湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘1202民初2150号原告：张颖，女，1988年2月11日出生，汉族。委托诉讼代理人：丁健（特别授权），湖南五溪律师事务所律师。被告：蒋立业，男，1986年4月13日出生，汉族7。委托诉讼代理人：袁野（特别授权），湖南清园律师事务所律师。原告张颖与被告蒋立业房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告张颖的委托诉讼代理人丁健、被告蒋立业的委托诉讼代理人袁野到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张颖向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告单方退租违约金5.25万元；二、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年5月7日，原、被告签订一份《商铺租赁合同》，约定被告租赁原告购买的怀化市鹤城区人民路新天地城市广场负一层1227、1228号门面，用于被告开典当公司。合同中约定了租金标准、租赁期限36个月及双方的权利义务等，在乙方（即被告）的违约责任处理中约定了如乙方中途擅自退租的，应按合同年租金20%向甲方（即原告）支付违约金。在租赁时间刚到一年，被告即不在继续承租，并搬离了所租赁门面，当原告要求被告按合同约定支付违约金时，被告拒绝予以支付。为维护原告合法权益特提起诉讼，请求依法判决。被告蒋立业答辩称：一、被告蒋立业并非原告所诉是未经原告同意，擅自退租，而是在退租前就已经征得原告同意，只是双方未就退租具体细节达成一致，所以双方关于租赁的纠纷不应当适用租赁合同第十条第二款，而应当适用合同第十一条第二款，该条款约定：乙方在租赁期内确需中途退租的，应提前一个月向甲方提出书面申请，经甲方同意后，乙方须缴清应缴费用，乙方所交保证金无偿归甲方。该条款说明，原被告双方所签订的租赁合同是一个附条件解除的合同，而解除的条件就是：乙方即被告在征得甲方即原告同意的情况下可以退租，而保证金无偿归原告所有，现被告已经履行了其合同规定的义务，原告要求支付合同总价款的20%的违约金的诉求并不合理。二、被告在租赁原告房屋时，向原告支付了共计37500元的租赁保证金，而该保证金在被告向原告要求终止租赁合同之后，且并未向原告主张退还，因此不存在再按合同第十条向原告支付违约金。综上所述，被告在提前通知了原告，并且征得了原告的同意的情况下要求解除了双方的租赁合同，同时也按照合同的约定支付了保证金作为补偿，被告的行为并未违约，不存在支付违约金，原被告所签订的合同本就是附条件解除合同，被告在满足了合同约定的条件的情况下解除了合同，并且支付了合理对价。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的短信打印件及照片一组，拟证明被告擅自解除合同退租的事实。被告发表质证意见认为上述证据不能证明原告所证明的目的，照片没有拍摄时间，不能证明被告是没有在原告同意的情况下搬离商铺的。短信的内容真实性和关联性没有异议，证明目的有异议。原告提交的上述证据客观证明被告搬离商铺的的事实，故本院予以采信。2、被告提交的原被告之间的短信已经打印件一组，拟证明被告已向原告提出解约且原告同意。原告发表质证意见认为对上述证据真实性没有异议，证明目的有异议，不能证明被告退租是征得原告同意，原告一直在要求追究被告的责任。被告提交的上述证据不足以证明原告同意解约的事实，故本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月7日，原告张颖（甲方）与被告蒋立业（乙方）签订《商铺租赁合同》，由张颖将其购买的位于怀化市鹤城区人民路新天地城市广场负一层1227、1228号门面出租给蒋立业使用，该《商铺租赁合同》第二条约定：“1、该房屋租赁期共36个月。自2015年5月22日起至2018年5月23日止。2、支付时间、方式：甲乙两方签订合同三年，前2年租金不变，（以每年¥450000元）租金为准。从第三年开始房屋租金在上一年租金的基础上递增百分之十。租金采取年结方式，乙方在每年12月初（不超过12月10号）必须将下一年的租金交交给甲方，以后每年交付均按此方式进行。第一年租金和押金在甲乙双方签订合同之日付清。”第三条约定：“1、租金：每月租金为¥37500元，租金总额为¥1395000元。4、在签署本合同时，乙方向甲方交纳¥37500元的押金。合同期满或终止，在乙方交清租金、水电费、物业管理费和违约金等相关费用并对有损失的部分进行赔偿后，甲方即可无息退还乙方押金。”第十条约定：“在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该按合同年租金20%的额度向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应当承当赔偿责任。”第十一条约定：“乙方在租赁期内确需中途退租，应提前一个月向甲方提出书面申请，经甲方同意后，乙方须缴清应缴费用，乙方所交保证金无偿归甲方。”《商铺租赁合同》签订后，被告蒋立业按合同约定向原告张颖支付一年的租金450000元和押金37500元。2016年5月起，被告蒋立业不再租赁原告蒋颖的商铺并腾空搬离。原告张颖以被告蒋立业中途擅自退租为由要求其按合同约定支付违约金，但被告蒋立业拒不支付违约金，原告蒋颖遂诉至法院。本院认为：2015年5月原告与被告签订的《商铺租赁合同》未违反法律法规的相关规定，系双方当事人真实意思表示，该合同成立并已生效，对双方当事人均具有约束力，双方当事人应按合同约定履行合同义务。合同签订之初，被告支付了一年租金和押金37500元。2016年5月，被告在支付了一年的租金后未再支付租金且搬离商铺，违反了合同的约定，已构成违约，应承担违约责任。双方在合同中第十条约定：“在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该按合同年租金20%的额度向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应当承当赔偿责任。”，因被告未向本院提出减少违约金的请求，对原告请求被告支付违约金的诉讼请求本院予以支持，被告应向原告承担违约金每年租金450000元×20﹪＝90000元，结合原告的诉讼请求，除被告原已支付的押金37500元，被告另需支付原告违约金52500元。被告提出抗辩认为其提前通知了原告，并且征得了原告同意的情况下要求解除了双方的租赁合同，同时也按照合同的约定支付了保证金作为补偿，被告的行为并未违约，不存在支付违约金。从本案相关证据来看，2015年5月原、被告签订了三年期限的商铺租赁合同，被告在2016年5月搬离商铺，系在租赁期内中途退租。2016年5月原、被告的短信内容可得知原告于2016年5月初与被告短信联系要求其支付租金时才得知被告不再租赁商铺，被告没有按照合同第十一条“乙方在租赁期内确需中途退租，应提前一个月向甲方提出书面申请，经甲方同意后，乙方须缴清应缴费用，乙方所交保证金无偿归甲方。”的约定提出中途退租的书面申请。双方的短信内容主要是对被告商铺恢复原样的协商，不能证明被告事先征得原告同意退租，也不能证明原告放弃了要求被告支付违约金的权利，故本院对被告的上述抗辩理由不予支持。综上所述，对原告的诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告蒋立业于本判决生效后10日内支付原告张颖违约金52500元。本案案件受理费1112元，由被告蒋立业承担。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  欧 侠人民审判员  向开富人民陪审员  舒小李二〇一七年一月九日代理书记员  曾 群+附：判决相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。