河北省兴隆县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兴民初字第1483号
原告张某甲，干部，住承德市。
委托代理人王某某，北京市环泰律师事务所律师。
委托代理人张某乙，住北京市丰台区。
被告兴隆县某某房地产开发有限公司。
法定代表人林某某，董事长。
委托代理人林某甲，河北汇林律师事务所律师。
委托代理人刘某某。
第三人张某丙，住兴隆县。身份证号码×××。
原告张某甲与被告兴隆县某某房地产开发有限公司、第三人张某丙房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，原告于2015年5月6日诉来本院，本院依法组成合议庭于2015年6月23日，公开开庭进行了审理。原告张某甲及其委托代理人张某乙、王某某、被告的委托代理人林某甲到庭参加诉讼。因张某丙与本案有利害关系，依法追加张某丙为第三人参加本案诉讼，本院于2015年7月16日再次公开开庭进行了审理，原告的委托代理人张某乙、王某某、被告委托代理人刘某某、第三人张某丙到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告张某甲诉称，我在兴隆县兴隆镇西关村二道街55号原有房屋及院落一处，我和家人在承德居住，在2010年听说我的房屋及院落被兴隆县天马房地产开发的天马二期项目占用，并于2009年9月31日被拆除。被告的行为侵犯了我的财产权益，要求被告按照现行的拆迁安置补偿政策置换给我相应的底商。
被告兴隆县某某房地产开发有限公司辩称，我公司将天马二期的拆迁工作事宜交给承德市众和城市房屋拆迁咨询服务有限公司办理。在2009年5月10日，我公司与原告委托的第三人张某丙达成拆迁原告房屋的补偿协议，依据该协议的约定，我公司补偿原告现金30万元。其中经江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司评估原告房屋及院落总价款214，048.00元，有证房屋部分奖励29，809.00元、三项补助10，411.00元，无批示房屋上调80%为20，462.00元，经核实增加土地61.6平方米，按照360.00元每平方米补偿为22，176.00元，另外补偿3，094.00元，合计为300，000.00元。2009年10月19日，我公司将应补偿原告的补偿款共33万元交由兴隆县旧城改造开发拆迁办公室提存。就原告的房屋被拆迁的补偿事宜我公司已经履行完毕。
第三人张某丙述称，我确实与被告签订了拆迁原告的房屋及院落的协议。当时是兴隆县的领导找到我，知道我与原告有亲戚关系，让我代原告签订拆迁安置补偿协议，我就签了字，我在签合同之前没有征求原告的意见。签订协议后我告诉了原告，原告不同意我签协议。
原告为支持自己的主张向本院提交证据如下：
1号证，原告本人的陈述文稿一份。证明房屋被拆除的具体情况以及房屋内存在的物品清单。
2号证，2002年4月11日，兴隆县土地管理局出具的证明原件一份。证明原告在兴隆镇西关原有民宅一处，土地使用面积为267平方米的集体土地。
3号证，兴隆县房产管理所于2002年4月10日出具的证明原件一份。证明原告张某甲在兴隆镇西关村有砖木结构房屋四间、砖混结构平房2间。
4号证，赵全文证明一份。证明原告所有的房屋在2009年被被告兴隆县某某房地产开发有限公司安排赵全文拆除。
5号证，兴隆县工商行政管理局关于承德桥梁工程公司的经营场所使用证明登记档案一份。证明被被告拆除的原告的房屋在1999年开始登记为该公司的办公用房，以证明原告的房屋属于商业用房。
6号证，北京市第一中级人民法院（2012）一中民终字第00569号民事判决书以及该案相应证据材料三份。证明与本案的情况相似的案件的法院判例。
7号证，兴隆县城市建设投资管理办公室出具的原告房屋现行补偿标准一份。证明原告的房屋被拆迁补偿的具体数额。
8号证，2010年12月20日，承德市桥梁工程有限公司执行申请书一份、法定代表人身份证明一份、该公司与中铁二十一局诉讼的（2010）承民终字第98号判决书一份、执行和解协议一份。证明2010年承德市桥梁工程有限公司依然存在。
