荆州市沙市区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂沙市民初字第01030号
原告：孙大秀。
委托代理人：康丛林。
被告：赵其才。
被告：赵洪国。
被告：高琼。
原告孙大秀诉被告赵其才、赵洪国、高琼房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月17日立案受理后，依法由审判员洪学梅、张演爱、许开祥组成合议庭，于2015年10月16日公开开庭进行了审理。原告孙大秀及其委托代理人康丛林，被告赵其才、赵洪国、高琼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告孙大秀诉称：被告赵其才与被告赵洪国系父子关系，2003年2月18日，经协商一致，被告赵其才经被告赵洪国同意，与原告孙大秀签订《房屋出售转让协议》，该协议约定，被告赵洪国将其位于荆州市沙市区北京东路钢管厂生活区X栋X门X楼X号房屋（建筑面积55.12平方米）转让给原告，转让价格为32000元。合同签订后，原告依约向被告支付了32000元购房款，被告赵其才与被告赵洪国亦按合同约定，将该房屋的荆州房权证沙字第XXX**号房产证、荆州国用（2001）字第XXXXX号国有土地使用证交由原告，原告正式接收该房屋，并搬入该房屋居住至今。多年来，被告一直未按照合同约定，协助原告办理该房屋的相关过户手续，为了维护原告的合法权益，请求人民法院依法确认2003年2月18日被告赵其才与原告孙大秀签订的《房屋出售转让协议》合法有效，判令被告协助原告办理位于荆州市沙市区北京东路钢管厂生活区X栋X门X楼X号（房屋所有权证号：荆州房权证沙字第XXX**，面积55.12平方米）房屋的所有权及土地使用权过户登记手续，并承担本案诉讼费用。
被告赵其才辩称。1、房屋转让协议不成立，属无效协议，没有法律效力；理由是房产证、土地证是赵洪国高琼夫妇共有产权，房屋出售应有赵洪国和高琼签字认可才有效，因此应认定无效，请求法院判令退换房屋；2、赵洪国当时30几岁，且一直在厂里工作。原告为什么不找赵洪国签订协议，而找我签订协议，我们多年来从来未停止过要找对方要求退房，这也是厂里关于搬迁小区的安排，要求未过户的要退还原房主，自己拿着没用，厂里不认可也不给分房；3、这个房屋钢管厂规定是不能过户的，原告一直没有找过我要求办理房屋过户，相反是钢管厂分房政策出台后，我一直在找原告要求将房屋退还给我。
被告赵洪国、高琼同意被告赵其才的答辩意见。
原告孙大秀为支持自己的诉讼请求，向本院提交了以下证据材料：
1、原告孙大秀身份证复印件，证明原告是合法的诉讼主体；
2、被告赵其才、赵洪国户籍登记，赵洪国与高琼的《结婚登记申请书》复印件，证明被告的主体资格及赵其才与赵洪国是父子关系，赵洪国与高琼是夫妻关系的事实；
3、2003年2月18日被告赵其才与原告孙大秀签订的《房屋出售转让协议》，证明被告赵其才代表被告赵洪国、高琼以32000元价格将房屋转让给原告，被告赵洪国、高琼应当协助原告办理房屋相关过户手续；
4、荆州房权证沙字第XXX**号产权证、荆州国用（2001）字第XXXXX号国有土地使用权证，证明被告已经将诉争房屋的产权证、土地权证交付原告，但诉争房屋权属仍然登记在被告赵洪国名下的事实；
5、2015年2月2日，荆州开发区联合街道办事处翠湖苑居民委员会出具的《证明》，证明原告于2003年4月至今在荆州市沙市区北京东路钢管厂生活区X栋X门1楼X号居住的事实。
被告赵其才的质证意见：对证据1、2没有异议，对证据3的真实性没有异议，这个协议是我签的，但房屋不是我的，我没有办法办理过户。对证据4的真实性没有异议，但房产证和土地证上是赵洪国的名字，不是我的名字。对证据5，原告住什么地方我不清楚，但他是钢管厂的人。
被告赵洪国、高琼同意被告赵其才的质证意见。
三被告为支持其抗辩意见共同向本院提交了以下证据材料：
1、2003年2月18日签订的《房屋出售转让协议》复印件一份，证明协议签字是被告赵其才，不是房屋所有权人赵洪国的事实。
2、钢管厂宣传材料之二节选，证明江汉石油管理局、钢管厂不允许职工将房屋卖房，即使买卖了亦应该退回。
原告的委托代理人康丛林对被告赵其才、赵洪国、高琼提交的证据材料发表以下质证意见：对证据1的真实性没有异议，认为虽然被告赵洪国没有在协议上签字，但被告赵其才的行为已经构成表见代理。对证据2有异议，这是个宣传材料，与本案没有关系。
本院在充分听取原被告对对方提交的证据的质证意见后，依照法律规定对双方提交的证据材料进行如下认证：
三被告对原告提交的证据1、2没有异议，该证据是证明原、被告主体身份的材料，真实合法，与本案具有关联性，本院予以采信；证据3是《房屋出售转让协议》，该协议的甲方即售出方是赵洪国，乙方即受让方是孙大秀，赵其才以自己的名义代表甲方签字，三被告对该协议的真实性没有异议，本院予以采信，至于该协议由赵其才签名，是否成立并生效的问题，本院将在裁判时进行充分论证。三被告对证据4的真实性没有异议，本院予以采信。三被告对证据5没有提出实质性的异议，该证据客观反映了争议房屋的占有及使用现状，本院予以采信。原告对三被告提交的的证据1《房屋出售转让协议》没有异议，本院予以采信。原告对被告提交的证据2钢管厂宣传材料之二节选提出异议，本院对三被告提交的宣传材料进行了认真审查，本院认为，该宣传材料是沙市钢管厂针对2000年至2006年间，大量职工因买卖生活区内房屋发生纠纷，并影响到生活区搬迁的情况下，为了促进纠纷解决散发的引导性宣传材料，不具有法律约束力，本院不予采信。庭审中，原告陈述是从户外售房小广告得知被告赵洪国售房信息，并按照小广告上的联系方式与被告赵其才取得联系的，被告赵其才、赵洪国、高琼未予以否认，本院予以采信。
