济南市槐荫区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0104民初4960号
原告（反诉被告）：赵某某，男，1948年4月8日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：赵某甲（赵某某之子），男，1978年5月1日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：李静，山东诺邦律师事务所律师。
被告（反诉原告）：贾某某，女，1946年7月7日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：徐静，山东齐鼎律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁明，山东齐鼎律师事务所律师。
第三人：山东链家房地产经纪有限公司，住所地山东省济南市。
法定代表人：李峰岩，总经理。
委托诉讼代理人：王建静，女，1991年2月28日出生，汉族，该公司职工，住山东省寿光市。
委托诉讼代理人：孙龙，男，1990年2月19日出生，汉族，该公司职工，住山东省东平县。
原告赵某某与被告贾某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月9日立案。诉讼过程中，被告贾某某为查明案件事实，申请追加山东链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）作为第三人参加诉讼，本院审查后予以准许。被告贾某某提出反诉请求，经审查，本院决定合并审理。本院适用简易程序，于2017年12月26日，依法公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赵某某的委托诉讼代理人赵某甲、李静，被告（反诉原告）贾某某的委托诉讼代理人徐静，第三人链家公司的委托诉讼代理人王建静、孙龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赵某某向本院提出诉讼请求：1.判令被告依据变更买受方协议书履行存量房屋买卖合同，协助原告办理过户手续；2.判令被告承担逾期履行造成的损失3030元；3.判令被告承担原告花费的诉讼费、保全费、律师费、交通费等。
事实和理由：被告于2016年9月与案外人之子赵某甲签订存量房买卖合同，被告系卖方，后三方在中介公司参与下通过变更买受方协议书将原告变更为买方。原告已经交纳了两万元定金，现被告以房屋价格上涨为由，要求原告增加购房款，原告无法满足被告增加购房款的要求，因此被告拒绝协助原告办理过户。原告多次找被告协商继续履行事宜，被告坚持增加购房款，原告无奈，诉至法院，望判如所请。
贾某某辩称，1.2016年9月9日贾某某与赵某某之子赵某甲通过链家公司居间介绍签订了一份《存量房屋买卖合同》，合同约定：贾某某将其所有的位于济南市槐村街9号13号楼XX室的房产以总价款82万元的价格出售给赵某甲，赵某甲于当日支付给贾某某2万元定金，并于过户前将80万元购房款以资金监管的方式支付给贾某某。合同签订后，赵某甲要求将该房屋的购买人变更为原告赵某某，2016年9月25日贾某某、赵某甲、赵某某及链家公司又签署了一份《变更买受方协议书》，协议约定将购房人变更为赵某某，赵某某受让其子赵某甲的全部权利义务。并于变更协议签订当日由贾某某、赵某某及北京理房通支付科技有限公司三方签署了《理房通交易资金监管服务协议》，协议约定“乙方赵某某将购房款人民币80万元于甲乙双方签署的交易合同载明的付款时间存入监管账户内，最迟不应晚于办理房屋产权转移登记手续（即过户）前1个工作日”。2.协议签署后，赵某某父子仅向贾某某支付了2万元定金后，剩余的80万元购房款至今未支付给贾某某。因原告迟迟不履行付款义务，经链家公司及贾某某多次催告后，仍不予履行。2017年1月10日贾某某授权其女儿张某某书写解约书一份，由链家公司将书面的解约书送达给了赵某某，解除了与原告的《存量房屋买卖合同》。因此，原、被告之间的《存量房屋买卖合同》已于2017年1月10日解除。3.赵某某在诉状中所述的因贾某某以房屋价格上涨为由，要求原告增加购房款的行为，不是事实，原、被告双方签订的《存量房屋买卖合同》的同时，也签订了《理房通房屋交易资金监管服务协议》。原、被告以及第三人，三方对购房款的交付做了详细的约定，由于原告没有将80万元的购房款交付给贾某某，违反了合同的约定，从而导致了合同的解除，因此，本案的违约方为赵某某，而非贾某某，赵某某应当承担本案的全部违约责任。综上所述，由于原告没有向贾某某支付购房款，违反了合同的约定，贾某某依照合同约定行使了自己解除合同的权利，原、被告双方的《存量房屋买卖合同》已经解除。本案的违约方是原告，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
