北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京03民终5081号上诉人（原审被告）：陈小莉，女，1967年4月17日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张健，北京市高朋律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴萌萌，北京市尚公律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭宝平，女，1962年5月14日出生，汉族，北京腾达智源科技有限公司职员，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：药东虎，北京市盈科律师事务所律师。上诉人陈小莉与被上诉人郭宝平房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初7592号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈小莉上诉主张：1.撤销一审法院判决；2.将本案发回重审或改判驳回郭宝平的诉讼请求；3.一、二审案件受理费、财产保全费均由郭宝平负担。事实和理由：1.陈小莉认为涉案的房屋买卖合同已经依据合同约定依法解除，涉案买卖合同约定了双方各自应该履行的义务，郭宝平已经发生多次违约，例如未能在2016年11月30日前向陈小莉支付购房款100万及按合同约定办理贷款等，且拒绝支付购房款，郭宝平已经构成严重违约，按照合同约定陈小莉已经享有合同解除的权利，且起诉方式通知郭宝平。2.一审法院依据郭宝平单方意思表示改变房屋买卖合同约定的房屋过户条件，使陈小莉合法权益陷入不确定的状态，严重侵害陈小莉权益，按照房屋买卖合同约定，办理房屋过户的条件是取得契税完税凭证和支付900万房款。合同约定郭宝平办理房屋贷款，但是结合庭审，可以了解到郭宝平年满60岁到了法定退休的年龄，其无法办理房屋按揭贷款，按照一审法院判决情况，陈小莉在只收到50万定金的情况下将1400万的房屋过户给郭宝平，由其享有涉案房屋占有使用收益和处分的权利，使陈小莉的权益处于严重不确定的状态，侵害了陈小莉的合法权益。3.一审法院错误适用了举证责任倒置的原则，应该是由郭宝平提出证据加以证明。4.陈小莉认为关于同期贷款利率的部分超出了诉讼请求部分，应予以纠正。被上诉人郭宝平辩称，同意一审判决，不同意上诉人陈小莉的上诉请求。1.合同约定2016年11月30日郭宝平向陈小莉支付100万购房款，支付的方式是指定账户资金监管，但是陈小莉不配合办理资金监管账户，已经构成违约。2.合同约定买受人于网签当天支付400万，支付方式也是资金监管，但是陈小莉至今不配合办理网签，构成违约。3.合同约定包括陈小莉在一审中向法庭提交了变更诉讼请求申请，表述了银行审批手续应当于2016年11月11日前办理，但是由于陈小莉一直不配合办理网签，而网签是贷款的前提，所以贷款未能完成的责任在陈小莉。4.关于合同解除权，郭宝平认为违约方不享有合同解除权，陈小莉在一审中的诉讼请求是判令解除合同，但是不提交诉讼费，故按照撤诉处理，应视为没有提出解除合同的诉讼主张。且陈小莉解除合同没有事实依据。5.陈小莉称仅收到50万不是事实，郭宝平在一审已经将850万交至法院，双方办理过户的约定是除贷款金额的全部购房款即900万支付完毕，郭宝平实际已经履行了支付义务，一审判决也是按照合同约定进行，先付款再办理过户。6.关于贷款，双方合同明确约定，且在签订合同时，陈小莉对郭宝平的年龄是知情的，双方对贷款的约定是真实意思表示，是否符合贷款条件由银行审查。郭宝平向一审法院提出诉讼请求：1.陈小莉继续履行与郭宝平签订的《北京市房屋买卖存量合同》，包括网上签约备案登记手续、郭宝平向陈小莉支付850万元购房款、陈小莉配合郭宝平变更所有权登记至郭宝平名下、陈小莉向郭宝平交付涉案房屋、协助办理物业公司的业主备案手续；2.陈小莉配合办理500万元贷款手续（如因郭宝平自身原因未办理或银行不批贷，郭宝平同意在一个月内以现金方式向陈小莉支付，并同意支付逾期利息）；3.陈小莉向郭宝平支付逾期解除抵押的违约金42万元；4.