广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终19953号上诉人（原审被告、反诉原告）：江苏凯伦防水工程有限公司深圳分公司，住所地：深圳市福田区下梅林北环大道7014号深华运输大楼301A-01，组织机构代码：06143421-6。主要负责人：杨辉，总经理。委托诉讼代理人：邹丽容，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱程，广东广和律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市祥泰宁实业有限公司，住所地：深圳市福田区彩田北路艺丰花园B区A栋214室，组织机构代码：72618082-1。法定代表人：何小玉，总经理。委托诉讼代理人：刘炜，广东仁人律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙懿，广东仁人律师事务所实习律师。原审被告：江苏凯伦防水工程有限公司，住所地：江苏省苏州市北环东路60-82号，组织机构代码：67833638-4。法定代表人：吴荣新，董事长。委托诉讼代理人：邹丽容，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱程，广东广和律师事务所实习律师。上诉人江苏凯伦防水工程有限公司深圳分公司（以下简称凯伦深圳分公司）因与被上诉人深圳市祥泰宁实业有限公司（以下简称祥泰宁公司），原审被告江苏凯伦防水工程有限公司（以下简称凯伦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三重字第4号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年11月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，上诉人凯伦深圳分公司的委托诉讼代理人邹丽容、钱程，被上诉人祥泰宁公司的委托诉讼代理人刘炜、孙懿，凯伦公司的委托诉讼代理人邹丽容到庭参加诉讼，本案现已审理终结。凯伦深圳分公司上诉请求，1、撤销原审判决第二、四项；2、祥泰宁公司赔偿凯伦深圳分公司因其拒不办理租赁备案登记手续等原因给凯伦深圳分公司造成损失10万元、装修费380680.8元、擅自停水停电无法正常办公损失5万元；3、祥泰宁公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、凯伦深圳分公司缓交租金是因为祥泰宁公司的租赁物不能办理备案登记，致使合同目的不能实现，存在严重过错，严重违反合同约定。1、2013年4月27日，凯伦深圳分公司与祥泰宁公司签订《房屋租赁合同》，约定祥泰宁公司将位于深圳市福田区彩田北路XXXX号的士码头四楼，出租给凯伦深圳分公司使用，租金为58000元／月。《房屋租赁合同》签订后，凯伦深圳分公司进场装修使用，并按月交纳租金及水电费用。2014年春，凯伦深圳分公司因生产经营、承包工程需要，依据深圳市住建局建设类企业信息登记制度的要求，外地企业驻深分支机构办公场所应提供租赁备案登记，且《深圳经济特区房屋租赁条例》第五条：“房屋租赁实行租赁合同登记制度。”第六条：“房屋租赁关系的设立、变更，当事人应当自签订租赁合同之日起十日内到区主管机关登记或者备案。”以及《房屋租赁合同》第四条：“房屋交付2．甲方迟于前款时间交付租赁房屋，乙方可要求将本合同有效期顺延，双方应书面签字确认并报合同登记机关备案。”的规定，凯伦深圳分公司曾数次去函去电，要求祥泰宁公司配合办理房屋租赁登记备案，但祥泰宁公司一直拒绝办理，导致凯伦深圳分公司的防水工程无法在住建局备案，无法进场施工，被迫违约遭到甲方罚款10万元，给凯伦深圳分公司造成了巨大的损失。2、因凯伦深圳分公司为建筑类企业，承租该房屋是为经营公司、承包工程需要，办理租赁登记备案不仅是双方合同约定之义务，也是此类公司强制性规定，故凯伦深圳分公司才于2014年6月6日、6月18日、7月1日、8月14日、8月27日分别数次发函，要求祥泰宁公司提供资料办理租赁登记备案，但祥泰宁公司一直拒不办理。