福建省漳州市龙文区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0603民初808号
原告：赖胜国，男，汉族，1971年7月23日出生，住福建省平和县。
委托诉讼代理人：赖木秋，福建重宇合众律师事务所律师。
被告：陈二洲，男，汉族，1987年10月26日出生，住福建省漳浦县。
原告赖胜国与被告陈二洲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赖胜国及其委托诉讼代理人赖木秋，被告陈二洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赖胜国向本院提出诉讼请求:1.判决解除赖胜国与陈二洲签订的合同编号为0002203的《房产买卖居间协议书》；2.判决陈二洲向赖胜国支付违约金23.96万元；3.判决陈二洲向赖胜国返还定金10万元；4.判决陈二洲向赖胜国赔偿损失35.2万元。诉讼过程中，赖胜国变更上述诉讼请求为：1.判决解除赖胜国与陈二洲签订的合同编号为0002203的《房产买卖居间协议书》；2.判决陈二洲向赖胜国支付违约金23.96万元；3.判决陈二洲向赖胜国返还定金10万元；4.判决陈二洲向赖胜国赔偿中介费用1万元；5判决陈二洲向赖胜国赔偿损失35.2万元。事实和理由：2017年2月8日，赖胜国与陈二洲签订合同编号为0002203的《房产买卖居间协议书》，约定：1.陈二洲将坐落于福建省漳州市龙文区蓝田镇毅达新城四期×幢××××号房产以119.8万元的价格出售给赖胜国。2.《房产买卖居间协议书》签订当日赖胜国向陈二洲交付购房定金10万元。3.2017年3月31日前双方到房管局交易过户当日赖胜国向陈二洲支付购房款45万元（含定金）。4.双方签订本协议后不得中途毁约，否则毁约方除向守约方承担总房款20%的违约金外，还应赔偿守约方含中介费用、装修损失、房屋使用费房屋差价损失等实际损失和收益损失，以及由此引发的诉讼费用和律师费用等。5.产权人已征得产权共有人同意出售涉案房产并代办签订本协议，否则愿承担违约责任。6.双方在履行本协议过程中发生争议，应协商解决，协商不成的，任何一方可想房屋所在地有管辖权的人民法院起诉。合同签订后，赖胜国依约向陈二洲支付10万元的购房定金，然陈二洲却以现房价已上涨和其他房产共有人不同意出售该房产为由明确该房产不出售给赖胜国。陈二洲的行为已构成根本性违约，理应依法承担违约责任，并赔偿赖胜国的相关损失及费用。
漳陈二洲辩称，一、2017年2月8日三方签订的合同编号为0002203《房产买卖居间协议书》属于无效合同。1.本案讼涉商品房系陈二洲与陈跃明共同共有，陈二洲未经陈跃明书面同意，故该协议书无效。2.《房产买卖居间协议书》系居间人漳州丹霞房产行销策划有限公司（以下简称“丹霞房产公司”）提供的格式合同，其中第七条及第十九条明显加重陈二洲的责任，而且整份协议内容中，居间人丹霞房产公司没有承担任何经济责任，三方所签的协议无效。三方签协议时，未经过房屋共有人陈跃明的同意，协议签订后陈跃明才知道此事，并一直反对出售此房屋。二、无效合同后的处理原则为：当事人相互返还因合同取得的财产，而不是继续履行合同。三、本案中《房产买卖居间协议书》无效，陈二洲只需退还赖胜国所付定金10万元。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。2017年2月18日，以陈二洲为甲方、赖胜国为乙方、丹霞房产公司为居间方签订《房产买卖居间协议书》，约定：“第一条陈二洲同意将坐落于福建省漳州市龙文区蓝田镇毅达新城四期×幢××××号的房产出售给赖胜国。第二条陈二洲、赖胜国双方同意，上述房产成交价为119.8万元整，本协议签订当日，赖胜国应支付购房定金10万元整。……第四条赖胜国于2017年3月31日前双方到房管局交易过户当日向甲方支付45万元（含定金）……第七条陈二洲办证上述房屋权属清楚，无债权债务纠纷；如存在其他共有人则共有人均已同意出售；如为已购公有住房、经济适用房的，则同住成年人同意出售。