江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0106民初11693号原告：宋戈，女，1966年7月11日出生，汉族。原告：杨楠，女，1992年12月22日出生，汉族。两原告共同委托诉讼代理人：黄喆，北京市君泽君律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：段宣荣，北京市君泽君律师事务所实习律师。被告：南京图腾置业发展有限公司，住所地江苏省南京市鼓楼区江东北路419号。法定代表人：林乃轩，该公司董事长。委托诉讼代理人：奚春锋，江苏法德永衡律师事务所律师。第三人：党亚明，男，1993年8月29日出生，汉族。委托诉讼代理人：奚春锋，江苏法德永衡律师事务所律师。原告宋戈、杨楠与被告南京图腾置业发展有限公司（以下简称图腾公司）、第三人党亚明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宋戈、杨楠的共同委托诉讼代理人黄喆、段宣荣，被告图腾公司、第三人党亚明的共同委托诉讼代理人奚春锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋戈、杨楠向本院提出诉讼请求：1.被告支付两原告2015年10月30日到2017年1月29日期间的商铺租赁回报66549.82元；2.被告支付两原告商铺租赁回报逾期付款违约金及欠付租金所产生的违约金，计算至实际给付之日止；3.解除两原告与被告签订的关于南京市建宁路300号南京大观·天地MALL房号3071商铺的租赁合同；4.被告腾空上述房屋并恢复原状返还给两原告；5.被告承担因解除合同而产生的损害赔偿责任，从起诉解除合同之日起至被告实际腾房期间的租金损失，参照合同约定的标准计算。诉讼过程中，两原告变更其第1、4项诉讼请求为：1.被告支付两原告2015年10月30日到2017年4月29日的商铺租赁回报79934元；4.被告腾空上述房屋并以房屋现状返还给两原告。事实和理由：2009年6月7日原、被告双方签订了《南京大观·天地MALL商铺房屋委托经营合同书》，约定两原告将其所有的南京市建宁路300号南京大观·天地MALL房号3071商铺（以下简称涉案商铺）委托被告自营或对外租赁经营；合同期限五年，自2010年4月30日至2015年4月29日止；被告按房屋销售总价的8.5%向两原告支付年租赁回报，每年租赁回报分四次支付两原告，每三个月支付一次租赁回报29538元；被告逾期15个工作日内仍未支付的，两原告自逾期的第16个工作日起，每日可按本期租赁回报额的万分之三向被告加收违约金；被告逾期超过30个工作日仍未付清本期租赁回报的，两原告有权解除合同，并可以要求被告对两原告的直接经济损失予以赔偿等等。该合同到期后，原、被告于2015年5月24日续签合同，约定续签期限为2015年4月30日至2015年10月29日，年租赁回报按房屋销售总价的4%计算，每三个月支付一次的租赁回报为13879元，其余合同内容与前次合同基本相同。合同签订后，两原告积极履行合同，将涉案商铺交付被告。然而，被告怠于履行合同，有多次逾期和欠付租赁回报的情形发生，2015年10月30日起被告不再支付租赁回报。两原告多次向被告催要租赁回报，被告均拒绝向原告支付，其行为已构成严重违约。第三人提出的代被告支付欠租的方案，不能排除两原告依法享有的合同解除权。为维护自己的合法权益，现诉至法院，请求支持两原告的诉讼请求。被告图腾公司承认两原告在本案中主张的有关事实，但认为：1.本案并非租赁合同关系，应系委托经营合同关系，两原告主张租金没有合同依据，被告应按对外实际收益向两原告支付租赁回报，由于被告经营困难，所以被告并非恶意违约不付租金。如果法院认定系租赁合同，被告租金支付到2015年10月29日前，之后的税后租金应按13185.05元支付，如税率调整属实，被告可以支付。2.两原告按日万分之三主张违约金，超过原告的损失，违约金数额过高，应当进行调整。3.两原告主张解除合同没有依据，第三人代被告垫付欠租并要求继续履行合同，符合法律规定。综上，请求法院依法裁判。第三人党亚明述称，被告将涉案商铺转租给第三人进行经营，虽然被告作为承租人欠付租金及违约金，但按照有关规定，次承租人有权垫付款项以抗辩出租人解除合同。现第三人自愿代被告支付所欠款项，请求法院不予解除原、被告间的租赁合同，欠款数额以法院认定为准。请求法院依法裁判。本院经审理认定事实如下：南京市建宁路300号3071室房屋（建筑面积为58.47平方米，以下简称涉案房屋）系两原告自被告处购买，2011年9月进行了不动产权登记。两原告购买涉案房屋后，将涉案房屋交由被告对外租赁经营，2009年6月原、被告双方为此签订了第一期《南京大观·天地MALL商铺房屋委托经营合同书》（以下简称《合同书》），委托经营期限为五年，自2010年4月30日至2015年4月29日，年租赁回报计算方式为商铺房屋核准登记总价款×8.5%（年回报率）；在合同约定的期限内，乙方将年租赁回报分四次支付甲方，每三个月支付一次，具体数额为29538元（此租赁回报金额中含甲方应缴纳的相应税费，该相应税费由乙方根据政府税务规定代扣代缴）等等。