贵州省贵阳市云岩区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔0103民再2号
原审原告涂德礼（系吴惠英之女），女，汉族，1944年12月28日生，住贵州省贵阳市白云区。
原审原告涂超群（系涂德毅之女，涂德毅系吴惠英之子），女，汉族，1975年11月7日生，住贵州省贵阳市云岩区。
原审原告涂德兰（系吴惠英之女），女，汉族，1948年12月24日生，住贵州省贵阳市乌当区。
原审原告涂华兴（系吴惠英之子），男，汉族，1952年4月2日生，住贵州省贵阳市云岩区。
原审原告涂德莲（系吴惠英之女），女，汉族，1954年5月10日生，住贵州省贵阳市云岩区。
涂超群、涂华兴、涂德莲共同委托代理人涂德兰。
原审被告贵州美盈房地产开发有限公司（以下简称“美盈公司”），地址贵州省贵阳市延安中路龙泉巷6单元1层1号。
法定代表人王东，职务董事长。
委托代理人王进，贵州合兴律师事务所律师。
原审第三人贵州宏伟房地产开发有限责任公司（以下简称“宏伟公司”），地址贵州省贵阳市瑞金中路77号。
法定代表人邰洁民。
原审第三人贵州协和房地产开发有限责任公司（以下简称“协和公司”），地址贵州省贵阳市合群路250号。
法定代表人唐盛才。
原审第三人贵州侨谊房地产开发有限责任公司（以下简称“侨谊公司”），地址贵州省贵阳市中华北路2号。
法定代表人唐盛才。
原审原告吴惠英诉被告美盈公司及第三人宏伟公司、协和公司、侨谊公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2014年11月13日作出（2013）云民一初字第1096号民事判决书，已发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定后，我院作出（2015）云民监字第12号民事裁定书，裁定对该案进行再审。我院依法另行组成合议庭，对该案公开开庭进行了审理，并作出（2015）云民再初字第16号民事判决书，美盈公司对该判决不服，提起上诉，贵阳市中级人民法院裁定发回重审。我院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告涂德礼，原告涂德兰本人同时作为涂超群、涂华兴、涂德莲的委托代理人，被告美盈公司的委托代理人王进到庭参加诉讼，第三人宏伟公司、协和公司、侨谊公司经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。该案现已审理终结。
原审原告吴惠英向本院提出诉讼请求：1、被告赔偿逾期交房损失费30万元，支付营业房停产停业损失补偿费10万元；2、被告交付其开发的位于贵阳市××路与合群路交叉口名门国际广场一层门面（建筑面积20平方米）给原告，并及时协助原告办理该房屋的变更登记过户手续；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告所有的黔灵西路××号住房（楼上）及门面房（楼下）各一间，面积各33.975平方米。1995年5月15日，原告与当时的华侨、侨谊、宏伟三家房屋开发公司签订了《拆迁房屋产权兑换协议书》，协议第三条约定：“甲方（华侨、侨谊、宏伟房屋开发公司）以龙泉巷地段街六号房五楼7套与乙方进行产权兑换”，第三条补充约定营业房20平方米甲方以“十六层大楼从合群路转进停车场的路口靠合群路的第四个门面还给乙方”。该建设项目现由被告承建，拆迁安置义务由被告承担，约定安置营业房从1995年5月至今已经17年，约定的安置房屋至今未建设，被告口头答应安置名门国际广场一层门面，但迟迟未落实，给原告造成极大的经济损失。
原审被告美盈公司在原审中辩称，美盈公司与原告未签订拆迁安置协议，不应承担安置义务，原告的诉请没有依据，应驳回原告的诉讼请求。
原审第三人宏伟公司、协和公司、侨谊公司在原审中无陈述意见。
原审查明，1995年5月15日，吴惠英作为被拆迁人（乙方）与拆迁人贵州省华侨实业总公司房屋开发公司、侨谊公司、宏伟公司（甲方）签订《拆迁房屋产权兑换协议书》，并经贵阳市公证处公证。协议中载明“一、规划红线范围内涉及乙方产权房屋贰间建筑面积：营业33.975平方米，住宅33.925平方米需要拆除，乙方法定被拆迁人壹辈壹口。乙方同意于1995年5月21日前搬迁完毕，将房屋腾空交给甲方，如延误一天，乙方应承担50元违约金，延误一周以上，本协议自行失效。二、甲方拆除乙方黔灵西路××号营业住宅房屋建筑面积67.95平方米。上述房屋如有产权、债务纠纷，由乙方自理，甲方概不负责。三、甲方以龙泉巷地段六号房五楼与乙方进行产权兑换。在乙方原房屋建筑面积内，甲方按每平方米420元建筑造价与乙方旧房价值每平方米189元结算，乙方应补甲方7848.22元。第三条补充营业房20平方米甲方以十六层大楼从合群路转进停车场的路口靠合群路的第四个门面还给乙方……”。
1996年1月4日，贵州省华侨实业总公司房屋开发公司、协和公司、宏伟公司签订了《土地转让协议书》，协议的主要内容为三家公司联合开发的黔灵西路125号地块项目转让给协和公司开发经营，联建期间对外签订的全部合同由协和公司履行，并承担联建期间的债权债务。
