甘肃省张家川回族自治县人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）张民二初字第12号
原告马富强，男，回族，生于1972年5月15日，小学文化程度，甘肃省张家川县人，农民。
被告马继忠，男，回族，生于1976年5月15日，中专文化程度，甘肃省张家川县人，教师，
原告马富强诉被告马继忠土地承包经营权转让合同纠纷一案，本院受理后，于2015年5月13日依法公开开庭进行了审理，原、被告均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2004年10月2日与被告签订土地买卖协议书，将原告的责任田1.8亩卖于被告。因原告当时出卖该责任田时，隐瞒了全家人，现原告妻子多病，不能外出打工，要求种地维持生活，便与原告打闹不休，使家庭生活不宁，按照法律规定原，被告之间的土地买卖协议应属无效合同，也应属民法所调整的范畴。相关法律法规也明确规定，承包地不得买卖，所以原，被告之间的土地买卖协议违背法律禁止性规定，属无效的民事行为，不受法律保护。原告遂于2015年3月18日起诉法院，请求法院依法确认原，被告间的土地买卖协议无效。本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称：一、被答辩人诉称的大部分内容，与事实不符。
（一）、答辩人通过有偿购买的方式取得的是宅基地，而非责任田。双方签订协议书的基本事实为：2004年被答辩人主动托人（杨主麻）找答辩人要求买宅基地，答辩人因搬迁需要，经杨主麻的介绍，在村委会主任等人的见证下，被答辩人与答辩人签订了《协议书》，协议约定被答辩人将宅基地（上磨十字）1.5亩出卖给答辩人使用，答辩人支付给被答辩人价款人民币肆万元。协议签订后，答辩人依约支付了价款肆万元，被答辩人亦按期给答辩人交付了宅基地。答辫人将卖得的该宅基地依据之前与马有世、杨主麻签订的协议，与2004年11月20日进行了签约均分，宅基地价款按协议价均摊（当初约定此三人中一人签字立约均都代表三方权益）。之后杨主麻、马有世与家庭成员便于当年在购买的宅基地上修建了房，并入住至今长达12年。答辩人对该宅基地进行了必要的修建后一直使用至今。
（二）、被答辩人将宅基地出卖给答辩人后直至2015年3月才向法院提起诉讼，在这十几年以来，被答辩人从未向答辩人主张过任何权利。亦未提出任何异议。
二、双方签订的协议合法有效，依法受法律保护。
（一）、双方均为平等的民事主体。订立协议时，答辩人和被答辩人均系成年人，具有相应的民事行为能力。
（二）、本协议系双方当事人的真实意思表示。双方均认可协议内容并依约履行，均未提出任何异议，并不存在胁迫、欺诈的情形。
（三）、协议征得了村委会的同意，协议书由当时的村委会主任、书记见证了双方交易过程。
（四）、答辩人购买宅基地并未违反“一户一宅”的原则。根据《土地管理法》第62条第1款和第4款规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。可见，“一户一宅”的目的在于限制农村村民一户在已经拥有一处宅基地的情况下申请第二处宅基地，该条款也并未限制农民转让住房，而是限制农民在转让自己的房屋后不得再申请宅基地。
（五）、双方买卖宅基地并不违反法律的禁止性规定，本案不存在《合同法》第52条关于认定“合同无效”的任何情形。只有违反了全国人大常委会通过的法律或经国务院总理签署并以国务院令公布的行政法规的强制性规定，才可被认定为无效。作为民法的“帝王条款”的诚实信用原则应当在民事活动中被严格遵守。当年出于交易双方真实意思表示而签署的协议在实际履行后，应该被认定为有效。
三、被答辩人提起本次诉讼属于无理缠讼。
在协议已经履行完毕12年后，被答辩人违反诚实信用原则提起诉讼，是因土地增值以及土地可能被征用、房屋可能被拆迁，房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格，被答辩人受利益驱动而致。因此，该案一切诉讼费由原告承担。
四、该案是针对土地承包经营权权属发生争议的
案件，不属于人民法院民事案件受案范围。
土地承包经营权权属争议问题，非法院民事审判所能解决，应由行政机关解决，依据《中华人民共和国土地管理法》第十六条第一款规定“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理”。《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见》第96条规定“因土地、山岭、森林、草原、荒地、滩涂、水面等自然资源的所有权或使用权发生权属争议的，应当由有关行政部门处理。对行政处理不服的，当事人可以依据有关法律和行政法规的规定，向人民法院提起诉讼”。可见，因土地承包经营权权属发生争议的案件，当事人应协商处理，协商不成由人民政府处理，对处理结果不服，应提起行政诉讼，故此类案件不属于人民法院民事案件受案范围。
