青岛市市北区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）鲁0203执异82号
异议人（案外人）:青岛海景（国际）大酒店发展有限公司。住所地青岛市崂山区东海东路**号。
法定代表人：王来明，董事长。
委托代理人：马文海，北京德恒（济南）律师事务所律师。
委托代理人：郭萍，泰和泰（济南）律师事务所律师。
申请执行人：周鲜东。
委托代理人：隋晓燕，山东君诚仁和（青岛）律师事务所律师。
被执行人：黄兴财。
被执行人:青岛台州人经济信息咨询有限公司。住所地青岛市市北区台东三路**号。
法定代表人：谢勇增，总经理。
本院在执行申请执行人周鲜东与被执行人黄兴财、青岛台州人经济信息咨询有限公司返还投资款纠纷一案中，异议人青岛海景（国际）大酒店发展有限公司（以下简称海景酒店公司）向本院提出排除执行异议。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
异议人海景酒店公司提出执行异议称，2011年3月7日，黄兴财与我公司签订《青岛市商品房出售合同》，购买我公司开发的位于青岛市崂山区东海东路88号银座领海公馆X号楼X单元x层1001户房屋（以下简称涉案房产），首付款为4067461元，按揭贷款金额为406万元，我公司对按揭贷款提供阶段性保证。因黄兴财未能按时偿还银行贷款，银行起诉黄兴财要求承担还款责任，并同时起诉我公司要求承担连带责任，我公司已经为黄兴财向银行代偿了部分款项，为此，基于《青岛市商品房出售合同》的约定，我公司已经于2017年10月10日向青岛市崂山区人民法院起诉黄兴财，要求解除合同、返还房屋。黄兴财所购涉案房产，相关产权证书已经办理在我公司名下，黄兴财尚未取得房产证，根据物权优于债权的原则，涉案房产不能因对黄兴财的执行案件而进行拍卖。请求终止对涉案房产的拍卖及执行程序。
异议人海景酒店公司提交的证据如下：一、《房地产登记明细》，记载填发机关青岛市崂山区房地产开发管理局于2014年12月15日颁发青房地权备字2014第435号《房地产登记明细》，审查认为坐落于青岛市崂山区东海东路88号X号楼302户等189套计40562.67平方米商品房已具备房地产登记条件，准予登记。二、《青岛市商品房预售合同》，记载2011年3月7日黄兴财与海景酒店公司签订《青岛市商品房预售合同》购买涉案房产，总价款为8127461元，应于2011年2月24日前支付购房定金100万元，3月7日前支付首付款4067461元（定金自动转为房款），剩余房款406万元由黄兴财向银行申请个人住房贷款并委托银行一次性支付给海景酒店公司。三、《民事起诉状》、受理案件通知书、诉讼费收据两份，记载海景酒店公司向青岛市崂山区人民法院起诉黄兴财，请求判令解除双方就涉案房产签订的《青岛市商品房预售合同》，判令黄兴财返还房屋并配合撤销与海景酒店公司的预售合同网签手续，判令黄兴财赔偿海景酒店公司向第三人代偿的款项，截止2017年7月31日为982809元及相应的利息，并判令该部分款项从黄兴财的退房价款中抵扣，判令从退房价款中扣除需要偿还银行的剩余贷款和利息、罚息违约金、费用合计169.17万元直接支付给第三人，偿还后第三人配合撤销房屋的抵押预告登记，判令黄兴财向海景花园酒店偿付解除合同违约金162549.22元、律师费20万元，并从退房价款中扣除。《受理案件通知书》显示青岛市崂山区人民法院于2017年10月10日以（2017）鲁0212民初3721号立案受理。四、垫付款业务凭证31份，待证事实为异议人已为黄兴财垫付按揭还款1315166.85元；《业务凭证》显示用户为380001036曲杰，合约名称为黄兴财，还款总额自48507.51元递减至40988.68元，本金余额自242436000.10元递减至1421000.14元，资金来源为“内部柜员过渡合约”，有中国农业银行股份有限公司青岛崂山支行的业务公章。五、青房地预市字第20114XXX6号他项权证复印件，显示涉案房产于2011年6月13日设立了抵押登记，抵押权人为中国农业银行股份有限公司青岛崂山支行。
申请执行人周鲜东对异议人海景酒店公司提交的证据发表意见称，《房地产登记明细》不是对涉案房产享有所有权的房产证，而是整个房地产开发区域的预售手续；对《商品房预售合同》的真实性没有异议，证明黄兴财购买了涉案房产且交付了购房首付款并实际占有；对《民事起诉状》等证据的真实性没有异议，海景酒店公司提起的诉讼系在申请执行人查封涉案房产之后；对垫付款业务凭证31份的证据真实性没有异议，不能证明异议人享有物权期待权，只能享有担保追偿权；对青房地预市字第20114XXX6号他项权证的证据真实性没有异议，异议人应对按揭贷款银行承担责任，并有权向债务人追偿，该案在青岛市崂山区人民法院并没有作出实体判决，异议人只能享有对黄兴财的一般债权。
申请执行人周鲜东对异议人海景酒店公司提出的排除执行异议发表意见称，异议人执行异议事实依据不足，不符合法律规定，依法应予以驳回。一、异议人作为保证人，不具备物权登记条件，其提出的排除执行异议，不应得到支持。中国农业银行股份有限公司青岛崂山支行2011年3月7日和黄兴财签订个人借款合同，为其发放个人贷款406万元用于购买涉案房产，并在青岛市崂山区房地产开发管理局办理预购商品房抵押预告登记，房款已经付清，房屋已经交付。二、申请执行人根据生效法律文书查封涉案房产，异议人提出的异议没有法律依据。异议人海景酒店公司称为借款提供了阶段性担保，原意是保证将贷款用于担保的房屋，农行完全可以通过评估拍卖的方式实现债权，海景酒店公司承担担保责任后再向债务人追偿。三、异议人提交的证据不能够证明其对涉案房屋享有合法的所有权。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。四、案外人执行异议之诉中，人民法院应当审查案外人是否为权利人，该权利是否合法、真实，能否排除执行，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。异议人的排除执行异议没有事实依据及法律依据，依法应予以驳回。
