重庆市北碚区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）碚法民初字第01185号
原告中国工商银行股份有限公司重庆北碚支行，住所地重庆市北碚区康宁路60号。组织机构代码90322884-X。
负责人文革兵，该支行行长。
委托代理人黄万秀，女，汉族，1963年7月8日出生，住重庆市北碚区，系该支行员工。
委托代理人陈典，男，汉族，1987年9月14日出生，住重庆市沙坪坝区，系该支行员工。
被告粟春，女，1965年4月28日出生，汉族，重庆市人，住重庆市合川区。
原告中国工商银行股份有限公司重庆北碚支行（以下简称工行北碚支行）诉被告粟春金融借款合同纠纷一案，本院于2015年2月4日立案受理后，依法由审判员罗代荣担任审判长、与代理审判员王睿、人民陪审员杨柳组成合议庭于2015年7月23日公开开庭进行了审理。原告工行北碚支行的委托代理人黄万秀到庭参加了诉讼，被告粟春经本院公告送达起诉状副本、开庭传票等法律文书无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
原告工行北碚支行诉称，2012年9月5日，原被告签订《个人购房借款／担保合同》，双方约定原告向被告发放个人商用房购置贷款375000元，贷款用于购买商用房，贷款期限为120个月，等额本息还款，贷款年利率为7.205%，如遇人民银行贷款利率调整则按合同相关条款处理。合同还约定借款人未按合同约定日期还款，贷款人有权按约定计收罚息。2012年10月1日，原告向被告放款375000元。被告未按约定按月足额向原告还款，连续多期违约。故原告提起诉讼，要求判令：1、被告立即偿还借款本金325448.47元，及截止到2015年7月21日利息、罚息和复利为22439.12元；从2015年7月22日起的所有的罚息、复利均按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮10%再上浮50%计算至本金付清为止；2、原告对被告提供的抵押物即位于重庆市合川区XX办事处XX路XX号X幢X-
X的房屋有优先受偿权。被告承担诉讼费及相关所有费用。
被告粟春未作答辩。
经审理查明，2012年9月5日，借款人（抵押人）粟春与贷款人工行北碚支行签订《个人购房借款／担保合同》，约定：1、由工行北碚支行向粟春发放个人商用房贷款375000元，用于购买位于重庆市合川区XX办事处XX路XX号X幢X-X，建筑面积60.56平方米的房屋；2、借款期限为120个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准；3、贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮10%，月利率=年利率／12，日利率=年利率／360；遇基准利率调整的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及上述利率浮动比例确定并执行新的利率；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按约定的贷款利率基础上加收50%确定，贷款利率调整后罚息利率亦相应变动；逾期还款的罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；4、借款人授权贷款人将贷款一次性划入户名重庆市茂田实业（集团）有限公司，开户行工行北碚支行的账户；5、还款方式为按月等额本息还款；借款人连续三次或累计六次未按时足额偿还贷款本息即构成违约，贷款人有权宣布未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；6、粟春自愿以其位于重庆市合川区XX办事处XX路XX号X幢X-
X的房屋向贷款人提供抵押担保，担保范围包括贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有应付的其他费用。
2012年9月11日，乙方（抵押人）粟春与甲方（抵押权人）工行北碚支行就上述贷款事宜签订了《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，并办理了按揭商品房抵押登记。
2012年10月1日，工行北碚支行按约发放了贷款375000元，粟春还款至2014年9月21日，此后未再继续向工行北碚支行还款。截至2015年7月21日，粟春尚欠本金325448.47元，拖欠利息（含罚息、复利）22439.12元。
上述事实，有《个人购房借款／担保合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》、放款凭证、账户历史明细等书证以及当事人在庭审中的陈述记录等载卷为据，足以认定。
本院认为，《中华人民共和国民法通则》第九十条规定，合法的借贷关系受法律保护。工行北碚支行与粟春之间的《个人购房借款／担保合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》系双方真实意思表示，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。粟春因购房向工行北碚支行借款375000元，并将其预购商用房抵押给工行北碚支行作为该借款的担保，并办理了预购商品房抵押登记。工行北碚支行按约发放了贷款，粟春未按时足额偿还借款本息或其他应付款项的。截至2015年7月21日，粟春尚欠工行北碚支行本金325448.47元，拖欠利息（含罚息、复利）22439.12元。按照其与工行北碚支行签订的《个人购房借款／担保合同》约定，借款人连续三次或累计六次未按时足额偿还贷款本息即构成违约，贷款人有权宣布未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。故工行北碚支行要求粟春立即偿还借款本金325448.47元及截至2015年7月21日的利息（含罚息、复利）22439.12元，并支付自2015年7月22日起的罚息、复利，符合法律规定和双方约定，本院予以支持。原告诉讼请求中的罚息按约定应以未还本金为基数，在中国人民银行基准贷款利率基础上上浮10%后再上浮50%计算，复利按约定应以应付未付利息为基数，在中国人民银行基准贷款利率基础上上浮10%后再上浮50%计算。原告要求对粟春位于重庆市合川区XX办事处XX路XX号X幢X-
X的房屋享有优先受偿权的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第九十条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告粟春在本判决生效之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司重庆北碚支行归还借款本金325448.47元。
二、被告粟春在本判决生效之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司重庆北碚支行支付截至2015年7月21日的利息（含罚息、复利）22439.12元。
三、被告粟春在本判决生效之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司重庆北碚支行支付自2015年7月22日起的罚息和复利，其中罚息以未还借款本金元为基数，在中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上上浮10%后再上浮50%计算，复利以应付未付利息为基数，在中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上上浮10%后再上浮50%计算，利随本清。
四、原告中国工商银行股份有限公司重庆北碚支行对被告粟春所有的位于重庆市合川区XX办事处XX路XX号X幢X-X的房屋享有优先受偿权。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6182元，公告费720元，合计6902元，由被告粟春负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 罗代荣
代理审判员 王 睿
人民陪审员 杨 柳
二〇一五年九月二十二日
书 记 员 丁彦入