常州市天宁区人民法院民 事 判 决 书（2015）天民初字第2913号原告：奚惠敏，女，1958年12月5日生，汉族，常州市人，住常州市天宁区。原告：奚惠芬，女，1962年8月24日生，汉族，常州市人，住常州市天宁区。两原告的委托诉讼代理人：张健、宋振江，江苏振和律师事务所律师。被告：奚建勇，男，1964年12月19日生，汉族，常州市人，住常州市天宁区。被告：陶金秀，女，1968年12月15日生，汉族，常州市人，住常州市天宁区。两被告的委托诉讼代理人：陈敏丰，江苏常辉律师事务所律师。原告吴听华诉被告奚建勇、陶金秀房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月30日立案受理，依法由代理审判员李代华适用简易程序，公开开庭进行了审理。后由简易程序转为普通程序进行了审理。诉讼中，吴听华于2016年12月25日因车祸身亡。按照相关法律规定，经本院告知，奚惠芬、奚惠敏向本院申请作为原告继续参加诉讼。本院于2017年3月9日公开开庭进行了审理，原告奚惠芬、奚惠敏及其共同委托诉讼代理人张健，被告奚建勇及其与陶金秀的共同委托代理人陈敏丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告奚惠芬、奚惠敏诉称，吴听华系坐落于常州市天宁区林园村委新窑桥村2号楼甲单元201室房屋的所有权人，吴听华与被告奚建勇系母子关系。2013年3月6日，吴听华、被告签订存量房买卖合同，合同约定价款61.8万元，同时约定被告应当一次性支付房款。后吴听华配合被告完成过户手续，将涉诉房屋登记至被告名下，但被告并未履行相应的付款义务，严重损害了吴听华的合法权益。吴听华因车祸身亡，故有其继承人奚惠芬、奚惠敏作为本案原告，诉至法院，请求判令：1、被告支付原告购房款人民币61.8万元；2、本案诉讼费用由被告承担。被告奚建勇、陶金秀辩称，吴听华与被告奚建勇系母子关系，吴听华、被告均居住在涉诉房屋内，该房屋系奚建勇唯一一套住房，系奚建勇所有的老房子的拆迁安置房。因当时奚建勇和前妻关系不好，吴听华担心奚建勇离婚房屋被分割，故要求登记在吴听华名下。吴听华有二子二女，奚建勇系吴听华的小儿子，吴听华和奚建勇关系一直很好，随奚建勇居住以方便赡养。吴听华仅仅是名义上的登记人，被告奚建勇系涉诉房屋的原始产权人。奚建勇与前妻离婚后，于2008年与陶金秀结婚。后吴听华因自己年龄大了，担心百年之后涉诉房屋发生产权纠纷，遂多次催促奚建勇将涉诉房屋过户至其名下。后双方经询问，赠与过户还需公正，较为麻烦，于是选择了以买卖的形式过户。当时因不了解过户的情况，双方还请了一个房屋中介，配合完成过户。后吴听华诉至法院，究其原因系过户时添加了陶金秀的名字（现婆媳关系恶化）。存量房买卖合同名为买卖，实为赠与。涉诉房屋系拆迁安置房，因夫妻离婚登记在了吴听华名下，现吴听华以买卖的形式（实为赠与）登记在被告的名下，符合常理：吴听华、被告系母子关系，吴听华由被告奚建勇赡养，双方共同居住在涉诉房屋内，存在赠与的感情基础；赠与的形式较为麻烦，买卖方式简单，而且费用较低。该过程吴听华系自愿。双方签字的存量房买卖合同，除房屋面积、位置等，其他均为空白，对如何支付对价也只字未提，有别于一般的房屋买卖合同。双方约定的房价为61.8万元，也远远低于市场价，该房价是房管局的工作人员为方便过户纳税，参照同等地段的估价，双方连最基本的价格都未协商，只以过户为目的。从合同的履行来看，被告应于2013年3月6日一次性支付房款，在被告未支付房款且无任何约定的情况下，吴听华于2013年3月17日仍然将涉诉房屋过户至被告名下，在两年半的时间内，吴听华从未向被告催要房款，显然与买卖合同相悖。双方约定期限2013年3月6日一次性支付房款，至吴听华将涉诉房屋过户至被告名下，已经两年半的时间，吴听华也无证据证明其向两被告主张过权利，故依法不应获得支持。请求法院驳回奚惠芬、奚惠敏的诉讼请求。经审理本院确认事实如下：奚建勇系常州市天宁区林园村委窑桥村10房屋的所有权人（现该房屋已经拆迁），上述房屋拆迁后的安置房系本案涉诉房屋即位于常州市天宁区林园村委新窑桥村2号楼甲单元201室房屋，该房屋登记在吴听华名下。2013年3月6日，吴听华、被告双方签订存量房买卖合同一份，该合同载明：“出售人：吴听华……承购人：奚建勇、陶金秀……第一条：1、坐落：房屋基本信息：本市天宁区林园村委新窑桥村2号楼甲单元201室，幢号，单元号：，室号：。2、房屋权利人姓名：吴听华，3、房屋所有权证编号：00505002，4、产权登记建筑面积：123.9平方米，5、国有土地使用权证编号：常国用（2011）第0476311号……8、房屋楼层：2层总楼层：5层，建筑面积：混合……房屋价款及支付方式1、该房屋价款为人民币618000元（小写）；陆拾壹万捌仟元整（大写）。