江苏省扬州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏10民终1933号
上诉人（原审被告）：郭清水。
委托代理人：丁永安，江苏金天宁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：仪征中源置业有限公司，住所地江苏省仪征市真州镇国庆路161号中源商贸城5-2号。
法定代表人：胥文凯，总经理。
委托代理人：梁明，仪征市扬子法律服务所法律工作者。
原审第三人：陈超。
上诉人郭清水因与被上诉人仪征中源置业有限公司（以下简称中源公司）、原审被告陈超房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省仪征市人民法院（2015）仪民初字第1180号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
原告中源公司诉称，2012年4月9日，被告郭清水与我公司签订《中源商贸城房屋租赁合同》1份，约定我公司将位于仪征市中源商贸城9号房屋第一层约1200平方米的房屋租赁给被告使用，房屋租赁期限为2012年5月20日至2022年8月1日，租金及缴纳时间为：1、2012年4月9日前付20万元，同年12月30日前付20万元；2、2013年8月1日前付50万元；3、2014年8月1日前付60万元；4、2015年8月1日前给付60万元；5、2016年8月1日起的租金按市场价格另行协商；如被告拖欠租金20天以上，视为违约，我公司有权解除合同，收回房屋，被告应当支付租金的20%作为违约金；租赁期间，被告将租赁房屋转租第三方使用，必须事先征得我方书面同意。
合同签订后，我公司已将房屋交予被告使用，被告应于2014年8月1日前缴纳下一年度租金，但直至2014年8月1日后，被告也仅支付12万元房屋租金，至今未再缴纳房租；且被告未征得我公司书面同意将房屋转租第三人陈超。故诉至法院，要求解除原、被告于2012年4月9日签订的《中源商贸城房屋租赁合同》；被告搬出仪征市中源商贸城9号第一层房屋并支付租金（按每月5万从2014年8月1日起计算至合同解除之日止，扣除已经交付的12万租金和2万元保证金）以及违约金12万元（年租金60万元×20%）；第三人陈超搬出仪征市中源商贸城9号第一层房屋并给付房屋占有使用费（按每月5万从合同解除之日起计算至实际搬出之日止）；由被告承担本案的诉讼费用。
被告郭清水辩称，我与原告于2012年4月9日签订房屋租赁合同是事实，但是租金应当是从2012年8月1日开始计算，且2014年8月1日之前的租金我已全部缴纳。
2014年10月18日，我与第三人陈超签订了转让协议，将我在所承租的涉案房屋里开设的风情百度酒吧转让给第三人陈超。当时我与陈超协商，由他交纳2014年8月1日之后所有的费用，我只负责配合过户。2014年8月1日之后交的12万是陈超交纳的，不是我交的。对于我酒吧转让以及房屋转租的问题，原告是同意的，原告也收取了第三人陈超的租金，故转租行为是有效的，转租是从2014年10月18日开始。我同意解除我与原告之间的租赁合同，但租金与我无关，我已经把房子转租给了第三人陈超，租金应该由第三人陈超来付。房子里面的东西均已经卖给陈超，我没有搬出的义务；违约金也不存在，即使有也应由第三人陈超给付。我当时交纳了2万元保证金，同意在本案租金里扣除。
第三人陈超述称，2014年10月18日，我与被告签订了转让协议，我整体把风情百度酒吧买了下来，里面包含房屋的转租。我已经交了12万租金给原告的工作人员徐平。我同意将这12万元在原告要求被告给付的租金里予以抵扣。我曾与原告工作人员徐平结算，自2014年8月1日至2014年11月17日租金为10万元，至于以后的房租，徐平跟我口头协议为50万一年。房租我同意给原告，我已经跟原告的工作人员徐平交涉过，说好卖了店给房租。原告要我立马搬出不合理，我里面东西很多，而且我现在也在积极的找买家，我希望原告给我时间处理，希望原告可以同意我再把房子转租给他人，违约金我不认可。
原审经审理查明，原告中源公司系仪征市真州镇国庆路161号中源商贸城9幢（号）房屋所有权人。2012年4月9日，以原告中源公司为甲方、以被告郭清水为乙方签订《中源商贸城房屋租赁合同》1份。合同约定，被告承租原告位于仪征市中源商贸城9号第一层（不含9幢14号房屋,一楼大厅共用）约1200㎡的房屋，用于经营酒吧。租赁期限为自2012年5月20日至2022年8月1日，装修免租期为自合同签订之日起80天内。租金及缴纳时间为：1、2012年4月9日前付20万元，同年12月30日前付20万元；2、2013年8月1日前付50万元；3、2014年8月1日前付60万元；4、2015年8月1日前付60万元；5、2016年8月1日起的租金按市场价另行协商。房屋先交租金后使用。合同签订之日，被告应当向原告缴纳经营信誉保证金（押金）2万元。合同第七条第2款约定，“租赁期间，乙方如欲将租赁房屋转租给第三方使用，必须事先征得甲方书面同意，否则视为违约”。合同第八条第1款约定，“乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如无故拖欠，甲方有权按日向乙方加收实欠金额的3%的滞纳金，如拖欠租金20天以上，视为违约，甲方有权解除合同，收回房屋，乙方承担租金金额20%作为违约金支付给甲方”。合同第八条第5款约定，“租赁期满或合同解除，乙方必须按时将租赁房屋内甲方的装饰、装修、设备、设施在符合使用的清洁、良好状况下（自然折旧除外）交给甲方，如乙方对房屋进行了装修，甲方有权要求乙方将房屋恢复原状”。该合同还对双方其他权利、义务等进行了约定。
