湖北省汉江中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂汉江中民二终字第00133号
上诉人（原审被告）周双芝，无业。
被上诉人（原审原告）蔡光腾，教师。
委托代理人叶俊，湖北瑞通天元（仙桃）律师事务所律师。
上诉人周双芝因与被上诉人蔡光腾房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省仙桃市人民法院（2015）鄂仙桃民二初字第00400号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月26日立案受理后，依法组成合议庭，于同年11月18日公开开庭进行了审理。上诉人周双芝，被上诉人蔡光腾及其委托代理人叶俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2011年12月3日，蔡光腾之妻杨芳与周双芝签订了房屋租赁合同，周双芝将其占有、使用的位于仙桃市沙嘴办事处沙嘴路文化步行街9号楼A-1208号商铺租赁给蔡光腾之妻杨芳经营化妆品生意。合同约定，租赁期为2011年12月3日至2014年12月3日，每年租金30000元；蔡光腾之妻给付周双芝商铺押金10000元，租赁期届满，周双芝退还全部押金。2014年12月合同期满后，蔡光腾向周双芝催讨押金，周双芝拒付。蔡光腾诉至该院，要求周双芝退还押金10000元。
另查明，蔡光腾与杨芳系合法夫妻关系，杨芳于2014年9月6日离家出走，下落不明。
原审认为，蔡光腾之妻与周双芝签订的租赁合同，符合法律规定，合法有效。蔡光腾之妻系承租人，周双芝系出租人，按照合同约定，租赁期届满后，周双芝应当将押金10000元退还给承租人，周双芝未按约定将押金退还承租人，应承担民事责任。周双芝辩称，蔡光腾不是合同相对人，没有诉权。因蔡光腾与承租人杨芳系合法夫妻关系，该10000元押金是在其婚姻关系存续期间所形成的债权，应认定为夫妻共同财产，根据《中华人民共和国婚姻法》有关规定，夫妻共同所有的财产，有平等的处理权，蔡光腾作为杨芳的配偶和该债权的共有人，有权对到期债权主张权利，故周双芝的辩称理由不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款的规定，判决：周双芝返还蔡光腾租房押金10000元。以上应付款项，于该判决生效后十日内给付，逾期履行，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由周双芝负担。
周双芝上诉称：请求二审法院撤销原审判决，改判驳回蔡光腾的诉讼请求。理由如下：1.蔡光腾与周双芝之间不存在合同关系，与周双芝签订房屋租赁合同的是蔡光腾之妻杨芳，杨芳未被依法宣告失踪，蔡光腾不具备诉讼主体资格。2.周双芝与杨芳签订的房屋租赁合同约定，如发生转让或转租，押金不退。杨芳在租赁过程中未经周双芝同意，借合伙做生意的名义，将涉案房屋高价转租给案外人陈婧。3.周双芝发现杨芳擅自转租后，双方发生纠纷，导致涉案房屋关闭两个月，给周双芝造成损失近万元。杨芳在租赁期间欠水费235元，损坏卷闸门需支付修理费1000元。4.杨芳不再续租的原因并非租金涨幅过高。
蔡光腾辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。理由如下：1.蔡光腾之妻杨芳与周双芝签订租赁合同并交付10000元押金，该押金属蔡光腾、杨芳夫妻共同财产，且杨芳已明确将该10000元债权转让给蔡光腾，蔡光腾有权要求周双芝予以返还。2.租赁合同期限已届满，杨芳有权不再继续承租，且杨芳在租赁期届满之前曾多次向周双芝主张退还押金。
二审期间，周双芝向本院提交如下证据材料：
一、水费发票一份，证明杨芳承租期间欠水费235元。
二、销货单一份，证明杨芳承租期间损坏卷闸门，周双芝支付修理费1000元。
三、房屋租赁合同一份，证明涉案房屋于2015年1月23日才租赁出去，因杨芳未提前一个月通知是否续租，造成周双芝空置房屋损失9000元。
蔡光腾向本院提交视听资料一份，证明蔡光腾有权就涉案的10000元押金向周双芝主张权利。
本院依蔡光腾申请，于2015年11月19日对杨芳制作调查笔录一份，主要内容是：1.杨芳已于2014年9月6日到黄梅县祖寺芦花庵出家，并将涉案的押金10000元的债权转让给蔡光腾，并在2015年5月3日所拍的视频中向周双芝表明同意由蔡光腾主张权利。2.2015年5月11日，杨芳与蔡光腾在婚姻登记机关办理离婚登记手续。3.租赁期限届满之前杨芳与周双芝就续租租金进行过协商，未协商一致。租赁期间杨芳未交纳水费。杨芳离开后，由其合伙人陈婧继续使用涉案房屋，卷闸门并未损坏。
