浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绍越袍民初字第267号
原告金长新。
原告阳冬花。
两原告共同委托代理人（特别授权代理）王越明、陈建国。
被告杨国平。
被告陶小红。
两被告共同委托代理人蒋子华、杨虎。
原告金长新、阳冬花与被告杨国平、陶小红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月24日立案受理。依法由审判员吕小丽独任审判，于2014年4月22日、6月19日公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭于2014年7月1日、10月31日、12月16日公开开庭进行了审理。原告阳冬花到庭参加第一次庭审；原告金长新到庭参加第一、四、五次庭审；原告委托代理人王越明到庭参加第一、二、三次庭审；原告委托代理人陈建国到庭参加第四、五次庭审；被告委托代理人蒋子华到庭参加第一、二、三次庭审；被告委托代理人杨虎到庭参加第二、四次庭审；被告杨国平、陶小红经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加第五次庭审。本案司法鉴定时间为2014年7月1日至9月30日。本案现已审理终结。
原告金长新、阳冬花诉称：2002年10月22日，原、被告签订买卖房屋协议一份，由被告将安置房一套出售给原告，面积140平方米，房款总计126000元，如分配所得房屋面积与合同约定面积不符的，则按实结算；被告需协助办理房屋产权过户登记。协议还对其他内容作了约定。后根据安置，标的房屋坐落于绍兴市越城区马山镇伟业新城苑19幢604室。原告根据房屋实际面积，将房款全部付清，被告于2003年2月19日出具收条一份予以确认，并将房屋交付原告占有使用。然房屋在可办理产权过户登记后，被告未能按约协助办理房产过户登记。故起诉请求判令：一、确认原、被告双方于2002年10月22日签订的《买卖房屋协议》合法有效；二、两被告协助原告办理房屋产权过户登记；三、本案诉讼费用由两被告承担。诉讼中，因两被告明确表示无法协助过户，及根据评估结论，原告变更诉讼请求为：一、解除原、被告双方于2002年10月22日签订的《买卖房屋协议》；二、两被告共同归还原告已付购房款121893元、其他费用48784.36元；三、两被告共同赔偿原告经济损失即已付购房款与房屋（包括房屋主体及阁楼、车棚）现有价值之间的差价484999.34元；四、本案诉讼费用由两被告共同承担。
被告杨国平、陶小红辩称，双方确实于2002年10月22日签订过买卖房屋协议一份，因为签订协议的时候房屋还没有产权证书，该协议在法律上属于未生效。在领取房产证的时候该房产不属于两被告所有，所以两被告无法协助原告办理产权过户，但不能过户的过错也不在两被告。原告变更诉讼请求不符合法律规定。原告要求解除双方签订的买卖合同，应该先确认该合同是有效，之后发生法律规定可以解除的事由才可以解除，本案合同本身就是一个效力待定的合同，不适用解除。本案原告提起赔偿诉讼，应该先确定本案合同有效、无效和是否解除、分清有无过错，才可以另行主张赔偿。原告已经支出的费用被告不否认，是合情合理的，但原告已经居住房屋10年，享受了物业等服务，不能要求被告赔偿。原告要求被告赔偿其他损失也是没有依据的。请法院驳回原告诉请。
原告为证明其主张的事实，向本院提交以下证据：
1、卖买房屋协议1份、绝卖房屋文契1份、收条1份，要求证明原、被告双方于2002年10月22日签订协议，约定由被告将其安置所得位于伟业新城苑19幢604室房屋出售给原告，并就房价等作了详细约定。2003年2月19日，原告按约支付全部房款后，被告出具收条1份的事实。
被告对真实性没有异议，收条上是121893元，但是卖买房屋协议书上是126000元，还差5000元。本院对证据真实性予以确认。
2、入住协议书1份、开通联系单1份、收款凭据1份，要求证明标的房屋建成后，被告已交付房屋给原告实际占有使用，原告缴纳管道煤气开户费2800元的事实。被告对真实性没有异议。本院对证据真实性予以确认。
3、安置回购房交房联系单1份、安置房差价款结算单、收费联系单和收款收据各1份、其他费用收款收据3份，要求证明2004年5月25日，袍江拆迁办通知原告作为安置接收人办理房屋接收手续，2004年9月6日，原告凭上述联系单到袍江房屋征收服务中心以现金形式缴纳了安置房差价款（包括超面积、车棚、阁楼）44368.66元，同时到物业公司缴纳室内装修保证金500元、临时用水电押金200元、有线电视开户费330元、楼道公用电费20元、物业管理服务费435.70元、装修垃圾清运费50元的事实。这些都安置房落实后，原告依合同代被告缴纳的。
被告提交书面质证意见认为，对真实性、关联性均有异议，差价款和该些费用与被告无关，被告没有收到过，原告应向其他人要求返还；另外这些证据载明的缴款单位均系杨菊官，可以证明原告在办理该安置房相关手续时已经明知该房屋的户名是杨菊官，但其仍未更改，导致房屋买卖合同无法履行，故过错在原告自己，被告无过错。本院对证据真实性予以确认，同时本院向案外人杨菊官核实确认该些款项均不是杨菊官缴纳。
被告为证明其主张的事实，向本院提交以下证据：
4、房屋所有权证1份、契证1份、土地证1份，要求证明本案所涉房屋登记在被告杨国平父亲杨菊官名下。原告无异议。本院予以认定。
