广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终1609号
上诉人（原审原告）:佛山市南海四维贸易发展有限公司，住所地广东省佛山市南海区。
法定代表人：罗文杰，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈作栋，广东东达昊律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：佛山市南海穗港加油站，住所地广东省佛山市南海区松岗镇南。
法定代表人：吴显宇。
委托诉讼代理人：叶华筠，广东颂勤律师事务所律师。
委托诉讼代理人：宋伟政，广东禅都律师事务所律师。
上诉人佛山市南海四维贸易发展有限公司（以下简称四维公司）因与被上诉人佛山市南海穗港加油站（以下简称穗港加油站）承包经营合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初10659号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
四维公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持四维公司一审的全部诉讼请求，本案诉讼费由穗港加油站承担。事实和理由：（一）一审法院没有充分认定事实，理解错误。《佛山市南海四维贸易发展有限公司将南海丹灶四维加油站租赁给佛山市南海穗港加油站经营的合同书》第一条、第二条明确约定穗港加油站每年应向四维公司支付年租金83.2万元和定额分红50万元。上述约定明确分为租金及分红两个不同款项。如定额分红是包含在租金内，双方不应再设定分红条款，故一审法院认为分红包含在租金内是错误的。（二）四维公司的原法定代表人罗某签收的50万租金收条没有四维公司盖章认可，不能据此认定四维公司收取的款项形式就是认可分红包含在租金款内。1.涉讼合同第九条约定租金支付至四维公司法定代表人的私人账户，但没有明确四维公司法定代表人可以以分红款包含在租金款内的形式收取穗港加油站的款项，一审法院根据四维公司的法定代表人的个人签收形式认定分红是包含在租金款内是不当的。2.涉讼合同第九条约定所有租金支付至四维公司法定代表人的私人账户，对外可说成以股份分红形式分给四维公司，但对涉讼合同第二条约定的分红没有说明，因此不能因为罗某将分红写成租金就认定分红包含在租金款内。3.由于双方没有约定租金收取方式，罗某签收的款项也可以理解为收取租金而不是应支付的分红。（三）即使穗港加油站对合同条款存在重大误解，四维公司有权请求撤销，如穗港加油站请求变更的，双方应明确变更意思。（四）根据合同法第九十四条、九十六条、九十七条的规定，由于穗港加油站存在误解，四维公司可单方解除合同，四维公司可根据合同性质要求四维公司赔偿损失。（五）需要强调的是，双方对于合同经过多次协商，合同首部详细说明由于加油站地理位置优越，租金是特别优惠的，所以特别约定了分红条款。涉讼合同第二十四条约定四维公司有权根据合同约定收取租赁费用，第三十九条约定双方修改合同必须通过书面形式。
穗港加油站辩称：一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，判决合理合法，四维公司所提上诉请求皆无依据，请维持一审判决。具体理由如下：（一）一审认定涉讼合同约定的年租金为83.2万元，第二条中所列定额分红资金50万元属于年租金范畴正确。涉讼合同第一条约定年租金83.2万元，15年的租金总额为1248万元（即：15年×83.2万元=1248万元），支付方式为签订合同三天内支付首期部分200万元，签订合同两个月内支付首期部分298万元，即15年租金的首期预付款为498万元。对于15年租金为1248万元，双方是没有异议的，对于15年剩余未付的租金750万元的支付时间和金额是否在合同中作了约定，双方存在争议。四维公司认为合同没有约定，穗港加油站认为在合同第二条已约定。穗港加油站认为双方是对租金的支付方式已作约定，理由如下：1.合同重要条款缺失有违常理。如果合同第二条是约定分红，那么整份合同就没有约定支付租金的时间和金额。租赁合同最重要的条款就是租金支付方式，重要条款缺失，有违合同逻辑。而将“定额分红资金”解释为“租金”合乎常理，是对合同第一条的呼应，所以该条款是约定租金的支付方式。合同第九条也是对第二条的呼应，相互印证。2.租金以取整支付的方式合乎数字逻辑。