江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏08民终1105号
上诉人（原审原告）李文亮，居民。
上诉人（原审原告）任正兰，居民。
两上诉人共同委托代理人朱金年，江苏曙东律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）陈正年，居民。
委托代理人何明坤，居民。
原审第三人欧怀洪，居民。
上诉人李文亮、任正兰因与被上诉人陈正年、原审第三人欧怀洪返还原物纠纷一案，不服淮安市淮安区人民法院于2016年1月30日作出的（2015）淮法车民初字第44号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年4月7日立案受理后，依法组成合议庭于2016年5月3日公开开庭进行了审理。上诉人李文亮、任正兰及其共同委托代理人朱金年、被上诉人陈正年及其委托代理人何明坤、原审第三人欧怀洪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，两原审原告系泾口镇大阳村六组村民，属于大阳村村委会集体经济组织成员，后来大阳村变更为蒋桥居委会，现两原审原告属于蒋桥居委会居民。涉案房屋地属光明居委会范围，光明居委会的土地均为集体土地。
原审法院另查明，2006年4月，原审原告与淮安市淮安区泾口镇光明居委会签订《泾口集镇规划安置房合同书》一份，约定：由泾口镇光明居委会替原审原告建设光明小区第12幢第2号面积为136平米的住房一套，原审原告向泾口镇光明居委会交付房款93000元。合同签订以后，原审原告向光明居委会交付了房款，原审原告与光明居委会以原审原告的名义办理了涉案房屋的淮安市淮安区泾口乡镇居民宅基用地许可证和江苏省村镇工程建筑许可证，原审原告取得了涉案房屋。2010年中，因为和邻居欧怀洪相邻关系发生纠纷，原审原告诉至原审法院要求拆除搭建在原审原告房屋上的违章建筑、排除对原审原告采光的妨碍。原审法院作出一审判决后，原审原告提出上诉。淮安市中级人民法院维持原审判决。2011年10月，案外人王春华称受李文亮委托出售涉案房屋并与第三人欧怀洪签订《房屋转让协议》，约定：王春华受原审原告李文亮委托将涉案房屋出售给欧怀洪，转让费9万元在签订协议时一次性交付，王春华将李文亮的房产证（建设许可证）、土地证（宅基地许可证）原件和房屋大门钥匙当场交付给欧怀洪。协议签订后，王春华与欧怀洪都履行了协议。2012年8月8日，第三人欧怀洪将涉案房屋转卖给原审被告陈正年，价款为136800元。陈正年收到涉案房屋的宅基地许可证和建设许可证后交付了价款，欧怀洪首款后出具了收条。原审原告到光明小区查看该房屋时，发现房屋被原审被告陈正年占有。原审原告向原审被告索要无果，遂于2014年12月26日向原审法院提起诉讼。
李文亮、任正兰一审中诉称，2006年4月，原审原告委托淮安市淮安区泾口镇光明居委会代为建设位于泾口镇光明居委会光明小区第12幢第2号面积为136平米的住房，因而原审原告获得了该房屋的所有权。原审原告建成该房屋后，长期在外打工。2014年6月17日，原审原告到光明小区查看该房屋时，发现房屋被原审被告陈正年占有。原审原告要求原审被告搬出并向原审原告退还房屋，原审被告声称自己系从第三人处购买而取得房屋并继续占有、拒绝返还房屋。原审原告现诉至法院要求原审被告将位于光明小区第12幢第2号面积为136平米的房屋归还给原审原告。
陈正年一审中辩称，原审被告是从泾口镇殷侯村五组欧怀洪处以136800元的价格购得本案房屋。原审被告购买房屋时，欧怀洪向原审被告提交了涉案房屋的相关证件两份，一份是淮安市楚州区泾口镇居民宅基用地许可证，另一份是江苏省村镇建设许可证。原审被告于2012年8月8日向欧怀洪全额交付了房款136800元。因此，原审被告应当获得该房屋的所有权并有权占有、使用。同时，原审被告认为，原审被告对该房屋是善意购买人，属于善意取得。所以，原审被告有权拒绝返还。
