广东省珠海市香洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠香法民三初字第1483号
原告：珠海市明和物业管理有限公司，住址：珠海市。
法定代表人：陈康和。
委托代理人：黄晓峰，广东嘉骏律师事务所律师。
委托代理人：刘春青，广东嘉骏律师事务所律师。
被告：何晓华，女，汉族，住珠海市，公民身份号码：×××0025。
委托代理人：吴建勤，广东友邦律师事务所律师。
委托代理人：王德光，广东××律�事务所实习律师。
原告珠海市明和物业管理有限公司（以下简称“明和物业公司”）诉被告何晓华物业服务合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告明和物业公司的委托代理人刘春青、被告何晓华委托代理人吴建勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告明和物业公司诉称：原告于2002年11月11日与回迁房用户代表珠海市香洲区前山白石工贸公司签订了《回迁房前期物业管理服务协议补充协议》，为原告所在的银石雅园小区提供物业管理服务。被告按其房屋建筑面积向原告支付物业管理费用，缴费时间为每月5日之前缴纳上一月物业管理费，逾期缴费的从逾期之日起按每日千分之一缴纳滞纳金。2011年5月25日，小区物业管理费上调。被告系银石雅园7座1单元702房，物业面积合共68.45平方米（包括分摊面积），被告应每�支付物业管理费81.6元，加上每月分摊的公共损耗水电费用，被告也能按照新的收费标准缴纳物业管理费。但被告自2004年2月开始无视原告催缴一直拒绝缴费，至2015年4月30日共拖欠物业管理费13824元，产生滞纳金29680.38元。诉讼请求如下：1.判令两被告连带向原告支付拖欠的物业管理费13824元；2.判令两被告连带向原告支付滞纳金29680.38元；3.本案诉讼费由被告承担。
原告明和物业公司对其诉求提交了以下证据：1.《银石雅园前期物业管理服务补充协议》；2.业主意见调查表；3.物业费调整报告；4.欠费明细、应缴管理费明细；5.催缴单；6.房产信息登记表。
被告何晓华辩称：一、原告并未履行物业服务合同的义务，无权要求答辩支付物业费，被告行使先履行抗辩权合理、合法。物业服务合同属于双务合同，在物业纠纷中，由于物业公司没有履行合同或�行合同存严重瑕疵，业主依合同法的规定，完全可以拒交纳物业费，依法对物业服务企业进行抗辩。物业公司和业主是平等主体，在实际履行屮应是物业公司先履行服务管理义务，业主后按约定缴纳物业费，先服务后收费，而不是不服务也收费，服务不符合约定也进行收费。本案屮，被告提交大量的证据证明原告对小区的管理服务严重不负责任。例子如下：1.小区内车辆乱停乱放、长期占用消防通道、垃圾不及时清理、小广告满天飞等；2.银石雅园收费通知单上对房号7-1-0702的户名为鲍毕伦（系该房前业主），被告多次到物业反映要求物业将通知单的户名更正为被告本人，均遭到无理拒绝；3.银石雅园业主楼宇接收登记表中，物业尚欠被告单元大门钥匙壹把，被告也多次到物业索要均不理会；4.被告家窗台从外渗水进来，被告找物业修，而物业以过了保质期为准不予�理；5.2004年被告交原告1000元装修押金，原告一直不肯退还，另外还收取被告100元垃圾费于法无据。以上完全可以证明原告管理服务严重不负责任，其行为不是一般违约，而是严重违约。二、对原告提供的催款通知真实性存异议，对于2013年7月2曰以前发生的物业收费已过诉讼时效。被告在银石雅园7-1-0702房居住期间从未看过门前贴有上述催款通知，对催款通知真实性不予认可，而原告未能提供证据证明上述催款通知的真实性。据此，根据《民法通则》一百三十五条之规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。”因此，原告主张2013年7月2日以前发生的物业收费巳过诉讼时效。三、被告不应承担违约金或滞纳金的问题。由于物业服务合同是物业管现部门提供的格式合同，当屮约定的滞纳金条款，由于原告没有履行说明义务，根据�同法“第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”同时根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第29条规定：“当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”显然本案合同中约定的千分之一的滞纳金比例过高，法院应当按被告的请求予以调整，驳回原告的有关滞纳金的请求。
被告何晓华就其诉求提交了以下证据：1.银石雅园业主楼宇接收登记表；2.收费通知单；3.小区照片；4.原告2008年9月2日发的催款通知。
经审理查明，原告明和物业公司成立于1997年4月30日，领取了相应的企业法人营业执照。被告何晓华是涉案房屋珠海市九洲大道西3033号银石雅园7座1单元702房的业主，建筑面积为68.45平方米。
