广东省深圳市中级人民法院执 行 裁 定 书（2015）深中法执外异字第23、24、25号案外异议人梁智聪，男。委托代理人赖干希，广东晟典律师事务所律师。委托代理人ＸＸ辉，广东晟典律师事务所律师。案外异议人黄奇晓，男。委托代理人赖干希，广东晟典律师事务所律师。委托代理人ＸＸ辉，广东晟典律师事务所律师。案外异议人陈岚，女。委托代理人解林波，男。申请执行人余炳文，男。被执行人深圳市财经投资发展有限公司。法定代表人叶国椅。被执行人深圳泰利源投资公司。法定代表人李德森。被执行人深圳市利兆投资有限公司。法定代表人李建章。余炳文与深圳市财经投资发展有限公司（以下简称“财经公司”）期货纠纷一案，本院（1999）深中法经一初字第278号民事判决书已经发生法律效力。因财经公司未履行生效法律文书所确定的义务，余炳文向本院申请强制执行，本院依法受理，案号为（2000）深中法执字第820号。2001年6月27日，本院作出（2000）深中法执字第820号民事裁定书，裁定追加深圳泰利源投资公司（以下简称“泰利源公司”）及深圳市利兆投资有限公司（以下简称“利兆公司”）为被执行人，分别在人民币400万元和600万元范围内承担责任。2001年11月8日，本院作出（2000）深中法执字第820-2号民事裁定书，裁定本院（1999）深中法经一初字第278号民事判决书中止执行。2003年9月5日，余炳文向本院申请恢复执行，本院依法受理，案号为（2003）深中法执字第787号。2005年7月7日，广东省高级人民法院作出（2005）粤高法执指字第90号《指定执行决定书》，将本案指定由河源市中级人民法院执行。河源市中级人民法院依法受理，案号为（2005）河中法执字第123号。2010年6月13日，广东省高级人民法院作出（2010）粤高法执指字第5832号《指定执行决定书》，将本案重新指定由本院执行。2014年6月23日，余炳文向本院申请恢复执行，本院依法受理，案号为（2014）深中法执恢字第172号。执行过程中，本院查封了被执行人利兆公司名下位于深圳市南山区XX村X栋202房、X栋702房、X栋602房等六套房产。案外人梁智聪、黄奇晓、陈岚对上述执行措施不服，向本院提出异议。本院依法受理并另行组成合议庭，分别于2015年3月31日、2015年4月15日进行了公开听证。异议人梁智聪、黄奇晓及共同委托代理人赖干希、异议人陈岚的委托代理人解林波、申请执行人余炳文到庭参加听证。被执行人财经公司、泰利源公司、利兆公司经本院依法公告送达听证传票，未到庭参加听证。三案现已审查完毕。异议人梁智聪、黄奇晓、陈岚异议称，被执行人利兆公司名下位于深圳市南山区XX村X栋202房、X栋702房及X栋602房，实际是三异议人出资购买的职工微利房，并一直由三异议人控制、支配和使用，涉案三套房产的物业费、水电费、燃气费等也一直由三异议人负责交纳。三异议人已经支付该三套房产的全部价款并取得对房产的实际占有，只是由于利兆公司在购房后不久即破产倒闭等各种客观原因，导致该三套房产未能过户至三异议人名下。深圳中院拟将涉案三套房产予以执行，将会给三异议人造成难以弥补的损失。特请求中止对XX村X栋202房、X栋702房及X栋602房的执行，并解除对该三套房产的查封。申请执行人余炳文答辩称，一、被执行人利兆公司未自觉履行债务清偿义务，人民法院依法查封、拍卖该公司名下房产以清偿债务，法律依据充分，合情、合理、合法；二、三异议人主张将属于被执行人利兆公司的微利商品房当作自己拥有产权的房产来提出异议，理由不能成立，于法无据；三、在法律法规及购房合同约定的范畴内，三异议人均无资格享有利兆公司名下的涉案微利商品房的财产权益，因为三异议人在向利兆公司申请购买涉案三套房产时并未取得深圳户籍，且三异议人与利兆公司所签订的购房协议未经深圳市人民政府住房制度改革办公室审批，也未办理公证手续，故购房协议属于无效合同。综上，请求驳回三异议人的异议请求。异议人梁智聪为支持其异议请求，向本院提交了如下证据材料：一、梁智聪身份证；二、微利商品房买卖合同；三、职工微利房分配买卖协议。证据一至三共同证明梁智聪在利兆公司任职期间与利兆公司签订了购买微利房的协议，并按照分配协议的内容履行了相关义务。四、购房款收据，证明梁智聪已经付清XX村X栋202房的购房款；五、XX村入住收款专用收据，证明XX村X栋202房已交付给梁智聪并已办理入住手续；六、房地产证，证明XX村X栋202房的房产证现由梁智聪持有；七、管道煤气开户收费发票；八、市话初装收费发票；九、燃气缴费单；十、电费缴费单。证据七至十共同证明梁智聪已取得对XX村X栋202房的实际占有。异议人黄奇晓为支持其异议请求，向本院提交了如下证据材料：一、黄奇晓身份证；二、微利商品房买卖合同及遗失证明；三、职工微利房分配买卖协议。证据一至三共同证明黄奇晓在利兆公司任职期间与利兆公司签订了购买微利房的协议，并按照分配协议的内容履行了相关义务。四、购房款收据，证明黄奇晓已经付清XX村X栋702房的购房款；五、房地产证，证明XX村X栋702房的房产证现由黄奇晓持有；六、管道燃气供用合同；七、电信固定电话业务登记单。证据六至七共同证明黄奇晓已取得对XX村X栋702房的实际占有。