江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）赣04民终1363号上诉人（原审原告）万仁凡，男，1956年11月10日出生，汉族，江西省武宁县人，住江西省武宁县。被上诉人（原审被告）武宁县人民政府豫宁街道办事处，住所地：江西省武宁县建设路1号。法定代表人盛伟，系该街道办主任。委托代理人聂文虎，江西修江律师事务所律师。委托代理人汤双林，江西修江律师事务所律师。上诉人万仁凡与被上诉人武宁县人民政府豫宁街道办事处房屋买卖合同纠纷一案,不服江西省武宁县人民法院于2016年8月9日作出（2016）赣0423民初252号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人万仁凡上诉请求：1.根据上诉人与被上诉人签订的《东门街建房协议》，新宁四小传达室如果转让，上诉人在同等条件下有优先购买权。新宁四小在不公示，不竞价，不通知上诉人的情况下将传达室秘密卖给万克勤。直到2015年2月上诉人才知道传达室已经卖了。2.上诉人姨妹在2003年4月向新宁四小提出购买传达室，在上诉人阻止下未买成。新宁四小明确告诉上诉人该传达室不出卖了。上诉人连姨妹买传达室都不同意，何况与自己无关系的万克勤。3.2005年起上诉人在外务工，妻子在县城其它地方开店。自己没有时间与新宁四小见面。4.如果按照《东门街建房协议》约定执行，万克勤经营小卖部的利润应该归上诉人所有，损失也是有事实依据的。本案中的侵权行为不是暴力侵害，而是采用非法手段，极其秘密进行的，上诉人无法知道和应该知道。一审法院没有事实依据认定上诉人知道和应该知道。被上诉人武宁县人民政府豫宁街道办事处辩称，1.本案诉争房屋并非被上诉人所有，被上诉人无权出卖，而�实际上也不是被上诉人出卖的。因此，被上诉人无权侵犯上诉人的权益。2.上诉人及妻子一直居住在诉争房屋楼上居住，在长达十多年里，他是应当知道房屋被出卖的事实的，其诉讼主张已经超过了诉讼时效。3.上诉人主张的优先权已过1年除斥期间。万仁凡向一审法院起诉请求：1、判决被告武宁县人民政府豫宁街道办事处履行与原告之间的建房协议，保证原告的优先购买权；2、判决被告承担因不履行合同给原告造成的相关经济损失70000元；3、案件受理费由被告承担。事实和理由是，1995年12月25日，为响应政府商住综合楼开发建设的政策号召，原告与朱爱平同新宁镇政府签订东门街建房协议（后朱爱平全部转让给原告一人），双方约定由新宁镇政府在东门街市场建设地段为原告提供建房用地，原告在划定的位置内建造三间铺面，其中学校旁�的传达室也由原告建造，传达室属新宁镇政府所有，但原告可以在传达室上面建房子，并且将来传达室转让的话，原告在同等条件下有优先购买权，且许诺原告可以在紧接传达室的小卖部上面建房。原告一直在外务工，2015年回家做厨房时，一个叫万克勤的人阻止原告，并且说房屋是其所有，其称从武宁四小买下了该传达室。直至2015年2月，原告才知晓自己权利被侵犯，原告多次向被告反映均无结果，故原告诉至法院。一审法院认定事实：经审理查明，1995年12月25日，原告万仁凡、案外人朱爱平（乙方）与被告武宁县人民政府豫宁街道办事处（原名为新宁镇人民政府）下属的武宁县新宁镇东门农民街建设办公室（甲方）签订了书面的《东门街建房协议》，协议约定：“为进一步发展我县市场经济，积极鼓励广大群众建市场，按照东门街建设统一规划、统一设计、统一施工管理等要求，甲乙双方就东门街建房问题达成如下协议：一、甲方在东门街市场建设地段为乙方提供建房用地51.24㎡，合计800元。二、乙方必须保证按照以下要求建房：1、在甲方划定的位置内建房，并且由甲方在开工前放线；2、按照甲方规定的时间在九六年二月一日前开工，并且在九六年十月卅一日前竣工（完成大木出水、外装修、填平拓宽公路部分）；3、按甲方提供的图纸建三层以上房屋一幢，外观设计均按甲方要求施工；4、……附款：（1）、甲方为乙方提供（7.32×7）㎡建房地基，乙方无偿为甲方小学大门左侧建一间26.04㎡装卷闸门、二小门、一两开窗装修好的传达室，亦可在传达室以上建房；（2）、传达室的地基权、房产权归甲方，其余的归乙方；（3）、如甲方传达室转让，乙方在同等条件下有优先权购买。”，协议签订后，朱爱平退伙，由原告万仁凡一人承建，至1996年10月左右工程完工。之后，原告及其妻子一直在该建好的房屋中居住生活，传达室由新宁四小使用。2005年，新宁四小搬迁。2005年至2007年，原告妻子一直在武宁县城从事餐饮工作。2006年3月30日，该传达室的产权办理在了万克勤名下,在此之前，涉案传达室曾欲出售给原告姨妹，后被原告及其妻子知晓，在原告及其妻子的阻挠下导致原告姨妹未购买成功。