贾某某向本院提出反诉请求：1.依法确认反诉人与被反诉人签署的房屋买卖合同已解除；2.依法判令被反诉人按照房屋总价款的20%支付给反诉人违约金164000元并赔偿损失140000元；3.本案诉讼及律师费等相关费用由被反诉人承担。
事实和理由：反诉人之子张某因急需购买房屋，由于资金困难，反诉人贾某某决定将其所有的位于济南市槐村街9号13号楼XX室，面积为86.81平方米，房屋产权证号为：济房权证槐字第0622**号的房产出售，所得房款用于给张某购买房屋。2016年9月9日贾某某与赵某甲通过链家公司居间介绍签订了一份《存量房屋买卖合同》，合同约定：贾某某将其所有的位于济南市槐村街9号13号楼XX室，面积为86.81平方米，房屋产权证号为：济房权证槐字第0622**号的房产以总价款82万元的价格出售给赵某甲，赵某甲于当日支付给贾某某2万元定金，并于过户前将80万元购房款以资金监管的方式支付给贾某某。合同签订后，赵某甲要求将该房屋的购买人变更为原告赵某某，2016年9月25日贾某某、赵某甲、赵某某及链家公司又签署了一份《变更买受方协议书》，协议约定将购房人变更为赵某某，赵某某受让其子赵某甲的全部权利义务。并于变更协议签订当日由贾某某、赵某某及北京理房通支付科技有限公司三方签署了《理房通交易资金监管服务协议》，协议约定“乙方赵某某将购房款人民币80万元于甲乙双方签署的交易合同载明的付款时间存入监管账户内，最迟不应晚于办理房屋产权转移登记手续（即过户）前1个工作日”。协议签署后，被反诉人迟迟不履行付款义务，经链家公司及贾某某多次催告后，仍不予履行。反诉人无奈之下于2017年1月10授权张某某书写解约书，由链家公司将书面的解约书送达给了被反诉人，解除了与被反诉人的房屋买卖合同。由于被反诉人的违约行为，使得反诉人无法及时取得购房款，导致张某所需购买的房子无法购买，给反诉人造成了极大的经济损失。因被反诉人向法院提起诉讼要求反诉人协助其办理过户手续并承担逾期履行造成的损失，现反诉人为维护自己的合法权益，特向法院提起反诉，请求法院将本诉与反诉合并审理，查明事实，以维护反诉人的合法权益。
赵某某针对反诉辩称，1.被反诉人不存在违约行为。反诉人与被反诉人签订的房屋买卖合同，变更协议系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应合法有效。双方当事人均应全面履行各自的义务。如反诉人不提出加价的要求，被反诉人随时都可以按照合同要求支付约定的剩余房款。2.反诉人存在违约行为。被反诉人并未收到反诉人在反诉状中提到的解约书，在2017年1月7日，被反诉人收到过一份通知函，在该通知函中，反诉人仅说明其有解除合同的权利，并非解约书。另外，在通知函中以及与第三人在合同履行过程中，反诉人以及第三人再三给毫无法律意识的被反诉人灌输被反诉人已经违约的虚假事实，告诉被反诉人无论是否履行合同，都需要支付总房款20%的违约金，对于被反诉人来说，购房款已经竭尽毕生积蓄以及亲朋好友的支持，从天而降的这个所谓的违约金将近20万元，将被反诉人逼至绝路，实在无法给付。反诉人在与被反诉人沟通中，反诉人虽然没有明确表示拒绝办理过户，但反诉人变相加价，提出要比原房款多拿出将近20万元才可以。这个钱的根源在于，反诉人认为自己的儿子在购房时，房价发生巨大涨幅，使自己儿子的损失在该房屋买卖中得到补偿，虽然名为违约金，但实际系其儿子的购房损失。但是，反诉人儿子的买卖合同与本案的买卖合同是独立的两个合同，没有任何关系，反诉人不断向被反诉人索要超出合同约定的费用，导致被反诉人无法付款，是造成买卖合同至今没有履行完毕的根本原因。被反诉人认为，反诉人以儿子在购房中因房价上涨多支出费用为由，要求被反诉人多支付购房款，是造成本案合同迟迟不能履行的事由。被反诉人不支付该费用，并且诉至法院，是维护自身权益的表现。3.买卖合同仍具备履行条件。反诉人称2017年1月10日已经与被反诉人解除了合同，与实际情况相矛盾，因为被反诉人有短信证据一份，证明在2017年3月11日，反诉人仍在与被反诉人通过第三人协商加价后履行的事。根据短信内容“您若要继续买这套房子，就按现在的市场价格一万一平方米承担”，可见反诉人并未解除合同，并不存在1月10日解约书一说。如反诉人已经解除了合同，便无需再协商继续履行的事。如果反诉人收到解除书，也不会在2017年6月20日向反诉人发出通知函，要求按照合同继续履行。并且由此也可见反诉人要求增加房款的事实。涉案房屋的买卖合同自从因政策原因向后推迟履行后，具体履行时间处于双方协商过程中，因一直在协商不成，所以被反诉人诉到法院，希望能够摒除障碍，履行合同。综上，被反诉人要求按照合同约定价款继续履行合同，请求法院依法驳回反诉人的反诉请求。
