浙江省临海市人民法院民 事 判 决 书（2016）浙1082民初10138号原告：台州日报报业传媒集团（台州日报社），住所地：台州市市府大道358号，统一社会信用代码：12331000472580285U。法定代表人：陈红雷，系台州日报社社长。委托诉讼代理人：周显根，浙江利群律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡辉强，浙江利群律师事务所律师。被告：周德正，男，1967年11月3日出生，汉族，住临海市。委托诉讼代理人：鲁陈坚，浙江鲁大律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛小传，浙江鲁大律师事务所律师。原告台州日报报业传媒集团（台州日报社）与被告周德正房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月24日立案后，依法适用简易程序。2016年12月20日，被告周德正提起反诉，但因未在规定时间内预交案件受理费，故按撤回反诉处理。本案于2017年1月11日、1月19日分别公开开庭进行了审理。原告台州日报报业传媒集团（台州日报社）的委托诉讼代理人周显根、蔡辉强到庭参加诉讼，被告周德正及其委托诉讼代理人鲁陈坚、葛小传到庭参加诉讼；原告台州日报报业传媒集团（台州日报社）的委托诉讼代理人蔡辉强，被告周德正及其委托诉讼代理人葛小传到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告台州日报报业传媒集团（台州日报社）向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方于2012年5月16日签订的《房屋租赁合同》及2014年3月5日签订的《房屋租赁合同》补充协议。2、判令被告立即腾空其承租的位于临海市租赁物包括国有建设用地使用权2106.9平方米、地上建筑物3654.59平方米房屋及附属供水供电设施，并恢复原状交还给原告。3、判令被告立即支付2015年6月1日至2016年5月31日期间的欠付租金计人民币695000元及逾期付款滞纳金（按3475元/天自2016年6月17日起算至实际支付之日，暂算至起诉日为545575元）。4、判令被告支付自2016年6月1日起至判决确定腾退租赁物之日止的租金（按2178.1元/天计算，暂算至起诉日为376808.2元）及自判决确定腾退之日的次日至实际交还之日的租赁物占用使用费（按4356.2元/天计算）。5、本案诉讼费用、律师费用由被告承担。事实和理由：原告通过台州市招标中心的公开招租并由原、被告于2012年5月16日签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告将临海洪池路1号房屋出租给被告用于宾馆业经营；租赁期限10年，自2012年6月1日起算；前五年租金为78万元/年，先付后租，每年6月1日前付清下一年租金；逾付租金的，按欠年缴租金总额的5%承担滞纳金，逾付超过一个月，原告有权终止合同；履约争议由租赁物所在地人民法院管辖，涉诉产生的律师费等费用由败诉方承担。合同签订后，原告依约交付了房屋。被告取得租赁物后，对房屋进行装修并开办“老报社”公寓经营至今。但被告从未按合同约定的付租日期支付租金。2014年3月5日双方签订《房屋租赁合同》补充协议一份，约定：租期变更为2012年6月1日至2022年11月31日；付租时间调整为每年8月16日前支付下一年度租金；原《房屋租赁合同》其余条款仍然有效。2014年5月13日，被告向原告出具《关于支付房屋租金的承诺书》，承诺在2014年8月16日前，将所欠的2013年至2014年租金另加补偿金共计80万元一次性付清；从2015年开始，租金每年比前一年提前一个月支付，同时另加补偿金1.5万元。原告考虑到被告经营实际，对其承诺予以接受。依照被告承诺，被告应在2015年7月16日前支付2014年6月1日至2016年5月31日租金79.5万元。但被告仍然拖延付租。2016年10月31日被告支付了10万元，尚欠原告2015年6月1日至2016年5月31日期间剩余租金69.5万元。期间多次向被告催讨，被告以各种理由予以拒付。诉讼过程中，原告补充陈述称：其诉讼请求第二项中恢复原状的标准即为腾空租赁物。