北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终3464号
上诉人（原审原告、反诉被告）：李献荣，女，1965年6月12日出生。
委托诉讼代理人：刘成喜，北京凯浩律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：朱世达，男，1942年9月13日出生。
原审第三人：王秉珍，女，1942年1月4日出生。
朱世达及王秉珍共同之委托诉讼代理人：佟金颖，北京市康达律师事务所律师。
原审第三人：北京优巢房地产经纪有限公司，住所地北京市东城区幸福家园8号楼一层103室。
法定代表人：林准，总经理。
委托诉讼代理人：王奔，男，该公司职员。
上诉人李献荣、朱世达因与原审第三人王秉珍、北京优巢房地产经纪有限公司（以下简称为优巢公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服北京市东城区人民法院(2016)京0101民初20208号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2017年3月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李献荣上诉请求：撤销原判，改判支持我一审全部诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：我与朱世达是房屋买卖合同纠纷，公证书的办理并未改变双方买卖合同的约定，仅是增加了我的权利，而不是变更了权利。我没有违约，朱世达应当与我办理符合法律规定的房屋过户手续，公证的目的也是为了办理过户，只有公证书具备了这一功能我才有付款义务。朱世达办理的公证书缺少身份证公证内容，应予补正，而其拒绝办理才致使买卖合同不能履行，朱世达应承担违约责任，并继续履行合同。一审法院对此认定错误，所做判决应予改判。
朱世达上诉请求：撤销一审判决第三项，改判李献荣承担违约金83.6万元。事实和理由：一审法院认定我与李献荣之间签订的补充协议约定不具体，双方都有一定责任，属于认定事实不清，补充协议是优巢公司起草，公证书是李献荣要使用的，即使补充协议有瑕疵，责任也应该由他们承担。没有任何证据证明公证书不符合要求，这只是李献荣没有支付房款的借口。一审法院在认定李献荣违约的情况下却没有判决其承担违约责任，属适用法律不当。
李献荣辩称，不同意朱世达的上诉请求，买卖合同应该继续履行，朱世达承担违约金。
朱世达辩称，不同意李献荣的上诉请求，由于其违约致使买卖合同已经解除，不存在继续履行的问题。
王秉珍述称，我完全同意朱世达的意见。
优巢公司述称，本案为买卖合同纠纷，不是委托合同纠纷，合同目的应为房屋所有权转移，而不是办理公证书。一审法院认定事实不清，我公司同意李献荣要求发回重审的意见，双方其他上诉意见均与我公司无关，不发表相关意见。
李献荣向一审法院起诉请求：1、要求朱世达继续履行合同,配合我办理北京市东城区×××1403号房屋的缴税及权属转移登记手续；2、朱世达向我交付上述房屋，并按总成交价的日万分之五的标准支付自2016年9月30日至实际交付房屋之日的违约金。
朱世达向一审法院反诉请求：1、解除我与李献荣签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、要求李献荣支付违约金人民币83.6万元。
