广东省广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0105民初1555号
原告（反诉被告）广州珀高物业管理有限公司。住所地广州市海珠区荔福路凤凰三街南八巷****号首层。
法定代表人苏健，总经理。
委托代理人何石广，广东理治律师事务所律师。
委托代理人陈芳群，广东安国律师事务所律师。
被告（反诉原告）广州市海珠区沙园汽车保管站。住所地广州市海珠区荔福路沙园新村管委会内。
法定代表人陈良益，总经理。
委托代理人黄启鸿，陈斯毅，均为北京大成（广州）律师事务所律所律师。
第三人广州市海珠区人民政府沙园街道办事处。住所地广州市海珠区昌岗中路**号。
委托代理人于亮华，男，该单位职员，联系地址同第三人地址。
原告广州珀高物业管理有限公司诉被告广州市海珠区沙园汽车保管站、第三人广州市海珠区人民政府沙园街道办事处承包经营合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人苏健及其委托代理人何石广、陈芳群，被告的委托代理人黄启鸿、陈斯毅，第三人的委托代理人于亮华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉和反诉答辩称，被告将广州市海珠区荔福路沙园新村物业小区范围内的道路及公共土地划为小汽车停车位，成立了沙园汽车保管站，并于2006开始签订承包服务协议，发包给原告经营。根据《物权法》第73条、第74条的规定，自2007年10月1日起汽车保管站因使用沙园新村小区内道路及公用土地，应经小区业主同意。但至今查无被告在《物权法》实施后，汽车保管站使用沙园新村小区范围内道路公共土地得到全体业主的同意，故被告发包行为违反法律及损害了社会公共利益，是无效民事行为，《承包服务协议》是无效的。第三人是被告的主管单位。为了街道的创收，通过被告将保管站发包给原告经营，故第三人存在过错，应对被告的违法行为承担管理责任。故起诉要求：1、确认原、被告签订的关于《沙园车辆保管站承包服务合同协议》无效；2、被告返还保证金30000元；3、被告及第三人返还已支付的租金3284987元；4、被告赔偿损失500000元；5、被告承担本案诉讼费用。
被告的反诉无事实和法律依据，请求法院驳回。一、本诉中原告诉请为确认之诉，而被告的反诉请求为给付之诉，两诉诉求不一致，在事实与法律上并不必然有牵连，因此本案中的被告并非适格主体。二、根据规划图显示，涉案物业属小区，区划内道路所有权人应为小区业主，第三人并非涉案物业业主，也未取得业主委员会的指定或委派，其无权管理，也无权将涉案场地出租给保管站经营，即便出租，其所签订的租赁合同也应不受法律保护。既然保管站取得的涉案物业不受法律保护，其再将物业再出租给原告经营，当然其签订的协议也应无效。被告再将涉案物业招标，其招标行为也应无效。据此原告无义务向被告交付场地及赔偿损失。被告主张的每月78768元的租金，是来自于广州市越馨公司的中标成交价，越馨公司已经放弃了中标，所以被告主张的损失没有依据。
被告答辩和反诉称，被告具有合法使用案涉停车场的权利来源，被告与原告签订的《沙园汽车保管站承包服务协议书》是双方真实的意思表示，内容没有违反法律强制性规定，依法成立并生效。被告持有《道路运输经营许可证》和《机动车停放保管服务收费证明》，具备在案涉道路上开展停车场经营的合法资格，可以依法对外提供停车场服务。涉案场地是市政道路开放的空间，不是原告所述的建筑物配套的规划道路。原告试图以小区围院式管理的现状去混淆物业小区的规划道路的概念，以达到否定案涉停车场所在道路是公共道路的性质。原告提交的证据没有提到租金，所有的清单都是以管理费或承包费的名义，所以原告要求返还租金没有依据。因合同有效，不存在返还保证金的问题。关于原告提出赔偿500000元，因原告未提供证据证明，应承担举证不能的责任。要求法院驳回原告的全部诉讼请求。
