上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初8519号
原告王逸辛，女，1974年9月15日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人钱元春，远闻(上海)律师事务所律师。委托代理人王金妮，远闻(上海)律师事务所律师。被告苏正权，男，1991年1月27日生，汉族，户籍地浙江省温州市，现住上海市浦东新区。被告上海鹤原实业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人陈凤英，经理。委托代理人杨涛，北京同一源(上海)律师事务所律师。原告王逸辛与被告苏正权、上海鹤原实业有限公司(以下简称鹤原公司)确认合同无效纠纷一案，本院于2016年1月22日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年4月13日公开开庭进行了审理。原告王逸辛及其委托代理人钱元春、王金妮，被告鹤原公司的委托代理人杨涛到庭参加诉讼。被告苏正权经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告王逸辛诉称，原告原系本市浦东新区金湘路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的产权人，后将该房屋抵押向高利贷公司借款人民币(以下币种同)40万元，并进行强制执行公证，公证当日还同时跟高利贷公司的人即被告苏正权签署委托书，授权其可以代为办理卖房等手续，并进行了委托公证。实际上，原告并不认识苏正权。后因原告逾期还款，苏正权在未征得原告同意、也未告知原告的情况下，擅自将系争房屋以85万元的低价出售给被告鹤原公司。原告认为，两被告的行为侵害了原告的利益，所签订的合同应为无效。起诉请求确认两被告签订的关于系争房屋的上海市房地产买卖合同无效，并将系争房屋的产权恢复登记至原告名下。审理中，原告称，抵押权人徐志与苏正权在上海的地址一致，从身份证号来看是同一地方的人，原告的委托书并非原告的真实意思表示，原告并未委托苏正权卖房。原告一直居住在系争房屋内，直至2016年1月2日凌晨被鹤原公司赶出。鹤原公司在买受房屋过程中未实地查看过系争房屋，两被告签订的上海市房地产买卖合同的补充条款(一)中的内容与事实不符，鹤原公司在取得系争房屋产证后立即将房屋出售，鹤原公司并非是善意购买，两被告恶意串通，该合同应为无效。被告苏正权未陈述答辩意见。被告鹤原公司辩称，不同意原告的诉讼请求。两被告是合法交易，委托卖房是原告的真实意思表示，委托书对委托权限约定清楚，鹤原公司是善意买受人。原告确实是居住在系争房屋，但不是鹤原公司将原告赶出，原告是自己搬走的，是苏正权于2016年1月8日向鹤原公司交付钥匙的。鹤原公司去看房时原告不在，鹤原公司看过相同户型的房屋，对系争房屋了解。两被告签订的合同补充条款是格式条款。在交易之前，两被告不认识，不存在恶意串通。借款抵押合同确定系争房屋房价是70万元，鹤原公司以85万元买入，并按此价格缴纳契税，85万元是系争房屋的市场价。经审理查明，系争房屋系公寓居住房，土地性质为商住两用，建筑面积为52.65平方米。原告于2012年11月28日通过购买取得系争房屋的产权，原告买入该房屋的价格为86万元。2015年7月14日，原告作为借款人和抵押人，案外人徐志作为贷款人和抵押权人，签订了借款抵押合同1份，约定原告向徐志借款40万元，期限为两个月，自2015年7月14日至2015年9月13日，抵押房产为系争房屋，系争房屋的价值为70万元。