山东省莱州市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0683民初2693号
原告（反诉被告）：杨旭波，男，1978年7月22日出生，汉族，农民，住莱州市。
委托诉讼代理人：原聚柏，山东文景律师事务所律师。
被告（反诉原告）：曲江升，男，1960年7月6日出生，汉族，农民，住莱州市。
第三人：曲云峰，男，1976年7月17日出生，汉族，农民，住莱州市。
被告及第三人共同委托诉讼代理人：陈卫良，山东文济律师事务所律师。
原告杨旭波与被告曲江升、第三人曲云峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月5日作出（2015）莱州民初字第933号民事判决，原告不服该判决，提起上诉，烟台市中级人民法院以（2017）鲁06民终586号民事裁定书以原审判决认定基本事实不清为由裁定撤销本院（2015）莱州民初字第933号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告杨旭波及委托诉讼代理人原聚柏、被告曲江升、第三人曲云峰的委托诉讼代理人陈卫良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2015年6月3日原告诉至本院称，第三人曲云峰系被告曲江升的房屋管理人员。2014年3月28日，原告与被告曲江升签订房屋出租合同一份，合同约定，被告将坐落在奥城国际3号楼2层1、2号网点的房屋出租给原告使用，租赁期自2014年6月10日至2020年6月9日止；曲江升对出租房屋及其设备应定期检查，及时修缮，做到不漏、不淹、三通（户内上水、下水、照明电），以保障原告安全正常使用。此后，原告对租赁房屋进行了装修，开始经营喜胜客餐馆。租赁期间，被告侄子即第三人曲云峰负责管理租赁房屋的用电，并向原告收取电费。2015年5月23日，第三人通知原告补交67200元电费，原因是认为原告在此前偷电44800度电。原告辩称没有偷电。第三人称原告若不补交电费，则在月季花节期间停电。原告找被告解决，被告称涉及用电事宜由第三人处理。为避免损失扩大，原告给付了第三人3万元，第三人才没有停电。2015年5月29日，第三人又向原告调取销售记录，原告没有给付。第三人又开始停电，致使原告无法继续经营，并给原告造成了重大经济损失，第三人至今也未恢复供电。现诉请人民法院依法解除原告与被告曲江升签订的房屋出租合同，同时判令被告曲江升给付违约金5万元，并赔偿经济损失50万元。
被告曲江升辩称，我不存在违约，而是原告违约在先，不同意解除租赁合同。根据双方签订的合同，原告应最迟在2015年5月10日前交齐租赁费68万元，但原告未履行。被告提出反诉，要求原告支付违约金5万元及自2015年6月12日起按照1863元/日计算的租赁费。
第三人曲云峰述称，原告起诉时将自己列为被告，原告撤回对自己的告诉后，法院又通知自己作为第三人参加诉讼，没有法律依据，请法院纠正。
原审查明，原告（作为乙方）与被告曲江升（作为甲方）于2014年3月28日签订《房屋出租合同》一份，双方约定：甲方将坐落在奥城国际3号楼2层1、2号网点房屋（建筑面积768平方米）一处出租给乙方，租赁期为72个月，从2014年6月10日起至2020年6月9日止；年租金为68万元（885元/平方米），一次性交纳，乙方于2014年3月28日交纳给甲方。先付后用，以后乙方应在付款期末前一个月付清；甲方对出租房屋及其设备应定期检查，及时修缮，做到不漏、不淹、三通（户内上水、下水、照明电），以保障乙方安全正常使用；租赁双方如一方未履行本合同约定的条款，违约方须赔偿给对方违约金5万元，等等。
原告租赁房屋后，对房屋进行了装修，并进行“烤肉店”经营。原告先后于2014年3月28日和2015年1月12日各交租金34万元，向被告交清了第一年租金68万元。上述租赁房屋的用电来源于山东科源化工有限公司，物业管理人为第三人曲云峰。在原告租赁上述房屋第一年下半年期间，第三人怀疑原告偷电，于2015年5月要求原告补交差额电费，原告不认可自己偷电，双方产生争议。第三人于2015年5月29日给原告停电。停电后，双方协商未果，原告停止了经营，没有按合同约定向被告交纳第二年的租金。
审理中，经本院主持，原告于2015年9月15日将涉案租赁房屋交付给了被告。
关于原告租赁房屋的供电由谁负责管理的问题。原告主张是被告委托第三人管理，被告及第三人均主张是由第三人负责管理。被告提供了山东科源化工有限公司（甲方）与第三人（乙方）签订的水、电承包协议一份，协议载明：从2013年10月开始到2016年10月，甲方将莱州奥城国际变压器1台和供水业务承包给曲云峰使用及管理，自负盈亏。公司不参与经营，在承包期间维护、维修、改造及与其他用水、用电户出现任何纠纷自行解决，与公司无关。经质证，原告称不清楚，认为证明不了被告的主张。
