嘉兴市秀洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）嘉秀民重字第1号
原审原告：嘉兴市中绅实业有限公司。
法定代表人：万亚丁。
委托代理人（特别授权代理）：孙伟南、邓峰。
原审被告：嘉兴新国浩喷织有限公司。
法定代表人：周浩良。
委托代理人（特别授权代理）：张建良、汪侃岑。
原审第三人：刘鉴夫。
第三人：徐永铭。
原审原告嘉兴市中绅实业有限公司（以下简称中绅实业公司）诉原审被告嘉兴新国浩喷织有限公司（以下简称国浩喷织公司）、原审第三人刘鉴夫、第三人徐永铭案外人执行异议之诉一案，本院于2012年6月29日作出（2011）嘉秀民再初字第4号民事判决书，判决：一、撤销本院（2010）嘉秀民重字第1号民事判决；二、驳回原审原告中绅实业公司的诉讼请求。判决后，原审原告中绅实业公司不服，向嘉兴市中级人民法院提出上诉，嘉兴市中级人民法院于2013年8月12日作出（2013）浙嘉民再终字第1号民事裁定书，裁定：一、撤销嘉兴市秀洲区人民法院（2011）嘉秀民再初字第4号民事判决；二、发回嘉兴市秀洲区人民法院重审。本院于2013年9月3日对本案重审立案，并另行组成合议庭进行审理。2013年12月20日，本院公开开庭进行审理，原审原告委托代理人邓峰，原审被告委托代理人张建良到庭参加诉讼；原审第三人刘鉴夫、第三人徐永铭经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告中绅实业公司起诉称，2009年5月22日，原审原告在前往嘉兴市住房保障局办理出售房产登记时发现其所有的嘉兴市中环广场东区B单元103号房屋被本院（2009）嘉秀商初字第710号案件预查封，其于2009年5月22日向法院提出异议，又于2009年7月17日再次向本院提出异议，法院于2009年8月6日进行执行听证审查后，于2009年8月14日作出执行裁定，驳回了异议。该裁定认定法院于2009年5月19日作出的（2009）嘉秀商初字第710号民事裁定书，保全了嘉兴鸿丽贸易有限公司（以下简称鸿丽贸易公司）、刘鉴夫价值100万元的财产，并于2009年5月20日向嘉兴市住房保障局发出上述民事裁定书及（2009）嘉秀商初字第710号协助执行通知书，预查封了讼争房屋，并于2009年5月22日将上述财产保全裁定送达刘鉴夫。该裁定还认定刘鉴夫与原审原告在法院未解除预查封的情况下，达成的退房、退款协议不能生效。该裁定的这一认定与事实不符，于法无据。原审原告与刘鉴夫签订退房协议在先，本院向嘉兴市住房保障局发出财产保全裁定在后；在原审原告向刘鉴夫返还购房款时，原审原告及刘鉴夫均未收到本院作出的财产保全裁定及协助执行通知书。原审原告与刘鉴夫对本院作出的财产保全措施在退房时一无所知，双方所签订的退房协议及还款行为均为善意。讼争房屋应当归原审原告所有。故提起诉讼，请求确认原审原告与刘鉴夫签订的退房协议有效，位于嘉兴市中环广场东区B单元103号的房屋归原审原告所有，并解除对该房屋的预查封。
原审被告国浩喷织公司答辩称，1、原审原告之所以与刘鉴夫达成退房退款协议，是为了逃避承担的阶段性担保协议，而刘鉴夫为了逃避清偿其他人的债务，徐永铭是为了对其进行个别清偿，所以原审原告与第三人刘鉴夫、徐永铭恶意串通，损害其他众多债权人的合法利益，因而原审原告与刘鉴夫之间达成的解除商品房买卖合同以及原审原告与徐永铭之间达成房屋买卖协议是合同法明确规定的无效的民事行为；2、原审原告已将房屋交由刘鉴夫所有，由第三人占有、使用、收益，为该房屋的所有人；3、人民法院已对讼争房屋进行了预查封，在法院未解除预查封的情况下，原审原告与刘鉴夫达成了退房协议不能生效。综上，原审原告要求确认其为讼争房屋的所有人的诉讼请求没有事实依据。应当予以驳回；讼争房屋作为刘鉴夫所有的财产，应当作为人民法院可供执行的财产予以处置；因而原审被告请求人民法院驳回原审原告的诉讼请求。
