新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）乌中民再字第108号
申请再审人（一审原告、二审被上诉人）：ＸＸＸ，男，汉族，1966年4月4日出生，个体工商户，住乌鲁木齐市天山区中环路**号。
委托代理人：申志民，新疆鼎信旭业律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：新疆深发展物业服务有限公司。住所地：乌鲁木齐市天山区大湾北路***号。
法定代表人：惠冰，该公司总经理。
委托代理人：徐晓刚，男，汉族，1975年3月21日出生，新疆深发展物业服务有限公司法律顾问。
委托代理人：杨鑫，男，汉族，1988年10月2日出生，新疆深发展物业服务有限公司职员。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：中国农业银行股份有限公司新疆维吾尔自治区分行营业部（原名称：新疆农业银行新疆维吾尔自治区分行营业部）。住所地：乌鲁木齐市解放南路***号。
负责人：李军，该营业部总经理。
委托代理人：张海童，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师。
申请再审人ＸＸＸ因与被申请人新疆深发展物业服务有限公司（以下简称深发展公司）、中国农业银行股份有限公司新疆维吾尔自治区分行营业部（以下简称农行营业部）房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2010）乌中民四终字第767号民事判决，向新疆维吾尔自治区高级人民法院申请再审。新疆维吾尔自治区高级人民法院于2012年7月18日作出（2012）新民申字第291号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人ＸＸＸ的委托代理人申志民、被申请人深发展公司的委托代理人徐晓刚、农行营业部的委托代理人张海童到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2008年5月26日，一审原告ＸＸＸ向乌鲁木齐市新市区人民法院诉称，2006年农行营业部委托深发展公司将位于本市阿勒泰路291号的“离不开购物广场”对外租赁，2006年1月我与深发展公司签订了房屋租赁合同，我按照约定缴纳了房租，但自同年9月二被告停水、停电、停暖，造成我无法正常经营，致使我投入的装修款和其他费用无法收回，因此我的利益受到了损害。我多次找二被告协商催要，二被告至今不履行合同，也不赔偿我损失，因此请求法院判令二被告承担违约给我造成的各项损失，其中：1、装修损失880000元；2、监控器安装费10000元；3、灯箱广告费10000元；4、人工看护费24000元；5、返还租金保证金145000元；6、水电费用5090.41元；7、违约金75000元，上述费用共计1149090.41元，并由被告承担本案诉讼费用。
一审被告深发展公司辩称，我方与ＸＸＸ订立合同并履行了一段时间后，因农行营业部的责任导致合同未能继续履行，造成这一结果的原因在农行营业部，与我公司无关，因此我公司不同意承担ＸＸＸ主张的各项损失。对于ＸＸＸ要求返还的租金及水电费可以结算，我公司也同意退还合理的租金及水电费，但装修损失及其他损失我公司不同意赔偿。
一审被告农行营业部辩称，ＸＸＸ主张的合同之诉与我方无关，我方与ＸＸＸ之间没有任何合同关系，ＸＸＸ所称我方与深发展公司之间是租赁房屋和租赁关系，这两种关系不能并存，因此ＸＸＸ要求赔偿的各项损失与我方无关，请求驳回ＸＸＸ对我方的诉讼请求。
