广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终12806号上诉人（原审被告）：黄英鹏，男，住广州市荔湾区。上诉人（原审被告）：孔志宏，女，住广东省佛山市南海区。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：李永祥，广东志南律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱栩栩，女，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：陈颖欣、关敏玲，广东仲衡律师事务所律师。上诉人黄英鹏、孔志宏因与被上诉人朱栩栩房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2016）粤0113民初6422号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。黄英鹏、孔志宏上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项，驳回朱栩栩的诉讼请求；2.朱栩栩承担本案诉讼费用。事实和理由：（一）黄英鹏、孔志宏提交出具给涉案物业管理公司的《关于停止代缴物业管理费的通知》，已明确告知物业管理公司，其与朱栩栩的租赁关系已经解除，并不再代其缴纳物业管理费用，而物业管理公司发给朱栩栩催收物业管理费的函件及张贴在涉案商铺门前的催费通知，均可证明朱栩栩在该时段已确知黄英鹏、孔志宏不再承租和使用其商铺。（二）黄英鹏、孔志宏承租了多个商铺使用，这些商铺是属于多个不同的业主，而涉案商铺是在中间，如果不恢复商铺原有的间隔，如何使用？一审法院对此没有进行必要的核查。（三）朱栩栩在起诉状及开庭陈述，均不承认已收回商铺，只是在黄英鹏、孔志宏出具了视频记录后才被迫承认已收回了涉案商铺，只是对接收商铺的具体时间不认可，可见其故意蒙骗法庭，企图获取不正当的利益。（四）朱栩栩的代理人平时使用的都是公车（警用牌照），一般来讲，对公车的日常维护、保养都是由单位的专职司机负责，由朱栩栩的代理人亲自处理且自掏腰包，极不合理。（五）朱栩栩提供的所谓录音资料，不能充分说明其所需要证明的事实。这些录音对话很大程度上是不合理的，其内容不连贯，且没有明确的指引对象，例如，朱栩栩同意黄英鹏、孔志宏帮忙物色商铺的承租人，如果商铺一直由黄英鹏、孔志宏承租和使用，无需另寻承租人，因此这些所谓的证据不能作为认定事实的主要依据。综上，一审判决事实不清，证据不充分，应予撤销。朱栩栩二审答辩称：同意一审判决，不同意黄英鹏、孔志宏的上诉请求。（一）黄英鹏、孔志宏2015年5月1日后仍一直使用涉案商铺，朱栩栩也一直通过口头及电话的方式追讨租金。黄英鹏、孔志宏向涉案物业管理公司出具《关于停止代缴物业管理费的通知》，是其单方行为，双方并没有就提前解除《商铺租赁合同》达成合意。从朱栩栩提交的电话录音资料可知，朱栩栩均一直有向黄英鹏、孔志宏追讨租金。黄英鹏、孔志宏提交的商铺物业管理费缴纳至2015年10月的发票及其在2015年8月27日收到的《广州市番禺区环境保护局调查情况告知书》，可证明其在2015年5月1日后仍有使用涉案商铺经营喷漆业务。因此，黄英鹏、孔志宏称其在2015年4月30日起就没有租赁及使用涉案商铺的说法与事实不符。（二）黄英鹏、孔志宏在2016年7月13日前仍未修复商铺的间隔并继续使用涉案商铺。黄英鹏、孔志宏提交的《广州市番禺区环境保护局调查情况告知书》，足以证明其在2015年5月1日之后仍有使用涉案商铺并进行经营活动。2016年7月13日的录音可证明黄英鹏、孔志宏在2016年7月13日还未恢复涉案商铺原状，其陈述与客观事实不符。（三）朱栩栩在庭审中已确认，黄英鹏、孔志宏是在2016年7月26日才将涉案商铺的钥匙交还，于2016年7月30日搬离涉案商铺。本案于2016年7月27日立案，朱栩栩正式收回商铺的时间是在立案之后的2016年7月30日，因此起诉状中没有确认已收回了商铺，而是当庭予以确认，不存在黄英鹏、孔志宏所说的蒙骗及企图获取不正当利益的事实。