中华人民共和国
广东省广州市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）穗中法审监民再字第31号
再审申请人（原审第三人）：刘俊生，男，1951年4月16日出生，汉族，住广东省广州市。
委托代理人：梁永平，广东四方三和律师事务所律师。
被申请人（原审原告）：中国东方资产管理公司广州办事处。
负责人：吴颖桦。
委托代理人：但秋寒，广东正大方略律师事务所律师。
委托代理人：肖瑜，广东正大方略律师事务所律师。
被申请人（原审被告）：周衍刚，男，1966年5月29日出生，汉族，住广东省广州市。
被申请人（原审第三人）：广州金辉洋房地产有限公司。
法定代表人：严健良，该公司总经理。
原审第三人：麦小燕，女，1963年5月23日，美国国籍，住。
委托代理人：梁永平，广东四方三和律师事务所律师。
中国东方资产管理公司广州办事处（以下简称东方资产）与周衍刚、广州金辉洋房地产有限公司（以下简称金辉洋公司）、刘俊生、麦小燕借款合同纠纷一案，广州市越秀区人民法院于2010年1月7日作出（2009）越法民二初字第1472号民事判决，已经发生法律效力。刘俊生不服，向本院申请再审，本院于2013年10月15日作出（2010）穗中法民申字第329号民事裁定，由本院提审本案。本院依法组成合议庭，于2014年7月29日公开开庭审理了本案。刘俊生、麦小燕的委托代理人梁永平，东方资产的委托代理人但秋寒、肖瑜到庭参加诉讼。周衍刚、金辉洋公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。
2009年，东方资产向广州市越秀区人民法院诉请：判令解除东方资产与周衍刚之间的《楼宇按揭合同》；周衍刚立即向东方资产偿还借款本金465567.29元、截至2009年1月31日的利息179214.94元及违约金5400元（从2009年2月1日起的利息按中国人民银行同期逾期贷款利率计算，违约金按照每逾期一期100元计算）；东方资产对抵押房产享有优先受偿权；周衍刚承担本案的全部诉讼费用。
周衍刚、金辉洋公司无到庭答辩。
刘俊生述称：其与金辉洋公司于2003年12月28日签订《认购书》，购买B1001房（以下简称涉案房屋），支付了部分购房款后，于2004年3月8月入住涉案房屋。请求认定其与金辉洋公司的买卖合同有效，并愿意交纳剩余购房款230000元，前提是收款方协助其办好房产证。
麦小燕述称：其与金辉洋公司于2004年6月21日签订《认购书》及《商品房买卖合同》，购买B1002房（以下简称B1002房），支付了部分购房款后，于2004年9月1日，入住B1002房。请求认定其与金辉洋公司的买卖合同有效，并愿意交纳剩余购房款190000元，前提是收款方协助其办好房产证。
原审法院经审理查明，2001年7月18日，周衍刚（甲方）、中国建设银行广东省分行（以下简称建行省分行，乙方）签订《楼宇按揭合同》，约定乙方之经办银行为东环支行，甲方以其与发展商签订的编号为穗房合字2000076317号的商品房预购销合同项下确定的涉案房屋、B1002房的房产（成交价785478元）抵押给乙方，作为乙方向甲方发放贷款的担保；乙方向甲方提供人民币贷款540000元；借款期限为15年，预计从2001年7月起至2016年7月止，具体借款起止日期以本合同经公证并办妥抵押登记后，乙方受甲方委托将借款转账划入甲方指定的发展商账户之日为准；借款利息按月计付，月利率为4.65‰，实际借款利率以贷款发放日的执行利率为准，本借款利率在合同期内，如遇国家调整，乙方有义务直接执行中国人民银行有关规定，不再另行通知甲方；甲方应从支用借款的次月开始，按月供款偿还借款本息，供款总期数为180期；甲、乙双方约定采用按月等额归还借款本息；甲方还本付息日期定为每月15日，每月归还本息金额为人民币4435元，甲方开立还款专用的活期存款账户或信用卡账户的账号为33×××56。合同第十六条规定，在出现以下情况之一时，乙方有权强制甲方提前偿还部分或全部借款：（一）甲方违反本合同规定之任何条款；（二）甲方向乙方提供虚假的证明材料而取得贷款；（三）甲方抛弃抵押房产；（四）甲方发生其他足以影响其偿债能力的变故。合同第二十四条甲方之违约责任规定，（一）甲方任意一期供款的违约，即为对乙方全部借款的违约，乙方可采取相应的方式实现全部债权；（二）甲方有下列情况之一的，乙方即可以合法的方式对抵押房产进行处分：1.甲方出现本合同第十六条强制提前还款情形之一而未清偿借款的……4.甲方若在还款期内累计拖欠六期（即六个月）应供款，或全部借款到期超过三个月，并自乙方发出催还通知书之日起三十天内（以挂号寄出时间为准）仍未清偿的；（三）甲方若因还款账户内存款余额不足未能在规定日期内还本付息的，乙方按逾期金额和逾期天数，按当时中国人民银行规定的逾期贷款利率计收利息，甲方每逾期一次，应向乙方支付人民币100元违约金等。该合同经广州市公证处公证。2001年7月27日，东环支行作为本合同的经办银行依约发放了贷款540000元划入金辉洋公司的账号，为周衍刚支付部分购房款。2001年8月1日，广州市国土局房管局向东环支行发出了上述房产的《广州市房地产抵押登记证明书》。广州市房地产交易所的预售房地产交易登记证明上述房产为周衍刚向金辉洋公司预购。
