吉林省镇赉县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉0821民初1015号
原告：镇赉县居安物业管理有限公司。
组织机构代码证：07706431-X
法定代表人：杨春刚，系公司董事长。
委托代理人：唐厚恩，男，吉林镜鉴律师事务所律师。
被告：胡俊清，男，汉族，无业
原告镇赉县居安物业管理有限公司为与被告胡俊清物业服务合同纠纷一案，于2016年5月11日诉至法院。本院受理后，由审判员刘洋依法独任审判，于2016年6月8日公开开庭进行了审理。原告委托代理人唐厚恩，被告胡俊清均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，被告是原告管理的人和居小区的业主，2014年11月1日原告向全体小区业主发出书面通知，要求业主到原告处交纳2014年9月至2015年8月末的物业费，如果在12月份之前不交，收取3‰的滞纳金，在该通知到期后，原告又派人到被告家催收物业费，但被告拒绝给付。现原告为维护自己的合法权益，诉至法院，要求被告给付物业费466.54元，公共照明费20元，二次垃圾清运费24元，滞纳金557.38元，共计人民币1067.83元。
被告辩称，我不同意给付原告2014年9月-2015年8月物业费等各项费用，因为我没有享受到原告提供的物业服务，我家房屋的门坏了，没人给维修，卫生间也没有做防水，前后窗户漏雨，玻璃透气，物业都没给我维修，我都找了好几次了，天然气也没有给我们安装，单元门从我搬进去就一直不能使用，一楼住户违规扒门；因为我没交纳物业费，小区保安不让我开车进院；小区物业把小区的车位也进行出售；9号楼没有车棚，经常出现丢东西的现象，所以我才不交纳物业费。
结合原告的起诉和被告的答辩，本案的争议焦点问题是：原告的诉求是否符合法律规定?
围绕本案争议的焦点问题，庭审中原告举证如下：
1、镇赉县发展和改革局文件复印件（镇发改审批字【2011】112号）（经核对与原件一致）；关于镇赉启龙房地产开发有限公司人和居小区棚户区改造工程项目调整建设年限的说明复印件（经核对与原件一致）；关于镇赉启龙房地产开发有限公司人和居小区棚户区改造工程项目调整建设年限的通知复印件（经核对与原件一致）、物业管理服务委托合同复印件1份（经核对与原件一致）。证明镇赉启龙房地产开发有限公司承建人和居花园小区，并将该小区物业委托给原告单位，对小区物业进行管理，并提供服务，原告在该小区自负盈亏，承包经营。原告有资格对小区的物业服务进行管理，被告应交纳物业服务费用的具体标准为每平方米0.6元。虽然企业法人营业执照上法定代表人是杨春刚，但刘维国系镇赉县居安物业管理有限公司的实际负责人，当时是刘维国代表物业公司去和镇赉启龙房地产开发有限公司签订的物业管理服务委托合同。
经质证，被告对上述证据有异议，认为原告应该先和我们进行沟通，原告让我们拿钱，我们也不知道物业的收费标准，公摊面积也不合理，物业公司应该按照房屋的实际面积收取物业费才合理。
法院认证：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，依据此规定，镇赉启龙房地产开发有限公司与镇赉居安物业签订物业管理服务委托合同,其性质属于前期物业服务合同，该委托合同对业主具有约束力，被告胡俊清不能以物业公司未与其进行沟通为由进行抗辩，故本院对原告提供上述证据予以确认。
2、企业法人营业执照复印件1份（经核对与原件一致），证明原告是依法成立的物业公司。
经质证，被告胡俊清对该证据无异议。
法院认证：因被告胡俊清对上述证据无异议，本院对该证据予以确认。
3、物业管理企业资质证书复印件1份（经核对与原件一致），证明原告提供的是三级物业服务。
经质证，被告胡俊清对该证据无异议。
法院认证：因被告胡俊清对上述证据无异议，本院对该证据予以确认。
4、镇赉县棚户区改造房屋征收产权调换协议书复印件和棚户区改造入户费用结算清单复印件各一份（经核对与原件一致），证明被告胡俊清为镇赉县镇赉镇人和居小区9号楼4单元603室业主，回迁房屋面积为64.80平方米，以此标准计算物业各项费用。
经质证，被告胡俊清对该证据无异议。
法院认证：因被告胡俊清对上述证据无异议，本院对该证据予以确认。
5、镇赉县发改局、城建局文件复印件一份（经核对与原件一致）证明普通住宅物业管理服务指导价格中规定三级物业资质收费为每平方米0.5元-0.7元。
经质证，被告胡俊清对该证据无异议。
法院认证：因被告胡俊清对上述证据无异议，本院对该证据予以确认。
6、镇赉县居安物业管理有限公司催缴物业通知单复印件（经核对与原件一致），证明因被告怠于交纳2014年8月-2015年9月的物业费等相关费用，我们规定业主于2014年12月31日前交纳该笔物业费，逾期我方将按照日3‰收取滞纳金，所以我方依据该通知收取滞纳金557.38元。
