广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第4219号
上诉人（原审被告、反诉被告）：广州市昌建房地产代理有限公司，住所地广州市花都区。
法定代表人：赵康，总经理。
委托代理人：麦丽妍，广东同益律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：刘佳，女，汉族，住广州市花都区。
委托代理人：王辉，广州金鹏律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘俊，男，汉族，住湖北省松滋市。
委托代理人：袁艾香，广东鑫霆律师事务所律师。
原审被告：刘梦强，男，汉族，住河南省舞阳县。
委托代理人：麦丽妍，广东同益律师事务所律师。
原审被告：李宇璇，男，汉族，住广东省湛江市霞山区。
上诉人广州市昌建房地产代理有限公司、刘佳因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2014）穗花法民三初字第897号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区新华街学府路，建筑面积122.3平方米，套内建筑面积101.96平方米，权属人为刘佳。刘俊是非广州市户籍居民，在广州从事个体工作，在广州市未缴纳3年以上个人所得税或社会保险。广州市昌建房地产代理有限公司（以下简称昌建公司）是一家从事房地产经纪服务、房地产信息咨询服务的企业法人，李宇璇、刘梦强均为昌建公司的员工。
2013年11月11日，刘俊在李宇璇的介绍下，有意购买广州市花都区新华街学府路2号的涉案房屋，后刘俊在昌建公司办公室以现金形式支付了25000元服务费给李宇璇，李宇璇开具了收款收据给刘俊。刘俊称其并无在广州购房的资格，但其有意购买涉案房屋，李宇璇当时表示昌建公司可以疏通关系，可以开通购房的“绿色通道”，但是需要刘俊缴纳25000元服务费。刘俊担心不能过户，经昌建公司、李宇璇与刘佳电话沟通后，各方表示可以在合同中注明如果买方不符合购房条件，被银行或者房管局拒绝的，双方交易取消，卖方退回定金给买方。因此刘俊便在昌建公司办公室现金支付了25000元服务费，昌建公司表示此项费用公司不能盖章，只能开收据给刘俊，后由李宇璇在收据上署名。该25000元服务费实际为昌建公司收取，李宇璇是履行职务的行为。昌建公司对此不予认可，称李宇璇于2013年11月11日向刘俊收取25000元服务费后，刘俊要求昌建公司在李宇璇个人出具的收据盖章，昌建公司得知该笔款项不属于中介费，而是刘俊补缴社保的费用后即明确表示公司没有该项服务内容，不能收取该笔款项，并拒绝在该收据上盖章，收取该笔款项是李宇璇的个人行为，不是履行公司职责的职务行为。
2013年11月12日，刘俊（买方）与刘佳（卖方）、昌建公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》，约定：一、刘俊向刘佳购买位于广州市花都区新华街学府路2号的涉案房屋，成交价为850000元。二、买方须于签订合同的同时向卖方支付定金20000元；买方需于2013年11月20日前申请银行按揭贷款710000元支付给卖方，费用由买方自理；除定金之外的首期楼款120000元（根据实际贷款金额多退少补），买方在递件当日支付给卖方。卖方须在收到全部楼款十日内将房屋交付给买方使用。三、买方于合同签订之时向经纪方支付21000元作为佣金。四、在银行出具同意贷款书之日起七日内，双方须签署《广州市房地产买卖合同》并办理递件手续。且递件回执由经纪方或经纪方指定的按揭担保公司代为托管。五、违约责任：1、卖方不能按合同约定将物业售予买方，或者因违约而无法将物业售予买方，应向买方支付该物业成交价的10%做违约金，卖方并须退回买方已支付的所有费用。卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金，逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交的10%作违约金；2、买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作为违约金。买方逾期支付楼款，每逾期一天，按该物业的成交价的10%作违约金；3、无论在任何情况下，若卖方或买方任何一方未能依据本合同之条款卖出或买入该物业，则违约方须支付经纪方25000元作为违约金。若买卖双方在未得到经纪方同意下协商取消本合同，则买卖双方均须共同连带支付经纪方25000元作为违约金。六、备注条款：1、买卖双方在双方按揭资料送达银行审批之日起一个月内，如银行未答复买方按揭申请或买方未获得批复贷款，交易取消，双方互不追究责任，卖方退回买方定金；2、如买方购房资质不符合购房条件，被银行或房管局拒绝的，双方交易取消，卖方退回买方定金。此外，合同还对其他内容进行了约定。
合同签订当日即2013年11月12日，刘俊向刘佳支付20000元定金；向昌建公司支付10000元佣金和2000元服务费。刘俊称该2000元服务费系昌建公司以评估费名义向其收取，刘梦强为经手人。昌建公司、刘梦强表示昌建公司已经委托广东安城信房地产与土地评估有限公司对涉案房产进行评估，并出具了《房地产抵押估价报告》，拟证明该2000元已支付给评估公司。但昌建公司、刘梦强并未提供广东安城信房地产与土地评估有限公司收取评估费2000元的证据，且该《房地产抵押估价报告》的委托方注明是刘佳。
后刘俊向中国邮政银行申请按揭贷款，2013年12月17日取得中国邮政银行同贷书。但买卖双方并未办理涉案房屋交易的缴税及递件过户手续。
2014年5月8日，刘俊向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、昌建公司返还服务费25000元给刘俊，李宇璇对此承担连带责任；2、昌建公司返还服务费2000元给刘俊，刘梦强对此承担连带责任；3、昌建公司返还佣金10000元给刘俊；4、刘佳返还房屋买卖定金20000元给刘俊；5、解除刘俊与昌建公司、刘佳于2013年11月12日签订的《房地产买卖合同》；6、昌建公司、刘梦强、李宇璇、刘佳承担本案的诉讼费用。2014年5月26日，刘佳向原审法院提起反诉，请求判令：1、刘俊向刘佳支付违约金65000元；2、昌建公司赔偿刘佳的经济损失5000元；3、解除刘佳与刘俊、昌建公司的房屋买卖合同；4、刘俊、昌建公司承担本案诉讼费用。
关于昌建公司收取刘俊的10000元佣金。刘俊认为，其签订《房地产买卖合同》是在昌建公司、李宇璇的引诱和怂恿之下签订，合同违反了诚实信用原则，违反了广州市的限购政策，合同的目的无法实现，应当解除，昌建公司收取佣金毫无根据和理由，应当退还该10000元佣金。昌建公司认为，限购政策是面对公众公开的，刘俊对限购政策是清楚的，昌建公司对刘俊是否具备购房资格不具有审查义务，限购政策也不会导致合同无效，昌建公司已促成买卖合同有效成立，有权收取佣金，现合同未能实际履行，是刘俊与刘佳自身原因导致，与昌建公司无关，故昌建公司不应退回10000元佣金。
原审庭审中，刘俊与刘佳对合同签订后双方未能履行《房地产买卖合同》的原因各执一词。刘俊认为，其于2013年4月9日发出《业务办理催告函》，催促刘佳于2013年4月23日携带相关资料证件一同前往房管局办理房屋过户递件手续，刘佳拒不履行配合过户的合同义务，导致合同一直得不到完全履行，违约在先，现刘俊不具备购房资格，被房管局拒绝过户是必然的，合同目的无法实现，刘佳应当退还20000元购房定金给刘俊。刘佳则表示，刘俊于2013年12月17日即获得银行的同意贷款书，按照房屋买卖合同约定，双方应当在七日内即2013年12月24日前去办理房屋过户递件手续，其多次催促刘俊和昌建公司去办理递件手续，但刘俊因个人原因不配合递件。2014年2月间，其主动联系昌建公司并询问办理递件手续事宜，被告知因刘俊原因无法办理递件手续。2014年3月中旬，其通过昌建公司约刘俊协商刘俊违约的赔偿问题，刘俊拒绝赔偿。