沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈和民二初字第02534号
原告赵维九。
委托代理人张勇，系辽宁同方律师事务所律师。
委托代理人江倩，系辽宁同方律师事务所律师。
被告诚添大厦（沈阳）有限公司。组织机构代码：××。
法定代表人傅毅，系该公司董事长。
委托代理人刘玉岐，系辽宁华信律师事务所律师。
被告沈阳鸿铭房地产开发有限公司。
法定代表人赵晓军，系该公司经理。
委托代理人赵刚，汉族。
原告赵维九诉被告诚添大厦（沈阳）有限公司、被告沈阳鸿铭房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年9月3日立案受理后，依法由审判员曹鸣担任审判长，人民陪审员温秀莹、徐洪莉参加评议，于2014年11月5日公开开庭进行了审理。之后，因原审判员工作调动，本案重新组成合议庭进行审理，依法由审判员张峰担任审判长并主审，人民陪审员温秀莹、徐洪莉参加评议，于2015年2月13日公开开庭进行了审理。原告赵维九及其委托代理人张勇，被告诚添大厦（沈阳）有限公司委托代理人刘玉岐、被告沈阳鸿铭房地产开发有限公司委托代理人赵刚均到庭参加诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。
原告赵维九诉称，2008年10月1日，原告与二被告签订一份编号为018的《商品房认购书》，约定原告购买出售人诚添大厦（沈阳）有限公司所开发的位于沈阳市和平区太原南街X号诚添大厦第1座18层6号房屋，面积162.77平方米，单价每平方米7168元，总价款1166735元，采取按揭方式付款，按揭首付款为购房总价款的50%。合同签订后，截止到2008年10月30日，原告共计付购房款39万元，因被告原因，原告一直无法办理按揭贷款，原承诺于2008年年底交房，也未能如期交付房屋。2009年4月1日，被告作出一份《承诺书》，承诺于2009年9月30日前交付房屋，协助办理相关手续，并在原购房价格的基础上，每平方米降低500元（清水房按1000元每平方米退装修款），如不能按时交付使用，则从2009年4月1日起按银行同期贷款利率补偿损失，并注明承诺书与认购书具有同等法律效力。但被告未能履行承诺书所承诺的义务，在2013年10月具备交付条件，并开始办理入住的情况下，依然未向原告交付房屋。因被告逾期交房给原告造成了巨大的经济损失，请求法院依法维护原告的合法权益，支持原告的诉讼请求。诉讼请求：1、判决解除原告与被告于2008年10月1日签订的编号为018的《商品房认购书》；2、判令被告返还原告已付购房款39万元及至判决给付之日止的利息（利息计算从2008年10月30日起至起诉之日为12万元）；3、判令被告赔偿房屋差价损失70万元；4、判令被告给付原告因其将标的房屋出售给第三人的赔偿金39万元。
被告诚添大厦（沈阳）有限公司（以下简称诚添大厦）辩称，我们认为原告对二被告的起诉缺乏事实及法律依据，也没有证据支持，所以我们认为诉讼请求不能成立。1、关于认购书效力问题，我们认为根据审理商品房的司法解释，认购书是独立的合同，是平等主体间设立某种民事权利义务关系而签订的协议，认购书符合合同法第二条关于合同定义的规定，所以认购书可以成为独立的合同。其次，从认购书签订的过程和签约内容看，认购书是当事人就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定，约定当事人于一定期限内签订商品房买卖合同，不是对行为结果的直接确认，该认购书的第六条规定，认购人在出售人具备销售许可证7日内与出售人签订商品房屋买卖合同，第八条规定双方明白本认购书仅为双方在阶段性行为的协议，因此在商品房买卖合同签订后，本认购书自动失效，从上述约定看，认购书尚不属于商品房买卖合同，根据司法实践中认购书的地位，被告认为认购书作为出卖人与买售人对将来约定而签订的协议，应属商品房买卖合同的预约合同，所以认购书纠纷不适用高院关于商品房买卖合同的司法解释。2、在履行认购书过程中原告违约在先，认购书第三条约定购房款1166735元，首付是50%，也就是应付586735元，并约定在2008年10月31日前交足58万元，原告仅交付39万元，尚欠19万元，多年来被告一直向原告催要尚欠首付款，2012年6月20日，被告又向原告发出催款说明，但是原告至今未交付，在这种情况下，被告认为不能及时的收回已经售房了首付款，是缺少资金，将诉争房屋已抵押他人用于借款，以缓解被告资金压力，因为认购书也是双务合同，认购书明确要求原告首先履行交付首付款义务，原告违约在在先，致使被告不得已将房屋抵押，所以我们认为原告起诉被告违约责任不正确的，被告的行为是对自己权利的保护。3、无论怎么说被告愿意通过和解方式与原告解决诉争问题。
