湖北省荆门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂08民终657号
上诉人（原审原告、反诉被告）：湖北省港盛商贸有限公司，住所地荆门市长宁大道68号。
法定代表人：赵成勇，董事长。
委托诉讼代理人：宋峰翔，湖北法之星律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：贾顺霞，女，1977年2月27日出生，汉族，住荆门市。
委托诉讼代理人：周明，湖北兴联律师事务所律师。
上诉人湖北省港盛商贸有限公司（以下简称“港盛公司”）与上诉人贾顺霞房屋租赁合同纠纷一案，均不服荆门市东宝区人民法院（2015）鄂东宝民二初字第00165号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人港盛公司的委托诉讼代理人宋峰翔，上诉人贾顺霞及其委托诉讼代理人周明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
港盛公司上诉请求：1、依法改判贾顺霞支付租金648720元（计算至2014年11月27日合同解除之日），支付占用费563584元（以租金为标准从合同解除之日计算至贾顺霞实际腾退之日），并支付迟延履行的违约金138720元，共计1351024元；2、驳回贾顺霞的反诉请求；3、本案诉讼费由贾顺霞承担。事实和理由：一、一审对解除合同10日后的占用费不予支持属法律适用错误。1、港盛公司于2014年11月27日在荆门晚报上刊登《解除合同通知》，行使了合同解除权，贾顺霞于2016年3月24日在一审期间才将房屋钥匙交还港盛公司，一审只支持10天的占用费，属法律适用错误。港盛公司虽刊登了《解除合同通知》，但解除合同的异议期为3个月，故3个月异议期间的占用费应予支持。2、《解除合同通知》发出后，承租人无异议时应当主动腾退，承租方拒不腾退，出租方有权强制腾退，也有权通过法律途径要求腾退，而不是必须强制腾退。3、港盛公司在刊登解除合同的通知发出十几天后，就向法院起诉要求贾顺霞腾退，港盛公司已积极采取措施避免了损失扩大。二、贾顺霞应当支付2013年11月至2014年11月27日的全部租金，而不只是50%。1、租赁合同未解除或终止，承租人的租金理应交纳。贾顺霞2013年5月关门停业后，应迅速找港盛公司协商合同继续履行或解除事宜，在双方未达成新的协议之前，合同处于履行状态，港盛公司有权按照合同收取租金。2、一审认为双方均有违约行为，判决港盛公司赔偿了贾顺霞的损失，也应当判决贾顺霞支付全部租金。3、贾顺霞逾期4个月不缴纳租金且在关门停业后不主动与港盛公司协商合同解除事宜，对避免租金损失的扩大，负有积极主动义务，对此造成的损失，即使港盛公司有错，过错也较贾顺霞小，港盛公司承担30%的才更为公平。三、一审认定贾顺霞装修损失300141元过高。1、对鉴定报告的采信缺乏法律依据。关于装修损失的鉴定报告，贾顺霞并不愿以此作为证据使用，而一审对鉴定报告的采信，缺乏法律依据。2、鉴定报告的市场价值基准日是2013年5月13日，而鉴定申请是在2015年7月27日提出，2013年5月13日的装修状况鉴定部门无从知晓，得出的结论缺乏法律依据。3、装修折旧应当计算至2016年3月24日，因贾顺霞2016年3月24日才交回商铺。4、租金损失划分了责任，装修损失也应当划分责任。四、一审对本案的受理费24947元计算错误。港盛公司一审变更诉请后的请求的租金648720元、占用费693600元、违约金138720元，合计1481040元。一审法院将占用费一项计为1481040元收取案件受理费，属计算错误。
贾顺霞辩称，1、对于占用费，一审判决认定的大部分是正确的，但判决贾顺霞承担合同解除后10天的占用费6800元不合理，贾顺霞不应承担这6800元。港盛公司引用的法律条款是对合同解除异议的规定，该条款并未明确三个月后合同才能生效。2、房屋并不是贾顺霞不腾退，是贾顺霞找不到港盛公司的人。一审双方出庭证人包括对方证人苏某也提到过，不是贾顺霞不腾退，贾顺霞根本无法经营，才将门店关门。3、对于港盛公司是否采取了措施防止损失扩大，港盛公司的陈述不真实。一审港盛公司的证人苏某的证言，看出港盛公司未采取积极态度防止损失扩大。4、对于2013年11月至2014年11月27日的租金，贾顺霞不应该支付，合同法第67、68条有明确规定，合同解除前，具备合同法第67、68规定的，贾顺霞可以行使先履行抗辩权和不安抗辩权。一审判决有疏漏，2013年5月至2013年10月是贾顺霞的免租期，不用支付租金。5、装修损失具有法律效力，司法鉴定结论依法予以采信，港盛公司没有提出重新鉴定，所以依法应予以采纳。本案是因为港盛公司违约引起，所以港盛应该承担贾顺霞的全部损失。
