沈阳高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沈高开民初字第258号
原告：朱维江，男，汉族，无职业，住址沈阳市沈河区。
委托代理人：王学勇，系北京隆安律师事务所律师。
被告：张永江，男，汉族，无职业，住址沈阳市大东区。
委托代理人：刘晓忠，女，汉族，系沈阳荣天实业有限公司办公室主任，住址沈阳市铁西区。
被告：沈阳荣天实业有限公司，住所地沈阳市沈河区。
法定代表人：吴文强，系该公司总经理。
委托代理人：刘晓忠，女，系该公司办公室主任，住址沈阳市铁西区。
委托代理人：付国志，系辽宁开宇律师事务所律师。
被告：沈阳浑南汽车修理有限公司，住所地沈阳市浑南产业区东区。
法定代表人：高乃良，系该公司总经理。
委托代理人：刘晓忠，女，系该公司办公室主任，住址沈阳市铁西区。
委托代理人：付国志，系辽宁开宇律师事务所律师。
第三人马秀民，男，满族，无职业，住址沈阳市和平区。
第三人辽宁奥林体育建筑工程有限公司，住所地沈阳市和平区。
法定代表人：韩延伟，系该公司董事长。
委托代理人：王嘉平，男，系该公司员工，住址沈阳市沈河区。
委托代理人：赵珣，系辽宁兴沈律师事务所律师。
第三人：聂守红，男，汉族，户籍地山东省临邑。
原告朱维江与被告张永江、被告沈阳荣天实业有限公司、被告沈阳浑南汽车修理有限公司、第三人马秀民、第三人辽宁奥林体育建筑工程有限公司、第三人聂守红所有权确认纠纷一案。本院经审理于2012年6月13日作出（2012）沈高开民初字第51号民事判决书。原告不服该判决，提起上诉。沈阳市中级人民法院经审理于2012年7月17日作出（2012）沈中民二终字第2446号民事裁定书，撤销本院（2012）沈高开民初字第51号民事判决书，并将本案发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2013年3月26日公开开庭进行了审理。原告朱维江及其委托代理人王学勇、被告被告张永江的委托代理人刘晓忠、被告沈阳荣天实业有限公司和被告沈阳浑南汽车修理有限公司的委托代理人刘晓忠和付国志、第三人马秀民的委托代理人马勇、第三人辽宁奥林体育建筑工程有限公司的委托代理人王嘉平和赵珣、第三人聂守红均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，审判委员会研究并作出决定，现已审理终结。
原告朱维江诉称，2005年12月辽宁荣天房地产开发有限公司将其开发建设的在水一方小区20号楼1-6-3抵帐给建筑商第三人奥林公司，张永江作为荣天公司的法人，在房款顶帐审批单上签字，同月奥林公司又将该房以顶帐协议的形式抵给了实际施工人马秀民。2009年11月20日马秀民又将该房卖给原告。买房后，原告多次要求张永江及荣天公司将该房登记在原告名下并领取房屋所有权证，但张永江拒绝。原告认为，张永江明知争议房已抵给他人的情况，却将该房屋登记在自己名下，故诉至法院，要求：1、确认被告张永江与原辽宁荣天房地产开发有限公司签署的买卖合同无效；2、确认争议房屋为原告所有，被告及第三人协助将涉案房屋过户登记至原告名下；3、诉讼费由被告承担。
被告张永江辩称，根据物权法第31条的规定，享有不动产物权的，处理物权时，未经登记不发生法律效力。也就是说奥林公司将诉争房屋又卖给其他人未经过登记，之后一系列的行为都是不发生法律效力的行为，故马秀民卖给朱维江的合同是无效的。聂守红入住几年后又离开了，说是房子不要了，荣天公司在这种情况下才将房子卖给张永江的。荣天公司与奥林公司在处理其他债务时有纠纷，法院把荣天公司的帐户上替奥林支付了70多万元，在此期间奥林公司的领导与荣天公司说房子就不要了。聂守红住到2009年不要了，又找不到聂守红了，所以卖给张永江。
被告沈阳荣天实业有限公司辩称，原告的诉讼请求没有道理，原告并没有通过合法的转让成为合法的权利人，依据物权法31条，依据本法第28条到30条规定，需要办理登记的未经登记不发生物权效力。依照该法律规定，奥林公司将私人房屋抵债给马秀民时，以及后来签订的所有买卖合同，包括原告和马秀民签订的房屋买卖合同，均未发生物权变动的效力，原告人明显违反物权法规定，因此无权成为该物权的所有人。2005年时，通过沈阳市中级人民法院调解制作了民事调解书，用该涉案房屋抵债给奥林公司。之后奥林公司又被其他的公司起诉到法院，在执行过程中，向荣天公司发出了协执通知，要求荣天公司交付款项。实际上是替奥林公司偿还了应该由奥林公司赔偿的债务，在这期间，荣天的领导和奥林的领导电话沟通说，这房子就不要了。所以最后就登记到张永江名下了。
