重庆市武隆区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0156民初3801号原告：熊忠友，男，1975年9月22日出生，汉族，农村居民，住重庆市武隆区。委托诉讼代理人：左永胜，重庆市武隆县火炉法律服务所法律工作者。被告：重庆盛赢房地产开发有限公司，住所地重庆市江北区建新南路16号2-C，营业场所重庆市武隆区江口镇，统一社会信用代码500105000032771。法定代表人：张吉利，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘湘桦，女，该公司职工。原告熊忠友与被告重庆盛赢房地产开发有限公司（以下简称盛赢公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年10月24日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。盛赢公司于2017年11月10日提出管辖权异议申请，但已经超过本院指定的答辩期间，本院对其管辖权异议申请不予处理。诉讼中，熊忠友向本院提出财产保全申请。本院于2017年11月10日依法作出裁定，对盛赢公司位于武隆区XX镇XXXX城一期吊X-X号房屋予以查封。盛赢公司于2017年11月16日向本院申请延期审理，本院将本案延期至2017年12月11日。本案由审判员吴晓林公开开庭进行了审理。原告熊忠友及其委托诉讼代理人左永胜、被告盛赢公司的委托诉讼代理人刘湘桦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告熊忠友向本院提出诉讼请求：判决被告支付原告违约金28万元并承担从2017年1月1日起至付清时止的利息损失，利息按月息2分计算。事实和理由：被告于2010年在武隆区XX镇开发XXXX城项目。原、被告签订《房屋置换协议书》，但被告一直未将置换的房屋交付给原告，已长达四年之久。2016年4月14日，原、被告达成协议，约定被告按照门面每间每年15000元、住房每间每年5000元的标准支付原告损失，截至2015年12月31日，被告共应支付原告违约金40万元。被告将其开发的XXXX城项目X号楼X-X号房屋出卖给原告，价款12万元。因此，被告实际应支付原告违约金28万元，限于2016年12月31日前支付，逾期支付按照2分计算利息或者以被告的门面吊1-9号按开盘价优惠40%作抵偿。之后，被告未履行义务，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告盛赢公司辩称，双方于2016年4月14日签订的协议书中约定违约金按照门面15000元/间·年，住房按照5000元/间·年的标准计算，截至2015年12月31日，共计40万元，之后不再计算违约金。该协议中计算违约金的房屋包括两个部分，一是双方于2010年5月1日签订的《房屋置换协议》中确定的三个门面、两套住房；二是双方于2010年4月22日签订的《地块调整协议》中原告自称的其中一个门面、一套住房的份额组成。一是原告系被告项目所在地XX镇XX村的村长，双方签订协议时被告开发项目所需的相关事宜均需原告的配合，故被告与原告私人签订的《房屋置换协议》、《协议书》不是其真实意思表示，而是为了项目顺利推进而被迫签订的。其中，《房屋置换协议》约定，被告拆除的住房面积166.47㎡，还建两套住房总面积不少于180㎡，之后，被告将两套住房面积变更为每套105㎡左右，此次增加的30㎡折算市场价格为10万元左右，故该变更不合常理。原告主张增加的面积为附属房屋，但在协议中并无约定。同时，变更协议内容只有项目部经理的签字而无被告公司的印章。综上，上述协议无效。原告主张计算的违约金为四年，但根据《房屋置换协议》约定的交付时间为2012年12月31日前，而《协议书》约定的违约金截止日期为2015年12月31日，故双方实际计算违约金的时间为三年。第二，双方于2009年5月30日签订的《武隆县旅游商品市场招商合同》以及于2010年4月22日签订的《地块调整协议》无效。上述两份合同涉及土地买卖，违反了法律关于企业和个人无权私自对国有土地进行买卖的规定。