北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第04683号
原告（反诉被告）郭XX，男。
身份证号：×××。
委托代理人王争，北京市易行律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京时尚坊餐饮管理有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街26号3B-109。
注册号：110105011951692。
法定代表人高振生，董事长。
委托代理人郑伟，男，该公司经理，住公司宿舍。
委托代理人贾向军，北京市世纪律师事务所律师。
原告（反诉被告）郭XX与被告（反诉原告）北京时尚坊餐饮管理有限公司（以下简称时尚坊公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郭XX及其委托代理人王争与被告时尚坊公司之委托代理人郑伟、贾向军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
郭XX诉称，我与时尚坊公司于2013年5月29日签订《租赁合同》，合同约定我从2013年8月8日至2016年8月7日租赁北京市海淀区羊坊店路18号光耀东方购物中心内商铺经营湘味蒸菜。我于2013年5月29日依约向时尚坊公司支付了进店费用5万元和押金5万元，但直到时尚坊公司宣布试营业，我才于2014年5月实际进场经营，后我发现时尚坊公司提供的场地不能办理餐饮营业执照，我多次与时尚坊公司协商，要求其依法办理相关营业手续，但时尚坊公司拒不履行。2014年9月28日，我向时尚坊公司发出解除合同通知书，但至今时尚坊公司仍拒不返还进店费和押金，为维护我的合法权益，特起诉请求法院判决：1、确认双方之间的租赁合同已经解除。2、时尚坊公司返还我方进场费、押金费共计10万元。3、时尚坊公司支付违约金1万元。4、时尚坊公司退还剩余燃气费2212元。5、时尚坊公司支付营业收入39313.68元。6、本案诉讼费由时尚坊公司承担。
时尚坊公司辩称，我公司不同意郭XX的诉讼请求。当初我公司确实是在试营业，没有正式营业，现在我公司已经办理营业执照，可以正常经营，郭XX从我公司撤场并未经我公司同意，是他私自采取的行为，与我公司没有关系。由于双方签订的租赁合同并不具备解除条件，郭XX单方提出解除合同，违反了合同约定。为维护我公司合法权益，现反诉请求法院判决：1、郭XX继续履行双方签订的《租赁合同》；2、郭XX向我公司支付2014年10月1日至2015年2月28日期间房屋租金共计98000元及滞纳金（按拖欠每月租金19600元的日2%计算，从2014年11月16日开始计算至实际给付之日止）；3、郭XX向我公司支付管理费5000元、水费400元，电费1137元；4、郭XX向我公司支付合同违约金1万元。本案反诉费用由郭XX承担。
针对时尚坊公司的反诉请求郭XX辩称，我不同意时尚坊公司的反诉请求，双方签订的合同存在效力瑕疵，且时尚坊公司主张金额没有任何法律和合同依据，请求法院驳回时尚坊公司的反诉请求。
经审理查明，时尚坊公司（乙方）承租北京光耀东方羊坊店购物中心有限公司（甲方，以下简称光耀东方公司）位于北京市海淀区羊坊店路18号光耀东方购物广场中S座B2层XXXX号商业用房（使用面积1885平方米）用于经营‘美食城’，双方为此签订《经营管理合同》，租赁期限60个月，自2013年7月15日起至2018年7月14日止。该合同第12.1款约定：“本合同签订后，各方根据交房清单进行商用物业交接，乙方获得该商用物业的经营权。乙方在运营中，不得私自以任何方式将经营权转让或变相转让给第三方”；第12.2款约定：“未经甲方书面同意，乙方不能转租、委托或特许第三方经营和管理该商用物业；经甲方同意转租的，转租合同终止期不得超过本合同的终止期”；第30.1款约定：“乙方商铺所用员工，须按甲方要求自行招聘”；第30.3款约定：“乙方招录或经甲方推荐录用的人员，均与乙方形成劳动或雇佣关系，而与甲方不具有劳动或雇佣关系……”。
