四川省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）川民终字第721号
上诉人（原审被告）成都农村商业银行股份有限公司桂溪支行，住所地：四川省成都市武侯区林荫街5号华西大厦一楼。
负责人章锐，行长。
委托代理人刘勇，男，汉族，1968年6月1日出生，成都农村商业银行股份有限公司桂溪支行员工，住四川省成都市金牛区新罗路48号1栋2单元5楼9号。
委托代理人吴成国，北京市中银（成都）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）雷霆，男，汉族。
委托代理人彭耕，四川法思凯律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）四川省兴国兴置业有限公司，住所地：四川省成都市武侯区武侯祠大街180号。
法定代表人江志明，总经理。
上诉人成都农村商业银行股份有限公司（以下简称农商银行桂溪支行）因与被上诉人雷霆、四川省兴国兴置业有限公司（以下简称兴国兴公司）案外人执行异议纠纷一案，不服四川省成都市中级人民法院（2009）成民初字第1088号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月20日受理后，依法组成合议庭，于2014年11月13日公开开庭审理了本案。上诉人农商银行桂溪支行的委托代理人刘勇、吴成国，被上诉人雷霆的委托代理人彭耕到庭参加诉讼。被上诉人兴国兴公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2003年2月24日，雷霆与兴国兴公司签订四份《商品房买卖（预售）合同》，约定：兴国兴公司将其所有的成都市青白江区弥牟镇民族商贸西街2幢1楼16、18号（合同编号067，维修资金档案门牌号为：民族商贸西街街16号2栋5单元1楼16号）、商贸西街2幢1楼12、14号（合同编号068，维修资金档案门牌号为：民族商贸西街街12号2栋5单元1楼12号）、商贸西街2幢2单元2楼3号（合同编号069，维修资金档案门牌号为：民族商贸西街街3号2栋2单元2楼3号）和商贸西街2幢2单元3楼4号（合同编号070，维修资金档案门牌号为：民族商贸西街街4号2栋2单元3楼4号）的四套房屋分别以124774元（2940元／平方米，一次性付款优惠价118535元）、200332元（2940元／平方米，一次性付款优惠价190315元）、114548元（929.55元／平方米，一次性付款价108821元）、114548元（929.55元／平方米，一次性付款优惠价108821元）的价款出售给雷霆；交房时间为签订合同当日；兴国兴公司应在交房后60日内协助雷霆办理诉争房屋的过户登记手续，否则应支付违约金。同日，兴国兴公司向雷霆出具了按照上述房屋一次性付款优惠价收款的四份《收据》，其中均注明“抵工程款”。以上合同签订后，兴国兴公司未为雷霆办理备案登记手续。
2003年5月26日，雷霆与兴国兴公司签订三份《商品房买卖（预售）合同》，约定：兴国兴公司将其所有的成都市青白江区弥牟镇鸡市巷3幢1楼108、110号（合同编号071，维修资金档案门牌号为：鸡市巷街108号2栋1单元1楼108号）、鸡市巷3幢8单元2楼19号（合同编号072，维修资金档案门牌号为：民族商贸北街街19号2栋8单元2楼19号）及鸡市巷3幢8单元3楼20号（合同编号073，维修资金档案门牌号为：民族商贸北街街20号2栋8单元3楼20号）的三套房屋分别以160054元（2940元／平方米，一次性付款优惠价152051元）、81890元（895.95元／平方米，一次性付款优惠价77795元）、81890元（895.95元／平方米，一次性付款优惠价77795元）的价款出售给雷霆；交房时间为签订合同当日；兴国兴公司应在交房后60日内协助雷霆办理诉争房屋的过户登记手续，否则应支付违约金。当日，兴国兴公司向雷霆出具了按照上述房屋一次性付款优惠价收款的三份《收据》。以上合同签订后，兴国兴公司未为雷霆办理备案登记手续。
