吉林省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉民终49号
上诉人（原审被告、反诉原告）：长春市朝阳区富锋街道办事处（原长春市朝阳区富锋镇人民政府），住所地吉林省长春市朝阳区。
法定代表人：孙洪信，该办事处主任。
委托诉讼代理人：郭磊，吉林司鼎律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙立华，吉林司鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：长春宇龙房地产开发有限公司,住所地吉林省长春市。
法定代表人：龙士学，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王春雷，该公司法律顾问。
委托诉讼代理人：刘光远，该公司职员。
上诉人长春市朝阳区富锋街道办事处（以下简称富锋街道办）因与被上诉人长春宇龙房地产开发有限公司（以下简称宇龙公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服吉林省长春市中级人民法院（2016）吉01民初54号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人富锋街道办的委托诉讼代理人郭磊、孙立华、被上诉人宇龙公司的委托诉讼代理人刘光远、王春雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
富锋街道办上诉请求：一、撤销一审判决第二、三、五项。二、改判宇龙公司返还富锋街道办C3栋一层底商和所获收益。三、一、二审案件受理费由宇龙公司负担。事实和理由：一、一审判决认定富锋街道办违约而承担利息所依据的主要证据未经质证，不应作为认定案件事实的依据。二、一审判决认定事实不清。富锋街道办已经实际指出了拆迁成本6924318元和过渡费8231186.18元，按照双方协议约定，宇龙公司应先给付富锋街道办108万元前期费用。故C3栋的前期费用，应从宇龙公司主张的5394942元回购款中扣除。同时，一审确认的债权数额中存在928714.98元，是富锋街道办向宇龙公司借款，而非其垫付款，与本案不是同一法律关系。三、一审对于案涉房地产开发相关手续的办理义务主体认定错误。富锋街道办只是协助的义务。四、C3栋底商及收益应当归富锋街道办所有。五、案涉协议未能全部履行造成的损失，应当在查明原因的基础上进行承担。
宇龙公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。
宇龙公司向一审法院起诉请求：1.解除宇龙公司与富锋街道办之间签订的富锋团C区《联合开发协议书》；2.富锋街道办给付宇龙公司垫付的拆迁款、配套工程款和其他垫付费用5073915.96元；3.富锋街道办给付宇龙公司回迁楼购房款5394942元（按1050元/平方米计算）；4.富锋街道办向宇龙公司支付利息7339802.60元（暂自2004年12月30日起计算至2015年3月1日）；5.诉讼费由富锋街道办承担。
富锋街道办向一审法院反诉请求：1.宇龙公司返还案涉C3栋房屋一楼底商101-111室；2.宇龙公司返还案涉C3栋房屋一楼底商101-111室房屋售楼款和房屋租金，具体数额以宇龙公司提交的销售合同、租赁合同及有效发票确定金额为准；3.反诉费由宇龙公司承担。
