广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第1313号
上诉人（原审原告、反诉被告）：雷青海。
委托代理人：吴群峰，广东深泉律师事务所律师。
委托代理人：潘丹，广东深泉律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳祥祺世纪房地产开发有限公司。
法定代表人：李翔，董事长。
委托代理人：吴新兰，广东德荣律师事务所律师。
委托代理人：陈涛，广东德荣律师事务所律师助理。
上诉人雷青海因与上诉人深圳祥祺世纪房地产开发有限公司（以下简称祥祺世纪公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法横民初字第908号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
雷青海原审诉讼请求：1、请求确认《商铺租赁合同书》无效；2、祥祺世纪公司赔偿财产损失人民币45414.6元、装修损失45500元，返还押金6900元、租金、管理费3950元、装修押金2000元、出入证押金150元、电表电线费1000元，以上合计106814.6元；3、祥祺世纪公司承担本案诉讼费。雷青海在原审庭审中变更第一项诉讼请求为，解除雷青海、祥祺世纪公司签订的《商铺租赁合同书》。
祥祺世纪公司原审反诉请求：1、雷青海支付祥祺世纪公司欠缴租金人民币31050元、欠缴管理费人民币5250元及逾期付款违约金26178.25元、合计62478.25元（自2013年8月10日起暂计至2014年6月30日，实际计算至支付完毕之日止）；2、雷青海承担全部诉讼费用。
原审法院审理查明，涉案商铺系案外人深圳市X丰投资发展有限公司（以下简称X丰公司）所有。2012年11月20日，X丰公司与祥祺世纪公司签订了一份《房屋租赁合同》，约定将包含涉案商铺在内的瑞华园地下室某房屋出租给祥祺世纪公司使用；租赁期限自2012年11月18日至2025年5月1日止；房屋用途为商业；租赁期间，祥祺世纪公司可将租赁房屋全部或部分转租予他人。
2013年6月11日，雷青海、祥祺世纪公司签订了《祥情世纪城市广场商铺租赁意向书》，意向书载明：“1、租期为2013年9月1日至2018年8月31日，免租装修期为75天，即2013年9月1日至2013年11月15日止；2、第一年首期月租金合计2700元；3、第一年除去免租装修期达到10个月需交租，即第一年交租期为2013年11月16日起至2014年8月31日止；4、以下费用无免费期，自签订正式租赁合同起即交：管理费、本体维修金、中央空调运行维护费；5、诚意金（相当于保证金数额）2700元；6、本意向书签订后10日内须签订正式合同并缴纳首期租金、履约保证金、首期管理费、首期本体维修金、首期中央空调运行维护费或首期广告位租金和广告位租赁保证金；7、备注：预计开业时间为9月1日，若开业时间推迟，则免租期顺延。”
2013年6月14日，雷青海、祥祺世纪公司签订了《深圳祥情世纪城市广场（龙岗瑞华园店）商铺租赁合同书》（以下简称《商铺租赁合同书》）及数份附件。合同约定：甲方（出租方）为祥祺世纪公司，乙方（承租方）为雷青海。第一条、经营场地位置。甲方根据授权将位于深圳市龙岗中心城龙平西路瑞华园祥情世纪城市广场一层D2XX号场地出租给乙方作为商业用途。该场地建筑面积为15平方米。第二条、承租期限和用途，2.1、乙方承租经营期限为三年，自2013年9月1日起至2016年8月31日止。合同期内，乙方不得中途单方面终止合同或停止营业，否则甲方则视为乙方放弃经营权，所收乙方租赁保证金不退，并有权收回经营场地追讨乙方欠缴纳的各项费用；2.3、乙方所承租经营的场地仅限于经营味之坊休闲食品。第三条承租经营费用及缴纳期限。