江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏05民终3871号上诉人（原审原告）：常熟市中润超市有限公司,住所地江苏省常熟市富仓路18号。法定代表人：武警，总经理。委托诉讼代理人：孙毅，江苏简文律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈登峰，江苏简文律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：常熟市藕渠集贸市场有限公司，住所地江苏省常熟市富仓路16-18号。法定代表人：陆永元，总经理。委托诉讼代理人：钱欢，江苏正大发展律师事务所律师。原审第三人：常熟市中宏新农百货超市有限公司，住所地江苏省常熟市古里镇银河北路9号11幢137号。法定代表人：吴群燕，董事长。委托诉讼代理人：曹迪，江苏新天伦律师事务所律师。上诉人常熟市中润超市有限公司因与被上诉人常熟市藕渠集贸市场有限公司及原审第三人常熟市中宏新农百货超市有限公司物权纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院（2016）苏0581民初13464号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。常熟市中润超市有限公司的上诉请求：撤销原审判决，将本案发回重审,或者改判支持我方一审的诉讼请求。事实和理由：1、本案装修物的权益属于我公司，我方虽然与苏州市润恒商业地产运营管理有限公司约定以装修抵租金，但是装修价值是逐年抵扣的，在租赁期满后装修权益才归属苏州市润恒商业地产运营管理有限公司。我公司使用涉案房屋不到一年时间就被强行赶出，双方转租合同终止后装修权益仍然属于我公司。2、《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第86条规定：“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定处理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。”双方之间属于物权纠纷，涉案装修物添附于租赁房屋上，且被常熟市藕渠集贸市场有限公司实际利用多年，应当由其支付对价，否则即构成不当得利。3、一审中我公司提供了民事调解书、执行裁定书等证据，证明装修款项为1807万元，考虑实际结算价和我公司使用期间的折旧因素，我方在诉讼中同意按照1500万元认定装修物的价值，故我方完成了举证责任。原审法院要求我公司申请鉴定，属于举证责任分配错误。另装修物一直由常熟市藕渠集贸市场有限公司使用，应当按照我公司腾退房屋的时间作为鉴定基准日，原审法院要求我公司对装修物的现值申请鉴定存在方向性错误，将会导致对方使用房屋期间的折旧损失无法计算。常熟市藕渠集贸市场有限公司辩称：服从一审判决。常熟市中润超市有限公司与苏州市润恒商业地产运营管理有限公司约定以装修折抵租金，说明装修物的权益已经不属于上诉人。常熟市中润超市有限公司无法使用租赁房屋是苏州市润恒商业地产运营管理有限公司违约造成的，根据合同相对性其应当向苏州市润恒商业地产运营管理有限公司主张权利。我公司并未将涉案房屋另行出租，一直在与苏州中宏商业经营管理有限公司履行租赁合同。常熟市中润超市有限公司在装修时未征得我公司同意，双方之间也不存在合同关系，我公司不负有补偿义务。民事调解书是当事人协商自认的结果，不能据此确定装修物的价值。经原审法院多次释明，常熟市中润超市有限公司均拒绝申请司法鉴定，应当由其承担举证不力的后果。请求驳回上诉，维持原判。常熟市中宏新农百货超市有限公司述称：我公司在租赁涉案房屋后，履行了合同义务，是涉案房屋的合法使用人。上诉人常熟市中润超市有限公司申请证据保全，完全可以通过勘验或者公证的方式，而非查封涉案房屋。常熟市中润超市有限公司一审中不同意申请鉴定，相关的查封措施应当立即解除。