贾顺霞上诉请求：1、撤销原判第一项，改判港盛公司返还贾顺霞保证金122400元，赔偿贾顺霞门面租赁费损失137700元；2、维持原判第二、三项；3、一、二审诉讼费由港盛公司承担。事实和理由：一、一审认定贾顺霞应当支付租金及占用费共计392360元、违约金78472元事实不清，适用法律不当。贾顺霞不存在逾期支付租金的违约行为。首先，租赁合同约定，贾顺霞应在“2013年12月30日”前支付2013年2月1日至2013年4月30日的租金，并不存在笔误。其次，因港盛公司存在违约行为，在其未履行合同义务之前，贾顺霞有权拒绝履行。故贾顺霞不应当向港盛公司支付租金及占用费、违约金，港盛公司还应当返还贾顺霞保证金122400元。二、因港盛公司的违约行为导致贾顺霞不能正常经营，港盛公司应向贾顺霞赔偿另行支付租赁门面费用损失137700元。
港盛公司辩称，贾顺霞的违约事实清楚，一审认定正确。1、贾顺霞有逾期支付租金的违约行为，2013年2月1日至2013年4月20日的租金应在2012年12月30日前支付，合同中的“2013年”是笔误。2、贾顺霞另行租赁门面的损失不应予以支持。另行租赁门面是贾顺霞的自主经营行为，与本案无关。3、贾顺霞违约事实清楚，按照合同约定，港盛公司有权不予返还保证金。
港盛公司向一审法院提出诉讼请求：1、贾顺霞支付租金648720元（计算至2014年11月27日合同解除之日），支付占用费693600元（以租金为标准从合同解除之日计算至贾顺霞实际腾退之日），并支付迟延履行的违约金138720元；2、本案诉讼费由贾顺霞承担。
贾顺霞向一审法院提出反诉请求：1、港盛公司返还贾顺霞保证金122400元；2、港盛公司赔偿贾顺霞货物损失187652.42元、装修损失467857.27元、营业损失100000元、门面租赁费137700元；3、鉴定费、诉讼费由港盛公司承担。
一审法院认定事实：2012年8月13日，港盛公司的招商负责人苏某和贾顺霞签订《商铺租赁合同》，约定：1、贾顺霞承租荆门市长宁大道68号金地广场二楼2057号铺位，面积680㎡，租赁期限自2012年11月1日至2017年10月30日；2、2012年11月1日至2015年10月30日，贾顺霞每月向港盛公司交纳租金40800元。租金按季度收取，并于每季度期限届满前一个月支付下一季度的租金。合同签订之日贾顺霞向港盛公司交纳2012年11月1日至2013年1月30日3个月的租金122400元。2013年12月30日前（此处存在笔误，应为2012年12月30日前），贾顺霞支付2013年2月1日至2013年4月30日的租金；港盛公司承诺给予贾顺霞6个月的免租期，免租期限为2013年5月1日至2013年10月30日。但贾顺霞应于2013年9月30日前支付2013年11月1日至2014年1月30日的租金，以此类推；3、本协议签订后贾顺霞须于签约当日一次性支付港盛公司3个月租金金额的保证金122400元。该保证金待租赁期届满后，港盛公司无息返还。若租赁期限内贾顺霞违反协议约定，港盛公司不退还保证金；4、加上贾顺霞前期应支付的物业管理费，贾顺霞应于合同签订之日共支付港盛公司260100元；5、贾顺霞拖欠铺位租金、管理费及相关费用，每日应按到期应付而未付款额的1%计算违约金。同时，港盛公司有权停止相关的服务，包括停止供电、供水等服务。租金逾期30日仍未付清或者其他应付款金额累计达到应付月租金数额的，视为贾顺霞严重违约，港盛公司有权提前解除合同，不予退还保证金，同时追究贾顺霞的违约责任。贾顺霞应在接到港盛公司解除合同通知10日内无条件退场，腾退商铺由此引起的一切损失由贾顺霞自行承担。逾期未腾退视为贾顺霞放弃承租商铺内的全部设施设备及物品的所有权；6、在贾顺霞全面履行合同的情况下，港盛公司须于本合同有效期届满之日起1个月内退还保证金或者按上述规定扣除相关费用后退还保证金；7、贾顺霞同意港盛公司前期的宣传资料（包括但不限于广告、楼书等）不构成要约责任。
签订该合同时，苏某向贾顺霞承诺了金地广场的经营环境，但贾顺霞实际经营时的经营环境与苏某承诺的经营环境不一致。
合同签订后，贾顺霞支付港盛公司2012年11月1日至2013年1月30日的租金122400元、保证金122400元。2012年11月1日，贾顺霞将诉争商铺装修后开业经营，商铺名为“妈咪GO”。开业前几个月，贾顺霞的经营状况良好。2013年年初开始，港盛公司和金地广场的租户因为租金的事情发生纠纷。金地广场一楼的商户一半关门停业，二楼亦有几家关门停业。有的租户关门停业后被港盛公司强制砸门收回商铺，租户不满，在金地广场与港盛公司起冲突。金地广场整体经营环境的变差导致贾顺霞的经营受到了很大影响。2013年3月，贾顺霞希望跟港盛公司的工作人员沟通，但无法找到工作人员。2013年5月，贾顺霞不得不将诉争商铺关门停业。贾顺霞关门停业后，并未将商铺钥匙交还港盛公司，直到2016年3月24日才交还。2014年11月10日，港盛公司通过邮政特快专递向贾顺霞邮寄了《解除合同通知》，但邮件被退回，理由是：原址查无此人，无法联系，电话长期不接。2014年11月24日，港盛公司再次向贾顺霞邮寄《解除合同通知》，邮件再次被退回，退回原因不明。2014年11月27日，港盛公司在荆门晚报上刊登《解除合同通知》：因贾顺霞拖欠租金，现依法解除双方签订的《商铺租赁合同》，并请贾顺霞在本通知刊登之日起10日内将商铺腾退出来交还港盛公司，逾期未腾退的，港盛公司将依法对商铺内设施及物品自行处理，同时保留追究贾顺霞违约责任的权利。
