四川省绵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绵民终字第33号
上诉人（原审原告）：江顺利，男，汉族，住绵阳市涪城区。
委托代理人：易世平，四川风行律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：兰翼，男，汉族，住绵阳市涪城区。
委托代理人：王福礼，四川弘风律师事务所律师。
原审第三人：绵阳宜家美实业有限责任公司（原名绵阳宜家美投资管理有限责任公司）。
法定代表人：陈晓华，系该公司董事长。
委托代理人：冉启华，四川风行律师事务所律师。
原审第三人：绵阳市金叶实业有限公司（原名绵阳市金叶宜家美家具有限公司）。
法定代表人：杨丽云，系公司总经理。
委托代理人：宋燕，该公司员工。
江顺利因与兰翼、绵阳宜家美实业有限责任公司及绵阳市金叶实业有限公司不当得利纠纷一案，不服绵阳市涪城区人民法院（2013）涪民初字第1789号民事判决，向本院提起上诉，本院于2013年12月18日受理后，依法由审判员夏春梅担任审判长，与审判员刘立冬、代理审判员汤显组成合议庭，于2013年12月26日进行了审理。上诉人江顺利及其委托代理人易世平、被上诉人兰翼的委托代理人王福礼、原审第三人绵阳宜家美实业有限责任公司的委托代理人冉启华、原审第三人绵阳市金叶实业有限公司的委托代理人宋燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
经审查现有证据，足以认定如下事实：兰翼向四川东辰集团股份有限公司购买了由其开发的东辰花园商业城C座二楼（又名东辰新天地B座二楼）的商业门面使用面积3200余平方米（竣工时设计建筑面积4259.02平方米，套内面积3302.66平方米，公摊面积965.36平方米）。2006年9月30日，兰翼作为委托人（甲方）与绵阳市金叶宜家美家具有限公司作为受托人（乙方）签订《委托经营管理合同》，该合同约定：甲方委托乙方对东辰新天地B座二楼进行经营管理（其中包括代收房屋租赁业务），委托管理期限从2006年9月30日至2012年3月30日（整体开业6个月的免费期），总额175万元，除房屋租赁以外的其他收入由乙方自主经营、自负营亏、独立承担民事责任；乙方对场所拥有自主经营和管理权、收益权及场所广告的经营收益权；乙方自行负责装饰、装修的费用；合同终止时，乙方将委托经营管理之房屋及附属设施设备移交给甲方，若因乙方非正常使用导致其损坏的予以相应赔偿；合同期满，乙方实施的装修不得拆除、破坏、无偿归甲方；乙方优先承租权。合同签订后，第三人将2楼门面划分为面积不等的12份（对原设计整体进行了更改），对2楼公共部分进行了装修并将向社会招租。2010年11月19日，绵阳宜家美投资管理有限责任公司（甲方）与江顺利（乙方）签订《花园布艺城商铺租赁经营合同》，该合同约定：甲方受产权人委托将位于绵阳市梅花西街花园布艺城第二层C区2号，面积507平方米租赁给乙方经营；租期从2010年11月19日至2013年11月18日；乙方对租赁的门面进行装修和布展并承担装修费用；合同终止且双方未签订续租协议，乙方应当按照甲方的要求对装修进行处理：或保留、或拆除，乙方拆除的，应当将拆除物和垃圾清运出商场，不论保留或者拆除，甲方均不给乙方任何赔偿。
2009年3月11日，绵阳宜家美投资管理有限责任公司（乙方）与兰翼（甲方）签订《补充协议》，该协议约定：由于受地震和金融危机的影响，加之火车站重建带来诸多不便因素，双方协议2006年9月30日签订《委托经营管理合同》中的租赁到期时间变更为至2012年9月30日止，租金总额为175万元。合同到期后，兰翼未再与第三人绵阳宜家美实业有限责任公司签订租赁合同，第三人继续在使用该租赁物。
2012年11月8日，兰翼致函原审第三人绵阳宜家美实业有限责任公司，要求其在收函后10日内将商场所有商家全部撤出，将场地移交给兰翼。原审第三人绵阳宜家美实业有限责任公司次日回函要求兰翼对自己公司和商家的装修进行补偿，并给予停止营业补偿、搬迁补偿及经营补偿。2012年11月15日，兰翼复函认为合同已到期，原审第三人绵阳宜家美实业有限责任公司提出的是无理要求，要求其遵照双方的约定及时将产权移交给自己。双方协议未果，兰翼向绵阳市仲裁委员会申请仲裁，要求原审第三人绵阳市金叶实业有限公司退还二层商业门面，支付场地占用费。绵阳市仲裁委员会支持了兰翼的申请请求。原审第三人已向绵阳市中级人民法院申请撤销该仲裁裁决书。
