湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0192民初1814号
原告（反诉被告）：黄婕，女，1975年9月26日出生，汉族，住武汉市江岸区。
委托诉讼代理人：李宏伟，湖北普明律师事务所律师。
被告（反诉原告）：武汉光福生物医学工程有限公司，住所地：武汉东湖新技术开发区光谷大道特1号国际企业中心（三期）3栋303号。
法定代表人：刘青青，该公司总经理。
委托诉讼代理人：谈宇良，湖北景盛律师事务所律师。
原告（反诉被告）黄婕（以下简称：原告）诉被告（反诉原告）武汉光福生物医学工程有限公司（以下简称：被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月27日立案后，依法由审判员吴新莉独任审判。因被告提出反诉，本院决定合并审理，并由审判员吴新莉担任审判长，与人民陪审员张作华、李红英组成合议庭，于2016年10月26日、2016年10月31日、2016年11月2日公开开庭进行审理。原告及其委托诉讼代理人李宏伟，被告的委托诉讼代理人谈宇良均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的房屋租赁合同于2016年6月6日解除，并判令被告赔偿原告129620元（如法庭认为原告的实际损失高于合同违约金35000元，请求按实际损失赔偿；如法庭认为实际损失低于违约金35000元，请求按违约金35000元赔偿）；2、判令被告立即将位于武汉东湖新技术开发区光谷大道特1号国际企业中心（三期）3栋303号房屋（以下简称：303号房屋）腾退给原告；3、判令被告按照每日1155元的标准向原告支付从2016年6月6日起一直到被告实际腾退之日止的房屋占用费用。
事实和理由：原、被告于2016年2月24日签订《房屋租赁合同》，将303号房屋出租给被告使用，租赁期限自2016年3月6日至2018年3月5日止，每月租金25200元，租金按季度支付，于房租到期日提前15日向原告支付下季度租金，被告未按规定支付租金的，原告有权解除合同。2016年5月21日，被告以“退租”为由拒付租金，原告被迫于2016年6月6日通知被告解除租赁合同。但被告拒不将房屋腾退给原告，导致原告巨大的经济损失。
被告辩称，被告于2016年6月6日向原告账户支付了2016年6月6日至9月5日期间的租金及滞纳金79380元。原告并未退还上述款项，以其行为继续履行租赁合同，所以并非只要逾期支付租金原告就可以解除合同，原告无权解除合同。请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告向本院提出反诉请求：请求确认原告解除《房屋租赁合同》的行为无效，该合同应当继续履行。
事实与理由：1、《房屋租赁合同》第十四条约定了被告逾期未交租金的，10天宽限期内不收取滞纳金，10天之后每天按照月租金的3%加收滞纳金，因此，逾期交纳租金是合同允许的，而且有宽限期，本案不应适用《房屋租赁合同》第十二条“在规定支付租金日，没有支付租金的”规定；2、被告在2016年6月6日向原告支付了租金75600元和5天的滞纳金3780元（按照月租金25200元×3%×5天）共计79380元，原告已经实际收取并未退还，双方合同实际在继续履行；3、原告实际上也没有向被告发出《解除租赁合同》的通知书，被告也未收到该通知。我公司依照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，对解除合同的效力提出异议。
原告反诉辩称，1、被告提起反诉的行为即表明其收到了解除房屋租赁的通知；2、原告依法行使合同解除权，是根据双方签订的房屋租赁合同第12条第4款相关规定。在该条款被确认为无效条款前，应该作为双方履行合同的条款。被告在规定的支付租金日未支付租金，依照合同约定，原告享有合同解除权。原告依约向被告发出通知，既符合实体要件，也符合合同法规定的形式要件，原告解除行为符合合同约定和程序规定；3、被告所说宽限期不收滞纳金，这是在原告选择不解除合同的前提下。合同解除权是原告的权利，不是义务，在具备解除权的条件下，原告可以选择解除合同，也可以选择不解除合同而收滞纳金。现原告选择的是解除合同；4、关于租金，被告在原告不知情情况下由第三方汇入相应费用，原告没有主动要求被告支付，被告继续占用房屋且自主自愿支付房屋占用费、承担违约赔偿金，是合情合理的，我方认为被告的行为是支付房屋占用费、承担违约赔偿金。请求法院驳回反诉请求，支持本诉请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
