重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0115民初4814号原告：林琴，女，1982年11月26日出生，汉族，住福建省厦门市。委托诉讼代理人（特别授权）：沈洪平，重庆启林律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：陈菲，重庆启林律师事务所律师。被告：马庆玉，女，1966年7月2日出生，汉族，住重庆市长寿区。原告林琴与被告马庆玉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告林琴的委托诉讼代理人沈洪平、陈菲，被告马庆玉到庭参加了诉讼。本案审理过程中，原、被告双方向本院申请和解期限三个月，后和解未果。本案现已审理终结。原告林琴向本院提出诉讼请求：1、要求被告马庆玉支付2015年6月15日至2016年8月14日期间的租金195053元（审理过程中，原告林琴申请撤回要求被告马庆玉支付2016年8月15日至2016年9月14日期间的租金的诉讼请求）；2、要求被告马庆玉支付保证金41000元；3、要求被告马庆玉支付滞纳金（从2015年8月25日起以68262.50元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算至付清之日止；从2015年11月5日起以40957.50元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算至付清之日止；从2016年2月5日起以40957.50元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算至付清之日止;从2016年5月5日起以44875.50元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算至付清之日止）。事实和理由：2015年5月15日，原告林琴将其所有的位于重庆市长寿区凤城街道文苑大道1号“海林·太平洋生活广场”2幢1-10号商铺、2幢1-8至1-12号商铺夹层及案外人林民生所有的2幢1-7号商铺夹层出租给被告马庆玉使用，双方于2015年8月24日补签了商铺租赁合同，约定租期为2015年6月15日至2020年5月14日，每季度提前七个工作日支付下一季度租金，如未按期支付，则自逾期之日起按日加收当期欠付金额的千分之三作为滞纳金，并约定被告马庆玉应当于合同签订之日向原告林琴缴纳履约保证金41000元。从2015年6月15日起，被告马庆玉就未向原告林琴支付过租金，也未向原告林琴支付履约保证金，经原告林琴催收仍未支付。被告马庆玉辩称，我与原告林琴签订租赁合同之前，涉案房屋就是我在租用。双方签订租赁合同后，涉案房屋由我一直使用。我没有缴纳租金属实，但原因系房屋漏水、下水道堵塞、停电、商铺外主管道爆裂等问题导致我无法正常营业，产生了营业额损失。我多次联系物管公司维修，但是物管公司没有维修，我自己维修漏水也产生了一定支出，我不应当缴纳租金。要求原告林琴赔付我宾馆房间损失费用1410360元、2015年12月停电导致宾馆损失14442元、两次下水道堵塞造成损失30096元和13826元及我垫付的维修费用23500元。履约保证金我在2012年5月就交给了案外人华盛置业集团华融置业发展有限公司（以下简称华盛公司），华盛公司没有退给我，所以我不应当缴纳。本院经审理认定事实如下：2015年5月15日，原告林琴将其所有的位于重庆市长寿区凤城街道文苑大道1号“海林·太平洋生活广场”2幢1-10号商铺（建筑面积59.25㎡）、2幢1-8至12号商铺夹层及案外人林民生所有的2幢1-7号商铺夹层（建筑面积共计534.50㎡）租赁给被告马庆玉使用。2015年8月24日，原告林琴（甲方）与被告马庆玉（乙方）签订《海林·太平洋生活广场商铺租赁合同》及合同补充协议，约定租赁期限为5年，自2015年5月15日至2020年5月14日止，租金按建筑面积计算，计算标准为：月租金=建筑面积（㎡）×单位租金（元/㎡·月），其中：2015年6月15日至2016年5月14日，一层租金按50元/㎡·月计算，二层租金按20/㎡·月计算，涉案房屋月租金为13652.50元（59.25㎡×50元/㎡·月+534.50㎡×20元/㎡·月）；2016年5月15日至2017年5月14日，一层租金按54元/㎡·月计算，二层租金按22㎡·月计算，涉案房屋月租金为14958.50元（59.25㎡×54元/㎡·月+534.50㎡×22元/㎡·月）；原告林琴同意免除被告马庆玉装修优惠期的租金共计1个月（2015年5月15日起至2015年6月14日止）。该合同载明：“……第三条租金、费用及付款方式第一款租金付款方式：1.乙方按季（每满三个月为一季）向甲方交纳租金；2.乙方应于签订本租赁合同之日一次性向甲方预交第一季度租金的履约保证金。在合同规定的计租之日起，该履约保证金自动转为第一季度的租金。之后乙方应于前一季的最后七个工作日前向甲方缴交下一季的租金。……第三款履约保证金:1.乙方应于本合同签订之日另向甲方缴交相当于一个季度租金数额的履约保证金41000元人民币。……第四条甲方与乙方的权利义务……4.甲方应负责本商铺及其附属设施的正常维修；因乙方原因致本商铺或附属设施毁损的除外。……第十条违约与索赔……第二款如乙方未按本合同及附加、双方其他约定或本商铺的其他缴费要求及时支付租金、履约保证金、物业管理费等各项相关费用，属乙方违约，如乙方逾期叁日未缴付租金及其他应付费用，甲方可以据实从履约保证金中扣除相应部分予以抵付，并自逾期之日起按日加收当期应付金额的千分之三作为滞纳金……并应赔偿甲方因此遭受的损失。滞纳金可从履约保证金中扣除。乙方应予甲方扣除之日起叁个工作日内补足履约保证金；乙方未按期补足的，甲方书面向乙方催缴，甲方发出催缴通知后七个工作日内乙方仍未予补足的，甲方有权单方解除合同，不退还剩余履约保证金，并追究乙方的违约责任……”。原告林琴于2015年5月15日就已将租赁商铺交付被告马庆玉使用。