广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中中法民一终字第1005号
上诉人（原审原告）：中山市新中诚房地产开发有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：吴章锦，该公司总经理。
委托代理人：梁翠莹，广东正日律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陆美玲，女，1983年10月29日出生，汉族，住广东省中山市。
被上诉人（原审被告）：樊朝晖，男，1976年1月15日出生，汉族，住广东省中山市。
上述两名被上诉人共同委托代理人：杨明蓉，广东邦杰律师事务所律师。
上述两名被上诉人共同委托代理人：钟凯恒，广东邦杰律师事务所实习律师。
上诉人中山市新中诚房地产开发有限公司（以下简称新中诚公司）因与被上诉人陆美玲、樊朝晖商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2014）中一法坦民一初字第129号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2012年4月15日，新中诚公司与陆美玲签订《东城四季认购书》，约定：陆美玲认购位于中山市坦洲镇东城四季（项目注册名新中诚花园）23幢／座＊＊＊＊房的房地产；认购楼价为510580元；已在楼价中折减①120000元车库、②98折、③员工9折。双方还对其他权利义务进行了约定。2012年8月19日，陆美玲、樊朝晖作为买受人与作为出卖人的新中诚公司签订了《中山市商品房买卖合同》（合同条码：1201040530），约定：买受人购买位于中山市坦洲镇新中诚花园23幢＊＊＊＊房的房地产；总价款为人民币510580元；付款方式为分期付款，即2012年8月19日支付310580元现金，2013年3月28日支付200000元；逾期付款在60日之内，自该合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，买受人按总房价款的10%向出卖人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，买受人按日向出卖人支付逾期应付款的万分之二的违约金。双方还对其他权利义务进行了约定。合同签订后，陆美玲、樊朝晖于2012年8月19日支付第一期房款共310580元。2013年11月2日，陆美玲、樊朝晖缴清余下房款200000元。涉案商品房买卖合同已在相关部门进行了备案，涉案房产亦依约交付使用。后新中诚公司以陆美玲、樊朝晖不应该享受员工价格购买涉案房产，且陆美玲、樊朝晖逾期支付房款为由，于2014年1月27日向原审法院提起诉讼，请求判令：1.陆美玲、樊朝晖支付员工购房折扣优惠房价款人民币56731元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2012年8月19日起至实际返还之日止，暂计至2014年1月17日止利息为人民币6147.37元）；2.陆美玲、樊朝晖支付逾期支付房价款违约金人民币8760元（自2013年3月28日起至2013年11月2日止每日按逾期应付未付房价款人民币200000元的万分之二计算）；3.陆美玲、樊朝晖承担本案诉讼费用。
原审法院认为：2012年8月19日，新中诚公司与陆美玲、樊朝晖签订的《中山市商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，当事人均应遵照履行。新中诚公司主张陆美玲、樊朝晖并非员工却享受员工购房折扣优惠，属于不当得利，应予返还的诉求，陆美玲、樊朝晖对此不予确认。原审法院结合涉案《东城四季认购书》及《中山市商品房合同》的内容分析认为，公司给予员工的特殊优惠属于“涉及员工利益的重大事项”，应当经公司职代会讨论，形成书面决议。员工要求享受员工优惠待遇的，双方应签订书面的协议，明确权利义务及优惠的折扣比例。本案中，新中诚公司与陆美玲签订的《东城四季认购书》中并没有关于陆美玲享受员工优惠待遇权利义务的约定，双方亦没有另行签订享受员工优惠待遇权利义务的协议，认购书上只是以手写的方式书写“员工9折”字样，这与商品房市场上常见的如“职工内部价”、“内部认购价”、“成本价”等促销手段相类似，在没有其他证据予以证明的情况下，认购书的证明力并不足以证明陆美玲享受了员工优惠待遇的事实。且新中诚公司与陆美玲、樊朝晖签订《中山市商品房买卖合同》时，也未对购买人的身份作出限制和享受员工优惠待遇权利义务进行约定，故新中诚公司要求陆美玲、樊朝晖退还员工购房折扣优惠房价款56731元及利息的诉求，理据不充分，原审法院不予支持。
关于逾期违约金问题。合同约定陆美玲、樊朝晖应在2013年3月28日向新中诚公司支付购房款200000元，陆美玲、樊朝晖未按约定的期限支付款项，有违诚实信用原则，新中诚公司主张陆美玲、樊朝晖支付逾期支付房价款违约金的请求，符合双方约定及法律规定，原审法院予以支持。违约金的具体计算方法：自应当缴纳购房款的日期的次日即2013年3月29日起按日万分之一计算60天（即至2013年5月27日），违约金1200元（200000元×0.0001×60天＝1200元）。自2013年5月28日起按日万分之二至房款缴清之日止，共计158天，违约金6320元（200000元×0.0002×158天＝6320元）。两项合计7520元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、陆美玲、樊朝晖于原审判决发生法律效力之日起七日内向新中诚公司支付逾期支付房价款违约金7520元；二、驳回新中诚公司的其他诉讼请求。如当事人未按原审判决确定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，从逾期履行之日起，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费1591元，减半收取795元（该款新中诚公司已预交），由新中诚公司负担712元，陆美玲、樊朝晖共同负担83元（该款陆美玲、樊朝晖于判决生效之日起七日内向原审法院交纳）。
