新疆维吾尔自治区高级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）新民一提字第00095号
申请再审人（一审被告、二审上诉人）：侯小民，男，汉族，1957年10月22日出生，无固定职业，住乌鲁木齐市。
申请再审人（一审被告、二审上诉人）：孙雪梅，女，汉族，1962年4月20日出生，无固定职业，住乌鲁木齐市。
上述二位申请再审人共同委托代理人：桑云，新疆百丰天圆律师事务所律师。
委托代理人：周新义，新疆百丰天圆律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）王琳，男，汉族，1966年4月28日出生，无固定职业，住乌鲁木齐市。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：王瑜，男，汉族，1969年11月25日出生，公司职员，住新疆和静县。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：杨育新，男，汉族，1968年10月27日出生，公司职员，住乌鲁木齐市。
上述三位被申请人共同委托代理人：刘卫国，新疆百域君鸿律师事务所律师。
申请再审人侯小民、孙雪梅因与被申请人王琳、王瑜、杨育新房屋买卖合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市中级人民法院（2011）乌中民四终字第845号民事判决，向本院申请再审。本院于2012年5月31日作出（2012）新民申字第458号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2013年12月9日公开开庭审理了本案，申请再审人孙雪梅及侯小民、孙雪梅的委托代理人周新义、被申请人王琳、王瑜、杨育新委托代理人刘卫国到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
一审原告王琳、王瑜、杨育新起诉称：2006年5月30日，原告王琳与何国林、被告侯小民签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定原告以现金方式从被告侯小民处购买其位于乌鲁木齐市扬子江路42号YJ栋2-1号及YJ栋负一层1号二处房产。2006年10月20日，被告侯小民及何国林与三原告签订补充协议，补充协议将购买方变更为三原告，此后，三原告依约向被告支付了购房款。依照合同约定，被告应当协助原告办理所有权过户登记手续或转按揭手续，原告已按照约定向被告支付了全部款项，但被告却未履行协助原告办理所有权过户登记的合同义务，三原告诉至法院，请求法院判令被告协助三原告办理乌鲁木齐市扬子江路42号YJ栋2-1号及YJ栋负一层1号二处房产的所有权过户登记手续，本案的诉讼费由被告承担。一审被告侯小民辩称，2006年5月30日，我与李卫荣签订的房产买卖合同，该合同是无效的，请求驳回原告对我方的诉讼请求；三原告主体不适格，合同是我和李卫荣签订的；案外人何国林是本案当事人，请求法院将何国林列为有独立请求权第三人。一审被告孙雪梅辩称，原告主体不适格，应当由李卫荣主张权利，原告无权主张权利；我作为被告也不适格，合同订立人是李卫荣和侯小民；涉案合同存在显失公平的问题，价格明显低于市场价格，原告有乘人之危的情形；原告没有依照约定履行合同，银行贷款是被告侯小民支付完毕的，原告应当承担违约责任。
乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院一审查明，2004年6月20日，被告侯小民与新疆广汇房地产开发有限公司（下称广汇公司）签订两份《商品房买卖合同》，约定，被告侯小民通过按揭贷款方式购买广汇公司位于乌鲁木齐市扬子江路42号广汇红十月小区原建第YJ幢二层1号建筑面积为544.39平方米的商铺、负一层1号建筑面积为519.86平方米的商铺。其中二层1号商铺首付款为267880元，向广汇公司按揭5年借款465737元，剩余60%的房款向银行按揭贷款10年。负一层1号商铺首付款850元，向广汇公司按揭10年借款1298800元。2006年5月30日，被告侯小民与案外人何国林、李卫荣签订《房产买卖合同》，三方约定：李卫荣购买侯小民（涉及合同编号BG-
