山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）市民初字第2123号
原告山东嘉诚物业管理有限公司济南分公司，住所地济南市。
代表人刘德生，经理。
委托代理人周华，山东豪才律师事务所律师。
委托代理人于文杰，山东豪才律师事务所律师。
被告王蔚，女，1951年8月6日生，汉族，无业，住济南市。
委托代理人魏樱心（系被告王蔚儿媳），女，无业，住济南市。
原告山东嘉诚物业管理有限公司济南分公司与被告王蔚物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李江独任审判，公开开庭进行了审理。原告山东嘉诚物业管理有限公司济南分公司代表人刘德生的委托代理人周华、于文杰，被告王蔚的委托代理人魏樱心到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告山东嘉诚物业管理有限公司济南分公司（以下简称嘉诚物业济南分公司）诉称：被告王蔚系房屋业主。原告受开发商济南伟东置业有限公司的委托，对伟东新都二区进行物业管理。被告的房屋面积为176.69平方米，物业费用收费标准为0.9元∕月•㎡，被告应按照合同约定每月向原告支付物业费159元，但被告自2008年7月起开始欠交物业费及其他相关费用，至2012年12月共拖欠原告物业管理费8586元。原告多次要求被告支付上述费用，被告均置之不理。因被告逾期支付上述费用，其应按《前期物业服务合同》及相关约定，从逾期之日起按日千分之三的标准向原告交纳违约金。被告的欠费行为给原告造成严重的损失，为维护自身的合法权益，原告诉至法院，请求法院依法判令被告向原告支付拖欠的物业管理费8586元；请求法院判令被告向原告支付违约金8586元，诉讼费用由被告承担。
被告王蔚辩称：我不交物业费用是有原因的。我自2008年入住以后，发现家里的水表有问题，但物业公司不管，让我们自己找自来水公司维修。2009年10月、11月份我发现钱包里的钱丢了，我开始怀疑是家里进了小偷了，到物业公司调取监控录像，但物业公司没有给，说是监控坏了，无法使用。2010年3月7日，我再一次发现钱包里的钱全部没有了，这次我认定是家里进了小偷，我拨打了110报警电话，警察告诉我，我们楼上已经有两户报案了，也是家里被盗了。后来警察带我们去录笔录时告诉我，我们这个小区出现过很多丢东西的情况，这说明原告作为物业公司，其根本没有尽到安保的义务。我家里的门只要是用钥匙在里面反锁上就打不开，但我们只关上门提了一下，门就被打开了。而且当天被盗的全都是家里当时只有女人和孩子的，所以我怀疑是内盗。我认为我家里接连几次被盗都是与物业公司的极不负责任有关，主要是安保不到位，物业公司也没有采取后续的补救措施。所以，我要求物业公司向我道歉，否则，我不同意交纳物业费用。综上，原告的物业服务严重不到位，我不同意交纳物业费用，且原告起诉的违约金过高，法院不应当支持。
经审理查明：2008年3月18日，案外人济南伟东置业有限公司与原告山东嘉诚物业管理有限公司签订《伟东新都二区前期物业管理委托合同》一份，约定伟东置业公司将其开发建设的伟东新都二区住宅小区及其封闭区域委托山东嘉诚物业管理有限公司实行前期物业管理。合同第三条约定：“本合同生效时，本物业的现状是：主体完工，配套工程正在施工，尚未竣工综合验收。”合同第九条约定：“委托管理期限自二○○八年四月一日零时起至本物业管理区域业主委员会成立与其选聘的物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日止。合同约定物业费标准为小高层每月每平方米建筑面积1.20元；多层及小高层的一层每月每平方米建筑面积0.80元；商铺每月每平方米建筑面积1元。合同还约定：“如果甲方、业主及使用人逾期交纳物业管理服务费及相关费用，从逾期之日起，按照应交纳金额的3‰按日交纳滞纳金。经乙方（嘉诚物业公司）催收仍不交纳的，乙方有权对其采取停止物业服务等催交措施，或向人民法院提起诉讼。”因小区配套设施尚不完善，开发商济南伟东置业有限公司给予每位小区业主每月应交物业费每平方米每月0.3元的补贴，业主实际应交物业费的标准为0.9元每平方米每月；山东嘉诚物业管理有限公司将该小区交由其济南分公司在此实际经营管理。被告王蔚所居住房屋建筑面积为176.69平方米，被告自2008年7月至2012年12月期间未交纳过物业费。
另查明，原告嘉诚物业济南分公司陈述其所主张被告王蔚欠交的物业费8586元是根据被告房屋的建筑面积176.69平方米以及每月每平方米0.9元的收费标准，从2008年7月起至2012年12月31日止，相应的滞纳金是按照日千分之三的标准计算。2013年1月2日，原告嘉诚物业济南分公司撤出该小区，不再为该小区提供物业服务。2010年8月21日，原告嘉诚物业济南分公司曾向被告王蔚邮寄过一份《催费通知单》，回执单中显示是由王蔚本人签收，但被告王蔚委托代理人陈述回执单中的签字不是被告本人签的，且未收到过此函件。
被告王蔚的委托代理人魏樱心为证明原告提供的物业服务存在严重瑕疵，向本院提交了济南市公安局市中区分局舜玉路派出所为其出具的报警证明，证实在2010年3月7日12时，在位于济南市住宅被入室盗窃，放在客厅椅子上的黑色提包里的钱包内的3700元人民币被盗。原告嘉诚物业公司对被告委托代理人所称的未尽到安保义务的指责不予认可，被告家中被盗，属于刑事案件与物业公司无关，应由公安机关侦破处理，被告不应以此为由拒交物业费用。
以上事实，由前期物业管理委托合同、催交通知单邮寄回执、报警证明及原、被告当事人陈述等证据予以证实。
本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，山东嘉诚物业管理有限公司与济南伟东置业有限公司签订了《伟东新都二区前期物业管理委托合同》，并且也由其济南分公司为伟东新都二区实际提供了物业服务，故山东嘉诚物业管理有限公司与与济南伟东置业有限公司签订的《伟东新都二区前期物业管理委托合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，该合同对包括被告在内的小区全体业主均具有约束力。我国《合同法》第八条第一款规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。2008年4月至2012年12月期间，原告为被告所居住的伟东新都二区提供了物业服务，被告应当及时向原告交纳物业服务费。被告辩称原告所提供的物业服务存在严重瑕疵，本院认为，由于物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。只有当物业服务企业提供的服务有重大瑕疵，造成物业服务区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等持续恶化，影响业主正常生活的，单个业主才可以此为抗辩理由少交或免交物业费。但是从被告所提交的证据来看，尚不足以证明原告的物业服务存在重大瑕疵。故被告的上述抗辩理由不能成立，本院不予采信。如果物业公司所提供的物业服务存在一般瑕疵，导致小区大多数业主对该公司的服务不满意，业主可以通过召开业主大会作出相关决议的方式重新选聘物业服务企业。因原告嘉诚物业济南分公司的物业服务确实存在一定瑕疵，被告王蔚并非恶意拖欠物业费，只是其维权的方式欠当，故对原告嘉诚物业济南分公司要求被告方支付相应的违约金（滞纳金）的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第八十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告王蔚于本判决生效之日起十日内给付原告山东嘉诚物业管理有限公司济南分公司2008年7月至2012年12月的物业服务费8586元。
二、驳回原告山东嘉诚物业管理有限公司济南分公司的其他诉讼请求。
案件受理费165元，原告山东嘉诚物业管理有限公司济南分公司负担65元，被告王蔚负担100元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 员 李江
二〇一三年九月十六日
代理书记员 孙靖