北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0113民初8075号
原告王莹，女，1990年9月9日出生，住北京市顺义区。
原告兼原告王莹的委托代理人杨永（王莹之夫），1981年6月3日出生，住北京市顺义区。
原告王莹、杨永共同委托代理人石清盼，北京市尚公律师事务所律师。
被告赵丹行，男，1987年6月29日出生。
被告陈雪生，男，1982年12月16日出生，住北京市顺义区。
原告杨永、王莹诉被告赵丹行、陈雪生案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王莹、杨永及其共同委托代理人石清盼，被告赵丹行、陈雪生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王莹、杨永共同诉称：
二原告系夫妻关系。2014年10月，因生活需要，二原告经与家人协商，欲购买一处住宅。于是二原告委托北京爱心龙辉物语房地产经纪有限公司（以下简称中介公司）居间查找合适房屋。同年11月，中介公司工作人员为原告提供了被告赵丹行的房屋（顺义区XXX房屋）。当时商定，房屋总价款为121万元，原告给付被告赵丹行定金和房屋款60万元后，赵丹行在银行的剩余64万元银行贷款由原告按月偿还，房屋自此归原告所有。2014年12月22日，双方在中介公司的居间下，签订了《北京市存量房屋买卖合同》和《买卖定金协议书》。原告如约向被告赵丹行支付定金和房屋款60万元。之后，赵丹行将房屋钥匙、商品房购房合同、房屋产权证、贷款的银行卡、税票、水电气卡等一并交给原告。原告对房屋进行了装修，用款约10万元，并自此开始在涉诉房屋内居住。2014年12月26日，为保证原告的权利，避免被告赵丹行再次出售该房屋，双方还就涉诉房屋办理了抵押手续。
2015年底至2016年，被告赵丹行多次找到原告要求增加购房款，理由是房屋价格上涨。但原告均予以拒绝。
2017年3月，原告接到法院通知，涉诉房屋被查封。原告提出执行异议，被法院驳回。现依据双方合同约定，原告已经付清被告赵丹行房屋价款，双方的买卖合同合法有效。在涉诉房屋登记在被告赵丹行名下满2年后，原告曾要求被告赵丹行配合原告办理过户手续，但被告赵丹行以种种理由拒绝，因此房屋未过户并非原告过错。因此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告所提异议成立，故请求法院停止对涉诉房屋的执行，并解除房屋查封。
被告赵丹行辩称：不同意原告诉讼请求。因为我父亲赌博欠债，急需还钱，我先向案外人张某借款并以涉案房屋抵押。但是由于张某借款利息过高，我无力偿还，经人介绍我再次向杨永借款用于偿还张某的借款，并将张某作为抵押权人的抵押登记注销，杨永作为抵押权人在涉诉房屋上办理抵押登记。之后，我又与杨永签订了房屋买卖合同，实际上并不存在真实的房屋买卖关系。同时，我将房屋借给杨永居住，杨永负责偿还贷款。我曾多次要求杨永返还房屋，但杨永均不同意。
被告陈雪生辩称：不同意原告的诉讼请求。2013年我借款给赵丹行，约定2015年还款，但是之后我得知赵丹行将涉诉房屋抵押，我就起诉要求赵丹行还款。我认为涉诉房屋仍登记在赵丹行名下，应用于偿还赵丹行的借款。
经审理查明：
赵丹行与陈雪生民间借贷纠纷一案，本院于2016年12月23日作出（2016）京0113民初16813号民事判决书，判决赵丹行返还陈雪生借款95万元。赵丹行未履行判决义务，陈雪生向本院申请执行。本院于2017年2月17日立案执行。在本院执行过程中，于2017年3月1日作出（2017）京0113执1359号执行裁定书，裁定查封赵丹行名下位于顺义区XXX房屋。杨永、王莹针对上述查封行为向本院提出异议。本院于2017年4月17日作出（2017）京0113执异17号执行裁定书，裁定驳回杨永、王莹的异议申请。杨永、王莹不服上述裁定，向本院提起诉讼，即本案。
