荆州市沙市区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂沙市民初字第00029号
原告：王加琴。
委托代理人：孔令琼。
被告：徐新凤。
委托代理人：张传军。
被告：涂祖萍。
原告王加琴诉被告徐新凤、涂祖萍房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李娅适用简易程序于2014年2月17日公开开庭进行了审理。原告王加琴的委托代理人孔令琼，被告徐新凤的委托代理人张传军，被告涂祖萍均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王加琴诉称：被告徐新凤于2012年8月1日与原告王加琴签订房屋租赁合同一份，合同约定租赁期限从2012年8月1日至2013年8月31日止。在合同期限内原告曾多次告知被告徐新凤合同期满后将收回此门面。被告徐新凤在原告不知情的情况下，私自将原告门面房屋转给被告涂祖萍经营。原告多次要求与被告协商解决，但被告拒不理睬。现原告为维护自己合法权益，特诉至法院，请求判令被告腾退沙市区一门面房屋；判令被告支付原告房屋门面占有使用费（从2013年9月1日至门面实际腾退之日按每月1800元计算）；由被告承担本案诉讼费用及其他有关费用。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交的证据以及对方当事人的质证意见如下：
证据1、原告的居民身份证复印件一份。证明原告的诉讼主体资格。
证据2、被告涂祖萍的居民身份证复印件一份。证明被告涂祖萍的诉讼主体资格。
证据3、2012年8月1日，原告王加琴与被告徐新凤签订的《房屋租赁合同》一份。证明原告与被告徐新凤存在房屋租赁合同关系，租赁合同已于2013年8月31日到期。
证据4、《房屋产权证》复印件一份。证明原告系出租门面房屋的所有权人。
经庭审质证，被告徐新凤对原告提交的证据1、2、4的真实性、合法性、关联性均无异议；对原告提交的证据3的真实性无异议，但对证明目的有异议，该证据并不能证明原、被告之间的租赁合同期限仅为一年。被告涂祖萍对原告提交的上列证据均无异议。
被告徐新凤辩称，被告徐新凤自1997年开始即取得涉案房屋的使用权，2002年原告与被告徐新凤协商，在被告徐新凤自愿放弃优先购买权的情况下，才取得该房屋的所有权，并与被告徐新凤约定“合同一年一签，由徐新凤永久使用”。从2002年开始，被告徐新凤按照与原告历年形成的交易习惯，合同一年一签，在涉案房屋经营已达12年之久。原告诉称的仅为一年期的租赁合同已到期，完全抛开了被告徐新凤实际承租使用长达十几年的事实。因此，原告王加琴与被告徐新凤就诉争门面房屋的租赁期限应推定为不超过20年期限的长期使用，其与原告签订的房屋租赁合同并未解除，原告的诉请没有事实和法律依据。
被告徐新凤为支持其抗辩理由，向本院提交的证据及对方当事人的质证意见如下：
证据1、被告徐新凤的居民身份证复印件一份。证明被告徐新凤的诉讼主体身份。
证据2、《房屋租赁合同》复印件一份。证明被告徐新凤实际自1997年就开始承租使用涉案房屋。
证据3、2011年1月，原告王加琴与被告徐新凤签订的《房屋租赁合同》复印件一份。
证据4、2002年9月20日，原告王加琴出具的收条一份。
证据3—4证明原告与被告徐新凤自2002年就建立有租赁关系的事实。
证据5、王某出具的《收据》复印件三份。证明被告徐新凤交纳租金的时间、数额及房租由王某代收的事实。
经庭审质证，原告王加琴对被告徐新凤提交的证据1、3、4、5的真实性、合法性、关联性均无异议；对被告徐新凤提交的证据2有异议，认为该证据与本案无关。被告涂祖萍对被告徐新凤提交的上列证据均无异议。
被告涂祖萍辩称，我从2013年3月4日从被告徐新凤处转让使用该门面，同时转让有两个门面，转让费共计40000元，租金为每月1500元，每两个月交纳一次。转让时，原告王加琴不在本地，被告徐新凤承诺我，在2013年8月后由房东王加琴与我续签租赁合同。
