上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第3045号
上诉人（原审被告）任玉妹，女，1964年2月8日生，汉族，住上海市嘉定区。
上诉人（原审被告）胡遥峰，男，1987年11月25日生，汉族，住上海市嘉定区。
上列两上诉人的共同委托代理人严锡祥，上海海若律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）管小兰，女，1964年3月8日生，汉族，住浙江省瑞安市。
委托代理人洪汝逢，浙江玉海律师事务所律师。
委托代理人潘小飞，浙江玉海律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）张凤菊，女，1952年9月19日生，汉族，住浙江省瑞安市。
原审第三人陈小兰，女，1960年4月28日生，汉族，住浙江省瑞安市。
上诉人任玉妹、胡遥峰因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院（2014）嘉民三（民）初字第1056号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2000年8月15日，案外人谢某甲与上海嘉定汽配科技城有限公司（以下简称“汽配城公司”）签订《协议书》约定出资联建嘉定汽配城A型第26幢第13号地块营业房。同年12月19日，案外人谢某乙与汽配城公司签订《协议书》约定出资联建嘉定汽配城A型第26幢第14号地块营业房。2003年8月13日，由陈小兰作为中间介绍人，管小兰与谢某甲、谢某乙签订《联建房屋转让协议书》，约定两名案外人将上述汽配城A型第26幢第13、14号转让给管小兰。2004年，管小兰与案外人汽配城公司补签了一份落款日期为2000年12月19日的《协议书》，约定管小兰出资联建汽配城A型第26幢第13-14号地块营业房（以下简称“涉案房屋”）。管小兰并于同年4月26日向汽配城公司支付了土地出让金人民币60，000元（以下币种均为人民币）。此后，管小兰将涉案房屋出租。2005年，管小兰将上述《协议书》、发票原件及身份证复印件交付陈小兰。2010年2月21日，张凤菊通过房产中介与其妹夫夏爱国签订两份《房产买卖合同》，将涉案房屋和以及陈小兰名下的联建房以总价129万元转让给夏建国。因故未成交后，张凤菊持“管小兰委托书”、协议书、发票原件等至汽配城公司，称管小兰已将涉案房屋转让给张凤菊。同年3月15日，张凤菊带了长相与管小兰相似之人至汽配城，在向汽配城公司支付了40，000元后，办理了涉案房屋的更名手续，将汽配城存档及手中持有的《协议书》上管小兰的名字划去，添加了张凤菊的名字。2010年5月7日，张凤菊与胡遥峰（即任玉妹之子）签订《房屋资产转让协议书》，约定张凤菊将涉案房屋以总价164万元转让给胡遥峰。该协议签订前，任玉妹于2010年5月6日向案外人黄俊发、黄俊法账户共转账164万元，再由黄俊发、黄俊法将上述款项转账至张凤菊的妹妹张凤萍账户。张凤菊于签约当日将联建协议、发票等原件交付胡遥峰。此后，双方未至汽配城公司办理更名手续。
2010年7月12日，管小兰至嘉定公安分局马陆派出所报案称，陈小兰以帮助其办理产权证之名拿走了管小兰的原件并伪造了委托书将房屋出售。2010年7月15日，嘉定公安分局对该案立案侦查，并于2012年12月对张凤菊、陈小兰刑事拘留。2013年1月25日，张凤菊被批准逮捕，陈小兰被取保候审。2013年2月28日，嘉定公安分局作出《起诉意见书》，认为张凤菊已涉嫌诈骗罪，故移动嘉定检察院。2013年9月，上海市公安局就上述张凤菊持有的“管小兰委托书”上的签名进行检验，认为该字迹与管小兰、陈小兰、张凤菊、冯某某的字迹均存在一定差异，上面的指纹捺印也与上述四人均不相同，故未作出明确的鉴定意见。2013年11月21日，嘉定检察院作出《不起诉决定书》，认为现有证据不足以排除张凤菊所作“受委托人虚假承诺、虚假授权文件蒙蔽而误信委托人享有房屋权利，故而接受委托出卖房屋，并接收房款作为抵债款”的辩解，不符合起诉条件，故决定对张凤菊不起诉。
2014年9月，管小兰起诉至原审法院，请求判令：一、确认张凤菊与陈小兰间转让合同无效；二、确认张凤菊、任玉妹、胡遥峰之间房屋资产转让协议无效；三、确认涉案营业房归管小兰所有，即要求胡遥峰将上述房屋予以返还。
