北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民初字第3420号
原告王德森，男，1935年5月6日出生。
委托代理人王滨（系原告王德森之子），1965年9月14日出生。
委托代理人张琳，北京矩阵律师事务所律师。
被告李长娥，女，1969年10月28日出生。
被告北京兴远房地产经纪中心，住所地北京市大兴区黄村镇兴华�街三段**号*层**号。
法定代表人张巍，总经理。
委托代理人丁志，北京兴展律师事务所律师。
第三人杨辉，男，1986年7月1日出生。
委托代理人白屹，北京市京都律师事务所律师。
原告王德森与被告李长娥、被告北京兴远房地产经纪中心（以下简称：兴远经纪中心）、第三人杨辉房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王德森的委托代理人王滨、张琳，被告李长娥、被告兴远经纪中心的委托代理人丁志、第三人杨辉及委托代理人白屹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王德森诉称：2012年12月12日，原告与二被告签订了《房屋买卖合同》，合同约定：被告李长娥将位于北京市XX区XX东巷X号院X号楼X单元901房屋（以下简称：901号房屋）出卖给原告，房屋成交价格为�民币135万元整，原告于2012年12月15日前支付购房款人民币125万元，并在过户当日支付剩余购房款10万元，同时约定，被告李长娥应在房屋所有权证下发7个工作日内无条件配合原告办理房屋产权过户，若未按合同规定时间过户，每逾期一日，则按房价总额的万分之三计算违约金；被告兴远经纪中心作为该房屋买卖交易居间人，向原告收取居间代理费共计29700元，兴远经纪中心负责督促协助双方履行合同。合同签订后，原告于2012年12月13日向兴远经纪中心支付了居间代理费29700元，并支付给被告李长娥130万元购房款，分别于2012年12月12日支付定金2万元、2012年12月13日支付20万元、2012年12月14日支付103万元，2014年3月4日支付5万元。2014年3月3日被告李长娥以办理房产证为由，将2012年交给原告的《回迁安置房买卖合同》原件取走，并于2014年6月初取得房屋所有权证，但未按合同�定时间办理房屋产权过户手续。原告亦多次催促被告履行房屋过户义务，但被告明确拒绝，导致该房屋至今未办理过户手续。而被告兴远经纪中心也未就房屋过户事宜起到督促协助的义务，导致原告合法权益受到损失。现要求：1、被告李长娥继续履行《房屋买卖合同》义务，将901号房屋所有权过户给原告，并协助原告办理房屋解除抵押及所有权变更手续；2、第三人杨辉协助办理解除抵押手续；3、李长娥与兴远经纪中心连带承担向原告支付逾期过户之日起至房屋过户之日止的违约金（按照房款135万元，每日万分之三计算）；4、原告王德森代被告李长娥偿还第三人杨辉涉案房屋的抵押贷款后，被告李长娥将上述款项偿还给原告；5、诉讼费由被告承担。
被告李长娥辩称：我现在什么能力都没有，唯一的财产就是901这套房子，只能卖了这套房子，原告和第三人该怎么分怎么分，对原告所有的诉讼请求就这一个意见，别的没有。
被告兴远经纪中心辩称：对于涉及到被告兴远经纪中心承担违约金的连带责任问题，我方不认可，请求法院予以驳回，理由是我方不是履行过户的义务人，也不是相应的担保人，应该由李长娥来承担。
第三人杨辉述称：对于涉及第一项和第二项诉讼请求不予认可，杨辉合法取得抵押权，也经房产登记部门登记，没有义务协助原告解除抵押权。我方可以接受原告代李长娥还款，还款以后可以协助解除抵押登记。
经审理查明：2009年8月10日，出卖人北京市大兴城镇建设综合开发集团公司（以下简称：大兴城建公司）与买受人李长娥签订《拆迁安置房买卖合同》，相关内容为：买受人自愿购买北京市大兴区康庄项目12号楼6单元901室，总价款210800元；出卖人应当于2012年3月31日向买受人交付该房屋。2012年3月18日，双方签订康庄项目安置购房补充协议，相关内容为：现房号为901号房屋，实测建筑面积85.55平方米，房款金额212164元。
