上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0115民初13915号
原告：上海金桥出口加工区开发股份有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区新金桥路XXX号。
法定代表人：黄国平，董事长。
委托诉讼代理人：傅春明，上海市锦天城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：沈琦，上海市锦天城律师事务所律师。
被告：上海浦东鱼美人大酒店经营管理有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人：王秀云，总经理。
委托诉讼代理人：王建定。
委托诉讼代理人：张克顺。
原告上海金桥出口加工区开发股份有限公司(以下简称金桥公司)与被告上海浦东鱼美人大酒店经营管理有限公司(以下简称鱼美人公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月13日立案后，于同年4月13日组织双方进行证据交换，后依法组成合议庭，于同年5月19日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人沈琦，被告的委托诉讼代理人王建定、张克顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金桥公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1.解除原、被告就上海市浦东新区浙桥路XXX号J5(冬)1F-4F房屋(以下简称系争房屋)之间的房屋租赁合同关系；2.被告将系争房屋恢复原状并返还原告；3.被告支付原告租金和房屋使用费，计算方式为自2015年10月1日起按每月人民币(以下币种相同)149,232.587元(合同约定租金标准的70%)的标准算至被告实际返还系争房屋之日止；4.被告支付原告逾期付款违约金，计算方式为以欠付租金4,851,185.70元为基数，自2016年1月21日起按日千分之三的标准算至实际清偿之日止(庭审中，原告撤回该项诉请)；以每月149,232.587元为基数，按日千分之三的标准计算(具体计算标准以原告提交的滞纳金计算表为准)；5.被告支付原告解约违约金387,617.12元(第一个月租金193,808.56元两倍的标准)；6.被告向原告支付的保证金581,425.68元用于抵扣上述部分款项；7.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2011年12月，原告作为出租方与案外人沈丽华作为承租方签订了《商铺租赁合同》，约定原告将系争房屋出租给沈丽华。2012年6月1日，原、被告及沈丽华签订《主体变更协议》，明确由被告继承《商铺租赁合同》中承租人的权利义务。由于被告拖欠租金，上海市浦东新区人民法院于2015年判决被告自2012年6月1日起的租金减为约定租金的70%，被告应支付原告截至2015年9月30日的租金4,851,185.70元，但被告至今未支付已判决的租金，也未支付2015年10月1日起至今的租金。根据《商铺租赁合同》约定，被告逾期不支付租金累计超过三十日，原告有权解除合�，故原告诉至法院。
被告鱼美人公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。由于原告的原因，导致系争房屋无法经营中高档餐饮，被告为此努力寻求合作对象，并对外签订了酒店承包合同，也对系争房屋进行了装修，并办理了消防等手续。由于原告不予配合并协商解决，给被告造成巨大的经济损失。原告诉请的滞纳金及解约违约金支付标准过高，支付标准不应超过日万分之五，被告也不同意将保证金予以抵扣。被告愿意支付生效判决中的租金，但需要在改变经营后才有可能履行，且需要分期付款。故请求驳回原告要求解除合同等其余诉请。
本案当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对经庭审质证的《商铺租赁合同》、《主体变更协议》、告知函、律师函、(2014)浦民一(民)初字第21683号判决书及当事人陈述等证据�本院予以确认并在卷佐证。