自本协议生效之日起，若发生与陈二洲有关房屋产权纠纷或债务债权等，概由陈二洲负责，由此给赖胜国造成的损失，由陈二洲负责赔偿。若因陈二洲或陈二洲的委托代理人原因（包含但不限于陈二洲无权处分、代理人无权代理等情形）致本房屋合同无效或被撤销的，陈二洲、陈二洲的委托代理人自愿向赖胜国、丹霞房产公司分别按相当于定金和中介费的标准承担过错赔偿责任……第十一条陈二洲、赖胜国在签订本协议后不得中途悔约。否则悔约方除应向守约方承担总房款百分之二十的违约金外，还应赔偿守约方含中介费用、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失等经济损失和收益损失，以及由此产生的诉讼费用和律师费用等。若陈二洲、赖胜国自行协商解除或终止履行合同的，中介费用已全部支付的，丹霞房产公司不予退还；若中介费尚未支付的，则由陈二洲、赖胜国各方承担连带支付责任。第十二条若赖胜国不能按期向陈二洲付清购房款或陈二洲不能按期向赖胜国交付房产，违约方应向对方承担总房款日0.05%的违约金。逾期达十五日的，对方有权解除合同并按上一条的约定追究违约方的违约责任。……第十九条双方约定的其他事项：产权人已征得产权共有人同意出售该房产并代办签定本协议，否则愿承担违约责任等内容。”合同签订后，赖胜国支付陈二洲定金10万元，陈二洲出具收条予以确认。2017年3月29日，陈二洲与赖胜国的电话通话内容为：“赖胜国：你那房子到底卖不卖给我？陈二洲：不卖。”等内容。本案讼涉商品房系陈二洲与陈跃明共有。赖胜国因本案诉讼支付律师费3000元，支付丹霞房产公司中介费1万元。
对有争议的事实，本院分析认定如下：赖胜国提交《房地产买卖协议书》主张赖胜国已将涉案房产出售给他人，赖胜国存在房屋差价损失352000元的事实，本院认为，该《房产买卖协议书》系赖胜国与案外人所签，与本案合同不具有关联性，本院不予采纳。
本院认为，本案争议焦点为陈二洲与赖胜国签订的《房产买卖居间协议书》是否有效问题，及赖胜国主张的违约金等各项请求能否支持问题。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”，故陈二洲以其未经房屋共有人陈跃明的同意将房屋出售为由，主张其与赖胜国签订的《房产买卖居间协议书》无效，本院不予支持。陈二洲与赖胜国签订的《房产买卖居间协议书》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应依法全面履行合同约定义务。陈二洲在《房产买卖居间协议书》中表示已征得产权共有人同意出售该房产并代办签订该协议，现陈二洲以产权共有人不同意出售讼涉房产为由明确表示拒绝履行合同已构成违约，其违约行为致使不能实现合同目的，故赖胜国请求解除其与陈二洲签订的合同编号为0002203的《房产买卖居间协议书》本院予以支持，赖胜国请求陈二洲返还定金10万元本院予以支持。陈二洲的行为已构成违约，故赖胜国请求陈二洲承担按约定支付违约金、中介费及律师费本院予以支持，即陈二洲应赔偿赖胜国违约金23.96万、中介费1万元、律师费3000元。陈二洲请求赖胜国赔偿其房屋差价没有事实依据本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，判决如下：
1解除赖胜国与陈二洲于2017年2月18日签订的编号为0002203的《房产买卖居间协议书》；
2陈二洲应于本判决生效之日起10日内向赖胜国返还定金10万元；
3陈二洲应于本判决生效之日起10日内向赖胜国支付违约金、中介费、律师费共计25.26万元；
4驳回赖胜国的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费21923元，由赖胜国负担3168元，由陈二洲18755元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。
审 判 长 邹岩松
审 判 员 林斐偲
人民陪审员 赖杜恺
二〇一七年六月十九日
书 记 员 刘 婧
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。