江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏01民终2084号上诉人（原审被告）:江苏省通信服务有限公司，住所地南京市长乐路9号。法定代表人：姚岳，该公司总经理。委托诉讼代理人：周红兵，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京市河西新城区国有资产经营控股（集团）有限责任公司，住所地在南京市建邺区应天大街901号。法定代表人：古国才，该公司董事长。委托诉讼代理人：王毅琳，江苏天哲律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋凤华，江苏天哲律师事务所实习律师。上诉人江苏省通信服务有限公司（以下简称江苏通信）因与被上诉人南京市河西新城区国有资产经营控股（集团）有限责任公司（以下简称新城公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院(2017)苏0105民初693号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。江苏通信上诉请求：撤销一审判决，依法改判；由被上诉人承担本案全部诉讼费用。主要事实与理由：一审法院事实认定存在错误，对停业期间、租金标准、滞纳金等项的认定不符合事实，法律依据不足。1.双方于2012年12月6日签订房屋租赁合同后，上诉人投入了巨额资金进行装修改造，购置了必要的经营资产。但是，被上诉人出租使用的房屋长期不具备使用条件，2014年春节和南京青奥会期间被上诉人又强行通知停业60天。停业的原因及事实是客观存在的，也是众所周知的。被上诉人出租的房屋除了上诉人外，尚有其余若干家承租方，在建邺区法院审理的涉及到被上诉人房屋租赁的若干起案件中，所有的承租人均提出了停业主张。尤其是2014年春节前后期间的停业，一审中提交的南京市纪委、南京市廉政办等文件的要求充分证明停业的事实。青奥会期间的强制停业，更是属于基本常识，应予以认定。因此，上述停业期间的房屋租赁费用不应支付。2.2015年8月19日，被上诉人发函要求提前终止租赁合同，并明确要求8月20日停业。9月17日双方签订了一份“关于妥善处理万景园1号米兰楼租赁合同解除事宜的框架协议”。之后双方即办理了交接手续。但是在8月19日之后，由于被上诉人的通知要求，上诉人并没有实际使用，也无法实际使用该租赁房屋。上诉人不应承担这段期间的租赁费用。3.中央8项规定出台后，由于市场经营环境发生变化，客观情况影响了上诉人的经营，上诉人在承租期间根本无法实现合同目的。上诉人根据中央规定改变了经营方向，面向大众消费。在此情况下，涉及被上诉人租赁房屋的所有租赁方均向被上诉人提出了降低房租标准的要求，被上诉人也发函同意降低租金标准。上诉人认为，降低租金是双方真实的意思表示，一审法院对此应予以认定，按降低后的租金标准计算房屋租金。4.双方均是国有企业，在此前一直存在友好的合作关系，上诉人并非故意拖欠租金，而是双方一直在就租赁事项进行磋商。一审法院认定给付滞纳金不符合本案实际。5.本案符合同时履行义务的情形。2015年8月19日，被上诉人发函要求提前终止租赁合同，特别是9月17日双方订立了“关于妥善处理万景园1号米兰楼租赁合同解除事宜的框架协议”后，对双方即构成了同时履行的法律约束力。在被上诉人未对上诉人进行损失赔偿前，上诉人也不具有向其支付房屋租金的义务。因此，一审法院判决滞纳金,没有法律依据。新城公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原审判决。1.2014年1月1日起双方有关于租金是否变更的商榷，因为当时南京市的国有资产租赁管理办法已经出台，所以新城公司只能将涉及到的房屋委托相应部门进行评估。2015年6月评估价格出来后，新城公司就立即发函给各个承租户，将新的租金价格告知各承租户。同时，在2015年6月19日告各承租户的函件中也明确了三个条款，一个条款是关于新价格；第二个是请各家在2015年6月30日、2015年9月30日之前将应当付而未付的2014、2015年房租交付至新城公司，如果交付了租金视为对合同变更的认可；第三个条款是如果不来交租金也可以，但必须派人在2015年6月30之前到新城公司资产管理处办理相应的租金变更手续，既不办理手续又不按新价格交付租金，视为不同意对原合同进行变更，原合同的相关条款就仍然生效。据此，根据本案所查明的事实，上诉人既没有在2015年6月30日之前到新城公司交付租金，也未派人来办理相关的手续，就导致按照通知约定视为不同意对原合同进行变更，就要按照原合同履行，不仅要按照原来的租金标准收取，同时也存在着滞纳金的问题。2.2014年春节期间有纪委在各相关楼堂馆所进行明察暗访，要求各楼堂馆所进行整顿，但并非是停业整顿，新城公司认可有这个整顿，但并非是一定要停业，应该符合中央八项规定的要求对外开放。关于青奥会期间的停业，青奥会的过程中应该会有短暂的影响，是租用了万景园11栋作为青奥之家，并非是征用；11栋与本案所涉的1栋相距很远，对1栋整体运营并没有大的影响。对于2015年8月19日之后的情况，6月份新城公司发函时实际并不想和各承租户解除合同，仍然希望各家在里面可以继续经营，但8月19日因为中纪委的要求，万景园必须要全部清场。各家在签解除合同之前是占有房屋的，所以该期间的租金仍然应当支付。3.关于滞纳金，双方的合同中有明确约定，且该约定没有违反法律的强制性规定，应当受到法律保护。4.关于互负债务的问题，框架协议第二条约定了将承租期间所购置的设施设备，包括装饰进行转让；但协议第三条也约定了框架协议的签订和履行不影响各方根据租赁合同和法律以及合同的履行情况而享有的权利和承担的义务，也不影响法律后果的承担。新城公司向一审法院起诉请求：判令江苏通信支付租金2775911.45元（自2014年2月7日起至2015年9月17日止）及按照合同约定支付滞纳金（以2775911.45元为基数，自2015年8月7日起至实际缴纳之日，按日0.05%计算）。