江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏11民终271号
上诉人（原审被告）：方珊珊，女，1986年3月9日生，汉族，住镇江市。
被上诉人（原审原告）：中国人民解放军南京军区第三房地产管理分局，住所地镇江市解放路22号。
负责人：施泉，该分局处长。
委托诉讼代理人：王非，江苏汇典律师事务所律师。
委托诉讼代理人：强强，江苏汇典律师事务所律师。
上诉人方珊珊因与被上诉人中国人民解放军南京军区第三房地产管理分局（以下简称南京军区房地产三局）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省镇江市京口区人民法院（2017）苏1102民初1493号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月18日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
方珊珊上诉请求：撤销一审判决，并予以改判；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：上诉人未收到一审诉讼文书，一审程序违法；租赁合同到期后，被上诉人并未告知不再续租，口头承诺为长期合同，上诉人投入了大量经营资金，被上诉人未能妥善解决解除合同对上诉人的补偿问题；案涉房屋不是军队直接使用的军产。
南京军区房地产三局二审辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
南京军区房地产三局向一审法院起诉请求：方珊珊立即迁出租赁的镇江市京口区大八叉巷32号1号楼一层109房（建筑面积约46.50平方米），将房屋交还该局；支付占用费122400元，自2016年1月1日至2017年3月31日（以450天计算），按原房屋租金272元/天计算；支付房屋占用费，自2017年4月1日起至实际返还房屋之日止，按原房屋租金272元/天计算。
一审法院经审理查明：南京军区房地产三局为镇江市京口区大八叉巷32号1号楼一层房屋（建筑面积499.34平方米）所有权人。2014年12月15日，双方当事人签订《军队房地产租赁合同》约定：将镇江市京口区大八叉巷32号1号楼一层109室房屋（建筑面积约46.5平方米）出租给方珊珊使用；租赁期限自2015年1月1日至2015年12月31日；年租金98000元；用途为经营服装；保证金2000元；租赁期满，合同解除；租赁期限内不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施，在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得该局书面同意，费用自理，权属归该局所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给该局等内容。
2015年8月16日，方珊珊与案外人徐婷婷、何冰共同提出书面申请，称因扩大经营需要，申请将9号、10号房屋打通。
合同签订后，双方按约履行了合同，方珊珊交付了合同租期内的租金。合同到期后，双方未再续签租赁合同。2016年3月14日，南京军区房地产三局向方珊珊发出《通知》，称到期租赁合同不再续签，要求其在合同期满立即腾退搬空物品，将房屋无偿交还。该通知由何冰签收。2016年6月8日，南京军区房地产三局委托律师向方珊珊发函，要求其于2016年6月30日前腾空房屋并将房屋交还该局。
另查明，“京口区菊子杂货八叉巷店”为个体工商户，经营者为方珊珊，经营场所为镇江市京口区大八叉巷32号1号楼一层109室，该店实际经营场所为109、110室两间房屋，该店目前仍在经营。
审理中，南京军区房地产三局提交《情况说明》一份，载明该局曾收取方珊珊租赁保证金2000元，未曾退还，同意在本案中抵扣房屋占用费。
一审法院认为，南京军区房地产三局与方珊珊签订的租赁合同成立生效，双方存在房屋租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。双方之间的租赁合同已于2015年12月31日届满，方珊珊应当返还房屋。南京军区房地产三局已于2016年3月、2016年6月书面告知方珊珊租赁期满不再续签合同，并要求返还房屋，是行使房屋产权人的正当权利。方珊珊至今未返还房屋没有事实与法律依据，南京军区房地产三局要求返还房屋的诉讼请求应予以支持。
讼争房屋目前仍处于方珊珊占有、使用中，南京军区房地产三局要求方珊珊按照租金标准支付房屋占用费的请求合法有据，应予支持。方珊珊交纳的租赁保证金，可以抵扣相应数额的房屋占用费。
判决：一、方珊珊于判决生效之日起十日内迁出镇江市京口区大八叉巷32号1号楼一层109室房屋，并将该房屋返还南京军区房地产三局；二、方珊珊于判决生效之日起十日内给付南京军区房地产三局房屋占用费（自2016年1月1日起至实际返还房屋之日止，按照每年98000元的标准计算）；三、南京军区房地产三局退还方珊珊租赁保证金2000元，该款项直接抵扣方珊珊应支付的房屋占用费；案件受理费2908元，由方珊珊承担。
