江苏省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）苏执复字第0060号
申请复议人（原告）中建七局第二建筑有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区大通路51号。
法定代表人吴建英，该公司总经理。
委托代理人王文德，江苏泰和律师事务所律师。
委托代理人蒋宜贯，江苏泰和律师事务所律师。
被告邳州汉华商贸有限公司，住所地江苏省邳州市辽河东路体育场东侧。
法定代表人于宏，该公司经理。
被告徐州安泰顺房地产开发有限公司，住所地江苏省邳州市建设北路人民财产保险公司四楼。
法定代表人刘军，该公司执行董事。
委托代理人佟辉。
申请复议人中建七局第二建筑有限公司（以下简称中建七局二公司）因原告中建七局二公司与被告邳州汉华商贸有限公司（以下简称汉华公司）、徐州安泰顺房地产开发有限公司（以下简称安泰顺公司）建设工程施工合同纠纷一案，不服江苏省徐州市中级人民法院（以下简称徐州中院）（2014）徐执异字第00018号民事裁定，向本院申请复议。本院于2014年6月17日立案受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2014年7月15日组织公开听证。申请复议人中建七局二公司的委托代理人王文德、蒋宜贯，被告安泰顺公司的委托代理人佟辉到庭参加听证，被告汉华公司经本院通知未到庭参加听证。本案现已审查终结。
本院听证过程中，安泰顺公司为证明被查封房产的价值，提供如下新证据：1.2014年1月7日，江苏中大环球房地产开发有限公司与郭豆豆签订的商品房买卖合同；2.2014年6月12日，徐州升辉房地产开发有限公司与于磊签订的商品房买卖合同；3.邳州市房地产交易管理所于2014年7月14日出具的证明；4.安泰顺公司邳国用（2008）第1199号土地的查封冻结情况。中建七局二公司的质证意见为：对证据1、2的真实性不予确认，并且案涉楼盘与周边楼盘的房产价格不具可比性及关联性；对证据3的真实性予以确认；因证据4未加盖公章，对其真实性不予认可。本院认为：尽管中建七局二公司对安泰顺公司提供的证据1、2的真实性不予认可，但安泰顺公司提供了证据原件，中建七局二公司并未提供相反证据证明商品房买卖合同系伪造，故本院对该两份证据予以采信。因中建七局二公司对证据3真实性予以确认，本院对该证据予以采信。因安泰顺公司提供的证据4并未加盖土地主管部门公章，无法确认该证据真实性，本院不予采信。
本院经审查查明：徐州中院在审理原告中建七局二公司与被告汉华公司、安泰顺公司建设工程施工合同纠纷一案中，中建七局二公司提出财产保全申请并提供担保。徐州中院于2013年10月15日作出（2013）徐民初字第146号民事裁定：查封汉华公司、安泰顺公司的银行存款1800万元或相应价值的其他财产。如不服本裁定，可以向该院申请复议一次，复议期间不停止裁定的执行。
2013年10月24日，徐州中院向邳州市国土资源局作出（2013）徐民初字第146号协助执行通知书：一、查封安泰顺公司所有的位于江苏省邳州市上海东路北侧，邳国用（2008）第1199号的土地使用权；二、期限为二年。邳州市国土资源局娄辉在该协助执行通知书的送达回证备考栏注明：1.该宗地为第5次轮候查封；2.2010年8月31日-2011年8月30日抵押给孙慧，土地抵押金额为3100万元。
2013年10月30日，徐州中院向邳州市住房和城乡建设局作出（2013）徐民初字第146号协助执行通知书：一、查封安泰顺公司所有的位于江苏省邳州市上海东路北侧［邳国用（2008）第1199号］的土地上的在建工程。查封期间，不得予以办理过户、销售等手续（茗仕豪庭在建的二期工程不予办理变更手续及转让等）。二、查封期限为二年。
同日，徐州中院向邳州市房产交易中心作出（2013）徐民初字第146号协助执行通知书：一、查封安泰顺公司所有的位于江苏省邳州市上海东路北侧［邳国用（2008）第1199号］的土地上的在建工程。查封期间，暂不予办理商品房预售许可证等手续。二、查封期限为二年。
2014年4月3日，徐州中院向邳州市房产登记交易中心作出（2013）徐民初字第146号协助执行通知书：一、原查封安泰顺公司所有的位于江苏省邳州市上海东路北侧［权证号为邳国用（2008）第1199号］土地上在建工程，可以办理商品房预售许可等手续。继续查封该项目在建的房产；二、查封期限为二年。
