湖北省随州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂13民终393号
上诉人（原审被告）：罗光亮，男，1970年9月24日出生，汉族，住广水市。
委托诉讼代理人：李沫，湖北君兆�师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：祝翠丽，女，1976年1月8日出生，汉族，住广水市广水开发区。
委托诉讼代理人：严祥顺，广水市广水法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：陈纪安，男，1974年1月11日出生，汉族，住广水市应山办事处环东夜市（系祝翠丽之夫）。
上诉人罗光亮为与被上诉人祝翠丽、陈纪安房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省广水市人民法院（2017）鄂1381民初2393号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人罗光亮及其委托诉讼代理人李沫，被上诉人祝翠丽及其委托诉讼代理人严祥顺，被上诉人陈纪安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人罗光亮上诉请求：撤销原判，发回重审或改判：驳回祝翠丽的诉讼请求，上诉人与陈�安签订的合同合法有效，或者祝翠丽、陈纪安共同退还上诉人购房款，诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、一审认定事实错误。1、陈纪安出售房屋系夫妻共同财产。该事实有2012年10月30日陈纪安、祝翠丽与黄远波、隗凤菊签订的合同为证。2、该房是陈纪安、祝翠丽共同出资装修的。双方经过恋爱后，由陈纪安出资装修该房，作为婚房，后双方才办理结婚登记。二、一审适用法律错误。1、一审认定合同无效错误。该房系夫妻共同财产，即使陈纪安售房时祝翠丽不知情，构成无权处分，也不影响房屋买卖合同的效力，该合同是合法有效的。2、该房系夫妻共同财产，被上诉人夫妻应当共同退还上诉人购房款。
被上诉人祝翠丽辩称：一、涉案房屋是我婚前个人财产，陈纪安无权处分。该房是我婚前出资购买，装修也是我婚前个人出资装修。上诉人以有陈纪安签字的不实的房屋买卖协议认为房屋是我与陈纪安夫妻共同财产，没有事实依据，不予支持。上诉人推测该房是我与陈纪安共同出资装修，与事实不符，与法不符。二、罗光亮与陈纪安签订的买卖合同无效，房款应由陈纪安退还。涉案房屋是我婚前个人财产，陈纪安出售房屋给上诉人没有经过我同意，属于无效的行为。我有权回收房屋。陈纪安售房所得为其个人占有，上诉人只能向陈纪安主张权利。综上原判应予维持。另涉案房屋是小产权房。我没有房屋所在地的户口。
被上诉人陈纪安辩称：房屋是我出售的，但我在一审庭审前后陆续给了祝翠丽7万元购房款。涉案房屋是小产权房。
上诉人罗光亮庭审时称：一审庭审后，陈纪安将所得购房款给了祝翠丽7万。视为祝翠丽对陈纪安售房行为的追认。祝翠丽一审接受法院询问时称，陈纪安为涉�房屋婚后装修出资，该房应为夫妻共同财产。涉案房屋是小产权房，祝翠丽无权购买。上诉人以合理对价购得涉案房屋，属于善意取得。
原审原告祝翠丽诉讼请求：1.依法确认被告陈纪安与被告罗光亮所签的《房屋买卖协议》无效；2.判令被告陈纪安将所收的购房款退还给被告罗光亮；3.被告罗光亮立即搬出属祝翠丽所有的房屋。事实和理由：原告祝翠丽于2012年10月30日购买黄远波、隗凤菊夫妇位于广水市广水开发区东篁路19号斜对面4楼房屋一套，并于2014年独自出资装修。2014年7月23日与陈纪安登记结婚，双方均系再婚。因祝翠丽与前夫生育两个儿子，负担较重，故外出务工。但万万想不到的是，陈纪安趁祝翠丽外出务工期间串通被告罗光亮将原告所有的房屋贱卖给罗光亮。祝翠丽从原房主隗凤菊处得知自己的房屋被陈纪安卖给了罗光亮后，于2017年9月22日�外地赶回家中，发现罗光亮已住进自己的家中。祝翠丽向其声明房屋为自己所有，罗光亮却拒绝搬出。祝翠丽万般无奈只得报警，派出所干警出警后表示无能为力。被告陈纪安，罗光亮串通坑害原告，致使原告有家不能归，给原告造成了重大的经济损失及精神上的痛苦。请求法院依据相关法律规定判如所求，依法维护我的合法权益。
