江苏省丹阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）丹民初字第3580号
原告（反诉被告）王若金，男，汉族。
委托代理人姚建华，江苏金矛律师事务所律师。
被告（反诉原告）许敏，男，汉族。
委托代理人韦正夫，江苏维尔达律师事务所律师。
原告王若金与被告许敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月18日立案受理。在审理中，被告许敏提起反诉，本院受理并将本诉、反诉合并审理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王若金及其委托代理人姚建华、被告（反诉原告）许敏及其委托代理人韦正夫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王若金诉称：2012年9月8日，原被告签订一份房屋租赁合同，约定原告将其五间门面房出租给被告，租期十年，年租金73888元，从2015年起每间租金上涨1000元。合同签订后，原告将其花去63800元装潢的汇源专卖店撤出，房屋交付使用。2013年9月10日，原告按约定向被告催要租金，被告非但未交租金，反而书面通知解除合同。原告认为，双方签订的租赁合同合法有效，应继续履行，被告无故解除合同没有法律规定。于是原告起诉，要求法院判令被告继续履行合同，支付租金73888元，并按约定支付总租金30%的滞纳金263664元，合计337552元；并要求被告赔偿原告装潢损失63800元。诉讼费由被告承担。
被告许敏答辩并提出反诉诉请：第一、原告始终未将出租房的产权证复印件交付被告，使被告无法开店创业，未能实际使用，于是被告于2013年9月9日通知原告解除合同，原告亦已收回出租房的钥匙，合同不应再继续履行。第二、原告在签订租赁合同时隐瞒出租房已被银行抵押的事实，该抵押权能破租赁合同的履行，严重影响其对租赁房的使用，原告构成欺诈。第三、原告还欺瞒周边房屋的租金水平，原被告约定的租金比周边房屋的租金高出2-3倍，显失公平。基于上述理由，被告提出反诉诉请，要求解除或终止双方2012年9月8日签订的租赁合同，并要求返还租金73888元和保证金5000元，合计78888元。
反诉被告王若金答辩：第一、产权证复印件早已交付，反诉原告也已实际占有使用出租房，租赁合同目的已实现。反诉原告虽书面解除合同，但未交付钥匙和水电费凭证。第二，出租房已被银行抵押是事实，但不影响租赁合同的效力，也不影响出租房的使用，不存在欺诈。所以，要求法院依法驳回反诉原告的诉请。
经审理查明：2012年9月8日，原告（反诉被告）王若金与被告（反诉原告）许敏签订一份租赁合同，合同约定王若金将其位于丹阳市中山路83号门面房五间租赁给许敏使用，同月10日腾空出租房交付许敏，租赁期限十年，自即日起至2022年9月9日止，2015年9月9日前每年租金73888元，之后每年每间租金上涨1000元，租金于每年9月10日前交纳，否则按总租金的30%交纳滞纳金。同时，还约定许敏应向王若金交纳租赁保证金5000元，如许敏违约，此保证金一概不退。该合同签订后，王若金按约交付出租房，许敏亦按约支付一年租金73888元和租赁保证金5000元。
2013年9月10日中午，许敏到王若金处要求解除租赁合同，并将出租房钥匙放于王若金身前的桌面上。当日12时，许敏通过邮政快递向王若金书面送达解除合同通知。同日17时23分，王若金通过顺丰速运向许敏送达催收租金的书面函告。之后，双方为租赁合同是否继续履行产生纠纷，原告于是向本院起诉要求判如所请。
以上事实，由王若金提供的租赁合同、催收租金的函告和许敏提供的解除合同通知、录像光盘及双方当事人的陈述等证据所证实。
双方争议焦点：租赁合同是否能继续履行若不能履行，合同何时解除？
