灌南县人民法院法律文书拟稿纸
江苏省灌南县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0724民初4230号
原告：连云港宇洁物业管理有限公司，住所地灌南县新安镇新兴北路39号。
法定代表人：王立水，总经理。
委托代理人：杨威、王井亮，灌南县东方法律服务所法律工作者。
被告：连云港永丰置业有限公司，住所地灌南县新安镇人民中路北侧新时代5#楼3C。
法定代表人：谷华，董事长。
委托代理人：卞新国，该公司员工。
原告连云港宇洁物业管理有限公司与被告连云港永丰置业有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月25日立案受理后，依法用简易程序公开开庭进行了审理，后因本院人事调整，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告宇洁物业的委托代理人杨威，被告永丰公司的委托代理人卞新国均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告连云港宇洁物业管理有限公司向本院提出的诉讼请求为：判令被告支付2014年5月31日至2016年5月31日期间的尚欠的房屋空置费用422002元（73间、套），并给付违约金（诉讼中确认2017年1月1日起）及滞纳金。事实与理由：原、被告于2008年10月13日签订《前期物业服务合同》，由原告为被告建设的新时代（商业）广场提供前期物业管理服务，物业费0.8元/月/平方米、多层住宅按0.55元/月/平方米，对纳入物业管理范围的已经竣工但尚未出售，或者因被告原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费由被告全额交纳。被告未能按时足额缴纳物业服务费的，应按日向原告支付万分之五的违约金。从2014年6份至2016年7月份至今的物业费用，被告没有支付，2014年5月31日至2016年5月31日期间空置房费用为422002元，经原告多次催要，被告仍不支付。综上，被告不守信用，未能按照约定支付空置房屋费用，根据相关法律规定，请求支持原告诉讼请求。
针对被告提供的证据及辩称。原告认为，1、被告所提供的照片显示的房屋是名人国际酒店，该酒店2016年10月份才开始进行装修，而原告主张的物业服务费的时段为2015.5.31-2016.5.31。故照片与本案无关联性；2、交房通知书不能证实买受人已实际接受该房屋，该通知书也无法证实业主是否已经实际接受了该房屋；3、房屋交接单虽然是被告通知买受人进行的交付，但根据原、被告之间合同的约定，被告应将房屋交接手续通知原告，并将该房屋的钥匙交付给原告，由原告方向业主进行交付并办理交接手续。否则，在原告尚未收到相关交接手续之前，被告即使与业主之间进行交接，该房屋的物业服务费用仍然应当由被告承担。综上，这些证据不能证实被告是按照合同约定将房屋实际交付给了原告，涉案房屋仍然认定为空置房，被告仍应交纳管理费。
被告连云港市永丰置业有限公司辩称，原告曾就2014年5月31日前的物业服务费用对被告提起诉讼，但在上次诉讼中，原告大部分诉讼请求没有得到支持。2014年6月1日后，原告虽然对空置的物业公共区域提供了保洁服务，但如绿化养护和管理、公用部位的维修等服务都未予提供。2015年底，原告向被告索要物业费，被告要求被告提供合理的数额并愿意同原告协商处理，后双方协商一致，被告在2016年1月底支付原告5万元物业费。原告现再次提起诉讼主张40余万元巨额物业费，明显夸大其词。即使按全额计算物业费，至2015年12月31日，被告应付物业费也仅为9万余元，被告也已付5万元，尚余4万元。
在计算物业费时，1、原告将已交付业主的房屋仍统计在被告应交纳的物业费中，原告甚至为了让原告交纳服务费，将被告与业主已办理物业交付手续后的物业不向业主移交；2、原告按全额计算而费按70%计算空置房物业费；原告已收取的物业费未予扣减。
原告主张的违约金和滞纳金不应支持。因为双方在2014年5月31日后就物业费的交纳进行了协商，被告也曾支付了5万元，因原告诉求过高致协商未果。故因无法确定数额导致无法清偿的过错不在被告方。因此，被告不应给付违约金和滞纳金。即使应当给付违约金，其数额也不应超过同期银行贷款利率的1.3倍。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷为证。1、对于被告提供的涉案物业交接单（45份含原告法定代表人王立水）、商品房销售合同的真实性问题。本院随机抽取几份核对后，购买人表示购房及签订房屋交接单属实。故本院对房屋交接单及相关购房合同证据的真实性予以确认；2、对于交房通知单，因无其他证据与此印证证实房屋购买人已收到该交房通知单，故该部分证据缺乏对事实证明力；3、被告辩称曾与涉案物业服务费收取经协商达成一致意见，但原告未予认可，被告其也未提供该部分业主签收通知书的回执，或到原告处办理交付房屋及交纳物业管理费的相关手续等证据予以证实，故对被告该辩称不予采信。
根据当事人的陈述和双方无异议及经审查认定的证据，本院认定事实如下：2008年10月13日，原、被告签订《前期物业服务合同》，由原告为被告开发的新时代（商业）广场提供前期物业管理服务。合同第六条约定，物业服务收费选择包干制方式收取，商业物业0.8元/月/平方米建筑面积、多层住宅按0.55元/月/平方米建筑面积；合同第七条约定，业主应于商品房销售合同约定的房屋交付之日起交纳物业服务费。对纳入物业管理范围的已经竣工但尚未出售，或者因被告原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费由被告全额交纳。物业服务费按年度交纳（未明确具体时点）；合同第三十条约定，被告未能按时足额缴纳物业服务费的，应按日向原告支付万分之五的违约金；合同第三十条及第三十九条约定，合同期限自2008年10月13日起至2014年10月13日止，但在业主委员会尚未成立前合同可顺延。合同签订后，原告进行了相应的物业管理等服务。2014年7月2日，原告对被告提起诉讼，要求被告给付至2014年5月31日的113间、套物业服务费用1058185元（每满1年减免1月），本院判决被告给付原告至2014年5月31日的未付物业管理费427735元及逾期付款的违约金71892元。判决后，原告继续对被告的有关物业进行了管理等服务，2016年1月22日，原告暂收了被告物业管理费5万元。
