广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0604民初8917号
原告（反诉被告）刘宸妃，女，汉族，1990年1月26日出生，住广东省惠州市惠阳区，
委托诉讼代理人宋乾修，广东天骅律师事务所律师。
被告（反诉原告）佛山市圆方房地产有限公司，住所地广东省佛山市禅城区江湾一路12号401房，统一社会信用代码914406005744527005。
法定代表人招应璋。
被告委托代理人邓兆堃，广东源浩律师事务所律师。
被告委托代理人招雪芳，广东源浩律师事务所律师。
被告：满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司，住所地广东省佛山市禅城区华远东路13号17字楼EFG号，统一社会信用代码91440600776200456L。
法定代表人：温兆强。
委托诉讼代理人：刘嘉敏，广东红棉律师事务所律师。
原告刘宸妃诉被告佛山市圆方房地产有限公司（以下简称圆方公司）、满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司（满堂红公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月2日立案后，被告在答辩期内向本院提起反诉，本院予以准许并与本诉合并审理。本院依法适用简易程序，于2016年10月18日公开开庭进行了审理。原告刘宸妃及其委托诉讼代理人宋乾修，被告圆方公司的委托诉讼代理人招雪芳，被告满堂红公司委托诉讼代理人刘嘉敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告圆方公司签订的《商品房买卖合同》；2.被告圆方公司返还原告定金、购房款、专项维修金共计206930.97元；3.被告圆方公司向原告支付违约金10346.55元；4.被告满堂红公司对上述金额中，其代收原告购房款20000元的部分与被告圆方公司向原告承担共同返还责任；5.本案的诉讼费用由两被告负担。事实与理由：2014年10月23日，原告看中被告圆方公司开发的位于佛山市禅城区江湾一路2号负一层266号商铺（以下简称涉案商铺），并与被告圆方公司达成初步购买意向，向被告圆方公司支付了定金2500元。2014年10月25日，原告前往被告圆方公司就购买涉案商铺一事进一步沟通，并支付50000元，其中30000元被告圆方公司开具了定金收据，20000元被告满堂红公司开具了代收款收据。2014年10月27日，原告与被告圆方公司就涉案商铺签订了《商品房买卖合同》，并向被告圆方公司支付购房款150897元、专项维修基金3533.97元。原告与被告圆方公司签订的《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2015年10月31日前交付涉案商铺，但截至原告起诉之日，被告圆方公司仍未履行交付义务。《商品房买卖合同》第九条约定，逾期交房超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当按累计已付款5%向买受人支付违约金。被告圆方公司未依据合同约定交付涉案商铺，已经严重违约，原告有权解除合同，被告圆方公司应退还原告所支付款项，并向原告承担违约责任。被告满堂红公司在原告与被告圆方公司签订买卖合同过程中，代原告收取购房款20000元，其代收行为是否取得被告圆方公司授权，其收款后是否将款项转交被告圆方公司，原告不得而知，其应在合同解除后与被告圆方公司共同退还给原告。
被告辩称：1.被告并没有任何违约行为，被告按照合同约定在2015年10月30日前将商铺交付给原告委托管理的佛山市千色汇商城经营管理有限公司（以下简称千色汇公司）使用，涉案商铺已在2015年12月8日经竣工验收合格，即被告已按合同约定向原告履行了交付涉案商铺的义务，并不存在原告主张的被告至今尚未交付商铺的情形，原告要求解除合同并要求被告返还款项并支付违约金并没有任何事实和法律依据；2.原告未按买卖合同补充协议第三条第1、2点的规定的时间与银行签订抵押贷款协议，并未支付购房余款170000元，已构成违约，被告有权要求原告继续履行合同、交付房款并承担违约责任。
被告圆方公司向本院提出反诉请求：1.原告继续履行原、被告于2014年10月27日签订的《商品房买卖合同》；2.原告向被告圆方公司支付购房余款170000元及违约金36108元（以170000元为本金，从2014年11月4日起按日万分之三的标准暂计至2016年10月12日，并主张计算至原告实际付清购房余款之日止）；3.本案诉讼费用由原告承担。事实与理由：原告与被告于2014年10月27日签订《商品房买卖合同》以及《合同补充协议》，约定原告向被告圆方公司购买涉案商铺，合同第四条第1款约定商品房总价为353397元，合同第六条第3款约定了结算方式及时间。补充协议第三条第1、2条补充约定了银行按揭款的付款时间及逾期付款的违约责任。上述合同签订后，原告只是在2014年10月25日向被告圆方公司支付了30000元，在2014年10月27日向被告圆方公司支付了150897元。原告至今未与银行签订抵押贷款协议，被告圆方公司至今仍未收到原告通过商业贷款支付的余款170000元。因此，原告逾期付款的行为已构成违约，根据补充协议第四条的约定，被告要求原告继续履行本合同并支付违约金。
