西安市莲湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0104民初4656号原告陕西锦翔房地产开发有限公司，住所地西安市莲湖区大兴东路2号，组织机构代码69840485-8。法定代表人吴海德，该公司董事长。委托代理人雷向明，陕西博硕律师事务所律师。委托代理人田磊，陕西博硕律师事务所律师。被告贾建军，男。第三人北京银行股份有限公司西安分行，住所地西安市和平路116号，组织机构代码67152014-6。法定代表人赵政党，该分行行长。委托代理人徐逢祺，男。原告陕西锦翔房地产开发有限公司（以下简称锦翔公司）与被告贾建军，第三人北京银行股份有限公司西安分行（以下简称北京银行西安分行）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告锦翔公司委托代理人雷向明、田磊，被告贾建军以及第三人北京银行西安分行委托代理人徐逢祺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告锦翔公司诉称，其公司于2011年12月20日与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告贾建军购买原告开发的位于西安市莲湖区大兴东路2号“锦翔·梧桐坊”项目第3幢x单元x层x号房屋（以下简称“涉案房屋”）。涉案房屋的成交总价为7935850元，贾建军仅向原告支付了首付款3975856元，余款3960000元向北京银行按揭贷款，原告为被告上述按揭贷款承担连带保证责任。后因被告贾建军拖欠北京银行按揭贷款，自2014年12月份起，北京银行开始扣划原告款项，用于偿还按揭贷款。因涉案《商品房买卖合同》的补充协议第一条第（一）款第4项约定“如因买受人（被告）未能按期偿还银行贷款，导致出卖人（原告）承担保证责任的，出卖人有权单方面书面通知买受人解除本合同，收取合同总金额10%做违约金。买受人应当在收到合同解除通知之日起5个工作日内，配合出卖人到房管局办理撤销房屋预售备案登记手续，买受人不配合的，除承担上述违约金外，5个工作日后，按日承担5‰的违约金，并承担出卖人支出的诉讼费、律师费等所有实现该债权的费用”现被告的违约行为，已经致使原告承担保证责任，涉案《商品房买卖合同》达到了约定的解除条件，被告亦应按约配合原告办理撤销房屋预售备案登记手续，并向原告承担违约责任。故诉至本院，请求判决：一、确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》（登记号：xxx）已于2016年6月24日解除，并判令被告向原告支付房屋占用费157569元（房屋占用费按每天1624元的标准，自2016年6月25日起算，暂计算至2016年9月30日，应计算至实际退还涉案房屋之日）；二、被告协助原告办理《商品房买卖合同》（登记号：Y11100357）的预售备案登记注销手续，并协助原告办理“锦翔·梧桐坊”第3幢1x单元x层x号房屋的不动产抵押登记撤销手续；三、被告将“锦翔·梧桐坊”第3幢x单元x层x号房屋返还给原告；四、被告向原告支付违约金793585元，律师费30000元；五、被告向原告支付原告代其向北京银行股份有限公司西安分行支付的贷款利息、罚息552522.45元、迟延履行金168076.49元、律师费107421元、执行费33040元、评估费27500元；六、本案诉讼费由被告承担。被告贾建军答辩称，锦翔公司2016年6月14日发出的解除合同通知无效，应驳回其诉讼请求；原告的损失是由于原告的违约行为造成的，依法应自行承担。第三人北京银行西安分行述称，同意原告诉讼请求。经本院审理查明，2011年12月20日，原告锦翔公司与被告贾建军签订《商品房买卖合同》（登记号：xxx），约定被告贾建军购买原告开发的位于西安市莲湖区大兴东路2号锦翔·梧桐坊第3幢1x单元x层x号房屋，涉案房屋总建筑面积共1300.96平方米，每平方米单价为6100元，房屋总价款为7935856元。该《商品房买卖合同》附件五第一条第（一）款第4项约定：“出卖人同意为买受人向银行申请办理按揭贷款提供保证担保。