江苏省大丰市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民初字第1145号
原告陶丰，男，汉族。
委托代理人束必林（特别授权），江苏众连晟律师事务所律师。
被告宋卫忠，男，汉族。
委托代理人王一鹏（特别授权），海安县弘阳法律咨询事务所法律工作者。
第三人大丰市宝利置业发展有限公司（以下简称宝利公司），住所地大丰市御景嘉园22号楼104室。
法定代表人秦交忠，该公司董事长。
委托代理人陈金玉（特别授权），大丰市宝利置业发展有限公司办公室主任。
第三人孙巍，男，汉族。
第三人朱树平，男，汉族。
委托代理人王一鹏（特别授权，第三人孙巍及朱树平共同委托），海安县弘阳法律咨询事务所法律工作者。
第三人陈洪泉，男，汉族。
原告陶丰诉被告宋卫忠，第三人大丰市宝利置业发展有限公司（以下简称宝利公司）、孙巍、朱树平、陈洪泉返还原物纠纷一案，本院于2013年3月5日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，于2013年8月31日作出（2013）大民初字第0414号民事判决，后被告宋卫忠不服上诉，盐城市中级人民法院经审理后认为本案事实不清，遂于2014年5月12日，作出（2014）盐民终字第0329号民事裁定，撤销本院（2013）大民初字第0414号民事判决，将本案发回重审。本院于2014年5月21日立案受理后，依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陶丰的委托代理人束必林，被告宋卫忠及其委托代理人王一鹏，第三人宝利公司的委托代理人陈金玉，第三人朱树平及孙巍、朱树平的共同委托代理人王一鹏及第三人陈洪泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陶丰诉称，2009年5月份，原告通过以房抵债的方式购买了位于大丰市御景嘉园6#楼B402室在内的相关房屋，原告与第三人宝利公司签订了合同，宝利公司向原告出具了购房发票，并交付了包含讼争房屋在内的相关房屋的钥匙。2012年3月，原告办理了上述房屋的房产证和土地证。2012年下半年，原告发现有人非法占用上述房屋。2013年1月，原告向大丰市公安局报案查明为被告宋卫忠非法占用。现请求判令被告迁出违法占用的房屋，恢复原状，并承担本案诉讼费用。
被告宋卫忠辩称，因为宝利公司拖欠孙巍的工程款，孙巍对房屋进行了留置，我取得房屋是基于我借钱给孙巍，孙巍把留置的房子直接抵债给我的。请求驳回原告对我的诉讼请求。
第三人宝利公司述称，2009年5月6日前，我公司因开发商品房缺少资金陆续向原告借款，总借款数额为2903万。2009年5月26日，我公司因无力偿还上述借款，经与原告协商，我公司用109套住宅和10套商铺抵偿借款，与原告签订了以房抵债协议书，并出具正式的购房发票给原告。我公司不欠施工方东元公司的工程工程款，东元公司也不欠孙巍的工程款。
第三人孙巍、朱树平述称，1、原告陶丰的产权证获取是违法的；2、被告宋卫忠房子的取得是从房屋建筑工人孙巍手中获取的，合情合理合法，而孙巍房子的获得是因为宝利公司拖欠农民工工资而留置的房产；3、宝利公司为逃避农民工工资而非法转移财产，其行为违法，依法应当追究相关人员的刑事责任。请求法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。
第三人陈洪泉述称，1、因朱树平向我借钱无力偿还，就把房子抵押给我的。我因为工作关系为在大丰投资的耿鼎人向宋卫忠借款提供了担保，我就把朱树平抵债给我的房子抵债给了宋卫忠；2、2012年5月份，朱树平把案涉房屋的钥匙给我的时候，当时房门打不开，在等朱树平来的过程中，我到宝利置业的售楼大厅了解房价等情况，当时工作人员说6号楼402室可以卖，并且在我要求下带我前去看房，当时我觉得奇怪，朱树平既然把房子抵给我，为什么工作人员还在卖。后来工作人员请宝利公司的吕总过来，我跟吕总说房子有争议，吕总说不要怕，下午就可以把产权证办理好，到了下午朱树平就把案涉房屋的钥匙给我了；3、从原告陶丰的诉状看，是2012年3月份办理的房产证，为什么宝利置业在2012年5月份还在出售，当时陶丰在派出所陈述只有4套房屋，现在还遮遮掩掩的，说明陶丰存在问题。
经审理查明，2007年8月2日，第三人宝利公司与南通东元建筑安装工程有限公司（下称东元公司）签订建设工程施工合同，约定宝利公司将其开发的大丰市区西康路东侧（新区3号地块）御景嘉苑3号标段6号、7号、11号、14号、15号、21号、22号、29号地下人防土建及安装工程发包给东元公司，合同价款6378.61万元。2007年8月10日，东元公司御景嘉园项目部与吴志洪签订《工程内部承包协议书》，约定由吴志洪承包御景嘉园6号、11号、22号楼工程的施工任务。2007年12月20日，孙巍、束爱华、吴志洪、王忠共同签署了《关于御景嘉园11号楼承建备忘录》，载明：原由吴志洪与东元公司御景嘉园项目部所签订的御景嘉园6号、11号、12号楼捆绑式施工合同，由吴志洪将其中6号、11号楼分别承包给束爱华、王忠。而束爱华、王忠均未施工，又分别转给孙巍施工（包工包料）。因此，6号、11号楼的实际施工为孙巍。工程款也应由孙巍直接与东元公司结算。上述合同订立后，孙巍即组织人员施工，本案所涉6号楼于2008年7月20日竣工，11号楼于同年10月25日竣工。2009年2月6日宝利公司相关工作人员收取6号、11号楼钥匙，宝利公司接收房屋后，即组织销售。
