广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终19738号
上诉人(原审被告)：广东联谊实业发展有限公司（原广东省联谊实业发展总公司），住所地广州市天河区林和西横路210号六楼05室。
法定代表人：黎树威，该公司总经理。
委托诉讼代理人：何昊扬，广东科扬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：万广平，广东科扬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：蔡美嫱，女，汉族，1968年12月13日出生，住广州市海珠区。
原审被告：广州市海珠区名流房地产咨询服务公司，住所地广州市海珠区敦和路上涌村名粤广场首层G01A房。
法定代表人：陈洪。
委托诉讼代理人：陈恩安，该公司职员。
上诉人广东联谊实业发展有限公司(以下简称联谊公司)因与被上诉人蔡美嫱、原审被告广州市海珠区名流房地产咨询服务公司(以下简称名流公司)商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初10336号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
上诉人联谊公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回蔡美嫱的一审诉请。事实理由如下：一、蔡美嫱提起本案诉讼已远远超出诉讼时效期间。山东省高级人民法院2008年民事审判会议纪要（鲁高法【2008】243号）第五条规定“关于商品房买卖合同中买受人请求出卖人办理物权变动手续是否适用诉讼时效的问题。在商品房买卖中，如果出卖人已经将商品房实际交给买受人，买受人亦实现了对商品房的占有，此时买受人请求出卖人转移房屋所有权、办理商品房产权登记手续的请求权具有物权属性，依照《物权法》的规定不适用《民法通则》关于诉讼时效的规定”。但事实上，联谊公司从未向蔡美嫱交付涉案房屋，本案不符合前述规定。蔡美嫱要求办理涉案房屋产权登记手续的请求权并不具有物权属性，应为具有合同债权属性的请求权。二、名流公司于2001年被吊销营业执照，近20年人去楼空，不存在任何经营行为，不会有任何员工。名流公司的委托诉讼代理人陈恩安持有加盖公章的《劳动合同》《授权委托书》等，联谊公司一审已经对此提出质疑。一审法院并未对名流公司及代理人身份进行核实，允许代理人以虚假身份参加诉讼。并且，名流公司在庭审过程中对蔡美嫱的诉请均表示同意，存在虚假诉讼嫌疑。
被上诉人蔡美嫱二审答辩称：联谊公司上诉主张没有交付房屋给蔡美嫱不是事实。蔡美嫱在1997年1月29日从联谊公司接收涉案房屋。蔡美嫱提供的交付水电费、水电周转金和电梯维修基金等单据予以证实。蔡美嫱不清楚陈恩安的身份。
原审被告名流公司二审陈述称：一、涉案名粤广场是名流公司挂靠广东省联谊实业发展总公司（以下简称联谊发展总公司）开发，1999年名流公司法定代表人陈洪卷款潜逃国外。名流公司因欠联谊发展总公司1800万元及其他外债。名流公司将烂尾的名粤广场和一批重复销售的物业顶债给联谊发展总公司。当时陈洪还把名流公司的所有印章都交给联谊发展总公司去处理这些历史遗留问题。2003年联谊发展总公司受全资股东——广东省顾问委员联谊会的安排，委托陈恩安托管名粤广场，2005年联谊发展总公司改制为本案联谊公司，所有资产没有参与改制，名粤广场所有事务，广东省顾问委员联谊会授权陈恩安等人去处理，为小业主办理房产证。二、因名流公司违规与购房人签订合同，导致购房人无法取得产权证。2010、2011年陈恩安和广州市名粤物业管理有限公司为住宅业主办到了房产证，得到名粤广场资产的全权处置人——广东省顾问委员联谊会的再次确认。2012年-2014年期间，陈恩安代理名流公司处理的部分案件，均有法院生效判决予以确认。蔡美嫱是真正购房人，不存在超过诉讼时效的问题，更不存在虚假诉讼。一审法院基于名粤广场的历史遗留问题作出的判决，合法有据，应予维持。
蔡美嫱于2016年12月15日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：名流公司、联谊公司为蔡美嫱办理广州市海珠区敦和路上涌村广州大道边名粤广场商住楼第五层516单元的房产证。事实理由如下：1995年4月22日，其与名流公司签订经公证的《商品房预售合同》，约定名流公司、联谊公司将广州市海珠区广州大道南名粤广场商住楼516单元出售给蔡美嫱，价格为25万元整。合同签订后，蔡美嫱支付了房款245000元，名流公司也于1997年1月将涉案房屋交付给蔡美嫱，但名流公司、联谊公司至今未办理涉案房屋的房产权证。其与名流公司、联谊公司签订的《商品房预售合同》是双方真实意思表示，涉案房屋也已交付给其，其依法应当享有对涉案房屋的所有权，现名粤广场已定为历史遗留问题，可以办理房产证，
