广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）中中法民一终字第342号上诉人（原审被告）：中山市通大房地产有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：孙通文，该公司董事长。委托代理人：王翠琴，女，1984年11月23日出生，汉族，住广东省中山市。该公司法务。被上诉人（原审原告）：张曼娜，女，1981年12月13日出生，汉族，住湖南省常宁市。上诉人中山市通大房地产有限公司（以下简称通大公司）因与被上诉人张曼娜商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2013）中二法黄民一初字第612号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：张曼娜与刘志琪于2005年1月6日登记结婚，2009年7月9日在常宁市民政局办理离婚登记。张曼娜、刘志琪在《离婚协议书》中约定夫妻双方共有的位于中山市三角镇旭日御华庭11栋1001室房屋归张曼娜所有，刘志琪配合张曼娜办理产权变更登记手续。2008年12月25日，张曼娜与刘志琪作为买受人与通大公司签订一份《中山市商品房买卖合同》，约定由买受人购买通大公司所有的位于中山市三角镇旭日御华庭11幢1001房，房屋单价为按套内建筑面积计算每平方米2990.03元，房屋总价为200721元。第八条交付期限约定：“出卖人应当在2009年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4.该商品房经建设工程质量验收自检合格”。第十四条关于产权登记的约定第二款约定“出卖人应当在商品房交付使用后540个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第4项处理：4.买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之贰的违约金。如因买受人的原因导致不能如期取得房地产权属证书，出卖人不承担任何责任”。商品房买卖合同签订后，买受人已经向通大公司支付了房价款200721元。2010年6月25日，张曼娜在通大公司办理了收楼手续。2013年7月15日，通大公司持办理权属登记需要提供的资料到产权登记机关备案。2013年7月23日，本案所涉商品房办理了产权权属证书，房地产权利人为张曼娜及刘志琪，土地证号为国（2013）易04005**，房产证号为02130521010213052102。2013年10月30日，张曼娜诉至原审法院，称：2008年12月25日，张曼娜与通大公司签订商品房买卖合同，约定由张曼娜向通大公司购买位于中山市三角镇旭日御华庭11幢1001房的商品房，房价款为200721元。另外，合同约定通大公司应当于商品房交付使用后540个工作日内，持办理权属登记资料到产权登记机关备案，保证张曼娜在规定期限内取得房地产权属证书。然而，经查询得知，张曼娜的房地产权属证书于2013年7月23日才得以办理完成，且通大公司一直迟迟未将权属证书交付给张曼娜。因此，张曼娜请求法院判令：1.通大公司立即向张曼娜交付房地产权属证书；2.通大公司支付逾期办理房地产权属证书的违约金（从通大公司违约之日起计至2013年7月23日的违约金数额为13649元）；3.本案诉讼费由通大公司负担。原审庭审中，张曼娜与通大公司均确认实际收楼时间为2010年6月25日，违约金计算的截止时间为2013年7月15日。原审法院认为：张曼娜、刘志琪作为买受人与通大公司签订的《中山市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律的规定，应受法律保护，对双方均有法律约束力。张曼娜与刘志琪在《离婚协议书》中明确夫妻共同财产的分割方式为本案所涉商品房归张曼娜所有，故张曼娜的主体适格。根据商品房买卖合同第八条的约定，通大公司应于商品房交付使用后540个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，本案中通大公司确认于2013年7月15日才持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，显然属于通大公司违约，应承担相应的违约责任。关于违约金的起算时间，由于双方确认实际收楼时间为2010年6月25日，约定的办证时间应为2010年6月26日往后计算540个工作日至2012年8月18日，故违约金应从2012年8月19日开始计算。关于违约金计算的截止时间，由于双方确认为2013年7月15日，原审法院予以确认。由此计算出通大公司应支付张曼娜的违约金为13328元（200721元×2／10000×332天）。关于诉请通大公司交付房地产权属证书，由于本案所涉房地产权属证书已经出具，且通大公司确认保存在通大公司处，故通大公司应向张曼娜交付，张曼娜的该项诉求理据充分，原审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、通大公司于原审判决生效之日立即向张曼娜交付房地产权属证书［土地证号为：国（2013）易04005**，房产证号为：02130521010213052102）；二、通大公司于原审判决生效之日起三日内向张曼娜支付逾期办证违约金13328元。如果通大公司未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费142元，减半收取71元，由张曼娜负担2元，通大公司负担69元。宣判后，上诉人通大公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、通大公司不应向张曼娜支付违约金。通大公司已将商品房交付给张曼娜，不影响张曼娜占有、使用或处分房屋。二、原审认定的违约金标准过高。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，通大公司请求法院适当减少其应承担的违约金数额。因此，通大公司请求二审法院判令：1．撤销原审判决，依法改判；2．本案诉讼费由通大公司与张曼娜共同承担。被上诉人张曼娜辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明：原审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。综合双方诉辩意见，本院作如下分析：关于违约责任的问题。原审庭审中，张曼娜与通大公司均确认实际收楼时间为2010年6月25日，原审认定办证时间应为2010年6月26日往后计算540个工作日至2012年8月18日，双方当事人均未针对此问题提起上诉，故本院对该事实不作审查。根据双方当事人签订的商品房买卖合同第十四条第二款“出卖人应当在商品房交付使用后540个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案…..”的约定，通大公司应该于2012年8月18日前将涉案房地产办理权属登记需由通大公司提供的资料到产权登记机关备案，但直至2013年7月15日，通大公司才持办理权属登记需要提供的资料到产权登记机关备案，通大公司的上述行为显然违反了合同的上述约定，原审法院认定通大公司构成违约应承担违约责任并无不当。关于约定违约金是否过高的问题。双方当事人已在合同中明确约定违约金的计算方法，且该约定与中国人民银行同期同类贷款利率相近，不属于违约金过高情形。既然违约金条款是双方当事人自愿协商确定，即对双方具有约束力，原审据此认定违约金计算标准并无不妥。另外，对当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。综上，上诉人通大公司的上诉理据不足，本院不予支持。原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费142元，由上诉人中山市通大房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  黄岳文审 判 员  曾 玲代理审判员  赖晓筠二〇一四年五月十三日书 记 员  钱绮丽