江苏省南京市江宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0115民初16969号
原告（反诉被告）：王为俊，男，1978年12月3日生，汉族。
被告（反诉原告）：陈曦文，男，1987年3月24日生，汉族。
委托诉讼代理人：尹金发，江苏东银律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱叶，江苏东银律师事务所实习律师。
原告（反诉被告）王为俊与被告（反诉原告）陈曦文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月22日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员张娟独任审理，于2017年2月21日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）王为俊、被告（反诉原告）陈曦文委托诉讼代理人尹金发、朱叶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王为俊向本院提出诉讼请求：1.判令陈曦文立即支付购房尾款10000元；2.判决确认王为俊在2016年12月3日至陈曦文支付购房尾款前期间享有南京市××龙××大道××小区××室房屋的收益权；3.判令陈曦文支付违约金10944元（以房屋总价2880000元为基数，按每日万分之二的标准，自2016年12月3日起计算至2016年12月21日止）；4.本案的诉讼费由陈曦文承担。审理中，王为俊变更诉请为：仅要求陈曦文支付购房尾款10000元，并自认其应给付陈曦文房屋出租的押金2000元、租金5000元，合计7000元，要求从房款中抵扣，最终要求陈曦文支付其房屋尾款3000元。事实与理由：2016年6月26日，王为俊、陈曦文通过江苏中广置业有限公司签订了房地产买卖契约，约定王为俊向陈曦文出售位于南京市××龙××大道××小区××室房屋。2016年10月12日，双方依约办理了房屋过户手续，陈曦文亦支付了首付款870000元。2016年12月2日，陈曦文通过银行贷款的方式支付了房款2000000元，尚有10000元尾款未支付。按照合同约定，陈曦文应于办理房屋交接手续的同时支付10000元尾款，但陈曦文在约定的2016年12月10日的房屋交接前一天提出等房屋租期结束（租赁合同约定2017年11月20日租期结束）再支付尾款，王为俊不同意。双方协商未果，故王为俊根据双方房屋买卖合同补充协议中第三条之约定诉至法院。
陈曦文辩称：1.根据双方所签订的网签合同第二条B款第三项约定，王为俊同意陈曦文自留尾款10000元在结清2870000元房屋价款后的三日内即2016年12月5日前交付房屋时给付。现王为俊未按照合同要求将案涉房屋交付，所以该10000元款项未到付款期限，陈曦文此时无需支付该款。2.在陈曦文付完2870000元款项之日起的3日内王为俊就应交付房屋，交付后房屋租金就应是属于陈曦文的收益，王为俊的诉请无事实和法律依据。3.陈曦文并不存在任何违约行为，该房屋尾款10000元未支付是因为王为俊迟迟不办理房屋交付手续，且该房屋未达到以毛坯房交付、结清物业费后当面交付房屋钥匙的交付条件。综上，请求驳回王为俊的全部诉请。
陈曦文提出反诉请求：1.判令王为俊履行双方签订的《南京市存量房交易合同》义务，将涉案房屋所欠物业费（自2016年1月至2016年12月5日期间）结清，并将房屋恢复毛坯状态后交付；2.判令王为俊支付逾期交房违约金（按房屋总价的万分之五每天的标准，自2016年12月5日计算起至房屋交付之日止）；3.判令王为俊支付房屋租赁费用8000元（自2016年10月18日起至2017年2月18日止）、房屋修缮费16000元（将房屋从简易装修状态恢复到毛坯状态所需费用）、中介费16800元；4.判令王为俊承担本案诉讼费及其他相关费用。事实与理由：2016年6月26日，经江苏中广置业有限公司介绍，陈曦文与王为俊就涉案房屋签订房地产买卖中介合同及补充协议，约定王为俊以总价2880000元的价格出售涉案房屋，陈曦文接受房屋原有租赁合同，租赁合同约定租期至2017年11月20日截止，每月租金2000元。当日陈曦文支付定金50000元。后双方就涉案房屋签订南京市存量房交易合同，约定尾款10000元在房屋交付时双方自行交割，王为俊逾期交付房屋的，每逾期一天，按总房价的万分之五支付违约金。合同签订后，双方于2016年10月13日办理了房屋过户手续，陈曦文于2016年10月14日付清首付款820000元，于2016年12月2日以银行贷款形式支付2000000元，至此双方应办理房屋交付与尾款交割。交付房屋当日，王为俊就涉案房屋尚有物业费3150元未结清，房屋内多处设施损坏，没有达到交付条件，且房内租客表示并不知晓房屋出售事宜，已将2016年11月至2017年2月期间的房租交付给了王为俊。双方交涉中，王为俊多次推脱责任，拒绝将房屋恢复原状并补交物业费，以致房屋达不到交付条件，双方无法进行交割。王为俊拖延交付房屋已构成违约，给陈曦文造成诸多损失，故陈曦文依照双方合同约定提出上述反诉请求。
