广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠中法民四终字第41号
上诉人（原审被告）：珠海市南福房产开发有限公司。住所地：广东省珠海市。
法定代表人：刘广略。
委托代理人：凌奕云，广东莱恩律师事务所律师。
委托代理人：林伟杰，广东莱恩律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：禹玲，女，澳门特别行政区居民，住广东省珠海市。
委托代理人：郭俊德，广东嘉骏律师事务所律师。
委托代理人：吴文仪，广东嘉骏律师事务所律师。
上诉人珠海市南福房产开发有限公司（以下简称南福公司）与被上诉人禹玲商品房预售合同纠纷一案，不服广东省珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第7号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年1月28日，禹玲与南福公司签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》。《商品房买卖合同》约定，禹玲向南福公司购买南福公司开发的位于珠海市吉大九洲大道中2088号锦园5栋2单元2401号房，该房总价为人民币2554014元。合同补充协议第五条约定出卖人应当在2011年12月31日前将符合下列条件的商品房交付买受人：1）该商品房所在的单体建筑物竣工验收合格（竣工验收合格指建设单位根据《建设工程质量管理条例》的规定组织设计、施工、勘察、监理单位进行的竣工验收，出具《工程竣工验收报告》）；2）该商品房项目经消防验收合格；3）该项商品房装饰装修设备符合附件二约定。该条第3款约定，交付期限顺延的情况：1）不可抗力、社会异常事件及其他特殊情况；2）市政配套设施的批准与安装的延误；3）非出卖人原因导致的规划、设计调整、变更；4）因政府或公共事业部门原因导致的竣工验收延误。《商品房买卖合同》第九条约定如出卖人逾期超过60日交付的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二点五的违约金。合同签订后，禹玲依约向南福公司支付了全部房款。2012年12月30日，南福公司通知禹玲办理入伙手续。
另查明，本案所涉房屋珠海市吉大九洲大道中2088号锦园第5栋于2012年6月61日消防验收合格，2012年7月11日竣工验收报告工程质量验收合格，2012年12月30日，珠海市建设工程竣工验收备案办公室同意竣工验收备案。
禹玲认为南福公司逾期交楼，严重违反合同约定，理应向其支付自2012年1月1日起至2012年12月30日止（364天）逾期交楼违约金，共计人民币232415.27元。禹玲遂提起本案诉讼，请求判令南福公司向禹玲支付违约金共计人民币232415.27元（自2012年1月1日起至2012年12月30日止）。
原审法院认为，双方争议的焦点之一是关于违约责任计算的时间截止点的问题。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款和《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应进行综合验收和分期综合验收，其中综合验收和分期综合验收除了建筑工程的质量验收外，还包括规划、基础设施和公共设施等满足正常居住需要的相关建设项目的验收。2004年5月19日（国发（2004））16号）国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目，开始实行由开发商组织各单项验收，各单项验收的结果报建设主管部门备案的制度。根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条的规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。因此，建设工程完成各单项验收后需报经建设主管部门备案才完成综合验收，方可交付使用。合同补充协议已约定出卖人应当在2011年12月31日前将符合条件的商品房交付买受人，而南福公司在2012年12月30日才取得该楼竣工备案表。南福公司存在延迟交付房屋的违约行为，故应当承担相关的违约责任，其违约责任计算的时间截止点为2012年12月30日。
双方争议的焦点之二是约定的违约金标准是否过高的问题。南福公司主张该违约金约定标准过高，其应当承担相应的举证责任，否则应承担不利后果。结合南福公司提供相关证据，对违约金约定是否过高问题，原审法院具体分析如下：1、违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币，违约金是对违约方一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现于惩罚性。虽然南福公司逾期交付房屋事实导致禹玲存在房屋使用和收益上的损失，但违约金还应针对南福公司违约行为具有惩罚性，因此南福公司主张参考涉案房屋地段租金予以调低，不符合违约金的惩罚性宗旨，原审法院不予支持。2、南福公司提交涉案房屋地段房租广告予以证实涉案房屋租赁的市场价格，首先，南福公司提供的周边地段租赁价格广告属于参考资料，未经过有资质机构予以确认，故不能作为本案定案依据。其次，租金标准仅为衡量违约金标准其中之一因素，并非唯一因素，衡量违约责任是否过高还应该考虑合同履行情况以及当事人的过错程度等因素。3、《珠海市商品房买卖合同》所约定每日万分之二点五逾期交房计算标准，折合年利率为百分之九，为现一年期中国人民银行贷款利率约1.5倍，并非明显过高。综上，南福公司主张双方约定的逾期交房违约金计算标准过高，理据不足，原审法院不予支持。
