江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏09民终4049号
上诉人（原审被告）：盐城市洋东置业有限公司，住所地盐城市亭湖区海龙路8号丽阳广场7号楼三楼301室。
法定代表人：胡文山，该公司董事长。
委托诉讼代理人：万光德，江苏中盐律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李淑华，江苏中盐律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李森，男，1984年12月20日生，汉族，居民，住盐城市亭湖区。
委托诉讼代理人：李增兵（系李森之父），男，1957年6月21日生，汉族，居民，住盐城市亭湖区。
委托诉讼代理人：陈永梅（系李森继母），女，1968年2月24日生，汉族，居民，住盐城市亭湖区。
上诉人盐城市洋东置业有限公司（以下简称洋东置业公司）因与被上诉人李森房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2015）亭民初字第2671号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年11月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
洋东置业公司上诉请求：请求撤销原判，依法驳回李森的一审诉讼请求；一、二审诉讼费由李森承担。事实和理由：一、一审法院未认定洋东置业公司已通知李森办理房屋产权登记的事实。根据法律规定，办理房屋产权登记，必须由双方共同申请，并提交相关材料，在一审法院（2013）亭民初字第2656号民事判决生效后，洋东置业公司通过特快专递的方式向李森邮寄了2份通知，通知其到洋东置业公司办理签订商品房买卖合同，并结算购房款和开具购房发票，再由李森按商品房买卖合同和购房发票缴纳契税，后双方共同填写登记申请表，办理房屋所有权登记。洋东置业公司是按生效判决书上李森的地址和案涉拆迁安置房的地址邮寄的，均被退回（未拆封的特快专递均交一审法院），洋东置业公司已经尽到了协助李森办理房屋所有权证的义务，是李森拒绝到洋东置业公司办理相关手续，但依法应认定李森收到了通知，未能办证的责任在李森。二、一审法院认定洋东置业公司提出上诉和再审申请是拒绝协助，无事实和法律依据。洋东置业公司对（2013）亭民初字第2656号民事判决提出上诉，不能认为是拒绝协助其办理产权登记，判决生效后，洋东置业公司提出再审申请，是法律赋予的权利，不能推定洋东置业公司拒绝协助，因为洋东置业公司已发出书面通知。三、洋东置业公司已履行通知义务，李森不到场，则无法签订网上备案的商品房买卖合同，无法结算购房款，无法开具购房发票，无法由李森去缴纳契税，无法填写登记申请表，故洋东置业公司不构成违约，一审判决其承担违约责任不公。
李森辩称，洋东置业公司与李森于2008年11月13日签订的《盐城市房屋拆迁协议书》和《拆迁户购买安置房协议》，约定产权调换由洋东置业公司给李森原地安置8-701室121平方米房屋一套及相应车库。双方签订的《拆迁户购买安置房协议》第二条明确房屋性质为住宅商品房，应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定。李森已依约于2008年11月24日交付了应拆迁房屋，让洋东置业公司拆除了该房，洋东置业公司作为拆迁人未能按《盐城市房屋拆迁管理办法》第二十三条规定，在交付安置房屋使用时一并向被拆迁人提供办理房屋所有权证所需的有关文件资料，将近五年的时间，李森多次索要，并向法院申请强制执行，洋东置业公司仍拒不提供办理产权证所需手续资料，构成严重违约，应当支付违约金。请求法院依法维持原判。
李森向一审法院起诉请求：洋东置业公司赔偿李森迟延办理房屋所有权证违约金82000元（以购房款248236元为基数从2011年8月21日至2015年8月21日止按中国人民银行1-3年期贷款基准利率计算）。