王为俊就反诉辩称：1.其愿意在交付房屋前结清物业费，但只同意交截止于2016年12月3日的物业费。在陈曦文支付尾款10000元的前提下，其亦同意交付房屋。2.因其不存在违约情况，故不同意支付违约金。3.其愿意将自2016年12月3日起至2017年2月19日止的租金5000元、押金2000元给付陈曦文。4.按买卖合同约定，其应将房屋清空交付，在其与房屋承租人的租赁合同中也约定了承租人在租赁到期前将房屋清空的义务，并且陈曦文对该房屋出租至2017年11月20日亦知情，所以其不需要承担任何房屋维修费用。双方房屋买卖合同对中介费的承担已作出约定，故其不应承担维修费与中介费。
经审理查明：2016年6月26日，王为俊（甲方）与陈曦文（乙方）通过江苏中广置业有限公司（丙方）签订了房屋买卖合同和补充协议各一份，约定甲方将南京市××区秣陵街道××天××花园××单元××室（以下简称××室）房屋出售于乙方，房屋面积153.36平方米，房屋售价为2880000元，乙方于2016年6月26日前支付购房定金50000元，于2016年7月15日前支付房款200000元用于甲方办理解押手续，于2016年10月11日前支付房款620000元，同时双方办理过户手续；乙方通过银行贷款的方式支付房款2000000元，下款时间以银行放款时间为准，贷款不足部分以现金补齐。关于房屋交付，房屋买卖合同约定：甲方在房屋交付前，负责结清物管等费用，甲方应在收到乙方全部房款后三天内腾空房屋，并书面通知乙方、丙方办理交付的具体时间；甲、乙、丙三方共同参加房屋的交付手续，甲方按合同约定移交房屋及附属设施并保留原装潢，甲、乙方交接钥匙、签署房屋交接单，丙方见证签字；补充协议则约定：双方于银行下款到甲方账户三日内办理房屋交接手续，同时乙方支付尾款10000元；乙方接受甲方原有的租赁合同，时间为2017年11月20日截止。另，就上述房屋买卖事宜，双方签订南京市存量房交易合同一份，其中关于尾款支付与房屋交付作出了如下约定：甲方同意乙方自留尾款10000元，在房屋交付时，甲乙双方自行交割；甲乙双方定于款清时正式交付该房屋；甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋。
合同签定后，陈曦文依约支付了前期房款共2870000元，双方办理了房屋过户手续，2016年10月18日房屋已登记于陈曦文名下。在陈曦文已付房款中，通过银行贷款方式支付的2000000元，于2016年12月2日下款至王为俊银行账户。关于房屋交付与尾款支付的履行，贷款下款后，陈曦文提出要求王为俊交房、在房屋租赁到期后再向王为俊支付尾款10000元的要求。后双方经沟通约定于2016年12月10日就此进一步协商并办理房屋交接手续。当日，陈曦文坚持上述要求。王为俊则提出通过向陈曦文转交承租人支付的押金、2016年12月3日之后的租金及房屋租赁合同的方式交接房屋；亦表示结清物业费没有问题，并要求陈曦文支付尾款10000元。当日双方未能协商一致，王为俊未交付房屋、陈曦文亦未支付尾款10000元。审理中，陈曦文主张双方曾口头约定由王为俊将房屋恢复毛坯状态后交付，本案中其主张交付房屋的诉请中亦含有此意思，对此王为俊不予认可，陈曦文亦未提供证据证明双方曾作出此约定。
另查明，王为俊已将上述房屋出租予案外人章金星，约定租期为自2015年8月20日起至2017年11月19日止，租金标准为每月2000元，支付时间为提前一周，每三个月为一个支付周期。章金星已向王为俊支付押金2000元，并于2016年11月中旬支付了之后的三个月租金6000元，即2016年11月20日至2017年2月19日的租金。对此王为俊表示，愿意将2016年12月3日后的房屋租金5000元及租房押金2000元共计7000元支付给陈曦文，并主张从其诉请的10000元尾款中抵扣该款。
审理中，王为俊提交证据物业费发票，欲证明涉案房屋的物业费已经交至2016年12月31日。陈曦文对该证据真实性没有异议，但认为王为俊存在迟延结清物业费的违约行为。
上述事实有房地产买卖中介合同及补充协议、南京市存量房交易合同、不动产权证、房屋租赁合同及转让协议、物业费发票、录音资料及当事人的陈述等证据可以证实，本院予以确认。
本院认为：本案双方就××室签订的房屋买卖合同及补充协议、南京市存量房交易合同，系真实意思表示，合同成立并生效，各方均应全面履行自己的合同义务。本案争议焦点在于：对合同标的物即××室房屋应以何状态和方式交付，以及应在何时交房和支付尾款。
