河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0104民初6306号原告:冯凯，女，1989年11月29日出生，汉族，户籍所在地，河南省滑县。现住。委托诉讼代理人：赵志英，河南千益律师事务所律师。委托诉讼代理人：石亚慧，河南千益律师事务所实习律师。被告：王泽阳，男，1989年10月15日出生，汉族，无业，现住河南省辉县。委托诉讼代理人：高会芳(妻子)，现住河南省辉县。原告冯凯与被告王泽阳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯凯的委托诉讼代理人赵志英，被告王泽阳及其委托诉讼代理人高会芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冯凯向本院提出诉讼请求：1.请求解除原被告签订的房屋买卖合同。2.请求判令被告王泽阳返还原告购房定金5,000元、佣金8,000元、评估费4,000元、违约金暂计44,030元（计算至2016年10月10号）。3.诉讼费用及其他费用由被告王泽阳承担。诉讼过程中，原告将要求被告支付的违约金数额由44,030元增至61,285元。事实和理由：原、被告于2016年7月20日通过郑州克尔达房地产营销策划有限公司居间签订房屋买卖合同，合同约定被告王泽阳将位于管城回族区郑汴路39号17号楼6层616号房屋以595,000元卖给原告冯凯。合同签订后，原告已按合同约定交纳定金和佣金共计13,000元，被告从中介公司领走定金5,000元。原告积极办理银行贷款手续，支付房屋评估费4,000元。而在合同签订后不久,被告王泽阳以房子出卖便宜为由,明确表示不再履行合同。故诉至法院，请求法院支持原告相关诉请。被告王泽阳辩称，1、涉诉房屋抵押于银行，签订《房屋买卖合同》时未告知银行，故原被告签订的房屋买卖合同无效；2、同意解除合同，也同意返还定金5,000元；3、被告没有违约，原告未按约定将首付款打入被告帐户充当解押款，导致无法办理解押手续，原告主张违约金不成立；4、被告及时通知原告不再出售房屋，积极协商赔偿，原告不同意被告提出的赔偿数额，逾期是对方造成的。原告围绕诉讼请求依法提交了1.房屋买卖合同原件；2.被告王泽阳房产证复印件；3.被告王泽阳收取原告5000元定金收据;4.原告向中介公司克尔达地产公司付佣金8000元收据及情况说明；5.房屋评估费4000元收据复印件、力度金融签单回执单复印件、转账凭证；6.证人张某证言拟证明被告违约。被告王泽阳提交其与原告证人张某微信聊天记录一页，证明原告与证人亲密，证言不能采信。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的证据1、2、3无异议，本院予以确认并在卷佐证。对原告提交的证据4、5、6，被告提出异议认为，合同约定佣金是7000元，1000元是代办费不应计入佣金；买房人是原告冯凯，而4000元房屋评估费买方及付款人却是吕元昌，不予认可；证人张某与原告是朋友关系，证言内容不真实。对有争议的证据，本院认定如下：对于证据4，合同中明确约定为7,000元，1,000元为代办费，本院确认佣金为7,000元而非8,000元；对证据5，因力度金融签单回执单、转账凭证及4000元房屋评估费收据均为复印件，付款人是吕元昌而非原告冯凯，且回执单、转账凭证和评估费收据不显示支出系用于本案涉案房屋交易，本院不予认定；因证人张某证言能与其它证据相互印证，本院对证据6予以确认，对被告王泽阳提交其与原告证人张某微信聊天记录不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月20日，被告王泽阳（卖方，甲方）与原告冯凯（买方，乙方）经郑州克尔达房地产营销策划有限公司（居间方，丙方）居间签订了《房屋买卖合同》（合同编号：00116）一份。主要约定：1.甲方将其所有的位于管城回族区郑汴路39号17号楼6层616号（产权证号14××75）的房屋及其配套设施以总价款595,000元卖与乙方。2.乙方应于本合同签订时支付定金、佣金及代办费10,000元整（其中佣金及代办费8,000元，余额作为丙方代甲方保管的定金），甲方同意上述定金在办理完房屋立契过户手续前由丙方代为保管。3.甲、乙双方深知丙方为达成本合同已经付出相应劳动，乙方应向丙方支付佣金7,000元。在签订本合同时，甲、乙双方应向丙方及时、足额支付佣金。在合同履行过程中，如因甲、乙双方任意一方违约或双方违约而导致本合同解除、终止履行，丙方不承担佣金返还责任，非违约方所受佣金损失由违约方承担同等数额的赔偿责任。4.甲乙双方同意共同委托丙方办理房屋交易相关手续，并商定于签定本合同时，由乙方向丙方支付代办费用1,000元。5.付款方式为按揭贷款：甲、乙双方于签订本合同后7个工作日内共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续。