江苏省常州市新北区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0411民初6336号
原告（反诉被告）：张思远，男，1998年11月7日生，汉族，住江苏省常州市新北区。
委托诉讼代理人：宁玉玲，江苏泽晟律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张圣晗，江苏泽晟律师事务所律师。
被告（反诉原告）：常州世茂新城房地产开发有限公司，住所地江苏省常州市新北区太湖东路9号。
法定代表人：刘赛飞，该公司董事长。
委托诉讼代理人：高先梅，该公司员工。
原告（反诉被告）张思远与被告（反诉原告）常州世茂新城房地产开发有限公司（以下简称“世茂公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年1月13日立案受理,于2015年7月10日作出判决，驳回张思远的诉讼请求以及世茂公司的反诉请求。张思远不服判决，向常州市中级人民法院提起上诉。二审经审理，认定原审认定基本事实不清，发回本院重审。2016年11月9日本院立案后，依法适用普通程序，先后于2017年1月16日、7月10日两次公开开庭进行了审理。原告张思远的委托诉讼代理人宁玉玲到庭参加第一次庭审，原告张思远的委托诉讼代理人张圣晗到庭参加第二次庭审，被告世茂公司的委托诉讼代理人高先梅到庭参加了两次庭审。本案现已审理终结。
原告张思远向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告经济损失（以房款1935000元为基数，自2014年1月1日起计算至实际交付房屋之日止，按中国人民银行同期同档贷款利率计算）；2、判令被告对涉案房屋进行整改并将整改后符合交付条件的房屋交付给原告；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年3月30日，原、被告双方签订商品房买卖合同两份，约定被告将常州世茂广场A2幢18号、23号房屋出售给原告；被告应当在2013年12月31日前将符合规划设计要求的商品房交付原告使用。在交付验房过程中，原告发现房屋内存在油烟管道、消防管道铺设不符合规划设计要求等问题，原告要求整改，但被告至今未有任何回复及整改行为，也未对原告作出任何说明，致使房屋未交付。被告的违约行为造成原告巨大损失，为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求判如所请。
被告世茂公司辩称：请求驳回原告的全部诉讼请求。我们的房屋是符合规划设计的，也是竣工验收合格的。我们按照合同约定，已经通知了原告在交房期限内交房，原告无正当理由未收房，我方不承担违约责任。我方没有义务按原告要求进行非法整改。
反诉原告世茂公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决反诉被告向反诉原告支付违约金人民币76432.5元（暂自2013年12月31日计至2015年1月30日，应计算至实际验收交接房屋之日止）；2、本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：反诉原、被告签订商品房买卖合同两份，约定交房期限为2013年12月31日前。反诉原告在2013年12月18日通知反诉被告于2013年12月30日办理房屋验收交接，但反诉被告无正当理由拒绝交接房屋，后经反诉原告多次联系沟通，反诉被告仍一直拒绝办理。根据合同约定，原告应承担违约责任。
反诉被告张思远辩称：我方不应当承担违约金及反诉诉讼费。事实和理由：1、反诉原告主张违约金的理由是依据合同补充协议第十一条，根据该条款，只有当买受人未在合同约定的交房期限内对商品房验收交接的前提下才适用该条款，本案的实际情况是在验收过程中反诉被告发现商品房存在不符合合同约定的情况，认为被告存在违约，并要求整改，因此不应当适用该条约定。2、根据合同约定，如果不验收交接即视同已经交付，即使我方未按约收房，对反诉原告不产生任何损害，但是反诉原告提供的格式条款仍然约定了违约责任，这属于明显的霸王条款，应属无效。
