北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第08582号
原告高杉，男。
委托代理人李海军。
被告胡瑞平，女。
委托代理人孙涛。
第三人北京世纪华侨城实业有限公司。
法定代表人张德亮。
委托代理人武艳梅，女。
第三人刘锐，男。
原告高杉（以下简称姓名）与被告胡瑞平（以下简称姓名）及第三人北京世纪华侨城实业有限公司（以下简称世纪华侨城公司）、刘锐（以下简称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。高杉及其委托代理人李海军，胡瑞平及其委托代理人孙涛，世纪华侨城公司的委托代理人武艳梅，刘锐，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
高杉诉称：2011年8月8日，我与胡瑞平经过平等协商签订房屋买卖合同，约定我向胡瑞平购买北京市朝阳区南磨房乡小武基北路（北京朝阳世纪华侨城旅游主题社区A1区）A1-XX号楼XX层1单元-1101号房屋，价格为600万元。同日，依据胡瑞平出具的委托支付函，我通过北京XX**商贸中心向胡瑞平指定账户支付购房款600万元；胡瑞平出具收条，确认收到购房款。现我起诉，要求胡瑞平继续履行双方签订的房屋买卖合同，将上述房屋过户至我名下。
胡瑞平辩称：我与高杉之间的房屋买卖不是真实交易，该合同无效，恳请法院驳回高杉的诉讼请求。我与高杉签署房屋买卖合同，实质上是为冯XX向刘锐借款3000万元提供担保。真实债权人是刘锐而不是高杉；高杉仅是刘锐的司机，代刘锐收钱而已。虽然我在签订房屋买卖合同后向高杉出具了600万元的收条，但是我只收到了由北京XX**商贸中心支付的100万元，而没有收到另外500万元；关于北京XX**商贸中心支付给沈阳XXXX有限公司的500万元，只有该笔款项抵销了冯XX对刘锐的欠款，才能证明委托支付函得到了全部履行，并证明我收到了该笔款项。北京兴远房地产经纪中心的见证，也不能证明房屋买卖合同的真实性。综上，高杉是受到刘锐的指示而占用房屋，且其未实际支付房价款，其无权基于不真实的房屋买卖合同向我提起诉讼。
世纪华侨城公司述称：胡瑞平在我公司购买了房屋，但是其并没有办理入住手续。只有在胡瑞平交纳相关费用后，我公司才能为其办理房屋过户手续。
刘锐述称：我已经收到委托支付函所载付给沈阳XXXX有限公司的500万元，我认可该款项可以抵偿我的500万元借款。
经审理查明：2010年9月30日，世纪华侨城公司作为出卖人，胡瑞平作为买受人，双方签订北京市商品房预售合同，约定出卖人向买受人出售北京市朝阳区南磨房小武基（北路北京朝阳世纪华侨城旅游主题社区A1区）A1-XX号楼XX层1单元-1101房屋（以下简称涉案房屋）；总价款5569321元。
2011年8月8日，胡瑞平作为卖方（甲方），高杉作为买方（乙方），双方签订房屋买卖合同，约定甲方向乙方出售涉案房屋；成交价格600万元；乙方在本合同签订之日起3日内支付全款；甲方应于取得房屋产权所有证后5日内为乙方办理本合同项下房产的过户手续，甲方最迟应于2012年2月8日前将本合同项下房产产权过户给乙方。
2011年8月8日，胡瑞平出具委托支付函，称其与高杉关于涉案房屋买卖合同中的600万元按以下单位委托支付：由北京XX**商贸中心（以下简称XXXX中心）支付给沈阳XXXX有限公司（以下简称X4公司）500万元，该笔款项作为代偿还刘锐500万元借款；由XXXX中心支付给X1投资担保有限公司（以下简称X1公司）100万元为胡瑞平余下房款。同日，胡瑞平出具收条，确认收到高杉委托XXXX中心支付的房款600万元。高杉提交了北京农商银行交易记录，以证明XXXX中心于2011年8月8日向X1公司支付100万元，另向X4公司支付500万元。刘锐认可已收到前述委托支付函所述XXXX中心支付给X4公司的500万元，并认可该款项可以抵偿其数额为500万元的借款。经询，高杉称其与刘锐曾有生意合作，刘锐向其提供了高杉出售涉案房屋的信息，并介绍其购房。
经询，高杉称其诉讼请求中继续履行房屋买卖合同的含义即是办理过户手续。世纪华侨城公司称涉案房屋现已具备办理所有权登记的条件，但胡瑞平需补交契税167879元、专项维修资金42884元、物业管理费22386元、采暖费19299元、面积差价款26651元；高杉表示其可以先行垫付前述款项。高杉陈述涉案房屋的登记地址应为北京市朝阳区金蝉欢乐园XX号院XX号楼XX单元11层1101号。高杉提交了存量房交易服务平台信息打印件，以证明其具备在北京市购房的资格。
