福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0203民初2428号原告邱洪金，男，1976年2月25日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。委托代理人邱玉德（系邱洪金父亲），男，1976年2月25日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。被告世纪美邦（厦门）贸易有限公司，住所地福建省厦门市思明区莲前西路226-230号2D单元之一，组织机构代码30288856-X。法定代表人蔡枋，董事长。委托代理人郑伟，福建典格律师事务所律师。原告邱洪金与被告世纪美邦（厦门）贸易有限公司（以下简称世纪美邦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月5日立案受理后，依法由代理审判员郭泽喆适用简易程序于2016年3月23日公开开庭进行了审理。原告邱洪金的委托代理人邱玉德，被告世纪美邦公司的委托代理人郑伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邱洪金诉称，2011年2月17日原告和原房东林长华签订了租约，租赁思明区湖滨东路66号103单元（产权证号00814755-1，建筑面积1324.22平方米，以下简称“租赁房”）租赁事宜签订了《租赁合同》，租期8年，自2011年3月29日至2019年3月28日止。被告在2015年5月18日通过司法拍卖成功竞买上述租赁房，2015年8月28日取得产权证书。而被告却在9月3日给原告发了一份所谓的律师函，要求原告必须在2015年9月10日前与其续签租赁合同，否则于2015年9月11日前腾空租赁房内所有物品。该《律师函》的法律意见与《租赁合同》约定的解除合约必须提前一个月通知相悖，原告于9月4日前往莲前西路226号-230号2D单元之一寻找被告协商不遇，因该地址仅是被告的注册地址，其并未在此办公经营，被告也未给原告留下联系方式，律师函只是被告走的一个形式。9月11日上午10点半左右，租赁房店面突然来了十几个人来进行清场，他们自称是被告派来的，还要求我们向其支付100万元的房租，并将原告夫妻在租赁房陈家埠酒楼内30多个员工全部驱逐出去，不允许饭店员工及原告夫妻进入陈家埠酒楼。9月21日半夜偷偷将原告在租赁房内的电器、设备、家具等价值380万元的物品搬离他处，其中包括陈家埠酒楼的财务账本，营业执照、发票、收据、合同、凭证等各种证件。现原告所有正在陈家埠的东西均下落不明被被告非法占有。被告的上述行为违反了我国民法“买卖不破租赁”的规定，同时违反了《租赁合同》的约定，构成违约。被告竞买该租赁房后，原告与林长华签订的原《租赁合同》仍然对其有效，依据原《租赁合同》：“租赁期间双方均不得借故提前解除合约，当事人一方如有正当理由要求解除合同时，须提前一个月通知对方，经对方同意后解除合同，由提出来解除合同方支付所交押金的双倍数额及对方实际损失赔偿的相关费用，甲方违约则承担前述二倍押金的违约金外及乙方装修（金额按属地价格评估事务所评估价为基准），守约方据此要求赔偿违约方不得拒赔。”详见（2015）思民初字第15002号民事判决书。被告在租赁合同履行期间，强制将原告赶出酒店并非法占有原告的所有财物，根据原告和原房东的租赁合同规定，被告应依约定赔偿原告的装修费用。原告在2011年2月17日开始租赁房屋，共投入装修费用2000多万元。具体赔偿金额待评估后确认。综上，被告的行为已经构成违约，应当承担违约责任，向原告支付违约金及赔偿相应损失。