九江市浔阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浔民一初字第2147号
原告蔡东林（反诉被告），男，1961年11月9日出生，汉族，个体户，住九江市浔阳区。
委托代理人叶双湖，江西顺和律师事务所律师，执业证号13604200010360194。
委托代理人李玉，江西顺和律师事务所实习律师，执业证号36041503110003。
被告九江二手车市场有限公司（反诉原告），住所地九江市开发区国际会展中心一楼，统一社会信用代码91360400716526171K。
法定代表人郭联飘，董事长。
委托代理人胡文欣，江西挚诚律师事务所律师，执业证号1360419880653884。
原告蔡东林（反诉被告）与被告九江二手车市场有限公司（反诉原告）租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月3日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告蔡东林及其委托代理人叶双湖、李玉，被告九江二手车市场有限公司的委托代理人胡文欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蔡东林诉称：2014年9月23日，我与被告签订《租赁合同》，约定：被告自愿将琵琶亭分部第十经营部及11个车位（2015年4月为11个）出租给我经营二手车业务，租赁期限自2014年10月1日起至2015年9月30日止。合同签订时，我向被告支付履约保证金5000元，合同期满后，双方继续履行合同至合同终止为止。2015年6月琵琶亭二手车市场因城市规划不能继续经营，被告要求我迁往花果园新建市场，因租金和市场位置不佳等原因，双方未能签订新的合同，我未能进入花果园二手车市场经营，双方合同自行终止。且琵琶亭二手车市场于6月5日停水、停电，我无法继续经营。合同终止后，我曾多次要求被告返还预付后4个月的租金和履约保证金，但被告置之不理，现要求被告返还4个月租金15120元及履约保证金5000元，共计20120元，并要求被告承担本案诉讼费。
被告九江二手车市场有限公司辩称及反诉诉称：2014年9月23日,反诉人与被反诉人签订《租赁合同》，合同约定：反诉人将琵琶亭分部第四经营部及车位11个出租给被反诉人经营，因城市规划需要在本租赁期内将搬迁到花果园停车场，本合同延续履行，并按被反诉人在花果园停车场实际承租经营部和车位的数量及价格另行签订补充合同，合同期限12个月即2014年10月1日至2015年9月30日，经营部租金每年15000元，车位租金每月每个230元。在签订合同时，被反诉人应支付履约保证金8000元。合同同时约定：如被反诉人将承租的办公室、车位故意空闲达一个月以上，反诉人有权单方面解除合同，已交履约保证金不退。合同还约定：在合同期满后合同提前终止3天内，被反诉人应将办公室、车位无条件移交反诉人。合同生效后，反诉人已按约定将办公室及车位交给了被反诉人，并按经营二手车市场要求的标准投资改造花果园停车场。改造好后，反诉人于2015年6月1日从琵琶亭分部二手车市场迁移至花果园停车场。在合同履行过程中，被反诉人从2015年6月12日开始，在没有任何理由的情况下，故意将其承租的办公室、车位空闲。为此，我们函告反诉人，被反诉人不予理睬。反诉人已决定从2015年8月1日起单方面解除与其签订的《租赁合同》，现要求被反诉人支付占用费，从2015年8月4日起按每日300元计算到移交办公室、车位为止。
原告（反诉被告）蔡东林辩称：反诉不成立，琵琶亭市场已经被征收，合同应当终止，反诉方要求支付房屋占用费，因为花果园的的租赁合同没有形成，故反诉方没有占用房屋，反诉方也没有要求返还房屋，说明占有房屋不存在。
原告蔡东林为支持其诉讼请求，向本庭提交如下证据：
1、原告的身份证复印件一份、被告网上企业信息打印件一份，以证明原、被告的诉讼主体资格；
2、租赁合同1份，租金收据、押金收据各一份，以证明原、被告存在租赁合同关系，被告提供的是格式条款，原告依约缴纳了租金和履约保证金；
3、被告的通知复印件2份，以证明租赁合同遇征收、拆迁，无法履行合同，且被告采取停水、停电、反锁大门等手段，致使原告无法继续履行经营，合同终止；
4、律师函及被告回函复印件各一份，以证明原告要求被告返还租金及履约保证金的事实，但被告均以各种理由拒绝返还。
以上证据经法庭质证，被告：对证据1无异议；对证据2有异议，认为合同是2012年8月23日签订的合同，与本案无关，押金收据是2012年8月23日出具的，与本案无关，租金收据无异议；对证据3无异议；对证据4真实性无异议，对关联性有异议，认为该份函的发出时间双方已经履行合同完毕。
被告为支持其反诉主张，向法庭提交了如下证据：
1、租赁合同一份，以证明反诉被告应当继续履行合同义务；
2、函件2份，以证明反诉原告已经函告反诉被告进行履行合同；
3、函件一份，以证明反诉原告要求反诉被告返还租赁物钥匙；
