黑龙江省同江市人民法院民 事 判 决 书（2016）黑0881民初3167号原告董慧民，男，1966年4月23日出生，汉族，同江市农行职工。委托代理人王新伟，男，黑龙江博佳律师事务所律师。被告张旭，男，1991年3月17日出生，汉族，个体。被告李大财，男，1968年3月17日出生，汉族，个体。委托代理人许兵，男，黑龙江勤勉律师事务所律师。原告董慧民与被告张旭、李大财案外人执行异议之诉一案，本院于2016年12月16日立案受理。依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告董慧民及委托代理人王新伟，被告李大财委托代理人许兵到庭参加诉讼，被告张旭经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。董慧民向本院提出诉讼请求：1.判决不得对位于同江市五金小区2号楼1单元3楼西侧楼房执行；2.请求确认登记在被告李大财名下的位于同江市五金小区2号楼1单元3楼西侧房屋产权证无效；确认该房屋归原告所有；3.二被告共同承担本案诉讼费用。庭审中，原告放弃对确认登记在被告李大财名下的位于同江市五金小区2号楼1单元3楼西侧房屋产权证无效的诉讼请求。事实和理由：原告于2003年9月1日与佳木斯第一建筑工程有限责任公司同江分公司签订《商品房购销合同》，购买位于同江市五金小区2号楼1单元3楼西侧住宅一套并交清全部房款。2003年12月原告入住后欲办理产权证时，开发商称楼房没有验收，待整体验收后房产部门统一办理产权证。此后开发商不断以此理由推脱，期间该小区业主均因未能办理产权证曾多次到政府上访，答复是等政府统一解决，但至今没有结果。2016年10月，同江市法院执行局对原告居住的同江市五金小区2号楼1单元3楼西侧房屋进行查封，才得知该房屋被被告李大财办理了产权证，经到房产部门咨询发现原告的房屋的确被被告李大财办理了房屋产权证。原告认为被告侵害了自己的合法财产权，遂向同江市法院提起行政诉讼，要求撤销同江市房产局违法为被告李大财办理的房屋产权证。经法院行政庭审理认为本案属民事案件，告知原告先提起民事诉讼，裁定中止了行政诉讼的审理。同时原告向法院提出执行异议，同江市法院于2016年12月2日作出（2016）黑0881执异228号执行裁定书驳回原告的执行异议申请。原告根据《民诉法》的规定，向同江法院提起执行异议之诉。原告于2003年9月1日与佳木斯第一建筑公司同江分公司签订《商品房购销合同》并交付全部房款，至今已经居住16年之久，有购房合同、交款票据等证据足以证明。而被告李大财登记档案材料中办证的材料是虚假的：1、办理产权证所提交的《商品房购销合同》是假的。该小区开发商是佳木斯第一建筑工程有限责任公司同江分公司，而登记办产权证的合同销售方却是佳木斯万基房地产开发有限公司；2、应交税款《完税通知单》根本不是该楼房的，而是一个车库；3、登记时被告工作人员根本没有按规定到现场查看测绘，因原告自2003年12月房屋交付后一直在此房居住，工作人员如按规定程序办事就会发现该房屋属原告所有，就不会违法为被告李大财办证。原告请求法院判决不得对位于同江市五金小区2号楼1单元3楼西侧房屋的执行；请求确认该房屋为原告所有，二被告共同承担诉讼费用。以维护原告的合法利益不受侵害。被告李大财辩称，原告诉讼请求缺乏事实依据与事实不符，该房屋开发项目是2003年由佳木斯万基房地产开发有限公司开发，佳木斯第一建筑工程有限责任公司同江分公司系建设施工单位，该楼房开发资质以及许可在同江市建设局、规划局、土地局均有备案，因此对于原告诉称此争议楼盘开发单位系佳木斯第一建筑工程有限责任公司同江分公司缺乏依据，原告董慧民在该争议房屋居住，是在2003年通过王树发口头答应将该争议房屋交由董慧民暂时居住，2004年12月5日被告李大财与开发单位佳木斯万基房地产开发有限公司签订了《商品房购销合同》，该合同能够证明被告李