云南省保山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云05民终658号
上诉人（原审第三人）富滇银行股份有限公司保山腾冲支行。
住所地：云南省腾冲市腾越镇观音塘社区滨河小区**号。
统一社会信用代码：91530522686155014U。
负责人杨俐，该支行行长。
委托代理人赵映禄、陆海东，云南旦阳律师事务所律师。一般授权代理。
委托代理人段玉良，该银行职员，一般授权代理。
上诉人（原审原告）杜朝敏，女，1973年11月26日生，汉族，住腾冲市。
上诉人（原审原告）王学盛，男，1975年11月25日生，汉族，住腾冲市。
二上诉人共同委托代理人房振斌、蒋成凤，云南天之泰（腾冲）律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审被告）腾冲市南门外文化旅游发展有限公司。
住所地：云南省腾冲市清水乡。
统一社会信用代码：91530522571885615X。
法定代表人雷强国，该公司执行董事。
委托代理人马军，该公司职员。一般授权代理。
上诉人富滇银行股份有限公司保山腾冲支行（以下简称富滇银行腾冲支行），上诉人杜朝敏、王学盛因与被上诉人腾冲市南门外文化旅游发展有限公司（以下简称南门外公司）商品房预售、金融借款合同纠纷一案，不服腾冲市人民法院（2016）云0581民初723号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月12日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
富滇银行腾冲支行上诉请求是：撤销原判第二项，改判杜朝敏、王学盛与南门外公司继续履行《个人购房（抵押）担保借款合同》，并按合同约定归还上诉人富滇银行剩余借款本金210000元及利息。上诉的主要理由是：1.《个人购房（抵押）担保借款合同》系当事人在平等、自愿的基础上签订，合法、有效，应继续履行。2.《个人购房（抵押）担保借款合同》约定合同效力不受甲方与售房人之间任何争议的影响，一审判决解除合同错误。3.根据合同的相对性和独立性，被上诉人之间的《商品房购销合同》解除，不能累及上诉人与被上诉人之间《个人购房（抵押）担保借款合同》的解除。4.上诉人按照《个人购房（抵押）担保借款合同》的约定向被上诉人发放了贷款，已实际履行了全部合同义务，解除合同会严重侵害上诉人的权益。5.南门外公司作为保证人应与杜朝敏、王学盛共同承担还本付息的责任。
上诉人杜朝敏、王学盛上诉请求是：撤销原判第三、四、六项，改判由被上诉人南门外公司返还上诉人首期购房款483686元及违约金，由被上诉人返还上诉人房屋按揭贷款本金250000元。其上诉理由是：1.上诉人与被上诉人签订《商品房购销合同》四份，依照合同约定已支付购房首付483686元，剩余房款460000元与富滇银行腾冲支行签订《个人购房（抵押）担保借款合同》三份借款支付，至2017年2月上诉人已偿还了贷款本金250000元。原审法院不顾案件事实，判决解除购房合同仅支持了上诉人部分首付款322080元，致使上诉人支付的首付款161606元遭受损失。2.上诉人与富滇银行腾冲支行签订的《个人购房（抵押）担保借款合同》实际为三份，其中一份160000元借款合同，上诉人已全部还清借款金额。因此富滇银行腾冲支行出具款已还清证明，原审法院以上诉人未提交相关借款合同，不支持上诉人已还银行的贷款本金160000元，明显侵害了上诉人的合法权益。
被上诉人南门外公司答辩称：公司因内部问题导致开发项目无法正常进行，现正对涉案项目进行清理，并有望继续开发，希望与购房户继续履行购房合同。
原审原告杜朝敏、王学盛向一审诉讼请求是1.依法解除原、被告签订的《商品房购销合同》；2.依法解除原告与第三人签订的《个人购房（抵押）担保借款合同》；3.由被告返还原告首付款483686元，并按总房款（943686元）5%承担违约金47184元；4.由被告支付原告已偿还第三人截止2016年3月6日止的按揭款本金222500元及诉讼期间偿还的按揭贷款本金；5.诉讼费及律师费用由被告承担。
原审法院经审理确认的本案事实是：2013年8月5日，被告南门外公司与原告杜朝敏签订《商品房购销合同》（合同编号：NMW-B2013-021、NMW-B2013-022）二份，合同约定由原告购买被告开发的位于腾冲市南门外南城门A2幢第二层014号、016号商铺二间，房屋总价格为321606元；2015年3月18日前交房。2014年1月5日，被告南门外公司又与原告杜朝敏签订《商品房购销合同》（合同编号：NMW-C2014-018、NMW-C2014-019）二份，合同约定由原告购买被告开发的位于腾冲市南门外A7幢第一层15号、16号商铺二间，房屋总价格为622080元，2015年8月18日前交房；合同签订后原告于2014年1月份二次支付首期房款322080元。同时合同还对逾期交房及逾期付款的违约责任等权利义务进行了约定，后被告未按约定如期交付房屋。