广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤04民终493号
上诉人（原审原告、反诉被告）:陈华胜，男，1962年7月6日出生，汉族，户籍地址：广东省珠海市金湾区，现住珠海市香洲区。
委托诉讼代理人：谢静，北京德恒（珠海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈振杰，北京德恒（珠海）律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：杨润根，男，1952年7月27日出生，汉族，户籍地址：广东省珠海市斗门区，现住珠海�斗门区。
委托诉讼代理人：黄建东，北京市中银（珠海）律师事务所律师。
原审第三人：杨秀影，女，1982年11月23日出生，汉族，户籍地址：广东省珠海市斗门区。
原审第三人：杨佩文，女，1988月10日出生，汉族，户籍地址：广东省珠海市斗门区。
上述原审第三人共同委托诉讼代理人：廖丽雅，广东嘉骏律师事务所律师。
上诉人陈华胜因与上诉人杨润根以及原审第三人杨秀影、杨佩文房屋买卖合同纠纷一案，均不服珠海市金湾区人民法院（2017）粤0404民初1323号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
陈华胜上诉请求：1、撤销珠海市金湾区人民法院（2017）粤0404民初1323号民事判决第四项；2、改判杨润根向陈华胜支付占用上述购房款的利息33741.74元（按同期银行利率计算，自2009年12月10日起算，暂计至2017年07月31日，以后计至上述款项返还之日止）；3、改判杨润根赔偿陈华胜经济损失194761元；4、本案一、二审诉讼费用由杨润根承担。
事实与理由：一、一审判决漏查了陈华胜未支付2万元购房款的根本原因，认定陈华胜未按照合同约定履行全部付款义务构成违约，属于基本事实认定不清、错误。1、陈华胜提交了一系列的证据，举证证明陈华胜付清了购房款，陈华胜不存在违约行为。案涉房屋总价款为10万元，陈华胜已向杨润根支付8万元，余下2万元未付是陈华胜与杨润根双方约定用于补缴地价款，这2万元留在陈华胜处，不用支付给杨润根再由杨润根支付给相关部门这么麻烦。这事实有充分证据证明。首先，根据一审法院委托的珠海仁合土地房地产评估有限公司作出的两份《房地产估价报告》，均可看出涉案房屋需要补交地价款，且杨润根所需承担的补交地价款金额与2万元金额相当。其次，随着时间的推移，案涉房屋所需补交的地价款增加，因此杨润根在2015年8月6日还向陈华胜增加支付1万元，杨润根在2016年9月13日某某派出所做的笔录第2页第9-17行的笔录已经明确承认了支付1万元也是用于补缴地价款，也承认了此前未支付的20000元也是留下来作为过户缴费用（含补缴地价款等）的。因此可以充分证明，陈华胜当时未支付20000元是经杨润根同意的，并不属于违约。杨润根主张陈华胜未支付2万元购房款属于违约，是不诚信的行为。如果陈华胜违约，为什么杨润根从来没有要求陈华胜支付余下2万元购房款？反而还向陈华胜支付1万元用于补缴地价款？2、陈华胜即使存在未支付完毕购房款的行为，其行为也不属于根本违约，陈华胜已支付了80%的房款，对房屋进行了装修，添置了家具，并且使用管理至今，即使陈华胜有违约，违约行为并未达到使合同目的不能实现的程度，杨润根完全可以继续要求支付剩余房款以实现合同目的，陈华胜在2011年12月提起的诉讼中的诉请是要求杨润根继续履行合同，将涉案房屋过户给陈华胜，杨润根完全可以在该案中应诉，要求陈华胜继续支付剩余房款，而不是逃避诉讼。
二、陈华胜与杨润根签订的《房产转让协议书》无法继续履行的根本原因在于杨润根隐瞒房屋的真实权属状况，导致涉案房屋无法办理过户，致使合同目的无法实现。1、据前所述，杨润根隐瞒房屋的真实权属状况，在杨润根与杨秀影、杨佩文就涉案房屋发生权属纠纷时，长期选择逃避，是涉案房屋无法办理过户的根本原因，杨润根的违约行为构成根本违约。2、如前所述，陈华胜不构成根本违约，并未达到使合同目的不能实现的程度。3、陈华胜在签订《房产转让协议书》后已支付80%的房款，并积极要求杨润根履行过户的义务，在2011年起诉杨润根要求继续履约，说明陈华胜是有履行合同的意愿，主观上没有违约的故意性以及动机。为了维护双方的利益，避免给双方产生损失和诉累，2012年底陈华胜在撤诉后采取找杨润根协调处理的方式是恰当的，也符合陈华胜善意购买者的初衷，陈华胜并没有故意扩大损失，相反是采取了适当措施防止损失扩大。而杨润根持有绝大部分产权，且其产权纠纷是属于其家庭内部的纠纷，只要杨润根和其家人有心解决问题，本案还是有继续履行合同的可能性。事实上，杨润根从签订合同开始就在欺骗陈华胜，并自始至终没有履行合同的意愿。杨秀影、杨佩文起诉杨润根要求继承涉案房屋产权，实际上是杨秀影、杨佩文和杨润根串谋，以图达到涉�房屋无法被执行过户的目的。根据陈华胜在珠海市不动产登记中心查到的资料显示，杨润根在2010年11月11日将其名下的位于珠海市斗门区某某镇某某小区××号×××房过户给杨秀影和杨佩文，这说明他们之间就房产的继承或过户本身是不存在矛盾或争议的，是可以协商处理的。