对此，一、双方签订的房屋买卖合同及补充协议、南京市存量房交易合同均未约定王为俊将房屋恢复毛坯状态再交付的义务，陈曦文主张双方对此曾作出口头约定，王为俊不予认可，陈曦文亦未能举证，当事人一方对于自己所提诉请所依据的事实或者反驳对方诉请所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明其主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。故对陈曦文要求恢复房屋毛坯状态再交付的主张，本院不予支持。二、首先，双方房屋买卖合同、补充协议以及存量房交易合同对交房时间的约定，略有不一，综合全部约定与履行中的实际情况，可以确定双方实际真实意思为在王为俊收到2870000元房款后的三日内交付房屋，交房同时陈曦文支付尾款10000元。其次，双方于2016年8月26日签订房屋买卖合同及补充协议，并进而履行合同。双方对于付款、交房义务的履行时间节点等均有明确约定和合理预期。王为俊于2016年12月2日共收到2870000元房款，那么双方应在2016年12月5日前完成交付房屋、支付尾款。履行中，双方经沟通确认于2016年12月10日进行交接，系双方均认可的对履行时间的变更，系当事人意思自治的范围，并不违反法律规定，本院予以确认。最后，根据补充协议的明确载明以及双方均认可的录音资料，陈曦文对于房屋的出租事宜、租金标准、支付时间、租赁期限等情况均是了解的。陈曦文事前知晓房屋出租予他人、租期至2017年11月19日，仍与王为俊签订房屋买卖合同并作出如上约定，履行中亦表示了要求王为俊交房的意思。故王为俊主张的以转交承租人交纳的押金及之后的租金、房屋租赁合同等方式向陈曦文交付房屋，更为切合实际履行情况与双方真实本意。故，王为俊应履行向陈曦文交付房屋的义务，关于房屋交付方式，本院采信王为俊的主张。陈曦文亦应于王为俊交付房屋同时支付尾款10000元。三、关于同时履行抗辩权，法律规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行，一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。如上所述，本院已确认双方应于2016年12月10日办理交付房屋和支付尾款的手续，根据合同约定，王为俊交房的义务与陈曦文付款的义务应同时履行，当日由于陈曦文坚持要求于租赁到期后再支付尾款，王为俊因此未履行交房义务，系履行法律规定的同时履行抗辩权，并不构成违约。故陈曦文主张逾期交房违约金，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。
另，关于陈曦文要求王为俊结清物业费的反诉请求，涉案房屋已于2016年10月18日登记于陈曦文名下，双方亦应于2016年12月10日交付房屋，现王为俊已将涉案房屋的物业费结清至2016年12月31日，已经履行了双方合同约定的结清物业费的义务，故对陈曦文该诉请，本院不予支持。
关于陈曦文要求王为俊支付房屋租赁费用8000元的诉请，首先，结合本案实际情况，这也应是王为俊履行交房义务的主要内容之一；其次，关于数额，双方应于2016年12月10日交付房屋，此时陈曦文已履行了除尾款10000元以外的全部付款义务，关于房屋的使用和收益权应自此时转移至陈曦文，故自此之后的房屋租金应由陈曦文收取，经计算该数额尚不足5000元；最后，王为俊自认其应向陈曦文转交出租房屋收取承租人的押金2000元与租金5000元，合计7000元，并自愿从其主张的房屋尾款中扣除该款，并不违反法律规定，本院予以准许。
关于陈曦文要求王为俊承担房屋未恢复毛坯状态的维修费用15000元以及中介费16800元的诉请，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。当事人有权在法律范围内自由处分自己的权利，审理中，王为俊放弃要求确认其在2016年12月3日至陈曦文支付购房尾款前期间对房屋享有收益权以及要求陈曦文支付违约金的诉请，不违反法律规定，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、陈曦文向王为俊支付购房尾款10000元；
二、王为俊向陈曦文支付出租房屋收取的押金2000元、租金5000元；
上述第一、二项相抵扣后，陈曦文还应向王为俊支付3000元，于本判决发生法律效力之日起十日内支付。
三、王为俊在陈曦文付清上述款项的同时向陈曦文交付位于南京市江宁区秣陵街道玉树路9号天御溪岸花园××室房屋。
四、驳回陈曦文的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费减半收取178元，由王为俊负担98元、陈曦文负担80元；反诉案件受理费减半收取15227元，由王为俊负担50元、陈曦文负担15177元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省南京市中级人民法院，开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：4301011329100245018）。
审判员 张娟
二〇一七年三月十七日
书记员 王欣