江苏省射阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）射民初字第00471号
原告（反诉被告）李红霞。
委托代理人张以亮，射阳县春晨法律服务所法律工作者。
委托代理人马兆生，射阳县春晨法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）顾平。
委托代理人丁平，江苏德佳律师事务所律师。
原告（反诉被告）李红霞与被告（反诉原告）顾平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月10日受理后，依法组成合议庭，于2015年3月31日、2015年4月2日两次公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告（反诉被告）李红霞及其委托代理人张以亮，被告（反诉原告）顾平及其委托代理人丁平到庭参加诉讼；第二次开庭，原告（反诉被告）李红霞及其委托代理人马兆生，被告（反诉原告）顾平及其委托代理人丁平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）李红霞诉称：被告承租原告房屋，到期后拒不返还，给原告造成损失。请求判令被告立即从原告所有的位于太阳城沿朝阳街北楼一层房屋中搬出，并支付原告自2015年3月1日起至搬出房屋止的租金损失，标准为50万元／年。
被告（反诉原告）顾平辩称：被告租赁房屋属实，但不是到期后拒不搬出，是因为租期截止2015年2月29日，租金也截止该日，且合同也约定有两天的宽限期。原告在2015年3月1日强行锁大门，还砸坏店里物品，致使被告无法搬出，目前该房屋仍被原告锁住，不存在被告不搬出的情形。同时，租赁期届满的三个月前，被告也曾想和原告联系，但原告在国外，无法联系。合同约定，在同等条件下，被告有优先租赁权，原告的房屋是用于出租经营的，只要对外出租，被告就享有优先租赁权。综上，请求法庭查明事实，驳回原告的诉讼请求。
被告（反诉原告）顾平诉称：我承租李红霞房屋，现已到期。在租赁期间，李红霞让我为其在户外搭建外楼梯，花去17500元。李红霞于2015年3月1日砸坏我的收银机，经鉴定损失为800元；砸坏大门及橱窗玻璃，价值2000元。租赁房屋时只有照明线，我支付了水电材料及安装费用20000元。李红霞还收取了房租之外的费用160000元。2013年，李红霞带人到我租赁的门市闹事，造成经营损失，我主张20000元。以上合计220300元。李红霞在合同未到期时锁门，致我无法经营，应支付违约金52000元。综上，请求判令李红霞支付272300元及逾期利息，反诉费用由李红霞承担。
原告（反诉被告）李红霞辩称：顾平陈述为我搭建外楼梯不属实，合同中未有该约定，户外楼梯与租赁门市无关联，该楼梯是高某搭建。收银机是2015年3月4日砸坏，不是3月1日，合同中约定承租人在租期届满之日起两日内未搬出物品，视为放弃所有权，故我处理其放弃所有权的收银机无过错。我将房屋出租时，已开通了水电，顾平陈述的水电开户费与我无关。顾平陈述我收取房租之外的费用160000元，对此，双方有合同约定。顾平陈述的经营损失20000元，与我无关。大门与橱窗是我的私有财产，砸坏与顾平无关。违约金问题，是顾平违约，我不承担违约金。
原告（反诉被告）李红霞为支持其诉讼请求及答辩意见，提交的证据为：1、房屋所有权证、土地使用权证、租赁合同复印件各一份，证明原告房屋出租给被告，且已到期；2、派出所接警处记录复印件两份，证明原告到期后要房，被告拒不交房而发生矛盾；3、通知复印件一份、快递单一份，证明原告向被告邮寄了交房通知；4、被告的反诉状，证明租赁合同已到期；5、2010年2月26日协议书复印件一份，证明协议合法有效，收取的16万不应返还；6、照片五张，证明被告在原告出租的房屋门前搭建门市多间，收取4万元／年符合市场行情；7、土地使用证平面图、房产平面图复印件各一份，证明土地使用权的面积大于房产面积，被告搭建的房屋在原告的土地上；8、2015年3月23日照片一张，证明大门在里面反锁，是被告锁的；9、2008年3月10日、2014年4月20日，李红霞与高某的租赁合同复印件各一份，2015年2月13日高某与陈俊出具的同意书复印件一份，证明外楼梯是二楼承租人高某搭建，合同约定租赁合同结束后外楼梯归李红霞所有，第二份合同未到期，高某损失装潢费用很大，李红霞贴补高某3万元，再次证明外楼梯归李红霞所有。
