湖州市吴兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）湖吴环民初字第422号
原告（反诉被告）：董某某。
委托代理人：沈甲。
被告（反诉原告）：闵某。
委托代理人：沈乙。
原告董某某诉被告闵某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2
010年8月18日立案受理后，被告闵某在法定期限内提起了反诉
。本案依法由审判员倪志泰适用简易程序于2010年10月8日公
开开庭进行了审理，原告（反诉被告）董某某的委托代理人沈
甲、被告（反诉原告）闵某的委托代理人沈乙到庭参加了诉讼
，本案现已审理终结。
原告董某某诉称：2010年2月28日，原、被告签订房屋买
卖居间协议一份，协议约定：由闵某向原告购买湖州市金泉花
园滨河路407号商铺，成交价为748000元。协议签订后，被告
已支付购房款728000元，2010年3月2日，被告出具欠条一份，
尚欠2万元未付。原告已将房屋过户并按约定实际交付了房屋
，但被告至今未能付清房款，为维护原告的合法权益，请求法
院判令：一、被告闵甲即支付购房款2万元。二、判令本案诉
讼费由被告承担。
原告为证实自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据材
料：1、房屋买卖居间协议一份，用于证明双方买卖房屋的价
款、付款时间、付款方式、交付时间等相某某利某某；
2、购房欠条一份，用于证明闵某之前已经支付董某某72
8000元购房款，尚欠2万元购房款没有支付以及双方约定将房
屋交付时间约定为2010年6月1日；
3、湖州市晨伟经纪服务有限公司出具的证明一份，用于
证明董某某已经于2010年6月1日将房屋钥匙交付湖州市晨伟经
纪服务有限公司，并抄好了水电度数以及闵某拒绝交付2万元
的事实；
4、晨伟房产收件清单二份，用于证明中介公司工作人员
罗某某系原、被告房屋买卖整个过程的见证人。
被告闵某辨称：原告起诉状所称双方签订房屋买卖居间
协议以及对房屋价格、支付的款项没有异议。但对于尚欠2万
元不付与事实不符，按照购房协议的约定，该2万元支付的条
件是由原告将出让房屋腾空向被告交付钥匙时进行支付，款项
的支付方式由被告交付给居间人湖州市晨伟经纪服务有限公司
，再由其转交给原告。尽管原告在没有约定的时间内交付房屋
，但是被告还是将2万元支付给居间人湖州市晨伟经纪服务有
限公司。因此，被告已经全面履行了支付房屋买卖货款的义务
，因此原告的起诉无事实和法律依据。作为居间人即湖州市晨
伟经纪服务有限公司也是有义务督促原、被告双方履行义务，
对该部分款项有无交付原告，只有居间人知道。原告存在既不
能负责清场，负责解决其与原租赁户的租赁事宜，也不能按照
协议规定的期限内交付房屋的违约行为，由此给被告造成了经济上的损失被告已经向某某提出反诉。
被告闵某对原告提交的证据材料发表了如下质证意见：
对（证据1）房屋买卖居间协议没有异议；对（证据2）购房欠
条的真实性没有异议，但需要说明的是闵某已经在规定期限内
将所欠购房款交付居间人湖州市晨伟经纪服务有限公司；对（
证据3）证明有异议，截至2010年3月2日闵某已经支付房款总
额为728000元，2万元余款在2010年6月1日支付的，对于证明
中称闵某拒绝交付房款的说法不符合事实，事实上房屋至今没
有办理过交接手续；关于（证据4）被告方认为中介公司的见
证人应该是朱某某，而不是罗某某。
反诉原告闵某诉称：2010年2月28日，反诉人与被反诉人
经湖州市晨伟经纪服务有限公司介绍，签订房屋买卖居间协议
一份，被反诉人将座落于湖州市金泉花园滨河路407号，建筑
面积22.57平方米的店面以748000元价格卖给反诉人，并承诺
于2010年5月31前将房屋清场完毕后交付给反诉人，反诉人按
