北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）顺民初字第15174号
原告北京建顺市政工程处，住所地北京市顺义区后沙峪镇回民营村，组织机构代码X0042330-2。
投资人马启宽，经理。
委托代理人刘晓波，北京市青天律师事务所律师。
委托代理人张旭征，北京市青天律师事务所律师。
被告张颖，女，1973年9月28日出生。
委托代理人李怀新，男，1969年9月2日出生。
委托代理人纪学文，北京市狄克律师事务所律师。
原告北京建顺市政工程处（以下简称市政工程处）与被告张颖农村土地承包合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员宋艳华独任审判，公开开庭进行了审理。原告市政工程处的委托代理人张旭征、被告张颖及其委托代理人李怀新、纪学文到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
原告市政工程处起诉称：马启宽于2010年6月25日突发疾病死亡。马启宽生前注册了市政工程处（个人独资企业）。2008年7月13日，市政工程处与张颖签订了租赁协议。协议约定张颖将自己拥有使用权的位于高丽营镇张喜庄村面积5.1亩的场院内的部分土地出租给市政工程处使用。协议第四条约定：市政工程处在租用土地上建设办公及生活用房600平米，养殖用房2500平米，如遇政府或当地村委会干涉，由张颖负责全权调解，在调解无效的情况下，在此宗地上的建设损失双方各承担50%。2010年7月22日，市政工程处所建设的3000余平米的建筑被高丽营镇政府以非法建设为由拆除。市政工程处建设投入共计3080915.34元。根据双方签订的协议，张颖应当对拆除所造成的损失进行补偿，补偿金额为损失总额的50%。在多次找张颖要求补偿后，张颖仍置之不理。故起诉要求：1.解除市政工程处与张颖签订的租赁协议；2.判令张颖赔偿市政工程处1540457.67元；3.判令案件受理费由张颖负担。
被告张颖答辩称：张颖与市政工程处签订的《租赁协议》第4条第1款，违背当事人真实意思表示，违反法律强制性规定，应依法确认无效。该条款系市政工程处将自己意志强加给对方，违反《合同法》第三条“一方不得将自己的意志强加给另一方”的规定。该条款中，市政工程处违反该强制性规定，有悖《合同法》的公平原则，违背当事人的真实意思表示。该条款亦违反《合同法》第7条的规定。根据（2011）顺行初字第161号行政赔偿判决书查明的事实，涉诉建筑物占用土地性质系农用地，未取得建设用地及规划审批手续，违反了《城乡规划法》第40条、《土地管理法》第36条的规定。根据《合同法》第52条，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。《租赁协议》第4条第1款违反公平原则及平等协商原则，不属于当事人真实意思表示，不具有合同约束力。市政工程处在租赁地上建房系违法建设，依据《中华人民共和国拆迁管理条例》规定，违法建筑，不予赔偿。依据《租赁协议》的约定，市政工程处自2010年7月12日应交付租金，但马启宽于2010年6月25日突发疾病死亡，相关权利人依《租赁协议》约定，自7月12日应向张颖交付租金而未履行交付义务。根据《合同法》第94条，双方《租赁协议》依然解除。根据《民法通则》第135条，市政工程处的诉讼请求已超诉讼时效。请求法院驳回市政工程处的诉讼请求。
经审理查明：
市政工程处系个人独资企业，投资人为马启宽。2002年11月26日，张喜庄村经济合作社与北京市佳意技工贸公司签订合作开发经营北京顺意佳农业技术开发有限公司的合同，张喜庄村经济合作社以439.7亩土地使用权作为投入。2007年2月23日，张颖以与北京顺意佳农业技术开发有限公司签订合作经营合同书的方式，取得高丽营镇张喜庄村北北京顺意佳农业技术开发有限公司种植园北侧40亩土地的使用权。
