广东省梅州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤14民终191号
上诉人（原审原告、反诉被告）：巫远飞。
委托代理人：曾立丹，系广东世纪华人（梅州）律师事务所律师。
委托代理人：周高鹏，系广东世纪华人（梅州）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：冯远栋。
委托代理人：叶永洪、卢思，均系广东义致律师事务所律师。
上诉人巫远飞因与被上诉人冯远栋租赁合同纠纷一案，不服丰顺县人民法院于2015年12月17日作出的（2015）梅丰法民二初字第83号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年3月1日公开开庭审理了本案。上诉人巫远飞及委托代理人曾立丹、周高鹏，被上诉人冯远栋及委托代理人叶永洪、卢思参加了诉讼。本案现已审理终结。
当事人一审起诉和答辩意见
原告巫远飞诉称，原告与被告于2014年10月28日签订《土地租赁合同书》。合同约定原告将其从汤坑镇金湖村委会租得的位于金湖村河东街与顺湖街交界处约1220平方米土地转租给被告，租赁期间自2014年12月1日起至2019年12月1日止，每月租金8300元，按月交租。被告还须向原告交纳信誉保证金12000元。合同签订后，被告按照约定向原告交纳了信誉保证金12000元及2015年第一个月的租金8300元。被告租得上述土地后，未经有关部门批准动工建设，被汤坑镇政府和县城管部门责令停工，拆除建筑物。2015年1月23日金湖村委通知原告，要求原告于2015年3月31日之前交回被告所承租的土地。虽然原告多次与金湖村委协商，但未获得同意。至此，原告无法继续履行与被告签订的租赁合同，原告遂要求与被告解除合同，并退还被告已交纳的20300元，遭到被告的拒绝。原告遂诉至法院，请求判令：一、解除原告与被告之间签订的土地租赁合同，被告将所租赁的土地腾退交还给原告。二、案件受理费由被告负担。
被告冯远栋答辩并反诉称，2014年10月，被告欲寻租土地经营酒吧，原告称其在河东街与顺湖街交界处有一块一千多平方米的土地可以出租给被告使用。经协商，双方于2014年10月28日签订了《土地租赁合同书》，原告将土地租赁给被告使用，期限自2014年12月1日起至2019年12月1日止。合同签订后，被告向原告交付了押金及租金20300元，原告出具收条给被告存执。此后，被告随即开始进行酒吧营业执照申请并投资120万元进行建设。然而，当被告的酒吧建设完工后，却被金湖村委会告知要收回原告租赁给被告的土地。被告从金湖村委会了解到原告租给被告的土地实际是原告从金湖村委会租赁而来，但租赁期限在原告转租给被告的时候早已届满。原告隐瞒事实情况将土地转租给被告，导致被告与原告之间的合同无法继续履行。原告主张被告的酒吧建设属于违章建筑，没有事实依据，相关部门并未作出违章建筑的认定。合同无法继续履行给被告造成经济损失人民币1443300元，包括酒吧建设资金114330元及为经营酒吧而预订餐具、空调、桌椅、厨具的定金损失30万元。由于原告的原因导致合同的目的无法实现，原告应当赔偿被告的相关损失。故反诉请求法院判令：一、原告向被告返还被告已支付的租金及押金20300元；二、原告向被告赔偿因合同无法履行给被告造成的损失1443300元；三、反诉诉讼费由原告承担。
原告针对反诉答辩称，被告反诉所主张的损失是被告自己违规建设所造成的，不应由原告承担。被告的损失数额应由法院依法认定。
一审法院查明的事实和判决结果
一审经审理查明，被告因开设经营酒吧需要土地，与原告于2014年10月28日签订《土地租赁合同书》，约定原告将位于金湖村河东街与顺湖街交界处约1220平方米土地转租给被告，租赁期间自2014年12月1日起至2019年12月1日止，每月租金8300元，按月交租，被告还须向原告交纳信誉保证金12000元。合同签订后，被告按照约定向原告交纳了信誉保证金12000元及一个月的租金8300元。被告租得土地后便开始进行酒吧的建设工作。2015年1月19日，丰顺县汤坑镇金湖村委会发出通知要求原告在2015年3月31日前将租赁的土地交回给金湖村民委员会。原告无法继续履行与被告签订的合同。被告的酒吧建设工作亦被丰顺县汤坑镇政府和丰顺县城管局责令停止施工。原告遂通知被告解除合同，但双方对解除合同的相关事宜未能达成一致意见。
另查明，对被告因合同无法履行而遭受的损失，原告与被告无法达成一致意见，被告遂于2015年8月21日向一审法院申请进行价格评估。一审法院于2015年9月30日委托广州市华盟价格事务所有限公司进行价格评估。该公司于2015年10月20日出具《关于丰顺县汤坑镇金湖村冯远栋投资酒吧土地上的搭建物价格评估结论书》{穗华价估（蕉）（2015）0046号}，价格评估结论是丰顺县汤坑镇金湖村冯远栋投资酒吧土地上的搭建物价格为1025650元。广州市华盟价格事务所有限公司收取价格评估费10100元。
