天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2015）南民初字第6232号原告董宝艳（反诉被告）。委托代理人卢刚，天津益建律师事务所律师。委托代理人孙君，天津益建律师事务所律师。被告黄小平（反诉原告），江苏省常熟市。委托代理人马天林，江苏省常熟市原平服装有限公司职员。委托代理人孙丹丹，天津茹是律师事务所律师。被告天津链家宝业房地产经纪有限公司，住所地天津市南开区鞍山西道192号1895天大建筑创意大厦909，实际办公地点天津市南开区长江道众望大厦A座605号。法定代表人左晖，董事长。委托代理人张宸，该公司职员。委托代理人马丽丹，该公司职员。原告董宝艳（反诉被告，以下称原告）与被告黄小平（反诉原告，以下称被告）、被告天津链家宝业房地产经纪有限公司（以下简称被告链家经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员郝春杰独任审判，公开开庭进行了审理。原告董宝艳的委托代理人卢刚、孙君，被告黄小平的委托代理人马天林、孙丹丹，被告链家经纪公司的委托代理人张宸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董宝艳诉（辩）称，2015年4月19日，原告与被告在链家经纪公司签订了关于本市红桥区尚都家园号的房屋买卖合同。合同签订当日，原告向被告黄小平交付定金50000元，被告黄小平陪同原告查看房屋时，原告即质疑该房屋电视墙底部位置为何有渗水现象，被告黄小平答复为，此电视墙是刚粘贴完壁纸，胶水未干引致，非为房屋渗水或者漏水。但是一个多月后，当原告再次查验此房时，电视墙仍然是渗水严重，与一个多月前无异。这与被告黄小平所保证的房屋无质量问题严重不符，导致合同目的难以实现，被告黄小平构成根本违约。被告黄小平依法应当返还原告定金50000元以及按照合同向原告支付违约金160000元。被告链家经纪公司在促成原告与被告黄小平签订合同时未将电视墙渗水现象如实告知原告，违反了居间人所应秉承的诚信原则，在原告与被告黄小平因电视墙渗水产生争议后也未及时调解、告知相应的解决办法，反而与被告黄小平一道坚称该房屋无问题，已然违反了居间人的义务，依法应当向原告返还居间费用。另，原告基于对被告链家经纪公司的信任，向其交付贷款服务费600元和房屋鉴定费5800元，由于两项费用尚未发生，理应返还。故诉请解除原告与被告黄小平的房产交易合同；被告黄小平返还原告定金50000元；被告黄小平向原告支付违约金160000元；被告链家经纪公司向原告返还居间服务费16000元；被告链家经纪公司返还评估鉴定费和贷款服务费6400元；本案诉讼费由被告承担。对被告黄小平提出的反诉，表示同意被告黄小平解除《房产交易合同》的反诉请求，同时表示反诉状其他内容与事实不符，原告不予认可，请求依法判决。原告向本院提交如下证据：1、房产交易合同；2、定金收条；3、鉴定费和贷款服务费收据；4、中介服务费的收据；5、照片七张；6、电话录音的文字整理材料。被告黄小平辩（诉）称，被告黄小平无任何违约行为，因原告到期拒不履行合同义务，被告黄小平通知原告解除合同，即被告黄小平认可原告解除《房产交易合同》的诉请。被告黄小平反诉称，2015年4月19日，被告黄小平、原告及被告链家经纪公司共同签订《房产交易合同》，约定原告以1600000元交易价格购买被告黄小平名下涉案房屋，且双方约定于2015年5月31日之前到房管部门进行产权交易，每逾期一日违约方应向守约方支付房屋成交价格1‰的迟延履行违约金，逾期十五日不履行则构成根本性违约，需支付给守约方房屋成交价10%作为违约金。合同履行期限届满前的2015年5月30日，原告拖延履行日期，被告黄小平本着友好协商的原则将合同履行日延期到2015年6月30日。在查验房屋过程中，原告强烈要求将房屋墙壁凿破，称如无问题则自承担责任。履行期限届满，原告非但拒不给付剩余房款、进行产权交易，且拒绝与被告黄小平、被告链家经纪公司进行交涉，鉴于此，被告黄小平按照合同规定分别于6月30日、7月20日向原告发送催告函及解除合同声明。原告仍置之不理，后原告就房屋质量不合格为由提起诉讼，主张解除合同，要求被告黄小平支付违约金，为此，被告黄小平就原告无故拒不履行合同义务，构成根本违约提起反诉。