3.1、自2013年11月16日起至2014年8月31日止，租金为人民币2700元；3.2、乙方除按本合同第3.1条款应支付给甲方租金外，还应每月支付甲方运营管理费25元／平方米，即每月合计人民币375元；运营管理费包括甲方提供的空调所产生的水电费、空调维护费、电梯维护费、公摊水电费、消防系统的维护费、公共治安管理费及公共场所卫生的清洁费（不包括乙方商铺内部的清洁、水电费）；3.3、甲方给予乙方装修免租期75天，即从2013年9月1日起至2013年11月15日止，免租期内，乙方仍需缴纳运营管理费给甲方；3.4、在承租期内，乙方须在每月10日前向甲方缴纳下个月的租金、管理费和其他费用。并且乙方应于每月缴租的同时缴纳上月的水电费；3.5、如乙方不按期缴纳上述租赁经营费用，每逾期一天，应向甲方按日支付应交金额千分之五的逾期付款违约金，如乙方支付金额不足以同时付清上述欠付的承租经营费用及违约金的，甲方将先行计收违约金。……如乙方拖欠根据本合同应支付甲方的任何款项超过15日，甲方有权解除合同并收回铺位，乙方向甲方支付的租赁保证金不退还。第五条、履约保证。5.1乙方应当在本合同签字之日向甲方支付首期租金人民币2700元，租赁保证金人民币5400元，首期运营管理费人民币375元；5.2、乙方装修的固定部分，无论双方合同终止或合同期满，乙方均不得将铺位内的固定装修物拆除或移动，所有活动的货架及其他活动部分装饰物，乙方可在甲方同意的情况下进行替换或合同终止时撤走；5.9、乙方负责办理租赁商铺经营所需的相关申请报批手续，含消防、工商、税务等，因报批而产生的费用由乙方承担。第六条、违约责任。6.1如乙方违反本合同的各项条款和下列规定中的任何一项，甲方有权单方解除合同，收回承租的场地，收缴乙方缴纳的租赁保证金作为违约金。乙方所有固定装修物品全部归甲方所有，所欠缴的所有费用仍由乙方负责缴纳。……⑥拖欠支付租金、管理费、水电费或其他费用逾期15天的；⑦乙方拖欠各种费用达到当月应缴费用总额的80%以上的；⑧未经甲方同意而单方解除或中止履行合同的；6.2、如乙方违约，甲方可书面通知乙方，乙方应于收到通知2日内搬清场地内所有物品，清空完成之日视为乙方交还场地日期。因乙方逾期交还场地的，甲方有权要求乙方按合同当期租金标准予以赔偿。如乙方未按时搬清场地内所有物品，则视为乙方授权甲方处理场地内财产与物品，处理所得冲抵欠款，不足抵偿部分甲方有权继续向乙方追偿；6.5、如租赁保证金仍不足以抵偿甲方实际损失的，乙方还应向甲方赔偿差额部分。
附件包括《消防安全责任书》、《商品质量责任书》、《商场营业管理规定》、《装修协议》、《商铺移交确认书》、《补充协议》。其中《装修协议》载明，“装修前，申请人必须缴纳装修保证金20元／平方米，垃圾清理费10元／平方米不退，以保证装修商严格遵守一切装修规定。装修保证金在装修完工并经过商场工程部验收合格30天内将无息退回，装修许可证工本费每证50元。”《补充协议》载明，“因D2XX需要加5平方米的建筑面积，故协商如下，1、该5平方米每平方米150元／月，计租金共计750元，每月租金增加750元；2、每月管理费增加125元；3、其他条款按原合同执行。”
合同签订后，雷青海向祥祺世纪公司缴纳了两个月押金5400元、租金2700元、运营管理费375元、增加5平方米商铺建筑面积的押金1500元、出入证工本费30元、装修许可证50元、电表及电线费1000元、出入证押金150元、垃圾清运费150元、排污分摊费100元、装修水电费100元、增加5平方米商铺建筑面积的首月租金750元、增加5平方米商铺建筑面积的首月运营管理费125元、装修押金2000元。
2014年1月14日，深圳市公安局龙岗分局消防监督管理大队分别向祥祺世纪公司发出深公龙消验字（2013）第0603号《建设工程消防验收意见书》，称祥祺世纪公司申报的瑞华园商住楼地下一层内部装修验收工程综合评定消防验收合格。