另查明，原告主张应付物业服务费的73间、套物业空置房（7号楼被告分两部分则为74间套）中，双方对其中23间、套的空置时间及合计159628元服务费用无异议，但被告要求在此基础上扣减30%。按每满1年减免1月比例计，该23间套物业服务费为159412元（因其中5间合计空置61.01月4966元，而非63月5182元，详见附件1）；其中16间套，或被告无证据证明已交付，或被告仅在原告主张期间才与业主进行交接，该16间套物业按每年减免1月计算，应付物业服务费为181332元[四舍五入197817万元（未按每年减免1月计算）×11月/12月，详见附件4]。其他部分物业（详见附件3）被告已与买受人在2014年5月30日前办理交接手续。
对于被告提供相关交房通知单、购房合同及照片主张部分争议的物业（7间套）已交付业主的事实。因交房通知单是否进行了送达无证据证实，仅因交房通知单和房屋现状照片对是否已履行交付房屋不能予以证明，被告提供购房合同上约定的房屋面积、房号与原告主张也不相一致。故争议中的部分房屋（详见附件4中被告主张空置时间0天的部分）被告主张已交付的事实，因证据不足，本院不予采信。
本院认为，原、被告之间签订前期物业管理合同不违反法律、法规的强制性规定，为有效。2014年6月1日至2016年5月31日，在业主委员未成立前，原告继续为被告开发的物业提供物业管理服务，故原告要求被告给付相应物业管理费用，本院予以支持。对于服务费是否应予折扣及折扣大小问题。对此，本院认为，不论是否为空置房，原则上应按双方合同约定进行收费，但原告在主张服务费时，原告已从自身理解的公平角度将物业服务费按满1年减免1月的比例进行了扣减计算，且原告的减免幅度也不违反法律、法规的强制性规定，故在原告未予认可的情况下，被告要求在已减免的基础上再减免30%，本院不予支持。
根据合同约定，被告迟延交纳物业服务费的应承担日万分之五的违约金，因双方虽约定服务费按年度交纳，但未明确时点，故本院确定为年度末交纳，2015年度相关服务费交纳限于迟延，2016年度违约金在年末未交纳亦限于迟延，故原告要求被告从2017年1月1日开始给付其主张因未付服务费而发生的违约金，符合双方约定，本院予以支持。原告要求被告给付滞纳金，虽本省物业管理条例规定，经催告后，逾期仍不交纳物业服务费的，可以加收日万分之五的滞纳金，但滞纳金具有违约金性质，因双方前期物业服务合同已对此作出违约金的约定，故在原告没有证据证实因被告迟延交纳给付造成的损失明显超出约定的违约金的情况下，对原告该主张本院不予支持。被告辩称违约金过高，但约定的违约金未超出民间借贷法定上限即月利率2%，故本院认为被告该主张无明确的证据，本院不予支持。
对于原告主张的物业管理服务费用发生的时段前或中间，被告与物业购买人已办理交接手续的物业之后，被告应否交纳物业服务费的问题。本院认为，根据国务院及本省例《物业管理条》的相关规定，仅是已竣工但尚未出售或“尚未交给物业买受人”的物业，物业服务费才由建设单位交纳。而本案中，原告主张物业服务费收取时段中，部分物业已由被告与买受人于期前或期中办理了物业交接手续，故该部分物业在办理交接手续后的物业服务费用，不应再由建设单位即被告承担。原告虽辩称，按合同约定，房屋交接流程中必须有其参与。否则，即使被告与买受人办理交接手续，物业服务费仍应由建设单位承担。对此，首先，原、被告之间的前期物业服务合同并无相关约定。相反，合同第七条已明确约定，从商品房约定的房屋交付之日起，物业服务费就应由业主承担，仅在因被告方的原因物业未交给业主时才由被告承担；其次，被告与房屋买受人交接房屋通知物业管理企业，并不是认定房屋是否已交接给买受人的条件，交接流程中通知物业管理企业能便于物业管理企业后期履行物业管理服务及管理的收费；第三，部分物业办理交接后，不论业主是否告知或业主与物业管理企业是否办理有关手续，或不论业主是否继续使用或占有该物业，因此时业主在法律上已成为该物业的控制及受益人，再让建设单位给付交接之后的物业服务费用，即无事实依据，也有违物业管理条例等法律、法规相关规定精神，也违反权利义务相一致的原则。故对原告的上述辩解，本院不予支持。
综上，2014年6月1日至2016年6月30日期间，被告应付物业服务费为无异议部分159412元（本院按原告每满1年减免1月服务费的本意，对双方无异议5间套物业的空置时间属计算错误，本院进行了重新确认）及本院确认的异议部分181332元，合计340744元。扣除已付5万元，被告还应付物业服务费290744元及以此为基数按日万分之五从2017年1月起计算至本判决生效之日的违约金。
依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：
一、被告连云港永丰置业有限公司给付原告连云港宇洁物业管理有限公司截止2016年6月30日的空置房物业服务费340744元，扣减已付50000元，余款290744元及以此为基数按日万分之五从2017年1月起计算至本判决生效之日的违约金，于本判决生效之日起十日内兑现。
二、驳回原告连云港宇洁物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7630元，由原告连云港宇洁物业管理有限公司负担2366元，被告连云港永丰置业有限公司负担5264元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：44×××94。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地的法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
审 判 长 陈建民
人民陪审员 杨 梅
人民陪审员 王福祥
二〇一七年八月三十日
书 记 员 温彦林