广西壮族自治区北海市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）北民一终字第211号上诉人（一审被告）：温法恒。上诉人（一审被告）：温相明，系温法恒之子，同时是温法恒的委托代理人。被上诉人（一审原告）：陈世欢。被上诉人（一审原告）：曾翠燕，女，1978年12月21日出生，汉族，住所地同上，系陈世欢之妻。二被上诉人的共同委托代理人：卢波锋，广西启迪律师事务所律师。二被上诉人的共同委托代理人：郑敏，广西启迪律师事务所律师。一审第三人：温相萍，系温法恒之女，同时是温法恒的委托代理人。一审第三人：林国芳，男，l949年9月10日出生，汉族，住所地合浦县廉州镇泮塘村委会林屋队58号。一审第三人：林国华，男，l955年6月20日出生，汉族，住所地合浦县廉州镇泮塘村委会林屋队32号：一审第三人：林国兰，女，l951年2月16日出生，汉族，住所地合浦县廉州镇大江村委会下包家一组24号。一审第三人：林国梅，女，l962年2月8日出生，汉族，住所地合浦县星岛湖乡坭江村委会下六队39号。上诉人温法恒、温相明因与被上诉人陈世欢、曾翠燕、一审第三人温相萍、陈子英建设用地使用权转让合同纠纷一案，合浦县人民法院于2011年11月23日受理，并于2012年7月6日作出（2012）合民初字第53号民事判决。陈世欢、曾翠燕不服上诉至本院。上诉期间，第三人陈子英死亡，本院依法追加其继承人林国芳、林国华、林国兰、林国梅为第三人，并于2014年3月10日作出（2012）北民一终字第367号民事裁定发回重审。合浦县人民法院重审后于2015年2月20日作出（2014）合民一初字第403号民事判决。温法恒、温相明不服该判决，向本院提出上诉。本院于2015年5月5日受理本案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人温相明（同时是温法恒的委托代理人），被上诉人陈世欢、曾翠燕及其共同委托代理人卢波锋、郑敏，一审第三人温相萍（同时是温法恒的委托代理人）到庭参加诉讼；一审第三人林国芳、林国华、林国兰、林国梅经本院传票传唤无正当理由不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。一审判决查明：温法恒与温相明、温相萍分别是父子和父女关系，林国英是温法恒的妻子，是温相明、温相萍的母亲。林庆琪与陈子英是夫妻关系，林庆琪与陈子英共同生育林国芳、林国华、林国兰、林国梅和林国英五个子女。林庆琪于1995年去世，陈子英于2012年8月去世，林国英于2005年5月去世。2009年10月，温法恒、温相明与陈世欢、曾翠燕达成口头协议，约定由温法恒、温相明将登记在林国英名下的位于合浦县廉州镇泮塘村委会林屋队南北二级公路北侧19号的国有就业地转让给陈世欢、曾翠燕，价格为30万元。同年11月1日，陈世欢向温法恒、温相明支付了全部价款后，将涉案宅基地的《建设工程规划许可证》、《建设工程规划审批单》、《建设用地规划许可证》、《建设用地规划审批单》、《建设用地批准书》、《建设用地批准书审批单》交给陈世欢。此后，陈世欢于同月19日到合浦县土地储备管理中心交纳涉案宅基地的土地闲置费1249元。同年ll月30日，陈世欢、曾翠燕与温法恒、温相明补签《屋地转让合同》，合同除了载明上述双方口头约定的内容外，还约定温法恒、温相明须协助办理涉案宅基地的过户手续，过户费用由陈世欢、曾翠燕负担。2011年底，陈世欢欲办理涉案宅基地的准建手续以建房而要求温法恒、温相明协助办理过户手续时，温法恒、温相明及第三人温相萍拒绝并反悔，欲收回所转让的宅基地，退还转让款给陈世欢、曾翠燕，陈世欢、曾翠燕不同意从而引起本案纠纷。诉讼中，温法恒承认涉案宅基地中长15.607米、宽3米的部分原是合浦县廉州镇泮塘村委会林屋队于1991年分给温相明、温相萍、林国英三人的，每人各占三分之一。后温法恒、林国英、温相明、温相萍另向他人购买了涉案宅基地相旁边长15.6075米、宽5米的就业地，合并成长l5.607米、宽8米共l24.856平方米的宅基地（其中林国英、温相明、温相萍各占35.116平方米，温法恒享占19.508平方米），并登记在林国英的名下。