广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤2071民初8577号
原告：温伟球，汉族，住广东省中山市，公民身份号码×××0014。
被告：黄灿，男，汉族，户籍住址浙江省乐清市，公民身份号码×××1813，现于广东省番禺监狱服刑。
第三人：黄冠强，男，汉族，住广东省深圳市宝安区，公民身份号码×××0038。
委托代理人：李健男，广东天胜律师事务所律师。
原告温伟球诉被告黄灿房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月28日受理后，依职权追加黄冠强为本案无独立请求权第三人参加诉讼，并组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告温伟球，第三人黄冠强委托代理人李健男到庭参加诉讼。被告黄灿现于广东省番禺监狱服刑，其未到庭参加诉讼，本院对其制作了询问笔录。本案现已审理终结。
原告温伟球诉称：原告与被告黄灿的委托代理人中山市时尚京都物业管理有限公司（以下简称中山时尚京都公司）于2012年5月26日签订了商铺买卖合同，合同约定原告向被告购买位于中山市西区富华道383号柏景台2层206号商铺。合同签订后，原告已按照合同约定支付了商铺价款及各项代收费用。商铺买卖合同第十一条约定在商铺交付后150个工作日，由出卖人负责办理商铺的交易过户手续；逾期超过30日的，买受人要求继续履行的，自本合同规定的申办期限届满的第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付房价款的1‰的标准向买受人支付违约金。而被告未按照约定办理过户手续。另，2013年12月12日，被告黄灿因涉嫌合同诈骗一案被中山市人民检察院批准逮捕，该刑事案件已审结。被告以原告已购买的产权商铺另行抵押给抵押权人，令产权人遭受损失，且被告的款项已用于归还旧债及个人挥霍，已无力偿还债务。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判令：1.被告为原告办理中山市西区富华道383号柏景台2层206号商铺的产权证件；2.被告向原告支付违约金（每日按房价款1‰标准支付至实际申办房产证之日止）；3被告承担本案一切诉讼费用。
庭审中，原告温伟球变更第二项诉讼请求为：将违约金调整为按银行同期贷款利率计算，违约金从合同约定的办证届满之日第二日起计算。
原告温伟球对其主张的事实及诉讼请求提交的证据有：1.商铺买卖合同；2.［时尚京都服饰城］商铺租赁合同；3.［时尚京都服饰城］签约确认函；4.缴费通知单；5.公证书；6.收据。
被告黄灿辩称：案涉房产是郑立锋出资购买，黄灿只是挂名，没有参与房产的购买出售过程，购房款最终都是转到郑立锋指定的银行账号，黄灿没有使用过购房款，黄灿不应该承担责任。对于原告提出的违约金请求，标准过高，应予以调整。
被告黄灿没有提交证据。
第三人黄冠强述称：一、原告的诉讼请求已过诉讼时效。原告与被告的代理人签订的商铺买卖合同约定，被告应于2012年8月1日前交付商铺，并在商铺交付后150个工作日办理交易过户手续，而原告直到2016年4月27日才起诉被告，显然已过诉讼时效。二、黄冠强依法享有涉案房产抵押权，并已得到生效判决的确认且已经进入强制执行程序，原告的诉请与生效判决直接抵触。第一，该案所涉房屋属于黄冠强享有抵押权的位于中山市西区富华道383号柏景台2层1卡房产的一部分，根据已经生效的广州市天河区法院（2013）穗天法民二初字第4667号的判决，黄冠强有权就上述涉案房屋拍卖、变卖后的款项享有优先受偿权。第二，黄冠强已经于2014年8月向广州市天河区法院申请强制执行被告作为抵押的位于中山市西区富华道383号柏景台2层1卡房产［执行案号：（2014）穗天法执字第6275号］，目前，强制执行程序正在进行当中。三、经广东省高院已生效的刑事裁定书认定的事实足以证明，黄冠强不知道也不应该知道涉案房屋已经被部分销售，而涉案房屋抵押登记的顺利办理也使得黄冠强有充分的理由相信涉案房屋没有销售。关于黄冠强借款给郑立峰时是否知道涉案房屋已经销售，广东省高级人民法院（2015）粤高法刑二终字第80号刑事裁定书认定的下述事实足以证明黄冠强借款给郑立峰时不知道也不应该知道涉案房屋已经被部分销售：第一，郑立峰、叶亦秋、黄灿隐瞒中山市西区富华道383号柏景台2层1、2卡房产已销售的事实，以中山市西区富华道383号柏景台2层1、2卡作为抵押物骗得黄冠强出借款项人民币2877.2万元。第二，黄冠强去过柏景台一次，当时正在装修，但不知道该房产是否已销售或者正在销售，郑立峰也没有说过，且也顺利在房管部门办理了抵押登记。涉案房屋销售合同并没有依据2006年12月颁布实施的《中山市商品房销售合同网上登记备案管理规定》进行登记备案，抵押登记也得以顺利办理，黄冠强因此有充分理由相信涉案房屋没有销售。四、原告在商铺买卖交易过程中没有做到应有的谨慎，客观上为被告的诈骗行为提供了便利条件，并导致了自身的损失。