浙江省台州市路桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）台路民初字第790号
原告台州耀江新世纪置业有限公司。
法定代表人杨小平。
委托代理人（特别授权代理）王增。
委托代理人韩琳珺。
被告徐中理，男，1965年7月30日出生（身份证号3326031965********），汉族，住台州市黄岩区沙埠镇云锦街***号。
委托代理人（特别授权代理）杨显军。
原告台州耀江新世纪置业有限公司为与被告徐中理排除妨害纠纷一案，于2015年3月5日向本院起诉，本院于同日受理后，依法于同年4月2日、8月26日两次公开开庭进行了审理。原告台州耀江新世纪置业有限公司的委托代理人王增、被告徐中理及其委托代理人杨显军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告台州耀江新世纪置业有限公司诉称，原告将其位于台州市路桥区银安街689号的房屋一至四层出租给案外人台州路桥耀江家居广场有限公司，因台州路桥耀江家居广场有限公司未按约支付租金，原告向台州市路桥区人民法院起诉要求解除租赁合同，法院于2014年9月18日作出（2014）台路民初字第1027号民事判决，解除了租赁合同。法院在审理过程中查明了“台州路桥耀江家居广场有限公司承租上述房屋后，将部分房屋转租给被告等人经营，被告等人已实际占有并使用部分房屋”的事实，将被告等人追加为第三人，并向原告送达了被告的租赁合同，被告实际占有使用的房屋为台州市路桥区银安街689号1楼中面积为203平方米的商铺。现（2014）台路民初字第1027号民事判决书已经生效，原告与台州路桥耀江家居广场有限公司的租赁合同已经解除，租赁关系已归于消灭，承租人台州路桥耀江家居广场有限公司与次承租人被告的转租关系也归于消灭，被告作为次承租人自然不再享有承租权益，继续占据原告的房屋侵犯了原告的合法权益，原告虽多次要求被告将其占用的房屋腾退并返还给原告，但被告至今未予腾房。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”，现请求判令被告立即将其占用的房屋腾退并返还给原告；支付原告计算至被告实际返还房屋之日止的房屋占有使用费205358.18元（暂计至2015年2月10日止，实计至实际返还房屋之日）。
被告徐中理辩称，2010年台州路桥耀江家居广场有限公司系以原告下属单位名义进行招租，承诺商铺位置在十二年内不变，建议长线投资，整个商场直接用于市场销售明显具备公共服务功能，不能以住房租赁合同视之；2013年8月，台州路桥耀江家居广场有限公司将一楼102号商铺出租给被告，口头承诺租期可延续至十二年届满之时。被告承租后，投入巨额资金和大量人力进行铺面装修、样品设计、广告宣传等，在装修了五个月后开业。原告出租时应预见十二年内商场会产生各种期限的次租赁合同，次承租人依附于市场会产生各种各样的交易和债权债务，商户系依赖原告与台州路桥耀江家居广场有限公司的关联性和十二年的预期进行投资开店，此时静态的所有权应当保护动态的交易安全。最高人民法院于2012年公布实施的《合同法》解释三对于无权处分合同是否有效的问题，改变了最高人民法院于2009年公布的房屋租赁合同解释无效的观点；原告于2014年3月26日、4月26日、6月5日在公共通道等地方张贴通知，并于4月1日开始直接关闭市场电梯、公共用水用电、空调、厕所等设备、设施，造成市场基本处于关闭、瘫痪状态，导致被告蒙受巨大的直接间接损失，原告应依法予以赔偿；由于商场处于关闭、瘫痪状态，早已失去市场应有之功能，若需计算使用费，应参照当地普通住宅标准进行计算，否则有悖于公平，请求驳回原告的诉讼请求。
原告台州耀江新世纪置业有限公司为支持其诉讼主张，当庭宣读并出示了如下证据：
一、房屋产权证一组，证明原告系台州市路桥区银安街689号一至四层房屋的所有权人。经质证，被告无异议，本院予以认定。
二、（2014）台路民初字第1027号民事判决书、铺位租赁协议各一份，证明法院于2014年9月18日作出（2014）台路民初字第1027号民事判决书，判决解除了原告与案外人家居广场的租赁合同，法院在审理过程中查明了“家居广场承租上述房屋后，将部分房屋转租给被告等人经营，被告等人已实际占有并使用部分房屋”，并将本案被告等人追加为第三人的事实。经质证，被告对其真实性无异议，本院予以认定。