三、一审判决认定陈华胜与杨润根补充签订将协议的有效期延期到2011年3月30日，属于基本事实认定错误。《房产转让协议书》补充条款完整的内容是：“第十二条本合同有效期延期到2011年3月30日按有关部门办理过户证件为期。”“以上第十二条以乙方为准。”从字面意思来分析，双方约定补充条款的本意不是要协议终止。虽然条款的前半部分约定“本合同有效期延期到2011年3月30日”，但其重点以及双方想要表达的真实意思是在后部分“按有关部门办理过户证件为期”，杨润根特别手�了“以上第十二条以乙方为准。”可充分证明这一点。另外，一审判决认定协议的有效期至2011年3月30日也与判决第一项解除《房产转让协议书》是前后矛盾的。
四、杨润根应当赔偿陈华胜房屋差价损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。从全国范围内来看，房价上涨已成为一种普遍的趋势，这是杨润根在签订合同时可以预见的，也是买受人在订立商品房买卖合同时，对于房屋的升值属其必然和当然的期待。杨润根的违约是合同无法履行的直接原因和根本原因，本案不能让“过错方因自�的过错行为而得到利益，也不能让善意方因自己的善意而丧失利益”。
综上，一审判决主要事实认定不清，适用法律错误，依法应予以撤销。陈华胜恳请二审法院在查明事实的基础上依上诉请求作出改判。
陈华胜补充上诉意见：一、一审判决书事实认定部分存在的问题：1、一审判决第15页第15行至17行“……办证费用由原告负担……则由原被告各分摊一半。”与协议约定不一致，《房产转让协议书》第五条约定为：“办理产权证正常小额费用由乙方负责支付，如超过一万元费用的，由甲、乙双方各半分摊支付，如此类推。”2、一审判决第16页第1行：“……至今未付清购房款”指的是应该付而没有付，言下之意就是陈华胜违约。一审法院在没有任何分析依据的情况下，主观臆断该事实没有任何事实和法律依据。实际上，双方就陈华胜是否“应该支付2万元而没有付导致违约、甚至是根本违约”存在重大争议，这也是本案的关键事实之一。3、一审判决第16页第2、3行“2015年9月，原告以需补地价款为由，向被告索取了10000元”，该认定表达错误，客观表达是“2015年9月，被告向原告支付10000元用作补地价款。”依据是2016年9月13日杨润根在珠海市公安局某某派出所所作《询问笔录》第2页第12至17行，从杨润根本人陈述来看，已明确认可了如下事实：（1）剩下20000元未支付给杨润根，是要留下来过户缴费用（指地价款）的。（2）2015年9月份，杨润根支付给陈华胜的10000元是用来过户时补地价的。（3）截至2015年9月，陈华胜均有要求杨润根继续履行合同。4、一审判决查明事实中遗漏了：（1）在（2011）珠金法民一初字第1047号案审理中，杨润根经法院合法传唤无正当理由拒不到庭，判决是公告送达给杨润根的。（2）一审�院查明陈华胜曾三次向一审法院提起诉讼，案号为：（2011）珠金法民一初字第1124号、（2012）珠金法民一初字第49号、（2016）年粤04**民初2454号，在三个案件中陈华胜的诉讼请求均有确认《房产转让协议书》有效、判令杨润根协助将案涉房产过户至陈华胜名下。（3）2010年11月11日杨润根将其名下位于珠海市斗门区某某小区××号×××房（面积90.8平方米）各50%产权过户给杨秀影、杨佩文。5、2016年9月13日，陈华胜发现案涉房屋被杨秀影、杨佩文擅自换锁，并清空房屋内物件，导致陈华胜损失，陈华胜向公安部门报案，公安部门传唤杨润根及杨秀影对此予以了确认。该事实证明，因为杨润根及杨秀影、杨佩文的缘故，造成了其他额外的损失。杨润根没有继续履行合同的意思，故意制造合同履行的法律障碍。
二、一审法院审理程序不当。1、虽然张某芳、杨秀影、杨佩文作为案涉房屋的产权人之一，但从案件审理来看，由于购房合同已经存在不可能继续履行的客观障碍，法院也不可能判决继续履行合同，因此，本案与张某芳、杨秀影、杨佩文没有法律上的利害关系。另外，从案由来看，本案是房屋买卖合同纠纷，根据合同相对性的原则，张某芳、杨秀影、杨佩文均不是合同当事人。因此，本案不应根据张某芳、杨秀影、杨佩文的申请，追加她们作为第三人。2、陈华胜在一审庭后提交了珠海市斗门区某某小区××号×××房《不动产权登记表》，一审法院并没有将该证据作为本案证据，没有组织当事人质证。3、一审法院未记录或删减陈华胜的答辩意见，表现在：（1）未记录及考虑陈华胜2017年11月8日提交的《补充答辩意见》，具体内容详见该文件。（2）已记录的答辩意见中遗漏了陈华胜《反诉答辩状》第一点意见。
