广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠中法民三终字第398号
上诉人（原审原告）：罗秋中，男，汉族，1970年10月18日出生，住广东省珠海市金湾区。
上诉人（原审原告）：罗俏怡，女，汉族，1987年9月30日出生，住广东省兴宁市。
两上诉人共同委托代理人：杨武，广东文证律师事务所律师。
两上诉人共同委托代理人：刘琪凤，广东文证律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：珠海中珠股份有限公司。住所地：珠海市拱北。
法定代表人：许德来。
委托代理人：贾丽霞，广东中晟律师事务所律师。
上诉人罗秋中、罗俏怡与被上诉人珠海中珠股份有限公司（以下简称中珠公司）房屋买卖合同纠纷一案，罗秋中、罗俏怡不服珠海市金湾区人民法院（2013）珠金法民一初字第290号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审结。
原审法院查明：罗秋中、罗俏怡、中珠公司于2007年10月14日签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定罗秋中、罗俏怡向中珠公司购买其开发的位于珠海市金湾区红旗中心区广安路南侧的中珠花园5栋3单元1102房，面积为129.95平方米，总价为556154元，交房时间为2008年9月30日前，交付房屋的标准为商品房经分期综合验收合格。涉案房屋在2008年6月26日经竣工验收合格。中珠公司称其已于2008年9月初以书面形式通知包括罗秋中、罗俏怡在内的业主在合同约定时间入伙，但本案罗秋中、罗俏怡在接到通知后没有依约定收楼，由于2008年9月距现在已时隔五年，公司人员也变动频繁，导致当时通知收楼的相关材料已无法提供。2009年初，中珠公司再次通知罗秋中、罗俏怡收楼，罗秋中、罗俏怡于2009年5月24日前往收楼，发现房屋存多处渗水等问题，所以拒绝在物业交接表上签名。后罗秋中、罗俏怡、中珠公司双方多次协商，对修复房屋及物业管理费问题未达成一致意见。罗秋中、罗俏怡认为中珠公司的行为构成逾期交房，应当按合同约定承担违约责任，故诉至法院。
以上事实有《珠海市商品房买卖合同》、《广东省珠海市转让（销售）房地产专用收款收据》、《收款收据（印花税）》、交通银行珠海分行个人贷款凭证、交通银行珠海分行个人住房商业性贷款及公积金贷款还本付息计划、交通银行贷款情况查询表及贷款详细信息查询表、《中珠花园物业交接表》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及庭审笔录在卷佐证。
罗秋中、罗俏怡在一审中的诉讼请求为：判令中珠公司向罗秋中、罗俏怡赔偿从2008年10月1日起至实际交付房屋之日止逾期交房的违约金，违约金按每日万分之五计算，至起诉之日为人民币351576.5元。
原审法院认为，一、中珠公司是否存在逾期交房。根据罗秋中、罗俏怡、中珠公司签订的《商品房买卖合同》的约定，中珠公司应当在2008年9月30日前将房屋交付罗秋中、罗俏怡使用。根据中珠公司提交的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》显示涉案房屋的竣工验收日期为2008年6月26日，施工图审查意见为审查合格。罗秋中、罗俏怡、中珠公司双方合同约定的交付条件也即是房屋经分期综合验收合格，按照常理，中珠公司完全有条件在合同约定的时间内通知罗秋中、罗俏怡收房。中珠公司称在2008年9月30日前已书面通知各业主收房，罗秋中、罗俏怡称未收到收房通知，罗秋中、罗俏怡、中珠公司双方认可中珠公司在2009年初通知罗秋中、罗俏怡收房，罗秋中、罗俏怡于2009年5月24日前往中珠公司处收房，但在收房时发现墙面多处渗水，拒绝在该交接表上签名。因此，罗秋中、罗俏怡主张中珠公司至今未交付房屋的理据不成立，原审法院不予认可。
二、罗秋中、罗俏怡认为房屋质量不合格能否成为拒绝收楼的理由。依据罗秋中、罗俏怡、中珠公司双方签订的《商品房买卖合同》的约定，房屋交付使用的标准是房屋经分期综合验收合格，合同中并没有明确约定交付的房屋达不到合同约定的质量标准，买受人有权拒绝接收房屋。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条的规定，：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”则依据法律规定，只有房屋主体结构质量存在问题、未经竣工验收合格以及严重影响正常居住使用和安全的质量问题的，买受人才可以拒绝接收房屋。根据《中华人民共和国合同法》第一百四十八条的规定，因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。而本案中涉案房屋墙面局部渗水、漏水等质量瑕疵并不会导致商品房的功能丧失，不会导致买受人不能实现合同目的，因此，罗秋中、罗俏怡请求中珠公司承担自2008年10月1日至实际交房日止逾期交房的违约金，原审法院不予支持。
从促进交易、维护正常的交易秩序、实现权益和社会资源利用最大化的角度出发，法律法规确定了修复的民事责任，罗秋中、罗俏怡可要求中珠公司对涉案房屋墙面予以修复，如果因为房屋质量问题产生损失可以请求中珠公司给予相应赔偿。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百四十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出判决如下：驳回罗秋中、罗俏怡的诉讼请求。案件诉讼费减半收取为3287元，由罗秋中、罗俏怡承担。