2014年12月22日，杨永与赵丹行签订《北京市存量房屋买卖合同》。《北京市存量房屋买卖合同》约定赵丹行将位于北京市顺义区XXX房屋出售给杨永，房屋成交价格为121万元，杨永给付赵丹行60万元，赵丹行剩余贷款由杨永每月还款，此房屋完全由杨永所有。当日，赵丹行签署收条确认收到杨永给付的购房定金及首付款60万元。就此，赵丹行辩解房屋买卖合同确实是其签字并按手印，但双方并不存在真实的房屋买卖合同关系，扣除偿还张某的借款后其只收到9万元现金。
庭审中，杨永、王莹提交了涉诉房屋所有权证原件、他项权利证原件及银行结算业务申请书，主张其与赵丹行存在真实的房屋买卖合同关系，赵丹行将房屋所有权证交给其，并于2015年1月将房屋腾退给其居住；之后房屋银行贷款由其偿还。房屋所有权证记载：所有权人赵丹行，房屋坐落顺义区XXX房屋。赵丹行辩解并非其将房屋所有权证交予杨永，是案外人张某在办理抵押注销手续后将涉诉房屋所有权证交给杨永的；房屋是其在2015年1月借给杨永居住至今，当时双方商定杨永居住房屋则由杨永负责偿还银行贷款。
为证明双方存在真实的房屋买卖合同关系，杨永、王莹申请北京爱心龙辉物语房地产经纪有限公司的工作人员出庭作证。证人赵某称：赵丹行与杨永就XXX房屋的买卖合同是我经手办理的。当时房屋上设定两项抵押权，抵押权人分别为银行和个人。当时杨永和赵丹行协商，由杨永先行支付60万元房款用于偿还个人作为抵押权人的欠款并办理解押，之后房屋每月贷款由杨永负责偿还，房屋归杨永所有。之后，杨永担心房屋没有过户有风险，又以借款合同的名义办理了抵押登记。当时房屋未满2年，为了避税没有办理过户手续。在房屋登记满2年后，曾联系双方做网签办理过户，但是由于赵丹行不配合，手续没有继续办理。赵丹行不认可证人赵某所述，辩解其并没有在北京爱心龙辉物语房地产经纪有限公司出售过房屋。
另，杨永、王莹提交北京顺义银座村镇银行出具的个人存款余额证明，证明杨永名下有60余万元存款可以一次性清偿涉诉房屋剩余银行贷款。
上述事实有双方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》、房屋所有权证、证人证言等证据在案佐证，可以作为认定案件事实之依据。
本院认为：
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，金钱债权中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，赵丹行虽辩解双方不存在真实的房屋买卖合同关系，但未提交相应证据予以佐证，故本院对其辩解不予采信。《北京市存量房屋买卖合同》中有赵丹行的签字、捺印，本院确认该合同系双方的真实意思表示，且未违反国家法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应遵照履行。综合本院查明的其他事实，杨永、王莹在本院查封涉诉房屋之前已与赵丹行签订上述房屋买卖合同，并实际占有涉诉房屋。现杨永、王莹提交存款证明其有能力支付剩余价款即一次性支付剩余房屋贷款。而结合证人证言，在本院查封涉诉房屋之前杨永、王莹曾联系赵丹行办理房屋过户手续，赵丹行拒绝配合，因此涉诉房屋未过户并非杨永、王莹自身原因导致。综上，杨永、王莹对涉诉房屋执行所提异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定的情形，其享有的权利可以排除执行。
综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条之规定，判决如下：
自本判决生效之日起，停止对登记在被告赵丹行名下的位于北京市顺义区XXX房屋的执行。
案件受理费七十元，由原告杨永、王莹负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王小丽
审 判 员 李 琳
代理审判员 赵晨蕊
二〇一七年八月十八日
书 记 员 杨秋伟