江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第00688号
上诉人（原审被告）马乙吉日。
委托代理人韩玉军，男，1968年2月9日生，撒拉族。
委托代理人王启发，男，1978年7月28日生，回族。
被上诉人（原审原告）陆胤。
委托代理人朱洪、许卿亭，江苏简文律师事务所律师。
上诉人马乙吉日因与被上诉人陆胤租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州工业园区人民法院（2013）园民初字第1885号民事判决，向本院提起上诉，本院于2015年1月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，陆胤为苏州工业园区星州街2号297幢105室房屋共有权人。2008年6月12日，陆胤（合同甲方）与案外人韩国良（合同乙方）签订了《商业用房租赁合同》，甲方将位于星州街2号编号为B区105室的房屋出租给乙方，面积82.65平方米，承租房屋仅限作为经营面馆使用，且不得代理移动、联通和电信的卡务销售业务，店名暂定为西域面馆。承租期限为60个月，自2008年6月12日至2013年6月11日止，承租期包括装修免租期在内。租赁合同第2.2条约定，承租期满，甲方有权收回承租房屋，乙方应如期归还。若乙方希望在承租期满后续租，须至少在承租期满后前三个月之前以书面通知甲方其要求续租的意向。租金和租期另行协商，在同等的市场租赁条件下，乙方享有优先承租权，同时甲方同意届时租金的上涨幅度最高不超过50%。经双方达成协议，则重新签订租赁合同。如双方在承租期满前两个月未能就新的租赁合同条款达成共识，则视为乙方放弃优先承租权，甲方有权与第三方签订租赁合同。《租赁合同》第2.4条约定，本合同承租期内，租金按如下收取：前六个月（2008年6月12日至2008年12月11日）免租金，第一年（2008年12月12日至2009年6月11日）每月的租金为每平方米45元；第二年（2009年6月12日至2010年6月11日）每月的租金为每平方米50元；第三年每月的租金为每平方米55元；第四年每月的租金为每平方米60元；第五年每月的租金为每平方米65元。上述租金不含物业管理费及承租人使用的水、电、气等其他费用。《租赁合同》第6.2条约定，租金、物业管理费每半年支付一次，于每年度的1月1日和7月1日前支付。第9.1条约定，未经甲方或物业管理单位书面同意，乙方不得撤换甲方统一订造和安装的玻璃铺面、玻璃门及其上方之招牌灯箱、水表和任何面向公共区域之装置及装修。经甲方事先书面批准，乙方方可办理有关申请审批装修图的手续。……。在未获得甲方的事先书面批准及完成办理有关手续前，乙方不得在承租房屋内进行任何内部装修、设备安装及陈设。第9.2条约定，乙方同意按照甲方所认可的设计图和详细说明，并以良好及恰当的装修工艺对承租房屋进行装修。第9.3条约定，乙方在完成上述装修后，如以后需要对承租房屋进行装修分隔、修建、改建或安装设备等，仍须参照上述第9.1和第9.2条的规定，在事先取得甲方书面同意及有关手续办理完毕后方可进行。合同第15.2条约定，当本合同被提前终止或承租期满时，乙方须将承租房屋及其设施恢复至交付使用时的原貌（自然老化及合理损耗除外），保持完好无损，并交还甲方。甲乙双方亦可经协商保留在承租房屋内的任何内部装修、装饰或附属物。……。乙方未按本合同约定向甲方交还承租房屋超过15天的，乙方将视为是自动放弃承租房屋内的现有固定设施及装修以及其内可移动物品及设备的所有权。
2013年5月，陆胤以星州街2号城邦商业街B区105室西域面馆为收件地址通过EMS发出通知（收件人为韩国良），通知载明：本人于2011年3月14日和你签订的苏州工业园区星州街2号B区105室房屋租赁合同，面积82.65平方米，租约到2013年6月11日止。因本人对此房屋有自用需求，故决定不再与你续租，租赁到期后自行搬离，特此通知。该EMS于2013年5月22日投递并签收，但马乙吉日声明未收到该份通知邮件。2013年7月26日，陆胤与马乙吉日因房屋续租问题发生纠纷，陆胤提出不再续租，但马乙吉日不同意搬离。
另查明，2012年7月，马乙吉日以苏州工业园区星州街2号B区105室为经营地办理了个体工商户营业执照，经营字号为苏州工业园区马日吉面馆。2012年6月28日，马乙吉日向陆胤银行账户存入32200元。2012年12月29日，陆胤向马乙吉日发出短信，短信内容为：陆胤，建行园区支行，4340622000117673。同日，马乙吉日向该账户存入32235元。2013年5月7日、2013年11月22日、2014年6月9日，马乙吉日又分别向陆胤上述银行账户存入32235元，马乙吉日已支付陆胤的使用费截止至2014年12月11日。庭审中，马乙吉日说明其从2011年8月30日从案外人马舍木素处转让了涉案房屋，陆胤当时在转让的现场，并从马乙吉日处收取了租金，马乙吉日之后就按照陆胤提供的账户支付租金。但陆胤陈述，其是在租赁合同到期后收房时才知道马乙吉日在该105室经营面馆，期间一直认为是韩国良在该店面经营，认为与马乙吉日不存在租赁合同关系。马乙吉日说明，其在接手房屋后进行了两次装修，第一次是在接手房屋后的一年多，第二次在2013年7月份，大约从2013年7月15日左右开始装修，一个月左右结束。马乙吉日第二次装修时，将原有的装修都拆除后彻底进行重新装修的。双方在庭审中均不申请对涉案105室的装修残值进行评估，陆胤当庭表示不需要利用涉案房屋的室内装修。双方在庭审中确认，马乙吉日接手涉案105室后，双方的权利义务关系是按照陆胤与韩国良签订的租赁合同继续履行。