一审法院认定事实：朱世达、王秉珍系夫妻关系。2016年3月9日，李献荣、朱世达签订《北京市存量房买卖合同》，约定李献荣购买朱世达名下位于北京市东城区×××1403号房屋，成交价格为人民币418万元。李献荣应于合同签订当日支付定金人民币80万元。朱世达同意将购房款中人民币2万元作为物业交接保证金，于房屋交接完毕后当日支付。双方应于2016年9月30日前办理税、费缴纳手续。朱世达未将该房屋出租，应于2016年4月30日前将上述房屋交付李献荣。买卖双方应按约定履行义务，若逾期履约，自逾期之日起违约方按成交价格的日0.5‰向守约方支付逾期违约金。自逾期之日起超过15个工作日仍未履行，守约方有权单方解除买卖合同。任何一方违约造成买卖合同无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则或按成交价格的20%向违约方索赔。同日，李献荣、朱世达还签订《补充协议》，约定经双方协商一致，朱世达将该房屋的出售及办理所有权转移登记等全部权利委托给李献荣指定人员，该人员为李献荣（即买受人，李献荣）。双方应于2016年9月30日前就上述委托办理公证。该售房公证书由李献荣领取，李献荣应于领取公证书后当日，将房款人民币336万元支付给朱世达。办理上述公证的费用由李献荣承担。在委托事项未完成期间，如需朱世达协助李献荣办理相关事宜，朱世达应积极配合，朱世达不得自行解除售房委托公证，如有违约，应按照买卖合同约定承担违约责任。上述合同签订后，李献荣向朱世达支付定金人民币80万元。2016年5月4日，朱世达将涉诉房屋交付李献荣使用。同年9月30日，朱世达将上述房屋收回。2016年8月26日，朱世英代朱世达与李献荣签署书面文件，内容为“2016年9月19日某点，双方到公证处做买卖公证，买方见公证书后即打款给卖房人。转完现金款后卖方即将房本和公证书给买方”。
另查，2016年9月20日，朱世达、王秉珍在北京市长安公证处办理公证委托书，委托人为朱世达、王秉珍，受托人为李献荣。委托书载明，位于本市东城区×××1403号房屋登记在朱世达名下，属朱世达、王秉珍夫妻共有财产。现二人拟出售上述房屋，因近期不能亲自办理相关事宜，特委托李献荣作为二人的合法权利人代为办理上述不动产出售相关手续，具体包括：到不动产登记中心查询与该不动产相关一切档案资料，代办房源核验以及查询上述不动产的抵押等一切相关信息；代为办理不动产的买卖合同网签、权属登记相关一切手续；代为办理不动产出售的网签（网签注销）相关一切手续；代办上市申请、税务登记、领取税务结清凭证等一切手续；代为办理上述不动产出售过程中的权属过户登记以及协助卖方办理上述不动产出售过程中的不动产登记证书领取相关手续；转让不动产过程中，有权代为接受询问并签署文件；代为确定上述不动产的出售价格以及代为收取出售房款；代为协助不动产买方办理贷款相关手续；代为办理不动产交易资金托管手续并签署资金托管协议及相关文件；代为办理不动产交易涉及的托管资金解冻手续；代为办理不动产交易资金从解冻账户中的转出并签署相关文件；代为办理交易过程中的其他事项并签署与转让上述不动产出售的相关文件；代为办理上述不动产出售过程中的水电燃气、有线电视过户等一切物业相关手续；在出售上述不动产事宜过程中，代为办理不动产备案地址变更以及银行账户开户相关一切手续；办理与上述事项有关的其他未尽事宜。代理人在其权限范围内签署的有关文件委托人均予承认，由此在法律上产生的权利、义务均由委托人享有和承担。委托期间，本委托书签署之日起至2017年2月28日止。受托人无转委托权。
庭审中，优巢公司称上述公证委托书系朱世达自行办理，由于该公证书未对朱世达、王秉珍的身份证件予以公证，故无法办理缴税手续。而李献荣办理公证委托是想将涉诉房屋出售给其配偶。就此问题，朱世达表示在办理公证委托时，优巢公司相关人员及李献荣均在场，当时并未提出异议。李献荣、优巢公司对于办理公证书时到场不持异议，但提出因该公证处并非优巢公司的合作公证处，无法对于相关事项提出建议，而且当时并未见到公证书的具体内容。