当日，原告和徐志办理了具有强制执行效力的债权文书公证，原告还办理了委托苏正权办理系争房屋的抵押、出租、出售等相关事宜的公证，委托权限包括代为签订房地产买卖合同、还贷、收取房价款、出具收据、交房等事项。委托书写明，受托人因故无法亲自办理抵押、出售、出租系争房屋的相关事宜，故委托苏正权办理，委托期限自委托书签署之日起至2016年7月13日止。当日，原告和徐志办理了系争房屋的抵押登记手续。原告向徐志出具了收款40万元的收条。2015年11月29日，苏正权代理原告作为甲方，鹤原公司作为乙方，双方签订了关于系争房屋的上海市房地产买卖合同，合同约定的价款为85万元。在该合同的补充条款(一)共有14条，其中：第2条、第3条、第8条、第9条均涉及到买方贷款问题，第8条、第9条专门约定办理贷款的事项；第4条约定户口迁移事项，内容为，甲方承诺于2015年11月15日之前办理户口迁移手续；第7条约定房屋内状况：甲方须保证交房时本合同附件二所列之该房屋内管线、附属设施、设备、室内装饰与本合同之目的状况相符……乙方在此确认其于签订买卖合同前对该房屋进行初步验看，双方同意甲方将该房屋按现状交付乙方即可；第11条内容为，甲方承诺该房屋内无任何形式的抵押及第三人可主张债权的情形；第13条约定了双方应在买卖合同的签署栏中如实提供通讯地址及相应的责任。该合同的附件三付款协议约定：1、乙方于签本合同三日内支付甲方48万元(内含已支付的定金10万元)；2、甲方承诺于交易过户前撤销个人抵押，且乙方于该房屋产权交易过户三日(注：合同原文如此)支付甲方房款37万元，且甲方交房给乙方。鹤原公司未在该合同签署栏处留通讯地址，双方均未签署签约日期。该合同上载明的居间方为位于本市嘉定区的上海市原臣房地产经纪有限公司。上述合同签订后，案外人吕某某于2015年11月30日转账至苏正权账户48万元，于2015年12月1日转账至苏正权账户37万元。2015年12月2日，两被告申请办理系争房屋的产权转移登记手续，鹤原公司由吕某某代办。税务机关核定本交易按857,500元纳税，鹤原公司支付契税25,725元。2015年12月4日，系争房屋上的抵押被注销。2015年12月24日，系争房屋的产权被核准登记在鹤原公司名下。2016年1月8日，鹤原公司通过中介公司在上海市浦东新区房地产交易中心作了出售系争房屋的上海市房地产买卖合同的备案，买入方是案外个人。因原告申请财产保全，本院查封了系争房屋。鹤原公司称其出售系争房屋的合同价是95万元，买卖双方的税、费各付，鹤原公司需支付成交价的1%作为中介费。原告原一直在系争房屋内居住。原告在2016年1月6日向交易中心查询到系争房屋被登记在鹤原公司名下。2016年1月17日和20日，原告通过电话和短信与苏正权联系(原告称通过登记申请书查到苏正权的电话)。苏正权在通话和短信中表达了以下内容：1、出售系争房屋是“他们”来找苏正权的，说联系不上原告，苏正权也没有来找他的人的电话，既不认识对方，也记不清楚对方，苏正权也只是中间人；2、除掉还款外，剩余的钱打给了买家即鹤原公司，“他们”说和原告认识的；3、卖房这件事苏正权只是签一下字。另查，苏正权与徐志的身份证号码前6位相同。在2015年7月14日公证处对原告和徐志所作的询问笔录中，徐志的住址填写为本市浦东新区杨高南路XXX弄XXX号XXX室。本院在审理中，原告提供上述地址作为苏正权的送达地址，本院依址向苏正权送达起诉状副本等法律文书，苏正权本人签收。审理中，原告称，系争房屋在2015年年底的价格在110万元左右，目前的价格在120万元左右，原告在办理公证时不清楚委托事项。鹤原公司称，根据搜房网和安居客的信息，系争房屋在2015年12月的单价为1.60万元；鹤原公司的注册地在本市嘉定区，在嘉定区有驻点，之所以通过位于嘉定区的中介公司交易是因中介信息是互通的；鹤原公司购房不是为了居住，是看中投资价值，因前段时间房屋价值上涨厉害，达到投资目的，故出售。