一审法院认定事实：2004年6月18日，宇龙公司与富锋街道办（当时名称为长春市朝阳区富锋镇人民政府）签订了一份《联合开发协议书》，约定由双方联合开发位于富锋镇铁路专用线以西，阜三大街以东，育民路以南，吉林东高科技油脂有限公司以北的“富锋团C区”房地产项目。该联合开发协议的主要内容为：“二、富锋团C区开发总建筑面积约60万平方米，拟分期开发建设，2004年进行一期开发，共计4栋，即C1、C2、C3、C8栋，建筑面积18302平方米，其中：住宅8929平方米，公建9373平方米；2005年至2008年开发剩余部分，建筑面积581698平方米，实际结算面积以产权部门测绘面积为准；三、根据概算C区一期4栋楼，工程总投资为2500万元；四、甲乙双方采用联合开发的形式，由乙方（宇龙公司）全额投入建设资金，采用利益互保的方式进行操作，具体形式为：1.甲方应向乙方收取前期费用，原有居住区拆迁按新建筑面积300元/平方米标准收取；如果拆迁区为耕地则按国家土地法规，甲方以实际发生额收取乙方征地拆迁费，如超过建筑面积每平方米200元时，甲方承担超额部分，配套费及前期手续费仍按100元/平方米收取，按此标准，乙方一期工程应缴费549万元；2.乙方为甲方单独建1栋回迁楼，并确保在2004年12月末之前交付使用，其建筑面积不低于4200平方米，甲方按1050元/平方米回收，甲方应付乙方购楼款441万元；3.根据以上1、2条款所述，甲方余额为108万元，此款用于C区的拆迁费用及配套工程，费用不足部分由乙方垫付，在二期开发中冲减，多余部分乙方项目竣工后，从销售回款时一次性付给甲方；五、由乙方全额投资的项目，除保证甲方住宅回迁面积之外，其余面积乙方有权全部出售；六、甲方承诺，乙方如能按规划要求将C区全部建成，同等条件下乙方有优先权对富锋团其它区域进行开发；七、双方责任：（一）甲方责任：1.甲方协助乙方办理C区项目的全部前期手续，即在经济适用房或棚户区改造政策的前提下，保证在建项目顺利进行，及时办理《拆迁许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《开工许可证》、《销售许可证》，费用由乙方垫付；2.甲方如果在建设期内未能给乙方办理完相关手续，造成乙方在建工程停建或罚款、影响乙方商品房销售，给乙方造成经济损失，乙方有权缓交甲方回迁楼，同时甲方应承担由此给乙方带来的经济损失及相关法律责任；6.乙方所承建的项目中，应负责C区范围内拆迁企业、工商户及居民住宅的回迁安置；八、甲方承诺，如果乙方较好完成富丽花园开发建设任务，按富锋组团规划要求，把该区域占在20公顷的供热项目交给乙方投资建设（其他略）。”
联合开发协议签订后，宇龙公司为富锋街道办垫付了拆迁补偿费、土地补偿费、审计费等费用，并先后投资建设了供热站、燃气管道、供水管线等公共设施和C3栋回迁楼。宇龙公司开发的C3栋回迁楼住宅面积为5136.13平方米，商业用房面积为1476.47平方米。
2011年2月25日，长春市朝阳区人民政府向案外人吉林省吉塔房地产开发有限公司发出《长春市朝阳区富锋棚户区改造开发项目中标通知书》，中标情况内容为：“长春市朝阳区富锋棚户区改造开发项目工程区域位置为：长春市朝阳区规划乙二路以西、甲三路以东、丙十八路以南、丙十九路以北及规划甲三路以西、乙三路以东、开运街以南、丙十八路以北。规划占地面积约130万平方米（最终实施时以土地及规划部门批准的面积为准）。”
一审法院审理期间，依宇龙公司申请，调取长春市朝阳区政协秘书长（原富锋镇党委副书记）李延平证言材料一份，主要内容为：李延平从2004年末到2005年末接手富锋街道办事处棚户区改造项目的拆迁、开发工作。该地块在拆迁时，因备用拆迁补偿款严重不足，导致老百姓得不到拆迁款进行上访，后来为了解决该问题镇里找到宇龙公司接手该项目并在2004年签订了联合开发协议，宇龙公司按时完成了回迁楼建设并垫款完成了供暖、水、电等配套措施，2014年年底，一期回迁户按时搬入回迁房屋，2005年开春，双方打算继续按合同履行开发二期工程，但该地块百姓受之前一期拆迁闹访的影响不同意拆迁，外加当时市里经济适用房政策发生了变化，以及镇政府丢失了王学战市长关于该项目适用经济适用房的批文原件，没有王学战市长批文原件就不能再享受经济适用房的一些税费减免政策了，故一直未能取得前期开发手续，案涉工程就搁浅了。一期工程只有拆迁许可证和政府享受经济适用房的批文、市规划局关于育民地块的详细规划。2006年李延平调离了富锋镇政府，以后的事情就不知道了。
