湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂05民终1637号
上诉人（原审被告、反诉原告）：宜昌三江航天房地产开发有限公司，住所地宜昌市西陵区夷陵路56号。统一社会信用代码91420500757049359P。
法定代表人：洪昌龙，该公司董事长。
委托诉讼代理人：万庆，女，该公司员工。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：张姗姗,女，1980年7月29日出生，汉族，住宜昌市西陵区。
委托诉讼代理人：祝亿峰，宜昌市中信法律服务所法律工作者。
原审被告：武汉金碧嘉园物业管理有限公司宜昌分公司，住所地宜昌市解放路商业步行街F综合楼。组织机构代码66769200—9。
代表人：雷梦婕，该公司总经理。
委托诉讼代理人：米俊波，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：陈志明，男，该公司员工。
上诉人宜昌三江航天房地产开发有限公司（以下简称三江房地产公司）因与被上诉人张珊珊、原审被告武汉金碧嘉园物业管理有限公司宜昌分公司（以下简称金碧嘉园物业公司）租赁合同纠纷一案，不服宜昌市西陵区人民法院（2016）鄂0502民初2153号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
三江房地产公司上诉请求：1、撤销一审判决，驳回张珊珊的全部诉讼请求；2、支持三江房地产公司的全部诉讼请求。
事实和理由：一、一审判决事实认定不清。1、张珊珊占用该商铺的时间未查明，一审确认张珊珊自述2015年6月19日断电后就未实际经营，后又在判决书中以张珊珊于2014年6月22日搬离了店铺来计算租金。对于同一事实，在同一判决中做出不同的认定。2、一审判决对于三江房地产公司同意张珊珊安装空调认定错误。三江房地产公司从未同意张珊珊自行安装空调，也从未同意张珊珊自行将三江房地产公司安装的中央空调出风口堵住，而免交空调使用费。如果三江房地产公司同意张珊珊自行安装空调，那应该是同张珊珊签订补充协议。3、一审对于张珊珊的装修损失、人工损失、食材损失事实认定不清。一审判决所认定的张珊珊的装修损失，是基于宜昌市物价局价格认证中心《关于门面装修、人员工资及物品的价格认定结论意见书》，意见书第七条第一款明确“其工作人员无法通过现场勘察、核对来确定该标的物的具体工程量及物品的品牌、型号并对其数量作出判断，具体工程量及物品的品牌、型号及数量需要双方当事人及其他相关人员通过现场勘察后确定。因双方当事人及其他相关人员意见未统一，故未通过现场勘察确定。因此本中心在认定过程中是以委托方提供的委托认定明细清单确定，若委托方在办理时，部分门面装修计人员工资等其他项目与本次认定的项目产生差异，差异部分价值需补充认证或者自行增减”，该结论书只是依据张珊珊提供的清单进行的认定，双方应根据实际情况进行确认。同时张珊珊未提供其他证据（如建筑材料的采购单、社保记录、购买食材的发票等）来佐证其装修材料的数量、品牌、工程量，仅是提供明细清单给宜昌市物价局价格认证中心。该明细清单的真实性无法通过其他证据来证明，因此价格认定结论书中对装修价格作出的认定，真实性无法确定。4、一审认定张珊珊搬离商铺后不承担占用费，事实认定错误。张珊珊于2014年8月25日合同解除后，仅仅是张珊珊个人未经营商铺，但是张珊珊的设备都遗留在原商铺不曾搬离，三江房地产公司多番要求张珊珊腾退，搬离停放在三江房地产公司处的设备，但是张珊珊置之不理，一直故意将设备停放在商铺，形成事实上的占用，导致三江房地产公司长期无法处置商铺，造成三江房地产公司的损失。张珊珊应按照合同约定，支付在此期间的占用费。
二、一审判决适用法律错误。1、依照司法解释的规定，既然一审认定本案租赁合同的解除是由张珊珊违约所致，按照相关法律规定，张珊珊主张的装饰装修损失，不应得到支持。2、本案中，张珊珊自始至终没有主张过违约金过高，一审判决应当本着不告不理的原则，不应主动调减违约金的标准。退一步讲，就算一审适用自由裁量，主动调减违约金标准，但按照同期贷款利率1.95倍的标准支付违约金，没有法律依据，应按照司法解释的规定，判决三江房地产公司损失的30%作为违约金标准。
张珊珊辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确。请求二审驳回上诉，维持一审判决。
金碧嘉园物业公司述称，请求二审法院依法处理。
张珊珊向一审法院起诉请求：1、三江房地产公司、金碧嘉园物业公司连带承担赔偿张珊珊停业期间的食材损失22224元、人工工资56758元、装修损失160138元、退还会员费损失29259元、租金损失165060元（2014年6月22日至2015年7月22日），合计443039元；2、金碧嘉园物业公司退还物业保证金9600元。