协和公司在独立开发经营期间，由于资金缺乏，无力对该地块的房屋继续开发建设。1997年5月，在贵州“5·28”招商引资活动期间，经贵州省人民政府牵头，引进美盈公司与协和公司联建开发黔灵西路94-125地块。
1997年7月17日，甲方协和公司与乙方美盈公司签订《联建（联营）合同》，合同约定项目地址在合群路145-183号〈宗地号：2-（8）-29〉，回迁安置工作及费用由甲方负责，乙方不承担拆迁安置工作中的任何纠纷和责任。回迁安置面积不得超出11883平方米（其中住宅11300平方米，营业房583平方米），超出部分从甲方的利润中扣减。
1997年12月8日，甲方协和公司与乙方美盈公司签订《补充协议》，双方约定甲方在与乙方联建合同签订以前涉及甲方本联建项目的所有债权债务均由甲方自行负责清偿，乙方无论在任何情况下没有代偿其债务的义务。
1999年1月4日，美盈公司出具《钥匙发放单》，载明“物管部：根据拆迁合同95NO.119号，吴惠英拆迁户已符合回迁条件，请发放6号楼六单元五楼T型房屋钥匙给本人。拆迁户：吴惠英贵州美盈房地产开发有限公司99年元月4日”。
2013年6月7日，贵阳市土地登记处出具一份《证明》，载明“经查，贵州美盈房地产开发有限公司于2008年元月在我处办理了贵阳市土地使用权预登记证，证号为筑预登2008第005号。该证所载土地坐落：云岩区合群路和黔灵西路交叉，面积：7475平方米，土地使用权类型：出让”。
原审认为，从吴惠英与贵州省华侨实业总公司房屋开发公司、侨谊公司、宏伟公司签订《拆迁房屋产权兑换协议书》中可以看出，美盈公司没有在该协议上签字，不是合同相对方，不是合同当事人，吴惠英与美盈公司没有建立民事法律关系，美盈公司不应承担上述《拆迁房屋产权兑换协议书》中所确定的民事责任，故对吴惠英的诉请不予支持。根据相关法律规定，判决：驳回原告吴惠英的诉讼请求。
本案在再审过程中，原告将诉讼请求变更为：1、要求美盈公司赔偿逾期交房损失费（从1996年11月1日起至实际交房之日止，按50元/天计算），停业停产损失（从1996年11月1日起至实际交房之日止，按500元/月计算，每年递增1%）；2、要求美盈公司交付合群路转进停车场的路口靠合群路一楼第四个临街营业门面20平方米，如果确实无法交房就按每平方米15万元的标准进行货币安置，总计300万元。事实和理由与原审一致。
被告美盈公司辩称：1、《拆迁房屋产权兑换协议书》是吴惠英与宏伟公司、协和公司、侨谊公司之间达成的协议，依据该协议约定，应当由上述三家公司履行合同义务，而不应由美盈公司成为拆迁安置的主体；2、美盈公司经过多次诉讼才成为“94-125号地块”的开发主体，其身份并不必然成为本案房屋拆迁安置补偿合同的义务人；3、吴惠英与上述三家公司签订的协议中约定的是产权兑换。美盈公司为了解决历史遗留问题和维护社会稳定，在其不是安置主体的前提下，在改建地段自愿赠与原告“金华楼”临街30平方米的营业房，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条的规定。而原告提出的诉请显然不符合上述规定；4、一审法院在审理中违反评估工作的基本原则，在委托评估机构时，没有按照评估规定和要求通知美盈公司，是在美盈公司不知情的情况下进行的，评估结论不能作为定案依据。
第三人宏伟公司、协和公司、侨谊公司无陈述意见。
再审查明的事实与原审查明的事实基本一致，另查明以下事实：
原审原告吴惠英于2015年2月17日去世。吴惠英与涂运昌曾系夫妻关系，涂运昌先于吴惠英去世。吴惠英生前育有五个子女，即涂德礼、涂德毅、涂德兰、涂华兴、涂德莲，其中涂德毅于1997年6月2日去世，涂德毅生前育有一女涂超群。
该案在再审中，原告向本院提交一份由贵阳市房屋征收管理中心于2017年4月24日向原告涂德兰出具的《关于对涂德兰咨询94-125地块项目建设主体的回复》，该《回复》载明“你户于3月16日递交《申请书》，咨询94-125地块项目建设主体的相关材料已收悉，经查阅相关资料后，现回复如下：1995年贵州侨谊、宏伟房开公司在合群路94-125地块联合开发修建‘商住楼’建设项目，你户与拆迁人依法签订了相关‘协议’。2009年通过省高院（2009）黔高民一终字第77号《民事判决书》、市中院（2009）筑执字第132号《协助执行通知书》确认：贵州美盈房地产开发有限公司是贵阳市黔灵西路94-125号地块‘美盈大厦’项目的唯一项目建设主体。特此回复”。
本院再审认为，本案争议的焦点主要为：一、原、被告是否是本案适格的诉讼主体；二、原告要求“赔偿逾期交房损失及支付营业房停产停业损失”是否有事实和法律依据；三、原告要求被告按照《拆迁房屋产权兑换协议书》对其进行营业房安置是否有事实和法律依据。
一、针对原、被告主体是否适格的问题。
