浙江省安吉县人民法院
民 事 判 决 书
（2010）湖安民初字第29号
原告：朱刘承。
委托代理人：孙志闻。
委托代理人：卓广平。
被告：湖州市织里金利宝房地产开发有限公司安吉分公司。
负责人：王泽民。
委托代理人：胡光春。
委托代理人：唐锋。
被告：湖州市织里金利宝房地产开发有限公司。
法定代表人：沈建民。
委托代理人：胡光春。
委托代理人：唐锋。
原告朱刘承与被告湖州市织里金利宝房地产开发有限公司安吉分公司（以下简称被告一）、湖州市织里金利宝房地产开发有限公司（以下简称被告二）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2009年12月24日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员余文尧担任审判长，与审判员王孝林、黄晓海组成合议庭，于2010年7月13日公开开庭进行了审理（本案与另案因被告同一、诉讼标的类同，故本院在征求各原告及两被告意见后决定合并审理、分案判决）。原告朱刘承的委托代理人孙志闻、卓广平，被告一、被告二的委托代理人胡光春、唐锋到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告朱刘承诉称，原告向被告一购买“山水华庭·东苑”13幢501号商品房（第五层加阁楼），双方为此签订了商品房买卖合同，合同约定该商品房层高2.9米，单价2980元／平方米，建筑面积176.79平方米。房屋交付后，实际建筑面积176.81平方米，但经测绘发现有47.05平方米的层高不到2.9米，显属被告一违约。同时被告二作为被告一的开办公司，应与被告一共同承担违约责任。原告故依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，即按照面积3%以内返还房价款，面积误差超过3%的双倍返还房价款的标准，诉请判令两被告返还原告房价款294115元即其中房屋面积误差3%以内的5.3037平方米返还房价款15805元、面积误差超过3%的46.6963平方米双倍返还278310元，实际面积误差以鉴定机构出具的结论为准。此后因鉴定机构出具了鉴定结论，原告变更其诉请为判令两被告返还原告房价款264611.19元及承担本案诉讼费。
两被告辩称，一、原告的诉讼请求缺乏事实依据，被告交付的房屋的面积是经过测绘部门测绘并经房屋产权登记部门登记确认的，实际建筑面积176.81平方米，合同约定建筑面积176.79平方米，该误差是商品房买卖合同中的正常误差。二、层高和面积是商品房中的两个指标，面积计算并不以层高为依据，层高不足2.9米，并不导致建筑面积的增减，建筑面积是按层高超过2.2米来计算的。且原、被告已办理房屋面积误差找补款结算手续，因此双方对实际交付的房屋面积已经确认。三、原、被告之间约定的房屋是包括阁楼的第五层房屋（原、被告之间订立的房屋买卖合同是有附件的，附件是合同不可分割的组成部分，由合同附件可见原告很清楚双方约定的买卖标的物即房屋面积由二部分构成，即五楼面积加阁楼面积），2.9米的层高只限于五楼面积而不包括阁楼面积，阁楼层高只要不少于2.2米即可，且阁楼在表述上并不表述为第几层。综上所述，原告以被告交付的房屋层高不符合合同约定缺乏事实依据，请法院驳回原告的诉请。
原告举下列证据：
一、商品房买卖合同，证明原、被告成立商品房买卖合同，合同第3条约定了所购买的商品房的层高是2.9米，第5条约定了面积确认及面积差异处理的方案。两被告方质证认为，合同第3条所指层高2.9米，是指第五层层高，因该房由第五层和阁楼组成，合同中并未约定阁楼层高也必须达到2.9米，因此合同第3条不能作为双方曾约定阁楼层高也必须达到2.9米的依据。合同第5条第3款约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，合同第5条所指3%上下的误差比，是指房产证上登记的面积和商品房买卖合同中约定的面积的差额与合同约定面积之比，而原、被告就误差比3%以内的面积误差问题已经确认且就找补款处理完毕。