关于涉案商铺的交付时间。雷青海主张涉案商铺的交付时间为2013年12月5日；祥祺世纪公司主张交付时间为2013年12月5日之前，但具体时间无法明确。原审法院认为，祥祺世纪公司对涉案商铺的交付时间应当承担举证责任，其未提交证据予以证明，应当承担相应不利后果，故原审法院采信雷青海的主张，即涉案商铺的交付时间为2013年12月5日。
关于涉案商铺的开业时间。广东省深圳市龙岗区人民法院作出（2014）深龙法横民初字第426号判决书。该案原告为孟X燕，被告为深圳祥祺世纪房地产开发有限公司，案由为租赁合同纠纷，涉案商铺的地址为深圳市龙岗中心城龙平西路瑞华园祥情世纪城市广场二层D1XX号。该案原告孟X燕作为承租人在诉状中称，涉案商铺所在的商场开业时间为2014年1月1日。经查，案外人孟X燕在祥祺世纪公司处租赁的D1XXX号商铺与本案涉案商铺系属同一商场。另雷青海、祥祺世纪公司在原审庭审中确认，涉案商铺所在的商场系统一开业。关于具体开业时间，祥祺世纪公司在原审庭审中称涉案商场开业时间为2014年1月1日，雷青海对此予以否认，认为一直未开业，但同时其称“生意不好，客流量少。”
2014年6月8日，案外人雷X园就雷青海、祥祺世纪公司之间的纠纷向深圳市公安局新城派出所报警。该派出所干警对案外人雷X园做了《询问笔录》。案外人雷X园系雷青海的妹妹，其在《询问笔录》中称“管理处拿了我商铺的货及冰柜，具体时间不知道。商场已在试营业。D2XX这间商铺有试业过两个半月，D1X4这间商铺就没有营业过。”因雷青海主张祥祺世纪公司将涉案商铺内所属雷青海的货物搬走，而祥祺世纪公司对该事实予以否认，故原审法院将本案涉嫌犯罪部分已送至公安机关处理。深圳市公安局龙岗分局经过调查，向我院发出《函》，称“经调查，深圳市龙岗区中心城龙平西路瑞华园祥情世纪广场一层D2XX商铺内货物系祥情世纪广场管理处搬走，现该批货物放在祥情世纪广场的夹层，未被私自处分或占有。”同时，深圳市公安局新城派出所干警对案外人李敏做了《询问笔录》，李敏系深圳市龙岗区祥祺世纪广场管理处主任，其在笔录中称：“2013年11月1日雷青海、雷X园两兄妹到深圳市龙岗区祥祺世纪广场租赁D1X4（雷X园租）和D2XX（雷青海租）店铺，到2014年2月份开始交租，但是一直到2014年5月份一直都没有交租，我们公司就委托律师给他们发函要求处理，但是他们一直没有理。我们就按照合同规定，把其商铺的物品放在了龙岗区祥祺世纪广场的夹层，现在物品还放在那里。其冰箱我们还有给其充电。后来对方起诉到法院，我们现在正在法院处理此事……搬运的物品包括食品，有糖果、饼干、一些小吃及放食品的柜子，还有冰箱冰柜……是我们招商部的叫我们保安把物品搬运到夹层，具体负责搬运的是管理处的保安队长……2014年7月份搬运商铺的物品的。”该派出所还向我院提交了涉案商铺被拿走的物品照片若干。祥祺世纪公司针对上述函及《询问笔录》称，搬走涉案商铺内货物的行为，系祥祺世纪公司工作人员的个人行为，与祥祺世纪公司无关。
另，关于涉案商铺的交回时间，雷青海主张其于2014年5月27日锁了涉案商铺的大门，5月28日祥祺世纪公司在大门上贴了封条，6月5日前祥祺世纪公司搬走了店铺内的货物；祥祺世纪公司主张商铺的交回时间为2014年6月，具体时间无法明确。
祥祺世纪公司于2014年5月23日向雷青海发出《律师函》，律师函载明：“你方自租用祥祺地产位于龙岗区中心城龙平西路18号瑞华园祥情世纪城市广场D2XX的铺位后，出现不按时缴租金、管理费等情况，……，现你方已逾期付款超过158天，限你方于收到本函之日起三日内支付上述费用，否则祥祺地产根据双方于2013年9月1日签订的《租赁合同》第三条与第六条，依法终止合同，铺内装饰、设备归祥祺地产处理，并将按合同规定追究你方的违约责任……。
