甘肃省兰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）甘01民终562号
上诉人（原审被告）孙鹏翔，男，1993年5月12日出生，汉族，甘肃省通渭县人，无固定职业，住兰州市城关区曹家厅33号3单元501室。
委托代理人孙金龙（系孙鹏翔之父），男，1965年2月4日出生，汉族，甘肃省通渭县人，通渭县平襄镇孙庄村孙庄社农民，住兰州市城关区曹家厅33号3单元501室。
被上诉人（原审原告）定西市城投国有资产经营有限责任公司，住所地定西市安定区公园路12号。
法定代表人王志祥，该公司经理。
委托代理人张正廷，男，1987年5月30日出生，汉族，定西市城投国有资产经营有限责任公司资产经营科副科长，住甘肃省定西市怡馨苑4号楼2单元301室。
委托代理人王继祖，四川诺瑞特律师事务所律师。
上诉人孙鹏翔因与被上诉人定西市城投国有资产经营有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2015）城民一初字第877号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年5月31日，定西市人民政府驻兰州办事处（甲方）与被告孙鹏翔（乙方）签订《房屋租赁合同》，双方约定：甲方出租房屋位于兰州市张苏滩541号，间数一间，建筑面积170平方米；租赁期限共3年，自2012年8月31日起将出租房屋交付乙方使用，至2015年8月30日收回；房屋租金按年计算，年租金72000元，乙方于2012年8月30日一次性付清一年的租金后使用租赁房屋，来年租金按年付清，否则合同终止；在合同期内，甲方对乙方经营不得干涉，协助乙方搞好治安、卫生等后勤管理工作，为乙方的经营活动提供便利条件；乙方自承租之日起，租赁房屋内的防火、防盗、安全、维修、财产、债权、债务一切事宜均由乙方全权负责。双方还约定了其他事项。合同签订后，双方均按合同约定履行了交付房屋、支付租金的义务。2014年11月初，因楼上水管爆裂，被告承租的房屋发生漏水现象，影响正常经营。被告遂与定西市人民政府驻兰州办事处及原告协商维修及损失赔偿问题，但三方未能协商一致。被告遂自行将房屋修复后继续经营。2015年8月26日，原告向被告发出通知，要求被告在租赁期限届满后将承租房屋返还原告。合同履行期限届满后，原告又于2015年9月1日向被告发出催交房屋的通知，但被告以原告未对其房屋漏水造成的损失进行赔偿为由拒绝返还房屋，双方酿成纠纷。
另查明，位于兰州市城关区雁滩乡张苏滩541号1幢1层170平方米的营业面积及2-8层1590平方米的住宅原属甘肃省定西地区行政公署驻兰州办事处所有。2003年12月27日，根据《定西市人民政府关于撤地设市后市政府有关机构和事业单位更名的通知》，甘肃省定西地区行政公署驻兰州办事处更名为定西市人民政府驻兰州办事处。2012年12月26日，定西市财政局根据2012年9月8日市政府常务会议精神，将定西市人民政府驻兰州办事处房屋资产划转给原告。2013年初，定西市人民政府驻兰州办事处将其所有的位于兰州市城关区雁滩乡张苏滩541号1-8层房产移交给了原告所有。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案被告与定西市人民政府驻兰州办事处签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效协议，双方当事人应当按照协议约定履行各自的义务。虽然在协议履行期间，房屋的所有权和管理权变更给了原告定西市城投国有资产经营有限责任公司，但根据我国合同法规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响合同效力，因此被告仍应当依据合同约定，在租赁期限届满后，将房屋返还给房屋的所有人，对原告要求被告返还房屋的诉讼请求予以支持。关于被告辩称其并不知道房屋所有权变更给原告，不应向原告返还房屋的主张，因房屋所有权的变更并未影响被告在租赁期间对房屋的使用，且被告庭审中亦陈述房屋发生漏水后，其向定西市人民政府驻兰州办事处及原告均主张过权利，故对被告的该项辩称不予采信，原告作为房屋现在的实际所有权人，有权要求被告返还房屋。关于被告辩称原告未对房屋漏水给其造成的损失予以补偿，其不能返还房屋的主张，因房屋漏水的损害赔偿与本案房屋租赁不属于同一法律关系，且被告未提供房屋漏水产生的损失是原告造成的相关证据，故被告的相关损失可另案主张，对其该项辩称不予采信。