请求法院判令：1、被告赔偿原告一个月的押金的两倍即50万元；2、赔偿装修款2000万元；3、由被告承担本案的诉讼费。被告世纪美邦公司辩称，一、邱洪金在厦门市××区湖滨东路××号(鸿运大厦)103单元被厦门市中级法院依法拍卖后已不享受对该房屋的承租权，本案不适用买卖不破租赁原则。1、邱洪金的租赁关系虽然设立在兴业银行厦门分行的抵押权之前，但邱洪金在2012年3月30日，向兴业银行股份有限有限公司厦门分行出具《承诺函》。《承诺函》的内容为：1、承诺放弃以租赁权对抗兴业银行股份有限公司厦门分行抵押权，在兴业银行股份有限公司厦门分行需要行使抵押权时，兴业银行股份有限公司厦门分行及抵押物的新所有人可不受邱洪金与抵押人签订的租赁合同的约束。2、邱洪金与抵押人签订的租赁合同不存在一次性支付长期租赁费的情形，且不存在以租代售情形；3、若今后邱洪金于抵押人协商变更租赁要素(包括但不限于租期、租金价格及支付方式等)，必须事先取得兴业银行股份有限公司厦门分行书面同意方可变更。而被告所购买的厦门市××区湖滨东路××号(鸿运大厦)103单元正是被兴业银行厦门分行行使抵押权而申请法院拍卖由上诉人拍卖取得。被告在竟买时也是知道邱洪金有向兴业银行厦门分行出具《承诺函》。被上诉人出具的承诺函第一点已明确放弃以租赁权对抗兴业银行厦门分行的抵押权。兴业银行股份有限公司厦门分行及抵押物的新所有人可不受本人与抵押人签订的租赁合同的约束。该份《承诺函》，邱洪金也确认是其签名。《承诺函》的内容意思表示真实，内容不违反法律规定，系承租人(邱洪金)对自己权利的处分。《承诺函》第一点还明确及抵押物的新所有人可不受本人与抵押人签订的租赁合同的约束。因此，在兴业银行厦门分行申请法院拍卖抵押房产，被告竞买成功后，被告不受邱洪金和原房东的租赁的约束。依据最高法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二十条，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。因此，本案中不存在邱洪金买卖不破租赁。二、世纪美邦公司(被告)和邱洪金未建立租赁关系。1、世纪美邦公司拍卖取得房屋后已经通过律师函的方式向邱洪金强调了邱洪金向抵押权人出具的承诺函的法律效力不产生买卖不破租赁。世纪美邦公司也明确表示不参及履行邱洪金和原房东的租赁合同。世纪美邦公司的律师函系向邱洪金发出了一项新的租赁要约，要求邱洪金与世纪美邦公司签订合同缴纳租金，租金标准可按邱洪金和原房东租赁合同约定的租金标准，租赁期限到2019年3月28日。若不接受就在2015年9月11日前搬离，并支付占用房屋期间的占用费。邱洪金明确拒绝世纪美邦公司的要约。拒绝的理由在（2015）思民初字第15002号案件和厦门市中级法院（2016）闽02民终第613案件庭审答辩可以体现(拒绝的理由归纳为：1、被告在取的拍卖房屋的产权证之前无权对其进行法律主张；2、邱洪金和原房东林长华等人的纠纷，林长华等人将讼争店面关闭了一周左右，原告认为被告没有帮其解决纠纷，故要被告赔偿损失；3、邱洪金和原房东口头达成租金由26万每月降到15万元每月，因此，若被告要和原告续签合同，需按租金15万每月签订，如果不同意，则邱洪金拒绝签订合同和腾房，同意，邱洪金则和被告建立新的租赁关系)。因此，邱洪金和世纪美邦公司之间不存在租赁关系。三、被告不存在任何违约或侵权行为。1、如前所述，邱洪金不和被告建立租赁关系，拒绝向被告支付任何费用，也拒绝将房屋交付给被告。邱洪金严重侵犯了被告的合法权利。2、被告以律师函催告邱洪金不租就在2016年9月11日腾房，并支付占用房屋期间的占用费。被告在9月11日现在收房，邱洪金开始拒绝腾房还报警。