安徽省黄山市屯溪区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖1002民初2584号原告：黄山市国有资产运营有限责任公司，住所地安徽省黄山市屯溪区。法定代表人：罗时成，该公司总经理。委托诉讼代理人：李发明，安徽道同律师事务所律师。被告：许士龙，男，1957年8月20日出生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。委托诉讼代理人：谷开利，安徽道同律师事务所律师。原告黄山市国有资产运营有限责任公司（以下简称市国资公司）诉被告许士龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告市国资公司的委托诉讼代理人李发明、被告许士龙的委托诉讼代理人谷开利到庭参加诉讼。案件审理过程中，双方申请庭外和解一个月。本案现已审理终结。市国资公司向本院提出诉讼请求：1、判决自2016年12月2日起解除2015年5月21日签订的《房屋租赁合同》及双方于2015年10月30日签订的《合同转让协议》；2、判决被告于2016年12月9日前搬出承租房屋，并将房屋交还原告；3、判决被告应支付原告至2016年12月9日止房屋租金22066元，违约金5000元，并自2016年12月10日起按日274元支付占有使用费损失至被告搬出交还房屋之日止；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与孙鹏于2015年5月21日签订了房屋租赁合同，约定原告将位于黄山市屯溪区前园南路23号房屋餐厅面积655.57平方米租赁给孙鹏；租赁期限自2015年7月1日至2024年6月30日；前三年租金为5万元/年；合同还约定了风险保证金、违约金等其他内容。合同签订后，孙鹏将上述租赁合同的权利义务全部转让给被告，三方于2015年10月30日签订一份合同转让协议，由被告继承房屋租赁合同的全部权利义务。但被告除支付第一年租金5万元外，至今未履行支付保证金及相应租金的义务，构成严重违约。为维护自身权益，原告诉至法院，请求判如所请。许士龙辩称，孙鹏与原告约定的合同解除条件对被告不公平，被告在租赁后用于酒店投资费用高达300余万元，市国资公司仅以被告拖欠几个月的租金就要求解除合同，对于被告明显不公平，故不同意解除双方签订的房屋租赁合同及合同转让协议；双方是在2015年10月30日签订转让协议的，房屋也是在2015年10月30日交付给被告，被告交付的租金的起算时间应自2015年10月30日起计算，第一年度的租金被告已经付清，被告所欠的是自2016年10月31日起至今的租金，原告主张的违约金和按日支付使用费，没有法律依据；许士龙从未表示不愿意支付租金及履行合同，直到原告起诉之日才收到原告的催缴租金的通知，且被告愿意尽快凑借资金支付应付的租金。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的原告的营业执照复印件，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的资产移交明细表、房屋租赁合同、合同转让协议，本院认证认为：资产交接明细表加盖有移交单位和接收单位工作，并有相关经办人、负责人签字，载明的资产坐落位置与租赁合同约定的房屋坐落位置，本院经审查予以采信；房屋租赁合同加盖有签订合同双方当事人的公章，并有相关人员签字，内容真实合法，与本案有关联性，本院经审查予以采信；合同转让协议有签订合同三方当事人盖章或签字，且被告在答辩时也认可签订过该协议，本院经审查对其真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年3月14日，黄山市徽州饭店将其所有的坐落于黄山市屯溪区前园北路23号的土地及房屋移交给市国资公司。