上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民再55号
再审申请人(一审原告、二审上诉人)：胡兵勇，男，汉族，1969年5月20日出生，住浙江省杭州市。
被申请人(一审被告、二审被上诉人)：上海金丽华房地产发展有限公司，住所地上海市嘉定区。
被申请人(一审被告、二审被上诉人)：上海悦合置业有限公司，住所地上海市嘉定区。
再审申请人胡兵勇因与被申请人上海金丽华房地产发展有限公司(以下简称“金丽华公司”)、被申请人上海悦合置业有限公司(以下简称“悦合公司”)借款合同纠纷一案，不服上海市第二中级人民法院2017年1月3日作出的(2016)沪02民终8049号民事判决，向上海市高级人民法院申请再审。上海市高级人民法院于2017年5月26日作出(2017)沪民申937号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人胡兵勇到庭参加诉讼，两被申请人经本院合法传唤均未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
胡兵勇申请再审称：本案一、二审认定被申请人金丽华公司向再审申请人借款人民币232万元(以下币种均为人民币)的期限为2013年8月29日至2015年2月28日有误，实际双方签订的《抵押借款合同》写明，借款期限为2013年8月29日至2014年2月28日。由于该期限认定有误导致原判决确定的金丽华公司需支付违约金起始日期错误，严重影响再审申请人合法权益。故请求再审依法改判违约金从2014年3月1日起算，再审诉讼费由被申请人负担。
被申请人金丽华公司、悦合公司均未作答辩。
胡兵勇向一审法院起诉请求：一、金丽华公司归还胡兵勇借款本金232万元；二、金丽华公司支付胡兵勇借款违约金(从2014年3月1日至判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率四倍计算)；三、拍卖金丽华公司所有的位于上海市嘉定区爱特路333弄4幢2号1001室、1003室、1101室和1103室的房屋优先清偿上述债务；四、悦合公司对上述一、二项付款义务承担连带清偿责任。
一审法院认定事实：2013年8月29日，胡兵勇与金丽华公司签订《抵押借款合同》，约定金丽华公司向胡兵勇借款232万元用于生产经营，借款期限从2013年8月29日至2015年2月28日，月利率为1.5%，每月利息34,800元。金丽华公司按月付息，于收到全部借款当日向胡兵勇支付当月利息，此后每月当日均作为借款的当月付息日，到期一次性归还本金。借款若发生逾期或部分逾期，金丽华公司每日按逾期金额的1‰×逾期天数向胡兵勇支付违约金，如诉至法院则金丽华公司应承担诉讼费、执行费、律师费等相关费用；胡兵勇有权选择逾期金额×同期银行贷款日利率×4×逾期天数要求金丽华公司支付违约金或赔偿损失。金丽华公司以位于上海市嘉定区爱特路333弄4幢2号1001室、1003室、1101室和1103室的的房产为上述借款提供抵押担保。同时，胡兵勇与悦合公司签订《连带保证合同》，约定悦合公司为金丽华公司向胡兵勇借款232万元提供连带责任保证，保证范围包括主债权及利息、债务人应支付的违约金(包括罚息)、损害赔偿金以及实现债权的费用(包括诉讼费、律师费等)。2013年9月2日，金丽华公司办理了上述房屋的抵押登记手续，抵押权人为胡兵勇。2013年9月3日，胡兵勇向金丽华公司提供借款232万元；抵押借款合同期满后，金丽华公司未按约归还借款，悦合公司也未按约承担担保责任。
另查明，涉案抵押房屋属于上海市嘉定区江桥1号地块，系上海市配套商品房建设项目暨两个“1000万”工程公开招标地块。2006年6月，上海市嘉定区发展和改革委员会同意在江桥1号地块建造配套商品房及公建配套用房。
再查明，2013年3月8日-5月7日，金丽华公司与案外人何某等人分别签订了房屋交接协议书，约定金丽华公司将所涉抵押房屋动迁安置给案外人，并交付房屋钥匙。
一审法院认为，从现有材料查明的情况看出，本案所涉抵押房屋性质为配套商品房，是因重大市政工程动迁而为居民建造的房屋。故本案的争议焦点集中体现在：胡兵勇的抵押权能否优先于案外被拆迁人对于动迁安置房屋的物上请求权？
