河北省秦皇岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）秦民终字第1381号
上诉人（原审被告）天津市天材才房地产开发有限公司，住所地天津市南开区复康路15号长实别墅4-5号，组织机构代码：10317998-X。
法定代表人朱凤恒，该公司董事长。
委托代理人杨冉，天津高地律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王国红。
委托代理人王国庆，男，1954年9月29日出生，汉族，系王国红之兄。
委托代理人杜少葵，河北竞择律师事务所律师。
上诉人天津市天材房地产开发有限公司（以下简称天材公司）因商品房买卖合同纠纷一案不服昌黎县人民法院（2014）昌民初字第143号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
原审法院审理查明，2006年7月16日王国红与被告天材公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：H-F-036）根据合同约定，王国红购买被告开发的黄金海岸海景龙1栋3单元301号房屋一套，合同中注明建筑面积为66.66平方米，其中内面积56.44平方米，公共部分及公用分摊面积10.22平方，房屋按套购买总价款为560000元，王国红系一次性付清购房款。2009年7月《房屋所有权证书》办理完毕，王国红在查看证书时发现房屋实测面积只有59.55平方米，其中建筑面积50平方米，分摊公用面积9.55平方米，与合同约定的面积相差7.11平方米，多次与天材公司协商要求退还面积差异的差额款，天材公司均以约定按套购买为理由不予退款，故王国红起诉至法院。
原审法院认为，2006年7月16日原告王国红与被告天材公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：H-F-036），根据合同约定，原告王国红购买被告天材公司开发的黄金海岸海景龙苑1-3-301号房屋一套，合同中注明建筑面积为66.66平方米，其中套内面积56.44平方米，公共部分及公用分摊面积10.22平方米，房屋按套购买总价款为560000元，原告系一次性付清购房款。2009年7月《房屋所有权证书》办理完毕，王国红在查看证书时发现所购房屋实测面积只有59.55平方米，其中建筑面积50平方米，分摊公用面积9.55平方米，与合同约定的面积相差7.11平方米，原告多次与被告协商要求被告天材公司退还面积差异的差额款，天材公司均以合同中约定按套购买为理由不予退款。双方协商无法达成一致意见，故王国红起诉至法院。
原审法院认为，原告王国红与被告天津市天材房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的相关规定，为有效合同。合同中约定建筑面积为66.66平方米，但在《房屋所有权证》中，确认实测面积为59.55平方米，与合同约定面积相差7.11平方米，面积误差比绝对值为10.67%，依据《合同法》中的公平原则，被告天材公司在所售房屋面积出现较大差异时，对总房款应做适当调整，故王国红提出要求天材公司支付面积差异差额款的诉讼请求本院予以支持。王国红在诉讼请求中，要求天材公司按《商品房买卖合同》第五条第2种处理方式计算差额款，本院认为该合同第四条已经明确约定本案房屋按套计价，且第五条处理原则第二款写明“当事人选择按套计价的，不适用本条约规定”，故王国红提出的该诉讼请求本院不予支持。对如何计算房屋面积差异的差额款，本院认为应坚持合同法中公平公正的原则，双方签订的合同中无按套计价面积出现差异情况的处理方式，法院依据《商品房销售管理办法》第十九条的规定计算差额款。
被告天材公司提出两项抗辩，抗辩一认为王国红系2009年7月取得《房屋所有权证》，2013年12月才主张权利，已超过了两年的诉讼时效。王国红说明《房屋所有权证》是王国红2010年暑期来海边度假时，经天材公司通知后，到天材公司处领取的，领证时在天材公司领取登记本上有签字，可以证明领取的时间，在发现面积差异后，王国红一直在与天材公司进行协商，主要由天材公司处销售经理王某某进行接待，在与天材公司多次协商无果的情况下，2011年7月20日王国红无奈向昌黎县住房保障和房产管理局发出求助信，2013年7月17日亦委托过律师向天材公司发出过律师函，即王国红提供的证据五与证据六，均能证明王国红从2010年至现在一直在主张自己的权利。