安徽省合肥市蜀山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0104民初618号
本诉原告（反诉被告）:张海涛，男，汉族，合肥市丰乐种业股份有限公司总经理助理，住合肥市蜀山区。
本诉被告（反诉原告）：戚晨光，男，汉族，合肥高新中加学校教师，户籍地安徽省马鞍山市花山区，现住合肥市蜀山区史河路与潜山路交口。
张海涛诉戚晨光及戚晨光反诉张海涛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月27日立案受理后，依法由审判员占峰适用简易程序于2016年3月10日公开开庭进行了审理。张海涛及戚晨光均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
张海涛诉称：2015年3月21日，被告与原告签订《存量房买卖合同》，以960000元价款从原告处购买位于合肥蜀山区史河路与潜山路交口的房屋（权属证号：蜀字第××号）。2015年5月25日双方签订补充协议，明确被告同意原告使用房屋至2015年12月31日前，交房前被告预留购房尾款20000元，原告不得出租房屋，不破坏房屋整体结构。被告于2015年5月25日支付购房款500000元，同年6月23日支付购房款430000元，合计支付购房款930000元；同时原告配合被告办理完成了房屋过户手续。2015年12月28日，在未告知原告且原告不知情的情况下，被告擅自换锁提前强行占房。由于被告在交房日期前擅自换锁强行占房，导致原告无法继续使用房屋。上述款项经原告多次索要均未果。为维护自身合法权益，原告诉至本院请求判令：1、被告支付原告尚欠购房款30000元；2、被告支付逾期违约金3456元（违约金按约定存量房价款960000元的日万分之三的标准自2016年1月1日暂算至2016年1月12日，之后违约金以960000元为基数按日万分之三的标准计算至实际付清之日止）；3、被告承担本案诉讼费。诉讼期间，原告撤回部分诉讼请求，明确第1项诉讼请求为：被告支付原告尚欠购房款20000元。
戚晨光辩称：一、被答辩人提出第1项诉讼请求明显与事实不符，答辩人与被答辩人之间存在争议的购房尾款至多为20000元。二、被答辩人提出支付逾期违约金的诉讼请求，明显与事实不符，也不符合法律规定。答辩人与被答辩人配偶朱玲之间的《存量房补充协议》是明显的双务合同，答辩人按照约定履行该双务合同义务的对价是被答辩人按照约定履行该双务合同义务。答辩人于2015年12月28日发现，由于被答辩人不合理的拆除房屋墙面附着物，暴力搬家等行为，对答辩人的合法财产即涉案房屋造成严重损坏，使该房屋不再适宜答辩人居住。答辩人于2016年1月22日请求安徽金艺堂建筑装饰工程有限公司对房屋进行了定损，核定经济损失为25963.68元。答辩人留置20000元尾款的行为，属于依法履行自己的合同履行抗辩权，更广义上属于民法上的私力救济行为，而且没有超过必要的限度。
答辩人于2015年12月28日换锁的行为，是依法保护自己房屋财产免受被答辩人进一步侵害的物权处置行为，也属于民法上的私力救济行为，而且没有超过必要的限度。被答辩人诉称多次索要未果显然与事实不符。
综上所述，请求贵院在查清事实的基础上裁定驳回被答辩人的起诉或判决驳回其诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。
戚晨光反诉称：反诉人在被反诉人的协助下，于2015年6月30日获得合肥市蜀山区长乐苑1栋1004房屋为反诉人的合法财产。反诉人于2015年12月28日发现，由于被反诉人不合理的拆除房屋墙面附着物、暴力搬家等行为，对反诉人的合法财产合肥市蜀山区房屋造成严重破坏，使该房屋不再适宜反诉人居住。反诉人于2016年1月22日请求安徽金艺堂建筑装饰工程有限公司对房屋进行了定损，核定造成反诉人经济损失25963.68元。反诉人与被反诉人配偶朱玲之间的《存量房补充协议》（2015年5月25日签订）约定反诉人支付“交房前预留人民币贰万圆整（20000元）尾款”的合同义务。但是反诉人基于合同履行抗辩权和私力救济，留置上述20000元尾款后，被反诉人行为对反诉人造成的经济损失余额为5963.68元，故提出反诉，诉讼请求为：被反诉人支付反诉人房屋维修费用5963.68元。
张海涛辩称：对反诉请求不予认可，反诉原告的诉称与事实不符。
经审理查明：2015年3月21日，张海涛（出卖人，
