广东省韶关市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤02民终265号
上诉人（原审原告）：顾贵有，男，汉族，住广东省仁化县。
委托诉讼代理人：李晴波，广东韶扬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：华永强，广东韶扬律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：仁化县康润房地产开发有限公司。住所地：广东省仁化县。
法定代表人：林泽彬，该公司董事长。
委托诉讼代理人：叶纬，广东宜方律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁思梅，广东宜方律师事务所律师。
上诉人顾贵有、仁化县康润房地产开发有限公司（以下简称康润公司）因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服始兴县人民法院（2016）粤0222民初978号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人顾贵有的委托诉讼代理人李晴波，上诉人康润公司的委托诉讼代理人叶纬、梁思梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
顾贵有上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判康润公司向顾贵有赔偿房款412275.1元、违约金30780元、租金补助3000元，合计446055.1元；2、本案诉讼费用由康润公司负担。
事实与理由：根据双方签订的《仁化县县城建设路（原XX宿舍）房屋拆迁与补偿合同》（以下简称涉案合同）的约定，康润公司应向顾贵有交付仁化县XXX803房（以下简称803房），但因该房屋已出售并实际交付给案外人，导致涉案合同目的无法实现，故康润公司应向顾贵有赔付房款。根据涉案合同的约定，顾贵有需向康润公司补交超面积房屋价款15675元、三层层高差额9558.9元；另外，803房的套内面积为109.2平方米，超出涉案合同选定的房屋套内面积106.21平方米，两者的差额为2.99平方米，对此，顾贵有需按每平方米2700元的单价补交差额给康润公司；此外，803房出售给案外人的售价为445582元，故康润公司应向顾贵有赔偿412275.1元（445582元－15675元－9558.9元－2700元/平方米×2.99平方米）。一审判决计算上述款项时出现误差，导致判决结果有误。
康润公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项；2、依法改判驳回顾贵有一审诉讼请求第二项、第三项；3、改判康润公司支付迟延交房的违约金21360元。事实与理由：
一、一审法院认定事实错误。1、康润公司能够按照涉案合同的约定向顾贵有交付回迁房。顾贵有与康润公司签订的涉案合同约定:“（一）选择房屋产权调换的，乙方在原法院地块建设范围内选择调换电梯楼房B3栋户型，住宅6楼。”、“住宅层高第4层以上(含第4层)，每层每平方米应补差30元。”现顾贵有补了三层的差价9558.9元，故其应当回迁的楼层是6楼。康润公司为顾贵有准备的回迁房仁化县怡雅轩B栋6层603房（以下简称603房）符合合同约定。至于涉案合同约定:“电梯房楼层高第5层以下(住宅3层以下)不需要补层高差额给甲方”，是因为康润公司开发的怡雅轩小区有A、B、C三栋，C栋从一楼起是住宅，A、B栋是从三楼起才是住宅。但不管哪栋楼，住宅层数都是从整栋楼的一楼算起的。对此，可从已由房管部门确认的怡雅轩小区所有房号可以看出来。如此编房号也符合房地产开发建设规范。因此，康润公司依照涉案合同约定向顾贵有交付603房符合合同约定。2、本案不符合解除合同、赔偿损失的法定条件。如上所述，康润公司能够按照合同约定向顾贵有交付回迁房。因此，顾贵有要求解除合同、赔偿其房款417979元的诉讼请求，没有事实依据。而且，顾贵有该诉讼请求也不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的任何一种情形。顾贵有与康润公司签订的涉案合同不应解除，而是应当由双方继续履行。一审法院认为“被告应交付给原告的房屋楼层高应为第8楼”，属认定事实错误。
