常州市天宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）天民初字第3273号
原告常州长锦置业发展有限公司，住所地常州市天宁区青龙街22号。
法定代表人江艳，该公司董事长。
委托代理人李岳生，江苏中吴律师事务所律师。
被告王国喜。
被告吴继敏。
二被告共同委托代理人蔡一津，常州市天宁区清凉法律服务所法律工作者。
原告常州长锦置业发展有限公司（以下简称长锦公司）与被告王国喜、吴继敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月18日立案受理后，依法由代理审判员凌琎琎适用简易程序于2016年1月12日公开开庭进行了审理。原告长锦公司的委托代理人李岳生，被告王国喜、吴继敏的委托代理人蔡一津到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告长锦公司诉称：2011年8月1日原告与两被告签订《东方明珠花园6幢菜市场部分房屋租赁协议》一份，协议约定，由原告将东方明珠花园6幢一层市场部分约1300平方米的房屋出租给两被告用于经营菜市场。租赁期限五年，自2011年8月1日至2016年7月31日。年租金五十三万元，先付后用，每年分二次缴纳，第一次在8月1日前，第二次在次年2月1日前缴纳。逾期支付则按每天5‰向出租方支付滞纳金。合同还具体约定了双方的权利义务。2014年1月23日原告与被告之一的王国喜签订补充协议一份，约定：将原年租金53万元调降至每年40万元，时间从2014年1月30日至2016年1月30日到期。2015年1月30日被告王国喜出具欠条一份，承诺在2015年5月15日前还清，截止2015年1月30日前结欠的房租265000元。上述时间届满后，被告仍未支付租金，原告催要无着。为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、解除2014年8月1日签订的《东方明珠花园6幢菜市场部分房屋租赁协议》并限期返还租赁房屋；2、判决被告支付房租631666元，承担滞纳金180000元；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告王国喜、吴继敏答辩称：两被告主体均不适格，应当由铁北菜市场有限公司承担欠租的责任；吴继敏、王国喜作为菜市场的股东，已经履行了出资的义务，支付房租的责任应该在注册资金的范围内承担，不应当由两被告承担，请求法庭驳回原告对两被告的诉讼请求。
经审理查明，长锦公司为常州市东方明珠花园6-118号房屋所有权人。2009年7月21日，长锦公司（作为出租方、甲方）与陈永庆（作为承租方、乙方）签订《东方明珠花园6幢菜市场部分房屋租赁协议》（以下简称《租赁协议》），约定由陈永庆承租常州市东方明珠花园6幢一层菜市场部分约1300平方米房屋，租期为2009年12月31日至2014年12月30日，并对租金做了如下约定：“每年伍拾万元整，五年共计贰佰伍拾万元整；每年分二次缴纳，上半年在5月10日前，下半年在10月1日前。超过规定时间未能支付，乙方同意按每天5‰向甲方支付滞纳金”。2009年8月10日陈永庆以涉案房屋为营业场所申领名称为常州铁北菜市场有限公司（以下简称铁北菜市场）的工商营业执照。《租赁协议》签订后，长锦公司按期交付了涉案房屋，陈永庆将该房屋用于经营菜场并按期支付租金。
2011年8月1日，陈永庆的妻子韩琴（作为原承租人、甲方）与王国喜（作为新承租人、乙方）签订《移交协议》一份，约定：“1、甲方已收取铁北菜市场分租摊位保证金156500元，由甲方全额转交乙方，以后将由乙方负责处理市场方与各分租摊位的保证金退付结算事宜；2、招标摊位的租赁期截止日为2011年8月24日，因乙方承租起始日为2011年8月1日，尚有24天的招标摊位费用需要结算，费用为32000元，此款项也由甲方支付给乙方；3、另分租摊位25个，从2011年8月1日起至各分租合同到期日，应结算费用为201287元，此款项也由甲方支付给乙方，乙方应确保各分租户正常经营到合同到期日；4、铁北菜市场聘用人员工资及奖金截止2011年7月31日应付总计22650元，此款项也由甲方支付给乙方。乙方应根据劳动法的有关规定，确保所有聘用人员的合同履行和合理安排。