北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0112民初30735号原告中国人民解放军XXXXX部队，住所地北京市朝阳区朝阳路3号院。法定代表人闫勇辉，团长。委托代理人徐顺启，男，1978年3月14日出生，中国人民解放军XXXXX部队军需股股长，住该单位宿舍。委托代理人武丽君，北京谦君律师事务所律师。被告北京佳明众和石化贸易有限公司，住所地北京市通州区永顺镇竹林厂村村委会北300米。法定代表人卞加明，董事长。委托代理人吴胜和，男，1962年12月13日出生，北京佳明众和石化贸易有限公司经理，住北京市朝阳区。原告中国人民解放军XXXXX部队（以下简称XXXXX部队）与被告北京佳明众和石化贸易有限公司（以下简称佳明众和公司）物权保护纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告XXXXX部队的委托代理人徐顺启、武丽君，被告佳明众和公司的法定代表人卞加明、委托代理人吴胜和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告XXXXX部队诉称：2012年2月22日，佳明众和公司与我方签订《军地共建闲置土地使用协议》，佳明众和公司自我方承租农场土地9.4亩。协议约定佳明众和公司应于每年3月1日前支付生产收益5万元，但是佳明众和公司拖欠2013年及2014年租金至今未付，并且佳明众和公司违反协议约定，擅自在所承租土地上添建永久性建筑物，致使农场土地受到破坏。2015年2月24日，该协议到期终止，佳明众和公司拒不腾退房地产且无偿占用至今，严重损害了我方的合法权益。现我方起诉至法院，要求判令：1、佳明众和公司依据协议约定，将地上物完好无损无偿腾退交还给我方；2、佳明众和公司腾退《军地共建闲置土地使用协议》项下9.4亩农场土地；3、佳明众和公司支付违规建房的违约金10万元；4、佳明众和公司支付2013年至2014年生产收益10万元；5、佳明众和公司支付延期支付生产收益的滞纳金164250元；6、佳明众和公司按照每年282000元的标准，支付自2015年2月25日起至土地腾退之日止的土地占有使用费；7、佳明众和公司负担本案诉讼费用。被告佳明众和公司辩称：我公司与XXXXX部队总共签署了两份土地租赁协议，第一份为10亩地的租赁协议，租赁期限自2004年3月15日至2019年3月14日，第二份为9.4亩土地租赁协议，租赁期限自2012年2月25日至2015年2月24日。2013年4月至2013年8月为了将两份协议合并为一个协议，经与XXXXX部队多次协商，协商之后我方为XXXXX部队修建了精装修的干部宿舍和营房1282.48平方米，改造道路、绿化、围墙、操场和检阅台17**平方米，当时投资了约700多万元，至今为止施工费用尚未结清，造成我方在此经营很被动，不能正常生产，有很多人堵门，台湖派出所出警若干次。在此期间，XXXXX部队说我方是违章建筑是不成立的。双方在2012年签订协议，2013年我方修建了房屋，修建的时候与团领导等有协调，修建过程长达6、7个月时间，包括团长、政委、两位副团长、营房部长、后勤处长等领导都去过我公司，没有任何人提出不让我方建造房屋的质疑，也没有人下达团令和文件要求我方停止建造。当时我方正在为XXXXX部队修建设施，与XXXXX部队达成协议，修建时XXXXX部队的代理人徐顺启也在场，徐顺启多次与我方协调如何建造，包括后来XXXXX部队的干部宿舍也修整了多次。2013年我方给XXXXX部队建造相关建筑，2012年XXXXX部队与我公司签订的《军地共建闲置土地协议》延期的说明，将我方10亩土地的协议延期到2019年3月14日，在此期间免除缴纳土地租金。综上所述，XXXXX部队的诉讼请求中关于我方没有交纳租金、违建及合同到期的说法没有事实根据，双方的合同顺延到2019年，租赁协议未到期。关于《土地使用协议》延期的说明载明的是两份协议于2019年3月14日到期后，XXXXX部队继续与我方续签6年的土地租赁协议。我方也有修建房屋的照片，足以说明我方陈述的都是事实，现在这些建筑仍然在使用，根据以上事实，XXXXX部队的诉讼请求没有事实根据，请求法院驳回XXXXX部队的诉讼请求。