上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黄浦民四（民）初字第296号
原告（反诉被告）江昌华。
被告（反诉原告）刘朝晖。
原告江昌华诉被告刘朝晖房屋租赁合同纠纷一案及反诉原告刘朝晖诉反诉被告江昌华房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员王平独任审判，于2014年3月12日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）江昌华、被告（反诉原告）刘朝晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告江昌华诉称：2013年7月7日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：被告将上海市黄浦区长乐路XXX号XXX室房屋出租给原告。2013年10月，原告提出欲提前退租，被告同意由原告寻找下家，转租成功则退还全部保证金，并同意原告暂不支付房租。后原告积极寻找下家。2013年11月7日，被告通知原告，因原告未按时支付房租，构成违约，被告将不再退还保证金。同月10日，被告强行收回系争房屋，禁止原告进入。原告认为，原告并非中途退房，且被告同意原告暂不支付房租，故原告的行为不构成违约。被告强行收回房屋，构成违约，要求被告退还原告保证金人民币（以下币种均为人民币）9，000元，要求被告支付原告违约金9，000元。
被告刘朝晖辩称：2013年11月初，原告提出转租并要求被告与下家签合同。同月4日，因原告提供的转租对象不具备支付能力，被告未能与其签订合同。同时，被告要求原告先付租金再转租。11月7日，原告向被告表示11月8日先支付一个月租金，11月15日再支付一个月租金，被告表示同意。11月8日，原告未依约支付，并再次承诺11月9日支付。11月9日，原告电话告知被告，其不知何时会支付。11月10日，被告到系争房屋发现原告已经搬离，且被告物品存在损坏，遂锁门并电话通知原告。被告不同意原告的诉讼请求。
反诉原告刘朝晖诉称：反诉被告使用系争房屋期间存在群租现象，并损坏其中物品，且逾期支付租金，故起诉要求反诉被告支付反诉原告2013年11月7日至9日的房租450元；要求反诉被告支付反诉原告群租及逾期支付房租的违约金9，000元；要求反诉被告赔偿反诉原告塑钢窗重做费1，500元、木桌更换费1，000元、空调定位安装费80元、电视机柜更换费800元、两个电水壶损失180元、平底锅损失150元、汤锅损失100元；要求反诉被告支付反诉原告2013年7月至10月的有线电视费140元、2013年10月的煤气费12.90元、2013年10月的水费10.40元、2013年11月10日门锁更换费155元。
反诉被告江昌华辩称：不同意支付违约金。桌子桌面有贴纸没撕干净，不属于损坏；塑钢窗未损坏，反诉被告入住时即如此；空调是运行时自行掉落移位，并非反诉被告损坏；电视柜并非人为损坏；反诉原告所称的锅具未曾交付反诉被告；同意支付2013年7月至10月的有线电视费140元、2013年10月的煤气费12.90元和2013年10月的水费10.40元；不同意支付门锁更换费。
经审理查明：上海市黄浦区长乐路XXX号二层前间、二层阁楼、储藏室系案外人金某某承租的公房。2013年7月7日，经案外人金某某授权，被告与原告签订《房屋租赁合同》，约定：被告将上海市黄浦区长乐路XXX号XXX室（即上海市黄浦区长乐路XXX号二层前间、二层阁楼、储藏室）出租给原告；租期自2013年7月7日起至2014年7月6日止；每月租金4，500元，每两个月支付一次；保证金9，000元；租金由被告提前十天向原告收取，如原告未交付房租超过一星期，被告有权收回房屋，并由原告向被告支付一个月的租金作为违约金；任何形式的转租、群租等均视为违约，原告需承担两个月的租金作为违约金。同日，原告支付被告租金9，000元、保证金9，000元，被告将系争房屋交付原告。2013年8月31日，原告支付给被告2013年9月7日至11月6日的租金9，000元。
2013年10月底、11月初，原告欲提前退租，原、被告协商后约定：由原告寻找下家，被告与下家签约后，原、被告结算租金、保证金。同年11月4日，原告迁出系争房屋，并开始寻找下家，但被告未能与下家签订房屋租赁合同。
2013年11月8日，被告发送短信给原告：“转完钱短信给我。”原告回复：“房东，抱歉，钱明天打给你行吗，我跟同学借的，他明天才有空汇给我。”