欧怀洪一审中述称，本案房屋是原审原告委托王春华出售，第三人从王春华处购买，同时第三人从王春华处得到了房屋的钥匙以及宅基地许可证和建设许可证的原件。第三人买到涉案房屋后又转手卖给了原审被告陈正年。
原审法院审理认为，原审原告非涉案房屋所在地居民委员会居民，其与淮安市淮安区泾口镇光明居委会之间签订的协议名为《泾口集镇规划安置房合同书》，实为房屋买卖合同。对于该合同，缔结合同的双方当事人不持异议且实际履行。因此，原审原告是涉案房屋本权的享有人，该本权在未经有效撤销时应当得到事实上的确认。退一步讲，无论该房屋是否合法、是否将来能够合法化，原审原告在履行买卖协议后至少可享有对该房屋的领管、控制即占有的权利。
关于案外人王春华是否接受原审原告委托而出售涉案房屋的问题。王春华代表原审原告与欧怀洪签订《房屋转让协议》是出具了涉案房屋的宅基地许可证和建设许可证原件和涉案房屋的大门钥匙，可印证原审原告委托王春华出售房屋的事实，同时也使得欧怀洪有理由相信这一事实的成立。其间，王春华的行为至少构成表见代理。欧怀洪在支付对价后，应当获得涉案房屋的占有权。
关于原审被告陈正年是否享有涉案房屋占有权的问题。第三人将涉案房屋出售给陈正年且已经事实履行，陈正年基于欧怀洪的有权占有而获得的占有权应当受到法律的保护，且具有一定程度的排他性。原审原告作为原始占有人和非法定的所有权人，在丧失占有权后无权要求返还。
一审法院依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条之规定，判决：驳回原审原告李文亮、任正兰的诉讼请求。案件受理费1063元，由两原审原告负担。
一审判决后，李文亮、任正兰不服，向本院提出上诉称：一、一审判决认定案外人王春华将上诉人房屋卖给第三人并与第三人签订《房屋转让协议》的行为构成表见代理，是对案件事实的错误认定。上诉人未授权委托王春华出卖涉案房屋，且出售价格亦不合理，第三人受让房屋不是出于善意。而且上诉人与第三人曾有矛盾纠纷，不可能将房屋低价卖给第三人。二、一审判决认为上诉人作为涉案房屋的原始占有人和非法定所有权人，在丧失占有权后无权要求返还，是对案件事实的错误认定和对国家法律的错误适用。上诉人家现在只有光明居委会这一处宅基地，国家有权机关也颁发给上诉人宅基用地和建房证明，上诉人对涉案房屋享有占有、使用、支配的权利，上诉人诉求被上诉人返还被占有的房屋理应得到支持。三、第三人及被上诉人受让、占有涉案房屋的行为是无效的民事行为，应当予以撤销。一审判决保护被上诉人占有上诉人房屋，实际上是对非法转让农民集体土地使用权行为的纵容。综上，请求二审法院依法撤销原判，改判被上诉人将位于光明小区第12幢第2号面积为136平米的房屋归还给上诉人。
被上诉人陈正年辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，判决公正，请求驳回上诉，维持原判。
第三人欧怀洪述称，请求驳回上诉，维持原判。
二审经审理确认一审查明的事实。
二审中，就上诉人委托王春华出卖涉案房屋事宜，被上诉人陈正年申请证人沈某出庭作证。证人证明其和欧怀洪相识，他们是一个镇上的，和上诉人以及被上诉人不认识，是证人介绍欧怀洪向王春华购买涉案房屋，在卖房过程中，证人没有见到上诉人，王春华也没有出示授权委托书，是王春华当着证人的面打电话给房主询问房屋手续在哪里，王春华开车去拿来手续后与欧怀洪就涉案房屋签订了《房屋转让协议》，证人作为见证人亦在协议上签字。当时，王春华就把房屋的建设许可证和宅基地用地许可证原件以及钥匙交给欧怀洪，欧怀洪将房款支付给王春华，由王春华出具了收条。上诉人认为证人证言不属实，上诉人没有和王春华打过电话，没有委托王春华卖房。被上诉人及第三人均对证人证言予以认可。
