浙江省苍南县人民法院
民 事 判 决 书
（2010）温苍龙商初字第217号
原告：吴某某。
委托代理人：余某某。
被告：陈甲。
委托代理人：陈乙。
原告吴某某诉被告陈甲定金合同纠纷一案，本院于2010
年4月29日立案受理后，依法组成由审判员张全标担任审判长
，代理审判员周科立、人民陪审员孙洪程参加评议的合议庭，
于2010年5月19日公开开庭进行了审理。双方当事人及其委托
代理人均到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现
已审理终结。
原告吴某某起诉称：2010年4月16日，原、被告订立商品
房转让定金协议一份，约定：被告将其所购买的位于杭州市滨
江区东方郡公寓27幢2单元2303室商品房卖给原告（该商品房
未交付、尚未办理产权登记）。被告当场收取原告定金10万元
，约定双方于2010年4月30日另行订立房屋买卖契约。同时备
注：原告按揭款项按照银行实际支付金额支付给被告。后由于
国家、地方发布了相关法律法规，致使原、被告双方签订的房
屋买卖合同无法办理按揭手续而无法实际履行，为此，原告起
诉要求判令被告返还原告定金10万元。在庭审过程中，原告当
庭变更起诉的事实与理由，以预售商品房转让、尚未取得权属登记，违反《城市房地产管理法》第37条的规定，及未得到房
地产开发公司及抵押权人许可，办理相关登记、备案，属无效
合同为由，要求被告返还定金10万元。本院认为定金合同应属
有效，并当庭向原告释明，原告又以国务院房贷调控新政导致
原告将不能办理贷款，无力支付全部购房款，应适用情势变更
原则，要求解除合同，判令被告返还定金10万元。
原告吴某某在本院指定的期限内提供的证据材料有：
一、原、被告身份证各一份，以证明原、被告主体资格
的事实；
二、房屋转让定金协议书、及苍南县浙南房地产经济服
务站的证明各一份，以证明被告收取原告定金10万元的事实；
三、国务院发布的国发（2010）10号通知，以证明原告
不符合贷款购房政策。
被告陈甲答辩称：定金合同合法有效，国家政策并未导
致买卖合同不能实际履行，原告对该商品房尚未领取产权证及
按揭付款的事实是明知的，购房时需要支付被告已支付的按揭
贷款，对余下的按揭贷款，原告如不能一次性付清，可以被告
名义继续交付按揭贷款，为此，国家政策出台，对原、被告之
间合同毫无影响，原告不想买房，拒绝订立房屋买卖合同，其
行为已构成根本违约，根据定金罚则，原告无权要求返还定金
，请求法庭驳回原告诉讼请求。
被告陈甲在本院指定的举证期限内提供的证据材料有：
商品房买卖合同及苍南县浙南房地产经济服务站的证明
各一份，以证明被告购买坐落于杭州市滨江区东方郡公寓27幢2单元2303室商品房及办理按揭贷款、履行等事实；该套商品
房的土地、房屋权属证书领取时间为2011年10月30日的事实；
原告在订立商品房转让定金协议时，充分了解该套商品房的按
揭贷款支付情况及权属证书的领取时间的事实。
原告提供的证据一、证据二，被告质证无异议，本院确
认其作为认定本案相关事实的依据；原告提供的证据三，被告
质证对其真实性无异议，但认为与本案无关联，新政策的出台
不影响双方的交易，不能证明原告的待证事实，本院认为国务
院发布的国发（2010）10号通知，是众所周知的事实，应确认
其证明力。被告提供的证据，原告对其真实性均无异议，本院
认为，此两份证据真实，与本案具有关联性，应确认其作为认
定相关事实的依据。
本院经审理，认定事实如下：
2010年4月16日，原告吴某某与被告陈甲经苍南县浙南房
地产经纪服务站介绍，订立商品房转让定金协议书一份，约定
：被告陈甲将其所购买的座落于杭州市滨江区东方郡公寓27幢
2单元2303室商品房卖给原告吴某某；该商品房转让价为92704
1元，其中已包含红包718000元，不包含按揭贷款82万元，原
告应付被告已付按揭，并在规定时间内按期支付余下按揭；立
协议之日，原告应支付被告定金10万元；立契定于2010年4月3
0日之前，立契当日，原告付给被告购房余款827040元，一次
性全部付清。被告产权手续交清，即日起该商品房产权属被告
所有；双方应信守诺言，被告反悔，定金要加倍给原告，原告
反悔，定金作废，概不退还，……；备注事项，原告按揭款项按照银行实际支付金额支付给被告（以银行明细表为准），被
告在取得房证之后应及时协助原告过户，被告不承担过户费用
，过户所产生的费用全部由原告承担。协议签订当日，被告收
取原告定金10万元。
2009年5月31日，被告陈甲与杭州欣盛宏业房地产开发有
限公司订立商品房买卖合同一份，购买了座落于杭州市滨江区
东方郡公寓27幢2单元2303室商品房一套，约定杭州欣盛宏业
房地产开发有限公司于2011年7月31日向被告交付商品房，于2
011年10月30日前，杭州欣盛宏业房地产开发有限公司取得规
定的土地、房屋初始登记的权属证书，交付给被告陈甲。被告
陈甲自行办理该商品房转移登记。原告吴某某对该商品房在20
11年10月30日前才能取得相关权属证书的事实已明知。
2010年4月17日，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过
快上涨的通知》（国发（2010）10号）发布，规定要严格限制
各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快