反诉请求判令解除被告黄小平与原告之间的《房屋交易合同》；原告向被告黄小平支付延迟履行违约金24000元；原告向被告黄小平支付违约金160000元；原告赔偿被告黄小平花费的居间服务费16000元；原告将涉案房屋墙壁破洞恢复原状；诉讼费由原告承担。被告黄小平向本院提交如下证据：1、天津市新建商品住宅质量保证书；2、天津市新建商品住宅说明书；3、催告函；4、合同解除通知书；5、邮寄回单；6、中介费收据。被告链家经纪公司辩称，原、被告双方于2015年4月19日经被告链家经纪公司居间介绍签订房产交易合同，合同约定原告以1600000元价格购买被告黄小平名下坐落于本市红桥区尚都家园号房屋。签订合同前，原告分别于2015年3月28日、4月6日、4月11日、4月19日（签订合同当天）到涉诉房屋实际看房，在尚未签订合同时（4月19日），原告提出房屋内电视墙壁纸是湿的，被告黄小平解释是电视墙纸未干，但因为原告担心有漏水情况，故在备注中写明甲方（即被告黄小平）保证所售房屋电视墙无渗水情况，若渗水为房屋质量问题，三方免责，截止日期为交接房屋当天。4月26日，被告链家经纪公司员工刘思雨陪同原告到房屋看房，发现壁纸仍未干。2015年5月初，原告称怀疑电视墙内有水管漏水，因此提出将电视墙凿开，看里面有没有水管，故5月9日，被告黄小平的代理人马天林带领装修公司的朋友到诉争房屋，将电视墙凿开一个小洞，发现里面没有水管。5月10日，原、被告三方到涉诉房屋查看砸开的小洞发现没有水管，但原告仍不放心。5月20日左右，原告带领其在网上找到的暖气维修工与被告黄小平的代理人马天林及被告链家经纪公司员工到涉诉房屋查看是否是地采暖漏水，检测后人员说压强正常。但检查时需要放水，检查后地下室墙面有渗水，原告仍然不放心。2015年5月30日，原、被告协商后，签订补充协议，将打协议的时间延长至2015年6月30日，并口头约定在期间由原告寻求有资质的鉴定部门对房屋是否漏水进行鉴定，后由于原告未联系被告链家经纪公司，2015年6月28日，被告链家经纪公司联系原告，原告称一直没有找到鉴定部门，要求再给一定的时间，但被告黄小平不同意，后原告诉至法院。基于以上事实，被告链家经纪公司对原告诉请被告链家经纪公司向原告返还居间服务费16000元不予认可。合同签署是三方在诚实信用、互利的基础上经过友好协商达成的，是三方真实意思的表示，合同合法有效。根据合同法第426条的规定，本案中在被告链家经纪公司居间介绍下，房产交易合同已经合法有效成立，被告链家经纪公司有权收取合同约定的报酬。根据合同法第425条的规定，仅在居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况损害委托人利益的，才不得要求支付报酬。但本案中被告链家经纪公司并不存在故意隐瞒与订立合同有关事实，及虚假情况的事实。首先，房屋是否存在漏水情况属于待证的事实，合同备注已经明确写明被告黄小平保证房屋电视墙无渗水情况，且相关责任也是由被告黄小平承担，对于此情况被告链家经纪公司无一丝隐瞒。作为房屋的中介机构，并不是鉴定部门，对墙壁内是否漏水已经超过被告链家经纪公司能力范围。漏水情况属于待证事实，且并不是合同目的不能实现的本质，故不同意原告的诉讼请求。因评估鉴定费和贷款服务费未实际发生，故同意返还。被告链家经纪公司向本院提交如下证据：1、补充协议；2、买卖双方领取确认告知书的回执。本案在审理过程中，依据原告提出的证据保全申请，本院于2015年8月18日同本案当事人到涉诉房屋进行现场勘验，并制作勘验笔录。另，本案在审理过程中，原告申请对涉诉房屋是否存在渗水情况及对涉诉房屋地热进行打压测试的鉴定。天津元旭工程咨询管理有限公司接受本院委托后，复函本院，内容为：“天津市南开区人民法院：接贵院2015年9月29日委托书，要求我公司对申请人董宝艳申请的红桥区三条石大街尚都家园房屋的电视墙角和厨房处是否存在渗水情况及对其地热进行打压测试，验证是否存在渗水问题进行鉴定。我公司于2015年10月14日派员到场进行初步勘验。据诉状及申请人和被申请人现场口述：2015年5月24日，申请人和被申请人共同对地热进行打压测试，测试结果合格，但发现电视墙角潮湿严重，且其楼下的地下室屋顶滴水。经初勘：电视墙角及客厅踢脚板处的墙体可见已干燥的渗漏痕迹，未见渗漏潮湿现象，目前不具备司法鉴定的条件，因此无法完成贵院此项司法鉴定委托。”原、被告的质证意见为：原告对被告黄小平提交的证据的真实性无异议。