北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0102民初17056号原告北京天桥盛世投资集团有限责任公司，住所地：北京市西城区天桥南大街X号A座5层501。法定代表人安朝晖，该公司董事长。委托诉讼代理人李小玲，北京观韬中茂律师事务所律师。委托诉讼代理人李卫华，北京观韬中茂律师事务所实习律师。被告北京正凯卓商贸有限公司，住所地：北京市西城区天桥南大街X号-2至5层101地下一层XXX。法定代表人董思辰，该公司董事长。被告北京今世力驰商贸有限公司，住所地：北京市西城区马连道路9号安华景苑饭店3A12室。法定代表人董思辰，该公司董事长。原告北京天桥盛世投资集团有限责任公司（以下简称天桥公司）诉被告北京正凯卓商贸有限公司（以下简正凯卓公司）、北京今世力驰商贸有限公司（以下简称今世力驰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天桥公司的委托诉讼代理人李小玲、李卫华、被告正凯卓公司及今世力驰公司的法定代表人董思辰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天桥公司向本院提出诉讼请求:1、请求判令二被告支付2015年8月25日至2017年8月24日期间的租金1493930.4元；2、请求判令二被告支付原告2015年7月24日起至实际支付租金之日止的逾期支付租金的违约金（暂计至2017年5月19日，违约金为人民币514472.28元）；3、请求判令诉讼费由被告负担。事实和理由：原、被告于2014年6月25日签订《房屋租赁合同》，约定：原告将坐落于北京市西城区天桥南大街X号的北京天桥艺术大厦地下一层XXX单元，建筑面积682.16平方米的房屋出租给被告二使用。房屋租赁期限自2014年6月25日至2019年8月24日，共计60个月。被告二享有2014年6月25日至2014年8月24日两个月的装修期，2015年1月25日至2015年2月24日免租期一个月，装修期和免租期被告二免交租金，但是应承担物业费和其他相关费用。第一年至第三年（2014年8月25日至2017年8月24日）租金为每天每平米3元，月租金为62471.81元，年租金为746965.2元；第四年至第五年（2017年8月25日至2019年8月24日）每日每平米3.3元，租金为每三个月支付一次，除第一期租金于租赁合同签订后五日内支付外，其他各期租金均需在各期租金起算日一个月前支付完成。租赁合同起订后五日内，被告二应该向原告缴纳租赁保证金186741.3元。原告出租的物业入住时间为2014年6月25日。2015年，原告与被告一、被告二签订《房屋租赁合同之权利义务转移协议》，约定自协议签署之日，（以工商注册完成时间及租金支付时间结合填写）租赁合同中被告二承租的地下一层XXX单元的承租方由被告二变更为被告一，租赁合同中约定的由被告二承担的承租方的权利义务，全部由被告一继续享有和履行，被告二已按租赁合同约定向原告支付了租赁保证金，原、被告三方同意将该保证金作为被告一受让租赁合同中的全部权利义务后应缴纳的租赁保证金，被告二不再向原告要求原告返还上述租赁保证金。被告二已交纳的租金684718.1元，视同于被告一缴纳租金。经查询国家企业信息公示系统，被告一成立日期为2015年2月6日，被告二向原告已支付租赁保证金186741.3元及2014年8月25日至2015年8月24日租金684718.1元，由于转移协议并没有填写签署日期，故根据转移协议约定，原告认为被告二最晚于2015年8月25日将租赁合同承租方的权利义务全部转移给被告一享有和履行。被告一受让租赁合同承租方权利义务后，自2015年8月25日起一直未向原告支付租金，但被告一拒绝缴纳。依据租赁合同约定，被告一未按租赁合同约定缴纳租金应向原告支付违约金，暂计至2017年月19日止的违约金为514472.28元。转移协议约定被告二对被告一对在与原告的合同期内的所有行为及应支付费用承担连带责任保证义务，被告一对被告二在履行租赁合同期间的所有行为及应支付的费用承担连带责任保证义务，故原告有权要求被告二对被告一欠付的租金承担连带责任即在被告一不予支付租金的情况下，要求被告二予以支付。