武川县人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）内0125民初796号
原告：贾文奎，无业，现住内蒙古自治区呼和浩特市武川县。
委托诉讼代理人：孙美枝（系贾文奎妻子），女，1972年5月19日出生，汉族，无业，现住内蒙古自治区呼和浩特市武川县。
被告：杨有林，年龄不详，可可花园B区项目部负责人，现住内蒙古自治区呼和浩特市武川县。
被告：内蒙古天旗房地产开发有限公司。
法定代表人：付海林，董事长。
原告贾文奎诉被告杨有林、内蒙古天旗房地产开发有限公司（以下简称天旗公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年8月23日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理，原告贾文奎的委托诉讼代理人孙美枝到庭参加诉讼，被告天旗公司经本院传票依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，被告杨有林经本院依法公告传唤，未到庭参加诉讼。本案经缺席审理，现已审理终结。
原告贾文奎向本院提出的诉讼请求是：1.请求判令被告支付延期交房违约金27974元；2.请求判令被告返还装修保证金、水表电表费、有线电视入网费、对讲门铃等合计3175元；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告在2012年12月4日签订了《商品房认购协议》，原告向被告购买位于××县的房屋一套，房屋总价款是154325元，被告应于2013年10月31日交付房屋。原告已在2012年12月4日一次性按照合同约定交付了房款，但被告迟迟不交房给原告，且还要收取其他费用。双方多次协商，被告在2015年5月4日将没有正式交工的房屋交付原告。根据《商品房认购协议》的约定，被告应当承担延期交房的违约责任，按照约定违约金为每月1%的利息计算，按照房屋总价款154325元为准，逾期时间为18个月零4天，违约金共计27974元。天旗公司违法向原告收取装修保证金1500元，水表电表费875元，有线电视入网费300元，对讲门铃费500元，合计3175元应依法予以退还。
被告杨有林、天旗公司未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见及证据。
原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：
（一）商品房认购协议书一份、房款收据一张，证明我一次性交付了154325元的房款都是按照合同交付时间全部付清，被告是在2015年5月4日交房的。被告延期交房存在违约的问题。
（二）收据三张、明细一张，证明我支付了涉案房屋的相关配套费。
本院对原告的证据认证意见
《商品房认购协议》一份及购置房屋的付款收据客观真实，能够证明原告向天旗公司购买房屋的事实，本院予以采信；可可花园B区住宅入住收费明细表和收据内容真实，有原告的签字和手印，能够证明开发商在交付房屋时向原告收取了有线电视入网费、装修保证金、水表电表费、对讲门铃费的事实，本院予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：贾文奎于2012年12月4日向天旗公司购买房屋一套，住××县，建筑面积93.53平方米，房屋单价1650元/平方米，房屋总价154325元。房款全部付清。2015年5月4日开发商将房屋交付贾文奎，同时向贾文奎收取了物业费、垃圾清运费、有线电视入网费300元、装修保证金1500元、水表电表费875元、对讲门铃费500元等费用。贾文奎认为天旗公司交房违约，应当支付违约金，认为天旗公司不得收取装修保证金、有线电视入网费、水表电表费、对讲门铃费，应当退还相关费用。为此，原告诉至法院。
天旗公司对外是武川县可镇可可花园B区的开发商，杨有林是可可花园B区项目的实际开发人，并成立天旗公司B区项目部。《商品房认购协议》第五条其他补充约定：1.本协议涉及的一切债权、债务及相关事务归天旗公司B区项目合作者杨有林享有和承担。5.本协议书双方及可可花园B区项目合作者杨有林签字盖章后生效，无骑缝章无效。
本院认为，综合原告的诉讼请求和提交的证据，本案的争议焦点是天旗公司是否有权收取装修保证金、水表电表费、对讲门铃费、有线电视入网费以及天旗公司和杨有林应否连带承担延期交房的违约责任。
一、天旗公司是否有权收取装修保证金、水表电表费、对讲门铃费、有线电视入网费。
首先,装修保证金本是物业服务合同中涉及的费用，本应由业主与物业服务企业协商确定收费的具体内容，由物业服务企业决定是否退还装修保证金，不能把物业服务合同的内容作为商品房买卖法律关系中出卖人交付房屋的条件，这种行为违反合同自愿原则。本案中，天旗公司交付房屋时，却把装修保证金作为了交付条件，天旗公司代替物业公司收取该费用超越合同约定，缺乏合同依据。根据《中华人民共和国物业管理条例》第五十三条规定：”业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。”该规定说明物业服务企业只有告知义务，而没有收取装修保证金的权利，即不允许收取。本案中，天旗公司代替物业服务企业收取装修保证金并不予退还实属违法。
其次，原告与被告订立《商品房认购协议》是双方真实意思的表示，该合同对双方均具有约束力，合同双方应严格按照该合同的约定来履行义务。《商品房认购协议》中未明确约定购房人支付装修保证金、水表电表费、对讲门铃费、有线电视入网费的义务应当先于或与天旗公司的交付义务同时履行的，天旗公司无权收取上述费用，也无权未经购房人同意单方强制制订交付条件和流程，该单方强制制订的交付条件和流程违反了意思自治的契约自由原则，也违反了诚实信用原则。因此，天旗公司收取上述费用缺乏合同依据。
