杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0103民初7131号
原告：杭州财富盛典投资有限公司。住所地：杭州市下城区国都公寓*幢*号门***室。
法定代表人：俞康，该公司董事长。
委托代理人：范燕飞，该公司职员。
被告：浙江伯恩利投资管理有限公司。住所地：杭州市拱墅区苑中路**号*幢综合楼*层***室。
法定代表人：金卫国，该公司总经理。
委托代理人：刘杰、林建国，浙江凯富律师事务所律师。
原告杭州财富盛典投资有限公司（以下简称财富盛典公司）为与被告浙江伯恩利投资管理有限公司（以下简称伯恩利公司）房�租赁合同纠纷一案向本院提起诉讼，本院于2016年10月10日立案受理后，依法由审判员彭小梅适用简易程序并于2016年12月21日公开开庭进行了审理。原告财富盛典公司的委托代理人范燕飞、被告伯恩利公司的委托代理人刘杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告财富盛典公司诉称，2014年1月，财富盛典公司与伯恩利公司签订合同编号为2014租第1号《房屋租赁合同》，约定财富盛典公司将位于杭州市中山北路37号两层房屋（建筑面积约为164.15平方米）出租给伯恩利公司使用。依据《房屋租赁合同》约定，财富盛典公司按时交付房屋给伯恩利公司。伯恩利公司于2016年7月6日向财富盛典公司提出退租申请。财富盛典公司按照合同第七条第2点的约定“约定租赁期内，除非因不可归责于甲方的事由（如不可抗力、国家建设需要依法拆除、征用），甲方不得提前收回�租房屋。无正当理由甲方提前收回的，甲方应按合同总租金的5%支付违约金。甲方除应按约定向乙方支付违约金外，还应对乙方超出违约金以外的损失进行赔偿。乙方未经甲方同意擅自退租，则乙方同意甲方没收履约保证金和水电押金。同时，乙方还应按合同总租金的5%支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。”要求伯恩利公司支付违约金，伯恩利公司置之不理。在未经财富盛典公司同意后擅自退租，伯恩利公司不能按合同约定履行已经给财富盛典公司造成一定损失。综上，被告伯恩利公司擅自退租，已违反合同约定，并于《合同法》而不顾，诚信缺失，给原告造成了损失。因此，原告有权要求被告按合同第七条第2点要求，被告应支付原告违约金69070.4元，且保证金不予退还。现原告为维护自身合法权益，特依法起诉，请�人民法院依法判令：1.解除原、被告签订的房屋租赁合同；2.被告按合同约定支付违约金69070.4元；3.没收被告的履约保证金30000元；4.本案诉讼费用由被告承担。
为证明上述事实，原告财富盛典公司向本院提供证据如下：
1.《房屋租赁合同》一份，欲证明原、被告之间的合同法律关系；
2.房屋产权证一份，欲证明案涉的杭州市中山北路37号房屋系原告所有，原告有权经营、管理该处房产的事实；
3.退租申请书一份，欲证明被告在未经原告同意的情况下擅自退租的事实。
被告伯恩利公司辩称，原、被告之间的合同于2016年7月22日已经终止，且是在双方协商一致的情况下终止的。2016年7月6日，被告向原告提出退租申请，在原告的同意下，双方在7月22日办理了案涉房屋的交接手续，《房屋租赁合同》终止。在交接之前，原告既没有提出反对合同解除的意见，也未提出要求继续履行案涉租赁合同的意见，故案涉租赁合同的解除不属于合同约定的未经原告同意，被告单方退租，而系双方协商一致的退租。针对原告提出的诉讼请求，被告认为原告第一项主张解除《房屋租赁合同》的诉请与事实不符，因双方已经于2016年7月22日办理房屋交接手续，双方租赁关系已经终止，第二、三项诉请也就缺少事实和法律依据。同时，第二、三项诉请与原告提出的合同违约责任主张，项目上存在重复，不应同时成立。
为证明上述事实，被告伯恩利公司向本院提供证据如下：
1.退租申请书一份；
2.退租申请书补充函一份；
3.收据二份；
证据1-3共同证明被告依照《房屋租赁合同》约定，向原告提出退租申请；原、被告对涉案房屋的水电做了结算，原告已经收取涉案房屋的钥匙；被告征得原告同意后退租，已向原告返还涉案房屋，且交接房屋时原告并未提出任何异议的事实。
4.《关于提前解除合同的通知》一份，欲证明原告于2016年10月20日还在要求解除《房屋租赁合同》，进而证明原告已自认被告没有提早退租并导致合同提前解除的事实。
原、被告向本院提供的上述证据，经质证，本院认证如下：
对原告提供的上述证据，被告对证据1的三性均无异议，认为根据合同第七条约定，承租方与出租人未达成一致情况下，单方退租才需要承担相应的违约责任。对证据2的三性无异议。对证据3的三性无异议，但对证明对象有异议，该证据可以表明被告并不是未经原告同意擅自退租，表明了被告在合同期间内还未到下笔租金支付日期之前已经以书面形式向原告提出提前终止租赁合同的请求。并不是在被告未告知、未征求原告意愿的情况下提前单方终止合同。故双方《房屋租赁合同》的终止是在被告提出请求并经双方认可的情况下进行的。鉴于被告对原告的证据1-3三性均无异议，本院对以上证据的证明力均予以确认。
对被告提供的上述证据，原告对证据1-3无异议，对证据4的三性均无异议，认为原告提出解除合同是因为被告提出退租申请后，被告一直未支付下一期房屋租金，原告依据合同追究违约责任，拖欠租金30日以上的，原告有权解除合同并要求支付拖欠的租金。鉴于原告对被告的证据1-4三性均无异议，本院对以上证据的证明力均予以确认。
