陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕01民终11796号
上诉人（原审被告）：和记黄埔地产（西安）有限公司。
法定代表人：周伟淦。
委托诉讼代理人：周曙光。
被上诉人（原审原告）：王洋。
委托诉讼代理人：张权峰。
委托诉讼代理人：侯智成。
上诉人和记黄埔地产（西安）有限公司（以下简称和记黄埔公司）因与被上诉人王洋商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初5632号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人和记黄埔公司之委托诉讼代理人周曙光，被上诉人王洋之委托诉讼代理人张权峰、侯智成均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
和记黄埔公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回王洋一审诉讼请求或发回重审。2、一、二审诉讼费由王洋承担。事实与理由：一审法院以《交付使用通知书》、《入伙手续须知》及《付款通知（一）》并结合《逾期付款违约通知书》认定涉案房屋未能交付的原因在于其公司属于认定事实错误。结合本案证据，王洋是否支付逾期付款违约金与其公司向王洋交付房屋没有任何关联，其公司是通过诉讼的方式向王洋主张迟延付款期间的违约金，若其公司认为王洋未支付逾期付款违约金不予交房，就不会向王洋先后两次发函要求收房。王洋第二次拒绝收房系其拒绝支付物业费用，与逾期付款违约金无任何关系。至于2017年7月1日邮寄的逾期付款违约金通知书系其公司内部管理出现漏洞，各个部门之间沟通有误所致，并且是发生在第二次收房之后，与收房并无关系。其公司已经依据双方合同的约定履行了交付义务，不存在迟延交付房屋的事实，不应承担违约责任。王洋未按照合同约定接受房屋，应承担迟延接收房屋的法律责任。
王洋辩称，一审判决认定事实清楚，应当驳回上诉，维持原判。和记黄埔公司向王洋送达的业主入伙付款通知明确王洋必须付清所有款项，包括迟延付款违约金，方能收房。并且在迟延付款违约金案件审理终结，法院最终判决驳回了和记黄埔公司要求王洋支付迟延付款违约金的诉求后，仍于2017年7月1日向王洋发函要求支付该款。因此，涉案房屋未能交付的原因在于和记黄埔公司。涉案的交房验收表、房屋质量问题均非王洋亲笔书写，和记黄埔公司称系王洋认为房屋质量问题才未予交房与事实不符。一审阶段，其曾在法院的安排下，秉着解决问题的诚意在和记黄埔公司要求下于2017年5月18日交纳了住宅专项维修资金、天然气工本费、代收产权登记费、印花税等相关费用下，和记黄埔公司仍要求其交纳未接受房屋期间的物业费，这一要求仍然是和记黄埔公司为了达到拒绝交付房屋的目的。因此和记黄埔公司上诉理由不成立。
王洋向一审法院起诉请求：1.判令和记黄埔公司按每日724.2702元向王洋支付自2016年7月1日起至实际交房之日的逾期交房违约金（暂算至2017年3月27日，违约金为190562.4元）；2.本案诉讼费用由和记黄埔公司承担。
一审法院认定的事实：2015年2月3日，王洋与和记黄埔公司签订《商品房买卖合同》，合同登记号为Y15020926，约定王洋购买和记黄埔公司开发的位于西安市××新区××号逸翠园·西安（四期）第31幢1单元-1-3层10108号商品房，房屋总价款为7242702元。合同第六条约定，买受人的付款方式为商业贷款，首期楼款扣除定金后即人民币1368541元须于2015年2月3日18:00或以前付清并签署本合同及其补充协议；二期楼款即人民币734161元，须于2015年3月5日18:00或以前付清；楼款余额即人民币5060000须于2015年5月4日18:00或以前付清。合同补充协议第四条约定，出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，在该商品房经验收合格后交付买受人使用。合同补充协议第五条约定，若出卖人逾期超过九十日未能将该商品房交付买受人，则买受人有权自第九十一日起十五日内以书面通知出卖人的方式单方面解除合同，出卖人应当在正式接收到买受人解除合同通知以及在有关政府部门正式解除本合同登记备案后的三十日内退还买受人的全部已付款，并就逾期的时间（自出卖人依据本合同应当将商品房交付给买受人之日起至出卖人收到买受人发出的解除合同的书面通知之日止）按买受人已付房价款的每日万分之一向买受人支付违约金。如出卖人在上述第九十一日起二十二日内未收到买受人发出的书面解除合同通知，则视为买受人放弃解除合同的权利及认可逾期交房的现状，买受人同意继续履行买卖合同并等待最终交付该商品房，则出卖人继续按照买受人已付房价款的每日万分之一向买受人支付违约金直至出卖人将该商品房实际交付给买受人的前一日。合同补充协议第七条约定，商品房达到交付条件后，出卖人应以书面形式通知买受人办理交付该商品房手续。若买受人未按出卖人书面的交付通知书之要求办理交付该商品房的交接手续，则自该通知书指定的交付期限届满或到期后次日起视为出卖人将该商品房交付给买受人，该商品房的风险责任均自该日起转移由买受人承担。