湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0112民初1562号原告武汉尚利鼐服饰有限公司。法定代表人曹林军，董事长。委托代理人成和彬，北京市京师（武汉）律师事务所律师。委托代理人胡蕊，北京市京师（武汉）律师事务所实习律师。被告武汉泰和化工有限公司。法定代表人王金和，董事长。委托代理人黄春安，湖北东吴弘泰律师事务所律师。原告武汉尚利鼐服饰有限公司（以下简称尚利鼐公司）与被告武汉泰和化工有限公司（以下简称泰和公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告尚利鼐公司的委托代理人成和彬，被告泰和公司的委托代理人黄春安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尚利鼐公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付逾期交房违约金（按已付房款的日万分之三，自2015年10月1日计算至实际交付之日）；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年5月22日，为购买被告开发的位于东西湖区径河街陈家岭158号泰和工业园厂房，原告的法定代表人曹林军与被告签订两份《泰和厂房认购协议》，一份协议约定购买x号厂房x区x层，另一份协议约定购买x号厂房x区x层及x号综合研发楼4层。2015年5月11日，经被告同意，曹林军指定由原告与被告就购买x号厂房的两套房屋分别签订两份《武汉市商品房买卖合同》。两份合同项下对应房屋为x号厂房x层x号、x号；购房款均为2,033,924元，合计4,067,848元；交房期限均为2015年9月30日之前，并约定了具体交房条件；还约定逾期交房超过60日的，应按原告已支付房款的日万分之三支付违约金。上述两份商品房买卖合同签订后，原告依约支付了两套厂房全部购房款4,067,848元。但至今，被告所建3号厂房仍不具备合同约定的交付条件。2016年2月1日，被告口头通知原告先进场装修后办理交房手续，原告进场后发现房屋未经验收，存在诸多质量问题。为避免损失扩大，原告中止了装修并继续等待被告办理交房手续。原告认为，被告逾期交房已构成违约，应承担相应的违约责任。被告泰和公司辩称，被告已按照协议和合同约定的时间和条件交付厂房，并且原告已经使用，符合商品房买卖合同约定的条件，被告无违约行为，不应承担违约责任。原告尚利鼐公司提交了以下证据：1、原告营业执照、被告工商登记信息，证明双方主体适格；2、《泰和厂房认购协议》、《武汉市商品房买卖合同》，证明协议约定，被告在签订协议时未取得商品房预售许可；3、定金收据六份、《小企业房产按揭贷款抵押借款合同》两份，证明原告付款情况；4、武汉市商品房预售许可证、泰和工业园土地抵押登记查询单，证明被告2014年11月28日取得预售许可证以及土地抵押情况。被告泰和公司提交了以下证据：1、国有土地使用证复印件，证明涉案土地抵押过两次均已解押，目前不存在他项权利抵押登记，不影响合同履行和房屋销售；2、交房通知及EMS邮政专递详情单，证明被告按协议约定书面通知原告交房；3、装修承诺书复印件，证明房屋已交付。经质证，被告泰和公司对原告尚利鼐公司提交的证据意见为：证据1、2无异议；证据3真实性无异议，两套厂房的购房款已付清；证据4真实性无异议，是被告商品房非住宅的预售和销售的批准文件；土地曾经办过抵押，但在预售许可证办下来前都已经解除抵押。原告尚利鼐公司对被告泰和公司提交的证据意见为：证据1真实性无异议，证明目的有异议，原告在土地管理部门查询的信息资料与被告提供的土地使用证上的信息不一致，截止2016年4月8日该土地仍处于抵押状态，被告应提交他项权证的原件证明土地抵押已注销；证据2真实性、证明目的均有异议，原告没有收到过，快递单寄件人不是被告，寄件名称不是交房通知书，只是写的文件，不能证明寄件内容，通知书即使是真的，目前被告也无证据证明厂房满足交房条件；证据3真实性有异议，与本案无关。本院经审查认为，原告尚利鼐公司提交的证据1?4及被告泰和公司提交的证据1，双方对真实性均无异议，本院予以采信。被告泰和公司提交的证据2，EMS邮政专递详情单寄件人为被告员工，收件人为原告，邮戳表明已于2015年9月30日寄送，而原告尚利鼐公司在庭审调查中认可曾收到被告相关通知，故本院对该组证据予以采信；被告泰和公司提交的证据3，原告尚利鼐公司对其真实性提出异议，因签收人身份不明，被告泰和公司也未提交其他证据予以佐证，不能证明原告已于2015年12月28日收房，本院不予采信。对于已采信的证据能否达到当事人证明目的，本院将结合查明的事实综合认定。本院还向武汉市东西湖区不动产登记中心调查了涉案土地抵押登记情况，查询单载明：被告泰和公司于2014年6月27日将涉案土地抵押给中国工商银行股份有限公司武汉东西湖支行，抵押期限至2017年6月27日，2015年5月28日注销抵押登记。