杨润根辩称，一、原审法院关于陈华胜未按照合同约定履行全部付款义务构成违约的认定是正确的。陈华胜在一审主张未付的2万元是在与杨润根协商一致的情况下用于补缴地价款的抗辩理由没有合同依据及法律依据，且明显前后矛盾。1、杨润根没有作出过同意陈华胜将未付购房款用于抵扣补地价款的意思表示，《房产转让协议书》亦未约定补地价款由双方均摊并交由陈华胜保管，根据国土资源局办理划拨土地使用权转让的流程规定，办理补缴地价款的申请人应为权属人，即转让人杨润根，陈华胜作为买受人无法自行办理相关手续。因此，正常的交易做法应该是：补缴地价款的款项由陈华胜全额交付杨润根，再由杨润根办理有关手续，而非陈华胜在上诉状中陈述的“这2万元留在陈华胜处，不用支付给杨润根再由杨润根支付给相关部门这么麻烦”的做法，该做法明显于理相悖。2、杨润根从未与陈华胜一同前往有关部门核实应补地价款的具体金额，陈华胜主张的金额是其凭空捏造的，没有事实依据，且其陈述前后矛盾。首先，陈华胜没有任何证据证明涉案房屋在2010年的应补地价款为6万元。实际上，应补缴的具体金额不可能是一个万元整数；其次，陈华胜主张的金额是依据其认为的有利证据而任意变更的。具体表现在陈华胜在起诉状、一审答辩状、在某某派出所作出的笔录以及在一审开庭前半段，均主张2010年应补缴的地价款金额为6万元，但是在对评估报告的质证意见以及在上诉状中却陈述其应承担的补交地价款为2万元，即涉案房屋应补缴地价款合计为4万元，明显与其此前坚持的6万元相矛盾。按照陈华胜变更后的说法，即使存在均摊和由陈华胜全额保留补地价款的约定，杨润根也已经足额履行了全部给付地价款的义务，故�有补缴地价和办理过户手续的原因在于陈华胜，违约方是陈华胜。
二、陈华胜主张1万元是补地价款没有事实和法律依据，其计算依据也前后矛盾。在一审开庭前半段时间及以前，陈华胜坚称该1万元是应由杨润根承担，但却欠付2010年均摊地价款3万元的组成部分。但在质证评估报告时，陈华胜却以《关于公布珠海市2016年国有建设用地使用权基准地价的通知（珠府［2016］7号）》为依据，改称之所以向杨润根索取1万元，是由于距离合同的签订时间又过了几年，陈华胜认为需补地价款的金额理应有所增加，而2015年与2016年相近，应适用（珠府［2016］7号）通知的标准。这样的说法显然是不能成立的，根据珠府［2016］7号通知第七条规定，该通知的有效期是2016年3月1日至2019年2月28日，其施行前适用的标准仍是《关于珠海市2011年度国有土地使用权基准地价的通知》（珠府［2011］99号），即案涉房屋于2015年的应补地价款仍为38150元，不存在陈华胜质证时述称的增加1万元。由此可见，陈华胜主张该1万元是补地价款没有事实和法律依据。
三、原审法院认定《房产转让协议书》的有效期延期到2011年3月30日是正确的。杨润根认为无论《房产转让协议书》是因期满终止，还是被依法解除，杨润根在履约过程中均不具有过错，导致合同目的无法实现的违约方均是陈华胜。由于陈华胜自2009年12月8日起占有使用涉案房屋至今，且在占用期间未尽妥善保管义务，导致涉案房屋多处毁坏，故依法应向杨润根支付房屋占有使用费。
综上，陈华胜未依约支付全部购房款的违约行为是导致合同目的无法实现的唯一原因，原审判决第四项内容有理有据，恳请法院驳回陈华胜的上诉请求。
针对陈华胜的上诉，杨秀影、杨佩文述称，一、一审查明事实清楚，陈华胜未付2万元购房款是导致房屋在合同有效期内未能办理过户的根本原因，一审法院认定陈华胜“未依约支付合同对价，在履行合同上存在过错”正确。陈华胜自相矛盾，针对该未交付的2万元的前后陈述不一致，依法不应该被采信。合同明确约定了交付房款和过户的先后顺序，陈华胜没有交齐房款，杨润根就没有协助其办理房屋过户的义务，故一审判决认定陈华胜有过错是完全正确的。
二、杨秀影、杨佩文和杨润根之间不存在任何串通，陈华胜与杨润根签订的《房屋转让协议书》（以下简称协议）不能履行的根本原因在于陈华胜的违约行为。1、杨秀影、杨佩文与杨润根之间的法定继承案件发生在协议有效期满以后，是否存在均不影响实体结果。2、陈华胜称杨秀影、杨佩文和杨润根“串通以图达到案涉房屋无法被执行过�的目的”的说法是经不起推敲。其一，按照陈华胜的逻辑，陈华胜与杨润根协商一致保留2万元地价款，即支付了8万元后相当于付清了所有购房款，则杨润根不可能获得比8万元更多的利益，而且房屋已经交付给陈华胜使用，如果杨润根违约，则违约的成本明显高于守约成本，那么杨润根还有什么理由不配合陈华胜办理过户手续，可见陈华胜的陈述明显不符合常理；其二，诚如陈华胜所举证，在陈华胜和杨润根签订合同时，房屋的所有权只是登记在杨润根的名下，不存在任何虚假，只要陈华胜履行了全部付款义务，完全可以办理过户手续。杨秀影、杨佩文在2011年9月起诉杨润根后，陈华胜才于2012年1月4日起诉杨润根。由于杨秀影、杨佩文起诉法定继承的案件是2012年4月18日才判决的，如果陈华胜完全履行自己的义务，是善意第三人，则完全可以通过法律程序来维护自�的权利，包括中止杨秀影、杨佩文起诉的法定继承案件，要求作为有独立请求权的第三人参加诉讼，指控杨秀影、杨佩文和杨润根所谓串通等。但是陈华胜并没有提出任何主张，而且后来在可以选择变更诉讼请求的情况下直接选择撤诉，这只能说明是陈华胜不积极主动维护自己的合法权益，而不能说明杨秀影、杨佩文和杨润根串通，因为杨秀影、杨佩文根本不可能预见陈华胜会不履行合同义务，更加没有办法预见陈华胜采取何种诉讼方式来维护自己的权利，更何况陈华胜本身也是某某农场的职工，其对于案涉房屋的由来是知情的。案涉房屋取得是基于杨秀影、杨佩文母亲在世时的农场职工身份。可是由于杨秀影、杨佩文母亲在房屋可以办理房产证之前就已经过世，所以房屋才会是办理至杨润根个人名下。对于（2012）珠金法民一初字第49号案而言，只要陈华胜变更诉讼请求，直接向杨润根主张退还款项或者要求杨润根承担其他违约责任，均可以实现。如果陈华胜认为杨秀影、杨佩文在2011年是基于与杨润根的串通来为其设置诉讼障碍，且杨润根处于下落不明的状态，陈华胜当时更应该积极处理，要求杨润根承担法律责任，为何当时选择撤诉？所以陈华胜所指的串通根本是不成立的，陈华胜只是在房价不断上涨后，为了实现自己利益最大化而选择在房价的最高位重新起诉，并为了隐瞒自己的真实意图而找理由。