雷霆与兴国兴公司就上述房屋办理入住交接手续的时间为2003年3月25日。
2006年9月14日，雷霆就上述七套房屋向成都市青白江区住房专项维修资金监督管理办公室交纳了房屋维修资金。在原审审理过程中，兴国兴公司向原审法院提交的《证明》载明：合同编号为070的房屋所涉房款108821元系用工程款抵付（与兴国兴公司应付工程款等额），其他六套房屋所涉房屋均为现金支付。雷霆对该《证明》不予认可。兴国兴公司出具的《情况说明》载明：该公司已于2003年将案涉房屋全部出售给了雷霆，且雷霆已支付完全部购房款，系因该公司的原因而没能给雷霆办理产权过户登记手续。兴国兴公司的《维修资金缴纳事情的情况说明》载明：雷霆是兴国兴公司弥牟镇开发项目的道桥承包商，在结算相关工程款时弥牟镇人民政府通知需要经过审计环节，在工程完工之时尚未涉及维修资金一事，但在兴国兴公司将房屋实际交给雷霆后出现了需要交维修资金事由，雷霆认为政府或开发商有责任承担相应的维修资金，正是如此原因拖延至2006年5月初才向成都市青白江区房产管理局备案申请。
在原审审理过程中，雷霆还向原审法院提交了四川省国兴经济发展总公司与成都大邑蜀新建筑公司于2001年1月8日签订的《建设工程施工合同》一份，其中约定：四川省国兴经济发展总公司将“弥牟镇民族商贸街道路、桥涵”工程发包给成都大邑蜀新建筑公司承建施工；合同价款为295万元；项目经理为雷霆。岳成文、雷霆分别作为成都大邑蜀新建筑公司的法定代表人及委托代理人在该《建设工程施工合同》上签名。农商银行桂溪支行对该《建设工程施工合同》的真实性不予认可。原审法院就案涉相关事实向岳成文进行了调查并制作《调查笔录》，岳成文作了如下陈述：成都大邑蜀新建筑公司于2001年1月与四川省国兴经济发展总公司签订《建设工程施工合同》，承建成都市青白江区弥牟镇民族商贸街道路桥涵工程，该工程已于2002年竣工验收，并于2003年经青白江区审计局确认最终造价为2724986元；因四川省国兴经济发展总公司资金短缺，故工程款中的527692元，系用成都市青白江区弥牟镇民族商贸街的商业及办公用房（预售合同号：067、068、069、070）抵扣给了成都大邑蜀新建筑公司本工程项目经理雷霆，以上工程款应由雷霆享有，该公司不就以上工程款主张权利；雷霆系成都大邑蜀新建筑公司职工，也是成都市青白江区弥牟镇民族商贸街道路桥涵工程项目经理、成都大邑蜀新建筑公司的工程负责人、法人授权委托人；成都大邑蜀新建筑公司已于2003年9月9日更名为四川新蜀建筑有限公司。四川新蜀建筑有限公司在《调查笔录》上加盖鲜章。雷霆、农商银行桂溪支行对该《调查笔录》的真实性均不持异议，但农商银行桂溪支行认为雷霆与成都大邑蜀新建筑公司无关，不享有受益权，且该公司没有出庭作证，也没有提供相关内部承包协议等予以印证。
原审法院另查明：一、成都市武侯区桂溪农村信用合作社于2009年4月更名为成都市农村信用合作联社股份有限公司桂溪分社，后又于2010年1月更名为现农商银行桂溪支行。
二、原四川省国兴经济发展总公司系集体所有制企业，后于2002年4月改制后更名为兴国兴公司。该公司于2001年在成都市青白江区弥牟镇从事商、住楼开发，该商、住楼于2002年8月经验收竣工，同年9月办理验收竣工备案登记，同年10月办理产权初始登记，兴国兴公司领取了0025459号、0025460号、0025461号、0025462号产权证。2002年12月至2006年5月30日期间，兴国兴公司先后协助对已出售的包含于上述四份产权证中的共81套房屋办理了分户产权证，并先后于2005年7月25日、2006年5月30日两次申办领取了剩余未出售房屋的产权证。
