吉林省辽源市龙山区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0402民初1454号原告中国银行股份有限公司辽源分行。法定代表人赵中伟，系该行行长。委托代理人王大明，系该行经理。委托代理人闫珊，系吉林恒太律师事务所律师。被告郑世才，住所地辽源市。被告耿丹凤，住所地同上。被告辽源市龙山区旭阳房地产开发有限公司。法定代表人刘旭东，系该公司经理。委托代理人柳月利，系该公司法律顾问。原告中国银行股份有限公司辽源分行（以下简称中国银行）诉被告郑世才、耿丹凤、辽源市龙山区旭阳房地产开发有限公司(以下简称被告旭阳公司)借款合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人闫珊，被告辽源市龙山区旭阳房地产开发有限公司委托代理人柳月利到庭参加诉讼，被告郑世才、耿丹凤经传唤未到庭，本案现已审理终结。原告中国银行诉称，被告郑世才与耿丹凤系夫妻关系，2014年11月10日，被告郑世才与原告订立了2014年住字第50026号《个人一手住房贷款合同》，贷款金额26万元，贷款期限240个月，还款方式为按月偿还贷款本息。贷款用于购买被告郑世才与耿丹凤共同共有的辽源市御景豪庭26号4单元307室房屋，并以该房屋作抵押。该贷款合同由开发商辽源市龙山区旭阳房地产开发有限公司提供连带责任保证。《个人一手住房贷款合同》第11条争议解决约定产生争议，协商不成时，依法向贷款人所在地的人民法院起诉。合同签订后，原告依约将贷款划入售房人辽源市龙山区旭阳房地产开发有限公司的157226314089账户。但被告郑世才、耿丹凤未依约及时足额履行还款的义务，截止至2017年5月18日，该笔贷款逾期已超过90日，拖欠的本金、利息、罚息及解除合同未到期本金共计253658.68元。因被告的行为违背了合同约定，故原告起诉至贵院，请求法院判令解除原告与被告郑世才签订的2014年住字第50026号《个人一手住房贷款合同》，判令被告郑世才与耿丹凤立即清偿贷款本金246352.67元及利息（利息按中国人民银行同期贷款基准利率上浮10%）、罚息（利息水平上加收50%），利息、罚息等均计算至被告实际付清之日止，以银行电脑生成数为准；并确认原告在抵押物范围内优先受偿。判令被告辽源市龙山区旭阳房地产开发有限公司对被告郑世才的贷款（包括但不限于本金、利息、罚息等）承担连带保证责任。判令三被告承担本案的诉讼费、保全费等原告所有实现债权的费用。被告郑世才、耿丹凤未到庭答辩，未向本院提交书面答辩意见。被告辽源市龙山区旭阳房地产开发有限公司答辩称，答辩人向原告出具的担保信息表上的意思表示,以及双方所签订的《个人一手住房贷款合同通用条款》第四条的约定,答辩人提供的是阶段性连带保证，保证责任期间自借款人办妥合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日止，由于贷款发放前原告人与借款人郑世才在辽源市房屋产权登记管理处办理了商品房预购预告登记和预购预押登记，而预购预押登记在司法实践当房屋具备折价、拍卖、变卖等流通条件时，一般都认定具有抵押登记效力，一旦房屋的预购预押登记被人民法院确定为具有抵押登记效力，也就是预押的权利人对预押房屋享有优先受偿权，那么提供阶段性保证的责任的开发商也因合同签订的初始目的已经实现和保证责任期间届满而免除保证责任。本案中不仅有答辩人提供的阶段性保证责任，还有郑世才自行提供的房屋担保，按照《担保法》第二十八条、《物权法》第一百七十六条的规定，同一债权即有保证又有物的担保，保证人只对物的担保范围以外的债权承担保证责任，所以即便被告可能因未办理正式的他项权利证而需要承担保证责任，也只能在担保物清偿范围外承担责任，而不是对欠付的所有债务承担连带清偿责任。阶段性保证与普通的连带保证责任有本质的区别，法院在判决时应当有所区分，即保证人只需对他项权利证办理前的债务承担责任，一旦他项权证进行办理后，保证人将不再承担保证责任。综上原告请求被告对欠付的所有债务承担连带责任不符合法律规定，不应予以支持。庭审过程中，原告提交了如下证据：1、贷款合同一份，证明郑世才在原告处贷款本金26万元。以御景豪庭26号4单307室房屋做抵押担保。由旭阳开发公司作为保证人，承担阶段性连带保证责任至取得他项权利证止，抵押物共有人为耿丹凤。被告旭阳公司质证：真实性没有异议，但是贷款合同明确约定，开发商承担的是阶段性保证责任，虽然约定保证责任在取得他项权利证时为止，但由于办理了预购预押登记，一旦该预购预压登记具有抵押登记的效力，开发商将不再承担保证责任。