宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）宁01民终2064号
上诉人（原审原告）：李某甲，女，1972年12月3日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市。
委托代理人付某某，宁夏综义律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：刘某甲，男，1971年11月16日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市。
原审第三人：李某乙，女，1973年6月28日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市。
原审第三人：刘某乙，男，1972年11月11日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市。
上诉人李某甲因与被上诉人刘某甲、原审第三人李某乙、刘某乙执行异议之诉一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2016）宁0104民初24号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2017年3月1日依法公开开庭进行了审理，上诉人的委托诉讼代理人付某某、被上诉人刘某甲到庭参加诉讼，原审第三人李某乙、刘某乙经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。
上诉人李某甲的上诉请求：1、依法撤销兴庆区人民法院作出的（2016）宁0104民初24号民事判决，并改判被上诉人提出的执行异议不能成立，继续冻结并执行涉案房屋。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定涉案房屋交付被上诉人，被上诉人已经实际占有使用，显属错误。一审法院去物业办公室调查时，涉案房屋的2014年8月12月物业费、电梯费属于欠缴状态，被上诉人提交的票据是后补缴的，且2014年12月以后的各项费用仍以李某乙的名义缴纳，可以证实涉案房屋并未交给被上诉人。二、原审法院未就双方争议的主要事实查明，属于认定事实不清。原审法院未对被上诉人的主体资格、法院的冻结执行措施是否合法、被上诉人是否存在过错进行审查，属于认定事实不清。即使被上诉人与李某乙之间不存在恶意串通的情形，被上诉人也不具有提出执行异议的资格，或者被上诉人在本案中存在过错，其异议请求不应被支持。三、原审判决以物权变动的原因来推理物权变动的结果，否定了物权登级制度，属于适用法律错误。被上诉人拥有合法权利，未办理过户登记，属于消极行使权利。且涉案房屋系不动产，根据《物权法》规定，被上诉人对涉案房屋不享有排他的物权，被上诉人与上诉人对涉案房屋享有的都是同一顺序的债权，上诉人的债权已经得到法院的确认，优先于被上诉人的债权，被上诉人享有的债权不能对抗法院的执行。本案应适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，而不应适用《民诉法解释》第三百一十三条，《民诉法解释》第三百一十三条只是原则性条款。
被上诉人辩称，被上诉人在人民法院查封房屋前，就和李某乙签订了房屋转让合同，双方在公证部门办理了合同、委托公证，转让行为发生在查封之前。被上诉人在涉案房屋查封前给李某乙付清了全部房款。被上诉人在涉案房屋查封前已经合法占有了房屋，缴纳了税收、水电费、物业费、采暖费。一审判决认定事实清楚，判决适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉请求不能成立，应当依法驳回。
原审第三人李某乙、刘某乙经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩状。
原审原告李某甲向一审法院起诉请求：一、被告提出的执行异议不能成立，银川市兴庆区人民法院作出的（2015）兴执字第243号执行裁定书及协助执行通知书冻结被执行人李某乙名下位于银川市金凤区满城南街5号楼812室房屋的产权产籍符合法律规定，请求继续冻结、执行；二、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定的事实：2014年10月28日，原告以第三人李某乙、刘某乙为被告诉至法院，要求二被告偿还其借款本金600000元、利息168000元。该案在审理过程中，经法院主持调解，双方当事人自愿达成调解协议。