梧村派出所民警到现场了解情况都说邱洪金无理取闹；要求双方不要发生冲突，到法院解决。邱洪金自知理亏，收拾完贵重物品后将卓子、椅子留置在现场，并拒绝支付占用被告房屋期间的占用费。被告之后到思明区法院起诉邱洪金支付房屋占用费(也就是思明区法院（2015）思民初字第15002号案件)。邱洪金的父母还数次到被告房屋外组织人员吵闹，造成被告房屋目前还无法正常使用，也无法对外出租。邱洪金欠被告的房屋占用费被告还待法院最终判决，准备申请法院拍卖邱洪金故意遗留在房屋内的物品。被告对邱洪金不存在任何侵权行为。四、被告通过厦门市中级法院拍卖取得房屋，系物权的原始取得，不受邱洪金的追诉。1、厦门市中级法院在拍卖厦门市××区湖滨东路××号(鸿运大厦)103单元已将建筑物内的装修价值一并评估，计算入该房屋的价值。在拍卖公告中第六条也注明系以标的物实物现状为准。邱洪金早就知道厦门中级法院关于该房屋的拍卖活动。如评估公司有到现场评估，有意竞买人还到现场看房。厦门市中级法院还应抵押权人兴业银行的请求要求邱洪金协助执行，将应支付给原房东的租金交给法院。在（2015）思民初字第15002号案件庭审中邱洪金还承认询问过厦门市中级法院执行局法官房屋拍卖成功竟买人情况。在整个司法拍卖活动中，邱洪金从未向厦门市中级法院提出过思明区湖滨东路66号(鸿运大厦)103单元系其租赁后装修，也未提出过房屋内的夹层系其搭建。厦门市中级法院都将房屋内的装修等当做被执行人(原房东)的财产予以拍卖。邱洪金若认为厦门市中级法院拍卖处置房产时侵害其权利，应向厦门市中级法院执行局提出异议，并要求从拍卖款中留出其正当权利部分。被告系原始取得物权，不受邱洪金的追诉。2、邱洪金在本案中也没有任何证据证明房屋内的装修、搭建是其所为。其向被告主张权利也没有事实依据。五、本案中的原告没有预交诉讼费，也不符合缓交诉讼费的条件，原告自述经济困难无法预交诉讼费，但从其起诉状等材料中可以看出，原告的经济情况并不困难。且原告曾经是警务人员，2015年9月份才离职。原告的配偶除了经营餐馆外，是否有其他职业不清楚。被告曾到梧村办询问过，街道办主任表示不清楚原告案件的情况。六、本案中原告没有提供本案被告违约的证据，实际上从（2015）思民初15002号案件原告的答辩意见来看，是原告不愿与被告签订租赁合同；原告第二项诉求没有依据。综上所述，邱洪金的诉求没有事实和法律依据，恳请法庭驳回其诉讼请求。经审理查明，2011年2月17日，原告邱洪金（乙方）与案外人林长华（甲方）签订一份《租赁合同》（以下简称讼争合同），合同约定：甲方将坐落于厦门市××区湖滨东路××号103单元的店面（以下简称讼争房屋）出租给乙方作为商业使用；2011年3月29日至2013年3月28日的月租金为250000元，2013年3月29日至2016年3月28日的月租金为267500元，2016年3月29日至2019年3月28日的月租金为294250元；租赁期限为八年，从2011年3月29日至2019年3月28日止；合同签订当日乙方应向甲方交纳250000元作为押金；租赁期间双方均不得借故提前解除合同，当事人一方如有正当理由要求解除合同时，须提前一个月通知对方，经对方同意后解除合同，由提出解除合同方支付对方所交押金的双倍数额及对方实际损失赔偿的相关费用；乙方擅自提前解除合同，除承担前述二倍押金的违约金外，另赔偿一个月租金给予甲方所造成的损失；甲方违约则承担前述二倍押金的违约金外及乙方装修投入的实际损失额（金额按属地价格评估事务所评估价为基准）；甲方有权在租赁期内将出租屋销售他人，并在出售合同中写明“带租出售”（同等条件，乙方有优先购买权），甲方必须负责乙方与购买人根据甲、乙双方之前签订的同等合同条款重新签租赁协议并保障乙方利益；等等。