还查明，原告出租给被告的土地系其从丰顺县汤坑镇金湖村村民委员承租而来。2008年7月20日，原告与丰顺县汤坑镇金湖村村民委员会签订《租用学校用地地皮合同书》，租赁期限为自2008年8月1日起至2013年7月1日止。合同期满后，原告与丰顺县汤坑镇金湖村村民委员会未再继续签订合同，但原告一直使用原合同约定的土地，并向丰顺县汤坑镇金湖村村民委员会交纳租金。
再查明，广州市华盟价格事务所有限公司是经中华人民共和国国家发展和改革委员会认可的具有价格评估资质的机构，其资质类别是综合涉诉讼类，执业范围是价格评估及当事人委托的涉诉讼财物价格评估。价格评估人员叶树滔、叶月新具有中华人民共和国价格鉴证师执业资格。
一审法院认为，原告与被告之间存在租赁合同关系。原告与被告签订的租赁合同中约定的土地租赁期限为五年，但原告并未从土地所有权人处获得相应的租赁期限。现土地所有权人要求收回租赁的土地，原告请求解除与被告之间的租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”，现原告已在事实上不能继续履行与被告之间的合同，故原告请求解除与被告之间合同的请求，予以支持。原告与被告之间的合同，系因原告的原因使合同无法履行，导致合同目的无法实现，原告的行为构成违约，应当向被告返还已交纳的租金和信誉保证金20300元，并承担给被告造成的相应损失。关于被告投资建设酒吧的损失问题。由于当事人之间无法就被告的该损失达成一致意见，一审法院依被告申请并依法委托价格评估公司对投资酒吧土地上的搭建物进行价格评估，评估公司提交了价格评估结论报告书。原告对该价格评估结论提出异议，在一审法院告知其有权申请对价格评估结论进行复核、复议，或者申请重新评估的权利后，原告表示不行使上述权利，同时原告亦未提出足以推翻该价格评估结论的证据，故对该价格评估报告书予以采信，对该报告书中的评估结论丰顺县汤坑镇金湖村冯远栋投资酒吧土地上的搭建物价格为1025650元，予以确认。原告主张被告的酒吧搭建物系违章建筑，相应损失应当由被告自己负担，但原告未对自己的抗辩提供证据支持，故对原告的此抗辩意见，不予采纳。对于被告主张的其为酒吧的经营而预订餐具、空调、桌椅、厨具受到的定金损失30万元的问题。被告提交的相关证据，不足以确认交易的真实性，故对被告主张的30万元定金损失，不予支持。对于价格评估费10100元的负担问题，评估费用是为确定被告因原告不能履行合同所遭受到的损失，故该费用应当由原告负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）巫远飞与被告（反诉原告）冯远栋于2014年10月28日签订的《土地租赁合同书》，被告（反诉原告）冯远栋应于本判决发生法律效力之日起十日内，将合同约定的租赁土地交还给原告（反诉被告）巫远飞。二、原告（反诉被告）巫远飞应于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告（反诉原告）冯远栋返还信誉保证金及租金20300元。三、原告（反诉被告）巫远飞应于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告（反诉原告）冯远栋赔偿解除合同的损失1025650元。四、驳回原告（反诉被告）巫远飞的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）冯远栋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费100元，由被告（反诉原告）冯远栋负担；反诉案件受理费8986元，由原告（反诉被告）巫远飞负担6297元，被告（反诉原告）冯远栋负担2689元；价格评估费10100元，由原告（反诉被告）巫远飞负担。
当事人二审诉辩意见
巫远飞不服，向本院提起上诉称原审判决事实不清，理由是：1、应当查清被上诉人在2014年12月1日至判决时止期间的土地占用费。2、双方合同约定承租土地不得违法经营，被上诉人搭建铁皮寮，其建设行为未取得规划许可证和准建证，就不能认定其搭建酒吧是合法的，属违法建筑，在建途中被政府主管部门责令停工并拆除了部分，但一审法院却认为上诉人没有证据证明搭建物属违章建筑，从而对上诉人的抗辩意见不予采纳，且一审把搭建建筑物当作基本完工可以使用的酒吧交给评估机构进行评估，显然错误。3、上诉人租给被上诉人的土地面积只有1220平方米，而被上诉人进行搭建的面积不少于2000平方米。4、被上诉人搭建物只进行一部分建设，远远没有基本完工，提交给评估机构的清单中所列的物品材料不属于已经投入到搭建物中，然而一审法院不顾客观事实存在，认定评估机构的评估结果合法有效。5、在签订合同时，双方均知晓上诉人原租期已经到期，未与金湖村续签租赁合同。被上诉人也应该在签订合同时了解上诉人是否拥有出租本案土地的主体资格，如今双方同意解除合同，损失理所当然应由双方合理分摊，但一审判决却把责任全部归责于上诉人，明显有失公平。6、评估机构的评估结果错误。评估机构不拥有土建工程的评估资质，评估过程违规，法院未组织双方到现场勘查核实，评估机构也没有通知上诉人进行确认，评估报告没有规定对其评估结果不服可以申请复议、复核。