上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闵民一（民）初字第13653号
原告上海万科物业服务有限公司，经营地上海市长宁区。
法定代表人喻斌，董事长。
委托代理人李彩娥。
委托代理人李宾。
被告郁丰汀，男，1988年7月3日出生，汉族，户籍地浙江省慈溪市。
委托代理人陈亮，浙江上林律师事务所律师。
原告上海万科物业服务有限公司与被告郁丰汀物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月1日立案受理。依法由代理审判员沈莞茜适用简易程序于2015年7月30日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人李彩娥、刘海莺，被告的委托代理人陈姝贞到庭参加诉讼。之后，本案转为适用普通程序，由本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告上海万科物业服务有限公司于2015年11月27日申请撤销委托代理人刘海莺的代理权，增加委托代理人李宾。被告郁丰汀于2015年11月26日申请撤销委托代理人陈姝贞的代理权，增加委托代理人陈亮。本案于2015年11月27日第二次开庭进行审理，原告的委托代理人李彩娥、李宾，被告的委托代理人陈亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海万科物业服务有限公司诉称，原告为万科翡冷翠园全体业主提供物业管理及服务，被告系万科翡冷翠园二期业主，于2010年11月4日购买了位于江桃路556弄翡冷翠园33号1层全幢室房屋，开发商通知被告于2011年6月1日交房，但被告直至2011年8月4日才验收房屋，并一直接受原告提供的物业管理及服务，根据合同约定，被告应按时足额支付原告物业管理费用。现被告于2011年6月1日起至2015年3月31日拖欠物业管理费，故原告诉至法院，要求判令：1、被告支付原告拖欠的物业管理费自2011年6月1日起至2015年9月30日止，共计169，746元（人民币，币种下同）；2、被告支付原告2011年6月1日起至2015年6月30日止的滞纳金373，995.07元。
被告郁丰汀辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：1、涉案房屋尚未交付；2、本案涉案房屋尚未交付的原因系由建设单位引起，涉案房屋有诸多严重质量问题；3、涉案物业公司产生程序不合法，根据物业服务合同，原告服务期间为2013年3月1日至2015年2月28日止；4、对于2013年7月2日之前的物业服务费请求已过诉讼时效；5、前期物业服务合同中约定的违约金不符合法律规定，违约金不应予以支持。
经审理查明，2010年11月4日，以上海加来房地产开发有限公司（以下简称加来公司）为甲方（卖方），被告郁丰汀为乙方（买方），双方签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买江桃路556弄《翡冷翠园》33号1层全幢室房屋；甲方定于2010年3月30日前将该房屋交付给乙方，不可抗力外；该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前10天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起10天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为交钥匙；在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为居住用房，甲方应向乙方提供《新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》，同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料；甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担；该房屋的风险责任自该房屋交付之日起由甲方转移给乙方，如乙方未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，甲方应当发出催告书一次，乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之第二日起该房屋的风险责任转移由乙方承担等。该《上海市商品房预售合同》补充条款约定，甲方按合同第十一条约定日期将该房屋交付给乙方的条件是乙方已付清全部房价款（包括逾期付款的违约金等，下同），若乙方未在第十一条约定日期前付清全部房价款，甲方有权推迟交付房屋，房屋交付期限自动变更为乙方付清全部房价款之日起15个工作日内，根据本条约推迟交付房屋的，甲方无需就推迟交付事宜通知乙方，但应在收到乙方全部房价款后5个工作日内发出《交付通知书》；在房屋交付过程中发生或发现下列情形的，不影响双方按约定的期限办理房屋验收交接手续，在此情况下不构成甲方延期交房，但甲方应在房屋交付后按合同相关约定承担相应的责任：（1）质量问题（主体结构不合格与严重影响正常经营使用除外）；（2）装修和设备标准达不到合同附件三约定的标准；（3）相关设备及配套设施不符合《新建住宅使用说明书》之约定；除本合同另有约定外，若乙方因本条第3款的情形或其他事由延迟或拒绝办理该房屋的交接手续，则因此而造成的相关损失由乙方自行承担，乙方经甲方按本合同第十五条之约定书面催告后仍未在书面催告书中指定的期限内办理该房屋验收手续的，视为双方已完成该房屋交接手续，甲方对房屋的交付责任已完全履行完毕且该房屋符合合同约定的条件，验收合格；同时，该房屋的风险责任也自催告书约定的验收交接之第二日起转移由乙方承担，该房屋的保修期限也从该日起算等。