徐州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鼓民初字第438号
原告徐州某某物业管理有限公司。
法定代表人沈某某，该公司总经理。
委托代理人霍某，江苏某某律师事务所律师。
被告虞某某，退休职工。
委托代理人虞某某，退休职工。
委托代理人庞某某，退休职工。
原告徐州某某物业管理有限公司与被告虞某某物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月3日受理后，依法由代理审判员蒋某适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告徐州某某物业管理有限公司的委托代理人霍某、被告虞某某的委托代理人虞某某、庞某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐州某某物业管理有限公司诉称：原告与某某小区的开发商徐州某某房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，被告购买了涉案小区某号楼某单元某室的房屋。原告按照约定履行了物业服务义务，但被告未能及时支付物业费，拖欠原告2013年1月18日至2014年12月31日的物业费。为维护原告的合法权益，原告依法诉至法院，请求判令被告支付原告物业费1685元（房屋面积95.24平方米，自2013年1月18日起至2014年12月31日止，按照0.75元／平方米／月计算）；诉讼费用由被告承担。
被告虞某某辩称：1、原、被告签订的物业服务协议，是在违背被告真实意愿的情况下签订的，因为被告如果不签订该份协议，原告就不给被告钥匙，被告便无法验房、上房。2、原告违约在先，原告的服务质量严重不到位，管理严重缺失，具体表现为：（1）路灯长期不亮，有杆无灯，多次反映无人解决；（2）楼道灯的完好率低于协议中的承诺，更换不及时；（3）公共绿化严重破坏，草坪上杂草丛生，私人菜园长期无人问及；（4）树木花草被随意砍伐、私自移挪、改造成停车场；（5）小区保安设施已成摆设，公共监控多已损坏，无人修理；（6）小区围墙损坏严重，无人修缮，有的地方已成为外人随意进出的门，门卫已成摆设，此问题已成为小区的严重安全隐患；（7）因管理不到位和待遇太低，保安纪律松散，无人管理，夜间巡逻已成空话，睡岗现象严重；（8）小区公共供电设施和消防设施损坏严重，消防箱已成杂物柜，消防水袋严重缺失，供电箱长期无人锁，是触电事故的隐患。3、物业公司的账目不透明，物业费及公共能耗费用未能按规定公开明细。4、原告服务态度恶劣，拒绝服务现象时有发生，如2014年冬季供暖，原告以各种理由拒绝近600户已交付采暖费业主的正常供暖服务。5、原告多次违反政府规定，捆绑收费，如原告拒收未缴纳物业费业主的采暖费，经多次交涉，才勉强征收。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
原告徐州某某物业管理有限公司为证明其主张，向法院提交以下证据：1、《前期物业服务合同》一份，证明该小区与开发商签订了前期物业服务合同，并实际服务。收费标准小高层为0.9元／平方米／月。2、《前期物业服务协议》一份，证明被告房屋属于原告服务区域，协议第十二条约定了服务期限，原告是在服务期内。3、《关于徐矿城物业服务收费标准备案复函》一份，证明收费是经过备案并且和合同一致。4、原告的催收记录，证明原告根据有关规定以书面形式向被告催收物业费。
被告虞某某的质证意见为：对证据1《前期物业服务合同》的真实性无异议，此合同是开发商和物业公司签订的，不能反映业主的真实意愿。对证据2《前期物业服务协议》的真实性无异议，但不是业主自愿签订，是被迫签订的，业主不签字就不能上房。对证据3《关于徐矿城某某小区前期物业服务收费标准备案的复函》的真实性无异议，但是物业公司没有向业主告知业主得到的是几级服务以及服务的价格标准。对证据4催收记录的真实性无异议，但从未向业主送达过催收记录。
被告虞某某为证明其主张，向法院提交照片27张，证明涉案小区的安全、消防、绿化养护以及公共设备损坏等问题。