原审第三人刘鉴夫、第三人徐永铭未作陈述。
原审原告为证明自己的主张，提交以下证据：
证据一、原审原告与刘鉴夫于2007年11月12日签订的商品房买卖合同、商品房预售证复印件各一份、嘉兴市商品房预售登记证明及证明的附件复印件各一份。上述证据载明：2007年11月12日，刘鉴夫与原审原告签订《商品房买卖合同》一份，向原审原告购买由原审原告开发的位于嘉兴市中环南路与越秀路交叉口东北侧中环广场东区B层103号商贸房，单价13800元每平方米，建筑面积155.78平方米，购房总价款2149764元，付款方式为签订合同时支付总价款的50%，余款在房屋结顶时办理银行按揭，交房时间为2008年10月31日前。用以证明原审原告与刘鉴夫签订房屋买卖的事实，讼争房屋系原审原告合法开发并销售给刘鉴夫的事实。
原审被告对证据真实性无异议，但认为原审原告要证明房屋归其所有有异议，该房屋已经销售给刘鉴夫。
证据二、原审原告与刘鉴夫于2009年5月15日签订的退房协议一份、刘鉴夫于2009年5月21日出具的收条复印件二份、农行嘉兴经济开发区支行于2009年5月22日出具的贷款结清证明复印件一份。上述证据载明：2009年5月15日，原审原告与刘鉴夫签订《退房协议》一份，退房理由为“因买受人资金周转困难，无法支付房款，故提出退房要求。现经双方协商一致，出卖人同意买受人退房，并向房管部门申请撤销备案登记”。5月21日收条二份均由刘鉴夫签名并盖有嘉兴市鸿丽贸易有限公司公章，内容有“收到嘉兴市中环置业有限公司中环广场东区B－103号商业用房退房款2170186.87元，其中现金442222.87元，转账支票金额657964元。另银行按揭款由嘉兴中环置业有限公司替收款人直接归还”和“收到退房余额124201.63元”。农行嘉兴经济开发区支行出具贷款结清证明时间为2009年5月22日，内容有“我行房屋按揭贷款客户刘鉴夫（身份证号××，该笔贷款合同编号为33105200800003125，房屋地址为嘉兴市中环南路与越秀南路交叉口东北侧中环广场东区B单元103号，该笔贷款已于2009年5月22日全额还清”。用以证明原审原告与刘鉴夫就讼争房屋达成退房协议，原审原告把所有的房款全部还给刘鉴夫的事实。
原审被告对退房协议达成的时间及真实性提出异议，认为该房屋尚未办理产权证，如果刘鉴夫逾期归还了银行贷款，那么开发商应承担贷款的阶段性担保责任，因而刘鉴夫与原审原告为了各自的利益存在恶意串通的可能才会签订该退房协议；且该退房协议是原款退还，而事实上房屋的买卖是在2007年11月，退房是在2009年，而这一年正是房价疯涨的一年，而退房采用原款退款的方式显然不符合市场的真实情况，客观上存在恶意串通损害他人利益的事实；另外，退款时间2009年5月21日，而当时该房屋已经被嘉兴市秀洲区人民法院（2009）嘉秀民执第688号案和（2009）嘉秀商初字第710号案查封，其中（2009）嘉秀民执第688号案已通知原审原告，（2009）嘉秀商初字第710号已通知了嘉兴市住房保障局，行为发生在法院的查封手续之后，因而退房是无效民事行为。
证据三、陈子贤于2009年5月27日出具的情况说明一份。证明讼争的房屋已经退给原审原告，同意由原审原告去嘉兴市住房保障局办理撤销手续的事实。
原审被告对该证据提出异议，认为该证据系证人证言，证人应当到庭接受质证，陈子贤系刘鉴夫的妻子，整个事情均参与其中，因而其证言的真实性值得怀疑。
证据四、（2013）浙嘉民再终字第1号民事裁定书一份。证明本案诉争房产自2009年因原审原告不服秀洲区法院（2009）嘉秀执异字第7号执行裁定书，引发了本案的确权诉讼，讼争议房屋应归原审原告所有。
原审被告对该证据真实性无异议。