凯伦深圳分公司事后得知祥泰宁公司之所以拒绝办理登记备案，是因为该租赁房屋未取得房地产权证，属于临时建筑，严重违反合同约定，致使未达合同目的，严重影响凯伦深圳分公司经营公司业务，根据《房屋租赁合同》第九条3款：“出现下列情形之一时，乙方（凯伦深圳分公司）可就造成的损失，向甲方（祥泰宁公司）请求损害赔偿；(2)甲方（祥泰宁公司）违反本合同约定，交付的房屋不符合合同约定，使乙方（凯伦深圳分公司）无法实现承租目的。”因此凯伦深圳分公司不得已才以缓交房屋租金予以抗辩。换言之是因为祥泰宁公司不配合也不能办理登记备案，从而导致凯伦深圳分公司缓交租金，凯伦深圳分公司依法行使先履行抗辩权。二、因祥泰宁公司严重违约、重大过错，又单方解除《房屋租赁合同》，理应赔偿凯伦深圳分公司的损失。1、2014年9月11日祥泰宁公司向凯伦深圳分公司单方发出解除《房屋租赁合同》通知书，理由是：(1)擅自转租房屋；(2)拖欠房屋租金超过两个月以上。首先，凯伦深圳分公司与广东铭濠润建工有限公司深圳分公司（简称“铭濠润公司”）之间并非转租，而是合租行为，2014年3月17日，凯伦深圳分公司将闲置的办公室提供给铭濠润公司使用；其次，事后该行为得到祥泰宁公司的同意，并由祥泰宁公司牵头，三方于2014年4月8日在铭濠润公司就办公室提供给铭濠润公司合租使用事宜，进行沟通和协商，最后得到祥泰宁公司认可和同意，并要求凯伦深圳分公司不得再有此行为，下不为例。凯伦深圳分公司就此曾向一审法院申请证人出庭作证，以证明此事事实，法院却不予采纳。因此凯伦深圳分公司并不存在擅自转租房屋的情况，而是经过了祥泰宁公司的追认和允许。2、即使凯伦深圳分公司以缓交房屋租金来要求祥泰宁公司办理房屋登记备案，最终还是无济于事，就此凯伦深圳分公司还是在2014年8月14日向祥泰宁公司支付了6月份租金和7月份部分租金，共计7万元。缓交租金的主要原因是因为祥泰宁公司拒不配合办理房屋租赁备案登记，致使合同目的无法实现，祥泰宁公司擅自解除租赁合同，收回出租房屋，甚至采取剪断电线等恶劣手段对承租房屋停水停电停电梯，致使凯伦深圳分公司刚刚装修才一年的承租房屋无法正常办公营业，祥泰宁公司擅自要求解除租赁合同，则应承担凯伦深圳分公司的装修费用。3、祥泰宁公司的租赁物，不能办理房屋租赁备案登记的严重违约行为，致使凯伦深圳分公司被迫遭到甲方罚款10万元，给凯伦深圳分公司造成的巨大损失，之后又单方解除租赁合同，并采取恶劣手段严重影响凯伦深圳分公司正常办公营业，应由祥泰宁公司承担赔偿凯伦深圳分公司上述的所有损失。综上所述，首先，凯伦深圳分公司作为建筑类企业，办理房屋租赁备案登记是其强制性义务，祥泰宁公司的租赁物不能办理备案登记，致使合同目的不能实现，存在严重过错，严重违反合同约定，因此凯伦深圳分公司缓交租金的主要原因是由凯伦深圳分公司的租赁物不能办理备案登记所引起的；其次，凯伦深圳分公司与铭濠润公司之间的合租行为，事后得到祥泰宁公司的追认和允许，是其合法行为；最后，因祥泰宁公司单方解除合同行为，采取恶劣手段影响凯伦深圳分公司正常办公营业，理应赔偿凯伦深圳分公司相关损失。因此，恳请法院以事实为根据，结合祥泰宁公司致使合同目的不能实现的严重过错，撤销原一审法院作出的第二、四项判决，支持凯伦深圳分公司要求祥泰宁公司承担赔偿损失的诉讼请求。祥泰宁公司辩称，一、祥泰宁公司解除合同的理由有两点，一是凯伦深圳分公司连续拖欠租金达2个月以上，二是凯伦深圳分公司违反合同转租。二、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。我方在一审庭审辩论开始前变更了诉讼请求，增加了合同解除后的占用房屋使用费。三、凯伦深圳分公司提出房屋租赁备案问题并认为以此拒付租金，我方认为凯伦深圳分公司在提出房屋租赁备案的时间时已发生拖欠租金及违法转租事实，已满足法律规定的违法解除事由。且凯伦深圳分公司在向我方的回复函中也已承认拖欠租金及转租的事实。