原审法院审理认为，当事人对自己的主张有责任提供证据予以证明。关于合同的效力。雷青海与祥祺世纪公司签订的《祥情世纪城市广场商铺租赁意向书》、《商铺租赁合同书》及附件，系双方真实意思的表示，未违反法律法规的强制性规定，为合法有效合同，具有法律效力，双方当事人应按照合同的约定履行自己的义务。另雷青海还称祥祺世纪公司经营的祥情世纪城市广场消防未能通过验收，亦未取得经营资格，尚不具备接待顾客的条件，致使不能实现雷青海签署租赁合同用于经营的目的，根据原审法院查明的事实，祥祺世纪公司经营的祥情世纪城市广场亦即瑞华园商住楼地下一层内部公共部分装修验收工程已通过相关部门消防验收，而商铺内部的消防报批根据《租赁合同》第5.9条约定应由雷青海负责办理，故此雷青海关于祥情世纪城市广场消防未能通过验收、未取得经营资格的主张不能成立。综上，雷青海要求确认《商铺租赁合同书》无效视为诉讼请求缺乏事实和法律依据，原审法院予以驳回。
关于雷青海欠缴的租金及逾期付款违约金。原审法院结合《询问笔录》、祥祺世纪公司提交的（2014）深龙法横民初字第426号判决书中孟X燕的陈述、雷青海已将涉案店铺实际装修完毕并铺货的事实及雷青海、祥祺世纪公司的当庭陈述确认，涉案商铺的开业时间为2014年1月1日。祥祺世纪公司已于2014年12月5日向雷青海交付涉案商铺，根据雷青海、祥祺世纪公司签订的《祥情世纪城市广场商铺租赁意向书》，雷青海有75天的免租期，若开业时间推迟，则免租期顺延，但在免租期内，雷青海仍需缴纳运营管理费。故起算租金的日期应为2014年3月17日（自开业时间即2014年1月1日起顺延75天），起算运营管理费的时间为2013年12月5日。
雷青海、祥祺世纪公司所签订的《商铺租赁合同书》第6.2条关于违约责任的约定、案外人雷X园的报警回执、深圳市公安局龙岗分局出具的《函》及《询问笔录》、广东德荣律师事务所向雷青海发出的《律师函》、及雷青海、祥祺世纪公司的当庭陈述形成完整的证据链，足以证明祥祺世纪公司搬走了涉案商铺内的货物，至于货物搬离商铺的时间，雷青海、祥祺世纪公司的主张基本一致即为2014年6月初，故原审法院确认搬离时间为2014年6月4日。因雷青海仅向祥祺世纪公司缴纳过首月的租金及运营管理费，故雷青海还应当向祥祺世纪公司缴纳2014年4月17日至2014年6月4日（月租金为2700元／月＋750元／月=3450元／月）期间的租金及2014年1月5日至2014年6月4日期间的运营管理费（月管理费为375元／月＋125元／月=500元／月）。雷青海未按合同的约定向祥祺世纪公司支付租金、管理费等费用，构成违约，应当承担相应违约责任。根据《商铺租赁合同书》第3.4条、第3.5条的约定，在承租期间内，雷青海须在每月10日前向祥祺世纪公司缴纳下个月的租金及运营管理费。故此雷青海应向祥祺世纪公司缴纳的1、2014年1月5日至31日的运营管理费合计500元／月×27天÷31天／月=435.48元应于2013年12月10日前缴纳，相应的逾期付款违约金为按日5‰的利率，以435.48元为本金，从2013年12月11日起计算至原审法院判决确定的给付之日止；2、2014年2月的运营管理费500元应于2014年1月10日前缴纳，相应的逾期付款违约金为按日5‰的利率，以500元为本金，从2014年1月11日起计算至原审法院判决确定的给付之日止；3、2014年3月的运营管理费500元／月应于2014年2月10日前缴纳，相应的逾期付款违约金为按日5‰的利率，以500元为本金，从2014年2月11日起计算至原审法院判决确定的给付之日止；4、2014年4月运营管理费500元／月应于2014年3月10日前缴纳，相应的逾期付款违约金为按日5‰的利率，以500元为本金，从2014年3月11日起计算至原审法院判决确定的给付之日止；5、2014年4月17日至30日的租金3450元／月×14