证据五、房屋预告证明样张的复印件一份。证明根据物权法二十条之规定，预告登记是国家房地产部门颁布的预告证明书，行使预告的职能，而取得房屋产权必须有产权证和预告证明，原审被告无法举证证明刘鉴夫有房屋产权证和预告证明，至今该房屋仍归原审原告所有。
原审被告对其有异议，认为该文本并不是证据，仅是空白的法律文本且该文本与本案也无关联性。
证据六、原审原告在重审中提交工商变更登记情况及企业名称变更核准通知书各一份，内容为2012年2月8日，原审原告向工商行政管理部门申请将原“嘉兴市中环置业有限公司”的企业名称变更为“嘉兴市中绅实业有限公司”。2012年2月20日，嘉兴市工商行政管理局南湖分局核准。证明原审原告名称变更情况。
原审被告对该证据无异议。
原审被告国浩喷织公司提交以下证据：
证据七、（2009）嘉秀商初字第710号民事裁定书及协助执行通知书复印件各一份、嘉兴市住房保障局告知单一份。证明本院在2009年5月20日受理了原审被告诉鸿丽贸易公司、刘鉴夫担保追偿纠纷一案，根据其财产保全申请，本院于同日对本案讼争房屋向嘉兴市住房保障局送达了查封裁定以及协助执行通知书，办理了预查封登记。
原审原告对该证据的真实性、合法性无异议，但认为该查封是在退房协议之后产生的，跟原审原告与刘鉴夫签订的退房协议不矛盾也不冲突；对于（2009）嘉秀商初字第710号案的查封，原审原告并不知道，直到2009年5月22日办理撤销登记时才知道。
证据八、（2009）嘉秀执字第688号民事裁定书、协助执行通知书及送达回证复印件各一份。证明本院在执行徐永铭与刘鉴夫、陈子贤借贷纠纷一案中，对刘鉴夫所购买本案讼争房屋进行了查封，并且在2009年5月20日将执行文书等诉讼材料送达原审原告，原审原告知道法院已经对讼争房屋进行了查封，也在送达回证上签字。其在明知被法院查封的情况下仍与刘鉴夫签订退房协议，并将退房款直接退还给刘鉴夫，导致了原审被告的其他债权人的权益无法得到实现。
原审原告对该证据的真实性、合法性无异议，但认为该证据仅能证明原审原告的诉请是正确的，退房协议是有效的，其并无过错。
证据九、（2009）嘉秀执字第688号案解除查封民事裁定书及送达回证复印件各一份。证明法院解除查封房屋的时间是2009年5月26日，但原审原告却在2009年5月21日将房款退还，而没有将退房款交到法院，导致了这一系列案件的产生，其行为实际上系抗拒人民法院强制执行义务的行为。
原审原告对该证据的真实性、合法性均无异议，但对其待证事实有异议，原审被告的意见没有事实依据。
证据十、个人购房担保借款合同一份，证明该借款合同中的出借人为农行嘉兴经济开发区支行，借款人为刘鉴夫，抵押人为刘鉴夫、陈子贤，保证人是原审原告，原审原告依照合同的约定应当承担阶段性的担保保证责任。
原审原告对证据的真实性、合法性均无异议。
本院依法出示依职权调取的以下证据：
证据十一、本院执行局于2009年8月7日组织原审原告对原审被告与鸿丽贸易公司、刘鉴夫担保追偿纠纷一案提出执行异议的执行听证笔录一份。
经质证，原审原告、原审被告对该证据均无异议。
证据十二、本院于2011年5月13日向中国工商银行嘉兴市分行调查的查询通知书及相应的银行进帐单复印件、转账支票复印件各一份，上述证据显示：原审原告开具的NO09147307转帐支票时间为2009年5月21日，收款人为鸿丽贸易公司，支票金额657964元，用途为退房款。后鸿丽贸易公司及刘鉴夫在上述转帐支票背书人处盖章并注明被背书人为嘉兴市电工材料厂。2009年5月26日11：06分，嘉兴市东方电工材料厂通过其银行帐户向原审原告收取支票款项657964元。
经质证，原审原告对证据的三性均无异议，但认为刘鉴夫购房时其中657964元是鸿丽贸易公司转过来的，因此其退给了鸿丽贸易公司。原审被告对该证据的真实性无异议，但认为购房人系刘鉴夫并非鸿丽贸易公司，退购房款时应当将退房款退还给刘鉴夫本人，（2009）嘉秀执字第688号案的申请执行人是徐永铭个人而并非嘉兴市东方电工材料厂。
