江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0585民初1783号原告：江苏神州建设集团有限公司，住所地太仓市太仓经济开发区板桥区发达路18号，统一社会信用代码91320585758965842T。法定代表人：吴国海，董事长。委托代理人：宋陶，江苏金太律师事务所律师。委托代理人：赵晓芳，江苏金太律师事务所实习律师。被告：苏州万达拍卖有限公司，住所地太仓市城厢镇上海东路77号1幢904室，组织机构代码79538291-0。法定代表人：邵建青。被告：邵建青，男，汉族，1965年3月29日生，住苏州市。被告：徐春艳，女，汉族，1985年5月10日生，住太仓市。第三人：雅正汽车零部件（苏州）有限公司，住所地太仓市城厢镇板桥发达路18号3幢，统一社会信用代码91320585MA1MD1QX88。法定代表人：徐正荣，总经理。委托代理人：金雯，女，该公司行政总监。原告江苏神州建设集团有限公司（以下简称神州公司）诉被告苏州万达拍卖有限公司（以下简称万达公司）、邵建青、第三人雅正汽车零部件（苏州）有限公司（以下简称雅正公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月11日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。审理中，原告神州公司申请追加徐春艳为共同被告参加诉讼，本院依法予以准许。原告神州公司的委托代理人宋陶、赵晓芳，被告万达公司的法定代表人邵建青（亦本案被告），第三人雅正公司的委托代理人金雯到庭参加诉讼。被告徐春艳经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告神州公司向本院提起诉讼请求：1、判令三被告支付原告土地及厂房转让合同定金190万元；2、判令三被告支付原告违约金40万元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告神州公司与被告万达公司、第三人雅正公司于2016年1月11日签订了一份《土地使用权及厂房产权转让合同》，约定神州公司将位于太仓市发达路占地面积为29579.23平方米的土地使用权以及该地块上1幢和2幢厂房（有证厂房）、宿舍楼（无证附房）转让给雅正公司，万达公司作为本合同的见证人。为保证合同的履行，雅正公司需向万达公司先支付200万元人民币作为定金。2016年1月14日，神州公司与万达公司签订一份《土地使用权及厂房转让合同的补充协议》，协议约定，鉴于雅正公司已向万达公司支付200万元，万达公司同意在厂房产权证过户之后以及土地证过户之前支付190万元给原告，余款10万元作为万达公司的佣金，否则万达公司将承担40万元的违约责任。之后，神州公司与雅正公司分别于2016年1月28日及2月2日完成了厂房权证及土地证的过户。2016年3月4日，神州公司与万达公司签署《承诺书》一份，万达公司承诺神州公司将雅正公司的定金200万元于2016年3月9日前汇入神州公司账号，并由被告邵建青作为万达公司的担保人。邵建青是万达公司的法定代表人及大股东，其出资比例占注册资本的80%。邵建青和被告徐春艳于2013年3月18日登记结婚，邵建青签署《承诺书》是在与徐春艳婚姻关系存续期间，邵建青为万达公司提供担保，邵建青的利益就是万达公司的利益，就是徐春艳的利益，故该债务是邵建青与徐春艳的夫妻共同债务。现神州公司与雅正公司已完成两幢厂房及土地证的过户手续，而万达公司与邵建青承诺最迟汇款的时间也已届满，原告多次催促被告无果，遂向法院提起诉讼。被告万达公司及邵建青辩称：对原告主张的事实没有意见，同意支付190万元；神州公司和万达公司签订拍卖委托合同时约定的佣金是2.5%，但神州公司实际仅支付10万元，只有0.5%；违约金约定40万元过高，应当予以调整，被告不应再支付违约金；徐春艳并没有为万达公司提供担保，不应当承担责任。被告徐春艳未作答辩。第三人雅正公司述称：《土地使用权及厂房产权转让合同》是三方盖章同意的，雅正公司在转让的过程中已按合同约定的时间节点履行，没有违反合同的条款；雅正公司已分别于2016年1月28日、2月2日取得房产证和土地证。经审理查明：2016年1月11日，神州公司作为转让人、雅正公司作为受让人、万达公司作为见证人签订编号为201601的《土地使用权及厂房产权转让合同》，约定神州公司将位于太仓市经济开发区发达路18号可分割面积29579.23平方米的土地使用权、建筑面积6425.04平方米的1幢和2幢厂房、东北角多层约900平方米的无证附房以及地面上的相关附属设施转让给雅正公司，转让净价2660万元。三方在“付款方式”中5.1.1条款约定，雅正公司在合同签订后3个工作日内向见证方即万达公司支付第一笔200万元人民币，作为定金（保证金），5.3.4条款约定，万达公司将雅正公司的200万元保证金支付给神州公司。