山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁02民终8295号上诉人（原审被告）：鲁波。委托诉讼代理人：张加红，胶州阜安法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：刘炳勇，胶州阜安法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：绿城物业服务集团有限公司胶州分公司。负责人：樊明涛，总经理。委托诉讼代理人：孙瑜，山东畅海律师事务所律师。委托诉讼代理人：高毓敏，山东畅海律师事务所律师。上诉人鲁波因与被上诉人绿城物业服务集团有限公司胶州分公司（以下简称绿城物业胶州分公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2017）鲁0281民初4710号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人鲁波的委托诉讼代理人刘炳勇，被上诉人绿城物业胶州分公司委托诉讼代理人高毓敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人鲁波上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判驳回绿城物业胶州分公司的诉讼请求或将本案发回重审；2、一、二审诉讼费由绿城物业胶州分公司承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律不当。被上诉人绿城物业胶州分公司答辩称，原审判决正确，应予以维持。绿城物业胶州分公司向一审法院起诉请求判令：1、鲁波支付物业费13528.32元；2、鲁波支付车位服务费1650元；3、诉讼费由鲁波承担。一审法院认定的证据：本案中，绿城物业胶州分公司提交的证据为：证据一、青岛市商品房预售合同一份，证明鲁波与青岛绿城胶州湾开发有限公司签订合同，购买位于胶州市北京东路XXX号XXX号XXX单元XXX户房屋，鲁波为该房屋业主。证据二、前期服务协议一份，证明2013年2月24日绿城物业胶州分公司与鲁波签订该协议，由绿城物业胶州分公司为鲁波提供物业服务，鲁波房屋建筑面积为173.44平方米，高层住宅物业服务费为2元/月/平方米，地下车位的物业管理费为50元/月/个。证据三、车位使用权转让协议复印件一份，证明鲁波在青岛绿城胶州湾开发有限公司购买编号为XXX号车位一处，鲁波享有使用权。证据四、车位服务费发票一份，由绿城物业胶州分公司向鲁波于2013年3月15日开出，证明鲁波车位服务费缴费至2014年6月30日。证据五、物业费缴费发票一份，证明鲁波物业费缴费至2013年12月31日。证据六、关于催缴物业服务费的函，绿城物业胶州分公司于2016年8月19日向鲁波发出通知，要求其缴纳物业费。鲁波对上述证据的质证意见为：对证据一、二、四、五的真实性及证明事项无异议。证据三系复印件，不认可，不予质证。对证据六真实性及证明事项均有异议，是单方制作，鲁波不认可，鲁波并未受到该催告函。本案中，鲁波提交的证据照片打印件6张，证明鲁波房屋存在漏水，鲁波多次找绿城物业胶州分公司协商修缮，绿城物业胶州分公司迟迟未予修复，后鲁波自行修复房屋，修复费用共计16000元，绿城物业胶州分公司的行为并未尽到物业服务协议约定的相应责任，物业服务存在瑕疵，物业费不应当由鲁波承担。另外，绿城物业胶州分公司并未尽到物业服务内容，小区有小狗肆意走动，影响鲁波生活，鲁波多次到绿城物业胶州分公司协调，至今没有处理，存在物业服务瑕疵，鲁波不应承担物业费。绿城物业胶州分公司对鲁波提交的照片的真实性称无法确认，无法证明与涉案房屋的关联性，即使涉案房屋存在漏水情形，属于在质量保修期内，鲁波可以通过向开发商主张权利，房屋漏水问题不属于绿城物业胶州分公司物业服务内容；鲁波对小区有人养小狗的问题，可以向小狗主人通过相应关系维护权益，鲁波的上述两个理由不属于拒交物业费的合理理由。一审法院查明以下事实：一、鲁波于2013年购买位于胶州市北京东路XXX号紫薇广场·春晓苑XXX号XXX单元XXX户房屋，为该房屋所有权人。二、2013年2月24日，绿城物业胶州分公司与鲁波签订《绿城·紫薇广场春晓苑前期物业服务协议》，约定高层住宅物业服务费为2元/月/平方米，地下车位的物业管理费为50元/月/个。