温州市鹿城区人民法院
� � � 事 判 决 书
（2015）温鹿民初字第191号
原告：温州市房地产公司。
法定代表人：林平。
委托代理人：李海光、季盼杰。
被告：朱金建。
委托代理人：李朝晖、彭建国。
原告温州市房地产公司（以下简称房地产公司）诉被告朱金建房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月14日立案受理，依法适用简易程序由代理审判员张乓乓审理。2015年3月13日，朱金建提起反诉，本院于同日受理后，两案合并审理。于2015年3月16日公开开庭进行了审理。原告房地产公司的委托代理人李海光，被告朱金建的委托代理人李朝晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告房地产公司诉称：2013年9月22日，被告与原告签订《房屋租赁合同》，向原告承租坐落于温州市鹿城区安澜小区22幢132室一层部分、二至四层全部房产，建筑面积计4107.05平方米，租期为八年，自2013年9月21日至2021年9月20�止。原告于签约当日将上述租赁房产移交给被告使用，被告经验收，确认原告移交的租赁房产符合合同约定要求，被告同意接收，双方并于当日签订了房产移交确认书。按照《房屋租赁合同》约定，第二年的租金为2029100元，被告应当在2014年9月6日之前付清，若逾期支付租金，则应从逾期之日起按年租金的日万分之五标准向原告支付违约金。但被告在《房屋租赁合同》签订之后仅支付首年租金，之后便拖延交付第二年的租金，经原告多次催讨，被告仅在2014年12月26日支付10万元。原告认为，双方的《房屋租赁合同》依法成立，被告应按约履行支付租金的合同义务。被告逾期拖欠租金，已经构成违约，且有悖诚信原则，故应承担违约责任。现请求法院判令：1、被告朱金建立即支付原告第二年租金本金1929100元以及违约金（从2014年9月6日起至2014年12月25日止，按租金2029100�以日万分之五计算为111600.5元；从2014年12月26日至付清之日止，按租金1929100元以日万分之五计算，暂算至2015年3月16日为77164元，截至2015年3月16日共计188764元。2、本案诉讼费用由被告承担。
为证明诉称事实，原告房地产公司向本院提供了如下证据：
1.房产租赁合同，证明原被告之间形成合法有效的租赁关系的事实；
2.房产移交确认书，证明原告已经于2013年9月22日如期移交涉案房产给被告的事实；
3.房屋产权证，证明租赁合同所涉房产为原告所有；
4.租金逾期催缴通知单、快递单据，证明原告已尽通知义务；
5.租赁权拍卖公告，证明温州市佳得拍卖有限公司于2013年8月13日发布涉案房产租赁权拍卖的公告；
6.竞买申请表、竞买协议书，证明被告朱金建于2013年9月9日报名参加涉案房产租赁权的竞买；
7.房产竞买客户汇总表，证明由四位竞买人（包括本案被告朱金建）参与涉案房产租赁权的竞买；
8.拍卖笔录、拍卖成交确认书，证明被告朱金建于2013年9月11日，以197万元的首年租金成交价拍得涉案房产八年租赁权；
9.单位工程竣工验收证书、工程竣工验收意见，证明涉案房产于1999年竣工，并经过验收合格；
10.房屋权属登记信息查询证明，证明涉案房产的产权人为原告温州市房地产开发公司；
11.温州市建设工程质量监督站证明，证明涉案房产所在的安澜小区22幢楼于1999年竣工，并于当年经验收合格；
12.浙江省温州市销售不动产专用发票、浙江省契税专用缴款书，证明原告向温州大工联房地产开发公司购买的安澜小区22幢132号办公楼，建筑面积为4107.05平方米；
13、建设工程规划许可证，证明涉案房产安澜小区22幢一层局部为安置店面面积566.288平方米，一层局部、二至四层为办公用房面积4133.424平方米；
14、安澜小区22幢（实测）面积测绘成果报告，证明涉案房产安澜小区22幢一至四层均为非住宅，建筑面积为4699.71平方米。
