上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0117民初12610号
原告：董雪明，男，1947年12月7日生，汉族，住上海市松江区。
原告：金瑞芳，女，1946年9月8日生，汉族，住上海市松江区。
二原告共同委托诉讼代理人：张志成，上海上华律师事务所律师。
二原告共同委托诉讼代理人：赵延婕，上海上华律师事务所律师。
被告：上海古树园实业集团有限公司，住所地上海市。
法定代表人：张兆青，执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：傅凯丽，上海小城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：钟焱，上海小城(苏州)律师事务所律师。
原告董雪明、金瑞芳与被告上海古树园实业集团有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月24日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人张志成、被告的委托诉讼代理人傅凯丽、钟焱到庭参加诉讼。审理过程中，经当事人同意及本院院长审批本案适用简易程序延长审限三个月。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告协助原告办理房地产权证；2.判令被告向原告支付逾期交房违约金25,662.03元(以已付房款为本金，自2012年12月1日始至实际办理产证之日止，按日万分之一计算，暂算至2017年5月5日)；3.判令被告向原告返还2014年、2015年、2016年度物业费、楼灯费合计981元。事实和理由：2012年11月27日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，双方约定被告向原告出售位于上海市松江区富永路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，建筑面积为72.11平方米，房屋总价为158,701.50元，房屋的交付条件包括：办理了房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)；甲方对该房屋设定的抵押已注销。房屋的交付时间为2012年11月30日，逾期交付的违约金按已付房款的日万分之一计算。合同签订后，原告按约支付了房款，但是被告未能按期办理出新建商品房房地产权证(大产证)和房地产初始登记手续、向原告交付房屋，导致原告至今未能办理房地产权证。故原告诉至本院请求判如所请。
被告辩称：系争房屋为动迁安置房，其所在大产证正在办理中，亦在正在解除抵押的过程中，一旦被告取得大产证即可以为原告办理小产证，被告同意为原告办理过户登记；系争房屋已经按约交付给原告使用，未能办理产证不表明房屋未交付，合同没有对办产证时间作出约定，也没有约定逾期办证的违约责任，现原告主张违约金没有依据；原告诉请的物业费、楼灯费，非被告收取，被告不应承担，自原告入住系争房屋开始就应该向物业公司缴纳物业费。
当事人围绕诉讼请求提供了相应的证据，并经过庭审举证质证记录在册。根据原、被告提供的证据和意见，本院认定事实如下：根据2017年10月11日的上海市不动产登记簿显示，系争房屋所在土地的使用权人为被告，上面设立有核准登记日期为2013年5月8日的抵押债权，被告尚未取得包括系争房屋在内的大产证。根据2018年1月3日的上海市不动产登记簿显示，系争房屋于2017年12月18日核准登记至被告名下，已经取得大产证，抵押已涤除。原、被告均确认系争房屋为动迁安置房。
2012年11月27日，由被告作为甲方、卖方与原告作为乙方、买方签订《上海市商品房预售合同》约定：1.乙方向甲方购买系争房屋，建筑面积为72.11平方米，总房价款为158,701.50元。2.第十一条，甲方定于2012年11月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。3.甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，逾期超过90天，乙方有权单方面解除本合同。4.第十条，该房屋的交付必须符合下列条件：办理了房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)；甲方对该房屋设定的抵押已注销；甲方已按规定缴纳了物业维修基金。5.该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前0天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起15天内，会同甲方对该房屋进行验收交接，房屋交付的标志为交钥匙。6.在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续，取得了房地产权证(大产证)后60天内，由甲、已双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起30天内，由双方依法向松江区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。合同另对其他内容做出了约定。
审理中，原告确认其在2012年11月27日取得系争房屋的钥匙并实际入住。原告向上海松江仓桥物业管理有限公司分别于2014年10月15日支付物业费、楼灯费327元、于2015年12月11日支付包括系争房屋在内的三套房屋的物业费、楼灯费1,120元、于2016年11月10日支付包括系争房屋在内的四套房屋的物业费、楼灯费1,536元。
上述事实，主要有上海市不动产登记簿信息、上海市商品房预售合同、收据及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告与被告签订的《上海市商品房预售合同》系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效的合同，当事人均应恪守。系争房屋为动迁安置房，在本案审理过程中其已经核准取得大产证登记，且所设抵押业已涤除，已经可以办理过户手续(小产证)，故原告请求判令被告为其办理系争房屋产证的诉讼请求，本院予以支持。
至于原告主张的逾期交房(过户)违约金，本院认为，《上海市商品房预售合同》中约定的房屋交付的标志为交钥匙，而原告已经确认被告向其交付了系争房屋的钥匙，则被告已经按照约定向原告完成了交付房屋的义务，原告业已实际入住了系争房屋，原告以此按照合同第十二条主张违约金缺乏事实依据。至于过户是否构成违约，《上海市商品房预售合同》中约定房屋交付的条件之一为被告已经取得大产证，则根据《上海市商品房预售合同》中对于过户(办理小产证)时间的约定，原告可主张过户的最晚日期应为2013年2月28日，而截止到此日，因为被告未取得大产证故并未为原告办理小产证，则应当承担相应的违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因此原告按照日万分之一的标准、以已付房款为基数主张违约金，并无不当。故被告应自2013年3月1日起，以原告已付房款为基数、日万分之一为标准向原告支付违约金至过户之日止。
至于原告主张的物业费、楼灯费，系原告获交付系争房屋之后在使用系争房屋过程中应当向物业公司支付的合理费用，其要求被告向其予以返还，缺乏法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条之规定，判决如下：
一、被告上海古树园实业集团有限公司于本判决生效之日起十日内配合原告董雪明、金瑞芳办理房屋产权过户登记手续，将位于上海市松江区富永路XXX弄XXX号XXX室房屋所有权转移登记至原告董雪明、金瑞芳名下；
二、被告上海古树园实业集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告董雪明、金瑞芳支付逾期过户违约金(以158,701.50元为基数、日万分之一为标准，自2013年3月1日起计算至过户之日止)；
三、驳回原告董雪明、金瑞芳的其余诉讼请求。
案件受理费4,007元，减半收取2,003.50元，由被告上海古树园实业集团有限公司负担(于本判决生效之日七日内交付本院)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 李晓蕾
二〇一八年一月二十三日
书记员 顾家俊
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
……
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。