江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锡民终字第0552号
上诉人（原审被告）上海上实物业管理有限公司无锡分公司，住所地无锡市盛岸一村1-8号。
负责人李胜来，该分公司总经理。
委托代理人朱益春，女。
委托代理人周寅辉，江苏正太和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）毛燕琴，女，1979年10月6日生，汉族。
被上诉人（原审原告）王新骏，男，1978年10月8日生，汉族。
被上诉人（原审原告）王某甲，女，2003年10月31日生，汉族。
法定代理人毛燕琴（系王某甲母亲），女，1979年10月6日生。
法定代理人王新骏（系王某甲父亲），男，1978年10月8日生。
委托代理人杨扣成，江苏新翔律师事务所律师。
委托代理人张熹。
原审被告上海上实物业管理有限公司，住所地上海市淮海中路1298号5楼。
法定代表人吕清远，该公司董事长。
上诉人上海上实物业管理有限公司无锡分公司（以下简称上实物业无锡公司）因与被上诉人毛燕琴、王新骏、王某甲，原审被告上海上实物业管理有限公司（以下简称上实物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院（2012）惠民初字第0935号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月28日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：
无锡市惠山区某某花园洋房88号101室房屋所有权人为毛燕琴、王新骏和王某甲。2010年5月，毛燕琴、王新骏和王某甲入住某某花园洋房88号101室房屋。
2010年7月1日，无锡某某花园洋房业主委员会（以下简称某某花园业委会）（甲方）与上实物业公司（乙方）签订物业服务合同一份，约定在物业管理区域内，乙方应按《无锡市普通住宅物业管理服务简明标准》中“五级服务”标准（见附件五）提供物业服务，具体包括物业公共部位的维修、养护和管理；物业公用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业公用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通等。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，首次物业服务费用按6个月交纳，业主或物业使用人应在每月20日前缴纳当月的物业服务费用，履行交纳义务。乙方违反、不履行及／或不遵守合同任何条款或规定或乙方提供的物业管理服务达不到本合同约定的服务内容或者标准的，造成甲方、业主或者物业使用人之损失的，由乙方赔偿由此给甲方、业主或物业使用人造成的损失。委托管理期限自2010年7月1日起至2011年12月31日止。本合同的附件为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。附件五无锡市普通住宅物业管理服务质量标准就排水设施的管理规定：每月清扫1次以上排水明沟，每半年对地下管井清理1次，每年对地下管井彻底疏通1次。
上实物业无锡公司系上实物业公司的分公司，受总公司的授权对无锡某某花园洋房小区进行物业管理服务。2010年7月1日的物业服务合同履行期满，某某花园业委会与上实物业无锡公司协商确认顺延服务至2012年4月30日。
2009年1月3日，原告向上实物业无锡公司缴纳2009年1月至6月的物业费1134.3元；2009年7月19日，缴纳2009年7月至12月的物业费793.98元；2010年3月6日，缴纳2010年1月至6月的物业费964.14元；2011年12月25日，缴纳2010年7月至2011年12月物业费2580.48元。
2012年4月20日前十日左右，毛燕琴、王新骏二人出差，家中无人。4月20日下午五点半左右，毛燕琴、王新骏二人回到某某花园洋房88号101室房屋，发现下水管道生活污水从厨房的排水管反灌进屋内，管道生活污水已将厨房、主卧、儿童房、次卧、书房、客厅及餐厅等处浸泡。