2012年12月12日，卖房人李长娥（甲方）与买房人王德森（乙方）的代理人王滨、居间方兴远经纪中心（丙方）就甲方出售房屋给乙方而收取购房定金事宜签订《买卖定金协议书》，相关内容为：房屋坐落于901号房屋，甲方保证所出售的房屋权属无瑕疵、无债权纠纷，符合上市交易条件；乙方向甲方交付购房定金2万元。
同日，卖房人李长娥（甲方）与买房人王德森（乙方）的代理人王滨、居间方兴远经纪中心（丙方）签订《房屋买卖合同》，相关内容为：甲方自愿将901号房屋出售给�方（产权人为李长娥）；房产的预测建筑面积为85.55平方米（房产实际面积及建成年限以《房屋所有权证》所载信息为准）；成交价格为人民币135万元，因此房为期房，经甲乙双方约定，交房、过户所产生的一切费用由乙方承担，甲方无条件配合乙方办理交房、过户手续；甲乙双方在签定本合同的同时，甲方出具该套房产的《回迁安置房买卖合同》，乙方应于本合同签定当日之内向丙方交纳代理费29700元；甲乙双方于2012年12月12日签定本合同，2012年12月15日前乙方向甲方交纳首付购房款人民币125万元（其中包含购房定金人民币2万元），同时甲方将《回迁安置房买卖合同》《康庄项目安置购房补充协议》交予乙方，过户当日乙方向甲方交纳剩余购房款人民�10万元，至此甲方收到乙方全部购房款；甲方应在开发商下发办证通知7个工作日内无条件配合办理《房屋所有权证》，《房屋所有权证》下发起7个工作日内甲乙双方无条件配合过户，甲方未按合同规定时间过户时，每逾期一日过户，则按房价总额的万分之三计算违约金，在房产交割当日以现金形式一次性支付给乙方；签订该合同当日，乙方向甲方交纳购房定金人民币2万元，后期抵作房款；甲方保证所售该套房产产权清楚，无纠纷，未设定任何他项权利，否则，由此引发的一切后果均由甲方承担全部责任；甲乙双方应遵守国家房地产政策法规，并按规定缴纳办理房产过户所产生的一切费用；经甲乙双方协商同意，过户应缴纳的各项税费由乙方全部承担；甲方收到乙方全部购房款的同时将该套房产的全部手续交付给乙方，经甲乙双方一致同意开发商交房当日甲方将此房交付乙方使用；甲乙双方承诺：本合同为双方真实意思的表达；甲乙双方一经签定本合同，即具有法律效力，甲乙双方均不得违约；如甲方违约，则甲方无条件退还乙方已付全部房款并赔偿乙方违约金80万元，如乙方违约，则乙方无条件从该套房产中搬出，甲方从乙方所付房款中扣除违约金80万元，归甲方所有，剩余房款全部退还给乙方。
同日，王德森支付定金2万元。
2012年12月13日，李长娥出具《承诺书》，内容为：“本人李长娥系北京市XX区XX项目XX号楼X单元（现楼号为：XX东巷X号楼X单元901室）产权独立所有人，本人郑重承诺：该房产系本人独立所有，不存在任何产权纠纷，债务纠纷，现出售给王德森，如由此产生一切纠纷，本人愿承担一切后果。”
2012年12月13日，王德森支�居间代理费29700元。
2012年12月13日，王德森支付房款20万元。2012年12月14日，王德森支付房款103万元。2014年3月4日，王德森支付房款5万元。
2012年12月14日，李长娥将901号房屋交付给王德森。
2014年3月3日，李长娥自王德森处取回《拆迁安置房买卖合同》原件1份，用于办理房产证。
2014年5月5日，901号房屋登记于李长娥名下，房屋所有权证载明单独所有。
2014年5月30日，出借人杨辉（甲方）与借款人李长娥（乙方）签订《借款合同》，相关内容为：乙方向甲方借款60万元，借款期限自2014年5月30日至2014年7月29日，但以该借款实际转账或给付时间为准，前述终期顺延；上述借款利息按同期银行贷款利率的四倍计算，乙方有权提前还款，甲方也同意无条件接受乙方的提前还款；乙方保证按期还款，若到期未还欠款，每逾期一日自愿按借款额的0.8‰支付违约金。
