广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终8942号
上诉人（原审被告）：深圳华妍国际美形管理有限公司。住所地：深圳市宝安区新安街道裕安路****号*楼*座。组织机构代码：094275442。
法定代表人：柳安燕，总经理。
委托代理人：罗志涛，北京市大成（深圳）律师事务所律师。
委托代理人：林琳，北京市大成（深圳）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：深圳市汇潮物业管理有限公司。住所地：深圳市宝安区西乡街道盐田社区银田工业区***栋汇潮大厦*栋***号（办公场所）。组织机构代码：78658472-1。
法定代表人：吴茂强，总经理。
上诉人深圳华妍国际美形管理有限公司（以下简称华妍公司）因与被上诉人深圳市汇潮物业管理有限公司（以下简称汇潮物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法西民初字第2632号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人华妍公司的上诉请求：1、撤销原审判决第一、二、三项，并依法改判或发回重审；2、由汇潮物业公司承担本案一、二审全部诉讼费用。
上诉理由：一、一审法院认定事实不清，证据不足。一审法院判令华妍公司于判决生效之日起十五日内搬离涉案房屋不符合事实。事实上，华妍公司自2015年11月底在取得汇潮物业公司同意后已实际搬离涉案房屋，2015年12月起华妍公司已经将该涉案房屋交回汇潮物业公司，汇潮物业公司也已经将该涉案房屋另行出租。汇潮物业公司主张华妍公司自2015年12月份开始拖欠租金和物业管理费，涉案物业仍由华妍公司占有使用，没有事实依据。二、一审法院判令华妍公司支付汇潮物业公司2015年12月1日至2016年2月29日期间的房屋占有使用费和物业管理费没有事实依据和法律依据。华妍公司与汇潮物业公司签订《写字楼租赁合同》，合同约定租赁期限自2015年10月9日起至2017年10月15日止，月租金为18290元，物业管理费1860元。根据合同第四条约定，华妍公司向汇潮物业公司缴交履约保证金36580元及水电费保证金5000元。上述保证金华妍公司已经交付。一审法院认定华妍公司与汇潮物业公司签订的租赁合同无效，华妍公司应当参照合同约定的租金支付房屋占有使用费及物业管理费。2015年12月华妍公司已经实际搬离涉案房屋，上述保证金汇潮物业公司没有退还华妍公司。实际上，华妍公司并未拖欠房屋占有使用费和物业管理费，一审法院仅采纳汇潮物业公司的说法，判令华妍公司支付2015年12月至2016年2月的房屋占有使用费和物业管理费，没有事实和法律依据。三、一审法院存在超出诉讼请求进行裁判的情形。一审汇潮物业公司的诉讼请求第二条“判令被告支付原告2015年12月份租金18290元及物业管理费1860元”，而一审法院却判令华妍公司支付汇潮物业公司2015年12月份至2016年2月29日期间的房屋占有使用费和物业管理费，明显超出诉讼请求的范围。
被上诉人汇潮物业公司未应诉答辩。
汇潮物业公司的一审诉讼请求：1、解除双方租赁合同并搬离涉案房屋；2、华妍公司支付汇潮物业公司2015年12月份起至实际搬离之日止的租金及物业管理费，租金每月18290元，物业管理费每月1860元；3、华妍公司支付汇潮物业公司2015年11月1日至30日水电费2201元；4、华妍公司承担本案诉讼费。
一审法院查明：汇潮物业公司（甲方）与华妍公司（乙方）于2015年10月10日签订一份写字楼租赁合同，约定甲方将位于深圳市宝安区西乡街道盐田社区金海路汇潮科技大厦五层501-503号（面积310平方米）房屋提供给乙方作办公有偿使用，并由甲方提供有偿物业管理服务。租赁期限为2015年10月9日至2017年10月15日止，月租金18290元，租金一年内保持不变，从第2016年10月16日开始递增，每年递增一次，递增幅度10%。物业管理费每月1860元。汇潮物业公司主张华妍公司自2015年12月份开始拖欠租金及物业管理费，涉案物业仍由华妍公司占有使用。汇潮物业公司未能提交涉案房屋的合法报建手续。汇潮物业公司未能提交证据证明华妍公司拖欠水电费。