名流公司一审答辩称：名粤广场是联谊公司委托名流公司销售的，名流公司是代表联谊公司与蔡美嫱签订关于涉案房屋的合同并收取蔡美嫱的房款，蔡美嫱已收楼居住至今。根据2012年市房管局第十五批符合历史遗留问题办证条件的商品房建设项目一览表，涉案房屋是可以拿到房产证，故其同意蔡美嫱的诉讼请求。
联谊公司一审答辩称：不同意蔡美嫱的诉讼请求。蔡美嫱与联谊公司没有签订任何房屋买卖合同，也没有向联谊公司缴纳任何房款，并且其提出相应的诉讼时效抗辩。若蔡美嫱是真实购买了涉案房屋，为何在1995年签订了合同20年以后才提起本次诉讼，蔡美嫱认为因为名粤广场没有确权无法办证，实际至今名粤广场也没有办理大确权，因此联谊公司不同意蔡美嫱的全部诉请。
一审法院经审理查明：蔡美嫱提交蔡美嫱、案外人黎展华与名流公司于1995年4月20日签订，并于1995年4月22日在广东省公证处进行公证的《商品房预售合同》，该合同载明：甲方（出售方）为广州市名流房地产公司，乙方（购买方）为蔡美嫱、黎展华；甲方受联谊发展总公司委托出售“名粤广场”商品房；甲方将广州市海珠区敦和路上涌村广州大道边的“名粤广场”商住楼第伍层516号单元出售给乙方；付款方式：乙方同意房屋成交价按第一种方式向甲方付款：一次性付款合计250000元……甲方于1996年6月30日前将上述单元交付给乙方使用；等。该合同的尾部甲方处盖有“广州市海珠区名流房地产咨询服务公司”的公章，代表处加盖廖新晨印章，乙方处有“蔡美嫱”字迹，代表处有“黎展华”字迹签订日期“一九九五年四月廿日”。合同附件有手写添加“其他：赠送二十九吋彩电壹台、（IDD电话）、空调机、抽油烟机各壹台”手写字体下方有加盖廖新晨印章。名流公司对该合同的真实性没有异议，联谊公司不予确认。
蔡美嫱提交了预收款凭证两张，其中1995年4月20日的编号为NO0019208号、金额为195000元的预收款凭证载明，“兹收到蔡美嫱交来‘名粤广场’516房首期款（转账支票）”，盖有“广州市海珠区名流房地产咨询服务公司”的财务专用章；1995年3月28日的编号为NO.0117237号、金额为50000元的预收款凭证载明，兹收到蔡美嫱交来名粤大别墅516房订金，盖有“广州市海珠区名流房地产咨询服务公司”的财务专用章。名流公司确认收到了上述共计245000元房款，联谊公司表示其未收到房款，不予确认。
名流公司提交了加盖联谊发展总公司公章，日期为1995年4月10日的《委托书》，内容为：联谊发展总公司提供1995年市国土房管局第950068号河南敦和路上涌村地段商品房预售证批文及有关证明资料，全权委托名流公司办理以下事项：负责该项目的基建，以及房屋的销售、销售后产权登记等有关手续；负责该楼宇建成后的物业租赁及物业管理工作；在本项目的开发建设、经营销售过程所发生的事故、责任，均由受托人承担一切经济责任；等。
一审法院在诉讼过程中向广州市住房和城乡建设委员会查询涉案房屋的产权登记、预售及查封、抵押情况等。该会出具了名粤广场的《广州市预售商品房申领预售许可证情况登记表》载明该项目申报单位为联谊发展总公司、预售证号950068。该会还出具了950068限制转移附页等。一审法院向双方出示了上述材料，蔡美嫱及名流公司、联谊公司均表示上述材料没有显示涉案房屋有被查封或抵押的情况。蔡美嫱及名流公司、联谊公司均确认涉案房屋未办理大确权。
一审诉讼过程中，蔡美嫱表示黎展华是其前夫，黎展华当时只是作为其代理人在合同上签名，并不是共同购房人。一审法院对案外人黎展华进行了询问，其确认涉案房屋的购房款由蔡美嫱支付，其同意放弃涉案房屋的产权及相关权利。诉讼过程中蔡美嫱与名流公司均确认涉案房屋于1997年7月1日由名流公司交付给蔡美嫱，联谊公司对此不予确认主张其从未交付涉案房屋给蔡美嫱。蔡美嫱主张其剩余的5000元房款未支付是由于联谊公司曾同意减免其3000元，另2000元未支付是由于名流公司在合同中承诺赠送的家电等均未赠送而且逾期交楼，故其主张2000元应抵扣家电及逾期交房的违约金。对此蔡美嫱提交了日期为2001年9月26日其向联谊发展总公司提交的请求办理涉案房屋的预售契约同时申请免去5000元房屋尾款用以抵扣公司承诺赠送的商品的申请，该申请下方有黄怀儒签名的内容为，经查房款未付清欠尾数5000元，同意减免3000元等。再下方有“请名粤广场管理处按黄总批示与业主通报。减免3000元后①要补交尾数2000元②清欠水电费”字样，字样上方加盖联谊发展总公司房地产部的公章、日期为2001年9月30日。联谊公司主张其公司并没有房地产部，该公章为虚假公章，且黄怀儒在2001年9月已经不是其公司的法定代表人。
