江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终8168号
上诉人（原审被告）：朱荣祥，男，1975年10月23日生，汉族，住江苏省常熟市。
上诉人（原审被告）：仲敏菊，女，1978年2月17日生，汉族，住江苏省常熟市。
委托诉讼代理人：单体飞，江苏吴鼎律师事务所律师。（代理上述二上诉人）
上诉人（原审被告）：朱某。
法定代理人：朱荣祥，系朱某的父亲。
法定代理人：仲敏菊，系朱某的母亲。
被上诉人（原审原告）：傅立敏，女，1985年5月15日生，汉族，住安徽省六安市裕安区。
委托诉讼代理人：郭峰春，江苏经权律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：苏州高新中锐科教发展有限公司，住所地江苏省苏州市高新区苏福路（横塘镇政府办公楼6楼）。
法定代表人：钱建蓉，董事长。
委托诉讼代理人：陆耀华，江苏新天伦律师事务所律师。
上诉人朱荣祥、仲敏菊、朱某因与被上诉人傅立敏、苏州高新中锐科教发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省苏州市姑苏区人民法院（2016）苏0508民初3640号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
朱荣祥、仲敏菊、朱某的上诉请求：请求撤销原判，改判驳回被上诉人傅立敏的诉讼请求。涉案房屋是朱荣祥父母的祖产安置房转让给我方的，因存在诸多家庭因素，至今未取得房屋权属证书。根据城市房地产管理法的规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，共有的房地产未经共有人书面同意的，也不得转让。涉案房屋属于三上诉人共同共有，朱荣祥与傅立敏签订房屋买卖合同时其他共有人根本不知情，也侵犯了他们的合法权益，依法应属无效合同。被上诉人傅立敏及中介机构在明知上述事实的情况下与朱荣祥个人签订合同，其缔约过错明显，傅立敏不符合善意第三人的条件。仲敏菊从未参与涉案房屋的买卖，也从未接到朱荣祥关于卖房的电话，中介机构的证言不应当采信，原审法院据此认定仲敏菊对房屋买卖事宜知情缺乏依据。朱荣祥从未以仲敏菊、朱某的名义进行民事活动，故其行为亦不构成表见代理，原审判决认定仲敏菊、朱某应当受房屋买卖合同约束于法无据。原审判决认定事实不清，适用法律不当，请求二审依法纠正。
傅立敏辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
苏州高新中锐科教发展有限公司辩称：我公司在本案中不存在过错，因此不应当承担诉讼费用。
傅立敏向一审法院起诉请求：1、判令原审被告继续按照合同约定全面履行，将虎池路1689号和美家园1406室房屋产权过户至自己名下；2、判令原审被告支付违约金14万元。本案诉讼费用由原审被告承担。
原审法院经审理查明：2014年2月28日，苏州高新中锐科教发展有限公司（出卖方）与朱荣祥、仲敏菊、朱某（买受方）签订《商品房买卖合同》一份。双方约定，出卖方向买受方出售位于白洋湾街道虎池路1689号和美家园5幢1406室房屋；房屋的建筑面积为95.14平方米；价款为558398元；出卖方应于2014年11月11日前依据国家和地方的有关规定将已经取得《苏州市商品房交付使用通知书》，并符合本合同约定的商品房交付买受方使用。买受人所购房屋在办理各项房屋权属证书过程中产生的包括但不限于登记费、契税、工本费、代办费等一切税费由买受人按办理当时、当地政府规定的标准另行支付；买受方在办理交房手续时应向出卖方付清所有款项（包括契税、维修基金等相关代收费用），否则出卖方有权拒绝房屋交接并不承担违约责任，延期交房的违约责任由买受方承担。朱荣祥在合同尾页的买受方处签字。该房屋的性质为拆迁安置商品房，安置的对象为朱荣祥（夫）、仲敏菊（妻）、朱某（子）。
