广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终8022号
上诉人(原审被告)：广州光明房产建设有限公司,住所地广州市越秀区。
法定代表人：尹利湛，职务董事长。
委托代理人：贺洪伟，广东红棉律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：卢嘉华，住广州市海珠区。
被上诉人（原审原告）：张穗嘉，住址同上。
两被上诉人共同委托代理人：李兴厚、梅华容，均系广东经国律师事务所律师。
上诉人广州光明房产建设有限公司（以下简称“光明公司”）因与被上诉人卢嘉华、张穗嘉商品房预售合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第1924号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2005年4月23日，卢嘉华、张穗嘉与光明房产公司签订《光明广场订购书》，卢嘉华、张穗嘉向光明房产公司订购光明广场第××层××号的房地产等。
同年8月7日，卢嘉华、张穗嘉（买受人）与光明房产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，其中约定：出卖人以出让方式取得位于广州市西湖路龙藏街光明广场的地块的土地使用权；买受人所购的商品房为光明广场自然层××层××号房，建筑面积共61.6平方米，其中套内建筑面积27.72平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积33.88平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）；该商品房的用途为商业；该商品房屋属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为185721.43元，总金额5148198元，公共部位与公用房屋分摊建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价；根据当事人选择的计价方式，本条规定以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，商品房交付后，实测计价面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按实测面积小于合同约定面积3%时，买受人不退房的，3%以内（含本数）部分的房价款由出卖人返还买受人，超出3%部分由出卖人按双倍房价款退还买受人，买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款及利息退还买受人；出卖人应当在2005年8月1日前将经验收合格的商品房交付买受人使用等。该合同的附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明为以广州市国土资源和房屋管理局测绘所测绘的产权面积为准。
2005年5月15日，卢嘉华、张穗嘉还与光明房产公司签订了《协议书》一份，约定由卢嘉华、张穗嘉将所购的前述商铺四年使用权、收益权授予光明房产公司，光明房产公司同意卢嘉华、张穗嘉30%的楼款以授权四年使用收益权按月免息相抵扣等。同年9月28日，光明房产公司向卢嘉华、张穗嘉出具了金额为3603738.60元购房发票。
此后，广州市国土资源和房屋管理局核发了编号为粤房地权证穗字第××号的《房地产权证》，其中记载：房地产权属人为卢嘉华、张穗嘉共有，规划用途为商业，房屋座落为越秀区西湖路××号××号铺，建筑面积为59.45平方米，套内建筑面积为28.18平方米；登记时间为2013年3月26日等。
2015年8月20日，光明房产公司通过广东红棉律师事务所向卢嘉华、张穗嘉发出《律师函》，称涉案商铺的实测套内面积为28.18平方米，大于合同约定计价面积，依据买卖合同约定，卢嘉华、张穗嘉应再支付85431.86元购房款等，并要求卢嘉华、张穗嘉于函件发出后五个工作日内与该律所联系并支付全部欠款等。
卢嘉华、张穗嘉收取函件后因就面积误差款的支付问题与光明房产公司未能达成协商一致，遂于2015年8月26日向原审法院提起本案诉讼。卢嘉华、张穗嘉共同起诉称：根据房地产权证记载，涉案商铺建设面积59.45平方米，套内面积28.18平方米，共有分摊面积31.26平方米。经与合同约定的商铺面积对比，该商铺的建筑面积减少2.15平方米，面积误差比绝对值为3.49%，光明房产公司依约应退回卢嘉华、张穗嘉的购房款为204898.48元。故请求法院判令：光明房产公司向其退回因房屋建筑面积减少多支付的购房款204898.48元。
光明房产公司原审答辩称：卢嘉华、张穗嘉的诉讼请求没有法律依据。理由如下：1.双方合同约定，按照套内计价，及根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同的司法解释第14条的规定，光明房产公司并无违约。2.卢嘉华、张穗嘉称公共部位面积减少，与双方合同附件2约定不符，该附件2约定公共部位以国土部门测绘面积为准。3.卢嘉华、张穗嘉权益并无损害，套内面积是商铺的核心部分，本案所涉商铺的套内面积实际上是增加了，并无损害卢嘉华、张穗嘉的利益。4.卢嘉华、张穗嘉在2013年3月26日办理房产证，面积差当时卢嘉华、张穗嘉已经知悉，卢嘉华、张穗嘉提起本案诉讼已经超过了诉讼时效。