2、郑世才与耿丹凤结婚证一份，证明郑世才与耿丹凤为夫妻关系。本案贷款为婚姻关系存续期间的贷款。被告旭阳公司质证：无异议。3、借款借据和贷款用款凭证一份，证明原告已经发放贷款。被告旭阳公司质证：无异议。4、房屋预告登记证一份，证明被告抵押的房屋已办理预购预押登记，未取得他项权利证。被告旭阳公司质证：真实性没有异议。由于借款有贷款人自行提供的房屋进行抵押，所以按照法律规定，即便保证人需要承担责任，也只能在担保物的清偿范围外承担责任。庭审中，被告旭阳公司举证担保信息表一份，证明被告提供的是阶段性保证责任。原告质证：真实性无异议，但该信息表中已经约定保证期限至取得他项权利证止，本案涉案房屋尚未取得他项权利证，在担保期限内。被告郑世才、耿丹凤未向本院提交证据材料、未到庭参加庭审质证。经审理查明，原、被告于2014年11月11日签订2014年住字第50026号《个人一手住房贷款合同》，合同约定被告郑世才向原告中国银行贷款26万元，贷款期限20年即240个月（自2014年11月10日起至2034年11月10日止），贷款利率为按中国人民银行同期贷款基准利率上浮10%、逾期罚息为利率的水平上加收50%。被告郑世才将其所有的御景豪庭小区26号楼4单元307室抵押给原告,已办理抵押登记。被告辽源市龙山区旭阳房地产开发有限公司提供阶段性连带责任保证，即自借款人办妥合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于该日之前已到期的本合同项下的债务，以及该日之前发生保证人或借款人违约而引起的合同项下债务，保证人仍应承担相应的违约责任或保证责任。后原告依照约定放款。现被告郑世才多期贷款逾期，原告催要未果诉至本院。另查明，郑世才、耿丹凤系夫妻关系，借款发生在夫妻关系存续期间。本院认为，被告郑世才、辽源市龙山区旭阳房地产开发有限公司与原告中国银行签订的《个人一手住房贷款合同》系双方平等、自愿达成，其内容是双方真实意思表示且不违反法律禁止性规定，该合同合法有效并已生效，被告郑世才应当依照合同约定履行偿还贷款本息的义务。在合同履行过程中，郑世才未按照约定如期还款，原告有权解除合同，要求其提前偿还全部剩余欠款并按照约定标准支付利息、罚息。因被告郑世才、耿丹凤系夫妻关系，耿丹凤应当承担连带给付责任。故对原告主张被告郑世才、耿丹凤立即给付贷款本金246352.67元及利息、罚息的请求本院予以支持。郑世才自愿将御景豪庭26号楼4单元307室抵押给原告并办理预购预押登记，债权数额为385054.00元。被告郑世才、耿丹凤不履行上述给付义务时，原告对御景豪庭26号楼4单元307室折价或拍卖、变卖的价款在385054.00元内享有优先受偿权。因原告与被告旭阳公司约定阶段性保证期间至自借款人办妥合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日，现办理预购预押登记证书非他项权利证书，被告旭阳公司应当依照约定对原告实现前述物的担保后不足部分承担连带清偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十八条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、《中华人民共和国婚姻法》第十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告郑世才、耿丹凤于本判决生效之日起五日内一次性给付原告中国银行股份有限公司辽源分行贷款本金246352.67元及利息、罚息，合计数额按照实际还清之日中国银行股份有限公司辽源分行微机生成的数额计算。二、被告郑世才、耿丹凤不履行上述给付义务时，原告中国银行股份有限公司辽源分行对御景豪庭26号楼4单元307室折价或拍卖、变卖的价款在385054.00元内享有优先受偿权。三、被告辽源市龙山区旭阳房地产开发有限公司对原告中国银行股份有限公司辽源分行实现前述物的担保后不足部分承担连带清偿责任。四、驳回原告中国银行股份有限公司辽源分行的其他诉讼请求。案件受理费5105.00元，保全费1788.00元，公告费600.00元，由被告郑世才、耿丹凤、辽源市龙山区旭阳房地产开发有限公司共同负担。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽源市中级人民法院。审 判 长 杨 海 燕人民陪审员 解 安 梅人民陪审员 李 桂 芝二〇一七年十二月十二日书 记 员 李炎毅择