上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第656号
上诉人（原审被告、反诉原告）须向栋
上诉人（原审被告、反诉原告）须霄鹏
上列两上诉人之共同委托代理人翁才林
被上诉人（原审原告、反诉被告）陈静霞
被上诉人（原审原告、反诉被告）夏靖茹
法定代理人陈静霞
法定代理人夏某
上列两被上诉人之共同委托代理人陈峰
上列两被上诉人之共同委托代理人倪娜
上诉人须向栋、须霄鹏因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第30800号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月4日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，上海市浦东新区系争房屋房屋（以下简称系争房屋）系须向栋、须霄鹏共同共有。2013年3月13日，须向栋、须霄鹏作为卖售人（甲方）与作为买受人（乙方）的陈静霞、夏靖茹就系争房屋签订上海市房地产买卖合同（以下简称买卖合同），约定系争房屋转让价款为人民币（以下币种相同）325万元。合同第六条约定，甲、乙双方确认，在2013年5月1日前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。第九条约定，乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意自乙方应付款期限之次日起算违约金，为逾期未付款日万分之五计算，直至实际付款日。逾期超过十日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付十日的违约金外，甲方有权单方面解除合同。甲方应书面通知乙方解除合同，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%。第十条约定，甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意自甲方根据约定应办理房地产交接手续次日起算违约金，为乙方已付款日万分之五计算，直至实际交付日。逾期超过十日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付十日的违约金外，乙方有权单方面解除合同。第十一条约定，经甲、乙双方协商一致，在不违反有关法律、法规的前提下，订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部分。本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。附件三付款协议约定：1、甲方同意乙方通过向贷款银行申请人民币贰佰贰拾柒万伍仟元整贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订本合同并申请办理本合同公证手续（若需）后七日内向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续（若需）。若乙方之贷款申请未经审核通过或未全额经审核通过，其后的三个工作日内办理送件手续，且乙方应于送件当日将第二期房价款全额或差额补足并支付甲方。2、待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过，且公证处出具买卖合同公证书（若有）、借款抵押合同公证书（若有）后二十个工作日内，甲、乙双方亲自或委托上海锐丰赴上海市某交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续（送件），并取得收件收据。待上海市某交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证和以贷款银行为抵押权人的他项权证，且将该他项权证送交贷款银行后，乙方应支付给甲方第二期房价款，该期房价款应于借款抵押合同等相关协议约定期限内由贷款银行代为支付。3、若甲、乙双方按照本附件（即付款协议）履行与正文条款约定不一致，双方同意按照本附件（即付款协议）约定履行。4、甲、乙双方同意在签订买卖合同之后七日内，乙方支付甲方首期房款额RMB975，000元整（玖拾柒万伍仟元整）。