江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏01民终320号
上诉人（原审被告、反诉原告）：南京北人物流有限责任公司，住所地南京市栖霞区燕子矶街道小岗下88号。
法定代表人：程松，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：李俊，江苏石城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：中国人民解放军南京军区司令部农副业基地，住所地南京市玄武区珠江路665号。
负责人：李国平，该单位主任。
委托诉讼代理人：唐舒翔，江苏苏商律师事务所律师。
上诉人南京北人物流有限责任公司（以下简称北人公司）因与被上诉人中国人民解放军南京军区司令部农副业基地（以下简称农副业基地）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市江宁区人民法院（2017）苏0115民初13649号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
北人公司上诉请求：1.撤销原判，发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。虽然上诉人与被上诉人农副业基地均同意解除房屋租赁合同，但法院仍应对房屋租赁合同的效力进行司法审查。由于案涉土地性质为国有划拨土地，非经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准不得出租，且被上诉人已经明确其未就案涉房屋建筑领取房产证或者建设工程规划许可证，故应当认定该合同为无效合同。二、一审适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的相关规定，应当认定双方签订的房屋租赁合同无效，一审法院适用法律不当。
农副业基地辨称，一审判决事实清楚，适用法律正确。被上诉人的土地都是国家依法划拨的国有土地，2016年2月军委下发停止有偿服务通知之前，部队利用划拨国有土地出租符合党中央国务院和中央军委的政策规定。出租目的是用于国防经费，并经过国务院批准，财政部、国税总局按照规定对军队房产租赁项目享受免税政策。被上诉人的出租行为只需按照中央军委办法的规定，报请上级主管部门批准并领取总后勤部颁发的军队有偿服务许可证，是合法的有偿服务单位。1998年10月18日，中央军委办公厅下发关于军队武警部队不再签订经营合同的通知中明确规定，保留军队划拨土地10个行业的对外有偿服务，其中包括农副业生产，因此被上诉人的出租行为符合法律规定。军事设施用地上所有的建筑，包括的指挥大楼、炮楼、瞭望塔等，都是按照中央军委颁布的军队营区规划条例，报请军队上级主管部门建设，无需办理规划许可，也不可能办理规划许可；军委以及所属部门颁布的条例属于特别法，本案涉及的军事用地应当优先适用。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
农副业基地向一审法院起诉请求：1.解除农副业基地、北人公司双方于2015年11月23日签订的《军队房地产租赁合同》；2.北人公司搬离承租农副业基地的房屋即南京市江宁区麒麟门西村养殖场靶场路11号房屋及场地，并返还承租房屋和场地；3.北人公司支付拖欠的截止至2017年7月31日的租金112857元（并以年租金167000元的标准计算至北人公司实际搬离之日止），并支付截止至2017年6月27日的水电费30311元；4.北人公司承担本案的一审诉讼费。
北人公司向一审法院反诉请求：1.请求法院依法判令农副业基地赔偿北人公司的各项经济损失100万元（暂定，待司法鉴定后再予以明确）；2.反诉费用由农副业基地承担。
一审法院认定事实如下：2014年6月3日，农副业基地下属的南京军区司令部西村养殖场（甲方）与北人公司（乙方）签订0026513号《军队房地产租赁合同》，约定：甲方将位于南京市江宁区麒麟门靶场路11号的面积为3.5亩的场地出租给乙方使用，租赁用途为仓储物流；租赁期限自2014年6月10日至2019年6月9日，年租金为150500元，租金按年结算，乙方于每年的前十日交付甲方；租赁期内的水、电、暖、气、设备、物业、生活垃圾处理等费用，按当地主管部门规定的价格另行计算计价，由乙方承担；自本合同签订后十日内乙方向甲方支付房地产租赁保证金30000元；乙方履行合同约定义务的，甲方应在租赁期满时将房地产租赁保证金无息退还给乙方，乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还房地产租赁保证金，同时甲方有权要求乙方另行支付违约金，甲方未履行合同约定义务的，应当退还房地产租赁保证金，并加付银行同期存款利息；乙方不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施，在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方；不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报经军队主管部门批准并由甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好地无偿移交给甲方。同日，双方签订了《安全责任书》，背面附有租赁标的的示意图：标明场地长度74.3米，宽31.3米，约合3.5亩。
2015年11月23日，农副业基地（甲方）与北人公司（乙方）签订0060227号《军队房地产租赁合同》，约定甲方将位于南京市江宁区麒麟门西村养殖场靶场路11号楼（座落号：南苏字第A3442A号）的房屋建筑面积4332平方米，场地面积2333平方米，出租给乙方使用，租赁用途为仓储物流；租赁期限自2015年12月10日起至2019年6月9日止，年租金167000元，租金按半年结算，乙方于每半年的前十日内交付甲方；租赁期内的水、电、暖、气、设备、物业、生活垃圾处理等费用，按当地主管部门规定的价格另行计算计价，由乙方承担；自本合同签订后十日内乙方向甲方支付房地产租赁保证金50100元；乙方履行合同约定义务的，甲方应在租赁期满时将房地产租赁保证金无息退还给乙方，乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还房地产租赁保证金，同时甲方有权要求乙方另行支付违约金，甲方未履行合同约定义务的，应当退还房地产租赁保证金，并加付银行同期存款利息；乙方不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施，在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方；不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报经军队主管部门批准并由甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好地无偿移交给甲方；自本合同生效起，废止2014年6月3日签订的《军队房地产租赁合同》及附加条款，编号0026513；本合同履行结束，乙方必须无偿无条件将场地和场地上的各种建筑物、构筑物及附属设施完好无偿交给甲方；年租金为首年年租金，下一年租金在上一年基础上递增5%。