2014年1月原告杜朝敏、王学盛、被告腾冲市南门外文化旅游发展有限公司与第三人富滇银行腾冲支行签订《个人购房（抵押）担保借款合同》（合同编号：990071401801030、990071401801031）二份，贷款金额为300000元，其中合同编号为990071401801030的贷款金额为130000元，用于购买腾冲市南门外A7幢第一层16号商铺，合同编号为990071401801031的贷款金额为170000元，用于购买腾冲市南门外A7幢第一层15号商铺，借款期限为120个月，从2014年1月24日至2024年1月24日止。合同签订后第三人富滇银行腾冲支行将300000元贷款划入被告南门外公司帐户，截止2017年2月14日原告共偿还第三人富滇银行腾冲支行借款本金90000元，剩余本金210000元未归还。
本院认为，原告杜朝敏与被告南门外公司签订的《商品房购销合同》（合同编号：NMW-B2013-021、NMW-B2013-022）是双方的真实意思表示，不违反法律的规定，合同合法有效，双方应按合同约定履行义务。本案中，原告未提交是否支付购房款的证据，被告南门外公司也未在约定期限内交付房屋，致使双方签订的商品房购销合同目的不能实现，已符合合同约定的解除条件，故原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告支付合同编号为NMW-B2013-021、NMW-B2013-022二间商铺的首付款161606元，截止2016年3月6日止的按揭款本金160000元的问题，虽然原告提交了160000元贷款已还清的证明，但是原告未提交支付首付款的收据以及向银行贷款的借款合同，无法核实所还贷款是否是为购买该二间商铺所借款项，故本院不予支持。关于原告要求按房屋（合同编号：NMW-B2013-021、NMW-B2013-022)总价款321606元5%承担违约金的问题，因原告未提交支付购房款的证据，故本院不予以支持。
原告杜朝敏与被告南门外公司签订的《商品房购销合同》（合同编号：NMW-C2014-018、NMW-C2014-019）是双方的真实意思表示，不违反法律的规定，合同合法有效，双方应按合同约定履行义务。但在合同的履行过程中，原告按照合同约定支付了首期购房款322080元，被告南门外公司未在约定期限内交付房屋，逾期至今也未对该房屋进行施工建设；且在诉讼过程中被告也未提交证据证明具体交付房屋时间及相应的施工进度，被告的违约行为使双方签订的商品房购销合同目的不能实现，已符合合同约定的解除条件，故原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。《商品房购销合同》（合同编号：NMW-C2014-018、NMW-C2014-019）解除后，致使原告杜朝敏、王学盛与第三人签订的《个人购房（抵押）担保借款合同》（合同编号：990071401801030、990071401801031）的目的无法实现，原告要求解除《个人购房（抵押）担保借款合同》的诉讼请求，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之规定，《商品房购销合同》及《个人购房（抵押）担保借款合同》被解除后，被告应该将收受的首期购房款和购房贷款分别返还给原告和第三人。本案中，截止2017年2月14日原告向第三人支付购房贷款本金90000元，第三人向被告支付的购房款剩余本金为210000元，故被告应返还原告首期购房款322080元及购房按揭贷款本金90000元；同时被告应返还第三人贷款本金210000元及自2017年2月15日起至还清本金之日止按合同约定的利率计算的利息。被告未在约定期限内交付房屋，应承担赔偿损失的违约责任，原告要求按总房款（622081元）5%承担违约金31104元的诉讼请求并不超过同期贷款利率计算的利息，故本院对其诉讼请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告杜朝敏与被告腾冲市南门外文化旅游发展有限公司于2013年8月5日签订的《商品房购销合同》（合同编号：NMW-B2013-021、NMW-B2013-022）以及2014年1月5日签订的《商品房购销合同》（合同编号：NMW-C2014-018、NMW-C2014-019）。
二、解除原告杜朝敏、王学盛、被告腾冲市南门外文化旅游发展有限公司与第三人富滇银行股份有限公司保山腾冲支行于2014年1月签订的《个人购房（抵押）担保借款合同》（合同编号：990071401801030、990071401801031）。
三、由被告腾冲市南门外文化旅游发展有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告杜朝敏、王学盛首期购房款322080元并支付违约金31104元。
四、由被告腾冲市南门外文化旅游发展有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告杜朝敏、王学盛截止2017年2月14日止支付给第三人富滇银行股份有限公司保山腾冲支行的房屋按揭贷款本金90000元。