天÷30天／月=1610元应于2014年3月10日前缴纳，相应的逾期付款违约金为按日5‰的利率，以1610元为本金，从2014年3月11日起计算至原审法院判决确定的给付之日止；6、2014年5月的租金及运营管理费合计3450元＋500元=3950元应于2014年4月10日前缴纳，相应的逾期付款违约金为按日5‰的利率，以为3950元为本金，从2014年4月11日起计算至原审法院判决确定的给付之日止；7、2014年6月1日至4日的租金及运营管理费合计（500元／月＋3450元／月）×4天÷30天／月=526.67元应于2014年5月10日前缴纳，相应的逾期付款违约金为按日5‰的利率，以526.67元为本金，从2014年5月11日起计算至原审法院判决确定的给付之日止。
关于雷青海要求祥祺世纪公司返还押金及赔偿装修损失的诉讼请求。原审法院认为，雷青海未依约向祥祺世纪公司支付租金、运营管理费，构成违约，应当承担相应违约责任，故根据《商铺租赁合同书》第5.2条、第6.1条，祥祺世纪公司无需向雷青海返还租赁保证金即押金6900元，无需向雷青海赔偿装修损失，故原审法院对雷青海的上述诉讼请求不予支持。
关于雷青海要求祥祺世纪公司向其返还租金、管理费、电表电线费的请求，原审法院认为该三项请求无事实及法律依据，故不予支持。关于雷青海要求祥祺世纪公司向其返还出入证押金150元、装修押金2000元的请求，原审法院根据雷青海、祥祺世纪公司签订的《装修协议》，予以支持。
关于雷青海主张的财产损失。祥祺世纪公司将涉案商铺内所属雷青海的货物搬走，至今仍未归还。该批货物现由祥祺世纪公司占有，故雷青海关于该批货物损失的举证责任亦应相应转移至祥祺世纪公司，而祥祺世纪公司至今仍否认系其搬走了该批货物，且未提交证据证明该批货物的价值，故原审法院采信雷青海的主张，即祥祺世纪公司搬走雷青海涉案商铺内货物的财产损失为45414.6元，祥祺世纪公司应当向雷青海予以赔偿。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，原审法院判决：一、雷青海应于本判决生效之日起五日内支付深圳祥祺世纪房地产开发有限公司2014年1月5日至2014年1月31日的运营管理费435.48及相应逾期付款违约金（按日5‰的利率，以435.48元为本金，从2013年12月11日起计算至本院判决确定的给付之日止）、2014年2月的运营管理费500元及相应逾期付款违约金（按日5‰的利率，以500元为本金，从2014年1月11日起计算至本院判决确定的给付之日止）、2014年3月的运营管理费500元及相应逾期付款违约金（按日5‰的利率，以500元为本金，从2014年2月11日起计算至本院判决确定的给付之日止）、2014年4月运营管理费500元及相应逾期付款违约金（按日5‰的利率，以500元为本金，从2014年3月11日起计算至本院判决确定的给付之日止）、2014年4月17日至2014年4月30日的租金1610元及相应逾期付款违约金（按日5‰的利率，以1610元为本金，从2014年3月11日起计算至本院判决确定的给付之日止）、2014年5月的租金及运营管理费3950元及相应逾期付款违约金（按日5‰的利率，以为3950元为本金，从2014年4月11日起计算至本院判决确定的给付之日止）、2014年6月1日至2014年6月4日的租金及运营管理费合计526.67元及相应的逾期付款违约金（按日5‰的利率，以526.67元为本金，从2014年5月11日起计算至本院判决确定的给付之日止）。二、深圳祥祺世纪房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向雷青海返还出入证押金150元、装修押金2000元。三、深圳祥祺世纪房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向雷青海赔偿财产损失45414.6元。四、驳回雷青海的其他诉讼请求。五、驳回深圳祥祺世纪房地产开发有限公司的其他反诉请求。本诉一审案件受理费2436.3元（雷青海已预缴），由雷青海承担。反诉费340元（祥祺世纪公司已预缴），由雷青海承担49元，祥祺世纪公司承担291元。