三、2005年5月11日，农商银行桂溪支行与四川省蓝叶石材有限责任公司（以下简称蓝叶公司）签订《借款合同》一份，约定农商银行桂溪支行贷款180万元给蓝叶公司。同日，农商银行桂溪支行与兴国兴公司签订了一份《最高额保证合同》，约定：兴国兴公司为保证人，为债权人（农商银行桂溪支行）与债务人（蓝叶公司）自2005年5月12日至2007年5月11日期间所形成的一系列债务提供最高额保证担保；保证方式为连带责任保证；保证最高额为180万元。同日，叶坚、江志明分别向农商银行桂溪支行出具连带保证《承诺书》各一份，承诺对上述借款提供连带责任担保。之后，农商银行桂溪支行按约履行了向蓝叶公司贷款180万元的义务。借款期限届满后，蓝叶公司未按约归还借款本息，兴国兴公司亦未履行担保义务。2006年5月16日，农商银行桂溪支行遂以蓝叶公司、兴国兴公司、叶坚、江志明为被告，向原审法院提起诉讼。同日，农商银行桂溪支行向原审法院申请对蓝叶公司、兴国兴公司、叶坚、江志明的财产采取保全措施。原审法院于同年5月30日作出（2006）成民初字第485号民事裁定，查封了兴国兴公司位于成都市青白江区弥牟镇截止2006年5月30日未销售的房屋：建筑面积237.24平方米（产权证号：00254**）、建筑面积898.80平方米（产权证号：00254**）、建筑面积515.06平方米（产权证号：00254**）、建筑面积487.28平方米（产权证号：00254**）。2006年8月7日，原审法院作出（2006）成民初字第485号民事判决：蓝叶公司应向农商银行桂溪支行偿还借款180万元及利息，兴国兴公司、叶坚、江志明承担连带清偿责任。兴国兴公司不服该判决，向本院提起上诉。在二审审理过程中，本院于2007年3月13日作出（2007）川民终字第98号民事裁定，准许兴国兴公司撤回上诉。因蓝叶公司、兴国兴公司、叶坚、江志明未如期履行还款义务，农商银行桂溪支行于2007年4月1日向原审法院申请强制执行。执行过程中，原审法院对（2006）成民初字第485号民事裁定所查封的房屋进行了续查封。
四、2009年9月1日，雷霆以其早在查封前即购买并实际使用的诉争房屋被原审法院查封为由，向原审法院提出执行异议。原审法院经审查认为，根据雷霆提供的证据，雷霆于2006年5月30日之前购买了诉争房屋，付清全款并实际使用，但在登记于兴国兴公司名下的房屋被原审法院查封之前，兴国兴公司办理过两次房屋产权变更登记，第二次变更登记为财产被查封之日，兴国兴公司登记的财产包括该房屋，而雷霆不能提供证据证明其在办理产权过户方面没有过错，故原审法院查封登记为兴国兴公司名下的财产并无不当。雷霆的异议理由不符合最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，其异议理由不能成立，遂裁定驳回了雷霆的异议。该裁定书送达后，雷霆不服，遂于2009年10月13日向原审法院提起本案诉讼。
五、本案诉争房屋包含在兴国兴公司作为房屋所有权人的0025459、0025460号产权证内，至今未办理产权过户登记手续。兴国兴公司向原审法院出具《情况说明》，认可雷霆已支付完全部购房款，该公司也将房屋交付给雷霆实际使用，后因该公司原因没能给雷霆办理产权过户登记手续。
雷霆于2009年10月13日向原审法院提起诉讼，请求：1.确认诉争房屋归雷霆所有；2.请求解除对诉争房屋的查封。在诉讼过程中，雷霆变更其诉讼请求为：1.确认其与兴国兴公司就诉争房屋所签的《商品房买卖（预售）合同》有效；2.办理诉争房屋过户手续及停止执行。
原审法院审理认为：根据雷霆的诉讼请求及农商银行桂溪支行的答辩意见，各方当事人在本案中争议的主要问题为：一、雷霆与兴国兴公司就诉争房屋所签《商品房买卖（预售）合同》是否有效？二、雷霆是否有权要求兴国兴公司协助其办理诉争房屋过户登记手续？三、关于是否应当停止对诉争房屋的执行？对此，原审法院分别认定如下：
一、关于《商品房买卖（预售）合同》的效力问题。雷霆提供的《商品房买卖（预售）合同》、《收据》、入住交接单、水电气费收据及成都市城市房屋专项维修资金交款凭证等证据，内容相互印证，且得到了作为该房屋买卖合同关系相对方的兴国兴公司的认可，已形成证据锁链，初步证明了雷霆就诉争房屋与兴国兴公司签订买卖合同并实际履行的事实。原审法院作出的（2009）成执裁字第78号民事裁定已对雷霆付清全款并实际使用的事实予以确认。农商银行桂溪支行虽对以上事实不予认可，但并未提供足以推翻以上认定的相应证据。因此，根据现有证据，应当认定雷霆就诉争房屋与兴国兴公司签订《商品房买卖（预售）合同》，建立房屋买卖合同关系，且已付清全款并实际使用诉争房屋的事实。该《商品房买卖（预售）合同》系合同双方即雷霆与兴国兴公司的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，雷霆与兴国兴公司均应依约履行。