综上所述，依法成立的合同，受法律保护。被答辩人要求确认买卖协议无效的请求，无事实依据和法律根据，请求人民法院以事实为依据、以法律为准绳，坚持“尊重历史、照顾现实”、“注重判决的法律效果和社会效果”，“综合权衡买卖双方的利益”之原则，充分考虑协议已经实际履行完毕12年之久，且答辩人及第三人杨主麻和马有世、已实际居住使用该宅基地的实际情况，承认答辩人对宅基地继续占有、居住和使用的权利，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2004年10月2日，原、被告达成协议，将原告所有的上磨十字土地1.8亩出卖给被告使用。双方于同日书写协议书一份，协议约定：原，被告协商将上磨十字宅基地1.5亩出卖给乙方使用，双方定价为40000元；宅基地四至，东至马生俊地（长44.4米），东北至土埂底（长56.5米），西南至路边，付款方式为一次性付清。被告于当日依约支付了价款，原告亦交付了土地，后被告于取得土地的当时就将土地与杨主麻，马有世均分，将价款均摊。因原，被告明知土地不能买卖，双方为隐瞒村委会于同日签订虚假土地对换协议一份，内容为：马富强情愿用上磨石字河边的1.5亩责任田，对换马继忠纳沟下河1.5亩责任田。马继忠需付给马富强土地补偿金2万元，自签字之日一次性付清。名为对换实为买卖土地。2014年10月13日原告起诉法院，请求法院依法确认原、被告间的土地买卖协议无效。本案诉讼费用由被告承担。本院于2014年10月17日裁定不予受理该案。原告不服提起上诉，天水市中级人民法院于2015年1月16日裁定指定本院对该案立案审理，本院于2015年3月18日受理该案。
另查明，1999年1月1日张家川县张家川镇人民政府东街村民委员会向原告颁发的第二轮承包土地基本情况登记表载明，原告承包人口是四人，承包地面积1.8亩，承包期限1999年1月1日至2008年12月31日。
上述事实有原，被告提供的土地买卖协议书各一份，土地对换协议书各一份，原告提供的第二轮承包土地基本情况登记表一份，东街村委会的证明一份，在案证实，各证据能相互印证，应予采信。
本院认为：原告将家庭承包的责任田作为宅基地出卖给被告的行为系违法行为。理由是《中华人民共和国民法通则》第八十条规定：［土地使用权与承包经营权］土地不得买卖、出租、抵押或者以其他形式非法转让。《中华人民共和国农村土地承包法》第四条规定：国家依法保护农村土地承包关系的长期稳定。农村土地承包后，土地的所有权性质不变。承包地不得买卖。《中华人民共和国土地管理法》第七十三条规定：买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得；对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施；可以并处罚款，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。故该案不属于法院民事诉讼的受案范围。故原，被告间的纠纷应由县级以上人民政府土地行政主管部门处理，原告请求理由不能成立，不予支持。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第八十条，《中华人民共和国土地管理法》第七十三条，《中华人民共和国农村土地承包法》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第四项，第一百二十四条第三款、第一百五十四条第三款及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民诉法》的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下：
驳回原告的起诉。
案件受理费800元，由原告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。
审判员 杨秀芳
二〇一五年六月十一日
书记员 马玉梅
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简要案情：原告系张家川县民贸公司职工。2002年原，被告达成口头协议，将原告使用的位于张家川县民贸公司的门面一间以86800元卖于被告，被告后于2002年12月26日给付原告5000元，于2002年12月27日给付原告10000元，于2003年1月17日给付原告5000元，于2003年3月3日给付原告5000元，共计85000元。原告亦将房屋交付被告使用至今.2004年10月19日原告给被告出具85000元的现金收据一份，2006年因民贸公司企业改制至今停滞.无法将房产证办理在原告名下，致使被告亦未将房产证办理在被告名下.于是双方协议解除合同，但因双方对给对方造成的损失的赔偿问题达不成协议.原告遂于2015年3月2日起诉法院，请求人民法院判令被告将房屋腾出，返还房屋，支付原告租赁费80000元，本案的全部费用由被告承担.
