新疆生产建设兵团第六师中级人民法院民 事 判 决 书（2017）兵06民终19号上诉人(原审原告)：吴国庆，男，回族，1977年10月1日出生，住乌鲁木齐市新市区。上诉人（原审原告）：ＸＸ凡，女，回族，1976年8月8日出生，住乌鲁木齐市沙依巴克区。共同委托诉讼代理人：吴峤，男，回族，1954年7月5日出生，住乌鲁木齐市沙依巴克区，系吴国庆、ＸＸ凡之父。被上诉人(原审被告)：新疆君豪乌五同城房地产开发有限公司，住所地：新疆五家渠市青经开南区上海路1659号君豪御园006室。法定代表人：石金禹，董事长。委托诉讼代理人：谢君，新疆昌年律师事务所律师。上诉人吴国庆、ＸＸ凡因与被上诉人新疆君豪乌五同城房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团五家渠垦区人民法院（2016）兵0601民初1635号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人吴国庆及吴国庆、ＸＸ凡的共同委托诉讼代理人吴峤，被上诉人君豪公司的委托诉讼代理人谢君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴国庆、ＸＸ凡的上诉请求：1.宣布双方2016年4月30日签订的《认购协议》无效；2.被上诉人返还上诉人已付购房款421225元，预付契税、维修基金等相关费用24358元；3.被上诉人支付违约双倍定金100000元；4.被上诉人支付上诉人预购房总价款项的利息，自2016年6月11日按银行同期贷款年利率4.35%计算至实际支付之日；5.被上诉人负担诉讼费用。事实与理由：2016年4月30日，上诉人与被上诉人签署《认购协议》，在协议约定期限内，上诉人履行了支付定金50000元的义务，被上诉人却利用其强权优势，以定金为要挟，胁迫上诉人必须交清全部款项后才能签订《商品房买卖合同》。上诉人为能早日实现合同目的，迫于无奈于2016年6月11日交清剩余款项445583元。被上诉人当日打印5份未经双方协商、内容严重显失公平的格式合同交上诉人签署，上诉人为此多次找被上诉人磋商，要求修改其中不公平的条款遭到拒绝，上诉人不得已于2016年7月9日向被上诉人提出退款申请，因被上诉人置之不理是，2016年8月24日，上诉人诉至法院，一审法院认定《认购协议》底部手写内容属认定事实错误，忽略了被上诉人拒绝磋商的强权行为，用双方对商铺位置、面积大小、单价总价、售价未违反法律规定混淆被上诉人《商品房买卖合同》中存在显失公平的本质。一审法院适用法律不当。被上诉人在履行《认购协议》过程中存在根本违约行为，上诉人有权依据合同法第五十四条的规定提出撤销《认购协议》的诉讼请求。被上诉人没有按合同约定全面履行自己的义务，且没有遵循诚实信用原则促使合同达成。一审法院以合同法第六十二条及民通意见第72条判决属认定事实不清，证据不足，适用法律不当，有失公允。君豪公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。1.双方于2016年4月30日就上诉人购买的商铺进行了磋商，协商一致签订了《认购协议》，该协议内容没有违反法律规定，是双方真实的意思表示，合法有效；2.认购协议对于认购方购买的商铺的位置、面积以及价格和价款的交付方式均有明确的约定，具备了商品房买卖合同的主要内容；3.上诉人签订《认购协议》后，已经按照协议交付了全额房款，双方均按协议履行，不存在无效情形；4.上诉人提出的双倍返还定金无法律依据，双方已经实际履行《认购协议》；5.上诉人要求给付利息的请求相应也不能成立。吴国庆、ＸＸ凡向一审法院起诉请求：1.判决君豪公司返还已付购房款421225元，返还预付契税、维修基金等相关费用24358元；2.判决君豪公司赔付双倍定金100000元；3.判决君豪公司承担预购房屋总价款项495583元的利息，自2016年6月11日起按银行同期贷款利率支付至付款日；4.宣布双方2016年4月30日签订的《认购协议》无效；5.判决君豪公司承担本案的诉讼费、邮寄费、交通费、误工费。一审法院认定事实：2016年4月30日，吴国庆、ＸＸ凡与君豪公司签订一份《认购协议》，约定由吴国庆、ＸＸ凡预购君豪公司开发的位于君豪御园二期商铺C区S15一层3736室，面积62.83平方米，单价为7500元/平方米，总价471225元，认购方应在2016年4月30日前交付定金50000元，认购方签订本认购书并按规定缴足定金后，出售方有义务为认购方保留本认购房屋，如认购方未在约定期限内缴足定金，视为放弃认购，房源不予保留；认购方应在签署本协议后7日内与出售方签订正式商品房买卖合同，合同签订后本认购书自行失效，认购方缴纳的定金将全数转为购房款，认购方未能按时与出售方签订正式商品房买卖合同的，视为认购方放弃认购，房源不予保留，其已付定金出售方不予退还。未尽事宜为：客户于2016年6月15日补足421225元，2016年5月6日签订商品房买卖合同，同时缴纳契税维修基金等相关费用，逾期单价上浮200元/平方米，超过3日，房源清理另售，定金及契税维修基金等相关费用不退。在该协议底部载明：同意6月15日补足余款时签合同，补齐相关费用。20116.4.30。协议签订后，吴国庆、ＸＸ凡于2016年4月30日向君豪公司交付定金50000元，于2016年6月11日支付购房款421225元，并支付契税、维修基金等相关费用24358元。