5、铁北菜市场资产物件的移交及水电移交抄见数等按照移交清单认定；6、截止2011年7月31日，铁北菜市场发生的所有法律责任和债权债务纠纷、民事纠纷等均有甲方负责处理，从2011年8月1日开始，由乙方负全责。铁北菜市场的工商变更手续由乙方负责办理，甲方提供所有变更所需资料及认可签字手续、其股权以一元人民币转让。”该协议由韩琴、王国喜签字确认。2011年8月1日，长锦公司与王国喜、吴继敏签订《东方明珠花园6幢菜市场部分房屋租赁协议》（以下简称《租赁协议》1），该协议签订日期为2011年8月1日，甲方、出租方为长锦公司，乙方签字盖章处有吴继敏、王国喜签字。《租赁协议》1所涉租赁范围同《租赁协议》一致，并约定：1、租赁期限，“自2011年8月1日至2016年7月31日”，“租赁期满，乙方在同等条件下有优先续租的权利；该房屋已在2009年9月27日与孙巧妹签订了《商品房买卖合同》，以后孙巧妹如有再次转让，按有关规定办理”；2、租赁费用，每年53万元整，五年共计265万元，“每年租金可分二次缴纳，第一次在8月1日前，第二次在次年的2月1日前缴纳。超过规定时间未能支付，乙方同意按每天5‰向甲方支付滞纳金”，“先付后用”，“如果乙方在收取分户租金时所约定的支付期限超过以上甲、乙双方租赁费半年支付一次的约定，则乙方也将按实际收费年份一次性向甲方支付相对应的租赁费用”；3、保证金：“乙方为了保证不拖欠水电费用和租赁费用，自愿向甲方缴纳诚意保证金贰拾万元；协议期满或双方一致同意提前终止本协议时，在结清乙方所欠费用后，由甲方在10天内无息返还乙方；如乙方违约，保证金不予退还。本协议签订时乙方将向甲方支付全部诚意保证金”；4、合同解除：“乙方欠缴水、电费或租赁费用超过三个月，甲方有权解除本协议，收回本协议所涉的所有房屋和场地，并没收诚意保证金”；5、违约责任：“……在租赁期内，如乙方违约，甲方则不予退还乙方所支付的诚意保证金；同时乙方还必须支付协议期内未到期部分的租赁费用给甲方，甲方有权另行招租”……庭审中，王国喜亦提交《东方明珠花园6幢菜市场部分房屋租赁协议》（以下简称《租赁协议》2）一份，该份协议的条款内容与《租赁协议》1完全一致，不同之处在于乙方落款签字盖章处，该处除有吴继敏、王国喜签字外，还加盖有铁北菜市场公章。长锦公司对《租赁协议》2质证时认为，该协议上铁北菜市场公章为王国喜私自加盖。王国喜、吴继敏对于《租赁协议》1的真实性予以认可，但认为协议约定“签字盖章后生效”，故应以加盖有铁北菜市场公章的《租赁协议》2为准。庭审中，王国喜、吴继敏认可《租赁协议》2上加盖的铁北菜市场公章为王国喜、吴继敏带回后自行加盖。
王国喜提供《东方明珠花园6幢菜市场房屋租赁补充协议》（以下简称《补充协议》）一份，出租方、甲方为长锦公司，承租方、乙方为“常州铁北菜市场王国喜”，签订时间为2014年1月23日，由江艳作为甲方代表签字并加盖长锦公司公章，由王国喜作为乙方代表签字并加盖铁北菜市场公章，该协议对《租赁协议》2作出更改，约定：1、房屋租金从原来每年53万元降至每年40万元，时间从2014年1月30日至2016年1月30日；2、原租金到2014年1月30日前还欠租金265000元，乙方承诺在2014年3月30日前全部付清；3、其他事项与条款继续参照原来协议执行。
另查明，王国喜于2015年1月30日出具《欠条》一张，内容为：“本人租用铁北菜场房屋，从2013年8月至2015年1月30号共计房租66.5万元。现先付房租40万元，还欠房租26.5万元。本人承诺在2015年5月15日前还清。欠款人：王国喜”。
庭审中，长锦公司陈述涉案房租的计算依据是：欠条显示王国喜结欠265000元，加上从2015年2月1日至2015年12月31日共计11个月的租金366666元（按照年租金40万元除以12个月，每个月33333元），总共合计631666元；原告自动将滞纳金调整为按应付租金的30%计算。
另查明，就本案所涉事实，长锦公司曾于2015年8月21日向本院提起诉讼［案号（2015）天民初字第2248号］，当时起诉的被告是王国喜。本院开庭审理后，长锦公司申请撤回起诉。
上述事实，有双方当事人的陈述、《租赁协议》1、《租赁协议》2、《移交协议》、《补充协议》、《欠条》等证据证实。
本案争议的焦点是，涉案房屋的承租方究竟是谁。
