广东省广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0105民初6045号
原告：徐贵阳，男，1968年12月8日出生，汉族，住广州市白云区，
原告：广州市旭凯投资管理有限公司，住所地广州市海珠区新港中路397号TIT创意园翡冷翠小镇A7-101号房。
法定代表人：徐贵阳，经理。
两原告共同委托代理人：邓富妮、童建，分别为北京大成（广州）律师事务所律师、实习律师。
被告：广东传世品牌管理有限公司，住所地广州市海珠区新港中路397号自编76、77号B2房。
法定代表人：张应虎。
原告徐贵阳、广州市旭凯投资管理有限公司（以下简称“旭凯公司”）诉被告广东传世品牌管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托代理人邓富妮到庭参加了诉讼。被告下落不明，经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，期限届满没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。
两原告诉称：2012年5月28日，原告徐贵阳和被告签订了《T.I.T翡冷翠小镇项目租赁补充合同》，约定原告徐贵阳将广州市海珠区新港中路397号T.I.T创意园翡冷翠小镇B4栋出租给被告使用。同时原告徐贵阳一直授权原告旭凯公司为被告提供租赁、物业管理等服务。合同签订后，原告徐贵阳依约将涉案房屋交付给被告使用，但被告始终存在逾期付款的情形，特别是2015年9月开始，被告再未支付租金、管理费等各项费用，且经原告徐贵阳多次催促后仍拒不缴纳，且未与原告徐贵阳办理退场手续。为避免损失进一步扩大，原告徐贵阳于2016年5月17日发函解除上述合同，同时要求被告结清欠款并尽快退场。但被告仍未付清房租、管理费等欠费，也未正式办理退场手续，已构成根本违约。另，2012年11月1日，广州市新仕诚企业发展有限公司与原告徐贵阳双方均同意将涉案房屋的承租人变更为原告旭凯公司，因原告徐贵阳是原告旭凯公司的法定代表人，与被告的租赁合同是由原告徐贵阳签订的，故原告旭凯公司同意由原告徐贵阳向被告主张租金、管理费、水电费等相关权利，原告旭凯公司放弃对被告主张上述相关权利。故起诉请求判令：1、被告向原告徐贵阳支付2015年9月1日至2016年5月18日期间的租金730075.8元（月租金84892.5元×8个月+月租金84892.5元÷30天×18天），管理费66911.01元（月管理费7780.35元×8个月+月管理费7780.35元÷30天×18天）；2、被告向原告徐贵阳支付逾期支付租金、管理费的滞纳金（滞纳金以被告逾期支付的租金、管理费为本金，按每日千分之三的标准计算，从每月6日起至实际清付之日止）；3、被告向原告徐贵阳支付2015年8月1日至2015年12月31日期间的电费39309.76元及2015年8月1日至2015年11月30日期间的水费778.8元；4、被告承担本案的诉讼费。
被告没有提出答辩及举证。
经审理查明：2012年5月28日，被告（承租方、乙方）与原告徐贵阳（出租方、甲方，通信地址：广州市海珠区新港中路397号T.I.T创意园翡冷翠小镇B2、B6栋）签订《T.I.T翡冷翠小镇项目租赁补充合同》（合同编号：（2012）旭租赁字第10号），约定甲方将广州市海珠区新港中路397号T.I.T创意园翡冷翠小镇B4栋租赁给乙方使用（位置注明详见物业位置平面示意图标记所示，示意图只作位置识别之用，并不显示该物业的面积大小）；甲乙双方同意承租的物业建筑面积按421.19平方米计算，且甲方有权按该面积计算租赁物业的租金及管理费等相关租赁费用；租赁期为5年，从2012年6月1日起至2017年5月31日止，起租日期自本合同签订之日起开始计算，无装修期；乙方应按照以下的方式交纳租金给甲方，租金按月支付，乙方应于每月5日前向甲方以现金、支票、汇票或转账的方式支付如下租金：2015年6月1日至2016年5月31日每月租金84892.5元；管理费为每月7780.35元，乙方应于每月5日前向甲方以现金、支票、汇票或转账的方式支付当月管理费；甲乙双方在签订本合同后，乙方需向甲方缴交如下费用：三个月的租金保证金202171.2元、三个月的管理费保证金23341.05元、水电保证金20000元,自本合同签订之日起计5个工作日内,乙方应支付上述费用；合同在以下情况下提前终止：（1）双方经协商一致提前终止合同的，（2）因不可抗力或国家政策致使合同无法继续履行的，（3）本合同一方严重违约导致合同无法履行或者没有履行的必要提前终止的；在租赁期内乙方擅自解除本合同，则乙方向甲方缴纳的保证金不予退还，且甲方有权追究乙方违约责任；（第7-6条）合同期届满或提前终止的，租赁期满日、双方协商的终止日或一方向另一方发出合同终止的书面通知，另一方收到之日为本合同终止日，乙方应在合同终止之日起七天内搬出所租赁的物业；（第7-7条）如乙方在约定期间内未向甲方申请退还财产并支付场地占用费的，即视为乙方留存于租赁物业内之任何财产和设备为废弃物，乙方已放弃所有权，甲方有权自行处理；（第8-1条）如乙方逾期支付租金、管理费、水电费等各项应缴费用，每天按拖欠金额的3‰计算作为支付给甲方的违约金；若逾期超过十五日，甲方有权从第十六日起解除合同，乙方按本合同第3-2条交纳的各项保证金不予退还，并赔偿甲方的一切损失；甲方有权立即将该物业另行租给其他人，乙方应按照甲方要求的时间将物业内的物品搬出，如未迁出的，甲方有权按本合同第7-5、7-7条处理；等。
