贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔23民终317号
上诉人（原审原告）：陈志琼，女，1960年4月20日生，汉族，住贵州省兴义市。
委托诉讼代理人：吴洪益，贵州天翊律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被上诉人（原审被告）：彭刚，男，1975年3月22日生，汉族，户籍地贵州省贞丰县，现住贵州省兴义市。
委托诉讼代理人：ＸＸ，兴义市顶效法律服务所法律工作者。代理权限：一般授权。
上诉人陈志琼与被上诉人彭刚房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省兴义市人民法院（2016）黔2301民初5107号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
陈志琼上诉请求：撤销原审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决认定上诉人与被上诉人在2016年4月30日前已经解除双方签订的《房屋租赁合同》错误。本案不存在合同解除的情形，双方从未就解除房屋租赁合同达成过一致意见，尽管被上诉人在2016年4月30日时口头通知上诉人解除房屋租赁合同并在门面上张贴解除通知书，表示不再支付房屋租金，上诉人虽知晓此情况，但不能因为上诉人知晓此情况就视为合同可以自动解除，上诉人从未同意解除合同，双方为此多次协商，但均未达成一致意见。本案房屋租赁合同在未经合法程序处理的情况下，其不可能自动解除。二、被上诉人在一审答辩中明确表示，该合同尚在有效期内，不同意解除合同，也即是说双方都否定了之前已经协商一致解除《房屋租赁合同》的情况，既然上诉人与被上诉人明确表示该合同尚在合同有效期内，该合同没有协商一致解除，一审法院违背客观事实强行认定合同已经解除不仅与双方在一审庭审中的陈述不一致，且与客观事实也完全相悖。本案的客观事实是，被上诉人不愿意继续承租房屋后，其意图将该房屋转租，并在房屋上张贴了招租广告并留下上诉人的电话号码，也就是说该房屋的招租广告不是上诉人张贴的，而是被上诉人张贴的。三、上诉人在被上诉人明确不愿意继续承租房屋并拒绝支付租金的情况下另行将房租出租，是根据法律规定采取适当措施防止损失扩大的一种举措，是其权利也是义务，不能将上诉人另行出租房屋的行为视为解除合同或者是违约行为。双方约定租金交付时间为4月1日前，可在支付租金期限届满，被上诉人拒绝支付租金并不愿意继续租赁房屋，但又拒绝友好协商合同事宜，此事实已明确说明，被上诉人已经违约。上诉人在被上诉人违约后，有义务采取措施防止损失扩大，将房屋出租。四、一审适用法律错误。一审判决适用《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条第二项之规定，判决驳回上诉人的一审诉讼请求错误。
彭刚二审答辩称，被答辩人在一审庭审中已自认与我方在租期届满前已经口头解除合同的客观事实，在我方交还整栋房屋钥匙时，其接受钥匙的行为与将租赁标的物转租给案外人潘杰经营的行为，足以证明双方已经依法解除了租赁关系。被答辩人同意解除合同在先，事后又无理滥用诉权，故我方在一审时提出若被答辩人坚持主张租赁合同继续有效，那我方将愿意另案诉请其赔偿我方各项损失，对于这一观点的陈述并不是对案涉租赁合同效力的自认。
陈志琼向一审法院起诉请求：1、解除陈志琼与彭刚于2015年4月11日签订的《房屋租赁合同》；2、判令彭刚立即支付2016年5月1日至2016年10月1日产生的房屋租金共计145833元；3、本案诉讼费由彭刚承担。
