山西省太谷县人民法院民 事 判 决 书（2015）太民重字第3号原告卢崇良。委托代理人贺志锐，山西效菡律师事务所律师。被告中国银行股份有限公司太谷支行。（简称中行太谷支行）负责人李拓，职务行长。委托代理人程树根，该单位副行长。被告山西栋盛拍卖有限公司。（简称栋盛拍卖公司）法定代表人郭栋，职务经理。委托代理人李德宝，山西晋安律师事务所律师。被告孟利生。被告李永强。被告申敦情。被告申敦恩，与申敦情系兄弟关系。被告太谷县农村信用合作联社。（简称太谷联社）法定代表人人王佩新，职务理事长。委托代理人赵光辉，系该联社风险资产管理部负责人。原告卢崇良与被告中行太谷支行、栋盛拍卖公司、太谷联社、孟利生、李永强、申敦情、申敦恩买卖合同、侵权纠纷一案，于2005年12月5日向本院起诉，本院于2007年8月14日作出（2006）太民初字第69号民事判决。被告中行太谷支行不服提起上诉，晋中市中级人民法院（2007）晋中中法民终字第706号民事裁定书，裁定：1、撤销（2006）太民初字第69号民事判决。2、发回太谷县人民法院重审。本院依法重新组成合议庭，于2008年9月1日作出（2006）太民重字第69-1号民事判决，被告栋盛拍卖公司不服提起上诉，晋中市中级人民法院（2008）晋中中法民终字第909号民事裁定书，裁定：1、撤销（2006）太民重字第69-1号民事判决。2、发回太谷县人民法院重审。本院重新组成合议庭进行了审理，于2010年1月13日作出（2006）太民重字第69-2号民事判决。被告中行太谷支行提起上诉。晋中市中级人民法院于2010年9月10日作出（2010）晋中中法民终字第517号民事调解书。2013年12月6日，晋中市中级人民法院作出（2013）晋中中法民监字第5号民事裁定，决定再审本案。2014年9月29日，晋中市中级人民法院经再审作出（2014）晋中中法民再终字第4号民事裁定书，裁定：1、维持（2010）晋中中法民终字第517号民事调解书。2、撤销太谷县人民法院（2006）太民重字第69-2号民事判决。3、就卢崇良的其他诉讼请求发回太谷县人民法院重审。本院依法重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告卢崇良及其委托代理人贺志锐，被告中国银行太谷支行委托代理人程树根，被告栋盛拍卖公司委托代理人李德宝，被告太谷联社委托代理人赵光辉，被告孟利生、被告李永强、被告申敦情，被告申敦恩委托代理人申敦情到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2003年8月1日，原告在被告山西栋盛拍卖有限公司举办的第35期拍卖会上竞买到被告中国银行太谷支行委托拍卖的太谷县城太洛路127号房产一处。原告按照成交确认书交纳了拍卖款，拍卖人被告山西栋盛拍卖有限公司及委托人中国银行太谷县支行未能将拍卖标的物完整移交给原告，现尚有三间房屋被太谷县信用联社、孟利生、李永强各自强行占有一套。原告曾于2004年将中国银行太谷县支行起诉至太谷法院，要求中国银行太谷支行把房屋完整移交给原告，并支付房屋的占用费，太谷县人民法院作出（2004）太民初字第1175号民事判决，该判决书判令被告中国银行太谷支行在判决生效后一个月内将位于太谷县城太洛路127号院中双方交易的房屋完整移交给原告。该案在执行过程中，由于形成不好执行的局面，故而起诉法院。在诉讼过程中，原告与中行太谷县支行经晋中市中级人民法院调解达成协议，由中行太谷支行支付原告损失费17955元，而原告的其他诉讼请求并未解决。原告认为，原告通过竞买取得涉案房屋的所有权，被告太谷信用联社雇佣申敦恩占用经商，李永强出租给他人盈利，孟利生占用存放物品，三被告明知原告购买了此房屋，恶意占用，拒不腾房。