山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁01民终8139号
上诉人(原审被告)：商河县长远物业管理有限公司，住所地商河县。
法定代表人：崔吉顺，该公司经理。
委托诉讼代理人：于进贞，山东撼岳律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：济南长远房地产开发有限公司，住所地商河县。
法定代表人：崔吉顺，该公司经理。
委托诉讼代理人：于进贞，山东撼岳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王文亮，男，1982年7月10日出生，汉族，山东农村商业银行股份有限公司商河孙集支行职工，住商河县。
委托诉讼代理人：路光亮，山东垠鹏律师事务所律师。
委托诉讼代理人：路永强，商河天马法律服务所法律工作者。
上诉人商河县长远物业管理有限公司（以下简称长远物业公司）、上诉人济南长远房地产开发有限公司（以下简称长远房地产公司）因与被上诉人王文亮物业服务合同纠纷一案，不服商河县人民法院（2016）鲁0126民初2038号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月1日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
长远物业公司上诉请求：1.撤销原审判决；2.发回原审法院重审；3.案件受理费由王文亮负担。事实与理由：一、王文亮不是文景花苑4-3-1003号房屋的业主。文景花苑4-3-1003号房屋系案外人王某某的拆迁安置房，案外人王某某并未与长远房地产公司办理正式房屋交接手续，现所有权仍然属于长远房地产公司，因此，王文亮根本不是文景花苑小区的业主。二、原审法院认定事实矛盾，适用法律错误。原审法院既然认定涉案房屋为回迁安置房屋，却又认定王文亮系购买所得，错误的引用《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条。王文亮基于其父王某某的所谓赠与是否有效尚未查明，一审法院采信前后表述矛盾的商品房买卖合同复印件，显然不能适用该法律规定。三、“通水”和“停水”显然不是一个概念。文景花苑小区已经通水，文景花苑4-3-1003号房屋出现停水的原因很多，拖欠水费、管道问题、集中维修等情况都可能停水，原审法院并未查清事实，且长远物业公司在上诉期间已经恢复供水。四、供气不属于长远物业公司的服务范围，业主办理正式入住手续后，到燃气公司充值后即可使用，长远物业公司没有协助义务。综上，请求二审法院依法改判或发回原审法院重审。
长远房地产公司上诉请求：1.撤销原审判决；2.发回原审法院重审；3.案件受理费由王文亮负担。事实与理由：涉案房屋系案外人王某某的拆迁安置房屋，案外人王某某与长远房地产公司签有房屋安置协议，因案外人王某某的原因长远房地产公司一直未与王某某办理房屋交接，王某某只是拿走过装修钥匙，未经我公司允许擅自装修，后被及时阻止，王文亮与长远房地产公司不存在任何关系。在长远房地产公司与案外人王某某没有办理正式交接手续的情况下，长远房地产公司对涉案房屋享有所有权，因此，原审判决第一项表述有误。王文亮主张王某某将涉案房屋赠与给王文亮，该赠与行为是否有效待定，一审并未审查，即使有效也只能约束王某某与王文亮，不能约束长远房地产公司，该房屋并未发生物权变动。原审法院认定事实矛盾，适用法律错误，原审法院既然认定涉案房屋为回迁安置房屋，却又认定王文亮系购买所得，错误的引用《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条。一审法院采信前后表述矛盾的商品房买卖合同复印件，显然不能适用该法律规定。综上，请求二审法院查明事实，依法改判或发回原审法院重审。