杨润根上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判杨润根向陈华胜退回购房款40000元；2、撤销一审判决第五项，改判陈华胜向杨润根支付自2009年12月8日起至实际归还涉案房屋之日止的占有使用费。（暂计算至2017年8月7日，暂计49032.41元。）3、改判杨润根负担一审受理费1485.62元，其中本诉受理费为385.19元，反诉受理�为1100.43元。4、改判陈华胜负担一审全部评估费2365元。5、判令陈华胜承担本案二审受理费。
事实与理由：一、原审法院判令杨润根向陈华胜全额返还购房款7万元系适用法律错误，杨润根只需向陈华胜退回4万元。根据《合同法》第九十八条的规定，《房产转让协议书》解除后，不影响合同中有关违约责任条款的效力。基于双方签订的《房产转让协议书》第三条“乙方超过一年不付清余款的，甲方有权在退回乙方的首付款后收回该房屋”的约定，结合原审法院查明陈华胜至今未付清购房款，以及杨润根已于2015年9月向陈华胜退回1万元的事实，杨润根只需向陈华胜退回购房款4万元，而非7万元。原审法院判令杨润根向陈华胜全额返还购房款7万元系适用法律错误，请求予以改判。
二、原审法院认定“被告未能及时为原告办理房屋买卖过户手续，在履�合同上同样存在过错”是错误的。因陈华胜违约在先，故杨润根无义务配合办理房屋过户手续。《房产转让协议书》第三条、第五条明确约定，在陈华胜全额付清购房款后，由杨润根配合办理房屋过户手续。因此，在陈华胜未依约支付全部合同对价的情况下，杨润根有权行使先履行抗辩权，且不构成违约。
三、原审法院在错误认定杨润根存在合同履行过错的基础上，驳回杨润根要求陈华胜支付房屋占有使用费的诉讼请求，有失公允。承前所述，杨润根在履行合同过程中并无过错，不应当承担不利的法律后果。相反，陈华胜在未全额付清购房款的情况下，自《房产转让协议书》签订当天起持续占有使用涉案房屋至今，已造成杨润根的实际损失。依据《合同法》第一百一十三条以及《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十四条的规定，杨润根诉请陈华胜支付自2009年12月8日起至实际归还涉案房屋之日止的占有使用费，具有事实和法律依据，原审法院基于错误的事实认定而驳回该诉讼请求，有失公允，请求二审法院予以改判。
四、原审法院关于一审受理费的计算方式与结果有误，杨润根应当负担的一审受理费合计应为1485.62元，而非3190元。1、根据原审判项内容计算，一审本诉受理费2939元是根据陈华胜于2017年6月28日提交的民事起诉状的诉讼请求金额305200元计算，并按照简易程序减半收取的。由于（2017）粤0404民初1323号民事判决只支持了陈华胜要求杨润根返还7万元购房款的诉讼请求，依照《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，杨润根应当按比例负担一审本诉受理费，具体应为674.08元（70000÷305200×2939）。2、承前所述，陈华胜未付清购房款的行为构成违约，杨润根依约只需向陈华�退回购房款4万元，且陈华胜需向杨润根支付占用涉案房屋期间的占有使用费。据此计算，杨润根最终理应负担的一审受理费应为1485.62元，其中本诉受理费为385.19元（40000÷305200×2939），反诉受理费为1100.43元(100000÷149032.41×1640）。
五、原审法院判决“本案评估费由被告杨润根承担1640元”系适用法律错误。依照《诉讼费用交纳办法》第十二条和第二十九条的规定，评估费应当由败诉方负担，即由陈华胜全额负担2365元。针对陈华胜要求杨润根承担违约损害赔偿责任的原审第四项诉讼请求，杨润根申请评估涉案房屋于2012年4月27日时的市场价格而产生的评估费为725元（按珠仁合估字第2017AF0052号《房地产估价报告》中对应的市场价值144970元的千分之五收取），鉴于原审法院已查明陈华胜作为合同违约方，不存在被损害的事实，依法予以驳回该诉讼请求。据此，因�估涉案房屋产生的费用2365元，应当依法由败诉方陈华胜全额承担。原审判决“由陈华胜负担1640元”于法相悖，请求二审法院予以改判。
综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误。为维护杨润根的合法权益，请求二审法院依法改判，判如诉请。
