吉林省通化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通中民二终字第173号
上诉人（一审原告）：徐新生，男，1965年4月4日生，汉族，农民，住通化市二道江区。
上诉人（一审原告）：徐新茂，男，1960年2月2日生，汉族，农民，住通化市东昌区。
委托代理人：徐新生，男，1965年4月4日生，汉族，农民，住通化市二道江区。
上诉人（一审原告）：徐新杰，女，1960年2月29日生，满族，退休工人，住通化市东昌区。
委托代理人：徐新生，男，1965年4月4日生，汉族，农民，住通化市二道江区。
上诉人（一审原告）：徐新芳，女，1967年3月19日生，汉族，中国石油集团江南油田工人，住辽宁省大连市经济技术开发区。
委托代理人：徐新生，男，1965年4月4日生，汉族，农民，住通化市二道江区。
上诉人（一审原告）：徐新海，男，1971年3月3日生，汉族，通化钢铁集团股份有限公司工人，住通化市二道江区。
委托代理人：徐新生，男，1965年4月4日生，汉族，农民，住通化市二道江区。
被上诉人（一审被告）：薛玉珍，女，1949年7月8日生，汉族，农民，住集安市。
委托代理人：姜凤，吉林方维律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：杜田福，男，1963年8月10日生，汉族，农民，住通化县。
上诉人徐新生、徐新茂、徐新杰、徐新芳、徐新海因与被上诉人薛玉珍、杜田福之间确认合同无效纠纷一案，不服吉林省通化县人民法院于2015年4月24日作出的（2015）通民初字第131号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
徐新生等五人一审诉称：2001年，徐新生等五人之父徐志家与本村村民王金亮达成买卖房屋合同，王金亮将自有3间房屋（包括经销店）卖给徐志家，钱款当日结清，王金亮将房照与土地使用证交给徐志家，但因各种原因房照与土地使用证至今均未变更，登记的权利人仍为卖方王金亮。薛玉珍于2000年来到徐家，与徐新生等五人之父徐志家共同生活至徐志家去世，双方未办理婚姻登记。2011年徐志家去世后，2012年薛玉珍瞒着徐新生等五人将徐志家生前所有的3间房屋私自卖给杜田福，并对徐新生等五人声称是让杜田福帮忙看着房子和经销店。2年间，经徐新生等五人多方了解，实情是徐志家去世后，薛玉珍将房照与土地使用证私自涂改成她个人所有，并依此与杜田福签订了房屋买卖合同，杜田福对外也称该房屋归他所有。徐新生等五人已实际丧失了房屋所有权。徐新生等五人认为，薛玉珍与徐新生等五人之父徐志家并未办理结婚登记，薛玉珍无权继承3间房屋，徐新生等五人作为徐志家的法定继承人，应当是3间房屋的真正所有权人。由于薛玉珍、杜田福的侵权行为，致使徐新生等五人多年来无法对房屋进行入住，薛玉珍、杜田福的行为严重地侵害了其合法权益。故起诉至法院，请求依法确认薛玉珍与杜田福签订的房屋买卖合同无效；确认房屋为徐新生等五人所有，并判令杜田福自行腾出现住房屋。
薛玉珍一审辩称：徐新生等五人请求法院确认我与杜田福签订的房屋买卖合同无效，该请求不能得到法庭的支持。理由是2000年，经他人介绍，我认识了徐志家，也就是徐新生等五人的父亲。之后我从集安市搬到通化县金斗村，户口也从集安市迁到了徐志家的户口上，金斗村给我分了承包地，我一直与徐志家共同生活，但没有办理结婚登记手续。大约2001年，徐志家和我商量共同买一处房屋，我和徐志家各拿了1万元共同购买了金斗村王金亮的房屋。房屋价款是15000元，兑经销店5000元，共计2万元。购买房屋后，我和徐志家一直居住并生活在这个房子里。有一天徐志家对我说，要把这个房子给我，房子落在我名下。徐志家还有一处大房子，卖了46000元放在了大女儿家。就这样涉案房屋的所有权证、集体土地建设用地使用证的变更手续都是徐志家经手变更到了我的名下。2011年徐志家去世。为了治病和经销店上货，我陆续向外借款11700元。因身体越来越差，没办法继续经营小卖店，我就找到杜田福商量让他帮我还饥荒，再给我2万元，把房子卖给杜田福。当时把房证、土地证拿给了杜田福，让他考虑考虑。后杜田福妻子让我一起到金斗乡政府找乡建办证人员，核实房照和土地证的真实性，当时乡建工作人员刘彬证实房屋所有权人已变更到我的名下，房产证和土地证是有效的。为了证明这一点，刘彬在该证上填写“此证为有效房照”并加盖了公章。回来后第三天杜田福与我签订了房屋买卖合同书。过了一个多月，杜田福又找了乡镇法律服务所给见证，杜田福给了我2万元，我就把房屋子交给了他。徐新生等五人在诉状中说房照与土地证是我私自涂改成我个人所有，完全歪曲事实。房屋所有权证件上加盖的公章和签署的文字都是负责办证的工作人员办的，并非我私自涂改。事实上这个房子是我和徐志家共同生活期间共同出资购买，而且徐志家在去世前已把他的那部分房产给了我，我有权处置。我与杜田福签订的房屋买卖是双方真实意思，合同真实、有效。房屋买卖钱款两清已实际履行，只需履行变更登记手续。徐新生等五人要求杜田福迁出该房屋，同样不应得到法庭的支持。我希望法庭能够查明本案事实，驳回徐新生等五人的无理请求。