乌鲁木齐市新市区人民法院一审查明，一、2005年9月15日，深发展公司与农行营业部签订了房屋租赁合同，约定由农行营业部将位于本市阿勒泰路291号“离不开购物广场”（建筑面积27643．06平方米及物业、配套设施）出租给深发展公司，租期二年，自2005年10月1日至2007年9月30日，第一年租金250000元，第二年租金1000000元。2006年1月23日，ＸＸＸ与深发展公司签订了一份《房屋租赁合同》，约定由甲方（深发展公司）将位于本市阿勒泰路291号“离不开广场”的第七层租赁给乙方（ＸＸＸ）使用，租赁期限自2006年1月26日至2009年3月31日，第一年的费用为250000元（其中物业费203436.42元），第二年租金为270000元（其中物业费203436.42元），第三年的租金为290000元（其中物业费203436.42元），支付方式为第一年于合同生效之日起一次性支付250000元，乙方需向甲方交纳保证金20000元，于合同签订之日起付清；乙方在租赁期间，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构有影响的设备，需征得甲方书面同意，费用由乙方自理；租赁期满，双方不再续约时，由乙方添置的可动产，在不影响该物业管理使用的前提下，归乙方所有；双方关于提前终止合同的约定为“1、如因政府部门原因及不可抗拒的因素，造成本合同不能继续履行，甲乙双方协商解决终止合同，甲方退还乙方剩余租金；2、乙方违反合同中关于缴纳租金、使用房屋及租赁期间有关费用的约定，甲方有权终止合同”。ＸＸＸ于签约当日以案外人新疆天一建工向其偿还债务的方式，向深发展公司支付租金46563.58元及物业费203436.42元共计250000元。同年4月10日及4月17日分别两次向深发展公司交纳了保证金共计20000元。2006年8月31日农行营业部发出通知写明：“我行现拟对离不开购物广场整体出售，现委托深发展物业管理有限公司对内部进行清理，于2006年9月5日前全部清场”，同年8月27日乌鲁木齐电业局以拖欠电费为由，发出停电通知，并于10月12日停止供电，ＸＸＸ至此停止经营。
二、ＸＸＸ租用该房屋用于经营歌舞厅，故对房屋进行了装修，审理中ＸＸＸ自行估算的装修损失价值为880000元，深发展公司及农行营业部对此提出异议并表示不予认可，ＸＸＸ提出鉴定申请，要求对其装修部分的价值进行评估。接受ＸＸＸ的申请后，一审法院委托新疆中天工程造价咨询有限公司针对ＸＸＸ的申请进行评估后，其鉴定结论为：现场实际测量确定认可的工程量部分的工程造价为857925.06元。深发展公司对该鉴定报告中的“木地板的材质为硬木拼花地板及价值105190元、”“吊顶骨架及基层套价不实”、“墙面龙骨基层错套价格”、“单位工程费用表中直接费和其中的人工费都有误”的部分内容提出异议后，经鉴定机构重新复核，逐一对上述问题进行了答复，其中变更的内容鉴定机构答复为“由于鉴定部门的疏忽，将复合木地板套用成硬木拼花地板，该工程于2006年施工，定额中没有复合木地板的价格，故套用了硬木拼花木地板，现经过多方调查及询问，当时的复合木地板好的价格有每平方180元左右，差一点的价格也在每平方米70元左右，现按中档每平方米95元考虑，造价为710.35×95=63931.50元”。另，ＸＸＸ在装修过程中按照有关部门的要求安装了监控器，审理中ＸＸＸ为证实其支付了安装监控器的费用，出具了三份收条共计10000元，ＸＸＸ停止经营后已将监控设备拆除。
三、2007年上旬，农行营业部向乌鲁木齐市天山区人民法院提起诉讼，要求解除与深发展公司签订的房屋租赁合同，该案经乌鲁木齐市天山区人民法院及乌鲁木齐市中级人民法院判决后，解除了双方签订的上述租赁合同。在二审法院的查明事实中载明“2006年9月底，农行营业部与深发展公司协商解除了房屋租赁合同，并对租赁标的物进行了交接，形成资产盘点表，对地下室、一至八楼的设施和设备进行了盘点和交接，并注明：家乐超市、土特产、火锅店、歌舞厅，因租赁物无法进行移交，特此说明”。
