江苏省宿迁市宿城区人民法院
行 政 判 决 书
（2016）苏1302行初265号
原告刘杰，男，1997年6月15日生，汉族，住泗阳县。
委托代理人胡殿锦，泗阳县新袁法律服务所法律工作者。
被告泗阳县国土资源局，住所地泗阳县众兴镇北京东路112号。
法定代表人苏学敏，该局局长。
应诉负责人刘海涛，该局副局长。
委托代理人刘须成，该局工作人员
委托代理人王力，泗阳县司法局工作人员。
第三人张利侠，女，1972年3月10日生，汉族，住泗阳县。
第三人李冠军，男，1976年7月11日生，汉族，住泗阳县。
委托代理人许强风、李福，江苏八面锋律师事务所律师。
原告刘杰诉被告泗阳县国土资源局（下称泗阳县国土局）房屋登记行为一案，经江苏省宿迁市中级人民法院指定集中管辖，本院于2016年10月26日立案受理，后向泗阳县国土局送达起诉书副本及应诉通知书等材料。因张利侠、李冠军与本案具有法律上的利害关系，依法追加其为第三人参加诉讼。本案依法组成合议庭分别于2016年12月27日、2017年2月22日公开开庭进行了审理。原告刘杰及其委托代理人胡殿锦，被告泗阳县国土局应诉负责人刘海涛及委托代理人刘须成、王力，第三人张利侠、第三人李冠军及其委托代理人李福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘杰诉称，2008年12月，原告父亲刘绪怀因交通事故死亡，死亡赔偿款系原告和原告弟弟刘闯及原告母亲张利侠共有。当时原告年仅11岁，弟弟刘闯年仅4岁。原告母亲张利侠于2009年7月用原告父亲刘绪怀的死亡赔偿款购买位于泗阳县繁华北路12号25幢505室房屋。在购买该房屋的合同上，注明共有人为原告、原告弟弟刘闯及原告母亲张利侠。被告在没有任何依据的情况下，颁发泗房权证众兴字第××号房屋产权证，将该房屋登记在原告母亲张利侠一人名下。原告和弟弟刘闯当时尚未成年，原告爷爷刘家涛于2012年知道此事后，一直信访至今未果。现原告已经成年，为维护原告合法权利，故诉至法院，请求依法判令撤销被告作出的泗房权证众兴字第××号房屋产权证；判令被告重新将原告姓名登记在房屋产权证书上。
原告为证明其主张向本院提交如下证据：
1.原告父亲的火化证明一份；
2.中国银行存折两份；
证据1-2证明涉案房屋系用原告父亲死亡赔偿金购买的事实。
3.泗阳县信访局于2012年9月6日出具的信访事项转送告知单一份；
4.泗阳县房地产管理处于2012年8月23日出具的说明一份；
证据3-4证明涉案房屋仅登记在原告母亲张利侠一人名下，原告爷爷刘家涛代原告信访的事实。
被告泗阳县国土局辩称：2009年7月7日，张利侠购买位于泗阳县众兴镇世纪华庭25幢505室住房一套。2010年5月12日，张利侠委托江苏浩华房地产开发有限公司向泗阳县房地产管理处办理房屋产权登记，并提供个人申请颁证材料。泗阳县房地产管理处经受理、审核，颁发张利侠所有的房屋产权证。2011年4月25日，张利侠以涉案房屋办理抵押登记，抵押价值为30万元。由于张利侠未及时还款，2012年7月债权人李冠军向泗阳县人民法院起诉，后申请执行涉案房产。在司法执行过程中，张利侠及家人反映泗阳县房地产管理处未将刘闯、刘杰作为共同共有人登记在房屋产权证书上有误。2016年6月15日，各类不动产登记业务才统一由被告实施。经调查：一、张利侠提供的商品房买卖合同买受人一栏为张利侠和刘闯、刘杰，但张利侠提供的购房发票、契税证明、买卖契约、商品房初始登记证、办理房产证委托书等其他材料均为张利侠一人署名，且张利侠办理房屋产权登记至抵押登记期间，没有提出任何说明和要求。二、根据《中华人民共和国合同法》第九条第一款规定：“当事人订立合同，应当具有相应的民事行为能力和民事行为能力。”本案商品房买卖合同签订时刘闯、刘杰均未成年，一切民事行为均由法定监护人张利侠负责，张利侠在申请房屋登记时，并没有提出明确的要求。三、涉案房屋产权证于2010年5月就颁发，张利侠保存并领取，期间两次拿此房屋产权证办理抵押登记，张利侠并未对产权登记提出异议，应视为对登记的肯定和认可。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告在法定期限内向本院提供如下证据：
1.商品房买卖合同一份；
2.销售不动产统一发票一份；
3.契税完税证一份；
4.房地产买卖契约一份；
5.泗阳县商品房初始登记证一份；
6.办理房屋产权证委托书一份；
7.抵押借款合同一份；