本院认为王国红向房产管理部门发出求助信与向天材公司发出律师函，符合《民通意见》第174条权利人向有关单位提出保护民事权利的请求和第173条权利人向义务人主张权利诉讼时效中断的规定，诉讼时效发生了中断，故天材公司的第一项抗辩主张本院不予支持；天材公司提出抗辩二，王国红、天材公司签订《商品房买卖合同》中明确约定为按套计价购买，合同中所写的建筑面积只是应相关部门要求必须填写的项目，在王国红、天材公司签订的购房合同中只具有参考作用，没有实际的约束力。所以王国红是按套购买的该房屋，对合同中约定的面积出现差异不应提出相关请求。王国红说明当时在黄金海岸处比较了几家房地产公司开发的楼盘，是在综合考量面积、单价、位置、环境等多种因素的情况下才购买的海景龙苑商品房，所以房屋的总体面积与平均单价是王国红购房的重要考虑因素。原审法院认为王国红、天材公司签订的《商品房买卖合同》中，天材公司明确标注了建筑面积，应认为是天材公司发出的合同要约，该要约对原告订立合同以及确认房屋按套的总体价格有重大影响，也是王国红订立购房合同的重要依据之一，王国红、天材公司既然在合同中对建筑面积有约定，天材公司即应严格按照《合同法》与《城市房地产管理办法》履行该约定，对建筑面积出现差异，有约定处理方式的按约定，无约定处理方式的按相关法律规定，天材公司提出合同中的面积只是虚填并非真实意思表示的理据不充分，故天材公司的第二个抗辩主张本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五条、《商品房销售管理办法》第十九条之规定判决如下：一、被告天津市天材房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告王国红购房面积差额款59730元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告王国红的其他诉讼请求。案件受理费2350元，由被告天津市天材房地产开发有限公司负担。
上诉人天材公司不服上述判决，向本院提出上诉，请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由如下：一、一审法院认定事实错误，依法应予纠正。上诉人认为，一审法院就《商品房买卖合同》中关于建筑面积系上诉人发出的要约、建筑面积影响房价、未约定建筑面积出现差异时的处理方式等关键事实，进行了错误的认定，依法应予纠正。
一审法院认为《商品房买卖合同》中，上诉人注明了建筑面积，被认定为系上诉人发出的要约。《合同法》第十四条规定，要约是希望和他人订立合同的意思表示。第二十一条规定，承诺是受要约人同意要约的意思表示。第二十二条规定，承诺应当以通知的方式作出，但根据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外。双方签订的《商品房买卖合同》的全部内容均是双方协商一致的表现，无论从形式上、还是实质上均不符合《合同法》中关于要约、承诺的相关规定，因此，一审法院认定的”要约”是错误的，应予以纠正。
根据双方签署的《商品房买卖合同》约定，房屋销售系按套销售，并非按面积销售。双方于2006年7月16日签订了书面《商品房买卖合同》，合同第四条提供了三种房屋计价方式，第一种是按建筑面积计算，第二种是按套内面积计算，第三种按套计算。上诉人与被上诉人双方在自愿平等协商的基础上，并未选择传统按面积计价的方式，而是确定了第三种计价方式，即出卖人与买受人约定计算该商品房价款的方式为按套单元计算，该商品房总价款为56万元整。本案双方既已经选择了按套计价，那么实质上也不存在面积影响房价的问题。一审法院认为上诉人和被上诉人未在《商品房买卖合同》中约定建筑面积差异处理方式是错误，《商品房买卖合同》明确约定，合同约定面积与产权登记面积不符时，以产权登记而积为准。因此，本案中房屋为按套计价，建筑面积与房价无关，而一审法院认为建筑面积为上诉人发出的要约，且面积影响房价，同时认为《商品房买卖合问》未约定建筑面积出现差异时的处理方式，属于事实认定错误，应予依法纠正。二、一审法院无视2009年实施的《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》，适用法律错误，错误解读《商品房销售管理办法》，错误适用法律原则，依法应予纠正。1、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》（以下简称规定）于2009年实施，《民通意见》于1988年实施，依据基本法理，前者的效力明显高于后者。