2002年11月11日，原告与珠海市香洲区前山白石工贸公司（以下简称“白石公司”）签订《回迁房前期物业管理服务协议补充协议》，约定原告对银石雅园小区进行前期物业管理，物业管理费标准为按照建筑面积每月每平方米1元收取，逾期交纳的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起每天千分之一计算的违约金。2011年4月13日，原告印发《银石雅园物业管理费调整意见调查表》，内容为：由于近年物价上涨，经请示上级相关部门，拟调整银石雅园物业管理费为电梯房1.2�／平方米，楼梯房0.8元／平方米。2011年5月25日，原告向市物业管理协会和区物业办出具《关于调整物业服务费的报告》，内容为：由于近年物价上涨，经请示上级相关部门，拟调整银石雅园物业管理费为高层住宅1.2元／平方米，多层住宅0.8元／平方米。原告主张被告支付自2004年2月至2015年4月30日共拖欠物业管理费（包括分摊的公共损耗水电费用）13824元，共欠滞纳金29680.38元（暂计至2015年4月30日，每日按千分之一计算）。
原告于庭审中称，截至本案诉讼时，原告仍为银石雅园小区提供物业服务。被告所有的银石雅园7座1单元702房自2004年2月至2015年4月30日欠费13824元。
被告于庭审中称，我方于2004年2月买的房，装修后于2005年10月入住，2007年1月办理的产权变更，目前仍在案涉房屋里居住。自2004年2月至今小区的确由原告进行管理。
以上事�，有以上证据及当事人的陈述在案佐证。
本院认为，原告领取了从事物业服务活动的企业法人营业执照，符合从事物业管理活动的资格。原告与被告签订的《回迁房前期物业管理服务协议补充协议》系签订方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。该合同对原告和被告均具有法律约束力。被告所有的银石雅园7座1单元702房在上述物业服务范围内，被告作为业主已接受了原告提供的物业管理服务，应向原告支付相应的管理服务费用。虽原告所提供的物业服务质量存在一定瑕疵，但并未实际构成根本性违约，被告行使合同履行抗辩权的行为应与原告的违约程度相对应，被告提出原告服务质量低、尚欠交一条钥匙和未更改物业登记的业主资料等主张并不构成被告不缴纳物业管理费的合理理由。银石雅园小区高层住宅物业管理费收�标准调整后为按照建筑面积每月每平方米1.2元收取，该标准符合法律规定。因此，原告请求被告支付自2004年2月至2015年4月30日共拖欠物业管理费（包括分摊的公共损耗水电费用）13824元符合合同约定及法律规定，本院予以支持。
关于诉讼时效，根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”。本案中，物业管理服务费用按合同约定为每月分期交纳，被告拖欠上述费用，诉讼时效应从最后一期履行期届满之日起计算。被告并未提供证据证明银石雅园小区业主委员会的具体成立时间以及是否已与其他物业服务企业签订物业管理协议，且原告目前仍继续为银石雅园小区提供物业服务，因此本案的诉讼时效仍处于持续变动更新的状态。本案�原告于2015年8月提起诉讼，未超过两年的诉讼时效，因此被告关于本案已超过诉讼时效的主张，不能成立，本院不予采纳。
关于原告要求被告支付滞纳金的请求，虽然《回迁房前期物业管理服务协议补充协议》约定了违约金，但结合考虑本案及其他本院审理的系列案件中所查明事实及判决的情况，原告的管理服务确实有不足之处，有需要提高管理质量的地方，被告并非恶意不缴费，故本院酌情调整违约金计算标准为日万分之三计算，则自2004年2月起计至2015年4月8904元，自2015年5月1日起按照日万分之三计算直至付清之日为止。
综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第三十六条之规定，判决如下：
一、被告何晓华于本判决发生法律效力之日�十日内向原告珠海市明和物业管理有限公司支付自2004年2月至2015年4月30日拖欠的物业管理费13824元；
二、被告何晓华于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市明和物业管理有限公司支付违约金（自2004年2月起计至2015年4月8904元，自2015年5月1日起按照日万分之三计算直至付清之日为止）；
三、驳回原告珠海市明和物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取444元，由原告负担94元，被告何晓华负担350元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审判员 石淼
（）二0一五年十月二十日
法官助理吴晓璐
书记员崔卓君