吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）吉01民初970号原告（执行案外人）：姜淑清，女，汉族，1962年11月12日生，住长春市朝阳区。委托诉讼代理人：邱江宁，吉林靖吉律师事务所律师。被告（申请执行人）：吉林森工中小企业信用担保有限责任公司。住所：长春市净月经济开发区。法定代表人：陈树春，总经理。委托诉讼代理人：王艺晓，吉林衡丰律师事务所律师。第三人（被执行人）：长春益泰置业有限公司。住所：长春市宽城区。法定代表人：肖跃双，董事长。委托诉讼代理人：肖春会，该公司员工。原告姜淑清与被告吉林森工中小企业信用担保有限责任公司（以下简称森工担保公司）、第三人长春益泰置业有限公司（以下简称益泰置业公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告姜淑清及其委托诉讼代理人邱江宁、被告森工担保公司的委托诉讼代理人王艺晓、第三人益泰置业公司的委托诉讼代理人肖春会到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求撤销（2016）吉01执异196号执行裁定，立即停止对财富领域大厦民航花园四期2号楼405号房屋的执行，并解除查封。2.诉讼费用由其他当事人承担。事实和理由：一、原告在2009年10月28日与益泰置业公司签订商品房认购协议，约定由原告以每平方米4496.24元购买益泰置业公司开发的财富领域大厦民航花园四期2号楼405室，建筑面积为112.74平方米，合同总价款506906.00元。原告于签订合同当日交清全部购房款，2011年9月8日交付物业费用并办理入住。原告已实际占有该房屋，并将该房屋对外出租至今。因此，原告为该房屋的所有权人，对涉案房屋的权利成立在先且其权利具有准物权性质。二、原告在签订及履行合同过程中并无过错，益泰置业公司出售该房屋时，五证俱全，原告已尽审查义务，且原告已经按照协议约定支付全部购房款，被告也向原告转移房屋占有，该房屋未办理产权是由于益泰置业公司的原因，原告无过错，应保护无过错权利人的合法权益。三、原执行异议案件中，存在程序违法问题。该案审理中，未向被执行人益泰置业公司送达传票，在被执行人未出庭的情况下进行审理，作出裁定是程序上的错误，应予撤销该裁定文书。益泰置业公司作为被执行人，其陈述、自认及相应证据的提交对原告及申请执行人至关重要，是必要的庭审参加人，其不参加审理不利于查清事实，剥夺原告的合法权益。原告向人民法院提出异议，被驳回异议请求，现向人民法院提起案外人执行异议之诉，请求支持原告的诉讼请求。森工担保公司辩称：根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条之规定，只有在异议人支付全部价款并实际占有房屋的情况下才能够排除执行，本案原告不符合排除执行的情况，请法院驳回原告诉讼请求。益泰置业公司述称：同意原告诉讼请求，认为被告说法不成立，我公司与原告签订的房屋买卖合同是真实有效的，原告已经交纳全部房款，在交完房款后房屋原告已经实际占有，由于我方原因导致原告的产权证没有办理下来。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2013年合一经贸公司向中国建设银行股份有限公司吉林省分行借款，森工担保公司为该笔借款提供担保，益泰置业公司、肖跃双、肖际轩、辛丽华、尚巍向森工担保公司提供反担保。上述借款及担保行为经吉林省信维公证处公证后出具具有强制执行效力的公证债权文书。在森工担保公司于2014年7月1日替合一经贸公司代偿本金及利息后，森工担保公司向吉林省信维公证处申请执行证书，确定被执行人为合一经贸公司、益泰置业公司、肖际轩、肖跃双、辛丽华、尚巍，执行标的为本金壹仟万、利息及实现债权所支付的全部费用。因上述被执行人未履行公证债权文书确定义务，森工担保公司向本院申请执行，本院以（2014）长执字第254号立案执行。2014年8月25日，本院到长春市房地产交易权属登记大经路服务中心预查封被执行人益泰置业公司开发的，坐落于南关区人民大街207号财富大厦的38套房屋（包括本案涉案房屋）。经向房产部门调查，涉案房屋因益泰置业公司尚未办理初始登记，不具备办理产权的条件。涉案房屋的用途性质为商服。2009年10月28日，出卖方吉林省强华房地产开发有限公司作为甲方、认购方姜淑清作为乙方、益泰置业公司作为丙方共同签订了编号为0000106《商品房认购协议》，约定姜淑清以每平4496.24元的价格购买财富领域大厦405号房屋，房屋建筑面积为112.74平方米，总房款为506906元。付款方式为一次性付款。同时该合同约定，本协议签订时甲方已将财富领域项目转让给丙方。丙方承担相关的全部权利及义务。经后期房屋面积测绘，上述房屋的面积差为-0.1平方米，测绘房屋面积为112.64平方米。2009年10月28日，姜淑清妹妹姜淑红中国建设银行银行卡转入吉林省强化房地产开发有限公司账户982602元，同日益泰置业公司向姜淑清出具收款收据，该收据注明：“今收到姜淑清购房款，产权号405，金额506906元”。姜淑清在庭审中陈述，其全部购房款除以上收据金额外，还包含购房时交纳的定金，益泰置业公司认可姜淑清交纳全部购房款。2011年、2014年吉林省惠邦物业有限公司出具姜淑清采暖费和物业费等票据。在本院2014年8月25日至长春市房地产交易权属登记大经路服务中心预查封本案涉案房屋之前，姜淑清已经办理本案争议房屋的入住手续。上述事实，有当事人提交的证据、执行异议案件卷宗材料、当事人陈述足资为证。本院认为：本案为案外人执行异议之诉，案外人执行异议之诉是指案外人对人民法院就执行标的异议所作裁定不服，对执行标的主张所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利，且与原判决、裁定无关的，可以向人民法院提起诉讼。本案原告作为案外人提起诉讼，原告负有举证义务证明其对执行标的享有所有权或者其他足以阻止执行标的继续执行、转让、交付的实体权利。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。由于本案涉案房屋并无产权登记，对于原告是否享有足以阻却执行的权利，从以下方面进行分析：1.原告与益泰置业公司所签订的《商品房认购协议》是双方真实意思表示，且未违反法律、法规禁止性规定，系合法有效的民事协议。该协议签订于本院查封之前；2.原告陈述其交纳的房款除银行转账的部分以外，尚包含定金部分，由于定金票据在签订认购协议之时已经被益泰置业公司收回，因此其无法提交定金票据。依据房屋买卖的交易习惯及益泰置业公司对于原告交纳购房全款的认可，原告提交的证据可以形成完整的证据链条证明原告已经交纳全部购房款；3.在我院查封本案涉案房屋之前，原告已经接收本案涉案房屋，证明了其对房屋的占有使用状态；4.非因原告自身的原因未办理过户登记。综上，原告拥有足以阻却执行的实体权利，应停止本院执行案件对于涉案房屋的执行。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十四条第一款规定：“对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。”本案的前置程序所涉裁定（2016）吉01执异196号执行裁定因执行案件不得执行本案涉案房屋而失效。综上，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条、第三百一十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：在（2014）长执字第254号执行案件中不得执行第三人长春益泰置业有限公司开发的、坐落于南关区人民大街207号、项目名称为财富大厦的405号房屋。案件受理费8870.00元，由第三人长春益泰置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。本院（2016）吉01执异196号执行裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  梁伟代理审判员  赵溪代理审判员  郭宇二〇一六年十二月二十八日书 记 员  高飞