陈小莉向郭宝平支付逾期办理申请贷款违约金80.5万元；5.陈小莉向郭宝平支付逾期配合办理资金监管违约金67.9万元；6.陈小莉向郭宝平赔偿因逾期履行合同造成的损失40万元。一审法院认定事实：2016年9月12日，经北京麦田房产经纪有限公司（以下称麦田公司）居间，陈小莉作为出卖人、郭宝平作为买受人签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定：郭宝平购买陈小莉名下1101号房屋；该房屋已设定抵押，陈小莉应于2016年9月13日前向抵押权人申请提前清偿借款，并在取得借款结清证明后十个工作日内申请办理抵押登记注销手续；房屋成交总价为14000000元；郭宝平以自行交接方式支付定金500000元，2016年9月12日当日支付人民币50000元，剩余450000元于2016年9月18日前以自行交接的方式支付；双方应于2016年11月11日前办理申请贷款手续，郭宝平拟贷款5000000元；郭宝平应于网签当日支付购房款4000000元（支付方式为福建金诚丰担保有限公司北京分公司指定账户资金监管）；郭宝平应于2016年11月30日支付购房款1000000元（支付方式为福建金诚丰担保有限公司北京分公司指定账户资金监管）；郭宝平于过户前一个工作日支付购房款3490000元（支付方式为银行资金监管）；全部监管款项于所有权转移登记手续办理完毕后支付陈小莉，具体内容以买卖双方与资金监管单位签订的监管协议为准；双方应于贷款批复后7个工作日办理税、费缴纳手续，于取得《契税完税凭证》且剩余购房款支付完毕后60个工作日办理房屋所有权转移登记手续；陈小莉应于2017年3月30日前将房屋交付郭宝平；双方如逾期履约，自逾期之日起违约方按房屋成交总价的每日0.5‰向守约方支付逾期违约金，自逾期之日起超过15个工作日仍未履行，守约方有权单方解除买卖合同，任一方违约造成买卖合同无法继续履行或解除，守约方可依据定金法则或房屋成交总价的20％向违约方索赔，违约方还应承担守约方因本次交易所支付的居间等各项费用等。郭宝平于2016年9月12日向陈小莉支付定金50000元，于2016年9月16日支付定金450000元。2016年11月1日，陈小莉取得招商银行北京分行关于1101号房屋的《个人贷款结清证明书》。2016年11月7日，1101号房屋抵押登记被注销。2016年12月15日，陈小莉委托北京市高朋律师事务所向郭宝平发送《律师函》，表示至2016年11月11日郭宝平未签署相关文件，导致申请贷款手续无法办理，要求郭宝平按照约定办理房屋贷款手续并支付购房款1000000元，如果拒绝办理，直接向陈小莉支付6000000元。2016年12月19日，郭宝平向陈小莉发送《违约通知及履约催促函》，表示陈小莉拖延办理解除抵押及房屋核验、不配合办理资金监管，要求陈小莉继续履行合同，配合办理资金监管、网签、贷款、过户等相关手续。麦田公司向陈小莉发送《通知函》，表示郭宝平已于2016年12月27日在涉案房屋草拟网签合同上签字，陈小莉尚未签字，故要求陈小莉三日内进行签字、配合办理后续流程。一审审理中，陈小莉主张办理资金监管时麦田公司出具的资金监管协议为“借款协议”，故其拒绝签字。针对上述主张，陈小莉提供福建金诚丰担保有限公司北京分公司空白《资金监管协议》和《借款担保合同》予以佐证。郭宝平对该证据的真实性、关联性及证明目的均不予认可。经一审法院询问，郭宝平同意履行合同约定的购房款支付义务，并已自愿将购房款中的8500000元交至法院。另，陈小莉曾作为本案一审原告提起本次诉讼，郭宝平反诉提出上述诉请。后，陈小莉于法院出具诉讼费交款通知书后未按期交纳诉讼费，法院（2017）京0105民初7592号民事裁定书之二裁定就其诉请按照撤诉处理。一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。陈小莉与郭宝平签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，当事人应当依约履行。根据双方约定，陈小莉应于2016年9月13日前向银行申请提前清偿借款，在取得借款结清证明后十个工作日内申请办理抵押登记注销手续。现涉案房屋于2016年11月7日办理完毕解除抵押登记手续，陈小莉就其系按照约定时间完成申请的事实没有举证。