被告沈阳浑南汽车修理有限公司辩称，同被告张永江意见。
第三人辽宁奥林体育建筑工程有限公司（以下简称奥林体育）陈述，关于荣天公司与奥林公司的另案的诉讼，已经过沈阳中级法院判决，认定奥林公司不承担此债务，与其公司无关，故荣天公司陈述的理由不存在。同意原告的诉讼请求。
第三人马秀民陈述，同意原告的诉讼请求。
第三人聂守红陈述，同意原告的诉讼请求。
经审理查明，被告张永江系原辽宁荣天房地产开发有限公司的法定代表人，被告沈阳荣天实业有限公司和被告沈阳浑南汽车修理有限公司为原辽宁荣天房地产开发有限公司的股东。2011年7月6日辽宁荣天房地产开发有限公司（以下简称辽宁荣天）注销，其工商档案显示注销原因为股东会决议解散。2005年11月14日辽宁荣天与第三人奥林体育签订顶帐协议，约定将“在水一方”20#楼1单元6楼3号，面积为89.2平方米房屋，折抵所欠奥林体育欠款人民币266，619元。2005年12月11日第三人奥林体育与第三人马秀民签订顶帐协议，约定：奥林体育欠马秀民工程款人民币266，619元整，一、奥林体育现有辽宁荣天房地产开发有限公司顶帐给奥林体育的商品房一套（具体地址为“在水一方”20#楼1单元6楼3号），奥林体育愿将此房抵给马秀民工程款人民币266，619元整，顶帐给马秀民。2005年12月14日沈阳市中级人民法院下发（2004）沈中民二房初字第185号民事调解书，其中调解协议主文部分第三项约定辽宁荣天房地产开发有限公司以在水一方20#163室，建筑面积89.2平方米，折抵欠款人民币266，619元给辽宁奥林体育建筑工程有限公司。庭审过程中，第三人奥林体育表示第三人马秀民是上述调解书涉及工程的实际施工人，马秀民系挂靠在奥林体育，涉案房屋表面上是顶给奥林体育，实际上真正的债权人为马秀民，实际操作中也都是马秀民处理涉案房屋。2006年2月24日第三人马秀民与聂守红签订售购房协议书，约定辽宁荣天房地产开发公司建设的在水一方小区20#楼1单元6层3号，建筑面积89.2平方米，房款总额为人民币266，619元，马秀民将此房按原价卖给聂守红。同时该协议约定了以银行按揭贷款的方式支付房款。2005年12月20日原辽宁荣天房地产开发有限公司既给聂守红开具了房款为人民币266，619元现金收讫的收款收据。2006年3月3日聂守红从园区的物业部门领取了房屋钥匙，办理了入住手续。2008年4月24日第三人马秀民与第三人聂守红签订协议书，约定马秀民将在水一方小区20#楼163号房，卖给聂守红所有权，建筑面积89.2平方米，房款总金额叁拾万元整，现预付房款伍万柒仟元整，房款贰拾肆万叁仟元整，于2008年5月15日前一次付清。2009年9月1日第三人马秀民和聂守红共同出具证明，主要内容为：关于在水一方小区20#楼163号房，马秀民卖给聂守红，现因聂守红无能力按约定价格交款，经双方商量，聂守红不买此房，马秀民在2009年9月1日，返还聂守红预付房款伍万元整，在9月2日内搬走，马秀民在聂守红搬家之日一次性付清余额款叁万柒千元整。后来马秀民将剩余购房款全部返还给聂守红，聂守红与马秀民之间无争议。2009年11月20日第三人马秀民和原告朱维江签订买卖房协议书，约定马秀民将“在水一方”20#楼1单元6楼3号房，面积为89.2平方米，房款总价为叁拾万元整卖给朱维江。同日马秀民为原告朱维江出具收取房款叁拾万元的收条。在签订买卖房协议书之前，原告于2009年10月份即已居住使用房屋。聂守红居住期间，曾对房屋进行过装修，原告称，其已将相应的装修费用支付给了聂守红。此后至今，原告一直居住使用涉案房屋。2010年5月26日被告张永江与原辽宁荣天房地产开发有限公司签订商品房买卖合同一份，约定被告张永江以人民币266，619元的价格购买了涉案房屋。2010年5月25日原辽宁荣天房地产开发有限公司给被告张永江开具了购房款正式发票。2011年涉案房屋登记在被告张永江名下，登记地址为沈阳市浑南新区长青南街43-20号1-6-3。