原审查明：2012年10月30日，祝翠丽从黄远波、隗凤菊夫妇处购买了位于广水市××开发区××岗社区东篁路××斜对面××楼××套130平方米的小产权房屋，双方签订了《房屋买卖协议》，房价165000元，祝翠丽已付148000元，尚欠隗凤菊房款17000元。2014年祝翠丽独自出资将该房屋装修。2014年5月祝翠丽与陈纪安相识，同年7月23日登记结婚，双方均系再婚。2017年8月30日，陈纪安在祝翠丽外出务工期间，未经祝翠丽同意，擅自将祝翠丽所有的位于广水开发区黄岗社区东篁路19号斜对面4楼的一套住房，作价20万元卖给了罗光亮，并声称已与其妻祝翠丽离婚。罗光亮实付房款179800元给陈纪安，余款20000元，等办房产证时再付清。当祝翠丽从原房主隗凤菊处得知自己的房屋被卖后，于2017年9月22日赶回广水，9月23日回到广水开发区黄岗社区东篁路19号斜对面4楼的家中时，见罗光亮在自己家中居住，双方发生争执，祝翠丽报警，派出所干警出警后，认为属于民事纠纷。祝翠丽遂提起诉讼。
原审法院认为：位于广水市××开发区××岗社区东篁路××斜对面××楼××套房屋，系祝翠丽与陈纪安结婚之前所购买，属祝翠丽婚前个人财产，陈纪安无处分权；陈纪安擅自处分自己没有产权权属的房屋，有重大过错，应承担主要责任；买售人罗光亮虽在不知情的情况下购买该房屋，但以不合理的价格购买同处段的房�不属于善意取得，其没有尽到审慎的义务，应承担一定的风险责任。故陈纪安与罗光亮签订的购房协议无效，应将非法处理的房产，返还原主祝翠丽；陈纪安将购房款179800元返还给罗光亮，并应承担资金占用期间的损失（按银行同期贷款利息计算）。依据《中华人民共和国婚姻法》第十八条第一款第（一）项、《中华人民共和国民法通则》第七十二条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、陈纪安与罗光亮签订的《房屋买卖协议》无效；二、陈纪安于判决生效之日起五日内将购房款179800元返还给罗光亮，并承担资金占用期间的损失(按银行同期贷款利率自2017年8月30日起计算至付清之日止）；三、罗光亮于判决生效之日起十五日内搬出属祝翠丽所有的位于广水市××开发区××岗社区东篁路××斜对面××楼的房屋。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由陈纪安承担。
本院对一审查明的事实予以确认。
对上诉人上诉争议焦点，本院综合评判如下：
关于诉争房屋是否系陈纪安、祝翠丽共同购买的问题。2012年10月30日签订的房屋买卖协议，当事人双方提供的合同书上购买人不一致，一份购买人为陈纪安、祝翠丽，一份购买人仅有祝翠丽。祝翠丽一审时提供的证人即该房出售方隗凤菊出庭作证，证明该房的购买人只有一人即祝翠丽且是祝翠丽付款。本院认为，在隗凤菊作为房屋出卖人同时签订两份内容不一致的售房合同时，隗凤菊有义务释明其究竟将房屋出售给谁，哪一份合同为其真实意思表示，现其证言证明其将房屋出售给了祝翠丽并由祝翠丽付款，故本院认定购买人只有一人即祝翠丽。上诉人上诉称祝翠丽事后收取了7万元购房款，但其一审未提出该主张，二审未得到祝翠丽的认可，也未提供证据证明，对此不予支持。关于上诉人上诉称陈纪安婚后对该房进行了装修投入的主张，本院认为，祝翠丽一审接受询问时并未明确认可该主张，且即使陈纪安婚后对该房进行了装修投入，属于在祝翠丽购买的不动产上进行的动产添附行为，依法不能改变不动产的归属。因此，诉争房屋系祝翠丽婚前购买的财产。
关于罗光亮与陈纪安签订合同的效力问题。本院认为，诉争房屋系祝翠丽婚前购买的财产，陈纪安无权处分，其与罗光亮签订的有关售房合同在未得到祝翠丽同意和追认的情况下，双方售房合同无效。同时，�据罗光亮提供的合同，罗光亮在购房时已知晓陈纪安、祝翠丽系夫妻关系，罗光亮在购房时至少应征得祝翠丽的同意，但其只与陈纪安签订合同，未尽审慎义务，不属于善意取得情形，罗光亮应将诉争房屋返还给祝翠丽。最后，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本院认为，上述规定适用的是合同当事人，而合同之外的第三人尤其是对标的物具有所有权、处分权的人，不受上述规定的限制，可以主张合同无效。
关于涉案房屋系小产权房的问题。本院认为，涉案房屋系小产权房（农村集体土地上房屋），黄远波、隗凤菊将该房出售给祝翠丽的行为是否有效，因黄远波、隗凤菊未向人民法院主张权利，本院不予审查。同时，即使黄远波、隗凤菊将该房出售给祝翠丽的行为无效，但上诉人因无有效的房屋买卖合同有义务向祝翠丽返还房屋，祝翠丽获得该房后，是否需要向黄远波、隗凤菊返还，有待黄远波、隗凤菊另行主张。因此，上诉人以此为由提出不应向祝翠丽返还房屋的主张，不予支持。
综上所述，上诉人的上诉请求均不能成立，应不予支持；一审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3896元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审判长 詹君健
审判员 周 鑫
审判员 李 超
二〇一八年五月八日
书记员 何沛俊