广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终3479号
上诉人（原审被告）：广州铭湖五金材料市场经营管理有限公司，住所地广东省广州市白云区。
法定代表人：刘映辉，经理。
上诉人（原审被告）：广州金湖商务发展有限公司，住所地广东省广州市荔湾区。
法定代表人：刘文华。
两上诉人共同委托代理人：王帅，广东百科律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：罗伟强，身份证住址广西壮族自治区贵港市港北区。
委托代理人：谭红斌、温建锋，北京市盈科（广州）律师事务所。
上诉人广州铭湖五金材料市场经营管理有限公司（以下简称铭湖公司）、广州金湖商务发展有限公司（以下简称金湖公司）因与被上诉人罗伟强租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第1519号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2014年6月15日，罗伟强（承租方、乙方）与铭湖公司（出租方、甲方）签订《场地租赁合同》，甲乙双方约定：一、出租场地情况。甲方同意将位于广州市白云区三元里大道256号首层自编B42铺（以下简称“42号铺”）租给乙方，建筑面积16.4平方米。乙方租期为自2014年8月1日起至2019年7月31日止。二、租金及其他费用缴纳规定。1、2014年8月1日起至2015年7月31日，乙方每月应缴纳场地租金4800元。首年享受租金五折优惠；2015年8月1日起至2016年7月31日，乙方每月应缴纳场地租金4800元；2016年8月1日起至2017年7月31日，乙方每月应缴纳场地租金5040元；2017年8月1日起至2018年7月31日，乙方每月应缴纳场地租金5292元；2018年8月1日起至2019年7月31日，乙方每月应缴纳场地租金5556元。2、双方签订合同时，乙方须向甲方一次性缴纳合同押金人民币14400元，合同押金在合同期满清算后，凭票据30日内无息退还余额，合同期满后，在同等条件下乙方享有优先续租权。4、乙方保证于每月5号前向甲方全部交清当月上述租金，如遇法定节假日可予顺延。逾期不缴纳租金则每日计收3%滞纳金，逾期10日的，甲方有权终止合同。5、乙方租用场地所用公共用水、电、空调、货电梯用电按面积所占比例分摊计算（代收代缴）。乙方保证于每月10日前向甲方全部交清上月电、水、空调、电讯及其他应分摊费用。三、双方的权利和义务。（一）甲乙的权利义务。1、甲方负责出租上述编号的场地给乙方经营使用，负责场地正常的供水、供电和空调供应。2、甲方拥有场地的代位权。有权制定对乙方经营场所卫生、秩序、货运、搬运、营运时间要求等有关管理规定和消防工作的监督、检查规定。3、甲方有权按时收取场地租金、电、水、空调、电讯等费用的权利，若乙方不按时缴清当期租金及其他费用，在尚未构成根本违约被解除合同的条件下，乙方同意甲方酌情采取停水、停电、停空调、封闭场地、收取滞纳金等处罚措施。4、甲方负责协助乙方办理承租场地内的经营及装修工程报批手续，费用由乙方自理。四、违约处理。1、甲乙双方发生违约行为，另一方有权即时解除合同，并有权要求违约赔偿已造成的直接经济损失和间接损失。2、赔偿没违约方双倍合同押金。3、合同执行期间，若乙方中途退出或因根本违约被甲方收回场地，乙方同意无条件将场地内的装修及固定设施完好的移交给甲方，乙方同意无条件放弃场地装修费设施设备补偿费的追索权等等。
上述合同签订后，铭湖公司依约将商铺交付罗伟强使用。罗伟强向某公司交纳了押金14400元。并通过金湖公司向某公司交纳了装修费60000元，铭湖公司对罗伟强提交的刷卡凭证、收据、银行流水等证据均无异议，确认收取上述费用，但铭湖公司、金湖公司表示，金湖公司代收的款项已返还铭湖公司，双方无办理交接款项手续。