胡瑞平称前述房屋买卖合同系因一系列借款合同及担保合同所产生，因为涉案房屋的产权证尚未下发，无法办理抵押登记，同时又要作为借款合同的担保，经过几方协商最终通过以买代抵的形式签订了所谓的房屋买卖合同。胡瑞平提交了如下证据佐证其陈述：
1、冯XX（借款人、甲方）、刘锐（出借人、乙方）、X1公司（担保人、丙方）于2010年6月3日签订的借款合同（编号：第20100601号）。其中记载甲方向乙方申请借款3000万元，借款期限自2010年6月4日至2010年6月25日；丙方为该借款承担连带还款责任。
2、X1公司（借款人、甲方）、许XX（出借人、乙方）、冯XX（担保人、丙方1）、陈XX（担保人、丙方2）、胡瑞平（担保人、丙方3）、刘锐（担保人、丙方4）于2010年9月27日签订的借款合同（编号：第20100927号）。其中记载甲方向乙方申请借款4372万元，借款期限2010年9月27日至2010年10月26日；若甲方到期未能全部偿还上述借款并如数支付项目管理费，则丙方1、丙方2、丙方3、丙方4共同向乙方承担连带保证责任，代甲方向乙方偿还全部债务；乙方同意北京X2公司（以下简称X2公司）以其拥有的大兴区庞各庄镇西中堡村北的房地产提供抵押担保，并将该房地产的相关证件留置于乙方，留置证件包括京房权证兴股字第000047**号房屋所有权证、京兴国用（2006出）第001号国有土地使用证、京兴国用（2006出）第002号国有土地使用证等。胡瑞平称因冯XX未偿还借款合同（编号：第XX1号）项下款项，故各方签订该借款合同（编号：第XX7号）以固定此前的债权债务，同时出借人留置了部分房产证件作为保证，而正是高杉签收了相关房产证件。
3、刘锐（债权人、甲方）、冯XX（债务人、乙方1）、陈XX（债务人、乙方2）、X1公司（担保人、丙方1）、X5国际投资集团有限公司（以下简称X5公司）（担保人、丙方2）于2011年4月20日签订的还款协议（编号：第20110419X号）。其中记载鉴于编号为第20100927号借款合同已经履行，各方确认由甲方承接该借款合同的债权，乙方1和乙方2作为债务人，丙方1和丙方2作为担保人，签订本协议；由乙方1和乙方2共同承担编号为20100927号借款合同项下的4372万元债务及相关费用；乙方1和乙方2应于2011年4月29日前向甲方还款，偿还上述借款合同项下借款本金、项目管理费及违约金共计6800万元；该债务未全部清偿前，丙方1和丙方2对该笔借款向甲方承担连带担保责任。
4、刘锐（债权人、甲方）、冯XX（债务人、乙方）、X1公司（担保人、丙方）于2011年8月17日签订的协议书（编号：20110806X号）。其中记载甲、乙、丙三方经友好协商，就第20110419X号还款协议项下全部债务由乙方以本金及经济补偿共计7000万元清偿事宜，与甲方达成一致；由甲方推荐出借人吴XX，乙方作为借款人与其签订编号为第20110805-1号借款合同，借款5000万元用于偿还第20110419X号还款协议项下乙方所欠甲方的部分债务；由甲方推荐出借人王金刚，乙方作为借款人与其签订编号为第20110805-2号借款合同，借款2000万元用于偿还第20110419X号还款协议项下乙方所欠甲方的部分债务。经询，胡瑞平称因刘锐此后通过其他方式固定了借款，故其没有实际与王金刚签订借款合同。
5、刘锐（债权人、甲方）、冯XX（债务人、乙方）、X1公司（担保人、丙方）、胡瑞平（丁方）于2011年8月17日签订的补充协议书（编号：20110806X补号）。其中记载为履行20110419X号还款协议，丙方法定代表人即丁方已将个人所有的涉案房屋卖予高杉，并以所得款项代乙方偿还甲方债务；丙方法定代表人即丁方以其个人名义向陈X3借款，并由王XX于2011年8月15日以其个人所有的宝马530Li向陈X3提供了抵押担保，并以所得款项代乙方偿还甲方债务；甲方取得丁方上述还款款项即等额抵销上述第20110419X号还款协议项下乙方所欠甲方的相应债务；甲方承诺：若乙方以其他方式或渠道全部偿还所欠甲方的7000万元债务，甲方应立即要求买受人高杉退还涉案房屋给丁方，由甲方退还高杉给付丁方的买房款项；同时，甲方要求陈X3解除对王XX的宝马530Li抵押担保，由甲方退还陈X3出借丁方的款项。