【1】一次性付款，承购人于2013年3月6日前，一次性支付人民币618000元（小写）；陆拾壹万捌仟元整（大写）……（以下均为空白，未填写）出售人：吴听华、承购人：奚建勇、陶金秀，2013年3月6日。”后上述房屋于2013年4月19日登记至两被告名下。后吴听华以被告未支付房款为由诉至本院，提出前列诉讼请求。2016年12月25日，吴听华因车祸身亡。本院查明，吴听华有法定继承人四个，分别是奚建平、奚建勇、奚惠芬、奚惠敏。奚惠芬、奚惠敏向本院表明作为原告继续参加诉讼。奚建勇向本院表明不作为原告参加诉讼，但如两被告败诉，在支付相应款项时需扣除属于被告奚建勇的继承份额。奚建平书面向本院表明，其不作为原告参加诉讼，但如奚惠芬、奚惠敏胜诉，应属于奚建平的继承份额，归奚建勇所有。诉讼中，经吴听华申请，证人王某（金辉房产中介）出庭作证，其向本院陈述参与了诉争房屋过户，王某与吴听华和被告奚建勇认识十几年了，二人请王某帮助涉诉房屋过户，只签了一个协议，实际上无经济往来，如果有经济往来，必须要签订三方居间合同。诉讼中，本院为查明案件事实于2016年5月3日至林园村委奚惠芬（吴听华之女）家与吴听华作谈话笔录一份，吴听华向本院陈述，其与丈夫原有两套老房子，一套分给了大儿子奚建平，一套分给了小儿子奚建勇。奚建勇所有的老房子拆迁后，分的新房登记在了吴听华名下，拆迁之前的老房子是登记在奚建勇名下的，后来新房卖给了奚建勇，61.8万元，购房款未支付，61.8万元有人算出来的。被告向本院提交2016年1月17日晚上八点左右的吴听华与被告奚建勇在涉诉房屋内的谈话录音一份：……奚（奚建勇）：“……你起诉60多万，官司也打不赢，我也去问了，房子你从来没有说要钱，我是你儿子。”吴（吴听华）：“那上面有的，我看见了生气的。”奚：“那是房产市场要的，你不是卖给我的，自始至终你从来没有说过卖房子给我。”吴：“是的，我没说卖，但是房产证上说有61.8万元的。”奚：“你什么时候说卖给我的，时间也不对，你从来没有说卖。”吴：“我没说过，我没有说卖给你，你们说过户，过户就过户，反正总归是你们的，我在房管所也说的，养着儿子就要造房子给他，干嘛要气我。”奚：“……你从来没有说房子要卖给儿子”。吴：“我没有卖房子给你。”奚：“房子原来就是我的，你还给我，我肯定养你的。”吴：“是的，我没有说卖，61.8万元，哪里来的这个价格……”诉讼中，吴听华向本院陈述涉诉房屋的买卖合同系2013年3月6日签订，没有向被告要钱，其有饭吃。两年之后向被告催要过房款。上述事实，有存量房买卖合同、安置协议书、证人证言、谈话笔录及当事人的陈述等证据证实。本院认为，当事人对于自己提出的主张，有责任提供证据予以证实。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证明或者证据不足以证明当事人的事实主张的，有负有举证责任的当事人承担不利的后果。关于涉诉房屋系买卖还是赠与的问题。一、吴听华、被告双方签订的存量房买卖合同，除了出售人、承购人姓名、房屋坐落位置、价款以及付款期限外，双方对如何支付房屋价款、双方的违约责任、房屋交付时间、权属转移登记、税费及相关权益等关涉双方重要权益的条款均未有任何约定，显然有悖常理。二、按照2013年常州市房屋的市场价格及涉诉房屋面积、所在位置等，市场价均远远高于61.8万元，显然，吴听华、被告之间签订的存量房买卖合同也有别于一般的房屋买卖合同。三、涉诉房屋系被告奚建勇所有的老房子拆迁而来，在安置涉诉房屋时，将该房屋登记在吴听华名下；吴听华和被告奚建勇系母子关系，而且吴听华一直随被告奚建勇生活在涉诉房屋内，双方存在实施赠与的物质前提及情感基础。四、涉诉房屋转移登记后的两年多时间里，吴听华一直未向被告催要过购房款；从被告提交的录音看，双方签订存量房买卖合同时，吴听华、被告从未协商过房屋出售事宜及房屋价款，吴听华对上述合同上是否载明房屋价款以及数额均不清楚。根据相关的法律规定，当事人对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。本案中，吴听华、被告之间虽未签订书面的赠与合同，但根据本院已查明的事实，吴听华、被告之间关于涉诉房屋赠与的可能性能够排除合理怀疑。故本院认定吴听华、被告之间存在对涉诉房屋赠与的事实，不存在买卖涉诉房屋的事实。综上，原告奚惠芬、奚惠敏的诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百八十五条、第一百八十七条、最高人民法院《关于适用的解释》第一百零九条的规定，判决如下：驳回原告奚惠芬、奚惠敏的诉讼请求。案件受理费9980元，保全费3610元，合计13590元，由原告奚惠芬、奚惠敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  李代华人民陪审员  陈建一人民陪审员  黄介华二〇一七年三月九日书 记 员  夏 艳