北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第03475号
上诉人（原审被告）张彬，女，1974年11月29日出生。
委托代理人张春生，男，1942年3月19日出生。
委托代理人简兰君，女，1945年11月3日出生。
被上诉人（原审原告）北京安汇物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区高粱桥斜街11号。
法定代表人刘世民，总经理。
委托代理人孔令杰，北京市亿达律师事务所律师。
委托代理人葛鹏，男，1985年4月29日出生，北京市亿达律师事务所实习律师。
上诉人张彬因与被上诉人北京安汇物业管理有限责任公司（以下简称安汇物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第27140号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
安汇物业公司在原审法院诉称：安汇物业公司受北京阳光房地产综合开发公司委托，自2003年7月1日起为北京市海淀区高粱桥斜街xx楼的业主提供物业服务至今。张彬作为北京市海淀区高粱桥斜街xx室（建筑面积102.86平方米）的业主，至今未向安汇物业公司交纳自2003年7月1日至2013年12月31日期间的物业管理费人民币24742.03元。故诉至法院请求：一、判令张彬向安汇物业公司一次性支付拖欠的物业管理费人民币24742.03元，并按照欠付款项的日万分之三支付滞纳金直至付清之日止。
张彬在原审法院辩称：一、2003年至今，安汇物业公司从未依据《物业管理条例》向1号楼业主公示以下情况：物业管理企业资质情况，安汇物业公司全部组成人员姓名、人数、项目经理；安汇物业公司已取得物业管理“职业资格证书”的人员。二、“安汇物业公司受北京阳光房地产综合开发公司委托，自2003年7月1日起为北京市高粱桥斜街xx楼的业主提供物业服务至今”之行为，违反了相关规定：1.高粱桥斜街xx楼的前期物业管理，卖方北京阳光房地产综合开发公司未通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业；2.高粱桥xx楼的前期物业管理依法应当经海淀区房管局批准后，才可以采用协议等方式选聘。安汇物业公司必须公示其由北京阳光房地产综合开发公司委托的行政主管部门批准的具有法律效力的文件；3.本案未经行政主管部门批准，擅自委托安汇物业公司管理高粱桥斜街xx楼违法。综上，“安汇物业公司受北京阳光房地产综合开发公司委托管理高粱桥斜街xx楼”是无效委托。安汇物业公司的诉讼请求不成立；认定事实服务关系已经超过诉讼时效。三、安汇物业公司至今不与我签订物业服务合同。双方在法律上的权利义务关系不明确。四、安汇物业公司的物业服务内容和标准未达到北京市等级规范确定的维修、养护、管理和维护义务。应判令安汇物业公司立即采取补救措施，承担相应违约责任。安汇物业公司在管理小区时有各种违规行为并受到行政处罚，其物业管理工作没有到位，故不同意安汇物业公司的诉讼请求。
原审法院经审理查明：北京市海淀区高粱桥斜街xx楼系北京阳光房地产综合开发公司（以下简称阳光公司）开发的商品房。2001年11月5日，阳光公司与北京福地物业管理有限公司（以下简称福地公司）签订了前期物业合同，由福地公司负责高粱桥xx楼（以下简称1号楼）的前期物业管理。2003年6月5日，阳光公司、福地公司、安汇物业公司签订了《物业管理委托协议》，约定原由福地公司进行前期管理的1号楼，由安汇物业公司同意在原阳光公司与福地公司签订的物业管理委托合同的基础上，接受阳光公司委托，对1号楼进行管理，期限从2003年7月1日至该小区业委会正式成立之日止。此后，阳光公司与汇安物业公司签订了前期物业服务合同。汇安物业公司作为1号楼的物业管理公司为业主提供服务。
张彬为xx室业主，其房屋面积为102.86平方米，在2000年7月入住时，张彬交纳了半年的物业管理费1334.4元，此后，张彬未交纳费用。2006年起，汇安物业公司将物业费调整为每月每平方米1.83元，张彬每年应交纳物业费2258.81元。
在安汇物业公司进行物业管理期间，2004年，因小区内安装铁栅栏围墙未经有关部分批准，小区业主进行了信访。2008年5月29日，北京市建设委员会对于1号楼普通地下室进行执法检查时发现安汇物业公司与他人签订的租赁合同未向有关部门登记备案，于7月14日做出对安汇物业公司处1万元罚款的处罚决定。2010年3月9日北京市海淀区民防局对于1号楼人防工程进行检查，发现未经有关行政部门批准，擅自装修改造人防工程，并在4月9日发出通知，要求其于4月15日前纠正上述违法行为。并做出处以警告及罚款3万元的处罚。2010年5月20日，北京市海淀区民防局对1号楼人防工程进行检查，发现未经有关行政部门批准，擅自改造人防工程，于5月31日发出了限期改正通知书，要求安汇物业公司于6月15日前改正上述行为。并做出处以警告及罚款3万元的处罚。2011年5月24日，对于安汇物业公司侵占1号楼地下人防工程的行为，做出限期改正通知书，要求于6月6日前改正违法行为，并于5月25日做出警告及罚款3万元的行政处罚。2013年5月3日，北京市海淀区卫生局对安汇物业公司管理的1号楼生活用水二次供水设施与城镇公共供水管网直接连接，未取得卫生许可的违法行为发出了责令改正通知书。11月26日，1号楼6-18层用水存在在市政上水管线上私自加装水泵直抽加压问题，被北京市自来水集团有限责任公司供水营销稽查大队发出告知书。2013年12月26日，北京市海淀区房屋管理局对安汇物业公司所管理的1号楼的物业服务进行了检查。检查情况：1、1号楼消防系统整体瘫痪，2、1号楼低压供电装置处于高危运行状态（无防虫鼠害、防水、绝缘保护装置等）。3、安防监控室无证人员×，违反操作规程，4，电梯引绳无金属标志，无应急照明装置，报警装置失效等。另机房内杂物较多。
