江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）淮中民终字第1410号
上诉人（原审被告）戴宏伟，男，汉族，1970年5月16日生，个体户。
委托代理人高敬杰，江苏宁联律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）江苏省清江中学。
法定代表人陈欣，该校校长。
委托代理人孙杰，江苏岸庆律师事务所律师。
委托代理人韩晨，江苏岸庆律师事务所实习律师。
上诉人戴宏伟与被上诉人江苏省清江中学房屋租赁合同纠纷一案，淮安市清河区人民法院于2013年9月2日作出（2013）河民初字第2295号民事判决。上诉人戴宏伟不服该判决，向本院提起上诉。本院于2013年10月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年10月30日公开开庭审理了本案。上诉人戴宏伟及其委托代理人高敬杰，被上诉人江苏省清江中学的委托代理人孙杰、韩晨，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，1999年10月20日，原告取得建设工程规划许可，由江苏省淮阴市城市建设设计院设计，于淮安市淮海北路50号建设清江中学电子市场，建设总投资1000万元，其中自有资金800万，贷款200万元。2001年2月18日，原告江苏省清江中学作为主办单位向江苏省淮安工商行政管理局申请开办清中电子商城，地址位于淮安市淮海北路50号，经营商品范围为家用电器、电脑批发零售。2001年3月1日，江苏省淮安工商行政管理局向原告发放了编号为工商市字3208001032号市场登记证。
2011年1月1日，原告（甲方）与被告戴宏伟（乙方）签订房屋租赁合同一份，合同约定，甲方将坐落于本市淮海北路50号电子商城一楼20-1号门面租赁给乙方作为经营用房使用。乙方已对甲方的房屋情况有了充分的了解，自愿承租。租赁期间，乙方对承租房屋享有使用权，房屋的所有权仍属甲方；租赁期限为半年，自2011年1月1日至2011年6月30日止。在租赁期满之日收回。租金每月为1400元。半年租金为8400元。同日，被告戴宏伟向原告出具保证书，内容为：“本人现承租清江中学电子商城一楼20号房屋（柜台），自愿服从校方管理，不违章经营。承租期间……。若有违反上述规定，校方有权将其没收。本人愿意接受处理”。之后戴宏伟向原告缴纳了半年租金8400元。
2011年5月12日，原告以清中电子商城名义向经营户发出告示，告知清中电子商城一至四层现有承租户合同期满后，经营场地租赁权整体收回，由原告统一安排。希望现有承租户合同到期后，做好搬迁工作。2011年6月20日，原告再次发布通知，告知电子商城承租户，截止2011年6月30日所有租赁合同将全部到期。自2011年7月1日起，市场将进行内部环境优化改造，务请各承租户按时做好搬迁离场工作。商城的新一轮招租工作也将开始，欢迎具备条件的承租户前往洽谈。
2011年6月5日至24日，被告连同商城其他承租户多次以挂号信向原告单位负责人陈欣等人表达继续承租门面并要求缴纳房租、水电费的诉求。同年6月29日，被告与商场其他租赁户前往淮安市信访局上访，要求续租门面，缴纳房租、水电费，但问题一直未获得解决。
2012年3月21日，原告以清中电子商城名义发布通知，告知商城承租户，清中电子商城（1-4层）已于2011年7月1日起整体出租给“淮安市大光明眼镜有限公司”。
2012年4月5日，原告以清中电子商城名义再次发布通知，要求所有承租户在2012年4月15日之前搬离清场。2012年5月13日，原告委托江苏岸庆律师事务所向被告发出律师函，通知其缴纳2011年7月1日至2012年4月30日的场地占用费16000元，并交出所占场地。
2012年5月15日，被告及商城其他租赁户对律师函进行了书面回复。