一审法院认定事实，洋东置业因盐城市亭湖区洋东新村旧城改造一期工程建设需要，经盐拆字第（2003）第29号《盐城市房屋拆迁许可证》批准实施拆迁，李森之父李增兵所有的坐落在盐城市亭湖区洋东新村二巷四号的房屋（合法面积为511.3平方米）在拆迁范围之内。2008年11月13日，洋东置业与被拆迁人李增兵，被拆迁人陈永梅（李增兵之妻）、李增兵，被拆迁人李森（李增兵之子）、李增兵分别签订三份房屋拆迁协议书。同日，洋东置业与李增兵、陈永梅、李森分别签订三份拆迁户购买安置房协议，其中李森、李增兵与洋东置业公司签订的房屋拆迁协议书载明的房屋合法面积为130平方米，拆迁户购买安置房协议约定，洋东置业安置李森在润枫丽莱广场（后更名为丽阳广场）8号楼701室建筑面积约121平方米，车库待该楼图纸确定后，优先选择一间面积12㎡左右的车库；该安置房款、层差、车库款都已在补偿款中扣除，李森拿新房时除维修基金外，不再交付其他任何款项。合同签订后，李增兵于2008年11月24日将拆迁房屋钥匙交付洋东置业公司由洋东置业公司拆除。
2008年11月8日至14日期间，丽阳广场8号楼对建设工程规划许可证进行批前公示，2009年1月7日正式发放建设工程规划许可证。2011年2月18日，洋东置业公司给李森安置了8号楼708室房屋，建筑面积为110.45平方米。同年5月20日8号楼工程在相关部门登记备案，2011年6月2日，洋东置业公司将8-18号建筑面积为16.08平方米的车库交付给李森。
2013年7月10日，李森诉至一审法院要求洋东置业公司履行办理丽阳广场8号楼708室及8-18号车库所有权证手续义务，并给付李森拆迁临时安置补助费等费用125000元。2014年3月13日，一审法院依法作出（2013）亭民初字第2656号民事判决，判令洋东置业公司在判决生效之日起三十日内协助办理丽阳广场8号楼708室及8-18号车库所有权登记手续及拆迁临时安置补助费等费用93981元。洋东置业公司不服，以判决其协助李森办理所有权登记手续没有依据等理由诉至盐城市中级人民法院，2014年8月10日，盐城市中级人民法院作出（2014）盐民终字第1327号民事判决：驳回上诉，维持原判。2014年12月，李森向一审法院申请强制执行。后洋东置业公司以办理房屋转移登记无需洋东置业公司协助等为由向江苏省高级人民法院申请再审，2015年5月5日，江苏省高级人民法院作出裁定，驳回洋东置业公司再审申请。2016年1月，洋东置业公司向李森出具了案涉房屋的《销售不动产统一发票》，总金额为248270元，一审法院向房产登记部门发函要求其协助办理产权登记手续，2016年1月21日，盐城市房产交易登记中心向李森发放了房屋所有权证书。
一审法院认为，根据《盐城市房屋拆迁管理办法》第23条的规定，即实行产权调换的安置房交付使用时，拆迁人应当按协议约定向被拆迁人提供办理房屋所有权证和国有土地使用证所需的有关文件资料。李森2014年3月13日起诉至一审法院要求洋东置业公司履行办理案涉房屋所有权证手续，在一审法院判决履行其履行协助办理义务后，洋东置业公司又提起上诉，在盐城市中级人民法院维持原判后又申请再审，洋东置业公司一直拒绝协助办理，直至李森向一审法院申请强制执行后的2016年1月方向李森出具购房发票，导致李森于2016年1月21日始取得案涉房屋权属证书，洋东置业公司行为已构成违约，应承担相应责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，洋东置业公司应当支付以李森已付购房款为基数计算按照中国人民银行规定的金融机构计收贷款利息标准计算的利息，因洋东置业公司于2011年5月20日对案涉房屋进行竣工验收备案，违约金起算时间自2011年8月21日至2015年8月21日止，按已经支付购房款248236元参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付违约金。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，一审法院判决：被告盐城市洋东置业有限公司赔偿原告李森迟延办理房屋所有权属证书违约金（以248236元为基数，自2011年8月21日至2015年8月21日止，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付）。案件受理费1600元，由盐城市洋东置业有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院二审另查明，（2014）盐民终字第1327号民事判决生效后，洋东置业公司向李森邮寄了一份通知，邮寄地址为盐城市亭湖区亮月街16幢102室，通知内容为：“李森：关于你户购买的丽阳广场8号楼701室拆迁安置房结算一事，现通知你户在收到本通知之日起一周内，前来我公司办理结算手续，逾期责任自负。2014年9月10日”，洋东置业公司在通知上加盖了公章，该邮件被退回。后洋东置业公司向李森又邮寄了相同内容的通知，邮件地址为丽阳广场8号楼701室，该邮件也被退回。
