南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0106民初4204号原告郝海平，男，汉族，1976年5月5日生，××。委托代理人郭陟，江苏高的律师事务所律师。委托代理人余云，江苏高的律师事务所律师。被告王飞燕，女，汉族，1958年12月18日生。被告万异，男，汉族，1959年6月8日生。两被告共同委托代理人杨龙辉，北京大成（南京）律师事务所律师，原告郝海平与被告王飞燕、万异房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月28日受理后，依法由审判员武加庆适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郝海平及其委托代理人郭陟、余云，被告王飞燕、万异的委托代理人杨龙辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郝海平诉称：2016年1月26日，原告郝海平与被告王飞燕签订《南京市存量房买卖合同》（以下简称《存量房合同》），约定原告向被告王飞燕购买其名下的位于南京市鼓楼区汇林绿洲怡林苑3幢2单元301室房屋（以下简称涉案房屋），总价款为380万元，并约定了付款方式、付款时间、过户时间、违约责任等等。合同签订后，原告按照约定向被告王飞燕支付了定金。2016年3月10日，原告及中介公司多次联系被告王飞燕办理过户、付款等手续，但被告王飞燕拒绝履行。2016年3月18日，原告再次书面致函被告要求尽快履行合同义务，但被告未予回应。根据合同约定，被告逾期履行义务超过七日，原告有权要求解除合同、要求被告退还定金，并承担相应的违约责任。2016年3月23日，原告向被告发函解除了双方签订的《存量房合同》。双方合同约定的违约金标准为总价款的20%，经综合考虑，原告在本案中主张按照总价款的10%计算违约金，但原告保留主张剩余10%违约金的权利。由于涉案房屋价格明显上涨，被告的违约行为给原告造成了重大损失。被告万异与被告王飞燕系夫妻关系，应当与王飞燕承担连带责任。故原告诉至法院，请求依法判令：1、两被告连带返还原告所支付的定金5万元；2、两被告连带向原告支付违约金38万元；3、诉讼费由两被告承担。被告王飞燕、万异辩称：双方的买卖合同未履行系因原告逾期支付房款超过7日，原告应当承担违约责任，原告要求被告承担承担违约责任无事实和法律依据。原告主张的违约金数额过高，如果法院认定被告违约，请求法院依法调低违约金的数额。经审理查明：被告王飞燕与万异系夫妻关系，涉案房屋登记在被告王飞燕名下。2016年1月26日，原告郝海平（乙方）与被告王飞燕（甲方）签订《存量房合同》，约定甲方将其名下的涉案房屋出售给乙方；建筑面积为110.97平方米，总价款为380万元；合同订立时支付定金5万元，于双方交付房屋时充抵房款；第五条第3款第（2）项约定，乙方批贷后5个工作日内将首付款213万元解交资金监管账户；甲方同意乙方向贷款银行申请个人住房抵押贷款，总额为人民币160万元用于支付房屋转让的余款，乙方同意于2016年2月5日前与贷款银行签订借款合同；办理权属转移登记手续及抵押登记手续如下：1、乙方全额付款的，甲乙双方于2016年3月14日前共同办理房屋所有权转移登记手续。2、乙方贷款的，甲乙双方应于乙方获得贷款承诺之日起5个工作日内共同办理房屋所有权转移登记手续；双方在合同中补充约定：房屋总价为380万元整，其中定金5万元整，乙方在过户当天首付213万元整走资金监管，乙方另向银行贷款160万元整，由银行支付给甲方，甲方为净得价并承诺此房无任何纠纷;违约责任约定：如乙方未按照本合同约定的期限履行义务，甲方有权要求乙方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如乙方逾期履行超过7日或有其他根本违约行为的，甲方可要求乙方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可以解除合同并选择要求乙方支付转让成交价20%的违约金或者没收乙方已支付的定金。如果甲方未按照本合同约定的期限履行义务，乙方有权要求甲方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如甲方逾期履行义务超过7日或有其他根本违约行为的，乙方可要求甲方继续履行合同并按前述标准继续支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求甲方支付转让成交价20%的违约金或者双倍返还乙方已支付的定金等等。上述合同签订当日，原告向被告支付定金5万元。2016年2月15日，邮储银行南京市分行出具《贷款审批意见书》，同意原告的贷款申请。2016年3月10日，中介人员通知被告办理过户手续时，将贷款审批意见书等发送给被告，被告随后告知中介人员，称因原告未在贷款审批通过后5日内支付首付款，被告不再向原告出售涉案房屋。