三江房地产公司向一审法院反诉请求：1、张姗姗立即支付欠缴租金及合同解除之日（2014年8月24日）起对商铺的实际占用费414482元、物业服务费6600元、中央空调使用费18485元共计443927元；欠缴租金、实际占用费、物业费违约金293555元（按每日千分之一计算至2016年11月24日），以上费用合计737482元。
一审法院认定事实：2013年2月28日，三江房地产公司（出租方、甲方）与张姗姗（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定乙方承租甲方位于宜昌市解放路步行街2栋2层2283号门面（建筑面积275.09㎡），租赁期限为2013年5月25日至2016年11月30日，用于经营“MR红夫人铁板烧烤店”，租金按每月50元/平方米收取，月租金13755元，折合年租金165060元，按季支付，每季最后一个月的20日前支付下一季度租金；乙方应当自计租日起向甲方指定的物业服务公司(武汉三江物业服务有限公司宜昌分公司，以下简称三江物业公司)交纳物业服务费2475元（按每平方米每月3元，每月共计825元）；乙方应按照中央空调开启的时间向甲方交纳空调费，按每月每平方米12元计算，合计3301元，具体开启时间以物业服务公司公告为准，中央空调费的交纳时间以甲方及物业服务公司书面通知为准；乙方延迟交纳本合同项下租金、物业服务费、能源费用或其他应付费用超过15日，经过甲方、物业服务公司书面催告，乙方仍不交纳的，甲方或物业服务公司可以对该房屋暂停部分或者全部能源供应或物业服务，直至乙方履行相关付款义务为止。甲方或物业服务公司无须而向乙方或第三方承担任何责任；乙方延迟交纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应按欠费金额的千分之一向甲方或物业服务公司支付违约金；延迟超过30日，甲方有权解除合同。
上述合同签订后，2013年5月25日，三江房地产公司向张姗姗交付了上述约定的商铺。张姗姗对承租商铺进行了装修，并向三江物业公司交纳了物业保证金9600元。因张姗姗所从事的餐饮行业需要使用双制空调，而三江房地产公司提供的中央空调设计为单温制式，张姗姗与三江物业公司、三江商业管理公司的领导经口头协商约定，由张姗姗自行安装空调，并同张姗姗自行将三江房地产公司安装的中央空调的出风口堵住，不再使用三江房地产公司提供的中央空调。
因三江物业公司根据三江房地产公司的要求，要求张姗姗交纳空调费，并于2014年6月5日对张姗姗承租的商铺实施了短暂停电。2014年6月12日，张姗姗向三江物业公司书面申请免去中央空调费。次日，三江物业公司向张姗姗回函：贵商户12日“关于免去中央空调费的申请”收悉，1、中央空调收费标准严格依照商户所签租赁合同收取，即承租面积×合同给定的每平12元。2、贵商户在申请中提及“从开业至今未使用中央空调，一直使用的是店内自己安装的空调，已将出风口封住”，经我公司人员查看贵商户大门敞开，未开启商户所说的自己安装的空调，由此可见商户虽然自行封堵出风口中，但实则享受了商场开启的中央空调，所以应按合同约定足月缴纳空调费。
2014年6月19日，三江物业公司向张姗姗发出《中央空调使用收缴通知》，告知张姗姗2013年6月至9月中央空调使用费为合计13204元，要求张姗姗于2014年6月20日交物管处，逾期未交费将停止供电，并于发出通知当日，再次对张姗姗承租的商铺实施了短暂停电行为。
因张姗姗未交空调使用费，2014年6月22日，三江物业公司对张姗姗承租的商铺实施了连续停电行为，停电达两天时间，造成张珊珊店内大量食材腐坏。
2014年8月12日，三江物业公司以快递的方式向张姗姗发出《解除租赁合同通知书》，通知张姗姗：2014年1月25日至4月24日、2014年5月25日至8月24日欠租金82530元，2013年12月25日至2014年8月24日欠管理费6600元，解除双方租赁合同。同年8月14日，该《解除租赁合同通知书》经宜昌市邮政速递物流公司北门分部到达张姗姗手中。
在一审诉讼过程中，根据张姗姗的申请，2015年9月24日，一审委托宜昌市物价局价格认证中心对张姗姗所述位于宜昌市解放路步行街原“MR红夫人铁板烧烤店”的门面装修、食材损失及人员工资三项的损失进行了鉴定。经宜昌市物价局价格认证中心鉴定，店铺内装修金额为160138元，食材金额为22224元（2014年6月23日以后的食材金额为9883.8元）、14名人工工资金额为56758元，合计239120元。
审理过程中，张珊珊自述其于2014年6月19日断电后就未实际经营该店铺。三江房地产公司则陈述张姗姗实际占用房屋至2015年7月25日，目前该商铺已出租于他人用于经营。