证据十三、本院于2011年4月6日向农行嘉兴经济开发区支行海越分理处出具的查询通知书一份，银行转账支票复印件二份、原审原告的银行出入清单一份，原审原告于2009年5月22日通过转账方式替刘鉴夫归还了银行贷款二笔分别为939648.54元和6149.83元的事实。
经质证，原审原告、原审被告对该证据均无异议。
证据十四、原审原告于2011年5月16日向本院出具的情况说明一份、2011年5月23日向本院出具的补充说明一份。
经质证，原审原告对该证据无异议。原审被告对该证据未提出异议，但认为实际上原审原告支付给刘鉴夫的退房款后又变成了徐永铭支付的购房款，且这些退房款不是支付给退房人刘鉴夫，而是支付给鸿丽贸易公司，收款人不是徐永铭，而是嘉兴市东方电工材料厂。
证据十五、本院向原审原告调取的落款时间为2009年5月20日的买房协议书一份。
经质证，原审原告对该证据无异议。原审被告对该证据提出异议，认为这是原审原告与徐永铭、刘鉴夫串通而成。且落款时间不可能是5月20日，肯定在5月21日之后，进一步说明原审原告在庭审中很多陈述是虚假的，还给刘鉴夫的钱并非是原审原告出的，而是徐永铭出的，然后又回到了徐永铭口袋中。
证据十六、本院依法向农行经济开发区支行调取的缴款人为徐永铭、收款人为原审原告、缴款时间为2009年5月22日、金额950000元、用途为购房款的现金缴款单和相应金额的收款收据复印件各一份，从工商银行调取付款人为王雪红、收款人为原审原告、进帐时间为2009年5月27日、金额658000元的银行进帐单一份。
经质证，原审原告对徐永铭支付的现金缴款单和收款收据中的950000元购房款无异议；但不清楚5月27日的658000元银行进帐单，也不知道万雪红是谁。原审被告对该证据真实性无异议。
证据十七、本院执行局于2011年4月18日向徐永铭所作的调查笔录一份。
经质证，原审原告、原审被告对该证据均无异议。
原审第三人刘鉴夫、第三人徐永铭经本院合法传唤未到庭参加诉讼，未对上述证据发表质证意见，视为放弃质证权利。
本院认证认为，原审被告对原审原告提供的证据一、四、六无异议，原审原告对原审被告提供的证据七至十真实性、合法性无异议，原审原告、原审被告均对本院依职权调取的证据十一至十四、证据十六、十七无异议，对双方无争议的证据，本院予以确认。对其他存有争议的证据，本院认为，原审原告提供的证据二，原审被告虽提出异议，但未能提供足以反驳的相反证据予以证明，对该证据，本院予以采信；原审原告提供的证据三系证人证言，原审被告对此提出异议，且证人未出庭作证，对该证据，本院不予采信；原审原告提供的证据五仅是空白的复印件，原审被告对此也提出异议，对该证据，本院不予采信；本院依职权调取的证据十五系落款时间为2009年5月20日的买房协议书，原审原告对其无异议，原审被告认为这是原审原告与徐永铭、刘鉴夫串通而成，肯定在5月21日之后形成，但原审被告未能提供足以反驳的相反证据予以证明，对该证据，本院予以采信。
根据以上确认的证据及当事人陈述，本院认定案件事实如下：
2007年11月12日，原审原告与刘鉴夫签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：刘鉴夫向原审原告购买位于嘉兴市中环南路与越秀南路交叉口东北侧中环广场东区B单元103号房屋，建筑面积约155.78平方米，单价13800元／平方米，总金额2149764元，用途为商贸。刘鉴夫支付原审原告中环广场东区B单元103号铺面房屋总金额2149764元的50%价款1079764元，余款由刘鉴夫银行按揭贷款；并约定交房时间为2008年10月31日前，在房屋交付后60日内由原审原告向产权登记机关提供办理相应产权证书的资料。同日，原审原告与刘鉴夫办理了商品房买卖合同登记备案手续。在本案再审过程中，原审原告确认其按合同约定于2008年10月31日前向刘鉴夫交付房屋，但刘鉴夫未办理房屋所有权过户登记手续。