两原告在签订第一期《合同书》后，将涉案房屋交付被告对外统一出租经营，被告依约支付了第一期合同到期前即2015年4月29日之前的租赁回报，但2015年1月30日至4月29日期间的租赁回报，被告迟延至2016年1月29日支付，两原告主张自2015年3月15日起计算，已逾期318天。由于被告经营困难，经双方协商，将2015年4月30日之后第二期合同的年租赁回报率自8.5%调整为4%。2015年5月24日，两原告（甲方、委托方）与被告（乙方、受托方）签订了第二期《合同书》，约定甲方将涉案房屋委托乙方自营或对外租赁经营；委托经营期限为五年六个月，自2015年4月30日起至2020年10月29日止；招商免租期为2015年4月30日至2015年10月29日止，在此期间乙方无需支付甲方租赁回报；年租赁回报计算方式为商铺房屋核准登记总价款×4%（年回报率）；在合同约定的期限内，乙方将年租赁回报分四次支付甲方，每三个月支付一次，具体数额为13879元（此租赁回报金额中含甲方应缴纳的相应税费，该相应税费由乙方根据政府税务规定代扣代缴）；每年4月30日至7月29日期间的租赁回报于7月30日至8月15日期间支付，每年7月30日至8月15日期间的租赁回报于10月30日至11月15日期间支付，每年10月30日至次年1月29日期间的租赁回报于次年1月30日至2月15日期间支付，次年1月30日至4月29日期间的租赁回报于4月30日至5月15日期间支付；乙方逾期向甲方支付租赁回报的，甲方有权要求乙方按本合同履行；若乙方在逾期15个工作日内仍未支付的，甲方自逾期的第16个工作日起，每日可按本期租赁回报额的万分之三向乙方加收违约金，乙方逾期超过30个工作日仍未付清本期租赁回报的，甲方有权解除本合同，并可以要求乙方对甲方的直接经济损失予以赔偿等等。被告在上述第二期《合同书》签订后，将包括涉案商铺在内的三楼有关商铺共同转租给第三人进行经营。2016年6月24日，被告（甲方、出租方）与第三人（乙方、承租方）签订了一份转租合同，约定乙方承租甲方南京市鼓楼区建宁路300号（南京大观·天地MALL）三层XXXX-XXXX、XXXX-XXXX、XXXX-XXXX号商铺为经营场所，面积约为1449.48平方米（其中包含公摊面积），租赁用途为量贩式KTV，租赁期限从2016年6月20日至2021年6月19日，共60个月，装修免租期为2016年6月20日至8月3日，第一年、第二年租金按0.46元/平方米/天、商管费按0.47元/平方米/天计算；第三年、第四年、第五年租金按0.87元/平方米/天、商管费按0.87元/平方米/天计算；除第一期租金外，其他租金按季交纳，乙方应当在每个交租期前20日向甲方一次性足额支付下个交租期租金、商管费；乙方须于2016年8月10日正式开业等等。原、被告双方在第二期《合同书》中约定，每三个月租赁回报税前金额为13879元。2015年10月30日开始被告每期扣除税款后实际支付的租赁回报为13185.05元。2016年5月1日之后，因为营业税改为增值税等税制改革，被告实际在扣除税款后实际支付的租赁回报有所变化。两原告主张根据税率调整的情况，该租赁回报应为13393.24元。被告对此税后金额提出异议，但未提供相应证据。对被告将涉案商铺转租给第三人进行实际经营的事实，两原告认可无异议。2015年10月30日之后的租赁回报，被告因故未给付两原告。两原告向被告催款未果，遂诉至本院，要求判如所请。审理过程中，第三人申请参加本案诉讼，本院依法予以准许，对第三人要求代被告支付拖欠款项的请求，两原告未予同意。与涉案房屋相同的其他业主，亦曾与被告发生与本案相同的房屋租赁合同纠纷，经本院及南京市中级人民法院两审终审，判定被告与业主之间订立的合同，性质为房屋租赁合同，并判决被告按照合同约定支付欠租及违约金。判决生效后，有关业主申请强制执行，被告已实际履行。对该事实，被告不持异议，但表示仍然坚持其观点。因当事人意见分歧较大，致本案未能调解解决。以上事实，有双方当事人陈述、房屋所有权证、两期《合同书》、有关生效裁判文书、两原告银行交易明细清单、转租合同以及本院开庭笔录等证据证实。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，根据当事人提供的两期《合同书》等证据，结合有关生效裁判文书的认定，本案原、被告双方签订的两期《合同书》是两原告将涉案房屋交由被告出租经营，被告按季度支付固定租金的合同，而非两原告委托被告经营涉案房屋，并由两原告确定具体承租人及租金标准，因此两期《合同书》的性质是租赁合同，该合同系双方真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法成立并有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。