浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙10民终1570号
上诉人（原审被告）：台州新明置业投资有限公司，住所地：台州市椒江区葭沚西大街323号，统一社会信用代码：91331002679591715R。
法定代表人：陈承守。
委托诉讼代理人：王尚满，该公司员工。
委托诉讼代理人：麻侃，浙江浙联律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：沈国华，男，1979年5月1日出生，汉族，住台州市路桥区。
被上诉人（原审原告）：陈美琴，女，1979年11月22日出生，汉族，住台州市路桥区。
上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：谢海华，浙江多联律师事务所律师。
上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：王林江，浙江多联律师事务所实习律师。
上诉人台州新明置业投资有限公司（以下简称新明置业公司）因与被上诉人沈国华、陈美琴房屋租赁合同纠纷一案，不服台州市椒江区人民法院（2017）浙1002民初3191号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
新明置业公司上诉请求：依法撤销（2017）浙1002民初3191号民事判决，改判驳回被上诉人沈国华、陈美琴对上诉人新明置业公司的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认为：“虽然新明置业公司曾通知移交经营管理权，但涉案商铺一直由实际经营户使用，客观上无法移交。因此，新明置业公司关于此后的占有使用费不应由其承担的抗辩，本院不予采纳。”对于一审法院的这一观点，上诉人认为是错误的。纵观全案，新明置业公司为什么没有将商铺返还给业主呢？其中的主要原因又是什么呢？首先，并不是新明置业公司不将商铺返还给被上诉人，是因为大部分的业主强烈要求把这个市场交给新明置业公司来继续进行管理，在新明置业公司与各业主的5年合同到期前，上诉人就向广大业主提出“合同期满后将商铺交还给业主自主经营”，结果却遭到业主的反对。随即在2015年11月12日新明置业公司与业主代表就合同期满后的相关事宜召开协商会时，当时的业主代表以全体业主的名义特地向新明置业公司发函件，要求新明置业公司扶持市场，引进项目，继续保租商铺，确保业主投资增值和利益保证。当时，相关街道、政府也要求新明置业公司继续进行管理，否则这个市场将可能处于瘫痪的状态。上诉人正因为迫于广大业主及政府各方面的要求，与广大业主进行了多达十几次的协调。但由于双方在该怎么继续经营管理及租金该如何计算的问题上存在较大的分歧，业主对租金的要求过高，导致双方至今没有达成一致意见。基于上述原因，不是上诉人新明置业公司不想将商铺交还给业主，而是业主强烈要求上诉人继续进行管理。二、一审法院认定涉案商铺一直由实际经营户使用，客观上不具备移交条件，对于此后的占有使用费也应由上诉人承担。一审法院的这一认定是错误的。上诉人将移交经营管理权通知送达被上诉人时就已经明确表示：1.可以按铺位的现状移交，当场就可以办移交手续；2.也可以按产权范围隔断后归还；3.本函发出后届满25日内不办理交割手续视为交割。现在的商铺完全具备交还的条件，被上诉人对此是明知的，却故意迟迟不来办理商铺交割手续，责任应由被上诉人自己承担。三、一审法院认定的占有使用费不符合事实。占有使用费是对被上诉人不能实际占有房屋的补偿，那补偿的数额该如何确定呢？应以新明置业公司占有房屋可获得的利益进行确定，而新明置业公司将被上诉人所有的商铺租给实际经营者的租金平均下来不到20元/月/平方米。更何况，就目前的市场经营状况，新明市场边上的其他经营者商铺的租金也相差无几。比如按周边租价水平调查的情况来看：1.以海门渔家乐“美鱼坊”调查情况为例，2014年至2016年租金每月为30元/平方米；2.以新明国际建材市场对面的飞霞港湾“LG电器”店面为例，每月租金为25.64元/平方米；3.以新明国际建材市场北面工人路“香港减肥”店面为例，每月租金为20.8元/平方米。在上诉人与被上诉人之间的合同到期后，上诉人与实际经营户之间的合同也相应到期，实际经营户以上诉人既不再是商铺的出租方又不是商铺的所有权人的名义未再向上诉人缴纳过任何的费用。因此，被上诉人占有使用费的计算标准最多也应参照新明置业公司租给实际经营者优惠后的租金为准。
沈国华、陈美琴辩称，一、被上诉人没有收到过上诉人发出的关于移交商铺经营管理权的函件。被上诉人在一审举证期限内已经举证证明，上诉人发函时有一家名为铭鼎建材的个体经营户还在继续经营使用。上诉人对此未予否认，说明商铺不具备产权移交的条件。二、2017年4月份前后，上诉人对商铺进行了改造、清理，为移交做准备。这是在一审开庭之后本案上诉期间发生的。期间的占有使用事实与上诉人有关，为了具备腾退的条件，上诉人在继续占有使用。三、关于占有使用费的计算问题。被上诉人认为，一审判决50元/月/平方米偏低，购买商铺的价格是150多万元，如果按照银行的同期贷款利率计算，租金远远不止50元/月/平方米。被上诉人的商铺靠近红星美凯龙，位置非常好，一审判决50元/月/平方米远低于当时合同约定的价格，被上诉人抱着息事宁人的态度没有提起上诉。
沈国华、陈美琴向一审法院起诉请求：被告腾退房屋、恢复原状；被告支付房屋占有使用费221525元（以购房款为基数按8%/年计算至实际腾退之日止，暂计算至2017年3月14日为221525元）。诉讼中，沈国华、陈美琴减少要求恢复原状的诉讼请求，并明确要求被告支付的房屋占有使用费为按总购房款每年8%的标准计算至房屋实际腾退之日止。
