湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂28民终486号
上诉人（原审原告）：李建华，男，1987年10月2日出生，土家族，务农，住湖北省巴东县。
委托诉讼代理人：李小林（系李建华之父），�，1967年8月12日出生，汉族，务农，住湖北省巴东县。
委托诉讼代理人：蔡建华，湖北施州律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：巴东县兴业房地产开发有限责任公司，住所地湖北省巴东县信陵镇巴山路。
法定代表人：史祖全，该公司董事长兼总经理。
委托诉讼代理人：谭贤学，湖北必胜律师事务所律师。
上诉人李建华因与被上诉人巴东县兴业房地产开发有限责任公司（以下简称兴业房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖北省巴东县人民法院（2015）鄂巴东民初字第01326号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李建华的委托诉讼代理人李小林、蔡建华、被上诉人兴业房地产公司的法定代表人史祖全及委托诉讼代理人谭贤学到庭参加了诉�。本案因案情复杂，依法延长审限三个月。本案现已审理终结。
李建华上诉请求：一、撤销（2015）鄂巴东民初字第01326号民事判决；二、依法将本案发回重审或查清事实后改判支持李建华的一审诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费用由兴业房地产公司承担。事实和理由：一、一审法院认为兴业房地产公司自2014年5月20日起房屋已验收合格并符合合同约定的交付条件是错误的。（一）双方签订的商品房买卖合同（以下简称案涉合同）第八条约定交付的条件是“该商品房经验收合格”，一审法院仅以2014年5月16日对案涉工程进行的“五方验收”备忘录作为认定房屋已验收合格是错误的。“商品房经验收合格”的交付条件，不仅需要勘察、设计、施工、监理、建设五单位进行工程竣工验收合格，还需要经过消防、规划、环保等部门进行的验收合格，并出具验收合�的证明文件。（二）兴业房地产公司完成消防验收的时间是2015年7月22日。按照《中华人民共和国消防法》（以下简称消防法）第十三条规定，商品房验收合格的条件之一必须是消防验收合格。（三）兴业房地产公司在2014年10月30日才通过规划验收。按照《中华人民共和国城乡规划法》（以下简称规划法）第四十五条规定，房地产开发公司在工程完工后，要组织开发的商品房竣工验收的前提是该商品房符合规划条件。兴业房地产公司于2014年10月30日取得巴东县城乡规划管理局（以下简称巴东县规划局）颁发的《湖北省建设工程竣工验收规划条件核实证明》（以下简称《规划核实证明》）。《湖北省城乡规划条例》第四十二条规定，城镇规划区内，凡未取得《规划核实证明》的建设工程，建设单位不得组织竣工验收，房产主管部门不得办理房屋产权登记手续。兴业房地产公司在2014年5月16日组织的“五方验收”是违法的。（四）巴东县环境监测站2014年11月8日公布巴环审函【2014】38号文件对巴东县滨江国际广场环境验收合格的公告。《建设项目环境保护管理条例》第二十三条规定，在未通过环保验收之前，不能将房屋交付使用。（五）《商品房销售管理办法》第三十二条和《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第三条、第十条规定及案涉商品房买卖合同第十条约定，出卖人应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。兴业房地产公司至法院开庭审理时都未出示上述证书，因此不符合法定和约定的房屋交付条件。（六）兴业房地产公司于2015年3月18日取得《湖北省房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》（以下简称《竣工验收备案证》），按照《建筑工程施工质量验收统一标准》“建设工�未经竣工验收备案不允许投入使用”的规定，兴业房地产公司在未取得备案证明之前不得交付房屋。综上，商品房的交付条件，除了要符合和满足合同约定的交付条件外，还须符合消防法、规划法等相关法律法规中法定的交付条件。最高人民法院于2009年9月作出的（2009）民监他字第7号函答复明确称“房屋验收的范围，应依据当事人合同的约定和法律的强制性规定。