首期款498万元（15×33.2万元=498万元），15年剩余未付的总租金为750万元（1248-498=750万元），每年平均为50万元，而83.2万元-33.2万元刚好等于50万元。合同第二条“乙方每年的头一个月30号前交付给甲方50万作为每年定额分红资金”的约定刚好是剩余年租金的金额50万元，所以合同第二条解释为约定支付年租金合乎数字逻辑。（第二条、第七条、第九条亦相互印证）。四维公司解释498万元为15年中前几年的预付租金，而498万元÷83.2万元/年=5.985576……年，预付多少年的租金根本无法准确计算出来，正常来说，预付多少年的租金应该是预付整数年，不会是零星的，所以双方没有可能采取这种预付租金方式来使计算复杂化，故四维公司对合同解释明显有违常理。3.双方的实际履行行为已然明确合同第二条约定的是租金而非分红。四维公司对合同第二条解释为约定分红，与其实际履行合同的行为相矛盾。从2009年至2015年，穗港加油站均每年如期向四维公司支付租金，支付时间均在每年的头一个月30号前，四维公司收款后均向穗港加油站出具收据(均由四维公司法人签字，部分有四维公司公章捺印确认），确认收到穗港加油站支付的是租金。除此之外，穗港加油站从未向四维公司分红，四维公司也从未向穗港加油站催要分红。故双方已以实际行为确认每年支付的50万元为租金而非定额分红资金，双方之间不存在分红资金的约定。（二）四维公司提请撤销、变更涉讼合同，属二审新增加的诉讼请求不属本案审理的范围。（三）四维公司单方解除合同的条件没有成就。四维公司根据《合同法》第九十三条、九十四条、九十六条的规定提出解除合同，但穗港加油站一直按约履行支付租金的义务，没有任何违约行为，故其单方提出解除合同的条件没有成就，一审驳回其诉请合法。综上所述，四维公司因自身不善经营将涉讼场地租赁给穗港加油站经营。近年来，经营态势好转，四维公司不讲诚实信用，要求穗港加油站另行支付50万元定额分红资金，以穗港加油站拖欠租金之名收回涉讼场地。而四维公司所主张之事实均自相矛盾，无论是从交易习惯还是从逻辑、事实、法律都均站不住脚。（四）双方不是合作关系而是租赁关系。（五）即使对合同存在重大误解，也不是解除合同的事由，四维公司应另行起诉主张撤销合同。
四维公司向一审法院起诉请求：1.确认四维公司与穗港加油站就南海丹灶四维加油站租赁合同已于2015年5月22日解除；2.穗港加油站立即将上述合同项下的租赁物按现状还给四维公司；3.穗港加油站向四维公司支付拖欠的租金，2015年3月1日前拖欠租金为12000元，2015年3月2日至2015年5月21日按年租金832000元标准计算拖欠的租金为182356元；4.穗港加油站向四维公司支付从2015年5月22日起至穗港加油站将涉讼加油站返还四维公司之日止按每年832000元计算的的占有使用费；5.本案的诉讼费用由穗港加油站承担。
一审法院认定事实：佛山市南海四维贸易发展有限公司丹灶四维加油站于2009年2月24日领取营业执照，营业场所位于佛山市南海区丹灶镇樵金路下安大桥北地段，经营范围为零售：汽油（凭有效许可证经营），0号柴油，汽车零配件。已取得危险化学品经营许可证。负责人为罗某。
位于佛山市南海区丹灶镇樵金路下安大桥北地段丹灶四维加油站的房产登记权属人为四维公司，房屋用途为工业、交通、仓储用房，已领取房地产权证。
2008年12月10日，四维公司（甲方）与穗港加油站（乙方）签订《佛山市南海四维贸易发展有限公司将南海丹灶四维加油站租赁给佛山市南海穗港加油站经营的合同书》，约定：一、甲方将手续完善，经消防、环保、建委、规划、防雷等部门验收合格的南海丹灶四维加油站以租赁的形式一次性租给乙方经营十五年。年租金为83.2万元，签订合同后三天内乙方必须按甲方指定账户划入200万元给甲方，然后签合同；签订合同后2个月内再付给甲方298万元（作为乙方支付给甲方15年租赁费的首期预付款）。二、无论中国物价指数上升多少，年租都不上浮，乙方每年的头一个月30号前支付给甲方50万作为每年定额分红资金（甲方不能开任何发票收取该款，但甲方可以把四维公司的一切开支发票给乙方充账）。三、无论乙方在经营期间增添多少设备，该加油站的一切产权及物业都归甲方所有。七、甲方按现时图纸上的设计要求进行建设装修，并通过各项验收后按现状交付给乙方使用，如乙方需增添设备或改变门面识样时，其一切费用由乙方负责。（双方协定由二○○九年三月二日起计租，如乙方在招工或设备改造及装修而拖延了开业时间，甲方亦按该时间计租）。九、所有租金支付都要乙方转到甲方法人的私人账户名下（对外可说成是以股份形式定额分给甲方的红利，一切税费由乙方负责）。十四、在租赁期内，在正常情况下，如果乙方提前退出该加油站不再作经营，甲方不用退还乙方支付甲方的一切租金（包括前期提早支付的498万元）……二十四、甲方有权按本合同的规定收取租赁费。双方并约定其他权利义务。
