吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长民一终字第304号
上诉人（原审被告、反诉原告）：吉林成达食品有限公司，住所地长春市农安县黄龙路老兔厂。
法定代表人：王德宽，系董事长。
委托代理人：张勇，辽宁键坤律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：吉林德莱鹅业有限公司，住所地长春净月高新技术产业开发区新立城五四工业园区内。
法定代表人：齐明策，系董事长。
委托代理人：李文章，系该公司总经理。
委托代理人：柴兴国，系该公司法律部主任。
上诉人吉林成达食品有限公司因租赁合同纠纷一案，不服长春经济技术开发区人民法院（2013）长经开民初字第105号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人吉林成达食品有限公司（以下简称成达食品）的委托代理人张勇、被上诉人吉林德莱鹅业有限公司（以下简称德莱鹅业）的委托代理人李文章、柴兴国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
德莱鹅业一审诉称，其与成达食品于2011年2月17日签订了《厂房租赁协议书》，合同约定德莱鹅业将位于长春市净月开发区新立城五四工业园区内的肉禽加工厂（除未完工程外）全部出租给成达食品，租期三年（自2011年5月1日起至2014年5月1日止）；年租金人民币100万元，先付定金10万元，并接管厂区；2011年5月1日前付租金90万元；合同还约定，如租赁房提前解约，应提前2个月提出，向出租房交换租赁物，并多交1年租金。成达食品在该协议签订之日即交付给德莱鹅业定金10万元，同时，双方对厂房、设备、设施及物资进行了清点造册并进行了移交。当时成达食品称交接清单待协议书盖章后再签字，一并交给德莱鹅业，但时至今日并未履行。2011年3月2日，双方为完善协议，又签订了《关于食品公司补充协议书》，成达食品的总经理王金华签字。合同刚履行1个月，成达食品因首月经营亏损严重，于4月1日突然撤走大部分员工，停工停产并要求解除租赁协议。因成达食品在一个多月的租赁期间，未经德莱鹅业同意擅自拆卸了生产设备，凿穿车间间壁墙等需恢复原状；成达食品已使用的原材料需要核算；所使用生产、生活的设备、设施需按照清单交接，特别是按合同约定，提前解除合同，应承担多交1年租金的违约责任。由于上述工作均未进行，为此德莱鹅业采取措施，禁止成达食品车辆出厂。4月4日成达食品司机将2台轿车上锁后与其他剩余人员全部撤离。德莱鹅业在此之后多次想与成达食品协商处理相关事宜均遭拒绝。综上所述德莱鹅业为维护企业合法权益诉至法院，请求法院1、依法解除《厂房租赁协议书》；2、判令成达食品承担违约责任，赔偿人民币100万元；3、判令成达食品承担恢复被其拆卸的设备和建筑物的相关费用。4、诉讼费由成达食品承担。
针对德莱鹅业的起诉，成达食品辩称：一，其未构成违约，不应该支付100万元的租金。答辩人是因为政府的动迁行为导致无法继续履行双方的租赁合同，并不是被答辩人所说的是由于经营严重亏损导致的。同时，租赁期是自2011年5月1日正式开始，开始前的时间为免租期，支付100万元显失公平；二，答辩人对设备及建筑物的改造是必然现象，答辩人租赁被答辩人的厂房就是为了生产鸡产品，而被答辩人是生产鹅产品的，由此改造是必然，且被答辩人也知晓此事。同时，答辩人已经按照合同约定向被答辩人提交改造方案并经同意。另涉案厂房现在已经进入动迁程序，对厂房修复已经没有任何意义，遂按照合同约定不应予以恢复。另诉讼费用由德莱鹅业承担。综上，请求法院驳回德莱鹅业第2、3、4项诉讼请求。
成达食品一审反诉称，反诉人与被反诉人于2011年2月17日签订《厂房租赁协议书》，合同约定反诉人租赁被反诉人位于长春净月开发区新立城五四工业园区内的肉禽加工厂（除未完工程），合同约定租赁期限为2011年5月1日至2014年5月1日共计3年。但由于2011年3月30日，政府下发了拆迁通知，反诉人租赁的厂房即在动迁范围内，政府动迁导致合同无法继续履行，反诉人向被反诉人提出解除合同，被反诉人不仅不同意，还将反诉人的两台轿车进行非法侵占。又因双方于2011年3月21日签订了《关于食品公司补充协议书》，约定反诉人于2011年3月1日开始经营德莱食品，反诉人已经开始前期投入，由于动迁导致反诉人造成了巨大的经济损失，根据双方之间的租赁合同约定，若发生动迁，被反诉人对反诉人的前期投入给予赔偿。反诉人为维护自身合法权益，提出反诉，请求法院1，依法解除反诉人与被反诉人之间的《租赁协议书》；2，判令被反诉人立即给付反诉人前期投入损失共计人民币401988.74元；3，判令被反诉人立即返还反诉人所有的奥迪A6、捷达轿车；4，判令被反诉人立即返还合同定金人民币100000元；5，本案的一切诉讼费用由被反诉人承担。