原审庭审中，原告向法庭提供了淮海北路50号54幢的房屋所有权证用以证明原告是清中电子商城的产权人，被告对此予以否认。为查明事实，本院庭后从淮安市房屋权属登记与交易管理中心调取了清江中学电子市场档案资料，根据档案资料显示，清江中学电子市场系原告投资建设。另，从淮安市城市地理信息中心调取的清中电子商城测绘图也与原告提供的房屋产权证中房地产平面图相吻合，结合原告提供的淮安市清河区地名委员会出具的证明，淮安市清中电子商城所在地址与原告产权证上记载的淮海北路50号54幢为同一地址。
原审被告戴宏伟在诉讼中表示，原告向法庭提交的房屋租赁合同并非真实合同，并当庭提交一份案外人陈其国与原告于2011年1月1日签订的盖有“淮安市清中电子商城管理委员会”印章的租赁合同，主张陈其国的合同才是真实合同文本。该合同第六条规定，房屋租赁期限届满，被告陈其国应将所承租的房屋交还原告。陈其国如需继续租用的，应当在租赁期限届满前三个月向原告提出，经原告同意，双方重新签订租赁合同。在同等条件下原告应给予优先承租的便利。原告对此不予认可。
原审原告江苏省清江中学诉称：清中电子商城系原告开办，被告系清中电子商城经营户，租用商城一楼20-1号。根据市委、市政府二OO九年一号文件《关于加强专业市场的规范管理》精神和淮安市整体规划要求，原告行政办公会议研究决定，将对清中电子商城进行全面升级改造，并做统一安排，原告与所有经营户签订的《房屋租赁合同》到期后均不再续签。被告与原告所签订的《房屋租赁合同》已于2011年6月30日到期，被告应于2011年7月15日前交出所租场所并搬离，但被告并未信守约定，虽经原告多次催促，被告至今仍占用电子商城相应场地。另，自2011年7月1日至今的场地占用费及水电费被告亦未缴纳，被告的行为严重侵犯了原告的合法权益。鉴此，特具状提起诉讼，请求判令被告：1、交出所占用的清中电子商城场地并搬离商城；2、支付自2011年7月1日至2012年12月31日的场地占用费25200元、水电费2301元（12月31日后至实际搬离之日的场地占用费、水电费一并判决）；3、承担本案诉讼费用。
原审被告戴宏伟辩称：首先原告起诉的主体不适格，原告与被告之间不存在直接的租赁关系。2001年2月18日，原告作为主办单位，以“淮安市清中电子商城”名义向淮安市工商局申请登记注册，成立了“淮安市清中电子商城”，地址位于江苏省淮安市清河区淮海北路50号，并向淮安市质监局申请了组织机构代码证，故“淮安市清中电子商城”是作为一个经过工商局批准成立的组织而存在的，原告（出土地使用权）及被告等30多家经营户（出建房集资款），他们都是“淮安市清中电子商场的出资方或股东”。淮安市清中电子商城的市场登记证一直有效，没有终止期限，只要主办单位没有申请办理注销手续，它就一直作为一个有效主体存在。原告作为出资方，指派专人对“淮安市清中电子商城”进行管理，在与被告等经营户进行联系时，直至2012年也一直是以“淮安市清中电子商城”的名义。根据民诉法第48条的规定，本案的诉讼主体应该是“淮安市清中电子市场”而不是“江苏省清江中学”。其次，原告要求被告等经营户搬迁的依据不正确。原告在诉状中提出“根据市委、市政府二OO九年一号文件《关于加强专业市场的规范管理》精神和淮安市整体规划要求，原告行政办公会研究决定，将对清中电子商城进行全面升级改造，并作统一安排，原告与所有经营户所签订的租赁合同到期后，均不再续签”。原告在证据中并没有提供上述文件，据被告了解，淮发（2009）1号文件标题为《中共淮安市委关于加快推进农村改革发展的意见》。原告明显恶意伪造市委、市政府文件，证明原告诚信度很差，其所提供的证据可信度很差。第三，原告存在证据造假行为，原告向法庭提供的租赁合同为原告单方伪造。原告在诉状中陈述，其与被告签订的合同于2011年6月30日到期的情况。被告认为，2011年初原告与被告确实签订过房屋租赁合同，当时虽签订了一式两份合同，但原告未将合同书给承租户，被告记得当初签订的合同明确约定了合同期满后乙方（本案被告）在同等条件下有优先承租权。本案被告早在2011年1月份签订合同的同时就要求合同期满后继续租赁，2011年3-6月多次找原告要求按照约定续签合同，原告总是含糊其词。现如今原告在与承租户合同未到期、在承租户并不知情的情况下就将电子商城整体租赁给大光明眼镜公司，侵犯了被告的优先承租权。第四、关于原告要求被告给付场地占用费和水电费的诉讼请求。