原告武汉尚利鼐服饰有限公司对查询单真实性无异议，并认为只表明调查当天房屋的状况，此前登记显示抵押未注销。被告泰和公司无意见。根据以上证据及双方当事人的陈述，本院认定事实如下：2013年5月22日，被告泰和公司（甲方）与原告尚利鼐公司的法定代表人曹林军（乙方）签订两份《泰和厂房认购协议》，一份主要约定：一、乙方定购房屋坐落于东西湖区径河街陈家岭158号x号厂房x区x层；x号综合研发楼x层。二、乙方所定购厂房房款总金额2,048,494元，综合研发楼房款总金额3,173,890元，按预测总建筑面积计算总房款5,222,384元。三、乙方同意于本协议签订当日向甲方支付购房定金（总房款的20%）1,044,478元，房屋封顶后5个工作日内，乙方支付购房款（至总房款的50%）2,611,192元，所有款项在双方签订《商品房买卖合同》时自动转为购房款。四、商品房买卖合同的签署。1、一次性付款：乙方接到甲方通知的5个工作日内签订《商品房买卖合同》，同时按合同约定条件一次性付清购房全款。2、银行按揭付款：乙方接到甲方通知的5个工作日内签订《商品房买卖合同》，按合同约定缴清相关款项，同时甲方提交银行全部按揭贷款所需资料，并于20个工作日内办理完毕银行所需贷款手续。五、其他约定。1、本协议签署生效之日至甲方通知乙方签订《商品房买卖合同》最后期限内，甲方不得将乙方定购的厂房销售给第三方，否则甲方将双倍返还乙方定金，本协议同时终止。2、在签署《商品房买卖合同》前，若政府规定或不可抗力致使乙方定购的厂房不能出售，甲方有权撤销本协议，届时甲方将已收定金和房款退还乙方，本协议同时终止。3、若乙方未按本协议约定支付购房款及签订《商品房买卖合同》，甲方有权将乙方定购的厂房另行销售第三方，乙方所交定金不予返还，本协议同时终止。4、若乙方在前述《商品房买卖合同》前要求调换定购厂房的，在可能调换的前提下，经甲方书面同意，乙方按调换后厂房的最新销售价向甲方补齐房款后方能调换。5、双方签订《商品房买卖合同》后，本协议自动终止。本协议一式贰份，双方各执一份，经双方签字盖章且乙方支付全部定金后即产生法律效力。另一份主要约定：一、乙方定购房屋坐落于东西湖区径河街陈家岭158号x号厂房x区x层。二、乙方所定购厂房按预测总建筑面积计算总房款2,048,494元。三、乙方同意于本协议签订当日向甲方支付购房定金（总房款的20%）409,699元，房屋封顶后5个工作日内，乙方支付购房款（至总房款的50%）1,024,247元……两份协议其他内容相同。协议签订后，被告泰和公司与曹林军另口头约定先付部分定金，定金余款另筹。双方还口头约定认购协议中约定的x号厂房x层两套厂房，由原告尚利鼐公司作为买受人签订《武汉市商品房买卖合同》，曹林军代为付款。当日，曹林军向被告泰和公司支付100,000元（3号厂房B区5层），并于2013年6月10日支付600,000元（3号厂房A、B区5层、综合楼2#4层）。期间，被告泰和公司通知了原告尚利鼐公司及曹林军补交定金及购房款。曹林军分别于2014年12月9日支付2,410,000元（x号厂房x层x-x号、综合楼x#x层），2014年12月12日支付996,167元（x号厂房x层x-x号、综合楼x#x层x~x号房），2015年3月24日以原告尚利鼐公司名义支付两笔16,962元（x-x-x、x-x-x)，合计付款4,140,091元，其中涉及本案购房款为2,067,848元，被告泰和公司开具了财务收据。2014年6月27日，被告泰和公司将涉案泰和工业园土地整体抵押给中国工商银行股份有限公司武汉东西湖支行，抵押登记期限至2017年6月27日，2015年5月28日注销抵押登记。2014年11月28日，被告泰和公司取得涉案泰和工业园项目《武汉市商品房预售许可证》，经核准预售范围为：1#?4#厂房以及综合研发楼2#楼。2015年5月11日，原告尚利鼐公司与被告泰和公司就认购协议中约定的两套厂房签订两份《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：东140081275、东140081276），其中一份主要约定：第三条、买受人所购商品房的基本情况。买受人所购商品房为本合同第一条规定项目中的第x号厂房x层x号房……第五条、计价方式与价款。出卖人与买受人约定……总金额2,033,924元……第六条、买受人付款形式及付款时间。双方约定买受人按下列第2种形式付款……2、贷款付款……乙方应一次性存入首付款1,033,924元，其余价款办理贷款……第九条、交付期限及条件。出卖人应当在2015年9月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用。