广西壮族自治区南宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）桂01民终1218号上诉人（原审被告）：黄永兴上诉人（原审被告）：张宁娟委托诉讼代理人：黄永兴上诉人（原审被告）：黄盛宣被上诉人（原审原告）：南宁市宝城物业服务有限公司。法定代表人：龚兆卿，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨镇铭，该公司职员。委托诉讼代理人：甘运达，该公司职员。上诉人黄永兴、张宁娟、黄盛宣因与被上诉人南宁市宝城物业服务有限公司（以�简称宝城物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服南宁市良庆区人民法院(2015)良民一初字第675号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，并组织当事人到庭就本案争议事项进行调查、辩论和调解。黄永兴作为上诉人及其作为上诉人张宁娟的委托诉讼代理人、上诉人黄盛宣，被上诉人宝城物业公司的委托诉讼代理人杨镇铭、甘运达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人黄永兴、张宁娟、黄盛宣上诉请求：1、撤销一审判决；2、发回重审或改判被上诉人履行前期物业管理服务协议，上诉人缴纳协议内容约定的物业管理费、水电公摊、垃圾清理费和专项维修资金；3、被上诉人退回100元水电周转金，并支付违约金，违约金按合同约定的1‰计算。事实和理由：一、被上诉人在履行前期物业管理服务协�中存在诸多服务问题，未达到物业管理服务质量，具体表现在：1、物业公司在小区二栋靠近围墙处违规建设杂物堆放处；2、小区幼儿园的操场占用小区业主的公共活动场地，八栋后面的电信房占用小区绿化用地，五栋楼面发射塔，小区一楼杂物房墙体外的道路乱搭乱建；3、小区一楼杂物房大部分的承重墙严重受到破坏，二栋靠近围墙处的商铺破坏承重墙作为餐饮排烟设施；4、小区一楼杂物房的业主乱改建门口；5、小区绿化部分用地八栋附近多年不维护，大面积黄土裸露；6、改变物业用房的用途，出租给幼儿园作为经营使用；7、被上诉人违反小区治安管理规定，未见公示配备具有保安资质的保安人员上岗；8、未按合同约定收取物业费用，上诉人对2009年物业公司关于南宁市普通住宅小区服务收费标准备案表中的备案理由中内容的真实性存在很大异议，要求物业�司公示611户业主的同意结果，由业主们核实；9、未按合同约定代收房屋公共部位和公共设施设备专项维修资金，上诉人对调整专项维修资金收费标准的真实性存在异议，要求被上诉人公示622户业主的同意结果，并由业主们核实；10、小区水电公摊混乱，前后分摊户数存在混乱；11、未征得业主同意，擅自收取机动车停车费。二、一审法院没有按照法律程序全面、客观地审查核实证据。三、一审判决未能考虑案件的社会影响，小区存在诸多问题得不到解决，上诉人从法律上、情感上无法按时按量缴纳物业费用。二审中，上诉人补充陈述称，2015年12月5日中午12点左右，被上诉人物业公司喊来几十个人殴打业主，黄盛宣就是其中一个受害人。被上诉人宝城物业公司答辩称：一审判决事实清楚，请求维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。一审法院认定事实：宝城物业公司系位于南宁市良庆区建设路2号的鑫金现代城小区的前期物业服务公司，黄永兴、张宁娟、黄盛宣系该小区x号楼x单元x号房业主，与宝城物业公司于2006年1月10日签订《前期物业管理服务协议》。该《协议》约定住宅物业管理服务费为0.45元/㎡·月，黄永兴、张宁娟、黄盛宣每月5日前交纳当月费用；物业管理区域内产生的公共用水、电费用由黄永兴、张宁娟、黄盛宣从入伙之日起据实际发生金额按户进行分摊；受有关部门或单位的委托，宝城物业公司可提供水费、电费、电话费、有线电视、宽带网等代收代缴收费服务，收费标准按政府和相关单位收费标准执行；黄永兴、张宁娟、黄盛宣不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，宝城物业公司可以每日加收应当交纳费用的1‰滞纳金。