第三人链家公司针对本诉及反诉述称，双方的诉讼请求系买卖双方因履行存量房屋买卖合同义务造成。我方作为居间方，已经促成了双方签订买卖房屋合同，居间义务已经完成。至于买卖双方因履行产生的纠纷，我方将继续协助履行。
当事人围绕诉讼请求及反诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。赵某某向本院提交了《房屋买卖业务签约文件合订本》、《变更买受方协议书》、贾某某提交了《房屋权属状况信息》、《理房通房屋交易资金监管服务协议》，链家公司提交《买卖合同履行概况》材料一份，当事人对上述证据没有异议，本院予以确认并在卷佐证。由上述证据及当事人的陈述，本院对当事人无异议的事实认定如下：
赵某甲系赵某某之子，张某系贾某某之子。
济南市槐荫区槐村街9号13号楼XX室（以下简称AA号房屋）所有人为贾某某，该房屋所有权于2003年10月15日登记在其名下，房屋所有权证号为济房权证槐字第0622**号。
2016年9月9日，经链家公司居间介绍，张某作为贾某某〔出售方（甲方）〕的代理人，赵某甲作为房屋购买方（乙方），双方签订《存量房屋买卖合同》一份，约定甲方将其所有的AA号房屋及小房一处，以82万元的价格卖予乙方。合同第三条约定：“（一）房款约定：……2.买受人于2016年9月9日前向甲方支付定金2万元……3.买受人于过户前（请约定支付时间或条件）将第一笔购房款80万元（不含前期支付全部定金）以资金监管的方式支付给出卖人”。第五条约定：“房屋的交付：（一）出卖人应当于出卖人收到全款三个工作日内（请约定支付时间或条件）将该房屋交付给买受人。”第七条约定：“权属转移登记（一）出卖人与买受人双方应于签订买卖合同之日起十个工作日内（请约定时间或条件），共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；如房屋登记机构要求出卖人和/或买受人必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理……”第八条约定：“违约责任（一）出卖人与买受人双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。（二）出卖人若出现下列情形之一的，出卖人构成根本违约，且买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……；3.逾期履行本合同约定的义务超过三十日的。4.拒绝将该房屋出售给买受人或者擅自提高房屋交易价格的。5.将该房屋出售给第三方的。出卖人出现上述根本违约情形之一的，出卖人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向买受人支付违约金。（三）买受人若出现下列情况之一的，买受人构成根本违约，且出卖人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1.提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；2.拒绝购买该房屋的；……4.逾期履行本合同约定的义务超过三十日的。买受人出现上述根本违约情形之一的，买受人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向出卖人支付违约金；买受人向出卖人已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。……（五）买卖双方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张赔偿损失的，违约方须承担守约方所花费的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费。”上述合同还对其他问题进行了约定。
签订上述合同的同时，贾某某作为甲方（张某为其代理人）、赵某甲作为乙方，链家公司作为丙方，三方签订《居间服务合同》一份，约定甲、乙双方共同委托丙方作为交易居间人，双方签订《存量房屋买卖合同》时，居间行为完成。本次交易由乙方向丙方支付居间代理费16400元。该合同第五条违约责任第3款约定，甲方或乙方违反买卖合同或本合同第三条约定，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间代理费用，无须退还，如支付费用方为守约方，则违约方支付该笔费用给守约方。以上合同还约定了其他内容。