2014年4月14日，邳州市房产服务中心向预售单位安泰顺公司颁发邳房售许字（2014）第12号《商品房预售许可证》，载明：项目名称茗仕豪庭二期，项目坐落邳州市上海东路北侧，规划用途商住，预售范围18、19、20、21、22、23、24、25、26、27，预售建筑面积63469.51平方米。经审查，以上商品房符合预售条件。
另查明：2008年8月21日，邳州市国土资源局与安泰顺公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定出让宗地坐落于邳州市太原路东、上海东路北，宗地总面积117639.40平方米，每平方米1049.99元，出让价款为12352万元。
2014年1月27日，徐州华信房地产土地咨询评估有限公司就“安泰顺公司位于邳州市运河镇上海东路北侧的一宗商住用地国有土地使用权抵押价格评估”项目作出徐华信（2014）邳土（估）字第007号《土地估价报告》，载明：评估待估宗地在估价期日2014年1月26日，宗地红线外达到五通，宗地红线内土地平整的开发水平。登记用途为商住用地，国有土地使用权证号为邳国用（2008）第1199号，土地使用权证记载面积为117639.40平方米，此次评估土地面积为43867.15平方米，使用权类型为出让，终止日期商业为2048年8月21日、住宅为2078年8月21日。估价结果为：评估土地面积为邳国用（2008）第1199号中华人民共和国国有土地使用权证分割面积43867.15平方米，单位面积地价为2559.68元／平方米，合170.65万元／亩，地价总额为11228.59万元。安泰顺公司称：该评估报告系针对茗仕豪庭三期未建设的65亩土地使用权而作出。
还查明：原告孙慧与被告安泰顺公司、褚萍、张冬华等民间借贷纠纷一案，南京中院于2011年7月18日作出（2011）宁商初字第30号民事调解书，确认安泰顺公司尚欠孙慧借款本金2000万元及利息260万元，孙慧对安泰顺公司的上述债务有权就安泰顺公司抵押的位于江苏省邳州市上海东路北侧的地号为6-6-3、面积为117639.40平方米［土地证号为邳国用（2008）第11**号］的国有土地使用权优先受偿等。
原告张保国与被告汉华公司、于宏、安泰顺公司民间借贷纠纷一案，江苏省邳州市人民法院（以下简称邳州法院）于2013年9月19日作出（2013）邳民初字第2196号民事判决：汉华公司偿还张保国借款本金200万元及利息，于宏、安泰顺公司对汉华公司承担的上述款项互负连带责任等。2014年4月10日，邳州法院作出（2013）邳民初第2196号民事裁定：解除对登记为安泰顺公司名下价值122万元的土地使用权［邳国用（2008）第1199号，邳州市上海东路北侧］的查封。
原告王东与被告汉华公司、安泰顺公司民间借贷纠纷一案，邳州法院于2013年11月8日作出（2013）邳民初字第4091号民事判决：汉华公司偿还王东借款本金3579670元及利息，安泰顺公司对汉华公司上述债务承担连带清偿责任等。2014年4月17日，邳州法院作出（2014）邳执字第1464号执行裁定：查封担保人徐州天惠房地产开发有限公司所有的位于邳州市京华苑六套房产，解除对被执行人安泰顺公司所有的位于邳州市上海东路北侧的6-6-3号土地使用权［土地证号：邳国用（2008）第11**号］的查封。
原告王文清与被告汉华公司、安泰顺公司民间借贷纠纷一案，邳州法院于2013年11月8日作出（2013）邳民初字第4093号民事判决：汉华公司偿还王文清借款本金1339000元及利息，安泰顺公司对汉华公司上述债务承担连带清偿责任等。2014年4月17日，邳州法院作出（2014）邳执字第1462号执行裁定：查封担保人徐州天惠房地产开发有限公司所有的位于邳州市京华苑六套房产，解除对被执行人安泰顺公司所有的位于邳州市上海东路北侧的6-6-3号土地使用权［土地证号：邳国用（2008）第11**号］的查封。
又查明：2013年12月3日，邳州市物价局向安泰顺公司作出邳价发（2013）90号《关于天泰茗仕豪庭二期商品房销售价格备案的函复》，载明：普通商品房备案销售均价为4560元／平方米，建筑面积为63384平方米。
