湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终2840号
上诉人（原审被告、反诉原告）：孙富娘，女，1977年2月28日出生，汉族，住武汉市武昌区，
委托诉讼代理人：李华新，孙富娘之夫，1971年7月21日出生，汉族，住武汉市武昌区徐东大街***号*栋*单元*楼***号，公民身份号码4204001971********。
上诉人（原审被告、反诉原告）：李华新，男，1971年7月21日出生，汉族，住武汉市武昌区，
被上诉人（原审原告、反诉被告）：李诗文，男，1962年1月17日出生，汉族，住武汉市青山区，
被上诉人（原审原告、反诉被告）：夏羽，女，1962年2月3日出生，汉族，住武汉市青山区，
上诉人孙富娘、李华新因与被上诉人李诗文、夏羽房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2016）鄂0106民初4462号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
孙富娘、李华新上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人在一审的反诉请求，驳回被上诉人在一审的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人依据合同权利使用房屋，符合合同约定和法律规定。二、被上诉人无权单方解除合同，一审判决认定合同于2016年3月26日解除，属适用法律错误。三、一审判决认定合同于2016年3月26日解除，与被上诉人有关上诉人拖欠租金达30日的主张自相矛盾。四、涉案房屋的装修是在被上诉人知晓和默认的情况下进行，一审判决却判令上诉人承担全部不利后果，且完全无视被上诉人违约情形及上诉人的装修损失，显失公平。五、一审法院认定上诉人应以每日100元支付2016年3月27日起计算至返还房屋之日止的房屋占用费，缺乏事实和法律依据。
李诗文、夏羽辩称，上诉人擅自将房屋改为“胶囊房”属于违法行为。武汉市武昌区住房保障和房屋管理局（以下简称武昌房管局）两次下达《房屋整改通知书》要求将“胶囊房”予以拆除，且双方签订的《房屋租赁协议》第三条约定，上诉人无故拖欠房租达30天，被上诉人有权收回房屋，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
李诗文、夏羽向一审法院起诉请求：1.确认李诗文、夏羽与孙富娘之间的《房屋租赁协议》已于2016年3月26日解除；2.责令孙富娘、李华新按市场价6000元/月向李诗文、夏羽补齐未结的房屋占用费，水电费、煤气费、物业管理费据实结算，及孙富娘、李华新因损害李诗文、夏羽房屋结构，对李诗文、夏羽造成的损失10000元；3.责令孙富娘、李华新拆除违章建筑，对李诗文、夏羽所有的房屋恢复原状，并归还李诗文、夏羽房屋；4.孙富娘、李华新承担本案诉讼费及李诗文、夏羽律师费8000元。
孙富娘、李华新向一审法院提出反诉请求：1.解除双方签订的《房屋租赁协议》；2.李诗文、夏羽赔偿孙富娘、李华新装修损失33022元（系房屋装修费80913+88915=169828元折价后计算的，169828/6/12*14=33022元），房屋租赁未到期的租金损失30800元（2200元/月*14个月）；3.李诗文、夏羽返还孙富娘、李华新租赁房屋押金1600元；4.李诗文承担李华新参与本案诉讼发生的误工费5000元；5.在房屋租赁期间李诗文、夏羽提出解除合同对房屋居住人员的干扰影响正常使用造成的损失15000元；6.李诗文、夏羽承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：李诗文与夏羽系夫妻关系，婚后购买了东湖春树里2402房，建筑面积150.82平方米，房屋产权证号：洪2016009831，该房登记在李诗文名下。
孙富娘、李华新系夫妻关系。2008年9月12日孙富娘、李华新二人注册成立了武汉名巨装饰工程有限公司（以下简称名巨装饰公司），经营范围：装饰工程设计、施工；商务信息咨询；广告制作、发布。
