中华人民共和国
吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）延中民三初字第1585号
原告：延济成，男，1961年3月25日出生，大韩民国公民，现住吉林省珲春市。
委托代理人：刘温慧，吉林何晓明律师事务所律师。
被告：沈玉女，女，1979年7月4日出生，朝鲜族，个体工商户，住中华人民共和国吉林省珲春市。
委托代理人：裴雄日，吉林权哲律师事务所律师。
原告延济成诉被告沈玉女房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告延济成的委托代理人刘温慧、被告沈玉女及其委托代理人裴雄日到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告延济成诉称，原告为了在珲春市开办美容院，经李春日介绍于2013年4月3日与被告签订了门市房租赁合同，原告租赁被告位于丽水富苑3号门市房，面积283.21平方米，租期为2013年4月15日至2016年4月14日，年租金15万元。合同签订后，原告按时给付了租金，并投入25万元聘请珲春万晟装饰工程有限公司对门市房进行了装修，装修好后没有立即投入使用。今年11月初，原告有转租的想法，并通过李春日让被告帮忙联系新的承租人，11月16日中午被告打电话给中间人李春日说有人想租，李春日把情况转告原告，原告认为价格不合理，决定不转租仍然自己使用，李春日把原告的意见明确告知了被告。当天下午，被告给李春日来电话称自己已经收取了他人的租房定金1万元，李春日明确告诉被告，房屋的使用权是原告的，被告无权擅自处分，更令人气愤的是几天后发现所谓的新的承租人已经把原告的全部装修拆除。
原告和被告之间签订的租房合同合法有效，在租赁期间，被告未经原告同意擅自将房屋另租赁给他人，并毁坏了原告的全部装修，给原告造成巨大损失，原告装修投入25万元，有装饰合同为证，原告已经交付给被告全年租金15万元，现仍剩余5个月，要求被告赔偿25万元的装修损失，退还5月个租金6.25万元，合计31.25万元，并解除合同。
被告沈玉女辩称：1、双方在履行合同过程中已经解除了租赁合同，因此不存在另行解除合同的问题。2、由于双方签订的租赁合同中第四条、第六条约定原告不履行合同时不退还租金，且不能转租以及装修等内容，所以原告要求赔偿理由不成立。
原告为证实其主张提供以下证据有：
证据1、2013年4月3日原、被告签订的租赁合同一份。证明双方存在房屋租赁关系。
被告对证据的真实性没有异议。
证据2、2013年4月3日被告出具的收据一份。证明原告按照合同约定缴纳了第一年的房屋租赁费15万元。
被告对该证据据的真实性没有异议。
证据3、2011年3月29日，被告与房屋开发商签订的房屋买卖合同。证明被告对房屋享有出租权。
被告对该证据没有异议。
证据4、2013年5月10日，装修合同一份。证明原告与装修公司签订装修合同，对该房屋进行装修，装修款为人民币25万元。
被告对该证据真实性没有异议，但主张被告在出租该房屋之前已经进行过装修，原告装修是在我们之后进行的。对原告要求赔偿的数额被告有异议。
原告方为证实李春日参与了双方签订合同，原告装修以及通知被告转租房屋一系列事情，提请李春日到庭作证。李春日证实其介绍原告租的被告房屋，签订合同过程及在租赁房屋内装修直至后期原告通过证人联系被告，让被告帮忙转租该房屋经过等事实。
原告对证人李春日的证言无异议。
被告对证人李春日证言有异议，主张当时证人李春日给被告送钥匙时没有说过让我联系转租的事情，当时讲的是不再租赁该房屋，所以在履行合同过程中不存在转租一事，而且在合同中已经约定不能转租。被告后期将房屋租赁给别人后考虑到证人与其丈夫之间的关系，答应退剩余时间的房屋租赁款，但是没有确定具体数额。
对于原告提交的证据1、2、3、4，被告对上述证据的真实性无异议，本院予以采信。对于证人李春日的证言，被告虽提出异议，但是由于未能提供相反证据证实其主张，故本院对证人李春日的证言予以采信。
