河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）郑民四终字第2040号
上诉人（原审被告、反诉原告）胡春节，男，1969年11月14日出生，汉族。
委托代理人尤超杰，河南国银律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）练瑞英，女，1975年5月15日出生，汉族。
委托代理人唐运清，河南国基律师事务所律师。
原审第三人郑州市水晶鱼饮食有限公司。
法定代表人余斌，总经理。
上诉人胡春节因与被上诉人练瑞英、原审第三人郑州水晶鱼饮食有限公司（以下简称水晶鱼公司）租赁合同纠纷一案，不服郑州高新技术产业开发区人民法院（2011）开民初字第3922号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人胡春节的委托代理人尤超杰，被上诉人练瑞英的委托代理人唐运清到庭参加了诉讼，水晶鱼公司经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2007年8月1日，胡军伟受胡春节委托与练瑞英签订《房屋租赁合同》一份，载明：胡春节将其所有的位于郑州市郑东新区通泰路1号郑东新园·龙鑫园小区10号楼05号门面房出租给练瑞英，租期自2007年10月1日至2010年9月30日止；租金的缴纳方式为第一年每平方米每月60元，第二年、第三年每平方米每月80元，每季度一交，提前五天交下一季度租金；胡春节为练瑞英提供二个月的装修期（免租金）；胡春节出卖房屋产权，需提前3个月通知练瑞英，练瑞英在同等条件下享有优先购买权，胡春节需在合同期满前3个月通知练瑞英是否续签房屋租赁合同；合同期满后，依据合同法，练瑞英享有优先承租权；练瑞英对租赁、改造、装修后的房屋享有独立的经营管理权；合同期内，经营期间的各种税费由练瑞英缴纳；练瑞英依约交付租金，胡春节如无正当理由拒收，练瑞英不负迟延交费的责任，练瑞英如果拖欠租金，应按照中国人民银行延期付款的规定向胡春节偿付滞纳金；合同期间，练瑞英若不能经营，可转租给第三方，由练瑞英按约定向胡春节缴纳租金；合同期满后，如练瑞英不再继续租赁经营，其在租赁期间内添置和装修的可移动财产有权搬走；租赁期间，练瑞英如损坏房屋，合同期满后，应由练瑞英负责修复等。练瑞英及胡春节代理人胡军伟均在合同上签名确认。合同签订后，练瑞英出资836165.78元对房屋进行装修，后开办了三义美食饭店，为此，练瑞英还购置了厨房设备价值242895元，餐台、餐桌、餐椅价值144865元、餐具价值63892元，空调价值56200元，共计507852元。后该饭店于2009年7月停止营业。练瑞英称其于2009年11月底发现水晶鱼公司对房屋进行重新装修。练瑞英经营三义美食饭店期间，胡春节代练瑞英缴纳水费16620元、电费10881.5元、物业费3051元，共计30552.5元，练瑞英对此无异议。2009年4月9日，练瑞英委托霍振涛向胡春节代理人胡军伟支付房屋租金100000元，胡军伟出具了《收条》。2009年11月23日，胡春节将本案争议房屋出租给水晶鱼公司，双方签订了《房屋租赁协议》。2009年6月3日，练瑞英向胡春节出具承诺书一份，载明：“由于流动资金紧张，对房租问题作出以下承诺：（1）乙方积极筹措资金，坚持经营，尽快支付甲方房租。（2）乙方于近日先付甲方二万元租金，剩余所欠租金于6月底全部结清。（3）如乙方再次违约，甲方可根据合同追究乙方责任。收回房屋。（4）如不经营，房租结清，余款归乙方所有。”练瑞英对该承诺书中“（4）如不经营，房租结清，余款归乙方所有．收回房屋”提出异议。经原审法院委托，河南检苑司法鉴定中心于2010年4月13日作出司法鉴定意见书，经鉴定，该部分内容字迹与其它字迹不是同一人所写。为此，练瑞英支出鉴定费1500元。案件审理中，胡春节向原审法院递交鉴定申请书，申请鉴定承诺书中“如不经营，房租结清，余款归乙方所有，收回房屋”是否系练瑞英或霍振涛书写，但其鉴定申请书未在法定期限内向原审法院递交，故对其申请原审法院不予准许。
原审法院认为，练瑞英与胡春节委托代理人胡军伟签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，该合同对练瑞英与胡春节均具有拘束力，原审法院予以认定。合同签订后，双方均应按照合同约定履行各自的义务。关于本诉部分，原审法院认为，练瑞英未按约定期限支付租金已构成违约。胡春节辩称练瑞英在承诺书明确表示，如再次违约，胡春节可收回房屋；但练瑞英出具的承诺书中有关“收回房屋。如不经营，房租结清，余款归乙方所有”的字迹经鉴定与该承诺书其他字迹并非同一人所写，练瑞英对此亦不予认可，而双方在合同中并没有关于收回租赁房屋的特殊约定，且该合同明确约定了“合同期内，练瑞英若不能经营，可转租给第三方，由练瑞英向胡春节按约定缴纳租金”，因此，在合同期限内，如果练瑞英经营不善，其有权将房屋进行转租来减少自己的损失。练瑞英未按时支付租金，胡春节可按合同约定向其主张违约金，但练瑞英的违约行为不应成为胡春节不顾练瑞英的装修损失、擅自将房屋出租给他人的理由，故胡春节的辩称理由不能成立。练瑞英的损失包括装修费用836165.78元，厨房设备费用242895元，餐台、餐桌、餐椅费用144865元、餐具费用63892元，空调费用56200元。关于装修费用836165.78元，练瑞英向法院提供了装修合同及装修费票据，根据合同约定，该项费用应属于练瑞英的经营成本，如果合同到期，而又无法拆除，练瑞英作为承租方无权向胡春节主张该部分损失。