文书内容湖北省阳新县人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0222民初1282号原告：邵某，男。原告：谢某，男。原告：周某，女。原告：张某，男。以上四原告共同委托诉讼代理人：石教森，阳新县司法局城东新区法律服务所法律工作者。被告：朱某，男。委托诉讼代理人：詹某，女，系朱某岳母。被告：全某，男。原告邵某、谢某、周某、张某与被告朱某、全某合同纠纷一案，本院于2016年5月17日立案受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。四原告共同委托诉讼代理人石教森、被告朱某的委托诉讼代理人詹某、被告全某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邵某、谢某、周某、张某向本院提出诉讼请求：1、判决原、被告签订的《房屋联合建设协议书》无效或解除，被告返还原告各自的宅基地及房产证、土地使用权证；2、被告支付四原告违约金各20万元，合计80万元，并赔偿损失各15万元，合计60万元，两项合计140万元。事实与理由：2011年11月22日至2012年2月13日，被告与四原告分别签订了四份《房屋联合建设协议书》，主要内容为：原告将坐落在阳新县城东新区双港原食品所自购的60、62、64、66号房屋交与被告合作开发。其中，邵某房屋土地面积202平方米，被告补偿6个商业门面房和一间120平方米的商品房并补偿4万元、给付5万元房屋拆迁保证金，约定违约金20万元。谢某房屋土地面积397平方米，被告补偿4套不小于100平方米的商品房、3套不小于90平方米的商品房和原告以10万元价款购买一套不小于90平方米的商品房，约定违约金20万元。周某房屋土地面积201平方米，被告补偿2套不小于120平方米的商品房，周某补偿被告4万元后，被告给付周某2个商业门面房，同时给付了周某5万元房屋拆迁保证金，约定违约金20万元。张某房屋土地面积202平方米，被告补偿3套不小于90平方米的商品房，约定违约金20万元。建设工程工期自房屋拆迁之日起一年内交付新房。合同签订后，被告收取了四原告的房屋产权和土地权属证书原件。2012年5月份左右，被告拆除了四原告的全部旧房并进行桩基施工，2012年7月份工程施工至第一层时就停工至今。被告违反合同约定，没有按时交付房屋，造成原告房屋拆除而无处安身居住，给生活带来严重影响。因原、被告签订的合同双方均不具备房地产开发资质而无效，故请求解除双方签订的《房屋联合建设协议书》，支持原告的诉讼请求。被告朱某辩称，原告诉请不合理。合同应属有效，被告不存在违约，合同不应解除。被告正在积极履行合同过程中。合同约定，遇到人为不可抗力因素不属于施工方责任。被告没有施工资质但原告仍与被告签订协议，应当由原告承担责任。出于人道主义，被告拆掉原告的房子，被告会尽量将房屋建成之后还给原告。请求驳回原告的诉讼请求。被告全某辩称，被告全某并非本案工程建设的开发方，而是该工程承建方，且全某仅仅在朱某与原告之一的邵某签订的合同中以见证人身份签字，亦未与其他原告签订合同。全某并非涉案合同当事人。故被告全某不应当承担合同责任。请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2011年11月22日、同年11月30日、同年12月12日、2012年2月13日，被告朱某分别与原告周某、邵某、张某、谢某各签订一份《房屋联合建设协议书》，约定：四原告分别将其坐落在综合农场双港60号、62号、64号、66号的旧危房交由朱某联合建设，拟建八层楼房；朱某拆除旧房后还建原告一定面积的新房，其中，邵某66号房屋土地面积202平方米，还建6个商业门面房和一间120平方米的商品房并补偿4万元，谢某60号房屋土地面积397平方米，还建4套不小于100平方米的商品房、3套不小于90平方米的商品房以及以10万元价款购买一套不小于90平方米的商品房，周某64号房屋土地面积201平方米，还建2套不小于120平方米的商品房，张某62号房屋土地面积202平方米，还建3套不小于90平方米的商品房，其余房屋归朱某所有；四原告交付朱某房屋相关证件并协助朱某处理相邻关系，由朱某办理房屋相关建设手续并进行房屋建设施工，费用由朱某负担，四原告不参与工程建设，不承担任何风险；朱某在旧房拆迁交付后一年内将验收合格的还建新房交付给四原告使用；违约金20万元，违约金不足弥补损失的还要补偿损失；等等。合同签订后，朱某交付邵某、周某合同保证金各5万元。四原告将房屋、包括产权证及土地使用权证交付朱某。