宣判后，上诉人新中诚公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决第一项所依据的事实错误。陆美玲、樊朝晖应向新中诚公司支付自2013年3月29日起至2013年11月2日止共计219天的逾期付款违约金，原审法院计算逾期付款天数为218天有误。二、原审判决第一项违背双方签订的合约精神，对合同条款理解有误。双方于《中山市商品房买卖合同》第七条约定，逾期在60日内，自该合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，买受人按日向出卖人支付逾期应付款的万分之二的违约金。故原审法院分段计算逾期60日内及逾期超过60日后的违约金有误，应按合同约定的日万分之二标准计算逾期付款期间的违约金。三、原审认定事实不清，主观臆断。陆美玲、樊朝晖均非新中诚公司员工却享受了员工购房折扣优惠。中山市世光创建实业有限公司（以下简称世光公司）是新中诚公司的控股公司，陆美玲为其员工，根据新中诚公司提交的《关于世光实业办证中心人员工作分工的通知》内容反映，陆美玲的职务是负责新中诚花园所有认购书、买卖合同的审核、盖章与移交。陆美玲利用职务之便享受了其不应享受的员工折扣优惠，并在签订商品房买卖合同时增加了其丈夫的哥哥樊朝晖作为买受人，让同样不属于新中诚公司员工的樊朝晖享受了员工折扣优惠，属不当得利，应予以返还。综上，请求二审法院判令：1.撤销原审判决，依法判令陆美玲、樊朝晖支付逾期支付房价款违约金人民币8760元（自2013年3月29日起至2013年11月2日止每日按逾期应付未付房价款人民币200000元的万分之二计算）及支付员工购房折扣优惠房价款人民币56731元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2012年8月19日起至实际返还之日止）；2.陆美玲、樊朝晖承担本案一审、二审诉讼费用。
被上诉人陆美玲、樊朝晖二审答辩称：一、违约金应当按照分段计算方式计算，逾期60日内按每日万分之一收取违约金，超过60日按照万分之二收取违约金。二、关于员工折扣款，陆美玲、樊朝晖认为无需返还。陆美玲是新中诚公司关联企业的员工，所谓的打折、优惠都经过新中诚公司的审核及批准，陆美玲、樊朝晖享受该折扣并无不当之处。且双方签订的合同日期为2012年8月19日，合同生效后，新中诚公司认为陆美玲、樊朝晖不应享受该优惠，应向陆美玲、樊朝晖提出返还。但新中诚公司从未提出，可反映新中诚公司对合同内容是认可的，合同真实有效，应当遵循。三、双方签订的认购书不能证实陆美玲、樊朝晖享受了员工待遇的事实，双方签订的买卖合同同时也没有对陆美玲、樊朝晖的身份作出限制，故新中诚公司要求返还折扣优惠没有依据。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：原审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院另查明：2007年12月10日，世光公司、新中诚公司法定代表人吴章锦与案外人郑子宏分别出资3000000元、13500000元、13500000元成立新中诚公司；新中诚公司的注册资本为30000000元，经营范围为房地产开发（凭资质证经营），法定代表人为郑子宏。2005年5月6日，陆美玲入职世光公司。涉案《东城四季认购书》及《中山市商品房买卖合同》签订时，陆美玲仍在世光公司任职。2013年底，陆美玲因职位调整问题与世光公司产生争议，并已另案提起劳动争议诉讼。
本院再查明：世光公司于2010年11月1日出具的《关于世光实业办证中心人员工作分工的通知》内容显示，陆美玲的工作范围包括：1.负责新中诚花园（东城四季）所有认购书、买卖合同的审核、盖章与移交；2.协助将客户签署的《楼宇认购书》及客户资料交给律师所；3.客户信息的录入。陆美玲、樊朝晖对上述证据的真实性及关联性不予确认，并主张陆美玲的工作范围是办证收件以及协助办证，合同审核及盖章并非其工作范围。
陆美玲、樊朝晖与新中诚公司于《中山市商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任作出如下约定：逾期不超过60日，自该合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日而不足180日，买受人不能行使解除合同的权利，但可要求出卖人按日向其支付已付房价款的万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按已付房价款的10%向买受人支付违约金。出卖人退回买受人已付房价款及支付违约金后，买受人同意已付购房有关费用、已供银行按揭利息或其它一切损失出卖人不再另外补偿或赔偿。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自该合同规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之二的违约金。
本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。针对二审争议焦点，本院作如下分析：
一、关于员工购房折扣优惠房价款问题
