辽宁省葫芦岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）葫民终字第01143号
上诉人（原审被告）：兴城四家宏业房地产开发有限责任公司。
法定代表人：张文成。
委托代理人：李文江。
上诉人（原审原告）：佟亚光。
委托代理人：周国印。
被上诉人（原审第三人）：兴城市人口与计划生育局。
法定代表人：陈景礼。
委托代理人：杨磊。
上诉人兴城四家宏业房地产开发有限责任公司、上诉人佟亚光与被上诉人兴城市人口与计划生育局因商品房销售合同纠纷一案，不服兴城市人民法院（2013）兴民二初字第01305号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人兴城四家宏业房地产开发有限责任公司的委托代理人李文江，上诉人佟亚光及其委托代理人周国印，被上诉人兴城市人口与计划生育局的委托代理人杨磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2006年6月，兴城市人口与计划生育局（以下简称计生局）决定采取自愿报名的方式集资建设两栋职工住宅楼，由兴城四家宏业房地产开发有限责任公司（以下简称四家公司）具体负责集资楼的开发建设。2009年两栋集资住宅楼全部竣工，取名为福临园小区。该小区共有56套房屋、40个车库和4个仓房。因为想购买车库的职工较多，2009年2月，计生局决定所有要购买车库的职工先预交40，000.00元，额满为止，预付款多退少补。2010年2月4日，计生局召开分房大会，会上公布了楼房、车库和仓房的价格，并决定通过抓阄的方式来分配楼房和车库，仓房不参与抓阄。
佟亚光是计生局的工作人员，于2006年6月报名预订了集资楼，并于2009年2月10日预交车库款40，000.00元，并通过分期付款的方式先后共支付房款167，624.00元。2010年2月4日，佟亚光通过抓阄的方式购买了B栋2单元101室楼房和3#车库。2010年5月14日，佟亚光与本案四家公司签订了商品房买卖合同，在该合同中约定佟亚光购买的车库面积为17.64平方米。车库款为34，221.00元。
佟亚光购买的车库在原设计图纸上标注为储藏室，竣工后将其改建成车库。佟亚光购得车库后，认为车库较小不能存放一般的汽车，遂多次找四家公司和计生局进行交涉，直至提起诉讼，要求四家公司赔偿其各种损失合计249，138.00元。
一审中，佟亚光提交了《司法鉴定申请书》，要求对涉案车库的实际面积进行鉴定，经委托锦州金衡不动产咨询测绘有限公司进行司法鉴定。该鉴定机构在对该车库进行实地勘察后，认为鉴定工作无法进行，故终止测绘工作。
原审法院认为：佟亚光与四家公司之间存在的商品房买卖合同关系，属合法有效。佟亚光要求四家公司赔偿双倍车库款68，442.00元的诉讼请求，依照《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第六十八条“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”的规定，四家公司与计生局明知有部分车库面积较小，不能正常停放车辆。却故意隐瞒真实情况，把这些较小的车库和能够正常使用的车库放在一起，通过抓阄的方式对外销售，使购得较小车库的佟亚光的正当权益受到损害，应认定四家公司的行为构成欺诈。依照《消费者权益保护法》第五十五条规定：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍……”的规定，佟亚光所请求的双倍赔偿符合法律规定，因此应予以支持。
佟亚光要求四家公司退还多收取的车库款14，886.00元的诉讼请求，佟亚光认为四家公司应按照仓房的1，500.00元／平方米的标准，而不是车库1，940.00元／平方米的标准收取佟亚光的车库款。经现场实验，佟亚光的车库不能停放一般的常见轿车。其原因是四家公司改变设计图纸，把设计图纸上规划的储藏室改建成车库出售，造成佟亚光的车库面积过小，四家公司具有一定的过错。因此佟亚光的车库价格应该按照仓房的价格计算，这样可以从一定程度上弥补佟亚光的损失。也符合公平公正的原则。四家公司多收车库款数额为：（1，940.00－1，500.00）元／平方米×17.64平方米＝7，761.60元，四家公司应返还多收取的车库款7，761.60元。
佟亚光要求四家公司赔偿面积误差比车库款10，810.00元的诉讼请求，佟亚光认为车库建筑面积小于17.64平方米，存在面积误差比。根据“谁主张、谁举证”的原则，佟亚光对此项诉讼请求承担举证责任。佟亚光申请对车库面积进行司法鉴定，但司法鉴定无法进行。即佟亚光不能有效证明其主张，因此佟亚光的此项诉讼请求不应予以支持。
佟亚光要求四家公司赔偿购买车库多支付利息5，000.00元的诉讼请求，四家公司多收了佟亚光车库款7，761.60元，应该给付利息。即从2009年2月10日的交款之日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算利息。
