湖北省武汉市硚口区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0104民初2164号原告：武汉美联盛世投资有限公司，住所地：武汉市江岸区西马路25号。法定代表人：邵殿林，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈卿、徐权，湖北鼎君律师事务所律师（特别授权）。被告：武汉宏翔盛世餐饮管理有限公司，住所地：武汉市硚口区崇仁路256-258A/B栋1层37-2号。法定代表人：徐再强，该公司总经理。被告：徐再强，男，1963年11月20日出生，汉族，住河南省新县。原告武汉美联盛世投资有限公司（以下简称美联公司）与被告武汉宏翔盛世餐饮管理有限公司（以下简称宏翔公司）、徐再强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告美联公司的委托诉讼代理人徐权到庭参加诉讼。被告宏翔公司、徐再强经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告美联公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与宏翔公司之间的房屋租赁法律关系于2016年12月31日因租赁期限届满而终止；2.宏翔公司于判决生效后5日内腾退其租赁场所；3.宏翔公司向原告支付拖欠的2015年4月1日至2016年12月31日的租金1750327元；4.宏翔公司向原告支付2017年1月1日至房屋腾退完毕之日止的占用费（以合同约定租金标准计算）；5.宏翔公司向原告支付违约金632306.10元（暂计至2017年4月30日，具体数额以第3项、第4项诉请确定的租金及房屋占用费总额的30%为准）；6.徐再强对上述第2、3、4、5项请求向原告承担连带责任；7.二被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与武汉市硚口区宏翔日用百货超市（个体工商户，主要负责人为徐再强，以下简称宏翔超市）于2011年7月1日签订《房屋租赁合同》，约定原告将武汉市硚口区崇仁路258-21号房屋出租给宏翔超市，租期从2011年7月1日至2016年12月31日，合同还对租金标准及支付方式进行了约定，另约定如承租人未按期缴纳租金，应按照应缴租金的千分之一按日向原告支付违约金。合同签订后，原告依约履行了义务，但宏翔超市在未通知原告的情况下于2014年9月4日注销。宏翔超市注销后，徐再强于2014年12月16日以承租房屋为住所地设立宏翔公司（个人独资公司，股东为徐再强），并以宏翔公司名义与原告按之前的《房屋租赁合同》条款重新签订了租赁合同。合同签订后，宏翔公司仅支付租金至2015年3月31日，未再支付剩余租金。该合同到期后，宏翔公司继续占用房屋且拒不交纳租金。因宏翔公司系个人独资公司，徐再强不能证明公司财产独立于其个人的财产，故徐再强应承担连带责任。被告宏翔公司、徐再强未到庭答辩亦未向本院提交任何证据。经审理查明，武汉市硚口区崇仁路256-258号AB栋1层37-2号房屋（建筑面积1552.89平方米）于2011年12月23日登记于美联公司名下。宏翔超市系个体工商户，经营者为徐再强，于2006年12月28日成立，并于2014年9月4日注销。2011年7月1日，美联公司（甲方）与宏翔超市（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“甲方出租的房屋坐落在武汉市硚口区崇仁路258-21号的一栋商业建筑的一层(编号为37-2,建筑面积为1552.89平方米）租赁给乙方开办超市；租期5.5年，自2011年7月1日至2016年12月31日；本合同起始租金为200000元/季度，第一年度（2011年7月1日至2011年12月31日）季度租金为200000元；自第二个计租年度开始，租金逐年滚动递增5%，第二年至第六年季度租金分别为210000元、220500元、231525元、243101元、255256元；付款方式为按季度支付，自本合同签订之日支付首季租金，第二季度及以后各季度租金均在上季度期满前五日内支付，先交租后使用；本合同签订之日乙方应向甲方支付押金200000元，该款直至合同期满不保值不计息返还乙方，乙方也可用其冲抵合同期满前当季部分租金；乙方未按本合同约定缴纳租金，每逾期一天，甲方加收乙方应缴款千分之一的迟延违约金，逾期超过30天的，自逾期第31天起本合同自动终止，房屋租赁关系自动解除，甲方有权继续追缴乙方欠租；合同期满，双方结清全部费用，乙方应在五日内清退租赁房屋设施、设备，不可拆除固定装修部分无偿归甲方所有。”宏翔公司于2014年12月16日成立，徐再强为该公司唯一股东，该公司成立过程中，徐再强以宏翔公司名义与美联公司签订《房屋租赁合同》一份，该合同条款与之前签订的《房屋租赁合同》条款一致，落款日期仍为2011年7月1日。后宏翔公司在案涉房屋经营餐饮，因经营出现亏损，宏翔公司仅支付了2015年3月31日之前的租金，一直未支付后续租金。现宏翔公司已将承租房屋的一部分转租给武汉永和经济发展有限公司经营，其余房屋处于停业状态，但未返还给美联公司。上述事实，有当事人陈述，原告提供的《个体信息咨询报告》、《企业信息咨询报告》、《房屋所有权证》、《房屋租赁合同》、《经营情况说明》、照片等在卷为凭，并经开庭质证，本院审查，足以认定。本院认为，徐再强作为宏翔公司发起人与美联公司签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，该合同合法有效，双方均应依约履行。宏翔公司成立后，美联公司有权要求其承担民事责任。美联公司与宏翔公司之间的租赁期间已于2016年12月31日届满，双方合同权利义务关系终止。租赁期间届满，宏翔公司应当将租赁房屋返还给美联公司。宏翔公司在合同期满后未将房屋返还给美联公司，美联公司有权要求其按照合同约定租金标准支付占用费至房屋返还之日。合同履行过程中，宏翔公司应当按照合同约定时间足额支付租金，宏翔公司拖欠2015年4月1日至2016年12月31日的租金1750327元，构成违约，美联公司有权要求其支付拖欠的租金1750327元并承担违约责任。因合同约定的违约金过高，美联公司主张按欠付租金和占用费总额的30%计算违约金，原告要求被告按欠付租金的30%计算违约金的请求，合理，本院予以支持。但占用费并非合同履行过程中产生，不适用违约责任条款，故不应计算占用费的违约金。宏翔公司系一人有限责任公司，徐再强系该公司唯一股东，徐再强未提供证据证明公司财产独立于其个人财产，应当对公司债务承担连带责任。被告宏翔公司、徐再强经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法视为其放弃举证、质证和辩论的权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国公司法若干问题的规定（三）》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、原告武汉美联盛世投资有限公司与被告武汉宏翔盛世餐饮管理有限公司之间的房屋租赁合同关系于2016年12月31日终止；二、被告武汉宏翔盛世餐饮管理有限公司于本判决生效之日起15日内将其承租的武汉市硚口区崇仁路256-258号AB栋1层37-2号房屋（建筑面积1552.89平方米）腾退给原告武汉美联盛世投资有限公司；三、被告武汉宏翔盛世餐饮管理有限公司于本判决生效之日起7日内向原告武汉美联盛世投资有限公司支付租金1750327元及违约金525098.10元；四、被告武汉宏翔盛世餐饮管理有限公司于本判决生效之日起7日内向原告武汉美联盛世投资有限公司支付房屋占用费（按照255256元/季度标准，自2017年1月1日计算至房屋腾退之日止）；五、被告徐再强对被告武汉宏翔盛世餐饮管理有限公司的上述债务承担连带清偿责任；六、驳回原告武汉美联盛世投资有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28720元，公告费700元，共计29420元，由被告武汉宏翔盛世餐饮管理有限公司、徐再强共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  谢 磊人民陪审员  方历娇人民陪审员  徐 涛二〇一七年十一月二十七日法官 助理  夏建飞书 记 员  杨弘帆