二、“山水华庭·东苑”阁楼建筑面积鉴证报告书（本院应原告的鉴定申请，按鉴定委托程序委托杭州博成工程咨询有限公司进行鉴定，结论为阁楼层高2.9米以上部分为4.94平方米），原告以此证明两被告交付的商品房其中建筑面积47.05平方米的层高不到2.9米。两被告质证认为，报告书的鉴定结论与本案没有任何关联性，该鉴定结论是对阁楼层高进行的鉴定，而不是对五层层高的鉴定，且报告书所述2.9米是指净高，还是层高，没有作明确表述。原告反驳称，合同第3条明确约定“幢号13、房号501、层次5、用途住宅、结构钢混、层高2.9米、建筑面积176.79平方米、套内面积164.89平方米、分摊面积11.9平方米”，而未做特别约定，原告当然认为建筑面积119.42平方米均应满足不低于2.9米层高的要求，两被告提供的房屋不符合此要求，当然应当承担违约责任。
三、一份尚未签名盖章的有关商品房买卖合同的补充协议（原告述称，原、被告交涉过程中，被告正在交付同一个小区的商品房，因被告注意到与原告的纠纷，起草该内容的协议要求另案原告郑向东、胡丽敏补签此协议，但因郑向东、胡丽敏拒绝补签，故两被告至今未交房。本案纠纷发生后，其他购房人与两被告签订合同的同时也签订该协议，原告要求两被告回答，被告与其他购房人有无签订过类似内容的补充协议？两被告答复，原告等人与被告纠纷发生后，被告确曾与其他购房户签订了该内容的补充协议，至于郑向东、胡丽敏户，不论其是否同意签订该协议，当时被告都愿意向其交付房屋，如有争议应按合同约定处理。另除郑向东所购房是三期，原告等12户所购房都是一期或是二期，且都已完全确认五层和阁楼的面积，第三期交付房屋时，因已发生本案等纠纷，故被告与第三期购房户签订补充协议使合同条款更加明确以免致争议。
被告举下列证据：
一、商品房买卖合同（包括附件即附图平面图），证明原告在合同附件的附图平面图中对阁楼面积已经签字确认。原告质证认为，对证明目的有异议，附图是平面图，并不能证明阁楼的层高达到2.2米即可。
二、工程竣工验收记录、主体工程验收报告及抗压强度报告，其中有施工单位、监理单位的签字确认，证明被告对施工过程中的五层及阁楼施工全部符合要求。原告质证认为，因抗压检验报告不是原件故原告对其真实性不予认可，对工程竣工验收记录、主体验收报告的真实性认可，但认为与本案没有关联性。
三、施工单位的竣工图纸，证明本案所争议的房屋的五层的层高根据设计规范是2.9米，阁楼的层高没有确切的数字，只有“按实”二个字，即阁楼层高按实计算。原告质证认为，对施工单位的竣工图纸的真实性无异议，其中18号楼的阁楼是14.47平方米，层高是2.18米-3.17米，该证据恰恰证明了原告的主张，即被告在安排施工时是注意到阁楼的高度的，并不是像被告讲的阁楼层高是2.2米，同时也说明阁楼建筑层高可以达到3.17米，由此可见原、被告在合同中对阁楼层高约定为2.9米是不矛盾的。两被告反驳称，部分施工、竣工图纸中阁楼面积层高是2.18米-3.17米，但还有施工竣工图中是有“按实”计算的表述的。
四、房屋预测面积表及房屋实测面积表及实测平面图，证明在签合同时，原、被告约定的总建筑面积是176.79平方米（其中阁楼面积是51.99平方米、五层面积是124.8平方米），房屋建好后，经测绘房屋总建筑面积是176.81平方米（其中五层面积是124.82平方米，阁楼面积是51.99平方米）。原告质证认为，该项测绘面积是指可以办理产权登记的阁楼面积，对阁楼建筑面积符合2.2米层高可以办理产权登记的事项原告是认可的，但本案争议的问题是被告交付的房屋的阁楼面积对应层高不足2.9米是否构成违约的问题，对此应以司法鉴定结论为准。
五、证件领取表，证明原告已经在被告处领取房屋产权证、契证、土地证。原告质证认为，对真实性无异议，但该证据与本案没有关联性。
六、逾期交房违约金支付情况表，证明被告存在延期十几天交房的违约行为，对应违约金已经交付给原告。原告质证认为，对真实性无异议，但该证据与原告的诉请不矛盾，该违约金只证明被告对逾期交房的违约行为表示承认并支付相应违约金，而对其他违约行为并没有处理，原告也没有放弃该权利。
七、楼书，证明被告在将房屋卖给原告之前，被告已经对外公布了房屋的外貌，该房屋有五层，原告在买房屋时也清楚其所购房屋第五层加阁楼。原告质证认为，该证据与本案没有关联性，也不能证明被告的证明目的，楼书不是本案合同的组成部分，也不是合同的附件，被告陈述的证明目的只是被告代理人理解的陈述。