涉及承租人和次承租人纠纷的民事判决书已经生效，常熟市中润超市有限公司在本案中的诉请如得到支持，将会导致判决书相互冲突的情况。本案应当优先适用最高法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷的司法解释，而非最高法院关于适用民法通则若干问题的意见第86条的规定。涉案房屋多次转租，房屋产权人对装修事宜并不知情，也不需要征得其同意。常熟市中润超市有限公司无权提起本案诉讼，应当驳回其起诉。我方保留就保全错误产生的损失向常熟市中润超市有限公司进行追索的权利。常熟市中润超市有限公司向一审法院起诉请求：判令原审被告向其支付房屋装修和设施设备折价款人民币1807万元。本案诉讼费用由原审被告承担。原审法院经审理查明：2012年2月24日，苏州中宏商业经营管理有限公司与常熟市藕渠集贸市场有限公司签订租赁合同1份，约定由常熟市藕渠集贸市场有限公司将待建土地上建筑面积33160平方米，位于常熟市××、××花园以南、××、××路以北（××2010Ａ-010地块上）拟建商业用房-琴湖一品广场建成后出租给苏州中宏商业经营管理有限公司，租赁期限为20年，苏州中宏商业经营管理有限公司有权将租赁物的一部分分租或转租给第三方。2013年5月6日，苏州中宏商业经营管理有限公司与苏州市润恒商业地产运营管理有限公司签订《“中宏•万家广场”商铺租赁合同》1份，约定租赁房屋为富仓路与金山路交汇处中宏万家广场西区1-4F（上述租赁合同中的部分房屋），参考建筑面积17359平方米，租赁期限为15年，自2013年10月1日至2028年9月30日止，租赁用途为卖场及综合商业，前3年月租金标准为554403元，租金实行先付后租，苏州市润恒商业地产运营管理有限公司在签订合同后5个工作日内一次性付清履约保证金1000000元，进场装修之日支付首期租金1663209元（2014年1月1日至2014年3月31日），在此之前免租期，以后，租金每半年支付一次，依次类推，每次提前15天付款。前3年租金标准不递增，从第4年即2017年10月1日每上一年租金基础上递增6%，直至合同终止。承租人经营时独立申领营业执照，自负盈亏，所有债权债务全部由承租人享有或负担，经营期间所发生的支出、水电费、通讯费、税和其他各项费用全部由承租人负担。合同另约定物业管理费用标准与支付方式：3F-4F（面积为8199平方米）3元/平方/月，1F-2F（面积为9160平方米）1元/平方/月，按年度支付物业管理费，从承租人进场次月至年底一次性支付2013年度物业管理费，2014年度之后的物业管理费于每个年度前30日一次性支付。合同再约定承租人保证不损坏房屋结构，装修方案应征得出租人同意。承租人拖欠租金，出租人有权解除合同并收回房屋，并且不予补偿装修等费用。租赁合同签订后，案涉房屋二楼、三楼由常熟市中润超市有限公司用于经营超市。2013年9月5日，苏州市润恒商业地产运营管理有限公司（甲方、转租方）与常熟市中润超市有限公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁转让协议》一份，约定：“根据《中华人民共和国合同法》的规定，甲、乙双方在平等、自愿、公平和诚实信用的基础上，经协商一致，就甲方将其依法承租的《中宏•万家广场商铺租赁合同（中宏成家琴湖招字第012号）》房屋转租给乙方使用，由乙方向甲方支付租金等事宜，达成本协议。第一条甲方自愿将位于富仓路与金山路交汇处中宏万家广场西区1-4F（见附件一），参考建筑面积17359㎡承租的房屋转租给乙方使用，乙方用装修、设备款抵作房屋租金。第二条乙方承租后可以对商铺进行装修，在装修中不能改变或损坏现有结构，装修费用由乙方支付，并从租金中抵扣。第三条租赁期间甲方必须保证房东不得干涉乙方的正常经营，合同到期后甲方必须保证同等条件下房东优先与乙方签订下一次的租赁合同，不得收取任何转让费等。转租期间的水电费由乙方承担。