2016年3月12日，被告万异与中介人员通过电话进行了沟通，被告对通话内容进行了录音。中介人员在电话中称双方当时约定的过户时间是2016年3月14日，希望万异能够积极履行过户义务；万异在电话中称因原告未在贷款审批通过后5日内履行支付首付款的义务，违反了合同约定，故被告不同意履行《存量房合同》。2016年3月20日，原告向被告发出《履约催告函》，主要内容为：根据双方签订的买卖合同，被告应当最迟于2016年3月14日办理权属转移登记，但经中介人员及本人多次通知，被告仍未按照合同约定履行义务。请被告于2016年3月23日前办理权属转移登记手续，否则视为被告违约，因此引起的法律后果由被告自行承担等。2016年3月23日，原告向被告发出《解除合同通知函》，主要内容为：被告未按照双方合同约定办理过户手续，虽经原告及中介公司多次通知仍未办理，原告依据买卖合同的违约条款，决定单方解除双方的买卖合同，由此产生的责任由被告自行承担。被告认可收到上述两份函件，但被告认为其已于2016年3月12日通知中介人员解除合同，原告此后单方解除合同没有依据。2016年4月6日，原告向被告发出律师函，要求被告与原告联系，并返还定金、协商支付违约金等事宜。否则原告将依法维护自己的合法权益。因双方协商未果，原告遂诉至本院，要求判如所请。庭审中，原告申请中介人员郭庆出庭作证，郭庆称双方约定的过户时间为2016年3月14日，之所以这样约定，是因为原告首付款要到2016年3月11日才能凑齐，而被告要在2016年3月14日后外出旅游。原告对证人证言予以认可，而被告称2016年3月14日前办理过户是针对全额付款的约定。因双方调解意见相差较大，致使本案调解未果。以上事实，有当事人陈述、存量房合同、收款收据、履约催告函、解除合同通知函、律师函、邮寄单、证人证言、贷款审批意见书、通话录音、结婚证等证据予以证实。本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。根据合同约定，原告的主要义务是向被告支付首付款并办理贷款，被告的主要义务是协助原告办理涉案房屋过户手续，并交付房屋。关于首付款的支付时间问题，双方在合同的制式条款中约定，原告在批贷后5个工作日内将首付款213万元解交监管账户；同时双方在合同最后手写补充约定，原告在过户当日将首付款213万元解交监管账户。根据上述约定，本院认为，双方手写的补充内容属特别约定，应以特别约定的内容确定首付款的支付时间，故首付款的支付时间为过户当日。关于过户时间如何确定的问题，双方在合同的制式条款中约定两种过户时间，一种是原告全额付款的，过户时间为2016年3月14日前；另一种是原告贷款的，过户时间为批贷后5个工作日内。对于两种过户时间的约定，双方产生争议。对此本院认为，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯及诚实信用的原则，确定该条款的真实意思。由于双方在合同中明确约定了付款方式为首付款加贷款，并未约定全额付款，故从合同的目的理解，并结合当事人陈述及中介人员的证人证言等，本院认定双方约定的过户时间为2016年3月14日。因被告于2016年3月10日明确表示不履行双方签订的《存量房合同》，违反了合同约定，原告依法解除了原、被告之间的《存量房合同》。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原告要求被告返还定金5万元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金38万元的诉讼请求。本院认为，被告拒绝履行合同的行为违反了合同约定，依法应当承担继续履行、采取补救措施，或赔偿损失等违约责任。现原告要求被告支付违约金，符合法律规定。关于违约金的具体数额。本院认为，根据法律规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。被告认为原告主张的违约金数额过高，请求法院予以适当减少，本院结合案件相关事实，酌定违约金数额为20万元。综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王飞燕、万异于本判决生效之日起十日内一次性返还原告郝海平定金5万元。二、被告王飞燕、万异于本判决生效之日起十日内一次性支付原告郝海平违约金20万元。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7750元，减半收取3875元，由被告王飞燕、万异负担（此款原告已预付，被告于本判决生效之日起十日内一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  武加庆二〇一六年七月二十七日见习书记员  徐 钰