讼争合同签订后，林长华将讼争房屋交付原告使用，原告将讼争房屋用于经营三明土菜馆“陈家埠酒楼”。2012年3月30日，原告向案外人兴业银行股份有限公司厦门分行出具一份《承诺函》，该函载明：“本人已获悉林长华、吴烜、李骊文（以下简称抵押人）与贵行签订的兴银厦湖抵字（2012）H0330号《最高额抵押合同》，以其名下的厦门市××区湖滨东路××号103单元房产（以下简称抵押物）为厦门市享源商贸有限公司在贵行的债务提供抵押担保。由于本人已于抵押前向抵押人承租了抵押物，在此本人承诺：1、本人放弃以租赁权对抗贵行抵押权的权利。在贵行需要行使抵押权时，贵行及抵押物的新所有人可不受本人与抵押人签订的租赁合同的约束。2、本人与抵押人签订的租赁合同不存在一次性支付长期租赁费的情形，且不存在以租代售情形。3、若今后本人与抵押人协商变更租赁要素（包括但不限于租期、租金价格及支付方式等），必须实现取得贵行书面同意后方可变更。本承诺函不可撤销，自签发之日起生效。若本人未遵守本承诺函，本人将对贵行因此受到的直接损失承担赔偿责任。”厦门市中级人民法院依据已经发生法律效力的（2013）厦民初字第875号民事判决书，于2015年4月的网络司法拍卖上公开拍卖讼争房屋。2015年5月14日，被告以3420万元的最高价竞得。2015年5月22日，厦门市中级人民法院作出（2014）厦执行字第301号执行裁定书，裁定将讼争房屋过户至被告名下，财产权自该裁定送达买受人之日起转移。同日，厦门市中级人民法院作出协助执行通知书。2015年9月2日，被告向原告发出律师函，要求原告支付自2015年5月22日起占有使用讼争房屋的占有使用费，并提出双方可按照之前原告与林长华签订的租赁合同标准于2015年9月10日前重新签订租赁合同，若原告不愿意，则视为原告不再继续租赁讼争房屋，应腾空退还房屋。之后双方未达成合意，未签订新的租赁合同。2015年9月11日，被告实际控制并使用讼争房屋。截至本案庭审之日，讼争房屋闲置，未出租给他人。原告自认其自2015年5月18日起未支付讼争房屋的租金。2015年9月11日9点15分，原告的配偶张兆萍向梧村派出所报警，《报警登记》载明：“2015年9月11日9点15分，张兆萍（女，身份证号码，联系电话133××××0905）原陈家埠酒楼的老板与房东有经济纠纷，现有一名自称是新房东的人在经营餐厅，张兆萍要求民警帮其核实新房东的身份，民警告知其属经济纠纷，到法院处理。”同日10点28分，张兆萍重复报警，民警再次告知其到法院处理。2015年9月22日，原告的父亲邱玉德向梧村派出所报警，《报警登记》载明：“2015年9月21日12时57分许，报警人邱玉德在厦门市××区鸿运大厦××楼陈家埠酒楼的店面因经营权问题引发纠纷，店内物品被人搬走。民警告知报警人邱玉德民事纠纷需到法院处理。”2015年9月30日，原告的父亲邱玉德向梧村派出所报警，《报警登记》载明：“2015年9月30日11时许，邱玉德在厦门市思明区××街道鸿运大厦××楼陈家埠酒楼内与陈辉煌（男，身份证号码）、阙财金（男，身份证号码）因经济问题发生纠纷，民警予以劝解，告知双方到法院处理，现场并未物品被盗窃。”2016年1月20日，原告的父亲邱玉德向梧村派出所报警，《报警登记》载明：“2016年1月20日11时28分许，邱玉德报警称：2015年9月11日上午9时许，鸿运大厦九楼新房东厦门汇金集团四季美邦贸易公司董事长蔡艺林指使十余人到陈家埠酒楼将员工二十余人赶出酒楼，并用铁条把木门反锁，后9月22日早上，邱玉德发现酒楼里物品被对方办公，民警告知此事属于经济纠纷，到法院诉讼解决，邱玉德要求登记报备。”