江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终4196号
上诉人(原审原告）高龙刚,男,1982年11月18日生，汉族。
上诉人（原审原告）钱雯滨,女，1982年12月2日生，汉族。
两上诉人共同委托代理人李欣，江苏联勤律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）陶有敏,女,1976年4月21日生，汉族。
委托代理人李宏志，江苏利德丰律师事务所律师。
上诉人高龙刚、钱雯滨因与被上诉人陶有敏房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2015）栖民初字第4098号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
高龙刚、钱雯滨一审诉称，2015年9月3日，经南京我爱我家房屋租赁置业有限公司居间中介，陶有敏与高龙刚、钱雯滨签订了《南京市存量房交易合同（经纪机构版）》，约定陶有敏向高龙刚、钱雯滨出售位于南京市栖霞区仙隐南路2号某幢某单元305室房产，价格1640000元。陶有敏收取高龙刚�钱雯滨购房定金50000元。在合同签订后的履行过程中，高龙刚、钱雯滨不仅立即支付定金、如期足额筹集了首付款并获得贷款银行的个人住房抵押贷款审批，足见高龙刚、钱雯滨积极主动切实全面履行合同的诚意，也具备履行合同的客观条件。然陶有敏因高龙刚和钱雯滨履行过程中的小瑕疵，明确表示不履行合同义务，经催告后仍不履行，致使高龙刚、钱雯滨已无法实现合同目的。陶有敏已构成根本违约，严重侵犯了高龙刚、钱雯滨权益。故高龙刚、钱雯滨诉至法院，请求判决使用定金罚则：一、判令陶有敏双倍返还高龙刚、钱雯滨定金10万元；二、本案的诉讼费用由陶有敏承担。
陶有敏一审辩称，陶有敏没有任何违约行为，是高龙刚、钱雯滨违约，所以定金不应当返还。
一审法院经审理查明，2015年9月3日，高龙刚、钱雯滨（乙方）、陶有敏（�方）及南京我爱我家房屋租赁置换有限公司（丙方）签订了《南京市存量房交易合同（经纪机构版）》（以下简称交易合同）。交易合同第一条约定甲方将坐落于南京市栖霞区仙隐南路2号某幢某单元305室的房屋（以下简称涉案房屋）出售给乙方，房屋建筑面积119.21平方米。第二条第1款约定房屋价款为1640000元，其中定金50000元，尾款20000元。第二条第2款约定乙方的付款方式和付款期限按下列实施：乙方按照《南京市存量房交易结算资金及经纪服务佣金监管实施细则》的要求在下列期限内将房屋转让价款解交南京市房屋置业担保公司设立的存量房交易结算资金监管账户；2015年10月20日前将首付款670000元解交监管账户；甲方同意乙方向贷款银行申请个人住房抵押贷款900000元，用于支付房屋转让价款的余额，乙方同意于2015年9月10日前与贷款银行签订借款合同，同时委托银行将贷款资金全部划入南京市房屋置业担保公司设立的存量房交易结算资金监管账户，若乙方不能按计划贷足或者银行不同意贷款申请的，则转让价款的不足部分，乙方同意在银行贷款批准或者不批准之日起3日内以现金解交监管账户；甲方同意乙方自留尾款20000元，不存入监管账户，在房屋交付时，甲乙双方自行交割。第二条第4款约定乙方未按规定支付房价款的，则按下列约定承担违约责任：乙方无法以现金方式支付贷款资金不足部分的，甲乙双方解除本合同，乙方承担违约责任并支付违约金50000元；乙方逾期支付房价款的，每逾期一天，按应付到期房价款的万分之三支付违约金。第四条第2款约定：甲乙双方在本合同生效后60日内，共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记；逾期未申请登记的，当事人一方可以会同丙方主张解除交易合同网上备案。
2015年9月3日，陶有敏将涉案房屋的房屋所有权证、土地使用权证交给中介公司。同日，高龙刚、钱雯滨向陶有敏支付了定金50000元。高龙刚、钱雯滨和陶有敏在贷款审批进程中都提出要加快贷款办理。自2015年10月25日起，陶有敏表明因高龙刚、钱雯滨贷款审批时间过长，不愿意继续履行合同。2015年12月20日，陶有敏向中介公司邮寄《关于解除南京市存量房交易合同的通知》。2016年2月25日，兴业银行南京珠江路支行出具《情况说明》，说明高龙刚因购买涉案房屋，向兴业银行申请900000元的个人住房贷款，该笔贷款于2015年11月9日预审批通过。高龙刚、钱雯滨至今未向陶有敏支付首付款，也未与贷款银行签订借款合同。
一审法院认为，关于高龙刚、钱雯滨主张陶有敏构成违约，双倍返还高龙刚、钱雯滨定金10万元的请求，高龙刚、钱雯滨与陶有敏就涉案房屋买卖签订了交易合同，系双方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按照交易合同的约定全面履行义务。双方在交易合同中约定了高龙刚和钱雯滨应于2015年10月20日前将首付款67万元解交监管账户，还约定了高龙刚、钱雯滨于2015年9月10日前与贷款银行签订借款合同，但高龙刚、钱雯滨均未按照上述约定履行。陶有敏因此不愿意继续履行交易合同的行为不构成违约，故高龙刚、钱雯滨的这一主张，依据不足，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：驳回高龙刚、钱雯滨的诉讼请求。一审案件受理费2300元，减半收取1150元，由高龙刚、钱雯滨负担。
