辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民二终字第00736号
上诉人（原审被告）：沈阳铁路局大连房产段。
负责人：高长江，该房产段段长。
委托代理人：隋惠君，该房产段员工。
委托代理人：张婕，辽宁伯宁律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：刘荣，大连天际圣火传媒工程有限公司总经理。
委托代理人：石竣，辽宁兴中律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王树德，大连旅行服务段工人。
被上诉人（原审原告）：隋妨，无职业。
二被上诉人的共同委托代理人：付军军，辽宁法大律师事务所律师。
二被上诉人的共同委托代理人：范作辉，辽宁范作辉律师事务所律师.
原审第三人：隋永强，和筑诚（大连）规划建筑规划设计咨询有限公司设计师。
原审原告王树德、隋妨与原审被告沈阳铁路局大连房产段（以下简称“大连房产段”）、刘荣，原审第三人隋永强房屋买卖合同纠纷一案，大连市西岗区人民法院于2014年12月3日作出（2014）西民初字第1749号民事判决，大连房产段、刘荣不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年4月21日公开开庭审理了本案。上诉人大连房产段的委托代理人张婕、隋惠君，上诉人刘荣及其委托代理人石竣，被上诉人王树德、隋妨及其二人的共同委托代理人付军军、范作辉，原审第三人隋永强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王树德、隋妨一审诉称：1999年12月16日，二原告（系夫妻关系）与被告大连房产段（原大连铁道有限责任公司大连房产建筑段）签订代建房屋予交款协议书，约定由该被告代建位于大连市西岗区长江路451-3-西3号公建房屋一套，面积145.75平米，单价每平米7000元，总计1，020，000元，房屋产权证由建设单位负责办理。签约后，原告于当日全额交付了房款，该被告将房屋交与原告，但至今未办理房屋产权证。二原告因长期在瓦房店工作生活，故委托第三人隋永强代理原告出租所购的代建房屋，并代为收取、转交房屋租金。2013年10月15日起，二原告未按期收到次年租金，反复向第三人隋永强催要未果。2014年5月23日，二原告到出租房屋了解后得知，隋永强已于2005年擅自将房屋以96万元的低价出卖给被告刘荣。被告大连房产段单方解除了与原告的房屋代建协议，另行与被告刘荣签订了代建房屋予交款协议书（房屋位于大连市西岗区长江路451-3-西3单元公建，面积145.75平米）。二原告到工商行政部门调取证据证明：1.大连铁道有限责任公司已经于2007年注销，其资产、人员、债权、债务均由沈阳铁路局接管。2.大连铁道有限责任公司大连房产建筑段未在工商行政管理局办理注册登记，属大连铁道有限责任公司内部下属机构。3.被告大连房产段成立于2011年，由沈阳铁路局组建，属全民所有制分支机构，负责铁路系统内房屋修缮、租售等。被告大连房产段单方解除与原告所签协议，另行与被告刘荣签约的行为侵犯了原告的合法权益。第三人隋永强擅自以不合理低价将原告房屋出卖给他人，其行为对原告并不发生效力。故诉至法院，请求判令：1.确认二被告签订的代建房屋予交款协议书无效；2.被告刘荣向二原告返还案涉房屋。
