辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽02民终340号
上诉人（原审被告）：大连资和房地产开发有限公司。
法定代表人：王鹤飞，该公司经理。
委托代理人：姜俊汀。
被上诉人（原审原告）：张亚凤。
委托代理人：李东升（张亚凤之子）。
原审原告张亚凤与原审被告大连资和房地产开发有限公司（以下简称“资和公司”）房屋买卖合同纠纷一案，辽宁省普兰店市人民法院于2015年11月6日作出（2015）普民初字第4390号民事判决。资和公司不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年2月24日公开开庭进行了审理。上诉人资和公司的委托代理人姜俊汀，被上诉人张亚凤的委托代理人李东升到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告张亚凤一审诉称：2014年4月18日，原告就购买位于普兰店市万祥园6号2单元4层2号房屋事宜与被告签订《商品房买卖合同》，面积54.70平方米，购房款278，970元，原告于当日支付全部购房款，而被告却未按约定的期限交付房屋，违约事实明显。根据合同规定，逾期交房需按日向原告支付已付房款万分之0.5的违约金，故诉请解除原、被告于2014年4月18日签订的《大连普兰店市商品房买卖合同》；被告返还原告已付购房款人民币278，970元，并向原告支付违约金和利息。
原审被告资和公司一审辩称：不同意原告的诉讼请求。双方曾于合同签订后又签订了一份补充协议，约定的暂定交付房屋的时间是2015年5月30日，按照补充协议约定案涉房屋的交付期限是不确定的。被告所开发的房屋现在已经开始交付了，原告可以按照补充协议的要求领取房屋钥匙，所以原告要求退房与补充协议的约定不相吻合，被告不同意。
一审法院经审理查明：2014年4月18日，原告张亚凤与被告资和公司签订了一份《大连普兰店市商品房买卖合同》。约定：原告购买被告预售的位于普兰店市长店堡社区万祥·海顿花园小区第6幢2单元4层2号商品房，行政街号普兰店市万祥园6号2单元4层2号房屋，建筑面积54.70平方米，单价每平方米5100元，总房款278，970元整，一次性付清全款；交付期限2014年9月30日前，出卖人将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房的违约责任，逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之0.5的违约金，合同继续履行；产权登记出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得权属证书的，双方同意按第3项处理，即由出卖人继续协助办理相关手续。该合同在普兰店市工商局进行了备案。合同签订后，原告于当日履行了一次性付清购房款278，970元的合同约定义务，被告为原告开具了“销售不动产统一发票”，但被告未按合同约定的期限2014年9月30日前向原告履行交付案涉商品房的义务。为此，原、被告双方于2014年10月1日签订了一份《补偿协议书》。载明：原告（乙方）购买被告（甲方）开发建设项目海顿花园6号楼2单元4层2号房屋，因客观原因无法按合同约定的时间交付房屋，经双方协商同意交房时间暂定延至2015年5月30日，如有提前，以实际交房日期为准。为了保护乙方权益，甲方对乙方予以相应补偿，补偿时间为2014年10月1日至2015年5月30日止，共计8个月。甲方向乙方给予每月人民币1100元现金补偿，自2014年9月30日起至甲方向乙方交付房屋钥匙之日止（如果甲方于2015年5月30日交房，则现金补偿总计为人民币8800元整），现金领取时间为交房当日；本协议包括了变更交付房屋时间，甲方向乙方补偿的全部内容。同时，附件条款载明，甲方将提供原告装修案涉房屋价值7200元的装饰材料或人工供其使用。此后，被告仍未按《补偿协议书》约定的期限向原告交付所购房屋。为此，原告诉至法院，要求解除与被告签订的《大连普兰店市商品房买卖合同》，返还购房款278，970元，并自2014年9月30日起至2014年10月31日止按合同约定的日万分之0.5承担违约金；自2014年11月1日起按银行同期同类贷款利率支付利息。对原告的诉讼请求，被告辩称，合同未约定可以解除合同，补偿协议约定的交房时间是暂定的时间，被告通过补偿形式满足了原告的要求，原告要求解除合同有失公平，所以被告不同意解除合同；如果解除合同，对原告主张的计算标准没有异议。诉讼中，被告称案涉房屋已竣工验收并可以交付使用，但未在规定的期限内提交相关证据予以证明，原告对被告的抗辩意见不予认可。