异议人陈岚为支持其异议请求，向本院提交了如下证据材料：一、职工微利房分配买卖协议，证明陈岚在利兆公司任职期间与利兆公司签订了购买微利房的协议，并按照分配协议的内容履行了相关义务；二、购房款收据，证明陈岚已经付清XX村X栋602房的购房款；三、利兆公司向XX村物业管理处开具的《证明》，证明利兆公司承认陈岚已是XX村X栋602房的业主；四、入住协议书，证明陈岚于1998年1月2日正式入住XX村X栋602房；五、房地产证，证明XX村X栋602房的房产证现由陈岚持有；六、电费、燃气费、水费发票，证明陈岚已取得对XX村X栋602房的实际占有。申请执行人余炳文对异议人梁智聪、黄奇晓提交的证据材料发表如下质证意见：首先，除对证据“微利房分配买卖合同”因无原件核对无法确认其真实性外，对其余证据的真实性均无异议。其次，证据“职工微利房分配买卖协议”是被执行人利兆公司与两异议人内部达成的买卖协议，该协议第10条第2款明确约定协议须经双方签字经公证方生效，但未见协议提交公证。再次，水电费、煤气费等证据材料均与案件无关，不足以证明涉案房产的所有权归属两异议人，即便是租住在涉案房产内的人员也是需要缴纳这些杂费的。最后，证据“微利商品房买卖合同”的第3条第6项明确约定“买方可以经深圳市人民政府住房制度改革办公室审批后，按房改政策将住房出售或出租给本单位职工家庭及个人”，但涉案房产均是在未经深圳市人民政府住房制度改革办公室审批的情况下，便由被执行人利兆公司售予案外异议人，故两异议人的购房程序存在瑕疵。申请执行人余炳文对异议人陈岚提交的证据材料发表如下质证意见：首先，对证据一“职工微利房分配买卖协议”，因该协议未经深圳市政府住房改革办公室审核通过，也未经公证认证，所以属于无效合同。其次，对证据二“购房款收据”，因异议人只提交了收据未提交发票，所以该收据不受法律保护。再次，对证据三、四、六，这些证据均不能证明异议人对涉案房产享有所有权，故这三组证据均与本案无关，不具有证明力。最后，对证据五“房地产证”，该证据恰恰证明涉案房产至今仍由利兆公司享有所有权。申请执行人余炳文为支持其答辩主张，向本院提交了如下证据材料：一、《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》【深圳市人民政府第88号令】；二、《关于职工离开原产权单位已购福利商品房的补差规定》（深房改【1994】09号深圳市人民政府住房制度改革办公室文件）；三、《2001年度市直党政机关事业单位职工安居房分配办法》（深住【2001】48号深圳市住宅局文件）；四、《深圳市人民政府住房制度改革办公室关于重新发布等7件规范性文件的决定》（深房改【2002】4号）；五、利兆公司与深圳市住宅局签订的《深圳经济特区微利商品房买卖合同》。以上证据共同证明被执行人利兆公司违反了所购买的微利商品房不得在一定期限内转卖他人的禁止性规定，也违反了所购买的微利商品房转售给单位员工时必须经深圳市政府住房制度改革办公室审核的强制性规定，同时也证明三异议人不具备购买涉案三套微利房的资格。异议人梁智聪、黄奇晓对申请执行人提交的证据材料发表如下质证意见：首先，申请执行人提供的相关深圳市政府行政法规文件，所规范的对象是针对国家机关、事业单位，而两异议人所属的利兆公司是企业单位，故这些深圳地方行政法规文件对两异议人没有约束力。其次，涉案的XX村X栋202房、X栋702房的购买时间是1997年7月10日，而申请执行人出具的深圳地方行政法规文件是在1999年10月20日颁布、2000年1月1日施行的。根据“法不溯及既往”的原则，这些深圳地方行政法规文件对两异议人也没有法律效力。异议人陈岚对申请执行人提交的证据材料发表如下质证意见：首先，异议人的购房行为发生在1997年、1998年，而申请执行人提交的相关深圳地方行政法规文件的发布时间是在1999年至2004年期间，故这些法规文件对异议人此前的购房行为不具有约束力；其次，异议人购买的是微利房，并非申请执行人提交的法规文件中所指的福利房。被执行人财经公司、泰利源公司、利兆公司未向本院提交书面答辩意见及证据材料。本院查明：1997年7月9日，被执行人利兆公司与深圳市住宅局签订合同编号为3025032500XXXX的《深圳经济特区微利商品房买卖合同》，约定由前者向后者购买位于深圳市南山区XX村的八套单元式住宅（具体房号分别为X栋201房、X栋501房、X栋601房、X栋202房、X栋302房、X栋502房、X栋602房、X栋702房），房款总额为人民币1455427元（注：以下币种均为人民币）。1997年7月10日，深圳市住宅局售房中心出具《单位付清房款证明》，证明利兆公司已付清上述八套房产的交易价款。由利兆公司于1997年12月26日、1998年1月9日出具的编号分别为0126898、0126899、0126909的三张《收款收据》，显示：梁智聪分三次支付了XX村X栋202房的购房款10000元、60000元及116000元，合计186000元。由利兆公司于1997年11月25日、1997年11月26日出具的编号分别为0126886、0126889的两张《收款收据》，显示：黄奇晓分两次支付了XX村X栋702房的购房款80000元及100000元，合计180000元。