交付的房屋除经工程质量验收合格外，还需要在规划、消防以及环境保护等方面亦不存在影响使用的障碍。”兴业房地产公司于2014年5月16日组织的“五方验收”不能作为房屋具备交付条件的证明。而且该验收小组提出了六项整改意见，但兴业房地产公司并未提供证据证明整改已经完成，因此备忘录本身就不能证明验收合格。二、一审法院认定兴业房地产公司不存在虚假宣传的事实是错误的。《中华人民共和国广告法》（以下简称广告法）第四条规定：“广告不得含有虚假或者引人误解的内容，不得欺骗、误导消费者。”一审法院已采信李建华提交的证据三“兴业房地产公司制作的宣传图纸3份”，作为认定案件事实的依据。同时一审法院查明：“兴业房地产公司就‘滨江国际广场’开发项目在前期做广告宣传时宣称该楼盘设计有人行天桥和连廊。兴业房地产公司就其宣传内容制作了宣传图片，并通过张贴及网站介绍的方式进行宣传。”兴业房地产公司在未取得相关部门规划审批的情况下，为了牟取暴利，抬高房价，故意制造售房亮点，进行引人误解的虚假宣传，使购房人产生重大误解，从而高估房屋的价值，签订不合理、不公平的房屋买卖合同。《房地产广告发布暂行规定》第十一条规定：“房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。”本案中，兴业房地产公司未在广告中注明，也未向购房人进行特别说明和提示。根据广告法第二十八条、第二十六条第四项的规定，该行为应认定为虚假宣传行为。一审法院认为“双方在签订的《商品房买卖合同》中约定商品房的相关规划与建设以政府最终批文为准。现因政府规划取消连廊天桥建设，故不能认定兴业房地产公司预售时存在虚假宣传”是错误的。首先该条款是案涉合同第十条关于规划、设计变更的约定，并不是专门针对销售广告宣传的特别说明。其次，依据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第三十九条规定，兴业房地产公司在进行宣传时故意隐瞒事实，从而误导购房人作出了错误意思表示，兴业房地产公司现在达不到广告中承诺的事项，应当认定为虚假宣传，其行为构成欺诈销售。根据《最高人�法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立，以及房屋价格的确定，有重大影响的，应当视为要约，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应承担违约责任。李建华有权依据合同法第四十二条、第一百一十三条及《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条关于经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，适用惩罚性赔偿原则要求兴业房地产公司进行赔偿。一审法院仅以双方未在合同中约定存在此种违约行为时的违约金或者违约金的计算方法，认定李建华要求兴业房地产公司承担违约损失的请求没有依据。即使合同未约定违约金及违约�任的计算方式，一审法院也应进行释明，让李建华在一审程序中进一步明确所主张的违约金实际就是要求兴业房地产公司承担的违约赔偿责任，即赔偿损失违约责任。因此，一审法院判决认定兴业房地产公司不存在虚假宣传错误，认为李建华的主张没有法律依据错误，一审法院未客观公正地充分行使释明权，未让李建华的权利得到充分有效的保护，明显违反了公平、公正的原则。三、一审法院严重违反诉讼程序。李建华在庭审之前提交的与第三人签订的房屋租赁合同被遗失或被隐瞒，从而导致李建华一审主张的房租损失被一审法院认定为“未提供证据证实应承担举证不能的责任后果”；李建华在庭审中根据“房价一价清”的相关规定要求增加诉讼请求被拒绝；庭审过程中审判人员多次出入法庭接听电话达数分钟之久，有损法庭的尊严；法庭辩论阶段在李建华辩论发言尚未结束的情况下，审判长擅自打断李建华的辩论发言，违反《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称民事诉讼法）一百四十一条第四项的规定，剥夺了李建华与兴业房地产公司相互辩论的权利。
兴业房地产公司辩称，一、一审法院认定自2014年5月20日起兴业房地产公司出售给李建华的房屋已验收合格并具备合同约定交付条件的事实客观成立；二、一审法院认定兴业房地产公司不存在虚假宣传的事实客观成立；三、一审程序合法，没有违法不当之处。综上所述，一审判决认定事实清楚，法律适用正确，程序合法，结果客观公正，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。
