安徽省太和县人民法院民 事 判 决 书（2015）太民一初字第02988号原告：谢顺，男，1981年6月21日出生，汉族，住安徽省太和县。委托代理人：徐立前，安徽炎黄律师事务所律师。委托代理人：栾晓晓，安徽炎黄律师事务所律师（实习）。被告：太和县幸业房地产有限公司。。负责人：杨海，该公司经理。地址：太和县三角元综合大市场。委托代理人：邱卫华，安徽皖太律师事务所律师。原告谢顺诉被告太和县幸业房地产有限公司为商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月11日立案受理后，依法由本院审判员陶磊、审判员王剑锋、人民陪审员王学礼共同组成合议庭，于2015年10月29日公开开庭进行了审理，原告谢顺的委托代理人徐立前、栾晓晓、被告太和县幸业房地产有限公司的委托代理人邱卫华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谢顺诉称：2011年3月2日，我与太和县幸业房地产有限公司签订了商品房买卖合同，购买太和县幸业房地产有限公司位于三角元综合大市场的第14B幢二单元304号房，该商品房建筑面积97.6平方米，每平方米2220元，总金额216672元。签约之日，我支付65672元，剩余151000元双方约定采取银行按揭的方式支付，并约定太和县幸业房地产有限公司应于2012年5月31日前交付经验收合格的商品房，但太和县幸业房地产有限公司迟迟没有给办理银行按揭手续，且现已超过交房日期未能交付商品房，也不能按照合同规定办理房屋产权过户手续。经多次交涉，太和县幸业房地产有限公司总以种种理由推诿。为此，特提起诉讼，请求人民法院依法判令该商品房买卖合同无效；太和县幸业房地产有限公司返还购房款65672元，并支付已付购房款一倍的赔偿金65672元及利息15227元（利息自2011年3月2日算至2015年8月11日，以后利息另计），合计共计146571元；并承担本案的诉讼费用。被告太和县幸业房地产有限公司在庭审中辩称：太和县幸业房地产有限公司开发的项目系太和县人民政府招商引资的项目，是合法审批的，太和县幸业房地产有限公司有开发资质，其享有签订合同资格。谢顺与太和县幸业房地产有限公司之间签订的商品房买卖合同不应确认无效。该涉案合同系双方自愿签订，合法有效，且已履行，没有侵犯国家及社会利益，谢顺未能举证出合同无效的依据，其诉请不应予以支持；太和县幸业房地产有限公司不存在故意隐瞒行为，赔偿损失的要求不符合法律规定；太和县幸业房地产有限公司已多次通知谢顺交房，谢顺拒不办理交接手续，系谢顺违约。故谢顺的诉请无理，应予驳回，本案诉讼费用由谢顺自行承担。经审理查明：2011年3月2日，谢顺与太和县幸业房地产有限公司签订了编号（465）《商品房买卖合同》，购买太和县幸业房地产有限公司开发的位于太和县三角元综合大市场的第14B幢二单元304号房，该商品房建筑面积97.6平方米，每平方米2220元，总金额216672元。谢顺于当日支付购房款65672元，双方合同约定剩余的151000元采取银行贷款按揭的方式支付，并约定太和县幸业房地产有限公司应于2012年5月31日前交付经验收合格的商品房，房屋交付使用后120日内办理产权登记。至谢顺提起诉讼之日，太和县幸业房地产有限公司未能办理银行按揭手续，涉案的房屋尚未交付。为此，谢顺诉讼来院，请求人民法院依法判决该商品房买卖合同无效；太和县幸业房地产有限公司返还购房款65672元，并支付已付购房款一倍的赔偿金65672元及利息15227元（利息自2011年3月2日算至2015年8月11日，以后利息另计），共计146571元；并承担本案的诉讼费用。另查明：太和县幸业房地产有限公司开发的太和县三角元综合大市场系太和县人民政府批准的项目，太和县幸业房地产有限公司尚未取得商品房预售许可证明。上述事实，有谢顺提供的其本人的身份证、《商品房买卖合同》、太和县幸业房地产有限公司出具的收款收据，太和县幸业房地产有限公司提供的其单位的营业执照、组织机构代码证、法人证明书等，以及庭审笔录，在卷为证。本院认为：太和县幸业房地产有限公司与谢顺在签订商品房买卖合同时，太和县幸业房地产有限公司尚未取得商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，太和县幸业房地产有限公司与谢顺于2011年3月2日签订的《太和县商品房销售合同》应属无效合同。合同无效，因合同取得的财产，应予以返还，故谢顺要求太和县幸业房地产有限公司返还购房款65672元的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。双方签订的编号（465）《太和县商品房销售合同》的第二条关于商品房销售依据一栏处空白，谢顺也未能举证出太和县幸业房地产有限公司在双方签订合同时有故意隐瞒其没有商品房预售许可证的证据，故对谢顺要求太和县幸业房地产有限公司支付购房款一倍的赔偿款的诉讼请求，本院不予支持。但该合同因太和县幸业房地产有限公司未能为谢顺办理银行按揭手续及所购商品房房屋产权证明，致使合同目的不能实现，故谢顺的损失应由太和县幸业房地产有限公司予以赔偿，其损失应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。太和县幸业房地产有限公司辩称其公司已多次催买受人交房，未能提供相应证据予以佐证，故其辩解本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十八条、第十九条之规定，判决如下：一、原告谢顺与被告太和县幸业房地产有限公司于2011年3月2日签订的编号（465）《太和县商品房销售合同》无效。二、被告太和县幸业房地产有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告谢顺购房款65672元及利息（利息参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，自2011年3月2日起至债务清偿之日止）。三、驳回原告谢顺的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3231元，由被告太和县幸业房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审 判 长  陶 磊审 判 员  王剑锋人民陪审员  王学礼二〇一五年十月二十九日书 记 员  巩羽辰附本判决所引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。