该《上海市商品房预售合同》附有《前期物业服务合同》。《前期物业服务合同》由建设单位加来公司与上海尊怡物业服务有限公司（以下简称尊怡物业公司）签订，约定由尊怡物业公司对本市闵行区浦江镇江桃路556弄翡冷翠园别墅提供物业管理服务；合同期限自小区正式竣工交付使用之日起，为期3年；物业服务费按业主拥有的物业建筑面积交纳，别墅为7.80元／月／平方米；业主应自甲方交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务资金（如实际交付时间早于交付使用通知书约定的交付时间，业主应自实际交付之日起交纳物业服务资金）；物业服务资金按季交纳，业主或物业使用人应于上一季度最后一个月20日前向尊怡物业公司交纳当期的物业服务资金，在下季首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的3‰向尊怡物业公司支付违约金等。
2011年5月4日，被告向加来公司付清了上海市闵行区江桃路XXX弄XXX号全幢室房屋的房款。2011年8月4日，被告曾委托他人办理上述房屋的交付手续，房屋交付流程表未载明当日被告的委托人领取了该房屋的进户门钥匙、铝合金门及车库门钥匙。庭审中，被告表示因其当日验收房屋时发现房屋存在多处严重影响日常生活的质量问题，故其未接收房屋钥匙，该房屋尚未交付给其。
另查明，2013年1月31日，尊怡物业公司作为甲方、原告上海万科物业服务有限公司作为乙方、加来公司作为丙方，三方共同签订了《债权转让协议》，载明甲、丙双方已于2013年1月31日终止了前期合同，且丙方已通过公开招投标的方式选聘乙方为该小区的物业服务企业（乙方将于／已于2013年2月1日正式接管该小区替代甲方的翡翠物业中心全面履行物业服务职能）；截至本协议签署之日，甲方的翡翠物业服务中心已有债权共计2，250，619.16元，其中小业主拖欠的物业管理费为1，743，619.34元，甲方将上述债权全部转让给乙方行使等。原告与加来公司亦签订了《前期物业服务合同》，约定由原告对本市闵行区浦江镇江桃路556弄翡冷翠园（二期）别墅提供物业管理服务；合同期限自2013年3月1日起至2015年2月28日止；物业服务费按业主拥有物业的建筑面积收取，别墅7.80元／月／平方米；业主应自甲方交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务资金（如实际交付时间早于交付使用通知书约定的交付时间，业主应自实际交付之日起交纳物业服务资金）；物业服务资金按季交纳，业主或物业使用人应于每季度第一个月5日前向原告交纳当期的物业服务资金，在下季度首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的3‰向原告支付违约金等。之后，原告为该小区提供了物业服务至今，实际按7.20元／月／平方米收取物业费。2015年7月1日，因被告未支付2011年6月至2015年9月的物业管理费故原告起诉至法院。
又查明，上海市闵行区江桃路XXX弄XXX号全幢房屋建筑面积为611.83平方米，其中地下建筑面积158.45平方米，总层数为2层，房屋类型为花园住宅。2011年4月22日，被告被核准为该房屋的预购房屋权利人。
以上事实，由原告提供的前期物业服务合同、上海市房地产登记薄、上海市商品房预售合同、房屋交付流程表、委托书、住户情况登记表、债权转让协议、服务企业变更公告、供款明细列表、被告提供的上海市商品房预售合同等证据以及当事人的庭审陈述所证实。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有同等的约束力。尊怡物业公司与加来公司签订的《前期物业服务合同》以及原告与加来公司签订的《前期物业服务合同》均真实有效，对合同当事人以及包括报告在内的全体小区业主具有法律约束力。尊怡物业公司以及原告作为物业管理单位，依据其与该小区建设单位签署的前期物业服务合同，为全体业主提供了服务，业主理应向尊怡公司及原告支付物业服务费。现上海尊怡物业服务有限公司依约将在管期间业主所拖欠的物业管理费等债权转让给原告，业主应将拖欠尊怡物业公司的物业服务费支付给原告，故按照前期物业服务合同的约定，被告应自交付使用通知书约定的房屋交付之日起向原告支付物业管理费，如实际交付时间早于交付使用通知书约定的交付时间，被告应自实际交付之日起向原告交纳物业服务费。现被告抗辩原告产生程序不合法，但未提供证据予以证明，故对于被告的该抗辩意见本院不予采纳。
