中华人民共和国最高人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）最高法民申1196号
再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：李小华，男，1972年4月8日出生，汉族，住浙江省台州市椒江区。
委托诉讼代理人：代玉梅，四川林志（绵阳）律师事务所律师。
被申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：曾静佳，女，汉族，1970年9月6日出生，住四川省江油市。
委托诉讼代理人：秦建华，四川鼎天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张建，四川鼎天律师事务所律师。
再审申请人李小华因与被申请人曾静佳房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省高级人民法院（2015）川民终字第982号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
李小华申请再审称，（一）二审判决认定曾静佳拒收房屋并无不当，缺乏证据证明。1.李小华以信函方式通知了曾静佳收房并将《竣工验收报告》及《四川省工程质量监督报告》等验收合格证明复印件作为信函附件一并发送。2012年7月28日，李小华向曾静佳发出《回复》载明“……你提到的竣工验收报告是否有效，你可以到建设相关职能部门查询。”李小华作为业主已经履行告知义务。曾静佳在“5.12地震”后一直经营案涉宾馆，反而待李小华将房屋维修加固并取得竣工验收报告后，以各种理由拒绝收房，主观上并非善意；《租赁合同》并未约定李小华必须提供一系列有效书面文件作为交付房屋的附加条件，李小华作为业主只要能保证房屋符合租赁合同使用目的即可。2.《关于江油市龙顺大酒店办理消防设计备案缺少材料的报告》是指龙顺大酒店重新装修后办理消防手续时缺少资料，不能证明案涉房屋主体加固不合格。而且，根据《租赁合同》约定，曾静佳负责租赁房屋的消防安装，房屋修复前其在正常经营可以推断消防年检是合格的，后来新的承租人经过改装后，消防验收也是合格的。二审判决以上述报告印证李小华违约缺乏证据支持。3.《竣工验收报告》和《四川省工程质量监督报告》能够证明房屋维修加固合格，七层之所以保留部分房屋，是该部分房屋上面有消防水箱，且属于框架结构，所以在房屋维修的设计图上保留了七层部分房屋（仅占七层房屋的10%左右）。不能从外观上判断房屋是否合格。（二）二审判决认定李小华将原虹桥宾馆出租给他人构成违约的事实认定错误。案涉房屋已经维修加固合格，李小华多次通知曾静佳收房，继续履行合同，曾静佳拒绝收房，其行为已构成根本违约。李小华2012年7月28日在回函中通知曾静佳单方解除合同时，原《房屋租赁合同》已经解除。为了阻止损失继续扩大，将房屋另行出租并无不妥，不能以此认为李小华构成违约。（三）二审判决认定案涉房屋装修残值损失646670.27元，证据不足。1.曾静佳提出的装修费用证据均为单方证据。2.曾静佳在撤场过程中将主楼装修、装饰全部破坏，其应对故意损坏的财物进行赔偿。3.剩余租期计算包括了租赁房屋的维修期间，而案涉房屋维修系因不可抗力导致，二审判决对责任分担的认定违反了合同法有关不可抗力导致的损失应由各自负担的规定。（四）曾静佳在撤离案涉房屋时对装饰装修进行了破坏，二审判决对李小华赔偿相关损失的请求不予支持，存在错误。《租赁合同》约定曾静佳负责按照李小华指定的五楼样品房标准及按江油宾馆星级标准装修，且合同期满或经双方协商一致提前终止合同时，曾静佳不得将该承租房屋的一切装饰装修及宾馆内、外设施进行拆除和损坏，否则由曾静佳予以恢复或按原装饰装修价格费用向李小华赔偿。（五）二审判决适用法律错误。二审判决根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，认为李小华有义务提供涉案房屋经维修加固并经验收合格的相关资料，系适用法律错误；根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项规定，认为李小华违约应由其赔偿剩余租赁期内装修残值损失，系适用法律错误；本案曾静佳要求解除合同的诉讼请求错误，应当驳回起诉，因为在2012年7月28日李小华以回函方式通知曾静佳解除合同之时，合同已解除，曾静佳有异议，可以向人民法院或仲裁机构确认合同解除的效力。综上，请求：1.撤销一、二审判决；2.改判李小华不予支付曾静佳违约金30万元，不予返还合同保证金10万元，不予退还曾静佳预交的租金36万元及利息，不予赔偿装修残存价值损失646670.27元；3.改判曾静佳向李小华支付违约金30万元，曾静佳赔偿故意破坏宾馆设施给李小华造成的直接损失8468276.49元，曾静佳赔偿因维修被其严重破坏的虹桥宾馆产生的租金损失100万元，曾静佳支付房屋租赁税费486048元，曾静佳赔偿因其拒绝免费提供五楼豪华标间一间的损失238440元；4.本案一、二审诉讼费用由曾静佳承担。