诉讼请求第三项中关于滞纳金的表述，其认为是违约金的意思。被告周德正答辩称：一、本案因为原告进行招租的房屋是工业和生产用房用地包括住宅，不能用于商业的使用，不能用于宾馆业，导致被告所承租的房屋订立合同的目的不能实现，对解除合同我们同意，但责任在原告，根据合同法第九十四条的规定，原、被告订立的合同，过错在原告方。被告同意解除合同，但是原告要给予经济补偿，法律法规规定不能改变土地房屋的使用性质。解除合同导致被告投入的500多万元的装修费用要求原告承担。二、对第二、三、四项诉讼请求，要求予以驳回。双方订立的合同，限制为宾馆业，责任在于原告方，当时招标文件相关的土地面积和实际面积相差1500多平方米。挂牌租赁时载明用地面积3654.59平方米，实际只有2000平方米不到，包括相应的建筑面积，对被告产生误导，造成了被告的损失。原告诉状中陈述的被告已付租金数额及未支付数额、欠付时间都是正确的。土地房屋不能用于商业开发，消防通不过，导致被告投资后不能开业，这个房屋，被告装修后，消防不允许，禁止作为宾馆使用。关于滞纳金，其属行政法上概念，这个条款应该是无效的。计算方式也明显过高，是违反合同法规定的，也应是无效的。原告为支持自己的主张，向本院提交下列证据：一、事业单位法人证书、批复、户籍证明复印件各一份，拟证明原、被告主体适格。二、房屋租赁合同、房产证、土地证各一份，拟证明租赁事实。三、补充协议、承诺书各一份，拟证明租赁事项变更情况。四、银行收账通知、电子回单、业务回单、收款通知、收款收据，拟证明租金支付情况。五、律师函、快递面单、投递详情单各一份，拟证明被告未支付租金，原告出函进行催讨租金的事实。六、交接清单复印件一份，拟证明原告将房屋交付给被告事实。七、光盘一张，照片七张，拟证明租赁物现状的使用情况。八、台州日报挂牌公告一份及台州招投标网挂牌公告打印件一份、竞租申请书、成交确认书各一份、招投标网成交公示打印件一份，拟证明原告系合法出租、被告系充分了解租赁物前提下竞租。九、工商登记信息三份，拟证明被告具备酒店、宾馆行业管理经验，被告在本案房屋上设立美食中心，涉案房屋此前合法开办临海市洪池小宾馆。经质证，被告对证据一无异议。对证据二真实性无异议，对其相关待证事实有异议。土地证不是商业性质的土地证，是住宅，办工生产；租赁合同1.3宾馆需要经过一系列的审批，消防办不下来，营业执照办不下来，开起来就是非法，报批手续、费用由被告负责，如果办不下来由被告承担没有进行说明，这个条款就是无效的，开宾馆的目的不能实现。我们认为滞纳金和违约金是不同的。对证据三真实性无异议，对其待证目的有异议。对证据四无异议。对证据五有异议，被告未收到。对证据六无异议。对证据七的真实性无异议，对其待证事实有异议，老报社公寓不是宾馆，美食中心已经关闭了，消防批不下，好几家门店已经关了。对证据八的真实性无异议，挂牌公告都没有涉及土地性质的相关内容，本案诉争的房屋所属土地是工业土地，是消防通不过的土地，对其待证事实有异议，且公告的土地面积存在误差。补充一点，当时承租的面积超过260平米以上需要消防执照。洪池小宾馆面积未达到260平米所以不需要消防验收，而古今美食中心因超过限定面积，消防通不过导致关闭。对证据九惠丰大酒店工商登记信息的待证事实有异议，被告虽有多年开宾馆的从业经验，但不可否认因原告隐瞒土地性质导致消防通不过的事实。对古今美食中心的工商登记信息其待证事实有异议，该中心已经关闭一年多了。临海市洪池小宾馆的工商登记与本案并无关联性，该宾馆设立的时间是2004年，当时的规范程度和现在不一样，有营业执照不一定代表消防就通过了。被告为支持自己的主张，向本院提交下列证据：一、土地证复印件一份，拟证明原告挂牌出租的房屋土地性质并未非是商业用地，该房屋不能用于商业性的宾馆业经营的事实。二、《建设工程消防设计审核办事指南》（原件）、表格打印件二份，拟证明被告租赁房屋土地并非是商业用地，根据土地用途范围，消防部门的要求，该租赁房屋根本不能用于宾馆业。三、总投资清单复印件一份，拟证明被告租赁房屋后，为经营宾馆业，投资520万的事实。四、挂牌租赁文件、《房屋租赁合同》复印件各一份，拟证明原告限定租赁房屋只能用于宾馆业，原告存在隐瞒、欺诈的事实，属根本违约。五、押金20万元收据复印件一份，拟证明被告已按约交付20万元履约保证金的事实。经质证，原告对证据一真实性无异议，这份土地证并未说明租赁物是工业用地。