2009年4月8日，四维公司与穗港加油站签订一份《补充协议》，约定为了让穗港加油站自主经营和纳税等事宜方便，四维公司向穗港加油站提供丹灶四维加油站的公章、业务章、财务章、法人罗某私章各一个，等等。
2008年12月13日，四维公司当时的法定代表人罗某出具《收据》一份，确认收到穗港加油站吴显宇交来租赁南海四维加油站十五年的预付款贰佰万元。
2009年3月25日，罗某出具《收据》一份，确认收到穗港加油站吴显宇交来南海四维加油站十五年经营权的预付款348万元，该款包括2009年3月2日至2010年3月2日一年的租金。
罗某分别于2010年3月23日、2011年3月3日、2012年3月3日、2013年2月3日、2014年3月3日出具收据各一份，载明收到穗港加油站法定代表人吴显宇交来四维加油站的当年租金50万元。
2015年3月26日，四维公司委托广东东达昊律师事务所向穗港加油站及其法定代表人吴显宇发出租金分红催收律师函，敦促穗港加油站支付租金84.4万元、分红50万元。
2015年4月2日，穗港加油站的法定代表人吴显宇转账支付500000元予罗某，用途载明为四维加油站租金。
2015年5月21日，四维公司委托广东东达昊律师事务所向穗港加油站的法定代表人吴显宇发出《关于解除佛山市南海四维贸易发展有限公司将南海丹灶四维加油站租赁给佛山市南海穗港加油站经营的合同书函告》，主张穗港加油站没有支付租金，单方宣布解除合同，穗港加油站返还加油站。
2016年3月2日，穗港加油站的法定代表人吴显宇转账支付500000元予罗某，用途载明为四维加油站租金。
根据四维公司的申请，一审法院依法委托广东美佳联房地产与土地评估咨询有限公司就涉案加油站2009年至2016年期间的平均租金进行评估。该评估公司于2016年9月20日向一审法院出具《关于申请（2016）佛南法鉴字第507号案退案事宜的函》，载明：1.估价对象为加油站，属于特殊物业，市场上租赁交易案例少，一般交易行为较为隐蔽，且本次委托评估的租金时段为2009年至2016年期间，时间跨度大，因此难以收集到评估所需的租赁可比实例和相关数据；2.不同的加油站因其地理位置、储油量及配置的设备设施不同，其租金价格差异很大，不在同一供需圈范围内的加油站也不具有可比性，因此难以采用比较法进行评估；3.据贵院提供的相关资料显示，该案主要为对于合同条款理解的纠纷，评估结果与合同约定的租金金额并无直接关系，即使进行评估其结果也难以作为审理案件的参考依据。综上，我司难以对该涉案加油站在2009年至2016年期间的租金进行评估，因此我司作评估退案处理。四维公司、穗港加油站双方对该退函均无异议。
四维公司在诉讼中陈述，双方商定首期预付租金为498万元只是考虑投入情况，没有考虑取整的问题；每年租金83.2万元的支付时间根据法律规定确定，合同第九条约定由罗某个人的账户收取租金，是为了穗港加油站规避税费；每年收取50万元开具的收据注明为租金是因为四维公司认为分红属于租金的一种，因此收据中载明为租金，收据款项实际为分红。
一审法院认为，四维公司与穗港加油站于2008年12月10日签订的《佛山市南海四维贸易发展有限公司将南海丹灶四维加油站租赁给佛山市南海穗港加油站经营的合同书》是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。
案件争议焦点是合同书第一条约定的年租金83.2万元是否包含第二条约定的50万元定额分红资金，即穗港加油站取得涉讼加油站的经营权每年的对价为133.2万元（83.2+50）还是83.2万元。
穗港加油站主张合同第二条的50万元定额分红资金为第一条约定的年租金83.2万元的一部分。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”根据合同的文义和合同条款的整体安排，如合同第二条的50万元定额分红资金为第一条约定的年租金83.2万元的一部分，则合同第一条和第二条完整约定租赁经营的期限、租金标准和全部租金的支付期限，即每年租金83.2万元，15年的租金总额为1248万元，穗港加油站首期需要支付498万元分别在合同签订后三天和两个月内分两次支付，余额750万元分别在每年租赁期限的第一个月的30日前各支付50万元。首期预付款498万元的金额，恰好等于年租金83.2万元减去每年再行支付的50万元的余额33.2万元15年的总额。合同第九条关于“所有租金支付都要乙方转到甲方法人的私人账户名下（对外可说成是以股份形式定额分给甲方的红利，一切税费由乙方负责）”的约定，合理解释双方将租金中的50万元在合同第二条称为分红资金的理由，合同第二条和第九条互相呼应。在合同的实际履行过程中，穗港加油站基本均于每年租赁周期开始的第一个月即每年的3月左右支付50万元予四维公司签合同时的法定代表人罗某的私人账户，罗某开具收据确认收到租金而不是分红资金50万元，证明双方在实际履行中均认可穗港加油站每年支付的50万元为租金的一部分。
