广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终17492、17493号
上诉人（原审被告）：胡一然，男，汉族，1968年8月29日出生，住所地：深圳市罗湖区。
上诉人（原审被告）：凌海波，女，汉族，1972年10月29日出生，住所地：深圳市福田区。
两上诉人共同委托诉讼代理人：张炳武，广东仁人律师事务所律师。
两上诉人共同委托诉讼代理人：樊成玮，广东仁人律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：深圳市农科房地产开发有限公司，住所地：深圳市福田区香蜜湖街道农园路时代科技大厦2408，组织机构代码：19237756-5。
法定代表人：王宝峰。
委托诉讼代理人：杜光山，北京市中伦文德（深圳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：洪一方，北京市中伦文德（深圳）律师事务所律师。
原审第三人：深圳市创世纪投资发展有限公司，住所地：深圳市罗湖区宝安南路振业大厦A座22层，组织机构代码：19225710-9。
法定代表人：盛兴昆。
上诉人胡一然、凌海波因与被上诉人深圳市农科房地产开发有限公司（以下简称农科房地产公司）、原审第三人深圳市创世纪投资发展有限公司（以下简称创世纪投资公司）房屋买卖合同纠纷两案，不服深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第48、49号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭对本两案进行了审理。本两案现已审理终结。
胡一然、凌海波上诉请求：撤销一审判决，改判驳回农科房地产公司的一审全部诉讼请求，并由农科房地产公司负担本案一、二审全部诉讼费用。上诉理由：一、农科房地产公司一审诉请“判令合同解除”，一审判决却判令“确认合同解除”，该判决内容既违反了民事诉讼“不告不理”原则，也造成审判分离的严重后果。（一）农科房地产公司一审没有提出“确认合同解除”的诉讼请求，根据民事诉讼“不告不理”原则，人民法院不能代替农科房地产公司提出该项诉讼请求，并作出该项判决内容。不仅如此，“判令合同解除”指向的是一种法律关系，“确认合同解除”指向的是一种法律事实，两者不能混同。（二）胡一然、凌海波在一审审理过程中，均未对“确认涉案合同解除”进行过主张或抗辩，一审判决内容与双方当事人争议辩论内容相违背，系“审”、“判”分离，一审审理程序错误。在本案中，农科房地产公司诉请“判令合同解除”，表明农科房地产公司认为，在本案一审起诉之前或起诉之时，涉案合同尚在履行过程中，没有解除。如涉案合同已经解除，无须再诉请法院判令解除。故而，胡一然、凌海波在本案中所争议的焦点问题是：涉案合同是否应当解除，解除涉案合同是否具有事实依据、合同依据、法律依据，事实上，双方一审辩论的焦点问题亦是围绕于此。尽管农科房地产公司认为2001年12月17日的《解除房产买卖合同协议书》已实际履行，但从未主张因该协议的履行，导致原买卖合同已确认解除。一审法院未在两次庭审中按照规定归纳本案争议焦点，放任双方当事人就“涉案合同应否解除”这一农科房地产公司主张的争议内容进行意见陈述和辩论；却在一审判决中，将案件争议固定于“确认合同解除”，这种判决结果与农科房地产公司和胡一然、凌海波双方主张内容和争议焦点完全背离的做法，是一种“审”、“判”分离的做法，一审审理程序严重错误。二、一审判决认定事实错误。（一）关于《涉案房地产买卖合同》是否已经在房地产权交易部门登记备案的问题。胡一然、凌海波为保障自己的合法权益，自2001年购买涉案房产之时，就向深圳市房地产权交易中心申请查询涉案买卖合同的登记备案情况，得到的答复是，涉案房产买卖合同没有登记备案，胡一然、凌海波遂因此与农科房地产公司产生争议。到2015年农科房地产公司提起一审诉讼后，胡一然、凌海波又到深圳市房地产权交易中心查询，该中心仍然答复没有涉案两套房产的登记备案信息。