李建华向一审法院起诉请求：一、李建华与兴业房地产公司继续履行双方于2013年4月23日签订的商品房买卖合同；二、兴业房地产公司向李建华支付自2014年3月29日起至2015年8月10�止逾期交房违约金82108元；三、兴业房地产公司向李建华支付因逾期交房给李建华造成的租房损失9243元；四、兴业房地产公司向李建华支付因其预售房屋时虚假宣传、变更设计、基础设施、公共配套、装饰、设备违约金102480元；五、兴业房地产公司向李建华支付因兴业房地产公司在没有告知李建华的情况下私自变更房屋外墙颜色而应承担的违约金1000元；六、兴业房地产公司当庭向李建华出示房屋公摊实测法定报告并退还被兴业房地产公司侵占的公摊面积购房款；七、兴业房地产公司依照房屋宣传模型，定期恢复绿化规划及整栋房屋后的部分消防车辆通道，并向李建华支付违约金200元。
一审法院认定事实：兴业房地产公司以拍卖方式取得位于巴东县信陵镇西壤坡沿江路188号、编号为BP2011－001号地块的土地使用权后，经批准在该地块上建设商品房，定名为“滨江国际广场”。兴业房地产公司就“滨江国际广场”开发项目在前期做广告宣传时宣称该楼盘设计有人行天桥和连廊。兴业房地产公司就其宣传内容制作了宣传图片，并通过张贴及网站介绍方式进行宣传。
兴业房地产公司就开发建设的“滨江国际广场”商品房在取得巴东县住建局颁发的商品房预售许可证后与李建华于2013年4月23日签订了商品房买卖合同，兴业房地产公司作为出卖人将开发建设的“滨江国际广场”第1幢2单元302号房出卖给李建华。双方在该合同中约定了“该商品房建筑面积102.48平方米，其中套内建筑面积82.19平方米、公共部位与公用房屋分摊建筑面积20.29平方米。按建筑面积计算，商品房单价为每平方米3324.98元，总金额340744元。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以产权登记面积为准，结算面积差异值的房款，单价以合同的签订价格不变，房款多退少补。付款方式及期限为买受人于签订合同之日付清首付款110744元，余下房款23万元银行按揭。商品房交付期限（第八条）为出卖人应当在2014年3月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内公告告知买受人的；2、如因买受人原因，银行按揭不能办理或未办理完毕的，出卖人不承担违约责任；3、非出卖人原因，工程进度受政府行为影响，且出卖人在发生之日起30日内公告告知买受人的。出卖人逾期交房的违约责任（第九条）为除合同规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。规划、设计变更双方约定为经规划部门批准的规划变更，设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起30日内书面通知买受�：（1）该商品房结构形式，户型、空间尺寸、朝向；（2）该商品房的相关规划与建设以政府最终批文为准。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付款退还给买受人，并按同期银行活期存款利率支付利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。房屋交接为商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：通知送达30日内，买受人未能及时办理交接手续，须向出卖人支付合同总房款10%违约金，并视为交付标的物合格，买受人已接受该项交接。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的基础设施、公共配套建筑以2014年6月28日整体竣工并交付使用。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意若系不可抗力或政府性原因，出卖人与买受人可酌情协商延期办理。”等主要内容。同时双方在合同的附件二约定公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成以房地产相关主管部门认可的测绘机构测量报告为准。在合同的附件三约定如果出卖人利用报纸、电视等公共传媒对本项目交付、交房等相关事宜进行告知的，视同书面告知。李建华在签订合同后�纳首付款110744元并通过银行按揭方式交纳所购商品房下余购房款23万元。
