广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤04民终2935号
上诉人（原审原告）:温少贤，男，汉族，1974年8月7日出生，住广东省珠海市香洲区，现住广东省珠海市香洲区。
委托诉讼代理人：何国兴，广东大同（珠海）律师事务�律师。
委托诉讼代理人：吕秋生，广东大同（珠海）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：珠海中南景泽房产有限公司，住所地：广东省珠海市昌业路。
法定代表人：刘峻，董事长。
委托诉讼代理人：李纯，广东显德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张志强，广东方源律师事务所律师。
上诉人温少贤因与被上诉人珠海中南景泽房产有限公司（以下简称中南景泽公司）商品房销售合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院(2016)粤0402民初6255号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
温少贤的上诉请求：1、撤销原判决的第二项，并依法改判中南景泽公司向温少贤支付逾期办理产权登记的违约金暂计人民币120000元（自2003�6月7日起，每日按温少贤已交付房价款的万分之二计算，计算至实际办理产权登记完毕之日止，此处暂计为120000元）；2、请求中南景泽公司承担本案的全部诉讼费用。
事实和理由如下：一审法院驳回上诉人诉请逾期办证的违约金不符合法律规定，且该项判决理据不足。在本案中，上诉人已经按照《购买商品房临时合约》的约定实际支付房款，并办妥了交付使用手续，即上诉人已履行完毕合同义务。根据《购买商品房临时合约》第六条：“双方一经结清房款并办妥产权交付使用手续，买卖双方按房产管理部门的规定办理产权证，所需费用双方按珠海市有关规定各自交纳”及《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条第二款：“现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商�房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”之规定，被上诉人有协助上诉人办理涉案房屋产权证书的义务，但是被上诉人至今未积极履行该项义务，被上诉人不仅违反了合同约定，而且亦违反了上述法律规定，显然存在违约。
故于此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第三项及第二款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，因被上诉人未按合同约定和法律规定协助上诉人办理涉案房屋产权登记，导致上诉人至今未取得涉案房屋的产权证书，故被上诉人应依据上述法律规定向上诉人支付逾期办证的违约金。所以，一审法院以“合约未对办理期限、逾期办理违约责任作出具体约定，且涉案房屋产权证问题也涉及政府的政策决定”为由驳回上诉人的诉讼请求没有任何事实和法律依据，且一审法院的该项判决理据不足，存在明显的违法，故请求二审法院撤销一审法院的第二项判决，依法支持上诉人的上诉请求。
中南景泽公司辩称：一、温少贤的诉讼请求没有合同依据。中南景泽公司与温少贤签订的《购买商品房临时合约》六约定：“双方一经结清房款并办妥产权交付使用手续，买卖双方按房产管理部门的规定办理产权证，所需要费用双方按珠海市有关规定交纳。”买卖双方在合同中既没有约定中南景泽�司为温少贤购买的房屋办理产权登记的合同义务，也没有约定办理房屋产权登记的时限，更没有约定相应的违约责任，因此，温少贤要求中南景泽公司为其购买的房屋办理产权登记和主张违约金的诉讼请求没有合同依据。二、温少贤的诉讼请求没有法律依据，其所购买的房屋系水拥坑旧村改造项目回迁房，并非商品房，不适用《城市房地产开发经营管理条例》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定。1、根据《物权法》和《不动产登记暂行条例》及其《实施细则》的相关规定，不动产登记的申请人是不动产权利人，因买卖申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。当事人可以委托他人代为申请不动产登记，代理申请不动产登记的，代理人应当向不动产登记机构提供被代理人签字或者盖章的授权委托书。因此�中南景泽公司是其购买的房屋产权登记的共同申请人，在合同没有约定中南景泽公司为温少贤办理所购买房屋的产权登记的合同义务且温少贤没有办理委托中南景泽公司代理申请其所购买房屋产权登记的合法授权委托手续、没有向中南景泽公司提供办理产权登记申请所必备材料的情况下，即使中南景泽公司愿意为其办理购买房屋的产权登记，客观上也不可能为温少贤申请并成功办理所购买房屋的产权登记。