广东省四会市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）肇四法大民初字第453号
原告广东省华侨农场农业科学研究所，住所地：肇庆市。组织机构代码：××。
法定代表人黄红炬，系该所所长。
委托代理人邓广坚，广东曜政律师事务所律师。
委托代理人梁啟荣，广东曜政律师事务所律师。
被告卢亚周，汉族，住广东省罗定市。身份证号码：×××2112。
原告广东省华侨农场农业科学研究所（以下简称“农科所”）诉被告卢亚周李志友物权保护纠纷一案（立案时定案由为租赁合同纠纷，经审理后应认定为物权保护纠纷，依照有关规定，本院予以更正），本院受理后，依法适用简易程序，由四会市人民法院审判员李月明独任审判，分别于2015年12月29日、2016年1月6日公开开庭审理。原告农科所的委托代理人梁啟荣、被告卢亚周均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农科所诉称：2009年3月22日，原、被告签订《鱼塘、猪舍租赁合同》一份，合同约定：由原告将27.34亩鱼塘及656平方米猪舍出租给被告使用；租赁期从2009年4月3日起至2012年4月3日止，共计3年；每年鱼塘及猪舍租金合计25152元，租金按年支付，签订合同时被告交清第一年租金，以后每年的租金在1月30日前交清，若被告逾期缴纳租金的，原告有权按日收取被告当年应交租金的7‰，并收回鱼塘及猪舍，没收被告支付的押金（保证金）。合同签订后，原告依约将上述鱼塘及猪舍交付给被告使用。
合同期满后，因被告继续租用该鱼塘及猪舍，原、被告双方签订《鱼塘（猪舍）临时租赁补充协议》（以下简称“《补充协议》”）一份，合同约定：按原《鱼塘、猪舍租赁合同》的条款将租期顺延一年至2013年4月3日。《补充协议》约定的期限届满后，被告仍占用鱼塘及猪舍，按期交纳了水电费，但没有支付租金。原告已多次催收租金，并在2014年12月9日向被告发出催缴租金的《通知》，但被告仍没有交租。为此，起诉如下：1、判令被告立即向原告支付2013年4月4日至2015年11月3日期间的租金64976元，2015年11月4日起的租金按月支付至被告腾退之日，并承担逾期付款违约金（其中2013年4月4日至2014年4月3日的租金以25152元为本金，自2013年1月31日起至实际清偿日止，按银行同贷利率的3倍计算违约金；2014年4月4日至2015年4月3日的租金以25152元为本金，自2014年1月31日起至实际清偿日止，按银行同贷利率的3倍计算违约金；2015年4月4日至2016年4月3日的租金以25152元为本金，自2015年1月31日起至实际清偿日止，按银行同贷利率的3倍计算违约金），违约金暂计至2015年10月31日，为20307.57元，以上合计85283.57元；2、保证金2734元归原告所有；3、判令被告立即向原告腾退《鱼塘、猪舍租赁合同》约定的27.34亩鱼塘及656平方米猪舍；4、本案受理费由被告负担。
被告卢亚周辩称：2004年至2012年的鱼塘租金我已交清；2013年开始我向被告交租，但被告拒绝收取，理由是土地与肇庆市大旺农业资产管理有限公司（以下简称“农资公司”）进行土地交接，因原告没有收取租金，我也不敢投资；2014年没有追收过租金；2015年年初催收实际上是2013年-2015年的租金。我方2013年合同期满后一直到现在都向原告交清了水电费的。原告愿意签订2015年后的鱼塘承包合同前提下，我愿意交纳2015年的租金，但2013年-2014年的租金，我当时交给原告但原告拒绝收取，因土地何时被收回，被告无法得知，无法根据计划持续投资，且2013年-2014年也没有收益；如果双方未能协商一致续签合同，我不同意交2013年-2014年的租金；对原告要求腾退鱼塘、归还土地，我没有异议，但要求给合理的腾退时间，建议给一年。如给予腾退的合理时间较长，我同意按原合同约定的租金标准交租。
原告为证明其主张事实，在举证期限内向本院提交的证据如下：1、原、被告的诉讼主体资料；2、《鱼塘、猪舍租赁合同》1份、《补充协议》1份；3、2014年6月-2015年6月份的水电费收据；4、原告2014年12月9日制作的《通知》1份。
原告当庭补充提交的证据如下：5、农资公司、农科所盖章的《情况说明》1份、原告自编的出租土地简易示意图1份；6、农科所地形图1份。
