浙江省淳安县人民法院
民 事 判 决 书
（2008）淳民一初字第698号
原告徐微。
委托代理人洪波。
被告杭州千岛湖绿色世纪房地产开发有限公司，住所地淳安县千岛湖镇天清岛度假村10幢2号楼。
法定代表人陶连发，董事长。
委托代理人邹永闯，浙江浙杭律师事务所律师。
委托代理人裘宇清，浙江浙杭律师事务所律师。
原告徐微诉被告杭州千岛湖绿色世纪房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2008年3月18日立案受理。依法由审判员徐卫平适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐微的委托代理人洪波、被告杭州千岛湖绿色世纪房地产开发有限公司的委托代理人邹永闯、裘宇清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2003年6月，被告通过广告大肆宣传被告开发的天清岛度假村酒店是具有全国唯一的配有豪华游艇、潜艇、水下餐厅、一线飞、直升飞机等配套设施的酒店，是一座上有直升飞机鸟瞰千岛全景、中有水上餐厅、下有潜艇观光水下城堡等现代化的岛屿。原告受被告广告的宣传要约，在2004年3月16日与被告签订商品房买卖合同（合同编号：0000167），约定由原告购买被告所开发的天清岛度假村5号楼舒心阁G407室房屋一套，建筑面积为58平方米，总房款为人民币321500元。双方就房产面积误差如何处理、房产的交付条件、交付时间和办理产权证的时间做了约定，被告也就广告中宣传的配套设施做了明确的承诺，约定被告应当做到易文化主题公园、豪华游艇、潜艇等娱乐设施的配套等广告全部事项。合同订立后，原告依合同的约定向被告支付了全部的购房款。2006年3月23日，被告通知原告办理房产证，原告在申办房产所有权证时却发现淳安县房管部门所核定的原告购买的房屋产权面积为48.06平方米，比合同约定少9.94平方米，面积误差比为－17.14%。同时原告此时才发现被告未按约定的条件和时间在2004年6月30日前将验收合格的商品房交付给原告，而是迟至2005年12月26日才将经淳安县建设局通过验收、符合房屋交付使用条件的房产予以交付。而被告承诺和合同约定的豪华游艇、潜艇、水下餐厅、一线飞、直升飞机等配套设施则毫无踪影。原告于2006年3月23日后在办理产权过程中知晓自己的权利受到侵害后，多次要求被告退还多收的9.94平方米的房款，按合同支付逾期交房违约金，并要求被告实施配套设施，但均未果。现起诉要求：1、判令被告返还原告购房款55098.45元及占用期间银行贷款利息16463.41元；2、判令被告支付逾期交房违约金40599元；3、判令被告继续履行合同约定的豪华游艇、潜艇、广告承诺中的水下餐厅、一线飞等娱乐配套设施，如无法实施则判令被告赔偿经济损失5万元；4、本案诉讼费用由被告承担。
原告向本院提供了以下证据：1、商品房买卖合同（复印件，与原件一致）1份，证明原告与被告之间的商品房买卖关系，双方约定了房产的价格、交房时间、逾期交房的违约责任及配套设施的承诺。2、配套设施的广告（复印件，与原件一致）1份，证明被告在该房屋销售前对观光潜艇、水下餐厅、一线飞、直升飞机等配套设施作出了承诺。3、收款收据1份（复印件，与原件一致），证明原告在签订商品房买卖合同之后支付了首付款的事实。4、淳安县行政办理中心出具的房产权证和分户平面图1份（复印件，加盖公章），证明原告所购买房屋的实际面积。5、建筑工程消防验收意见书1份（复印件），证明被告在2005年3月8日才通过消防验收。6、竣工验收备案表2份、淳安建设局文件1份（均为复印件），证明被告在2005年12月26日才经淳安县建设局验收符合交付条件并能办理产权交付手续。7、通知单1份（原件），证明原告在收到被告办理房产证通知后到房产管理部门办理时才知道被告延期交房的事实。8、（2007）淳民一初字第574号民事判决书1份（复印件），证明原告提出的返还房款的依据和已被法院查明确认的相同事实，同时对原告诉请第一项诉讼请求已经法院判决的事实。9、（2007）淳民一初字第1143号民事判决书1份（复印件），证明原告提出支付逾期交房违约金、配套设施的承诺、赔偿经济损失的依据和已被法院确认的相同事实并作出了相应的判决。
