浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2008）越民一初字第452号
原告绍兴市中原毛纺织有限公司。
法定代表人陈建潮。
委托代理人（特别授权代理）章明清。
被告绍兴市东江工艺编织有限公司。
法定代表人单兴海。
委托代理人（特别授权代理）包巨峰。
委托代理人（特别授权代理）周利生。
原告绍兴市中原毛纺织有限公司与被告绍兴市东江工艺编织有限公司建设用地使用权纠纷一案，本院于2007年12月25日立案受理。依法由审判员盛跃适用简易程序独任审判，后依法组成合议庭，分别于2008年2月21日、4月30日、2009年11月19日公开开庭进行了审理。原告之委托代理人章明清，被告之法定代表人单兴海及委托代理人包巨峰、周利生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告绍兴市中原毛纺织有限公司诉称：被告在2003年3月14日与绍兴生态产业园管理委员会签订了该生态产业园的落户协议书，后被告据此与绍兴市国土资源局签订了国有土地使用权出让合同，约定由被告受让的土地面积为2.4537公顷。因被告资金不足，邀原告及吕国鑫三方共同投资开发征用绍兴生态产业园区土地37亩，三方约定：被告愿将其中的20亩转让给原告、8.5亩转让给吕国鑫，并约定1、2、7号厂房及办公楼为原告所有，3、6号厂房归吕国鑫所有，4、5号厂房归被告所有，土地款及工程款须由三人按份额承担，相关手续由被告出面办理。期间，原告已出资3178626.67元。现被告已取得该土地的使用权证书，但一直不肯履行土地使用权变更登记手续。故起诉至法院，请求判令被告履行土地使用权转让的变更登记手续（20亩）；本案诉讼费用由被告承担。
被告绍兴市东江工艺编织有限公司辩称：原告诉称的三方约定，只是三方对被告公司建造厂房的投资关系，作为投资人的原告只能按投资额度及所占的比例取得相应的回报，并不能取得相应的土地使用权。从土地出让合同和建设工程施工合同来看，使用权人及建设方均为被告，因此原告并非土地使用权转让的受让人。从原告提供的证据可见，其付款凭证都是借款、货款等，只能证明原、被告有借款等关系，生效判决书所查明的事实也仅是共同出资征地建厂房，土地款及工程款由三人按份额承担，相关手续由被告出面办理。因此在被告尚未全部完工及办好相关手续前，原告无任何权利。即使三方曾有土地使用权转让的意思表示，但该意思表示尚未完全成就，转让合同更有以下几方面未具备：1、三方只对征用土地面积作了大约的投资分配，并未对具体转让事宜进行细化和确定；2、三方就转让价格并未明确，仅有共同投资的意思表示，就其他内容、方式等主要内容未达成一致的意见，更没有签订转让合同；3、根据三方当时的意思表示及法律规定，需在投资建成厂房、被告取得土地使用权证和房屋所有权证后方可办理变更手续，现在被告取得使用权的土地上厂房、办公楼还未建造完毕，更没有取得房屋所有权，故原告无权要求办理土地使用权变更登记手续。综上，被告未取得房屋所有权证前转让土地缺乏法律依据，转让行为违法，三方的意思表示属无效民事行为，不应受到法律保护。请求驳回原告的诉讼请求。
原告为证明自己的主张，向本院提供了以下证据：
1、营业执照复印件1份、工商基本档案1份，要求证明原、被告的身份情况。被告无异议，本院依法予以确认。
2、民事判决书1份、民事裁定书1份，要求证明双方之间的法律关系及土地转让的真实意思。被告对证据的真实性无异议，但认为从生效法律文书查明的事实和结论来看，双方并不是土地使用权转让的法律关系。本院对证据本身予以确认。
3、付款明细、凭证1组，要求证明原告已付款3178216.67元的事实。被告认为原告已支付的款项用途都是借款、货款等，而且根据生效判决文书确定，原告交付给被告的资金是3158000元。因原告的付款均发生在2007年之前，故本院对于原告已付款结合生效民事判决书确认。
4、工程支出明细1份，要求证明厂房是三方共同投资建造。被告认为该证据无法证明系其提供给原告，即使是被告提供，也只能证明工程支出的明细，不能证明土地转让，费用支出应当由审计部门审计。本院认为该证据未有盖章或签名，不予认定。
被告为证明自己的主张，向本院提供了以下证据：
5、国有土地出让合同1份，要求证明讼争的土地使用权受让方是被告。原告对证据本身的真实性无异议。本院对证据本身予以确认。
6、土地使用权证1份，要求证明讼争土地的使用权人系被告。原告对证据的真实性无异议，认为被告现已取得了土地使用权证，故其土地转让是合法的。本院对证据本身予以确认。
7、建设工程施工合同1份，要求证明讼争土地上厂房的建设发包方是被告。原告无异议，但认为与本案无关。本院对证据本身予以确认。
因案情需要，本院向绍兴生态产业园管理委员会征询所得的复函1份。原告无异议；被告认为该管委会没有分割土地的职能，复函不具有法律效力，被告从未就土地分割与他人签订过任何协议，土地使用权应以国土资源局的土地使用权出让合同为准。本院认为，该证据可以认定绍兴生态产业园管理委员会原则上同意讼争土地分割转让他人。
