新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）新27民终720号
上诉人（原审被告）：李月梅，女，1982年3月6日出生，回族，无固定职业，住博乐市，电话186XX****XX。
被上诉人（原审原告）：周玉宏，男，1971年8月7日出生，藏族，无固定职业，住博乐市，电话181XX****XX。
原审被告：马江涛，男，1975年2月5日出生，回族，无固定职业，现租住第五师八十三团出租房，电话136XX****XX。
上诉人李月梅因与被上诉人周玉宏、原审被告马江涛房屋买卖合同纠纷一案，不服博乐市人民法院(2016)新2701民初1217号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月21日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人李月梅、被上诉人周玉宏到庭参加了诉讼。原审被告马江涛经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。
李月梅上诉请求：依法撤销博乐市人民法院(2016)新
2701民初1217号民事判决，改判驳回周玉宏的诉讼请求。事实与理由：一、本案应为民间借贷纠纷，一审判决确认为房屋买卖合同纠纷错误。马江涛向周玉宏借款的行为属于个人行为，借款李月梅并未使用，也未见到，也未用于家庭生活。李月梅与马江涛已经离婚，该部分债务也约定由马江涛承担，有离婚协议为证。该转让协议的实质是马江涛如不能按时归还借款则以房屋抵债的意思表示，是为了规避法律禁止约定抵押物的所有权转移为债权人所有的相关规定，双方于2013年2月25日签订的《转让合同》属无效合同。二、李月梅与马江涛除了2014年6月9日向周玉宏偿还过1.1万元外，另外还偿还过1万元。原判未认定以上2.1万元为偿还本案借款错误。周玉宏称是偿还其他款项，但未提交任何证据予以证实，应当认定为归还本案借款。三、三当事人还签订有另一份合同，上面有担保人马某的签字，李月梅要求周玉宏出示另一份合同并要求担保人出庭作证，法庭没有告知可以要求证人出庭作证。周玉宏实际出借的是8万元也不是10万元，马某可以证实。
被上诉人周玉宏辩称，马江涛、李月梅夫妻以做生意急需10万元资金为由向周玉宏出售涉案房屋并签订了房屋买卖合同，周玉宏已支付了10万元现金。但马江涛、李月梅拒不交付房屋也不退还购房款，并采取躲避、离婚来规避履行买卖合同，应支持周玉宏的诉讼请求。
周玉宏向一审法院起诉请求：二被告交付房屋，并要求二被告支付违约金5万元及房租1.68万元（从2013年12月25日至2013年4月共计28个月，每月按600元计算）
一审法院认定事实：2010年12月25日，被告马江涛与案外人阿布里木提签订了《房地产买卖合同》，合同约定被告马江涛购买阿布里木提位于博乐市响根布呼路门牌号00811号房屋，土地使用面积为150平方米（长15米、宽10米，房屋45平方米，使用权45年），价格为9万元，被告马江涛一次性付款。2013年2月25日，原告周玉宏与被告马江涛及李月梅签订一份《转让合同》，内容为被告马江涛将前述所购房产以10万元价格出售给原告周玉宏，如违约需赔偿违约金5万元，最后履行期限为2013年12月25日，履行之日二被告必须搬出产权房屋，完全交付给原告周玉宏。2014年6月9日原告周玉宏向二被告出具收据一份，内容为”今收到还款11000元”。另查明，被告马江涛、李月梅原系夫妻关系，于2015年3月24日协议离婚。离婚协议书约定位于博乐市响根布呼路住房归李月梅居住，如拆迁分到两套，男女方各一套。诉争房屋未办理房屋所有权证及土地使用权证，为阿布里木提叔叔分得房屋及土地。一审法院认为，原告周玉宏与被告马江涛、李月梅签订的房产转让合同，均为当事人自行签字确认，内容不违反法律规定，为有效合同，双方应当按照合同约定履行权利义务。被告马江涛辩称双方为民间借贷关系，房屋为借款抵押物，仅提供原告出具收条，无法证实为同一借款关系，且双方签订的合同内容为买卖合同，并非抵押合同，对被告马江涛的辩称不予采信。被告李月梅辩称对合同内容不知情，但未能提供证据证明其被欺骗签订合同，对被告李月梅的辩称不予采信。