2015年8月28日，原告与被告签订了《沙园汽车保管站承包服务协议书》，之后被告如约将标的场地交付原告使用，原告亦已履行相应的支付、管理等义务。根据被告上级单位对停车场等物业管理要求，对到期的停车场承包经营须以公开招标形式进行采购。期后，被告以书面形式告知原告该项政策，以及在合同期限届满后要求原告撤场。被告经公开招标采购，原告未能中标。经被告多次书面通知，要求原告尽快撤场并搬离现场物品，但原告一直未予理会。故反诉要求：1、原告腾空搬离广州市海珠区荔福路沙园新村管委会内汽车保管站的场地，将场地移交给被告；2、原告支付自2016年10月22日起非法占用汽车保管站的场地至实际撤场之日止对被告造成的损失（按每月78768元计算）；3、原告承担本案诉讼费用。
第三人述称，同意被告的答辩意见。对被告的反诉没有意见。
经审理查明，2007年1月23日，原告(甲方)与广州城建开发物业有限公司(乙方)签订《沙园西基东物业管理顾问服务合同》，约定甲方委托乙方提供西基东项目的物业管理顾问服务，该物业位于海珠区沙园西基东，建筑面积约75000平方米，物业管理顾问服务合同的生效时间为2007年1月1日；等。
原告（乙方、承包方）与被告（甲方、发包方）签订《沙园汽车保管站承包服务协议书》，约定甲方将位于海珠区荔福路沙园新村管委会内汽车保管站发包给乙方经营，协议期限自2007年6月1日至2007年11月30日，承包费用每月20000元；签约当天乙方须付承包费用20000元给甲方作为保证金，乙方必须在每月的25日前将下月的承包费交给甲方；甲方作为该保管站的法人，必须对该场地财务情况进行监管；乙方使用甲方汽车保管站的发票，所产生的税款由乙方负责，并将税款于下月5日前交由甲方纳税；等。
2008年1月21日，被告（乙方）与第三人（甲方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将坐落在海珠区荔福路沙园新村管委会内的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑（或使用）面积1309平方米；租赁期限为2008年1月1日至2009年12月31日，月租金额为无偿提供；等。
2008年4月16日，原告（乙方、承包方）与被告（甲方、发包方）签订《沙园汽车保管站承包服务协议书》，约定甲方将位于海珠区荔福路沙园新村管委会内汽车保管站发包给乙方经营，承包期限自2008年1月1日至2008年12月31日，承包费用每月25000元；乙方必须在每月的25日前将下月的承包费交给甲方；甲方作为该保管站的法人，必须对该场地财务情况进行监管；乙方使用甲方汽车保管站的发票，所产生的税款由乙方负责，并将税款于下月5日前交由甲方纳税；等。
2009年4月24日，广州市海珠区交通局向被告发出《广州市营业性停车场行政许可决定书》，内容为：你于2009年4月3日提出的停车场开业申请。经审查，你提交的申请材料齐全，符合《广州市停车场管理办法》及有关规定的条件，根据《行政许可法》的有关规定，决定准予营业性停车场经营行政许可。经营范围：停车场经营。经营地址：广州市海珠区荔福路沙园新村管委会内；经营面积：露天1309平方米；汽车停车位：70个；经营期限：一年……请凭此决定书到海珠区交通管理总站办证窗口领取《道路运输经营许可证》。
2009年9月1日，原告（乙方、承包方）与被告（甲方、发包方）签订《沙园汽车保管站承包服务协议书》，约定甲方将位于海珠区荔福路沙园新村管委会内汽车保管站发包给乙方经营，承包期限自2009年9月1日至2011年9月30日，承包费用每月27000元（含当月税费）；保证金27000元，签约当天交付；乙方必须在每月的25日前将下月的承包费交给甲方；甲方作为该保管站的登记主体，有权并必须对该停车场财务、经营管理等情况进行监管和检查；乙方使用甲方汽车保管站的发票，所产生的税款由乙方负责，每月使用的发票额不能超过24000元，并将承包费27000元于下月5日前交给甲方；在租赁期内，因本车场所产生的一切费用，均由乙方自行承担（包括车辆被盗、被抢、损坏等）；等。
2011年1月1日，被告（乙方）与广州市海珠区沙园街道社区服务中心（甲方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将坐落在海珠区荔福路沙园新村管委会内的房地产出租给乙方作停车用途使用，建筑（或使用）面积1309平方米；租赁期限为2011年1月1日至2013年12月31日，月租金额为无偿提供；2014年1月1日至2016年12月31日，月租金额为无偿提供；等。
