江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终8180号
上诉人（原审原告）：张道祥，男，汉族，1969年7月24日生，住江苏省昆山市。
上诉人（原审原告）：宋学霞，女，汉族，1969年12月12日生，住江苏省昆山市。
委托诉讼代理人:花品德，江苏六典律师事务所律师。代理�述两上诉人.
委托诉讼代理人:ＸＸ，江苏六典律师事务所律师。代理上述两上诉人。
被上诉人（原审被告）：孙虎，男，汉族，1986年3月31日生，住江苏省滨海县。
委托诉讼代理人：李翔，江苏沉浮律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：昆山市伊诺房产咨询有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇时家园6号楼106室，组织机构代码67392280-0。
法定代表人：王亚莉。
被上诉人（原审被告）：昆山住商房地产经纪有限公司，住所地江苏省昆山开发区伟业路18号楼1711室，统一社会信用代码91320583663251492D。
法定代表人：黄荣珍，该公司总经理。
委托诉讼代理人：钟宇，该公司员工。
被上诉人（原审被告）：昆山市玉山镇伟晟房屋中介有限公司，住所地江苏省昆山玉山镇横街93号，组�机构代码73116164-1。
法定代表人：时凤良，该公司总经理。
原审第三人:杜飞，男，汉族，1986年11月5日生，住江苏省昆山市。
上诉人张道祥、宋学霞因与被上诉人孙虎、昆山市伊诺房产咨询有限公司（以下简称伊诺公司）、昆山住商房地产经纪有限公司（以下简称住商公司）、昆山市玉山镇伟晟房屋中介有限公司（以下简称伟晟公司）、原审第三人杜飞房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初6103号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月11日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
上诉人张道祥、宋学霞上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1、一审查明事实不清，适用法律错误。在一审判决作出后，上诉人得知昆山市住房与城乡建设局已经做出的行政处罚决定书，能证实被上诉人孙虎、伊诺公司在于上诉人签订合同中存在欺诈、恶意串通，其中赚取的差价损害了上诉人及第三人的利益；住商公司、伟晟公司在未得到授权的情况下提供中介服务，致使两次过户收税变为一次过户收税，损害了国家利益。故双方签订的合同无效，孙虎、伊诺公司应返还11万元的差价款，住商公司、伟晟公司承担连带损失。2、一审法院认定孙虎与第三人签订的合同系真实意思表示，并非作为上诉人的代理人代为出售房屋属于事实认定错误。孙虎、伊诺公司的法定代表人系夫妻关系，其与上诉人签订的合同实际上是委托代理合同，孙虎在一审庭审中自认其作为代理人与第三人签订合同。孙虎将原属于委托人的利益占为己有，属于不当得利。
被上诉人孙虎辩称：一审查明事实清楚，适用法律正确，同意一审判决，请求驳回�诉，维持原判。1、上述行政处罚决定书认定事实不清，适用法律正确，当事人正就该处罚进行行政诉讼。2、上述的行政处罚书并未就本案涉及的房屋买卖合同的效力做出认定。当事人不能以此作为认定合同无效的依据。3、上诉人在房屋成交后因上半年房价出现大幅度上涨而试图挽回损失，该损失与我方无关。
被上诉人伊诺公司未做答辩。
被上诉人住商公司辩称：一审查明事实清楚，适用法律正确，同意一审判决，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人伟晟公司未做答辩。
原审第三人杜飞述称：住商公司说孙虎是房东的委托代理人，我一直是通过住商公司和孙虎进行交易的，每次打款也是打给孙虎的，孙虎与住商公司多收了我一万多的个人所得税。
一审原告张道祥、宋学霞向一审法院起诉请求：一、孙虎、伊诺公司、住商公司、伟晟公司共同赔偿张道祥、宋学霞损失11万元；二、本案诉讼费用由孙虎、伊诺公司、住商公司、伟晟公司承担。
一审法院认定事实：王亚莉与孙虎系夫妻关系，王亚莉系伊诺公司的法定代表人，2015年10月22日，孙虎（乙方）、张道祥、宋学霞（甲方）及中介方即伊诺公司签订房屋买卖成交合同，约定，甲方将位于昆山市玉山镇环城北路74号楼702室含车库出售给乙方，成交价为101万元，合同签订时，乙方支付20000元作为购房定金；甲方房产证、土地证放于中介方；乙方于2015年11月15日付首付款；乙方于2016年1月5日之前与甲方办理过户，过户当日乙方付出贷款以外的房款（贷款以银行审批为准）；乙方有转让权；如乙方个人原因过户时间需顺延的，甲方配合乙方办理委托公证手续；乙方贷款到账2日内一次性交于甲方。
截止2016年1月13日，张道祥共计收到购房款101万元（其中含孙虎购房定金2万元、购房款10万元，杜飞、邹璇转账30万元至张道祥个人银行账户、邹璇通过公积金贷款70万元直接打至张道祥个人银行账户、扣除退还孙虎11万元）。张道祥称孙虎以房屋评估价低于房价，要求退还11万元，故于2015年11月19日退还11万元至孙虎个人银行账户。
2015年10月23日，孙虎称因自己享有转让权，但是产权人不是自己的名字，故只能作为代理人签字，但是行使的是产权人的权利，所以将房屋出售给杜飞、邹璇（乙方），杜飞与邹璇系夫妻关系，住商公司为中介方，三方签订一份《昆山住商房屋买卖合同》，该份合同中载明孙虎作为代理人，出售方为张道祥（甲方），涉案房屋成交价为112万元，约定2015年11月30日前办理过户手续，乙方于签约当日向甲方支付定金2万元，于2015年11月10日前向甲方支付20�元，于过户当日向甲方支付19.5万元，乙方公积金贷款70万元，此款于办妥产权过户，银行抵押后由银行房款至甲方账户，乙方于交房当日向甲方支付尾款5000元。
