福建省长泰县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泰民初字第1500号
原告郑山水，男，1976年7月22日出生，汉族，经商，住福建省厦门市湖里区。
委托代理人郑兆雄，福建泾渭明律师事务所律师。
委托代理人林幼蕊，福建泾渭明律师事务所实习律师。
被告高建宾，男，1976年4月12日出生，汉族，待业，住福建省长泰县。
被告张惠玲，女，1980年1月21日出生，汉族，待业，住福建省长泰县。
被告长泰现代医院，住所地福建省长泰县武安镇人民路华富楼。
法定代表人陈飞。
委托代理人陈士海，男，1978年2月12日出生，汉族，院长，住福建省长泰县。
原告郑山水与被告高建宾、张惠玲、长泰现代医院占有物返还纠纷一案，本院于2014年7月11日立案受理后，依法由审判员吕东波适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郑兆雄、林幼蕊、被告高建宾、张惠玲到庭参加诉讼，被告长泰现代医院经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。
原告郑山水诉称，2011年9月9日，被告高建宾、张惠玲共同委托王金清出售位于长泰县武安镇建设南路ＸＸ苑6幢408室（建筑面积115.46平方米，房屋所有权证号：丘（地）号00XXXX，土地使用权证号：泰国用（2010）第0XXXX号），双方为此办理了（2011）闽漳佳证内字第2013号委托合同公证书。2013年10月27日，原告向被告高建宾、张惠玲购买了前述房产，并于2013年12月31日办理了房产过户登记手续，土地使用权证号为泰国用（2013）第0XXXX号，房屋所有权证号为长泰县武安镇字第000XXXXX号。原告依约支付了购房款，但被告高建宾、张惠玲拒不向原告移交房产，现该房产由被告长泰现代医院使用。为此原告具状，请求判令：1、三被告将位于长泰县武安镇建设南路ＸＸ苑6幢408室房产移交给原告掌管；2、判令三被告共�赔偿原告因房产被占用遭受的经济损失暂计12000元（2013年10月28日起至2014年6月27日期间），并从2014年6月28日起至三被告向原告移交房产之日止按每月1500元支付赔偿金给原告；3、本案的诉讼费用由三被告承担。
被告高建宾辩称，1、原告的购房合同是王金清与他签订的，且被告质疑证据款项明细。2、房屋是2013年购买的，原告直到2014年6月13日才贴的告示，被告高建宾、张惠玲不居住于此，对该告示不知情。3、被告高建宾、张惠玲与王金清存在债务尚未解决，所以不能腾出房屋。4、原告告的应该是与之买卖的王金清。
被告张惠玲辩称，被告高建宾、张惠玲与长泰现代医院之间的租赁合同是真实有效的。其他的答辩意见与高建宾一致。
被告长泰现代医院辩称，1、长泰现代医院与高建宾2011年7月15日订立的五年期讼争房产租赁合同受法律保护，租赁合同对长泰现代医�继续有效。2、原告于2013年10月27日的购房行为无效，长泰现代医院享有以同等条件优先购房的权利。综上，建议驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2013年10月27日，原告郑山水（乙方）与被告高建宾、张惠玲共同委托并经公正的代理人王金清（甲方）签订房屋买卖合同一份，约定甲方将坐落于长泰县武安镇建设南路ＸＸ苑A区6幢408室房屋出售于乙方，卖房款为人民币508024元。合同签订后，原告郑山水依约通过转账方式交纳了购房款。2013年12月27日，原告办理了该房的产权登记手续，房产证号为长泰县房权证武安镇字第000XXX**号；2013年12月31日又办理了土地使用权证，证号为泰国用（2013）第0XXXX号。
2012年7月15日，被告高建宾与被告长泰现代医院签订《房租合同》一份，约定高建宾将江滨小区1号楼408室即长泰县武安镇建设南路ＸＸ苑A区6幢408室房屋出租给长泰现代医院使用，租赁期间自2012年7月15日起至2017年7月14日止，每月租金为人民币1000元。现该房仍由长泰现代医院租用。另，2014年1月15日，被告高建宾向长泰现代医院收取了2014年12个月的房屋租金人民币12000元，并出具收条一份。
审理中，原告郑山水与被告长泰现代医院就长泰县武安镇建设南路ＸＸ苑A区6幢408室房屋的租赁事宜达成如下协议：被告高建宾与长泰现代医院2012年7月15日签订的《房租合同》自2014年12月16日起至合同期限届满，由长泰现代医院向原告郑山水履行合同义务，即自2014年12月16日起每月租金为人民币1000元，被告长泰现代医院同意每年12月16日、7月16日以汇款方式向原告支付半年租金（汇款至：户名郑山水、开户行建行厦门象屿支行、卡号XXXXXXXXXXXXXXXXXXX），直至2017年7月14日止。逾期未支付，原告有权收回房屋。
上述事实，有当事人的陈述、原告举证的房屋�卖合同、委托合同、委托合同公证书、长泰县房权证武安镇字第000XXX**号房屋所有权证、泰国用（2013）第0XXXX号土地使用权证及存款明细账在卷佐证，经庭审举证、质证，可以作为认定案件事实的依据。
本院认为，原告郑山水与被告高建宾、张惠玲委托的代理人签订房屋买卖合同并办理了房屋产权过户登记手续后，取得了合同约定的长泰县武安镇建设南路ＸＸ苑A区6幢408室房屋的所有权，被告高建宾、张惠玲自房屋登记在原告名下后，对该房不再享有任何权利。虽高建宾、张惠玲辩称不知晓房屋已出售的事实，但在其向他人出具委托手续并经公正时起，就应当预见和知晓可能发生的法律后果，故代理人以被代理人名义所为的民事行为应由被告高建宾、张惠玲承担法律后果，履行向原告交付房屋的义务。在讼争房屋出售给原告前已由长泰现代医院承租使用，被告高�宾在房屋产权过户登记在原告郑山水名下后，再享有该房2014年租金已无事实和法律依据，依法应将该部分租金交付给原告所有。因被告高建宾已收取的是2013年12月15日至2014年12月15日一年的租金，而房屋产权登记在原告名下系2013年12月27日，至2014年12月15日尚未满一年，故2013年12月15日至2013年12月27日的租金人民币400元应予扣除，被告高建宾、张惠玲尚需返还原告郑山水租金人民币11600元。虽被告长泰现代医院在承租期间房屋产权发生了变动，但不影响房屋买卖发生前租赁合同的效力，故原告主张的因房屋未交付造成的损失应按原租房合同约定的每月1000元计算。又因被告高建宾、张惠玲对该房不再享有权利，故原告与被告长泰现代医院达成的由长泰现代医院向原告履行租房合同义务的协议合法有效，应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第�百三十五条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告高建宾、张惠玲应于本判决生效之日起十日内返还原告郑山水2013年12月27日至2014年12月15日的租金人民币11600元。
二、被告高建宾与长泰现代医院2012年7月15日签订的《房租合同》自2014年12月16日起至合同期限届满，由长泰现代医院向原告郑山水履行合同义务，即自2014年12月16日起每月租金为人民币1000元，由被告长泰现代医院于每年12月16日、7月16日以汇款方式向原告支付半年租金（汇款至：户名郑山水、开户行建行厦门象屿支行、卡号XXXXXXXXXXXXXXXXXXX），直至2017年7月14日止。逾期未支付，原告有权收回房屋。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
�件受理费人民币50元，依法减半收取为人民币25元，由被告高建宾、张惠玲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。
审判员 吕东波
二〇一四年九月二十四日
书记员 施晓娟
本案适用法条如下：
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。