云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云01民终835号
上诉人（原审被告、反诉原告）：刘荣，女，1963年3月13日生，汉族，云南省昆明市人，身份证登记住址：昆明市，
委托诉讼代理人：冯强，云南义声律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审原告、反诉被告)：尹为民，男，1964年1月30日生，白族，云南省人，本科文化，现住云南省昆明市五华区，
上诉人刘荣因与被上诉人尹为民房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2016）云0112民初1297号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人刘荣上诉请求：1、撤销原判；2、改判被上诉人赔偿上诉人房屋修缮费用13750元、浴室玻璃墙修复费用3800元、大理石茶几赔偿费4800元、房屋清洁及消毒费用500元、物业费105元、卫生费30元、水电费684元、违约金6400元。事实及理由：1、被上诉人尹为民因非法转租对房屋造成严重损害。尹为民查看了房屋后当场表示房屋非常好，双方达成租房合意，虽然当时未对房屋内物品进行清点登记，但是双方意见对房屋的完好情况进行了肯定。在被上诉人违约未将房屋恢复原状交还上诉人后，上诉人在征得金碧派出所李警官同意后，开锁收回房屋并拍照记录房屋被尹为民损坏的情况。一审法院对尹为民对房屋造成严重损坏的事实不予确认系认定事实不清；2、一审判决对《人民调解协议书》的履行情况认定错误。一审法院认定调解协议未履行与事实不符，协议签订后，上诉人当即根据协议内容将剩余房租交由李警官保管，上诉人履行了调解协议书。被上诉人尹为民未按协议约定在2015年11月16日上午10时将房屋恢复原状并交还上诉人，其已构成违约，应当向上诉人支付违约金6400元；3、一审法院未判决支持我方关于房屋修复费用的诉讼请求系适用法律不当。
被上诉人尹为民答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
尹为民向一审法院提起诉讼，请求：1、被告立即归还房租30400元；2、被告归还已先期支付电费预交金2459.27元；3、被告支付人民调解协议调解自愿达成违约协议的违约金6400元；4、被告归还原告因擅自打开房屋遗忘在屋里的钻戒一枚，价值3200元；5、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，尹为民放弃第二项诉讼请求，并明确第四项诉讼请求系要求被告归还戒指一枚。
刘荣向一审法院提出反诉，请求：1、原告赔偿修缮房屋相关支出共计13750元；2、原告赔偿浴室破损玻璃墙的后续修复费用3800元，以及损坏大理石茶几的赔偿费4800元；3、原告赔偿房屋清退后的清洁及消毒费用共计500元；4、原告支付房屋使用期间的物业费、卫生费及水费共计819元（其中物业费105元、卫生费30元、水费684元）；5、原告支付违约金6400元；6、原告承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定的事实：2015年8月31日，尹为民向刘荣租赁位于昆明市东寺街102号附38号院1幢2单元402号的房屋。刘荣向尹为民出具一份《收条》，约定租期自2015年9月3日起至2016年9月2日止，尹为民支付房租41600元，双方未签订书面租赁合同。2015年11月12日13时，双方因退房事宜发生纠纷在金碧派出所的主持调解下，自愿达成如下协议：1、尹为民于2015年11月16日上午11:00时将房屋搬出清扫干净，恢复原样交刘荣验收后将钥匙交给刘荣；2、由刘荣扣出尹为民使用后房租等其他费用11200元，刘荣再将尹为民所付一年房租的未使用房租款30400元退还尹为民；3、此协议双方当事人签字生效，若在2015年11月16日11时，任何一方未履行协议，违约方将支付6400元的违约金给对方。当天，刘荣将现金30400元交由金碧派出所李俊能警官暂为保管。2015年11月16日，双方因房屋交接事宜发生争议，尹为民未向刘荣交付房屋钥匙，刘荣亦未接收房屋。2015年11月20日，刘荣开锁收回房屋。
另查明，涉案房屋的户主系刘晓宁，其与刘荣系夫妻关系。刘荣向尹为民交房时，双方未对涉案房屋出租前的状况进行确认。庭审中，尹为民认可其将承租的房屋转租给做试管婴儿的人和学生，但表示转租行为已征得刘荣的同意，对此刘荣不予认可。对于刘荣提出的要求其支付物业费、卫生费及水费共计819元的诉讼请求，尹为民表示予以认可。
一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，虽然刘荣与尹为民就位于昆明市东寺街102号38号院1幢2单元402号房屋的出租事宜没有签订房屋租赁合同，但刘荣向尹为民出具的收条中已明确载明租赁期限自2015年9月3日起至2016年9月2日止，并约定房租为41600元，故一审法院认为双方之间建立的租赁关系是双方当事人真实的意思表示，不违反相关法律的禁止性规定，应认定为合法有效。对于尹为民要求刘荣归还房租30400元的主张，因双方于2015年11月12日已就退房事宜达成一致意见，并确定退房款为30400元。虽然双方未按约定办理退房手续，但因刘荣已开锁收回房屋，故刘荣应当向尹为民返还其退租后的租金30400元。对于尹为民主张的违约金，从庭审查明的事实来看，双方于2015年11月16日办理退房手续时，尹为民未交付房屋钥匙，刘荣亦未接收房屋，故一审法院认为双方并未履行调解协议约定的内容，故一审法院对此项主张不予支持。