上诉人雷青海不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求：1、请求依撤销（2014）深龙法横民初字第908号民事判决书。判令《商铺租赁合同书》于2014年5月27日已解除；2、改判祥祺世纪公司赔偿雷青海经济损失：赔偿财产损失人民币45414.6元，赔偿装修损失45500元，返还押金6900元，租金，管理费3950元，电表电线费1000元，装修押金2000元，出入证押金150元，合计104914.6元；3、改判雷青海不承担租金及违约金；4、判令祥祺世纪公司承担一审二审全部诉讼费及反诉费。其上诉依据的事实和理由为：1、法院对于祥祺世纪公司于2014年5月27日强行关闭雷青海店铺事实已认定。雷青海认为已构成事实解除合同条件，但法院对原告要求解除《商铺租赁合同书》的要求未判决。2、法院判决雷青海完全承担违约责任与事实不符。商场没有统一的开张时间，其一直没有统一的开张仪式，雷青海也一直没有接到正式的开张通知。因为我在签订合同时，明确要求免租期为正式开业后的免租期，而不是装修免租期。所以附件中的附加条款是写的免租期而不是装修免租期。雷青海认为不存在欠租问题，更不存在违约。祥祺世纪公司商场未按合同约定开业，已构成违约；所要求雷青海缴纳的租金及其他费用更是没有任何依据。3、关于法院判决诉讼费的承担责任不认可。本案一审已经查实祥祺世纪公司的违约违法行为。雷青海于2014年6月初提交诉讼状，起初走简易程序，由于祥祺世纪公司拒不承认拆除涉案店铺及拿走商店货物财物，法院变更简易程序为普通程序，直至2015年4月7日才出判决书。使案件从立案到到审结，审理期长达近一年，属于恶意阻碍法院案件审理，损害雷青海利益。祥祺世纪公司应承担简易程序诉讼费1218.15元及变更为一般程序诉讼费1218.15元，合计2436.3元。商场反诉被判无效，雷青海不承担任何反诉费。4、雷青海不存在欠租问题：雷青海与祥祺世纪公司于2014年5月27日已经解除《商铺租赁合同》；双方经济问题存在纠纷，在法院审查当中。雷青海不存在违约金问题。同时，每日千分之五的利率太高，计算日期太长，违约金高达本金2倍，属于高利贷行为，雷青海不予认可。
上诉人祥祺世纪公司亦不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求：1、判令祥祺世纪公司无须向雷青海赔偿财产损失45414.6元；2、判令雷青海向祥祺世纪公司支付欠缴租金人民币31050元、欠缴管理费人民币5250元及逾期付款违约金26178.25元，合计62478.25元（自2013年8月10日起暂计至2014年6月30日，实际计算至支付完毕之日止）3、判令雷青海承担全部诉讼费用。其上诉依据的事实和理由为：1、原审判决认定祥祺世纪公司搬走雷青海店铺内物品，但祥祺世纪公司认为搬走物品的系祥祺世纪公司员工的个人行为，与祥祺世纪公司无关。即使认为祥祺世纪公司对此应当承担责任，根据祥祺世纪公司与雷青海所签订《租赁合同》第六条第6.1款约定：“如乙方违反本合同的各项条款和下列规定中的任何一项，甲方有权单方解除合同，收回承租的场地，收缴乙方交纳的租赁保证金作为违约金。乙方所有固定装修、物品全部归甲方所有，所欠缴的所有费用仍由乙方负责缴纳：②擅自推迟开业时间，损害甲方利益的；⑥拖欠支付租金、管理费、水电费或其他费用逾期15天的；⑦乙方拖欠各种费用到达当月应缴费用总额的80%以上的”。