根据双方合同约定及我国相关法律规定，房地产开发企业应当将《商品房预售合同》送交当地房地产管理部门登记备案。这既是防止一房多卖维护合法交易秩序，也是保障购房人基本权益的一种举措，但本案中，农科房地产公司长达14年未履行涉案房产的登记备案义务。基于胡一然、凌海波在一审中对涉案合同未登记备案的抗辩，一审法院对此问题进行了调查核实，2015年8月5日，深圳市房地产权登记中心回复：荔林苑项目已于2001年办理了房地产初始登记；涉案房产未办理房地产证；曾办理楼花抵押登记。该回复文件中，并未明确注明：涉案房产已办理预售合同的登记备案。而一审判决却认定：涉案房产已办理了预售合同备案登记。胡一然、凌海波认为，涉案合同是否进行登记备案是双方房产买卖关系产生争议的根本原因。一审判决对这一重要事实的认定，存在严重错误，其认定结论没有具体的来源和依据。（二）关于《解除房产买卖合同协议书》是否生效的问题。2001年12月17日，胡一然、凌海波与农科房地产公司签署《解除房产买卖合同协议书》，协议第四条约定，本协议自签订并经公证后生效。但事实上，双方并未对该协议进行公证。合同法第四十五条规定：当事人对合同的效力可以约定附条件，附生效条件的合同，自条件成就时生效。故而，该解除协议因双方未去办理公证手续这一事实，可推定为双方在签署解除协议后，以“不办理公证”行为，达到“协议不生效”的后果。这种推定，是符合当事人意思自治、尊重契约自由的体现。在涉案双方不去办理公证手续，不希望使解除协议生效的情况下，该协议对双方均没有法律约束力。在此情形下，农科房地产公司擅自对涉案房产进行回购，是侵害协议另一方合法权益的行为，而非实际履行《解除协议》的行为。同时，也没有任何事实及证据证明，胡一然、凌海波一方存在任何积极行为，实际履行了该协议义务。对于协议的履行，显然应当是双向的，不能以协议一方的单方履行行为，来推定双方实际履行，将一方的行为后果及于另一方。然而，一审判决却将农科房地产公司回购房产这一单方行为，认定为实际履行《解除协议》的行为，进而认定《解除协议》生效，该认定是对这一事项性质的错误理解。一审判决对《解除房产买卖合同协议书》的效力认定错误。三、农科房地产公司诉请合同解除没有依据。应否判令涉案合同解除，必须通过审理查明是否具有房地产买卖合同解除的事实依据或合同依据或法律依据。本案前述依据均不具备。（一）关于事实依据。胡一然、凌海波向农科房地产公司购买涉案房产，购房人的义务是按期支付购房款。根据合同约定，购房款分为类似定金款（2万元）、延期款、按揭款三个部分，对于涉案的XX、XX两套房产，胡一然、凌海波均已支付了定金2万元；延期款有《收据》记载的已支付了2001年8月、9月两期，其他收据因年代久远而遗失；按揭款的首期支付时间（2001年12月20日）尚未到达，农科房地产公司已自行回购，双方遂产生争议。通过上述事实可以看出，在双方签署《楼宇分期付款合约书》(2001年3月5日)至农科房地产公司实行回购(2001年12月19日)双方产生争议期间，关于整个购房款（三部分组成）金额，胡一然、凌海波对于定金款、按揭款部分的支付，不存在任何违约行为；对于延期款部分，即便收据遗失部分不予认定，胡一然、凌海波也仅有7个月延期款未付，每套房未付金额不足2万元（XX每月延期款2292元、XX每月延期款2896元）。基于上述事实，胡一然、凌海波的行为即便认定有瑕疵，也不构成根本违约，不能导致合同解除的法律后果。农科房地产公司诉请合同解除的事实依据不足。（二）关于合同依据。双方签署的《楼宇分期付款合约书》、《深圳市房地产买卖合同（预售）》中，对于农科房地产公司解除合同的约定，一是要求胡一然、凌海波拖欠购房款达到一定的金额和时间，二是要求在达到解约条件下，农科房地产公司须履行通知义务，而本案案情均与此约定不符。对于《商品房按揭贷款合同》，由于实际放款时间为2001年11月28日，根据合同约定，从次月20日（即2001年12月20日）开始，是借款人每月偿还按揭款的时间，故而，在尚未到达2001年12月20日时，胡一然、凌海波不存在拖欠按揭款项的情形，即不具备解除《商品房按揭贷款合同》的条件。