毛燕琴、王新骏随即向物业报修，物业工作人员立即到现场查勘。次日，工程部人员和外聘管道维修人员许松林在88号101室房屋后进行开挖，后疏通修复地下污水排放管道。物业人员数十人也将房屋进行了清扫。双方对赔偿事宜协商无果，后毛燕琴等诉至法院，请求判令上实物业公司与上实物业无锡公司赔偿财产损失118054元，并承担本案诉讼费用。
应毛燕琴、王新骏、王某甲申请，原审法院委托无锡市价格认证中心对某某花园洋房88号101室房屋的装潢损失进行评估，包括实木地板、墙纸、窗帘、门套、地毯等。经鉴定，该房屋装潢损失费用为116054元。鉴定过程中，因餐桌底部泡水，对修复费用鉴定机构无法作出评估。双方同意餐桌由业主至生产厂家进行维修，维修费用作为餐桌损失依据。后毛燕琴方支付餐桌维修费2000元。
审理中，上实物业无锡公司、上实物业公司陈述：物业对服务范围内的总管进行过检查，没有堵塞，是88号101室所处这个单元共同的连通小区主管网的管道断裂之后堵塞，管道断裂的原因可能是地面沉降。物业对小区主管道3个月疏通一次，汛期每个月检查，支管道有报修就及时处理，但是本案中破裂的是属于支管道。之后，被告又陈述：对支管道也进行疏通。为此提供了2011年3月至2012年3月的设备设施维修保养记录表5份、2011年6月2日许松林出具的疏通排水管情况说明1份、报销凭证复印件一份和发票复印件3份，证明物业工程维修人员按照合同约定的频次要求对污水井盖打开检查排水管口，检查结果均是污水排放畅通，2011年5月28日至5月29日，对小区地下排水管进行了通沟服务，范围是78号到89号污水井到直排管口的疏通，包含88号破裂的支管道进行疏通，通沟花费600元。毛燕琴方对上述证据的真实性有异议，认为并非原始记录，而是事后后补，并申请对上述证据的形成时间进行鉴定。庭审中，上实物业公司认可上述5份设备设施维修保养记录表和情况说明都是2012年4月份发生了倒灌水事故后后补的。
审理中，法院向许松林调查核实，其陈述：我是专门疏通管道的，嘉洲洋房的管道每三四个月都去定期检查一遍，平时如果出现问题就立即去疏通。平时检查只检查总管道，保证阴井和总管道的畅通。每层楼下面地底下连通立管和主管道的横管道是支管道，打开阴井盖就看得到支管道了，我们一看就能知道有没有堵塞问题了，因为如果堵塞的话，支管道管口就有东西的，支管道有问题马上解决。88号101室报修以后物业工程部就叫我去的，在101室厨房外面是整幢楼的立管，这根立管差不多1米多长是竖在泥土里的，在泥土里转90度再联通到主管道里。那个房子后来出现倒灌的问题就是因为管道堵塞，堵塞主要发生在立管和横管转弯角上，整幢楼的生活污水都流经这里，慢慢地有点油腻污垢积在那里，时间长了就全部堵塞住了。现场是我去挖开来的，管道实际上没有破损，但是因为管道塞得实在严实，必须把污物排出来，我就用洋镐把管道凿开来，管道破了，那些污物就流出来，这样整个管道才通的。88号102室也是这个情况，他们家里有人住在里面，发现的早，所以打电话给我，我去帮他们处理的，他们这户的情况和101室一模一样，也是立管和横管的转弯角上堵塞导致反灌。2011年6月2日的情况说明上是我本人签字的，但是在88号101室出事之后在处理过程中让我补的手续，是上实物业的人打印好让我签字的。2011年6月5日、6月6日的记录表名字也是本人签的，也是出事后处理过程中让我补的手续。出事之前我去检查过，我每次都是先检查总管道，定期全部疏通的情况是没有的，要检查出有问题才立即疏通或者报修了就马上去疏通。2011年5月份有两天我专门去对三四幢楼的总管道用消防水冲洗的，其他管道不冲的，上实好像付了我600元。
法院向上实物业工程部工作人员赵丰调查核实，其陈述：5份记录表除了ＸＸ伟和许松林的签字是他们签的之外，其他部分都是我写的。5份表都是每季度维保时在不同的时间记录，什么时候维保就什么时候记录。每次维保都是我和ＸＸ伟去的，如果有疑难复杂的就叫许松林，因为我们没有专业的设备，从2011年3月到2012年3月，在这几幢楼房屋的管道维保上就叫过许松林一次。
经质证，毛燕琴方认为上实物业未对小区物业的公共部位进行疏通维护、保养维修等应尽义务和责任，提供了嘉洲洋房88号102室业主杨文渊出具的情况说明：2011年11月下旬，我88号102室发生生活间下水道因堵塞引发生活水严重外溢，导致整个生活间和大厅污水横溢。发现情况后，立即报小区物业公司，物业公司派遣了二名工程部工人至现场查看，发现由于几年来，一直没有对下水管道进行疏通，造成污水外溢。为解决堵塞和外溢，请了管道专业人士进行疏通。