被告对原告提交的证据的质证意见是：对证据1没有异议；对证据2无异议；对证据3没有异议；对证据4有异议，通知是收到，但不是我本人签名的；对证据5无异议，但农科所因涉及土地交接问题，反复骚扰导致被告在2013年后-2015年初无法正常投入耕作；对证据6，被告看不明白。
被告没有向本院提交相应证据。
经审理查明：2009年3月22日，原、被告双方签订《鱼塘、猪舍租赁合同》，合同约定：①原告将鱼塘分布图中编号为27、28、32号的鱼塘及编号为3号的猪舍租给被告，由被告自主经营；出租的鱼塘面积约27.34亩，猪舍面积656平方米；租期自2009年4月3日-2012年4月3日，共3年；②鱼塘按800元每亩，租金21872元每年；猪舍租金3280元每年；被告每年须交纳的租金合共25152元；被告应签订合同时一次性交清第一年租金；以后每年租金在1月30日前交清；逾期的，原告按日收取被告当年应交租金额7‰的滞纳金；逾期满2个月，则作被告违约处理；③被告在签订合同时交付押金2734元给原告，作为履行合同的保证金，本合同期满并交清所有费用后，由原告退还给被告；④被告使用原告的水电，须按规定价格交纳水电费，逾期10日未交的，原告有权停止供水供电，并加收1%的滞纳金；⑤被告违约的，原告有权提前终止合同，收回鱼塘及猪舍，并没收押金和已交鱼塘及猪舍的租金；原告违约的，除退还已交年份的鱼塘及猪舍租金多交部分外，并双倍返还定金给被告；⑥本合同自双方签字之日起生效。
《鱼塘、猪舍租赁合同》签订后，原告将合同约定的鱼塘及猪舍交给被告使用，被告也按照合同约定交付了租金和押金、水电费等，履行了合同的义务。该合同期限届满后，原、被告双方签订了《补充协议》，约定：双方同意按《鱼塘、猪舍租赁合同》约定的条款，将合同期限顺延至2013年4月3日止。《补充协议》签订后，被告交清了合同期限内的租金及水电费，履行了合同约定义务。
《补充协议》合同期限届满后，原、被告双方没有续签合同。被告卢亚周继续占用原合同约定的鱼塘、猪舍；没有交付租金给原告，但占用期间的水电费是交清给原告的。原告亦没有将被告交付的合同押金2734元退还给被告。
2014年12月9日，原告农科所以《通知》形式书面告知被告：①被告须在2014年12月30日前交清2013年-2014年的鱼塘使用租金共41920元；暂时未能交清租金的，可延长至2015年3月30日，并于2015年1月15日前提交还款承诺书给原告2013年1月15日；②交清2013年-2014年租金或提交还款承诺书，并愿意继续租赁鱼塘的，自2015年起可优先签订3年内的鱼塘租赁合同书；不愿继续租赁鱼塘的，于2015年1月15日前交清所欠租金，并限期15日内自行清理，退出鱼塘，交还给原告；逾期不清退的，原告有权停水停电（供应给被告），造成的损失由被告负担，并追究被告法律责任。
被告收到《通知》后，仍没有退出所占用的鱼塘及猪舍，也没有向原告补交2013年-2014年的租金或者占用费，但占用期间的水电费一直都是按时交付给原告。
对为何2013年之后双方没有续签合同，被告继续占用原合同约定的鱼塘及猪舍，但又没有交租（占用费）问题，原告农科所陈述称：2013年，原告农科所的上级领导来到原告处调研，鼓励原告发展苗圃产业，优化市政绿化品种，简称苗圃产业基地后，也可以作为中小学校的科学教育示范基地，故自2013年后就没有打算将鱼塘及猪舍等继续出租给被告使用，没有与被告续签合同；《补充协议》约定的合同期限在2013年期满后，原告有口头通知被告，2013年后不再出租鱼塘及猪舍给被告，要求被告腾退土地，但被告一直拒绝腾退土地；2013年、2014年也有向被告催交租金，但被告没有交租。被告卢亚周则陈述称：2013年原合同期满后，原告没有明确不再与被告续签合同，并要求被告及时腾退使用的鱼塘、猪舍；被告合同期满后一直向原告交租，但原告因与农资公司对所管理的土地进行交接问题，而不愿收取租金，导致被告无法确定原告何时会收回土地，无法根据合同的期限有计划持续投资，以致2013年合同期满后至2015年初的时间段无法正常投入耕作；不同意原告要求被告补缴2013年、2014年租金的请求。