对于尹为民要求刘荣归还戒指一枚的主张，因尹为民不能举证证实该枚戒指的具体情况，且无证据显示该枚戒指由刘荣持有或保管，故一审法院对此项主张不予支持。对于刘荣要求尹为民赔偿修缮房屋相关支出13750元、浴室破损玻璃墙后续修复费用3800元、损坏大理石茶几的赔偿费4800元的主张，虽然刘荣提交照片欲说明涉案房屋在尹为民承租后使用的损坏状况，但上述照片系由刘荣开锁收回房屋后自行拍摄，且刘荣将涉案房屋交付尹为民使用前，双方并未对涉案房屋及室内物品的具体情况予以确定，故在无其他证据印证的情况下，仅凭照片显示的内容难以判断涉案房屋在尹为民承租前后的客观状况，也就难以确定刘荣主张的相关损害赔偿是否系因尹为民不当使用涉案房屋的行为所导致，故一审法院对刘荣的上述主张不予支持。对于刘荣要求尹为民赔偿清退房屋后清洁及消毒费用500元的主张，因刘荣未提交证据证实该笔费用产生的情况，故一审法院不予支持。对于刘荣主张的违约金，如前所述，虽然刘荣认为尹为民未将房屋恢复原状故拒绝接收房屋，但其提交的证据不足以证实涉案房屋在尹为民使用之前的原有状况，且涉案房屋已由刘荣开锁后收回，故从现有证据来看，也不能确定刘荣从尹为民处收回涉案房屋时的状况，故一审法院对刘荣的此项主张不予支持。对于刘荣要求尹为民支付物业费、卫生费及水费共计819元的主张，因尹为民在庭审中表示愿意支付，故一审法院予以确认。据此，一审法院判决：一、被告（反诉原告）刘荣于本判决生效之日起五日内返还原告（反诉被告）尹为民租金30400元；二、原告（反诉被告）尹为民于本判决生效之日起五日内支付被告（反诉原告）刘荣物业费、卫生费及水费共计819元；三、驳回原告（反诉被告）尹为民的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）刘荣的其他诉讼请求。本诉案件受理费861元，由原告（反诉被告）尹为民负担301元，由被告（反诉原告）刘荣负担560元（此款尹为民已预交，刘荣负担部分于执行前款时一并支付原告）；反诉案件受理费276元，由原告（反诉被告）尹为民负担50元，由被告（反诉原告）刘荣负担226元。
本案二审审理期间，双方当事人对一审确认的事实均无异议，本院予以确认。上诉人要求补充确认：因为被上诉人违反人民调解协议，没有将房屋恢复原状，所以我方拒不接收房屋。对此，被上诉人不予认可，辩称其已将房屋打扫干净后才交还上诉人。本院认为，上诉人未就其要求补充确认的事实提交有效的证据予以证明，被上诉人对此不予认可，故对该事实本院不予确认。
上诉人提交房屋照片十张及房屋修复发票，欲证明2015年11月20日刘荣开锁收回房屋及因尹为民损坏房屋、橱柜台面、水管、玻璃墙等房屋及屋内设施，刘荣支出相关修复费用的事实。经质证，被上诉人对上述证据的真实性不予认可。本院认为：庭审中，双方均认可尹为民在房屋客厅安装玻璃隔断的事实，尹为民称安装隔断已经刘荣同意，但对此未提交有效证据证明，且刘荣对此不予认可，应认定为尹为民未经刘荣同意在出租房内安装隔断。故刘荣提交用以证明尹为民虽然已拆除隔断，但未对安装隔断所遗留痕迹进行处理的照片，证据形式来源符合法律规定，能够与在案其他证据印证证明本案的案件事实，对上述照片本院予以采信。因双方在租赁房屋时未对房屋及屋内物品的状况进行确认，且刘荣自行开锁收回房屋，故刘荣提交的其他证据不能证明尹为民对房屋及屋内设施所造成的具体损害，不能达到其证明目的，本院不予采信。
综上所述，对一审法院查明的事实，本院予以确认。同时，补充确认如下事实：尹为民租赁房屋后，未经出租人刘荣同意在房屋内部安装隔断，尹为民拆除隔断后将房屋交还刘荣，但对安装隔断所留痕迹未作处理。
归纳双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：尹为民是否需向刘荣支付房屋修缮费用。
本院认为：其一、一审法院判决刘荣返还尹为民租金30400元，尹为民支付刘荣物业费、卫生费及水费共计819元，上述判决符合本案事实及相关法律规定，且双方当事人对此均无异议，故本院予以维持。其二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”本案中，尹为民未经出租人刘荣同意，擅自在出租房内安装隔断并因此导致刘荣因恢复原状必然需支出一定费用。故刘荣要求尹为民支付恢复房屋原状所需费用的诉讼请求，符合本案事实及相关法律规定，本院予以支持。根据本案事实，本院酌情认定刘荣因此支出的必要费用为人民币2000元。如前所述，上诉人刘荣未能提交有效证据证明尹为民对房屋及屋内物品造成了其他损坏，故对刘荣的其他上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：
一、维持昆明市西山区人民法院（2016）云0112民初第1297号民事判决第一项、第二项、第三项，即：一、被告（反诉原告）刘荣于本判决生效之日起五日内返还原告（反诉被告）尹为民租金30400元；二、原告（反诉被告）尹为民于本判决生效之日起五日内支付被告（反诉原告）刘荣物业费、卫生费及水费共计819元；三、驳回原告（反诉被告）尹为民的其他诉讼请求；
二、撤销昆明市西山区人民法院（2016）云0112民初第1297号民事判决第四项，即：四、驳回被告（反诉原告）刘荣的其他诉讼请求；
三、被上诉人尹为民于本判决生效之日起五日向上诉人刘荣支付房屋修缮费用2000元；
四、驳回上诉人刘荣的其他上诉请求。
一审本诉案件受理费861元，由被上诉人尹为民负担301元，由上诉人刘荣负担560元；反诉案件受理费276元，由尹为民负担。二审案件受理费861元，由尹为民负担。
本判决为终审判决，
审判长 薛 艳
审判员 田 庄
审判员 李 蕊
二〇一七年六月十二日
书记员 桂小涵