浙江省杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0110民初00298号
原告：孙雨辰。
委托代理人：韦正强，浙江航向律师事务所律师。
被告：杭州美林房地产开发有限公司，住所地杭州市余杭区五常街道文一社区。
法定代表人：杨正龙。
委托代理人：徐骏、刘中秋，浙江天册律师事务所律师。
原告孙雨辰诉被告杭州美林房地产开发有限公司（下称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月7日立案受理后，依法由审判员汪文彤独任审判，于2016年2月25日公开开庭进行了审理。原告孙雨辰的委托代理人韦正强，被告的委托代理人刘中秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙雨辰起诉称：被告系“华元·美林公馆”房地产项目的开发商，2011年12月20日，原、被告签订了《浙江省商品房买卖合同》一份，约定：原告向被告购买其开发的位于五常街道文一社区的“华元·美林公馆”24幢1单元302室商品房；该商品房建筑面积共88.94平方米，其中，套内面积72.38平方米，应分摊的共有建筑面积16.56平方米；该商品房单价为人民币每平方米15077.22元，总价款人民币1340516元整。合同签订后原告通过银行按揭方式向被告支付1340516元。被告交房后，原告发现涉案房屋的套内建筑面积为68.11㎡，比约定少了4.27㎡，套内面积误差比为6.27%。按照计算，15077.22×4.27=64380元。现提起诉讼，请求判决被告赔偿原告损失64380元并承担本案诉讼费。
为证明以上主张，原告向本院提供如下证据：
1、《浙江省商品房买卖合同》（合同编号2011预1012517）一份（复印件），证明原、被告之间的商品房买卖合同关系及被告存在违约行为的事实。
2、销售不动产统一发票一份（复印件），证明原告依约支付全部购房款的事实。
3、房产证一份（复印件），证明被告交付被原告的房子套内建筑面积比约定的少了4.27㎡的事实。
被告答辩称：原告的起诉没有合同依据和法律依据。一、案涉房屋的《商品房买卖合同》已经对建筑面积（包括套内建筑面积）发生变化如何处理作出明确而具体的约定。1、答辩人与原告订立的《商品房买卖合同》第六条明确约定，选择“建筑面积”、不选择“套内建筑面积”作为计价方式，双方在“建筑面积”一栏打“√”，在“套内建筑面积”一栏打“ⅹ”。为免争议，双方进一步在《补充协议书》中明确约定“按上述方式进行商品房建筑面积差异处理的，即不存在对商品房建筑面积构成部分套内建筑面积或公摊面积单项差异的处理”。由此可见，双方在订立《商品房买卖合同》时已经达成一致约定，只按照建筑面积确定房价并进行面积补差，套内建筑面积的增加和减少均不影响房价款且不再进行差异处理。原告对房屋的套内建筑面积可能发生误差，且发生差异后不再进行差异处理是明知的、认可的，也是可预见的。2、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律托干问题的解释》第十四条以及《商品房销售管理办法》第二十一条规定，双方当事人应当在合同中约定建筑面积、套内建筑面积发生误差时的处理方式。据此，答辩人与原告在《商品房买卖合同》及《补充协议书》中对套内建筑面积发生误差如何处理所作出的相关约定是符合法律、行政法规的强制性规定的，合法有效，对双方均具有约束力。二、案涉房屋的《商品房买卖合同》未约定得房率，更未约定得房率发生变化如何调整房价或赔偿损失，原告主张得房率不符要求赔偿损失没有事实和法律依据。三、答辩人与原告已经按照《商品房买卖合同》的约定对房价款及房屋面积补差进行了处理，双方争议已经解决，《商品房买卖合同》已经履行完毕。在原告起诉前，答辩人与原告已经签署了《商品房交接书》，对房屋的房价款、面积差异处理等进行核对和确认，并补差了相应房款，开具了相应发票。作为出卖方，答辩人已经交付了房屋；作为买受人，原告也根据实测面积进行差异处理后支付了全部房款，双方的争议已经解决，双方在《商品房买卖合同》项下的主要权利义务已经履行完毕且无异议。如今，原告单方推翻原有的约定而主张赔偿，是一种不诚信的违约行为，其主张更无合同依据和法律依据，不应受到法律保护。四、虽然案涉房屋的套内建筑面积发生变化，但案涉房屋无论在户型、结构、空间、尺寸、朝向、使用功能等均与《商品房买卖合同》约定完全一致，并未给原告使用上造成任何影响，更未造成任何损失。五、原告的起诉已经超过了诉讼时效。综上所述，请求法庭查明事实后依法驳回原告的全诉讼请求。
为证明自己的主张，被告向本院提交以下证据：
1、交付通知书的寄送凭证各一份（复印件），证明被告已经通知原告领房。
2、商品房交接书一份（复印件），证明根据合同约定原被告已对案涉房屋的面积补差及房款结算进行处理，案涉合同已经履行完毕的事实。
3、补充协议书各一份（复印件），证明原被告双方将商品房面积差异按照建筑面积处理、而非套内建筑面积或公摊面积单项处理已作出明确约定。
对于原、被告双方提供的上述证据，经庭审质证，对原告提交的1-3项证据，被告对真实性均没有异议，但认为对面积确认及面积差异处理双方已有约定；原告对被告提交的证据真实性无异议。经本院审查认为，原、被告提供的全部证据均符合有效证据要件，本院根据证据载明内容作相应的事实认定。
