河北省隆化县人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0825民初3633号原告：孙秀娟，住隆化县。委托诉讼代理人：赵大勇，住隆化县。委托诉讼代理人：袁爱国，律师。被告：刘伟，户籍地隆化县。委托诉讼代理人：李亚楠，律师。被告：任敏，住隆化县。原告孙秀娟与被告刘伟、任敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月3日立案后，依法适用普通程序，分别于2018年2月5日、4月16日两次公开开庭进行了审理。原告孙秀娟及其委托诉讼代理人赵大勇、袁爱国，被告刘伟的委托诉讼代理人李亚楠，被告任敏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙秀娟向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告孙秀娟与被告刘伟于2015年1月20日签订的房屋租赁协议，庭审中原告将该项诉讼请求变更为确认房屋租赁协议已经解除，由二被告清空所承租原告存瑞中学综合楼C座商业C112、C204、C205、C303号房屋并交还原告；2.判令二被告给付租金及违约金176万元，庭审中原告将该项诉讼请求变更为判令二被告给付截止至2017年10月22日的房屋租金154.4997万元〔2015年租金72万元＋2017年租金77万元＋（2018年租金82万元÷12个月×9个月）-被告已付56万元〕、违约金21.5003万元（参照自2017年10月22日解除房屋租赁协议至2018年1月20日的租金计算），合计176万元；3.由二被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2015年1月20日，原告孙秀娟与被告刘伟签订房屋租赁协议，约定原告将自有的位于隆化镇建设街中段存瑞中学综合楼C座商业C112、C204、C205、C303号房屋租赁给被告使用，租期10年，第一年租金为72万元，第二年及以后租金每年增加5万元，即第二年租金77万元，第三年租金82万元，以此类推；租金给付方式为第一年按月交付，每月6万元，第二年以后每年提前30日上交租一次性付清。因被告刘伟在签订合同时声称其要与他人合伙共同购买此房屋，所以协议约定了房屋转让条款。合同签订6个月后，被告刘伟告知原告说其合伙人不买了，所以不再购买涉诉房屋，只租赁该房屋。自房屋租赁协议签订之日即2015年1月20日起至2017年10月22日原告通知被告刘伟解除房屋租赁协议期间，被告刘伟除支付了2015年前六个月的房屋租金36万元及将案外人董艳玲交给的购买案外房屋定金20万元外，被告刘伟于2016年1月10日为原告出具了2015年7月至12月租金36万元的欠据，于2017年1月12日为原告出具了2016年1月1日至2016年12月30日租金53万元的欠条，2017年1月1日至2017年10月22日的租金被告刘伟既未支付亦未为原告出具欠条。原告多次向其催要，被告以移民澳洲、景怡拆迁楼两处有补偿款290万元、唐山工程款900万元、各乡镇连锁店的收益、贷款等种种理由欺骗原告，致使原告相信他有能力给付租金，但是之后被告刘伟杳无音讯。二被告系夫妻，双方共同从事生产、经营活动所欠的房屋租金，应由二被告共同给付。被告刘伟辩称，1.关于原告认可被告交付了6个月租金，每月6万元，被告没有争议。2.房屋租赁协议不是原告本人与被告刘伟签订的，属于无效协议，根据法律规定租金不再支付，应该回到最原始的法律关系。赵大勇与原告已经离婚，赵大勇无权代理原告，应驳回原告的诉讼请求。赵大勇与刘伟按照口头约定租赁事项应另案处理。本案原告的是孙秀娟，赵大勇不能构成表见代理。3.原告提交的36万元的欠据有改动，被告不认可；原告提交的53万元的欠条是赵大勇说帮被告刘伟的妹妹讨要其在唐山的一个工程款，但是需要给赵大勇提成费，而53万元是被告刘伟当时答应给赵大勇的提成费。4.原告所述的案外人董艳玲系原告弟弟孙小东的妻子，原告弟弟孙小东与其妻子董艳玲欲购买被告的房屋，但是却将购房定金20万元直接交给了赵大勇，并未交给被告，因此该20万元并非被告刘伟向原告支付的租金，而是赵大勇向孙小东夫妻的借款，与本案房屋租金无关，不能相互抵顶。