6、高杉于2011年1月28日出具的收条。其中记载自X1公司收到若干权利证书，包括京房权证兴股字第**号房屋所有权证、京兴国用（2006出）第XX号国有土地使用证、京兴国用（2006出）第XX2号国有土地使用证等。胡瑞平意图以此证明高杉参与了借贷纠纷，并收取相关房产证件；高杉购买房屋不是真实意思表示，而是为了实现债权担保目的。
7、刘锐于2011年3月7日出具的收条。其中记载收到若干文件，包括缴税授权委托书、房产证变更产权人名字授权委托书、土地证变更产权人名字授权委托书、名称变更通知书、房产抵押授权委托书、土地登记申请书等。
8、北京市大兴区人民法院（2013）大民初字第9772号民事判决书。其中记载吴XX起诉要求冯XX偿还借款5000万元且支付利益，并要求X2公司承担连带担保赔偿责任；法院判决冯XX偿还吴XX借款本金5000万元以及自2011年8月25日起至实际给付之日止的利息，X2公司承担连带赔偿责任（总金额不超过8000万元）。
经询，关于刘锐在补充协议书（编号：20110806X补号）中承诺高杉向胡瑞平退还涉案房屋一事，高杉称其不知情。
上述事实，有各方当事人陈述、北京市商品房预售合同、房屋买卖合同、委托支付函、收条、北京农商银行交易记录、存量房交易服务平台信息打印件、借款合同（编号：第20100601号）、借款合同（编号：第20100927号）、还款协议（编号：第20110419X号）、协议书（编号：20110806X号）、补充协议书（编号：20110806X补号）、（2013）大民初字第9772号民事判决书等在案佐证。
本院认为：胡瑞平与高杉于2011年8月8日就涉案房屋签订了房屋买卖合同。胡瑞平提交的借款合同、还款协议、协议书、补充协议书等材料，记载相关人员之间存在借贷、担保等法律关系；但是高杉并未在其中任何一份借款合同、还款协议、协议书、补充协议书中签字，即非相应借贷、担保关系的当事人；关于高杉向胡瑞平退还涉案房屋的内容，系刘锐作出的承诺，胡瑞平并无证据证明高杉对此知情并同意。因此，胡瑞平关于其与高杉之间的房屋买卖并非真实交易之说，缺乏证据支持；本院对胡瑞平的答辩意见不予采纳，并认定前述房屋买卖合同合法有效。
胡瑞平于2011年8月8日出具的委托支付函，明确了高杉履行购房款支付义务的具体方式。高杉提交的北京农商银行交易记录，可以证明XXXX中心于2011年8月8日向X1公司支付100万元，另向X4公司支付500万元；由此，本院能够认定高杉已经依据胡瑞平在委托支付函中的指示实际履行了购房款支付义务。现刘锐认可已收到前述委托支付函所述XXXX中心支付给X4公司的500万元，并认可该款项可以抵偿其数额为500万元的借款；胡瑞平亦自行出具收条确认收到房款600万元；故本院能够认定胡瑞平已经全额收到高杉支付的涉案房屋购房款600万元。
高杉已依约履行完毕购房款支付义务，其有权要求胡瑞平协助办理涉案房屋所有权转移登记手续。世纪华侨城公司称涉案房屋现已具备办理所有权登记的条件，但要求胡瑞平补交契税、专项维修资金、物业管理费、采暖费、面积差价款等款项；高杉表示其可以先行垫付前述费用；本院对此不持异议。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：
一、原告高杉于本判决生效之日起十日内代被告胡瑞平向第三人北京世纪华侨城实业有限公司交纳北京市朝阳区南磨房小武基（北路北京朝阳世纪华侨城旅游主题社区A1区）A1-XX号楼XX层1单元-1101房屋（亦名北京市朝阳区金蝉欢乐园1号院6号楼1单元11层1101号房屋）的契税、专项维修资金、物业管理费、采暖费、面积差价款；第三人北京世纪华侨城实业有限公司于收到上述款项之日起十日内与被告胡瑞平相互配合办理将上述房屋所有权转移登记至被告胡瑞平名下的过户手续。
二、被告胡瑞平于北京市朝阳区南磨房小武基（北路北京朝阳世纪华侨城旅游主题社区A1区）A1-XX号楼XX层1单元-1101房屋（亦名北京市朝阳区金蝉欢乐园XX号院XX号楼XX单元11层1101号房屋）登记至其名下之日起五日内协助原告高杉办理将上述房屋所有权转移登记至原告高杉名下的过户手续。
案件受理费七十元，由被告胡瑞平负担（其中二十五元，原告高杉已预交，被告胡瑞平于本判决生效之日起七日内给付原告高杉；另四十五元，被告胡瑞平于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 王 喆
人民陪审员 邱 凡
人民陪审员 陈建东
二〇一四年十二月十七日
书 记 员 陈锦洪