在担保期间，如因买受人未能按期偿还银行贷款，导致出卖人承担保证责任的，出卖人有权单方书面通知买受人解除本合同，收取合同总金额的10%做违约金。买受人应当在收到合同解除通知之日起5个工作日内，配合出卖人到房管局办理撤销房屋预售备案登记手续，买受人不配合的，除承担上述违约金外，5个工作日后，按日承担5‰的违约金，并承担出卖人支出的诉讼费、律师费等所有实现该债权的费用，以上违约金和各项费用，出卖人可从买受人已支付的款项中扣除。”该《商品房买卖合同》附件六第一条第1项约定：“买受人同意出卖人选择电话、信函或者在本地（西安）媒体发布公告的方式向买受人发出交房通知、产权办理通知以及其他出卖人应当通知买受人的事宜”；该条第3项约定：“买受人的通讯联络方式以本合同所载明的地址、电话、传真为准，买受人对上述资料的真实性负责，如果买受人的联络方式发生变化的，应当以书面方式通知买受人”；该条第4项约定：“出卖人以电话进行通知的，电话通知的当日视为通知送达日；出卖人以信函进行通知的，在西安市行政辖区内，自邮件寄出之日起5日内视为送达，在西安市行政辖区外的，自邮件寄出之日起10日内视为送达，在中华人民共和国境外的自邮件寄出之日起15日内视为送达；出卖人采用媒体广告进行通知的，以广告刊登的当日视为通知送达”。被告贾建军在《商品房买卖合同》首部载明的地址为陕西省神木县干河北路东xxx号，联系电话为xxx。《商品房买卖合同》签订后，贾建军向锦翔公司支付了房屋首付款3975856元。2012年2月16日，原告锦翔公司、被告贾建军与北京银行西安分行签署《个人购房按揭贷款借款合同》，约定贾建军向北京银行西安分行贷款3960000元，用于购买西安市莲湖区大兴东路2号锦翔·梧桐坊第3幢1x单元x层x号涉案房屋，贷款期限120个月。该合同同时约定了利率方式，还款方式等，该合同由原告锦翔公司提供阶段性连带责任保证，其附件一《个人购房按揭贷款借款合同条款条件》第6.3条约定：“保证人保证担保的范围为借款人在本合同项下发生的全部债务，包括但不限于本金、利息、逾期利息、罚息、复利、违约金、补偿金、损害赔偿金、实现债权和担保权利的费用（包括但不限于实际支出的律师费、拍卖/变卖/评估等费用、调查取证费用、差旅费等）及借款人应付的其他款项”。同日，贾建军与北京银行西安分行签订《西安市房地产（预售商品房）抵押合同》，将涉案房屋抵押给北京银行西安分行，并向西安市房屋管理局办理预售商品房抵押登记。2012年2月27日，锦翔公司收到贾建军银行按揭金额3960000元。自2014年8月起，贾建军未按约定按月向北京银行西安分行还款。自2014年11月28日起，北京银行西安分行开始扣划锦翔公司账户内款项，用于偿还按揭贷款，截止2016年7月29日，原告锦翔公司已向被告垫付银行按揭贷款本金551948.6元、利息351032.75元、本金罚息11581.41元、利息罚息7443.96元。本案诉讼之前，北京银行依据经公证具有强制执行效力的《个人购房按揭贷款借款合同》以原告锦翔公司、被告贾建军以及案外人张玲玲为被执行人，向本院申请强制执行。2016年9月30日，锦翔公司向北京银行西安分行代偿贾建军贷款本金2633420.69元、利息及罚息182464.33元、执行阶段迟延履行金168076.49元、北京银行西安分行执行案件律师费107421元，执行费33040元，评估费27500元，至此贾建军欠付北京银行西安分行按揭贷款及其他实现债权之费用已全部偿清，该执行案件现已结案。2016年6月14日，锦翔公司以陕西省神木县干河北路113号为地址，并注明联系电话xxx，向贾建军邮寄送达了《解除通知书》解除其与贾建军签订的《商品房买卖合同》。庭审中，贾建军认可上述《解除通知书》的真实性，并认可其收到该解除通知书。2016年6月22日，锦翔公司与陕西博硕律师事务所签订《委托代理合同》约定该律师事务所接受锦翔公司委托指派律师为本案代理人，双方约定律师费30000元，该费用包含本案第一审、二审（若有）诉讼程序。同日陕西博硕律师事务所向锦翔公司开具了30000元增值税发票，锦翔公司于2016年7月6日向该律师事务所转账支付律师代理费30000元。