王文亮辩称，王某某与王文亮系父子关系，王某某原居住房屋被长远房地产公司拆迁，王某某与长远房地产公司签订了房屋拆迁补偿安置协议，后王某某与长远房地产公司达成房屋买卖合同（实质为“产权置换”），用拆迁补偿款购置了文景花苑4-3-1003号房屋，欲用剩余的拆迁补偿款再添加不足部分购置文景花苑4-3-1001号房屋，后因王某某无力支付不足部分，因此解除了文景花苑4-3-1001号房屋的房屋买卖协议。但在签订文景花苑4-3-1003号房屋买卖协议时，文景花苑4-3-1003号房屋买卖协议的买受人即为王文亮，因此王文亮为文景花苑4-3-1003号房屋买卖协议的合同相对人。因王某某与案外人存在债权债务纠纷，将文景花苑4-3-1003号房屋买卖协议交由案外人作为担保，案外人至今未予返还，故王文亮手中已经没有文景花苑4-3-1003号房屋买卖协议的原件，致使王文亮无法向法庭提交合同原件。王文亮之所以在庭审中陈述取得涉案房屋是赠与所得，因为究其根本，涉案房屋原为王某某的财产，事实上是王某某赠与给王文亮所有，但该赠与行为与长远房地产公司无关，王文亮与长远房地产公司之间为房屋买卖关系。王文亮作为涉案房屋的业主，有权享受业主的相关权利，王文亮已经对涉案房屋进行装修并已经实际入住，涉案房屋却未能正常供水、供气、供电，作为提供该小区物业服务的长远物业公司，理应承担相应责任。综上，请求二审法院维持原审判决，依法驳回长远物业公司、长远房地产公司的上诉请求。
王文亮向一审法院起诉请求：1.依法判令长远物业公司恢复对王文亮所有的位于商河县文景花苑4-3-1003号房产的供水、供电并接通天然气；2.依法判令长远物业公司赔偿王文亮租房损失4000元；3.案件受理费由长远物业公司承担。
一审法院认定事实：2016年4月28日，长远房地产公司与案外人王某某签订了一份《解除合同协议》，该协议与本案有关的内容为：“乙方（王某某）购买甲方（长远房地产公司）开发的文景花苑项目4＃楼3单元1001室，乙方通过拆迁补偿（即除去王文亮的文景花苑4-3-1003号房外的剩余部分）加现金支付方式缴纳该房房款。”
对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1.王文亮是否为涉案房产的合法业主。王文亮主张其于2014年8月12日与长远房地产公司签订了《济南市商品房买卖合同》，合同约定王文亮购买长远房地产公司开发的位于商中路以西、鑫源路以南的文景花苑小区4-3-1003室房屋，房屋建筑面积为130.16㎡，储藏室19.89㎡。该房屋系拆迁安置房，拆迁面积为120.16㎡，合同面积为130.16㎡，超出不足面积按1300元/㎡补给，不足面积为10㎡，金额为13000元，储藏室单价为每平方米1432.03元，金额为28483元。合同约定长远房地产公司应于2014年12月31日前交付上述房屋。2015年7月份长远房地产公司将上述房屋交付给王文亮。随后王文亮委托济南吉和祥瑞装饰工程有限公司对上述房屋进行了装修。王文亮提交《商品房买卖合同》复印件1份（原件已丢失）、装修合同及收条各1份、王某某与长远房地产公司《解除合同协议》原件1份；水、电卡各1张、购电票据1张、水费票据1张予以证实。长远物业公司对王文亮提交的《商品房买卖合同》复印件不予认可，认为该合同系复印件，且房屋价款处明显有改动和拼接痕迹；对王文亮提交的装修合同及收条均有异议，因不是正式发票；对王文亮提交的《解除合同协议》无法核实真实性；对王文亮提交的水、电卡的真实性无异议，但姓名部分有改动，原为王某某，现改为王文亮。长远物业公司主张真实情况是：涉案房屋是王某某的回迁房，王某某曾到其公司拿过装修钥匙，但一周后又将钥匙交回公司，在此期间也给过王某某水、电卡；对王文亮提交的购水、购电票据不予认可，因无其公司的公章。长远物业公司主张涉案房产仍登记在开发商名下，至今没有业主办理入住手续，业主可以凭购房合同并经开发商确认身份后随时来公司办理入住手续，同时提交文景花苑小区入伙办理流程图一份，证实办理入住手续的正常流程。