签订上述合同当天，赵某甲向贾某某交付了定金2万元。
2016年9月22日该房屋进行了测绘，当时贾某某与赵某甲约定当月9月28日办理所有权转移登记手续。
2016年9月25日，贾某某作为甲方，赵某甲作为乙方，链家公司作为丙方，赵某某作为丁方，四方签订《变更买受方协议书》一份，载明甲乙双方经丙方居间介绍，就甲方名下位于AA号房屋达成交易，并于2016年9月9日签署了《房屋买卖业务签约文件合订本》（编号：100000329384）。现甲乙丙丁四方经友好协商，就前述协议项下的乙方权利义务全部转移于丁方事宜，达成变更协议如下：1.甲、乙、丁三方协商一致，甲、乙双方就上述房屋交易所签署的《房屋买卖业务签约文件合订本》项下的乙方的权利义务全部转移于丁方，丁方同意受让前述合同项下的全部权利义务。2.甲、乙、丙、丁四方协商一致，甲、乙、丙三方就丙方为甲、乙双方交易上述房屋提供居间服务所签署的《居间服务合同》项下的乙方的权利义务全部转移于丁方，丁方同意受让前述合同项下的全部权利义务。……4.甲、乙、丙、丁四方一致认可上述合同的变更，并按照变更后的合同继续履行。该协议还约定了其他内容。
签订上述《变更买卖方协议书》的当日，贾某某作为甲方、赵某某作为乙方，北京理房通支付科技有限公司（以下简称理房通公司）作为丙方，三方签订《理房通房屋交易资金监管服务协议》一份，约定，甲乙丙三方协议同意将乙方应当向甲方支付的涉案房屋的剩余购房款80万元依照双方房屋买卖合同的约定的交付时间，由乙方存入丙方设立的监管账户内，以完成房屋买卖合同约定的付款义务。在涉案房屋的所有权转移登记完成后，按照该合同的约定程序，由丙方将监管账户内的购房款划转给甲方。
2016年9月27日，涉案房屋测绘图纸作出，贾某某与赵某某约定2016年10月8日付款并办理所有权转移登记手续。后因10月份济南市出台限购政策，赵某某需要开具单身购房证明，双方未能按约定办理付款及所有权转移登记手续。2016年11月11日左右，赵某某将限购审核材料交链家公司协助办理，链家公司于11月17日将材料交至房管部门。11月27日，赵某某单身购房资格审核通过，链家公司通知买卖双方可以办理所有权转移登记手续。12月2日，链家公司再次通知赵某某办理所有权转移登记手续，但赵某某以涉案房屋的暖气没有改造完成且贾某某不同意承担暖气改造费用为由拒绝办理所有权转移登记手续。2017年1月1日，三方就所有权转移登记问题进行了协商，未能达成一致意见。2017年1月3日，涉案房屋进行暖气试气，赵某某提出要求办理所有权转移登记的要求。
当事人对以下事实存有争议：
赵某某称，签订变更买方协议书后，涉案房屋的测绘时间已经超过了合同约定的十个工作日过户的期间约定。该超期不可归责于双方，故上述办理过户的约定已经无法履行，在此情况下双方未能就过户的具体时间达成一致意见。另因涉案房屋的暖气改造未能及时供暖，其与链家公司协商在供暖后再办理房屋的所有权转移登记手续，但是2017年1月份暖气供暖后，贾某某擅自上涨房屋价格，并拒绝为其办理涉案房屋的所有权转移登记手续，故贾某某的行为已经构成违约，应当承担违约责任。
为证明其上述主张，赵某某向本院提交如下证据：
证据1.标注为录制于2017年1月1日，赵某甲与张某之间的电话录音文字材料一份，该录音中张某称因为赵某甲一方耽误，导致其未能及时购买其他房屋。张某称2016年11月27日链家公司工作人员通知了赵某甲一方可以办理房屋的过户手续，但是四天后链家公司才向其通知。张某称：“你那回，我相信他肯定会告诉你严格按合同履行，毕竟一个月下来，你让我怎么干，我眼睁睁的看着人家涨上去了，我傻了啊，是不是啊？”，“我可以担保，只要是说我拿着咱这个全款，我立马去交这个手续去，而且回头拿着这个合同过来，你现在，你不能这一块损失不能让我一个人承担，这一块谁听着，是不是”。赵某甲称：“你考虑考虑，尽量的咱能早办完手续咱把手续办了。”张某称：“我知道，我等十二月一号让小牛抓紧抓紧，我这买房子，你确实造成了，你好好想想。”该材料还记载了其他内容。
证据2.其称录制于2017年1月3日的电话录音两份，通话双方为赵某甲与链家公司经办人牛春雪。第一份录音中，赵某甲称1月5号涉案房屋的暖气就要试完气了，其让牛春雪问问贾某某什么时候尽快把手续办了。牛春雪称，曾给赵某甲打电话但关机，现在贾某某要求赵某某承担因长时间没有去过户的违约金。赵某甲称赵某某没有违约，不应当承担。牛春雪还称，贾某某让其向赵某某转交一份告知函，内容大概为因赵某某一直不去过户构成违约，贾某某有权解除合同。赵某甲称，按照合同赵某某不构成违约。牛春雪称赵某某的单身过户证明在11月底获得。
第二份录音中，牛春雪称她劝着贾某某一方尽量不要走法律途径，尽量过户。赵某甲称走法律程序也不是说贾某某一定能赢。牛春雪称：“但是咱这边不占理。”赵某甲称，按照合同约定，不能随便说谁不占理。