杜田福一审辩称：徐新生等五人主张我与薛玉珍签订的房屋买卖合同无效，该主张不能成立。第一，我与薛玉珍签订的房屋买卖合同，是我们双方自愿签订的。2012年我交付了购房款后，薛玉珍将房屋及房屋所有权证、土地使用证全部交给了我，之后我一直占有房屋、管理使用该房屋至今。第二，我与薛玉珍在签订房屋买卖合同之前，我去找过管理房屋的乡建部门，乡建部门明确告诉我，涉案的房屋属于薛玉珍所有，薛玉珍有权对外出售该房屋，之后我妻子又和薛玉珍一同去乡建，找经办工作人员再次核实并由经办人员签字确认并加盖的公章，之后我又找到法律服务所见证。所以，涉案房屋是薛玉珍的财产，薛玉珍与我签订的房屋买卖合同书有效。徐新生等五人要求我腾迁房屋不能成立，请求法院查明本案事实，驳回徐新生等五人的诉讼请求。
一审法院审理查明：徐新生等五人系徐志家亲生子女。争议房屋54平方米，坐落于通化县金斗乡金斗村12组。2000年农历六月，薛玉珍与徐志家共同生活，但未办理结婚登记。2001年，薛玉珍与徐志家共同生活期间，购买了王金亮所有的房屋。后徐志家经手将购买房屋的所有权证、土地使用证变更到薛玉珍名下。薛玉珍与徐志家在争议房屋共同生活10年，至2011年10月8日徐志家去世。杜田福购买薛玉珍房屋前即2012年5月14日，到通化县金斗乡村镇建设管理站变更房产证经办人刘彬处确认薛玉珍房屋产权证变更是否合法。经办人刘彬在房产证原件右上角处标注“此证为有效房照经办人刘彬2012年5月14日”，并加盖“通化县金斗乡村镇建设管理站”公章予以确认。2012年5月16日，薛玉珍、杜田福签订合同书。杜田福以2万元的价款购买薛玉珍名下的房屋，薛玉珍将房产证及土地使用权证交予杜田福。杜田福居住使用至今。2012年7月3日，薛玉珍、杜田福在通化县金斗乡法律服务所以见证的方式再次确认双方房屋买卖合同的合法有效性，并将2万元购房款交付薛玉珍。
一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第一百八十五条“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同”。本案中，徐志家生前将房屋所有权证及土地使用证变更到薛玉珍名下，该行为视为徐志家将自有产权赠与薛玉珍。不动产赠与合同已经发生变更登记，不动产物权移转。薛玉珍取得争议房屋的所有权，对该房屋享有处分权利。徐新生等五人不能作为继承人将争议房屋作为徐志家遗产行使继承权。徐新生等五人虽主张薛玉珍私自涂改房屋所有权证及土地使用证，但未提供证据予以证明。薛玉珍持有的证件加盖“通化县金斗乡村镇建设管理站”公章，徐新生等五人对公章的真实性无异议。《中华人民共和国合同法》第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”本案中，薛玉珍与杜田福签订的房屋买卖合同书系双方当事人真实意思表示，且合同已实际履行，杜田福支付了相应价款，并已实际占有使用该房屋。故薛玉珍、杜田福之间签订的房屋买卖合同合法、有效。《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”徐新生等五人主张薛玉珍无权处分争议房屋，薛玉珍、杜田福间的买卖合同属无效合同，并不符合法律规定。徐新生等五人虽主张诉争房屋为徐新生等五人所有，因房屋确权属行政行为，并非本案审理范围。故徐新生等五人的诉讼请求法院无法支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百三十条、第一百八十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，遂判决：驳回徐新生、徐新茂、徐新杰、徐新芳、徐新海的诉讼请求。案件受理费100元，由徐新生、徐新茂、徐新杰、徐新芳、徐新海负担。
徐新生等五人不服一审判决，向本院提出上诉。
徐新生等五人的上诉理由为：一审判决认定事实错误，徐志家并未将不动产物权赠与薛玉珍，不动产物权转移应进行不动产变更登记。乡建管理站对通化县人民政府颁发的房屋所有权证书进行了涂改，并且涂改时间是在徐志家去世后，不能认定赠与成立，故提出上诉，请求依法改判。
薛玉珍辩称：涉案房屋是徐志家与薛玉珍共同购买的，徐志家生前将涉案房屋赠与给了薛玉珍，薛玉珍卖给杜田福合法。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
杜田福辩称：同意一审法院判决。
徐新生等五人在二审期间，另提供了金斗乡派出所的证明一份，载明薛玉珍是2006年12月8日迁入金斗村。
本院二审查明的案件事实与一审基本一致。
本院认为：本案中各方当事人争议房屋属于村镇（私有），按照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第（二）款“农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准”。通化县金斗乡村镇建设管理站做为通化县人民政府的派出机构，有权对宅基地的过户进行管理，管理站工作人员刘彬已证实徐志家将争议房屋赠与给薛玉珍的经过，且已在房屋所有权证上对所有人做以更改，薛玉珍已通过徐志家的赠与行为取得了争议房屋的所有权，薛玉珍又将房屋出售给本村村民杜田福的行为亦为有效。综上，徐新生等五人的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，共计200元由上诉人徐新生、徐新茂、徐新杰、徐新芳、徐新海负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 纪 纲
代理审判员 王立武
代理审判员 汤化冰
二〇一五年八月二十五日
书 记 员 赵慧博