浙江省湖州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙湖民终字第644号
上诉人（原审被告）：何小燕。
委托代理人：陈国芳、王锦秋，浙江振源律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：安吉县城市建设发展有限公司，住所地安吉县递铺镇昌硕东路1幢。
法定代表人：周江龙，该公司董事长。
委托代理人：王义，浙江求直律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：安吉县华明娱乐有限公司，住所地安吉县递铺镇胜利西路与天荒坪路交叉口。
法定代表人：胡柏祥，该公司经理。
委托代理人：吴韩英，该公司职员。
上诉人何小燕因与被上诉人安吉县城市建设发展有限公司（以下简称城建公司）、安吉县华明娱乐有限公司（以下简称华明公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安吉县人民法院（2015）湖安民初字第537号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2016年3月10日公开开庭审理了本案。上诉人何小燕及其委托代理人陈国芳、王锦秋和被上诉人城建公司委托代理人王义到庭参加诉讼。被上诉人华明公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原审法院认定：2015年1月20日，城建公司通过湖州市中级人民法院执行拍卖获得华明公司名下房屋一幢，即位于安吉县递铺镇天荒坪中路468号的涉案房屋，房屋面积为5985.16平方米。城建公司于当日支付了对价并于2015年1月27日收到湖州市中级人民法院的（2015）浙湖执恢字第1号执行裁定书。何小燕和华明公司就该房屋在2013年8月2日签订有《KTV承包经营合同》，约定KTV由何小燕承包经营，承包期限为2013年10月1日至2015年9月30日止，何小燕需支付的承包金额包括三项：承包经营款（每年60万元）；装修、设备分摊款（每年240万元）；合同保证金（一次性支付50万元）。保证金于合同签订时支付，承包经营款和装修、设备分摊款每2个月支付一次，须于每月的25日前支付后两个月的租金。安吉递铺新起点房产信息咨询服务部对涉案房屋目前的租赁价格进行评估，评估为1.1元／㎡／天。据查，涉案房屋附近区域的递铺镇胜利西路38号房屋租金约为0.86元／㎡／天。城建公司向何小燕、华明公司催讨房屋占有使用费，但何小燕、华明公司均拒绝缴纳，故城建公司向原审法院起诉要求华明公司、何小燕立即向其支付占有使用费790041.12元（按1.1元／㎡／天的标准，暂从2015年1月20日计算至2015年5月19日止），本案诉讼费由华明公司、何小燕承担。
原审认为，城建公司于2015年1月27日收到湖州市中级人民法院的（2015）浙湖执恢字第1号执行裁定书，据该裁定书裁定城建公司实际自2015年1月27日起拥有涉案房屋所有权。何小燕与华明公司的承包经营合同期限为2013年10月1日至2015年9月30日止，在何小燕、华明公司未举证证明该承包经营合同已实际终止的情形下，据该合同期限推定何小燕实际占有并使用了自2015年1月27日起至今的涉案房屋，何小燕理应支付城建公司自2015年1月27日起至2015年5月19日的租金。城建公司主张的租金计算单价1.1元／㎡／天，该单价与涉案房屋周边房屋的一般租赁单价基本相符，也未超过何小燕、华明公司之间合同约定的单价（约为1.37／㎡／天），对该主张予以支持，何小燕应支付费用为1.1元／㎡／天×5985.16㎡×113天=743955.4元。至于城建公司要求华明公司和何小燕共同承担占有使用费，因城建公司未举证证明华明公司实际占用使用了涉案房屋，故对城建公司该项诉请原审法院不予支持。综上，城建公司诉请合理部分，予以支持，超出部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、何小燕于判决生效之日起十日内支付安吉县城市建设发展有限公司占用使用费743955.4元；二、驳回安吉县城市建设发展有限公司的其他诉讼请求。如果何小燕未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审诉讼费5850元（已减半），由安吉县城市建设发展有限公司负担342元，由何小燕负担5508元。
