海南省琼海市人民法院民 事 判 决 书（2017）琼9002民初1576号原告：王一鹤，男，1996年1月1日出生，汉族，住吉林省吉林市。委托诉讼代理人：王蔓，河南瀛豫律师事务所律师。委托诉讼代理人：何阳，河南瀛豫律师事务所律师。被告：海南博鳌投资控股有限公司，住所地：�南省琼海市博鳌水城金海岸大道1号。法定代表人：刘星，董事长。委托诉讼代理人：罗涛，海南瑞来律师事务所律师。原告王一鹤与被告海南博鳌投资控股有限公司（以下简称博鳌投资公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王一鹤的委托诉讼代理人王蔓、何阳，被告博鳌投资公司的委托诉讼代理人罗涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王一鹤向本院提出诉讼请求：1、被告立即协助原告办理不动产权证书；2、被告向原告支付逾期办理不动产权证书的违约金186900元。事实和理由：2011年3月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：BAQZW-B4-B4）,原告购买被告开发的的位××园桥南边中信博鳌千舟湾别墅一套，合同总价款人民币18690000元。按照合同约定，原告于2011年6月30日前支付了全部购房款，2012年9月24日缴纳了物业维修基金、房屋契税、燃气开通费、物业管理费等相关费用。合同第十五条约定，被告应当自房屋交付之日起360日内将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，该房屋交付日期为2013年4月26日，故按照合同约定，被告应当在2014年4月20日前将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。经多次交涉，被告至今仍未将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。被告的行为严重违反合同约定，给原告造成极大损失。请法院判如所诉。被告博鳌投资公司辩称：原告要求办理不动产权证书的条件到2016年4月28日才具备，根据琼海市不动产登记相关通告，自2016年4月28日�开始实行不动产登记，在此之前，根据合同的约定，被告仅负有协助办理房屋权属证书的义务，不负有协助办理不动产权属证书的义务。因此，被告没有协助办理不动产权属证书，不存在违约行为，不应当承担违约责任。关于逾期协助办理房产证的违约责任，被告确实存在超过约定时间协助原告办理房产证的情况，但是根据双方约定的时间，原告所主张的逾期协助办证违约责任的诉讼请求已过诉讼时效，依法应当予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原、被告对如下证据的真实性、合法性均无异议，本院经审查认为与本案亦具有关联性，故均予以确认并在卷佐证。即原告提交的证据：1、《商品房买卖合同》，2、合同附件1-附件4，3、销售不动产统一发票1张和房屋契税收据、房屋基金收据�电视初装费、燃气开通费等收据5张。被告提交的证据：1、琼海市人民政府海府函[2013]616号，2、关于办理海国用（2010）字第0073号国有土地使用证土地改变用途分宗办证的申请，3、海国用（2014）第1189号国有土地使用权证，4、海国用（2014）第1190号国有土地使用权证，5、琼海市实施不动产统一登记的公告。根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年3月15日，原告王一鹤的代理人王璠代原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：BAQZW-B4-B4）,合同约定：原告（买受人）购买被告（出卖人）开发的位于琼海市××园桥南边中信博鳌千舟湾【土地证号：海国用（2010）第0073号】B4（幢）**号房（二层），房屋总价款人民币18690000元；原告于2011年3月30日前支付全部购房款；被告在2011年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经质量监督部门验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告使用；商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，双方进行验收交接时，......签署房屋交接单等；第十五条约定，被告应当自房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，原告不退房的，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。合同附件四即合同补充协议第十一条约定：合同第十五条所述的360日是指出卖人提交相关资料的时限，但买受人仍应按照房管部门要求办理产权登记申报、提交资料及缴款等手续等等；第十二条约定出卖人对买受人因下列原因不能按时取得房地产权证不承担任何责任：（四）因政府相关职能部门的原因。合同签订后，原告支付了全部购房款18690000元，被告于2013年12月25日向原告出具了销售不动产发票。