经审理查明：2012年2月22日，XXXXX部队（甲方）与佳明众和公司（乙方）签订《军地共建闲置土地使用协议》，约定甲方同意将本部通州区台湖镇农场场院9.4亩土地（附属油料储备库西侧）与乙方达成协议供乙方使用。共建项目为：乙方修建仓库。协议使用期限从2012年2月25日起至2015年2月24日止（共计3年）。第四条约定：甲方委托乙方使用该土地，并收取一定的费用作为团的生活补贴。乙方协助甲方进行生产经营和维护管理。乙方每年向甲方交纳5万元生产收益。每年3月1日前交清当年收益金，甲方应开具收据。协议第七条约定：协议期内，乙方应当履行下列义务：（一）乙方对甲方提供的土地应遵守国家法律、合法经营，不得进行违法建筑，仓库应以简易库房为主，不得建永久性建筑，在协议终止时，凡由乙方出资修建、改造的住房设施，乙方不得拆除，全部归甲方所有。（三）在协议期内，乙方不得将所使用场地租给他人使用或与他人互换使用，所建仓库内不准存放易燃化学品和易爆等危险品。（四）不得擅自将所使用的场地改变用途。（六）在协议期满时将所使用的土地使用协议约定的的权属完好无损的交甲方，需要继续使用该土地的，应当在协议期满前三个月提出。协议第八条约定：协议的解除与终止。（一）甲方因上级[军级以上（含）]整体规划需要占用该地时，协议终止。甲方持上级规划书，提前三个月通知乙方，乙方半年内将投资建设设施自行处理，甲方不承担乙方经济损失。（二）乙方确因需要提前终止协议的，应当提前三个月通知甲方，将所使用的土地及按本协议约定权属归甲方的全部财产完好无损地无偿交甲方。（三）因自然灾害形成不可抗力原因，造成协议无法履行的，甲、乙双方互不承担责任。协议第九条违约责任约定：（一）本协议生效后，如乙方违约或提出终止协议，乙方已交土地使用金，甲方不再退还，乙方投资的房产按照合同约定归甲方。（二）本协议生效后，如甲方无故提出终止协议，甲方向乙方退还剩余土地使用金，并赔偿乙方的固定资产投资和未到协议期限内一定的经济损失。（三）乙方逾期交付土地使用收益金及有关费用，每逾期一天，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收滞纳金。超过60天，协议自行终止作废。协议第十条约定：双方发生争议时，可通过协商或申请有关部门调解，调解无效时则通过地方法院判决。协议第十三条为附件（农场场部平面图阴影部分）。上述租赁合同签订后，双方即开始实际履行，XXXXX部队将涉案承租土地交付给佳明众和公司使用。2013年6月7日，XXXXX部队向佳明众和公司出具了《关于延期的说明》，载明：佳明众和公司于2013年4月至2013年8月，为本部建造（精装修）干部宿舍及营房1282.48平方米，改造道路、绿化、围墙、检阅台17**平方米，鉴于作出重大贡献，经研究该公司2012年2月22日与本部签订的《军地共建闲置土地使用协议》，顺延至2019年3月14日，待两份协议同时到期后，继续续签六年土地租赁合同，在此期间免除缴纳土地使用租金。关于该延期说明签订的背景，佳明众和公司表示当时经与XXXXX部队协商一致，佳明众和公司为XXXXX部队建设了4栋房屋（干部宿舍两栋、营房两栋），在此情况下双方签订了延期说明，将原有的租赁合同延期。佳明众和公司表示，经XXXXX部队领导同意，其在承租土地上建造了库房（1000多平方米）、冷库（1600平方米）及一栋楼房（4000平方米），投资约6000余万元。2014年11月13日，佳明众和公司的法定代表人卞加明代表佳明众和公司向XXXXX部队出具了《承诺书》，载明：一、所属租赁项目未经部队批准不得分包、分租，已分包分租的必须及时向部队报告并在第一时间整改完毕。二、严禁在租赁（使用）场地上私搭乱建，今后建一平方米房屋、出租一平方米土地必须经部队同意，没有部队书面同意绝对不擅自行动。六、按时向部队缴纳租金，最迟不得超过约定时间一周。……同日，XXXXX部队向佳明众和公司发出《通知》，载明：根据贵公司与我部签订的农场土地使用协议内容，贵公司现已违反协议第七条第一款内容（乙方对甲方提供的土地应遵守国家法律、合法经营，不得进行违法建筑，仓库应以简易库房为主，不得建永久性建筑，在协议终止时，凡由乙方出资修建、改造的住房设施，乙方不得拆除，全部归甲方所有。）之规定，经我部研究决定责成贵公司于2014年11月20日前自行将租赁土地上的四层办公楼拆除恢复原貌，逾期我部将以贵公司违约而与贵公司解除协议，由此造成的损失，全部由贵公司承担。