上诉人罗秋中、罗俏怡不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决，改判判令中珠公司向罗秋中、罗俏怡赔偿从2008年10月1日起计至实际交付房屋之日止逾期交房的违约金，且违约金按每日万分之五计算。其事实和理由如下：一、原审判决认定事实错误。1、原审判决将中珠公司在《竣工验收备案表》自报的竣工验收日期2008年6月26日视为经过建设主管部门验收合格的日期是错误的。建设主管部门收齐中珠公司要求验收备案的日期是在2008年10月15日。根据中珠公司提交的《备案表》，2008年6月26日是中珠公司自报自填的竣工验收日期，根本不是建设主管部门进行竣工验收的日期，建设主管部门是在2008年10月15日才收齐中珠公司要求竣工验收的所有资料。但建设主管部门何时进行验收，验收合格与否和最终通过验收合格的时间，中珠公司并没有向法庭提供，且庭审中罗秋中、罗俏怡也要求中珠公司向法庭提交，但中珠公司也拒不提交，应由中珠公司承担不举证的法律后果，认定房屋未经验收合格，根本不具备交房条件。从上也可以看出，在2008年9月30日前，中珠公司根本不具备交房条件，中珠公司所称和原审判决按常理推测的中珠公司完全有条件在合同约定的2008年9月30日通知罗秋中、罗俏怡收房根本与证据不符。原审判决的认定明显与证据不符，也违背举证责任的法律规定。2、原审判决认定中珠公司在2009年年初通知罗秋中、罗俏怡收房是错误的。所谓2009年年初再次通知罗秋中、罗俏怡收房是中珠公司在答辩中的一面之词，罗秋中、罗俏怡是在2009年5月才收到收房通知。3、原审判决以罗秋中、罗俏怡在2009年5月24日拟收房时发现房屋质量问题，拒绝在交接表签名为由，认定中珠公司已交房给罗秋中、罗俏怡是错误的。2009年5月24日，罗秋中、罗俏怡在物业处的安排下去看房，发现房屋到处渗水，根本不符合入住条件，故要求中珠公司把房屋维修好后要通知罗秋中、罗俏怡收房，中珠公司也同意尽快修复，但至今中珠公司都未将修复情况告知罗秋中、罗俏怡，更未将房门锁匙、智能卡等基本的交房入住物件交给罗秋中、罗俏怡。可见，原审判决认定中珠公司已交房给罗秋中、罗俏怡使用根本无事实依据。
二、原审判决适用法律错误。1、根据双方合同第十一条的约定，商品房达到交付使用条件后中珠公司应当书面通知罗秋中、罗俏怡办理交付手续。双方进行验收交接时，中珠公司应当出示本合同第七条规定的证明文件（即分期验收合格证明），并签署房屋交接单。至今为止，有证据证明中珠公司通知罗秋中、罗俏怡收房的日期是2009年5月24日，此日期已超过了双方约定的2008年9月30日的交房时间，中珠公司逾期交房的事实是明显的，是完全成立的。而且，中珠公司根本没有向法庭提供房屋分期验收合格证明，也应由其承担不举证的法律后果。原审判决认定中珠公司完全有条件在合同约定的时间内通知罗秋中、罗俏怡收房显然是错误的。合同第十一条也明确约定在中珠公司不能出示分期验收合格证明和《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的情况下，罗秋中、罗俏怡有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由中珠公司承担。因此，原审判决认定中珠公司不构成逾期交房，认为合同没有约定在房屋达不到合同约定的质量标准的情况下罗秋中、罗俏怡有权拒绝接收房屋显然是错误的。2、原审判决片面适用和错误理解最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条的规定，本案还应适用该解释第十三条的规定。结合该司法解释第十三条第一款和第二款的规定，可以理解为在房屋质量问题严重影响正常居住使用的情况下，在交付使用后发现质量问题，罗秋中、罗俏怡可以要求中珠公司进行修复，在未交付使用前发现质量问题，罗秋中、罗俏怡可以要求中珠公司赔偿损失。罗秋中、罗俏怡在2009年5月24日拟收房时发现房屋到处漏水，情况十分严重。这种房屋根本不符合正常使用的条件，收房有何意义？而且，根据建设主管部门制定的商品房验收标准，对于每一个房屋单位，在其存在质量问题时，罗秋中、罗俏怡有权拒绝收楼，待修复后再商定时间复验收楼。但中珠公司一直没有进行修复，也没有再通知要求罗秋中、罗俏怡复验收楼，过错完全在于中珠公司，中珠公司逾期交房的责任应是成立的，理应承担逾期交房的违约责任。
综上，请求二审法院依法改判。
被上诉人中珠公司答辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确应当予以维持。
本院查明，双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定，中珠公司未按合同约定的期限将该商品房交付给买受人使用，按逾期时间，分别处理，逾期不超过30日，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之五的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。
中珠公司主张在2009年初通知罗秋中、罗俏怡收房，罗秋中、罗俏怡称是在2009年5月接到通知，5月24日前往验收房屋，但认为房屋不符合验收居住条件而拒绝接收房屋。中珠公司认可罗秋中、罗俏怡于2009年5月24日前往收楼，发现房屋存在渗水现象而拒绝收楼。