案涉商品房建设中，兴业房地产公司就滨江国际广场人行天桥及连廊设计规划方案向巴东县规划局进行了规划报批。巴东县规划局在公示该方案时，巴东长江公路大桥管理局于2013年6月4日提出异议并致函巴东县规划局，以人行天桥及连廊所占土地使用权为该局所有，为确保巴东长江大桥的安全运营和桥区交通畅通，维护单位合法权益为由不同意该规划方案。就“滨江国际广场”钢架环形天桥及连廊、电子显示屏工程设计方案，巴东县城乡规划管理委员会于2013年6月7日召开的2013年度第1次城乡规划建设管理工作会决定原则同意滨江国际广场钢架环形天桥设计方案，取消连廊建设。2013年12月16日，因巴东县发生地震，巴东县住建局给辖区内各建筑施工企业、监理单位发出紧急停工通知书，通知全县所有建设工程施工项目全部停止施工，对工程施工现场、施工塔吊、外脚手架进行全面排查，复工时间另行通知。兴业房地产公司在接到巴东县住建局的通知后未在案涉合同约定的30日期限内公告或者通过其他方式告知李建华。直至2014年3月1日，兴业房地产公司才向滨江国际广场所有购房户发出《关于滨江国际广场项目延期交房的公告》，公告称购房户与公司签订的商品房买卖合同约定兴业房地产公司向购房户履行交付房屋义务的期限为2014年3月28日，因特大暴雨、地震及行政管理部门责令统一停工等缘由，施工单位实际施工期限因停工须顺延三个月。合同关于“特殊原因可据实延期交房”之约定，结合项目的施工实际情况，公司决定在2014年6月28日前依约向购�户如期履行交房义务。兴业房地产公司同时将该公告邮寄送达给李建华之父李小林，并由其签收。2014年5月16日，案涉工程的建设单位兴业房地产公司、设计单位武汉理工大设计研究院有限公司、监理单位湖北华立建设监理有限公司、勘察单位湖北省地质勘察基础工程公司、施工单位湖北远华建设工程有限公司共同对滨江国际广场工程住宅部分进行了验收，五方共同确认该项目住宅部分观感评价好，资料齐全，工程实体质量合格，参会人员符合要求，组织程序合法，同意验收；该工程项目住宅部分均符合设计要求和有关施工规范规定，同意本工程项目的住宅部分为合格标准。2014年5月18日，兴业房地产公司向李建华送达了《滨江国际广场交房通知》，通知称兴业房地产公司开发的“滨江国际广场”的住宅房现经政府相关部门验收合格，已具备交付条件，定于自2014年5�20日开始集中办理交房手续，交房地点为滨江国际广场营销中心，交房时间为2014年5月20日至2014年6月27日。巴东县规划局于2014年10月30日给兴业房地产公司颁发了《规划核实证明》，确认滨江国际广场项目建设工程符合城乡规划要求。兴业房地产公司开发建设的“滨江国际广场”商品房项目竣工后，巴东县住建局于2015年3月18日给兴业房地产公司颁发了《竣工验收备案证》，确认巴东滨江国际广场1#、2#楼工程已于2015年3月18日办理竣工验收备案。2015年7月22日，恩施州公安消防支队给兴业房地产公司出具了建设工程消防验收意见书，综合评定案涉建设工程消防验收合格。2015年8月10日，李建华诉至一审法院。
一审法院另查明：兴业房地产公司开发建设的“滨江国际广场”商品房项目竣工后，李建华与兴业房地产公司于2015年2月11日共同办理了业主入住手续，李建华确认收房事项已办理完毕，已收到钥匙；兴业房地产公司于同日确认李建华已全部结清房款和其�款项、收房手续办理完毕、房门钥匙已交于业主、房屋验收完毕。
一审法院认为：李建华与兴业房地产公司签订的商品房买卖合同未违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。双方均应当按照合同约定继续履行合同，因此对李建华要求继续合同的请求，予以支持。根据案涉合同的约定，兴业房地产公司应当在2014年3月28日前将经验收合格并符合合同约定的“滨江国际广场”第1幢2单元302号房交付给李建华使用，但兴业房地产公司未按合同约定的期限履行交付房屋的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。兴业房地产公司未按约定期限交付房屋的行为构成违约，应承担继续履行并赔偿损失的违约责任。