根据约定，双方应于2016年11月11日前办理申请贷款手续，陈小莉就其主张的拒绝签订资金监管协议的理由并未提供充分证据，其主张郭宝平拒绝配合办理贷款缺乏依据，法院不予采信。郭宝平要求继续履行合同的请求法院予以支持。因双方之间房屋买卖合同的其他主要权利、义务目前并未实际履行完毕，最终的履行结果、违约事实及损失情况无法确定，故郭宝平要求陈小莉赔偿违约金及其他损失的请求，法院不予处理。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，一审判决：一、陈小莉于判决生效后七日内配合郭宝平办理北京市朝阳区安立路×号房屋买卖网上签约备案登记手续；二、郭宝平于上述第一项判决主文执行后十五日内支付陈小莉购房款八百五十万元；三、陈小莉于上述第一项判决主文执行后十五日内配合郭宝平办理五百万元贷款申请手续[因非陈小莉的原因未被批贷或未足额批贷，则由郭宝平于拒绝批贷后三十日内以现金方式支付陈小莉差额部分款项；如逾期支付该款项，则由郭宝平以应付金额为基数按照中国人民银行同期贷款利率标准计算按日向陈小莉支付利息]；四、陈小莉于上述第一项判决主文执行后十五日内配合郭宝平将位于北京市朝阳区安立路×号房屋所有权变更登记至郭宝平名下；五、陈小莉于收到全部房款后三日内向郭宝平交付位于北京市朝阳区安立路×号房屋，并协助办理业主备案手续；六、驳回郭宝平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。对于一审法院审理查明的事实，双方当事人均无异议。一审法院审理查明的相关事实属实，本院予以确认。本院认为，陈小莉与郭宝平之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，系双方当事人真实意思表示，合法有效。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审期间的争议焦点为：陈小莉是否有权解除其与郭宝平之间的房屋买卖合同。对于该争议焦点，本院具体分析如下：首先，陈小莉主张郭宝平存在延期支付购房款100万元的违约情形。根据双方当事人签订的《附件二》第二条第7项约定，该100万元应通过福建金诚丰担保有限公司北京分公司指定账户资金监管方式完成支付。后因陈小莉认为相关资金监管协议违反北京市住建委相关资金监管政策，未在该资金监管协议签字，导致购房款100万元无法按照双方当事人之前约定的方式完成支付。在该过程中，郭宝平并不存在过错；其次，陈小莉上诉主张称郭宝平存在拒绝办理银行贷款手续的违约情形，但陈小莉就此未提供证据予以证明，且因另出现陈小莉未在资金监管协议签字的情形，导致双方就合同履行需要进一步协商。故对于双方未完成办理银行贷款手续，郭宝平不存在过错。综上，郭宝平在合同履行过程中并不存在违约情形，陈小莉主张依据合同约定单方解除合同的条件未成就。关于陈小莉主张郭宝平丧失就合同解除提出异议权利一节，因《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定三个月异议期间适用前提是应存在约定解除或法定解除的条件，在前述条件未成就时，陈小莉关于适用三个月异议期间的主张不符合法律规定。关于陈小莉主张郭宝平因到退休年龄，无法办理银行贷款，自身权益受到侵害一节，因陈小莉并未提供证据予以证明郭宝平自身条件不符合贷款政策，且即便郭宝平无法办理银行贷款，根据一审法院判决主文确定内容，郭宝平也应以现金方式完成后续支付，故对陈小莉该项上诉主张，本院不予采信。另需指出，因目前郭宝平与陈小莉之间房屋买卖合同的权利、义务尚未履行完毕，其履行结果、违约事实及损失情况等均存在不确定性，故郭宝平要求陈小莉赔偿其违约金及其他损失的诉请，不宜在本案中一并解决，双方当事人就此争议可待涉案房屋买卖合同履行完毕之后通过协商或另诉解决。综上所述，上诉人陈小莉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费71300元，由上诉人陈小莉负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 杨淑敏审 判 员 周熙娜审 判 员 付 辉二〇一八年四月二十日法官助理 云 凝法官助理 樊思迪书 记 员 李星月