广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0306民初7088号
原告（反诉被告）深圳市东景润商业管理有限公司，住所地深圳市宝安区西乡街道共乐社区共和工业路明月花都F栋26楼2603，组织机构代码07802683-3。
法定代表人刘兵权，该公司总经理。
委托代理人王腊清，广东深兴律师事务所律师。
委托代理人张军，广东深兴律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）深圳市芳屏餐饮管理有限公司，住所地深圳市福田区上步南路锦峰大厦17F，组织机构代码39842828-4。
法定代表人李玉屏，该公司执行董事。
原告深圳市东景润商业管理有限公司与被告深圳市芳屏餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，被告在法定期限内提起反诉，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员刘定宏独任审判，公开开庭进行了合并审理，原告委托代理人到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年5月6日，原、被告双方经协商签订了《共乐城专柜合同书》，约定由被告承租原告位于深圳市宝安区西乡共和工业路共乐城四楼的4008B专柜，面积约为104平方米，租期3年。2015年6月13日，原、被告双方经协商又签订补充协议一份。事后，被告于2015年7月15日开业经营。被告经营至2015年10月期间，在拖欠原告租金、水电费、管理费长达两个月以上的情形下，无故私自撤柜撤场。事后，原告针对被告之情形向被告发出解除租赁合同通知书，并要求被告自收到原告解除合同通知书之日起3日内腾退专柜，付清欠款。但被告收函后却置之不理。综上所述，被告置诚实信用于不顾，在拖欠原告两个月租金等费用的情形下，无故私自撤柜撤场，且在收到原告解除租赁合同通知书也不闻不问，其行为实际属违法悖理。为此，原告向法院提起诉讼，请求法院判决：1、判令被告立即腾退专柜，并向原告支付拖欠的租金、水电费、滞纳金等人民币104,897.3元（上述租金、滞纳金等仅计算至2016年3月31日止），以后期间的费用，同样按上述标准类推；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告未到庭诉讼，也未提交书面答辩意见。
被告反诉称，2014年初，被告拟物色场地用于经营餐饮，时值原告正在对位于深圳市宝安区西乡街道共和工业路的共乐城进行招商。根据共乐城的招商广告，共乐城购物广场总规划面积约5万平方米，以便捷、时尚、休闲、文化为特征，涵盖了购物、休闲、娱乐、美食等多元一体的综合性时尚消费模式，有多家知名品牌商家入驻。基于此，被告与原告于2014年5月6日签订了《共乐城专柜合同书》，承租共乐城四楼的专柜用于经营餐饮，并投入资金进行装修装饰。2015年6月13日，被告与原告就租金调整达成了补充协议。2015年7月15日，被告按照约定开业经营。但是，被告不久后发现，此前原告招商时所承诺的知名品牌商家一家都没有进驻，整个共乐城购物广场人气惨淡，根本无法经营。经被告进一步了解，共乐城的报建手续不全，并非合法建筑，为避免损失扩大，被告于2015年10月搬离了租赁场地。根据《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，被告与原告签署的《共乐城专柜合同书》及其补充协议因租赁场地未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设而无效。导致被告损失严重，原告负有不可推卸的责任。因此，被告提起反诉，请求法院判决：1、确认原、被告双方签订的《共乐城专柜合同书》无效；2、判令原告返还被告向其支付的保证金人民币10,400元，装修押金人民币5,000元，并赔偿装修装饰费用人民币221,790元；3、判令原告承担全部诉讼费用。
经审理查明：深圳市共乐股份合作公司与深圳市东景润物业投资有限公司于2012年9月20日签订租赁合同书，约定深圳市共乐股份公司将位于深圳市宝安区西乡街道共乐社区明月花都1至5层出租给深圳市东景润物业投资有限公司。深圳市共乐股份合作公司于2014年10月9日同意由深圳市东景润商业管理有限公司对共乐城购物中心进行对外出租管理经营。被告于2014年5月6日向原告交纳人民币10,400元租赁保证金，同时交纳4008B的首次缴纳款人民币10,400元，双方于2015年6月13日签订《共乐城专柜合同书》约定，由被告承租原告位于深圳市宝安区西乡共和工业路共乐城四楼的4008B专柜，面积约为104平方米，租期3年从2014年7月1日起至2017年6月30日止。