故祥祺世纪公司有权在雷青海欠缴租金、管理费达到一定期限时依法终止合同、处理铺内装饰、设备。退一万步说，一审中祥祺世纪公司的代理人在出庭时并不清楚雷青海的财产是否在祥祺世纪公司处，后来雷青海向派出所报案，在查阅询问笔录后代理人才知道雷青海店铺内的财产雷青海的员工搬离保管，而出现这种情况后，法庭并未组织双方重新开庭对此事进行核实确认，这明显是违反法定程序的，即使雷青海店内财产保管于祥祺世纪公司处，法院也应当对财产进行评估后再作出判断而不是直接认定祥祺世纪公司应赔偿雷青海财产损失45414.6元。2、祥祺世纪公司无责任返还雷青海支付的费用及赔偿其损失，且雷青海应当向祥祺世纪公司支付其所欠缴的租金及违约金等费用。在《租赁合同》履行过程中，祥祺世纪公司并无任何违约行为，雷青海称祥祺世纪公司违约无任何法律及事实依据，反倒是雷青海在承租期间未履行其作为承租方所应当履行的义务，截至今日，雷青海未向祥祺世纪公司支付租金及其他有关费用。根据合同的上述条款及雷青海的违约行为，祥祺世纪公司并没有给雷青海造成财产损失，祥祺世纪公司无需返还雷青海履约保证金、租房押金、租金、管理费、装修押金、出入证押金、电表电线费等费用，也无责任赔偿雷青海损失。雷青海应当给祥祺世纪公司支付欠缴的各项费用及违约金。
针对祥祺世纪公司的上诉，雷青海口头答辩称：答辩意见与上诉理由一致。
针对雷青海的上诉，祥祺世纪公司口头答辩称：虽然一审法院认定是因祥祺公司的保安将其店内财物搬走，从而认定是公司行为，但是雷青海的财物现仍保存在祥祺公司夹层内，对该财物的价值一审法院并未主动对其进行评估，也未要求雷青海或者是祥祺公司进行评估，而是直接判定由祥祺公司向雷青海赔偿财产损失45414.6元，我们认为这是对事实认定不清的表现。在认定事实不清的情况下，应当将本案发回重审，重新对财产价值进行评估。其他意见与上诉状一致。
经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷案件，雷青海与祥祺世纪公司签订的《祥情世纪城市广场商铺租赁意向书》、《商铺租赁合同书》及附件，系双方真实意思的表示，未违反法律法规的强制性规定，为合法有效合同，原审法院认定正确，本院予以维持。
合同有效，即应恪守履行。雷青海在签订租赁合同后仅向祥祺世纪公司缴纳过首月的租金及运营管理费，而依据生效判决涉案商铺的开业时间为2014年1月1日，祥祺世纪公司向雷青海交付涉案商铺为2013年12月5日，扣除免租期，雷青海欠缴多期租金及运营管理费，已构成违约，在违约在先的情况下雷青海诉请解除合同，缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。但祥祺世纪公司在雷青海欠缴租金和运营管理费之后，向雷青海发出《律师函》并搬走涉案商铺内货物，双方的实际行动证明此时合同继续履行基础已不存在，根据货物搬离商铺的时间，本院确认双方签订的《商铺租赁合同书》于2014年6月4日解除。
根据合同法的相关规定，合同解除不影响合同中结算和清理条款的效力，雷青海欠缴租金和运营管理费应按合同约定支付逾期违约金，原审法院对于本金和违约金的计算方式合理，本院予以维持，但原审法院依据合同约定的每日千分之五的确定逾期违约金，确实过高，参考《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，本院酌减逾期违约金为每年24%。同时，雷青海还应承担相应违约责任，原审法院根据合同约定，认定祥祺世纪公司无需向雷青海赔偿装修损失和返还租赁保证金、电表电线费，处理正确，本院予以维持。