根据贾顺霞的申请，一审法院依法委托的湖北荆门方正资产评估事务所出具资产评估报告书，确定贾顺霞位于金地广场二楼2057号商铺的装修、装饰资产在2013年5月13日这一基准日所表现的市场价值为300141元。贾顺霞因为该鉴定支出鉴定费15000元。
另查明，2013年9月3日，案外人程兴南、单建楚、余成浩、黄先明因与案外人赵成勇的房屋租赁合同纠纷向荆门仲裁委员会申请仲裁，荆门仲裁委员会查明以下事实：包括二楼2057号商铺在内的金地广场的部分房屋分属程碧环、单建楚、余成浩、黄先明所有，程碧环、单建楚均委托程兴南办理房屋出租事宜且办理了委托书公证手续。2011年4月19日，程兴南、单建楚、余成浩、黄先明与赵成勇签订《房屋租赁合同》，约定：程兴南等4人将位于荆门市长宁大道68号金地广场中心商城地上一层部分场地及地上二、三层场地出租给赵成勇。赵成勇在开办公司后，该合同的权利义务由公司全部承担。2013年4月15日，双方解除《房屋租赁合同》。
赵成勇于2011年成立湖北省港盛商贸有限公司，港盛公司继受了赵成勇与程兴南等人签订的《房屋租赁合同》的权利义务。
一审法院认为，港盛公司与贾顺霞签订的《商铺租赁合同》已经依法成立并生效，双方均应该按照合同约定履行义务。
本案争议焦点为：一、《商铺租赁合同》关于2013年2月1日至2013年4月30日租金交纳时间如何认定；二、港盛公司向贾顺霞发出的《解除合同通知》是否有效；三、港盛公司在2013年4月15日与程兴南等人解除《房屋租赁合同》后，是否有权就诉争商铺向贾顺霞主张权利；四、港盛公司的损失如何认定，如何赔偿；五、港盛公司主张的违约金如何认定，如何赔偿；六、港盛公司的商业宣传册能否约束双方当事人；七、贾顺霞的损失如何认定；八、港盛公司应否承担本案鉴定费；九、港盛公司应否返还贾顺霞保证金122400元。
关于第一个争议焦点。港盛公司认为签订商铺租赁合同的原意是2012年12月30日前贾顺霞支付2013年2月1日至2013年4月30日的租金，但合同中写成了2013年12月30日前，系笔误。贾顺霞认为不存在笔误，双方约定的就是2013年12月30日前支付2013年2月1日至2013年4月30日的租金。一审法院已经在上文认定了该期间租金交纳时间存在笔误。关于合同出现笔误后的处理，一审法院认为，应当看笔误是否影响了一般人对于该合同条款的理解。若结合上下文，具有常识的一般人可以明显发现笔误问题，则应按照笔误的原意进行认定。本案中，结合上下文，一般人依据常理均可以看出2013年2月1日至2013年4月30日的租金应该是在2012年12月30日交纳，则应该认定该期间租金交纳时间为2012年12月30日。
关于第二个争议焦点。港盛公司以贾顺霞长期拖欠租金违反合同约定为由解除合同，结合一审法院查明的事实，贾顺霞应该在2012年12月30日前交纳2013年2月1日至2013年4月30日的租金，但贾顺霞没有交纳，违反了合同约定，符合合同约定的解除合同情形，港盛公司可以解除合同，故一审法院确认港盛公司向贾顺霞发出的《解除合同通知》具有法律效力，双方之间的《商铺租赁合同》于2014年11月27日解除。
关于第三个争议焦点。港盛公司认为是因为贾顺霞没有腾退商铺，导致其向程兴南等人支付了房屋占用费，所以港盛公司有权向贾顺霞主张权利。关于港盛公司主张的权利，应该分两个阶段来分析，第一阶段是在转租合同解除前，第二阶段是转租合同解除后。在第一阶段，贾顺霞认为出租人和承租人的主租合同解除后，承租人就失去了诉争房屋的使用权，直接导致转租合同丧失了其权利基础。一审法院认为，基于合同的相对性，该转租合同并不因为主租合同的解除而丧失效力。即使因承租人（转出租人）违约而导致出租人解除合同时，也不应认可转租合同当然终止。现代社会注重交易安全和善意第三人利益的保护。对交易安全的保护要求合法有效的合同能够得到全部适当的履行。对善意第三人的保护则意味着第三人不应因自己过错以外的原因受到非法损害。因承租人（转出租人）违约导致主租合同解除时，转承租人并不存在过错，其不应也受到合同效力终止的惩罚。另一方面，转承租人与出租人虽然未存在直接法律关系，但在转出租人有权转租时，转承租人对标的物的占有、使用应当认为是经过出租人同意的，即出租人允许转承租人占有使用标的物。