广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终12987号
上诉人（原审原告）：黎月萍，女，1983年10月13日出生，汉族，住广东省怀集县，
委托诉讼代理人：崔铭滔，广东金信方正律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王刘斌，广东金信方正律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：佛山南海万达广场有限公司，住所广东省佛山市南海区桂城街道桂澜北路28号南海万达广场南6栋508室，统一社会信用代码91440605595887340T。
法定代表人：齐界。
委托诉讼代理人：武祥飞，广东康格律师事务所律师。
委托诉讼代理人：卢碧姬，广东康格律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：大连万象美物业管理有限公司佛山分公司，住所广东省佛山市南海区桂城街道桂澜路东侧（桂城A30街区）销售中心首层左侧，统一社会信用代码91440605052440630B。
负责人：李传玉。
委托诉讼代理人：罗西伟，广东盈宇律师事务所律师。
上诉人黎月萍因与被上诉人佛山南海万达广场有限公司（以下简称万达公司）、大连万象美物业管理有限公司佛山分公司（以下简称万象美公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初6400号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人黎月萍上诉请求：1.撤销一审判决第三项；2.依法改判万达公司返还房屋租金67096.98元、保证金44731.32元；3.依法改判万达公司赔偿黎月萍支付的物业管理费14125.68元、工本费300元、消防装修费16400元、装修损失54000元；4.依法改判万达公司向黎月萍支付违约金44731.32元；5.依法改判万象美公司对上述债务承担连带责任；6.本案一审、二审诉讼费由万达公司、万象美公司负担。事实和理由：一、一审法院认定黎月萍自身原因导致商铺遭受恶意破坏无事实依据。1.万象美公司作为物业管理方，应当保存事故发生当日的楼层监控视频及出入登记记录，以便查清事实。但由于万达公司、万象美公司至今未能提供有力证据证明系由于黎月萍聘请的装修公司导致事故发生，所以黎月萍根本无从追责。2.根据万象美公司的装修管理规定，装修前必须进行申请，在获得《施工许可证》后才可以进行施工。但从时间上看，万象美公司是在2016年11月14日才发出施工许可证的，所以在事故发生当日黎月萍所聘请的装修公司根本没有入场施工。且事故发生的时间是傍晚六点多，该时间段属于光线较为昏暗时段，由于商铺还没有通电，在未获得装修许可证的情况下，黎月萍聘请的装修公司根本不可能进场施工。截止开庭当天，万达公司、万象美公司仍未能举证证明装修公司的人员事发时在现场进行施工。由此可知，万象美公司的管理存在漏洞，且未尽到合理的管理义务。3.黎月萍找楼下3104楼业主进行协商，是由于万象美公司要求黎月停止萍施工所导致。黎月萍急于进场进行装修营业，且3104楼业主要求停止施工，所以，黎月萍才与3104楼业主进行协商解决，但并非承认是由于黎月萍的原因导致事故发生。二、一审法院认定黎月萍在事故发生后未采取积极解决态度才导致万象美公司要求停止施工的理由违背常理。事故发生后，黎月萍一直与各方协商解决事情。一方面，黎月萍要求万象美公司及万达公司配合查清具体的事故发生原因，并提出查看视频监控录像，以便黎月萍开展追偿工作。另一方面，黎月萍也要求3104楼业主暂时不要强行申请要求停止施工，但由于3104楼业主开口要求100万元赔偿，且万象美公司又不能提供有关证据证明事实的真相，所以，黎月萍才被迫无奈多次要求万达公司及万象美公司给予协助解决。综上，解决问题的关键在于查清涉案商铺遭受破坏的原因，但唯一能查清真相的线索在万象美公司手上，但万象美公司拒绝配合，导致黎月萍的合法权益无法得到保障，故万象美公司及万达公司应当对黎月萍的实际损失承担赔偿责任。
被上诉人万达公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。1.一审法院认定黎月萍因自身原因导致涉案租赁物遭受破坏的事实清楚。2.涉案租赁物自交付日起，黎月萍对涉案租赁物负有安全管理使用的责任，黎月萍装修造成第三方的损失等，万达公司对此不承担任何责任。3.黎月萍违约在先，其无权要求万达公司返还已交付的租金、保证金及赔偿损失。