2011年10月30日李诗文（甲方、出租方）与孙富娘（乙方、承租方）签订《房屋租赁协议》，该协议约定，二、室内附属设施：毛坯结构；三、1.租赁期限6年整，自2011年11月1日起至2017年12月31日，2011年11月1日至12月31日为装修免租期；2.2011年12月31日至2013年12月31日每月租金1600元，2014年1月1日至2017年12月31日每月租金1800元；3.付款方式为每月21号以前以转账方式支付到夏羽尾号7187的建设银行账户；房屋押金1600元在合同签订之日内支付，合同期满，甲方验收无误后，将押金一次性退还乙方，不计利息；4.租赁期内的水、电、煤气、电话、有线电视、卫生治安费、物业管理费由乙方支付；5.租赁期内，乙方有下列情形之一的甲方可终止合同，收回房屋使用权，乙方需承担全部责任，并赔偿甲方损失：（1）乙方利用承租房屋进行非法活动损害公共利益的；（2）乙方无故拖欠房屋租金达30天；（3）连续3个月不付所有费用的；（4）乙方在租用期内，擅自将房屋整体转让给第三方使用的（但可部分转让使用，使用期不得超过乙方与甲方合同的使用期限……）四、4.租用期满后，乙方无条件对所租房屋使用期内发生的所有费用与相关单位办理结算，结算所有帐后，将房屋交还给甲方。甲方凭乙方与相关单位的财务结算证明清单对房屋进行验收后，双方终止租赁合同。乙方在租用房屋期间所发生的房屋装修费用由乙方自行折旧处理并恢复甲方毛坯原状，甲方收回房屋时不承担乙方房屋装修费用补偿；6.在租赁期内，甲乙双方如有一方有特殊情况需解除协议的，必须提前一个月通知对方，协商后解除本协议；8.违约责任：甲方在合同有效期内不得单方面终止租赁合同，如甲方单方面终止合同应承担承租方装修费用和因此产生的相关费用。双方还就其他事项进行了约定。同日李诗文出具《收条》，载明收到名巨装饰公司孙富娘房屋押金1600元、房屋租金1600元、一个月物业费300元，共计3500元；还出具《委托书》，载明委托妻子夏羽代收名巨装饰公司孙富娘每月房屋租金。
合同签订后，李诗文、夏羽依约将房屋（三室两厅两卫带花园，系毛坯）交付给孙富娘、李华新。孙富娘、李华新对该房屋进行了装修，称将毛坯房屋装修为六室四卫，除了原有的三间卧室，另将花园作为卧室，厨房与客厅改作两间卧室，原有的两个卫生间分隔成四个卫生间。该房屋装修后李华新与孙富娘并未居住，部分房间用于名巨装饰公司的员工居住，部分房间转租给其他人员居住。
双方均确认孙富娘、李华新已按每月1800元的租金标准向李诗文、夏羽支付至2016年11月。其中2016年2月的租金比合同约定延迟支付33天。
在租赁期内孙富娘、李华新一直按时向武汉普提金物业服务有限公司支付物业费、预交水费，向湖北省电力公司交纳电费，其中物业费缴至2016年9月。
2015年2月6日武昌房管局下发的《限期整改通知书》载明，“李华新：20**年2月6日，经核实，你位于东湖春树里7栋1单元2402室的出租房屋，存在下列问题：1、违规分割房屋，改变房屋用途；2、违规出租房屋，未到房屋主管部门办理登记备案手续，上述问题违反了《武汉市房屋租赁管理办法》第九条、第十条、第十二条的规定，立即自行进行整改，恢复房屋原状，并应在2015年2月16日前将整改措施及结果以书面形式报武昌区房管局。逾期不整改的，将依照法规予以行政处罚”，该通知书在涉案房屋所在的武汉市武昌区水果湖街新建社区﹙以下简称新建社区﹚备存。
2015年12月24日夏羽通过手机短信联系孙富娘，协商收回房屋一事。孙富娘在短信中未予回复，之后双方在新建社区调解员的主持下，就合同解除事宜进行调解，李华新要求赔偿装修损失费和因此产生的相关费用共计3万元，因双方对装修损失未能协商一致，调解未果。
2016年3月26日李诗文向孙富娘、李华新送达《解除房屋租赁合同通知书》，载明因孙富娘无正当理由拖欠房屋租金超过30天、未自住却将房屋转租他人、违反政府有关规定将房屋擅自改装成“胶囊房”，依约通知：一、解除2011年10月30日双方签订的《房屋租赁协议》；二、要求收到本通知后15日内（最迟在2016年4月15日前）搬出标的房屋，撤出物品，拆除“胶囊房”设施，将标的房屋还原为初始状态（毛坯），并将房屋及原附属设备、设施归还给我方，逾期不搬离的，视为您放弃标的房屋内的物品的所有权，我方有权对其进行处置。由此产生的费用，我方保留向贵方追偿的权力；三、贵方须支付拖欠我方的房屋租金及水电费、物业费等各项费用，另还须支付自《房屋租赁协议》解除之日起至腾退房屋之日止期间占用标的房屋的房屋使用费，费用计算标准以房屋租金为基数按天计算；四、若贵方未按照本通知要求在规定期限内腾退出标的房屋，我方将通过包括但不限于诉讼等必要方式予以解决，并有权要求贵方承担我方相应的损失。