一审法院经审理认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效，但承租人应当按照合同约定的租金支付房屋占有使用费。鉴于汇潮物业公司未能提交涉案房屋的合法报建手续，故汇潮物业公司、华妍公司双方签订的租赁合同无效，汇潮物业公司请求解除双方的租赁合同，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持；但华妍公司应当参照双方合同约定的租金支付房屋占有使用费及物业管理费。汇潮物业公司主张华妍公司自2015年12月份开始拖欠房屋占有使用费及物业管理费，华妍公司未到庭参加诉讼，视为放弃举证及抗辩的权利，故一审法院采信汇潮物业公司的主张，华妍公司应当参照双方的约定支付汇潮物业公司2015年12月份至2016年2月份的房屋占有使用费18290元×3个月=54870元及物业管理费1860元×3个月=5580元，汇潮物业公司主张华妍公司仍然实际占有涉案房屋，故华妍公司应当支付汇潮物业公司房屋占有使用费及物业管理费至实际搬离之日止。汇潮物业公司未能举证证明华妍公司使用涉案房屋产生的2015年11月份的水电费，故汇潮物业公司的该项诉请，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、华妍公司于判决生效之日起十五日内搬离涉案房屋；二、华妍公司于判决生效之日起三日内支付汇潮物业公司2015年12月1日至2016年2月29日期间的房屋占有使用费54870元及至实际搬离之日止的房屋占有使用费（以18290元/月标准计算）；三、华妍公司于判决生效之日起三日内支付汇潮物业公司2015年12月1日至2016年2月29日期间的物业管理费5580元及至实际搬离之日止的物业管理费（以1860元/月计算）；四、驳回汇潮物业公司的其他诉讼请求。如华妍公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费835元，由华妍公司负担。
本院经审理查明：一、华妍公司称其于2015年11月底即搬离涉案房屋，但并未提交充分证据证明其该项主张。二、汇潮物业公司已于2015年12月31日将涉案房屋出租给案外人深圳市盛易通投资有限公司，起租日为2016年1月1日。三、华妍公司与汇潮物业公司签订的《写字楼租赁合同》约定的履约保证金为36580元、水电费保证金为5000元。在华妍公司搬离后，汇潮物业公司并未将上述保证金退还给华妍公司，汇潮物业公司称之所以未退还上述保证金是因为华妍公司拖欠租金、未经其同意搬离涉案房屋给其造成房屋空置损失。本院查明的上述事实有调查笔录在卷证实，足以认定。除以上事实外，一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为：涉案房屋的建设未取得建设工程规划许可，原审法院认定涉案房屋租赁合同无效，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定。根据本案查明的事实，汇潮物业公司在华妍公司搬离后已经将涉案房屋租赁给他人，并于2016年1月1日起算租金。汇潮物业公司在本案中仍起诉要求华妍公司搬离涉案房屋、支付2016年1月1日之后的租金和物业管理费，缺乏事实依据。对于2015年12月份的房屋占有使用费和物业管理费，因华妍公司未能举证证明其在2015年12月31日前已经搬离涉案房屋，华妍公司仍应参照租赁合同约定的标准支付2015年12月份的房屋占有使用费18290元、物业管理费1860元。因涉案房屋租赁合同无效，汇潮物业公司应当将其收取的履约保证金36580元退还给华妍公司。在汇潮物业公司应退还的保证金数额高于华妍公司应当支付的房屋使用费和物业管理费的情况下，汇潮物业公司无权要求华妍公司支付2015年12月份的房屋占有使用费和物业管理费。
综上，上诉人华妍公司的上诉请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法西民初字第2632号民事判决；
二、驳回深圳市汇潮物业管理有限公司的全部诉讼请求。
本案一审案件受理费835元，由被上诉人深圳市汇潮物业管理有限公司负担；二审受理费1311元，由上诉人深圳华妍国际美形管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 明 亮
审判员 路 德 虎
审判员 朱 宽
二〇一六年九月二十日
书记员 陈艳华（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。