2013年11月9日，原告发送短信给被告：“房租我可能还要缓一下，还没筹集到……另外这个事情我想跟你再谈一下，我补半个月的房租，押金可不可以退换（还）给我，两个月的押金确实不是一笔小数目……我不是故意拖欠房租，还没筹到钱……再宽限几天吧。”被告回复：“你已经违约，你没有支付7号开始的租金……”
2013年11月10日，被告发送短信原告：“你已经超过租金约定付款日十三天了，按照合同我有权收回房屋……从现在起你无权进入长乐路37我的房屋……”原告回复：“合同上指每月七日开始房租超过七天才算违约……”同日，被告收回系争房屋。
另查明：原告确认尚欠被告2013年7月至10月的有线电视费140元、2013年10月的煤气费12.90元、2013年10月的水费10.40元，原告同意支付上述有线电视费、煤气费及水费。
以上事实，由原告提供的《房屋租赁合同》、双方往来短信，被告提供的《上海市租用居住公房凭证》以及双方当事人的陈述等证据证实。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《房屋租赁合同》及双方对提前退租达成的约定是双方真实意思表示，且合法有效，双方理应恪守履行。关于原告是否存在逾期支付租金的行为。原告主张被告同意其暂缓支付租金，故其不存在逾期支付租金的行为。但本院认为，根据双方合同约定，原告应于2013年11月7日前十天支付租金。现原告未提供证据证明被告曾同意其在找到下家之前无需支付租金。且从原告提供的往来短信看，在被告给予原告宽限期至11月8日后，原告仍因其自身原因未能支付租金，并寻求被告继续给予宽限期，故原告的行为应属逾期支付租金，构成违约。关于被告可以行使单方解除权的起算时间。原告认为，应从2013年11月6日起一星期未支付房租，被告才有权收回房屋。被告则认为从应付租金之日起一星期未支付租金，被告即有权收回房屋。本院认为，原、被告对于房租约定了先付后用的形式，且合同对应付时间与逾期支付的后果的约定，在同一句中表达，中间用逗号分隔，故被告的说法更符合合同约定。被告据此收回系争房屋，系行使单方解除权的行为，并无不当。现原告已支付租金至2013年11月6日，故被告要求原告支付2013年11月7日至9日的租金450元的诉讼请求，于法有据，应予支持。被告以原告逾期支付租金为由，要求原告承担违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。至于违约金的数额，因双方约定的逾期支付租金的违约金为一个月的租金，且被告提供的证据不足以证明原告存在群租等行为，故原告应承担的违约金为4500元，而非被告所诉的9000元。原告以被告强行收回房屋为由要求被告承担违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。鉴于原告同意支付尚欠的有线电视费、煤气费、水费，与法不悖，本院予以准许。被告以物品遗失、损坏为由，要求原告承担相应损失，原告对此予以否认，而被告提供的证据不足以证明遗失物品曾存在、损坏物品在交付之初的状态，故对被告的上述诉讼请求，本院不予支持。保证金的作用在于保证租赁期间各项费用得以结清。在双方费用结清后，现在被告处的保证金，理应返还被告。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、原告江昌华应于本判决生效之日起十日内支付被告刘朝晖2013年11月7日至9日的房租人民币450元；
二、原告江昌华应于本判决生效之日起十日内支付被告刘朝晖2013年7月至10月的有线电视费人民币140元、2013年10月的煤气费人民币12.90元、2013年10月的水费人民币10.40元；
三、原告江昌华应于本判决生效之日起十日内支付被告刘朝晖逾期支付租金的违约金人民币4，500元；
四、被告刘朝晖应于原告江昌华上述第一、二、三项义务履行完毕当日返还原告江昌华保证金人民币9，000元；
五、原告江昌华的其他诉讼请求，不予支持；
六、被告刘朝晖的其他诉讼请求，不予支持。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币250元（原告已预缴），因本案适用简易程序，减半收取，计人民币125元，由原告江昌华负担人民币63元，被告刘朝晖负担人民币62元。
反诉案件受理费人民币62.50元（反诉原告已预缴），由反诉原告刘朝晖负担人民币32.50元，反诉被告江昌华负担人民币30元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 王平
二〇一四年五月二十七日
书 记 员 蒋杰
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。