湖南省怀化市鹤城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘1202民初1404号
原告：冯永芳，女，1974年9月9日出生，侗族。
委托诉讼代理人：洪建军（特别授权）。
被告：怀化英泰建设投资有限公司。
委托诉讼代理人：廖桧辉（特别授权），怀化英泰建设投资有限公司工作人员。
第三人：曹卫民，男，1971年1月22日出生，汉族。
委托诉讼代理人：李霄（特别授权），湖南金州律师事务所专职律师。
原告冯永芳与被告怀化英泰建设投资有限公司（以下简称英泰公司）、第三人曹卫民商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月19日受理后，依法组成由审判员张磊担任审判长，人民陪审员倪勇、黄水霞组成合议庭。于2017年9月15日公开开庭进行了审理，代理书记员谭惠担任法庭记录。原告的委托诉讼代理人洪建军，被告的委托诉讼代理人廖桧辉，第三人的委托诉讼代理人李霄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告冯永芳向本院提出诉讼请求：1、确认原告、被告于2011年3月13日签订的《商品房买卖合同》合法有效，被告继续履行合同，立即交付怀化市鹤洲路与迎丰路交汇处的第3幢16F-55号（后变更房号为16-102）给原告，并依法判令被告为原告办理房屋产权证；2、被告按照购房合同支付逾期交房违约金（从合同约定交房之日起计算至实际交房日止，按已交房款总额的日万分之二计算，计算至2017年5月15日起诉时暂计为76070元）；3、被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原、被告于2011年3月13日签订《商品房买卖合同》，合同第3条约定原告购买被告开发的位于怀化市鹤洲路与迎丰路交汇处的第3幢16F-55号房，建筑面积共58.63平方米，按每平方米人民币3646元计算，总房款为213800元，被告应当在2012年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定将合同约定的商品房交付给原告使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。原告于2011年3月3日交定金2万元，合同签订当日交付房款193800元，即付清了全部购房款213800元。后原告购买的该房屋由原房号第3幢16F-55号变更为第3幢16-102号。2014年1月24日，原告向被告交纳了9315元办证费用及被告代收了4976元住房维修基金。但被告至今未交房，逾期应按已交房款总额日万分之二支付违约金。原告在合同约定的时间到期后曾多次找到被告要求被告按照约定履行合同，为原告办理房屋过户手续，但被告都以种种借口推托。原告在多次要求被告办理过户未果的情况下，于2017年5月到怀化市房产局查询了所购房产的现状，发现购买的房屋在原告不知情的情况下被被告已抵债的形式网签给了第三人。被告在原告已付清房款的情况下，又将该房卖给第三人，严重侵犯了原告的合法权益，请求依法判决原告之诉请。
被告英泰公司答辩称，原、被告之间签订的合同合法有效，被告愿意继续履行合同。涉案房屋的竣工验收备案表尚未取得，现网签在第三人名下。网签在第三人名下是因为被告借了第三人的钱，第三人为了保证借款的安全性，就和被告签订了一份商品房买卖合同。2011年，被告和原告签订商品房买卖合同的时候，房产部门并没有要求办网签，所以被告一直没有给原告购买的房屋办理网签。2013年，被告和原告签订合同时，房产部门就要求办理网签，被告就将原告购买的房屋网签到第三人名下，且第三人并没有实际交付购房款。另原告的第二项诉讼请求已经超过了诉讼时效。
第三人曹卫民陈述称，一、第三人与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，曹卫民已经善意取得诉争房产。其次，原告未能证明第三人在取得诉争房产时存在恶意。二、原告仅凭购房合同主张“被告于第三人系以房抵债所以第三人曹卫民不具有诉争房产所有权”，极不合理，也于法无据。三、原告时隔六年方才起诉要求履行合同，已过诉讼时效。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了举证、质证。对于原告提交的《商品房买卖合同》复印件、怀化英泰建设投资有限公司收款收据、怀化市房产管理局网上签约信息系统查询结果证明，被告、第三人对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。第三人为证明其系善意取得涉案房屋的事实，向法院提交了被告与第三人之间签订的《怀化市商品房认购协议书》复印件、《商品房买合同》复印件及购房清单复印件。被告对第三人提交的上述证据，质证认为被告与第三人签订合同虽为商品房买卖合同但实际上是民间借贷的担保合同，且第三人并没有实际交付房款。第三人陈述称，第三人未交付房款，是因为被告向第三人借钱，所以以房屋抵债。经审查，被告与第三人均承认双方之间存在民间借贷关系。因第三人未向法院提交债务清偿届满后第三人与被告达成的房屋抵债协议的相关证据，本院认为被告与第三人签订的《商品房买合同》的行为具有担保债权实现之目的，符合让与担保的特征，对于第三人的证明目的，本院不予认可。