照协议于2010年3月2日支付房款728000元，余下的2万元待房
屋腾空交付钥匙时由居间人转交。签定协议交付购房款后，反
诉人将买下的房屋出租给高某某，并签订了房屋租赁合同，自
2010年6月1日起至2012年5月31日止，租金为每年11万元，如
违约需赔偿违约金25000元。2010年6月1日，反诉人按照协议
将余下的2万元交付给居间人，并说明如被反诉人不清场，不
交付房屋钥匙，则不能向被反诉人支付，因此，该2万元房款
至今仍放在居间人那里。由于被反诉人违反承诺，至2010年6
月1日之前都不能清场与交付房屋钥匙，致使反诉人与高某某签订的房屋租赁协议未能兑现，根据协议和高某某的要求，反
诉人已赔偿高某某违约金25000元，协议也因此终止。2010年6
月13日，反诉人督促其尽快清场，催讨房屋钥匙没有结果的情
况下，反诉人经与该房屋原承租人协商同意，进行了清场，并
为此反诉人支付了清场费1010元和代交水电费727.5元。综上
，由于被反诉人未按协议的时间交付房屋，致使反诉人赔偿他
人25000元，并支付了清场费1010元和水电费927.5元。被反诉
人肆意违约，不守诚信，为维护反诉人的合法权益，请求法院
判令：一、被反诉人因未按合同承诺时间交付房屋，致反诉人
与他人签订的房屋租赁合同违约，造成的经济损失25000元。
二、判令被反诉人支付清场时，代垫付的清场费1010元、水电
费927.50元。三、判令被反诉人因违约依法应赔偿的损失。四
、诉讼费用（含反诉费）由被反诉人承担。
反诉原告闵某为证实自己的诉讼主张，向本院提交了以
下证据材料：
1、房屋买卖居间协议一份，用于证明闵某和某燕萍就湖
州市金泉花园滨河路407号商铺买卖约定的相某某利某某；
2、购房款收据一份，用于证明闵某已经支付购房款7280
00元以及闵某认可董某某将房屋交付时间延期至2010年6月1日
；
3、房款收据一份，用于证明闵某已于2010年6月1日交付
居间人2万元购房款；
4、闵某与高某某签订的房屋租赁协议一份，用于证明闵
某与高某某就本案所涉房屋租赁所约定的相某某利某某；5、高某某出具的收条一份，用于证明因董某某没有按时
交付房屋导致闵某不能履行与第三人签订的房屋租赁协议而赔
偿第三人高某某违约金25000元的事实；
6、湖州市晨伟经纪服务有限公司的经办人员出具的证明
一份，用于证明董某某未按约定清场交付房屋钥匙的事实；
7、水电费凭证一份，用于证明闵某为董某某垫付了水电
费927.50元的事实。
8、清场费收条一份及照片一组，用于证明闵某垫付了清
场费1010元以及2010年6月11日之前房屋还未清偿的事实。
反诉被告董某某辩称：第一，根据反诉被告所举的证据
可以证明反诉被告已经在2010年6月1日将房屋钥匙交给了湖州
市晨伟经纪服务有限公司，完成了按照合同约定的交房义务，
因此反诉被告在该买卖协议中不存在违约行为，反诉原告主张
反诉被告没有按期交房导致其向第三人支付的违约金的说法无
事实依据，也不具有真实性。第二，关于清场费1010元没有事
实依据，反诉被告不予认可。水电费，反诉原告在递交的证据
中已经明确在2010年6月1日交房屋钥匙的当天已经在中介公司
抄好了水电费，水电费的结算应该以中介公司抄好的数据为准
，因此，反诉被告认为，反诉原告的反诉请求没有事实依据，
反诉原告应当向反诉被告支付剩余房款。
反诉被告董某某对反诉原告闵某提交的证据材料发表了
如下质证意见：对（证据1）房屋买卖居间协议没有异议，但
要说明一点，该协议中居间人的联系人为罗某某，也是我方在
本诉部分提供的（证据3）的出具人；对（证据2）购房款收据没有异议；关于（证据3）对闵乙款2万元没有异议，但是作为
居间人没有得到闵某的同意是不能支付该2万元的；对（证据4
）闵某与高某某签订的房屋租赁协议一份、（证据5）高某某
出具的收条一份的三性都有异议，董某某在2010年2月28日签