针对成达食品的反诉，德莱鹅业辩称：关于反诉人以承租厂房所在长春市净月经济开发区于2011年3月30下发拆迁通知，导致合同无法继续履行，要求解除租赁协议被拒绝，造成承租方损失而反诉的理由不成立：一，当事人双方在签订租赁合同前对政府动迁问题早有预案，并在合同中有明确规定。反诉人在反诉状中称因当地政府要动迁租赁的厂房而使合同不能继续履行的说法，与事实完全不符。2011年春节前，反诉人要在长春市设点加工禽类，在充分了解我公司所在的净月开发区要在近几年内有可能动迁厂房的情况后，在合同的2.2条就作了明确约定：“租赁期内，租赁物3年内被征用或占用，甲方（我公司）将满足日屠宰同等规模生产线且不低于现租赁条件的新建厂区继续租赁乙方使用至期满，租赁费用等其他条件不变。3年后本合同自动解除”；在该合同的9.2条中又进一步约定：“若甲方动迁或者债务致使甲方不能继续履行合同的，因为给乙方造成前期投入损失，按乙方投资总额的剩余的年限补偿给乙方，同时乙方有权取走全部改造的设施和设备。甲方如在省内建成同样规模的屠宰加工厂交乙方使用，租期顺延，可不追究甲方给乙方造成的损失。”上述二条款已说明政府动迁一事，在合同签订前双方是明知的，并且在合同中作了具体的应对措施。在假设政府真的开始动迁时，由我公司异地修建同等规模的加工厂供反诉人使用，否则将赔偿承租方的损失。现在反诉人否认事前知道政府动迁，又否认合同中双方约定的应对措施，显然是不尊重客观事实，况且净月区下令动迁也无任何凭据，我公司没有收到马上动迁的任何文件。二，净月区到现在也未对厂房动迁，根本不影响合同履行。当事人双方签订的合同租期是2011年5月1日至2014年5月1日。自反诉人于2011年4月1日单方撤出后到现在，没有发生净月区动迁的事。这一铁的事实，说明反诉人单方违约的根本原因不是动迁，只是其逃避违约责任的一个借口而已。综上，请求法院驳回反诉请求。
一审法院审理查明，双方于2011年2月17签订了《厂房租赁协议书》，合同约定德莱鹅业将位于长春净月高新技术产业开发区新立城五四工业园区内肉禽加工厂（除未完工的大熟食车间外），全部出租给成达食品，租期为3年，自2011年5月1日起至2014年5月1日止，年租金人民币100万元。成达食品按合同中约定第1年的租金交付方式，先向德莱鹅业支付租赁定金人民币10万元，德莱鹅业将租赁物交付成达食品后，成达食品开始开工入驻。2011年3月2日，双方为完善协议，又签订了《关于食品公司补充协议书》。成达食品在这此时间段对厂房进行了部分改造并已经投入资金进入运营。2011年3月30日，当时长春净月经济开发区土地收购储备中心下发了《关于对港峰商业建设工程项目范围内实施拆迁的通知》，成达食品认为双方签订的合同已经不具备继续履行的条件，所以提出解除合同并撤走员工停工停产。此后，双方就合同是否解除以及约定的具体条款如何履行发生了争执，德莱鹅业采取了部分强制措施，并扣留了成达食品的奥迪A6轿车和捷达轿车各一辆。
一审法院认为：1，双方于2011年2月17日签订的《厂房租赁协议书》、于2011年3月2日为完善主合同签订的《关于食品公司补充协议书》系双方真实意思表示，应认定此2份协议书合法有效。2，2011年3月30日，当时长春净月经济开发区土地收购储备中心下发了《关于对港峰商业建设工程项目范围内实施拆迁的通知》，此文件为相关单位下发的正规机关文件，且内容合法合理。该文件中所规定的拆迁土地包括原、被告双方合同中约定的租赁厂房所在地，但是至今为止净月开发区拆迁办公室并未领取房屋拆迁许可证、发布拆迁公告及订立拆迁补偿安置协议，该地一直并未正式进入拆迁程序，故成达食品所主张的以行政行为作为不可抗力导致合同无法继续履行的说法，本院不予支持，成达食品应承担违约责任。结合本案的实际情况，双方已经约定短期免租期，且成达食品撤出时间较早，双方对于违约金的约定过高，依据相关法律予以调整，酌定成达食品向德莱鹅业支付违约金人民币300000元。3，关于德莱鹅业要求成达食品承担恢复被拆卸的设备和建筑物相关费用的问题，根据双方签订的《厂房租赁协议书》1.2条规定，德莱鹅业并未书面同意成达食品对厂区进行改造，故由此造成的损失，成达食品应承担相应的民事责任。4，关于成达食品反诉请求德莱鹅业赔偿前期投入损失的请求，由于该时间段为合同正式开始履行前的免租期，且成达食品已经正式接管厂区，故该请求本院不予支持。5，关于成达食品诉请返还其辽BXG7**号奥迪A6和辽BPG2**号捷达轿车的请求，根据物权法的相关规定，本院予以支持。6，关于成达食品诉请返还《厂房租赁协议书》签订的合同定金的请求，根据合同法的相关规定，由于成达食品自身不履行合同规定，具有主观过错，故适用定金罚则，该项请求，本院不予支持。