山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一终字第1028号
上诉人（原审被告）青岛龙利达汽车销售有限公司。
法定代表人朱亚林，总经理。
委托代理人王鹏飞，山东德衡律师事务所律师。
委托代理人王玉杰，山东德衡律师事务�律师。
被上诉人（原审原告）青岛华洲实业有限公司。
法定代表人赵永刚，总经理。
委托代理人姜健，山东畅海律师事务所律师。
委托代理人柳刚，山东畅海律师事务所律师。
上诉人青岛龙利达汽车销售有限公司（以下简称龙利达公司）因与被上诉人华洲实业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市李沧区人民法院（2013）李民初字第2490号民事判决，于2014年2月10日向本院提起上诉。本院于2014年5月7日受理后，依法组成由审判员嵇焕飞担任审判长，代理审判员苏勇担任本案主审、代理审判员甘玉军参加评议的合议庭。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理，并于2014年5月23日组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人龙利达公司的委托代理人王玉杰，被上诉人华洲实业公司�委托代理人姜健、柳刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
华洲实业公司在一审中诉称，其于2009年12月1日、2010年8月1日分别与龙利达公司签订了两份房屋租赁合同，将位于李沧区重庆中路545-1号以及金水路柒套间的房屋租赁给龙利达公司使用。在合同存续期间，龙利达公司共拖欠华洲实业公司房租54.83万元，龙利达公司多次承诺支付华洲实业公司，但至今未付。为维护华洲实业公司的合法权益，特诉至法院，请求依法判令龙利达公司给付华洲实业公司房屋租金54.83万元以及延期付款的利息，本案诉讼费由龙利达公司承担。
龙利达公司在一审中答辩称，1、华洲实业公司起诉所依据的租赁合同并不具有法律效力，其所计算的数额不能按照租赁合同约定来计算。2、华洲实业公司主张的租金数额计算方式和结果缺少依据与事实不符。3、本案立案时间为2013年10月15日，�华洲实业公司所陈述的金水路欠付租金的时间为2012年9月，重庆路欠付的部分租金在2012年9月之前，根据法律规定，欠付租金的诉讼时效为一年，因此，华洲实业公司的部分诉讼请求已超过诉讼时效。
一审法院查明，2002年5月11日，华洲实业公司（乙方）与青岛市李沧区晓翁汽车修配厂（甲方）签订《协议书》，约定“…甲方现有位于李沧区重庆中路以东、环城北路以北闲置土地壹宗…现甲方以土地使用权为条件与乙方合作，乙方全额出资在该宗土地上建设一汽解放商用汽车销售服务中心…所有房产全部产权归乙方所有，该房屋在经营使用过程中的所有收益全部归乙方所有。”
2009年12月1日，华洲实业公司与龙利达公司签订《房屋租赁合同》，约定华洲实业公司将位于青岛市李沧区重庆中路545-1号房屋租赁给龙利达公司，租赁期限自2009年12月1日至2019年11月31日，租�每年35万元，交纳期限为每年10月5日前一次性缴纳。
2010年8月1日，华洲实业公司再次与龙利达公司签订《房屋租赁合同》，约定华洲实业公司将青岛市李沧区金水路柒套间房屋租赁给龙利达公司，租赁期限自2010年9月1日至2020年8月31日，租金每年28万元，交纳期限为第1年每季度交纳7万元，第二年一年一次性交齐。
华洲实业公司称，龙利达公司自2012年4月起未再缴纳上述房屋的租金；金水路柒套间房屋龙利达公司于2012年10月1日搬离，龙利达公司应支付该处房屋2012年4月1日至2012年9月30日的租金14万元，并按银行同期贷款利率计算支付上述租金自2012年4月1日至2012年9月30日的延期付款利息；重庆中路545号的房屋龙利达公司至今未搬离，但华洲实业公司仅主张龙利达公司支付该处房屋2012年4月1日至2013年5月31日的租金40.83万元，并按银行同期贷款利率计算支付上述租金自2012年4月1日至2013年5月31日的延期付款利息。华洲实业公司对该主张向法庭提交以下证据予以证实：1、《公司设立登记审核表》及《公司变更登记申请书》，证实朱亚林是龙利达公司的发起人及股东之一，持股比例为90%。2、《私营企业登记信息查询结果》，证实龙利达公司的法定代表人于2012年11月26日由王雅萍核准变更为朱亚林。3、朱亚林于2012年3月11日出具的《关于华洲公司房租的补充协议》、2012年4月29日出具的《房租交纳协议》、2012年8月3日出具的《承诺》、2012年11月30日出具的《保证书》，证实龙利达公司拖欠华洲实业公司房租且多次承诺偿还，但至今未履行。
龙利达公司认可其于2012年10月1日搬离金水路柒套间房屋，但称华洲实业公司自2013年5月31日之后不再让龙利达公司使用重庆中路545-1号房屋，双方的租赁合同已经解除。龙利达公司并称，华洲实业公司提交�上述证据并不能证实龙利达公司所欠租金的具体数额，亦不能证实朱亚林自2012年12月26日起已成为龙利达公司的法人，朱亚林虽为公司股东，但其没有权利对外签署法律性文件。
龙利达公司称，华洲实业公司承诺因市政施工原因减免龙利达公司部分租金，以每处每年5万元计算。龙利达公司提交华洲实业公司工作人员高宏出具的租金确认明细2张予以为证。2013年3月10日租金确认明细的相关内容为“截止2013年3月底，销售公司共欠款346833元截止2013年9月底（该服务站已于2012年10月不再使用），共欠费138167元。合计欠费485000元”。2013年4月13日租金确认明细的相关内容为“1、销售公司：截止2013年3月底，销售公司共欠款346833元，自2012年1月-2013年3月共15个月，每年按减少5万计算：15个月×4166.67=62500346833-62500=2843332、维修站：截止2012年9月，共欠款138167元，自2012年1月-9月共9个�，每年按减少5万元计算：9个月×4166.67=37500138167-37500=100666.97共欠费385000元”。华洲实业公司对上述租金确认明细的真实性没有异议。
