江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏02民终3184号
上诉人(原审原告)：陈平，男，1977年11月30日出生，汉族，住昆山市。
上诉人(原审原告)：时云燕，女，1980年10月28日出生，汉族，住昆山市。
被上诉人(原审被告)：无锡东方国际轻纺城集团市场经营管理有限公司，住所地无锡市锡山经济开发区友谊北路300号。
法定代表人：黄时平，该公司总经理。
委托诉讼代理人：赵静，该公司员工。
被上诉人(原审被告)：无锡皮革城有限公司，住所地无锡市锡山区东亭街道友谊北路（东方国际轻纺城内）。
法定代表人：黄永杰，该公司董事长。
被上诉人(原审被告)：无锡东方国际轻纺城集团有限公司，住所地无锡市锡山区东北塘街道友谊北路。
法定代表人：黄永杰，该公司董事长。
上诉人陈平、时云燕因与被上诉人无锡东方国际轻纺城集团市场经营管理有限公司（以下简称管理公司）、无锡皮革城有限公司（以下简称皮革城公司）、无锡东方国际轻纺城集团有限公司（以下简称集团公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院（2017）苏0205民初1868号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月28日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
陈平、时云燕上诉请求：一、撤销一审判决，将违约金判项改判为给付违约金58697.69元，并改判皮革城公司、集团公司承担连带责任。二、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：
2009年，集团公司通过网络、报纸、宣传彩页等广告载体以售后返租的形式销售带租约产权商铺。根据当时宣传广告，售后返租10年，年返利10%的房价，前两年租金直接抵房价。租赁合同履行过程中，2011年至2014年这三年租金是由皮革城公司按租赁合同约定的租金转账支付给上诉人的，转账摘要为返租；2014年至2015年的租金上诉人只收到2万元，也是由皮革城公司支付的，转账摘要为返租。此后上诉人未再收到租金。上诉人认为，违约金是双方真实意思表示，一审判决对合同约定的违约金进行调整，没有法律依据。一审法院未就三被上诉人之间的关系进行调查，认定事实不清。集团公司在销售商铺时，以售后返租方式销售商铺，返租是前提，管理公司只是与上诉人签订了商铺租赁合同，皮革城公司按租赁合同支付了部分租金，皮革城公司、管理公司实为集团公司下属，三家公司实为一家，应承担连带责任。
管理公司辩称，欠付租金是事实，但原因是市场经营不景气，房屋空置很久，没有租金收入，所以才欠付商铺租金。约定的违约金过高，可以请求法院调整，管理公司、皮革城公司、集团公司不存在人格混同。
皮革城公司辩称，其并非租赁合同相对方，也不存在与管理公司人格混同的情形，请求二审法院驳回上诉人要求皮革城公司承担责任的上诉请求。
集团公司辩称，集团公司并非租赁合同相对方，上诉人所称的宣传广告，集团公司对其真实性不予认可。退一步讲，即使广告系集团公司发布，因广告内容并非对规划范围内房屋及相关设施作出的具体说明和允诺，并不属于要约，故宣传广告内容并不构成房屋买卖合同的内容，请求二审法院驳回上诉人对集团公司的上诉请求。
陈平、时云燕向一审法院起诉请求：1.判令管理公司支付2015年度租金尾款49653.40元及该款自2014年7月20日起至2017年6月6日止按同期银行贷款利率计算的利息、2016年度房屋租金69653.40元及该款自2015年7月20日起至2017年6月6日止按同期银行贷款利率计算的利息；2.判令管理公司支付违约金58697.69元；3.判令皮革城公司及集团公司对管理公司的上述义务承担连带责任；4.本案诉讼费由管理公司承担。
一审法院认定事实：2009年7月25日，陈平、时云燕与管理公司签订无锡皮革城商铺租赁合同2份，约定陈平、时云燕将其所有的339号商铺和321号商铺出租给管理公司，租赁期限为十年，自2009年6月20日起至2019年6月19日止，如陈平、时云燕以银行按揭方式购房的，实际起租日为银行放款日，租期到期日相应顺延。租期前两年为市场培育期，管理公司无需支付租金，后八年的租金标准分别为每年37491元和35881元，租金支付时间均为每年7月20日前；合同第八条约定：如管理公司未按约支付租金的，自合同约定的最后支付期限的第二天起，管理公司每日向陈平、时云燕支付逾期部分万分之五的违约金，若超过三个月仍然未付清的，管理公司应向陈平、时云燕支付首次买卖合同总价款10%的违约金，且陈平、时云燕有权解除合同。合同签订后，管理公司按税后金额69653.4元支付两套商铺2011年6月20日-2014年6月19日租金，2014年6月20日-2015年6月19日的租金仅支付了20000元。
又查明：2009年6月20日，陈平、时云燕与集团公司签订房屋买卖合同，约定陈平、时云燕向集团公司购买339号商铺及321号商铺，合同总价款分别为299930.96元和287045.92元。