7，关于德莱鹅业诉请成达食品承担恢复被其拆卸的设备和建筑物的相关费用问题，鉴于德莱鹅业当庭举证其与案外人一汽四环建安分公司签订厂房、设备维修等工程合同，该证据客观真实有效，且已实际履行，成达食品当庭未提供充足有效的证据予以反驳，本予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第三十九条、第二百四十五条之规定，判决：一，解除吉林德莱鹅业有限公司与吉林成达食品有限公司签订的《厂房租赁协议书》；二，吉林成达食品有限公司向吉林德莱鹅业有限公司一次性支付违约金人民币300000元；三，吉林成达食品有限公司赔偿吉林德莱鹅业有限公司被拆卸设备维修及厂房恢复费用81000元人民币；四，吉林德莱鹅业有限公司于本判决发生法律效力后十日内返还吉林成达食品有限公司所有的辽BXG7**号奥迪A6和辽BPG2**号捷达轿车各一辆。五、驳回德莱鹅业的其它诉讼请求。六、驳回成达食品的其他诉讼请求。案件受理费13800元，反诉费4410元，由双方各承担一半。
宣判后，成达食品不服，向本院提起上诉，理由：1、上诉人执行政府的动迁通知，不再继续履行租赁合同是正当的，一审法院认定上诉人违约，并判令上诉人承担30万元违约金是错误的。2、上诉人对设备及建筑改造已经经过被上诉人同意，上诉人不应当支付被上诉人被拆卸设备维修和厂房恢复关费用共计人民币81000元。3、由于政府的动迁文件已经下发，并包含了涉案的租赁厂房所在位置，故动迁已成为既定事实，合同确实无法继续履行，故合同符合法定解除权，被上诉人应当将10万元定金返还给上诉人，且被上诉人应当按照双方约定赔偿上诉人前期投入损失30万元，一审法院驳回上诉人的以上两项诉请没有法律依据。请求：撤销长春经济技术开发区人民法院（2013）长经开民初字第105号民事判决第二、三、六项，依法改判被上诉人返还上诉人定金10万元及前期投入损失30万元。一、二审诉讼费由被上诉人承担。
二审答辩请求法院驳回上诉，维持原判。
本院二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。
另，二审期间德莱鹅业提交了涉案房屋的产权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，一汽四环建安分公司出具的81000元修复费用收据。
本院认为：1、虽然长春净月经济开发区土地收购储备中心下发了《关于对港峰商业建设工程项目范围内实施拆迁的通知》，该文件中所规定的拆迁土地包括双方合同中约定的租赁厂房所在地，但是至今为止净月开发区拆迁办公室并未领取房屋拆迁许可证、发布拆迁公告及订立拆迁补偿安置协议，该地一直并未正式进入拆迁程序，故成达食品以行政行为作为不可抗力导致合同无法继续履行的主张，本院不予支持。即使发生了拆迁的事实，双方也应依据《厂房租赁协议书》第2.2条“租赁期内，租赁物3年内被征用或占用，甲方（德莱鹅业）将满足日屠宰同等规模生产线且不低于现租赁条件的新建厂区继续租赁乙方（成达食品）使用至期满，租赁费用等其他条件不变。3年后本合同自动解除”继续履行合同，而非当然解除合同，故成达食品单方解除合同构成违约。一审法院判令成达食品支付违约金正确，本院予以维持。二审庭审中，成达食品提出在一审期间德莱鹅业未提供厂房建筑工程规划许可证及房屋所有权证，一审法院未查清就认定合同有效，是欠缺事实根据的。对此，德莱鹅业向本院提交了涉案房屋的产权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，可以证明涉诉房屋产权手续完备，故一审法院认定合同有效并无不当，本院予以维持。2、《厂房租赁协议书》第八条改造条款中约定成达食品对租赁物进行改建、改修需经德莱鹅业同意，现成达食品不能证明其改造行为经过德莱鹅业同意，其应当承担被拆卸的设备和建筑物相关费用。二审庭审中，成达食品提出德莱鹅业与一汽四环建安分公司的维修合同并未实际履行。对此，德莱鹅业向本院提交了一汽四环建安分公司出具的81000元修复费用收据，故成达食品该项主张，本院不予支持。3、关于成达食品要求德莱鹅业赔偿其前期投入损失的主张，合同解除系成达食品单方违约造成的，德莱鹅业并无过错，成达食品该主张既无合同依据又无法律依据，故该主张本院不予支持。关于成达食品要求德莱鹅业返还定金的主张，由于成达食品自身不履行合同约定，具有主观过错，应适用定金罚则，故该主张本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11610元由上诉人吉林成达食品有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王晓艳
代理审判员 白雪成
代理审判员 吴东旭
二〇一四年十一月二十九日
书 记 员 梁 芳