温法恒一家于1991年在涉案宅基地上建好地基后，于2006年将该宅基地及其前面的空地出租给陈世欢、曾翠燕从事餐饮业，陈世欢、曾翠燕在该宅基地上建造一间用于安放发电机及水塔的砖瓦小屋和一间杂物房，两间房屋分别为长2米、宽2米、高2米。另查明：温相萍虽然没有在《屋地转让合同》上签名，但从陈世欢提供的《录音光盘》第4分14.16秒录音处温相萍承认当时其是同意转让涉案宅基地使用权给陈世欢、曾翠燕的，后来其不想转让了。还查明：林国英病故后至今，其法定继承人未对其遗产进行分割。双方签订《屋地转让合同》时未经过林国英的母亲陈子英的同意，陈子英去世后，其法定继承人林国芳、林国华、林国兰、林国梅也不予追认。《屋地转让合同》中载明的“18号”、“9号”系笔误，实为“l9号”。2014年6月27日，陈世欢申请对涉案宅基地2014年6月26日为评估基准日的市场价值进行评估，2014年10月22日，经广西三赢房地产评估有限公司评估，涉案宅基地于2014年8月28曰为评估基准日的市场价值为1007300元，陈世欢、曾翠燕、温法恒父子、第三人温相萍对该评估价值均无异议，其他第三人对该评估结论未提出意见。一审中，陈世欢、曾翠燕提出的诉讼请求为：1、确认涉案《屋地转让合同》合法有效；2、温法恒、温相明、第三人温相萍、林国芳、林国华、林国兰、林国梅共同承担返还屋地转让款30万元及利息389388元（利息从2009年11月起按央行同期流动资金贷款利率计至法院规定履行期限），并赔偿经济损失256499元（包括向银行、亲友等借贷产生的利息230250元，在该地块建设投入2.5万元，向合浦县土地局缴纳土地闲置费1249元）及预期利益70万元（土地增值）；3、诉讼费用由温法恒、温相明承担。一审判决归纳争议焦点为：1、双方于2009年11月30日签订的《屋地转让合同》是否合法有效；2、应否解除该《屋地转让合同》及温法恒、温相明、第三人温相萍、林国芳、林国华、林国兰、林国梅应否共同返还陈世欢、曾翠燕宅基地转让款并赔偿损失。一审判决认为：关于本案的第一个争议焦点。陈世欢、曾翠燕与温法恒父子均具有民事权利能力和民事行为能力的人，他们所签订的《屋地转让合同》是他们的真实意思表示，该《屋地转让合同》的内容也不存在违反法律、法规禁止性规定的情形，尽管温法恒、温相明对涉案宅基地不具有完全的处分权，但根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，该《屋地转让合同》是合法有效的合同。关于本案的第二个争议焦点。讼争宅基地的《建设工程规划许可证》、《建设工程规划审批单》、《建设用地规划许可证》、《建设用地规划审批单》、《建设用地批准书》、《建设用地批准书审批单》虽登记在林国英的名下，但实为温法恒、林国英、温相明、温相萍四人的共有财产。林国英作为林庆琪和陈子英的女儿，因林庆琪先于陈子英去世，林国英生前未立有遗嘱，也没有与他人签订遗赠扶养协议，林国英对该宅基地使用权享有的份额应由其法定继承人温法恒、温相明、温相萍和陈子英依法继承，因温法恒、温相明、温相萍和陈子英至今未对林国英的遗产进行分割，陈子英去世后，陈子英对该宅基地使用权享有的继承份额由陈子英的子女即第三人林国芳、林国华、林国兰、林国梅及林国英的晚辈直系血亲即温相明、温相萍代位继承，所以讼争宅基地是温法恒、温相明和第三人温相萍、林国芳、林国华、林国兰、林国梅7人的共有财产。虽然陈世欢、曾翠燕与温法恒、温相明签订的《屋地转让合同》有效，但由于买卖行为仅是物权变动的原因行为，并非物权变动的结果，能否发生物权变动，也就是能否将涉案宅基地的所有权登记于陈世欢、曾翠燕的名下，取决于温法恒、温相明和第三人温相萍、林国芳、林国华、林国兰、林国梅是否同意。诉讼中，温相萍、林国芳、林国华、林国兰、林国梅均不同意将属他们享有的份额转让，故该《屋地转让合同》不能履行。对此，陈世欢、曾翠燕存在未审查清楚涉案土地所有权人便与温法恒、温相明和第三人温相萍签订合同的过错，温法恒、温相明和第三人温相萍则存在将不属他们份内的土地部分产权转让的过错。