北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）海民初字第26616号
原告北京市韩亚军菜馆，住所地北京市海淀区学院南路**号*号楼*层西半段，注册号11010809941281。
法定代表人韩亚军，总经理。
委托代理人刘军，北京市康博律师事务所律师。
被告周福刚，男，1976年12月29日出生，北京江山城餐饮有限公司。
委托代理人尹小敏，北京市融道律师事务所律师。
原告北京市韩亚军菜馆（以下简称韩亚军菜馆）与被告周福刚房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员唐盈盈独任审判，公开开庭进行了审理。原告韩亚军菜馆的委托代理人刘军，被告周福刚及其委托代理人尹小敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告韩亚军菜馆诉称，2009年9月2日，韩亚军菜馆与海日晗签订房屋租赁合同，海日晗租赁海淀区学院南路房屋450平米用于经营，租赁期限自2009年9月3日至2012年3月30日。2011年1月7日，周福刚接手海日晗的合同，继续经营，合同期限变更为2012年3月3日至2014年1月3日，年租金47万元，期间周福刚一直交纳租金。2013年9月2日，本应是周福刚应该交租金的期限，但周福刚一直未交纳，且要求韩亚军菜馆延长合同期限。韩亚军菜馆拒绝了周福刚的无理要求。为此，周福刚一直躲避，也未交纳租金。在周福刚经营期间，把韩亚军菜馆的空调6台变卖，还把橱柜、消毒柜、中央空调等电器损坏。周福刚的行为违法合同法的规定，给韩亚军菜馆造成损失，应当承担违约责任。故诉至法院，请求判令：1.解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.周福刚支付违约金117500元；3.周福刚支付拖欠的水电费13623元；4.周福刚赔偿空调损失24000元；5.周福刚支付电器维修费25000元；6.周福刚按照每天1287元的标准支付2013年9月3日至实际交还房屋之日租金（暂计至2013年11月11日为86629元）。
被告周福刚辩称，韩亚军菜馆陈述不属实，不同意韩亚军菜馆的各项诉讼请求，我在履行合同过程中未违约，反而是韩亚军菜馆违约致使我不能经营，我未接到解除合同的通知。2013年6月，由于该地涉及拆迁，韩亚军菜馆未经我同意，将餐馆的营业执照取走。2013年9月4日双方还在协商续签事宜，后韩亚军关机，并将房屋门锁上，导致我无法使用。我对该房屋投入了装修费、转让费。故不同意其诉讼请求。
经审理查明，海淀区学院南路房屋系北京城建集团有限责任公司（原名北京城建集团总公司）所有。2006年9月13日，北京城建集团有限责任公司物业管理分公司与韩亚军签订房屋租赁合同，约定将海淀区学院南路450平方米房屋出租给韩亚军餐馆（拟注册），租期自2006年9月15日至2009年3月30日止。2009年至2013年，北京城建集团有限责任公司物业管理分公司每年与韩亚军菜馆签订房屋租赁续签合同，租期续签至2014年3月30日。
2009年9月2日，韩亚军菜馆（出租方、甲方）与海日晗（乙方）签订房屋租赁合同，约定：甲方出租给乙方的房屋为海淀区学院南路XXX；出租面积450平方米；租赁期限自2009年9月3日至2012年3月3日止；甲方提供房屋给乙方，乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为经营餐饮使用，不得用于宿舍或其他非法活动使用；乙方于交纳首期租金的同时，向甲方缴付相当于3个月租金的保证金10.75万元；如乙方违反本合同任何条款，甲方可以使用或扣留全部或部分保证金抵偿由乙方违约行为对甲方造成的损失；当本合同期限届满，或者双方协议解除本合同时，若乙方全部付清本合同规定的各项费用，完全履行本合同项下义务，并归还了甲方所租房屋的，甲方应当在90天后将乙方已交付保证金退还给乙方；乙方应按时交纳房租费、物业费、水费、电费、取暖费等经营性费用，租赁期间，如乙方拒不照单交付费用，则甲方有权采取停止供应水电等相应措施，直至费用付清，因乙方拖欠各种费用造成停业（封门）的后果损失自负；房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋，乙方应向甲方支付三个月租金的违约金10.75万元，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止：1.未经甲方书面同意，乙方转租、转借承租房屋，4.未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途或者注册公司的，6.