江苏省徐州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）苏03执异24号
案外人：徐州市云龙区房产服务中心，住所地徐州市铜山路**号综合楼。
法定代表人：李军，该中心主任。
委托代理人：沈小雁，该中心职员。
案外人：徐州市老同昌茶叶有限责任公司，住所地徐州市彭城路55号。
法定代表人：杨家忠，该公司董事长。
委托代理人：张庆斌，该公司法律顾问。
委托代理人：张植春，该公司职员。
申请执行人：徐州市贾汪区天裕农村小额贷款有限公司，住所地徐州市贾汪区世纪西路华宸大厦1-2号。
法定代表人：滕道春，该公司董事长。
委托代理人：李健，该公司职员。
委托代理人：鹿丙刚，该公司职员。
被执行人：徐州市多维汽车贸易有限公司，住所地徐州市三环东路40-4号。
法定代表人：孙乙侨，该公司总经理。
委托代理人：徐士亚，天成润华集团有限公司法律顾问。
委托代理人：范朝阳，天成润华集团有限公司总经理。
被执行人：天成润华集团有限公司，住所地徐州市云龙区彭城南路382号。
法定代表人：ＸＸ铭，该公司董事长。
委托代理人：徐士亚，该公司法律顾问。
委托代理人：范朝阳，该公司总经理。
本院在执行申请执行人徐州市贾汪区天裕农村小额贷款有限公司（以下简称天裕贷款公司）与被执行人徐州市多维汽车贸易有限公司（以下简称多维汽贸公司）、天成润华集团有限公司（以下简称天成润华公司）民间借贷纠纷一案中，案外人徐州市云龙区房产服务中心（以下简称云龙房产中心）、徐州市老同昌茶叶有限责任公司（以下简称老同昌茶叶公司）对本院执行本市“大同街天成国贸中心1-1J12房产”提出书面异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审查。案外人云龙房产中心委托代理人沈小雁，案外人老同昌茶叶公司委托代理人张庆斌、张植春，申请执行人天裕贷款公司委托代理人李健、鹿丙刚，被执行人多维汽贸公司与被执行人天成润华公司共同委托代理人徐士亚、范朝阳到庭参加调查。本案现已审查终结。
案外人云龙房产中心提出执行异议称，2009年5月，徐州市天成房地产开发有限公司将云龙房产中心位于徐州市彭城路55号建筑面积830.37平方米的直管公房及老同昌茶叶公司建筑面积178.98平方米的商业用房予以拆除。经三方协商，约定以现房产权交换实物安置、互不给付差价的方式进行安置补偿，徐州市天成房地产开发有限公司将包括“大同街天成国贸中心1-1J12房产”在内的数套房产安置补偿给云龙房产中心及老同昌茶叶公司。以后，该房产已不是天成润华公司的财产，（2014）徐执字第00327-1号民事裁定将该房产认定为天成润华公司的财产予以执行错误，应解除查封，停止对该房产的执行。
案外人老同昌茶叶公司提出执行异议称，徐州市天成房地产开发有限公司将老同昌茶叶公司承租座落在本市彭城路55号的房管部门直管商业用公房830.37平方米及老同昌茶叶公司自管商业用房产178.98平方米进行拆迁。2009年5月27日，徐州市天成房地产开发有限公司与老同昌茶叶公司签署《拆迁安置协议》，约定双方选择现房产权交换实物安置、互不给付差价的方式进行安置补偿，徐州市天成房地产开发有限公司将包括“大同街天成国贸中心1-1J12房产”在内的数套房产安置补偿给老同昌茶叶公司，按照拆迁政策，老同昌茶叶公司原承租房管部门830.37平方米房产，由老同昌茶叶公司继续承租。2013年5月22日徐州市天成房地产开发有限公司将补偿安置的上述数套房产交付。（2014）徐执字第00327-1号民事裁定误将“大同街天成国贸中心1-1J12房产”当作被执行人天成润华公司的财产予以执行，侵害了老同昌茶叶公司的合法权益，请求对该房产解除查封，停止执行。
申请执行人天裕贷款公司答辩称：天裕贷款公司因民间借贷纠纷一案将多维汽贸公司、天成润华公司诉至法院。法院经审理作出生效法律文书，因多维汽贸公司、天成润华公司未自动履行义务，案件进入执行程序。在执行中，查封天成润华公司“大同街天成国贸中心1-1J12房产”，并相继作出拍卖裁定。根据法律规定，物权登记是确认物权归属的法定依据。从“徐房权证云龙字第××号房产证”上可以看出，天成润华公司是“大同街天成国贸中心1-1J12房产”的合法所有人，云龙房产中心、老同昌茶叶公司的异议没有法律和事实依据。（2014）徐执字第00327-1号民事裁定认定事实清楚、适用法律正确、程序合法。应驳回云龙房产中心、老同昌茶叶公司的异议。
被执行人多维汽贸公司、天成润华公司共同答辩称：徐州市天成房地产开发有限公司将老同昌茶叶公司座落于本市彭城路55号的经营场所予以拆迁，根据协议，“大同街天成国贸中心1-1J12房产”确是安置给老同昌茶叶公司和云龙房产中心的安置房，老同昌茶叶公司也在5年前装修上房。该房产属于老同昌茶叶公司和云龙房产中心，不属于天成润华公司。该房产是天成润华公司财务人员在不了解该房产已被安置情况下，向天裕贷款公司用房产证进行融资的，是工作失误。
