金华市婺城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金婺北民初字第594号
原告李静。
委托代理人包妍，浙江婺源律师事务所律师。
被告傅菲。
委托代理人金祖瑞。
第三人刘歆钰。
委托代理人张春芳。
原告李静为与被告傅菲、第三人刘歆钰房屋租赁合同纠纷一案，于2015年10月26日向本院起诉，本院于当日受理后，依法由审判员李建军适用简易程序独任审判，于12月10日公开开庭进行了审理。原、被告及第三人各自的委托代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：原告于2014年9月22日向被告租用位于金华市阳光路132号店面房1间，租用期限至2016年9月21日。合同签订后，原告支付被告保证金1000元。后被告将房屋出租给原告仅4个月左右，即2015年2月4日就瞒着原告私下将该房屋以70万元的价格转让给了第三人。按照“房屋租赁合同”第七条第三款规定：“出租方出卖房屋，须提前通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权”。但被告并未履行告知义务。根据合同第九条第一款约定，被告应赔偿原告违约金5000元，并退回房屋保证金1000元。因被告擅自转让房屋，使原告遭受了一定的经济损失，被告应赔偿原告转让房屋价值与实际评估价值的差额。请求判令：1、被告赔偿原告违约金人民币5000元，并退回原告房屋保证金1000元；2、被告赔偿原告因被告擅自转让给第三人的房产增值损失（损失按房屋评估价值及被告与第三人转让价格的差额为限）；3、由被告承担本案全部诉讼费用。
原告提供的证据及待证的事实有：1、原告、第三人的身份证复印件各1份，证明原告、第三人的诉讼主体资格；2、《房屋租赁合同》复印件1份，证明被告将房屋出租给原告的事实；3、《房屋转让合同》复印件1份，证明被告未通知原告就将房屋转让给第三人的事实；4、《房屋所有权证》复印件1份，证明第三人已于2015年2月20日就已经办理了涉案房屋产权登记的事实。
被告辩称：原告诉称与事实不相符。被告与第三人于被告先告知原告要将该房屋出售，原告明确表示没有能力购买后，于2015年1月3日委托金华市宝丰拍卖有限公司（以下简称为“宝丰拍卖公司”）进行拍卖，该公司于1月6日登报公告，于1月15日进行拍卖，流拍后，金华市二十一世纪不动产经纪有限公司（以下简称为“二十一世纪经纪公司”）带着第三人来看被告的房屋，该公司于1月18日叫被告与第三人商谈，该公司也提醒我们要通知原告，当日，我们也一同去该店面房屋，一方面为了证实存在租赁情况，另一方面也为了询问原告是否有意愿购买，原告表示不愿意购买，也放弃优先购买权。1月25日，被告与第三人签订了房屋转让合同，成交价是151.2万元。
被告提供的证据及待证的事实有：1、2015年1月6日的《金华日报》复印件1份，证明“宝丰拍卖公司”已刊登拍卖涉案房屋的公告；2、《金华市房地产（居间）买卖合同》复印件1份，证明该房屋的成交价格为151.2万元；3、证人丁某的《证人出庭作证笔录》1份。
第三人述称：2015年1月18日，第三人与被告及房产中介公司一同去涉案房屋处确实问过原告是否愿意购买房屋，原告说没有能力购买，1月25日我们就签订了房屋买卖合同。
第三人提供证据及待证的事实有：（2015）金婺商初字第03048号《民事判决书》复印件1份，证明因第三人起诉原告支付违约金，导致原告来起诉被告支付这笔违约金。
对于原、被告及第三人提供的上列证据，经当事人当庭质证与本院审核后，现认证如下：
被告及第三人对原告提供的上列证据1、2、4均无异议，故对上述证据的证明力，本院予以确认。对证据3，被告及第三人有异议，认为涉案房屋是在被告通知原告后再转让给第三人的。经审查，本院认为：该证据能证明涉案房屋已转让第三人的事实，但该证据不能证明被告未通知原告的事实，故对该证据的部分证明力，本院予以确认。
对被告提供的证据1，原告认为其未看到过“宝丰拍卖公司”的公告，被告也未通知原告卖房的事情，公告与通知是两种不同的告知方式。第三人对该证据无异议。经审查，本院认为：原告并未提供对该证据的真实性提出异议，且也未提供证据进行反驳，只是认为未看到过，该证据符合证据的“三性”，能证明所待证的事实，故对该证据的证明力，本院予以确认。对证据2，原告对其真实性有异议，认为应该以在金华市住房和城乡建设管理局备案的房屋转让合同为准。第三人无异议。经审查，本院认为：该买卖合同系被告与第三人所签订，且有居间方“二十一世纪经纪公司”盖章确认，能与证人证言相互印证，符合证据的“三性”。该合同的房屋转让款与原告提供的《金华市房屋转让合同》中载明的房屋转让款虽然存在不同价的情况，但是，在现实生活中，房屋转让双方为了降低交易成本而制作了“阴阳合同”的现象也确实普遍存在，比较符合常理，且根据公告的起拍价计算，该房屋价值也至少在110万元以上，可见，该合同约定的成交价151.2万元也符合市场价，故该证据能证明所待证的事实，对该证据的证明力，本院予以确认。对证据3，原告对其真实性有异议，认为证人与被告、第三人相识，其证言存在有利于被告的倾向；原告并未看到过房产中介公司的工作人员过，2015年8月份才知道房屋已经卖给了第三人，之前均不知情。第三人对该证据无异议。经审查，本院认为：该证人证言与被告、第三人的陈述基本一致，故本院对其证据的“三性”予以确认。