一审法院认为：（一）关于双方签订的《联合开发协议书》应否予以解除的问题。宇龙公司与富锋街道办于2004年6月18日签订的《联合开发协议书》是双方当事人真实意思表示，不违反国家法律和行政法规强制性规定，合法有效。现宇龙公司主张解除合同，富锋街道办对此无异议，且该协议已因富锋街道办将包括案涉项目在内的项目整体另行发包他人，该协议已失去履行的事实基础，故一审法院确认双方签订的《联合开发协议书》予以解除。（二）关于富锋街道办应向宇龙公司返还的垫付款、公共配套设施投资款及回迁楼购房款金额问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的部分终止履行，已经履行的部分当事人可以要求恢复原状或采取补救措施。鉴于宇龙公司在联合开发过程中投资建设的供热站、燃气管道、供水管线等公共配套设施工程及C3栋回迁楼已经交付富锋街道办及回迁居民使用多年，且一审法院确认《联合开发协议书》应予解除，故富锋街道办应当将宇龙公司的投资建设资金返还给宇龙公司，并将宇龙公司为其垫付的拆迁、补偿等费用返还给宇龙公司。经庭审核对，富锋街道办对宇龙公司已投入资金9007680.48元没有异议，一审法院予以确认。宇龙公司所主张的DN150给水管线工程款18万元，富锋街道办虽然存有异议，认为宇龙公司仅提供了工程施工合同，未能提供相应的结算和支付凭证，并且宇龙公司亦自认因时间太久相关结算和支付凭证已无法查找，但因宇龙公司提供的施工合同有明确的工程价格，而富锋街道办亦认可该项工程实际建设完成并投入使用多年，富锋街道办仅以欠缺支付凭证为由否认宇龙公司该项投资缺乏依据，富锋街道办应当将该给水管线工程款18万元返还给宇龙公司。宇龙公司所主张的外网配套费190457元，富锋街道办以此款已经包含在宇龙公司主张的每平方米1050元的购房款中为由，认为不应再行支付，依据《联合开发协议书》第四条第三款，配套工程需另行支付费用，故富锋街道办此项抗辩没有事实依据，不予支持，富锋街道办应当将该外网配套费190457元返还给宇龙公司。（三）关于宇龙公司主张的利息损失应否支持的问题。宇龙公司主张富锋街道办违反《联合开发协议》约定，不履行协助宇龙公司办理前期开发手续的义务，并将富锋团C区项目整合为棚户区项目另行发包，导致宇龙公司无法继续开发建设，根据《联合开发协议书》第七条第（一）项约定，富锋街道办有协助宇龙公司办理其开发的C区项目的全部前期手续，即在经济适用房或棚户区改造政策的前提下，保证在建项目顺利进行，及时办理《拆迁许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《开工许可证》、《销售许可证》的义务，但直至目前，案涉项目尚未取得上述手续，富锋街道办虽提供朝阳区政府向市政府的请示、王学战副市长的批示、市经济适用房领导小组给市计委的函件、市国土资源局给市规划局的函件等证据证明市政府有关部门已经同意富锋镇的城镇改造项目，并同意给予相关优惠政策，但富锋街道办提供的上述证据并非《联合开发协议书》所约定的项目开发所需的手续，富锋街道办不能以此证明其适当履行了自己的义务，而宇龙公司在没有合同所约定的各项开发手续的情况下无法进行合法开发，富锋镇党委副书记李延平亦证明宇龙公司未能按照双方签订的《联合开发协议书》进行开发的原因包括“富锋镇政府丢失了王学战市长关于该项目适用经济适用房的批文原件，没有王学战市长批文原件就不能再享受经济适用房的一些税费减免政策了，故一直未能取得前期开发手续”，所以导致宇龙公司无法继续履行《联合开发协议书》的责任在富锋街道办，富锋街道办应当自2004年12月30日开始向宇龙公司支付利息损失。