一审法院认定事实：座落南京市扬子江大道222号房屋归新城公司所有。2012年12月6日，新城公司作为出租方（甲方）、江苏通信作为承租方（乙方）签订《房产租赁合同》，约定：甲方将座落于扬子江大道222号万景园会所中的米兰会所出租给乙方使用，房产建筑面积为1043.36平方米；甲方同意乙方将承租的房产作为企业内部会所，用于办公、商务接待，乙方在规定使用期内的自主经营权不受甲方干涉；租赁期限八年，自装修免租期满之日起计算；会所内部装修由乙方自行负责，装修免租期八个月，自房产交付之日起计算；租金自装修免租期满之日起计算；第1-2年，按4.50元（天.㎡）标准支付租金；第3-4年，按4.80元（天.㎡）标准支付租金；租金每半年支付一次，提前一个月支付。免责条件为若发生地震、水灾、台风、罢工、战争、政府的强制性行政行为和命令等不可抗力的原因致使不能履行合同时，应及时向对方通报不能履行或不能完全履行的理由，并提供相应证据予以证明，并协商延期履行、部分履行或提前终止合同。同日，新城公司将房屋交付江苏通信。2015年6月19日，新城公司发函各承租户，载明：“从2014年元月一日起，万景园房屋租金价格调整为4.00元/天·平米，以后每年上浮5%，即，2014年为4.00元/天·平米、2015年为4.20元/天·平米、2016年为4.41元/天·平米，以此类推。贵司承租房屋面积为1043.36平米，按照上述调整后的房屋租金价格，贵司2014年房屋租金为1523305.6元，2015年房屋租金为1599470.88元，请贵司分别于2015年6月30日前和2015年9月30日前将2014年、2015年所欠房屋租金交至我司。自即日起至2015年6月30日，请贵司委派专人来我司投资资产管理处签订房屋租金调整后有关房屋租赁补充协议事宜。逾期不办理且不按新价格交付租金的，视为不同意对原合同进行变更。原合同相关条款仍然有效。”之后，江苏通信未交纳租金，也未办理合同变更手续。2015年9月17日，新城公司与江苏通信终止合同履行，2015年9月22日，双方办理房屋交接手续。一审法院认为，新城公司与江苏通信所签订的《房产租赁合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人具有法律约束力。江苏通信未按约支付租金，应承担相应的民事责任。新城公司要求江苏通信支付欠租及滞纳金，符合双方约定及法律规定，应予支持；江苏通信主张降租、减租，无事实和法律规定，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条第一款之规定，一审法院作出判决：江苏省通信服务有限公司于判决生效之日起十日内给付南京市河西新城区国有资产经营控股（集团）有限责任公司2775911.45元及滞纳金（以2775911.45元为基数，自2015年8月7日起至实际缴纳之日，按日0.05%计算）。二审中，江苏通信提交（2015）建民初字第3927号民事判决书一份，拟证明本案双方是互有债务，根据该判决书的判决结果，被上诉人应该支付的补偿款为417.7万元，该补偿金额远远高于上诉人应当支付给被上诉人的房屋租赁费用。新城公司对该判决书的真实性没有异议。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。上述事实，有租赁合同、交付确认书、通知、框架协议、产权证、文件、律师函及当事人陈述等证据证实。本案二审的争议焦点为：一审法院对案涉房屋租金计算标准及数额认定是否适当；新城公司主张的滞纳金应否予以支持。本院认为，依法成立的合同，应受法律保护。江苏通信与新城公司签订的《房产租赁合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力，双方均应遵照合同履行各自的义务。根据已查明的事实，江苏通信未能按约支付租金，新城公司要求其支付欠付的租金，于法有据，一审法院予以支持，并无不当。关于江苏通信辩称应扣除相应期间租金的意见，本院认为，江苏通信对存在停业及经营受到影响并未提供有效证据予以证明，且其就停业损失另案提起诉讼，亦因缺乏事实依据，未得到支持。故江苏通信以此要求扣减租金，缺乏依据，本院不予支持。关于滞纳金，江苏通信与新城公司签订的合同中明确约定乙方（江苏通信）拖欠租金、水、电、通信费或物管费，每逾期一日向甲方（新城公司）支付拖欠金额0.05%的违约金，现江苏通信未能按约支付租金，新城公司主张其应支付相应的滞纳金，于法有据，应予支持。关于支付滞纳金的期限，因江苏通信与新城公司已于2015年9月17日协议终止合同履行，此后双方系就江苏通信装饰装修等损失问题产生争议，双方互负给付义务，并形成诉讼，一审法院将合同终止后的协商期间仍计入滞纳金计算期间不当，本院予以纠正，本院确认滞纳金计算期限应自2015年8月7日起至2015年9月17日止。综上所述，江苏通信的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、变更南京市建邺区人民法院(2017)苏0105民初693号民事判决为：江苏省通信服务有限公司于本判决生效之日起十日内给付南京市河西新城区国有资产经营控股（集团）有限责任公司2775911.45元及滞纳金（以2775911.45元为基数，自2015年8月7日起至2015年9月17日止，按日0.05%计算）；二、驳回南京市河西新城区国有资产经营控股（集团）有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费29151元，由江苏省通信服务有限公司负担；二审案件受理费19004元，由江苏省通信服务有限公司负担5517元，南京市河西新城区国有资产经营控股（集团）有限责任公司负担13487元。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  龚 震审判员  李任飞二〇一八年六月十二日书记员  汪海燕