长远房地产公司对王文亮提交的《解除合同协议》真实性无异议，但该协议仅是证明其公司与王某某之间解除协议，不能证实王文亮与其公司之间存在商品房买卖合同关系；对王文亮提交的《商品房买卖合同》、装修合同及装修票据质证意见同长远物业公司；对王文亮提交的水、电卡及票据无法核实真实性，主张与其公司无关。同时长远房地产公司提交《房屋拆迁补偿安置协议》复印件一份证实涉案房屋系王某某的回迁房。王文亮对该协议的真实性无异议，主张涉案房屋本系王某某的回迁房，但王某某已将该房屋赠予王文亮，且王文亮已经与长远房地产公司签订商品房买卖合同，从解除协议中也能看出长远房地产公司对此是知情的。一审法院认为，第一，长远房地产公司认可王文亮提交的其公司与王某某签订的《解除合同协议》的真实性，而从该协议内容看，“除去王文亮的文景花苑4-3-1003号房外的剩余部分”，即认可文景花苑4-3-1003号的所有人系王文亮；第二，长远物业公司认可王文亮提交的水、电卡的真实性，从该水卡、电卡中不能明显看出姓名处有改动的痕迹；第三，一审法院经实地查看，王文亮确有涉案房屋的钥匙，且房屋内部已装修完毕，家具、家电一应俱全，能够明显看出王文亮已实际入住；第四，长远物业公司所称涉案房屋现仍登记在开发商名下，没有业主办理入住，但其公司却对王文亮的长期实际占有并未采取任何措施，也未提起诉讼维护其权利。另外，王文亮提交的《商品房买卖合同》复印件中并没有如长远房地产公司所称的明显的改动痕迹，且结合王文亮提交的其他证据，虽然该合同系复印件，但真实程度较高，一审法院对此予以采信。综合以上几点，一审法院认为，涉案房屋虽系王某某的拆迁安置房，但从本案查明的情况看，王某某已实际将该房屋赠予王文亮，且因王某某与王文亮之间系父子关系，这种赠予也合情合理。依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定：“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主”，据此王文亮系涉案房屋的合法业主。2.王文亮主张涉案房屋现在没水、没电且未接通天然气，长远物业公司主张涉案房屋水电正常。一审法院经实地查看，涉案房屋确实没水，且未接通天然气，但是通电正常。长远物业公司主张勘验时未通知其公司，且现房屋已通水、通电正常。一审法院认为，长远物业公司对房屋通水、通电具有一定的主动性和随意性，应以一审法院勘验时所见为准。3.王文亮主张因长远物业公司无故停水、停电，致使其无法居住，要求赔偿其租房损失4000元。长远物业公司、长远房地产公司主张王文亮的主张无任何依据。一审法院认为，王文亮并未提交证据证实其主张，故对其主张的租房损失4000元，无法采信。
一审法院认为，《物业管理条例》第二条规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”本条中所指的房屋配套设施是指与建筑物相配套的管线设施以及室外公建设施，如市政供水、供电、供气、供暖、有线电视等，据此，长远物业公司作为文景花苑小区的物业管理公司，其有义务保障小区内房屋的正常供水、供电及供气设施的正常使用。本案中，涉案房屋经实地查看，确无通水，故王文亮起诉要求长远物业公司对涉案房屋供水，符合法律规定，应予支持。对于天然气的接通，长远物业公司有协助的义务，其应协助王文亮办理天然气接通的相关手续。
综上所述，一审法院依据《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条，《物业管理条例》第二条、第六条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决：一、被告商河县长远物业管理有限公司于判决生效之日起10日内为原告王文亮所有的位于商河县文景花苑小区4号楼3单元1003室房屋供水，并协助接通天然气。二、驳回原告王文亮的其他诉讼请求。