经审理查明，2013年3月30日，原（由法定代表人谢玉芳代签）、被告双方签订商品房买卖合同两份，约定由原告购买被告开发的常州世茂广场A2幢18号、23号房屋，其中18号房屋购房款1309500元，23号房屋购房款625500元，两套房屋购房款总计1935000元；被告应当在2013年12月31日前将符合规划设计要求的商品房交付原告使用。合同第六条关于房屋层高误差约定“实际层高低于设计层高1.5厘米的，由出卖人向买受人支付该房屋价款总金额1%的违约金”。同时，双方在合同补充协议的第10条对被告逾期交房、第11条对原告逾期收房的违约责任作出了约定。其中第11条约定“若买受人未在出卖人交房书面通知规定的交房期限内对该商品房进行验收交接的，自交房书面通知规定的交付日之首日起即视同该商品房已按合同约定交付，该商品房的毁损、灭失风险由买受人承担；并承担该商品房所产生的一切相关费用（包括但不限于物业管理费等，且该等物业管理费均自交房通知书规定的交付日之首日起算）；除此以外，买受人还应按该应付未付费用的万分之五/日的标准向物业服务公司支付违约金，并按本合同约定房屋总价款的万分之一/日的标准向出卖人支付违约金，若对出卖人造成损失的，买受人还应承担赔偿责任”。2013年12月3日，原告付清上述两套房屋的全部房款，被告开具相应发票。
2013年12月18日，被告向原告发出房屋交付通知书。2013年12月30日，原告法定代理人代原告签署了两份房屋交接确认书，确认：1、该房屋的现状（包括该房屋及与该房屋有关的装饰、设备等）及房屋质量符合该房屋《商品房买卖合同》约定的交付标准，若验收过程中仍发现属于出卖方责任的问题的，出卖方将及时整改。2、双方确认，自2013年12月30日起，该房屋已由常州世茂新城房地产开发有限公司正式交付予本人。原告对房屋进行验收时，认为房屋内存在油烟管道、消防管道铺设不符合规划设计要求等问题，要求被告整改，双方多次协调未果。
另查明，2012年8月10日，案涉商品房设计单位江苏筑森建筑设计有限公司作出的“室内给排水管道设计，室内消火栓管道设计，喷淋系统，雨水排水系统设计”设计说明中，施工及安装要求第1条要求：排水管尽可能贴顶靠墙，所有管道安装时，除图中注明管位和标高外，均应靠墙贴梁安装，以免影响其他工种管道的敷设及室内装修处理；设计单位同日作出的“大楼的防排烟设计及通风设计”设计与施工说明则未有“靠墙贴梁安装”的要求。2012年12月30日，施工单位上海建工一建集团有限公司发出“技术核定单”：由于A2楼一层南侧C轴的油烟管道上方有二层卫生间的重力排水管道，且重力排水管与烟道风管需放坡（2%），导致现场实际无法做到风管贴梁安装。施工单位提出调整方案，要求确认是否可行，建设单位、设计单位、监理单位均盖章确认同意。2013年11月30日，工程竣工验收备案。2013年12月24日，包括涉案房屋在内的工程项目通过商品房交付使用备案。2015年3月11日，江苏筑森建筑设计有限公司出具《常州世茂广场商业项目一期消防系统与油烟管道设计说明》一份，该说明载明“……4、本工程一层为商业用房，按建设单位要求考虑餐饮功能，设置专用油烟管道，屋面预留油烟净化机组，集中处理油烟排放，以降低对周围环境影响。……6、为避免管线交叉、冲突，各专业图纸需施工单位在施工前结合现场实际进行深化设计并报我单位审核，确定合理管线走向及标高。因本工程南侧商铺烟道上方有重力排水管，故烟道施工需按施工单位上海建工一建集团有限公司2012年12月30日提交的《技术核定单》调整。本工程室内管道施工，符合规范要求。”
还查明，庭审中，针对本诉原告的第二项诉讼请求“判令被告对涉案房屋进行整改并将整改后符合交付条件的房屋交付给原告”，被告明确表示不进行整改，客观上也不具有整改的可能性，本院向原告进行释明，原告将该项诉讼请求变更为“鉴于被告确认不能整改，原告要求被告赔偿损失，损失范围包括：实用空间减少的损失、原告进行装修的损失以及影响观感的损失。”对于损失的确定，原告先是主张以鉴定方式确定，并提交鉴定申请一份，后提交申请书一份，明确以减少面积计算方法的方式确定该项诉请金额为668216元。经确认，原、被告均无解除房屋买卖合同的意向，为避免因案涉房屋闲置导致损失进一步扩大，本院征求原、被告意见，在案件审理过程中对房屋现状进行勘察后，即对案涉房屋进行交接。2017年2月28日，原、被告及相应物业公司办理了房屋交接手续及相应费用缴纳、支付。经现场查勘常州世茂广场A2幢17号、18号房屋，经原、被告双方现场确认，烟道（所有管道中排列在最下方）与原规划设计高度下降30CM，宽度为104CM，长度为397CM（每间）。本案反诉原告明确其诉讼请求金额为223492.5元。