被告大连房产段一审辩称：不同意原告诉讼请求。1.原告称第三人隋永强无处分权擅自出卖房屋致合同无效，无法律依据。即使第三人隋永强无代理权，其处分标的物的行为并不影响合同的效力，在无其他无效因素的情形下，该合同有效。对方当事人可以依据该合同请求无权处分人承担违约责任。如果原告认为隋永强无处分权擅自转让其房屋，只能向隋永强要求赔偿。2.原告称大连房产段单方面解除合同与事实不符，系隋永强代理二原告与大连房产段解除合同。3.大连房产段对于案涉房屋的合同变更已依法尽到审查义务，无任何过错。4.王树德诉称其2011年-2012年委托隋永强出租房屋，并代为收取房租，系虚假陈述。原告的代理人当庭变更了诉状中的事实，称代理人误解了原告本人的真实意思，认为2001年到2005年期间第三人是不定期的回到瓦房店将房租交给原告，自2005年至2012年将房租面交或转款的形式打入原告的建行或交行的帐户，这与原告起诉状的内容出入很大，不产生误解的可能性，原告代理人的陈述就代表原告的陈述，代表原告自认的事实，如果没有合理的理由，对事实部分是不允许作出变更的。5.原告要求返还房屋的诉讼请求已经超过诉讼时效。如果按原告所述，其早已知道权利受到侵害，诉讼时效应该从受侵害之日起开始计算。
被告刘荣一审辩称：不同意原告的诉讼请求。被告刘荣在购买案涉房屋的使用权之前，已实际租赁使用该房屋二年多，期间签订租赁合同、支付租金、协商装修等所有事宜均是与第三人隋永强单独联系的。后隋永强提出欲出售房屋，并准备了原告王树德的身份证件、授权书、房屋合同收据等原件，到大连房产段办理了变更手续。第三人隋永强系原告直系亲属，被告刘荣对隋永强受托卖房一事深信不疑，即便现在原告否认委托的真实性，但隋永强上述的种种行为，已充分构成表见代理。被告刘荣因隋永强的表见代理行为，支付了相应的合理对价，购得案涉房屋所有权，并且在权属部门进行了变更登记，完全符合物权法中善意取得的规定，理应受到法律的保护。
第三人隋永强一审述称：第三人于2003年底将案涉房屋出租给被告刘荣。2005年，第三人在没经过二原告同意的情况下将案涉房屋卖给被告刘荣，原告的授权委托书是第三人仿造的。在大连房产段办理更名时，是第三人以原告王树德的名义签的字并提交王树德的身份证复印件。经办人问第三人是否为王树德本人，是否同意卖房，第三人都未否认。当时被告刘荣在场，第三人签了原告王树德的名字，而且按了手印。第三人当时是想用这套卖房的钱做自己的一个项目，当时的想法是把这套房屋便宜点卖，等钱回来以后再多给一些钱把房屋赎回来，原告不会发现。卖房之后，第三人在每年10月15日左右向原告王树德的帐户上汇房租，到2013年10月15日，第三人的资金链断了就拖着没给原告汇，后来原告就发现房屋已经被卖了。
一审法院审理查明：1999年12月16日，原告王树德（代建户）与大连铁道有限责任公司大连房产建筑段（建设单位）签订代建房屋予交款协议书，约定由大连铁道有限责任公司大连房产建筑段代建位于大连市西岗区长江路451-3西3单元房屋一套，面积145.75平米，单价每平米7000元，总计102万元，房屋产权证由建设单位负责办理。该协议书签订后，原告向大连铁道有限责任公司大连房产建筑段交付了房款102万元，大连铁道有限责任公司大连房产建筑段将房屋交付原告，未办理产权证。其后，二原告委托第三人隋永强代理其出租案涉房屋，并代收租金。后第三人隋永强将案涉房屋出租并将代收的房租转交给原告至2012年。2003年第三人隋永强将案涉房屋出租给被告刘荣，年租金80，000元。2005年秋，第三人隋永强未经原告同意，以王树德名义向被告刘荣出售案涉房屋。房款960，000元。第三人隋永强已收到被告刘荣给付的房款。被告刘荣与第三人隋永强均未提供双方之间的买卖合同，后双方到大连铁道有限责任公司大连房产建筑段处对原告王树德与大连铁道有限责任公司大连房产建筑段签订的代建房屋予交款协议书进行了变更，将代建户代表人处王树德的签名勾掉，更换为被告刘荣的签名，并将收款收据中的交款人王树德勾掉，更换为刘荣。现被告刘荣将案涉房屋出租，案涉房屋未办理产权证。原告王树德与原告隋妨系夫妻关系。1995年12月14日，大连铁道有限责任公司成立。