八、被告制作的涉案房屋面积及价格构成表，证明原、被告合同约定的价格是五层总价加阁楼总价后除以合同约定的所售房屋的全部建筑面积的平均价格。原告质证认为，该证据与本案没有关联性，也不能证明被告的证明目的，按常理五楼的价格比二、三、四层肯定要低，所以出现五楼的价格在二-
四层之间，这个价格是正常的，被告所整理的该表不能达到其述称的签订合同时已经考虑到所售房屋是五层加阁楼，故合同所列价格已经考虑了阁楼建筑面积对应层高不足2.9米的问题。
九、收款收据，证明面积补差及原告交付税费的有关事实。原告认为，该证据与本案无关联性。
十、商品房买卖合同的补充协议，证明原告与被告确认被告所交付的房屋面积与合同约定所应交付的房屋面积误差所及房款找补的事实。原告认为，对该证据的真实性无异议，但该证据与本案没有关联性，该补充协议是基于被告代原告办理三证的需要签订的补充协议，原告也从来没有放弃因被告实际交付房屋面积对应层高存在违约行为的相应权利。
十一、销售不动产统一发票，证明基于买卖合同和补充协议最后确认被告交付给原告的房屋面积和应当支付的款项的事实。原告认为，该发票是根据产权登记面积开具的发票，与本案争议没有关联性。
本院结合原、被告陈述及双方举证、质证内容认定下列事实，被告一系被告二开办的分公司，曾以出让方式取得位于递铺镇生态广场西侧浦源大道北侧编号为01-01-21-0011的地块（定名为“山水华庭·东苑”）的土地使用权并经批准在该地块上建设商品房，后取得售许字（2008）第16号商品房预售许可证。2009年4月23日，原告作为商品房买受人与被告一签订商品房买卖合同一份，合同第三条约定，原告向被告一购买的商品房的基本情况为，买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的下表所列房屋（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）：
幢号房号层次用途结构层高（米）地上层地下层建筑面积（平方米）套内面积（平方米）分摊面积（平方米）135015住宅钢混2.950176.79164.8911.9合同第四条约定，出卖人与买受人约定合同第三条所列房屋的计价方式与价款为如下：
幢号房号计价方式单价单位总价13501建筑面积2980元／平方米526834元该商品房房款合计人民币526834元整。13幢2号储藏室面积8.78平方米房款计人民币11853元，以上款项须在本合同第六条约定的时间内一次性付清。该合同附件一内容为房屋平面图（其中包括13#五层平面图、13#阁楼层平面图、13#贮藏室层平面图，各平面图标明了当层格局的间距数据，原告在三个平面图上示意的约定售买的五层房屋位置、五层上的阁楼位置、贮藏室位置上签名捺印），但合同内容（包括附件）未就阁楼层高作特别约定，也未就上述合同第四条表格所列建筑面积单价2980元／平方米系阁楼建筑面积总价（即阁楼建筑面积单价×阁楼建筑面积）加第五层房屋建筑面积总价（即第五层建筑面积单价×第五层建筑面积）的总价之和除以建筑面积之和（即阁楼建筑面积＋第五层房屋建筑面积）构成作出明确具体的说明。此后，被告一实际交付的房屋经测量情况为下表所列：
幢号房号层次用途结构层高（米）地上层地下层建筑面积（平方米）第五层建筑面积（平方米）阁楼建筑面积（平方米）高度符合2.9米的阁楼建筑面积（平方米）高度符合2.2米但不符合2.9米的阁楼建筑面积（平方米）135015住宅钢混2.950176.81124.8251.994.9447.05房屋交付后，原告与被告一就约定的商品房建筑面积与实际交付的商品房建筑面积误差所涉价款找补等事项进行了结算。但双方就被告一交付的商品房的阁楼建筑面积对应高度未达到2.9米是否构成违约争执不一，纠纷成讼。