2008年7月13日，市政工程处与张颖签订租赁协议。该《租赁协议》约定：甲方为张颖，乙方为市政工程处；张颖将自己具有使用权的位于高丽营镇张喜庄村原场院内的部分土地租给市政工程处作为办公场地；张颖将总土地使用面积的一部分，东至东墙外30公分，西至西墙外边沟，北至北墙外南沟边，南至南墙外30公分，总租赁面积约合3367平方米（5.1亩）租给市政工程处使用，年租金5000元／亩，租赁时间自2008年7月13日至2027年7月12日；自签订协议起先交纳2年租金，第三年起，提前30日交付租金，六年内租金每两年一缴，从第七年开始租金一年一交，市政工程处以现金结算按时交纳租金；张颖必须同意市政工程处在此宗地上新建办公及生活区用房600平方米，养殖用房2500平方米，如遇政府和当地村委会的干涉，由张颖负责全权调解，在调解无效的情况下，市政工程处在此宗土地上新建建筑物的损失双方各承担50%，协议自行终止。协议期内如该宗地被国家和地方政府所征用，地上物补偿款张颖原有建筑物院墙264平方米、房屋236平方米的拆迁补偿款归张颖所有，市政工程处新建建筑物成本归市政工程处所有，超出成本以外部分的拆迁补偿款按双方3：7的比例分成。该协议甲方处有张颖的签名，乙方处有市政工程处的盖章和马启宽的签名。由此，市政工程处取得5.1亩土地的使用权。
2008年9月始，市政工程处在租赁的土地上进行建设。涉诉土地上共建有办公用房约300平方米，厂房约2100平方米，库房约700平方米。2010年6月25日，马启宽因突发心脏病死亡。
2010年6月14日，北京市规划委员会为高丽营镇政府出具关于张福君所建房屋规划审批情况的函，认定位于张喜庄村委会北侧由张福君所建的建筑面积1500平方米，未依法取得建设工程规划许可证（乡村建设规划许可证）。2010年6月10日，北京市顺义区国土资源执法检查队为高丽营镇政府出具证明，证明北京顺意佳农业技术开发有限公司未经政府土地行政主管部门批准，擅自在张喜庄村北集体土地（农用地）上建房行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》第三十六条的相关规定，属违法行为。2010年7月20日，高丽营镇政府与北京顺意佳农业技术开发有限公司法定代表人张福君谈话，就土地来源，涉诉建筑物的建设时间，结构，面积情况进行调查了解，张福君认可该建筑物系其所建，高丽营镇政府告知其行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》的规定，将依法对其所建建筑物作出限期拆除通知书，限其于7月22日前拆除完毕。张福君表示同意。同日，高丽营镇政府作出（2010）第64号限期拆除通知书，责令张福君于2010年7月22日之前将张喜庄村北侧其所建的建筑面积1500平方米的建筑物自行拆除，逾期未拆除，将依法进行强制拆除。2010年7月22日，高丽营镇政府组织人员将上述建筑物强制拆除。市政工程处投资人马启宽的妻子金淑玲、儿子马金、女儿马黎麦认为该行为侵犯了其财产权，曾于2010年10月21日向本院提起行政诉讼。2010年12月8日，金淑玲、马金、马黎麦以起诉证据不足为由，向本院申请撤回起诉。2011年3月7日，金淑玲、马金、马黎麦再次向本院提起诉讼，2011年6月30日，以起诉主体错误为由申请撤诉。2011年8月11日，市政工程处向本院提起行政诉讼，要求确认违法并提起赔偿之诉。经查证，2010年7月22日，高丽营镇政府强制拆除的建筑物系市政工程处所建。涉诉建筑物占用的土地性质系农用地，未取得建设用地及规划审批手续。本院判决确认高丽营镇政府强制拆除行为违法。另，2011年11月2日，本院作出（2011）顺行初字第161号判决书，判决驳回市政工程处要求高丽营镇政府赔偿经济损失四百六十万元的诉讼请求，市政工程处提起上诉，北京市第二中级人民法院作出终审判决，维持一审判决。
庭审中，张颖辩称市政工程处被拆除的建筑属于违章建筑，违章建筑不应该进行赔偿。张颖主张涉诉土地系农用地，在将涉诉土地租赁给市政工程处的时候已经将土地性质进行了告知。市政工程处称张颖告知其涉诉土地可以进行建筑，隐瞒土地性质，张颖存在欺诈的情形。
诉讼中，张颖称租赁协议第四条第一款违背了其真实意思表示，应属无效条款。
诉讼中，市政工程处申请对涉诉土地上的已被拆除建筑物的价值进行评估。经摇号选定北京泛华国金工程咨询有限公司作为评估机构。北京泛华国金工程咨询有限公司出具了《造价鉴定报告》。该报告记载：涉诉土地上房屋及院墙等工程造价为1541894元。其中办公用房300平方米，单方造价为每平方米715元；厂房2100平方米，单方造价为每平方米448元；库房700平方米，单方造价为每平方米315元；其他（涉及大门、围墙、室外路面）部分鉴定结果为166762元。办公用房、厂房、库房估算单方造价为每平方米444元，围墙单方造价为每米553元。市政工程处认可该鉴定报告内容。张颖不认可鉴定报告内容。双方均未申请评估人员出庭。市政工程处认可承租地时就有的236平米房屋系办公用房，另有264米的院墙，其余建筑均是其承租后所建。市政工程处同意将该236平米房屋和264米院墙的价值予以扣减。