本院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更合同。综合本案情况来看，涉案房屋的承租人应该是王国喜、吴继敏。首先，从2011年8月1日的《东方明珠花园6幢菜市场部分房屋租赁协议》的签订情况来看，该协议签订时的签订人应该是长锦公司与王国喜、吴继敏。因长锦公司持有的该协议并没有加盖铁北菜市场公章，而王国喜、吴继敏认可其持有的该协议上的铁北菜市场公章为其带回后自行加盖，该私自加盖公章的行为并没有得到对方的追认，故长锦公司有理由相信该协议的相对方为王国喜、吴继敏。而且，合同签订之时，铁北菜市场并未变更到王国喜、吴继敏名下。根据合同的相对性原理，该租赁协议约束的当事人应为王国喜、吴继敏，王国喜、吴继敏对协议约定的内容负有履行义务。其次，从合同履行情况来看，王国喜在2015年1月30日出具的《欠条》中，明确是其本人租赁铁北菜市场房屋，并承诺所欠租金由其本人还清。2011年8月1日韩琴与王国喜签订的《移交协议》也明确王国喜为新承租人。第三，2014年1月23日签订的《补充协议》虽然加盖有铁北菜市场的公章，但该《补充协议》的主要内容是对原租赁协议租金、租期所作的变更，并未对合同主体进行变更。吴继敏在庭审中亦认可《补充协议》的效力。作为《补充协议》，其订立的基础协议是《东方明珠花园6幢菜市场部分房屋租赁协议》，在双方没有协商达成一致意见的情况下，其并不能变更基础协议的合同相对方。综上，涉案房屋的承租人应是王国喜、吴继敏；王国喜、吴继敏认为涉案房屋的承租主体是铁北菜市场的抗辩意见，因缺乏事实依据和法律依据，本院不予采纳。
根据《东方明珠花园6幢菜市场部分房屋租赁协议》的约定，承租方欠缴水、电费或租赁费用超过三个月，出租方有权解除本协议，收回本协议所涉的所有房屋和场地。本案中，至起诉时，王国喜、吴继敏累计拖欠租金已达三个月以上，长锦公司有权根据合同约定和法律规定解除合同，故对于长锦公司要求解除2011年8月1日签订的《东方明珠花园6幢菜市场部分房屋租赁协议》的诉讼请求，本院予以支持（实际上本案判决之日，该协议约定的租赁期限已经届满）。协议解除后，双方的租赁关系终止，承租人应该返还租赁房屋。依据《欠条》所记载的结欠租金的数额和涉案合同约定的租金支付标准，结合长锦公司的诉讼请求，至2015年12月31日，王国喜、吴继敏应该支付的租金为631666元。对于2016年1月1日以后的租金或使用费，长锦公司可以根据涉案房屋的实际占有使用情况另行处理（本案中长锦公司未予主张）。关于滞纳金，由于王国喜、吴继敏违反了合同约定的按期支付租金的义务，故其还应承担相应的违约责任。关于违约金的计算标准，长锦公司自动调整为根据应付租金的30%计算，因该计算标准过高，本院结合本案情况依法予以调整。综上，长锦公司符合法律规定的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条的规定，判决如下：
一、解除常州长锦置业发展有限公司与王国喜、吴继敏于2011年8月1日签订的《东方明珠花园6幢菜市场部分房屋租赁协议》；王国喜、吴继敏于本判决生效之日起十日内将东方明珠花园6幢一层菜市场部分房屋返还给常州长锦置业发展有限公司。
二、王国喜、吴继敏于本判决生效之日起十日内向常州长锦置业发展有限公司支付租金631666元及违约金（违约金具体计算标准如下）：
对于《欠条》上载明的租金265000元，自2015年5月16日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的4倍计算；
对于2015年2月1日至2015年7月31日的租金200000元，自2015年2月1日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的4倍计算；
对于2015年8月1日至2015年12月31日的租金166666元，自2015年8月1日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的4倍计算。
三、驳回常州长锦置业发展有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11917元，减半收取5958.5元，由王国喜、吴继敏负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。
代理审判员 凌琎琎
二〇一六年三月十八日
书 记 员 徐 漪