崇明县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）崇民一（民）初字第5772号
原告上海虹盛服饰市场经营管理有限公司，住所地上海市崇明县。
法定代表人宁振宾，总经理。
委托代理人周懿懿，上海市锦天城律师事务所律师。
委托代理人邱庭，上海市锦天城律师事务所律师。
被告上海沛尔饭店管理有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人肖坤林，执行董事。
委托代理人朱光辉，上海市德尚律师事务所律师。
原告上海虹盛服饰市场经营管理有限公司（以下简称虹盛公司）与被告上海沛尔饭店管理有限公司（以下简称沛尔公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月28日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员王秋红独任审判，并于2015年11月9日公开开庭进行了审理，原告虹盛公司的委托代理人周懿懿、被告沛尔公司的委托代理人朱光辉到庭参加诉讼。2015年12月25日，本案依法组成合议庭，于2016年1月14日第二次公开开庭进行了审理，原告虹盛公司的委托代理人周懿懿、被告沛尔公司的委托代理人朱光辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告虹盛公司诉称，2014年1月23日，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，原告将位于上海市崇明县长兴镇26街坊42丘（原前卫农场2街坊42丘）15幢2楼整层725平方米和一楼44.44平方米及三楼辅助房60.45平方米，共计约829.89平方米房屋租赁给被告经营使用，该房屋的门牌号地址为“上海市崇明县前卫支路XXX号”。租赁期限为8年334天，自2014年2月1日起至2014年4月30日止，共3个月，为免租装修期。双方约定首年的年租金为人民币（以下币种均为人民币）272，619元，租金首三年不变。第四年开始，租金每三年环比递增5%，租金先付后用，每6个月支付一次。若被告逾期支付，每逾期一日按逾期金额的0.1%计违约金。若一方违反合同，违约方应向守约方支付违约金600，000元。然被告于2014年10月21日起开始拖欠原告房屋租金，经原告多次催讨，被告仍未能支付。故原告诉至本院，要求法院判令：1、解除原、被告于2014年1月23日签订的《房屋租赁合同》（合同编号HS0008），被告限期搬离租赁房屋；2、被告支付2014年11月1日起至实际搬离之日起，按照22718.17元／月计算的租金；3、被告支付自2014年10月21日起至实际搬离之日起，按照逾期金额的0.1%的计算违约金；4、被告支付解除合同违约金600，000元；5、本案诉讼费由被告承担。
原告为证实其主张，向本院提供如下证据：
1、房屋租赁合同（合同编号HS0008）1份，证明原、被告存在租赁关系；
2、关于同意转租的复函1份，证明原告合法的租赁主体身份；
3、房租催缴函1份，证明原告向被告催缴租金的事实。
被告沛尔公司辩称，不同意解除合同。被告不同意原告的第1、2、3、5项诉请，被告并没有违约。由于原告未能提供涉案房屋商业用途的法定证明，导致被告的系列证照迟延办理或无法办理，按照合同1-2、2-1、2-2、11-3的约定，租期免费顺延。在被告营业执照办下来之前，按照双方的约定，被告无需向原告缴纳租金，不存在违约；对于原告的第4项诉请，被告认为合同约定的违约金过高，请求法院予以调整。
被告为证实其辩称，向本院提供如下证据：
1、转账凭条1份、收据存根3份，证明被告支付原告租金、保证金、及装修设施转让款共计281，746元的事实；
2、上海市房地产权证及证明各1份，证明涉案租赁场地为工业用途，原告提供的证明文件系商业用途，与实际用途不符的事实；
3、房屋租赁合同、转让协议及招商图片各1份，证明原告承诺办理该房屋类型的变更手续，延误租期免费顺延的事实；
4、分支机构-
企业名称预先核准通知书、消防安全检查合格证、检测报告、受理申请决定书、上海市公共场所卫生许可证、上海市特种行业许可证各1份，证明因原告未提供相关证照导致被告自行办理相关手续的事实；
5、长兴岛申办商业工商登记征询意见表1份，证明被告直到2014年7月8日才取得开发办同意开办旅馆的意见；