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物的所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。根据该规定，陈世欢、曾翠燕请求解除《屋地转让合同》并请求判决温法恒、温相明返还宅基地转让款30万元合法有理，予以支持。另外，因受物价上涨及土地价格上升等因素的影响，涉案宅基地以2014年8月28日为评估基准日评估的市场价值为l007300元，比转让时30万元的价格高了707300元，增值部分的707300元应由温法恒、温相明和第三人温相萍根据他们过错程度按70％的比例赔偿给陈世欢、曾翠燕即赔偿707300元×70％=495110元。对于陈世欢、曾翠燕请求由温法恒、温相明及第三人温相萍支付转让款的利息89388元及赔偿其为履行合同义务向他人借款而产生的借款利息损失256499元属重复主张，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条第2款的规定，并经审判委员会讨论决定，判决：一、确认陈世欢、曾翠燕与温法恒、温相明于2009年11月30日签订的《屋地转让合同》有效，但不能实际履行；二、解除陈世欢、曾翠燕与温法恒、温相明于2009年11月30日签订的《屋地转让合同》；三、温法恒、温相明应返还宅基地转让款300000元给陈世欢、曾翠燕；四、温法恒、温相明及温相萍补偿涉案土地使用权增值利益495110元给陈世欢、曾翠燕；五、驳回陈世欢、曾翠燕的其他诉讼请求；六、驳回温相萍、林国芳、林国华、林国兰、林国梅的诉讼请求。案件受理费16913元，评估费10000元，合计26913元，由陈世欢、曾翠燕负担9809元，温法恒、温相明和第三人温相萍负担14154元，第三人温相萍、林国芳、林国华、林国兰、林国梅负担2950元。陈世欢、曾翠燕已预交受理费l3963元，评估费l0000元，第三人温相萍、林国芳、林国华、林国兰、林国梅已预交2950元，属温法恒、温相明和第三人温相萍负担的14154元由温法恒、温相明和第三人温相萍在履行判决义务时一并付给陈世欢、曾翠燕。一审判决宣判后，上诉人温法恒、温相明不服判决，向本院提出上诉称：一、一审判决超出诉讼请求，违反了民事审判的不告不理原则。陈世欢、曾翠燕的诉讼请求为：1、确认涉案《屋地转让合同》合法有效；2、判令温法恒、温相明、第三人温相萍、林国芳、林国华、林国兰、林国梅共同承担返还购地款及利息，并赔经济损失及预期利益损失。一审判决第二项判令解除涉案合同；第四项判令温法恒、温相明及第三人温相萍补偿涉案土地使用权增值利益给陈世欢、曾翠燕；第六项判令驳回第三人温相萍、林国芳、林国华、林国兰、林国梅的诉讼请求。上述三项判决均超出了当事人的诉请。法院的审理范围应与当事人的诉请范围一致，不得对未提出诉请的事项进行裁判。本案中，双方均未提出解除合同的诉请。而陈世欢、曾翠燕诉请的第2项，即要求温法恒、温相明及一审第三人共同返还购地款及赔偿损失，未提出补偿的诉讼请求。在法律上，赔偿与补偿存在区别。赔偿以有过错或者侵权为前提，而补偿则在无过错的情况下进行，两者适用的法律不同。本案中，第三人根本就没有提起过任何诉讼请求，为何有第六项判决，令人费解。二、一审法院适用最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条第2款属适用法律错误。该条款规定，买受人要求出卖人承担违约责任或者解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。该条文表明，只有买受人要求解除合同时才能一并主张损害赔偿。而反观本案陈世欢、曾翠燕的诉讼请求，其第1项请求为确认《屋地转让合同》有效，并未请求解除合同，因此其第2项要求返还购地款及赔偿相应损失的请求根本不能成立。一审法院在当事人没有请求解除合同的情况下，作出了超越诉请范围的判决，同时判决补偿陈世欢、曾翠燕涉案土地使用权增值利益没有法律依据。三、一审判决认定当事人对《屋地转让合同》反悔的时间并把2009年12月份以后的土地增值利益认定为陈世欢、曾翠燕的预期利益不当。