四、我方是在6月18日收到凯伦深圳分公司要求给转租户办理房屋租赁备案时才知道凯伦深圳分公司违法转租的情况，而且凯伦深圳分公司在该函中要求我方办一个假合同，我方对办理假合同予以拒绝。五、根据《最高人民法院关于适用民事诉讼法的相关司法解释》第232条的规定，在法庭辩论终结前，增加诉讼请求的，法庭应当予以审理。六、关于装修的问题，合同已约定如果是凯伦深圳分公司违约的话，装修部分我方不予补偿。我方依据合同约定及法律的规定，没收凯伦深圳分公司的保证金及不予赔偿有理有据。七、凯伦深圳分公司向原审法院提供的正规税务发票等都是另一家单位开具的，而与其有关的都是简易的手写收据等，因此我方认为原审法院认定事实清楚，在证据上面并没有瑕疵。凯伦公司辩称，其答辩意见与凯伦深圳分公司上诉意见一致。祥泰宁公司向一审法院起诉请求，1、祥泰宁公司与凯伦深圳分公司签订的《房屋租赁合同》已解除，凯伦深圳分公司立即返还租赁房屋；2、祥泰宁公司有权不予退还凯伦深圳分公司的履约保证金58000元；3、凯伦深圳分公司支付拖欠祥泰宁公司的租金146533元（截止至2014年9月22日）；4、凯伦公司对凯伦深圳分公司的债务承担连带责任；5、凯伦公司、凯伦深圳分公司承担本案全部诉讼费用。庭审时，祥泰宁公司补充陈述称，因涉案房屋已于2014年12月12日收回，故撤回第1项诉讼请求中关于返还租赁房屋的请求，增加诉讼请求要求凯伦深圳分公司支付2014年9月23日至2014年12月12日期间的房屋占用使用费309333元，变更第4项诉讼请求为凯伦公司对凯伦深圳分公司的债务承担补充清偿责任。凯伦深圳分公司向一审法院提起反诉，请求：1、祥泰宁公司支付因其拒不办理租赁备案登记手续给凯伦深圳分公司造成的损失人民币10万元；2、祥泰宁公司承担凯伦深圳分公司的装修费用人民币380680.8元；3、祥泰宁公司承担因其擅自停水停电导致凯伦深圳分公司无法办公造成的损失（暂计人民币5万元）；4、祥泰宁公司承担本案反诉费用。一审法院审理查明，2013年4月27日，祥泰宁公司（甲方、出租方）与凯伦深圳分公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于深圳市福田区彩田北路XXXX号深圳市源祥彩田加油站南侧，房屋（间）编码为XXXXX的房屋出租给乙方使用。租赁房屋建筑面积750平方米，建筑物总层数第四层；租赁房屋权利人为祥泰宁公司；租赁房屋月租金58000元，从第三年起每平方米租金递增10%，即月租金总额为63795元，第四年起月租金70170元，第五年月租金77190元；乙方应在2013年6月1日前交付房屋首期租金，金额58000元，之后每期租金，乙方应于每月10日前向甲方交付租金；乙方应在2013年6月1日前支付1个月的房屋租赁保证金，该保证金在合同终止后15个工作日内，在乙方无违约存在的情况下无息退还给乙方；租赁期间，甲方负责支付租赁房屋所用土地的使用费及基于房屋租赁产生的税费等费用；乙方负责按时支付租赁房屋的水、电费、卫生费、房屋物业管理费等因使用租赁房屋所产生的其他费用，前两年免收物业管理费，第三年双方再商议物业管理费；乙方租用租赁房屋的期限自2013年7月1日起至2018年6月30日止；前款约定之期限不得超过批准的土地使用年限，超出部分无效，由此造成的损失，双方有约定的，从约定，没有约定的，互不追究责任；甲方应于2013年5月1日前将租赁房屋交付乙方使用，并办理有关移交手续；租赁期间，乙方经甲方书面确认后，可将租赁房屋全部或部分转租予他人，并到房屋租赁主管机关办理登记手续，但转租期限不得超过合同约定之租赁期限；乙方拖欠租金达两个月以上；乙方拖欠可能导致甲方损失的各项费用达20万元以上的，甲方可立即解除合同，不予返还履行保证金，此外，甲方有权就因此遭受的损失，向乙方请求损害赔偿，乙方应赔偿的甲方损失不得以保证金作为损失折抵的部分；合同终止后十日内，乙方应迁离及交回租赁房屋，并保证租赁房屋即附属设施的完好，同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续；房屋内的装修、装饰能够拆除办理的，乙方自行办理，不能拆除或者拆除影响房屋结构和正常使用的装修装饰，不得拆除，甲方亦无需进行相应补偿；乙方逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权收回租赁房屋，并就逾期部分向乙方收取双倍租金。