判决后，何小燕不服，向本院提起上诉称：1、何小燕系华明公司员工，担任营销经理一职，双方于2013年9月1日签订的《用工合同》可以证实，故何小燕在经营过程中的行为系履行职务行为。2、何小燕与华明公司之间系内部承包关系而非租赁关系。根据双方签订的《KTV承包经营合同》约定，何小燕与华明公司之间系内部承包关系，在承包期间，何小燕均是以华明公司的名义从事生产经营活动，经营KTV过程中发生的所有税费均由华明公司承担，签订《KTV承包经营合同》的目的也是为了激发员工的工作积极性，为公司创造更好的效益。综上，请求改判驳回城建公司对何小燕的诉讼请求。
城建公司二审答辩称：2015年1月20日，城建公司取得案涉房屋的所有权，但一直被他人占有使用，这个局面是由华明公司发包、何小燕实际经营导致，因此，何小燕、华明公司共同向城建公司支付房屋的占有使用费，占有使用不应受承包合同的约束。其同意何小燕与华明公司之间的关系系承包关系，而非租赁关系。请求二审法院依法维持原判。
华明公司二审未答辩。
二审期间，何小燕向本院提供新证据：1、收款收据10份，用以证明何小燕向华明公司交纳了2014年9月、10月、11月、2015年4月、5月的承包金。2、50万元的收款收据1份，用以证明何小燕在承包华明公司的KTV时缴纳了50万元保证金，其与华明公司约定用50万元保证金抵扣其欠付华明公司的承包金。3、《用工合同》1份，华明公司出具的《证明》1份和《安吉县社会保险参保证明》1份，用以证明何小燕与华明公司之间存在劳动关系。
华明公司对上述证据质证认为：1、对证据1的真实性没有异议，但何小燕2014年10月、11月的承包金没有交足，2014年12月和2015年1月的承包金没有交纳。何小燕交纳的2015年4月、5月承包金实际是交纳前面欠付的承包金。2、对证据2的真实性没有异议，但华明公司在后面与何小燕交接的时候，发现物品有损失。3、对证据3的真实性没有异议，当时为了给何小燕参加社保，故与何小燕签订劳动合同。
城建公司对上述证据质证认为：1、对证据1的真实性不清楚，何小燕不应向华明公司交纳承包金，华明公司也不应收取该款项。2、对证据2的真实性不清楚，且与本案不具有关联性。3、对证据3的真实性不清楚。
二审期间，华明公司与城建公司均未向本院提交新证据。
本院对何小燕提交的证据认证如下：1、对证据1和证据2，华明公司作为出具人，对该组证据的真实性并未提出异议，但何小燕向华明公司交纳了部分承包金及与华明公司是否约定用保证金50万元抵扣何小燕欠付的承包金，与本案无涉，故对上述两证据本院不予确认。2、对证据3，华明公司对该组证据的真实性未有异议，且认可《用工合同》和《证明》的公章由其盖章，故对该组证据，本院予以确认。
本院经审理，对一审查明的事实予以确认。另查明，华明公司与何小燕2013年9月1日签订《用工合同》，并为何小燕交纳社会保险。2015年2月28日，华明公司出具《证明》，证明何小燕于2015年2月与其终止劳动关系，处于失业状况。在二审调查中，华明公司陈述何小燕是以其公司名义对外经营案涉KTV。
本院认为，在城建公司于2015年1月27日起取得案涉房屋的所有权后，房屋所有人华明公司负有交付房屋的义务。案涉房屋由于华明公司与何小燕签订的《KTV经营承包合同》而被经营占用，华明公司对因其发包行为而致的案涉房屋占有使用，应向所有权人城建公司支付占有使用费。关于华明公司辩称何小燕并未全额交纳承包金的问题，系华明公司与何小燕之间的承包纠纷，与本案无涉，对此纠纷，华明公司可以另行主张。城建公司诉称要求何小燕与城建公司承担连带责任，于法无据，本院不予支持。综上，何小燕上诉主张成立，本院予以支持。原审判决部分不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销安吉县人民法院（2015）湖安民初字第537号民事判决；
二、安吉县华明娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内支付安吉县城市建设发展有限公司占用使用费743955.4元；
三、驳回安吉县城市建设发展有限公司的其他诉讼请求。
如果安吉县华明娱乐有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费11700元，减半收取5850元，由被上诉人安吉县城市建设发展有限公司负担342元，由被上诉人安吉县华明娱乐有限公司负担5508元。二审案件受理费11700元，由被上诉人安吉县城市建设发展有限公司负担684元，由被上诉人安吉县华明娱乐有限公司负担11016元。
本判决为终审判决。
审 判 长 沈国祥
审 判 员 潘嘉玲
代理审判员 沈 杰
二〇一六年三月十四日
书 记 员 谢敏飞