罗伟强向原审法院提供收据及现金收入证明单，拟证明已交纳商铺租金4226元、管理费820元、公摊费428元、店铺押金14400元，罗伟强尚欠交2015年3月至2015年5月的部分租金、2015年6月至9月的租金，2014年8月至2015年9月期间的部分公摊电费及管理费。经铭湖公司催缴，罗伟强仍未付清上述租金及租赁费用。
铭湖公司于2015年9月29日向原审法院起诉罗伟强，要求罗伟强支付欠缴的租金、滞纳金、管理费、公摊电费。原审法院以1339号案受理。该案中，关于租金的起算时间及交租方式，罗伟强与铭湖公司存在争议如下：铭湖公司主张租金的起算时间及交租方式均按照合同约定。罗伟强主张2014年8月至2014年12月为免租，2015年1月按照租赁合同的约定打5折后再3折，2015年2月免租，2015年3月至4月为按照租赁合同的约定打2折，2015年5月以后按照租赁合同的约定打1.8折。为证明上述事实，罗伟强向原审法院提交以下证据：1、B16铺租赁合同、收据，载明2015年1月租金为5折后再3折、3月至4月租金为2折、5月至7月租金为1.8折；2、A17铺租赁合同缴费通知单及收据，载明2015年1月租金为5折再3折、3月租金为2折，铭湖公司征收该铺4月租金为3折、5月租金为2折；3、B13铺租赁合同及收据，载明2015年1月租金为5折再3折、2015年3月至4月租金为2折、2015年5月至6月租金为1.8折；4、B46铺租赁合同及收据，载明2015年1月租金为5折再3折、2015年3月租金为3折、2015年4月租金为1折、2015年5月至7月租金为1.8折；5、A02铺租赁合同及收据证明，载明2015年1月租金为5折再3折、2015年3月至4月的租金为2折、2015年5月至7月租金为1.8折；6、A06铺租赁合同及收据证明，载明2015年1月租金为5折再3折、2015年3月至4月租金为2折、2015年5月至7月租金为1.8折；7、A08铺租赁合同及收据证明，载明2015年1月租金为5折再3折、2015年3月租金为3折、2015年4月租金为1折、2015年5月至7月租金为1.8折。7、落款为铭湖皮料五金批发市场管理处（无盖章），时间为2014年10月11日的《通知》一份，载明：为了互利双赢，凡配合本商场正常营业，进场装修、摆满货物、按营业时间正常营业，做到不迟到不早退，配合商场管理的商户，则免缴3个月租金，自2015年1月1日开始正式缴租金。如没达到以上条件的商户，必须当月开始缴租金。落款为铭湖五金皮料批发市场管理处，时间为2015年3月7日的《收租通知》两份，载明：A08、10档主，2015年3月租金只需交纳原合同三折优惠，如逾期超过2015年3月15日缴纳2015年3月租金，则按租赁合同上的租金金额交纳，下月开始不享受任何优惠。铭湖公司否认上述证据由其司出具。8、集体证人证言，其中证人陈某甲、邹某出庭作证，证明罗伟强主张的打折情况属实。铭湖公司对罗伟强举证的租赁合同及收租证明真实性无异议，但主张上述租赁合同与涉案租赁合同为独立的合同，减租、免租政策也是针对个别业主。该司从未出台适用于所有租户的租金减免政策，特别是没有对罗伟强实行减租、免租的政策。原审法院要求铭湖公司提交市场内其他租户的交租证明及租赁合同。铭湖公司在举证期限内无提交，并说明：铭湖公司从未出台相关减租、免租政策，但由于自2014年市场开业后，整个行业萧条，租户反映市场配套设施未完善等，大部分租户统一要求降租，铭湖公司为挽留租户，未有采取有效措施收取2015年1月前的租金。自2015年1月开始允许租户先交纳部分租金。2015年2月大部分租户均无交纳租金。
