河南省光山县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）光民初字第01523号
原告胡成江，男，1963年4月22日生，汉族。
委托代理人易善良，河南紫弦律师事务所律师。
被告姚道德，男，1948年7月23日生，汉族。
被告姚显海，男，1971年11月24日生，汉族。
上列二被告委托代理人余全友，河南人天律师事务所律师。
原告胡成江诉被告姚某、姚显海房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胡成江及其委托代理人易善良，被告姚某、姚显海及其委托代理人余全友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告系弦山街道办事处宝相寺居委会打扣店村民组居民。2001年因光马路扩宽，政府拆迁了原告的房屋，至今没有安置，原告无田无地耕种，全家没有生活出路。经政府口头同意，原告利用政府修路占压原告房屋剩余边角地带搭建临时用房四间对外出租养家糊口。2010年1月1日，原告与被告姚某签订租房协议，被告租用从东往西第二、第三共两间经营烟酒副食。根据协议约定，租期到2011年1月1日一年，租金一次性付清。到期后在同等价格下，被告可继续租用，租金随市场行情一年一议。根据市场行情，2014年同地段的房租涨到每年2万元至2.2万元，但被告姚某没经原告同意，将房屋交其儿子姚显海经营，且从2014年1月1日起未向原告交付房屋使用费，经原告多年催要无果。现原告欲自己使用该房屋，要求被告搬出，被告置之不理。起诉请求判令：1、确认原被告2010年1月1日签订的租赁协议无效，并判令被告立即搬出上述房屋；2、被告支付原告2014年1月1日至被告搬出之日的房屋使用费（每天按110元计算）。
原告为证明其诉讼请求，举证下列证据：第一组原告身份证复印件，证明目的①原告主体资格；②原告是宝相寺居委会打扣店的村民。第二组原被告于2010年1月1日签订的租赁协议，证明目的①被告认可争议的简易房系原告利用原拆迁处搭建的石棉瓦房，属原告所有；②租金随市场行情一年一议；③在政府不拆迁的情况下，被告可以续租。第三组：原告的房产证复印件；拆迁通知单；拆迁协议书；光山县城镇建设与管理领导小组通知；过渡房租金领取凭证。证明目的①原告在此搭建石棉瓦房是因为政府拆迁原告房屋后至今没有得到安置；②搭建石棉瓦房的原因、事实和经过。第四组：兰春亮和宝相寺居委会的证明；周尤平的证明；兰之富的证明；潘进成的证明。证明目的同第三组证据。第五组：光山县人民法院（2015）光民初字第00226号民事判决书；信阳市中级人民法院（2015）信中法民终字第1400号民事调解书。证明目的：①原被告于2010年1月1日签订的租赁协议属无效协议；②被告应向原告支付房屋使用费，具体标准因与已生效判决书属同地段，使用费2万元—2.5万元／间；③书证效力大于证人证言效力，应当采信双方的租赁协议。第六组周兵谋与龚涛的房屋租赁合同，证明目的同地段的市场房屋使用费为1.8万元／间。
被告辩称：原告起诉的部分事实及理由不能成立，真实情况是：2001年县政府为了旧城改造扩宽光马路，拆迁了原告及打扣店部分居民的住宅。拆迁时政府分别给予被拆迁户不同程度的补偿。原告利用拆迁补偿费在县城买了住房及两间门面房，其租金足以维持原告全家生活，怎么能说全家无生活出路呢？2003年县政府对已拆迁的地块收回国有挂牌出让，某开发商竞得该地块，只因个别钉子户干扰阻挠，开发商至今开发未果。县政府从来没有口头同意或批准任何一拆迁户搭建临时用房，已搭建的简易房均是利用政府在管理上的漏洞而搭建的。