广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛城法民一初字第1373号
原告何巧玲，女，1969年11月7日出生，住广东省佛山市高明区。
委托代理人周国红。
被告佛山信捷房地产有限公司，住所地，注册号440600400002370。
法定代表人周安桥。
委托代理人黄国潮。
原告何巧玲诉被告佛山信捷房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年11月17日立案受理后，依法由审判员周信斌适用小额诉讼程序独任审判，并于同年12月3日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人周国红、被告的委托代理人黄国潮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年11月12日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定购买被告开发的禅城区魁奇二路139号房，房屋建筑面积78.49平方米。合同签订后，原告依约向被告支付了685006元购房款，后又补交房款6217元。但是，被告向原告交付的涉案房屋实际建筑面积为78.09平方米，比约定减少0.4平方米。根据广东省高级人民法院《关于印发﹤全省民事审判工作会议纪要﹥的通知（三）》，关于房屋买卖合同的履行问题：“商品房买卖合同约定按套内建筑面积计算单价，公共部位和公用房屋分摊建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价，如交付房屋时建筑面积少于合同约定的，出卖人应依最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定承担违约责任。具体赔偿数额可参照如下方式计算：总房价÷（套内面积＋分摊面积）×减少面积”的规定，原告认为，被告交付的房屋公摊建筑面积减少，属于违约行为。因此诉至法院，请求判令：1、被告赔偿房屋面积差价款3490.92元，退还套内面积补交款6217元，合计9707.92元。2、被告支付从起诉之日起至被告赔偿差价款之日止的法定利息（按同期人民银行贷款利率计算）。3、被告承担本案诉讼费。
被告辩称：首先，原告没有任何证据证明涉案商品房因公摊面积减少客观上造成商品房价值贬损及其经济损失，也无任何证据证明其损失的具体金额。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”，双方签订的《商品房买卖合同》已明确约定了商品房计价面积及在计价面积与产权登记面积有差异时的处理办法，并不存在对房屋面积误差没有合同约定或约定不明确的情形。《商品房买卖合同》第五条约定：“商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按照以下原则处理……”，《商品房买卖合同》虽然没有明确约定公摊面积差异补偿问题，但根据约定，应理解为双方仅就合同约定套内面积与套内产权登记面积的差异进行补偿，对公摊面积差异不应作任何补偿，进而，因公摊面积差异造成登记建筑面积发生差异不应作任何补偿。最后，双方签订的《商品房买卖合同》为政府的示范合同版本，根据该版本，按套出售，仅选择套内建筑面积计算房价并处理面积差异，除此之外，无其他选项可选择。该示范合同版本关于计价方式与面积差异处理办法曾经出现过不同规定，即曾规定以建筑面积计价和处理面积差异。因为套内面积才是购房者实际使用到的面积，后出于公平原则和保护购房者的原因合同条款修改为按套内面积计价并处理面积差异问题。由此可见按套内面积计价并处理面积差异问题是行政单位经过反复实践后确认的有利于保护购房者的最有效的方式，合情合理具有公信力。综上，为维护被告的合法权益，请求贵院驳回原告的所有诉讼请求。
诉讼中，原告提交以下证据：
1、原告身份证复印件、被告企业登记信息查询结果。证明原告与被告的诉讼主体资格。
2、广东省商品房买卖合同。证明原、被告约定购买房屋的事实，双方对房屋的建筑面积及公摊面积、房屋价款、违约责任都有明确的约定。
3、购房发票。证明原告依约履行合同，最终向被告支付的款项金额。
4、房产证。证明涉案房屋约定的建筑面积与被告实际交付的房屋存在面积缩水的情况。
诉讼中，被告提供如下证据：
商品房面积差异协议书。拟证明双方就涉案商品房面积差异做了最终处理。
经庭审质证，原告提供的上述证据，被告无异议，本院予以采信；被告提供的证据，原告对真实性无异议，但对协议条款效力有异议，本院对其真实性予以确认。
综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
2010年11月12日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，由原告向被告购买佛山市禅城区魁奇二路139号房，合同主要约定：第三条、……房屋建筑面积共78.49平方米，其中套内建筑面积59.40平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积19.09平方米。；第四条、计价方式与价款：该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米11532.09元，总金额685006元。第五条、面积确认及面积差异处理：商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。……双方还对付款方式、违约责任等进行了约定。