2009年12月1日，经南宁市物价局核准，该小区的物业服务费调整为0.55元/㎡·月。生活垃圾处理费为每户每月8元。2006年1月至2007年8月，黄永兴、张宁娟、黄盛宣均按上述约定和标准向宝城物业公司支付相关费用，之后即不再支付部分相关费用。x号楼x单元x号房建筑面积为90.06㎡，该房2007年9月至2015年7月应交的各项费用：物业服务费792元、生活垃圾处理费56元、公摊电费（含电损耗费）358.1元、公摊水费5元，合计1211.1元。宝城物业公司2015年7月27日提起诉讼时的诉讼请求为：要求黄永兴、张宁娟、黄盛宣向宝城物业公司支付物业服务费792元、垃圾处理费56元、水电公摊费363.1元、住宅专项维修资金387.1元，并支付违约金522.2元。2016年1月7日，宝城物业公司以不提交专项维修资金相关证据为由，向一审法院�请撤回要求黄永兴、张宁娟、黄盛宣支付住宅专项维修资金387.1元的诉请。一审法院经审理认为：宝城物业公司要求撤回对黄永兴、张宁娟、黄盛宣住宅专项维修资金的诉请，系其自行处分其民事权利的行为，予以照准。宝城物业公司与南宁鑫金房地产有限公司签订了《前期物业管理委托合同》，成为鑫金现代城小区的前期物业服务单位。黄永兴、张宁娟、黄盛宣与宝城物业公司签订了《前期物业管理服务协议》，同意并接受宝城物业公司对鑫金现代城小区的物业管理服务。上述合同系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。黄永兴、张宁娟、黄盛宣否认宝城物业公司系该小区的物业服务公司，因无证据证明，不予采信。宝城物业公司依约向鑫金现代城小区提供物业服务，黄永兴、张宁娟、黄盛宣作为业主应当按合同约定向宝城物业公司支付物业服务费等相关费用，但其仅支付至2007年8月，之后的相关费用即不再支付，已构成违约，依法应承担支付拖欠的相关费用及逾期不支付的违约金等违约责任。宝城物业公司诉请黄永兴、张宁娟、黄盛宣支付物业服务费792元、生活垃圾处理费56元、公摊电费358.1元、公摊水费5元，合计1211.1元，证据确凿，于法有据，予以支持。黄永兴、张宁娟、黄盛宣主张宝城物业公司存在违约行为，没有对小区尽到管理义务，但黄永兴、张宁娟、黄盛宣未能举出有效证据予以证明，故不予采纳。关于违约金问题。因黄永兴、张宁娟、黄盛宣未能在《前期物业管理服务协议》约定的交费期内支付物业服务费等费用，根据合同约定，应支付逾期付款滞纳金即违约金。宝城物业公司诉请黄永兴、张宁娟、黄盛宣支付违约金522.2元，有�实和法律依据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第四十二条第一款、第四十五条，《最高人民法院》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、黄永兴、张宁娟、黄盛宣于本判决生效之日起7日内向宝城物业公司支付物业服务费792元、生活垃圾处理费56元、公摊电费358.1元、公摊水费5元，合计1211.1元；二、黄永兴、张宁娟、黄盛宣于本判决生效之日起7日内向宝城物业公司支付违约金522.2元。案件受理费50元，减半收取25元，由黄永兴、张宁娟、黄盛宣负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了质证。当事人对一审查明事实无异议。一审查明事实客观、真实，本院予以确认。二审中，黄永兴、张宁娟、黄盛宣表示，对一审判决认定的生活垃圾处理费、公摊水费金额没有异议，仅对一审判决认定的物业服务费、公摊电费及违约金有异议而提起上诉。在本院审理本案过程中，宝城物业公司陈述称，黄永兴、张宁娟、黄盛宣2014年4月份前已交清物业管理费，自2014年4月起欠物业服务费未交清，经再次核实，起诉时因统计数据有误，因此，本案诉请的电费公摊实际应为355.04元、违约金应为495.2元，违约金是从欠物业服务费的次月1日起计算至2015年7月10日止，按合同约定每日千分之一计算，为此向本院提交一份《鑫金现代城10-4-301欠费明细》。