河南省郑州市管城回族区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）管民二初字第00127号
原告郑志霞，女，1967年5月22日出生，汉族。
委托代理人徐会展，河南鼎荣律师事务所律师。
委托代理人杨玉凤，河南鼎荣律师事务所律师（实习）。
被告河南天达实业发展有限公司。
法定代表人刘柱，总经理。
委托代理人ＸＸ，男，汉族，该公司法律顾问。
委托代理人曹峰，男，回族，该公司法律顾问。
原告郑志霞诉被告河南天达实业发展有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑志霞的委托代理人徐会展、被告河南天达实业发展有限公司法定代表人的委托代理人曹峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑志霞诉称，原、被告于2006年12月14日签订《营业房及商铺使用权转让合同》，合同主要约定被告将光彩市场负一层北区3排1号转让给原告从事经营使用，转让期限从2007年2月28日起至2012年3月28日止，使用权转让费191000元，同时收取原告水电和公共设施保证金5000元等。原告按约定缴纳了租金和保证金，但被告经营的光彩市场因配套设施不全，以及多次停业装修和管理不善等原因一直未正式营业。2011年1月19日，原、被告签订《补充协议书》，双方约定被告于2011年2月28日前完成市场结构的改造工程；2011年3月1日至2013年2月28日为市场培育期；租期重新计算至2018年3月31日止等。同日，双方又签订《托管协议书》一份，约定原告将其承租的商铺交与被告托管，托管期为2011年3月1日至2013年2月28日，托管期间的收益由被告收取并用于光彩市场的宣传和改造。被告在托管期间未通知原告将原告铺位所在的负一楼北区全部拆除，租赁给了三福百货公司。托管到期后，被告称原有合同已经无法履行，拒绝将铺位交还原告，对于原告提出的退款要求，被告一直回避和拖延。原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告签订的营业房及商铺使用权转让合同及相关协议；2、被告退还原告租金191000元、保证金5000元，并赔偿违约金19100元和违约损失（截至2013年11月26日为17329.64元）；3、被告承担本案的诉讼费用。
被告河南天达实业发展有限公司辩称，应依法驳回原告的诉讼请求。1、答辩人管理的光彩市场运营正常，市场内商户正常营业，不存在被答辩人诉称的市场长期处于规划改造状态，未正式营业的情况。2、答辩人与被答辩人之间的租赁合同因已经履行完毕而终止，无从解除。3、被答辩人因违反合同约定，未按约履行，不能要求答辩人返还商铺租金。4、答辩人在履行过程中无违约情况，被答辩人诉求违约金无事实依据。
经审理查明，原、被告于2006年12月14日签订《营业房及商铺使用权转让合同》一份，合同主要约定：被告将其光彩市场负一层北区3排1号营业房或商铺使用权转让给原告从事服装、服饰等经营使用，营业房或商铺使用权转让期限自2007年2月28日起至2012年3月28日止（含装修期）；使用权转让费191000元；合同签订时，原告向被告交付水电和公共设施安全保证金0.5万元；合同期满时，原告如有应予承担违约责任的行为，或有拖欠被告水、电、物业以及造成市场设施损坏应予赔偿等行为，被告在扣除有关费用后，余额退还原告；被告保证原告的正常经营秩序，为原告提供良好的经营环境；被告负责提供空调、公共空间的卫生、安保等服务，被告负责对营业房和商铺建筑结构、水、电、空调、电梯及其它附属设施的检查和维修，营业房和商铺的内部装修及设施的检查和维修由原告负责。原告享有营业房及商铺以内范围内的经营使用权，服从市场物业的统一安排和管理。违约方按照合同总额的10%承担违约责任，或赔偿因违约给对方造成的经济损失；“本户为原合同户，现价191000元，已于2006年10月1日缴纳151000元，剩余40000元由老房款中转入”等内容。2006年9月27日，王改花将其原交付与被告的会员费5000元经被告同意转入原告的商铺租金中。2006年10月1日原承租被告商铺的客户王金荣将其缴纳于被告的租金146000元经被告同意后让与原告。合同签订当日即2006年12月14日原告向被告交付水电押金5000元。被告将上述商铺进行简装后交与原告。2007年9月2日，被告与原告签订《优惠协议书》一份，约定对于与被告签约5—10年的客户予以优惠，双方约定被告给予原告自2007年9月15日至2008年1月15日的经营权优惠期限，原告具体经营权起止日期以原《营业房及商铺使用权转让合同》的补充协议为准。
另查明，2011年1月19日，原、被告双方签订《补充协议书》一份，主要约定原告必须自行经营在被告处租赁的商铺，在2011年3月1日至2013年2月28日的市场培育期内，不允许私自转租和转让；被告于2011年2月28日前完成市场结构的改造工程；租期顺延计算至2018年3月31日止等。