伟晟公司作为居间方与张道祥、宋学霞、邹璇、杜飞签订一份《存量房买卖合同》，进行网上备案，备案价格100万元，贷款70万元，首付款30万元，备案时间2015年11月19日。
合同签订后，杜飞共计支付115.4万元（含支付给孙虎定金2万元、邹璇转账30万元至张道祥个人银行账户、邹璇通过公积金贷款70万元直接打至张道祥个人银行账户、邹璇转账13.4万元至王亚莉个人银行账户），其中4.4万元系支付的中介费及税费等费用，9万元系购房款。
涉案房屋产权于2015年11月27日登记在邹璇、杜飞名下，土地使用权登记时间为2015年12月3日。
以上事实由房屋买卖成交合同、婚姻登记材料、昆山住商房屋买卖合同、存量房买卖合同、转账单、银行转账记录、付款凭证、收条、房产证、土地证及双方在庭审的陈述等证据在卷予以证实。
一审法院认为，本案张道祥、宋学霞主张以居间合同法律关系要求孙虎、伊诺公司、住商公司、伟晟公司承担责任，对于张道祥、宋学霞与孙虎、伊诺公司签订的房屋买卖成交合同的效力问题，张道祥、宋学霞认为孙虎、伊诺公司故意隐瞒孙虎与伊诺公司法定代表人王亚莉夫妻关系的事实，存在欺诈，该份合同应因损害国家利益当属无效。孙虎认为其有真实的购房意图，不存在欺诈。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，合同无效主要情形有：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；�反法律、行政法规的强制性规定。张道祥、宋学霞与孙虎、伊诺公司签订的房屋买卖合同系各方在自愿的基础上签订，张道祥、宋学霞没有证据证实孙虎、伊诺公司在签订过程中存在欺诈、胁迫、恶意串通，损害国家利益或第三人利益行为存在。另关于张道祥、宋学霞陈述伊诺公司违反《房地产经纪管理办法》中有关房地产经纪机构不得承购、承租自己提供经纪服务的房屋及需如实告知是否与委托房屋有利害关系等规定，但是此规定仅为行政管理行为，伊诺公司的行为并未违反法律、法规的强制性规定，故认定张道祥、宋学霞与孙虎、伊诺公司签订的房屋买卖成交合同合法有效，一审法院依法予以确认。
孙虎依据上述合同约定享有涉案房屋的转让权，故一审法院认为其与杜飞、邹璇签订的房屋买卖合同是孙虎真实意思表示，并非作为张道祥、宋学霞的代�人代为出售涉案房屋，住商公司作为居间方与孙虎、杜飞、邹璇签订的《昆山住商房屋买卖合同》依法有效，一审法院依法予以确认。
伟晟公司与张道祥、宋学霞、杜飞、邹璇签订《存量房买卖合同》系备案合同，应以实际所签订的合同为准，在实际履行《房屋买卖成交合同》、《昆山住商房屋买卖合同》过程中，张道祥、宋学霞配合杜飞、邹璇办理了房产过户、贷款审批等手续，张道祥、宋学霞已收到其与孙虎签订合同中约定的101万元购房款，孙虎亦表示收到杜飞、邹璇支付的购房款112万元，且房产已过户至杜飞、邹璇名下，应视为张道祥、宋学霞对孙虎转让房屋行为的认可。张道祥、宋学霞并未举证证明在伊诺公司、住商公司、伟晟公司居间过程中，其利益受到损害，故一审法院对张道祥、宋学霞要求孙虎、伊诺公司、住商公司、伟晟公司承担赔偿责任的诉讼请求不予支持。
据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回张道祥、宋学霞的诉讼请求。
案件受理费2300元，减半收取1150元，由张道祥、宋学霞负担。
二审中上诉人张道祥、宋学霞提交了三份行政处罚决定书复印件，证明孙虎与昆山市伊诺房地产咨询有限公司违背诚信，扰乱市场秩序，住建局对其进行了处罚。该处罚决定书能够认定孙虎及其他被上诉人在签订合同时存在欺诈、恶意串通的行为，损害了上诉人以及第三人利益。
被上诉人孙虎质证认为该行政处罚书本身认定事实不清，也无法作为认定合同效力的依据。
被上诉人住商公司质证认为对上述证据的真实性无异议，但认为与本案事实并无关联性。
本院查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，上诉人张道祥、宋学霞与孙虎签订的买卖合同系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，依法成立生效。上诉人张道祥、宋学霞主张与孙虎、伊诺公司签订的买卖合同无效，昆山市住建局的行政处罚书中，伊诺公司因“提供经纪服务时对双方隐瞒真实的交易价格等信息赚取差价”，根据《苏州市房地产经纪管理办法》的规定处罚款。本院认为，伊诺公司的行为违反的是行政管理行为，但没有违反法律、行政法规强制性规定，上诉人以此为由主张合同无效依据不足。在交易中孙虎未说明与伊诺公司的法定代表人系夫妻关系，亦在两次交易中赚取了差价，其本身行为违反了《苏州市房地产经纪管理办法》的规定，但尚不足以说明孙虎、伊诺公司在交易中存在欺诈、恶意串通损害国家利益或第三人利益的行为，故上诉人以此为由主张合同无效本院不予支持。孙虎依据合同约定享有涉案房屋的转让权，故孙虎与杜飞签订的买卖合同亦是双方真实意思表示，合同依法有效，上诉人主张孙虎赚取差价属于不当得利依据不足，本院不予支持。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3124元，由上诉人中国人寿财产保险股份有限公司沭阳县支公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王岑
审 判 员 陈斌
代理审判员 柳璐
二〇一七年一月十一日
书 记 员 孟桢