上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第30762号
原告（反诉被告）上海高度文化传播有限公司。
法定代表人余利民。
委托代理人梁莉，上海市海华永泰律师事务所律师。
委托代理人杨洁，上海市海华永泰律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海新资源资产管理有限公司。
法定代表人张喆。
委托代理人马小旻，上海市金石律师事务所律师。
原告上海高度文化传播有限公司（以下简称高度公司）诉被告上海新资源资产管理有限公司（以下简称新资源公司）以及反诉原告新资源公司诉反诉被告高度公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月28日立案受理后，依法适用简易程序，并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）高度公司的法定代表人余利民及其委托代理人梁莉、杨洁，被告（反诉原告）新资源公司的委托代理人马小旻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高度公司诉称，2011年4月29日，原、被告签订《上海环球广场租借合同》一份，约定由被告将位于上海市浦东新区桃林路XXX号环球广场B座2608-2609室以及A座地下二层车位7号车位出租给原告用于办公使用。2012年10月19日，上海市工商行政管理局浦东分局向原告出具《责令改正通知书》，认定原告在上述房屋内从事经营活动构成了异地经营，并责令限期改正。然而，就在原告欲按照工商部门的整改意见进行整改时，原告发现系争房屋竟是居住用房，按法律规定不能用于办公经营，更不能作为公司注册地址进行登记。原告多次找被告协商，但被告一直拖延，原告遂于2013年5月29日提出要求解除合同，但一直交涉无果。2013年6月16日原告再次明确提出要求解除租赁关系，并在当天搬离了系争房屋。2013年7月9日，原告在多次与被告协商无果情况下又向被告发出通知函，通知被告解除上述合同，并要求被告于2013年7月12日办理房屋的交接手续，但被告不予理睬。原告认为，被告实际于2013年6月16日已经得知原告要求解除合同，所以双方合同在当天解除，由于被告明知原告租赁房屋目的在于办公，却未能如实告知房屋性质，致使原告无法实现订立合同的目的，原告有权解除该合同，故其起诉来院，要求：1、确认原、被告双方签订的《上海环球广场租借合同》于2013年6月16日解除；2、要求被告返还原告押金人民币（以下币种同）36，000元。
被告新资源公司辩称：不同意高度公司的全部诉请。理由是：2013年6月16日高度公司在未通知情况下自行搬离，之后才向其表示从2013年7月份开始不再续租房屋和支付租金；高度公司因在2013年5月经营情况恶化，故有意协商解除合同，但当时被告没有同意。故新资源公司并提起反诉，要求：一、判令反诉被告高度公司向反诉原告新资源公司支付违约金203，688元；二、判令反诉被告高度公司向反诉原告新资源公司支付家具损坏和装修补偿款30，000元。
反诉被告高度公司辩称，合同系高度公司依法行使解除权解除，故不存在违约金，其搬离时也未造成屋内设施损坏，故不同意新资源公司的反诉诉请。
经审理查明，系争房屋位于上海市浦东新区桃林路XXX号B楼2608室、2609室，系案外人汪黎雯所有，房屋类型为公寓，用途为居住。
2011年4月29日，高度公司与新资源公司签订《上海环球广场租借合同》一份，约定：甲方（新资源公司）将坐落在上海市浦东新区桃林路XXX号环球广场B座2608-2609室以及A座地下二层车位7号车位出租给乙方（高度公司）使用，建筑面积共319.21平方米；乙方向甲方承诺，租赁该物业仅作为办公使用；租用期自2011年5月1日起至2016年4月30日止；租用期前3年乙方需支付甲方月租金18，000元，第4年起（2014年5月1日开始）每年递增10%的月租金至租借期满，租金包含物业费；乙方需在每年逢双数月份的25日预付下两个月租金，如逾期支付超过30天，甲方有权单方面终止本合同，收回乙方租用的该物业，没收全部押金及其他费用，并可继续追讨乙方所欠的租金及所产生的全部滞纳金；租赁合同生效5个工作日内，乙方必须向甲方付清押金36，000元；合同第8.1条约定，租用期间，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，或逾期支付房租或水、电、煤、电话等费用达一个月时，甲方有权终止合同、没收押金、收取滞纳金并保留追偿损失的权利；合同第8.2条约定，乙方未经甲方书面同意下，不得擅自将该物业全部或部分转租、转让、转借他人或调换使用，未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变物业的结构及其他设施，或影响该物业的外形结构，否则甲方有权终止合同、没收押金、收取滞纳金并保留追偿损失的权利。合同第8.3条，在租用期间，未经甲方同意，乙方中途擅自退租的，甲方没收押金、收取违约金，另按尚未到期的应租月份数乘以每月租金额，按不低于合计数30%向甲方支付违约金。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，双方均按约履行。