2014年1月7日，江苏中大环球房地产开发有限公司与郭豆豆签订商品房买卖合同，约定：江苏中大环球房地产开发有限公司以出让方式取得位于江苏省邳州市福州路东长江路北、编号6-6-2的地块土地使用权，在上述地块上建设商品房，定名雍福上城一期三标段，郭豆豆购买的商品房为第9幢2单元1401号房，该商品房建筑层数地上17层、地下-2层，该商品房建筑面积共131.52平方米，单价4328.51元／平方米，总金额569285元等。
2014年6月12日，徐州升辉房地产开发有限公司与于磊签订商品房买卖合同，约定：徐州升辉房地产开发有限公司以出让方式取得位于江苏省邳州市长江东路北侧太原路东侧、编号01-118-008-0036的地块土地使用权，在上述地块上建设商品房，定名宏基阳光尚城续一，于磊购买的商品房为第9幢1单元901号房，该商品房建筑层数地上17层、地下0层，该商品房建筑面积共143.43平方米，单价5179.80元／平方米，总金额742939元等。
2014年7月14日，邳州市房地产交易管理所出具的证明载明：兹有安泰顺公司建设的天泰茗仕豪庭二期27号楼2单元全部36套房产，1单元1-101、1-201、1-301、1-401、1-501、1-601、1-701、1-801、1-901、1-1001室10套房产，以上房产共计46套。以上46套房产仅有徐州中院查封，无其他法院查封。
安泰顺公司向徐州中院提出执行异议称：徐州中院依中建七局二公司的诉讼保全申请裁定查封安泰顺公司银行存款1800万元或相应价值的其他财产，但实际查封的安泰顺公司名下的土地使用权及在建工程的价值远远大于1800万元，严重损害了安泰顺公司的利益。为了避免给安泰顺公司造成巨额损失，同时又能保障中建七局二公司的利益，特提供已经通过预售许可的二期27号楼2单元36套商品房（总面积4779.29平方米，总价格2179万余元）作为担保，请求对超标的保全部分予以解封。
中建七局二公司答辩称：一、本案系汉华公司和安泰顺公司拖欠中建七局二公司工程款引起，根据中建七局二公司及法院调查，汉华公司系安泰顺公司为操作大卖场项目而成立的项目公司，其名下没有资产，该公司的工商年检报告显示利润为负数。故中建七局二公司向徐州中院申请保全并提供担保，徐州中院经审查作出裁定并实施保全行为并无不当。本案中，根据邳州市国土资源局查明的情况，中建七局二公司对安泰顺公司土地使用权的查封系第五顺位的轮候查封，安泰顺公司已经将土地使用权向银行抵押融资，并向自然人抵押借款3100万元。二、本案查封的工程处于在建状态，加之房地产市场目前处于下滑阶段，故被查封在建工程的价值很难证明。安泰顺公司关于如不解封影响工程款给付的主张没有证据证明。综上，安泰顺公司认为本案存在超标的查封情形与事实不符，其异议不能成立。
徐州中院认为：本案的争议焦点是该院诉讼保全查封是否存在超标的查封，是否应予解除。保全是为了保证将来生效法律文书能够得到切实执行，或者为及时、有效地避免债权人的合法权益受到难以弥补的损害，但保全应限于请求的范围，或者与本案有关的财物，不得明显超标的额采取保全措施。本案中，保全裁定查封安泰顺公司银行存款1800万元或相应价值的其他财产，实际查封了安泰顺公司所有的位于邳州市上海东路北侧［邳国用（2008）第1199号］的土地以及其上的在建工程。参照安泰顺公司提供的茗仕豪庭二期商品房预售建筑面积为63469.51平方米，商品房备案销售均价为4560元／平方米以及周边商品房成交价格，考虑被查封的二期在建工程尚未竣工验收、土地使用权上设定抵押权、本案土地使用权查封系轮候查封等实际情况，以及保全目的实现的实际需要等因素，该院认为查封面积约6000余平方米的46套商品房可以满足查封价值1800万元财产的保全请求，已查封安泰顺公司其它在建工程应予解除查封。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零二条、第一百零四条，参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条之规定，裁定：解除对安泰顺公司开发的茗仕豪庭二期27号楼2单元36套预售商品房、27号楼1单元101、201、301、401、501、601、701、801、901、1001室10套预售商品房之外的其他在建工程的查封。
