浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙01民终5147号上诉人（原审被告）：周才康，男，1962年8月4日出生，汉族，住杭州市拱墅区。委托代理人：冯肃健，浙江方伦律师事务所律师。委托代理人：罗梦婷，浙江方伦律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：韩春翊，男，1984年2月18日出生，汉族，住杭州市下城区。上诉人周才康因与被上诉人韩春翊房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2016）浙0105民初9068号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明，2016年10月19日，韩春翊（买受方、甲方）与周才康（出卖方代理人、丙方）在居间人杭州华邦房地产代理有限公司（乙方）的介绍下签订了《房地产买卖居间协议》（编号为0038021）一份，合同约定：为表示甲方对乙方居间提供的物业购买诚意，于2016年10月19日向乙方交付意向金10万元作洽谈之用，并于甲丙双方在居间协议上签字时，甲方同意交付给乙方的意向金直接转为购房定金；物业名称为江干区天运花园2幢2单元1702室房屋，面积222.31平米；总房款500万元，甲方同意于《杭州市房屋转让合同》签订后柒个工作日内支付首付款150万元整打入乙方银行保证金账户，余款350万元整办理商业按揭，待银行放贷且交房完毕后转付给丙方；当丙方接受甲方提出的购买条件而签署本协议后，甲、丙双方需积极履行本协议中约定的义务，双方同意在签署本协议之后7天内签订正式的房屋转让合同，届时，如果甲方未能依约签订房屋转让合同，甲方已交付的定金不予返还，丙方同意将不予返还之定金的50%支付给乙方，作为居间费用，如丙方未能依约签订房屋转让合同，则丙方应向甲方双倍返还定金（包含甲方已支付的定金），甲方同意将丙方双倍返还的之定金（包含甲方已支付的定金）的25%支付给乙方；丙方保证该房屋产权清晰，权属明确，符合上市交易条件，无第三人异议、法庭查封、扣押等情况，如该房屋为共有财产，则丙方已征得共有人同意，……如丙方违反以上条款，则丙方承担过错责任，丙方应向甲方赔偿双倍定金。协议落款出卖方（丙方）处由周才康签字捺印，居间人（乙方）处加盖了杭州华邦房地产代理有限公司合同专用章，买受方（甲方）处由韩春翊签字捺印。韩春翊于当天向杭州华邦房地产代理有限公司支付了定金10万元。协议签订后，周才康于2016年10月22日出具了《情况说明》一份，载明：“本人周才康身份证号码于2016年10月19日就杭州天运花园2幢2单元1702室物业与在杭州华邦房地产代理有限公司签订的《房地产买卖居间协议》（编号：0038021），同时我将房屋三证存放于华邦公司代为保管，买方支付了购房定金10万元整。因当时未收到产权人出售委托书，现产权人不同意出售上述房屋。双方所签订的《房地产买卖居间协议》属于本人原因导致的违约责任由本人承担，因此产权人周春鱼同意退回购房定金人民币壹拾万元整（￥100000.00），并要求华邦地产公司退还代为保管的房屋三证，由此而产生履约纠纷及法律责任由本人负责”。故双方未正式签订《杭州市房屋转让合同》，杭州华邦房地产代理有限公司于2016年10月31日向韩春翊退还了10万元定金。另查明，在签订《房地产买卖居间协议》的当天，周才康出具了一份《承诺书》，载明“本人周春鱼与周才康系兄妹关系，现同意将杭州市天运花园2幢2单元1702室房屋转让给卖方韩春翊。因所有权人周春鱼、郭邦李未能及时到场，在编号为0038021《房地产买卖居间协议》上签字确认，但协议上所注明事项本人均已告知周春鱼、郭邦李并得到其同意。现周春鱼、郭邦李同意将杭州市天运花园2幢2单元1702室房屋转让给韩春翊并将上述房屋房产证交予中介方华邦地产保管，并在2016年10月23日之前与买方韩春翊签订《杭州市房屋转让合同》及相关协议，若因产权人未能及时到场签字导致编号为0038021《房地产买卖居间协议》无法正常履行，由此产生的违约责任均由本人承担。