江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终6510号
上诉人（原审原告）：唐永刚。
上诉人（原审原告）：金月华。
两上诉人共同委托诉讼代理人：费莉萍，国浩律师（苏州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：苏州好易家家居广场有限公司，住所地苏州市虎丘区迎宾路35号。
法定代表人：倪祖根，该公司董事长。
被上诉人（原审被告）：尼盛家居（苏州）有限公司，住所地苏州市虎丘区迎宾路39号1幢。
法定代表人：倪祖根，该公司董事长。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：郭文男，江苏平和成律师事务所律师。
上诉人唐永刚、金月华因与被上诉人苏州好易家家居广场有限公司、尼盛家居（苏州）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市虎丘区人民法院作出的（2015）虎民初字第01272号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
唐永刚、金月华共同上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人原审诉请，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人之间应为租赁关系而非委托关系。无论房产是否实际租出，上诉人前五年的租金系被上诉人按房价8%每年的固定标准支付给上诉人。租赁关系到期后，上诉人有权要求收回房产。二、原审法院认定已有711户业主与被上诉人签订继续委托合同，依据不足。被上诉人并未提供771套房产的所有权证明，无法确认涉案711份委托租赁合同上的业主是否为实际业主。被上诉人最终提供的合同份数与其在一审中第一次开庭所称的991户业主签订了委托合同存在差异。三、委托经营合同4.5条的规定将其他人的意志强加到业主上，限制业主所有权，因违反物权法规定属于无效约定。即使前述约定有效，上诉人在2015年1月已书面告知被上诉人不再委托其出租或经营，委托关系也已终止。另外，上诉人也未按照委托经营合同4.5条约定提前三个月公布下一次租赁周期及相关经营模式、租金回报、行业规划定位，不发生委托经营继续的效力。四、原审法院以个别业主收回商铺自行经营或出租会损害全体业主利益而驳回上诉人的诉请，存在错误。上诉人的房产有独立的出入门，并未与业主打通，上诉人收回房产不可能对市场造成不稳定的影响。五、被上诉人未能尽职履行管理义务，且在订立合同时存在欺诈。
苏州好易家家居广场有限公司、尼盛家居（苏州）有限公司共同辩称，其同意一审判决，请求驳回上诉、维持原判。理由如下：一、711份的委托合同，我方庭前已经复制给上诉人，上诉人认为虚假应当提供反驳证据。二、关于涉案房屋我方是积极管理的，由于上诉人在诉讼期间私自向承租户要收回房屋，故被上诉人在诉讼期间没有收到租金，之后收到的租金被上诉人会逐步支付给上诉人。三、被上诉人与上诉人签订的是委托合同，按照合同约定，超过51%面积的业主同意被上诉人就有权对上诉人的房屋进行管理。四、在上诉人购买商品房时，我方明确告知年租金是8%，委托经营期限为5年。另外，当时我方已经形成建材市场并明确告知上诉人需要购买的具体位置，故我方不存在欺诈。
唐永刚、金月华向一审法院起诉请求：1、苏州好易家家居广场有限公司、尼盛家居（苏州）有限公司将苏州市迎宾路35号4幢239室房屋归还唐永刚、金月华；2、苏州好易家家居广场有限公司、尼盛家居（苏州）有限公司支付房屋使用费3579元、违约金61204元，合计64783元（房屋使用费暂计至2015年5月31日，要求计算至房屋实际归还之日）；3、本案诉讼费由苏州好易家家居广场有限公司、尼盛家居（苏州）有限公司承担。