4、钥匙登记表复印件一份，以证明反诉被告已经拿走了租赁物的钥匙。
以上证据经法庭质证，原告（反诉被告）对证据1真实性无异议，对证明目的有异议，认为花果园与琵琶亭的租赁价格及数量完全不一样，双方需要重新签订合同，根据合同第17条约定，应当解除合同，反诉原告提供的是格式合同，格式条款是第17条第四款（6项）；对证据2真实性无异议，但提出被反诉被告没有接受花果园停车位，原市场合同已经解除，反诉被告一直催讨返还租金；对证据3真实性无异议，对关联性有异议，认为上面没有写明钥匙，仅要求移交办公室，认为证据4仅是反诉原告单方面的登记，没有反诉被告的签字认可，认为事实上反诉被告也没有拿钥匙。
经审理查明：2014年9月23日，原告蔡东林与被告九江二手车市场有限公司签订《租赁合同》，合同主要条款约定：第一条、租赁场地：乙方（原告）承租琵琶亭二手车市场中的第四经营部及11个车位，因城市规划建设需要在本租赁期内将搬迁到花果园停车场，本合同延续履行，并按原告在花果园停车场实际承租经营部和车位的数量及价格另行签订补充合同；第二条、租赁期限：2014年10月1日起至2015年9月30日止。第三条、租金及支付方式：经营部每个办公室每年租金15000元，车位租金每月每个230元，搬迁到花果园停车场后，按花果园停车场经营部和租金标准，以及乙方在花果园停车场实际承租经营部和车位的数量，另行计算租金差额并签订补充合同；租金分2次支付，签订合同时，乙方向甲方支付2014年10月1日至2015年3月31日的租金22680元，2015年3月15日之前再支付2015年4月1日至2015年9月30日的租金22680元；第五条、合同签订时，乙方支付履约保证金5000元，租赁期满或合同解除后，乙方应付的费用结清后，甲方应在5日内如数退还乙方的履约保证金，乙方如有违约，甲方有权从乙方缴纳的履约保证金中扣除；第七条、租赁办公室的交付及返还：甲方应于2014年10月1日前将本合同约定的办公室移交给乙方，甲方移交房门钥匙后，视为移交工作全部完成。租赁期满获或除后3日内，乙方应返还承租的办事及附属设施，并结清应当承担的费用；第十七条、合同的解除：1、在租赁期内，经双方协商一致，可以解除合同。2、如乙方经营亏损难于为继，要求提前解除合同，经甲方核实且交清费用后，甲方可同意提前终止合同，在乙方移交门面和车位后，全部退还履约保证金。如乙方因其他原因提前解除合同，乙方应按其三个月的标准赔偿甲方的经济损失。4、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同，并收回办公室和车位，乙方已缴纳的履约保证金和预交的租金不退：其中第（6）条乙方将承租的办公室、车位故意空闲达一个月以上的。合同签订后，原告于2014年9月23日，2015年3月31日分别向被告缴纳了租金22680元。因政府规划需要，拆迁琵琶亭二手车市场，被告于2015年5月张贴公告后，于2015年6月开始租赁场地停水停电，原告自2015年6月开始未在琵琶亭二手车市场经营，故要求被告退还原告多缴纳的4个月的租金15210元及履约保证金5000元。
本院认为：原、被告于2014年9月23日签订的《租赁合同》是双方自愿签订，不违反法律规定，合法有效，原告按合同缴纳租金后，被告应为原告提供经营场所，但因政府规划的需要，原经营场地被拆迁，故被告自2015年6月份起无法向原告提供经营场地不属于违约。根据《租赁合同》第三条第1点的约定，琵琶亭二手车市场搬迁至花果园停车场后，双方应按原租金标准和实际承租经营部和车位的数量签订补充合同，但原告自2015年6月离开琵琶亭二手车市场后并未与被告签订补充合同，被告反诉称原告接受了花果园市场的经营部和车位，但其向法庭提供的证据不能证实改主张，故被告的反诉诉请理由不能成立，本院对被告的反诉请求不予支持；庭审中，双方对被告曾于2015年7月11日单方面提出解除与原告的合同均无异议，故可以确认原、被告于2014年9月23日签订的《租赁合同》已于2015年7月11日解除，原告对此并无违约，被告应将2015年7月12日起至2015年9月30日期间收取的租金以及被告收取的履约保证金返还给原告，本院对原告的诉请予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定判决如下：
一、被告九江二手车市场有限公司在于判决生效后7日内一次性返还原告蔡东林预交的租金10206元（81天×126元/天）、返还履约保证金5000元；
二、驳回原告蔡东林的其他诉讼请求和被告九江二手车市场有限公司的反诉诉讼请求。
案件受理费303元由原告蔡东林负担103元，被告九江二手车市场有限公司负担200元，反诉费350元，由被告九江二手车市场有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。
审判长 曹东旭
审判员 邹子路
审判员 姚成龙
二〇一六年十一月十五日
书记员 肖 亮