绿城物业胶州分公司为鲁波小区提供物业服务。三、鲁波缴纳了2013年4月1日至2014年6月30日期间车位服务费750元；缴纳了2013年7月1日至2013年12月31日期间物业费1881.3元。四、鲁波对未支付2014年1月1日至2017年3月31日期间物业费13528.32元、2014年7月1日至2017年3月31日车位服务费1650元，数额无异议。一审法院认为，绿城物业胶州分公司与鲁波签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，合法有效，绿城物业胶州分公司依约为鲁波的该房屋提供物业服务，鲁波应交纳物业服务费。庭审中鲁波对未支付2014年1月1日至2017年3月31日期间物业费13528.32元、2014年7月1日至2017年3月31日车位服务费1650元数额无异议，一审法院对此予以确认，鲁波欠缴物业费的行为已经构成违约，绿城物业胶州分公司要求鲁波支付物业服务费于法有据，一审法院予以支持。鲁波称房屋漏水造成损失，小区有人养宠物影响鲁波生活，因此不应缴纳物业费。但鲁波并未提交证据证实绿城物业胶州分公司提供的物业服务没有达到相应的物业服务标准，鲁波的该项辩称并非其拒绝缴纳物业费的理由。现实生活中，业主拖欠物业费的情况有很多种，有的物业公司在服务过程中确实存在服务质量不达标或服务不完整的现象，有的物业公司没有尽到通知义务，业主可能忘记缴纳。物业公司只有与业主加强沟通，相互理解，和谐共处，不断在工作中完善服务，才能取得广大业主的理解和支持，物业公司才能有充足的物业管理资金实施物业服务。反之，若物业费用不能及时足额收取，将直接影响物业公司的正常运行，实际影响着全体业主的共同利益，决定着全体业主享受物业服务质量的好坏，因此足额收取物业费用并实施好物业服务工作将开创一个双赢的局面，若业主采取拒交物业费用的极端方式，既直接影响了物业服务的质量，又影响了已缴费业主的利益，形成了恶性循环，已实际并最终影响到全体业主的根本利益，该行为不宜提倡，业主应及时履行自己的应尽义务。对于物业公司存在的问题，业主应依据相关法律法规，及时通过业主大会或业主委员会集中民意，通过一定的形式和方式督促物业服务企业不断提升物业服务水平，必要时可通过更换物业服务企业来及时维护自己的权益。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院》第一条、第六条之规定，判决：鲁波自判决生效之日起十日内支付绿城物业服务集团有限公司胶州分公司2014年1月1日至2017年3月31日期间物业管理费13528.32元、2014年7月1日至2017年3月31日车位服务费1650元。案件受理费179元，因适用简易程序减半收取89.5元，由鲁波负担。二审查明的事实与一审查明事实一致。本案经调解，双方当事人未能达成协议。本院认为，绿城物业胶州分公司与鲁波于2013年2月24日签订的《绿城·紫薇广场春晓苑前期物业服务协议》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应严格依约履行。绿城物业胶州分公司要求鲁波支付2014年1月1日至2017年3月31日期间物业费及2014年7月1日至2017年3月31日车位服务费，对此，鲁波以其房屋漏水造成损失、小区有人养宠物影响其生活、2014年6月30日以后其未使用车位为由，拒绝支付上述费用。本院认为，根据《绿城·紫薇广场春晓苑前期物业服务协议》的有关约定，按时、足额支付物业费及车位服务费系鲁波主要义务，在绿城物业胶州分公司已提供物业服务的情形下，鲁波应支付相关物业费及车位服务费。鲁波主张其2014年6月30日以后未使用车位，因其未提交有效证据予以证实，本院对其该主张不予采信。鲁波的其他拒付理由，于法无据，本院均不予支持。一审法院判令鲁波支付绿城物业胶州分公司2014年1月1日至2017年3月31日期间物业管理费13528.32元及2014年7月1日至2017年3月31日期间车位服务费1650元，判决正确，本院予以维持。综上，上诉人鲁波上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费179元，由上诉人鲁波负担。本判决为终审判决。审判长  徐镜圆审判员  孙秀强审判员  谢雄心二〇一七年十一月二十一日书记员  韩明玉书记员  郭丹丹