2009年7月23日，广州第一棉纺织厂（出租人、甲方）和广州新仕诚企业发展有限公司（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将坐落在海珠区新港中路397号的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑面积34006平方米；租赁期限自2008年5月1日至2019年4月30日；等。上述合同以穗租备502901472号予以登记备案。
2010年7月12日，广州新仕诚企业发展有限公司（出租人、甲方）与原告徐贵阳（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将海珠区新港中路397号自编76、77号的房地产出租给乙方作办公用途使用；租赁期限自2010年5月5日至2019年4月4日；等。上述合同以穗租备20147050201355号予以登记备案。双方同意于2012年11月1日将上述合同的承租人变更为原告旭凯公司，并经广州市国土地资源房屋管理局海珠区分局登记备案。
2016年7月12日，广州新仕诚企业发展有限公司出具的《证明》载明：兹有广州旭凯投资管理有限公司租赁我司位于新港中路××、××号物业，租赁期限为2010.5.5-2021.5.4。在租赁期间，我司授权广州旭凯投资管理有限公司负责将将上述地址物业进行招商管理，广州旭凯投资管理有限公司在履行租赁义务期间，应对自主招商的客户进审查和监督，如有一切经济及法律责任均由广州旭凯投资管理有限公司承担。
原告徐贵阳为证实自己的主张还提交了如下证据：1、《委托书》，拟证明原告徐贵阳委托原告旭凯公司代为管理租赁事宜；2、原告旭凯公司于2015年11月11日向被告发出的《通知》（上有林佩怡签名“已知悉”，林佩怡是被告公司的员工）；3、2016年3月缴费通知单及邮寄证明，证据2-3拟证明被告未向原告徐贵阳支付2015年9月至2016年2月的租金、管理费及水电费；4、2016年5月17日原告旭凯公司通过全球邮政特快专递（邮递单号：1016374510519）向被告公司的员工、原告和被告之间的经常联系人张行发送的《解除租赁合同通知书》及邮寄凭证、快递单号查询记录（显示他人签收），拟证明因被告拖欠租金导致涉案合同被解除；5、TIT现状照片，拟证明涉案房屋具备使用价值，被告违约行为导致原告徐贵阳遭受了无法收取租金、场地闲置等损失；6、房地产权证（证号：C1252753号、C12527**号），拟证明原告徐贵阳有权对涉案房屋进行出租；7、发票，拟证明原告旭凯公司代缴水电费的事实。原告旭凯公司质证表示：对上述证据的真实性、合法性、关联性均没有异议。
原告徐贵阳于2016年7月28日提起本案诉讼。本院于2016年12月2日依法追加原告旭凯公司作为本案的共同原告。
诉讼中，原告旭凯公司表示，2012年11月1日，广州市新仕诚企业发展有限公司与原告徐贵阳双方均同意在双方的租赁关系中将涉案房屋的承租人由原告徐贵阳变更为原告旭凯公司，因原告徐贵阳是原告旭凯公司的法定代表人，与被告的租赁合同是由原告徐贵阳签订的，故原告旭凯公司同意由原告徐贵阳向被告主张租金、管理费及水电费等相关权利，原告旭凯公司放弃对被告主张上述相关权利。
原告徐贵阳表示，合同签订后其依约将涉案房屋交给了被告，被告依约向其支付了三个月的租金保证金、三个月的管理费保证金、水电保证金20000元，每月支付租金、水电费至2015年8月31日，支付管理费至2015年9月30日，2015年9月的租金只支付了31892.46元，之后就不再支付上述费用；其委托原告旭凯公司代为管理租赁事宜；2016年1月被告已陆续搬东西离开涉案房屋，曾要求退场，但由于不存在合同约定的提前终止合同的情况，故当时其不同意被告退场，被告后没有再与其办理涉案房屋的交接手续就搬离了；为了避免损失扩大，其于2016年5月17日向被告公司的员工、其和被告之间的经常联系人张行发送的《解除租赁合同通知书》；其于2016年5月18日收回涉案房屋，收回房屋时房屋是空的；其已于2016年10月将涉案房屋出租给他人；涉案房屋没有合法产权；合同约定每月租金84892.5元，每月管理费7780.35元，其给予被告优惠价，即每月租金80138.52元，每月管理费7344.65元，现其要求被告按照上述优惠价支付给其房屋占用使用费和管理费。
