安徽省萧县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）萧民一初字第01040号
原告：杜芳，女，1967年出生，汉族，居民，安徽省萧县人。
委托代理人：杨德飞，萧县马井镇法律服务所法律工作者。
被告：杨建军，男，1976年出生，汉族，居民，安徽萧县人。
被告：葛秀娟，女，1980年出生，汉族，居民，安徽萧县人。
两被告共同委托代理人：曹耿，萧县赵庄镇法律服务所法律工作者。
原告杜芳诉被告杨建军、葛秀娟租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月25日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年5月8日公开开庭进行了审理。原告杜芳的委托代理人杨德飞，被告杨建军、葛秀娟及其委托代理人曹耿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杜芳诉称：2013年11月4日，被告杨建军、葛秀娟与原告经协商达成萧县凤山路南三层门面房（原凤山酒楼）饭店租赁口头协议，当天原告将饭店租金（含房屋租金）16万元通过农行转入被告葛秀娟账户。在经营过程中，因被告将饭店租赁给原告未经过房主路鹤同意，属私自转租，协议无效，原告于2014年1月7日已将饭店及物品申请萧县公证处进行证据保全，并将饭店钥匙交付被告，书面告知被告管理饭店，并返还租金16万元。后协商未果，原告起诉要求确认原、被告签订的饭店租赁口头协议无效；要求两被告返还饭店租金（含房租）16万元及损失2万元；并承担诉讼费用。
原告就陈述的事实与理由向法庭提供的证据有：证据1、原告身份证复印件一份，欲证明原告的诉讼主体资格。证据2、银行存款凭条及银行卡账户明细查询单，欲证明2013年11月4日，原告给付被告葛秀娟16万元租金。证据3、（2014）皖萧公证字第10号和（2014）皖萧公证字第11号公证书两份及公证费收据1张、拍照收据13张，欲证明2014年1月7日下午，在萧县公证处的监督下将饭店物品及8把钥匙归还被告，通知被告饭店租赁无效，要求被告返还租金16万元的事实，同时证明给原告造成了公证费5000元、拍照费150元的经济损失。证据4、（2013）年萧民一初字第03304号民事判决书和追加当事人申请书、限期支付房租费送达通知书各一份，欲证明原、被告系饭店转租关系，两被告将饭店转租给原告未经房主同意，房主要求解除原租赁合同的事实。
被告杨建军、葛秀娟共同辩称：原告与两被告之间系房屋租赁合同中的概括转让，而非房屋转租。原告给付被告的16万元系饭店的转让费用，不包含房屋租金，至于2万元的经济损失，与本案无关，要求驳回原告的诉讼请求。
被告就其抗辩的事实与理由向法庭提供的证据有：证据1、杨贵侠出具的证明一份，欲证明苗春芳与杜芳系同一人。证据2、2013年11月29日的协议一份，欲证明原、被告之间就涉案房屋是转让而非转租关系。
经庭审举证、质证，本院认证如下：一、原告所举证据1、2、3、4，两被告对真实性无异议，但对证据2、3、4的证明目的有异议，认为证据2、达不到证明原告给付两被告16万元是饭店租金（含房屋租金）的目的；证据3亦达不到原告的证明目的，原、被告已就转让达成口头协议并履行完毕，原告无权要求返还；证据4中的民事判决书未生效，不能达到原告的证明目的。合议庭认为，两被告对原告所举证据的真实性均无异议，故对原告证据的真实性予以认证。证据2、3、4能达到原告的证明目的，本院予以采信。二、两被告所举证据1、2，原告均有异议，认为证据1证人未出庭作证，证明时间、证人基本身份信息也没写明，该证据形式、内容不合法，不能作为证据使用；证据2路鹤的名字不是本人所签，该证据仅能说明被告杨建军让苗春芳去交房租，达不到原、被告之间是转让的证明目的，也不能证明被告转租经过房主的同意。合议庭认为，证据1在证据形式上存在瑕疵，且证人未出庭作证，对该证据不予认证；证据2路鹤的签名并非本人所写，而是路鹤的父亲所签，其不能代替路鹤作出意思表示，该证据不合法，且无法达到原、被告系租赁权转让的证明目的，故对该证据不予采信。
根据上述证据的分析与认定及庭审中当事人的陈述，本院查明以下案件事实：2010年，案外人路昌彬对本案涉案房屋（龙城镇凤山路27-12号）取得建设工程规划许可证后，建造了该门面房。路昌彬与路鹤系父子关系、同住，并授权路鹤将三层门面房对外出租经营。2011年10月18日，路鹤与被告杨建军签订“房屋租赁协议”，路鹤将房屋租赁给被告杨建军经营餐饮生意，双方约定：租期6年（2011年10月18日至2017年10月19日），租金（从2011年10月18日至2013年10月18日止为每年6万元；从2013年10月19日起至2017年10月19日止每年为6.5万元）；每半年租期第一个月上旬一次性进行缴清租金，先缴款，后使用门面房；不得私自将门面转让他方经营，如特殊情况转让门面必须经路鹤同意。
