江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昆民初字第2284号
原告沈福其。
委托代理人许文娟，江苏传承律师事务所律师。
被告昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司,住所地江苏省昆山市萧林路571号。
法定代表人金建伟,该公司总经理。
委托代理人许雪根，江苏沉浮律师事务所律师。
委托代理人张茹稼，江苏沉浮律师事务所实习律师。
原告沈福其与被告昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司（以下简称同创公司）拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年6月8日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员孙守旺独任审判，于2015年7月10日、2015年8月6日、2015年9月1日、2015年9月25日、2015年11月6日公开�庭进行了审理。原告沈福其委托代理人许文娟、被告同创公司委托代理人许雪根、张茹稼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沈福其诉称：2010年4月30日，原、被告签订了玉山镇商业用房拆迁补偿安置协议书，拆迁人与被拆迁人进行产权交换，被拆迁房屋总面积为74.35平方米，预定改造后交付面积为83.66平方米，为此原告需支付房屋建筑面积差价款214130元。合同签订后，被告收取房屋建筑面积的差价款，但新房建成后，被告未办理报建审批手续，未能为原告办理合法房屋产权证。现原告持有老房产证记载面积仍为74.35平方米，因此被告应返还房屋差价款214130元。原、被告协商约定延迟中转费期为2012年5月6日至2014年5月6日，此间中转费为640000元。2014年4月20日，被告在房屋未通过建设局验收合格，也未通水电的情况下，强制原告收房，自2013年4月被告就停止支付中转费，被告未按照承诺支付已经构成违约。原告为了防止损失进一步扩大，于2014年5月之后才将房屋出租给他人使用，但出租时仅能提供老房产证，致使不能按照实际面积收取租金，造成了租金损失。综上，请判令被告于判决书生效后一个月内为原告补办产证，如不能办理则立即支付房屋建筑面积差价款214130元；支付2014年5月6日至判决生效之日涉案房屋实际面积与老产证面积差对应的租金损失（按照当地市场价，以年租金400000元为计算标准计算缺损部分面积租金，计算至判决生效之日）；诉讼费由被告负担。
被告同创公司辩称：原、被告之间实际为拆迁安置补偿纠纷。本案所涉房产，其权属登记正在办理过程之中，昆山市高新区规建局也给出了情况说明。被告于2013年4月30日前已经交房，交房日期�前了一年，2013年5月至2014年5月期间的中转费被告已全部提前支付完毕，且与原告也签订了安置房结算清单，补偿已经支付到位。房屋出租时房屋的本身，而非出租产权证，且被告已于2013年4月30日前交房，面积为83.66平方米，故不存在面积差价。关于涉案房屋的权属登记，因本案属于拆迁安置补偿纠纷，不应按照房屋买卖进行处理。所涉权属登记的办理，系由开发商负责，具体需要的时间等，不清楚。综上，请驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2010年5月6日，原、被告签订玉山镇商业用房拆迁补偿安置协议书一份，约定拆迁房为原告所有的位于玉山镇城北北门路XX号的房屋，该房建筑面积为74.35平方米；安置房位于原地XX号房，层次为1-2，面积为82.38平方米，23000元/平方米，总金额为1894740元；被告应补偿原告商业用房费用总计为2091913元，包括商业用房市场评估价1680310元、装修评估价95907元、附着物残值31200元、其他补偿284496元；过度期限自2010年5月7日至2012年5月7日止，期间由被告付给原告停产停业损失，补助费预发24个月，多退少补，按实结算；上述拆迁补偿总价2091913元与安置房总价1894740元抵扣后，被告实际支付原告197173元；如最后交付面积以有资质测量部门的测定表为准，按实结算，多退少补；如延期交房，租金参照原地段当时实际租金进行补偿。
2012年5月16日，原、被告达成情况说明一份，延长了中转期，延长时间从2012年5月6日至2014年5月6日，中转费为640000元（320000元/年），支付方式为半年一付。
2013年4月19日，原、被告进行了安置房结算，确定实测面积为83.66平方米，并约定了其他事项。之后，原、被告按照该结算内容履行了交房等约定。
另查明：涉案房屋所在工程涉及玉山镇城北文化活动中心改造，为加快改造进度，在安置房的相关手续未全部办理完毕的情况下先行建设。现涉案房产正在补办相关手续，包括竣工验收手续，尚未办结。本次拆迁时，因原、被告采用原地安置的方式，原告仍持有拆迁房的权属证书，证载面积为74.35平方米，双方拟在安置房的权属证书办下来后，以“新证交换老证”。
又查明：2013年4月19日，原告与中国联合网络通信有限公司苏州市分公司签订租赁协议一份，约定由该公司承租涉案房屋及相邻案外人荣某名下同样面积的房屋（出租方提供房屋所有权证复印件作为附件一），因房屋为拆迁重建，尚未完成验收，故暂定租期从2013年1月1日开始至2018年12月31日，该房面积为74.35平方米+74.35平方米，第一、二年租金为842105元、第三、四、五年租金为884211元。该合同现在履行之中。
上述事实有玉山镇商业用房拆迁补偿安置协议书、房屋补偿费明细表、情况说明、安置房结算清单等及当事人陈述予以证实。
本院认为：原、被告签订的玉山镇商业用房拆迁补偿安置协议书及后续的情况说明，系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，当事人均应信守。原、被告虽然在拆迁补偿安置协议书中未约定安置房产证的办理，但从协议内容来看，双方采用“原地产权调换”的方式进行安置，办理权属登记当属应有之义，被告应当附有该项义务。因原告也未提供证据证明该房的权属登记条件已经成就，且被告陈述涉案房产尚未通过竣工验收，考虑到拆迁安置房的特殊性，本院对被告的陈述予以采信。原告主张办理安置房权属登记的诉讼请求，因客观条件尚不具备，本院不予支持。原告主张的房屋建筑面积差价款214130元，因被告提供的安置房测定面积为83.66平方米，双方亦据以进行了结算，故该主张无事实和法律依据，本院不予支持。
关于2014年5月6日之后的租金差价，原、被告在拆迁时设定了“新证换老证”的产证交接方式，被告在接收安置房后以原产证使用安置房。因原产证登记面积为74.35平方米，少于安置房的实际面积，原告在以原产证出租安置房时难以按照安置房实际面积83.66平方米全额计取租金。根据原告与中国联合网络通信有限公司苏州市分公司签订租赁协议约定的租金标准，其按照400000元的标准主张损失本院予以支持，即400000元/74.35平方米/365天*（83.66-74.35）=137.23元。原、被告在玉山镇商业用房拆迁补偿安置协议书后后续的情况说明中，未对该部分损失的承担进行约定，也未能达成补充协议，但被告对交房后未能履行办理房产证义务造成原告损失，应承担赔偿责任，赔偿金额按照137.23元/天从原告主张之日计算至本判决生效之日。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司于本判决生效后十日内支付原告沈福其租金差额损失（从2014年5月6日开始按照137.23元/天计算至判决生效之日）。
二、驳回原告沈福其的其他诉讼请求。
如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。
案件受理费6886元，由原告沈福其负担4000元，被告昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司负担2886元。该款原告沈福其已预交，本院不再退还，由被告�山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司于本判决生效之日十日内将该款支付原告沈福其。
如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 长 孙守旺
人民陪审员 吴伟萍
人民陪审员 贾青君
二〇一五年十一月六日
书 记 员 陈丽洁