另，三江物业公司于2015年12月24日变更为武汉金碧嘉园物业管理有限公司宜昌分公司。
一审法院认为，一、关于谁违约的问题。本案出租人和承租人在租赁合同中对中央空调使用费进行了约定，但证人陈某的证言证实，双方已就承租人自行安装双温制式空调，不再使用出租人提供的中央空调使用费已经口头达成一致。根据双方达成的一致意见，承租人使用了中央空调则向出租人交纳中央空调使用费，不使用则无须交纳中央空调使用费。出租人三江房地产公司认为承租人张姗姗使用了中央空调应该交费而未交，所以对张姗姗的商铺实施了停止供电的行为。但三江房地产公司未举证证明张姗姗使用了中央空调，其停止供电的行为缺乏事实依据，其停止供电的行为已构成违约。张姗姗在三江房地产公司对其停止供电之前即未依约向三江房地产公司履行交租义务，亦对三江房地产公司构成违约。
二、关于本案所涉租赁合同实际解除的时间。2014年8月12日，三江物业公司以快递的方式向张姗姗发出《解除租赁合同通知书》。同年8月14日，该《解除租赁合同通知书》经宜昌市邮政速递物流公司北门分部到达张姗姗手中。根据合同法第九十四条、九十六条规定，因当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案所涉租赁合同实际解除的时间应为《解除租赁合同通知书》到达张姗姗的时间，即2014年8月14日。
三、关于张珊珊的各项经济损失。（一）关于装修损失。本案中，三江房地产公司与之间租赁合同的解除是因张姗姗未依约缴纳租金导致，张姗姗请求赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失，本不应支持，但考虑到该商铺现由三江房地产公司收回并使用，三江房地产公司应在利用价值范围内予以适当补偿。本案所涉租赁合同约定的租赁期限自2013年5月25日至2016年11月30日，共计1371天，合同于2014年8月14日实际解除，租赁期限于2016年11月30日届满，剩余租赁期为839天，一审结合宜昌市物价局价格认证中心出具的鉴定意见，对剩余租赁期内附合的装饰装修物的价值计算为97998.38元（160138元÷1371天×839天）。
（二）关于食材损失。宜昌市物价局价格认证中心鉴定张姗姗购买食材的金额为22223.80元，其中，2014年6月23日以后的食材金额为9883.80元。一审认为，张珊珊在三江物业公司于第三次即2014年6月22日停止供电2日之后继续购置生鲜食品，任由损失进一步扩大，对扩大的损失应由其自行负责。对其食材损失，一审认定为12340元（22223.8元-9883.8元）。
（三）关于人工工资损失。张珊珊虽向鉴定部门提供了聘用合同，但张珊珊未提供其聘用人员的工资的支付凭证及相应社保资料，鉴定结论依据不足。三江房地产公司提出的“应当首先证明其人员是其聘用，并依法签订劳动合同及缴纳社保的证明等证明材料”辩论意见一审予以考虑，对于张珊珊主张的员工工资损失酌情按照服务业的标准计算14人计算为3990.26元（26008元／年／365天×4天×14人）。
（四）关于张珊珊所提退会员费的损失，因其提交的退费明细上没有会员的签字，对该费用是否实际发生难以认定，故对其所提该项请求不予支持。
（五）关于张珊珊所提租金损失，因其未提交证据予以证明该损失的实际发生，依法不予支持。
（六）关于张珊珊所提物业保证金9600元的请求，因其提交了其向三江物业公司交付物业保证金的票据，现双方租赁合同已解除，三江物业公司收取的该项费用应予返还，对张珊珊所提该项请求予以支持。
四、关于三江房地产公司的反诉请求。双方的合同解除后，张姗姗对于其拖欠的租金、管理费等费用应当依约给付。张姗姗对2014年6月22日停电以前未缴纳的租金和费用应依约全额支付。因三江房地产公司的停电行为致使张姗姗不能经营，为体现公平原则，一审对自2016年6月22日停电之后张姗姗应缴纳的租金和费用酌情支持50%，同时，对停电期间的租金和费用亦应予以扣减。对张姗姗自2014年1月25日至2014年4月24日、自2014年5月25日至2014年6月21日拖欠的租金计算为53644.50元【13755元×3个月＋（13755元÷30天×27天）】；自2014年6月24日至2014年8月14日的租金计算为11921元【{13755元＋（13755元÷30天×22天）}÷2】，租金共计65565.50元。对张姗姗自2013年12月25日至2014年6月21日拖欠的物业管理费计算为5140元【825元×5个月＋（825元÷30天×26天）】，对张姗姗自2014年6月24日至2014年8月14日拖欠的物业管理费计算为701.25元【{825元＋（825元÷30天×21天）}÷2】，物业管理费共计5841.25元。关于三江房地产公司所提空调使用费的请求，因其未提交证明张姗姗使用了三江房地产公司提供的中央空调，一审对该项请求不予支持。