根据政策要求,如需网签和资金监管,乙方应在网签买卖合同备案当日,将网签合同约定的首付房款85,000元，存入存量房交易资金监管机构所指定的监管帐户。6.该房屋处于抵押状态，甲方保证自本合同签订后的7个工作日内向贷款银行提出提前还款申请，（乙方采用按揭贷款付款方式的，甲方保证自乙方银行贷款审批通过后）按照贷款银行确定的还款日期当日或之前，自行筹资还清按揭银行贷款。甲方领取它项权利证后及时办理注销抵押登记手续。7.甲乙任何一方违约致使《房屋买卖合同》不能履行的，应承担对方由此产生的的其他经济损失，并且若甲方违约应双倍返还乙方交付的定金，若乙方违约无权要求返还定金；本合同签订后，甲乙任何一方未按合同约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同守约方支付本合同约定总房价款1‰的违约金。另外，甲、乙双方还就办理网签、资金监管、房屋产权过户、维修基金过户、物业交割手续等事项进行了约定。原、被告在合同上签字确认，居间人加盖郑州克尔达房地产营销策划有限公司合同专用章确认。合同签订当日，原告支付定金10,000元，被告王泽阳收到定金5,000元后向原告出具了收据，居间人郑州克尔达房地产营销策划有限公司确认收到原告冯凯支付的购房定金5,000元后亦出具了收据，后原告与居间人协商将该定金转为佣金。2016年8月14日原告向居间人支付佣金3,000元。原、被告共同到贷款银行为原告申请按揭贷款，后因被告王泽阳未还清按揭银行贷款撤销抵押，引起争讼。庭审中被告王泽阳同意解除房屋买卖合同及退还定金5,000元，但认为违约金过高，请求予以减少。本院认为，原、被告之间的房屋买卖合同，系当事人真实意思表示，不违返法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。在涉案房屋抵押权存续期间，被告未经抵押权人同意转让抵押房屋，不影响房屋买卖合同的效力。故被告辩称其签订房屋买卖合同时未经抵押权人同意，转让合同无效的意见，本院不予采信。原、被告《房屋买卖合同》第十条第二项约定：被告应自行筹资还清按揭银行贷款，并及时办理注销抵押登记手续。第九条第二项约定：原告在网签买卖合同备案当日,将网签合同约定的首付房款85,000元，存入存量房交易资金监管机构所指定的监管帐户。被告因未履行银行解押义务，导致双方无法办理网签签订存量房交易合同，系被告违约，故被告提出的原告未按约定将首付款打入被告帐户充当解押款，导致无法办理解押手续，其不应承担违约责任的辩称意见，本院不予采信。因被告以其行为表明不再履行合同，致使原告的合同目的不能实现，原告请求解除合同，并要求被告承担相应违约责任，理由正当，本院予以支持。被告于2016年11月9日庭审时同意解除合同，则原、被告合意解除合同之日即为2016年11月9日。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告要求被告返还定金5,000元，被告同意返还，本院予以支持。原告要求被告返还佣金8,000元，而《房屋买卖合同》约定佣金为7,000元，故被告因违约应返还原告佣金7,000元，原告要求高出部分，本院不予支持。原告要求被告返还评估费4,000元，因原告提交的房屋评估费4,000元收据复印件、力度金融签单回执单复印件、转账凭证等证据不能证明是用于本案涉案房屋交易支出，故对原告要求被告返还4,000元评估费的请求不予支持。原告主张被告按房屋买卖合同约定房屋总价款1‰支付自2016年7月28日至同年11月8日止的违约金61,285元，被告主张约定的违约金过高请求予以适当减少。庭审中原告自认因被告违约给其造成的实际损失为17,000元，双方约定的违约金超过造成损失的30%，属于过分高于造成的损失，被告要求适当减少违约金，本院予以支持。考虑原告实际损失、兼顾合同的履行情况、被告过错程度及原告预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则衡量，被告应支付原告违约金为：17000×（1+30%）=22,100元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及相关法律规定，判决如下：一、原告冯凯与被告王泽阳于2016年11月9日就郑州市管城回族区郑汴路39号17号楼6层616号房屋（产权证号14××75）签订的《房屋买卖合同》（合同编号：00116）解除；二、被告王泽阳于本判决生效之日起十日返还原告定金5,000元、佣金7,000元，并支付原告违约金22,100元，以上共计34,100元；三、驳回原告其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,758元，减半收取计879元，由被告王泽阳负担383元，原告冯凯负担496元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  张煜晖二〇一六年十二月十九日书记员  元 梦