6、2014年8月2日信函1份，证明被告向原告发函要求顺延租期的事实；
7、任职证明、分公司登记申请书、负责人信息、指定代表或者共同委托代理人授权委托书、公司设立登记提交材料目录各1份，证明被告申请营业执照，缺少环评报告及批复的事实；
8、分支机构-企业名称预先核准通知书1份，证明原核准的名称过期，被告只能重新办理名称核准的事实；
9、2015年5月7日的信函及2015年5月15日暂缓缴纳房屋租金报告书各1份，证明被告要求原告协商解决租赁合同的事实。
经庭审质证，被告对原告提供的证据1、2、3的真实性没有异议，认为原告提供的涉案租赁房屋系商业用途的证明材料不是法定的证明材料，与实际事实不符；且房屋租赁合同的1-2、11-3的约定表明，系原告的原因导致被告营业执照无法正常办理，租期是免费顺延，被告并未违约。原告对被告提供的证据1-9的真实性没有异议，认为房屋租赁合同中约定原告仅有义务提供房产证复印件、房屋商业用途的证明协助被告办理证照，而不是由原告办理相关证照；被告无法办理环评手续与本案无关。原告与案外人前卫公司的诉讼虽在审理过程中，但在本案中原告系合法的租赁方，享有租赁涉案房屋并收取租金的权利。
经审理查明，上海前卫投资管理有限公司系上海市崇明县长兴镇26街坊42丘（原前卫农场2街坊42丘）的实际权利人，原告系承租人，上海前卫投资有限公司同意原告对上述房屋进行转租，转租期自2014年1月1日至2022年12月31日止。2014年1月23日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，原告将坐落于上海市崇明县长兴镇26街坊42丘（原前卫农场2街坊42丘）15幢2楼整层725平方米和一楼44.44平方米及三楼辅助房60.45平方米（共计约829.89平方米）出租给被告，该房屋的门牌号地址为“上海市崇明县前卫支路XXX号”。租期8年334天（2014年2月1日起至2022年12月31日止）。2014年2月1日起至2014年4月30日止，共3个月，为甲方给予乙方的免租装修期。租金支付方式为半年一付。双方约定该房屋首年租金为272，619元，租赁期限内，租金首三年不变，第四年开始，租金每三年环比递增5%。
合同第一条1-2条约定：“……甲方保证及时、保证、完整地向乙方提供乙方在进行手续报批时，政府部门要求出具的该房屋的相关资料，上述资料包括但不限于《房地产权证》复印件、《建筑消防验收意见书》复印件、《门牌号码证明》原件、产权单位上海前卫实业有限公司授权于上海前卫投资管理有限公司签署的《全权委托书》原件一式两份、上海笃铁实业有限公司与上海前卫投资管理有限公司签署的《房屋租赁合同》复印件、上海笃铁实业有限公司出具的《承诺书》原件一式两份、上海前卫投资管理有限公司与上海虹盛服饰市场经营管理有限公司签署的《补充协议》复印件、上海笃铁实业与上海虹盛服饰市场经营管理有限公司及上海前卫投资管理有限公司签署的三方《补充协议》复印件、上海前卫投资管理有限公司出具的《同意转租证明》原件一式两份、前卫农场房地产管理所出具的该房屋现可作为商用用途的《证明》原件一式两份等。5-1甲、乙双方约定，本合同签署当日，乙方向甲方支付租房保证金45，436元，甲方向乙方出具“房屋租赁保证金收据”，房屋交接前，若甲方违约，则上述保证金由甲方双倍返还给乙方；若乙方违约，则甲方不予返还保证金。合同第二条约定：“2-1甲方承诺：该房屋的产权性质为：工业用房（甲方承诺该房屋可作为商业用房使用），2-2乙方承诺：租赁该房屋作为经营旅馆使用，2-3乙方承诺：租赁期限内未取得甲方书面同意前，不擅自改变上述约定的旅馆使用用途。合同第四条4-5甲方应在每期租金到期之日前10天按上述表格的金额向乙方出具税务局认可房屋租赁发票，乙方收到房屋租赁发票后5个工作日内向甲方支付该期房租。乙方逾期支付，每逾期一日按逾期金额的0.1%计违约金。……第十条10-2甲、乙双方同意，有下列情形之一的，守约方可书面通知违约方解除本合同。违反合同的一方，应向守约方按支付违约金60万元；给守约方造成损失的，还应赔偿守约方因此造成的所有损失。10-2-7乙方每次延迟支付房租，当甲方每次书面催告后，乙方收到该催款通知30日仍未支付的。第十一条11-3若甲方出租的房屋没有土地证、产权证或者提供土地证的土地用途、产权证的房屋类型不符合合同约定的用途导致乙方无法在该房屋所在地办理相关证照和营业手续的，甲方承诺负责办理该房屋类型变更手续或尽快办理产权证，由此产生费用甲方承担，因此延误租期免费顺延，如果甲方因此给乙方造成损失的，甲方还应赔偿乙方损失。2014年11月1日至今，被告未支付租金，遂涉讼。