此时，主租合同解除的情况下，转租合同履行的基础依然存在，应当保障转租合同的继续履行，以维护交易安全。贾顺霞认为根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十八条的规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持，表明应由出租人向次承租人收取占有使用费，转出租人港盛公司无权向次承租人贾顺霞收取占有使用费。一审法院认为，该条规定只是赋予出租人直接要求次承租人支付逾期腾房占有使用费的权利，并没有剥夺转出租人向次承租人收取逾期腾房占有使用费的权利。贾顺霞的该抗辩意见不能成立。在第二阶段，转租合同也解除后，根据《合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故本案转租合同解除后，港盛公司可以要求贾顺霞赔偿损失，可以向贾顺霞主张权利。
关于第四个争议焦点。港盛公司主张贾顺霞应支付租金648720元（计算至2014年11月27日合同解除之日），并支付占用费1481040元（以租金为标准从2014年11月28日计算至2016年3月24日）。贾顺霞辩称：1、没有欠付租金；2、港盛公司与房屋所有权人解除主租合同后，贾顺霞有权依据《合同法》第六十八条行使不安抗辩权；3、港盛公司重大违约在先，导致贾顺霞不能实现其合同目的，贾顺霞可以根据《合同法》第六十七条主张先履行抗辩权；4、2013年3月21日，贾顺霞去找港盛公司要求解除合同，交还房屋，但没有找到相关工作人员，故对于港盛公司2013年3月21日以后的损失应由其自行承担；5、即使港盛公司认为贾顺霞违约，在2013年5月贾顺霞关门停业后，港盛公司应该收回商铺，但其没有，导致损失扩大，对于扩大的损失不应由贾顺霞承担责任。一审法院认为，1、2014年11月27日，双方的商铺租赁合同才解除，在合同解除前，双方均应该按照合同约定履行义务。贾顺霞在合同签订后，仅支付了2012年11月1日至2013年1月30日的租金122400元，2013年1月31日至2014年11月27日期间的租金确实没有支付，故存在欠付租金的情形；2、一审法院上文已经阐明，港盛公司与房屋所有权人解除主租合同并不影响港盛公司向转承租人贾顺霞主张权利，故贾顺霞不能依据《合同法》第六十八条行使不安抗辩权；3、先履行抗辩权是一时的抗辩权，并不表示后履行债务一方可以永久免除债务或是直接终止合同，后履行一方应本着客观、诚信的态度行使抗辩权，并结合对先履行债务一方违约责任的追究，才能真正实现对自己权利的保护。在本案中，因为港盛公司没有提供良好的经营环境，导致贾顺霞的经营受到了影响，贾顺霞在应该缴纳2013年1月31日至2014年11月27日期间的租金的时候（2012年12月30日）没有交纳，认为港盛公司履行合同义务不符合约定，行使了先履行抗辩权。但其在2013年5月就关门停业了，表明此时贾顺霞已经认为合同目的不能实现，放弃了合同的继续履行。在这种情况下，贾顺霞不应该继续行使先履行抗辩权，而是应该寻求更加积极主动的解决方式，比如终止合同或者追究港盛公司的违约责任，但其并没有，而仅仅是关门停业，直到2016年3月24日才将商铺钥匙交还港盛公司。故在2013年5月贾顺霞关门停业以后，贾顺霞不应再行使先履行抗辩权；4、从本案查明的事实来看，贾顺霞确实在2013年3月21日找过港盛公司工作人员，但没有证据证明其是找港盛公司要求解除合同，交还房屋，即便能够证明贾顺霞确实是要求解除合同，交还房屋，在没有找到港盛公司工作人员的情况下，贾顺霞还可以选择其他方式，比如邮寄、公告等方式，但其没有穷尽其他方式，故不能据此认为2013年3月21日以后的损失是港盛公司的原因造成的。综上，一审法院认为，港盛公司的损失应该分为以下几个部分：1、2013年2月1日至2013年4月30日的租金。在这段时间，贾顺霞仍正常占有使用诉争商铺，虽然港盛公司存在违约行为导致贾顺霞的经营受到影响，但贾顺霞在行使先履行抗辩权未有效解决问题时，可以要求港盛公司减免租金或者赔偿损失，从本案查明的事实和贾顺霞的诉请来看，贾顺霞并未要求港盛公司减免租金，故贾顺霞仍应支付该期间的租金122400元；2、2013年5月至2014年11月27日的租金。在这段时间，贾顺霞关门停业，但并未将诉争商铺腾退出来，双方租赁合同也未解除。贾顺霞关门停业后，应该迅速找港盛公司协商合同的继续履行或者解除事宜，在找不到港盛公司相关工作人员的情况下，可以在固定关于损失的证据以后，将商铺腾退出来。港盛公司在贾顺霞已经逾期4个月不交租金且关门停业后，没有积极主动找贾顺霞处理租赁合同事宜，而是消极回避，直至2014年11月27日才解除合同。