一审法院又查明，北人公司自2014年6月承租南京市江宁区麒麟门西村养殖场靶场路11号（坐落号：南苏字第A3442A）的场地后，在该场地上自建了房屋（钢结构厂房），就场地及房屋使用至今。承租期间，北人公司共支付房地产租赁保证金30000元，依约支付租金共计384500元。截至2017年6月27日，北人公司欠付水电费合计30311元。
一审法院另查明，涉案房屋所在土地使用权人为中国人民解放军73665部队（以下简称73665部队），地类用途为军事设施用地，使用权类型为划拨。2017年7月6日，73665部队出具证明载明：农副业基地营区位于其西村训练场土地范围内，农副业基地已实际使用多年，农副业基地出租房地产项目均在其办理的土地证范围内。2016年2月，中央军委下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》。
一审审理中，农副业基地与北人公司一致同意北人公司支付的30000元保证金抵扣租金。
除一审法院审理查明的上述事实外，关于北人公司主张的建筑物、构筑物的损失等本案反诉部分所涉及的问题在一审判决作出时仍在一审法院审理中。
一审法院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。现因国家和军队政策重大调整，造成合同无法履行，农副业基地要求解除合同，北人公司亦同意解除，一审法院确认案涉房屋租赁合同解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行。农副业基地与北人公司的租赁合同解除，北人公司应从承租的房屋及场地搬离并将之返还给农副业基地，故农副业基地要求北人公司搬离并返还南京市江宁区麒麟门靶场路11号的房屋及场地的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。
关于双方争议的租金标准，本案中，农副业基地与北人公司先后签订了两份租赁合同，2015年11月23日签订的最后一份租赁合同约定的首年租金标准为167000元，且该份合同明确约定“废止2014年6月3日签订的《军队房地产租赁合同》及附加条款；年租金为首年年租金，下一年租金在上一年基础上递增5%”，现北人公司主张按照2015年11月23日租赁协议约定的年租金150500元的标准计算租金，无事实与法律依据，一审法院不予采信。农副业基地同意北人公司支付的30000元保证金抵扣租金，一审法院予以准许。经计算，截至2017年7月31日，北人公司缴纳租金81935.75元（已扣除保证金30000元）、农副业基地主张按照后续租金及占有使用费（自2017年8月1日起按年租金167000元的标准计算至实际搬离之日止），符合合同约定，一审法院予以支持。农副业基地主张北人公司支付截至2017年6月27日的欠付水电费30311元，北人公司亦予以认可，故对于农副业基地的该项诉讼，一审法院予以支持。
鉴于本案本诉部分所涉及的事实已经查清，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条“人民法院审理案件，其中一部分事实已经清楚，可以就该部分先行判决”之规定，一审法院对本案的本诉部分先行判决，对反诉部分的反诉请求继续审理，另行制作裁判文书。
依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条第二款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条规定，一审法院判决：一、中国人民解放军南京军区司令部农副业基地与南京北人物流有限责任公司于2015年11月23日签订的《军队房地产租赁合同》于判决发生法律效力之日解除；二、南京北人物流有限责任公司于判决发生法律效力之日起30日内搬离并返还南京市江宁区麒麟门西村养殖场靶场路11号的房屋及场地；三、南京北人物流有限责任公司于判决发生法律效力之日起30日内向中国人民解放军南京军区司令部农副业基地支付截至2017年7月31日的租金81935.75元、后续租金及占有使用费（自2017年8月1日起以年租金167000元的标准计算至实际搬离之日止）、截至2017年6月27日的欠付水电费30311元；四、驳回中国人民解放军南京军区司令部农副业基地的其他诉讼请求。本案一审本诉案件受理费3323元，由农副业基地负担573元，由北人公司负担2750元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的合同审批问题，被上诉人提交中国人民解放军南京军区联勤部批复一份，证明其出租案涉土地及房屋经过上级主管部门的批准。上诉人对该批复的真实性无异议，但认为军用土地系划拨土地，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，划拨土地租赁应当经过市、县人民政府的国有土地管理部门批准，案涉土地租赁的审批单位不符合法律规定。
本院认为，案涉房地产系军用农场内的土地及建筑物，双方当事人签订涉军房地产租赁合同，不得违反军队有关房地产管理的规定。根据相关法律及军事法规的规定，军队房地产的权属归中央军委，军队空余房地产经批准可以对地方租赁，现被上诉人出租案涉房地产系经过上级主管部门批复同意，并不违反法律规定。上诉人认为军队房地产租赁应当经过市、县人民政府相关行政部门的批准，并办理相关建设手续，没有法律依据，其据此主张合同无效，本院不予采纳。
综上所述，北人公司的上诉请求不能成立，予以驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费收取3323元，由上诉人北人公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 夏海南
审判员 龚 达
审判员 白文虎
二〇一八年二月八日
书记员 倪 辉