山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）烟民一终字第917号
上诉人（原审被告）：莱州正承置业有限公司。住所地：莱州市文峰路街道关家桥村*幢*号房。
法定代表人：黄振宇，董事长。
委托代理人：高凤凤，该公司职工。
委托代理人：于业清，山东环周（淄博）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：潘璐。
委托代理人：潘祥明。
上诉人莱州正承置业有限公司（以下简称正承公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服莱州市人民法院（2015）莱州柞民初字第209号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，正承公司系从事房地产开发、销售的企业。2012年9月29日、10月31日潘璐的父亲潘祥明分别向正承公司交纳购房（莱州市云峰山庄第41-2幢）诚意金10万元、242万元。2013年5月18日潘璐作为买受人与正承公司作为出卖人签订商品房买卖合同一份，约定潘璐购买正承公司开发的位于莱州市云峰山庄第41-2幢1号房一套，总价款为252万元。合同第六条付款方式及期限约定：买受人一次性付清全款后，签订本合同。第八条交付期限约定：出卖人应当在2014年7月30日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。潘璐与正承公司分别在该合同书上签名、盖章，赵艳鹏作为正承公司的委托代理人在该合同书上签名。
合同签订后，正承公司未按合同约定于2014年7月30日前将房屋交付给潘璐。潘璐于2015年4月7日向法院起诉，主张正承公司既不能交房，也不退还房款，严重违反合同约定请求解除其与正承公司的签订商品房买卖合同，并判令正承公司返还购房款252万元，并从2012年11月1日起按同期银行贷款利率支付利息（2012年11月1日至2015年4月1日的利息365400元，自2015年4月2日起至确定给付之日的利息另行计算）。正承公司辩称：⒈潘璐未按约定履行支付房款的义务。⒉按合同约定，正承公司在收到潘璐解除合同通知之日起60日内退还已付款。在潘璐起诉前，正承公司未收到潘璐要求解除合同的通知，潘璐要求退还已付款的条件并未成就，其诉讼请求不应支持。⒊按合同约定，支付违约金或者利息的起算点应为潘璐解除合同通知到达之日起60日后，正承公司至今未收到解除合同通知，潘璐要求支付利息的诉讼请求不成立。如计算利息，应按合同约定的方式计算。综上，潘璐的诉讼请求没有依据，依法应予驳回。
潘璐主张其父潘祥明于2015年2月1日、3月31日、4月2日、4月3日多次找正承公司的工作人员赵艳鹏、副经理李大明要求解除合同，并要求正承公司退还购房款，但正承公司未按要求退款。
潘璐为此提供了2015年3月31日潘祥明与赵艳鹏、李大明等人的谈话录音，录音中，潘：“嗯，李总，唉，小赵，施工了开始”，李：“嗯，对啊，这不5月要交房了吗，先把示范做出来……那不那个申请也填了嘛，然后我们赶快催着尽快弄完……尽量说就是能留住这个房子，如果说要是什么不了的话，就那个，先那个退出来”，潘：“把钱退了……什么时间退，关键我着急用钱”，李：“我知道，但是这么大一笔钱，还要上边批啊”，潘：“关键你现在你待给我说是退全款把房退了……这不2月1号我又来了，当时那个合同吧，就是2月1日就可以退房了，到期限了，我2月1日就来了，就找的你是吧”，赵：“嗯，嗯”，潘：“你又介绍我找刘总”，赵：“嗯”……潘：“我本来2月1号就找了，当时弄得那个表你们也已经给我填了，我也不知道你们还有这么多手续，当时刘鹏告诉我就是说，让我过了十五以后再过来，我想过十五就过十五吧，那个时候刚好过年了嘛，过了十五，我十六就来了…。”赵：“嗯嗯，对”……
2015年4月2日潘祥明与李大明的谈话录音，录音中，李：“我给你说…….就是我通过目前情况判断出来，起诉是最快、最安全的”，潘：“起诉很慢，你知道吧，打官司”，李：“打官司，这个很好判…….就是违约交房了，合同你不是有吗”，潘：“合同有”，李：“违约交房是不是超过180天了”，潘：“嗯，超过了现在。……你们公司也是，非得走这一步，这真是不想打官司，因为……”李：“我也知道，我虽是副总，艳鹏是经理，包括我上边的直接领导，都给你办不了，只能是让他们觉得是事了才行……不好就直接赶快起诉…。”
2015年4月3日潘祥明与赵艳鹏手机通话录音，录音中，潘：“喂，你好，赵经理，我潘祥明”，赵：“哦，潘哥，你好”，潘：“……我着急用钱伙计……你们那边怎么商量的”，赵：“你要好给李总去个电话…….好多事我这边没法，因为很多东西是领导订的”，潘：“……2月1日就去找你，当时2月1日去找你，你叫我去找刘鹏，我就直接去找了刘鹏，刘鹏应着我说正月十六”，赵：“我说对啊，那是啊，肯定的，那是我的直接领导嘛，直接上司嘛”……
经质证，正承公司对录音的真实性有异议，称录音中的谈话人不是潘璐所述的那些人，赵艳鹏、李大明等不是正承公司的工作人员，潘祥明的意思不代表潘璐的意思；如果录音是真实的，其内容是双方在讨论适用哪个方案，不能证明潘璐已向正承公司提出解除合同，潘璐应举证证明李大明、赵艳鹏等是正承公司的工作人员。潘璐对正承公司的上述主张不认可，称潘祥明的意思就是其本人的意思；2015年2月1日潘祥明到正承公司提出解除合同，不知道还有两个解决方案，后来刘鹏提出了两个方案，潘祥明2015年3月31日与正承公司工作人员的谈话中表示不管按哪个方案越快越好，并非未提出解除合同，且合同中就有赵艳鹏的名字。
