江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终3839号上诉人（原审被告）南京市鼓楼区建设房产和交通局，住所地南京市鼓楼区水佐岗64号。法定代表人徐淮舟，该局局长。委托代理人孙华武，江苏孙华武律师事务所律师。委托代理人汤莉，江苏孙华武律师事务所律师。被上诉人（原审原告）张朝锋，男，1959年8月31日生，汉族。上诉人南京市鼓楼区建设房产和交通局（以下简称鼓楼区建交局）因与被上诉人张朝锋房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案,不服南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初1699号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年5月23日公开开庭审理了本案。上诉人鼓楼区建交局的委托代理人汤莉、被上诉人张朝锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张朝锋原审诉称：张朝锋系南京市鼓楼区湖南路04片地块的被拆迁居民，鼓楼区建交局系上述房屋的拆迁人。张朝锋与鼓楼区建交局于2014年3月21日签订了一份《南京市城市房屋拆迁补偿协议》，约定鼓楼区建交局对张朝锋的南京市鼓楼区马台街1号101室房屋进行拆迁并进行相应补偿安置。张朝锋于2014年4月3日拿到安置房屋钥匙后发现，鼓楼区建交局建成交付的房屋实际户型与补偿协议上约定的户型不同，原图纸中的三室两厅改成二室二厅，飘窗改成了平窗，房屋中原有的一扇门改成了承重墙，不仅影响张朝锋住房面积的合理使用，而且也增加了张朝锋的装修成本。张朝锋多次与鼓楼区建交局协商未果，故诉至法院，请求依法判令鼓楼区建交局赔偿张朝锋20000元，并承担本案诉讼费用。鼓楼区建交局原审辩称：张朝锋与鼓楼区建交局双方于2014年3月21日签订拆迁补偿协议，此时安置房屋已经建成，协议所附图纸已由张朝锋签字确认并注明“房屋结构以实物为准”。张朝锋实际查看并选择了安置房屋，对房屋的户型、面积等情况清楚了然。现张朝锋入住的房屋与实际交付的房屋一致，故鼓楼区建交局不存在违约行为。综上，请求驳回张朝锋的诉讼请求。原审法院经审理查明：原坐落于南京市鼓楼区马台街1号101室房屋（建筑面积为37.52平方米，以下简称101室房屋）登记的所有权人为南京市鼓楼区房产经营有限公司（以下简称鼓楼房产公司）。张朝锋系101室房屋的公房承租人。2014年3月18日，张朝锋（被拆迁人，乙方）与鼓楼区建交局（原南京市鼓楼区建设局，拆迁人，乙方）签订了一份《拆迁房屋产权调换补偿协议书》，约定甲方经宁拆迁许字[2010]006号《房屋拆迁许可证》批准，在南京市鼓楼区湖南路04地块，实施湖南路04片项目的房屋拆迁；被拆迁房屋为101室房屋（为乙方承租鼓楼房产公司单位产权房），用途为住宅，建筑面积37.52平方米，房屋补偿金额为1358842元；乙方原房面积37.52平方米，按19100元/平方米支付给甲方进行产权调换；乙方选择坐落于南京市鼓楼区钟阜路29号5号楼201室（建筑面积114.3平方米）进行产权调换等等。2014年3月21日，张朝锋（乙方）与鼓楼房产公司签订了一份《协议》，约定101室房屋产权归甲方所有，房屋承租人系乙方，甲方同意乙方房屋拆迁进行产权调换。2014年3月21日，张朝锋（被拆迁房屋承租人，丙方）与鼓楼区建交局（原鼓楼区建设局，拆迁人，甲方）签订了《南京市城市房屋拆迁补偿协议（产权调换专用）》，约定甲方经宁拆许字[2010]第026号《房屋拆迁许可证》批准，于2010年8月10日至2013年12月10日，在南京市鼓楼区湖南路地块，委托南京市鼓楼区拆迁办实施南京市湖南路04片地块项目的房屋拆迁；被拆迁房屋为101室房屋；甲方应当支付被拆迁房屋的货币补偿金额为2088326元；甲方应当向丙方支付1252996元；甲方应当以双方约定的划拨方式支付补助费用56126元；甲方应当向丙方支付补偿费用合计50120元；附件1中附有《公有住房租赁协议》，载明101室房屋使用面积为26.8平方米，以及相关的租金变更情况等信息；合同另附有一份“钟阜路29号房屋套型平面图”，该平面图显示房屋为三室二厅，卧室内有飘窗，并备注：“以上套型以规划部门审批为准，面积以房产部门测量为准”等等，张朝锋在该图中明确写明：“钟阜路29号5号楼201室张朝锋”；该图中另有“房屋结构以实物为准”的手写内容，张朝锋对该内容不予认可；鼓楼区建交局核实后确认系鼓楼区建交局方工作人员所写。南京市鼓楼区钟阜路29号5幢楼房的开工时间为2012年3月。