按揭贷款合同中约定回购的条件是借款人拖欠按揭款，既然2001年12月17日借款人尚未拖欠按揭款，农科房地产公司就没有理由进行回购，双方遂从此产生争议。因此，《按揭贷款合同》的约定及履行过程，也不存在《房地产买卖合同》解除的依据。（三）关于法律依据。本案案情与合同法第九十四条规定的法定解除权情形不相符。双方在合同履行过程中，产生争议，农科房地产公司未按《房地产买卖合同》约定，在合同生效7日内将合同向深圳市房地产权登记机关作备案登记，直至今日也未能查询到备案登记手续；单方擅自偿还按揭贷款，对涉案房产进行回购；未按约定日期向胡一然、凌海波交付房产。为此，胡一然、凌海波履行不安抗辩权，暂停支付购房款。双方之间的争议自2001年12月一直延续至今，农科房地产公司一方不具有合同法规定的法定解除权。综上，农科房地产公司诉请解除与胡一然、凌海波签署的《房地产买卖合同》，不具有事实依据、合同依据、法律依据，不应得到支持。四、退一步讲，即便涉案合同应当解除，但依据法律关于“合同解除权一年除斥期间”的规定，农科房地产公司已丧失对涉案合同的解除权。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第2款规定：法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月；对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。因此，退一步讲，即便根据本案案情，农科房地产公司可以与胡一然、凌海波解除买卖合同，但自2001年至2015年长达14年时间内，农科房地产公司从未向胡一然、凌海波提出过解除买卖合同的意思表示和权利主张，根据上述最高院《解释》规定，农科房地产公司的合同解除权因超过一年的法定除斥期间而消灭，农科房地产公司已丧失对涉案合同的解除权，其合同解除请求不应得到支持。
农科房地产公司辩称：一、一审判决并未违反民事诉讼“不告不理”原则，也不存在“审判分离”的情形。根据农科房地产公司提供的证据材料可知，农科房地产公司与胡一然、凌海波已于2001年12月17日就《深圳市房地产买卖合同（预售）》（深福房预字2001第B38XXX号、B38XXX号）、《楼宇分期付款合约书》的解除达成了合意，并签署了《解除房产买卖合同协议书》，且农科房地产公司已经实际履行完毕了解除协议约定的全部义务，已经依照协议约定实际履行解除合同后的义务即向广发银行回购涉案房产并支付了回购款及按揭利息。在农科房地产公司与胡一然、凌海波之间的房屋买卖合同关系已经解除的情况下，农科房地产公司的第1项诉讼请求“判令解除原告与两被告签署的《深圳市房地产买卖合同（预售）》（深福房预字2001第B38XXX号、B38XXX号）、《楼宇分期付款合约书》”，其诉请本意在于确认双方之间房屋买卖合同关系已解除，双方已经不存在房屋买卖合同关系。因此，根据合同法第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，一审判决在农科房地产公司诉讼请求范围内确认涉案合同已经解除，并对当事人之间的法律关系进行正确的审理与认定，程序合法且适用法律正确。否则，将出现案件“审而不终”、“判而不决”的情况。二、一审判决认定事实清楚、准确。（一）涉案房产已办理了预售合同备案登记。深圳市不动产登记中心于2015年8月5日向一审法院的复函称“房地产登记原始档案显示，XX、XX已签订《商品房买卖合同》并曾办理楼花抵押登记，楼花抵押登记现已注销，XX、XX的买受人为胡一然、凌海波。”该复函明确告知XX、XX已签订《商品房买卖合同》，且买受人为胡一然、凌海波，由此明确可知农科房地产公司已将其与胡一然、凌海波签署的《深圳市房地产买卖合同（预售）》（深福房预字2001第B38XXX号、B38XXX号）递送房地产管理部门进行了登记备案，办理了预售合同备案登记。且农科房地产公司之所以提起本案诉讼，也正是因为以胡一然、凌海波为买受人的XX、XX两套房屋项下的预售合同备案登记未解除，致使农科房地产公司回购房屋后无法办理转移登记手续。