三、公告照片四份，证明经多次沟通无效后，原告通过公告等形式要求被告等次承租人将其占用的房屋腾退并返还给原告的事实。经质证，被告对公告的真实性、合法性、关联性均有异议，认为其并未看到该四份公告，也未接到要求其腾退的通知。本院认为，原告提交的该组证据对其待证的事实缺乏充分的证明效力，本院不予认定。
被告徐中理为支持其辩称，出示了如下证据：
一、通知函复印件两份及通知复印件一份，证明原告在原租赁期限内分别于2014年3月26日、4月26日以及物业公司于6月5日通知关停整个市场的公共用电、用水等公共设施并关闭市场的事实。经质证，原告认为应提交证据原件，如果有原件，两份通知函也仅系通知，并不能证明原告实施了停止相关物业服务及关停水电的行为；通知的出具主体并非原告而是台州市新天地物业管理有限公司，与原告无关，且物业公司发通知后并未停止物业服务。本院认为，被告提交的该组证据系复印件，对其真实性无法查实，本院不予认定。
二、补充协议一份，证明被告与台州市路桥耀江家居广场有限公司约定的租期系自2010年至2015年的事实。经质证，原告认为其非补充协议的当事人，对证据的真实性无法认定。本院认为，该证据系原件，签订时间为2010年，且盖有台州市路桥耀江家居广场有限公司公章及被告签名，而原告在计算房屋占有使用费时亦采用了该协议中约定的租金标准，故对该证据本院予以认定。
三、台州银行付款委托书一份，证明2014年租金系260000元的事实。经质证，原告对证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该付款委托书系向案外人台州市路桥耀江家居广场有限公司支付，如被告与案外人有经济往来，应另案处理。本院认为，该证据仅能证明王雪清向张友军付款260000元的事实，不能证明待证事实，且2014年的租金标准与本案不具有关联性，故对该证据本院不予认定。
四、台州市路桥耀江家居广场有限公司出具的证明两份，证明被告与台州市路桥耀江家居广场有限公司约定2014年、2015年租金降至260000元的事实。经质证，原告对证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为台州市路桥耀江家居广场有限公司系利害关系人，其出具的证明应不予认定。本院认为，本案的处理结果与台州市路桥耀江家居广场有限公司存在利害关系，且该证明的出具时间系本案法庭辩论终结后，在无其他证据佐证2014年、2015年的租金低于被告与台州市路桥耀江家居广场有限公司于2010年8月19日签订的补充协议中约定的租金的情况下，对该证据本院不予认定。
五、台州市新天地物业管理有限公司耀江广场物业服务中心出具的证明两份，证明被告已于2015年7月20日搬离。经质证，原告对证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为物业服务中心无权代替原告办理交接手续，且涉案房屋目前仍在被告控制中。本院认为，该证明系原告的物业公司出具，且有经办人的签名，故对该证据本院予以认定。
综上，本院认定事实如下：2010年10月28日，原告台州耀江新世纪置业有限公司与台州市路桥耀江家居广场有限公司签订租赁合同，合同约定原告将其位于台州市路桥区银安街689号的房屋一至四层出租给台州市路桥耀江家居广场有限公司，房屋租赁期为2010年10月28日至2022年10月27日，约定台州市路桥耀江家居广场有限公司对租赁物业进行转租时，应保证原告不因此种转租行为或因转租而发生的纠纷而蒙受任何损失。2010年8月19日，台州市路桥耀江家居广场有限公司与被告徐中理签订铺位租赁协议，约定台州市路桥耀江家居广场有限公司将位于台州市路桥区银安街689号一楼102号面积为203平方米的房屋出租给被告用于经营东威利门业，租赁期限为三年，自2010年10月8日至2013年10月7日止。