二、关于兴国兴公司是否应当协助雷霆办理房屋过户登记手续的问题。按照雷霆与兴国兴公司所签《商品房买卖（预售）合同》的约定，兴国兴公司应在交房后60日内协助雷霆办理诉争房屋的过户登记手续。但约定期限届满后，兴国兴公司未为雷霆办理过户登记手续。根据兴国兴公司向原审法院出具的《情况说明》中所作自认，雷霆未能就诉争房屋办理产权过户手续系因兴国兴公司的原因所致。作为购房一方，雷霆在已付清全部购房款及相应的房屋维修资金，即已履行了《商品房买卖（预售）合同》所约定的义务，且已实际使用诉争房屋至今的情况下，其有权要求作为售房方的兴国兴公司按照双方《商品房买卖（预售）合同》的约定，履行协助雷霆办理房屋过户登记手续的义务。
三、关于是否应当停止对诉争房屋的执行问题。根据本案已查明的事实，雷霆与兴国兴公司就案涉房屋签订《商品房买卖（预售）合同》、支付全部购房款及收房时间，均为原审法院于2006年5月30日作出（2006）成民初字第485号民事裁定查封兴国兴公司产权证号为0025459号、0025460号、0025461号、0025462号项下房屋之前，也均为兴国兴公司与农商银行桂溪支行债权债务纠纷确定之前。据此判断，雷霆在购买诉争房屋时，并无法预见兴国兴公司与农商银行桂溪支行之间的债权债务纠纷，农商银行桂溪支行也无证据证明雷霆有损害农商银行桂溪支行合法权益的主观故意，或有帮助兴国兴公司逃避人民法院执行的恶意。从雷霆为购买诉争房屋向兴国兴公司支付的购房款数额判断，该价款符合当时诉争房屋所在地房地产市场的正常价格水平，即可认定雷霆为购买诉争房屋已向兴国兴公司支付了合理对价。因此，雷霆基于合法有效的《商品房买卖（预售）合同》持续占有使用诉争房屋，且已付清全部购房款，故雷霆对诉争房屋的占有属于有权占有、善意占有。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第一款关于“……对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或消除危险；……”及最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，雷霆对诉争房屋的占有足以阻止诉争房屋的转让和交付，其要求停止对诉争房屋的执行之请求，应当得到支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：一、雷霆与兴国兴公司于2003年2月24日签订的四份《商品房买卖（预售）合同》、2003年5月26日签订的三份《商品房买卖（预售）合同》均合法有效；二、兴国兴公司应于判决生效后十日内协助雷霆办理位于成都市青白江区弥牟镇民族商贸西街街16号2栋5单元1楼16号、民族商贸西街街12号2栋5单元1楼12号、民族商贸西街街3号2栋2单元2楼3号、民族商贸西街街4号2栋2单元3楼4号、鸡市巷街108号2栋1单元1楼108号、民族商贸北街街19号2栋8单元2楼19号和民族商贸北街街20号2栋8单元3楼20号七套房屋的产权过户登记手续；三、停止原审法院（2007）成执字第1015号执行案对位于成都市青白江区弥牟镇民族商贸西街街16号2栋5单元1楼16号、民族商贸西街街12号2栋5单元1楼12号、民族商贸西街街3号2栋2单元2楼3号、民族商贸西街街4号2栋2单元3楼4号、鸡市巷街108号2栋1单元1楼108号、民族商贸北街街19号2栋8单元2楼19号和民族商贸北街街20号2栋8单元3楼20号七套房屋的执行。第一审案件受理费8050元，由兴国兴公司负担。