上述两份录音还记载了其他内容。
证据3.其称录制于2017年1月7日的电话录音一份，通话双方为赵某甲及其舅舅与牛春雪。牛春雪称，贾某某一方确定2017年1月9日周一与赵某某一方进行协商。赵某甲及其舅舅称周一上午没有时间，希望不要在这个时间见面，双方为此问题发生摩擦。牛春雪并称贾某某今日要求她向赵某某一方转交律师函一份，但未陈述律师函内容，仅是说要求赵某某一方两日内对该函进行回复。该录音还记载了其他内容。
证据4.其称录制于2017年1月7日，赵某甲之舅与贾某某之女张某某之间的谈话录音一份。张某某称：“别，因为那边实实在在的要我的，我把定金交了，你知道吧，别造成事实到时候就不好说了，不是光说了，我是实实在在的催小赵，我弟弟不应该催他的，你知道吧，还是那句话，大哥，十月中下旬，没造成任何损失，你说不要我都能张开嘴，好吧”。赵某甲之舅称：“我说你能少要点，要是早找我80万、79万就能给我”，张某某称：“我找不到你这样的买家……”，后续谈话中张某某还称：“你给我10，你留下6.8，行吧，要么就是我说的数，你要10，你是大哥，我敬你，好吧”。赵某甲之舅称：“姊妹，零头再给我减一点”。该录音还记载了其他内容。
证据5.其称录制于2017年1月10日，赵某甲与链家公司一男性工作人员的谈话录音文字材料一份。录音中赵某甲向链家公司工作人员询问：“这个函是谁发的啊”，链家公司称是贾某某的女儿发的函。赵某甲问链家公司是否有张某代贾某某签订合同的委托书，链家公司称有。但赵某甲否认在签合同前见过授权委托书，认为张某无权代签合同无权收取定金。赵某甲还称房屋测绘是在“23号”已经超过了合同约定的签字之日起十个工作日的过户期限，也超过了期限三十日。谈话中赵某甲对贾某某要求其承担20%的违约金提出异议。该材料还记载了其他问题。
证据6.其称录制于2017年3月13日，赵某甲与牛春雪之间的通话录音文字材料一份。其中赵某甲称希望以原合同价格继续购买涉案房屋。牛春雪称现住该地段的房屋价格已经上涨至一万元左右，涉案房屋市场价格已经上涨至95万元左右，她并称仅是分析下市场行情，说了不算。牛春雪称她在2016年11月份就提醒赵某某一方办理过户手续，并称暖气与过户没有关系。赵某甲称：“怎么没关系，我买房子，没有暖气能住吗，不能说这个，他如果不想卖，那你把中介费退给我”。该材料还记载了其他内容。
证据7.2017年1月11日，赵某甲向链家公司工作人员孙龙发送的短信一份，内容为其无法接受贾某某要求其赔偿20%违约金的要求。孙龙回复赵某甲可以到店内提出书面的意见。
证据8.2017年3月11日，牛春雪向赵某甲发送的短信一份，内容为，贾某某要求赵某某一方出具一份书面的资料，如果要继续购买涉案房屋，该房屋价值为95万元，但可以给其优惠3万元。如果赵某某一方两日内不予书面回复，贾某某将走法律途径。
证据9.2017年6月20日作出的，通知人为赵某甲，接收人为贾某某、张某的《告知函》一份，内容为其认为贾某某一方未按照合同约定履行过户义务，构成违约，且对于贾某某一方提出的涨价或者给予补偿68000元的意见，其坚决不同意。其要求贾某某收到该通知5日内给其书面回复，并协助其办理过户手续，逾期不回复的其有权解除合同并要贾某某承担违约责任并赔偿其损失。
贾某某对上述证据质证认为：证据1没有该录音文字相对应的录音资料，故对其真实性有异议。证据2系赵某甲与链家公司工作人员间的通话，其对该证据的真实性无法确认，但是该录音中链家公司明确告知了赵某甲一方已经违约，且录音中提到了其要求链家公司向赵某某送达告知函的内容。证据3的真实性也无法确认，且该证据与本案无关。证据4的真实性无法确认，该录音也与本案无关。证据5、证据6也仅有文字材料，其对该两份证据的真实性不予认可。证据7可以证明2017年1月10日赵某某已经收到了其发出的解约书，双方合同已经解除，且其向赵某某主张了违约责任。证据8仅是牛春雪与赵某甲短信联系的一部分内容，从该短信可以看出牛春雪曾多次与赵某某一方打电话，但是赵某某一方不接电话。牛春雪在与赵某某一方协商的过程中，其已经作出了一定的让步，但是赵某某一方没有回复。证据9的《告知函》于2016年6月份作出，此时双方的合同已经解除近半年，该函毫无意义。
链家公司对上述证据质证认为：所有的录音材料均系赵某某剪辑而成不能作为证据使用，且在录音中其公司多次督促双方履行合同义务，其已经履行了相关居间义务。其对证据7和8的真实性认可，该两份短信记录显示其公司在双方出现矛盾时对双方进行了协商调解。
