福建省莆田市城厢区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）城民初字第3020号
原告陈金兴，男，汉族，居民，住所地莆田市城厢区。
被告翁吓寿，男，汉族，农民，住所地仙游县。
原告陈金兴与被告翁吓寿房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈金兴和被告翁吓寿均到庭参加诉讼。本院现已审理终结。
原告陈金兴诉称：2011年5月1日，原告与案外人李小红签订《房屋租赁合同》，双方约定原告将位于莆田市城厢区xx路东侧（xx路左侧）的一至五层房屋（xx大道xx号等三开间）及地下车库出租给李小红，双方约定了租赁期限、租金及租金的支付方式等内容。2012年9月29日，经原、被告及李小红三方协商，同意自当日起至2016年8月30日止上述租赁合同债权债务由被告翁吓寿承担。但被告承租该房屋后，没有依约补交押金，也多次未按时足额缴纳租金。截止2015年7月底，被告翁吓寿尚欠押金人民币30000元和租金人民币80033元。该款经原告催讨无果，故提起诉讼，请求：1、判决原、被告签订的《房屋租赁合同》解除，且被告应在合同解除后三十日内将租赁房产恢复原状并交还原告；2、判决被告向原告支付拖欠的自2013年8月30日起至2015年7月30日止的租金人民币80033元及至实际付款之日止按每日千分之二十计算的违约金；3、判决被告向原告补足其应缴纳的押金人民币30000元，且该押金原告不予退还；4、本案诉讼费由被告承担。
被告翁吓寿辩称：不同意解除租赁合同，答辩人曾与原告、案外人陈金清口头约定六个店面每个月合计租金59000元，不存在原告诉称的拖欠租金的事实；答辩人签订租赁合同时，没有认真看合同内容，合同约定的违约金太高，不同意支付违约金；原告曾口头向答辩人承诺免缴押金30000元，故答辩人无需补足押金；答辩人一时经济紧张，原告却不体谅，希望能与原告协商解决本案纠纷。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：原告陈金兴（甲方）与案外人李小红（乙方）于2011年5月1日签订了《房屋租赁合同》一份，双方约定：甲方把座落在莆田市城厢区xx路东侧（xx路左侧）xx大道xx号等三开间的第一层至第五层房屋及地下车库出租给乙方，租期自2011年5月1日起至2016年8月30日止；合同签订时乙方应缴纳押金60000元；乙方应在2013年5月30日前再缴租房押金30000元，否则视为放弃续租，甲方有权在2013年8月30日收回房屋另租他人；2011年5月1日至2011年8月30日的租金合计人民币（币种下同）78300元，2011年9月1日至2012年8月30日的年租金为253000元，2012年9月1日至2013年8月30日的年租金为273000元，2013年9月1日至2014年8月30日的年租金为343000元，2014年9月1日至2015年8月30日的年租金为370400元，2015年9月1日至2016年8月30日的年租金为400000元；租金每季度一付（自2011年5月30日起算），乙方应在其应付款的当季度的前一个月的最后一天一次性付清，款项汇入甲方的银行账户；若乙方未按合同约定时间全额支付租金，甲方可以解除合同、取消押金，且乙方拒不付款的，还应向甲方支付以未付款总额为基数、每逾期一日按千分之二十计算的违约金；若乙方逾期未付租金，视为其单方解除合同，无权要求甲方退还押金，且其还应向甲方支付自逾期之日起至付清之日止按应付款总额的每日千分之二十计算的逾期付款违约金；房屋现状为毛胚房，租赁后由乙方装修；合同期限届满或因乙方违约致使合同被解除时，出租房内外的固定设施如门窗、楼梯、地面及墙体装饰物、室内外水电气配套设施（电梯、变压器、燃气设备除外）归甲方所有，其他动产设备及物品归乙方所有；合同被解除或租赁期限届满时起的三十日内，乙方应当自行搬离存放在出租房内的所有动产设备及物品（包括电梯），并同意自其违约之日起或合同被解除之日起的第三十一日起由甲方收回房屋、取消押金；地下室出租时为中间没有隔墙的毛胚房，租赁期满或合同被解除时，乙方应把地下室中间隔墙及设施清理干净；本合同纠纷由合同签订地莆田市城厢区人民法院管辖等内容。2012年9月29日，原告陈金兴、被告翁吓寿及案外人李小红经协商，一致同意自即日起案外人李小红将上述租赁合同项下其享有的权利义务转让给被告翁吓寿。2013年6月1日，被告翁吓寿向原告陈金兴出具《欠款条》一份，内容为：“今欠陈金兴租房押金叁万元整（该欠款为租赁合同中约定2013年5月30日前承租人向出租人再交租房押金叁万元），此据。欠款人：翁吓寿欠款日期：2013年06月01日”。但被告没有向原告补交押金30000元，且自2013年9月1日起没有足额支付的租金，后原告于2015年7月31日向本院提起诉讼。
另查明，涉诉房屋的国有土地使用权证上表明房屋坐落于莆田市城厢区xx大道xx号、xx号、xx号，分别登记在案外人陈梅花、陈丰民名下。案外人陈梅花、陈丰民表示均同意将涉诉房屋委托由原告陈金兴办理房屋出租事宜。经本院现场勘查，涉诉房屋的地下室内建有隔墙，地面堆放桌椅、纸箱、垃圾等物品。
