广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2764号
上诉人（原审被告）：陈本典，男，汉族。
委托代理人：陈金伟，湖南一星律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：童泽舟，男，汉族。
委托代理人：梁雄归，广�同益律师事务所律师。
委托代理人：刘威，广东同益律师事务所实习律师。
上诉人陈本典因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第9号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2006年3月20日，陈本典（为乙方、认购方）与广州羊城铁路置业服务有限公司（为甲方、出售方）签订《广州铁路集团公司经济适用住房认购协议》，约定：认购日期2006年3月20日，认购住房自编号广州市越秀区xxx路5号b1505房，建筑面积109.308平方米，认购总房价446231元；在乙方按本认购协议办理购房手续，付清房价款并办理好入住手续后，甲乙双方签署《广州铁路（集团）公司经济适用住房买卖合同》，再由甲方按经济适用住房有关规定办理产权手续，甲乙双方按广州市房地产交易�心有关规定各自承担应缴的税费；为确保铁路经济适用住房的开发建设，凡通过铁路经济适用住房建房指标办理的房产证，五年内不得办理过户更名手续等。
2006年7月21日，童泽舟（为乙方、买房人）与陈本典（为甲方、卖房人）签订《房屋买卖协议》，约定：经甲乙双方充分协商，在自愿交易的原则下，甲方同意将其从广州铁路集团有限公司分配的经济适用房一套，越秀区xxx路5号b1505房（建筑面积109.308平方米）出售给乙方，经甲乙双方协商并确认该房屋的房款为823888元，其余发生的一切费用一概由乙方承担（包括入住前所交18021.55元及以后甲乙双方的各种税费，但不含甲方已交的446231元的房款）；付款方式：第一期付款为800000元，在协议生效后即付500000元，余下300000元在交付房屋一个月内付清；第二期为13888元，在交付本房屋房产证、买卖合同时一并付清；第三期10000元，先以陈本典名字按定期五年存入银行，由乙方保管，待甲方配合乙方将本房屋过户手续办妥之后将存折交给甲方取回10000元本金及利息；甲方必须在收到乙方第一期房款500000元及入住前甲方所交18021.55元费用后即将房屋使用权以及与广州铁路集团有限公司签订的经济适用房认购协议书、与房屋有关的票据等相关原始资料交付乙方，并列清单签收；甲方提供本人身份证复印件作为办理本房屋有关手续之用，不得作为其他用途；房屋产权过户到达广州铁路集团有限公司购房规定日期时，由乙方落实具体时间并通知甲方及时办理相关手续，故意拖延耽误者，必须赔偿对方经济损失等。该合同落款处除有童泽舟、陈本典签名盖指模外，还分别有“张淑兰”的签名及盖指模，“曾桂梅”的签名及盖指模，见证人徐佳的签名。
《房屋买卖协议》签订后，陈�典于2006年8月将涉讼房屋交付给童泽舟使用至今。童泽舟先后于2006年7月21日、8月24日向陈本典支付了518021.55元、280000元。陈本典于2006年7月21日向童泽舟出具收到童泽舟房款500000元、入住前期费用18021.55元的收据。后陈本典于2006年9月30目签署字据，内容为：补收条，因当天写的第二期房款收条（30万元）找不到了，今日补此收条，前面30万元收条作废，以此为准。童泽舟于2006年9月30日到建设银行办理了金额为10000元的一年期银行定期存款，户名为陈本典。
2006年8月24日，陈本典出具《委托书》，内容为：本人愿将共和西路5号楼b1505房转让给童泽舟，并由他办理相关手续。
