广东省南雄市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）韶雄法民三初字第18号
原告刘景源，男，1981年11月26日出生，汉族，广东省南雄市人。
原告刘开荣，男，1956年11月12日出生，汉族，广东省南雄市人。（系刘景源父亲）
被告李慧兰，女，1965年11月9日出生，汉族，广东省南雄市人。
原告刘景源、刘开荣诉被告李慧兰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员许文杰适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告刘景源、刘开荣、被告李慧兰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘景源、刘开荣诉称：2013年3月25日赵永章经房管所办理过户手续，将成新路99号、101号两间门店转售给我们，并与被告办理了门面租赁押金交接手续。双方约定赵永章与李慧兰2012年7月22日签订的《租赁合同》继续合法有效，合同约定租赁期为3年，从2012年8月1日蛭2015年8月1日，合同中规定门面第二年第三年租金：以左右相等面积邻居门面的平均租金。
根据该两间店面的行情，平均租金为每平方65元，我在2013年7月多次与被告协商，最后一致同意第二年第三年每月按55元每平方计算，门面面积约92.2平方，即每月租金5000元。之后，被告拿出由其保管的与赵永章签订的门面租赁合同，由我们在合同的第三页下面写下补充协议：2013年8月1日至2015年7月30日止，每月租金按5000元计算。补充协议有刘开荣的签名。
但是，被告从8月份交租时，没有履行以上补充协议，仍以第一年的租金每月3600元，每月少交了1400元，而且被告把在其合同的第三页下面所写的补充协议内容撕掉了。由于被告违反了补充协议，经与被告交涉未果，因此，我们在2013年8月8日是，在门面内将解除门面合同通知亲自交给了被告。之后，被告拒不认识自己的错误行为，反而在2013年8月15日把我们告上法院，提出无理诉求，经法院驳回了被告的诉讼请求。被告违反：乙方应在每月5号前交租的约定。从4月至7月的租金都逾期汇款给原告，其中7月的租金超过了15天交租金。根据门面租赁合同第十条的第一项和第十一条第一项以及第十二第第二项之规定，未按约定期限交付租金，超过15天以上的，甲方有权解除合同。若乙方违约，甲方有权要求乙方接当年的租金的2倍金额支付违约金，并有权不退还租金及押金的规定。被告未按合同约定履行的行为已经损害了我们的合法权益，为此，特诉讼来院，请求1、判决被告按照合同约定从2013年8月1日起每月租金按5000元的标准支付。2、判决被告违反《租赁合同》支付违约金86400元。3、本案诉讼费由被告承担。
原告为支持自己诉讼请求提供如下证据（复印件均已原件核对无异）：
1－2、身份证复印件二张，用以证明刘景源、刘开荣的身份。
3、《门面租赁合同》复印件一份，用以证明被告与原屋主赵永章的合同继续有效。
4、（2013）韶雄法民一初字第226号民事判决书一份，用以证明被告在合同书内已达成每月5000元租金以及该房屋租赁合同的权利义务已移交。
5、粤房地权证（雄字第000150**号）复印件一张，用以证明房地产权人为刘景源等二人。
6、解除门面租赁合同的通知函，用以证明被告违反合同内容延期支付租金。
7-10、《租赁合同》复印件四张，用以证明涉案门店周围四间门店的租金标准均高于其租金的事实。
被告李慧兰诉称：1、原告提出我违反《租赁合同》不合理。2012年7月22日，我是与原房东赵永章签订《租赁合同》的，从2012年8月1日至2015年8月1日止，租赁期为3年，租金为每月3600元。因此，我投资了150000元来装修该门店。之后，原房东赵永章把该门店卖给了原告，而我毫不知情。在2013年3月25日，赵永章夫妇把原告带到我店里，并要求把在2012年7月22日交的押金10000元转至原告名下，原告刘景源当即写了一张收条给我，并提供了原告刘开荣的建行帐号给我，我从2013年4月、5月两个月的租金存入此帐号，后又要求我存入原告刘景源的农行的帐号，从2013年6月至今，我一直存入该帐号。2013年7月4日，我去了广州，并打电话给原告刘开荣，延期几天交租金，刘开荣同意了。后来原告刘开荣发了一条信息，说他的电话号码已换，并发来信息，要求把7月份的租金存入他爱人曾晓精在工行的帐号，于是在7月10日我把7月租金存入此帐号。过了一段时间，原告刘开荣又说未交7月份的租金，因查无实证，我只好在8月1日又交了7月份的租金给原告（有刘开荣的收条为凭），致使7月份一共交了7200元租金。
原告提出的租金从2013年8月1日起按5000元的标准不合理。我提出按合同规定从2013年8月1日起的租金与相邻两边相等面积的店租的平均价为标准，我左边成新路步行街97号，面积45平方米，每月租金2000元，我右边成新路步行街107号，面积40平方米，每月租金1800元。因此，原告要我多交1400元每个月是不合理的。至于原告说与我达成了补充协议，并在我保管的《租赁合同》第三面的下面，写明了双方同意按每月5000元交租金，这是原告的一面之词，并未有证据证明。因双方协商未果，我就一直以3600元按时交付。所以，我没有拖欠租金，在租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同的效力，我也没有违反《租赁合同》，而是事出有因，我要求诉讼费由原告承担。
被告为支持自己诉讼请求提供如下证据（复印件均与原件核对无异）：
1、身份证复印件一份，用以证明李慧兰的身份。
2、《门面租赁合同》复印件一份，用以证明与原屋主签订合同时的租金价钱。
3、《店铺租赁合同》复印件一份，用以证明其租赁店对面店面的租金每月为1700元。
4-6、交纳屋租的凭证复印件三张，用以证明其已交租金到2014年3月止。
7、收条复印件一张，用以证明原告收取押金10000元的事实。
原、被告围绕本案焦点举证、质证，法院确认证据和相互确认陈述后，法院查明的事实如下：