被告认为原告从2011年7月就未对商城进行管理，商城内秩序很乱，不仅如此，原告连商城内的消防安全通道都对外出租，整个市场存在消防安全隐患，给被告的经营造成了很大影响。因此，在履行房屋租赁合同过程中原告构成了违约，即便如此，商城内几十名承租户也多次找原告要求交房租，原告不收，让等等再说，并说再收房租时叫会计到承租户摊位上收取，后来会计也一直未到商城去收取房租。这说明被告等经营户没有违约行为。后被告曾就商城的管理混乱情况及原告其他一些不合理的做法进行上访，有关部门要求原告妥善解决，原告就在淮水安澜“纪检网”发帖公示称：“学校从2011年7月1日起，不会收取原有承租户一分钱租金，同时承担了水电费。”这就说明原告已经对自己的权利进行了处分，且这种处分不违反法律规定，现要求被告缴纳场地占用费、水电费是不合法的。第五，当初刚建成淮安市清中电子商城时，原告作为开办单位要求被告在内的所有经营户集资，集资条件：门面房每户10万元、一楼精品房每户2万元、二楼房屋每平米20元。集资是承租经营清中电子商城的一个必备条件。因此，本案被告按上面的要求缴纳了集资款。缴纳了集资款就享有对商城的长期租赁权。商城的几十名承租户在2011年上访的时候，市政府有关负责人还表示缴纳了集资款的承租户就对清中电子商城享有部分产权。现原告违背当初的约定和关于集资的承诺条件要求被告搬离清中电子商城是不合法的。第六，淮安市清中电子商城是国有企业，带有很强的公益性，2001年2月18日，原告在《江苏省清江中学关于兴建清中电子商城的可行性报告》中就把解决下岗人员就业问题、产生较好的社会效益作为开办清中电子商城的一个宗旨，一大优势。商城的大多数承租户不仅仅是下岗人员，他们在经营时还聘用了一大批其他下岗人员，其中有很大一部分是夫妻同时经营，以此为生。原告要求这些被告搬出商城也与当初成立淮安市清中电子商城的宗旨不符。第七，清中电子商城在开业之初是经过工商部门进行市场登记并领取市场登记证的，且市场登记证一直处于有效期内，原告作为主办单位并没有办理注销手续，直至2012年也一直是以“淮安市清中电子商城”的名义与被告经营户进行联系的，这就说明淮安市清中电子商城是一个具有主体资格的经营电子产品类的综合市场，被告作为淮安市清中电子商城的承租户也不是一般的零散承租户，是淮安市清中电子商城的经营者，清中电子商城就是由这些经营户共同组成的。他们之中一些人在清中电子商城成立前就租用淮海北路的沿街门面经营电子产品，商城由最初发展到现在。被告在长期的经营中形成了广泛的客户网，与广大客户之间在长期经营中也形成了便捷的交易方式，周边很远的市县都知道清中电子商城，如果搬迁对被告的损失是不可估量的。综上几点答辩意见，请求依法驳回原告诉讼请求。
原审认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中被告戴宏伟否认原告向法庭提交房屋租赁合同的真实性，且又拒绝对该合同中的本人签名进行司法鉴定，仅凭案外人陈其国与原告所签的租赁合同进行抗辩，并不能充分证明其观点，结合被告戴宏伟向原告出具保证书以及缴纳的门面租金与诉争合同约定金额相符这一事实，原审认为，被告抗辩理由不成立，不予采纳。本案诉争的租赁合同系双方真实意思的表示，应属合法有效。根据查明的事实，合同租赁期现已届满，故双方之间的租赁合同关系随之终止。被告戴宏伟在原告多次催告其搬离并交还租赁门面后，仍继续占用诉争门面经营。故原告要求被告戴宏伟返还租赁的淮安市清中电子商城一楼20-1号门面的理由成立，予以支持。被告戴宏伟以淮安市清中电子商城经工商登记注册并领取了市场登记证为由，称原告不具备本案原告主体资格行使抗辩。原审认为，根据查明的事实，原告是淮安市清中电子商城的开办人，亦是房屋产权人，被告戴宏伟在2011年1月1日与原告签订房屋租赁合同并交纳租金的行为，足以证明被告戴宏伟对原告拥有所讼房屋的管理、收益、处分等权利知情，故被告的抗辩主张不成立，不予采纳；关于被告戴宏伟主张的优先承租权。原告提供的租赁合同中并未对优先承租权做出约定，虽然案外人陈其国的合同中对优先承租权有所约定，被告戴宏伟要求比照陈其国的合同行使优先承租权并无事实与法律依据，何况优先承租权的行使是以经过原告同意且在同等条件下方可行使，现原告明确租赁合同到期后不在续租，并将电子商城整体出租，故被告戴宏伟的该项抗辩亦不成立，不予采纳。
