安徽省亳州市谯城区人民法院民 事 判 决 书（2015）谯民一初字第01475号原告：杨小兰，女，1981年7月12日出生，汉族，农民，住安徽省亳州市谯城区。委托代理人：姬磊。安徽赵长利律师事务所律师。执业证号13416201310635203。被告：亳州嘉瑞置业有限公司地址：亳州市谯城区。法定代表人：杨玉英，该公司董事长。委托代理人：于腾飞，安徽重信众合律师事务所律师。执业证号：13416201210358984。原告杨小兰与被告亳州嘉瑞置业有限公司（以下简称嘉瑞置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月6日立案受理，并依法组成合议庭，于2015年5月18日公开开庭进行了审理。原告杨小兰及其委托代理人姬磊、被告亳州嘉瑞置业有限公司的委托代理人于腾飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨小兰诉称，原告与被告嘉瑞置业公司于2011年6月12日签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的金海苑南区第S1幢101号商品房，房屋总价款506000元。合同约定被告嘉瑞置业公司在2012年5月31日前将房屋交给原告使用。如被告逾期交房超过60日，按商品房总价款的万分之一支付原告违约金。现交房期限已过，因此商品房未验收合格，被告嘉瑞置业公司一直未能将房屋交付原告使用。为此，原告依法诉讼，请求判令被告嘉瑞置业公司支付逾期交房违约金51561.4元并承担本案的诉讼费用。原告杨小兰针对其诉讼请求及陈述的事实和理由提交的证据有：一、身份证，证明原告具备诉讼主体资格。二、私营企业信息查询单，证明被告的基本信息。三、商品房买卖合同及收据，证明原、被告签订商品房买卖合同，及原告已按合同约定履行合同全部义务，被告未按合同约定履行交房义务的事实。被告亳州嘉瑞置业有限公司辩称，1、依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”及《建设工程质量管理条例》第十六条“建设单位收到建设工程竣工验收报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，建设工程竣工验收应具备下列条件：四、有勘查、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件、、、、建设工程经竣工验收合格的方可交付使用”之规定，建设工程竣工后，应当由建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，验收合格后，方可交付使用。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条明确约定：应当于2012年5月31日前将具备该条第1项，“经验收合格”的商品房交付被告使用，而未选定第2项该商品房经综合验收为交付条件。其公司于2012年11月2日即组织监理单位、施工单位、设计单位、规划单位、建设单位对涉案房屋所在的建设工程进行验收，验收意见为合格，此时，涉案房屋即具备双方约定的交付条件。但后经其公司多次电话通知原告交房，并于2012年9月7日在亳州晚报上刊登交房公告，但原告杨小兰都未按时领取房屋钥匙，因此，延误交房违约责任应由原告杨小兰承担；2、本案《商品房买卖合同》第九条第二项明确约定：逾期超过60日，买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二条起开始计算违约日期，因此，违约时间起算点应为2012年6月1日。商品房于2012年11月2日即具备双方约定的交付条件，但因原告的原因未能交房，因此，违约时间应计算到2012年11月2日，违约天数共计155天。违约金按照日房价款万分之1来进行计算；3、自2012年11月2日涉案商品房具备双方约定的交付条件至诉讼立案之日即2015年3月17日，已经超过了2年的诉讼时效。被告亳州嘉瑞置业有限公司就其抗辩及陈述的事实和理由提交的证据有：一、企业法人营业执照、组织机构代码证，证明被告亳州嘉瑞置业有限公司具有诉讼主体资格。二、《商品房买卖合同》，证明《商品房买卖合同》对涉案商品房约定交付时间、交付条件、违约时间的事实。三、工程竣工验收备案表、工程竣工验收报告、《亳州晚报》交房公告、交房流程单物业服务费流程，证明涉案房屋于2012年11月2日即具备合同约定交付条件；被告催告原告交房及原告恶意推延交付房屋的事实。经庭审举证，被告亳州嘉瑞置业有限公司对原告所提交的证据质证意见为：对证据一、二均无异议；对证据三真实性无异议，但对其证明目、关联性有异议：1、涉房屋已于2012年11月2日就已符合约定的交付条件，经被告多次催告，原告未按时领取房屋钥匙，因此，延误交房的违约责任应由原告承担；2、收条只能证明原告只支付一半的房屋购房款，并不能证明原告已将房屋全部购房款支付给被告。原告杨小兰对被告嘉瑞置业公司所提交的证据发表质证意见为：对证据一、二均无异议；对证据三中的工程竣工验收备案表、工程竣工验收报告真实性无异议，但关联性及证明目的有异议，根据法律规定商品房质量检验合格，必须有质量监督管理部门进行收讫、备案、盖章，被告未能举证出质检部门的质检验收报告，故该证据达不到证明目的；对《亳州晚报》交房公告、交房流程单物业服务费流程关联性有异议，因为验收合格是交付房屋的强制性规定，因该案房屋未验收合格，与本案不具有关联性。经庭审举证、质证，合议庭对原、被告所举证据认证如下：（一）原告杨小兰所举证据一、二、三均具有真实性、合法性及与本案的关联性，对其证据效力均予以认定；(二)被告嘉瑞置业公司所举证据一、二均具有真实性、合法性及与本案的关联性，对其证据效力均予以认定；证据三因达不到其证明目的，故对其证据效力不予认定。