原审另查明，案外人冯某某系陈小兰之子。2010年3月20日，冯某某向张凤菊借款31万元，注明当年4月底前还清借款。此后冯某某在该借条上注明“该购房款已付清、陈小兰”。在此之前，案外人冯某某与张凤菊之间存在多笔转账交易。张凤菊曾于2013年向浙江省瑞安市人民法院起诉陈小兰、案外人冯某某民间借贷纠纷，后又于2013年5月21日撤回起诉。
原审又查明，涉案房屋所占用的土地系马陆镇马陆村集体土地。2000年至2002年期间，汽配城公司陆续取得了在涉案土地上建造房屋的建设工程规划许可证。
原审法院认为，管小兰自2003年受让涉案房屋后长期出租收益，其对涉案房屋已形成占有，该权利受法律保护。管小兰与张凤菊之间关于涉案房屋的转让合同，系通过假冒权利人签订，非管小兰真实意思表示，依法应当确认无效。对于张凤菊与胡遥峰间《房屋资产转让协议书》，虽然检察院因无法确定被告张凤菊与陈小兰何人涉嫌诈骗而作出了存疑不起诉的决定，但通过查明的事实可以明确涉案房屋的联建协议从管小兰更名至张凤菊系通过诈骗手段取得，现张凤菊通过买卖合同的形式转让诈骗所得，该合同应当被确认无效。胡遥峰作为第三方，并未取得涉案房屋的登记所有权，故其主张适用善意取得制度没有事实依据，原审法院不予采纳。管小兰在其对涉案房屋的占有受到侵犯后，即刻于2010年7月12日向公安机关报案，主张其占有，符合法律规定。对于管小兰主张确认张凤菊、任玉妹、胡遥峰之间《房屋资产转让协议书》无效的请求，由于该转让的双方应为张凤菊与胡遥峰，任玉妹并非转让协议的当事人，故原审法院确认张凤菊与胡遥峰间的转让协议无效，管小兰基于其原先形成的占有，主张胡遥峰返还涉案房屋，合法有据，原审法院对此予以支持。《房屋资产转让协议书》被确认无效后，张凤菊因该协议书而取得的房款，应当予以返还。至于张凤菊所述其与陈小兰及其子冯某某之间的借贷纠纷，与本案无涉，张凤菊可另行主张。据此，原审法院判决如下：一、确认管小兰与张凤菊于2010年3月15日关于嘉定区马陆镇宝安公路汽配城A区第26幢第13-14房屋的转让无效；二、确认张凤菊与胡遥峰于2010年5月7日签订的关于上述第一条房屋的《房屋资产转让协议书》无效；三、胡遥峰应于判决生效之日起十日内将嘉定区马陆镇宝安公路汽配城A区第26幢第13-14房屋返还管小兰；四、张凤菊应于判决生效之日起返还胡遥峰房款1，640，000元。
判决后，任玉妹、胡遥峰不服，提起上诉称：原审判决无权认定张凤菊是否系通过诈骗手段取得涉案房屋。陈小兰构成对管小兰的表见代理，管小兰与张凤菊签订的涉案房屋买卖合同依法有效。张凤菊与胡遥峰之间的买卖合同系双方当事人在自愿的基础上签订，应为有效。第三人陈小兰与张凤菊诈骗了管小兰，管小兰应向前述两人主张权利。胡遥峰是善意取得，且已支付全部对价和实际占有张凤菊交付的涉案房屋，应适用善意取得的法律规定。管小兰对本案争议负有重大过错，原审判决要求胡遥峰承担所有不利后果显失公平公正。据此，请求撤销原审判决主文第二、三、四项。
被上诉人管小兰表示原审判决正确，请求二审予以维持。
被上诉人张凤菊未作答辩。
原审第三人陈小兰表示坚持其在一审中的意见，尊重法院判决。
本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，原审法院根据查明的事实，确认管小兰与张凤菊关于涉案房屋的转让无效，此判定符合法律规定，本案当事人亦对于此项判决均无异议，本院予以维持。张凤菊对于涉案房屋无处分权，其通过买卖合同形式转让涉案房屋，该合同应当确认为无效。原审法院关于此节的认定，符合案件事实和法律规定，本院认同。上诉人胡遥峰作为转让涉案房屋的受让人未依法登记涉案房屋所有权，不具备物权善意取得相关规定要求的必要条件，其受让涉案房屋不构成善意取得。管小兰作为涉案房屋权利人有权要求胡遥峰予以返还，张凤菊应向胡遥峰返还购房款。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人任玉妹、胡遥峰的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法法》第一百七十一条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19，200元，由上诉人任玉妹、胡遥峰共同负担。
本判决为终审判决。
法官助理武博
审判长 彭辰
审判员 姚跃
审判员 彭浩
二〇一六年四月二十九日
书记员 何倩
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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