富锋街道办主张案涉项目的开发“五证”应由宇龙公司办理，项目没有继续开发的原因在宇龙公司，因双方签订《联合开发协议书》的基础是富锋街道办能够协助宇龙公司办理开发所需的各项手续，现富锋街道办未能履行完毕己方的协助义务，即办理案涉项目所需的“五证”的前置条件因富锋街道办的原因未能达成，故一审法院对富锋街道办的此项抗辩不予采信。（四）关于富锋街道办的反诉请求应否予以支持的问题。《联合开发协议书》第五条明确约定：“由乙方全额投资的项目，除保证甲方住宅回迁面积之外，其余面积乙方有权全部出售。”结合《联合开发协议书》第四条第2款关于宇龙公司需保证为富锋街道办建设的回迁楼建筑面积不低于4200平方米及宇龙公司实际向富锋街道办交付建筑面积为5136.13平方米房屋的事实，富锋街道办主张的一层底商售楼款及租金收益没有事实及法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认宇龙公司与富锋街道办于2004年6月18日签订的《联合开发协议书》解除；二、富锋街道办于判决生效后立即返还宇龙公司的垫付款、公共配套设施投资款及回迁楼购房款共计人民币9378137.48元；三、富锋街道办于判决生效后立即向宇龙公司支付上述款项的利息（以9378137.48元为本金，自2004年12月30日至实际给付之日止，标准为按中国人民银行同期同类贷款利率）；四、驳回宇龙公司其他诉讼请求；五、驳回富锋街道办的反诉请求。
本院二审查明的事实同一审法院查明的事实一致。
本院认为，（一）关于富锋街道办应向宇龙公司给付回迁楼购房款、垫付款和配套费的数额问题。
富锋街道办和宇龙公司均认可解除双方的《联合开发协议书》，故现双方争议的焦点即为在上述协议书解除后，应如何认定双方各自的债权债务关系问题。富锋街道办和宇龙公司均认可C3栋楼房已经竣工且交付使用，即双方签订的《联合开发协议书》已经部分履行，尚有C1、C2、C8三栋楼未开发建设。鉴于双方均认可解除《联合开发协议书》，且该协议书已经部分履行，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，对于《联合开发协议书》中已经履行的部分，因C3栋楼房已经施工完毕并使用，现不具备恢复原状的可能性，且双方均未就合同解除后向对方主张除利息外的赔偿损失，故在《联合开发协议书》合意解除后，应采取其他补救措施的方式解决双方的争议。
宇龙公司现已施工完毕C3栋楼房，且已对拆迁居民进行了回迁安置，即富锋街道办已对宇龙公司施工建设的C3栋楼房进行了使用，故富锋街道办应在双方《联合开发协议书》解除后，补偿宇龙公司回迁房屋价款。依照双方《联合开发协议书》约定，回迁房屋价款的数额应为5392936.5元（1050元/㎡×5136.13㎡）。同时，宇龙公司另主张富锋街道办返还其为C区开发所垫付的拆迁费、配套费和其他费用5073915.96元。一审法院对于宇龙公司的此项主张支持了3985200.98元（9378137.48元-5392936.5元），宇龙公司对此并未提出上诉，故应视为宇龙公司对于一审法院判令富锋街道办返还其拆迁费、配套费和其他费用3985200.98元予以认可，即宇龙公司认可其已经投入的拆迁费、配套费和其他费用的数额为3985200.98元。其中，供热站建设费用2681029元、配套设施DN150管线给水工程18万元、C3号楼外网配套工程190457元、拆迁费728714.98元、审计费5000元和借款20万元。由于宇龙公司作为开发建设C3栋楼房的主体，其对于C3栋楼房在开发建设过程中，发生的相关配套费和前期手续费，应由其自行承担。对于超出部分，应由富锋街道办予以补偿。1.供热站建设费用2681029元和配套设施DN150管线给水工程18万元。