宣判后，农商银行桂溪支行不服，向本院提起上诉。其上诉理由主要是：一、原判认定事实错误，应予改判。原判依据原审法院（2009）成执裁字第78号民事裁定认定“法院查封日之前，雷霆对讼争房屋已付清全款并实际使用”错误，该裁定并未生效，本案其他证据亦不能证明上述事实。本案法律事实应是：原审法院查封之日，本案证据不能证明讼争房屋（预售合同号067、068、069、070）以工程款抵偿而属于雷霆所有。且兴国兴公司出具的《证明》亦认可仅有预售合同号为070号所涉房款108821元用于抵偿了工程款，并非原判认定的上述四套房款均用于抵偿工程款。原判认定原审法院查封之日案涉房屋已经移交雷霆证据不足且案涉房屋的维修资金缴纳时间在原审法院查封之后，由此，案涉七套房屋不能确认在原审法院查封之前已经付清房款且交由雷霆实际占有。二、原判认定雷霆与兴国兴公司之间签订的《商品房买卖（预售）合同》有效证据不足，因案涉合同并未到房产管理部门进行登记备案，不能认定为有效。三、依据《中华人民共和国物权法》第二十八条以及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，人民法院查封冻结文书自送达时即发生法律效力，雷霆与兴国兴公司即不能再办理案涉房屋的产权过户手续，因合同不具备履行条件，请求二审法院依法解除雷霆与兴国兴公司之间签订的案涉合同，由双方各自承担相应的违约责任。四、根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，本案雷霆的证据和相关事实不符合解除查封的条件。截止原审法院查封之日，雷霆与兴国兴公司之间的房屋买卖，没有缴纳房款或证据不足，房屋移交证据不足，没有缴纳维修资金。同时，雷霆、兴国兴公司都有过错，二者明知原审法院在2006年5月30日查封案涉房屋之后，仍继续房屋交易，共同侵害农商银行桂溪支行的合法权益。因此，本案对案涉房屋的查封依法不能解除，原审法院（2007）成执字第1015号案应当继续执行。五、雷霆诉请确认案涉《商品房买卖（预售）合同》有效以及请求兴国兴公司协助办理产权过户登记手续的主张与本案执行异议之诉系两个不同的法律关系，不应作为本案审理范围，且该诉请与农商银行桂溪支行无关，农商银行桂溪支行并非本案适格被告。综上，原判认定事实错误，适用法律不当，损害了农商银行桂溪支行合法权益。请求二审法院：一、依法撤销雷霆与兴国兴公司签订的案涉《商品房买卖（预售）合同》，依法判令终止案涉房屋的过户手续；二、依法判令原审法院（2007）成执字第1015号执行案对案涉房屋查封继续有效，并驳回雷霆的诉讼请求；三、上诉费由兴国兴公司承担。
被上诉人雷霆答辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。具体理由如下：一、雷霆提供的证据充分证明了《商品房买卖（预售）合同》合法有效。雷霆提交的《商品房买卖（预售）合同》、《收据》、入住交接单、水电气费收据，特别是成都市房屋专项维修资金交款凭证及原审法院对雷霆以房款抵扣工程款所涉《建设工程施工合同》真实性调查等证据形成完整、有效的证据锁链，农商银行桂溪支行的证据不足以推翻雷霆上述证据。案涉合同上未加盖兴国兴公司上网印章并非雷霆能预见，且该合同亦得到兴国兴公司的认可，故不影响案涉合同的有效性。兴国兴公司财务专用章在2006年11月之后才在公安机关备案并上网，《收据》上兴国兴公司加盖的财务专用章非上网财务专用章属情理之中的事。二、雷霆诉请兴国兴公司协助其办理产权过户登记手续是其合法的权利。兴国兴公司原审中出具《情况说明》认可雷霆至今未能办理房屋产权过户登记手续是兴国兴公司过错所致，基于双方《商品房买卖（预售）合同》真实、有效性，雷霆要求兴国兴公司协助其办理产权过户登记手续是其合法权利。三、雷霆要求停止对诉争房屋的执行于法有据。农商银行桂溪支行至今无任何有效证据证明雷霆与兴国兴公司之间恶意串通，逃避执行的事实，现有证据充分说明雷霆购房事实完全符合最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，所以应该停止对诉争房屋的执行。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