贾某某称，其出售涉案房屋的目的是急需用钱为其子张某购房筹款，但是在与赵某某签订房屋买卖合同后，赵某某迟迟不与其办理过户手续，也不交纳剩余的购房款。赵某某逾期履行合同已经超过了三十日，其有权与赵某某解除合同，其也实际向赵某某送达了解除合同的通知，故双方之间的房屋买卖合同已经解除。因赵某某逾期过户和逾期付款的行为构成违约，其要求赵某某按照合同约定承担违约金并向其赔偿损失。
为证明其上述主张，其向本院提交如下证据：
证据1.2017年1月5日贾某某向张某某出具的《授权委托书》一份，载明贾某某委托张某某办理涉案房产转移登记及交接房屋的相关事宜，包括合同履行期间产生的纠纷处理。
证据2.张某某2017年1月7日发送给赵某某及赵某甲的《通知函》一份，函中称因赵某某一方未按照合同约定办理房屋所有权转移登记手续，已经构成违约。按照合同约定，逾期履行合同义务超过30日的，其有权拒绝过户要求，并要求违约方承担房屋总价款20%的违约金。其要求赵某某一方收到该通知2日内予以书面回复并协助其办理过户手续，逾期不回复其有权解除合同。
证据3.贾某某2017年1月10日出具的《解约书》一份，内容为：“鉴于买方已构成根本违约，我方对其信用彻底失去信任，故我方作为守约方，依据合同规定的有权解除其购买此房的权利，并要求其承担合同中的违约责任及合同中规定的在追究其违约责任过程中产生的所有费用。”
证据4.2016年9月21日张某作为购房人与刘某签订的《房屋买卖合同》一份，载明张某以109万元的价格购买刘某所有的位于历下区工业南路的一套138.97平方米的房屋。
证据5.2017年2月28日张某与于某签订的《房屋买卖合同》一份，载明张某以108万元购买了于某所有的位于历下区工业南路一套122.53平方米的房屋。
贾某某称，因赵某某逾期向其支付购房款及办理过户手续，使得其子张某无法交付证据4中的购房款，导致该合同被解除。证据5是其子购房失败后再次购房的合同，此证据可以证明因赵某某违约给其子张某造成了损失。
证据6.山东齐鼎律师事务所向贾某某出具的律师费收据一份，显示贾某某向该律师事务所支付律师费4万元。
证据6.58同城网站截图一份，记载了涉案房屋区域内部分房屋出租价格的信息，以证明涉案房屋的房屋租金价格2000元左右，赵某某的违约行为给其造成了五个月的租金损失共计10000元。
赵某某对上述证据质证认为：其对证据1、2的真实性没有异议，其确实收到过该《通知函》，但对该函记载的事实不予认可，在其没有违约行为的情况下，贾某某无权解除合同。其没有收到过证据3的《解约书》，且对其记载的内容不认可。证据4、证据5的真实性无法确认，且该两份合同与本案无关。同时该两份证据可以看出贾某某所主张的所谓损失就是阻碍合同正常履行的原因，是其儿子在购房过程中的损失，与本案没有关联性。证据6仅是收据并非发票，不能确认其真实性，且律师费不应由其承担。其对租金损失也不予认可。
链家公司对上述证据的真实性和证明内容均无异议。其并称其工作人员牛春雪亲自将通知函及解约函向赵某某一方进行了送达。
另，赵某某提出双方合同约定的违约金标准过高，如认定其违约，其要求本院对违约金进行调整。
对双方有争议的证据及事实，本院认定如下：
对于赵某某提交的证据：赵某某未提交证据1所记载的录音材料，本院对该录音文字材料的真实性不予采信。链家公司虽然称证据2及3进行了剪辑，但其并未就此提交证据，经本院审查，该两份录音内容完整，谈话过程自然，符合正常通过录音的一般特点，本院对其真实性予以采信。由该两份证据可知认定，贾某某在2017年1月3日、1月7日曾通过链家公司向赵某某一方表明赵某某长期不办理过户手续的行为构成违约，并通过链家公司向赵某某送达了张某某代为出具的《告知函》。同时该两份证据也记载了赵某某要求在暖气试气后进行所有权转移登记的要求。证据4中的谈话内容意思表示不明确，尤其是有关“10”、“6.8”等的描述，无法证实系张某某代贾某某表示出提高房屋售价的意思。证据5及证据6仅有文字材料，没有录音内容，本院对其真实性不予采信。证据7、8、9的真实性，各方当事人均无异议，本院对其真实性予以确认。由该三份证据可以证明赵某某收到了张某某代贾某某发出的《告知函》。
对于贾某某提交的证据：各方当事人对证据1、2的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。赵某某称其未收到证据3的解约函。经审查，贾某某并未提交证据证明该函向赵某某进行了送达，赵某某提交的录音材料等证据中所记载的内容也仅体现了张某某所发出的《告知函》的内容，贾某某所称该函已经送达赵某某的主张，证据不足，本院不予采信。证据4、5作为本案案外人之间签订的合同，在该两份合同的相对方未出庭对该证据进行质证，贾某某也未提交其他证据佐证该两份合同真实性的情况下，本院在本案中对该两份合同的真实性不予采信。证据6虽然为律师费收据，并非发票，但作为证据原件，可以作为认定贾某某为本案支出律师费4万元的事实。证据7仅为网络截图不具有直接证明涉案房屋租赁价格的证明力。
