湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终4114号
上诉人（原审被告）：武汉祥泽商贸有限公司，住所地武汉市江汉区新华下路58栋8层6门。
法定代表人：肖俊华，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张盛军，湖北鼎君律师事务所律师。
委托诉讼代理人：章慧，湖北鼎君律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：武汉市怡航物业管理有限公司，住所地武汉市江汉区航侧小区商品住宅A栋1层18室。
法定代表人：程良军，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王文武，湖北忠三律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：武汉海关后勤管理中心，住所地武汉市东西湖区金银湖路**号。
法定代表人：林中建，该管理中心主任。
委托诉讼代理人：王文武，湖北忠三律师事务所律师。
上诉人武汉祥泽商贸有限公司（以下简称祥泽公司）因与被上诉人武汉市怡航物业管理有限公司（以下简称怡航物业）、被上诉人武汉海关后勤管理中心（以下简称后勤中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2016）鄂0103民初7882号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
祥泽公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、本案的一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、双方签订的房屋租赁合同约定了仲裁条款，法院不应受理此案；二、本案遗漏了当事人，涉诉房屋的所有权人是武汉海关，怡航物业只是受托人，本案租赁合同的实际主体是武汉海关和祥泽公司；三、双方合同约定了租赁期满后如无违约违规行为，双方继续签订租赁合同，同等条件下，祥泽公司具有优先承租权。
怡航物业辩称：同意一审判决。第一、本案不存在仲裁管辖问题，且上诉人已在一审中应诉。第二、根据合同相对性，本案租赁合同的当事人是怡航物业与祥泽公司，现租赁合同因租赁期限届满而终止，怡航物业向上诉人要求收回房屋是合理的，且怡航物业收回房屋是应后勤中心的要求。第三、优先承租权存在的前提是有续租的情况下，因怡航物业与后勤中心的合同到期，后勤中心收回房屋，怡航物业对于本案的租赁物已不再享有权利，故无法与祥泽公司续租。
后勤中心辩称：后勤中心将涉诉房屋交由怡航物业使用是基于产权人武汉海关的授权，现后勤中心与怡航物业的合同到期，产权人要求收回房屋，不再交由怡航物业使用，这是所有权人应享有的权利。本案主体适格。在怡航物业与祥泽公司租赁合同期限届满后，祥泽公司应返还租赁物。
怡航物业向一审法院起诉请求：1、判令祥泽公司立即腾退所租赁的房屋给怡航物业；2、本案的诉讼费用由祥泽公司承担。
一审法院认定事实：怡航物业与后勤中心签订《武汉海关老宿舍区物业服务合同》，由后勤中心委托怡航物业对武汉市海关老宿舍区进行物业管理，委托期限为三年，从2013年9月15日至2016年9月15日止。合同还约定将民航单身宿舍一楼（900平方米）提供给怡航物业作为物业管理场所。合同签订后，怡航物业、祥泽公司签订了《房屋租赁合同》，约定怡航物业将江汉区新湾一路15号（民航单身宿舍一楼）出租给祥泽公司，租期为三年从2013年9月16日至2016年9月16日，合同还约定租赁期满后祥泽公司如无违约违规行为，双方继续签订租赁合同，同等条件下祥泽公司具有优先承租权。房屋的租赁合同到期，房屋使用权属怡航物业，祥泽公司除补交租金外，应偿付违约金，怡航物业保留采取强制措施收回房屋的权利。
2016年6月26日，后勤中心通知怡航物业，双方签订的《武汉海关老宿舍物业服务合同》合同期届满后，提供给怡航物业未作物业办公地的民航C栋一层（900平方米）房屋应归还后勤中心，要求怡航物业于2016年9月15日前将相关房屋归还海关。2016年6月28日，怡航物业向祥泽公司去函，通知祥泽公司租赁合同到期后，因该房屋建设方无法为怡航物业继续提供房屋使用权，请祥泽公司于2016年9月16日合同到期后7日内，将所租用的房屋（民航单身宿舍一楼）退还怡航物业。
合同到期后，怡航物业、祥泽公司双方未继续签订租赁合同，怡航物业明确表示要求收回房屋，并未向祥泽公司收取租金，但祥泽公司拒绝腾退，故引起本案纠纷。