以上事实，有锦翔公司与贾建军签订的《商品房买卖合同》（登记号：xxx）、《公证书》、《关于陕西锦翔房地产开发有限公司垫付贾建军贷款本息及其他债权的情况说明》、《关于陕西锦翔房地产开发有限公司全额代偿贾建军、ＸＸ贷款本息及其他债权剩余贷款本息及实现债权的情况说明》、《解除通知书》及邮寄单、《委托代理合同》、增值税普通发票、招商银行付款回单、首付房款收据等在卷佐证。本院认为，贾建军与锦翔公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且没有违反国家法律法规，是合法有效合同，对双方当事人均产生约束力。合同签订后，贾建军交纳了首付款并办理了银行按揭手续，但贾建军未按期向贷款银行北京银行西安分行偿还借款本息，致北京银行西安分行扣划锦翔公司账户内款项，并向法院申请强制执行贾建军及锦翔公司等，现锦翔公司已将贾建军所欠北京银行西安分行贷款本息罚息全部垫付结清，贾建军的违约事实清楚。根据贾建军与锦翔公司签订的《商品房买卖合同》附件五第一条第（一）款第4项约定，锦翔公司享有解除权，且其已于2016年6月14日，按合同约定方式向贾建军邮寄送达了《解除通知书》解除其与贾建军签订的《商品房买卖合同》，贾建军亦承认收到该解除通知书。依据《商品房买卖合同》附件六第一条第4项关于“出卖人以信函进行通知的，在西安市行政辖区外的，自邮件寄出之日起10日内视为送达”之约定，锦翔公司请求确认其与贾建军所签的《商品房买卖合同》已于2016年6月24日解除的理由成立。该《商品房买卖合同》解除后贾建军有义务协助锦翔公司办理《商品房买卖合同》（登记号：xxx）预售备案登记注销手续及涉案房屋的抵押登记撤销手续。锦翔公司主张贾建军承担房屋总价款的10%的违约金及律师费，符合合同约定，其诉请本院予以支持。因贾建军已承担上述违约金，故锦翔公司主张之房屋占用费本院不予支持。另，锦翔公司代贾建军向北京银行西安分行垫付的贷款利息、罚息、迟延履行金、律师费、执行费、评估费等，系因贾建军未按期向贷款银行北京银行西安分行偿还借款本息所致，应由贾建军承担。至于贾建军所述之契税、大修基金以及未包含于本案商品房买卖合同内的其他房屋面积的主张，因其不属于本案审理范围，且贾建军在本院释明后，明确表示不提起反诉，故本院不予涉及，当事人可另行处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、原告陕西锦翔房地产开发有限公司与被告贾建军签订的《商品房买卖合同》（登记号：xxx）于2016年6月24日解除；二、被告贾建军应于本判决生效之日起十日内协助原告陕西锦翔房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》（登记号：xxx）的预售备案登记注销手续，以及锦翔·梧桐坊第3幢x单元x层x号房屋的预售商品房抵押登记撤销手续；三、原告陕西锦翔房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将首付款3975856元返还给被告贾建军；四、被告贾建军于本判决生效之日起十日内向原告陕西锦翔房地产开发有限公司支付违约金793585元，律师费30000元以及原告陕西锦翔房地产开发有限公司代被告贾建军向北京银行股份有限公司西安分行垫付的贷款利息、罚息552522.45元、迟延履行金168076.49元、律师费107421元、执行费33040元、评估费27500元；五、被告贾建军于本判决生效之日起十日内将锦翔·梧桐坊第3幢1x单元x层x号房屋返还给原告陕西锦翔房地产开发有限公司；六、驳回原告陕西锦翔房地产开发有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80438元，由被告贾建军负担（原告已预交，被告在执行本判决时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  栾 震审 判 员  孙龙君代理审判员  王 弘二〇一七年一月二十日书 记 员  陈 晓