重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0112民初7704号
原告：重庆伟清房地产开发有限公司，住所地重庆市北部新区星光大道16号财富中心科技创业园B2栋1楼，统一社会信用代码91500000681494447D。
法定代表人：陈廷芳，总经理。
委托诉讼代理人：吴青霜，重庆坤源恒泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘晋，重庆坤源恒泰律师事务所律师。
被告：重庆坤亚汽车销售服务有限公司，住所地重庆市北部新区金开大道99号5幢，注册号500107000260344。
法定代表人：孙淑凤。
原告重庆伟清房地产开发有限公司（以下简称伟清公司）与被告重庆坤亚汽车销售服务有限公司（以下简称坤亚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月23日立案受理后，依法由代理审判员陈吉彦担任审判长，与人民陪审员何柳、王先容组成合议庭，适用普通程序于2016年9月13日公开开庭进行了审理。原告伟清公司的委托诉讼代理人吴青霜、刘晋到庭参加了诉讼。被告坤亚公司经本院依法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告伟清公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2016年1月1日至2016年5月10日期间的房屋租金247394.88元（73.5元/平方米·月×776.75平方米÷30天×130天）及2016年5月11日起至被告实际腾退房屋之日止的房屋占用损失（按合同约定的房屋租金标准的两倍计算）；2.判令被告支付原告房屋租金的违约金（以247394.88元为基数，从2016年1月1日起，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至被告付清租金之日止）；3.判令被告立即向原告支付终止合同违约金1165125元；4.判令被告立即向原告赔偿6个月房屋租金标准的违约金损失349537.35元。事实和理由：2014年8月1日，原被告签订了《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于重庆市北部新区镜泊中路38#、38附2#、40#、42#、44#（升伟·晶石公元3、5栋裙楼）用作汽车经营等相关服务，并对租期、租金、违约责任等进行了约定。合同签订后，原告将案涉房屋交给被告使用，但被告从2015年10月1日起未按合同约定支付租金，经原告多次催告仍未按时支付。2016年3月7日，原告向被告发出《解除合同通知函》，告知其《房屋租赁合同》于2016年3月8日解除，并要求其于2016年3月15日前将租赁房屋交还给原告。现被告已于2016年4月15日撤场并将房屋交还给原告，但拖欠的房屋租金仍未支付。故原告诉至法院，请求判如所请。
被告坤亚公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面的答辩意见。
经审理查明：位于重庆北部新区镜泊中路44号及重庆北部新区金开大道99号3幢的房屋均系伟清公司所有。2014年8月1日，伟清公司（甲方）与坤亚公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方根据本合同条件将位于重庆市北部新区镜泊中路38#、38附2#、40#、42#、44#（升伟·晶石公元3、5栋裙楼）出租给乙方使用；2.1租赁用途为汽车等相关服务经营，以及经营所需的配套办公；3.1租赁期限从合同签订之日开始计算，自2014年8月1日至2019年7月31日止（包含装修期5个月）；进场装修：4.1双方确认2014年8月1日为进场日；6.1装修期为自进场日起5个月；6.2如果本合同由于乙方违约提前终止，乙方除需根据约定承担违约责任外，还须在合同终止前3日内以向甲方支付违约金1165125元，且甲方在本合同项下的其他权利不受任何影响；7.1月租金=月租金标准×计租面积，计租面积按776.75平方米计算，月租金标准具体为：……2015年8月1日至2016年7月31日，每月租金标准为73.5元/平方米；2016年8月1日至2017年7月31日，每月的租金标准为80元/平方米；2017年8月1日至2018年7月31日，每月的租金标准为87元/平方米；2018年8月1日至2019年7月31日，每月的租金标准为94.6元/平方米……；7.2.1乙方应按季度为周期支付租金，除第一期租金外，其他租金均以一个季度即3个月为1个缴费期，乙方应当在每期期满之日的20日前（若以此确认的租金支付之日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付下期租金；7.2.2本合同项下第一期租金……对应租赁期间为2014年8月1日至2015年3月31日；8.1乙方在本合同签署后的7个自然日之内，向甲方缴纳349537.5元的履约保证金；10.2如果乙方未按约定向甲方或物业管理公司支付或补缴租金……则每延迟一日，乙方应支付应付而未付金额万分之八的款项作为逾期付款违约金，延迟达30日仍不予支付或补交前述款项的，甲方有权解除本合同并要求乙方立即支付前述应缴费用和违约金；19.3在下列情况下，甲方有权经书面通知乙方，立即解除本合同：19.3.4按照本合同其他条款约定及相关法律规定，甲方有权解除本合同。