被告于2012年7月22日与赵永章签订一份《门面租赁合同》，合同约定：赵永章将位于南雄市成新路步行街99号、101号两间门店出租给被告作服装专营店商业门面使用，租赁期为三年，从2012年8月1日起至2015年8月1日止，第一年每月租金为两间共计3600元，第二年和第三年租金以左右相等面积邻居门面的平均租金为标准。支付方式为：现金（存入出租方指定银行帐号）。被告应在每月5号前按月交纳租金，并应交10000元押金。之后，赵永章夫妇把以上两间门店卖给原告，2013年3月25日，原告与赵永章一起到成新路步行街99号、101号门店，与被告办理租赁门店押金交接手续，由原告刘景源写好收到被告租门店押金10000元的收条给被告，同时，原告刘开荣还将其建行帐号写在收条上，由被告将赵永章原先写的押金收条交回给赵永章。同日，赵永章夫妇与原告在南雄市房产管理所签订《房地产买卖合同》，房地产位于南雄市仁寿巷步行街A区第1幢82、84号门店（又称：南雄市成新路步行街99号、101号门店），并申请办理产权过户手续，并在2013年4月25日颁发了粤房地权证雄字第000150**号房地产权证。被告从2013年4月起将门店租金汇入原告刘开荣的建行帐户上，后又转汇入到原告刘景源的农行帐户上按每月3600元到2014年3月止。
庭审中，被告李慧兰称，在2013年7月的租金是根据原告刘开荣手机发的信息，已存入另一个叫曾晓精的工行帐户中，但被告未有证据证明是原告刘开荣所为，而原告刘开荣予以否认。介于这种因素，被告在2013年8月1日交现金给原告刘景源作为7月份的租金，有原告刘景源所写的收条一张为凭。庭审中，原告刘开荣称，原告刘开荣、刘景源购买门店后，原告刘开荣就与被告协商了从2013年8月份起租金按每月5000元交纳，并由原告刘开荣将补充协议内容写在了由被告收执的租赁合同的第三页的右下角，但被告现在提供的租赁合同第三页的右下角已经被被告撕掉了，而被告提出其租赁合同第三页右下角是因为渗了水而腐烂撕掉了，根本没有达成每月租金为5000元的协议，双方各抒己见。
2014年1月7日原告向本院提起诉讼，请求法院1、判决被告按照合同约定从2013年8月1日起每月租金按5000元的标准支付。2、判决被告违反《租赁合同》支付违约金86400元。3、本案诉讼费由被告承担。
另查明：根据被告申请，本院依职权的调查笔录查实：
1、查有成新路97号门店的租金为每月2000元面积约为40多平方米。
2、查有成新路107号门店的租金为每月1800元，面积约为30多平方米。
以上二间门店都是涉案二间门店的左右两边。
本院认为：南雄市仁寿巷步行街A区第1幢82、84号门店（又称：南雄市成新路步行街99号、101号门店），被告于2012年7月22日向原屋主赵永章承租，被告也进行了装修。2013年3月25日，原告向赵永章购买了这两间门店，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的不影响租赁合同的效力。原告已经与被告继续履行了原已签订的《门面租赁合同》。根据该合同的第四条第一项，在租赁期间的第二年、第三年均应调整租金的金额。原告在庭审中称已与被告达成了补充协议，即从2013年8月1日起按每月5000元租金计算，并在被告收执的《门面租赁合同》第三页右下角已写明了补充协议的内容，但被告收执的该合同的第三页右下角已撕烂，未能显示该补充协议内容。而且被告对此认为是第三页右下角是由于渗水而溃烂的，双方并未达成补充协议的内容。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。因此，原告主张与被告已达成补充协议内容，要求被告从2013年8月1日起按月租5000元计算的证据，应由原告进行举证证实，现原告要求被告按照合同约定从2013年8月1日起每月租金按5000元的标准支付，因证据不足，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。因此《门面租赁合同》第四条第一项写明了第二年、第三年的租金以左右相等面积邻居门面的平均租金计算，参照涉案两间门店的左右两边的门店的租金标准，本院酌情确定，成新路99号、101号门店租金由被告从2013年8月1日至2014年8月1日按每月租金4000元计算，从2014年8月1日至2015年8月1日按每月租金4400元计算。至于原告现在提出要求被告从2013年8月1日起每月租金按5000元标准支付的请求过高，本院予以适当调整，对此请求，本院部分支持。
关于原告要求被告违反《门面租赁合同》支付违约金86400元的问题，被告从2013年4月起至2014年3月，都一直交租金给了原告，有时交租金相差几天，尤其在2013年7月的租金超过了15天，是被告事出有因，但原告也在2013年8月1日以现金的形式收取了被告2013年7月的租金并写有一收条。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定，承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。因此，从原告一直收取了被告的租金，以及7月份的租金，原告还以现金形式向被告收取并写有收条，一直以来都没有提出赔偿违约金的问题，应推定原告是在合理期限内默许被告这样交租金。现在原告请求被告支付违约金86400元，因理由不充分，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第二百二十七条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、南雄市成新路步行街99号、101号门店的租金，被告李慧兰应从2013年8月1日至2014年8月1日每月按4000元交纳，从2014年8月1日至2015年8月1日每月按4400元交纳。被告李慧兰应在本判决生效之日起十天内补交2013年8月至2014年3月的租金共3200元给原告刘景源、刘开荣。
二、驳回原告刘景源、刘开荣的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费980元，由原告负担480元，被告负担500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。
审判员 ：许文杰
二〇一四年四月三日
书记员 ：吴海燕
附法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
3、最高人民法院《关于民事诉讼证据若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。