故一审法院经过调查核实，认定涉案房产办理了预售合同备案登记的事实清楚、准确。（二）《解除房产买卖合同协议书》生效且已经实际履行完毕，双方当事人之间的房屋买卖合同关系已经解除。首先，2001年12月17日，农科房地产公司与胡一然、凌海波签订《解除房产买卖合同协议书》，双方就解除2001年8月3日签订的两份《深圳市房地产买卖合同（预售）》、农科房地产公司收回涉案房产、胡一然和凌海波已付购房款不予退回、胡一然和凌海波同意农科房地产公司向广发银行支付回购款项等内容达成合意。根据合同法第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”，《解除房产买卖合同协议书》已成立。其次，解除协议签订后，农科房地产公司已经依照协议约定实际履行解除合同后的义务即向广发银行回购涉案房屋、支付了回购款及按揭利息，并收回了涉案房屋、办理了解除涉案房产抵押登记的手续，相应解除协议已经全部履行完毕，双方的房屋买卖合同关系也已实际解除。且截至农科房地产公司起诉之日长达13年的时间，胡一然、凌海波从未口头或书面就合同解除提出任何异议。该解除协议由农科房地产公司与胡一然、凌海波共同签署，主体适格，且系双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，系有效合同。最后，根据合同法第四十四规定“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”虽解除协议约定公证后生效，但公证程序并非解除协议生效的法定要件，胡一然、凌海波主张已经履行完毕的协议未生效显然毫无事实依据及法律根据，一审判决对此认定事实正确。三、涉案合同已基于双方当事人合意而解除，不适用行使单方解除权及除斥期间的相关规定。根据合同法第九十三条和第九十四条的规定，合同解除分为约定解除和法定解除。本案中，农科房地产公司与胡一然、凌海波已于2001年12月17日协商一致解除涉案合同，并共同签订了《解除房产买卖合同协议书》，解除了双方的房屋买卖合同关系，并己履行完毕《解除房产买卖合同协议书》约定的回购房屋、向银行支付回购款、解除抵押登记等全部义务。显然，以上情形属于合同法第九十三条第一款规定的“当事人协商一致，可以解除合同”的情况，不适用胡一然、凌海波主张的单方行使解除权及除斥期间的相关规定。需要特别指出的是，截至农科房地产公司起诉之日长达13年的时间，胡一然、凌海波从未口头或书面就房屋买卖合同关系的解除提出任何异议，现因房价上涨，胡一然、凌海波为谋求不当利益，主张房屋买卖合同关系并未解除，严重违背事实，请求二审法院明察，切实维护国有资产的安全及农科房地产公司的合法权益。
创世纪投资公司未应诉答辩。
农科房地产公司向一审法院起诉请求：1、解除农科房地产公司与胡一然、凌海波签署的《深圳市房地产买卖合同（预售）》（深福房预买字2001第B38XXX号、B38XXX号）、《楼宇分期付款合约书》；2、胡一然、凌海波配合农科房地产公司前往房产登记管理部门办理解除《深圳市房地产买卖合同（预售）》（深福房预买字2001第B38XXX号、B38XXX号）预售合同备案登记手续；3、胡一然、凌海波承担两案的全部诉讼费用（包括但不限于案件受理费、公告费等）。
一审法院经审理查明：位于深圳市福田区荔林苑荔翠阁XX、XX的房产原为农科房地产公司与创世纪投资公司于1996年8月9日签署《合作开发“创世纪广场”合同书》合作开发建设，之后双方又签署《合作开发“创世纪广场”合同书补充合同》、《合作开发“创世纪广场”补充合同书》对该项目的所有房产进行了分配。根据深圳市规划与国土资源局备案的涉案合作开发项目物业明细表记载，涉案房产分配给了农科房地产公司。涉案荔林苑项目已办理了整体的产权初始登记，产权证号为深房地字第30000XXX**号，产权证书显示涉案项目的权利人为农科房地产公司及创世纪投资公司。涉案房产现由农科房地产公司自行使用。