经质证，被告胡俊清认为原告的催缴物业费的通知单在单元门上我看见过，对这份证据的真实性无异议。
法院认证：因被告胡俊清对该证据真实性无异议，故本院对原告以此方式向被告催缴物业费的事实予以确认。
7、吉林省地方税务局通用机打发票发票联复印件一份（经核对与原件一致）证明2015年的垃圾清运费我公司已于2015年向镇赉县环境卫生管理中心支付，此款本是我公司替小区业主垫付的费用，有上述票据为证。镇赉启龙房地产开发有限公司交纳了300户生活垃圾处理费，每户每月2元，总金额为7200元。
因被告胡俊清对该证据无异议，本院对该份证据予以确认。
被告胡俊清未向法庭提供任何书面证据，但有证人孔祥军、于永军为其出庭作证。
证人孔祥军的证言。证明被告胡俊清家的门边有裂缝，窗户一圈都裂开了，天然气也没有为我们安装，房屋平摊面积也不合理，导致物业费我们多缴纳了。
原告对证人孔祥军的证言有异议，认为证人所反映的问题与原告无关系，原告只是提供服务，如果室内设施需要维修，应该被告先交费，我们再给他们维修，如果确实是质量问题，被告应该找开发商，在质保期内由开发商进行维修。
证人于永军的证言。证明证人于永军当时去被告家串门，看到被告家的门坏了，玻璃透气，卫生间未做防水。
原告对证人于永军的证言有异议，质证意见同对证人孔祥军的质证意见一致。
对两组证人证言的认定：关于两位证人反映的被告胡俊清房屋存在的质量问题，因原告提供的是物业服务工作，被告应向开发商反映问题进行解决，故本院对两位证人证言不予认定。
结合原告的诉求、双方当事人的举证、质证及本院的认证情况，现确认如下本案事实：
镇赉县镇赉镇人和居小区系镇赉县棚户区改造回迁小区，该小区由镇赉启龙房地产开发有限公司承建（法定代表人是杨春刚），2013年8月30日镇赉启龙房地产开发有限公司与原告镇赉县居安物业管理有限公司签订物业管理服务委托合同，双方约定，“由原告对镇赉县镇赉镇人和居小区进行物业管理服务，物业管理服务费每月每平方米收取0.6元，委托管理期限为伍年，自2013年8月30日起到2018年8月30日止”,被告是该小区的业主，居住在该小区9号楼4单元603室，回迁房屋实际面积为64.80平方米。镇赉启龙房地产开发有限公司与原告镇赉县居安物业管理有限公司签订该合同后，原告对被告居住的小区进行物业管理服务，双方已经形成了事实上的物业管理关系。自2014年9月至2015年8月，被告拖欠物业费、公共照明费、二次垃圾清运费等相关费用，后经原告多次催缴，被告胡俊清拒绝缴纳。原告已经向环境卫生部门垫付了部分业主的二次垃圾清运费每户每年24元。
另查明，原告具备三级物业资质。
根据本院确认的案件事实，现综合评判如下：
一、被告胡俊清应于本判决生效后立即给付原告物业费共计人民币466.56元。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，镇赉启龙房地产开发有限公司与原告镇赉县居安物业管理有限公司签订物业管理服务委托合同是真实的意思表示，其合同真实合法有效，该合同对其小区内的全部业主有约束力，被告胡俊清作为该小区业主，其应按该合同规定向原告履行缴纳物业费等相关费用的义务。对于被告应承担的公摊照明费用和二次垃圾清运费用，虽然未在物业管理服务委托合同中进行约定，但基于与电力公司、环境卫生部门之间发生的供电合同关系和劳务合同关系，原告仅为代收人，被告胡俊清作为实际用电人和良好环境的享受者，应当就上述费用承担支付义务，原告已为被告垫付的，被告应该返还，因公摊照明电费和二次垃圾清运费是原告的代收费，并非被告应当向原告交纳的物业费之列，《物业管理条例》第四十五条亦规定了“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有限电视等单位应当向最终用户收取相关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”另外，原告作为电力公司收取公共照明费用的代收人，庭审时应向法庭提供其已经为被告垫付公摊电费的具体证据，但原告并未提供相关书面证据予以证明，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，故对于每年20元的公共照明费用，因原告未提供相关证据予以证明，本院对原告的该项诉求不予支持；而对于每年每户24元的二次垃圾清运费因原告提供的相关证据不能充分证明其已经为被告胡俊清垫付了该笔费用即该证据不能充分证明原告垫付的这7200元是小区内全部业主的此项费用，亦不能证明这7200元中有替被告垫付的那24元，故本院对原告的该项诉求亦不予支持。原告可在补充相关充分证据后以另行告诉的方式向被告胡俊清主张这两笔费用。