合同中约定房屋交付期限为2013年12月25日，现已届满，被告马江涛、李月梅虽已离婚，但该合同于双方夫妻关系存续期间签订，应属夫妻共同债务，被告马江涛、李月梅应当履行义务，对原告周玉宏要求被告马江涛、李月梅交付诉争房屋的诉讼请求，予以支持。原告周玉宏主张房租费16800元及违约金5万元，但未能提供证据证实房租损失及违约损失，其未能及时主张自身亦有过错，对原告周玉宏要求被告马江涛、李月梅赔偿房租损失16800元及违约金5万元的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，判决：一、被告马江涛及李月梅于本判决书生效后十日内向原告周玉宏交付位于博乐市响根布呼路00811号房屋；二、驳回原告周玉宏的其他诉讼请求。案件受理费805元，由原告周玉宏负担735元，由被告马江涛及李月梅负担70元。
本院二审期间，除一审提交的证据外，李月梅又申请证人马某出庭做证，用以证明：马江涛、李月梅与周玉宏系抵押借款合同关系，只借了周玉宏8万元钱。本院组织当事人进行了质证。李月梅对马某的证言认可，周玉宏对证人马某的证言的真实性不予认可。因马某的证言为单一证据，无法与其他证据相印证，证明力较弱，本院不予采信。对争议的事实本院认定如下：马江涛、李月梅对与周玉宏签订的《转让合同》形式的真实性认可，但辩称系抵押借款合同关系，不是房屋买卖合同关系。同时，李月梅又辩称自己不识字，只会签自己的名字不知道上述合同的内容。对上述理由，仅凭马某的证言和两张无法说明法律关系的收条不能否定上述《转让合同》所确定的买卖合同关系。马江涛、李月梅作为成年人，具有完全的民事行为能力，即使文化水平不高，在处理涉及房屋买卖或抵押的重大问题上，按常识也会持慎重态度。马江涛、李月梅的辩解理由不能令人信服，又缺乏相应证据证明，因此本院不予采纳。周玉宏提交的证据属于书证，相对于马江涛、李月梅提交的证据具有明显优势。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条之规定，可以认定马江涛、李月梅与周玉宏之间成立房屋买卖合同关系。签订合同之时，马江涛、李月梅系婚姻关系存续期间，所购房屋为家庭生活所用，因此产生的债务一审认定为夫妻共同债务正确。马江涛、李月梅离婚时对共同债务所进行的约定仅在夫妻双方之间有效，对外不产生效力，李月梅仍有归还共同债务的合同义务，李月梅的该部分上诉理由不成立。当事人并未提供涉案房屋的相应产权证明且阿布里木提并未参加本案诉讼，一审判决认定涉案房屋为阿布里木提叔叔分得的房屋及土地依据明显不足，本院不予认定。本院对一审法院查明的其他事实予以认定。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，周玉宏诉讼请求之一是要求马江涛、李月梅交付涉案房屋，该请求实际包括了对涉案房屋物权的确认。但该请求应以马江涛、李月梅对涉案房屋拥有处分权为前提。涉案房屋属于不动产，《中华人民共和国物权法》将不动产物权的效力与不动产物权设立、变更、转让和消灭的合同效力进行了区分。虽然马江涛、李月梅与周玉宏之间房屋买卖合同关系成立，但依据该法第十四条的规定，涉案房屋的物权必须依照法律规定进行登记，自记载于不动产登记簿时发生效力。诉讼三方均认可涉案房屋自始未进行过产权登记，因而无法确认马江涛、李月梅对涉案房屋具有处分权。不动产的交付是以登记为生效条件而不仅仅是形式上的交付占有。因此，一审判决马江涛、李月梅向周玉宏交付涉案房屋目前不具备条件，属适用法律错误，本院依法予以纠正。
综上所述，李月梅的上诉理由虽然不当，但上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：
一、维持博乐市人民法院(2016)新2701民初1217号民事判决第二项，即：二、驳回原告周玉宏的其他诉讼请求；
二、撤销博乐市人民法院(2016)新2701民初1217号民事判决第一项，即：一、被告马江涛及李月梅于本判决书生效后十日内向原告周玉宏交付位于博乐市响根布呼路00811号房屋；
三、驳回被上诉人周玉宏要求上诉人李月梅、原审被告马江涛交付位于博乐市响根布呼路00811号房屋的诉讼请求。
一审案件受理费805元，二审案件受理费70元，合计875元，由被上诉人周玉宏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 新 建
审 判 员 多思 别克
代理审判员 巴音其其克
二〇一七年一月五日
书 记 员 申 疆