吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书（2016）吉2401民初8835号原告：徐进秀，男，1963年7月15日生，现住延吉市。委托代理人：胥志强，吉林权哲律师事务所律师。委托代理人：冯洪泽，男，1962年12月17日生，住延吉市。被告：延边恒宇房地产开发有限公司，住所延吉市。法定代表人：苗颖坤，该公司董事长。委托代理人：麻百平，延吉市依兰法律服务所法律工作者。被告：延边威远实业有限公司，住所延吉市。法定代表人：蔡国君，董事长。被告：蔡国斌，男，1959年10月28日生，现住延吉市。委托代理人：寿贺君，辽宁楚河律师事务所律师。被告：王晓，男，1954年4月12日生，现住延吉市。委托代理人：王德源，吉林檀君律师事务所律师。原告徐进秀诉被告延边恒宇房地产开发有限公司（以下简称恒宇公司）、延边威远实业有限公司（以下简称威远公司）、蔡国斌、王晓之间商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月8日受理后，于2016年3月28日作出（2015）延民初字第7121号民事判决。恒宇公司对判决不服，向延边朝鲜族自治州中级人民法院提起上诉。延边朝鲜族自治州中级人民法院审理后，于同年12月14日作出（2016）吉24民终1352号民事裁定，撤销本院判决，发回重审。本院于同年12月22日受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。徐进秀及委托代理人胥志强、冯洪泽，恒宇公司委托代理人麻百平，威远公司法定代表人蔡国君，蔡国斌及其委托代理人寿贺君，王晓的委托代理人王德源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐进秀向本院提出诉讼请求：要求恒宇公司、威远公司返还购房款1982000元及利息，并赔偿损失1982000元，蔡国斌承担连带责任。事实和理由：2008年8月20日，恒宇公司及威远公司在合作开发延吉市建工街华府嘉苑小区建设工程时，向其借款1982000元，并以华府嘉苑小区一号楼的六套房屋抵押。还款期限届满后，二被告未能偿还借款。2014年9月20日，二被告与其协商，约定：将上述抵押的六套房屋抵付上述借款，并签订了六套房屋的买卖合同书。交付房屋的期限届满后，其要求二被告交付房屋时，发现二被告将合同约定的六套房屋另行出售给他人，并已在房产部门办理了登记备案手续。2015年9月15日，蔡国斌为其出具保证书：承诺保证在2015年10月10日前解除抵押关系，并赔偿其一个车库。现原告至今未取得房屋，被告的一房二卖行为已侵害其合法权益。恒宇公司辩称：王晓靠挂在其公司开发华府嘉苑小区，手续、施工建设、销售等所有事宜均由王晓与威远公司办理。对卖给徐进秀的房屋以及借款，恒宇公司一概不知，直至这次起诉才知情。故不同意徐进秀的诉讼请求。威远公司辩称：1、其公司不应该作为本案被告参与诉讼。从所有的文字记载里来看均没有威远公司的名称，威远公司也没有为恒宇公司作出关于相关工程的相关手续。2、本案涉嫌刑事犯罪，在庭审过程中威远公司将提供证据。3、关于诉争房屋从威远公司处抵账的事实不成立，抵账房屋都是由恒宇公司出具的合同及公章所形成的。蔡国斌辩称：第一，本案基础法律关系不是房屋买卖关系，而是民间借贷关系。最初的债权人应该是威远公司，蔡国斌是保证人；第二，蔡国斌出具的担保是以威远公司为主债务人，没有为恒宇公司和王晓担保；第三，从蔡国斌出具的担保手续看，徐进秀要求出具保证书时，是以房屋存在非法的抵押这一个虚假的事实为基础，事实上房屋并不是非法抵押，故这个担保协议没有效力；第四，房屋不能落到徐进秀名下，造成损失，本身有过错。王晓辩称：王晓是挂靠恒宇公司名下开发了本案诉争房屋的建设工程，本案诉争房屋由王晓另行出售给案外人，并在房产部门办理登记备案手续。本案诉争六套房屋没有向被告交付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：第一，徐进秀和恒宇公司是否存在房屋买卖关系的问题。2008年8月至同年9月期间，威远公司在进行延吉市建工街华府嘉苑综合楼施工建设中，因缺乏资金，以该综合楼开发方恒宇公司用于抵付工程款的六套房屋，向徐进秀抵押借款共计215万元。为此，徐进秀于2008年8月21日与恒宇公司签订华府嘉苑内部申购协议书，约定恒宇公司将其开发建设的华府嘉苑2-1104、2-1105、3-706、3-806号房屋抵押给徐进秀。同年9月4日，徐进秀与恒宇公司又签订华府嘉苑内部申购协议书，约定恒宇公司将其开发建设的华府嘉苑12-4、13-4号房屋抵押给徐进秀。双方未办理房屋抵押登记手续。2014年9月17日，因未能偿还借款，徐进秀与威远公司达成协议，约定威远公司以上述抵押房屋抵付借款，并签订五份恒宇公司房屋买卖合同书，约定：徐进秀购买恒宇公司延吉市华府嘉苑第X幢1单元713室、1单元714室、2单元1301室、2单元1401室、3单元1101室房屋，上述房款总计1796000元，付款方式均为“冲抵工程款（延边威远）”。同年10月8日，徐进秀向恒宇公司交纳面积差价款、水表费、电费卡等费用，向延吉市物业维修基金管理中心交纳物业维修基金，并向小区物业公司交纳装修押金、临时电费等费用。上述房屋，已由王晓自2008年11月至2011年3月期间，以恒宇公司的名义另行出售给他人，并在延吉市房产管理部门办理了备案登记手续。另查明：2007年7月8日，恒宇公司与威远公司签订联合建房协议书，约定恒宇公司将华府嘉苑综合楼建设工程发包给威远公司施工，工程款以房屋冲抵；房屋销售由威远公司代理，恒宇公司提供房屋销售合同书及收据等销售有关手续等内容。2008年4月17日，王晓与恒宇公司签订靠挂开发建设合同书，约定王晓靠挂并借用恒宇公司的开发资质，开发建设华府嘉苑综合楼工程，全部施工均由王晓负责，恒宇公司负责监督管理。项目开发的全部产权归王晓所有，销售及一切纠纷均由王晓承担，王晓向恒宇公司支付开发总值2%的管理费。