原审法院认为：卢嘉华、张穗嘉与光明房产公司自愿签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应依约自觉履行。卢嘉华、张穗嘉已依约向光明房产公司支付了全部购房款，现因光明房产公司交付的涉案商铺的面积与合同约定不一致，引致本案纠纷。双方合同约定的涉案商铺的建筑面积共61.60平方米，套内建筑面积为27.72平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为33.88平方米；而根据广州市国土资源和房屋管理局核发的《房地产权证》的记载，涉案商铺的建筑面积为59.45平方米，套内建筑面积为28.18平方米。比对两组数据，涉案商铺的建筑面积减少2.15平方米，套内面积增加0.46平方米，分摊面积减少2.61平方米。根据前述合同关于计价方式与价款以及面积确认及面积差异处理的约定，虽然合同中约定涉案商铺按套内建筑面积计算并以套内面积为依据进行面积确认及差异处理，但双方亦明确公共部位与公用房屋分摊建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价。即涉案商铺的公共部位与公用房屋分摊建筑面积的费用业已计入套内面积收取相应的房价款。本案中，涉案商铺的套内建筑面积有所增加，增加了卢嘉华、张穗嘉购买的商铺的实际使用率，但公共部位与分摊面积的减少亦同时影响了卢嘉华、张穗嘉的收益，并进一步导致卢嘉华、张穗嘉的产权登记面积减少，损害了卢嘉华、张穗嘉的投资权益。根据前述合同的约定“商品房交付后，实测计价面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按实测面积小于合同约定面积3%时，买受人不退房的，3%以内（含本数）部分的房价款由出卖人返还买受人，超出3%部分由出卖人按双倍房价款退还买受人，”现卢嘉华、张穗嘉主张光明房产公司退还多收取的购房款204898.48元，理据充分，予以支持。至于光明房产公司关于卢嘉华、张穗嘉提起的本案诉讼已过诉讼时效的辩解意见，从卢嘉华、张穗嘉提交的光明房产公司于2015年8月12日发出的《律师函》可见，双方当事人在本案诉前确曾就是否应予退还购房款项进行协商，故光明房产公司该项关于诉讼时效的抗辩意见不予采信。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款第（二）项的规定，于2015年12月18日作出判决：广州光明房产建设有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向卢嘉华、张穗嘉返还多收取的购房款204898.48元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费4373元，由广州光明房产建设有限公司负担。
判后，光明房产公司不服，向本院提出上诉称：1.卢嘉华、张穗嘉在领取涉案商铺房产证后两年内没有对商铺建筑面积减少提出任何异议；其公司于2015年8月12日发出的律师函不构成卢嘉华、张穗嘉诉讼时效的中断事由。故卢嘉华、张穗嘉的诉讼请求已过诉讼时效。2.《商品房买卖合同》明确约定套内面积为计价面积，依据意思自治原则，法无禁止即为可。在计价面积增加的情形下，原审判决仍要求其公司退还购房款，适用法律错误。故上诉请求：1.撤销原审判决，驳回卢嘉华、张穗嘉的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由卢嘉华、张穗嘉负担。
卢嘉华、张穗嘉答辩同意原审判决，不同意光明房产公司的上诉请求。
经查，光明房产公司向卢嘉华、张穗嘉发律师函的时间为2015年8月12日，原审查明为2015年8月20日有误，本院予以纠正；原审其它查明事实双方当事人均无异议，本院予以确认。
二审中，卢嘉华、张穗嘉陈述涉案商铺房产证是其自行申请办理的，房管部门出证时间与其领证时间相差不多；本案起诉前其曾通过电话协商方式就面积误差问题向光明房产公司主张权利。光明房产公司否认卢嘉华、张穗嘉主张的电话沟通协商事实。
本院认为，根据业已查明的事实，在本案诉讼前，双方均有依据《商品房买卖合同》互向对方追讨涉案商铺面积误差款。卢嘉华、张穗嘉主张本案起诉前其曾通过电话协商方式就商铺面积误差问题向光明房产公司主张过权利，光明房产公司对此虽予以否认，但结合光明房产公司于2015年8月12日发给卢嘉华、张穗嘉的律师函，可以印证双方在本案诉讼前其曾就本案争议协商过。故原审判决认定卢嘉华、张穗嘉的诉讼请求没有超过诉讼时效并无不当，本院予以确认。
至于光明房产公司应否按合同约定支付涉案商铺建筑面积减少的价差问题，原审判决对合同条款的理解认定依据充分、合法合理，且理由阐述充分，本院也予确认。
综上所述，光明房产公司坚持原审答辩意见提出上诉，并未有新的事实与理由，也未提交新的证据予以佐证自己的主张，故本院对光明房产公司的上诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4373元由上诉人广州光明房产建设有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁淑敏
代理审判员 余 盾
代理审判员 李 焕
二〇一六年八月二十三日
书 记 员 谢 淳
郑诗韵