文书内容广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0306民初5929号原告：深圳市千金财富管理有限公司，住所地：广东省深圳市罗湖区，统一社会信用代码：91440300562770330C。法定代表人：姚达宏，职务：总经理。委托诉讼代理人：裴宝军，广东鼎方律师事务所律师。原告：深圳市前海昇华资本管理有限公司，住所地：广东省深圳市前海深港合作区，统一社会信用代码：91440300MA5D84B45Y。法定代表人：姚达宏，职务：总经理。委托诉讼代理人：裴宝军，广东鼎方律师事务所律师。被告：深圳华美居家具有限公司，住所地：广东省深圳市光明新区，统一社会信用代码91440300715235938E。法定代表人：陈枝华，职务：董事长。委托诉讼代理人：薛晓明，广东淳锋律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘森荣，广东淳锋律师事务所律师。原告深圳市千金财富管理有限公司（以下简称千金财富公司）、深圳市前海昇华资本管理有限公司（以下简称前海昇华公司）与被告深圳华美居家具有限公司(以下简称华美居公司)合资合作开发房地产纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告千金财富公司、前海昇华公司的委托诉讼代理人裴宝军，被告华美居公司的委托诉讼代理人薛晓明、刘森荣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告千金财富公司、前海昇华公司诉称，2016年6月22日，原告与被告签订《土地开发合作合同》（合同号为合字第2016062201）一份，合同中约定：被告（甲方）以位于深圳市光明新区光侨路东侧10-02/M1、10-14/G1、10-15/M1三宗地块、合计占地面积约为128,506平方米的地块入股与原告（乙方）�作开发，由原告负责完成上述地块申报手续的办理并负责投入完成开发建设等所需的全部资金，并约定了合作双方的利益分配、合作期限、权利、责任等。上述合同签订后，原告依合同约定分两次通过第三人深圳市昇华置业有限公司的账户向被告支付定金1,000万元，随后，原、被告双方成立项目公司深圳市祥兴置业有限公司。但在原告对合作的地块进行尽职调查时发现被告不能提供合作地块上建筑物的建设施工合同、施工图、竣工验收等相关文件，更为严重的是，上述地块中有80,000余平方米已于2016年3月被深圳市政府纳入控制性规划范围内，根本不可能被确权给被告和被用来进行商品房开发，而被告在明知合作地块不能被确权并进行商品房开发的情况下仍然与原告签订相关的《土地开发合作合同》并收取原告的定金，违反了合同法的相关规定，并给原告造成了巨大�经济损失，且至今被告仍未退回收取的原告的定金。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：一、解除原、被告之间签订的《土地开发合作合同》；二、被告双倍返还原告定金共计2,000万元；三、诉讼费由被告承担。被告华美居公司答辩称，一、原告已构成根本违约，被告有权解除合同，并没收定金。根据案涉合同约定，原告应于2016年10月31日前负责为案涉土地办妥确权手续，但原告并未履行上述义务，且原告未履行上述义务已超过合同约定的40个工作日，依据合同约定，原告有权解除合同，并有权没收原告已支付的定金。被告已于2017年1月16日向原告发出解除合同的通知，案涉合同已解除。二、被告对原告诉称的“地块中有80,000余平方米已�2016年3月被深圳市政府纳入控制性规划范围内”一事完全不知情，原告诉称被告知晓上述情况与事实不符。被告对原告诉状所称的“地块中有80,000余平方米已于2016年3月被深圳市政府纳入控制性规划范围内”一事确实完全不知情，从来没有任何单位或相关部门告知被告上述情况，被告也没有收到任何与上述“地块中有80,000余平方米已于2016年3月被深圳市政府纳入控制性规划范围内”有关的通知，也从来没有参加过相关会议，根本不可能知道“地块中有80,000余平方米已于2016年3月被深圳市政府纳入控制性规划范围内”一事，更不可能“明知”，且原告至今并未提供任何相关证据被告已知晓上述情况。退一步而言，土地被政府纳入控制性规划范围内与土地能否被确权完全是两个不同的问题，并没有任何有关“土地被政府纳入控制性规划范围内”后，相关土地便不能进行确�的规定。三、原告在诉称的被告不能提供合作地块上建筑物的建设施工合同、施工图、竣工验收等相关文件，与事实不符，原、被告在签署土地开发合作合同时已经将上述文件作为附件交给原告。经审理查明：2016年6月22日，原告千金财富公司、前海昇华公司作为乙方与作为甲方的被告华美居公司签订了一份《土地开发合作合同》，双方就广东省深圳市光明新区光侨路东侧10-02/M1、10-14/G1、10-15/M1三宗地块达成合作开发协议，项目用地位于广东省深圳市光明新区光侨路东侧10-02/M1、10-14/G1、10-15/M1三宗地块，面积约128,506平方米（工业用地约127,022平方米、绿地面积约1,484平方米，具体以政府确权时核定为准），现有厂房建筑近300,000平方米（具体以实际测量为准），目前项目地块尚未经过国土部门确认，但实际使用人为甲方（证明资料详见与光明街道办签订的《投资项目合同书》、22份深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报回执、项目地块地上建筑物建设施工材料）。双方实现合作后，由乙方负责完成该地块申报手续的办理并负责投入完成开发建设等所需的全部资金（包括补地价、拆迁、安置、补偿款、前期申报所需的一切费用及后期开发建设所需资金投入等，但不包括甲方因清走承租人、收回质押给银行的申报历史遗留问题的收件回执原件等资料而需要支付的费用）。双方按约定的持股比例成立项目公司，作为开发建设上述地块的项目申报主体和开发实施主体，所产生的一切费用均由乙方支付。甲方地块在历史流转中与政府有关部门确立了权益关系，在历史遗留问题取得政府部门的认可手续，必须经确权后可落�为甲方所用，乙方就上述地块负责协助为甲方确权（本合同签订之日起80个工作日内办妥），并承担因此而产生的一切费用。合同签订后两个工作日内，乙方向甲方支付定金1,000万元，如因乙方原因导致项目合作不成功的，该定金中的600万元归甲方所有不作退回，其余400万元由甲方返还乙方；如因合作地块纠纷（政府原因除外）导致项目合作不成功的，则甲方应当向乙方退还全部定金并支付违约金600万元，并应当向乙方赔偿损失。