大财以1200元/平方米，总计金额为142000元购得该争议房屋，2005年3月28日被告李大财向同江市房地产管理局提出房产权属登记，此后同江市房地产管理局下发了2005000238号房屋所有权证，因此依据物权法被告李大财享有该争议房屋的所有权，因此对于原告的诉讼请求以及陈述的诉请事实可以看出，原告董慧民与佳木斯第一建筑工程有限责任公司同江分公司签订的《商品房购销合同》系无效合同，佳木斯第一建筑工程有限责任公司同江分公司不具有销售该楼盘的质证及许可，所以对于原告的诉讼请求缺乏事实依据以及法律依据，应予以驳回。被告张旭经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未向法庭提供书面答辩状。原告提供如下证据支持其诉讼主张：证据一、住房公积金材料一组，证明1、董慧民身份户口、工资证明等证明原告主体资格；商品房预（销）售许可证，证号200302，被许可销售该楼房的开发单位是佳木斯第一建筑工程有限责任公司同江分公司，建筑面积4300平方米，总计40套。证明该楼房开发和政府批准的商品房预（销）售是佳木斯第一建筑工程有限责任公司同江分公司，根本不是佳木斯万基房地产开发有限公司；该证据中商品房购销合同，购销合同中明确载明销售方是佳木斯第一建筑工程有限责任公司同江分公司，法定代表人是王树发，购买方是原告董慧民，时间是2003年9月10日，证明该商品房销售方根本不是佳木斯万基房地产开发有限公司；购房收据，证明购买五金小区2号住宅楼1单元3楼西门，交款人为原告董慧民，首付款50000元；转款凭证，证明转入开发商账户金额48000元；住房公积金委托借款合同一份，证明原告与公积金管理部门签订借款合同后，将借款转入开发商账户，购买该楼房。经庭审质证，被告对该组书证的真实性无异议，对于证明问题有异议，上述证据仅是原告在住房公积金办理贷款审批的相关资料，该资料中商品房购销合同、购房收据仅能证明原告与佳木斯第一建筑工程有限责任公司同江分公司签订商品房购销合同以及原告董慧民向佳木斯第一建筑工程有限责任公司同江分公司交过购房款，该组证据不能证明该争议的楼盘开发单位系佳木斯第一建筑工程有限责任公司同江分公司，原告董慧民与佳木斯第一建筑工程有限责任公司同江分公司签订的商品房买卖合同以及购房收据仅能证明原告与佳木斯第一建筑工程有限责任公司同江分公司之间有过房屋买卖的事实，但与本案所争议的现为被告李大财所有的房屋没有必然的法律关系。本院经审查认为，被告对上述证据的真实性无异议，上述证据能够证明原告与佳木斯第一建筑工程有限责任公司同江分公司签订商品房购销合同购买涉案楼房并办理了公积金贷款，将购楼款全部交给佳木斯第一建筑工程有限责任公司同江分公司的事实，对上述证据的客观真实性予以采信。证据二、原告向佳木斯万基房地产开发有限公司咨询并到佳木斯工商局调取佳木斯万基房地产开发有限公司全部工商档案，证明佳木斯万基房地产开发有限公司自2000年11月27日注册以来从来就没有过法定代表人王树发这个人，第一任法定代表人牟国有，该公司一直是国有企业，王树发是无业游民根本就不是该公司法定代表人，该公司到2007年8月15日经佳木斯政府批准转为股份制企业；证明被告李大财提供虚假的商品房购销合同，冒用佳木斯万基房地产开发有限公司名义，以王树发名义冒充其法定代表人，骗取房地产登记。经庭审质证，被告对该书证的真实性无异议，对证明问题有异议，该组证据仅能证明佳木斯万基房地产开发有限公司工商登记注册情况，不能证明本案涉及的王树发的身份系冒用或者骗取，对于原告以该组证据欲证明王树发冒用该公司法定代表人身份从事商务活动纯属原告委托代理人的主观臆断，同时根据被告与佳木斯万基房地产开发有限公司签订的商品房购销合同，其中在代表人一栏中有王树发的签名和印章，该合同中并没有能证明王树发系该公司法定代表人字样，只是标注了代表人字样，因此原告想要证明的问题，被告不予认可。