SYG2-1835、BG-SYG2-1836）、何国林（涉及合同编号BG-
SYG2-1834）位于乌鲁木齐市扬子江路42号广汇红十月小区原机电大楼负一层建筑面积519.86平方米、一层建筑面积52.51平方米、二层建筑面积544.39平方米的房产，上述房产的交易价格为130万元，该房产为按揭购买，侯小民和何国林已付首期及按揭款截止日期为2006年5月31日，李卫荣于本合同签订之日付侯小民、何国林40万元，2006年6月10日付侯小民、何国林20万元，2006年6月20日付侯小民、何国林20万元，2006年6月30日付侯小民、何国林20万元，余款30万元在侯小民、何国林协助李卫荣将该房产转按揭或者过户等相关手续完毕后10日内付清。侯小民、何国林应于2006年6月1日将交易的房产全部交付李卫荣使用，李卫荣从2006年6月1日按期交纳银行按揭款，如出现未及时交款，视为李卫荣违约，李卫荣承担全部损失。李卫荣必须按期向侯小民、何国林付款，如逾期，每逾期一天，向侯小民、何国林偿付违约部分房产款5%的违约金。2006年7月31日，被告侯小民、孙雪梅共同作出声明并经公证：侯小民购买的位于扬子江路42号原建第YJ幢2层1号铺，双方自愿申明办理银行转按揭贷款，将该房产的所有权益转于李卫荣。银行贷款余额1036136.11元由李卫荣继续偿还。2006年10月20日，原告王琳、王瑜、杨育新、案外人李卫荣与被告侯小民、案外人何国林签订《补充协议》，几方约定：2006年5月30日签订的房产买卖合同，出卖方不变，购房方增加王瑜、杨育新两位投资人，其中购买方出资比例：王瑜占50%，王琳、李卫荣夫妇占30%，杨育新占20%。同日，被告侯小民、孙雪梅出具收条载明：根据合同约定，分四次分别收到王瑜、杨育新、王琳夫妇交来购房款100万元。2006年12月2日，被告孙雪梅出具收条载明：收到杨育新现金204792元（用于交房款）。2006年12月11日，王琳与案外人李卫荣经天山区民政局登记协议离婚，离婚协议中家产分割部分明确载明：位于乌鲁木齐市扬子江路42号广汇红十月小区42号门面房归王琳所有。后期按揭款由王琳自行承担。另查，涉案房产已经按照合同约定时间交付李卫荣，现在由三原告使用。自2006年6月1日起，李卫荣和三原告开始一直交纳涉案房产的银行按揭款和广汇借款，2011年5月前后，被告侯小民向银行和广汇交纳了最后几笔按揭款，现银行贷款和广汇借款已经全部还清。又查，被告侯小民与孙雪梅原系夫妻关系，双方于2008年协议离婚，双方离婚时并未对涉案房产进行分割。案外人何国林实际所有的为乌鲁木齐市扬子江路42号广汇红十月小区原建1层5号商铺，与涉案房产并非同一房产。乌鲁木齐市扬子江路42号广汇红十月小区“原机电大楼”、“第YJ幢”、“原建”均属同一位置，乌鲁木齐市房产管理局备案以“原建”为准。
沙依巴克区人民法院一审认为，何国林、被告侯小民与李卫荣签订的《房产买卖合同》，何国林、被告侯小民与三原告、李卫荣签订的《补充协议》均系当事人真实意思表示，合法有效。当事人各方应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，其一、被告侯小民在与被告孙雪梅婚姻存续期间将购买的涉案房产卖与李卫荣，在合同签订后二被告亦实际收取了三原告与李卫荣的房款120余万元，双方协议离婚时也未对涉案房产进行分割处理，现因涉案房产引发的房屋买卖合同纠纷，与两被告均由直接利害关系，故原告起诉两被告要求办理过户手续，其被告主体适格。被告孙雪梅称其收取房款仅为代理行为，其没有签订合同，不应成为本案被告的辩解意见，一审法院不予采纳。其二、何国林作为《房产买卖合同》的签订方，因其购买的房产与本案涉案房产并非同一房产，被告侯小民仅仅因为何国林的房产与本案涉案房产有相邻权益，要求追加何国林作为本案有独立请求权第三人，法律依据不足，一审法院不予采纳。