2011年8月26日，广州市海珠区交通局核发了《道路运输经营许可证》给被告，证件有效期为2011年8月26日至2012年8月26日。
2011年9月1日，原告（乙方、承包方）与被告（甲方、发包方）签订《沙园汽车保管站承包服务协议书》，约定甲方将位于海珠区荔福路沙园新村管委会内汽车保管站发包给乙方经营，承包期限自2011年9月1日至2013年8月30日，承包费用每月28350元（含当月税费）；保证金28350元；乙方必须在每月的25日前将下月的承包费交给甲方；甲方作为该保管站的登记主体，有权并必须对该停车场财务、经营管理等情况进行监管和检查；乙方使用甲方汽车保管站的发票，所产生的税款由乙方负责，每月使用的发票额不能超过24000元，并将承包费28350元于下月5日前交给甲方；在租赁期内，因本车场所产生的一切费用，均由乙方自行承担（包括车辆被盗、被抢、损坏等）；等。
2013年8月23日，广州市海珠区交通局核发了《道路运输经营许可证》给被告，证件有效期为2013年8月25日至2014年8月25日。
2013年9月16日，原告（乙方、承包方）与被告（甲方、发包方）签订《沙园汽车保管站承包服务协议书》，约定甲方将位于海珠区荔福路沙园新村管委会内汽车保管站发包给乙方经营，承包期限自2013年9月1日至2015年8月31日，承包费用每月29768元（含当月税费）；保证金29768元；乙方必须在每月的25日前将下月的承包费交给甲方；甲方作为该保管站的登记主体，有权并必须对该停车场财务、经营管理等情况进行监管和检查；乙方使用甲方汽车保管站的发票，所产生的税款由乙方负责，每月使用的发票额不能超过24000元，并将承包费29768元于下月5日前交由甲方；在租赁期内，因本车场所产生的一切费用，均由乙方自行承担（包括车辆被盗、被抢、损坏等）；等。
2014年9月1日，广州市海珠区物价局核发了《机动车停放保管服务收费证明》给被告。该证加盖了海珠区物价局审核章，有效期至2016年9月止。
2015年8月28日，原告（乙方、承包方）与被告（甲方、发包方）签订《沙园汽车保管站承包服务协议书》，约定甲方将位于海珠区荔福路沙园新村管委会内汽车保管站发包给乙方经营，承包期限自2015年9月1日至2016年8月31日，承包费用每月32745元（含当月税费）；保证金32745元；乙方必须在每月的25日前将下月的承包费交给甲方；甲方应按本协议约定将使用场地及有关服务设施按时交付乙方使用，并按约定收取各项费用；在乙方退出或期满后，甲方负责对经营场地进行检查验收，验收合格，如乙方交清各项费用，即将保证金如数退回（不计利息），如乙方未交清费用，可将保证金抵扣所欠款项，如保证金不足以抵扣所欠款项，有权向乙方追收；甲方作为该保管站的登记主体，有权并必须对该停车场财务、经营管理等情况进行监管和检查；乙方应按合同约定向甲方交付承包费及其它费用；乙方使用甲方汽车保管站的发票，所产生的税款由乙方负责，每月使用的发票额不能超过24000元，并将承包费29768元于下月5日前交由甲方；在租赁期内，因本车场所产生的一切费用，均由乙方自行承担（包括车辆被盗、被抢、损坏等）；租赁期内，乙方必须为停车场购买70个车位以上的汽车商业保险，保险费用由乙方承担；乙方必须积极配合政府有关主管部门和甲方对该停车场的财务、经营管理等情况进行的监管和检查；等。
2016年9月22日，广州市沙园社区服务发展有限公司作出《招标公告及招标文件确认书》，该确认书记载项目名称为广州市沙园社区服务发展有限公司停车场经营权招标采购项目，采购人名称为广州市沙园社区服务发展有限公司，代理机构为广东广招招标采购有限公司，采购内容为停车场经营权招标。原告提交了2016年9月30日的《广州市沙园社区服务发展有限公司采购响应文件》。2016年10月13日,广东广招招标采购有限公司发出《成交结果通知》给广州市沙园社区服务发展有限公司，内容为：我公司受贵单位委托，对“广州市沙园社区服务发展有限公司停车场经营权招标采购项目（项目编号：0877-16GZTP04D367）”进行行业竞争性磋商采购，结果如下：一、成交单位：广州市越馨物业管理有限公司；二、成交项目内容：停车场经营权招标；三、成交单价：￥78768.00元／月;等。