根据当事人陈述和确认的证据，本院认定的事实：2011年3月13日，原告冯永芳与被告英泰公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的“英泰国际综合楼”项目第3幢16F层55号商品房；总建筑面积58.63平方米，每平方米单价3646.6元，房屋总价213800元，付款方式为一次性付清；被告应当在2012年6月30日前，交付经竣工验收合格、在当地建设主管部门备案并取得《竣工验收备案表》的房屋给原告使用；如被告未在合同约定的期限交付商品房，逾期超过90日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金；交房后两年内办好房、地产权证，如遇买受人原因或政府原因顺延。原告于2011年3月3日交定金20000元，合同签订当日交付房款193800元，即付清了全部购房款213800元。后原告购买的该房屋由原房号第3幢16F-55号变更为第3幢16-102号。2014年1月24日，原告向被告支付了4976元房屋维修基金及9315元办证费用。被告于2013年11月23日将原告购买的房屋网签至第三人曹卫民名下（合同编号：2011006716-102）。该套房屋至今未交付。
另查明：第三人并未向被告交付购房款，被告与第三人之间存在借贷关系。
本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，原告与被告签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，未违反法律、规定的禁止性规定，合法有效。第三人陈述网签在其名下的房屋不是原告购买的房屋。经审查，原告购买的房屋为“英泰国际综合楼”项目第3幢16F层(16-102)号房。根据第三人提供的购房清单，被告与第三人签订的《商品房买卖合同》中包含了“英泰国际综合楼”项目第3幢16F层(16-102)号房，该房办理了网签，网签登记的信息为第2栋16-102号房。经房产部门证明，“英泰国际综合楼”项目，规划为裙楼上为三个塔楼，地下二层，地上二十二层，在房产综合业务系统中被编为第2栋。根据上述证据的分析，故可确定原告购买的涉案房屋与网签至第三人名下的房屋为同一套房屋。本案中，被告与第三人就买卖涉案房屋签订了《商品房买卖合同》并办理了合同网签，但第三人并未交付购房款，且第三人亦未提供债务清偿届满后第三人与被告达成的房屋抵债协议的相关证据，故被告与第三人之间所谓的商品房买卖并非签约双方真实的合同目的，而是以商品房买卖合同的形式代替借款担保合同，为第三人的借款提供抵押担保。因此，被告应诚实全面履行与原告签订的《商品房买卖合同》。原告已依约交清全部购房款，被告应按合同约定于2012年6月30日前交付经竣工验收合格并取得《竣工验收备案表》的房屋。现被告至今未能依法向原告交付符合条件的房屋，应当按约定支付逾期交房的违约责任。被告提出合同约定的违约金过高，请求予以减少。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”根据本案具体情况，本院酌情调整英泰公司按日向原告支付已交付房价款的万分之一的违约金，即日违约金为213800元×0.0001＝21.38元。被告应在2014年6月30日前办好房屋所有权证和土地使用权证，但被告至今未办理好上述两证构成违约，故对于原告要求被告办理房屋所有权证的诉请，本院予以支持。原告要求被告交付涉案房屋符合合同约定，但被告交付的房屋应按约经竣工验收合格并取得《竣工验收备案表》。
关于诉讼时效的问题，本案违约金系基于被告违约行为而产生的。按照合同约定，被告逾期违约应按日向原告支付违约金……。从合同约定内容分析，延迟交证的违约金是根据违约行为持续发生的状况而“累加计算”的，即相对于原告来讲，主张自合同约定的逾期办证之日至被告实际交付权属证书之日的违约金，是双方当事人在合同中所确定的一个整体的合同权利，而不是按照违约的天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立的权利，原告可以在该项整体权利没能实现时提出主张。其次，本案中双方当事人在合同中仅约定了违约金的计算方法，并没有约定违约金的支付期限。对于没有支付期限的债务，债权人任何时候都可以主张，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才可依法起算，故被告支付原告逾期办证违约金，应从2012年7月1日起计算至被告按约定交付房屋之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告冯永芳与被告怀化英泰建设投资有限公司于2011年3月13日签订的《商品房买卖合同》合法有效，被告怀化英泰建设投资有限公司应继续履行合同，向原告冯永芳立即交付经竣工验收合格并取得《竣工验收备案表》的“英泰国际综合楼”项目第3幢16层16-102号商品房；
二、被告怀化英泰建设投资有限公司立即为原告冯永芳办理“英泰国际综合楼”项目第3幢16层16-102号商品房的不动产权证书；
三、被告怀化英泰建设投资有限公司按每日21.38元支付原告冯永芳逾期交房违约金，从2012年7月1日起计算至被告交付原告房屋之日止。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5648元，由被告怀化英泰建设投资有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 长 张 磊
人民陪审员 倪 勇
人民陪审员 向开富
二〇一七年十一月一日
代理书记员 谭 惠
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。