原告要求被告拍卖公司承担房屋损失费3912天×63元/天，共计246456元，并承担物价上涨指数，由被告信用联社、孟利生、李永强、申敦情、申敦恩立即腾出占用的房屋，并承担上述损失之连带责任。原告因与中行太谷支行已经达成调解，在本次诉讼中放弃对中行太谷支行的主张。被告中行太谷支行辩称，中行太谷支行经晋中市中级人民法院二审调解，与原告达成了调解协议，并形成了（2010）晋中中法民终字第517号民事调解书，（2014）晋中中法民再终字第4号民事裁定书对该调解书予以维持，现原告已放弃对中行太谷支行的主张，中行太谷支行不再承担任何责任。被告栋盛拍卖公司辩称，原告于2004年11月已以同一事实将中行太谷支行、申敦恩、李永强、孟利生起诉至太谷法院。太谷法院于2004年12月30日作出（2004）太民初字第1175号民事判决书，判决中国银行太谷支行在判决生效后一个月内支付相关费用，将太洛路127号院中双方交易的房屋所有权和土地使用权过户到卢崇良名下，并判令中行太谷支行在判决生效后一个月内将上述房屋完整移交给卢崇良，这一判决已经将卢崇良所诉的实体争议解决，只是因为法院没有执行完这一判决，后又被卢崇良起诉了。而这次起诉的被告只是在上述四名被告的基础上增加了山西栋盛拍卖有限公司、太谷县信用联社两名被告，原告的诉讼请求大同小异。而卢崇良在本次诉讼中特别强调，因为不履行法院判决，要求中行太谷支行、山西栋盛拍卖有限公司赔偿损失，这明显就是（2004）太民初字第1175号判决书没有执行了的内容，原告又向法院提起诉讼，应当予以驳回。2003年8月1日卢崇良与山西栋盛拍卖有限公司签订的《拍卖成交确认书》约定：拍卖人以拍卖标的的现状进行拍卖，卢崇良当时已经对拍卖标的进行了全面了解，未提出任何异议。（2004）太民初字第1175号民事判决已经将移交房屋和相关损失的责任，从法律上确定到中行太谷支行身上，山西栋盛拍卖有限公司对中行太谷支行没有履行判决义务造成的损失不承担任何责任。卢崇良在本次诉讼中出示的新证据《拍卖成交确认书补充》不具有证实性，不能作为定案依据。被告孟利生辩称，本人原系太谷县工程塑料厂的中层领导干部，1998年厂里集资建房，按厂里当时的规定，中层领导干部可以按市场价1000元/平方米，购买30平方米的房子，我交了30000元，购买到33平房米的房屋，剩余房款因为没有办理房产证，没有支付。1998年厂里将房屋交付我使用。后来该房屋被厂里抵押出去。争议的房屋是我先购买的，拍卖公司和中行太谷支行明知是我占着房屋，在拍卖的时候没有通知过我。原告在拍卖时去看过房子，明知是我们占用的还参与竞买，因此原告要求腾出房屋的主张与我没有关系，更不同意赔偿原告的损失。被告李永强辩称，1998年工程塑料厂集资建房，按当时厂内规定，我本人可以购买20平方米，我老婆史志仙是厂里的工人可以购买10平方米，我们夫妻二人一共买了33平方米，交纳了30000元。从1998年开始我们就占有使用该房屋，只是没有领取房产证。至于拍卖的事，本人不清楚，从买下房屋后就一直占用的，不存在恶意抢占，不同意原告诉讼主张。被告申敦情辩称，1998年工程塑料厂建房，使用了我的砖，因工程塑料厂拖欠砖款不能支付，该厂用其厂所有的两间商业门面房抵顶了所欠砖款。被告申敦恩未提出答辩意见。被告太谷联社辩称，2001年因申敦情拖欠信用联社贷款不能归还，经工程塑料厂同意，申敦情自愿将其从工程塑料厂抵顶回来的两间门面房折抵给信用联社，用于偿还贷款，双方还签订了以物抵债协议书，后来因为房屋权属发生纠纷，信用联社未能实现该债权，也未实际占有争议的房屋。现房屋仍由申敦情占用，申敦情名下的贷款仍未清偿。原告起诉要求信用联社腾出房屋，赔偿损失的主张没有事实依据和法律依据。经审理查明，1999年原太谷县工程塑料厂因向中行太谷县支行贷款而将位于该厂院内房产证号为00××05的小二楼一幢，上下共计十二间抵押给中行太谷支行，并经太谷县公证处作出（99）太证字第86号强制执行公证书。