天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津01民终5893号
上诉人（原审被告）：王登运，女，1973年5月6日出生，汉族，天津市武清区梅厂医院职工，住天津市武清区。
委托诉讼代理人：谢亚婷，天津行通律师事务所律师。
委托诉讼代理人：宁高涛，天津韬鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吴凤荣，女，1977年1月18日出生，汉族，中国石油管道局工程有限公司工程师，住河北省廊坊市广阳区。
委托诉讼代理人：马冲，天津安邦律师事务所律师。
上诉人王登运因与被上诉人吴凤荣房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市武清区人民法院（2016）津0114民初6765号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
王登运上诉请求:1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:根据双方合同约定，合同变更应采取书面形式。被上诉人未能举证证明应由上诉人还清贷款，定金转化为房款。退一步讲，即便如被上诉人所述定金转化为房款，被上诉人就不能主张260000元是定金，定金系担保性质，而房款系预付款性质。一审法院在双方未有书面约定的情况下，仅凭有利害关系的居间方工作人员证言认定双方就合同内容进行口头变更，违反书面证据的效力大于证人证言的效力原则。诉争房屋的贷款应由被上诉人还清，其代为偿还的部分，在双方办理代收代付手续时由上诉人补足。被上诉人已给付的300000元系定金，非偿还贷款余额的款项。被上诉人未履行清偿贷款义务以及给付第二笔房款260000元的合同义务，属违约行为。一审认定用定金缴纳贷款是行业惯例，无任何法律依据。
吴凤荣辩称，不同意上诉人上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人与被上诉人口头变更合同事实明确，有中介的证言为证。居间方收取双方费用，其证言客观真实。涉诉房产上诉人没有清贷，上诉人才是本案违约方，请二审法院驳回上诉，维持原判。
吴凤荣向一审法院起诉请求：1、判令被告王登运立即双倍返还原告定金人民币460000元，返还定金剩余本金70000元；2、判令被告王登运立即赔付原告中介费人民币9200元；3、诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：原、被告于2016年6月25日在居间方天津找房子房地产经纪有限公司服务人员张伟、王鑫的居间下签订《房产买卖中介合同》一份，原告为此支出中介服务费9200元。该协议约定：被告王登运（卖方）将其所有的坐落于武清区XXXX路东侧、XXX道南侧XXXX8-1-XXX室房屋（建筑面积96.49平方米），以1150000元的价格出售给原告吴凤荣（买方）；买方付款方式为一次性全款；该房产已设立抵押，贷款余额约300000元，买方自行还清，则代为还清部分在买卖双方办理代收代付手续时由卖方补足；买方于签订本合同时向卖方支付定金40000元，人民币260000元为第二部分房款，于2016年6月28日前支付（注：实际定金300000元整，其中40000元当日给付，第二部分260000元于2016年6月28日前支付）；人民币850000元为第三部分房款；卖方须在全款到账三日内负责将该房地产交予原告使用（办理过户完成时，被告指定账户内见房款，被告领取到房管局出具以原告为所有权人的权属证明文件后）；如卖方未能履行本合同条款以致本合同条款不能顺利完成，卖方须向买方双倍返还定金，同时卖方须赔付买方所支付的中介服务费……同时双方还约定了其他权利义务。当日，原、被告在居间方张伟、王鑫的居间下口头约定，被告在收到300000元定金后，凭此款清偿该房屋尚欠的房屋贷款约300000元，以办理涉案房屋的抵押注销登记，从而继续履行房屋买卖合同、办理涉案房屋的权属转移登记（过户手续）。签订协议当日，原告依约给付被告购房定金40000元。2016年6月26日，原告以银行转账的方式依约给付被告第二部分房款260000元，并在收据中注明“交款人吴凤荣收款人王登运交来购买XXXX8-XXX室追加定金”字样，该收据由原、被告签字摁手印，并由居间人盖章见证。被告收取原告购房定金款300000元后，未按照约定清偿涉案房屋的贷款。2016年7月11日，原告以发EMS邮件的形式向被告发出《房产买卖合同履行催告函》，催告被告继续履行合同。2016年7月13日，被告以本案原告未支付其第二部分房款、没有自行清偿涉案房屋的抵押贷款、严重违反合同法为由向一审法院起诉，要求解除双方签订的《房产买卖中介合同》，并由本案原告赔偿其中介费损失5800元、承担诉讼费。该案经一审法院审查后依法立案受理，案号（2016）津0114民初6457号。2016年7月19日，原告以发EMS邮件的形式向被告发出《解除合同通知书》，主张解除其与被告签订的《房产买卖中介合同》。被告于庭审中自认，以上两封邮件，均已送达。2016年7月21日，本案成诉。因本案需以（2016）津0114民初6457号案件之裁判结果为依据，故一审法院口头裁定中止审理本案。2016年10月10日，一审法院作出（2016）津0114民初6457号民事判决书，认定本案被告（该案原告）王登运违约，且因本案原告（该案被告）吴凤荣认可解除房屋买卖合同，故判令解除原、被告签订的《房产买卖中介合同》，并驳回了本案被告（该案原告）王登运的其他诉讼请求。后本案被告王登运不服该案判决，向天津市第一中级人民法院提出上诉，后又于2017年2月6日申请撤回起诉。天津市第一中级人民法院于当日作出（2017）津01民终1322号民事裁定书，裁定撤销一审法院作出的（2016）津0114民初6457号民事判决书，并准予王登运撤回起诉。一审法院于2017年4月5日依职权至天津市国土资源和房屋管理局武清区不动产登记分局查询本案涉诉房屋的状态，经查询：该房屋因房屋贷款未还清，尚处于抵押状态，抵押权人天津市津房置业担保股份有限公司，债务履行期限2014年7月14日至2032年7月14日。2016年7月25日原告向一审法院提出针对本案涉案房屋的财产保全申请，一审法院于2016年7月28日作出（2016）津0114民初6765号民事裁定书，查封了该涉案房屋。