2011年7月25日，房管部门核发了涉讼房屋的房地产权证，其中记载：房屋座落越秀区xxx路99号1505房，权属人陈本典，房屋性质经济适用住房，建筑面积为117．12平方米。
原审法院另查明，在本案诉讼�前，陈本典已另案提起诉讼，要求确认双方于2006年7月21日签订的《房屋买卖协议》无效，童泽舟立即搬出涉讼房屋等。原审法院于2014年5月29日作出（2013）穗越法民三初字第3109号民事判决，驳回陈本典的诉讼请求。
童泽舟于2013年12月23日向原审法院提起诉讼，请求判令：一、确认童泽舟、陈本典双方于2006年7月21日签订的《房屋买卖协议》合法有效；二、陈本典继续履行上述《房屋买卖协议》，将出卖的广州市越秀区xxx路99号1505房产权过户给童泽舟，过户产生的相关费用全部由陈本典承担；三、陈本典承担因财产保全而对担保物进行评估的评估费1800元。陈本典原审答辩称：涉讼房屋是单位分配给陈本典的经适房，经适房是不得随意上市交易。2005年1月29日，陈本典发生了严重车祸，住院疗伤过程中不便管理涉讼房屋，童泽舟了解到该消息后，就直接电话联系陈本典，称希望购买涉讼房屋。由于陈本典车祸后一直思想意识混乱不清，经过童泽舟花言巧语相劝后，就与童泽舟签订了《房屋买卖协议》，故陈本典认为《房屋买卖协议》无效。依据如下：一、经适房按照国家规定在5年内是不得上市交易的；二、陈本典发生车祸后一直思想意识混乱不清，《房屋买卖协议》是在陈本典意思不清的情况下签订的，《房屋买卖协议》的内容为童泽舟的单方意思表示，不是陈本典真实意思表示；三、《房屋买卖协议》中陈本典妻子“张淑兰”的签名并非其本人所签，是陈本典代签的。
在本案一审诉讼过程中，童泽舟就其主张因财产保全而对担保物作评估的评估费1800元提交了广东南粤房地产与土地评估有限公司对有关本案财产保全的担保房产所作的两份评估报告和评估费1800元的发票予以证明。
对于双方签订的《房屋买卖协议》中“张淑兰”的签名和指模一事，童泽舟称：童泽舟、陈本典双方于2006年7月21日签订了《房屋买卖协议》，后童泽舟基于慎重让陈本典在《房屋买卖协议》中补签其妻子的名字并让陈本典妻子张淑兰加盖指模，指模是张淑兰当着童泽舟的面加盖的；指模是张淑兰盖的，这已足以证实其意思表示了，足以证实其认可房屋买卖，对于是否其签名不需进行鉴定。陈本典称：《房屋买卖协议》中“张淑兰”的名字并非张淑兰本人签的，是陈本典代签的；不清楚《房屋买卖协议》中的“张淑兰”指模是否张淑兰本人所按的。陈本典之妻张淑兰到庭称：《房屋买卖协议》中“张淑兰”的名字并非张淑兰本人签的，是陈本典代张淑兰签的；张淑兰当时按了很多指模，张淑兰不清楚《房屋买卖协议》中的指模是否张淑兰按的。另童泽舟确认《房屋买卖协议》落款�签名的曾桂梅是其妻，并称：童泽舟、陈本典双方签订上述协议后，考虑到双方均有配偶，买卖房屋的事宜需告知双方配偶，故让双方的配偶在协议补上签名，但协议买卖双方是童泽舟、陈本典，协议也是由两人履行。童泽舟之妻曾桂梅到庭称：童泽舟的意见属实，买方确为童泽舟一人，有关买方的权利义务由其一人享有和履行；曾桂梅只是事后在协议上补签名字，曾桂梅签名只代表曾桂梅知道此事，同意童泽舟购买房屋。
原审法院认为：童泽舟与陈本典于2006年7月21日签订的《房屋买卖协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。鉴于陈本典已就上述协议的效力问题另案提出诉讼要求确认协议无效，童泽舟在本案中再次诉请确认协议有效，属于重复诉讼，原审法院对此不再予处理。而且，原审法院已对另案诉讼作出（2013）穗越法民三初字第3109号民事判决，驳回陈本典的诉讼请求。上述协议签订后，童泽舟已依约向陈本典支付了相应的购房款，陈本典也已将涉讼房屋交付给童泽舟使用至今，但陈本典拒不为童泽舟办理涉讼房屋的产权过户手续，已构成违约，依法应承担相应的违约责任。童泽舟要求陈本典继续履行协议将涉讼房屋产权过户给童泽舟，合法合理，予以支持。至于过户产生的相关费用，童泽舟要求全部由陈本典承担，与上述协议的约定不符，不予支持。至于童泽舟主张的评估费1800元，是因本案诉讼财产保全对担保物进行评估而产生的费用，应由败诉方即陈本典承担，陈本典应将该费赔付给童泽舟。