、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买
第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或
社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方
人民政府可根据实际情况，采取临时性的措施，在一定时期内
限定购房套数。
本院认为：原、被告订立的商品房转让定金协议书，属
立约定金合同性质，当事人意思表示真实，内容合法，该定金
协议从实际交付定金之日起生效，给付定金的一方不履行约定
债务的，无权要求返还定金。原告拒绝与被告订立商品房买卖合同，支付购房款，属于不履行约定的债务行为，为此，原告
无权要求被告返还定金。原告以预售商品房转让、尚未取得权
属证书，违反《城市房地产管理法》第三十七条的规定为由，
认为合同无效。本院认为，依据最高人民法院《关于适用〈中
华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规
定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是
指效力性强制性规定。而原告称的《中华人民共和国城市房地
产管理法》第三十七条的规定，现已被修改为第三十八条，该
条第一款第（六）项规定：“未依法登记领取权属证书，不得
转让”，属管理性强制性规定，故未取得权属证书，不属于合
同无效法定事由。原告以尚未得到房地产开发公司及抵押权人
许可，办理登记、备案为由认为定金合同无效，于法无据。本
院据此向原告释明定金合同应属有效后，原告又提出国务院房
贷调控新政导致原告将不能办理贷款，无力支付全部购房款，
应适用情势变更原则，解除合同，返还定金。对此，本院认为
，双方当事人已在定金合同中约定原告在规定时间内按期支付
余下按揭，且原告也明知在2011年10月30日前，尚不能取得房
产权证，国务院关于房贷调控政策的出台，并不必然导致原、
被告间的商品房买卖合同不能继续履行，因此，原告主张的事
实，与适用情势变更规定的条件不符，原告据此要求解除合同
并返还定金，于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和
国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八
十九条、第九十条的规定，判决如下：
驳回吴某某诉讼请求。案件受理费2300元，由吴某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院
递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省
温州市中级人民法院。［在递交上诉状之日起七日内，预缴上
诉案件受理费2300元（具体金额由温州市中级人民法院确定，
多余部分以后退还），款汇至浙江省省级财政专户结算分户，
开户行：温州市农行营业部，帐号：319-
2999010140006651。逾期不交按自动撤回上诉处理］。
审 判 长 张全标
代理审判员 周科立
人民陪审员 孙洪程
二〇一〇年六月三十日
书 记 员 李前煜
附：相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保
法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约
定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定
的债务的，应当双倍返还定金。
《中华人民共和国担保法》
第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债
权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。
给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收
受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同
中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起
生效。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若
干问题的解释（二）》
第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性
规定”，是指效力性强制性规定。
第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立
合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大
变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现
合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法
院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或
者解除。