江苏省扬州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）扬民终字第01874号
上诉人（原审被告）秦恒楚。
委托代理人殷善鹏，系江苏擎天柱律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）江都市新都房地产开发有限公司，住所在扬州市江都区丁伙镇人民中路103号。
法定代表人吴成兵，该公司董事长。
委托代理人张继松，系扬州市江都区永明法律服务所法律工作者。
上诉人秦恒楚因与被上诉人江都市新都房地产开发有限公司（以下简称新都公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服江苏省扬州市江都区人民法院（2014）扬江大民初字第00336号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
新都公司在原审中诉称：2009年8月13日，秦恒楚向新都公司购买了江都区大桥镇皇廷花苑9幢1单元301室房屋，经过结账，截止2011年1月25日，累计尚欠购房余款201088元，经多次催要，但秦恒楚至今未能偿还，故新都公司诉至法院，要求秦恒楚立即偿还购房余款201088元，并自2011年1月25日起按银行同期贷款利率承担利息并负担本案诉讼费。
秦恒楚在原审中辩称：1、本案原告系新都公司，而与秦恒楚签订买卖协议的系新都建设公司，合同主体与诉讼主体不符；2、合同第六条明确载明交房时双方签订正式合同，正式合同是指在房管局备案登记的合同，但之后双方并未签订正式合同，此外，被告购房时，明确说明房屋需要按揭贷款，但因新都公司方原因导致按揭贷款未能办理；3、新都公司起诉应当提供新都公司是房屋权利主体的相关证明以及房屋综合因素的相关材料和物价部门批文。综上，请求驳回新都公司的诉讼请求。
原审查明：2009年8月13日，新都建设公司与秦恒楚签订《皇廷花苑商品房买卖协议书》一份，秦恒楚购买大桥皇廷花苑9号楼3001室住宅一套，房款为295000元，注明“交房时一次性付清房款”。2011年1月25日，秦恒楚向新都公司新都房地产公司出具欠条一份，载明“今欠到江都市新都房地产开发有限公司9#楼1单元301室房款计人民币贰拾万零壹仟零捌拾捌元（201088元）”，并注有“此款作房贷”。此后，因索要欠款未果，故新都公司诉至法院，请求判决秦恒楚立即偿还购房余款201088元，从2011年1月25日起按照银行同期贷款承担利息并承担本案诉讼费。
另查明，新都建设公司承建大桥镇通江路拆迁安置小区，2008年底，因资金短缺，大桥镇人民政府决定将其中最后一幢9#楼划出交由新都房地产公司开发。2009年12月24日，扬州市江都区工商行政管理局核准新都建设公司出资设立新都公司，新都公司的许可经营项目为房地产开发经营。2009年12月30日，江都市人民政府向新都公司发放了江国用（2009）第10208号土地使用权证，使用权类型为出让，地类为商业住宅。2011年1月25日，原江都市城乡建设局第三十八次建设项目规划审查会议对新都公司关于大桥皇廷花苑补办手续申请进行审议，同意新都公司超容积率部分补交土地出让金，完善用地手续。2011年9月6日，原江都市发展和改革委员会下发江发改（2011）164号通知，同意新都公司补办皇廷花苑9号商住楼项目核准手续。2011年10月11日，原江都市城乡建设局向新都公司发放了“地字第镇2011026号”建设用地规划许可证。2012年3月23日，扬州市江都区建筑工程管理局向新都公司补发了编号为321088020120017号的建筑工程施工许可证。
原审认为：新都建设公司与秦恒楚签订的商品房买卖协议，是双方真实意思表示，之后，新都公司向秦恒楚履行了房屋交付义务，秦恒楚亦给付部分房款并就剩余房款出具了欠条，原、秦恒楚之间的买卖合同应认定合法有效，依法受法律保护。尽管新都公司的房屋出售过程中存在瑕疵，但并不影响合同主要目的的实现，加之秦恒楚亦主张合同有效，无论从合同对当事人具有的约束力来看，还是从维护市场交易的稳定和安全角度出发，双方均应当继续履行合同。该案中，秦恒楚所欠新都公司的购房款，有其向新都公司出具的欠条为证，且买卖协议中约定“交房时一次性付清房款”，现新都公司已向秦恒楚交房，秦恒楚拖欠房款不还，于法相悖，故对新都公司要求秦恒楚支付所欠购房款201088元的诉讼请求，依法予以支持。关于新都公司主张的欠款利息，因欠条中并未约定还款期限，故秦恒楚应自新都公司起诉之日按照同期银行贷款利率向新都公司给付逾期还款利息。关于秦恒楚所述主体问题，原审认为，虽然与秦恒楚签订合同的相对方为新都建设公司，但根据新都公司提供的土地使用权证、建筑工程施工许可证等，可以认定房屋的实际出售人为新都公司，在新都公司向秦恒楚交付房屋后，秦恒楚亦向新都公司出具了欠条，退一步讲，即便合同签订时新都建设公司属于无权处分，上述行为也已得到新都公司的追认；关于秦恒楚所述交房时未按协议约定签订正式合同，原审认为，虽然双方未按照约定订立正式合同，但新都公司履行了房屋交付义务，秦恒楚接受房屋，给付了部分房款并就剩余房款出具了欠条，因此，即便双方未签订正式合同，亦不影响双方买卖合同的成立，况且，审理中秦恒楚亦主张买卖协议是双方真实意思表示，应认定有效；关于秦恒楚所述房贷问题，其一，双方在买卖协议中对此并未约定；其二，在欠条中注明的“此款作房贷”亦未对原、秦恒楚双方的权利和义务进行明确；其三，新都公司、秦恒楚均未提供证据证明未办理违约贷款的责任归属，秦恒楚如提供相应证据证明新都公司存在违约，可以依法要求其承担违约责任。