2014年3月17日，凯伦深圳分公司与案外人铭濠润公司签订《办公室租赁合同》，约定将涉案房产四楼XXX室租赁给铭濠润公司，租期从2014年3月10日至2016年3月10日，每月租金为10500元。2014年6月，凯伦深圳分公司未按期交纳租金。2014年6月6日，凯伦深圳分公司向祥泰宁公司发出《工作联系函》称，目前我司各类证照已经办理得差不多了，急需办理《房屋租赁证明书》，要求祥泰宁公司在6月10日前向其提供完整的办理《房屋租赁证明书》资料，如不能按时提供办理房屋租赁证明书资料，我司将暂停支付租金。凯伦深圳分公司未提交该份联系函的送达凭证，祥泰宁公司称未收到该份联系函。2014年6月11日，凯伦深圳分公司向祥泰宁公司发出《业务往来联系函》称，由于我司前期考虑不周，在没有经过贵司同意的前提下，便将闲置的办公用房租给铭濠润公司作办公使用，在此表示诚挚的道歉。事后，经你我双方协商达成了谅解，我司表示感谢。现铭濠润公司因经营需要，急需办理备案，而我司无法为其提供房产所有权证明资料，恳请贵司为铭濠润公司提供相关备案资料或者与其签订没有任何法律责任的房屋租赁合同，供其申报备案使用。待其备案办好后，你司与其签订的租赁合同作废。2014年6月18日，凯伦深圳分公司向祥泰宁公司发出《公司业务工作来往联系函》称，由于我司办理防水工程项目备案时，需要提供租赁办公地的相关资料，因此，诚请贵司在本周内给凯伦深圳分公司提供办证相关资料：1、租赁房屋的《建筑许可证》，《红线图》，《建设用地许可证》；2、产权人身份证；3、法定代表人证明书，委托书；4、与铭濠润公司签订一份没有任何法律效果的房屋租赁合同（此租赁合同待办好备案后作废）。祥泰宁公司确认收到该份联系函。2014年7月1日，凯伦深圳分公司再次向祥泰宁公司发出工作联系函，内容与2014年6月18日的联系函基本一致，增加了一点“暂缓的房租待房屋租赁证明书办好后付清”。凯伦深圳分公司未提交该份联系函的送达凭证，祥泰宁公司称未收到该份联系函。2014年8月13日，凯伦深圳分公司向祥泰宁公司支付房租70000元；庭审中双方当事人确认，该笔租金系凯伦深圳分公司支付的2014年6月份租金58000元及2014年7月份部分租金12000元。2014年8月14日，铭濠润公司向凯伦深圳分公司发出《办公室租赁合同联系函》称，2014年5月6日将房屋租金合同登记（备案）相关资料提交给凯伦深圳分公司办理租赁合同登记备案，但凯伦深圳分公司至今未办理，要求解除与凯伦深圳分公司签订的租赁合同并赔偿其相应损失。2014年9月11日，祥泰宁公司向凯伦深圳分公司发出《解除通知书》称，因为凯伦深圳分公司未经祥泰宁公司同意，擅自转租房屋并拖欠房屋租金超过两个月以上，故自凯伦深圳分公司签收通知书之日起解除与凯伦深圳分公司签订的《房屋租赁合同》，并要求凯伦深圳分公司在合同终止后十日内交回租赁房屋，保证房屋设施完好，结清相关费用并办理移交手续。2014年9月12日，凯伦深圳分公司签收上述通知书。2014年9月12日，凯伦深圳分公司向祥泰宁公司发出《关于解除房屋租赁合同通知的回复》称，1、转租虽然没有与祥泰宁公司沟通，但事后祥泰宁公司提出异议后，祥泰宁公司同意凯伦深圳分公司在按时交租、以后未经同意不得转租以及不准在办公楼层使用煤气煮饭的情况下不再追究凯伦深圳分公司的责任；2、由于祥泰宁公司未能办理租赁证明，影响凯伦深圳分公司的经营，构成违约，凯伦深圳分公司只能缓交租金，并要求祥泰宁公司退还保证金、赔偿凯伦深圳分公司装修费和搬迁费及补偿凯伦深圳分公司在经营中因无租赁证明而造成的实际损失等，才能与凯伦深圳分公司解除房屋租赁合同。