2016年11月1日，被告发《律师函》给原告，要求原告在本律师函签收之日起三日内与被告相关负责人或本律师联系，并在十五日内撤场搬离等。
2016年12月6日，在广东广招招标采购有限公司的官网上，对广州市沙园社区服务发展有限公司停车场经营权招标采购项目成交结果变更（招标编号：0877-16GZTP04D367）进行了公示，主要内容为：由于第一成交候选人“广州市越馨物业管理有限公司”放弃成交资格，根据磋商文件规定，推选第二成交人“广州衍功物业管理有限公司”为成交单位，现将成交结果作如下更正：一、本项目采购内容：停车场经营权指标；四、成交公示内容：成交单位名称：广州衍功物业管理有限公司；成交单价：￥76500.00元／月;等。
2016年，原告向有关部门提交《信访检举书》。2016年12月8日，第三人作出《关于办理广州珀高物业管理有限公司信访事项的答复意见书》给原告。
2017年7月6日,广州市国土资源和规划委员会作出《政府信息公开申请告知书》给原告，内容为：经审核，你单位申请公开的“海珠区荔福路西基东街32号至111号”用地红线图，经核查广州市城乡规划空间资源平台、电子档案、库存档案，无法查到用地红线图，根据与你单位沟通的情况，现向你单位提供如下信息：法定控制性规划导则图（4张）；2．地形图（JPG）1张；等。
诉讼中，原告主张六份合同共缴承包费3284987元,在被告处有最后一份合同的保证金32745元。被告表示2007年合同无法核实数额，第二至第六份合同共收到2938772元以及保证金32745元。原告表示其支付相关费用给被告至2017年6月；被告表示原告只支付至2017年5月，从2017年6月起没有支付；第三人表示原告2017年6、7月没有支付费用。
此外，原告表示在六份合同履行期间，以原告的名义对外经营；大部分都是以原告的名义开具保管费的发票，小部分是因为原告交了保管费给被告，被告给了一些发票给原告，所以小部份是以被告的名义开具保管费发票。被告不确认原告的陈述。
原告还提交了以下证据：1、缴纳管理费的现金送款单；2、停车场示意图；3、沙园新村小区规划图；4、沙园新村实景照片；5、工程承包协议书；6、结算表；7、收据；8、广州衍功物业管理有限公司工商登记资料；9、行政复查申请书。
被告质证认为：对证据1，原告提交了从2016年9月至2017年3月的送款单，该送款单为原告单方的汇款行为，我方也多次书面通知原告撤场返还场地，因此我方对于原告在合同期限届满后单方汇款的行为不予认可，不能视为我方同意原告继续违法占用。对证据2真实性、合法性无异议，我方承认该示意图显示有70个车位，而原告在承包经营期间单方在原承包场地的方位内将原规划的70个车位增加为100多个。对证据3的真实性、合法性不予确认，该规划图纸不是建设用地许可证的附图；宝岗大道显然是市政道路，而且黑色虚线范围内的地块也仅仅是人为围院的结果。对证据4，从照片可以看出，该围院是后期人为的围起来，后由第三人命名为沙园新村。证据5-7真实性、合法性由法院依法核查，关联性上原告为了承包涉案停车场所进行的必要投入，这是经营停车场的必要投资，原告在合同到期后应当撤场，因此不存在损失一说；这几份证据只有结算表，没有任何发票、进货单或者出货单，我方对证据真实性存疑；从收据可看出甲方一次性付款37万元，与合同约定不符，违背商业逻辑，对该协议书真实性不予确认。对证据8，真实性、合法性由法院认可，关联性与本案无关；对证据9真实性、合法性、关联性不予认可。第三人同意被告的质证意见。