原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第六十条、第一百零七条的规定，于2014年6月4日作出判决：一、自判决发生法律效力之目�十日内，陈本典协助童泽舟到房管部门办理广州市越秀区xxx路99号1505房的产权过户登记手续（过户至童泽舟名下）；二、自判决发生法律效力之日起十日内，陈本典向童泽舟赔付评估费1800元。三、驳回童泽舟的其他诉讼请求。案件受理费12039元、保全费4639元，由陈本典负担。
判后，上诉人陈本典不服原审判决，向本院提起上诉称：一审判决认定《房屋买卖协议》中买卖房屋越秀区xxx路5号b1505房屋（建筑面积109.308平方米）与粤房地权证穗字第××号房屋越秀区xxx路99号1505房（建筑面积117.12平方米）系同一房产缺乏依据，一、房屋坐落明显不在同一位置；二、房屋面积相差很大。因此无法确定《房屋买卖协议》约定买卖越秀区xxx路5号b1505房屋就是粤房地权证穗字第××号房屋越秀区xxx路99号1505房。即便是陈本典与童泽舟都认为《房屋买卖协议》约定的买�房屋与越秀区中山一路99号1505房是同一房屋也应该是重新签订书面合同或者补充书面协议，而不能抛开《房屋买卖协议》口头认可。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条之规定房地产转让应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。由此可知《房屋买卖协议》是缺乏合同成立的形式要件的，是违法的，无效的。一审判决认定陈本典与童泽舟于2006年7月21日签订的《房屋买卖协议》合法有效是错误的。一审判决认定“童泽舟在本案中再次诉请确认协议有效，属于重复诉讼，原审法院对此不再予处理。而且，原审法院已对另案诉讼作出（2013）穗越法民三初字第3109号民事判决，驳回陈本典的诉讼请求。”是错误的。（2013）穗越法民三初字第3109号民事判决，不但没有全面审查该协议的效力，反而回避全面审查该协议的效力问题�只是对该协议进行有无可撤销的情况进行的审查，所以童泽舟在一审中提出对《房屋买卖协议》有效性进行审查是符合法律规定的，不属于重复诉讼。一审法院在审理本案时以尚未生效的（2013）穗越法民三初字第3109号民事判决作为本案判案的依据，必然导致本案的错误和不公。陈本典认为《房屋买卖协议》是无效的。理由：《房屋买卖协议》明确约定买卖的标的物是经济适用房一套，作为经济适用房的产权是有限产权，国家法律对此类房屋的转让有着严格的限定，从购买的主体、转让的时间、转让人的资格、优先回购权等方面都作出了规定，根据国务院《关于城镇保障性住房建设和管理工作情况的报告》（2011年10月25日）第2条（4）经济适用住房由政府提供政策支持，主要由企业投资建设，面向有一定支付能力的城镇低收入住房困难家庭配售，建筑面积控制在60平方米以内。购买后不满5年，不得上市交易，确需要转让的，由政府按照原价、考虑折旧等因素回购；购买后满五年，可以转让，但要按规定交纳增值收益，并规定在同等条件下政府优先回购。国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（2007年8月7日国发（2007）24号）第9条、11条，《经济适用住房管理办法》第30条2款都作了类似的规定。