浙江省宁波市北仑区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）甬仑民再字第15号
原审原告：宁波市××××机械制造厂，住所地：宁波
市××路××村。
投资人：闻某某。
委托代理人：陈某某。
委托代理人：姚某某。
原审被告：朱甲。
原审原告宁波市××××机械制造厂与原审被告朱甲土
地租赁合同纠纷一案，本院于2008年10月28日作出（2008）甬
仑民一初字第1804号民事判决，该判决已发生法律效力。2009
年11月26日，本院作出（2009）甬仑民监字第3号民事裁定，
再审本案。本院另行组成合议庭于2010年3月25日公开开庭审
理了本案。原审原告宁波市××××机械制造厂的委托代理人
姚某某到庭参加诉讼，原审被告朱甲经本院公告传唤无正当理
由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告宁波市××××机械制造厂（以下简称江东×
×）在原审中诉称：2007年12月26日，北仑区小港街道姚墅村
村民委员会（下称姚墅村委会）、姚墅村经济合作社将该村位
于下邵酒厂西面，工具厂北面的6亩荒地租赁给江东××作为
建厂用地，双方约定租期为26年，年租金为36000元，双方签
订《土地租赁协议》一份。2008年5月10日，朱甲以其曾租赁过该土地为由，要求江东××向其支付“转租费”，否则江东
××不能进厂办企业。江东××为顺利进场，只得委曲求全，
与朱甲签订《协议》，后江东××支付朱甲450000元的“土地
转让款”。江东××认为，双方所签订的该份《协议》属无效
协议，朱甲不具备签订该份合同的主体资格。该块土地是江东
××从姚墅村委会租赁而来，而非从朱甲处转租过来，朱甲无
资格收取该笔款项，请求法院判令：1、确认双方所签订的《
协议》无效，并予以解除；2、朱甲向江东××返还“土地转
让款”450000元。
原审被告朱甲辩称：2006年6月，其与三弟朱乙向姚墅村
委会提出承租位于村水厂前面、下邵酒厂西面、工具厂北面土
地的要求。2006年7月25日，由朱乙为签字代表，姚墅村委会
以周飞宏主任、沃某某书记为签字代表，双方签订《租地协议
》，并支付5000元押金。承租土地后，其与朱乙两人开始使用
，因陆续对承租土地进行前期建设投入，造成资金周转困难。
此时，江东××欲承租该土地，其将土地的性质、出租方、土
地前期建设的投资情况、后续移线拔杆工作均如实告知，并陪
江东××多次到姚墅村村委会了解土地性质，共同协商后续租
期等事宜。双方经多次协商，于2008年5月10日签订《协议》
一份。同时，经其多方努力，江东××与姚墅村委会签订《土
地租赁协议》，土地租赁期限为26年，按照江东××建议，江
东××与姚墅村委会签订协议时间由实际的2008年5月改为200
7年的12月26日，租期开始日也提前到2007年12月26日，但江
东××实际给付租金的时间还是从接收转租后的2008年6月份计。双方经多次协商签订的《协议》，其具有转租资格，协议
内容并不违法。请求法院依法驳回江东××全部的诉讼请求。
原判认定：姚墅村委会作为甲方与乙方江东××签订落
款日期为2007年12月26日的《土地租赁协议》一份，双方约定
：“……一、甲方将该村位于下邵酒厂西面、工具厂北面的荒
地租赁给乙方做为建厂用地。二、被租赁面积6亩。三、租赁
期限为26年，自2007年12月26日起至2033年12月26日止，合同
期满如该厂继续经营，在同等条件下应延续此合同，延续期限
另行协商。四、租金按年度计算，每年每亩土地租金为6000元
整，共计人民币36000元。五、付款方式：本协议公证后乙方
先预付甲方两年租金72000元作为履约定金，此款先用来分年
度冲抵签约后前两年的租金，从第三年起每年6月16日付一次
，前期租金由于建筑设计等原因实际给付租金从2008年6月起
，如果乙方拖欠租金经甲方催讨后仍未付清，甲方有权解除协
议……”
2008年5月10日，江东××向姚墅村委员会支付2008年6
月-2010年6月土地租赁款72000元。
2008年5月10日，朱甲作为甲方与乙方江东××签订《协
议》一份，双方约定“本人（甲方）因身体原因，把姚墅村位