同日，双方签订补充协议，约定第一年租金为263900元、第二年租金为213900元、第三年租金为233900元、第四年租金为303485元、第五年租金为364182元。2014年3月26日，原告台州耀江新世纪置业有限公司向本院提起诉讼，要求判令解除与台州市路桥耀江家居广场有限公司的租赁合同并支付拖欠的房屋租金及违约金。后本院在该案中依法追加本案被告等十九人作为第三人参加诉讼，审理中，经本院向被告等释明，被告等作为第三人明确表示不同意代台州市路桥耀江家居广场有限公司支付欠付的租金并支付违约金。2014年9月18日，本院作出（2014）台路民初字第1027号民事判决书，判决解除原告台州耀江新世纪置业有限公司与台州市路桥耀江家居广场有限公司之间的租赁合同；台州市路桥耀江家居广场有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告台州耀江新世纪置业有限公司截至2014年3月24日的租金人民币5335607.07元，并支付违约金1000000元；台州市路桥耀江家居广场有限公司于判决发生法律效力之日起五十日内腾退并返还台州市路桥区银安街689号一至四层除第三人陈子法、胡加海、徐中理、陈鹏、范利华、洪丹、程灵江、方慧云、柴骁、王小利、陈毓英、杨建清、徐小莉、吴晔、林普增、李弓亮、陈辉、张宝琳承租房屋以外的房屋给原告台州耀江新世纪置业有限公司。（2014）台路民初字第1027号民事判决书于2014年10月12日生效后，被告继续占有并使用其承租的位于台州市路桥区银安街689号一楼102号面积为203平方米的房屋至2015年7月20日。
本院认为，房屋租赁合同解除，承租人须腾退并返还房屋给出租人，次承租人实际占有房屋的，负有腾房义务。原告台州耀江新世纪置业有限公司与台州市路桥耀江家居广场有限公司签订租赁合同已被（2014）台路民初字第1027号民事判决书判令解除，被告徐中理作为次承租人，应当将其占有的位于台州市路桥区银安街689号一楼102号面积为203平方米的房屋腾退并返还给原告，鉴于被告已于法庭辩论终结前已将讼争房屋返还原告，故本院对原告要求判令被告将其占用的房屋腾退并返还给原告的诉讼请求不予支持。针对原告要求被告支付计算至被告实际返还房屋之日止的房屋占有使用费（暂计至2015年2月10日为205358.18元，实计至实际返还房屋之日）的诉讼请求，本院认为，房屋租赁合同解除，出租人可以请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费，被告作为（2014）台路民初字第1027号案件的第三人应当在该判决生效之日起五十日内即2014年12月1日前主动腾退房屋给原告，现被告逾期腾退，应支付原告台州耀江新世纪置业有限公司自2014年12月2日起至2015年7月20日止的占有使用费。鉴于2014年10月8日至2015年10月7日的租金为364182元，古被告应支付原告的占有使用费为229484.55元。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第二百四十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告徐中理于判决发生法律效力之日起十日内支付原告台州耀江新世纪置业有限公司占有使用费人民币229484.55元。
二、驳回原告台州耀江新世纪置业有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币4380元，由被告徐中理负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院，并同时按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳上诉案件受理费［款汇：台州市财政局；开户银行：台州市农行；账号：19－900001040000225089001）。预交上诉案件受理费后，及时将收据复印件送交本院，在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 蒋来
审 判 员 朱丹
审 判 员 周晨
二〇一五年十一月三日
代书记员 陈惠