本案陈本典在2006年3月20日与广州羊城铁路置业服务有限公司签订广州铁路集团公司经济适用住房认购协议，仅短短四个月后就与童泽舟签订了《房屋买卖协议》，违反了上述法律政策对经济适用住房转让时间的规定。另外根据《中华人民共和国合同法》第132条第一款“出卖的标的物，应当于出卖人所有或者出卖人有权处分”及《中华人民共和国城市房地产管理法》第39条之规定以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；转让房地产是房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。本案中陈本典于2011年7月25日才取得越秀区中山一路99号1505房的房产权且是有限产权（房产证中明确注明土地未办有偿使用手续，此共用土地面积是整幢楼房的产权人共同使用）说明陈本典与童泽舟于2006年7月21日签订的《房屋买卖协议》时，陈本典根本不具备转让该房屋的条件，不具有签订《房屋买卖协议》能力。再者一审判决以童泽舟所提交的《购房资格证明》作为童泽舟具有购房资格是错误的，该证明载明“根据童泽舟的申请及《提交﹤购房资格证明﹥告知书》，经核查，截至2014年3月6日止，童泽舟具备本市住房限购区域内住房购买资格。”该证明明显是童泽舟单方面向广州市房地产交易登记中心提交的申请及﹤购房资格证明﹥告知书，以此证明予以认定童泽舟具有购房资格，是不可信的。在广州市国土资源和房屋管理局网上根本找不到童泽舟具备广州市住房限购区域内住房购买资格的公示情况，陈本典对其证明的真实性、合法性产生强烈质疑。《房屋买卖协议》还违反了《中华人民共和国合同法》第79条“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（二）按照当事人约定不得转让：”本案当中陈本典与广州羊城铁路置业服务有限公司签订《广州铁路集团公司经济适用住房认购协议》第9条的约定“为确保铁路经济适用住房的开发建设，凡通过铁路经济适用住房建房指标办理的房产证，五年内不得办理过户更名手续。”陈本典于2011年7月25日才取得越秀区xxx路99号1505房的房产权，按约定该房屋至�仍不能转让。转让将损害第三人广州羊城铁路置业服务有限公司的利益，《房屋买卖协议》应属无效合同。上述，陈本典与童泽舟明知买卖的房屋属于经济适用房，且具有共同规避国家法律政策强制性规定的主观意图（见协议书其他约定4，乙方如通过合理途径提前办理了本经济适用房的相关变更手续，甲方应给予配合），足以说明双方买卖经济适用住房的行为系恶意串通，损害国家、集体利益的行为。依据《中华人民共和国合同法》第52条规定，陈本典与童泽舟买卖经济适用房的行为应当被确认为无效行为，双方签订的《房屋买卖协议》也是无效协议。请求判令：1、撤销原审判决；2、改判驳回童泽舟的诉讼请求；3、由童泽舟承担本案全部诉讼费、保全费、评估费。
被上诉人童泽舟答辩称：同意原审判决，不同意上诉人陈本典的上诉请求。
经审理查明，原审法�查明事实无误，本院依法予以确认。
在本案二审过程中，陈本典向本院提交如下证据：1、湖南移动通信有限公司株洲分公司于2014年8月11日出具的《证明》，拟证明陈本典的联系电话150××××9762开户时间为2010年8月13日；2、广州市房地产交易登记中心于2014年7月22日出具的《信访事项告知函》（穗房交登群字（2014）119号），拟证明童泽舟只具有购买限购地区商品房的资格，不具有买卖经济适用房的资格。童泽舟质证称对证据1的真实性予以确认，对合法性、关联性不予确认。该号码是陈本典所用的号码，《房地产买卖合同》是在办理产权过户登记手续时补办的，在办理过程中是双方一起到场办理的，广州铁路房地产开发公司与陈本典之间的房屋买卖关系和童泽舟与陈本典之间的房屋买卖合同关系是两个不同的法律关系。对证据2的真实性、合法性予以确认，但不能证明陈本典所要证明的内容，该告知函说明了购房资格证明是依法出具的，不能证明是否具有经济适用房的购房资格，购买经济适用房的购房资格和经济适用房能否上市交易是两个不同的概念。