关于涉案房屋江桃路556弄翡冷翠园33号1层全幢房屋是否已交付，被告抗辩本案涉案房屋尚未交付，原告不应向被告主张物业服务费，而原告则主张开发商已通知被告于2011年6月1日交房，而被告未按通知办理交房手续，故应于2011年6月1日起向原告支付物业服务费。本院认为，首先，根据开发商与被告签订的《上海市商品房预售合同》及补充条款的约定，涉案房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，开发商应在交付之日前10天书面通知买方办理交付该房屋的手续，买方应在收到该通知之日起10天内，会同开发商对该房屋进行验收交接；该房屋的风险责任自该房屋交付之日起由卖方转移给买方，如买方未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，卖方应当发出催告书一次，买方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之第二日起该房屋的风险责任转移由买方承担；若买方未在第十一条约定日期即2010年3月30日前付清全部房价款，开发商有权推迟交付房屋，房屋交付期限自动变更为买方付清全部房价款之日起15个工作日内，根据本条约推迟交付房屋的，开发商无需就推迟交付事宜通知买方，但应在收到买方全部房价款后5个工作日内发出《交付通知书》，本案中被告购买该房屋的时间在2010年3月30日之后，付清购房款的时间为2011年5月4日，故根据合同约定，房屋交付期限自动变更约定为2011年5月19日内，且应向被告发出《交付通知书》，现根据本案在案证据，原告举证不足以证明开发商在收到被告全部房价款后向被告发出了《交付通知书》以及之后多次书面催告被告于2011年6月1日办理交房手续，被告亦未于2011年6月1日之前与开发商实际办理了房屋交付手续，故不能视为2011年6月1日之后涉案房屋的风险责任即转移给被告，故原告主张被告应自2011年6月1日起向原告支付物业服务费无依据。其次，被告陈述其于2011年8月4日至涉诉小区，开发商告知其涉案房屋已可以交付，故其对涉案房屋进行了勘验，但由于房屋质量不合格，其未接受钥匙，所以其认为房屋未交付。但根据开发商与被告签订的《上海市商品房预售合同》补充条款的约定，在房屋交付过程中发生或发现下列情形的，不影响双方按约定的期限办理房屋验收交接手续，在此情况下不构成甲方延期交房，但甲方应在房屋交付后按合同相关约定承担相应的责任：（1）质量问题（主体结构不合格与严重影响正常经营使用除外）；（2）装修和设备标准达不到合同附件三约定的标准；（3）相关设备及配套设施不符合《新建住宅使用说明书》之约定；除本合同另有约定外，若乙方因本条第3款的情形或其他事由延迟或拒绝办理该房屋的交接手续，则因此而造成的相关损失由乙方自行承担。因此虽被告称涉案房屋有质量问题而拒绝接收该房屋，但根据本案在案证据，被告举证尚不能证明开发商在交付涉案房屋时，涉案房屋存在主体结构不合格或严重影响正常经营使用的质量问题，因此即便涉案房屋于2011年8月4日未实际交付，由此造成的延迟交房的损失亦应由被告自行承担，故被告于2011年8月4日当天或之后是否收到钥匙，涉案房屋至今是否实际交付已非本案关键，被告应自2011年8月4日起承担涉案房屋的物业管理费。
关于原告主张的物业管理费是否已过诉讼时效，本院认为，依法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案中，原告于2015年7月1日向本院起诉，向被告主张2011年6月1日起至2015年9月30日止的物业管理费，然原告未提供证据证明2013年6月30日之前的物业管理费原告曾向被告催讨或具有其他诉讼时效中断的情形，故原告向被告主张的2013年6月30日之前的物业已过二年的诉讼时效，至于2013年7月1日起至2015年9月30日止的物业管理费是否已过诉讼时效，根据原告与加来公司签订的《前期物业服务合同》约定，物业服务资金按季交纳，业主或物业使用人应于每季度第一个月5日前向原告交纳当期的物业服务资金，故2013年7月1日起至2015年9月30日止的物业管理费未过诉讼时效，且被告亦应承担此期间的物业管理费，故本院对于原告要求被告支付2013年7月1日起至2015年9月30日止的物业管理费的诉讼请求予以支持。至于原告主张的滞纳金的诉讼请求，本院认为，被告逾期未交纳物业管理费系因对系争房屋是否交付与原告存在不同认识，非恶意拖欠物业管理费，故对于原告主张的滞纳金本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决如下：
一、被告郁丰汀应于本判决生效之日起十日内，支付原告上海万科物业服务有限公司自2013年7月1日起至2015年9月30日止的物业服务费人民币88，137.18元；
二、驳回原告其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8，311.72元，由原告上海万科物业服务有限公司负担6，981.72元，被告郁丰汀负担1，330元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 胡婉莉
代理审判员 沈莞茜
人民陪审员 李 霞
二〇一五年十二月二日
书 记 员 王禕勇
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
二、《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。