以上事实，有如下证据证明：一、原告提供的证据1、关于原告曾是系争房屋产权人的沪房地浦字(2012)第06923号房地产权证；2、关于原告与徐志之间的借款抵押合同、借款收条、抵押询问笔录，关于具有强制执行效力债权文书的(2015)沪黄证经字第11241号公证书；3、关于原告委托苏正权办理系争房屋相关事宜的委托书和相应的(2015)沪黄证经字第11242号公证书；4、关于系争房屋的抵押设定与注销的上海市房地产登记信息；5、2015年1月至2016年1月的系争房屋电费发票13份；6、原告与苏正权的通话录音4份和对应的通话记录详单、原告与苏正权之间的短信；7、苏正权与鹤原公司签订的关于上海市房地产买卖合同、上海市房地产登记申请书、系争房屋登记至鹤原公司名下的上海市房地产登记簿信息；8、关于鹤原公司出售系争房屋的合同备案信息查阅结果；9、原告购买系争房屋的买卖合同、付款凭证、收条。二、鹤原公司提供的吕某某转账给苏正权85万元的中国工商银行付款凭证2张、销售不动产统一发票联、税收缴款书。三、原告和鹤原公司的陈述。鹤原公司对原告提供的原告与苏正权的通话录音和短信内容不认可，认为苏正权一方面说其是中间人，一方面又说不认识“他们”，其说法本身有出入，鹤原公司没有收到剩余房款，是原告与苏正权串通损害鹤原公司的利益，对于原告买入系争房屋的证据不认可，对原告提供的其余证据的真实性无异议。原告对鹤原公司提供的证据无异议。本院认为，鹤原公司没有证据证明原告与苏正权串通，原告提供的通话录音、短信内容与本案查明的其他事实相符合，本院予以认定。鹤原公司没有证据证明原告所提供的买入系争房屋的证据不属实，本院予以认定。鹤原公司还提供了搜房网和安居客的房屋均价图，以证明系争房屋2015年12月的单价为1.60万元。本院认为，原告提供的该2份材料不能全面反映房屋的真实市场水平，更不能证明具体房屋的价格，本院不予采用。本院认为，本案的争议焦点有二，一、苏正权以原告的名义签订关于系争房屋的买卖合同的行为是否是无权代理，即苏正权出售系争房屋的行为是否构成无权处分；二、如果苏正权的行为构成无权处分的，那么，鹤原公司与苏正权签订关于系争房屋的买卖合同是否善意，即鹤原公司取得系争房屋的产权是否构成善意取得。一、关于苏正权是否具有代理原告出售系争房屋的权限的问题。本院认为，虽然苏正权持有经公证的委托书，但苏正权并未获得原告关于出售系争房屋的委托授权，其代原告签订关于系争房屋的买卖合同的行为属无权代理。理由如下：1、原告与苏正权之间互不相识，不具有原告委托苏正权处理出售系争房屋事宜的基础。委托合同的订立以委托人和受托人之间的相互了解和信任为前提，此是委托合同的特征之一。如果一方对另一方产生了不信任，可随时终止委托合同。原告与苏正权互不相识，更谈不上信任和了解，显然两者之间缺乏建立委托关系的前提。2、原告在借款时所签订的委托书并非是原告授权苏正权处理出售系争房屋事宜的真实意思表示。原告与苏正权并不相识，而苏正权却与徐志是同乡，在上海的地址一致，显然苏正权与徐志是有一定关系的。原告与徐志在签订借款抵押合同的当天办理委托苏正权办理包括出售系争房屋等事宜的公证委托书，原告一直居住在系争房屋，不存在自行办理有关系争房屋事宜的障碍，委托书所写“委托人因故无法自行办理”的原因并不存在。显然，该委托书的出具是基于贷款人的要求，目的是为了担保贷款人的贷款本息得到清偿，在原告不能依约还款时，贷款人可通过让苏正权出面签字的方式直接处分系争房屋。原告与徐志在签订借款抵押合同的同时，通过委托书的形式实质赋予贷款人直接处分抵押物的权利，由贷款人控制售房、收取变卖款，实质上是一种变相的流押。