西藏自治区拉萨市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2018）藏01民终15号
上诉人（原审被告）：钟跃刚，男，汉族，经商，住西藏自治区拉萨市。
委托诉讼代理人：温友春，西藏子产律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赖春梅，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所律师。
上诉人（原审原告）：拉萨嘉华汽车维修有限公司，住所地西藏自治区拉萨市。
法定代表人：王晓波，该公司总经理。
委托诉讼代理人：白玛，西藏雪域律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁珂，西藏雪域律师事务所律师。
上诉人钟跃刚因与上诉人拉萨嘉华汽车维修有限公司（以下简称嘉华公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2017）藏0102民初1402号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
钟跃刚上诉请求：1.依法撤销西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2017）藏0102民初1402号民事判决，并改判驳回嘉华公司的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由嘉华公司承担。事实和理由：一、嘉华公司的原告主体不适格。《房地产租赁协议》明确甲方为罗介，乙方为钟跃刚，罗介没有代表嘉华公司的意思表示，也未提交嘉华公司的授权委托书证明其代表嘉华公司，且嘉华公司庭审中也认可案涉土地实际由罗介及另外两人合伙租赁，罗介是实际承租人和出租人，案涉土地由嘉华公司从武警总队承租后，嘉华公司转租给罗介。本案中，嘉华公司是出租人，罗介是承租人而非嘉华公司的委托代理人，钟跃刚是次承租人，钟跃刚与嘉华公司无租赁合同关系，嘉华公司作为原告向钟跃刚主张租金主体不适格。二、嘉华公司无权向钟跃刚主张租金。嘉华公司与武警总队签订的租赁合同期限只有1年，但罗介与钟跃刚签订的合同期限为5年，依据《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，”房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”因此，房屋占有使用费与租金是基于不同法律关系产生的费用，嘉华公司认为钟跃刚占有使用租赁物，只能主张占有使用费而不是租金。故，2016年3月11日至2020年3月10日期间部分的租赁合同无效，嘉华公司不能主张该无效部分的租金，也不能基于无效部分的合同向钟跃刚主张违约金。三、钟跃刚租用租赁物的目的是修建出租房、仓库，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，”出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，但钟跃刚接到武警总队的通知，因土地房屋可能会随时收回，不得修建、新建房屋，故合同目的无法实现，嘉华公司无权向钟跃刚主张租金或占有使用费。一审判决认定事实错误，应予以改判。
嘉华公司辩称：一审中嘉华公司陈述，罗介是嘉华公司的代理人，罗介出庭作证亦明确其只是代理人而不是转租人。嘉华公司在提交的情况说明上有罗介的签字和嘉华公司的印章，可以证明双方的委托代理关系，且罗介以嘉华公司委托代理人身份与武警总队签订租赁合同，合同有各方的签字和印章，也能证明罗介与嘉华公司的代理关系。合同期满后，虽然嘉华公司与武警总队未续签书面合同，但双方另有约定，故钟跃刚主张其合同超过嘉华公司与武警总队合同的租赁期限部分无效的理由不能成立。
嘉华公司上诉请求：1.依法撤销西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2017）藏0102民初1402号民事判决，并依法改判钟跃刚向嘉华公司支付租金650000元、违约金195000元；2.本案一、二审诉讼费由钟跃刚承担。事实和理由：一审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，认定转租时限超过承租人的剩余租赁期限，并据此对嘉华公司主张的2017年9月5日至2018年3月10日期间的租金及违约金不予支持，系认定事实和适用法律错误。一、根据武警总队《关于做好缴纳2016年度租赁费用的通知》中”维持运行”的表述，可以认定武警总队与嘉华公司之间的租赁关系至今仍合法有效，未过租赁期限；二、武警总队已认可嘉华公司超过租赁期的转租行为，应视为出租人与承租人另有约定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，”但出租人与承租人另有约定的除外”，该条款的立法目的旨在保护出租人的合法权益，给予出租人自行选择超出的转租期是否有效的权利。本案完全符合”出租人与承租人另有约定的除外”的规定，嘉华公司提交的《证明》可以证明嘉华公司与马东拉签订的5年期《房地产租赁合同》已得到武警总队确认，也足以证明嘉华公司转租给钟跃刚的5年合同经武警总队确认。武警总队认可嘉华公司与钟跃刚之间的转租行为，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定的除外情形。