关于三江房地产公司所提自2014年8月25日至2015年8月10日的占用费的请求，因双方的合同已于2014年8月14日实际解除，且三江房地产公司确认张姗姗已于合同解除前搬离了所承租的商铺，其再提该项费用，缺乏事实依据，不予支持。关于三江房地产公司所提逾期付款违约金的请求，一审认为，合同约定的违约金标准过高，依法应予调减，以2014年8月14日所欠租金、物业管理费71406.75元（65565.5元＋5841.25元）为基数，自双方约定的给付之日即2014年6月21日起，按照中国人民银行同期贷款利率1.95倍的标准（即中国人民银行同期贷款利率标准上浮50%后再上浮30%）计算的逾期付款利息支持三江房地产公司主张的违约金。
综上，一审依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条第(二)项的规定，判决：一、三江房地产公司赔偿张姗姗装修损失97998.38元、食材损失12340元、人员工资损失3990.26元，共计114328.64元。二、金碧嘉园物业公司返还张珊珊物业保证金9600元。三、张姗姗支付三江房地产公司租金65565.5元、物业管理费5841.5元，共计71406.75元，并以71406.75元为基数，自2014年6月21日起至实际履行之日止，按照中国人民银行同期贷款利率1.95倍的标准（即中国人民银行同期贷款利率标准上浮50%后再上浮30%）计算的逾期付款利息支持三江房地产公司主张的违约金。四、驳回张姗姗所提其他诉讼请求。五、驳回三江房地产公司所提其他反诉请求。上列应付款项，于判决生效之日起十日内履行。如果未按判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费3230元、鉴定费10000元，一审案件反诉受理费5588元，共计18818元，由张姗姗负担9662元、三江房地产公司负担9156元，三江房地产公司负担的诉讼费在履行上述判决时一并清结。
二审中，当事人未提交新证据。
二审审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为：一、关于本案的事实认定问题。1、经查，一审认定张珊珊从2014年6月19日后因断电未实际经营店铺（一审判决书中的2015年6月19日系笔误），并以张珊珊搬离店铺的时间（2014年6月22日）开始计算租金，前者属于事实认定问题，租金的起算点属于法律适用问题，不存在三江房地产公司所称的对同一事实做出不同认定的问题。2、对于三江房地产公司是否同意张珊珊安装空调，原三江房地产公司的工作人员到庭作证，证明当时对同意张珊珊不使用中央空调，自行安装空调达成了合意，一审法院据此予以认定并无不当。且审查案涉租赁合同，双方并未对张珊珊是否必须使用中央空调做出明确约定，在张珊珊已经封堵了中央空调出风口的情况下，三江房地产公司要求其支付空调费无事实依据。3、三江房地产公司虽对张珊珊提交的鉴定意见书有异议，但未提交反证推翻该鉴定意见，亦未申请重新鉴定，一审以该鉴定意见书作为定案依据并无不当。4、案涉租赁合同第23.8条约定，在乙方欠付租金、物业服务费等费用期间，未经甲方书面（同意），乙方不得将商铺内的货物、财物转移出该商铺。三江房地产公司一方面在格式合同中要求承租方在欠付费用时不得将财物搬离，另一方面又主张承租方因未将财物搬离，导致其无法处置商铺，给其造成损失，承租人应当承担占用费。即在三江房地产公司未书面通知张珊珊办理的情况下，不论承租方是否将财物搬离，均应对其承担责任。明显系以格式条款加重对方责任，排除对方主要权利，有违诚实信用原则，本院不予支持。
二、关于本案的法律适用问题。1、本案虽因张珊珊未依约缴纳租金导致租赁合同解除，但依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条第二项之规定，三江房地产公司实际利用了该装饰装修，应当给予张珊珊补偿。2、经查一审卷宗，未见张珊珊有要求调减违约金的主张，一审在没有释明的情况下，主动予以核减，有违司法被动、中立的原则，程序确有不当。但经本院二审核实，张珊珊明确提出了请求调减违约金，该程序瑕疵已得到补救，对本案的实体处理结果不产生影响。三江房地产公司未举证证明其实际损失，其主张的以其损失的30%作为违约金标准，事实上是标准不明，本院无从认定，故对其该项请求不予支持。
综上所述，三江房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5588元，由宜昌三江航天房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈继雄
审判员 刘 强
审判员 王明兵
二〇一七年七月四日
书记员 袁昌芹