浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙04民终141号
上诉人（原审被告）：王佳羚。
被上诉人（原审原告）：王祥华。
被上诉人（原审原告）：秦黎华。
被上诉人（原审原告）：赵海洲。
委托代理人：王祥华，身份住址同上。系赵海洲配偶。
被上诉人（原审原告）：俞剑平。
委托代理人：秦黎华，身份住址同上。系俞剑平配偶。
原审被告：沈娟萍。
原审第三人：王素贞。
法定代理人：王佳羚，身份住址同上。系王素贞儿子。
上诉人王佳羚为与被上诉人王祥华、秦黎华、赵海洲、俞剑平、原审被告沈娟萍、原审第三人王素贞确认合同效力纠纷一案，不服浙江省平湖市人民法院（2014）嘉平民初字第780号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月20日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月14日公开开庭审理本案，上诉人王佳羚、被上诉人王祥华、秦黎华、被上诉人赵海洲的委托代理人王祥华、被上诉人俞剑平的委托代理人秦黎华、原审被告沈娟萍、原审第三人王素贞的法定代理人王佳羚到庭参加诉讼。现已审理终结。
原审法院认定，王祥华、秦黎华与王佳羚系兄弟姐妹关系，王素贞系王祥华、秦黎华和王佳羚的母亲。王祥华和赵海洲系夫妻关系，秦黎华与俞剑平系夫妻关系，王佳羚和沈娟萍系夫妻关系。王素贞的丈夫秦国君，已于1999年6月4日亡故。王素贞夫妇共生育五个子女，分别是大女儿王芬华，大儿子王祥华、二女儿王彩华、三女儿秦黎华、小儿子王佳羚。
1997年10月29日，王素贞经平湖市城关镇土地管理所批准，在环城北路酒厂西侧建造了临时用房一间，建筑面积25平方米，该临时用房的用途为废品回收，房屋四至的东面是管菊寿房子，南面是环城北路，西面是小弄，北面是环城河。1999年5月13日，王素贞以“旧房改造、有偿使用”为由申请建造二层楼房，申请用地面积31.16平方米，所提交的平湖市城镇居民建房用地申请表上所列的户主是王素贞，家庭成员为秦国君、秦丽（黎）华、王祥华、王佳羚、沈娟萍、赵海洲、俞建（剑）平。王素贞所提交的建房申请于1999年5月27日获得平湖市土地管理局的批准。房屋建造完成后，平湖市土地管理局于1999年7月15日向王素贞颁发了平国用（99）字第08号国有土地使用证，该国有土地使用证记载的土地使用者为王素贞，地址为平湖市城关镇环城北路136号，用途是住宅，用地面积31.16平方米。2002年8月7日，平湖市人民政府向王素贞颁发了房权证平字第××号房屋所有权证书，该房屋所有权证书记载的房屋所有权人为王素贞，房屋坐落于当湖镇环城北路136号，建筑面积64.59平方米。
2010年8月23日，王素贞与王佳羚签订《私有房屋赠与合同》一份，载明：赠与人与受赠人系母子关系，因赠与房屋涉及拆迁，故将房屋赠与受赠人。合同约定：甲方（王素贞）自愿将坐落于平湖市当湖镇环城北路136号房屋一套（房权证平字第××号，建筑面积64.59平方米）无偿赠与给乙方（王佳羚）个人所有，乙方同意接受赠与；甲方保证赠与房屋无任何权属争议和抵押等权利受限制情况，保证自己的赠与行为不影响履行法定义务；附加条件：房屋赠与后，甲方随乙方终身居住和生活，乙方完全接受，乙方如有违反，甲方有权收回上述房屋。同日，王素贞和王佳羚向浙江省平湖市公证处申请办理《私有房屋赠与合同》的公证。2010年9月9日，浙江省平湖市公证处出具（2010）浙平证字第0967号公证书，证明赠与人王素贞与受赠人王佳羚于2010年8月23日签订了《私有房屋赠与合同》，双方当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，合同内容符合《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，合同上双方当事人的签字均属实。