2016年4月15日，厦门市中级人民法院作出（2016）闽02民终613号民事判决书，认定“由于被上诉人（邱洪金）自愿放弃‘买卖不破租赁’原则的适用，被上诉人与原房主（林长华）的租赁合同关系并不当然约束上诉人（世纪美邦公司）与被上诉人。”“本案中，依据‘买卖不破租赁’的规定，上诉人自2015年5月22日取得讼争房屋（厦门市××区湖滨东路××号103单元）后，未依据被上诉人出具的《承诺函》作出其不受原租赁合同约束的意思表示之前，应受原租赁合同的约束，即上诉人与被上诉人应继续履行原租赁合同，上诉人认可被上诉人为讼争房屋的承租人，被上诉人按原合同缴纳租金。后上诉人发出律师函表示不再受原租赁合同约束，而双方又未于规定的2015年9月10日前达成合意，则自2015年9月11日起，上诉人与被上诉人之间不存在租赁合同关系，上诉人有权以所有权为依据要求被上诉人支付房屋占用费并腾退讼争房屋。”并判决邱洪金应向世纪美邦公司支付自2015年5月22日至2015年9月10日期间的讼争房屋租金（按每月267500元计算）及利息。以上事实有原告提供的《租赁合同》、《报警登记》，被告提供的《承诺函》、（2014）厦执行字第301号执行裁定书、（2016）闽02民终613号民事判决书，以及原、被告的陈述为证，本院予以确认。庭审中，原告提供一份厦信衡房评字【2014】第F14012号《房地产估价结果报告》，但未出具原件或与原件一致的证明。该报告估价目的系为厦门市中级人民法院案件审理、拍卖提供价值参考，估价时点为2014年6月9日，估价对象为房屋主体及室内二次装修的价值，估价结果无法单独体现二次装修价值。综上，本院对该份证据不予采信。本院认为，根据（2016）闽02民终613号民事判决书查明的事实，2015年5月22日至2015年9月10日期间，被告世纪美邦公司根据“买卖不破租赁”规定取代案外人林长华成为讼争合同的主体，与原告就讼争房屋存在租赁合同关系。由于被告依据原告出具的《承诺函》作出不受原租赁合同约束的意思表示，而双方又未于规定的2015年9月10日前达成合意，则自2015年9月11日起原、被告之间不存在租赁合同关系。本案中，原告在《承诺函》中表明“贵行及抵押物的新所有人可不受本人与抵押人签订的租赁合同的约束”，被告根据原告的该承诺向原告作出不受原租赁合同约束的意思表示，讼争合同权利义务随之终止，且由于双方未在被告指定的期限前就租赁讼争房屋达成合意，双方亦未就讼争房屋再建立新的租赁关系。换言之，在原告作出放弃“买卖不破租赁”的承诺后，被告有权不继受原租赁合同并单方终止合同，被告不存在合同第七条规定的“借故提前解除合同”的行为。此外，2015年5月22日至2015年9月10日原、被告双方租赁关系存续期间，原告占有使用讼争房屋，在案证据未显示被告存在其他违反讼争合同约定的行为。综上，原告诉称被告存在提前解除合同等违约行为，要求按照讼争合同第七条赔偿两倍押金和装修损失，没有相应的事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条第七项、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告邱洪金的诉讼请求。本案案件受理费72150元，由原告邱洪金负担。款项应于本判决生效后七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。代理审判员 （郭泽喆）二〇一六年七月二十五日书记 员（ 孟晓 媚）附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十一条第七项有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。