经庭审质证，蔡光腾对周双芝提交的水费发票的真实性无异议，但认为发票上的收费期间超出了杨芳的租赁期间，经核算，认可应向周双芝支付租赁期间的水费235元；关于卷闸门损失，认为租赁期届满时卷闸门完好，该销货单不能证明杨芳损坏卷闸门；对2015年1月23日的房屋租赁合同有异议，杨芳、蔡光腾在租赁期届满前已多次通知周双芝不再承租，房屋空置造成的损失与杨芳无关。蔡光腾对杨芳的调查笔录无异议。
周双芝对蔡光腾提交的视听资料的真实性无异议，但认为应由杨芳向其主张权利。周双芝对杨芳的调查笔录的真实性无异议，对其内容有异议，认为其从陈婧手中收回涉案房屋时，卷闸门是坏的；杨芳2014年5月装修租赁房屋时通知了周双芝，二人也就续租租金数额进行了协商，周双芝同意如果杨芳亲自经营租赁房屋，租金为48000元，但杨芳没有明确表态；杨芳租赁期间欠水费235元；杨芳离开后，涉案房屋由陈婧经营，而陈婧与周双芝没有合同关系，导致续租事宜无法进行，造成房屋空置损失。
对上述有争议的证据材料，本院认为，周双芝提交的水费发票来源合法，客观真实，蔡光腾认可租赁期间欠水费235元的事实，对该证据材料依法予以采信；周双芝提交的销货单的真实性无法核实，且未提供其他证据佐证杨芳损坏租赁房屋卷闸门的事实，对该证据依法不予采信；周双芝提交的房屋租赁合同，不能证明杨芳违约给其造成房屋空置损失，且周双芝自认与杨芳未就续租协商一致，杨芳并不构成违约，故对该证据依法不予采信。蔡光腾提交的视听资料与本院对杨芳制作的调查笔录，相互印证，周双芝亦认可其真实性，能证明杨芳将涉案押金10000元的债权转让给蔡光腾的事实，对该二份证据依法予以采信。
二审查明，2014年5月，杨芳与周双芝就续租租金事宜进行协商，未协商一致。2014年9月6日，杨芳离家到黄梅县祖寺芦花庵出家。涉案租赁房屋由陈婧继续经营，租赁期限届满后，周双芝从陈婧手中收回该房屋，杨芳下欠租赁期间的水费235元。2015年5月3日，杨芳录制视频表示，其已将涉案押金10000元的债权转让给蔡光腾，同意由蔡光腾向周双芝主张权利。2015年5月11日，杨芳与蔡光腾在婚姻登记机关办理离婚登记手续。以上事实有视听资料、对杨芳的调查笔录、双方当事人的陈述予以证实。
原审查明的其他事实属实，本院依法予以确认。
本院认为，本案争议的焦点问题是：蔡光腾是否具有诉讼主体资格；押金10000元是否应予返还。围绕该争议焦点，结合双方的诉辩主张，具体分析评判如下：
关于蔡光腾是否具有诉讼主体资格的问题。本院认为，涉案租赁合同租赁期限届满之前，承租人杨芳下落不明，蔡光腾作为杨芳的配偶，在租赁期限届满后，以押金10000元到期债权的共有人身份对周双芝提起诉讼，并无不当。在本案一审判决作出后，蔡光腾联络到杨芳，杨芳录制视频表示，其已将涉案押金10000元的债权转让给蔡光腾，同意由蔡光腾向周双芝主张权利。本院二审庭审时当庭播放了该视频，周双芝对视频的真实性不持异议，应认定杨芳就债权转让对周双芝履行了通知义务，该转让对周双芝发生效力，受让人蔡光腾取代原债权人杨芳成为新债权人。综上，蔡光腾有权提起本案诉讼，是本案适格的当事人。
关于押金10000元是否应予返还的问题。周双芝认为，杨芳将涉案房屋转租给陈婧，且未在租赁期满前一个月通知周双芝是否续租，根据双方签订的房屋租赁合同的约定，不应返还押金。经审查，双方订立的房屋租赁合同中未约定杨芳负有提前一个月通知周双芝是否续租的义务，且周双芝在庭审中认可双方就续租事宜进行过协商，且未协商一致。周双芝亦未举证证明杨芳将涉案房屋另行转租。因此，杨芳在合同履行过程中并未违约，周双芝应于租赁期满后返还押金。周双芝还主张，杨芳在租赁期间欠水费235元，损坏卷闸门需支付修理费1000元，因转租产生纠纷，导致涉案房屋关闭两个月，给周双芝造成损失9000元。本院认为，杨芳认可租赁期间未交水费，蔡光腾亦对欠付水费235元的事实予以认可，该部分费用应在10000元押金中予以扣除。关于卷闸门损失，周双芝提交的销货单无其他证据印证，不能单独证明卷闸门损失系由杨芳造成，故对周双芝的该主张不予支持。关于房屋空置损失，因杨芳并未违约，租赁期限届满后至房屋再次出租期间的空置损失应由周双芝自行承担，对周双芝的该主张亦不予支持。
综上，原审判决认定基本事实部分不清。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决如下：
一、撤销湖北省仙桃市人民法院（2015）鄂仙桃民二初字第00400号民事判决；
二、上诉人周双芝于本判决生效后十日内向被上诉人蔡光腾退还租房押金9765元。
三、驳回被上诉人蔡光腾的其他诉讼请求。
如未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费50元，减半收取25元，由上诉人周双芝负担24元，被上诉人蔡光腾负担1元；二审案件受理费50元，由上诉人周双芝负担49元，被上诉人蔡光腾负担1元。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁 盼
代理审判员 任 婕
代理审判员 胡煜婷
二〇一五年十二月十五日
书 记 员 ＸＸ燕