故而2013年5月至2014年11月27日期间的租金526320元是由于双方的不当处理而产生的扩大的损失，应该根据双方的过错来划分责任。一审法院认为，港盛公司和贾顺霞在此阶段应各承担50%的责任，即贾顺霞对港盛公司此期间的租金应该承担263160元；3、2014年11月28日至2016年3月24日的占用费。在港盛公司解除租赁合同后，港盛公司可以根据双方的合同约定在10日内自行收回诉争商铺，而不是必须等待贾顺霞交还商铺钥匙，港盛公司明知合同已经对此进行了约定，并在所刊登的公告上明确告知贾顺霞“请在本通知登报之日起10日内将商铺腾退交还我公司，逾期未腾退的，我公司将依法对商铺内设施及物品自行处理，同时保留追究你的违约责任的权利”，但港盛公司怠于行使自己的权利，导致损失扩大，根据《合同法》第一百一十九条第一款的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿，故对于扩大的损失应该由港盛公司自行承担责任。对于2014年12月8日至2016年3月24日期间的占用费由港盛公司自行承担。2014年11月28日至2014年12月7日期间的占用费，可以比照租金标准收取13600元，仍由贾顺霞承担50%的责任，为6800元。综上，贾顺霞共计应支付港盛公司租金及占用费392360元。
关于第五个争议焦点。港盛公司认为租赁合同约定应该按照日1%计算逾期付款违约金，但港盛公司仅按照693600元（2013年2月1日至2014年12月31日的租金）的20%计算138720元的违约金。一审法院认为，租赁合同约定，贾顺霞拖欠铺位租金、管理费及相关费用，每日应按到期应付而未付款额的1%计算违约金，港盛公司只主张按照逾期付款金额的20%计算违约金，系其对自身权利的合法处分，一审法院予以支持。因贾顺霞逾期未付款金额为392360元，故贾顺霞应该支付的违约金为78472元。
关于第六个争议焦点。贾顺霞认为港盛公司前期的商业宣传册及招商负责人苏某许诺的经营环境均构成了要约，是促成贾顺霞签订租赁合同的重要因素，该部分内容应该作为合同内容约束双方当事人。港盛公司认为租赁合同明确约定：贾顺霞同意港盛公司前期的宣传资料（包括但不限于广告、楼书等）不构成要约责任。一审法院认为，关于上述条款的效力，双方签订的租赁合同系港盛公司提供的格式合同，关于上述免责条款，港盛公司并未以足以引起贾顺霞注意的方式提示出来，且亦未对贾顺霞尽到明确的说明义务，故该免责条款对贾顺霞不产生效力。关于是否构成要约，根据《合同法》第十四条的规定，要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体明确；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束，港盛公司的商业宣传册载明了金地广场一楼、二楼、三楼的经营格局，对每一楼层的经营内容作了规划，且苏某作为港盛公司的招商负责人，在跟贾顺霞协商合同内容的过程中，亦对贾顺霞许诺了金地广场的经营环境。商业宣传册和苏某的许诺均有具体明确的内容，均明确表明了金地广场的经营格局。贾顺霞正是因为确认该商业宣传册的内容及苏某的许诺会是自己以后经营商铺的经营环境，才跟港盛公司签订了租赁合同，即对港盛公司的商业宣传册和苏某的许诺，贾顺霞作出了相应的承诺，同意签订合同，则港盛公司应该受到商业宣传册和苏某的许诺的约束。港盛公司在贾顺霞经营诉争商铺期间，没有提供其许诺的经营环境，构成违约。
关于第七个争议焦点。贾顺霞主张港盛公司赔偿其货物损失187652.42元、装修损失467857.27元、营业损失100000元、门面租赁费137700元。一审法院认为，因贾顺霞未提交证据证明其货物损失、营业损失、门面租赁费，一审法院对该部分诉请不予支持。关于贾顺霞的装修损失，贾顺霞主张467857.27元，是以其装修支出的价格492400元扣除3个月的折旧后计算出来的。一审法院认为，诉争商铺装修后，由贾顺霞使用了一段时间，产生了折旧，确应予以扣除。由于贾顺霞是2013年5月停止使用的，故折旧应该计算至2013年5月。一审法院根据资产评估报告书确定的结论，贾顺霞位于金地广场二楼2057号商铺的装修、装饰资产在2013年5月13日这一基准日所表现的市场价值为300141元，即扣除折旧后，认定贾顺霞的装修损失为300141元。对于贾顺霞的该部分损失，系因港盛公司的违约导致贾顺霞无法继续经营，不得不在合同未到期的情况下关门停业，由此产生的损失应该由港盛公司承担，故港盛公司应该赔偿贾顺霞装修损失300141元。