被告任敏辩称，1.原告所诉与事实不符，被告刘伟没有与原告协商过房屋租赁、买卖的事，房屋租赁协议上没有原告的签字，而是赵大勇代签的。被告刘伟与赵大勇相识后，赵大勇称涉诉房屋归其所有，刘伟称欲与他人合伙购买此房屋，但由于无法全额交付购房款，经与赵大勇协商，通过“以租代购”的方式购买，即被告刘伟先行使用该房屋，如果三年内被告刘伟凑齐首付款400万元后，享有优先购买权，每月只需偿还该房屋的贷款，其余购房款的给付方式另行协商。但赵大勇又说房子登记在其妻子孙秀娟名下，协议也只能签孙秀娟的名字，所以“孙秀娟”三个字是赵大勇代签的，而非原告本人所签。被告刘伟当时对赵大勇拟写的房屋租赁协议提出异议，认为应当改为“以租代购协议”，赵大勇说内容是一样的，便让被告刘伟签字了。所以被告与原告之间不产生合同关系，被告没有向原告给付租金及交付房屋的义务。2.双方约定该房屋除被告刘伟自行使用外，允许被告刘伟对外招商。3.协议签订后，被告刘伟以转账及现金方式已向赵大勇支付租金56.5万元。4.被告刘伟认为本案的房屋租赁协议未生效，协议第十二条约定“本协议自双方签字按印后生效”，但本协议并没有原告本人的签字或按印。在原告起诉后，被告刘伟得知原告与赵大勇已于2014年1月7日离婚，而房屋租赁协议是2015年1月20日签订的，二人已不具有法律上的夫妻关系，不能认定为表见代理，该合同为无效合同，被告刘伟与赵大勇之间的民事纠纷与原告孙秀娟无关。综上，应驳回原告的起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交证据如下：证据1：房屋租赁协议、房屋所有权证各一份，拟证明原告与被告形成房屋租赁关系，约定了双方的权利和义务；涉诉房屋所有权人系原告孙秀娟，房屋总面积为1640.88平方米。证据2：解除租赁协议通知书及通知各一份，拟证明因被告刘伟违反房屋租赁协议的约定，擅自将所租赁的房屋转租给第三人及拖欠租金，原告于2017年10月22日通知被告刘伟解除房屋租赁协议，并于2017年10月23日通知次承租人三日内搬离房屋。证据3：武德民、张东升、郝璞玉就各自所作声明在隆化县公证处进行公证的公证书各一份，拟证明被告刘伟均对三人说涉诉房屋系其所有，三人被其所骗承租了涉诉房屋，直至原告发出清退通知时才知实情；并且在三人承租期间，系被告刘伟与其妻子任敏共同管理经营其所出租的涉诉房屋，被告任敏主要负责收款和管理财务，并催促三人交纳房屋租金。证据4：被告刘伟分别于2016年1月10日、2017年1月12日给原告出具的欠条各一张，拟证明被告拖欠原告自2015年7月至12月房屋租金36万元，拖欠自2016年1月1日至2016年12月30日房屋租金53万元。补充说明2016年的53万元未包括上浮的5万元，故被告应欠2016年年租金为58万元，加上2017年1月20日至2018年1月20日的82万元，三项合计176万元。2016年1月10日欠条内容：“欠据2016年1月10日，叁拾陆万圆整￥360000元，用途自2015年7月至12月房租，欠款人刘伟，已付伍仟元，余355000元”。2017年1月12日欠条内容：“欠条今欠房租伍拾叁万圆整（530000元），2016年1月1日至2016年12月30日，欠款人刘伟，2017.1.12”。证据5：2017年4月4日被告刘伟、任敏与原告孙秀娟、原告代理人赵大勇及案外人刘伟的姐姐刘晶在一起谈话的手机录音刻录的光盘（并附录音文字整理）一份，拟证明上述五人于2017年4月4日协商解决纠纷的过程，并证明双方当时仍在履行房屋租赁协议。证据6：授权委托书一份，拟证明2014年6月30日原告委托赵大勇办理涉诉房屋出租协议的签订、管理等事宜。证据7：原告申请本院到隆化县民政局调取的二被告婚姻登记信息表一份，拟证明二被告于2004年2月9日登记结婚，于2017年4月6日登记离婚，二被告存在假离婚逃避债务的事实。证据8：房屋租赁协议三份及原告委托孙冠军代其处理对外出租涉诉房屋事宜的授权委托书一份，拟证明原告于2018年分别将涉诉房屋的电子广告牌以每年7万元出租给王昊，将三楼约600平方米房屋以每年15万元出租给张东升经营台球，将一、二楼约1100平方米房屋以每年60万元出租给北京华泰锟鹏科技有限公司做服装加工，三项合计每年租金82万元，进而证明原告将涉诉房屋出租给被告所收租金并非过高。