2001年3月5日，农科房地产公司（甲方、出售方）与胡一然、凌海波（乙方、认购方）分别签订两份《楼宇分期付款合约书》，约定乙方向甲方购买涉案两套房产，认购价分别为523522元、642759元；乙方购买上述楼宇，甲方同意乙方免息分期付款，在签订本合约时已付楼款分别为2万元，延期付款分别为137522元、173759元；乙方所欠楼款分60期交付甲方，每月一期，每月应付款分别为2292元、2896元；乙方分期付款自2001年4月1日起，以后每月10日前准时将欠款分期交给甲方；乙方需依约按时交付楼款。如乙方逾期不按合约规定付款的，超过七日则本期房产需全额支付利息，利率按深圳人民银行规定的一年期流动资金贷款利率上浮30%计；超过15日则停止乙方所购房产水电供应，直至补足本期本金和利息为止；若超过30日仍未交给应交款的，则视乙方严重违约，甲方有权单方解除《商品房买卖合同》并责令乙方限期搬出，房屋另行处置，已交房款不予退回。
2001年8月3日，农科房地产公司、创世纪投资公司（均为卖方）与胡一然、凌海波（买方）分别签订了两份编号为深（福）房预买字2001第B38XXX号、B38XXX号《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定买方购买由卖方开发的涉案房产，购房款分别为523522元、642759元；卖方委托广发银行深圳分行发展中心支行（下称广发银行发展中心支行）为购房款的代收和监管机构；买方将购房款支付至深圳市农业科技园发展有限公司的52452000XXXX账户；买方未按合同附表规定的付款方式按期给付购房款的，应当承担迟延支付的违约责任，买方给付的价款达到应付总价款50%以上的，买方应就房价欠付额向卖方支付延期付款的违约金；买方给付的金额不足应付价款50%的，卖方可要求买方支付价款9%的违约金；买方超过全责约定时间90日仍不付清应付款的，卖方有权单方解除合同，卖方单方解除合同的，应以书面形式及时通知买方，并在10日内从买方已付价款中扣除双方约定的违约金，剩余款项退还给买方；卖方应自本合同生效之日起7日内将本合同向深圳市房地产登记机关作备案登记；附表记载的分期付款或银行按揭付款方式为：自签约日起20日内付全部楼价款的30%，即分别为157522元、193759元；2001年12月30日前付全部楼价款的70%，即分别为366000元、449000元，或在该日期之前向有关银行办妥抵押贷款手续并按规定的期限付款。该合同经深圳市福田区公证处公证，公证书编号分别为（2001）深福证房字第8538号、85**号。同日，胡一然、凌海波分别向农科房地产公司支付涉案房产7月、8月的月供款5208元（2604×2）、5792元（2896×2），农科房地产公司亦向胡一然开具了两张收款收据。
2001年9月28日，农科房地产公司（回购保证人、丙方）与胡一然、凌海波（借款人、乙方）及广发银行发展中心支行（贷款人、甲方）签订两份《商品房按揭贷款合同》，约定乙方向丙方购买涉案房产，因资金不足向甲方贷款，为取得贷款，乙方自愿将其与丙方签订的《房地产买卖合同》项下的全部权益及其房产抵押给甲方；丙方为实现销售而协助乙方取得贷款，自愿承担本合同项下贷款的连带责任保证和作为抵押物的上述商品房的回购责任；贷款金额分别为366000元、449000元；乙方在此不可撤销地授权甲方将上述贷款金额全数以乙方名义作为购买上述商品房的资金，划入丙方指定的账户；贷款期限为20年，自2001年11月23日起至2021年11月22日止；还款日期为每月的20日；有任何原因导致乙方的还款能力已经或可能恶化，甲方有权要求乙方立即清偿部分或全部贷款本息，并有权立即向丙方追偿，若乙方未能按时履行还款责任，或乙方发生任何违约事项，甲方即可直接从丙方账户扣收乙方所欠贷款本息；在乙方清偿本合同项下的贷款本金、利息、罚息及其他从属费用并切实履行本合同各项条款的条件下，甲方将抵押的房地产权益证明文件交给乙方，并致函有关机构注销抵押登记，同时解除丙方的责任。该合同经深圳市福田区公证处公证，公证书编号分别为（2001）深福证房字第09599号、096**号。涉案房产于2001年11月20日办理了楼花抵押登记并在《深圳市房地产买卖合同（预售）》、《商品房按揭贷款合同》上加盖了抵押登记专用章，抵押权人为广发银行发展中心支行。该抵押于2001年12月31日注销。