2014年4月初，昌建公司告知其刘俊愿意配合递件，其要求与刘俊协商赔偿违约金后再重新签订合同，刘俊没有诚意协商，却在2014年4月14日向其发出《业务办理催告书》，其与刘俊电话沟通，刘俊表示愿意赔偿15000元作为违约赔偿，其提出赔偿费用为18000元，双方对赔偿数额未能达成一致。2014年4月22日，其向刘俊发出《履约催告书》，并抄送给昌建公司，要求刘俊于2014年5月30日前与其商谈刘俊逾期购买涉案房屋的损失赔偿问题，逾期其将追究刘俊的违约责任。刘俊于2014年4月22日致电其同意支付18000元作为违约赔偿，双方约定次日即4月24日面谈并签订补充协议，后刘俊反悔。刘俊的违约行为才导致合同未得到履行，根据双方合同约定房屋成交价的10%（即85000元）为违约金额，刘俊已支付20000元定金，还应向其支付65000元违约金。此外，刘俊与刘佳还对刘佳是否知悉刘俊不具备购房资格各执一词。刘俊认为，刘佳自合同签订之始便知道其不具备购房资格的情况。刘佳认为，2013年11月12日签订合同之时，中介公司和刘俊均称刘俊有购房资格，只是社保需要办理简单补缴手续即可，中介公司和刘俊并口头承诺在签订合同后两个星期之内能够办完补缴社保手续，并能取得同贷书，直至2014年4月24日才知道刘俊并无购房资格。
原审庭审中，刘佳与昌建公司就昌建公司是否应当向刘佳赔偿经济损失5000元各执一词。刘佳认为，其与昌建公司、刘俊签订的三方合同迟迟不能履行，其多次催促昌建公司、刘俊办理涉案房屋的递件过户手续，均未办理，合同的目的无法实现，故应当解除三方签订的买卖合同，且昌建公司作为中介方应当承担缔约过失和损害赔偿责任5000元。昌建公司不同意解除三方签订的房屋买卖合同，且认为，在本案中，其已履行居间义务，也多次联系买卖双方进行协调，但双方始终未能达成一致，可见交易拖延至今系刘佳与刘俊个人原因所致，与昌建公司不存在因果关系，且刘佳并未就损失范围和损失大小举证，刘佳要求其赔偿5000元缺乏事实依据和法律依据。
原审法院认为：刘俊、刘佳及昌建公司签订的《房地产买卖合同》涉及两个法律关系，一个是刘俊与刘佳之间的房屋买卖关系，一个是刘俊、刘佳分别与昌建公司的居间合同关系。该《房地产买卖合同》是刘俊、刘佳、昌建公司的真实意思表示，内容并无违法法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同当事人均有约束力。
合同签订后，刘俊与刘佳并未切实履行双方签订的合同，刘俊认为系刘佳拒不配合办理涉案房屋过户手续导致合同未能履行。刘佳则表示合同签订后，刘佳多次催促刘俊办理递件过户手续，因刘俊不具备广州市购房资格，拒不前往办理递件过户手续，导致合同不能履行，刘俊违约在先。刘俊明知自己并无广州市购房资格，仍然与刘佳签订房屋买卖合同，存在过错。刘佳在诉讼中称其在与刘俊签订房屋买卖合同之时，中介公司和刘俊向其保证在签订合同后两星期之内能够办完补缴社保手续，可推知其签订合同之时知道刘俊并无购房资格，亦存在一定过错。事实上，刘俊并无购房资格，在此情况下，即便刘俊、刘佳双方互相配合前往房管部门，亦无法办理涉案房屋的过户手续。现刘俊起诉要求解除与刘佳的《房地产买卖合同》，刘佳亦提起反诉要求解除该合同，双方均具有解除合同的合意，予以确认。对解除双方于2013年11月12日签订的《房地产买卖合同》中关于房屋买卖条款的请求，符合法律规定，予以支持。刘俊和刘佳对合同未能履行均存在过错，应当各自承担相应的责任，双方按照过错相抵的原则，均不对对方承担违约责任。故刘佳反诉要求刘俊支付违约金65000元的请求，依据不足，不予支持。刘佳因合同取得的财产应当予以返还，刘俊要求返还购房定金20000元的请求，符合法律的规定，予以支持。