《规定》第12条规定，当事人一方向人民法院提交起诉状或者口头起诉的，诉讼时效从提交诉状或者口头起诉之日起中断。第14条规定，权利人向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之円起中断。第15条规定，权利人向公安机关、人民检察院、人民法院报案或者控告，请求保护其民事权利的，诉讼时效从其报案或者控告之日其中断。被上诉人王国红在2009年7月知道房屋面积不符的情况^没有按照规定12条向法院起诉，也没冇按照规定14条向人民调解委员会提出请求，更没有按照规定15条向公检法机关报案或者控告。合同之债具有相对性，被上诉人王国红在法定时效内，既未向作为合同之债的相对人（即上诉人）主张，也未向法律规定的依法有权解决民事纠纷的特定单位提出请求，从而使诉讼时效的中断。
一审法院认为，被上诉人王国红曾向房产部门提出异议，认定诉讼时效屮断，但依据《规定》，房产部门本身不是合格的引起诉讼时效中断的主体，因此诉讼时效不能中断。一审\'法院无视上诉人的诉讼吋效抗辩，执意依据1988年的《民通意见》第174条规定，权利人向人民调解委员会或者有关单位提出保护民事权利的请求，从提出请求时起，诉讼时效中断。但是，该条款中的”有关单位”表述模糊，并未对”有关单位”进行解释，但是2009年生效实施的《规定》却将”有关单位”解释得清清楚楚。一审法院拒绝依据2009年生效实施的法律，却执意依据1988年（距今已经达26年）实施的《民通意见》，可见一审法院的别有用心。2、《商品房销售管理办法》第十九条第1款规定，按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现^^实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。《商品房买卖合同》第二条约定，房屋为现房，被上诉人与上诉人达成一致后，约定按套计价并签署《商品房买卖合同》，完全符合法律法规的规定。一审法院错误解读《商品房销售管理办法》第十九条的规定，在法律没有规定的情况下，随怠认定应当计算差额款，属于明显错误解读法律，依法应予纠正。3、一审法院认为，应当依据《合同法》中的公平原则，认定上诉人应当补齐面积差额款。根据蕋本法理，法律应当尊重当事人的意思&治，在有明确法律规定的前提下，应当首先适用法律规则，在没有具体法律规则的条件下，方可适用法律原则，而一审法院无视合法有效的合问，无视法律规定，随意依据公平原则，即是对上诉人极大的不公平。4、一审法院所依据的《城市房地产管理办法》，没有任何关于本案争议焦点的规定，可想而知一审法院对于法律适用是很不熟悉的。一审法院无视事实与法律，极大地损害了上诉人的合法权益，为此，提起上诉，请依法支持。
被上诉人答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院维持一审正确判决，驳回上诉人的上诉请求。
本院二审查明事实与一审查明无异，本院予以确认。
本院认为，双方在2006年7月16日签订的《商品房买卖合同》中明确约定房屋面积为66.66平方米，价格按套计为56万元。而上诉人天材公司供给被上诉人的房屋面积为59.55平方米，与合同约定面积相差7.11平方米，构成违约。上诉人主张双方合同中约定是按套计价，故不应返还被上诉人房屋面积差价款。本院认为影响一套房屋价格的因素有很多，但无疑面积是其中的一个主要因素。被上诉人在购买该房屋时，是在综合考虑了房屋的总价、面积、位置等因素后，才与上诉人签订的房屋买卖合同。诚如上诉人主张的房屋是按套计价，但66.66平方米的一套房屋与59.55平方米一套房屋价格应不一样。故原审认定上诉人违约，并判决上诉人返还被上诉人房屋差价款事实清楚，证据充分，本院予以维持。关于诉讼时效的问题，昌黎县住房保障和房产管理局2009年7月22日下发房本，被上诉人2011年7月20日向昌黎县住房保障和房产管理局提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效中断；2013年7月17日，被上诉人再次委托律师向上诉人单位发出律师函，主张权利，诉讼诉讼再次中断，至2013年9月起诉，未超过诉讼时效。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2350元，由上诉人天津市天材房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘子明
审判员 李德权
审判员 邹德林
二〇一四年九月十八日
书记员 孙秀丽