原审中，正承公司对商品房买卖合同中出现的赵艳鹏签名表示不清楚，亦未让赵艳鹏到庭对录音进行质证。
潘璐主张因正承公司违约不交房，而自己交纳的款项正承公司一直使用，给自己造成损失，要求正承公司按中国人民银行规定的同期贷款利率，以本金252万元，自2012年11月1日开始计付利息。
原审法院依据商品房买卖合同、收据、银行交易凭证、建设用地规划许可证、商品房预售许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证及建设工程规划许可证复印件、当事人陈述等证据认定上述事实。
原审法院认为，潘璐与正承公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，该合同成立有效，双方均应按合同约定履行自己的义务。按照合同约定，正承公司应于2014年7月30日前履行交房义务，正承公司逾期交房超过180日后，潘璐有权解除合同。在正承公司未按期履行交房义务后，潘璐主张其父潘祥明于2015年2月1日到正承公司，要求正承公司解除合同，退还全部已付款，为此提供了潘祥明与正承公司工作人员赵艳鹏等人的谈话、通话录音等证据，正承公司虽否认赵艳鹏系其工作人员，但对在购房合同中出现的赵艳鹏签名又表示不清楚，亦没有让赵艳鹏到庭对录音进行质证，该录音材料能够证实潘璐的上述主张，予以确认。因正承公司没有按合同约定时间交房，已构成违约，潘璐要求解除双方的商品房买卖合同，并要求正承公司返还购房款252万元，理由正当，依法予以支持。双方签订的商品房买卖合同约定“买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金”，潘璐以正承公司的违约行为给其造成损失为由，要求正承公司按中国人民银行规定的同期贷款利率，以本金252万元自2012年11月1日开始计付利息，理由正当，依法亦予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条之规定，于2015年6月15日判决：一、解除潘璐与正承公司2013年5月18日签订的商品房买卖合同。二、正承公司返还潘璐购房款252万元，并支付潘璐自2012年11月1日起，按中国人民银行规定的同期贷款利率，以本金252万元计算至判决生效确定给付之日止的利息，均限判决生效后十日内付清。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费29883元，保全费5000元，合计34883元，由正承公司负担（于本判决生效后七日内交纳原审法院）。
宣判后，上诉人正承公司不服，向本院提起上诉称：原审判决认定事实及适用法律错误。原审判决认定潘祥明于2015年2月1日向上诉人提出解除合同并要求退还全部已付款是错误的。首先被上诉人是完全民事行为能力人，潘祥明在未经被上诉人授权的情况下向上诉人提出的任何主张都不是被上诉人的意思表示。其次，被上诉人提供的录音不能证实录音中的谈话人与上诉人及本案存在关系，且录音内容只是在商谈解决方案，潘祥明并未明确提出解除合同，被上诉人的证据不能证明在其起诉前向上诉人提出过解除合同，上诉人未收到被上诉人解除合同的通知。按照合同约定，上诉人在收到被上诉人解除合同通知起60日内退还已付款并支付违约金，被上诉人要求上诉人支付违约金或损失的起算点应为收到被上诉人的解除合同通知60日后，因此被上诉人要求返还已付款及利息的条件未成就，上诉人不应向被上诉人支付利息。另外，合同约定上诉人按被上诉人累计已付款的0.01%向被上诉人支付违约金，原审判决上诉人自2012年11月1日起按银行同期贷款利息向被上诉人支付利息没有法律依据。请求二审法院驳回被上诉人要求上诉人支付购房款利息的诉讼请求。
被上诉人潘璐答辩称：造成合同不能履行的过错在于上诉人，上诉人应承担违约责任。合同约定的违约金过低，被上诉人有权要求调整。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同系当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行各自的义务。在合同履行过程中，上诉人未按约定期限向被上诉人交付房屋，且其延期交房的期间已满足合同约定的被上诉人可以解除合同的条件，故被上诉人要求解除双方签订的商品房买卖合同并要求上诉人返还已付购房款，于法有据，应予支持。在上诉人占用被上诉人所付购房款期间给被上诉人造成了相应款项的利息损失，且合同约定的违约金标准不足以弥补被上诉人所受利息损失，故被上诉人要求上诉人按银行同期贷款利率支付购房款被占用期间的利息损失，理由正当，应予支持。综上所述，原审判决正确，应予维持。上诉人的上诉不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项及第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6781元，由上诉人莱州正承置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王守远
审判员 衣振国
审判员 姜松诚
二〇一五年九月二十三日
书记员 车丽翠