兴国兴公司未提交答辩意见。
二审中，上诉人农商银行桂溪支行向本院新提交下述证据：1.农商银行桂溪支行出具的《关于调取四川省兴国兴置业有限公司印章的说明》；2.《企业核名通知书、变更登记表》；3.兴国兴公司2006年上网印章及2006年年检报告；4.兴国兴公司2004年上网印章及2005年年检报告；5.兴国兴公司财务专用章及法定代表人印章印模；6.原审法院（2007）成执裁字第127号民事裁定书。上述证据拟证明：1.兴国兴公司在成都市公安局武侯区分局备案并对外公示的公章仅有2004年编号为5101070004959、2006年编号为5101070031721的两枚，法定代表人名章仅有2006年编号为5101070031723的一枚，而案涉《商品房买卖（预售）合同》上兴国兴公司所盖公章并非备案公章，所盖法定代表人“江志明”名章也并非备案名章，由此合同效力不能确认，农商银行桂溪支行不予认可该合同真实性；2.兴国兴公司在成都市公安局武侯区分局备案并对外公示的财务专用章仅有2006年编号为5101070031722的一枚，但案涉七张《收据》上所盖“四川省兴国兴置业有限公司财务专用章”也并非该备案财务专用章，由此不能确认雷霆付款的真实性。
雷霆质证意见为：上述证据并非二审新证据，二审法院应不予采信。但对证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议。雷霆签订案涉合同在2003年，当时兴国兴公司并未到成都市公安局武侯区分局办理公章以及财务专用章、法定代表人名章的备案，且未使用备案公章的责任在于兴国兴公司，作为购房人的雷霆无法核实。事后，兴国兴公司在2009年9月21日还出具《情况说明》认可雷霆购房并已经支付完案涉购房款的事实，所以上述证据亦不能否定案涉合同以及兴国兴公司收取购房款的真实性。
兴国兴公司未发表质证意见。
本院认证意见为：上述证据具备证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信，具体证明力本院将结合案涉其他证据予以认定。
二审中，雷霆亦向本院新提交复印自成都市青白江区房产管理局、房屋产权人分别为张红和万贤翠的两套档案资料，并加盖有“成都市青白江区房产管理局档案业务查询专用章”。包括房屋信息摘要、商品房买卖合同备案表、加盖有成都市青白江区地方税务局华严税务所公章以及兴国兴公司财务专用章的四川省成都市销售（转让）不动产发票。上述证据拟证明：兴国兴公司在2006年7月25日即案涉房产被查封后仍在继续销售其开发的成都市青白江区弥牟镇民族商贸西街房产，兴国兴公司在上述两份《商品房买卖合同》上加盖的公章与案涉合同加盖公章均一致，也并非备案公章，其上加盖的“江志明”名章与案涉合同名章一致，亦非备案名章。上述两处房产已经办理了分户产权，由此可以印证案涉房产交易的真实性。不动产发票上记载上述两处房产单价为1900元／平方米，与案涉房产交易价格相当，由此证明案涉房产交易的合理性。
农商银行桂溪支行质证意见为：对上述证据真实性、合法性、关联性均不予认可。上述两份《商品房买卖合同》上兴国兴公司加盖公章亦非备案公章，“江志明”名章也非备案名章，由此，亦应认定为无效合同，不能作为本案证据采信。且上述两份商品房买卖合同签订时间在2006年7月25日，亦与案涉合同签订时间不一致，单价上亦不具有对比性。
兴国兴公司未发表质证意见。
本院认证意见为：农商银行桂溪支行虽对上述证据真实性、合法性提出异议，但并未举出反驳证据。该证据具备真实性、合法性、关联性，本院予以采信。具体证明力本院将结合案涉其他证据综合认定。
二审审理查明：农商银行桂溪支行对原判另查明事实部分、2006年9月14日雷霆就案涉七套房屋向成都市青白江区住房专项维修资金监督管理办公室缴纳了住房专项维修资金以及兴国兴公司并未为雷霆办理案涉房屋的备案登记手续的事实无异议，但对于案涉《商品房买卖（预售）合同》的真实性以及原判认定的合同履行情况包括支付购房款、交房时间、工程款抵购房款均持有异议。雷霆对原判查明的事实并无异议。本院对双方当事人无异议的原判查明事实予以确认。