大连铁道有限责任公司大连房产建筑段系大连铁道有限责任公司下属机构，2007年2月12日，大连铁道有限责任公司注销，原大连铁道有限责任公司撤销后债权债务由沈阳铁路局接管。2011年10月26日，被告沈阳铁路局大连房产段成立。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人均应按照协议的约定履行各自的义务。原告王树德与被告大连房产段（原大连铁道有限责任公司大连房产建筑段）签订的房屋代建协议，符合法律规定。原告王树德作为代建户代表人与被告大连房产段签订代建房屋予交款协议书，履行付款义务并占有案涉房屋后，已取得相应合同权利。第三人隋永强在未经原告同意情况下，自行以原告王树德的名义对外出售案涉房屋，属无权代理行为，未经原告王树德追认，对原告王树德不发生效力。被告大连房产段在明知代建房屋予交款协议书的权利人为原告王树德的情形下，未尽到充分核实责任即确认权利人变更，该行为对原告王树德亦不发生效力，故被告刘荣与被告大连房产段签订代建房屋予交款协议书应认定为无效，原告请求确认被告刘荣与被告大连房产段签订代建房屋予交款协议书无效，一审法院予以支持。根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因一审法院已确认被告大连房产段与被告刘荣签订的代建房屋予交款协议书无效，原告王树德作为投资代建人在支付了全部投资代建款后，被告大连房产段向原告交付了房屋，原告王树德自此取得了案涉房屋的占有使用权，故被告刘荣应将取得的大连市西岗区长江路451-3-西3单元房屋返还给原告王树德、隋妨，原告王树德、隋妨请求被告刘荣返还大连市西岗区长江路451-3-西3单元房屋，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十八条、第六十条之规定，一审法院判决：一、被告沈阳铁路局大连房产段与被告刘荣签订的代建房屋予交款协议书无效；二、被告刘荣于判决生效之日起二十日内向原告王树德、隋妨返还大连市西岗区长江路451-3-西3单元房屋一套。案件受理费14，080元（原告已予交），由被告沈阳铁路局大连房产段负担100元，由被告刘荣负担13，980元。
宣判后，大连房产段和刘荣均不服，向本院提起上诉。大连房产段上诉请求：撤销一审判决，改判驳回王树德和隋妨的诉讼请求。其主要上诉理由为：一、一审法院支持王树德、隋妨要求确认大连房产段与刘荣之间签订的《代建房屋予交款协议书》无效的诉讼请求，违背了合同法第五十二条的规定，属法律适用错误。合同法第五十二条规定了合同无效的五种情形，而大连房产段与刘荣签订的《代建房屋予交款协议书》并不具有上述合同无效的情形。王树德、隋妨一审中曾主张大连房产段与刘荣恶意串通，但未提供有关证据，故一审认定大连房产段与刘荣之间签订的《代建房屋予交款协议书》无效有误。二、一审法院认定隋永强将案涉房屋出租并将代收的房租转交给王树德、隋妨至2012年与事实不符。王树德、隋妨在诉状中称，2001年6月起隋永强代理王树德、隋妨出租案涉房屋，并于每年10月15日前将次年房屋租金汇入指定的工商银行或建设银行账户，但通过法院调取的银行账户显示，除2010年10月28日和2012年10月15日王树德的个人账户中分别有两笔10.2万元、12万元的入账记录外，再无其他王树德、隋妨所述的6万元到12万元的存款记录，并且2012年10月15日的汇款无法看出是隋永强汇给王树德的。后王树德、隋妨的代理人以对事实不知情为由掩饰其向法庭作出的虚假陈述。三、一审法院认定2005年隋永强未经王树德、隋妨的同意，以王树德名义向刘荣出售案涉房屋与事实不符。2005年隋永强代理王树德、隋妨办理案涉房屋买卖协议更名手续时，持有王树德本人身份证、王树德委托隋永强卖房的授权、王树德与大连房产段签署的协议原件、交款收据原件，刘荣亲眼所见，能够证实。