甲方）与戚晨光（买受人，乙方）签订了《存量房买卖合同》，约定戚晨光购买张海涛所有的位于合肥市蜀山区史河路与潜山路交口房屋，建筑面积为142.29平方米，房屋总价款为960000元，合同中约定：“第八条、乙方未在本合同规定期限内支付转让存量价款的，甲、乙双方同意按下列方式处理。二、逾期超过十日后，乙方未支付转让存量房价款给甲方的，甲方有权单方解除合同，乙方应按日向甲方支付本合同第二条约定转让存量房价款万分之三的违约金。如果乙方愿意继续履行合同，经甲方同意，合同继续履行……其”其中附件一“随存量房同时转让的设备、装饰情况及处理”中双方未做约定。同年5月25日，戚晨光（乙方）与张海涛的妻子朱玲（甲方）签订《存量房补充协议》，载明：“甲乙双方协商达成一致，于2015年3月21日签订关于蜀山区史河路与潜山路交口之存量房合同事宜补充如下：房价说明：此房价为人民币玖拾陆万圆整（￥960000），过户过程中产生一切国家税费由乙方承担。二、甲乙双方共同约定付款方式及流程设定如下：1、定金为人民币壹万圆整（￥10000），乙方于签订存量房合同当日支付给甲方；2、房屋首付款为人民币玖拾陆万圆整（含已付定金）……5、甲乙双方约定于2015年6月23日前办理过户手续，此前甲方迁出房内所有户口（若有）。三、其他补充：①甲乙双方协商，乙方同意甲方于2015年12月31日前交房。②交房前预留人民币贰万圆整（￥20000）尾款。③交房前，甲方不得出租此房。④不得破坏房屋整体结构。甲乙双方均已认知并确认以上所有条款且同意签订本协议，如有与存量房合同相冲突条款以本协议为准。”合肥零五五一房产网络营销有限公司龙居山庄分公司作为房屋中介亦在该补充协议中丙方处加盖公章。上述合同签订后，戚晨光先后于2015年3月21日、5月25日、6月23日支付张海涛10000元、500000元、430000元，双方办理了产权过户手续，6月30日，涉案房屋产权变更至戚晨光名下。同年12月28日，张海涛与戚晨光因交房事宜发生争议，戚晨光更换门锁并占有使用涉案房屋，但至今未付张海涛购房款20000元。2015年12月29日，合肥零五五一房产网络营销有限公司龙居山庄分公司出具《说明书》，内容为：“就长乐苑1幢1004室房屋交接事宜就以下说明：①甲、乙双方未完成水、电、气、物业等交接过户。②甲方钥匙还没交给乙方，乙方私自将门锁换掉”。
庭审中，戚晨光称张海涛暴力拆除搬家导致房屋损害的侵权行为故反诉要求其予以赔偿，张海涛对此不予认可。张海涛申请合肥零五五一房产网络营销有限公司龙居山庄分公司经理陆某出庭作证，证人陈述双方未对合同附件一“随存量房同时转让的设备、装饰情况及处理”予以约定。
上述事实，有张海涛提供的《存量房买卖合同》、《存量房补充协议》、徽商银行卡折对账单、《说明书》、证人陆某的证言，戚晨光提供的《收条》三份、房地产权证（合蜀字第××号），以及当事人当庭陈述在卷佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当依照约定履行自己的义务。张海涛与戚晨光先后签订的《存量房买卖合同》及《存量房补充协议》，均系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性强制性规定，应属合法有效，双方之间形成房屋买卖合同关系，双方所签《存量房买卖合同》对“随存量房同时转让的设备、装饰情况及处理”并无约定，戚晨光已取得涉案房屋的产权并自2015年12月28日起占有使用涉案房屋，张海涛全面履行了合同义务，戚晨光应依约及时付清购房款，但至今仅支付940000元，尚欠20000元未予支付，其行为构成违约，戚晨光辩称履行合同抗辩权及私力救济而留置20000元，于法无据，本院不予采信，故张海涛要求戚晨光支付购房余款20000元的请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。《存量房买卖合同》中明确约定买受人逾期付款的违约责任，故张海涛要求戚晨光自2016年1月1日起以房屋转让价款960000元为计算基数按照日万分之三的标准支付逾期付款违约金的请求，符合合同约定，本院亦予以支持。戚晨光庭审中称张海涛实施侵权为导致房屋损坏，故反诉要求其赔偿其经济损失，应系财产损害赔偿纠纷，与本案房屋买卖合同纠纷不属同一法律关系，本案对此请求不予处理，戚晨光可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
戚晨光于本判决书生效之日起10内一次性支付张
海涛购房余款20000元及逾期付款违约金3456元（自2016年1月1日起以960000元为计算基数按照日万分之三的标准暂算至2016年1月12日，其后顺延计算至欠款付清之日）；
二、驳回戚晨光的反诉请求。
本案本诉案件受理费1967元减半收取计983.5元，反诉案件受理费50元减半收取计25元，均由戚晨光负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 占 峰
二〇一六年三月二十四日
书记员 时丁玲
本判决书所附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。
当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的
和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根
据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民
法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金
后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。