双方在案涉合同中约定了“出卖人逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金”。现李建华要求继续履行合同并要求兴业房地产公司按合同约定承担违约责任，符合合同的约定，其正当合理的诉讼请求，予以支持。兴业房地产公司于2014年5月18日所发的交房公告确定交房时间为2014年5月20日至6月27日，根据诚实信用原则和公平原则及案件实际，自2014年5月20日起案涉房屋已验收合格并符合合同约定的交付条件，李建华应当在2014年5月20日接收房屋。因此，兴业房地产公司逾期交付房屋的时间为52天，即2014年3月29日至2014年5月20日。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。根据合同约定的违约损失赔偿额的计算方法，兴业房地产公司自2014年3月29日至2014年5月20日应承担的逾期交付房屋违约金为8859.34元。案涉房屋于2014年5月20日交付使用后，兴业房地产公司的交房义务即已完成，此后就不再存在逾期交房这一违约行为，自此以后也就无须再行支付逾期交房违约金。李建华要求将逾期交房的时间自2014年3月29日计算至2015年8月10日，缺乏事实依据，不予支持。李建华未提供证据证实其因兴业房地产公司逾期交房的违约行为给其造成了租房损失9243元，其应承担举证不能的责任后果，故对李建华要求兴业房地产公司支付租房损失9243元的请求，不予支持。虽兴业房地产公司就“滨江国际广场”开发项目在前期做广告宣传时宣称该楼盘设计有人行天桥和连廊，但双方在案涉合同中又约定“该商品房的相关规划与建设以政府最终批文为�”。现因政府规划取消连廊建设，故不能认定兴业房地产公司预售时存在虚假宣传、设计变更、基础设施、公共配套、装饰、设备承诺违约行为。另外双方也未在合同中约定存在此种违约行为时的违约金或者违约金的计算方法，因此对李建华要求兴业房地产公司支付因存在虚假宣传、设计变更、基础设施、公共配套、装饰、设备承诺等违约行为的违约金102480元的请求，不予支持。李建华、兴业房地产公司在合同中未约定房屋的外墙颜色，李建华也无证据证实案涉商品房在前期宣传时的外墙颜色属于合同约定的外墙颜色，因此应认定兴业房地产公司不存在私自变更外墙颜色的违约行为，故对李建华要求兴业房地产公司支付因私自变更外墙颜色违约金1000元的请求，不予支持。兴业房地产公司在诉讼中已提交了房屋测量报告，李建华也无证据证实兴业房地产公司存在侵�公摊面积房款的行为，故对李建华的该项请求，不予支持。李建华无证据证实兴业房地产公司所做的房屋宣传及模型构成合同的主要内容，因此兴业房地产公司所作房屋宣传及模型内容对兴业房地产公司不具有约束力，双方签订的合同约定的内容才对兴业房地产公司具有约束力。根据兴业房地产公司提交的验收报告，兴业房地产公司所完成的“滨江国际广场”的住宅房绿化及消防设施已经验收合格，故对李建华要求兴业房地产公司依照房屋宣传及模型，定期恢复绿化规划及整栋房屋后部分的消防车辆通道并支付违约金200元的请求，不予支持。综上，李建华正当合理的诉讼请求予以支持。兴业房地产公司合理合法的辩解意见予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、李建华与巴东县兴业房地产有限责任公司继续履行双方于2013年4月23日签订的《商品房买卖合同》；二、巴东县兴业房地产有限责任公司于本判决生效后10日内，向李建华支付2014年3月29日起至2014年5月20日止逾期交付房屋的违约金8859.34元；三、驳回李建华的其他诉讼请求。案件受理费4200元，由李建华负担3800元，由兴业房地产公司负担400元。
本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。经二审审理查明：一审判决查明的事实，有相关证据证实，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点为，一、案涉房屋何时达到合同约定的验收合格条件；二、兴业房地产公司是否存在虚假宣传；三、一审程序是否严重违法。