涉案房屋所在项目工程于2008年10月15日取得竣工验收备案表。
原审法院查明事实与本院查明事实一致，本院予以确认。
结合双方诉辩主张，本院确定本案争议焦点为：一、涉案房屋何时符合交房条件；二、罗秋中、罗俏怡可主张的违约金数额。
一、涉案房屋何时符合交房条件。本院认为，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款和《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应进行综合验收和分期综合验收，其中综合验收和分期综合验收除了建筑工程的质量验收外，还包括规划、基础设施和公共设施等满足正常居住需要的相关建设项目的验收。2004年5月19日（国发（2004））16号）国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目，开始实行由开发商组织各单项验收，各单项验收的结果报建设主管部门备案的制度。根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条的规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。因此，建设工程完成各单项验收后需报经建设主管部门备案才完成综合验收，方可交付使用。在本案中，涉案房屋所在项目工程于2008年10月15日取得竣工验收备案表，故涉案房屋符合交付条件的时间为2008年10月15日。至于罗秋中、罗俏怡主张房屋存在渗水的问题，本院认为，对于房屋存在渗水现象是否就足以认为房屋不符合交付条件这一问题，还需要审查渗水面积、位置等来确定是否影响正常居住使用，而在本案中，虽然罗秋中、罗俏怡提供了证据证明房屋存在渗水现象，但并未提供照片或其它证据来证明该渗水是否影响其对房屋的正常居住使用，依照《《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，本院确定由罗秋中、罗俏怡承担举证不能的后果，故本院认为仅凭现有证据，不足以否定涉案房屋在2008年10月15日符合交付条件，罗秋中、罗俏怡也不能以此为由拒绝收楼。房屋渗水问题，如果收楼后还存在罗秋中、罗俏怡可以在接收房屋后要求中珠公司履行对房屋的保修义务以解决该问题。
二、罗秋中、罗俏怡可主张的违约金数额。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，双方应当按照合同约定履行各自义务。在本案中，按照双方合同的约定，中珠公司应当在2008年9月30日向罗秋中、罗俏怡交付房屋，但涉案房屋符合交付条件的时间为2008年10月15日，故中珠公司已经构成逾期交房，应当按照合同约定承担相应的责任。而从本院查明的事实来看，虽然中珠公司主张在2008年9月通知过罗秋中、罗俏怡接收房屋，但此时房屋尚不符合交付条件，且中珠公司也未提供证据证明自己这一主张，故本院对中珠公司这一主张不予支持。中珠公司又主张在2009年初曾通知罗秋中、罗俏怡收楼，但也未提供证据予以证明，在罗秋中、罗俏怡不予认可的情况下，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，本院对中珠公司的这一主张不予认可。但由于罗秋中、罗俏怡认可曾在2009年5月接到中珠公司收楼通知，并于2009年5月24日查看了涉案房屋，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条之规定，本院确定中珠公司通知罗秋中、罗俏怡收楼的时间为2009年5月。由于双方均不能说明具体为哪天，本院根据罗秋中、罗俏怡查看房屋的时间，酌情确定罗秋中、罗俏怡接到中珠公司收楼通知的时间为2009年5月15日。虽然罗秋中、罗俏怡至今未接收涉案房屋，但房屋在罗秋中、罗俏怡接到收楼通知时已经符合交付条件，故罗秋中、罗俏怡可以要求中珠公司承担的逾期交房违约金期限为从2008年10月1日至2009年5月15日（共计227天）。本院根据双方合同约定的计算方法，确定罗秋中、罗俏怡可主张的违约金数额为556154×227×0.5‰=63123.48元。对于罗秋中、罗俏怡主张的要求计算承担违约金到实际交房之日的主张，因与本院查明事实不符，本院不予支持。
综上，罗秋中、罗俏怡的部分上诉主张有依据，本院予以支持。原审法院查明事实清楚，但适用法律错误，处理结果失当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款和《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条之规定，判决如下：
一、撤销珠海市金湾区人民法院（2013）珠金法民一初字第290号民事判决；
二、珠海中珠股份有限公司于本判决生效之日起七日内向罗秋中、罗俏怡支付违约金63123.48元；
三、驳回罗秋中、罗俏怡的其它诉讼请求。
一审案件受理费3287元，由罗秋中、罗俏怡负担2697元，由中珠公司负担590元，二审案件受理费6574元，由罗秋中、罗俏怡负担5394元，由珠海中珠股份有限公司负担1180元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨卫星
代理审判员 庹 佳
代理审判员 葛阳辉
二〇一四年十月二十二日
书 记 员 许婷婷