被执行人黄兴财发表意见称，对异议人海景酒店公司提出的执行异议不持反对意见；黄兴财与异议人签订了《商品房预售合同》，但涉案房产尚未登记到黄兴财名下，因此对涉案房产的查封不符合法律规定，请求解除查封。对于异议人提交证据的真实性没有异议。异议人已经在青岛市崂山区人民法院起诉黄兴财，黄兴财认为《商品房预售合同》正在履行当中，不同意解除合同和返还房屋。
本次审查程序中，未取得被执行人青岛台州人经济信息咨询有限公司的意见。
查明，2011年3月7日，被执行人黄兴财与海景酒店公司签订《青岛市商品房预售合同》购买涉案房产，总价款为8127461元，黄兴财已支付首付款4067461元，并以涉案房产为抵押向中国农业银行股份有限公司青岛崂山支行贷款406万元支付给海景酒店公司。合同履行中，海景酒店公司向青岛市崂山区人民法院起诉黄兴财，请求判令解除双方就涉案房产签订的《青岛市商品房预售合同》，判令黄兴财返还房屋并配合撤销与海景酒店公司的预售合同网签手续，判令黄兴财赔偿海景酒店公司向第三人代偿的款项，截止2017年7月31日为982809元及相应的利息，并判令该部分款项从黄兴财的退房价款中抵扣，判令从退房价款中口出需要偿还银行的剩余贷款和利息、罚息违约金、费用合计169.17万元直接支付给第三人，偿还后第三人配合撤销房屋的抵押预告登记，判令黄兴财向海景花园酒店偿付解除合同违约金162549.22元、律师费20万元，并从退房价款中扣除。青岛市崂山区人民法院于2017年10月10日以（2017）鲁0212民初3721号立案受理。
申请执行人周鲜东与被执行人黄兴财、青岛台州人资产管理有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2014年11月27日作出（2014）北民初字第860号民事判决书，判令青岛台州人资产管理有限公司返还周鲜东投资款65万元及利息等，黄兴财承担连带清偿责任。该案诉讼中，本院作出财产保全民事裁定书，于2014年1月24日查封了涉案房产登记。2015年4月15日，青岛市中级人民法院作出（2015）青民二终字第192号民事判决书，判决驳回黄兴财的上诉，维持原判。2015年5月6日，周鲜东向本院申请执行，本院以（2015）北执字第1288号立案执行。2016年3月18日，青岛台州人资产管理有限公司变更企业名称为青岛台州人经济信息咨询有限公司。
经合议庭评议，结果如下：
一、最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第三项规定，被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封。
涉案房产系被执行人黄兴财购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋，本院对涉案房产的查封符合上述法律规定。
二、被执行人黄兴财依据其与异议人海景酒店公司签订的《青岛市商品房预售合同》，已向异议人海景酒店公司支付首付房款4067461元，并以涉案房产为抵押向中国农业银行股份有限公司青岛崂山支行贷款406万元支付给海景酒店公司。至此，被执行人黄兴财已就涉案房产向异议人即商品房开发商支付了全部购房款，本院据此将涉案房产作为被执行人黄兴财的财产予以查封并无不当。
三、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百七十九条规定，在执行中，被执行人通过仲裁程序将人民法院查封、扣押、冻结的财产确权或者分割给案外人的，不影响人民法院执行程序的进行。案外人不服的，可以根据民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议。
因此，本次执行异议审查程序中不考虑青岛市崂山区人民法院（2017）鲁0212民初3721号诉讼案件结果对本案案外人排除执行异议审查处理的影响。
四、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条规定，案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法二百二十七条的规定，向执行法院提出异议。异议人海景酒店公司对涉案房产主张实体权利并请求排除执行，依据上述法律规定，应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查，不服异议裁定的救济途径也适用该法条规定。
执行程序作为非诉程序，对涉案房产的判断限于是否属于可供执行财产的范围。异议人海景酒店公司认为其享有涉案房产的实体权利，可依照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》的相关规定、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第十五章的相关规定，在案外人异议之诉的诉讼程序中继续主张。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十五条、最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第三项、《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第一项之规定，裁定如下：
驳回异议人青岛海景（国际）大酒店发展有限公司对被执行人黄兴财购买的位于青岛市崂山区东海东路88号银座领海公馆X号楼X单元X层1001户房产提出的排除执行异议。
不服本裁定的，可在本裁定送达之日起十五日内向本院起诉。
审判长 曲永青
审判员 吕宝琳
审判员 周桂莲
二〇一八年五月二十四日
书记员 于程程