陈华胜辩称，一、杨润根依据《房产转让协议书》第三条之约定“乙方超过一年不付清余款的，甲方有权在退回乙方的首付款后收回该房屋”认为其只需要退回购房款4万元是错误的。1、自双方签订《房产转让协议书》起至陈华胜提起本案诉讼之前，杨润根从来没有基于《房产转让协议书》第三条之约定向陈华胜主张要求收回案涉房屋。2、杨润根在2016年9月13日某某派出所做的笔录第2页第9-17行明确承认其向陈华胜支付1万元也是用于补缴地价款，并不是因为所谓的陈华胜超过一年不付清余款，其向�华胜退回的首付款。3、《房产转让协议书》无法继续履行的根本原因在于杨润根隐瞒房屋的真实权属状况，导致涉案房屋无法办理过户，致使合同目的无法实现。合同解除后，陈华胜要求杨润根返还购房款7万元有事实和法律依据。
二、《房产转让协议书》解除的原因在于杨润根构成根本违约，导致合同无法履行，双方签订合同的目的不能实现。具体理由与陈华胜上诉意见第二点相同，在此不再重复。
三、杨润根要求陈华胜支付占有使用费的主张没有任何事实和法律依据。1、如前所述，《房产转让协议书》解除的根本原因是杨润根根本违约，导致合同无法继续履行。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，由于杨润根的根本违约行为，已经对陈华胜造成了严重损失，其中包括房价上涨的损失，杨润根无视陈华胜该损失，反�要求陈华胜支付占有使用费显然不公平，没有法律依据。2、陈华胜占有、管理案涉房屋是基于《房产转让协议书》第五条的约定，现在因为杨润根根本违约，杨润根主张占有费，没有合同依据。3、因为产权纠纷，案涉房屋在2015年就处于空置状态，在2016年9月时，杨秀影还擅自开锁，扔掉陈华胜屋内物品。杨润根主张占有使用费更是没有事实依据。4、杨润根主张《广东省高级人民法院房屋买卖合同纠纷指引》是属于法院指导意见，不能作为定案依据，即便要引用，也不应该片面理解指引第四十四条，结合杨润根根本违约导致合同解除的事实，以及第四十四条第一款：“出卖人应当将收取的价款返还给买受人，并支付贷款利息”以及第三款：“合同解除的，守约方因房产价波动受到的损失，由违约方赔偿。”杨润根应该支付陈华胜利息损失和房价上涨损失。综上，杨润根要求陈华胜支付占有使用费的主张没有任何事实和法律依据。
综上所述，请求二审法院依法驳回杨润根的上诉请求，维护陈华胜的合法权益。
针对杨润根的上诉，杨秀影、杨佩文表示不发表意见。
陈华胜向一审法院起诉请求：一、解除陈华胜与杨润根于2009年12月8日签订的《房产转让协议书》；二、杨润根向陈华胜返还已经支付的购房款70000元；三、杨润根向陈华胜支付占用上述购房款的利息33741.74元（按同期银行利率计算，自2009年12月10日起算，暂计至2017年07月31日，之后另行计算，直至杨润根将上述款项返还给陈华胜之日止）；四、杨润根赔偿陈华胜经济损失194761元；五、本案诉讼费由杨润根承担。
杨润根向一审法院反诉请求：1.确认杨润根、陈华胜于2009年12月8日签订的《房产转让协议书》于2011年3月30日终止；2.陈华�立即向杨润根归还位于珠海市某某镇某某某某实业公司某村×栋住宅楼×××房；3.陈华胜向杨润根支付自2009年12月8日起至实际归还案涉房屋之日止的占有使用费。（暂计算至2017年8月7日，暂计49032.41元）；4.陈华胜承担本案诉讼费。
一审法院查明：2009年12月8日，陈华胜与杨润根签订《房产转让协议书》，双方约定：“陈华胜向杨润根购买杨润根名下的位于珠海市某某镇某某某某实业公司某村×栋住宅楼×××房，该房建筑面积76.3平方米，转让价格为100000元，陈华胜在签订协议当日即向杨润根支付购房款50000元,余款50000元在一年内付清；陈华胜超过一年不付清余款的，杨润根有权在退回首付款后收回该房屋；陈华胜按约定付清房款后，由杨润根负责将房屋产权办理到陈华胜的名下，办证费用由陈华胜负担，如办证费用超过1万元的，则由陈华胜、杨润根各分摊一半；杨润根在协议生效后3日内将房屋交付给陈华胜”。以及约定了其他的一些权利义务。后，陈华胜、杨润根又补充签订将协议的有效期延期到2011年3月30日。协议签订后，杨润根依约向陈华胜交付上述涉案房屋并管理使用至今；陈华胜于2009年12月11日向杨润根支付购房款50000元，于2010年10月14日向杨润根支付购房款30000元，共计支付购房款80000元，至今未付清购房款。2015年9月，陈华胜以需补交地价款为由，向杨润根索取了10000元。上述涉案房屋至今未办理过户手续至陈华胜的名下。
同时查明，涉案房屋的土地权属来源为“划拨”，产权过户需补交地价款。
一审法院另查明：2011年9月7日，张某芳、杨秀影、杨佩文向一审法院提出起诉，要求继承上述涉案房屋。2012年4月18日，一审法院作出（2011）珠金法民一初字第1047号民事判决，判决确认张某芳、�秀影、杨佩文对涉案房屋各占产权份额的12.5%。本案在审理过程中，张某芳、杨秀影、杨佩文均不同意将自己份额转让给陈华胜。