因此，不对该评估结果申请复核异议或重新评估，并不是原审法院认定的放弃这一权利。请求：1、依法撤销丰顺县人民法院作出的（2015）梅丰法民二初字第83号民事判决，并依法改判支持原告的诉讼请求，驳回被上诉人的反诉请求；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人冯远栋答辩称：一审判决事实清楚，请求维持原判。1、上诉人与被上诉人之间的合同是合法有效的，应当依照法律相关规定予以维护。2、由于上诉人无法继续履行出租的行为而导致合同无法继续履行，构成了合同当中的根本性违约，因此应当承担相应的违约责任。3、上诉人在承租前未事先告知被上诉人其出租的土地已到期，由于上诉人的隐瞒行为，导致被上诉人的损失，上诉人应当予以赔偿。
本院二审查明的事实及判决结果
本院另查明，2014年12月26日，丰顺县汤坑镇人民政府对被上诉人发出《违反建设停工通知书》（2014年第20号），该通知书上载明：被上诉人未经批准，擅自动工建设搭棚，面积约500平方米，该行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第三章第四十条的规定，根据《中华人民共和国城乡规划法》第六章第六十五条规定，责令立即停止建设，听候处理。该通知发出之后，丰顺县城市管理行政执法局组织工作人员强制拆除了被上诉人的部分搭建物。
还查明，2014年7月2日，丰顺县汤坑镇金湖村民委员会召开全体干部及村民代表会，会议决定从2014年7月1日至2015年2月底，该村出租土地的租金，外地租户按每平方米3元缴纳，本村村民租户按每平方米2元缴纳，租期到期后再作进一步规划。上诉人自2014年7月1日开始，按照本村村民租户每平方米2元的标准缴纳租金至2015年2月。
一审查明的其他事实清楚，本院依法予以确认。
本院认为：本案属租赁合同纠纷。关于上诉人提出的被上诉人在2014年12月1日至判决时止期间的土地占用费，因上诉人一审时未请求，本院二审不作处理；关于上诉人提出重新评估的申请，因上诉人在一审法院进行释明时就明确表示不申请重新评估，故本院不予准许。根据诉辩双方意见，本案二审争议焦点是：1、导致本案合同解除的主要原因；2、应如何确定因合同解除而造成损失的责任分担。
关于导致本案合同解除的主要原因。上诉人与涉诉土地的所有权人即金湖村村民委员会的租赁期限早在2013年7月1日就已经到期，即使到期后仍然实际使用该土地，但金湖村村委已明确通知，至2015年2月以后由村委作进一步规划。上诉人明知该金湖村委随时可能收回土地，仍然在2014年10月28日与被上诉人签订期限长达五年的租赁合同，有违诚实信用原则。本案纠纷的发生，正是由于土地所有权人要求收回土地，致使上诉人在事实上无法履行与被上诉人之间的租赁合同。上诉人作为出租方，提供适租土地系其主要义务，因此，上诉人将未获得租赁期限的土地转租给被上诉人，是导致本案合同解除的主要原因。
关于应如何确定损失的责任分担的问题。虽然上诉人对合同解除具有主要过错，但被上诉人未了解清楚涉案土地的相关权利即承租该土地，未尽合同当事人应有的谨慎、注意义务，对于合同被解除也有过错。同时，被上诉人明知尚未依法办理建设报批手续，但仍然投入大额资金进行建设，故应对自己的损失承担一定责任。关于上诉人提出租赁给被上诉人的土地面积与被上诉人实际使用面积不符的主张，上诉人未提供证据证明，本院不予支持。综上，根据公平原则，依据评估结论，被上诉人搭建的地上建筑物价值为1025650元，上诉人应承担70%即717955元的赔偿责任，被上诉人自负30%即307695元的损失。
综上所述，上诉人的上诉部分有理，予以支持。原判认定基本事实清楚，在处理上判令由上诉人赔偿被上诉人损失1025650元不当，予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持丰顺县人民法院（2015）梅丰法民二初字第83号民事判决第一、二项；
二、撤销丰顺县人民法院（2015）梅丰法民二初字第83号民事判决第三、四、五项及诉讼费负担部分；
三、上诉人巫远飞应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿被上诉人冯远栋解除合同的损失人民币717955元；
四、驳回被上诉人冯远栋的其他反诉请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费100元，由冯远栋负担；反诉案件受理费8986元，由巫远飞承担4533元，由冯远栋承担4453元；价格评估费10100元，由巫远飞负担。二审案件受理费9086元，由巫远飞负担6360元，冯远栋负担2726元。巫远飞预交的二审案件受理费9086元，由本院退回2726元，冯远栋应于本判决生效后七日内向本院缴交二审案件受理费2726元。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶自辉
代理审判员 黄伟玲
代理审判员 曾柳青
二〇一六年四月六日
书 记 员 朱 棋