重庆市沙坪坝区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沙法民初字第08961号
原告重庆九里香堤物业服务有限公司，住所地重庆市九龙坡区科园一路2号大西洋国际大厦19-5号，组织机构代码67865579-9。
法定代表人陶波，重庆九里香堤物业服务有限公司总经理。
委托代理人雍尚英，女，重庆九里香堤物业服务有限公司员工，住重庆市沙坪坝区。
委托代理人李平安，男，重庆九里香堤物业服务有限公司北麓国际城项目经理，住河南省郑州市中原区。
被告刘洺利，女，1982年5月30日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。
委托代理人王向东，男，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。
原告重庆九里香堤物业服务有限公司与被告刘洺利物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月4日立案受理后，依法由代理审判员秦伟独任审判，适用小额诉讼程序于2015年8月25日公开开庭进行了审理。原告重庆九里香堤物业服务有限公司的委托代理人雍尚英、李平安，被告刘洺利的委托代理人王向东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆九里香堤物业服务有限公司诉称，被告于2014年2月19日入住重庆市沙坪坝区大学城思贤路27号北麓国际城A区某号房屋，建筑面积为184.67平方米。原告公司在此期间一直为被告所居住的小区提供物业服务。但被告于2014年9月至10月、2015年1月至6月，共拖欠原告公司8个月的物业服务费3841元，并产生违约金1741.32元。经多次催告，被告仍拒绝交纳。故要求被告立即向原告公司支付上述拖欠的物业服务费3841元及违约金1741.32元。
被告刘洺利辩称，其与原告公司存在物业服务合同关系属实；原告公司所述欠付物业服务费的时间段及金额也属实。但是，原告公司在物业服务过程中以下方面没有按照合同约定履行义务：小区围墙上安装设置的摄像头及红外线感应器不能正常使用；小区出入口外来人员随意进入；原告公司工作人员乱摘花草及果子；2015年6月之前没有定期查杀四害；2015年6月之前没有做到随时检查预防病虫害；2015年6月之前，整个小区被盗5家以上；原告公司未按合同约定每年向业主公布物业费支出；公共区域内的广告收入及租金收入没有向业主公布；原告公司保安人员的数量、素质达不到小区的配套要求，工作期间保安经常不在岗，经常私自聊天；车库内下水道上的水篦子有几处损坏，至今一个多月没有维修，以前也是长时间不进行维修；小区一期、二期之间的公路，车辆乱停放到人行道上，原告公司一直没有处理；两个单元之间通风井的清洁，一直没有人做；上周之前，其所在的楼幢经常出现进出电梯时被电梯门夹，困在电梯内电梯门无法打开等情况，原告公司不具备处理这种情况的专业能力，这些问题都没有及时解决；地下室有开发商的一个员工随意大小便，至墙体发霉；地下车库里有物业同意的水泥、河沙经销的人进来，导致地下车库的墙体出现损坏，直到2015年3月才整顿，但至今车库里还有部分地方没有整顿修补；车库在2015年3月前基本没做清洁；小区内包括楼道的照明灯经常损坏后没及时维修；原告公司的员工经常在上班期间在地下车库睡觉、打牌；原告公司没有按合同约定协调开发商；没有定期修剪树枝和草坪；原告公司员工没有经过业主同意，私自进入业主花园；陌生人不停地进入业主的私家花园，原告公司没有人制止、协调；原告公司工作人员利用职务之便向业主索取钱财；原告公司的水电工、物业经理、项目部经理没有物业管理资格证和上岗证；原告公司不积极面对业主反映的问题。综上，只同意支付拖欠期间50％的物业服务费，不同意支付违约金。
经审理查明，2013年3月18日，原告公司（乙方）与重庆北麓置业有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，约定由原告公司为重庆市沙坪坝区大学城北麓国际城A区、B区提供前期物业服务，物业服务费由业主按其拥有的物业建筑面积交纳：花园洋房为2.60元／月／平方米；业主或物业使用人违反本合同约定，未按时足额交纳物业服务费用的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金；本合同项目事关期限暂定自2013年3月1日只2018年2月28日止，但在本合同期限内，业主委员会成立与乙方签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。