二、康润公司应支付的违约金为21360元。顾贵有与康润公司签订的涉案合同第八条第2点约定:“甲方自乙方所在楼房被拆迁人中的最后1户移交被拆迁房屋之日起两年内交付回迁房。如因甲方原因逾期不能交付回迁房，从逾期之日起，每逾期交房1天，甲方须支付60元违约金给乙方”。本案中，一审法院已认定:“原、被告双方均确认原告主张的逾期交房违约金自2014年12月18日开始计算”。2015年11月20日，由康润公司开发的怡雅轩A、B、C栋楼房整体验收合格，康润公司遂于2015年12月8日电话通知顾贵有收楼，又于12月9日以发送短信的方式明确告知顾贵有应在收到通知后3日内办理相关收楼手续。截至2015年12月9日，延期交房违约情形已经消灭。顾贵有无正当理由拒不收楼的责任应由顾贵有自行承担，康润公司的违约金只应计至2015年12月9日止，即违约时间为2014年12月18日至2015年12月9日共356日，根据双方约定的逾期交房每天60元的标准，违约金应为356日×60元/日＝21360元。
三、顾贵有诉请康润公司支付3000元租金补助不应支持。承上，康润公司已于2015年12月9日通知顾贵有收楼，并根据涉案合同告知顾贵有给予回迁户3个月装修期（即2015年12月11日至2016年3月10日），装修期间的房屋由康润公司照常支付，2016年3月11日后康润公司将停止支付房屋租金。对此，康润公司已于2016年4月21日向顾贵有一次性汇款6000元。因不收楼的责任在于顾贵有，现顾贵有再主张上述期间之后的租金，没有事实依据。
顾贵有向一审法院起诉请求：1、判令康润公司赔付顾贵有违约金33840元（该违约金按60元/日计算，从2014年11月7日计至2016年5月13日共564日）；2、判令康润公司支付顾贵有租金补助3000元（该租金补助为2016年4月、5月的租金补助及3个月过渡期的租金补助，按600元/月计算5个月）；3、判令康润公司按涉案合同约定将涉案房屋交付给顾贵有；4、本案诉讼费用由康润公司负担。一审诉讼期间，顾贵有将一审诉讼请求第三项变更为：判令解除涉案合同并由康润公司向顾贵有返还房款417979.2元（3180元/平方米×131.44平方米）。
一审法院认定事实：康润公司原名为仁化县锦轩房地产开发有限公司，涉案回迁楼的名称为仁化县怡雅轩B幢。2012年11月6日，顾贵有（乙方）与仁化县锦轩房地产开发有限公司（甲方）签订《仁化县县城建设路（原法院宿舍）房屋拆迁与补偿合同》，该合同约定：“1、经甲、乙双方和县房管部门一起县城测量，确定甲方拆迁乙方房屋建筑面积91.16平方米，套内面积79.37平方米，杂物房套内面积15.75平方米，合计房屋套内面积95.12平方米。2、房屋拆迁补偿，由乙方自愿选择产权调换的补偿方式，甲方作一次性补偿。3、选择房屋产权调换的，乙方在原法院地块建设范围内选择调换电梯楼B3栋户型，住宅6楼，乙方选择调换的房屋套内面积106.21平方米，调换房屋套内面积超出被拆迁房屋套内面积11.09平方米，其中9.512平方米（被拆迁房屋套内面积10%以内的），乙方按1200元每平方米计11414.40元补偿给甲方，超出被拆迁房屋套内面积10%以外的房屋套内面积1.578平方米，乙方按2700元每平方米计4260.60元补偿给甲方，乙方实际应补交给甲方的超面积房屋价款共计15675元。