本院委托华汇工程设计集团有限公司对讼争土地所做的土地分割规划方案图1份。原告无异议；被告对分割方案图有异议，认为讼争土地现在的使用权人仍是被告，而图纸上建设单位写成了原告，故图纸上的土地与讼争土地没有同一性，该方案也不是土地使用权人被告的真实意思表示，被告是该土地唯一合法的使用权人，任何单位和个人均无权处分该土地的使用权，因此该方案图不合法，被告当初取得该土地的使用权是因为政府立项发展优高农业，故对该方案不认可。本院认为，该分割方案图是根据讼争土地使用现状及原、被告、吕国鑫原先三方约定的投资和分配比例制作，故予以确认。
经审理查明，2003年3月14日，被告与绍兴生态产业园管理委员会签订落户协议1份，约定由被告在该产业园内兴建黄草编织项目，投资项目总用地约25亩左右，每亩土地7.5万元。协议还对其他事项作了约定。嗣后，被告据此与绍兴市国土资源局签订了国有土地使用权出让合同，约定由被告受让的宗地位于绍兴市越城区皋埠镇朱家泾村、山前徐村（银山路以南，银桥路以东），宗地总面积24537平方米，出让土地面积为18446平方米，出让金为每平方米184.2元，总额3397753元。因资金不足，被告欲找人共同投资建造厂房。后经吕国鑫介绍，被告法定代表人单兴海与原告法定代表人陈建潮相识，三方经协商一致，口头约定共同出资征地建厂房，具体约定如下：三方共征用绍兴生态产业园区土地37亩，其中被告投资8.5亩，吕国鑫投资8.5亩，原告投资20亩；并约定1号、2号、7号厂房及办公楼归原告所有，3号、6号厂房归吕国鑫所有，4号、5号厂房归被告所有，土地款及工程款由三人按份额承担；相关手续由被告出面办理。原告已投入土地及建设工程款共3158000元。至今该土地上部分厂房已建造，被告于2007年12月18日领取了上述土地的使用权证书。
本院委托华汇工程设计集团有限公司对上述被告已领取了国有土地使用权证书的土地根据原、被告及吕国鑫的使用情况和三方约定的投资、分配比率，制作了土地分割规划方案图，原、被告、吕国鑫三户所分割地块的土地面积分别约为：10002平方米、4939平方米、3504平方米。
本院认为，被告依据与绍兴生态产业园管理委员会签订的落户协议，与绍兴市国土资源局签订了国有土地使用权出让合同，并因此领取了座落于绍兴市越城区皋埠镇朱家泾村、山前徐村土地（银山路以南，银桥路以东）的国有土地使用权证。原告法定代表人、被告法定代表人及吕国鑫对上述土地投资、建房及归属的口头约定，可视为原告、被告及吕国鑫三方对被告取得使用权的土地的约定。在三方口头约定后，原告已支付了相应的款项（远远超过其所占份额的土地出让金），被告也已接受了原告支付的款项，且在该土地上建造了部分厂房及设施，故三方关于共同出资征地建厂房的合同已经成立。且在起诉前，被告已经取得了上述土地的使用权证，而作为与被告签订落户协议的绍兴生态产业园管理委员会原则上同意上述土地的使用权分割转让他人，故三方的合同应为合法有效。现三方已根据原口头约定各自占用上述土地，而被告的行为已表明其不愿意履行三方的合同，原告由此请求被告将应属于原告部分的土地使用权变更登记为原告方，符合法律规定，本院予以支持。具体分割方案以本院委托华汇工程设计集团有限公司根据三方口头的比例约定结合已建房屋及设施的状况、三方使用的现状制作的分割规划方案图为准。由于上述土地上规划的厂房、办公楼等尚在建造过程中，且三方均未提出对此在本案中处理，故本院在本案中不予一并分割。至于三方关于土地出让金、建房费用及建筑物的价值等结算，因掌握主要证据及资料的被告经本院及鉴定机构多次告知后仍拒绝提供相应的材料，致使无法在本案中统一清算，故本院在本案中不予一并处理，当事人可另行结算。被告认为三方协议无效，缺乏相应的依据，本院对此抗辩不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三十六条、最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条之规定，判决如下：
被告绍兴市东江工艺编织有限公司将土地使用权登记在其名下座落于绍兴市越城区皋埠镇朱家泾村、山前徐村土地（银山路以南，银桥路以东，地号017-006-10008）中面积约为10002平方米土地的国有土地使用权变更登记到原告绍兴市中原毛纺织有限公司名下（具体四至以附后的图纸为准，即为本院标识总地块最南面部分的3号地块），在进行国有土地使用权变更登记时，具体面积以土地登记机关核定为准，此条款于本判决生效之日起三十日内履行完毕。
驳回原告绍兴市中原毛纺织有限公司的其他诉讼请求。
本案案件受理费26000元，财产保全费5000元，合计31000元，由原告绍兴市中原毛纺织有限公司负担26000元，被告绍兴市东江工艺编制有限公司负担5000元，此款于本判决生效之日起三十日内结清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费，款汇绍兴市预算外资金财政专户，帐号：09×××27，开户行：绍兴市商业银行业务部。逾期按自动撤回上诉处理］。
审 判 长 盛 跃
审 判 员 陈新辉
人民陪审员 鲁关营
二〇〇九年十一月二十六日
书 记 员 何敏敏