因工程款问题，孙巍于2009年1月19日以东元公司、宝利公司为被告向本院起诉，要求东元公司给付工程款4195935.89元及相应的利息，宝利公司在其拖欠东元公司工程款的范围内对东元公司的债务承担连带责任，本院于2010年5月13日作出（2009）大民初字第0674号民事判决，判决东元公司给付孙巍工程款1895617.63元，并承担此款自2009年2月7日起至履行之日止按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算的利息；宝利公司在其差欠东元公司承建的御景嘉园6#、11#楼工程款范围内对东元公司的前述义务承担连带责任。后东元公司不服提起上诉，2010年11月5日，盐城市中级人民法院裁定将该案发回重审。本院另行组成合议庭审理，孙巍变更诉讼请求为要求东元公司给付工程款1895617.63元、相应的利息以及鉴定费，宝利公司对该工程款的本息及鉴定费承担连带责任。本院于2011年9月16日作出的（2011）大民初字第0085号民事判决书，判令吴志洪给付孙巍工程款955007.72元，并承担此款自2009年2月7日起至履行之日止的利息，东元公司对吴志洪的给付义务负连带责任，宝利公司在其差欠东元公司承建的御景嘉园6号、11号楼工程款范围内对孙巍承担清偿责任。因东元公司不服，向盐城市中级人民法院提起上诉，后东元公司撤回上诉。
2009年5月26日，原告陶丰（甲方）与第三人宝利公司（乙方）签订了以房抵债协议书一份，载明，甲乙双方友好协商，就乙方以房抵还所欠甲方债务事宜达成如下：“截止2009年5月26日，乙方共结欠甲方本金人民币2903万元，所有利息甲方放弃。由于乙方经济困难，无现金用于还款，甲方同意乙方以商品房折价还款，商品房的价格以套计价，详见附表，商品房抵债后多余的款项132万元甲方应在取得房产证和土地证之日支付给乙方。乙方应于签订本协议之日将所有商品房钥匙交付给甲方。乙方应于签订本协议之日与甲方签订用于抵债的商品房买卖合同，并出具正式税票给甲方，且协助甲方办理好房产证和土地证，如由于不可归责于甲方的原因在2010年6月30日前甲方无法取得房产证和土地证，则甲方不再向乙方支付上述款项132万元，此款项就用于赔偿乙方的原因而使甲方未能在约定的时间内取得两证而造成的损失，本协议一式两份，甲乙双方各执一份，自双方签字或盖章之日生效”。附表载明的抵押房屋清单计房屋119套，包括本案所涉房屋御景嘉园6号楼B402室。
2012年3月，原告陶丰办理并取得了案涉房屋的房产证，并于同年4月办理案涉房屋的土地证。同年下半年，陶丰发现有人非法占用该案涉房屋后，于2013年1月6日向大丰市公安局报案，经公安机关查实，该房系被告宋卫忠实际占用，双方形成纠纷，原告陶丰遂于2013年3月5日向本院提起诉讼。
另查明，2011年10月25日，第三人孙巍（甲方）与朱树平（乙方）达成借款协议一份，载明：“甲方因向乙方借款用于御景嘉园六号楼、十一号楼建筑，借款已逾期两年多，甲方因开发商未结账，无法还乙方款，乙方要求使用甲方御景嘉园六号楼B单元402室，计130平方米，甲方表示同意，双方自愿达成如下协议：一、甲方借乙方款伍拾贰万元。二、甲方交付给乙方使用御景嘉园六号楼B单元402室，计130平方米。三、乙方可在此房住并装修，装修费由乙方自理，在装修中发生的问题由甲方处理，造成的损失由甲方承担。四、甲方与开发商结清账后，甲方必须给乙方购得此房并办理产权证。五、如果甲方不能将御景嘉园六号楼B单元402室的产权办理到乙方名下，则甲方仍按本协议的第一条履行还款义务（本金加利息）。六、附：乙方装潢费用等在甲方不能办理房产、土地使用证时全部由甲方承担。”协议签订后，孙巍将房屋交付朱树平。后因朱树平向陈洪泉借款未能偿还，其将上述协议中受到的御景嘉园六号楼B单元402室房屋的使用权交给陈洪泉。2012年8月30日，陈洪泉（甲方）与宋卫忠（乙方）签订借款协议一份，载明：甲方在御景嘉园六号楼因债权受偿有一套住房，六号楼B单元402室，现因资金周转困难，经与乙方充分协商，双方自愿订立如下协议：一、甲方向乙方借款伍拾贰万元整。借款期为十年，2012年8月30日至2022年8月30日。二、甲方交付给乙方使用御景嘉园六号楼B单元402室，计130平方米。三、乙方在此房居住并装修，装修费由乙方自理，在装修过程中发生他人干扰等问题由甲方处理，造成的损失由甲方承担。四、如果十年到期甲方不能将御景嘉园六号楼B单元402室的产权过户到宋卫忠名下，则甲方仍按本协议的第一条履行还款义务（本金加利息）。五、附：乙方装潢费用等在甲方不能办理房产、土地使用证时全部由甲方承担。”协议签订后，宋卫忠占有房屋，对该房进行了装潢并入住。
上述事实，有当事人的陈述，房产证、土地证、借款协议、以房抵债协议书及抵债房源清单、收据及银行汇票、交通银行记账回执、本院（2009）大民初字第0674号民事判决书、本院（2011）大民初字第0085号民事判决书等证据在卷证实。
