呼和浩特市赛罕区人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2016）内0105民初4022号
原告：内蒙古海洋物业服务有限公司。
法定代表人：薛荣祥，总经理。
委托诉讼代理人：曲海，内蒙古文盛律师事务所律师。
被告：巴彦淖尔市天元房地产开发有限责任公司。
法定代表人：闫新兴，总经理。
委托诉讼代理人：刘昱，北京市汇源律师事务所呼和浩特市分所律师。
第三人：呼和浩特市佳琪物业服务有限公司。
法定代表人：苑冰，董事长。
委托诉讼代理人：赵峥，男，该公司总经理。
原告内蒙古海洋物业服务有限公司（内蒙古海洋物业公司）与被告巴彦淖尔市天元房地产开发有限责任公司（天元房地产公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月26日立案受理后，依法适用普通程序，于2016年9月13日公开开庭进行了审理。原告法定代表人薛荣祥、委托诉讼代理人曲海、被告委托诉讼代理人刘昱、第三人委托诉讼代理人赵峥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告内蒙古海洋物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业服务费435602.88元，违约金130680元，共计566282.88元。2、被告承担本案的全部诉讼费用。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为：判令被告向原告支付物业服务费590128.59元，违约金170000元，共计760128.59元。事实与理由：2012年1月原告内蒙古海洋物业公司与被告约定，由原告负责被告开发建设的华渊春晓小区（以下简称呼市华渊春晓小区）的前期物业服务管理，且原告于当月就按照被告的指示进驻该小区提供服务。2012年4月6日双方补签了《华渊春晓前期物业服务合同》，期限为2012年4月6日至2015年4月6日，2015年4月20日双方又签订了《华渊春晓一期物业管理服务合同》，期限为2015年4月20日至2016年4月20日。合同履行期间（即2012年1月至2016年4月20日），被告尚未交付物业买受人（业主的物业），产生的物业服务费共计590128.59元，然被告并未依法按约向原告支付以上款项。合同到期后，原告向被告多次催要，均遭到无理由拒绝，被告的违约行为严重损害了原告的合法权益。根据《物业管理条例》第41条规定以及依据双方签订的《华渊春晓前期物业服务合同》第12条第6项和第26条、《华渊春晓一期物业管理服务合同》第30条的约定，被告应当向申请人支付未交物业买受人的物业产生的物业服务费590128.59元，违约金1710103.00元（原告只主张17万元违约金）。
被告天元房地产公司辩称，由于原告未履行合同约定义务，被告有权拒绝支付合同约定价款，原告的诉讼请求不具有法律依据。其一，原告未履行合同约定义务，依据双务合同的先履行抗辩权，被告有权拒绝支付相应合同价款。合同签订后，被告与原告对物业共用部位的设施、设备进行了查验、交接，并制作了交接报告。但原告严重疏于管理，造成小区公共设施损坏严重、监控系统全部无法使用，公共区域垃圾堆积如山，草坪绿地破坏严重，车辆随意停放。根据合同约定，原告只有在每年度结束后，根据当年房屋销售及交付情况才能确定当年应交具体金额。因此原告应当先于被告履行合同义务，否则被告有权拒绝支付相应合同价款。其二，原告要求被告支付从2012年1月1日起至2016年4月20日止的物业服务费及违约金的请求无法律依据。根据2012年签订的《华渊春晓前期物业服务合同》约定，被告应当承担的物业费应当从2012年4月6日起至2015年4月6日，并结合房屋竣工时间进行计算。且双方虽在2015年又签订了《华渊春晓一期物业管理服务合同》，约定合同期限自2015年4月20日至2016年4月20日，但并未约定被告对原告的任何给付任务。原告在原合同已经失效，而新合同生效的情况下，要求答辩人依失效合同条款承担给付义务无任何法律依据。因此应当驳回其要求支付2012年1月1日起至2012年4月6日期间，以及2015年4月6日起至2016年4月20日期间的空置房屋物业费及违约金的诉讼请求。
第三人呼和浩特市佳琪物业服务有限公司述称，该案件与我公司无关。我公司分两期提供物业服务，第一期从2016年4月20日至今进行物业服务。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的《华渊春晓一期物业管理服务合同》、《华渊春晓前期物业服务合同》、《物业服务企业退出物业项目管理情况登记表》、《交接单》、华渊春晓物业人员工资表、照片、维修记录、倾倒证、报销单、发票、收据，被告对其真实性认可。对原告提交的《物业服务协议》、《业主手册》、《物业费收据》、《房屋装修管理协议》以及证人证言，被告对其真实性、合法性不予认可。被告提交的公证书，原告对其合法性不予认可。被告提交的业主向物业公司签发的通知、民意调查情况说明及请愿书，原告对真实性、合法性不予认可。被告提交的公共设施移交报告，原告认可其真实性、合法性，不认可其关联性。
对有争议的事实，本院认定如下：原告内蒙古海洋物业公司于2012年1月进驻华渊春晓小区，双方未签订书面协议。原告在花园春晓小区进行了垃圾清运、安保及巡逻、工程维修、车辆秩序管理等服务，上述事实有证据在案佐证，且被告对此予以认可。随后双方签订了《华渊春晓前期物业服务合同》，合同约定：”合同期限为叁年，自2012年4月6日起至2015年4月6日止”。”物业服务费用标准为多层住宅0.7元/月/平方米，商业物业2.2元/月/平方米”，”甲方缴纳已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业服务费用”。”甲方违反本合同约定，未能如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金”。2015年5月22日，双方又签订《华渊春晓一期物业管理服务合同》，约定”本合同期限为壹年自2015年4月20日至2016年4月20日止”，”业主应于交房之日起交纳物业服务费用（物业服务资金)。”
