杭州市萧山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0109民初4496号
原告（反诉被告）:杭州惠力房地产开发有限公司，统一社会信用代码91330109056710263F，住所地浙江省杭州市萧山区衙前镇吟龙村吟新路72号。
法定代表人：曹伟娟，总经理。
委托诉讼代理人：俞依林，浙江博方律师事务所律师。
被告（反诉原告）：张倩，女，1984年2月27日出生，汉族，住湖北省松滋市。
被告（反诉原告）：刘波，男，1976年3月11日出生，汉族，住湖北省松滋市。
变更前两被告共同委托诉讼代理人：关凌云，浙江金麟律师事务所律师。
变更前两被告共同委托诉讼代理人：冯盛，浙江金麟律师事务所实习律师。
变更后两被告共同委托诉讼代理人：曹纵舵，浙江金麟律师事务所律师。
原告杭州惠力房地产开发有限公司诉被告张倩、刘波商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月28日立案受理后，依法由审判员周全林适用简易程序审理。因案情复杂，本案于同年5月11日转为普通程序审理。同年7月3日，本案依法由审判员周全林、�民陪审员徐亚兰、瞿萍组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人俞依林，被告刘波及两被告共同委托诉讼代理人曹纵舵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杭州惠力房地产开发有限公司诉称：2013年12月15日，被告与原告签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：20130007345），约定被告向原告购买杭州市萧山区xx镇xx府3幢一单元102室商品房一套，建筑面积91.36平方米，单价为每平方米10000元，总价款913600元。合同约定采用商业贷款方式按期付款，但被告未按时办理完成贷款手续，也未按合同约定自筹资金向出卖人付清相应房款。被告的行为已经违反《浙江省商品房买卖合同》的约定，现诉请法院判令：1、解除双方之间的《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：20130007345）；2、两被告支付原告违约金12600元；3、两被�承担诉讼费。
被告张倩、刘波辩称：不同意原告的诉讼请求。1、一楼的房屋一般比较便宜，但因原告承诺一楼房屋带小花园，故一楼房屋比其他楼层贵20万元左右。但被告签合同时发现合同中没有体现小花园的任何信息。被告一直和原告沟通，但原告没有任何答复和承诺。小区交房后，大家才发现没有花园，后被告作为代表又和原告公司的张总交涉，张总承认对花园这条线没有任何说明是做错了，说提供半个车位给被告。2、在数次与原告沟通没有结果的情况下，2017年3月16日，浙江省电视台18**黄金眼栏目对原告行为进行了曝光。节目中，原告销售总监说确实有这条线。被告质疑这条线是否可以作为花园属于被告等一层住户的依据，但图纸中没有对这条线的说明。故原告承诺的小花园没有法律依据。3、依据物权法的规定，小区公共绿化绿地道路设施是属于全体业主，故开发商承诺的小花园原则上属于xx府业主共有，并非一楼业主单独所有。开发商在其他业主不知情的情况下将公共绿地高价卖给一楼业主的行为是违法行为，构成合同诈骗。4、2017年6月初xx府某一楼的一楼业主经过小区物业同意后，在装修时将花园围起来，后被15楼业主投诉举报，城管和物业公司将其围墙拆除，并告知业主公共绿地建造围墙是违章建筑。故原告承诺的小花园归一楼业主所有并不合法，否则花园自建围墙不会被作为违章建筑拆除。
反诉原告张倩、刘波反诉称：2013年12月15日，两被告与原告签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：20130007345），约定两被告向原告购买杭州市萧山区xx镇xx府3幢1单元102室商品房一套，建筑面积91.36平方米，单价为每平方米10000元，总价款913600元。�告向两被告承诺合同总价款里包含小花园，故价格相比其他楼层高2000元/平方米，但其实小花园应属于业主共有。原告在明知上述事实的情况下，将花园单独作价出售，该行为已构成欺诈。因原告出售没有处置权的花园已违反合同的约定，原告违约在先，两被告一直在和原告交涉未果，故两被告未办理贷款按揭手续。且出售的花园条款应确认无效，合同总价款应调整为8000元/平方米，总价款应为730880元，合同其余内容继续履行。根据消费者权益保护法的相关规定，原告应增加赔偿房屋差价的3倍即548160元【（913600-730880）×3】。故两被告反诉，请求判令：1、确认原、被告双方合同价款部分无效，应调整为扣除花园价款，其余继续履行；2、原告赔偿被告548160元；3、诉讼费由原告承担。
反诉被告杭州惠力房地产开发有限公司辩称：1、�屋价格会受到具体位置、风景、出行便利与否、销售状况、人为因素等影响。一楼住宅便于出行、风景比较好，且价格是原、被告双方协商一致的结果，合同价款合理。2、被告提出先履行抗辩不合理，事实上是被告持续违约，至今未付清房屋余款。原、被告是债权纠纷，而非物权纠纷，小花园使用权属于物权纠纷，应在其享有房屋所有权后再主张。3、原告不存在欺诈，不需要向被告支付赔偿款。原告有证据证明小花园不计入小区绿化率，从规划时就属于个人。被告的反诉请求不应支持。
原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1、《浙江省商品房买卖合同》一份，律师函一份及邮寄回单二份，欲证明原、被告之间的合同约定以及相应权利义务，原告已通知被告若不及时履行合同将追究其违约责任；2�总平面图、竣工图、一层平面图各一份，欲证明规划局认可情况下，小花园是属于个人的且符合政府规划；3、绿地竣工图一份，欲证明案涉小花园不计入绿化率，规划上不是业主共有绿地。
经质证，被告对证据1中的合同的真实性、关联性、合法性无异议，对律师函和邮寄回单的真实性有异议，两被告没有收到该律师函；对证据2的真实性、关联性、合法性无异议；对证据3的真实性、关联性、合法性均有异议。经审查，本院认为，原告提交的证据1、2、3来源真实合法，且与本案有关联性，本院予以认定。