原告徐州某某物业管理有限公司的质证意见为：被告提供的照片是否都是涉案小区存在的问题，原告无法予以确认，假设这些情况都是存在的，也不能因此否定物业公司的合格服务。原告认可路灯缺失发现问题应及时维修，但是原告没有路灯存量，需要订购、安装。即使路灯有缺失，也不能证明小区照明低于95%。在地面铺设泡沫或粘布，并不能确定是被告物业人员所为，更不能证明原告的巡逻有瑕疵。对于毁绿和饲养动物的现象，原告只能劝阻，而无执法权，而且这些行为均是小区业主行为，而并不是物业公司的行为或者是物业管理内容。对于小区顶楼违章搭建行为，首先其是在产权范围内，所处位置是在私人空间，且物业公司对于违章行为更无执法权。对于公共设备被丢弃的照片，被告并没有证据证明该设备是业主共有或者是小区固定设备，也更不存在被丢弃的行为。照片中的草坪并非寸草不生，而是正在发芽。对于小区业主在草坪上临时栓绳、晒衣服现象，原告发现后都是予以制止，但是原告并不是管家服务，被告没有证明这一行为是持续行为，原告也不可能24小时在同一区域进行无间断管理。对于部分公共设施的损害问题，原告只能进行相应的维护或者是向开发单位报修。对于涉案小区围墙大开现象，原告已用铁丝网拦上，原告考虑安全问题，已暂时封闭，不能证明被告所说的观点。对于其他问题意见同上。
针对原、被告提供的上述证据，本院审查后认为，原告提供的《前期物业服务合同》、《前期物业服务协议》及《关于徐矿城某某小区前期物业服务收费标准备案的复函》，被告对其真实性没有异议，本院依法予以认定。被告抗辩《前期物业服务协议》系受胁迫签订，但被告未能提供充分有效的证据予以证明，对其抗辩意见，本院不予采纳。对于证据4催收记录，因该证据系原告自行制作，被告抗辩未收到催收记录，故对原告的待证事实，本院无法予以认定。对被告提供的照片，原告对其真实性不予确认，本院将结合实地勘察情况，对该份证据综合予以认定。
经审理查明：原告与徐州某某房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》一份，约定原告为徐矿城的全体业主和物业使用人提供物业服务，其中合同第六条约定：“物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：1、多层住宅：0.6元／月?平方米；小高层住宅：0.9元／月?平方米；高层住宅：0.9元／月?平方米；其他物业：2元／月?平方米。”第三十五条约定：“本合同期限自2010年12月1日起至2013年12月1日止；但在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。”该合同还约定了其他事项。
2012年1月18日，被告之子虞某某与原告签订《前期物业服务协议》一份，协议约定由原告为徐矿城小区提供物业服务，其中协议第十二条约定：“本物业管理区域业主委员会成立前，由发展商公开招聘的物业管理企业负责该物业区域的前期物业管理服务工作，前期物业管理服务期限为整个物业管理区域房屋交付使用后3年，或至本管理区域业主委员会成立之日止。”
另查明，被告虞某某系徐矿城某某小区某号楼某单元某室的业主，房屋建筑面积为95.24平方米。2013年1月18日至2014年12月31日，被告未向原告缴纳物业费用。
2015年3月24日，本院前往金桂园小区进行实地勘察，发现涉案小区存在公共绿化用地养鸡、种菜、停车、水沟盖缺失毁损、单元门损坏、公共设施破损、公共景观毁损、安全设施管理不到位等现象。
本院认为，关于前期物业服务合同对被告是否有约束力问题。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中物业公司与徐州华美房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同，根据上述司法解释的规定，该合同合法有效，对业主即本案被告具有约束力。
关于原告物业公司请求的物业费问题。原告物业公司与徐州某某房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同合法有效，应受法律保护。庭审中，原告要求被告按照0.75元／平方米／月的标准支付2013年1月18日至2014年12月31日期间的物业费1614元。但是被告抗辩原告服务不到位，而原告未能提供证据证明其完全履行了物业服务合同所约定的全部义务，根据被告的抗辩和本院实地勘察情况，本院确定原告所请求的物业服务费予以扣减20%为宜，则被告应向原告支付的物业服务费为1291.2元。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：
被告虞某某于本判决发生法律效力之日起十日内向原告徐州某某物业管理有限公司支付物业费1291.2元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元（原告已预付），减半收取25元，由被告虞某某负担（与上述款项一并给付原告）。
本判决为终审判决。
代理审判员 蒋 某
二〇一五年五月二十七日
见习书记员 翟某某