2001年12月17日，农科房地产公司、创世纪投资公司（卖方、甲方）与胡一然、凌海波（买方、乙方）签署《解除房产买卖合同协议书》，约定乙方向甲方购买涉案两套房产，双方已签订合同，公证编号分别为（2001）深福证房售字第8538号、8537号，现经双方协商一致达成解除上述合同的协议：一、甲乙双方自愿解除上述合同的协议；二、自签订本协议之日起，甲方收回出售给乙方的房产，该房产的产权即与乙方无关，甲方同意以818789.76元的价款回购该房产（XX、XX）；三、双方对退付楼款办法已达成一致意见，甲方不退还乙方已付楼款；四、本协议自签订并经公证后生效。2001年12月19日，农科房地产公司相关部门填写付款申请书向单位财务部申领支票，审批表记载XX、XX属于零首期付款方式，按揭款分别为36.6万元、44.9万元，已于2001年11月发放，由于业主个人原因申请退房，需进行回购。至2001年12月19日止，共应向银行还款818789.76元。同日，农科房地产公司分别向广发银行振兴支行支付了XX房产的回购款366000元、1701.91元，XX房产的回购款44900元、2087.55元。转帐凭证备注分别为胡一然、凌海波房产和按揭利息。
农科房地产公司就涉案房产向深圳市房地产权登记中心申请变更登记，该中心于2015年7月17日向农科房地产公司作出了深房登（2015）55号决定书，决定书称“荔林苑”项目已于2001年办理了房地产初始登记，房地产登记原始档案显示，荔林苑荔翠阁27B、27C已签订《房地产买卖合同》并曾办理了楼花抵押登记。其中，荔林苑荔翠阁XX、XX买受人为胡一然、凌海波。根据《深圳市经济特区房地产登记条件》第三十六条规定，经初始登记的房地产，发生买卖情形的，应由相关当事人申请办理转移登记。
在本案审理过程中，为查明涉案房产的产权状况，一审法院于2015年7月1日向深圳市房地产权登记中心发函，要求协助调查涉案房产的产权性质是什么，权利人是谁，有无办理单独的房产证？涉案房产有无办理预售合同备案登记手续，如有，那么解除预售合同备案登记需要履行什么手续？该中心于2015年8月5日向一审法院复函（深房登函［2015］425号）称，“荔林苑”项目已于2001年办理了房地产初始登记。截至2015年7月15日，荔林苑荔翠阁XX、XX未办理房地产证，性质为商品房。房地产登记原始档案显示，XX、XX已签订《房地产买卖合同》并曾办理楼花抵押登记，楼花抵押登记现已注销。XX、XX的买受人为胡一然、凌海波。根据有关规定，房地产登记的条件之一是权属清晰，申请登记主体、申请登记内容等申请事项与申请文件所证明事实一致。因此，上述房产存在预售合同备案且预售合同依法解除的应先办理预售合同备案解除手续。
农科房地产公司在签订《楼宇分期付款合约书》时的名称为深圳市农业科技园发展有限公司，于2003年8月20日变更为现名称。
一审法院认为：农科房地产公司与胡一然、凌海波签订的《楼宇分期付款合约书》及农科房地产公司、创世纪投资公司与胡一然、凌海波签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》、《解除房产买卖合同协议书》主体适格，意思表示真实，没有违反法律和行政法规的强制性规定，均为有效合同。虽然农科房地产公司、创世纪投资公司与胡一然、凌海波签订的《解除房产买卖合同协议书》约定协议经公证后生效，但农科房地产公司已按协议实际履行解除合同后的义务即向广发银行回购了涉案房产并支付了回购款及按揭利息，涉案协议已实际履行完毕。再者，协议约定的公证程序并非该协议生效的法定要件，一审法院对胡一然、凌海波主张协议未生效的抗辩不予采信。涉案《深圳市房地产买卖合同（预售）》应自双方达成解除合同的合意即签订《解除房产买卖合同协议书》之日2001年12月17日解除。