湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）岳民初字第07626号
原告杨延民。
被告赵志苏。
委托人代理人赵志苏。
被告赵皕。
原告杨延民诉被告赵志苏、赵可苏、赵皕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月25日立案受理后，依法由助理审判员彭松林适用简易程序于2016年2月2日公开开庭进行了审理，书记员周婧担任庭审记录。原告杨延民、被告赵志苏、赵皕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨延民诉称：2015年3月8日，原告与被告经中介方（湖南中环地产顾问有限公司）介绍签订房屋买卖合同。合同约定被告将其位于长沙市岳麓区双塘路001栋305号卖给原告。双方签订房屋买卖合同当日原告向被告支付定金人民币贰万元整，被告出具收条。2015年4月，原告要求按合同约定办理产权转移手续，被告以各种理由拒不办理手续，并且拒不前来解决相关问题。经原告多次催促，被告仍无法联系。原告为维护自己的合法权益，依法向法院起诉，请求判令：1.被告退还原告定金人民币贰万元，并赔偿原告人民币贰万元，合计肆万元；2.被告偿还原告向中介方已支付佣金人民币玖千元；3.被告承担本案诉讼费。
被告赵可苏、赵志苏、赵皕辩称：一、被告方一直积极主动并协助原告办理相关房产转移手续，不存在拒不前来解决问题的行为。联系渠道始终畅通，住址、电话均未有改变，不存在无法联系的问题。而原告几乎没有联系过被告。其中存在两个影响合同按时执行问题：1．土地证由被告父亲名下转移到三被告名下。被告三人同往高新区土地局办理过户手续，因土地证地址与房产证地址不一致，被要求补充证明。被告到街道、社区、被告父亲原单位（简称原单位）办理未果，原因是原单位不同意证明。而其他单位认为这是原单位房改房，需原单位证明，他们才出具证明。被告也曾和原告一起去过原单位了解过情况。2.“产权委托公证书”办理。因公证机关要求被告配偶一方出席，而被告配偶不是合同签约者，不了解情况，因此不愿出席，造成问题不能解决，8月1日原、被告双方还会面协调。二、涉诉合同不成立，原告在合同中主张办理产权转移的“产权委托公证书”，根据夫妻共同资产一方无权买卖的法律规定，公证机关也按国家相关政策要求被告方和配偶均出席公证。因此由被告与原告单方面签订的出卖夫妻共同资产为不合法行为，该合同依法是不成立的，和不应履行的，原告方明知仍继续要求公证，是非法的。三、尽管有一些政策法规原因使合同无法履行，被告方仍在积极地争取合理、合法解决。给配偶方做工作，让他（她）们同意授权卖房。但原告方采用电话和短信威胁恐吓被告和家人，致使事情性质发生变化。四、合同不能执行是政策性原因，按合同第12条规定理应终止合同执行，合同三方均免责。本案的关键在于本合同不具备合法性，合同未能按时履行不是被告方的问题，是政策、法规的原因。原告采取非法手段破坏被告诚意卖房的努力，是使合同不能履行的真实原因。请求依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2015年3月8日，原告杨延民与被告赵可苏、赵志苏、赵皕及湖南中环地产顾问有限公司签订了以原告为乙方（买方）、被告赵皕为甲方（卖方）和赵可苏、赵志苏为共有权人（或代理人）、湖南中环地产顾问有限公司为丙方（居间方）的《房地产买卖居间合同》，合同约定：甲方及产权共有权人同意将合法拥有的、坐落于长沙市岳麓区双塘路001栋305室的房屋及该房屋占有范围内的土地使用权出售给乙方。该房屋成交价格为人民币450000元整。第六条付款方式及手续办理：1.本合同签订后当日内乙方向甲方支付购房定金人民币贰万元，该定金由甲方收讫；2.甲、乙双方同意采用“若乙方要求房屋暂不过户，只办理委托公证书自行办理过户，甲方同意在本合同签订后40天内办理公证手续，乙方在公证当日一次性向甲方支付全部购房款，本次交易视为完成。”的方式付款。