四川省富顺县人民法院民 事 判 决 书（2017）川0322民初1699号原告：成都恒维物业管理有限公司，住所地四川省成都市武侯区。法定代表人:匡礼恒，总经理。委托诉讼代理人：古正英，女，原告成都恒维物业管理有限公司工作人员。委托诉讼代理人：周正文，四川顺安律师事务所律师。被告：杨生发，男，1966年2月22日出生，汉族，居民，住四川省富顺县。原告成都恒维物业管理有限公司（简称恒维物业公司）与被告杨生发物业服务合同纠纷一案，本院于2017年06月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告恒维物业公司委托诉讼代理代古正英、周正文，被告杨生发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒维物业公司向本院提出诉讼请求：要求被告杨生发向原告支付自2015年07月起至2017年05月止的物业服务费21696元及违约金21755元（自2015年07月起至2017年05月止按日千分之三计算）。事实和理由：被告系原告所管理的富顺县XXXX小区业主。原告与富顺县XXXX小区业主委员会签订了《XXXX物业服务合同》，对XXXX小区进行物业管理，由被告向原告缴纳物业服务费。该合同第九条约定：逾期交付物业服务费，应按拖欠数额的日千分之三交付违约金。合同签订后，原告依物业服务合同约定，对被告所在小区履行了物业管理服务义务，但被告等少数业主未按合同约定交付物业服务费，原告多次催收未果。被告拒交付物业服务费，损害了原告与其他已交费业主的合法权益。为维护原告自身的合法权益，也为维护原告对XXXX小区进行正常物业管理，恳请法院支持原告的诉讼请求。被告杨生发辩称，XXXX小区业主委员会成立不合法，其与原告签订的物业服务合同对本人不具有约束力。且本人对原告何时进驻XXXX小区并不知道，原告也从未要求本人向其缴纳物业费，只是在2017年4月7日才突然原告要求向其缴纳物业费的短信通知。本人所有的商铺在XXXX小区外围临街，与小区内部并不相通，相对的独立小区内部，商铺外的卫生由城市管理部门的环卫工人打扫，本人也向城市管理部分缴纳了卫生管理费用。原告未对本人所有的商铺提供仍何物业服务，故不应向原告缴纳物业费。本院经审理认定事实如下：富顺县XXXXXX社区XXXX业主会于2015年5月27日通过选举产生。2015年10月7日，富顺县XXXXXX社区XXXX业主会与原告成都恒维物业管理有限公司签订了《XXXX物业服务合同》一份，由原告对富顺县XXXX小区提供物业服务和管理。合同约定的物业管理区域为：东至海棠路，南至祥云路，西至白果路，北至富州大道。总建筑面积为175376.40平方米，其中住宅为123517.31平方米，非住宅为30183.66平方米。物业服务内容为:对共用设施的维修、养护和管理，共用区域的卫生清洁、垃圾的收集清运、污水管理的疏通，共公绿地、花木、建筑小品的养护和管理等。物业费的收取标准为：多层住宅为0.50元/月·平方米，高层(电梯)为1.00元/月·平方米，商业用房为1.00元/月·平方米。物业费由业主在每月10日前按月缴纳，逾期交纳物业费的，自逾期之日的次月1日起，按应缴用的3‰/天的标准支付违约金。2015年10月17日，富顺县XXXXXX社区XXXX业主会还与原告签订了《移交协议》一份。该协议中载明和约定的内容有：XXXX小区的前期物业“自贡XX物业有限公司”于2017年7月4日已退出了该小区的物业管理，2015年7月5日至2015年10月6日期间由富顺县XXXXXX社区XXXX业主会对该小区进行自治管理。由于富顺县XXXXXX社区XXXX业主会与原告已于2015年10月7日签订了《XXXX物业服务合同》，原告也正式接管了该小区的物业管理服务，故富顺县XXXXXX社区XXXX业主会将其自治期间的收支帐目经与原告进行清算确认后全面移交给与原告，自治期间的债权债务一并移交给原告处理。位于富顺县的营业用房为被告杨生发所有，该营业用房为临街营业有用房，与XXXX小区内部有相对的独立性，营业用房门前的公共卫生、绿化、路灯等均由富顺县城市管理局的相关部门负责打扫、维护和维修，车辆行驶及停泊由富顺县交通警察大队负责管理，但该营业用房的位置属于《XXXX物业服务合同》确定的物业服务区域内，且与小区内部住宅是共用的供水、供电排污管道。上述事实有原告提交的《XXXX物业服务合同》、《移交协议》、《房屋登记住处查询记录表》等证据佐证，并结合原、被告的当庭陈述予以确认。本院经审查认为：原告在庭审中提交了与涉案小区业主委员会签订物业服务合同等证据，证明原告为涉案小区提供了物业服务。虽然被告所有的营业用房临街，且无后门与小区内部相通，但该营业用房与涉案小区的房屋共用供水、供电、排污等公共设施，故该营业用房与涉案小区的其他房屋为不可分割的整体。且根据原告与涉案小区业主委员会签订的《XXXX物业服务合同》关于物业服务管理确定的区域，被告的营业用房在原告的物业管理服务区域内，故被告属于涉案小区的业主。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”和第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，富顺县XXXXXX社区XXXX业主会代表全体业主与原告签订的《XXXX物业服务合同》对被告具有约束力，被告应按照合同约定按1.00元／月／平方米向原告缴纳物业费。在庭审中查明，被告自认一直未曾缴纳过物业费。原告自2015年10月7开始对涉案小区从事物业服务管理，但涉案小区的业主委员会自治期间的的债权债务均已移交给了原告，故欠付的物业费应从2015年7月5日至2017年5月4日。即被告应向原告支付的物业服务费为20753.04元（943.32平方米×1.00元／月／平方米×22个月）。对于原告主张的违约金，原告恒维物业公司与被告杨生发对涉案营业用房是否属物业服务范围及被告杨生发是否应支付物业服务费及支付的标准均有争议，在争议未明确之前，被告杨生发有理由不支付，故对原告恒维物业公司要求支付拖欠物业服务费的违约金可以自本判决生效之日起算。被告以富顺县XXX社区XXXX小区业主委员会成立不合法，该业委会与原告签订的物业服务合同无效进行抗辩，但被告未提交相应证据予以证明，自行承担举证不能的法律后果。本院对被告的抗辩不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十二条第一款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决书如下：一、被告杨生发在本决生效之日后十日内向原告成都恒维物业管理有限公司支付自2015年7月5日至2017年5月4日期间欠缴的物业服务费20753.04元及违约金（违约金计算方式：以被告欠付物业费20753.04元为基数，自本判决生效之日起到清偿之日止，按日千分之三计算）；二、驳回原告成都恒维物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应该按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取565元，由原告成都恒维物业管理有限公司负担345元，被告杨生发负担220元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。审判员 余 华二〇一七年八月三十日书记员 宋君常附件==法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。3、《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自已提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人示能提供证据或者证据不足以证明期限事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。