现诉至法院，请求法院判如所请。被告正凯卓公司辩称：我公司是2015年2月成立，我们成立该公司的目的是为了经营地下一层的茶馆，但是因为原告没办法提供地下空间备案证明，所以不能办理相关手续，而且在此期间一直有食药监局的人进行核查、检查，原告一直无法给出提供备案证明的时间截点，所以我公司拒绝支付任何租金，直到手续办理完毕后才进行租金支付。我公司给原告缴纳过2015年3月-8月的租金。我公司在2016年11月底开始正式经营，之前因为没有相关手续一直没有经营。所以，2016年11月以前的租金应该由原告自行承担，2016年11月以后租金我们认可，但是希望用我们原来缴纳的租金来抵扣2016年11月以后的租金，我公司不同意支付违约金。被告今世力驰公司辩称：我公司是2014年6月与原告签订的租赁合同，之后我们对涉案房屋进行了装修，在此期间我们一直交纳租金及各项费用。由于我们开设茶馆，需要办理新的营业执照和卫生许可证等手续，2015年3月我们将涉案房屋装修完毕，之后我们向原告申请提供北京市普通地下室使用登记备案证明和产权证明来办理我公司食品经营许可证及营业执照。之后原告告知我们原告公司名称要进行变更暂时不能提供盖章的相关手续。2015年4月，我们会计接到北京市西城区发改委发的西城区禁止和限制名录，上面表述如果我公司租赁的房屋没有上述北京市普通地下室使用登记备案证明，我们无法办理食品流通许可证和营业执照。之后我们找到原告沟通，原告称可以给我们提供一个临时地址注册新的公司，我们之后成立了正凯卓商贸公司。在此期间我们一直向原告索要地下空间的备案证明，原告一直未能提供。在这期间我们一直向原告交纳租金和物业费，2015年8月后，由于原告一直没有给我们提供地下空间备案手续，导致我公司无法正常经营，我公司为了止损，所以拒绝缴纳租金。原告直至2015年12月才给我们提供了地下空间备案证明，但是因为我们要经营茶水，需要进行环评后，食药监局方可发放经营许可证，但我们经营地点在地下，始终未能进行还评。2016年3月24日，原告向我方提供了西城区发改委的会议纪要，让我们再去工商部门和食药监局去办理相关手续，但是被相关部门告知仍然无法办理，直至2016年11月，我公司才办理完食品经营许可证，之后就欠缴租金的问题与原告进行了多次的协商，原告一直没有给出合理的解决方案，我公司为了保障自身权益，拒绝缴纳后期租金。我们愿意承担2016年11月之后的租金。2015年8月至2016年11月租金我们有争议。而且我们之前缴纳了一年的租金，但是我们并没有经营，所以我想用我们之前缴纳过的租金折抵2016年11月至2017年10月底期间的租金。我公司同意对正凯卓商贸公司所负租金承担连带责任，对于违约金我们不同意承担连带责任。本院经审理认定事实如下：2014年6月25日，原告天桥公司（原名称为北京天桥盛事文化发展有限公司，2014年12月18日变更为北京天桥盛事投资集团有限责任公司）作为出租方（甲方），被告今世力驰公司作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，双方约定：乙方承租甲方位于北京市西城区天桥南大街X号的北京天桥艺术大厦地下一层XXX单元，建筑面积682.16平方米；租赁房屋用途：“大益茶”茶馆。乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定经有关部门审核批准前，不得擅自改变租赁房屋的用途及商业业态。乙方需严格遵守国家和地方政府的法律法规，依法取得有关资质后方可从事相应的经营活动。租赁期限自2014年8月25日至2019年8月24日，租期内乙方须支付租金、物业管理费和其他因使用租赁房屋而发生的相关费用。