综上，新都公司履行了房屋交付义务，秦恒楚接受了房屋，并给付了部分房款，就余款出具了欠条，双方均履行了合同主要义务，秦恒楚以此作为拖欠房款的抗辩理由，显然不能成立。据此，原审依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第三十六条、第一百零七条、第一百六十一条之规定，判决如下：一、被告秦恒楚在判决生效之日起十日内向原告江都市新都房地产开发有限公司偿还购房款201088元。二、被告秦恒楚在给付上述购房款时承担逾期还款利息（利息计算方式：以本金201088元，自2015年4月23日按同期人民银行贷款利率计算至本判决确定的履行之日止）；三、驳回原告江都市新都房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取2158元，由被告秦恒楚负担。此款原告已垫付，被告在给付上述款项时一并付给原告。
判决后，秦恒楚不服向本院提起上诉称，1、新都公司不是本案适格的诉讼主体。秦恒楚与新都公司之间没有签订商品房买卖合同，秦恒楚仅与江都市新都建设有限公司签订了皇廷花苑商品房买卖协议，故新都公司不具有本案诉讼主体资格。2、即便新都公司主体适格，房屋也未达到交易条件。因新都公司原因导致房屋不能综合验收，新都公司也未提供相应手续办理商品房合同备案登记，导致秦恒楚无法办理银行按揭贷款。现新都公司未取得销售许可，故房屋不符合交易条件。3、涉案房屋与拆迁安置房屋处于同一规划区内，房屋质量相同但价格相差较大，有悖公平原则。综上，新都公司不是本案适格主体，且房屋没有达到交易条件，请求二审法院查明事实，依法驳回新都公司诉讼请求。
新都公司辩称，新都公司与秦恒楚之间房屋买卖意思表示真实，新都公司按约向秦恒楚交付了房屋，现有许多住户办理了房屋所有权证及土地使用权证，因此，秦恒楚称房屋没有综合验收缺乏依据。秦恒楚向新都公司出具的欠条表明尚欠房款没有付清，故新都公司要求秦恒楚给付房款应当得到支持。秦恒楚的上诉请求缺乏事实与法律依据，请求二审法院驳回秦恒楚的诉讼请求。
本院经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
另查明，经本院向扬州市江都区房地产档案馆调查，新都公司于2013年1月4日至相关部门办理了皇廷花苑9幢房屋所有权初始登记。
二审中，双方争议的焦点为：一、新都公司是否具备本案诉讼主体资格；二、秦恒楚主张房屋不符合交易条件的理由能否成立，其是否应当向新都公司支付购房款。
关于争议焦点一，本院认为，新都公司具备本案诉讼主体资格。理由：
皇廷花苑9号楼原由江都市新都建设工程有限公司开发建设，该公司与秦恒楚就9#楼一单元301室房屋买卖签订了商品房买卖协议书。由于大桥镇人民政府将皇廷花苑9号商住楼交由新都公司进行开发建设的原因，新都公司承继了江都市新都建设工程有限公司与秦恒楚商品房买卖协议中的权利义务，且新都公司按照江都市新都建设工程有限公司与秦恒楚之间的合同履行了义务，从新都公司向秦恒楚交付9#楼一单元301室房屋及秦恒楚就所欠房款向新都公司出具欠条的情况来看，秦恒楚对其与新都公司履行商品房买卖协议并无异议。故新都公司具备本案诉讼主体资格，秦恒楚主张新都公司不具有诉讼主体资格不能得到支持。
关于争议焦点二，本院认为，秦恒楚主张房屋不符合交易条件的理由不能成立，其应当向新都公司支付购房款。理由：
从双方签订的商品房买卖协议书来看，其内容虽没有房地产机并备案的商品房买卖合同范本详细，但双方在商品房买卖协议书中对主要权利义务进行约定，新都公司已按商品房买卖协议书的约定向秦恒楚交付了房屋，秦恒楚也就所欠购房款向新都公司出具了欠条。况且，新都公司开发的9#商住楼在2013年1月就已办理了房屋所有权初始登记，并不影响秦恒楚对房屋产权的取得。由此可以看出，双方之间没有签订正式商品房买卖合同亦不影响商品房买卖合同的履行及目的实现。
关于秦恒楚提出双方约定由新都公司负责办理按揭贷款手续，由于新都公司没有取得房地产开发的相关手续致按揭贷款不能办理的问题，因商品房买卖协议书中对付款约定为“交房时一次结清房款”，而秦恒楚主张所欠房款没有偿还是由于新都公司没有为其办理按揭贷款，就秦恒楚该项主张而言合同中对此未有约定，其也未有证据证明。秦恒楚向新都公司出具的欠条中虽写明欠款作为房贷，但对如何办理贷款没有注明，双方也未就如何办理贷款另行约定。因此，秦恒楚提出所欠款项应由新都公司负责办理按揭贷款手续缺乏依据，欠条中注明“此款作为房贷”也仅表明新都公司同意其贷款还清购房款。
综上所述，秦恒楚与新都公司之间的商品房买卖协议合法有效，双方虽未签订正式商品房买卖合同，但并不影响合同目的实现。秦恒楚自2010年12月取得房屋后，一直未付清所欠购房款，故新都要求秦恒楚给付购房款应当得到支持。秦恒楚提出新都公司不具备本案诉讼主体资格及房屋不符合交易条件的上诉主张，缺乏事实与法律依据，依法不能得到支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费元，由秦恒楚2158元负担。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，秦恒楚的上诉请求缺乏事实与法律依据，依法不能得到支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2158元，由秦恒楚负担（已交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 宦广堂
审 判 员 黄宝生
代理审判员 李春艳
二〇一五年十一月二十日
书 记 员 李菲菲