关于雷青海财产损失的问题，祥祺世纪公司在雷青海违约后，为防止损失的扩大，而采取的搬离涉案商铺货物的行为并无不妥，但在搬离过程中应保护雷青海财产权益，并对搬离货物进行清点和登记。本案中，祥祺世纪公司搬离涉案商铺货物时，雷青海本人或第三人有在现场，祥祺世纪公司也未对货物进行清点和登记，未尽相关注意义务，侵害了雷青海财产权益，其应承担货物损失的举证责任，但其未提交证据证明该批货物的价值，虽祥祺世纪公司二审申请对货物损失进行鉴定，但该申请已经超过举证期限，因此，祥祺世纪公司应承担举证不能的法律后果。故原审法院采信雷青海的主张，认定涉案商铺内货物的财产损失为45414.6元，并无不妥，本院予以维持。
综上，上诉人雷青海的上诉理由部分成立，本院予以部分支持，上诉人祥祺世纪公司的上诉理由不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律有误，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法横民初字第908号民事判决第二、三项；
二、撤销深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法横民初字第908号民事判决第四、五项；
三、变更深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法横民初字第908号民事判决第一项为雷青海应于本判决生效之日起五日内支付深圳祥祺世纪房地产开发有限公司2014年1月5日至2014年1月31日的运营管理费435.48及相应逾期付款违约金（按年24%的利率，以435.48元为本金，从2013年12月11日起计算至本院判决确定的给付之日止）、2014年2月的运营管理费500元及相应逾期付款违约金（按年24%的利率，以500元为本金，从2014年1月11日起计算至本院判决确定的给付之日止）、2014年3月的运营管理费500元及相应逾期付款违约金（按年24%的利率，以500元为本金，从2014年2月11日起计算至本院判决确定的给付之日止）、2014年4月运营管理费500元及相应逾期付款违约金（按年24%的利率，以500元为本金，从2014年3月11日起计算至本院判决确定的给付之日止）、2014年4月17日至2014年4月30日的租金1610元及相应逾期付款违约金（按年24%的利率，以1610元为本金，从2014年3月11日起计算至本院判决确定的给付之日止）、2014年5月的租金及运营管理费3950元及相应逾期付款违约金（按年24%的利率，以为3950元为本金，从2014年4月11日起计算至本院判决确定的给付之日止）、2014年6月1日至2014年6月4日的租金及运营管理费合计526.67元及相应的逾期付款违约金（按年24%的利率，以526.67元为本金，从2014年5月11日起计算至本院判决确定的给付之日止）；
四、确认雷青海与深圳祥祺世纪房地产开发有限公司签订的《深圳祥情世纪城市广场（龙岗瑞华园店）商铺租赁合同书》于2014年6月4日解除；
五、驳回雷青海的其他诉讼请求；
六、驳回深圳祥祺世纪房地产开发有限公司的其他反诉请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费2436.3元（雷青海已预缴），由雷青海负担1436.3元，祥祺世纪公司负担1000元；深圳市信和春天百货有限公司负担179.01元；一审反诉费340元（祥祺世纪公司已预缴），由雷青海负担49元，祥祺世纪公司负担291元；本案二审案件受理费5016.6元，由雷青海负担2100元，祥祺世纪公司负担2916.6元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 作 洲
审 判 员 柯 云 宗
代理审判员 吴 春 泷
二〇一五年九月七日
书 记 员 伍圣权（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。