被告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1、微信截图6页，欲证明原告总经理张建军曾和被告就小花园事宜积极沟通协商，原告承认被告购房时附有60平方米小花园，�承诺没有兑现，时间在原告宣布单方面解除合同之前，原告承诺的小花园在合同上没有体现；2、光盘一张，欲证明浙江电视台18**黄金眼栏目于2017年3月16日做过现场采访，原告承诺的小花园在物权法上没有根据，原告总监言论证明之前承诺过1楼业主有小花园；3、购买房地产发票、原告收取被告房屋改造费收据、原告收取被告权证费、预告费收款收据共3份，欲证明被告一直按合同履行义务；4、原告收房通知书一份，欲证明被告一直在履行合同义务，得到原告方认可，原告要求被告继续履行合同。
经质证，原告对证据1的真实性、关联性、合法性均有异议，且不能证明其欲证明的目的；对证据2的真实性无异议，但不符合事实；对证据3的真实性无异议，但不能证明被告按约履行义务，实际上被告至今未付清房款；对证据4的真实性有异议，被告未付清房款，不能交房。经审查，本院认为，被告提交的证据1系微信聊天记录，但被告无证据证明聊天人身份，故本院不予认定；证据2、3、4，来源真实合法，且与本案有关联性，本院予以认定。
根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：2013年12月15日，原告作为出卖人，两被告作为买受人，双方签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：20130007345）一份，约定两被告向原告购买萧山区xx镇xx府3幢1单元102室房屋，建筑面积91.36平方米，套内建筑面积68.18平方米，应分摊的共有建筑面积23.18平方米。按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米10000元，总价款913600元整。买受人在2013年12月14日前向原告支付首期房款283600元，余款630000元采用银行按揭、公积金贷款或组合贷款方式支付；采用银行�揭、公积金贷款或组合贷款的，应在签订《商品房买卖合同》之日起7个工作日内到贷款银行或萧山公积金管理中心办理完成相关按揭手续并缴纳所需费用。如遇银行或公积金中心要求提高首付款的，买受人应在接到出卖人或者银行公积金管理中心需提高首付款的书面通知之日起5日起补足首付款并完成相关按揭手续并交纳所需费用。买受人未按时办妥贷款手续或者取得贷款不足的或者银行不予贷款的，贷款额不足部分或未取得贷款部分的，买受人应在接到书面通知之日起10日内自筹资金向出卖人付清相应房款。买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期不超过60日的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一点五的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。除上述商品房买卖外，有出售（或赠送、出租等）车位、车库、绿地或其他物业的，有关该物业买卖、赠与、租赁合同事项，双方另行约定于本合同附件三。同年12月15日，原告收到两被告交纳的改造费5000元、预售购房款283600元、权证费、预告费170元。同日两被告对案涉萧山区xx镇xx府3幢1单元102室进行预售备案登记。2015年8月15日，原告向被告刘波寄送律师函一份，要求被告刘波于2015年8月25日前自筹资金向原告付清余款。邮件追踪信息显示，被告刘波于2015年8月20日签收该律师函。2016年11月，原告向两被告发放xx府交房通知书一份，要求两被告在2016年11月25日至11月30日办理交房手续。另查明，两被告至今未办理按揭手续，也未向原告支付剩余房款。同时本院又查明，原告销售人员承诺两被告对xx府3幢1单元102室房屋前的小花园有使用权。该小花园与其余绿地用绿篱隔开。
本院认为：原告与两被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按约履行。根据合同约定，两被告应当在签订合同之日起7日内办理完成相关按揭手续并缴纳所需费用，若未按时办理贷款手续或者取得贷款不足或银行不予贷款的，两被告应当在接到书面通知之日起10日内自筹资金向原告付清相应房款。现两被告既未办理贷款手续也未向原告付清剩余房款，系违约行为，且已逾期超过60日，原告有权按照合同约定解除合同并要求两被告支付剩余房款的2%的违约金12600元【（913600元-283600元）×2%】。被告辩称，原告在销售房屋时承诺两被告购买的案涉房屋附带小花园，但双方签订的合同中并未体现，且该小花园属于业主共有，原告违约在先，故被告未办理按揭手续�未支付剩余房款。然原、被告双方签订的合同系双方协商一致的结果，且不论在原告提交的规划图还是在实际交付的房屋中都显示一楼房屋实际带有花园，故对于被告的该抗辩，本院不予采纳。被告反诉要求双方签订的《商品房买卖合同》继续履行，并调整合同价格。因被告违约，原告有权解除合同，故被告的该反诉要求，本院不予支持。被告同时反诉要求原告赔偿损失，因被告未提供证据证明原告有违约行为，也未提交证据证明损失数额，对该反诉要求，本院亦不予支持。因两被告已支付原告房款283600元，合同解除后，两被告可要求原告方返还该房款。综上，对原告的诉讼请求，本院予以支持，对于被告的反诉请求，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条及第一百一十四条第一款�规定，判决如下:
一、解除杭州惠力房地产开发有限公司和张倩、刘波于2013年12月15日签订的《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：20130007345）；
二、张倩、刘波支付杭州惠力房地产开发有限公司违约金12600元；
三、驳回张倩、刘波的全部反诉请求。
如张倩、刘波未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费116元及反诉案件受理费4641元，由张倩、刘波负担。
杭州惠力房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；张倩�刘波于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 长 周全林
人民陪审员 徐亚兰
人民陪审员 瞿 萍
二〇一七年九月十五日
书 记 员 邵 炜