本院认为：威远公司和徐进秀约定，以恒宇公司抵付工程款的房屋抵消徐进秀借款，并签订盖有恒宇公司公章的房屋买卖合同书，将徐进秀借款转为购房款，这一约定不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；另外，根据2007年7月8日恒宇公司与威远公司之间联合建房协议内容，威远公司有代理销售房屋的权利，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条之规定，应由恒宇公司对威远公司销售房屋的行为承担法律责任。恒宇公司与徐进秀之间形成合法的商品房买卖合同关系，恒宇公司提出其不应承担民事责任的主张，缺乏事实和法律依据，不予支持。第二，蔡国斌的保证合同的效力问题。2015年9月15日，王晓、蔡国斌为徐进秀出具保证书，其主要内容为：鉴于华府嘉苑2单元1301号房屋、1401号房屋、3单元1101号房屋现产权实为徐进秀，属延边威远公司工程顶账房源。在徐进秀不知情的情况下，王晓因借款违法抵押、借高利贷，为尽快偿还高利息的借款，解除违法抵押，将以上房源完整的交给威远确认房主徐进秀，保证在2015年10月10日内办完全部交付事宜，同时给徐进秀包赔（华府嘉苑）车库一个。王晓在“保证人”处签字，蔡国斌在“担保人”处签字。同年12月4日，蔡国斌在该保证书上补充内容，“华府嘉苑1单元713、面积44.44平方米；1单元714、面积44.29平方米；3单元1105、面积44.44平方米均被王晓非法抵押，特此担保。---以上房屋如果不能按期交付，退购房款及赔偿损失，蔡国斌提供担保”，并在“保证人”处签字。本院认为：根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第二十二条第一款、《中华人民共和国担保法》第十九条之规定，王晓、蔡国斌向徐进秀提供保证，徐进秀接受且未提出异议，认定保证合同成立，且属于连带责任保证。另外，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，二人对交付房屋这一非金钱债务提供保证，对于因不能履行交付房屋造成的损失，应承担连带赔偿责任。徐进秀只主张蔡国斌的保证责任，属于民事权利的处分，本院予以准许。蔡国斌应对恒宇公司、威远公司不能交付房屋，给徐进秀造成的损失承担赔偿责任。对于保证合同的债务人，在保证合同中没有明确约定，但蔡国斌对于华府嘉苑系恒宇公司开发的事实、交付房屋的义务方亦为恒宇公司的事实是明知的，仍然基于种种原因而明确表示承担代为履行交付房屋义务的保证责任，因此，能够确定其债务人为恒宇公司。对于蔡国斌提出的抗辩意见，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述：恒宇公司与徐进秀之间存在商品房买卖合同关系，蔡国斌的保证合同成立，应对徐进秀的损失承担赔偿责任。恒宇公司在与徐进秀签订房屋买卖合同之前，将该五套房屋另行出售给他人，导致徐进秀无法取得合同约定的房屋，因此，其与徐进秀之间的合同目的已无法实现，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，上述五份房屋买卖合同应依法予以解除；恒宇公司应向徐进秀返还已付购房款1796000元及利息（自2014年9月17日至付款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算），并承担已付购房款一倍的赔偿责任。徐进秀的其他诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持。鉴于“购房款一倍赔偿”责任为房屋开发企业这一特殊主体的惩罚性责任，蔡国斌仅在徐进秀的购房款及利息等实际损失范围内承担赔偿责任。关于徐进秀要求威远公司承担民事责任的主张，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条之规定，威远公司将其与恒宇公司之间的五套房屋买卖合同的权利义务概括转让给徐进秀，徐进秀基于该概括转让与恒宇公司订立五套房屋买卖合同后，威远公司即退出房屋买卖合同关系，其不承担本案的民事责任。另外，虽然威远公司与恒宇公司之间合同名为“联合建房”，但实为建设工程的承、发包关系，威远公司负责垫资施工，恒宇公司以房抵付工程款，并委托其销售房屋，二公司之间并非合伙关系，其主张没有事实和法律依据，故不予支持。本院依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十四条第四项，《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第十三条、第二十二条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告徐进秀与被告延边恒宇房地产开发有限公司签订的五份商品房（延吉市华府嘉苑第X幢1单元713室、1单元714室、2单元1301室、2单元1401室、3单元1101室房屋）买卖合同；二、被告延边恒宇房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后立即返还原告徐进秀购房款1796000元及利息（自2014年9月17日至付款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算），并支付赔偿款1796000元；三、被告蔡国斌对被告延边恒宇房地产开发有限公司应返还的购房款1796000元及利息承担连带责任；如果被告延边恒宇房地产开发有限公司、蔡国斌未按本判决指定时间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按日万分之1.75支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告徐进秀的其他诉讼请求。案件受理费38512元，由原告徐进秀负担2976元；由被告延边恒宇房地产开发有限公司负担35536元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判长  金光锡审判员  金 贤审判员  崔 麟二〇一七年四月二十六日书记员  金梅花