本院认为，赵某甲与贾某某签订的《存量房屋买卖合同》，赵某甲、贾某某与链家公司签订的《居间服务合同》以及赵某甲、赵某某、贾某某以及链家公司四方签订的《变更买受方协议书》均系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，上述合同均合法有效。按照上述合同的约定，赵某甲将其在《存量房屋买卖合同》中的权利义务概况转让给了赵某某。据此，赵某某与贾某某之间建立了房屋买卖合同关系，双方应当按照《存量房屋买卖合同》的约定履行各自的义务。
现双方对变更后的合同，在履行过程中出现的违约行为及违约责任的承担发生纠纷。赵某某称，贾某某的违约行为是擅自上涨房屋价格，其要求按照原合同约定继续履行合同。贾某某则称赵某某逾期30日以上拒绝交付购房款及办理所有权转移登记手续，其已经按照合同约定行使了合同解除权，双方合同已经解除。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”依照上述法律规定，赵某某与贾某某相互主张对方违约的，双方均负有举证对方存在违约事实的举证责任。从本院查明的案件事实看，双方约定的所有权转移登记的时间为合同签订之日起十个工作日内，后又协商一致变更为2016年10月8日办理上述手续。但该约定因限购政策的出台等因素的影响亦未能得以履行。在该约定期限未履行后，三方当事人均未举证证明买卖双方就办理所有权转移登记再次约定明确的履行期间。《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项规定，当事人就合同履行期限约定不明确，依照该法第六十一条的规定仍不能明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应给对方必要的准备时间。基于该法律规定以及双方合同对赵某某在先支付购房款的义务的约定，贾某某有权在给赵某某预留必要准备时间的情况下，随时向其要求支付剩余购房款并办理涉案房屋的所有权转移登记手续。本院已查明，2016年11月27日，赵某某的单身购房资格已经获得审批，其已经具备了与贾某某办理涉案房屋所有权转移登记手续的条件。此时，距离双方签订买受人变更协议书已经超过两个月，赵某某应当做好及时支付剩余购房款，办理所有权转移登记的准备。但在贾某某通过链家公司向赵某某提出办理所有权转移登记的要求后，赵某某并未支付剩余购房款，也未与贾某某办理涉案房屋的所有权转移登记手续。其提出的抗辩理由为，双方未能就涉案房屋的暖气改造费用等问题达成一致意见。本院认为，双方并未就暖气改造费用等问题在涉案合同中进行约定。该费用的承担仅是房屋买卖合同关系中从义务的负担问题。在合同没有约定的情况下，该从义务的负担不足以对抗交付房款、办理房屋所有权转移登记的主合同义务的履行。赵某某在2016年11月27日后未交付购房款、办理所有权转移登记的行为构成违约。
双方签订的房屋买卖合同第八条约定，一方逾期履行本合同约定的义务超过三十日的，对方有权要求解除合同并要求违约方承担房屋总价款20%的违约金。按照该合同约定，贾某某于2016年12月27日后享有合同解除权，其也实际上于2017年1月7日后向赵某某送达了《告知函》，向赵某某释明了其所享有的该权利。
反观赵某某所提交的录音等证据，仅能证明在2017年1月份之后，其与贾某某之间就其是否存在违约，是否应当承担违约责任的事实发生了争议。上述证据并不能证明贾某某在2016年12月27日前提出过加价的违约行为。2016年12月27日之后提出的要求赵某某承担违约金的主张，也系贾某某对自己合同权利的主张，并不能认定为擅自调高房屋价格。同时，因赵某某拒绝承担违约责任，贾某某有权不再按照原合同的约定价格履行卖房的义务。因此，赵某某要求贾某某履行合同及赔偿其损失的各项诉讼请求，均无事实和法律依据，本院不予支持。
贾某某称其已经在2017年1月10日向赵某某发出《解约书》双方的房屋买卖合同已经解除。但经查，贾某某所提交的证据不足以证明该《解约书》已经送达赵某某。合同解除权作为形成权，以解除权的意思表示到达对方时发生法律效力，故上述《解约书》不具有解除双方房屋买卖合同的效力。但贾某某在向本院提交的反诉状中明确提出了解除合同的意思表示，而该反诉状送达赵某某的时间为2017年11月21日，故本院确认双方的房屋买卖合同于该日解除。
贾某某还要求赵某某按照合同约定向其支付房屋总价款的20%，共计164000元作为违约金，并要求赔偿其损失140000元。赵某某则辩称该违约金约定过高，请求本院予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，但该条第二款同时规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁予以适当减少。”至于调整标准，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