昌建公司促成刘俊与刘佳签订的《房地产买卖合同》已成立并生效，刘俊、刘佳与昌建公司的居间合同均已履行完毕，故刘俊以及刘佳要求解除与昌建公司于2013年11月12日签订的《房地产买卖合同》中关于居间合同关系的条款，不符合法律规定，均不予支持。昌建公司不同意解除合同的抗辩意见，于法有据，予以采纳。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第二款规定：“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”。昌建公司作为专业机构，明知刘俊不具备购房资格的情况下，仍促成买卖双方签订《房地产买卖合同》，无法实现合同目的，损害了刘俊以及刘佳的利益，故昌建公司理应退回刘俊支付的报酬。关于服务费25000元的问题，李宇璇系昌建公司的职工，其亦是在昌建公司的办公场所收取刘俊的25000元服务费，应认定为履行职务的行为，故昌建公司应当向刘俊返还服务费25000元。刘俊要求昌建公司返还服务费25000元符合法律规定，予以支持。刘俊要求李宇璇承担连带返还25000元的诉讼请求，于法无据，不予支持。昌建公司辩解收取服务费25000元系李宇璇个人行为的抗辩意见，缺乏理据，不予采纳。关于昌建公司收取刘俊的佣金10000元的问题。因合同目的不能实现，故昌建公司应当返还佣金10000元给刘俊。关于服务费2000元的问题。昌建公司、刘梦强辩解该服务费已经支付给房地产评估公司用于支付房屋评估费，但却未提供支付评估费用的证据予以证实，且昌建公司、刘梦强提供的评估报告的委托方系刘佳，不能证实该2000元服务费已支付给评估公司，应承担举证不能的责任。该款系昌建公司收取，刘梦强收取该款属履行职务的行为。故刘俊要求昌建公司返还服务费2000元的诉讼请求符合法律规定，予以支持。刘俊要求刘梦强承担连带返还2000元的诉讼请求，于法无据，不予支持。刘佳明知刘俊不具备购房资格仍然与刘俊、昌建公司签订《房地产买卖合同》，亦存在一定过错，按照双方过错相抵的原则，刘佳与昌建公司互不承担赔偿责任，且刘佳并未提供证据证实其存在经济损失，应承担举证不能的责任。故刘佳要求昌建公司赔偿5000元经济损失的诉讼请求，缺乏理据，不予支持。
李宇璇经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条第一款、第一百二十条，第四百二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年8月7日作出判决：一、解除刘俊与刘佳于2013年11月12日签订的《房地产买卖合同》关于房屋买卖的条款。二、广州市昌建房地产代理有限公司于判决发生法律效力之日起十日内，向刘俊退还服务费25000元。三、广州市昌建房地产代理有限公司于判决发生法律效力之日起十日内，向刘俊退还佣金10000元。四、广州市昌建房地产代理有限公司于判决发生法律效力之日起十日内，向刘俊退还服务费2000元。五、刘佳于判决发生法律效力之日起十日内，向刘俊退还购房定金20000元。六、驳回刘俊的其他诉讼请求。七、驳回刘佳的其他诉讼请求。案件受理费612.5元，由刘俊负担62.5元，广州市昌建房地产代理有限公司负担300元，刘佳负担250元。反诉受理费775元，由刘佳负担。
判后，上诉人昌建公司不服原判，向本院上诉称：一、李宇璇收取服务费25000元的行为是个人行为，不属于职务行为，昌建公司不应承担返还义务。2013年11月11日，李宇璇向刘俊收取了25000元的服务费，在收取的当日，刘俊要求昌建公司在李宇璇向其个人出具的收据上盖章，但昌建公司得知该笔款项不属于中介服务费，而是刘俊补缴社保的费用后，即当场明确表示公司没有该项服务内容，不能收取该笔款项，因此昌建公司拒绝在该收据上盖章，并拒绝收取该笔款项。因此收取该笔款项系李宇璇的个人行为，不是履行公司职责的职务行为。刘俊要求昌建公司返还25000元的要求于法无据。二、服务费2000元已用于委托专业评估机构出具《房地产抵押报告书》的实际支出，原审判决昌建公司返还于法无据。l、广东安城信房地产与土地评估有限公司对涉案房产出具了《房地产抵押评估报告》。2、刘俊所称其另行缴纳的费用已包含评估费用，但未能举证说明，应承担举证不能责任。三、昌建公司已履行了居间义务，原审判决返还10000元佣金的要求于法无据。1、刘俊是否具备购房资格不影响买卖合同的效力。2、刘俊与房屋所有权人刘佳未能实际履行房屋买卖合同，是其个人原因导致的。请求法院判决：1、撤销原审判决；2、改判昌建公司不需要向刘俊退还服务费25000元、佣金10000元及服务费2000元；3、本案所有诉讼费用由刘俊承担。