原告针对被告的反诉辩称：原告本人并没有见到过该补充协议的具体内容，该补充协议是由被告圆方公司工作人员在与原告签订《商品房买卖合同》之时假借办理手续的名义要求原告在相关文件底部签字并捺手印，因此该协议不属于原被告之间的平等约定而形成的协议，依法属于无效协议；从常理上来讲，原告已于2014年10月27日与被告圆方公司签订正式的《商品房买卖合同》，该合同的各项条款约定均明确，原告没有必要在买卖合同签订的当天又与被告圆方公司签订《补充协议》；该《补充协议》的条款，加重了原告的义务，减轻了被告圆方公司的义务，排除了原告的权益，且该协议的内容属于格式条款，因此该《补充协议》的部分条款依法应属无效条款。因此，被告圆方公司据此《补充协议》的内容向原告主张违约责任是不合理的。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人均无异议且与本案基本事实具有关联性的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：对被告圆方公司提供的《补充协议》原告对该证据上的原告签名予以确认，且被告提供了原告核对，本院对该证据的真实性予以确认；对于被告圆方公司提供的《移交确认函》，被告提供了原件核对，本院对该证据的真实性予以确认。
综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
原告于2014年10月23日、2014年10月25日向被告圆方公司支付定金2500元、30000元，合计32500元。2014年10月27日，原告刘宸妃（买受人）与被告圆方公司（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》，合同约定由原告向被告购买位于佛山市禅城区江湾一路2号负一层266号商铺，即涉案商铺，商铺建筑面积13.08平方米，套内建筑面积6.75平方米，总价款353397元。合同主要条款有：第六条付款方式及期限。买受人按下列第3方式付款：3、银行按揭（1）结算方式：现金；约定金额106019元（人民币）；付款比例：30%；约定日期：2014-10-27；（2）结算方式：现金；约定金额77378元（人民币）；付款比例：22%；约定日期：2014-11-27；（3）结算方式：商业贷款；约定金额170000元（人民币）；付款比例：48%；约定日期：2014-10-27；……第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同时间付款，按下列第1种方式处理。1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第八条交付期限。出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：……4、该商品房经竣工验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、政府部门负责的市政配套安装之延误及政府部门对项目验收之延误。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金……第十一条交接。商品房达交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续。……第二十三条本合同自双方签订之日起生效。第二十四条商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向佛山市禅城区房屋登记中心申请登记备案。同日，原告与被告圆方公司签订《补充协议》，主要约定：三、按揭付款的方式及期限。1、买受人须在本合同签订后的七日内与银行签订抵押贷款协议，并提供银行按揭所需的全部资料，否则视为逾期付款，买受人按本合同第七条之规定承担相应的逾期付款的违约责任。2、买受人申请银行按揭的年限、金额以银行最终批复为准。在本合同签订之日起60天内，按揭银行未将贷款划入出卖人账户或者划入款项不足以付清买受人应付商铺价款的，买受人应在上述期限届满之日起七日内以现金方式向出卖人付清全部应付商铺价款，否则视为逾期付款，买受人按本合同第七条和本补充协议第四条之规定承担相应的逾期付款的违约责任。……四、买受人逾期付款的违约责任。