被告（反诉原告）顾平为支持其诉讼请求及答辩意见，提交的证据为：1、2015年3月3日，派出所对李红霞的询问笔录复印件一份，证明李红霞在宽限期内即2015年3月1日将大门锁住；2、2010年2月26日协议书复印件一份、汇款及收条复印件四张，证明李红霞按协议收取顾平16万元，但该约定无效，收条注明收取的是摊位费、场地使用费，该地段不属于李红霞，李红霞无权收取该费用，要求返还；3、电话录音的光盘一份，通话人为顾平与李红霞的丈夫高某某，证明外楼梯为顾平焊接，高某某才开始默许顾平割掉楼梯，当顾平真的要割时，高某某反悔了；4、李红霞举报拆除违章建筑的反映材料复印件一份，证明由于李红霞的原因致顾平产生营业损失；5、光盘两张（注：录像中显示2015年3月4日李红霞丈夫高某某将大门玻璃砸碎，并在无玻璃的门框上用链条锁锁门），证明目前大门还被李红霞锁住；6、证人毛某于2015年4月2日到庭提供证言：射阳县太阳城金菠萝东墙的楼梯，是顾平的丈夫刘某让我焊接的，时间在五、六年前，当时和陈某某、刘某一起加工的，刘某分三次支付了17500元。
对原告（反诉被告）李红霞提交的证据，被告（反诉原告）顾平的质证意见为：证据1，其中合同真实性无异议，但约定有两天宽限期，原告在2015年3月1日就将门锁住，致使顾平的东西无法搬出，房屋所有权证、土地使用权证真实性无异议，但两证名字不一致，要求相关部门出具相关手续，以证明房产证与土地使用证是否为同一人；证据2，无异议，但矛盾在2015年3月1日已开始，原告锁门导致矛盾发生；证据3，交房通知不清楚，快递单无异议，但即使有通知，也应有2天的宽限期；证据4，无异议；证据5，真实性无异议，但该地不是李红霞的，顾平刚刚知道该地是公共通道，李红霞不应当收取16万元，顾平租赁李红霞的房屋，门前土地就应当给顾平使用；证据6，照片里搭建的地方是大成公司出租的；证据7，真实性无异议，但搭建的房屋不在李红霞的土地上；证据8，门是李红霞锁的，后面有小门，我们可以进出；证据9，高某是否承租房屋不清楚，如果高某搭建，应当由高某当庭陈述，不能仅凭合同。
对被告（反诉原告）顾平提交的证据，原告（反诉被告）李红霞的质证意见为：证据1，无异议，但不能证明被告举证目的，锁门原因是不让被告继续营业，且门锁住后被告又锯掉门锁，继续经营；证据2，真实性、合法性均无异议，但不能证明该协议为无效，李红霞有房产证和土地证，李红霞对该土地享有土地使用权；证据3，不能证明案涉楼梯为顾平焊接，李红霞的丈夫在录音中也未认可楼梯所涉及的权利属于顾平；证据4，举报违章建筑人人有责；证据5，录像不错，砸玻璃也不错，原因是合同到期后，顾平还经营，我丈夫在没有玻璃的门框上加锁的，第二天我去门市，玻璃装好了，说明锁被顾平撬掉了；证据6，证人证言是虚构的。
本院认证意见：李红霞提交的证据1-8以及顾平提交的证据1、2、4、5，符合证据的真实性、合法性、关联性要求，本院予以认定。顾平提交的证据3，通过李红霞丈夫高某某与顾平的通话，能够认定顾平搭建了案涉的外楼梯；顾平提供的证人证言，无其他证据佐证，故不能证明楼梯的价格；李红霞提交的证据9，不足以证明该楼梯为高某搭建，本院对李红霞的证明目的不予认可。
综上，本院确认以下事实：2010年2月，李红霞与顾平签订续租房租赁合同一份，约定：“甲方（李红霞）将原射阳县太阳城金菠萝房屋（共计140平方米）续租给乙方（顾平），租期为五年，从2010年3月1日至2015年2月29日，前三年租金为每年24万元，后两年租金为每年26万元。租赁期满，需要续租的，双方再商谈具体租金等。在同等条件下，乙方有优先承租权。租赁期满，乙方必须及时搬出属乙方的物品，其中固定装修属甲方无偿所有；可移动物品属乙方所有。若乙方在期满之日起两天内还未能搬出的物品，则视为乙方放弃所有权，由甲方处理。如任何一方违约，须向对方交纳年租金的20%作违约金”等内容。
2010年2月26日，李红霞与顾平另签订协议书一份，约定：“甲方（李红霞）将位于射阳县商业太阳城西大门北侧房屋租给乙方（顾平），乙方不得在大门前与大成公司原搭建的8015、8016门朝东的两间八角亭之间，以及与8015、8016八角亭以北相邻相同的两间门朝东的八角亭之间搭建任何固定设施（或搭建活动板房）……若有搭建，则乙方必须每年向甲方支付4万元，乙方若能拆除搭建，恢复原状的，则甲方自拆除后下一年度停止收取该4万元”等内容。
两份协议签订后，顾平支付房屋租金至2015年2月底，并支付了2010年2月26日协议中的款项16万元（四年），李红霞出具了收条，在收条中载明搭建的临时设施场地使用费。合同履行过程中，顾平在案涉房屋的外墙上搭建了一个外楼梯。
2015年3月1日，李红霞认为租赁期限届满，顾平仍继续经营，故将门市房大门锁住，双方发生纠纷并报警。2015年3月3日，李红霞认为顾平仍继续经营，在租赁房屋内将顾平的收银机损坏。2015年3月4日，李红霞的丈夫高某某将房屋大门和橱窗的玻璃敲碎，并且在没有玻璃的门框上用链条锁锁住大门。2015年3月5日，顾平重新安装了玻璃。同日，受射阳县公安局城南派出所委托，射阳县价格认证中心就案涉的收银机及玻璃的价格，出具了价格鉴定书一份，意见为：收银机评估值800元，大门玻璃评估值500元，橱窗玻璃评估值1600元。