同日，杨辉、李长娥向北京市中信公证处申请办理前述《借款合同》公证，并依法赋予其强制执行效力。2014年6月3日，该公证处作出（2014）京中信内民证字第26178号公证书，并载明“自债权文书生效及债权债务形成之日起，公证书具有强制执行效力”。
2014年6月3日，杨辉、李长娥在北京市大兴区住房和城乡建设委员会办理了901号房屋的抵押登记手续。房屋他项权证书显示债权数额为60万元。庭审中，经询问，杨辉表示不知道李长娥已经将涉案房屋出售。
2015年7月6日，北京市中信公证处出具（2015）京中信执字01132号《执行证书》，确定执行标的为：1、借款本金人民币50万元；2、借款利息（自2014年8月12日起至还款之日止的利息，按银行同期贷款利率的四倍计算）；3、实现债权所支付的费用（按实际发生额�算）。庭审中，杨辉主张已经依据上述执行证书申请本院强制执行。
另查明，2015年3月27日，王滨向公安机关控告李长娥涉嫌合同诈骗，经公安机关审查认为没有犯罪事实，于2015年5月26日决定不予立案。
本案在审理过程中，案外人吴阿坤曾经到庭，表示901号房屋系拆迁所得不能卖。本院要求其提交结婚手续、离婚手续及拆迁的相关资料，但是吴阿坤未提交。后吴阿坤向本院提起诉讼，要求确认李长娥与王德森签订的房屋买卖合同无效。除上述事实外，该案还查明：2010年8月16日，李长娥曾向本院起诉吴阿坤离婚，本院作出（2010）大民初字第8934号民事调解书，该调解书写明：李长娥与吴阿坤系自由恋爱于1985年7月7日结婚（未办理结婚登记手续），共同生活期间双方共生育三个儿子。李长娥要求离婚，主张三子吴飞宏由自己抚养，吴阿坤每月给付抚养费5000元，共同财产不主张法院予以分割。经本院主持调解，双方当事人达成协议如下：一、李长娥与吴阿坤离婚；二、吴飞宏由李长娥抚养，自2010年11月起，吴阿坤每月给付吴飞宏子女抚养费5000元至独立生活为止（每月的三十日前给付）。在该案中吴阿坤主张：在夫妻关系存续期间，北京市大兴区义和庄村的房屋拆迁，李长娥才取得了诉争的房屋，因为离婚的时候，该房屋没有取得房屋所有权证书，所以离婚时候没有处理；王德森起诉李长娥办理过户手续，其才知道李长娥背着其把这房子卖了。李长娥主张：认可诉争的房屋确系因义和庄村拆迁所得，在双方离婚的时候确实没有处理该房屋，其没有告诉吴阿坤就将该房屋卖给王德森，吴阿坤确实不知情。王德森主张：根据其了解的情况，吴阿坤就李长娥将房屋卖给其是知情的，而且在签订房屋买卖合同时，其已�尽到了审查义务，李长娥承诺该房屋为100%的单独所有。
该案经审理后本院认为，吴阿坤首先应提供充分的证据证明诉争的房屋系登记在李长娥名下的法定共有房屋，吴阿坤与李长娥均未能提供结婚证及其他有效证据证明双方原系夫妻关系；吴阿坤提出在2010年10月19日调解离婚时因诉争房屋没有取得房产证未能作为夫妻共有财产进行处理，吴阿坤提供的调解书未有此体现；虽然吴阿坤与李长娥均认可该房屋系夫妻共同财产为义和庄房屋拆迁所得，但是双方未能提供充分的证据予以证明，故对吴阿坤要求确认李长娥与王德森签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求，本院不予支持。据此，本院判决驳回吴阿坤的诉讼请求。
吴阿坤不服该判决，提起上诉，在二审审理中，三方当事人均认可李长娥已取得涉案房屋所有权证书，共有情况为单独所有。二审法院经审理后认为，该案系吴阿坤主张李长娥在其不知情情况下与王德森就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”根据本案查明事实，涉诉《房屋买卖合同》系李长娥与王德森自愿签订，为双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定。同时，李长娥在与王德森订立《房屋买卖合同》时已经与吴阿坤经法院调解离婚，并向王德森承诺涉案房屋为其单独所有，其后涉案房屋产权亦单独登记在李长娥名下，吴阿坤未能提供证据证明王德森与李长娥在订立合同时�有恶意串通损害其利益的情形。另外，即使吴阿坤关于涉案房屋属于其与李长娥之夫妻共同财产的主张成立，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。综上所述，吴阿坤未能举证证明涉诉《房屋买卖合同》存在法律规定的无效情形，其诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。据此，二审法院判决驳回上诉、维持原判。