为证明李献荣未按约定付款的理由，朱世达提供了李献荣发送的短信，主要内容为“收到了，朱大哥，我这边出了点意外情况，还没回京晚几天付吧，也希望您体谅”；“朱大哥，我这边信号不太好，中介给我发了好几条信息，一会儿我让人把钥匙都给您送过去，装修后钥匙还都没用，姐姐愿意换锁芯费用我出，从明天起每天都有违约金的，我也愿意按合同付，到日期付不上款，房子还是您的，您甭急，也希望您体谅”，朱世达用上述证据证明李献荣承认其违约，并且请求延期付款，并且愿意承担违约责任。同时，朱世达收回房屋是经李献荣同意的。另，朱世达还提供优巢公司工作人员薛伟华的书证，主要内容为“经甲方与居间方协商一致，鉴于买方在规定时间内没有给甲方即时房款（2016年9月30日前含当日），甲方有权利将东大街房子更换锁芯，居间方作为见证。锁芯费用由买方承担”。就此，李献荣表示朱世达提供的短信时间顺序不对，李献荣于9月30日中午时发短信告知朱世达“我这边出了点意外情况，还没回京晚几天付款，到时按合同约定付违约金，望体谅”。但朱世达一行人在中午过后便到中介公司要求必须在9月30日前付款，否则就要收回房屋。为了避免相关财物损坏，无奈之下李献荣只得让人将钥匙送去。对于薛伟华所写书证，李献荣及优巢公司均不予认可。
经一审法院释明，李献荣表示坚持要求继续履行买卖，若合同无法继续履行，合同解除后的相关事宜另行解决。而就李献荣支付80万元首付款问题，朱世达表示因李献荣存在违约，应向朱世达支付违约金，上述款项可折抵违约金。
一审法院审理认为：依法订立的合同受法律保护。根据已查明的事实，李献荣、朱世达签订的《北京市存量房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应严格遵守。根据双方签订的《北京市存量房买卖合同》，朱世达将北京市东城区崇文门×××1403号房屋以418万元的价格出售给李献荣。同时，双方又签订《补充协议》及书面材料，约定朱世达委托李献荣出售上述房屋，并同意办理委托公证，而李献荣应当在见到公证书后支付336万元购房款。但双方并未明确约定委托书的详细内容以及需要在指定公证处办理公证委托书。在朱世达办理公证委托书后，李献荣并未按约定支付购房款。就此问题，李献荣提出由于朱世达办理的公证委托书不符合办理产权过户手续要求，故未按时支付购房款。而朱世达则表示在办理公证书时，李献荣及中介公司相关人员均在场，当时并未提出异议，且李献荣未按约定支付购房款系由于其当时并不在北京所致。应当指出，李献荣作为《北京市存量房买卖合同》中的买方，所购买的为涉诉房屋的所有权，朱世达的合同义务为将涉诉房屋过户至李献荣名下。但在《补充协议》签订后，李献荣所获得的权利变更为出售涉诉房屋的代理权。经查，在办理公证委托书时，李献荣及中介公司相关人员均在场，并未提出异议。根据朱世达提供的相关短信记录，李献荣亦未对委托书的内容提出异议。同时，根据《补充协议》，朱世达应履行的义务系为李献荣办理出售涉诉房屋的委托手续，并非将涉诉房屋过户至李献荣名下。在此情况下，李献荣要求朱世达办理涉诉房屋的过户手续并承担违约责任，无相关合同及法律依据，法院对其诉讼请求不予支持。而朱世达基于李献荣未按约定支付购房款要求解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，理由正当，法院应予支持。关于朱世达要求李献荣承担违约责任的反诉请求，李献荣、朱世达在签订《补充协议》时，对其产生的相关风险及法律后果均应当是明知的，而产生纠纷与《补充协议》中部分内容约定不具体有关，双方均有一定责任，故朱世达的该项反诉请求，法院不予支持。就合同解除后的相关事宜，李献荣可另行解决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条之规定，判决：一、解除李献荣与朱世达签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；二、驳回李献荣的全部诉讼请求；三、驳回朱世达的其他反诉请求。