庭审中被告胡俊清主张，之所以不同意给付原告2014年9月-2015年8月的物业费等相关费用，是其没有享受到原告提供的物业服务，且房屋的门坏了，没人给维修，卫生间也没有做防水，前后窗户漏雨，玻璃透气，物业都没给我维修，被告多次反映情况，天然气也没有给安装，单元门从被告搬进去就一直不能使用，一楼住户违规扒门；因为被告没交纳物业费，小区保安不让被告开车进院；小区物业把小区的车位也进行出售；9号楼没有车棚，经常出现丢东西的现象，所以被告才不交纳物业费等相关费用，但本院从原告提供的镇赉县棚户区改造房屋征收产权调换协议书和棚户区改造入户费用结算清单（各为复印件）来看，被告胡俊清是于2013年8月30日之后才入住该小区的，被告胡俊清及其两位证人所反映的房屋窗户漏雨、玻璃透气等问题一般是建筑物存在质量问题，在保修期内应该由开发商负责保修，物业公司的职责只是帮助协调业主与开发商之间的关系；超过保修期的因屋顶属于共用部位，公用部位的维修养护才由物业公司负责并应动用公共维修资金解决。房屋未超过保修期，屋顶漏雨、漏水、玻璃透气等质量问题应由物业公司向房屋开发商报告，房屋开发商进行维修。而《建筑工程管理质量管理条例》第四十条规定“在正常使用条件下，建筑工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算”。被告的房屋因其未超过五年质保期，被告胡俊清应向开发商主张维修，而不是向物业公司主张维修和索赔，故被告以房屋窗户曾经漏雨漏水、玻璃透气等造成其损失为由拒不缴纳物业费等相关费用的抗辩意见本院亦不予支持；另外被告还辩解，一楼住户违规扒门，导致其安全性受到了影响，本院认为，部分业主违反相关禁止性规定的违章搭建、改建行为的处罚权在有关行政管理部门，原告作为物业管理企业，它本身并非是物业所有人，不是相关权利义务的承受主体，不具有权利源，部分业主的上述行为损害到相邻方或公共利益，应由特定相邻方或代表公共利益的业主委员会提起民事诉讼，原告作为物业公司，其法定义务是劝阻、制止部分业主的相关行为并及时报告有关行政管理部门，故本院对被告主张的一楼住户违规扒门的抗辩意见亦不予支持；关于被告主张的9号楼没有车棚，经常出现丢东西等被盗现象，本院认为，在判断小区业主与原告之间是否形成保管合同关系时，须依照保管合同的成立条件来判断。保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返还该物的合同，即保管合同的成立须具备双方当事人对保管达成一致意思表示和交付保管物两个条件，被告虽系小区的业主，但其仅向原告缴纳物业费，该物业费并不能等同于或视为包含车辆管理费。由于小区内业主未与原告签订车辆保管合同，也未将车辆交由原告实际占有控制，原告没有保管车辆的合意，故双方之间未形成保管合同，原告对小区内的业主的车辆不负有保管义务，故本院对被告主张的9号楼没有车棚，经常出现丢东西的现象的抗辩意见亦不予支持。关于天然气的安装问题，被告并未提供原告有为其安装义务的证明，故本院对被告主张的抗辩意见亦不予支持。
总之，被告胡俊清对原告提供的物业服务不满，其可以通过向原告提出建议和意见，或者通过向主管部门反映情况等合法的方式进行解决，而不能成为拒绝交纳物业服务费的抗辩理由。
二、原告要求被告胡俊清支付2014年9月至2015年8月这期间的滞纳金的诉求本院不予支持。
关于原告要求被告支付滞纳金的诉求，本院认为，滞纳金是平等的民事合同主体之间经协商确定的，目的是督促义务方适当履行义务，具有违约金的性质，但更多的是用于弥补守约一方的损失，而不是惩罚违约方，而原告主张的数额已经远远超过了本金，这与违约金的补偿性是相悖的，它实质上是一种违约责任的承担方式，但庭审中，原告提供的现有证据表明原告与被告并未就滞纳金事项进行约定，其催缴通知单是在未通知业主并征得业主同意的情况下单方面为小区业主设定的义务，原告单方面加重了业主的责任，而被告胡俊清作为小区的业主有权利拒绝履行；另外在庭审中，原告也没有提供证据证明因被告的违约行为给其造成的实际损失数额，故庭审中原告提出的要求被告支付557.38元滞纳金的诉求，本院不予支持。
最后，本院确定被告胡俊清应向原告镇赉县居安物业管理有限公司交纳的物业费确定为466.56元（0.6元/月/平方米X64.80平方米X12月）。
综上，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：
一、被告胡俊清于本判决生效后立即给付原告镇赉县居安物业管理有限公司2014年9月至2015年8月期间的物业费共计人民币466.56元。
二、驳回原告其他诉讼请求。
如被告胡俊清未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告胡俊清负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。
期满不上诉，则本判决生效，双方当事人必须履行，逾期不履行的，本院将依据对方当事人的申请强制执行，申请执行的期限为二年，逾期不申请的，本院将视为放弃权利。
审判员 刘洋
二〇一六年六月二十日
书记员 樊杰