被告涂祖萍为支持其抗辩理由，向本院提交的证据及对方当事人的质证意见如下：
证据、2013年3月4日，徐新凤与涂祖萍签订的《餐馆门面转让协议》复印件一份。证明徐新凤将涉案房屋门面转让给涂祖萍及约定了转让费、门面租金等事项的事实。
经庭审质证，原告王加琴对被告涂祖萍提交的证据有异议，认为该证据的真实性无法确认，该协议系徐新凤与涂祖萍签订的，与原告无关。被告徐新凤对被告涂祖萍提交的证据有异议，认为该证据系复印件，其真实性无法确认，且该协议上载明的转让时间为2013年3月4日，之后的租金也是由涂祖萍直接交给王某，可以认定原告王加琴作为房东是同意转租的。
综合原、被告双方的质证意见，本院对原、被告提交的证据的证明效力分析认定如下：
对原告所提交的证据1、2、4，被告徐新凤提交的证据1、3、4、5，由于双方当事人对其真实性、合法性、关联性均无异议，故本院对上列双方无异议的证据的证明效力予以确认。对原告提交的证据3，本院认为，被告徐新凤、涂祖萍对该证据的真实性无异议，该证据证明了原告与被告徐新凤之间存在租赁关系，合同约定的租赁期至2013年8月31日止，故本院对该证据的证明效力予以确认。对被告徐新凤提交的证据2，本院认为，该证据只能证明被告徐新凤与涉案房屋之前的所有权人之间的房屋租赁关系，无法证明被告徐新凤与原告王加琴之间的租赁合同期限是否为一年，无法达到被告徐新凤旨在证明其与原告王加琴之间的租赁合同并未解除的证明目的。对被告涂祖萍提交的证据，本院认为，该证据能够证明两被告之间就涉案房屋门面达成了转让协议，能够证明涉案房屋的实际使用人为被告涂祖萍，但并不能证明原告王加琴作为所有权人同意该转租行为。
根据本院确认的有效证据，综合原被告双方的陈述，本院查明本案事实如下：
原告王加琴与被告徐新凤于2002年就存在房屋租赁关系，租赁合同一年一签。2012年8月1日，原告王加琴与被告徐新凤签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定：租赁期限为一年，即从2012年8月1日起至2013年8月31日止；租金为每月1500元；每单月1号以前一次性交纳租金3000元。2013年3月4日，被告徐新凤与被告涂祖萍签订了《餐馆门面转让协议》，将涉案房屋转让给被告涂祖萍使用经营，被告涂祖萍随即实际占有使用该租赁房屋。2013年8月31日之后，原告王加琴与被告徐新凤签订的《房屋租赁合同》履行期限届满未续签租赁合同，被告涂祖萍仍继续占有使用涉案房屋，原告王加琴亦未收取之后的房屋租金。现原告认为租赁合同在到期终止后两被告理应腾退涉案房屋门面，并支付实际占有使用期间的占有使用费，故而成讼。
另查明，诉争租赁房屋坐落于沙市区，该房屋所有权人为原告王加琴。
根据本院查明的事实，综合原、被告双方的诉辩意见，本案双方争议的焦点是：原告王加琴与被告徐新凤签订的《房屋租赁合同》的效力问题；原告的诉讼请求是否能够得到支持的问题。
一、关于原告王加琴与被告徐新凤签订的《房屋租赁合同》的效力问题。
本院认为，原告王加琴与被告徐新凤所签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，且未违反法律法规的禁止性规定，应合法有效。原告王加琴与被告徐新凤于2012年8月1日签订的《房屋租赁合同》约定：“租赁期限为一年，即从2012年8月1日至2013年8月31日止。租赁期满，乙方（徐新凤）应当返还房屋。如需继续租用，应在租赁期满前一个月双方协商重新签约事宜。”因此，原告王加琴与被告徐新凤签订《房屋租赁合同》的租赁期限为一年，被告提出的其就诉争门面房屋的租赁期限应推定为不超过20年期限长期使用的抗辩理由，于法无据，故本院不予采信。
二、关于原告的诉讼请求是否能够得到支持的问题。