其三，李卫荣于《房产买卖合同》签订时与原告王琳系夫妻关系，《补充协议》亦确定王琳、李卫荣夫妇占有出资的30%，在王琳、李卫荣协议离婚时双方亦达成协议：涉案房产归王琳所有，后期按揭款由王琳自行承担，故涉案房产的相关权利义务已全部转移至王琳名下，李卫荣对涉案房产不再享有权利和负担义务；原告王瑜、杨育新通过签订《补充协议》，即成为涉案房屋的购买方之一，综上，三原告基于合同约定要求两被告办理过户手续，其主体资格适格。其四，按照合同约定，余款30万元，在被告协助原告办理转按揭或者过户手续办理完毕后原告十日内付清。而本案的实际情况是，三原告已经按照合同约定向被告交付了1204792元，且现在银行按揭款和广汇公司借款均已还清，办理转按揭手续已不可能，原告按照合同约定要求被告办理涉案房产的过户手续，其诉讼请求应予支持。其五、被告辩称原告存在延期支付银行按揭款的情况，违反合同约定，一审法院认为，按照合同约定，未按期缴纳银行按揭款，可视为三原告违约，三原告应承担由此造成的全部损失。但三原告的违约行为并不是被告不协助办理过户手续的有效抗辩是由，作为出卖人的主要义务是应全面履行合同约定义务即转移标的物的所有权，本案的涉案房产为不动产，被告应当履行协助买受人办理相关过户登记手续的义务。对于三原告的延期付款行为，依照《房产买卖合同》约定由三原告承担全部损失，被告的辩解意见应不予采纳。其六，被告辩称该合同显失公平，乘人之危，属无效合同，但被告未提供相应证据证实其主张，其提出的贵买贱卖，亦属于正常的商业风险，系自然人可预测的考虑范围，该情形不符合显失公平、乘人之危的法定情形，不属于可撤销合同。其七，被告辩称涉案房产属于按揭房，被告出卖涉案房产未经抵押权人同意，属于无效合同。一审法院认为，根据合同的相对性原则，被告侯小民与中国建设银行乌鲁木齐明园支行签订的《中国建设银行个人住房借款合同（抵押加阶段性保证借款）》的内容并不能对抗《房产买卖合同》的效力；另根据相关法律规定，抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人的，对于抵押物已作登记的，抵押权人仍可以行使抵押权，取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿全部债务，使抵押权消灭。本案中，三原告一直交纳银行按揭款和广汇借款，现在银行贷款和广汇借款均已全部还清，银行抵押权实际已经消灭，故《房产买卖合同》系有效合同。其八，对于被告2011年5月前后向广汇和银行交纳的按揭款，依照合同约定，该部分款项应由三原告缴纳，现被告自行缴纳剩余款项，并不属于本案处理事项，各方当事人可另行协商或另案起诉。其九，对于原告向本院提交的《房产买卖合同》，因签署方王琳的个人信息系单独书写，且被告当庭对此内容不予认可，原告也未提供有效证据证实其主张，故一审法院对原告提交的《房产买卖合同》不予确认。沙依巴克区人民法院于2011年8月25日作出（2011）沙民三初字第640号民事判决：被告侯小民、孙雪梅于本判决生效之日起十日内协助原告王琳、王瑜、杨育新办理乌鲁木齐市扬子江路42号原建栋2-1号及原建幢负一层1号二处房产的过户登记手续。一审案件受理费70元、保全费5000元，邮寄送达费40元，均由被告侯小民、孙雪梅负担。
侯小民、孙雪梅不服一审判决，上诉至乌鲁木齐市中级人民法院称，一、一审法院立案程序违法。表现为：1、本案起诉时，侯小民、孙雪梅的实际居所、经常居住地都不清楚，凭什么确定管辖法院；2、本案起诉时，还欠银行按揭款和广汇借款，按合同约定和有关规定，王琳、王瑜、杨育新无权主张办理过户事宜；二、一审法院审理程序违法。一审判决以《房产买卖合同》复印件作为证据作出判决，于法无据。庭审过程中，上诉人侯小民、孙雪梅又增加上诉意见：一、2006年5月30日，侯小民、孙雪梅于王琳、王瑜、杨育新签订《房产买卖合同》时，《房产买卖合同》项下侯小民、孙雪梅所拥有的房产尚处于建设银行抵押状态，侯小民、孙雪梅没有通知建设银行，亦未经过建设银行同意，根据我国担保法的规定，该转让行为应属无效；二、《房产买卖合同》履行过程中，王琳、王瑜、杨育新均以实际行动拒绝履行合同主要义务；三、王琳、王瑜、杨育新在具有偿还按揭款项能力的条件下，仍然拒绝履行按揭款缴纳义务，违反合同约定，严重侵害了侯小民、孙雪梅的合法权益。请求撤销原判，驳回王琳、王瑜、杨育新的诉讼请求。被上诉人王琳、王瑜、杨育新共同答辩称，一、原判程序合法。1、本案是不动产房产纠纷，应依不动产所在地确定管辖法院，一审法院对本案享有管辖权；2、侯小民、孙雪梅在一审时并未提出管辖权异议；二、双方之间的《房产买卖合同》应为有效。1、侯小民、孙雪梅以《房产买卖合同》显失公平为由，主张合同无效不能成立；2、侯小民、孙雪梅认为未经银行同意转让属无效的上诉意见不能成立。三、侯小民、孙雪梅认为双方的合同已经解除没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