一审判决忽略并有意回避了以下重要事实。涉案合同签订后，温相明在知道其他共有人反对将转让涉案宅基地时，第一时间即2009年12月即告知陈世欢、曾翠燕并提出解除合同、退还购地款并愿意承担违约责任。如果温法恒、温相明未经其他共有人同意转让涉案土地存在过错，则应以2009年12月作为过错的临界点，对2009年12月签订合同时的损失，由温法恒、温相明承担，对2009年12月之后的损失由陈世欢、曾翠燕自行承担。若2009年12月在温相明告知陈世欢、曾翠燕上述情况时同意解除合同，就不会造成其预期利益的损失。陈世欢、曾翠燕执意不解除合同，并于2011年11月向合浦县人民法院起诉，请求过户涉案土地。合浦县人民法院于2012年7月6日作出判决，确认涉案转让合同无效。陈世欢、曾翠燕提出上诉，北海市中级人民法院于2014年3月10作出裁定，将本案发回重审。陈世欢、曾翠燕又于2014年4月8日变更诉讼请求。而温法恒、温相明根据合同法第119条，积极采取措施防止损失扩大，即在得知其他共有人反对转让该地块时，立即通知陈世欢、曾翠燕解除合同，退还购地款并愿意承担违约责任。但由于陈世欢、曾翠燕执意不解除合同，导致预期利益损失扩大。故一审法院以2014年8月28日为评估基准日对该地块进行评估不当。温法恒、温相明认为应以2009年12份为基准日评估才算合理。四、一审认定双方的过错责任比例分担不公平。一审把70％的过错责任归责给温法恒、温相明显然不公平，在未经其他共有人同意的情况下，温法恒、温相明转让涉案土地给陈世欢、曾翠燕不当，但也不应承担70％的责任。首先陈世欢、曾翠燕对该土地的构成是清楚的，其于2006年就开始与温法恒、温相明签订了租用合同，租用涉案地块及前面空地经营餐饮业至今，对该土地共有性质明知，其在一审中也承认了该事实。因此，陈世欢、曾翠燕在明知涉案土地在未经得其他共有人同意无法办理过户的情况下，仍签订《屋地转让合同》，具有明显过错。其次，温相明在知道其他共有人反对时，立即通知陈世欢、曾翠燕要求退还购地款、解除合同，以免造成陈世欢、曾翠燕经济损失。但陈世欢、曾翠燕明知其他共有人反对的情况下，仍然坚持要求将该土地过户，本案从2011年的11月份一直拖到现在。因此其预期利益损失，是其自身造成的，与温法恒、温相明没有法律上的利害关系。一审法院既然认定双方在签订合同时均有过错，则不应让陈世欢、曾翠燕在过错中得到利益，而使温法恒、温相明遭受损失。五、一审判决对本案争议土地的构成认定错误。一审判决认定，涉案土地是合浦县廉州镇泮塘村委会林屋队l991年分给温相明、温相萍、林国英三人的共3米宽、l5.6075米长的就业用地，后向旁边的人购买了5米，形成宽8米、长15.06075米，面积为124.856平方米的宅基地。但与实际情况不符。该8米就业用地是村委会分给林进光、林庆琪、陈子英、林国华、林国英、温相明、温相萍每人1米，及向旁边的庞盛美购买了1米构成的。六、一审判决第三人温相萍承担补偿责任不合理。第三人温相萍从一开始就反对转让该土地，也没有在合同上签字。一审法院以一段违法偷录的录音来认定温相萍同意转让事实不清，证据不足，录音时间、地点不明确，录音者在录音前也没有告知其在录音，农村人以聊天方式进行的漫无边际的长达四个小时的闲谈，一审法院却断章取义，认定在第4分14-16秒时听到了温相萍讲同意转让涉案土地，并据此作出结论，是非常不严谨的，也不符合证据的采信规则。这种以偷录方式取得的证据，在没有其他证据佐证的情况下，用来作为定案的主要依据不符合相关法律规定，房地产管理法第38条第4项规定，共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让，一审法院以一份偷录聊天录音来认定温相萍同意显然不能成立。就证据方面来看，第三人林国芳签字同意转让的证据更加充分，但一审法院为何判决林国芳承担责任，反而判决温相萍承担责任，着实令人费解。综上请求：撤销原判决第四项即温法恒、温相明及第三人温相萍补偿涉案土地使用权增值利益495110元给陈世欢、曾翠燕。被上诉人陈世欢、曾翠燕答辩称：一、一审判决没有超越诉讼请求，但判决补偿不合理。