4、乙方被拆迁房屋属砖混结构房，调换甲方提供的电梯房楼层高第5层以下（住宅3层以下）不需补层高差额给甲方，住宅层高第4层以上（含第4层），每层每平方米应补差30元，按层高递增，即层高每增加1层，每平方米补差相应增加30元；乙方选择调换房屋属住宅6层，其中3层应交层高差额给甲方，共计9558.90元。5、乙方应补交给甲方各项款项总计25233.90元。6、乙方选择产权调换补偿方式的，房屋租金补助期限为：乙方移交被拆迁房屋给甲方当月起至回迁房移交给乙方当月另加三个月装修期止，房屋租金补助标准为每户每月补助600元。7、甲方自乙方所住楼房被拆迁人中的最后1户移交被拆迁房屋之日起两年内交付回迁房，如因甲方原因逾期不能交付回迁房，从逾期之日起，每逾期交房1天，甲方须支付60元违约金给乙方。8、回迁房套内面积与合同选定房屋套内面积误差正负不能超过5平方，如小于合同选定房屋套内面积5平方米（含5平方米）以内的按每平方米1200元货币补偿给乙方，如小于合同选定房屋套内面积5平方米以上，不足部分（超出5平方米以外的面积）按每平方米2000元计补偿给乙方，如大于合同选定房屋套内面积5平方米（含5平方米）以内的面积，乙方按每平方米2700元计补交给甲方，大于合同选定房屋套内面积5平方米以上，超出部分（超出5平方米以外的面积）乙方不补差给甲方。”
本案涉案被拆迁住宅楼中的最后1户拆迁户移交被拆迁房给康润公司的时间为2012年12月17日，一审诉讼期间，顾贵有、康润公司双方确认顾贵有主张的逾期交房违约金从2014年12月18日开始计算。对于803房，顾贵有提交了案外人石晴英与康润公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（只有三页，且模糊不清）。一审法院将该证据出示给康润公司。康润公司对真实性、合法性表示无异议。为了查明该预售合同的真实情况，一审法院向仁化县不动产登记中心调取了备案的案外人石晴英与康润公司签订的《商品房买卖合同（预售）》。经质证，顾贵有表示无异议，康润公司对真实性、合法性无异议，但是对关联性有异议，认为与本案无关，顾贵有、康润公司约定的回迁房是603号房，与803号房无关。803房经仁化县房产管理所测绘，建筑面积为131.44平方米，其中套内建筑面积109.2平方米，分摊共有建筑面积22.24平方米。该房屋已被康润公司以445582元出售给案外人石晴英，并已交付给案外人。
一审法院认为，本案是房屋拆迁安置补偿合同纠纷。一、顾贵有（乙方）与康润公司（甲方）签订的《仁化县县城建设路（原法院宿舍）房屋拆迁与补偿合同》，是双方的真实意思表示，双方应按合同的约定行使权利及履行义务。本案争议的焦点是：按双方签订合同的约定，康润公司应交付给顾贵有的房屋是803房还是603房。顾贵有、康润公司签订的合同约定：“乙方在原法院地块建设范围内选择调换电梯楼房B3栋户型，住宅6楼，乙方被拆迁房屋属砖混结构房屋，调换甲方提供的电梯房楼层高第5层以下（住宅3层以下）不需补层高差额给甲方，住宅层高第4层以上（含第4层），每层每平方米应补差30元，按层高递增，即层高每增加1层，每平方米补差相应增加30元，乙方选择调换房屋属住宅6层，其中3层应交层高差额给甲方，共计9558.90元。”根据该约定可以认定，顾贵有调换康润公司提供的电梯房楼层高第6层开始需补层高差额，顾贵有选择调换的房屋属住宅6层，但却需补3层层高差额给康润公司，故该院认为，康润公司应交付给顾贵有的房屋楼层高应为第8楼，即按合同约定，康润公司应交付给顾贵有的房屋应为803房。由于803房已被康润公司出售给案外人石晴英，并已交付给该案外人，导致康润公司不能按合同约定交付涉案房屋给顾贵有，故顾贵有要求解除合同，并要求康润公司返还417979.2元房款给顾贵有的诉求理由充分，该院应予以支持。根据双方签订的合同约定，顾贵有需补交给康润公司超面积房屋价款15675元，需补交3层层高差额9558.90元给康润公司，两项合计25233.9元；另涉案房屋的实际套内面积为109.2平方米，超出合同选定房屋的106.21平方米套内面积2.99平方米，根据约定，顾贵有需按每平方米2700元补交差额给康润公司，故涉案房屋的价款应扣减前述顾贵有应补交给康润公司的款项。综上，康润公司应支付顾贵有房款384672.3元（417979.2元－25233.9元－2.99平方米×2700元/平方米）。