另查明：案涉七份《商品房买卖（预售）合同》上兴国兴公司加盖公章均非备案公章，“江志明”名章亦非备案名章。兴国兴公司向雷霆出具的七张房款《收据》原件上均加盖有“四川省兴国兴置业有限公司财务专用章”，但并非兴国兴公司备案财务专用章。其中2003年2月24日兴国兴公司出具的四张《收据》上注明有“抵工程款”字样。
兴国兴公司于2004年2月20日向成都市公安局武侯区分局备案编号为5101070004959的公章一枚，于2006年11月17日备案编号为5101070031721的公章一枚，备案编号为5101070031723的法定代表人“江志明”名章一枚，备案编号为5101070031722的公司财务专用章一枚。
本院认为，本案二审中双方当事人争议的主要问题是：一、雷霆与兴国兴公司之间签订的《商品房买卖（预售）合同》效力以及兴国兴公司是否应协助雷霆办理案涉七套房屋的产权过户登记手续？二、是否应当停止对案涉房屋的执行？
一、关于雷霆与兴国兴公司之间签订的《商品房买卖（预售）合同》效力以及兴国兴公司是否应协助雷霆办理案涉七套房屋的产权过户登记手续问题。农商银行桂溪支行上诉主张案涉合同效力以及兴国兴公司应否协助雷霆办理案涉房屋产权过户登记手续的问题，因与本案案外人执行异议之诉属不同的诉，系另一法律关系，不应在本案中一并处理。本院认为，结合本案案情，案外人雷霆是否享有能够排除人民法院执行的实体权利，首先取决于雷霆与兴国兴公司之间《商品房买卖（预售）合同》这一基础法律关系是否有效，审查雷霆是否有对案涉房屋享有实体权利并足以阻止执行时，必然涉及对雷霆实体权利义务的实质性审查，故雷霆与兴国兴公司之间的房屋买卖合同关系是本案当然的审理范围，农商银行桂溪支行的该项上诉理由缺乏法律依据，本院依法不予支持。农商银行桂溪支行还以案涉《商品房买卖（预售）合同》上作为出卖人的兴国兴公司并未加盖公安机关备案公章以及法定代表人备案名章为由主张案涉合同虚假并应认定为无效。本院认为，案涉合同签订在2003年，此时兴国兴公司并未在公安机关进行公章和法定代表人名章的备案登记，作为购房人的雷霆亦无法核实兴国兴公司公章以及法定代表人名章是否备案。虽然案涉合同上并未加盖兴国兴公司备案公章以及法定代表人名章，但不能以此否认兴国兴公司对外交易行为的真实合法性，且兴国兴公司在2009年9月21日出具的《情况说明》中亦认可案涉交易的真实性，加之雷霆于2006年9月14日已向成都市青白江区住房专项维修资金监督管理办公室缴纳了案涉房屋维修资金的事实也印证了案涉房屋交易的真实性。由此，农商银行桂溪支行主张案涉合同虚假并应认定为无效无充分证据证实且也与本案查明事实不符，本院不予支持。另依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条第一款“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持”的规定，农商银行桂溪支行所持案涉合同未经相关房管部门备案而应认定为无效的理由亦依法不能成立，本院不予支持。雷霆与兴国兴公司均确认双方签订案涉《商品房买卖（预售）合同》并已经实际履行，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行上述合同。依据本案查明的事实，雷霆已经付清房款并缴纳住房专项维修资金，兴国兴公司亦向雷霆交付案涉七套房屋占有使用，但至今兴国兴公司尚未协助雷霆办理案涉七套房屋的产权过户登记手续。依据案涉《商品房买卖（预售）合同》的约定，雷霆有权要求兴国兴公司履行上述协助办理房屋产权过户登记手续的义务。