法院于2014年11月13日根据该协议作出（2014）兴民初字第6247号民事调解书，内容为：”被告李某乙与被告刘某乙向原告李某甲偿还借款本金及利息共计70万元，诉前已偿还20万元，再偿还50万元，于2014年12月17日之前偿还借款20万元，余款30万元按月支付，于2015年1月1日起每月偿还1.6万元（于每个月的28日之前支付），直至付清为止”。2014年12月18日，原告就该调解书规定的履行期限已经届满的内容申请法院强制执行。2015年1月14日，法院作出（2015）兴执字第243号执行裁定书，裁定冻结、划拨被执行人李某乙、刘某乙名下的银行存款202900元或查封、扣押其价值相当的财产。2015年1月29日，银川市房屋产权产籍交易管理中心根据法院作出的执行裁定书和协助执行通知书，冻结了登记在李某乙名下位于银川市金凤区满城南街5号楼812室房屋的产权产籍。在执行过程中，原告与第三人李某乙、刘某乙达成和解协议，书面同意法院终结本案本次执行程序。法院遂于2015年6月10日作出（2015）兴执字第243号执行裁定书，裁定终结法院作出的（2014）兴民初字第6247号民事调解书的本次执行程序。2015年11月10日，被告向法院提出书面异议，要求解除对涉案房屋的查封。经审查，法院于2015年12月12日作出（2015）兴执异字第131号执行裁定书，认为异议人（即被告）对涉案房屋享有足以排除执行的权利，其异议理由成立，依法裁定解除对涉案房屋的冻结。该执行裁定书于2015年12月15日送达原、被告。原告不服该执行裁定书，于2015年12月28日诉至法院，请求依法判如所请。
另查明，被告系宁夏好德嘉房地产营销策划有限公司的法定代表人。2014年7月17日，第三人李某乙（出卖人）、被告刘某甲（买受人）与案外人”银川赤那思房产代理（居间人）”使用宁夏好德嘉房地产营销策划有限公司的格式文本签订《银川市房地产经纪服务合同》一份，约定，经”银川赤那思房产代理”提供居间服务（经办人为张丽），李某乙将其位于银川市金凤区满城南街5号楼812室房屋（即涉案房屋）一套出售给被告，总建筑面积为44.88平方米，房屋交易价格为17万元，被告于本合同签订当日支付李某乙定金1万元，被告另支付”银川赤那思房产代理”佣金3000元，李某乙在收到全部房款当日内将房屋交付被告，过户税费和办理一次证的费用由被告承担，双方配合办理公证手续等。次日，被告以李某乙名义向银川市房地产测绘中心交纳测绘配图费61.04元、向银川市房屋产权交易管理处交纳房屋所有权登记收费80元、向银川市地税局直属征收管理局缴纳契税6193.44元（计税金额或销售收入为206448元，税率或单位税额为3%）。2014年7月22日，涉案房屋登记于李某乙名下，根据该房屋房产证显示，房屋共有情况为单独所有，性质为商品房，规划用途为公寓。同日，被告以现金形式向第三人李某乙、刘某乙支付部分房款（含定金）2万元，第三人李某乙、刘某乙向被告出具《委托书》一份，委托被告代为办理涉案房屋”出售及银行二手房按揭贷款的相关事宜，与对方签订《房地产买卖契约》、出售房产、代收房款、支配房款、签署合同、缴纳税费、调取土地档案、代为缴纳土地出让金、办理国有土地使用证过户、到房地产管理部门办理该房屋产权转移的一切手续、代交契税、代为办理房屋预告登记、注销预告登记以及代为办理银行二手房按揭贷款、代为办理银行结算账户开户、激活该账户、代为签订同意出售房屋承诺书、签订二手房交易资金监管协议、代为签订银行冻结、解冻通知书等相关事宜”，委托权限为办理委托事项内的一切事宜。同时，李某乙还出具收据一张，该张收据载明：”今收到刘某甲交来购买李某乙公寓壹拾柒万元整￥170.000.收款人李某乙交款人刘某甲。”7月23日，银川市国安公证处作出（2014）宁银国安证字第6498号公证书一份，对第三人李某乙、刘某乙上述委托行为进行了公证，被告通过宁夏好德嘉房地产营销策划有限公司名下账户向李某乙名下账户汇款15万元，同时付给张丽中介费3000元，张丽向刘某甲出具收据一张，并加盖”银川赤那思房地产代理”印章。后第三人李某乙、刘某乙将涉案房屋交付被告占有、使用。2015年11月30日，被告向国网宁夏电力公司银川供电公司交纳电费30元。2015年12月1日，被告向宁夏天成物业服务有限公司支付楼道灯费25元。12月2日，被告向宁夏天成物业服务有限公司支付物业费、电梯费合计614元，12月3日，宁夏天成物业服务有限公司向被告出具发票。根据宁夏天成物业服务有限公司向被告出具的收据显示，上述楼道灯费、物业费、电梯费为2014年8月至12月以及2015年12月的相关费用。2015年12月3日，被告向宁夏天成物业管理有限公司物业站支付购水费15元。
诉讼过程中，经法院干警到涉案房屋物业办公室实地核实，《天成公寓物业收费表2014年-2015年》显示，涉案房屋登记的房主姓名为”李某乙”，2014年7月22日收取2014年3月至7月物业费336.6元、收取2014年3月至7月电梯费175元。《天成公寓2015年物业收费表》显示，涉案房屋登记的房主姓名由”李某乙”划改为”刘某甲”，欠付2014年8月至12月的物业费336.6元、电梯费175元均已结清。《天成公寓2016年物业收费表》显示，涉案房屋登记的房主姓名为”刘某甲”。