被告沈阳鸿铭房地产开发有限公司（以下简称鸿铭公司）辩称，同被告诚添大厦意见。
经审理查明：2008年10月1日，原告作为认购人与被告诚添大厦（出售人）、被告鸿铭公司（投资商）签订编号为018的商品房认购书一份，约定本认购书是签订商品房买卖合同的必要程序，认购人认可在出售人取得商品房销售许可证后另签订商品房买卖合同。认购人以交付预付款性质费用的方式认购商品房的，不适用本认购书。认购人所认购的商品房为出售人所开发的位于沈阳市和平区太原南街X号半岛领寓（诚添大厦）第1座18层6号房，该商品房的用途为商住综合楼，建筑面积共162.77平方米，单价为7168元／平方米，购房总价为1166735元，采取按揭方式付款，按揭首付款为购房总价的50%（按银行规定为准），即交付购房首付款586735元，10月1日补款8万元、10月15日补款21万元、余款286735元于10月21日前交齐，贷款58万元。认购人应当自签订本认购书之日起1日内，向出售人支付认购金10000元；出售人在收取认购金后，应当向认购人开具收款凭证，并注明收款时间。认购人逾期未支付认购金的，出售人有权解除本认购书，并有权将该商品房另行出卖给第三方。认购人在出售人具备销售许可证后7日内与出售人签订商品房买卖合同。之后，原告于2008年9月29日向被告鸿铭公司交纳10000元，于2008年10月1日向被告诚添大厦交纳80000元，于2008年10月30日向被告诚添大厦交纳300000元，共计付款390000元。2009年4月1日，二被告向原告出具承诺书一份，上载“为了保证购房人的合法权益，我公司郑重向您承诺：出售给您的房屋坐落于沈阳市和平区太原南街X号18层，建筑面积162平方米，您已交付购房款390000元。我公司保证于2009年9月30日前将房屋交付使用，协助您办理相关手续，并在原购房价格基础上，每平方米降价500元（清水房按1000元／平方米退装修款），如不能按时交付使用，则从2009年4月1日起按银行同期贷款利率补偿损失。此承诺书与认购书具有同等法律效力。”。被告诚添大厦于2010年5月26日取得诉争房屋的商品房预售许可证。
另查，原告于2014年3月10日向二被告送达材料一份，内容如下：你们曾于2009年4月1日做过承诺，并保证2009年底交房。该承诺对贷款利率的约定到2009年底交房为止。因我和你们一样对该项目保持信心，当初认可约定，可是你们一次又一次违约，直到今天也没能交房。虽然该承诺对我小有补偿，依然对我权益损害巨大。现在具备交房条件，和你们协商交房及补偿条件：一、2014年5月前办理入住手续，按商品房认购书约定协助我办理按揭。按09年承诺书约定经计算我已付房款537048元，剩余约42万房款办理贷款。此外你们还能补偿哪些由你方提出，达成谅解协议。二、如果该房产被你们抵押，五年内撤押。余款按银行贷款利率于撤押日一次性付清。同时办理商品房产权证登记；2014年5月前办理入住。
本院工作人员于2014年11月13日前往沈阳市房产局查询房产档案，被告诚添大厦开发建设的位于和平区太原南街X号18-06，建筑面积170.31平方米房屋（即本案诉争房屋，未查询到1座18层6号，建筑面积162.77平方米房屋信息）自2006年8月25日到2006年9月6日存在他项权利；自2009年5月7日至2011年5月7日存在他项权利；于2014年8月27日至今备案于案外人肖环名下。