1、陈世欢、曾翠燕的一审诉讼请求范围：一是请求确认涉案《屋地转让合同》有效；二是判令解除涉案合同，并由温法恒、温相明、第三人温相萍、林国芳、林国华、林国兰、林国梅共同承担返还房屋转让款30万元及从2009年11月起按中国人民银行同期流动贷款利息计算至法院指定的履行期限止的利息，并赔偿经济损失256499元及预期利益70万元。2、一审驳回温法恒、温相明的请求合理合法。一审第三人温相萍在一审庭审时提交7张照片，拟证明温法恒、温相明将涉案宅基地前面的空地租赁给陈世欢、曾翠燕，要求陈世欢、曾翠燕支付2009年3月8日后的租金，一审法院经审理认为该证据与本案无关，故予以驳回其请求。3、一审判决温法恒、温相明及第三人温相萍补偿陈世欢、曾翠燕涉案土地使用权增值利益不合理。合同法第107条第1款规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。根据平等、等价原则，在一方违约使合同关系遭到破坏，当事人利益失去平衡时，法律通过违约责任要求违约方对受害人的损失给予补偿以平衡双方利益，故若获得补偿，其价值定会少于相应标的的赔偿金额。本案中，温法恒、温相明于2009年11月签订合同至今已违背诚信5年余不履行合同约定的办理过户义务属严重违约，给陈世欢、曾翠燕造成了巨大经济损失，理应承担赔偿损失的责任。二、导致合同解除的过错责任在于温法恒、温相明及第三人温相萍，应承担全部损失赔偿责任。1、从缔约过程看，温法恒、温相明及第三人温相萍对土地的由来及构成应十分清楚，但其仍与陈世欢、曾翠燕达成口头转让协议，且开具证明，表明温法恒、温相明对涉案土地有处分权。温法恒、温相明于2009年11月30日补签《屋地转让合同》，陈世欢、曾翠燕有理由相信温法恒、温相明对涉案房地有处分权。2、从合同履行过程看，双方在约定转让后分别履行了支付全部价款、交付办理土地使用权转让相关手续后，温法恒、温相明同意陈世欢、曾翠燕在该房地上进行投资、建设。由此表明双方签订的《屋地转让合同》已部分履行，陈世欢、曾翠燕有理由相信自己已经取得涉案房地使用权。3、从违约责任看，温法恒、温相明至今5年余未办理合同约定的办理过户的义务属严重违约，按照民法通则意见第85条规定，财产所有权合法转移后，一方反悔的，不予支持；财产所有权尚未按原协议转移，一方反悔并无正当理由，协议又能够履行的，应当继续履行；如果协议不能履行，给对方造成损失的，应当负赔偿责任。本案中温法恒、温相明声称解除合同，退还购地款，但从未与陈世欢、曾翠燕协商解决违约损失，同时还将该购地款购买货车等投资。合同法第90条规定，解除合同须具备一定条件，否则属于擅自解除合同。三、赔偿范围应当是完全赔偿。1、温法恒、温相明及第三人温相萍因违约应当承担赔偿损失等违约责任。合同法第107条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担赔偿损失等违约责任。温法恒、温相明自签订2009年11月签订合同至今5年余不履行合同约定的办理过户手续属严重违约，依法应当赔偿守约方因此产生的全部损失。2、关于赔偿范围。合同法第113条第1款规定，当事人不履行合同或履行合同不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。此即表明我国实行完全赔偿原则。通过赔偿守约方的实际损失和可得利益的损失，来弥补守约方遭受的全部损失，使守约方恢复到合同能够得到严格履行情况下的状态。本案中，损失应当确定为：一是利息损失，自陈世欢、曾翠燕2009年11月1日支付对方购地款30万元时起按央行同期流动资金贷款利率计算；二是投入损失计26249元，签订合同后，陈世欢投资2.5万元在该块地上建设一间用于安放发电机及水塔的砖建小屋、一间木建杂物房。2009年11月19日向合浦县土地局缴纳了土地闲置费1249元；三是预期利益70万元，陈世欢、曾翠燕购买该地系为了建房居住即经营餐馆，由于对方违约致合同目的不能实现，错过了最佳投资机会，而且近几年城市化进程使建设土地呈现大幅升值，土地现值与原价的巨大差异给陈世欢、曾翠燕的预期利益造成极大的损失。