另查明：原审第三人绵阳宜家美实业有限责任公司将争议的第二层门面划分为12份租赁给商家，本次起诉有10户，其余两户商家为余田（合同面积为222平方米）和唐志凤（合同面积为220平方米），12户人租赁的总面积为4806.9平方米，比兰翼实际取得的二楼面积多547.7平方米。原审法院经组织10承租户协商，现10户同意按照比例分担多余的面积（案外2承租户已基本同意该意见）。江顺利确认其实际租赁面积为447.53平方米。
再查明：争议门面由于修建高铁需要拆迁，拆迁公司已向兰翼进行了赔偿，其中拆迁补偿装修费每平方米有681元、682元、683元、685元、686元不等，有1户为743元/平方米，临时安置费36元/平方米。江顺利认为拆迁补偿的装修费、临时安置费应当归其所有，要求兰翼赔偿上述费用未果，遂诉至原审法院，请求判决兰翼立即返还装修费345267元，临时安置费18252元。在原审诉讼中，原审法院依职权追加了原审第三人参加诉讼。
以上事实，有当事人的陈述、《委托经营管理合同》、《补充协议》、《花园布艺城商铺租赁经营合同》、证明、拆迁补偿协议、评估报告等证据在卷证实。
原审法院认为：本案争议焦点1：被告与第三人签订的《委托经营管理合同》是委托合同，还是租赁合同？被告与第三人签订的合同虽然名为委托经营管理合同，但从内容来看第三人仅向被告交纳固定的租金175万元外，不管第三人向次承租人收取多少租金都与被告没有关系，且第三人对外出租房屋不是以被告的名义而是以自己的名义向外出租，独立收取租金，并享有完全的经营自主权，该合同实际为被告允许第三人转租的租赁合同，因此认定《委托经营管理合同》为租赁合同更为恰当。该合同系被告及第三人的真实意思表示不违反法律的禁止性规定，应当有效，合同的双方当事人均应当严格履行合同的义务。依照《委托经营管理合同》、《补充协议》的约定，双方的租赁时间截止2012年9月30日，依照上述合同中“合同终止时，乙方将委托经营管理之房屋及附属设施设备移交给甲方，若因乙方非正常使用导致其损坏的予以相应赔偿；合同期满，乙方实施的装修不得拆除、破坏、无偿归甲方”的规定，从2012年10月1日起，第三人应当无条件地将租赁场地的全部装修及门面返还给被告，而第三人以被告未赔偿装修费、安置费等理由拒绝返还房屋于法无据。
本案争议焦点2：原告是否应当享有由拆迁公司赔偿的租赁门面的装修费？第三人从被告处取得争议门面的承租权和转租权后，应当依照《委托经营管理合同》、《补充协议》约定的时间和权限对外转租，第三人明知道其租赁期限至2012年3月30日止，经被告同意延展后租赁期限至2012年9月30日止，第三人与原告签订的《花园布艺城商铺租赁经营合同》却将租赁时间截止于2013年11月13日止，2012年9月30日前第三人与原告签订的合同为有效合同；依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院认定超过部分的约定无效，但出租人与承租人另有约定的除外”的规定，从2012年10月1日起原告与第三人签订的《花园布艺城商铺租赁经营合同》为无效合同，该合同对合同的双方当事人没有约束力，当然该合同对被告也没有约束力。由此可以推断出第三人与原告签订的合同有效期至2012年9月30日，从原告与第三人签订的合同来看，合同中明确约定“合同终止且双方未签订续租协议，乙方应当按照甲方的要求对装修进行处理：或保留、或拆除，乙方拆除的，应当将拆除物和垃圾清运出商场，不论保留或者拆除，甲方均不给乙方任何赔偿”以及被告与第三人签订的合同来看，从2012年10月1日起被告依据合同取得了争议门面的全部装修，当然也应当取得装修赔偿款，故原告主张被告从拆迁公司取得装修款属于不当得利显然不当，对原告的该主张不予支持。
争议焦点3：临时安置费是否应当归原告所有？临时安置费系指在拆迁规定的过渡期限内，由被拆除房屋使用人自行安排住所而由拆迁人给被拆迁人支付的临时费用，争议房屋的使用人系原告，故该费用应当该原告所有。
