江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏06民终4173号上诉人（原审被告）：江建忠，男，1964年7月2日生，汉族，住江苏省如东县。委托诉讼代理人：徐炳达，北京炜衡（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周永健，北京炜衡（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：如东众驰汽车销售服务有限公司，住所地江苏省如东县掘港镇通洋南路6号。法定代表人：严金泉，该公司董事长。委托诉讼代理人：常德元，如东县求正法律服务所法律工作者。上诉人江建忠因与被上诉人如东众驰汽车销售服务有限公司（以下简称众驰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服如东县人民法院（2016）苏0623民初3338号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人江建忠上诉请求：撤销原判，请求二审法院予以改判。理由如下：1.本人对一审判决第三、四、五项判决内容不服，根据《人民法院诉讼收费办法》的规定，应就该三项内容的标的46000元收取上诉费950元。另一审诉讼费计算不当。2.被上诉人是房屋租赁合同的起草人和制定者，其不承担安全义务及维修责任的条款免除了出租人的义务，加重了承租人的责任，违反法律规定，不公平不合理，是无效的。3.一审判决违约金错误。首先，本人缴纳首期费用后，被上诉人不按照合同约定提供票据。被上诉人还不尽维修义务。被上诉人违约在先，不可向本人主张违约金。其次，即使本人违约，其违约条款规定的违约金和计算都是不当的。本人仅不支付一年的租金，而不是全部不支付五年的租金，一审判决按照整个合同总租金的20%作为违约金，同时又要支付滞纳金，这种高的离谱的违约条款是无效的，而且违约金和滞纳金不能同时适用。4.合同所涉装潢部分折旧分摊在五年租金中，如被上诉人不加固危房满足使用要求，导致合同无法履行的，装潢费用应由对方支付。被上诉人众驰公司辩称，本公司于2009年通过拍卖的方式取得案涉房屋后，双方因房屋使用问题发生纠纷，通过如东法院调解双方才达成案涉合同。案涉房屋租赁合同经过双方当事人几轮修改，最终在如东法院进行备案，合同合法有效。上诉人仅交了一期租金，后就不交，本公司几次催促，但是上诉人依然不认可。关于上诉人所称的诉讼费用计算不当问题，一审起诉时本公司以房屋价值30万元计算，一审据此收取诉讼费并无不当。虽然根据法律规定，房屋出租人确实有保障房屋安全使用的义务，但是也不禁止双方当事人对一方当事人所享有的权利和义务进行转让，上诉人在租赁合同中承诺自己承担，不违反法律强制性规定。签订合同时已考虑到装潢因素，将租金降低，一审按照合同约定判决违约金也是正确的。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。众驰公司向一审法院起诉请求：1.解除并终止履行双方于2015年4月22日订立的房屋租赁合同；2.交还众驰公司所有的位于掘港镇通洋南路2号二层办公楼一栋及门前水泥场地；3.江建忠按1916.67元/月，给付自2016年1月1日起至实际交还租赁房屋之日止的房屋租赁金；4.判令江建忠支付违约金23000元；5.判令江建忠按日租金63元的2倍即126元/天，支付自2016年1月1日起至租金实际给付之日的滞纳金。一审法院认定事实：2015年4月22日，众驰公司（甲方）与江建忠（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：1、众驰公司将其所有的位于如东县掘港镇通洋南路2号的二层办公楼出租给江建忠使用，该二层办公楼建筑面积245.53平方米，众驰公司领取的房产证号为如东房权证掘港字第××号，国有土地使用证号为东国用（2011）第100304号；2、房屋租赁期共5年，自2015年1月1日起至2019年12月31日止，每年租金23000元，2015年4月31日前支付2015年期间的租金23000元，2015年12月31日前支付2016年期间的租金23000元，以此类推，2017年至2019年期间的租金，于上一年度的12月31日前支付下一年度的租金23000元，5年租金合计115000元；3、在租赁期内，众驰公司不保证出租房屋的使用安全。该房屋及所属设施的维修责任除双方约定外，均由江建忠负责。对江建忠的装修装饰部分众驰公司不负有修缮的义务；租赁期满后或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，甲方有权选择以下权利：（1）依附于房屋的装修归甲方所有，（2）要求乙方恢复原状，（3）向乙方收取恢复工程实际发生的费用；4、拖欠房租累计1个月以上，众驰公司有权解除合同，收回出租房屋，江建忠应按照合同总租金的20%向众驰公司支付违约金；5、江建忠如逾期支付租金，每逾期一日，则江建忠需按日租金的2倍支付滞纳金。此外，合同还对其他的违约责任、免责条件等进行了约定。