2016年2月27日，中央军委下发了《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，要求全面停止军队和武装部队有偿服务活动，内容包括空余房地产租赁等10个行业，在2016年6月底前，对可控托底的项目立即停止，在通知下发之日起，军队和武装部队所有单位一律不得新上项目、新签合同开展对外有偿服务活动，凡已到期的对外有偿服务合同不得再续签，能够协商解除军地合同协议的项目立即停止。2016年4月6日，XXXXX部队向佳明众和公司发出《租赁项目终止通知书》，载明：根据中央军委【2016】58号文件《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，要求2016年6月底前面停止房产租赁类型的服务项目。按照《军地共建闲置土地使用协议》第八条第一款之规定：“甲方因上级【军级以上（含）】整体规划需要占用该地时，甲方持上级规划书，提前三个月通知乙方，乙方半年内将投资建设设施自行处理，甲方不承担乙方经济损失。”即日起，我部将停止所有租赁项目的售电业务。5月1日起，对所有租赁项目停水停电。6月下旬，协调地方执法部门对未关停的租赁项目进行查封。望贵公司接此通知书后，尽快将租赁范围内的物品腾空，2016年6月底，接受军地双方验收。佳明众和公司的法定代表人卞加明签收了该通知书。因佳明众和公司未履行上述通知书中的腾退义务，XXXXX部队于2016年4月25日再次向佳明众和公司发出《合同到期不再续租通知书》，因佳明众和公司不予签收，XXXXX部队将该通知书张贴在涉案土地上的房门上，该通知书载明：我团与贵公司于2012年2月25日签订的《军地共建闲置土地使用协议》于2015年2月24日到期，我团已多次通知不再对该土地协议进行续签，现再次通知贵公司，不再对该地块进行续租。望贵公司接此通知书后，按照合同约定尽快将租赁范围内的物品腾空，地上建筑物拆除，恢复土地原貌，于2016年5月25日前，将租用土地交还我团。佳明众和公司表示并未见XXXXX部队张贴的上述通知书，佳明众和公司表示因双方办理了延期说明，合同尚未到期，因此其未按照通知书内容履行腾退义务。经本院释明，XXXXX部队表示如果法院认定双方的延期说明有效，则其要求解除双方的租赁合同，解除的依据为：1、2015年2月24日后佳明众和公司未再向XXXXX部队支付租金；2、佳明众和公司在承租土地上建造房屋，违反合同约定，违反土地用途；3、佳明众和公司擅自转租。佳明众和公司表示建房期间部队的相关领导也到过现场，部队对其建房房屋的事宜也是知情并同意的，XXXXX部队所称其擅自建房的说法不符合事实。佳明众和公司称其与案外人存在合作关系，但并不存在擅自转租的行为，并提交了其与案外人（中粮可口可乐饮料（内蒙古）有限公司、扬州旭东网络有限公司等）之间的合作协议予以证实。另，XXXXX部队向本院提交了2016年4月17日北京市通州区台湖镇人民政府限期拆除通知书，载明XXXXX部队在通州区台湖镇蒋辛庄村东北侧农场中的15000平方米建筑未取得建设工程规划许可证，现你（单位）务必于2016年4月15日前自行拆除上述违法建设和清理屋内物品，逾期仍不自行拆除和清理屋内物品造成一切后果自负，届时本机关将组织拆除。XXXXX部队提交该证据的证明目的是佳明众和公司的地上建筑行为构成违章建筑，因此应当予以拆除。佳明众和公司表示从未收到过该通知，其在涉案土地上从事的建设部队是知情的，因此并不存在违章建筑的问题。本案审理过程中，本院向佳明众和公司释明：如果本案涉及到佳明众和公司腾退土地的问题，佳明众和公司应做好证据保全工作，以便于其另案解决地上物补偿问题的处理。另，本院向XXXXX部队释明：如果本案涉及腾退问题，在腾退时XXXXX部队应照顾到佳明众和公司建设的地上物的保护问题，以便于另案中地上物补偿问题的处理。上述事实，有军地共建闲置土地使用协议、租赁合同、承诺书、合同到期不再续租通知书、通知、关于《土地使用协议》延期的说明、照片及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：公民、法人的合法权益受法律保护。