19.4按第19.3条及本合同其他条款约定，甲方行使合同解除权而解除本合同，或乙方单方面擅自解除合同的：19.4.1甲方有权没收乙方交付的履约保证金；19.4.2乙方除承担本合同第19.4.1条责任外，还应赔偿甲方相当于6个月租金的违约金及其他相应损失；19.4.3前述“月租金”是指合同解除当月的月租金、商业管理服务费、物业服务费的总和；20.1.1无论因何种原因导致合同终止，乙方均应在合同终止之日起10日内……自行承担费用拆除、搬离由乙方所有的设施、设备……20.1.4如在交还期届满后，乙方未将乙方所有物品搬离的，视为乙方放弃对该租赁场所内乙方物品的所有权，甲方有权自行处理……20.2.3无论因何种原因引起的合同终止，如在交还期届满后乙方仍未交还租赁场所的，应按合同终止时租金的两倍标准及逾期交还实际天数向甲方支付占用费；25.3.1任何与本合同给有关的通知均应当以书面形式……送达至如下联系方式：乙方通讯地址：重庆市九龙坡区杨家坪珠江路48号B栋1902室。该合同中孙淑凤为乙方授权代表。
2014年8月1日，坤亚公司确认案涉房屋符合初步装修进场条件，当日为装修进场日。
坤亚公司向伟清公司支付了案涉房屋2015年1月1日至3月31日期间租金157291.8元、2015年4月1日至2015年6月30日期间租金157291.8元、2015年7月1日至9月30日期间租金166612.8元、2015年10月1日至2015年12月31日期间租金171273.3元，于2016年4月19日支付2016年1月1日至3月31日期间部分租金10000元。
伟清公司及重庆升伟乐成商业管理公司、重庆市鸿果物业管理有限公司向坤亚公司共同发出了《解除合同通知函》，内容为坤亚公司从2015年12月10日起逾期支付租金、商管费、物业费，构成根本违约，通知坤亚公司《升伟晶石公元房屋租赁合同》、《商业管理服务合同》、《升伟晶石公元物业服务合同》于2016年3月8日解除，坤亚公司于2016年3月15日前返还租赁房屋并支付欠费等，落款为2016年3月7日。该函由重庆市鸿果物业管理有限公司邮寄邮件两封，一封收件人为孙淑凤，地址重庆市南岸区辅仁路8号6幢25-1，另一封收件人为坤亚公司、孙淑凤，地址为重庆市九龙坡区杨家坪珠江路48号1幢10-9#。伟清公司陈述：因为投递时间太久，无法查询到邮件投递情况，伟清公司没有通过其他方式通知过坤亚公司解除合同。
庭审中，伟清公司明确其第2项诉讼请求的依据为租赁合同第10.2条，第3项诉讼请求的依据为租赁合同第6.2条，第4项诉讼请求的依据为租赁合同第19.4.2条，并将主张的租金及租金违约金基数变更为237394.88元。伟清公司还陈述了以下内容：1.镜泊中路44#房屋已经单独办理了产权证，38#、40#、42#均位于晶石公元3栋吊一层，晶石公元办理的是一个总的房产证，包含了38#、40#、42#等地址，但产权证登记的地址为金开大道99号3幢；38附2#可能是38#旁边通道的阁楼，目前无法核实具体位置；2.坤亚公司已于2016年4月15日搬离案涉房屋并将屋内物品搬走，但中央空调没有拆除，没有交还钥匙，也没有办理房屋交接手续；坤亚公司将门锁上了，伟清公司无法进入。另，伟清公司在提交的代理词中认为，坤亚公司于2016年4月15日搬离，伟清公司也认可坤亚公司不再继续租赁案涉房屋，故租赁合同于2016年4月15日解除。
以上事实有《房屋租赁合同》、租金催告函、承诺书、租金发票及当事人当庭陈述在案为据。
本院认为：伟清公司与坤亚公司自愿签订《房屋租赁合同》，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按约履行义务。
关于合同的解除。根据租赁合同第7.1条、第7.2.1条的约定，坤亚公司对于2016年1月1日至3月31日、2016年4月1日至5月10日期间的租金应分别于2015年12月12日前、2016年3月12日前支付，坤亚公司仅于2016年4月19日支付了2016年1月1日至3月31日期间租金1万元，未支付其余租金，已超过30天，根据租赁合同第10.2条的约定，伟清公司有权解除合同。但伟清公司邮寄的两封解除函均不是按合同约定地址邮寄，也无证据证明对方已经收到，故不能产生解除合同的效力。但坤亚公司于2016年4月15日搬离案涉房屋，系以行为表示将不再履行合同，即已以行为作出了解除合同的意思表示，伟清公司同意坤亚公司搬离，也即以行为表示同意解除合同，故租赁合同已于2016年4月15日解除。