（四）朱栩栩的代理人送洗的车辆是家庭用车，其经常需到涉案商铺催收租金，顺便将上述车辆送洗，完全符合常理。（五）对于朱栩栩提供的录音资料，一审中黄英鹏、孔志宏已确认该手机号码是其本人，双方的身份关系都已知晓，双方的通话内容也在一审中当庭通过朱栩栩的手机播放，具有真实性，录音内容充分证明黄英鹏、孔志宏在2016年7月还继续使用涉案商铺。黄英鹏、孔志宏与朱栩栩在2016年7月13日已通过电话沟通，将商铺恢复原状交还、不续租一事，双方通话内容涉及后续再寻找承租人的事宜，符合常理，且该谈话内容并没有涉及同意黄英鹏、孔志宏帮忙物色商铺承租人，不存在不合理、内容不连贯、没有明确指引对象的问题。朱栩栩向一审法院起诉请求：1.解除朱栩栩与黄英鹏签订的《商铺租赁合同》(2013年4月25日)；2.黄英鹏支付2015年5月1日起至2016年7月31日止的租金123474元；3.黄英鹏向朱栩栩支付逾期缴纳租金的滞纳金（滞纳金计算从2015年5月起计，计算至实际清偿之日止，按年利率24%计算，暂计至2016年7月31日为19663元）；4.朱栩栩没收黄英鹏所付的租赁保证金14784元；5.孔志宏对上述债务承担连带责任；6.本案诉讼费用由黄英鹏、孔志宏承担。一审法院查明事实：黄英鹏和孔志宏为夫妻关系；朱栩栩为位于广州市番禺区沙湾镇福贤路xxx号商铺（即涉案商铺）的登记权属人。朱汉强为朱栩栩的父亲，朱栩栩于2013年4月20日出具《授权委托书》，委托朱汉强招租代理、签署租赁合同、办理相关业务登记备案手续、租金代收、管理费代收、水电费代收及商铺场地管理。2013年4月25日，朱汉强（出租人、甲方）和黄英鹏（承租人、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方同意将涉案商铺出租给乙方作商铺用途，用于经营汽车美容；租赁期限为五年，自2013年5月1日起至2018年4月30日止，共60个月；其中2015年5月1日至2016年4月30日的月租金为8150元；2016年5月1日至2017年4月30日的月租金为8558元；租金按月结算，由乙方在每月5日前以现金或转账方式缴付租金给甲方；租赁期间，乙方不得无故解除合同，如乙方提前终止合同，须提前3个月通如甲方，并在迁出前缴清该铺的租金、租金税、物业管理费、水电费以及相关一切费用，按乙方违约处理，甲方不再返还乙方所付租赁保证金和不需赔偿乙方装修费用，甲方可解除合同，收回房屋；逾期交付租金时，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付滞纳金，若超过30天仍未交付，则视为乙方违约，甲方有权单方解除本合同、收回房屋，不再返还乙方所付租赁保证金和不需赔偿乙方装修费，同时乙方应补交所欠租金及交齐一切相关费用。2016年8月2日，朱栩栩向一审法院提出财产保全申请，并提供担保，一审法院出具（2016）粤0113民初6422号之一《民事裁定书》，查封了黄英鹏名下车牌号为粤Ａ×××××的汽车一辆。一审诉讼中，朱栩栩和黄英鹏均确认：黄英鹏支付了14784元的租赁保证金，其一直按时支付租金至2015年4月30日，但自2015年5月1日开始未再支付租金。朱栩栩、黄英鹏对于双方签订的《商铺租赁合同》解除的原因及责任问题存在较大争议。黄英鹏主张《商铺租赁合同》是双方合意解除的，其租赁了包括涉案商铺在内的几间商铺打通了用以经营广州市鹏灿汽车美容有限公司，其中涉案商铺作为喷漆房使用。经营过程中，如果仅仅是洗车，无需领取排污许可证及进行环评，但是由于喷漆油漆味特别大，因此小区的业主意见较大，环保部门要求进行环评和领取排污许可证。然而，当时领取许可证的前提是要将《商铺租赁合同》送至房屋管理处登记备案，且提供场地使用证明，但由于朱栩栩不同意将合同登记备案，因此一直无法办理排污许可证及环评，被环保部门责令停业整改。由于无法达到租赁目的，黄英鹏于2015年4月与朱栩栩的代理人朱汉强商量，将商铺退还并取消了喷漆业务，仅仅使用隔壁另行租赁的362号商铺经营洗车业务等。2015年4月30日之前，黄英鹏已经搬离涉案商铺，并于2015年4月30日将涉案商铺的钥匙交还给朱汉强。