成都市成华区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）成华民初字第740号
原告成都市成华区危房改造开发办公司，住所地：成都市猛追湾路18号。
法定代表人：胡生亮，主任。
委托代理人吴天一，四川合泰律师事务所律师，特别授权。
被告刘晓斌。
被告曹红梅。
委托代理人曹春梅。
原告成都市成华区危房改造办公室与被告刘晓斌、曹红梅商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员王蕊独任审判，公开开庭进行了审理。原告成都市成华区危房改造办公司的委托代理人吴天一，被告刘晓斌、被告曹红梅的委托代理人曹春梅到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告成都市成华区危房改造办公室（以下简称成华区危改办）诉称：被告刘晓斌、曹红梅于2010年8月20日、2010年8月22日分别与原告签订了《商品房屋买卖合同》及《补充协议》，约定：原告将其位于成都市成华区荆翠中路300号的“蓉华上林.万华苑”的住宅一套出售给二被告，房屋建筑面积73.07平方米，房屋总价396623元，付款方式：首付3成126623元、余下七成购房款270000元由被告向成都银行股份有限公司（以下简称成都银行）按揭支付，按揭贷款期限为20年。为保证包括被告在内的“蓉华上林”潜在购房户获得购房贷款，2009年12月22日，原告成华区危改办作为保证人与成都银行签订了关于本项目的《个人房产按揭贷款保证合同》，该合同第二条约定：主合同项下债务人累计三个月未按主合同约定的还款计划还本付息的，成都银行有权要求原告承担担保责任。上述合同签订后，被告于2010年8月22日前向原告支付了首付款126623元。2010年11月10日，成都银行向被告支付贷款270000元并划转原告。此贷款由原告提供了担保。同时，为销售该房屋，原告向销售代理上支付了房屋总价2.5%的销售佣金。截止2012年9月4日，被告未能按约还款且已连续累计拖欠成都银行贷款本息达3个月，成都银行遂向原告发出《关于贷款履行担保责任的催收通知函》。根据该函要求，原告于2012年11月30日代被告向成都银行清偿了全部贷款本息281300万元。承担担保义务后，原告多次与被告联系并要求其承担法律责任未果，遂根据前述双方签订的《补充协议》第一条第（二）款（3）.E条的约定，诉请法院：1、判令解除原、被告双方签订的房屋买卖合同，判令被告向原告退还已受让的本案房屋；2、判令被告承担违约责任和其他损失（主要由销售佣金、律师代理费构成）共计10.847263万元并承担本案诉讼费用。
被告刘晓斌辩称，自与妻子曹红梅共同签订购房合同并向原告缴纳首付款、向成都银行办理按揭购房贷款后，二人如期按约还款一年左右时间，但之后因婚姻生活发生矛盾，未能及时履行还款义务，自己的违约并非重大故意造成；原告未经通知擅自解除合同，故应退还被告所缴纳的首付款126623元及房屋增值部分146140元，两项合计272763元；双方签订的《补充协议》中关于违约金的约定比例过高；原告所主张的销售佣金、律师费用于法无据，故请求法院判令解除合同的同时，判令原告退还被告缴纳的首付款及房屋增值部分金额，并依法调整违约金比例、驳回原告其余损失的诉讼请求。
被告曹红梅的答辩意见与刘晓斌相同。
经审理查明：2010年8月22日，原、被告签订了《商品房买卖合同》（以下简称《合同》）及《补充协议》，约定：原告将其位于成都市成华区荆翠中路300号“蓉华上林万华苑”的房屋一套出售给被告刘晓斌、曹红梅（共同买受人），房屋建筑面积为73.07平方米，总价为396623元。双方还约定：付款方式为被告于签订《合同》及《补充协议》当日一次性向原告付清全部首付款126623元，余下价款270000元由被告采取向成都银行申请“个人住房抵押贷款”（以下简称“按揭贷款”）的方式支付，按揭期限为20年。其中，《补充协议》第一条第（二）款第E项约明：在被告获准了贷款后，若因被告的原因导致原告作为被告的担保人向银行承担担保责任的，由此给原告造成的损失及产生的费用由被告承担。承担担保责任后，原告有权解除与被告签订的《商品房买卖合同》及本《补充协议》，并要求被告按照合同约定的房屋总价款20%支付解除合同违约金，同时被告还应就其给原告造成的担保损失（包括追索担保损失时按诉请金额2%支付的律师代理费）进行赔偿。
