上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉民三（民）初字第269号
原告上海川银工贸有限公司。
法定代表人梅某某。
委托代理人王润华，上海志道律师事务所律师。
被告上海博正名荣包装机有限公司。
法定代表人王某某。
委托代理人诸雪军，上海市诤正律师事务所律师。
原告上海川银工贸有限公司与被告上海博正名荣包装机有限公司返还原物纠纷一案，本院于2014年2月26日受理后，被告在递交答辩状期间对本案提出管辖权异议，本院于2014年3月26日作出裁定予以驳回。被告不服，向上海市第二中级人民法院提起上诉，该院于2014年5月8日作出（2014）沪二中民二（民）终字第749号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。本院依法适用简易程序，于2014年6月3日对本案公开开庭进行了审理。原告法定代表人及其委托代理人，被告法定代表人及其委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2006年11月23日，原告与案外人上海博正包装机械制造有限公司（以下简称博正公司）签订厂房销售合同，约定原告将其所有的位于嘉定区嘉新公路XX号四幢厂房中的3号厂房及周边土地出售给博正公司，房屋价款计人民币780万元。后房地产登记机关告知双方出售的房屋及土地系分割转让，违反了相关法律规定，无法办理产权分割登记。2011年3月，原告起诉博正公司，要求确认厂房销售合同无效，并由博正公司将厂房返还原告。经审理，嘉定区人民法院于2012年12月25日作出（2011）嘉民三（民）初字第201号民事判决书，判决确认了厂房销售合同无效，并责令博正公司应于判决生效之日起二十日内将位于嘉定区嘉新公路XX号的3号厂房返还给原告。判决后，双方均提起上诉。上海市第二中级人民法院于2013年7月18日作出（2013�沪二中民二（民）终字第648号民事判决书，维持了一审判决的上述内容。判决生效后，博正公司未履行判决义务，原告向法院申请执行。在执行过程中，博正公司称其向原告购买嘉定区嘉新公路XX号的3号厂房后，将该厂房提供给被告使用，其并非该厂房的实际使用人，故无法履行判决书确定的义务。经审查，嘉定区人民法院于2014年2月19日作出（2013）嘉执字第4775号执行裁定书，裁定本次执行程序终结。原告认为，其系该厂房的所有权人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利；博正公司和被告均由相同股东投资设立，被告明知原告与博正公司间厂房销售合同被确认无效的情况下，仍继续占有、使用该厂房，严重侵犯了原告的财产权利。据此，原告请求判令被告：一、携其财产从其使用的位于上海市嘉定区马陆镇嘉新公路XX号3号厂房内迁出，并将该厂房返还原告；二、支付原告自2013年8月8日起至2014年2月7日止的房屋使用费486000元；三、支付原告自2014年2月8日起至其将厂房返还原告之日止的房屋使用费（以建筑面积3000平方米为基数，按每平方米每日0.90元计算）；四、协助原告将坐落于嘉定区嘉新公路XX号1幢厂房的相关电力设施用户名变更登记至原告名下。
审理中，原告表示嘉定区嘉新公路XX号3号厂房在其房地产权证中登记为嘉定区马陆镇嘉新公路XX号1幢（以下简称系争厂房），建筑面积为2932.49平方米。为此，原告将诉请一中“XX号3号”调整为“XX号1幢”；将诉请二房屋使用费金额调整为459227.93元（以建筑面积2932.49平方米为基数，以每平方米每日0.87元计算6个月，每月平均按30日计算）；将诉请三的计算方式调整为以建筑面积2932.49平方米为基数，按每平方米每日0.87元计算。
被告辩称，一、博正公司购买系争厂房目的是为�长期租赁给被告使用，博正公司与被告的股东相同。在被告成立之前，股东代博正公司支付原告购房款500万元，该款系作为被告支付给博正公司的房屋租金。被告成立后使用系争厂房至今。现原告未按判决向博正公司履行债务，造成博正公司无能力赔偿被告，因此被告不同意搬离。二、对原告诉请从2013年8月8日起算至返还房屋之日支付使用费的期间没有异议，但原告主张的使用费过高，被告认为使用费单价应在每平方米每日0.70元左右，请求法院参考市场评估价确定。三、变压器等电力设施费用在前案中未视作博正公司损失，故原告未支付相应对价，被告不同意变更户名。