综上，原告要求被告戴宏伟支付2011年7月1日至2012年12月31日的场地占用费25200元，并按每月1400元租金标准支付2012年12月31至房屋返还之日的房屋占用费的请求，符合法律规定，予以支持。原告要求被告支付欠缴水电费2301元，举证不足，不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第一百零七条、第二百一十二条、第一百二十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、第六十四条之规定，判决：一、被告戴宏伟在本判决生效后十日内将租赁商铺（淮安市清中电子商城一楼20-1号门面）返还原告江苏省清江中学；二、被告戴宏伟支付原告江苏省清江中学2011年7月1日至2012年12月31日的场地占用费25200元（2012年12月31之后场地占用费按每月1400元标准支付至实际搬离之日）；三、驳回原告江苏省清江中学的其他诉讼请求。案件受理费488元，由原告江苏省清江中学负担188元，被告戴宏伟负担300元。
上诉人戴宏伟不服原审判决，向本院提起上诉称，被上诉人江苏省清江中学不是本案适格主体，本案上诉人相对的诉讼主体应为“淮安市清中电子商城”。2011年初，被上诉人与上诉人确实签订过房屋租赁合同，合同一式两份，但被上诉人没有将合同交予上诉人，上诉人记得当初签订的合同明确约定了合同期满后上诉人在同等条件下有优先承租权，上诉人早在2011年1月份签订合同时就要求合同期满后继续租赁，2011年3月、4月、5月、6月份多次找被上诉人要求按约定续租合同，被上诉人含糊其辞，现被上诉人作为主办单位将电子商城整体租赁给大光明眼睛公司，侵犯了上诉人的优先承租权。淮安市清中电子商城在初建时，被上诉人作为开办人对上诉人进行了集资，集资是承租经营清中电子商城的一个必备条件，上诉人按照要求缴纳了集资款，缴纳了集资款就享有了对商城的长期租赁权，缴纳了集资款的承租户就对清中电子商城享有部分产权，被上诉人要求上诉人搬离电子商城是不合法的。被上诉人作为淮安市清中电子商城的主办方要求上诉人搬出商城，违背了当初建立商城的初衷。被上诉人在对上诉人的信访回复意见中已经已经明确表示放弃2011年7月1日以后的租金和水电费，现还要求上诉人缴纳场地占用费和水电费用，违背诚实信用。被上诉人委托法院从淮安市房屋权属登记与交易管理中心调取的清中电子市场档案资料，没有经过上诉人质证，程序违法。请求撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人江苏省清江中学辩称，被上诉人在一审中向法院提交的房屋所有权证及淮安市清河区地名委员会出具的证明，已能证明被上诉人为商城的产权所有人，后一审法院调取淮安市房屋权属登记与交易管理中心清江中学电子市场档案资料、从淮安市城市地理信息中心调取清中电子商城测绘图，调取证据与被上诉人所举证据也能相互印证，证实被上诉人为清江电子商城产权所有人，被上诉人为清江电子商城开办人，也是房屋所有权人，上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同并缴纳租金，被上诉人当然为适格主体。被上诉人为清中电子商城的唯一产权人，从未与任何经营户就产权作过约定，在租赁期间也无经营户向被上诉人主张过享有商铺产权的主张，上诉人诉称存在房屋集资进而享有部分产权、长期租赁权无事实和法律依据。在房屋租赁期满后，被上诉人为促使上诉人及时搬离商城，向上诉人提出只要及时搬离商城将不收取搬离期间的房租及水电费，现上诉人拒绝搬离，上诉人理应缴纳房屋占用费和水电费。请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审认定事实无误，本院予以确认。
另查明，对于原审法院为核实涉案房屋权属，依职权从淮安市房屋权属登记与交易管理中心、淮安市城市地理信息中心调取门牌、地址及测绘等资料，被上诉人江苏省清江中学对其真实性予以认可，上诉人戴宏伟在二审中称，因调取证据在一审未经质证即被作为定案依据，违反法定程序，故二审不予质证。