2012年10月19日，上海市工商行政管理局浦东新区分局向高度公司发出责令改正通知书，认定高度公司在桃林路XXX号环球大厦2608室从事经营活动，而登记执照住所在康桥镇康桥东路XXX号XXX幢XXX层XXX室，违反了登记管理条例的规定，构成异地经营，责令高度公司在一个月内改正上述违规行为。
2013年7月10日，高度公司发解约函给新资源公司，内容为：新资源公司明知出租房屋是居住用房，不能用于办公经营情况下，未向高度公司如实告知，致使其无法实现合同目的，为避免损失继续扩大，高度公司特以函件通知即日与新资源公司解除租赁合同。
2013年7月18日，高度公司将系争房屋的钥匙寄还新资源公司，同月26日寄达。
审理中，原、被告双方确认一致：合同签订后，高度公司向新资源公司支付租金至2013年6月30日止，并缴纳了押金36，000元；高度公司实际于2013年6月16日搬离承租房屋。
高度公司表示，合同系其依法解除，解除日为2013年6月16日，要求新资源公司退还该日起至2013年6月30日止的多付租金。高度公司向法庭提供了“上海环球广场物品外出申请单”复印件一份，该单据上有物业公司注明“业主同意”，证明其于2013年6月16日自系争房屋搬离和新资源公司实际知晓并同意的事实。新资源公司对该证据认为是复印件不予认可。
新资源公司表示，承租房屋已于2013年10月另行出租他人；对合同解除本身并无异议，但认为系高度公司违约解除，解除日为2013年7月10日；如果判决确认合同解除，要求高度公司继续支付至解除日止的租金；并表示如法庭认定的解除日与其主张不一致，由法庭按照约定租金标准处理。新资源公司审理中提供物业证明两份和照片两组，证明2013年6月16日高度公司搬离当时未得到业主同意强行搬离和房屋设施损坏情况。
以上事实，由《上海环球广场租借合同》、责令改正通知书、函件、快递查询单及当事人的庭审陈述等在案佐证。
本院认为，高度公司与新资源公司之间于2011年4月29日签订的《上海环球广场租借合同》系双方当事人的真实意思表示，且于法不悖，属合法有效，双方本应按约履行。审理中，双方对合同业已解除的事实并无异议，但对合同解除的原因有争议，高度公司认为合同系因原告违约未告知房屋性质，致其无法继续用于办公而由其解除，新资源公司则认为系高度公司违约提前退租解除。本院认为新资源公司作为出租方，明知房屋性质为“居住”却出租给高度公司用于“办公”，而高度公司作为承租方，亦有义务对房屋用途性质等公开信息作一般审查。现因双方合同明确约定了高度公司租赁房屋“仅作为办公使用”的合同目的，租期内高度公司又因在房屋内“从事经营活动”而被工商部门认定为异地经营要求限期改正，故合同因此无法继续履行而告解除，双方对此均负有一定责任。合同解除日应为高度公司实际交还房屋之日，即2013年7月26日。解除合同以后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，可以根据履行情况要求恢复原状和赔偿损失。故新资源公司应向高度公司返还押金36，000元。另据查，高度公司现仅缴付租金至2013年6月30日止，其还应承担自2013年7月1日起至2013年7月26日止的租金，故其要求返还多付租金的主张，并无事实和法律依据，不予支持，对新资源公司要求继续支付至解除日止租金的主张，予以支持。新资源公司反诉要求违约金203，688元，并无事实和法律依据，不予支持。至于新资源公司提出高度公司迁出造成其家具和装修损失，对此新资源公司仅提供照片为证，无法认定为人为损坏，且新资源公司在双方合同解除后交接房屋过程中的表现难谓积极主动，致使难以认定高度公司返还房屋时的状态，对此应承担不利后果。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条判决如下：
一、确认原告（反诉被告）上海高度文化传播有限公司与被告（反诉原告）上海新资源资产管理有限公司于2011年4月29日签订的《上海环球广场租借合同》解除；
二、被告（反诉原告）上海新资源资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）上海高度文化传播有限公司返还押金36，000元；
三、原告（反诉被告）上海高度文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）上海新资源资产管理有限公司支付自2013年7月1日起至2013年7月26日止的租金（按照每月18，000元的标准按实计算）；
四、驳回被告（反诉原告）上海新资源资产管理有限公司的全部反诉诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币700元（高度公司已预付），反诉案件受理费2，402.50元（新资源公司已预付），合计3，102.50元，由原、被告双方各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张卓郁
代理审判员 张 斌
人民陪审员 刘鼎康
二〇一四年五月十四日
书 记 员 陈裕国
附：相关法律条文
《中国人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。