经法院干警到涉案《银川市房地产经纪服务合同》载明的居间人”银川赤那思房产代理”的经营场所”银川市西夏区圆梦园（路）7-12号”实地核实，该场所经营店面的门头为”赤那思房产”，《个体工商户营业执照》登记的名称为银川市西夏区赤那思房产中介服务部西花园店，经营者为张丽，经营场所为银川市西夏区圆梦园7号楼12号营业房，经营范围为房产中介、家政服务。经询问，张丽认可被告确系经其经营的该家中介机构居间服务与第三人签订《银川市房地产经纪服务合同》、购买涉案房屋的事实。
上述事实有原、被告当庭陈述及其提交的前述所列证据在案为凭，经开庭质证和法院审查核实，具备证据的客观性、关联性、合法性，可以采信。
一审法院认为，原告不服法院作出支持被告对执行标的提出异议的裁定，在法定期间提起执行异议之诉，符合法律的相关规定。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。被告经”银川赤那思房产代理”（银川市西夏区赤那思房产中介服务部西花园店）居间服务从第三人处购买涉案房屋，虽未将涉案房屋登记至被告名下，但不意味着被告对涉案房屋不能享有其他足以排除强制执行的民事权益的可能。不动产登记作为不动产物权变动的法定公示方式，是物权变动的要件，而非物权变动的原因，其相应财产权利也并非为行政权力所赋予，乃是当事人就不动产物权发生变动的意思表示推动的结果。因此，对不动产物上权利的最终判断，仍依赖于对可能造成物权变动的原因行为或基础关系等法律事实的审查。
本案中，被告经”银川赤那思房产代理”（银川市西夏区赤那思房产中介服务部西花园店）居间服务从第三人处购买涉案房屋，于2014年7月17日签订《银川市房地产经纪服务合同》，该合同系其真实意思表示，内容合法有效，法院予以确认。合同签订后，被告向第三人李某乙支付了合同约定的全部购房款，第三人李某乙、刘某乙向被告出具了委托被告办理涉案房屋出售及二手房按揭贷款等相关事宜的《委托书》，并对该事项进行了公证，还将涉案房屋交付被告占有、使用。上述事实全部发生于涉案房屋的产权产籍被人民法院冻结之前。被告作为房屋买卖合同的买受人，虽未将涉案房屋过户登记至自己名下，但其已按照合同约定履行了支付全部购房款的义务，其对涉案房屋的占有已经构成物权法上的有权占有，故对其就涉案房屋享有权利的保护顺序应当优先于原告的一般债权。因此，被告对涉案房屋享有的民事权益具有排除原告的一般债权通过人民法院强制执行涉案房屋而予以实现的效力，原告不能就涉案房屋继续申请人民法院予以强制执行。
关于原告在庭审中提出的被告与第三人恶意串通损害其利益等主张，原告并未就此举出足以达到民事诉讼高度盖然性标准的相关证据，仅凭被告系宁夏好德嘉房地产营销策划有限公司的法定代表人、合同使用了宁夏好德嘉房地产营销策划有限公司的格式文本等事实作出结论，显然依据不足，故法院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一款第（二）项之规定，判决：驳回原告李某甲的诉讼请求。案件受理费100元，由原告李某甲负担。
二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：”被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”该条款中”不得查封”有三个要件：查封前已经支付了全部价款、实际占有该标的物、第三人没有过错。这三个要件缺一不可。关于支付全部价款，被上诉人刘某甲在一审中提交的收据、进账单可以证实被上诉人刘某甲向李某乙支付了涉案房屋的全部价款。关于实际占有，被上诉人刘某甲提交的发票、税收缴款单、非税收入票据、收据、购水单可以证实在涉案房屋被查封前，被上诉人已经实际占有了涉案房屋。关于未办理过户的过错，被上诉人陈述因李某乙要求支付现金，被上诉人与李某乙协商先付现金再办理按揭贷款，加之房管局短时间无法调出交易档案，后来李某乙找不到，导致无法办理过户，故被上诉人对涉案房屋未办理过户登记不存在过错。原审第三人李某乙、刘某乙经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利。综上，一审法院认定事实清楚，处理结果适当，但适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费100元，由上诉人李某甲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈勇军
审 判 员 王建玲
代理审判员 黑 琴
二〇一七年三月十五日
书 记 员 李梦露