湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘1002民初1969号原告郴州市锦湘花园业主委员会，住所地湖南省郴州市。负责人简日生，该业主委员会主任。委托代理人郭德平，湖南天夫律师事务所律师。被告李军芳，女，1960年8月27日出生，汉族，湖南省邵阳市人，郴州市旭东物业服务有限责任公司员工，住湖南省郴州市。被告谈宇郴，男，1963年10月26日出生，汉族，湖南省宁乡县人，郴州市旭东物业服务有限责任公司员工，住湖南省郴州市。第三人郴州市旭东物业服务有限责任公司，住所地湖南省郴州市。法定代表人刘浩云，该公司董事长。委托代理人段运秋，男，1960年10月2日出生，汉族，湖南省郴州市人，郴州市旭东物业服务有限责任公司总经理，住湖南省郴州市东风路北斗村5号3栋202房。原告郴州市锦湘花园业主委员会（以下简称锦湘花园业委会）与被告李军芳、被告谈宇郴、第三人郴州市旭东物业服务有限责任公司（以下简称旭东物业公司）业主撤销权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告锦湘花园业委会负责人简日生及其委托代理人郭德平、被告李军芳、被告谈宇郴、第三人旭东物业公司委托代理人段运秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告锦湘花园业委会诉称，原告郴州市锦湘花园业委会于2013年4月15日依法成立，被告原受指派的公司郴州市锦湘物业服务有限公司因被郴州市工商行政管理局吊销营业执照而依法不具备物业服务资格，为此，原告依法着手重新寻求选聘新的物业服务公司，同时要求被告配合，如提交相关物管服务资料、搞好相应的服务工作、做好迎接新的物业服务公司、办理物业服务交接手续准备工作。可是被告置之不理，仍然我行我素，甚至服务杂乱无章，收费据为己有随意处置，导致原告广大业主（包括经营业主）意见纷纷，反响极大，不停的向原告处反映投诉。另被告于2016年4月初向原告出具一份2014年4月7日原告对“郴州市旭东物业服务公司”的“聘用书”，另一份是郴州市旭东物业服务公司出具给被告2016年1月1日的“聘书”。至此，原告对被告和第三人的物业服务行为的合法性及真实性产生质疑和矛盾而争议不休，酿成纠纷，导致原告为执行本小区业主大会的职能工作不能正常开展，遭受阻碍。原告多次向北湖区人民路街道办事处及文化路社区反映及请求监督指导工作，终因被告极力干扰阻止而难以实现。原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求判令：1、撤销被告的物业服务行为；2、被告返还所收取的物业管理费共计801360元（其中：户外广告费280000元、铺面费382480元、住宅户费用138880元）；3、本案诉讼费由被告承担。原告锦湘花园业委会为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：1、《证明》，拟证明1、简日生是锦湘花园业委会主任。2、原告诉讼主体真实合法有效。2、《业主委员会备案通知书》，拟证明1、原告及该委员会成立时间为2013年4月15日。2、原告及该委员会自始执行郴州市锦湘花园业主的管理资格。3、内资企业登记基本情况表，拟证明1、郴州市锦湘物业服务有限公司于2014年2月25日被市工商局吊销。2、李军芳、谈宇郴属该公司委派进驻原告小区的服务人员。3、李军芳、谈宇郴的物业服务行为，随该公司的行为终止而终止。4、内资企业登记基本情况表，拟证明旭东物业公司与原告方尚未依法形成聘用与被聘用关系。5、聘用书，拟证明1、该聘用书属两被告盗取业主委员会的印章提供给本案第三人。2、该聘用书没有明确具体的服务事项。3、第三人于2016年4月21日将该聘用书提交给北湖区文化路居委会，原告才看到此聘用书。6、聘书，拟证明该聘书依法对原告方没有约束力。7、2014年4月1日通知，拟证明原告要求被告做好移交准备事项，被告至今不予配合。8、2016年3月30日告知函，拟证明原告告知业主投诉情况。9、2016年4月5日举报信，拟证明被告无证经营情况。10、问卷调查情况，拟证明业主对被告无证经营服务情况。参与调查业主178户（人），不满意36人，一般满意9人，满意无人，很不满意133人。11、《问话笔录》，拟证明被告无证经营收取物业费情况。12、《告知函》，拟证明被告不愿移交工作即告知将相关移交材料保管好。