广东省广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗海法民三初字第1690号
原告（反诉被告）任燕玲，住所地广州市海珠区。
委托代理人沈赓、樊玉霞，均是广东易恒律师事务所律师。
被告（反诉原告）杨英，住所地广西壮族自治区桂平市。
委托代理人卢晓红、欧阳挺，均为广东君和政通律师事务所律师。
原告任燕玲诉被告杨英合同纠纷一案，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人沈赓、被告的委托代理人卢晓红、欧阳挺均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告于2006年1月10日签订《买卖协议》，约定原告购买位于广州市海珠区东晓南路“晓港湾”商住区惠侨苑B2座28层01单元【即广州市海珠区南洲路北市化学试剂厂北面晓港湾（自编B2幢）第B2-2801单元】，原告应先支付5万元，余款1万元在被告在发展商处办妥涉案房屋的转名手续后支付；如被告未能协助办理转名手续，要双倍赔偿原告已支付的5万元。该《买卖协议》签订后，原告依约支付5万元，被告亦将涉案房屋交付原告使用。2013年4月5日，被告对原告提起诉讼，请求解除双方签订的《买卖协议》，经广州市海珠区人民法院作出（2013）穗海法民三初字第1195号《民事判决书》和广州市中级人民法院作出（2014）穗中法民五终字第1616号《民事判决书》认定，《买卖协议》系权利义务概括转移合同，因发展商广州英华房地产实业有限公司不同意转移，判决解除《买卖协议》，且认定该协议解除的原因并不完全归责于原告。涉案房屋经原告委托评估，现评估价值为1039099元。由于《买卖协议》的解除被告负有责任，并导致原告严重损失，故起诉要求判令：1、被告返还购房款50000元；2、被告支付违约金50000元；3、被告赔偿原告损失868643元（按照涉案房屋评估价值1039099元减去涉案房屋认购价170456元计算）；4、被告承担全部诉讼费用。另外不同意被告的反诉请求。理由如下：1、涉案合同被解除的判决是在2014年7月17日发生法律效力，在判决确认的履行期限届满前，原告都是有权占有，不存在支付使用涉案房屋的房屋使用费或租金的问题；2、被告主张的租金标准明显过高，并且没有任何的证据予以证实。
被告辩称，被告只同意原告的第一项诉讼请求，不同意原告的其他诉讼请求，理由如下：1、原、被告双方签订的协议明确约定了被告不能协助转名的赔偿金额是双倍返还已支付的5万元，说明原告很清楚双方签订的协议是权利、义务的转让，同时也知道可能存在无法完成转名手续的情形，因此双方明确约定了未能协助办理就需要支付双倍赔偿的条款。该条款已经很清晰的约定了双方所应承担的责任，双方签订协议后，被告在2006年1月将房屋交付给原告使用至今，而且被告也一直催促原告去办理转名手续，尽快履行合同，然后收取原告应支付的剩余款项，但是原告因已入住涉案房屋，不愿再支付剩余款项，因此一直拒绝去开发商处办理转名；此后，原告在诉讼中又伪造了开发商同意转让的文书，后在开发商要求鉴定公章的真伪时，原告才撤回了该证据，但该事件使开发商坚决不同意转名给原告。因开发商不同意转名而导致原告的损失，不应该由被告承担。双方协议中写明“待开发商办妥涂销手续后，被告协助原告转名”，因为开发商将房屋抵押给了银行，开发商破产，不可能进行涂销，从而导致合同无法履行的责任不应由被告承担。从而说明，被告不存在不协助办理转名的情况，导致双方协议无法及时履行的责任是原告本身，被告不应承担赔偿责任。原、被告双方在协议中已经约定了被告不予协助办理转名的违约责任仅仅是双倍返款原告已经支付的金额，并没有其他损失的约定。原告诉讼请求第三项所主张的巨额损失没有事实和法律依据。2、原告仅仅支付5万元合同转让款，并没有完全履行合同，涉案合同的转让价格17万多元，原告不能因支付5万元而主张完全履行合同的损失；3、事实上原告并没有实际损失，开发商将涉案房屋交付给被告之时是毛坯房，被告对房屋进行装修及购买家具家电等花去了8万多元，被告支付给开发商6万多元，而原告仅以5万元就入住了该房屋。从2006年开始至今，原告使用房屋将近9年，涉及的房屋使用费达20余万，原告所获得的利益远远大于损失。原告使用了9年的涉案房屋，实际获得了利益，现法院生效判决后，原告仍没有将涉案房屋归还给被告，故反诉请求判令：1、原告向被告支付房屋使用费（每月按2500元计算，从2006年1月计算至2014年9月16日）；2、原告承担本案的全部诉讼费用。