本院认为，公民的合法财产受法律保护。本案的主要争议焦点如下：一、原告陶丰与第三人宝利公司之间以房抵债行为是否存在恶意串通及损害其他第三人利益；二、孙巍等第三人是否有权利对案涉房屋进行处分；三、原告陶丰是否有权要求被告宋卫忠返还房屋。
一、关于原告陶丰与第三人宝利公司之间以房抵债行为是否存在恶意串通及损害其他第三人利益。首先，应先予审查原告与宝利公司之间的房屋买卖合同关系。本案中，原告陶丰及宝利公司就本案诉争房屋以及另118套房屋签订了房屋买卖合同，原告与宝利公司存在借款关系，双方通过以房抵债的方式偿还借款，并已履行完毕，该以房抵债协议是原告与宝利公司的真实意思表示，不违反相关法律规定，并已经办理了物权转移手续，故原告与第三人宝利公司之间的房屋买卖合同关系已经形成；其次，原告陶丰依法取得案涉房屋的产权证和土地使用证后，原告就依法对涉案房屋享有了所有权；第三，至本案审理中，第三人孙巍并未就其对宝利公司享有债权提交充分的证据予以证实，故第三人孙巍认为原告陶丰与第三人宝利公司之间以房抵债行为存在逃避其债务的情形，证据不足，本院不予采信。
二、孙巍等第三人是否有权利对案涉房屋进行处分。首先，第三人孙巍处分房屋并未经过宝利公司的授权；其次，关于第三人孙巍述称的，因宝利公司拖欠农民工工资而对案涉房产进行留置，根据相关规定，因《合同法》第二百八十六条已经赋予施工人工程款的法定优先权，所以建设工程施工合同的承包人对承建的工程不享有留置权，且根据《物权法》第二百三十条的规定，债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿，而本案案涉房产为不动产，故孙巍所陈述的因宝利公司欠其款项而对案涉房产进行留置并享有留置权也不符合相关法律规定。至于孙巍与宝利公司之间是否存在债权未获清偿，孙巍可另行向宝利公司主张权利。第三，第三人孙巍、朱树平、陈洪泉在未通过合法手续取得案涉房屋的情况下，相互约定占有案涉房屋并承诺办理案涉房产产权过户的行为侵犯了原告的合法权益，不受法律保护。综上，孙巍、朱树平、陈洪泉无权对案涉房屋进行处分。
三、原告陶丰是否有权要求被告宋卫忠返还房屋。根据《物权法》一百零六条的规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，从孙巍与朱树平、陈洪泉与宋卫忠之间签订的协议来看，朱树平、陈洪泉、宋卫忠对案涉房屋的来源及可能存在不能登记过户的风险是明知的，孙巍、朱树平、陈洪泉均无权对案涉房屋进行处分，原告陶丰作为所有权人有权将案涉房屋予以追回。故原告陶丰主张被告迁出违法占用的房屋，并恢复原状的诉讼请求成立，本院予以支持。关于被告的装潢损失，可另行处理。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第六条、第九条，《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条、第一百一十七条、第一百三十四条第一款第（一）项、第（四）项、第（五）项之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
被告宋卫忠从位于大丰市区健康西路XX号御景嘉园6幢B402室房屋中迁出，并恢复原状。于本判决生效后一个月内履行完毕。
案件受理费80元，由被告宋卫忠承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本7份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。
审 判 长 刘 萍
审 判 员 褚保平
代理审判员 宋晶晶
二〇一五年三月十三日
书 记 员 史春丽
附录法律条文
1、《中华人民共和国物权法》
第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
2、《中华人民共和国民法通则》
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的应当承担民事责任。
没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。
第一百一十七条侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。
损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。
受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。
第一百三十四条承担民事责任的方式主要有：
（一）停止侵害；
（二）排除妨碍；
（三）消除危险；
（四）返还财产；
（五）恢复原状；
（六）修理、重作、更换；
（七）赔偿损失；
（八）支付违约金；
（九）消除影响、恢复名誉；
（十）赔礼道歉。
以上承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。
人民法院审理民事案件，除适用上述规定外，还可以予以训诫、责令具结悔过、收缴进行非法活动的财物和非法所得，并可以依照法律规定处以罚款、拘留。