2、温少贤作为常住珠海市香洲区水拥坑村的住户，非常清楚地知道其通过与中南景泽公司2003年3月6日签订《购买商品房临时合约》所购买的房屋属于水拥坑村旧村改造（一期）项目的回迁房，并非商品房，不应适用《城市房地产开发经营管理条例》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定。众所周知，商品房是指�法律、法规及有关规定可在市场上自由交易、且不受政府政策限制的各类商品房屋，而回迁房则是指拆迁人按照拆迁补偿安置合同约定和政府政策规定对被拆迁人进行补偿安置的房屋。回迁房的交付和办证必须受政府监管及其相关政策限制，在未完成拆迁补偿安置之前，政府为保护被拆迁人的合法权益，保证回迁工作顺利完成，严格限制回迁房交易。只有拆迁补偿安置完成后的剩余回迁房才能进入市场交易。因此，商品房与回迁房的交易手续办理存在重大区别，也正是基于商品房交易及其手续办理不受任何政府政策限制这一法理基础，为切实维护商品房购买人的合法权益，《城市房地产开发经营管理条例》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》才就其有关交易手续的办理对开发商作出了要求性规定。而拆迁人直接销售回迁房的交易手续，因其本身就必须接受政府监管及其政策限制，故无须也无法适用《城市房地产开发经营管理条例》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规制。三、温少贤购买的房屋没有办理产权登记不是由中南景泽公司的原因造成的，中南景泽公司不应当对此承担任何责任。本案中，由于温少贤购买的房屋属于水拥坑旧村改造项目之回迁房，于2009年7月之前由于房屋所在首层回迁户被部分回迁户改变使用功能无法通过规划验收而不能办理房产证，于2009年7月之后则由于部分回迁户一直未完成其回迁房办证手续、拆迁补偿安置尚未完成而致使温少贤与中南景泽公司的房屋交易手续因政府政策限制暂时无法完成。因此，温少贤购买的房屋没有办理产权登记不是由中南景泽公司的原因造成的，中南景泽公司不应当对此承担任何责任。基于上述，中南景泽公司认为温少贤的诉讼请求既无合同依据也无法律根据，请求人民法院依法予以驳回。
温少贤向原审法院起诉请求：1、判令中南景泽公司对温少贤开具正式购房发票并根据不动产登记中心的规定立即办理房产登记过户手续；2、判令中南景泽公司向温少贤支付逾期办理产权登记的违约金人民币259416元（自2003年6月7日起，每日按温少贤已交付房价款的万分之二计算，此处暂计至2016年7月31日，共计算4804天，即270000元×0.0002×4804天=259416天，具体金额计算至实际办理完毕之日止）；3、请求判令中南景泽公司承担本案全部的诉讼费用。
一审法院认定事实：2003年3月6日，温少贤（买方）与中南景泽公司（卖方）签订一份《购买商品房临时合约》，约定中南景泽公司将位于珠海市香洲海景山庄x栋X号房以人民币30万的价格出售给温少贤。合约约定：签合约时付订金27万元，余款3万元待中南景泽公司办清房产证后一次性付。另外，合约第六条约定：“双方一经结清房款并办妥产权交付使用手续，买卖双方按房产管理部门的规定办理产权证，所需费用双方按珠海市有关规定各自交纳。”签订合约的当日，温少贤一次性向中南景泽公司支付购房款27万元，中南景泽公司向温少贤开具收款收据确认已收到温少贤支付的上述购房款。温少贤以中南景泽公司并未依约为温少贤购买的涉案房屋办理产权登记为由起诉来院。
另查，珠海市住房和城乡规划建设局于2010年作出珠改办函[2009]180号《关于请开发商暂停开发解决问题的复函》称“由于一期村民安置房首层规划为车库、配电房和住宅，但有部分房屋被改变功能使用，无法通过规划验收，导致房产证一直未办理。我局为了尽快解决村民回迁房办证问题，�2009年7月先办理了该项目2层以上未发生功能变更住宅部分的规划验收手续，首层部分待其按规划要求恢复原状后再予以办理规划验收手续，因此2层以上的回迁房可按正常手续办理房产证。
原审法院认为，温少贤、中南景泽公司签订的《购买商品房临时合约》是双方真实意思表示，合约条款已具备商品房买卖合同的主要内容，且温少贤已实际支付房款，该商品房已交付温少贤使用。因此，上述合约应认定为商品房买卖合同，合同内容合法有效。
