山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）烟商初字第199号
原告：马美玲。
委托代理人：杨琪，山东天锦律师事务所律师。
被告：山东美信实业有限公司。住所地：福山区大旺路*号。
法定代表人：张宝森，经理。
委托代理人：姜鹏涛，系该公司职工。
原告马美玲诉被告山东美信实业有限公司抵押合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨琪，被告委托代理人姜鹏涛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2009年8月4日，中国工商银行烟台南大街支行（以下简称工行南大街支行）与被告签订最高额抵押合同，约定被告以烟房权证福股份制Z01459、Z0××60号房产证项下的两处房产为自2009年8月4日至2014年8月31日期间，在人民币1200万元的最高余额内，工行南大街支行依据与被告签订的借款合同、开立担保协议等享有的债权提供最高额抵押担保。2012年7月13日，工行南大街支行与山东华美工程机械有限公司（以下简称华美公司）签订16060203-2012（南大）字0028号小企业借款合同，工行南大街支行于当日依约发放了贷款。同日，工行南大街支行与被告签订保证合同，被告为上述借款提供连带责任保证。2014年1月5日，工行南大街支行与中国东方资产管理公司青岛办事处（以下简称东方公司）签订债权转让协议，将该笔债权转让给东方公司，东方公司又将该笔债权转让给原告，并依法履行了通知义务，原告是该笔债权的合法所有人。综上，被告于2012年7月13日签订的保证合同属于2009年8月4日签订的最高额抵押合同的担保范围，请求判令：原告对被告的位于福山区大旺路1号、烟房权证福股份制Z01459、Z0××60号房产证项下的两处房产在1200万元的金额内享有优先受偿权。
被告答辩称：涉案的最高额抵押合同是为被告在工行南大街支行的贷款做担保，被告已经还款，该抵押合同也应该失效了，故原告没有优先受偿权。
经审理查明，2009年8月4日，被告与工行南大街支行签订最高额抵押合同，约定：被告以其所有的烟房权证福股份制第Z01459、Z0××60号房屋所有权证项下的房屋及相应土地为自2009年8月4日至2014年8月3日期间，在人民币1200万元的最高余额内，工行南大街支行依据与被告（即债务人）签订的借款合同、银行承兑协议、信用证开证合同、开立担保协议以及其他融资文件而享有的对被告的债权提供最高额抵押担保。合同签订后，双方对抵押的房屋办理了抵押物登记手续。
2012年7月13日，工行南大街支行与华美公司签订16060203-2012（南大）字0028号小企业借款合同，约定：华美公司向工行南大街支行借款3000万元用于购配件，借款期限一年。同日，工行南大街支行与被告签订工银南保字20120713号保证合同，约定：被告为上述华美公司的借款提供连带责任保证，保证担保的范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、汇率损失以及实现债权的费用。2012年7月13日，工行南大街支行向华美公司发放贷款3000万元。2013年10月30日，烟台市中级人民法院针对16060203-2012（南大）字0028号小企业借款合同项下的借款出具（2013）烟商初字第148号民事调解书，具体调解内容如下：一、华美公司于2014年3月31日前返还工行南大街支行借款本金1000万元，于2014年6月30日前返还工行南大街支行借款本金1000万元，于2014年9月30日前返还工行南大街支行借款本金1000万元及利息455469元（暂计至2013年9月12日，同时从2013年9月13日起至实际给付之日止，仍按借款合同约定计付利息给工行南大街支行）；二、特思味金糖食品有限公司、山东美信实业有限公司（即本案被告）、许东铭、马洁丹梅、娄维增对上述第一项华美公司的给付义务承担连带清偿责任。三、如果上述六方未按上述协议约定的付款期间履行付款义务，则工行南大街支行有权要求上述六方立即偿还本案的全部借款本息。2014年1月15日，工行南大街支行与东方公司签订债权转让协议，约定：工行南大街支行将华美公司所欠工行南大街支行本协议附件中列明的不良贷款本金及相应利息转让给东方公司；截止2013年9月30日，本协议项下的债权账面价值为本金人民币29999999.98元及利息707735.29元。2014年2月21日，工行南大街支行与东方公司共同向华美公司、特思味金糖食品有限公司及本案被告发出资产转让暨催收通知，要求借款人及担保人向东方公司履行义务。上述资产转让暨催收通知中载明的借款合同编号为16060203-2012（南大）字0008号，担保人名称为特思味金糖食品有限公司及本案被告。2014年6月16日，东方公司与原告签订资产转让协议，约定：东方公司拟转让其受让于山东省烟台地区的不良资产。该资产转让协议所附资产转让清单中载明的客户名称包括华美公司，相对应的债权总额为3088.93万元，其中本金为3000万元，利息为707700元。2014年8月6日，东方公司向华美公司邮寄了债权转让暨催收公告。