3、避免损失扩大的责任。按照过错责任原则，一方在另一方违约后未能采取合理措施防止损失扩大，其本身也是有过错的，应对自己的过错行为导致的后果负责。本案中，基于房地买卖合同过户手续的履行，陈世欢、曾翠燕只有请求权。签订合同后，陈世欢、曾翠燕多次要求对方履行义务未果才向提起诉讼。至于一审期间发生被继承人陈子英死亡后追加继承人参加诉讼，这不是陈世欢、曾翠燕所能够预料。因此陈世欢、曾翠燕对预期利益损失没有过错。四、一审判决适用法律正确，温法恒、温相明的理解属于断章取义。《最高人民法院关于审理买卖合同就犯贱适用法律问题的解释》第3条第2款规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。该款规定表明无论承担违约责任还是解除合同都可同时主张损害赔偿，并非只有解除合同并主张赔偿才能获得支持。综上请求驳回上诉，维持原判。在二审指定的举证期限内，各方当事人均未提交新的证据。二审经开庭审理及查阅一审卷宗材料，除不能确认陈世欢提供的《录音光盘》中温相萍同意涉案土地转让外，查明的其余事实与一审查明的事实基本一致，本院予以确认。另查明，陈世欢、曾翠燕自2006年起租赁涉案土地经营餐厅，对该幅土地的性质及多人共有的情况有所知悉，在签订合同前后，其曾找过有关共有人商洽土地转让事宜，其提出一审起诉后，仍找到共有人之一的林国芳于2012年10月16日出具了同意转让该幅土地的书面说明。本案二审中，温相明、温相萍对一审认定涉案土地构成提出异议，认为该幅8米宽就业用地是通过村委会分给林进光、林庆琪、陈子英、林国华、林国英、温相明、温相萍每人1米，及向庞盛美购买了相邻的1米所构成。经本院向合浦县合浦国土资源管理局咨询，其所辖范围内补偿给农村居民的就业用地属于国有划拨土地性质。本院归纳争议焦点为：1、涉案《屋地转让合同》的效力如何；2、涉案损失应当如何认定，并如何赔偿。本院认为：关于第一个争议焦点。虽然签订《屋地转让合同》系合同双方真实意思表示，但经查，合同标的属于征地过程中补偿给被征地农民的就业用地（宅基地），为国有划拨性质。国家对划拨土地使用权的流转实施管制制度，根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条规定，非经有关土地行政管理部门批准，不得转让、出租、抵押国有划拨性质土地；《划拨土地使用权管理暂行办法》第五条规定，未经有关土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续、交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权；《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，当事人非经有批准权的人民政府批准，订立合同转让划拨土地使用权的，应认定合同无效，但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，认定合同有效。本案中，截至一审提起诉讼前（甚至至今），当事人未就该幅土地缴纳土地出让金，未办理土地使用权出让手续，故依照上述规定精神，应当认定本案合同无效。一审判决根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，认定本案合同有效，属于适用法律错误，本院予以纠正。关于第二个争议焦点。根据《民法通则》第六十一条、《合同法》第五十八条规定，确认民事行为或合同无效后，因该行为或合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承当相应责任。本案中，温法恒、温相明因该合同获得陈世欢、曾翠燕交付的30万元购地款应予退还。至于签订该合同造成陈世欢、曾翠燕的损失及如何赔偿应当如何认定，本院认为，根据查明的事实，陈世欢、曾翠燕自2006年起长期租赁涉案土地经营餐厅，对该幅土地的性质及共有情况有所知悉。即便该土地不属于国家限制流转的土地，其在明知该土地转让须经其他共有人同意的情况下仍与温法恒、温相明签订涉案土地转让合同，其自身存在一定过错。