待过户后，乙方送他项权证给银行，由银行直接将剩余房款转付至甲方合同指定账户。房款额RMB2，275，000元整转付至买卖合同中甲方指定的银行账户。当日，陈静霞与须向栋、须霄鹏签订买卖合同之补充协议。2013年3月20日，须霄鹏出具收据，确认收到陈静霞、夏靖茹支付的购买系争房屋首期房款975，000元。之后，陈静霞开始着手申请贷款，贷款未成。2013年4月16日须向栋、须霄鹏应陈静霞要求再次提供贷款所需材料，陈静霞再次申请贷款。2013年5月20日须霄鹏向陈静霞发送短信，称“我是房东，你们贷款情况办得如何啊？到哪一步了呢？”。2013年6月13日，某公司上海普陀支行审批通过了陈静霞就系争房屋的抵押贷款申请，陈静霞获批商业贷款2，275，000元，债务履行期限自2013年6月14日起至2038年6月14日止。当日陈静霞并作为某公司上海普陀支行的代理人办理了房地产抵押登记申请。
另查明，2013年6月13日，须霄鹏向陈静霞发函，告知因为陈静霞、夏靖茹没有在合同双方确认的日期2013年5月1日之前前往某交易中心办理过户，陈静霞、夏靖茹已经违约，故按照合同正本第九条（三）的规定，现须向栋、须霄鹏有权单方面解除合同，望能在收件后前往21世纪不动产中介联洋店办理解除合同相关事宜。2013年6月15日，陈静霞致函回复须向栋、须霄鹏，陈静霞于2013年3月底委托中介公司办理银行贷款，由于银行审批时间问题，陈静霞已于2013年5月1日前与须向栋、须霄鹏及房产中介沟通此事，三方同意待银行审批通过后一同前往交易中心办理过户手续。目前陈静霞的银行贷款已审批通过，而须向栋、须霄鹏却以房价上涨原因不履约，陈静霞认为其已积极沟通并履行了该合同，故不同意解除合同并要求双方按照合同约定继续履行。当日，陈静霞发送催告函给须向栋、须霄鹏，称多次与须向栋、须霄鹏沟通要求配合房产过户手续，但须向栋、须霄鹏以种种理由拒绝履行房产交易过户的义务，现正式发送催告函并郑重函告须向栋、须霄鹏履行合同义务。须向栋、须霄鹏应自收到本催告函之日起5日内与陈静霞共同前往上海市某交易中心申请办理上海市浦东新区系争房屋的房地产交易过户及抵押登记手续。如须向栋、须霄鹏仍然拒绝履行合法义务，陈静霞将正式通过法律手段要求须向栋、须霄鹏履行合同并依法追究违约责任。望须向栋、须霄鹏收到本函后及时与陈静霞联系并作出明确答复。
陈静霞、夏靖茹诉称，合同签订后，陈静霞、夏靖茹依约向须向栋、须霄鹏支付了首付款，并及时通过贷款公司向银行申请了贷款，虽因贷款银行等原因导致贷款时间延长，但最终在双方配合下贷款获得批准。期间，由于房价上涨，须向栋、须霄鹏提出要求加价，陈静霞、夏靖茹希望尽快交易，进行了考虑，但须向栋、须霄鹏提出的加价金额让陈静霞、夏靖茹实在无法接受。2013年6月13日，在陈静霞、夏靖茹贷款已获审批的情况下，须向栋、须霄鹏突然发函要求解除双方之间的买卖合同，拒绝办理房屋过户。综上，须向栋、须霄鹏的行为已构成违约，故陈静霞、夏靖茹起诉要求：1、判令须向栋、须霄鹏继续履行房地产买卖合同，将上海市浦东新区系争房屋房屋过户给陈静霞、夏靖茹；2、判令须向栋、须霄鹏向陈静霞、夏靖茹支付违约金，以975，000元为基数，按日万分之五标准计算，自2013年6月15日起计算至2013年9月29日止。原审审理过程中，陈静霞、夏靖茹撤回要求须向栋、须霄鹏支付违约金的诉讼请求。
须霄鹏、须向栋辩称，2013年5月1日前没有贷款成功，这是陈静霞、夏靖茹违约，陈静霞、夏靖茹应承担责任。本案诉前调解时，须向栋、须霄鹏才知道陈静霞的贷款获得审批，但其提供的中信银行贷款合同上无签约日期，也无银行账号，这不能看出是指定为给须向栋、须霄鹏的房贷，也看不出贷款是何时审批下来的。5月1日前因为陈静霞、夏靖茹原因没能过户，须向栋、须霄鹏还是给了陈静霞、夏靖茹机会，再次约定5月17日、5月18日去过户，此时须向栋、须霄鹏都没有提出要求加价。5月31日须霄鹏在中介处当面明确告知陈静霞要求解除合同。6月13日须向栋、须霄鹏发书面解除函给陈静霞、夏靖茹，因为合同签订已经达到90天，合同期满，须向栋、须霄鹏可以将房屋另行出售他人。此时，无论陈静霞、夏靖茹贷款何时审批成功，与须向栋、须霄鹏无关，合同已经解除。
须霄鹏、须向栋提起反诉要求：1、判令解除陈静霞、夏靖茹、须向栋、须霄鹏之间签订的上海市房地产买卖合同；2、判令陈静霞、夏靖茹支付须向栋、须霄鹏解除合同违约金60万元。