另查，涉案房产为临时建筑，2013年5月9日，深圳市福田区住房和建设局向涉案房产用地单位深圳市源祥彩加油站有限公司颁发临时建筑规划许可证，显示使用年限为2年；深圳市源祥彩加油站有限公司出具证明称涉案房产的所有投资建设资金均为该公司股东祥泰宁公司提供，祥泰宁公司有权占有使用房屋，有权合法利用房屋并获取相关收益。一审庭审时，凯伦深圳分公司申请该公司行政人事经理邱国强出庭作证称，缓交租金是因为祥泰宁公司无法办理租赁合同备案登记；实际凯伦深圳分公司不是转租，是有朋友（铭濠润公司）需要办公用房就与朋友共同使用涉案房产，铭濠润公司缴纳了共同使用房屋的费用，并且铭濠润公司与凯伦深圳分公司均需要进行备案登记，祥泰宁公司均无法办理。祥泰宁公司陈述未办理租赁备案登记的原因是凯伦深圳分公司在2014年6月份的租金已经逾期的情况下才提出办理租赁备案登记。重审庭审时，祥泰宁公司自认其于2014年12月12日自行收回了租赁房屋，凯伦深圳分公司陈述其于2014年11月搬离租赁房屋，双方未办理交接手续。双方就此均未举证。再查，凯伦深圳分公司2013年11月才取得营业执照和组织机构代码证，经营场所为涉案房产。工商登记注册信息载明，凯伦深圳分公司系隶属于凯伦公司的下属分公司。一审法院认为，祥泰宁公司与凯伦深圳分公司签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。根据合同约定，凯伦深圳分公司应于每月10日前向祥泰宁公司支付租金，如凯伦深圳分公司拖欠租金达2个月以上，祥泰宁公司有权立即解除合同并不予退还履约保证金。本案中，凯伦深圳分公司本应在2014年6月10日前支付6月份租金，但其直至2014年8月13日才补交了6月份租金及7月份部分租金，凯伦深圳分公司迟延支付租金超过2个月，已构成违约，应承担相应的违约责任。因此，祥泰宁公司有权要求解除合同、返还租赁房屋、支付拖欠租金并没收凯伦深圳分公司支付的租赁保证金。关于本诉请求。1、关于合同解除。根据法律规定，解除条件成就时，解除权人可以解除合同。合同自通知到达对方时解除。本案中，祥泰宁公司于2014年9月11日向凯伦深圳分公司发出解除合同通知，凯伦深圳分公司于次日收到该通知，故祥泰宁公司与凯伦深圳分公司签订的《房屋租赁合同》应自凯伦深圳分公司收到祥泰宁公司解除合同通知之日即2014年9月12日起解除。2、关于返还房屋。鉴于祥泰宁公司已在本案诉讼过程中收回了租赁房屋，在重审时祥泰宁公司当庭撤回了该项诉求，一审法院对该事实予以确认，但不列入判项。3、关于租金。合同及解除通知载明凯伦深圳分公司应于合同解除后十日内向祥泰宁公司返还涉案房屋，则凯伦深圳分公司应向祥泰宁公司支付截至2014年9月22日所欠租金146533元【7月份尚欠租金46000元+8月份租金58000元+9月份租金42533元（58000元/30日×22日）】。4、关于房屋占用使用费。在本案诉讼过程中，祥泰宁公司自行收回了租赁房屋，在重审时当庭要求凯伦深圳分公司支付2014年9月22日至12月12日期间按双倍租金支付占用使用费。为避免诉累，一审法院对该增加诉讼请求部分予以受理，与本案合并进行审理。关于凯伦深圳分公司搬离租赁房屋的时间，鉴于双方就该事实均未举证，结合双方当事人的陈述及庭审查明的事实，按照公平原则，一审法院认定凯伦深圳分公司于2014年11月30日搬离租赁房屋。合同约定，凯伦深圳分公司逾期不搬离租赁房屋的，应就逾期部分向祥泰宁公司支付双倍租金。故凯伦深圳分公司应按双倍租赁标准向祥泰宁公司支付2014年9月23日至11月30日期间的房屋占用使用费262933元（58000×2÷30×8＋58000×2×2）。凯伦深圳分公司系凯伦公司的下属分公司，在该分公司不能清偿债务时，凯伦公司应承担补充清偿责任。关于反诉请求。凯伦深圳分公司以祥泰宁公司未为其办理房屋租赁证明书为由，反诉要求祥泰宁公司赔偿损失及装修费用等。