二审中，王文亮提交山东炬通程燃气工程有限公司商河分公司于2017年7月25日出具的《证明》一份，该《证明》载明：长远物业公司为我公司提供的文景花苑小区的开户业主中，4-3-1003室的开户业主为王文亮，并且该业主已经在我公司办理了燃气IC卡。经质证，长远物业公司及长远房地产公司对该《证明》的真实性没有异议，但称涉案房屋的《拆迁补偿安置协议》的相对人为王某某，对其他人针对涉案房屋办理的任何手续长远物业公司及长远房地产公司不予认可。
本院认为，双方争议的焦点为：一、王文亮是否为涉案房屋的业主；二、长远物业公司是否负有为王文亮开通水、电、天然气的义务。
关于焦点一，本院认为:《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”本案中，长远房地产公司因开发建设文景花苑小区，需拆除王某某房屋，双方曾于2011年1月3日签订商河县农信家属院《房屋拆迁补偿安置协议》的事实清楚，且在本案中双方当事人对此并无异议，故可以确认。根据长远房地产公司与王某某于2016年4月28日签订的《解除合同协议》所记载的“乙方（王某某）购买甲方（长远房地产公司）开发的文景花苑项目4＃楼3单元1001室，乙方通过拆迁补偿（即除去王文亮的文景花苑4-3-1003号房外的剩余部分）加现金支付方式缴纳该房房款。”的内容，可以认定长远房地产公司在签订该《解除合同协议》前，对已将涉案房屋处分给王文亮的事实知悉并予认可。现王文亮主张长远房地产公司在履行与王某某签订的《房屋拆迁补偿安置协议》时，王某某已将涉案房屋转让给了王文亮，并由王文亮与长远房地产公司签订了《商品房买卖合同》，长远房地产公司对该事实不予认可，且对王某某与王文亮之间的转让形式是“赠与”还是“买卖”存有异议，但长远房地产公司既无法否定其与王某某于2016年4月28日签订的《解除合同协议》的真实性，亦不能提交证据证实其将由其开发建设的涉案房屋未安置给被拆迁人王某某反而处分至王文亮名下尚存在与王文亮的主张不一致的其他情形，结合长远房地产公司已将涉案房屋钥匙交付给王文亮，王文亮已对涉案房屋进行装修且已实际入住，长远物业公司亦为王文亮办理部分手续的事实，原审法院在依据现有证据综合分析后，根据前述规定认定王文亮系涉案房屋的业主并无不当。但王文亮在诉讼中提交的《商品房买卖合同》系复印件，且长远房地产公司对该复印件不予认可，因该《商品房买卖合同》涉及王文亮与长远房地产公司之间就涉案房屋买卖所产生的权利义务关系，故在王文亮不能提交其他证据予以佐证的情况下，本院对王文亮所提交的《商品房买卖合同》复印件的真实性不能认定，故本院不予采信。
关于焦点二，本院认为：《物业管理条例》第二条规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”本案中，长远物业公司对其为文景花苑小区的物业管理企业的事实并无异议，依照前述规定，长远物业公司作有义务保障小区内房屋的正常供水、供电及供气设施的正常使用。诉讼期间，一审法院对涉案房屋与本案有关的情况进行了实地查看，确认没有通水，因此，王文亮的主张成立，一审法院对王文亮起诉要求长远物业公司对涉案房屋供水的请求予以支持并判令长远物业公司协助王文亮办理天然气接通的相关手续亦无不当。长远物业公司称现已经通水、通天然气，但不能改变原审作出判决时对相关事实的认定，因此，原审判决正确，应予维持。
再，原审判决第一项所作出的“……王文亮所有的位于……”之表述，系指王文亮为涉案房屋的业主，并非系对涉案房屋的所有权关系已经发生合法转移的确认。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。长远物业公司及长远房地产公司的上诉主张不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费共计100元，分别由上诉人商河县长远物业管理有限公司、上诉人济南长远房地产开发有限公司各负担50元。
本判决为终审判决。
审判长 吴松成
审判员 赵平洋
审判员 何菊红
二〇一七年十二月十一日
书记员 李 环