北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第06520号
上诉人（原审被告、反诉原告）高源远，女，1985年1月14日出生。
委托代理人彭锐，北京市两高律师事务所律师。
委托代理人殷杰，北京市君泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）黄健华，男，1979年7月4日出生。
委托代理人刘蕾，北京市中闻律师事务所律师。
上诉人高源远因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第00986号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
2013年4月，黄健华诉至原审法院称：2012年5月30日，我与高源远签订存量房屋买卖合同，约定高源远向我出售其所有的位于北京市朝阳区×号房屋（以下简称涉案房屋），房价款为2785000元。我于当日支付高源远首付款1005000元。后因我未能申请银行发放按揭贷款，所以，双方协商变更付款方式为在过户当日由我将剩余房款付清。然而，高源远却一再推诿办理过户手续，单方要求变更付款方式，在我坚持按约定付款时，高源远又以房价升高为由提出解除合同。我认为，双方签订的合同合法有效，双方均应按照约定履行各自义务，高源远单方解除是严重违约行为，故我诉至法院，要求：1.高源远继续履行与我签订的存量房屋买卖合同，高源远为我办理涉案房屋的过户手续；2.高源远将涉案房屋交付给我。
黄健华针对高源远的辩称并反诉称：不同意高源远的反诉请求。双方变更付款时间为过户当日。2012年5月29日双方签订补充协议，约定我向北京银行贷款1780000元，贷款不足部分由我于4日内补足，高源远在收到全部房款后一周内交房。2012年5月30日，双方又达成协议，变更为收到房款后高源远的交房时间为2012年6月25日。在2012年6月6日，我被银行口头告知无法取得贷款，双方于6月18日在补充协议中约定过户当日给付全部房款，并于7日内交房。由此可见，双方已经把付款时间变更为过户当日。截止到2012年7月11日双方均未违约。因为本案涉及四次网签，主要是因为中介的过错，双方一直到2012年7月10日才网签成功。2012年7月7日之前双方都没有违约。而且正常的交易程序是先网签，然后纳税之后办理过户。2012年7月12日，高源远向我发出解除函，单方解约，其行为构成违约，我方认为是因为高源远的原因导致合同没有继续履行。
原审法院经审理查明：2012年5月29日，高源远作为出卖人与作为买受人黄健华签订北京市存量房屋买卖合同，约定：高源远将涉案房屋出售给黄健华，房屋成交价为2785000元，此价格为出卖方净得价，双方一致认可在交易过程中所产生的全部税费和手续费、中介费均由买受人承担。买受人采取自行交割方式付款。买受人向北京银行申请办理抵押贷款，拟贷款金额为1780000元。买受人因自身原因未获得银行批准的，双方同意买受人自行筹齐剩余房款，以现金形式支付给出卖人。出卖人应当在房屋尾款拿到后一周内将该房屋交付给买受人。当事人双方同意，通知买卖双方办理产权过户手续之日起3日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。
同日，高源远作为出卖方（甲方）与作为买受方（乙方）的黄健华签订补充协议，约定乙方在银行面签之前支付甲方首付款1000000元。甲方在看到乙方批贷函原件并取得该复印件后配合乙方办理产权过户手续。银行面签后办理申请贷款手续，如银行批贷额度不足时，由购买方现金补足后办理产权过户手续。乙方在4日内补足与批贷申请额的差额部分，如未能按约定时间支付给甲方，甲方有权停止售房。过户手续办理完成后由于银行原因无法按期放款给甲方，在完善过户更名手续后，确定银行无法放款后，由购买人在10日内付清余款，否则甲方有权不出售该房。卖方收到全部房款后1周内交房，在未收到房款之前卖方有权无偿使用。
同日，高源远作为甲方与作为乙方的黄健华签订配套设施折价补充协议，约定经甲乙双方友好协商同意，甲乙双方任何一方如对另一方作出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现。双方不存在也不认可口头约定或承诺。同时，双方在执行合同的过程中，如有任一方提出与买卖合同或《补充协议》等书面约定不符的要求，合同另外一方有权拒绝配合。如提出要求方因所提条件未被配合而拒绝继续履行合同，则视为违约。若甲乙双方有一方违约，则甲乙双方中的守约方有权要求甲乙双方中的违约方承担合同金额20%的违约金。
2012年5月30日，高源远作为出卖方（甲方）与作为买受方（乙方）的黄健华签订补充协议，约定甲方在收到乙方全部房款后在2012年6月25日之前（包括2012年6月25日）将房屋交付给乙方。
2012年6月18日，高源远作为甲方与作为乙方的黄健华签订补充协议，约定房屋里的三部壁挂空调，阳台柜子，衣帽柜子、窗帘、灯具、双人床、整体橱柜、热水器等折合人民币3000元整，乙方支付给甲方。黄健华于当日给付高源远3000元。
同日，高源远作为甲方与作为乙方的黄健华签订补充协议，约定过户当天甲方拿到全部房款之日起，第7天腾房并办理房屋交付手续。
2012年5月20日，黄健华给付高源远购房定金5000元。2012年5月30日，黄健华给付高源远购房款1000000元。2012年7月10日，黄健华和高源远办理了网签。