钟跃刚辩称，嘉华公司与武警总队签订租赁合同后，实际承租人是罗介，罗介与钟跃刚签订《房地产租赁合同》，签订履行合同的相对方是罗介，钟跃刚的租金全向罗介交纳，嘉华公司不是本案适格原告，应裁定驳回其起诉。2016年3月，嘉华公司与武警总队的租赁合同期满，钟跃刚不应再支付无效部分的租金，不存在违约金；维持运行是单方表述，只能代表罗介与武警总队存在租赁关系，但法律上钟跃刚与罗介的合同部分无效，嘉华公司应提交其与武警总队续签的合同证明其与武警总队租赁关系存续；嘉华公司所称的除外情形不成立，本案中出租人与承租人不是嘉华公司和武警总队；钟跃刚承租了17亩土地，但未能全部实际使用，请法院予以核实。
嘉华公司向一审法院起诉请求：1.判令钟跃刚向嘉华公司支付租金650000元，并承担违约金195000元；2.判令钟跃刚承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2015年3月10日，出租方中国人民武装警察部队西藏自治区总队后勤部与承租方拉萨嘉华汽车维修有限公司签订房地产租赁合同，出租方将位于拉萨市城关区纳金路10号（坐落号：武总藏字第0006号）的房屋建筑面积4226平方米、场地面积96000平方米出租给承租方使用。租赁期限自2015年3月10日至2016年3月9日，年租金为2120000元。2015年3月11日，甲方罗介与乙方钟跃刚签订《房地产租赁协议》，甲方将从中国人民武装警察部队西藏自治区总队后勤部出租房产中的三栋别墅及别墅区内的部分空地约17亩地转租给乙方使用。租赁期限为五年，即自2015年3月11日至2020年3月10日，年租金400000元，于每年1月10日前一次性将下一年度的租金转入甲方指定账户名称陈平处。钟跃刚已经支付550000元租金。
一审法院认为，嘉华公司与中国人民武装警察部队西藏自治区总队后勤部签订《房地产租赁合同》，租赁期限为一年，即2015年3月10日至2016年3月9日，之后双方未续签书面形式租赁合同，视为不定期租赁关系。嘉华公司受托人罗介以自己的名义与钟跃刚签订《房地产租赁协议》，将嘉华公司出租房产中的三栋别墅及别墅区内的部分空地约17亩地转租给钟跃刚使用，租赁期限为五年，即自2015年3月11日至2020年3月10日，其转租时限超过承租人的剩余租赁期限，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，认定超过部分的租赁期限无效。嘉华公司代理人罗介以自己的名义与钟跃刚签订《房地产租赁协议》，依照《中华人民共和国合同法》第四百零三条之规定，认为受托人罗介以自己的名义与承租人钟跃刚订立合同，承租人不知道受托人与委托人的代理关系的，委托人嘉华公司可以行使受托人罗介对第三人钟跃刚的权利。钟跃刚未向法庭提交如知道委托人系嘉华公司就不会订立合同的证据。故钟跃刚委托代理人认为本案原告主体不适格的抗辩意见不予采纳。
嘉华公司代理人罗介以自己的名义与钟跃刚签订《房地产租赁协议》，约定每年租金为400000元。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，理应向出租人参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费994444.7（即自2015年3月11日至2017年9月5日止），钟跃刚已向嘉华公司代理人支付租金550000元，扣除已支付租金，现拖欠租金为444445元。原、被告双方签订《房地产租赁协议》约定违约金，故钟跃刚理应向嘉华公司支付违约金，但双方约定违约金过高，该院适当支持嘉华公司违约金133333元。嘉华公司要求钟跃刚支付租金，违约金的部分诉讼请求，该院予以支持，但超出该院认定部分，于法无据，不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十三条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、钟跃刚在本判决生效之日起十日内向嘉华公司支付租金444445元（大写肆拾肆万肆仟肆佰肆拾伍圆整），违约金133333元（壹拾叁万叁仟叁佰叁拾叁圆整）；二、驳回嘉华公司的其他诉讼请求。