一、案涉房屋何时达到合同约定的验收合�条件。对商品房而言，实际上存在两次交付和验收：一是施工单位完成合同约定工程后，将工程交付建设单位，建设单位组织各方进行验收；二是在各项工程完工后，建设单位将商品房交付给买受人，商品房买受人根据合同进行验收。建设单位的验收是工程意义上的，多系竣工验收，主要目的在于工程的质和量。在确定商品房买卖合同的验收范围时，不能简单地将买受人的验收等同于建设单位的验收，而应依据合同和法律规定具体分析。最高人民法院在对安徽省高级人民法院相关请示案件作出答复的（2009）民监他字第7号函中指出，房屋验收的范围，应依据当事人合同的约定和法律的强制性规定确定。
本案中，兴业房地产公司与李建华约定：“出卖人应当在2014年3月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；”根据双方的约定，交付的商品房须经验收合格，验收标准需符合国家和地方人民政府的规定。依据国家相关规定，建设工程涉及验收的主要有竣工验收、专业验收、综合验收。因建设工程性质不同，法律要求的验收种类也不相同，并且随着我国行政审批制度的改革，相关法律要求也不断变化。
关于竣工验收，1998年施行的《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第二款规定：“房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”这一模式不能满足房地产开发快速发展的需要。2000年施行的《建设工程质量管理条例》对此进行调整，该条例第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、监理等有关单位进行竣工验收。”第四十九条规定：“建设单位应当自竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门备案。”2002年11月1日，《国务院关于取消第一批行政审批项目的决定》中明确取消了行政部门的竣工验收。
专业验收则视情况而定。常见的专业验收有规划验收、公安消防验收和环境保护验收，具体要求不尽相同且时有调整。
关于规划验收，2008年施行的规划法第四十五条规定：“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合�划条件的，建设单位不得组织竣工验收。”将1989年《中华人民共和国城市规划法》所规定的规划行政主管部门可以参加竣工验收改为核实，并变更为强制性规定。
关于消防验收，消防法第十一条规定：“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。”第十三条规定：“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”《建筑工程消防监督审核管理规定》、《建设工程消防监督管理规定》对应当进行消防验收的建设工程进行了详细界定。
关于环境保护设施验收，1989年《中华人民共和国环境保护法》第二十六条第一款规定：“建设项目中防治污染的设施，必须与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用。防治污染的设施必须经原审批环境影响报告书的环境保护行政主管部门验收合格后，该建设项目方可投入生产或者使用。”《建设项目环境保护管理条例》对此有详细规定。2015年施行的《中华人民共和国环境保护法》调整了相关制度，删除了竣工环保验收内容，但正在进行修订的《建设项目环境保护管理条例》尚未正式颁布。
综合验收已经被取消。《城市房地产开发经营管理条例》第�八条要求对房地产开发项目涉及安全的内容以及住宅小区等群体房地产开发项目进行综合验收。2004年5月19日，国务院《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》将综合验收取消。
综上，商品房建设工程竣工验收和规划核实，行政职能部门只负责备案、核实；如有环境保护设施，则验收与主体建设同步进行；消防验收则需要确定是否属于应当进行消防验收的建设工程。本案中，双方当事人均未提交充分证据证实案涉建设工程有环境保护设施。案涉建设工程是高于十九层的住宅建筑，按相关国家标准，系一类高层住宅建筑，属于依法应当进行消防验收的建设工程。该项目直到2015年7月22日才通过消防验收。故，兴业房地产公司通知于2014年5月20日交房时，案涉商品房不具备合同约定的交付条件。一审对案涉商品房符合交付条件的认定有误，本院予以纠正。由于逾期交房违约责任的目的和功能是弥补买受人未能占有、使用房屋的损失，虽然案涉房屋直到2015年7月22日才达到案涉合同约定的交付条件，但李建华于2015年2月11日办理了接房手续，占有、使用了该房屋，此后其再要求出卖人继续承担逾期交房违约责任没有法律依据，本院不予支持。兴业房地产公司逾期交房的时间应为2014年3月28日至2015年2月11日，共计319天。按照案涉合同的约定，兴业房地产公司应支付李建华逾期交房违约金54348.67元（340744×0.5‰×319）。