作为产权单位大连房产段在为王树德办理合同更名的过程中，已完全尽到了形式审查的义务，无任何过错。况且，据大连房产段为王树德买房办理手续的经办人林保国回忆，王树德买房时其本身就未到场，同样是委托隋永强代为办理的买房手续，双方签署的《代建房屋予交款协议书》上“王树德”的签名是隋永强代签。退一步讲，即使隋永强未持有王树德的授权，但从王树德与隋永强系亲属关系，隋永强多次代理、持有王树德身份证原件、买房协议及收据原件等事实，完全有理由相信隋永强具有代理权。从另一角度讲，隋永强无代理权却对案涉房屋进行了处分，仍符合物权法第一百零六条规定的善意取得制度，王树德、隋妨无权向受让人刘荣要求返还房屋。
刘荣上诉请求撤销一审判决，改判驳回王树德、隋妨的诉讼请求。其主要上诉理由为：一、一审判决认定事实不清。1.隋永强出售案涉房屋的行为构成表见代理。从2003年起，隋永强受王树德、隋妨夫妇委托，出租案涉房屋。租赁期间，一切与房屋有关事宜，均由隋永强代为解决。2005年隋永强出具由房主王树德签名并加盖手印的授权委托书、说明等书面材料，将案涉房屋出售给刘荣，并持上述材料及王树德本人身份证、涉案房屋联建合同、收款收据等原件在涉案房屋管理部门大连房产段办理了变更登记手续，使得刘荣充分相信其有代理权限，隋永强的行为构成表见代理，一审认定隋永强出售房屋属无权代理行为，未经王树德追认不发生法律效力是错误的。2.刘荣是善意第三人，对案涉房屋用益物权的取得是善意取得。刘荣租赁房屋期间，一直与隋永强单独接触，房屋租金也全部支付给隋永强。隋永强在出售房屋时向刘荣出示了足够的证明材料，加之隋永强是王树德的内弟，使刘荣对隋永强的受托权限深信不疑。刘荣向隋永强支付了案涉房屋出售时与市值相应额度的购房款，并办理了变更登记手续，应认定刘荣善意取得了案涉房屋的用益物权。二、一审判决适用法律错误。根据合同法的相关规定，王树德、隋妨未能举证证明刘荣与大连房产段之间存在恶意串通损害王树德、隋妨或其他合同外第三人利益，故王树德、隋妨不具备本案诉权，依法应予驳回。
被上诉人王树德、隋妨二审答辩表示：服从一审判决。1.王树德和隋妨没去过大连房产段现场，也没有出具任何由他人代为办理手续的材料，大连房产段至今未提交王树德授权隋永强卖房的委托书，其在不核实主体的情况下单方解除了与王树德签订的合同，将合同主体变更为他人，本身就是恶意的。恶意串通系当事人的主观心态，王树德无法对大连房产段与刘荣是否有私下磋商进行举证。2.隋永强转交租金的情形已说明王树德、隋妨未作虚假陈述。王树德收取房租和隋永强转交租金问题，与本案无关联性。3.隋永强不构成表见代理。刘荣上诉提到其与隋永强办理更名登记时有王树德的授权委托书，但与其强调隋永强构成表见代理存在矛盾。隋永强仅代理王树德租房和收取租金，并不能由此推导出隋永强有售房的代理权。4.将代缴房屋协议书上王树德的名字改为刘荣的名字，并不是物权法所规定的变更登记程序，大连房产段也不是产权登记机关，故本案不适用善意取得制度。并且，物权法规定善意取得仅限于不动产或动产，而刘荣是要善意取得房屋的用益物权，对此法律无任何规定。5.刘荣并非善意，代建协议书有王树德的电话，刘荣从未与王树德联系询问房屋出卖及款项支付问题。在2005年出售房屋时，案涉房屋近三百多万元，故刘荣没有以合理价格交易案涉房屋。
原审第三人隋永强二审答辩表示：服从一审判决。是隋永强冒充王树德把房子卖给刘荣的。在大连房产段办理房屋更名过户手续时，隋永强没有向大连房产段提供过王树德的授权委托书，且向大连房产段提供的是王树德的身份证复印件。
本院经审理查明，一审判决认定事实属实。本院补充查明：王树德与大连房产段签订的代建房屋予交款协议书附件中载有王树德联系电话为“563×××1”。