合同到期后，原告退出华渊春晓小区，并与原告及第三方呼市嘉琪物业公司办理了交接手续。2016年4月19日，上方签署了《物业服务企业退出物业项目管理情况登记表》，原告在”物业服务企业退出原因及时间”一栏注明”合同已到期，不再续约”，并加盖了公章。被告在”移交内容（图纸、资料、设施设备等）”一栏注明”资料齐全”，并加盖公章。2016年4月27日，双方工作人员签署了《华渊春晓小区退场交接明细》，其中项目内容”路灯、绿化、草坪”项标注”正常”，”地上监控”其后标注”（不能正常使用）”项，状态一栏标注”正常”，该交接明细中有原告方工作人员王凤荣及第三方呼市佳琪物业公司工作人员包玲玲签字，但三方并未盖章确认。
本院认为，本案的争议焦点为：1.物业服务费的起算时间是2012年1月1日还是2012年4月6日；2.原告在履行物业服务义务的过程中是否符合合同约定。根据《合同法》第三十六条规定：”法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但乙方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”另双方签订的《华渊春晓前期物业服务合同》第二章约定了物业管理事项包括共用部位维修、养护和管理、共用设施设备维修、养护，公共场所清洁卫生，公共绿地、花木的养护管理，车辆停放管理等主要服务义务。原告与被告虽未签订书面物业服务合同，但2012年1月1日至2012年4月6日，已经进入了小区，在此期间为小区提供了清运垃圾、工程维修、安保及巡逻、车辆秩序管理等服务，实际履行了主要物业服务义务，因此双方已经形成了事实物业服务合同关系，被告接受了原告提供的服务，应当履行交纳空置房物业服务费的义务。故对原告要求被告支付物业服务费的起算时间为2012年1月1日，符合法律规定，本院予以支持。
关于对业主房屋交付的时间，本院认为，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，而将”领钥匙”视为房屋的交付方式和交付时间符合一般商业惯例和合同法原则，另业主在领钥匙时一并签署《物业服务协议》、《楼宇钥匙签收单》、物业费收据、《房屋装修协议》等符合一般交易习惯和生活实际，且不违反法律、行政法规的强制性规定，因此业主签署《物业服务协议》、《楼宇钥匙签收单》、物业费收据、《房屋装修协议》之时，应当视为房屋交付时间。
关于被告辩称原告要求支付2015年4月20日至2016年4月20日的物业服务费没有依据，本院认为，双方签订的《华渊春晓一期物业管理服务合同》第七条约定：”业主应于交房之日起交纳物业服务费用（物业服务资金)。”虽然该合同并未约定被告的交纳物业费义务，但该条款间接说明了业主交房之日前的物业费应由被告承担，且根据《物业管理条例》第四十二条规定：”已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”，房屋的物业费在交付业主或物业买受人之前应当由建设单位向前期物业服务企业交纳，被告作为华渊春晓小区的开发商，与原告签订了《前期物业服务合同》，应当依照合同约定和相关法律规定履行支付前期物业费的义务，因此原告要求被告交纳2015年4月20日至2016年4月20日的前期物业管理费的请求，本院予以支持。
关于被告辩称原告服务期间未达到合同标准提供服务的主张，本院认为，被告提供的《通知》、《请愿书》等经查实确为该小区业主所签，结合其他各项证据，均间接反映原告在小区提供服务期间的服务质量并未达到相关要求。且被告出具的《公证书》虽在程序上不符合法律规定，但其所附的影象资料反映了原告在提供服务期间存在绿化养护不到位、监控、照明等公共设施维护不善的客观事实，故对该主张本院予以采纳。
关于原告主张的合同价款金额，原告提交的计算明细与其提交的证据不能一一对应，现依据物业付费计算明细及相关证据，将实际金额应更正为552381.2元。
综上，原告与被告签订的《华渊春晓前期物业服务合同》、《华渊春晓一期物业管理服务合同》是双方真实意思表示，不违反法律规定，因此被告应当按照合同约定的服务内容全面履行合同义务。但鉴于原告提供的服务存在绿化养护不到位、垃圾清理不及时，公共设施维护不善等合同义务履行瑕疵，对原告要求被告支付的物业服务费552381.2元，本院酌情按80%予以支持。关于原告要求被告支付逾期交纳物业服务费的主张，因原告提供的服务存在瑕疵，故本院对该请求不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定，判决如下：
一、被告巴彦淖尔市天元房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告内蒙古海洋物业服务有限公司物业服务费441904.96元。
二、驳回内蒙古海洋物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11401元（原告已预交），由巴彦淖尔市天元房地产开发有限责任公司负担7928.57元，其余部分由原告内蒙古海洋物业服务有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。
审判长张文奇
审判员张雅琼
人民陪审员金鹏
二〇一六年十一月二十四日
书记员潘雨彤