陈华胜因涉案房屋纠纷曾三次向一审法院提起诉讼，案号分别为：（2011）珠金法民一初字第1124号、（2012）珠金法民一初字第49号及（2016）粤0404民初2454号，后均向一审法院申请撤诉，一审法院全部裁定准许撤诉。
本案在审理过程中，经陈华胜、杨润根分别申请，一审法院委托珠海仁合房地产评估有限公司对位于珠海市某某镇某某某某实业公司某村×栋住宅楼×××房的房屋价值时点分别为2012年4月27日、2017年7月31日的房屋价值进行评估。珠海仁合房地产评估有限公司于2017年9月29日分别出具珠仁合估字第2017AF0052号、珠仁合估字第2017AF0053号两份《房地产估价报告》，对涉案房屋评估为：在价值时点2012年4月27日的市场价值为144970元、应补地价款为38150元、评估净值为106820元；在价值时点2017年7月31日的市场价值为328090元、应补地价款为63329元、评估净值为264761元。
经陈华胜、杨润根共同申请，一审法院向珠海市公安局某某派出所调取如下材料：1.陈华胜分别于2016年9月13日、2016年10月17日在该所的询问笔录；2.杨润根于2016年9月13日在该所的询问笔录；3.简世光于2016年9月14日在该所的询问笔录；4.吕朝良于2016年9月15日在该所的询问笔录；5.杨秀影于2016年10月11日在该所的询问笔录；6.罗兰娇于2016年10月12日在该所的询问笔录。
一审法院认为，一、关于合同效力及能否解除的问题。陈华胜、杨润根双方于2009年12月8日签订的《房产转让协议书》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规及其他强制性规定，合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第八条规定“依�成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。陈华胜尚未按照合同约定履行全部付款义务，已构成违约。同时，因涉案房屋的土地权属来源为“划拨”，产权过户需补交地价款，且该房屋的产权已经一审法院的（2011）珠金法民一初字第1047号民事判决进行了处分，在对该房屋拥有产权的张某芳、杨秀影、杨佩文均不同意继续履行《房产转让协议书》的情况下，合同已实际无法继续履行，依法应以解除。故依据《中华人民共和国合同法》第九十四第（五）项条规定，因《房产转让协议书》已出现无法履行的情形，陈华胜主张解除合同，一审法院予以支持。
二、关于陈华胜主张返还购房款及杨润根主张返还涉案房屋的问题。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履�的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因双方签订的《房产转让协议书》已无法继续履行，陈华胜主张杨润根返还购房款7万元及杨润根主张陈华胜返还涉案房屋，均有理有据，一审法院均予以支持。
三、关于陈华胜主张购房款的利息、赔偿经济损失及杨润根主张房屋占用使用费的问题。依据《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”本案中，陈华胜一直未依约支付合同对价，在履行合同上存在过错；而杨润根未能及时为陈华胜办理房屋买卖过户手续，在履行合同上同样存在过错。陈华胜在未全额付清购房款的情况下已占有使用涉案房屋多年，在履行合同有过错的情况下要求杨润根支付已付款项的利息及要求杨润根赔偿显失公平。而杨润根未及时办理过户手续而导致涉案房屋出现无法过户的情形，是造成涉案《房产转让协议书》无法履行的另一过错，其反诉请求陈华胜支付房屋占用使用费同样有失公平。故一审法院对陈华胜、杨润根的这部分请求均不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（五）项、第九十七条、第一百二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除陈华胜与杨润根于2009年12月8日签订的《房产转让协议书》。二、杨润根于判决发生法律效力之日起七日内向陈华胜返还购房款70000元。三、陈华胜于判决发生法律效力之日起七日内向杨润根返还位于珠海市某某镇某某某某实业公司某村×栋住宅楼×××房的房屋。四、驳回陈华胜的其他诉讼请求。五、驳回杨润根的其他反诉请求。如果未按判决在指定的期限履行上述判决的给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的利息。一审案件受理费2939元，由陈华胜负担1389元，杨润根负担1550元。一审案件反诉受理费1690元，由杨润根负担1640元，陈华胜负担50元。评估费2365元，由陈华胜承担725元，由杨润根承担1640元。
二审期间，陈华胜围绕上诉请求提交了以下证据：1、不动产登记表（尾号8375）；2、不动产登记表（尾号1731）。
