湖北省宜昌市伍家岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0503民初238号
原告（反诉被告）：陈绍辉，男，1972年8月27日出生，汉族，住宜昌市西陵区，
委托诉讼代理人：利明志，湖北百思特律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈金华，男，1947年12月28日出生，汉族，住宜昌市西陵区，系原告陈绍辉的父亲。
被告（反诉原告）：陈洁，女，1988年3月2日出生，汉族，住宜昌市西陵区，
委托诉讼代理人：ＸＸ飞，湖北楚雄律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙勇，男，1962年11月26日出生，汉族，住当阳市，系被告陈洁的公公。
原告陈绍辉与被告陈洁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月20日立案后，被告陈洁于2017年2月23日提起反诉，本院予以受理。本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈绍辉及其委托诉讼代理人利明志、陈金华，被告陈洁及其委托诉讼代理人ＸＸ飞、孙勇到庭参加诉讼。审理中，双方当事人申请庭外和解，未能达成一致。本案现已审理终结。
原告陈绍辉向本院提出诉讼请求：1、撤销原、被告于2016年8月27日签订的《房屋买卖合同》，返还原告已支付的房款300000元；2、被告返还原告修理燃气管道380元、更换玻璃费用300元，并协助原告办理已缴纳的电费、天然气等退费手续；3、因被告欺诈行为导致撤销《房屋买卖合同》，向原告支付90000元损失；4、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年8月27日，原告通过宜昌环球房地产经纪有限公司（以下简称环球经纪公司）介绍与被告签订《房屋买卖合同》，购买被告所有的位于宜昌市××城路××号房屋。原告在现场看房时发现屋顶漏水严重，且楼顶防水层、钢筋混凝土剪体墙已被被告破坏，当场提出疑虑，被告解释楼顶经批准正在加层，完全可以解决漏水问题，被告还特意带原告参观旁边9号楼顶楼加层情况，证实该小区顶层是可以加层的。原告信以为真，在房屋存在重大瑕疵的情况下签订了房屋买卖合同，支付了首付款300000元。原告在进场对房屋进行装修和加层时，接到宜昌弘洋物业公司送交的《违章装修（施工）整改通知书》，才得知2015年8月19日被告就曾因违法破坏剪体墙、违法加层防水等被要求整改。被告故意隐瞒上述事实，导致原告作出错误决定。原告多次要求被告按原设计图纸恢复原状，被告均敷衍了事，致使原告因房屋质量问题不能实现正常居住的根本目的。原告为维护自身合法权益，特此起诉。
被告陈洁辩称，1、原告与被告签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不存在欺诈行为。原告在环球经纪公司陪同下先后4次看房，了解房屋全部信息；2、原告请求的修理燃气管道费380元、更换玻璃费用300元，是原告在使用过程中自己损坏的，不应由被告承担；3、楼顶属于公共区域，不属于房屋交易的标的物，被告的改良行为没有影响房屋的使用价值和功能；4、原告使用房屋后，经环球经纪公司和被告多次催促，拒不支付剩余房款，已构成严重违约，应当承担相应责任。原告的诉讼请求均不成立，请求依法驳回。
被告陈洁向本院提出反诉请求：1、解除被告和原告于2016年8月27日签订的《房屋买卖合同》；2、原告腾退位于宜昌市××城路××号房屋（含装修）；3、原告向被告承担违约金235500元；4、原告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2016年8月，被告与原告通过环球经纪公司介绍，原告先后4次到位于宜昌市××城路××号房屋看房，了解房屋全部信息。2016年8月27日，在环球经纪公司的参与下，被告和原告签订了《房屋买卖合同》，合同就房屋状况、价款、付款方式、违约责任等均作了明确约定。原告向被告支付了20000元定金和265000元购房款，被告将房屋交付原告，并协助原告办理了水、电、气的缴费手续。在合同约定的最后一笔购房款到期后，被告多次向原告催款未果。被告于2016年11月25日、12月10日委托环球经纪公司向原告发出产权过户催办通知书、通知函、告知函等，原告不予理睬。原告的行为严重违反了合同约定，导致被告无资金再购房和偿还对外债务，损害了被告的合法权益。特提起反诉。