为证明其上述主张，黄英鹏提交了以下证据予以证实：1.视频截图照片3张原件，显示一黑衣男子走进商铺，与店内一女子交接物品。黄英鹏陈述该照片是视频截图，该黑衣男子为朱汉强，其公司工作人员将涉案商铺的钥匙交回朱汉强。对此，朱栩栩质证确认该黑衣男子为朱汉强，但认为上述照片未显示拍摄时间，此外朱汉强作为朱栩栩的委托代理人经常会出入涉案商铺，也经常会把自己的车送去清洗及取回，因此上述照片中朱汉强收取钥匙的行为是由于清洁车辆的需要，并非收回涉案商铺的钥匙。2.广州市鹏灿汽车美容有限公司于2015年5月2日向星辰时代豪庭物业管理服务中心出具的《关于停止代缴物业管理费的通知》复印件，该通知载明其已于2015年4月30日与涉案商铺业主终止租赁关系，解除租赁合同，因此从2015年5月份开始将停止缴纳物业管理费，要求物业公司与业主联系。3.《广东省地方税收通用发票（电子）》原件和《缴费通知单》复印件，证明涉案商铺的物业管理费仅缴纳至2015年10月，物业公司通知朱栩栩缴纳物业管理费。4.2015年8月27日送达的《广州市番禺区环境保护局调查情况告知书》复印件，该告知书载明当日经现场检查发现广州市鹏灿汽车美容有限公司存在以下环境问题：未领取或被吊销排污许可证违法排污；未按规定缴纳排污费或超标排污费，要求其停止一切违法排污行为，采取有效措施，消除环境影响。对于上述证据2至4，朱栩栩对管理费发票的真实性予以确认，对其他证据的真实性、合法性和关联性均不予确认。朱栩栩对于黄英鹏的上述主张不予认可，其反驳：《商铺租赁合同》并未于2015年4月30日解除，由于黄英鹏自2015年5月1日开始拖欠涉案商铺的租金，长达15个月，已经达到了合同解除的条件，因此其要求解除《商铺租赁合同》。黄英鹏并未于2015年4月30日向朱汉强交回涉案商铺的钥匙，一直使用涉案商铺至2016年7月，于2016年7月26日才将涉案商铺的钥匙交还，并于2016年7月30日搬离涉案商铺。为证明其上述主张，朱栩栩提交了如下证据予以证实：1.2015年5月25日，朱汉强与手机号为138××××8988的男性机主的通话录音，该男子表示“可能要迟两天，因为最近下雨了，出粮都不够，月底给你好吗？过多几天……”，还表示“比较忙，今天比较多车来维修，喷漆的多了，下雨天真的只有7辆8辆车来洗车……手紧着，以前都没有欠你的”，朱汉强强调“都25号了，抓紧”。2.2016年7月13日，朱汉强与手机号为138××××8988的男性机主的通话录音，主要内容为该男子询问朱汉强招牌的底是否需要其拆掉以及里面打通的车间是否需要还原，朱汉强要求其封回去，恢复原状，双方约了第二天处理。此外，也谈及电费问题，该男子表示没有用电了，保留了卷闸门，到时候给回朱汉强钥匙。3.2016年7月14日，朱汉强与手机号为138××××8988的男性机主的通话录音，朱汉强表示其不过去了，要求该男子将墙砌回去，该男子表示同意。4.2016年7月18日，朱汉强与手机号为138××××8988的男性机主的通话录音，该男子表示已经按照朱汉强的意思全部封闭墙了，要求其明天来拿钥匙；朱汉强表示其明天不到就后天到；该男子称刘总到时给你钥匙。对此，黄英鹏确认138××××8988的号码是其手机号，但对上述证据的真实性不予确认，不确认电话录音中与朱汉强通话的男子是黄英鹏的声音且认为录音存在改动的嫌疑，但并未在其承诺的期限内明确回复一审法院是否要求申请鉴定。一审法院认为：根据《中华人民共和国民法通则》的规定，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为，委托代理人按照被代理人的委托行使代理权。朱汉强作为朱栩栩的委托代理人，其代理行为产生的法律后果应当由朱栩栩承担。朱栩栩的委托代理人朱汉强与黄英鹏签订《商铺租赁合同》系双方当事人自愿签订，主体适格，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应遵照履行。关于黄英鹏是否已于2015年4月30日将涉案商铺交还朱栩栩以及《商铺租赁合同》是否已于2015年4月30日解除的问题。首先，黄英鹏并未提交相应的证据证明其与朱栩栩已就提前解除《商铺租赁合同》达成合意。