综上，禹玲要求南福公司支付逾期交楼违约金为232415.27元：从2012年1月1日至2012年12月30日，按已付房款2554014元的每日万分之二点五标准计算，有充分理据，原审法院予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，原审法院做出如下判决：南福公司于判决书发生法律效力之日起十日内向禹玲支付违约金232415.27元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务或其它义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案一审案件受理费人民币4786元，由南福公司负担。
南福公司不服上述判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，改判南福公司向禹玲支付自2012年1月1日起至禹玲收楼之日即2012年3月31日止违约金共计人民币19500元（按禹玲每月实际损失5000元的1.3倍计3个月）。2、一审、二审诉讼费由禹玲承担。
事实与理由如下：一、合同双方关于商品房交付条件的约定合法有效，原审判决依据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》等法律法规强制改变双方的合同约定，属适用法律错误，应予纠正。根据双方签订的《珠海市商品房买卖合同》补充协议的第五条，双方就商品房的交付条件明确约定为取得《工程竣工验收报告》及消防验收合格，而并未将取得《竣工验收备案表》作为交付条件。其次，《城市房地产管理法》第二十七条第二款、《建筑法》第六十一条第二款及《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款均只规定了房地产开发项目必须经过验收合格，方可交付使用，而开发商是否取得《竣工验收备案表》非商品房交付的前提条件。第三，即使依据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条关于办理竣工验收备案的规定以及《城市房地产开发经营管理条例》第十八条关于综合验收的规定，也仅仅是行政机关对开发商或建设单位的一种行政管理行为。上述法规意在对办理备案和综合验收进行行政范畴的规范，且亦明确了违反规定受到的是罚款等行政处罚，其并未对开发商与购房者就商品房交付条件自行协商的民事行为予以禁止，更不能依其认定民事主体对交付条件的自主约定无效。综上，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，南福公司与禹玲就本案商品房的交付约定的取得《工程竣工验收报告》及消防合格等条件，属于民事主体的意思自治。双方对该约定的意思表示真实，且约定的内容并无违反法律法规的规定，属合法有效，对双方均具有约束力。因此，依据双方签订的《珠海市商品房买卖合同》补充协议，禹玲于2012年3月31日办理收楼时，虽南福公司未达约定的交楼条件，但基于禹玲的意思表示自治，双方已经以实际的自愿交楼及收楼行为对合同的约定予以变更，即2012年3月31日之后不应再追究南福公司的违约责任。退一步讲，本案商品房于2012年7月11日已满足合同约定的交付条件，即使追究南福公司的违约责任，也应以该日期为截止点。原审判决依据行政管理规定对双方关于交房条件的合法有效的约定予以强制变更，将行政范畴的义务强行替代民事主体的约定，将违约责任计算的时间截止点计至《竣工验收备案表》之日即2012年12月30日，属适用法律错误，依法应予纠正。
二、双方约定的违约金标准远高于禹玲的实际损失，禹玲主张的违约金数额不应得到支持。首先，尽管南福公司与禹玲之间关于逾期交房违约金的约定是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的规定，但《合同法》第一百一十四条第二款、《合同法》司法解释二第二十九条及《商品房买卖合同解释》第十六条均规定了约定的违约金高于实际损失的30%时当事人可以请求法院或者仲裁机构予以适当减少。同时，《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发（2009）40号）第6条亦规定“在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金。”据此，在商品房买卖合同纠纷中，若双方约定的违约金高于实际损失的30%，应认定为过分高于实际损失，应予调整。因此，南福公司请求调整过高的违约金标准于法有据。其次，南福公司认为，即使法律赋予南福公司有依据实际损失的数额请求调整违约金标准的权利，但南福公司是不可能确切掌握禹玲的实际损失的。而对于禹玲实际损失的认定，也并非没有参考依据。