福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0104民初1800号原告：陈玉英，女，1930年9月7日出生，汉族，住福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：黄翔峰，北京市盈科（福州）律师事务所律师。被告：林本清，男，1923年1月1日出生，汉族，住福州市仓山区。委托诉讼代理人：陈伟忠，男，福州市仓山区螺洲镇螺洲社区居民委员会推荐。委托诉讼代理人：林伟（系林本清之子），住福州市仓山区。原告陈玉英与被告林本清房屋租赁合同纠纷一案，本院原审于2016年8月30日作出（2015）仓民初字第3843号民事判决。被告林本清不服，提起上诉。福州市中级人民法院于2017年2月27日作出（2016）闽01民终5335号民事裁定，撤销原判，发回重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈玉英委托诉讼代理人黄翔峰、被告林本清委托诉讼代理人陈伟忠、林伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。陈玉英向本院提出诉讼请求：1.陈玉英、林本清订立的超过20年租赁期的《续租协议》超过租赁期部分无效，林本清立即将诉争的3间约36平方房屋腾空返还陈玉英居住使用；2.本案诉讼费由林本清承担。事实和理由：陈玉英祖上坐落螺洲镇天后宫后××（今螺洲××）坐北朝南四扇三间排大座东边（左半爿）后披榭1间及墙外倒朝房2间计3间房屋，民国起历来由陈玉英宗亲陈明通与母亲林英雅及自幼随母亲生活的陈玉英居住使用。1971年1月1日，历来居住使用祖上房屋的林英雅和陈明通表见代理“房主”将房屋出租给林本清使用，林本清也相信出租人陈明通、林英雅就是“房主”，当天双方订立一份《立租赁房屋合约字》，建立了租赁合同关系。按《立租赁房屋合约字》第二条约定：“租期：暂以3年为期自1970.1.1—1972.12.30止，甲方非自己由福州迁回自住，乙方有继续承租优先权。”第三点约定：“。3年内。续租的每年租金35元。”。第四条“特约”定第（1）“。乙方有违反本合约字时，甲方有权收回房屋。”第（3）点：“该房屋于第一次租赁期满后甲方确系自己居住，乙方（被告）当即搬离，不得以要求续租为藉口进行霸住等情。”。1975后，林本清借口天下冰雹屋顶被砸坏要出租人“房主”以房租抵修缮费为由违约一再拖延付租。1977年9月，《立租赁房屋合约字》出租人之一的陈玉英母亲林英雅去世。1980年，自幼居住使用讼争房的陈玉英从莆田回福州，为防止林本清继续不交租霸住，于1983年8月14日陈玉英亲笔书写“。因租户提出七五年天下冰雹屋顶被砸坏，要房主以房租抵修善费。租户不得籍故拖欠（租金），否则按原合同约定条款执行。”的《续租协议》，亲自将房屋续租给林本清。林本清也认可陈玉英是新“房主”，并于当日与陈玉英签订《续租协议》，建立了继续租赁合同关系，并向陈玉英交纳房租至1992年12月止。从1993年开始林本清彻底违约拒不交租至今，超过陈玉英与林本清订立的《续租协议》法定最长租期20年。1987年11月23日，《立租赁房屋合约字》另一出租人陈明通去世。2013年底，陈玉英到螺洲××××号修缮讼争房，向林本清提出要从福州迁回居住使用房屋，要求林本清当即搬离，遭到林本清拒绝，且不交租金霸住至今，至陈玉英无法从福州迁回自住使用，林本清的违约行为严重侵害陈玉英权利与使用祖上房屋的权利。林本清辩称：1.本案诉讼房屋跟陈玉英没有任何关系，且房屋的实际主人并非陈玉英及其宗亲，陈玉英主张其母亲所谓的“表见代理”，实际上是以虚假身份和欺诈方式，冒充“房主”将房子出租。林本清在没有看到产权证、房主委托书的情况下与陈玉英告订立租赁合同，是缺乏判断力，过于草率的行为。因此陈玉英的行为不具备表见代理的客观要件，不构成法律意义上的表见代理。陈玉英没有证据证实其为有权的管业人或产权人的后人，故诉请主体不适格，应予驳回；2.陈玉英、林本清签订是无期限合同，不存在超过法定期限20年的问题。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.