上述事实，有商品房认购书、收款收据、承诺书、商品房预售许可证、房产档案以及原、被告当庭陈述笔录等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为：原、被告签订的商品房认购书及承诺书均系各方当事人真实的意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。对于商品房认购书是否具备商品房买卖合同性质的问题，虽约定认购人认可在出售人取得商品房销售许可证后另签订商品房买卖合同，但二被告具有在诉争房屋取得商品房销售许可证后通知原告的义务，现二被告未履行该通知义务，结合自2009年5月7日至2011年5月7日诉争房屋存在他项权利的事实，故未签订商品房买卖合同的责任在于二被告，且认购书及承诺书中对当事人名称、商品房基本情况、总价款、付款方式、付款时间、交付时间、违约责任等商品房买卖合同应具备的基本信息进行了明确的约定，原告已支付了部分房款390000元，故商品房认购书及承诺书具备商品房买卖合同的性质。对于二被告关于原告未交齐首付款违约在先的抗辩意见，因二被告为原告出具的承诺书中明确了保证于2009年9月30日前将房屋交付使用，并协助原告办理相关手续及承诺书与认购书具有同等法律效力等事项，未提及欠付首付款一事，视为各方对诉争房屋首付款的重新约定，而二被告亦未提供足够的证据证明其对原告进行了催款。故对于二被告的该抗辩意见，本院不予采信。由于诉争房屋现备案于案外人名下，系证明被告诚添大厦将其另行出卖给案外人，结合原告于2014年3月10日向二被告送达材料主张交付房屋未果的事实，证明系二被告违约致使原告的购房目的无法实现，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，对于原告请求被告解除商品房认购书、返还已付购房款、支付利息损失、承担赔偿责任的诉讼请求，本院予以支持。关于赔偿标准的确定问题，结合原告已交付的款项占总价款的比例，被告的违约时间长度等因素，本院酌定按照117000元（390000元×30%）赔偿。对于承担上述义务的主体，因二被告均收取了原告交付的购房款，故应对其承担共同给付责任。对于原告主张赔偿差价损失的诉讼请求，因未提供足够的证据证明该损失的存在，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告赵维九与被告诚添大厦（沈阳）有限公司、被告沈阳鸿铭房地产开发有限公司于2008年10月1日签订的商品房认购书；
二、本判决生效之日起十日内，被告诚添大厦（沈阳）有限公司、被告沈阳鸿铭房地产开发有限公司返还原告赵维九购房款390000元；
三、本判决生效之日起十日内，被告诚添大厦（沈阳）有限公司、被告沈阳鸿铭房地产开发有限公司给付原告赵维九购房款390000元的利息，分别以10000元、80000元和300000元为基数，分别从2008年9月29日、2008年10月1日和2008年10月30日起至本判决确定的给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算；
四、本判决生效之日起十日内，被告诚添大厦（沈阳）有限公司、被告沈阳鸿铭房地产开发有限公司给付原告赵维九赔偿金117000元；
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
五、驳回原告赵维九的其他诉讼请求。
案件受理费5900元，由被告诚添大厦（沈阳）有限公司、被告沈阳鸿铭房地产开发有限公司负担；保全费5000元，由被告诚添大厦（沈阳）有限公司、被告沈阳鸿铭房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张 峰
人民陪审员 温秀莹
人民陪审员 徐洪莉
二〇一五年二月二十五日
书 记 员 程 慧
本案判决依据的相关法律规定
《中华人民共和国合同法》第九十四条
有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条
具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方
诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。