安徽省芜湖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖02民终1591号
上诉人（原审被告）：安徽鸿达房地产开发有限公司，住所地安徽省芜湖市中山路三泰国际大厦九楼。
法定代表人：李年荣，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李年富，该公司员工。
委托诉讼代理人：张林森，安徽林森律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：芜湖市镜湖建设投资有限公司，住所地安徽省芜湖市长江中路51号。
法定代表人：方刚，该公司总经理。
委托诉讼代理人：沈曙光，安徽银佳律师事务所律师。
上诉人安徽鸿达房地产开发有限公司（以下简称鸿达房产公司）因与被上诉人芜湖市镜湖建设投资有限公司（以下简称镜湖建投公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2017）皖0202民初281号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
鸿达房地产公司的上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回镜湖建投公司的诉讼请求。事实和理由�镜湖建投公司向鸿达建设公司提出的诉讼请求，无事实和法律依据。一、案涉房屋未能办理综合验收，系镜湖建投公司过错所致。依据《保兴垾6号地块代建房建设购置合同》第十四条约定，鸿达房产公司办理房产初始登记和房屋产权证的前提是手续完备，鸿达房产公司于2012年9月7日就向芜湖市住房和建设委员会申请对“保兴湾小区”进行综合验收，但是因该小区主出入口、雨污水管道和绿化景观系镜湖建投公司另行招标施工，而主管部门至今未对该部分签署意见，镜湖建投公司违反合同约定，自行委托物业管理公司，致鸿达房产公司无法取得物业管理备案申报表及物业备案管理机关的确认。二、镜湖建投公司尚未支付余欠购房款，鸿达房产公司就其提出的办理初始登记及房产登记的请求享有同时履行抗辩权。鸿达房地产公司已经于2012年5�即将代建房屋交付使用，但是镜湖建投公司至今尚有数百万元购房款未支付，依据合同法的规定，在镜湖建投公司未支付余欠款项的情形下，其无权要求鸿达房产公司办理房屋初始和产权登记。
镜湖建投公司辩称：一、依照合同约定及相关法律规定，鸿达房产公司应当申办案涉房屋的综合验收和初始登记。建设部《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》第八条规定住宅小区建设项目全部竣工后，开发建设单位应当向城市人民政府建设行政主管部门提出住宅小区综合竣工验收申请报告并附本办法第六条规定的文件资料。《保兴垾6号地块代建房建设购置合同》第十四条约定，在代建房竣工验收合格，手续完备后，甲方负责及时交付房屋，并负责办理该房屋的初始登记和房地产权证。二、依照合同约定的履行顺序，鸿达房产公司应当�理综合验收和初始登记，鸿达房产公司主张同时履行抗辩权显无依据。《保兴垾6号地块代建房建设购置合同》第十条第4款约定：“小区综合验收合格后待全部建筑竣工并确定实际建筑面积后，按本协议第三条约定结算，并支付至房屋总购置价扣除购置方代垫付固定费用及景观施工费用总金额的95%。”镜湖建投公司已经依照合同约定支付甚至超付了节点款项。而且，综合验收应由鸿达房产公司申请办理，其交付房屋并不等于完成综合验收。三、鸿达房产公司未依法、依约办理案涉房屋的综合验收和初始登记，严重影响到广大拆迁安置群众的权益。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院判决驳回上诉，维持原判。
镜湖建投公司向一审法院起诉请求：鸿达房产公司于立即办理镜湖建投公�购置的位于芜湖市××号地块代建房（保兴湾小区）综合验收手续和该处房产的初始登记，并配合镜湖建投公司指定的房屋权利人办理房地产权证。
