湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂01民终575号上诉人（原审被告）：官佩，女，汉族，1986年12月23日出生，户籍地湖北省武汉市黄陂区，现住湖北省武汉市汉阳区，上诉人（原审被告）：石军安，男，汉族，1981年12月14日出生，户籍地湖北省孝感市孝南区，现住湖北省武汉市汉阳区，委托诉讼代理人：官佩，女，1986年12月23日出生，公民身份号码4201161986********（一般授权代理）。被上诉人（原审原告）：武汉市致善管家物业管理有限公司，住所地湖北省武汉市蔡甸区张湾街柏林横街4号。法定代表人：ＸＸ，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱志勇，湖北平渊律师事务所律师。（特别授权代理）。上诉人官佩、石军安因与被上诉人武汉市致善管家物业管理有限公司（以下简称致善管家公司）的物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉市蔡甸区人民法院（2017）鄂0114民初1132号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月9日立案后，依法组成由审判员潘捷任审判长，审判员晏明主审、审判员万军参加的合议庭审理了本案，张文浩担任法官助理，书记员伍雅玲翔担任记录。2018年1月29日对本案进行了法庭调查，上诉人官佩并作为石军安的委托诉讼代理人，被上诉人致善管家公司的委托诉讼代理人朱志勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。官佩、石军安上诉请求：二审法院撤销原审判决、改判物业公司改变服务态度及质量后再收取物业费，并赔偿其财产损失等计86,000元。事实和理由：一、致善管家公司不是房屋买卖合同中约定的物业公司；官佩、石军安系被迫收房、被迫签订前期物业合同；致善管家公司未向官佩、石军安出示其中标及消防整改验收的相关文件；二、致善管家公司挑拨官佩、石军安和其他业主的关系，致官佩、石军安家的门锁被恶意破坏达两次，致善管家公司在官佩、石军安装修房屋时禁止其使用电梯，并殴打石军安致其身心受损；三、致善管家公司不作为，在不履行义务的前提下不应向官佩、石军安收取物业服务费用。致善管家公司辩称，请求二审法院驳回上诉、维持原判。2017年6月16日，致善管家公司向一审法院提出诉讼请求：官佩、石军安立即支付物业费2,290元及滞纳金589元（计算至2017年6月30日），并支付至付清欠款之日止。一审法院认定事实：官佩、石军安购买裕升房地产置业有限公司开发的长江·楚韵小区3栋3单元701室房产，该房屋实测建筑面积84.85平方米，并签订《武汉市商品房买卖合同》，合同附件五约定武汉市裕升房地产置业有限公司将长江楚韵项目委托武汉市桥房集团武胜物业管理有限责任公司进行物业管理。2015年1月12日，官佩、石军安办理了涉案房屋的交接手续，并与致善管家公司签订了《前期物业管理服务合同》，约定物业管理服务内容包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、公共秩序、房屋装饰装修管理、绿化、消防等；物业管理服务质量要达到：1、房屋外观整齐划一，没有损坏现象，对公共区域违章、乱搭乱建现象及时劝阻、制止，并报告有关行政部门；2、共用设备运行正常；3、路灯、梯间灯等共用照明设备完好无损，排水、排污管道畅通，无堵塞外溢现象；4、循环保洁，共用设施干净、整洁；5、花草树木长势良好；6、有专门的巡视管理人员，对外来车辆进出有登记，机动车、非机动车按规定位置停放有序；7、消防设备、设施完好无损，消防通道畅通无阻等。合同还约定住宅按建筑面积1.8元/平方米/月按季度交纳物业管理服务费，自房屋交付给业主之日起开始交纳物业费，入住时首次交纳12个月的物业费，之后每次交费时间为每季度首月15日前，若业主出现欠费时后期所交纳的物业费则按时间顺序自动冲抵前期欠费，业主不按照本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，致善管家公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金。2015年1月12日，官佩、石军安向致善管家公司交纳了2015年第一季度物业费458元；2016年2月1日，交纳了2015年4月1日至2016年3月31日的物业费1,705元。官佩、石军安至今未交纳2016年4月1日至2017年6月30日的物业费。另查明，武汉市公安局经济技术开发区分局消防大队于2015年3月19日和2016年3月30日对致善管家公司下达《责令限期整改通知书》，发现部分楼层存在圈占消防栓的现象，要求将室内消防栓移到公共区域，否则将拆除圈占消防栓的建筑设施，致善管家公司将《责令限期整改通知书》在小区内进行了张贴，现已进行整改。涉案房屋所在3栋3单元7楼不存在圈占现象，楼层内两个消防栓都在公共区域，2号房（面对电梯左手边）将入户花园封闭，3号房（面对电梯右手边）未封闭。该楼层防火门上的闭门器损坏未维修。一审法院认为，《前期物业管理服务合同》是致善管家公司与官佩、石军安的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。虽然《武汉市商品房买卖合同》中约定出卖人将长江楚韵项目委托武汉市桥房集团武胜物业管理有限责任公司进行物业管理，但官佩、石军安未与武汉市桥房集团武胜物业管理有限责任公司签订物业管理协议，武汉市桥房集团武胜物业管理有限责任公司未提供物业服务，对官佩、石军安的抗辩理由不予采纳。致善管家公司已经按《前期物业管理服务合同》提供了基本的物业服务，官佩、石军安应依照合同约定交纳相应的物业费。官佩、石军安应向致善管家公司支付2016年4月1日至2017年6月30日的物业费2,290元（1.8元/平方米/月×84.85平方米×15个月）。