北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第06161号
上诉人（原审被告）石季春，男，1957年4月26日出生。
委托代理人王佳红，北京市中唐律师事务所律师。
委托代理人王玉臣，天津全唐律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王风英，女，1935年9月26日出生。
委托代理人焦巍，北京中本律师事务所律师。
委托代理人何峤巍，北京中本律师事务所律师。
上诉人石季春因确认合同无效纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2014）昌民初字第00051号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人石季春及其委托代理人王玉臣、王佳红，被上诉人王风英之委托代理人何峤巍均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王风英在原审法院诉称：2009年5月，王风英1号的房屋被拆迁，2009年8月王风英因拆迁获得购买1104室房屋的两限房资格。此后，王风英的女儿以王风英年老为由说服王风英搬到其家随其居住，王风英便将两限房指标交由其女儿去购买。谁知石季春的朋友暗中与王风英的女儿达成口头协议，使得石季春无偿使用王风英的两限房指标购房，当时没有签订书面合同，也未获得王风英的允许。2009年8月签订该两限房预售合同时，王风英经其女儿的带领来到签约处在预售合同上签了字，当时石季春明知此房为两限房、其自身不符合购买条件，仍无偿使用王风英的指标出资购买了其不应享有的限价商品房并一直占有、使用，石季春甚至在王风英既未向房管部门出示身份证原件、又未亲自去申请的情况下，暗中通过非法手段将该两限房的房产证领取到自己手中。后王风英的女儿离异，住房判决给了其前夫，王风英因此再无理由继续居住其女儿前夫的住房，只能对王风英自己名下的房产主张权利。王风英多次通过各种方式与石季春协商，并提出愿意将石季春垫资购房的房款如数给付石季春，只求石季春及时搬出，石季春却说这是房屋买卖，拒绝搬出，多次协商未果。现王风英诉至法院，请求：1、确认王风英和石季春之间关于1104室房屋的口头转让协议无效；2、合同无效后，判令石季春立即将1104室的房屋腾退给王风英；3、合同无效后，判令石季春给付王风英房屋占用费十万元；4、判令石季春承担本案的诉讼费。
石季春在原审法院辩称：不同意王风英的诉讼请求。一、王风英所述与客观事实严重不符。2013年王风英诉石季春物权保护纠纷案件中，王风英已经当庭承认涉案房屋的购房指标系其自愿转让，这说明双方的买卖协议是双方意思自治的结果。实际上，石季春在购买涉案房屋的过程中，王风英自始至终都是参与的，且是配合的。二、王风英、石季春双方就涉案房屋之间存在口头买卖协议，该事实已经经过了昌平法院生效判决的确认，王风英主张双方是否存在口头协议不确定是严重错误的，王风英的主张与其诉讼请求互相矛盾，也与王风英在之前诉讼中的陈述相违背。三、王风英与石季春双方口头协议并不具有合同无效的情形，口头协议有效，双方应该继续履行口头协议的内容。限价商品房的性质本质上也是商品房的一种，只是在价格上、户型上有所限制，其他与商品房无本质差异。相关法律规定并未限制限价商品房禁止交易，只是规定了5年内若需要交易则需要政府回购而已。石季春入住涉案房屋是基于双方的口头协议，且石季春支付了涉案房屋的全部购房款、税费，办理了装修和入住，石季春完全是依法依约入住涉案房屋，王风英仅作为名义上产权登记人不仅无权要求石季春腾房，更无权要求石季春支付房屋占用费。
原审法院经审理查明：2009年8月28日，王风英与招商局嘉铭（北京）房地产开发有限公司签订了《商品房预售合同》，约定王风英购买1104室房屋。签订该《商品房预售合同》后，石季春实际支付了诉争房屋的全部购房款，并装修入住至今。现该房屋的房屋产权证、购房发票、契税发票及其他相关票据原件均在石季春处。
另查，关于购房款的支付情况系石季春的爱人直接向招商局嘉铭（北京）房地产开发有限公司刷卡支付。庭审中，王风英、石季春双方均陈述于2009年8月达成口头协议，但是对口头协议的内容双方表述不一，王风英主张系无偿将购房指标及房屋转让给石季春，石季春主张双方系房屋买卖关系，石季春向王风英支付了1万元转让费。
再查，1104室的房权证所载明的所有权人为王风英，房屋性质为限价商品住房，登记时间为2012年11月2日。2012年10月11日，上述房屋取得契税专用税收缴款书。