被告辩称，1、按双方签定的商品房买卖合同，被告向原告交付的房屋系按“套”销售，不存在面积确认与差异处理的约定。双方在合同第三条中约定的房屋“建筑面积”按国家建设部门规定是包括阳台建筑面积在内的，而被告交付的房屋完全符合合同约定，没有违约。原告要求退还房款、付利息无依据。2、被告销售的房屋系产权式酒店，被告按约向原告委托的酒店管理公司交付房屋，且原告在房屋交付后从未提出逾期交付的异议，即便按原告在诉状中自认的房屋交付的时间，原告要求支付逾期交房违约金的请求也已经超过法定时效。3、按双方签定的商品房买卖合同，被告和原告从来没有作出和商品房配套设施及公建有关的所谓“娱乐设施”的约定。原告声称的广告内容系第三人对约定商品房规划红线范围以外的环境、设施的描述，不能成为原告要求被告承担违约责任的依据。4、原告的诉讼请求以法院判决为“参照”依据不当。本案事实与其他案件的事实显然不同，而且有的裁判尚未生效，没有“参照”价值。5、原告早已办理房屋交接并自行入住，但以2006年3月23日经被告通知办证，“在办理产权过程中知晓自己的权利受到侵害”明显违背常理。6、没有任何证据显示原告诉称的宣传广告是由被告发布的，原告购房时相应的广告内容并不存在。
被告向本院提供了以下证据：1、房屋租赁协议1份（复印件，与原件一致）、委托书原件1份，证明原告委托本案案外第三方即天清岛度假村代为原告收受原告向被告购买的商品房。2、天清岛度假村证明（复印件，与原件一致）1份，证明被告依据原告与案外第三方签订的委托书于2004年6月30日将符合商品房交付条件的房屋交付给本案原告所指定的受托人；被告并不存在迟延交房的事实。3、租金支付凭证（复印件，与原件一致）1份，证明原告已按其与案外第三方签订的租赁协议享受了相关权益。4、结帐单（复印件，与原件一致）1份，证明原告已按其与第三方签订的房屋租赁协议享受了房屋的居住使用及收益；结合证据1进一步说明原告不存在相关损失。5、规划平面图（复印件）1组，证明本案广告中原告诉称的配套设施如一线飞等内容均不在被告的规划范围内。
证据的分析与认定：一、被告对原告提供的证据1的真实性没有异议，但是在商品房买卖合同对直升飞机等配套设施未作约定，对房产面积差异的处理也未约定，本院对其真实性予以认定；对证据2，被告认为是一份复印件，未提供原件，无法与原件核对，对其真实性有异议，不能证明其待证事实，本院认为该份证据虽然是复印件，但在本院其他审理的相关案件中已作确认，本院对其真实性予以认定；对证据3没有异议，本院予以认定；对证据4的的真实性无异议，但该证据只能证明原告所购房产的产权登记面积，本院予以认定；对证据5、6的真实性无异议，对其证明对象有异议，本院对其真实性予以认定；对证据7本身没有异议，但是只能证明是通知办证的时间，并不能证明被告迟延交房；对证据8、9，被告认为与本案无关联性，也不能作为本案的参照，本院对其真实予以认定。二、原告对被告提供的证据1的真实性无异议，对其关联性及证明对象均有异议，该协议是原告与案外第三人签订的，不能证明被告的证明对象。