贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔27民终2022号上诉人（原审原告、反诉被告）:廖文艺，女，1981年1月27日生，汉族，湖南省蓝山县人，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人：杨成铭，贵州贵信律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张娣，女，1970年5月6日生，汉族，贵州省都匀市人，住贵州省都匀市。上诉人廖文艺因与被上诉人张娣租赁合同纠纷一案，不服都匀市人民法院（2017）黔2701民初1203号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月25日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。上诉人廖文艺向本院提出上诉请求：撤销一审判决第三项判决，改判被上诉人返还上诉人转让费5.5万元。事实和理由：一审认定事实不清楚，证据不足。一审认定上诉人支付被上诉人5.5万元系被上诉人垫付属认定事实不清，证据不足。（一）双方合同无法实现的目的是由于被上诉人违约所致。上诉人延迟支付转让费并不能导致合同目的无法实现，因双方合同的租赁期限未开始。上诉人虽然违反双方合同约定延迟支付转让费，被上诉人应当优先适用定金合同；且被上诉人收取上诉人交付的转让费以后应继续履行双方之间的合同将涉案租赁房屋交付给上诉人，但被上诉人违反诚实信用原则，在上诉人支付转让费前将涉案门面又转租给案外人是导致双方合同目的无法实现的直接原因，被上诉人明知合同无法继续履行同时又继续收取上诉人所支付的5.5万元转让费，缺乏事实和法律依据。（二）本案无证据证明被上诉人收取上诉人转让费系被上诉人代上诉人向其他任何第三人垫付；一审认定该费用系被上诉人代上诉人垫付缺乏事实和法律依据。房屋产权系被上诉人所有，被上诉人将房屋转移给上诉人之前对该房享有占有、使用、收益、处分的权益，不影响被上诉人对涉案租赁的权利行使。相反，即使被上诉人代为垫付5.5万元转让费，但是在收取上诉人转让费之前将门面又转租给案外人同样产生转让费，被上诉人也应当返还收取上诉人的转让费。（三）转让费是以取得涉案租赁物为前提。本案中，按照双方的合同约定；上诉人想要取得涉案租赁房屋，应当按照合同的约定支付转让费即可完成合同的义务，但上诉人按照合同约定支付了转让费，被上诉人应当及时转移涉案租赁物给上诉人，被上诉人在收取上诉人转让费之前将涉案租赁物又转租给案外人的行为造成上诉人无法行使涉案租赁物的权益。被上诉人就应当予以返还收取上诉人的转让费5.5万元。被上诉人收取上诉人的租赁费又不转移涉案租赁物，当然有悖于诚实信用原则。综上所述，一审认定被上诉人收取上诉人的转让费系其垫付，属认定事实不清，缺乏法律依据。被上诉人张娣二审答辩：一、2017年4月8日，双方签订《门面租赁合同》系双方真实意思表示，依法自签订之日起即生效，双方应受其约束，但在履行合同期间,被答辩人违反合同约定，未在4月15日将答辩人为其垫付转让费5.5万元支付给答辩人,甚至无故消失、不接听电话，答辩人为寻到对方，几经周折甚至委托寻人中介找寻，被答辩人被迫无奈才与答辩人电话联系，明确表示不愿再租赁该门面，让另行招租承租人，并承诺按约定向答辩人赔偿损失，双方达成意思一致后，4月24日答辩人才将该门面另行转租，4月26日、28日被答辩人才分别支付垫付转让费共计5.5万元，至今未付剩余赔偿款5.5万元。有《门面出租合同》、《收条》、4月18日的微信聊天记录及转账凭证予以印证。被答辩人违约导致双方合同无法履行，双方达成解除合同的意思表示。答辩人从来没有同意其延期支付垫付款。被答辩人否认案件事实真相，均无证据证明。二、根据《门面出租合同》第十一条的约定，被答辩人逾期支付答辩人为其垫付的转让费行为已构成违约，双方达成解除合同的意思一致，相反答辩人从未有过接受继续履行的意思表示，对此被答辩人也无证据佐证。