山东省临沂市兰山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）临兰商初字第1437号
原告：临沂市工业品金鹰房地产开发有限公司,住所地:临沂市兰山区解放路118号。
代表人：程明珣，临沂市工业品金鹰房地产开发有限公司破产清算组组长。
委托诉讼代理人：徐兴军，山东隆泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：司明法，男，1966年10月22日出生，汉族，该公司职工，住临沂市兰山区。
被告：刘艳珍，女，1977年12月21日出生，汉族，住临沂市兰山区。
委托诉讼代理人：陈立文，临沂兰山砚池法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：吴景涛，临沂兰山砚池法律服务所法律工作者。
原告临沂市工业品金鹰房地产开发有限公司(以下简称金鹰公司)与被告刘艳珍租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金鹰公司的委托诉讼代理人司明法、被告刘艳珍及其委托诉讼代理人陈立文、吴景涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
金鹰公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付房屋租金81万元；2.判决被告返还房屋。事实与理由：原告与被告于2009年12月1日签订租赁合同，被告承租金鹰花园东侧房屋经营首尔馆餐饮。租赁期限二年，自2009年12月1日至2011年11月30日，年租金24万元。合同签订后被告拖欠租金不交，却一直占用房屋，至2013年11月30日拖欠租金已达81万元。请求法院依法处理。
刘艳珍辩称，原告所诉请求不能成立，双方于2009年12月1日签订的租赁合同属实，但是该合同签订后被告在装修租赁的房屋时，发现原告出租的房屋存在严重的质量问题，在装修完毕后，多次漏水，被告因重复装修给饭店的正常经营造成严重的经济损失，在租赁期间被告曾多次与原告协商，直至2014年12月23日，双方才对所租赁的房屋因漏水造成的损失达成协议，该协议书约定由被告方自行委托评估机构对房屋装修的损失及经营损失进行评估。经有关评估机构评估后认定被告方的损失为688495.69元。根据双方签订的协议原告方应对该损失进行双倍赔偿，也就是原告的主张不能成立。
经审理查明，2009年12月1日，原告临沂市工业品金鹰房地产开发有限公司以临沂市工业品金鹰房地产开发有限公司破产管理人名义作为出租方（甲方）与被告刘艳珍作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：根据有关法律，为明确双方权利、义务关系，经双方协商一致，签订本合同。租赁内容：地点解放路中段118号金鹰花园一层门面房东侧的四间房屋，面积为540平方米；租赁时间和租金：租赁期限为两年，即自2009年12月1日至2011年11月30日止，每年租金24万元；租金交纳方式：两年合同期内分四次交纳，第一次在2010年3月30日前交纳，第二次在2010年9月30日前交纳，第三次在2011年3月30日前交纳，第四次在2011年9月30日前交纳；本出租财产属于破产财产，随时可能处置，如甲方处置财产，提前30天通知乙方。在同等条件下乙方有优先购买权。该出租房屋拍卖成交之日起本合同自动终止，合同终止后有关租金退还事宜双方协商解决；双方责任：1、乙方必须根据合同租金交纳方式交纳租金，先交租金后使用，否则甲方有权终止租赁；2、租赁期间，乙方承担与其租赁经营相关的一切费用及税务；3、租赁期间，未经甲方同意，乙方不得擅自改造、装饰房屋、制作广告牌。如需改造、装修等制作广告牌，乙方应提报装修、改造方案、等并征得甲方同意后实施，所需费用由乙方承担；违约责任：1、任何一方违反本合同约定的条款时，由违约方向守约方支付合同租赁总额20%的违约金；2、乙方逾期七天交纳租金时甲方有权解除合同，并按合同约定向乙方追偿租金及违约金；租赁期满，本合同不再续订时，应提前30天通知对方。合同签订后，被告在案涉租赁房屋内经营餐饮至合同2011年11月30日到期，合同到期后双方未续签合同，被告继续经营，双方形成事实上租赁关系，按双方所签订的租赁合同约定的租金标准计算，截止2013年11月30日，被告刘艳珍尚欠原告租赁费81万元未支付，被告刘艳珍对所欠租金数额无异议。