根据以上有效证据及当事人的庭审陈述，本院认定如下事实：
2011年12月20日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》及《补充协议书》各一份，约定原告向被告购买位于杭州市余杭区五常街道文一社区的“华元·美林公馆”24幢1单元302室商品房一套，建筑面积共88.94平方米，其中套内建筑面积72.38平方米，分摊共有建筑面积16.56平方米。该商品房单价为每平方米15077.22元，房屋总价1340968元。合同第六条面积确认和面积差异处理中规定：“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准。1、当事人选择【√建筑面积】【×套内建筑面积】（本条款中均简称面积）作为计价方式时，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。……”。《补充协议书》对合同第六条的补充中规定：“1、该商品房的合同约定面积系按现行房产测量规范及有关补充文件预测所得，在该商品房交付前，如因政府的相关房产测量规范、文件调整导致合同约定面积与产权登记面积产生差异的，不视为出卖人违约，也不适用本条款之面积差异处理方式，而按产权登记面积据实结算房屋价款。2、按上述方式进行商品房建筑面积差异处理的，即不存在对商品房建筑面积构成部分套内建筑面积或公摊面积单项差异的处理。……”。
2014年8月21日，被告出具发票一份，载明收到原告购房款1340516元（已扣除建筑面积差额款）。同日，双方签订《商品房交接书》1份，载明房屋建筑面积为88.91平方米。同年8月27日，原告进行房产权属登记。编号为余房权证五移字第××号房产权证注明该商品房建筑面积为88.91平方米，套内建筑面积为68.11平方米。2016年1月7日，原告诉来本院。
本院认为，本案双方已在合同中约定：“该商品房建筑面积共88.94平方米，其中套内面积72.38平方米，应分摊共有面积16.56平方米。”同时，由于房屋买卖合同标的物的特殊性，最终交付房屋的面积可能与产权面积存在一定范围内的差异，故双方又在合同第六条及《补充协议书》中分别作出了：“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。1、当事人选址建筑面积作为计价方式时……”及“2、按上述方式进行商品房建筑面积差异处理的，即不存在对商品房建筑面积构成部分套内面积或分摊面积差异的处理。…。”等约定，但上述相关条款只是房屋买卖合同中房屋出卖人与买受人之间根据我国相关法律法规所采用的通常条款。这些条款主要是针对房屋面积的确认标准、价款的结算依据及面积差异的处理方式所作出的约定。本案中，被告最终实际交付的房屋在建筑面积上确实符合合同约定的标准，双方也是根据建筑面积的数字进行了房屋价款的结算，但是该房屋套内面积与建筑面积之间的比例与合同中体现出的比例确实存在较大差距。在该种商品房买卖合同的履行中，虽然实际交付房屋的建筑面积通常会与设计建筑面积存在一定差异，但仍应在合理的范围内，而房屋建筑面积变化所导致的套内建筑面积的变化同样也应当具有合理性。根据日常生活经验，普通购房者，特别是中小户型的购房者对房屋“得房率”这项指标缺失较为重视，并在一定程度上影响购房者的意愿。这一点从被告在销售中得房率高作为该楼盘的其中一项优势进行宣传也得到印证，现由于被告向原告所交付房屋的套内面积与该房屋按合同约定套内面积与建筑面积之间的比例计算所得的套内建筑面积明显减少，超出了合理范围，故被告已构成违约，应当承担相应的违约责任。关于诉讼时效，双方在2014年8月21日商品房交接时，商品房交接书中并无记载套内、公摊等面积，当时也没有告知前述套内面积信息，故不应从交接书开始计算诉讼时效；另外，业主通常不可能在收房后去查询房屋的套内面积公开信息，案涉房屋所有权证书登记确认时间为2014年8月27日，且被告未能举证证明原告就本案起诉之日始二年前已知道或应当知道房屋的实际套内面积，故对被告主张本案诉讼已过法定诉讼时效的抗辩事由，本院不予采纳。对于违约损失的计算标准，考虑本案合同的性质、实际履行情况及被告的过错程度等因素，以交付房屋套内建筑面积与合同约定标准的套内建筑面积的差额为基数，参考合同约定的单价，酌情确定被告赔偿原告的损失为18000元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告杭州美林房地产开发有限公司赔偿原告孙雨辰损失18000元，于本判决生效后十日内付清。
二、驳回原告孙雨辰其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费705元（已减半收取），由原告孙雨辰负担580元，由被告杭州美林房地产开发有限公司负担125元，于本判决生效后十日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费1410元，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判员 汪文彤
二〇一六年三月十五日
书记员 吕 雯