罗伟强主张铭湖公司存在如下违约行为：1、铭湖公司承诺市场情况与实际不符。根据罗伟强向原审法院提交的铭湖公司网站宣传页面及招商宣传单：铭湖市场宣传划出近万米商业面积、共有批发商铺300余间，一期开发首层铺位6000余平方米，配套有免费停车。审理中，铭湖公司确认铭湖市场的面积为1200余平方米。关于停车场的问题，铭湖公司表示曾与时畅停车场进行协商，之后无谈妥方案，车辆仅停靠在西面或北面周边。2、铭湖公司关闭中央空调。铭湖公司确认曾因租户欠租问题关闭中央空调两次，每次两个小时，目的是为了催收租金。3、铭湖市场仅有一期，承诺的二期没有如期开业。铭湖公司解释称二期仅为被告的商业计划，有无建设与罗伟强承租商铺无关。4、铭湖公司收取罗伟强的装修费，但并未对商铺进行实际装修。为此，铭湖公司向原审法院提交装修合同、装修费支付证明单、转账凭证等，拟证明铭湖公司对铭湖市场进行整体装修并付费的事实。5、铭湖公司强行收取管理费、水电公摊费未给予明确标准。铭湖公司向原审法院提交支付证明单及广州浅水蓝物业管理有限公司出具的收款收据，拟证明其司除自行管理外，尚聘请案外公司协助对市场进行管理的事实。关于公摊电费，铭湖公司表示公摊电费的计算标准为按照商铺面积占整个市场面积的比例，以整个市场的总电费量进行分摊，铭湖公司履行代收代缴义务。1339号案中，铭湖公司向原审法院提交发票若干，拟证明已代罗伟强代缴公摊电费的事实。根据罗伟强提交的部分收据，罗伟强交纳了部分期间的租金、管理费及公摊电费。6、铭湖市场属于违法建筑，无规划报建手续。关于商铺所在建筑的合法性问题，双方存在争议：铭湖市场向原审法院提交穗集地证字第0072442号《集体土地房产证》（后附宗地平面图）、查册表，据上述证据载明：位于白云区三元里大道246-262号建筑为一座3-1/2结构层数，土地用途为商业、旅业，建基面积为1299.28平方米，总建筑面积为3922.48平方米。宗地平面图显示A3（2）、A3（5）、A4（4）在证载权属范围之内。罗伟强向原审法院提交广州市规划局作出的穗规函【2015】6169号《依申请公开政府信息决定书》，拟证明商铺所在地块无相关报建及验收信息。原审法院就商铺所在建筑的合法性问题向广州市白云区国土资源和规划局调查询问，该局于2015年12月14日函复原审法院：穗集地证字第0072442号《集体土地房产证》为经罚款处理后直接办理确权，未办理规划报建。该《集体土地房产证》的建筑用地属村历史留用地，由广州市白云区三元里经济联合社（原三元里乡政府）1984年经市规划局（89）116号文，房管局（89）226号文批准使用至今。该社于1983年在该用地范围内兴建1栋3层半旅业楼，于1986年由市清理办罚款处理。后由三元里经济联合社划拨给三元里村第一经济合作社，经公告无异议。根据广州市人民政府2001年第七号令《广州市农村房地产权登记规定》，同意按实测面积以广州市白云区三元里村第一经济合作联合社名义核发上述《集体土地房产证》。
关于罗伟强的退场时间：罗伟强主张因铭湖公司断水断电，其被迫于2015年8月离场，未有交还商铺钥匙给铭湖公司。罗伟强于2015年11月30日表示同意将商铺的钥匙交还铭湖公司。原审法院组织双方当事人于2015年11月30日交接了商铺。
2015年12月8日，原审法院到42号铺现场进行勘查，铭湖公司法定代表人刘映辉、员工陈某乙、委托代理人王帅、罗伟强委托代理人温建锋、三元里一社社长李某丙、三元里一社委托代理人解刚在场。铭湖公司、三元里一社、罗伟强均确认铭湖市场由铭湖公司改造完成。经勘查，42号铺位于穗集地证字第0072442号《集体土地房产证》后附宗地平面图的A3(2)、A4（4）范围内，商铺内无装修，罗伟强物品已全部搬走。铭湖公司确认在罗伟强搬走后的2015年9月将商铺的锁拆掉，开门后，发现商铺内没有物品。
经原审法院释明合同效力，罗伟强表示若合同有效，仍坚持原诉讼请求。
以上事实：有租赁合同、收据、催告通知、收款证明、律师函、快递单、装修费凭证、刷卡凭证、押金收据、装修合同、网站宣传页、招商宣传单、现场勘查笔录、照片、复函、房产证、附图、开庭笔录及双方当事人陈述等证据证实。
罗伟强于2015年11月20日向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1、确认我与铭湖公司于2014年6月15日签订的《场地租赁合同》无效；2、铭湖公司返还已收取我的商铺租金4226元、管理费820元、押金14400元、公摊费428元；3、铭湖公司给付我违约金28800元；4、铭湖公司、金湖公司连带返还我装修费60000元以及利息（从立案之日按照中国人民银行同期同类贷款利率计至还清之日止）；5、本案诉讼费由铭湖公司、金湖公司承担。