合同签订一个月内，乙方有权安排律师等对甲方的债权债务、项目地块权属情况等进行尽职调查，甲方应积极配合乙方的尽职调查工作；如乙方经尽职调查后发现甲方存在提供虚假材料或因合作地块纠纷（政府原因除外）导致本项目合作开发无法推动，乙方有权单方解除合同，甲方应在合同解除后三个工作日内向乙方退还全部定金并支付违�金600万元。如项目地块于乙方交付定金100个工作日内乙方仍无法协助甲方取得政府部门的确权，甲方有权终止合作（解除合同）或继续合作，甲方解除合同的，则甲方应在合同解除后5个工作日内向乙方返还400万元定金。乙方为该项目地块申报办理商业综合类开发手续，申报审批和开发建设所需资金由乙方负责。甲方应当依合同约定诚意履行合同，如因甲方未按时履行本协议约定之各项义务的，乙方除有权要求甲方退还全部定金并支付违约金600万元外，另有权要求甲方赔偿损失。乙方应就合同项目所涉的地块协助甲方在约定的期限内（合同签订之日起三个月内）确权，以便达到开发目的。因乙方原因未能在合同约定的期限内办妥（或协助甲方办妥）相应的确权、批文及公示等相关手续的且延期超过四十个工作日的，甲方有权解除合同，乙方已支付的款项不予退回，�时甲方有权要求乙方赔偿损失。合同亦对其他相关事项进行了约定。2016年6月23日、7月1日，原告通过深圳市昇华置业有限公司向被告支付定金合计900万元、100万元。2016年7月6日，原告前海昇华公司与被告华美居公司共同出资设立项目公司深圳市祥兴置业有限公司，前海昇华公司出资比例为75％，华美居公司出资比例为25％。2017年1月16日，被告向原告发出《解除的通知》，称因原告未能按《土地开发合�合同》之约定就上述项目地块如期取得政府部门的确权以及未能履行相关的义务，故通知原告解除所签订的《土地开发合作合同》，终止双方合作。2017年1月20日，原告向被告发出《关于的复函》，称被告故意隐瞒土地政府已纳入控制性规划的重大事项，导致合同约定的土地确权事项不可能事项，并非原告没有协助履行相关义务；且被告至今尚未向原告提供尽职调查所需的建设施工合同、施工图等部分重要资料。被告解除合同没有任何事实依据。2017年2月22日，原告提起本案事诉讼。庭审中，原、被告均确认案涉项目地块上的建筑物已申报历史遗留违法建筑处理，但相关行政部门尚未作出处理决定。原、被告同时确认双方均无房地产开发经营资质，本院亦通知原、被告双方向本院提交项目公司深圳市祥兴置业有限公司已取得房地产开发经营资质的相关证据，但双方均未在本院指定期限内提交相关证据。上述事实，有当事人当庭陈述及当事人提交的土地开发合作合同、转账记录、情况说明、解除土地开发合作合同通知、复函、深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报回执等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。本院认为，原、被告双方签订的《土地开发合作合同》约定由被告提供让土地使用权、原告提供资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产，因此，本案案由应界定为合资合作开发房地产合同纠纷。关于合同效力。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条的规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条的规定，合作开发房地产�同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。但本案中，原、被告双方均未提供证据证明合作开发的项目地块系出让的国有建设用地，且均未提供证据证明双方设立的项目公司深圳市祥兴置业有限公司在起诉前已取得房地产开发经营资质，案涉《土地开发合作合同》应属无效。根据无效合同的处理原则，被告应向原告返还依据无效合同收取的定金1,000万元，并应按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准支付占有上述定金期间的利息，其中900万元从2016年6月23日起计算至实际返还之日止，100万元从2006年7月1日起计算至实际返还之日止。原告关于判令解除合同及被告按合同约定双倍返还定金的诉讼请求，没有合同依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告深圳市千金财富管理有限公司、深圳市前海昇华资本管理有限公司与被告深圳华美居家具有限公司于2016年6月22日签订的《土地开发合作合同》无效；二、被告深圳华美居家具有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告深圳市千金财富管理有限公司、深圳市前海昇华资本管理有限公司返还定金1,000万元并支付相应利息（利息均按中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准计算，其中900万元从2016年6月23日起计算至实际返还之日止，100万元从2006年7月1日起计算至实际返还之日止）；三、驳回原告深圳市千金财富管理有限公司、深圳市前海昇华资本管理有限公司的其他诉讼请求。如未按判�指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费141,800元，由被告负担70,900元，原告负担70,900元。受理费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 陈 平人民陪审员 李 静人民陪审员 杨加欢二〇一七年四月十日书 记 员 蔡嘉佳书 记 员 王 冰附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。第四十三条全民所有制单位、城市集体所有制单位未经批准或者采取期骗手段骗取批准，非法占用�地的，责令退还非法占用的土地，限期拆除或者没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，并处罚款；对非法占地单位的主管人员由其所在单位或者上级机关给予行政处分。超过批准的用地数量占用土地的，多占的土地按照非法占用土地处理。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的�据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。