合同签订后，江建忠向众驰公司支付2015年期间的租金23000元。现因江建忠认为众驰公司未能对其承租房屋进行维修，故江建忠未及时支付2016年期间的租金。2016年4月，江建忠书面通知众驰公司要求其派人修缮出租房屋的漏水及墙面、顶面开裂处。2016年7月13日，众驰公司提起本案诉讼。另查明，江建忠实际使用案涉房屋多年，并于2012年对案涉房屋进行了装修。案涉房屋及房屋南侧水泥场地现为江建忠占有并使用，诉讼中，经法院组织现场勘验，双方对承租房屋南侧水泥场地的具体位置进行了确认。一审法院认为，双方订立的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应属合法、有效。双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。江建忠未能根据约定在2015年12月31日前向众驰公司支付2016年的租金，显属违约，应承担相应的违约责任。江建忠抗辩其不及时缴纳租金的理由是众驰公司未能履行维修义务，但是根据双方合同的约定，众驰公司对出租房屋及所属设施，江建忠的装修装饰部分不负有修缮的义务，故江建忠不及时缴纳租金的理由不能成立，对其该抗辩意见，法院不予采信。根据双方在合同中的约定，江建忠拖欠房租累计1个月以上，众驰公司即有权解除合同，收回出租房屋，江建忠向众驰公司支付违约金23000元（115000元×20%）、滞纳金。滞纳金的具体数额根据合同约定计算，自2016年1月1日起至实际支付租金之日止，以63元/天（23000元÷365天×2）的标准计算。合同解除后，江建忠应向众驰公司返还租赁房屋，同时一并返还租赁房屋的门前水泥场地。此外，江建忠还应依法向众驰公司支付自2016年1月1日起至实际交还租赁房屋止的租金及使用费，参照23000元/年的租金标准计算支付。关于江建忠抗辩众驰公司应返还其装修费用的问题，法院认为，本案中租赁合同解除的原因在于江建忠逾期支付租金，根据合同约定，因江建忠责任导致退租的，依附于房屋的装修归众驰公司所有，故法院对江建忠的该抗辩意见碍难采信。综上所述，众驰公司要求解除房屋租赁合同，江建忠交还承租房屋，并支付租金、使用费、违约金、滞纳金的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院》第十一条第一款第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决：一、解除如东众驰汽车销售服务有限公司与江建忠于2015年4月22日签订的《房屋租赁合同》；二、江建忠向如东众驰汽车销售服务有限公司返还坐落于如东县掘港镇通洋南路2号的二层办公楼及南侧场地。三、江建忠向如东众驰汽车销售服务有限公司支付租金及使用费（自2016年1月1日起至实际返还租赁房屋止，按23000元/年的标准计算）；四、江建忠向如东众驰汽车销售服务有限公司支付违约金23000元；五、江建忠向如东众驰汽车销售服务有限公司支付滞纳金（自2016年1月1日起至实际支付租金之日止，以63元/天的标准计算）；以上第二、三、四、五款于判决生效后三十日内履行。案件受理费减半收取3488元，由江建忠负担。二审中，被上诉人提交收取上诉人费用的票据，证明被上诉人完成了合同约定的义务。上诉人质证认为，对该证据的真实性没有异议，但上诉人缴纳第一期租赁费在2015年年初，开票时间在2016年11月17日，被上诉人存在违约行为。根据合同约定，23000元中只有15000元是租金，其余8000元是土地租赁费和租金税费。本院经审理查明，原审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。本院认为，案涉房屋一直由江建忠一方使用，且其在2012年对房屋进行过装修，故双方在合同中约定众驰公司不保证房屋的使用安全，对房屋及所属设施，江建忠装修部分不负有修缮的义务亦属合理，不存在免除出租人责任，加重承租人责任的情形，故该条款合法有效。江建忠以众驰公司不修缮房屋拒付租金于法无据。提供票据是出租人合同履行中的附随义务，江建忠也不能因此作为拒付租金的抗辩理由。按照合同约定，江建忠逾期多日不付租金，众驰公司有权解除合同，江建忠也应当支付违约金。关于违约金的数额，主张过高的一方应当举证证明，现江建忠未举证证明违约金明显过高，一审法院不予调整正确。双方在合同中约定了滞纳金，实际是对逾期付款的违约责任的约定，也属于违约金的范畴，一审对此判决并无不当。关于装潢费用，因违约方系江建忠，其主张对方支付装潢费用不予支持。关于本案的诉讼费用，一审中众驰公司起诉解除合同，要求对方交还房屋，一审按照房屋大概价格计算诉讼费用并无不当。江建忠上诉仅对一审判决三、四、五项不服，二审按照其不服一审判决的数额计算诉讼费用为950元。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费950元，由上诉人江建忠负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨 盛代理审判员  谷昔伟代理审判员  张峥嵘二〇一七年二月七日书 记 员  施惠惠