淮安市清浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦商初字第0009号
原告陆金明份。
委托代理人夏明。
被告淮安正诚房地产开发有限公�。
法定代表人王永钢。
委托代理人王金玲、靳玉海。
第三人江苏双穗鞋业有限公司。
法定代表人王永钢。
原告陆金明诉被告淮安正诚房地产开发有限公司（以下简称正诚房地产公司）、第三人江苏双穗鞋业有限公司（以下简称双穗公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年12月24日立案受理后，本院依法组成合议庭，于2015年6月23日公开开庭进行了审理，原告陆金明及其委托代理人夏明，被告正诚房地产公司委托代理人靳玉海到庭参加诉讼，第三人双穗鞋业公司经本院合法传唤、无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告陆金明诉称：2008年3月5日，原告按照被告要约购买被告方商品房1套，房号为第五幢第一层102室，当日，被告以江苏双穗鞋业有限公司的名义开出收据，收取原告方现金10万元，并�原告出具了造房号。2009年初，被告方开盘时未通知原告方，2009年6月，原告要求交房款并办理购房手续时，被告方按现市价4200元/㎡计价，原告方多次与被告交涉无果，故诉至法院，请求法院判令：1、要求被告赔偿原告房屋差价款32.1万元并返还购房款10万元；2、被告承担本案诉讼费用。
被告正诚房地产公司辩称：原、被告之间无房屋买卖合同关系，原告在被告处选房仅表明了原告有购买被告房屋的意向，并未形成合同关系，原告也未向被告支付任何款项，原告主张无事实和法律依据，对原告支付给第三人的款项应另案主张。
第三人双穗鞋业公司辩称：第三人与原告之间无房屋买卖合同关系，系民间借贷关系，第三人同意在原告提供借条原件后返还借款。
经审理查明，正诚房地产公司与第三人双穗鞋业公司系两个独立法人公司，法人�表系同一人。
2008年3月5日，被告正诚房地产公司在未取得5幢楼预售许可证的情况下，向原告出具选房单1份，该选房单载明：“选房单，日期：2008年3月5日，幢号：第五幢，楼层：第一层。房号：第102室，备注：1、凭此选房单在开盘时可享受房价款总额2%优惠，2、此选房单一式叁份，涂改无效。3、此选房单仅作参考，一切以商品房买卖合同为准，选房人：陆金明，经办人：吴海州，确认人：侍娟”。
同日，原告在江苏银行清河支行向第三人双穗鞋业公司银行账户现金缴款10万元，在该银行的现金缴款单上载明：“单位名称：江苏双穗有限公司，账号80×××28，款项来源：陆金明预付订房款5号楼102室，开户行：江苏银行清河支行，金额：壹拾万元整”。
同日，第三人双穗鞋业公司向原告出具借据1份，载明：“今向陆金明借到人民币�拾万元整，如出借人要求退还借款，以书面形式提出后十个工作日内，江苏双穗鞋业有限公司全额归还借款，出借人同意本借款不需要偿付利息”。
原、被告在上述手续完成后，至今未签订房屋买卖合同及交付房屋。
上述事实，有当事人陈述及原告举证的选房单、现金缴款单、借据各1份在卷佐证。经审查，因上述证据能够证明原、被告之间的商品房买卖合同关系以及被告尚未与原告签订房屋买卖合同及交付房屋的事实，与本案具有关联性，故本院均依法予以采信。
另查，原告所购买的清ＸＸ府小区5幢102室房屋开盘时间为2009年上半年。
对于原、被告之间是否形成了商品房买卖关系，被告抗辩称：原告仅在被告处选房，并未实际缴纳预付款，也未签订房屋买卖合同，故原、被告之间并无房屋买卖关系。原告陈述，原告系按照被告要求，将款项缴纳给本案第三人，该10万元款项缴纳的目的就是房屋预付款。经审查，本院认为，原告办理选房单、借据、缴款的时间均为2008年3月5日，在向第三人双穗鞋业公司缴款的10万元现金缴款单上，也明确载明了系陆金明购房预付款10万元，结合清ＸＸ府小区在2008年3月5日并未取得房屋预售许可、被告与第三人的法人代表均为同一人等实际情况，本院认为上述证据能够证明原告在被告处选定5幢102室房屋并向被告正诚房地产公司缴纳10万元预付款的事实。而原、被告上述行为符合内部认购的销售方式，该内部认购虽不具备商品房买卖合同的主要条款，但出卖人和买受人约定了一方先行缴纳预付款，另一方在将来房屋买卖中给予一定的优惠，应认定内部认购有效。故本院依法认定原、被告之间存在房屋买卖合同关系。