2012年3月，四原告房屋被拆除，同年5月份涉案工程完成了桩基部分建设，但在第一层主体结构施工过程中，因建设资金、相邻关系、有关部门干预等因素的影响，该工程未能继续施工，目前仍处于第一层施工状态。原告遂起诉来院，形成本案诉讼。另查明，被告朱某与被告全某均无相应工程开发建设资质。其双方口头约定，朱某将涉案房屋工程的施工部分，包工包料以每平方米800元价款发包给被告全某承建，并按工程进度支付工程款。朱某与原告邵某签订的《房屋联合建设协议书》首部中有“全某”的签名字样，但在该合同尾部中并无全某签名，且该合同中朱某与邵某都在其各自的名字上按了手印，“全某”名字上并未按手印。其他原告与朱某签订的《房屋联合建设协议书》中未出现“全某”的签名。上述事实，有《房屋联合建设协议书》，以及双方当事人陈述等证据证实。本院认为，四原告与被告朱某签订的《房屋联合建设协议书》，名为联合开发合同，但实为房屋及建设用地使用权转让合同，该合同系双方当事人的真实意思表示，亦未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效。双方当事人应按合同约定享受权利、履行义务。原告已按合同约定交付土地使用权证及房产证并腾出房屋给被告拆除，其履行了合同义务，但被告朱某并未按合同约定进行相关房屋建设、按约定期限向原告交付房屋，已构成违约。由于被告朱某违约，导致原告无法迁入房屋居住，且预期期限较长，致使原告合同目的未能实现，故对原告要求解除合同、被告朱某退还其土地使用权证和房产证（包括相应的土地权利）的诉讼请求，本院予以支持。关于被告全某是否为本案合同当事人，其应否承担本案合同责任问题，本院认为，由于本案四原告与被告朱某签订的《房屋联合建设协议书》属于房屋及建设用地使用权转让合同，朱某作为受让方，其将涉案建设工程施工部分发包给全某，至于其与全某之间的合同效力以及双方是否按约定履行合同义务，系另一法律关系，与本案无关。虽然，在被告朱某与原告邵某签订的《房屋联合建设协议书》首部中有“全某”的签名字样，但在该合同尾部中并无全某的签名，且该合同中朱某与邵某都在其各自的名字上按了手印，而“全某”名字上并未按手印，且其他原告与朱某签订的《房屋联合建设协议书》中亦未出现“全某”的签名，结合本案查明的事实，全某系涉案工程的施工承包者，而不是开发主体，故四原告要求被告全某承担本案合同责任的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。关于被告朱某辩称，其因不可抗力因素影响才未能如期竣工交房，其并未违约，不应当解除合同，不应当承担合同责任，本院认为，被告朱某并未提供不可抗力的相关证据，事实上其预期交房期限较长，且一审法庭辩论终结前其并无履行合同的行为表示，故本院认为，被告朱某已经构成违约，对其上述辩解，本院不予支持。关于原告要求赔偿损失及违约金问题，本院认为，根据合同内容，原告拆除还建的房屋系旧房危房，本该予以拆除改建，故其提出的损失明显高于其实际损失，但由于被告朱某违约，未在约定期限内交付原告房屋使用，必然造成原告一定的房租等经济损失，故本院根据本案的实际情况，参照双方约定的合同保证金数额，酌定由被告朱某向各原告赔偿损失5万元，其中邵某、周某已各收取合同保证金各5万元不予返还，折抵其5万元赔偿款。依照《中华人民共和合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十四条、第九十条之规定，判决如下：一、解除原告邵某、谢某、周某、张某与被告朱某签订的《房屋联合建设协议书》，被告朱某在本判决生效后十日内返还上述原告涉案土地使用权证、房产证（包括房屋拆除后的相应土地权利）；二、被告朱某赔偿原告邵某、谢某、周某、张某损失各5万元，其中邵某、周某的赔偿款从其收取的保证金中折抵，不再给付，原告谢某、张某各5万元，在本案判决生效后十日内支付；三、驳回原告邵某、谢某、周某、张某的其他诉讼请求。案件受理费17400元,减半收取8700元，由被告朱某负担4700元，四原告共同负担4000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费17400元，款汇湖北省黄石市中级人民法院，开户银行：中国农业银行股份有限公司黄石分行团城山支行，户名：湖北省黄石市中级人民法院，账号：17-154101040005118。上诉人在上诉期届满后七日内仍末预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理）。审判员  虞志远二〇一六年十二月十五日书记员  范倩楠