经本院审理查明，原告延济成通过李春日介绍与被告沈玉女于2013年4月3日签订了《门市房租赁合同》，双方约定：1、乙方（注：延济成）租用甲方（注：沈玉女）珲春市靖和街丽水富苑3号门市房，建筑面积283.21平方米。2、租赁期限为2013年4月15日起至2016年4月14日止。3、房屋租金每年壹拾五万元整人民币，第二年提前两个月（2月15日）一次性交房租金（租赁期满后，如续租时，房租费按照当年市场价重新调整并续签租赁合同使用）。4、乙方按约定交付租金合同生效后，一方不履行合同义务租金不退还，不准转租。5、租赁期间房屋管理费，水电费，卫生费各种经费由乙方负责。取暖费由甲方负责支付。租赁期间房屋内有所损坏由乙方负责更换维修。6、现有的装修由乙方修改或增加装修，但房屋到期后不得拆走所有装修。合同签订后，延济成向沈玉女交付了租金15万元。2013年5月10日，原告延济成委托李春日与珲春万晟装饰工程有限公司签订了装饰施工合同，约定施工价款为25万元，此后，原告在拆除部分原房屋装饰后对其租赁的房屋进行了装修。
2013年10月份左右，原告延济成因不准备从事原定经营的美容院项目，通过李春日联系被告沈玉女，让沈玉女帮助转租其租赁的房屋，关于原、被告就租赁的房屋是解除租赁合同还是对租赁的房屋传租的争议，李春日在庭审中称“原告就不准备经营美容院，让我联系被告让被告帮忙转租该房屋，当时钥匙也交给被告”，被告在向其发问原告是否讲明不再租赁房屋时回答“说了”。
本院认为，本案系涉外民事纠纷。原、被告之间在中华人民共和国境内签订了《门市房租赁合同》，且履行合同地亦在中华人民共和国境内，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十五条的规定，本案属于本院管辖。
由于原、被告未选择合同适用的法律，因此本案应适用最能体现合同特征的一方当事人经常居所地法律。本案为房屋租赁合同纠纷，其合同标的为被告所有的房屋，因此应以被告经常居所地中华人民共和国法律作为本案适用的法律。
原、被告签订的《门市房租赁合同》系当事人真实意思表示，且不违反中华人民共和国法律规定，该合同合法有效。双方当事人签订的合同履行期限尚未届满，被告即将该房屋另行租赁给他人，且已由他人占有使用，故该合同已无法履行，合同应予解除。
由于原告自2013年11月中旬开始即未能对租赁的房屋实际控制使用，故被告应退还原告已交纳的一年房屋租金中的五个月租金6.25万元人民币（15万元／12月ｘ5个月）。
关于原告主张要求被告赔偿其在租赁房屋内的装修损失25万元。本院认为在合同无法继续履行从而导致合同解除的原因、双方措商过程等因素分析，原、被告双方均有责任。首先，原告通过案外人李春日告知被告要求转租房屋过程中，曾有不再租赁房屋的表示，并且将房屋钥匙交给被告，上述行为使被告产生了原告要求与其解决合同的误解，因此原告对于合同的解除负有责任。其次，被告在李春日向其转告原告对租赁房屋是否解除合同过程中，应当了解原告的明确意见后再对该房屋另行出租，但被告在李春日对原告租赁的房屋是要求转租还是解除租赁合同表述并不明确的情况下，未向原告确认其真实意思表示，将方屋出租给他人导致合同无法继续履行，亦应负有违约责任。
原告在装修其租赁被告房屋中，与他人签订的装修合同约定装修费为25万元人民币，被告对装修合同的真实性无异议，故本院对原告装修费金额为25万元予以认定。由于原告在其租赁房屋内的装修后至装修被拆除的期间应当考虑折价后的装修残值，同时原告装修时对房屋内原有的部分装修亦进行了拆除等因素，本院认为被告应赔偿原告的装修残值损失10万元为宜。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百六十五条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条（三）款的规定，判决如下：
一、解除原告延济成与被告沈玉女之间签订的《门市房租赁合同》。
二、被告沈玉女于本判决生效之日起十日内给付原告延济成房屋租金6.25万元人民币。
三、被告沈玉女于本判决生效之日起十日内给付原告延济成房屋装修损失10万元人民币。
四、驳回原告延济成的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5988元，由原告延济成承担2438元，被告沈玉女承担3550元。
如不服本判决，原告延济成可在判决书送达之日起三十日内，被告沈玉女可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于吉林省高级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审判长 陈立晖
审判员 金成焕
审判员 李德吉
二〇一五年六月十六日
书记员 全裕贞