被告还提交了以下证据：1、《经营场地租赁合同》;2、广州市海珠区沙园街道社区服务中心的《事业单位法人证书》；3、广州市海珠区行政事业资产管理信息系统截图；4、《情况说明》；5、《通知》、《通知函》和照片；6、《关于机动车辆临时停放场委托招标代理的报告》；7、《沙园街道信息公开审批表》；8、成交结果公示；9、国家企业信用信息公示网截图；10、事业单位法人基本信息；11、关于广州市海珠区沙园汽车保管站申办事项的批复；12、场地证明；13、关于沙园汽车保管站收费证明续期的申请；14、营业性机动车停车场经营成本申报表；15、广州市停车场经营资质检查表；16、关于延续沙园汽车保管站道路运输经营许可证的报告；17、关于广州市海珠区沙园汽车保管站经营海珠区荔福路沙园新村管委会内停车场收费问题的批复；18、关于沙园汽车保管站保管服务收费标准的函复。
原告质证认为：对证据1真实性、合法性不予确认。对证据2真实性无异议，关联性与本案所涉纠纷没有关系。对证据3真实性不确认，我方未发现该网站的任何情况。对证据4真实性无异议，合法性、关联性不确认，因没有原件相印证，我方不予认可。对证据5，我方没有收到，不能证明被告尽了通知的义务。对证据6、7、8的真实性、合法性、关联性不确认，被告不是涉案物业的所有权人，其无权对外招标。对证据9、10真实性不确认。对证据11-18的真实性、合法性、关联性均不予认可。第三人对证据没有意见。
本院认为，合同性质问题。原、被告签订的六份《沙园汽车保管站承包服务协议书》，均约定被告将位于海珠区荔福路沙园新村管委会内汽车保管站发包给原告经营，被告作为该保管站的法人或登记主体，有权对该停车场财务、经营管理等情况进行监管，原告使用被告汽车保管站的发票，所产生的税款由原告负责等。从合同的内容来看，是企业根据所有权与经营权分离的原则，确定企业所有权人与企业经营者之间的权利义务关系的合同。从合同的履行来看，原告在诉讼中也确认有使用以被告的名义开具保管费的发票。故上述合同应认定为承包经营合同。原告主张上述合同为租赁合同，缺乏依据，本院不予采纳。
合同效力问题。被告经营停车场,有广州市海珠区交通局向该保管站发出的《广州市营业性停车场行政许可决定书》、《道路运输经营许可证》，以及广州市海珠区物价局核发的《机动车停放保管服务收费证明》，其经营并无不当。另被告是经工商行政管理部门核准成立的企业，其将该企业发包给原告经营也没有违反法律的规定。因此，原告以被告发包行为违反法律及损害了社会公共利益，是无效民事行为，从而主张《承包服务协议》无效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原、被告签订的《沙园汽车保管站承包服务协议书》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效的合同。
原告以合同无效为由要求被告和第三人返还已支付的承包费和赔偿损失，缺乏依据，本院予以驳回。
原、被告签订六份《沙园汽车保管站承包服务协议书》，最后一份协议约定的承包期限亦已届满，故被告反诉要求原告腾空搬离广州市海珠区荔福路沙园新村管委会内汽车保管站的场地，将场地移交给被告，合法合理，本院予以采纳。原、被告签订的最后一份协议约定原告退出或期满后，被告负责对经营场地进行检查验收，验收合格，如原告交清各项费用，即将保证金如数退回（不计利息），如原告未交清费用，可将保证金抵扣所欠款项，如保证金不足以抵扣所欠款项，有权向原告追收。诉讼中，原告自认相关费用只支付至2017年6月，故在原告未交清各项费用的情况下要求被告返还保证金30000元，不符合合同的约定，本院不予支持。被告反诉要求原告按每月78768元支付自2016年10月22日起至实际撤场之日止的损失，缺乏依据，本院予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告广州珀高物业管理有限公司在本判决生效之日起十日内，搬离广州市海珠区荔福路沙园新村管委会内汽车保管站的场地，将场地移交给被告广州市海珠区沙园汽车保管站。
二、驳回原告的全部诉讼请求。
三、驳回被告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费37320元，由原告承担。本案反诉费4402.5元，由原告负担50元，被告负担4352.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 汤志青
人民陪审员 缪瑞琴
人民陪审员 梅玉兰
二〇一七年八月二十四日
书 记 员 卢志珩
郭增峰