被告办理入住其所购位于重庆市沙坪坝区大学城思贤路27号北麓国际城A区某号房屋手续时，与原告公司签订了《北麓国际城物业服务协议》，协议载明被告同意原告公司对该小区提供前期物业管理服务；物业服务费按每户建筑面积计算，花园洋房为2.60元／月／平方米。物业服务费按月交纳。被告应在当月10日前将费用全额缴清，逾期原告公司将向被告按日加收应付款5‰作为滞纳金。
审理中，被告对于原告公司所述欠付物业服务费的时间段及金额予以认可，也认可原告公司对于上述期间物业服务费进行过催缴，但称系因原告公司提供的物业服务不到位而拒绝交纳并认为违约金计算过高。被告提供了《北麓国际城物业服务协议》、“开发商与原告公司及业主三方商讨有关物业等问题的记录”、“北麓国际城九里香堤物业管理公司承诺立即整改执行项”、“全体业主申明”、“北麓国际城以及九里香堤物业公司问题清单”、告知书、刘洺利针对小区内存在的日常问题统计清单、照片、收条、临时维权会成立签名等证据材料。双方争议较大，调解未成。
上述事实，有原、被告的陈述，以及原告公司提供的《前期物业服务合同》、被告提供的《北麓国际城物业服务协议》、“开发商与原告公司及业主三方商讨有关物业等问题的记录”等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经本院审查，可以作为认定案件事实的根据。
本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题和解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告公司与重庆北麓置业有限公司签订的《前期物业服务合同》是双方真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，该合同对小区全体业主具有约束力。
被告接受了原告公司提供的物业服务，即应向原告支付物业服务费。被告以原告公司提供的物业服务不到位作为未缴纳物业服务费并要求降低缴费金额的理由。但是，其提供的证据不足以证明其主张的如原告公司工作人员乱摘花草及果子、保安人员的数量不足素质不高、原告公司员工私自进入业主花园、陌生人不停进入业主花园、原告公司工作人员利用职务之便向业主索取钱财等问题的存在。即便被告提供的证据可以反映出其主张的问题，其中一些问题也不属于双方物业合同所涉范畴，如地下室有开发商一个员工随意大小便至墙体发霉等。此外，被告主张的一部分属于提供物业服务中可改进的问题；一部分属于物业服务企业协调处理的问题，但均不严重至接受服务的业主可据此而拒绝交纳或要求降低物业服务费。因此，被告应当向原告公司缴纳拖欠未缴的物业服务费3841元。
关于被告是否应当支付违约金的问题。原、被告双方订立的《北麓国际城物业服务协议》中载明物业管理费应在当月10日前缴清，逾期原告公司将加收违约金。现被告拖欠2014年9月、10月、2015年1月至6月物业服务费，应当从拖欠期间每月11日起，以每月拖欠的物业服务费金额为基数计付违约金。根据法律规定，违约金按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算。对于原告公司主张的违约金超出上述范畴的部分，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、由被告刘洺利于本判决发生法律效力后立即向原告重庆九里香堤物业服务有限公司支付2014年9月至10月、2015年1月至6月期间欠付的物业服务费3841元。
二、由被告刘洺利于本判决发生法律效力后立即向原告重庆九里香堤物业服务有限公司支付逾期交纳物业服务费的违约金。该违约金以2014年9月至10月、2015年1月至6月期间每月欠付的物业服务费为基数，从当月第11日起，按中国人民银行同期贷款利率的130%计算至付清之日止。
三、驳回原告重庆九里香堤物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半交纳25元（原告已预交），由被告刘洺利负担。此款限于本判决发生法律效力后立即给付原告重庆九里香堤物业服务有限公司。
本判决为终审判决。
当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 秦 伟
二〇一五年九月十八日
书 记 员 肖习敏