承诺人：周才康。2016年10月19日”。韩春翊于2016年12月15日向法院提起诉讼，诉请：1.周才康赔偿韩春翊20万元；2本案诉讼费用由周才康承担。后韩春翊变更第一项诉讼请求为要求周才康赔偿定金10万元。原审法院认为，《民法通则》第六十六条规定“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任；未经追认的行为，由行为人承担民事责任。”本案中，周才康以周春鱼代理人的身份与韩春翊签订案涉《房地产买卖居间协议》，因周才康在签订合同时并未取得周春鱼的授权，事后亦未得到周春鱼的追认，故周才康的行为系无权代理，由于周才康的无权代理行为导致正式的房屋转让合同未能签订，协议目的已无法实现，韩春翊有权要求行为人周才康依约双倍返还定金，杭州华邦房地产代理有限公司已返还了韩春翊支付的10万元定金，现韩春翊要求周才康返还定金10万元有事实和法律依据，法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条，《中华人民共和国合同法》第四十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：周才康于判决生效之日起十日内返还韩春翊定金100000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由周才康负担。韩春翊于判决生效之日起十五日内向法院申请退费；周才康、杭州华邦房地产代理有限公司于判决生效之日起七日内向法院交纳应负担的诉讼费。宣判后，周才康不服上述判决，向本院提起上诉称：一、一审判决将居间协议认定为有效协议属事实认定错误，本案居间协议实质是周才康无权处分案涉房产因未经产权人同意合同而无效，理由如下：周才康是无权处分人，韩春翊是明知的且明确承认没有看到产权人授权委托书，结合周才康在2016年10月19日出具承诺书情况下，韩春翊才支付购买意向金，而且产权人以在2016年10月22日退还10万元款项的行为方式明确拒绝追认，因此，本案居间协议无效，一审判决对这事实认定没有认定是不正确。二、一审判决周才康承担双倍返还定金，于法无据，本案应当按照无效合同应承担的法律后果处理为宜，且一审判决的违约金过高，依法应当予以调整。理由如下：l、韩春翊交付10万元意向金，未经出卖人周春鱼、郭邦李追认，不产生定金的效力，不适用定金罚则。定金罚则适用房屋买卖的出卖人和受买人，本案中出卖人周春鱼、郭邦李，买受人是韩春翊，上诉人仅仅是无权代理人，而且韩春翊是非常清楚的，韩春翊是在上诉人出具承诺书的情况下才支付的意向金，因此，本案意向金不是定金，不应当适用定金罚则。2、居间协议是一个无效合同，应当按无效合同规定处罚，本案应当由上诉方与被上诉人的过错程度，各自承担过错责任，本案中上诉人，被上诉人、居间人杭州华邦房地产代理有限公司均应承担过错责任且各方过错责任相当，应各按三分之一份额承担责任。根据合同法第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还：不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失．双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，韩春翊明知上诉人没有授权委托书，没有代理权，应当预见上诉人卖房行为无法到得追认的结果．因此韩春翊是存在过错的，应当承担过错责任。结合被上诉人提供的证据承诺书上“中介说有授权书、并说房屋所有人签字手印”的字样，也充分说明居间人杭州华邦房地产代理有限公司也有过错行为，也应当承担相应的责任。上诉人出具了承诺书也应当就上诉人过错程度承担过错责任。3、一审判决让上诉人承担10万元违约金显属过高，依法应当予以调整，理由如下：根据《合同法》第114条第2款规定：约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求法院适当减少。