一审法院认定事实：2012年12月25日，新明管理公司与被告新明置业公司签订吸收合并协议书，由被告新明置业公司吸收新明管理公司，新明管理公司所有的债权、债务由被告新明置业公司享有、承担，新明管理公司解散。2013年3月11日，新明管理公司办理了注销手续。原告沈国华、陈美琴系坐落于椒江区××大道北段××号商业用房（建筑面积为52.91平方米、3.02平方米）的所有权人。原告沈国华与被告新明置业公司以及新明管理公司签订委托经营管理协议书，约定，原告沈国华将上述商铺委托新明管理公司进行出租和经营，期限为2011年1月1日至2015年12月31日，由新明管理公司支付租金，其中，前3年按照原、被告签订商品房买卖合同总价的1%、1%、1.5%每年支付租金，第4年、第5年按商品房买卖合同总价的16%计算租金。上述协议还约定，商铺出租产生的任何租金损益均由新明管理公司所有及承担，经营风险与原告沈国华无关，被告新明置业公司对新明管理公司应付款项提供担保，以及其他事项。之后，新明管理公司将房屋进行对外出租、经营。2015年12月31日委托经营管理期限届满至今，原、被告未另行签订租赁协议。2016年12月15日，被告新明置业公司曾向原告沈国华邮寄关于移交商铺经营管理权的通知，由他人进行签收。至2017年1月份，涉案的商铺仍由实际经营户使用。原告陈美琴对于委托经营管理协议书表示追认。另，2013年4月3日，被告新明置业公司将坐落于椒江区台州大道北段8号22幢128号、129号、130号等房屋对外出租，租赁期限为2013年3月15日至2015年12月15日，租金为每平方米50元/月，根据实际经营时间的长短，被告新明置业公司给予不同比例的租金优惠。
一审法院认为，原告沈国华、陈美琴自愿减少部分诉讼请求，系其对诉权的行使，不违反法律的强制性规定，该院予以准许。委托经营管理协议书系各方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应为有效。由于原告陈美琴进行追认，委托经营管理协议书对原告陈美琴具有约束力。被告新明置业公司吸收了新明管理公司，委托经营管理协议书所产生的本应由新明管理公司享有、承担的权利、义务，由被告新明置业公司享有、承担。原告沈国华、陈美琴不承担房屋出租的经营风险、仅收取固定的收益，委托经营管理协议书实际为房屋租赁合同。租赁期限届满后，由于双方未能达成续租协议，被告新明置业公司应及时将房屋返还给原告沈国华、陈美琴。被告新明置业公司至今未返还，应支付给原告沈国华、陈美琴占有使用期间的费用。被告新明置业公司主张曾通知原告沈国华、陈美琴移交房屋经营管理权，但商铺仍由实际经营户使用，客观上无法移交。因此，被告新明置业公司关于商铺未交付以及此后的占有使用费不应由其承担的抗辩不能成立。占有使用费是对原告沈国华、陈美琴不能实际占有房屋的补偿，应以被告新明置业公司占有房屋可获得的利益进行确定。委托经营管理协议书带有商品房促销性质，不能真实反映租金水平。故对原告沈国华、陈美琴要求按照委托经营管理协议书的约定确定占有使用费，该院不予采纳。被告新明置业公司给予实际经营户的优惠措施，系被告新明置业公司的经营策略，也不能作为房屋租金的确定因素。因此，参照被告新明置业公司将房屋出租给同地段实际经营户之前约定的租金情况，该院确定按照50元/月/平方米计算占有使用费，即被告新明置业公司应按照每月2796.50元[50元/月/平方米×（52.91平方米+3.02平方米）]的标准支付占有使用费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条和第二百三十五条的规定，判决如下：一、被告台州新明置业投资有限公司于本判决生效后十日内腾退位于椒江区××大道北段××号商业用房；二、被告台州新明置业投资有限公司于本判决生效后十日内支付给原告沈国华、陈美琴自2016年1月1日起至被告台州新明置业投资有限公司实际腾退房屋之日止按每月2796.50元的标准计算的占有使用费；三、驳回原告沈国华、陈美琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2311元（已减半，原告沈国华、陈美琴已预交），由原告沈国华、陈美琴负担1873元，被告台州新明置业投资有限公司负担438元。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。对一审查明的事实本院予以认定。
本院认为，本案双方当事人的主要争议焦点是上诉人新明置业公司是否应当向被上诉人支付商铺的占有使用费以及占有使用费的标准。一、关于上诉人应否支付占有使用费问题。委托经营管理协议书系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。该协议书约定的委托期限为2011年1月1日至2015年12月31日，在委托期限届满双方未能达成续约合意的情况下，上诉人负有向被上诉人返还商铺的义务。虽然上诉人主张其已向被上诉人发出关于移交商铺经营管理权的通知，但该函件系他人签收，且案涉商铺在一审审理期间仍由经营户实际经营使用。因此，在案涉商铺尚不符合可交付条件的情况下，上诉人仅向业主发送通知的行为不足以作为认定其已经充分履行案涉商铺返还义务的依据。一审法院判决上诉人支付占有使用费计算至实际腾退房屋之日并无不当。二、关于占有使用费的标准问题。占有使用费是对被上诉人无法对案涉商铺进行使用的利益补偿，应以商铺的使用价值作为标准认定的依据。上诉人主张一审确定的占有使用费标准50元/月/平方米过高，但无法提供充分有效的证据予以证实。一审法院综合考虑商铺的地理位置、所在商场的经营管理情况、上诉人对外出租的租金标准等因素确定的上述占有使用费标准应属合理。
综上所述，台州新明置业投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1340元，由上诉人台州新明置业投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 谦
审 判 员 邬卫国
审 判 员 汤坚强
二〇一七年九月二十六日
代书记员 郭巧燕