以上事实，由陆胤提交的《商业用房租赁合同》、通知及邮寄凭证、报警记录等证据，马乙吉日提交的营业执照、营业许可证、付款凭证、短信记录、转让协议等证据，以及双方当庭陈述予以证实。
原审原告陆胤的诉讼请求是：1、判令马乙吉日将位于苏州工业园区星州街2号297幢105室房屋腾空并返还，并支付实际占用费暂计8842元。2、诉讼费用由马乙吉日承担。
原审法院认为，一、陆胤与马乙吉日在2013年6月11日前已形成房屋租赁合同关系，陆胤否认与马乙吉日存在租赁合同关系，该辩论意见与本案查明的事实不符。马乙吉日从2012年7月已在涉案的105室内办理工商登记从事个体经营。按照正常流程，马乙吉日办理营业执照应从房屋产权人处取得房屋的产权证的复印件及租赁合同。同时，陆胤短信告知了马乙吉日支付租金的银行账户，马乙吉日持续多次向陆胤账户支付租金，陆胤对此从未提出异议。马乙吉日实际经营期间，双方的租金支付等权利义务关系亦按照陆胤与韩国良的租赁合同继续履行，双方对此均无异议。上述客观事实可以证明，陆胤是明知马乙吉日在实际租赁、使用涉案的105室，陆胤向马乙吉日直接收取租金，是认可与马乙吉日之间存在直接的房屋租赁关系，双方是按照原租赁合同继续履行。二、租赁合同期限届满后，双方未就续租问题达成合意，陆胤作为房屋产权人有权收回房屋，马乙吉日应返还租赁物。租赁合同届满时，租赁双方可另行协商达成新的租赁合同，但达成协议应以双方自愿并达成共识为前提。陆胤在承租期限届满前已发通知表示要收回房屋，不再续租。租赁期届满后陆胤上门再次要求搬离。经多次调解，双方也未就租赁合同条款达成新的合意。双方的房屋租赁合同关系在租赁到期后解除，陆胤依据合同约定收回房屋，要求马乙吉日将房屋腾空并返还，有事实及法律依据，予以支持。租赁关系解除后，马乙吉日仍占有使用该房产，其应向陆胤支付实际使用费。陆胤按照租赁合同第五年度的租金标准（每月每平米65元）主张实际使用费，符合法律规定，予以支持。马乙吉日应从合同期届满次日即2013年6月12日起支付陆胤房屋使用费至实际搬离之日止，其从合同期限届满后已付至2014年12月11日的租金可以相冲抵。三、马乙吉日抗辩陆胤应赔偿其转让费及装修费等损失，缺乏法律依据，不予支持。马乙吉日第二次装修是在原租赁合同到期后进行的，装修时未取得出租人同意，装修期间陆胤已经提出不再续租由此引发纠纷，并向法院提出诉讼。马乙吉日在此情况下仍自冒风险继续装修，相应损失应由其自行承担。经法院当庭释明，双方均不同意对涉案房屋的装修现有价值进行评估，且陆胤表示不需要利用该房屋的装修，原审法院对马乙吉日要求陆胤赔偿装修损失的请求碍难支持。马乙吉日支付案外人的转让费是其与他人的约定，在本案租赁合同届满自然解除的情况下，不应认定为其损失而向陆胤主张赔偿，对此不予支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决：马乙吉日于判决生效之日起十五日内将位于苏州工业园区星州街2号297幢105室房屋腾空并返还陆胤，并支付陆胤房屋实际使用费（房屋使用费从2013年6月12日起算至马乙吉日实际搬离之日止，按照每月每平米租金65元计算；马乙吉日从合同期限届满后已付至2014年12月11日的租金可以相冲抵）。案件受理费减半收取50元，由马乙吉日负担。
上诉人马乙吉日不服上述民事判决，向本院提起上诉称：上诉人支付了韩国良转让费30万元以及对房屋进行了装修，被上诉人知情，现被上诉人要求上诉人搬离，转让费不应有上诉人全部承担。上诉人愿意与被上诉人调解。
被上诉人陆胤答辩称：原审查明事实清楚，适用法律正确。请求法院驳回上诉。
本院二审查明的事实与原审判决查明的事实无异，本院予以确认。二审期间双方当事人并未举出新的有效证据。
本院认为，根据上诉人马乙吉日使用诉争之苏州工业园区星州街2号297幢105室房屋后持续多次向被上诉人陆胤账户支付租金，以及双方在一审期间确认自马乙吉日实际经营期间，双方的权利义务关系按照陆胤与韩国良签订的租赁合同继续履行之事实，可以认定，陆胤与马乙吉日之间存在房屋租赁关系，租赁期限至2013年6月11日止。租赁期限届满后，因双方未达成续租协议，出租人要求承租人返还租赁物于法有据，应予支持。关于上诉人所称支付了案外人韩国良转让费问题，与本案非同一法律关系，本院不予理涉。关于房屋装修问题，上诉人没有证据证明经被上诉人同意，且被上诉人明确表示不同意利用，故上诉人要求被上诉人赔偿没有事实和法律依据。调解因双方当事人无法达成一致，故应当依法作出判决。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人马乙吉日的上诉理由不能成立，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人马乙吉日负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
审 判 员 叶 刚
代理审判员 王君英
二〇一五年四月二十日
书 记 员 吴茂程