再查明：管理公司的住所地为无锡市锡山经济开发区友谊北路300号（东方国际轻纺城内），法定代表人为黄时平；其经营范围为市场经营场地及设施租赁、市场管理服务、经济信息咨询服务；其股东为集团公司及黄时平；皮革城公司的住所地为无锡市锡山区东亭街道友谊北路（东方国际轻纺城内），法定代表人为黄永杰；其经营范围为皮革制品、服装销售；市场经营场地及设施租赁；市场管理服务；经济信息咨询服务；其股东为江苏万力木雕城有限公司、黄永杰。
一审法院认为，陈平、时云燕与管理公司所订房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效，双方均应恪守。双方对案涉商铺2014年6月20日-2016年6月19日租金仅支付20000元的事实无异议，但对于具体租金金额存有异议。关于租金金额，根据房屋租赁合同的约定，租金标准分别为37491元/年和35881元/年，现陈平、时云燕主张按照年租金69653.4元计算两套商铺的租金，低于合同约定的标准，予以准许。现陈平、时云燕主张管理公司支付2014年6月20日至2016年6月19日的未付租金119306.8元，于法有据，予以支持。至于陈平、时云燕主张租金的逾期付款利息，因逾期付款利息应为违约金属性，而本案中陈平、时云燕亦已主张违约金，故对陈平、时云燕主张租金利息的诉讼请求不予支持。涉及到违约金58697.69元，管理公司认为该违约金数额过高，并请求法院予以调整，现依照相关规定调整为以未付租金金额自应付之日起至判决给付之日止按同期银行贷款利率的1.95倍计算。
关于陈平、时云燕主张其提供的宣传广告构成要约，其与集团公司订立买卖合同的同时就宣传广告之内容达成租赁合同之合意，故集团公司对管理公司的付款义务承担连带责任的诉讼请求，一审法院认为，首先，陈平、时云燕无法证实其提供的宣传广告确系集团公司所发放；其次，即使该宣传广告确系集团公司所发放，因广告内容并非对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施作出具体确定的说明和允诺，该宣传广告不属于要约，故宣传广告的内容不构成房屋买卖合同的内容，对陈平、时云燕的上述诉讼请求不予支持。关于陈平、时云燕另主张皮革城公司与管理公司构成人格混同，应对管理公司的付款义务承担连带责任的诉讼请求，因两公司的经营范围、组织机构上并不完全相同，陈平、时云燕提供的证据尚不能证明两公司存在人格混同，故对陈平、时云燕的上述主张亦不予支持。
一审法院判决：一、管理公司于判决生效后10日内给付陈平、时云燕119306.80元并给付其中49653.40元自2014年7月21日起，其中69653.40元自2015年7月21日起，均至判决给付之日止按同期银行贷款利率1.95倍计算的违约金。二、驳回陈平、时云燕的其他诉讼请求。
本院二审对一审认定的事实予以确认。
本案二审争议焦点为：1、集团公司、皮革城公司对管理公司所负债务是否应承担连带清偿责任。2、一审法院对违约金的调整是否合理。
本院认为，本案所涉商铺租赁合同的出租方和承租方分别为陈平、时云燕与管理公司，本案系欠付租金引发的纠纷，根据合同相对性原则，负有支付租金义务的为承租人即管理公司，即使集团公司在销售房屋时宣传其所售的为带租约的商铺，但该宣传最终并未成为合同内容之一，且与陈平、时云燕签订租赁合同的仅为管理公司，陈平、时云燕系商铺投资者，并非为生活所需而购房的普通消费者，因此其对合同可能存在的风险应有所判断，但其仍然签订售、租分离的两份合同，由此而产生的风险，应由其自行承担。皮革城公司虽然向陈平、时云燕支付过部分租金，但由于存在受管理公司指示付款的可能，因此并不能仅根据皮革城公司曾支付租金的行为，即认定其为租赁合同的义务人。此外，由于陈平、时云燕要求并非租赁合同相对方的集团公司、皮革城公司与承租人管理公司承担连带责任，则其有义务提供证据证明三个公司存在人格混同，而从目前情况看，三个公司之间虽有关联关系，但陈平并没有提供足以证明三个公司存在人格混同的证据，按举证责任分配规则，不利的诉讼后果应由陈平、时云燕承担。陈平、时云燕关于一审法院未能调查三个公司之间的关系因而认定事实不清的上诉理由，不能成立。综上，陈平、时云燕要求并非合同相对方的集团公司和皮革城公司承担连带责任，缺乏充分的事实和法律依据，本院不予支持。按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。违约金的调整，应结合合同履行情况、守约方的损失情况、违约方的过错程度等因素综合考虑，在没有其他证据证明守约方具体损失的情况下，可以以欠付款项的同期银行贷款利息作为损失予以认定，而管理公司是以商铺转租所得租金为其收入来源，在市场经营状况不佳、租金收取困难的情况下，管理公司客观上缺乏向陈平、时云燕支付租金能力而并非故意违约，一审法院最终确定按同期银行贷款利率的1.95倍计算违约金，在履行自由裁量权的合理幅度之内，并无不当。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2686元，由陈平、时云燕负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姚旭斌
审 判 员 仓 勇
代理审判员 唐广征
二〇一七年十一月十五日
书 记 员 窦 玥