被告刘艳珍在租赁期间，因刘艳珍拖欠房租及案涉房屋存在漏水问题，临沂市工业品金鹰房地产开发有限公司破产管理人（甲方）与被告刘艳珍（乙方）于2014年12月23日达成还款协议一份，载明：经甲乙双方协商，就乙方拖欠甲方房租事宜达成如下协议：乙方租赁甲方房屋经营期间因房屋漏水造成乙方房顶损失，该损失由乙方自行委托具有法定资质的评估机构在2015年1月10日前依法进行评估；乙方的评估结果经甲方确认后，甲方按乙方提供的评估值的两倍，予以抵顶乙方原欠房租；双方按评估值确认抵顶房租后，其剩余的所欠房租，乙方必须在2015年2月5日前一次性缴纳甲方。否则，甲方有权停止供水、供电并依法收回房屋；乙方续签2015年合同后，其房租必须在2015年5月1日前交齐。2015年1月6日，被告刘艳珍委托临沂金桥通达资产评估事务所及山东万兴德会计师事务所对案涉租赁房屋2011年7-8月、2012年9月和2013年9月重装期间的经营损失和重装费用进行了评估，结论为：重装费用的评估价值为214850元，经营损失为473645.69元。两项合计为688495.69元。双方因租金交纳及因房屋漏水评估价值的抵顶问题未达成协议，原告诉至本院。
另查明，被告刘艳珍在本次租赁期间前即在案涉房屋内经营，双方签有租赁合同，2009年11月28日，本院作出（2009）临兰破字第5号民事裁定书，立案受理申请人临沂市工业品金鹰房地产开发有限公司申请破产一案。双方就房屋租赁问题于2009年12月1日签订了案涉租赁合同。
上述事实，主要依据当事人陈述、有关书证、经庭审调查所认定，有关证据均已收集记录在卷。
本院认为，原告金鹰公司与被告刘艳珍签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，系有效合同。双方在合同到期后未续签租赁合同，被告刘艳珍继续使用租赁房屋，原告金鹰公司没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，被告刘艳珍对原告诉求的租金数额81万元无异议，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期间内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。原告于2015年5月11日诉至本院，本院于当日向被告送达了诉状副本、开庭传票、应诉通知书等诉讼文书。原告提起诉讼的行为应视为履行了通知义务，原告在诉状中要求被告返还案涉租赁房屋即有解除不定期租赁合同的意思表示，故被告刘艳珍收到本院送达的诉讼文书之日（2015年5月11日），双方间的租赁合同已经解除。
本案双方争议的焦点为被告刘艳珍根据双方约定对案涉租赁房屋进行评估的价值能否作为抵顶租金的依据。双方于2014年12月23日达成还款协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方均具有拘束力。被告刘艳珍委托临沂金桥通达资产评估事务所对案涉房屋因房屋漏水部分的评估价值214850元符合双方约定，本院予以认定，该评估价值的二倍429700元（214850*2）应当作为抵顶租赁费的依据。剩余租金被告刘艳珍应向原告支付。刘艳珍对装修期间的营业损失进行的评估金额473654.69元，双方在还款协议中并无约定，该评估金额不能用于抵顶被告所欠原告租金，被告刘艳珍可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条的规定，判决如下：
一、临沂市工业品金鹰房地开发有限公司与被告刘艳珍的房屋租赁合同于2015年5月11日解除，被告刘艳珍于本判决发生法律效力后十日内搬出案涉租赁房屋。
二、被告刘艳珍于本判决发生法律效力后十日内偿付原告租赁费380300元（810000元-429700元）。
三、驳回原告临沂市工业品金鹰房地开发有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11900元，由原告临沂市工业品金鹰房地开发有限公司负担6545元，被告刘艳珍负担5355元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。
审 判 长 王发江
人民陪审员 张传会
人民陪审员 李厚银
二〇一七年一月十二日
书 记 员 陆静静