上述事实，有（2013）昌民初字第5229号民事判决书、（2013）一中民终字第11249号民事裁定书、光大银行刷卡凭条、结婚证、契税专用税收缴款书及双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。
原审法院经审理认为：当事人对自己的主张有责任提供证据予以证明。本案争议的焦点系王风英与石季春双方达成的口头协议的内容及性质。对此双方均未提供充分证据证明各自主张。首先，购房款的支付方式系石季春的爱人向开发商直接交付；其次，房屋的占有使用及购房票据、产权证书的持有人均为石季春；结合双方口头协议达成的时间综合考虑，法院认定双方系借名买房关系，双方达成的口头协议内容即石季春借用王风英名义购买房屋。限价商品住房是政府采取招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地时，提出限制销售价格、住房套型面积和销售对象等要求，由建设单位通过竞争方式取得土地，进行开发建设和定向销售的普通商品住房，其购买对象具有专属性，借名购买限价商品住房的行为本身违反了国家相关政策法规的规定，应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。对王风英要求石季春返还房屋的诉讼请求，法院予以支持。关于返还时间一节，因双方还存在出资问题尚未解决，故法院酌情确定为八个月。关于王风英要求石季春支付房屋使用费一节，无事实及法律依据，法院不予支持。综上，判决：一、王风英与石季春之间的口头协议无效；二、石季春于本判决生效之日起八个月内向王风英返还1104室房屋；三、驳回王风英的其他诉讼请求。
石季春不服一审判决，向本院提起上诉。上诉请求为：1、撤销原审判决第一项、第二项，发回重审或依法改判驳回被上诉人在一审的全部诉讼请求；3、被上诉人承担全部诉讼费。事实与理由：1、上诉人与被上诉人之间不存在借名买房合同的关系，双方是真实的口头房屋买卖协议，认定借名买房需要具备两个条件，一是双方有明确的借名约定，二是借名人有出资的事实。2、一审法院适用法律错误，双方不存在法律上的无效理由，且一审判决违背了不告不理原则，不应当对返还房屋请求进行处理。在判决返还房屋的情况下，但对返还房款却没有处理。3、一审法院判决显失公平，上诉人失去了多次购房机会，付出巨大代价。
王风英服从一审判决，不同意上诉人的上诉请求和理由。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。以上事实有双方当事人陈述在案佐证。
本院认为：借名买房约定的形式既可以为书面约定，也可以为口头约定。认定存在口头约定应当综合房屋的出资、房屋的占有使用、购房票据及产权证书的持有以及对于借名购房有无合理解释这四点来进行判断。本案中，王风英与石季春均认可双方存在口头约定，但对于口头约定的内容双方均未提出充分证据予以证明，故对于口头协议的内容应当综合情况来认定其性质。从本质上来看，诉争房屋只有王风英具有购买资格，在购买前双方已经约定由石季春代为支付购房款，并由石季春实际使用房屋并持有相关票据及房产证原件，尽管王风英陈述是转让购房指标，但诉争房屋仍登记在王风英名下，故石季春与王风英之间实质上是借名买房关系，符合借名买房的认定要件。因此，一审法院认定石季春与王风英之间实质上是借名买房关系正确，本院予以确认。石季春认为王风英未提出借名买房协议的主张，法院对此不应处理。但合同的效力由法律直接认定，无效的合同自始无效，法院应当对合同的效力进行认定，故法院应对合同的实质性质予以确定。
借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。本案诉争房屋为限价商品房，属于政策性保障住房，且原购房合同是2009年8月28日，故石季春与王风英之间借名买房的口头协议应当认定为无效，一审法院判决正确，本院予以维持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。王风英请求要求石季春返还房屋，符合法律规定，本院予以支持。石季春对购房款及补偿费用未提起反诉，一审法院未予处理，石季春可以另行解决。
综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费七十元，由王风英负担（已交纳）。
二审案件受理费七十元，由石季春负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘新泉
代理审判员 范 磊
代理审判员 夏根辉
二〇一四年九月十一日
书 记 员 郑雅文