首先，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，而消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。换言之，抵押权和其他债权不能优于建筑工程承包人的优先受偿权，更不能对抗已经支付房屋全款或大部分款项的买受人。本案中，被拆迁人以丧失其所拥有的被拆迁房屋的所有权为代价，来换取动迁安置房屋的权利，可以认为，被拆迁人已经提前全额支付了房屋的全部款项。举轻以明重，本案中胡兵勇的抵押权不能对抗被拆迁人。其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》(二审纠正为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》)第七条之规定，对于明确以特定位置、用途对被拆迁人予以补偿安置的房屋，即采用了房屋所有权调换形式安置的被拆迁人，赋予了其一种特殊的优先权，具有物权的优先效力和排他性，即使第三人已办理房屋所有权转移登记手续，第三人的物权变动也不能对抗被拆迁人的物上请求权。就其背后的法律价值而言，上述两项规定一脉相承。房屋是安身立命之根本，是被拆迁人最基本的生活资料，被拆迁人丧失的是现存的房屋所有权，获取的是动迁安置时尚未建成或异地购买的房屋，若该权利得不到法律保障对被拆迁人极不公平，直接影响到其生存居住的基本权利。当发生权利冲突时，保障实现被拆迁人居者有其屋的社会目标是法律的基本价值。尽管胡兵勇与金丽华公司签订了抵押借款合同并办理了抵押登记手续，但胡兵勇的抵押权不能对抗以房屋所有权调换形式安置的被拆迁人，故胡兵勇要求就抵押物优先受偿的诉讼请求，法院难以支持。胡兵勇与金丽华公司之间签订的《抵押借款合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，各方均应遵守。借款合同明确约定了借款期限，金丽华公司应当按期还本付息，逾期未还，要承担相应的违约责任。现胡兵勇主张违约金未超过法律规定的限额，一审对此依法予以支持。悦合公司自愿为借款提供连带责任保证，应对金丽华公司上述债务承担连带保证责任，悦合公司承担责任后，有权向金丽华公司追偿。悦合公司经法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，一审依法缺席判决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条、第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审判决：一、金丽华公司应于本判决生效之日起十日内归还胡兵勇借款本金人民币232万元；二、金丽华公司应于本判决生效之日起十日内支付胡兵勇违约金(以人民币232万元为基数，从2015年3月1日至判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率四倍计算)；三、悦合公司对金丽华公司上述一、二项付款义务承担连带保证责任；悦合公司承担责任后，有权向金丽华公司追偿；四、胡兵勇要求就抵押房屋优先受偿的诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币26,935.10元，由金丽华公司、悦合公司承担。
胡兵勇不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决第四项，改判其对抵押房屋依法享有优先受偿权。
二审经审理查明，一审法院认定事实无误，予以确认。
二审认为：关于涉案房屋系用于动迁安置并已交接给相关动迁户的事实，有《房屋交接协议书》、相关房地产开发文件予以佐证，且在二审审理中对涉案房屋已安置交接给了相关动迁户的情况予以了进一步核实，该事实可以认定。关于本案的法律适用，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》系经最高人民法院审判委员会讨论通过，具有司法解释的效力。根据该《批复》的规定，房屋建设工程价款的受偿优先于该房屋的抵押权，而已支付该房屋大部分购房款的购房者的权利又优先于建设工程款受保护，故已付大部分房款的购房者的权利显然也优先于抵押权受保护。动迁安置户在原有房屋被拆迁后，实际领受了安置房，对取得的安置房已经全额付出了对价，可以参照适用上述《批复》的规定，即使该安置房被抵押登记，动迁户对房屋的权利也优先于抵押权人受保障。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定同样表明，当拆迁安置房被转售他人时，安置户的权利优先于转售的其他受让人受保护，当然亦优先于该房屋的抵押权人受保护。