1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，满足使用功能；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续，该商品房《建设工程竣工验收报告》；5、供电：出卖人提供装修临时用电，买受人根据用电量向出卖人提出正式用电量申请，由出卖人统一申报，费用由买受人承担；6、给水：交付时正式供水。因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起30日内书面告知买受人……第十一条、出卖人逾期交房的违约责任。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）……（2）逾期超过60日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。2、如遇下列情况，出卖人可以据实予以延期：（1）遭遇不可抗力；（2）出现因买受人的原因造成的延期事由，诸如未按期支付房款，或买受人商品房提出了设计变更或特殊要求；（3）买受人的房款在本合同约定交房期限前未全额到账；（4）因政府原因导致的规划审批、配套设施、安装等延误，以及验收时间滞后等。第十二条、交接。商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点及应当携带的证件等内容书面通知买受人。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担……合同还约定了双方其他权利义务。另一份《武汉市商品房买卖合同》主要约定原告尚利鼐公司所购商品房为第x号厂房x层x号房，总金额2,033,924元，首付款1,033,924元，其余价款办理贷款，其他约定内容与前述合同一致。2015年8月28日，原告尚利鼐公司与华夏银行股份有限公司武汉东西湖支行签订两份《小企业房产按揭贷款抵押借款合同》，约定以前述合同约定的两套厂房为抵押，各借款1,000,000元，借款支付至被告泰和公司账户。此前曹林军已代付两份《武汉市商品房买卖合同》的购房款合计2,067,848元。至此，原告尚利鼐公司已向被告泰和公司付清两套厂房价款合计4,067,848元。被告泰和公司于2015年9月30日，向原告尚利鼐公司邮寄了《交房通知书》，称厂房已达到合同交付使用条件，通知原告收房。被告泰和公司还称原告尚利鼐公司已于2015年9月30日收房，原告尚利鼐公司予以否认，被告泰和公司未能提供收房交接手续。原告尚利鼐公司后于2016年2月1日经被告泰和公司口头通知接收房屋并进行了装修。至本案诉讼中，被告泰和公司未能提供符合《武汉市商品房买卖合同》第九条约定交付条件的证明文件。2016年4月26日，原告尚利鼐公司诉讼来院，要求如诉称。因双方当事人坚持各自意见，调解不成。本院认为，双方签订的两份《武汉市商品房买卖合同》合法有效，应依约履行。原告尚利鼐公司已付清购房款，被告泰和公司应依约交付房屋，其交付义务包括按期于2015年9月30日前交付，以及按合同第九条约定的条件交付两个方面。原告尚利鼐公司经被告通知接收并装修了房屋，但被告泰和公司不能举证证明已按合同约定时间及约定条件履行交付义务，且至今不能提供符合合同第九条约定交付条件的证明文件。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告泰和公司未按合同约定时间及条件全面履行交付义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任。故根据合同约定，被告泰和公司应按原告尚利鼐公司已付款4,067,848元为基数，按日万分之三的标准，支付自2015年10月1日至其取得符合合同第九条约定条件的证明文件之日止的违约金。原告尚利鼐公司主张被告泰和公司承担逾期交房违约责任，有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告武汉泰和化工有限公司向原告武汉尚利鼐服饰有限公司支付违约金（以4,067,848元为基数，按日万分之三的标准，自2015年10月1日计算至被告武汉泰和化工有限公司取得符合本案《武汉市商品房买卖合同》第九条约定的证明文件之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,518元，由被告武汉泰和化工有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条的规定预交上诉费，款汇武汉市中级人民法院。户名：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李振华人民陪审员  程冬仙人民陪审员  李海涛二〇一七年四月二十日书 记 员  郭 婷