二审审理期间，陈本典申请本院调查童泽舟及其家庭成员在的房地产登记情况，含之前转移过户的房产，并核实童泽舟在其单位中铁二十五局分配的经济适用房。
二审期间，童泽舟向本院提交广州市房地产交易登记中心出具的《购房资格证明》原件，载明截止2014年10月14日童泽舟具备本市住房限购区域内住房购买资格；童泽舟另提交其与配偶曾桂梅的户口本复印件以及《个人名下房地产登记情况查询证明》原件，载明童泽舟、曾桂梅、童晓晖名下有一套位于广州市番禺区的房产。陈本典质证称：经核对《购房资格证明》、户口本、《个人名下房地产登记情况查询�明》原件与复印件一致，但对《购房资格证明》、《个人名下房地产登记情况查询证明》真实性有疑问，对房管部门出具的证明有疑问，童泽舟名下不止一套房产，童泽舟在一审中曾陈述以其名义买了一套房给儿子结婚用，2006年童泽舟曾亲口说其在中铁二十五局买了一套经济适用房。童泽舟述称：其家庭名下只有一套房屋即《个人名下房地产登记情况查询证明》所登记的房屋，其在2006年没有买过其他经适房，对于童泽舟名下是否有房产应以房管部门登记为准，陈本典有疑问应举证证明。
本院另查明，陈本典起诉童泽舟请求确认《房屋买卖协议》无效的案件经原审法院作出（2013）穗越法民三初字第3109号民事判决：驳回陈本典的全部诉讼请求。该判决查明：陈本典与童泽舟均确认陈本典购买的上述房屋（指自编号广州市越秀区xxx路5号b1505房，本院注）现门牌为广�市越秀区xxx路99号1505房。陈本典不服上诉于本院，本院作出（2014）穗中法民五终字第3168号民事判决，确认原审查明的事实，并认为：虽然我国现有政策对于申请购买经济适用房的主体及购买后上市交易年限等有特别的规定，但对于转售的主体、转售合同的效力等并未作出禁止性规定。本案中，双方签订的合同约定房屋产权过户是以达到出售经济适用房单位购房规定日期为前提，即合同双方对于具体转让产权时间已考虑到出售单位就陈本典可转让时间的特别约定，故陈本典以其与童泽舟签订了《房屋买卖合同》违反了现行政策的转让时间规定以及损害出售涉讼房屋单位利益，主张合同无效理据不足，本院不予支持。同理，因现行政策并不禁止经济适用房上市交易，而从上述合同内容看，双方应是知悉相关政策对转让经济适用房的时间限制等规定，因此，陈本典以双�购买行为是规避国家法律政策强制性规定，恶意串通，损害国家利益、集体利益的行为，要求确认双方合同无效依据不充分，本院不予采纳。该判决书判决驳回上诉，维持原判，并已于2014年10月15日发生法律效力。陈本典对（2014）穗中法民五终字第3168号判决及生效证明质证称确认真实性，但该判决查明事实和适用法律均错误。童泽舟质证称，对（2014）穗中法民五终字第3168号判决的真实性、合法性、关联性予以认可，该判决公证合法。
再查，一审期间，陈本典提交书面答辩状称：单位分配给陈本典一套经济适用房，当时房屋编号是xxx路5号住宅楼b1505，现在市里统一编号为xxx路99号1505房等。一审期间，童泽舟提交户名为陈本典、存期为一年、金额为10000元、账号为33×××21的中国建设银行储蓄存单，拟证明童泽舟已按照约定全面履行了义务；陈本典质证称对该证据的真实性没有异议，但10000元并非陈本典到银行存的。