2001年10月26日，东环支行并入中国建设银行广州市白云支行（以下简称白云支行）。白云支行陆续从周衍刚的供款账户扣划了部分供款后，周衍刚的供款账户长期出现无可供足额扣划供款的情况，截至2003年12月31日，尚欠贷款本金490655.46元、利息及逾期利息合计10485.46元。2004年6月28日，白云支行（甲方）与中国信达资产管理公司广州办事处（以下简称信达公司，乙方）签订《债权转让协议》，约定甲方将其对王平波等290户借款人共计290笔借款合同项下截止2003年12月31日的债权转让给乙方；本协议生效后，乙方取得债权人的地位，取代甲方行使上述转让债权的债权人的各项权利，承担甲方本次移交的原有借款合同、担保合同、抵债协议、还款协议等有关法律性文件项下的全部义务、风险与责任；自债权转移之日起，与转让标的有关的全部从权利（包括但不限于保证债权、抵押权、质押权）也同时由甲方转移至乙方等。该协议后附有《债权转让协议（打包）之附件》，显示转让的债权包括周衍刚截至2003年12月31日所欠上述贷款本息、逾期利息。2004年10月18日，建行省分行与信达公司在《南方日报》刊登《债权转让暨催收公告》，公告告知包括本案债权在内的一批债权已转让给信达公司，并对包括周衍刚在内的债务人进行债务催收。
2004年11月29日，东方资产（乙方）与信达公司（甲方）签订《债权转让协议》，约定甲方将上述290户借款人共计290笔借款合同项下截止2003年12月31日的债权转让给乙方；具体每笔贷款债权金额见本协议所附建设银行与信达公司签订的《债权转让协议》与《转让债权清单》复印件；本协议生效后，乙方取得债权人的地位，取代甲方行使上述转让债权的债权人的各项权利，承担甲方本次移交的原有借款合同、担保合同、抵债协议、还款协议等有关法律文件项下的全部义务、风险与责任；自债权转移之日起，与转让标的有关的全部从权利（包括但不限于保证债权、抵押权、质押权）也同时由甲方转移至乙方等。2005年2月6日，信达公司与东方资产在《南方日报》刊登《债权转让暨债务催收联合公告》，公告告知包括本案债权在内的一批债权已转让给原告，并对周衍刚在内的债务人进行债务催收。东方资产于2009年2月23日起诉周衍刚，要求周衍刚偿还剩余借款本金465567.29元和相应的利息、逾期利息、违约金，并享有抵押房产的优先受偿权。
原审法院认为，周衍刚自愿与建行省分行签订《楼宇按揭合同》，上述合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，是各方当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护。周衍刚没有按合同约定履行还本付息义务，已构成违约，应承担违约责任。建行省分行将周衍刚截至2003年12月31日所欠贷款本金490655.46元、利息及逾期利息10485.46元债权转让给信达公司后，东方资产在2004年11月29日向信达公司受让上述债权，两次债权转让均已向周衍刚公告通知，合法有效，东方资产取代建行省分行、白云支行、信达公司对周衍刚的债权人地位，与周衍刚之间成立债权债务关系。东方资产起诉要求解除合同、周衍刚偿还剩余借款本金465567.29元的诉讼请求合理合法，予以支持。除截至2003年12月31日利息及逾期利息10485.46元外，相应的利息、逾期利息应从东方资产受让债权的2004年11月29日起计算。根据《最高人民法院关于审理涉及金融资产管理公司收购、管理、处置国有银行不良贷款形成的资产的案件适用法律若干问题的规定》第九条规定，金融资产管理公司受让有抵押担保的债权后，可以依法取得对债权的抵押权，原抵押权登记继续有效。因此东方资产合法受让本案《楼宇按揭合同》项下债权后，有权取得相关抵押权。故周衍刚不履行上述债务时，东方资产有权从依法处分抵押物所得价款中优先受偿。东方资产要求周衍刚按每次供款逾期计付100元违约金的诉讼请求，由于周衍刚对其逾期供款部分已须按合同约定计付逾期供款利息，合同解除后的利息损失又按中国人民银行同期逾期贷款罚息利率计算，足以赔偿东方资产不能实现贷款盈利目的的损失。