浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙04民终2640号
上诉人（原审被告）：徐永庆，男，1947年10月1日出生，汉族，住浙江省。
上诉人（原审被告）：徐端骞，男，1977年6月19日出生，汉族，住上海市浦东新区。
上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：顾雄伟、范丹丹，浙江兴嘉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘维龙，男，1989年9月1日出生，汉族，住安徽省太和县。
委托诉讼代理人：邰胜，上海德尚（嘉兴）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁超，上海德尚（嘉兴）律师事务所实习律师。
上诉人徐永庆、徐端骞（以下简称徐永庆二人）因与被上诉人刘维龙房屋买卖合同纠纷一案，不服桐乡市人民法院（2017）浙0483民初3873号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
徐永庆二人上诉请求：撤销一审判决，改判驳回刘维龙的诉讼请求；一、二审诉讼费由刘维龙负担。事实和理由：一、一审认定事实错误。1.案涉房屋买卖合同是刘维龙与徐立群签订的，徐立群也从未出示过授权委托书，故一审认定徐立群以代理人的身份签订合同没有事实依据。对2017年4月10日的通话内容，双方各执一词，徐端骞即使提到了定金也是按照刘维龙的说法去讲且是由徐立群收取的，提到的交易模式也是刘维龙与徐立群达成的，徐永庆二人从未认可自己收到过定金，也从未认可曾经达成过交易模式。从徐端骞在合同上书写的内容也可以看出，其对于徐立群与刘维龙意向性达成的交易模式是不认可的，故并没有在该合同书上签字，表示不追认该合同。故一审认定徐永庆二人通过代理人与刘维龙签订合同、达成交易模式的事实有误。2.徐永庆二人于2017年4月7日上午到桐乡市行政审批中心并非是去办理房屋过户手续。一审认定徐永庆二人是去办理过户手续错误。徐永庆二人确实是有卖房的意向，而刘维龙也有买房的意向，故在中介的鼓动下加之徐端骞难得回桐乡，双方是去审批中心继续洽谈，若能达成一致意见，即刻交易办理手续，由此不能以双方洽谈的地点是审批中心就当然推定徐永庆二人是去办理房屋过户手续。二、一审法院适用法律错误。1.徐立群擅自与刘维龙签订房屋买卖合同对徐永庆二人不具有约束力。首先，徐立群虽是徐永庆二人的亲属，但不能当然代表徐永庆两人签订合同。家事代理权有严格的法律限制，相互之间没有当然的代理权。亲属关系仅为代理的前提和理由，不能省略授权委托环节，无授权则无代理。其次，一审认为徐永庆二人事后以行为追认了买卖合同，没有依据。徐永庆二人的行为恰恰表明了不认可徐立群签订的合同，而是要自己作主。徐永庆二人确曾表达过要将房屋出售的意向，并对徐立群将房屋挂牌的行为也不否认，但这并不表示对具体和谁交易、采用何种交易模式、签订合同等也予以认可。相反，是需要对合同所需的各个条款都能达成一致意见且由出卖人认可、签字同意才能成立房屋买卖合同。而从徐端骞与刘维龙一起到银行考察贷款手续，对合同条款再次协商，到行政审批中心等行为来看，徐永庆二人对徐立群之前签订的合同内容并不认可，也不想委托其为代理人，而是表明自己才能作主。徐端骞出于慎重的考虑，补写了相关条款，若双方对此能够达成一致，那么再补签名字，若达不成一致意见，则各方均不受约束。事实上，双方在谈了很久之后对交易的方式并不能达成一致意见，徐永庆二人也因此没有补签名字。根据《民法总则》第171条的规定，徐永庆二人从来没有明确表示过对徐立群签订合同的认可，且不仅未作认可表示，甚至还作出了相反的意思表示，故不能认为徐永庆二人已对徐立群签订合同的行为予以了追认。2.《房屋买卖合同》是要式合同，不能通过主观推定合同当事人意思的方式去认定合同是否成立。根据《城市房地产管理法》第41条的规定，房地产转让，应当签订书面的转让合同，故房屋买卖是要式行为。