文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终1770号上诉人（原审被告）：王广勋委托诉讼代理人：王谧，广东国晖律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周小春委托诉讼代理人：李妍，广东宝城律师事务所律师。委托诉讼代理人：卓圣国，广东宝城律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：深圳市世华房地产投资顾问有限公司法定代表人：吴军强，执行董事。原审第三人：刘永生委托诉讼代理人：李妍，广东宝城律师事务所律师。委托诉讼代理人：卓圣国，广东宝城律师事务所律师。上诉人王广勋因与被上诉人周小春、深圳市世华房地产投资顾问有限公司、原审第三人刘永生房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院(2016)粤0306民初6501号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王广勋的上诉请求：1、依法撤销广东省深圳市宝安区人民法院作出的(2016)粤0306民初6501号民事判决书；2、请求依法驳回被上诉人要求支付过分高于实际损失的违约金￥51．6万元的诉讼请求；3、一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。上诉事实与理由：一、一审法院认定事实不清，且认定被上诉人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华地产）在本案中不承担任何责任是错误的：在一审中，法院已查明了由上诉人与世华地产、第三人刘永生之间在上诉人与第三人刘永生签订《二手房买卖合同》的同日，签订了《定金托管协议》，其中，也明确了《定金托管协议》中对于“经世华地产查档确认房产无抵押登记、无查封、产权合法有效，无需托管房产证原件的条件下，世华地产可解除托管，将定金支付卖方”的约定。但实际上，世华地产未履行“查档确认”的义务，即在事实不满足定金放款条件的前提下将由其托管的定金支付给卖方即上诉人，造成定金托管错误放款，使前述《二手房买卖合同》在实际无法履行的前提下因定金支付至上诉人而开始进入履行程序。《定金托管协议》是《二手房买卖合同》为明确其中第三条“定金支付”条款而签订的具体协议，其旨在对《二手房买卖合同》中所约定的“定金支付”项的权利义务及责任归属进行明确、细化而起到重视的作用，并非只是形式。上诉人在一审程序中，已明确提出世华地产在其所托管定金之错误放款行为上的过错与应属责任，并提出相关事实和证据，且自始至终没有主张由世华地产承担除基于以上事实以外的责任，以上事实虽经法院认可，但法院因此认为上诉人意将全部责任推卸至世华地产，因而认定世华地产不承担任何责任，实际上是对法院已认定的事实的否定，实属自相矛盾。二、一审法院适用法律错误：一审法院依据我国《合同法》第一百一十四条，认为上诉人在一审中主张违约金过分高于一审原告即被上诉人周小春的实际损失，因上诉人没有证据证明该项主张而不予认可。而根据我国《合同法》第一百一十四条第二款的规定，“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构，予以适当减少”，上诉人就“违约金过高、请求减少”的主张已在一审中明确提出；且我国《合同法》第一百一十四条并未对被主张违约金一方提出“违约金过高、请求减少”的主张要求承担举证责任有任何明确规定。根据我国《最高人民法院审理买卖。合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条、《最高人民法院关于民事诉讼法证据的若干规定》第二条的规定，被上诉人周小春应当对涉案房产不能办理按揭这一事实所形成的损失进行举证，如不能举证，则其主张支付￥51.6万元违约金的情求不应得到支持。且事实上，一方面，被上诉人周小春因涉案房产不能办理按揭所遭受的损失包括其所支付的定金及支付定金至今的合理预期收益即利息，另一方面，在该“损失”的举证上，上诉人除了解前述包括“定金及利息”的部分，即上诉人基于被上诉人周小春在签订《二手房买卖合同》之初所能合理预期、可以预见的损失，除此之外若形成损失，既无被上诉人周小春举证，则上诉人根本无法得知，故上诉人无法再行举证。三、关于上诉人在本案中的义务履行和积极补救措施情况。经一审法院查明，上诉人与第三人刘永生于2015年12月13日签订《二手房买卖合同》，同日上诉人与第三人刘永生、被上诉人世华地产签订《定金托管协议》。