福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）榕民终字第3575号
上诉人（一审被告）福建凯景房地产开发有限公司，住所地福州市闽侯县青口镇商贸中心街。组织机构代码75495753-8。
法定代表人林秉仕，总经理。
委托代理人张英英。
被上诉人（一审原告）中国银行股份有限公司闽侯支行，住所地福州市闽侯县甘蔗镇街心路171号。组织机构代码85466493-5。
代表人卢小平。
委托代理人林武纬、许培卿，福建闽天律师事务所律师。
一审被告叶建清，男，汉族，1976年5月6日出生，住福州市闽侯县。
上诉人福建凯景房地产开发有限公司（下称“凯景公司”）因与被上诉人中国银行股份有限公司闽侯支行（下称“中行闽侯支行”）、一审被告叶建清金融借款合同纠纷一案，不服福建省闽侯县人民法院（2014）侯民初字第1233号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭适用第二审程序对本案进行了审理。在本案的审理中，本院曾依法对双方当事人的纠纷进行了调解，但调解不成。本案现已审理终结。
一审原告中行闽侯支行请求判令：1、叶建清偿还借款本金185469.65元及利息（暂计至2013年3月31日止利息为9325.99元、罚息为845.22元，之后至债务全部清偿之日新发生的利息、罚息按借款合同的约定继续计收）；2、叶建清承担中行闽侯支行因实现债权发生的律师费人民币3500元；3、拍卖、变卖叶建清的抵押物（闽侯凯景大酒店1103号房），所得款项优先用于清偿叶建清所欠中行闽侯支行的债务；4、凯景公司对叶建清的上述债务承担连带偿还责任。
一审判决认定：2009年9月16日，中行闽侯支行与叶建清双方签订编号为2009-01-QKSH0102的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（下称借款合同）一份，约定叶建清向中行闽侯支行借款21万用于购买坐落于闽侯县青口镇的房屋（房号：凯景大酒店1103号房）的购房款；借款期限为180个月，从实际放款日起算；借款利率为浮动利率，浮动周期为一年，从实际放款日起按实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率下浮30%计息，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率下浮30%作为下一个浮动周期的适用利率；按月等额本息还款偿还贷款本息，每期还款日为每月的10日；叶建清以贷款所购买的房屋为抵押物，向中行闽侯支行提供抵押担保，在合同签订后10日内到有关登记部门办理预告抵押登记，在取得《房屋所有权证》后30日内办理正式抵押登记。《借款合同》还同时约定凯景公司作为开发商为叶建清的借款本息和费用的偿还承担阶段性连带保证责任。《借款合同》签订后，中行闽侯支行与叶建清于2009年9月23日在闽侯县房地产管理所办理《借款合同》中约定所购房屋的预告抵押登记。2009年10月10日，中行闽侯支行依约向叶建清发放贷款人民币21万元。叶建清借款自2012年3月份起未依约履行还本付息义务。凯景公司也未依约履行保证责任。2012年9月13日，中行闽侯支行向叶建清及凯景公司发出《律师函》一份，通知叶建清作为借款人、抵押人，凯景公司作为阶段性连带保证责任人应在2012年9月20日前偿还《借款合同》项下的所有到期债务。叶建清未按《借款合同》偿还借款本息。凯景公司也未履行阶段性连带保证责任。截止2013年3月31日，叶建清共欠贷款本金185469.65元，利息9325.99元及罚息845.22元。2013年6月5日，中行闽侯支行与福建闽天律师事务所签订《委托代理合同》一份，约定中行闽侯支行因本案纠纷由福建闽天律师事务所接受委托并指派该所律师作为诉讼代理人，代理费为3500元。2013年6月17日，中行闽侯支行支付律师费3500元。
一审法院认为：讼争《借款合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同。合同签订后，中行闽侯支行依约履行发放贷款义务。叶建清未按合同约定及时履行偿还借款本金及利息义务，属违约行为，应承担违约责任。中行闽侯支行诉请叶建清偿还借款本息，一审法院予以支持。叶建清所购买的坐落于闽侯县青口镇凯景大酒店1103号房仅办理预购商品房抵押权预告登记，未办理抵押登记，不发生抵押权效力。故中行闽侯支行要求抵押权的优先受偿权，一审法院不予支持。凯景公司为叶建清的借款提供阶段性连带保证责任，保证的债务为叶建清贷款所购房屋办理抵押登记手续并由中行闽侯支行收到他项权证之日止所产生的债务。因叶建清贷款所购房屋未办理抵押登记手续，尚在保证期间内，故在叶建清违约时，中行闽侯支行有权要求其履行连带保证责任。中行闽侯支行所支付的律师费非实现债权所支付的必要费用，故其诉请叶建清支付律师费3500元，一审法院不予支持。
一审法院判决：一、叶建清在本判决生效之日起十日内偿还中国银行股份有限公司闽侯支行借款本金185469.65元及利息、罚息（利息、罚息计算办法：暂计至2013年3月31日止，利息为9325.99元，罚息为845.22元，之后的利息、罚息按编号为2009-01-QKSH0102《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》约定标准计付）。二、福建凯景房地产开发有限公司对叶建清的上述债务承担连带偿还责任。三、驳回中国银行股份有限公司闽侯支行其他诉讼请求。一审案件受理费4282元，因适用简易程序审结，依法减半收取，计2141元，由叶建清负担。