第四条甲方必须保证乙方转租期间的商铺租金与原租赁协议同步，不得另行增加收取或变相收取租金和其他费用。转租期满后甲方得保证房东按市场行情增减租金。第五条如果乙方经营不善不能继续经营时，乙方转让商铺必须经过甲方同意。第六条甲方有付清租赁商铺租金的义务，转让给乙方使用期间，如因甲方租金原因，造成乙方无法经营的，甲方要承担责任，与乙方无关。第七条转租期间若房东与乙方发生房子纠纷时，甲方应承担一切责任和义务。就原协议中如有显失公平或不合理的条款，甲方必须配合乙方共同与出租方理论。甲、乙双方都不能有隐瞒事实真相和欺诈行为，否则提请人民法院依法处理。第八条转租期同原合同期为15年，即2013年10月1日至2028年9月30日止。第九条本协议一式二份，甲、乙各执一份。”苏州市润恒商业地产运营管理有限公司与常熟市中润超市有限公司分别在甲方、乙方处盖章。因苏州市润恒商业地产运营管理有限公司未按时交付租金，2014年9月17日，苏州中宏商业经营管理有限公司在原审法院起诉苏州市润恒商业地产运营管理有限公司、常熟市中润超市有限公司，要求解除与苏州市润恒商业地产运营管理有限公司之间的租赁合同，苏州市润恒商业地产运营管理有限公司及常熟市中润超市有限公司腾出案涉房屋并支付房屋占用费、腾房费、物业管理费。该案经过审理，原审法院于2015年4月1日作出判决：一、苏州中宏商业经营管理有限公司与苏州市润恒商业地产运营管理有限公司在2013年5月6日签订的《“中宏•万家广场”商铺租赁合同》于2014年7月4日解除。二、苏州市润恒商业地产运营管理有限公司于判决发生法律效力后十日内给付苏州中宏商业经营管理有限公司租金1437129元、房屋占用费92400元、逾期腾退占用费2919856元、物业管理费402834元，合计4852219元。三、驳回苏州中宏商业经营管理有限公司的其他诉讼请求。2015年1月12日，苏州市建筑装饰股份有限公司以为常熟市中润超市有限公司装修房屋为由在苏州市中级人民法院起诉常熟市中润超市有限公司，要求常熟市中润超市有限公司支付工程款19204255元及逾期付款利息803645元。审理过程中，经苏州市中级人民法院调解，苏州市建筑装饰股份有限公司与常熟市中润超市有限公司达成调解协议：常熟市中润超市有限公司结欠苏州市建筑装饰股份有限公司1757万元，该款项由常熟市中润超市有限公司分别于2015年5月26日支付757万元，于2015年6月30日支付500万元，于2015年7月31日支付500万元。若常熟市中润超市有限公司未按上述约定履行付款义务，则苏州市建筑装饰股份有限公司有权按照总金额1807万元扣除常熟市中润超市有限公司已履行部分向法院申请执行。审理过程中，常熟市中润超市有限公司陈述其于2014年6月已腾退案涉房屋，其与苏州市润恒商业地产运营管理有限公司签订了《房屋租赁转让协议》，案涉房屋被收回后，其与苏州市润恒商业地产运营管理有限公司未作结算。上述事实，由“中宏•万家广场”商铺租赁合同、房屋租赁转让协议、（2014）熟民初字第01085号民事判决书、（2015）苏中民初字第00017号民事调解书、（2016）苏0581民初4072号民事判决书及庭审笔录等在案佐证。原审法院认为：常熟市中润超市有限公司依据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第86条的规定向常熟市藕渠集贸市场有限公司主张添附物的赔偿责任，应以其享有添附物的权利为前提。常熟市中润超市有限公司在与苏州市润恒商业地产运营管理有限公司的租赁合同中对案涉房屋的装修权利作出处置，双方约定以案涉房屋装修、设备款抵偿租金，其中装修抵偿多少租金、在合同部分履行的情况下常熟市中润超市有限公司是否享有装修权利及享有多少权利均未作出约定；房屋被苏州中宏商业经营管理有限公司收回后，常熟市中润超市有限公司与苏州市润恒商业地产运营管理有限公司并未进行结算，即常熟市中润超市有限公司是否仍享有案涉房屋装修的权利及权利价值均尚处于不确定的状态。