被告朱金建答辩并反诉称：被告系通过拍卖取得涉案房屋的承租权，用于开办教育机构。原告在竞拍前未向被告说明涉案房屋未通过消防验收，电力设施未接入，也没有提供相应的房产资料和政府部门的审批批文。致使被告在承租涉案房屋后，因电力没有接通，承租物无法进行装修，消防验收审批申报无法及时完成。后在原告的配合下，双方向有关部门调取相关资料后发现，被告的产权证虽登记为4107.05平方米，但是实际上将一层的消防通道列入整个房产面积，但在建设规划许可证中却载明一层为安置面积，2-4层面积为4133.2平方米，就是说原告出租的房屋不包括一层的消防通道。因为一层为消防通道，致使原告对涉案房屋申请消防验收时没有通过，后来不得不分层审批。另根据原告的转移登记，原告系从温州大工联房地产开发公司购得此房屋，合同中也明确面积不包括一层的消防通道。由于以上原因造成被告方相关的审批手续延后，最终导致2015年1月9日才取教育机构的许可证，影响了2014年秋季招生，造成严重的经济损失。另外在此期间，双方也通过相关的部门进行协调，特别是通过温州晚报的雪君工作室调解，对方也同意对电力的使用容量进行扩容，并同意由被告进行分期付款，被告方的有关损失双方再行协商解决。被告于2014年12月26日支付了第二年首期的租金10万元，第二、三期于2015年7月30日支付50万元和2015年9月30日支付142.06万元。另外原告同意办理一层的消防通道变更使用功能的证明文件，但其至今未提供任何相关材料，以致涉案房屋一层至今未能通过消防审批。被告认为一层的相关消防通道面积应当在租赁总面积中扣�并且减免相应的租金。同时，不应该要求被告方支付相应的违约金和利息。另外，由于涉案房屋没有及时申报用电服务，电业系统显示该户无电源可接入，无法办理用电开户手续，导致被告无法在预计的2014年3月完成装修工作，被告要求原告解决上述问题，但原告一再推诿，被告为减少损失，不得不将一楼和二至四楼分开申报、装修，直到2014年7月才完成房屋装修，2015年1月9日才取得教育许可证，造成2014年秋季无法招生，造成严重的损失，故被告反诉请求如下：1、判令被反诉人赔偿反诉人经济损失80万元。2、被反诉人承担本案的诉讼费用。
被告朱金建提起反诉后，本院依法向其送达缴费通知单后，其未在规定期限内预交案件诉讼费，亦未向本院提出免缴、缓缴诉讼费用申请，故视为其撤回反诉诉讼请求。
在举证期限内，被告朱金建向本院提交如下证据：
1.房屋所有权证，证明房产证记载租赁物共四层，总面积为4107.05平方米，而房产证中的房地产平面图显示第一层包含了消防通道部分；
2.购房协议书，证明原告与原产权人温州大工联房地产开发公司约定出售给原告的安澜亭1号地块东单元商务中心一层部分不包括消防通道及安置店面；
3.建设工程规划许可证，证明租赁物一层为安置店面面积566.288平方米；
4.竣工图，证明租赁物第一层的消防通道的分布情况及占地面积，其中面积约为532平方米；
5.现金缴款单，证明被告已向原告支付10万元租金的事实；
6、浙江省幼儿园办学许可证，证明被告于2015年1月9日才取得温州市鹿城区德伊贝格幼儿园办学许可证；
7、建筑工程消防设计意见书，证明须有温州市公安局出具消防验收合格证书，方可投入使用；
8、鹿城区行政审批服务中心规划鹿城分局规划不予受理通知书，证明该�层的平面图使用功能为车道不符合变更审批条件，不能作为营业房使用，不符合审批条件；
9、申请报告，证明原告方承认其一层的使用功能为车道，为了幼儿园正常开学原告曾于2014年5月8日申请将该车道变更使用功能；
10、鹿城区审批服务中心驳回告知单，证明涉案房屋一楼使用功能为车道，不能进行内部装修，被告申请内部装修消防设计审核被驳回；
11、温州晚报雪君工作室出面调解的调解书，证明当时双方经过调解，双方达成调解意向。
经审理，本院查明的事实如下：本案涉案房屋系公开拍卖出租，在拍卖前，温州市佳的拍卖有限公司（以下简称拍卖公司）已交付房屋租赁合同（样本）、消防安全责任协议书（样本）、房产证复印件给竞拍人。2013年9月11日，被告朱金建通过公开拍卖租赁方式取得涉案温州市鹿城区安澜小区22幢132室一层部分，二至四层全�房产的租赁权。后原、被告于2013年9月22日签订《房屋租赁合同》，双方约定：原告将位于温州市鹿城区安澜小区22幢132室一层部分，二至四层全部房产出租给被告使用，租赁房屋建筑面积4107.05平方米，规划功能为非居住。租赁期限为八年，自2013年9月21日至2021年9月20日止。