一审法院认为，原、被告签订的《房产买卖中介合同》及双方在居间方居间下口头达成的补充约定，经一审法院审查，系双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，且不存在其他的合同无效情形，故对其有效性予以确认，该合同对双方均有约束力，双方应当按照彼此之间的约定、交易习惯和法律的相应规定行使权利和履行义务，并互相协助。被告在庭审中主张原告支付其的260000元系购房定金，不属于购房款，定金不等于房款，原告须再支付其260000元购房款而原告没有主动支付，故原告违约。一审法院审查后认为，被告的该答辩意见，没有合同依据，与双方中介人员陈述的当时的具体情况不符，且违背房屋买卖市场的交易习惯及购房常识，故对被告的该答辩意见不予采信。原告按照双方约定的数额及期限向被告支付了购房定金，但被告在收取了原告购房定金款后，不但没有按照约定清偿涉案房屋的房屋贷款并办理抵押注销登记，反而在原告催告其履行合同义务后，起诉原告要求解除房屋买卖合同并由原告赔付其支付的中介费，致使双方签订的房屋买卖合同无法继续履行。被告的行为严重违背诚实信用原则，已构成根本违约。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，原告对双方签订的房屋买卖合同拥有法定解除权。后原告向被告送达了《解除合同通知书》，该房屋买卖合同解除。依照《中华人民共和国合同法》第五十七条的规定，原、被告签订的房屋买卖合同中关于“如卖方未能履行本合同条款以致本合同条款不能顺利完成，卖方须向买方双倍返还定金，同时卖方须赔付买方所支付的中介服务费”的约定继续生效，故被告须双倍返还购房定金并赔偿原告支出的中介服务费。但原、被告关于购房定金的数额约定过高，故依据《中华人民共和国担保法》第九十一条的规定，一审法院认定原、被告的购房定金数额为230000元（1150000元×20%），剩余70000元作为购房预付款处理。原告要求被告双倍返还购房定金460000元、返还购房预付款70000元、赔付中介服务费，符合双方约定及法律规定，一审法院予以支持。
综上所述，对于原告提出的被告双倍返还原告购房定金460000元、返还购房预付款70000元、赔付中介服务费9200元的诉讼请求，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第五十七条、第六十条、第九十四条、第一百零七条；《中华人民共和国担保法》第九十一条之规定，判决：一、被告王登运于判决生效之日起十日内一次性双倍返还原告吴凤荣购房定金460000元，一次性返还原告购房预付款70000元。二、被告于判决生效之日起十日内一次性赔付原告中介服务费9200元。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4596元及保全费3216元，合计7812元，由被告担负。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院二审查明的事实与一审法院查明的案件事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为上诉人是否因存在根本违约行为而应承担违约责任。上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同，系双方的真实意思表示，应为合法有效，双方均应依约履行。上诉人主张被上诉人未履行清偿房屋贷款以及给付第二笔房款的义务，应系被上诉人违约。本院认为，被上诉人在给付40000元定金后，又于2016年6月26日给付上诉人260000元，已依约履行了给付房款的义务。虽双方合同中约定由买方还清贷款，但诉争房屋贷款的还款义务人为上诉人，偿还贷款需上诉人向银行提出申请并办理相关手续，被上诉人单方无法完成清贷手续。同时，中介方已证明双方之间的合同口头变更为由上诉人清贷。被上诉人已将符合贷款数额的300000元款项给付上诉人，上诉人理应履行清贷义务，以促成交易的继续履行。现上诉人主张在被上诉人给付300000元定金外，仍应给付房款以清贷，无事实和法律依据。上诉人未清偿房屋贷款，导致诉争房屋买卖合同未能继续履行，属根本违约，一审法院依据合同约定判令其承担双倍返还定金以及中介费的违约责任，并无不当，本院予以维持。
综上所述，王登运的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9192元，由上诉人王登运负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏庆松
代理审判员 王福群
代理审判员 张 莹
二〇一七年十月十三日
书 记 员 李 芳
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……