本院经审查认为，被告对上述证据的真实性无异议，原告出示的该证据系原告在佳木斯工商局调取的佳木斯万基房地产开发有限公司全部工商档案，上述证据能够证明佳木斯万基房地产开发公司在工商局注册登记的情况。对上述证据的真实性予以采信。证据三、同江市房产局房屋档案材料一组，证明该证据中商品房购销合同一份，卖方是佳木斯万基房地产开发有限公司，法定代表人王树发，购买楼房是2号楼1单元3楼西门，时间是2004年12月5日；完税票据一张，记载为纳税人李大财，房屋位置五金小区综合楼2号楼1楼32号车库，并不是3楼西门，该购销合同是被告提供虚假合同，王树发根本不是佳木斯万基房地产开发有限公司的法定代表人；争议房屋是2号楼1单元3楼西门而完税证明五金小区综合楼2号楼1楼32号车库，完税证明是用其他房屋完税证明冒充了该争议房屋的完税证明；时间是2004年12月5日在原告购买该房屋并且居住一年之后才签订的，原告签订合同的时间是2003年9月1日。经庭审质证，被告对该书证的真实性无异议，对原告证明问题有异议，对于原告委托代理人提到被告在房产局取得产权登记手续中以契税完税通知单，以该凭证证明被告李大财是采取冒用车库的完税通知单来骗取该争议房屋的产权登记，原告并没有其他证据加以证明系原告委托代理人的主观臆造，被告李大财有证据能够证明该争议房屋完成契税的单据并不是以车库的契税完税通知单冒充该争议房屋的完税。被告在举证过程中向法庭提交相关证据加以证明。同时该证据能够证明被告李大财向佳木斯万基房地产开发有限公司交纳了购房款142000元的同江市商品房销售专用结算单。本院经审查认为，被告对该书证的真实性无异议，该证据能够证明被告李大财于2005年3月28日办理了涉案房屋产权证的事实，对该事实予以采信。证据四、本案被告张旭（执行申请人）申请法院执行争议房屋，法院委托评估的评估报告书一份，证明争议房屋评估价值899316元，其中新装修费用416412元。经庭审质证，被告李大财认为与被告李大财无关。证据五、（2016）黑0881行初7号裁定书一份，证明本案原告因同江房产局违法办理产权证而提起行政诉讼，要求房产局撤销房产证，裁定认为应先作为民事案件审理，裁定中止了案件审理，原告提起了本次民事诉讼。经庭审质证，被告对该证据真实性无异议，对原告表述的意见有异议，该行政裁定书只能证明原告曾经提起过行政诉讼，该裁决不能认定同江市房产局违法办理产权证。证据六、（2016）黑0881执异228裁定书一份，证明原告不服该裁定，现提起案外人执行异议之诉。经庭审质证，被告对该执行裁定书无异议，但裁定书当中表述董慧民是在2003年9月1日其在佳木斯第一建筑工程有限责任公司同江分公司购买了涉案房屋，双方签订了商品房购销合同，并交纳购房款（价值98000元，其中50000元现金交付，48000元为公积金贷款直接转入同江分公司转户）该陈述与本案原告提起的案外人执行异议之诉关于事实部分的表述相互矛盾，在案外人执行异议之诉中原告表述是以103840元购买该争议房屋，因此被告有理由相信原告对于购买房屋价款的基本事实存在相互矛盾、存在先后数额不一致的情况，可以认定原告诉请该争议房屋，提交相关证据存在不真实的情况。本院经审查认为，被告李大财对原告所出示的证据四、证据五、证据六的真实性无异议，对上述证据的客观真实性予以采信。被告李大财提供如下证据支持其诉讼主张：证据一、房产档案登记的相关材料一组，证明2004年12月5日被告李大财与佳木斯万基房地产开发有限公司签订了商品房购销合同向万基公司交纳了购房款142000元，李大财在2005年3月18日已交纳该房屋的契税，在2005年3月28日取得该争议房屋的房屋所有权证。该组证据真实有效能够证明被告李大财系合同取得该房屋的所有权，不存在任何伪造、欺诈、冒用的行为。经庭审质证，原告认为复印件没有效力、没有出处，不能证明其真实性，无法证明被告想要证明的内容。