嗣后，双方就签订《商品房买卖合同》进行磋商，双方未就商品房买卖合同中的违约责任及免责期限达成一致意见，故未签订《商品房买卖合同》，吴国庆、ＸＸ凡于2016年7月9日向君豪公司递交《退款申请》，要求退款退房，君豪公司未予同意，引发本案争讼。一审法院认定上述事实的证据有，吴国庆、ＸＸ凡提交的《认购协议》一份、收款收据票据三张、商品房买卖合同一份，君豪公司提交的交款单两份、认购登记卡一份。一审法院认为，双方当事人签订的《认购协议》系预约合同，从本质上而言仍为形式完备的合同，该《认购协议》系双方当事人的真实意思表示，对双方当事人具有约束力，双方当事人负有诚信磋商的义务。吴国庆、ＸＸ凡以与君豪公司拟签订的《商品房买卖合同》违约责任约定等显失公平为由，要求确认认购协议无效，依据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第72条规定：“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。”本案中，认购协议明确约定了商铺的位置、建筑面积大小、单价、总价等，其售价公开未违反法律的强制性规定，且吴国庆、ＸＸ凡也已按约支付了购房款，故对其要求以双方拟签订的《商品房买卖合同》显失公平主张确认认购协议无效的诉讼请求，不予支持。吴国庆、ＸＸ凡要求君豪公司退还购房款、契税、维修基金等相关费用及支付利息等其他诉讼请求，因双方之间的《认购协议》合法有效，不存在法定解除合同退还认购金及支付利息的事由，故对其该两项诉讼请求，不予支持。君豪公司辩称双方签订的认购协议系合法有效的法律行为的理由，予以采纳。遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条；《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第72条之规定，判决:驳回原告吴国庆、ＸＸ凡的诉讼请求。一审案件受理费4655元，由吴国庆、ＸＸ凡负担。本院二审期间，上诉人未提交新证据，被上诉人提交了案涉房屋预售许可证，欲证明有权利和购买方签订认购协议。上诉人对该证据的真实性无异议，但认为与本案无关联性。本证据并非新证据，不予确认。一审法院认定的事实有相应证据佐证，本院予以确认。本院认为，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据。本案中，双方当事人签订的《认购协议》属于商品房买卖合同订立前先行订立的预约合同，订立预约合同的目的，是在本约订立前行先行约明部分条款，将双方一致的意思表示以合同条款的形式固定下来，并约定后续谈判其他条款，直至本约合同订立。双方当事人签订的《认购协议》对所购房屋的位置、面积、单价、总价、差异的计算、定金、商品房买卖合同签订日等事项均作出了明确的约定。该约定是双方当事人真实意思的表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。故对上诉人主张《认购协议》无效的上诉请求，本院不予支持。《认购协议》的意义是为在公平、诚信原则下继续磋商，最终订立正式的、条款完备的商品房买卖合同创造条件。本案中，上诉人于签订《认购协议》当天即向被上诉人支付定金50000元，认购协议约定2016年6月15日补足421225元购房款，而上诉人于2016年6月11日即将购房款421225元交予被上诉人。从商品房买卖合同双方基本的权利义务来看，上诉人此时已经履行了商品房买卖合同的主要义务，被上诉人收取房款的行为，是对上诉人购房意思的认可。虽然此时双方尚未签订《商品房买卖合同》，但根据《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，上诉人与被上诉人之间的商品房买卖合同已经成立。2016年7月9日，上诉人以与被上诉人就逾期交房违约条款多次协商不能达成一致，提出退款退房的申请，属于解除已经成立的商品房买卖合同的意思表示。解除已经成立的合同有双方当事人协商一致解除和依据法律规定解除两种情况，上诉人未能与被上诉人协商一致解除，其要求解除的理由不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形”所规定的解除条件。故对上诉人主张的合同解除后才有权主张的返还已付购房款、预付契税、维修基金等相关费用、利息损失等上诉请求，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第六条规定“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”第一百一十五条规定“收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，上诉人向被上诉人交付50000元定金购房，被上诉人并无不交付、不能交付的意思表示，故对上诉人主张被上诉人双倍返还定金的请求，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9309元，由上诉人吴国庆、ＸＸ凡负担。本判决为终审判决。审判长 赵 群审判员 李 霞审判员 赵玉斌二〇一七年七月十日书记员 佘 月