安徽省合肥市蜀山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0104民初8197号
原告（反诉被告）：陈焕然，男，1975年5月1日出生，汉族，住安徽省霍山县。
委托诉讼代理人：王迎五，安徽品涵律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张敏，安徽品涵律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：唐群，女，1975年5月30日出生，汉族，住合肥市包河区。
被告：毛念，男，1973年9月3日出生，汉族，住安徽省肥西县。
上述两被告共同委托诉讼代理人：吴亮，安徽径桥律师事务所律师。
第三人：合肥佳禾房地产营销策划有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区长江东路560号。
法定代表人：刘川，该公司总经理。
委托诉讼代理人：程结红，该公司业务经理。
原告陈焕然与被告唐群、毛念、第三人合肥佳禾房地产营销策划有限公司（以下简称佳禾公司）房屋买卖合同纠纷一案及反诉原告唐群、毛念与反诉被告陈焕然房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年6月6日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈焕然及其委托诉讼代理人王迎五、张敏，被告（反诉原告）唐群及被告（反诉原告）唐群、毛念的共同委托诉讼代理人吴亮，第三人佳禾公司的委托诉讼代理人程结红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈焕然向本院提出诉讼请求：1.原告与被告解除《存量房买卖合同》，被告双倍返还定金100000元和10000元意向金，合计110000元；2.被告支付原告违约金433200元，经济损失暂计200000元（具体以鉴定机构的评估报告为准），合计633200元；3.本案诉讼费、鉴定费6500元由被告承担。当庭明确诉讼请求为：1.原告与被告解除《存量房买卖合同》及补充协议，被告返还定金50000元和10000元意向金；2.被告支付原告违约金433200元，经济损失暂计200000元，合计633200元；3.本案诉讼费、鉴定费6500元由被告承担。事实与理由：原告与被告通过佳禾公司于2016年4月11日签订一份《存量房买卖合同》及补充协议，同日原告与佳禾公司签订《房地产经纪合同》及《房屋买卖及居间协议书》。《存量房买卖合同》约定：由原告购买被告所有的房产一套。房产位于合肥市政务区东流路国际花都玫瑰苑B19幢1101室；建筑面积187.07平方米；存量房转让价款为2166000元，被告逾期十日未依约交接存量房的，应按日向原告支付合同第二条约定转让存量房价款万分之五的违约金。另，补充协议约定：由原告在2016年4月11日向被告支付50000元作为购房定金；被告于2016年4月20日前将银行提前还贷预约好，预约好后原被告双方根据银行规定还款时间共同到银行办理还贷手续。现原告按照约定缴纳10000元意向金以及50000元定金，随后被告便以种种理由避而不见，经原告与第三人多次催促，被告均以出差未归为由不予办理交税交款过户手续。原告认为，被告不履约的行为侵犯了原告的合法权益，为此，诉至贵院，恳请判如所请。
被告唐群辩称，就原告所提出的第一项诉讼请求需要说明的是其缴纳的10000元意向金对象是第三人，故要求返还的对象应该是第三人。合同中如果同时约定有定金及违约金，应当选择其一进行主张，原告主张的诉讼请求中违反相应的法律规定。从原告主张的事实与理由可以看出在其与被告签订及履行房屋买卖合同中违反约定的是原告，未在约定的2016年5月10日支付首付款，所以被告不负有返还定金及支付违约金承担违约责任的义务。
被告毛念辩称，同意第一被告的答辩意见，签订合同的主体是第一被告与原告，且原告支付定金的对象也是第一被告，与第二被告无关，不应承担任何责任。