审理期间，原告陈金兴与被告翁吓寿共同确认按照合同约定被告翁吓寿尚欠涉诉房屋自2013年9月1日起至2015年7月30日止的租金人民币74250元（其中，自2013年9月1日起至2014年8月30日止每季度欠3000元；自2014年9月1日起至2015年2月28日止每季度欠6850元；自2015年3月1日起至2015年5月30日止该季度欠32600元；自2015年6月1日起至2015年7月30日止欠15950元），被告翁吓寿称原告曾口头表示免除该74250元租金和押金30000元，并表示因目前经济紧张，亦尚欠涉诉房屋自2015年8月1日起的部分租金；原告陈金兴称不存在免除租金和押金的情况，涉诉房屋自2015年8月1日起的租金被告亦只支付部分。
上述事实，有原告陈金兴提供的原、被告身份证复印件，房屋租赁合同、国有土地使用权证、国有土地使用权证、国有土地使用权证、银行账户交易明细各一份，委托书二份，被告翁吓寿提供的银行账户交易明细一份，本院依职权向案外人李小红制作的询问笔录及本案的庭审笔录、质证笔录、现场勘查笔录为据，本院予以确认。
本院认为，原告陈金兴与案外人李小红签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，也未损害社会公共利益，是合法有效的，双方当事人均应全面履行约定的义务。案外人李小红已于2012年9月29日将该合同项下的权利义务转移给被告翁吓寿，原告陈金兴也依约将房屋交付被告使用，故被告翁吓寿作为合同一方当事人应按合同约定履行相应义务。按照该《房屋租赁合同》的约定，被告没有按时足额支付租金的，原告可以解除合同。因本案被告翁吓寿尚欠涉诉房屋租赁押金人民币30000元和截至2015年7月30日止的租金人民币74250元，已构成违约，故原告陈金兴请求解除该《房屋租赁合同》并要求被告补缴押金人民币30000元且被告交纳的押金不予退还合法有据，本院予以支持；被告主张原告口头表示免除上述款项，但未能提供证据证明，且原告对此持有异议，故被告的该主张缺乏依据，本院不予采信。现被告翁吓寿未能依约交足押金且没有按时足额支付租金，原告同时要求被告在合同解除后三十日内将租赁房产恢复原状并交还，因该房屋租赁合同约定因承租人违约致使合同被解除时，出租房内外的固定施舍如门窗、楼梯、地面及墙体装饰物、室内外水电气配套设施（电梯、变压器、燃气设备除外）归出租人所有，且地下室出租时为中间没有隔墙的毛胚房，若合同被解除，承租人应把地下室中间隔墙及设施清理干净，现本案涉诉房屋的地下室内已建有隔墙、集水池并安装有消防喷水系统等设备，故被告翁吓寿应当在判决生效之日起三十日内将涉诉房屋（含地下室）返还原告陈金兴，并将地下室内的所有隔墙和集水池、消防喷水系统等设备及杂物拆除、清理完毕。原告陈金兴另要求被告翁吓寿支付自2013年8月30日起至2015年7月30日止拖欠的租金80033元，因上述租赁期间内被告仅欠租金人民币74250元，故本院对超出该范围的款项不予支持；原告另要求被告支付该款至实际付款之日止按每日千分之二十计算的违约金，虽然本案《房屋租赁合同》对被告逾期付租金的违约金有约定，但该合同亦约定若被告违约则押金不予退还，故押金实质上也是违约金，根据法律规定，设定违约金的主要目的在于填补守约方的损失，现本院已确定被告应补缴押金人民币30000元且本案押金原告不予退还，故本院对原告的该主张不予支持。据此，为维护公民的合法财产权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告陈金兴与被告翁吓寿于2012年9月29日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告翁吓寿应于判决生效之日起三十日内将上述房屋租赁合同项下的坐落于莆田市城厢区xx大道xx号、xx号、xx号的第一层至第五层的房屋（含地下室）返还给原告陈金兴，并将地下室内的所有隔墙拆除、杂物清理完毕；
三、被告翁吓寿应于判决生效之日起十日内支付给原告陈金兴上述房屋截止2015年7月30日止尚欠的租金人民币74250元和押金人民币30000元，被告翁吓寿交纳的本案押金原告陈金兴不予退还；
四、驳回原告陈金兴的其他诉讼请求。
本案案件受理费人民币9209元，由原告陈金兴负担98.5元，被告翁吓寿负担9110.5元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
申请执行的期间为二年。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。
审 判 长 谢倩倩
人民陪审员 郑育顺
人民陪审员 陈 琴
二〇一六年二月十六日
书 记 员 吴进伟
附：本案相关的法律法规及申请执行提示
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金的，还应当履行债务。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。