证据9：证人张某1、王某、张某2的当庭证言，张某1、王某能够证明被告任敏参与涉诉房屋的经营并负责收取款项，张某2证明2018年承租涉诉房屋的租金情况。张某1证言内容：我是2015年3月左右进去的，从刘伟手里租的二楼一个摊位，他说房子已经买了，我租后用于经营华硕品牌的电脑，当时是以合作方式租赁的，即三年之内交押金44000元，免租金，我是分两次交的，第一次是刘伟给我的账号，我给他打的钱，第二次是刘伟和任敏在商城收的，任敏给我开的收据，是晟杰电脑城的公户，钱给了刘伟。我们卖的产品有30％利润分给刘伟，由刘伟统一收钱，客户交的电脑钱按道理应该返给我，但刘伟也没有返给我，所以只向刘伟那儿交了两次钱，后来就由我自己收钱了，统一收钱的形式没有形成，现在他还欠我6000元的商品钱。进入冬天没有暖气，电费都是我们大家自己承担的，因此在2016年元旦之前我就撤出来了。在我经营的一年时间内，刘伟大多数时间不去，还雇佣了几个人，有时候他妻子任敏下班以后去，期间有一、二十次，具体次数不清楚，她没有进行管理。王某证言内容：刘伟租赵大勇的房屋，2015年3月6日，我在刘伟租的房屋二楼租了一个摊位经营二手电脑，当时是免租金交押金，我的经营利润由刘伟提成30％，他说合同到期所有提成退还给我，我一共交了2.5万元，前期1万元交给刘伟了，后期的1.5万元交给任敏了，票是任敏开的，字是刘伟签的。当时不挣钱，也没有暖气，到2016年2月24日撤出。当时刘伟说房屋他买下来了，以房主的身份和我签订的协议，没有房屋所有权证。在我经营期间由刘伟管理，任敏收过钱。张某2证言内容：2018年3月6日，北京华泰锟鹏科技有限公司租赁原告房屋一、二楼做服装加工，租期两年，每年租金是60万元。证据10：被告任敏于2017年3月12日为武德民出具的借条一张，拟证明被告任敏在经营、管理被告刘伟承租的涉诉房屋期间提前向次承租人武德民收取5000元租金，武德民要求其出具的借条。被告刘伟对上述证据的质证意见如下：对证据1的真实性无异议，但认为房屋租赁协议实质上是以租代购协议，协议第六条约定被告以1450万元购买涉诉房屋，因此协议约定的租金实质是购房款，不然租金是没有这么高的，例如同地段同一幢楼的爱恋鱼饭店租赁的面积比涉诉房屋面积大，同期的租赁费只有20万元左右。对证据2有异议，认为无法确定送达方式，同时被告也没有收到。对证据3有异议，公证的声明也属于证人证言，三人应当出庭接受质证，且现在武德民、郝璞玉已经与被告刘伟的姐姐刘晶将纠纷协商解决完了。对证据4中36万元这张欠条无异议；对53万元这张欠条有异议，注明的2016年1月1日至2016年12月30日被改动过，应该是“2017年12月30日”，这张欠条应该是两年租金，不是一年租金；落款时间“2017年1月12日”不是被告刘伟写的；对租金每年增加5万元及2017年1月19日到2018年1月20日的租金82万元不认可，因双方所签订的房屋租赁协议已经解除；关于租金问题，刘伟系以租代购，协议中有明确规定，且爱恋鱼承租的面积比涉诉房屋面积大，租金低，涉诉房屋租金约定过高，系因为是以租代购，真实租金应该在20万元左右。对证据5的真实性无异议，认可录音内容是解决纠纷的过程，但对其证明目的不认可，因此时被告已表示不再租赁涉诉房屋。对证据6的真实性不发表意见，因为原告与委托人的特殊关系，委托书可以随时写，但认为如果赵大勇是原告的委托代理人，那么赵大勇应该在签订租赁协议时签自己的名字，并把授权委托书附在房屋租赁协议里，但实际是签订租赁协议时赵大勇签的是原告名字，也没有提供原告的授权委托书。对证据7的真实性没有异议。对证据8的真实性和证明目的均有异议，认为三份房屋租赁协议与本案没有关联性，只是当事人之间的合意，不能用来证明本案原、被告之间房屋租金的合理性。对证据9中原告申请张某1和王某出庭作证证明的证明目的有异议，因原告是为了证明任敏参与了涉诉房屋的经营，但两位证人均证明所租赁的房屋是由刘伟一个人经营的，与任敏没有关系，且被告任敏没有收过王某的钱，只是刘伟一人在经营；对于张某2的证言亦有异议，认为不能证明原被告之间租金的合理性。对证据10有异议，认为该证据系复印件，与原件无法核实，且与本案不具有关联性。