广西壮族自治区陆川县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0922民初2555号
原告（反诉被告）阮锡标，男，1965年7月21日出生，汉族，住广西壮族自治区陆川县。
原告（反诉被告）李月梅，女，1971年3月11日出生，汉族，住广西壮族自治区陆川县。（系原告阮锡标之妻）
以上二原告委托代理人朱万欢，广西华锦律师事务所律师。
被告（反诉原告）朱万标，男，1970年9月1日出生，汉族，住广西壮族自治区陆川县。
委托代理人黄春，广西广盟律师事务所律师。
原告阮锡标、李月梅与被告朱万标确认合同有效纠纷一案，本院于2016年12月1日立案。本案在审理过程中，被告朱万标提起反诉，本院于2017年3月20日受理了被告的反诉，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告阮锡标、李月梅及其委托代理人朱万欢，被告朱万标及其委托代理人黄春均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）阮锡标、李月梅向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告于2008年3月3日签订的《土地转让协议书》合法有效；2、请求判决被告协助原告办理国有土地使用证过户手续，费用由被告负担；3、请求判决被告协助原告办理房屋所有权过户手续，费用由原告负担。事实和理由：2008年2月1日原告在陆川县马坡供销社副主任钟某,4的见证下购买被告竞买所得的马坡街镇××路的一宗房屋和土地。同年3月3日原、被告就转让房地产签订了《土地转让协议书》，协议书第一条约定：“转让土地位置：甲方转让给乙方的房地产座落在马坡街镇××路”第二条约定：“转让价每平方米人民币1300元，合计大约110平方米，经双方签字生效后，乙方首付甲方土地转让总价人民币60%－80%定金（以甲方写给乙方的收款收据金额为准），甲方办理土地使用证到乙方户后，乙方全部结清剩余土地转让款给甲方，否则甲方有权不给土地使用证给乙方。”第三条约定：“甲方办理转让土地过户有关手续，只办理土地使用证，费用由甲方负责，契税证及房产证甲方帮助办理，但两证所需费用由乙方负责。”签订协议书后，被告总共收取原告80000元的房地产转让款，并出具了收条给原告。2008年原告搬进购买的房地产居住生活至今，但被告没有按约定办理土地使用证过户手续给原告，也没有协助原告办理房屋过户手续。
被告（反诉原告）朱万标辩称，被告与原告签订《土地转让协议书》后，原告没有按双方的约定履行义务，原告已构成违约，请求驳回原告的诉讼请求。
被告（反诉原告）朱万标反诉称，原告与被告签订的《土地转让协议书》，涉案的房地产未明确四址；原告所交的60000元，没有达到合同总价的60－80%的规定；由于原告没有依约履行合同，被告已将涉案房地产抵押给银行。请求解除被告与原告于2008年3月3日签订的《土地转让协议书》。
原告（反诉被告）阮锡标、李月梅针对反诉辩称，双方签订的协议合法有效，被告请求解除协议没有法律依据。一、原告实际已交款80000元，其中有20000元是钟某,4收款，被告否认钟某,4所收的20000元，是虚假之言；二、涉案房地产四址明确，从陆国用（2009）第0266号国有土地使用证可以证实，即使《土地转让协议书》未写明四址界限，但涉案房地产的四址是明确的；三、被告明知已转让了土地，但其还拿土地使用证抵押借款，其欺骗行为，违反了诚实信用原则。请求驳回被告的反诉请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、被告朱万标对原告提供的由钟某,4出具的收条有异议，认为该证据与本案无关联性。本院认为，该收条系中介人钟某,4为被告收到原告定金20000元的凭据，本院予以采纳；2、被告朱万标对原告提供的《土地转让协议书》有异议，认为该证据与本案无关联性。本院认为，该证据是原、被告签订转让房地产的协议，与本案有关联性，本院予以采纳；3、被告朱万标对原告提供的朱万标、庞洁出具给腾家汉的收条有异议，认为该证据与本案无关联性。本院认为，该证据是被告与他人进行房地产交易的凭据，与本案无关联性，本院不予采纳；4、被告朱万标对原告提供的对钟某,4的录音材料有异议，认为该证据无证人出庭作证，且与本案无关联性。本院认为，该证据是钟某,4收到原告20000元后转交被告的事实，与本案有关联性，本院予以采纳。
原告对被告提供的七份证据的真实性无异议，但认为被告提供的《转让土地协议书》不能证明原告违约；认为被告提供的土地抵押证据与本案无关联性；认为被告提供的土地使用证反而证明被告存在违约行为。本院认为，由于被告提供的证据与本案有关联性，本院亦作为本案的参考依据。