温少贤已按合同约定支付房款并实际使用该房，但中南景泽公司至今未能按照合约规定协助温少贤办理房屋产权证书，显然存在违约，应承担相关的民事责任。中南景泽公司称该房屋属回迁房，但从中南景泽公司提供的政府相关文件可知，温少贤所在楼层的住宅，政府职能部门是同意按正常手续办理房产证。中南景泽公司以回迁房无法办理产权证书拒绝履行协助义务，没有合法理据，一审法院不予采纳。温少贤要求中南景泽公司协助办理案涉房屋的产权登记，一审法院予以支持。至于温少贤要求中南景泽公司出具发票及办理过户登记手续，属相关政府机关的管理范围，中南景泽公司在协助办理产权过户登记手续时，按规定办理即可，一审法院在本案中不予处理。
双方签订的上述合约中，只对办理产权证作出原则性约定，并未对办理期限、逾期办理违约责任作出具体约定，且涉案房屋产权证问题也涉及政府的政策决定，故温少贤要求从2003年6月7日起计付逾期办证违约金，没有事实及法律依据，一审法院不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十条之规定，判决如下：一、中南景泽公司于判决生效之日起三十日内协助温少贤办理位于珠海市香洲海景山庄x栋X号房屋的产权登记手续；二、驳回温少贤的其他诉讼请求。案件受理费人民币7512元，由温少贤负担1230元，中南景泽公司负担6282元。
二审期间，双方当事人均未提交新的证据。
经审理查明，温少贤购买涉案房屋地址位于珠海市香洲区××8栋，该栋房屋于2002年7月建成。2009年9月15日，珠海市香洲区××8栋房产取得《商品房地产权权属证明书》，确认该宗房地产权利人为中南景泽公司。
2009年4月28日，珠海市香洲区改造城中旧村建设文明社区领导小组办公室向市规划局出具《关于办理水涌坑旧村改建项目回迁楼规划验收手续的函》，写明：“2002年开发商建成四栋9600平方米回迁楼（门牌号：××811栋）供被拆迁户回迁，但是至今未办理回迁房产权证，村民多次上访要求政府协调解决。据我办了解，主要原因是村民回迁后回迁楼原规划为车库和配电房部分被改变功能使用，因此无法通过规划验收。”2009年8月10日，珠海市香洲区改造城中旧村建设文明社区领导小组办公室向市房地产登记中心出具《关于确认水涌坑旧村改建项目补偿回迁房有关情况的函》，对水涌坑项目回迁房房号等有关情况进行核实，涉案房屋在《水涌坑旧村改造首批回迁房房号明细表》内。2011年4月27日，珠海市香洲区政府作出珠香府[2011]34号《关于水翁坑村旧村改造有关问题及处理情况的报告》，写明：“（三）一期回迁房办证问题协调情况：一期回迁房2002年竣工交付村民使用后，首层部分村民擅自改变房屋使用功能改作商铺，致使一直无法办理规划验收和办理房产证。后市改建办协调，2009年7月，市规划局同意就未改变使用功能的二层以上住宅先行办理规划验收。2010年，市改建办、香湾�道办、水翁坑居委会和开发商成立了办证工作小组，挨家挨户派发办证通知书，但至今仍无人办证。”
本院经审理查明的其他事实与原审判决认定事实一致，本院对此予以确认。
本院认为：结合各方当事人在二审期间的诉辩意见分析，本案争议焦点如下：中南景泽公司是否承担逾期办证违约责任问题。首先，根据《购买商品房临时合约》约定，温少贤购买房屋写明为商品房，因此应当适用《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解和适用》审理本案。中南景泽公司辩称涉案房屋系回迁房，不能进行交易，对此本院认为，回迁房是指国家征收被拆迁人的房屋及附随土地后，提供给被拆迁人的拆迁安置用房，其目的是为安置回迁户，根据政策规定，安置回迁户后剩余房屋可以由房产开发企业作为商品房予以出售，并无法律规定该�房屋不允许出售，现中南景泽公司自愿将涉案房屋作为商品房予以出卖，并未违反法律强制性规定，中南景泽公司上诉抗辩理由，本院不予采纳。中南景泽公司辩称涉案房屋合同于2003年3月签订，但《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解和适用》于2003年6月1日施行，因此不能适用《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解和适用》审理本案，对此本院认为，根据《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解和适用》第二十八条第二款规定：“《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用本解释。”《中华人民共和国城市房地产管理法》于1995年1月1日起施行，涉案房屋合同于2003年3月6日签订，因此《最高人民法院审理商品房�卖合同纠纷案件司法解释的理解和适用》应当适用本案纠纷处理，中南景泽公司辩称本院不予采纳。其次、根据《购买商品房临时合约》第六条约定“双方一经结清房款并办妥产权交付使用手续，买卖双方按房产管理部门的规定办理产权证，所需费用双方按珠海市有关规定各自交纳”，但是第七条约定“余款30000元到温少贤办清房产证后一次性付”，按照上述两条字面意思理解，针对办证与交付剩余房款约定相互冲突，本院认为第七条约定为双方约定其他条款，字体为手写，应属于双方特殊约定内容，因此办证与交付款项先后顺序应当以第七条为准，即中南景泽公司应当先给予温少贤办理房产证后，温少贤再支付剩余购房款30000元。