被告未按照第一期《合同书》的约定向两原告支付2015年1月30日至4月29日的租金，属于迟延履行合同义务，构成违约；被告未按照第二期《合同书》的约定支付2015年10月30日之后的租金，其拖欠租金行为亦构成违约；被告对其上述违约行为均应当承担相应的违约责任。两原告要求被告支付拖欠的2015年10月30日至2017年4月29日期间共6期租金（已扣除税款）合计79943元（=13185.05×2+13393.24×4），符合法律规定，本院予以支持。被告虽对税后数额提出异议，但未提供相应证据证明，本院对其抗辩不予采纳。根据第二期《合同书》的约定，被告逾期支付租金的，自逾期的第16个工作日起计算违约金；每年4月30日至7月29日期间的租赁回报于7月30日至8月15日期间支付，每年7月30日至8月15日期间的租赁回报于10月30日至11月15日期间支付，每年10月30日至次年1月29日期间的租赁回报于次年1月30日至2月15日期间支付，次年1月30日至4月29日期间的租赁回报于4月30日至5月15日期间支付。但被告未能履行上述合同义务，故被告应分别自约定履行期满后的第16个工作日起，按每日万分之三标准支付上述款项的违约金。因此，两原告要求被告支付逾期支付租金相应违约金的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被告虽主张其实际收益较低、迟延履行并非恶意违约以及该违约金标准过高并申请调低的抗辩，但对此未提供充分的证据证明，不符合法律规定，本院对此不予采纳。关于次承租人的合同解除抗辩权问题。根据我国《合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。对于被告将涉案商铺转租给第三人经营使用的事实，两原告认可无异议，本院予以确认。而根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定，因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予以支持，但转租合同无效的除外；次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。本案中，第三人作为涉案商铺的次承租人，依照前述规定得享有对出租人合同解除权的抗辩权利，该代偿请求权的行使未加重出租人的负担，有利于出租人实现租赁收益的合同目的，维护出租人、承租人、次承租人三方权利义务关系的平衡，也与出租人同意转租的民事法律行为相一致，有利于对无过错次承租人有权占有及合法信赖利益的保护，稳定交易关系，维护财产动的安全，也符合民法关于第三人清偿债务的一般规则以及诚实信用原则。虽然两原告依据被告拖欠支付租金的事实可以依法解除第二期《合同书》，但第三人参加诉讼后提出代替被告支付欠付的租金和违约金，并要求继续履行合同，系行使次承租人对出租人解除合同的抗辩权利，符合法律规定，本院予以支持。两原告认为第三人行使该抗辩权利无法律依据等理由，不符合法律规定，本院不予采纳。第三人在垫付上述租金及违约金之后，可另行向被告追偿。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告南京图腾置业发展有限公司于本判决生效后三日内一，次性给付原告宋戈、杨楠自2015年10月30日至2017年4月29日的租金共计79943元；二、被告南京图腾置业发展有限公司于本判决生效后三日内，一次性给付原告宋戈、杨楠逾期支付2015年1月30日至2015年4月29日租金的违约金2673元，并支付2015年10月30日之后逾期支付租金的相应违约金（以13185.05元为基数，分别自2016年3月15日、6月15日起；以13393.24元为基数，分别自2016年9月15日、12月15日、2017年3月15日起；均按照每日万分之三的标准，计算至本判决确定的给付之日止）；三、对于上述第一项、第二项所列债务，第三人党亚明自愿承担共同还款责任，于本判决生效后三日内和被告南京图腾置业发展有限公司共同给付原告宋戈、杨楠；四、驳回原告宋戈、杨楠的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3477元由被告南京图腾置业发展有限公司、第三人党亚明共同负担（此款两原告已预交，故被告及第三人于本判决生效后三日内将该3477元一并给付两原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  杨向涛人民陪审员  张 琪人民陪审员  连丽萍二〇一七年五月二十三日书 记 员  汪慧娣履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境；4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。