江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏03民终1442号
上诉人（原审被告）：徐州苏商实业发展有限公司,住所地徐州市御景路1号。
法定代表人：刘升宣，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘景来，江苏景来律师事务所律师。
委托诉讼代理人：宁波波，江苏景来律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吴岳瀚，男，1986年1月7日生，汉族，住徐州市泉山区。
被上诉人（原审原告）：吴勇，男，1960年12月18日生，汉族，住徐州市泉山区。
委托诉讼代理人：吴岳瀚（系吴勇之子），男，1986年1月7日生，汉族，住徐州市泉山区。
上诉人徐州苏商实业发展有限公司（以下简称苏商实业公司）因与被上诉人吴岳瀚、吴勇商品房销售合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2016）苏0311民初6117号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月14日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人苏商实业公司的委托诉讼代理人刘景来、宁波波，被上诉人吴勇的委托诉讼代理人暨被上诉人吴岳瀚到庭参加诉讼，本案经合议庭评议，审判委员会讨论并作出决定，现已审理终结。
苏商实业公司上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判驳回被上诉人诉讼请求。一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实错误。1、上诉人存在延期交房的违约情形是事实，但被上诉人所购商品房取得竣工备案的时间是2015年11月4日，自此具备交付使用的法定条件，当以此日期作为技术违约责任的截止期限。2、《储藏室买卖协议》中没有约定逾期交付的违约责任，是双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，应认定为合法有效。不约定储藏室逾期上房违约责任，即可认定双方对储藏室逾期上房违约责任的让步。一审法院参照《商品房买卖合同》约定支付违约金违背了事实情况，明显违背了双方的真实意思表示，违背了意思自治原则。
吴岳瀚、吴勇答辩称，1、被上诉人与上诉人于2014年7月25日签订上诉人承建的涉案房屋及涉案地下室买卖合同，约定2015年9月30日前交付上述房屋及地下室，上诉人于2016年1月1日才通知被上诉人上房。根据合同相对性，2016年1月1日的通知视为对房屋的上房通知，至于上诉人与徐州市城乡建设局之间是否就该房屋办理上房手续事宜，与被上诉人无关，不应将徐州市城乡建设局于2015年11月4号批准符合法律条件对抗上诉人与被上诉人之间买卖合同的理由。2、上诉人与被上诉人之间签订的买卖合同，就地下室并没约定所谓的违约责任，该合同是上诉人制作的单方合同，商品房买卖合同中的违约责任同样适用于地下室买卖合同中的违约责任。综上，请求依法驳回上诉人的上诉请求。
吴岳瀚、吴勇向一审法院起诉请求：1、判令苏商实业公司赔偿逾期上房违约金6602元（自2015年10月1日至2015年12月29日，房价及地下室款共计709954元为基数，按每日万分之一计算）；2、苏商实业公司承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：2014年7月25日，双方当事人就苏商御景湾E73-1-702号房屋签订《商品房买卖合同》，双方约定：涉案房屋的房价总额为700090元，出卖人应在2015年9月30日前将取得商品住宅交付使用批准文件的房屋交付买受人使用；除双方协商同意解除合同或变更合同外，如遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人，或因政府及电力、电信、有线电视、燃气、自来水、暖气、市政道路等市政部门原因导致基础设施配套不到位的，或因政府原因未能按时组织验收，出卖人在30日内告知买受人的，出卖人亦可据实予以延期；除上述特殊情况外，出卖人如未按约定的期限交付房屋，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人应按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人应按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。同日，双方还就附属的E73-1-16号地下室签订了储藏室买卖协议，约定交付期限为2015年9月30日前即所购房屋上房同时交付储藏室，储藏室使用年限同所购房屋使用年限。
合同签订后，吴岳瀚、吴勇如约付款。2016年4月19日及27日，苏商实业公司分别向吴岳瀚、吴勇开具销售不动产统一发票，载明房屋购房款及储藏室购房款分别为699370元、10584元。