且房屋租赁协议的租赁时间与支付租金不一致的情况，该租赁协议其实就是为了被告套取银行贷款所用，本院对其真实性予以认定；对证据2的真实性、关联性均有异议，原告并无授权案外第三方杭州千岛湖天清岛度假酒店有限公司接收和验收房屋，且第三方也未依法出庭作证，本院认为原告的异议成立，不予认定；对证据3租金支付凭证的真实性无异议，对其关联性、合法性及证明对象均有异议，该证据只能证明原告收到了租金，但并不能证明被告按约交付了房产，且支付租金的也非被告而是第三方，交付租金的期限也超过了协议的约定，该证据不能证明被告的主张，本院对其真实性予以认定；对证据4结帐单有异议，该证据不能证据被告按约交付房产的事实，且无其他相关证据证明该结帐单是真实的，本院认为原告的异议成立，不予认定；对证据5规划平面图有异议，该规划平面图被规划的部门不是被告，该组证据与本案无关联，且该证据无相关出具单位的签章，该组证据仅为用地红线图，并未提及相关配套设施，其内容不能证明被告的主张，本院认为该证据不能足以证明被告的主张，本院不予认定。
综合上述证据和当事人的庭审陈述，本院对本案事实认定如下：2004年3月16日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定由原告购买被告所开发的天清岛度假村5号楼舒心阁G407室的房屋，建筑面积为58平方米，计价方式为按套计价，总价款人民币321500元，同时双方就该合同的违约责任等作了约定。合同订立后，原告依约向被告支付了全部房款。后房地产管理部门在核准原告房屋产权面积时，未能将原告房屋所对应的阳台的面积予以登记，现原告房屋的产权面积为48.06平方米。2005年12月26日，淳安县建设局以淳建设发（2005）155号文件的形式，通知被告单位天清岛产权式酒店公寓业经淳安县建设局组织验收，符合房屋交付使用条件，请接到通知后到淳安县房地产管理处办理房屋权属登记以及与购房户办理房屋交付使用手续。2006年3月23日，被告发通知给原告办理房产登记等事项。原告与杭州天清岛度假村有限公司签订《房屋租赁协议》，双方约定原告将上述房屋租赁给杭州天清岛度假村有限公司使用，租期从2004年7月1日起至2024年6月30日止，租金从2004年4月起支付。原告已实际收取该公司租金。被告印制的商品房宣传广告《天清岛传奇》记载下列内容：天清岛是一座现代的岛，直升飞机鸟瞰千岛全景、潜艇观光水下城堡、水下餐厅，这些现代文明的象征都在这个全国唯一的现代旅游胜地上首次亮相……，并配有效果图。2003年10月在中国（杭州）第四届最佳人居环境展览会暨杭州市第十三届房地产交易会上提供的宣传册上，记载下列内容：……国内首创的深潜式潜艇水下观光，带你赏遍千岛湖水下的旖旎风光，与传说中的古城亲密接触；还有一线飞、三角翼动力伞、豪华游轮等娱乐设施……。但上述设施被告至今没有实施到位。
因原、被告对上述事宜未能协商一致，故成讼。
本院认为，2004年3月16日原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，内容不违反国家法律、法规的强制性规定，应属合法有效。双方在签订合同时约定房屋的建筑面积为58平方米，虽然双方在合同中约定计价方式按套计算，但双方对合同所约定的建筑面积与价款应该是对价统一的，原告按约支付购房款后，被告也应按合同所确定的楼层、结构、面积将房产交付给原告，否则不符合民事交易中的诚实信用原则。本案涉诉房产房管部门登记建筑面积为48.06平方米，作为原告来说，其签订合同时有理由相信该阳台能进行产权登记，现双方合同中约定的阳台面积部分，房地产管理部门根据有关规定不作产权登记，致使原告已无法取得其所有权，给原告造成损失，被告的行为属违约，理应承担返还相应的价款的民事责任，原告对利息的计算标准有误，依法予以调整。
