广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1972民初4805号
原告：陈振强，男，汉族，1976年5月7日出生，住广东省东莞市，
原告：唐玉琴，女，汉族，1976年2月7日出生，住广东省东莞市，
上述原告共同委托诉讼代理人：邓彩南，广东赋诚律师事务所律师。
上述原告共同委托诉讼代理人：徐泽珊，广东赋诚律师事务所律师。
被告：吴羽辰，曾用名吴珠妹，女，汉族，1983年4月8日出生，住广东省惠来县，
委托诉讼代理人：熊乙麟，北京大成（深圳）律师事务所律师。
第三人：东莞市百骏房地产投资有限公司。住所地：广东省东莞市长安镇新安社区横增路**号恒星花园豪庭*座*楼***号。统一社会信用代码为91441900058612120U。
法定代表人：黄荣。
委托诉讼代理人：江贤杰，该公司员工。
原告陈振强、唐玉琴诉被告吴羽辰、第三人东莞市百骏房地产投资有限公司（以下简称“百骏房产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈振强及陈振强、唐玉琴的共同委托诉讼代理人邓彩南，被告吴羽辰的委托诉讼代理人熊乙麟，第三人百骏房产公司的委托诉讼代理人江贤杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈振强、唐玉琴向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告陈振强与被告于2016年2月20日签署的《房地产买卖合同》（以法院送达被告民事起诉状之日为解除之日）；2.判令被告向两原告返还已付的购房款人民币1900000元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率的标准计算，自2016年3月11日起计至实际付清之日止）；3.判令被告向两原告返还已付的物业管理费人民币14290.48元以及相应的利息（利息按中国人民银行同期贷款利率的标准计算，自实际支付之日起计至实际付清之日止，实际支付时间详见附表）；4.判令被告向两原告支付两原告已付的律师费94500元，诉讼费32850元；5.判令被告向两原告支付违约金人民币380000元；6.判令被告向两原告支付可得利益损失人民币1000000元；以上2-6项合计：人民币3421640.48元；7.本案诉讼费用由被告承担。另，原告在庭审中将第六项诉讼请求中的“可得利益损失”变更为“实际损失”。事实和理由：原告陈振强和原告唐玉琴是夫妻关系，原告陈振强于2016年2月20日与吴珠妹即本案被告和第三人东莞市百骏房产公司签订《房地产买卖合同》，约定被告将位于东莞市××路××房产以人民币1900000元的价格出售给原告陈振强。如卖方或卖方违反本合同约定的，逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并且要求违约方承担定金罚则或支付总楼价20%的违约金。守约方应向违约方发出解除合同通知书。
原告陈振强已按合同约定向被告支付了全部的购房款项以及相关的物业管理费、水电费，被告亦将相关的权属证书交付给原告陈振强，但被告却迟迟没有配合两原告办理过户手续，已给两原告造成了诸多损失，其行为已严重违反合同约定，两原告无奈之下诉至法院。
被告吴羽辰辩称：第一，本案原告唐玉琴没有诉讼主体资格，因为与被告产生合同关系的只有原告陈振强；第二，第三、第四项诉讼请求与本案无关且与本案案由不一致，不应在本案中处理；第三，原告陈振强在与被告签订房屋买卖合同时，明知案涉房屋被查封的事实，该事实在原被告于2015年5月30日签订的协议中，已经得到了明确的体现，原告也同意若案涉房屋不能被法院解封，则交易终止。该事实在原告向法院提交的证据（2016）粤1972民初6129号民事判决书中也已经被认定，该生效终审判决书第六页经审理查明部分第七行注明“双方都知晓买卖的案涉房产属于法院查封状态”，第九页本院认为部分第一行开始“自第一次签署房地产买卖合同至今，案涉房屋一直处于查封状态，以及包括协商、签约、付款等流程在内的整个交易过程中，虽然申请财产保全的主体发生了变化，但法院对案涉房屋的查封是连续的，原告在自始未能确定案涉房屋已经消除查封的状态下发生交易，由此可见其应当可以预见本次交易存在无法过户的风险”。