二审中，本院审理查明：2014年8月14日武警西藏总队招租公告对案涉租赁物的招租对象要求为：此次竞价招租不接受个人报名，单位身份的需具备独立的法人资格和相关经营资质，具有良好的法人资信，无不良信誉记录，近3年没有发生有一定影响的经济纠纷。
2015年3月10日，嘉华公司（乙方）与中国人民武装警察部队西藏自治区总队后勤部（甲方）签订《武警部队房地产租赁合同》，该合同乙方落款处由嘉华公司加盖印章，委托代理人处由罗介签字。2015年3月11日，罗介（甲方）与钟跃刚（乙方）签订《房地产租赁合同》和《补充协议》各一份约定，钟跃刚将租金转到罗介指定的账户，开户行：建行拉萨北京中路支行；开户名称：陈平；账号：×××。双方分别在合同及补充协议的甲方、乙方处签字，并在身份证号码处标注身份证号码。钟跃刚提交证明其交纳租金550000元的证据显示：2015年3月24日，陈平向钟跃刚出具收款收据1张，载明别墅区土地租金400000元；2016年1月15日，中国银行自动柜员机客户通知书，仅有卡号×××****5和转入账户×××，无户名，转账金额50000元；2016年2月3日，STM业务回执1张付款账户：6236***1228，付款户名﹡跃刚；收款账号：6227***9841，收款户名﹡介，转账金额100000元。
一审中，罗介出庭作证陈述：案涉土地上的租赁物是其与合伙人（陈平、张小兰、艾敏）修建的，其收取钟跃刚的租金是为了收回成本。
嘉华公司出具的情况说明载明：”我公司授权罗介（身份证号：×××）与马东拉、钟跃刚等人签订《房地产租赁合同》，该合同出租人一方权利义务均由我公司承担。”二审中，嘉华公司陈述：情况说明是在一审开庭前补的，嘉华公司与罗介没有委托手续。
本院经审理查明的其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，罗介在与钟跃刚签订《房地产租赁合同》及《补充协议》后，罗介交付租赁物，钟跃刚依据约定交纳租金的履约行为，符合合同相对性原则。现嘉华公司以罗介是其委托代理人为由向钟跃刚主张合同权利，涉及原告主体是否适格的问题。
关于本案中嘉华公司能否适用《中华人民共和国合同法》第四百零三条行使介入权的问题，本院认为，第四百零三条关于隐名代理的规定，应符合如下要件要求：一是委托人的授权；二是代理人以自己的名义进行法律行为；三是委托人行使介入权和第三人选择行使选择权，委托人才可能承受代理行为的后果。故，本案中适用该条款的前提是罗介因嘉华公司的授权与其存在代理关系。对此，本院认为，二审庭审中，嘉华公司称情况说明是在一审开庭前补的，嘉华公司在罗介与钟跃刚签订合同时未向罗介出具授权委托书，且钟跃刚未向嘉华公司交纳租金而是依罗介指定方式交纳租金的事实，与嘉华公司出具的情况说明所载”该合同出租人一方权利义务均由我公司承担”的内容不符，嘉华公司主张罗介是其在案涉合同的委托代理人的理由不能成立。再依据武警西藏总队招租公告明确个人不能参加竞价招租的条件限制，以及罗介关于案涉土地上的租赁物是其与合伙人修建，其收取钟跃刚租金是为了收回成本的陈述，进一步印证了罗介并非经嘉华公司授权的代理人。故一审法院仅依据嘉华公司庭前出具的一份情况说明即作出罗介是嘉华公司委托代理人的认定错误，本院予以纠正。
综上，在嘉华公司主张罗介是其委托代理人不能成立，且罗介对嘉华公司是否需要履行义务未予查明的情况下，一审法院认定罗介作为嘉华公司的受托人以自己的名义与钟跃刚签订合同，并适用《中华人民共和国合同法》第四百零三条，认定本案中罗介因钟跃刚的原因对嘉华公司不履行义务，罗介向嘉华公司披露第三人钟跃刚后，嘉华公司因此可以行使罗介对钟跃刚的权利，即向钟跃刚主张租金的权利，无事实依据。而第三人钟跃刚只有在受托人因委托人的原因对其不履行义务时，才可依据该条款行使选择相对人的权利，本案并不属于该适用情形。综上，一审法院认定事实错误，导致适用法律错误。嘉华公司依据《房地产租赁协议》及《补充协议》起诉主张合同权利，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项所规定的起诉条件，故应裁定驳回嘉华公司的起诉。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下：
一、撤销西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2017）藏0102民初1402号民事判决；
二、驳回拉萨嘉华汽车维修有限公司的起诉。
一审案件受理费12250元，退还拉萨嘉华汽车维修有限公司；上诉人拉萨嘉华汽车维修有限公司预交的二审案件受理费12250元予以退还，上诉人钟跃刚预交的二审案件受理费8670.96元予以退还。
本裁定为终审裁定。
审判长 彭 美 玉
审判员 胡 晓 雯
审判员 索朗卓嘎
二〇一八年二月二日
书记员 边巴丹增