河南省漯河市源汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫1102民初1473号
原告河南美科物业管理有限公司，住所地漯河市源汇区交通路与人民路交叉口漯河市新天地义乌商品城A座三楼。
法定代表人杨百顺，公司总经理。
委托代理人王盼克，公司职员。
委托代理人李大明，河南睿辰律师事务所律师。
被告周晓春，男，汉族，1975年1月1日生，住许昌市魏都区。
原告河南美科物业管理有限公司(以下简称美科公司)与被告周晓春租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月6日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告美科公司的委托代理人王盼克、李大明到庭参加诉讼，被告周晓春经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告美科公司诉称，原被告双方于2014年8月签订房屋租赁合同，被告承租位于漯河××天地步行街银基商贸城30幢3层301、302、305、307号商铺，面积为2600,66平方米，单价为第一年30元/平方米/月，第二年31元/平方米/月，第三年32元/平方米/月，租金每半年交付一次，分别于每年2月1日和8月1日前交付。被告按月应于2016年2月1日向原告交付租金483723元，但被告至今只向原告交付100000元，根据合同约定，“如乙方未按期支付租金超过10天的，甲方有权解除本合同、没收保证金，并有权要求乙方按逾期支付时间的日租金的两倍支付违约金”，至起诉之日起，被告已拖欠原告租金累计383723元，且已超过4个月，故具状起诉，请求判令解除双方签订的房屋租赁合同，清空并交还所租赁的房屋；请求判令被告支付拖欠原告租金383723元，支付违约金自逾期之日起至房屋清空交还之日止的租金的二倍暂定约500000元，本案诉讼费由被告承担。
被告周晓春辩称，一、保证金应当冲抵房屋租金。在签订合同时，被告向原告交付了50000元保证金，合同保证金是指为合同的履行所提供的一种金钱保证，并在双方合同到期或者依法解除时才予以退还。违约金是指按照当事人的约定或者法律规定，一方当事人违约的，应向另一方支付的金钱。违约金具有担保债务履行的功效，又具有惩罚违约人和补偿无过错一方当事人所受损失的功效。违约金、保证金具有惩罚性及补偿性双重属性，法律通过对违约方的制裁促使债务人履行债务，同时也可以起到预防或减少违约现象发生的作用。根据平等、等价有偿原则，违约责任以损害赔偿作为违约责任的主要方式，具有较强的补偿性，根据违约责任的补偿性，一方在违约后，所承担的赔偿责任应相当于另一方因此而受到的损失。原告在解除合同后，需要一定的时间才能把该商铺重新出租，这一期间，原告虽遭受租金和管理费损失，但原告在被告支付违约金后足以弥补该项损失。原告要求被告支付违约金的同时没收50000元保证金，与保证金立法原则相悖，同时也对被告不公，产生了双倍违约金。原告提出的违约金过高，请求法院调低。根据《合同法》第一百一十四条第二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”根据该规定，违约金约定过高，可以请求人民法院调低。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条规定：“当事人主张约定违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。因此，违约金的约定最高不能超过所造成损失的30％。
经审理查明，2014年8月，原告美科公司与被告周晓春签订房屋租赁合同一份，合同约定：一、原告美科公司自愿将其托管的坐落于河南省漯河市人民路新天地步行街银基商贸城30幢3层301号、302号、305号、307号，建筑面积2600.66平方米的商业营业用房租赁给被告周晓春使用。二、此房屋用于开办糖果KTV娱乐场所，不得用于居住或者其他经营活动，也不得将上述房屋分割开来，用于经营包括KTV在内的其他行业。三、租赁期限为五年，自2014年8月10日至2019年8月9日止。四、本合同签订之日，被告周晓春向原告美科公司支付保证金伍万元。该保证金与第一次租金同时支付，在本合同期满或提前解除、且被告周晓春付清因租赁所产生的全部税费后，由原告美科公司不计息退给被告周晓春。五、租金和相关税费的承担及房屋的交付：1、租金：第一年房租为30元/月/平方米，年租金936237.6元；第二年房租为31元/月/平方米，年租金967445.52元；
