福建省福州市马尾区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0105民初288号
原告深圳市保利物业管理集团有限公司福州分公司，住所地福州市马尾区儒江东路18号名城港湾A地块55#楼314单元，组织机构代码：55757805-3。
负责人李运，系该公司总经理。
委托代理人赵广东、张新兵，系该公司职员。
被告林美珍，女，1982年10月23日出生，汉族，住福建省长乐市。
委托代理人林发兆（系被告父亲），男，汉族，1954年12月30日出生，住福建省长乐市。
原告深圳市保利物业管理集团有限公司福州分公司（以下简称“保利物业公司”）与被告林美珍物业服务合同纠纷一案，本院于2016年2月17日立案受理后，依法由审判员丁建旺适用简易程序公开开庭进行了审理。原告保利物业公司的委托代理人张新兵，被告林美珍的委托代理人林发兆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告保利物业公司诉称：福州英家皇道物业管理有限公司同林美珍于2009年4月25日签订《物业服务合同/协议》，合同中约定业主所居住的本栋楼的物业管理费标准为1.5元/月/平方米，后福州英家皇道物业管理有限公司对包含被告在内的物业管理区域的权利义务概括转移至原告，由原告为被告所在的物业管理区域提供物业服务并收取物业服务费等相关费用。被告林美珍系福州市马尾区××××102业主，建筑面积82.2平方米。自合同签订之日起，原告一直依法依约对包括被告在内的全体业主提供了物业管理服务。但自2013年12月1日起，被告便一直无故拖欠物业管理费等各项费用，截止2015年9月30日，仍欠缴：物业管理费2617.78元、自用水费482.06元、水电公摊费446.86元、滞纳金534.09元，共计人民币4080.79元，经原告多次催讨无果。原告为维护自己的合法权益，特诉请依法判令：1、被告向原告支付2013年12月1日至2015年9月30日的物业管理费2617.78元；2014年1月1日至2015年8月31日的自用水费482.06元；2010年8月1日至2015年7月31日的水电公摊费446.86元；2013年6月1日至2015年9月30日的滞纳金534.09元，共计4080.79元；2、本案诉讼费由被告承担。
被告林美珍辩称：1、被告对于原告诉讼的案由“物业服务合同纠纷”存在疑问。被告于2009年交房至今都是与福州英家皇道物业管理公司签订的“物业管理服务合同”，而从没有与深圳市保利物业管理集团有限公司福州分公司签订过“物业管理服务合同”，从法律层面来讲被告与深圳市保利物业管理集团有限公司福州分公司不存在合同关系。2、在合同关系成立的基础上，被告承认有拖欠物业管理费。但是，从物业履行管理职责方面来讲，被告认为拖欠物业管理费是有理由的：（1）2014年6月，被告发现二层202室空调位楼板出现漏水，导致被告家次卧吊顶被水浸泡。被告多次与华郡物业管理人员沟通此事，但都没有得到解决。管理人员总是以不是物业责任为由推脱，至今202室空调位楼板还存在漏水；（2）2015年3月，被告发现101室没有把空调安装在原有空调位内（201室安装的时间更早些），反而安装在原空调位的墙外，也就是在被告家次卧窗户前方，其空调的噪音严重影响了被告的正常生活。被告多次与华郡物业管理人员沟通此事，管理人员都以不是物业责任为由推托，至今都没有得到解决；（3）沟通中被告都明确表明以上两件事解决后马上交物业费，但物业管理人员宁可不要物业费，也不解决以上两件事。急于要把事情解决，被告还给物业总经理寄了两封投诉信，也都没有得到回复，所以造成事情没解决，物业费没交。
经审理，本院确认如下事实：被告系名城地产（福建）有限公司开发的福州市马尾区××××102单元的业主，房屋面积为82.2平方米。2009年4月25日，被告与福州英家皇道物业管理有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定由福州英家皇道物业管理有限公司对被告上述房产所在住宅小区提供物业管理服务，物业服务费为1.5元/平方米·月。后因福州英家皇道物业管理有限公司的资质问题，名城地产（福建）有限公司于2010年12月10日另行与原告签订《福州市前期物业服务合同》，约定由原告对被告房产所在住宅小区提供物业管理服务。2010年12月20日，福州英家皇道物业管理有限公司作出《债权转让声明》，内容为：“自2009年5月1日起，我司基于与名城地产（福建）有限公司的‘前期物业服务协议’，为福州东方名城项目提供物业管理服务。