本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系当事人真实的意思表示，合法有效，于法不悖，对合同双方当事人均具有法律约束力，双方应严格按照合同约定履行义务。原告于2015年4月20日曾发出房租催缴函，虽被告书面协商要求减少租金，然在原告明确不同意的情况下仍拒付租金。故原告要求解除合同并腾退返还涉案租赁房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。涉案租赁房屋由被告使用至今，故原告要求按照房屋租赁合同约定支付使用期间欠付的租金，并无不当，应予支持。在审理中原告表示因水电费用目前无法结算，要求在保证金范围抵扣水电费，本案不作处理，被告予以同意。本院予以确认。被告辩称因原告未能提供涉案房屋商业用途的法定证明，导致被告无法办理营业执照，租期应顺延且无需支付租金。本院认为，本案中原告作为出租人履行了交付租赁房屋的义务，且向被告提供了合同约定的有关房屋的相关资料，配合被告办理相关营业执照。现被告未能办出营业执照导致无法经营，系其经营过程中的商业风险，被告以此为由拒绝支付租金，本院不予采纳。对于违约金的数额，被告辩称违约金过高，要求法院予以调整。本院认为，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案的租赁合同中，对于迟延支付租金，按每日千分之一计算违约金，同时合同又约定一方违反合同义务时应承担600，000元违约金，现原告主张被告应承担双重违约责任，显属过高，故被告主张要求调整违约金，本院予以采纳。鉴于被告至今未能办出营业执照的客观实际，本院综合违约的原因及给原告造成的损失，违约金的数额按照每日千分之一予以调整。对于被告提出原告与房屋的实际权利人尚在诉讼，案件的处理结果影响本案的审理。本院认为，本案中房屋的实际权利人同意原告对涉案房屋转租，原告作为合法出租人，有权主张相应的租金，对被告的该项辩称不予采纳。对于装修损失，被告未在法律规定的期限内提出反诉，被告可另案处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、解除原告上海虹盛服饰市场经营管理有限公司与被告上海沛尔饭店管理有限公司于2014年1月23日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告上海沛尔饭店管理有限公司于判决生效之日起三十日内将坐落于上海市崇明县长兴镇26街坊42丘（原前卫农场2街坊42丘）15幢2楼整层和一楼44.44平方米及三楼辅助房（门牌号为上海市崇明县前卫支路XXX号）予以腾空后交付原告上海虹盛服饰市场经营管理有限公司；
三、被告上海沛尔饭店管理有限公司于判决生效之日起十日内支付原告上海虹盛服饰市场经营管理有限公司自2014年11月1日起至实际交房之日止的租金（计算方式：租金按照272，619元／年计算）；
四、上海沛尔饭店管理有限公司于判决生效之日起十日内支付原告上海虹盛服饰市场经营管理有限公司自2014年11月1日起至实际交房之日起，按照日租金的千分之一计算违约金；
五、原告上海虹盛服饰市场经营管理有限公司的其余诉请不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费12，663元，由原告上海虹盛服饰市场经营管理有限公司负担6，330元，被告上海沛尔饭店管理有限公司负担6，333元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 周 健
代理审判员 王秋红
人民陪审员 施照祥
二〇一六年三月二十八日
书 记 员 高 燕
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条……
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民币法院或者仲裁机构予以适当减少。
……
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条??当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。