经审理查明，原告系坐落于上海市嘉定区马陆镇嘉新公路XX号的房地产权利人，共建有四幢厂房。2006年11月23日，原告与博正公司签订厂房销售合同，由原告将其中3号厂房（对应房地产权证记载的�号为“XX号1幢”，建筑面积2932.49平方米，即系争厂房）作价780万元出售给博正公司。博正公司实际使用的土地面积为6849.90平方米。后原告将系争厂房及场地交付给博正公司，博正公司亦支付原告购房款500万元。原告在向房地产登记部门申请办理系争厂房的产权分割登记手续时，被告知不予受理。故双方发生纠纷并涉讼。该案经本院一审后，双方当事人均提起上诉。2013年7月18日上海市第二中级人民法院作出了终审判决。该判决的主要内容为：一、原告与博正公司签订的厂房销售合同无效；二、博正公司应于判决生效之日起二十日内将系争厂房返还原告；三、原告应于判决生效之日起二十日内返还博正公司购房款500万元；四、原告应于判决生效之日起二十日内支付博正公司厂房装修及机械设备搬迁补偿费1462575元；五、博正公司应于判决生效之日起二十日内自行拆除搭建的钢结构厂房、活动房及地坪搭棚搭建物；六、原告应于判决生效之日起二十日内支付博正公司赔偿款150万元。上述原告赔偿损失的范围包括了工厂用电变压器及变压器配电工程费等相关费用。因博正公司未履行生效判决确定的义务，原告向本院申请执行，要求博正公司返还系争厂房并拆除钢结构厂房、活动房及地坪搭棚搭建物。该案在执行过程中查明，系争厂房及场地系被告的注册地和实际经营地，被告自注册成立时起一直在此经营并实际使用至今。2014年2月19日本院裁定终结本次执行程序。原告遂于2014年2月21日向本院提起诉讼。
另查明，博正公司和被告的股东同为王纯杰和王纯立。被告于2007年4月16日注册成立。庭审中，被告确认，其向博正公司租赁使用系争厂房及场地至今；变压器等电力设施用户名登记在被告名下。另，上海富申房地产估价有限公司在�案审理中对系争厂房的房屋使用费作了司法鉴定，结论为：2007年度、2008年度、2009年度、2010年度及2011年1-8月的单位租金（每平方米每天）分别为0.86元、0.89元、0.81元、0.88元、0.9元，平均租金为0.87元。
上述事实，有厂房销售合同、上海市房地产权证、（2011）嘉民三（民）初字第201号民事判决书、（2013）沪二中民二（民）终字第648号民事判决书、房屋使用费评估报告、厂房装修、机械设备安装拆除搬迁工程鉴定报告、（2013）嘉执字第4775号执行裁定书、被告工商登记信息及当事人庭审陈述等证据为证，本院予以确认。
本院认为，原告未经行政管理部门批准，擅自将位于嘉定区马陆镇嘉新公路XX号的四幢厂房分割转让，违反了法律、行政法规的强制性规定，故其与博正公司签订的厂房销售合同应认定无效。原告与博正公司间纠纷已另案处理，与本案无涉。本案主要�议在于被告是否有权占有系争厂房及场地。被告确认其占有系争厂房及场地的依据是其与博正公司间的租赁关系。由于原告与博正公司间合同无效，故博正公司无权将系争厂房及场地出租给被告使用；且被告与博正公司间股东相同，应完全知晓原告与博正公司间订立合同及纠纷发生情况，因此，其无权占有使用系争厂房及场地。原告作为系争厂房及场地的房地产权利人，要求被告返还系争厂房及场地，符合法律规定，应予支持。被告辩称原告未向博正公司履行付款义务，造成其未得到相应补偿而不同意返还的理由不成立，本院不予采信。审理中，被告对原告诉请要求其支付2013年8月8日起至返还房屋之日止的实际使用费没有异议，本院予以支持。对于使用费支付标准，被告虽提出异议，认为单价应在每平方米每日0.70元左右，但未提供相应证据，本院难以采信。而原�主张的使用费标准，系原告与博正公司案件中的司法鉴定结论，被告对该证据真实性也不持异议，虽然该鉴定报告所反映的估价时段较早于原告主张的起始日期，但按该鉴定报告记录的价格走势及目前本地房屋租赁市场的实际情况判断，原告主张的使用费标准尚属合理，应予采纳。原告对于工厂用电变压器及变压器配电工程费等相关费用已在前案作了赔偿，且被告继续占用相关电力设施户名显然不妥，原告要求被告协助将电力设施用户名变更登记至其名下的请求，应予支持。至于被告因返还厂房及场地后造成的经济损失，可依照租赁合同关系向博正公司主张。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条之规定，判决如下：
一、被告上海博正名荣包装机有限公司应于本判决生效之日起二十日内携其财产从其使用的位于上海市嘉定区马陆镇嘉新公路XX号1幢厂房及周边场地内迁出，并将该厂房及场地返还原告上海川银工贸有限公司；
二、被告上海博正名荣包装机有限公司应于本判决生效之日起二十日内支付原告上海川银工贸有限公司房屋使用费459227.93元（自2013年8月8日起算至2014年2月7日）；
三、被告上海博正名荣包装机有限公司应支付原告上海川银工贸有限公司自2014年2月8日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费（以建筑面积2932.49平方米为基数，按每平方米每日0.87元计算）；
四、被告上海博正名荣包装机有限公司应于本判决生效之日起二十日内协助原告上海川银工贸有限公司将位于上海市嘉定区马陆镇嘉新公路XX号1幢厂房的用电设施用户名变更登记至原告上海川银工贸有限公司名下。
被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费8188.42元，减半收取4094.21元，由被告负担（应于本判决生效后七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 郏志强
二〇一四年七月二十五日
书记员 方 靖
附：相关法律条文
《中华人民共和国物权法》
第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。