经审查查明，徐州市天成房地产开发有限公司成立于1997年4月25日，2010年7月22日变更登记为天成润华公司。徐州市天成房地产开发有限公司开发的“大同街天成国贸中心”建成于2009年。“大同街天成国贸中心1-1J12房产”于2009年7月5日进行产权登记，房屋所有权人为徐州市天成房地产开发有限公司，建筑面积为249.47平方米，房产证号为徐房权证云龙字第××号房产证。后该房产于2011年3月18日变更登记房屋所有权人为天成润华公司，房产证号变更为“徐房权证云龙字第××号”。
2009年5月，徐州市天成房地产开发有限公司与云龙房产中心及老同昌茶叶公司之间分别就老同昌茶叶公司座落于本市彭城路55号经营场所的拆迁补偿安置等事宜达成协议，约定徐州市天成房地产开发有限公司将老同昌茶叶公司的上述经营场所予以拆除，选择现房产权交换实物安置、互不给付差价的方式进行安置，徐州市天成房地产开发有限公司将包括“大同街天成国贸中心1-1J12房产”在内的数套房产安置补偿给云龙房产中心及老同昌茶叶公司，按照拆迁政策，老同昌茶叶公司原承租房管部门830.37平方米房产，由老同昌茶叶公司继续承租。2013年5月22日，天成润华公司将上述补偿安置的数套房产进行交付。
2012年10月12日，天成润华公司与天裕贷款公司签订苏小贷保字2012第65号保证合同，约定天成润华公司作为保证人，为多维汽贸公司（债务人）与天裕贷款公司（债权人）之间的1000万元借款提供保证，天成润华公司承诺用其名下的徐房权证云龙字第××、11××91和12××72号房产进行抵押担保，于合同到期日补办房产抵押手续。保证合同签订后，天成润华公司将徐房权证云龙字第××、11××91和12××72号房产的房产证书和相关土地证书交与天裕贷款公司持有。因多维汽贸公司到期未归还欠款，天裕贷款公司提起诉讼，在诉讼中，本院于2014年3月7日作出（2014）徐商初字第0098-1号民事裁定书，查封了天成润华公司名下位于本市“大同街天成国贸中心1-1J10、1-1J12、1-12房产”（权证号徐房权证云龙字第××、11××91和12××72号）；本院经审理于2014年6月30日作出（2014）徐商初字第0098号民事调解书，内容为：多维汽贸公司欠天裕贷款公司借款本金1000万元及以1000万元为本金自2012年10月25日起按同期银行贷款基准利率两倍计算的利息，多维汽贸公司于2014年7月31日前偿还本金200万元及相应利息，以此类推，于每月底前偿还200万元本金及相应利息，至2014年11月30日还清本金及利息；若多维汽贸公司有任一期未按上述约定付款，天裕贷款公司有权就剩余全部款项向法院申请执行；天成润华公司对上述款项承担连带清偿责任。因多维汽贸公司、天成润华公司未按生效民事调解书履行义务，案件进入执行程序。在执行中，本院作出（2014）徐执字第00327号、第00327-1号民事裁定，对查封的“大同街天成国贸中心1-1J10、1-1J12、1-12房产”进行评估、拍卖。在拍卖公告期间，云龙房产中心、老同昌茶叶公司作为案外人对“大同街天成国贸中心1-1J12房产”提出执行异议，要求排除执行。
上述事实有《拆迁安置协议》、房产档案资料、民事裁定书、民事调解书、土地证书、当事人陈述等证据证实。
本案争议焦点:云龙房产中心、老同昌茶叶公司对于执行标的“大同街天成国贸中心1-1J12房产”是否享有足以排除强制执行的民事权益。
本院认为，涉案“大同街天成国贸中心1-1J12房产”本院于2014年3月7日进行查封时，确是登记在被执行人天成润华公司名下。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，首先，案外人云龙房产中心、老同昌茶叶公司均提供了其与天成润华公司之间于2009年5月签订的有关拆迁安置补偿协议，根据约定涉案“大同街天成国贸中心1-1J12房产”确已补偿安置给云龙房产中心及老同昌茶叶公司；其次，在异议审查中，本案被执行人即拆迁人天成润华公司认可涉案房产已于5年前上房，与老同昌茶叶公司主张该房产业于2013年5月22日交付的主张相互印证，因而能够认定老同昌茶叶公司在本院于2014年3月7日查封前已占有该房产；第三，根据查明的事实，本案涉案房产系拆迁安置补偿物，云龙房产中心及老同昌茶叶公司所负有的支付对价义务已于老同昌茶叶公司原经营场所被拆除时履行完毕，因而亦符合上述司法解释关于支付对价的规定；第四，对于涉案房产未能办理过户登记，并无证据证明系可能归责于云龙房产中心及老同昌茶叶公司的原因所致，其并无过错。综上，案外人云龙房产中心、老同昌茶叶公司请求停止对涉案“大同街天成国贸中心1-1J12房产”的执行，符合上述司法解释的规定，依法应予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
中止对本市“大同街天成国贸中心1-1J12房产”的查封和执行。
案外人、当事人对裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 张 锐
审判员 孙 燕
审判员 陈玉浩
二Ｏ二Ｏ一七年三月十七日
书记员 孙 健