中建七局二公司不服上述裁定，向本院申请复议称：一、徐州中院已依法作出了保全裁定，非经法定程序及因法定事由，不得任意撤销或变更保全裁定。中建七局二公司为保证将来生效判决的有效执行，依法提出保全申请并提供担保，徐州中院经审查裁定查封汉华公司和安泰顺公司1800万元的银行存款或相应价值的其他财产，此系徐州中院依法作出的独立司法措施，安泰顺公司在未出现法定事由的情形下申请撤销无事实和法律依据。二、安泰顺公司应当给付中建七局二公司工程款，徐州中院查封其财产符合法律规定。安泰顺公司是案涉工程的实际投资方，负有工程款的给付义务，汉华公司仅为安泰顺的一个项目公司且无实际资产，无力承担给付责任。中建七局二公司的诉讼请求是汉华公司及安泰顺公司对3800万元工程款和利息损失承担共同给付责任，安泰顺公司主张应区分主债务人与担保人责任没有事实和法律依据。三、徐州中院对安泰顺公司的土地查封系轮候查封，对安泰顺公司在建工程的查封是财产限制，最终未必能保护中建七局二公司的合法权益。经对汉华公司和安泰顺公司的财产调查，徐州中院依法查封了安泰顺公司邳国用（2008）第1199号国有土地使用权及其上的在建工程。根据邳州市国土资源局的告知情况及安泰顺公司所举证据，徐州中院对安泰顺公司土地使用权的查封是第五顺位的轮候查封，土地使用权尚处于抵押状态。轮候查封属于待生效的查封，不存在限制安泰顺公司土地价值及权利的情形。对在建工程的查封是财产限制，徐州中院查封在建工程时仅有两幢未完工的在建工程，即使具备实际销售条件，因土地使用权已被抵押，故依附于土地的在建工程销售亦会落空。四、被查封土地使用权和在建工程的价值受到市场因素和国家房地产政策调控的影响，安泰顺公司提供的证据不足以证明将来中建七局二公司实现权益时查封财产的真正价值。安泰顺公司所举土地使用权价值证据仅是单方意思表示，房地产开发存在诸多不确定因素和巨大风险，况且查封房产并未建成，仅为预售，政府的价格备案并非政府对房产价值的认定。故徐州中院不应变更对安泰顺公司的财产保全裁定。五、如汉华公司和安泰顺公司不能根据法院生效判决给付工程款，中建七局二公司须申请对保全的财产进行拍卖，徐州中院变更财产保全裁定后如不足以实现中建七局二公司的全部权益，将有违法律规定并造成国有资产损失。六、徐州中院在协助执行通知书中明确载明对在建工程的查封期间不得办理过户销售等手续，安泰顺公司提供的邳房售许字（2014）第12号商品房预售许可证与之矛盾，不能作为本案定案依据。综上，请求撤销徐州中院（2014）徐执异字第00018号民事裁定书，维持徐州中院（2013）徐民初字第146号民事裁定书。
被执行人安泰顺公司辩称：一、徐州中院现查封的财产价值远高于中建七局二公司申请查封的1800万元。徐州中院裁定查封汉华公司、安泰顺公司1800万元财产，但徐州中院现查封安泰顺公司的土地使用权价值超过1亿元，查封的46套房产价值亦超过2000万元。安泰顺公司被查封的土地中有65亩土地是尚未开发的净地，经有资质评估机构评估，该部分土地的价值为1亿余元。中建七局二公司在保全时虽为第五顺位的轮候查封，但在徐州中院作出（2014）徐执异字第00018号民事裁定前，该土地上的前三顺位的查封均已解除，现中建七局二公司为第二顺位的轮候查封。故徐州中院现查封的财产足以保证中建七局二公司未来权利的实现。徐州中院应平等保护中建七局二公司与安泰顺公司的合法权益，不能为了保护中建七局二公司而损害安泰顺公司的利益。二、法院查封土地及房产价值的确定不能脱离时点原则，而应根据当时当地的价格来确定所查封的财产价值，不应过多考虑未来的市场风险因素，否则就无法确定查封财产的具体价值。中建七局二公司以市场风险等因素确定查封财产的价值没有事实和法律依据。况且，案涉土地及房产亦有涨价的可能或趋势。中建七局二公司如错误申请保全或超标的保全给安泰顺公司造成损失的，亦应承担赔偿责任。三、安泰顺公司是否应向中建七局二公司承担支付工程款的责任须经法院审理及判决确定，安泰顺公司并非案涉工程的实际投资方，不负有给付工程款的义务。安泰顺公司并非汉华公司投资设立，案涉工程由他人先行施工到基本完工状态时，中建七局二公司才接手施工。虽然中建七局二公司诉讼请求为全部工程款3000万余元，但其仅施工了小部分工程，且汉华公司已向原施工人支付了2000万余元工程款，汉华公司亦自行向工程提供部分钢材，故中建七局二公司应享有的工程款债权较少，汉华公司完全有能力支付工程款项。四、安泰顺公司办理商品房预售许可证已经徐州中院同意，且商品房预售许可证的申请办理与在建工程的查封并不冲突，安泰顺公司并未销售查封房产。综上，请求驳回中建七局二公司的复议申请。
