河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郑民二终字第2001号
上诉人（原审原告）张瑞娟。
委托代理人王宪彬，河南华威律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）河南申颐置业有限公司。
法定代表人申亚伟。
委托代理人杨根喜。
原审被告河南亚星置业集团有限公司。
法定代表人高国安。
委托代理人李军红。
委托代理人王淑艳。
原审被告河南亚星置业集团有限公司申颐分公司。
负责人申亚伟。
委托代理人杨根喜，河南德晟律师事务所律师。
上诉人张瑞娟与被上诉人河南申颐置业有限公司（以下简称申颐置业）、原审被告河南亚星置业集团有限公司（以下简称亚星置业）、原审被告河南亚星置业集团有限公司申颐分公司（以下简称申颐分公司）商品房预售合同纠纷一案，张瑞娟于2015年4月10日向郑州市上街区人民法院提起诉讼，要求依法判令：1、被告向原告支付未按期供暖违约金2214.56元；2、被告向原告支付逾期办理房屋产权证书违约金1662.97元；3、由三被告对前述费用承担连带责任，并承担本案诉讼费用。郑州市上街区人民法院于2015年9月28日作出（2015）上民初字第482号民事判决。郑承利不服原判，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年11月25日公开开庭审理了本案。上诉人张瑞娟的委托代理人王宪彬，被上诉人申颐置业及原审被告申颐分公司的共同委托代理人杨根喜，原审被告亚星置业的委托代理人王淑艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2008年4月14日，以亚星置业为出卖人，以张瑞娟为买受人签订合同编号为“郑州市0000619”的《商品房预售合同》一份，约定：出卖以出让方式取得位于上街区许昌路西段26号院的土地使用权，出卖人经批准在上述土地上建设商品房，暂定名亚星盛世新城；买受人所购商品房的基本情况，买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为上街区许昌路西段26号院第19幢1单元1层101号房，该商品房预测建筑面积共109.55平方米，按照商品房面积计算该商品房单价为人民币每平方米1518元，总金额壹拾陆万陆仟贰佰玖拾柒元整；买受人于2008年4月14日一次性付清全部房款壹拾陆万陆仟贰佰玖拾柒元；出卖人应当在2008年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按照以下日期达到使用条件，暖气：房屋交付后，第一个供暖期达到使用条件；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋所有权属证书的，双方同意出卖人在此套房屋产权登记资料备案期满之日起180日内为买受人办理房屋所有权属证书。逾期买受人不退房，出卖人按已付房屋价款的1%向买受人支付违约金。
2011年11月24日申颐置业为张瑞娟出具“销售不动产统一发票”（编号为00370780）载明：购房款165660.00元。2008年3月27日申颐分公司为张瑞娟出具收据1份，载明暖气初装费6025元。2008年年底，亚星置业将上述合同约定的房屋交付给张瑞娟。2010年8月30日，时任申颐置业的法定代表人及申颐分公司负责人的申亚伟作出“关于申颐置业对部分鸿盛新城业主反映问题的承诺”一份，载明：“1、关于房产证办理问题。总证已办好，目前7、8、16号楼的居民星期三领证，只有60户。其余各楼住户房产证承诺半年内将按照购房合同要求为每户购房业主办理好房产证。2、小区供暖问题。承诺‘今年冬季将按照合同规定，确保小区正常供暖，否则按市场价标准赔偿违约金。’……”。后原告于2011年3月4日交纳维修基金，申颐置业于2011年4月7日为原告办理房屋所有权证书。
郑房权证字第上0432**号房屋所有权证载明：房屋所有权人，张瑞娟；房屋坐落：上街区许昌路西段26号院19号楼1单元1层101号；登记时间：2011年4月7日；建筑面积（㎡）：109.13；套内面积（㎡）：97.13。
2009年10月10日以亚星置业为甲方，申颐置业为乙方，河南亚星建筑安装工程有限公司为丙方签订的《合同权利义务转让协议书》一份约定：在过去盛世新城建设项目进展过程中，以甲方及所属河南亚星置业集团有限公司申颐分公司名义与其它第三人发生的民事法律关系的一切后果（如商品房买卖等），概由乙方承担实际民事权利与义务，但届时如需甲方出具相关手续时，甲方应予配合。乙方应在本协议生效之日停止使用甲方及所属河南亚星置业集团有限公司申颐分公司的名义进行新的民事行为。张瑞娟对上述协议予以认可。
另查明，“亚星盛世新城”即“鸿盛新城”，2012年12月26日开始供暖。郑州市的集中供热采暖期为每年的11月15日至次年的3月15日。2010年至2011年的采暖期，“鸿盛新城”未供暖。郑州市统一居民供暖市场价格0.19元／㎡。