第三年房租为32元/月/平方米，年租金998653.44元；第四年房租为33元/月/平方米，年租金1029861.36元；第五年房租为34元/月/平方米，年租金1061069.28元。此租金包含物业管理费，租赁税及其它相关费用由被告周晓春承担，原告美科公司收取租金时，无需向被告周晓春提供发票。如被告周晓春因特殊原因提前撤铺或此房屋为空铺，被告周晓春应提前120日以书面形式告知原告美科公司。撤铺或空铺10日内，原告美科公司免收被告周晓春租金。10日届满后如仍为空铺，原告美科公司有权提前解除合同，收回房屋。2、支付时间：租金每年分二次支付。本合同签订之日的10日内付第一年第一次房租468118.8元，第二次租金于2015年2月1日支付，以后四年房租先付后用，分别于每年的8月1日和次年2月1日。3、支付方式：被告周晓春应将上述租金汇入原告美科公司开户银行为中国工商银行漯河分行友爱街支行、开户名河南美科物业管理有限公司、卡号为17×××69的工商账户。4、因租用上述房屋所产生的水电费等一切税费均由被告周晓春承担。5、上述房屋被告周晓春已于2009年8月9日租赁使用至今，本次租赁系续租，不存在交付问题等……。八、原告美科公司权利与义务：1、有权要求被告周晓春按时支付租金；2、租赁期满，原告美科公司有权收回房屋。所有可移动的设备、设施归被告周晓春所有，已固定在出租房内装潢归原告美科公司所有；3、原告美科公司、被告周晓春双方租赁关系终止的自终止日起7日内，被告周晓春将自己物品或实际使用人物品清理完毕，并将房屋交还原告美科公司，该7日内不计算租赁费用。如被告周晓春或房屋实际使用人不按时搬离上述房屋，原告美科公司有权处置房屋内的所有财产，被告周晓春和房屋实际使用人不得提出异议，也无权要求原告美科公司予以补偿或赔偿。九、被告周晓春权利与义务：1、按时支付房租费用；2、未经原告美科公司书面同意，实际使用人不得擅自转租上述房屋；3、保证水电、煤气、消防等的安全使用，不得影响周围单位和个人的正常工作和生活。否则，由此产生的法律责任(包括但不限于民事赔偿和刑事责任)由被告周晓春或房屋实际使用人承担。原告美科公司根据情节轻重，有权保留提前解除合同的权利。4、保证不在上述房屋内从事违法犯罪活动。否则原告美科公司有权随时解除本合同，被告周晓春不得要求原告美科公司给予任何经济补偿或赔偿。5、租赁期满或原告美科公司按照本合同约定提前解除本合同后，被告周晓春或房屋实际使用人应无条件的腾空上述房屋，交还原告美科公司，6、租赁期满或原告美科公司按照本合同约定提前解除本合同或经原、被告双方协商同意提前解除合同后7日内，被告周晓春或房屋实际使用人应立即到工商行政管理部门注销住所地为上述房屋的营业执照，或将营业执照的住所地变更为其他地方，以便新的承租人或房屋买受人能够办理住所地为上述房屋的工商注册登记。十一、合同的变更解除：1、有下列情况之一的，原告美科公司有权解除合同：(1)未按时支付租金超过10天的；(2)在租赁期内，未经原告美科公司书面许可，擅自转租房屋的；(3)未按本合同约定使用上述房屋或利用上述房屋从事非法活动的；(4)其它违反本合同或物业管理有关规定，造成严重后果的。2、有下列情况之一的，被告周晓春有权解除合同：原告美科公司严重干扰被告周晓春自主经营活动，造成严重后果的。十二、违约责任及赔偿：1、原、被告双方中的任何一方未按本合同约定履行的，均构成违约。2、如被告周晓春未按期支付租金超过10天的，原告美科公司有权解除本合同、没收保证金，并有权要求被告周晓春按逾期支付时间的日租金的2倍支付违约金；违约金不足以弥补原告美科公司经济损失的，被告周晓春还应赔偿经济损失。3、租赁期满或提前解除合同后7日内，被告周晓春或实际使用人未按约搬离和交还上述房屋的，原告美科公司有权没收保证金，如保证金不足以弥补原告美科公司损失的，原告美科公司有权要求被告周晓春按逾期腾空时间的日租金2倍支付违约金等内容。房屋租赁合同签订后，被告周晓春支付给被告美科公司房屋租金100000元，此后被告周晓春未再向被告美科公司支付房屋租金，双方发生纠纷。
