广西壮族自治区灵川县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0323民初433号
原告王俊凌，女，汉族，1987年8月5日生，住广西柳州市柳南区。
委托代理人韦寅，广西华震律师事务所律师。
被告桂林市松杉房地产开发有限公司，住所地：桂林市育才路3号，法定代表人：蒋晓群。
被告桂林润松休闲健身有限公司，住所地：桂林市竹江路桂林华侨农场一分场，法定代表人：马晓珍。
二被告委托代理人张宇杰，广西九宇律师事务所律师。
第三人南宁市南方融资性担保有限公司，住所地：南宁市竹溪大道36号青湖中心第21层，法定代表人：陆海宏，职务：董事长。
委托代理人李莉，北京大成（南宁）律师事务所律师。
委托代理人廖子慧，北京大成（南宁）律师事务所实习律师。
原告王俊凌诉被告桂林市松杉房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月28日立案受理后，依法由审判员易升龙适用简易程序进行了审理。在审理过程中，原告于2016年6月20日申请追加桂林润松休闲健身有限公司为本案被告，追加南宁市南方融资性担保有限公司为本案第三人，经审查，本院依法追加桂林润松休闲健身有限公司为本案被告、南宁市南方融资性担保有限公司为本案第三人参加诉讼，并将本案转为普通程序，组成由审判员易升龙担任审判长，代理审判员杨建平和人民陪审员李金香参加的合议庭进行审理。2016年7月25日，本院依法公开开庭审理了本案。书记员陈荣财担任法庭记录。原告王俊凌及其委托代理人韦寅，二被告的委托代理人张宇杰，第三人的委托代理人李莉、廖子慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告于2010年6月4日与被告桂林市松杉房地产开发有限公司就购买桂林漓江奥林苑别墅G12签订了《房屋认购协议》，并分别于2011年3月25日和2011年12月15日向被告桂林市松杉房地产开发有限公司支付了购房款共计1390593元。2011年11月27日，被告桂林市松杉房地产开发有限公司将别墅交付原告使用。2012年8月，原告将别墅进行装修后一直居住使用至今。原告多次要求被告办理该别墅房产证和土地使用权证，被告均以种种理由推诿不予办理。“桂林漓江奥林苑”项目系由被告桂林市松杉房地产开发有限公司与被告桂林润松休闲健身有限公司共同合作开发，两被告应共同承担相关责任。又经原告察知，二被告已将原告别墅抵押给南宁市南方融资性担保有限公司。为维护原告合法权益，现特向人民法院提起诉讼，请求人民法院判令：1、二被告继续履行合同，并在判决生效3日内为原告无条件办理房屋所有权证及国有土地使用权证；2、二被告及第三人解除“桂林漓江奥林苑”G12栋别墅上设立的抵押登记；3、本案诉讼费由二被告及第三人承担。
原告对其陈述的事实在举证期内提供了以下证据：
一、《认购协议》复印件一份，证明原告与被告松杉公司建立的商品房买卖关系及被告松杉公司关于房屋交付时间的承诺和关于办理产权的约定；
二、《关于G12别墅合同签订补充说明》一份，证明双方存在商品房买卖合同的关系以及关于房屋更名的相关事实；
三、收房确认书一份，证明原告已经收房的相关事实；
四、前期物业服务协议一份及业主卡一张，证明被告将涉案房屋已经交付原告使用的相关事实；
五、销售不动产发票二份，缴纳契税的收据一份，证明原告已经支付完房款及契税的事实；
六、房地产抵押权设立登记申请书复印件一份，证明二被告将房屋申请抵押予第三人的事实；
七、股东会议决议复印件二份，证明二被告股东会议决议决定将本案涉案房屋为第三人作反担保的相关事实；
八、抵押物清单复印件一份，二被告将出售给被告的涉案房屋过户至其名下，两被告为涉案房屋的所有权人，证明二被告未合同规定将房屋产权办理至原告名下的相关事实；
九、最高额反担保抵押合同复印件一份，证明相关事实；
十、土地使用权证一份，证明二被告是本案的适格主体；
十一、灵川县规划局文件复印件一份，证明相关事实。
十二、建设工程规划许可证复印件一份，证明相关事实；
十三、灵川县房屋登记档册一份，证明本案讼争房产登记情况；
二被告辩称：对原告诉状诉称的事实没有异议,二被告在条件允许情况下愿意继续履行合同，愿意积极为原告办理房产证及土地使用证；二被告正积极筹措资金归还借款，尽快解除涉案房产的抵押。
二被告对其辩解在举证期内未提供证据。
第三人陈述称：原告的诉讼已经过诉讼时效，请求依法驳回诉求；原告只是与被告桂林市松杉房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，未经被告桂林润松休闲健身有限公司同意，合同无效；原告在签订合同时有过错，原告没有查阅先关开发商的资料，二被告是该房产项目的共同开发者；第三人已经依法办理了抵押登记，涉案房屋当时已经办理了房产证且所有权人为二被告，第三人的抵押权已经依法设立。