被告杨建军与被告葛秀娟系夫妻关系。2011年11月4日，两被告与原告杜芳口头协商，将被告杨建军承租的位于萧县凤山路南三层门面房转租给原告杜芳，双方未签订书面的转租协议。当天，原告杜芳将一年的饭店租金16万元（含房屋租金6.5万元，设备租金9.5万元）支付给被告葛秀娟。在原告杜芳经营过程中，房主路鹤与被告杨建军因房屋租金发生纠纷，路鹤于2013年12月5日起诉至萧县人民法院，要求解除与被告杨建军的房屋租赁合同，并给付拖欠的租金。2014年1月7日，原告杜芳申请萧县公证处对饭店及物品进行证据保全，萧县公证处作出（2014）皖萧公证字第10号、（2014）皖萧公证字第11号公证书。原告杜芳将饭店8把钥匙交付被告，要求两被告管理饭店，并返还租金16万元。后协商未果，原告杜芳起诉要求确认原、被告签订的饭店租赁口头协议无效；要求两被告返还饭店租金（含房租）16万元及损失2万元；并承担诉讼费用。
本院认为，综合双方当事人举证、质证及诉辩意见，本案的争议焦点为：
一、原告杜芳与被告杨建军、葛秀娟之间系转租关系还是租赁权的转让？
房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。承租人转租房屋的，应当经出租人同意；未经同意转租的，出租人自知道或者应当知道承租人转租之日起六个月内提出异议，请求解除租赁合同，人民法院应予支持。本案中，2013年11月4日，被告杨建军在未取得出租人路鹤同意的情况下，将房屋转租给原告杜芳，路鹤在知道该情况后于2013年12月5日起诉至萧县人民法院，要求解除与被告杨建军的租赁合同，该诉请已经生效的（2014）宿中民一终字第00191号民事判决书所支持。综上，可以认定原告杜芳与被告杨建军、葛秀娟之间系房屋转租关系。两被告抗辩称与原告之间系房屋租赁合同中的概括转让。本院认为，租赁权的转让是指承租人与出租人解除租赁合同，承租人退出租赁关系，由受让承租权的第三人与出租人订立新的租赁合同关系。《合同法》第八十八条规定“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人”。故，租赁权的转让须经合同另一方即出租人的同意。本案中，被告杨建军与房主路鹤的租赁合同中明确约定承租人杨建军不得私自“转让”，若“转让”必须经路鹤同意，被告杨建军辩称路鹤知道并默认转让，但从已生效的（2014）宿中民一终字第00191号民事判决书查明的事实及判决内容可知，路鹤并不同意转让，被告杨建军亦未退出租赁合同关系，仍承担租赁合同中给付租金的义务，故对两被告的抗辩理由依法不予采信。
二、原告杜芳公证行为的定性？
被告杨建军未按与房主路鹤的合同约定期限缴纳房租，路鹤于2013年12月5日起诉要求解除与被告杨建军的租赁合同，原告杜芳因无法继续经营，于2014年1月7日申请萧县公证处对饭店及物品进行证据保全，并将饭店钥匙交付被告，通知被告保管财物。本院认为，因转租合同依附于租赁合同的存在而存在，在路鹤与被告杨建军的租赁合同面临解除、原告杜芳承租房屋经营饭店的合同目的无法实现的情形下，原告保全财物的公证行为及交付钥匙的行为，可以认定为提前解除与被告杨建军的转租合同关系，终止合同的履行。因原告杜芳与被告杨建军、葛秀娟的转租合同已解除，故对原告杜芳要求确认转租合同无效的诉讼请求，本院依法不予支持。
三、原告杜芳要求返还租金16万及赔偿损失2万元的诉请能否得到支持？
原告杜芳陈述称给付被告葛秀娟的16万元租金，包含房屋租金6.5万及设备租金9.5万元，原告实际租赁期限为2013年11月4日至2014年1月7日，合计64天，折合房屋及设备租金为16万×（64／365）=28054.79元。在转租合同中，因原告杜芳自身经营饭店多年，应对转租需征得房主同意有一定的认识，原告在被告杨建军未取得房主同意的情况下承租该房屋，自身存在一定的过错，应对由被告杨建军承担的自2014年1月8日起至2014年6月5日宿州中级人民法院作出（2014）宿中民一终字第00191号民事判决书生效之日止的租金予以分担，本院酌情认定为1.5万元。对于原告杜芳因其自身过错导致的经济损失而要求被告承担，无法律依据，本院依法不予支持。综上，扣除原告杜芳应承担的租金43054.79元（28054.79＋15000），两被告应对剩余租金116945.21元予以返还。依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十四条、第九十七条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十六条之规定，判决如下：
一、被告杨建军、葛秀娟应于本判决生效之日起7日内返还原告杜芳房屋租金116945.21元；
二、驳回原告杜芳的其他诉讼请求。
案件受理费3900元，由原告杜芳承担1400元，由被告杨建军、葛秀娟承担2500元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费3900元，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。
审 判 长 袁 元
代理审判员 田 亮
人民陪审员 王莉莉
二〇一四年六月三十日
书 记 员 刘 芬