在验收过程中，如买受人发现交付的商品房有任何瑕疵或任何非属主体结构的质量问题的，应记录在交接文件中，属于保修范围内的，由出卖人按买卖合同约定履行保修义务，在合理期限内进行整改，但买受人不得以此为由延迟或拒绝办理该商品房的交接手续。出卖人只须在交付该商品房时按约提供了《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及建设工程竣工验收备案手续，即视为出卖人按约交付。本案诉讼前，和记黄埔公司将王洋诉至西安市雁塔区人民法院，认为买卖合同签订后，王洋仅支付了涉案房屋的首期楼款（含定金）及二期楼款，尚欠506万楼款余额未在约定期限届满前支付，请求王洋支付逾期付款违约金人民币304613元。西安市雁塔区人民法院在该案中经审理查明，2015年1月17日，王洋支付定金80000元。2015年2月3日，王洋支付首期楼款1368541元。2015年3月5日，王洋支付二期楼款734161元。2016年5月12日，中信银行锦都花园支行向王洋发放按揭贷款5060000元。西安市雁塔区人民法院认为，王洋及其担保人及时向王洋指定的按揭贷款银行提供了按揭贷款资料并办理了相关手续，符合金融机构按揭贷款的要求。由于和记黄埔公司对涉案房屋与提供按揭贷款的合作银行签订协议时，未约定对购房客户办理按揭贷款限定明确的审批期限，致使王洋的按揭贷款审批手续被长期拖延，未及时审结。《商品房买卖合同》附件六第三款是和记黄埔公司提供的格式条款，该条款加重了王洋的责任，显失公平，不能作为追究王洋承担违约责任的依据，且王洋在买卖合同履行过程中不存在过错，故西安市雁塔区人民法院于2016年9月5日做出（2016）陕0113民初2923号民事判决书，驳回和记黄埔公司要求王洋支付逾期付款违约金的诉讼请求。该案宣判后，和黄公司上诉至本院，本院于2016年12月19日做出（2016）陕01民终8444号民事判决书，驳回上诉，维持原判。现（2016）陕0113民初2923号民事判决书已生效。经查，涉案商品房于2015年12月18日竣工验收备案。2016年5月21日、2016年9月24日和2017年7月1日，和记黄埔公司分别向王洋邮寄《逾期付款违约金通知书》，要求王洋支付逾期付款违约金304613元。2016年6月20日，和记黄埔公司向王洋邮寄《逸翠园·4A期（御玺）交付使用通知书》（以下简称《交付使用通知》）、《逸翠园·4A期（御玺）业主办理入伙手续须知》（以下简称《入伙手续须知》）和《业主入伙付款通知（一）》（以下简称《付款通知（一）》）等，通知王洋于2016年6月29日办理入伙手续，并在《交付使用通知》中提醒王洋注意，应在完全履行买卖合同约定的各项义务（包括但不限于应支付的购房款、各项违约金及有关款项）后方可办理有关入伙手续；在《入伙手续须知》中载明“请业主务必于收楼当日或之前付清所有有关款项，否则开发商有权不予办理入伙手续”；在《付款通知（一）》中明确王洋需要支付延迟付款违约金304613元。2016年6月29日《逸翠园·西安交楼验收表》（以下简称《交楼验收表》）中，王洋授权置业顾问列明房屋存在20项质量问题，但表示“鉴于以下存在的质量问题不合格，无法正常收房”并非其、也非其授权置业顾问所写。2016年7月29日，和记黄埔公司向王洋邮寄《逸翠园·西安整改完毕通知函》（以下简称《整改通知函》）。收到《整改通知函》后，王洋未前往涉案房屋就整改进行验收，并表示其未前往的原因是和记黄埔公司电话通知其验收时需支付逾期付款违约金。本案审理过程中，经本院协调，王洋、和记黄埔公司同意办理收、交房手续。2017年5月19日，王洋前往办理收房手续，但因和记黄埔公司要求王洋支付收房之前的物业费，而王洋不同意支付，双方就此未能协商一致，王洋最终未收房。庭审中，王洋提交《逾期付款违约金通知书》和《交付使用通知》，主张其至今未收房的原因是和记黄埔公司在法院判决其不支付逾期付款违约金后仍通知其支付逾期付款违约金，并将支付逾期付款违约金作为交付房屋的前提条件。和记黄埔公司则提交《交楼验收表》，辩称其并未将支付逾期付款违约金作为交付房屋的前提条件，而是王洋拒绝收房。
一审法院认为，王洋与和记黄埔公司签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，内容合法，具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，王洋按约向和记黄埔公司支付首期楼款（含定金）及二期楼款。王洋虽未按合同约定的时间向和记黄埔公司支付楼款余额5060000元，但经西安市雁塔区人民法院生效判决确认，未按时支付的原因不在王洋，和记黄埔公司要求王洋承担逾期付款违约责任的诉请均被一、二审法院驳回，故和记黄埔公司应按合同约定时间于2016年6月30日前将经验收合格的商品房交付王洋使用。本案中，根据王洋提交的2016年6月20日的《交付使用通知》、《入伙手续须知》和《付款通知（一）》，并结合日期分别为2016年5月21日、2016年9月24日和2017年7月1日的《逾期付款违约金通知书》，可以认定涉案房屋未能按约交付的原因在于和记黄埔公司在逾期付款违约金案件诉讼中及该案判决生效后不断地向王洋主张逾期付款违约金，并以支付逾期付款违约金作为收房的前提条件。