另：张家川县民贸公司所有的统办楼门面，系民贸公司从原张家川县经贸局转让取得，民贸公司没有在房管局办理产权登记，故没有登记在民贸公司名下。2002年张家川县民贸公司进行企业改制，方案定为零星资产转让，将12间门面转让给职工，其中包括汪秋林使用的门面1间，2002年7月27日张家川县民贸公司收取原告72730元，并给原告出具原告交来改制费72730元的收款收据一份。2002年12月原，被告达成口头协议，将该铺面以85000元卖于被告。后因企业改制至今停滞，职工身份至今没有置换。民贸公司至今没有将1间铺面的产权过户到原告名下，故原，被告间至今亦没有办理产权过户手续。
案例分析：张家川县民贸公司企业改制至今在停滞，原告至今没有取得一间门面的所有权，故原告将一间门面卖于被告的行为属无权处分行为。《合同法》第13条规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分”。《合同法》第51条规定：“无处分权人处分他人财产经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”根据反对解释，无权处分他人财产，如果权利人不予追认或无权处分人订立合同后未取得处分权的，那么合同就无效。原告至今未取得出卖房屋的所有权，即处分权，故原，被告间的房屋买卖合同无效。《合同法》第58条规定故被告应承担返还原告房屋，原告应承担返还被告购房款的民事责任。对原告要求被告承担租赁费的诉讼请求，不予支持.理由是原告如自己房屋租赁或经营房屋会取得收益，但被告支付原告购房款亦达十二年之久.原告应给付被告利息，两项相抵，故只判令原告返还购房款，被告返还原告房屋比较合理.
建议与意见：《民法通则》第六十一条规定：民事行为被确认为无效或被撤销后当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方，有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的应当各自承担相应的责任。第111规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。﹤合同法﹥第113条第一款规定：当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定﹤，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。﹤中华人民共和国民法典.民法总则专家建议稿（征求意见稿）第149条［法律行为无效或者被告撤销的法律后果］“法律行为无效或者被告撤销后，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所到的损失，各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”无论是《合同法》58条、113条，﹤民法通则﹥61条、第111条。还是［﹤中华人民共和国民法典.民法总则专家建议稿（征求意见稿）﹥第149条都规定的是一方有过错，或一方不履行合同义务或者履行合义务不符合约定，或者双方都有过错的，如何承担责任的问题，无论是《合同法》，﹤民法通则﹥6还是［﹤中华人民共和国民法典.民法总则专家建议稿（征求意见稿）均没有规定双方都没有违反合同，都没有过错，或者因第三人的原因导致合同不能履行，导致卖买合同无效，如何处理的问题。该案是因民贸公司企业改制至今停滞，故无法将产权证过户到原告名下，导致原告无法将产权证过户到被告名下，按照一般规定处理，即被告返还原告房屋，原告返还被告购房款。但该案合同已实际履行13年之久，被告购买的房屋升值很大。如只判令被告返还房屋，原告返还购房款，给被告造成的损失巨大.因此建议将﹤民法典、民法总则专家建议稿（征求意见稿）﹥第149条加以修改，细化，增设：双方都没有过错的，对损失巨大一方的损失，应由另一方酌情予以赔偿.即修改为；第149条［法律行为无效或者被告撤销的法律后果］“法律行为无效或者被告撤销后，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，各方都有过错的，应当各自承担相应的责任.双方都没有过错的（或因第三人的原因致使法律行为无效的），对损失巨大一方的损失，应由另一方酌情予以赔偿。”具体到房屋买卖合同纠纷案件中如果是因第三人的原因，导致合同无法履行导致卖买合同无效，原告返还房屋，被告返还购房款时，适当支持买受人对房屋升值部分的赔偿请求。2008年2月2日北京朝阳区人民法院在一份判决中就支持了买受对房屋升值部分的赔偿请求。
修改理由：近年来，在买卖合同纠纷案件中，由于第三人的原因，即合同双方都没有过错导致合同无法履行，致使买卖合同无效，而买受人被迫解除合同的纠纷时有发生，因为合同的解除，买受人主张赔偿损失已成为该类纠纷新的焦点，尤其在房屋买卖合同纠纷案件中，如是因出卖人的过错导致合同无效，判令由出卖人赔偿买受人损失时，有法可移依.但如遇到像上述案例一样的个案，因第三人的原因或者双方都没有过错，致使合同无效，一方因合同无效损失巨大，另一方确因合同无效意外获得丰厚利润，如对损失巨大一方的损失不加以赔偿，有失民法的公平原则.尤其在房屋买卖合同纠纷案件中，最近几年，从全国范围内来看，房屋上涨已成为一种普遍趋势。