陈静霞、夏静茹针对反诉辩称，不同意反诉诉请。陈静霞、夏靖茹是否是首套房购房资格，与须向栋、须霄鹏无关，与本案也无关。中信银行不会随意审批空白合同，不存在造假行为，贷款中介证言是向法庭作证，不存在须向栋、须霄鹏所述的证人证言不真实。
原审认为，依法成立的合同受法律保护。陈静霞、夏靖茹与须向栋、须霄鹏签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》均系双方当事人真实意思表示，于法不悖，双方均应遵照履行。合同签订后，陈静霞、夏靖茹按约支付了首付款，并积极办理了银行贷款，之后贷款不成，即与须向栋、须霄鹏联系，须向栋、须霄鹏亦按陈静霞要求积极配合提供所需的贷款资料，陈静霞、夏靖茹即再行申请银行贷款，至5月20日须霄鹏还发信息询问陈静霞贷款进程，可见双方虽约定2013年5月1日前办理过户手续，但在陈静霞第一次贷款未获批准的情况下，须向栋、须霄鹏仍愿意接受陈静霞继续以贷款方式支付剩余款项，并未提出要求陈静霞、夏靖茹现金补足房款。须向栋、须霄鹏虽辩称其在之后要求陈静霞、夏靖茹办理过户并要求陈静霞、夏靖茹现金补足贷款不足部分款项，且于5月31日口头告知了陈静霞、夏靖茹解除合同，但对此须向栋、须霄鹏并无证据支持，故不予采信。因此在6月13日陈静霞贷款获批时，须向栋、须霄鹏此时提出要求解除合同，有悖诚信原则且并无解除合同的其他充分理由及依据。相反，贷款获批后，在合同可以继续履行的情况下，陈静霞即发函要求须向栋、须霄鹏履行合同，办理房屋过户手续，但须向栋、须霄鹏至今未办理房屋过户手续。综上，对于本诉部分陈静霞、夏靖茹要求过户的诉讼请求予以支持。对于反诉部分，须向栋、须霄鹏要求解除合同，并要求陈静霞、夏靖茹承担违约金的诉讼请求不予支持。原审审理中陈静霞、夏靖茹自愿撤回要求须向栋、须霄鹏支付违约金的诉讼请求，系其对自身权利的处分，予以准许。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，于二○一四年一月十六日作出判决：一、须霄鹏、须向栋应于判决生效之日起十日内配合陈静霞、夏靖茹办理上海市浦东新区系争房屋房屋过户手续，同时陈静霞、夏靖茹支付须霄鹏、须向栋房款2，275，000元；二、驳回须霄鹏、须向栋的全部诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费32，800元，减半收取16，400元，由须霄鹏、须向栋负担，财产保全费5，000元，由须霄鹏、须向栋负担；反诉案件受理费减半收取4，900元，由须霄鹏、须向栋负担。
判决后，须向栋、须霄鹏不服，上诉于本院称，被上诉人在签约、履约过程中具有重大欺诈行为，欺瞒了其已经持有一套房屋的真实情况，导致其根本不具备向银行贷款70%房款的资格，直接导致买卖合同无法履行。被上诉人在第一次贷款失败后，没有按照合同约定在三日内筹足现金支付上诉人，且再次隐瞒上诉人贷款申请被驳回的事实，谎称丢失材料要求上诉人配合重新协助其申请贷款。再次办理贷款后，被上诉人承诺可于5月17日办理过户手续，但被上诉人至该期限又要求上诉人宽限一周，而到了5月24日，被上诉人仍未办妥贷款，再次违约。上诉人故于5月31日口头通知解除合同，并于6月13日发出书面通知，在此期间被上诉人仍然没有筹措现金支付房价余款，再次违约。上诉人在签约后，两次配合被上诉人提供贷款所需资料，两次同意被上诉人延迟支付余款，从未违反诚信原则，上诉人是在被上诉人屡次违约且无法保证究竟何时才能支付房款的情况下根据合同约定发出解约通知。相反，被上诉人严重违反诚信原则，现在房价已经上涨20%，被上诉人的行为导致上诉人无法按计划另行购买改善性住房，故被上诉人应该承担违约金。况且，原审判决上诉人履行过户义务的同时由被上诉人支付房款，但若被上诉人再次没有按期付款，这期间的损失如何承担。综上，请求二审撤销原审判决，驳回被上诉人原审诉请，改判支持上诉人的反诉请求。
被上诉人陈静霞、夏靖茹辩称，原审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院另查明，被上诉人已于2014年1月20日将剩余房款2，275，000元汇入原审法院代管款专用账户。
本院认为，上诉人与被上诉人就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方均应恪守。合同签订后，被上诉人已按约完成了首付款的支付义务并及时着手办理银行贷款申请手续，本案的争议焦点是被上诉人是否逾期支付第二期购房款构成违约，上诉人是否具有单方合同解除权并已合法行使。