乌鲁木齐市新市区人民法院一审认为，1、本案农行营业部将其所有的位于本市阿勒泰路291号“离不开购物广场”整体租赁给深发展公司并签订房屋租赁合同后，深发展公司又将其租赁房屋的其中一部分转租给ＸＸＸ，三方在履行合同过程中农行营业部在知道或者应当知道深发展公司转租，但在法定期限内并未提出异议，因此ＸＸＸ与深发展公司之间订立的租赁合同亦为有效合同。在履行合同过程中ＸＸＸ依约缴纳了租金250000元及保证金20000元，因其用于经营歌舞厅，故对租赁房屋进行了装修。ＸＸＸ与深发展公司于2006年1月23日订立合同，农行营业部于同年8月31日以其“整体出售”为由要求全部清场，电业部门于10月12日又以“拖欠电费”为由停止供电，导致ＸＸＸ无法继续经营，至此双方之间的租赁合同已实际终止。根据深发展公司与农行营业部在解除合同的诉讼中认定的事由，即“通过深发展公司提交的农行营业部向其发出的通知以及深发展公司向农行营业部发出的回函内容，已明确反映了双方于2006年9月底合意解除了租赁合同，事实上双方对租赁房屋交接的行为亦表明了双方解除合同、终止了合同的履行”，可以证实导致ＸＸＸ与深发展公司之间的租赁合同无法继续履行的原因既非双方违约，也不存在不可归责于双方的事由，而是由于农行营业部因整体出售租赁房屋所致，故因合同未到期而解除合同，由此产生的返还租金、赔偿装饰装修残值损失、违约金等责任，应当由深发展公司及农行营业部共同承担。2、关于ＸＸＸ主张的装修损失问题，审理中深发展公司、农行营业部对ＸＸＸ自行估算的价值不予认可，经ＸＸＸ申请，一审法院委托新疆中天工程造价咨询有限公司对已形成附合的装饰装修残值进行评估后，因深发展公司对鉴定报告中的部分内容提出异议，经鉴定部门复核调整后的价值为816666.56元。这一价值是以合同解除时装饰装修的现值为基础，因双方在订立合同时对于合同未到期而解除合同时装饰装修残值未进行约定，故合同履行期间应当摊销的装饰装修费用，不应列入合同解除的损失范围。本案双方订立合同的租赁期限为3年零2个月（即38个月），实际租用时间为9个月，根据鉴定报告中确定的装饰装修价值816666.56元，摊销在38个月后，依据实际租用时间计算租赁期间应摊销的装饰装修价值为193421元，深发展公司、农行营业部据此应承担装饰装修残值为623245.53元。3、关于ＸＸＸ主张的返还租赁费及保证金的问题。双方签订合同后ＸＸＸ已交纳第一年租赁费250000元，交纳保证金20000元，其实际使用房屋的时间自2006年1月至同年10月12日即停电之日，共计9个半月，据此计算深发展公司、农行营业部应退还的租金为52083.37元，同时应退还ＸＸＸ保证金20000元。4、ＸＸＸ主张的安装监控系统费用10000元，灯箱广告费10000元，因监控系统及灯箱广告系可拆除未形成附合的设施，故应由ＸＸＸ自行负担。对于看管场地的人工费24000元，审理中ＸＸＸ出具的收条中签收人均未到庭，现ＸＸＸ仅凭收条证明人工费，证据不足，故不予支持。对于ＸＸＸ要求返还的水电费5090.41元，庭审中ＸＸＸ出具了交纳水电费的票据，但是否多交纳、应退还数额仅凭交费收据无法证实，因此对其此项请求亦不予支持。5、本案中导致租赁合同未能继续履行的违约责任在于深发展公司、农行营业部，双方在合同中仅对承租人原因提出退租的违约责任做出了按合同金额20%支付违约金的约定，而对出租人提出解除合同的违约责任未进行约定，因此对ＸＸＸ主张的违约金，应当参照双方就承租人违约责任的比例即合同金额20%计算违约金，由深发展公司、农行营业部承担给付责任。