2014年12月1日，工行南大街支行向东方公司出具更正材料一份，载明：我行转让给贵处我行贷款企业山东华美工程机械有限公司信贷资产有关材料资产转让暨催收通知资产明细表中借款合同编号应为16060203-2012（南大）字0028号，我行误填写为16060203-2012（南大）字0008号，特此更正。本案审理过程中，原告提交证明一份，即2015年5月5日工行南大街支行向东方公司出具的证明，称：我行与山东美信实业有限公司在2009年8月4日签订最高额抵押合同，合同编号2009年工南抵字0803号，合同约定担保的主债权为自2009年8月4日至2014年8月31日期间，在此期间我行与山东美信实业有限公司签订了2009年工南借字0803号、2010年工南借字0226号流动资金借款合同，2010年工南借字0329号、2010年工南借字0528号、工南借字20101022号、工南借字20101124号、工南借字20110303号、工南借字20110315号、工南借字20110527号、工南借字20110523号、工南借字20120411号小企业借款合同，上述借款合同已履行完毕，保证合同编号为工银南保字20120713号，特此证明。被告对上述更正材料及证明均没有异议。
原告在庭审中明确其要求对烟房权证福股份制Z01459、Z0××60号房产证项下的两处房产在1200万元的金额内享有优先受偿权的依据是被告与工行南大街支行签订的涉案保证合同在前述最高额抵押合同中约定的“开立担保协议以及其他融资文件”的范围内。
以上事实，有最高额抵押合同、房屋所有权证、房屋他项权证、借款合同、债权转让协议、（2013）烟商初字第148号民事调解书、资产转让协议、更正材料、证明及庭审笔录等证据予以证实。
本院认为，2009年8月4日被告与工行南大街支行签订的最高额抵押合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。双方依法对抵押物办理了抵押登记手续，工行南大街支行的抵押权依法设立。上述最高额抵押合同担保的主债权为自2009年8月4日至2014年8月3日期间，工行南大街支行依据与被告签订的借款合同、银行承兑协议、信用证开证合同、开立担保协议以及其他融资文件而享有对被告的债权。故工行南大街支行依据工银南保字20120713号保证合同享有的对被告的连带保证债权符合上述最高额抵押合同所担保的主债权的范围。
2012年7月13日工行南大街支行与华美公司签订的小企业借款合同以及工行南大街支行与被告签订的保证合同均是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。后，工行南大街支行将其依据上述小企业借款合同而享有的对华美公司的债权依法转让给东方公司，东方公司又将债权转让给原告，《中华人民共和国合同法》第八十一条规定：“债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外”，故原告依受让工行南大街支行对华美公司的债权同时取得工行南大街支行对被告享有的从权利，即原告对被告享有连带保证债权。上述债权转让均依法向被告履行了通知义务并对债权予以催收，故原告是涉案连带保证债权的合法权利人。
现原告依据债权转让而取得的对被告的连带保证债权符合上述最高额抵押合同所担保的主债权的范围，该最高额抵押合同约定的债权确定期间已经届满，其担保的主债权已经确定，故原告主张对被告所有的位于福山区大旺路1号、烟房权证福股份制Z01459、Z0××60号房产证项下的两处房产在1200万元的范围内享有优先受偿权，于约相合，于法有据，本院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十九条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国合同法》第八十一条的规定，判决如下：
原告马美玲对被告山东美信实业有限公司所有的位于福山区大旺路1号、烟房权证福股份制Z014**号及烟房权证福股份制Z0××60号房产证项下的房产在最高抵押额1200万元的范围内享有优先受偿权。
案件受理费93800元，由被告山东美信实业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。
审 判 长 杨少华
审 判 员 王汝娟
人民陪审员 于 一
二〇一五年六月十八日
书 记 员 汤学宇