2003年被告进城在现在地带摆个小摊做小生意，为了遮风挡雨搭个小布棚，2006年上半年被告又花4445元买檩条等建筑材料，雇请姚显彪、姚显成搭建成现在的简易房，此简易房与原告无任何关系。2010年1月1日的租赁协议是原告伪造的，承租人姚某未在协议书上签名和按手印；租赁协议中没有租金数额，也没有租金交付时间；租赁协议第一条的出租时间原来是2000年，涂改为2010年。因原被告从未签订过租赁协议，故被告不仅在2014年以后没交租金，在2014年之前也未交过租金。简易房不是原告搭建的，原告凭什么出租收租金？姚某系姚显海的父亲同是一家人，简易房不存在交谁经营的问题，无需经原告同意。综上，原告起诉的事实及理由不能成立，请求依法驳回原告诉讼请求。
被告为证明其诉讼请求，举证下列证据：⒈姚显成的证明材料；⒉姚显彪的证明材料。该两份证明材料均证明讼争的两间石棉瓦房系被告姚某雇请姚显成、姚显彪搭建的，全部材料由姚某购买。⒊陈传明的证明（买檩条35根）、⒋光山县老马建材批发销货单（石棉瓦110块）、⒌顺达日杂批发部发货单（条布50根，未盖章）、⒍工商服务业统一收款收据（购水泥17包，未盖章）。证明被告于2006年5月1日购买建筑材料。
经审理查明：原告胡成江是光山县弦山街道宝相寺居委会打扣店村民组居民。1988年10月20日，光山县人民政府为胡成江发“字第1264号”房屋所有权证，该证载明房屋坐落（原城关镇）官岗打扣店，砖木结构平房4间，建筑面积106.4㎡。2001年为了光马路扩宽，光山县人民政府对光马路南侧房屋拆迁安置。同年2月25日，光山县城镇建设与管理领导小组市政建设办公室发（2000）125号拆迁通知单，通知城关镇人民政府：“根据本次拆迁有关规定，你单位（所属）宝相寺居委会打扣店村民组胡成江同志，坐落在光马路口南侧的房屋需拆除，共九间，其中砖混七间，红灰瓦二间，总建筑面积191.33㎡。请按规定督促该同志务必于2001年4月5日前全部拆迁清运完毕”。随后原城关镇人民政府与胡成江达成拆迁协议书，按拆迁建筑面积“拆一安一”的原则安置。原告胡成江房屋于2001年拆除后，因政府原拟定在拆迁路段建六层安置楼未果，故原告尚未得到安置房，其与其他被拆迁户即在拆迁修路占压剩余地块上搭建简易房出租。2002年胡成江搭建四间简易房，2003年县政府将其简易房拆除，2004年胡成江在原处又重新搭建四间简易房，出租给进城经商的被告姚某（属光山县十里镇姚寨村村民）两间（四间的中间两间），用于经营烟酒副食，另租给刘大军、冷重阳各一间。起初几年房租费较低，一间一年只是几百元，双方未签订书面租赁协议。2006年5月初，姚某购买石棉瓦、檩条等建筑材料对该两间简易房进行过翻建和装修，之后继续使用，2010年以后其儿子姚显海参与该烟酒副食店的共同经营。2010年1月1日，胡成江带着已打印的租赁协议（租赁起止时间空缺待填写）到上述石棉瓦房要求签订书面协议，姚某当时不在场，由姚显海在协议乙方签名处签了其父亲姚某的名字。租赁协议约定“房主胡成江为甲方，承租人姚某为乙方，今有甲方在光马路口南原拆迁处搭建石棉瓦房两间，经甲乙双方协商达成租赁协议如下：一、出租时间从2010年1月1日到2011年1月1日止为期一年，租金由乙方一次性付清。二、租金随市场行情一年一议，在同等价格下乙方可优先租用。三、此协议一式两份，甲乙双方各执一份，签字后生效。”同时姚显海在租赁协议的下方亲笔书写注明“在政府不拆除情况下，乙方可继续租用，在租用期间房屋装修由乙方负责，租用期间到期由乙方自行拆除，否则算放弃。”该两间石棉瓦房至今仍由被告用于经营烟酒副食，原告现以被告拖欠2014年1月1日以后的房屋使用费等为由提起本案诉讼。
