辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）辽01民终9331号
上诉人（原审被告）：高红，女，汉族，1966年11月8日出生，住址：辽宁省抚顺市顺城区。
委托代理人：郭超，辽宁瑾宸律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：罗斌，男，满族，1988年9月17日朱生，住址：辽宁省铁岭市清河区。
委托代理人：黄卫涛，北京大成（沈阳）律师事务所律师。
上诉人高红因与被上诉人罗斌房屋租赁合同一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2016）辽0113民初2420号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员孙卓担任审判长并主审，审判员王虹、代理审判员史舒畅参加评议的合议庭，对本案进行了审理。
高红上诉请求：1、请求撤销一审判决，驳回被上诉人全部诉讼请求并判令被上诉人向上诉人承担违约责任，赔偿上诉人7万元违约金；2、依法改判被上诉人承担一、二审诉讼费。
罗斌辩称：1、我方认可一审判决，一审判决程序合法，适用法律正确。2、上诉人的上诉确实事实和法律依据，查封决定书虽然是给予一个月的整改期间，但也明确未经整改验收合格不得使用，而被上诉人自使用该房屋以来完全是按照房屋的原状进行经营活动，未进行任何整改及装修。查封决定书下达以后被上诉人多次联系上诉人进行整改，而上诉人拒绝履行合同义务导致该房屋至今无法使用，应当承担相应责任。3、关于原审法院判决无返还押金问题，我方在庭审中已经明确增加该部分诉讼请求，不属于法院超项判决的情况。4、合同效力问题系法院依职权审查的内容，原审法院认定合同无效，而基于该认定对合同无效后的处理也是应当依职权作出的，不属于不告不理的部分，不属于违反不告不理的原则。
原告罗斌诉称，请求解除涉案租赁协议,判令被告返还原告剩余租金75000元、押金20000元、赔偿原告经营损失36000元，并承担诉讼费。
被告高红辩称，不同意原告诉讼请求，我方已经完全履行了合同义务，原告损失应自行承担。
一审法院认定事实：2013年7月16日沈阳市公安局沈北新区分局发放《沈北公特旅馆字第130161号特种行业许可证》，载明特许经营的旅店名称为沈北新区佳片有约旅店，经营者为案外人吴学玉，经济性质为个体，经营范围为住宿，经营场所为道义开发区京沈街55-3号，上述信息与该旅店个体工商登记信息内容一致。2015年3月17日原、被告签订了《旅店租赁协议》一份，约定被告将沈北新区道义经济开发区京沈街55-3门市（性质为佳片有约登记经营场所）、55-2号111、121房屋（性质为居民住宅）租给被告经营前述旅店，租期2014年9月4日至2019年9月3日，年租金150000元，于每年8月4日前付清，并约定房屋所有手续所有权归被告所有，执照、证照（即沈北新区佳片有约旅店的营业执照、卫生许可、特种行业许可证、消防安全安全检查意见书）换照由被告负责，原告只有使用权，还约定被告留原告水电、电话、煤气等押金20000元，租满后多退少补。合同签订后，被告开始旅店实际经营，租金付至2016年9月3日。2016年3月17日沈北新区公安消防大队作出沈公沈北消封[2016]第0013号临时查封决定书，载明：该消防大队于2016年3月16日对佳片有约旅馆进行检查时，发现“旅馆内封闭楼梯间无天然采光和自然通风，1-2层东侧区域设置在居民住宅内，无消防手续等火灾隐患和消防安全违法行为”，决定对该旅馆予以临时查封，期限自2016年3月17日14时至2016年4月17日14时。并载明整改后经检查合格方可解除查封，未经解封擅自拆封、使用，将依法处罚。查封后旅店停止经营、房屋闲置至今。
另查明，被告当庭认可原告关于“房屋是西向，进门是过道，约一米二宽，十米长，过道两侧是旅店房间，过道走到头右转是楼梯，顺楼梯上二楼旅店房间，楼梯后面是民房”的陈述，结合公安消防部门关于“旅馆内封闭楼梯间无天然采光和自然通风”的认定，以及旅馆为一二层楼上楼应有楼梯通道的客观事实，能够确定“旅馆内封闭楼梯间”系位于旅馆经营场所内即55-3门市室内的上下楼通道。另根据原、被告当庭陈述，55-3门市门脸正中即涉案旅馆入口，右侧小门市即寿司店由原告父亲罗建国租给案外人顾欣，租期为2015年7月14日至2018年7月13日，左侧即性用品店由原告租给案外人商亮，租期为2015年8月至2018年8月。