原告徐贵阳还表示，假如法院认定涉案租赁合同无效，其要求变更诉讼请求为：1、判令被告向原告徐贵阳支付2015年9月拖欠的房屋占用使用费48246.06元、2015年10月1日至2016年5月18日期间的房屋占用使用费（按每月房屋占用使用费80138.52元计算）及管理费（按每月管理费7344.65元计算），共计711424.93元；2、判令被告向原告徐贵阳支付逾期支付房屋占用使用费、管理费的利息（从拖欠上述款项当月的第6日起计至实际清付之日止，以当月应付而未付的房屋占用使用费和管理费为基数，按中国人民银行同期贷款利率的标准计算）；3、判令被告向原告徐贵阳支付2015年8月1日至2015年12月31日的电费39309.76元，2015年8月1日至2015年11月30日的水费778.8元；4、本案的诉讼费由被告承担。
本院认为:诉讼中，原告旭凯公司表示同意由原告徐贵阳向被告主张租金、管理费及水电费等相关权利，其放弃对被告主张上述相关权利，原告旭凯公司的上述行为是对其自身权利的处分，并无不当，本院予以准许。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。诉讼中，原告徐贵阳表示涉案房屋没有合法产权，亦未能提供涉案房屋有效的建设工程规划许可证明，故本院认定原告徐贵阳与被告签订的关于广州市海珠区新港中路397号T.I.T创意园翡冷翠小镇B4栋的租赁关系无效。原告徐贵阳表示，假如法院认定涉案租赁合同无效，其要求变更诉讼请求为：1、判令被告向原告徐贵阳支付2015年9月拖欠的房屋占用使用费48246.06元、2015年10月1日至2016年5月18日期间的房屋占用使用费（按每月房屋占用使用费80138.52元计算）及管理费（按每月管理费7344.65元计算），共计711424.93元；2、判令被告向原告徐贵阳支付逾期支付房屋占用使用费、管理费的利息（从拖欠上述款项当月的第6日起计至实际清付之日止，以当月应付而未付的房屋占用使用费和管理费为基数，按中国人民银行同期贷款利率的标准计算）；3、判令被告向原告徐贵阳支付2015年8月1日至2015年12月31日的电费39309.76元，2015年8月1日至2015年11月30日的水费778.8元；4、本案的诉讼费由被告承担。上述诉讼请求的变更是在原告徐贵阳诉讼权利的自主处分，本院予以准许。
原告徐贵阳主张被告自2015年9月1日起被告不再支付租金及管理费，并于2016年1月擅自搬离涉案房屋，之后一直未与原告徐贵阳办理涉案房屋的交接手续，被告对此未作否定抗辩，且拒不到庭参加诉讼，应承担不利的后果，故本院对原告徐贵阳的该事实主张予以采信。鉴于被告已实际使用了涉案房屋，故原告徐贵阳要求被告参照上述合同约定的租金的优惠价标准计算向其支付2015年9月拖欠的房屋占用使用费48246.06元、2015年10月1日至2016年5月18日期间的房屋占用使用费（按每月房屋占用使用费80138.52元计算）及管理费（按每月管理费7344.65元计算）的诉讼请求，有理，本院予以支持，总额以原告主张的711424.93元为限。被告逾期未支付上述房屋占用使用费、管理费，原告徐贵阳要求被告支付逾期支付上述房屋占用使用费及管理费的利息（从拖欠上述款项当月的第6日起计至被告实际清付之日止，以当月应付而未付的房屋占用使用费和管理费为基数，按中国人民银行同期贷款利率的标准计算）的诉讼请求，有理，本院予以支持，但总额以被告所欠的房屋占用使用费和管理费为限。
原告徐贵阳要求被告支付2015年8月1日至2015年12月31日期间的电费及2015年8月1日至2015年11月30日期间的水费778.8元，原告徐贵阳仅提供了其自行制作的缴费通知单，原告徐贵阳主张被告工作人员已签收，但提交的证据不足以证实上述主张，应承担不利的后果，故本院对原告徐贵阳的上述诉讼请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十六条、第五十八条、《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告广东传世品牌管理有限公司在本判决生效之日起10日内，向原告徐贵阳支付2015年9月拖欠的房屋占用使用费48246.06元、2015年10月1日至2016年5月18日期间的房屋占用使用费（按每月房屋占用使用费80138.52元计算）及管理费（按每月管理费7344.65元计算），总额以原告主张的711424.93元为限；
二、被告在本判决生效之日起10日内，向原告徐贵阳支付逾期支付本判决主文第一项所确定的房屋占用使用费、管理费的利息（从拖欠上述款项当月的第6日起计至实际清付之日止，以当月应付而未付的房屋占用使用费和管理费为基数，按中国人民银行同期贷款利率的标准计算，总额以被告所欠的房屋占用使用费和管理费为限）；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费11315元，由原告徐贵阳负担604元，被告负担10711元。上述受理费已由原告徐贵阳预交，原告徐贵阳同意由被告在履行本判决书时将其应承担部分直接支付给原告徐贵阳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 杨美满
人民陪审员 邓志达
人民陪审员 梁浩荣
二〇一七年二月××日
书 记 员 封 露
曾思融