浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙04民终2126号
上诉人（原审原告）：潘林根，男，1964年12月20日出生，汉族，住嘉善县。
委托诉讼代理人：费锦红、邱泽豪，浙江子城律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：包红林，男，1959年6月20日出生，汉族，住嘉善县。
上诉人潘林根因与被上诉人包红林房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省嘉善县人民法院（2017）浙0421民初1564号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月30日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
潘林根上诉请求：撤销一审判决，改判支持潘林根的一审诉�请求，诉讼费由包红林承担。事实和理由：一、根据物权法第十七条规定及物权公示原则，不动产物权的归属应以不动产登记簿为依据。涉案房屋不动产权属证书登记的权利人是包红林，无证据表明不动产登记存在错误，故房屋所有人为包红林。包红林与朱建珍作为夫妻，既然将房屋登记在一人名下，也是家事代理的意思表示，作为正常的交易习惯，夫妻双方对交易房屋这样的家庭大事，应当是经过讨论同意的。潘林根基于对物权公示的公信力而与包红林签订合同，并按照约定支付了相应对价，其合法权益应受法律保护。即使涉案房屋属于夫妻共同财产，朱建珍也仅是财产利益的共有人，并非物权法上不动产的共有人。在办理转让过户手续时，只需包红林一人签字同意即可完成过户登记，该房屋已经查封，也无相关的权利限制，不存在事实上或法律上履行不能的情形。二、合同约定包红林应在2017年3月30日前将房屋过户给潘林根，同时约定包红林违约应按总房价的10%赔付违约金。包红林未按上述期限履行过户义务，潘林根要求其支付违约金具有合同依据，也符合合同法第一百一十四条第三款的规定。一审认为潘林根不能同时主张合同继续履行和违约金，缺乏合同和法律依据。三、一审判决是对房地产经济活动的负面引导，不利于保护善意买受人的合法权益。
包红林答辩称：一、本案房产证上虽然只写了包红林一个人名字，但这是所有老房子的房产证上共同存在的问题，夫妻双方只写一个人代表共有，这是历史事实，不可否认。按照潘林根逻辑意思，产权证上只要是夫妻任何一方的名字，未经另一方同意即可私自出售、转让，社会将会成为什么样的社会，天理公道何在。二、双方是在两�无证中介操纵、诱骗下签订房屋买卖合同，在没有看过房子的前提下，带5万元现金，什么也没问，配偶不知情、不在场、不签字、没授权的情况下签下了该合同，造成既成事实，违反常理。三、根据婚姻法规定，夫妻在婚姻存续期间所得的财产，归夫妻共同所有，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。民法总则也规定，民事主体从事民事活动，不得违反法律、不得违背公序良俗。综上，一审法院认定事实清楚，依法有据。请求维持原判。
潘林根向一审法院起诉请求（变更后）：1.包红林支付81500元违约金；2.包红林继续履行房屋买卖合同；3.本案诉讼费、保全费由包红林承担。
一审法院认定事实：2017年3月10日，甲方（指包红林，下同）与乙方（指潘林根，下同）签订《嘉善县房地产买卖合�》一份，约定由潘林根向包红林购买位于嘉善县房屋一套，建筑面积为85.20平方米，房屋售价815000元。合同中关于付款方式的约定为，乙方付给甲方购房定金伍万元整，其余购房款乙方将分二次付给甲方等。合同第九条关于违约责任的约定为，甲乙双方合同签订后，甲方违约，双倍返还定金，并按总房价的10%赔偿给乙方；乙方违约，购房定金不予退还，并按总房价的10%赔偿给甲方。合同还对其他事项作了约定。合同签订当日，潘林根即向包红林支付了定金50000元。后在合同履行过程中，包红林以其妻不同意出售房产等为由拒绝继续履行合同，故潘林根诉至一审法院。
包红林与其妻朱建珍于1985年2月15日登记结婚。涉案嘉善县房屋的产权登记日期为1998年11月27日，属包红林与朱建珍的夫妻共同财产。
一审法院认为，本案的争议焦点为涉案房屋买卖合同的效力问题及该房屋买卖合同能否继续履行的问题。第一，关于本案房屋买卖合同的效力问题。双方签订房屋买卖合同时，潘林根基于包红林系涉案商品房的产权登记人，而信赖其对涉案商品房有处分权而与包红林签订的房屋买卖合同，对此潘林根没有过错，且双方约定的成交价格也在合理范围内。基于此，在包红林作为涉案商品房的登记权利人与潘林根签订房屋买卖合同时，潘林根是善意的，且合同所约定的对价也是合理的，故该房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效。
第二，关于涉案房屋买卖合同能否继续履行的问题。首先，对于在诉讼中一方当事人请求继续履行合同的，应当符合合同法关于继续履行的条件。《合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”其次，根据《物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”及《城市房地产管理法》第三十八条第（四）项“未经其他共有人书面同意，不得转让共有房地产”的规定，在包红林妻子朱建珍作为涉案商品房共同共有权人的情况下，要想继续履行该房屋买卖合同，�现该共有房屋的物权变动，必须取得该房屋共有权利人朱建珍的同意。但鉴于朱建珍在本案中明确表示其不同意出售涉案商品房，且不愿意配合办理过户手续，故潘林根主张继续履行合同的诉讼请求，不符合上述法律规定的条件，属于法律上或者事实上不能履行的情况。且一审也在庭审中向潘林根明确释明其可变更诉请要求解除合同并要求包红林承担债务不能履行的违约责任，但潘林根仍坚持要求包红林继续履行该房屋买卖合同，故对潘林根的该项诉请不予支持。而潘林根要求包红林在继续履行的前提下另行支付违约金81500元的诉请也无相应依据，不予支持。至于潘林根要求包红林的赔偿事宜，潘林根可另行主张。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第四项，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：驳回潘林根的全部诉讼请求。案件受理费2300元，财产保全费1020元，合计诉讼费用3320元，由潘林根负担。
二审中，当事人均未提交新的证据。
本院对一审认定的事实予以确认。
本院认为，包红林与潘林根订立的房屋买卖合同不违反法律法规强制性规定，系双方真实意思表示，合法有效，本案二审主要争议为潘林根要求继续履行合同的主张应否支持。
涉案房屋系包红林与朱建珍在婚姻关系存续期间取得，在无证据表明二人对财产存在特殊约�的情况下，依据婚姻法第十七条的规定，该房屋应归包红林与朱建珍共同共有。根据《物权法》第九十七条关于处分共有不动产应经全体共同共有人同意之规定，以及《城市房地产管理法》第三十八条第一款第四项关于未经其他共有人书面同意不得转让共有房地产之规定，本案潘林根欲继续履行房屋买卖合同，实现不动产所有权变更，须经得房屋共有人朱建珍的同意。由于朱建珍既明确表示不同意出售涉案房屋，也不愿意配合办理过户手续，因此无论从法律层面还是事实层面，潘林根要求继续履行合同的目的均无法实现。一审在向潘林根释明后，潘林根仍然坚持其继续履行合同的诉讼请求，一审据此驳回其诉讼请求，并无不当。另外，潘林根以包红林迟延交房为由主张违约金，但合同事实上无法继续履行，故潘林根在要求继续履行合同的前提下主张违约金，缺乏�据。当然，对于合同无法继续履行的违约责任，潘林根可另行主张。
综上，潘林根的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由上诉人潘林根负担。
本判决为终审判决。
审判长 金富祥
审判员 谭 灿
审判员 倪 勤
二〇一七年十二月八日
书记员 赵婉沁
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