乌鲁木齐市新市区人民法院于2010年3月14日作出（2008）新民一初字第2192号民事判决，一、新疆深发展物业服务有限公司、中国农业银行股份有限公司新疆维吾尔自治区分行营业部赔偿ＸＸＸ装修损失623245.53元；二、新疆深发展物业服务有限公司、中国农业银行股份有限公司新疆维吾尔自治区分行营业部返还ＸＸＸ租金及保证金共计72083.37元；三、新疆深发展物业服务有限公司、中国农业银行股份有限公司新疆维吾尔自治区分行营业部给付ＸＸＸ违约金50000元；四、驳回ＸＸＸ的其他诉讼请求。
深发展公司不服一审判决，上诉称，ＸＸＸ在一审诉状中称我公司持有农行营业部的委托书与其签订了《房屋租赁合同》，故我公司作为受托人与ＸＸＸ签订租赁合同所引起的法律后果，应当由委托人农行营业部承担，我公司不应成为本案被告。在合同履行过程中，由于农行营业部整体出售租赁房屋，致使本案租赁合同无法履行。我公司无过错，所以合同未到期给ＸＸＸ所造成的损失应由农行营业部承担。一审法院未经双方当事人协商确定鉴定机关，即自行委托鉴定机关对ＸＸＸ的装修损失进行评估，在整个鉴定过程中也未通知我公司参与现场的鉴定审核，严重侵害了我公司的合法权益，故我公司对鉴定报告中的数额以及来源不予认可。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，判令我公司与农行营业部共同承担民事责任无事实及法律依据。请二审法院依法撤销一审判决第一、二、三项，改判驳回ＸＸＸ要求我公司承担赔偿责任的诉讼请求。
农行营业部上诉并答辩称，我方在ＸＸＸ与深发展公司租赁合同履行过程中无任何过错，我方与ＸＸＸ之间亦不存在租赁关系，ＸＸＸ不能基于其与深发展公司签订的租赁合同要求我方承担返还及偿付责任。如果我方存在侵权行为，ＸＸＸ也应以侵权案由向我方提起诉讼。一审法院认定的事实与已生效判决认定的事实存在矛盾，在生效判决中已经确认我方并无任何过错，一审法院判决我方承担本案民事责任错误。同时，一审法院委托评估部门所作评估报告存在重大错误，评估报告的结论与事实不相符，ＸＸＸ承租的歌厅中的装修在其承租前即存在，该部分装修不应列入评估范围内，评估结论与ＸＸＸ的实际支出不相符，评估过程也未通知我方参加，我方对此不知情，故该评估报告不应作为定案证据。故请求二审法院依法撤销一审判决第一、二、三项，改判驳回ＸＸＸ要求我方承担连带赔偿责任的诉讼请求。
针对农行营业部的上诉，深发展公司答辩称，一审判决在程序上存在错误，本案应分两个诉进行，农行营业部与我方共同承担责任没有法律依据，农行营业部并没有收取过ＸＸＸ的租赁费，一审法院判决农行营业部与我方共同承担返还租金及保证金的责任确属错误。请求二审法院依法改判。
针对深发展公司及农行营业部的上诉，被上诉人ＸＸＸ答辩称，租赁合同虽是我方与深发展公司签订的，但后来是农行营业部给我方发出的通知。由于两上诉人的原因造成我方不能继续履行合同，所造成的损失应由两上诉人共同承担。一审法院审理本案程序合法，法律适用正确，对合同终止履行后我方投入的装修残值评估是经法院委托进行的，评估中也数次通知了两上诉人，评估人员亦参加了一审的庭审质询，评估报告应当作为本案的定案证据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持一审正确判决。