同时，双方签订合同时该地块的产权不属于被告，被告于2011年10月才取得该地块的产权。原告至今未付清《武隆县旅游商品市场招商合同》约定的土地价款，根据约定，原告不支付相关费用，被告有理由不交付房屋给原告，故原告主张的延期交房违约金根本不存在。原告主张40万元的违约金包含装修费用、附属房屋的赔偿费用，但并无相关约定，被告不予认可。综上，被告对原告主张的违约金及利息均不认可，请求依法判决。经审理查明，盛赢公司原名重庆劲马实业有限责任公司（以下简称劲马公司）。盛赢公司在武隆区XX镇XX村开发“XXXX城”项目。2009年5月30日，劲马公司与杨兴明、熊忠友、李朝均签订《武隆县旅游商品市场招商合同》，约定由劲马公司开发地块面积为235.2㎡的建筑（共六层，底层为店面，二层至六层为住宅），杨兴明、熊忠友、李朝均需支付总价款60万元。协议加盖劲马公司印章，劲马公司的法定代表人张吉利以及杨兴明、熊忠友、李朝均在协议上签名。2009年，熊忠友支付了相应价款。2010年4月22日，劲马公司（甲方）与杨兴明、熊忠友、李朝均（乙方）签订《地块调整协议》，约定双方于2009年签订购买甲方规划设计后的地块，现甲方将地块进行调整，经双方友好协商，共同自愿达成如下协议：甲方在原乙方购置的地块建设宽约19.6米，面积235.2㎡一楼一底的房屋，商业用房门面顺沿319国道，门面产权属乙方，二楼产权属甲方，门面基本均匀五间。乙方的住宅在甲方规划中的X号楼位置，楼层为一到五层，建筑面积每套约105㎡，房屋交付时间为2011年12月31日前。还约定甲方按期交付房屋后，双方签订的《武隆县旅游商品市场招商合同》失效，乙方原欠购置地块余款交清给甲方。协议加盖劲马公司印章，劲马公司的代表陈刚以及杨兴明、熊忠友、李朝均在协议上签名。熊忠友享有一套房屋和一个门面。2010年5月1日，劲马公司（甲方）与熊忠友（乙方）、武隆县XX镇人民政府（丙方）签订《房屋置换协议书》，约定乙方自愿将位于XX镇XX村XX组现有产权房屋门面、住房以及附属房、设施自行拆除（其中门面110.92㎡、住房166.47㎡、附属房53.26㎡）并将拆除后的地块交甲方按规划建设。甲方在规划区建设相应的门面、住房置换给乙方（其中门面建筑面积110.92㎡、住房两套建筑面积之和不低于180㎡，其房屋坐落于甲方规划内X号楼X、X层，门面位于XX洗车场旁靠319线三间），乙方所有规划内土地及附属房不另作补偿。甲方交房屋给乙方的期限为2012年12月31日前，否则乙方有权按照原房屋占地面积二倍标准获得赔偿。甲方代表陈刚、乙方熊忠友，丙方代表刘洪签字，并加盖盛赢公司、XX镇人民政府印章。2010年10月11日，陈刚在《房屋置换协议书》尾部签署“同意还两套住房，户型为105㎡左右，不补差价”。2016年4月14日，盛赢公司（甲方）与熊忠友（乙方）签订《协议书》，约定“一、甲乙双方于2010年5月1日签订《房屋置换协议书》，现双方协商自愿就《房屋置换协议书》中的内容作出更改：甲方还乙方住房为X号楼X-X、X-X二套房，门面为吊X-X、吊X-X、吊X-X三个门面，面积约为110㎡。二、甲方于2010年4月22日与熊忠友、杨兴明、李朝均签订《地块调整协议》，其中约定的住宅和门面交房时间已过四年之久，现甲方同意门面按15000元/年，住宅5000元/年的标准，就《房屋置换协议书》和《地块调整协议》两协议中涉及的住宅及门面因延期交房，截至于2015年12月31日共付违约金40万元给乙方，此后这些门面及住宅不再计算违约金。三、乙方同意用违约金40万元中的12万元购买甲方X号楼X-X号房屋，甲方实际需支付乙方违约金28万元。四、甲方将以上门面及住宅于本合同签订之日交付乙方，乙方在五日内办理接房手续，超过五日因乙方原因未办理接房，则视为乙方接房，甲方协助乙方办理相关手续并承担所有费用。五、违约金28万元双方约定于2016年12月31日前支付，如到时甲方未支付，则按2分计算利息，直到付清为止。或者以甲方的门面吊1-9按开盘价优惠40%作价抵偿。六、本协议签订后，甲乙双方签订的《房屋置换协议书》和《地块调整协议》所产生的违约金全部了结。”甲方张吉利、乙方熊忠友签字，并加盖盛赢公司印章。