原告陈绍辉针对被告陈洁的反诉辩称，1、被告要求原告承担违约责任没有事实和法律依据。被告在出售房屋时故意隐瞒加层得不到批准，还诱导原告参观旁边楼层已加层的事实，导致原告作出错误的意思表示，构成欺诈，合同应予撤销；2、合同不能履行是因被告违约造成。被告对房屋结构进行拆改造成屋面漏水，原告得知楼顶不能加层后，要求被告对楼顶恢复原状，但被告不愿处理。责任在被告；3、被告偿还第三方债务与本案没有关联性。被告要求原告承担235500元违约责任，金额明显过高，超出其实际损失，请求依法核减和驳回其违约金主张；4、原告同意返还房屋，但被告应返还原告300000元购房款并承担相应责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1、对于原告提交的2张由他人手写的收据，拟证明原告维修燃气管道及更换配件、更换玻璃的费用680元，但缺乏规范的交易手续，特别是维修燃气管道行为。其待证事实本院不予认定；2、对于被告提交的《产权过户催办通知书》、《告知函》、《通知函》、微信交流内容等，拟证明原告在经被告催告后仍然违约的事实，对该组证据的真实性本院予以认定，证明被告已行使催办通知行为的事实属实；3、对于被告提交的《借款协议书》、电子转账凭证、支付利息的收条、出借人证明，拟证明被告因经营周转向他人借款700000元，而原告拒付房款的行为造成被告经济损失。该组证据缺乏与本案存在关联性的证据佐证，其待证事实本院不予认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月，陈洁欲将其单独所有的坐落宜昌市××城路××号的房屋出售，通过环球经纪公司与欲购房的陈绍辉协商，双方对房屋进行了实地查看。2016年8月27日，陈洁与陈绍辉以及作为中介方的环球经纪公司签订《房屋买卖合同》，合同约定，陈洁将其坐落宜昌市××城路××号的房屋出售给陈绍辉，陈绍辉对该房屋已作充分了解并实地看房，对房屋现状无异议，愿意购买该房屋；房屋面积122.34平方米，配套设施水、电、气，总价款785000元，房屋过户相关费用由陈绍辉承担；合同签订时，陈绍辉首付陈洁房款20000元，二次房款265000元于2016年9月10日之前支付，余款500000元在产权过户完毕公积金放贷至陈洁账户一次性付清；陈洁于陈绍辉支付265000元房款当天交付房屋；如陈洁、陈绍辉任何一方拒绝履行合同，由违约方向另一方支付房屋总价款的30％违约金；关于房屋的过户，合同约定，陈洁、陈绍辉须积极配合环球经纪公司办理房屋过户及贷款手续并提供相关资料，房屋产权过户到陈绍辉一人名下，陈洁在收到二次房款后积极办理银行还贷，并将产权证、土地证赎回交予环球经纪公司开始办理过户手续。合同签订后，环球经纪公司将收取的陈绍辉购房定金20000元作为首付款转付陈洁，陈绍辉通过银行转账支付陈洁房款265000元，另向陈洁的丈夫孙欣鑫转账支付15000元。陈洁将房屋交付陈绍辉使用。嗣后，陈绍辉在房屋楼顶进行改造加层时，被房屋所在小区的物业公司制止。期间，陈洁多次催促陈绍辉办理产权过户手续，陈绍辉不予协助办理。2016年11月25日，环球经纪公司对陈洁、陈绍辉发出《产权过户催办通知函》，要求买卖双方在六个工作日内携带相关材料到场配合办理产权过户登记及公积金贷款手续，若任一方不予协助而影响产权过户及公积金贷款的，应承担违约责任，并按合同约定的违约金额支付守约方违约金。同日，陈洁亦向陈绍辉发出《告知函》，通知陈绍辉于一周内配合办理产权过户及贷款手续，否则陈洁将收回房屋，陈绍辉三日内退房，并按市场价格支付入住期间的租金，逾期三日不退房的，按每日500元支付经济损失。2016年12月10日，陈洁再次向陈绍辉发出《通知函》，通知陈绍辉解除房屋买卖合同，要求陈绍辉五日内与陈洁联系并办理相关事宜。此后，陈绍辉未就解除房屋买卖合同回复陈洁，也未履行协助房屋产权过户行为，继续占用该房屋。陈洁遂通过小区的物业公司切断房屋的供水、供电。
本案在审理中，经本院释明，如果不存在撤销《房屋买卖合同》的事由，陈绍辉申请变更撤销《房屋买卖合同》为解除《房屋买卖合同》。
本院认为，陈绍辉与陈洁经中介方环球经纪公司而签订《房屋买卖合同》，系当事人真实意思表示，并不违反法律、法规强制性规定，双方均认为合同有效成立，本院依法予以确认。本案当事人争议的焦点是双方订立合同时陈洁是否存在欺诈行为；陈绍辉在履行合同中是否存在违约行为。