庭审中，双方当事人对原告是否向被告送达解除合同的通知问题存在争议，本院评判如下：
原告认为双方签订的房屋租赁合同已于2016年6月6日解除，并向本院提供《退房通知书》、录音光盘一份、《律师函》、邮寄回单一份，证人刘某出庭作证，拟证明：1、原告于2016年6月6日下午在证人刘某的陪同下，向被告的合同履行代表方艳菊送达《退房通知书》，并将《退房通知书》张贴于被告公司的门口；2、原告的委托代理人于2016年6月7日向方艳菊邮寄《律师函》，要求被告在收到函件后三日内腾退房屋。方艳菊于次日收到《律师函》。
被告认为方艳菊仅为公司一般员工，无权代表被告签收《退房通知书》，且被告在事实上亦未收到《退房通知书》、《律师函》，但于2016年6月7日上午发现了贴在公司门口的《退房通知书》；证人刘某系原告的朋友，其证言不具有证明效力。
本院认为：被告于2016年6月7日看到原告张贴的《退房通知书》，后在本案中提出反诉，请求确认原告的解除行为无效，同时，方艳菊作为被告的代理人与原告签订本案房屋租赁合同。因此，本院确认被告于2016年6月6日向被告送达了《退房通知书》。
经审理查明，本案所涉303号房屋属原告与案外人共同共有。
2016年2月24日，原告与被告的代表人方艳菊签订《房屋租赁合同》，将303号房屋出租给被告使用，租赁期限自2016年3月6日至2018年3月5日止，每月每平方米租金40元，月租金25200元（不包含物业管理费、物业管理费由被告支付物业公司），租金按季度支付，于房租到期日提前15日向原告支付下季度租金。合同第十二条第四款约定，被告在规定交付租金日，没有支付租金的，原告可终止合同并收回房屋，有权解除合同，造成损失，由被告赔偿。第十四约定，租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按人民币35000元为违约金，被告逾期未交付租金的，十天宽限期内不收滞纳金，十日后每逾期一日，原告有权按月租金3%向被告加收滞纳金。
上述合同签订后，被告未按合同约定于2016年5月21日（规定交付租金日）支付从2016年6月6日至2016年9月5日期间的租金。
2016年6月6日，案外人武汉市沃达丰电气科技有限公司（以下简称：沃达丰公司）向原告转账支付79380元。2016年8月11日，沃达丰公司向原告转账支付75600元。庭审中，被告及沃达丰公司均确认：79380元系沃达丰公司代被告支付的2016年6月6日至2016年9月5日的房屋租金75600元（25200元／月×3月）及逾期支付房租5天的滞纳金3780元（25200元／月×3%×5天）。75600元系沃达丰公司代被告支付的2016年9月6日至2016年12月5日的房屋租金。
2016年6月6日下午，原告向被告送达《退房通知书》，通知解除合同，并要求被告在三天内搬出303室房屋。
另查明，因被告未执行武汉市东西湖区人民法院的判决，最高人民法院确认被告为失信被执行人。庭审中，案外人许炜、沃达丰公司均向本院表示，愿为被告履行本案租赁合同提供房屋抵押及信用保证。但原告认为双方的租赁合同已解除，不同意案外人为继续履行原合同提供的担保，并表示如租金提高至每月每平方米55元，可以与被告继续签订房屋租赁合同。
在本案审理过程中，原告提供其于2016年6月4日与案外人武汉世纪大成教育咨询有限公司（以下简称：大成公司）签订的《房屋租赁合同》、招商银行交易明细、解除合同书、退还租金和押金的银行明细、大成公司出具的收款收据、三方协调会议纪要等证据，认为因被告未按期交付房租并表示退房，原告与大成公司签订《房屋租赁合同》，以高于被告租金的价格（每月每平方米55元，月租金34650元）将房屋出租给大成公司。后因被告拒不腾退，导致该合同无法履行，原告不仅产生了租金差额损失109620元，还支付了中介费5000元、赔偿了大成公司15000元，要求被告赔偿上述损失，并按上述租金价格支付房屋占有使用费。
本院认为：本案的争议焦点为被告提出的合同解除异议是否成立及本案的合同是否应继续履行问题。
《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”；第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。上述规定，在赋予合同一方享有解除权的同时，为平衡合同双方的利益，也赋予合同另一方异议权。