且该交易当时的交易价格远低于当时的市场价格，因此原告本身存在故意的过错，被告没有隐瞒查封的事实，不应当承担违约责任。第四，原告在房屋买卖过程中向被告借取了310000元，且该借款被告已经通过银行转账的方式付给了原告，被告认为该310000元应当从原告已经支付的款项中予以扣除。综上，原告无权向被告主张违约责任，更没有所谓的可得利益或是实际损失，请法院驳回原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：被告吴羽辰，曾用名为吴珠妹。2015年5月30日，原告陈振强与被告在第三人的居间下签订《房地产买卖合同》，约定原告以1900000元（人民币，下同）购买东莞市长安镇四季路1号四季莲湖四季豪园05幢901号（以下简称“案涉房屋”）。同日，原告陈振强与被告在中介方“宋寿标”的见证下签订协议，主要载明“案涉房屋”处于法院查封状态，经双方协议一致同意本次交易，被告承诺在2015年12月30日前把案涉房屋解封正常交易。如2016年1月30日仍未解封，原告陈振强可要求被告退还定金100000元整。原告陈振强于2015年6月1日向被告支付定金20000元，另向第三人托管20000元整。2015年6月2日，原告陈振强向被告转账80000元，载明用途为购房定金；原告陈振强向“宋寿标”账户转账20000元，载明用途为购房定金。2016年2月20日，原告陈振强与被告在第三人的居间下，又签订《房地产买卖合同》，同样约定原告陈振强以1900000元购买案涉房屋，同时约定原告陈振强在签署本合同时支付保证金100000元；若被告于2016年2月20日前签署本合同的，保证金自动转为定金，原告陈振强在被告签署本合同后30日内再补交定金630000元；剩余楼款1170000元在过户前全部付清。另，由原告陈振强预付楼款880000给被告还贷，被告同意在收到所有房款的情况下向原告陈振强交付物业。该合同约定，被告在收到所有房款情况下向原告陈振强交付房屋，交付前的水电费、物业管理费、煤气费等一切费用由被告付清。该合同中对于违约责任约定如下：“因卖方（即被告）或买方（即原告陈振强）违反本合同约定，处理如下：1.期未超过十天的，违约方应按每日总楼价的1‰支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并且要求违约方承担定金罚则或支付总楼价20%的违约金。……”
2016年2月20日，被告出具收据，载明收到原告陈振强支付的购买房屋定金100000元整。
根据被告提交的银行卡交易明细显示，2017年3月3日，原告陈振强向被告转账340000元；但被告出具的收据载明被告收到原告陈振强部分首付款360000元；2016年3月10日，被告出具收据载明收到原告陈振强购房款1440000元。同日，原告陈振强向被告出具借据载明内容如下：本人陈振强现借到吴珠妹人民币310000元整。案涉房屋过户完毕当日还清。2017年3月10日，原告陈振强向被告一共转账了1440000元，但在2017年3月10日，被告又向原告陈振强转回290000元。原告陈振强称借据上的310000元只是收到了290000元，另外20000元没收到。被告则称，该310000元中的另外20000元，因前被告有款项原告陈振强出具了收据，而实际上被告没有收到该200000元，因此在该借据中加上了20000元。另外，两原告主张借据显示的内容是民间借贷，与本案属于不同案由，在本案中不应当对该款项进行抵扣或扣减。
两原告称其在2016年3月9日占有该房屋，但没有实际使用，因为房屋为毛坯房，其中原告唐玉琴在2016年3月9日签订了案涉房屋所在小区前期物业管理条约等物业服务文件。原告唐玉琴在2016年3月9日支付了案涉房屋2015年2月1日至2016年3月31日的物业服务费、水费及违约金8977元。另原告唐玉琴于2016年4月至2016年8月，每月支付了案涉房屋物业管理费483元；2016年9月至2017年2月，每月支付了案涉房屋物业管理费483.08元。