一审法院认为：关于合同效力，原、被告带照租赁房屋用于经营旅馆住宿，该合同包含经营权转让、房屋租赁两部分内容，由于出租后实际经营旅馆行业属于国家特许经营行业，应当认定合同无效。关于房屋状态，涉案旅馆房屋已被公安消防部门查封，能否解封、何时解封现无法确定。关于行政查封的原因，原、被告明知旅馆行业国家特许经营，明知55-3房内旅馆封闭楼梯间无天然采光和自然通风因此不符合消防要求，明知涉案55-2房屋系居民住宅不属于旅馆经营场所，仍就55-2、55-3房屋订立涉案旅馆租赁合同并以运营，原、被告任何一方的原因均足以导致涉案55-2、55-3全部房屋被行政查封。关于查封后的租金，因合同无效，不适用租金概念。但行政查封后涉案房屋不具有使用价值，原告亦未实际使用，且如前所述，被告自身原因足以导致出租房屋整体被查封，故查封后被告无权取得涉案房屋占有使用费，鉴于上述情形，原告主张被告返还自查封之日所付租金75000元应予支持。关于原告经营损失，原告要求赔偿查封后旅店经营损失35000元，其一，该金额系由原告单方提供，被告不予认可，依现有证据无法确定损失具体数额，且该数额包含民宅内运营旅馆的收入，其二，如前所述，仅原告自身过错亦足以导致涉案房屋整体被行政查封，故查封后原告不能经营的损失应自行承担。关于押金，被告收取原告押金20000元，应予退还，但原告应结清租占房屋期间水、电、煤气、电话、有线等费用。关于房屋腾退和其他杂物返还，因合同无效，旅店被行政查封，何时解封不能确定，涉案房屋处于无法使用状态，本着促进和有利于物尽其用的原则，庭审中本院就房屋腾退、交接问题向原、被告双方进行了释明，故原、被告应于合理期限于完成涉案房屋腾退、交接，并协商杂物返还，拒绝或迟延腾退、交接的一方应承担相应法律后果。关于装饰装修部分，依据双方合意，归被告所有。关于寿司店和性用品店转租，因与本案非同一法律关系，应根据合同相对性由相关权利义务人处理，但处理结果不影响本案原、被告之间房屋腾退、交接。
一审法院判决：一、原告罗斌、被告高红于2015年3月17日签订的《旅店租赁协议》自始无效；二、被告高红于本判决发生法律效力后20日内返还原告罗斌租金75000元；三、被告高红于本判决发生法律效力后20日内返还原告罗斌押金20000元；四、原告罗斌于本判决发生法律效力后20日内结清2016年7月31日前租占涉案房屋发生的水、电、煤气、电话、有线等费用；五、原告罗斌、被告高红于2016年7月31日前完成房屋腾退、交接，拒绝交接、迟延交接的一方，自上述交接期限届满之日起至实际交接完成之日止，按同地段同类房屋租金标准承担房屋占有使用费损失；六、原告罗斌对涉案房屋装饰装修部分，归被告高红所有；七、驳回原、被告其它诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2520元，减半收取1260元，由原告承担300元，被告高红承担960元。
本院经审理认为，一审判决在以下方面认定事实不清,应予重审：
第一，一审判决定本案案由为房屋租赁及经营权转让合同纠纷，2015年3月17日上诉人与被上诉人签订的《旅店租赁协议》约定“上诉人将沈北新区道义经济开发区京沈街55-3门市（性质为佳片有约登记经营场所）、55-2号111、121房屋（性质为居民住宅）租给上诉人经营旅店”，而二审中被上诉人提供其与ＸＸ福签订的《旅店转让协议》约定“ＸＸ福将沈北新区道义经济开发区京沈街55-3门市（南北8号门市）、55-2（房号111、121）。旅店使用面积为340平方米转让给被上诉人，转让价格为18万元（含2015年4月4日至2015年9月4日房屋租金及转让费用”，且被上诉人自认其与ＸＸ福因《旅店转让协议》产生纠纷正在诉讼中。故上诉人与被上诉人之间《旅店租赁协议》的合同性质在重审中应予认定，认定合同效力，准确确定案由。
第二，被上诉人作为旅店的经营者，应对旅店消防安全负责。旅店因消防安全检查问题被临时查封，上诉人有无责任，在重审中应予重新认定。
第三，被上诉人主张解除合同，是否存在法定事由，如解除合同，解除合同后的法律后果在重审中应一并处理。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销沈阳市沈北新区人民法院（2016）辽0113民初2420号民事判决；
二、发回沈阳市沈北新区人民法院重审。
审 判 长 孙 卓
审 判 员 王 虹
代理审判员 史舒畅
二〇一六年十一月十六日
书 记 员 郑金玲
本案裁定所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。
审判长李妍