双方在合同中约定，月租金为人民币5,200元，管理费按照5元/月/平方米。同日，双方签订租赁合同的《补充协议》约定，原告东景润商业公司同意给被告租金优惠，优惠期从2015年7月15日至2016年7月14日止，在优惠期内被告享受原合同约定月租金额的五折优惠，被告承诺在2015年7月15日前开业，未开业可取消补充协议的优惠条款，在优惠期间，如被告未按照原合同约定的交款日前向原告支付当月租赁费用及其他应付费用，原告有权取消优惠条款。如被告拖欠当月费用超过三十日，则视为严重违约，原告有权直接以书面通知的形式单方面解除合同，同时享有要求被告承担相应违约责任的权利。被告于2015年1月14日向被告交纳装修押金人民币5,000元，装修垃圾清运费人民币3,000元及水电管理费人民币3,000元，7月18日交纳6月份水电费人民币240元。
另查明，租赁物业深圳市宝安区西乡街道共和工业路共乐城未取得房地产权证书及规划许可证。
以上审理查明的事实，有经当庭质证的房屋租赁合同及补充协议、租赁许可证、专柜租赁合同书、通知书及快递单、2015年8月至11月水电费单据汇总表等证据及庭审笔录予以证实。
本院认为：原告与被告协商一致，将租赁物业出租给被告使用，由被告支付租赁费用，双方之间成立租赁合同关系，其权利义务应受我国合同法调整。
被告提起反诉后未到庭参加诉讼，本院认为其反诉部分应按自动撤诉处理。原告对被告提交的证据进行了书面质证，该部分证据是证明案件事实的客观证据，本院予以部分采信。
关于租赁合同是否有效问题。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。原告与被告签订租赁合同所出租的位于深圳市宝安区西乡共和工业路共乐城四楼的4008B专柜未取得建设工程规划许可证，因此，原告与被告之间签订的租赁合同属于无效合同。无效合同自始不发生法律效力，但出租人要求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，符合法律规定，应予支持。原告与被告在租赁合同及补充协议中约定的月租金及管理费合计为人民币3,120元/月，双方约定从2015年7月15日起计收租金，被告于2014年5月6日向原告交纳人民币10,400元租赁保证金，同时交纳4008B的首次缴纳款人民币10,400元，2015年1月14日向原告交纳装修押金人民币5,000元，水电管理费人民币3,000元，7月18日交纳6月份水电费人民币240元。原告主张按照合同约定的押金、保证金及滞纳金的处理方式处理双方的纠纷，本院认为，因双方签订的租赁合同无效，不能依照合同约定的方式处理押金及滞纳金，为体现公平原则，原告在主张参照合同约定的租金数额收取占用费的同时，应当抵消被告已经支付的押金等费用。经核算，被告至2016年3月31日（原告主张的日期）止，应向原告支付房屋使用权占用费人民币26,520元，应向原告支付水电费用人民币16,943元，折抵被告已经支付的人民币29,040元，被告实际应当支付原告房屋使用权占用费人民币14,423元。
原告在诉讼请求中主张以后发生的占用费。因被告一直未将经营设备搬离原告的物业，也未提交证据证明未腾退物业责任归属，因此，本院将被告应当支付的占用费计算至2016年5月31日为20,663元，此后的费用按人民币3,120元/月的标准予以支付。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告深圳市芳屏餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起五日内腾退深圳市宝安区西乡共和工业路共乐城四楼的4008B专柜；
二、被告深圳市芳屏餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起五日内支付原告深圳市东景润商业管理有限公司房屋使用权占用费人民币20,663元（2016年6月1日后的占用费按照人民币3,120元/月的标准予以支付）；
三、驳回原告深圳市东景润商业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费人民币1,199元，原告已预缴，由原告承担人民币963元，由被告承担人民币236元；反诉受理费人民币1,214元，由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审判员 刘定宏
二〇一六年六月一日
书记员 姚 梦
书记员 王 琼
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
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