广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤13民终3668号上诉人(原审原告、反诉被告)：吴芳，女，汉族，1982年8月20日出生，住深圳市南山区，。委托诉讼代理人：何敏，广东鸿浩律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告)：杨玉玉，女，汉族，1982年9月2日出生，住惠州市大亚湾西区，。委托诉讼代理人：熊伟，广东龙昌律师事务所律师。原审第三人：惠州鸿图装饰工程有限公司，住所地：惠州市大亚湾区龙山一路德州城18栋104号。法定代表人：李梓平。原审第三人：兴业银行股份有限公司惠州玛斯兰德社区支行，住所地：惠州市惠阳区淡水金惠大道鼎盛广场一层07号商铺。代表人：刘振亮。上诉人吴芳、杨玉玉与原审第三人惠州鸿图装饰工程有限公司、兴业银行股份有限公司惠州玛斯兰德社区支行因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市（2016）粤1391民初995号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。当事人原审的意见2016年3月29日，原审原告向原审法院提起诉讼，请求法院判令：被告继续履行合同立即为原告办理房产过户手续。主要事实和理由：2015年11月，经第三人惠州鸿图装饰工程有限公司介绍，原告与被告杨玉玉签订一份房屋买卖合同，约定被告将其位于惠州市大亚湾西区龙山一路61号的德州城米兰花园xx号楼三单元xx号房屋出售给原告，总价款为856000元。合同签订后，原告依约向被告交纳定金5万元，支付首期购房款386000元，并取得了第三人兴业银行股份有限公司惠州玛斯兰德社区支行的45万元按揭贷款承诺。原告履行合同义务后，要求被告履行合同办理房屋过户手续，被告先是推拖，后来电话通知原告，说房子不卖了。现特向法院起诉。原告为支持其主张，依法向本院提交了下列证据：1、被告的房产证复印件；2、原、被告签订的房屋买卖合同；3、收款收据、信息查询单、个人结算业务申请书；4、信贷业务审批表；5、中介费收据；6、税费发票。被告杨玉玉辩称：原告所诉不实，被告没有违约行为，原告的起诉缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。被告杨玉玉反诉称：合同签订后，被告没有违约行为。相反是原告不按约向被告支付购房款，构成根本性违约，导致该房屋被法院另案查封，并且在原告违约后，被告的丈夫已不同意将房屋出售给原告，该房屋在事实上已经无法办理房产过户手续。因此，被告特提起反诉，请求法院依法判决解除合同并判令原告支付被告违约金5万元。被告为支持其主张，依法向本院提交了下列证据：1、被告的结婚证；2、被告房屋的档案信息查询结果。原告反诉答辩称：原告一直在积极履行合同，没有任何违约行为。被告要求解除合同及要求原告支付违约金的反诉请求，没有事实和法律依据，应予驳回。第三人惠州鸿图装饰工程有限公司述称：原告所诉情况属实，请法院依法处理。第三人惠州鸿图装饰工程有限公司未提交证据。第三人兴业银行股份有限公司惠州玛斯兰德社区支行未予陈述和提交证据。原审法院查明的事实原审法院经审理查明：2015年11月5日，原告经第三人惠州鸿图装饰工程有限公司介绍，与被告签订房屋买卖合同，约定：被告将其位于惠州市大亚湾西区龙山一路61号的德州城米兰花园xx号楼三单元xx号房屋出售给原告；房屋总价款为858000元，原告应当在签订合同当天支付被告定金2万元，在2016年3月10日前支付购房款386000元，余款450000元在办理完转让手续并核发新的房产证时付清；在合同签订当日，原、被告应当携带有关资料到大亚湾房管局办理房产过户手续，在原告支付最后一期购房款时，被告应当同时将办理过户后的房地产权证交付原告；被告应当在2016年5月30日将给房地产交付原告使用；被告决定中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时，作被告悔约处理，本合同即告解除，被告应当在毁约之日起7日内将所收定金及购房款退还给原告，另赔偿原告5万元违约金；如原告决定中途不买及逾期15天仍未付清应缴房款时，作原告悔约处理，本合同即告解除，原告所交定金，被告不予退回，已付购房款由被告在7日内退回原告，另外赔偿被告5万元违约金。合同签订后，原告于当日向被告支付定金5万元及购房款236000元，并向第三人兴业银行股份有限公司惠州玛斯兰德社区支行办理了45万元按揭贷款的申请手续。