安徽省马鞍山市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）皖05执异25号
异议人（案外人）：彭德前，男，1962年10月1日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。
异议人（案外人）：张德梅，女，1968年1月5日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。
异议人（案外人）：张德静，男，1972年1月25日出生，汉族,住安徽省马鞍山市花山区。
异议人（案外人）：韦菊英，女，1964年11月3日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。
异议人（案外人）：孙宗旗，女，1974年3月29日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。
异议人（案外人）：孙卫平，男，1964年4月5日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。
异议人（案外人）：王军，男，1985年2月15日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。
异议人（案外人）：汪东桂，女，1962年8月13日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。
异议人（案外人）：汪东红，女，1965年4月10日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。
异议人（案外人）：盛传峰，男，1968年8月3日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。
异议人（案外人）：陈恩虎，男，1971年2月10日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。
异议人（案外人）：盛传兴，男，1950年3月7日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。
异议人（案外人）：周广银，男，1947年8月9日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。
异议人（案外人）：王带娣，女，1968年10月3日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。
异议人（案外人）：王士明，男，1977年10月26日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。
异议人（案外人）：周丰景，男，1980年3月8日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。
异议人（案外人）：周丰收，男，1977年10月18日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。
异议人（案外人）：崔红叶，女，1982年11月18日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。
异议人（案外人）：桂兆晶，女，1968年5月12日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。
异议人（案外人）：严维维，男，1989年8月10日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。
异议人（案外人）：付立斌，男，1972年11月18日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。
异议人（案外人）：张良山，男，1967年7月8日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。
异议人（案外人）：张天生，男，1982年8月4日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。
异议人（案外人）：杨阳，男，1989年12月15日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。
异议人（案外人）：张天珍，女，1968年6月23日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。
异议人（案外人）：汪波，男，1978年8月22日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。
异议人（案外人）：陈祥莉，女，1956年1月22日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。
以上异议人共同委托代理人：王少平，安徽华冶律师事务所律师，代理权限为一般授权。
申请执行人：安徽润马典当有限责任公司,住所地马鞍山市郑蒲港新区。
被执行人：马鞍山市花山房地产开发有限责任公司,住所地马鞍山市。
被执行人：马鞍山市江南钢业有限公司,住所地马鞍山市花山区。
被执行人：马鞍山市文信工贸有限公司,住所地马鞍山市经济技术开发区。
被执行人：马鞍山庐商建筑工程有限公司,住所地马鞍山市雨山区。
被执行人：王文生，男，1966年11月25日出生，汉族，住马鞍山市花山区。
被执行人：苏桂兰，女，1967年5月12日出生，汉族，住马鞍山市花山区。
本院在执行申请执行人安徽润马典当有限责任公司（以下简称润马典当公司）与被执行人马鞍山市花山房地产开发有限责任公司（以下简称花山房地产公司）、马鞍山市江南钢业有限公司、马鞍山市文信工贸有限公司、马鞍山庐商建筑工程有限公司、王文生、苏桂兰典当合同争议一案中，于2015年4月21日作出（2015）马执字第00027号执行裁定书,依法拍卖被执行人花山房地产公司所有的位于马鞍山市花山区银杏大道717号（房地产权证号为：马房字第××号、马房字第××号、马房字第××号、马房字第××号、马房字第××号、马房字第××号、马房字第××号、马房字第××号、马房字第××号）的房产。案外人彭德前、张德梅、张德静、韦菊英、孙宗旗、孙卫平、王军、汪东桂、汪东红、盛传峰、陈恩虎、盛传兴、周广银、王带娣、王士明、周丰景、周丰收、崔红叶、桂兆晶、严维维、付立斌、张良山、张天生、杨阳、张天珍、汪波、陈祥莉向本院提出异议。本院于2016年9月2日立案受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人彭德前、张德梅、张德静、韦菊英、孙宗旗、孙卫平、王军、汪东桂、汪东红、盛传峰、陈恩虎、盛传兴、周广银、王带娣、王士明、周丰景、周丰收、崔红叶、桂兆晶、严维维、付立斌、张良山、张天生、杨阳、张天珍、汪波、陈祥莉共同委托委托代理人王少平提出异议称：请求终止对马鞍山市花山区银杏大道717号10-全部房产及土地使用权的拍卖程序。理由如下：1、花山房地产公司针对上述房产办理过房屋所有权登记，其有权处分其名下的涉案房屋。2、2009年在左右，花山房地产公司将马鞍山市花山区银杏大道717号10-全部厂房生活配套楼以出售使用权形式，分别与上述案外人陆续签订了《房屋使用权转让合同》，将涉案房屋的使用权永久转让给案外人，仅因土地使用性质问题暂不能办理房产证，但不影响转让合同的有效性，后上述案外人依约支付全额购房款，于2010年3月31日前取得房屋，合同实际履行完毕，上述案外人已然取得涉案房屋的所有权。3、花山房地产公司已将涉案房屋转让给上述案外人，案外人进行装修并居住至今，花山房地产公司再无权将涉案房屋抵押给润马典当公司，且润马典当公司明知涉案房屋所有权已发生转移仍进行抵押，其与花山房地产公司明显存在恶意串通，因此，该抵押行为应当依法认定无效。4、因上述案外人在购买涉案房屋时，投入较大钱款，而且该房屋大部分为案外人唯一住所，若是强行继续拍卖，将导致案外人及其家人无处可住，无家可归，势必造成不和谐社会影响。综上，请求法院支持案外人异议申请。
本院查明，安徽润马典当有限责任公司与马鞍山市花山房地产开发有限责任公司、马鞍山市江南钢业有限公司、马鞍山市文信工贸有限公司、马鞍山庐商建筑工程有限公司、王文生、苏桂兰典当合同争议一案，马鞍山仲裁委员会于2014年11月11日作出（2014）马仲案裁字第116号裁决书，责令被执行人立即履行生效法律文书确定的义务，但被执行人至今未履行生效法律文书确定的义务。经查，被执行人花山房地产公司名下有位于马鞍山市花山区银杏大道717号10-全部房产，本院于2015年4月21日作出（2015）马执字第00027号执行裁定书,依法拍卖上述房产。
本院经审查认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定，对案外人的异议审查，已登记的不动产的权利人按照不动产登记簿判断。根据不动产登记簿的记载，案涉房屋的所有权人为花山房地产公司，而非上述案外人；花山房地产公司与上述案外人分别签订的《房屋使用权转让合同》并不能产生所有权变更的效力，其权利基础仅为债权，案涉房屋的所有权仍属于花山房地产公司；案外人并未提供润马典当公司与花山房地产公司抵押无效的相关证据，本院不予认可。因此，本院依法组织对被执行人名下房产进行拍卖，并无不当，案外人提出的异议，依法不能成立。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条之规定，裁定如下：
驳回彭德前、张德梅、张德静、韦菊英、孙宗旗、孙卫平、王军、汪东桂、汪东红、盛传峰、陈恩虎、盛传兴、周广银、王带娣、王士明、周丰景、周丰收、崔红叶、桂兆晶、严维维、付立斌、张良山、张天生、杨阳、张天珍、汪波、陈祥莉的异议。
如不服本裁定，可在本裁定书送达之日起十五日内，向人民法院提起诉讼。
审 判 长 宋 毅
代理审判员 艾海涛
代理审判员 戚冬冬
二〇一六年九月十四日
书 记 员 陈 鑫
附适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：
（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；
（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；
（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；
（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；
（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。
案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。