湖南省郴州市北湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘1002民初402号
原告：郴州市伊斯达实业有限公司。
法定代表人：周志祥，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王炎，湖南银光律师事务所律师。
被告：胡开玉，女，汉族。
委托诉讼代理人：阳倩，湖南大问律师事务所律师。
被告：朱发庆，男，汉族。
原告郴州市伊斯达实业有限公司（以下简称伊斯达实业）与被告胡开玉、朱发庆租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告伊斯达实业的委托诉讼代理人王炎，被告胡开玉的委托诉讼代理人阳倩到庭参加诉讼。被告朱发庆经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告伊斯达实业向本院提出诉讼请求：1、解除原告与二被告之间的不定期仓库租赁合同，由二被告将仓库返还给原告；2、二被告支付2013年5月1日至2017年2月15日的房屋租金189624.65元（2017年2月15日之后的租金按9元／㎡每月另计，直至二被告归还租赁仓库止），违约金37924.93元，两项共计227549.58元给原告；3、本案诉讼费用由二被告负担。
被告胡开玉答辩要点：1、原告诉讼的租金不实，被告已交纳租金至2014年4月30日，应从该日起按照承诺书及欠条约定计算剩余租金；2、原告未依约提供符合租赁条件的仓库，仓库在2015年就断水断电，造成被告无法正常使用，仓库周边道路堵塞，无法进出货，依法应赔偿被告的损失；3、原告主张违约金过高。
被告朱发庆未作答辩。
查明的事实
根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：
一、双方当事人无争议的事实
1、2011年8月25日，原告伊斯达实业（甲方）与被告胡开玉、朱发庆（乙方）签订《仓库租赁合同》，双方约定由乙方租用甲方位于郴州市同心路35号（原粮油进出口公司）仓库用于存放矿产品，面积为604.7㎡，租赁期为一年，即自2011年8月1日至2012年7月31日止，租金为一年65232元，一年后乙方如要继续租赁，在同等条件下有优先租赁权。
2、租赁期满后，被告胡开玉、朱发庆继续租赁该仓库用于存放矿产品，双方未再签订租赁合同。2014年5月6日，被告朱发庆向原告出具《承诺书》，内容为：“我欠伊斯达实业有限公司仓库租金共计116000元整，此价为2014年2月26日伊斯达实业有限公司作优惠让利于我，按原合同价优惠每平方米1元／月。租金期为2013年5月1日至2015年4月30日止共两年。现由于我资金紧张，再次延长交租期，承诺于2014年5月30日将以上款全部交清给伊斯达实业有限公司。如果逾期不交，我承诺取消伊斯达公司给我的优惠价格即每平方米每月9元计算，按原合同（2011年8月25日签的）执行，并承诺无条件的另外交纳按合同二年总租金价的20%违约金。（经与伊斯达实业有限公司约定仓库租期延租至2015年4月30日止）”。
3、2016年5月4日，被告胡开玉、朱发庆再次向原告出具《欠条》，内容为：“今欠到郴州市伊斯达实业有限公司仓库租金共计人民币壹拾壹万陆仟元整（116000元），本款为2年租金，从2014年4月30日至2016年4月30日止。本款承诺于2016年8月30日交清，如违约不交清租金的价格和违约金全部按2014年5月6日朱发庆、胡开玉的承诺书内条款执行”。
4、2014年8月3日，两被告交纳租金58000元。被告胡开玉、朱发庆系夫妻关系。本案庭审中，双方均同意解除租赁合同。
二、双方当事人有争议的事实
关于两被告交纳租金的期限问题。原告认为，两被告自2013年5月之后就没有按约定交清租金，然后于2014年8月3日交了58000元租金，之后就没再交过，故两被告应自2013年5月1日起计算租金。被告胡开玉认为，2014年8月3日交纳的58000元租金，是按照承诺书约定的从2013年5月1日至2015年4月30日止共两年租金116000元，交纳了一年，是在双方结算后原告出具欠条，故租金已交至2014年4月30日。本院认为，根据2014年被告朱发庆出具的《承诺书》内容，双方约定租期为2013年5月1日至2015年4月30日止共两年，租金共计116000元，此款应为双方对租期以及租金结算后由于被告朱发庆出具《承诺书》。两被告于2014年8月3日交纳了58000元租金，恰好符合一年租金标准。同时，结合两被告于2016年5月4日出具的《欠条》内容，所拖欠的租金为2014年4月30日至2016年4月30日期间，据此，两被告交纳租金应已交至2014年4月30日。
判决的理由与结果
本院认为，一、原告与被告朱发庆、胡开玉就租赁关系自2012年7月31日之后虽未重新签订租赁合同，但双方事实上均认可了租赁关系继续，且也对租金进行结算中均明确了起止时间，两被告也将租金付至2014年4月30日，根据双方交易习惯，是对2011年8月25日所签《仓库租赁合同》的继续履行。鉴于庭审中原告以及被告胡开玉均同意解除租赁合同，且两被告实际已长期拖欠租金，已构成违约，故本院对原告诉请解除与两被告之间的仓库租赁合同予以准许。因租赁合同予以解除，两被告应返还所承租的仓库。二、关于租金的计算。根据《承诺书》、《欠条》，原、被告双方约定在原合同约定每平方米9元／月的基础上对租金予以优惠，即每年58000元，如两被告违约，则取消优惠，执行原价格。据此，对于两被告拖欠的租金应以每平方米9元／月计算，自2014年4月30日起至2017年2月15日止，两被告共拖欠原告租金为182317.05元（604.7㎡×9元／月×33.5个月）。因双方租赁关系已经本院解除，故对本案2017年7月26日开庭之前的租金以此标准计算，对开庭之后至两被告返还仓库止该期间的租金应为仓库占用费，对于该费用本院根据原告主张以及实际情况，参照租金标准予以计算。三、关于违约金的计算。2014年5月6日的《承诺书》中约定两被告如逾期未交租金，则承担合同二年总租金价的20%违约金，两被告于2016年5月4日的《欠条》中也再次予以认可，该违约金的约定未违反法律规定，本院予以支持，故违约金为26123.04元（604.7㎡×9元／月×24个月×20%）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告郴州市伊斯达实业有限公司与被告胡开玉、朱发庆的仓库租赁合同，被告胡开玉、朱发庆于本判决生效之日起三十日内返还承租的原告郴州市伊斯达实业有限公司位于郴州市同心路35号（原粮油进出口公司）仓库；
二、被告胡开玉、朱发庆于本判决生效之日起十日内支付原告郴州市伊斯达实业有限公司租金182317.05元（从2014年4月30日至2017年2月15日止，此后租金以604.7㎡×9元／月×月另计至2017年7月26日）、违约金26123.04元，以上合计208440.09元；
三、被告胡开玉、朱发庆以604.7㎡×9元／月×月为标准支付原告郴州市伊斯达实业有限公司自2017年7月27日起至仓库返还之日止的仓库占用费；
四、驳回原告郴州市伊斯达实业有限公司其他诉讼请求。
如果被告胡开玉、朱发庆未按本判决指定的期间履行给付金钱和返还仓库义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付返还仓库的迟延履行金和加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4713元，诉讼保全费1820元，合计6533元，由被告胡开玉、朱发庆共同负担5984元，由原告郴州市伊斯达实业有限公司负担549元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审 判 长 黄钇瑞
人民陪审员 蔡秋玲
人民陪审员 黄祖敏
二〇一七年八月十七日
书 记 员 罗 芳
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。