上述合同签订后，朱荣祥、仲敏菊、朱某向苏州高新中锐科教发展有限公司支付了全部房款；苏州高新中锐科教发展有限公司于2014年11月9日向朱荣祥、仲敏菊、朱某交付了前述房屋，但因朱荣祥、仲敏菊、朱某未支付办理不动产登记证书的相关税费，前述房屋的产权仍登记在苏州高新中锐科教发展有限公司名下。
2015年11月14日，经苏州吉裕弘房地产营销策划有限公司（居间方、丙方）居间服务，朱荣祥（售房人、甲方）与傅立敏（购房人、乙方）签订《房屋买卖合同》、《房屋买卖合同补充协议》各一份。双方约定，甲方将位于苏州市姑苏区和美家园5幢1406室的房屋出售给乙方；房屋的所有权人为朱荣祥、仲敏菊；房屋的建筑面积为95.14平方米；成交价为706000元；房屋过户时产生的全部税费由乙方承担；合同签订后，甲方须向丙方交纳中介信息服务费8000元，乙方须向丙方交纳中介信息服务费7000元；乙方于2015年11月14日交付定金8万元；甲乙双方约定，在甲方原始产证办出后一个星期内全权委托中介方办理网签、资金托管、贷款、过户等事宜；甲方承诺于过户手续完成后一个星期内腾空房屋并将房屋钥匙交于乙方。
合同签订时，朱荣祥及其父亲、傅立敏到场。因尚未办理不动产登记证书，朱荣祥将案涉房屋的买卖合同原件、朱荣祥、仲敏菊的身份证复印件交付中介方。中介方陈述，朱荣祥在合同签订过程中两次打电话询问其妻子，分别向其妻子协商成交价格、定金金额。之后，朱荣祥、傅立敏在前述两份合同中签字。傅立敏在合同签订后向朱荣祥支付8万元，朱荣祥出具收条。朱荣祥、傅立敏也于当日分别向中介方支付了部分中介费。
2016年年初，苏州市存量房成交价格大幅上涨。双方就案涉房屋的买卖事宜协商未果，遂产生本次纠纷。
审理过程中，傅立敏将剩余房款626000元提存至原审法院账户。傅立敏陈述，因朱荣祥、仲敏菊、朱某拒绝继续履行合同，致其无法通过按揭贷款的方式支付房款。前述房款系通过高息借贷的方式筹集，但傅立敏未提交相关借款合同及放款凭证。
以上事实，由傅立敏提交的商品房买卖合同、情况说明、房屋买卖合同、房屋买卖合同补充协议、收条、银行转账凭证两份、不动产权属登记簿、陈虎的证人证言及双方的陈述予以证实。
原审法院认为：依法成立的合同自成立时生效，双方均应按约履行，履行合同义务不符合合同约定的，还应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。
本案中，对于《房屋买卖合同》是否约束仲敏菊、朱某的问题。原审法院认为，首先，虽然案涉房屋尚未转移登记至朱荣祥、仲敏菊、朱某名下，但朱荣祥在签订《房屋买卖合同》时与其父一起至中介处，提交了与苏州高新中锐科教发展有限公司签订的《商品房买卖合同》原件、仲敏菊的身份证复印件，并在合同签订过程中两次通过电话询问仲敏菊的意见，朱荣祥亦在合同签署后向中介方交纳了部分中介费用。综合前述，作为仲敏菊的丈夫、朱某的监护人，朱荣祥在《房屋买卖合同》及补充协议中签字的行为应认定为朱荣祥、仲敏菊、朱某共同的意思表示。该意思表示并不因仲敏菊、朱某未在前述合同中签字或未由朱荣祥代签而得出否定性结论。其次，从朱荣祥、仲敏菊、朱某（买受方）与苏州高新中锐科教发展有限公司（出卖方）签订的《商品房买卖合同》来看，该合同中的买受方，也即被拆迁安置的主体为朱荣祥、仲敏菊、朱某，但该合同中的买受人处亦仅有朱荣祥的签字。由此，对于房屋买卖事宜，三原审被告有由朱荣祥出面代表的交易习惯。综上，傅立敏与朱荣祥签订的《房屋买卖合同》是其与朱荣祥、仲敏菊、朱某的真实意思表示，仲敏菊、朱某理应受到合同约束。另，傅立敏及中介方作为善意相对方，其在合同签订过程中已尽到了审慎的注意义务，即便朱荣祥的前述行为未经仲敏菊、朱某的同意，朱荣祥在合同签订过程中的前述行为也构成表见代理。