9号证，兴隆县人民政府兴镇政发1990第9号关于张秀兰宅基地的处理决定一份。证明原告主张的房屋土地使用权人原来是原告的妻子张秀兰。
被告对原告提交的证据质证如下：对原告提交的1号证认为证据形式不合法，不能作为证据使用。对2、3号证真实性无异议，土地面积应以兴隆县土地管理局出具的使用权证书和产权登记证书为准。对4号证认为不具有真实性，与本案不存在关联性。对5号证真实性无异议，但达不到原告的证明目的。6号证与本案没有关联性。7号证的来源不清楚，对其效力不认可。8号证与本案没有关联性。9号证真实性无异议，达不到原告的证明目的，并且明确写明张秀兰的宅基地，侧面反应不是商业用房。第三人对原告提交的1-9号证没有异议。
被告为支持自己的主张提交证据如下：
1号证，2009年5月31日，被告取得兴房拆许字2007第6号延期3房屋拆迁许可证复印件一份。证明被告拆除原告房屋属于合法拆迁。
2号证，第三人张某丙于2009年5月10日书写声明复印件一份。证明第三人张某丙受原告委托全权处理拆迁事宜。
3号证，江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司作出评估报告一份。证明原告被拆迁的房屋的详细评估情况。
4号证，原告张某甲的房屋被拆迁的货币安置补偿明细表一份。证明被告拆除房屋给予原告补偿的具体数额。
5号证，兴隆县天马二期拆迁向被拆迁人原告张某甲发出的相应文件的送达证两份。证明原告知道拆迁事宜。
6号证，原告与被告的拆迁安置补偿协议书复印件一份。该协议书应由原告签字栏有张某丙的签字，无原告签字。证明张某丙受原告委托与被告达成拆迁安置补偿协议。
7号证，中国银行结算业务申请书一份。证明被告已经将应给付原告的补偿款提存到兴隆县旧城改造开发拆迁办公室。
8号证，照片两张。证明原告的房屋被拆迁之前的基本情况。
原告对被告提交的证据质证如下：对被告提交的1号证真实性无异议，被告取得拆迁许可时间迟于与张某丙签订的拆迁协议时间，被告的拆迁属于违法行为。2号证与本案不具有关联性，原告并未委托张某丙处理拆迁事宜。对3、4、5、6号证的真实性、关联性、合法性均不认可，没有原告签字，对原告不产生任何法律后果；7号证真实性不认可，对原告不产生任何法律后果，达不到被告的证明目的。8号证无法证明是本案争议房屋，对真实性不认可。
第三人张某丙对被告提交的证据质证如下：被告提交的1号证具体情况不清楚。对2号证认可是本人签字。对3、4、5号证认可当时被告的工作人员和其说过证据的具体内容，认可5号证中张某丙的签字是其本人签字，但相关文件没有转交原告。对6号证中协议认可是其本人签字。对7号证不知道具体情况。8号证，看照片与原告的房屋相似。
第三人张某丙未向本院提交证据。
本院依职权调取兴隆县人民政府兴政（2011）65号关于印发兴隆县国有土地上房屋征收与补偿办法（试行）的通知一份。原、被告及第三人对本院调取的证据均没有异议。
经庭审质证，本院对证据认证如下：原告提交的1号证属于原告的陈述，不能作为证据使用。原告提交的2、3号证结合庭审过程中原、被告双方的陈述可以确定原告在兴隆镇西关村二道街55号有瓦房四间、平方两间，土地使用权人为原告张某甲，本院予以采信。原告提交的4号证，因被告不认可，证人未出庭作证本院不予采信。原告提交的5、8号证，可以证明承德桥梁工程公司登记的经营场所在工商登记档案中记载为兴隆镇西关二道街的6间原告所有的房屋，但结合原告的陈述以及拆迁过程中的情况，该房屋被拆除时，该公司并未实际在该房屋办公，因此达不到原告的房屋在被拆除时是住改商用房的证明目的，对原告提交的5、8号证本院不予采信。6号证与本案不具有关联性，本院不予采信。7号证并无确定补偿标准的具体依据，本院不予采信。9号证可以证明原告被拆迁的房屋原土地使用权人为原告的妻子张秀兰，本院予以采信。对被告提交的1号证，可以证明被告有拆迁许可证，本院予以采信。被告提交的2号证张某丙的声明属于张某丙的个人行为，没有原告的认可，对原告没有约束力，本院不予采信。被告提交的3号证结合庭审中原、被告双方的陈述，对于该评估报告中涉及原告所有的有证房屋和院落空地以外的部分的评估结果，原告在审理过程中予以认可，可以作为定案依据。对于有证房屋和院落空地的评估价值，因为原告不认可，本院不予采信。