买受人逾期付款超过60日后，出卖人不解除本合同的，买受人应当继续履行本合同，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。五、交接。如买受人未按本合同约定期限、金额足额支付本合同总价款的，出卖人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由买受人承担。六、备案。根据佛山市相关规定，合同登记备案前，买受人应当缴纳专项维修资金和契税，买受人逾期交纳专项维修资金和契税的，出卖人不承担逾期办理合同登记备案和逾期办理产权登记等一切相关责任。……十、其他。……2、除本合同另有约定外，买受人在本合同项下所享有的解除权行使期限为三个月，自解除事由发生之日起算。……5、本补充协议与《商品房买卖合同》具有同等法律效力，若两者不一致，以本补充协议内容为准。上述合同于2014年12月2日向佛山市住房和城乡建设管理局办理登记备案，备案编号为YC[2014]1280731。
上述合同签订后，原告于2014年10月27日向被告圆方公司支付购房款首期150897元、专项维修基金3533.97元，并于2014年11月3日向佛山市禅城区地方税务局缴纳契税10601.91元。庭审中，原告与被告圆方公司均确认，原告支付的定金32500元已转为购房款。
2014年10月27日，原告（甲方，委托方）与佛山市千色汇商城经营管理有限公司（以下简称千色汇公司，乙方，受托方）签订《委托经营协议书》,载明“一、商铺概况。甲方同意将位于佛山市禅城区江湾一路2号明福智富广场项目负一层的商铺（铺位号）266号（以下简称该商铺）委托乙方经营管理。该商铺的建筑面积为13.08平方米。……三、委托经营期限。……甲、乙双方约定该商铺的委托经营期为三年，自2015年10月1日起至2018年9月30日止。……5、委托经营方式、收益；委托经营期为三年，甲方收益共为该商铺总价款的24%，该收益已在甲方支付该商铺使用权总额中予以折扣。6、商铺交接；甲方全权委托乙方处理该商铺交接事宜。……”
2015年8月23日，案外人千色汇公司出具《移交确认函》，载明“今收到佛山市圆方房地产有限公司移交位于佛山市禅城区江湾一路2号“明福智富广场”负一层商铺，特此确认”。
2015年12月11日，涉案商铺所在建筑进行了竣工验收备案。
另查明，2014年10月25日，被告满堂红公司收取原告代收款20000元。庭审中，被告满堂红公司称该代收款系代被告圆方公司收取，该款项系被告圆方公司授权被告满堂红公司收取的“两万元抵五万元”团购优惠金，在原、被告签订合同后已转为被告圆方公司的佣金，故未支付给被告圆方公司。原告确认其与被告满堂红公司不存在居间合同关系，在购买涉案房屋时亦未获得“两万元抵五万元”团购价格优惠。被告圆方公司确认其未授权被告满堂红公司收取款项，未收到被告满堂红公司代收原告的代收款20000元，其收到的购房款不包含该20000元，亦未给予原告“两万元抵五万元”团购价格优惠。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，原、被告均应依约全面善意地履行各自的合同及协议约定的义务。
关于原告诉请的解除《商品房买卖合同》及支付违约金问题。原告以被告逾期交付构成违约为由，诉请解除涉案合同，并诉请被告圆方公司支付合同解除的违约金。本案中，原告与案外人千色汇公司签订《委托经营协议书》，约定原告全权委托千色汇公司处理涉案商铺交接事宜，被告圆方公司已将涉案商铺移交给千色汇公司，千色汇公司亦于2015年8月23日出具《移交确认函》予以确认。即使原告对于该交付事实不予认可，但原告至今未向被告圆方公司支付购房余款170000元，根据《补充协议》第五条的约定，在原告未履行付清购房款的先合同义务之前，被告圆方公司有权拒绝向原告交接涉案商铺。同时，涉案商铺已于2015年12月11日完成竣工验收备案，被告圆方公司交付商铺的条件亦已经具备，亦不存在逾期交房超过60日的情形。因此，原告诉请解除《商品房买卖合同》及诉请被告圆方公司支付解除合同的违约金，理据不足，本院不予支持。
关于原告诉请被告圆方公司返还定金、购房款、专项维修基金问题。庭审中，原告与被告圆方公司均确认定金32500元已转为购房款。在涉案《商品房买卖合同》未解除的情况下，原告诉请被告圆方公司返还定金、购房款及专项维修基金，没有事实和法律依据，故本院不予支持。