虽然金丽华公司不是动迁安置协议的动迁人，但涉案房屋系用于动迁安置且安置户已实际取得房屋，根据该司法解释的规定，动迁安置户的权利亦应优先于抵押权人受保护。故一审判决适用法律正确，胡兵勇认为一审适用法律错误的意见二审法院不予采纳。另考虑到本案系金丽华公司因大量抵押借款而引发的群体性案件之一，该批群体性案件涉及一大批动迁安置房被抵押登记的情形，已动迁安置的事实不宜再发生变动，故对于胡兵勇认为安置户未主张权利时法院不应直接认定优先保护安置户权利的意见，二审亦不予采纳。综上，本案一审认定事实清楚，适用法律正确，二审法院予以维持。胡兵勇的上诉请求在事实和法律方面均难以成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，并参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条规定，二审判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币26,935.10元，由胡兵勇负担。
围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：2013年8月29日，胡兵勇与金丽华公司签订《抵押借款合同》，约定金丽华公司向胡兵勇借款232万元，借款期限从2013年8月29日至2014年2月28日。原一、二审将系争借款到期年份误写为2015年，本院予以纠正。
再审审理中另查明，2017年1月12日，胡兵勇与金丽华公司及案外人上海江桥城市建设投资有限公司(以下简称“江桥公司”)为妥善解决因本案借款合同纠纷导致爱德佳苑动迁安置房小产证无法办理问题，签订了《爱德佳苑撤销抵押权协议书》。该协议第三条约定，胡兵勇放弃系争房屋抵押权并在协议签订后一个工作日办理注销抵押手续，江桥公司代金丽华公司向胡兵勇归还本案借款本金的75%即174万元。审理中，胡兵勇确认已于2017年1月12日收到174万元款项。
本院再审认为，胡兵勇与金丽华公司的借款关系依法成立，签订《抵押借款合同》的各方当事人理应恪守合同约定，履行各自义务。借款合同明确约定了借款期限，金丽华公司应当按期还本付息，逾期未还，应当承担相应的违约责任。原审因误写借款至期的年份，导致金丽华公司承担违约责任起算时间有误，本院予以纠正。另原审判决后，胡兵勇与金丽华公司及案外人江桥公司达成协议，江桥公司代金丽华公司向胡兵勇归还本案借款本金的75%即174万元，胡兵勇也确认收到，故本案再审判决对该部分还款作相应扣除。另外，关于胡兵勇提出二审诉讼费由两被申请人负担的再审请求，本院认为，胡兵勇作为二审程序的上诉人，其上诉请求仅主张抵押房屋依法享有优先受偿权，而该请求被二审驳回，且再审对此判项亦予维持，故本院对原一、二审诉讼费用的负担不作变动。胡兵勇该项再审请求本院不予支持。
综上所述，胡兵勇再审理由成立，其提出再审违约金起算日期纠正的请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销本院(2016)沪02民终8049号民事判决和上海市静安区人民法院(2014)静民二(商)初字第1059号民事判决第一、二、三项；
二、维持上海市静安区人民法院(2014)静民二(商)初字第1059号民事判决第四项；
三、被申请人上海金丽华房地产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内归还再审申请人胡兵勇借款本金人民币58万元；
四、被申请人上海金丽华房地产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付再审申请人胡兵勇违约金(以人民币232万元为基数，从2014年3月1日至2017年1月11日止，以人民币58万元为基数，从2017年1月12日至判决生效之日止，均按中国人民银行同期贷款利率四倍计算)；
五、被申请人上海悦合置业有限公司对被申请人上海金丽华房地产发展有限公司上述三、四项付款义务承担连带保证责任；被申请人上海悦合置业有限公司承担责任后，有权向被申请人上海金丽华房地产发展有限公司追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一、二审案件受理费的负担，均按原判决执行。
本判决为终审判决。
审判长 王亚勤
审判员 汪 毅
审判员 承怡文
二〇一七年八月十七日
书记员 陈 杰
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
……