.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}海口市龙华区人民法院民事判决书（2015）龙民一初字第1730号原告海南万骏物业管理有限公司,住所地海口市玉沙路。法定代表人杜坚，董事长。委托代理人谌小群，该司副总经理。被告梁利兵，男，1953年1月7日出生，汉族，住海口市。委托代理人李湘峰，海南商汇律师事务所律师。第三人海南银通国际物业管理有限公司，住所地海口市国贸大道。法定代表人郭大雷，董事长。委托代理人潘春，该司员工。委托代理人田三弟，该司员工。原告海南万骏物业管理有限公司（以下简称万骏公司）与被告梁利兵、第三人海南银通国际物业管理有限公司（以下简称银通公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。万骏公司委托代理人谌小群、被告梁利兵委托代理人李湘峰、银通公司委托代理人潘春和田三弟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万骏公司诉称，1993年12月30日至今，百金城小区开发商海南物业股份有限公司与万骏公司（原海南物业管理公司）签订《物业管理委托合同》，委托万骏公司对百金城小区提供物业管理服务。五份《物业管理委托合同》中都约定了逾期交纳物业管理费等费用将按日万分之十的比例收取滞纳金。被告应依《物业管理委托合同》和物价局的收费许可，向万骏公司交清物业管理费、日常养护费、电梯电费、维修费、汽车停放费和滞纳金等费用。被告的房屋百金城小区XX房（房产证号：XX**，住房面积：193.23平方米）属于被管理范围。但被告自2005年6月1日至今一直拖欠百金城小区XX房物业管理费、日常养护费、电梯电费、维修费、汽车停放费、水电费等费用。万骏公司每月都发放交款通知单催被告交清物业管理费等费用，被告都拒绝交清。万骏公司认为，万骏公司为百金城小区提供物业管理服务，为该小区公共场所、公共设施、公用设备等提供大量维护、保洁和维修保养工作，并为未按时交费业主垫付了其应交的水电费用，赢得了广大业主的认可和支持。被告作为该小区的业主有义务依《物业管理委托合同》的约定按月缴纳物业管理费、日常养护费、电梯电费、汽车停放费等相关费用，被告自2005年6月至今一直拖欠百金城小区XXX房物业管理费15786.93元、日常养护费5487.86元、电梯电费3818元、汽车停放费300元、电费16455元、水费2222.1元，并对逾期交纳的行为依法应交纳相应滞纳金94908.7元，共计136978.61元。因此，对于被告拒交日常养护费、电梯电费、维修材料费、汽车停放费、水电费和滞纳金的行为，万骏公司特诉至法院，请求判令:1、被告交清百金城小区XXX房物业管理费、日常养护费等费用欠款共计42069.91元；2、被告交清百金城小区XXX房物业管理费、日常养护费等费用的滞纳金共计94908.7元；3、由被告承担全部诉讼费用及公告费用。被告梁利兵辩称，被告不存在拖欠万骏公司所主张的物业管理费，也不应当支付滞纳金。被告在2013年11月27日已经按照当时百金城小区业主委员会发出的公告通知要求，全部缴纳了物业管理费，因此也不应当支付滞纳金。综上所述，请求法院依法驳回万骏公司的诉讼请求。第三人银通公司述称，银通公司是在2013年10月31日接管百金城小区的，接管后因为万骏公司拖欠供电公司的费用，银通公司接管时不知道。在2013年11月25日供电公司发出停电通知，银通公司才知道万骏公司拖欠电费19万多元。通过百金城小区业主委员会协商以后，要求银通公司暂时垫付这些费用，银通公司就垫付这些费用。后来在百金城小区业主委员会的调解下，将业主部分拖欠万骏公司的费用缴纳到银通公司，这样一来，避免了业主与银通公司打官司，业主向银通公司缴费是合理合法的。百金城小区业主委员会实际是2013年10月1日就要求银通公司进驻（开始履行合同），为了避免发生冲突，银通公司就决定过完节再进场，并与万骏公司达成协议，约定在2013年10月7日进场，但10月份物管费由银通公司收取，水电费由万骏公司收取。银通公司认为已经交接完毕，大约在11月20日供电部门以银通公司拖欠费用为由，下发停电通知单，要给银通公司进行停电，并要求银通公司缴纳滞纳金。