在二审审理过程中，侯小民、孙雪梅除要求明确最后几笔按揭贷款系其交纳，并非由王琳、王瑜、杨育新交纳外，对其余原判所认定事实均不持异议。王琳、王瑜、杨育新对侯小民、孙雪梅所要求明确的事实亦不持异议，但强调“是上诉人自己要求提前还贷的”。同时，鉴于原判就此事实所做认定为“2011年5月前后，侯小民向银行和广汇公司交纳了最后几笔按揭款”，与侯小民、孙雪梅的要求并无冲突，故二审法院对一审判决所认定事实作为无争议事实予以确认。另，在二审法院审理过程中，经二审法院释明，王琳、王瑜、杨育新补交了侯小民所代交款项。该款现存放于一审法院。
乌鲁木齐市中级人民法院二审查明的事实与一审一致。
乌鲁木齐市中级人民法院二审认为，一、本案系因不动产归属产生纠纷，一审法院根据法律规定的“因不动产纠纷引起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖”之规定确定管辖符合法律规定；侯小民、孙雪梅并未依法律规定就本案管辖问题提出异议。故侯小民、孙雪梅提出管辖问题的上诉意见应不予采纳。二、侯小民、孙雪梅“原审判决以《房产买卖合同》复印件作为证据作出判决，于法无据”的上诉意见，在侯小民、孙雪梅对于该证据的真实性不持异议并在诉讼过程中不断引述该证据以证明其观点的情况下，二审法院对该上诉意见不予支持。三、根据已查明的事实，虽然双方在未经抵押权人同意的情况下签订涉案《房产买卖合同》，转让了设定有抵押权的抵押财产，但同时约定：“在合同签订生效后，乙方（李卫荣）根据甲方（侯小民、何国林）与广汇签订合同从2006年6月1日按期交纳银行按揭款”。根据该约定，二审法院认定双方就李卫荣代为清偿债务做出了约定，且在事实上双方亦依此履行。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款关于“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十七条第一款关于“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭”之规定，二审法院不认为该转让行为损害了抵押权人的利益，不认为该行为属无效行为。四、根据已查明事实，李卫荣及随后加入的王琳、王瑜、杨育新在履行合同过程中，确有未及时交纳按揭贷款和借款的情形，但综合案件实际情况，不构成侯小民、孙雪梅所称“以实际行动拒绝履行合同主要义务”之情形。另根据《房产买卖合同》第八条第1项的约定，该情形所对应的责任应为每逾期一天偿付违约部分房产款5%的违约金。且在实际履行中，王琳、王瑜、杨育新已承担了迟延履行缴纳的罚息。该情形不能成为侯小民、孙雪梅要求解除合同的理由。另一方面，在侯小民、孙雪梅已收取1204792元购房转让款并就剩余95208元形成债权的情况下，该购房权利已为王琳、王瑜、杨育新所有。王琳、王瑜、杨育新履行或拒绝履行按揭款缴纳义务均是其购房权利的行使，谈不上“严重侵害侯小民、孙雪梅的合法权益”。五、双方之间转让系原价转让，受让方在补偿出让方已交纳费用的基础上又另行作出给付或给付承诺，并在此基础上形成130万元的交易价格，除95208元外，其余均已履行。根据签订合同时具体情况，不属显失公平。最后，侯小民、孙雪梅上诉意见中“本案起诉时，还欠银行按揭款和广汇借款”的陈述与事实相悖。在王琳、王瑜、杨育新补交侯小民、孙雪梅代为清偿款项的情形下，取得涉案房屋所有权的条件已经成就。乌鲁木齐市中级人民法院于2011年12月19日作出（2011）乌中民四终字第845号民事判决。