2008年2月2日，刘鉴夫与农行嘉兴经济开发区支行签订《个人购房担保借款合同》，合同约定：贷款人中国农业银行嘉兴经济开发区支行，抵押人刘鉴夫、陈子贤，保证人为原审原告；借款金额107万元，借款用途用于购买嘉兴市中环广场东区B单元103号房屋，借款期限自2008年2月2日起至2018年2月1日止。合同第10.3条款：阶段性保证担保＋抵押，借款人以本合同项下所购房屋作抵押的，由保证人提供阶段性保证担保。阶段性保证人自本合同签订之日起，至借款人取得房产证书，办妥合法、正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。
2009年5月15日，原审原告与刘鉴夫签订《退房协议》一份，协议载明：因刘鉴夫资金周转困难，无法支付房款，故提出退房要求。现经双方协商一致，原审原告同意刘鉴夫退房，并向房管部门提出撤销备案合同。2009年5月21日，刘鉴夫向原审原告出具二份收条。收条一载明：今收到原审原告中环广场东区B-103号商业用房退房款2170186.87元，其中现金442222.87元，转帐支票金额657964元，另银行按揭款由原审原告替收款人直接归还。收条二载明：今收到原审原告中环广场东区B-103号商业用房退房余额124201.63元。二份收条收款人处为刘鉴夫签名并加盖鸿丽贸易公司公章。其中收条一中转帐支票载明的开票时间为2009年5月21日，系原审原告开具给鸿丽贸易公司，刘鉴夫收到转帐支票以背书形式于2009年5月26日转帐至徐永铭任法定代表人的嘉兴市东方电工材料厂；现金442222.87元由徐永铭收取；银行按揭贷款945798.37元，原审原告于2009年5月22日通过二次转帐方式向农行嘉兴经济开发区支行进行了清偿。同日，农行嘉兴经济开发区支行出具贷款结清证明一份，证明内容为：我行房屋按揭贷款客户刘鉴夫（身份证号：××，该笔贷款合同编号为33105200800003125，房屋地址为嘉兴市中环南路与越秀南路交叉口东北侧中环广场东区B单元103号，该笔贷款已于2009年5月22日全额还清。至此，原审原告支付刘鉴夫退房款实际金额2170186.87元，扣除应由刘鉴夫承担的银行按揭贷款外，刘鉴夫实际收到退房款1224388.50元。
2009年5月19日，本院对（2009）嘉秀执字第688号申请执行人徐永铭诉被执行人刘鉴夫、陈子贤夫妇民间借贷纠纷一案进行立案执行，申请执行标的为1831305.36元。5月20日，根据申请执行人徐永铭提供的财产线索，执行案件承办人预查封了讼争房屋，并于同日向原审原告送达民事裁定书、协助执行通知书。2009年5月26日，申请执行人向法院确认其收到刘鉴夫解除购房合同后的退房款657964元并申请解除对讼争房屋的查封，同日，本院裁定解除了对讼争房屋的查封，并向原审原告送达解除查封民事裁定书。2009年10月15日，徐永铭再次向法院确认其收到刘鉴夫退房款中1100186.87元。在原审原告异议审查、案件审理过程中，原审原告、刘鉴夫、徐永铭均确认刘鉴夫办理退房手续时均与徐永铭一起到原审原告处，由原审原告将退房款中的二笔现金交付给刘鉴夫，刘鉴夫当场将该二笔现金交付给徐永铭，徐永铭再将其收到的退房款作为其向原审原告购买刘鉴夫所退房屋的购房款交付原审原告。
2009年5月19日，本院受理（2009）嘉秀商初字第710号国浩喷织公司诉鸿丽贸易公司、刘鉴夫担保追偿权纠纷一案，根据原审被告国浩喷织公司的财产保全申请，本院于5月19日作出准予财产保全的裁定，于5月20日向嘉兴市住房保障局送达预查封刘鉴夫购买的嘉兴市中环广场东区B单元103号房屋的民事裁定书及协助执行通知书，于5月21日向刘鉴夫送达民事裁定书。2009年5月22日，经本院主持调解，双方达成了调解协议，并向双方当事人送达民事调解书。该调解书生效后，鸿丽贸易公司、刘鉴夫未按调解书确定的期限履行付款义务，原审被告国浩喷织公司向本院提出执行申请。在本院执行过程中，原审原告向本院提出执行异议，请求法院撤销对讼争房屋的预查封。本院于2009年8月14日作出裁定驳回原审原告的执行异议。原审原告不服，遂向本院提起诉讼。