2015年5月21日，市国资公司与孙鹏签订一份房屋租赁合同（合同编号15158QY），约定市国资公司将坐落于屯溪区前园南路23号主楼的房屋餐厅（建筑面积655.57平方米）出租给孙鹏；租赁期限自2015年7月1日至2024年6月30日，共计9年；房屋第一年租金5万元，应于签订合同之日支付；第二年租金5万元，应于2016年5月31日前支付；第三年租金5万元，应于2017年5月31日前支付；其余年份租金见附表，租金需在每一年租期生效前的5月31日前付清，租金一年一付，先付租金后使用承租房屋；孙鹏应于合同签订之日支付风险保证金12500元；市国资公司应于合同生效之日将出租的房屋交付给孙鹏；孙鹏应承担租赁期间的水电费、电话费、煤气费、物业管理费等其他约定的费用；租赁期满后，孙鹏应在7日内搬空其所有的物品，逾期未搬空，视为孙鹏遗弃、放弃的物品，市国资公司有权处置，处置所得归市国资公司所有，处置费用由孙鹏承担，因此给孙鹏造成的损失由其自行成承担；逾期未搬空，孙鹏应按274元/日标准赔偿市国资公司损失直至返还房屋止；市国资公司依约单方解除合同或孙鹏中途解除合同，孙鹏应参照前款规定履行搬离义务；逾期搬离的，除按前款规定视为孙鹏对物品的弃权外，还应按照前款规定标准赔偿损失；并约定若孙鹏违约，欠租金或应交纳的各项费用累计达一个月以上，市国资公司可解除合同并收回房屋，造成市国资公司的损失，由孙鹏负责赔偿；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同规定，须向对方支付年度租金的10%作为违约金。2015年10月30日，孙鹏、市国资公司与许士龙签订一份合同转让协议，约定孙鹏将其与市国资公司于2015年1月5日签订的房屋租赁合同中的权利义务全部转让给许士龙，许士龙愿意受让并接受，市国资公司对孙鹏的转让表示同意；涉及房屋租赁合同的全部权利义务自转让之日起由许士龙全部行使、承担；市国资公司已于2015年5月21日将位于黄山市屯溪区前园南路23号主楼面积1473.46平方米的租赁房屋按现状交付给孙鹏，履行了交房义务；对转让后的房屋交接及相关事宜由孙鹏与许士龙自行办理并解决，与市国资公司无关；租赁期限按原合同执行，许士龙应于转让合同签订之日向市国资公司交付风险保证金12500元及第一年租金5万元；其余内容和条款仍按房屋租赁合同约定履行，不再变更；市国资公司不再追究转让协议签订之前孙鹏的违约责任，孙鹏也不得再向市国资公司主张任何权利；转让协议签订后，许士龙与市国资公司的权利义务按原房屋租赁合同（合同编号15158QY）及转让协议内容执行。合同转让协议签订后至庭审辩论结束前，许士龙仅支付了租金5万元，未支付风险保证金。另查明，房屋租赁合同与合同转让协议中约定的租赁房屋实际坐落位置为屯溪区前园北路23号；孙鹏未支付2015年10月30日前的租金；2015年12月15日许士龙收到本院送达的起诉状副本。本院认为，综合原被告的举证、质证和诉辩意见，本案的争议焦点为：一、许士龙支付的租金5万元具体起止时间；二、本案是否满足合同约定的解除条件；三、原告主张的诉讼请求是否应予以支持。关于争议焦点一。原告认为许士龙支付的是2015年7月1日至2016年6月30日的租金5万元；被告认为其支付的是2015年10月31日至2016年10月30日的租金5万元。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，孙鹏与市国资公司签订的房屋租赁合同、孙鹏与许士龙和市国资公司签订的合同转让协议，均是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，应为合同有效，双方均应严格遵守履行。因孙鹏与许士龙构成合同法上的概括转让，孙鹏在房屋租赁合同的权利义务转由许士龙行使、承担。根据合同转让协议约定，租赁期限按原合同执行，许士龙应于合同转让协议签订之日支付第一年租金5万元，但该协议未明确约定第一年租金的起始时间，也未明确约定孙鹏原来拖欠的租金由被告许士龙承担（协议中明确约定市国资公司不再追究转让协议签订之前孙鹏的违约责任），且原告也是自2015年12月30日将承租房屋交付给被告经营使用的。结合转让协议有关条款和房屋租赁交易习惯，本院认定许士龙交付的租金应为2015年10月31日至2016年10月30日的租金5万元。原告主张被告支付的是2015年7月1日至2016年10月30日的租金，未提供充分证据予以证明，本院不予采纳。关于争议焦点二。原告认为因被告欠付租金和风险保证金，根据合同约定，可以行使单方解除合同的权利；被告以解除合同显失公平为由，拒绝解除双方签订的房屋租赁合同及合同转让协议。