本院二审查明，2005年9月15日，农行营业部与深发展公司签订一份《房屋租赁合同》，农行营业部将乌鲁木齐市新市区阿勒泰路291号“离不开购物广场”（建筑面积27643.06平方米及物业、配套设施）出租给深发展公司，租期2年，自2005年10月1日至2007年9月30日止。双方约定深发展公司在租赁合同期限内可对租赁物进行全部或部分转租，转租前须向农行营业部提交转租合同，并经农行营业部书面同意后，方可办理转租事宜。深发展公司的对外租赁合同在不突破合同规定的期限及不损害农行营业部权益的情况下，农行营业部原则上予以同意。合同签订后，农行营业部按约将租赁房屋交付给深发展公司。2006年1月23日ＸＸＸ与深发展公司签订了一份《房屋租赁合同》，约定由甲方（深发展公司）将位于本市阿勒泰路291号“离不开广场”的第七层租赁给乙方（ＸＸＸ）使用，租赁期限自2006年1月26日至2009年3月31日，第一年的费用为250000元（其中物业费203436.42元），第二年租金为270000元（其中物业费203436.42元），第三年的租金为290000元（其中物业费203436.42元），支付方式为第一年于合同生效之日起一次性支付250000元，乙方需向甲方交纳保证金20000元，于合同签订之日起付清；乙方在租赁期间，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构有影响的设备，需征得甲方书面同意，费用由乙方自理；租赁期满，双方不再续约时，由乙方添置的可动产，在不影响该物业管理使用的前提下，归乙方所有；双方关于提前终止合同的约定为“1、如因政府部门原因及不可抗拒的因素，造成本合同不能继续履行，甲乙双方协商解决终止合同，甲方退还乙方剩余租金；2、乙方违反合同中关于缴纳租金、使用房屋及租赁期间有关费用的约定，甲方有权终止合同”。合同签订当日ＸＸＸ以案外人新疆天一建工向其偿还债务，其以债权转让的方式，向深发展公司支付租金46563.58元及物业费203436.42元共计250000元。同年4月10日及4月17日分别两次共计向深发展公司交纳了保证金20000元。ＸＸＸ并对租赁物进行了装修。后因农行营业部需要对“离不开购物广场”进行整体出售，于2006年8月31日发出通知，委托深发展公司对“离不开购物广场”进行清理，并要求于2006年9月5日前清理完毕。2006年9月底，农行营业部与深发展公司协商解除了《房屋租赁合同》，并对租赁标的物进行了交接，形成资产盘点表，对地下室、1-8楼的设施和设备进行了盘点和交接，并注明：“家乐超市、土特产、火锅店、歌舞厅，因租赁物无法进行移交，特此说明。”2007年，农行营业部向乌鲁木齐市天山区人民法院提起诉讼，要求解除与深发展公司签订的房屋租赁合同，由深发展公司支付欠付的租金及利息。乌鲁木齐市天山区人民法院作出（2007）天民三初字第537号民事判决，认定双方签订的《房屋租赁合同》事实上已终止履行，判决深发展公司向农行营业部支付租金250000元及利息10237.50元。深发展公司及农行营业部对该判决不服，提起上诉。乌鲁木齐市中级人民法院作出（2007）乌中民四终字第622号民事判决，驳回上诉，维持原判。2008年，农行营业部向乌鲁木齐市新市区人民法院提起诉讼，要求ＸＸＸ返还租赁场地，并赔偿占有房屋损失。乌鲁木齐市新市区人民法院作出（2008）新民一初字第2688号民事判决，认定由于农行营业部与深发展公司解除了租赁关系，ＸＸＸ与深发展公司之间的房屋租赁关系亦无法继续履行。因此ＸＸＸ无权再继续占有、使用租赁的房屋。但农行营业部已将该房屋出售给德海公司，德海公司已取得了该房屋的所有权，因此农行营业部以侵权为由要求ＸＸＸ返还房屋的诉讼请求不予支持，但农行营业部要求ＸＸＸ承担上述房屋在所有权发生转移前ＸＸＸ占用房屋的损失应当支持。