陈玉英提供的《立租赁房屋合约字》、《续租协议》、《房租收据簿》、南街派出所出具的《证明》、讼争房屋相片、陈明通的死亡证明、林本清出具的《报告》、陈氏陈长政族谱，林本清对真实性无异议，且与陈玉英提供的《福建民报》刊登的启事两份、福建省福州市螺江陈氏宗祠管理委员会2014年4月12日出具的证明、2015年8月25日出具的证明、2017年5月3日出具的证明、陈石渠的证人证言，以及林本清提供的陈长龄族谱能够相互印证，证实林英雅系陈长政的妻子，陈玉英系林英雅、陈长政的女儿，陈明通系陈长龄的儿子，讼争房屋由林英雅和陈明通共同管理，林英雅1977年9月去世后，由陈玉英、陈明通管理讼争房屋，1987年11月23日，陈明通去世，本院对上述证据均予采信并作为认定案件事实的依据；2.陈玉英提供的申请补税保证书副联、补契验税证，林本清对真实性无异议，能够证实讼争房屋于清道光年间，由陈长龄和陈长政买受至陈孔川，1931年11月，因该房屋契据被盗，陈长龄和陈长政补交契税后，申请了补契验税证，本院予以采信；3.陈玉英提供的林本清新房照片，与本案缺乏关联性，不予采信；4.林本清提供的陈氏宗祠委员会2017年5月25日出具的证明、福州市仓山区螺洲镇店前村民委员会和陈氏宗祠管理委员会2016年9月20日共同出具的证明、陈氏宗祠管理委员会2016年9月19日出具证明以及当事人林本清的2015年3月26日的陈述、证人陈某的书面证言，缺乏其他证据予以印证，本院不予采信；5.林本清提供的福州市仓山区人民法院（2014）仓民初字第2107号民事裁定书、福州市仓山区人民法院（2014）仓民初字第735号民事裁定书、福州市中级人民法院（2016）闽01民终5335号民事裁定书，陈玉英对真实性无异议，本院对上述证据予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于福州市仓山区××镇店前村××（××天后宫后××）清道光年间，由陈长龄和陈长政买受至陈孔川。1971年1月1日，陈长政的妻子林英雅与陈长龄的儿子陈明通以业主的身份将讼争房屋坐北朝南四扇三间排大座东边（左半爿）后披榭1间及墙外倒朝房2间计3间房屋租给林本清，双方订立《立租赁房屋合约字》，明确约定了租金、租期及有关权利、义务。1977年9月，林英雅去世。1983年8月14日，林英雅的女儿陈玉英与林本清订立《续租协议》，林本清继续向陈玉英租赁使用讼争房屋至今，但租金仅缴纳至1992年12月止。本院认为，坐落于福州市仓山区××镇店前村××（××天后宫后××）的讼争房屋，原系陈玉英父亲陈长政和陈长龄共有。福州市公安局南街派出所出具的户籍关系证明，能够证实陈玉英系林英雅的女儿，陈氏族谱证明陈长政的配偶系林氏，《立租赁房屋合约字》显示出租人之一为陈林英雅，结合《福建民报》关于讼争房屋使用的两份启事内容，可以证实陈玉英的母亲林英雅系陈长政的配偶。陈玉英作为陈长政的女儿，系陈长政的法定继承人，对讼争房屋依法享有物权。林本清占用并使用该房屋系基于陈玉英及其母亲林英雅、陈明通与林本清之间租赁关系。《立租赁房屋合约字》及《续租协议》是双方当事人的真实意思表示，在当时的情况下并未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同。林本清在1993年起就未支付租金，已构成严重违约。林本清抗辩该诉争房屋产权并非陈玉英所有，且陈玉英当时以虚假、欺诈方式冒充房主出租该房，现无权要求收回该诉争房屋，未能充分举证证明当时存在虚假、欺诈的行为，故对上述抗辩不予采纳。陈玉英与林本清自1983年8月14日订立继续租赁协议至2003年8月14日已超过二十年，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条之规定，该租赁协议自2003年8月14日起无效，林本清已无继续占有、使用该房屋的依据，属无权占有，故陈玉英要求林本清腾空并返还房屋，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第二十九条、第三十四条，《中华人民共和国继承法》第五条、第十条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条规定，判决如下：一、陈玉英、林本清于1983年8月14日订立的《续租协议》自2003年8月14日起无效；二、林本清于本判决生效之日起三十日内将坐落于福州市仓山区××镇店前村××（××天后宫后××）坐北朝南四扇三间排大座东边（左半爿）后披榭1间及墙外倒朝房2间计3间房屋腾空交付陈玉英。案件受理费1350元，由林本清负担。林本清应负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  林 珲人民陪审员  陈高美人民陪审员  黄丽蓉二〇一七年九月二十五日书 记 员  刘培玲