被告任敏对上述证据的质证意见如下：同意被告刘伟的质证意见，另补充对证据10的质证意见，任敏确实向武德民借过钱，但这笔钱已经还了，且该借条与本案没有关系。刘伟从来没有和任敏说过做生意的事，他没有钱了便让任敏去借钱。任敏不知道这些事，任敏在场时赵大勇和刘伟只是拉家常，没说房屋租赁的事。二被告提交如下证据：证据1：原告与赵大勇的离婚协议书和婚姻登记信息表各一份，拟证明二人于1994年1月16日登记结婚，于2014年1月7日登记离婚，赵大勇无权代理原告，也不是表见代理。证据2：2015年1月20日，原告孙秀娟与被告刘伟签订的房屋买卖协议一份，拟证明涉诉房屋确实是以租代购的形式进行租赁的，约定的租金过高。证据3：2015年11月3日的中国银行自动柜员机客户通知书5张，每张1万元，合计5万元，卡号62×××*0，拟证明原告提交的证据4中2016年1月10日被告刘伟出具的欠条载明拖欠2015年租金36万元是不真实的，因被告到2015年11月还在履行给付义务，故该5万元应从原告主张的租金中扣除。证据4：中国工商银行自动柜员机客户凭条5张，拟证明2015年5月26日，被告刘伟分五次转账到原告孙秀娟的62220804110006****1账户上合计30000元。原告对被告提交的上述证据的质证意见如下：对证据1的真实性无异议，但对证明目的不认可。对证据2的真实性有异议，认为原告从来没有与被告签订过类似的协议，也不认可被告的证明目的。对证据3有异议，认为账号不是原告及代理人赵大勇的帐号，原告并未收到该笔钱。对证据4有异议，认为备注的收款人为“*秀娟”，不是姓名全称，账号有4位是“*”号，且账号显示的几位数和原告的卡号不一致，该账号也不是原告在银行的贷款还款帐号。本院对当事人无争议的证据认定如下：二被告对原告提交的证据1、5、7的真实性无异议，原告对二被告提交的证据1的真实性无异议，对上述证据本院予以确认并在卷佐证。本院对当事人有异议的证据认定如下：原告提交的证据2，虽然二被告认为证据2采用的送达方式并未实际到达被告刘伟处，但因被告刘伟当时已处下落不明状态，原告采用将解除房屋租赁合同通知书张贴于涉诉房屋处的送达方式进行送达并无不妥，且被告刘伟在对原告提交的证据4发表质证意见时已认可租赁协议已经解除，因此本院对该证据予以采信。原告提交的证据3和证据9中张某1、王某的证人证言，虽然二被告有异议，但该两份证据能够相互佐证，证明被告任敏参与了涉诉房屋的经营，且原告提交的证据5也证明在双方协商解决涉诉租赁房屋纠纷时被告任敏亦有参与，因此，本院对原告提交的证据3、证据9中张某1、王某的证人证言予以采信。被告对证据4中2016年1月10日出具的欠条第一次庭时无异议，在第二次庭时又认为有改动不予认可；对于2017年1月12日出具的欠条，虽然被告认为“2016年12月30日”中的“2016”是原告后改的，本来应是“2017”，且落款日期“2017年1月12日”不是被告刘伟书写的，但两份欠条中均明确写明是“欠房租”，且结合原告提交的证据8、证据9，能够证明被告关于53万元欠条是欠的两年的房租的抗辩主张不能成立，本院对原告提交的证据4予以采信。原告提交的证据6，被告虽然有异议，但是原告对赵大勇与被告刘伟签订的房屋租赁协议当庭予以确认，所以该授权委托书不论是什么时间出具的，均不影响原告系该房屋租赁协议的适格主体，故本院对此证据予以采信。原告提交的证据8与证据9中张某2的证人证言能够相互印证，证明2018年原告将房屋租赁给北京华泰锟鹏科技有限公司，每年租金60万元，故本院对证据8及证据9中张某2的证人证言予以采信。原告提交的证据10因与本案不具有关联性，本院不予采信。原告对二被告提交的证据2异议成立，本院不予采信。被告提交的证据3、4，原告均不认可，且该两份证据出具的时间均在被告刘伟为原告出具的两份欠条(据)之前，因此即使是给原告的汇款，本院亦无法确定是否包括在原告认可的被告已支付的款项中，因此，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的上述证据，本院认定事实如下：原告孙秀娟与赵大勇于1994年1月16日登记结婚，于2014年1月7日登记离婚。2014年6月30日，原告孙秀娟授权委托其前夫赵大勇代为办理原告名下房屋出租协议的签订、管理等事宜。