关于原告诉请被告满堂红公司返还代收款20000元的问题。被告满堂红公司确认其代被告圆方公司收取了原告20000元，且该款项未支付给被告圆方公司，而被告圆方公司明确其未授权被告满堂红公司代收款项。原告及被告圆方公司均确认，原告在购买涉案商铺时未获得被告满堂红公司所称的“两万元抵五万元”团购价格优惠。同时，原告及被告满堂红公司均确认双方不存在居间合同关系。因此，被告满堂红公司占有原告的上述20000元，没有合法依据，且造成了原告的损失，构成不当得利，根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人”之规定，被告满堂红公司应将该20000元返还原告。对于被告满堂红公司抗辩认为该款项已转为被告圆方公司的佣金，本院认为，即使被告满堂红公司与被告圆方公司存在居间合同关系，居间费应由被告圆方公司承担，但因被告圆方公司确认其未收到该20000元，且其已收取的购房款中不包含该20000元，故被告圆方公司并未取得该款项，更不存在转为被告圆方公司佣金的事实，故被告满堂红公司的抗辩不成立，本院不予采纳。因被告圆方公司亦明确其未授权被告满堂红公司收取原告的上述20000元，被告满堂红公司收取款项后亦未向被告圆方公司支付该款项，故原告诉请被告圆方公司返还该款项，没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于被告圆方公司诉请原告继续履行合同、付清购房余款及支付违约金问题。根据合同第六条第3点第及补充协议第三条第2、3点的约定，原告最迟应于合同签订之日起97天内支付全部购房款，即原告应于2015年2月1日前向被告圆方公司支付购房余款170000元，但原告至今未支付该款项。原告认为其无法就涉案商铺办理银行按揭贷款系由被告圆方公司造成，但未提供证据予以证明，原告应承担举证不能的不利后果。同时，支付购房款系购房人的主要合同义务，故选择何种付款方式关系合同能否依约履行，原告签订合同时已成年，应对其能否成功办理银行抵押贷款负有审慎注意义务，在签订合同前应对相关贷款要求进行了解，从而慎重选择付款方式。因此，原告违反合同约定逾期支付购房余款，已构成违约，根据《补充协议》第四条的约定，原告逾期付款已超过60日，被告圆方公司诉请原告继续履行合同，付清购房余款170000元及支付违约金，有事实和合同依据，本院予以支持。原告逾期付款的违约行为给被告圆方公司造成了一定的利息损失，原告与被告圆方公司双方合同中约定的按日万分之三的标准计算违约金，不违反法律相关规定，本院予以确认，故原告应自2015年2月2日起至实际清偿之日止，以购房余款170000元为本金按日万分之三的标准向被告圆方公司计付逾期付款违约金。被告圆方公司主张违约金的计算起点为2014年11月4日，不符合双方合同及补充协议的约定，本院予以调整。截至2016年10月12日，原告应向被告圆方公司支付的违约金为31518元（170000元×0.03%×618天），原告诉请违约金36108元过高，合理部分本院予以支持，超出部分本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告刘宸妃与被告佛山市圆方房地产有限公司于2014年10月27日签订的《商品房买卖合同》继续履行；
二、被告满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告刘宸妃返还代收款20000元；
三、原告刘宸妃于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告佛山市圆方房地产有限公司支付购房余款170000元及违约金（截至2016年10月12日的违约金为31518元，2016年10月13日起的违约金以170000元为本金，按日万分之三的标准计算至原告实际清偿购房余款之日止）；
四、驳回原告刘宸妃的其他诉讼请求；
五、驳回被告佛山市圆方房地产有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序，本诉受理费4560元，减半收取2280元，由原告刘宸妃负担2070元，由被告满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司负担210元；反诉受理费2196元，由原告刘宸妃负担2189元，由被告佛山市圆方房地产有限公司负担7元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
代理审判员 陆桂秀
二〇一六年十月二十六日
书 记 员 吴春辉
附证据清单目录
原告在诉讼中提供的证据如下：
1、原告身份证、两被告工商登记资料；
2、《商品房买卖合同》；
3、收据5张、契税发票1张；
4、律师函、快递单、签收情况打印件、圆方公司的复函。
被告圆方公司在诉讼中提供的证据如下：
1、《商品房买卖合同》、《补充协议》；
2、《委托经营协议》、《移交确认函》；
3、竣工验收备案表。
被告满堂红公司在诉讼中提供的证据如下：
1、《联动确认函》。
附引用的法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第九十二条没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。