关于第八个争议焦点。贾顺霞为了确定其装修损失申请鉴定，因此支出鉴定费15000元，贾顺霞认为应该由港盛公司承担。港盛公司认为贾顺霞并未将该鉴定报告作为确定其装修损失的依据，故该鉴定报告与本案无关，贾顺霞因此支出的鉴定费不应由港盛公司承担。一审法院认为，贾顺霞在本案中仅提交鉴定报告证明其产生了装修损失，但关于装修损失的具体数额，贾顺霞不愿以鉴定报告为依据，而是提交了装修合同以及支出装修费的收据，以此证明贾顺霞的装修损失要高于鉴定报告所鉴定的价值。但一审法院在认定贾顺霞的装修损失时，是以鉴定报告的结论为依据，而并未以装修合同和收据为依据，故一审法院认为该鉴定报告对一审法院认定事实起到了证明作用，与本案具有关联性。贾顺霞因此支出的鉴定费15000元，应该由港盛公司承担。
关于第九个争议焦点。贾顺霞主张港盛公司应该返还保证金122400元，港盛公司认为贾顺霞没有按约支付租金，存在违约行为，不应该退还保证金。一审法院认为，双方合同明确约定，若租赁期限内贾顺霞违反协议约定，港盛公司不退还保证金，结合本案查明的事实，贾顺霞确实存在欠付租金的违约行为，故港盛公司可以按照合同约定不退还贾顺霞交纳的保证金，一审法院对贾顺霞的该诉请不予支持。
综上所述，因为港盛公司和贾顺霞在租赁合同履行过程中均存在违约行为，故贾顺霞应该支付港盛公司租金及占用费392360元，并赔偿违约金78472元，港盛公司应该赔偿贾顺霞装修损失300141元及鉴定费15000元。依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第六十条、第六十一条、第六十七条、第六十八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条、第二百二十四条、第二百二十六条之规定，判决：一、贾顺霞支付湖北省港盛商贸有限公司租金及占用费392360元，并赔偿违约金78472元；二、湖北省港盛商贸有限公司赔偿贾顺霞装修损失300141元及鉴定费15000元；三、驳回湖北省港盛商贸有限公司的其他诉讼请求；四、驳回贾顺霞的其他诉讼请求。上述一、二项相抵后，贾顺霞支付湖北省港盛商贸有限公司155691元。本诉案件受理费24947元，由贾顺霞负担5178元，湖北省港盛商贸有限公司负担19769元。反诉案件受理费6970元，由湖北省港盛商贸有限公司负担2163元，贾顺霞负担4807元。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。
本院经审理查明，1、《商铺租赁合同》第四章履约保证金、租金第三条约定：若租赁期限内贾顺霞（乙方）违反协议的约定，港盛公司（甲方）不予退还履约保证金。第八章违约责任第一条约定：乙方逾期30日支付租金及其他应付金额达到月租金数额的，甲方有权提前解除合同，不予退还保证金；第二条约定乙方在甲方没有违约的情况下提前解除合同，视为乙方违约，不予退还保证金。第九章合同解除约定：若乙方违反下列任何一项约定者，甲方有权解除合同，乙方不得要求甲方退还保证金。1、乙方欠缴租金达一个月以上（含一个月）；2、乙方拖欠各种应缴款项合计达一个月租金的金额；3、未经甲方书面同意擅自改变合同约定的承租房屋用途；4、未经甲方书面同意，乙方将租赁商铺转租、转包或以其他方式允许他人使用；5、严重违反有关管理规定，经甲方书面通知不改变的；6、经营过程中有严重损坏甲方利益的行为；7、被国家有关部门查封、停止营业整顿处罚的；8、乙方未经甲方同意单月内连续停业5天，或当月累计停业达7天以上（含7天），甲方有权单方解除合同。
2、2014年12月10日，港盛公司在本案的民事起诉状中载明：2014年11月27日，港盛公司向贾顺霞发出《解除合同通知》，解除了双方签订的《金地潮流休闲广场商铺租赁合同》。2015年6月18日，一审法院将港盛公司的民事起诉状送达贾顺霞。
3、2015年9月18日，贾顺霞已将荆门市长宁大道68号金地潮流购物广场二楼2057号商铺钥匙交至一审法院，一审法院于同日通知港盛公司。2016年3月24日，港盛公司在一审法院领取钥匙。
上述事实有租赁合同、庭审笔录、询问笔录等证据在卷证实。
一审法院查明的其他案件事实属实，本院予以确认。
本院认为，港盛公司与贾顺霞于2012年8月13日签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
本案的争议焦点：一、贾顺霞是否应向港盛公司支付租金、占用费及承担违约责任；二、港盛公司是否应返还贾顺霞保证金并赔偿装修损失及另行租赁门面损失。
一、关于贾顺霞是否应向港盛公司支付租金、占用费及承担违约责任的问题。
1、关于《商铺租赁合同》约定“2013年12月30日前，贾顺霞支付2013年2月1日至2013年4月30日的租金”是否存在笔误问题。