一、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第68条规定，“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为”。双方买卖的标的物为房屋，陈绍辉经现场查看，已充分了解房屋状况，并无异议，陈洁对房屋本身未提供虚假情况或隐瞒真实情况。即使陈洁对陈绍辉存在口头承诺房屋顶层可以加层和隐瞒顶层加层不被批准的情形，亦超出双方买卖标的的范围，且陈洁也无权就房屋公共部分的占用作出承诺，陈绍辉应当知道私自占用房屋以外的公共部分不合法，因此，陈洁的“承诺”、“隐瞒”并不导致陈绍辉对房屋本身的错误判断。陈洁在本案买卖关系中不存在欺诈行为。另外，如果陈洁存在破坏房屋的剪力墙、屋顶结构行为，可能导致漏雨情形，亦属履行合同中应尽的恢复原状、维修义务，但陈绍辉并未就此向陈洁提出主张。
二、依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。陈绍辉支付首次、二次房款后，陈洁亦交付了房屋。随后，陈绍辉不配合办理房屋产权过户，也不（贷款）支付购房余款，陈洁通知催办，符合《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项规定，但陈绍辉仍不办理和付款，其行为表明不再履行合同义务。陈绍辉的行为构成违约。陈洁请求解除《房屋买卖合同》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第三、四项规定。
三、陈绍辉主张的修理燃气管道、更换玻璃等费用，属于其使用房屋设施的耗费，其请求没有合同依据，本院不予支持。其已交纳的电费、天然气等退费，可于双方办理房屋交接时凭实时余额结算。
四、关于陈洁主张的违约金数额问题。解除双方《房屋买卖合同》后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，相互返还。陈洁的直接经济损失可参照同地段同类房屋租金标准确定陈绍辉实际占用房屋期间的占用费。陈洁不主张房屋占用费损失，而主张适用违约金条款，该选择符合法律规定。违约金是指当事人一方不履行合同时依照法律规定或合同约定向对方支付一定数额的金钱。违约金具有惩罚性和补偿性。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。自陈洁交付房屋至切断房屋的供水、供电，陈绍辉仅正常使用房屋不足四个月时间。双方约定按房屋总价款的30％支付违约金明显过分高于陈洁的损失，侧重惩罚性。本院根据陈绍辉的请求，依法对违约金数额调整减少。具体数额要既能弥补陈洁的损失，又能有限度地体现惩罚性反映在陈绍辉对其违约行为所承担的后果。本院综合考虑当事人的实际损失、预期利益，合同的履行情况，当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则，调整违约金数额为97000元（未支付房款余额的20％）。
综上所述，陈绍辉要求陈洁返还其已支付的房款300000元的请求，本院予以支持；其要求撤销《房屋买卖合同》、赔偿损失90000元等其他诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。陈洁要求解除《房屋买卖合同》、腾退房屋的请求，本院予以支持；其要求陈绍辉支付违约金235500元的请求，本院支持97000元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十二条、第九十四条第三项、第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第五十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、解除原告陈绍辉与被告陈洁于2016年8月27日签订的《房屋买卖合同》。
二、被告陈洁返还原告陈绍辉购房款300000元，于判决生效之日起十五日内付清。
三、原告陈绍辉向被告陈洁腾退位于宜昌市桔城路6号8栋2801号房屋，于判决生效之日起十五日内履行。
四、原告陈绍辉支付被告陈洁违约金97000元，于判决生效之日起十五日内付清。
五、驳回原告陈绍辉的其他诉讼请求。
六、驳回被告陈洁的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行腾退房屋和给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金和加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取3582元，由陈绍辉负担1433元，陈洁负担2149元；反诉受理费2416元，由陈洁负担242元，陈绍辉负担2174元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审判员 闫刚
二〇一七年五月二十六日
书记员 汪丽