2015年1月20日，原告孙秀娟的委托代理人赵大勇与被告刘伟签订房屋租赁协议，协议约定的主要内容为：“出租方（甲方）孙秀娟，承租方（乙方）刘伟。甲方出租给乙方的房屋位于隆化县隆化镇建设街中段存瑞中学综合楼C座商业C112、C204、C205、C303号。租赁期限为10年，自2015年1月20日起至2025年1月19日止。租金为第一年72万元，第二年及以后年度租金为在上一年度租金基础上每年增长5万元，即第二年租金77万元，第三年租金82万元，以此类推。租金给付方式为第一年按月上交租，第二年以后按年一次性上交租，以后每个租赁年度的租金提前30日一次性付清，第一期租金本合同签订之日一次性付清。乙方交纳履约保证金30万元，自本合同签订之日起两个月内一次性付清。在租赁经营的三年内乙方有优先选择按约定价格向甲方购买目前租赁的商铺产权的权利，双方约定以合同签订日为基准日计算总价1450万元。成交价格总价不低于1450万元，参照乙方购买时的市场涨价因素双方最终协商确定。购买方式为先向甲方支付首付款400万元（再加上自签订合同之日甲方每月归还的银行贷款，归还贷款按每月10万元计算）；自缴纳首付款起乙方代替甲方偿还产权商铺的银行贷款，剩余房款支付方式另行协商。当乙方付清现有银行贷款及所有房款后，甲方应将产权过户给乙方。在本合同约定租赁期限内，未经甲方书面同意，乙方无权转租、转借承租房屋，否则为无效合同，出现一切经济、法律后果由乙方承担。在租赁期间，乙方有下列行为之一的，视为乙方违约，甲方有权解除合同：未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋；逾期未交纳应当由乙方交纳的各项费用给甲方造成损失的；超过约定期限15日仍未交齐租金差额的。若乙方违反本协议的约定或因乙方原因造成合同终止执行的，乙方应按约定租赁期限及约定的租金数额向甲方支付违约金。”合同签订后，被告刘伟支付了自合同签订日即2015年1月20日至2015年7月20日共计6个月的租金，每月6万元，合计支付了36万元。2016年1月10日，被告刘伟为原告出具了“欠2015年7月至12月房租36万元”的欠据，欠据出具后，被告刘伟又支付了0.5万元，尚欠35.5万元。2016年被告刘伟陆续支付了部分租金后，于2017年1月12日，对未能支付部分的租金为原告出具了“欠原告2016年1月1日至2016年12月30日房租53万元”的欠条。此后，被告刘伟既未再支付过租金亦未为原告出具过欠据。2017年10月22日，原告以被告刘伟违反合同约定未经原告书面同意转租转借承租房屋、改变租赁房屋用途、未能按期支付租金为由，向被告刘伟送达解除租赁协议通知书，解除了双方于2015年1月20日签订的房屋租赁协议。自2015年1月20日被告刘伟承租涉诉房屋至2017年10月22日原告通知解除房屋租赁协议，被告刘伟拖欠原告2015年7月21日至2016年1月20日租金35.5万元、2016年1月21日至2017年1月20日租金53万元、2017年1月21日至2017年10月22日租金61.5万元（第三个租赁年度年租金82万元÷12个月×9个月），合计150万元。被告刘伟与被告任敏于2004年2月9日登记结婚，于2017年4月6日登记离婚。被告刘伟承租涉诉房屋后，被告任敏参与共同经营、管理。原告起诉后，被告刘伟下落不明，本院以公告方式向其送达应诉法律文书和开庭传票，庭审时刘伟委托了代理人李亚楠到庭参加了诉讼。在审理期间，二被告向本院提出三次鉴定申请。第一次是在答辩期内，被告任敏申请对房屋租赁协议中原告孙秀娟的签字非本人所写进行鉴定，原告对此书面说明：认可“孙秀娟”三字是其委托代理人赵大勇代签，并代为办理房屋租赁事宜。第二次是在第一次庭审后，被告任敏申请对原告提交的被告刘伟于2016年1月10日出具的36万元欠据中“欠”字及“2016年1月10日”不是刘伟本人所写进行鉴定；并申请对被告刘伟于2017年1月12日出具的53万元欠条中“至2016年12月30日”的“6”是由“7”所改，及“2017.1.12“并非被告刘伟所写进行鉴定。