2013年5月29日，郭XX（承租方、乙方）与时尚坊公司（出租方、甲方）签订《租赁合同》，郭XX承租时尚坊公司光耀东方店20平方米商铺用于经营湘味蒸菜。合同第三条约定：“1、租赁期限自2013年8月8日起，至2016年8月7日止。2、开业时间为2013年8月8日（以整体开业时间为准）。3、合同期满，乙方须在本合同到期前三十日书面向甲方提出续租申请。在乙方未违反本合同的前提下，乙方有优先续租权。”合同第四条约定：“1、乙方所租商铺日租金为乙方当日营业收入的一部分，即收取乙方营业额的28%作为租金。乙方每月营业额保底为70000元，每月营业额不足70000元时，甲方按照乙方保底70000元扣取28%作为租金。2、租金缴纳方式为：甲方于次月15日返还乙方除应缴费用之外的当月营业额收入，甲方所提取的金额视为乙方交纳给甲方的租金。3、甲方为乙方提供顾客刷卡终端，乙方不得以任何形式收取顾客现金。外卖食品由相应商户先行垫付，凭单送餐。一经发现收取顾客现金，则按其所收取现金金额的100倍处以罚款，处罚最低额为5000元，该罚款如不能及时交付的，甲方有权在当月返款或履约保证金中予以扣除。4、因乙方原因导致提前解除合同，甲方有权不退押金及其他任何费用。5、乙方还需向甲方交纳冷水费、电费、燃气费、公摊费、管理费。水费标准为：每吨7元，电费收费标准为：每度1.5元，燃气费为每立方3.5元……”。合同第五条约定：“1、乙方应在本合同签订之时向甲方交纳人民币50000元作为履约保证金。本合同在履约保证金全额到账之后方为有效。否则，本合同失去对甲方的约束力。2、履约保证金是乙方履行本合同相关约定的保证……3（5）、因乙方原因，导致提前解除合同时，甲方不退还履约保证金。3（6）、乙方拖欠店员工资，若形象（影响）到甲方的声誉，甲方有权从乙方的履约保证金中代为支付乙方店员工资，履约保证金金额不足时，乙方应与（于）一周内补齐。”合同第六条约定：“（一）、经甲乙双方协商一致，可以解除本合同……（三）、乙方有下列情形之一的，应承担违约责任，并且甲方有权单方面解除本合同，不退履约保证金和剩余租金，由此造成的一切损失由乙方承担。1、不支付或者不按照约定支付租金达一个月的……9、不按甲方安排的时间营业或未经甲方书面许可在一月内歇业三天以上（含三天）……以上条件成就之日，无须甲方另行通知乙方，本合同自动解除。（四）、甲方未能按合同约定及时交付商铺达十日的，乙方有权解除合同，甲方应退还商铺租金并双倍返还租赁保证金。”合同第十一条约定：“甲方违约需承担违约责任，须赔偿乙方人民币10000元整；乙方违约需承担违约责任，须赔偿甲方人民币10000元整。赔偿金无法弥补损失的，受损的一方有权要求对方赔偿其余损失。”双方在合同中还就甲方的权利和义务、乙方的权利和义务、转租、转让或转借、免责条款等具体事项进行了约定。
合同签订后，郭XX向时尚坊公司交纳进店费5万元，押金5万元。时尚坊公司向郭XX出具一张收据，收据注明：“今收到西客站（湘菜）进店50000元，押金50000元。”2014年5月，时尚坊公司许可郭XX进场经营承租商铺。2014年9月之前，郭XX与时尚坊公司按实际经营情况进行了结算。2014年9月28日，郭XX以时尚坊公司备案手续不全，导致其无法办理营业执照，商铺无法正常经营为由书面通知时尚坊公司解除租赁合同。2014年10月11日，郭XX撤离承租商铺。此后，因退费问题，郭XX与时尚坊公司产生纠纷。
庭审中，郭XX要求本院确认双方所签合同无效，为此，时尚坊公司向本院提交光耀东方公司于2015年6月26日出具的《说明》证明出租方同意其对租赁区域档口进行分租。郭XX对时尚坊公司提交的《说明》予以认可并放弃相关诉讼请求，坚持原有诉讼请求。经询问，时尚坊公司认可郭XX撤场时，整体商铺还处于试营业阶段，2014年9月期间，郭XX承租商铺的营业收入为50862.5元，不计算打折因素，郭XX承租商铺的营业额应为57148元，在时尚坊公司还有郭XX剩余燃气费2212元。郭XX认可在经营承租商铺期间未与时尚坊公司另行签订其他书面协议，至2014年10月11日，未向时尚坊公司交纳水费400元、电费1137元，管理费6774.1元等费用。经释明，郭XX、时尚坊公司未提供其他相关证据。
上述事实，有双方当事人陈述、《经营管理合同》、《租赁合同》、收据、《说明》、开庭笔录等证据材料在案佐证。