关于停电一事。原告称2015年5月23日第三人通知自己，要求自己补交67200元电费，理由是自己在此之前偷电44800度。如果不补交电费，则在月季花节期间停电。自己又找到被告，被告称涉及用电事宜由第三人处理。因月季花节期间是营业高峰期，为避免损失扩大，自己被迫给付了第三人30000元，第三人才没有在月季花节期间停电。2015年5月29日，第三人又提出要向自己调取销售记录，因该销售记录涉及到企业的经营秘密，自己没有给付，第三人开始停电，自己于当日报警，经解决未果，第三人一直至起诉时也未供电。
第三人称，2015年5月23日之前，自己向原告说过其偷电，因为自己安了两块电表，一块是在租赁房屋内的下表，一块是在租赁房屋外的上表，都是供应原告租赁房屋用电，经抄表发现下表度数远远少于上表度数，因此自己怀疑原告偷电。为了督促原告补交电费，自己迫不得己于2015年5月29日采取了拉闸限电的措施，拉闸时间很短，只几个小时，随后就将电闸合上了。被告对第三人所述的上述过程认同，另外称原告经营期间被停电时，自己没有协调第三人，自己并不参与用电的事，第三人在停电前没有与自己协商。
原告提供了其妻2015年6月1日与曲江升、2015年5月29日与曲云峰的手机录音资料各一份。经质证，被告及第三人在限期内未提出质证意见。经审查，原告之妻与被告的录音反映了以下事实：原告妻因第三人停电找到被告说说情况，被告说他将电、物业都包给第三人了，原告偷电比较清楚，他也与第三人沟通了，但具体如何解决让原告去找第三人谈。原告之妻与第三人的录音反映了以下事实：停电后，原告妻打手机与第三人商谈，让第三人先供上电，饭店里有些东西别坏了。第三人表示原告不交上欠着的电费自己是不能供电，原告可以先交上电费，然后再找人解决是谁偷电的问题。
关于租赁合同中约定的“三通”的意思。原告认为被告有保证向原告正常供电的义务，原告不欠电费而被第三人停电，这应属于被告违约。被告认为“通电”就是保障用电线路畅通，原告因未及时交纳电费而被停电所引起的纠纷是物业管理纠纷，与自己没有关系，自己也没有义务负责，原告应向第三人主张权利。
关于损失问题。经原告申请，本院技术室委托烟台宏正招标代理有限公司对涉案租赁房屋内原告装饰装修部分进行了评估，评估基准日为2014年二季度原告施工期间，工程造价为574459元。原告花评估费为8000元。经质证，被告认为原告所评估的损失与自己无关，对该评估报告的证明力请法院依法认定。审理中，征求被告的意见，被告不同意对原告的装饰装修物进行利用。
以上事实，有双方当事人的陈述、本院庭审笔录等在卷佐证。
本院原审认为，原、被告之间签订的房屋租赁合同，合法有效。在审理中，经本院主持，原告已于2015年9月15日将涉案租赁房屋交付给了被告，此时双方的租赁合同关系已实际解除，对该事实本院予以确认。
原告主张导致自己解除合同的过错在于被告，根据双方在合同上的约定“甲方对出租房屋及其设备应定期检查，及时修缮，做到不漏、不淹、三通（户内上水、下水、照明电），以保障乙方安全正常使用”，即被告负有保证通电的义务。被告则主张自己只负有保障用电线路畅通的义务，而不保证供电，供电由第三人负责。本院认为，根据上述合同条款约定，结合原告电费交纳情况，对三通中的供电应认定为保证用电线路畅通。因此被告对于停电不负有过错，原告要求被告赔偿经济损失，依据不足，理由不当，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决驳回原告杨旭波要求被告曲江升赔偿经济损失的诉讼请求。
重审中，被告曲江升提出反诉，请求人民法院依法判令1、原告支付给被告违约金50000元；2、原告向被告支付租赁费162081元。事实和理由：2014年3月28日被告与原告签订房屋出租合同，主要约定为：甲方（被告）将奥城国际3号楼2层1、2号网店768平方米的房屋出租给乙方（原告）；租赁期限为2014年6月10日起至2020年6月9日止；年租金每平方米885元，合计680000元整，缴纳方式为一次付，由乙方在2014年3月28日缴纳给甲方，先付后用，以后乙方应在付款期末前一个月付清；乙方须遵守当地暂住区域内的各项规章制度，按时交纳水、电气、收视、电话、卫生及物管等费用，乙方的民事纠纷均自行负责，水电底数各是零吨零度；租赁双方如一方未履行本合同约定的条款，违约方须赔偿给对方违约金50000元。根据合同约定原告至迟应于2015年5月10日前付清2015年6月10日至2016年6月9日的租赁费680000元，但原告违约未缴纳，应承担违约金50000元；后法院释明双方间的合同应予以解除，原告于2015年9月15日将房屋交付给被告，原告尚欠自2015年6月10日起至2015年9月15日的租赁费162081元未付。被告特具状法院，望依法裁决。