原告对被告的申请书面说明如下：首先，对2016年1月10日出具欠据中“欠”字及“2016年1月10日”认可不是被告刘伟所写，是原告后补加的，其次，对2017年1月12日出具的欠条落款时间“2017.1.12”认可不是被告刘伟所写，但“7”改成“6”确实是被告刘伟出欠条时所改。原告此后又向本院出具了另外一份说明，否认36万元欠据中“欠”字是原告后填加的。第三次是2018年3月20日被告刘伟向本院提出书面申请，认为“原告主张每月房租6万元，但2016年1月至2016年12月的年房租为53万元，与合同及市场价格均不符，申请对房屋出租价格进行评估鉴定”。原告孙秀娟于2018年3月27日向本院提交的其与张东升、北京华泰鲲鹏科技有限公司签订的房屋租赁协议各一份，已证明原告与被告刘伟签订的房屋租赁协议约定的租金并不过高，且原告提交的证据5中已说明被告刘伟在2016年陆续支付了十几万租金，故给原告出具的的欠条是53万元，而非房屋租赁协议约定的第二年的租金数额。根据原告对相关事实的认可与说明，本院为减少不必要诉讼成本的考虑，均未对被告的申请对外委托鉴定。本院认为，本案争议的焦点为：1.原告与被告刘伟签订的“房屋租赁协议”的性质及协议是否有效？2.如何确定该房屋租赁协议解除时间？3.被告拖欠原告房屋租金的具体数额是多少？4.原告主张的违约金被告是否应予支付？5.被告任敏是否应当与被告刘伟承担连带给付原告租金的责任？关于第一个争议焦点，二被告辩称因房屋租金过高，且房屋租赁协议中约定了房屋转让条款，涉诉房屋租赁协议的性质是以租代购协议，虽然之后被告刘伟表示不再购买涉诉房屋，但房屋租赁协议约定的租金是按购房价约定的，比实际租金高，应参照同地段同等面积爱恋鱼饭店的租金每年20万元左右计算被告所欠原告的租金。但房屋租赁协议约定的是被告刘伟在租赁经营的三年内有优先选择按约定价格1450万元购买涉诉房屋的的权利，且成交价格参照市场涨价因素双方最终协商确定。购买方式为先支付首付款400万元（再加上自签订合同之日甲方每月归还的银行贷款，归还贷款按每月10万元计算）说明约定的租金不是购房款，且原告提交的证据8及证据9已证明原告在2018年向外出租涉诉房屋所得租金不少于原告与被告刘伟签订的房屋租赁协议约定的第三年的租金数额，因此被告关于房屋租赁协议应为以租代购协议及租金过高的抗辩主张不能成立。虽然二被告认为赵大勇与孙秀娟已于2014年1月7日登记离婚，赵大勇无权代替原告孙秀娟签订房屋租赁合同，该房屋租赁协议无效，但因原告孙秀娟对赵大勇与被告刘伟签订的房屋租赁协议予以认可，且涉诉房屋已实际交付被告刘伟管理、使用，因此，本院认为赵大勇代替原告与被告刘伟签订的房屋租赁协议合法有效，原、被告之间形成房屋租赁合同法律关系。关于第二个争议焦点，被告刘伟虽主张房屋租赁协议已于2017年4月4日解除，因在该日原告孙秀娟、被告刘伟、被告任敏、原告代理人赵大勇及案外人刘晶在协商解决纠纷时，被告已经明确表示因经营不善，不再继续租赁房屋，但其并未提供证据证明合同已在当日解除，只是在原告提交的证据5中刘晶曾陈述“租赁关系如果要是刘伟这头定了租不下去，可以让他起草一个解除租赁的协议……”，但被告并未提交解除租赁的协议及其他明确解除房屋租赁协议的证据。而原告提交的证据2能够证明其通知被告刘伟解除合同的具体时间为2017年10月22日，虽然未直接送达给被告刘伟，但系因此时被告刘伟已下落不明，原告将该通知张贴于其所承租的房屋，即视为已送达。因此，房屋租赁合同的解除时间为2017年10月22日。关于第三个争议焦点，依据原告提交的证据4证明被告刘伟拖欠原告2015至2016年度租金35.5万元；拖欠2016至2017年度租金53万元，虽然原告主张该53万元欠条中不包含第二年上浮的5万元，被告实欠2016至2017年度租金58万元，但原告未提供证据予以证明，故本院只对53万元予以采信；虽然2017年1月20日至2017年10月22日的租金，被告刘伟未给原告出具欠条，但根据房屋租赁协议约定的第三年租金82万元可计算得出该九个月的租金为61.5万元；虽然原告自认应将其收到的案外人董艳玲支付的20万元购房定金从被告所欠的房屋租金中扣除，但因被告对案外人董艳玲夫妻向其购买房屋的事实不予认可，也不同意从其拖欠原告的房屋租金中扣除，且该20万元的性质并非本案审理的范围，故本院对原告的该项自认行为不予采信。综上，被告尚拖欠原告房屋租金150万元。