乙方享有2个月的装修期2014年6月25日至2014年8月24日，装修期间内，乙方免缴租金，但应承担物业管理费及其他费用；乙方享有1个月的免租期，2015年1月25日至2015年2月24日，在免租期内，乙方免交租金，但应承担物业费和其他相关费用；租金：第一年至第三年2014年8月25日至2017年8月24日租金为3元/天/平米，月租金为62247.1元，年租金为746965.2元；第四年至第五年2017年8月25日至2019年8月24日3.3元/日/平方米；租金中不含物业管理费、能源费等其他费用。租金为每三个月支付一次，第一期租金于租赁合同签订后五日内支付186741.30元，其他各期租金均需在各期租金起算日一个月前支付完成；乙方于本合同签订后五日内支付租赁保证金186741.30元；甲方出租的物业入住时间是2014年6月25日；乙方的权利中约定：乙方有权要求甲方配合乙方办理工商、税务等部门的注册登记手续，并提供租赁房屋权属证明文件；合同的违约责任中约定：若因甲方原因致使乙方于起租后三个月内仍未能正常使用该单元，乙方有权书面通知甲方解除本合同，在乙方发出上述通知后三日内，甲方须无息退还乙方已付租金；乙方未按合同约定向甲方支付租金及其他应付款项的，每逾期一日应按未付部分款项千分之一向甲方支付违约金。此后，天桥公司（甲方）与今世力驰公司（乙方）、正凯卓公司（丙方）签订《之权利义务转移协议》，约定：鉴于1、甲乙双方于2014年6月25日签订《房屋租赁合同》（以下简称原合同），协议履行良好；2、乙方拟将原合同中承租的单元其享有的承租方的权利义务转让给丙方；3、乙方已按原合同按期支付相应款项；4、协议各方同意，乙方已缴纳的租赁保证金186741.3元继续由甲方留存作为受让合同义务后应支付的租赁保证金。乙方不再要求甲方返还上述款项，丙方未按原合同的约定履行全部义务的，无权要求甲方返还上述款项，租赁保证金低于本条约定的金额时，丙方承诺按照原合同的约定补足。现甲、乙、丙三方就相关事宜达成如下协议：一、甲、乙、丙三方同意，自协议签署之日，即2015年月日起（以工商注册完成时间及租金支付时间结合填写），原合同中乙方承租的涉案房屋的承租权由乙方变更为丙方，原合同中约定的由乙方承担的承租方的权利和义务，全部由丙方继续享有和履行。二、乙方按原合同约定向甲方支付了租赁保证金186741.3元，协议三方同意将上述款项作为丙方受让甲乙二房签署的原合同种的全部权利义务后应缴纳的租赁保证金，乙方不再向甲方要求返还上述租赁保证金，该保证金视同于丙方缴纳。三、本协议期限自本协议生效之日起至2019年8月24日止。原合同其他条款由丙方继续履行。本协议生效前，乙方应继续履行原合同义务。四、因原合同主体变更，乙方不再是本协议第一条中约定部分的承租方，但乙方对丙方在与甲方的合同期内的所有行为及应支付费用承担连带责任保证义务。五、丙方承诺，对乙方在履行租赁合同期间的所有行为及应支付的费用承担连带责任保证义务。……十二、除本协议变更内容外，原合同其他条款均不予变更，原合同继续有效。本协议与原合同不一致处，以本协议为准。十三、本协议一式五份，具有同等法律效力，甲方持三份，乙方持一份，丙方持一份。十四、本协议自三方签字盖章后生效，如丙方未完成工商注册手续，丙方的发起人、法定代表人或发起人委托的其他人签字有效。附件：丙方已在申报注册中的公司资料。协议落款处分别有天桥公司、今世力驰公司、正凯卓公司的公章，今世力驰公司和正凯卓公司的法定代表人董思辰的签字，该协议落款处合同签署日为“2015年月日”。另查，2014年10月13日，北京市西城区发展改革委员会下发西发改[2014]268号文，该文件列明了《西城区新增产业的禁止和限制目录（2014年版）》，其中住宿和餐饮业的管理措施为“……禁止新建和扩建使用地下空间从事商业性经营，未使用管道天然气从事相关经营，使用民用电力从事经营，使用居民用水从事经营，在未经批准改变使用性质的房屋内经营等项目。……”正凯卓公司于2015年2月6日在天桥公司无偿提供的北京市西城区天桥南大街X号-2至5层1015层509A登记注册，法定代表人韩博文。2015年10月15日，天桥公司取得了涉案房屋的《北京市普通地下室使用登记备案证明》。2015年11月19日，正凯卓公司的注册地址变更至涉案房屋，2015年12月15日，该公司的经营范围增加了“销售食品”。