因太谷县工程塑料厂未能如期归还贷款，中行太谷支行向晋中市中级人民法院申请执行，该院（2002）晋中法执裁字第62号民事裁定书，裁定将太谷县工程塑料厂抵押的坐落于太洛路127号院内的该小二楼一幢抵债给中行太谷支行所有，但尚有若干房屋未清空，其中三间分别被李永强、孟利生、申敦情占有。李永强、孟利生系工程塑料厂职工，1998年分别交给工程塑料厂建房融资款3万元后占据该房屋，申敦情系给工程塑料厂供应建房用砖未能结算顶债而取得该房屋。2001年12月申敦情因未能归还太谷联社贷款而与太谷联社和工程塑料厂达成以物抵债协议，将该房屋抵顶给太谷联社，并进行公正，后该公证书被撤销，房屋仍由申敦情占用，申敦恩代申敦情看管争议房屋。2003年5月中行太谷支行在房屋未腾空的情况下委托山西栋盛拍卖有限公司对该小二楼进行拍卖。双方《委托拍卖评估合同》第六条约定：若拍卖标的经公开拍卖成交，买受人支付清全部成交价款后，由双方共同将标的支付（转移）买受人。在展示拍卖标的后，2003年8月1日拍卖开始前被告栋盛拍卖公司与竞买人卢崇良签订了一份《竞买意见书》，第二条约定：拍卖人以拍卖标的现状进行拍卖，竞买人参加竞买，即视为对拍卖标的的状况完全了解，拍卖人不承担瑕疵担保责任。在2003年8月1日举行的栋盛拍卖公司第35期拍卖会上，原告以11万元的价格成交被告中行太谷支行委托拍卖的太洛路127号院内00××05房产证号的小二楼一幢，同日原告卢崇良与栋盛拍卖公司签订《拍卖成交确认书》，其中第六条约定：买受人已经向本公司交纳叁万元（30000元），余款（80000元）等委托方中行太谷支行清空标的物（房屋）内货物后，买受人直接将余款捌万元交予委托方（中国银行太谷支行）。事后，中行太谷支行与原告共同将拍卖标的物内的部分房屋货物清空并交付，只有孟利生、李永强、申敦情所占据的三间房屋一直未能清空，在此情况下，原告将余款8万元交与中行太谷支行。原告因未能全部取得拍卖标的物，于2004年11月将中行太谷支行、孟利生、李永强、申敦恩（该当时替申敦情照看房屋）等诉至本院，要求中行太谷支行完整移交房屋并办理产权过户手续，要求孟利生、李永强、申敦恩三人立即腾出所占房屋并承担使用费。在该案诉讼期间，卢崇良撤回对孟利生、李永强、申敦恩三人的起诉，本院于2004年12月30日作出（2004）太民初字第1175号民事判决，判令中国银行太谷支行在判决书生效后一个月内将房屋完整移交原告并办理产权过户手续。中国银行太谷支行依据该生效判决于2005年11月15日为原告办理完该房产的所有权证书，但孟利生、李永强、申敦情所占的三间房屋由于其未实际控制而无法移交。原告卢崇良于2005年12月30日又向我院提起诉讼，要求中行太谷支行、栋盛拍卖公司完整移交拍卖所得的房屋并支付从竞买之日起至房屋移交之日的房屋使用费，要求被告孟利生、李永强、太谷联社立即腾出房屋，并连带负担房屋使用费。2007年8月14日本院作出（2006）太民初字第69号民事判决。被告中行太谷支行不服提起上诉，晋中市中级人民法院撤销原审判决发回本院重审。本院于2008年9月1日作出（2006）太民重字第69-1号民事判决，被告山西栋盛拍卖有限公司不服提起上诉，晋中市中级人民法院撤销（2006）太民重字第69-1号民事判决，二次发回我院重审。本院依法追加申敦情、申敦恩为被告参加诉讼，于2010年1月13日作出（2006）太民重字第69-2号民事判决。被告中行太谷支行提起上诉。晋中市中级人民法院于2010年9月10日作出（2010）晋中中法民终字第517号民事调解书，原告卢崇良与被告中行太谷支行达成协议：1、中行太谷支行支付卢崇良2005年2月1日至2005年9月15日房屋租赁费17955元；2、卢崇良放弃向中行太谷支行主张权利，双方不再追究。