以上事实，有商品房买卖合同、设计图纸及说明、函件、技术核定单、相关验收、备案材料、现场勘查笔录、照片、申请书及当事人庭审陈述在卷予以佐证。
本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同，系当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。
商品房的设计要求也是商品房买卖合同的组成部分，按照设计要求，管道应靠墙贴梁安装，其目的是最大限度的满足房屋使用人对商品房空间的利用。被告作为成熟的房地产开发企业，对于商品房所需配备的管道及施工要求应当十分清楚，对于管道交叉问题并非施工过程中才出现，而是在各类管道排布设计时就应当充分考虑。本案施工单位在发现管道交叉干涉后，不能做到“靠墙贴梁安装”，即以《技术核定单》的形式申请了调整。虽然案涉工程通过竣工验收，但被告作为房地产开发商不能以工程通过竣工验收来免除其对购房者使用商品房空间受到损失而应承担的违约责任。经现场查勘并经原、被告一致确认，原告所购案涉房屋中的A2幢18号房烟道与原规划设计高度下降30CM，宽度为104CM，长度为397CM，该情形客观上导致原告所购房屋使用空间的直接减少，并进一步导致原告为最大化合理利用空间而产生装修成本的增加。综合本案实际情况，本院酌情认定被告应承担原告因A2幢18号房屋的违约损失为100000元。对于A2幢23号房屋，原告并未提供证据证明该房亦存在设计变更的情形，因此对于该房的违约责任请求部分，本院依法不予支持。
对于案涉房屋交付问题。在原、被告所签订合同约定的交付日期前，案涉房屋经过验收备案，符合交付条件。虽然案涉一间房屋因设计变更导致房屋使用空间有所减少，但原告并未因此提出解除合同的意向，原告可以依据违约责任向被告主张合理损失。被告在合同约定的期限内向原告发出房屋交付通知书，且原告也签署了房屋交接确认书，后因原告认为房屋存在问题而拒绝收房，但原告拒绝收房的理由不能成立，故本院认为应视为房屋已经交付。因此对原告要求被告承担逾期交房违约损失的诉讼请求，本院依法不予支持。至于针对反诉原告要求反诉被告承担逾期收房违约金的诉讼请求。根据权利、义务对等的原则来看，商品房买卖合同双方中买受人一方的主要合同义务是按约交付房款，出售人一方的主要义务是按约交付符合质量要求的房屋。对于交房而言，本是出售人的主要义务，对于买受人无正当理由未能及时收房，则可视为其对相应权利的放弃。按照双方合同的约定，案涉房屋已视为交付，合同对买受人未能及时收房的毁损、灭失风险、相关费用、损失赔偿等均进行了约定。但在出卖人并未产生损失的情况下，仍然让买受人因权利放弃而向原本对房屋交付仅承担义务而不享有权利的出卖人一方承担违约责任，显失公平。且本案中，被告未能就施工变更等事项向原告详细说明，导致原告误以为房屋具备可整改的期待而拒绝收房，对此被告亦有责任，故本院对被告要求原告承担逾期收房违约责任的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）常州世茂新城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）张思远因合同违约导致的损失人民币100000元。
二、驳回原告（反诉被告）张思远的其他诉讼请求。
三、驳回反诉原告常州世茂新城房地产开发有限公司的全部诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12964.16元，由原告（反诉被告）张思远负担11549.16元，由被告（反诉原告）常州世茂新城房地产开发有限公司负担1415元。
反诉案件受理费2326元，由被告（反诉原告）常州世茂新城房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 柏 刚
人民陪审员 杜大富
人民陪审员 樊全兴
二〇一八年四月二十六日
书 记 员 王 云