上诉人凯景公司上诉称：一、被上诉人与叶建清已于2009年即办理了贷款所购商品房的预告抵押登记，该登记能产生排他、对抗第三人的效力，即抵押权效力。一审法院以“仅办理预购商品房抵押权预告登记，不发生抵押权效力”为由，判令上诉人在叶建清违约时向被上诉人承担连带担保责任，认定事实不清，适用法律错误。根据《城市房地产抵押管理办法》第三条、第三十一条、第三十四条及《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的相关规定可知，商品房的抵押权自预告抵押登记之日起生效，即具备对抗第三人的效力，暨具有物权的排他效力，预售商品房在取得了房地产权属证书后需重新办理抵押登记。“重新办理抵押登记”并不是否定预告抵押登记产生的抵押权效力。“预告抵押登记”和“抵押登记”是两种登记形式之间的替换关系，不是从无到有才产生抵押权效力的关系。据此，叶建清以其预购的期房作为抵押并办理了《房屋预告登记证》，被上诉人即取得了抵押权，一审法院认定不发生抵押效力显然违背法律规定。且，本案中，叶建清未依约还款的违约行为发生在其所购商品房抵押登记手续办妥之后，故一审法院判定上诉人对叶建清违约行为承担连带保证责任于法无据。二、退一步言，由于本案中叶建清提供了房屋抵押，属于物保与人保并存情形，上诉人的阶段性担保亦仅需对物的担保之外的债权承担保证责任。综上，上诉人请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
上诉人凯景公司请求：1、撤销原判，并改判驳回被上诉人要求上诉人承担连带担保责任的诉讼请求；2、被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人中行闽侯支行辩称：一、一审法院认定上诉人承担保证责任具有合同和法律依据。讼争《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》附件一《个人一手住房贷款合同通用条款》（下称“《通用条款》”）第四条第1、2、3款已约定了上诉人作为保证人对借款人的借款提供阶段性连带责任保证。本案所涉房屋至今未办妥抵押登记，作为保证人的上诉人免除保证责任的条件尚未成就，上诉人应依约为贷款合同项下的债务承担连带保证责任。二、关于上诉人是否仅需对物的担保之外的债务承担保证责任的问题。《通用条款》第四条第4款已经明确约定，主债务在本合同之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人在本合同项下的任何权利及其行使，保证人不得以此抗辩贷款人。故，上诉人关于仅仅需对物的担保之外的债务承担保证责任的上诉理由不能成立。综上，请求驳回上诉人的全部上诉请求。
一审被告叶建清未作答辩。
双方当事人在一审程序中提交的证据已随一审案卷移送本院。二审程序中，各方当事人均未向本院提交新证据。
根据本案现有证据，本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为：讼争《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》及附件一《通用条款》系各方当事人的真实意思表示，各方应依约履行。上诉人与被上诉人均确认上诉人为叶建清的债务提供阶段性连带保证。根据《通用条款》第四条第2款关于“若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或／及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或／及保证责任”的约定，上诉人的保证期间为自主债务发生之日起至借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日止。上诉人以房屋已办理了预购商品房抵押权预告登记为由，抗辩因借款人已办妥了抵押登记手续其无需承担保证责任。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”及第一百八十七条关于“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”的规定，抵押权预告登记旨在保障将来物权的实现，预告登记抵押权人据此享有当抵押登记条件成就或约定期限届满时对讼争抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对抵押房屋的处分，但并非已对该房屋享有现实的抵押权。涉案房屋至今未办理房屋抵押登记，被上诉人亦未收到他项权证，保证人的保证期间并未超过。故上诉人关于本案已办理了抵押权登记而无需承担保证责任的上诉理由不能成立，上诉人应对讼争贷款合同项下叶建清的债务承担连带保证责任。同时，根据《通用条款》第四条第4款关于“主债务在本合同之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人在本合同项下的任何权利及其行使，保证人不得以此抗辩贷款人”的约定，上诉人作为保证人不得以主债务存在物的担保对抗被上诉人对其主张债权。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费4282元，由上诉人福建凯景房地产开发有限公司负担；一审案件受理费执行一审法院的决定。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 华
代理审判员 陈学辉
代理审判员 潘水晶
二〇一四年十二月十七日
书 记 员 郑 杰
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