一审法院认定事实：位于苏州市迎宾路35号共4幢房屋由苏州尼盛房地产开发有限公司投资建设，用于开设家居建材市场，其中1幢商业建筑面积14235.61平方米，2幢商业建筑面积18114.05平方米，3幢商业建筑面积13203.56平方米，4幢商业建筑面积17993.24平方米，合计63546.46平方米，被划分为若干商铺，由苏州好易家家居广场有限公司统一负责经营管理，包括装修改造、招商招租、签订合同、收取租金等。市场于2009年9月前后正式开业。2010年4月14日，金月华与苏州尼盛房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定前者向后者购买其开发的上述房屋中4幢2层239号商业服务用房一套，建筑面积35.98平方米，售价408032元，于2010年4月14日支付408032元。2010年12月26日，金月华与苏州尼盛房地产开发有限公司另行签订《商品房买卖合同补充协议》一份，约定为了培育市场，促进市场的繁荣和稳定，出卖方同意买受方以变更合同价格的形式购买本市场内商铺，变更后的价格为322131元；买受方同意给予出卖方及授权商业管理公司一定的免租期，具体期限以买受方与出卖方及出卖方授权管理公司签订的免租期限内约定的条款为准，免租期为从2010年5月1日到2015年4月30日，在免租期内经营费用及经营收益均归出卖方及其授权管理公司统一支配，买受方不得干预。
2010年12月26日，唐永刚、金月华（甲方）与苏州好易家家居广场有限公司（乙方）签订《“迎宾路35号”商铺委托经营合同》一份，约定甲方自愿委托乙方统一经营其购买的上述商铺，乙方根据其对家居建材市场的整体规划，按照业态的分布要求，以优惠的租金、优质的服务、规范的管理筑巢引凤，培育市场，通过统一经营和管理，有助于家居建材市场的快速成长，有利于提升商铺的商业价值。合同第三条“委托经营期间”3.1约定：委托经营期限为2010年5月1日至2015年4月30日，在委托经营期限内，双方不得解除、终止委托关系。3.3约定：委托经营期限届满时，乙方按期满时的房屋现状向甲方交还，该现状是指承租户因经营需要进行装饰所形成的现状，包括但不限于有无隔墙、电表接口、门窗及门头装饰等。…合同第四条“委托条款”4.1约定：由于甲方的购房价格是在本委营协议期间，甲方不再收取租金的基础上所形成的，因此甲方同意，在委托经营期间，乙方无须向甲方支付任何费用，该商铺在本委营期间，出租或经营产生的收益作为乙方接受甲方委托进行统一招商和经营管理的补偿，在此前提下，甲方不再承担委托经营内该商铺的招商费用、二次装修费用、水、电费、物业管理费等费用，在委营期间，乙方有权根据市场运营状况和市场培育需要，自主确定由乙方收取的租金、运营管理费、物业管理费等各项费用的价格标准；4.2约定：甲方不可撤销地赋予乙方以乙方的名义出租该商铺，并授予乙方在委托期限内对该商铺享有占有、使用、收益的所有权利，甲方确认乙方享有上述权利…；4.3约定：乙方有权根据其对家居建材市场业种的定位和对家居建材市场的整体业态规划，乙方可以决定或调整该商铺的经营业态和经营的品类、品牌，为实现委托目的，甲方同意乙方或承租户根据经营者的需要，在乙方批准的基础上，对该商铺进行必要的改造、装饰装修、增设附属设施，拆除该商铺墙体、隔断和门头等，费用由承租户（或经营者）承担；4.4约定：委托经营期间，甲方应保证乙方对该商铺的经营权和收益权…；4.5约定：委托经营期限届满后，为保证商业广场承租户的有序经营和绝大多数业主的长远利益，在委托经营期限届满时，由面积超过51%（含51%）业主和经营者所通过（其他未签字确认的业主视为同意）委托的市场管理公司，有权制定市场规划、经营布局、租赁期限、租金及运营物业管理费标准等一切市场管理事项。双方另对其他相关事宜进行了约定。合同最后注明：本协议签订之日起，原在2010年4月14日签订的协议同时废止，所有委托经营管理事宜按本协议执行。
期间，唐永刚、金月华支付了购房款，此后，双方当事人均按《“迎宾路35号”商铺委托经营合同》的约定履行各自义务。2011年5月24日，涉案房屋办妥产权登记，登记所有权人为金月华，配偶唐永刚为共有人。