根据原、被告所提供的有效证据及原、被告的陈述，本院认定的事实如下：
2014年1月7日，财富盛典公司与伯恩利公司签订了一份《房屋租赁合同》，财富盛典公司将其所有的位于杭州市下城区中山�路37号的两层房屋（建筑面积164.15㎡）出租给伯恩利公司使用，第二条约定租赁期限为五年，自2014年1月8日至2月7日为装修免租期一个月，2014年2月8日开始计租，租期为2014年2月8日至2019年2月7日止。该房租金总额为138.1408万元，首年租金房屋租赁合同签订当日支付，每年5%递增。第一年租金为25万元，第二年租金为26.25万元，第三年租金为27.5625万元，第四年租金28.9406万元，第五年租金30.3877万元。租金采用先付后用的原则，首年租金签约当日支付，第二年开始，每半年一付，于每年的1月8日、7月8日支付至财富盛典公司账户。伯恩利公司的竞价保证金叁万元整，转为向财富盛典公司支付的履约保证金及水电费押金，租赁期满后房屋完好、水电费结清并且双方无异议，则财富盛典公司向伯恩利公司无息退还履约保证金及水电费押金。合同第七条违约责任约定，租赁期�，除非因不可归责于财富盛典公司的事由（如不可抗力、国家建设需要依法被拆除、征用），财富盛典公司不得提前收回租赁房屋。无正当理由财富盛典公司提前收回的，财富盛典公司应按合同总租金的5%支付违约金。财富盛典公司除应按约定支付违约金外，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿。伯恩利公司未经财富盛典公司同意擅自退租的，则伯恩利公司同意财富盛典公司没收履约保证金及水电押金。同时，伯恩利公司还应按合同总租金的5%支付违约金。若支付的违约金不足弥补财富盛典公司损失的，伯恩利公司还应承担赔偿责任。
合同签订后，财富盛典公司按约将案涉房屋交付给伯恩利公司使用，后伯恩利公司于2016年7月6日向财富盛典公司提出《退租申请书》称，由于所租赁的商铺连年经营状况惨淡，周边经营环境日益恶化，公司连续亏损2�，实在无法再继续经营下去，特提出退出申请。2016年7月20日，伯恩利公司向财富盛典公司提出《退租申请书补充函》称，伯恩利公司已经将中山北路37号整理并基本腾空，在2016年7月25日前可交与财富盛典公司，请财富盛典公司尽快派人接洽交房事宜。2016年7月22日，伯恩利公司将案涉房屋钥匙归还给财富盛典公司，财富盛典公司出具了相应的收据。
庭审过程中，原、被告一致认可：1.双方的租赁关系实际于2016年7月22日已终止，伯恩利公司实际已支付租金至2016年8月7日，其中2016年7月23日至2016年8月7日的租金为12082元，原告同意将被告多支付的12082元租金在本案的违约金中予以抵扣；2.财富盛典公司已收取伯恩利公司履约保证金30000元，双方均要求在本案中一并处理履约保证金。
本院认为：原、被告双方签订的《房屋租赁合同》均系双方当事人的真�意思表示，内容合法有效，对双方当事人产生法律拘束力，双方当事人均应遵循诚信原则履行合同。被告伯恩利公司因自身经营状况不佳要求提前退租，原告已收到被告交付的房屋钥匙，且庭上原、被告已认可双方的房屋租赁关系实际已于2016年7月22日终止，故本院确认双方的租赁关系已提前终止，对于原告的第一项诉讼请求，本院已无必要再行判决。关于原告主张被告支付违约金的诉讼请求，因被告未提供证据证明原告同意其提前退租，原告消极接受房屋钥匙的行为并不能直接推定原告同意被告提前退租。故根据合同第七条的约定，被告擅自退租的，需支付总租金5%的违约金。对于原告主张被告承担违约金69070.4元的诉讼请求，本院予以支持。被告伯恩利公司抗辩称，原告第二、三项诉讼请求不能同时并存，项目上存在重复，因违约金与履约保证金均系违约责任的承担方式，且双方约定的违约金数额大致可弥补被告提前退租给原告造成的损失，再次要求没收被告的履约保证金，势必造成被告承担的违约责任过分高于给原告造成的损失，故本院对被告的抗辩意见予以采纳，原告应将履行保证金30000元无息退还给被告，对于原告的第三项诉讼请求，本院不予支持。鉴于原、被告均同意将被告多支付的租金12082元及履约保证金30000元在本案违约金中予以抵扣，故被告还需支付原告违约金26988.4元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告浙江伯恩利投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州财富盛典投资有限公司违约金26988.4元；
二、驳回原告杭州财富盛典投资有限公司的其�诉讼请求。
案件受理费人民币2277元（原告已预交），因适用简易程序减半收取1138.5元，由原告杭州财富盛典投资有限公司负担344.5元，被告浙江伯恩利投资管理有限公司负担794元。
原告杭州财富盛典投资有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告浙江伯恩利投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。
审 判 员 彭小梅
二〇一七年二月四日
代书记员 黄 晨