首年租金为197万元，第二年开始每年租金在上一年的基础上逐年递增3%，并在上一年度租赁期限届满的15天前付清，租金一年一付，先付后用。第一年租金扣除免租期、扣除预算修理费，实付租金为1240333元。第二年租金为2029100元，应于2014年9月6日前付清。被告另向原告支付首年租金的20%（取整数）作为履约保证金；另原、被告约定：以房产现场现状为交付条件，签订本合同之前，被告已实地查勘租赁房产，对原告提供的租赁房产存在或可能存在的瑕疵已作充分了解，并保证不会以此为由向原告提�任何主张；另约定原告向被告提供租赁房产的图纸资料和政府部门审批的相关文件，被告负责办理房产租赁备案、装修审批、消防验收、环保评估、卫生行政许可、工商登记等审批或备案手续，被告不得以房产相关资料不齐等原因致使审批相关手续受阻或审批无法通过造成损失为由，向原告提供任何要求或索赔；租赁房产水、电等报装及费用由被告自行解决；此房产土地证未办理，且无消防验收手续，在房产租赁权拍卖前已告知意向承租人，由此造成被告不能办理有关手续及经济损失，由被告负责；被告未在合同约定的期限内支付房产租金，除支付应付租金外，还应从逾期之日起，按应付租金的万分之五按天计算向原告支付违约金。原、被告于同日签订《消防安全责任书》、《房产移交确认书》，原告向被告移交涉案出租房产。根据合同约定，被告应在2014年9月6日支付第二年租金2029100元，但被告未逾期未支付，仅在2014年12月26日支付100000元。
另查明，涉案房屋系原告房地产公司向温州大工联房地产开发公司购买转让所得，2005年11月16日原告房地产公司登记获得房屋所有权证，产权面积为4107.05平方米，共四层。该地块原建设工程规划许可证中建筑施工图纸审核合格，其中一层为安置店面面积566.288平方米，二至四层为办公用房面积4133.424平方米。后温州市规划局对该许可证进行修正，建筑施工图纸修正为一层局部为安置店面566.288平方米，一层局部、二至四层为办公用房面积为4133.424平方米。另原告房地产公司承认根据房屋所有权证登记涉案房屋产权面积4107.05平方米包括一楼除安置店面外的其他面积。
又查明，根据涉案房屋竣工图显示，产权面积内一楼部分面积为“车道”，被告向温州市鹿城区行政审批服务中心规划鹿城分�窗口提出强三优二的申请，该部门审查后认为涉案房屋一层平面图场所使用功能为车道，不能作为经营使用，申请不予批准。被告以在涉案房屋上经营的温州市鹿城区德伊贝格幼儿园的名义向温州市公安消防局鹿城区分局申请建筑内部装修消防设计审核预登记，被该单位驳回，原因为场所所在位置原使用功能为车道，与现设计使用功能不符。
上述事实，由双方提供的房产租赁合同、房屋移交确认书、房屋产权证书、逾期催款通知书、租赁权拍卖公告、竞买申请表、竞买协议书、拍卖成交确认书、单位工程竣工验收证书、温州市建设工程质量监督站证明、浙江省温州市销售不动产专用发票、契税专用缴款书、建设规划许可证、面积测绘成果报告、购房协议书、竣工图、现金缴款单、建筑工程消防设计意见书、鹿城区行政审批服务中心规划鹿城分局规划不予受理通知书、鹿城区审批服务中心驳回告知书及双方当事人当庭陈述予以印证。
本院认为，经庭审查明，涉案房屋在拍卖前，拍卖公司已交付合同样本、消防安全责任书、房产证复印件等给竞拍人，合同中对于相关的权利义务已经进行约定，并已告知竞拍人涉案房屋土地证尚未办理，且无消防验收手续，但被告仍参与竞拍，且与原告于2013年9月22日签订《房产租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，属于有效合同。被告辩称，拍卖前拍卖公司提供的合同仅是第一页、第二页，并辩称涉案房屋尚未通过消防验收、未取得土地使用权证，故对涉案房屋公开进行拍卖合法性存在质疑，在未取得消防验收许可证前不应计算租金。本院认为被告辩称拍卖公司提供的合同仅第一页、第二页，但未提供证据予以证明，且庭审中被告朱金建自述拍卖前，拍卖公司已告知其消防验收尚未通过�土地使用权证尚未办理，且合同中已约定由此造成不能办理相关手续及经济损失由承租人负责，故本院对其辩称不予采纳。