原审法院认为，合同应当依法完全履行。2008年4月14日，以亚星置业为出卖人，以张瑞娟为买受人签订合同编号为“郑州市0000619”的《商品房预售合同》是双方当事人真实意思表示，应当受法律保护。2009年10月10日，亚星置业与申颐置业签订《合同权利义务转让协议书》，约定“鸿盛新城”的相关权利转让给申颐置业，原告对该协议予以认可，故申颐置业应承担《商品房预售合同》中亚星置业的义务。
在原告张瑞娟依约履行交款义务后，因原告迟交维修基金导致了被告迟延交付房屋所有权证，被告不应因此承担违约责任。
申亚伟作为被告申颐置业的法定代表人，其于2010年8月30日向“鸿盛新城”的业主代表作出“关于申颐置业对部分鸿盛新城业主反映问题的承诺”，承诺“今年冬季将按照合同规定，确保小区正常供暖，否则按市场价标准赔偿违约金”。按照上述承诺的内容，应当确认申亚伟作出承诺的行为系职务行为。上述承诺系对原合同中供暖事项违约责任的约定，而上述承诺作出后，当年该小区没有供暖，对此被告申颐置业以“原告不交纳暖气费”为由提出抗辩，但事实系整个涉案小区未予供暖且被告申颐置业亦未有证据证明就交纳2010年至2011年度采暖季暖气费通知原告张瑞娟，故被告申颐置业的上述抗辩理由不予采信，即应依照上述承诺承担赔偿责任，原告张瑞娟作为该小区的业主主张被告申颐置业支付未按期供暖违约金2214.6元的诉请应予支持【违约金计算方式：120天×0.19元／天×97.13㎡（套内面积）=2214.6元（精确至角，并按四舍五入的原则计算）】。
原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：被告河南申颐置业有限公司于本判决书生效后十日内向原告张瑞娟支付未供暖违约金2214.6元。诉讼费50元，由被告河南申颐置业有限公司负担。
张瑞娟上诉称：一审判决只对上诉人要求被上诉人支付未按期供暖违约金的请求作出了裁决，对于上诉人要求被上诉人支付逾期办理房产证书违约金的请求，仅在判决书中表述上诉人交纳维修基金迟延，被上诉人不应承担违约责任，并未对原告该项请求作出判决，属于漏判。同时一审判决认定上诉人交纳维修基金的时间及上诉人迟延交纳维修基金错误。房屋《维修基金缴存凭证》载明，代管单位是郑州市上街区房屋维修基金管理中心，代收单位是被上诉人，凭证上加盖的是代管单位郑州市上街区房屋维修基金管理中心的印章。表明《维修基金缴存凭证》上载明的时间是“代收单位”转交维修基金的时间，并不是上诉人交纳维修基金的时间。事实上，按照商品房买卖的交易惯例，相关费用是在交纳首付款时一并交清的，不存在迟延交纳维修基金问题。综上所述，请求二审法院依法改判被上诉人向上诉人支付逾期办理房屋产权证书违约金以及未按期供暖违约金，并由被上诉人承担一二审诉讼费用。
被上诉人申颐置业辩称，被上诉人是义务办理房产证，由于上诉人在缴纳维修基金时迟延，所以未按合同中所约定的日期办理房屋产权证，是上诉人的原因。从上诉人交纳维修基金至被上诉人为上诉人办理完成房产证之间的时间并未超出双方在合同中所约定的办证期间，因此被上诉人并未违约，请法院驳回上诉，维持原判。
原审被告申颐分公司同意申颐置业的答辩意见。
原审被告亚星置业发表意见称同意一审判决。
二审期间各方当事人均未提交新的证据。
本院经审理查明的事实与原审查明的事实相同。
本院认为，2008年4月14日，上诉人张瑞娟（买受人）与原审被告亚星置业（出卖人）签订的《商品房预售合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。根据《商品房预售合同》第八条约定，出卖人应当在2008年8月31日前交付房屋；第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋所有权属证书的，双方同意出卖人在此套房屋产权登记资料备案期满之日起180日内为买受人办理房屋所有权属证书。逾期买受人不退房，出卖人按已付房屋价款的1%向买受人支付违约金。后原审被告亚星置业与被上诉人申颐置业签订《合同权利义务转让协议书》，由被上诉人申颐置业承担《商品房预售合同》中亚星置业的义务。被上诉人申颐置业于2011年4月7日为上诉人办理了房屋所有权证书，上诉人要求被上诉人支付逾期办理房屋产权证书违约金。因上诉人交纳维修基金的时间为2011年3月4日，2011年4月7日被上诉人申颐置业为上诉人办理房屋所有权证书并不违反合同约定。上诉人称其在交纳首付款时已经向原审被告亚星置业交纳维修基金，但未提供交费收据等证据，故上诉人的上诉理由依据不足，本院不予采纳，对其上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人张瑞娟负担。
本判决为终审判决。
审判长 王燕燕
审判员 柴雅琳
审判员 曹逢春
二〇一五年十二月二十一日
书记员 张晓雨