第三人对其陈述的事实在举证期内提供了以下证据：
一、最高额委托担保协议（南方担保委字20150051205号）；
二、借款及担保协议（协议编号：NNJJ-NFDB2015033、NNJJ-NFDB2015034、NNJJ-
NFDB2015035），担保函（编号：NNJJ-NFDB2015BH33、NNJJ-NFDB2015BH34、NNJJ-NFDB2015BH35）；
三、确认函、放款确认函、资金划转协议、中国建设银行网上银行电子回执、电子转账凭证；
证据一至三证明南方担保公司为南宁市丰瓴商贸有限公司借款提供担保的事实；
四、二被告公司章程及股东会议决议，证明二被告公司章程均未规定对外提供担保必须经过股东会议决议、董事会决议的同意以及二被告公司股东会议决议同意向第三人提供反担保的事实；
五、最高额反担保抵押合同（南方担保抵字20150051205-2号），证明二被告向第三人在《最高额委托协议》（南方担保委字20150051205号）项下的担保提供最高额为贰仟壹佰壹拾万元的反担保的事实；
六、他项权证一份，证明二被告将其共有的含本案讼争房产在内的房屋为第三人设立了最高额抵押权的事实；
为查明案件事实，本院依法向灵川县房产管理局和灵川县国土资源局调取了本案讼争房产的相关登记信息，灵川县房产管理局向本院出具了《灵川县房屋登记档册》一份，其上载明本案讼争房产办理了抵押登记，抵押权人为第三人；灵川县国土资源局向本院出具了《关于“桂林漓江奥林苑”土地登记情况说明的函》一份，其上载明本案讼争房产建于灵01国用（2011）第07264-7号宗土内。
经过开庭质证，二被告对原告提供的所有证据均无异议，第三人对原告提供的证据一、二、三、四、五提出由法庭核实，对原告提供的证据六、七、八、九、十、十一均无异议，对原告提供的其他证据的真实性由法院审查。原告、二被告及第三人对本院依法调取的证据的真实性均无异议。经审查，上述证据符合民事证据规则关于证据真实性、合法性、关联性的规定，本院依法予以采信，作为本案定案证据。
二被告对第三人提供的证据一、二、三、四、五、六均无异议。原告对第三人提供的证据一、二、三、四、五、六的真实性无异议，但不认可其证明目的，二被告与第三人间的抵押是无效的，其设定时间是二被告将房屋出售给原告之后，原告才是房屋的真实权利人。本院认为，第三人提供的证据具备了民事证据的形式要件，二被告作为参与形成证据的当事人之一，对相关证据的真实性也予以了认可，且第三人提供的证据与各当事人均无异议的灵川县房产管理局向本院出具的《灵川县房屋登记档册》所载明的情况能互相验证，在原告无其他相反证据证明的情况下，对第三人提供的证据的真实性、合法性、关联性本院依法予以认可，作为本案定案证据。
综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：2010年6月4日，原告与被告桂林市松杉房地产开发有限公司签订了《桂林漓江·奥林苑认购协议书》一份，协议约定：原告购买被告桂林市松杉房地产开发有限公司开发建设的位于灵川县大圩镇××华侨农场内“桂林××”××组团××号房屋一套，房屋建筑面积为294.49平方米，折后总价款为1390593元。该协议还约定，双方应于2010年6月15日前签订《商品房买卖合同》。后原告与被告签订了《商品房买卖合同》。原告于2011年3月25日向被告桂林市松杉房地产开发有限公司支付了购房款1321063元。2011年11月27日，被告桂林市松杉房地产开发有限公司向原告交付了房屋。2011年12月15日，原告向被告桂林市松杉房地产开发有限公司支付了购房款69530元。但二被告一直未为原告办理《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》。
另查明，“桂林漓江奥林苑”项目系由被告桂林市松杉房地产开发有限公司与被告桂林润松休闲健身有限公司共同合作开发。被告桂林润松休闲健身有限公司对原告与被告桂林市松杉房地产开发有限公司签订的关于灵川县大圩镇桂林华侨农场内“桂林漓江奥林苑”G12栋房屋的《商品房买卖合同》及被告桂林市松杉房地产开发有限公司的交付行为予以认可。