二审期间，童泽舟确认还差13888元房款没有支付给陈本典，10000元定期存单由童泽舟保管，但是户名是陈本典，密码也是由陈本典设定和持有，没有按5年定期存入是因为陈本典自己提出要办1年定期存款，2005年开始银行实行实名存款要求本人到场且提供身份证才能办理开户，双方是一起到银行办理定期存单的。陈本典确认童泽舟还差13888元房款没有付清，但是10000元存单有问题，童泽舟没有按照合同约定存5年定期。关于陈本典有无亲自到银行办理开户问题，陈本典先称其没有到场，密码也不是其设定，存款单上的签名也不是其本人签名，其后又称其为了办理该10000元存款的开户业务去过一次银行，关于密码是否其本人设置以及银行单是否其签名的问题记不清了。童泽舟表示愿意在判决生效后五日内一次性�陈本典付清13888元以及将10000元定期存单交付陈本典。另，童泽舟表示由其办理土地有偿使用手续，由其承担补缴土地出让金或其他过户费用的义务。双方二审期间均确认涉案房屋上未设定抵押，只有童泽舟申请诉讼保全查封，没有其他查封。
本院认为：关于广州市越秀区xxx路5号b1505房与广州市越秀区xxx路99号1505房是否为同一房产的问题，双方在（2013）穗越法民三初字第3109号案中予以确认，陈本典在本案一审答辩中也予以确认，陈本典二审上诉认为二者并非同一房产，但未提交充分证据予以证明，本院对其该上诉主张不予采信。（2014）穗中法民五终字第3168号生效判决已经对合同效力作出认定，该判决对陈本典诉请确认《房屋买卖协议》无效的主张不予支持的论述充分，陈本典在本案的上诉理由主要是为了支持其关于合同无效的主张，而合同效力不属于本案审查�范围。本案争议焦点在于陈本典应否按照《房屋买卖协议》的约定履行将涉案房屋过户至童泽舟名下的义务。陈本典系在与其单位签订合同购买涉案房屋之后才与童泽舟签订《房屋买卖协议》，将涉案房屋转让给童泽舟。《房屋买卖协议》签订后，童泽舟已依约支付了大部分购房款、陈本典也已将涉讼房屋交付童泽舟使用至今，童泽舟也提交《购房资格证明》证实其具备在本市限购区域内购房的资格，现有政策仅对经济适用房的上市交易设定一定的限制条件，并未禁止经济适用房的交易及过户，陈本典也未提交证据证明涉讼房屋存在办理过户的其他障碍，故原审法院判决陈本典协助童泽舟办理涉讼房屋的过户登记手续并无不当，本院予以认可。童泽舟就其购房资格以及其家庭名下房产的问题提交了《购房资格证明》、《个人名下房地产登记情况查询证明》及户口�，证明童泽舟具备在本市限购区域内购房资格及其家庭名下只有一套房产。陈本典对上述证据的真实性不予确认，但未提交足以反驳的相反证据；陈本典主张童泽舟2006年已购买另一套经济适用房缺乏依据，不能证明童泽舟现在家庭名下房产情况，也不能推翻《购房资格证明》、《个人名下房地产登记情况查询证明》所反映的事实，本院对陈本典的该主张不予支持，对其关于调查童泽舟是否向中铁二十五局购买另一套经适房的申请不予接纳。陈本典二审提交的证据不能证明其主张，本院不予采纳。关于尚未付清的购房余款的问题，童泽舟表示同意在判决生效后5日内一次性付清剩余13888元购房款，并将10000元定期存单交付陈本典，系对其自身权益的处分，本院予以认可。10000元定期存单户名是陈本典，童泽舟述称银行实行实名开户，必须存款人本人到场并提供身份证才�办理，是双方共同到场办理，由陈本典设定并持有密码，并且是陈本典本人要求办理一年期定存，对此陈本典予以否认，但陈本典陈述前后矛盾，与日常生活经验不符，本院对陈本典的陈述不予采信，对童泽舟的陈述予以采信。二审期间童泽舟表示愿意承担全部过户费用，与《房屋买卖协议》的约定相符，本院予以认可。陈本典的其他上诉主张依据不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，
判决如下：一、维持广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第9号民事判决第一、二、三项；二、自本判决送达之日起五日内，童泽舟向陈本典一次性支付13888元购房款并向陈本典交付账号为33×××21�中国建设银行储蓄存单；由童泽舟申请办理土地有偿使用手续，承担过户所需的全部费用，陈本典应给与必要的协助。本案一审案件受理费12039元、保全费4639元，二审案件受理费元，均由陈本典负担。本判决为终审判决。