农行营业部与深发展公司因租赁关系发生纠纷后，乌鲁木齐市中级人民法院已判决认定双方于2006年9月合意解除了租赁关系，故农行营业部要求ＸＸＸ承担的占用房屋的损失应从2006年9月开始计算至房屋所有权发生转移前，按照ＸＸＸ与深发展公司约定的年租金即第一年250000元，第二年270000元，第三年290000元作为计算依据，农行营业部按每年250000元（最低标准）从2006年10月计算至2008年7月的请求应当支持。遂判决：一、被告ＸＸＸ赔偿农行营业部占用房屋损失452500元；二、驳回农行营业部要求ＸＸＸ返还房屋的诉讼请求。ＸＸＸ不服该判决，提起上诉，乌鲁木齐市中级人民法院作出（2009）乌中民四终字第251号民事判决，驳回上诉，维持原判。2008年5月27日，ＸＸＸ向乌鲁木齐市新市区人民法院对本案提起诉讼，请求判令深发展公司与农行营业部赔偿其经济损失1149090.41元。在案件审理过程中，经ＸＸＸ申请，一审法院委托新疆中天工程造价咨询有限公司对ＸＸＸ租赁的“离不开广场”的第七层的装修价值进行评估。该公司于2009年3月5日作出中天造价鉴字（2009）001号《ＸＸＸ与深发展公司、农行新疆分行营业部案件中租赁房屋装修的价值鉴定报告书》，其鉴定结论为：现场实际测量确定认可的工程量部分的工程造价为857925.06元。深发展公司对该鉴定报告中的“木地板的材质为硬木拼花地板及价值105190元、”“吊顶骨架及基层套价不实”、“墙面龙骨基层错套价格”、“单位工程费用表中直接费和其中的人工费都有误”的部分内容提出异议后，经鉴定机构重新复核，逐一对上述问题进行了答复，其中变更的内容鉴定机构答复为“由于鉴定部门的疏忽，将复合木地板套用成硬木拼花地板，该工程于2006年施工，定额中没有复合木地板的价格，故套用了硬木拼花木地板，现经过多方调查及询问，当时的复合木地板好的价格有每平方180元左右，差一点的价格也在每平方米70元左右，现按中档每平方米95元考虑，造价为710．35×95=63931.50元”。经鉴定部门复核调整后的装修价值为816666.56元。
另查，2008年4月，新疆德海房地产开发有限公司通过拍卖取得本案涉及的租赁房屋，后办理了房屋权属证书。2009年3月13日，新疆德海房地产开发有限公司（甲方）与ＸＸＸ（乙方）就本市阿勒泰路291号“离不开购物广场”第七层房屋返还问题签订和解协议书，内容为：“一、乙方将所占房屋返还给甲方，甲方给付乙方搬迁补偿款380000元。二、甲方将380000元补偿款于2009年3月16日交付给乙方，乙方于2009年3月31日前搬离所占房屋并移交给甲方。三、自房屋交接且补偿款交付完毕之日，甲、乙双方之前就此事件产生的任何法律和经济纠纷都予以终止，今后双方（包括针对甲方员工）均不得就此再发生法律和经济纠纷。四、本协议自甲乙双方签字盖章之日生效。五、本协议与第三方无任何联系。”2009年3月16日，ＸＸＸ收到新疆德海房地产开发有限公司支付的补偿款380000元。ＸＸＸ从本案租赁房屋搬离。
本院二审认为，农行营业部将本案所涉及的房屋租赁给深发展公司，深发展公司又将该租赁房屋转租给ＸＸＸ。转租是以承租人存在租赁权为基础，深发展公司与农行营业部之间的租赁合同已于2006年9月经双方合意解除，深发展公司因该合同取得的租赁权因合同的解除而归于消灭，故其与ＸＸＸ签订的租赁合同亦应当因前一个合同的解除而终止，故ＸＸＸ与深发展公司的租赁合同已在2006年9月实际予以解除。因ＸＸＸ租赁合同的相对方是深发展公司，租金收取方也是深发展公司，农行营业部与ＸＸＸ并无直接的合同关系，故ＸＸＸ要求农行营业部承担民事责任无事实和法律依据。根据ＸＸＸ已向深发展公司交纳的租赁费和保证金数额以及其实际使用房屋的期间，一审法院判决深发展司向ＸＸＸ退还租金52083.37元及保证金20000元并无不妥。一审法院判决由农行营业部与深发展公司共同承担返还责任本院予以纠正。