本院经审查认为，该组证据在庭后被告李大财已向法庭提供了盖有同江市房产局公章的复印件，对其真实性予以采信。该组证据能够证明被告李大财于2005年3月28日办理了涉案房屋的房屋所有权证。证据二、被告李大财车库产权登记相关材料一组，证明该契税完税通知书与原告向法庭提交的李大财契税完税通知书是两个不同的完税通知单，因此对于原告提出被告李大财系冒用车库的完税通知单，骗取争议房屋的所有权登记是没有任何证据加以证明的，属原告的诬陷。经庭审质证，原告认为该证据是复印件没有加盖房产部门公章不能辨别真伪，而且刚才所举证的车库完税通知单与原告所举证的在同江房产局调取的争议2号楼1单元3楼西侧住宅档案中被告提供给房产局的是32号车库不是2号楼1单元3楼西侧住宅楼的完税证明。本院经审查认为，被告李大财出示的契税完税通知书与本案涉案房屋无关，对此不予审查。证据三、房产档案登记的相关材料一组、被告李大财车库产权登记相关材料一组，证明房产档案登记的相关材料一组证明2004年12月5日被告李大财与佳木斯万基房地产开发有限公司签订了商品房购销合同，李大财向佳木斯万基房地产开发有限公司交纳了购房款142000元的事实，李大财在2005年3月18日以交纳该房屋的契税，李大财在2005年3月28日取得该争议房屋的房屋所有权证。该组证据真实有效能够证明被告李大财系合同取得该房屋的所有权，不存在任何伪造、欺诈、冒用的行为；车库产权登记相关材料一组证明该契税完税通知书与原告向法庭提交的李大财契税完税通知书是两个不同的完税通知单，因此对于原告提出被告李大财系冒用车库的完税通知单，骗取争议房屋的所有权登记是没有任何证据加以证明的，属原告的诬陷。经庭审质证，原告认为，房产档案登记的相关材料加盖了房产公章证明出处是真实的，但是证明内容有异议，该证据是被告李大财以虚假手续提供给房产部门办理的房照，因为开发商并不是佳木斯万基房地产开发有限公司而是佳木斯第一建筑工程有限责任公司同江分公司，而且同江市房产管理局为该工程在2003年5月15日颁发了商品房预（销）售许可证，该许可证载明开发建设单位和预销售单位是佳木斯第一建筑工程有限责任公司同江分公司，被告所举证据不能对抗商品房预（销）售许可证的原始记载，同时也说明了房产登记与房产部门所批准的商品房预（销）售许可是矛盾的，所办理房照是被告李大财提供万基房地产公司的材料，致使房产部门错误将房产证登记在李大财名下，应认定错误房产证无效。车库产权登记相关材料，在上次开庭时原告已向法庭提供了购买房屋和车库的住房公积金的全部证据档案材料，其中一张收据，2003年9月10日原告交给佳木斯第一建筑工程有限公司同江分公司50000元车库款，加盖的是前述公司的财务专用章，证明车库原告也已经交纳了购买款。本院经审查认为，原告对被告李大财提供的房产档案登记的涉案房屋的相关材料的真实性无异议，对其真实性予以采信对被告李大财车库产权登记相关材料与本案涉案房屋无关不予审查。证据四、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程规划放线通知单各一份，黑龙江省土地出让金专用票据2张，证明建设单位是佳木斯万基房地产开发有限公司，同时证明施工单位为佳木斯一建公司。经庭审质证，原告认为，建设工程规划许可证、建设用地规划许可证，该两份证据的日期是2003年3月22日，是根据同江市经济计划局批准文件46号而作出的，但是同江市经济计划局46号文件名明确载明是批准佳木斯第一建筑工程有限责任公司同江分公司开发建设五金小区综合楼二期工程的请示批复，时间是2003年5月19日，46号文件批复的时间在后，前两个许可证时间在前，即计委批文没有立项，规划和用地许可证颁发了，显然这两个许可证是弄虚作假，与计委批复不符；计委的批准文件与同江市房产局颁发的商品房预（销）售许可证许可佳木斯第一建筑工程有限责任公司同江分公司与同江市计委46号文件相一致，预销售许可证是房屋开发建设完毕后政府部门许可预售和销售的法律文件，是最终人民政府确认开发建设单位是哪个公司，商品房预销售许可证确认了佳木斯第一建筑工程有限责任公司同江分公司开发建设并允许其预销售，也是根据同江市人民政府计委46号文件颁发的商品房预销售许可证，其效力应当认定同江市计委的批准文件为有效。