佟亚光要求赔偿其他经济损失150，000.00元。庭审中佟亚光主张该项损失是购置车库款和租车库的支出。佟亚光主张需要另外购置车库，现在车库涨价到6，000.00元／平，20平车库为120，000.00元。还有3年的租车库支出为15，000.00元。佟亚光要求四家公司支付150，000.00万元经济损失的诉请于法无据，因此对佟亚光的此项诉讼请求不应支持。
为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第六十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、兴城四家宏业房地产开发有限责任公司于本判决生效十日内给付佟亚光赔偿款68，442.00元。二、兴城四家宏业房地产开发有限责任公司于本判决生效十日内返还给佟亚光多收的车库款7，761.60元。三、兴城四家宏业房地产开发有限责任公司于本判决生效十日内支付给佟亚光相应的利息（以7，761.60元为基数，从2009年2月10日起按照中国人民银行同期基准贷款利率计算至判决确定的给付之日止）。案件受理费5，040.00元，由兴城四家宏业房地产开发有限责任公司负担1，541.60元，其余由佟亚光负担。
宣判后，四家公司、佟亚光均不服原审法院上述判决，向本院提出上诉，四家公司上诉称：佟亚光是计生局职工，其购买的是计生局集资楼，车库的分配完全是公开公平进行的。签订购房协议前，集资购买的楼房已经竣工，建筑施工图纸可以随时查阅，车库的面积大小不一，实际面积标明的非常清楚。而且包括佟亚光在内的所有购房者参加了计生局组织的分房大会，会议一致同意通过抓阄方式确定楼房号、车库号，对外开门为车库，对内开门为储藏室。四家公司既没有欺诈的故意，又没有制造假象、掩盖事实、捏造事实等任何欺诈行为，佟亚光对所有车库的面积、价款、位置是明知的，其参加抓阄购买是其真实意思表示，四家公司不存在欺诈行为。兴城市房产测绘大队出具的《福临园A#B#住宅小区工程产权面积测绘技术报告书》表明，四家公司交付了标的物产权面积应为17.64平方米，四家公司履行了合同义务，无违约之处，原审判决四家公司赔偿佟亚光的损失没有法律依据。请求二审依法改判，驳回佟亚光的诉讼请求。
佟亚光上诉称：四家公司擅自改变施工设计图纸，其交付的标的物面积与图纸不相符，佟亚光已经申请重新测绘，原审认为佟亚光举证不能是错误的分配举证责任。佟亚光本意是购买车库，而四家公司交付的车库不符合建设部行业标准《汽车库建筑设计规范》的规定，由于四家公司的欺诈行为，使佟亚光丧失了正常购买车库的机会和增值空间，因此，四家公司应赔偿佟亚光可期待利益、租用车库、面积误差等损失。原审对上述损失不予支持是错误的，请求二审依法改判。
计生局答辩称：职工自主集资建房，自主分配，产生的后果与计生局及四家公司无关，佟亚光隐瞒了重要的事实，佟亚光在分房前参加了分房大会，对会议决定的内容没有异议，佟亚光是在了解房屋及车库的实际情况下自愿购买的，计生局和四家公司没有任何欺诈行为。且四家公司已经全面的履行了合同义务。应依法驳回佟亚光的诉讼请求。
二审查明事实与一审查明基本事实一致，二审另查明，涉案房屋所处地段2014年车库均价为每平方米3，300.00元。
本院认为：本案主要焦点问题是四家公司在房屋销售合同中是否存在欺诈行为或其他违约责任，从而确定当事人的法律责任。本案中，所谓的集资建房实为计生局职工集资团购房，买卖双方为职工和开发商，单位是买卖合同的受托人，单位职工团购房屋除具有价格优势外，计生局还充分听取职工意见参与规划，并以集体表决的分配方案进行二次分配。签订购房协议前，车库的面积、位置、价格完全公开。购房者参加了计生局组织的分房大会，会议决定通过抓阄的方式来分配楼房和车库，符合自愿、公平、公开之原则。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定了可以适用惩罚性赔偿责任的五种情形：一是商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；二是商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；三是订立合同时，出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；四是在订立合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；五是订立合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。由此五种情形导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，买受人除可请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失外，还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。显而易见，本案商品房销售合同中并无上述情形和一般欺诈行为，因此，原审适用《中华人民共和国消费者权益保护法》，判决四家公司双倍赔偿购房款，属适用法律不当，本院予以纠正。