经审理查明：2003年，原告孙大秀按照户外张贴的出售房屋小广告上的联系方式与赵其才取得联系，2003年2月18日，原告孙大秀与被告赵其才签订《房屋出售转让协议》。协议的甲方（出卖方）为被告赵洪国，乙方（购买方）为原告孙大秀。协议约定的内容为：“经甲乙双方协议，甲方钢管厂生活区住房一套，一栋四单元一楼一号转让给乙方，出售价格为叁万贰仟元（32000），一次性款房两清永不反悔。注：此协议一式两份各式（执）一份。如办理房产证换证手续由乙方负担。”被告赵其才在甲方签字，原告孙大秀在乙方签字。落款时间为2003年2月18日。协议签订后，原告孙大秀向被告赵其才支付现金32000元，被告赵其才将位于荆州市北京东路钢管厂生活区X栋X门1楼X号房屋腾空交给原告孙大秀，并将荆州市房权证沙字第XXX**号房屋所有权证、荆州国用（2001）字第XXXXX号国有土地使用权证原件交给原告孙大秀。原告孙大秀搬入该房屋居住至今。
另查明，荆州市房权证沙字第XXX**号房屋所有权证、荆州国用（2001）字第XXXXX号国有土地使用证记载的房屋所有权人、土地使用者均为赵洪国。赵其才为赵洪国的父亲，赵洪国与高琼为夫妻关系。
再查明，原被告约定出售房屋的坐落位置是按照办理产权证之前，原房屋产权单位（钢管厂）编排门牌号码，即一栋四单元一楼一号，产权证登记的门牌号码为X栋X门X楼X号，被告交付给原告的房屋产权证登记的门牌号码与实际交付的房屋坐落位置一致。
本案争议焦点为：被告赵其才与原告孙大秀签订的房屋买卖协议的行为是否构成表见代理。
原告孙大秀认为，被告赵其才的行为构成表见代理，理由是：1、被告赵其才是被告赵洪国的父亲，原告有理由相信被告有代理权；2、原告与三被告均在钢管厂生活区内居住，原告有理由相信被告赵洪国、高琼知道赵其才对其所有的房屋进行了处分；3、原告向被告赵其才支付了购房款，被告赵其才将房屋腾空交给原告，并将房屋产权证、土地使用权证原件交付给原告；原告有足够的理由相信被告赵其才有代理权。
被告赵其才认为，当时赵洪国在家，为什么不找赵洪国签订，而找我签订，他们知道赵洪国是不会同意的，他们是诱骗我签字的。被告赵洪国认为，房产证上面的名字是赵洪国，买卖就应当得到我们的确认，如果没有得到我们的确认，这个协议应该是无效的。被告高琼与被告赵其才、赵洪国观点一致。
本院认为，原告孙大秀从户外小广告获得赵洪国售房信息，并按照广告上的联系方式与赵其才取得联系，基于赵其才与赵洪国的特殊身份关系，以及赵其才持有赵洪国所有的X栋X门X楼X号房屋产权证、土地使用权证的原因，原告孙大秀有理由相信赵其才有权代理赵洪国、高琼签订《房屋出售转让协议》；按照《中人民共和国合同法》第四十九条的规定，本院认定该代理行为有效。被告赵洪国、高琼关于“房产证上面的名字是赵洪国，买卖就应当得到我们的确认，如果没有得到我们的确认，这个协议应该是无效”的抗辩意见本院不予采纳。
本案争议的《房屋出售转让协议》甲方，即售出方为赵洪国，乙方，即受让方为孙大秀，赵洪国为该房屋产权证登记的所有权人；该房屋是赵洪国与高琼结婚后取得所有权的，该房屋属于赵洪国与高琼共同共有。赵其才在《房屋出售转让协议》上以自己的名义在甲方签字，并非以自己的名义出售该房屋，赵其才是签订《房屋出售转让协议》的代理人，原告孙大秀向赵其才主张协助办理房屋产权和土地使用权变更登记，没有法律依据，本院不予支持。按照《房屋出售转让协议》的约定，被告赵洪国、高琼有义务协助原告孙大秀办理买卖房屋的产权和土地使用权变更登记；故原告孙大秀请求人民法院判令被告赵洪国、高琼协助其办理买卖房屋的产权和土地使用权变更登记的主张本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条的规定，判决如下：
一、被告赵洪国、高琼于本判决发生法律效力之日起10日内协助原告孙大秀将位于荆州市沙市区北京东路钢管厂生活区X栋X门X楼X号房屋及土地使用权（房屋所有权证号：XXXXX号，国有土地证号：荆州国用（2001）字第XXX**号）变更登记到原告孙大秀名下。
二、驳回原告孙大秀对被告赵其才的诉讼请求。
案件受理费2505.00元，由被告赵洪国、高琼负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件诉讼费，收款人：湖北省荆州市中级人民法院，开户行：中国农业银行荆州市长江大学支行，账号：17260401040005030。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判长 洪学梅
审判员 张演爱
审判员 许开祥
二〇一六年一月八日
书记员 刘系松