侯小民、孙雪梅申请再审称，1、申请再审人与被申请人签订的《房屋买卖合同》因未通知抵押权人亦未经抵押权人同意，故该房产转让应属无效。且2006年5月30日《房屋买卖合同》中“侯小民”签名是伪造的。2、被申请人在履行合同过程中，以实际行动拒绝履行交纳银行按揭贷款及广汇公司购房款的付款义务，申请再审人被广汇公司诉至法院后，并交纳了按揭款。被申请人的行为终止合同履行构成严重违约，原审判决申请再审人给被申请人办理过户手续严重显失公平。3、本案申请再审人与被申请人签订《房屋买卖合同》是在2006年5月30日，原审判决适用《中华人民共和国物权法》适用法律错误。
本院再审庭审中，申请再审人侯小民、孙雪梅明确表示不再坚持“被申请人拒绝履行缴纳银行按揭贷款和广汇公司借款的行为构成严重违约”的申请再审理由及主张，被申请人亦无异议，本院予以认可，并在本案中对此不再审查。
再审查明的事实与原一、二审查明的事实一致。
本院再审认为，根据申请再审人的申请再审理由及被申请人的答辩意见，本案争议焦点是：双方当事人2006年5月30日签订的《房产买卖合同》及房屋转让行为是否有效？
申请再审人主张2006年5月30日《房产买卖合同》中“侯小民”签名是伪造的，该合同应为无效。根据原审查明的事实，申请再审人对该合同除签名以外的合同内容均予以认可，并已实际履行，对履行该合同的过程亦不持异议并在本案诉讼过程中始终以该合同作为证据证实其观点和主张，故其主张合同中“侯小民”的签名是伪造的，合同应为无效的理由不符合常理，该主张不能对抗合同的效力，故申请再审人的该项申请再审理由不能成立。
双方当事人在自愿平等的基础上签订的《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制规定，该转让合同合法有效，应受法律保护。申请再审人侯小民、孙雪梅申请再审认为房产转让合同无效的理由不能成立。理由如下：《中华人民共和国担保法》第四十九条规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”。《最高人民法院关于适用﹤担保法﹥若干问题的解释》第六十七条第一款规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押权所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭”。上述法律和司法解释的规定体现了相关立法和司法解释的指导思想是既充分保障抵押权不受侵害，又不过分妨碍财产的自由流转，充分发挥物的效益。本案中，侯小民将本案诉争房屋转让时，虽未经抵押权人即中国建设银行乌鲁木齐明园支行的同意，但转让双方明确约定由受让人继续按期交纳银行按揭贷款。转让双方以约定的方式将涉案房产抵押权负担的义务（即偿还按揭贷款）转移给受让人，该约定既保障了抵押权人中国建设银行乌鲁木齐明园支行的利益，也符合意思自治和合同自由原则，不违反法律规定。本案纠纷发生后，涉案房产在抵押权人中国建设银行乌鲁木齐明园支行的贷款已全部还清，银行抵押权实际已经消灭。抵押权人的权利并未受到现实侵害。因此，应当确认该《房屋买卖合同》有效，双方应按照转让合同诚信履行。在银行贷款和广汇借款均已全部还清的情况下，涉案房屋办理房地产转移登记的法律障碍已经消除，被申请人应当为申请再审人办理涉案房屋的转移过户登记手续。
另外，关于本案原审判决适用《中华人民共和国物权法》的问题。本案房产转让的行为发生在2006年，《中华人民共和国物权法》于2007年10月1日施行，但该房产转让行为适用的《中华人民共和国担保法》及《最高人民法院关于适用﹤担保法﹥若干问题的解释》与《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的精神基本一致，原审法院在本案中适用《物权法》虽有不妥，但无实质性错误，并不影响实体判决结果。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持乌鲁木齐市中级人民法院（2011）乌中民四终字第845号民事判决。
一、二审案件受理费、保全费、邮寄送达费负担维持不变。
本判决为终审判决。
审 判 长 张疆华
代理审判员 李阿丽
代理审判员 李 华
二〇一三年二月二十八日
书 记 员 张晓彤