2016年5月17日下午，新建社区警务室协管员、综治站长、网格员、房管员上门入户查看东湖春树里2402房屋状况，并在《武昌区“胶囊房”基本情况登记表》中进行了登记，该登记表载明业主李诗文，“二房东”孙富娘，已自行拆除部分隔断间，现有5个单间，每个房间单独配电表，外用卫生间2个，5个单间无居民在家，不清楚室内状况，“二房东”孙富娘自述用于员工居住。工作人员电话联系孙富娘，通知其要求整改并将房屋恢复原状，并同时向孙富娘、李诗文下达《行政执法责令改正通知书》、《出（承）租房屋安全使用告知书》，该通知书载明“你将坐落于东湖春树里的2402室房屋分隔出租。现依法责令你在收到本通知书之日起5日内予以整改。逾期不整改的，我局将依据《武汉市房屋租赁管理办法》的相关规定予以处罚”；该告知书载明“您未在我局房管站办理租赁备案登记，现将租赁房屋安全使用中应注意的事项告知如下：一、不得擅自改变房屋结构或违法分割房间出租；二、不得非法转租、转让……五、禁止聚众超载使用房屋……”。
李诗文认为孙富娘在租赁期内违反了《房屋租赁协议》中第三条的约定，且擅自改变承租的房屋结构、用途，要求收回房屋，孙富娘、李华新认为自己没有违反上述条款，李诗文在合同存续期间提出解除合同有违约之嫌，且自己改建房屋是公司员工使用，要求继续履行合同，若要解除合同，李诗文需赔偿装修损失费和因此产生的相关费用。现孙富娘、李华新仍在使用涉案房屋，故李诗文、夏羽诉至一审法院，请求判如所请。经一审法院主持调解，双方未能协商一致。
一审法院另查明，夏羽与北京盈科（武汉）律师事务所签订《委托代理合同》一份，载明就本案委托该所代理，该所指派罗军华律师为其一审代理人，并约定在法院一审判决书下达当月，支付律师代理费捌仟元整。
一审法院认为，李诗文与孙富娘于2011年10月30日签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思的表示，且其内容未违反法律强制性规定，应认定该合同真实有效，双方之间房屋租赁合同关系成立。合同签订后，李诗文依约向孙富娘交付涉案房屋，孙富娘、李华新对该房屋进行了装修，并一直使用至今。因本案合同租赁期至2017年12月31日，双方争议的焦点，李诗文、夏羽主张提前解除租赁合同是否符合合同的约定及法律的规定，是否应向对方赔偿损失。
李诗文、夏羽认为，孙富娘、李华新违反合同的约定擅自将房屋整体转让给第三方使用、无故拖欠房屋租金达30天，同时还违反《武汉市城市房屋租赁管理办法》规定，擅自将承租的房屋转租、改变承租的房屋结构、用途，故有权解除合同。
孙富娘、李华新则认为，目前合同在有效期内，房屋租金按原合同约定足月在支付，2月份的房租因双方一直处于协商状态，造成延迟支付，未无故拖欠，装修也未改变房屋的结构，也无将承租房屋整体转租给第三方的情形，现同意解除合同，但基于对方无故解除合同，要求其赔偿全部损失。
针对双方的观点，一审法院裁判意见如下：
一、依照住房和城乡建设部《商品房屋租赁管理办法》第八条第二款规定，厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住，第十条还规定，承租人应当按照合同约定的租赁用途和使用要求合理使用房屋，不得擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施，不得损害其他业主和使用人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。本案中孙富娘、李华新将涉案房屋由三室两厅两卫带花园的结构装修为六室四卫，厨房、客厅、花园均改作卧室，李华新自述该房屋部分由公司员工居住，部分转租给其他人员居住，对此武昌房管局向其下达整改通知书，孙富娘、李华新将承租房屋无论是给员工居住还是部分对外出租，均改变了涉案房屋中厨房、客厅、花园的用途，虽后期进行了部分整改，但因整改不到位，2016年5月17日武昌房管局再次通知其整改，其行为已构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十九条的规定，李诗文、夏羽可以解除合同并要求赔偿损失。