宝城物业公司在该明细表上注明“金额与起诉状不一致的以本表为准”。本院认为：当事人对一审判决核定的生活垃圾处理费、公摊水费金额没有异议，本院予以确认。关于物业服务费问题。黄永兴、张宁娟、黄盛宣与宝城物业公司签订的《前期物业管理服务协议》系双方的真实意思表示，未违反我国法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。宝城物业公司作为鑫金现代城小区的前期物业服务企业，为小区提供物业管理服务，并负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费，黄永兴、张宁娟、黄盛宣作为鑫金现代城小区的业主，已接受了宝城物业公司提供的物业服务，应履行按时交纳物业服务费等相关费用的义务。因涉案小区的物业服务费于2009年12月1日经南宁市物价局核准，无电梯住宅服务费最高为0.55元/㎡·月。故在没有证据证实宝城物业公司存在擅自提高收费标准、扩大收费范围的情况下，黄永兴、张宁娟、黄盛宣提出按原双方签订的《前期物业管理服务协议》约定的0.45元/㎡·月缴纳物业管理服务费的主张，本院不予支持。宝城物业公司诉请黄永兴、张宁娟、黄盛宣支付2014年4月至2015年7月10日止的物业服务费792元，有事实依据，应予以支持。关于违约金问题。黄永兴、张宁娟、黄盛宣自2014年4月起未交纳物业管理费，已构成违约，依法应承担违约责任。二审中，宝城物业公司表示，一审起诉时对拖欠物业费违约金计算有误，经核实，根据合同约定计算违约金应为495.2元。经本院核算，宝城物业公司诉请2014年4月起至2015年7月10日止的物业服务费共计792元（每月物业服务费为49.5元），违约金合计应为164.96元［违约金计算方式：欠费金额×欠费天数×日千分之一（欠费金额以每月物业服务费49.5元为计算基数，欠费天数为按合同约定从每月欠费的次月1日起分别计算至2015年7月10日]，一审判决违约金为522.2元有误，本院予以纠正。故黄永兴、张宁娟、黄盛宣应向宝城物业公司支付的违约金为164.96元。关于公摊电费问题。双方签订的《前期物业管理服务协议》约定，物业管理区域内产生的公共用水、电费用由黄永兴、张宁娟、黄盛宣从入伙之日起根据实际发生金额按户进行分摊。因此，宝城物业公司按户进行分摊小区内产生的公共用水、电费用有合同依据，本院予以确认。二审中，宝城物业公司称，黄永兴、张宁娟、黄盛宣户应交的公摊电费经核准应为355.04元，并称以二审核准主张的金额为准。故黄永兴、张宁娟、黄盛宣应向宝城物业公司支付的公摊电费为355.04元。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）、（二）项规定，判决如下：一、变更南宁市良庆区人民法院（2015）良民一初字第675号民事判决第一项为：上诉人黄永兴、张宁娟、黄盛宣于本判决生效之日起7日内向被上诉人宝城物业公司支付物业服务费792元、生活垃圾处理费56元、公摊电费355.04元、公摊水费5元，合计1208.04元。二、变更南宁市良庆区人民法院（2015）良民一初字第675号民事判决第二项为：上诉人黄永兴、张宁娟、黄盛宣于本判决生效之日起7日内向被上诉人宝城物业公司支付违约金164.96元。二审案件受理费50元（上诉人黄永兴、张宁娟、黄盛宣已预交），由上诉人黄永兴、张宁娟、黄盛宣负担30元，被上诉人宝城物业公司负担20元。被上诉人宝城物业公司负担的二审案件受理费20元上诉人黄永兴、张宁娟、黄盛宣已预交，本院不再退回，被上诉人宝城物业公司应在判决生效之日起7日内付给上诉人黄永兴、张宁娟、黄盛宣。一审案件受理费的负担按一审判决执行。本判决为终审判决。审 判 长 赵 东审 判 员 陈 杨代理审判员 兰 帅二〇一七年五月二十六日书 记 员 刘洪源