另查明：1999年12月24日，肇庆市大旺综合经济开发区为深化农业经营管理体制改革需要，决定成立农资公司。开发区委托该公司管理运营全区的农业土地和原作业区资产，包括农业土地的出租、财产拍卖租赁、土地租金和资产收益的收取等。2０００年1月27日，肇庆市大旺农业资产管理有限公司正式在肇庆市工商行政管理局登记成立；该公司开始经营管理肇庆高新区辖区内的所有农业资产、土地。因原告农科所及其原来管辖的农业用地均在开发区辖区内；原告农科所原管辖的农业用地，是否也需要交由农资公司经营管理，未有政府文件或者相关部门予以明确。2015年12月30日，农科所出具《情况说明》，明确自1999年农资公司成立以来，该所的农业土地出租、土地租金收取等均由该所进行管理。农资公司在《情况说明》上盖章，确认属实。
原告自编的出租土地简易示意图上，编号为27、28、32号的鱼塘即为原告出租给被告的鱼塘；在示意图32号正上方阴影斜线框内部分即为原告出租给被告的猪舍。
上述事实，有原告提供的起诉状及相应证据，旺区发1999第21号文件，以及本院制作的庭审笔录等予以证实，足以认定。
本院认为：原、被告签订《鱼塘、猪舍租赁合同》、《补充协议》是双方的真实意思表示，内容不违反法律相关规定，是有效合同，受法律保护。合同约定由原告出租鱼塘及猪舍给被告耕作，被告向原告交纳租金，原、被告双方成立农业承包合同关系。在合同有效期内，双方按照合同的约定履行了各自义务。2013年4月3日合同期限届满后，双方没有续签合同，故双方原合同的权利义务关系终止，被告卢亚周应及时清除原租赁鱼塘用地的地上附着物，将鱼塘及猪舍归还给原告。被告卢亚周自合同届满后，未能与原告重新签订承包鱼塘合同前提下，未及时腾退鱼塘及猪舍，继续占用原告管理的土地，已构成妨害物权的侵权行为，双方因被告原合同期限届满后仍占有、使用原合同约定土地，由此而产生的纠纷，为物权保护纠纷。依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十五条的规定，原告可请求排除妨害。《中华人民共和国侵权法》第二条，第十五条规定，承担侵权责任的方式，有排除妨害、返还财产、赔偿损失等，现原告起诉要求被告返还其占用的农科所经营管理的自编号为27、28、32号的鱼塘27.34亩及自编号为3号的猪舍656平方米的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。
对原告主张的租金（即被告合同期满后占用土地造成原告的损失）问题，分析如下：1、原告明确2013年合同期限届满后，没有打算将鱼塘及猪舍等继续出租给被告使用，但原告没有提供证据证实原告及时通知了被告，不再将鱼塘及猪舍出租给被告耕作使用，也未提供证据证实在2013年、2014年期间要求被告退还土地给原告。原告农科所明知被告合同期限届满后仍然占用原合同约定的鱼塘及猪舍，既未及时与被告办理土地交接，退还保证金给被告，也未明确告知被告合同终止后，被告须及时腾退土地归还原告；而是按照原合同的约定，每月收取被告交来的水电费，一直持续到2015年后。原告前述模棱两可的态度，客观上是导致被告自合同期限满后，仍然占用原合同约定土地的原因之一。2、被告虽然想续租合同，但没有原告的明确回复，是可以续租还是不可以续租，处于观望的态度。被告虽然合同期满后直到原告在2014年12月书面通知需要补交2013年、2014年的租金（即土地占用造成原告的损失）前，一直占用原合同约定的土地，但因为得不到原告的明确回复，不知道土地何时收回，需要腾退，客观上也必然会导致被告无法按照农业生产的周期有计划购进鱼苗、猪苗等，安排生产耕作，实际上是无法正常的投入经营，使用所占用的土地的。3、1999年12月24日，肇庆市大旺综合经济开发区为深化农业经营管理体制改革需要，决定成立农资公司。开发区委托该公司管理运营全区的农业土地和原作业区资产，包括农业土地的出租、财产拍卖租赁、土地租金和资产收益的收取等。2０００年1月27日，肇庆市大旺农业资产管理有限公司正式在肇庆市工商行政管理局登记成立；该公司开始经营管理肇庆高新区辖区内的所有农业资产、土地。因原告农科所及其原来管辖的农业用地均在开发区辖区内；原告农科所原管辖的农业用地（包含出租给被告卢亚周的土地），是否也需要交由农资公司经营管理，未有政府文件或者相关部门予以明确。在2013年原、被告双方的合同期满后，原告又一直不同意与被告续签合同前提下，被告所占用的土地，也存在一旦农资公司接管原告农科所管理的农业土地后，农资公司要求被告腾退，归还土地给农资公司的可能性。4、原告2014年12月9日，才正式向被告发出通知，要求：被告如不愿继续租赁鱼塘的，须2015年1月15日前交清2013年、2014年的租金（即土地占用费），并限期在15日内自行清退鱼塘，归还原告。