2016年1月5日，正凯卓公司取得食品经营许可证，主体业态为“食品销售经营者”，经营项目：预包装食品销售（不含冷藏冷冻食品）。此后，天桥公司向正凯卓公司提供了2016年3月24日西发改第3期《关于新增产业的禁止和限制目录联席会议纪要》，该文件记载：2016年3月7日上午发改委组织环保局、区工商局、区食药局、区房管局等部门，召开了西城区新增产业的禁止和限制目录联席会议。联席会议成员单位通报了《西城区新增产业的禁止和限制目录（2015年版）》的执行情况，针对工作执行中关于地下空间从事商业性经营活动、证照过期等需要解决的问题进行通报，各主管部门对问题的解决形成了一致意见：……二、关于位于天桥南大街X号的天桥艺术大厦的办公楼、天桥南大街9号的天桥艺术中心及天桥南大街7号楼的天桥市民场三个项目的餐饮业申请地下空间从事商业性经营活动事宜。根据“西发改[2014]269号《西城区新增产业的禁止和限制目录（2014年版）》”精神，区各相关部门大力支持天桥演艺区重点建设项目，建议天桥艺术大厦、天桥艺术中心该项目应提升餐饮品质、加强业态规划和后期管理，《目录》各主管部门原则同意两项目继续办理审批手续；天桥市民广场地下空间使用建议根据规划要求，办理相应审批手续。……2016年8月1日，正凯卓公司的法定代表人由韩博文变更为董思辰，2016年10月11日，正凯卓公司领取了新的营业执照，该公司的营业范围增加了“餐饮服务”，2016年11月22日，正凯卓公司的食品经营许可证主体业态变更为“餐饮服务经营者（中型）”，经营项目包括：自制饮品制售，限普通饮品：预包装食品销售，不含冷藏冷冻食品。今世力驰公司于2014年8月4日向天桥公司支付了租赁保证金186741.3元及2014年8月25日至2014年11月24日期间的租金186741.3元，2014年12月31日，今世力驰公司向天桥公司支付租金124494.2元。2015年5月11日，董建中向天桥公司转帐支付186741.3元，天桥公司为今世力驰公司开具了发票，发票注明的项目是“房租2.25-5.24”。2015年8月17日，董建中向天桥公司转帐支付186741.3元，天桥公司未开具发票。现天桥公司诉至本院，要求正凯卓公司、今世力驰公司支付2015年8月25日至2017年8月24日期间的租金并支付违约金。本案审理中，天桥公司与正凯卓公司、今世力驰公司经协商达成如下意见：天桥公司免除正凯卓公司、今世力驰公司一年的租金，要求正凯卓公司、今世力驰公司支付其2016年8月25日至2017年8月24日期间的租金，正凯卓公司、今世力驰公司已经缴纳的租金不再退还，天桥公司放弃要求正凯卓公司、今世力驰公司支付违约金的请求，正凯卓公司、今世力驰公司认可上述调解意见，不再提出反诉。天桥公司坚持要求法院出具判决书。本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》及《之权利义务转移协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。本案中，双方当事人就被告给付原告租金的期限已达成一致意见，原告要求二被告支付2016年8月25日至2017年8月24日期间的租金，二被告亦同意支付，本院对此不持异议。原告放弃要求被告支付违约金的请求，本院对此不再处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：自本判决生效之日起十日内，被告北京正凯卓商贸有限公司、北京今世力驰商贸有限公司给付原告北京天桥盛世投资集团有限责任公司2016年8月25日至2017年8月24日期间的租金746965.2元。如果北京正凯卓商贸有限公司、北京今世力驰商贸有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5635元，由被告北京正凯卓商贸有限公司、北京今世力驰商贸有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  韩进红二〇一八年一月三十日书记员  吴杨阳