2010年9月16日，平湖市城镇房屋所有权登记发证办公室出具给王佳羚《被拆迁房屋产权证明书》一份，证明：坐落于环城北路136号房屋（原产权人为王素贞），建筑面积64.59平方米，现产权人为王佳羚。坐落于环城北路136号房屋已被拆迁，2012年3月，王佳羚、沈娟萍向房屋拆迁部门提出申请，已经领取了房屋货币补偿金545391元。
2014年4月30日，王祥华、秦黎华、赵海洲、俞剑平诉至原审法院，认为坐落于当湖镇环城北路136号房屋系自建城镇住房，为家庭共有财产。王素贞与王佳羚签订赠与合同，将涉案房屋赠与王佳羚的行为侵害了其他共有人的权益。请求判决该赠与合同无效。
王佳羚、沈娟萍、王素贞原审答辩称，涉案房屋并非家庭共有，王素贞系唯一的产权人。赠与合同已经公证，合法有效。
原审法院认为，坐落于当湖镇环城北路136号房屋系自建城镇住房。根据《浙江省土地管理实施办法》第四十五条的规定：“非农业户口居民因住房困难确需在户籍所在地城镇建房的，经批准，并在当地人民政府统一安排下，按照城市规划进行建设。建房的占地面积标准，按城镇家庭在册人口计算，平均每人最多不得超过8平方米。禁止个人占地单家独院建造住房”。根据此条之规定，王素贞个人不符合申请建造城镇住房的条件，涉案房屋用地面积达31.16平方米，远超王素贞个人能获批的最多用地面积8平方米。因此，王佳羚认为涉案房屋系王素贞个人申请建造的房屋的主张，缺乏依据，不能支持。王素贞是以其为户主的家庭为单位申请建造涉案房屋，家庭成员即为《平湖市城镇居民建房用地申请表》上所列家庭人员：秦国君、秦黎华、王祥华、王佳羚、沈娟萍、赵海洲、俞剑平。上述建房用地申请最后获得政府审批，也就是政府同意王素贞作为户主的家庭“有偿使用31.16平方米土地建造住房”。因此，涉案房屋应系王素贞夫妇及王祥华、秦黎华、赵海洲、俞剑平、王佳羚、沈娟萍共同所有。至于涉案房屋建造过程中由谁出资、出资比例或者贡献大小，只能是作为房屋共有人在房屋中所占份额大小的依据，而不能成为否定房屋为共同共有的依据。另外，王佳羚认为，涉案房屋在办理国有土地使用证和房屋所有权证时，国有土地使用证和房屋所有权证均登记在王素贞名下，因此，房屋应为王素贞个人所有。原审法院认为，不动产权属证书是登记机关颁发给权利人作为其享有权利的证明，具有证据资格，但是对方当事人提供了涉案房屋为共同申请审批建造的反证，该方面的证据比较充分，予以采纳，不动产登记簿登记房屋所有人仅为王素贞的记载不全面。
根据《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十九条也规定，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。涉案房屋于1999年审批建造，当时作为家庭成员的当事人双方均已成年，理应知道房屋为共同申请审批建造，但王素贞和王佳羚在未征得其他房屋共有人同意的情况下仍于2010年就涉案房屋签订赠与合同，处分了王祥华、秦黎华、赵海洲、俞剑平等房屋共有人在房屋中的权利，明显损害该四人的利益。因此，王素贞与王佳羚签订的赠与合同应属无效，王祥华等要求确认该赠与合同无效的诉讼请求，于法有据，予以支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：王佳羚与王素贞于2010年8月23日就坐落于当湖镇环城北路136号房屋签订的《私有房屋赠与合同》无效。案件受理费80元，由王佳羚负担。
判决宣告后，王佳羚不服，向本院提出上诉称，第一、原审认定涉案房屋系共同共有是错误的。建设用地申请表中所列明的家庭成员是为了证明原住地人员构成情况。实际上是王素贞支付土地有偿使用费和旧房改造费。涉案土地使用权证和房屋所有权证均载明王素贞是权利人。第二、被上诉人的户口均于1998年10月8日从王素贞户口中迁出。而王素贞就涉案房屋于1999年5月才向有关部门提出建设申请。被上诉人不是王素贞建房时所述家庭的在册人口。同时，根据营业执照载明，王素贞也是涉案房屋所在地的经营人。第三、被上诉人曾于2013年5月6日以相同理由提起诉讼，后于2014年4月25日撤诉。原审法院准予其撤诉。综上，请求二审撤销原判，依法改判涉案赠与合同有效。
