江苏省镇江市京口区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏1102民初1954号原告：镇江中广置业有限公司，住所地江苏省镇江市黄鹤山路16号朴园上观商铺36-105号一、二层。法定代表人：罗和平，该公司总经理。委托诉讼代理人：卢芳，女，该公司职员。委托诉讼代理人：张田，江苏金银河律师事务所律师。被告：邹光辉。委托诉讼代理人：周成林，江苏中坚汇律师事务所律师。被告：邹代林。第三人：范秀艳。原告镇江中广置业有限公司（以下简称中广置业）与被告邹光辉、邹代林、第三人范秀艳居间合同纠纷一案，本院于2017年6月5日立案后，依法适用简易程序，于2017年7月20日公开开庭进行了审理。原告中广置业的委托诉讼代理人卢芳、张田、被告邹光辉的委托诉讼代理人周成林、被告邹代林到庭参加诉讼，第三人范秀艳经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中广置业向本院提出诉讼请求：判令被告邹光辉、邹代林连带给付中介佣金16800元和律师费2500元。事实和理由：2017年3月20日在原告居间介绍下，被告邹光辉授权被告邹代林与原告及第三人范秀艳签订《房产买卖合同》一份，约定：被告邹光辉将其名下位于镇江市京口区东吴路某号某幢某室房屋出售给第三人范秀艳，第三人在签字过户当日向原告支付中介佣金16800元，因任何一方原因致使合同未能履行或致使合同无效的，该方向原告支付双方的中介佣金，并承担因维权而产生的律师费用。同日，被告邹代林出具《承诺书》一份，承诺系受被告邹光辉全权委托出售案涉房屋，签订上述《房产买卖合同》得到被告邹光辉认可，若因其无权代理导致合同无效，自愿依约承担违约责任，且《房产买卖合同》无效不影响承诺书效力。后两被告拒绝依约接收第三人首付款办理银行还款事宜，且明确表示不愿再出售案涉房屋，对原告邮寄的《要求履行合同通知书》和第三人邮寄的《解除合同通知书》，被告邹代林亦予以拒收，导致合同根本违约。原告已依约履行了居间义务，两被告依约应承担相应的违约责任，为维护原告合法权益，故提起诉讼。被告邹光辉辩称，从未委托被告邹代林代为出售案涉房屋，也不认识第三人范秀艳，《房产买卖合同》并未成立；原告有欺诈行为，作为专业的中介机构并未尽到审慎审查义务；定金未实际交付，定金合同并未成立。故不同意原告的诉讼请求。被告邹代林辩称，在与第三人范秀艳签订《房产买卖合同》时未得到被告邹光辉授权，合同无效；《承诺书》并非其真实意思表示，不具有法律效力；未收到原告邮寄的《要求履行合同通知书》和第三人邮寄的《解除合同通知书》。故不同意原告的诉讼请求。第三人范秀艳未答辩，亦未提交证据材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告中广置业系从事房屋买卖、租赁、中介服务和物业管理的有限责任公司。2017年3月20日经原告居间介绍，以被告邹光辉、邹代林为甲方、第三人范秀艳为乙方、原告为丙方，三方签订《房产买卖合同》一份，约定：甲方自愿将其坐落在镇江市东吴路某号某幢某室房屋（镇房权证京字第××号）出售给乙方，房屋建筑面积87.25平方米，转让价为84万元；乙方于签订合同时支付甲方购房定金5万元，甲方出具收据给乙方，该定金交由丙方代为保存，丙方出具收据给甲方，待房屋交接完毕后由丙方转交给甲方；双方于2017年5月8日前去市房产交易所办理产权转移手续，乙方于2017年4月21日前首付甲方38万元，用于甲方偿还银行贷款，余款41万元于不动产签字及纳税当日一次性付清，购房定金5万元于房屋交接当日冲抵房款；双方于2017年6月3日前由甲方将房屋正式交付给乙方；丙方作为中介方，为甲、乙双方签订本合同提供居间服务，合同签订后乙方即有给付丙方中介费的义务，乙方应在签字过户当日向丙方支付中介佣金16800元，因甲、乙双方中任何一方原因导致合同未能履行或致使合同无效的，该方应向丙方支付双方的中介佣金，并承担丙方因维权而产生的律师代理费；如甲方非该房屋产权人，应提供该房屋产权人授权其出让该房屋的委托书，甲方方可签订本合同，甲方应保证授权委托书的真实性，否则承担违约责任；甲、乙双方中任何一方不能按本合同约定期限履行各自义务的，如逾期十五日仍不能履约，视为根本违约，另一方有权解除合同；如甲方违约，需向丙方交纳双方的佣金，另向乙方双倍返还定金；在甲、乙双方争议未解决之前，双方同意由丙方继续代为保管房屋产权证和定金，任何一方无权要求丙方退还房屋产权证或定金；在交易过户当日退还甲方定金4万元，剩余1万元定金于房屋交接当日冲抵房款；合同经三方签字、盖章后生效。被告邹代林在合同尾部甲方及委托代理人处签字，第三人范秀艳在合同尾部乙方处签字，原告中广置业在合同尾部丙方处加盖了公章。同日，被告邹代林出具《承诺书》一份，承诺：镇江市东吴路某号某幢某室房屋为被告邹光辉所有，现被告邹光辉全权委托其出售该房屋，其签订的《房产买卖合同》得到被告邹光辉认可；如因其无权代理导致合同无效，愿意按照合同中售房人的违约责任向购房人及中介方承担责任；上述承诺事项系其真实意思表示，如引起房屋买卖纠纷，由其本人负责，与中介方无关。