综合以上1-4点，被告2013年4月3日合同期满后至原告要求被告在2015年1月15日前，即2013年4月4日-2015年1月15日期间，被告持续占用土地有原被告双方的原因，以及农资公司可能收回土地的客观原因等多方面因素造成，被告在此期间占用鱼塘、猪舍也无法按正常生产，投资耕作，故该期间的土地占用费，可参考原合同租金为基础，酌量支付给原告，本院酌量认定为被告按照原合同租金的40%支付给原告，即2013年4月4日-2015年1月15日期间，共（1年＋9个月＋12天），具体计算为25152元每年＊（1年＋9个月＋12天）＊40%=17908.22元。被告与原告签订《鱼塘、猪舍租赁合同》后，向原告交付了2734元合同保证金；《鱼塘、猪舍租赁合同》期满，双方继续签订《补充协议》，延长合同的有效期限；这两份合同双方履行期满，而双方均在合同履行期内没有违约行为，故合同期满即2013年4月3日后，原告应退还被告的合同保证金2734元，该款可以在被告应向原告支付的2013年4月4日-2015年1月15日期间的土地占用费中抵扣，即被告应向原告支付的2013年4月4日-2015年1月15日的土地占用费为17908.22元-2734元=15174.22元。原告农科所主张不予返还被告交付的保证金2734元的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。
因原告要求被告在2015年1月15日前交清租金（土地占用费），并限令15日内自行清理，退还土地给原告，即2015年1月16日后至1月31日期间，是原告给予被告清退鱼塘的合理期间，在此此间内不应计算土地的占用费；2015年2月1日开始，被告仍然占用土地的，就是被告单方的原因造成的，从2015年2月1日开始，至被告卢亚周实际腾退土地，交还给原告之日止的期间内，被告应当全额向原告支付土地的占用费。土地占用费应相当于造成原告的实际损失，可参考原、被告双方原合同约定的年租金标准25152元每年进行计算。
原告要求被告支付自2013年4月4日至实际腾退，交还鱼塘、猪舍给原告之日止利息的诉讼请求，因本院已认定被告须自合同期满后至实际交还土地给原告期间，向原告交付土地占用费；土地占用费就是相当于因被告占用土地行为而造成原告的损失，故不应又计算利息；原告的该项诉讼请求，理据不足，本院不予支持。
综上所述，原告主张的经本院确认的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、第一百三十四条；《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十六条、第六十七条；《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十五条；《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第十五条、第十九条、第二十六条之规定，判决如下：
一、被告卢亚周应于本判决发生法律效力之日起1０日内将原承租，现占用的原告广东省华侨农场农业科学研究所自编号为27、28、32号的鱼塘27.34亩及自编号为3号的猪舍656平方米，腾退给原告广东省华侨农场农业科学研究所。
二、被告卢亚周应于本判决发生法律效力之日起1０日内，向原告广东省华侨农场农业科学研究所支付2013年4月4日-2015年1月15日的土地占用费15174.22元和2015年1月15日之后至被告实际返还第一项范围内的鱼塘及猪舍给原告之日止的土地占用费（2015年1月15日后的土地占用费，以25152元每年标准，根据实际占用的天数计算）。
三、驳回原告广东省华侨农场农业科学研究所的其他诉讼请求。
本案受理费减半后收取1００1元，由原告负担829元，被告负担172元（受理费原告起诉时已预交）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
审判员 李月明
二〇一六年三月十八日
书记员 雷 明
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