本院认为，本案主要争议焦点是隋永强以王树德的名义向刘荣出售案涉房屋的行为是否有效。本案中，隋永强认可其是冒充王树德将案涉房屋出售给刘荣的，刘荣和大连房产段虽称是王树德委托隋永强卖房的，但二者均无法向法庭提供王树德委托隋永强出售房屋的授权委托书，故隋永强以王树德的名义出售案涉房屋欠缺相应的代理权。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”之规定，隋永强在没有代理权的情况下以王树德的名义出售房屋，未经王树德和隋妨追认，其行为对王树德、隋妨不发生效力。
关于刘荣和大连房产段上诉称隋永强出售房屋的行为构成表见代理一节，本院认为，刘荣虽自2003年始从隋永强处租赁案涉房屋，并与隋永强联系房屋有关事宜，但房屋买卖与房屋租赁属完全不同的事项范畴，房屋买卖作为日常生活中交易金额较大、涉及买卖双方重大利害关系的事项，作为给付款项的买受人更应审慎审查交易相对人是否具有房屋的处分权等事项，以交易相对人具有出租房屋的代理权限即推定其具有出售房屋的代理权限，理由并不充分。刘荣、大连房产段所称的隋永强是持王树德的身份证原件办理的代建房屋予交款协议书更名手续也无据证实。至于刘荣、大连房产段提出的隋永强持有代建房屋予交款协议书和交款收据原件一节，因案涉房屋并未办理产权登记，而基于租赁房屋时承租人通常会向出租人核实房源信息、权利状况等常理考虑，作为受托出租房屋的隋永强，持有案涉房屋的代建房屋予交款协议书和交款收据原件以便房屋租赁，亦属合理，作为长期租赁房屋的刘荣理应有所了解，即便隋永强与王树德存在一定的亲属关系，尚不足以使交易相对人产生对隋永强享有出售房屋的权利的合理信赖。与此同时，大连房产段明知代建房屋予交款协议书记载的合同主体为王树德，对申请办理代建房屋予交款协议书更名手续的主体信息进行核实是其必要义务。协议中明确载有王树德的联系电话，大连房产段本可通过该电话联系王树德以核实房屋买卖的真伪及是否存在委托他人办理协议更名手续事宜，但大连房产段无据证实其曾采取过这一措施。在现有证据仅显示隋永强持有代建房屋予交款协议书和交款收据原件的情况下，同样不足以使大连房产段相信隋永强具有出售案涉房屋以及申请办理代建房屋予交款协议书更名手续的代理权限。即刘荣作为买受人、大连房产段作为实际办理代建房屋予交款协议书更名手续的部门对审查隋永强是否有权出售案涉房屋未尽到合理的注意义务或审查义务。综合现有证据分析，不足以认定隋永强以王树德的名义出售案涉房屋的行为及申请办理代建房屋予交款协议书更名的行为构成表见代理。故一审认定大连房产段与刘荣之间签订的代建房屋予交款协议书无效并无不当，本院予以维持。至于大连房产段称其与刘荣之间签订的代建房屋予交款协议书不属于合同法第五十二条规定的无效情形一节，因上述《中华人民共和国合同法》第四十八条之规定应属《中华人民共和国合同法》第五十二条中所涉的“违反法律、行政法规的强制性规定”的无效情形范畴，故大连房产段该节观点不能成立。
关于刘荣买受案涉房屋是否构成善意取得一节，如上分析，刘荣和大连房产段提供的现有证据不足以认定刘荣在买受案涉房屋时已经尽到了合理的注意义务，其善意难以认定；况且，案涉房屋属不动产，在房屋尚未经产权登记机关依法登记时，刘荣主张其对案涉房屋构成善意取得，不符合善意取得的构成要件，本院不予支持。
至于大连房产段提及的隋永强是否及时向王树德、隋妨交付租金事宜，并不影响本案处理。
综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14，180元（沈阳铁路局大连房产段预交100元，刘荣预交14，080元），由上诉人沈阳铁路局大连房产段负担100元，上诉人刘荣负担14，080元。
本判决为终审判决。
审 判 长 侯学枝
审 判 员 丁大勇
代理审判员 刘冬艳
二〇一五年五月十八日
书 记 员 耿 艳