2017年4月20日，第三人范秀艳出具《解除合同通知书》一份，表示因被告方明确表示不再履行合同，现通知原告及被告邹代林即日起解除三方所签《房产买卖合同》，同时因合同约定的15日根本违约期限未到，承诺在该期限内如被告继续履行合同则予以同意。但第三人范秀艳未举证证明已向原告及被告邹代林邮寄该《解除合同通知书》。同日，第三人向原告出具《情况说明》一份，确认因两被告违约不再出售案涉房屋，原告向第三人退还了定金5万元。同年4月28日，原告向被告邹代林邮寄《要求履行合同通知书》和《承诺书》一份。在《要求履行合同通知书》中，原告通知两被告因其至今未依约在2017年4月21日前履行房屋的偿还银行贷款义务，且声称不再履行合同，故要求其在收到该通知书后三日内就是否继续履行合同给予明确答复，期满不予答复视为被告不再具有履行合同的意愿。同年4月29日，上述邮件因“电话拒收”而被退回。同年5月20日，原告就本案纠纷委托江苏金银河律师事务所律师张田为其诉讼代理人，双方签订《委托代理合同》一份，原告为此支付律师代理费2500元。另查明，镇江市东吴路某号某幢某室房屋（镇房权证京字第××号）建筑面积87.25平方米，登记在被告邹光辉名下，为其单独所有。2017年3月20日被告邹代林在与第三人范秀艳、原告中广置业签订《房产买卖合同》及出具《承诺书》时，未取得被告邹光辉授权，事后被告邹光辉亦未予追认。两被告现均明确表明不愿再继续履行《房屋买卖合同》。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告中广置业与被告邹代林、第三人范秀艳签订的《房产买卖合同》系合同当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规效力性强制规定，合同双方均应按照合同的约定享有权利、履行义务。本案中，被告邹代林与原告及第三人签订《房产买卖合同》时未取得被告邹光辉的书面授权，原告亦无充分证据证明被告邹光辉知晓出售案涉房屋一事并口头授权被告邹代林签订上述合同，且被告邹光辉事后亦未予追认，故对原告诉请中要求被告邹光辉连带给付中介佣金16800元和律师代理费2500元的部分，本院不予支持。《最高人民法院》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，被告邹代林在未取得被告邹光辉授权的情况下签订《房产买卖合同》及出具《承诺书》，其作为完全民事行为能力人理应知悉上述行为的意义及后果，故可以认定上述合同及承诺书均系其真实意思表示，在无法依约履行合同义务及承诺时，依法应当承担相应的违约责任。原告中广置业作为专业的房产中介机构，在市场经济活动中追求经济利益的同时也应担负起维护社会经济秩序之义务，遵循诚实信用的原则提供居间服务。本案中，《房产买卖合同》第8条约定：“如甲方非该房屋产权人，应提供该房屋产权人授权其出让该房屋的委托书，甲方方可签订本合同。”原告在被告邹代林未能提供被告邹光辉授权委托书的情况下，仅依据被告邹代林出具的《承诺书》就同意其签订《房产买卖合同》，显然违反了合同中的上述约定，未尽到居间服务中应有的审慎审查义务，对本案纠纷的发生亦存在过错，依法应承担部分违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”。《房产买卖合同》第7条约定，因任何一方原因导致合同未能履行或致使合同无效的，该方应向原告支付双方的中介佣金16800元，并承担原告因维权而产生的律师代理费。对于该违约责任，本着公平的原则，综合考虑原告及被告邹代林在本案纠纷中的过错程度，本院认为由原告承担40%、被告邹代林承担60%为宜，故对原告诉讼请求中要求被告邹代林给付中介佣金10080元（16800*60%）和律师代理费1500元（2500*60%）的部分，本院予以支持。通过本案纠纷，本院亦希望双方在今后的民事活动中以此为戒，严格遵守诚实信用的原则，共同维护正常的社会经济秩序。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告邹代林于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告镇江中广置业有限公司中介佣金10080元和律师代理费1500元；二、驳回原告镇江中广置业有限公司的其他诉讼请求。如果金钱给付义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费141元，由原告镇江中广置业有限公司负担56元，被告邹代林负担85元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省镇江市中级人民法院预交相应上诉案件受理费（开户行：中国工商银行镇江市永安路分理处，账号11×××61），并在预交后三日内将交费凭证复印件提交本院。未按期交纳上诉案件受理费的，人民法院将按照有关规定裁定按自动撤回上诉处理。审判员  宦宇新二〇一七年八月三十日书记员  乐 娟（附：上诉须知、法律条文）附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。