另查明，案涉房屋曾因案外人陈中南申请财产保全被本院查封。后被告与陈中南达成和解，陈中南申请解除查封，本院予以解封。后案外人常湛成又因其与被告存在民间借贷纠纷向本院申请查封案涉房屋，本院于2016年3月16日查封涉案房产。两原告后主张自己已对案涉房屋取得合法权益，法院不应予以查封。故向本院提出执行异议之诉，请求判决：1.原告陈振强与被告吴珠妹于2016年2月20日签署的《房地产买卖合同》合法有效；2.确认位于东莞市××路××房产归两原告所有，房产价值为1900000元；3.解除对两原告已买受的位于东莞市××路××房产的查封。该案案号为（2016）粤1972民初6129号。后本院经审理认定，原告陈振强与被告吴珠妹于2016年2月20日签订的《房地产买卖合同》合法有效，但案涉房屋尚未办理过户手续，两原告尚未取得所有权，故其基于约定中的债权请求权而要求本院确认其对案涉房屋享有所有权，缺乏事实和法律依据。故本院对（2016）粤1972民初6129号判决如下：一、确认原告陈振强与被告吴珠妹于2016年2月20日签订的《房地产买卖合同》合法有效；二、驳回原告陈振强、唐玉琴的其他诉讼请求。本案受理费21900元，由原告陈振强、唐玉琴负担。原告陈振强、唐玉琴曾对该判决提起上诉，后又撤回上诉，东莞市中级人民法院据此作出（2017）粤19民终1451号民事裁定书，准许陈振强、唐玉琴撤回上诉。二审案件受理费21900元，减半收取为10950元，陈振强、唐玉琴已预交21900元，多交部分予以退回。
现该（2016）粤1972民初6129号判决已生效。两原告主张其为上述（2016）粤1972民初6129号案外人执行异议之诉支付了律师费94500元，诉讼费32850元。两原告提交其与广东赋诚律师事务所的委托代理合同及律师费发票、网上银行电子回单，载明原告陈振强因（2016）粤1972民初6129号案外人执行异议之诉一审代理支付律师费63000元；二审代理支付律师费31500元。两原告提交的诉讼费缴费凭证，载明两原告分别向一审法院和二审法院预缴（2016）粤1972民初6129号案外人执行异议之诉一审和二审受理费各21900元,因二审裁定退还两原告10950元,原告陈振强实际为（2016）粤1972民初6129号案外人执行异议之诉一审、二审支出诉讼受理费32850元。
另查，本案民事起诉状副本于2017年6月3日送达至被告。原告在诉讼中申请财产保全，请求查封被告价值1000000元的财产，本院经审查后予以准许并依法实施了财产保全。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。原告陈振强与被告在第三人的居间下签订的房地产买卖合同，不违背法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应履行各自的义务。而原告陈振强与被告签订的房地产买卖合同所约定交易的案涉房屋自2015年4月以来因被告与案外人存在纠纷导致案涉房屋一直处于被法院查封状态，至今未能解除查封。而保证案涉房屋产权清晰，能够合法过户属于房屋出卖方即被告的应尽义务，现被告至今未能妥善处理其与案外人的纠纷，导致案涉房屋在合同签订后，原告陈振强支付合同约定款项后一年多的时间仍未能过户，原告购买房屋的合同目的已无法实现，被告已构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，原告陈振强请求解除双方于2016年2月20日签订的《房地产买卖合同》，本院予以支持。又根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，原告陈振强请求解除合同，应当予以通知。原告陈振强提起本案民事诉讼，要求解除本案合同，本院视原告陈振强提交的民事起诉状系原告陈振强通知被告解除合同的通知，故本院认定本案民事起诉状副本送达被告之日即2017年6月3日为解除通知送达之日，即原告陈振强与被告于2016年2月20日签订的《房地产买卖合同》于2017年6月3日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”之规定，原告陈振强请求被告返还已支付的房款，本院予以支持。
本案的争议焦点为：一、被告应返还的购房款数额为多少；二、原告请求的违约金、利息、1000000元实际损失、物业管理费、律师费和诉讼费应否支持；本院对此分析如下：