二审期间，杨秀影提交了公证书、户口注销证明以及医学死亡证明，证明张某芳于2018年1月11日去世，张某芳在生前立下了公证遗嘱，将其所拥有的位于珠海市某某镇某某金湾实业总公司某村×栋住宅楼×××房的房产中的12.5%的份额由杨秀影个人全部继承。
本院组织了各方当事人对上述�据进行证据交换和质证。
本院查明，陈华胜在一审起诉时在起诉状中列明了第三人张某芳、杨秀影、杨佩文，陈华胜在二审中称当时是一审法院的立案庭要求其必须加上第三人，否则不予立案。二审调查中，陈华胜称二审期间提交的两份不动产登记表，其在一审开庭后曾连同辩论意见及代理词邮寄给一审法院，一审法院未组织各方质证。
另查明，《房产转让协议书》第十二条手写条款内容为：“本合同有效期延期到2011年3月30日，按有关部门办理过户证件为期。”合同尾部手写添加“以上第十二条以乙方为准。”杨润根在旁边签名。陈华胜上诉主张“一审认定补充签订将协议的有效期延期到2011年3月30日”是指一审判决第15页倒数第4行查明事实部分载明“原、被告又补充签订将协议的有效期延期到2011年3月30日”。
杨润根2016年9月13日在�海市公安局某某派出所所作的笔录（第13-17行）记载：“还剩下20000元陈华胜一直未给我，他说这20000元是要留下来过户缴费用的。2015年9月份，陈华胜让我给回他10000元，他说这10000元是用来过户时补地价，我当时也不太清楚是什么回事，于是就给了他10000元。”关于杨润根2015年9月向陈华胜退回10000元的原因，杨润根在一审庭审以及二审调查中均称：根据协议第三条，当时杨润根认为应该退还陈华胜50000元首期款，基于陈华胜已经占用使用杨润根的房屋近6年，杨润根自行计算了大约有40000元的占用使用费，就把剩余的10000元退还给陈华胜。陈华胜对此不予认可。
经审查，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，一、关于陈华胜主张一审的程序不当问题。根据本院查明的事实，张某芳、杨秀影、杨佩文作为原审第三人参加诉讼，是陈华�在起诉状中列明的，并非一审法院主动追加或依当事人申请追加，陈华胜称是一审法院立案时要求其增加第三人，没有证据予以证明，且其在一审审理期间亦未对第三人参加诉讼提出异议，故本院对陈华胜的该项主张不予采纳。陈华胜主张其向一审法院提交了两份不动产登记表，一审法院未组织各方质证，程序不当。经审查，其在一审庭审后提交证据，显然超过了举证期限，一审法院未组织质证并无不当。综上，陈华胜主张一审程序不当的理由均不能成立，本院不予采纳。
二、关于陈华胜与杨润根对解除《房产转让协议书》的责任。一审法院判定《房产转让协议书》因无法继续履行而解除，各方均未对此提出上诉，本院予以维持。现各方争议的是对合同解除的过错问题。杨润根主张陈华胜未能支付全部房款，构成违约。陈华胜则抗辩双方约定将余下的20000元作为补交的地价款，故其无需再向杨润根支付，依据是杨润根在珠海市公安局某某派出所笔录（以下简称笔录）的内容以及杨润根于2015年9月向其退还10000元。对此，本院认为，根据杨润根在笔录中的陈述，在陈华胜称未付的20000元以及2015年9月份退10000元均是用来过户补地价的情况下，杨润根仍将10000元支付给了陈华胜，说明杨润根对陈华胜关于补交地价的说法是认可的，否则，在陈华胜未付清房款的情况下，杨润根向陈华胜退回10000元的房款明显不符合常理。杨润根在本案中对退回10000元的解释为：当时双方协商解除合同，在扣除杨润根自行计算的房屋占有费后退回10000元给陈华胜，但该解释与杨润根在笔录的陈述不一致，且没有证据证明协商解除合同经过了陈华胜的同意，杨润根的该项理由不能成立，本院不予采纳。虽然陈华胜在本案中对地价款的数额前后陈�不一致，但根据杨润根退还10000元的行为以及在笔录中的陈述，其主张杨润根同意将未付房款转为杨润根应付地价款是合理的，对比陈华胜与杨润根的陈述，本院采信陈华胜的说法，故应认定陈华胜未支付剩余的20000元购房款有正当理由，不构成违约。杨润根以陈华胜未付清房款作为未办理过户手续的抗辩理由不能成立。杨润根作为出卖方，其在签订合同时保证其对案涉房屋拥有全部处分权，且当时案涉产权仅登记在杨润根一人名下，由于其未积极配合陈华胜办理过户手续，后来发生了杨秀影、杨佩文通过诉讼要求继承案涉房屋的事实，案涉房屋的登记产权人经法院判决后发生了变化，以致最终合同无法继续履行，杨润根应承担全部过错责任。至于陈华胜主张杨润根与杨秀影、杨佩文恶意串通，故意给案涉房屋办理过户手续设置障碍，但其仅以三人就另外的房屋已�办理更名手续的事实，不足以证明三人存在恶意串通，本院对此不予采纳。
三、关于合同解除后的处理。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”