再查明，2015年9月28日，第三人与南宁市丰瓴商贸有限公司签订了《最高额委托担保协议》，协议约定第三人为南宁市丰瓴商贸有限公司与南宁市华信小额贷款有限公司等金融机构或者其他网络贷款平台在2015年9月28日至2016年9月28日期间签订的多个借款合同提供担保，担保的最高债权额为21100000元。第三人为保障其权益，与两被告及南宁市丰瓴商贸有限公司共同签订了《最高额反担保抵押合同》，合同约定，两被告以包括本案讼争房产在内的多套房产向第三人提供最高额反担保抵押，并于2015年9月25日办理了抵押登记。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告与被告桂林市松杉房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反国家法律规定，也不损害国家、集体和他人利益，被告桂林润松休闲健身有限公司也予以认可，并愿意承担相应的合同义务，故该合同合法有效，对原告及二被告均具有约束力，各当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。本案中，原告已支付全部购房款，并由被告桂林市松杉房地产开发有限公司代收了房屋契税，已履行了自己的合同义务，二被告应按合同约定全面履行自己的义务。但因二被告已为本案讼争房产办理了产籍登记，并将本案讼争房产作为反担保的抵押物抵押给第三人，并办理了抵押登记，根据《房屋登记办法》第三十三条、第三十四条的规定，在抵押期间申请房屋所有权转移登记，除了需由抵押人提供相关申请及房屋所有权发生转移的相关材料外，还需提供抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件。本案中各方当事人均未提供抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件，作为抵押权人的第三人在诉讼过程中也未明确表示同意本案讼争房产进行转让。现原告要求二被告将本案讼争房产的权属登记资料报房产部门备案，以及要求二被告为原告办理讼争房产的房屋产权证，暂不具备实现的条件。故，对原告的诉讼请求本院依法不予支持。原告可待办理备案及办理产权证的条件成就后再行要求办理。
关于第三人的抵押权是否有效及如何保护的问题。因抵押权设立所依据的抵押合同为从合同，要确定抵押权的效力及保护问题，不仅仅要审查抵押合同及抵押行为本身，还应全面审查抵押合同所依附的主合同的效力及履行情况。而审查抵押合同所依附的主合同的效力及履行情况必将对主合同的各方当事人的利益产生影响，且涉及另一基础法律关系。故，本案中，本院仅对抵押权是否存在及抵押权的存在对处理本案的影响进行认定。对原告要求二被告及第三人解除“桂林漓江奥林苑”G12栋别墅上设立的抵押登记的诉讼请求，不宜在本案中一并处理。各当事人可另行提起诉讼。
关于第三人提出的原告的诉讼请求已过诉讼时效的问题。本院认为，原告要求被告将讼争房屋的权属登记资料报产权登记机关备案及要求二被告为原告办理产权证不仅是被告依照《商品房买卖合同》应当履行的约定之债，也是根据《城市商品房预售管理办法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》的规定应当履行的法定之债，不宜简单的适用2年诉讼时效的规定。原告的诉请未超过诉讼时效。
综上所述，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定，判决如下：
驳回原告王俊凌的诉讼请求。
案件受理费100元，由被告桂林市松杉房地产开发有限公司及被告桂林润松休闲健身有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费100元（收款单位：桂林市中级人民法院，户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。上诉期满后七天内仍未预交上诉案件受理费的,按自动撤回上诉处理,本判决即发生法律效力。
审 判 长 易升龙
代理审判员 杨建平
人民陪审员 李金香
二〇一六年十二月八日
书 记 员 陈荣财
附：本案适用的法律法规
1、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
2、《房屋登记办法》第三十三条申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：
（一）登记申请书；
（二）申请人身份证明；
（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；
（四）证明房屋所有权发生转移的材料；
（五）其他必要材料。
前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。
3、《房屋登记办法》第三十四条抵押期间，抵押人转让抵押房屋的所有权，申请房屋所有权转移登记的，除提供本办法第三十三条规定材料外，还应当提交抵押权人的身份证明、抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件、他项权利证书。