本院认为，合法的民事权益受法律保护。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。时尚坊公司与郭XX于2013年5月29日签订的《租赁合同》虽系双方当事人真实意思表示，但在双方签订合同时，时尚坊公司并未取得出租方光耀东方公司的书面同意，故该合同在双方签订时应属效力待定状态。由于出租方光耀东方公司在本案审理期间出具了书面《说明》，同意时尚坊公司对租赁区域的档口进行分租，故本院对时尚坊公司与郭XX所签《租赁合同》的效力不持异议，该合同合法有效，双方应当遵守履行。自郭XX入场经营承租商铺起，租赁合同已开始履行，郭XX在经营商铺几个月后即以时尚坊公司备案手续不全，导致其无法办理营业执照正常经营为由要求解除租赁合同，理由牵强，缺乏依据，本院不予采信。据此，郭XX起诉要求确认时尚坊公司收到其解除合同通知时双方所签租赁合同解除之请求，没有法律依据，本院不予支持。根据时尚坊公司认可的事实，在郭XX进场经营时，整个商铺仍处于试营业状态，尽管时尚坊公司与郭XX在合同中约定开业时间时注明以整体开业时间为准，但时尚坊公司在租赁合同签订后近一年，且出租场地并不具备开业条件的情况下，许可郭XX进场经营，致使郭XX在履行合同过程中产生争议，时尚坊公司对履行合同亦负有一定过错。由于时尚坊公司与郭XX在租赁合同履行过程中均存在明显过错，故双方应当各自承担相应的合同责任。据此，郭XX起诉主张时尚坊公司支付违约金10000元之请求及时尚坊公司反诉主张郭XX支付违约金10000元之请求，理由均不充分，本院均不予支持。尽管郭XX书面通知时尚坊公司解除租赁合同不具有法律效力，但因郭XX已于2014年10月11日实际撤离承租场地，而时尚坊公司未提供证据证明出租场地在郭XX撤场时具备正式开业经营条件，故双方所签租赁合同在2014年10月11日已实际解除，本院依法予以确认。据此，时尚坊公司反诉主张郭XX继续履行双方签订的租赁合同并支付合同解除后的租金及滞纳金等请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。合同实际解除后，时尚坊公司与郭XX应当依据合同约定结算相关费用，现郭XX起诉主张时尚坊公司返还剩余燃气费、押金，请求合理，本院予以支持。因郭XX实际使用了时尚坊公司提供的经营场地，故郭XX起诉主张时尚坊公司返还全部进场费，不符合常理，本院将酌情判处时尚坊公司应予退还的数额。关于郭XX起诉主张时尚坊公司支付2014年9月期间营业收入之请求，虽然郭XX已按一定比例扣除部分营业收入作为承租商铺的租金，但因郭XX计算扣除租金标准不符合双方所签合同的约定，故本院对郭XX主张支付营业收入的金额不予采信。考虑时尚坊公司代收郭XX2014年9月承租商铺营业收入期间采取了折价优惠顾客的措施，本着公平原则，本院将以不计算折扣因素的营业收入57148元作为郭XX应当扣缴租金的标准，并据此计算扣减郭XX应当缴纳2014年9月至2014年10月11日期间承租商铺租金后时尚坊公司应当支付给郭XX的剩余营业收入。时尚坊公司反诉主张郭XX给付合同实际解除前未付租金、管理费、水费、电费等费用，请求合理，本院依法予以判处。由于本院已按合同约定将郭XX应付租金与时尚坊公司应支付郭XX营业收入进行抵扣，故本院不再另行判决郭XX应当给付时尚坊公司的租金。郭XX不同意按约定租金标准支付搬离承租场地之前的租金，没有依据，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、郭XX与北京时尚坊餐饮管理有限公司签订的《租赁合同》于二0一四年十月十一日解除。
二、北京时尚坊餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内返还郭XX押金五万元，进场费三万六千元，剩余燃气费二千二百一十二元，营业收入三万零五百九十三元二角。
三、郭XX于本判决生效后十日内给付北京时尚坊餐饮管理有限公司管理费六千七百七十四元一角，水费四百元，电费一千一百三十七元。
四、驳回郭XX其他诉讼请求。
五、驳回北京时尚坊餐饮管理有限公司其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三千三百二十元（郭XX预付一千二百五十元），由郭XX负担五百元，已交纳；由北京时尚坊餐饮管理有限公司负担二千八百二十元，于本判决生效后七日内交纳。
反诉案件受理费一千二百八十二元（北京时尚坊餐饮管理有限公司预付一千二百五十元），由北京时尚坊餐饮管理有限公司负担一千零二十元，于本判决生效后七日内交纳；由郭XX负担二百六十二元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 林宇军
人民陪审员 吕 清
人民陪审员 石亚华
二〇一五年九月九日
书 记 员 魏明玮