当天，原、被告没有到大亚湾房管局办理房产过户手续。此后，被告也没有办理所售房屋的房产过户手续，原告在合同约定付款期内，将另外15万元购房款交由第三人兴业银行股份有限公司惠州玛斯兰德社区支行进行资金监管。2016年3月16日，原告交纳了该案房屋的契税7050元。同年3月29日，原告向本院起诉，要求被告继续履行合同。同年4月10日，被告的房屋因被告的另一债务纠纷案件被深圳市龙岗区人民法院查封。本案在审理过程中，被告提起反诉，要求解除合同。以上事实，根据原、被告及第三人的陈述，以及双方当事人提交的前述证据，经庭审质证核实，予以认定。原审法院判决理由和结果原审法院认为，原、被告的房屋买卖合同是双方一致的意思表示，内容合法有效，当事人应当按约全面履行自己的义务。被告在合同签订当日及以后，一直没有办理房产过户手续。原告在支付236000元购房款，履行主要付款义务后，在合同约定的付款期限内，将另外的15万元购房款提交银行进行资金监管的做法，符合关于原告应当在2016年3月10日前支付购房款386000元的合同约定，被告无权以此为由要求解除合同。因此，被告的相关反诉请求本院不予支持。原、被告有关“被告决定中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时，作被告悔约处理，本合同即告解除，被告应当在毁约之日起7日内将所收定金及购房款退还给原告，另赔偿原告5万元违约金”的合同约定，对双方当事人均具有约束力。现被告逾期将房屋交付原告使用已经超过15天，根据双方约定，应当视为被告中途悔约，合同宣告解除，被告应当按约支付原告违约金。合同解除后，原、被告的合同权利义务终止，被告应当将所收原告的款项退还原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原、被告于2015年11月5日签订的关于位于惠州市大亚湾西区龙山一路61号的德州城米兰花园xx号楼三单元xx号房屋的商品房买卖合同；二、被告于判决生效后10日内支付原告违约金50000元；三、被告于判决生效后10日内返还所收原告的定金50000元及购房款236000元；四、驳回原告要求被告继续履行合同并立即为原告办理房产过户手续的诉讼请求；五、驳回被告要求原告支付5万元违约金的反诉请求。本案受理费12360元、保全费1770元，合计14130元，原告承担3130元，被告承担11000元；反诉费525元，由被告承担。当事人二审的意见上诉人吴芳不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销惠州市大亚湾区人民法院(2016)粤1391民初995号民事判决;2、改判上诉人与被上诉人2015年11月5日签订的商品房买卖合同继续履行，被上诉人立即为原告办理房产过户手续;3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：一、原审法院超出诉讼请求判决属适用法律错误。诉人向原审法院诉称，请求法院依法判令被告继续履行合同立即为原告办理房产过户手续。被上诉人反诉称，涉案房屋被法院另案查封且其丈夫不同意房屋出售给原告，认为房屋事实上已无法办理过户手续，请求法院判决解除合同并判令原告支付被告违约金5万元。原审法院判决为:一、解除原、被告于2015年11月5日签订的关于位于惠州市大亚湾西区龙山一路61号的德州城米兰花园xx号楼三单元xx号房屋的商品房买卖合同;二、被告于判决生效后10日内支付原告违约金50000元;三、被告于判决生效后10日内返还所收原告的定金50000元及购房款236000元;四、驳回原告要求被告继续履行合同并立即为原告办理房产过户手续的诉讼请求;五、驳回被告要求原告支付5万元违约金的反诉请求。综上，原审法院的判项一、二、三项，当事人均未有提出请求，而原审法院擅自处分当事人的诉讼权利，超出诉讼请求判决是为不妥，民事审判坚持不告不理的原则，一审判决超出诉讼请求的判决，属于适用法律错误。二、一审法院认定事实不清，判决合同解除有违诚实信用原则和公平原则。合同法的目的是鼓励和促进交易，维护合同的稳定和交易安全，本案上诉人合同签订后已支付定金5万元，支付了首期购房款386000元，并取得兴业银行股份有限公司惠州玛斯兰德社区支行的45万元按揭贷款承诺，支付了中介费9600元，缴纳了房屋交易契税7050元，上诉人没有违约行为且已履行全部合同义务，双方因买卖合同成立的债权因上诉人完全履行全部义务而几乎接近物权，而被上诉人已经没有什么剩余权利，唯一应当做的就是办理过户登记手续。