2013年2月7日，南京市钟阜路29号地块取得建设工程规划许可证。上述房屋建成后，鼓楼区建交局通知张朝锋接收南京市鼓楼区钟阜路30号3幢二单元305室房屋（原门牌号为南京市鼓楼区钟阜路29号5号楼201室，以下简称涉案房屋）。2014年4月，张朝锋接受该房屋后发现房屋存在户型与约定不符、飘窗改平窗等问题。其他业主曾为与本案同类的争议，与鼓楼区建交局产生纠纷，并经法院二审终审处理。因当事人双方意见分歧较大，致本案调解未果。以上事实，有张朝锋与鼓楼区建交局陈述、《南京市城市房屋拆迁补偿协议（产权调换专用）》、《拆迁房屋产权调换补偿协议书》、《协议》、照片、规划许可证、图纸及原审法院的庭审笔录等证据予以证实。原审法院认为，张朝锋与鼓楼区建交局之间签订的《南京市城市房屋拆迁补偿协议》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，该协议依法成立并有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于张朝锋主张鼓楼区建交局赔偿20000元损失的诉讼请求，包括户型变化、飘窗改平窗等损失，原审法院评析如下：一、关于户型变化的损失问题，涉案房屋在2013年2月7日取得规划许可证，具体户型已被规划部门核准，双方在2014年3月21日签订协议时，涉案房屋已经户型结构应已确定。现鼓楼区建交局实际交付的房屋户型为二室二厅，与提供给张朝锋的户型图显示的三室二厅套型不符。鼓楼区建交局未如实告知张朝锋房屋户型情况，存在过错，应承担由此产生的赔偿责任。二、关于飘窗改平窗的问题，房屋拆迁补偿协议所附户型图中标注的卧室窗户系飘窗，实际交付的窗户为平窗。因涉案房屋在双方签订协议时户型结构已被规划部门核准，鼓楼区建交局对于窗户类型应当明知，但未如实告知张朝锋涉案房屋的窗户类型，未实际履行合同，亦存在过错，应当承担相应的责任。综上，原审法院根据双方合同履行情况，综合考虑套型不符、飘窗改平窗致涉案房屋使用功能、面积上所受的影响等因素，酌定鼓楼区建交局应赔偿张朝锋损失共计13000元。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，原审法院判决如下：南京市鼓楼区建设房产和交通局于判决生效之日起十日内一次性赔偿张朝锋13000元。案件受理费300元，减半收取150元，由张朝锋负担50元，南京市鼓楼区建设房产和交通局负担100元（张朝锋已预付300元，鼓楼区建交局在给付上述款项时一并支付给张朝锋）。如鼓楼区建交局未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。上诉人鼓楼区建交局不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、双方签订合同时被上诉人已经看过房屋，在房屋拆迁安置补偿协议中所附的房源图仅为草图，并且在该图中明确注明“房屋结构以实物为准”，被上诉人也在旁边签字确认。二、上诉人不存在过错，被上诉人取得的房屋户型与规划核准户型一致，上诉人不存在房屋户型变化、飘窗改平窗等违约行为。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回张朝锋的诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人张朝锋辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。双方当事人对原审法院查明事实无异议，且没有新证据提交，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，涉案房屋所在的南京市鼓楼区钟阜路29号地块于2013年2月7日已经取得建设工程规划许可证，户型已十分明确。但鼓楼区建交局与张朝锋于2014年3月签订《南京市城市房屋拆迁补偿协议（产权调换专用）》时，其附件中套型平面图仍然显示房屋为三室二厅，鼓楼区建交局认为张朝锋看过涉案房屋，但其提交的证据，不足以证明鼓楼区建交局如实告知了张朝锋实际套型情况，存在过错，应当承担相应的赔偿责任。原审法院根据双方合同的履行情况，综合考虑套型不符致涉案房屋使用功能、面积上所受的影响，酌定鼓楼区建交局赔偿张朝锋13000元，并无不当，本院予以支持。鼓楼区建交局认为其不存在过错的上诉理由，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由南京市鼓楼区建设房产和交通局负担。本判决为终审判决。审 判 长 涂 甫代理审判员 付 双代理审判员 吴 勇二〇一六年六月二十七日书 记 员 孙雪松