经审理查明，2006年1月10日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《买卖协议》约定：甲方先支付5万元购买广州市海珠区晓南路“晓港湾”商住区【惠侨苑】B2座28层01单元（注：乙方原付发展商的首期房款是6万元），余下1万元房款，待发展商办妥涂销手续，乙方出面协助甲方在发展商处办妥转名手续的同时支付尾数1万元给乙方，若乙方未能协助办理，要双倍赔偿已支付的5万元。乙方在收到5万元房款后，结清之前的所有费用包括管道煤气费、水、电、管理费、有线电视费后，定在2006年元月15日前将该单元交甲方使用，室内现有的固定装修不破坏、不拆除，留下分体空调二台、彩电、冰箱、微波炉、热水器、油烟机、煤气炉、家某等留交甲方使用。（另：购房认购书、原发票及所有买房资料由甲方保管）。
此后，被告杨英以上述协议无法实际履行为由，于2013年4月25日向本院起诉本案原告任燕玲及广州英华房地产实业有限公司（在该案中为第三人，以下简称“英华公司”），要求判令：1、解除原、被告于2006年1月10日签订的《房屋买卖协议》；2、任燕玲将涉案房屋交还给杨英；3、任燕玲承担全部的费用。本院于2013年10月25日作出（2013）穗海法民三初字第1195号《民事判决书》，查明：2003年8月22日，广州市国土资源和房屋管理局出具的《广州市房地产抵押登记证明书》记载：抵押权人中国银行广州市芳村支行，抵押人为英华公司，他项权利范围包括涉案房屋在内的晓港湾自编B2栋的若干房屋。2004年6月26日，杨英与英华公司签订了《“漾日云天”（晓港湾·惠某）住宅认购书》，约定杨英向英华公司认购广州市海珠区东晓南路“晓港湾”商住区（惠某）B2座28层01单元；等。之后，杨英与英华公司签订《商品房买卖合同》，约定：杨英向英华公司购买广州市海珠区南洲路北市化学试剂厂三车间北面晓港湾（自编B2幢）第B2幢2801单元[自然层28层]01号房；建筑面积50.71平方米；总金额170456元；杨英分期付款，于年月日前支付全部房款的30%计50456元，余款壹拾贰万元办理银行按揭手续；英华公司应当在2004年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经规划验收、消防验收、电梯验收合格，并符合本合同约定的商品房交付原告使用；英华公司应当在商品房交付使用后260个工作日内，将办理权属登记需由英华公司提供的资料报产权登记机关备案；等。2004年6月29日和2005年11月1日，英华公司分别开具了收到杨英税费1278元的预收款凭证和房款50456元的发票给杨英。2005年4月13日，广州市中级人民法院在审理（2005）穗中法民二初字第53号案过程中，以（2005）穗中法民二初字第53号民事裁定，查封了英华公司位于晓港湾B2座93套商品房（预售号：穗房预字第××号）等财产，查封期限从2005年4月13日起至2007年4月12日止。之后，广州市法院继续查封，涉案房屋至今仍在查封状态。2013年3月18日，英华公司出具了一份《情况说明》，载明：英华公司与原告于2004年6月21日签订编号为0000032的住宅认购书，随后于一个月内签订编号为：穗房合字2003042726号的《商品房买卖合同》，约定原告向英华公司购买位于广州市海珠区南洲路北市化学试剂厂三车间北面晓港湾（自编B2幢）第B2