针对ＸＸＸ主张的损失，一审法院已委托新疆中天工程造价咨询有限公司对ＸＸＸ租赁的“离不开广场”的第七层的装修价值进行评估，该评估程序符合法律规定，且依据评估报告所载，评估人员在多次通知深发展公司和农行营业部均不到场的情况下，与ＸＸＸ一同对装修房屋的现场进行了实际测量，并依据相关规范规定作出了评估报告，且评估部门在深发展公司提出书面异议后进行了复核，修正了最初作出的评估结论，同时，评估人员亦出庭对当事人针对评估报告的质询意见从专业角度进行了解释和说明，故本院对一审法院委托新疆中天工程造价咨询有限公司对涉案房屋所作装修价值鉴定报告书的效力予以确认，深发展公司和农行营业部称该鉴定报告不应作为定案证据的上诉理由不能成立，本院不予采信。因该鉴定结论是合同解除时的装饰装修现值，而ＸＸＸ与深发展公司的租赁合同约定的期限38个月，扣除其实际占有租赁房屋的9个月时间的装饰装修摊销价值193421元，一审法院判决深发展公司承担ＸＸＸ装饰装修残值损失并无不妥。因ＸＸＸ与农行营业部之间无租赁合同关系，农行营业部不应承担ＸＸＸ基于租赁合同关系所主张的赔偿责任。农行营业部称其不应承担本案民事责任的上诉理由成立，本院予以支持。但因涉案房屋新的产权人新疆德海房地产开发有限公司已向ＸＸＸ支付搬迁补偿款380000元，该费用已经弥补了ＸＸＸ的部分装饰装修损失，ＸＸＸ在本案诉讼中亦未提交证据证实其已获取的380000元的搬迁补偿款与房屋装修残值无关，ＸＸＸ不能以同一事由要求获取重复补偿，故深发展公司赔偿ＸＸＸ的装饰装修损失额应以新疆中天工程造价咨询有限公司所作鉴定报告与ＸＸＸ已获取的搬迁补偿款380000元的差额计243245.53元为限，一审法院判决深发展公司对ＸＸＸ房屋装修的残值承担全额赔偿责任不当，本院对此予以纠正。对ＸＸＸ所主张违约金，因ＸＸＸ与深发展公司所签租赁合同约定的违约金属赔偿性违约金，其支付应与违约损失额相适应，本案对ＸＸＸ因合同解除所造成的经济损失已判决由深发展公司承担，ＸＸＸ在其主张的经济损失之外另行主张违约金，缺乏相应的事实和法律依据，本院不予支持。一审法院判决深发展公司在ＸＸＸ的装修损失额之外再行向ＸＸＸ承担违约金不当，本院予以纠正。
本院二审于2011年1月11日作出（2010）乌中民四终字第767号民事判决：一、维持乌鲁木齐市新市区人民法院（2008）新民一初字第2192号民事判决第四项即驳回ＸＸＸ的其他诉讼请求；二、变更乌鲁木齐市新市区人民法院（2008）新民一初字第2192号民事判决第一项即被告新疆深发展物业服务有限公司、被告中国农业银行股份有限公司新疆维吾尔自治区分行营业部赔偿原告ＸＸＸ装修损失623245.53元为：新疆深发展物业服务有限公司赔偿原告ＸＸＸ装修损失243245.53元；三、变更乌鲁木齐市新市区人民法院（2008）新民一初字第2192号民事判决第二项即被告新疆深发展物业服务有限公司、被告中国农业银行股份有限公司新疆维吾尔自治区分行营业部退还原告ＸＸＸ租金及保证金共计72083.37元为：新疆深发展物业服务有限公司返还ＸＸＸ租金及保证金72083.37元；四、撤销乌鲁木齐市新市区人民法院（2008）新民一初字第2192号民事判决第三项即被告新疆深发展物业服务有限公司、被告中国农业银行股份有限公司新疆维吾尔自治区分行营业部偿付原告ＸＸＸ违约金50000元。