《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。2016年3月26日李诗文向孙富娘、李华新下达解除合同通知书，孙富娘、李华新未向人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，故一审法院认定2011年10月30日李诗文与孙富娘签订的《房屋租赁协议》已于2016年3月26日解除，对李诗文、夏羽的该项诉讼请求予以支持。
李诗文、夏羽主张孙富娘、李华新按市场价每月6000元计算支付未结的房屋占用费，水电费、煤气费、物业管理费据实结算，及因损害李诗文、夏羽房屋结构，对李诗文、夏羽造成的损失10000元。关于房屋占用费，孙富娘、李华新在租赁协议解除后仍未搬离并交还房屋，并继续使用该房屋，应承担相应的费用，房屋占用费的计算标准应按照以同类型、同地段房屋的现租赁价格作为计算依据，李诗文、夏羽称涉案房屋的租金市场价为每月6000元，孙富娘、李华新称每月4000元，双方均未提交此标准的依据，一审法院酌情按每日100元的标准计算房屋占用费，故孙富娘、李华新应按每日100元的标准向李诗文、夏羽支付自2016年3月27日起至返还房屋之日止的房屋占用费，基于孙富娘、李华新已按照每月1800元的标准向李诗文、夏羽支付了部分费用，故其已支付的费用部分应从上述房屋占用费中予以扣除；关于水电费、煤气费、物业管理费，依照租赁协议的约定，租赁协议履行期间应由孙富娘、李华新负担，李华新辩称已按时交纳使用该房屋期间的水费、电费、物业费等费用，租赁合同解除后，孙富娘、李华新仍占用该房屋，故孙富娘、李华新应负担该房屋的水费、电费、煤气费、物业管理费，并在返还房屋之日将上述费用据实结清；关于损害房屋结构要求赔偿10000元损失的诉请，李诗文、夏羽未就其已产生损失及损失金额进行举证，故一审法院对该诉讼请求不予支持。
李诗文、夏羽还主张孙富娘、李华新对涉案的房屋恢复原状，并归还房屋，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，租赁协议解除后，孙富娘、李华新应将东湖春树里2402房恢复原状并返还给李诗文、夏羽。
李诗文、夏羽主张孙富娘、李华新承担其律师费8000元，无法律依据，亦无合同约定，故不予支持。
孙富娘、李华新反诉主张根据协议第四条第八款的约定，李诗文、夏羽应赔偿其装修损失33022元，房屋租赁未到期的租金损失30800元（2200元/月*14个月），李华新参与本案诉讼发生的误工费5000元及在房屋租赁期间李诗文、夏羽提出解除合同对房屋居住人员的干扰影响正常使用造成的损失15000元。孙富娘、李华新称李诗文、夏羽在2015年11月已提出解除合同的主张，经自行协商、社区调解员组织调解均未能达成一致，2016年3月26日又向其送达了解除合同的书面通知，李诗文、夏羽解除合同的缘由及程序符合法律规定，不构成违约，不应依协议第四条第八款的约定承担孙富娘、李华新的装修费用及因此产生的相关费用；依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条的民事责任归责原则、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条的规定，孙富娘、李华新应自行拆除并处理装饰装修部分，并恢复该房屋的毛坯原状，对于其主张的李诗文、夏羽赔偿其剩余租赁期内装饰装修残值损失的反诉诉讼请求，不予支持；对于房屋租赁未到期的租金损失部分，无法律依据，亦无协议约定，不予支持；李华新系本案本诉被告、反诉原告，其是因民事权利义务关系发生争议，要求法院行使民事裁判权的人，除诉讼费用的负担由法院根据案件的具体情况决定外，其余参与诉讼的费用应自行承担，故对其要求误工费损失的反诉诉讼请求不予支持；孙富娘、李华新认为在房屋租赁期间李诗文、夏羽提出解除合同对房屋居住人员造成干扰影响，应赔偿15000元的损失，首先孙富娘、李华新并非房屋实际居住人员，主体不适格，其次无实际损失的依据，故对该反诉诉讼请求不予支持。孙富娘、李华新主张李诗文、夏羽返还租赁房屋押金1600元，李诗文、夏羽表示同意返还，一审法院予以准许。