第三人佳禾公司辩称，双方合同约定2016年5月10日前办理资金托管，一开始因我公司工作人员不小心将第一被告的房产证原件丢失，导致资金没有办法办理托管。后我们多次与第一被告联系，询问其房产证是否办好，但第一被告始终没有正面回复我们。
反诉原告唐群、毛念向本院提出反诉请求：1.解除唐群与陈焕然于2016年4月11日签订的《存量房买卖合同》及补充协议；2.被告承担逾期支付购房款违约金10830元（以本金2166000元为基数，按日万分之五标准，暂自2016年5月11日计算至2016年5月12日，此后发生的计算至合同实际解除之日）；3.反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2016年4月11日签订《存量房买卖合同》及补充协议，约定：买方（反诉被告）以总价为2166000元购买卖方（反诉原告）所有的位于合肥市政务区东流路国际花都玫瑰苑B19幢1101室房屋，买方应在2016年5月10日前将首付款541500元存入托管账户，其余款项在买方办理贷款手续后支付，双方同时对违约责任进行了约定：买方未在本合同期限内支付转让款的，逾期未超过十日，买方应按日向卖方支付房屋总价款万分之五的违约金，合同继续履行；买方逾期超过十日后未支付转让款的，卖方有权单方解除合同，买方应按日向卖方支付房屋总价款万分之五的违约金。上述合同签订后，为了保证房屋买卖合同的顺利履行，反诉原告立即向银行预约提前还清房屋贷款，后于2016年4月19日全部付清。在2016年5月10日，反诉被告应当向反诉人支付首付款，却迟迟没有联系反诉原告及汇款，导致合同无法履行，根据双方之间合同的约定，反诉被告应当承担违约责任，故向法院提起反诉，望判如所请。
反诉被告陈焕然辩称，同意解除双方于2016年4月11日签订的《存量房买卖合同》及补充协议。反诉原告要求反诉被告支付违约金没有事实和法律依据，本案实际是反诉原告违约导致合同不能履行，反诉原告擅自将涉案房屋卖给第三人，是反诉原告违约在先，应该由反诉原告承担反诉被告的损失。反诉原告在合同履行期间多次推诿，实际就是因为房价上涨。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对陈焕然提交的《存量房买卖合同》及补充协议、《房地产经纪合同》、《房屋买卖及居间协议书》、唐群2016年4月11日出具的收条、佳禾公司2016年4月11日出具的收据、《房屋登记薄》、聊天记录、情况说明，唐群、毛念提供的《存量房买卖合同》及补充协议、中国建设银行个人贷款对账单、收件单、广告认刊表，本院予以确认并在卷佐证。陈焕然提交的《房地产估价报告》皖天源[2017]房估字第S0077号真实性予以确认，证明目的本院不予确认。陈焕然与唐群、毛念提交的其他证据，因不同时符合证据的三性，证据效力本院不予确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下:坐落于合肥市政务区东流路国际花都玫瑰苑B-19幢11层1101室房地产权人为唐群，单独所有。
2016年4月11日，陈焕然（买受人，乙方）与唐群（出卖人，甲方）签订《存量房买卖合同》一份，合同约定：第一条甲方出卖存量房的具体状况如下：（一）存量房坐落在合肥市政务区东流路国际花都玫瑰苑B19幢1101室，权属证号为：合产字第092070，用途：住宅，结构：钢混。（二）建筑面积131.18平方米（另阁楼建筑面积55.89平方米）…第二条甲、乙双方经协商一致，同意上述存量房转让款为人民币计（大写）：贰佰壹拾陆万陆仟元，人民币计（小写）￥：2166000元。甲方承诺：乙方只需要按照本合同约定的房价款总额支付，乙方可以拒绝支付本合同约定以外的其它房价款。乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在本合同附件四中约定。乙方交付存量房价款后，甲方应开具收款凭证。第三条甲、乙双方同意，甲方于款清交房，并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起对存量房及其装饰、设备情况进行查验。