另被告辩称涉案房屋虽产权证登记面积为4107.05平方米，但根据该房竣工图显示该产权面积包括一楼的车道，该部分面积使用功能为车道，不能作为经营使用，被告对其进行内部装修亦无法通过消防验收，且该房原建设单位温州大工联房地产开发公司取得的建设工程规划许可证，一楼除沿街安置店面外，后面车道并没有计入面积，因此被告认为原告产权证取得系通过不合法的途径，车道的面积应当在租金中予以扣减。本院认为，温州市规划局对涉案房屋的建设工程规划许可证已作出修正，一层局部为安置店面566.288平方米，一层局部、二至四层为办公用房面积为4133.424平方米，应以温州市规划局最新修正的为准，并且该建设规划许可证建筑施工图�与涉案房屋的测绘面积相符，且涉案房屋已办理相关的房屋产权证书，故被告辩称原告取得产权证的面积不合法，依据不足，本院不予采纳。但是，原告作为涉案房屋的所有人，对涉案房屋一层局部虽享有产权，但根据涉案房屋的竣工图显示计入产权面积的有一部分面积使用功能为车道（约500平方米），原告在拍卖前未告知被告，现有关行政单位认为该部门面积只能作为车道使用，不能作为经营使用，被告对该部分面积进行建筑内部装修亦无法通过消防审核，致使原告对于承租房屋一层的使用大为受限。根据公平原则，本院认为应适当减免涉案房屋的租金，酌情认定年租金为合同约定租金的95%，根据合同约定，被告应在2014年9月6日支付第二年的租金2029100元，本院调整为2029100元×95%＝1927645元，扣除被告于2014年12月26日支付的100000元，应支付金额1827645元。原告辩称合同中已约定消防验收等由被告负责办理，被告不得以房产相关资料不齐等原因致使审批相关手续受阻或审批无法通过造成损失为由，向原告提出要求，本院认为合同中约定的系房产相关资料不齐等，并非部分面积房屋使用功能受限，故原告辩称不合理，本院不予支持。另原告要求根据合同约定要求被告按其拖欠租金金额的日万分之五标准计算违约金，本院认为本案被告未按约定支付租金系双方存在纠纷，该纠纷原告亦应承担部分责任，故本院酌情认定违约金按照中国人民银行发布的同期同档次贷款基准利率计算。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百一十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼〉若�问题的意见》第一百四十三条的规定，判决如下：
一、被告朱金建于本判决生效之日起七日内支付原告温州市房地产公司第二年未付租金1827645元以及违约金（违约金依照计欠租金的金额按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计算，从2014年9月6日起至2014年12月25日止，计欠租金为1927645元；从2014年12月26日起至付清之日止，计欠租金为1827645元）；
二、驳回原告温州市房地产公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费24104元，减半收取12052元，由原告温州市房地产公司负担1200元，被告朱金建承担10852元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙�省温州市中级人民法院。
本判决书生效后，负有义务的一方当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。
代理审判员 张乓乓
二〇一五年三月三十日
书 记 员 管蒙恬
本案引用的法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施�者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。
第一百一十八条当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理费。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼》若干问题的意见
第一百四十三条原告应当预交而未预交案件受理费，人民法院应当通知其预�，通知后仍不预交或者申请减、缓、免未获人民法院批准而仍不预交的，裁定按自动撤诉处理。