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百一十七条、第二百一十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条、住房和城乡建设部《商品房屋租赁管理办法》第八条第二款、第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、第四十九条、第六十四条、第六十五条、第一百一十九条、第一百四十二条的规定，判决：一、确认李诗文与孙富娘于2011年10月30日签订的《房屋租赁协议》已于2016年3月26日解除；二、孙富娘、李华新于一审判决生效之日起二十日内将李诗文、夏羽所有的武汉市洪山区水果湖街中北路166号东湖春树里7栋1单元24层2室房屋恢复原状，并返还给李诗文、夏羽，据实结清该房屋发生的水费、电费及物业管理费；三、孙富娘、李华新于一审判决生效之日起二十日内向李诗文、夏羽支付房屋占用费（房屋占用费以每日100元的标准自2016年3月27日起计算至返还房屋之日止，扣除孙富娘、李华新已支付的该期间内房屋占用费）；四、驳回李诗文、夏羽其他本诉诉讼请求；五、李诗文、夏羽于一审判决生效之日起二十日内向孙富娘、李华新返还房屋押金1600元；六、驳回孙富娘、李华新其他反诉诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉案件受理费1290元，减半收取645元，由李诗文、夏羽负担322元，由孙富娘、李华新负担323元（此款李诗文、夏羽已垫付，由孙富娘、李华新在给付上述款项时一并付给李诗文、夏羽）；一审反诉案件受理费842元，由孙富娘、李华新负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，李诗文与孙富娘于2011年10月30日签订的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人均应全面履行合同义务。因上述合同约定，孙富娘无故拖欠房屋租金达30天，李诗文可终止合同，收回房屋使用权，孙富娘需承担全部责任，并赔偿李诗文损失。现孙富娘未按照双方合同约定的日期支付2016年2月的租金，而是迟延33天支付，孙富娘也没有提交充分的证据证明迟延支付租金的事由，合同约定的解除条件已经成就，李诗文享有解除合同的权利，一审认定双方当事人签订的《房屋租赁协议》于李诗文在2016年3月26日向孙富娘、李华新送达《解除房屋租赁合同通知书》时解除并无不当，本院予以维持。
孙富娘、李华新上诉认为涉案房屋的装修是在被上诉人知晓和默认的情况下进行，一审判决却判令上诉人承担全部不利后果，且完全无视被上诉人违约情形及上诉人的装修损失，显失公平。因孙富娘迟延支付租金导致诉争合同解除，其作为违约方主张房屋装修损失，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”的规定和第十一条第二项“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；”的规定，结合李诗文在一审中主张对涉案房屋恢复原状并予以返还，不同意对已形成附合的装饰装修物加以利用，故孙富娘、李华新的该项上诉理由，本院不予采纳。
孙富娘、李华新上诉认为一审法院认定上诉人应以每日100元支付2016年3月27日起计算至返还房屋之日止的房屋占用费，缺乏事实和法律依据。因双方当事人签订的《房屋租赁协议》于2016年3月26日解除，对于合同解除后房屋占用费应以同类型、同地段房屋的租赁价格作为计算依据，在一审庭审中，李诗文、夏羽陈述涉案房屋的租赁市场价为每月6000元，孙富娘、李华新陈述同地段、同面积房屋的租赁价格为每月4000元，一审酌定孙富娘、李华新按每日100元的标准向李诗文、夏羽支付自2016年3月27日起至返还房屋之日止的房屋占用费，对于孙富娘、李华新已支付的费用部分应从上述房屋占用费中予以扣除并无不当，本院予以维持。孙富娘、李华新的该项上诉理由，本院不予采纳。
综上所述，孙富娘、李华新的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2132元，由孙富娘、李华新负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 薇
审判员 李 瑜
审判员 胡丹丹
二〇一七年八月二日
书记员 肖宇晴