本案审理中，李红霞对收银机价格800元及对顾平主张的门窗玻璃价格2000元予以认可，但认为不应当赔偿。李红霞认为2015年3月5日顾平安装了玻璃，说明高某某锁的链条锁已被顾平撬掉；顾平陈述对该情况不知情，怀疑是修玻璃的人锁的。李红霞另陈述，外楼梯被定性为违章建筑，很快会被拆除，如果是顾平搭建，李红霞不要这个楼梯。
本院认为：一、李红霞与顾平签订的为期五年的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同中载明的租赁期届满日为2015年2月29日，该日期并不存在，根据租赁期限五年的约定，租期起点为2010年3月1日，故届满日期应为2015年2月28日。现租赁期限已届满，李红霞要求顾平搬出房屋，本院予以支持。二、2015年3月1日至2015年3月5日，双方因承租房屋产生纠纷，且李红霞、高某某确有锁门行为，故李红霞主张该期间的租金损失，本院不予支持。2015年3月5日，顾平安装了玻璃，可以认定高某某所加的门锁已被破坏，此时房屋在顾平的控制之下，顾平应当搬出房屋，但其至今未搬，扣除合同约定的两天搬出时间，本院认定顾平应当自2015年3月8日起至搬出房屋之日止，支付李红霞房屋租金损失。李红霞按50万元／年的标准主张租金损失，但其未提交证据证实，本院酌定按双方上一年度的租金标准即26万元／年计算。三、顾平主张李红霞让其搭建外楼梯，但李红霞不予认可，顾平对此未能提交证据证明，故本院不予认定。现有证据能够证明该楼梯为顾平所搭建，但李红霞在本案审理中陈述，如果是顾平搭建，李红霞不要这个楼梯，故顾平要求李红霞支付17500元没有依据，本院不予支持。对于该楼梯，顾平可以自行处理。四、李红霞损坏了收银机，其丈夫高某某砸坏门窗玻璃，顾平也重新安装了玻璃并受有损失，现顾平主张损失2800元，本院予以支持。顾平主张逾期利息，因没有依据，本院不予支持。五、顾平主张支付了水电材料及安装费用20000元，要求李红霞返还，本院认为，即使顾平主张的事实成立，也因该部分投入属于不可移动物，按照合同约定应归李红霞所有，故本院对顾平的该请求不予支持。六、顾平主张的营业损失，因没有充分证据证实，本院亦不予支持。七、2010年2月26日协议中的搭建物搭建在公共通道上，损害了公共利益，故李红霞收取的16万元不是合法利益，顾平要求返还非合法利益，本院不予支持。对于该款项如何处理，在本案中不予理涉。八、租赁合同于2015年2月28日到期，顾平主张李红霞存在违约，要求李红霞支付违约金，因与事实不符，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）顾平于本判决生效之日起三日内从位于射阳县合德镇太阳城沿朝阳街北楼一层门面房中搬出，并从2015年3月8日起至搬出房屋之日止，按照26万元／年的标准赔偿原告（反诉被告）李红霞租金损失。
二、原告（反诉被告）李红霞于本判决生效之日起三日内赔偿被告（反诉原告）顾平损失2800元。
三、驳回原告（反诉被告）李红霞的其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）顾平的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如未按本判决指定的期限履行义务的，权利人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条之规定，于本判决发生法律效力且指定的履行期届满之日起2年内，向本院申请执行。
本诉案件受理费80元，反诉案件受理费2572元，合计2652元，由原告（反诉被告）李红霞负担50元，由被告（反诉原告）顾平负担2602元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（该院开户行：盐城市农行中汇支行，帐号：400101040227821，收款人：盐城市财政局非税收入汇缴专户）。
审 判 长 祁洪标
代理审判员 史益新
人民陪审员 印春林
二〇一五年四月二十四日
书 记 员 田 羽
附录法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
2.《中华人民共和国侵权责任法》
第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。
根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。