《商品房买卖合同解释》第十七条规定“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”本案中，虽双方约定了违约金标准，但并不妨碍南福公司在申请法院调整违约金标准时，依据上述规定参照同地段同类房屋租金标准来认定禹玲的实际损失。事实上，本案禹玲系基于南福公司逾期交房的行为而提起的诉讼，逾期交房对于禹玲的实际影响即使得禹玲必须另觅住处。因此，本案中禹玲的实际损失应认定为南福公司逾期交房期间其所产生租赁房屋的租金损失。而租金损失的认定，则按照同地段同类房屋租金标准予以确定。结合南福公司提交的《租赁合同》及涉案房屋的面积可知，禹玲产生的租金损失每月约为人民币5000元，即使增加30%计违约金，也仅为6500元。而依合同约定按已交房款每日万分之二计，则每月（30天）的违约金高达19155.09元，是按实际损失应计违约金数额的3倍以上，显然过高。原审判决未考虑上述因素，将合同约定的“万分之二”折算为年利率百分之九，以“为现一年期中国人民银行贷款利率约1.5倍”为由直接认定违约金无明显过高，理据不足，应予纠正。再次，对于禹玲损失的认定，还应考虑合同的履行情况。禹玲早于2012年3月31日已收房入住，即2012年3月31日双方已履行完毕合同。禹玲收房后其已完整地享有对房屋使用、收益、处分等权利。因此，在禹玲利益未受到过大损害，且合同距今已履行完毕超过2年的情况下，南福公司请求调整违约金标准的诉请应得到支持。最后，依据上述法律规定以及指导意见，南福公司认为，违约方对守约方的实际损失予以弥补即体现了违约金的补偿性；超出实际损失30%的部分即体现了违约金的惩罚性。而违约金的性质则应以补偿性为主、以惩罚性为辅。禹玲主张的违约金数额缺乏事实及法律依据，明显过高，不应得到支持。
综上所述，南福公司认为，一审法院的判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法予以变更，维护南福公司的合法权益。
禹玲二审答辩称，一、一审法院以取得竣工验收备案表为交付使用标准依法有据。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款和《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应进行综合验收和分期综合验收，其中综合验收和分期综合验收除了建筑工程的质量验收外，还包括规划、基础设施和公共设施等满足正常居住需要的相关建设项目的验收。2004年5月19日（国发（2004）16号）国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目，开始实行由开发商组织各单项验收，各单项验收的结果报建设主管部门备案的制度。根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条的规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。因此，建设工程完成各单项验收后需报经建设主管部门备案才完成综合验收，方可交付使用。本案中，南福公司2012年12月29日才取得竣工备案表，涉案房屋才具备交付条件，2012年12月30日登报通知业主入伙，故南福公司存在交付房屋不符合法律规定的违约行为，应当承担的违约责任时间点计至2012年12月30日。
二、一审判决对本案违约金的认定正确。第一，双方签订的《珠海市商品房买卖合同》第九条约定如出卖人逾期交楼的违约责任，是双方平等自愿协商一致的意思表示，没有违反法律强制性规定的情形，应当有效。南福公司未能如期向禹玲交付符合法律规定的房屋，实属违约行为，应承担违约责任。第二，合同约定的违约金合理，应得到法律的保护。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。可见，违约金除具有弥补禹玲不能按合同约定占有、使用房屋所造成的损失的功能，同时还应当具有约束南福公司按照合同约定、法律规定履行交付义务、惩罚不诚信履行行为的功能。合同所约定每日万分之二点五逾期交房计算标准，折合年利率为百分之九，为现一年期中国人民银行贷款利率约1.5倍，并非明显过高。南福公司逾期交楼，造成禹玲不能按合同约定占有、使用房屋所产生的损失，实质上是南福公司将涉案房屋购楼款非法占有使用一年，南福公司实际上享有了涉案房屋购楼款使用一年的经济效益。由此可见，南福公司未按照合同约定、法律规定履行其交付义务，理应依照约定以及法律规定承担违约责任，其不诚信履行的行为应收到惩罚，从而维持房地产市场交易的正常经济秩序。第三，南福公司提交涉案房产地段《租赁合同》，无法确认其真实性，并不能作为本案的定案依据，不能证明南福公司的主张。
三、禹玲对房屋的接受是事实行为，并不能免除南福公司的违约责任。南福公司向禹玲交付的房屋应当通过工程质量监督、规划、消防等有关部门或者单位的验收，并由建设主管部门备案，而南福公司交付房屋时，案涉房屋尚未通过上述验收和备案，本不应当交付，即使禹玲接受了房屋，也仅仅是事实行为，而南福公司的交付行为本身违反了合同约定和法律规定，因此该交付行为不应当认定为符合合同约定和法律规定的合同履行行为，南福公司仍应当承担违约责任。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，因此恳请二审法院驳回南福公司的上诉，维持一审判决。