本院经审理认定事实如下：系争房屋产权登记于原告名下。系争房屋所在金桥出口加工区T17-B地块和相邻T17-C均系原告开发。2011年12月，原告(甲方)与被告法定代表人沈丽华(乙方)就系争房屋签订《商铺租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，租赁面积为2,895.95平方米，租赁期限自2012年4月20日起至2022年4月30日止；租赁用途为中高档餐饮；2012年4月20日至2015年4月30日期间月租金为193,808.56元，2015年5月1日至2018年4月30日期间月租金为213,189.41元；乙方应在甲方将租赁商铺交付给乙方使用之日前3日内向甲方支付2012年4月20日至2012年5月31日(包括首尾两日)的首期租金263,890.55元；以后每月租金由乙方在上一个月的25日前向甲方支付；合同签订后3日内但不得迟于甲方向乙方交付租赁商铺之日，乙方应向甲方支付相当于租赁期第一年3个月的租金计581,425.68元作为本合同项下的定金，在甲方将租赁商铺交付乙方使用之日起，已支付的上述定金转为乙方履行本合同的保证金(不计息)，如乙方违反本合同的规定，甲方可以使用或扣留全部或部分保证金……。合同第8条(租赁商铺的维修责任)约定，经甲方书面同意后，乙方可对租赁商铺进行必要的装修并添加相应的设施、设备以满足其使用需要，乙方为此自行支付费用。合同第9条(租赁商铺的返还)约定，乙方对租赁商铺进行装修而添加设施、设备的，除甲方书面同意保留外，乙方在返还租赁商铺时应自担费用将其拆除并恢复到租赁商铺交付时的原状……。合同第10.21条约定，在得到政府有关部门书面同意的情况下，甲方可对新金桥路入口的T17-B地块和T17-C地块之间的道路进行改造，改造成单向车行道。合同第11条(合同解除的条件)约定，甲乙双方同意，有下列情况之一的，守约方可书面通知另一方解除本合同，违反本合同的一方，应向另一方按租期第一年月租金的二倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(六)乙方逾期不支付租金累计超过三十日的……。合同第12条(违约责任)约定，符合下列情况之一的，应视为逾期付款，每逾期一日逾期付款一方按应付未付金额的千分之三的比例支付滞纳金：(一)乙方逾期支付租赁商铺定金、租金……。合同签订后，原告于2011年12月19日将系争房屋交付给沈丽华。当月，沈丽华向原告支付了至2012年5月31日的租金263,890.55元及租赁保证金581,425.68元。之后，被告对系争房屋装修后开设餐饮经营鱼美人大酒店。
2012年6月1日，原、被告及被告法定代表人沈丽华三方签订《主体变更协议》，约定原告与沈丽华签订�《商铺租赁合同》中承租人的权利义务自2012年4月20日起由被告承担，沈丽华已向原告支付的保证金581,425.68元作为被告租赁系争房屋的保证金。2012年10月26日，原告向被告发送《有关鱼美人酒店提出减免房屋租金的回函》，内容为：被告于2012年9月书面来函要求增加1个月免租期及在酒店周边环境改造完毕前每月减免三分之一的租金，对此，原告不予同意，如被告对租金仍有异议，要求被告将无争议的三分之二的租金先行缴纳，另有争议的三分之一的租金再另行商定；要求被告在2012年11月1日前支付2012年5月-10月的租金。该函件由被告法定代表人沈丽华当日签收。
由于被告未按约支付租金等费用，2014年6月11日，原告诉被告至本院。2015年9月23日，本院作出(2014)浦民一(民)初字第21683号判决书，根据该判决书的认定，《商铺租赁合同》系合法有效，向相关政府部�申请明确能否进行道路改造(合同第10.21条约定的道路改造)系原告义务，原告未履行该项义务不构成根本性违约，被告仍应向原告支付租金，根据双方履约的实际情况将自2012年6月1日起的租金酌减为原租金的70%至原告履行该项义务时，判决被告于该判决生效之日起十五日内支付原告截至2015年9月30日止的租金4,851,185.70元。该判决现已生效。
2016年，被告多次发函给原告，要求在系争房屋上增加经营范围，主营宾馆服务。2016年5月30日，原告在给被告《有关鱼美人酒店提出经营改造的回函》中表示，不同意被告将系争房屋改造为精品酒店，并要求被告支付已经判决的租金4，851,185.70元及2015年10月1日之后的租金。对于该份回函，原告表示曾当面送给被告，但被告拒收。2016年10月24日，原告委托律师发函给被告，称被告仍未履行生效判决的租金，也未履行2015年10�1日起的租金，逾期不支付累计超过三十日，原告通知解除合同，并要求被告支付租金、违约金及搬离系争房屋。
另查，2016年2月1日，被告与案外人上海徽骆网络科技有限公司(以下简称徽骆公司)签订《酒店承包经营合同》，约定将鱼美人大酒店交由徽骆公司承包经营。2016年3月5日，被告与上海振柯建设工程有限公司(以下简称振柯公司)签订《建筑装饰工程施工合同》，对系争房屋进行装潢改造装修，装修费用大部分由振柯公司垫资，部分装修款由徽骆公司支付。