关于争议焦点，王若金主张其不同意许敏提出解除合同的意见，要求继续履行合同；许敏则主张合同已于2013年9月10日解除，其原因是王若金隐瞒出租房已被抵押，未交付房产证复印件造成其无法创业，租金高于同地段2-3倍，显失公平。本院认为，许敏主张解除合同的三个原因均不能成立，理由：一、房屋被抵押不影响该房屋的出租收益和使用，法律并未禁止抵押的房屋出租，王若金对房屋抵押隐瞒与否均不影响房屋出租，况且至目前为止，并未发生因抵押权人实现抵押权而对出租房的使用产生实际影响的情形；二、王若金系出租房的所有权人，其拥有合法的房产证，只是因为房屋被抵押，房产证由抵押银行保管而已，并不影响王若金向许敏提供房产证复印件。三、许敏主张租金过高，显失公平，但未能提供证据证明，所以许敏的该主张亦不能成立。尽管被告主张解除合同的理由不成立，但许敏交还钥匙及送达解除通知的行为表明其解除租赁合同的态度。合同的签订需要合同当事人的合意，合同的履行亦需要当事人的合意，一方当事人已表明要求解除租赁合同，并交还钥匙，租赁合同的继续履行已不现实。所以，本院确认租赁合同于许敏交还钥匙的2013年9月10日解除，对王若金要求继续履行合同的观点不予支持。
本院认为：房屋租赁合同是继续性合同，合同的履行持续性较长，在合同签订之初，不可能完全预料合同较长履行过程中可能出现的各种情况，在合同的履行过程中，单方提出解除合同的可能性较大，对方应持宽容态度对待。双方当事人应当本着诚实守信的原则，互谅互让，公平合理地解决矛盾。本案当事人2012年9月8日签订为期十年的房屋租赁合同，是其双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，租赁合同合法有效。当事人应按照合同约定，全面履行自己的义务。2013年9月10日许敏单方面提出解除租赁合同，系其违约，应承担相应的违约责任。许敏系单方提出解除合同，又未提前通知，本院确定许敏赔偿王若金租赁房屋闲置期间的租金损失，期限以相关规定的最长期六个月为准。许敏反诉请求要求解除或终止双方2012年9月8日签订的租赁合同，本院对解除租赁合同的反诉请求予以准许。许敏反诉诉请还要求返还租金73888元和保证金5000元，因租赁合同于2013年9月10日解除，该合同已履行一年，许敏应支付一年租金，已支付的一年租金73888元不予返还。又因租赁合同系许敏单方提出，系其违约，按合同约定，该保证金5000元不予返还。所以，本院对许敏的上述两项反诉诉请均不予支持。王若金诉请要求继续履行合同，要求许敏支付租金73888元，并按约定支付总租金30%的滞纳金263664元，因本院已确认租赁合同于2013年9月10日解除，许敏应支付六个月的租赁房屋闲置期间的租金损失外，无需再支付一年租金，又因为本案不属于合同约定的迟延支付租金的违约，故王若金要求支付滞纳金的诉请，本院不予支持；王若金还要求许敏赔偿装潢损失63800元，因王若金未能提供证据证明其装潢损失，故该诉请本院亦不予支持。
为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）王若金与被告（反诉原告）许敏所签订的房屋租赁合同于2013年9月10日解除；被告（反诉原告）许敏于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）王若金支付六个月租赁房屋闲置期间的租金损失36944元。
二、驳回原告王若金的其他诉讼请求。
三、驳回反诉原告许敏的其他反诉诉讼请求。
案件受理费7320元，由原告王若金负担6646元，被告许敏负担674元（此款原告已垫付，被告应于本判决生效后十日内给付原告）。反诉案件受理费1772元，减半收取866元，由反诉原告许敏负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时向该院（开户行：工商银行镇江市永安路分理处，帐号：1104010829000140561）预交上诉案件受理费。
审 判 长 杨 健
人民陪审员 蒋泉英
人民陪审员 巴斌兵
二〇一四年二月二十四日
书 记 员 王 霞
附本判决适用法律条款：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。