被告马庆玉未向原告林琴支付2015年5月15日至2016年8月14日期间的房屋租金。案外人林民生同意将其所有的位于重庆市长寿区凤城街道文苑大道1号2幢1-7号商铺夹层由原告林琴由原告林琴出租并享有租金收益权。经本院对涉案房屋进行现场勘查，部分涉案房屋存在漏水，漏水情况与被告马庆玉提交的照片一致。被告马庆玉陈述照片的拍摄时间为2016年8月31日之前数日。本院认为，原告林琴与被告马庆玉签订的《海林·太平洋生活广场商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，原、被告双方均应按照合同约定的内容享受权利并履行义务。关于被告马庆玉是否应当支付租金的问题。原告林琴已按合同约定将涉案房屋交付被告马庆玉使用，被告马庆玉应按约定按时缴纳房屋租金。被告马庆玉辩称，涉案房屋长期存在漏水问题，导致其营业损失，故其不应当支付租金。虽然《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担，因维修租赁物影响承租人使用的，应当减少租金或者延长租期。”《商品房屋租赁管理办法》第九条第一款规定：“出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全，未及时修复损坏的房屋，影响承租人正常使用的，应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金。”本案中，涉案房屋存在漏水问题属实，但被告马庆玉并未举证证实房屋漏水产生的时间在原告林琴请求的租期内，亦未证明其在租期内曾经要求原告林琴对漏水问题进行维修，其提交的维修费用清单系其本人书写，不能证明其曾经自行对房屋漏水进行维修及产生的费用，故被告马庆玉不能以房屋漏水为由拒缴商铺租金。被告马庆玉应当向原告林琴支付2015年6月15日至2016年8月14日期间的租金195053元（13652.50元/月×11个月+14958.50元×3个月）。被告马庆玉辩称，因涉案房屋存在漏水、下水道堵塞、停电、商铺外主管道爆裂等问题导致其无法正常经营，要求原告林琴赔付其损失，被告马庆玉未在本案中提起反诉，本院不予处理，被告马庆玉可另案提起诉讼。关于被告马庆玉是否应当缴纳履约保证金的问题。《海林·太平洋生活广场商铺租赁合同》约定，被告马庆玉应当于本合同签订之日另向原告林琴缴纳履约保证金41000元。被告马庆玉辩称其已经向案外人华盛公司缴纳履约保证金，但华盛公司没有退还，所以其不应当向原告林琴缴纳履约保证金。被告马庆玉未举证证明其已经向案外人华盛公司缴纳了履约保证金且该公司未予退还，且即使被告马庆玉辩称的上述事实存在，被告马庆玉并未举证证明该事实与本案存在关联。故被告马庆玉的辩称不构成其不缴纳履约保证金的理由，其应当按照合同的约定履行缴纳履约保证金的义务。对原告林琴要求被告马庆玉支付履约保证金41000元的请求，本院予以支持。关于被告马庆玉是否应当支付滞纳金的问题。按照原、被告双方签订的《海林·太平洋生活广场商铺租赁合同》的约定，被告马庆玉逾期支付租金，原告林琴可以自逾期之日起按日加收当期应付金额的3‰作为滞纳金；并约定租金支付以季度为一个付款期，被告马庆玉应于合同签订之日支付第一季度租金的履约保证金（租期开始则转为第一季度租金），之后于前一季的最后七个工作日前支付下一期租金。因《海林·太平洋生活广场商铺租赁合同》于2015年8月24日签订，而被告马庆玉已于2015年5月15日就使用该房屋并享有一个月免租期，被告马庆玉应于2015年8月24日向原告林琴支付2015年6月15日至2015年11月14日期间的租金共计68262.50元，之后应于2015年11月4日支付2016年11月15日至2016年2月14日期间的租金40957.50元，于2016年2月4日支付2016年2月15日至2016年5月14日期间的租金40957.50元，于2016年5月4日支付2016年5月15日至2016年8月14日期间的租金44875.50元。现上述支付租金的期限均已届满，而被告马庆玉未履行支付租金的义务，应当向原告林琴支付滞纳金。原、被告双方在合同中约定逾期支付租金的滞纳金按照每日3‰的标准计算，现原告林琴自愿要求滞纳金以欠付租金为基数从欠付之日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%计算至付清之日止，系其对自身权利的处分，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百第一十四条、第二百二十条、第二百二十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、限被告马庆玉于本判决生效后10日内支付原告林琴2015年6月15日至2016年8月14日期间的房屋租金195053元及滞纳金（从2015年8月25日起以68262.50元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算至付清之日止；从2015年11月5日起以40957.50元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算至付清之日止；从2016年2月5日起以40957.50元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算至付清之日止;从2016年5月5日起以44875.50元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算至付清之日止）；二、限被告马庆玉于本判决生效后10日内支付原告林琴履约保证金41000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5066元，减半收取2533元，由被告马庆玉负担（限被告马庆玉在本判决生效后10日内向本院交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。代理审判员  李琨二〇一七年一月六日书 记 员  李佳