在合同无效的情况下，其对土地溢价利益原本就不能有所期待，故其提出赔偿土地溢价损失的请求不能获得支持。其损失应按照占用资金的同期银行贷款基准利率予以计算。温法恒、温相明作为土地共有人之一，在明知土地性质和土地构成情况下，仍然与陈世欢、曾翠燕签订无效协议，也存在过错，其应当承担因签订该合同造成对方损失的赔偿责任。虽合同相对人陈世欢、曾翠燕自身亦存在一定过错，但温法恒、温相明占用其支付30万元购地款至今未还系事实，温法恒、温相明应当承担占用该款从2009年11月1日起至还清该款之日所产生的利息损失赔偿责任。故一审判决以土地溢价为损失计算基础按过错比例计算赔偿责任不当，本院纠正如上。至于陈世欢、曾翠燕在一审中请求赔偿其因购地而向银行及他人借款产生的利息，本院认为，其借款是否用于购买涉案土地尚难认定，且该利息请求与其购地款利息损失请求属于重复主张，不能获得支持。至于一审第三人温相萍应否承担赔偿责任，一审根据陈世欢提供的谈话录音光盘中第4分14-16秒录音处温相萍当时同意涉案土地转让而认定其应当承担本案赔偿责任，经审查，二审经仔细监听该录音光盘，因该光盘录音环境十分嘈杂，无法侦听该光盘中的有效信息，故不能确认各当事人在该录音中的陈述，且一审在长达39'23”的录音中，截取第4分14-16秒处当事人的陈述即予认定有欠妥当。在无其他证据佐证的情况下，判令温相萍承担本案赔偿责任缺乏依据。至于温法恒、温相明上诉所称一审判决超出诉讼请求的问题。经审查，本案第一次一审中，陈世欢、曾翠燕请求履行合同，而第三人陈子英、温相萍申请参加诉讼并请求确认合同无效，该一审判决后上诉期间陈子英死亡，二审追加其继承人林国芳等参加诉讼并发回重审；重审一审中陈世欢变更诉讼请求为请求确认合同有效并返还购地款并赔偿相关损失。从该诉讼过程可看出，第三人提出了确认合同无效的诉讼请求，而陈世欢请求返还购地款并赔偿损失内在地以解除合同请求为基础，一审判决驳回第三人的诉请并判决解除合同并未超出第三人的诉讼请求，只是该判决在适用法律上存在错误。至于其余上诉理由，部分成立，本院予以部分支持。综上，一审判决认定事实基本清楚，但适用法律错误，应依法改判。依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条、《划拨土地使用权管理暂行办法》第五条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、撤销合浦县人民法院（2014）合民一初字第403号民事判决；二、确认涉案《屋地转让合同》无效；三、上诉人温法恒、温相明返还被上诉人陈世欢、曾翠燕土地转让款30万元；四、上诉人温法恒、温相明赔偿陈世欢、曾翠燕按占用资金年限以中国人民银行同期流动资金贷款基准利率从2009年11月1日起计算该土地转让款的利息至本判决指定的履行期限届满之日止。五、驳回被上诉人陈世欢、曾翠燕的其他一审诉讼请求。本案一审案件受理费16913元，二审案件受理费16913元，合计33826元，由上诉人温法恒、温相明8326元，被上诉人陈世欢、曾翠燕承担25500元（一审案件受理费被上诉人已预交13963元，二审案件受理费由上诉人全部预交，在履行本案义务时，被上诉人还应一并支付8587元给上诉人）。上述债务，义务人应于本案判决生效后十日之内履行完毕，否则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决指定的履行期限最后一日起二年内向一审人民法院申请执行。本判决为终审判决。审判长何能媛审判员汪海敏审判员杨天隆二〇一五年七月八日书记员龚安珍附：本判决引用的法律条文《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。第四十五条符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）……《划拨土地使用权管理暂行办法》第五条未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应担认定合同有效。