于下邵酒厂，工具厂北面的一块荒地，转租给乙方使用……达
成如下协议：1、转租费70万元整，包括本宗土地前期填土及
平整土地的费用。2、乙方分三次付给甲方人民币，第一次给
付日期为签订本协议之日给付人民币12万元整，第二次给付日
期为本宗地上电线屋柱拔掉能够建筑之日，给付人民币33万元整，最后25万元整，给付日期为2008年11月底前，全部付清…
…”同日，朱甲收到江东××第一期土地转让款120000元，20
08年5月18日，朱甲收到江东××第二期土地转让款330000元
。
原审庭审中，江东××表示2006年后朱甲租用土地，720
00元租金（也即作为履约定金部分的款项）是用来冲抵朱甲20
06年后所拖欠的租金，其实际租赁土地的时间为2008年6月。
朱甲表示其租赁本案所涉土地的时间是从2006年7月25日至200
8年5月10日。双方均认可各自租赁土地的租金为每年36000元
。
原判认为，租赁合同的出租人是负有将租赁物交付对方
使用收益的一方当事人。出租人一般应为出租标的物的所有人
，但不以所有人为限。凡对标的物享有合法的使用收益权的人
，原则上均可为出租人，有权将其使用的标的物转由他人使用
。因此承租人无权以出租人无出租权而主张合同无效。江东×
×认为2006年后是朱甲租用土地，其实际租赁土地的时间为20
08年6月，其也表示支付72000元用来冲抵朱甲2006年后拖欠的
租金，而72000元也恰为两年的租金，同时，其也仅能出示200
8年6月-
2010年6月土地租赁款为72000元的收据，朱甲也表示其租赁本
案所涉土地的时间是从2006年7月25日至2008年5月10日，另外
双方于2008年5月10日签订有关土地转租的《协议》，可以确
定2008年5月10日前本案所涉土地由朱甲承租使用，综上分析
，则可以认定2008年5月10日前两年该土地应系由朱甲承租使用。因江东××在2008年5月10日支付姚墅村委会2008年6月-
2010年6月土地租赁款时，于同日与朱甲签订有关土地转租的
《协议》，则表明江东××同意朱甲将其从姚墅村委会租赁来
的土地转租给江东××使用，同时，该土地在2008年5月10日
前实际为朱甲租赁使用，朱甲对该土地享有合法的使用收益权
，故朱甲可以将该土地转租给江东××并收取一定的转租及前
期投入费用。该《协议》是双方真实意思表示，江东××以朱
甲不具备签订该份合同的主体资格为由要求确认该《协议》无
效，并据此要求朱甲返还因该合同取得的财产即450000元于法
无据，不予支持。另外，江东××认为其为顺利进场，委曲求
全与朱甲签订《协议》，其并未提供证据证实，也不予支持。
且即使江东××的主张成立，则该《协议》也应为可变更可撤
销合同，江东××要求确认该《协议》无效也于法无据。综上
，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、
第二百一十二条之规定，判决驳回宁波市××××机械制造厂
的诉讼请求。
再审中，原审原告江东××称，讼争土地早已被列入拆
迁范围，原审被告根本没有权利将该土地转租给原审原告，因
此原审被告的主体资格不符合法律规定，转租协议无效，请求
法院撤销（2008）甬仑民一初字第1804号民事判决，确认双方
签订的《协议》，并予以解除，原审被告向原审原告返还“土
地转让款”450000元。
再审中，原审原告提供了（2008（年）］第13号宁某市
北仑区人民政府征收土地方案公告、仑征字（2008）第150号征地补偿协议各1份，用以证明讼争土地于2007年被列入征用
范围，且姚墅村委会于2008年6月30日与北仑区征地办公室达
成补偿协议，姚墅村村委会无权出租给原审原告用于工业建设
等事实。
再审中，原审被告朱甲书面答辩称，宁某市北仑区人民
政府小港街道办事处和宁某市国土资源局北仑分局小港国土资
源所证明讼争地块为沿山冷水地无法耕种，后转为待置换用地
，原审被告对讼争土地被列入征用范围并不知情，原审原告提
供的征地补偿协议的一方主体系姚墅村委会，该地块在征用前
××所有权人××直××姚墅村，土地的所有权人并不因土地
用途发生变化而改变，所以在征用××姚墅村委会当然有权出