一审诉讼过程中，名流公司主张其与联谊公司合作开发了涉案楼盘，对此联谊公司不予确认。另查明，已生效的（2013）穗海法民三初字第1224号民事判决书经审理查明部分载明，联谊公司曾取得广州市城市规划局核发的穗城规南片地字（1993）第131号《建设用地规划许可证》，在海珠区新滘镇政府南、广州大道东兴建商业、办公、高级公寓。1994年7月16日名流公司与联谊公司就上述地块签订了合作开发广州市敦和路上涌名粤广场的《协议书》（经公证处公证），约定在联谊公司组建第二房地产开发部，该部由合作双方共同经营，并以联谊公司名义办理了用地、报建手续，取得了穗房预字第950068号《预售商品房许可证》（预售住宅188套、停车场42套、商业242套），同时由名流公司投资兴建商住楼。
一审法院认为，名流公司提交的《委托书》证明联谊公司已于1995年4月10日委托名流公司办理名粤广场项目的房屋销售、销售后产权登记等有关手续。联谊公司对该《委托书》虽未确认但未提出证据反驳，一审法院确认名流公司与联谊公司之间的委托关系成立。名流公司在此之后与蔡美嫱及案外人黎展华签订的名粤广场商住楼516号单元的《商品房预售合同》并未超出联谊公司的相关授权，故均应视为联谊公司的意思表示。现联谊公司对该合同的真实性不予确认，但并未提交相反证据予以证明，故对联谊公司的上述抗辩一审法院不予采纳。因此，对于蔡美嫱提交的《商品房预售合同》等证据，一审法院予以采纳。
蔡美嫱与名流公司签订的《商品房预售合同》是签约双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的有关规定，应为合法有效的合同，当事人均应切实履行。上述合同约定，名流公司受联谊公司委托出售“名粤广场”商品房，将涉案房屋出售给蔡美嫱及案外人黎展华。现案外人黎展华已明确表示涉案房屋由蔡美嫱付款，其放弃涉案房屋的所有权及相关权利，故黎展华享有的合同权利由蔡美嫱承担。蔡美嫱已付清大部分房款，履行了合同的主要义务，且蔡美嫱与名流公司确认蔡美嫱已于1997年接收涉案房屋，至今已超过90日。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”，由于“名粤广场”是名流公司、联谊公司共同合作开发的事实已有已生效的判决书认定的事实予以确认，一审法院予以认定，故对外名流公司、联谊公司应共同承担民事责任。因此，蔡美嫱要求名流公司、联谊公司为其办理涉案房屋的房地产权证的诉讼请求，合法有理，一审法院予以支持。至于蔡美嫱的涉案房屋剩余尾款是否免除属于另一法律关系，本案不作处理，当事人可另循法律途径解决。联谊公司主张蔡美嫱的诉讼请求超过了诉讼时效，对此，一审法院认为，蔡美嫱要求名流公司、联谊公司办理产权证，属于物权请求权，不适用诉讼时效制度，故联谊公司关于诉讼时效的抗辩，一审法院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条之规定，一审法院于2017年8月10日作出判决如下：被告广州市海珠区名流房地产咨询服务公司、被告广东联谊实业发展有限公司在本判决生效之日起90日内协同原告蔡美嫱办理广州市海珠区敦和路上涌村广州大道边的“名粤广场”商住楼第五层516号单元的产权过户手续和房地产登记手续。一审案件受理费100元，由两被告共同负担。上述受理费已由原告预交，原告同意两被告在履行判决时将其应负担的受理费直接支付给原告。
二审期间：一、蔡美嫱提交了水电费周转金及电梯维修基金单据七张、交费通知单、预售许可证，拟证明蔡美嫱在1997年1月已经收楼。联谊公司二审质证称：1997年12月12日的公用水电费收据加盖的公章模糊不清，不能显示与联谊公司有直接关联性；1998年3月21日、6月4日、2002年1月23日、2001年9月18日四张收据载明的收款单位是联谊发展总公司物业管理部和房产开发部，事实上不存在联谊发展总公司，也不存在这两个部门；1997年1月29日收据载明收款单位是广州珠港物业管理有限公司，与联谊公司、名流公司均无关；因前述收据，收款单位存在矛盾，故均不予认可，且不能直接证明由联谊公司或名流公司收取了蔡美嫱的相关费用。名流公司质证称：对蔡美嫱提供证据的真实性、合法性、关联性予以确认；联谊发展总公司房产开发部是名流公司承包的，有一段时间是用来收取管理费、购房款；该款项确认是名流公司收取的；涉案小区有一段时间给广州珠港物业管理有限公司管理的，后来该公司也不做了。