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件；解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，房屋租赁合同中明确约定，欠租金或应交纳的各项费用累计达一个月以上，市国资公司可解除合同并收回房屋。根据房屋租赁合同约定，许士龙应于2016年5月31日前支付第二年度的租金5万元，并在合同转让协议签订之日支付风险保证金12500元，但许士龙至庭审辩论结束前均未缴纳上述款项，故市国资公司有权解除双方之间的房屋租赁合同。根据法律规定，当事人一方依照合同约定的解除条件主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，许士龙于2016年12月15日收到本院送达的起诉状副本，知道或应当知道市国资公司解除合同的意思，故双方之间的房屋租赁合同关系实际上已于2016年12月15日解除。市国资公司未提交在起诉前已通知许士龙解除合同的证据，故对其主张的自2016年12月2日起解除房屋租赁合同和合同转让协议的意见，本院不予采纳。被告未提交已就承租房屋投资300万元费用的证据，也未提交签订合同转让协议时存在合同无效或可撤销的法定情形，故对其辩称的解除合同则显失公平的意见，本院不予采纳。关于争议焦点三。原告认为其主张的各项诉请，符合合同约定和法律规定，应予以支持；被告认为除支付应承担的租金外，原告的其余诉请均不应支持。本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，因许士龙未依约支付第二年的房屋租金超过半年之久，明显构成违约，市国资公司依法行使约定的解除权，解除双方之间的房屋租赁合同关系。根据合同约定，许士龙应按照约定7日内将租赁房屋内的物品搬离并将租赁的房屋返还给市国资公司，另应支付拖欠的租金。被告实际拖欠的租金是自2016年10月31日至2016年12月15日，原告仅主张被告支付2016年12月9日前的租金，未超过法律规定，本院予以准许，被告实际应支付的租金为5749.45元（5万元/年÷365日/年×40日，自2016年10月31日至2016年12月9日共计40日）的租金。根据合同约定，违约方应向守约方支付年度租金的10%的违约金，故原告主张被告支付违约金5000元的诉请，本院予以支持。因被告未按照约定搬离返还承租房屋，原告应按照合同约定按照274元/日标准支付自2016年12月23日起至搬出交还房屋之日止的占有使用费。因许士龙至今仍占有使用承租房屋，市国资公司主张判决许士龙于2016年12月9日前搬出承租房屋，已无实际意义，本院不予支持，但许士龙仍负有腾空并返还承租房屋的法定义务。综上，对原告主张解除双方之间的房屋租赁合同、合同转让协议、搬出承租房屋并返还房屋和支付拖欠的租金、违约金及逾期搬离房屋期间的占有使用费的诉请，本院予以支持，对超出部分的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第八十八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告黄山市国有资产运营有限责任公司和被告许士龙之间的房屋租赁合同及合同转让协议于2016年12月15日解除；二、被告许士龙于本判决生效之日起七日内将坐落于黄山市屯溪区前园北路23号房屋餐厅（面积655.57平方米）腾空，并将房屋返还给原告黄山市国有资产运营有限责任公司；三、被告许士龙于本判决生效之日起七日内支付原告黄山市国有资产运营有限责任公司截至2016年12月9日之前的租金5749.45元和违约金5000元，并按照274元/日标准支付自2016年12月23日起至返还房屋之日止的占有使用费；四、驳回原告黄山市国有资产运营有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费238.5元（原告已预交），由被告许士龙负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。审判员  刘志翔二〇一七年四月一日书记员  汪雅婷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。