合同签订后，原告向被告交付了涉案房屋，被告向原告缴纳了保证金（押金）2万元。2013年1月18日，被告以涉案房屋为经营场所成立仪征市真州镇风情百度酒吧，该酒吧类别为个体工商户，登记经营者为被告郭清水。2014年8月1日前的涉案房屋租金双方已经全部结清。
2014年10月18日，被告与第三人陈超签订转让协议1份，约定被告将仪征市真州镇风情百度酒吧转让给第三人陈超，转让费为280万元，包含酒吧所有的装潢、家具、音响灯光等设备；被告无偿提供仪征市真州镇风情百度酒吧法人经营许可及相关证照给第三人使用，第三人自理酒吧房租、人员等所有经营费用。协议还对转让费给付等问题进行了约定。2014年11月12日至2015年1月26日间，原告先后向仪征市真州镇风情百度酒吧出具收条，共计载明收到租金12万元。
在审理过程中，原审法院对原告工作人员徐平做调查笔录1份。其陈述，被告郭清水曾向其表示要将涉案房屋转租给第三人陈超，其当时未同意，但被告还是将仪征市真州镇风情百度酒吧转让给了陈超，并于2014年11月8日开业；酒吧重新开业十来天后被告才告知其涉案房屋已转租给陈超的情况，其当时讲转租肯定是不行的；嗣后，在2014年年底三方再次协商，其表示可以和被告终止协议与第三人陈超重新签订协议，但被告与第三人后来却均未前来与其办理此事。仪征市真州镇风情百度酒吧的租金原来是被告缴纳，后来12万元是该酒吧会计缴纳。对于租金问题，陈超确实同其协商过，但其没有同意年租金变更为50万元，也没有同意陈超卖店给租金的请求，且其一直在向被告和第三人电话催要租金。
原审法院认为，原、被告签订的《中源商贸城房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应当依约全面履行各自的义务。根据合同约定，对于涉案房屋2014年8月1日至2015年7月31日的房租，被告应于2014年8月1日前给付原告60万，被告拖欠租金20天以上，视为违约，原告有权解除合同。但在合同履行过程中，被告至今未能依约全部缴纳2014年8月1日至2015年7月31日的房租，亦未按约缴纳2015年8月1日至2016年7月31日的房租，已经构成违约，原告有权解除合同。故原告要求解除原、被告于2012年4月9日签订的《中源商贸城房屋租赁合同》的诉讼请求，有事实和法律依据，原审法院予以支持。
合同解除后，被告应将房屋返还给原告，并支付租赁房屋期间的租金。根据原、被告双方签订的合同约定，涉案房屋2014年8月1日至2015年7月31日的房租以及2015年8月1日至2016年7月31日的房租均为60万元，原告要求按照每月5万元（60万元÷12月）的标准计算2014年8月1日起至合同解除之日止的租金有事实依据；原告认可被告已经给付2014年8月1日至2015年7月31日间房租中的12万元，且原、被告均同意用2万元保证金抵扣租金。故原告要求被告按每月5万计算标准给付从2014年8月1日起计算至至合同解除之日止扣除已经交付的12万租金和2万元保证金后的租金的诉求，原审法院予以支持。
被告未能依约按期足额给付租金，应当承担违约责任，原告要求被告给付违约金的诉求，原审法院予以支持。关于违约金的金额，双方合同约定按照租金的20%计算，但计算违约金的租金具体金额双方约定不明确，且原告主张的违约金远高于原告的实际损失，故原审法院予以调整，酌定违约金为5万元较为适宜。
根据法律规定，转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应的变更、解除或者终止；负有腾房义务的次承租人应当腾空并迁让房屋。本案中，原、被告间签订的《中源商贸城房屋租赁合同》依法解除后，被告与第三人陈超之间对涉案房屋的转租亦丧失了存在的基础，应予解除；第三人陈超作为次承租人，在原、被告之间的房屋租赁合同解除后，亦无权继续占用涉案房屋，其作为实际使用人有义务腾空并迁让房屋，以及给付原、被告之间的房屋租赁合同解除后实际占有使用房屋费用。对于原告要求第三人陈超迁出涉案房屋并给付占有使用费的诉讼请求，原审法院予以支持。占有使用费参照原、被告签订的《中源商贸城房屋租赁合同》的租金标准，按每月5万元计算为宜。被告与第三人的转让协议不仅包含仪征市真州镇风情百度酒吧经营权的转让，还包含了涉案房屋的转租，房屋转租并不免除被告作为《中源商贸城房屋租赁合同》相对人应当承担的义务，且在房屋转租时，原告与被告的房屋租赁合同并未解除，原告也未与次承租人签订新的合同，原告与次承租人陈超不存在租赁合同关系，根据合同相对性原则，应由被告承担给付租金和违约金的义务。