河北省承德市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀08民初85号原告(执行案外人)：王凤艳，现住内蒙古赤峰市。委托诉讼代理人：房治强，现住内蒙古赤峰市，系王凤艳丈夫。被告（申请执行人）：河北汇通典当有限责任公司。法定代表人：刘晓伶，董事长。委托诉讼代理人：于平，河北德汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙立群，河北德汇律师事务所律师。被告（被执行人）：围场满族蒙古族自治县永盛房地产开发有限公司。法定代表人：刘文锋，董事长。委托诉讼代理人：苏铁钢，公司法务。被告（被执行人）围场满族蒙古族自治县永盛房地产开发有限公司承德分公司。负责人：刘文锋，经理。委托诉讼代理人：苏铁钢，公司法务。原告王凤艳与被告围场满族蒙古族自治县永盛房地产开发有限公司（以下简称永盛公司）、河北汇通典当有限责任公司（以下简称汇通公司）、围场满族蒙古族自治县永盛房地产开发有限公司承德分公司（以下简称永盛分公司）执行异议之诉一案，本院于2017年8月22日立案后，依法适用普通程序，于2017年10月11日公开开庭进行了审理。原告王凤艳、委托代理人房治强、被告汇通典当公司委托代理人于平、被告永盛公司、永盛分公司委托代理人苏铁钢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王凤艳向本院提出诉讼请求：一、依法确定原告与被告永盛公司签订的《商品房买卖合同》有效，位于承德市双桥区现代城A5号楼I单元402号房屋归原告所有；二、依法解除上述房屋的保全措施；三、本案诉讼费用依法由被告方承担。事实与理由2015年10月26日，被告永盛公司因拖欠原告的丈夫房治强工程款，经双方协商，被告永盛公司同意以其开发的位于承德市双桥区现代城A5号楼I单元402号房屋抵顶原告丈夫房治强工程款442550元，并签订了“工程结算协议书”及“抵顶房治强工程款”收据，2015年10月28日，永盛公司与原告签订了《商品房买卖合同》，并将该房屋交给原告，原告办理了备案登记。承德市法院于2016年9月30日，在承德晚报发布查封公告，对原告所有的永盛现代城A5号楼1单元402室进行查封。原告于2017年8月21日向贵院提出执行异议申请，贵院做出（2017）冀08执异72号执行裁定书，驳回了原告的诉讼请求。原告认为，本案所涉房屋依法应归原告所有，首先原告已与被告永盛分公司签订了书面合同，该合同中明确了原告购买的房屋即本案所涉房屋永盛现代城A5号楼1单元402室，该合同合法有效。其次，原告已向被告支付了全部购房款，并以实际入住，原告在承德市没有其他用于居住的房产，原告的条件完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，请法院依法支持原告的诉讼请求。被告汇通公司辩称，原告向永盛公司付款的证据不充分，仅凭所谓的收据不能证明购房款实际的支付，原告与永盛之间没有签订承德市商品房网上签约备案相关规定的商品房买卖合同，没有进行网上签约和合同备案，不享有合法的物权期待权利。没有证据能够证明原告与永盛之间存在真实合法有效的施工合同关系，按照建筑法的规定自然人没有合法施工资质，不能作为承包合同的施工主体。没有证据能够证明上述争议房屋已经经过合法验收，符合建筑法和建筑施工条例商品房销售管理办法所规定的合法交付方式，不能对抗人民法院查封。被告永盛公司、永盛分公司辩称，我们认为原告与永盛公司之间存在施工关系，施工完毕后因为永盛公司没有能力支付工程款，故此永盛公司以其持有的房屋进行抵顶工程款，双方签订了相应的协议，永盛公司为其出具了相应的票据，同时将所有的房屋交付使用，原告对该房屋的所有权具有排他性。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为了证明自己的主张提交证据如下：1、户口本和结婚证，证明王凤艳和房治强是夫妻关系。2、工程结算协议书，证明房治强永盛房地产现代城小区的建筑存在施工关系。3、商品房买卖合同和收据1份，证明其用工程款抵顶了44万余元购房款购买争议的房产。4、施工合同两份、混凝土结算单三份、解除劳动合同协议一份，证明原告丈夫房治强系大正公司在永盛公司施工合同中的实际施工人。