二、兴业房地产公司是否存在虚假宣传。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格�确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，李建华一审中提交的证据三（兴业房地产公司制作的宣传图纸）可以证实兴业房地产公司对连廊所作的说明和允诺具体确定，但其一方面未提交充分证据证实该因素对房屋价格的确定有重大影响，不能视为要约；另一方面，即使上述宣传构成要约，但双方在此后正式签订的合同中又约定“该商品房的相关规划与建设以政府最终批文为准”，系以新的约定变更了上述要约。兴业房地产公司一审中提交的证据二（巴东县城乡规划管理委员会2013年第1次城乡规划建设管理会议纪要、巴东长江公路大桥管理局关于不同意《滨江国际广场人行天桥及连廊设计规划方案》的函）证实案涉项目最初的规划设计有人行天桥和连廊，但后来由于政府相关部门的原因取消了连廊的建设，同时也证实了兴业房地产公司并未以虚假或引人误解的内容欺骗、误导消费者，就本案现有证据而言，不能认定上述宣传图片构成虚假广告，对于连廊建设的取消，不能归责于兴业房地产公司。同时，案涉建设项目最终取得了《规划核实证明》和《竣工验收备案证》，并通过消防验收，亦证明该项目建设符合合同约定和法定标准。故，一审认定兴业房地产公司预售时不存在虚假宣传和设计变更、基础设施、公共配套、装饰、设备承诺违约行为，同时未支持李建华的相关诉讼请求，并无不当。李建华称兴业房地产公司存在虚假宣传的上诉理由不能成立，本院不予支持。
三、一审程序是否严重违法。李建华称一审法院遗失或隐瞒其在庭审前提交的与第三人签订的《房屋租赁合同》，但未提供证据证实，且在一审庭审笔录中，李建华亦未陈述已提交该证据，对该理由，本院不予采信。同时，即使李建华与他人签订了《房屋租赁合同》，因人民法院已依法支持其要求兴业房地产公司支付逾期交房违约金的合理诉讼请求，其因逾期交房而导致的损失已得到弥补，其要求赔偿房租损失的诉讼请求亦不能得到支持。李建华称一审法院拒绝其在一审庭审中增加诉讼请求，但未提供证据证实，且与一审庭审笔录记载不符，本院不予采信。李建华称一审庭审中审判人员多次出入法庭接听电话，属于法官工作作风方面的问题，不属于民事诉讼法规定的严重违反法定程序的事项。李建华称一审法官擅自打断其辩论发言，剥夺其辩论的权利，根据一审庭审笔录记载来看，双方当事人在一审庭审均充分地发表了辩论意见，一审法院并未剥夺任何一方当事人辩论的权利，李建华的该理由不能成立，�院不予采信。同时，应当指出的是，信仰法律、遵守法律，依法参与民事诉讼活动，尤其是在法庭中听从审判长指挥，有序参与庭审活动，是法律规定的任何当事人和诉讼参加人必须遵守的义务，在庭审中的陈述和辩论应当精练、准确，审判长的指挥能有效提高庭审效率和质量，将审判长对庭审活动的指挥认为是剥夺其辩论权利的想法是极其错误的。
综上所述，李建华的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、维持（2015）鄂巴东民初字第01326号民事�决第一项；
二、撤销（2015）鄂巴东民初字第01326号民事判决第三项；
三、变更（2015）鄂巴东民初字第01326号民事判决第二项为：巴东县兴业房地产有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付李建华逾期交付房屋违约金54348.67元；
四、驳回李建华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4200元，由李建华负担3038元，由巴东县兴业房地产有限责任公司负担1162元；二审案件受理费4200元，由李建华负担3038元，由巴东县兴业房地产有限责任公司负担1162元。
本判决为终审判决。
审判长 王朝友
审判员 郜帮勇
审判员 李志华
二〇一六年九月十六日
书记员 张晶晶