原告针对被告的反诉辩称，1、被告要求原告承担5万元违约金的请求不应支持。双方在烟台中院庭审中已经明确确认2015年的房租是在2015年6月10日前交付，而原告提出解除合同的时间在2015年6月3日，且是由于被告的原因提出解除合同，故原告不应给付被告5万元违约金，且假设原告逾期缴纳房租这种情形，5万元违约金也是过高的；2、对方要求支付租赁费162081元不能成立。理由是：在2015年6月3日原告已经提出解除合同，由于被告的原因迟迟没有办理房屋交接，故原告不应承担在此期间的租赁费。
重审查明，1、对于双方合同的解除时间，被告认可在2015年9月15日已经实际解除。2、对于原告主张的赔偿损失数额，原告申请对剩余租赁期内装饰装修残值损失进行评估作为证据确定原告损失，经本院委托烟台宏正资产评估事务所有限公司进行评估，确定从2015年9月15日至2020年6月9日涉案租赁房屋剩余租赁期内装饰装修价值为470242.77元，鉴定费为5000元。经质证，原告对鉴定结论和鉴定费收据无异议；被告称对该评估报告所涉的事项并未参与，对报告评估中具体项目的作价是否真实请法院审核认定，对收据真实性无异议。3、对于2015年租赁费交纳的时间问题，双方均认可应在2015年6月10日前一个月内。
本院查明的其它案件事实与原审查明的案件事实相同。
本院重审认为，本案争议的焦点之一是原告杨旭波与被告曲江升之间2014年3月28日签订的房屋出租合同是否合法有效。本院认为，双方签订的的租赁合同不违反相关法律、行政法规的强制性规定，依法应确认合法有效。
本案争议的焦点之二是原告要求解除合同是否应予支持。本案在审理过程中，经本院主持，原告已于2015年9月15日将涉案租赁房屋交付给了被告，被告认可此时双方的租赁合同关系已实际解除，视为双方已形成解除合同的合意，双方的租赁关系从此时即已解除，对该事实本院予以确认。
本案争议的焦点之三是被告曲江升对涉案租赁房屋进行断电是否构成违约。本院认为，杨旭波与曲江升签订的房屋出租合同明确约定曲江升做到三通（户内上水、下水、照明电）以保障杨旭波安全正常使用，且从实际履行情况看，涉案房屋的用电产权人系山东科源化工有限公司，该公司的股东为曲江升及其妻子任立芬，涉案房屋已正常供电使用并由曲云峰向杨旭波收取电费，而非由电业部门直接向杨旭波收取电费。根据合同的相对性原则，应认定“三通”中的供电为保障通电。原审对此认定为保证用电线路通畅不当。曲江升在未提供充分证据证实杨旭波偷电或欠付电费的情况下即对涉案房屋断电，构成违约。
本案争议的焦点之四是原告要求被告曲江升给付违约金5万元，并赔偿经济损失50万元的诉讼请求应否予以支持。本院认为，因为被告曲江升构成违约，致使原告不能实现合同的目的，原告要求被告给付违约金5万元，符合合同约定和法律规定，依法应予支持；根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。原告杨旭波主张装修损失，申请本院委托鉴定涉案房屋的装饰装修残值损失为470242.77元，赔偿经济损失应当以此数额为限。
本案争议的焦点之五是被告要求原告支付给被告违约金50000元及原告向被告支付租赁费162081元的反诉请求是否予以支持。本院认为，前述已经确认被告曲江升对涉案房屋断电构成违约，致使原告不能实现合同的目的，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定，双方互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行，一方在对方履行不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求，故被告要求原告给付违约金，不符合法律的规定，本院依法不予支持；双方对于2015年租赁费交纳的时间问题，均认可应在2015年6月10日前一个月内,故被告要求原告支付2015年6月10日起至2015年9月15日的租赁费162081元,依法应予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告杨旭波与被告曲江升之间2014年3月28日签订的房屋出租合同于2015年9月15日解除；
二、被告曲江升给付原告杨旭波违约金5万元，同时赔偿原告经济损失470242.77元，合计520242.77元，限判决生效后十日内履行。
三、原告杨旭波给付被告2015年6月10日起至2015年9月15日止的租赁费162081元，限判决生效后十日内履行。
四、驳回被告的其它反诉请求。
案件受理费9600元，反诉费2394元，由原告杨旭波负担1174元，由被告曲江升负担10820元，限判决生效后十日内交纳本院。原审鉴定费8000元，由原告负担；重审鉴定费5000元，由被告曲江升负担，此款原告已交纳，由被告曲江升直接给付原告，限判决生效后十日内履行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审 判 长 李松波
人民陪审员 王云寿
人民陪审员 王竹林
二〇一七年十一月十日
书 记 员 黄晓娟