对于案涉房屋买卖是否合法有效的问题。虽然案涉房屋未转移登记至朱荣祥、仲敏菊、朱某，但该类买卖并未违反法律的强制性规定，理应认定为合法有效。因苏州高新中锐科教发展有限公司已将案涉房屋交付朱荣祥、仲敏菊、朱某，并同意协助三原审被告办理不动产转移登记手续，故原审法院对傅立敏要求原审被告协助办理案涉房屋不动产转移登记手续的请求予以支持。案涉房屋转移登记至朱荣祥、仲敏菊、朱某名下所产生的相应的税费依法由三原审被告承担，以登记机关出具的税费票据金额为准；转移登记至傅立敏名下所产生的税费依约由傅立敏自行承担。案涉剩余房款可由朱荣祥、仲敏菊、朱某自行至原审法院领取。
对于原审被告的违约责任问题。本案中，朱荣祥、仲敏菊、朱某拒绝继续履行合同以致傅立敏无法以《房屋买卖合同》约定的贷款方式支付剩余房款。虽然傅立敏未举证证明一次性付款致其融资成本增加的具体金额，但对于购房者而言，采用按揭贷款方式支付剩余房款可以缓解资金压力，是多数普通购房者的通常选择。傅立敏作为普通工薪阶层，因原审被告违约而给其造成融资成本增加以致产生损失的事实是显而易见的。对于傅立敏的该部分损失，原审法院酌定1万元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十六条、第七十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：
一、苏州高新中锐科教发展有限公司于本判决生效之日起十日内协助朱荣祥、仲敏菊、朱某将位于苏州市虎池路1689号和美家园5幢1406室的房屋所有权及对应的土地使用权转移登记至前述朱荣祥、仲敏菊、朱某名下（转移登记过程中产生的税费等由朱荣祥、仲敏菊、朱某承担，以登记机关出具的税费票据金额为准）。
二、朱荣祥、仲敏菊、朱某在取得前述房屋的不动产登记证书后十日内协助傅立敏将前述房屋所有权及对应的土地使用权转移登记至傅立敏名下。
三、朱荣祥、仲敏菊、朱某于傅立敏取得前述房屋不动产登记证书后七日内将前述房屋交付傅立敏。
四、朱荣祥、仲敏菊、朱某于本判决生效之日起十日内向傅立敏支付违约金1万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10860元，减半收取5430元，由傅立敏承担1450元，由朱荣祥、仲敏菊、朱某承担3980元。朱荣祥、仲敏菊、朱某应承担的款项直接支付给傅立敏。
二审查明事实与原审查明的事实一致。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方当事人均应当依约行使合同权利，履行合同义务，若一方拒不履行或不适当履行其义务，则构成违约，需要向守约方承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
本案中上诉人朱荣祥与被上诉人傅立敏签订的《房屋买卖合同》及补充协议是双方真实意思的表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。朱荣祥系案涉房屋的共有权人之一，其与仲敏菊之间存在合法的夫妻关系，因日常生活需要而处理夫妻共同财产具有一定的正当性、合理性，双方在签订合同时朱荣祥的父亲也在现场，且朱荣祥也通过电话方式与仲敏菊沟通房屋价款、定金等事宜，故原审判决认定仲敏菊对出售涉案房屋知情且认可是正确的。陈虎系为双方提供居间服务的中介从业人员，了解双方交易的详细过程，其与双方当事人均无利害关系，其证言具有较强的证明力，依法应当予以采信。上诉人朱荣祥、仲敏菊、朱某虽然对其证人证言持有异议，但是未能提供足以推翻的相反证据，对其上诉主张本院依法不予采信。被上诉人傅立敏已经按约履行了支付房款等合同义务，上诉人朱荣祥、仲敏菊、朱某拒绝履行协助办理过户手续等义务，应属违约行为，原审法院判决其继续履行并赔偿损失合理合法。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10860元，由上诉人朱荣祥、仲敏菊、朱某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 东
代理审判员 裘 实
代理审判员 沈军芳
二〇一七年一月九日
书 记 员 袁丽媛