根据上述认定的证据材料及庭审中当事人的陈述，审理查明的事实为：2011年6月12日，原告杨小兰与被告嘉瑞置业公司签订商品房买卖合同，杨小兰购买嘉瑞置业公司开发的金海苑南区第S1幢101号商品房，建筑面积96平方米，价款50.6万元。原告于2011年6月10日支付房屋首付款25.6万元，办理银行贷款25万元，共计支付房款50.6元。该合同第八条对交房期限进行了约定：出卖人应当在2012年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，经商品房综合验收合格后，交付买受人使用。该合同第九条对出卖人逾期交房的违约责任进行了约定，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。被告嘉瑞置业公司虽已对涉案房屋组织竣工验收，且填写了竣工验收备案表，但其所举证据中既未有有关主管部门对该工程竣工验收备案表收讫、确认备案的文件，亦未有规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门出具的认可性意见。本院认为，商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原告杨小兰与被告嘉瑞置业公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，该合同合法有效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告杨小兰已按照合同约定付清购房款，被告嘉瑞置业公司应按照合同约定的交房期限履行交房义务，否则应承担逾期交房的违约责任。本案中，被告嘉瑞置业公司应当按照合同约定在2012年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，经商品房综合验收合格后，交付买受人使用。房屋买卖格式合同约定以‘该商品房经验收合格’作为交付条件，一般应以出卖人（建设单位）组织勘验、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收并出具验收合格的意见作为认定房屋经验收合格的依据，但规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门尚未出具认可性意见的，不应认定房屋已经验收合格”；另按照《城市房地产开发经营管理条例》第十七条：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”2000年4月7日中华人民共和国建设部第78号令《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条规定“建设单位应自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法的规定，向工程所在地的县级以上地方政府建设主管部门备案”、第六条规定“备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫”。而被告嘉瑞置业公司所举证据中既未有关主管部门对该工程竣工验收备案表收讫、确认备案的文件，亦未有规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门出具认可性的意见，故不能认定该涉诉房屋已具备经验收合格的交付条件。因被告嘉瑞置业公司未按合同约定逾期交付房屋，被告嘉瑞置业公司应承担逾期交房违约责任。原、被告在合同中约定被告嘉瑞置业公司应当于2012年5月31日前交付房屋给原告杨小兰使用，故违约金应自2012年6月1日起算，但因双方签订的《商品房买卖合同》已对逾期交付商品房的违约金计算方法已作约定，故原告杨小兰要求被告告嘉瑞置业公司按已付房款的日万分之一支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条、第六条、第七条之规定，判决如下：被告亳州嘉瑞置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告杨小兰逾期交房违约金51561.4元（自2012年6月1日起至2015年3月17日止，按交付房款总额50.6万元的日万分之一计算）；剩余违约金仍按上述方式计算至涉诉房屋实际交付之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费940元，由原告杨小兰负担40元，由被告亳州嘉瑞置业有限公司负担900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于亳州市中级人民法院。审 判 长  王 雷审 判 员  张 艳人民陪审员  张利伟二〇一五年五月二十九日书 记 员  刘占占附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十二条当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百一十四条第三款当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门（以下简称备案机关）备案。第六条备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫。工程竣工验收备案表一式二份，一份由建设单位保存，一份留备案机关存档。第七条工程质量监督机构应当在工程竣工验收之日起5日内，向备案机关提交工程质量监督报告。第1页