一审另查明，位于武汉市江汉民航小区武汉海关C栋房屋属武汉海关所有。武汉海关出具情况说明，根据海关系统的相关要求及常规做法，海关所涉房屋的管理一直由武汉市海关机关服务中心进行。关于涉诉房屋，后勤中心已经海关许可行使房屋相应的权利。武汉海关机关服务中心于2016年9月更名为武汉海关后勤管理中心暨本案后勤中心。一审庭审中，针对怡航物业将涉诉房屋出租给祥泽公司的行为，后勤中心称系事后得知，因祥泽公司以承租的方式引进了服务项目，方便了海关单身员工的日常生活，故对租赁行为并无异议。
一审法院认为，经武汉海关许可，后勤中心对涉诉房屋行使相应的权利，其与怡航物业签订的物业合同约定将涉诉房屋交由怡航物业使用，在怡航物业将涉诉房屋出租给祥泽公司后，后勤中心事后未提出异议。因为怡航物业、祥泽公司之间的房屋租赁协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，系有效合同。因后勤中心要求到期收回涉诉房屋，故怡航物业在合同到期前向祥泽公司去函，明确表示不再续租。故在租赁期限届满，祥泽公司应将承租物返还给怡航物业。对怡航物业要求祥泽公司将涉诉房屋腾退交给怡航物业的诉讼请求予以支持。对祥泽公司称怡航物业并非适合主体的意见，因租赁合同期限届满后将租赁物返还是法律赋予出租人的权利，虽然怡航物业并非涉诉房屋的所有权人及目前的权利人，但其基于合同相对性主张权利，且后勤中心作为涉诉房屋的管理者对此亦无异议，故对祥泽公司该主张不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：武汉祥泽商贸有限公司十日内腾退其承租的坐落于武汉市江汉区新湾一路15号（民航单身宿舍一楼）房屋，将该房屋返还武汉市怡航物业管理有限公司。减半收取的一审案件受理费500元由武汉祥泽商贸有限公司负担（此款武汉市怡航物业管理有限公司已预付一审法院，武汉祥泽商贸有限公司应随同上述判决款项一并支付武汉市怡航物业管理有限公司）。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：祥泽公司提交了承租人为武汉市佳鱼根据地餐饮管理有限公司的房屋租赁备案证明一份(加盖武汉市江汉区工商行政管理局档案查询专用章)及房屋出租委托书复印件一份，拟证明本案遗漏了案外人武汉海关，武汉海关与怡航物业为委托与受托的关系，本案租赁合同的实际出租人为武汉海关。
经质证，怡航物业认为房屋租赁备案证明不属于新证据,且不能达到证明目的,备案证上的承租人不是本案当事人，该证据与本案没有关系，合同当事人应以合同为准,对于房屋出租委托书,因不是原件，对其真实性、合法性有异议。
经质证，后勤中心对房屋租赁备案证明的质证意见与怡航物业一致。对于房屋出租委托书的真实性、合法性有异议,认为该证据不能达到其证明目的,位置也与本案涉诉房屋不一致。
本院认为，上述房屋租赁备案证明的承租人为武汉市佳鱼根据地餐饮管理有限公司，与本案无关，房屋出租委托书亦非武汉海关针对本案涉诉房屋和租赁合同出具，不能达到上诉人举证的证明目的，本院对上述两份证据依法不予采信。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，怡航物业系基于其与后勤中心签订的《武汉海关老宿舍区物业服务合同》，在合同期限内取得民航单身宿舍一楼房屋的使用权，怡航物业据此与祥泽公司签订《房屋租赁合同》虽未经后勤中心同意，但后勤中心得知后对此并无异议，故怡航物业与祥泽公司之间的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应依约全面履行义务。根据双方《房屋租赁合同》第十二条“3、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可由有关部门调解，协商或调解不成的，向仲裁委员会提交仲裁或依法向人民法院起诉”的约定，本案租赁合同并未约定排除诉讼的仲裁条款，故对祥泽公司称双方签订的房屋租赁合同约定了仲裁条款，法院不应受理此案的上诉理由，本院依法不予采纳。关于本案合同的当事人，怡航物业系基于其依约取得的房屋使用权与祥泽公司订立《房屋租赁合同》，祥泽公司并无证据证明本案租赁合同的签订系案外人武汉海关委托怡航物业进行，故祥泽公司称武汉海关系合同相对人的上诉理由没有事实和法律依据，本院依法不予采纳。关于续租事宜，需要怡航物业与祥泽公司协商续签租赁合同，本案中，后勤中心已明确表示收回交由怡航物业使用的涉诉房屋，怡航物业与祥泽公司事实上也未续签租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定，现《房屋租赁合同》已于2016年9月16日期限届满，怡航物业要求祥泽公司腾退房屋具有事实和法律依据，应予支持。
综上所述，武汉祥泽商贸有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1000元，由武汉祥泽商贸有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 胡丹丹
审判员 黄 更
审判员 李 瑜
二〇一七年八月三十一日
书记员 肖 华