官佩、石军安抗辩是被迫收房、被迫签订前期物业协议，但未提供证据证明，法院对此辩解不予采纳；官佩、石军安提供的证据不能证明致善管家公司挑拨官佩、石军安和其他业主关系，不让官佩、石军安使用电梯，致善管家公司工作人员殴打官佩、石军安等，且即使存在上述事实，亦与本案非同一法律关系、与本案无关，故法院对此抗辩理由不予采纳；涉案房屋所在楼层圈占消防栓的情形已经整改，且物业公司已经尽到通知义务，官佩、石军安提出的致善管家公司不作为、该楼层存在消防隐患的抗辩理由法院不予采纳。物业公司提供物业服务同时也应认真对待业主的建议和意见，提升物业服务质量。致善管家公司未完全履行合同约定的维修等义务，物业服务存在瑕疵，故对其要求官佩、石军安支付违约金的请求法院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、官佩、石军安于判决生效之日起三日内向武汉市致善管家物业管理有限公司支付2016年4月1日至2017年6月30日的物业费2,290元；二、驳回武汉市致善管家物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由官佩、石军安负担（致善管家公司已垫付，与执行款一并向致善管家公司支付）。二审法庭调查后，官佩、石军安向本院邮寄补充上诉请求，请求不予缴纳物业服务费用的滞纳金，致善管家公司并不同意就滞纳金请求进行调解。第二审程序中，双方当事人均承认的事实有，1、官佩、石军安购买裕升房地产置业有限公司开发的长江·楚韵小区3栋3单元701室房产，该房屋实测建筑面积84.85平方米；2、致善管家公司为长江·楚韵小区提供物业服务；3、双方因房屋装修是否符合规范问题发生口角，经报警但未出具处理意见；4、官佩、石军安拒缴物业服务费用的主要理由是与致善管家公司的员工发生肢体冲突及认为被致善管家公司在业主之中诋毁；5、就石军安与致善管家公司员工冲突一事，官佩、石军安在一审并未另行起诉；6、对欠缴物业服务费用的标准及时间，双方均无异议；7、致善管家公司向官佩、石军安进行过物业服务费用的催收。二审另查明，1、《武汉市商品房买卖合同》附件五约定，武汉市裕升房地产置业有限公司将长江楚韵项目委托于武汉市桥房集团武胜物业管理有限责任公司进行物业管理；2、2015年1月12日，致善管家公司与官佩、石军安签订的《前期物业管理服务合同》约定，涉案小区由致善管家公司提供物业服务；服务费用为1.8元/m2月；不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，有权要求补交并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金；3、收据显示，入账时间2015年1月12日，交款单位官佩（3－3－701），金额458元，收款事由预收一个季度物业费（2015.1.1-）；4、收据显示，入账时间2016年2月1日，交款单位官佩（3－3－701），金额1,705元，收款事由续交12个月物业费（2015.4.1-2016.3.31）；5、2017年7月16日申请人为石军安、官佩的《诉讼请求》载明“请判令原告向被告立即支付财产损失费10000元，医药费5000元，误工费3000元，精神损失费50000元……本案的诉讼费用由原告自己承担”；6、2017年7月11日一审第一次开庭笔录记载有，官佩、石军安对《前期物业管理服务合同》无异议；7、2017年9月22日一审第二次开庭笔录记载有，法院释明“物业公司是根据物业服务合同起诉要求被告支付物业费，但你起诉的是物业公司侵害了你的财产权和人身权，与本案属于两个法律关系，被告如果要求保护自身权益，需要到立案庭立案另案处理”；官佩、石军安表示“听清楚了”。本院认定如下：一审判决认定的事实属实。本院认为，官佩、石军安与致善管家公司签订的《前期物业管理服务合同》，是合同双方真实意思表示，合同的内容不违反国家法律和行政法规强制性，该合同有效。双方当事人应当依约全面履行各自的义务。关于物业服务企业主体的问题。虽然《武汉市商品房买卖合同》附件五约定，武汉市裕升房地产置业有限公司将长江楚韵项目委托于武汉市桥房集团武胜物业管理有限责任公司进行物业管理，但在此之后，官佩、石军安与致善管家公司签订《前期物业管理服务合同》，结合致善管家公司在该小区提供服务的事实，物业服务企业主体为致善管家公司有证据证实，故一审法院认定官佩、石军安应向致善管家公司缴纳物业服务费用，本院予以维持。关于物业服务企业违约的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于适用的解释》（以下简称《民诉法解释》）第九十条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外”的规定，对致善管家公司存在服务质量瑕疵所致违约的事实，官佩、石军安负有举证证明责任。一审中，官佩、石军安只是提出抗辩，并未提供致善管家公司存在违约的证据，一审判决未予认定致善管家公司的违约，符合《民诉法司法解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定。官佩、石军安认为致善管家公司不作为而拒缴物业服务费用，既缺乏证据证明，亦于法无据，本院不予支持。关于官佩、石军安主张赔偿及增加的拒缴滞纳金请求的问题。由于本案系合同之诉，官佩、石军安主张的其人身权利受到侵害要求赔偿的问题，属侵权之诉，与本案不属同一法律关系，且一审法院亦向其释明可另案起诉，故官佩、石军安在二审要求致善管家公司向其支付财产损失费、医药费等费用的请求，本院不予支持。关于官佩、石军安在二审法庭调查后提交的拒缴滞纳金请求的问题，鉴于致善管家公司对此不同意调解，且一审事实上并未判令官佩、石军安支付滞纳金，根据《民诉法司法解释》第三百二十八条第一款“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”的规定，本院对官佩、石军安二审提出的新的请求不予支持。综上，官佩、石军安的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由官佩、石军安负担。本判决为终审判决。审 判 长 潘  捷审 判 员 晏  明审 判 员 万  军二〇一八年三月十六日法官助理 张 文 浩书 记 员 伍雅玲翔