另查明，徐永铭系嘉兴市东方电工材料厂的法定代表人。刘鉴夫、陈子贤系鸿丽贸易公司的出资人，出资比例分别为60%和40%，刘鉴夫系鸿丽贸易公司的法定代表人。刘鉴夫为向原审原告购买中环广场东区B-103号商业用房，先后于2007年8月21日、9月20日、10月23日、11月22日、12月24日、2008年3月5日从鸿丽贸易公司帐户以转账方式分别支付原审原告购房款106000元，合计636000元。另，刘鉴夫之妻陈子贤于2007年11月21日、12月19日以现金形式各支付原审原告购房款106000元，合计212000元；刘鉴夫于2008年1月31日、3月4日以现金形式各支付原审原告购房款106000元，又于同年3月31日支付原审原告购房款60000元，合计272000元。至此，刘鉴夫共支付原审原告购房款1120000元。2008年2月2日，刘鉴夫向农行嘉兴经济开发区支行借款1070000元用于支付提供购房款。
徐永铭与原审原告签订了落款时间为2009年5月20日的购房协议书一份，内容为“徐永铭今向原审原告预购中环广场（东区）B-103号商业用房一间，先预付购房款950000元，此预付购房款用于归还原买受人刘鉴夫购买中环广场（东区）B-103号商业用房时的银行按揭贷款，银行按揭贷款结清后本公司向嘉兴市住房保障局申请办理原商品房买卖合同撤销备案，备案合同撤销后再重新与徐永铭签订商品房买卖合同”。2009年5月22日，徐永铭以现金缴款方式向原审原告支付了购房款950000元，原审原告以徐永铭所支付的款项归还了刘鉴夫所欠银行按揭贷款945798.37元。2009年5月27日，徐永铭之妻万雪红以本票方式再次向原审原告支付了658000元。
又查明，2012年2月20日，原审原告名称由嘉兴市中环置业有限公司变更为嘉兴市中绅实业有限公司。
本院再审认为，本案是原审原告于2009年8月28日向本院起诉要求确认原审原告与刘鉴夫签订的退房协议有效，确认嘉兴市中环广场东区B单元103号房屋归其所有并要求法院解除对该房屋的预查封，其诉因是原审原告不服执行异议裁定而提起的案外人异议之诉。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条的规定，案外人提起诉讼的，经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判。本案讼争房屋，虽登记在原审原告名下，但由于经备案登记的销售行为的存在，故其仅为名义上的所有人，其所有权在房屋销售备案登记前是有限制的，原审原告不具有对讼争房屋的占有、处分、收益权能，相反，原审原告仅有向购房人交付房屋的义务。本案争议焦点在于：一、法院对争讼标的物的多次查封是否因部分查封的解除而发生全部查封应当解除的效力；二、原审原告依据其与刘鉴夫签订的退房协议并履行退房款义务后是否拥有争讼房屋所有权，亦即是否应当解除对争讼房屋的查封。
对于争议焦点一，本案讼争房屋系原审被告刘鉴夫向原审原告购买、由原审原告开发销售的商贸房屋，依照法律规定属于不动产。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条、第二十六条和最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条、第十八条、第二十二条的规定，对被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，人民法院可以（预）查封。