其次，虽然黄英鹏提交了3张视频截图照片以证明2015年4月30日其将涉案商铺的钥匙交还给了朱栩栩的委托代理人朱汉强，但是其并未提交完整的视频作为证据且其提交的3张截图照片非常模糊，无法辨识双方交接的是何物品，亦无法从该截图照片当中得知该视频的准确拍摄日期。再次，黄英鹏在确认138××××8988的号码是其手机号的情况下，却否认朱栩栩提交的4段通话录音的真实性且认为录音存在改动的嫌疑，但并未在其承诺的期限内明确回复一审法院是否要求申请鉴定，理应承担举证不能的不利后果。双方庭审中均确认黄英鹏承租包括涉案商铺在内的几个商铺打通后用于经营广州市鹏灿汽车美容有限公司，且自2015年5月1日开始未支付租金，而根据朱栩栩提交的4段录音显示，2015年5月25日朱汉强仍向黄英鹏催收当月租金，直至2016年7月13日、2016年7月14日以及2016年7月18日，双方方才协商是否把涉案商铺打通的隔墙还原以及交接钥匙的相关事宜。最后，黄英鹏于庭审中表示由于喷漆业务味道较大，需进行环评和领取排污许可证，其于2015年4月与朱栩栩的代理人朱汉强商量，将商铺退还，取消了喷漆业务，仅仅使用隔壁另行租赁的xxx号商铺经营无需进行环评和领取排污许可证的洗车业务等。然而，根据2015年5月25日朱汉强和黄英鹏的通话录音显示，其仍在经营喷漆业务；且广州市番禺区环境保护局于2015年8月27日当日现场检查仍发现广州市鹏灿汽车美容有限公司存在未领取或被吊销排污许可证违法排污以及未按规定缴纳排污费或超标排污费的情况，即直至2015年8月27日黄英鹏仍在经营喷漆业务。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条关于“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在”的规定，结合黄英鹏和朱栩栩双方提交的证据以及双方于庭审中的陈述，黄英鹏所提之2015年4月30日其已将涉案商铺交还朱栩栩且《商铺租赁合同》解除的抗辩意见，缺乏理据，该院不予采纳。朱栩栩已经按照合同的约定，将涉案商铺交付黄英鹏使用，黄英鹏亦应当全面履行其作为承租人所应承担的支付租金等费用的义务。《商铺租赁合同》约定，逾期交付租金超过30天仍未交付，则视为黄英鹏违约，朱栩栩有权单方面解除本合同，收回房屋，不再返还黄英鹏所付租赁保证金和不需赔偿其装修费，同时黄英鹏应补交所欠租金及交齐一切相关费用。现黄英鹏和朱栩栩均确认2015年5月1日起黄英鹏未再支付过涉案商铺的租金，已然构成违约，理应承担相应的违约责任。因此，对于朱栩栩提出解除双方签订的《商铺租赁合同》并没收黄英鹏支付的14784元保证金的诉讼请求，符合法律的规定和合同的约定，该院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《商铺租赁合同》约定：“2015年5月1日至2016年4月30日的月租金为8150元；2016年5月1日至2017年4月30日的月租金为8558元。”虽然朱栩栩于庭审中陈述其于2016年7月26日方才收回了涉案商铺的钥匙，但根据其提交的2016年7月18日通话录音可知，黄英鹏要求其代理人朱汉强于2016年7月19日前来接收涉案商铺的钥匙，朱汉强亦同意在2016年7月19日或2016年7月20日前往办理交接手续，现其并未在双方约定的时间接收涉案商铺，且并未提交相应的证据证明迟延交接是由于黄英鹏的原因导致的，故扩大之损失理应由其自行承担。至于黄英鹏抗辩认为朱栩栩诉请的2015年5月至2015年7月的租金超过诉讼时效的问题，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定：“下列的诉讼时效期间为一年：(一)身体受到伤害要求赔偿的；(二)出售质量不合格的商品未声明的；(三)延付或者拒付租金的；(四)寄存财物被丢失或者损毁的。”鉴于涉案商铺的租金交纳时间为每月的5日前，朱栩栩虽陈述其通过口头及电话方式向黄英鹏催收租金，但根据其提交的4段通话录音，仅仅2015年5月25日的通话内容为催收2015年5月的租金，剩余3段录音并未涉及租金，仅仅涉及到电费和物业管理费的问题且其亦未提交其他充分的证据证明其有向黄英鹏追讨。