合同还对其他事项进行了约定。同年1月14日，神州公司与万达公司签订《土地使用权及厂房转让合同的补充协议》，协议约定：1、双方一致同意废除2015年5月4日签订的江苏省拍卖委托合同；2、鉴于《土地使用权及厂房产权转让合同》（合同编号：201601）中5.1.1条款约定雅正公司在合同签订3个工作日内向万达公司支付200万元定金，针对此项及5.3.4条款，万达公司同意在厂房产权证过户之后以及土地证过户之前支付190万元至神州公司，余款10万元作为万达公司的佣金，否则万达公司承担40万元的违约责任。同年1月28日，发达路18号1幢房屋（建筑面积3212.52平方米）和发达路18号2幢房屋（建筑面积3212.52平方米）登记于雅正公司名下；同年2月2日，雅正公司取得发达路18号工业用地（使用权面积29612.58平方米）的国有土地使用权证。同年3月4日，万达公司向神州公司出具《承诺书》，承诺雅正公司的200万元定金于同年3月9日前汇入神州公司账号。邵建青在《承诺书》下方备注“担保人：我邵建青对本承诺书全额担保”。另查明：万达公司于2006年11月10日设立，注册资本100万元，邵建青系该公司法定代表人，出资额为80万元；邵建青与徐春艳于2013年3月18日登记结婚。上述事实，由原告提供的土地使用权及厂房产权转让合同、补充协议、承诺书、国有土地使用权证及房屋所有权证、房屋权属登记信息查询结果、工商登记信息、结婚证以及当事人当庭陈述等予以在卷佐证。本院认为：当事人一方不履行合同义务，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。万达公司作为见证人，在神州公司与雅正公司签订转让合同时收取了雅正公司交付的200万元定金，现雅正公司已经取得房屋及土地的相应产权，万达公司亦承诺在2016年3月9日前交付该款，故按补充协议的约定，万达公司在扣除10万元佣金后，应将余款190万元交付神州公司。邵建青在承诺书中明确作为该笔欠款的担保人，未在承诺书中明确担保方式，其依法应对190万元的清偿承担连带保证责任，但邵建青的保证范围仅限于承诺书明确的雅正公司支付的定金，不应包括神州公司与万达公司另行约定的违约金。关于违约金数额问题。根据补充协议约定，万达公司应在2016年2月2日雅正公司取得土地权属证书前将定金中的190万元交付神州公司，否则承担40万元的违约责任。万达公司主张双方约定的违约金过高，请求法院予以调整，神州公司未就违约金是否过分高于损失提供证据予以证实，故其损失实为合同相对方逾期付款造成的损失。本院据此对违约金的计算标准予以调整，万达公司承担的违约金应以中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年2月3日起计算。关于邵建青在本案的担保之债可否认定为夫妻共同债务的问题。邵建青是万达公司的大股东及法定代表人，在没有相反证据证明的情况下，应推定万达公司盈利用于夫妻共同生活。也就是说，万达公司的经营状况直接影响大股东邵建青个人获取收益多少，进而也直接影响邵建青与徐春艳婚姻关系存续期间夫妻共同财产增减，邵建青为万达公司提供担保是为了万达公司的经营，也是为了个人利益。故邵建青因担保涉案欠款形成的个人债务，依法应按照夫妻共同债务处理，邵建青、徐春艳应对190万元的清偿承担连带保证责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告苏州万达拍卖有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告江苏神州建设集团有限公司人民币190万元及违约金（以190万为基数，自2016年2月3日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.3倍计算）。二、被告邵建青、徐春艳对上述190万元承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25200元，保全费5000元，合计30200元，由被告苏州万达拍卖有限公司负担，被告邵建青、徐春艳对其中的22100元负连带清偿责任。该款原告已预交，本院不再退还，由被告在履行本判决的同时按照负担额直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（户名：苏州市中级人民法院，账号：10×××76，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行）预交上诉案件受理费。审 判 长  王颖瑛人民陪审员  张锦明人民陪审员  汤建荣二〇一六年九月八日书 记 员  沈 烨