另查，2002年3月，甲方阳光公司、乙方张彬、丙方福地公司签订了关于物业费的协议书。在协议第二条约定：甲、乙双方均同意对双方之间发生误会，最好通过经济方式解决。经甲、丙两方协商，丙方同意以免收乙方部分物业管理费及冬季供暖费的方式协助甲、乙两方解决上述问题。免收乙方物业管理费的时间为2001年1月1日至2003年12月31日，免收乙方冬季供暖费的时间为2001年11月15日至2002年3月15日、2002年11月15日至2003年3月15日及2003年11月15日至2004年3月15日叁个供暖季。乙方应于2004年1月1日起按规定向丙方交纳物业管理等费用。
审理中，张彬提交了照片等证明安汇物业公司未尽管理之责，安汇物业公司不予认可。
上述事实，有双方当事人陈述、《前期物业服务合同》、《委托协议》、交费票据、2002年3月协议书、行政处罚决定书、物业检查登记表、房屋产权证等证据在案佐证。
原审法院经审理认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约定力。阳光公司与安汇物业公司在签订物业委托合同后，安汇物业公司即为小区的物业服务公司，在小区为广大业主提供服务后即有权收取各项服务费用。张彬作为业主享有服务，负有支付相应物业费的义务，故张彬应当支付物业服务费。安汇物业公司在提供物业服务中确实存在一定的违法行为，并被处以行政处罚，其违法事项使其提供的物业服务存在一定的瑕疵，故其应当承担相应的违约责任。具体到本案中，应从安汇物业公司被处罚的事项、对业主生活的影响、是否影响服务质量以及出现问题后安汇物业公司采取的整改措施是否及时等因素综合予以考虑，对于物业费用予以酌减。对于交纳的起点，因阳光公司、张彬、福地公司三方签订的协议对于交纳物业费的时间有约定，对于全面接受物业管理的安汇物业公司应同样有效，故应从2004年1月1日起计算费用。在2006年后，安汇物业公司单方减少收取物业费用，应视为其对权利的放弃，法院不持异议。对于安汇物业公司主张滞纳金一节，因双方无约定，法院不予支持。本案应当指出的是，业主不应以不交纳物业费的形式主张权利，但安汇物业公司作为小区的服务管理者，亦应对业主提出的问题充分重视，积极进行整改，提高服务质量，注意服务态度，增进服务水平，双方在沟通时应合理合法合情，互相体谅。只有双方共同努力，才能创造更优美的小区环境。综上所述，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、张彬于本判决生效后七日给付北京安汇物业管理有限责任公司二00四年一月一日起至二0一三年十二月三十一日止的物业服务费二万二千零五十二元四角三分；二、驳回北京安汇物业管理有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，张彬不服提出上诉认为：原审判决认定事实有误，程序违法。2012年6月8日之前的物业费均超过诉讼时效，安汇物业公司主张的该部分物业费不应得到支持。且原审判决认定的物业费收费标准有误，存在重复收费的问题，物业服务亦存在瑕疵。故请求二审法院依法改判，支持我的全部上诉请求。
安汇物业公司针对张彬上诉理由辩称：同意一审法院判决，请求二审法院驳回张彬的上诉请求。
本院经审理查明：双方在二审审理期间均未提供新证据，原审法院对证据的审核符合法律规定，据此认定的事实本院予以确认。
上述，有双方当事人在本院的陈述在案证实。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护。
本案中，张彬居住的北京市海淀区高粱桥斜街xx楼的开发单位阳光公司与安汇物业公司签订了《前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对全体业主具有约定力。因此，安汇物业公司接受开发单位阳光公司委托，为张彬居住的北京市海淀区高粱桥斜街xx楼提供了物业服务，张彬作为业主亦实际享受到了安汇物业公司提供的服务，张彬理应向安汇物业公司交纳物业服务费用。
张彬上诉称2012年6月8日之前的物业费超过诉讼时效，安汇物业公司主张的该部分物业费不应得到支持。因安汇物业公司为张彬提供的服务属持续履行，且目前仍在履行中，张彬未按时交纳物业费，侵权状态一直处于持续中，故安汇物业公司主张的该部分物业费并未超过诉讼时效，对于张彬该项上诉请求，本院不予支持。关于物业费收费标准及重复收费问题，张彬并无证据证明安汇物业公司的收费标准有误，亦无证据证明安汇物业公司存在重复收费问题，故该项上诉主张，本院不予采信。关于安汇物业公司提供的物业服务是否存在服务瑕疵问题，原审法院已经认定安汇物业公司提供的物业服务存在一定的瑕疵，并结合安汇物业公司被处罚的事项、对业主生活的影响等因素综合予以考虑，对于物业费用已经予以酌减，安汇物业公司已经承担了相应责任，原审法院该项处理并无不当，本院予以维持。张彬上诉称原审法院程序违法，亦未提供证据予以证明，故本院亦不予支持。
综上所述，张彬的上诉理由，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费四百一十八元，由北京安汇物业管理有限责任公司负担五十元（已交纳）；由张彬负担三百六十八元（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费四百一十八元，由张彬负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张永钢
代理审判员 白 云
代理审判员 王玲芳
二〇一五年六月二十二日
书 记 员 赵倬希