四维公司主张合同第二条的50万元定额分红资金独立于第一条约定的年租金83.2万元。如合同第二条的50万元定额分红资金不属于第一条约定的年租金83.2万元的一部分，即四维公司、穗港加油站双方在合同中具体明确约定首期预付租金和分红资金的支付方式和支付时间，但不约定其他租金的支付时间，明显不符合情理。首期预付租金498万元按每年83.2万元的租金标准扣抵，扣抵5.98年的租金，与以数月或数年整数计收预付租金以便于统计抵扣期限的一般生活经验不符。根据双方当事人的陈述，四维公司与穗港加油站之间不存在合伙或其他合作经营的关系，双方签订的合同及补充协议亦显示四维公司不参与穗港加油站的经营、穗港加油站自负盈亏，双方争议的表述为分红资金的款项实际仍是租赁涉案租赁物的对价，穗港加油站在年租金之外另行支付分红款予四维公司，亦不符合常情常理。罗某是合同签订时四维公司的法定代表人，合同落款不仅有罗某的签名，还加盖四维公司的公章，四维公司在诉讼中认可合同第九条约定是四维公司真实意思表示，是四维公司真实意思表示的情况下，四维公司未能合理解释并排除合同第九条关于租金对外称为股份分红的约定与第二条50万元租金作分红资金的呼应关系。四维公司关于罗某收取50万元分红款时连续六年将分红款在收据中书写为租金的意见，也明显不合情理。
综上，穗港加油站关于经营权每年对价为83.2万元的主张，比四维公司关于经营权每年对价为133.2万元的主张，更符合合同整体理解和双方的履行行为，合同第二条约定每年支付50万元分红资金应为合同第一条约定的年租金83.2万元的一部分。穗港加油站已依约支付预付租金498万元并支付每年50万元租金至2017年3月，至庭审终结时，穗港加油站不存在四维公司主张的欠付租金的违约行为，四维公司行使合同解除权的条件未成就，一审法院对四维公司主张合同已解除并穗港加油站返还加油站、支付拖欠租金的请求均不予支持。穗港加油站2017年3月3日后的租金尚未到支付期限，一审法院对四维公司相应的支付请求在本案也不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回四维公司的诉讼请求。一审适用普通程序结案，案件受理费4187.12元，由四维公司负担。
本院二审期间，双方没有提交新证据。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院另查明：在二审法庭调查中，双方确认四维公司和穗港加油站签订涉案合同时，四维公司的法定代表人是罗某，2014年5月5日变更为罗某的儿子罗文杰。
佛山市南海四维贸易发展有限公司丹灶四维加油站系四维公司的分公司。
本院认为，在本案中，四维公司除了将涉讼加油站的场地、设备租赁给穗港加油站，还将其经营涉讼加油站所必须的相关证照一并交予穗港加油站，由穗港加油站独立经营，自负盈亏。穗港加油站对内向四维公司支付租金等对价，对外以四维公司的名义经营，双方不仅存在租赁合同关系，还包括经营权承包关系，故本案应为承包经营合同纠纷。一审认定本案为租赁合同纠纷不准确，本院予以纠正。
关于合同效力。双方于2008年12月10日签订的涉讼合同是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应依约履行。
本案二审争议的焦点是涉讼合同第二条约定的50万元定额分红资金是否包含在第一条约定的年租金83.2万元之内，即穗港加油站取得涉讼加油站的经营权的对价为每年133.2（83.2+50）万元还是每年83.2万元。
根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”的规定，对合同条款的解释应有利于实现合同目的，并符合交易习惯以及诚实信用原则。在本案中，双方对涉讼合同第一条、第二条的理解发生争议，即对第二条约定的50万元定额分红资金是否包含在第一条约定的年租金83.2万元之内发生争议，本院根据上述法律规定对双方各自主张的合同条款解释评析如下：
