浙江省建德市人民法院
民 事 判 决 书
（2009）杭建民初字第1329号
原告杭州××物业管理有限公司，住所地杭州市×××
×号。
法定代表人王甲。
委托代理人王乙。
委托代理人周某。
被告张某某。
原告杭州××物业管理有限公司（以下简称全××公司
）与被告张某某物业服务合同纠纷一案，本院2009年8月3日立
案受理后，依法由审判员方志宇适用简易程序公开进行了审理
。后本案转入普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行审理。
原告全××公司的委托代理人王乙、周某两次到庭参加了诉讼
，被告张某某参加了第一次庭审，被告张某某经本院传票传唤
无正当理由拒不到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结，并
当庭作出判决。
原告全××公司诉称，2006年4月12日，原告与浙江东某
集团田园房地产开发有限公司（以下简称田园房产公司）签订
了《前期物业服务合同》，约定由原告为该房地产公司开发的
东某商务公寓提供前期物业管理服务，服务期限为2006年10月
1日至2008年9月30日。合同签订后原告依约入驻东某商务公寓
，开始对该公寓进行物业管理服务。被告张某某系东某商务公寓三层301号商铺（720.23平方米）的业主，2007年5月，田园
房产公司通知被告张某某收房，但被告张某某一直未办理收房
手续。2008年6月，被告张某某对自己的房屋进行出租（因商
铺未隔墙，无需钥匙开门）。原告全某物业公司多次向被告张
某某催收物业管某某，但被告一直未交。现要求被告张某某支
付2007年7月1日起至2009年6月30日的物业管某某34281元，并
承担逾期付款滞纳金人民币53110元。
原告为证明其诉讼主张提供了以下证据：
1、企业法人营业执照复印件1份，证明原告的主体身份
情况。
2、资质证书复印件1份，证明原告具有物业管理企业资
质。
3、建德市物价局《关于重新核定东某商务公寓物业管某
某暂行标准的批复》复印件1份，证明东某商务公寓的商铺物
业费某准为2.10元／平方米·月，其中物业管某某为1元／平
方米·月，公共能耗费1.1元／平方米·月。
4、全某物业公司与田园房产公司签订的《前期物业服务
合同》、《东某商务公寓前期物业管理服务合同续签协议》复
印件各1份，证明原告与田园房产公司约定，自2006年10月1日
起，原告对东某商务公寓进行物业管理，期限原定两年，后延
长至业主委员会成立后的一个月。
5、《商品房买卖合同》复印件1份，证明被告张某某购
买了东某商务公寓3层301号房屋，建筑面积为720.23平方米，
购房时间为2005年8月22日，约定交房时间为2007年5月30日。6、《催费通知单》复印件1份，证明原告于2009年2月11
日向被告催缴物业管某某。
7、《东某商务公寓物业管理服务合同补充条款》复印件
1份，证明应由原告自行收取东某商务公寓物业管某某。
8、特快专递邮件详情单复印件（加盖田园房产公司某某
）1份，证明田园房产公司于2007年5月向被告张某某发出通知
，通知其于5月底前往收房。
9、《东某商务公寓结算单》复印件2份。证明与被告张
某某相邻的两套房屋的业主的收房情况，其中业主徐某某于20
07年5月31日收房，业主罗某某应于2007年5月31日收房，实际
收房时间为2008年5月4日，结合证据6共同证明田园房产公司
某设的东某商务公寓已于2007年5月底开始交房。
上述证据2、3、4、5、7、9均与原件核对一致。
被告张某某辩称，原告按照2.10元每平方每月收取物业
管某某标准过高，该标准包括电梯维护、高压水棒使用等费用
，但被告张某某没有享受该两项服务，所以没有正常缴纳物业
管某某。另外，原告的服务不够到位，对车辆的停放秩序、安
全监控、巡视、执勤等事项均未执行到位。
被告张某某未向法庭提供证据。
原告提供的证据，经被告张某某质证（证据8、9除外）
，本院分析认证如下：
一、对原告提供的证据1、2、7，被告无异议，本院经审
查认为，该三组证据符合证据要件，本院予以确认。
二、原告提供的证据3，被告提出该份文件规定的费用中包含电梯、高压水棒等费用，但到目前为止，东某商务公寓尚
未安装扶梯，且三层系低层，没有享受高压水棒，所以原告不
该收取该项费用。本院认为，该批复系价格行政主管部门发出
的文件，具有证据效力，本院予以确认。
三、原告提供的证据4，被告对合同本身无异议，对原告
的物业管理的期限无异议。根据合同第19条第7项规定，作为
业主有权知道物业管理企业的费用收支情况。根据第10条、第
11条的约定，原告应该尽到对车辆停放秩序的管理，但原告没
有尽职。本院经审查认为，该证据符合证据要件，本院予以确
认。被告张某某提出的意见，可以业主身份要求物业管理企业
改进，甚至依照法律程序追究物业管理企业的违约责任，但不
能成为拒付物业管某某的理由。
四、原告提供的证据5，被告提出合同虽约定交房时间为
2007年5月30日，但因业主不能按照正常手续办理土地使用权
证，被告张某某也没有收到田园房产公司的正式交房通知书，
所以到现在也没有进行正常交付。被告张某某是于2008年7月1
日正式使用房屋的，所以于2008年6月30日正式收取房屋。针
对被告张某某的收房时间，原告申请补充证据，本院将结合原
告补充的证据综合分析。
五、原告提供的证据6，被告张某某表示未收到通知。本
院认为，该份证据本身不能证明已经送达给被告，故本院不予