一审法院根据“被告决定中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时，作被告悔约处理，本合同即告解除，被告应当在毁约之日起7日内将所收定金及购房款退还给原告，另赔偿原告5万元违约金”的合同约定，宣告合同解除违背事实。法院审理查明，被告交付房产的最后时间为2016年5月30日，原告起诉的时间为同年3月29日，并未存在已逾期交付15天时间的期限，合同约定的解除条件并未成就，一审法院据此作出合同解除的判决是认定事实不清，违背了诚实信用原则和公平原则，损害了上诉人的合法权益，上诉人作为买方对合同继续履行并获得产权的合理预期应当受到保护，继续履行合同是合同法规定的承担违约责任的方式之一，上诉人作为守约方要求违约方被上诉人继续履行合同依法有据。三、本案无继续履行的障碍。一审审理查明。被上诉人2016年4月10日因另一债务纠纷案件涉案房产被深圳市龙岗区人民法院查封，参照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。上诉人明确向一审法院表明，愿意代为清偿被上诉人之债务，以消灭涉案房产的权利限制。再根据广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》(粤高法[2016]240号)第2条规定，当事人订立转让不动产的合同后，该不动产被依法查封，不能因该不动产被查封而否定该转让合同的法律效力，但受让人要求解除合同并赔偿损失的，可予支持。买受人请求判令出卖人在解封前办理过户登记手续的，人民法院应向其释明可以变更诉讼请求为解除合同或在解封后办理过户登记手续;买受人坚持不变更的，驳回该项诉讼请求。本案原告在一审时明确表示，愿意在诉讼过程中，或被上诉人的另案判决后，代为清偿进而解封，同意在房产解封后办理房产转移登记，因此，合同继续履行之障碍得以消除，被上诉人应继续履行合同义务。综上，原审判决适用法律错误，认定事实不清，《房屋买卖合同》存在继续履行的法律和事实基础，现依法提起上诉，恳请贵院依法查明案件事实，支持上诉人的诉请。上诉人杨玉玉答辩称:1、涉案房屋并非原审第三人惠州鸿图装饰工程有限公司居间介绍，其相关证言陈述不得作为本案的依据。本案中，无任何有效证据证明上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同系第三人惠州鸿图装饰工程有限公司居间介绍，一审认定实属错误。2被上诉人吴芳未按期足额支付首期款。双方并未约定首期款支付方式为资金监管，被上诉人将首期款监管不符合合同“于2016年3月10日前”支付首期款的约定，且首期款是否已经监管并未核实。且双方约定的第一期定金为2万元、第二期房款为38.6万元，被上诉人银行转账支付了23.6万元加资金监管的15万元，尚有2万元未足额支付。3、被上诉人提供虚假资料，未获得银行贷款审批，未足额支付尾款。被上诉人提供的《兴业银行深圳分行信贷业务内部审批表》显示成交价仅仅为“65万元”，被上诉人提供虚假资料骗取银行贷款，银行发现后并未批准该贷款。且即使审批，也应撤销该贷款不予发放。即使按照涉案《房地产买卖合同》第二条约定。转让价为85.8万元，减去定金2万元，减去第二期房款38.6万元，剩余尾款应为45.2万元(原合同约定为45万元属笔误)。而被上诉人至今未获得45.2万元银行贷款审批，且审批金额也仅为45万元，被上诉人未足额支付尾款。4、涉案房屋继续履行存在事实上和法律上的障碍。因被上诉人方未及时足额支付购房款，导致上诉人无法及时偿还第三人债务，现涉案房屋被另案[（2016）粤0307民初4754号案]查封，本案仅属于轮候查封，法律和事实上存在继续履行的障碍。5、涉案房屋系夫妻共同财产，因配偶方不同意转让，本案不能发生物权变动的效力。且涉案房屋系上诉人杨玉玉与配偶的夫妻共同财产，其配偶对转让行为不知悉，且因为被上诉人的违约行为，其配偶现不同意将涉案房屋转让给被上诉人，本案不能发生物权变动的效力。6、原审（2016）粤1391号民初995号民事判决书第三项“236000元”为“206000元”的笔误，二审应予以纠正。本案中，被上诉人仅于2016年1月7日通过银行转账给付了23.6万元，原判决第三项应改为返还购房款23.6万元，多支持了“5万元定金”。即使按照一审法院的自身认定。也应该返还是5万元定金和购房款20.6万元(对应的是2016年1月7日两张《收款收据》)。