关于建设工程规划放线通知单，1、该通知单时间是2003年5月1日而同江市计委46号文件时间是2003年5月19日，计委立项批准文件时间在后，应以时间在后的文件认定为有效；2、证明了佳木斯万基房地产开发有限公司的负责人即总经理是牟国有根本不是佳木斯万基房地产开发有限公司与李大财签订的商品房买卖合同，并用此办理了房照，该商品房买卖合同中表明的总经理是王树发，证明王树发与李大财商品房买卖购销合同是假的，王树发根本就不是佳木斯万基房地产开发有限公司的经理。3、该证据中王树发是施工单位负责人，也不是佳木斯万基房地产开发有限公司的经理，也证明王树发以佳木斯万基房地产开发有限公司名义与李大财签订的商品房销售合同是假的；对黑龙江省土地出让金专用票据2张质证，1、票据时间是2002年11月19日，该交纳出让金时同江市计委46号文件尚未立项和批复，其真实性不能认定，而且票据中没有土地面积、单价、成交金额总价等等，没有证明该票据的用途，没证明本票据是出让金，也没证明就是争议楼盘的出让金；2、关于2002年9月26日票据，没证明该交款就是本案争议楼盘的土地出让金，内容也不是真实的，内容载明出让年限是25年，不符合法律规定出让年限，存在严重的虚假成份，该票据时间也在同江市计委批文之前；该两张票据均不能对抗同江市计委批准时间在后的准许佳木斯第一建筑工程有限责任公司同江分公司开发建设同江市五金小区综合楼二期工程的法律效力。本院经审查认为，对被告李大财出示的该证据的真实性予以采信，涉案房屋系五金小区二期工程，2003年5月19日同经计字（2003）46号文件系同江市经济计划局关于佳木斯第一建筑工程有限责任公司同江分公司开发建设五金小区综合楼二期工程的请示批复，批复中明确注明佳木斯第一建筑工程有限责任公司同江分公司开发建设五金小区综合楼二期工程，李大财所出示的上述证据不能证明其所主张的问题，对其主张不予采信。法院调取证据如下：证据一、2003年同江市经济计划局46号文件、黑龙江省土地出让金专用票据（交款单位佳木斯第一建筑工程有限责任公司同江分公司、时间2003年5月16日）、一站式收费票据，证明经研究同意佳木斯第一建筑工程有限责任公司同江分公司开发建设同江市五金小区二期综合楼工程的请示批复及二期工程土地出让金交款单位佳木斯第一建筑工程有限责任公司同江分公司，时间2003年5月16日。经庭审质证，原告认为：对同江计委46号文件，该证据十分清晰的载明批准的开发建设单位为五金小区综合楼二期工程，批准佳木斯第一建筑工程有限责任公司同江分公司开发建设，并且规定了该文件接到后到政府相关部门办理相关手续，该证据明确记载了以上内容，与被告所举的两个许可证内容完全不同，被告所举的两个许可违背了同江政府的批文，应以政府文件批文为有效，另外批文时间为2003年5月19日在被告所举两个许可之后，应以该批文为准。对土地出让金票据质证，该出让金票据交纳出让金单位是佳木斯第一建筑工程有限责任公司同江分公司，证明开发建设单位是一建公司同江分公司与原告签订商品房购销合同是一个开发公司，证明佳木斯一建公司同江分公司有开发建设的资格和资质，否则同江市人民政府批文也不会批准，原告无需另行举证一建是否有开发资质。关于一站式收费票据，一站式收费是政府改革的一项措施，人民政府将涉及建设工程的全部审查、收费合并为一个部门进行一站式收费，该收费是人民政府的收费行为，需要严格的审查和批准，人民政府对该开发建设项目经过审查认定五金楼二期工程，而收取了城市设施配套费70000元，以上两张收费票据相互认证，时间是同一天，足以证明开发建设单位是佳木斯第一建筑工程有限责任公司同江分公司，与同江房产局颁发的商品房预（销）售许可证的开发建设单位是一致的。