由上述规定可知，一般在当事人约定的违约金高于守约方损失百分之三十的情况下，违约方可以请求法院对违约金进行适当减少。即首先应当对损失予以确认。关于损失，贾某某主张，赵某某的行为给其造成的损失主要包括：为其子购房价格上涨的损失118946元，涉案房屋2016年9月至2017年1月期间的房屋租金损失10000元以及其为腾房低价处理家具损失11054元，以上不包括律师费的损失共计14万元。关于张某购房的损失。本院认为，本院并未在本案中采信贾某某提交的张某购房的相关证据；贾某某签订合同时也并未将其出售涉案房屋系为其子购房作为合同目的进行明确约定。故在此情况下，不应将涉案合同相对方之外第三方的损失认定为贾某某的损失。且按照贾某某的主张，涉案房屋的价格在赵某某违约期间一直在上涨，即虽然赵某某违约，但该违约行为也在一定程度上给贾某某带来了利益。关于房屋租金损失。首先，其提交的证据不足以证明涉案房屋的租金价格；其次，虽然双方合同签订在2016年9月份，但在后期履行过程中双方对合同的具体履行进行了多次变更，直至2016年11月27日双方的权利义务得以固定明确。故贾某某要求赔偿的租金损失，在该日之前没有赔偿依据，在该日之后证据不足，本院亦不予支持。其所主张的低价处理家具的损失更是没有提交证据证明，本院不予采信。结合以上分析，本贾某某要求赵某某赔偿其损失14万元的反诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。
因上述损失本院未予支持，现可证明的贾某某的损失有4万元律师费以及贾某某基于合同正常履行情况下可获得的剩余购房款80万元的逾期付款的利息损失。因此，对赵某某应承担的违约金应以上述两项损失为基础，确定其合理性。律师费损失上浮30%为5.20万元。虽然贾某某没有证据证明其在2017年1月10日解除了双方的房屋买卖合同，但从其主张看，其在此时即已经存有不再履行合同的意思。按照合同法的止损原则，其应当及时行使合同解除权，防止损失的继续扩大，就其扩大的损失不应再予支持。考虑到送达所需合理时间，本院确定其可主张的逾期付款利率损失的支付期间为2016年11月27日至2017年1月26日。逾期付款利率上浮30%后应在中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.69倍至1.95倍之间。因此，贾某某主张的164000元的违约金明显超过了上述逾期付款利息损失与律师费损失上浮30%的数额，该违约金约定的标准过高。在赵某某要求对该约定标准调整的情况下，本院应当予以调整。本案中，赵某某未能及时付款及办理所有权转移登记手续的理由为涉案房屋暖气改造费相关问题双方未能达成一致意见。虽然该理由不足以免除其违约责任，但暖气作为房屋的重要附属设施，在双方未能在合同中予以明确约定的情况下，赵某某提出相关异议并非完全无理。此情节的存在，可以作为减轻其违约责任的因素。而且，虽然赵某某违约，但涉案房屋的价格也发生了上涨，就涉案房屋而言，贾某某因此受益。综上，以可证实的损失为基础，结合赵某某的过错程度等因素，经对本合同履行过程中各方利益的平衡考量，本院酌定赵某某向贾某某支付违约金6.70万元。对于贾某某超出该金额的违约金，本院不予支持。
另，因双方合同已经解除，合同解除后涉及赵某某交纳的2万元定金的处理问题。但因赵某某要求继续履行合同，且未对退还定金提出请求，故对该款项，本院在本案中不予处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二条第一款、第二十五条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、确认贾某某与赵某某通过变更买受人签订的关于济南市槐荫区槐村街9号13号楼XX室房屋的《存量房屋买卖合同》于2017年11月21日解除；
二、赵某某于本判决生效之日起十日内向贾某某支付违约金6.70万元；
三、驳回赵某某的诉讼请求；
四、驳回贾某某的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11900元，减半收取计5950元，由赵某某负担；反诉案件受理费2980元，由赵某某负担980元，由贾某某负担2000元。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判员 李 莲
二〇一八年四月二十四日
书记员 罗晶琦