7、原《房地产买卖合同》约定上诉人有单方解除合同的权利，被上诉人无权要求继续履行。原《房地产买卖合同》第六条约定：“甲方决定中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时，作甲方中途悔约处理，本合同印告解除。”上诉人方有单方解除合同的权利，被上诉人无权要求继续履行。综上所述，请求法庭依法支持上诉人杨玉玉的全部上诉请求。上诉人杨玉玉不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销（2016）粤1391号民初995号民事判决书第二、三、五项;2、依法改判被上诉人支付上诉人违约金伍万元;3、本案受理费、保全费、公告费、鉴定费等诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：本案中，被上诉人未按照合同约定支付上诉人全部购房款85.8万元，其已构成根本违约，原审判决认定事实错误，应依法改判！为维护上诉人的合法权益，现向人民法院提起诉讼，望依法及时判决!上诉人杨玉玉在本案二审庭审中补充意见称：请纠正原审判决第三项“236000”元为“206000”元的笔误。上诉人吴芳答辩称：一、上诉人按照《房地产买卖合同》(以下简称合同)约定支付了购房款，被上诉人未按照合同约定办理过户手续。1、根据合同第三条登记过户手续办理规定：“本合同签订之日起，甲、乙双方应携带有关资料至大亚湾房产局办理过户手续。乙方支付最后一期购房款时，甲方应同时将办理过户后的《房地产权证》交付给乙方”。提请法庭注意的是该条打印版是有30日内其限约定的，但双方在此处特别通过用笔删除并加按双方手印的方式进行了特别修改。2、上诉人根据合同第三款约定，交付了定金5万元，20.6万元首期款给被上诉人，另外向双方同意按揭的兴业银行惠州玛斯兰德社区支行存入了15万元做资金监管。在约定期限内依约足额履行了付款义务。根据上述合同约定，经上诉人和第三人居间方多次催促，被上诉人在2015年11月5日签订合同后直至诉讼，均未履行向房产局办理过户的申请，上诉人有权行使顺序履行抗辩权，无需将15万元监管资金支付给被上诉人。二、被上诉人诉称其配偶不知情不符合事实。在双方同意向兴业银行办理按揭贷款时，应银行的要求，交易双方及其各自配偶和兴业银行主办按揭的罗静宇经理及居间方黄俐林经理，共六人前往兴业银行惠州玛斯兰德社区支行（三方六人均在场)当面签订购房合同、按揭贷款合同等一系列手续文件。对前述事实，一审庭审时也已调查清楚并附有庭审笔录为证，同时也符合银行按揭贷款的商业惯例。三、合同第六条的违约责任为第三人惠州市元弘实业有限公司出具的格式条款，且被上诉人从始至终均未依此条主张任何权利。1、该条规定，买方违约即承担10万元的违约赔偿，卖方违约仅承担5万元违约赔偿，权利义务不对等，根据该条的意思，即便买方支付了全款。卖方仍可解除合同。如此格式合同条款，加重了买方责任。无限扩张了卖方权利，理应依法排除适用。2、被上诉人也清楚明白前述格式条款属于无效条款，故在本诉和反诉的一审和二审只字未提该主张，表明其放弃适用该条款行使抗辩权，也表明一审法庭在双方均未主张给条款的情况下，擅自援引该条款代替卖方行使撤销权的判决有失公允。四、上诉人在一审和二审均表示愿意在另案法院解封后继续履行合同，办理过户手续和接收房屋，继续履行合同无法定障碍(详见我方上诉状)。综上，上诉人购买该房是属于改善性需求，将原来的自有房屋出售给他人，再换此房以改善居住环境。房价上涨属市场交易风险，将心比心，上诉人未反悔继续按原价将之前的房产诚实守信的出售给他人，但上诉人作为买方进行此次交易却遭遇不幸、被上诉人恶意违约事实明显，代理人请求二审法院，维护上诉人的合法权益。同时批判被上诉人的违背诚信的不法行为，以维护社会公平正义。原审第三人惠州鸿图装饰工程有限公司、兴业银行股份有限公司惠州玛斯兰德社区支行未到庭应诉及发表意见。本案二审中，各方当事人均未提交新证据。本院查明的事实及裁判理由和结果本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，吴芳在一审中明确表示，愿意待杨玉玉另案判决后代为清偿相关债务解封涉案房产后，办理房屋转移登记手续。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。各方对原审认定《房地产买卖合同》的效力均不持异议，本院予以确认。