山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）威高民初字第1903号
原告（反诉被告）：包军联，男。
委托代理人：龚旭日，文登小观法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）：朱式合，男。
委托代理人：张琼，山东德平律师事务所律师。
第三人：威海缤纷尚街商业运营管理有限公司，住所地威海市。
法定代表人：ＸＸＸ，经理。
委托代理人：张琼，山东德平律师事务所律师。
委托代理人：杨玉峰，男。
原告（反诉被告）包军联与被告（反诉原告）朱式合、第三人威海缤纷尚街商业运营管理有限公司（以下简称“缤纷尚街公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月10日立案受理，双方曾申请和解，但未达成协议，依法由代理审判员徐玉超适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告包军联及委托代理人龚旭日、被告朱式合及委托代理人张琼、第三人缤纷尚街公司之委托代理人张琼、杨玉峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告包军联诉称，2014年7月3日，原告与被告签订租赁合同一份，合同约定被告将位于文登区某街某号商铺租赁给原告，双方在合同上签字，该合同的附件表明第三人为涉案商铺的管理者。经原告查实，该商铺现仅办理了商品房预售许可，被告及第三人并非该商铺的合法所有权人，系采用欺诈手段与原告订立租赁合同，且第三人另采用欺诈手段致使原告多缴纳租赁费，原告与其多次协商未果，故原告诉至法院，请求判令：1、撤销原告与被告签订的租赁合同，并返还原告已交付的租金65000元；2、被告返还原告缴纳的房屋保证金2000元。
被告（反诉原告）朱式合辩称，涉案房屋系被告从案外人威海某房地产开发有限公司处购买，被告系该房屋的合法权利人，享有出租权。原、被告通过协商订立了租赁合同，原告已实际占有使用房屋至今，原告主张被告构成欺诈要求撤销合同，无法律和事实依据，依法应予驳回。另原告拖欠被告2015年租金65000元未付。现被告提起反诉，请求判令原告向被告支付2015年的租金65000元及逾期付款违约金。本案反诉费用由原告承担。
第三人缤纷尚街公司述称，第三人只是涉案房屋所在的缤纷尚街的物业服务公司，原、被告双方租赁房屋的行为与第三人无关。
经审理查明，2014年7月3日，原告包军联与被告朱式合签订《商铺租赁合同》一份，协议约定，被告将文登某街某号房屋出租给原告，由原告用于服装经营，租赁期限自2014年8月1日起至2017年7月31日止，共计三年；房屋租金标准为每年65000元，三年免一年，总额为13万元，其中第一年由原告在2014年7月内付清，第二年在2015年7月内付清，第三年免，其他费用由原告负责；被告在交付房屋时，原告应向被告支付水、电及物业等相关费用保证金2000元。租赁关系终止时，原告将所有房屋租金、水、电、物业等费用结算付清后，被告再将该保证金无息退还该原告；关于违约责任，合同约定，原告应按约定时间向被告支付租金及其他费用，每逾期一日，原告按房屋年租金的千分之三向被告支付违约金。合同另约定，步行街整体预计于8月1日营业，如遇其他原因不能如期营业，开业时间另行通知，租金顺延。
合同后另附《缤纷尚街统一运营管理协议》一份，由原告与第三人缤纷尚街公司签订，协议就原告所租赁的文登职工街14-462#号房屋的运营管理做出了相应约定。
合同签订当日，原告向被告缴纳了房屋租金65000元及租房保证金2000元，由第三人缤纷尚街公司向原告出具了收据。同年7月，被告将涉案房屋钥匙交付给原告，原告于在2014年10月1日商场开业后开始实际使用涉案房屋。第三人缤纷尚街公司分别于2015年9月15日、2015年11月10日向原告发出缴纳租金的通知书，要求原告缴纳其所承租的462号房屋剩余租金65000元，原告未缴纳。
在庭审中，原告主张被告并非涉案房屋的实际所有权人，该房屋的实际所有权人为威海某房地产开发有限公司。租赁合同系原告不了解真实情况、显失公平的情形下所签订，该合同为无效合同或可撤销合同。原告为证明其主张，向法庭提交了涉案房屋所在的职工街某商品房预售许可证存根及谈话录音（原告称该录音系原告与第三人经理胡某某、招商部王经理的谈话录音）一份。经质证，被告对录音的真实性提出异议，涉案房屋现在确实登记在威海某房地产开发有限公司名下，但被告已与威海某某房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，购买了涉案房屋，该房屋总价款140万，被告现在只支付了100万元，剩余40万元由被告将该房屋出租后，以租金的形式来缴纳。被告居住在荣成，被告委托第三人收取涉案房屋租金，第三人在收取租金后交威海某某房地产开发有限公司折抵房款。被告为证实其主张，向法庭提交了房屋买卖合同及威海某某房地产开发有限公司出具的证明。经质证，原告对上述证据的真实性提出异议，认为被告与威海某某房地产开发有限公司的法定代表人ＸＸＸ之间存在亲属关系。
以上事实，有当事人庭审陈述、租赁合同、收款收据、录音等在卷佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行各自义务，不得擅自变更或解除。在原、被告于2014年7月3日签订租赁协议并实际履行后，原告现以被告采用欺诈手段，使原告在不了解真实情况、显失公平的情形下签订租赁合同。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定了合同可因重大误解、显失公平、欺诈等情形诉请变更或撤销。本案中，涉案房屋虽未办理房产证，但原告已提供充分证据证实其系涉案房屋的购买人，有权出租涉案房屋，且已实际履行，原告并未提供证据证实被告故意隐瞒该事实，诱使其做出错误意思表示，签订租赁合同，且不存在重大误解、显失公平情形。原告所提供的谈话录音中并不包含本案被告，亦不能证实被告存在欺诈的行为。故本院对于原告要求解除租赁合同，返还租金及保证金的诉讼请求，不予支持。
关于被告朱式合反诉要求原告包军联支付2015年的租金65000元及逾期付款违约金的诉讼请求，本院认为，原、被告之间签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。现该协议已明确约定，原告应在2015年7月内付清剩余租金65000元，原告未按上述约定履行付款义务，除应支付剩余租金外，还应按照协议约定支付违约金。关于违约金的支付标准，被告要求按照协议约定，每逾期一日，按照房屋年租金的千分之三支付，原告则主张该违约金计算标准过高。根据相关法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条关于借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院予以支持的规定，本案酌定违约金的支付标准为月利率2%。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条之规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）包军联要求撤销原、被告签订的租赁合同，并返还已交付的租金65000元的诉讼请求；
二、驳回原告（反诉被告）包军联要求被告（反诉原告）朱式合返还房屋保证金2000元的诉讼请求；
三、原告（反诉被告）包军联于本判决生效之日起十日内，支付被告（反诉原告）朱式合2015年房屋租金65000元，并自2015年8月1日起至实际履行之日止，按照月利率2%的标准计付被告（反诉原告）朱式合违约金。
如果原告（反诉被告）包军联未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费713元、反诉费712元，由原告包军联负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。
代理审判员 徐玉超
二〇一六年四月五日
书 记 员 杨恩如