查验后签订存量房屋交接书，并将存量房钥匙交给乙方即为存量房交付。第四条甲方承诺，自本合同签订之日起至存量房验收交接期间，凡已纳入本合同附件一的各项存量房装饰及附属设施被损坏或被拆除的，应按其价值原市值向乙方支付赔偿金。第七条本合同生效后，甲、乙双方应按国家有关规定缴纳税、费，由[甲方]交纳国家税、费计/元，由[乙方]交纳国家税、费，以地税局核定为准。财政部门根据房地产管理部门确认的“基准房价”，作为征税的参考标准。第八条乙方未在本合同规定期限内支付转让存量房价款的，甲、乙双方同意按下列方式处理。一、逾期未超过十日的，乙方应按日向甲方支付本合同第二条约定存量房价款万分之五的违约金，合同继续履行。二、逾期超过十日后，乙方未支付转让存量房价款给甲方的，甲方有权单方解除合同，乙方应按日向甲方支付本合同第二条约定转让存量房价款万分之五的违约金。如果乙方愿意继续履行合同，经甲方同意，合同继续履行。第九条甲方未按本合同第三条约定期限交接存量房的，甲、乙双方同意按下列方式处理。一、逾期未超过十日的，甲方应按日向乙方支付本合同第二条约定转让存量房价款万分之五的违约金，合同继续履行。二、逾期超过十日后，甲方应按日向乙方支付本合同第二条约定转让存量房价款万分之五的违约金。乙方解除合同的，甲方应自收到乙方解除合同通知到达之日起十日内，退还全部已付款。如果甲方愿意继续履行合同，经乙方同意，合同继续履行…《存量房买卖合同》附件四约定：一、委托房地产管理部门实行存量房交易资金托管的具体事宜：（一）乙方同意在以下规定期限内将存量房转让价款存入房地产管理部门设立的资金托管账户。1、2016年5月10日前将人民币（大写）伍拾肆万壹仟伍佰元整（含定金）存入托管账户；并在当日内办理存量房转移手续。3、甲方同意乙方向商业银行申请抵押贷款，总额为人民币（大写）壹佰陆拾贰万肆仟伍佰元整。乙方同意于2016年5月25日前与贷款银行签订借款合同，递交相关文件并支付相关费用。乙方同意授权银行将其全部贷款存入以下托管账户：蜀山分中心。
同日双方签订补充协议，附件二约定：一、乙方（陈焕然）应于2016年4月11日，向甲方（唐群）支付人民币伍万元，作为购房定金。二、首付款、付款方式、条件：甲方应于2016年4月20日前将银行提前还贷预约好，预约好后以银行规定还款时间为准，甲、乙双方共同到银行办理还贷手续。首付款伍拾肆万壹仟伍佰元整，乙方应在2016年5月10日前存入托管账户/过户前转账支付给甲方。三、剩余房款（大写）壹佰陆拾贰万肆仟伍佰元整乙方以商贷方式支付并存入托管账户。五、甲、乙双方共同到房地产管理部门申请存量房转移登记时间：托管当日。八、本次存量房转让交易所产生的稅、费由乙方承担，所产生的中介公司服务费由乙方承担…
合同签订当日，陈焕然支付唐群定金50000元，唐群出具收条一份，言明：今收到陈焕然购买政务新区东流路国际花都玫瑰苑B19幢1101室定金伍万元整（￥50000元），房屋面积131.18，另阁楼建筑面积55.89平方米。陈焕然支付佳禾公司购房意向金现金10000元，佳禾公司出具了收据。
在合同约定的首付款存入托管账户期间，因佳禾公司工作人员不慎将唐群交付的涉案房屋房地产权证原件丢失，导致无法办理资金托管。
后唐群登报挂失补办涉案房屋的新房地产权证，并于2016年8月将涉案房屋出售与案外人秦汉明，办理产权过户登记手续，唐群称交易价格为2300000元。
案在审理期间，2017年1月，陈焕然申请对位于合肥市政务区东流路国际花都玫瑰苑B19幢1101室房屋一套在起诉之日即2016年10月14日的市场价格进行评估，同年2月20日，本院委托安徽天源价格房地产土地评估经纪有限公司进行评估。2017年4月13日，安徽天源价格房地产土地评估经纪有限公司出具《房地产估价报告》皖天源[2017]房估字第S0077号，确定估价对象合肥市政务区东流路国际花都玫瑰苑B-19幢11层1101室成套住宅在价值时点2016年10月14日评估总价2726400，大写（人民币贰佰柒拾贰万陆仟肆佰元整），标准层评估单价：17134元/平方米，阁楼评估单位：8567元/平方米。