五、由被告腾冲市南门外文化旅游发展有限公司于本判决生效之日起五日内返还第三人富滇银行股份有限公司保山腾冲支行借款本金210000元并支付自2017年2月15日起至本金210000元清偿完毕之日止以未清偿本金为基数按原告与第三人签订合同约定的利率计算的利息。
六、驳回原告杜朝敏、王学盛的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，上诉人（原审原告）杜朝敏、王学盛向本院提交了两组证据，第一组证据是《个人购房（抵押）担保借款合同》（合同编号：990071308801004），以及腾冲支行已付清借款的证明。以证明向第三人富滇银行腾冲支行担保借贷160000元，同时提供了《商品房购销合同》和银行个人专户160000元转入南门外公司账户流水记录；第二组证据是首期付款收据和商品房买卖合同登记备案表两份，欲证明杜朝敏支付首付款161606元。
经质证，富滇银行腾冲支行对第一组证据的真实性、合法性、关联性认可，对还贷金额以银行流水为准；对第二组证据认为与银行无关。南门外公司对提交的两组证据的真实性、合法性、关联性均认可。
通过各方当事人对上述证据的质证，本院认为上诉人杜朝敏、王学盛提交的第一组证据客观真实，能证明按揭的数额、用途以及还贷的事实，对其真实性予以采信。对第二组证据客观真实，能够证明首付款的事实，本院予以采信。
上诉人富滇银行腾冲支行和被上诉人南门外公司未提交新的证据。
在原审查明部分事实的基础上，本院另查明：2013年8月5日，南门外公司与杜朝敏签到《商品房购销合同》（合同编号：NMW-B2013-021、NMW-B2013-022）二份，合同约定由杜朝敏购买南门外公司南城门A2幢第二层014、016商铺两间，房屋总价格为321606元，2015年3月18日前交房；合同签到后杜朝敏于2013年8月26日支付首期房款171606元，南门外公司以杜朝敏系该公司VIP会员，退还其10000元，同时合同对双方违约责任和权利义务进行了约定。2013年8月30日，杜朝敏、王学盛、南门外公司与富滇银行腾冲支行签订《个人购房（抵押）担保借款合同》（合同编号：990071308801004）一份，贷款金额为160000元，用于购买南门外公司南城门A2幢第二层014、016商铺两间，借款期限为120个月，从2013年8月30日至2023年8月30日止。合同签订后富滇银行腾冲支行将160000元贷款划入南门外公司账户，2016年3月6日杜朝敏、王学盛已将借款还清。
本院认为，因被上诉人南门外公司自身的原因，上诉人杜朝敏、王学盛向南门外公司购买的房屋已超过合同约定的交房期限，至今南门外公司仍不能组织项目正常开展，杜朝敏、王学盛有权主张解除《商品房购销合同》。杜朝敏、王学盛向富滇银行腾冲支行按揭贷款是用于支付其《商品房购销合同》中约定的购房款，因合同约定的商品房无法交付，致使其贷款购房的合同目的不能实现。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款的，应予支持”。第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保人和买受人”。富滇银行腾冲支行与杜朝敏、王学盛签订商品房担保贷款合同，也是基于南门外公司开发项目的预期效益才发放贷款，现今南门外公司不能有效开发，富滇银行腾冲支行也应承担相应的贷款风险，故富滇银行腾冲支行上诉主张其贷款合同已经实际履行，不应解除贷款合同的理由不能成立。杜朝敏、王学盛上诉主张的首期付款161606元和南门外公司按合同约定首期购房款321606元承担5%的违约金16080.3元，以及房屋按揭贷款160000元的赔偿事实，有明确的购房合同、首付款凭证、还贷证明，上诉理由成立，本院予以支持。原审判决认定事实部分不清，但适用法律正确，对认定部分事实不清依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下：
一、维持腾冲市人民法院（2016）云0581民初723号民事判决第（一）、（二）、（五）、（六）项。
二、撤销腾冲市人民法院（2016）云0581民初723号民事判决第（三）、（四）项。
三、由被上诉人腾冲市南门外文化旅游发展有限公司于本判决生效之日起五日内返还上诉人杜朝敏、王学盛首期购房款483686元并支付违约金47184.30元。
四、由被上诉人腾冲市南门外文化旅游发展有限公司于本判决生效之日起五日内返还上诉人杜朝敏、王学盛截止2016年3月6日和2017年2月14日止支付给上诉人（第三人）富滇银行股份有限公司保山腾冲支行的房屋按揭贷款本金250000元。
二审案件受理费13200元，由上诉人富滇银行股份有限公司保山腾冲支行负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨荣刚
审判员 张 明
审判员 张 燕
二〇一七年九月三十日
书记员 刘光好