因此答辩人不仅不应向被答辩人返还双倍定金，而且被答辩人还应依法承担赔偿损失的违约责任。一审认定“答辩人违约应当承担双倍返还定金的违约责任”是错误的，被答辩人对其违约的行为依法承担定金罚则的违约责任。被答辩人违约，导致答辩人对未来五年内无法出租的商业风险、门面装修拆卸费、转让门面中介费、自签约以来因搁置的一个半月的房租费、为寻找违约方的中介费用、诉讼费、律师费等损失，加之如履约可得利益为五年租金费用的损失。对损失的计算《门面出租合同》第十一条己作明确约定，因此上诉人不仅应按定金罚则承担责任，而且还应赔偿答辩人因此而遭受5.5万元的经济损失。三、被答辩人已支付5.5万元系答辩人为其垫付的门面转让费，而非《合同》约定的租金。5.5万是答辩人按照合同约定为上诉人垫付的门面转让费，无论根据合同约定还是实际收取此款的当事人，都是上一承租人，因此一审认定“因双方约定该转让费系被告为原告垫付，故原告请求被告退还没有事实和法律依据，不予支持”正确。另外，转让费存在于被答辩人与上一承租人之间，而非答辩人与被答辩人之间《合同》约定的租金，因此支付转让费并不必然取得门面。答辩人将该门面出租而非转租，不存在转让费之说，即便存在也与本案无关，本案租赁合同己自双方解除达成合意即效力终止。综上，被答辩人逾期支付垫付款的行为导致违约，依约应当承担违约责任，其上诉请求并无事实和法律依据。因此，请求判决驳回上诉人的诉讼请求。原审原告（反诉被告）廖文艺向一审法院起诉请求：1、判令被告双倍返还定金20000元；2、判令被告返还原告转让费55000元；3、被告承担原告往返差旅费1000元；4、诉讼费由被告负担。反诉原告（原审被告）张娣向一审法院反诉请求：请求判令反诉被告廖文艺赔偿张娣5.5万元，本诉及反诉的诉讼费由反诉被告承担。事实及理由：原、被告于2017年4月8日签订都匀市民族路30号幸福嘉园1层6号门面的《门面租赁合同》，根据合同约定，反诉被告支付定金1万元，反诉原告为反诉被告垫付5.5万元转让费。后反诉被告未按照合同约定的时间支付反诉原告为其垫付的转让费，经再三追问，反诉被告表示不再租赁该门面，并同意赔偿反诉原告为其垫付的转让费和拆除装修的损失，并已赔偿反诉原告为其垫付的转让费5.5万元，剩余5.5万元赔偿款至今未付。因反诉被告违约，故请求判决如上述诉请。一审法院认定事实：原告廖文艺与被告张娣于2017年4月8日签订《门面出租合同》，约定被告将位于都匀市民族路30号幸福嘉园1层6号门面出租给原告，租期5年，自2017年5月1日起至2022年4月30日止，租金为每月1万元。同时双方还约定原告在合同签订时支付被告定金10000元，在2017年4月15日前支付由被告垫付的转让费55000元，若逾期支付，原告须按双倍赔偿，该合同视同无效。当日，原告向被告支付了合同定金10000元。同年4月24日，被告张娣与他人签订租赁合同，将上述门面租赁给案外人。同年4月26日、4月29日，原告分两次向被告转账支付了55000元转让费。2017年5月4日，原告向法院起诉。诉讼过程中，被告张娣提出反诉，请求判决原告廖文艺赔偿损失55000元，本诉及反诉的诉讼费由原告负担。一审法院认为：原、被告双方签订的《门面出租合同》系双方真实意思表示，合同自成立时生效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。双方在合同第十一条约定原告若不按时支付转让费，须按双倍赔偿，同时该合同视为无效的条款。因合同效力并不属于当事人可约定的范畴，结合双方签订合同的真实目的，故该条款应视为双方约定解除合同的条件。原告逾期支付被告为其垫付的转让费55000元，构成违约，被告可依据该条约定行使解除权，但应当通知原告，合同自解除通知到达原告时解除。被告未能提供充分的证据证明已经行使合同解除权，而在租赁期限前接收了原告支付的转让费，应视为接受继续履行合同，被告应当按约定交付租赁房屋。