确认。
六、原告提供的证据8、9，被告未到庭发表质证意见。
本院经审查认为，证据9与原件核对一致，具有真实性，本院予以确认。根据常理判断，同一幢公寓相同楼层的其他业主已
经在2007年5月31日收房，说明该业主已经知晓可收房的时间
，且该房屋已经可以办理交房手续。证据8加盖了提供单位的
印章，也具有一定的真实性，结合证据9证明的内容--
与被告同一楼层的另一业主已于2007年5月31日办理交房手续
，有理由相信房产开发商已经通知被告张某某于2007年5月底
收房，也就是按照合同约定的期限办理交房手续。对原告提供
的证据5、8，本院均予确认。
综上，本院认定以下事实：2006年4月12日，原告与田园
房产公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告为该房地
产公司开发的东某商务公寓提供前期物业管理服务，服务期限
为2006年10月1日至2008年9月30日。合同签订后原告依约入驻
东某商务公寓，开始对该公寓进行物业管理服务。2008年9月3
0日，原告与田园房产公司签订《东某商务公寓前期物业管理
服务合同续签协议》，约定原告对东某商务公寓的物业管理期
限延长至业主委员会成立后一个月。被告张某某系东某商务公
寓三层301号商铺（720.23平方米）的业主，2007年5月，田园
房产公司通知被告张某某收房，但被告张某某一直未办理收房
手续。2008年6月，被告张某某开始使用自己的房屋，但未办
理交房手续，也未交纳物业管某某用。现原告要求被告张某某
支付2007年7月1日起至2009年6月30日的物业管某某34281元，
并承担逾期付款滞纳金人民币53110元。
审理中，原告将诉讼请求变更为要求被告支付物业管理
服务费人民币30855元，其中2007年7月1日至2008年6月30日因未使用按照标准的70％收取即12705元（720.23平方米×2.10
元／平方米·月×12月×70％），2008年7月1日至2009年6月3
0日为18150元（720.23平方米×2.10元／平方米·月×12月）
，原告放弃其他诉讼请求。
本院认为，在东某商务公寓业主大会选聘物业管理企业
之前，建设单位田园房产公司选聘原告全××公司为物业管理
企业，于2006年4月12日签订的前期物业服务合同，未违反法
律法规的强制性规定，应认定合法有效。田园房产公司于2007
年5月发出通知，要求被告张某某于2007年5月底收房，但被告
张某某未按期收房。2008年6月30日，被告张某某在未办理收
房手续的情况下即开始使用自己的房屋。因被告未办理房屋交
接手续，其未签署《业主临时管理公约同意书》不能视为拒绝
接受与原告建立物业管理服务合同关系。2008年9月30日前期
物业服务合同期满后，原告全××公司与田园房产公司签订《
东某商务公寓前期物业管理服务合同续签协议》，约定继续由
原告对东某商务公寓进行物业服务，直至业主委员会成立后1
个月，该协议也未违反法律法规的强制性规定，应认定合法有
效。原告有责任根据法律规定、前期物业服务合同约定及行业
标准提供相应的物业服务，被告则负有根据合同、法律的规定
支付物业管某某的义务。现原告要求被告支付所欠物业管理服
务费，该诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。被告
张某某以自己于2008年6月30日才接受房屋，之前的物业管某
某不应交纳的抗辩意见不能成立，因为在被告实际使用房屋前
，该房屋的物业管理服务已经发生，未正式使用不能成为拒付物业管某某的理由。被告张某某经本院传票传唤无正当理由拒
不到庭参加第二次庭审，不影响本案的审理。据此，依照《中
华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《物业管理条例》
第四十二条第一款之规定，判决如下：
被告张某某在本判决生效之日起十日内向原告杭州××
物业管理有限公司交纳物业管理服务费人民币30855元。
当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，
应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规
定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币330元（原告预交），由被告张某
某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状及副本二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院
，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币
330元。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理
【人民法院户名（浙江省杭州市中级人民法院），帐号12×××02
4409008802968，开户行（工商银行湖滨分理处）】。对财产
案件提起上诉的，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请
求由本院另行书面通知预交。
审 判 长 方志宇
人民陪审员 江金土
人民陪审员 李志芳
二〇一〇年二月二十六日
书 记 员 胡媛媛