本案是因吴惠英与贵州省华侨实业总公司房屋开发公司、侨谊公司、宏伟公司签订的一份《拆迁房屋产权兑换协议书》引起。因吴惠英已去世，涂德礼、涂超群、涂德兰、涂华兴、涂德莲系吴惠英的第一顺序法定继承人，作为本案的原告主体适格。对于美盈公司作为本案被告的主体是否适格，虽然签订上述协议书的拆迁方不是美盈公司，但是上述协议所涉及的房产项目几经转手，最终由美盈公司开发建设，美盈公司在承继权利的同时也应当承继上述协议所约定的拆迁安置义务。虽然美盈公司与协和公司签订的《联建（联营）合同》及《补充协议》约定了美盈公司不承担拆迁安置工作中的任何纠纷和责任，但该约定并未经合同权利人吴惠英的同意，故该约定对吴惠英不产生效力，美盈公司以此抗辩于法无据。另美盈公司于1999年向吴惠英履行安置住宅房屋的行为可以认定美盈公司承继了上述协议中拆迁人的合同义务。综上，美盈公司作为最终的项目开发主体，应当承担相应的安置补偿义务，故美盈公司作为本案被告主体适格。
二、针对原告主张的“赔偿逾期交房损失30元、支付营业房停产停业损失10万元，共计40万元”（原告在再审过程中变更为“从1996年11月1日起至实际交房之日止，按50元/天计算支付逾期交房损失；按500元/月计算，每三年递增1%支付停产停业损失）。
因本院已认定美盈公司承继了上述《拆迁房屋产权兑换协议书》中拆迁人的权利、义务，故美盈公司应当履行向原告安置房屋的合同义务。上述协议约定过渡期为17个月，而美盈公司至今未能向原告交付安置房屋，故原告主张逾期交房损失于法有据。对于损失的计算，因协议约定“逾期交付按每日50元承担违约金”，从1996年10月起计算至2013年1月（原审起诉之日）共计约6000天，违约金共计为300000元。参照同地段商业用房的租金标准，原告的主张的该损失属合理范畴，应当予以支持。对于原告主张的停产停业损失10万元，按照《贵阳市房屋拆迁管理办法》第二十一条“拆迁非住宅用房造成停产、停业的，拆迁人应当对被拆迁人给予适当补偿。”的规定，原告主张10万元的停业损失亦属合理范畴，应当予以支持。原告在再审过程中将“逾期交房损失和停产停业损失均增加计算至实际交房之日”，按照法律规定，再审案件只限于对原审诉讼请求的审理，故对于增加的诉讼请求部分，不予支持。综上，应当支持“逾期交房损失30万元、停产停业损失10万元，共计40万元”。
三、针对原告原审主张的“美盈公司交付其开发的位于贵阳市××路与合群路交叉口名门国际广场一层门面给原告，并及时协助办理该房屋的房屋变更登记过户手续”（再审中变更为“要求美盈公司交付合群路转进停车场的路口靠合群路一楼第四个临街营业门面20平方米，如果确实无法交房就按每平方米15万元的标准进行货币安置，总计300万元”）。
因本案所涉及房屋所在地块几经变动，现已无法按照当初协议约定的位置安置房屋。审理中，原告提出“如原址无法安置则以货币方式安置”；被告则提出用其名下位于贵阳市××路美盈广场金华楼临街30平方米的营业房对原告进行实物安置。因《拆迁房屋产权兑换协议书》明确约定为实物安置，故在符合实物安置的条件下应当优先考虑实物安置。被告提供的安置房屋位于贵阳市××路，与原拆迁房屋属同一地段，参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条第三款“因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。”的规定，被告提供的安置房屋属于就近地段的房屋，符合上述规定，故本院认为被告提供的“金华楼”营业房符合安置条件。另虽然《拆迁房屋产权兑换协议书》约定安置面积为20平方米，但被告自愿提供30平方米的营业房进行安置，从其自愿，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第四百零五条第一款“人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理；符合另案诉讼条件的，告知当事人可以另行起诉。”之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、撤销贵阳市云岩区人民法院（2013）云民一初字第1069号民事判决书；
二、贵州美盈房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付涂德礼、涂超群、涂德兰、涂兴华、涂德莲逾期交房损失30万元和停产停业损失10万元，共计40万元；
三、贵州美盈房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将贵阳市××路美盈广场“金华楼”临街30平方米的营业房交付给涂德礼、涂超群、涂德兰、涂兴华、涂德莲，并协助办理房屋所有权变更登记手续；
四、驳回涂德礼、涂超群、涂德兰、涂兴华、涂德莲的其余诉讼请求。
案件受理费3650元，由贵州美盈房地产开发有限公司负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
审 判 长 武晋军
人民陪审员 廖晓丽
人民陪审员 范志华
二〇一七年十二月二十八日
书 记 员 林小庆