2014年10月16日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商品房面积差异协议书》，内容为：乙方购买甲方位于佛山市禅城区魁奇二路139号房，并签署《广东省商品房买卖合同》，合同约定了套内面积59.40平方米，合同金额685006元。现根据佛山市城市规划勘测设计研究院测绘结果表示，房产最终套内面积为59.94平方米。双方按购房合同第六条“面积确认及面积差异处理”的约定：面积误差比绝对值在0.6%以上（不含0.6%）至3%以内（含3%）的，买卖双方按实测计价面积及合同约定的套内单价据实结算，据此计算确认最终房款为691233元，最终房款金额与购房合同金额差额为6227元（正数值为乙方应补交款，负数值为甲方应退款）。双方按约定作出多退少补（如是甲方退款的，由乙方提供业主银行账户，甲方约两个月内退回），乙方凭原购房款的预收款凭证换取由甲方开出销售不动产统一发票。商品房买卖合同继续履行。双方关于面积差异事宜就此终结，双方互不追究其他责任。
2014年10月10日，被告向原告开具售房款发票，载明涉案房屋建筑面积为78.09平方米，单价为8851.62元／平方米，金额为691223元。
2014年10月23日，原告取得涉案房屋的房地产权证，登记的房屋建筑面积为78.09平方米，套内建筑面积为59.94平方米。
另查明，被告系有限责任公司（台港澳法人独资），经营范围为：从事房地产开发建设、销售、出租及提供相关售后服务等。
诉讼中，原告与被告共同确认：双方签订面积差异协议书后，原告已按该协议书向被告补交面积差价款，购房发票金额是最终房价款金额。
本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房面积差异协议书》关于涉案商品房套内面积差异处理的约定，是双方真实意思表示，且无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。原、被告双方均应按照上述合同的约定全面善意地履行各自承担的义务。但《商品房面积差异协议书》中关于“双方关于面积差异事宜就此终结，双方互不追究其他责任”之条款是由被告制定的格式条款，且该条款具有免除制定方自身责任、排除对方即原告主要权利之内容，亦无证据证明协议签订时被告履行了采取合理措施提醒原告注意的义务，故该条款依法应认定为无效。
本案争议焦点在于涉案商品房的面积差异应如何处理的问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，该合同约定按套内建筑面积计价是当事人的真实意思表示，合法有效。关于面积差异问题，该合同约定“商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按以下原则处理……”，由于合同约定计价方式为按套内建筑面积计价，因此，在该合同中当事人实际上只对套内建筑面积发生差异时如何处理作出了约定，并没有对公摊面积减少时发生的建筑面积差异如何处理作出约定。对于面积差异发生后的处理问题。本案中，原、被告签订了《商品房面积差异协议书》，并已实际履行。本院认为，当事人在《商品房买卖合同》中约定案涉商品房按套内建筑面积计价，该计价方式是当事人真实意思表示，应予以支持。而《商品房面积差异协议书》约定的计价方式亦与《商品房买卖合同》约定的计价方式一致，只是根据套内建筑面积差异的情况对应退房款或应补房款作出约定，因《商品房面积差异协议书》关于“双方关于面积差异事宜就此终结。双方互不追究其他责任”之格式条款被认定无效，故双方并没有对因公摊面积差异而引起的建筑面积差异情况如何处理作出约定。因此，对于因公摊面积减少而引起的建筑面积减少，被告信捷公司应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，向原告退还相应房款。就本案而言，对于套内面积增加，而公摊面积减少导致总建筑面积减少的原告，因其已按增加部分套内面积补交了房款，此为当事人基于约定的计价方式而计算出的房款，故被告信捷公司无需再退回，但对于因总建筑面积减少而发生的面积差异，被告信捷公司仍应退回相应房款，具体计算方式为：合同约定总房款÷合同约定建筑面积×实际减少建筑面积（合同约定建筑面积-
房产证登记建筑面积）。故被告应向原告退还的房款为3490.92元（685006元÷78.49平方米×（78.49平方米-78.09平方米）］。
对于原告主张的利息问题，由于双方在合同中没有对此作出约定，且对于应否退还差价款当事人一直存有争议，故其主张利息依据不足，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告佛山信捷房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告何巧玲退还房款3490.92元；
二、驳回原告何巧玲的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用小额诉讼程序，受理费减半收取25元，由被告佛山信捷房地产有限公司负担（受理费已由原告全额预交并同意被告向其迳付，被告应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付原告，本院不另行收退）。
本判决为终审判决。
（本页无正文）
审判员 周信斌
二〇一四年十二月三日
书记员 潘明珠
附件：引用的法律法规
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。