经庭审质证被告李大财认为1、对同江市经济计划局文件（2003）46号对该文件真实性不持有异议，但该46号文件不能证明现争议楼盘开发单位为佳木斯第一建筑工程有限责任公司同江分公司，根据城市管理法等相关法律规定，具有资质的房屋开发单位取得开发权首先应办理相关的开发手续，根据城市房地产开发管理办法，作为开发单位应办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证，预销售需办理预（销）售许可证，开发单位只有取得上述5证才具有合法的建设开发权，被告向法庭提交的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证均系主管部门依据同江市经济计划局46号文件合法取得，上述许可证现均在相关部门进行备案，因此本案不能单纯以同江市经济计划局46号文件所批准的佳木斯第一建筑工程有限责任公司同江分公司开发建设同江市五金小区综合楼二期工程，不能证明佳木斯第一建筑工程有限责任公司同江分公司具有开发的权利，根据实际办理五证的情况可以看出，开发单位为佳木斯万基房地产开发公司，这一点也能充分说明相关部门已经考虑到佳木斯第一建筑工程有限责任公司同江分公司不具有建设开发权资质而最后确定为万基房地产开发公司为开发单位；2、对佳木斯第一建筑工程有限责任公司同江分公司在2003年5月16日交纳的土地出让金，该土地出让金票据中仅记载了本次交款金额60000元，并没有说明交纳的土地出让金是否是该争议的五金小区二期楼盘的土地出让金，该票据也没有记明土地出让面积，同时结合被告向法庭提交的两张土地出让金专业票据与该票据交款单位不一致，因此该出让金专业票据不能证明该争议楼盘开发系佳木斯第一建筑工程有限责任公司同江分公司，该票据仅能证明2003年5月16日佳木斯第一建筑工程有限责任公司同江分公司向同江市国土局交纳土地出让金60000元的事实。同时对黑龙江省费经营性同一收费中同一交费70000元，该票据仅写为同江市五金小区二期工程，该票据不能证明交款人是佳木斯第一建筑工程有限责任公司同江分公司。本院经审查认为，原告与被告李大财对本院在同江市规规划局调取的证据的真实性无异议，该证据能够证明佳木斯第一建筑工程有限责任公司同江分公司开发建设同江市五金小区二期综合楼工程并于2003年5月16日交纳土地出让金及城市建设设施配套费的事实，对上述证据的客观真实性予以采信。根据本院确认的证据，结合双方当事人的陈述，可以认定以下基本事实：2003年5月19日，佳木斯第一建筑工程有限责任公司同江分公司依据同江市经济计划局同经计字（2003）46号方件的批复开发建设同江市五金小区综合楼二期工程，并交纳了土地出让金、城市设施配套费，原告于2003年9月10日与佳木斯第一建筑工程有限责任公司同江分公司签订的商品房销售合同，购买了二期工程内的涉案房屋，向佳木斯第一建筑工程有限责任公司同江分公司交纳了全部房款98000元，其中首付款50000元，公积金贷款48000元，贷款期限5年，自2003年9月29日起至2008年9月28日止，48000元贷款直接划入售房单位佳木斯第一建筑工程有限责任公司同江分公司的帐户。同江市房产管理局为佳木斯住房公积金管理中心出具了商品房预（销）售许可证，商品房销售单位系佳木斯第一建筑工程有限责任公司同江分公司，原告购买涉案房屋居住至今，未办理产权证。原告得知该房屋被李大财办理了产权证照，原告提起行政诉讼，我院于2016年8月30日裁定中止行政诉讼。被告李大财于2004年12月5日与佳木斯万基房地产开发有限责任公司签订了商品房购销合同，房屋价格142000元，并于2005年3月28日办理了涉案房屋的产权证照。二被告因民间借贷一案，本院依据已生效的民事判决书，将涉案房屋进行了查封，原告不服同江市人民法院（2016）黑0881执381号执行裁定书，在执行过程中提出异议，本院驳回原告异议申请，故原告向法院提起案外人执行异议之诉，请求对涉案房屋不得执行，要求确认该房屋归原告所有，诉讼费用由二被告承担。