关于杨润根应返还购房款的数额。杨润根主张根据《房产转让协议书》第三条“乙方超过一年不付清余款的，甲方有权在退回乙方的首付款后收回该房屋”的约定，仅应退回房款40000元。经审查，《房产转让协议书》第三条的内容是：双方一致同意购房款由陈华胜分期支付。陈华胜在本协议签订当日即向甲方支付该房屋转让金额的50%，即50000元,余款50000元在一年内付清。陈华胜超过一年不付清余款的，杨润根有权在退回首付款后收回该房屋。�华胜按约定付清房款后，由杨润根负责将房屋产权办理到陈华胜的名下。因此，该条款约定陈华胜逾期未付清全款杨润根退回首期款，是建立在该条款前半部分已约定了当天支付50000元房款的基础上，陈华胜在此后又支付了30000元购房款（杨润根于2015年9月退回10000元）。在法院判令解除合同的情况下，陈华胜退回房屋给杨润根，则杨润根应当退回陈华胜支付的全部购房款。杨润根主张依据上述约定仅应退回40000元是对合同条款的不当理解，于法无据，本院不予采纳。一审判决杨润根应向陈华胜退回购房款70000元正确，本院予以维持。
关于购房款利息以及房屋占用费。在《房产转让协议书》解除前，杨润根占用陈华胜所支付的购房款，陈华胜占用杨润根的案涉房屋，有合同依据，双方均不存在损失，因此，本院对陈华胜主张的购房款利息、杨润根主张的房屋占用费均不予支持。
关于房屋差价损失。如前所述，本院已认定杨润根对合同解除应承担全部的过错责任，故对合同解除后造成陈华胜的经济损失，杨润根应予以赔偿。陈华胜在本案中主张房屋差价损失是合同解除所造成的经济损失，有事实依据及法律依据，本院予以支持。一审法院已经根据杨润根、陈华胜的申请，委托专业机构对案涉房屋在价值时点为2012年4月27日、2017年9月20日的市场价值进行了评估，由于《房产转让协议书》在本案一审中被判令解除，故计算陈华胜的损失应以案涉房屋在2017年9月20日时的评估净值减去陈华胜当时购买案涉房屋的价值，经本院计算为：164761元（264761-100000）。陈华胜请求的损失是将评估值减去其已支付购房款的计算方式不当，应以本院计算的为准。
四、关于《房产转让协议书》第十二条手写条款内容的理解。�院业已查明了该条的内容为“本合同有效期延期到2011年3月30日，按有关部门办理过户证件为期。”一审法院在查明事实部分将该内容表述为“原、被告又补充签订将协议的有效期延期到2011年3月30日”，虽然与合同原文不符，但并未据此认定《房产转让协议书》至2011年3月30日已过有效期。经审查，《房产转让协议书》中并未约定合同有效期，则不存在上述手写补充条款中对合同有效期延期的问题，综合该条款的文义来看，本院认为该条款的真实意思表示应是办理房产证的期限延至2011年3月30日。
五、关于诉讼费、评估费。1、一审本诉案件受理费。陈华胜在一审时的诉讼请求为责令解除购房合同、责令杨润根赔偿经济损失205200元。一审法院根据陈华胜第一项诉请中《房产转让协议书》合同金额为100000元，与第二项请求合计为305200元计算诉讼费并减半收取为2939元，一审判决支持了陈华胜的第一项诉请以及第二项中70000元，即陈华胜获支持的标的合计170000元，按该比例计算，陈华胜应负担一审本诉受理费为1302元，杨润根应负担1637元。因此，一审法院虽未严格按上述比例计算两人应负担的诉讼费，但判令杨润根负担1550元并未超出其应负担的范围，并无不当。2、一审反诉案件受理费。杨润根一审反诉请求为确认《房产转让协议书》于2011年3月30日终止、陈华胜立即向杨润根归还案涉房屋以及陈华胜向杨润根支付案涉房屋占有使用费暂计49032.41元，其中第一项按合同标的100000元与占用使用费合计149032.41元计算诉讼费，第二项返还案涉房屋按件计收诉讼费50元，在一审法院仅支持杨润根返还房屋的请求的情况下，陈华胜仅应承担该项请求的诉讼费50元，其余部分应由杨润根自行负担。3、评估费。由于陈华胜、杨润根所申请的评估结果均未得到法院的采纳，故各自应负担自己申请部分的评估费。综上，一审判决根据其结果所确定的诉讼费和评估费负担并无不当，但鉴于本院对一审判决的结果予以改判，故本院将根据二审判决结果重新确定诉讼费和评估费的负担。
综上所述，上诉人陈华胜的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。杨润根的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持珠海市金湾区人民法院（2017）粤0404民初1323号民事判决第一、二、三、五项；
二、撤销珠海市金湾区人民法院（2017）粤0404民初1323号民事判决第四项；
三、杨润根应于本判决发生法律效力之日起七日内向陈华胜赔偿经济损失164761元；
四、驳回陈华胜的其他上诉请求。
如�未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2939元，由陈华胜负担1352元，杨润根负担1587元。一审反诉案件受理费1690元，由杨润根负担1640元，陈华胜负担50元。本案评估费2365元，由杨润根负担。陈华胜上诉部分的二审案件受理费4728元由其负担1325元，杨润根负担3403元；杨润根上诉部分的二审案件受理费1873元由其负担。
本判决为终审判决。
审判长 李烈斌
审判员 廖世娟
审判员 朱 玮
二〇一八年五月二日
书记员 梁 暐