租。原审被告收取的450000元系原审原、被告自愿协商一致的
结果，原审被告将讼争土地交给原审原告之前，对土地进行了
平整、挖沟、迁移通讯杆线等，为此付出了大量金钱与人力，
450000元是对上述付出的合理补偿，现原审原告要求原审被告
返还450000元毫无道理，原审判决符合法律规定，应予维持。
原审被告朱甲未提供证据。
因本案讼争土地系村集体土地，土地的性质用途决定原
审原、被告土地转租协议的效力，因此本案复查过程中，本院
依职权向宁某市国土资源局北仑分局调查，该局地籍科证明讼
争地块在2005年更新调整图中为可调整果园。对该证据，原审
原告无异议，原审被告未到庭质证，视为放弃质证权利，再审
对该证据予以采信。
经审理，原审原、被告对原审认定的事实均无异议，再审亦予以认定。
本院再审另查明，2006年7月25日姚墅村委会将讼争土地
租赁给原审被告朱甲及案外人朱乙用于办厂，2008年5月10日
，原审被告朱甲将讼争土地转租给原审原告江东××使用。讼
争土地为农用地，至2008年6月30日讼争土地被征收前土地性
质未发生变化。
本院再审认为：农民集体所有的土地的使用权不得出让
、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规
划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地
使用权依法发生转移的除外。原审被告朱甲租赁讼争的农用地
用于办厂，其与姚墅村委会的租赁协议因违反了法律的强制性
规定而无效，因此原审被告并未取得讼争土地合法的租赁权，
其再次将讼争农用地转租给原审原告江东××使用，同样因违
法而无效。合同无效后，因合同取得的财产应当予以返还，因
此原审被告朱甲因转租协议取得的450000元应返还原审原告江
东××。原审对双方形成的土地转租关系效力的认定和法律适
用错误，应予纠正。原审被告朱甲经本院合法传唤，无正当理
由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。本案经本院审判委员
会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《
中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国
民事诉讼法》第一百八十六条第一款、参照《中华人民共和国
民事诉讼法》第一百三十条的规定，判决如下：
一、撤销（2008）甬仑民一初字第1804号民事判决。
二、原审原告宁波市××××机械制造厂与原审被告朱甲于2008年5月10日签订的土地转租协议无效。
三、原审被告朱甲于本判决生效之日起七日内返还原审
原告宁波市××××机械制造厂450000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依
照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加
倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费8050元，由原审被告朱甲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江
省宁某市中级人民法院。
（上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书
后七日内，凭判决书向浙江省宁某市中级人民法院立案大厅收
费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人：宁某市财
政局预算外资金，帐号：81×××01，开户银行：中
国银行宁某市分行，如邮政汇款，收款人为宁某市中级人民法
院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃
上诉处理。）
如本判决生效后，义务人拒不履行的，权利人可在本判
决确定的履行期间的最后一日起两年内向本院申请执行。
审判长 李 瑛
审判员 乐 国 伦
审判员 何 菊 花
二〇一〇年五月四日
书记员 乐贞桢（代）