无论是根据土地法还是房地产法规定，被告均未能提交相关证据证明宾馆到底要符合什么条件才能开业，也未能证明其宾馆因是工业用地而不能通过审核。对证据二被告有无去办过宾馆的审核手续，原告并不知道，其也不能举证，故仅凭消防设计审核办事指南并不能证明本案的租赁物不能办宾馆。证据三与本案无关。对证据四真实性无异议，对其证明对象有不同的看法，涉案的租赁物是办宾馆的。对证据五无异议，根据合同约定，被告无权要求返还。本院认证如下：原告提交的证据一系原、被告双方主体资格证明，被告无异议，故对其证明力本院予以确认。证据二中的房产证、土地证系房产、土地管理部门制作，可证明本案诉争租赁物系原告所有。证据二中的房屋租赁合同及证据三中的补充协议、承诺书皆系原被告双方围绕本案诉争租赁物所签订，系双方真实意思表示，且被告对证据二、三的真实性均无异议，故对其证明力本院予以确认。对证据四，被告经质证无异议，对其证明力本院予以确认。证据五系原告催讨租金的凭证，从投递情况看，上述投递单均已经签收，故对该证据的拟证事实本院予以确认。对证据六，被告经质证无异议，对其证明力本院予以确认。证据七中打印的七张照片没有显示拍摄时间，光盘内保存的照片仅显示修改时间，亦未能确定其拍摄时间，故对证据七的拟证事实本院不予确认。对证据八，被告经质证对其真实性无异议，对其证明力本院予以确认。证据九系工商登记信息，其中二份为被告周德正开办临海市惠风大酒店、临海市古今美食中心的工商登记信息，另一份为案外人开办宾馆的工商登记信息。本院经审核认为，上述工商登记信息与本案并无关联，故对其证明力不予认可。对被告提交的证据一、四、五，经质证原告对其真实性无异议，对其证明力本院予以确认。证据二系临海市公安消防大队提供的建设工程消防设计审核办事指南，及用地类别、范围表格。从形式上看，该办事指南、表格属相关部门提供的，供群众咨询及办事时提供参考所用，并非针对本案诉争租赁物所专门出具的。被告亦未能提供其他证据予以佐证，故对证据二的证明力本院不予确认。证据三系被告单方出具，且为复印件。被告无法提供原件以供核对，故对证据三的证明力本院不予认可。综上，本院认定事实如下：2012年5月16日，原、被告签订《房屋租赁合同》。合同第2.2条约定：租赁期限为10年，自2012年6月1日起至2022年5月31日止。第4.1条约定：被告逾期支付租金，应向原告支付滞纳金，滞纳金金额为：拖欠天数乘以欠年缴租金总额的5‰；若存在逾期支付行为（不管逾期支付多少）且超过一个月，原告有权终止合同，造成损失均由被告承担。第10.1条约定：被告在租赁期满或合同提前终止时，应于租赁期限届满之日或提前终止之日起5天内，对其增添的可移动财产，在不影响租赁物结构或功能或正常使用的情况下应予清场搬迁完毕，并将租赁物（含所属设施及附属物）交还给原告。第十五条约定：合同提前终止或因有效期届满终止，被告应按本合同约定返还租赁物及附属设施。逾期腾退的，应按当年租金换算日租金额后，按逾期时间向原告加倍支付逾期腾房租金费用。第18.2条约定：本合同如发生争议，由租赁物所在地人民法院管辖，涉诉产生的律师费、评估费等所有费用由败诉方承担。2012年5月23日，双方办理了交接手续。2014年3月5日，双方签订《房屋租赁合同》补充协议。协议约定，租赁期限自2012年6月1日起，算至2022年11月31日届满。协议还约定，双方同意被告应于每年8月16日前支付下一年度全年租金。2014年5月13日，被告向原告出具《关于支付房屋租金的承诺书》一份。承诺书上载明：被告自2015年开始，按照《房屋租赁合同》所规定的租金额每年比前一年提前一个月支付租金，同时另加补偿金1.5万/年，均一次性付清。如不能按所定的支付日期及时足额支付租金和补偿金，愿意按《房屋租赁合同》所规定的滞纳金处罚。现被告尚欠原告2015年6月1日至2016年5月31日期间的695000元租金未付。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同》补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，为有效合同。双方当事人均应按约履行自己的义务。