第一，原告明明知道（商铺买卖合同第11条、第12条有明确陈述）中山市西区富华道383号柏景台2层1卡房产只有一个产权证书，作为合同标的的所谓商铺并不存在独立的产权，原告应该知道从事此种交易本身就潜伏着很大风险，但原告不仅没有回避这种风险很大的交易，反而在商铺买卖合同中与被告约定被告在商铺交付后150个工作日办理交易过户手续，这就在客观上为被告随后的诈骗行为提供了充分的时间。第二，原告没有根据《中山市商品房销售合同网上登记备案管理规定》对商铺买卖合同进行登记备案，也在客观上为被告随后的诈骗行为提供了便利条件。综上所述，恳请法院依法驳回原告的起诉和诉讼请求，维护黄冠强作为抵押权人的合法权益以及已生效判决的权威。
第三人黄冠强对其述称提交的证据有：民事判决书、民事判决书生效证明、受理申请执行案件通知书。
经审理查明：2012年5月26日，以黄灿作为出卖人，由中山时尚京都公司代理黄灿与温伟球作为买受人签订商铺买卖合同（地址为：2层206号），合同约定：买受人购买出卖人代产权拥有人出售的中山市西区富华道383号柏景台2层206号商铺，商铺购价款总额为281471元，买受人于2012年5月26日前支付购房款281471元。出卖人应于2012年8月1日前，将符合本合同约定的商铺交付买受人，在商铺交付后的150个工作日内，由出卖人负责向中山市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人必须在出卖人通知的时间内配合出卖人到国土部门签署过户文件、缴纳相关税费并提供办理过户手续所需的一切材料。出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，按下列方式处理：（1）逾期不超过30日的，自本合同规定的申办期限届满的第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人支付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过30日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同。若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日起60天内退还全部已付房价款，并按已付房价款5%的标准向买受人计付违约金。买受人要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的申办期限届满的第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人支付违约金。合同还约定了其他事项。合同由温伟球与中山时尚京都公司签名盖章。同日，以温伟球为出租方与中山时尚京都公司为承租方签订［时尚京都服饰城］商铺租赁合同，约定温伟球将前述商铺出租给中山时尚京都公司，租期为三年，即从2012年8月1日至2015年7月31日。合同签订后，温伟球向中山时尚京都公司支付了全部购房款281471元及办证代收款10069元。后黄灿未按照约定为温伟球办理案涉房产交易过户手续，原告遂于2016年4月28日诉至本院，主张前述实体权利。
另查：上述案涉房产产权人为黄灿，黄灿于2012年4月16日与中山时尚京都公司签订授权委托书，授权中山时尚京都公司以受托人自己的名义销售、使用、出租包括本案涉案商铺在内的中山市西区富华道383号柏景台一层1卡、二层1卡、五层、地下负二层。2012年8月23日，黄灿为郑立锋向第三人黄冠强借款提供抵押担保而将案涉房产抵押登记至黄冠强名下，案涉房产至今尚未注销抵押登记。后黄冠强与黄灿、郑立锋、叶亦秋等因民间借贷发生纠纷，黄冠强另案诉至广州市天河区人民法院［案号：（2013）穗天法民二初字第4667号］。该院经审理作出民事判决：……黄冠强对黄灿提交抵押的位于中山市西区富华道383号柏景台二层1卡（包含2层206号）房产以其拍卖、变卖后的款项享有优先受偿权……。该民事判决于2014年7月23日生效，该案于2014年8月4日进入执行程序。
又查：根据广东省中山市中级人民法院（2014）中中法刑二初字第19号刑事判决书、广东省高级人民法院（2015）粤高法刑二终字第80号刑事裁定书查明的事实及认定，郑立锋系广州银罗湾公司、中山时尚京都公司的实际控制人，郑立锋与叶亦秋系夫妻关系，郑立锋系黄灿的舅舅，郑立锋、叶亦秋、黄灿因在出售包括案涉房产在内的中山市西区富华道383号柏景台一至三层商铺时，隐瞒部分商铺已出售而抵押给案外人或商铺已抵押而出售给买受人，郑立锋被广东省中山市中级人民法院判决犯合同诈骗罪，判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，没收个人全部财产；叶亦秋被广东省中山市中级人民法院判决犯合同诈骗罪，判处有期徒刑八年，并处罚金三十万元；黄灿被广东省中山市中级人民法院判决犯合同诈骗罪，判处有期徒刑四年，并处罚金十万元；郑立锋、叶亦秋、黄灿犯罪所得的赃款共计一亿七千一百八十四万六千元，依法予以追缴。