本合同签署后即表明买卖居间合同成立，丙方居间成功，丙方可向甲乙双方收取房屋买卖中介佣金，其中：甲方须向丙方支付佣金肆仟伍佰元，乙方须向丙方支付佣金玖仟元。若甲乙任何一方未在约定期限内办理第六条的相关手续，则对方可解除合同，并追究违约方责任；如买卖双方任何一方违约，则守约方有权选择定金罚则主张权利或要求违约方该房屋本合同成交价5%计人民币贰万元整的违约金。丙方可从违约金中优先扣除佣金，余额支付给守约方。甲乙双方任何一方违约，须支付成交价3%作为违约金赔偿给丙方。合同签订当日，原告杨延民向被告支付了定金20000元，并由被告赵皕出具收条。原告杨延民向居间方湖南中环地产顾问有限公司支付了佣金9000元。合同签订后，因在合同约定时间内未能办理委托公证手续导致房屋产权无法转移，原告杨延民遂诉至本院。
另查明，涉诉房屋系三被告共同从其父亲处继承所得，房屋性质为房改房，双方均认可涉诉房屋可上市交易，房屋被分别登记在被告赵志苏（房产证号：长房权证岳麓字第××号）、赵可苏（房产证号：长房权证岳麓字第××号）、赵皕（房产证号：长房权证岳麓字第××号）三人名下。
以上事实，有当事人当庭陈述，原、被告双方提交并经庭审质证的《房地产买卖居间合同》、《收条》、《收款收据》等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，涉案《房地产买卖居间合同》系原、被告双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效。原、被告双方均应秉持诚信原则，严格按照合同的约定履行各自义务。原告在签订合同当日即向被告支付了合同约定定金2万元，被告方应当按合同约定在合同签订后40天内办理公证手续，原告方在公证当日一次性向被告支付全部购房款。现因被告方在约定期限内无法办理委托公证手续为涉案房屋办理过户手续，被告亦未向本院提交证据证明导致合同无法履行的原因是政策性原因所致，故本院认定被告方未按合同约定办理委托公证手续构成违约。被告赵志苏主张涉案房屋的共有部分系夫妻共同财产，赵志苏未经其配偶同意单独处分该房产的行为无效。因本案涉案房屋的共有权人为被告赵志苏、赵可苏、赵皕三人，签订涉案合同时三被告对出售涉案房屋这一事实表示认可，结合最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的．人民法院不予支持。”的规定，本院对被告赵志苏该主张不予支持。结合被告赵志苏提交的短信截图内容、时间及长沙市公安局开福区分局全家岭派出所的证明内容，本院对被告主张协议签订后受到原告方威胁的事实予以认可，被告方所受到威胁应当通过公安机关进行解决。2015年8月1日之前，被告方未能办理涉案房屋的委托公证手续，故被告方主张因此免责的理由难以成立。原告为购买涉案房屋已经支付被告方定金2万元及给付居间方佣金9000元，故因合同目的无法实现后，该损失已经实际发生，被告方应将已收取的定金2万元退还被告，并赔偿原告因合同无法履行产生的佣金损失9000元。因被告未在合同约定时间内办理房屋过户手续，且庭审中被告亦表示涉案合同现已无法继续履行，被告已构成违约，故被告应按合同约定向原告支付违约金2万元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：
一、限被告赵可苏、赵志苏、赵皕于本判决生效之日起七日内退还原告杨延民购房定金20000元；
二、限被告赵可苏、赵志苏、赵皕于本判决生效之日起七日内退还原告杨延民违约金20000元；
三、限被告赵可苏、赵志苏、赵皕于本判决生效之日起七日内赔付原告杨延民佣金9000元；
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取512.5元，由被告赵可苏、赵志苏、赵皕承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
代理审判员 彭松林
二〇一六年二月二十日
书 记 员 周 婧
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。