关于租金及租金的违约金。坤亚公司应向伟清公司支付2016年1月1日至租赁合同解除前即2016年4月15日前的租金，根据合同约定，2016年1月1日至3月31日期间租金171273.38元（73.5元/平方米·月×776.75平方米×3个月）应于2015年12月12日前支付，2016年4月1日至4月15日期间租金28545.56元（73.5元/平方米·月×776.75平方米×0.5个月）应于2016年3月12日前支付，现上述支付期均已届满。坤亚公司仅于2016年4月19日支付了2016年1月1日至3月31日期间租金1万元，故其还应支付2016年1月1日至4月15日期间租金189818.94元，对伟清公司该部分诉讼请求本院予以支持。坤亚公司逾期支付租金，按合同约定应从支付期届满时起按每日万分之八的标准承担违约金，伟清公司自愿按中国人民银行同期贷款利率的四倍主张，不违反合同约定和法律规定，本院予以支持。伟清公司主张的部分违约金起算时间晚于合同约定时间，系对权利的处分，本院予以确认。结合伟清公司诉讼请求及坤亚公司支付租金的情况，坤亚公司应支付的违约金为：2016年1月1日至3月31日期间租金的违约金以171273.38元为基数，从2016年1月1日起计算至2016年4月19日，以161273.38元为基数，从2016年4月20日起计算至付清之日止；2016年4月1日至4月15日期间租金的违约金以28545.56元为基数，从2016年3月13日起计算至付清之日止，均按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算。
关于占有使用费。伟清公司自认坤亚公司于2016年4月15日搬离案涉房屋并搬走了屋内物品，对此本院予以确认。伟清公司称坤亚公司未拆除中央空调及锁了案涉房屋的门，本院认为，坤亚公司搬离并搬走物品系以行为表示将不再履行合同，根据租赁合同第20.1.4条的约定，伟清公司有权自行处理，未拆除中央空调及锁门对伟清公司收回房屋均不构成现实上的障碍，伟清公司应在合理期限内及时收回房屋避免损失扩大，故2016年4月15日后的房屋占有使用费均属于扩大的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定，对伟清公司主张占有使用费的诉讼请求本院不予支持。
关于提前解除合同的违约金。坤亚公司在租期内自行搬离案涉房屋，同时符合租赁合同第6.2条“本合同由于乙方违约提前终止”及第19.4条、第19.4.2条“乙方单方面擅自解除合同”的情形，上述条款均是针对同一违约情形下违约金的重复约定，故不应重复主张，本院按其中较高的违约金1165125元予以主张。
坤亚公司不到庭参加诉讼，应承担不举证、质证的不利法律后果。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告重庆坤亚汽车销售服务有限公司于本判决生效后五日内支付原告重庆伟清房地产开发有限公司2016年1月1日至2016年4月15日期间房屋租金189818.94元；
二、被告重庆坤亚汽车销售服务有限公司于本判决生效后五日内支付原告重庆伟清房地产开发有限公司租金的违约金（2016年1月1日至3月31日期间租金的违约金以171273.38元为基数，从2016年1月1日起计算至2016年4月19日，以161273.38元为基数，从2016年4月20日起计算至付清之日止；2016年4月1日至4月15日期间租金的违约金以28545.56元为基数，从2016年3月13日起计算至付清之日止，均按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算）；
三、被告重庆坤亚汽车销售服务有限公司于本判决生效后五日内支付原告重庆伟清房地产开发有限公司终止合同的违约金
1165125元；
四、驳回原告重庆伟清房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费20860元，由原告重庆伟清房地产开发有限公司负担4465元，由被告重庆坤亚汽车销售服务有限公司负担16395元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审 判 长 陈吉彦
人民陪审员 王先容
人民陪审员 何 柳
二〇一六年十一月三十日
书 记 员 杨如玉
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