广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0103民初10859号原告：南宁金恒房地产开发有限公司，住所地：南宁市江南区。法定代表人：潘超文，董事长。委托代理人：黄雪英，广西五象律师事务所律师。委托代理人：王业强，广西五象律师事务所律师。被告：叶丽珍，女，1977年6月22日出生，汉族，住浙江省永嘉县。原告南宁金恒房地产开发有限公司（以下简称金恒公司）与被告叶丽珍商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年9月20日立案受理后，依法组成合议庭，并于2017年2月28日公开开庭进行了审理。原告金恒公司的委托代理人王业强到庭参加了诉讼。被告叶丽珍经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告金恒公司诉称：2010年10月29日，原、被告签订《南宁市商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于云星·钱隆天下xx号房，建筑面积为50.54平方米，总价为670261元，付款方式为银行按揭贷款。合同附件六《合同补充协议》约定，在签订合同时被告应当同时支付合同总价款的31.07%（计人民币208261元）作为首期付款，其中68.93%的合同价款（计人民币462000元）由买受人向银行办理按揭贷款。合同签订后，被告于2010年10月29日支付了部分首付款107181元（备注：被告实际向原告支付各项总付款合计为569181元）。同时，原告办理了该房产的商品房买卖合同登记备案手续，被告也在中国农业银行股份有限公司办理了按揭贷款462000元。然而，被告却未按照合同约定付清首付款，甚至在银行贷款发放后也不按借款合同约定向银行偿还贷款，因此，中国农业银行向南宁市青秀区人民法院起诉要求提前收回贷款，从而导致原告因承担连带清偿保证责任而为被告代偿贷款本息等相关费用合计550408.57元，即原告因被告逾期偿还贷款造成而代偿贷款的直接财产损失合计550408.57元。为此，原告向被告邮寄《解除合同通知书》正式要求解除双方的《商品房买卖合同》及补充协议，并要求其赔偿原告损失和向原告支付违约金，而被告对此置之不理。基于上述事实，根据相关法律规定及双方合同的约定，原告有权解除合同，并可要求被告支付违约金81766.77元【合同总价款的百分之十五，即670261×15%-（被告实际向原告支付各项款项569181元-原告为被告代偿费用550408.57元）=100537.94元-18772.43元=81766.77元】。同时有权要求被告为此支出的律师费20000元，为此，原告特起诉至法院，请求依法判令：一、解除原告与被告于2010年10月29日签订的《商品房买卖合同》，位于南宁市云星·钱隆天下xx号房由原告收回，并判令被告协助、配合原告办理该房屋抵押权登记注销手续、商品房买卖合同备案撤销手续及商品房预告登记注销相关手续（原告已为被告代偿贷款及相关费用550408.57元）；二、被告向原告支付违约金81766.77元；三、被告赔偿原告支出的律师费损失20000元；以上诉讼标的合计为652175.34元；四、本案诉讼费由被告承担。被告叶丽珍未作书面答辩，亦未出庭参加诉讼。经审理查明：2010年10月29日，原告金恒公司（出卖人）与被告叶丽珍（买受人）签订《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：xxx），约定被告向原告购买位于云星·钱隆天下xx号房（以下简称“涉案房屋”），房屋总价款670261元。合同附件六《合同补充协议》第一条“付款方式”第3款约定，买受人在签订《合同》及本补充协议的同时向出卖人支付合同总价款的31.07%作为首期付款，计人民币208261元，已付定金抵作首期付款。（此比例为暂定比例，买受人应付的首付款比例以按揭贷款银行批准的数额为准，如因国家政策导致首付款比例提高的，则相应增加首付款数额，不影响本定购书及商品房买卖合同的效力）；其余68.93%的合同价款，计人民币462000元由买受人向银行办理按揭贷款。第10款约定，买受人因未依约向银行偿还贷款本息而导致出卖人承担保证责任代买受人还贷的，买受人应在出卖人的保证代偿行为发生之第二日起3个工作日内向出卖人偿还代偿款项（包括本、息）；如逾期，买受人则应按所欠出卖人代偿款项本、息总额的每日千分之一向出卖人支付逾期还款的违约金并承担出卖人为追索代偿款项而支付的诉讼费、律师费及差旅费等相关费用。第11款约定，买受人不按上述期限偿还出卖人代为偿还的款项的，或者拒不办理解除原抵押登记手续，或者拒不办理抵押给出卖人的登记手续，或者将房屋另行抵押、转让给他人的，视为买受人不履行合同，出卖人有权选择继续履行合同或解除合同，并可要求买受人支付合同总价款的百分之十五的违约金；出卖人解除合同，买受人应于出卖人发出书面解约通知7日内，与出卖人到相关部门办理好房屋抵押登记注销手续和合同备案登记注销等相关手续。截至上述合同签订当日，被告已向原告支付了部分首期房款107181元并交纳了房屋专项维修资金3891.58元、管道燃气初装费2300元及办证费600元。2010年11月16日，原、被告办理了上述商品房买卖合同的登记备案手续并取得了备案编号为xxx的《商品房买卖合同登记备案证明》。2010年12月15日，双方办结涉案房屋的预告登记手续，预告登记证号为邕房预字第xx号。2010年11月15日，原告与被告及中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部（以下简称农行广西区分行营业部）签订一份《个人购房担保借款合同》，约定被告向农行广西区分行营业部借款462000元用于购买房屋，原告为被告提供连带责任保证，保证期限自贷款发放之日至被告取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，保证范围包括借款本金、利息、罚息、复利、诉讼费、律师费等贷款人实现债权的所有费用，同时，被告以涉案房屋作为借款担保。上述借款合同签订后，农行广西区分行营业部于2010年11月17日向被告发放了贷款462000元。