2015年11月4日，徐州市城乡建设局在苏商实业公司提交的竣工验收备案表上盖章，写明“竣工验收备案资料齐全准予备案”。2015年12月29日，徐州市城乡建设局向苏商实业公司发放了徐建住【2015】通字第32号交付使用通知书，载明“苏商实业公司承建的苏商御景湾E65-E74、D75-D92号楼，已通过各有关行政部门和单位组织的单项验收，同意发放《徐州市房地产开发住宅项目交付使用通知书》”。2016年1月1日，苏商实业公司向吴岳瀚、吴勇邮寄上房通知书，吴岳瀚、吴勇于2016年1月中旬办理了上房手续。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案中，双方当事人就涉案房屋的买卖、交付事宜订立的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。合同中约定苏商实业公司需在2015年9月30日前将取得商品住宅交付使用批准文件的商品房交付吴岳瀚、吴勇使用，但实际上苏商实业公司直至2015年11月4日才取得竣工备案登记，12月29日才取得徐州市城乡建设局颁发的《交付使用通知书》，并迟至2016年1月1日才向吴岳瀚、吴勇邮寄上房通知书，故吴岳瀚、吴勇主张苏商实业公司支付2015年10月1日至2015年12月29日的逾期交房违约金有事实依据。苏商实业公司未能按照合同约定期限交付储藏室，故其亦应承担违约责任，因双方签订的储藏室买卖协议并未就逾期交付的违约责任进行约定，现吴岳瀚、吴勇主张参照商品房买卖合同的约定按照已付房款每日万分之一计算，未违反相关法律规定，法院予以采纳。苏商实业公司的辩称意见与双方合同约定及法律规定不符，故法院不予采信。
综上所述，一审法院认为吴岳瀚、吴勇主张的自2015年10月1日至2015年12月29日以709954元为基数按每日万分之一计算的逾期交房违约金有事实和法律依据，经计算，其数额应为6389.59元（90天×709954元×0.0001），本院对于上述数额予以支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：苏商实业公司于判决发生法律效力后十日内支付吴岳瀚、吴勇逾期交房违约金6389.59元。
根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：1、关于逾期上房违约金计算方式一审认定是否适当。2、储藏室应否计算违约金，计算方式如何认定。
二审期间，双方当事人均未提交新证据。
二审期间，我院向徐州市城乡建设局出具《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》相关问题的函一份，2017年8月21日，徐州市城乡建设局向本院出具复函一份，该复函载明：“……‘114号令’废止后，我局不再依据原‘114号令’的规定要求房地产开发企业申办《徐州市房地产开发住宅项目交付使用通知书》（以下简称《交付使用通知书》）。住宅项目如果已经具备原‘114号令’及其他法律、法规、规章规定的交付使用条件或者取得了相应的认可文件，可以视为实质上已经具备了交付使用条件，符合买卖双方在商品房买卖合同中关于交付使用条件约定的本意。为维护房地产开发企业和消费者的合法权益，便于双方能够切实履行商品房买卖合同，经市政府同意，如果房地产开发企业自愿来我局申办《交付使用通知书》，我局仍将参考原‘114号令’为其做好相关的服务工作。……”
二审除查明一审认定的事实外，补充查明：1、苏商实业公司发出的多份通知书中均未提到114号文件被废止的内容。未向买受人明示已经不需要取得交付使用通知书。2、建设局回函认为：现141号文件废止了114号文件，商品房只要满足备案条件，进行了竣工备案，就可以通知上房。虽然114号文件废止，但是如双方合同约定，开发商要求的话，建设局仍然发给商品房交付使用通知书。
本院认为，第一、关于逾期上房违约金计算方式一审认定是否适当的问题。本案商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定内容履行自己的义务。根据双方约定，出卖人应在2015年9月30日前将取得商品住宅交付使用批准文件的商品房交付买受人使用，而且应当书面通知买受人办理交付手续。上诉人主张因徐州市政府141号令废止了徐州市政府114号令，上房无需取得交付使用通知书，上诉人于2015年11月4日取得竣工备案登记即具备上房资格，上诉人已经于2015年11月6日向被上诉人发出上房通知书，被上诉人迟迟不办理上房手续不是上诉人原因造成。对上诉人上述主张，本院不予采信。理由如下：按照114号文件之前的规定，开发商交房前应该取得建设局的《交付使用通知书》，合同双方对此亦有明确约定，均应当严格遵守。141号文件出台后，《交付使用通知书》不再是强制性规定，但相关部门并未放松对房屋质量的监管，只是将原来的规定改为验收备案制，买受人坚持上房要有《交付使用通知书》的，开发商有义务按照合同约定提供该通知，否则仍构成违约。从徐州市城乡建设局对本院的回函看，只要开发商申请，仍然能够给予办理商品房交付使用通知书。政府114号令虽然于2015年11月1日废止，但苏商实业公司仍然能够领取商品房交付使用通知书。本案苏商实业公司直至2015年12月29日才领取交付使用通知书，并于2016年1月1日通知被上诉人上房，故违约金应计算至2016年1月1日。故一审认定并无不当，本院对此予以维持。
第二、关于储藏室应否计算违约金，计算方式如何认定的问题。涉案《储藏室买卖协议》系双方真实意思表示，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”作为储藏室买卖合同签订的双方，本案被上诉人作为购房人其主要义务应为按照合同约定及时足额交付购房款，相应具有要求上诉人按期交付储藏室的权利。被上诉人按约支付了房款，根据权利义务相对等原则，上诉人应当按约交付储藏室，而上诉人并未按照约定期限交付，显属违约，被上诉人虽未就上诉人原因导致的逾期交付储藏室产生的具体损失数额予以举证，在此情况下，一审法院参照双方签订的商品房买卖合同中关于上诉人逾期交付商品房的违约责任标准来认定，并无不当。
综上所述，上诉人苏商实业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由徐州苏商实业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 高艳华
审判员 李 琳
审判员 胡元静
二〇一七年十二月十二日
书记员 张恒一
书记员 陈斯雅