2014年11月11日，苏州好易家家居广场有限公司通过苏州邮政局横塘支局以挂号信形式向全体商铺业主分别邮寄《好易家管理意见征询》，就以下四个问题征询全体业主意见，分别为：一、您们是否同意好易家继续制定统一价格、统一管理、统一经营的方针政策？1、我信任好易家的管理并愿继续委托好易家管理；2、我不愿意再委托好易家管理，我们自己出租；3、其他意见。二、我们面对万利市场、东壹园市场、丽丰市场招商以及整体行业下滑的严峻形势，我们该如何面对？1、市场自己去面对；2、市场和商户还有我们业主团结一起面对；3、市场提出方案我们一起面对。三、你认为2015年租金涨幅在？1、年涨幅8-10%；2、年涨幅10-15%；3、年涨幅在15-20%。四、面对商户经营亏损、我们周边修地铁等，我们该如何处理？1、我们经营不好自己放弃租赁；2、我们协商租金给予适当时间；3、市场收取营用费多做活动。在上述《好易家管理意见征询》尾部，苏州好易家家居广场有限公司注明：本《意见》签好后或异议请在12月1日之前以书面形式寄于好易家市场管理部，没有邮回的或地址变更无法送达的按照已送达或没有意见处理。苏州好易家家居广场有限公司为此花费邮资5280元，该费用由公司法定代表人张学林签字支出，并由苏州邮政局开具等额发票。挂号信寄出后，15户业主向苏州好易家家居广场有限公司邮寄了回复。一审庭审中，苏州好易家家居广场有限公司称其与业主签订的《“迎宾路35号”商铺委托经营合同》最早到期日为2015年2月1日，最晚到期日为2015年8月1日。
此后，苏州好易家家居广场有限公司与全体商铺业主分别接洽、协商，截至2015年12月31日，其与部分商铺业主共签订新的委托合同711份（有的业主同时购买数个商铺，如出租给同一商户，则与苏州好易家家居广场有限公司签订一份委托合同，如出租给不同的商户，则与苏州好易家家居广场有限公司签订数份委托合同），委托期限分别为一至三年不等，涉及面积40295.44平方米。同时，苏州好易家家居广场有限公司以自身名义与承租商铺的商户分别签订了租赁合同，租赁期限亦为一至三年不等。
2015年1月5日，唐永刚向苏州好易家家居广场有限公司送达《通知》一份，通知委托经营合同期满后不再委托苏州好易家家居广场有限公司经营涉案商铺，要求苏州好易家家居广场有限公司在收到通知后立即告知承租户，以免影响承租户利益，并要求苏州好易家家居广场有限公司在收到通知后10日内主动与其签署补充协议以完善跨越委托期限经营的约定，同时要求苏州好易家家居广场有限公司与其办理商铺的交接手续。苏州好易家家居广场有限公司收悉。因苏州好易家家居广场有限公司并未按照上述《通知》要求与其签署补充协议及办理商铺交接手续，现唐永刚、金月华以双方约定的委托经营期限届满、但苏州好易家家居广场有限公司拒不向其交还涉案商铺为由诉至一审法院。
一审法院另查明，苏州尼盛房地产开发有限公司为苏州好易家家居广场有限公司唯一股东，前者于2011年7月12日经工商核准登记，变更为现企业名称即尼盛家居（苏州）有限公司。一审庭审中，苏州好易家家居广场有限公司称其与商户签订的租赁合同中约定的费用包括两部分，一部分为租金，另一部分为营运费。其中2015年租金标准大致为：一楼53元/平方米/月，二楼37元/平方米/月，三楼31元/平方米/月，营运费均为6元/平方米/月；2016年租金标准为大致：一楼58元/平方米/月，二楼39元/平方米/月，三楼32元/平方米/月，营运费均为10元/平方米/月。苏州好易家家居广场有限公司已将从商户处收取的租金（半年至一年不等)支付给续签委托合同的业主。
上述事实，有房屋所有权证、“迎宾路35号”商铺委托经营合同、商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议、通知、好易家管理意见征询、申请、邮资发票及回复15份、711份委托协议、相应支付租金凭证及明细单、情况说明及一审庭审笔录等证据证实。
一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，唐永刚、金月华与苏州好易家家居广场有限公司签订的《“迎宾路35号”商铺委托经营合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规等强制性规定，应为合法、有效，双方均应按约履行。根据合同第四条“委托条款”4.5约定，如经营面积超过51%的业主同意由苏州好易家家居广场有限公司继续经营该建材市场，则即使其余业主不愿意继续委托，也应视为其同意。现从苏州好易家家居广场有限公司提供的711份续签的委托合同及其向续签合同的业主支付租金的凭证可以看出，截至2015年12月31日，已有经营面积40295.44平方米的业主与其续签了委托合同，占苏州市迎宾路35号4幢房屋商业总面积63546.46平方米的63.41%，已超过合同约定的51%之标准，表明大部分业主均同意由其继续经营该建材市场，故即使唐永刚、金月华不同意，也应视为同意。