二、至于顾贵有主张的逾期交房违约金及租金补助。1、违约金，顾贵有认为，康润公司将应交付给其的涉案房屋出售给案外人，导致康润公司至今未能将涉案房屋交付给其，根据合同约定，康润公司应支付逾期交房违约金给顾贵有；康润公司认为，按合同约定，其应交付给顾贵有的房屋是603房，该房屋其一直为顾贵有保留，且于2015年12月9日通知顾贵有收楼，是顾贵有拒绝收楼，故违约金应计算至2015年12月9日。顾贵有、康润公司签订的合同约定：“康润公司自顾贵有所住楼房被拆迁人中的最后1户移交被拆迁房屋之日起两年内交付回迁房，如因康润公司原因逾期不能交付回迁房，从逾期之日起，每逾期交房1天，康润公司须支付60元违约金给顾贵有。”根据该院上述第一点的认定，康润公司应交付给顾贵有的涉案房屋已由康润公司出售给了案外人，并已交付给案外人，导致康润公司至今未能将涉案房屋交付给顾贵有，应认定康润公司持续违约到现在，故顾贵有诉求违约金计算至2016年5月13日，该院予以支持。庭审时，顾贵有、康润公司双方均确认顾贵有主张的逾期交房违约金自2014年12月18日开始计算，违约天数为513天，违约金为30780元（513天×60元/天）。2、租金补助，顾贵有认为，康润公司至今未能按约定交付涉案房屋，故康润公司应另行支付房屋租金补助3000元（从2016年4月起计算5个月，每月600元）；康润公司认为，其已于2015年12月9日书面通知顾贵有收楼，按合同约定，顾贵有的房屋租金补助只需补助至2016年3月，故不存在拖欠顾贵有租金的事实。顾贵有、康润公司双方签订的合同约定：“顾贵有选择产权调换补偿方式的，房屋租金补助期限为：顾贵有移交被拆迁房屋给康润公司当月起至回迁房移交给顾贵有当月另加三个月装修期止，房屋租金补助标准为每户每月补助600元。”康润公司至今未能按合同约定将涉案房屋交付给顾贵有，根据前述约定，该院对顾贵有主张的租金补助3000元亦予以支持。
据此，康润公司应赔偿顾贵有房屋价款384672.3元、违约金30780元、租金补助3000元，合计418452.3元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条的规定，于2017年1月23日作出（2016）粤0222民初978号民事判决：一、解除顾贵有与仁化县康润房地产开发有限公司于2012年11月6日签订的《仁化县县城建设路（原法院宿舍）房屋拆迁与补偿合同》。二、仁化县康润房地产开发有限公司应于判决生效之日起十五日赔偿顾贵有房屋价款384672.3元、违约金30780元、租金补助3000元，合计418452.3元。三、驳回顾贵有的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8122元，减半收取4061元，由顾贵有负担273元，由仁化县康润房地产开发有限公司负担3788元，并于给付上述款项时迳付顾贵有。
二审中，当事人没有提交新的证据。
经审查，一审判决认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，本院仅对顾贵有、康润公司上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：一、康润公司应交付的房屋是803房还是603房，以及涉案合同应否解除。二、康润公司的逾期交房违约金截止日期应如何认定。三、一审法院支持顾贵有主张的5个月租金是否正确。四、康润公司应支付的房屋价款如何计算。