银通公司经与供电部门及百金城小区业主委员会协商，百金城小区业主委员会同意银通公司垫付水电费以及委托银通公司负责水电方面的事宜。之后，银通公司要求部分拖欠万骏公司水电费用的小区业主把费用交给银通公司。海口市中级人民法院作出的（2015）海中法民一终字第1013、1014号的终审生效判决认定银通公司代缴费用的事实是合法的。经审理查明，万骏公司原名海南物业管理公司，2004年12月变更为现名称，2009年1月之前为一家二级物业管理企业，2009年1月后变更为三级物业管理企业。百金城小区系海南物业股份有限公司开发建设的小区。2007年11月2日，该小区成立百金城小区业主委员会，并登记备案。海南物业股份有限公司与万骏公司分别于1993年12月30日、2003年1月1日、2006年4月30日、2007年4月27日、2009年3月31日签订了五份《物业管理委托合同书》，约定海南物业股份有限公司(甲方)委托万骏公司(乙方)对百金城小区进行物业管理；业主逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应缴纳管理费的万分之十缴纳滞纳金；在本合同执行期间，如业主大会选聘了物业管理企业或业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。合同签订后，万骏公司按约定对百金城进行物业管理。百金城小区XX房产权人为被告，属于万骏公司管理范围。根据万骏公司提交的缴费通知书及欠费明细表显示，被告拖欠万骏公司物业管理等费用为：1、2006年1月至2013年10月的物业管理费15786.93元、日常养护费5487.86元、电梯电费3818元；2、2005年6月至2013年10月期间电费合计16455.02元；3、2005年7月至2010年5月期间水费合计2222.1元；4、2013年7月至10月汽车停放费300元；上述费用共计44069.89元，扣除被告于2011年10月向万骏公司交纳的2000元，实际欠费为42069.89元。2013年8月29日，第二届百金城小区业主委员会与银通公司签订《海口市金龙路XX号百金城小区物业服务合同》，约定百金城小区业主委员会委托银通公司对百金城小区进行物业管理，管理期限三年，即自2013年10月1日至2016年10月1日止。银通公司于2013年10月29日进入百金城小区，万骏公司对百金城小区的管理截止于2013年10月31日，并于当日进行移交。银通公司对小区进行管理至今，万骏公司撤离时未缴纳小区部分水电费等费用。另查明，海口市中级人民法院作出生效的（2015）海中法民一终字第1013号《民事判决书》查明，万骏公司与银通公司共同确认万骏公司拖欠百金城小区2013年8月至11月电费190761.37元、滞纳金9557.79元、垃圾处理费8638.31元。因银通公司没有提供票据，万骏公司不予认可的污水处理费14974.1元。由于万骏公司拖欠上述费用，将影响小区供水供电，经银通公司和百金城小区业主委员会协调，同意银通公司垫付上述费用，尔后由银通公司收取部分业主欠缴的物业管理费冲抵，为此，2013年11月27日百金城小区业主委员会向银通公司出具《委托书》，《委托书》载明：为了避免百金城小区因万骏物业欠缴费用而发生的停水停电的情况，第二届业主委员会决定委托贵公司百金城小区管理处代为清收业主2007年1月至2013年10月间欠缴的物管水电等费用。作为支付海南万骏物业公司欠缴的下列费用：1、供电、水务（含排污费，垃圾处理费）22万余元；2、小区维修发电机，高压连接设备，电梯费；3、违规收取部分业主2013年10月的物管费。同时百金城小区业主委员会向该小区业主及租户发出《关于清缴万骏应收物管费用的公告》，公告要求小区欠费业主尽快将费用直接交给银通公司，作为银通公司垫付欠费的保证。再查明，被告提供银通公司于2013年11月26日开具的三张《物业管理收费收据》，分别记载被告向银通公司缴纳了XXX房2013年10月之前所欠物业水电等费用共计20000元；被告提供银通公司于2013年11月27日开具的三张《物业管理收费收据》，分别记载着被告向银通公司缴纳了3102房2013年10月之前所欠物业等费用共计22069.91元。被告向银通公司缴纳的费用一共为42069.91元（20000+22069.91＝42069.91）。