一审法院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定，当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。因此，华洲实业公司与龙利达公司于2009年12月1日、2010年8月1日分别就李沧区重庆中路545-1号、李沧区金水路柒套间房屋签订的《房屋租赁合同》，虽并未按双方约定向工商行政管理机关办理登记备案手续，但华洲实业公司已在合同签订后将涉案房屋交付龙利达公司，龙利达公司亦已实际占有使用，龙利达公司以涉案合同未经工商行政管理机关签证为由主张合同无效，一审不予支持。
华洲实业公司对龙利达公司提交的其工作人员高宏出具的租金计算明细无异议，对该租金计算明细的真实性予以确认。租金计算明细证实龙利达公司欠交华洲实业公司金水路柒套间房屋截至2012年9月底的房屋租金138167元、重庆中路545-1号房屋截至2013年3月31日的租金346833元，并证实自2012年1月起每处房屋每年各减少租金5万元，扣除减少的租金后，龙利达公司共欠缴华洲实业公司涉案房屋上述期间的租金385000元，龙利达公司应给付华洲实业公司。
双方当事人一致确认李沧区金水路柒套间的房屋龙利达公司使用至2012年9月底，双方虽对李沧区重庆中路545-1号房屋的使用时间各执一词，但龙利达公司自认该处房屋使用至2013年5月31日，华洲实业公司亦主张该处房屋的租金至2013�5月31日，因此，龙利达公司还应给付华洲实业公司该处房屋2013年4月1日至2013年5月31日的租金，且该租金亦应按每年5万元的标准予以减少。重庆中路545-1号房屋年租金为35万元，龙利达公司应给付华洲实业公司该处房屋2013年4月1日至2013年5月31日的租金5万元［（35万元-5万元）÷12个月×2个月）］。
综上，龙利达公司应给付华洲实业公司涉案房屋租金合计435000元（385000＋50000）。
华洲实业公司并主张龙利达公司按银行同期贷款利率计算支付金水路柒套间房屋租金自2012年4月1日至2012年9月30日的延期付款利息；重庆中路545号-1房屋租金自2012年4月1日至2013年5月31日的延期付款利息，但华洲实业公司工作人员高宏出具的租金计算明细，证实双方于2013年4月因市政施工等因素对涉案房屋的租金进行了协商调整，并对所欠租金数额重新进行了确认，因此，华洲实业公司主张龙利达�司支付上述租金的延期付款利息，一审不予支持。对龙利达公司主张部分租金已超过诉讼时效亦不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条之规定，一审法院做出如下判决：一、龙利达公司于判决生效之日起10日内给付华洲实业公司李沧区金水路柒套间房屋租金、重庆中路545-1号房屋租金合计435000元；二、驳回华洲实业公司的其他诉讼请求。案件受理费9283元，华洲实业公司负担1918元，龙利达公司负担7365元。
宣判后，龙利达公司不服一审判决，向本院提出上诉。
上诉人龙利达公司上诉称，华洲实业公司的房屋并没有在房地产交易中心登记，没有任何证据能够证明涉案房屋为合法建筑，依据相关司法解释的规定，龙利达公司与华洲�业公司签订的租赁合同无效。请求二审法院撤销一审判决，改判驳回华洲实业公司的诉讼请求，并由其承担本案诉讼费用。
被上诉人答辩称，龙利达公司的上诉理由不成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经审理查明，二审中，华洲实业公司提交本案涉案两处房屋的青岛市房地产登记产权属登记审核表，欲证实涉案房屋系合法建筑。龙利达公司质证称，对证据的真实性不予认可。
本案查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本案经调解，双方未能达成一致。
本院认为，综合双方当事人诉辩主张，本案争议的焦点问题是：龙利达公司是否应当向华洲实业公司支付房租或房屋使用费。依据本案查明的事实，双方当事人就涉案房屋签订了两份租赁合同，合同签订后，华洲实业公司将涉案房屋交于龙利达公司。龙利达公司实际使用了涉案房屋，且双方对一�法院认定的未支付租金数额并无异议，故一审法院判令龙利达公司将该款支付给华洲实业公司，并无不当。龙利达公司主张因涉案房屋没有取得建设工程规划许可证或者未按照批准建设工程规划许可证的规定建设房屋，双方之间的租赁合同无效。对此，本院认为，华洲实业公司在二审中提交了涉案房屋的青岛市房地产登记产权属登记审核表，龙利达公司对证据的真实性没有异议，本院予以采信。该证据可以证实涉案房屋系合建筑，故龙利达公司主张涉案合同无效的理由不成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，判处结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7825元，由上诉人青岛龙利达汽车销售有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 嵇焕飞
代理审判员 苏 勇
代理审判员 甘玉军
二〇一四年八月一日
书 记 员 徐雪峰
书 记 员 魏 威