本院听证过程中，中建七局二公司与安泰顺公司共同确认：现被徐州中院查封的46套预售商品房的总面积为6021.29平方米。中建七局二公司确认：1.徐州中院（2014）徐执异字第00018号民事裁定查封的46套预售商品房，司法查封中建七局二公司是第一顺位，但是上述房产在法律上还存在建设工程优先权人。2.中建七局二公司主张徐州中院查封的46套预售商品房及轮候查封土地使用权的价值少于1800万，但并无证据加以证明。3.中建七局二公司特别授权委托代理人称：现在茗仕豪庭二期一次性付款的单价为3700元／平方米，按揭贷款的单价约3500-3600元／平方米。宏基阳光尚城系小高层，在案涉在建工程的东侧，品质较高；雍福上城在案涉在建工程的西侧。
本案的争议焦点是：徐州中院（2014）徐执异字第00018号民事裁定解除对茗仕豪庭二期46套预售商品房之外其他在建工程的查封是否有事实和法律依据。
本院认为：徐州中院（2014）徐执异字第00018号民事裁定解除对茗仕豪庭二期46套预售商品房之外其他在建工程的查封有事实和法律依据。中建七局二公司认为徐州中院现查封的土地使用权及在建工程价值低于1800万元，应当予以举证证明，但中建七局二公司并未就此提供任何证据。事实上，徐州中院现在查封的安泰顺公司的46套预售商品房以及土地使用权已经能够保证中建七局二公司未来权利的实现，理由如下：
首先，关于徐州中院查封土地使用权的价值问题。2008年8月21日，安泰顺公司取得被查封土地使用权的出让价款即为1.2352亿元。2014年1月27日，徐州华信房地产土地咨询评估有限公司对茗仕豪庭三期43867.15平方米净地土地使用权的评估价值为11228.59万元，尽管该评估系安泰顺公司单方委托，但亦可反映被查封土地的价值状况。徐州中院对案涉土地使用权查封时尽管为第五顺位的轮候查封，但之后邳州法院解除了在该土地使用权之上的三个查封，故被查封的土地使用权上的权利负担仅余孙慧设定的3100万元抵押权及相应查封。尽管徐州中院解除了除46套商品房外其余在建工程的查封，但根据现有证据，剩余土地使用权及其上46套房产的查封价值仍高于1800万元。
其次，关于被查封46套房产价值的问题。中建七局二公司及安泰顺公司一致确认被查封46套房产的面积是6021.29平方米，且鸿基阳光尚城及雍福上城均与茗仕豪庭毗邻。根据安泰顺公司提供的证据，上述两个小区的销售单价均高于4300元／平方米，而茗仕豪庭二期商品房在邳州市物价部门的备案销售均价为4560元／平方米，再结合中建七局二公司委托代理人确认茗仕豪庭二期的最低单价为3500元／平方米，即使按照该单价，被查封46套房产价值亦超过1800万元。
最后，徐州中院的执行异议裁定已考虑到未来房屋销售的市场风险等因素，虽然法院诉讼保全系为了保障原告权利经判决后能得到及时实现，但法院也应同时依法保护被告的合法权利。故诉讼保全时可以为适当考虑将来实现保全可能存在的风险，但不能无限制考虑尚未发生的各种情形，而应以查封当时查封财产的价值为依据，采取保全措施。徐州中院依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条第一款“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结”的相关规定，裁定解除除案涉46套房产外的其他在建工程的查封并无不当。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第八条、第九条的规定，裁定如下：
驳回中建七局二公司的执行复议申请，维持江苏省徐州市中级人民法院（2014）徐执异字第00018号民事裁定。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 沈 燕
代理审判员 赵 黎
代理审判员 孙 凯
二〇一四年八月二十日
书 记 员 薛佳明