从现已查明的案件事实可以看出，四家公司单方面对原有规划进行变更，在规划变更前后均未能及时通知买受人，四家公司出售的车库虽明确标明面积，但作为开发商，理应清楚不符合规范标准车库的性质，四家公司依据双方签订的商品房买卖合同向佟亚光交付的车库应当符合使用用途，满足小型汽车停放的基本标准，根据建设部《汽车库建筑设计规范》JGJ100-98的相关规定，车库净长不小于5.8米，净宽2.9米，这些规定虽不是强制性规定，但也属于正常情况下应执行的标准，而现有证据表明，四家公司交付的车库未达到行业标准，该附属用房虽名为“车库”，但实际上不能满足车库的设计要求，导致合同目的不能实现。在佟亚光未请求解除合同的情况下，原审判决四家公司按储藏室的价格返还多收的购房款并支付相应利息，并无不当。
四家公司的行为造成案涉合同无法履行，应当对因此给佟亚光造成的损失给予赔偿。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。佟亚光于2009年2月10日向计生局预交了车库款40，000.00元，有理由相信在其履行付款义务后相对方按照约定履行交付车库的义务，从而丧失了按照当时的车库价格另行订购的机会，因此确认四家公司因违约给佟亚光造成的实际损失时，应首先综合考虑订立合同时商品房的市场行情以及现阶段同地段商品房实际销售均价。对于佟亚光的损失，应当为同地段商品房均价减去其应缴纳房款的差额。参照《汽车库建筑设计规范》JGJ100-98的相关规定，本院酌定现有车库建筑面积为20平方米，据此，法院认定四家公司按照车库款1，800.00元／平方米3300-1500）的标准对佟亚光予以赔偿，赔偿总额为36，000.00元。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负举证责任的当事人承担不利后果，四家公司提供的兴城市房产测绘大队出具的《福临园A#B#住宅小区工程产权面积测绘技术报告书》表明，四家公司交付了标的物产权面积应为17.64平方米，佟亚光认为所购车库面积小于合同约定的面积，但不能举证证明，因此，原审对其请求不予支持是正确的，其上诉主张没有事实依据，本院不予支持。
如前所述，违约损失赔偿额应相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但是不能超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。双方签订合同至今，除由于单位集资团购存在价格优势外，相应地段的房价也发生了较大变化，同地段房屋现价值与原买卖合同价款之差额，应为佟亚光享有的合同履行后可以获得的利益，其主张赔偿租用车库等预期利益受到的损失，没有法律依据，其上诉理由不成立，本院不予支持。
综上，四家公司上诉理由部分成立，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（二）项、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条、第一百一十三条一款之规定，判决如下：
一、维持兴城市人民法院（2013）兴民二初字第01305号民事判决第（二）、（三）项及诉讼费负担部分。
二、撤销（2013）兴民二初字第01305号民事判决第（一）项。
三、四家公司赔偿佟亚光损失车库款36，000.00元。
四、驳回佟亚光其他诉讼请求。
二审案件受理费5，040.00元，由兴城四家宏业房地产开发有限责任公司负担4540.00元，由佟亚光负担500.00元。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵红梅
审 判 员 杜 昕
代理审判员 张信聘
二〇一五年二月十三日
书 记 员 王 宁
本判决书援引相关法律条款：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项：“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。”
《中华人民共和国合同法》第五条：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条一款：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。