关于第四个争议焦点，因双方当事人签订的房屋租赁协议第三条第二项约定“租金支付方式：第一年为按月上交租。第二年以后按年一次性上交租……”；第八条第二项约定房屋租赁期间，乙方（被告刘伟）有下列行为之一的，视为乙方违约：“1.未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋；6.超过约定期限15日仍未交齐租金差额的”；第九条约定“若乙方违反本协议的约定或因乙方原因造成合同终止执行的，乙方应按约定租赁期限及约定的租金数额向甲方支付违约金”；被告刘伟未经原告书面同意即将涉诉房屋转租给张某1、王某等人，且欠交2015至2016年度租金35.5万元、2016至2017年度租金53万元、2017年1月20日至2017年10月22日租金61.5万元，构成违约，应向原告支付违约金，但因按协议约定的以租期10年乘以每年租金计算的得出违约金过高，而原告自愿放弃过高部分，仅主张按第三年度月租金6.8333万元计算自2017年10月22日解除房屋租赁协议起至2018年1月20日第三年租期届满期间的租金合计21.5003万元，不违反法律规定，且2018年1月原告已将涉诉房屋陆续重新出租给他人，原告主张违约金计算至2018年1月20日恰好弥合了原告的损失，对此本院应予支持，但因原告主张的数额21.5003万元是为了与租金154.4997万元之和是整数而确定的，并不准确，实际被告应支付违约金为20.4999万元。关于第五个争议焦点，原告提供的证据3、证据5、证据9均已证明被告任敏参与了被告刘伟对租赁房屋的经营管理，且被告任敏未提交证据证明原告与被告刘伟明确约定该债务为刘伟个人债务，因此，虽然被告任敏与被告刘伟已于2017年4月6日登记离婚，但根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条的规定，原告所诉债务应系被告刘伟与被告任敏夫妻关系存续期间产生的共同债务，被告任敏应对该债务负连带清偿责任。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第三项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告刘伟、任敏自本判决生效之日起十日内给付原告孙秀娟房屋租赁费150万元、违约金20.4999万元，合计170.4999万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20640元，由二被告负担20020元，由原告负担620元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。审 判 长  郭英杰审 判 员  王翔宇人民陪审员  孙 静二〇一八年五月六日书 记 员  王 雷附页：一、判决适用的法律：1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。2.《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。夫妻一方与第三人串通，虚构债务，第三人主张权利的，人民法院不予支持。夫妻一方在从事赌博、吸毒等违法犯罪活动中所负债务，第三人主张权利的，人民法院不予支持。3.《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。5.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。6.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。二、上诉事项如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。上诉费用按20640元交纳，如逾期不递交上诉状或上诉期满后七日内未预交上诉费，视为不上诉或者撤回上诉，本判决即发生法律效力。三、申请执行的期限依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，申请执行的期限为二年，本案原告自本判决生效后，自动履行期间届满之日起两年内应向本院申请执行。