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2801单元（下称该房屋），购房总金额为壹拾柒万零千肆百伍拾陆元整(170，456.00)，原告已向某公司支付房款伍万零千肆百伍拾陆元整(50,456.00)，尚余购房款壹拾贰万元整(120,000.00)未支付。2006年1月10日，原告与被告签订《买卖协议》，转让上述房屋，原告与被告签订的《买卖协议》属于合同权利义务的概括转让，原告与被告双方的转让未经英华公司同意，其后英华公司也对原、被告表示不同意该合同的转让；其次，原告与被告签订《买卖协议》的时间为2006年1月10日，此期间该房屋正处于广州市中级人法院查封状态直至现在，法律规定查封期间的房屋不得买卖、转让。综上所述，原告与被告双方签订的《买卖协议》未经英华公司同意，是不能履行的协议，更是无效的协议。本院并认为：该《买卖协议》应当认定为原、被告之间合同权利义务的概括转让。现英华公司明确表示对原、被告之间的转让行为不知情，且对该转让行为表示不同意，故双方签订《买卖协议》的目的已经无法实现，杨英要求解除双方于2006年1月10日签订的《买卖协议》，本院予以支持。该协议解除后，任燕玲继续使用涉案房屋缺乏依据，故杨英要求任燕玲返还广州市海珠区晓港湾商住区惠某B2座28层01单元，合法合理。本院予以支持。由于导致协议解除的原因，并不完全归责于任燕玲，故本案受理费应当由杨英和任燕玲共同负担。该案并判决：一、解除杨英与任燕玲于2006年1月10日签订的《买卖协议》；二、任燕玲在本判决生效之日起60日内，将广州市海珠区晓港湾商住区[惠某]B2座28层01单元腾空交还给杨英。
上述案件判决后，任燕玲不服提起上诉，广州市中级人民法院于2014年7月16日作出（2014）穗中法民五终字第1616号民事判决驳回上诉，维持原判。该判决已于2014年7月17日发生法律效力。
诉讼中，原、被告均确认：1、原、被告交接涉案房屋的时间为2006年1月；2、（2014）穗中法民五终字第1616号《民事判决书》生效之日起60日届满为2014年9月16日；3、涉案房屋现由原告及其家人使用。
原告就其主张还提交了其委托广州银信土地房地产与资产评估咨询有限公司就涉案房屋所作的评估函，其中记载：涉案房屋在估价时点2014年9月24日按产权完整状态下的评估市场价值为1039099元。被告质证表示对该证据的真实性、合法性和关联性均不予认可，这不是正式的评估报告，不知道该评估公司是否有资质。
本院认为，原、被告于2006年1月10日签订的《买卖协议》是双方当事人的真实意思表示，现该协议已经法院生效判决予以解除，原告主张被告返还购房款50000元，被告也同意返还，故对原告的该项请求，本院予以支持。从上述协议约定的“待发展商办妥涂销手续，被告出面协助原告在发展商处办妥转名手续的同时支付尾数人民币壹万元正给被告”的内容来看，原、被告签订上述协议书时，对于涉案房屋当时是登记在开发商名下，且由开发商办理了抵押的事实是清楚的，故对该事实，本院予以确认。原、被告在清楚涉案房屋并非登记在被告名下，且存在抵押权人的情况下仍签订上述《买卖协议》，对此双方均有过错，原告现以买卖协议解除被告负有责任为由要求被告支付违约金50000元及赔偿损失868643元，依据不足，本院不予支持。同理，被告反诉请求原告支付从2006年1月至2014年9月16日的房屋使用费，本院也不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告杨英在本判决生效之日起10日内返还购房款50000元给原告任燕玲；
二、驳回原告的其他诉讼请求；
三、驳回被告的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费13486元，由被告负担674元，原告负担12812元。反诉受理费2300元由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 韩建文
代理审判员 陈美贤
代理审判员 施海文
二〇一五年七月十日
书 记 员 赖佩明
张洁