江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏13民终3413号
上诉人（原审被告）：恒开投资发展宿迁有限公司。
法定代表人：陈尚生，该公司董事长。
委托诉讼代理人：曹葳，江苏华昕律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘俐，江苏华昕律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨军。
上诉人恒开投资发展宿迁有限公司（以下简称恒开公司）因与被上诉人杨军商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿豫区人民法院（2017）苏1311民初2178号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
恒开公司向本院上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者依法改判驳回杨军的一审诉讼请求。理由如下：1.杨军签署的“交房手续书”和“承诺书”中均载明放弃对恒开公司违约责任的追究。2014年9月10日，杨军签署的“交房手续书”中载明“交房手续一经办理完毕，则双方互不追究对方商品房买卖合同项下的任意违约责任”。“承诺书”也载明“在签署本承诺书后就本人购房事宜绝不再追究恒开公司任何经济或者法律上的违约责任”。一审法院将上述承诺书理解为仅免除逾期交房的违约责任明显错误。2.即使恒开公司承担违约责任，一审判决的违约金过高，应当依法予以调整。逾期办证并未影响杨军实际占有使用房屋，杨军没有受到实际损失。杨军并未举证证明其实际损失，应当承担举证不能的法律后果。
杨军辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。杨军出具的承诺书是处理双方关于逾期交房的问题，与逾期办证没有关系。
杨军向一审法院起诉请求：1.判令恒开公司支付逾期办理房产权属证书违约金101889.96元（自房屋交付后第91日起计算两年时间）；2.本案诉讼费由恒开公司承担。
一审法院认定事实：杨军和恒开公司于2013年3月25日签订商品房买卖合同一份，由杨军购买恒开公司开发建设的宿迁国际购物公园1-2-057号商品房一套。合同约定：商品房用途为商业；商品房总价为463000元，买受人于2013年3月25日之前已付首付款233000元，余款230000元办理银行按揭手续；出卖人应当在2014年6月30日之前将具备以下条件的商品房交付买受人使用，住宅项目应符合……，非住宅项目经综合验收合格，取得竣工验收备案表；出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在该商品房交付使用后90日内取得房产权属证书的，买受人不退房，合同继续履行，自该商品房交付使用后第91日起至实际取得房产权属证书之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之三的违约金……。合同签订后，杨军支付房款463000元，恒开公司于2014年9月10日向杨军交付房屋。房屋交付时因存在面积差异，杨军补交房款2251元，恒开公司向杨军出具不动产统一发票记载的金额为465251元。同时，杨军还向恒开公司出具承诺一份，内容为：本人完全认可宿迁国际购物公园目前的交房标准及条件，同意由恒开公司一次性支付本人补偿金9723元；本人接受前述补偿款后，不再向恒开公司就本人购买的商铺主张退房及逾期交付的违约责任，在签署本承诺书后，就本人购房事宜绝不再追究恒开公司任何经济或法律上的违约责任……。杨军接收房屋之前即与案外人宿迁奥莱商业经营管理有限公司签订委托经营管理合同，将其购买的涉案商品房委托该公司统一使用和管理。截至一审开庭审理之日，恒开公司未将涉案房屋办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，导致杨军未取得房产权属证书。
一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效；当事人应按照合同约定全面履行各自的义务；当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案杨军和恒开公司签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效；双方应按照合同约定全面履行自己的义务。杨军依约付清房款；恒开公司未在约定期限内将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，存在违约行为，其应对此承担约定的违约责任。杨军作出的承诺，其词句所表达的意思是免除被恒开公司逾期交付房屋的违约责任；承诺中“不再追究恒开公司任何经济或法律上的违约责任”的概括性表述，因承诺作出时恒开公司逾期办理权属登记资料备案的违约行为尚未发生，该表述如解释为杨军同意免除恒开公司后续所有违约责任，显然违背诚信原则。因此，一审法院认定杨军所作承诺，不能认定为是对恒开公司逾期办理权属登记资料备案的违约责任的免除。杨军关于违约金的诉讼请求符合合同约定和法律规定，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条第一款、第一百三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决：恒开公司于判决生效后立即支付杨军违约金101889.96元。案件受理费2338元，减半收取1169元，由恒开公司负担。
二审中，被上诉人杨军围绕答辩意见依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。
杨军所举的证据为：1.2017年6月15日，恒开公司作出的《告商业业主一封信》，恒开公司承诺涉案商铺于2017年8月31日之前具备办理产证的条件；由于逾期办理产证产生的违约责任，按商品房买卖合同中的相关条款执行；2.2017年6月26日，宿迁市宿豫区住房和城乡建设局作出的关于涉案小区的通知一份，内容为要求恒开公司立即停止违规交房行为。以上两份证据旨在证明恒开公司已经自认其存在违约行为，也自认逾期办证的违约责任按照合同约定履行。
恒开公司质证认为，对证据的真实性没有异议，但该证据不属于新证据，也与本案没有关系。
本院认为，恒开公司对杨军提供的证据的真实性没有异议，该证据能够证明恒开公司存在逾期办证的违约行为，但恒开公司的《告商业业主一封信》并非向杨军作出，在此之前杨军已向恒开公司作出放弃追究恒开公司任何违约责任的承诺，不能构成重新向杨军承担违约责任的承诺。
本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，依法予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，杨军签署的交房手续书系恒开公司单方提供，其中关于“特别提醒：交房手续一经办理完毕，则双方互不追究对方商品房买卖合同项下的任意违约责任”系格式条款，该条款免除了恒开公司责任、排除了杨军的主要权利，且恒开公司并未采取合理的方式提醒杨军注意，故该条款无效。恒开公司主张虽然其存在逾期办证的违约行为，但杨军签署了交房手续书免除了其违约责任，故其无需支付违约金，该主张没有法律依据，本院不予支持。但杨军向恒开公司出具的承诺书并非格式合同，对于权利义务的约定并非格式条款。杨军在签署承诺书时，恒开公司逾期交房的违约行为已经发生，杨军同意接受恒开公司的经济补偿、领取了恒开公司支付的违约金，并保证不再主张退房及逾期交房的违约责任，故双方之间关于恒开公司交房问题已经处理终结。但杨军同时承诺就购房事宜不再追究恒开公司任何经济或法律上的违约责任，因双方之间关于交房问题已经处理完毕，故杨军该承诺指的是不再追究恒开公司除了交房以外的任何责任，包括放弃主张恒开公司承担逾期办证的违约责任。现杨军并无证据证明该承诺存在可撤销、可解除或者无效的情形，故杨军向恒开公司出具的承诺合法有效，对双方当事人均有约束力，本院对杨军要求恒开公司支付逾期办证违约金的主张不予支持。
综上所述，恒开公司的上诉请求成立，本院予以支持。一审法院认定的事实清楚，但判决结果不当，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销江苏省宿迁市宿豫区人民法院（2017）苏1311民初2178号民事判决；
二、驳回杨军的诉讼请求。
一审案件受理费减半收取1169元，二审案件受理2338元，合计3507元，由杨军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 覃卫东
审 判 员 谢朝晖
审 判 员 徐金鸽
二〇一七年十一月九日
法官助理 赵迎娣
书 记 员 汤媛媛
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