根据双方当事人在二审中的诉辩主张，现本案争议的焦点是：一是双方当事人于2015年11月5日签订的《房地产买卖合同》履行过程中，哪方存在违约；二是双方当事人签订的《房地产买卖合同》是否应当继续履行。关于双方当事人于2015年11月5日签订的《房地产买卖合同》履行过程中，何方存在违约的问题。根据上述合同的约定，吴芳作为购房人已经按照合同约定于合同签订的当天，支付了购房定金5万元及购房款236000元，并且依约向监管银行支付了购房款15万元；并取得了监管银行同意其按揭贷款承诺，同时也缴纳了涉案房屋的契税7050元。吴芳已经按照合同的约定全面履行合同的义务，杨玉玉抗辩吴芳未全额支付购房款85.8万元，吴芳存在根本性违约的问题，依据双方签订的《房地产买卖合同》明确约定了尾款45万元的支付时间为办理新的房产权证时，杨玉玉所主张的由于吴芳未全额支付购房款85.8万元的条件尚未成就，其所主张的吴芳存在根本性违约与事实不符，本院不予以支持。关于双方当事人签订的《房地产买卖合同》是否应当继续履行的问题。依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款之规定，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。本案中，虽然交易的房屋因诉讼被深圳宝安法院查封，但是吴芳在诉讼中明确表示愿意代为清偿债务解除房屋的查封，符合相关的法律规定，本案合同不存在履行不能的情况，各方应当按照合同约定，履行相关义务。原、被告有关“被告决定中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时，作被告悔约处理，本合同即告解除，被告应当在毁约之日起7日内将所收定金及购房款退还给原告，另赔偿原告5万元违约金”的合同约定，不免除杨玉玉继续履行合同义务，理由如下：首先，该条款约定的内容，卖方可以随时违约，终止交易，而买方不得卖方履行合同，该约定明显免除了卖方责任、加重对方责任、排除房屋买受人的主要权利，该条款应当认定无效；其次，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条之规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”本案中，即便，当事人签订的《房地产买卖合同》第十条第二款的约定，该部分认定无效，但并不影响购房合同的其他部分的效力，杨玉玉依法应当履行合同义务；再次，诚实信用原则为民法帝王条款，贯穿民法的始终，所有民事法律，民事活动，必须以诚实信用原则为根本。双方当事人行使权利，履行义务应当遵循诚实信用原则，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，吴芳已经全面履行合同义务，杨玉玉应当承担继续履行责任，该条款的约定不得违反民法的诚实信用原则；最后，双方当事人的房屋买卖交易在大亚湾房价迅速上涨的背景之下，杨玉玉在签订房屋买卖合同之后，拒不履行合同义务，不仅违反了诚实信用原则，也违反了契约精神，不符合市场交易原则和不遵守交易秩序，与我国弘扬的社会主义核心价值观的诚信内容相背。当然，吴芳在取得涉案房屋的产权后，仍然有依照合同约定向对方支付剩余房款的义务。综上所述，上诉人吴芳的上诉部分有理，有理部分本院予以支持。上诉人杨玉玉的上诉没有事实依据和法律依据，本院不予支持。原审判决虽查明事实基本清楚，但适用法律欠妥，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2016）粤1391民初995号民事判决；二、杨玉玉继续履行于2015年11月5日与吴芳签订的《房地产买卖合同》，并于本判决生效之日起三十天内协助吴芳办理位于大亚湾西区龙山一路61号德州城米兰花园xx号楼三单元xx号房屋的变更过户手续。杨玉玉逾期不予配合办理房屋变更过户手续的，吴芳可持本判决书到房产管理部门办理相关的过户登记手续。三、驳回杨玉玉的上诉请求。本案一审案件受理费13510元，保全费1770元，由杨玉玉负担。二审受理费13510元，由杨玉玉负担。吴芳预交二审受理费12360元，本院予以退回。杨玉玉于本判决生效之日起，七日内向本院补交11210元二审案件受理费，逾期未交，本院将强制执行。本判决为终审判决。审审判长 郑 杰审审判员 黄宇乐审审判员 寇 倩二〇一七年三月二十三日法法官助理陈静书书记员彭科梅附：相关裁判依据：《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。