后，上诉人按照协议约定将涉案房产的权属证明即“深房产地字第xxxxx号”房产证复印件提供给被上诉人世华地产，至此，上诉人已将涉案房产的全部信息毫无保留的提供给被上诉人世华地产及第三人刘永生，故对于被上诉人世华地产本应依据《二手房买卖合同》中对于居间方的权利义务及《定金托管协议》中对于定金托管方的权利义务的行使上，未构成任何障碍，上诉人不存在任何欺诈行为；2015年12月16日，被上诉人世华地产违反托管审慎义务，未查明涉案房产已于2015年11月11日被东莞市第三人民法院查封的情况即放定金款，致使在签订《二手房买卖合同》、《定金托管协议》至2015年12月16-日期间，上诉人与第三人刘永生均无法得知涉案房产已被查封的情况，是被上诉人世华地产作为居间方、定金托管方在《二手房买卖合同》及《定金托管协议》中的实际违约。上诉人对于涉案房产的查封情况从无隐瞒，且根据已签订的各项协议以各方认可的方式将涉案房产交由居间方、定金托管方做相应核查，亦在发现涉案房产被查封的情况后积极配合、另行提供担保以解除查封手续，后因被上诉人周小春要求更换资金监管银行，涉案房产的按揭贷款审批手续及递件过户手续等又延后，至2016年2月4日，涉案房产又在另案中被查封，导致前述按揭及过户手续无法进行，至此，上诉人已无力对另案查封再行提供担保以解封，因诉讼案件的结果未知性，上诉人无法对其涉诉情况进行控制，亦不能对其他案件中的当事人行使诉讼权利以保全查封的行为进行阻拦，但这不能成为本案中被上诉人周小春所主张上诉人具有严重欺诈的依据，也不能成为被上诉人周小春声称合同不能履行造成其巨大损失并以此要求上诉人返还定金之余赔偿高达￥51.6万元违约金的依据。综上所述，一审法院判决认定事实不清，适用法律错误，且在明知事实不清的情况下，仍作出错误的判决，上诉人请求依法查明事实，依法驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人周小春辩称：一、上诉人称涉案房产由中介未核实查封情况下导致无法交易是严重违约的托词，上诉人是涉案房产的所有权人，即出卖房屋时有义务确保房屋权属清晰处于可转让的状态，但是在本案中上诉人在签订合同时故意隐瞒房屋已经被他人查封的情况，并且在解除第一次查封后房屋又因上诉人自身的原因被多次查封，答辩人已经多次催告并给予上诉人充分的履约宽限期，但上诉人即拒收催告函又拒听中介和答辩人的催告，至今未排除交易障碍，导致合同无法履行，上诉人多次违约已经严重违反合同约定。二、上诉人主张一审判决违约金过高没有事实和法律依据，合同已经约定答辩人有权在上诉人存在逾期履行义务的情况下要求支付成交价20%的违约金，据此上诉人已经和答辩人已就违约金的计算标准达成合意，上诉人已经知晓并同意按照该标准支付违约金，因此答辩人有权在上诉人逾期交付房屋的情况下根据合同约定要求支付20%的违约金，另外20%的违约金实际不足以弥补答辩人的损失，据统计2016年11月宝安区房价为每平米5.6万元，而签订合同时涉案房产每平米约3万元，房价涨幅已经有一倍，因此20%的违约金实际远不足以弥补答辩人造成的损失。本案不排除因上诉人为了谋取房屋的增值收益而恶意制造诉讼促成房屋无法交易。被上诉人深圳市世华房地产投资顾问有限公司未到庭未答辩。原审第三人刘永生述称：与被上诉人答辩意见一致。周小春向一审法院起诉请求：1、解除《二手房买卖合同》(编号xxxx)以及《买方主体变更确认书》；2、被告立即返还原告房产交易定金人民币10万元；3、被告立即向原告支付违约金人民币51.6万元；4、本案的诉讼费用、保全费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年11月11日，被告所有的位于深圳市宝安区xx街道xxx路南侧的xx区XX栋xx房，因（2015）东三法樟保字第30号案件被广东省东莞市第三人民法院查封。2015年12月13日，第三人刘永生作为买方，被告王广勋作为卖方，在第三人世华地产的居间服务下，签订了《二手房买卖合同》（编号xxxx），约定被告将上述房产转让给刘永生，转让成交价258万元，定金10万元，定金由居间方监管，定金付至居间方视为卖方收讫定金，剩余房款以银行按揭付款方式支付，买方于签订合同之日起20日内付清首付款，具体金额根据银行贷款金额确定，卖方应于签署合同之日起30日内自行筹资还清银行贷款，注销抵押登记，将房地产证原件交予居间方，定金中预留0.5万元作为交房保证金，由居间方监管，买卖双方任何一方逾期履行义务超过5日或有其他根本违约行为的，守约方可解除合同并要求支付转让成交价20%的违约金或适用定金罚则。合同还对递件过户、税费承担等内容作了约定。同时，被告作为卖方，刘永生作为买方，世华地产作为托管方，三方签订了《定金托管协议》，约定买卖双方同意在符合经世华地产查档确认房产无抵押登记、无查封、产权合法有效，无需托管房产证原件的条件下，世华地产可解除托管，将定金支付卖方。买卖合同签订后，刘永生如约支付了定金10万元。目前被告已收到定金9.5万元，仍有0.5万元由世华地产监管。2015年12月31日，原告周小春作为新买方，刘永生作为原买方，被告作为卖方，三方签订《买方主体变更确认书》，约定将刘永生和被告签订的涉案买卖合同变更为，原告明确知悉买卖关系及居间关系的所有条款，同意继受、履行买卖关系和居间关系中的全部权利义务，原买方已履行部分，原买方与新买方自行交接，原买方就新买方的居间义务向居间方承担连带保证责任。