逾期未交纳按约定由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的，7.一次性拖欠房租10日以上或者累计拖欠30日以上的；等等。2011年1月7日，周福刚与海日晗、韩亚军菜馆商定，周福刚承接海日晗与韩亚军菜馆的租赁合同，韩亚军菜馆同意减免10天的房租（作为免租期）。当日，韩亚军与周福刚签订《房屋出租续签合同》约定：根据甲乙双方于2009年9月2日签署的房屋租赁合同，学院路餐厅房屋面积450平方米出租给周福刚使用；经双方协商同意续签2年，租赁期限自2012年3月3日至2014年1月3日，年租金为47万元；该处房屋本着先付费后使用原则，每次交纳租金数额为23.5万元，6个月为一个付款周期，付款周期的第一个月提前30日内支付租金；其他租赁条款仍按原房屋租赁合同执行。双方在工作设备交接清单上签字或盖章。周福刚交纳了保证金107500元及2011年3月3日至2013年9月3日的租金。韩亚军菜馆代周福刚支付了水电费13623元。
审理中，周福刚提出反诉，但其未按时交纳案件受理费，视为其撤回反诉请求。韩亚军菜馆表示要求周福刚腾房，周福刚表示同意腾房，但双方至今未进行房屋交接。周福刚认可其为了调整经营项目于2013年5月16日停止对外营业；认可其于2013年5月至10月将承租房屋门口场地租给第三人经营大排档并收取了租金，大排档人员可以使用承租房屋；认可韩亚军菜馆主张的水电费数额。韩亚军菜馆主张自2013年8月多次向周福刚催要2013年9月之后的租金，提交了中国移动通信集团北京有限公司语音通信详单；周福刚认可系双方通话，但不认可内容为催要租金。韩亚军菜馆主张周福刚将承租房屋内部分家电损坏及丢失，空调损失为24000元、维修需花费29100元，举证不足。周福刚主张其支付了海日晗餐厅物品转让费20万元及剩余租期内房租58000元，提供了海日晗签字的收条；主张其收到房屋后对承租房屋进行装修，提供了收据2张（金额共计123000元）及施工合同一份，施工合同记载的工程地址为学院南路55号；主张合同期限处记载的2014年1月3日为笔误，应为2014年3月3日；主张韩亚军菜馆不收取其2013年9月之后的租金，主张6月初韩亚军将其营业执照及税控机取走导致其无法经营，主张韩亚军菜馆于2013年9月5日将承租房屋锁门并将部分家具搬出，均未提供有效证据。
上述事实，有双方当事人陈述及房屋所有权证、房屋租赁合同、房屋租赁续签合同、房屋出租续签合同、工作设备清单、水电费明细、收据、中国移动通信集团北京有限公司语音通信详单、施工合同等证据材料在案佐证。
本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。韩亚军菜馆与周福刚签订的房屋租赁合同系双方真实意思的表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，因此合法有效。周福刚将承租房屋转租给他人使用，违反合同约定，韩亚军菜馆依约要求解除合同并要求周福刚支付违约金，有事实及法律依据，本院予以支持。合同解除后，周福刚应当将房屋腾空并交还给韩亚军菜馆。周福刚主张韩亚军菜馆于2013年9月5日将承租房屋锁门并将部分家具搬出，未提供有效证据，本院不予采信，周福刚占用房屋其应当支付租金，韩亚军菜馆要求其按照合同约定标准支付2013年9月3日至实际交还房屋之日的租金，本院予以支持。韩亚军菜馆代周福刚支付了水电费，其要求周福刚支付，本院予以支持，周福刚认可韩亚军菜馆主张的水电费数额，本院不持异议。韩亚军菜馆要求周福刚赔偿空调损失24000元及电器维修费25000元，举证不足，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：
一、解除原告北京市韩亚军菜馆与被告周福刚签订的《房屋租赁合同》；
二、被告周福刚于本判决生效后七日内将北京市海淀区学院南路房屋四百五十平米腾空并交还给原告北京市韩亚军菜馆；
三、被告周福刚于本判决生效后七日内按照每年四十七万元的标准支付原告北京市韩亚军菜馆自二Ｏ一三年九月三日至实际交还房屋之日的租金；
四、被告周福刚于本判决生效后七日内支付原告北京市韩亚军菜馆水电费一万三千六百二十三元及违约金十一万七千五百元；
五、驳回原告北京市韩亚军菜馆的其他诉讼请求。
如果被告周福刚未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一千九百五十一元，由原告北京市韩亚军菜馆负担五百三十一元，已交纳，由被告周福刚负担一千四百二十元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 唐盈盈
二〇一三年十二月十九日
书 记 员 孟盼盼