同时，由个别业主收回商铺自行经营或出租可能会导致与市场整体定位不符、业态混乱或者随意涨价、损害商户利益等不良后果，进而影响市场整体经营秩序和声誉，最终损害全体业主的利益。因此，从维护市场的长远发展及绝大多数业主利益的角度出发，也不允许由一小部分业主收回商铺自行处置，故一审法院对唐永刚、金月华要求苏州好易家家居广场有限公司向其返还涉案商铺的诉讼请求不予支持。至于唐永刚、金月华要求苏州好易家家居广场有限公司向其支付房屋使用费及违约金的诉讼请求，一审法院认为，唐永刚、金月华该两项请求的前提和基础是双方委托关系已终止、苏州好易家家居广场有限公司应向其返还涉案房屋，而一审法院认定双方委托关系继续、苏州好易家家居广场有限公司不应向唐永刚、金月华返还涉案房屋，故也不存在所谓的房屋使用费及违约金问题，故一审法院对唐永刚、金月华该诉请亦不予支持，但唐永刚、金月华可另行向苏州好易家家居广场有限公司主张其自商户处收取的租金。至于唐永刚、金月华要求尼盛家居（苏州）有限公司向其返还房屋及承担连带责任的诉讼请求，一审法院认为，苏州好易家家居广场有限公司、尼盛家居（苏州）有限公司系独立的法律主体，与唐永刚、金月华签订委托管理合同并实际管理涉案商铺的为苏州好易家家居广场有限公司，与尼盛家居（苏州）有限公司无关，故一审法院对唐永刚、金月华该诉请亦不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回唐永刚、金月华的全部诉讼请求。案件受理费1420元，减半收取710元，由唐永刚、金月华负担。
二审调查中，唐永刚、金月华向本院提交了补充协议复印件两份，证明被上诉人所提出的每年制定的租金价格明显低于市场价，被上诉人提供的771户业主签订的协议之外还有补充协议，如没有补充协议则771户业主就不会签订继续经营的委托合同。被上诉人质证认为，前述证据为复印件且并未有被上诉人工作人员的签字，故对证据的真实性及关联性均不予认可。
以上事实有补充协议及二审调查笔录予以佐证。
本院对一审法院认定的其他事实予以确认。
本院认为，唐永刚、金月华与苏州好易家家居广场有限公司签订的涉案委托经营合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。涉案合同委托条款第4.5条明确约定，如经营面积超过51%的业主同意由苏州好易家家居广场有限公司继续经营涉案建材市场，则即使其余业主不愿意继续委托，也应视为同意。一审中苏州好易家家居广场有限公司已经提交711份续签的委托合同用以证明超过合同约定的51%标准的业主同意由其继续经营涉案建材市场。根据前述条款的约定，大部分业主的决定对上诉人具有法律约束力。上诉人主张无法确定涉案711份委托租赁合同上的业主是否为实际业主，但并未提供相应的反驳证据，本院对此不予采信。上诉人认为前述约定违反物权法的法律规定属于无效约定，并无相应的法律依据，本院不予采纳。
上诉人另主张上诉人收回房产不可能对市场造成不稳定影响，原审法院以个别业主收回商铺自行经营或出租会损害全体业主利益存在错误。对此本院认为，涉案委托经营合同第二条明确约定，唐永刚、金月华自愿委托苏州好易家家居广场有限公司统一经营涉案商铺，唐永刚、金月华亦明确知晓其购买的商铺通过统一经营和管理有助于家居建材市场的快速成长及提升涉案商铺的价值。因此，从包含上诉人在内的整体商铺产权人的利益出发，由被上诉人对同一建筑区划内的涉案商铺进行统一经营管理和对外运营，既符合上诉人签订委托经营合同的目的，也符合整体业主的共同利益。据此，针对上诉人的前项上诉主张，本院不予采纳。上诉人关于被上诉人未能尽职履行管理义务且在订立合同时存在欺诈的上诉主张，上诉人并未提供相应的证据予以佐证，本院对此不予采信。
综上所述，唐永刚、金月华的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1420元，由唐永刚、金月华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨恩乾
审 判 员 黄学辉
代理审判员 黄源榕
二〇一六年十一月四日
书 记 员 袁丽媛