该供热站和DN150管线的建设系为整个C区的四栋楼房使用，现宇龙公司建设施工的C3栋楼房亦需利用该供热站和给水管线，故宇龙公司应当承担C3栋楼房所对应的供热站和DN150管线的建设费用，剩余部分应由富锋街道办承担。宇龙公司应承担供热站和DN150管线建设费用的数额分别为968668.58元（2681029元÷18302㎡×6612.6㎡）和65034.86元（18万元÷18302㎡×6612.6㎡），剩余1712360.42元（2681029元-968668.58元）和114965.14元（18万元-65034.86元），由富锋街道办给付宇龙公司。2.C3号楼外网配套工程190457元。因该外网配套工程系用于C3栋楼房，而非全部C区楼房，故该部分费用应由宇龙公司自行承担。3.拆迁费728714.98元。鉴于涉案工程的拆迁义务主体应为富锋街道办，宇龙公司作为C3栋楼房的开发建设主体，其仅应承担C3栋楼房在开发建设的过程中产生的各项相关费，而不应承担涉案工程的拆迁费，故富锋街道办对于宇龙公司已经垫付的拆迁费728714.95元，应予以返还。4.审计费5000元。该笔费用系宇龙公司代富锋街道办垫付，故富锋街道办应予以返还。5.借款20万元。富锋街道办对该笔借款予以认可，亦应予以偿还。
如上所述，宇龙公司应当承担开发建设C3栋楼房的相关费用，对于超出其应承担的部分，富锋街道办应予以返还和补偿，数额应为2761040.54元（1712360.42元+114965.14元+728714.98元+5000元+20万元）。富锋街道办应向宇龙公司返还回迁楼购房款、垫付款和配套费总计8153977.04元（5392936.5元+2761040.54元）。
（二）关于宇龙公司主张的利息损失问题。
富锋街道办和宇龙公司虽均认可解除双方的《联合开发协议书》，但从该协议的履行情况来看，导致宇龙公司无法继续履行《联合开发协议书》的主要原因是富锋街道办未能履行其协助宇龙公司办理相关开发手续的合同义务，其对于双方《联合开发协议书》的解除存在过错，故宇龙公司关于富锋街道办赔偿其利息损失的主张，符合《中华人民共和国》合同法第九十七条的规定，应予以支持。
（三）关于宇龙公司主张返还C3栋楼一层底商和所获收益的问题。
如前所述，C3栋楼已经竣工交付使用，不具备恢复原状的可能性，故对于双方已经履行完毕的合同内容，只可采取其他补救措施。宇龙公司作为C3栋楼房的开发建设主体，其在承担了相应的施工、配套和相关手续费用后，其应对其开发建设的C3栋楼享有所有权，故宇龙公司主张返还C3栋楼一层底商和所获收益的主张，没有事实和法律依据，不应予以支持。
综上所述，富锋街道办的上诉请求部分成立，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持吉林省长春市中级人民法院（2016）吉01民初54号民事判决第一、五项；
二、撤销吉林省长春市中级人民法院（2016）吉01民初54号民事判决第二、三、四项；
三、长春市富锋街道办事处立即给付长春宇龙房地产开发有限公司8153977.04元及利息（自2004年12月30日至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；
四、驳回长春宇龙房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费128652元，由长春宇龙房地产开发有限公司负担13404元，长春市朝阳区富锋街道办事处负担115248元；一审反诉案件受理费4023元，由长春市朝阳区富锋街道办事处负担；二审案件受理费122108元，由长春宇龙房地产开发有限公司负担25828元，由长春市朝阳区富锋街道办事处负担96280元。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋文国
代理审判员 王 亮
代理审判员 刘 阳
二〇一七年七月二十六日
书 记 员 张 巨