关于原告要求被告赔偿2015年9月1日至实际腾房之日的损失问题。我国合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；损害赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。本案被告与定西市人民政府驻兰州办事处签订的房屋租赁合同已经到期，被告却未将房屋按约返还原告，其应当向原告赔偿逾期返还房屋所造成的损失。被告逾期返还房屋造成的损失即房屋租金损失，根据租赁合同约定，被告承租涉案房屋年租金为72000元，自2015年9月1日至9月25日，被告应向原告支付占用房屋的租金损失5000元，因被告至今仍占有使用房屋，故其自2015年9月26日起，还应当按每天200元的标准向原告支付房屋租金损失至实际返还房屋之日。关于原告要求被告承担的其他费用，因原告未明确该费用的事由及具体数额，且除诉讼费外本案未产生其他费用，故对此亦不予考虑支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百二十九条、第二百三十五条之规定，判决：一、被告孙鹏翔于本判决生效后十五日内向原告定西市城投国有资产经营有限责任公司返还位于兰州市雁滩乡张苏滩541号1幢1层、建筑面积170平方米的房屋。二、被告孙鹏翔于本判决生效后十五日内向原告定西市城投国有资产经营有限责任公司赔偿2015年9月1日至2015年9月25日期间的租金损失5000元，并自2015年9月26日起按每天200元的标准向原告定西市城投国有资产经营有限责任公司赔偿租金损失至实际返还房屋之日。三、驳回原告定西市城投国有资产经营有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费150元，由被告孙鹏翔承担。
宣判后，上诉人孙鹏翔不服原审判决，向本院提出上诉，其上诉的主要理由：一、一审判决中相关事实的认定以及合同中约定由定西市人民政府驻兰州办事处向上诉人孙鹏翔的经营活动提供便利条件，由于定西市人民政府驻兰州办事处首先违约，未能向上诉人孙鹏翔提供便利条件，尤其是2014年11月初，因楼上水管爆裂，造成上诉人孙鹏翔承租的房屋发生漏水，影响正常经营，并且未给上诉人孙鹏翔赔偿损失。故定西市人民政府驻兰州办事处违约在先，由于定西市人民政府驻兰州办事处的违约，造成了上诉人孙鹏翔无法腾交租赁房屋，该责任应由定西市人民政府驻兰州办事处承担。二、一审认定“2012年12月26日，定西市财政局根据2012年9月8日市政府常委会会议精神，将定西市人民政府驻兰州办事处房屋资产划转给原告。”由于当时该资产划转时，定西市人民政府驻兰州办事处并未通知上诉人孙鹏翔，被上诉人定西市城投国有资产经营有限责任公司也未通知上诉人孙鹏翔，更未与上诉人孙鹏翔签订合同，故被上诉人不具备要求上诉人孙鹏翔退还房屋的主体资格。三、一审判决由上诉人孙鹏翔承担自2015年9月26日起按每天200元标准向被上诉人定西市城投国有资产经营有限责任公司赔偿租金损失至实际返还房屋之日，该判决由上诉人孙鹏翔每天承担200元的租金损失，没有事实依据，200元是怎样计算出的，上诉人不得而知，请求二审法院予以撤销。综上所述，请求二审法院依法改判或撤销一审判决，以维护上诉人的合法权益。
被上诉人定西市城投国有资产经营有限责任公司服从原审判决，请求予以维持。
本院经审理查明，原审判决查明的本案基本事实清楚，予以确认。
本院认为，一、关于被上诉人定西市城投国有资产经营有限责任公司在本案中的诉讼主体是否适格问题。本案中，因有政府相关文件为凭佐证，将定西市人民政府驻兰州办事处原先享有的涉案资产进行了划转，使得被上诉人成为涉案资产新的权利人，同时承租人即上诉人孙鹏翔承认水管爆裂涉及赔偿事宜时就涉案资产的划转已经知晓。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”因此被上诉人作为新的权利人在本案中的诉讼主体适格，其有权依房屋租赁合同向承租人主张权利。
二、本案定西市人民政府驻兰州办事处为甲方与乙方孙鹏翔所签订的房屋租赁合同已于2015年8月30日租期届满，双方未再续签合同，且被上诉人在合同租期届满前后均向上诉人发出返还承租房屋的通知，故应当认定双方所签的租赁合同因租期届满而使合同的权利义务终止。为此上诉人应当负有租期届满后及时返还租赁房屋的基本合同义务，被上诉人向其主张返还租赁房屋的请求成立，本院予以支持。并且由于上诉人逾期不及时返还租赁房屋，应当承担违约责任，故原判由上诉人承担赔偿逾期返还房屋的租金损失并无不当，且计算标准合理得当，应予以维持。
三、关于上诉人孙鹏翔主张承租期间房屋漏水而影响其正常经营，应当由被上诉人赔偿其经济损失。对此原判已释明因房屋漏水的损害赔偿与本案房屋租赁不属于同一法律关系，且上诉人未提供房屋漏水产生的损失是被上诉人造成的相关证据，故上诉人的相关损失可另案主张。同时需指出上诉人不能以此作为拒绝返还租赁房屋的正当理由。
综上，原判认定事实清楚，处理适当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费150元，由上诉人孙鹏翔负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张建军
审 判 员 白丽娟
代理审判员 冯 诚
二〇一六年五月六日
书 记 员 卢淑娟