海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）琼96民终2722号上诉人（原审原告）：李成林,男，汉族，住浙江省义乌市。上诉人（原审原告）：孟赛，女，汉族，住浙江省义乌市。委托诉讼代理人：李成林，系上诉人孟赛的丈夫。上诉人（原审被告）：陵水中银发展有限公司，住所地海南省陵水黎族自治县椰林镇建设路中国银行3楼。法定代表人：吕新，总经理。委托诉讼代理人：赵静晶，该公司职员。委托诉讼代理人：杨文静，海南方圆律师事务所律师。上诉人李成林、孟赛与上诉人陵水中银发展有限公司（以下简称中银公司）因商品房预售合同纠纷一案，均不服海南省陵水黎族自治县人民法院（2016）琼9028民初642号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2017年10月17日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。上诉人李成林并作为上诉人孟赛的委托诉讼代理人和上诉人中银公司的委托诉讼代理人赵静晶、杨文静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李成林、孟赛上诉请求：1.请求撤销一审判决的第三判项；2.依法改判被上诉人协助上诉人办理海南省××县号商品房买卖合同网上备案登记和商品房产权预告登记手续。事实和理由：一审法院认定”因涉案房屋所在项目的《商品房预售许可证》已过期，且该许可证名下的建筑物均已办理抵押登记，因此，原告要求被告协助办理备案登记及预告登记的起诉条件尚不具备，本案暂不作处理，待条件成就时，原告可另行起诉”错误。上诉人与中银公司签订的《陵水县商品房买卖合同》中，明确约定了中银公司负有办理网上备案登记及与上诉人共同申请办理预告登记的义务。因中银公司的原因，涉案房屋不能办理网上备案登记。上诉人在签订购房合同时并不知道涉案房屋已办理了抵押登记，上诉人是在一审审理中才得知预售许可证已过期及该许可证名下的建筑物均己办理抵押登记，这是中银公司明知道而故意为之，不是上诉人的过错而造成，该过错法律后果应当由中银公司承担，中银公司应当办理好涉案房屋的网上备案登记及共同办理预告登记。请求二审法院查明事实，支持上诉人的诉讼请求。中银公司针对李成林、孟赛的上诉辩称，涉案房屋已经办理了抵押登记，且预售许可证已经过期，无法为买受人李成林、孟赛办理涉案房屋的备案登记和预告登记，只能解除买卖合同。中银公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判逾期交房违约金数额；3.驳回李成林、孟赛的一审其他诉讼请求。事实和理由：一、约定的违约金过分高于造成的损失的，应予以适当减少。根据合同法第一百一十四条规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条将合同法的上述规定进一步具体化，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准计算违约金。被答辩人购买的房子套内面积87平方米，根据各大房屋出租网站的数据统计，在陵水租赁一套同样大小、居住环境相似的房子价格在2000元左右，故请求二审法院予以适当减少。二、差旅费、住宿费不应由中银公司承担。1.被答辩人并未在一审法院规定的举证期限内提供相关差旅费、住宿费的清单，未能证明确已发生上述费用，亦未能证明上述费用确实是中银公司的违约行为所造成；2.从合同法第一百一十四条关于违约金的约定来看，违约金的性质属于补偿性质，双方之所以在合同中约定违约金就是为了在一方发生违约行为时由违约方支付违约金以弥补守约方的损失。从本案来看，被答辩人即使存在一定损失，违约金的性质也正是为了弥补损失的费用。三、中银公司事实上已无法履行交房义务，将另行起诉要求解除双方签订的商品房买卖合同。买卖双方于2014年8月20日签订了商品房买卖合同后，尽管中银公司在买卖合同签订后努力履行合同，但涉案项目地处海边，先后遭受数次台风重创，损失严重，而后，海南省人民政府办公厅发布《关于解决海岸带200米范围内建设有关问题的通知》，该通知明确”海南单宗项目占用海岸带200米范围内用地要退出”，而涉案项目为海南省陵水县福湾的一线海边项目，因此，涉案项目涉位于海岸带200米范围内的土地将面临被政府收回、或作为闲置土地处置、或与政府进行土地置换。目前，中银公司正与政府部门积极协调中，但毋庸置疑，给中银公司的融资或项目出售带来了巨大打击。目前涉案项目的土地及房屋均有抵押权人，中银公司资金链也已断裂，确无履行交房的能力，为避免买卖合同的履行及买受人的权益长期处于不确定状态，中银公司将另行起诉，解除双方的买卖合同。请求二审法院全面查清事实，判如所请。李成林、孟赛针对中银公司的上诉辩称，一、我们是按照合同约定计算违约金，并不是过分高于我们的损失。二、我们虽然逾期提交了关于住宿费和差旅费的发票，但这确实属于是实际发生的，而且也是在法庭允许的时间内提交的；违约金是不能包含住宿费和差旅费费用的，二者性质不同。三、涉案房屋已经完工，只是还没有装修，不管中银公司是否还能继续履行合同，我们的请求都是要求交付房屋。李成林、孟赛向一审法院起诉请求：1.判决被告协助原告办理海南省××县号商品房买卖合同网上备案登记和商品房产权预告登记手续；2.