3、委托书虽然有苏正权代原告签订买卖合同的权利，但委托书没有出售系争房屋的具体授权，苏正权在签订关于系争房屋的买卖合同前未得到原告的具体授权，事后未得到原告的追认。受托人应当按照委托人的指示处理委托事务，在为委托人处理事务时，应当为委托人的利益考虑，这是委托合同的又一特征。原告所签署的委托书并无出售系争房屋的具体授权，是否要出售、何时出售、以何价格和条件出售等，均应以原告的指示为准。如果苏正权要代原告出售房屋，应当向原告请示，按原告的指示办理。而从原告与苏正权的通话录音可知，苏正权根本没有原告的联系方式，原告根本不知出售系争房屋这一情况，苏正权没有得到原告的任何指示。系争房屋设定了抵押，只有徐志解除系争房屋的抵押，交易才能进行。结合苏正权与徐志之间的关系，显然，苏正权之所以出售系争房屋、能够出售系争房屋以及对房款的处理，均系受到贷款人的指示。综上，原告与苏正权之间并无由苏正权为原告处理出售系争房屋事宜的委托关系，苏正权未经原告授权，即以原告的名义签订出售系争房屋的买卖合同，其签订合同的行为为无权代理，其出售系争房屋的行为构成无权处分。二、关于鹤原公司与苏正权签订关于系争房屋的买卖合同是否善意的问题。本院认为，鹤原公司购买系争房屋不具有善意，不构成善意取得。相反，鹤原公司的行为具有恶意，实系与苏正权恶意串通。理由如下：1、从鹤原公司在签订该合同前未实地察看过系争房屋、合同内容非常随意可知，鹤原公司不具有善意购买人应有的审慎态度。首先，作为一个善意的购买人，实地察看房屋通常是购买房屋的首要工作。房屋价格的确定不仅取决于房屋的面积和户型，还取决于房屋内部的装修情况、房屋的结构是否改动，使用功能是否破坏。鹤原公司所称看过相同户型的房屋即使属实，但不掌握房屋内部情况，也难以判断房屋的真正价值。鹤原公司称当时是以市场价购买系争房屋，然而，在卖房人尚居住在房屋却让“代理人”出面出售房屋的情况下，不察看房屋就以“市场价”买入房屋，无疑承担着极大的风险，而此种冒险行为并没有冒险价值。显然，鹤原公司买入系争房屋的行为不符合一个善意购买人起码应有的审慎态度。其次，从该合同内容的随意性来看，无论是鹤原公司还是该次交易的中介公司，对于合同内容的确定都抱着一种草率而无所谓的态度。一个正常的交易，合同条款的确定是合同双方磋商一致的结果。即使本市房地产交易中心提供合同格式条款，但也是为了便于合同当事人根据自身交易的实际情况，由当事人协商取舍。对于不符合自身交易情况和交易需要的合同条款，无需也不应当纳入合同。而苏正权与鹤原公司签订的上海市房地产买卖合同的补充条款(一)中的绝大部分内容与交易的实际情况不符，比如，鹤原公司无需贷款却专门约定了贷款的条款并在相关的条款中根据贷款情况确定合同内容，原告没有户口需要迁移，却约定了户口迁移内容，甚至迁移日期还在签约之前，鹤原公司没有查看过房屋却写查看了房屋，明明有抵押却写甲方承诺无抵押，未事先支付定金却在第一笔房款中注明已付定金10万元，明明约定了双方应当填写通讯地址，鹤原公司却不按约定填写地址，等等。作为约定房屋买卖如此重大事项的合同，却出现如此之多与事实相悖的合同条款，说明苏正权与鹤原公司之间并没有认真地磋商过合同内容，中介公司也并没有认真地组织双方磋商过合同内容，相关的当事人并不真正关心合同的内容。2、两被告签订的关于系争房屋买卖合同约定的价格明显低于市场价，鹤原公司所称85万元是系争房屋当时的市场价不合事实。其一，原告2012年买入系争房屋时为86万元，虽然借款抵押合同上约定系争房屋的价格为70万元，但该价格还低于几年前原告买入价十几万元，显然该价格是随意所写的一个价格，不具有参考性。其二，近几年，本市房地产市场总体上涨，且涨幅颇大，特别是2015年上半年经历了一个较大的涨幅，而鹤原公司买入的价格还低于原告几年前的买入价1万元，鹤原公司所述其买入价符合市场价的说法显然不能成立。