2016年1月左右，熊忠友将上述房屋中的一套进行了装修并入住。2017年，熊忠友实际占有剩余的房屋和门面。2017年10月24日，熊忠友提起本案诉讼。上述事实，有原、被告的陈述，原告提交的《武隆县旅游商品市场招商合同》、《房屋置换协议书》、《地块调整协议》、《协议书》、收据等证据在案佐证，以上证据内容真实、来源合法，且与本案具有关联性，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。熊忠友与盛赢公司签订的《武隆县旅游商品市场招商合同》、《房屋置换协议书》、《地块调整协议》及《协议书》，系双方当事人的真实意思表示，既不违反法律、行政法规的强制性规定，也未侵害国家、集体和第三人利益，合法有效。盛赢公司辩称熊忠友作为项目所在地的村干部，其存在欺诈、胁迫情形，但其未提交证据予以证明，本院对盛赢公司的该项抗辩理由不予采信。盛赢公司辩称《房屋置换协议书》中增加住房面积的约定不是其真实意思表示。虽然项目经理陈刚承诺增加住房面积并未加盖盛赢公司的印章，但双方于2016年4月14日在《协议书》中明确了住房面积为110㎡，该约定系对《房屋置换协议书》的变更，应当以《协议书》为准。因此，本院对盛赢公司的该项抗辩理由亦不予采信。上述协议所约定的内容对当事人均产生约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。熊忠友主张截至2015年12月31日的逾期交房违约金共计40万元。《地块调整协议》约定的交房时间为2011年12月31日前，截至2015年12月31日，盛赢公司逾期交房已满四年。按照门面15000元/年/间，住宅5000元/年/套的标准，结合熊忠友的四个门面、三套房屋，盛赢公司应当支付的延期交房违约金计算为30万元[（15000元/年/间×4间+5000元/年/套×3套）×4年]。熊忠友主张40万元的违约金中另外包含了装修费用和附属房屋的赔偿费用10万元，但其未提交相应证据予以证明，且盛赢公司抗辩熊忠友主张的违约金过高，本院对熊忠友主张的另外增加的10万元违约金不予支持。同时，双方同意用X号楼X-X号房屋抵扣违约金12万元系当事人的真实意思表示，本院予以支持。盛赢公司辩称12万元的价款过低，但未提交证据予以证明，本院不予采信。因此，盛赢公司应当支付逾期交房违约金18万元。关于盛赢公司辩称熊忠友未付清相应的土地价款，对土地价款是否支付完毕与本案讼争的延期交房违约金不属于同一法律关系，盛赢公司可另行主张权利，不在本案中处理。关于熊忠友主张从2017年1月1日起按照月利率2%的标准支付利息。根据《协议书》的约定，双方约定熊忠友的门面及住宅在2015年12月31日之后不再计算违约金，但又约定了逾期支付违约金的利息。关于利息的约定系盛赢公司逾期支付违约金给熊忠友造成的资金占用损失，盛赢公司自身获取了不当利益，应当承担相应的责任。熊忠友主张的利息标准为每月2%，盛赢公司对此提出了抗辩意见，因该标准超过了熊忠友的实际损失，本院酌定盛赢公司按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准支付利息至违约金付清时止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告重庆盛赢房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告熊忠友违约金18万元及利息（以18万元为基数，从2017年1月1日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算至违约金付清时止）；二、驳回原告熊忠友的其他诉讼请求。如果被告重庆盛赢房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2750元、保全申请费1920元，合计4670元（原告已预交），由被告重庆盛赢房地产开发有限公司负担3370元，原告熊忠友负担1300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  吴晓林二〇一八年一月十六日书记员  李诗韵