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案双方于2012年2月签订的《军地共建闲置土地使用协议》，系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，因此系有效协议，双方均应按照协议约定全面履行各自义务。本案双方争议的焦点问题是XXXXX部队是否有权解除双方的《军地共建闲置土地使用协议》。2016年2月，中央军委下发了《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，要求全面停止军队和武装部队有偿服务活动，涉军停偿政策具有公共政策性质，由此导致涉案《军地共建闲置土地使用协议》因不可归责于双方的原因而无法继续履行，XXXXX部队据此要求解除双方之间的《军地共建闲置土地使用协议》，理由正当，本院予以支持。关于XXXXX部队要求解除合同的其他理由是否成立的问题。XXXXX部队称根据合同约定，佳明众和公司仅可以建造简易库房，不允许佳明众和公司建造房屋等违建，佳明众和公司违反合同约定擅自建造房屋的行为构成违约，XXXXX部队可以解除合同的主张，本院认为根据延期说明载明的内容、建房期间XXXXX部队未提出异议等事实，可以认定XXXXX部队对佳明众和公司建造房屋事宜是知情并认可的，故XXXXX部队以佳明众和公司擅自建房构成违约为由要求解除合同的理由不能成立。XXXXX部队表示佳明众和公司存在违反合同约定擅自转租的违约行为，佳明众和公司予以否认，并提交了与案外人的合作协议，因XXXXX部队未能就佳明众和公司擅自进行转租的事实提供相应证据，故XXXXX部队所称佳明众和公司擅自转租的说法不能成立，进而XXXXX部队以此作为合同解除的理由亦不能成立。双方之间的《军地共建闲置土地使用协议》解除，佳明众和公司应当将承租土地腾退给XXXXX部队，故对XXXXX部队要求佳明众和公司腾退土地的诉讼请求，具有充分的事实和法律依据，本院予以支持。关于佳明众和公司在涉案土地上建设的地上物的补偿问题，因佳明众和公司未提起反诉，因此该问题应另案解决。关于佳明众和公司建设的地上物是否系违建、是否应当补偿、应当如何进行补偿及地上物的交付问题，应当另案审查和处理，因此本案中关于XXXXX部队要求佳明众和公司将地上物完好无损予以腾退的诉讼请求，本案不予审查和处理。XXXXX部队出具的延期说明载明，将涉案合同期限顺延至2019年3月14日，待两份协议同时到期后，继续续签六年土地租赁合同，在此期间免除缴纳土地使用租金。应当指出的是，双方租赁合同中约定的生产收益每年5万元即是指佳明众和公司使用土地的相应对价，也就是土地使用费。延期说明中的免除缴纳土地使用租金即是指合同中约定的生产收益，因此XXXXX部队在延期说明中已经免除了佳明众和公司支付生产收益的义务，故对XXXXX部队在本案中主张佳明众和支付2013年至2014年生产收益的主张，不应予以支持。与此相应，对XXXXX部队要求佳明众和公司支付自2015年2月25日起至土地腾退之日止的土地占有使用费的诉讼请求，XXXXX部队提出该项诉讼请求的依据是，双方的租赁合同于2015年2月24日到期，到期后佳明众和公司占用土地无合法根据，因此要求佳明众和公司支付土地占有使用费；但根据延期说明，双方的涉案租赁合同予以延期，根据延期说明XXXXX部队关于免除土地使用租金的承诺，XXXXX部队无权再收取租金。关于XXXXX部队要求佳明众和公司支付违约建房违约金的诉讼请求，因合同对此并未有明确约定，故对此不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告中国人民解放军XXXXX部队与被告北京佳明众和石化贸易有限公司于二0一二年二月二十二日签订的《军地共建闲置土地使用协议》；二、被告北京佳明众和石化贸易有限公司将涉案《军地共建闲置土地使用协议》项下的土地腾退给原告中国人民解放军XXXXX部队，于本判决生效之日起三十日内执行清；三、驳回原告中国人民解放军XXXXX部队的其他诉讼请求。案件受理费11672元，由原告中国人民解放军XXXXX部队负担11532元（已交纳），由被告北京佳明众和石化贸易有限公司负担140元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王新东人民陪审员  张万良人民陪审员  郝凤水二〇一七年九月八日书 记 员  邹金宏-8--7-