只有徐永庆二人正面正式的签订买卖合同，该合同才成立，而不能通过个别的行为表现主观猜测徐永庆二人有追认合同的意思表示，从而推定合同成立。且刘维龙和中介并未要求徐立群出示代理权手续，也未要求出示过房产证原件。3.徐永庆二人对所谓的合同有诸多的抗辩权，一审判决先行过户不合理也不合法。徐永庆二人之所以对该合同不予追认，其主要原因是双方对交易方式无法达成一致意见，对其履行能力及贷款能力表示怀疑，故不可能同意在刘维龙仅支付了5万元定金后就将房屋进行过户。一审判决先行过户，明显偏袒刘维龙一方。根据常理，也是应当先行支付首付款，然后再办理过户手续。因此，即使认定该合同对徐永庆二人具有约束力，也应当是刘维龙先履行付款义务，在刘维龙未支付首付款的情况下，徐永庆二人享有先履行抗辩权。即使认为双方对履行的顺序没有约定，徐永庆二人也享有同时履行抗辩权。再退一步讲，即使要求先过户再支付首付款，那么基于刘维龙的履行能力和贷款能力，徐永庆二人也享有不安抗辩权。三、一审审判程序严重不公，一审法官存在与刘维龙串通等违法嫌疑。庭审中，一审多次都以相关意见已在答辩状中陈述为由打断徐永庆二人的庭审发言。一审未将对方申请证人出庭事宜进行告知，导致徐永庆二人庭审被动。一审判决完全采纳刘维龙的观点，对徐永庆二人的抗辩意见则不予如实反映及回应。一审法院在送达判决书时，附有判决当天刘维龙转给一审法院的首付款凭证，但就此事，徐永庆二人未得到提前告知，反映一审法院有违中立原则，并存在与刘维龙串通等违法嫌疑。
刘维龙辩称，案涉房屋买卖合同合法有效，双方同去银行，徐永庆二人也填写了声明书并向刘维龙提供了银行存折等材料，双方还同去交易中心过户，徐端骞也在刘维龙持有的合同上添加有关条款，充分证明合同已经成立并履行。在办理过户过程中，徐永庆二人告知不准备履行合同，后刘维龙多次联系徐永庆二人或通过中介联系，要求继续履行合同并接受首付款，但徐永庆二人拒绝履行。徐永庆二人主张一审法官存在与刘维龙串通之嫌，没有证据。由于徐永庆二人一直强调刘维龙没有履行能力和贷款能力，故刘维龙向法院账户打款，是证明刘维龙完全有履行能力。综上，请求驳回上诉，维持原判。
刘维龙向一审法院起诉请求：一、徐永庆二人继续履行《房屋买卖合同》，将桐乡市梧桐街道国际花园8幢2单元101室房屋过户给刘维龙；二、徐永庆二人支付刘维龙违约金212000元；三、本案诉讼费由徐永庆二人负担。
一审法院认定事实：涉案房屋系徐永庆二人所有，各占50%份额，徐立群系徐永庆之女、徐端骞之姐，徐永庆二人让徐立群到房产中介将涉案房屋挂牌出售。2017年3月15日，徐立群以徐永庆二人代理人的身份与刘维龙及桐乡市蓝海房地产营销策划有限公司签订《房屋买卖合同》1份，约定：徐永庆二人将所有的位于桐乡市梧桐街道国际花园8幢2单元101室房屋（产权证号：00139402、00139403）出售给刘维龙，购房总价为1060000元；合同签订日买方向卖方支付定金50000元（直接冲抵房款），双方于2017年4月6日前办理过户手续，过户当天买方付给卖方首付款250000元，尾款750000元由买方向银行贷款付清给卖方，如贷款不足，买方承诺现金补齐贷款额度；房屋过户的税费均由买方承担；若任何一方违约，均应按房屋成交总价的20%赔偿给对方；如因任何一方原因延误（最多3个工作日）过户期限即视为违约。合同签订后，刘维龙向徐立群支付定金50000元。2017年4月6日，刘维龙、徐永庆、徐端骞及房产中介工作人员去银行就办理贷款手续作准备，徐永庆二人在相关材料上签字，且提供了徐永庆银行存折复印件。在向银行了解了贷款发放时间等情况后，徐端骞在刘维龙持有的《房屋买卖合同》上写明“双方约定，自交易中心过户之日起，最迟六个月买方剩余资金及时支付给甲方（卖方），若乙方（买方）贷款出现问题并且乙方无法另筹资金，则双方此次交易取消，乙方配合甲方将以上房屋过户至甲方指定名下，甲方将收到的款项退还给乙方，涉及到过户相关费用由乙方承担”。