新中诚公司主张陆美玲的工作范围包括负责新中诚花园（东城四季）所有认购书、买卖合同的审核、盖章与移交，陆美玲利用职务之便，擅自在购房时扣减员工折扣，并向法院提交世光公司于2010年11月1日出具的《关于世光实业办证中心人员工作分工的通知》，拟证实上述主张。该《通知》内容显示，陆美玲的工作范围包括：1.负责新中诚花园（东城四季）所有认购书、买卖合同的审核、盖章与移交；2.协助将客户签署的《楼宇认购书》及客户资料交给律师所；3.客户信息的录入。但因陆美玲对该《通知》的真实性不予确认，并主张自己的工作范围仅是办证收件及协助办证，且因世光公司及其法定代表人郑子宏均为新中诚公司的投资人，世光公司与新中诚公司之间存在一定利害关系，该《通知》不能单独作为认定本案事实的依据，故在新中诚公司未进一步举证证实其主张的情况下，本院对新中诚公司要求陆美玲、樊朝晖返还员工购房折扣优惠房价款及相应利息的主张不予支持。原审法院对此处理并无不当，本院予以维持。
二、关于逾期付款违约金问题
陆美玲、樊朝晖与新中诚公司签订的《中山市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应履行相应合同义务。陆美玲、樊朝晖未按上述合同约定在2013年3月28日向新中诚公司缴清购房款200000元，其行为已构成违约，应承担逾期支付房价款违约责任。对于该违约责任的承担，陆美玲、樊朝晖与新中诚公司在合同中约定：逾期在60日之内，自该合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，买受人按总房价款的10%向出卖人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，买受人按日向出卖人支付逾期应付款的万分之二的违约金。现双方对上述条款的理解存在争议，新中诚公司认为应按日万分之二的标准计算自2013年3月29日起至2013年11月2日止共计219天的逾期支付房价款违约金；而陆美玲、樊朝晖则主张违约金应分段计算，即逾期60日内应按日万分之一的标准计算逾期支付房价款违约金，超过60日的按日万分之二的标准计算。对此本院认为，对比合同中约定的出卖人逾期交房违约责任及买受人逾期支付房价款违约责任，从合同整体分析，按照通常理解进行解释，可确定双方约定的逾期支付违约金责任为逾期付款超过60日的违约金应按日万分之二的标准整体进行计算而不应分段计算，其真正意思为买受人逾期付款超过60日的，自该合同规定的支付期限的第二天起至实际支付之日止按日向出卖人支付应付房价款的万分之二的违约金。据此，陆美玲、樊朝晖与新中诚公司于合同中约定的逾期支付房价款条款的完整意思应为：陆美玲、樊朝晖逾期付款在60日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，按日向新中诚公司支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，新中诚公司有权解除合同，陆美玲、樊朝晖按总房价款的10%向新中诚公司支付违约金。陆美玲、樊朝晖要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的付款期限的第二天起至实际付款之日止，陆美玲、樊朝晖按日向新中诚公司支付逾期应付款万分之二的违约金。由于陆美玲、樊朝晖未根据合同约定在2013年3月28日向新中诚公司缴清余下房款200000元，而至2013年11月2日才缴清上述剩余房款，逾期付款天数共计219天（自2013年3月29日起至2013年11月2日止）。新中诚公司与陆美玲、樊朝晖本案诉讼中均未要求解除《中山市商品房买卖合同》，双方之间的商品房买卖合同继续履行，根据合同约定，陆美玲、樊朝晖应自合同约定的应付款期限第二天起至实际付款之日止，按日向新中诚公司支付逾期应付款的万分之二的违约金即8760元（200000元×0.2‰×219天）。原审法院对此认定有误，本院予以纠正。
综上，上诉人新中诚公司的上诉理据合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院予以驳回。原审法院认定有误，本院予以纠正。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省中山市第一人民法院（2014）中一法坦民一初字第129号民事判决；
二、被上诉人陆美玲、樊朝晖于本判决发生法律效力之日起七日内向上诉人中山市新中诚房地产开发有限公司支付逾期支付房价款违约金8760元；
三、驳回上诉人中山市新中诚房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如当事人未按本判决确定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，从逾期履行之日起，加倍支付延期履行期间的债务利息。
一审案件受理费1591元，减半收取为795元（中山市新中诚房地产开发有限公司已向原审法院预交），由上诉人中山市新中诚房地产开发有限公司负担698元，由被上诉人陆美玲、樊朝晖负担97元（陆美玲、樊朝晖应于本判决发生法律效力之日起七日内迳行支付给中山市新中诚房地产开发有限公司）；二审案件受理费1403元（中山市新中诚房地产开发有限公司已预交1591元），由上诉人中山市新中诚房地产开发有限公司负担1376元，由被上诉人陆美玲、樊朝晖负担27元（陆美玲、樊朝晖应于本判决发生法律效力之日起七日内迳行支付给中山市新中诚房地产开发有限公司）。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁以劲
审 判 员 官 琳
代理审判员 赖晓筠
二〇一四年十一月二十一日
书 记 员 林蔓娜