本案在审理过程中，原告王德森申请财产保全，要求查封涉案房屋及李长娥名下的位于北京市XX区XX路XX号院X号楼X层X单元XXX的房屋（该房有抵押登记）、位于北京市XX区XX镇XXX小区XX号楼X层X-202的房屋（该房有抵押登记），并提供了担保。本院审查后，依法作出裁定书，查封了上述房屋。
本案在审理过程中，经本院释明，王德森同意代李长娥清偿对杨辉的债务已消灭抵押权，杨辉予以认可。
以上事实，有当事人的陈述、房屋买卖合同、定金协议书、定金收条、承诺书、居间代理费发票、房款收条、拆迁安置房买卖合同收条、（2015）大民初字第9052号民事判决书、（2015）二中民终字第11627号民事判决书、房屋验收交接单、借款合同、公证书、执行证书、房屋所有权证书、他项权证书、本院调取的证据材料等证据在案佐证。
本院认为：合同是确立双方当事人权利义务关系的协议，经合法成立的合同具有法律约束力，双方当事人均应严格履行合同义务，否则应承担相应的违约责任。本案中，李长娥、王德森与兴远经纪中心签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。�德森已经按照约定支付购房款，被告李长娥负有协助过户的义务。李长娥取得房屋所有权证后，不仅没有协助王德森办理过户手续，反而在房屋上设定抵押权，已经构成违约。现王德森同意代李长娥清偿对杨辉的债务以消灭抵押权，杨辉予以认可，本院不持异议。李长娥与杨辉负有协助王德森解除抵押登记的义务，之后李长娥负有协助王德森过户及返还王德森代付款项的义务，该项款的数额为王德森向杨辉支付的数额扣除房屋尾款5万元。关于原告主张的违约金问题，由本院根据双方合同约定及当事人的过错程度酌情确定为25万元。关于原告要求被告兴远经纪中心就违约金事项承担连带责任的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持，如原告王德森坚持认为被告兴远经纪中心未尽到居间人的义务，可通过居间合同法律关系予以解决。被告李长娥的抗辩意见，没有法律依据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条之规定，判决如下：
一、本判决生效后十日内，原告王德森代被告李长娥向第三人杨辉偿还债务，具体数额以（2015）京中信执字01132号《执行证书》确定的执行标的确定；
二、本判决第一项履行完毕后，被告李长娥、第三人杨辉立即协助原告王德森办理位于北京市XX区XX东巷X号院X号楼X单元901房屋的解除抵押权手续；
三、本判决第二项履行完毕后，被告李长娥立即协助原告王德森办理位于北京市XX区XX东巷X号院X号楼X单元901房屋的过户手续至原告王德森名下；
四、本判决第二项履行完毕后，被告李长娥立即偿还原告王德森代其向第三人杨辉偿还的债务，具体数额为本判决第一项数额减去五万元；
五、本判决生效后十日内，被告李长娥向原告王德森支付违约金二十五万元；
六、驳回原告王德森的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
案件受理费一万八千八百八十九元，由被告李长娥负担（于本判决生效后七日内交纳）。
保全费五千元，由被告李长娥负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法�。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 马建庆
人民陪审员 秦东爱
人民陪审员 解春燕
二〇一六年一月二十九日
书 记 员 刘雪飞