判令被告向原告支付逾期交房违约金53380元（按房价款170万元的每日万分之一、自从2015年7月1日开始计算，暂算至2016年5月10日）；3.因本案产生的原告差旅费、住宿费、诉讼费、律师费由被告承担。一审法院认定事实：2014年8月20日，原、被告双方签订《陵水县商品房买卖合同》，约定原告（买受人）购买被告（出卖人）开发的位于陵水县福湾”翠屏阅棠”第3幢2层302号商品房，房屋建筑面积102.03平方米，其中套内面积87.42平方米，按套内面积计价每平方米19446.35元，总价款1700000元，买受人应于2014年8月20日前支付全部购房款。其中合同第七条约定：”出卖人应于本合同签订暨网上备案之日起30日内（不超过30日），持本合同及相关材料向陵水县房产行政主管部门办理书面备案确认手续。如买受人要求办理商品房预告登记的，出卖人应于本合同书面备案确认之日起60日内，与买受人共同申请办理。出卖人未按约定办理的，买受人可持书面合同等备案凭证单方向陵水县房产行政主管部门申请办理商品房预告登记。”合同第八条约定：”出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将参建四方验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”合同第十一条约定：”出卖人未能按本合同约定的期限交房，逾期在90日之内的，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之一支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权单方解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。”合同签订后，原告于签订合同当日通过银行转账的方式一次性向被告支付了全部购房款1700000元，被告当日向原告出具了《收据》。涉案合同至今未进行网上备案及书面备案确认手续，涉案房屋未进行产权预告登记。原、被告双方至今未办理交楼手续，被告亦未通知过原告收楼。原告为起诉被告，分别于2016年5月10日、5月13日，2016年7月19日、7月21日共四次往返杭州、陵水，支付交通费用1978.5元、住宿费500元，合计2478.5元。另查明，被告中银公司开发建设的”翠屏阅棠”项目在完成四栋楼房（包括涉案房屋所在楼房）及部分别墅的主体框架工程后，停工至今，现场没有施工人员及设施，项目所在地块成闲置状态。该项目共取得两个《商品房预售许可证》（编号：陵房预字[2012]第0012号、陵房预字[2013]第0012号），并在预售期内对外出售了大部分楼房。现上述两个预售许可证均已过期，被告至今未向相关部门申请延期，且对外出售的楼房均未办理商品房买卖合同网上备案登记。另，涉案项目在建工程于2012年12月抵押给了新华信托股份有限公司及中国建设银行股份有限公司海口海府支行，并办理了国有土地使用权及在建工程抵押登记手续。2015年2月，新华信托股份有限公司将该项目设定的抵押权转让给中国华融资产管理股份有限公司海南分公司，并办理了国有土地使用权及在建工程抵押的变更登记手续。本案审理过程中，经向陵水县房产管理局询问，2017年5月26日该局复函确认，”翠屏阅棠”项目需先办理《商品房预售许可证》延期和解除在建工程抵押登记的情况下，方可办理商品房买卖合同网上备案登记，商品房产权预告登记则需完成网上备案登记后方可申请。一审法院认为：原、被告双方签订的《陵水县商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，属有效合同，双方均应恪守履行。原告已按照约定的时间向被告全额支付了购房款，被告亦应依照合同约定时间即2015年6月30日前将通过竣工验收合格并符合合同约定的房屋交付给原告，但被告没有在约定的履行期间内将符合约定的房屋交付给原告，其行为已构成违约。现原告在本案中要求逾期交房违约金暂计至2016年5月10日，即被告逾期交房天数共计314天，逾期交房违约金为53380元（1700000元×0.0001×315天），符合法律规定及合同约定，且被告同意继续履行合同，故原告要求被告支付逾期交房违约金53380元的诉讼请求，予以支持。双方约定的逾期交房违约金计算标准为每日按万分之一标准计算，低于中国人民银行一年期流动资金贷款利率，该标准不属于合同法规定的违约金过高的情形，故对被告提出的违约金过高的抗辩理由，不予采纳。被告未按约定向原告交付房屋，原告基于此向法院起诉，致使原告产生旅差费用的损失，且双方约定的违约金并不足以弥补该损失，故原告主张要求被告支付交通费及住宿费共计2478.5元，有理有据，予以支持。本案中，原告并未委托律师，且律师费用亦非本案必要支出费用，故对原告要求被告支付律师费用的诉讼请求，不予支持。至于原告要求被告协助办理涉案合同网上备案登记和商品房产权预告登记手续，因涉案项目的《商品房预售许可证》已过期，且该预售许可证名下的建筑物均已办理抵押登记，因此，原告要求被告协助办理备案登记及预告登记的起诉条件尚不具备，本案暂不作处理，待条件成就时，原告可另行起诉。