首先，祥泰宁公司、凯伦深圳分公司之间的合同约定凯伦深圳分公司转租涉案房屋需要取得祥泰宁公司的书面同意，凯伦深圳分公司虽辩称将涉案房产转租给铭濠润公司事后得到了祥泰宁公司的追认，但其提交的有关工作联系函不能证实祥泰宁公司对其擅自转租行为进行了追认，且祥泰宁公司对该事实不予认可，一审法院认定凯伦深圳分公司未经祥泰宁公司书面同意擅自转租的行为构成了违约；其次，凯伦深圳分公司虽辩称并非不交租金而是因为祥泰宁公司无法为其办理房屋租赁备案登记而缓交租金，但合同并未约定祥泰宁公司无法为凯伦深圳分公司办理房屋租赁备案登记时，凯伦深圳分公司可以缓交租金，从凯伦深圳分公司提交的证据来看，也无法证明在其开始拖欠租金之前就已经向祥泰宁公司要求办理房屋租赁备案登记而遭到祥泰宁公司的拒绝，或者双方有前往相关管理部门办理备案登记但因为祥泰宁公司的过错无法办理，凯伦深圳分公司以此为由拖欠租金事实依据不足，理由不充分，其拖欠租金的行为亦构成了违约。祥泰宁公司因凯伦深圳分公司的违约行为而行使合同单方解除权符合合同约定及法律规定，凯伦深圳分公司因其自身违约而导致合同被解除，其反诉请求祥泰宁公司赔偿相关损失，没有合同和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、确认祥泰宁公司与凯伦深圳分公司于2013年4月27日签订的《房屋租赁合同》于2014年9月12日解除；二、祥泰宁公司不予退还凯伦深圳分公司租赁保证金58000元；三、凯伦深圳分公司应于判决生效之日起十日内向祥泰宁公司支付截至2014年9月22日拖欠租金146533元；四、凯伦深圳分公司应于判决生效之日起十日内向祥泰宁公司支付2014年9月23日至2014年11月30日期间的房屋占用使用费262933元；五、凯伦公司对凯伦深圳分公司的上述债务承担补充清偿责任；六、驳回祥泰宁公司的其他诉讼请求；七、驳回凯伦深圳分公司的反诉请求。如凯伦深圳分公司未在本判决指定的期限内履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费12492元（已由祥泰宁公司预交），由祥泰宁公司负担1128元，由凯伦深圳分公司负担11364元。反诉受理费9106.8元（已由凯伦深圳分公司预交），由凯伦深圳分公司负担。二审查明：原审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷案件。根据凯伦深圳分公司的上诉内容，本案的争议焦点为：1、合同的违约方是谁；2、凯伦深圳分公司主张的有关损失是否应予支持。关于本案的第一个争议焦点，本院认为，租赁合同明确约定，凯伦深圳分公司拖欠租金超过两个月的，祥泰宁公司可以解除合同。从一审查明的事实看，凯伦深圳分公司支付2014年6月的租金已经超过合同约定的两个月时间，因此，祥泰宁公司有权解除合同。一审认定涉案合同从凯伦深圳分公司收到祥泰宁公司发出的解除合同通知书之日起解除正确，本院对此予以维持。双方签订的合同中没有约定祥泰宁公司无法为凯伦深圳分公司办理租赁备案登记时凯伦深圳分公司有权缓交租金，凯伦深圳分公司也没有提交证据证明在其开始拖欠租金之前就已经向祥泰宁公司要求办理房屋租赁备案登记而遭到祥泰宁公司的拒绝，或者双方有前往相关管理部门办理备案登记但因为祥泰宁公司的过错无法办理，因此，凯伦深圳分公司以此为由拖欠租金事实依据不足，本院不予确认。关于本案的第二个争议焦点，本院认为，合同约定，合同终止时，祥泰宁公司无需对凯伦深圳分公司不能拆除的装修进行补偿，因此，凯伦深圳分公司请求祥泰宁公司赔偿装损失的请求没有合同依据，本院不予支持。凯伦深圳分公司的其他损失均是由于其自身违约导致，应自行承担。原审对此处理正确，本院予以维持。综上，凯伦深圳分公司的上诉理由不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20470.80元，由凯伦深圳分公司负担。本判决为终审判决审判长 陈  明  亮审判员 路  德  虎审判员 朱    宽二〇一六年十二月十二日书记员 张东阳（兼）附本判决所适用法律法规：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。