二、关于是否应当停止对案涉房屋执行的问题。农商银行桂溪支行主张，雷霆所举证据不能证明在原审法院查封之前雷霆已经支付完案涉房款以及实际占有使用案涉房屋，由此不能停止对案涉房屋的执行。具体理由为：1.案涉七份房款《收据》上加盖的兴国兴公司财务专用章均不是公安机关备案的财务专用章，由此不能确认雷霆付款的真实性。2.原判认定雷霆所购房屋合同号为067-070的四套房屋系以应收工程款抵房款错误，因雷霆并未证明其系工程款的合法权利人，由此付款事实不成立。3.雷霆提交的入住交接单上仅有雷霆签字，并无兴国兴公司签章以及其中三套房屋交房时间在前，签订案涉合同、支付房款时间在后，有悖常理，故不能证明案涉房屋在被原审法院查封前兴国兴公司已经交付雷霆使用。雷霆抗辩称，兴国兴公司未使用备案财务专用章的责任不在雷霆；原审中，雷霆已提交充分证据证明其是工程款债权的实际权利人；因其系民族商贸街道路桥涵工程施工方的项目经理，交付房屋中有四套用于抵扣工程款，所以雷霆预先占有了案涉房屋，后补签合同并支付剩余房款。本院认为，第一，兴国兴公司未使用备案财务专用章并不能否认其对外交易行为的真实性，且兴国兴公司事后亦出具《情况说明》认可雷霆付款的真实性。第二，案涉证据显示，雷霆购买房屋合同号为067-070的四套房屋房款《收据》上载明有“抵工程款”，原审中，雷霆亦出具了其担任民族商贸街道路桥涵工程施工方项目经理的成都大邑蜀新建筑公司与四川省国兴经济发展总公司于2001年1月8日签订的《建设工程施工合同》证明工程欠款的真实性，结合原审法院向成都大邑蜀新建筑公司法定代表人岳成文所做《调查笔录》记载的相关工程款权利人系雷霆的陈述，原判认定雷霆享有工程款债权以及以此抵扣案涉四套房屋房款并无不当，农商银行桂溪支行主张雷霆在案涉房屋查封前并未支付完房款的上诉理由因与本案查明的事实不符，本院不予支持。第三，房屋入住交接单系兴国兴公司交付房屋给业主的依据，作为接收人的雷霆签字确认即可达到交接房屋的目的，该交接单上无兴国兴公司的签章并不影响雷霆在此时已占有使用案涉房屋的事实成立。雷霆所购合同号为071-073的三套房屋虽交房时间早于合同签订时间及付款时间，有违常理，但雷霆的上述解释亦有一定合理性，且兴国兴公司亦未举出反驳证据证明案涉房产系由他人占有使用以及案涉房屋交易虚假的事实。由此，案涉房屋交付时间应以雷霆提供的入住交接单为据，农商银行桂溪支行上诉称雷霆在案涉房屋查封前并未实际占有使用案涉房屋因无事实依据，本院不予支持。综上，依据本案查明的事实，雷霆签订案涉《商品房买卖（预售）合同》、支付全部购房款以及交房时间均在案涉房屋被人民法院查封之前，即其在购买案涉房屋时无法预见兴国兴公司与农商银行桂溪支行之间的债权债务纠纷，农商银行桂溪支行亦无相应证据证明雷霆与兴国兴公司之间具有利害关系，双方恶意串通，损害申请执行人权益以及雷霆对未办理案涉房屋产权过户登记手续存有过错。另从雷霆购买案涉房屋的交易价格判断，该价格亦符合当时案涉房屋所在地房地产市场的合理价格水平，即可认定雷霆支付了合理对价。因此，雷霆基于与兴国兴公司之间签订的合法有效的《商品房买卖（预售）合同》并已支付完购房款的情况下，持续占有案涉房屋，其占有系合法、善意占有，根据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第一款关于“……对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或消除危险；……”的规定，雷霆对案涉房屋的占有足以阻止案涉房屋的转让和交付，农商银行桂溪支行关于应继续对案涉房屋执行的上诉理由与本院查明的事实不符，本院依法不予支持。
综上，上诉人农商银行桂溪支行的上诉理由因缺乏事实和法律依据均不能成立，其上诉请求依法应予驳回。原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案第二审案件受理费8050元，由成都农村商业银行股份有限公司桂溪支行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 管雄亚
代理审判员 古莉玲
代理审判员 兰 娟
二〇一四年十二月十五日
书 记 员 贾春丽
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。