另查明，2016年5月20日，原告美科公司向被告周晓春邮寄送达解除租赁合同、收回房屋、支付租金通知书。被告周晓春于2016年5月23日收到上述通知书。2016年7月19日，原告美科公司向被告周晓春送达关于清空房屋、终止合同的通知。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、受益，承租人支付租金的合同。原告美科公司与被告周晓春签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性和限制性规定，房屋租赁合同合法有效，应予维护。合同签订后，双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务，因被告周晓春未按照合同约定履行义务，酿成本纠纷，应承担全部违约责任。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据原、被告之间的房屋租赁合同约定，被告周晓春未按期支付租金超过10天的，原告有权解除合同、没收保证金、要求按逾期支付时间的日租金的2倍支付违约金。原告美科公司于2016年5月20日向被告周晓春寄出解除合同、收回房屋、支付租金通知书，被告于2016年5月23日收到通知书，故对原告美科公司要求确认原、被告之间的租赁合同已解除、支付租金及违约金的诉请，本院予以支持。被告周晓春已支付原告美科公司租金100000元，原告美科公司在起诉状中已承认，本院予以确认。该100000元租金折抵约38天的租赁期限(年租金967445.52÷365天=2650.54元，100000元÷2650.54元=37.73天)，即100000元租金已交付到2016年3月8日。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定使用后的状态。原、被告之间的房屋租赁合同约定租赁期满或原告美科公司按照本合同约定，有权收回房屋，所有可移动的设备设施归被告周晓春所有，已固定在出租房内装潢归原告美科公司所有，原、被告双方租赁关系终止的，自终止日起7日内，被告周晓春将自己物品或实际使用人物品清理完毕，并将房屋交还原告美科公司，该7日不计算租赁费用，如被告周晓春或房屋实际使用人不按时搬离上述房屋，原告美科公司有权处置房屋内的所有财物，被告周晓春和房屋实际使用人不得提出异议，也无权要求原告美科公司予以任何补偿或赔偿。被告周晓春于2016年5月23日收到原告美科公司发出的解除合同、收回房屋、支付租金通知书后，该租赁关系业已终止，被告周晓春未在收到通知书后的7日内搬出的物品均归原告美科公司所有，房屋装潢亦归原告美科公司所有，故对原告美科要求被告周晓春清空房屋的诉请，本院予以支持。原告美科公司与被告周晓春签订的房屋租赁合同因原告美科公司解除租赁合同、收回房屋、支付租金通知书于2016年5月23日到达被告周晓春时房屋租赁合同已解除，被告周晓春应支付2016年2月1日至2016年5月23日的租金296860元[(年租金967445.52元÷365天)×112天]，扣除被告周晓春已支付的100000元，被告周晓春仍欠原告美科公司196860元的房屋租金未支付。按照合同约定，被告周晓春应自2016年3月9日起向原告美科公司支付违约金161.80元/天[（196860元÷365天）×30%]。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下:
一、原告河南美科物业管理有限公司与被告周晓春之间的房屋租赁合同于2016年5月23日解除；
二、被告周晓春在本判决生效后30日内搬出租赁原告河南美科物业管理有限公司的房屋，并将租赁的房屋返回给原告河南美科物业管理有限公司；
三、本判决生效之日起十日内，被告周晓春向原告河南美科物业管理有限公司支付租金196860元，自2016年3月9日起按照161.80元/天标准支付违约金。
三、驳回原告河南美科物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费12640元，由原告河南美科物业管理有限公司负担3640元，被告周晓春负担9000元（限本判决生效后10日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。
审判长 曹玉娥
审判员 郭成军
审判员 何建军
二〇一七年三月二十九日
书记员 颜利丹