现朱栩栩于2016年7月27日提起本案诉讼，故2015年5月至7月的租金已经超过了一年的诉讼时效，该期间的租金支付诉求，该院不予支持。因此，《商铺租赁合同》解除后，黄英鹏理应向朱栩栩支付2015年8月1日至2016年7月19日的租金95711元（8150元×9个月+8558元×2个月+8558元÷31天×19天）。至于朱栩栩要求黄英鹏每日按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率4倍的标准自2015年5月起向其支付租金滞纳金的诉请，鉴于朱栩栩要求没收黄英鹏支付的14784元租赁保证金的诉请已经得到了全部的支持，而其并未提交相应的证据证明其存在的实际损失已经超出了上述保证金的范围，故其要求黄英鹏支付租金滞纳金的诉请，理据不足，该院不予支持。关于孔志宏是否应该承担连带责任的问题。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条的规定：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外”。《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款规定：“夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。”由于上述债务产生于黄英鹏和孔志宏的婚姻关系存续期间，黄英鹏和孔志宏未能举证证明上述债务为黄英鹏个人债务或者存在婚姻法第十九条第三款规定的情形，故朱栩栩提出黄英鹏和孔志宏应共同向其承担上述债务的主张，理据充分，该院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六十三条、第六十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条的规定，一审法院于2017年3月27日作出如下判决：一、解除朱栩栩和黄英鹏于2013年4月25日签订的《商铺租赁合同》；二、黄英鹏和孔志宏应于本判决发生法律效力之日起十日内向朱栩栩支付2015年8月1日至2016年7月19日的租金95711元；三、黄英鹏支付的14784元租赁保证金归朱栩栩所有；四、驳回朱栩栩的其余全部诉讼请求。案件受理费6442元，由原告朱栩栩负担370元，由被告黄英鹏、孔志宏负担6072元；财产保全费1270元由被告黄英鹏、孔志宏负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，一审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出一审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以认可，不再赘述。针对黄英鹏、孔志宏的上诉意见，本院认定如下：黄英鹏、孔志宏上诉虽提及《关于停止代缴物业管理费的通知》及物业管理公司发给朱栩栩催收物业管理费的函件、张贴在涉案商铺门前的催费通知，但其提供的证据并不足以证明双方“在该时段”已就解除合同达成合意或办理商铺交接手续。如上所述，一审法院认定黄英鹏、孔志宏2015年4月30日之后仍继续使用涉案商铺，至2016年7月19日交还朱栩栩，并无不当。黄英鹏、孔志宏承租多个商铺使用，涉案商铺位于其承租的多个商铺中间，其按双方约定恢复涉案商铺原有间隔、交还朱栩栩，并无不妥。黄英鹏、孔志宏上诉主张朱栩栩“故意蒙骗法庭，企图获取不正当的利益”“朱栩栩的代理人亲自处理、自掏腰包不合理”及“朱栩栩提供的录音资料不能说明其所要证明的事实”，均缺乏依据，本院不予认定。黄英鹏、孔志宏之上诉请求理据不足，本院不予支持。综上所述，黄英鹏、孔志宏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6350元由上诉人黄英鹏、孔志宏负担。本判决为终审判决。审判长  万力平审判员  张燕宁审判员  郑怀勇二〇一七年九月十一日书记员  杨仁义