2017年4月7日上午，刘维龙、徐永庆、徐端骞及房产中介工作人员到桐乡市行政审批中心办理房屋过户手续，因过户税费超出了之前房产中介工作人员告知刘维龙的金额，刘维龙对此无法理解，房产中介工作人员就税费问题向刘维龙解释，因时间原因上午未能办理过户。2017年4月10日，徐端骞在与电话通话中表示要把50000元定金退还给刘维龙，并明确表示不再按达成的交易模式进行交易。2017年5月9日，房产中介工作人员刘越出具情况描述1份，载明：“2017年3月15日买方刘维龙与卖方（代理人）徐立群就国际花园8-2-101房屋（产权证号：00139402、00139403）以总价格1060000元整达成买卖意向，双方在第三方蓝海地产的参与见证下自愿签订了房屋买卖合同（合同编号：0002117），约定4月6日进行房屋过户。后因卖方拒绝履行合同，拒绝承担违约责任，致使合同无法执行”。
一审另查明，2017年4月7日16时52分，徐立群打电话给刘维龙，2017年4月7日17时3分刘维龙打电话给徐永庆，2017年4月7日17时5分，刘维龙又打电话给徐立群。
一审法院认为，本案的主要争议为：
一、徐立群代徐永庆二人与刘维龙签订的《房屋买卖合同》是否有效，对徐永庆二人是否具有约束力。一审法院认为，从徐永庆二人与徐立群的关系来看，徐立群系徐永庆之女、徐端骞之姐，此其一；其二，徐永庆二人让徐立群将涉案房屋挂牌出售，且徐立群向房产中介提供了房产证复印件和房屋产权人身份证号码，并带刘维龙及房产中介工作人员看房；其三，涉案《房屋买卖合同》签订后，刘维龙及徐永庆二人均去了银行，徐永庆二人在银行填写了声明书等材料，并提供了徐永庆名下的银行存折复印件；其四，在向银行了解了贷款发放时间等情况后，刘维龙及徐永庆二人对合同约定的贷款条款进行了再次协商，并由徐端骞将补充条款书写在刘维龙持有的《房屋买卖合同》上；其五，刘维龙及徐永庆二人于2017年4月7日上午到桐乡市行政审批中心办理房屋过户手续。鉴于此，即使徐立群在签订合同时未提供徐永庆二人的书面授权委托书，也足以认定徐立群有权代徐永庆二人与刘维龙签订《房屋买卖合同》，该合同系有效合同。退一步，即使徐立群超越代理权或没有代理权与刘维龙签订合同，徐端骞在合同上对贷款约定条款进行补写，并到桐乡市行政审批中心办理过户手续等行为，足以表明徐永庆二人对合同进行了追认，合同对徐永庆二人亦具有约束力。
二、刘维龙在履行合同中是否存在违约行为。徐永庆二人辩称合同没有明确过户和支付首付款的顺序，即使合同有效，也应在过户前支付首付款。对此，一审法院认为，根据徐永庆二人在仅收到50000元定金就与刘维龙去办理过户等行为，再结合合同的约定，可以认定双方系先办理房屋过户手续，手续办理完成的当日支付首付款。另，根据合同“如因任何一方原因延误（最多3个工作日）过户期限即视为违约”的约定可见，双方对于房屋过户时间约定了宽限期，即过户延期最多不能超过3个工作日。2017年4月7日（周五）上午因税费问题没有完成过户，但刘维龙从未表示不再履行合同，根据过户延期最多不能超过3个工作日的约定，在2017年4月11日前徐永庆二人均有义务配合刘维龙办理房屋过户手续，再结合2017年4月10日刘维龙与徐端骞的电话录音、相关通话记录详单及中介的证言等，足以认定刘维龙自2017年4月7日中午过后及时联系徐永庆二人办理房屋过户手续，并表示可以承担交通费用，但徐永庆二人拒绝配合。由此可见，刘维龙在履行合同中不存在违约行为。
综上，涉案《房屋买卖合同》合法有效，对双方具有约束力。刘维龙要求徐永庆二人配合办理涉案房屋过户登记手续，符合合同约定，予以支持。徐永庆二人辩称合同对其没有约束力及刘维龙存在违约，与事实不符，不予采信。徐永庆二人不配合办理房屋过户手续的行为构成违约，应承担相应违约责任。刘维龙要求徐永庆二人支付违约金212000元，根据刘维龙的已付款等情况，该请求金额偏高，一审法院将违约金调整为以50000元为基数，按年利率6%，自2017年4月12日起计算至涉案房屋过户至刘维龙名下止。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、徐永庆、徐端骞于判决生效之日起十日内协助刘维龙将桐乡市梧桐街道国际花园8幢2单元101室房屋（产权证号：00139402、00139403）的产权及相应国有土地使用权过户到刘维龙名下，过户的所有税费由刘维龙承担；二、徐永庆、徐端骞于判决生效之日起十日内支付刘维龙违约金（以50000元为基数，按年利率6%，自2017年4月12日起计算至涉案房屋过户至刘维龙名下止）；三、驳回刘维龙其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15798元，减半收取7899元，财产保全费5000元，合计12899元，由刘维龙负担954元，由徐永庆、徐端骞负担11945元。