13、《告广大业主书》，拟证明1、旭东物业公司并没有与原告签订聘用合同书。2、旭东物业公司收取原告小区业主各项费用依据。14、《关于锦湘小区业主委员会召开会议情况汇总》，拟证明2016年6月13日汇总情况，广大业主经过两次大会要求选聘物业服务公司的情况。被告李军芳、被告谈宇郴辩称，2002年我俩属郴州市锦湘物业有限公司员工。2014年4月，旭东物业公司接管后，我俩被聘用为该公司员工，在公司的管理和安排下，尽职尽责的做好本职工作，对于锦湘花园业委会的诉讼请求无法理解，请求法院依法判决。被告李军芳、被告谈宇郴未提交证据。第三人旭东物业公司述称，2002年至2014年4月，郴州市锦湘花园小区一直由郴州市锦湘物业服务有限公司进行物业服务，并签有物业合同，李军芳、谈宇郴等人原属郴州市锦湘物业服务有限公司的员工。2014年4月，郴州市锦湘花园小区召开业主大会，一致通过聘用旭东物业公司进行物业服务，并有锦湘花园业委会出具给旭东物业公司的聘用书。在服务价格和服务项目未变的情况下，旭东物业公司一直遵照适用了原物业服务协议执行至今。根据湖南省实施《物业管理条例》办法规定，业主大会决定聘用物业服务企业的，由业委会与选聘的物业服务企业签订物业服务合同，业委会未履行职责。根据原物业服务协议，旭东物业公司收取住宅户费用及铺面和广告位的物业服务费，合理，合法。原告请求撤销被告的物业行为，返还所收取的物业管理费801360元，违反事实，请求法院以事实为依据不予支持。第三人旭东物业公司提交如下证据：1、营业执照。2、组织机构代码证。3、税务登记证。4、物业资质等级证1-4号证据，拟证明旭东物业公司的资质合法。5、《委托书》，拟证明旭东物业公司的委托情况。6、2014年4月7日聘用书，拟证明锦湘花园小区对旭东物业公司的聘用情况。7、关于锦湘花园小区停车场情况的反映，拟证明从该情况反映中可佐证原告聘用旭东物业公司来对小区进行管理。8、答辩状。9、社区证明，拟证明至今旭东物业公司仍在锦湘花园小区进行物业服务。10、锦湘百货场地租赁合同，拟证明锦湘百货的广告位的经营权不是旭东物业公司。11、《审计报告》。12、照片。13、《租赁合同》11-13号证据，拟证明原锦湘百货公司的广告位由锦湘百货公司经营不是由旭东物业公司经营。14、征求业主意见表，拟证明目前业主对旭东物业公司物业服务的评价。15、关于妥善保管相关资料的告知函，拟证明旭东物业公司收到了该告知函，旭东物业公司在准备相关资料配合。根据原告、第三人举证、相互间质证及本院认证，结合庭审中原、被告陈述及第三人，本院确认如下案件事实：原告锦湘花园业委会于2013年4月15日成立。原告锦湘花园业委会曾与郴州市锦湘物业服务有限公司签订了《物业服务合同》，被告李军芳、被告谈宇郴原系郴州市锦湘物业服务有限公司派遣的物业管理人员。2014年2月25日，郴州市锦湘物业服务有限公司因被工商行政管理部门吊销营业执照而终止了与原告锦湘花园业委会的《物业服务合同》。2014年4月7日，原告锦湘花园业委会向第三人旭东物业公司出具了聘用书，全权委托该公司进行物业管理，为小区全体业主及商户做好服务工作。之后，该公司便接管了锦湘花园小区的物业管理工作，但双方至今未签订书面的物业服务合同。第三人旭东物业公司接管锦湘花园小区的物业管理后，继续聘用被告李军芳、被告谈宇郴为其公司的物业管理人员，从事锦湘小区的物业服务工作。现由于原告锦湘花园业委会对被告李军芳、被告谈宇郴和第三人旭东物业公司的物业服务行为的合法性及真实性产生质疑和矛盾，故酿成纠纷。本院认为，本案系业主撤销权纠纷。被告李军芳、被告谈宇郴系第三人旭东物业公司聘用的物业管理人员，被派遣至锦湘花园小区从事物业服务工作，其物业服务行为服从于旭东物业公司的安排。现原告锦湘花园业委会请求判令撤销被告李军芳、被告谈宇郴的物业服务行为和返还所收取的物业管理费801360元，因被告李军芳、被告谈宇郴的主体不适格，故对原告锦湘花园业委会的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告郴州市锦湘花园业主委员会的诉讼请求。本案案件受理费11894元，由原告郴州市锦湘花园业主委员会承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长 肖 文人民陪审员 任 萍人民陪审员 李翠玉二〇一六年十二月二十九日书 记 员 何 玮附相关法律条文：《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。