二审期间，方珊珊称何冰是其丈夫。方珊珊二审期间还称，案涉109室房屋是自己2014年4月从徐婷婷处转租的，110室房屋是2015年8月从徐婷婷处转租的。2014年4月给了徐婷婷14.5万元的转让费。2015年8月20日将109室和110室打通，进行了二次装修；自己曾提出房屋租赁合同三年一签，南京军区房地产三局的经办人杨维根称房屋会长期出租，但合同只能一年一签，所签合同存在欺诈；未能三年一签合同，以及合同中未注明甲方违约应赔偿乙方剩余租赁期内形成附合的装修残值损失，违反合同基本的公平原则；因南京军区房地产三局对后续租赁关系如何处理没有统一、准确的意见，也不同意补偿上诉人提出的补偿损失的意见，故上诉人未搬迁。
二审另查明，上诉人承租案涉房屋后，一直由方珊珊、何冰经营使用，经营中雇佣一些店员，店员每天向何冰汇报经营情况。
2017年5月16日，一审法院到案涉房屋内向方珊珊送达应诉通知书、诉状副本等诉讼文书，店员称不清楚店主是否是方珊珊，不能代方珊珊签收文书，一审法院将诉讼文书留置于该房屋内，并拍照留证。2017年11月3日，一审法院向案涉房屋内邮寄收件人为方珊珊的开庭传票，邮件被以“此店已转让”的理由退回。2017年11月13日，一审法院到案涉房屋内向方珊珊送达开庭传票，将传票留置于该房屋内的柜台上，并拍照留证。2017年11月24日，一审法院开庭，方珊珊未到庭参加诉讼。
方珊珊称，店员和何冰均未对自己讲过法院向其送达诉讼文书的事实，不清楚店员是否向何冰反映过法院送达诉讼文书的事实。一审法院的判决书邮寄到案涉房屋内后，店员电话告知自己，自己才得知法院判决的结果。
二审期间，根据方珊珊上诉状上记载的地址，本院于2018年1月19日到丹徒区世业镇宝林圩12号，向方珊珊送达诉讼文书。该住所居民确认自己是方珊珊爷爷，并称方珊珊长期不居住在该处，无法联系到方珊珊，无法将诉讼文书转交给方珊珊。本院将诉讼文书留置于该处并拍照留证。当日，本院又到案涉房屋内，向方珊珊送达诉讼文书。案涉房屋内的店员称店主不在店内，不知道店主的电话号码，店主基本不到店内来，店主换了好多次，不清楚现店主是谁。本院将诉讼文书留置于该店内并拍照留证。后又于当日通过一审卷宗内被上诉人提供的方珊珊的联系电话，口头传唤了方珊珊。
2018年1月22日，方珊珊到庭接受本院询问时称，自己一个星期有一半时间住在丹徒区世业镇宝林圩12号，自己不清楚2018年1月19日本院到案涉房屋内送达诉讼文书的事实。方珊珊向本院确认的诉讼文书送达地点是丹徒区世业镇宝林圩12号，其确认镇江市万科润园2幢604室也是其住所。
二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为，案涉房屋由上诉人承租后开店经营，营业执照上记载的经营方式为上诉人个人经营，一审法院到该地点向上诉人送达诉讼文书，并无不当。该店店员每天会将经营情况以电话的形式向何冰汇报，有理由相信何冰知晓法院向方珊珊送达诉讼文书的事实。何冰与方珊珊是夫妻，方珊珊应当知晓一审法院送达诉讼文书的事实。一审法院向上诉人送达的一审判决书也是邮寄送达到该地点，方珊珊收到了该判决书，并在法律规定的上诉期内提起了上诉，方珊珊称一审法院未向其送达诉讼文书，一审诉讼程序违法，本院不予支持。
本案所涉房屋是不是军队直接使用的房产与本案的裁判依据、裁判结果无关，本院不予理涉。
租赁合同的租期是合同的主要条款，应在双方自愿基础上协商确定，协商确定的合同，不违反法律规定，对双方具有法律约束力。即使上诉人曾提出房屋租赁合同三年一签，但双方实际签订的合同约定的租赁期间是一年，这证实双方协商一致的合同租赁期间是一年，该期间的确定不违反法律规定，合法有效。即使曾有人表示租赁关系会长期维持，该意见也不当然对双方具有法律约束力。上诉人称所签合同存在欺诈，以及未能三年一签合同，不符合法律规定的公平原则，没有事实和法律依据，本院不予支持。
出租方违约，对承租方对承租房屋装修残值损失的处理，有法律规定，即使合同没有约定，该合同也不违反法律基本的公平原则。
现有证据证实，2016年3月14日和2016年6月8日被上诉人向上诉人提出了明确、同样的意见。上诉人称被上诉人对后续租赁关系如何处理没有统一、准确的意见的意见不成立。
案涉租赁合同约定“租赁期满，合同解除；租赁期限内不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施，在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得出租方书面同意，费用自理，权属归出租方”。现案涉租赁合同期限已经届满，被上诉人要求上诉人返还房屋并无不当，上诉人的补偿主张没有事实和法律依据。没有成立生效的合同为基础的承租人的经营规划，与房屋出租人的合法权益冲突时，应当优先保护房屋出租人的合法权益。
综上，上诉人的上诉意见不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2908元，由方珊珊负担。
本判决为终审判决。
审判长 李益成
审判员 陈开亮
审判员 冷德华
二〇一八年二月二十七日
书记员 韩蓉蓉