原审法院认为：42号铺位于穗集地证字第0072442号《集体土地房产证》所涉建筑权属范围内，无证据显示上述建筑物曾被拆除重建，故商铺所在建筑物属有权属的合法建筑。罗伟强与铭湖公司签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守履行。罗伟强主张涉案租赁合同无效无事实与法律依据，相应诉求，原审法院不予支持。
双方签订合同后，铭湖公司依约将42号铺交付罗伟强使用，罗伟强理应向某公司支付租金及租赁费用，但罗伟强至今仍欠付铭湖公司租金、管理费及公摊电费，其行为已构成根本违约，应承担相应的违约责任。铭湖公司在宣传中提及的铭湖市场规模、免费停车场、二期建设问题等虽未能如宣传所示如期完成，但该等宣传内容并不属于罗伟强与铭湖公司之间租赁合同约定的内容，铭湖公司已如约为罗伟强提供了商铺以供使用，罗伟强也实际使用了商铺，根据合同权利义务对等原则，罗伟强即应支付使用商铺的对价，即租金。况且针对罗伟强主张铭湖公司存在履行瑕疵的问题，铭湖公司在1339号案中作出了合理解释，即现五金皮料市场存在市场萧条的状况。而罗伟强在1339号案中亦提交了充分证据证明铭湖公司存在原租约基础上继续打折优惠的事实，恰巧印证了铭湖公司因市场萧条对租户作出让步的情况。故罗伟强认为铭湖公司存在与宣传不符行为构成违约的意见不能成立。关于罗伟强所提出的铭湖公司停开空调的问题，铭湖公司予以确认，但铭湖公司停开中央空调的目的是为了催收租金，这与租赁合同约定的铭湖公司可采取停空调作为催租手段的约定是吻合的，而铭湖市场也确实存在租户欠缴租金的事实。故铭湖公司停开中央空调的方式虽不妥，但也未有违反合同的约定，未构成违约。
鉴于罗伟强欠租的行为已达到解除合同的条件，罗伟强构成了根本违约，其支付的押金应予以没收。罗伟强要求铭湖公司退还商铺租金、押金的诉求并无法律依据，原审法院不予支持。罗伟强构成根本违约，无权要求铭湖公司依约给付违约金，对于罗伟强要求铭湖公司赔付违约金的诉求，原审法院予以驳回。
关于罗伟强主张铭湖公司无权收取管理费及公摊电费的问题，铭湖公司作为铭湖市场的出租方及管理方，对场地实际进行了管理；铭湖公司也提交了收款收据、支付证明单等证据，证明外聘公司协助对场地进行管理的事实，罗伟强事实上享受了铭湖公司提供的管理服务，应支付对价。原审法院对铭湖公司抗辩有权收取涉案商铺管理费的意见予以确认，罗伟强要求被告退还管理费无据，原审法院不予采纳。罗伟强实际使用涉案商铺，应交纳实际使用涉案商铺期间的公摊电费。铭湖公司使用的公摊电费计算方式并不有违公允，在铭湖公司代罗伟强交纳上述公摊电费的情况下，铭湖公司向罗伟强主张返还该笔费用并无不妥，且罗伟强在履行过程中，已支付了部分管理费及公摊电费。在双方发生解约纠纷之时，才对管理费及公摊电费提出异议，有失诚信，原审法院对罗伟强的该项意见不予支持。
关于装修费60000元，罗伟强抗辩铭湖公司未有对其涉案房屋进行装修，无权收取装修费。但铭湖公司已举证证实其司对铭湖市场进行了整体的装修改造，罗伟强在现场勘查时也确认了该事实，原审法院予以采信。罗伟强所占用涉案商铺的二次装修问题则属于罗伟强自行处分已方权利的范畴，无法否定铭湖公司已就铭湖市场装修改造支出费用的事实。但鉴于双方现已交接了商铺，涉案租赁合同无法实际履行，罗伟强在剩余租期内无法享受铭湖公司提供的装修，故根据公平合理原则，铭湖公司应将剩余租期对应的装修费返还罗伟强。