本院二审期间，李献荣向本院提交新证据如下：1、其出售原有房屋的买卖合同，欲证明如无法履行与朱世达的房屋买卖合同，则无房居住；2、其自述与东城区税务局工作人员进行的咨询录音一份，欲证明以朱世达现在所做公证无法办理交税事宜；3、银行流水单，欲证明其在2016年10月22日时账户中存有337万元，具备履行与朱世达房屋买卖合同的能力。朱世达、王秉珍对证据1,2的真实性均不认可，认可证据3的真实性，认为上述证据均与本案没有关联性，即使李献荣具有履约能力亦未按合同约定支付购房款。优巢公司质证意见为：对证据1的真实性无法确认，但在做资格核验时查明李献荣名下确实没有房屋登记；对证据2的真实性无法确认，但表示没有进行身份证件的公证，无法办理相关交税过户手续；对证据3予以认可。本院认为，关于证据1，李献荣是否有其他居所，对于本案所涉房屋买卖合同的履行不构成影响，本院对该证据不予审查，对其证明目的不予确认；关于证据2，该录音证据的真实性难以核实，故对李献荣的该项证明目的难以支持；关于证据3，李献荣具有履约能力和其是否按时履约没有因果关联，故其该项证据本院亦不予审查，对其证明目的不予确认。
另，本院对一审查明相关事实予以确认。
本院认为，李献荣与朱世达签订房屋买卖合同后，双方均应依据合同约定履行，李献荣有依约向朱世达支付购房款的义务，朱世达有将标的房屋所有权转移登记至李献荣名下的义务。后，李献荣与朱世达签订了补充协议，就买卖合同履行过程中房屋权属转移登记的办理形式进行了变更，由朱世达配合办理变更为委托李献荣代为办理，无论是出于什么原因做上述变更约定，并不违反法律规定，双方亦可据此达到办理房屋所有权转移登记的目的，本不应因此对合同的履行构成影响。而双方在履行买卖合同及补充协议的部分约定后，没有继续履行的根本原因是李献荣未能依据双方约定支付购房款，以及已经取得的公证委托书是否可以实现办理房屋所有权转移登记的目的。
根据现有证据可以看出，李献荣与朱世达原约定的办理公证委托书的时间为2016年9月30日前，后另约定为2016年9月19日，李献荣支付购房款的时间是在见到公证书后立即付款。而从双方手机短信内容看，李献荣是认可应在2016年9月30日前支付购房款的，没有按时支付构成根本违约，其于当日配合朱世达返还房屋的行为，是对自己违约行为的确认，故朱世达要求解除买卖合同的请求有事实依据亦符合法律规定。而关于没有按时支付购房款的原因，李献荣表示系因公证内容欠缺朱世达身份信息的公证，无法实现办理房屋所有权转移登记的目的，关于这一点本院考虑：首先，公证书确没有朱世达身份信息内容，双方因此产生争议也是事实，故本院对朱世达关于公证问题只是李献荣未支付购房款借口的主张不予认定；其次，虽补充协议为优巢公司起草，也是应李献荣要求办理，但各方在签订协议时对公证内容必须包含身份信息公证均无相关认知，协议中对此亦未予以明确，在其后的实际办理过程中即产生了争议，虽可以确认朱世达并无过错，但亦不能归责于李献荣；综上，双方在产生争议后未能友好协商，积极补救，均没有履行合同的诚意，有鉴于此，且考虑房屋持续升值的情况，一审法院判决解除房屋买卖合同但驳回朱世达要求李献荣支付违约金请求之处理并无不当。
另，本院审理期间，李献荣表示标的房屋现由其占用，朱世达、王秉珍未予确认，因该事实与本案的处理结果没有关联性，本院对此即不再予以审查。
综上所述，李献荣与朱世达的上诉请求均不能成立，均应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费40240元，由李献荣负担28080元（已交纳20120元，另7960元于本判决生效后七日内交纳），由朱世达负担12160元（已交纳11800元，另360元于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 刘丽杰
审判员 蒋春燕
审判员 李 淼
二〇一七年五月二十四日
书记员 杨 竹