综上，为了维护双方当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人”的规定并经原审法院审判委员会讨论决定，遂判决：一、由被告兰翼在本判决生效之日起十日内支付给原告江顺利临时安置费用16111.08元（36元/平方米×447.53平方米）；二、驳回原告江顺利的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费6400元，减半收取3200元由原告承担3000元，被告承担200元。
宣判后，江顺利不服原审判决，提出上诉，请求撤销原判第二项，依法改判被上诉人向上诉人支付装修补偿款345267元，并由被上诉人承担一、二审案件受理费。其主要事实与理由：一、原判决认定“从原告与第三人签订的合同来看，合同中明确约定‘合同终止且双方未签订续约协议，乙方应当按照甲方的要求对装修进行处理：或保留、或拆除，乙方拆除的，应当将拆除物和垃圾清运商场，不论保留或者拆除，甲方均不给乙方任何赔偿’以及被告与第三人签订的合同来看，从2012年10月1日起被告依据合同取得争议门面的全部装修”，严重违反合同相对性原则。原判依据《委托经营管理合同》和《花园布艺城商铺租赁经营合同》约定，于是乎认定被上诉人于2012年10月1日起取得租赁场地的全部装修，违反了合同相对性原则。《委托经营管理合同》名为委托合同，实际为被上诉人允许第三人宜家美公司转租的租赁合同(仲裁裁决书和原判已认定)。没有任何法律规定，出租人与承租人之间的租赁合同约定，能够约束次承租人。依据《合同法》第224条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效”。在委托经营期限届满后，即使按照被上诉人与第三人宜家美公司签订的《委托经营管理合同》，被上诉人仅仅取得第三人宜家美公司实施的装修，该合同条款不能约束作为次承租人的上诉人，被上诉人不能依据与宜家美公司的合同约定取得上诉人实施的装修，因为委托经营合同所谓的“乙方”是宜家美公司，而不是上诉人，上诉人不是委托经营合同的“乙方”。二、本案根本不存在适用上诉人与宜家美公司签订《租赁合同》约定的“合同终止未签订续租协议,乙方应当按照甲方的要求对装修进行处理：或保留、或拆除”的前提条件。第三人宜家美公司(甲方)与上诉人(乙方)签订的《租赁合同》约定“合同终止未签订续租协议，乙方应当按照甲方的要求对装修进行处理：或保留、或拆除，乙方拆除的，应当将拆除物和垃圾清运出商场，不论保留或者拆除，甲方均不给乙方任何补偿”，由此可见，按上述约定方式处理装修的约定条件是“合同终止未签订续租协议”，但实际情况是，上诉人与第三人宜家美公司的《租赁合同》至今尚未到期，在合同有效期内，宜家美公司取得上诉人的实施装修的前提条件并不能成立，不能据此取得上诉人实施的装修。既然上诉人实施的装修仍然属于上诉人，连宜家美公司都尚未取得该装修，被上诉人何来依据与宜家美公司《委托经营管理合同》取得上诉人的装修？三、《租赁合同》合法有效，且处于合同有效期内。原判认定“2012年10月1日起，原告与第三人签订的《租赁合同》为无效合同”是属于错误认定。即使宜家美公司超期转租，责任也不应当归咎于上诉人，上诉人有充分理由相信宜家美公司有权利代表被上诉人来与上诉人签订合同。上诉人由始至终严格按照合同合法履行义务。该合同有效与否，均不能导致被上诉人可以根据其与第三人的合同来取得上诉人实施的装修，均不影响不当得利的构成要件。1.宜家美公司与上诉人签订《租赁合同》时，其主体是合法有效存续的，具有签订该合同的合法能力，签约前未被注销，而是变更为绵阳宜家美实业有限公司。根据2012年2月17日《有限责任公司变更登记申请书》，绵阳宜家美投资管理有限公司变更为绵阳宜家美实业有限公司，且被上诉人辩称宜家美公司已于2009年8月8日注销而签订合同时主体资格不存在所依据的证据《企业法人营业执照》不是来源于实际经办工商登记手续的科创园，而是来源于未直接经办的高新区工商局，主张注销登记证据只是孤证，而变更登记由其他证据相证，注销登记只是机读档案，主张变更的为纸质登记表，纸质档案是实际办理工商手续所必须的形式，其证明力明显强于机读档案，况且直到2009年4月，宜家美管理公司仍在进行年检，年检之后合法存续至少为一年。直到2013年9月5日科创园工商分局正式办理了企业名称变更核准书。