二审中，双方当事人均未提供新的证据。
本院对一审法院认定的事实予以确认。另认定：2017年11月10日，刘维龙向一审法院账户汇款36万元，用途为房屋首付款。
本院认为：（一）关于案涉《房屋买卖合同》对徐永庆二人是否发生效力的问题。本案中，案涉合同虽是由徐立群以徐永庆二人代理人的身份与刘维龙签订，而非由徐永庆二人直接签订，但基于以下事实，即使徐立群没有代理权或超越代理权，本案也足以表明徐永庆二人已对徐立群的代理行为进行了追认：一是在案涉合同签订后，徐永庆二人曾与刘维龙、中介工作人员一同前往银行，其二人也在银行填写了公积金贷款双方付款约定书、个人再交易住房贷款付款声明书等材料，就办理贷款事宜作了前期准备；二是就剩余购房款的支付及贷款事宜，徐端骞还在刘维龙持有的《房屋买卖合同》上补写了相关条款；三是双方当事人也于2017年4月7日上午到桐乡市行政审批中心办理房屋过户手续。因此，案涉合同对徐永庆二人发生法律效力，徐永庆二人有关案涉合同对其不发生效力的主张不能成立，本院不予支持。
（二）关于徐永庆二人提出的其享有相关抗辩权及违约责任承担问题。根据合同约定，双方在2017年4月6日前办理过户手续，过户当天刘维龙支付徐永庆二人首付款25万元，尾款75万元由刘维龙向银行贷款付清，如贷款不足，刘维龙承诺现金补足。徐端骞补写的条款也约定，自交易中心过户之日起，最迟六个月，刘维龙需将剩余资金支付给徐永庆二人。上述约定意味着刘维龙支付首付款的义务与徐永庆二人协助办理过户的义务，没有先后履行的顺序，应当同时履行，而剩余款项的支付则是在过户之后。由此，徐永庆二人主张在刘维龙未支付首付款的情形下，其享有先履行抗辩权，没有依据；同时，徐永庆二人也未提供确切证据证明刘维龙有丧失或可能丧失履约能力的情形，故其有关其享有不安抗辩权的主张，亦不能成立。如上所述，由于双方在履行支付首付款及过户义务之间均享有同时履行抗辩权，故刘维龙在双方未办理产权过户的情况下，未支付首付款并不属于违约，相反，根据电话录音、通话记录及中介工作人员证言等证据，足以认定刘维龙自2017年4月7日中午过后便及时主动联系徐永庆二人要求办理房屋过户手续，但均被拒绝，故徐永庆二人拒绝协助刘维龙办理过户手续的行为构成违约。现刘维龙基于合同请求徐永庆二人承担继续履行合同等违约责任，于法有据。
（三）关于一审直接判决徐永庆二人协助办理过户是否正确的问题。徐永庆二人主张在刘维龙仅支付5万元定金的情况，一审直接判决徐永庆二人先行将房屋过户错误。对此，经查，刘维龙一审中已向法院支付了首付款36万元，并多于合同约定的应付首付款。该笔款项虽未向徐永庆二人本人支付，但考虑到徐永庆二人拒绝履行合同，故在争议未定之前，刘维龙将首付款支付给法院，也属合理，故可以认定刘维龙已履行首付款的支付义务。在此基础上，一审法院直接判决徐永庆二人履行协助办理过户手续正确，本院予以维持。
另外，经审查，一审法院在审理过程中不存在违法剥夺徐永庆二人辩论、陈述权利的情形，其未将刘维龙申请证人出庭的情况事先告知徐永庆二人，也不违反法律规定，故徐永庆二人有关一审程序违法的意见不能成立。徐永庆二人还主张一审法官存在与刘维龙串通等违法嫌疑，但并未提供证据，依法不予采信。
综上，徐永庆、徐端骞的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14340元，由上诉人徐永庆、徐端骞负担。
本判决为终审判决。
审判长 谭 灿
审判员 倪 勤
审判员 陈 远
二〇一八年三月十二日
书记员 陈丽琼