对于合法有效的合同，合同相对方均应全面、适当地予以履行。被告在本案中没有提供有效的证据证明其于2004年6月30日将验收合格的商品房交付给原告的事实，相反原告则提供证据证明被告开发的商品房暨天清岛产权式酒店公寓房屋在2005年12月26日才可以交付使用的事实，故被告在履行合同过程中显然违反双方合同的约定，应根据合同的约定承担相应的违约责任。故原告要求被告支付至2005年12月26日的逾期交房违约金的诉请，于法有据，应予以支持。本案中，被告逾期交房544日，本案原告在签订《商品房买卖合同》的同日与杭州天清岛度假村有限公司签订《房屋租赁协议》，租期从2004年7月1日起至2024年6月30日，租金从2004年4月起支付，每年原告可以自用12日。从原告签订《租赁协议》的行为来分析，租赁期跨越双方实际交房日，本案涉案房产原告不可能在短期内予以转让，故因由于房产转让而引起的损失原告不可能存在。从原告同日签订二份合同的行为来看，原告购买涉案房产的主要用途是租赁给他人使用以获取收益。在签订《商品房买卖合同》时，双方都应当预见如果被告方逾期交房有可能给原告造成的损失为租金的损失及原告无法每年自住12天的损失。按照原告签订的《租赁协议》，每季的租金为4005元，故被告逾期交房期的租金为24030元；关于无法自住的损失，本院按本地同类酒店的价格酌情认定每日为400元，共18日，总计7200元，二项可预见损失额为31230元，原告未要求按合同约定较高的违约金计算，而按超过该损失30%的标准计算违约金的请求应属合理，依法予以支持。
《商品房买卖合同》中虽然没有原告购买商品房周围相关设施的文字内容，但作为原告与被告签订《商品房买卖合同》时所信赖的由被告提供的各种宣传资料，都清楚地记载有关观光潜艇、水下餐厅等环境性质量的陈述内容，该内容具体确定，其对商品房买卖合同的签订有着巨大的影响，也直接影响着原告的购房心理并对商品房价格的确定产生一定的影响，应当属于合同内容的组成部分。而现在被告因不具备相应的技术条件和安全保障措施而无法履行宣传资料中所作的说明和允诺，应承担相应的违约责任。原告要求被告继续履行商品房买卖前的观光潜艇、水下餐厅、一线飞等配套设施的承诺的如无法实施则判令被告赔偿经济损失的诉请，应予以支持。有关赔偿的数额本院将根据公平原则，参照房屋的用途、面积、价格、周围设施的变化对原告商品房的影响程度等因素予以综合确定。被告在庭审中关于本案已过诉讼时效的辩解，因被告在2006年3月23日发函给原告要求办理房产证等事项，原告认为其到此时才知道权利受到侵害显属合理，故本案并未过诉讼时效，被告在庭审中的其他辩解，因缺乏有效证据的支持或与本案没有关联性，本院不予采纳。因本案系由被告的违约行为所造成，原告不存在过错，故案件诉讼费用应全部由被告负担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决如下：
一、被告杭州千岛湖绿色世纪房地产开发有限公司返还原告徐微购房款55098.45元及占用该款期间的同期银行贷款利息13941.88元（从2004年3月16日计算至2008年3月20日，利率以中国人民银行公布的利率为准）。
二、被告杭州千岛湖绿色世纪房地产开发有限公司支付原告徐微逾期交房违约金40599元。
三、被告杭州千岛湖绿色世纪房地产开发有限公司赔偿原告徐微经济损失32150元。
上述一、二、三项于本判决生效后十日内执行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、驳回原告徐微的其他诉讼请求。
案件受理费3543元，减半收取1771.5元，由被告杭州千岛湖绿色世纪房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费3543元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。（杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，帐号12×××68）。
审判员 徐卫平
二〇〇八年五月十五日
书记员 姜勇军