本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：洋东置业公司是否应当向李森支付逾期办理房屋所有权证书的违约金及支付的标准。《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日内；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同签订之日起90日内。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，2008年11月13日，李森与洋东置业公司签订《拆迁户购买安置房协议》，协议约定该安置房款、层差、车库款都已在补偿款中扣除，乙方接收新房时除维修基金外，不再交付其他任何款项。李森认可于2011年2月18日拿到丽阳广场8号楼708室的钥匙，2011年6月2日，洋东置业公司将车库交给李森。（2014）盐民终字第1327号生效民事判决判决洋东置业公司协助李森办理丽阳广场8号楼708室及8-18车库的所有权登记手续，文书生效后，洋东置业公司在文书确定的履行期内未履行上述义务，其以需李森本人签订商品房买卖合同及办理结算为协助办理所有权登记手续前提的主张不能成立，《拆迁户购买安置房协议》对双方具有约束力，洋东置业公司应当自房屋交付使用之日起90日内协助李森办理房屋所有权登记，其在生效文书未支持其主张、判决其协助办理所有权登记手续后仍未办理，应当承担违约责任。2011年6月2日，洋东置业公司将案涉车库交给李森，李森主张自2011年8月21日起计算利息不符合法律规定，应当自2011年9月3日起计算，一审法院认定违约金均自2011年8月21日计算不当，在本院二审过程中，李森放弃案涉8号楼708室房屋自2011年8月21日至2011年9月2日期间的违约金，本院予以准许，故案涉8号楼708室及8-18车库的逾期办理房屋所有权证书违约金均自2011年9月3日起算。2016年1月21日，盐城市房产交易登记中心向李森发放案涉房屋所有权证书，李森主张逾期办理房屋所有权证的期间计算到2015年8月21日，该期限在发放产权证书前，是李森对自己权利的处置，依法应予准许，故本院认定，洋东置业公司向李森支付迟延办理房屋所有权证书违约金的期间是2011年9月3日至2015年8月21日。
李森主张案涉8号楼708室及8-18车库总价为248236元，洋东置业公司予以认可，故违约金应当按照248236元为基数计算。李森主张违约金计算的标准为中国人民银行1-3年期贷款基准利率的130%，该标准符合法律规定，本院予以认可，但该根据该标准计算的利息高于李森按照1600元诉讼费缴纳的7.2万元的诉求，故超过7.2万元的部分本院不予支持。一审法院按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算不当，本院依法予以纠正。
综上所述，一审法院部分事实认定不清，本院依法予以改判。依照《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销江苏省盐城市亭湖区人民法院（2015）亭民初字第2671号民事判决。
二、盐城市洋东置业有限公司于本判决生效之日起三十日内向李森支付迟延办理房屋所有权权属证书违约金（以248236元为基数，自2011年9月3日计算至2015年8月21日止，按照中国人民银行1-3年期贷款基准利率上浮30%的标准计算，以7.2万元为限）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费1600元，由上诉人盐城市洋东置业有限公司负担1280元，被上诉人李森负担320元。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙曙光
代理审判员 刘 淼
代理审判员 郑娟娟
二〇一七年一月二十日
书 记 员 施凯钰
附录法律条文
1.《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日内；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同签订之日起90日内。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。