如果真是注销，应缴销印章，但是直到签约之时，仍持有印章，故2010年11月19日，宜家美公司与商户续签约之时仍具有签约能力。2.上诉人有充分理由相信其具有签约能力。上诉人在花园布艺城长期经营，历次一直与第三人签订租房合同，本次2010年11月19日续签租约，宜家美公司持有印章，上诉人有充分理由相信其合法存续，有签约能力。上诉人不知第三人的委托经营期限届满，也不知道被上诉人与第三人之间的争议，被上诉人发函要求宜家美公司退房和宜家美公司发函要求装修赔偿的函件往来事实，上诉人是在诉讼中才知道的。上诉人作为租赁合同中无辜不知情的次承租人，即使从2012年10月1日起《租赁合同》无效，责任也不应当由上诉人承担。不论该合同有效与否，均不能导致被上诉人可以根据其与第三人的合同来取得上诉人实施的装修，均不影响不当得利的构成要件。3.作为出租人的被上诉人知道作为承租人的宜家美公司将诉争房屋转租给上诉人，但未在法定期限内提出异议，表明其同意宜家美公司转租行为。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若千问题的解释》第16条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。上诉人与宜家美公司于2010年11月13日签订《租赁合同》，长期经营，作为产权人的被上诉人一直收取费用，由始至终知道宜家美公司转租的事实，也应当知道转租期限，但是其未在六个月异议期内提出异议，现以宜家美公司与之委托经营合同到期，宜家美公司未经其同意超期转租为由认定合同无效，不应当得到支持。四、原判决最突出的错误在于错误认定被上诉人依据与第三人的合同取得门面的全部装修，包括不是第三人(即合同中的“乙方”)而是上诉人实施的室内装修，犯了偷换概念的逻辑错误。1.第三人宜家美公司实施了公共部分装修，而上诉人实施门面内装修，这是本案的一个基本事实。2.被上诉人与宜家美公司签订的《委托经营管理合同》中乙方是指宜家美公司，而非上诉人。四川座标房地产评估有限公司出具的《评估报告》中对商铺装修评估明确区分了公共和室内两部分，且原判中认定了“合同签订后，第三人将2楼门面划分为面积不等的12份，对2楼公共部分进行了装修并向社会招租”，说明对于诉争的被拆迁商铺的装修，既包括宜家美公司实施的公共部分装修，也包括上诉人实施的铺内装修，是两个不同部分的装修，公共部分装修是宜家美公司(即《委托经营管理合同》中的“乙方”实施的，而商铺内部的装修是上诉人实施的，这是本案一个基本的事实。2.被上诉人与宜家美公司签订的《委托经营管理合同》中乙方是指宜家美公司，而非上诉人。2006年9月30日，被上诉人（甲方）与宜家美公司（乙方）签订的《委托经营管理合同》约定“合同终止时，乙方将委托经营管理之房屋及附属设施设备移交给甲方，若因乙方非正常使用导致其损坏的予以相应赔偿；合同期满，乙方实施的装修不得拆除、破坏、无偿归甲方”，该合同中所指的“乙方”是指宜家美公司,而不是上诉人。即使按照该合同约定，合同期满后，被上诉人取得的是乙方宜家美公司所实施的装修，即室外公共部分装修，而该部分装修不属于上诉人起诉所主张的部分。上诉人仅仅主张了本人实施的室内装修，原判却以上诉人未主张的公共装修部分来否定上诉人起诉主张的室内装修部分，纯属蓄意混淆概念，造成误判。五、原判违反了公平原则这一民法的基本原则。1.判决合法，不仅指其符合法律具体条款的规定，也包括必须遵循法律基本原则。作为人民法院,应当维持当事人之间的利益均衡，不偏袒，不徇私。2.上诉人对诉争房屋投入了物力、人力进行了装修，这是本案的一个基本事实。合法的劳动应当受到法律保护，被上诉人未投入丝毫的劳动，依据一纸判决却取得全部装修，严重违反了民法公平原则。3.如无上诉人投入的人力、物力进行装修，拆迁公司在《搬迁协议书》的补偿款中不可能包括装饰装修这一补偿项目，被上诉人也不可能借此取得装饰装修补偿款。