另查明，2005年12月20日即原辽宁荣天房地产开发有限公司给聂守红开具了房款为人民币266，619元的收款收据的当天，原辽宁荣天房地产开发有限公司与第三人奥林体育签订了包括本案房屋在内的四套房屋的顶帐协议，抵偿金额人民币129万元。第三人奥林体育也给荣天公司开具了人民币129万元的收款收据。根据沈阳市中级人民法院（2011）沈中民三终字第747号民事裁定书认定的事实，东陵区法院在执行奥林公司为债务人的另一案件时，将荣天公司作为奥林公司到期债权的债务人身份，向荣天公司发出了停止向奥林公司支付人民币122万元款项的民事法律文书，后查封了荣天公司的账号。荣天公司曾向东陵法院提出异议。在2007年7月，东陵区法院向荣天公司发出债务履行通知书，东陵区法院扣划了人民币749，105.89元支付给案外人。荣天公司曾向和平区法院提起诉讼，要求奥林公司偿还该笔被扣划走的人民币749，105.89元款项。而最终沈阳市和平区法院（2011）沈和民三初字第281号判决书及二审的沈阳市中级人民法院（2011）沈中民三终字第747号民事裁定书均裁判认为，荣天公司要求奥林公司偿还的款项，系东陵区法院执行扣划行为造成，该执行行为正确与否，不属于民事诉讼审查范围，故驳回了荣天公司起诉。被告张永江主张，奥林公司后来同意，不要房子了，荣天公司才将房子卖给了张永江。但本次诉讼中，奥林公司及马秀明均对此予以否认。
上述事实，有原、被告的陈述、顶帐协议、（2004）沈中民二房初字第185号民事调解书、售购房协议书、证明、买卖房协议书、收条等证据材料在卷佐证。经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，涉案房屋本是辽宁荣天开发的房屋，后荣天公司将房屋转让给奥林体育抵顶了工程款，奥林体育又抵给马秀民，再后，马秀民又卖给了本案原告。该房屋虽未登记至原告名下，但整个过程都有相应的房屋抵账协议或者买卖合同，有关当事人也办妥了相关的房款支付手续。沈阳市中级人民法院下发的（2004）沈中民二房初字第185号民事调解书，也对辽宁荣天房地产开发有限公司以涉案房屋折抵所欠辽宁奥林体育建筑工程有限公司工程款的事实予以确认。故原告已成为涉案房屋的合法买受人，其要求确认房屋所有权的请求应予支持。庭审过程中，被告主张，房屋虽顶给奥林体育，但在东陵法院执行案件时，扣划了荣天公司人民币近70万元，支付给奥林公司的其他债权人，给荣天公司造成损失；以及在奥林同意放弃的情况下，才将房屋卖给张永江，并办理了房屋产权登记。第三人奥林公司及马秀明对被告的主张不予认可，否认有过放弃之说，被告也无其他足够证据佐证，故本院对被告的上述意见不予支持。
涉案房屋虽然登记在被告张永江的名下，但在张永江与荣天公司签订合同之前，荣天公司已将涉案房屋抵顶给了第三人奥林公司，第三人奥林体育给荣天公司开具了收据，同时荣天公司也给聂守红开具过房款收据。房屋的抵账手续已经办理完毕。沈阳市中院的调解书，也对荣天公司与第三人奥林公司以房抵账的协议内容予以确认。故涉案房屋的所有权在张永江与荣天公司签订合同之前已经确定不再属荣天公司所有。被告张永江对此也系知情，其曾于2005年11月10日在荣天公司制作的以房抵账审批单中签字予以同意即足以证明，故张永江对涉案房屋已经抵账的事实系明知。因此，荣天公司和张永江在明知上述抵账事实存在的情况下，未经奥林公司、马秀明及本案原告同意，私自签定了商品房买卖合同，并办理产权登记的行为，属于恶意串通，损害了第三人及原告的合法利益，依法应属无效。故原告要求确认荣天公司和张永江签订的合同无效符合法律规定，本院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十九条之规定，本案应判：
一、确认被告张永江与原辽宁荣天房地产开发有限公司天公司签署的买卖合同无效；
二、确认位于沈阳市浑南新区长青南街43-20号1-6-3的房屋为原告所有，被告张永江及第三人协助将涉案房屋过户登记至原告名下。
案件受理费人民币200元，由被告张永江负担人民币100元，被告沈阳荣天实业有限公司和被告沈阳浑南汽车修理有限公司各负担人民币50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费人民币200元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 梁 艳
审 判 员 杨世才
人民陪审员 徐 波
二〇一三年十二月十日
书 记 员 董文菲
本判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十九条当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。