由利兆公司于1997年12月30日出具的编号为0126905的《收款收据》，显示：陈岚一次性支付了XX村X栋602房的购房款184000元。1998年6月2日，被执行人利兆公司分别与异议人梁智聪、黄奇晓（由梁智聪代签）、陈岚签订《职工微利房分配买卖协议》，约定由前者向后者出售XX村X栋202房、X栋702房和X栋602房，房屋售价分别为186000元、180000元、184000元。1998年7月2日，XX村X栋202房、X栋702房及X栋602房被登记至利兆公司名下，房产证号分别为深房地字第40000028**号、深房地字第4000002886号、深房地字第40000028**号。三异议人提交的水费、电费、管道燃气费等物业杂费的发票显示，异议人梁志超、黄奇晓、陈岚已分别取得对涉案的XX村X栋202房、X栋702房、X栋602房的实际占有。庭后，本院依职权前往深圳市住房和建设局进行调查。深圳市住房和建设局向本院提供了加盖该局查档专用章的“《深圳经济特区微利商品房买卖合同》（合同编号：3025032500XXXX）”、“单位微利房计价表”、“XX村微利房分配单”、“涉案三套房产的住房管理信息打印件”等材料。其中，“XX村微利房分配单”显示利兆公司将涉案的XX村X栋202房、X栋702房及X栋602房分别分配给异议人梁智聪、黄奇晓和陈岚；“涉案三套房产的住房管理信息打印件”显示涉案三套房产的入住人员分别为三异议人，三异议人的工作单位均显示为“利兆公司”。三异议人对本院调取的证据材料的合法性、真实性及关联性均予认可，认为法院所调取的证据材料恰恰证明三异议人购买涉案三套房产时已报经深圳市住宅局审批通过，三异议人的购房手续合法合规。申请执行人余炳文认为法院调取的上述证据材料，不能证明三异议人对涉案三套房产拥有所有权。被执行人利兆公司与深圳市住宅局签订的微利房买卖合同中明确规定，必须要经由深圳市政府住房制度改革办公室审批后，该公司才可以将房产出租出售给公司员工。法院调取的证据，只是证明利兆公司当年向深圳市住宅局购买微利商品房时，将该公司需要分房的员工的名字附上提交给住宅局，分配名单只是作为微利房买卖合同的附件而已，不代表三异议人当然享有涉案房产的产权。而且，微利商品房向个人分配时，必须由深圳市政府住房制度改革办公室进行审核，深圳市住宅局并无此项权力。另查，利兆公司因未参加年检，已于2001年1月10日被吊销企业法人营业执照。本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款的规定，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。涉案三套房产均登记在利兆公司名下，故本院在执行（2014）深中法执恢字第172号案件的过程中，将该三套房产作为被执行人利兆公司的财产予以查封，符合法律规定。异议人梁智聪、黄奇晓、陈岚所提异议请求指向的对象系涉案的三套房产，故三异议人所提异议属于《民事诉讼法》第二百二十七条所规定之“案外人异议”。案外人异议审查的实质，在于判断案外人对于执行标的是否享有足以排除强制执行的权益。权益，既包括所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利如用益物权或租赁权，也包括虽不构成权利但为法律所认可与保护的法益，例如满足特定条件情形下的占有事实。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。上述司法解释条文所规定的“占有”情形，便属于一种为法律所认可、保护并足以排除强制执行的法益。现已查明，三异议人均系通过与被执行人利兆公司签订职工微利房分配买卖协议的方式购得涉案房产，且三异议人已付清房款并取得对房产的实际占有。由于历史及政策的原因，涉案三套房产至今未能过户至三异议人名下，并非三异议人的过错。三异议人的情况，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的情形。换言之，三异议人对涉案三套房产享有的占有权益已足以排除法院的强制执行。依照《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项的规定，案外人对执行标的提出的异议，经审查，案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。另需指出的是，人民法院在案外人异议审查程序中主要是围绕执行标的是否应予执行进行形式审查，故案外异议人的购房资格及购房合同效力均不在审查范畴之列。综上，三异议人所提异议请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项的规定，裁定如下：中止对位于深圳市南山区XX道XX村X栋202房、X栋702房、X栋602房的执行。如不服本裁定，可于裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  朱轶超代理审判员  欧宏伟代理审判员  肖伟光二〇一五年四月十六日书 记 员  魏 蔚