高龙刚、钱雯滨不服一审法院判决，向本院提起上诉称，上诉人虽在履行过程中存在瑕�，但并不足以使被上诉人行使合同解除权，被上诉人解除合同不符合约定或法定的解除情形，行使解除权的条件不符合法定的程序要求，被上诉人明确表示不履行合同义务构成违约，一审判决认定被上诉人不构成违约属适用法律错误。法律鼓励和促进交易，上诉人如期足额筹集了首付款并获得了银行的贷款审批，被上诉人在上诉人完全具备履行条件、愿意承担相应违约责任的情况下拒绝履行合同，已构成根本违约，双方应各自承担违约责任。因为判断合同当事人是否存在违约行为，并不以相对方是否存在违约行为为前提和条件。上诉人确实有迟延履行，在上诉人迟延履行的情况下，被上诉人可以行使合同履行抗辩权，如不愿意履行也可以依据《合同法》的规定，给予对方催告，如果在合理期限内仍未履行，可以行使合同解除权，这样被上诉人不愿意继续履行合同�行为才不构成违约。本案中被上诉人并没有依法行使解除权，特别是在上诉人迟延履行状态消失，具备继续履行的客观条件和主观意愿时，被上诉人经上诉人催告后仍然拒绝履行合同义务，其已经构成违约。本案存在双方违约的问题，上诉人的违约程度远远低于被上诉人的违约程度，因为被上诉人构成根本上的违约，应当各自承担相应的违约责任。一审判决认定被上诉人不存在违约是错误的，不符合法律规定，也不符合事实。综上，请求二审法院撤销原判，改判被上诉人双倍返还上诉人定金10万元。
被上诉人陶有敏答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本案是上诉人违约在先，被上诉人已经履行了自己的所有合同义务，请求二审法院驳回上诉，维持原审判决。
二审经审理查明，一审法院查明的事实正确，双方当事人均无异议，本院予以确认。
二审另查明，上诉人在一审中主张其于2015年10月6日至2015年10月17日向兴业银行贷款账户汇入了首付款67万元，并提供了兴业银行流水单。被上诉人质证对该证据的真实性没有异议，但认为该证据与本案无关。被上诉人承认，其于2015年9月10日之前，已经配合上诉人与其申请贷款的银行签订了贷款合同。被上诉人称因合同未约定解除，故其主张法定解除。
本院认为，当事人解除合同，必须依照双方约定或法律规定。被上诉人主张其依法律规定解除双方的买卖合同，则其主张解除必须符合法律规定的条件。
双方合同约定，上诉人应当于2015年9月10日前与贷款银行签订贷款合同，上诉人主张自己已经按约履行，被上诉人也认可其已于2015年9月10日前至上诉人申请贷款的银行签订借款合同，因此，可以认定，上诉人并未违反合同此条约定�双方合同约定，在上诉人签订借款合同的同时，委托银行将贷款资金全部划入监管账户，同时上诉人应当于2015年10月20日前将首付款67万元解交监管账户，上诉人提供了银行账户，证明其已于2015年10月6日至2015年10月17日向其申请贷款的兴业银行贷款账户汇入了首付款67万元。因此，可以认定上诉人已经按照约定履行了其义务。此后，因其申请贷款的兴业银行审批有所迟延，至67万首付款未能及时划入监管账户。兴业银行于2015年11月9日对于上诉人的贷款申请已经预审批通过，但因2015年10月25日被上诉人即已表明其不愿意继续履行合同，未再签订贷款合同。因此，可以认定上诉人在履行合同中虽有一定瑕疵，但主观上无违约故意，客观上违约情况较轻。
依照法律规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，或当事人一方迟延履行债务�者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，另一方当事人可以解除合同。上诉人履约虽存在一定瑕疵，但并未致使双方不能实现合同目的，被上诉人未经催告给予上诉人合理的履行期限，即表明不愿意履行合同并要求解除，其拒绝履行合同的行为是导致合同目的不能实现的根本原因。综上，上诉人要求被上诉人双倍返还定金的主张应当部分予以支持。一审法院认定被上诉人不愿意继续履行合同不构成违约不当，应当予以变更。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、撤销南京市栖霞区人民法院（2015）栖民初字第4098号民事判决；
二、陶有敏于本判决生效之日起3日内返还高龙刚、钱雯滨定金8万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼�》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1150元，由高龙刚、钱雯滨负担230元，由陶有敏负担920元。二审案件受理费2300元，高龙刚、钱雯滨负担460元，由陶有敏负担1840元。上述款项均由高龙刚、钱雯滨预交，陶有敏将其应当承担部分于判决生效之日起3日内直接给付高龙刚、钱雯滨。
本判决为终审判决。
审 判 长 殷源源
审 判 员 孙 伟
代理审判员 张卓慧
二〇一六年七月二十一日
书 记 员 汪海燕