2012年9月24日，原告向被告缴纳了物业维修基金、房屋契税、电视初装费、燃气开通费等相关费用，被告并代收了办理房产证的相关办证费用。因被告未将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，原告至今未取得房屋产权证，而向本院提起诉讼。庭审时，双方确认房屋已经交付，原告主张交房时间为2013年4月26日。被告不予认可。双方均未提供办理交房时签署的相关材料。另查明，被告开发的中信博鳌千舟湾项目位于琼海市万泉河博鳌风景旅游度假区，涉案房屋的土地规划用途性质为旅游用地。被告报批项目开发建设时，政府规建部门也批准了被告在用途性质为旅游用地的土地上开发建设及销售房屋。因需要将土地用途性质变更并补缴土地价�后方能办理房产证，被告补缴改变土地用途的土地价款后，项目土地于2014年6月30日进行分割，分别变更为城镇住宅用地、旅游用地：海国用（2014）第1189号、海国用（2014）第1190号。原告购买的房屋在第1190号土地上，至庭审时，被告尚未完成涉案房屋的初始登记。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应遵守履行。本案的争议焦点是：一、原告主张被告支付逾期办理不动产权证书的违约金，是否超过法定诉讼时效；二、被告应否立即协助原告办理不动产权证。关于第一个焦点问题。首先被告交房的时间。原、被告签订合同后，原告依约支付了购房款，原告主张交房时间为2013年4月26日，被�不予认可。双方均未提供办理交房时签署的相关材料。根据合同约定”商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，双方进行验收交接时，......签署房屋交接单等”以及交房惯例，办理房屋交付手续时，业主要签署验房的相关资料，同时开发商一次性向业主收取物业管理费、维修基金等费用。结合原告提供其2012年9月24日缴纳的物业维修基金、房屋契税、电视初装费、燃气开通费及办证费用等。因此，原告主张交房时间为2013年4月26日理由充分，本院予以采信。其次原告主张被告支付逾期办理不动产权证书的违约金，是否超过法定诉讼时效。根据合同约定，被告应在交房后360日内即2014年4月21日之前将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案，但被告未交付，其行为构成违约，应承担违约责任。被告抗辩原告主张支付违约金的诉讼请求已过诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求民事权利的诉讼时效为二年，法律另有规定的除外。双方合同约定”如因被告的责任......被告按已付房价款的1%向原告支付违约金”。本院认为，被告没有在2014年4月21日之前将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案，导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，构成违约，应一次性向原告支付已付房价款1%的违约金，而原告应在二年之内行使权利，即应在2016年4月21日之前行使权利，但原告在法定诉讼时效内未主张，至2017年7月才主张被告支付违约金，超过了法定诉讼时效。故，被告抗辩理由成立，本院予以采纳。关于第二个焦点问题。被告抗辩根据合同约定被告负有协助办理房屋权�证书的义务，不负有协助办理不动产权证的义务，根据琼海市不动产相关通告，2016年4月28日起才具备办理不动产权证书的条件，因此，被告至今不办理不动产权属证书不构成违约。根据合同第十五条及补充协议第十一条约定，被告应在2014年4月21日之前将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案，然而至今，因被告的原因尚未完成涉案房屋的初始登记，更无法将原告办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案，现在人民政府职能部门已实施不动产统一登记即土地、房产两证合一的不动产权证，因此，被告应积极完成涉案楼房的初始登记，并协助原告办理不动产权证。故原告要求被告立即协助其办理不动产权证，符合合同的约定和法律的规定，其主张应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五�，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告海南博鳌投资控股有限公司于本判决生效之日起三十日内，协助原告王一鹤办理琼海市博鳌镇排园桥南边中信博鳌千舟湾B4（幢）B4号房的不动产权证；二、驳回原告王一鹤的其他诉讼请求。案件受理费2019元，由原告王一鹤负担1969元，被告海南博鳌投资控股有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，�诉于海南省第一中级人民法院。审判员  伍书兰二〇一七年九月二十六日书记员  黄鹏飞附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用民事诉讼法>的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。