《房地产估价报告》送达后，陈焕然提交书面异议申请，对阁楼评估单位8567元/平方米提出异议，认为房产证显示标的房屋建筑面积为187.07平方米，其中包含了阁楼面积，且阁楼面积原先也是按照标准层价格购买的，因此评估的时候对于阁楼应当按照标准层价格进行市场价格评估，而不是按50%进行计算。5月4日，安徽天源价格房地产土地评估经纪有限公司出具答复函,答复如下：1、依据《房屋登记簿》、《存量房买卖合同》可以确定估价对象总建筑面积为187.07平方米，其中标准层建筑面积为131.18平方米、阁楼建筑面积55.89平方米。在评估中对于含阁楼的住宅房地产由于其阁楼价格，是合理的，符合行业规范要求。2、根据估价人员对含阁楼住宅销售价格调查、分析、测算，结合估价经验数据，得出的阁楼价格与正常标准层价格比例系数。3、合肥存量房交易市场中对于含阁楼的住宅房地产单价有标准层和阁楼分别计价的，亦有平均计价的，但其总价是相同的。陈焕然支付鉴定费6500元。
本院认为，陈焕然与唐群签订的《存量房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应本着诚实信用的原则按照协议的约定全面履行各自的义务。上述合同签订后，陈焕然如约支付了定金50000元，意向金10000元，唐群在未经陈焕然协商《解除存量房买卖合同》的情况下，于2016年8月将位于合肥市政务区东流路国际花都玫瑰苑B-19幢11层1101室卖于案外人，唐群擅自处分房屋的行为构成违约，应承担相应的违约责任。鉴于涉案房屋已处分，陈焕然、唐群均请求解除双方于2016年4月11日签订的《存量房买卖合同》及补充协议，本院予以准许。
关于陈焕然主张唐群违约给其造成的经济损失问题，从唐群违约出售涉案房屋所获得的利益和双方协议约定的售价之间的差额以及陈焕然遭受基于双方约定可期待得到的房产价值损失等方面综合考虑，本院酌定300000元。陈焕然要求唐群赔偿损失超出300000元的部分，本院不予支持。购房意向金10000元系陈焕然向佳禾公司支付，陈焕然要求唐群返还，无事实依据，本院不予支持。
按照双方合同约定，陈焕然于2016年5月10日前将541500元（含定金）存入托管账户，但办理资金托管账户需要双方同时到场，向资金托管部门申请办理，由于佳禾公司工作人员不慎将唐群交付的涉案房屋房地产权证原件丢失，致约定的期限无法办理资金托管，陈焕然不构成违约。唐群、毛念认为陈焕然未在合同约定的付款期与其联系及汇款，未按照合同约定履行付款义务，导致合同无法履行，构成根本违约，要求陈焕然承担逾期支付购房款违约金10830元（以本金2166000元为基数，按日万分之五标准，暂自2016年5月11日计算至2016年5月12日，此后发生的计算至合同实际解除之日），缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
毛念既非《存量房买卖合同》的签订方，也非涉案房屋产权人，陈焕然要求其返还定金50000元和10000元意向金，支付违约金433200元，经济损失200000元，于法无据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告陈焕然与被告唐群于2016年4月11日签订的《存量房买卖合同》及补充协议；
二、被告唐群于本判决生效之日起十日内一次性返还陈焕然定金50000元，并赔偿原告陈焕然损失300000元；
二、驳回原告陈焕然的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告唐群、毛念的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费11232元，减半收取5616元，由原告陈焕然负担2341元，被告唐群负担3275元；鉴定费6500元由原告陈焕然负担；反诉案件受理费71元,减半收取35.5元,由反诉原告唐群负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 周 红
二〇一七年六月三十日
书记员 吴安华
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。