被上诉人万象美公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。1.一审法院认定事实正确，黎月萍所谓的租赁物被恶意破坏，其实是其本人聘请的装修公司施工时弄破中央空调水管造成的。2.黎月萍在事故发生后与受害人协商，但拒绝赔偿，万象美公司要求其停止继续装修合情合理合法。3.黎月萍要求万象美公司承担连带责任没有法律依据。
黎月萍向一审法院提出诉讼请求：1.解除黎月萍与万达广场公司签订的《佛山南海万达广场租赁合同》;2.万达公司返还黎月萍支付的房屋租金67096.98元（2017.2.8-2017.5.7），双倍返还保证金共89462.64元；3.万达公司赔偿黎月萍支付为履行租赁合同所支付的装修保证金25100元、装修管理费1961.9元，物业管理费14125.68元，代收水费784.76元，代收电费300元，工本费300元，消防装修费16400元及装修损失54000元；4.万象美公司对上述债务承担连带清偿责任；5.本案的诉讼费由万达公司、万象美公司承担。
一审法院查明：涉案房屋位于佛山市南海区桂城街道桂澜北路28号南海万达广场南6栋3404室、3405室、3406室，已办理房产证，权利证号分别为0200614222-580、0200614222-581、0200614222-582，登记权属人均为万达公司。
2016年11月2日，万达公司出具收据，确认收到黎月萍支付的押金44731.32元。
2016年11月4日，万达公司出具收据，确认收到黎月萍支付的三个月租金67096.98元。
2016年11月8日，黎月萍（乙方、承租人）、万达公司（甲方、出租人）签订《佛山南海万达广场租赁合同》（下简称“涉案租赁合同”），约定甲方出租涉案房屋予乙方使用；面积共392.38平方米；租金按计租面积计算及支付，乙方自计租日开始承担租金，第三年递增6%，自2016年11月8日至2018年11月7日合计租金469678.86元，自2018年11月8日至2019年11月7日，每月租金为60.42元/平方米/月，合计租金284491.19元。首期租金为67096.98，按自然月交租，除免租期三个月及首期租金三个月，每月租金须于5日前支付；乙方未按时交纳租金及其他费用的，每拖欠一天按拖欠金额的5%计算滞纳金，拖欠达15日，则视乙方违约，乙方放置在写字楼内的一切物品均可视为弃产，甲方有权自由处置；承租涉案租赁物的用途为作办公使用；签订本合同当日，乙方应向甲方支付租赁保证金44731.32元；乙方承诺对装修设计文件自行承担全部责任，在装修过程中服从甲方、物业服务公司及相关政府部门的管理和指挥，并按照物业服务公司的规定缴纳因装修而发生的收费项目，包括但不限于装修押金、垃圾清运费。如乙方对承租单元进行装饰装修造成第三方财产人身损失，应由乙方自行负责全部赔偿。乙方进场装修期间内，须获得消防审核批复文件（或受理书）、工程安装一切险及公众责任险的保单，供物业服务公司审查。承租单元装修期间的消防、安全、报批等与装修相关的事项全部由乙方负责、甲方不做任何承诺，亦不承担任何责任；甲方在涉案物业买受人付清承租单元全部购房款后向乙方及买受人发出转让通知，乙方应在转让通知要求的时间于甲方及买受人就上述权利义务转让事宜签订三方协议。同时，乙方应于买受人按照本合同约定的内容另行签订租赁合同以在形式上替代本合同；在租赁期限内，任意一方提前解除合同的，需提前2个月通知对方并进行协商处理。协商不成，按照违约责任处理。本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收租赁保证金，乙方必须补齐缴纳租金和违约金。因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的租赁保证金。乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方装修期的前提。如因乙方原因导致本合同提前终止（包括乙方违约导致甲方解除合同的情形），则乙方应在本合同终止后7日内按租金标准补交装修期的全部租金。
同日，黎月萍签署《放弃优先购买权的承诺函》，承诺不可撤销地承诺永久放弃对涉案租赁物的优先购买权。万达公司对外销售并将涉案租赁物转让给任何第三方，无须事先通知我方，我方在万达公司售出涉案租赁物后，继续按《租赁合同》约定向买受人承租涉案租赁物。
同日，黎月萍在《施工规则》、《装修管理服务协议》上签名确认，其中《施工规则》第11条载明，对可能威胁到施工现场安全及严重影响第三方的工作，物业管理处可以随时要求业主和租户的承包商停止该项工作或操作。
2016年11月10日，万象美公司出具收据，确认收到黎月萍支付的3404室的装修保证金、消防保证金、KT板押金共15100元，收到3405.3406室消防保证金各5000元，合共25100元。