庭审中，黄健华称，因其妻李焕娇名下有两套房屋，有两次贷款记录，因此以其名义申请贷款，未获银行批准。2012年6月6日，北京银行口头通知黄健华后，黄健华即将此消息告知高源远，随后，双方才于2012年6月18日签订补充协议，约定过户当天黄健华拿到全部房款之日起腾房，高源远认为这是对付款时间进行了变更。但黄健华坚持要求按照2012年5月29日签订的补充协议履行，双方因此产生争议。因为想避税和中介公司的错误，在2012年5月30日到2012年7月10日期间，先后做过四次网签，直到2012年7月10日才网签成功。2012年7月12日，高源远向黄健华发出解除合同通知函，后黄健华起诉至法院。另，黄健华表示，不要求高源远承担违约责任。剩余房款1780000元，同意一次性支付给高源远，并提交存款证明书，证明其支付能力。
高源远称，合同约定了黄健华负有贷款义务，如果没有贷款下来，要自行筹集现金支付给高源远。2012年5月29日的补充协议中约定如果贷款下不来，应在4日内补足尾款。2012年6月18日的补充协议，是针对房屋腾退的约定，没有对房款交付进行变更。即使按照黄健华的理解，过户当天交清全款，但是该补充协议并没有约定具体时间。高源远于2012年7月6日和7月9日，向黄健华发出了催款通知。高源远称黄健华经催告后仍未补足款项，也没有要求继续履行合同，已构成根本违约。因此，高源远于2012年7月12日向黄健华发出解除合同通知函。后高源远于2012年8月提起仲裁，之后高源远向法院提起诉讼。
原审法院经审理认为：依法成立的合同受法律保护，双方均应依约履行。黄健华与高源远签订买卖合同后，黄健华作为买受人向出卖人支付了相应款项，高源远作为出卖人亦应当履行其相应的合同义务，配合黄健华办理房屋过户手续及向黄健华交付房屋。
本案的争议焦点在于黄健华与高源远对于合同及补充协议中关于付款时间的理解不同。合同约定以贷款形式支付剩余房款，因黄健华自身原因未能获得银行批贷时，应自行筹齐剩余房款。高源远主张在此种情况下，应按双方于2012年5月29日签订的补充协议中”批贷额度不足时”的处理办法，黄健华应于4日内支付剩余房款。黄健华经催告后未在4日内补足剩余房款已构成根本违约。但”批贷额度不足”并不能等同于”贷款未获批准”的情况，故法院对高源远对该条款的解释不予采信。高源远以此作为抗辩及反诉理由，要求解除合同并要求黄健华承担违约责任，法院均不予支持。
黄健华主张2012年6月18日的补充协议中”过户当天高源远拿到全部房款之日起，第7天腾房并办理房屋交付手续”是对于付款和过户时间的变更。法院对该解释亦不予采信。
综上，应视为合同对于剩余房款的支付时间约定不明，应按照交易习惯进行确定。双方因此产生争议，并不能认定黄健华的行为构成违约。现黄健华诉至法院，要求继续履行合同，并表示愿意支付剩余房款，合同可以继续履行。故对黄健华要求高源远协助办理过户及交付房屋的请求，法院予以支持。同时，根据合同对等性的要求，法院判令黄健华向高源远支付剩余房款1780000元。
据此，原审法院于2014年4月判决：一、高源远继续履行其与黄健华签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，于判决生效后十五日内协助黄健华将北京市朝阳区×号房屋过户至黄健华名下。黄健华于过户当日向高源远支付剩余房款一百七十八万元。二、高源远于履行完上述第一项义务后七日内将北京市朝阳区×号房屋交付给黄健华。三、驳回高源远的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，高源远不服，上诉至本院，主要理由是：原审法院认定的剩余房款支付时间约定不明与事实不符，双方在买卖合同及补充协议约定了批贷及相关违约责任，即使约定不明，按主合同及补充合同约定及交易习惯，黄健华迟延支付，我方有权解除。故原审法院处理错误，应予纠正，请求二审法院撤销原判，支持我方原审反诉请求。黄健华同意原判。
本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。
上述事实，有当事人陈述及北京市存量房屋买卖合同、补充协议、存款证明书等证据材料在案佐证。
本院认为：高源远与黄健华于2012年5月29日签订的房屋买卖合同及当日补充协议内容，系出自双方自愿且不违背法律规定，应合法有效，本院予以确认。关于黄健华未支付剩余房款是否构成违约问题，从双方签订的房屋买卖合同及补充协议内容分析，买卖合同中约定了逾期付款的责任，但在当天签订的补充合同中提到了黄健华需要办理贷款事宜，并明确了如批贷余额不足的处理结果。由此可见，双方关于付款问题是以黄健华办理贷款为前提，对于无法办理贷款的情形确未明确约定，应该说双方均未预见到黄健华无法办理贷款的可能。依据法律规定，合同生效后，”当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”。”当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”。通过双方当事人陈述及举证情况，2012年7月7日、7月13日双方曾就黄健华付款及补偿问题进行了沟通，说明双方均有继续履行合同的意思表示，现黄健华诉至法院要求继续履行，并同意支付剩余房款，合同履行不存在障碍，出于维护交易稳定原则，原审法院支持其诉讼请求，并无不当。高源远的上诉意见，本院不予采纳。综上，原审判决正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费35元，由高源远负担（于本判决生效后7日内交纳）、反诉案件受理费4685元，由高源远负担（已交纳）；二审案件受理费9440元，由高源远负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王东军
代理审判员 解学锋
代理审判员 张 明
二〇一四年六月二十日
书 记 员 刘 爽