被告未按合同约定于2016年5月21日支付下季度房屋租金，原告于2016年6月6日下午向被告送达《退房通知书》。被告在当天通过案外人沃达丰公司向原告支付房屋租金及滞纳金，仍使用租赁房屋。在原告提起本案诉讼后，被告于2016年8月11日提出反诉，对原告解除合同的行为提出异议，请求合同继续履行。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，因被告已在收到《退房通知书》的三个月内向本院提出了异议，在本院未对原告行使合同解除权的效力作出认定前，原告送达《退房通知书》的行为不发生解除效力。
关于被告提出的合同解除异议是否成立及本案的合同是否应继续履行问题，应从合同是否约定解除合同条件、解除合同的条件是否成就、原告是否在合理期间内行使合同解除权等方面，结合本案实际情况综合考量。
首先，合同第十二条约定，原告在被告未按时交付租金的情况下，可以终止合同。合同第十四条约定，逾期交付租金十日后，原告有权每日按月租金3%加收滞纳金。被告主张第十四条变更了第十二条对解除合同条件的约定。本院认为，从合同的上下文体例分析，第十四条在原告依第十二条约定行使合同解除权后，对被告应支付的违约金进行约定，上述约定符合《中华人民共和国合同法》的相关规定。因此，对违约金、滞纳金的约定并不能视为对解除合同条件的变更。本案仍应按合同第十二条规定确定原告是否享有合同解除权。
第二，被告未按规定时间向原告支付房屋租金，原告依据合同第十二条规定，享有合同解除权。
第三，合同未约定原告解除权行使期限，应在合理期限内行使解除权。本案中，原告向被告发出《退房通知书》及被告委托案外人沃达丰公司向原告支付房租的行为均发生在2016年6月6日。上述事实表明，在原告行使合同解除权时，被告已按合同约定履行了合同义务，向原告支付了下季度全部的房租和滞纳金。原告未提供证据证明其在2016年6月6日前后有与本案租金金额相近的其他资金入账。对原告提出不知晓案外人沃达丰公司付款用途的意见，本院不予采信。
第四，被告在诉讼过程中，按合同约定支付了纠纷发生后至2016年12月5日止的房屋租金。案外人为被告继续合同、按时支付租金提供担保。因此，原告签订本案租赁合同的目的，不因被告被列入失信被执行人而无法实现。
第五，原告与案外人大成公司签订《房屋租赁合同》、在庭审中要求被告提高租金的行为，表明原告要求解除本案租赁合同的目的，并非收回房屋自行使用，而是便于其以较高的价格另行出租。
综上，为维护房屋租赁合同的稳定性，本案《房屋租赁合同》不应解除。对原告要求确认合同已解除，要求被告腾退的诉讼请求，本院不予支持。对被告要求继续履行合同的反诉请求，本院予以支持。
被告逾期支付房租，应按合同约定向原告支付违约金35000元。原告在未向被告送达《退房通知书》时，与案外人大成公司另行签订《房屋租赁合同》，由此造成的损失，应由原告自行承担。对原告要求被告赔偿损失129620元的诉讼请求，本院不予支持。
据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，本院判决如下：
一、原告（反诉被告）黄婕与被告（反诉原告）武汉光福生物医学工程有限公司于2016年2月24日签订的《房屋租赁合同》继续履行；
二、被告（反诉原告）武汉光福生物医学工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）黄婕支付违约金35000元；
三、驳回原告（反诉被告）黄婕的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费1796元，由原告（反诉被告）黄婕负担1500元，被告（反诉原告）武汉光福生物医学工程有限公司负担296元［此款原告（反诉被告）黄婕已垫付，被告（反诉原告）武汉光福生物医学工程有限公司于本判决生效之日起十日内付清］；反诉案件受理费40元，由原告（反诉被告）黄婕负担［此款被告（反诉原告）武汉光福生物医学工程有限公司已垫付，原告（反诉被告）黄婕于本判决生效之日起十日内付清］。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉市民航东路支行832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 吴新莉
人民陪审员 张作华
人民陪审员 李红英
二〇一六年十一月十五日
书 记 员 高 影