同日，万象美公司分别出具发票，确认收到黎月萍支付的2016年11月至12月的物业管理费共14125.68元、装修管理费共1961.90元、代收水费784.76元、代收电费300元、工本费300元。
双方确认：2016年11月10日晚，涉案3404室的管道破裂、大量出水，导致漏水至楼下3104室。
2016年11月14日，万象美公司在涉案租赁物门口张贴《装修施工许可证》，载明：有效期自2016年11月14日开工至2017年1月14日竣工。同时注明“一周内必须与3104单元就漏水产生赔偿问题达成一致，否则停工。”
黎月萍于2017年1月16日分别向万达公司、万象美公司发送律师函，分别于2月17日、3月6日、3月30日向万象美公司发送律师函，上述律师函均系要求万达公司、万象美公司协助查清遭受破坏事件的事实。
2017年3月2日，万象美公司向黎月萍回函，称涉案租赁物并不存在恶意破坏的情况，你方所主张的恶意破坏实际上是你方委托的施工方进行破墙施工，过程中造成水管破裂，并导致楼下业主财产损失。我方曾要求你方与遭受损失的业主协商，做好赔偿，恢复设备原貌，但你方并未作出赔偿和相关整改。我方为确保单元所在楼宇的安全使用，停止你方的装修施工，并不存在无理要求停止装修施工的情况。
2017年8月10日，万达公司向一审法院提交案外人李晓红出具的《确认函》，载明2017年5月万达公司告知李晓红、尹爱斌可以自行出租3404室，因此3404室于2017年6月对外出租予他人。
黎月萍自认：黎月萍就涉案租赁物分别于2016年11月7日、2016年11月10日分别与佛山龙天安消防工程有限公司、佛山市南海老班匠装饰设计工程有限公司签订《消防工程承包合同》、《设计施工安装合同书》；涉案事故导致3104室业主财产受损，黎月萍曾就赔偿事宜与3104业主协商；涉案事故发生后黎月萍未报警。
万达公司自认：黎月萍提起本案诉讼后，其告知3404室新业主可自行对外出租3404室，3404室于2017年6月被另行出租予案外人使用。
黎月萍称涉案租赁物于2016年11月10日交付黎月萍使用；万达公司、万象美公司称涉案租赁物于2016年11月8日交付黎月萍使用。
黎月萍于2017年5月5日提起本案诉讼。
一审法院认为，黎月萍、万达公司签订的涉案租赁合同是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应全面依约履行各自的义务。关于黎月萍所称的“遭恶意破坏”，一审法院分析如下：第一，涉案租赁合同签订后，黎月萍自认万达公司于2016年11月10日将涉案租赁物交付黎月萍使用，即涉案事故发生于黎月萍控制使用涉案租赁物期间，黎月萍虽称遭恶意破坏，但未举证证明由谁破坏，亦未在事发后主动报警处理。黎月萍占有使用涉案租赁物期间，应对该期间内租赁物的损失承担相应不利后果。第二，黎月萍自认已分别于2016年11月7日、11月10日与案外人签订了消防施工合同及设计施工安装合同，涉案事故系租赁物内水管破裂，不排除系黎月萍委托施工的施工人员在施工操作中造成的。第三，事故发生后，黎月萍曾与楼下3104业主就损害赔偿事宜进行协商，但协商未果，3104业主表示保留追究黎月萍赔偿责任的权利。第四，黎月萍称万象美公司未尽到管理责任导致事故发生，但黎月萍未提供有效证据证明万象美公司存在的具体过错。综上，涉案事故是因黎月萍自身原因导致的盖然性较大，一审法院对黎月萍所称的遭恶意破坏不予采纳。
黎月萍占有使用涉案租赁物期间因自身原因导致事故发生，并未就因事故造成的他人（3104室业主）损失采取积极态度解决，万象美公司作为万达广场所有商铺的统一物业管理者，要求黎月萍妥善解决赔偿事宜后再进行施工，否则做停工处理，并无不当之处。黎月萍并非无法继续使用租赁物，如积极妥善解决赔偿事宜，继续装修及使用租赁物并不存在障碍。黎月萍因此主张解除涉案租赁合同，属于单方提前解除合同，应承担相应的违约责任。黎月萍主张解除涉案租赁合同，鉴于涉案租赁物中的一部分即3404室已于2017年3月出售予案外人，并已于2017年6月由案外人另行出租于他人使用，3404室的面积几乎系整个涉案租赁物面积的50%，三间涉案商铺作为整体进行出租承租，黎月萍的租赁目的已无法实现，其主张解除涉案租赁合同，一审法院予以支持。黎月萍提起本案诉讼主张解除涉案租赁合同，万达公司收到本案应诉材料后于2017年5月向案外人表示可另行对外出租3404室，万达公司以该行为作出同意解除涉案租赁合同的意思表示，一审法院认定涉案租赁合同届时已解除。