常熟市中润超市有限公司现基于其对案涉房屋装修和设备的权利向常熟市藕渠集贸市场有限公司主张赔偿款，是对权利的重复处置，于法无据，原审法院不予支持。退一步讲，常熟市中润超市有限公司要求常熟市藕渠集贸市场有限公司赔偿房屋装修和设施设备款，常熟市中润超市有限公司对诉请的装修和设施设备款的现值负有举证责任。常熟市中润超市有限公司主张的1807万元是其与苏州市建筑装饰股份有限公司就装修达成的一致意见，并非案涉装修和设备设施的现值，经原审法院反复法律释明，常熟市中润超市有限公司明确表示，对案涉装修及设施设备的现值不申请司法鉴定，常熟市中润超市有限公司应承担举证不能的不利后果，故原审法院对常熟市中润超市有限公司的诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回常熟市中润超市有限公司的诉讼请求。案件受理费130220元、保全费5000元，合计诉讼费135220元，由常熟市中润超市有限公司负担。二审查明事实与原审查明的事实一致。本院认为：被上诉人常熟市藕渠集贸市场有限公司虽然是涉案房屋的所有权人，但是其在2012年2月24日即已经和苏州中宏商业经营管理有限公司签订了为期20年的租赁合同，双方同时约定苏州中宏商业经营管理有限公司有权将涉案房屋部分或者整体转租。前述租赁合同尚未到期，目前仍在正常履行过程中，根据合同约定常熟市藕渠集贸市场有限公司在收取租金的同时，需要将其对涉案房屋占有、使用等所有权权能让渡给承租人或者次承租人。本案中常熟市中润超市有限公司装修、使用涉案房屋是基于其和苏州市润恒商业地产运营管理有限公司的转租合同，苏州市润恒商业地产运营管理有限公司和苏州中宏商业经营管理有限公司之间同样存在转租关系，因常熟市中润超市有限公司和房屋所有权人之间不存在直接的法律关系，其主张自己在增添附属物时征得了财产所有人同意应属牵强。其次，常熟市中润超市有限公司和苏州市润恒商业地产运营管理有限公司之间约定以装修折抵租金，该约定的法律后果是苏州市润恒商业地产运营管理有限公司取得装修物的所有权，常熟市中润超市有限公司则获得占有、使用涉案房屋的债权，同时无需另行支付租金，在转租合同因苏州市润恒商业地产运营管理有限公司违约导致解除的情况下，常熟市中润超市有限公司应当通过主张债权的方式寻求法律救济，而非主张装修物的物权。再次，装修工程的造价不能直接等同于装修物的市场价值，在装修物经过自然损耗，以及人为使用的情况下，还应当考虑损毁及折旧等因素，常熟市中润超市有限公司在本案中主张房屋装修和设施设备的折价款1807万元，仍应当承担相应的举证证明义务，其在原审法院多次释明的情况下，拒不申请司法鉴定，应当承担相应的不利法律后果。最后，《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第86条之规定，更多地是考量财产所有人因增添附属物而获益的情况，从公平原则出发来衡平双方当事人的利益，但是本案中常熟市藕渠集贸市场有限公司与苏州中宏商业经营管理有限公司之间的租赁合同仍然在按照原约定正常履行，且剩余的租赁期限较长，常熟市藕渠集贸市场有限公司并未从中获取利益，故常熟市中润超市有限公司向财产所有人主张权利缺乏相应基础。涉案房屋因租赁合同解除之后，相关的获益方应当是苏州中宏商业经营管理有限公司，故常熟市中润超市有限公司主张返还因装修添附形成的收益，根据权利义务相一致的原则，应当向苏州中宏商业经营管理有限公司主张权利。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。常熟市中润超市有限公司的二审诉请依据不足，二审依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费130220元，由上诉人常熟市中润超市有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵东审判员  叶刚审判员  杨兵二〇一七年十二月十一日书记员  孙贞