贵州省安顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）安市民终字第80号
上诉人（原审被告）刘廷海。
被上诉人（原审原告）张佳卉。
上诉人刘廷海因与被上诉人张佳卉房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省平坝县人民法院（2013）平民初字第748号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
张佳卉向一审法院起诉称：原告欲将其所有的位于平坝县城关镇三星街2号房屋出租。2013年8月7日，被告通过租赁广告与原告达成口头协议，双方约定：房屋租金为每年27200元，双方须在10日后签订书面协议。协议达成后，被告当即向原告给付1000元定金。同年8月14日，被告取得房屋钥匙后开始占用原告的房屋，但当原告要求协商租赁协议时，被告却以种种理由推托。2013年10月10日，原告路过时才发现被告已开业经营了，原告再次找到被告要求协商协议，因双方无法达成协议租赁不成，故诉至法院，请求判令：1、被告立即从原告的位于平坝县城关镇三星街2号的房屋内搬出，将房屋返还原告；2、赔偿原告损失4500元。庭审中原告变更诉请要求被告赔偿损失计算至被告搬出房屋时止。
刘廷海答辩称：我与原告之间达成的是房屋租赁合同，该合同是成立并生效的，我要求继续履行合同，如原告坚持要求解除合同，我也同意，但原告必须双倍返还我的定金、租金以及赔偿我的装修损失。
一审法院经审理查明：2013年8月7日，原、被告双方口头约定：原告将其所有的位于平坝县城关镇三星街2号房屋出租给被告，租金为一年27200元。原告称双方约定10日后签订书面协议。口头约定当日，被告即向原告支付了1000元定金，被告于2013年8月14日取得房屋钥匙。原、被告双方因租赁期限问题产生争议，原告要求一年签订一次合同，次年的租金按上一年度标准上调10%，被告要求一次签5年租期，房租按每年27200元不上调。双方因租期及租金标准意见分歧未协商一致，导致未签订书面协议。2013年10月9日，被告在租赁房屋开业经营。原告认为被告违反诚实信用原则，导致双方未能签订书面租赁合同，并且至今没有收到被告的房屋租金，双方租赁关系并未成立，被告占有其房屋开业经营的行为侵害了原告的合法权益，故诉至法院，提出如上诉请。
同时查明：原、被告双方达成口头约定当日，被告即向原告支付定金1000元，原告未向被告出具收款收据，原告认可该事实。被告称其后来已向原告给付53400元房屋租金，但被告未能提供相关收款收据，其申请的证人肖光华、黄跃银证言陈述不相一致，不予采信，原告亦未认可收到被告租金的事实。
一审法院经审理认为：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。原、被告双方于2013年8月7日达成的口头约定系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，该协议于2013年8月14日原告将租赁房屋钥匙交予被告时，即以其实际行为履行了合同义务，该口头约定此时成立并生效。庭审中双方均未能提供证据证明对房屋租赁期限有明确约定，事后双方也未能对租赁期限达成一致意见，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，”，故原、被告双方订立的口头协议应视为不定期租赁。原告主张返还房屋的请求，包含了解除双方口头租赁协议之意，应依法予以解除。
被告自2013年8月14日取得房屋钥匙至今已实际占用房屋3个月，被告虽辩称其已给付原告租金53400元，但其提供的证人证言相互矛盾，无法证明该事实，被告应承担举证不能的责任，其抗辩理由不成立，不予采信。原告要求被告赔偿损失的请求，于法有据，应予以支持。鉴于原、被告双方对口头约定年租金为27200元的事实均予认可，原告亦主张按此租金标准计算损失，予以确认，即按每月租金2667元×3个月=6800元。对于被告已给付的1000元定金，是对保证履行合同的担保，原告在收取被告定金后，已履行了交付房屋给被告的义务。本案双方没有最终签订书面租赁协议的原因是由于双方对租赁协议的具体内容，合同的主要条款没有协商一致，而不是由于原告或被告其中一方拒绝订立合同造成的，双方的举证均不能证明对方对没有签订书面租赁合同负有违约责任。原、被告双方的口头协议为不定期租赁，且已生效并履行，原告要求解除合同并无过错责任，不应适用定金罚则。被告要求原告双倍返还定金的抗辩，没有法律依据，不予支持，该1000元定金可抵作房屋租金在被告应给付原告的租金中予以扣减。
对于被告要求原告赔偿其装修损失的主张，因被告并未提起反诉，本案不宜处理，被告可与原告自行协商或另行提起诉讼。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零九条、第二百三十二条之规定，判决：一、解除原告张佳卉与被告刘廷海订立的口头房屋租赁协议。二、被告刘廷海自本判决生效之日起二十日内将位于平坝县城关镇三星街2号房屋返还原告张佳卉。三、被告刘廷海自本判决生效之日起二十日内给付原告张佳卉房屋租金人民币6800元，扣除被告已给付的定金1000元，还应给付5800元。案件受理费110元，根据《诉讼费用交纳办法》第十六条之规定，减半收取55元，由被告刘廷海负担。如义务人未按本判决指定的期间履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
宣判后，上诉人刘廷海不服，向本院提出上诉称：请求撤销原判，依法改判为由被上诉人赔偿上诉人装修损失40710元，停业损失60000元。理由：一审认定事实不清，证据不足，判决显失公平。1、原判解除了双方的租赁协议，但对解除协议所产生的法律后果的责任承担是错误的；2、不定期租赁也应当给上诉人合理的腾让房屋时间；3、由于被上诉人的干扰，上诉人根本没有营业，原判不仅没有判决被上诉人赔偿上诉人损失，反而判令上诉人支付租金，显失公平。
被上诉人张佳卉答辩称：原判认定事实清楚、适用法律正确，判决结果公正、正确。对于上诉人装修费用，不是双方约定，也未经本人同意，损失应由其自行承担。对于停业费，无事实和法律依据。
二审确认一审查明事实。
本院认为：上诉人刘廷海与被上诉人张佳卉之间系事实上的租赁合同关系，因双方既未签订书面的租赁合同也未明确具体租赁期限，事后双方也未能对租赁期限达成一致意见，故双方之间为不定期租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，在不定期租赁合同履行过程中，一方当事人可以随时提出解除合同的要求，但应在合理期限之前通知承租人。故双方均有随时解除合同的法定权利。现被上诉人主张解除该合同，并已通知了上诉人，上诉人理应及时将房屋返还给被上诉人。双方产生纠纷的原因是由于对租赁协议的履行期限没有协商一致造成，均未违约。在没有签订书面协议并就合同主要条款达成一致的情况下即实际履行合同，只能由当事人自行承担缔约过失责任。至于上诉人所称由于被上诉人干扰，其根本没有营业，因其未提交证据证实，依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”，应承担举证不能的责任。对于上诉人所称的由被上诉人赔偿装修费用，停业损失的上诉意见，因其未提出反诉，本院不作审查。故上诉人的上诉理由不能成立，不予支持。原判认定事实清楚、适用法律正确、审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费维持；二审案件受理费110元，由上诉人刘廷海承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 虹
审 判 员 辜贤莉
代理审判员 黄光美
二〇一四年三月十二日
书 记 员 毛莉佳