毛燕琴方还提供了某某花园洋房88号201室住户符庆英出具的证明：本人为某某花园88号201室住户，于4月10日左右发现了88号101住户门口有异味，旁边楼梯墙体有渗水，多次和上实物业管理有限公司反映。
审理中，法院向符庆英调查核实，其陈述：我就在楼上201，上下楼经常爬楼梯，去年4月10日左右，经过一楼楼梯旁边时，我看到楼梯旁边的墙壁大约有半米的水印子，而且一直不干，并且还闻得到有股臭味。我一开始以为是保洁阿姨拖完地把脏水泼在墙上，所以我看到保洁阿姨就跟她说不能往墙上倒脏水，保洁阿姨说不是我倒的，倒了脏水肯定要被处罚的。然后我就说既然不是你们倒的脏水，那一定要来查查是什么原因，我不仅跟保洁阿姨说要来查原因，跟一个物业专门来巡视的人也说过要来查查原因。我后来不知道物业有没有来查过，101门口的臭味越来越大。几天过后楼下在往外面舀水，我们下去看，楼下家里整个遭殃了，然后我反应过来一开始看到的水印肯定是楼下家里渗出来的。我和一楼住户也不认识。
以上事实，由物业服务合同及附件、关于延时物业服务的通知、房屋所有权证、销售发票、物业管理费发票、价格鉴证结论书、餐桌维修费发票、照片、勘查笔录、当事人陈述及前述已列诸证据等在卷佐证。
原审法院认为：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。双方当事人对于毛燕琴方家中厨房发生污水倒灌并产生财产损失以及污水倒灌系地下排水支管道发生堵塞的事实没有异议。根据物业合同的约定，上实物业公司应当按照《无锡市普通住宅物业管理服务简明标准》中“五级服务”标准提供物业服务，“五级服务”中关于房屋、共同设施、设备维护与管理有明确的规定
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排水设施：每月清扫1次以上排水明沟，每半年对地下管井清理1次，每年对地下管井彻底疏通1次。物业公司对按约履行义务负有举证义务。上实物业公司授权上实物业无锡公司对无锡某某花园洋房小区进行物业管理服务。上实物业无锡公司陈述主管道3个月疏通一次，支管道有报修就疏通，随后又陈述对支管道也定期疏通，为此提供了维修保养记录表5份、2011年6月2日许松林出具的疏通排水管情况说明1份、报销凭证和发票。上述维修记录因毛燕琴方提出形成时间鉴定，物业公司认可系事发后补做，赵丰则陈述系事发前制作，赵丰和许松林关于管道检查的陈述也明显不一致，2011年6月许松林对排水管疏通有报销凭证等证据在卷佐证，但许松林明确仅对主管道进行了一次疏通，对支管道未进行疏通，物业公司无证据证明其按规定“每半年对地下管井清理1次，每年对地下管井彻底疏通1次”，上实物业无锡公司的行为已经构成违约。从许松林的陈述以及88号102室业主出具的情况说明可以反映在本次污水倒灌前半年左右88号102室已经发生排水支管道堵塞引发污水外溢，上实物业无锡公司对该情况知晓，理应在事发后对其他相同部位的支管道及时检查及时疏通，但依旧未积极进行疏通。符庆英的证人证言可以证明其向物业工作人员反映过墙壁渗水情况，如上实物业无锡公司及时派人勘查并通知业主，本案的污水反灌事故可尽早发现及时处理。上实物业无锡公司未按约履行物业服务义务，其提出毛燕琴方未按月缴纳物业费，即由其自行承担损失的意见于法无据，法院不予支持；物业公司也未提供依据证明对方有放任污水倒灌或者故意扩大损失，其认为由对方方自行承担损失的意见法院不予支持。毛燕琴、王新骏、王某甲要求物业公司赔偿房屋因污水倒灌浸泡产生的损失118054元符合法律规定，法院予以支持。上实物业无锡公司系上实物业公司下属不具有法人资格的分支机构，其财产不足以清偿对外债务的，应由其法人单位上实物业公司予以清偿。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，国务院《物业管理条例》第三十六条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审判决如下：一、上实物业无锡公司于判决发生法律效力之日起十日内赔偿毛燕琴、王新骏和王某甲损失118054元。二、上实物业无锡公司的财产不足以清偿上述债务的，应由上实物业公司予以清偿。