一审法院认为：原、被告双方签订的《大连普兰店市商品房买卖合同》及《补偿协议书》合法有效，当事人应当按照合同约定及协议约定全面履行义务。合同签订后，被告未在约定的期限将符合规定并经验收合格的商品房交付于被告使用，已经构成违约。期满后双方又签订了《补偿协议书》，被告对原告给予延期交房期间相应的经济补偿，但被告在延期交房“暂定”的最后期限2015年5月30日仍未能向原告交付房屋。虽然合同及补偿协议未约定逾期交付房屋解除合同的相应条款，但原告可以依据法律规定行使法定解除权。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，建设工程未经竣工验收或验收不合格的，不得交付使用，交付经验收合格的房屋是出卖人应当履行的法定义务。本案中，被告在规定的期限内未提供证据证明案涉房屋已经符合合同约定的交付条件并经验收合格，仍未按延期交房的最后期限履行交付房屋义务，致使原告的合同目的不能实现，原告请求解除合同，要求被告返还购房款，并自2014年9月30日起至10月31日止，按合同约定标准日万分之0.5承担违约金；自2014年11月1日起按银行同期同类贷款利率支付利息的诉讼请求，合理合法，且被告对原告诉请的计算方式无异议，故一审法院予以支持。至于被告辩称案涉补充协议约定是“暂定”不确定的，现在被告可以交付房屋，原告要求退房与协议不相吻合，被告不同意的抗辩意见，没有事实和法律依据，不予采信。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，第二十六条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除原告张亚凤与被告大连资和房地产开发有限公司于2014年4月18日签订的《大连普兰店市商品房买卖合同》及2014年10月1日签订的《补偿协议书》；二、被告大连资和房地产开发有限公司于判决生效后十日内，返还原告张亚凤购房款人民币278，970元整，并自2014年9月30日起至同年10月31日止，按合同约定的日万分之零点五计付违约金；自2014年11月1日起至判决确定给付之日止，按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计付利息。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5484元整，由被告大连资和房地产开发有限公司负担。
资和公司提起上诉认为：原判解除合同欠妥。一、房地产业目前是下行趋势，商品房滞销、资金短缺、工期拖延等状况普遍存在。在这样的市场环境下，应当考虑现实状况，不能因为上诉人逾期了几个月交付房屋，便判决解除商品房买卖合同。二、上诉人已经与被上诉人签订了补充协议，系在困境中对被上诉人权益的最佳保护。补充协议实质上系一份不可解除的商品房买卖协议，其中约定了“暂定”交付时间系2015年5月30日，显然，相应的延期也并不违反合同的约定。被上诉人所购房屋的小区系2015年10月1日后开始陆续交付的，上诉人已经电话通知了被上诉人，但被上诉人称已经向法院起诉了，等法院判。从合同约定的“暂定”交付时间的条款看，延期4个月，应当在“暂定”的合理展缩期间之内，原审以5月30日为逾期交付房屋的起点，有失妥当。三、原审认为房屋交付必须具备各项证件，并援引建筑法第61条之规定欠妥。该行政法规调整的主体系建设工程的建设施工单位，而非民法中的房屋买卖合同关系。商品房买卖合同关系中的买方，也无据以商品房的销售方是否取得了各项证件而作为接受或拒绝接受交付商品房的条件。实践中，政府部门为了不影响商品房的使用功能，用通电、通水的方式来变通，以避免房地产开发企业在房屋交付中出现问题。因此，实践中是以是否通电、通水，是否具备房屋的使用功能为商品房交付的条件。被上诉人购买商品房的小区，电、水均通，许多住户已经入住，符合日常购买商品房的交付习惯。故原审认为上诉人应当提交各项证件以证明可以交付商品房的观点不切合实际。请求撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。
张亚凤不同意资和公司的上诉请求，服从原判。
本院查明事实与一审认定事实一致。另需进一步补充的事实是：1、在原审卷宗第51页庭审笔录中，原审原告陈述2014年9月30日至2014年10月31日违约金按照合同约定的日万分之0.5主张，从2014年11月1日起按照银行同期贷款利率支付。原审被告陈述，如果解除合同对双方的标准没有异议。2、在二审庭审笔录中，双方均认可资和公司未按补偿协议之约定履行。
本院认为：上诉人资和公司与被上诉人张亚凤签订的商品房买卖合同与补偿协议出于双方真实意思表示，无合同无效的法定情形，系有效合同，双方均应遵照执行。合同履行后，资和公司没有按约定的交付期限2014年9月30日前履行交付房屋行为；在签订补偿协议，承诺对其违约行为进行补偿，且将交房日期定为2015年5月30日的情况下，仍未如期交付房屋；从2015年8月18日张亚凤起诉至今，经过了一审、二审，现资和公司仍无法交付经验收合格的房屋，虽然双方在合同中没有约定合同解除条件，但是按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十五条规定：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的解除权消灭。本案符合法定解除条件，也没有超过解除权期限，故一审判决解除商品房买卖合同与补偿协议并无不当。合同解除的法律后果之一是退房返款，并赔偿损失。鉴于如果解除合同，资和公司对于张亚凤提出的2014年9月30日至2014年10月31日按照合同约定的日万分之0.5，2014年11月1日起按照银行同期贷款利率支付赔偿标准予以认可，本院不做调整。综上所述，上诉人资和公司的各项上诉理由均不成立。原判事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5484元（资和公司已预交），由大连资和房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 霍 宏
审 判 员 吕 瑛
代理审判员 刘小南
二〇一六年三月二十八日
书 记 员 樊 迪