对被告链家经纪公司提交的证据的真实性无异议，但主张原告在签署告知书回执时，并不知道告知书的内容。对本院所作的勘验笔录及天津元旭工程咨询管理有限公司的复函内容无异议。被告黄小平对原告提交的证据1-4的真实性无异议；对证据5的真实性无异议，但主张此内容为打压试水后拍照的，不能证明涉诉房屋存在质量问题；主张证据6的来源不合法，原告是在没有告知被告黄小平的情况下录音，被告黄小平承认在打压试水后出现漏水的事实，按照相关的规定及咨询结果，厨房无需做防水。对被告链家经纪公司提交的证据无异议。对本院所作的勘验笔录及天津元旭工程咨询管理有限公司的复函内容无异议。被告链家经纪公司对原告提交的证据1-5无异议；对证据6不发表质证意见。对被告黄小平提交的证据无异议。对本院所作的勘验笔录及天津元旭工程咨询管理有限公司的复函内容无异议。经审理查明，2015年4月19日，被告黄小平、原告及被告链家经纪公司三方签订《房产交易合同》，合同约定：甲（被告黄小平）乙（原告）双方通过丙方（被告链家经纪公司）的居间介绍，自愿出售及购买天津市红桥区尚都家园室的房屋；乙方对上述房屋及《房屋所有权证书》已实际验看过，并对相关情况已充分了解，自愿购买；甲乙双方确认该房成交价格为1600000元；乙方于2015年4月19日将50000元交付甲方作为定金；上述房款中非以银行贷款形式支付的部分及定金作为首付款，甲乙双方须于2015年5月31日之前到房管部门签订《天津市房产买卖协议》；甲方有义务如实向乙方披露其所售房屋的真实情况，并在本合同中明确说明，如因甲方未履行该义务，所产生的一切责任由甲方承担；基于丙方已提供之居间服务，甲乙双方应当在签署本合同时，向丙方全额支付居间服务费。因涉诉房屋内电视墙壁纸处“湿”，原、被告在合同第十五条备注中约定：甲乙双方各承担居间服务费1%，甲方保证所售房屋电视墙无渗水情况，壁纸未干是因为刚粘完，若渗水为房屋质量问题，三方免责，截止日期为物业交割当天。合同签订后，原告向被告黄小平支付定金50000元，向被告链家经纪公司支付居间服务费16000元、贷款服务费600元、房屋鉴定费5800元。因电视墙壁纸处存在的问题，三方于合同签订后多次协商，并于此间将电视墙凿开，查看后确定墙体内无水管；后对地热进行打压测试，压强正常，但一楼的地下室有渗漏。2015年5月30日，原告与被告黄小平的委托代理人马天林签订《补充协议》，约定：甲（马天林）乙（原告）双方在平等、自愿、协商一致的基础上，对双方已签订的《房产交易合同》达成如下补充协议，根据合同中第十五条备注内容，经甲乙双方友好协商未能达成一致意见，故将打协议时间延后至2015年6月30日，具体以甲乙双方协商为准，本补充协议作为《房产交易合同》一部分，一式三份，具有同等法律效力。2015年6月30日，被告黄小平向原告发出《催告函》载明：您于2015年4月19日与我签订了《房产交易合同》，该合同约定您购买我名下的位于天津市红桥区尚都家园之房产一套。该协议的签订，是双方在诚实信用、平等互利的基础上，经友好协商后自愿达成的，是双方真实的意思表示。合同约定双方应于2015年6月30日之前到房管部门签订《天津市房产买卖协议》，但您以种种借口为由，拒不配合，导致合同不能顺利进行。为此，我与居间方多次催促您履行合同义务。而遗憾的是，截止此函发出之时，您仍未积极履行您的义务。基于上述事实及上述合同的约定，故正式通知您，请您于函发日起3个工作日内（即2015年7月3日之前）主动与我或居间方经纪人（刘春亚）联系协商合同的履行事宜。请您积极的履行您的义务，避免我方因采取司法程序给您带来不利的后果。2015年7月16日，被告黄小平向原告发出《合同解除通知书》，载明：您与我通过链家地产的居间介绍下于2015年4月19日签订《房屋买卖居间合同》（合同编号：JF15002308），该合同中约定您以160万元的价格购买我所拥有的位于红桥区尚都家园之住宅一套，付款方式为贷款方式。该合同中还约定：甲乙双方须于2015年5月31日之前到房管部门签订《天津市房产买卖协议》，同时乙方将除定金之外的其他首付款存入该机构……后经您的要求，链家调解，我才同意签订补充协议，将此时间延迟至2015年6月30日。合同签订后，我及链家工作人员多次联系您办理相关手续，您都以电视墙漏水为由拒绝履行该合同义务。现，我通知你如下：依据《房屋买卖居间合同》（合同编号JF15002308）第八条的约定，你的违约行为严重损害了我的合法权益，并使解除合同条件得以成就。