一审经审理查明：2015年4月11日，陈志琼与彭刚签订一份《房屋租赁合同》，该合同主要约定：陈志琼将位于兴义市盘江东路坛罐市60号共计5层约450平方米的房屋出租给彭刚整体规划经营；租赁期限为六年，从2015年5月1日起至2021年5月1日止；房屋租金每年35万元，每年一付，第一年租金在2015年4月28日前付清，以后每年租金陈志琼4月1日到彭刚处领取；合同期内，双方不可违约，如有违约，违约方需承担对方所有损失。合同尾部陈志琼签名下方的联系电话则是陈志琼之姐陈志美的电话，合同签订后，陈志琼将房屋交付彭刚经营使用，彭刚也按约定支付了第一年房屋租金35万元。彭刚经营到2016年4月，因自身原因不再继续经营，便电话联系，向陈志琼提出解除合同，并于2016年4月13日将书面的《解除房屋租赁合同的通知》张贴于房屋处（陈志琼陈述其知悉），随后，又送了一份到陈志美的门市，交付了房屋钥匙。此后，陈志琼又另行招租（联系电话仍留的是陈志美的电话），并于2016年5月10日与新的承租人达成一致意见，于2016年6月1日正式签订了《房屋租赁合同》，将盘江东路坛罐市60号的房屋三层出租给他人经营。一审法院认为，对原告陈志琼陈述的签订合同及已交付一年房屋租金的事实，被告彭刚承认，予以确认。对于合同解除问题，经原、被告陈述及所举证据，证实原、被告双方电话协商过解除合同，被告于2014年4月13日出具了书面的《解除房屋租赁合同的通知》张贴于房屋处，原告陈述其知悉此事。且从随后的交付钥匙，另行招租及已实际将房屋出租给他人的行为，表明双方已协议解除了合同并交还了房屋。因此，可以认定，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》，已于第一年租赁期限届满前（2016年4月30日前）解除。合同解除后，双方的权利义务终止，故对原告要求解除合同，支付2016年5月1日至2016年10月1日的租金的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条第二项规定，判决如下：驳回原告陈志琼的诉讼请求。案件受理费3216元，减半收取1608元，由原告陈志琼负担。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
一审查明的事实，经审查属实，本院予以确认。
二审另查明：2016年5月10日贵州映臣教育咨询有限公司与陈志琼经协商一致达成租赁意见，贵州映臣教育咨询有限公司进场装修该房屋3层至5层用于办公使用，并于2016年6月1日双方签订正式租赁合同并于2016年6月20日正式开业。
综合双方当事人的分歧意见，本案争议的焦点为：上诉人陈志琼请求被上诉人彭刚支付租金的请求能否得到支持？
本院认为，上诉人陈志琼原审庭审陈述“……在原告方（陈志琼）没有将房屋出租出去的期间被告（彭刚）应该继续承担租金义务。故在该期间原告方贴出去一个房屋租赁的告示，想把房屋租出去……”。现陈志琼主张招租广告不是其张贴的，而是彭刚张贴的上诉理由，本院不予采纳。彭刚在向陈志琼提出解除合同后，通过对陈志琼收取钥匙、张贴招租广告、与他人签订房屋租赁合同并已实际交付出租等一系列行为，原审认定陈志琼与彭刚之间达成解除合意，并依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”认定租赁合同已经解除，适用法律正确。陈志琼请求支付的租金能否得到支持，涉及到合同解除的具体时间。彭刚虽在第一年租期届满前向上诉人提出解除合同，但在陈志琼否认同意解除、彭刚也未举证证明在第一年租期届满前上诉人以实际行动解除合同的情况下，原审认定合同已于第一年租赁期限届满前解除不当，二审对此予以纠正。陈志琼于2016年5月10日与贵州映臣教育咨询有限公司协商一致，将案涉3层至5层房屋进行出租，此时，可认定陈志琼与彭刚的房屋租赁合同关系即已解除。对于合同解除前的租金，即2015年5月1日至5月9日共计9天的租金，彭刚应予以支付。根据双方签订的房屋租赁合同，按照年租金350000元计算，9天的租金为350000÷365×9=8630元。
综上所述，陈志琼的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销贵州省兴义市人民法院（2016）黔2301民初5107号民事判决；
二、彭刚于本判决生效后15日内向陈志琼支付房屋租金8630元；
三、驳回陈志琼的其余诉讼请求。
如未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3216元，减半收取1608元，由彭刚负担96元，陈志琼负担1512元；二审案件受理费3216元，由彭刚负担190元，陈志琼负担3026元。
本判决为终审判决。
审判长 谢 娟
审判员 陆金凤
审判员 ＸＸ敏
二〇一七年八月十一日
书记员 岑周鸿