本案中，双方签订的房屋租赁合同约定的租赁期限为2007年10月1日至2010年9月30日，胡春节于2009年11月23日将房屋收回又出租给水晶鱼公司，导致练瑞英还有十个月零七天的租期无法使用房屋，因此，胡春节应赔偿练瑞英相应的损失，依据剩余租期时间和装修费用的数额，原审法院认定练瑞英装修损失为237687.9元（836165.78÷36X10＋836165.78÷36÷30X7=237687.9元）。关于练瑞英主张的厨房设备等动产损失，因经营过程中必然会产生相应的损耗，结合本案，原审法院认定练瑞英动产损失为144361.6元（507852÷36X10＋507852÷36÷30X7=144361.6元）。综上，练瑞英损失共计382049.5元，对此，胡春节应负赔偿责任。练瑞英要求胡春节赔偿直接经济损失1292547.78元，其请求过高，超出部分，原审法院不予支持。关于反诉部分，胡春节请求解除双方于2007年8月1日签订的房屋租赁合同；因胡春节于2009年11月23日已将本案争议房屋出租给水晶鱼公司，合同已实际无法履行，且双方在合同中约定的期限为2007年10月1日至2010年9月30日，庭审时，合同约定的期限已经到期，故合同应予解除。胡春节要求练瑞英支付拖欠的房租335649.6元（自2009年1月至2009年11月期间共计11个月的房租）、水费16620元、电费10881.5元、物业费3051元及其代为垫付的二人工资18000元，共计384202.1元。关于房租335649.6（自2009年1月至2009年11月期间共计11个月的房租），练瑞英已委托霍振涛向胡春节支付了100000元，下欠的房租计235649.6元，练瑞英应当支付给胡春节。关于胡春节代练瑞英垫付的水费、电费、物业费共计30552.5元，胡春节提供了相关票据，且双方对该部分费用均无异议，原审法院予以认定，故练瑞英应将该部分费用支付给胡春节。关于胡春节主张其代为垫付的工人工资18000元，因证人未到庭接受询问，胡春节亦未提供有效证据证明其该项主张，故原审法院不予支持。综上，练瑞英应支付胡春节房租235649.6元，水费、电费、物业费30552.5元，以上共计266202.1元。胡春节反诉请求过高，超出部分，原审法院不予支持。练瑞英申请法院追加水晶鱼公司为第三人，原审法院认为，水晶鱼公司依据其与胡春节签订的合同承租该房屋并进行施工改造，其在本案中其并无过错，不应承担民事责任。练瑞英关于水晶鱼公司的诉讼请求不能成立，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼-》第六十四条之规定，判决：一、解除练瑞英与胡春节于二零零七年八月一日签订的《房屋租赁合同》；二、本诉胡春节于判决生效后十日内赔偿练瑞英各项损失共计三十八万二千零四十九元五角。三、驳回练瑞英的其他诉讼请求。四、练瑞英于判决生效后十日内支付胡春节房屋租金及胡春节代为垫付的水费、电费、物业费共计二十六万六千二百零二元一角。五、驳回胡春节的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
胡春节不服原审判决上诉称：原审判决认定事实错误，适用证据错误，从而导致错判。1、依照2009年6月3日练瑞英所出具的承诺书的约定，上诉人将该房屋收回并无任何不当之处，更不存在违约。从而导致认定事实的错误。2、原审判决对损失认定的数额无事实和法律依据，三义美食饭店是其自身经营不善而停业的，胡春节并未破坏其任何财产，更未给其造成损失。而一审法院的损失不应支持。请求二审法院查明本案事实，依法予以改判支持其上诉请求。
被上诉人练瑞英答辩称：1、练瑞英与胡春节于2007年8月1日签订的《房屋租赁合同》合法有效。2、重审查明的练瑞英的直接经济损失客观真实。通过练瑞英提供的证据证明，练瑞英直接经济损失共计1292547.78元。另外，支付鉴定费1500元。3、重审的判决结果基本公正。胡春节无视合同有关条款的规定，无视法律，造成练瑞英重大财产损失。重审法院经过开庭审理后，对练瑞英的直接损失按一定比例判决胡春节赔偿，体现了公平原则。练瑞英基本表示接受。请求二审法院驳回胡春节的上诉请求，维持原审判决。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：练瑞英与胡春节委托代理人胡军伟签订的房屋租赁合同合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同明确约定了“合同期内，练瑞英若不能经营，可转租给第三方，由练瑞英向胡春节按约定缴纳租金”，练瑞英出具的承诺书中有关“收回房屋。如不经营，房租结清，余款归乙方所有”的字迹经鉴定与该承诺书其他字迹并非同一人所写，练瑞英对此亦不予认可，而双方在合同中并没有关于收回租赁房屋的特殊约定，因此练瑞英未按时支付租金，胡春节可按合同约定向其主张违约金，胡春节不顾练瑞英的装修损失、擅自将房屋出租给他人给练瑞英造成了损失应当赔偿，原审按照练瑞英提供的票据和剩余租赁期间计算损失382049.5元并无不当。原审判决认定事实清楚，审判程序合法，实体处理适当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费20865元，由上诉人胡春节负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈贵斌
审判员 陈启辉
审判员 崔航微
二〇一三年十二月二十五日
书记员 毛冰昕