再查：本案事件发生后，本院对案涉房屋所在的建筑物进行了现场勘查。经勘查，该建筑物为一幢28层高的建筑物，建筑物第三、六层外墙挂贴有“时尚京都服饰批发”的巨型广告牌，二层有“时尚京都服饰城销售中心50年产权”“0进场费、0转让费、免租半年”的巨型广告牌，地上一层有正常经营的商铺五、六间。本院审理本系列案件时，本系列案的另一被告郑立锋（系广州银罗湾公司、中山时尚京都公司的实际控制人）庭审中陈述：第三人即抵押权人是专业的放贷人员，案涉房屋在办理抵押时，郑立锋已告知抵押权人关于商铺的销售情况，2012年10月份正是销售旺季，销售部在一层，销售部人员也有20至30个，案涉商铺外墙有巨型的销售广告，抵押权人不可能不知道商铺的销售情况，抵押权人正是看中案涉商铺销售良好才同意出借款项。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷，综合原告、被告及第三人的诉辩主张，本院认为案涉合同应当继续履行，被告黄灿应当为原告办理过户手续。理由有四：
第一，原告请求被告办理中山市西区富华道383号柏景台2层206号商铺产权证的权利属于物权请求权，物权请求权不适用诉讼时效。因此，第三人黄冠强述称原告的诉讼请求已过诉讼时效，缺乏理据，本院不予支持。
第二，原告温伟球与被告黄灿签订的商铺买卖合同系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，符合合同的生效要件，合同合法有效，本院予以确认，当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，原告按照约定支付了全部购房款，原告已全面履行了自己的合同义务，被告黄灿也应按照合同约定全面履行自己的义务，在约定的时间内为原告办理案涉房产过户手续。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告黄灿没有按照约定为原告办理过户手续，应当承担违约责任，继续履行合同，为原告办理案涉房屋过户手续并承担违约金。
第三，《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》规定“六、房屋问题。…（56）买卖双方自愿，并立有契约、买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。”本案合同签订后，原告按照约定支付了全部购房款，原告已全面履行了自己的合同义务，被告并已将房屋交付原告使用，虽然案涉房屋至今未办理过户手续，但过错不在于原告，被告黄灿应按照合同约定全面履行自己的义务，为原告办理案涉房产过户手续。
第四，原告购买案涉房产完全出于善意，不存在任何过错，第三人在办理抵押时虽然对案涉房屋的状况进行了现场勘查，但第三人未对抵押物尽审慎审核义务，在原告购买房屋后再办理抵押，故第三人所称的抵押权利不能对抗善意的房屋买受人。
综上，被告黄灿应当继续履行合同，为原告办理案涉房屋过户手续并承担违约金。关于违约金，合同约定为按房价款的1‰／日计付，原告自愿调低为按中国人民银行同期同类贷款利率计算，是原告自行处分自己民事权利的行为，符合法律规定，本院予以准许。违约金以购房款281471元为基数，从合同约定交付商铺之日（2012年8月1日）起150个工作日届满（2013年3月9日）后第二日（2013年3月10日）起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至办理过户之日止。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第（56）条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告黄灿于本判决生效之日起十五日内协助原告温伟球将中山市西区富华道383号柏景台2层206号房产办理过户登记至原告温伟球名下；
二、被告黄灿于本判决生效之日起十五日向原告温伟球支付违约金（违约金以281471元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2013年3月10日起计算至上述第一项房产办理过户登记至原告温伟球名下之日止）。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5522元（原告申请缓交），由被告黄灿负担（黄灿于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 刘 宇
审 判 员 梁丹妮
人民陪审员 邓杏妹
二〇一六年七月二十一日
书 记 员 蔡春容
关天才
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