经查，《商铺租赁合同》中约定：“2013年12月30日前，贾顺霞支付2013年2月1日至2013年4月30日的租金；港盛公司承诺给予贾顺霞6个月的免租期，免租期限为2013年5月1日至2013年10月30日。但贾顺霞应于2013年9月30日前支付2013年11月1日至2014年1月30日的租金，以此类推。”本案中，该合同明确约定贾顺霞支付2013年2月1日至2013年4月30日的租金期限为2013年12月30日前，对于类推的租金交纳时间，合同中用了但书表述，明确2013年11月1日至2014年1月30日后的租金交纳时间适用类推。虽港盛公司认为贾顺霞支付2013年2月1日至2013年4月30日租金的期限应为2012年12月30日前，合同约定中存有笔误，但其并未提交签订合同后的租赁期间内至本案起诉前要求修改笔误的证据，亦未提交证据证实其于2012年12月30日前向贾顺霞催缴过该笔租金。故依照合同约定，本院认定贾顺霞支付2013年2月1日至2013年4月30日租金的期限为2013年12月30日前。贾顺霞主张一审法院认定该项事实错误的上诉理由成立，本院予以采纳。一审法院对该事实认定不当，本院予以纠正。
2、关于《解除合同通知》的效力问题。
港盛公司于2014年11月27日在《荆门晚报》上刊登《解除合同通知》，载明：因贾顺霞拖欠租金，现依法解除双方签订的《商铺租赁合同》。经查明的事实，贾顺霞支付2013年2月1日至2013年4月30日租金的期限为2013年12月30日前。而在2013年5月，因港盛公司未能提供用于正常经营的租赁场所，使得贾顺霞难以正常经营，贾顺霞于当月将诉争商铺关门停业，后贾顺霞未按约定的期限交纳租金。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第六十七条规定：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中,港盛公司在租赁期间未保持租赁物符合约定的用途,其履行义务不符合约定，贾顺霞有权行使先履行抗辩权，暂时不予支付租金。故港盛公司以贾顺霞拖欠租金而解除《商铺租赁合同》不符合合同约定解除的情形，其于2014年11月27日在《荆门晚报》上刊登的《解除合同通知》应属无效。一审法院以“贾顺霞拖欠租金符合合同约定解除的情形确认港盛公司2014年11月27日的《解除合同的通知》有效”不当，本院予以纠正。
3、关于《商铺租赁合同》解除的时间。
港盛公司在民事起诉状中认为其已于2014年11月27日解除了《商铺租赁合同》，并向贾顺霞主张占有使用费。经查，一审法院于2015年6月18日将港盛公司的民事起诉状送达贾顺霞，故贾顺霞应于2015年6月18日获悉港盛公司解除《商铺租赁合同》的意思表示。后贾顺霞于2015年9月18日将诉争商铺的钥匙交至一审法院，且一审法院于同日通知港盛公司，故可以认定贾顺霞于2015年9月18日将其同意港盛公司解除《商铺租赁合同》的意思表示送达港盛公司，即港盛公司与贾顺霞于2015年9月18日达成了解除《商铺租赁合同》的合意，双方在该日解除了于2012年8月13日签订的《商铺租赁合同》。
4、关于贾顺霞是否应当支付租金的问题。
支付租金是承租人的义务。据本案查明的事实，贾顺霞支付租金应分为三个阶段：（1）2013年2月1日至2013年4月30日期间，贾顺霞系正常经营诉争商铺，其应按合同约定以每月40800元的标准，向港盛公司支付该期间的租金122400元（40800元×3=122400元）。（2）2013年5月1日至2013年10月30日期间，系双方约定的免租期，贾顺霞无须向港盛公司支付该期间的租金。（3）2013年11月1日至2015年9月17日共计22个月另17天，贾顺霞在该期间因港盛公司的违约行为关门停业，单方中止了履行，虽有证据证明是因未能联系到港盛公司而不能就合同的履行或解除进行协商解决，但其亦未穷尽联系方式，如邮寄、公告等，至合同虽单方中止而未予解除，贾顺霞应承担此期间的部分租金。故本院酌定贾顺霞向港盛公司支付该期间租金的20%，即184144元【（40800元×22＋40800元÷30×17）×20%=184144元】。综上，贾顺霞应当支付港盛公司自2013年2月1日至2015年9月17日期间的租金共计306544元。港盛公司认为贾顺霞违约应当支付全部租金的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
5、关于贾顺霞是否应当支付占用费及承担违约责任的问题。
（1）关于贾顺霞是否应当支付占用费的问题。
2015年9月18日，贾顺霞已将诉争商铺钥匙交至一审法院，一审法院于同日通知了港盛公司，双方《商铺租赁合同》解除。虽港盛公司于2016年3月24日才从一审法院实际取得诉争商铺的钥匙，但贾顺霞在此期间并无过错，故贾顺霞不应承担诉争商铺从2015年9月18日至2016年3月24日期间的占用费。因本院认定贾顺霞承担自2013年11月1日至2015年9月17日期间的租赁费用，故港盛公司要求贾顺霞承担2014年11月28日至2016年3月24日期间的占用费的上诉理由不成立，本院不予支持。