本院认为：本案诉争的两间石棉瓦房是在2001年政府拆除原告房屋占地范围内用于修路剩余地块上搭建的临时用房，因剩余地块暂时未被合法利用，故该临时用房暂未被要求拆除，自搭建以来一直发挥着物的效用和价值，即由被告经商使用至今。在本案中，原被告各自主张该两间临时用房系自己出资搭建属自己所有，从而享有使用及收益权。为此原被告各自进行了举证，被告举证有姚显成、姚显彪的证言材料，证明诉争的石棉瓦房是被告于2006年购买材料雇请姚显成、姚显彪搭建的。原告举证有兰春亮等四人的证言材料，证明诉争的石棉瓦房是原告在政府拆迁其房屋修路剩余地块上搭建的；原告同时还举证有2010年1月1日其与被告签订的租赁协议，证明该两间石棉瓦房属原告所有，租给被告使用。在当事人所举上述证据中，租赁协议属诉讼前形成的客观证据，上有双方当事人的签字，其证明力大于言辞证据即证人证言；并且从上述证据反映的时间来看，被告主张2006年其重新搭建现在的石棉瓦房，可是在尔后的2010年其又与原告签订租赁协议，认可石棉瓦房是原告搭建属原告所有，双方是租赁关系。鉴此，依法应采信证明力较大且签约时间在后的租赁协议，认定石棉瓦房属原告所有，原被告系租赁关系。该租赁协议在质证时，被告姚某提出不是其本人签名，其未曾与原告签订租赁协议。诚然，租赁协议上不是姚某本人签名，而是其儿子姚显海代签，但根据被告在答辩中所述石棉瓦房副食是其家庭经营，姚某、姚显海父子同是一家人，并且根据庭审查明姚显海已实际参与经营的事实，应视姚显海为上述简易房的共同承租人，其签字行为对被告姚某及其本人均具有约束力。姚显海作为具有完全民事行为能力人，不仅代签了其父亲姚某的名字，还在协议下方较为详尽地注明了继续租用及装修的相关事宜。可见，姚显海在协议上签字是其自愿行为。被告姚显海对租赁协议质证时提出异议，主张原告当时谎称向政府索要补偿款，而让其帮忙在协议上签字，其是受骗签字，因而无效。但姚显海对其上述主张未举证证实，且在法定期间内未行使撤销权，故不能据此主张签字行为无效。因此，被告的辩解意见均不能成立，不予采信。但因原告出租的石棉瓦房未取得建设工程规划许可证，其将临时用房出租给被告使用，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，双方签订的租赁协议应属无效。因此，原告关于请求判令确认原被告2010年1月1日签订的租赁协议无效，并判令被告立即搬出上述石棉瓦房的诉讼请求依法应予支持。因归属原告所有的上述两间石棉瓦房一直由被告租用受益，为此原告在本案中请求被告支付2014年1月1日至搬出交还之日的使用费。被告否认与原告的租赁关系，认可从未向原告交纳过房屋使用费，同时以超过诉讼时效为由对原告该项诉讼请求予以抗辩，因与事实不符，不予采纳。依照上述司法解释第五条之规定，对原告该项请求应予支持，但原告主张的使用费标准110元／天与其举证（每间18000元／年）不符，应参照同地段租金标准，确定为98.63元／天。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条之规定，判决如下：
一、原告胡成江与被告姚某、姚显海2010年1月1日签订的租赁协议无效；
二、被告姚某、姚显海于本判决生效之日起十日内将位于光马路口其用于经营烟酒副食的两间石棉瓦房交还原告胡成江；
三、被告姚某、姚显海于判决生效之日起十日内给付原告胡成江上述石棉瓦房自2014年1月1日至交还之日的占有使用费（98.63元／天）。
四、驳回原告胡成江过高诉讼请求。
案件受理费1560元，原告承担560元，被告承担1000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。
审判长 张 健
审判员 柳玉慧
审判员 董德才
二〇一六年三月十日
书记员 李宇航