证据1-7证明颁发涉案房屋产权证书程序合法。
第三人张利侠述称，买房的时候张利侠仅签了一份授权委托书，委托江苏浩华房地产开发有限公司办理房屋产权证。商品房买卖合同上注明张利侠、刘杰、刘闯三人名字，刘杰、刘闯应该是房屋共同共有人，房屋产权证不该仅登记在张利侠一人名下。
第三人张利侠未向本院提供证据。
第三人李冠军述称：一、张利侠向泗阳县房地产管理处提供的产权登记资料均系张利侠一人名字，泗阳县房地产管理处作出的房屋产权登记事实清楚、程序合法。如原告认为张利侠处分其财产不当，可向张利侠主张权利。二、李冠军是基于对房屋产权登记的信任才向张利侠借款，抵押合同经过公证处公证，并办理他项权证。张利侠对房屋登记在其一人名下也是明知的，从未提出过异议。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。
第三人李冠军向本院提供如下证据：
泗房他证众兴字第11026**号房屋他项权证，证明张利侠已将涉案房屋抵押给李冠军，并且设立抵押权登记。
被告对原告提供的证据质证意见如下：证据1-3无异议。证据4，被告不了解情况，无法发表质证意见。
第三人张利侠对原告提供的证据1-4无异议，商品房买卖合同中注明是三个人名字，办理房屋产权证时却擅自将房屋登记在张利侠一人名下。
第三人李冠军对原告提供的证据质证意见如下：证据1真实性予以认可，但和本案不具有关联性。证据2真实性予以认可，但和本案不具有关联性，无法证明涉案房屋系用刘绪怀的赔偿款购买。证据3-4真实性予以认可，但不具有关联性，信访不能说明涉案房屋与原告有关。
原告对被告提供的证据1-3真实性、合法性、关联性无异议，该证据能证明涉案房屋系原告、张利侠、刘闯三人共有，被告没有尽到法定的审查义务，将三人共有房屋登记在张利侠一人名下。证据4没有签订的时间，可见办理该证件时被告失察。证据5、6受让方一栏张利侠的签名和张利侠出具的授权委托书上的签名不一致，不是同一个人签名。证据7真实性无异议。
第三人张利侠对被告提供的证据1-7质证意见同原告。
第三人李冠军对被告提供的证据1-7均无异议，能够证明颁发房屋产权证事实清楚，程序合法。
原告对第三人李冠军提供的证据质证意见如下：真实性无异议，但本案系审查颁发房屋产权证是否合法，如房屋登记部门未尽审查义务导致颁发房屋产权证错误，理应依法撤销。房屋房屋他项权证是否合法，不是本案审查对象，与本案无关联性。
被告对李冠军提供的证据不持异议。
第三人张利侠对第三人李冠军提供的证据质证意见同原告，设立房屋抵押是张利侠一人行为，与原告无关。
根据双方的举证、质证，本院对上述证据作如下认证：原告提供的证据1-4，和本案不具有关联性，本院不予采信。被告提供的证据1具有真实性，能够证明张利侠在签订商品房买卖合同时，注明买受人为张利侠、刘杰、刘闯三人，本院对此予以确认。证据2-6能够证明张利侠委托江苏浩华房地产开发有限公司向泗阳县房地产管理处办理房屋产权登记，泗阳县房地产管理处将房屋登记在张利侠一人名下，本院对此予以确认。证据7能够证明2011年4月25日，张利侠、刘习柱向李冠军借款30万，张利侠同意将涉案房屋抵押给李冠军，本院对此予以确认。第三人李冠军提供的证据具有真实性，能够证明张利侠已将涉案房屋抵押给李冠军，并且设立抵押权登记，本院对此予以确认。
根据以上证据分析认定，本院对本案的事实认定如下：原告刘杰系第三人张利侠之子。2009年7月7日，张利侠与江苏浩华房地产发展有限公司签订商品房买卖合同，购买位于泗阳县众兴镇世纪华庭25幢505室住房一套，买受人注明：张利侠、刘杰、刘闯。因当时刘杰、刘闯均未成年，两人名字均由张利侠代签。2009年12月12日，张利侠签订委托书，委托江苏浩华房地产开发有限公司向泗阳县房屋管理处办理房屋产权登记，并提供商品房买卖合同、销售不动产统一发票、契税完税证等个人申请颁证材料。泗阳县房管处经受理、审核，颁发泗房权证众兴字第××号房屋产权证，注明房屋所有人为张利侠一人。2011年4月25日，张利侠、刘习柱和第三人李冠军在泗阳县公证处办理抵押借款合同以及具有强制执行效力的债权文书公证书，并将涉案房屋办理抵押登记，抵押价值为30万元，他项权证号为泗房他证众兴字第11026**号。借款到期后张利侠、刘习柱未还款，李冠军向泗阳县人民法院申请执行，泗阳县人民法院依法对涉案房屋启动评估、拍卖程序。原告认为，涉案房屋系用原告父亲的死亡赔偿金购买，商品房买卖合同中买受人亦包括原告，被告在办理房屋登记时，未将原告作为共有人予以登记错误，遂诉至法院，要求处理。