至此，被告因购买涉案房屋已向原告支付款项合计575972.58元。2011年9月16日，被告与农行广西区分行营业部办结涉案房屋的抵押权预告登记，预告登记证号为邕房预字第xx号。之后，因被告未能按照借款合同的约定按时向农行广西区分行营业部归还借款本息，农行广西区分行营业部于2014年3月27日将本案原告及被告作为共同被告起诉至本院。本院于2014年11月28日作出（2014）青民二初字第584号民事判决书，判决被告向农行广西区分行营业部偿还借款本金息并赔偿律师费，原告对被告向农行广西区分行营业部所负的债务承担连带清偿责任。上述判决生效后，原告及被告未在生效判决规定的履行期限内履行义务，农行广西区分行营业部遂申请本院强制执行。本院于2015年9月6日向原告发出执行通知书，要求原告履行上述生效判决确定的义务。2016年3月24日，原告代被告向农行广西区分行营业部偿还了借款本息合计517973.57元。2016年5月10日，原告代被告向农行广西区分行营业部赔偿了诉讼费及律师费损失合计24536元。原告承担连带保证责任后，被告未在合同约定的期限内将代偿款项偿还给原告，原告遂以被告违约为由起诉至本院，并提出前述诉讼请求。本院于2016年11月14日向被告送达起诉状副本、应诉通知书等相关法律文书。在本案庭审过程中，原告称已经通知被告收房，但被告并未来办理收房手续。另查明：原告已取得涉案房屋的商品房预售许可证，证号为南房预字（2010）第xx号。还查明：为向被告追索债务，原告委托广西五象律师事务所的律师黄雪英、王业强作为其诉讼代理人参加本案诉讼，并向广西五象律师事务所支付了律师费20000元，广西五象律师事务所于2015年11月23日向原告开具了发票。本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告叶丽珍经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告与被告于2010年10月29日签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同。合同生效后，双方当事人均应依照合同约定全面履行各自的义务。一、关于解除合同的问题。根据合同附件六《合同补充协议》第一条的约定，买受人因未依约向银行偿还贷款本息而导致出卖人承担保证责任代买受人还贷的，买受人应在出卖人的保证代偿行为发生之第二日起3个工作日内向其偿还代偿款项，否则视为买受人不履行合同，出卖人有权解除合同。本案中，被告未按时向银行偿还按揭贷款，原告作为保证人为被告代偿债务合计542509.57元，但被告未在合同约定的期限内向原告偿还代偿款项，且至今仍未履行，双方约定的解除合同条件已成就，故原告有权解除合同。虽然原告主张已向被告发出了解除合同通知书，但未提供证据证实被告已实际收到，现原告通过诉讼方式要求解除合同，故应当以起诉书副本送达被告之日即2016年11月14日视为解除合同通知到达之日，合同自该日起解除。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。故原告要求被告协助其注销涉案房屋的商品房预告登记及商品房买卖合同备案登记的诉请，于法有据，本院予以支持。因原告并未与被告办理涉案房屋的交房手续，故原告要求收回房屋的诉请，没有事实依据，本院不予支持。另，因涉案房屋的抵押权预告登记的权利人为农行广西区分行营业部，虽然原告已代为偿还了被告所欠农行广西区分行营业部的债务，但其要求注销该预告登记的，仍应向农行广西区分行申请，被告有义务协助。二、关于违约金支付和律师费损失的问题。根据合同约定，买受人不按约定期限偿还出卖人代偿款项的，出卖人有权解除合同，并可要求买受人支付合同总价款的百分之十五的违约金。同时，买受人还需承担出卖人为追索代偿款项而支付的诉讼费、律师费及差旅费等相关费用。现因被告未在约定期限内偿还代偿款项，原告依此解除合同，被告理应按照上述约定向原告支付违约金100539.15元（670261元×15%）并赔偿律师费损失20000元。另，合同解除后，原告应将被告已付的各项款项合计575972.58元退回给被告。扣除被告应付代偿款项542509.57元，原告还应退还被告款项33463.01元。又因被告还应向原告支付违约金100539.15元，双方债务相互抵销后，被告还应向原告支付违约金67076.14元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告南宁金恒房地产开发有限公司与被告叶丽珍于2010年10月29日签订的编号为xxx的《南宁市商品房买卖合同》已于2016年11月14日解除；二、被告叶丽珍协助原告南宁金恒房地产开发有限公司办理云星·钱隆天下xx号房的商品房买卖合同备案撤销手续(备案编号为xxx)及商品房预告登记撤销手续（证号为邕房预字第xx号）；三、被告叶丽珍协助原告南宁金恒房地产开发有限公司向中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部申请注销云星·钱隆天下xx号房的抵押权预告登记；四、被告叶丽珍向原告南宁金恒房地产开发有限公司支付违约金67076.14元；五、被告叶丽珍赔偿原告南宁金恒房地产开发有限公司律师费损失20000元；六、驳回原告南宁金恒房地产开发有限公司要求收回位于云星·钱隆天下xx号房的诉讼请求。本案受理费10322元，由原告南宁金恒房地产开发有限公司负担361元，由被告叶丽珍负担9961元。上述应付款项及应履行的义务，义务人应在本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费，逾期未预交又不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长  谢 倩人民陪审员  叶寿腾人民陪审员  钟新燕二〇一七年三月二日书 记 员  郭顺萍附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的约定。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。