本案中，2016年10月19日，被上诉人支付10万元意向金，2016年l0月22日，周春鱼退还10万元，资金占用仅三天，被上诉人损失很少，本案让上诉人承担10万元违约显属过高，应予调整。三、退一步讲，按照三方签订的居间协议第六条，韩春翊只能要求返还5万元定金权利。一审直接判决让上诉人承担10万元责任于法无据，在韩春翊主动放弃对杭州华邦房地产代理有限公司违约责任的情况下，独自让上诉人承担责任，也显失公平，理由如下：居间协议第六条规定，“如果丙方(周才康)未能依约签订房屋转让合同，则丙方应向甲方(韩春翊)双倍返还定金(含甲方已付定金)，甲方同意将丙方双倍返还之定金(包含甲方已支付定金)的25％支付给乙方，作为居间费用。该协议三方约定，即使认定上诉人承担双倍返还的责任，须扣除韩春翊应当支付的双倍返还之定金(包含甲方已支付定金)的25％即人民币5万元(20万*0.25)的居间费用，因此在本案中，韩春翊最多也只能主张5万元。本案中，上诉人只是协助促成韩春翊与周春鱼、郭邦李之间的房产交易。没有得到任何报酬，却要承担10万元的违约责任，结合韩春翊却主动放弃对居间人杭州华邦房地产代理有限公司过错责任的追究，单独追究上诉人违约责任也显失公平。请求二审法院撤销一审判决，依法改判上诉人愿意返还5万元定金；本案诉讼费由双方各半承担。被上诉人韩春翊答辩称：其看到了房屋产权证，并且当时上诉人明确告诉这个房子是要卖的。韩春翊确实没有看到产权授权委托书，但是相信杭州华邦房地产代理有限公司作为中介机构的专业服务，在此情况下签订了意向书。上诉人提供了相应的收款账户给华邦公司，韩春翊签字的时候，认定的是上诉人，而不是认房东。韩春翊认为这个合同是有效的，定金罚则应该适用。在整个过程中，韩春翊没有过错，所以无需承担任何责任。关于10万元3天退还的说法，合同签订之后，双方权责对等，并非说占用时间少，就可以减小违约责任。所谓另外5万元支付居间费，根据居间协议第六条规定，首先应该是上诉人双倍返还定金，之后是韩春翊跟杭州华邦房地产代理有限公司之间的事情，跟上诉人没关系。本案中虽然对杭州华邦房地产代理有限公司撤诉，但是并不是放弃追究其责任。二审期间，周才康提交转账记录、补发出（入）账证明申请书、银行明细对账单，证明2016年10月26日，周春鱼退还杭州华邦房地产代理有限公司10万元购买意向金及其不认可上诉人周才康作为代理人将杭州市天运花园2幢2单元1702室房屋出卖给被上诉人及周才康所需承担的违约责任较小的事实。被上诉人韩春翊没有提交新证据，对上诉人提交的证据的真实性没有异议，对关联性有异议，该证据只是说明退还定金的事实，但是这个事实不影响合同的效力。本案合同是有效的，上诉人应该承担相应的责任。对上诉人周才康提交证据的真实性本院予以确认，但对证明目的本院不予采纳。本院依据有效证据经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。本案中，周才康在签订合同时并非涉案房屋的所有权人，也未取得周春鱼的授权，事后亦未得到周春鱼的追认，周才康作为出卖人在案涉居间协议中签名，应当承担作为合同当事人的相应责任。因此周才康上诉主张涉案的合同因其无权处分而无效的理由不能成立，本院不予支持。根据周才康与韩春翊及杭州华邦房地产代理有限公司签订《房地产买卖居间协议》的约定，在居间协议上签字时，韩春翊支付的意向金直接转为购房定金。周才康在签订《房地产买卖居间协议》当天出具《承诺书》，明确表示产生违约责任均由其本人承担。现因周才康的原因导致韩春翊无法签订正式的房屋转让合同，致使韩春翊的合同目的无法实现，对此周才康应承担民事责任。韩春翊要求周才康双倍返还定金，于法有据。鉴于周才康已返还了韩春翊支付的10万元定金，故周才康尚应支付韩春翊定金10万元。现周才康上诉所称仅需支付韩春翊5万元定金的请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人周才康承担。本判决为终审判决。审判长  余文玲审判员  盛 峰审判员  张一文二〇一七年九月四日书记员  何英杰??１?