2011年卢崇良因争议房屋仍未腾出分别以山西栋盛拍卖有限公司、孟利生、李永强、申敦情为被告向本院提起返还原物诉讼，上列案件经晋中市中级人民法院二审审理认为，卢崇良以同一事实、同一理由、同一诉讼标的再行起诉相同被告，属于重复起诉，裁定撤销原审判决，驳回原告卢崇良的起诉。2013年12月6日，晋中市中级人民法院作出（2013）晋中中法民监字第5号民事裁定，决定再审本案。2014年9月29日，晋中市中级人民法院经再审作出（2014）晋中中法民再终字第4号民事裁定书，裁定：1、维持（2010）晋中中法民终字第517号民事调解书。2、撤销太谷县人民法院（2006）太民重字第69-2号民事判决。3、就卢崇良的其它诉讼请求发回太谷县人民法院重审。本案在审理中，卢崇良向本院提供了一份新证据“拍卖成交确认书补充”，内容是：“拍卖人保证拍卖的标的为中国银行所有房产，绝无其他产权纠纷设定；拍卖标的以现状拍卖，对拍卖标的房产瑕疵（房屋及附属设备毁损）拍卖人不承担责任；买受人全部交纳房产标的的价款及佣金，拍卖人保证将房产及时完整移交买受人，如房屋被侵占，造成买受人侵权等损失，拍卖人将承担全部法律责任”，该“拍卖成交确认书补充”上“买受人”处无签字，“拍卖人”处加盖有“榆次栋盛拍卖有限公司”章，无相关负责人签字，落款时间为“2003年8月”。被告栋盛拍卖公司否认该“拍卖成交确认书补充”存在，认为在已有《竞买意向书》和《拍卖成交确认书》的情况下，再补充三项内容没有必要，也没有可能，卢崇良在之前的多次庭审中都没有出示过该证据，说明本来就没有签订过。本次诉讼中，原告卢崇良要求被告栋盛拍卖有限公司赔偿其从2003年8月1日至2015年开庭之日的损失246456元，要求被告孟利生、李永强、申敦情、申敦恩、太谷联社腾出房屋并与栋盛拍卖公司承担连带赔偿责任，上列被告均不同意原告的诉讼请求。原告卢崇良放弃对中行太谷支行的诉讼主张。本院所确认的上述事实，有原告提供的房屋所有权证、拍卖公告、拍卖成交确认书、交款收据、收条、太谷县物价局太价字第9号文件、（2002）晋中法执字第62号民事裁定书、（2004）太民初字第1175号民事判决书、（2001）太证字第322号公正书、太证撤字第3号关于撤销（2001）太证字第322号公证书的决定，被告孟利生、李永强提供的融资款收据，中行太谷支行提供的太谷县工程塑料厂太权证字第××号房屋所有权证、第0705号房屋他项权证、抵押物清单，本院调取的本院（2011）太民初字第678、679、680号民事判决书、晋中市中级人民法院晋中中法民终字第627、628、629号民事裁定书，以及当事人陈述在案为证，上述证据经当事人质证和本院审查，可以采信。本院认为，《最高人民法院关于实施的通知》规定“同一诉讼涉及两个以上的法律关系，……不属于主从关系的，则以当事人诉争的法律关系确定案由，均为诉争法律关系的，则以诉争的两个法律关系确定并列的两个案由”，原告卢崇良提出的诉讼主张为买卖纠纷和侵权纠纷，不属于主从关系，本院确定的案由为买卖合同纠纷及侵权纠纷两个案由，符合立法的本意，可以合并审理。关于原告卢崇良本次诉讼与（2004）太民初字第1175号买卖纠纷一案是否构成重复起诉的问题，（2004）太民初字第1175号买卖纠纷一案中，原告基于拍卖成交的事实，要求委托人中行太谷支行办理房屋所有权和土地使用权过户手续，并整体移交拍卖成交的房屋，在该次诉讼中，原告撤回了对孟利生、李永强、申敦恩的起诉。在该判决生效后，中行按照生效判决履行了房屋所有权和土地使用权的过户手续，但孟利生、李永强、申敦情等仍实际占用争议房屋。原告卢崇良本次起诉的被告为中行太谷支行、栋盛拍卖公司、太谷联社、孟利生、李永强、申敦情、申敦恩等七名被告，本诉的当事人与前诉不同，本诉的诉讼标的包含了买卖合同纠纷和侵权纠纷两个主张，诉讼标的亦与前诉不同，因此原告本次诉讼与前诉不构成重复起诉。