一审法院认定事实：2009年9月3日，镜湖建投公司（合同中简称甲方）与鸿达公司（合同中简称乙方）签订了《保兴垾6号地块代建房建设购置合同》，其中第十四条约定:“…在代建房竣工验收合格,手续完备后,甲方负责及时交付房屋,并负责办理该房屋的初始登记和房地产权证,由甲方和乙方指定的房屋权利人各自承担国家规定应缴纳的登记税费…”。2012年9月7日,鸿达房产公司向芜湖市住房和建设委员会申请对“保兴湾小区”进行综合验收。2013年5月23日，申请对保兴垾6号地块开发项目竣工验收备案,申请表“竣工验收意见”中芜湖市政管理处和园林管理处未签署同意验收；2014年7月7日，芜湖市政管理处出具意见：“安徽鸿达房地产开发公司在该小区施工的工程，经现场查验，满足综合验收要求”。双方当事人均认可涉案地块的代建房屋在2012年5月已全部交付使用。鸿达房产公司诉请镜湖建投公司支付拖欠购房余款纠纷一案尚在审理中。
一审法院认为：镜湖建投公司与鸿达房产公司所签《保兴垾6号地块代建房建设购置合同》有效，对双方具有合同约束力。在合同的履行过程中，鉴于所涉房屋为拆迁安置房而先行交付使用了房屋，代建房的综合竣工验收手续尚未完备以致后续的房屋初始登记和房地产权证均无法办理，对此镜湖建投公司与鸿达房产公司均应承担一定的责任。从代建房交付使用的最后日期2012年5月至今已近5年，鸿达房产公司作为代建房的实际建设方和销售方负有办理房屋竣工验收备案及办理房屋初始登记和协助办理房地产权证的义务，故对镜湖建投公司要求鸿达房产公司立即办理镜湖建投公司购置的保兴垾6号地块代建房综合验收手续和该处房产的初始登记，并配合其指定的房屋权利人办理房地产权证的诉讼请求予以支持，鸿达房产公司要求镜湖建投公司付清购房余款后尽快办证的反驳意见，不符合合同约定和法律规定，且该项请求已另案诉讼，故对此意见不予采信。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，判决：鸿达房产公司于判决生效之日起五日内办理镜湖建投公司购置的位于芜湖市××号地块代建房（保兴湾小区）综合验收手续和该处房产的初始登记，并配合镜湖建投公司指定的房屋权利人办理房地产权证。�审案件受理费50元，由鸿达房产公司负担。
二审中，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，依照相关法律、规章的规定，鸿达房产公司作为案涉建设项的开发建设单位，在该工程竣工后，应申请办理综合验收，但综合验收系行政机关的行政管理行为，不属于民事案件审理范围，本院对一审该部分判决予以纠正。镜湖建投公司与鸿达房产公司之间系安置房定购关系，且鸿达房产公司已将所定购的房屋进行了实际交付。作为房屋出让人，按照约定履行房屋产权转移登记是其应尽的合同义务，符合合同订立的目和民事主体从事民事活动应遵循的基本原则。故本院对镜湖建投公司要求鸿达房产公司办理初始登记，并配合办理房地产权证的诉讼请求予以支持。鸿达房产�司主张的同时履行抗辩权，因其所主张的尚欠购房款仅为涉案购房款的尾款，且已另案处理，依照合同法规定的合同履行原则，鸿达房产公司的上述上诉主张不足以抗辩镜湖建投公司的诉讼请求，本院对此不予支持。
综上所述，镜湖建投公司关于鸿达公司办理综合验收手续的诉请并非本案处理范围。鸿达房产公司应当按照合同约定办理房屋初始登记，并配合办理房地产权证。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、变更安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2017）皖0202民初281号民事判决为：“上诉人安徽鸿达房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内办理被上诉人芜湖市镜湖建设投资有限公司购置�位于芜湖市保兴垾6号地块代建房（保兴湾小区）的初始登记，并配合芜湖市镜湖建设投资有限公司指定的房屋权利人办理房地产权证。”
二、驳回被上诉人芜湖市镜湖建设投资有限公司其他的诉讼请求。
一审案件受理费50元，二审案件受理费100元，合计150元，均由上诉人安徽鸿达房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 朱训明
审判员 杨东清
审判员 李广磊
二〇一七年十月二十五日
书记员 仇晨雪
附：本案适用法律条款
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原�决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。