涉案《深圳市房地产买卖合同（预售）》是基于《楼宇分期付款合约书》所签署的合同，涉案房产的购房款亦是由该两份合同分别作出了约定，农科房地产公司和胡一然、凌海波双方在协议解除《深圳市房地产买卖合同（预售）》时，《楼宇分期付款合约书》所产生的房屋买卖关系亦同时解除，因此《楼宇分期付款合约书》亦同时于2001年12月17日解除。《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定涉案合同应向深圳市房地产登记机关作备案登记，且根据深圳市房地产权登记中心向农科房地产公司作出的决定及向一审法院复函记载的内容，一审法院认定涉房产已办理了预售合同备案登记，且涉案房产在办理变更登记前需注销涉案合同的预售备案登记。涉案合同已解除，胡一然、凌海波应当遵循诚实信用原则，配合农科房地产公司办理合同解除后的随附义务即注销预售合同备案登记手续。综上，农科房地产公司的诉讼请求具有事实和法律依据，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、确认农科房地产公司与胡一然、凌海波签署的《楼宇分期付款合约书》及农科房地产公司、创世纪投资公司与胡一然、凌海波签署的《深圳市房地产买卖合同（预售）》（深福房预买字2001第B38XXX号、B38XXX号）已于2001年12月17日解除；二、胡一然、凌海波应于一审判决生效之日起10日内配合农科房地产公司前往房产登记管理部门办理解除《深圳市房地产买卖合同（预售）》（深福房预买字2001第B38114号、B38115号）预售合同备案登记手续。如果当事人未按一审判决指定的期间履行上述义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条之规定处理。48号案件受理费9035元、49号案件受理费10228元（均已由农科房地产公司预交），均由胡一然、凌海波负担。
二审经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷案件。农科房地产公司与胡一然、凌海波2001年12月27日签订了《解除房产买卖合同协议书》，协商解除了之前签署的房地产预售合同。农科房地产公司以《解除房产买卖合同协议书》为依据，请求判令解除其与胡一然、凌海波之前签署的涉案房地产预售合同及分期付款协议书，其本意就是请求人民法院确认双方已协商解除之前的房屋买卖合同关系。一审法院判决确认涉案房地产预售合同及分期付款协议已于2001年12月27日解除，并未违反民事诉讼法第十三条所规定的处分原则。《解除房产买卖合同协议书》虽然约定该协议经公证后生效，但在该协议签订后，农科房地产公司已经按照约定向银行还款，涉案房屋已经完成了回购，胡一然、凌海波在此后长达十余年的时间里也未就回购事宜提出异议，一审法院认定该协议已经生效，认定正确。
合同法第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。根据一审法院依职权调查的事实，涉案两套房屋存在预售合同备案，预售合同依法解除后应当办理预售合同备案解除手续。胡一然、凌海波在与农科房地产公司协商解除涉案房地产预售合同后，有义务配合农科房地产公司办理预售合同备案解除手续。一审法院判决胡一然、凌海波配合农科房地产公司前往房产登记机构办理解除涉案预售合同备案登记手续，依据充分。
综上，上诉人胡一然、凌海波的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
17492号案二审受理费9035元，17493号案二审受理费10228元，均由上诉人胡一然、凌海波负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 明 亮
审判员 路 德 虎
审判员 朱 宽
二〇一六年十二月二十三日
书记员 张东阳（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。
一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。