2015年2月，原告在该传达室上建厨房时，案外人万克勤阻止原告进行施工，并称该传达室系其所有，原告认为其权利受到侵害，经与被告多次沟通未果后，原告诉诸本院。一审法院认为，本案争议的焦点问题是：原告诉讼是否超过了诉讼时效或除斥期间？①《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时�期间为二年，法律另有规定的除外。”，第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”。本案中，涉案传达室在2006年3月出售给万克勤之前曾欲出售给原告姨妹，原告知晓后出面阻止致使原告姨妹未能购买成功，自此时起，原告即应当知道传达室正在出卖给他人，其优先购买权会受到侵害，其在两年内即应当主张其权利，但原告并未提供证据证明其在两年内曾主张过权利，据此可以认定，原告现向本院提起诉讼，已超过诉讼时效。②所谓优先购买权又称先买权，是指特定人依照法律规定或合同约定，在出卖人出卖标的物于第三人时，享有的在同等条件优先于第三人购买的权利。优先购买权属形成权，应当在一定期间内行使。出卖人出卖标的物应当通知优先购买权人。如果出卖人不履行通知义务，就将财产卖给了第三人或者出卖�履行了通知义务，但在先买权人行使权利期间内，在先买权人尚未作出是否购买之意思表示之前就将财产出卖给第三人，先买权人应当享有向人民法院申请撤销出卖人与第三人买卖关系的期间，即除斥期间。《中华人民共和国合同法》第五十五条规定：具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，撤销权消灭。新宁四小于2005年即已搬迁，2006年3月将传达室出售给了案外人万克勤并于2006年3月30日将传达室产权办理在了万克勤名下，在此期间，原告妻子一直居住在传达室楼上，传达室突然换人，且之前新宁四小曾将传达室出售他人的先例，原告及其妻子应当知道传达室已经卖给了他人，故原告应自2006年4月起一年内行使撤销权，但本案原告并未在法律规定期间内行使撤销权，而是在权利受侵害近十年后才来主张权利，已远远超出了�律规定的除斥期间，故原告的优先购买权已归于消灭。综上，对原告要求被告武宁县人民政府豫宁街道办事处履行与原告之间的建房协议，保证原告的优先购买权的诉请，本院不予支持。关于原告要求被告承担经济损失70000元诉请，因原告诉讼已超过诉讼时效，且无证据证明其损失的存在及损失数额，故对原告的该项诉请，本院亦不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第五十五条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告万仁凡的全部诉讼请求。案件受理费650元，由原告万仁凡承担二审期间，武宁县人民政府豫宁街道办事处主任由饶宜忠变更为盛伟。本院二审查明的其它事�与一审相同。本院认为，根据当事人上诉和答辩，归纳本案的争议焦点为：第一个是上诉人的主张是否过了诉讼时效；第二个是上诉人行使优先购买权是否过了除斥期间。本案两个争议焦点均涉及同一个问题，即上诉人知道或应当知道其权利受到侵害的起算时间如何计算。根据上诉人与被上诉人签订的《东门街建房协议》，在被上诉人出卖传达室时上诉人享有优先购买权。从2006年3月诉争传达室出售给案外人万克勤，直到2015年2月9日上诉人开始向被上诉人主张权利，期间经过近九年时间。在此期间，传达室改造成小卖部出租（据上诉人所言），新宁四小搬迁，紧挨传达室居住的上诉人并没有搬迁，结合2006年前上诉人曾经成功阻止姨妹购买传达室，对于一直比较关注并想取得传达室所有权或行使优先购买权的上诉人来说，面对新宁四小搬迁�传达室易主，自己比较关注的周遭环境如此大的变故，住在传达室周围的上诉人竟然长期不知情，不符合生活常理。上诉人主张权利既超过了《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定的二年诉讼时效时间（本案亦无诉讼时效中止、中断情形），又超过了《中华人民共和国合同法》第五十五条规定一年行使撤销权的除斥期间。“法律不保护权利上的睡眠者”。另外，上诉人所述的因传达室所有权转移给他造成的损失亦无证据支持。综上所述，万仁凡的上诉理由不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本判决为终审判决。审�判长顾佰成代理审判员 黄 丽 丽代理审判员 欧阳中学二〇一六年十二月二十一日书 记 员 陈 沁 榕