被告提交的4号证中关于拆迁奖励项29，809.00元，原告在审理过程中予以认可，其余原告均不认可，该拆迁补偿协议又没有原告的签字确认，因此本院不予采信。被告提交的5号证没有原告签字，第三人签收的文书第三人没有转交原告，因此本院不予采信。被告提交的6号证中没有原告签字，只有张某丙签字，因为没有相关委托手续，原告对该协议没有追认，因此达不到被告主张的已经与原告达成拆迁协议的证明目的，本院不予采信。被告提交的7号证，是被告的单方行为与原告不具有关联性，本院不予采信。8号证，可以证明被告拆迁房屋的基本情况，本院予以采信。对本院调取的证据，因原、被告及第三人均没有异议，本院予以采信，作为定案依据。
经审理查明，原告张某甲在兴隆县兴隆镇西关村二道街55号原有砖木结构瓦房四间、砖混结构平房两间及相应院落。土地使用权人原为原告妻子张秀兰，后登记在原告名下。其中有证房屋瓦房四间建筑面积为76.24平方米，无证房屋25.20平方米，院落空地为190.76平方米。该宅院位于被告兴隆县某某房地产开发有限公司开发的天马二期的项目拆迁范围内。被告兴隆县某某房地产开发有限公司将天马二期的拆迁事宜交给承德市众和城市房屋拆迁咨询服务有限公司办理。为了拆迁需要，2008年10月3日，江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司对原告房屋及院落评估总价款214，048.00元。其中有证房屋76.24平方米，评估价值149，044.00元；院落空地129.16平方米，评估价值46，498.00元；附属物（含无证房屋）评估价值18，507.00元。2009年5月10日，被告兴隆县某某房地产开发有限公司与第三人张某丙及承德市众和城市房屋拆迁咨询服务有限公司就原告的房屋达成拆迁货币补偿安置协议。该协议约定被告一次性补偿原告30万元后，原告的房屋归被告所有。补偿明细为：评估总价款214，048.00元、奖励合款29，809.00元、三项补助10，411.00元、无批示房屋上调80%合款20，462.00元、经核实增土地61.6平方米，每平方米补偿360.00元，补偿22，176.00元，另补3，094.00元，合计300，000.00元。第三人张某丙在未取得原告的同意的情况下在被拆迁人栏签字，第三人于该日自行出具全权代表原告处理拆迁事宜的声明一份。该协议现未得到原告的追认。2009年9月31日，原告得知被告将属于原告所有的房屋拆除，因此与被告发生纠纷。2009年10月19日，被告将依据与张某丙签订的协议约定补偿原告的补偿款330，000.00元交由兴隆县旧城改造开发拆迁办公室提存。现原告诉至本院，要求被告依据现行的拆迁安置补偿政策依据住改商用房的标准予以置换底商并要求被告赔偿被拆迁房屋内的物品损失。在本案审理过程中原告变更诉讼请求，原告自愿放弃了要求被告赔偿房屋内物品损失的诉讼请求，并对江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司对原告房屋及院落评估报价中附属物（含无证房屋）评估价值18，507.00元的价值予以认可。对被告作出的货币补偿明细表中奖励项29，809.00元亦予以认可。主张在1994年以后原告的房屋经兴隆县工商行政管理局登记为承德桥梁工程公司的办公用房。要求被告对被拆除的有证房屋和院落空地按照现行的拆迁安置补偿标准予以置换底商，并要求支付2009年10月1日至2015年7月31日的过渡期的安置费用。再本案审理过程中，本院经审查依法追加张某丙为第三人参加本案诉讼。
另查明，兴隆县现行的拆迁安置补偿标准依据的是2011年7月21日兴隆县人民政府印发的兴政（2011）65号文件，即关于印发兴隆县国有土地上房屋征收与补偿办法（试行）的通知。依据该文件第十条规定，被拆迁人可以选择货币补偿、也可以选择房屋产权调换。第十一条规定，住改商房屋及用于经营的无证房屋认定条件为：有最近连续2年以上年审合格的工商营业执照、完税凭证以及实际用于经营的面积。第十二条产权调换办法规定，住宅房屋调换为住宅房屋的，按被征收人有证房屋建筑面积与安置用房建筑面积不低于1：1、不超过1；1.3的比例调换。第十三条确定，无证房屋按评估机构评估的价格给予被征收人货币补偿。