本案经审理认定事实如下：2008年2月1日，原告阮锡标与被告朱万标经过协商，被告将其座落在陆川县马坡镇马坡街陆国用（2009）第0266号国有土地使用证上其中约110平方米的土地及地上建筑物转让给原告，原告于当天交给见证人钟某,420000元作为转让上述房地产定金，之后，原、被告于2008年3月3日签订《土地转让协议书》，协议共六条，并由陆川县马坡供销社及该社职工钟某,4作为见证方在协议上签名盖章。双方（以原告为乙方，被告为甲方）在协议书中第二条约定：“转让价每平方米人民币1300元，合计大约110平方米。经双方签字生效后，乙方首付给甲方土地转让总价人民币60%－80%定金（以甲方写给乙方的收款收据金额为准）甲方办理土地使用证到乙方户后，乙方全部结清剩余土地转让款给甲方，否则剩余欠款不结清给甲方的，甲方有权不给土地使用证乙方”第三条约定：“甲方办理转让土地过户有关手续，只办理土地使用证，费用由甲方负责。契税证及房产证甲方帮助办理，但两证所需费用由乙方负责。”之后，原告分别于2008年5月12日、9月4日分别支付10000元和50000元给被告，之后，被告同意原告搬入房屋居住。在后来几年中，由于双方相互指责对方违约，土地使用证一直未办理过户手续。2014年8月14日，原告以其名下的陆国用（2009）第0266号、第0267号国有土地使用证的土地使用权作抵押，向中国邮政储蓄银行股份有限公司广西壮族自治区玉林市分行贷款，并办理了抵押物登记手续，该抵押至今未解除。2016年12月1日原告向本院提起诉讼，被告于2017年3月20日提起反诉。
另查明，原告阮锡标、李月梅系夫妻关系。
本院认为：一、关于本诉。原、被告签订的《土地转让协议书》系双方当事人真实意思表示，属合法有效，当事人应按约定履行义务。根据原告提供的证据及本院查明的事实，本案双方争议的定金，应认定为20000元，该定金在双方签订合同前由钟某,4收到后转交了被告。双方在协议书第二条所述的60%－80%定金，根据整个合同内容理解，实际意思系60%－80%的土地转让价款，故原告在合同签订后所支付的60000元应为土地转让价款。合同订立前原告所交的定金20000元，在双方签订合同后该定金应当抵作土地价款，原告实际已支付给被告土地价款共80000元。按照双方约定首付最低的60%计算，原告应交给被告八万多元，与原告已交的80000元相差不大，这与转让土地大约110平方米是相应的，故原告并没有违约。原告请求确认双方签订的《土地转让协议书》有效，理由正当，本院依法予以支持。在履行协议过程中，被告没有在合理的时间内履行过户义务，且将转让了的土地抵押贷款，由于抵押物尚未解除抵押，原告要求被告协助办理土地使用证过户手续，只能待抵押物解除抵押后方能实现。原告要求被告协助办理房产过户，由于没有证据证明原房屋是否办有房屋产权手续，故对该项请求，本院依法不予支持。二、关于反诉。反诉原告朱万标主张房屋四址不明，且反诉被告阮锡标仅交房款60000元，没有达到首付60%－80%的要求，从而要求解除合同。对此，前面关于本诉的论述已经认定双方签订的协议有效，虽然反诉原告朱万标已将涉案土地抵押，但并不排除有解除抵押物的可能，实现合同目的尚存在可能，故反诉原告朱万标要求解除双方签订的《土地转让协议书》，理由不成立，本院依法不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、原告阮锡标与被告朱万标于2008年3月3日签订的《土地转让协议书》有效；
二、被告朱万标在其陆国用（2009）第0266号国有土地使用证的土地使用权解除抵押后十日内，协助原告阮锡标办理土地使用证过户手续；
三、驳回原告阮锡标、李月梅的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告朱万标的反诉请求。
案件受理费100元，由原告阮锡标、李月梅负担25元，被告朱万标负担75元；反诉费100元，由反诉原告朱万标负担。
上述义务，义务人应按本判决规定的时间履行义务，逾期不履行，权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费100元、反诉费100元（开户银行：中国农业银行股份有限公司玉林城东支行，户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院，账号：20×××57），逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 黄 镇
人民陪审员 林 强
人民陪审员 陈振光
二〇一七年五月二十六日
书 记 员 林广武