《国家物价局、建设部、财政部、中国人民建设银行关于印发商品住宅价格管理暂行办法的通知》第五条规定：商品住宅价格由下列项目构成：（一）成本：1.征地费及拆迁安置补偿费；2.勘察设计及前期工程费；3.住宅建筑、安装工程费；4.住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费；5.管理费；6.贷款利息；（二）利润；（三）税金；（四）地段差价。按上述规定，房屋附属设施如楼宇门、入户防盗门、对讲系统、监控设施、电梯等其他附属设施属于住宅小区的基础设施，应包含在商品房开发成本中，房地产开发公司不得收取以上费用。又因住宅小区规划范围内的供水、供电、供气、供热、有线（数字）电视、电信的安装工程等统一由房地产开发企业组织建设，这部分费用属于非营利性配套公共建筑的建设费，也应包含在商品房开发成本中，房地产开发企业不得收取水表费、电表费、燃气安装费、有线电视初装费、通信设施费等其他相关费用。由此，房地产开发企业不得在商品房销售价格之外收取额外费用或委托物业企业在交房时收取与工程建设相关的价外费用。本案中，天旗公司向原告收取的水表电表费、对讲门铃费、有线电视入网费应包含在商品住宅价格中，不应另外收取，故天旗公司收取上述费用违法。
二、天旗公司和杨有林应否承担连带延期交房的违约责任。
第一，本案中，2012年12月4日贾文奎与天旗公司签订《商品房认购协议》购买一套房屋，《商品房认购协议》具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且天旗公司在2012年12月4日已经全部收受购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同，合法有效，对合同双方均具有约束力。
第二，天旗公司在合同约定的交付时间内未履行房屋交付义务，直至2015年5月4日才履行交付房屋的义务，属逾期交付，共逾期18个月零4天，构成违约，应当承担违约责任。根据双方签订的《商品房认购协议》中第三条约定房屋交付时间及双方的违约责任，1.乙方（购房者贾文奎）认购的商品房甲方（天旗公司或杨有林）于2013年10月31日前交付乙方使用，甲方不能按时交付乙方使用，每月向乙方另外承担1%的利息。据此，天旗公司延期交付应按照该条约定承担违约金。因天旗公司和杨有林均未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见，故对原告按照已付房款的1%计算违约金并无不妥，本院对原告提出的主张予以支持。
第三，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条规定：”房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：（一）有自己的名称和组织机构；（二）有固定的经营场所；（三）有符合国务院规定的注册资本；（四）有足够的专业技术人员；（五）法律、行政法规规定的其他条件。”据此，自然人是不能进行房地产开发的，且自然人是无法取得房地产开发的相应资质，只有具有房地产开发资质的企业才能从事房地产开发项目。本案中，《商品房认购协议》第五条其他补充约定：1.本协议涉及的一切债权、债务及相关事务归天旗公司B区项目合作者杨有林享有和承担。该条约定表明杨有林是自然人，不具备房地产开发资质，亦不可能进行房地产开发。天旗公司与杨有林之间虽名为合作，实为挂靠关系，杨有林挂靠天旗公司从事房地产开发和销售，对外以天旗公司项目部的名义进行民事活动。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第五十四条：”以挂靠形式从事民事活动，当事人请求由挂靠人和被挂靠人依法承担民事责任的，该挂靠人和被挂靠人为共同被告。”该规定的立法精神旨在保护善意第三人的利益，规制挂靠行为。杨有林与天旗公司的约定是双方的内部约定，对外不能对抗善意第三人，故杨有林与天旗公司应就延期交房承担连带责任。
综上所述，对原告贾文奎提出的诉讼请求，本院予以支持。被告天旗公司和杨有林未参加诉讼，未提交书面答辩意见和证据，应当依法承担举证不能的不利法律后果。被告天旗公司应退还装修保证金1500元、水表电表费875元、对讲门铃费500元、有线电视入网费300元，四项费用合计3175元；因天旗公司和杨有林是挂靠关系，根据相关法律规定，应当承担连带责任，被告杨有林与被告天旗公司连带承担延期交付违约金27974元。
依据《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第六十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国物业管理条例》第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第五十四条、第九十条之规定，判决如下：
一、被告内蒙古天旗房地产开发有限公司退还原告贾文奎装修保证金1500元、水表电表费875元、对讲门铃费500元、有线电视入网费300元，四项费用合计3175元，款于本判决生效后三十日内一次性付清；
二、被告内蒙古天旗房地产开发有限公司支付原告贾文奎延期交付的违约金27974元，款于本判决生效后三十日内一次性付清；
三、被告杨有林就延期交付违约金与被告内蒙古天旗房地产开发有限公司承担连带责任。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费579元，由被告内蒙古天旗房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人人数提供副本，上诉于内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院。
审判长王志刚
审判员牛涛
人民陪审员高丽梅
二0一七年十二月十五日
书记员陈静