本院认为，涉案房屋应该由被上诉人陈正年返还给上诉人。其一，上诉人并未授权王春华出售涉案房屋，欧怀洪、陈正年并未取得涉案房屋的占有权。王春华与欧怀洪签订《房屋转让协议》仅出具了涉案房屋的宅基地许可证和建设许可证以及涉案房屋的大门钥匙，并未得到上诉人的事先授权或事后追认，而且涉案房屋的转让价格低于上诉人购买房屋的价格，上诉人与第三人欧怀洪亦曾有矛盾纠纷，上诉人低于购买价将涉案房屋转让给第三人不合常理。虽然二审中被上诉人申请证人出庭证明上诉人委托王春华出卖涉案房屋，但该证人证言仅是孤证，并无其他证据相互印证，而且上诉人不予认可，故对该证人证言，本院不予采信。因此，本案中王春华的行为属于无权代理。对于王春华的行为是否构成表见代理问题，本院认为，表见代理客观上须有使相对人相信表见代理人具有代理权的情形，并能够使相对人在主观上形成该代理人不容怀疑的具有代理权的认识，而且相对人须为善意且无过失。这就要求相对人尽到应有的谨慎注意义务，不能轻易将没有代理权的行为人认作有代理权的人。而本案中，欧怀洪在与王春华进行房屋转让过程中并未见到上诉人本人或者其出具的授权委托书，仅凭王春华持有上诉人的宅基地许可证、建设许可证和房屋钥匙就认为王春华具有代理权，显然未尽到应有的谨慎注意义务，其主观上并非善意，因此，王春华的行为并不能构成表见代理。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”，由此，王春华与欧怀洪签订的《房屋转让协议》对上诉人不发生效力，欧怀洪并不能取得涉案房屋的占有权。对于在欧怀洪与陈正年房屋转让过程中，陈正年是否构成善意取得问题。本院认为，善意取得的善意是指取得标的物的第三人不知道或者不应当知道占有人为非法转让，要结合一般人的知识水平、第三人对转让人的了解程度和是否尽到充分的谨慎注意义务来判断。本案中，陈正年仅凭借欧怀洪手中的涉案房屋的宅基地许可证、建设许可证和房屋钥匙以及欧怀洪的口头陈述，而未尽到正常的审查注意义务，就与欧怀洪就涉案房屋达成了买卖协议，主观上并非善意，而且善意取得要求转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记，本案中涉案房屋无法办理过户登记手续，故被上诉人陈正年并不构成善意取得，其对涉案房屋不享有占有权，应返还给上诉人。至于本案中欧怀洪、陈正年的损失问题可以另行主张。
其二，《中华人民共和国土地管理法》第八条规定，农村宅基地属于农民集体经济组织所有，只有该集体经济组织成员才享有宅基地使用权。涉案房屋土地性质属于农村集体土地，只能在同一集体经济组织成员之间转让，而本案中的当事人均不属于同一集体经济组织，因此，他们之间就涉案房屋的转让行为无效，欧怀洪、陈正年均不能取得涉案房屋的使用权，陈正年应将涉案房屋返还给上诉人。至于上诉人与光明居委会之间就涉案房屋的买卖行为本案不予理涉。
综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律不当。上诉人的上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销淮安市淮安区人民法院（2015）淮法车民初字第44号民事判决；
二、被上诉人陈正年于本判决生效后三十日内将淮安市淮安区泾口镇光明小区第12幢第2号房屋归还给上诉人李文亮、任正兰。
一审案件受理费1063元，二审案件受理费1063元，合计2126元，由被上诉人陈正年负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒋其文
代理审判员 宋慧林
代理审判员 王 敏
二〇一六年五月二十五日
书 记 员 宋 诚