在此之前，为确保成都银行债权的实现，原告成华区危改办与成都银行签订了《成都银行个人房产按揭贷款保证合同》（编号：个贷保201004002）（以下简称《保证合同》），约定：成华区危改办为购买“蓉华上林.万华苑”而向成都银行借款的全部债务人提供保证，其中该合同第二条中约明：本合同的保证方式为连带保证。如主合同项下债务人累计三个月未按主合同约定的还款计划还本付息，成都银行有权直接要求成华区危改办承担保证责任。成华区危改办在收到成都银行《逾期贷款催收通知书》之日起七个工作日内履行清偿义务。
《合同》及《补充协议》签订当日，被告依约向原告支付了购房款首付共126623元（其中包括被告于2010年8月13日交纳的定金20000元，于此时转为购房款）。2010年11月10日，成都银行依被告申请向刘晓斌、曹红梅提供剩余按揭贷款共计270000元，并于当日将该款划转原告成华区危改办成都银行账户（账号为：06012012100231700082）。该项贷款即包括于上述《保证合同》中原告所担保的范围内。
获取贷款后，被告曾依约按月向成都银行履行还款义务，但至2012年11月8日止，被告连续累计超过三个月未能按约履行还款义务。2012年11月9日，成都银行向原告发出《关于个人贷款履行担保责任的催收通知函》，要求原告依照《担保合同》的约定履行担保责任，于收到该书面通知之日起七日内代被告偿还借款本息及相关费用。2012年11月30日，原告向成都银行代偿该款项共计281300元。
另查明，至原告起诉时，涉案房屋尚未办理产权转让手续，被告亦未实际入住。
上述事实有以下证据予以证明：1、《商品房买卖合同》及《补充协议》；2、《个人房产按揭贷款保证合同》；3、被告缴纳购房定金票据及支付首付款票据；4、成都银行借款支取凭证；5、成都银行个人贷款划转凭证；6、成都银行活期账户明细单；7、《成都银行关于个人贷款履行担保责任的催收通知函》；8、成都银行特种转账贷方凭证；9、当事人陈述。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系当事人真实的意思表示，无违反法律、法规的情形，应属合法有效，双方应按合同约定履行各自义务。被告由于自身原因未向成都银行偿还按揭贷款累计超过三个月，由此致使原告成华区危改办作为连带责任保证人承担了保证责任，代其偿还剩余款项281300元确属事实，符合双方签订的《补充协议》中第一条第（二）款第E项协议解除的情形，故原告解除合同的诉讼请求应予支持，同时原告应将被告已支付的购房款126623元予以返还。被告称原告应返还房屋增值部分，无证据证明，亦无依据，不予支持。关于原告所主张的违约金及其他损失能否支持的问题，本院认为被告因拖欠贷款导致原告承担担保责任确属《补充协议》上述条款中约定的违约情形，应当承担违约责任，但违约金比例约定过高，被告为此向法庭提出调整的请求，原告亦未提供充分证据证明因被告的违约行为造成自身具体损失情况，考虑到被告所交付的房款和银行贷款共396623元实际是由原告使用，结合公平原则与诚实信用原则，酌定被告支付原告违约金5000元；原告所主张的律师费虽然《补充协议》中有约定，但原告未提供证据证明实际产生的费用，故不予支持；其所主张的销售佣金，《商品房买卖合同》及《补充协议》均无约定，原告亦无证据证明，故不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告成都市成华区危房改造办公室和被告刘晓斌、曹红梅于2010年8月22日签订的关于“蓉华上林.万华苑”房屋的《商品房买卖合同》、附件及《补充协议》。
二、原告成都市成华区危房改造办公室于本判决生效后十日内返还被告刘晓斌、曹红梅购房款126623元；被告刘晓斌、曹红梅支付原告成都市成华区危房改造办公室违约金5000元；以上两项品迭后，原告成都市成华区危房改造办公室还应支付被告刘晓斌、曹红梅121623元。
三、驳回原告成都市成华区危房改造办公室其他诉讼请求。
本案受理费4425元，由原告成都市成华区危房改造办公室承担4175元，被告刘晓斌、曹红梅承担250元。诉讼费原告已预交，被告在履行上述给付义务时一并给付与原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 王 蕊
二〇一三年四月十日
书 记 员 薛飞涛
书 记 员 薛 素