曾静佳提交意见称，（一）对租赁房屋进行维修是作为出租人的李小华不可推卸的义务，李小华从未向曾静佳提交过任何有关房屋维修加固工程及消防设施合法有效的竣工验收报告，曾静佳当然有理由拒收房屋。（二）根据《租赁合同》约定，李小华有义务提供案涉房屋的消防等设施。曾静佳承租案涉房屋所开办的酒店属于大型人员密集场所，消防合格是必要条件。江油市消防大队虽然不是案涉房屋维修加固验收的主体，但其在消防验收时出具的《关于江油市龙顺大酒店办理消防设计备案缺少材料的报告》，能够充分反映出案涉房屋在李小华2012年6月26日第一次通知曾静佳收房时，是不符合消防验收条件的。不符合的重要原因就有未按要求拆除七、八层部分及无法判定主楼加固工程是否合格。同时，二审判决并未将该报告作为直接的、唯一的认定李小华违约的证据，而是与其他一系列证据相互印证。（三）李小华在合同未履行完毕，双方正在协商继续履行的情况下，既不主动退还租金、保证金，还将案涉房屋出租给第三人，已经构成根本违约，无权要求解除合同，亦无权要求曾静佳承担违约责任。（四）李小华在明知案涉房屋是D级危房，属严重破坏等级的情况下，却按照C级危房中等破坏的鉴定结论去进行“修复加固”的施工设计，实际上只是进行了“表面修复”，而且直到现在，应当拆除的主楼第七、八层的60%都没有拆除。李小华根本没有对案涉房屋主体结构进行维修加固，只是对“内墙抹面、外墙饰面及屋面工程”进行了修复处理。（五）二审判决认定案涉房屋装修残值损失646670.27元，证据充分，且曾静佳实际损失远不止此。案涉房屋实际装修费用近300万元，是当时江油市最高档的商务酒店，直至停业××××江油市生意最红火的酒店。曾静佳停业后搬离物品是应李小华的要求，也是对自己合法财产的保护，是正当的。李小华提交的《装修工程概算书》，只是第三人龙顺大酒店装修预算，无法证明曾静佳的违约事实，反而证明李小华违约。（六）曾静佳要求解除合同的诉讼请求客观合理，二审判决认定正确。在《租赁合同》约定的租赁期间内，李小华作为违约方无权解除合同。二审判决并没有将不可抗力造成的损失判决由李小华承担，曾静佳亦从未要求李小华承担该类损失。曾静佳要求李小华承担的，是其因根本违约给曾静佳造成的损失。不可抗力导致李小华需要维修房屋，但其只要依法维修加固完毕将房屋交付给曾静佳，双方是完全可以继续履行租赁合同的，但李小华却在合同履行期间将房屋出租给第三人，造成合同目的无法实现，曾静佳据此要求李小华承担违约责任，并无不当。综上，请求驳回李小华的再审申请。
本院经审查认为，根据已经查明的事实，案涉房屋系因汶川地震受损，需要进行维修加固。维修加固期间，案涉《房屋租赁合同》无法继续履行，该部分不能履行属于不可抗力造成，应当根据不可抗力的影响，按照公平原则合理分担相关损失，避免造成双方利益的显著失衡。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定的适用前提是双方对已形成附合的装饰装修物处理没有约定。而本案中，《租赁合同》第七章第2条约定，合同终止或者届满后，曾静佳承租房屋的全部装饰装修现状应予保留，不得拆除、损坏，其装饰费用不得要求李小华折价补偿，如有拆除或损坏，则由曾静佳予以恢复或按原装饰装修价格费用向李小华赔偿。可见，双方在合同中对已形成附合的装饰装修物的处理有明确约定，而且该约定并没有以哪一方违约为前提。一、二审判决在本案中适用上述规定，存在适用法律错误。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、第二百零六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第一款的规定，裁定如下：
指令四川省高级人民法院再审本案；
再审期间，中止原判决的执行。
审 判 长 王 丹
审 判 员 王季君
审 判 员 李晓云
二〇一七年六月二十一日
法官助理 李 朋
书 记 员 陈思妤