对第三人提供的证据，原告认为与本案是两个法律关系，第三人的起诉是基于房屋租赁关系，而原告的起诉是基于优先购买权，两者是不同的法律关系。被告未表态。经审查，本院认为：该证据来源合法，故对其真实性，本院予以确认，但并不能证明所待证的事实，故对其证明力，本院不予确认。
基于上述诉讼证据的认证和庭审中当事人的陈述，对本案事实认定如下：
被告系位于金华市工商城阳光路132号房屋（店面房、面积63.01平方米）的原产权人。2014年9月22日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定：甲方（即被告、出租方）将该房屋出租给乙方（即原告、承租方），租赁期限为2年，自2014年9月22日起至2016年9月21日止；租金为第一年5万元，第二年5.5万元；如果出租方在合同期内将房产所有权转移给第三方时，合同对新的房产所有者继续有效，取得房产所有权的第三方即成为本合同的当事甲方，享有原甲方的权利，承担原甲方的义务；出租方出卖房屋，须提前通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权；承租方在签订本合同之前，应向出租方交纳1000元的房屋保证金，承租方如能在合同期内全面履行本合同，到期后，出租方全额将保证金退还承租方（不计利息）；本合同双方签字盖章后生效；等等。合同签订后，原告按约向被告支付了第一年房屋租金及保证金1000元。被告也将房屋按约交付给原告占有使用。2015年1月3日，被告因资金需要委托“宝丰拍卖公司”公开拍卖该房屋，1月6日，该公司在金华日报刊登拍卖公告，起拍价为每平方米1.8万元，后拍卖未果。第三人从房产网上得知该房屋转让的信息后，便与“二十一世纪经纪公司”取得联系，该房产中介公司的业务员丁某多次与被告及第三人单方面进行沟通后，于2015年1月18日召集双方到其公司进行面谈，双方确定了房屋的成交价为151.2万元。当日，被告、第三人及丁某等人来到该房屋，被告当面告知原告该房屋将要转让他人，并征求原告是否有购买的意愿，原告明确表示无力购买，后被告、第三人及丁某回到该房产中介公司签订了购房意向书，第三人向被告支付了购房定金2万元。1月25日，被告与第三人签订了《金华市房地产（居间）买卖合同》，合同约定房屋转让总价为151.2万元（净）。2月4日，为了办理该房屋过户登记手续，被告与第三人又签订了《金华市房屋转让合同》，合同约定的房屋转让总价为人民币70万元。5月20日，该房屋办理了过户登记手续，第三人现成为该房屋的所有权人，被告将原告交付给其的保证金1000元也转交给了第三人。原告于9月份在未交付第二年租金的情况下搬离了该房屋。为此，第三人于10月向本院起诉原告，本院于11月作出了判决，判决解除原来的《房屋租赁合同》，并由李静支付刘歆钰违约金5000元。
本院认为：原、被告签订了《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律法规的有关规定，就属合法有效。本案争议的焦点是被告在转让该房屋前是否已告知原告该房屋将要转让的情况。根据被告提供的证据及第三人的陈述，被告不但将该房屋欲转让的情况在报纸上进行了拍卖公告，而且到该房屋当面向原告进行了告知，在原告明确表示无力购买的情况下才将该房屋转让给了第三人，被告已经履行了合同约定的告知义务，故并不存在违约行为。原告既未举证证明被告未履行房屋转让告知义务的事实，也未提供证据对被告所举证证明的其已履行了房屋转让告知义务的事实进行反驳，故应由原告自行承担举证不能的不利后果。故对原告要求被告支付违约金及赔偿因房屋转让造成的损失的诉请，因无事实依据，本院依法不予支持。对原告要求被告退回保证金1000元的诉请，首先，根据《房屋租赁合同》第八条第一款的约定，即承租方如能在合同期内全面履行本合同，到期后，出租方全额退回保证金。而原告在合同履行期内，既未交付第二年的房屋租金，又自行搬离了该房屋，并未按约全面履行合同义务，已存在违约行为；其次，被告已将该房屋转让给了第三人，根据该租赁合同第七条的约定，第三人已代替了被告成为该租赁合同的出租方，且被告也已将保证金交付给第三人，原告依法应向第三人提出主张。综上，对原告要求退回保证金的诉请，因无事实与法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十九条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百三十条的规定，判决如下：
驳回原告李静的诉讼请求。
本案受理费25元（已减半收取），由原告李静负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审判员 李建军
二〇一五年十二月十七日
书记员 郑媛方