本院认为，在本案，原告认为被告一交付的房屋的阁楼的建筑面积对应层高均应达到合同约定的2.9米但实际上虽然达到2.2米但部分建筑面积的层高不足2.9米，其行为构成违约；两被告则提出，所交付房屋的建筑面积与合同约定房屋建筑面积确实存在3%以内的误差，但已按合同相应条款进行价款找补，至于合同第三条所列层高2.9米单指第五层而不包括阁楼层高（阁楼在表述上并不表述为第几层，阁楼层高按建设部门规定达到2.2米即可算入建筑面积），至于合同第三条所列房屋建筑面积单价2980元／平方米是阁楼建筑面积总价（即阁楼建筑面积单价×阁楼建筑面积）加第五层房屋建筑面积总价（即第五层建筑面积单价×第五层建筑面积）的总价之和除以建筑面积之和（即阁楼建筑面积＋第五层房屋建筑面积）构成的建筑面积平均价，因此不能视作被告违约。
双方有关被告是否构成违约的争议起因在于在商品房交付后原、被告双方对此前原告与被告一签订的商品房买卖合同条款的理解争议，对此本院认为两被告的抗辩成立，理由为以下几点：
其一、《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定，“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”本案所涉合同条款的理解争议应当适用该条处理。
其二、经查阅及了解，建设部曾于2002年3月20日向各省、自治区建设厅，直辖市建委及有关部门印发《房地产统计指标解释（试行）》，此后商品房产权登记事项及统计事项均按《房地产统计指标解释（试行）》内容执行，故如无特别的、排除性的约定，对商品房买卖合同“所使用的词句”所及专业术语的含义理解上的争议，应以《房地产统计指标解释（试行）》作为最权威的参照标准从而理解争议条款的含义进而判断孰是孰非。
其三、原、被告就买卖标的物是含阁楼的第五层商品房无争议。
其四、顶层阁楼的特点相当明显，比如空间不规则、空间矮小应该是具有一般生活经验的人的常识性问题。
其五、《房地产统计指标解释（试行）》中涉及阁楼含义、阁楼是否计入层数、阁楼面积如何计算、阁楼高度问题等，有以下条款，“［房屋层数］房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上（不含2.20m）的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。……［阁楼（暗楼）］一般是房屋建成后，因各种需要，利用房间内部空间上部搭建的楼层。……［房屋建筑面积］是指含自有（私有）房屋在内的各类房屋建筑面积之和。指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。……房屋天面上，属永久性建筑，层高2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。……［住宅使用面积］是指住宅中以户（套）为单位的分户（套）门内全部可供使用的空间面积。包括日常生活起居使用的卧室、起居室和客厅（堂屋）、亭子间、厨房、卫生间、室内走道、楼梯、壁橱、阳台、地下室、假层、附层（夹层）、阁楼、（暗楼）等面积。住宅使用面积按住宅的内墙线计算。……”由此可见，阁楼一般是房屋建成后，因各种需要，利用房间内部空间上部搭建的楼层；阁楼不计入房屋层数；阁楼的建筑面积，阁楼的斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位按其外围水平投影面积计算其建筑面积。
其六、对照本案，合同第三条表格中所列层高2.9米的真实意思是合同双方特别约定第五层建筑面积对应层高应该达到2.9米，而非指阁楼建筑面积对应的室内地坪与斜面结构屋顶高度应该达到2.9米。至于阁楼建筑面积对应的室内地坪与斜面结构屋顶高度应该达到多少米，合同未作特别约定，则被告按“一般品质之物”对应标准（即按《房地产统计指标解释（试行）》中阁楼建筑面积对应的室内地坪与斜面结构屋顶高度应该达到2.2米）交付相应阁楼即可，原告所指阁楼建筑面积达到2.2米而未达到2.9米，不构成违约，故原告相应诉请，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条的规定，判决如下：
驳回原告朱刘承的诉请。
本案受理费5710元、鉴定费1000元，由原告负担（已预交）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
审判长 余文尧
审判员 王孝林
审判员 黄晓海
二０一０年八月二十日
书记员 别 峰