（2）关于贾顺霞是否应当承担违约责任的问题。
前文已述，贾顺霞未按约定期限交纳租金系行使先履行抗辩权，其行为不构成违约，不应承担违约责任。港盛公司要求贾顺霞支付迟延履行违约金138720元的上诉理由不能成立，本院不予采纳。一审法院判决贾顺霞支付违约金78472元不当，本院予以纠正。
二、关于港盛公司是否应当返还贾顺霞保证金并赔偿贾顺霞装修损失及另行租赁门面损失的问题。
1、关于港盛公司是否应返还保证金的问题。
《商铺租赁合同》中约定“若租赁期限内贾顺霞违反协议的约定，港盛公司不予退还履约保证金”。经查明的事实，贾顺霞没有违反合同约定的不予退还履约保证金情形的行为，故港盛公司应予退还贾顺霞保证金122400元。贾顺霞要求港盛公司返还保证金的上诉理由成立，本院予以采纳。
2、关于港盛公司是否应当赔偿装修损失的问题。
经查，双方于2012年8月13日签订《商铺租赁合同》，约定租赁商铺面积为680平米，租期自2012年11月1日至2017年10月30日。后贾顺霞投入大量资金对诉争商铺进行装修，因港盛公司违约，贾顺霞仅正常经营几个月，遂于2013年5月关门停业，故港盛公司对贾顺霞造成的装修损失应予赔偿。湖北荆门方正资产评估事务所经一审法院委托，评估诉争商铺的装修、装饰资产在2013年5月13这一基准日所表现的市场价值为300141元，一审法院以鉴定报告结论为依据认定贾顺霞的装修损失为300141元，符合客观实际。对于装修损失，港盛公司虽以“装修损失鉴定报告结论的市场价值基准日错误，且装修损失鉴定报告结论过高”为由要求不予采信该鉴定报告，但港盛公司对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证实，现港盛公司没有提交相反证据足以推翻该鉴定报告结论，故港盛公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。贾顺霞因此支出的鉴定费15000元，由港盛公司承担。
3、关于港盛公司是否应当赔偿另行租赁门面损失的问题。
贾顺霞提出因无法使用港盛公司商铺继续经营，另行租赁门面亏本处理诉争商铺的货物，但其提交的证据并不能充分证明其另行租赁门面是为了处理上述商铺的库存货物。故贾顺霞要求港盛公司赔偿其另行租赁门面损失的上诉请求依据不足，本院不予支持。
此外，港盛公司一审本诉主张的租金为648720元、占用费为693600元、违约金为138720元，合计为1481040元，应预交的案件受理费为18129元。但一审法院实际预收港盛公司的案件受理费为24947元，故一审法院应退还其多预收港盛公司的案件受理费6818元。
综上所述，一审法院认定本案的基本事实清楚，但对本案实体处理不当。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十七条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十九条，第二百一十六条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销荆门市东宝区人民法院（2015）鄂东宝民二初字第00165号民事判决；
二、贾顺霞于本判决生效之日起十日内向湖北省港盛商贸有限公司支付租金306544元；
三、湖北省港盛商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向贾顺霞退还保证金122400元，并赔偿贾顺霞装修损失300141元；
四、驳回湖北省港盛商贸有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回贾顺霞的其他诉讼请求。
上述第二、三项相抵后，湖北省港盛商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内向贾顺霞支付115997元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费18129元，由湖北省港盛商贸有限公司负担12231元，由贾顺霞负担5898元，荆门市东宝区人民法院预收湖北省港盛商贸有限公司本诉案件受理费24947元，应予退还6818元；一审反诉案件受理费6970元，由湖北省港盛商贸有限公司负担3819元，由贾顺霞负担3151元。二审案件受理费26667元，由湖北省港盛商贸有限公司负担17278元，由贾顺霞负担9369元；鉴定费15000元由湖北省港盛商贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 周丽红
审判员 罗艳红
审判员 董菁菁
二〇一七年七月十一日
书记员 吴文倩