一、关于康润公司应交付的房屋是803房还是603房，以及涉案合同应否解除的问题。本案中，康润公司、顾贵有对双方签订的涉案合同均无异议。根据该合同约定，顾贵有选择调换“电梯楼B3栋户型，住宅6楼”，需向康润公司支付超面积房屋价款以及三层层高差额。本院认为，涉案合同中“乙方被拆迁房屋属砖混结构房，调换甲方提供的电梯房楼层高第5层以下（住宅3层以下）不需补层高差额给甲方，住宅层高第4层以上（含第4层），每层每平方米应补差30元，按层高递增，即层高每增加1层，每平方米补差相应增加30元；乙方选择调换房屋属住宅6层，其中3层应交层高差额给甲方，共计9558.90元”的约定体现出双方对楼层层高的表述存在整幢层高与住宅层高的区别，而双方在涉案合同中明确约定顾贵有选择调换的房屋为“住宅6楼”，可见双方约定的涉案房屋层高，应从住宅用途的楼层开始计算为第6层；康润公司上诉还称根据房管部门编制的房号可见住宅层数系从整栋楼的一楼算起，但本院认为，如前所述，双方当事人对涉案房屋所在楼层已有较为明确的约定，双方当事人应按涉案合同的约定履行，房管部门对怡雅轩小区房号的编制并非约束双方履约行为的缘由。故此，一审判决认定康润公司向顾贵有交付的房屋应为803房正确，本院予以维持。由于康润公司已将涉案房屋出售给案外人，导致涉案合同的目的已不能实现，故顾贵有请求解除涉案合同的理由充分，一审法院予以支持并无不当，本院予以认同。
二、关于康润公司的逾期交房违约金截止日期应如何认定的问题。首先，一审法院认定逾期交房违约金自2014年12月18日开始计算，顾贵有、康润公司对此均无异议，故本院对一审判决认定的逾期交房违约金的起算日期予以确认。康润公司上诉主张逾期交房违约金应计算至其短信通知顾贵有收楼的2015年12月9日。但如上文所述，康润公司已将本应交付给顾贵有的803房交付给了案外人，导致涉案合同无法继续履行，康润公司因此应承担相应的违约责任。由于康润公司的违约行为持续至今，故康润公司主张逾期交房违约金计算至2015年12月9日没有事实依据，本院不予支持。顾贵有主张逾期交房违约金应计算至其提起诉讼的2016年5月13日理由充分，一审法院以此认定违约天数为513天，违约金为30780元（513天×60元/天）并无不当，本院予以维持。
三、关于一审法院支持顾贵有主张的5个月租金是否正确问题。涉案合同约定，房屋租金补助期限为顾贵有移交被拆迁房屋给康润公司当月起至涉案房屋交付给顾贵有当月另加3个月装修期。如前文所述，涉案房屋至今未交付给顾贵有，故房屋租金补助期间一直持续。现顾贵有在康润公司已支付前期租金的情况下，要求康润公司继续支付5个月租金的主张符合涉案合同的约定，一审法院支持顾贵有主张的5个月租金正确，本院予以维持。康润公司就租金提出的上诉意见与本案事实不符，本院不予采纳。
四、关于康润公司应支付的房屋价款如何计算问题。顾贵有上诉主张涉案房屋的价款按康润公司将803房出售给案外人的售价445582元计算。但从顾贵有一审起诉请求看，顾贵有主张康润公司应向顾贵有支付房款计算为417979.2元（3180元/平方米×131.44平方米），一审法院根据顾贵有的诉讼请求，计算康润公司应向顾贵有支付房款为384672.3元（417979.2元－25233.9元－2.99平方米×2700元/平方米）并无不当，本院予以维持。
综上所述，顾贵有、康润公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8067元，由顾贵有负担490元，仁化县康润房地产开发有限公司负担7577元。
本判决为终审判决。
审判长 陈俊东
审判员 神玉嫦
审判员 李 罡
二〇一七年六月二十七日
书记员 林子峻