以上事实有《物业管理委托合同书》（5份）、营业执照副本、物业资质证书、收费许可证（副本）、海南省收费许可证、海 南 省 物 价 局 《 普 通 住 宅 区 物 业 服 务 收 费 备 案 通 知 书》（琼价费备案[2003]09号）、缴款通知单、欠费明细单、水电费发票、海南省海口市服务业专用发票、《移交百金城小区物业区域协议》、物业管理服务费及代收费用发票、物业管理收费收据（6张）、《关于百金城欠费的报告》、《关于清缴万骏应收物管费用的公告》、《通知》、《催缴电费、停电通知单》、房产证、（2015）海中法民一终字第1013号《民事判决书》以及双方当事人当庭陈述在卷为凭，足以认定。本院认为，万骏公司与开发商海南物业股份有限公司签订的《物业管理委托合同》的性质是前期物业服务合同，内容不违反法律规定，合法有效，对百金城业主具有约束力。三被告作为小区业主，享受了万骏公司提供的服务，理应及时、足额地支付物业管理费，故万骏公司主张被告支付物业管理费等费用有事实和法律依据。根据原、被告双方的诉辩意见，本案争议的焦点问题为：1、被告向银通公司缴纳的历史欠费能否折抵其应向万骏公司缴纳的物业费？2、滞纳金的认定。一、关于被告向银通公司缴纳的历史欠费能否折抵其应向万骏公司缴纳的物业费的问题。通过万骏公司提供的缴费通知单和欠费清单可以认定，被告拖欠万骏公司物业管理等费用共计44069.89元，扣除被告于2011年10月向万骏公司交纳的2000元，实际欠费为42069.89元。被告提供银通公司于2013年11月26日开具的三张《物业管理收费收据》（金额：20000元）和2013年11月27日开具的三张《物业管理收费收据》（金额：22069.91元），可以认定被告已经缴纳了拖欠的物业费等费用共计42069.91元。至于被告向银通公司交纳的历史欠费能否从其所欠万骏公司的费用中抵扣，本院认为，代收代缴水电费是万骏公司在百金城小区应提供的服务内容，万骏公司应当认真履行职责，维护业主的合法权益。万骏公司在管理百金城小区期间，欠缴百金城小区水、电费，致使小区面临停水、停电危机，严重侵害了业主的合法权益，存在过错。银通公司在百金城小区业主委员会协调下代为缴交万骏公司拖欠的水电费后，对万骏公司享有债权，银通公司可以直接向万骏公司主张或者在债权范围内代位万骏公司向欠费的业主主张权利。百金城小区业主委员会要求欠费的业主清缴所欠的物业费并上交银通公司，以清偿银通公司代垫的费用，是小区业主与物业公司协调处理小区遗留问题及债权债务的行为，有利于化解因万骏公司拖欠水电费的过错造成的危机和矛盾，避免当事人的诉累，符合公平原则。被告已经全部付清所欠的物业管理费等费用，万骏公司主张被告支付物业管理费等费用42096.91元没有事实和法律依据，本院不予支持。二、关于滞纳金的问题。万骏公司与海南物业股份有限公司签订的前期物业服务合同未约定物业管理费的支付日期，因此，滞纳金应自万骏公司向业主主张权利之日起计算。万骏公司主张其每月张贴缴费通知在业主大门进行发单催缴，但被告对此不予认可，认为没有接到过万骏公司要求补缴欠费的通知单。经查明，百金城小区业主委员会于2013年11月27日向小区业主发出《关于清缴万骏应收物管费的公告》。根据《物业管理条例》和万骏公司前期物业服务合同中关于业主委员会有权督促业主限期交纳物业管理费的规定和约定，前述公告应视为小区业主委员会协助万骏公司向业主催收欠费的行为，滞纳金应自业主委员会发出催收公告后起算。由于被告在催收公告发出之前于2013年11月26日向银通公司支付20000元；在催收公告发出之日即2013年12月27日向银通公司支付22069.91元，已经全部付清所有费用，不存在向万骏公司缴纳滞纳金的情形。故万骏公司主张被告支付滞纳金94908.7元没有事实根据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第五条的规定，判决如下：驳回原告海南万骏物业管理有限公司的诉讼请求。本案案件受理费3040元，由原告海南万骏物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审判长林宏业人民陪审员韦泽信人民陪审员朱建纯二〇一六年七月二十九日书记员黄静