《中华人民共和国合同法》第235条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。”本案中，原告王加琴与被告徐新凤于2012年8月1日签订的《房屋租赁合同》合法有效，根据合同约定，双方的租赁期限于2013年8月31日到期，且在租赁期限届满前及合同期满后，原告与两被告未就是否签订租赁合同达成一致意见，被告涂祖萍虽在租赁合同期满后继续使用租赁房屋，但并未向原告缴纳租金，原告亦未认可继续租赁的事实，故原告与两被告并未形成新的租赁关系，原告与被告徐新凤之间的租赁关系已终结。原告王加琴与被告徐新凤签订的《房屋租赁合同》中明确约定了禁止被告徐新凤擅自转租房屋，且被告徐新凤未提交证据证明其转租行为已经得到原告王加琴的认可，故在《房屋租赁合同》到期终止后理应将租赁房屋返还给原告。从本案查明的事实来看，被告涂祖萍现在租赁房屋的实际占有使用人，其应承担向原告返还租赁房屋的义务。故原告主张被告涂祖萍腾退门面房屋的诉讼请求，本院予以支持。
根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第18条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”本案中，原告王加琴与被告徐新凤于2012年8月1日签订的《房屋租赁合同》在2013年8月31日到期后，原告王加琴作为出租人可以向负有腾房义务的次承租人即被告涂祖萍要求支付无权占用期间的房屋使用费。被告徐新凤在未经出租人同意转租的情况下，擅自将租赁房屋转租给被告涂祖萍，从而导致原告王加琴到期无法收回租赁房屋，被告徐新凤应对被告涂祖萍支付逾期腾房占有使用费的义务承担连带清偿责任。故原告主张被告徐新凤、涂祖萍支付租赁合同到期后即2013年9月1日起至实际腾退房屋之日止的占有使用费的诉讼请求，本院予以支持。
综上，原告王加琴与被告徐新凤签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律法规的禁止性规定，该合同合法有效，依法应予以保护。在租赁合同到期终止后，被告涂祖萍作为实际占有使用租赁房屋的次承租人应向原告王加琴履行返还租赁房屋和支付逾期腾房占有使用费的义务。被告徐新凤作为承租人，将其承租的房屋擅自转租给被告涂祖萍，应对被告涂祖萍支付逾期腾房占有使用费的义务承担连带清偿责任。占有使用费的支付时间应从租赁合同到期后即2013年9月1日起至实际腾退房屋之日止，支付标准应参照租金标准即每月1500元来计算。现原告王加琴要求按每月1800元标准计算，已超过约定的每月1500元的租金标准，故本院对超出部分不予支持。被告涂祖萍作为诉争房屋的次承租人，在租赁合同到期终止后，不能向出租人即原告王加琴直接主张租赁权，被告涂祖萍可另案向转租人即被告徐新凤主张权利。据此，依照《中国人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：
一、被告涂祖萍应于本判决生效之日起十日内腾退出坐落于沙市区的门面房屋；
二、被告涂祖萍应于本判决生效之日起十日内支付原告王加琴逾期腾房占有使用费（自2013年9月1日起至实际腾退租赁房屋之日止按每月1500元标准计算）；
三、被告徐新凤对本判决第二项的款项承担连带清偿责任；
四、驳回原告王加琴的其他诉讼请求。
案件受理费2336元，本院减半收取1168元，由被告徐新凤、涂祖萍共同负担。
被告涂祖萍、徐新凤如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用缴纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件诉讼费。收款人：荆州市非税收入管理局诉讼费汇缴结算户，账号：260201040006032，开户行：农业银行荆州市分行直属分行，上诉人在上诉期满后7日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 李娅
二〇一四年三月十日
书记员 黄炼