上诉人刘佳亦不服原判，向本院上诉称：一、一审判决认定事实有以下重大错误和遗漏。（一）刘佳对刘俊与昌建公司关于疏通关系开通“绿色通道”的事情并不知晓，刘佳出于善意签订合同。（二）刘佳并非明知刘俊不具备购房资格仍然签订合同，原审法院认定有误。合同手写的备注条款约定，是合同三方担心房产交易期间广州限购政策变动而增加的，否则即使政策有变无法交易则定金也不能退回。此附加条款更能反映刘佳的善意，若因此认定刘佳过错则有失公允。（三）一审判决未认定刘俊、昌建公司违约，且推知刘佳有一定过错，应当予以纠正。因是否有购房资格是比较专业的信息，与各地的购房政策相关，政策调整较为频繁，刘佳不可能随时能判断何种条件的人有购房资格。昌建公司作为房屋经纪中介，应掌握并向卖方提供真实购房资格信息。当刘俊和昌建公司作出保证说已有购房资格，只需要两周内补缴社保时，刘佳出于善意相信刘俊有购房资格，并签署了购房合同。在签订合同时刘俊和昌建公司向刘佳作出的保证，是合同的一部分，而在两个星期后，刘俊和昌建公司未达成保证的内容。原审法院既然认定有保证的事实，应当认定刘俊承担违约责任。刘佳积极履行合同，2013年11月18日，已经成功办理了网签，也可以证明刘佳始终善意相信刘俊有购房资格。（四）原审法院遗漏了刘佳向刘俊、昌建公司催办递件手续长达4个月的事实。（五）原审法院认为“原告并无购房资格，在此情况下，即便原、被告双方互相配合前往房管部门，亦无法办理涉案房屋的过户手续”此认定有误。第一，原审法院遗漏了三方合同约定了此情况的处理方式，合同目的不只限于完成过户。三方约定了若因买方无资格不能过户之后的取消交易，合同履行结束。但刘俊却一再延迟履行合同，导致了不能按时完成合同，拖延至今，造成了经济损失和诉累。第二，原审法院未厘清刘俊和昌建公司2周内补缴社保的义务和无法办理过户手续的关系。第三，刘俊并没有举证证明补缴社保后依然不具备购房资格，原审法院作出此判断没有依据。第四，庭审中查明，昌建公司在2014年春节前催促刘俊本人回广州办理手续之后就可以过户，但刘俊因自身原因不回来广州办理，导致了无法取得购房资格，进而无法实现合同目的。（六）刘佳的经济损失是客观存在的。为了解决此纠纷尽快有个结果，刘佳请假多次并支付了律师费用。因事情没有结案，使得刘佳至今未能使用房款，造成了重大经济损失，同时2013年底至今房价下降，亦造成了损失。刘佳的损失是肯定超过了5000元，虽未提供单据，但应当从公平公正合理的角度，酌情判定赔偿刘佳的经济损失。（七）原审法院未对刘佳全部的反诉证据进行分析和认定，而是选择认定部分事实，对刘佳有利的事实和证据并未写进判决，缺乏公平公正。应当予以纠正。二、原审法院适用法律错误。（一）合同认定有效之后，刘俊和昌建公司的违约责任未予认定。（二）原审法院在运用过错责任相抵原则上太过于笼统概括，应当仔细分析各方的过错、违约情况后进行综合判定。第一，当事人过错责任形成有前后时间之分，责任有大小之分，应当进行逐个分析，不能笼统的直接相抵。第二，刘佳不存在过错。第三，刘俊和昌建公司在两个星期内无法完成补缴社保的承诺，那么应当按合同约定去过户递件，将合同履行完毕，房管局退件后交易就依约定取消，退回定金。这样刘佳则可以在2013年12月就开始卖房给其他人，能避免损失扩大。第四，昌建公司作为经纪中介方掌握专业相关资讯，却没有依规定尽到中介义务，且与刘俊恶意串通，对刘佳重大隐瞒，在此案中起到了主导性的作用，具有重大过错，应当承担较大的责任。请求法院判决：1、撤销原审判决第五项、第七项；2、刘俊向刘佳支付违约金65000元；3、昌建公司、李宇璇连带赔偿刘佳的合理损失5000元；4、刘俊、昌建公司、李宇璇承担一审和二审的诉讼费用。