如按照四维公司所主张的合同条款解释，即第二条约定的50万元定额分红资金不包含在第一条约定的83.2万元年租金之内，第一条和第二条是并列关系，则涉讼合同的约定和双方的履行合同行为存在若干不合理之处，也不利于实现双方的合同目的，表现在：第一，四维公司在原审一审和发回重审的一审中一直确认穗港加油站每年支付的50万是第二条约定的定额分红资金，那么根据第一条约定，穗港加油站尚须在15年租赁期内向四维公司支付750万元租金，但对于该750万元的支付时间和支付方式，涉讼合同并无约定，在双方履行合同长达六年多的期间内亦未商议和补充约定，因此，按照此种合同解释，涉讼合同存在重大的合同条款缺失，属于严重的合同漏洞，明显不符合常理，也不利于实现双方的合同目的。第二，对于该750万元租金，四维公司六年多来亦从未向穗港加油站主张权利，显然不符合常理，四维公司对此解释为其认为首期预付租金498万元可以用来抵扣年租金83.2万元，至本案诉讼前刚好抵扣完，故而提起本案诉讼，但该陈述仅为其单方意见，不仅穗港加油站不确认双方有将首期预付租金抵扣年租金的约定，也与涉讼合同关于“对于本合同的条文修改和补充，须经甲、乙双方签订书面协议才能生效”的约定相悖，并且首期预付租金498万元按每年83.2万元的租金标准扣抵，抵扣期间为5.98年，与以数月或数年整数计收预付租金以便于统计抵扣期限的一般生活经验不符。第三，四维公司在二审上诉状中称罗某每年收取的50万元也可理解为是收取租金，那么穗港加油站仍须在15年租赁期内向四维公司支付750万元定额分红资金，同样存在因四维公司六年多来未向穗港加油站主张权利而违背常理之处。第四，四维公司未能合理解释并排除合同第九条关于将租金对外称为以股份形式定额分给四维公司的红利的约定与第二条50万元作定额分红资金的呼应关系，四维公司对于其法定代表人罗某连续六年收取50万元定额分红资金时却在收据中书写为租金的解释，也明显不合情理；第五，纵观合同全文，除第二条、第九条外，其他合同条款如违约责任等均再未涉及定额分红资金的权利义务，所提及的对价均为租金，并且穗港加油站系自负盈亏，四维公司并不参与加油站的经营，双方不存在合作或合伙关系，穗港加油站在年租金之外另行支付定额分红资金予四维公司，亦不符合常情常理。
如按照穗港加油站所主张的合同条款解释，即第二条约定的50万元定额分红资金包含在第一条约定的83.2万元年租金之内，则双方关于租金的约定全面而明确，整个合同不存在缺漏条款，且合同约定与双方的实际履行行为相吻合，表现在：第一，根据合同第一条的约定，15年的租金共计1248万元，扣除已预先支付的498万元，穗港加油站尚需支付剩余租金750万元，平均到租期15年内刚好为每年50万元，与第二条约定的50万定额分红资金刚好吻合，如此解释合同条款，则双方关于租金的约定既全面又明确，不存在缺漏或约定不明之处。第二，涉案合同第九条“所有租金支付都要乙方转到甲方法人的私人账户名下（对外可说成是以股份形式定额分给甲方的红利，一切税费由乙方负责）”的约定，合理解释了双方将租金中的50万元约定为第二条的定额分红资金的理由，且与第二条相互呼应。第三，穗港加油站从未支付过定额分红资金，四维公司亦未向其主张过权利，而穗港加油站于每年租赁周期开始的第一个月向罗某支付50万元，罗某作为四维公司的法定代表人出具收据注明为租金，双方连续六年多均如此履行，四维公司从未提出异议，即双方的实际履行行为印证了该50万元即为双方约定的穗港加油站每年应支付的剩余租金。
综上，穗港加油站关于涉讼合同第一条约定的年租金83.2万元包含第二条约定的50万元定额分红资金的合同条款理解比四维公司主张的合同条款理解更符合交易习惯和常情常理，更有利于实现双方的合同目的，且与双方的实际履行行为相吻合。因此，本院认定穗港加油站取得涉讼加油站的经营权的对价为每年83.2万元。因穗港加油站已依约支付预付租金498万元并支付每年50万元租金至2017年3月，至一审庭审终结时，穗港加油站不存在四维公司主张的欠付租金的违约行为，故四维公司主张解除合同没有事实和法律依据，本院对四维公司关于解除涉讼合同、返还涉讼加油站、支付拖欠租金、支付占有使用费的请求均不予支持。
综上所述，四维公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4187.12元，由上诉人佛山市南海四维贸易发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建红
审 判 员 郑正坚
代理审判员 吴媛媛
二〇一七年五月二十五日
书 记 员 梁启星