本案所形成的买卖关系中，原告以栋盛拍卖公司为媒介竞买到中行太谷支行委托拍卖的房产，买卖关系的主体包括了委托人、拍卖人、买受人，三方形成特殊的买卖关系。《中华人民共和国拍卖法》第二十四条规定，拍卖成交后，拍卖人应按照约定将拍卖标的物移交买受人；第三十一条规定，按照约定由委托人移交的，拍卖成交后应由委托人移交买受人；第六十一条规定，拍卖物若有瑕疵，拍卖人如声明则不承担责任。关于“瑕疵”的概念，应当包括物的瑕疵和权利的瑕疵两种。原告卢崇良提供的“拍卖成交确认补充”，对瑕疵解释为房屋及附属设备毁损，不符合“瑕疵”的法律概念，且该“拍卖成交确认补充”，卢崇良作为协议的一方未签字，仅加盖了“榆次栋盛拍卖有限公司”公章，而无相关负责人签字，且栋盛拍卖公司对该证据真实性表示否认，本院对原告提供“拍卖成交确认补充”不予采信。根据被告中行太谷支行和被告栋盛拍卖有限公司签订的《委托拍卖评估合同》第六条约定，拍卖成交，买受人支付清全部价款后，由双方共同将标的物交付买受人。被告栋盛拍卖有限公司在向原告展示拍卖标的物后与原告签订的《竞买意向书》第二条约定：拍卖人以拍卖标的的现状进行拍卖，竞买人参加竞买视为对拍卖标的的状况完全了解，拍卖人不承担瑕疵担保责任。拍卖成交后，双方签订的《拍卖成交确认书》第六条也载明待中行太谷支行将房屋腾空后卢崇良再将剩余价款8万元支付中行太谷支行。据上述事实可以认定被告栋盛拍卖公司对所拍卖房屋尚未清空的事实已向原告作出充分声明，依约可以免除其对拍卖标的物的瑕疵担保责任。而对于负有移交拍卖标的物义务的委托人中行太谷支行，已经依据生效的（2004）太民初字第1175号民事判决为原告卢崇良办理了产权过户手续，完成了法律意义上的移交义务，对由于中行未能清空拍卖标的物而造成原告不能及时接管拍卖房屋的损失，被告中行太谷支行应当承担相应责任，但因原告卢崇良与中行太谷支行就原告的此项主张已经晋中市中级人民法院（2010）晋中中法民终字第517号调解书作出了处理，对原告卢崇良的此项诉求，本院不再审理。被告孟利生、被告李永强分别向太谷县工程塑料厂交付的3万元注明为“融资款”，应属于借款性质，而非购房款。我国《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。被告孟利生、被告李永强并未取得所占房屋的所有权，不能行使诉争房屋的占有、使用等所有权权能，其有权依债权凭证向债务人太谷县工程塑料厂主张债权。被告申敦情因太谷县工程塑料厂拖欠其砖款，而其又拖欠太谷联社贷款的事实，三方订立的以物抵债协议，系代物清偿行为，为实践性法律行为，在所有权转移之前，清偿行为不成立，且三方订立的抵债协议公证已经被撤销，被告申敦情无权对诉争房屋行使占有、使用等所有权权能，被告申敦情有权依债权凭证向债务人太谷县工程塑料厂主张权利。被告太谷联社、被告申敦恩因未实际占有该房屋而不承担民事责任。依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，第一百三十四条，《中华人民共和国拍卖法》第三十一条、第六十一条，《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十九条之规定，判决如下：一、被告孟利生、被告李永强、被告申敦情在本判决生效后十日内腾出各自所占用的太洛路127号院内房屋，交付原告卢崇良。二、驳回原告卢崇良对被告山西栋盛拍卖有限公司、被告太谷县农村信用合作联社、被告申敦恩的诉讼请求。案件受理费4040元，由原告负担3740元，被告孟利生、李永强、申敦情各负担100元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省晋中市中级人民法院。审 判 长  贾锦芳人民陪审员  贾玉根人民陪审员  孟庆涛二〇一五年六月十二日书 记 员  杜文娟