另查明，2016年6月6日，泗阳县政府作出泗政法[2016]94号《泗阳县人民政府关于实施不动产统一登记的公告》，决定自2016年6月15日起，在泗阳县范围内实施不动产统一登记，不动产登记工作由泗阳县国土局负责实施。
本案争议焦点为：应否撤销泗房权证众兴字第××号房屋产权证房屋产权证；被告能否重新将原告姓名登记在房屋产权证上。
本院认为，《不动产登记暂行条例》第六条第二款规定：“县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。”2016年6月6日，泗阳县人民政府作出泗政法[2016]94号《泗阳县人民政府关于实施不动产统一登记的公告》，决定自2016年6月15日起，在泗阳县范围内实施不动产统一登记，不动产登记工作由泗阳县国土局负责实施。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款规定：“行政机关被撤销或者职权变更的，继续行驶其职权的行政机关是被告。”根据上述规定，泗阳县房地产管理处因职权变更，不再履行不动产登记职责，泗阳县国土局负责本辖区的不动产登记工作，是本案的适格被告。
《房屋登记办法》（建设部令第168号）第十四条规定：“未成年人的房屋，应当由其监护人代为申请登记。监护人代为申请未成年人房屋登记的，应当提交证明监护人身份的材料；因处分未成年人房屋申请登记的，还应当提供为未成年人利益的书面保证。”该办法第十八条规定：“房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。房屋登记机构认为申请登记房屋的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料。”本案中，商品房买卖合同中注明买受人为：张利侠、刘杰、刘闯，因刘杰、刘闯当时均系未成年人，泗阳县房地产管理处应该询问张利侠申请登记房屋是否为共有房屋，如张利侠认为购买的房屋是共有房屋，需要登记在张利侠、刘杰、刘闯三人名下，则泗阳县房地产管理处应要求张利侠提供证明其监护人身份的证明材料。泗阳县房地产管理处在未经询问的情况下，将该房屋登记在张利侠一人名下，违反法定程序。
根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定：“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。”《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权，原所有人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”据此，当事人善意取得抵押权的，与善意取得所有权具有同样的法律后果。本案中，张利侠和刘习柱于2011年4月25日向李冠军借款30万元，签订了抵押合同，并设立抵押登记。因涉案房屋仅登记在张利侠一人名下，李冠军对涉案房屋是否为共同共有并不知情，其所取得的抵押权属于善意取得，应受法律法律保护。原告刘杰虽要求撤销泗房权证众兴字第××号房屋产权证，但因该房屋产权证上已经设定抵押权，故应确认颁发泗房权证众兴字第××号房屋产权证违法。另外，抵押权系设立在所有权之外的受法律保护的其他物权之一，抵押权因被担保债权的成立而成立，亦因被担保债权的消灭而消灭，因李冠军尚未实现被担保债权，抵押权未能消灭，故原告刘杰要求被告将其姓名重新登记在房屋产权证上，本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款、《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：
一、确认被告泗阳县国土资源局颁发泗房权证众兴字第××号房屋产权证的行政行为违法；
二、驳回原告刘杰要求被告泗阳县国土资源局将其姓名重新登记在房屋产权证上的诉讼请求。
案件受理费50元，由被告泗阳县国土资源局负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省宿迁市中级人民法院预交上诉案件受理费50元。（开户行：中国农业银行宿城支行，账号：46×××80）。
审 判 长 柏小凤
代理审判员 柴新月
人民陪审员 李 莉
二〇一七年四月十一日
书 记 员 张晓秋