本院出示证据5、经原告申请，本院依法委托绍兴市博大房地产评估有限公司出具的房地产评估报告1份。原告无异议。被告对鉴定结论、对象、价格均有异议，双方合同约定的房屋面积为140平方米，不包括阁楼和车棚，评估价格过高。本院认为本次评估程序合法、结论合理，依法予以认定。
经审理查明，2002年10月22日，被告杨国平、陶小红（绝卖人）与原告金长新、阳冬花（买屋人）签订卖买房屋协议一份，约定拆迁户杨国平将面积140平方米的安置公寓房一套绝卖给金长新为业，按每平方米900元计价126000元；今后金长新需作过户手续，过户时的一切费用由金长新自负，与杨国平无涉，但杨国平要协助搞好过户时的有关手续资料；该公寓房在分配时如超出140平方米时，该超出平方面积及结算时公摊面积费用由金长新自己出资；该公寓房分配时如不到140平方米，该差额数的面积由杨国平按每平方900元整退还给金长新，直到补足140平方米为止；每套公寓房有配套车棚，应归金长新出资购买，杨国平不得干涉；该公寓房的座落地址，按今后分配落实为准，并填入《绝卖房屋文契》中。同时双方另签有《绝卖房屋文契》一份。
2013年2月19日，被告杨国平出具收条确认收到金长新房款121893元。2004年5月，原告作为安置接收人领取了袍江工业区拆迁事务所发放的安置回购房交房联系单，其中载明房屋为袍江伟业新城苑19幢604室，面积144平方米、车棚17-03。2004年9月6日，原告缴纳了上述安置房（面积144.79平方米、车棚8.52平方米、阁楼73.55平方米）差价款44368.66元及室内装修保证金500元、临时用水电押金200元、有线电视开户费330元、楼道公用电费20元、物业管理服务费435.70元、装修垃圾清运费50元、管道煤气开户费2800元，合计48704.36元，同时原告接收房屋。2011年1月27日，该房屋所有权登记在案外人杨菊官名下，因两被告未能协助办理过户，原告遂起诉要求解决。
另查明：诉讼中，经本院委托绍兴市博大房地产评估有限公司进行评估，确定袍江伟业新城苑19幢三单元604室评估单价为每平方米3540元，建筑面积144.79平方米，评估价值为512557元；阁楼评估单价为每平方米1770元，建筑面积73.55平方米，评估价值130184元；车棚评估单价为每平方米1000元，面积8.52平方米，评估价值8520元，合计651261元。
本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同，主体适格、意思表示真实、内容不违反法律行政法规强制性规定，应认定为依法成立并合法有效。被告抗辩本案合同效定待定，与法律规定不符，本院不予采纳。依据法律规定，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。现因被告明确表示因出卖房屋登记在案外人名下，被告无法协助办理过户手续，被告的违约行为已使原告购买房屋、取得房屋所有权的合同目的不能实现，原告要求解除合同，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况或者合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。现原告要求被告返还已支付的购房款及因履行合同必须支付的其他合理费用合计170597.36元，符合法律规定，本院予以确认。原告还提出因被告违约致合同解除后，原告需按合同解除时的市场价格购置相同地段相同类型房屋，该价格高于合同签订时价格的事实清楚。但原告在明知被告出售的房屋系拆迁安置房，在房屋本身及权属尚未明确的情况下仍与被告签订房屋买卖合同，对因这一不确定因素导致合同无法履行致使自身损失的发生也有过错。依据法律规定，买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应损失赔偿额的，人民法院应予支持。故本院根据原、被告签订合同时的房屋价格、现房屋评估价及原告对其损失发生的过错等实际，酌情确定原告该部分损失为33万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条之规定，判决如下：
一、解除原告金长新、阳冬花和被告杨国平、陶小红2002年10月22日签订的《卖买房屋协议》；
二、被告杨国平、陶小红应返还原告金长新、阳冬花购房款及其他费用170597.36元，并赔偿原告金长新、阳冬花33万元，合计500597.36元，于本判决生效之日起三十日内履行完毕；
三、驳回原告金长新、阳冬花的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案案件受理费10356元，由原告金长新、阳冬花负担2456元，被告杨国平、陶小红负担7900元；评估费2270元，由原告金长新、阳冬花负担670元，被告杨国平、陶小红负担1600元，均于本判决生效之日起三十日内结清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 吕小丽
人民陪审员 杨乃寅
人民陪审员 赵志良
二〇一四年十二月十七日
书 记 员 俞聪聪
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三十条买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持。