黎月萍主张万达公司返还已支付的租金，万达公司交付涉案租赁物予黎月萍后，黎月萍是否使用及如何使用均系黎月萍自身的选择及处分，但应支付占有涉案租赁物期间的租金，黎月萍以未实际使用租赁物要求退还租金，理据不足，一审法院不予支持。但根据本案实际情况，黎月萍的确因涉案事故未实际使用涉案租赁物，黎月萍已交租金67096.98元为占有控制涉案租赁物整个期间即2016年11月至2017年5月期间的全部租金，较为公平合理。涉案租赁合同约定本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收租赁保证金，黎月萍主张万达公司双倍退还保证金，无事实和法律依据，一审法院不予支持。黎月萍主张万达公司赔偿其已支付的装修保证金、装修管理费、物业管理费、代收水电费、工本费，由于上述费用的收取主体并非万达公司，故黎月萍主张万达公司退还相应款项，一审法院不予支持。至于万象美公司是否应退还上述款项的问题，2016年11月至12月的物业管理费、工本费是已实际发生的费用，物业管理费亦是黎月萍占有使用涉案租赁物期间应付的费用，黎月萍主张退还，一审法院不予支持。装修保证金、装修管理费及代收水电费，双方并未约定万象美公司有权没收相应费用的情形，且黎月萍尚未进行实质装修，黎月萍主张退还相应费用，一审法院予以支持。黎月萍主张的消防装修费16400元与装修损失54000元，是因自身原因产生的相应费用及损失，其要求万达公司、万象美公司进行赔偿，理据不足，一审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认黎月萍与万达公司于2016年11月8日签订的《佛山南海万达广场租赁合同》于2017年5月解除；二、万象美公司应于判决发生法律效力之日起十日内返还黎月萍已支付的装修保证金25100元、装修管理费1961.90元及代收水费784.76元、代收电费300元予黎月萍；三、驳回黎月萍其他诉讼请求。案件受理费2671.49元，由黎月萍负担2460.39元，由万象美公司负担211.1元。
二审期间，黎月萍向本院提交《案事件前期处理情况登记表》一份，拟证明万象美公司的工作人员在报警的同时擅自与登记表中的相关人员私下达成调解，导致本案的事发原因无法查明。本院经核查认证如下，该证据与本案的实体处理不具有直接关联性，故本院不予采信。
万达公司、万象美公司在二审期间均没有向本院提交新证据。
经审查，本院对一审判决认定的案件事实予以确认。
本院认为，根据双方当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系黎月萍要求万达公司、万象美公司应向其返还房屋租金等各项费用、赔偿物业服务费等各项费用以及支付相关违约金之主张是否成立。
黎月萍与万达公司签订的《佛山南海万达广场租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。黎月萍上诉主张涉案租赁物遭到恶意破坏，万象美公司未尽到管理责任导致事故发生，万达公司、万象美公司在事故发生后亦未协助其查明事故真相，导致其合法权益无法得到保障，因此，万达公司、万象美公司应赔偿其相关损失。对此，本院作如下分析：首先，根据一审查明的事实可知，黎月萍自认万达公司已于2016年11月10日将涉案租赁物交付其使用，万达公司、万象美公司亦确认涉案租赁物在事故发生时已经交付黎月萍使用，即涉案事故发生在黎月萍控制使用涉案租赁物期间，且黎月萍在事发后未报警处理。其次，黎月萍在本案一审、二审中并未能提供直接有效的证据证明万达公司、万象美公司对涉案事故的发生存在过错，更未能举证证明该事故是何人所为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，黎月萍应承担相应的不利法律后果，其应对其占有使用涉案租赁物期间租赁物的损失承担相应的责任。黎月萍上诉主张万达公司、万象美公司应赔偿其已支出的物业管理费、工本费、消防装修费、装修损失无事实依据，本院不予支持。黎月萍已经实际占有使用涉案租赁物，按照合同的约定，黎月萍应依约向万达公司支付租金67096.98元，本院对黎月萍要求万达公司返还该租金的上诉主张不予支持。黎月萍于该合同到期前，因其自身的原因单方擅自终止涉案合同，其行为构成违约，黎月萍上诉主张万达公司支付违约金44731.32元无事实及法律依据，本院不予支持。根据合同的约定，因黎月萍违约，则万达公司有权没收租赁保证金，黎月萍主张万达公司返还保证金44731.32元缺乏事实及法律依据，本院亦不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。黎月萍的上诉主张理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4920.78元，由上诉人黎月萍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余珂珂
审 判 员 安 静
审 判 员 黄玉凤
二〇一八年二月十一日
法官助理 黄结仪
书 记 员 李嘉敏