后名城地产（福建）有限公司另行与深圳保利物业管理有限公司签订‘福州市前期物业服务合同’，由该司代替我司对该项目提供物业管理服务。现我司自愿将我司在管东方名城项目期间产生的包括收取管理费在内的所有权益，概括转移至深圳市保利物业管理集团有限公司。特此声明！”《福州市前期物业服务合同》第五条约定：高层住宅的物业服务费为1.5元/月•平方米；第九条约定：物业服务费按月进行交纳，业主应在每月十日前履行交纳当月费用义务，逾期缴纳的，每逾期一日，按应交纳欠费总额的万分之一作为违约金。本着业主自愿原则可按季/年进行交纳；第十四条约定：业主应按照规定向供水、供电……等专业单位交纳水、电……等有关费用。前款费用……属于业主共同使用的，公共水电费用单独按实由业主分摊，具体分摊办法由物业服务企业与业主在《临时管理规约》中约定，物业服务企业每月应在小区醒目处公布一次当月由业主使用的公共水电分摊详细情况；第三十一条约定：本合同期为叁年，自2011年1月1日起至2013年12月31日止。2013年12月31日，名城地产（福建）有限公司与原告签订《福州市前期物业服务合同补充协议》，双方约定将《福州市前期物业服务合同》的合同期限延长三年至2016年12月31日。被告每月应支付的物业服务费为123.3元。原告在进行物业管理服务过程中存在个别管理不到位的情况。自2014年1月1日起，被告以原告管理存在问题为由拒绝向原告支付物业服务费及其他相关费用。
以上事实，有原告提供的业主（住户）基本情况登记表、验房通知书、《前期物业管理服务合同》、《债权转让声明》《福州市前期物业服务合同》、《福州市前期物业服务合同补充协议》，被告提供的收费收据、小区现场图片、投诉信和双方庭审中的陈述予以证实，足以认定。
本院认为，公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。原告保利物业公司根据与名城地产（福建）有限公司签订的《福州市前期物业服务合同》为福州市马尾区××××社区提供物业管理服务，该合同合法有效，且原先的福州英家皇道物业管理有限公司也声明退出该小区的物业管理服务，而被告林美珍作为业主，已接受了原告保利物业公司提供的物业管理服务，则应当按时支付相应的物业管理费。由于被告林美珍自2014年1月1日起未依约缴纳物业费，则截至2015年9月30日实际欠缴的物业费为2589.3元（82.2平方米×1.5元/平方米/月×21个月）。由于作为小区业主的被告林美珍有证据证明原告保利物业公司提供的物业管理服务确实存在不足之处，按照权利义务相一致原则,应当将相应的物业管理服务费用酌情予以扣除,结合本案的实际情况,本院酌定按20%的比例相应扣减被告林美珍应缴纳的物业费。其次，原告要求被告支付欠缴的自用水费482.06元、水电公摊费446.86元，却未提供充分的证据予以证实，故应承担举证不能的法律后果,本院对该诉求暂不予支持。此外，鉴于原告的物业管理服务存在明显瑕疵，故原告要求被告支付滞纳金534.09元，依据不足，本院亦不予支持。
综上,依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条,《物业管理条例》第七条、第三十六条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告林美珍应于本判决生效后七日内向原告深圳市保利物业管理集团有限公司福州分公司支付2014年1月1日至2015年9月30日的物业费2589.3元的80%即人民币2071.44元；
二、驳回原告深圳市保利物业管理集团有限公司福州分公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告林美珍负担，被告林美珍应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审判员 丁建旺
二〇一六年五月十六日
书记员 何海婷
附：一、本案引用的主要法律条文：
1.《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2.《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第三十六条物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
二、执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。