再审过程中，ＸＸＸ申请再审称，1、本案中农行营业部是出租人，深发展公司是承租人，ＸＸＸ是次承租人。深发展公司将房屋转租给ＸＸＸ是由农行营业部委托并同意的行为。农行营业部在解除与深发展公司的租赁合同时，我与深发展公司的转租合同无法履行。基于诚信原则，农行营业部在解除与深发展公司的租赁合同时，负有法定的诚信义务。农行营业部为了自己的利益单方毁约，而不承担任何责任有悖司法公正，故要求农行营业部与深发展公司对我的损失承担连带责任。2、二审判决认定，案外人新疆德海房地产开发有限公司已向ＸＸＸ支付搬迁补偿款380000元，该费用已经弥补了ＸＸＸ的部分装修损失，赔偿ＸＸＸ装饰装修损失额应以鉴定报告与ＸＸＸ已获取的搬迁补偿款380000元的差额计243245.53元为限。该认定没有事实及法律依据，搬迁补偿款和装饰装修损失补偿是两个不同的法律关系，新疆德海房地产开发公司不是本案的诉讼当事人，同时也未主张其权利或要求参加诉讼，不具有处分其实体权利的资格。即使计算装修残值，也应去除装修时间3个月的装修价值。3、我实际租用时间应去除装修时间3个月，即2006年4月至2006年10月停电之日实际租用时间是6个月，二被申请人应返还的租金及保证金为145000元。4、乌鲁木齐市新市区人民法院（2008）新民一初字第2192号民事判决书第四项应予维持，即二被申请人给付ＸＸＸ违约金50000元。请求撤销二审判决，予以改判。
深发展公司答辩称，装修残值的计算是二审法院经过鉴定部门鉴定认可的，应以二审判决为准，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，再审应予维持。
农行营业部答辩称，我方不是租赁合同的一方当事人，因此我方与本案无关，我方不应承担任何责任。原二审判决正确，再审应予维持。
本院再审查明的事实与原二审查明的事实一致。
本院再审认为，根据双方当事人再审中的诉、辩主张，本案争议焦点为：ＸＸＸ要求农行营业部、深发展公司共同承担各项赔偿责任的事实及法律依据。
第一、农行营业部将其所有的位于乌鲁木齐市阿勒泰路291号“离不开购物广场”整体租赁给深发展公司并签订租赁合同后，深发展公司又将其租赁房屋的第七层转租给ＸＸＸ，故与ＸＸＸ签订租赁合同的相对方是深发展公司，农行营业部与ＸＸＸ并无直接的合同关系，农行营业部不应承担ＸＸＸ基于租赁合同关系所主张的赔偿责任，故ＸＸＸ要求农行营业部承担民事责任无事实和法律依据，本院再审不予支持。
第二、涉案房屋的新产权人新疆德海房地产开发有限公司已向ＸＸＸ支付搬迁补偿款380000元是客观事实，新疆德海房地产开发有限公司也是基于ＸＸＸ因搬迁导致其装饰装修确有损失才给予的补偿，该费用弥补了ＸＸＸ的装饰装修的部分损失，ＸＸＸ在本案诉讼中亦未提交证据证实该380000元与房屋装修残值无关，故ＸＸＸ不能以同一事由要求获取重复补偿，故本院二审认定深发展公司赔偿ＸＸＸ的装饰装修损失中应当计入ＸＸＸ已取得的380000元并无不当，本院再审应予维持。
第三、关于租金及保证金。ＸＸＸ主张租金及保证金的返还数额应扣除其装修时间3个月，但ＸＸＸ与深发展公司签订的房屋租赁合同中并未明确约定扣除装修时间，故ＸＸＸ要求租金及保证金的返还数额扣除装修时间3个月无事实及法律依据，本院再审不应支持。
第四、关于违约金。违约金作为一种违约责任形式，具有赔偿与惩罚的双重性质，应由合同双方通过约定而预先确定，同时赔偿数额应与违约损失额相适应。但本案当事人所签订的房屋租赁合同中对出租人提出解除合同的违约责任未进行约定。且ＸＸＸ因合同解除所造成的经济损失已由责任方承担，ＸＸＸ在其主张的经济损失之外另行主张违约金，缺乏相应的事实和法律依据，本院再审不应支持。综上，ＸＸＸ的再审请求均不成立，本院再审予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持本院（2010）乌中民四终字第767号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长 许丛江
审判员 于 翔
审判员 刘雪花
二〇一四年三月十二日
书记员 梁士辉