被告在租赁期限前将租赁房屋出租给案外人，致使合同无法继续履行，合同目的无法实现，原告请求解除合同符合法律规定。被告的行为构成违约，应当承担双倍返还定金的违约责任。对原告主张退还转让费55000元的请求，因双方约定该转让费系被告为原告垫付，故原告请求被告退还没有事实和法律依据，不予支持。原告未能提供证据证明往返差旅费的损失，故对该项请求，亦不予支持。被告未依法行使合同解除权，故其反诉请求原告支付55000元赔偿也于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第九十六条、第一百一十五条、第二百一十六条、《最高人民法院关于关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、解除原告廖文艺与被告张娣于2017年4月8日签订《门面出租合同》；二、被告张娣于本判决生效之日起五日内双倍返还原告廖文艺定金20000元；三、驳回原告廖文艺的其他诉讼请求；四、驳回被告张娣的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1700元，减半收取850元，由原告廖文艺负担630元，被告张娣负担220元；反诉案件受理费588元，由被告张娣负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。综合本案双方诉辩请求及理由，归纳二审双方争议的焦点：廖文艺转让给张娣的55000元门面转让费，应否退还。本院认为：廖文艺与张娣于2017年4月8日签订的《门面出租合同》系双方真实意思表示，合法有效。双方在合同第十一条约定“乙方（廖文艺）在签订合同时付给甲方壹万元人民币为定金，在2017年4月15日将由甲方（张娣）垫付的转让费五万五千元人民币付给甲方，若不按时支付，乙方须按双倍赔偿，同时该合同视同无效”的约定，不属合同无效的法定情形，应认定为解除合同的约定。廖文艺未按照合同约定在4月15日前支付55000元转让费给张娣，违反合同约定，但张娣并未主张解除合同，并且在约定的租赁期开始前，接受廖文艺55000元转让费，视为接受继续履行合同，一审对此认定正确，本院予以确认。张娣在约定租赁期开始前，将门面另租他人，并交付使用，导致合同不能继续履行，廖文艺合同目的无法实现，属根本违约，应当承担相应违约责任。一审判决双方合同解除，由张娣承担双倍返还定金的违约责任正确，本院予以确认。本案争议的焦点，即廖文艺转让给张娣的55000元门面转让费应否返还的问题。张娣主张其在2017年4月9日将门面转让费55000元代廖文艺垫付给了上一承租人田禾，却未依合同约定在2017年5月1日将门面交付廖文艺承租，而是在2017年4月24日将门面另租他人，廖文艺基于合同关系的信任，于2017年4月26日、4月29日，分两次向张娣转账支付了55000元转让费。张娣在将门面另租他人之后继续向廖文艺索要门面垫付款55000元，该行为于法无据，因此，张娣收取廖文艺的门面转让款55000元应予返还。一审对此认定双方约定该转让费系张娣为廖文艺垫付缺乏事实依据，本院予以纠正，故廖文艺诉请张娣返还55000元的理由成立，本院予以采纳。综上，廖文艺上诉理由成立，对其上诉请求，予以支持；一审认定错误，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、维持都匀市人民法院（2017）黔2701民初1203号民事判决书第一、二、四项；二、撤销都匀市人民法院（2017）黔2701民初1203号民事判决书第三项；三、张娣于本判决生效之日起五日内，向廖文艺退还转让费55000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费1175元，由被上诉人张娣承担。本判决为终审判决。审判长  莫玉魁审判员  陈福江审判员  王天才二〇一七年十一月二十三日书记员  吴凤响