被上诉人刘俊答辩称：同意一审判决，不同意上诉人昌建公司、刘佳的上诉请求。
原审被告刘梦强答辩称：对一审判决无异议。
原审被告李宇璇未提交答辩意见。
经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
另查明：本院庭审时，刘俊、昌建公司、刘梦强、刘佳确认2013年11月18日刘俊与刘佳办理了网签手续。
本院认为：刘俊与刘佳及昌建公司签订的《房地产买卖合同》为当事人自愿签订，其内容无违反国家法律、行政法规的强制性规定，原判认定合同有效正确。因昌建公司为中介机构，其在合同中的地位为居间人，故刘俊与刘佳之间为房屋买卖合同关系，刘俊、刘佳与昌建公司之间为居间合同关系，各方当事人应按各自的法律关系予以调处。
合同签订后，因刘俊不符合购房资格而合同未能履行，现刘俊、刘佳对于解除合同均无异议，争议的为刘佳应否退回已收取的定金20000元、刘佳主张刘俊应承担违约责任向其支付违约金65000元是否成立的问题。本院认为，关于刘佳是否知道刘俊不符合购房资格的问题。刘佳既主张在签订合同时刘俊、昌建公司承诺在二个星期内补缴社保后即具备购房资格，已经证实刘佳在签订合同时是知悉刘俊不具备购房资格的，只是因为相信刘俊、昌建公司可以补办完成相关手续后达到购房资格才签订合同，故刘佳辩称不知道刘俊不具备购房资格本院不予采信。对于刘俊不符合购房资格导致被银行或房管局拒绝的后果，合同已经有明确约定，即交易取消，卖方退回买方定金。因刘俊不符合购房资格，合同实际不能履行，原审法院支持刘俊要求刘佳退回定金、驳回刘佳反诉刘俊要求支付违约金65000元诉讼请求的处理符合合同约定及法律规定，本院予以维持。
昌建公司作为房地产中介机构，对于国家有关房地产政策及房屋买卖交易程序理应清楚并应向当事人予以说明，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第一款“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告”的规定，昌建公司有如实报告的义务，从合同对于刘俊不符合购房条件如何处理的约定，显然昌建公司已经清楚知道刘俊是否符合购房资格对于合同能否履行具有关联性，但其仍未充分提醒当事人注意该事项，其职员更试图通过违规操作以使刘俊符合购房资格，导致因刘俊不符合购房资格而无法履行合同，昌建公司对此存在过错。由于昌建公司未尽到居间人应尽的义务，原审法院判决昌建公司退回佣金10000元给刘俊符合法律的规定。昌建公司认为其无审查义务、合同有效、合同未能履行非其原因导致的理由均不成立，本院不予采纳。关于昌建公司收取刘俊2000元服务费的问题，昌建公司辩称已经用于广东安城信房地产与土地评估有限公司对涉案房产的评估，并提交了该公司出具的《房地产抵押评估报告》，但昌建公司未举证证实已经向广东安城信房地产与土地评估有限公司支付了该笔费用，且其对于合同的签订存在过错，原审法院支持刘俊要求昌建公司退还该服务费2000元诉讼请求的处理本院予以认可。李宇璇为昌建公司的职员，其在工作场所收取刘俊所谓“绿色通道”服务费属于职务行为，昌建公司辩称其拒绝在该收据上盖章并告知刘俊其公司没有该项服务，即昌建公司对其职员李宇璇的违规行为是明知而不予制止，根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任”的规定，昌建公司应对李宇璇的职务行为承担责任。原审法院判决昌建公司退还服务费25000元给刘俊并无不当。至于刘佳反诉要求昌建公司赔偿5000元损失，刘佳对其损失未提交证据证实，该反诉请求本院不予支持。上诉人昌建公司、刘佳的上诉请求均不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1800元，由广州市昌建房地产代理有限公司负担725元，刘佳负担1075元。
本判决为终审判决。
审判长 蔡粤海
审判员 万力平
审判员 李 静
二〇一五年二月二十七日
书记员 徐毅敏