被上诉人兰翼辩称：第三人主体身份问题，金叶家具公司已更名为金叶实业公司，它与宜家美公司是两家不同的公司，对方称两公司其实是一家公司无证据；被上诉人主张2012年9月30日到期之后的租赁合同是无效合同，被上诉人是在上诉人起诉之后才知道，并在知道后立即主张无效。2011年上诉人就已经知道该房屋要拆迁；2013年8月仲裁委下了仲裁裁决，8月4日上诉人才起诉被上诉人不当得利，但上诉人向法庭提交的租赁合同与向仲裁委提交的合同在租期和租金上都是有差异的，且起诉的10户租户的总面积比实际建筑面积还要大，被上诉人认为不可信；拆迁评估的时间是在2012年11月，是在委托经营管理合同满期以后，按照约定，上诉人对装修不享有权利，他们有拆除的权利，但拆除后还必须清理出场；被上诉人认为本案不存在不当得利，被上诉人无需返还。
原审第三人绵阳宜家美实业有限责任公司辨称：宜家美公司未收取诉争款项，上诉人的请求款项应该由不当得利人向上诉人支付；一审中不承担民事责任的第三人无上诉权，二审中也不应承担责任；一审判决焦点二根据最高人民法院审理租赁合同的司法解释第十五条认定2012年10月起被上诉人与第三人签订的租赁合同无效，宜家美公司认为不正确，应适用第十六条的规定，合同应有效，且被上诉人收取了款项也没有提出异议；租赁合同是否有效不是一审诉讼请求，不应进行审理。
原审第三人绵阳市金叶实业有限公司辩称：金叶公司未收取诉争款项，上诉人的请求款项应该由不当得利人向上诉人支付；一审中不承担民事责任的第三人金叶公司无上诉权，二审中也不应该承担责任。
本院认为：根据上诉人江顺利的上诉请求以及本案各当事人的诉辩理由，本案争议的焦点为兰翼从拆迁公司取得的房屋装修款是否属于不当得利。依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人”的规定，不当得利是指没有合法根据取得利益而使他人受损害的事实。本案中，从兰翼于2006年9月30日与绵阳市金叶宜家美家具有限公司签订的《委托经营管理合同》以及于2009年3月11日与绵阳宜家美投资管理有限责任公司签订的《补充协议》的内容来看，该合同名为委托实为房屋租赁合同，是双方真实意思的表示，亦没有违反法律、行政法规的强制性规定，且双方均具签订合同的主体资格，合法有效，双方应按合同约定享受权利履行义务。从绵阳宜家美投资管理有限责任公司于2010年11月19日与江顺利签订的《花园布艺城商铺租赁经营合同》的内容来看，由于绵阳宜家美实业有限公司并非是出租房屋的产权人，仅是出租房屋的承租人，故该合同应是房屋转租合同。因案涉房屋的出租人兰翼与承租人宜家美实业有限公司签订的房屋租赁合同到期时间为2012年9月30日，而案涉房屋的承租人绵阳宜家美实业有限公司与次承租人江顺利签订的房屋转租合同到期时间为2013年11月18日，虽然兰翼同意承租人绵阳宜家美实业有限公司转租，但并没有证据证实兰翼同意绵阳宜家美实业有限公司超期转租，故依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院认定超过部分的约定无效，但出租人与承租人另有约定的除外”的规定，至2012年10月1日起，案涉房屋的承租人绵阳宜家美实业有限公司与次承租人江顺利签订的《花园布艺城商铺租赁经营合同》超期部分应认定为无效。故对上诉人所持租期应至2013年11月18日及应认定转租合同有效的主张，本院不予支持。
根据无效合同自无效事由发生时自始无效的法律原则，绵阳宜家美实业有限公司与次承租人姜永国、黄蓉签订的《花园布艺城商铺租赁经营合同》法定届满日应为2012年9月30日，兰翼有权收回讼争房屋并行使产权人的权利。依据该合同关于“合同终止且双方未签订续租协议，乙方应当按照甲方的要求对装修进行处理：或保留、或拆除，乙方拆除的，应当将拆除物和垃圾清运出商场，不论保留或者拆除，甲方均不给乙方任何赔偿”以及兰翼与绵阳市金叶宜家美家具有限公司签订的《委托经营管理合同》中“合同期满，乙方实施的装修不得拆除、破坏、无偿归甲方”的约定，自2012年10月1日起，兰翼即按合同约定取得案涉房屋的装修，故兰翼从拆迁公司取得的房屋装修款并非没有合法根据，上诉人江顺利主张兰翼取得案涉房屋的装修款属不当得利，本院不予支持。
综上所述，上诉人江顺利的上诉理由不成立，对其上诉请求不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6479元，由上诉人江顺利负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏春梅
审 判 员 刘立冬
代理审判员 汤 显
二〇一四年三月十一日
书 记 员 刘 颖