故被告抗辩认为涉案房屋转租给第三人陈超，应由第三人陈超来支付租金的抗辩意见，原审法院不予采纳。第三人认为其已经与原告工作人员徐平就租金金额和给付时间进行协商约定，因原告否认，且第三人对其辩解意见未能提供证据予以证实，故原审法院亦不予采信。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定判决：一、原告中源公司与被告郭清水于2012年4月9日签订的《中源商贸城房屋租赁合同》于原审判决生效之日解除；二、被告郭清水于原审判决生效之日起十五日内给付原告中源公司房屋租金（按5万元/月自2014年8月1日起计算至《中源商贸城房屋租赁合同》解除之日止，需扣除已经交付的12万租金和2万元保证金），并给付原告违约金5万元；三、被告郭清水、第三人陈超于原审判决生效之日起十五日内将位于仪征市中源商贸城9号第一层（不含该幢14号房屋、一楼大厅为共用）约1200㎡房屋腾清后交还原告中源公司；如不能及时让出房屋,由占用人自合同解除之日起比照租金标准每月5万元支付原告中源公司使用费至实际让房之日止。案件受理费9800元，由被告郭清水负担。
上诉人郭清水对该判决不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，并判决驳回被上诉人中源公司的诉讼请求，案件一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。其主要理由为原审认定事实错误。上诉人与陈超签订酒吧转让协议，通知了被上诉人中源公司并提交了转让副本，中源公司对此也是认可的，并直接向陈超收取了租金，亦出具收条。中源公司也认可三方曾经协商的事实存在，也口头同意终止与我方的协议，与陈超重新签订协议。后来因为陈超受伤，未能办理撤销协议并重新签订协议。因此，自2014年8月1日以后，转租行为即已经存在。后期租金，应当由陈超负担，与我方无关。
被上诉人中源公司答辩称，第一，关于转租的问题，被上诉人与上诉人在合同中明确约定，必须要有被上诉人书面同意；第二，关于租金收取问题，被上诉人收到的是风情百度酒吧的租金，而且该租金是会计向其被上诉人负责人缴纳的；第三，关于三方协商的问题，被上诉人负责人陈述一直没有磋商成，也没有达成协议。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉。
本院经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
上诉人郭清水在二审中提交中源公司于2013年12月和2014年2月出具给上诉人的租金收据2张，用以证明案涉房屋在转租之前的租金系由上诉人缴纳，转租后由陈超缴纳，且中源公司两个承租人的区别是十分清楚的，即认可陈超是承租人。经质证，被上诉人对证据的合法性和真实性未持异议，但认为郭清水于2014年8月1日前的租金已经缴清，对此已经没有争议；且该两份收据不足以证明中源公司知晓陈超承租房屋的事实。本院经审查认为，该两份收条尚不足以证明案涉房屋于2014年8月1日之后的承租人系陈超。
本案二审争议焦点为：2014年8月1日以后，是郭清水还是陈超负担向中源公司给付案涉房屋租金的义务。
本院认为，2014年8月1日以后，郭清水仍然继续负担向中源公司给付案涉房屋租金的义务。郭清水与中源公司于2014年8月1日前的房屋租金已经结清，此后，虽然郭清水与陈超签订转让酒吧的协议，并将案涉房屋一并转租给陈超。但依据郭清水与中源公司租赁协议约定，郭清水并未提供证据证明中源公司对其转租行为已经予以书面认可。退而言之，纵使中源公司以其它形式对郭清水转租行为予以认可，亦不意味着中源公司放弃向郭清水主张租金的权利，其与郭清水之间的协议仍然有效。
上诉人郭清水认为，中源公司通过向陈超及其聘请的会计收取租金的行为，实际表明该公司已经认可由陈超而非郭清水继续缴纳租金的事实。对此，本院认为：首先，上诉人郭清水在上诉状中自认陈超因受伤而未能与中源公司订立新的租赁协议，即陈超与中源公司之间不存在书面租赁协议。其次，陈超持有的收条均载明“今收到9#楼风情百度（酒吧）……”，并未明确载明系向陈超收款。最后，依据原审法院相关调查，中源公司亦否认与陈超之间就案涉房屋租赁事宜达成一致意见。故此，现有证据尚不足以证明中源公司与陈超之间存在租赁协议。中源公司继续向郭清水主张权利即于法有据。
综上，上诉人郭清水的上诉请求不能成立，原审判决认定事实清楚、适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9800元，由上诉人郭清水负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宦广堂
代理审判员 胡永康
代理审判员 郝佳佳
二〇一六年九月二十八日
书 记 员 李菲菲