对于原、被告双方未签订房屋�卖合同归责的问题。原告称，其缴纳房屋预付款后，被告曾承诺在开盘时通知原告到场付款购房，但被告未履行及时通知义务，直到第五幢楼开盘后两三个月后，其从他人处得到消息，到正诚公司的售楼处要求销售人员根据其已经有了选房单并预交10万元的情况下，其购买约定房屋应当支付的价款明细，销售人员向其出具了“清ＸＸ府购房预算单”，当其要求签订购房合同时，销售人员称需请示领导，过了一段时间后，销售人员回答他，可以签订合同，但是单价为4200元/平米，后来价格越来越高，故一直没有签订合同，原、被告未能签订房屋买卖合同的责任在被告。被告抗辩称：其在开盘时已通知原告到场，但原告未能及时到场，房屋买卖合同的缔约过失责任不在被告。因双方在庭审时对此均未能举证证明，本院遂按照举证责任规则将该事实的证明责任分配给被告，但被告未能在本院限定的期限内向法院举证证明，故本院依法认定被告未能在开盘后通知原告购房，应承担相应的违约责任。
对于原告主张的房屋差价数额。原告主张其所购房屋为107㎡，在清ＸＸ府小区开盘时购买该房屋的房价应为3772元/㎡，而现在该房屋市场价格为近7000元/㎡，故被告以每平方上涨3000元计算，被告应支付房屋差价32.1万元。对上述观点，原告仅举证《清ＸＸ府购房预算单》1份，并称该预算单系被告工作人员出具，能够证明在清ＸＸ府小区开盘时本案诉争的房屋价格，但被告抗辩称该预算单无被告公司人员的签字确认，故对该预算单不予认可。经审查，该预算单并无被告公司及其工作人员的签字盖章，且原告未能提供其他证据予以佐证，故本院对其真实性不予认可。为查明案件事实，本院到市住建局对分别对清ＸＸ府小区2009年上半年及该楼盘目前的市场价格进行了调查。调查结果为：被告曾于2009年3月9日将清ＸＸ府5幢B座102室的房屋（建筑面积为107.58㎡）出售并办理产权登记，出售价格为396330元，价格为3684元/㎡，被告于2013年5月25日将清ＸＸ府5幢A座102室的房屋（建筑面积为107.58㎡）出售并办理产权登记，出售价格为747000元，价格为6943元/㎡。本院结合淮安市2009年至今的房屋价格情况后认为，原告主张的32.1万元符合淮安市区楼盘及清ＸＸ府小区房屋上涨的实际情况，故本院对此依法予以认定。
本院在审理过程中，因被告不同意调解，致本院无法主持双方进行调解。
本院认为：原告陆金明与被告正诚房地产公司之间的商品房买卖合同关系系当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律和行政法规的强制性规定，应认定合法有效。原告于2008年3月5日通过本案第三人向被告缴纳了�屋预付款10万元，被告正诚房地产公司在取得房屋预售登记后应及时与原告签订房屋买卖合同，但至今被告未能与原告签订房屋买卖合同，且明确表示本案诉争的房屋已无法交付，故被告对此应当承担违约责任，向原告返还预付的房款并在房屋价格的上涨部分为限赔偿原告损失。故对原告要求被告返还预付款10万元并赔偿损失32.1万元的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一零七条、第一百一十三条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条判决如下：
被告淮安正诚房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内一次性向原告陆金明返还预付款10万元并赔偿损失32.1万元合计421000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第�百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6115元，由被告淮安正诚房地产开发有限公司负担。
(上述款项请直接支付给权利人或交纳至本院银行账户，收款人：淮安市清浦区人民法院，开户行：江苏银行淮安清浦支行，账号：80×××32)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本2份，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费（收款人：淮安市财政局综合处，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54）。
如本判决依法生效后，一方当事人拒绝按期履行本判决确定的义务的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九条规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年，从法律文书�定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
审 判 长 杨海清
代理审判员 陈 颢
人民陪审员 窦玉红
二〇一五年六月二十四日
书 记 员 许 玥
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同�务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。