评估后，张颖称市政工程处主张的建筑面积不准确，市政工程处实际只建设了大约四五百平米的厂房。张颖称开庭及评估之前均未注意到面积的问题。市政工程处主张涉诉土地上的面积已经过行政判决确认，张颖在庭审中一直没有提出异议，在评估后又提对面积提出异议，且为提供证据予以证明，张颖系拖延时间。
诉讼中，市政工程处主张虽然合同约定各承担50%的责任，但因张颖原因造成市政工程处的损失，故要求张颖赔偿其100万元。市政工程处将诉讼请求变更为：1.判令张颖赔偿市政工程处100万元；2.判令诉讼费、评估费由张颖承担。
上述事实，有原告市政工程处提供的营业执照、组织机构代码、纳税登记证书、租赁协议、预算书、建设施工合同、行政判决书，被告张颖提供的租赁协议、（2011）顺行初字第161号行政判决书、限期拆除通知书、合作经营合同书，北京泛华国金工程咨询有限公司出具的《造价鉴定报告》，（2011）顺行初字第161号开庭笔录及本院庭审笔录等在案佐证。
本院认为：
根据土地管理法规定，任何单位和个人都应该按照土地利用总体规划确定的用途使用土地，农民集体所有的土地的使用权不得出租用于非农业建设，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。张颖与市政工程处签署的《租赁协议》约定土地用途为办公场地，协议约定张颖必须同意市政工程处建设办公及生活区用房、养殖用房，该《租赁协议》的内容违反了法律、行政法规的强制性规定，系无效合同。张颖将农用地发包给他人作为办公场地并保证可以建房，应对合同无效承担相应责任。市政工程处作为承租方，未审查涉诉土地性质，亦应对合同无效承担相应责任。另，市政工程处在建设前未到相关部门办理审批手续，其对涉诉建筑物被拆除亦应承担相应责任。
张颖主张双方合同已经解除，但涉诉租赁协议是无效合同，不存在解除的问题，张颖的辩解没有法律依据，本院不予采信。
虽然涉诉《租赁协议》系无效合同，但合同无效不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。双方在合同中明确约定“如遇政府和当地村委会的干涉，由甲方负责全权调解，在调解无效的情况下，乙方在此宗地上新建建筑物的损失甲乙双方各承担50%。”该解决争议的条款仍然有效，张颖应依据该条款对市政工程处在涉诉土地上被拆除部分建筑承担50%的责任。张颖辩称该条款违背其真实意思表示，但未提供证据予以证明，其辩解没有事实及法律依据，本院不予采信。
涉诉土地上所有建筑的总价值为1541894元。市政工程处认可上述建筑有236平方米的办公用房和264米的围墙系承租土地时原有的建筑，该部分建筑的价值314732元应当予以扣除，故市政工程处在涉诉土地上建设的所有建筑的总价值为1227162元。张颖应承担50%的赔偿责任，即张颖应赔偿给市政工程处613581元。市政工程处称因系张颖的原因造成其损失，要求张颖赔偿100万元，该主张没有合同及法律依据，本院不予支持。
另，张颖主张市政工程处只在涉诉土地上建了四五百平米的厂房，但未提供证据予以证明。且涉诉土地上的建筑面积已经生效判决确认，张颖在庭审及评估前均未提出异议。故对张颖关于市政工程处主张的面积不准确的主张，没有事实及法律依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十七条、第五十八条之规定，判决如下：
一、原告北京建顺市政工程处与被告张颖于二○○八年七月十三日签署的《租赁协议》无效；
二、被告张颖给付原告北京建顺市政工程处赔偿款六十一万三千五百八十一元，于本判决生效之日起七日内执行；
三、驳回原告北京建顺市政工程处的其他诉讼请求。
如果被告张颖未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费六千九百元，由原告北京建顺市政工程处负担一千九百三十二元（已交纳），由被告张颖负担四千九百六十八元，于本判决生效之日起七日内交纳。评估费二万四千元，由原告北京建顺市政工程处负担一万二千元（已交纳），由被告张颖负担一万二千元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 宋艳华
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 王 猛