2015年12月31日，原告与被告在中国农业银行股份有限公司前海分行申请办理首期款资金监管。2016年1月4日，监管协议生效，监管金额68万元。2016年1月26日，广东省第三人民法院解除对涉案房产于2015年11月11日的查封。2016年1月27日，原告与被告向中国农业银行股份有限公司前海分行申请终止履行资金监管协议，当天该银行解除与双方的资金监管协议。当天，原告、被告与中国工商银行股份有限公司深圳星河支行共同签订《二手楼交易资金监管协议》，约定监管68万元购房首期款。2016年2月4日，涉案房产因（2016）粤1972民初1404号民间借贷纠纷一案，被广东省东莞市第二人民法院查封。2016年3月6日，原告向被告邮寄《履约催告函》，催促被告解封房产并办理过户手续。3月15日，原告委托律师事务所向被告发出律师函，催促被告在2016年3月18日之前解除涉案房产的查封。2016年4月14日，涉案房产因（2016）粤1972民初2877号被广东省东莞市第二人民法院查封。一审法院认为，原、被告之间的房屋买卖合同合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人均应当遵守。被告作为房屋的所有权人和买卖合同的卖方，在房产被查封、合同履行出现障碍的情况下，没有提供反担保或清偿债务以申请解封房产，没有积极排除障碍，致使合同目的无法实现，存在过错。被告称责任在于第三人世华地产，没有事实和法律依据，不予认定。原告积极履行合同义务，没有过错，主张解除合同，返还定金，支付违约金，予以支持。关于违约金的数额，合同对违约金的计算标准已作明确约定，被告没有证据证明违约金过分高于原告的实际损失，主张51.6万元违约金过高，不予认定。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，一审判决：一、解除原告周小春与被告王广勋之间关于深圳市宝安区xx街道xxx路南侧xx区XX栋xx房的买卖合同以及周小春、王广勋与第三人刘永生之间签订的《买方主体变更确认书》；二、被告王广勋于判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告周小春返还定金人民币10万元，第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司对其中的0.5万元负有配合返还义务；三、被告王广勋于判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告周小春支付违约金人民币51.6万元。本案案件受理费9960元，财产保全申请费3600元，均由被告王广勋负担。二审审理查明：各方当事人均没有提交新的证据，一审认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，当事人之间签订的涉诉房屋买卖合同是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院认定合同有效正确，应予以维持。本案二审的争议焦点是：一审法院判令上诉人按照涉诉合同约定的转让成交价20%支付违约金是否妥当？被上诉人深圳市世华房地产投资顾问有限公司在本案中是否应该承担责任？本院认为，涉及本案诉讼的房屋在涉诉合同履行期间多次被查封，上诉人作为卖方未能积极排除转让房屋过程中的障碍，导致涉诉合同不能继续履行，已经构成根本违约，上诉人应当承担相应的违约责任、支付违约金。违约金既有补偿性又有惩罚性，综合本案案情，一审判令上诉人按照涉诉合同约定的转让成交价20%支付违约金并无不妥；上诉人主张其已经积极采取补救措施，但未能提供充分的依据，该主张本院不予采纳。上诉人主张一审认定的违约金过高的理由不能成立，本院不予采纳，本院对上诉人该上诉请求不予支持。上诉人主张被上诉人深圳市世华房地产投资顾问有限公司在本案中应该承担相应的责任，其主要理由是，第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司没有履行合同中约定的查档确认的义务、在不满足定金发放条件的前提下将由其托管的定金支付给了上诉人，造成定金托管错误放款。本院经审理查明，上诉人未能提供充分的证据证明第三人在支付定金给上诉人的问题上存在过错并应当承担相应的责任。上诉人该上诉理由理据不足，本院不予采纳，该上诉请求本院亦不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8960元由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长 柯  云  宗审 判 员 张  秀  萍代理审判员 蔡  妍  婷二〇一七年五月四日书 记 员 谢文琦（兼）