庭审中，原告表示系争房屋以毛坯状态交付被告后，被告为经营餐饮曾进行了装修，后被告为改变系争房屋用途拆除了餐饮装修，系争房屋于2016年3月份的改造装修并未经原告同意，原告要求被告拆除现有装修，将系争房屋恢复原状即毛坯状态后予以返还。被告表示确系未经原告同意进行改造装修，基本装修现已完工，部分装修材料尚在系争房屋内未清理完毕，其未支付过改造装修款。对于诉请的逾期付款违约金数额，原告提交了滞纳金计算表，计算方式为以月租金149,232.587元(经生效判决调整后的月租金标准)为基数，从每笔应付之次日起按日千分之三的标准均暂算至2016年12月31日，共计1,641,259.99元。对该计算方式及数额，被告表示无异议。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按约履行。原、被告之间的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且已经生效判决认定合法有效，故双方应按约履行。被告逾期不支付租金，亦无能力支付，导致双方合同目的无法实现，其行为已构成根本违约，原告请求解除双方就系争房屋建立的租赁合同关系，具有合同和法律依据，本院予以支持。合同解除后，被告已无继续占用�争房屋的合同和法律依据，原告请求被告将系争房屋恢复原状后返还，符合合同约定，本院予以支持。鉴于被告每月应付租金已经生效判决调整确认，现原告请求被告按每月149,232.587元的标准支付自2015年10月1日起至实际返还系争房屋之日止的租金和使用费，于法有据，本院予以支持。本案由于被告违约导致合同解除，被告应承担相应的违约责任，原告请求被告支付逾期付款违约金和解约违约金，符合合同约定，本院予以支持。对于逾期付款违约金，被告对截至2016年12月31日的逾期付款违约金的计算方式并无异议，但请求调低支付标准，本院根据合同履行情况、当事人过错等因素，将截至2016年12月31日的逾期付款违约金调整为28万元，并酌情决定以2015年10月至2016年12月的未付租金(即15个月的租金2,238,488.805元)为基数，按每日万分之五的标准计算自2017年1月1日起至租赁关�解除之日即本案判决生效之日止的逾期付款违约金。对于解约违约金，被告亦认为支付标准过高，本院酌情调整为以月租金149,232.587元两倍的标准支付，即298,465元。原告请求将被告支付的保证金予以相应抵扣，符合合同约定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第(四)项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款之规定，判决如下：
一、解除原告上海金桥出口加工区开发股份有限公司与被告上海浦东鱼美人大酒店经营管理有限公司就上海市浦东新区浙桥路XXX号J5(冬)1F-4F房屋之间的房屋租赁合同关系；
二、被告上海浦东鱼美人大酒店经营管理有限公司于本判决生效之日起十五日内将上述房屋恢复原状后返还给原告上海金桥出口加工区开发股份有限公司；
三、被告上海浦东鱼美人大酒店经营管理有限公司于本判决生效之日起十五日内以每月149,232.587元的标准支付原告上海金桥出口加工区开发股份有限公司自2015年10月1日起至实际返还上述房屋之日止的租金及使用费(计得该项金额后应扣除保证金581,425.68元)；
四、被告上海浦东鱼美人大酒店经营管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告上海金桥出口加工区开发股份有限公司截至2016年12月31日止的逾期付款违约金28万元；
五、被告上海浦东鱼美人大酒店经营管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告上海金桥出口加工区开发股份有限公司自2017年1月1日起至本案判决生效之日止的逾期付款违约金(计算方式为以2,238,488.805元为基数，按每日万分之五的标准计算)；
六、被告上海浦东鱼美人大酒店经营管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告上海金桥出口加工区开发股份有限公司解约违约金298,465元；
七、驳回原告上海金桥出口加工区开发股份有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费106,026元，由原告上海金桥出口加工区开发股份有限公司负担5,000元，由被告上海浦东鱼美人大酒店经营管理有限公司负担101,026元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张 杰
人民陪审员 梅丽华
人民陪审员 高天明
二〇一七年七月十日
书 记 员 朱晓晨
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定�方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
……
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。