订房屋买卖居间协议以后闵某已经到房管局办理了产权登记变
更手续，从法律上讲，该房屋已经属于闵某，因此不存在反诉
原告向第三人支付违约金的情况。对（证据6）湖州市晨伟经
纪服务有限公司的经办人员出具的证明有异议，按照证据规则
，证人应当出庭作证，该份证言才能作为证据；另外证人朱某
某在居间服务当中只有在2010年3月2日付款的时候作为见证人
出现过，在买卖协议或者其他地方均没有出现过，因此对她的
证明力存在异议的；对（证据7）水电费凭证的真实性没有异
议，但对证明内容有异议，水电费的结算应该根据董某某向中
介公司交付房屋钥匙时中介公司抄表的数字为准，截止日期为
2010年6月1日，而闵某提供的水电费凭证是2010年6月23日的
；对（证据8）清场费收条一份及照片一组的三性都有异议，
因为仅凭照片不能看出该照片就拍摄于本案所涉店铺，对于清
场费也有异议，这仅仅是一张收条，而没有正规的发票。
在双方举证、质证的基础上，本院根据最高人民法院《
关于民事诉讼证据的若干规定》对双方提交的证据认证如下：
对原告（反诉被告）提交的（证据一）及反诉原告（被告）提
交的（证据1）均为《房屋买卖居间协议》，对其证明效力本
院予以确认；对原告提交的（证据二）被告购房2万元的欠条
及反诉原告提交的（证据2）购房款728000元原告的收据、（证据3）房款2万元居间人的收据，本院对以上证据意思表示一
致的，即反诉原告已交付购房款728000元，余款2万元双方某
某2010年5月31日交付，后协商变更为2010年6月1日交款及交
钥匙的事实，本院予以确认；对原告提交的（证据三）湖州市
晨伟经纪服务有限公司出具的证明、（证据四）晨伟房产收件
清单二份及反诉原告提交的（证据6）湖州市晨伟经纪服务有
限公司的经办人员出具的证明，因以上证明内容意思表示有所
冲突，据此，本院就相关问题向湖州市晨伟经纪服务有限公司
工作人员罗某某、朱某某作了调查，据此本院对相关问题的事
实以本院的调查为准，双方的证明均不予采纳；对反诉原告提
交的（证据4）闵某与案外人高某某签订的房屋租赁协议、（
证据5）案外人高某某出具的收条，本院认为，以上证据与本
案缺乏必要的关联，且反诉原告证明的损失是原告签订合同时
不能预计的，同时也超出了正常的幅度，故对该证据本院不予
采纳，对可能造成的损失本院将酌情考虑。对反诉原告提交的
（证据8）清场费收条及照片一组，本院认为，反诉原告有清
场费用的存在，但以上证据缺乏必要的证据形式，故本院对该
证据不予采纳，对费用将酌情考虑。对反诉原告提交的（证据
7）水电费凭证因与本案争议标的无关，双方可以凭水电抄表
数结算，故对水电费本院不作处理。
经审理查明：2010年2月28日，原告（反诉被告）董某某
与被告（反诉原告）闵某通过居间人湖州晨伟经纪服务有限公
司的从中居间，签订《房屋买卖居间协议》一份。双方约定：
“原告董某某将座落于湖州市金泉花园滨河路407号的店铺（建筑面积22.57㎡）以748000元的价格转让给被告闵某，过户
费由被告闵某支付；双方同时约定，协议签订之日被告闵某交
付定金5万元，2010年3月5日前，被告向原告全额支付房屋转
让总房价，该款项的交接支付由居间人见证；被告方向原告方
交付房款728000元，余款2万元于原告方腾空房屋交付钥匙时
，由居间人转交原告，三方交房款以出示收据为证；另约定，
2010年3月5日前，被告全部房款，双方办理产权过户手续时被
告交付房款728000元，余款于房屋交接之日款清交房，定于20
10年5月31日交付房屋等等”。合同签订当天，原告董某某将
该店铺的产权证、契税证、土地证交居间人保存，被告闵某也
按约定交付定金5万元；2010年3月2日，被告闵某在居间人湖
州晨伟经纪服务有限公司服务人员朱某某的见证下，向原告董
某某交付购房款728000元（含定金50000元），双方当日办理
了产权过户手续，对剩余款项2万元，被告向原告出具“购房