二、原审被告名流公司二审提供证据如下：1.通知、协议书、广东省顾问委员联谊会给广州市海珠区人民法院的信函、授权委托说明、协议书、给广州市国土房管局的信函、给广州市中级人民法院的证明，拟证明2003年联谊发展总公司受全资股东——广东省顾问委员联谊会的安排，委托陈恩安托管名粤广场，2005年联谊发展总公司改制，所有资产没有参与改制，名粤广场的所有事务，均由广东省顾问委员联谊会授权由陈恩安等人去处理，包括为小业主办理房产证。2.联谊发展总公司的改制方案请求和批复，拟证明联谊发展总公司改制资产处置及债务清偿，其权利转交给广东省顾问委员联谊会。3.证明、委托书、“关于广州市海珠区名流房地产咨询服务公司印章鉴定情况的复函”，拟证明名流公司因欠联谊发展总公司债务等，名流公司陈洪卷款潜逃后，将烂尾的名粤广场和一批重复销售的物业抵债给联谊发展总公司；名流公司的法定代表人陈洪还将名流公司和所有印章交给联谊发展总公司去处理历史遗留问题。4.工商局企业登记资料查询，拟证明联谊公司申报登记的办公地点，四年前已经人去楼空，其现诉讼使有的公章和工商登记备案的公章不同，有伪造嫌疑。5.广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第1224号民事判决书和房产证，拟证明起诉名流公司确权的名粤广场703房业主陈卓吾于2015年已经取得房产证。6.广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第3365号、（2014）穗海法民三初字第45号案传票，拟证明两案已结，因限购未领到房产证。联谊公司对此质证称：1.对证据1中全部证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。2.对证据2的真实性、合法性、关联性不予确认。3.对证据3中的证明、委托书加盖有陈洪私章，但其于1999年潜逃加拿大，作为刑事案件立案,陈洪的个人私章不能直接适用，对刑警支队文件的真实性予以确认，但与本案无关。4.对2017年11月10日打印的工商登记确认，证明联谊公司于1992年12月28日成立，是自然人独资企业，不是名流公司所称的广东省顾问委员联谊会出资；对于名流公司主张所有以联谊发展总公司抬头的文件均不能确认与联谊公司有关。5.对证据5、6的真实性予以确认，但对关联性不予确认。蔡美嫱质证称：对名流公司提供的材料不清楚，无法确认其真实性、关联性。
本院二审经庭询调查确认一审查明事实。
本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此，针对联谊公司的上诉请求，认定如下：
一、依照生效判决及一审认定的事实，涉案房屋所在的“名粤广场”是由名流公司、联谊公司共同合作开发，并由联谊公司委托名流公司销售。蔡美嫱与名流公司签订的《商品房预售合同》合法有效，蔡美嫱亦支付接收房屋并付清大部分房款，履行了合同的主要义务。因此，一审判令名流公司、联谊公司为蔡美嫱办理涉案房屋房地产权证，并无不妥。联谊公司上诉主张蔡美嫱诉请联谊公司、名流公司协助办理涉案房屋产权证已经超过诉讼时效期间的，因蔡美嫱诉请联谊公司、名流公司办理涉案房屋产权证并非普通债权关系，依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条的规定，不适用诉讼时效的规定。联谊公司该项上诉主张，于法不符，本院不予支持。
二、联谊公司上诉主张名流公司与蔡美嫱存在恶意诉讼的嫌疑，但其并没有提供充分证据证明，故本院不予采纳。另外，依照生效判决查明确认的事实联谊公司为联谊发展总公司改制更名而来，联谊公司二审称联谊发展总公司与其没有关联，与事实不符，本院不予接纳。
综上所述，一审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人联谊公司的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人广东联谊实业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 柳玮玮
审判员 何 佐
审判员 李 民
二〇一七年十二月五日
书记员 璩方慧