被告张旭经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提供书面答辩意见，对双方提供的证据未进行质证。本院认为，原告董会民与佳木斯第一建筑工程有限责任公司同江分公司签订的商品房购销合同，首先，从主体看，佳木斯第一建筑工程有限责任公司同江分公司是房地产开发企业，董会民是自然人；其次，从双方签订的《商品房购销合同》中约定的内容看，佳木斯第一建筑工程有限责任公司同江分公司将同江市五金小区2号楼1单元3楼西侧住宅以98000元的价款出售给董会民，合同约定很明确；再次，从同江市房产管理局开出的同房许字第200302号《商品房预销售许可证》看，佳木斯第一建筑工程有限责任公司同江分公司具有预销售许可资格，最后董会民交纳完首付款50000元之后，以该楼做抵押在农业银行同江市支行办理了公积金贷款48000元，贷款期限五年，并由佳木斯市住房公积金管理中心采用专项划款方式，将该笔贷款直接划入售房单位佳木斯第一建筑工程有限责任公司同江分公司；以上四方面的证据都是直接证据，证明了原告与佳木斯第一建筑工程有限责任公司同江分公司之间的商品房买卖关系，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条关于商品房买卖合同的特征，因而董会民与佳木斯第一建筑工程有限责任公司同江分公司之间是属于商品房买卖合同关系，佳木斯第一建筑工程有限责任公司同江分公司履行了义务交付楼房给董会民使用至今，这些都反映该合同是属于商品房买卖的性质，有事实和法律依据，应予支持。且该合同不违反法律、行政法规的禁止性规定，虽然未办理物权登记，不影响合同效力，应该确认董会民与佳木斯第一建筑工程有限责任公司同江分公司签订的合同合法有效。被告李大财于2004年12月5日与佳木斯万基房地产开发有限责任公司签订了商品房购销合同，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”庭审中，李大财未能举示佳木斯万基房地产开发有限责任公司取得《商品房预售许可证》的证据，故被告李大财与佳木斯万基房地产开发有限责任公司签订的商品房购销合同，应为无效合同。该房屋自2003年12月份由原告居住使用至今，原告对涉案房屋依据合同合法进行了实际占有、使用，具备准物权的性质。该案争议的焦点是房屋所有权问题。虽然被告李大财已经取得了涉案标的物所有权，但是尚未取得对物的占有。李大财对涉案房屋办理产权证至今达12年之久，既未对该房屋进行实际占有，亦未就此提起诉讼主张权利，原告董会民应为本案诉争房屋实际所有权人。被告张旭因李大财向其借款发生纠纷，将涉案房屋申请查封，债权人对于房屋的取得拥有的是一种期待权，而物权人对于房屋的取得拥有的是一种既得权，应当优先于债权取得保护。原告董慧民对房屋的占有是合法占有，并且已经支付了全部购房款，没有办理房产证的过错在开发商，而非董慧民怠于履行办理房产证的义务。虽然不动产物权采取登记主义原则，但是还要考虑占有权的保护问题，因为占有权也是物权的权能之一，应当受到法律保护。综上所述，原告诉讼请求符合法律规定，予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项的规定，判决如下：一、不得执行同江市五金小区2号楼1单元3楼西侧住宅。二、同江市五金小区2号楼1单元3楼西侧住宅归原告董会民所有。案件受理费2377元，由二被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于佳木斯市中级人民法院。审 判 长  张文涛审 判 员  王 芬人民陪审员  吕凤波二〇一七年八月二十一日法官 助理  邓 爽书 记 员  张 鹏