本案争议焦点为：被上诉人江苏省清江中学是否为本案原审适格原告；上诉人对于涉案房屋是否享有优先承租权；上诉人戴宏伟是否因为其所诉称的存在集资行为，而成为本案涉案房屋的所有权人，若不享有房屋所有权，则上诉人是否应当支付场地占用费、水电费；本案原审审理程序是否违反法律规定。
本院认为：
关于争议焦点一。本院认为，上诉人在原审中提交的淮安市清中电子商城“市场开办申请登记表”、“组织机构代码证”、“市场登记证”、商城经营户陈其国与“淮安市清中电子商城管理委员会”订立的房屋租赁合同、淮安市清中电子商城以其自身名义向商城经营户出具的告示、通知等证据可以证实淮安市清中电子商城为市场主体，但淮安市清中电子商城并非本案租赁合同的出租方，上诉人关于江苏省清江中学不是本案适格原告的主张，本院不予支持。主要理由在于：首先，上诉人在原审中认可的被上诉人江苏省清江中学提交的房租费用发票（存根联）、上诉人原审提交的押金收据上已经明确租金收取人为江苏省清江中学。其次，上诉人认可淮安市清中电子商城的开办人为被上诉人江苏省清江中学，2011年签订房屋租赁合同系被上诉人江苏省清江中学委派到淮安市清中电子商城的管理人员与其签订，被上诉人江苏省清江中学也认可淮安市清中电子商城作为其资产管理人以“淮安市清中电子商城”名义发出的通知、告示的效力，上诉人始终未举证证实淮安市清中电子商城为涉案租赁房屋的相关权利人。再次，被上诉人江苏省清江中学在原审中已经提交房屋所有权证等证据证实其为涉案房屋的所有权人，上诉人虽予以否认，但并未举证推翻被上诉人提交的相应产权证据。
关于争议焦点二。上诉人戴宏伟主张其在2011年初与被上诉人签订房屋租赁合同，但被上诉人未将合同书交予上诉人，签订的合同明确约定了合同期满后在同等条件下有优先承租权，对该主张上诉人并未提供相应证据证实。被上诉人提交租期为2011年1月1日至2011年6月30日，署名为“戴宏伟”房屋租赁合同一份，该份租赁合同并未有对承租人的优先承租权作出约定，上诉人戴宏伟对该份合同的真实性不予认可，但明确表示不申请鉴定。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。故对于上诉人享有优先承租权的主张，因上诉人未提供充分证据予以证实，本院不予支持。
关于争议焦点三。上诉人戴宏伟主张其因房屋初建时参与房屋集资而为房屋所有权人，享有长期租赁权。本院认为，上诉人戴宏伟应当举证证实其主张，但直至二审审理终结，并未提供证据证实，故对上述主张，本院不予支持。上诉人还主张被上诉人江苏省清江中学已经放弃要求上诉人支付2011年7月之后的场地占用费、水电费，并提供2012年6月4日淮水安澜网站署名“清江中学”对于双方争议事宜回帖照片一张（打印件）证明其主张。本院认为，该贴文内容与本案双方租赁协议期间等事实相互印证，仅能证明被上诉人江苏省清江中学作出了于2011年6月底双方租赁合同到期不再续租的意思表示，并不能得出被上诉人江苏省清江中学放弃要求承租户支付2011年7月以后场地占用费、水电费的结论。故对于上诉人的该项主张，本院不予支持。
关于争议焦点四。上诉人主张原审中相关证据未经质证，而原审予以采信。本院认为，本案中，上诉人在原审中认可的被上诉人江苏省清江中学提交的房租费用发票等证据已经证实被上诉人江苏省清江中学为本案房屋租赁合同出租人，被上诉人所举房屋所有权证与淮安市清河区地名委员会出具的证明等证据相互印证，已经初步证实被上诉人为涉案房屋所有权人，经二审审查，原审法院调取的门牌、地址及测绘等证据材料进一步证实了被上诉人江苏省清江中学为涉案房屋所有权人的事实。
综上，原审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费430元，由上诉人戴宏伟负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 江东新
审 判 员 蒋同宝
代理审判员 庞海涛
二〇一三年十二月二十日
书 记 员 靖芳芳