二审中，南福公司向本院提交以下证据材料：证据1、《珠海市商品房买卖合同》；证据2、商品房买卖合同附件；共同证明双方在买卖合同当中已经约定商品房交付条件是商品房所在的单体建筑物竣工验收合格以及消防验收合格。原审法院以竣工验收备案作为交付条件不符合双方的合同约定，没有法律依据。证据3、住宅钥匙签收表、房屋入伙交接单、区域防火责任书；证明南福公司早在2012年3月31日已向禹玲交付了涉案房屋，禹玲也接受了该房屋，应视为双方对合同约定的交付条件做变更。至2012年3月31日禹玲收楼后，不应要求南福公司承担逾期交楼的违约责任。证据4、锦园5#楼《建筑工程竣工验收报告》；证明涉案的商品房在2012年7月11日均竣工验收合格，符合交付的条件。证据5、珠海市公安消防局《关于珠海市南福房产开发有限公司第1栋、第5栋住宅楼建设工程消防验收合格的意见》；证明涉案商品房在2012年6月6日经消防验收合格。证据6、锦园《房产租赁合同》，证明涉案的商品房同地段同类型房屋的租金水平是每月4000元，本案禹玲的违约金明显高于其损失，应当予以调整。
禹玲认为，南福公司提交的证据1、2与禹玲在一审时提交的证据一致，对其真实性予以认可；证据3-6并非二审新证据，因为南福公司在一审已经提交过这些证据，所以禹玲对这些证据的意见同一审发表的质证意见一致。
禹玲二审中未向本院提交新的证据材料。
经审查，本院认为南福公司二审提交的证据均已在一审中提交并经过了举证质证，不属于二审新证据。
本院另查明，2012年12月30日，南福公司在珠海特区报发布《入伙通知》，内容为：珠海市吉大九洲大道中2088号锦园商品房项目第5栋相关物业已符合合同约定具备交付使用条件，通知锦园第5栋商品房业主自公告刊登之日起携带相关资料到锦园物业管理处办理入伙相关手续。
双方对原审法院查明的其他事实没有异议，本院对此予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点为涉案房屋的交楼标准问题，以及应否以双方在商品房买卖合同中约定的每日万分之二点五作为逾期交房违约金计算标准的问题。
一、关于涉案房屋的交楼标准问题。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款和《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应进行综合验收和分期综合验收，其中综合验收和分期综合验收除了建筑工程的质量验收外，还包括规划、基础设施和公共设施等满足正常居住需要的相关建设项目的验收。而涉案合同中约定的交付条件即建设单位组织的竣工验收及消防验收，未包括规划等验收，低于上述法律规定的验收合格条件，因此涉案合同约定的交房条件有违法律规定，原审法院认定该约定不具有法律效力正确，本院予以维持。由于2004年5月19日（国发（2004）16号）国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目，开始实行由开发商组织各单项验收，各单项验收的结果报建设主管部门备案的制度。根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条的规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案，至此，建设工程完成各单项验收后报经建设主管部门备案才完成综合验收，因此原审法院以建设单位取得竣工验收备案表作为认定房屋具备交付条件的标准并无不当，本院予以维持。
二、关于应否以双方在商品房买卖合同中约定的每日万分之二点五作为逾期交房违约金计算标准的问题。违约金兼具惩罚性与补偿性，南福公司与禹玲在合同中约定逾期交房违约金，一方面是出于督促南福公司尽快履行交房义务，当南福公司出现逾期交房行为时对其违约行为予以一定的惩罚，另一方面是对逾期交房行为给买受人造成的损失进行一定的补偿，双方约定每日万分之二点五，这是双方自愿协商签订，不违反法律法规。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定适用的条件是“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法”，即双方在没有约定违约金数额或计算方法的前提下，为弥补买受人的损失而参照租金标准来衡量。事实上，延迟交房给买受人造成的损失是多方面的，租金损失仅是其中一部分，在近几年来经济形势的影响下，延迟交房亦可能造成买受人装修成本的增加，为交涉延迟交房事宜耗费人、财、物力等等，而这些损失客观存在却又往往无法量化到精确的数额，因此南福公司仅以租金标准来衡量违约金计算标准过高并不合理。结合南福公司应付的违约金总额、违约的时间与中国人民银行贷款利率等因素综合考量，合同约定每日万分之二点五的违约金计算标准并不过高，原审判决对此认定并无不当，本院予以维持。
综上，原审判决查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。南福公司的上诉主张缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币9572元，由珠海市南福房产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 丹
代理审判员 王文娟
代理审判员 曹阳春
二〇一四年十二月十九日
书 记 员 吴馥楠
江丽珊