现被告未按约支付租金，显属不当，原告据此要求解除与被告签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同》补充协议，并要求被告支付所欠租金、腾空其承租的租赁物的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。原告主张被告支付自2016年6月1日起至判决确定腾退租赁物之日止的租金，并根据合同约定主张被告按当年租金换算日租金额后，按逾期时间加倍支付逾期腾房租金费用，合法有理，本院亦予以支持。原告主张被告承担律师费用，但未能提供相关票据予以证明，故对其该项主张本院不予支持。被告抗辩称其违约的责任在于原告提供的租赁物的土地性质导致其所开宾馆无法通过消防验收，其合同目的无法实现。本院认为，本案诉争租赁物系由原告委托台州市招投标中心对外进行公开挂牌租赁。从被告向台州市招投标中心提交的竞租申请书、成交确认书及最终与原告签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同》补充协议来看，被告对租赁物的历史沿革及现状应作了充分了解，并同意按租赁物现状予以承租的，故被告对租赁物的土地性质也应是清楚的。原告提交的国有土地使用证上土地用途一栏明确写明用途为住宅、办公、生产，并非如被告所说为工业性质。且被告未能提供相关证据证明宾馆的开业条件，也未能证明其宾馆因是工业用地的土地性质而未能通过消防的审核，故对被告的该项抗辩理由本院不予采信。被告还抗辩称《房屋租赁合同》中有关滞纳金的条款应是无效的，且计算标准明显过高，也应是无效的。经审核，该合同中关于滞纳金的约定内容如下：被告逾期支付租金的，应支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠天数乘以欠年缴租金总额的5‰。原告逾期交房的，应支付逾期交付滞纳金，滞纳金金额为逾期交付天数乘以年租金总额的5‰。从合同内容上可见，双方均对对方的违约行为约定了赔偿计算标准，且该标准平等适用于原被告双方，故本院认为该“滞纳金”实为违约金。但鉴于该违约金的计算标准较高，本院酌情调整该违约金的计算标准为欠年缴租金总额每日万分之三。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告台州日报报业传媒集团（台州日报社）与被告周德正于2012年5月16日签订的《房屋租赁合同》及于2014年3月5日签订的《房屋租赁合同》补充协议。二、被告周德正在本判决发生法律效力之日起15日内腾空其所承租的位于临海市的租赁房屋。[房产证号：临海市房权证城关镇字第××、77××14号，土地证号：临国用（1993）字第005266号]三、被告周德正在本判决发生法律效力之日起15日内支付原告台州日报报业传媒集团（台州日报社）租金695000元，并支付逾期付款违约金（自2016年6月17日起按每日万分之三的标准计算至判决确定的履行之日止）。四、被告周德正在本判决发生法律效力之日起15日内支付原告台州日报报业传媒集团（台州日报社）自2016年6月1日起至判决确定腾退租赁物之日止的租金（租金标准按当年租金换算为日租金额计算），并支付自判决确定腾退之日的次日至实际交还之日止的逾期腾房租金费用（租金标准按当年租金换算成日租金额后，按逾期时间加倍计算）。五、驳回原告的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19356元，减半收取9678元，由被告周德正负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院[上诉案件受理费先预交19356元，在上诉期内未预交的，应当在上诉期满后七日内预交（具体金额由台州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），逾期不交按自动撤回上诉处理。账户名称：台州市财政局；开户行：台州市农行；账号：19-900001040000225089001]。如判决书生效后，义务人不自觉履行义务，权利人可在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。[本院执行款专户信息：开户名：临海市人民法院，帐号：199301010400018370000000002，开户行：中国农业银行临海市支行。]审 判 员  张 雷二〇一七年二月七日代书记员  陈梦琪??