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告中银公司于本判决生效之日起十日内向原告李成林、孟赛支付逾期交房违约金53380元（该违约金自2015年7月1日起暂计至2016年5月10日止）；二、被告中银公司于本判决生效之日起十日内向原告李成林、孟赛支付交通费、住宿费共计2478.5元；三、驳回原告李成林、孟赛的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1134.5元，由被告中银公司负担。二审期间，各方当事人均未提交新的证据。对一审提交的证据，各方当事人也均无新的质证意见，本院予以确认。二审查明，买受人李成林、孟赛与出卖人中银公司于2014年8月20日签订的《陵水县商品房买卖合同》第二条第3项约定：商品房土地已设定抵押，并已办理抵押登记，抵押权人为新华信托股份有限公司，抵押权人书面同意出卖人销售该商品房。但双方签订商品房买卖合同时，出卖人中银公司并未提供抵押权人同意出卖涉案商品房的相关凭证。除此之外，二审查明的其他事实与一审判决认定的案件事实基本一致，本院予以确认。本院认为，一审认定涉案商品房买卖合同合法属有效合同正确，二审予以确认。根据当事人双方二审提出的诉辩主张，本案二审需要解决的争议问题为：1.合同约定的违约金是否过高？2.一审判决商品房出卖人中银公司承担买受人李成林为处理双方之间的商品房买卖合同纠纷支出的差旅费、住宿费是否有事实依据？3.目前情况下，买受人李成林、孟赛请求出卖人中银公司协助办理涉案商品房买卖合同备案登记和所购商品房预告登记是否能予以支持？1.关于合同约定的违约金是否过高的问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的”过分高于造成的损失”。本案中，中银公司逾期交房时间已有二年多之久，依据合同约定，中银公司已经构成违约，故中银公司应依照合同约定的”按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金”支付逾期交房违约金。中银公司抗辩称，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，合同约定的违约金过分高于造成的损失，应按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准计算违约金。经审查，该条款是针对商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的规定，而本案中，李成林、孟赛和中银公司之间已经在合同中约定了违约金的计算标准为每日已付房款的万分之一，且该计算标准低于中国人民银行一年期流动资金贷款利率标准，而李成林、孟赛一次性付完房款至今已有三年多时间，且目前市场房价是呈持续上涨的态势，故双方约定的违约金并没有超过中银公司逾期交房的行为给李成林、孟赛造成的损失，中银公司的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。李成林、孟赛一审起诉时请求的违约金数额是暂计至2016年5月10日，中银公司逾期交房违约天数为314天，违约金共计53380元，一审判决并无不当，本院予以确认。2.关于一审判决商品房出卖人中银公司承担买受人李成林为处理双方之间的商品房买卖合同纠纷支出的差旅费、住宿费是否有事实依据的问题。本案中，李成林为了来海南与中银公司交涉逾期交房的问题，产生了一定的交通费、住宿费。中银公司抗辩称李成林、孟赛逾期举证，且提交的费用发票不能证明是因公司的违约行为导致的，再加上合同约定的违约金已经对李成林、孟赛作了补偿，故不应赔偿差旅费和住宿费。经审查，本院认为，中银公司逾期交房，且逾期时间较长，李成林为了前来海南解决逾期交房问题必然相应产生一定的差旅费和住宿费，而这些支出费用是因为中银公司的违约行为导致产生的额外开销，属于损失部分，并不属于违约金的范畴，违约金是对违约行为的惩罚性补偿，目的是为了惩罚违约方和补偿守约方，而差旅费和住宿费是实际发生的直接损失，两者并不矛盾，李成林、孟赛根据合同法第一百零七条的规定，请求赔偿实际损失，一审判决予以支持并无不当，应予维持。中银公司对此提出的上诉理由不能成立，不予采纳。3.关于目前情况下，买受人李成林、孟赛请求出卖人中银公司协助办理涉案商品房买卖合同备案登记和所购商品房预告登记是否能予以支持的问题。本案中，李成林、孟赛和中银公司签订的商品房买卖合同中已明确约定了涉案商品房土地设定抵押，并办理了抵押登记，且事实上中银公司已将涉案房产和在建工程作为向金融机构借款的担保抵押物设定抵押，并办理了抵押登记，因此在尚未解除抵押登记的情况下，无法办理合同备案登记和房屋预告登记。因此，在目前情况下，买受人李成林、孟赛请求出卖人中银公司协助办理涉案商品房买卖合同备案登记和所购商品房预告登记，不予支持，一审判决驳回李成林、孟赛该项诉求并无不当，二审应予维持。综上，李成林、孟赛、中银公司的上诉主张和请求均不能成立，均应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费，由上诉人李成林、孟赛共同负担100元，上诉人陵水中银发展有限公司负担1134.5元。本判决为终审判决。审 判 长 王东史审 判 员 吴罗南审 判 员 李凌燕二〇一七年十一月十七日法官助理 张婷婷书 记 员 陈小娜