对于焦点一、两原告提交的银行转账记录及收据，可以认定被告确认收到了原告陈振强支付的房款1900000元。但根据双方真实性的借据和转账记录，在原告陈振强向被告转账支付案涉房屋的楼款1440000元的同日即2016年3月10日，被告又转回290000元给原告陈振强，而且原告陈振强向被告出具借据载明借被告310000元，该借款在案涉房屋过户完毕当日还清，因此，该借款与本案房屋买卖存在关联，被告要求从原告应返还购房款中予以扣除，本院予以支持。故本院认定被告应向原告返还购房款1590000元。
对于焦点二、两原告请求的违约金、利息、实际损失、物业管理费、律师费和诉讼费应否支持，关键在于被告的违约责任范围如何确定。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”之规定，而双方合同中约定的违约条款属于结算和清理条款，故被告的违约责任应根据双方合同中违约责任条款确定。根据双方合同约定的违约责任，逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并且要求违约方承担定金罚则或支付总楼价20%的违约金。故原告请求被告支付相当于总楼价20%的违约金380000元，本院予以支持。
利息和1000000元损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”之规定，两原告在主张违约金之外还要求额外赔偿损失,应当举证证明其损失数额高于违约金。而至庭审之日的利息数额显然低于违约金数额，故本院对于两原告主张的利息不予支持。至于两原告主张的实际损失1000000元，首先，实际损失应当为实际已经发生的损失，而两原告主张的该损失是因为房价上涨发生的损失导致其现在重新购买房屋需要额外支付的款项，但重新购买的行为尚未实际发生，因此两原告主张其已产生1000000元实际损失没有事实依据；其次，房屋的交易价格由市场决定，各个时间点的价格均存在差异，两原告也并无充分的证据证明其会因为在某个时间段重新购置房屋需要额外支付多1000000元的差额。而且原陈振强与被告双方已就违约行为约定了违约金，应视为双方在签订合同时对于合同违约行为所造成的损失有一定的预计和判断，因此对于两原告在主张违约金之外，还另行主张1000000元实际损失，本院不予支持。
物业管理费。首先，两原告在2016年3月9日接收案涉房屋以前代被告支付的物业管理费应由被告承担，该部分物业管理费被告理应归还。其次，两原告在2016年3月9日之后接手案涉房屋，两原告支付物业管理费是基于原告期待在案涉房屋过户后可以正常使用案涉房屋，但案涉房屋为毛坯房至今无法过户，也就是说，两原告也并未正常使用案涉房屋，因此，两原告支付的该部分物业管理费，应视为被告违约导致的实际损失。故两原告要求被告支付已实际支出的物业管理费14290.48元，本院予以支持。但两原告请求被告赔偿物业管理费的利息，于法无据，本院不予支持。
律师费和诉讼费。两原告所主张的律师费和诉讼费均为两原告为排除法院对于案涉房屋的执行而提起的（2016）粤1972民初6129号案外人执行异议之诉发生的费用，该（2016）粤1972民初6129号案外人执行异议之诉系两原告为维护自身权益提起的诉讼，应由两原告自行承担，两原告要求被告承担上述费用，没有事实和法律依据，本院不予支持。
另，原告唐玉琴虽然系原告陈振强的妻子，但本案系房屋买卖合同纠纷，唐玉琴并非本案房屋买卖合同的当事人，无权依照案涉合同主张合同权利，因此，本院对于原告唐玉琴的诉讼请求予以驳回。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告吴羽辰于本判决生效之日起三日内向原告陈振强返还购房款1590000元；
二、被告吴羽辰于本判决生效之日起三日内向原告陈振强支付违约金380000元；
三、被告吴羽辰于本判决生效之日起三日内向原告陈振强支付物业管理费14290.48元；
四、驳回原告陈振强的其他诉讼请求；
五、驳回原告唐玉琴的诉讼请求。
本案受理费17087元，保全费5000元，合计22087元（原告已预交），由原告陈振强承担9200元，被告吴羽辰承担12887元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
（此页无正文）
审判员 李阳河
二〇一七年七月十二日
书记员 汤 锋
附：相关的主要法律条文（节选）
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。