被上诉人二审答辩意见同原审起诉意见一致。
原审被告沈娟萍、原审第三人王素贞二审同意上诉人的意见。
上诉人二审中提供下列证据：
证据一、证明两份，证明被上诉人在1998年10月8日已经将户口从王素贞户迁出，申请建房时在册人员并无被上诉人；
证据二、常住人口登记卡一份，证明当时申请建房时户主是上诉人父亲，王素贞并不是户主，王素贞是以个人名义申请建房的；
证据三、营业执照一份，证明涉案被拆迁的房屋是王素贞开店用的，是她的生活来源。
被上诉人质证后对证据一的真实性没有异议，户口确实迁出了，但是户口是王素贞自作主张将其迁出的，被上诉人并不知道；对证据二的真实性无异议，对证据三无异议。
原审被告沈娟萍、原审第三人王素贞质证后同意上诉人的意见。
本院认证意见：证据一、二、三其他当事人对其真实性均无异议，本院对此予以认定。证据一能够证明被上诉人于1998年10月8日从水洞埭43-17号迁出；证据二能够证明秦国君死亡前系户主；证据三能够证明王素贞经营场所位于当湖街道环城北路136号。
被上诉人提供疾病证明单、门诊挂号证、协助调查函、证明各一份，证明王素贞在2006年已被诊断为精神分裂症，2010年8月王素贞与上诉人签订的赠与合同是无效的。
上诉人质证后对该组证据的真实性不予认可，认为王素贞在2008年已将精神疾病治愈。
原审被告沈娟萍、原审第三人王素贞的质证意见同上诉人意见一致。
本院认证意见：上述证据加盖有医院印章，能够证明王素贞患病及治疗情况。
原审被告沈娟萍、原审第三人王素贞二审中未提供新的证据。
本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，本案争议焦点为涉案当湖镇环城北路136号房屋系本案当事人共有抑或王素贞个人所有。
根据《浙江省土地管理实施办法》（以下简称《办法》）第四十五条规定，非农业户口居民因住房困难确需在户籍所在地城镇建房的，经批准，并在当地人民政府统一安排下，按照城市规划进行建设。建房的占地面积标准，按城镇家庭在册人口计算，平均每人最多不得超过8平方米。禁止个人占地单家独院建造住房。该《办法》于1994年公布实施，涉案申请建房用地的行为发生于1999年，应受该《办法》规制。本案中，王素贞最终经审批获得31.16平方米的建房用地。由此可见，王素贞不是以个人名义单独申请建房用地，因为该行为当时为《办法》所禁止，而是与《城镇居民建房用地申请表》中载明的家庭人员秦国君、秦丽（黎）华、王祥华、王佳羚、沈娟萍、赵海洲、俞建（剑）平共同申请建房用地。不论这些人员在申请建房用地时户口是否确已发生变动，该申请既已获得政府审批，就说明上述人员的家庭成员身份作为确定建房用地面积的一个重要条件在审批时被考虑。因此，按照“房地一体”原则，原审法院认定涉案建设用地地上房屋，亦即当湖镇环城北路136号房屋属本案各当事人共同共有财产并无不当。
根据《中华人民共和国物权法》第九十七条之规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。本案中，王素贞将涉案房屋赠与王佳羚事先未征得其他共有人的同意，事后亦未经过其他共有人认可。因此，原审法院据此认定王素贞与王佳羚签订的赠与合同无效并无不当。
综上，王佳羚的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原审认定事实清楚，判决结果得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人王佳羚负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 倪 勤
审 判 员 陈 远
代理审判员 章玉萍
二〇一六年四月五日
书 记 员 郑 茜