东方资产无举证证实周衍刚违约造成了其他损失，要求再计付违约金无法律依据，对东方资产的该部分诉讼请求，不予支持。刘俊生、麦小燕对周衍刚与金辉洋公司就买卖涉案房屋及B1002房所签订的《商品房买卖合同》提出异议，请求确认其与金辉洋公司的买卖合同有效。刘俊生、麦小燕与金辉洋公司之间签订的买卖合同，因与本案借款合同无关，不属本案调处范围，可另循途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十九条、第八十一条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十三条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条，《最高人民法院关于审理涉及金融资产管理公司收购、管理、处置国有银行不良资产的案件适用法律若干问题的规定》第七条、第九条的规定，经该院审判委员会讨论决定，判决如下：一、中国建设银行广东省分行与周衍刚于2001年7月18日签订的《楼宇按揭合同》，自本判决发生法律效力之日解除；二、在本判决生效之日起十日内，周衍刚向中国东方资产管理公司广州办事处清偿欠款本金465567.29元及利息、逾期利息（计至2003年12月31日的利息、逾期利息为10485.46元，从2004年11月29日起至合同解除前的利息、逾期利息继续按照上述《楼宇按揭合同》的约定计付，合同解除后至本院指定履行债务期间的利息按中国人民银行同期逾期贷款利率计付）；三、周衍刚不履行上述债务时，中国东方资产管理公司广州办事处有权以周衍刚抵押的1001、1002房房产折价，或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；四、驳回中国东方资产管理公司广州办事处的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案原审案件受理费5151元、诉讼保全费1885元，合共7036元，由东方资产负担50元，由周衍刚负担6986元。
刘俊生不服上述判决，向本院申请再审称：关于周衍刚与金辉洋公司签订的《商品房买卖合同》已经被本院以（2010）穗中法民五终字第1459号民事判决（终审判决）确认无效，因此本案的《楼宇按揭合同》也是无效的，东方资产对涉案房屋不享有优先受偿权。请求依法对本案进行再审。
东方资产答辩称：《楼宇按揭合同》是依法成立的合同，合法有效。金辉洋公司与周衍刚之间的房屋买卖合同无效，与我方无关；且买卖行为无效不一定导致买卖合同无效，也不一定导致《楼宇按揭合同》无效，两者不存在主从关系。金辉洋公司“一房二卖”，应由刘俊生向金辉洋公司主张违约责任，况且刘俊生与金辉洋公司签订的房屋买卖合同没有备案，金辉洋公司未经抵押权人同意转让抵押物是无效行为。即便法院认定周衍刚与金辉洋公司的房屋买卖合同无效，也不能认定后续的按揭、抵押等行为无效。
周衍刚、金辉洋公司经合法传唤未出庭，也未提供答辩意见。
麦小燕述称同意刘俊生的再审理由。
本院再审认为，根据原审法院的审理情况，本案涉及的下列事实应予查明：1.本案是因《楼宇按揭合同》履行而产生的争议，本案中，周衍刚、金辉洋公司均未到庭应诉，周衍刚取得贷款的证明材料有哪些？有关证明材料是否真实？这些事实关系到涉案《楼宇按揭合同》中债权人能否对涉案房屋、B1002房享有优先受偿权。2.关于刘俊生、麦小燕对涉案房屋、B1002房的抵押权提出异议的相关事实。本院（2010）穗中法民五终字第1459号民事判决（终审判决）载明：刘俊生于2003年12月28日与金辉洋公司签订《商品房买卖合同》，由刘俊生向金辉洋公司购买涉案房屋；合同签订后，刘俊生向金辉洋公司支付了首期购房款110627元；2004年3月8日，金辉洋公司与刘俊生签订了《楼宇交接书》，刘俊生于当天正式接收了上述房屋，并使用至今。本案原审审理时对上述情况以及对麦小燕与金辉洋公司的商品房买卖合同未予查明，而该项事实未查明将导致不能排除刘俊生、麦小燕对涉案房屋、B1002房所享有的债权对抗东方资产的优先受偿权的可能。
综上，原审判决认定本案的基本事实不清，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（三）项的规定，裁定如下：
一、撤销广州市越秀区人民法院（2009）越法民二初字第1472号民事判决；
二、本案发回广州市越秀区人民法院重审。
本案再审案件受理费5151元，退回刘俊生。
本裁定为终审裁定。
审判长 叶惠莲
审判员 林 娟
审判员 廖俊莲
二〇一四年八月二十日
书记员 冯 叶