双方当事人虽在2015年11月30日才办理了42号铺的交接手续，但经铭湖公司确认，铭湖公司于2015年9月拆除42号铺的门锁并发现铺内无罗伟强物品，铭湖公司拆除42号铺门锁的行为应视为已对商铺进行了处分，加之自2015年9月后，商铺已无罗伟强物品，故罗伟强向某公司支付的租金应止付至2015年9月。双方实际履行至2015年9月，尚余47个月的租期未履行，故铭湖公司应返还的装修费为60000元×47个月÷60个月=47000元。罗伟强构成根本违约，无权要求铭湖公司支付装修费利息，罗伟强的该项诉求，原审法院不予支持。金湖公司作为收款方，虽铭湖公司确认已收到金湖公司代收的装修费，但铭湖公司、金湖公司无法提交交接款项的证据，铭湖公司作出免除金湖公司责任的陈述仅在双方内部有效，对外不产生拘束力，罗伟强要求金湖公司就返还装修费承担连带责任的诉求合理合法，原审法院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条、第一百一十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，原审法院于2015年12月26日作出判决:一、本判决生效之日起十日内，广州铭湖五金材料市场经营管理有限公司返还罗伟强装修费47000元；二、广州金湖商务发展有限公司就本判决第一项确定的内容与广州铭湖五金材料市场经营管理有限公司承担连带责任；三、驳回罗伟强其他的诉讼请求。本案受理费2728元，由罗伟强负担2240元，由广州铭湖五金材料市场经营管理有限公司负担488元。
判后，上诉人铭湖公司与金湖公司均不服原审判决，向本院提起上诉。铭湖公司上诉称：1我方与罗伟强的租赁合同关系系因罗伟强根本违约而解除，我方无过错且涉案装修费是一次性收取，罗伟强违约解除合同后要求返还装修费没有任何依据，原审法院根据公平合理原则判决我方将剩余租期对应的装修费返还给罗伟强，适用法律错误。故请求本院：1、撤销原审判决第一项；改判我方无需返还罗伟强装修费47000元；2、本案诉讼费用全部由罗伟强承担。
金湖公司上诉称：我方与罗伟强之间不存在合同关系，涉案装修费只是代收且从未从中获得任何利益，原审判决我方承担返还装修费的连带责任没有法律依据。故请求本院：1、撤销原审判决第二项；2、改判金湖公司无需承担返还装修费47000元的连带责任；3、本案诉讼费由罗伟强承担。
罗伟强答辩称：原审判决事实清楚、适用法律正确，依法应当维持。㈠铭湖公司应当返还罗伟强装修费47000元。双方的承租期限从2014年8月1日至2019年7月31日，总共60个月。2015年9月份铭湖公司将商铺的锁拆除，尚有47个月的租金未履行，2015年11月30日双方办理了商铺交接手续。由于铭湖公司收取装修费后没有对罗伟强的两铺位进行二次装修，应退还收取的装修费。另外，2015年9月份，铭湖公司拆除42号商铺门锁并同时收回商铺，后来罗伟强就没有再使用过两商铺，现在已无法享受铭湖公司提供的装修。据此，原审法院根据公平合理原则按照剩余租期对应的装修费返还给罗伟强，合法合理。㈡金湖公司应与铭湖公司连带返还装修费。金湖公司收取罗伟强6万元装修费的行为没有法律依据，也未提供相关证据证明装修费的去向。金湖公司收取装修费没有合法依据，应与铭湖公司连带返还装修费。
双方当事人对于原审法院查明事实均无异议，本院予以确认。
本院认为：根据铭湖公司、金湖公司的上诉及罗伟强的答辩，二审争议焦点是：㈠铭湖公司是否应返还罗伟强装修费；㈡金湖公司是否应对铭湖公司返还装修费承担连带责任。
关于铭湖公司是否应返还罗伟强装修费。涉案合同并无关于装修费的约定，原审法院基于铭湖公司已对铭湖市场进行装修改造，而租赁合同无法继续履行，罗伟强无法享有租赁期剩余期间的装修利益，判决铭湖公司返还罗伟强剩余租期对应的装修费，符合公平、等价有偿原则，本院予以支持。
关于金湖公司是否应对铭湖公司返还装修费承担连带责任。金湖公司作为装修费的收款方，其与铭湖公司之间没有实际交接款项的证据，罗伟强主张金湖公司承担返还装修费的连带责任，原审法院予以支持，并无不当。
综上，铭湖公司、金湖公司的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1950元，由上诉人广州铭湖五金材料市场经营管理有限公司负担975元，由上诉人广州金湖商务发展有限公司负担975元。
本判决为终审判决。
审判长 张燕宁
审判员 李 静
审判员 郑怀勇
二〇一六年六月十六日
书记员 李宪琼
黄妙丽