因此，和记黄埔公司应按合同约定按日向王洋支付已付房价款万分之一的逾期交房违约金。王洋请求自2016年7月1日起暂计算至2017年3月27日，主张至和记黄埔公司实际交房之日，因和记黄埔公司实际交房的日期未知，该项诉请具有不确定性，故本案暂计算至王洋主张之日，之后再有产生王洋可另案主张。和记黄埔公司应向王洋支付自2016年7月1日起至2017年3月27日止共270天的逾期交房违约金，王洋主张190562.4元符合法律规定和合同约定，依法予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条之规定，判决如下：被告和记黄埔地产（西安）有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告王洋支付逾期交房违约金190562.4元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4111元，由被告和记黄埔地产（西安）有限公司承担。因王洋已预交，故和记黄埔公司应将该款连同与上述款项一并支付王洋。
二审中，和记黄埔公司围绕上诉请求提交了三组证据。证据一，和记黄埔地产集团法律政策汇编，汇编第184页《2010年2月4日关于公司买卖合同约定违约相关问题的备忘录》建议在小买家付清全部楼款的情况下，我司可考虑尽快第一时间完成房屋的交楼手续（这也是目前各地项目普遍采取的做法）。至于小买家欠付的违约金等款项，要么商业上同意豁免，要么可以通过诉讼进行追讨。证明目的是在2010年时，和记黄埔集团内部已经有“违约金相关问题的备忘录”政策指引文件，指引文件要求，只要买受人付清购房款即第一时间交房；迟延付款违约金通过豁免或诉讼方式解决。从指引文件可以看出和记黄埔公司集团各项目普遍采用的做法也是付清全款即向业主交房，并不是以收取迟延付款违约金作为交房前提条件。一审法院认定“房屋未能交付的原因……在于和记黄埔公司以支付逾期付款违约金作为收房的前提条件。”与事实不符，属于认定错误，且导致错判，二审应予改判。证据二，五份商品房买卖合同、收楼计算表等，证明该房屋业主在收房时均存在有迟延付款违约金的情形，且上述业主明确表示拒绝支付迟延付款违约金的情况下，和记黄埔公司仍与业主办理了房屋交接，上述业主实际收取了房屋，部分业主已经开始装修。证据三，武娜的商品房买卖合同等及判决书证明和记黄埔公司是否以支付迟延付款违约金作为交房的前提条件。本院组织王洋进行质证，王洋质证认为：对证据一真实性无法核实。该汇编系和记黄埔公司内部规定，不能对抗王洋在内的其他业主，对于王洋无任何效力。和记黄埔公司断章取义，该组证据第7页第3条所记载的内容可以证明和记黄埔公司拒绝交房的理由包括不交纳逾期付款违约金。对于证据二和证据三王洋质证均认为该两组证据无法直接证明和记黄埔公司主张交纳逾期付款违约金与交付房屋之间无关联性的事实，且对证据二和证据三的真实性因无法核实，也不予认可。另，王洋二审期间未提交证据。
结合双方举证质证情况及法庭调查，本院认定本案事实如下：一审法院审理查明的事实属实，本院予以确认。和记黄埔公司二审中提供的证据不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条之规定，不属于二审程序中的新证据，且与本案待证事实不具有证明力。本院对和记黄埔公司二审提交的证据，依法不予采信。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。王洋与和记黄埔公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应为有效合同，双方均应按照合同的约定履行义务。本案争议焦点为：逾期付款违约金的交纳是否直接影响涉案房屋的交付。本案中，根据王洋提交的2016年6月20日的《交付使用通知》、《入伙手续须知》和《付款通知（一）》所记载的内容，并结合和记黄埔公司分别于2016年5月21日、2016年9月24日和2017年7月1日向王洋送达的《逾期付款违约金通知书》的行为，以上证据已对本案待证事实形成了高度证明力，足以证明涉案房屋未能按约交付的原因在于和记黄埔公司在逾期付款违约金案件诉讼中及该案判决生效后不断地向王洋主张逾期付款违约金，并以支付逾期付款违约金作为收房的前提条件的事实。因此，一审法院判决和记黄埔公司向王洋支付自2016年7月1日起至2017年3月27日止逾期交房违约金190562.4元，并无不当。
综上，和记黄埔公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判处正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4111元，由和记黄埔地产（西安）有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李雪晴
审 判 员 何 强
代理审判员 姬 钊
二〇一七年十一月九日
书 记 员 周 燕