第三，《购买商品房临时合约》虽然针对房屋办理房地产权证时间及违约责任并未予以约定，但是开发商为其出售房屋办理房地产权证�属于其法定义务，在涉案房屋具备办理房地产权证条件情况下，应当及时为购房者办理，因此中南景泽公司以合同未约定办证时限及相关责任为由认为无需承担违约责任，理据不足。根据2016年6月6日，珠海市香洲区香湾街水拥社区居民委员会出具《情况说明》证实，温少贤自2003年至今一直向中南景泽公司催告办理涉案房屋产权登记，可见中南景泽公司对办理房地产权证事宜消极怠慢态度。根据《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解和适用》第十八条第一款（三）项规定，商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日，出卖方应当向买受人办理房屋权属证书，逾期出卖人应当承担违约责任。涉案房屋于2002年7月竣工，因此中南景泽公司应当自签订合同之日起90日内为温少贤办理房地产权证，逾期则应当承担违约责任，温少贤�张自2003年6月7日开始计算逾期办理产权登记违约金，应当予以支持。《购买商品房临时合约》未针对逾期办理房地产权证约定违约责任，根据《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解和适用》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，本院确定按照中国人民银行同期同类贷款利率计算逾期办理房地产权证违约金，以已经支付房款270000元为计算依据，计算至实际办理房地产证之日为止。中南景泽公司提交部分政府文件显示涉案房屋至2009年9月15日才大确权给中南景泽公司，原因是由于村民改变部分房屋功能，无法通过规划验收，并以此为由要求免除逾期办证责任，而在2009年9月15日以后无法办证原因是因为回迁户未办理房地产权证，因此无法为温少贤办理房地产权证，中南景泽公司以此为由认为其未协助办理涉案房屋房地产权证并不存在过错，对此本院认为，一方面中南景泽公司对办理房地产权证需要履行协助义务，温少贤已多次要求中南景泽公司履行办证义务，但中南景泽公司并未提交其已经履行协助办证义务证据；另一方面，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方与第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”，因此中南景泽公司提出村民原因导致涉案房屋无法验收，影响办证以及村民不配合办证导致涉案房屋无法办理房地产权证之抗辩理由，均属于中南景泽公司与村民之间纠纷，不能成为其不承担违约责任理由，故上述抗辩意见本院不予采纳。原审法院以《购买商品房临时�约》未对办理期限、逾期办理违约金及涉及政府决策为由，对温少贤逾期办证违约金不予支持，属于认定事实错误，本院予以纠正。
综上所述，原审判决认定事实部分清楚，适用法律部分正确，本院予以改判。上诉人温少贤针对逾期办证违约金的上诉理据充分，本院予以采纳。依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条、《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解和适用》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项的规定，判决如下：
一、维持珠海市香洲区人民法院（2016）粤0402民初6255号民事判决第一项；
二、撤销珠海市香洲区人民法院（2016）粤0402民初6255号民事判决第二项；
三、珠海中南景泽房产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向温少贤支付逾期办证违约�（自2003年6月7日至实际办理房地产证之日止，以270000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；
四、驳回温少贤的其他诉讼请求。
一审案件受理费人民币7515元，由被上诉人中南景泽公司负担人民币7189元，由上诉人温少贤负担人民币326元。二审案件受理费人民币2724元，由被上诉人中南景泽公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾艺能
审 判 员 庹 佳
代理审判员 王 芳
二〇一六年十二月二十九日
书 记 员 卢 彬