上实物业无锡公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审认定上诉人未尽维修、管理义务属认定事实错误：1、业主家中的支管道不属于上诉人疏通义务范围，上诉人仅对总管道有疏通义务，也按期进行了检修，且上诉人对支管道也进行了疏通，否则主管道不可能通畅；2、证人符庆英的证言不能作为认定上诉人未尽检修义务的依据；3、上诉人已按合同约定尽到了维护责任，但维修保养记录被某某花园业委会扣留，导致上诉人取证不能。二、污水倒灌造成的损失系被上诉人长期未在涉案房屋内居住，未及时发现污水倒灌情况并告知上诉人导致，上诉人对该情况无法从外观查实，损失的扩大系被上诉人原因导致，不应由上诉人全部承担。三、被上诉人有拖欠物业费的违约行为，应适当减轻上诉人的赔偿责任。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判118054元损失由双方各半负担。
被上诉人毛燕琴、王新骏、王某甲答辩称：一、上诉人确未尽到维修、管理义务：1、物业服务合同中约定物业公司对所有雨污管道均有疏通维护义务而非仅对主管道，而发生堵塞的也并非被上诉人家中管道而是公共管道。2、原审并非仅凭符庆英一人的证言认定物业公司未尽维护义务。首先，物业公司无法提供维修保养记录，其次，结合许松林、赵丰等人的证言以及102室业主出具的情况说明书，可以形成完整的证据链，证明物业公司未尽义务。3、上诉人未提供证据证明物业保养记录被某某花园业委会扣留，且上诉人一审中当庭自认提供的保养记录系事后补办。二、事发时被上诉人只是出差，并非长期不在家中居住，本案之所以造成巨大损失，是物业公司未尽到相应管理维护义务，物业公司的失职与损失有直接因果关系。且一审中，证人符庆英明确提到已经发现墙上有水渍，也通知了保安，而物业公司仍未派员检修，也就证明了物业公司管理混乱，未尽到管理职责。三、物业费的交纳不是物业服务合同的成立要件，本案物业服务合同自上实物业公司与某某花园业委会签订之日起生效，物业公司不能因业主未交纳物业费而拒绝提供物业服务。且被上诉人仅是事发前4个月的物业费没有交纳，而按照以往的惯例，被上诉人均是半年交纳一次物业费，物业公司也并未提出异议。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告上实物业公司未作答辩。
双方对原审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。
本案二审争议焦点为：物业公司有无尽到合同约定的维修、管护义务，是否应对污水倒灌引发的损失承担全部赔偿责任？
本院认为：
一、本案中，双方均确认发生堵塞的系连接整栋单元楼与小区主管网的地下排水管道，该管道属于双方物业服务合同约定的应由物业公司定期清理疏通的管道范围，但物业公司一二审中均未提供证据证明其对相应管道尽到了符合合同约定的维修、管护义务。物业公司辩称维修保养记录被某某花园业委会扣留，因其一审中未提出该意见且二审中亦未提供证据证明，故本院对该辩称意见不予采纳。原审法院在物业公司未举证证明其已经履行管护义务的基础上，结合许松林、赵丰、符庆英等人的证言及情况说明等，认定物业公司未尽到相应维修、管护义务，并无不当。
二、本案污水倒灌系物业公司未按合同履行义务导致，被上诉人是否在涉案房屋内连续居住与本案损失之间没有法律上的因果关系。购买房屋后实际居住或空置，均为业主当然享有的权利，上诉人以被上诉人事发前未在涉案房屋内居住要求减免其赔偿责任，于法无据。
三、物业公司系依据物业服务合同对全体业主房屋的公共部位、共有设备进行合理、有效、专业化的管理维护，其履行服务义务指向的是全体业主，不能因个别业主未按时交纳物业费而拒绝提供对全体业主的公共服务，除非业主拖欠物业费的行为造成物业公司无法正常运营。本案一二审中，物业公司既未对因业主不交纳物业费导致其经营困难提出抗辩，亦未举证证明，故本院对其因被上诉人拖欠部分物业费要求分担损失的上诉意见不予采纳。物业公司如认为业主未按时交纳物业费构成违约，可以另行诉请要求业主承担违约责任。
综上，上实物业无锡公司的上诉理由均不能成立，原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2661元，由上诉人上实物业无锡公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姚旭斌
代理审判员 景 鑫
代理审判员 王 倩
二〇一四年五月十日
书 记 员 顾梦雨