本案中，双方虽然没有在买卖合同中对第二期房款的支付时间予以明确约定，但双方明确约定第二期房款系以被上诉人向银行贷款的形式支付，且双方在合同附件三中具体约定了贷款的流程及过户的时限等事宜。根据上述约定，被上诉人本应在双方约定的过户期限之前（即2013年5月1日）通过银行贷款审批，若被上诉人未能在该期限前办妥银行贷款手续，则应以现金补足房款，否则将构成违约。然而，当事人协商一致的，可以变更合同。从双方签订买卖合同之后的履约行为来看，在被上诉人第一次贷款未获银行批准时，上诉人没有选择按照合同约定要求被上诉人以现金补足房款，而是仍同意被上诉人继续以贷款方式支付第二期房款，并积极配合被上诉人进行再次申请，上诉人的行为表明其意欲继续履行买卖合同，而非解除合同。上诉人主张被上诉人故意隐瞒贷款未获得银行批准的事实，但上诉人未能就此提供证据，本院无法采信。况且，上诉人自认于2013年5月24日仍愿意继续履行买卖合同，加之上诉人至5月20日仍发信息询问被上诉人贷款进程的事实，已足以证明上诉人在买卖合同约定的过户期限之后仍愿意接受被上诉人以贷款形式支付剩余房款，被上诉人也在上诉人的配合下于同年6月13日通过了贷款审批，故双方的上述履约行为实际已对原约定的第二期房款支付时间进行了延期变更，相应的，上诉人可行使单方合同解除权的时间也予以了延后。
根据合同约定，上诉人欲行使单方合同解除权须满足以下三个条件：1、被上诉人逾期未能办妥银行贷款手续；2、被上诉人在银行贷款未经审核通过或全额通过后的三个工作日内没有以现金补足剩余房款；3、被上诉人逾期支付上述剩余房款超过十日。上诉人主张其与被上诉人约定2013年5月24日为通过银行贷款审批的最后期限，并于5月31日上诉人口头告知被上诉人解除合同，但上诉人就此亦未能提供证据加以证明，本院实难采信。退一步讲，即使双方曾有上述约定，根据合同条款，至5月31日，上诉人主张的单方解除权条件尚未成就，其行使方式也不符合合同约定的书面形式，故上诉人以此为由主张合同解除，本院不予支持。
既然上诉人就双方对第二期房款延期支付的期限未能提供充分的证据予以证明，本院将依据诚信原则及本案实际情况予以确定合理期限，从而判断上诉人行使合同解除权的条件是否成就。通过前文分析，上诉人至少在2013年5月底之前尚不具备单方解除权的行使条件。之后，被上诉人于同年6月13日通过了银行全额贷款审批，距离双方原约定的过户期限不过一月有余，该办理时长亦小于买卖合同中关于办理银行贷款时间的约定（买卖合同签订于2013年3月13日，双方约定的过户时间为同年5月1日之前），故本院认为被上诉人办妥银行贷款手续的时间尚属合理，上诉人在5月下旬仍配合被上诉人进行贷款申请的情况下，理应对贷款获批的时间有合理预期。被上诉人也在合理期限内办妥了银行贷款手续，双方继续履行合同已无障碍，上诉人在此情况下于被上诉人贷款获批同日发函解约，缺乏合同依据及法律依据，故上诉人要求确认合同解除之诉请，本院难以支持。上诉人虽主张被上诉人并未于2013年6月13日通过银行贷款审批，但在被上诉人于原审已就贷款获批提供相应证据的情况下，上诉人未能就其主张提供反证予以证明，本院无法采信。
综上所述，虽然被上诉人未能在合同原约定的时间内办妥银行贷款手续，但上诉人同意被上诉人继续申请贷款并予以配合的行为已表明双方协商一致延期支付剩余房款。被上诉人在上诉人的配合下于合理期限内通过了银行全额贷款审批，双方应本着诚信原则继续履行合同。上诉人行使单方解除权的条件尚未成就，故其上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院难以支持。原审依据查明的事实及本案实际情况作出的判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币37，700元，由上诉人须向栋、须霄鹏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔美君
审 判 员 郑卫青
代理审判员 杨斯空
二〇一四年五月二十八日
书 记 员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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