又查明，2010年10月18日原、被告签订《托管协议书》一份，主要约定：原告将位于光彩市场负一层北区3排1号商铺委托给被告管理，原告积极配合被告做好托管交接工作。托管时间自2010年1月1日至2013年12月31日，在此期间原告未经被告同意，不得参与商铺的经营与管理。2011年1月19日，原、被告又签订《托管协议书》一份，主要约定：原告将位于光彩市场负一层北区3排1号商铺委托给被告管理，原告积极配合被告做好托管交接工作。托管时间自2011年3月1日至2013年2月28日，在此期间原告未经被告同意，不得参与商铺的经营与管理。商铺在托管期间，原告不需交纳任何管理费用，托管期间被告所收租金等费用，用于市场的宣传和改造，此费用由被告统一支配。两年托管期内，任何商户不得私自转让商铺。本托管协议为商户自愿行为，商户不与公司产生任何由本协议引起的任何形式的经济纠纷等。
另查明，涉案商铺交付给原告之后，所在商场不断进行装修改造，也未进行消防验收，被告承诺商场开业时间是2008年4月20日，但商场重新招商即2011年11月份部分商户与河南汇基置业有限公司（以下简称汇基公司）签订经营合同后，于2011年12月24日正式开业。但商户称商场仍然断水、断电，封堵步梯、电梯，不具备开业经营条件，同时向多家媒体及所在街道办事处反映情况。上述事实有天达公司二期装修工程结算表、天达公司拆除铺位通知及会议纪要、商场开业宣传活动安排表等主要证据在卷证明，本院应予认定。
还查明，2012年10月13日，被告河南天达实业发展有限公司与案外人合肥市三福百货有限责任公司签订场地租赁合同一份，约定：被告将原告受让在内的负一楼面积970平方米出租给案外人合肥市三福百货有限责任公司，该公司用作经营服装百货业；租赁期为自2012年11月10日至2017年12月24日止。
本院审理过程中，经法庭释明，原告明确其诉讼请求第一项中的相关协议为原、被告双方签订的《托管协议书》及《补充协议书》。
上述事实，有当事人提供的证据及庭审笔录在案佐证。
本院认为，原告郑志霞与被告签订的《营业房及商铺使用权转让合同》是双方真实意思表示，合法有效，本院应予认定，双方均应依据合同履行权利和义务。郑志霞依据合同履行了支付商铺使用权转让费191000元及押金5000元的合同义务，虽然被告履行了交付商铺的义务，但是所在商场不断进行装修改造，也未进行消防验收，没有为郑志霞等商户提供良好的经营环境，也不能保证郑志霞等商户的正常经营秩序，导致商场迟迟不能开业，合同无法继续履行，且被告在2012年10月13日又将原告受让在内的负一楼整体出租给案外人合肥市三福百货有限责任公司，导致原告所签订合同目的根本不能实现，所以原告要求解除《营业房及商铺使用权转让合同》、《补充协议书》及《托管协议书》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项关于法定解除的规定，所以本院应予解除。由于郑志霞已向被告支付了2007年2月28日起至2012年3月28日止期间的商铺使用权转让费，被告在正式开业即2011年12月24日之前商场未能达到经营条件，所以从商铺使用权转让的起始日即2007年2月28日至商场正式开业日即2011年12月24日期间，被告具有完全过错责任，应全额返还此期间的使用权转让费181606.50元（191000元／年÷61个月×58个月）。
在商场正式开业之后，由于被告有对商场进行培育、完善商场经营环境、广告宣传等诸多方面的责任，同时由于郑志霞等商户负有充分考察商场经营环境及配合被告对商场经营进行培育的义务，郑志霞等商户与被告对商场开业后合同未实际履行均存在过错责任，综合考虑双方的过错程度，本院认定被告的过错程度大于商户的过错程度，本院酌定被告承担60%的责任，应向原告返还从商场正式开业日即2011年12月24日至商铺使用权转让的终止日即2012年3月28日期间的使用权转让费的60%即5636元（191000元／年÷61月×3月×60%）。
综上，被告共计返还郑志霞商铺使用权转让费187242.50元。同时，原告支付的押金5000元是合同履行过程中的水电保证，由于合同未实际履行，所以押金应全额返还。虽然合同约定了违约金，但综合本案商户的实际损失、预期利益及履行合同的情况、过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则，郑志霞要求被告支付违约金和支付租金利息的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告郑志霞与被告河南天达实业发展有限公司于2006年12月14日签订的《营业房及商铺使用权转让合同》、2010年10月18日和2011年1月19日签订的两份《托管协议书》、2011年1月19日签订的《补充协议书》。
二、被告河南天达实业发展有限公司于本判决生效后十日内返还原告郑志霞租金187242.50元。
三、被告河南天达实业发展有限公司于本判决生效后十日内返还原告郑志霞押金5000元。
四、驳回原告郑志霞的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4886元，由原告郑志霞负担186元，由被告河南天达实业发展有限公司负担4700元。
如不服本判决，可在收到判决书之次日起十五日内，向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 范利辰
人民陪审员 杨金孔
人民陪审员 王东亮
二〇一四年十月二十四日
书 记 员 路 静