第四十七条规定房屋征收部门给予被征收人搬迁费、误工费。搬迁费按被征收有证房屋建筑面积20元每平方米一次性支付、误工费按1500元每户一次性支付。征收住宅房屋，房屋征收部门按被征收有证房屋建筑面积每平方米每月20元一次性支付临时安置费。兴隆县兴隆镇现行的国有土地出让补偿标准为每平方米900.00元。依据该规定原告的房屋被拆迁，原告应取得误工费1，500.00元；搬迁费按照有证房76.24平方米，每平方米20元，计1，524.80元，过渡期安置费自2009年10月1日至2015年7月31日为88，438.40元。
本院认为，第三人张某丙在没有得到原告授权的情况下于2009年5月10日，就属于原告的房屋与被告签订房屋拆迁货币补偿安置协议，该协议签订后又没有得到原告张某甲的追认，该协议属于无效合同。被告明知第三人没有得到原告的授权与其签订协议，致使原告的房屋在没有得到合理补偿的情况下被拆除。被告对原告房屋被拆除的合理安置补偿应承担赔偿责任。第三人在没有得到原告的委托擅自与被告签订安置补偿协议，对于原告的损失应承担连带赔偿义务。原告要求对其房屋被拆除，按照现行的拆迁政策予以补偿的诉讼请求，本院予以支持。其中对建筑面积76.24平方米有证的房屋，原告主张选择产权调换的方式予以置换底商，原告的房屋虽然在工商登记为承德桥梁工程公司的经营场所，但结合庭审过程中原告的陈述，该房屋被拆除时并未实际用于承德桥梁工程公司的办公用房，原告要求置换底商的诉讼请求本院不予支持，应依据现行安置政策按照有证房屋建筑面积76.24平方米以1：1.3的比例置换建筑面积99.11平方米的住宅。因原、被告对江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司对原告房屋及院落评估报价中附属物（含无证房屋）评估价值18，507.00元及对被告作出的货币补偿明细表中奖励项29，809.00元均予以认可，被告应该依据该标准对原告予以相应的货币补偿。对面积为190.76平方米院落空地，应依据现行的每平方米900.00元的标准予以货币补偿为171，684.00元。原告的房屋被拆除依据兴隆县现行拆迁政策标准应取得搬迁费1，524.80元、误工费1，500.00元。原告的房屋于2009年9月31日被拆除，被告兴隆县房地产开发有限公司应按照现行拆迁政策支付原告相应的安置过渡费用。按照现行拆迁政策自2009年10月1日至2015年7月31日期间的过渡期安置费为88，438.40元。上述款项合计311，463.20元，被告应予以补偿原告。依据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十一条、《中华人民共和国民法通则》第六十六条、《中华人民共和国物权法》第三十七条、第四十二条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条的规定判决如下：
一、被告兴隆县某某房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告张某甲在“天马二期”地段范围内的建筑面积为99.11平方米的住宅一套。如面积与实际房屋面积不符，按照交付时的市场价格互相找价。
二、被告兴隆县某某房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告张某甲房屋拆迁的误工费、搬迁费、自2009年10月1日至2015年7月31日期间的过渡期安置费、附属物价款、奖励项款、190.76平方米院落空地补偿款共计311，463.20元。
三、第三人张某丙对上述第一、二项款物承担连带给付义务。
四、驳回原告张某甲的其他诉讼请求。
案件受理费11，800.00元，由被告兴隆县某某房地产开发有限公司负担。其中原告张某甲已预交7，800.00元，经主管院长审批缓交到执行完毕之前4，000.00元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于承德市中级人民法院。
审 判 长 冯 静
代理审判员 徐 达
人民陪审员 李耀东
二〇一五年八月十七日
书 记 员 陈 明