其三，税务机关所核定的最低纳税基数是参考之前某一时间段的交易均价确定的，该价格具有相当的滞后性，大幅低于实际的市场成交价。事实上，两被告所签的合同价甚至还低于税务机关核定的纳税基数7,500元，虽然数额不大，但已足以说明了两被告的交易价格明显低于市场交易价的水平。3、鹤原公司在取得产证后立即签署出售系争房屋的合同并进行网上备案登记的行为，说明鹤原公司并非善意购买系争房屋，而是其与苏正权以及指示苏正权的贷款人恶意串通的体现。首先，鹤原公司在取得系争房屋后立即出售房屋，说明其根本就没有打算持有系争房屋。鹤原公司自称其于2016年1月8日从苏正权的手中取得系争房屋的钥匙。从申请办理产证的时间以及产证的办理流程来看，鹤原公司应当也是在2016年1月8日左右取得系争房屋的产证。鹤原公司在取得产证和钥匙后立即就签订了出售系争房屋的合同，无非基于以下几种可能，或者是与买入方事先串通，或者是鹤原公司在着手买入系争房屋时就已经开始出售，或者就是卖出价低廉，对于买入方具有特别的吸引力，买入方在不看房或者一看房就立即订下。无论是哪种情形，均说明鹤原公司自始就没有打算持有系争房屋，而是产证一经到手就立即转手，其打算将系争房屋变现的目的显而易见。其次，鹤原公司所述为投资购买，因房价上涨达到投资目的因而卖出系争房屋与事实相悖。众所周知，本市房价在鹤原公司签订买入合同和卖出合同的该段时间内较为平稳，并无明显涨幅，且系争房屋作为商业地产，交易税比住宅还要高，考虑买进卖出所需税、费成本，如果交易均按市场价进行，鹤原公司不仅无利可图，而且还要承担亏损。综上，鹤原公司购买系争房屋不仅不具善意，实际上属于明知苏正权没有代理权限、无权处分房屋而与之签订买卖合同，两被告系恶意串通。根据规定，行为人没有代理权、超越代理权以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。无处分权的人处分他人财产，该合同无效。恶意串通，损害第三人利益的，合同无效。本案两被告签订的关于系争房屋的买卖合同符合上述情形，故无效。合同无效的，根据合同取得的财产，应予以返还。现鹤原公司基于无效合同取得原告的系争房屋，应当将系争房屋返还给原告。至于购房款，基于鹤原公司在本次买卖中的恶意串通行为，因苏正权未到庭，对于款项的实际支付情况、款项的真正去向无法查明，且可能涉及案外人，本案不作处理，由相关当事人另行解决。苏正权经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，由此产生的不利后果由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十一条、第五十二条第(二)项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告苏正权以原告王逸辛的名义与被告上海鹤原实业有限公司于2015年11月29日签订的关于上海市浦东新区金湘路XXX弄XXX号XXX室房屋的买卖合同无效；二、上海鹤原实业有限公司于本判决生效之日起十日内将上海市浦东新区金湘路XXX弄XXX号XXX室房屋返还给原告王逸辛、并配合原告王逸辛将该房屋的产权恢复登记至原告王逸辛名下。案件受理费12,300元，减半收取计6,150元，由被告苏正权、上海鹤原实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 李桔英
二〇一六年四月二十八日
书记员 余晨曦
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。