欠条”一份，并承诺2010年6月1日前交房时付清，原告也向被
告出具“售房收条”并承诺于2010年6月1日前交房；2010年6
月1日，因该店铺原承租人拒绝搬离（租赁合同已到期），原
告强行将租户物品搬到店铺外的马路旁，并更换了房门钥匙，
将房门钥匙交给居间人；被告于当日将购房款剩余款项20000
元也交给居间人，但认为尚有空调等物品未拆除，故拒绝接受
钥匙并要求居间人拒付该款项。原告认为自己已全部履行了义
务，对剩余的空调等物品已作放弃处理并已向被告明确表态，
应视为合同已全部履行完毕。被告认为，原承租户物品未全部
搬离，就不能视为原告已交付房屋，并于2010年6月16日，雇人拆除了店内空调、店铺广告牌，正式使用该房屋。因被告拒
绝支付购房余款，原告诉至本院。
另查明：2010年6月1日，本案争议店铺的原承租人因不
同意搬离，原告认为合同已到期并卖给他人，作为出租人应当
搬离，在协商未果的情况下，原告强行将原承租人的物品搬至
店铺外的马路旁，双方为此报警要求警方处理，湖州市公安局
浙江湖州经济开发区分局凤凰派出所认为双方纠纷属租房纠纷
建议自行解决或通过有关部门解决。
本院认为，原、被告之间通过居间人签订的《房屋买卖
居间协议》是双方真实意思的表示，合法有效应受法律保护。
对原告要求被告履行交付购房尾款20000元的义务问题，本院
认为，合同应当全面履行，原告既已交付房屋，被告就应当交
付房款。按法律规定，房屋的所有权以登记为准，原告在约定
的期限履行了房屋过户登记义务应当说已经履行了买卖合同的
主要义务，所有权已完成转移；但由于双方对原告是否已按约
定的期限交付钥匙和清场以及被告交付尾款20000元但拒绝居
间人向原告交付是否属违约问题认识不一致。本院认为，原告
在履行合同过程中未处理好与原承租人的关系应当认定原告在
履行合同过程中存在瑕疵，但瑕疵仅存在于合同的附随义务即
清场过程中。按被告实际自行搬入店铺的时间距约定的时间仅
15天，且被告实际搬入时的状况与原告2010年6月1日按约定时
间交付钥匙时的状况并无不同，故本院认为该附随义务的瑕疵
并不严重，故酌定责任计算标准按附随义务双方所确定的金额
即20000元为依据，原告以15%为限即3000元，余款17000元被告应当向原告支付。对反诉原告提出的双方水电费问题，本院
认为该费用不属本院处理范围，双方当事人应按抄表数自行结
算。对反诉原告提出的因原告原因造成的经济损失25000元，
并要求反诉被告（原告）赔偿的请求，本院认为，反诉原告在
处理原告清场问题上也有欠妥当，致使双方的损失有所扩大，
故对扩大的损失应当自行承担，且该损失额并未经相对方确认
或有关部门证明，故对该请求不愿不予准许。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十
条、第一百一十一条、第一百五十五条，《中华人民共和国物
权法》第十四条的规定，判决如下：
一、被告闵某应支付原告董某某购房余款20000元，限于
本判决生效之日起十日内付清。
二、反诉被告董某某应负担反诉原告闵某经济损失3000
元，限于本判决生效之日起十日内付清。
三、以上第一项、第二项判决合并执行，由居间人在其
保管的购房款20000元中，向原告（反诉被告）董某某支付170
00元，向被告（反诉原告）闵某支付3000元，于本判决生效之
日起十日内履行。
四、驳回原告董某某其他诉讼请求。
五、驳回反诉原告闵某其他诉讼请求。
本诉受理费300元，减半收取150元，被告闵某负担120元
，原告董某某负担30元；反诉案件受理费550元，减半收取275
元，反诉被告董某某负担30元，反诉原告闵某负担245元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江
省湖州市中级人民法院。
审判员 倪志泰
二〇一〇年十一月二十八日
书记员 马俊骏