预查封效力等同于正式查封。人民法院的查封经公示的，其效力可以对抗善意第三人。对讼争房屋，本院于2009年5月20日分别因执行案件和审理案件所需分别予以预查封，其中因申请执行人徐永铭与被执行人刘鉴人、陈子贤民间借贷案件而作出的（2009）嘉秀民执字第688号民事裁定，并送达了原审原告及被执行人，原审原告依法当然负有协助法院执行的义务。其后，因申请执行人申请解除查封，法院依法裁定解除了对讼争房屋的查封，从解除查封之日起，该查封效力消灭。而本院因国浩喷织公司诉鸿丽贸易公司、刘鉴夫担保追偿权纠纷而作出的（2009）嘉秀商初字第710号民事裁定，并送达了房地产管理部门和刘鉴夫，该查封至今尚未解除，亦未因超过查封期限而致使查封效力消灭，故仍为有效查封。人民法院的查封行为经查封登记后，依法具有公示的效力，不仅限制被查封人对查封财产的处分，也禁止任何第三人擅自处分。本案中，原审原告以本院因（2009）嘉秀民执字第688号案件作出了解除查封裁定而要求解除（2009）嘉秀商初字第710号案件采取财产保全措施，显属对法律的理解错误，故原审原告要求法院解除对讼争财产的查封并无法律根据。
对于争议焦点二，原审原告与刘鉴夫签订的退房协议落款时间虽在本院作出和送达（2009）嘉秀商初字第710号民事裁定之前，原审原告作为从事商品房开发、销售的企业，应当知道在向刘鉴夫支付退房款前应向房地产管理部门查询是否有其他法院或其他案件查封了刘鉴夫所购房屋，并要求刘鉴夫协助到房地产管理部门办理注销商品房备案登记后再向刘鉴夫履行退款义务，以达到保护自身利益的目的。事实上，原审原告向刘鉴夫支付退房款的行为发生在商品房购房合同备案登记未注销、本院已向房地产管理部门办理查封登记之后，为此，原审原告存在明显过错。此外，根据本案业已查明的案件事实，可以证明刘鉴夫已通过自行付款和向银行按揭贷款方式支付清全部购房款，原审原告也已按照合同约定的房屋交付时间向刘鉴夫履行了房屋交付义务，故其退房协议所载明“因刘鉴夫资金周转困难，无法支付房款”理由并无依据。其后，由于刘鉴夫及其经营的鸿丽公司陷入支付危机，无力清偿债务，经过共同协商，刘鉴夫、徐永铭分别与原审原告签订《退房协议》、《购房协议书》，通过由刘鉴夫与原审原告解除购房合同、原审原告将退房款支付给刘鉴夫、刘鉴夫将收到的退房款全额支付徐永铭、徐永铭以收到的刘鉴夫的还款作为向原审原告购买原由刘鉴夫所购房屋的房款的方法，以达到既不影响原审原告销售房屋，又将刘鉴夫主要财产用于归还徐永铭一人债务的目的。况且，正常情况下的退房协议和购房协议应当载明退房款金额及支付时间、购房款金额及支付时间、所购房屋处所、房屋面积、单价等要素，但原审原告与第三人签订的相关协议中并不具有上述内容，而且其支付的退房款的资金走向看，其中现金和通过银行转帐的款项均由第三人徐永铭实际收取，第三人徐永铭又将上述款项分别以现金和转帐方式打回原审原告处作为其向原审原告购买讼争房屋的房款。故依法可以认定原审原告与原审第三人刘鉴夫、第三人徐永铭具有事先串通，损害包括原审被告在内的其他债权人利益的恶意，该行为应属无效。
原审第三人刘鉴夫、第三人徐永铭经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，可以缺席判决。综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条的规定，判决如下：
一、撤销本院（2010）嘉秀民重字第1号民事判决；
二、驳回原审原告嘉兴市中绅实业有限公司的诉讼请求。
案件受理费24161元，由原审原告嘉兴市中绅实业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。（后附页）
审判长 袁瑞江
审判员 顾德忠
审判员 陈明源
二〇一四年二月二十一日
书记员 阮美琴