现我依合同的相关的约定，通知你解除合同，《房屋买卖居间合同》（合同编号：JF15002308）自本通知的送达你处时解除。同时，我将保留进一步追究您的违约责任的权利。（或，请你于接到通知后三日内联系我协商有关合同解除的善后事宜）”。庭审中原告表示，2015年5月20日做地采暖的测试，测试人员称有漏水现象，且有水渍，并讲漏水情况历时已久；2015年5月24日照片可证明5月20日电视墙处未干；原告于2015年7月16日接到《合同解除通知书》，此前亦接到过《催告函》；合同约定的10%的违约金过高。被告黄小平表示，合同约定的10%的违约金过高；2015年5月20日地采暖的实验存在，暖气没有问题，但一楼的地下室有渗漏的情况；电视墙处在2015年6月8、9日左右已干。被告链家经纪公司表示，《补充协议》由其公司人员斡旋达成；其公司人员陪同买卖双方约10次到涉诉房屋；在涉诉房屋打压时有渗水情况，但具体情况因其公司人员未到现场，故对此原因不清楚；现二手房的行情有微涨；被告链家经纪公司同时表示其已向法庭提交的经纪服务合同不再作为本案证据。上述事实，有原、被告陈述及相关证据佐证，经当庭质证，本院予以确认。本院认为，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中《房产交易合同》及《补充协议》为当事人自愿签订，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定《房产交易合同》及《补充协议》合法有效。因被告黄小平已向原告发出《合同解除通知书》，原告表示其于2015年7月16日收到《合同解除通知书》，故本院确认《房产交易合同》于2015年7月16日解除。因《房产交易合同》签订之时，涉诉房屋内电视墙壁纸处即存在问题，后经当事人聘请相关人员自行查找原因无果，本案诉讼中，经本院委托的有资质的司法鉴定部门亦不能确认“已干燥的渗漏痕迹”形成的原因。原、被告虽对电视墙壁纸处所存在的问题提出了各自的主张，但均未充分举证加以证明。考虑涉诉房屋“已干燥的渗漏痕迹”形成的原因不明，故原告与被告黄小平互不承担违约责任，故被告黄小平收取原告的50000元定金应予返还。被告链家经纪公司虽基于履行居间服务收取原告居间服务费16000元，但其在促成《房产交易合同》的订立时，涉诉房屋内电视墙壁纸处的问题已存在，且原告尚不确定，由于存在此问题，该《房产交易合同》能否履行，其作为专业的房屋中介经营机构，应当充分预见，而不应以买方已明知房屋现状及买卖一方已承诺承担违约责任为由，免除其应尽的善意提示及充分告知的义务，故其向原告收取的居间服务费亦应返还。其于庭审中表示同意返还原告贷款服务费600元、房屋鉴定费5800元，本院照准。关于原、被告的实际损失问题，本院综合考虑原告向二被告支付的款项存在利息损失，原告与被告黄小平请相关人员查找涉诉房屋内电视墙壁纸处所存问题的原因和将电视墙凿开处恢复原状均会产生相关费用，被告链家经纪公司在促成《房产交易合同》及此后的居间服务中亦有经营成本，及现二手房价格微涨等因素，本院确定原、被告的损失各自承担。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认原告董宝艳与被告黄小平、被告天津链家宝业房地产经纪有限公司签订的《房产交易合同》于2015年7月16日解除；二、本判决生效后十五日内，被告黄小平返还原告董宝艳定金50000元；三、本判决生效后十五日内，被告天津链家宝业房地产经纪有限公司返还原告董宝艳居间服务费16000元；四、本判决生效后十五日内，被告天津链家宝业房地产经纪有限公司返还原告董宝艳贷款服务费600元、房屋鉴定费5800元；（合计6400元）五、驳回原告董宝艳其他本诉请求；六、驳回被告黄小平其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费4786元，减半收取2393元，由原告董宝艳担负；反诉受理费2150元，由被告黄小平担负。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  郝春杰二〇一五年××月××日书记员  吴 桐《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。