被告汇通公司质证认为：对1号证据，认可其真实性。对2号证据，该份结算协议书对真实性有异议，他是在施工时永盛现代城实际开发商是承德分公司，所以签订的施工合同均是以承德分公司签订的。该份协议都是永盛总公司。该份结算协议书，他是与房治强个人签订的，并没有说抵顶的楼房七套都抵顶给谁，抵顶的房屋均登记在房治强名下，而不是本案原告。上述抵顶明细表并没有加盖永盛公章以及负责人的签字不能证明抵顶房屋的真实性。该份工程结算书不能充分证明房治强与永盛公司存在真实有效的施工合同关系，房治强没有提供上述施工单位给房治强有关工程结算和债务抵顶的委托手续。也不能证明工程款抵顶的合法性，真实性。对3号证据，真实性无异议，但是他仅仅进行了网上签约，没有进行合同备案，不享有物权期待权的效力，不能对抗查封。第4号证据真实性关联性不予认可，不能证明房治强为实际施工人。被告永盛公司、永盛分公司对原告提交的证据认可，没有异议。被告汇通公司为证明自己的主张提交证据如下：1、河北省高级人民法院（2017）冀民终374号民事裁定书。2、承德市中级人民法院（2016）冀08民初79号裁定书。证明被告与永盛公司之间存在合法有效的债权债务关系，被告请求人民法院查封登记在永盛名下的争议的房屋有合法的依据。原告、被告永盛公司、永盛分公司对汇通公司所提交的证据没有异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院查明如下：2015年以前，原告丈夫房治强以大正建筑公司名义为永盛公司施工，2015年10月26日，双方达成协议，被告永盛公司同意以其开发的位于承德市双桥区现代城的七套房产抵顶拖欠房治强的工程款，其中A5号楼I单元402号房屋抵顶原告丈夫房治强工程款442550元，同时永盛分公司出具了“抵顶房治强工程款”收据，并于2015年10月28日与王凤艳签订了《商品房买卖合同》，并进行了网签，但因永盛公司所开发的现代城小区不具备验收条件，至今没有验收而不能办理房产转移手续。2016年9月30日承德市中级人民法院依据（2016）冀08财保17号民事裁定书对该争议的房产进行了查封，为此原告向承德市中级人民法院提出执行异议，我院于2017年8月23日做出的（2017）冀08执异72号《执行裁定书》驳回了原告的异议申请，因此原告又提起执行异议之诉，请求撤销该裁定，并解除查封措施。另查，原告王凤艳与房治强系夫妻关系，其在承德市不动产登记中心没有其他用于居住的房产登记。本院认为，原告丈夫房治强为永盛公司施工，在工程完工后，永盛公司不能给付工程款，双方结算后商定用房产抵顶工程款不违反法律规定，双方就拖欠工程款达成《工程结算协议》，并于2015年10月28日签订了《商品房买卖合同》，永盛公司也向原告出具了购房收据，此时工程款已转成购房款，施工合同关系已转成房产买卖关系，因此永盛公司与原告所签订的《购房合同》合法有效，被告关于房治强与永盛公司之间的施工合同关系不真实的主张没有事实依据支持，本院不能认定。原告系在法院查封该房产之前完成了其购买行为，未进行预告登记系因为被告永盛房地产公司在开发过程中的不合规行为导致，原告在此次购房过程中没有过错。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，原告符合以上三个能够排除执行的条件，另外：一、原告系善意取得；二、因第三人的过错导致不能办理房产过户手续而让原告承担失去所购房产的后果显失公平。综上所述，原告购买承德市双桥区牛圈子沟现代城A5号楼1单元402室房屋无过错，没有理由用原告购买的房产替他人偿还债务。因此依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：不得执行位于于承德市双桥区牛圈子沟现代城A5号楼1单元402号房屋。案件受理费7938.25元，由被告河北汇通典当有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。本院（2017）冀08执异72号《执行裁定书》于本判决生效时自动失效。审 判 长  王晓青审 判 员  袁宝山人民陪审员  刘承英二〇一七年十一月十五日书 记 员  郭浩楠