沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2015）沈和民二初字第01871号原告张敏，女，汉族，1985年9月20日出生，住辽宁省新市。委托代理人王婷，系辽宁安行律师事务所律师。被告沈阳朗勤置业有限公司，住所地沈阳市和平区文体路6甲4号，注册号210100000033881。法定代表人陈颖，系该公司总经理。委托代理人陈宣辰，系辽宁瀛沈律师事务所律师。委托代理人刘敏，系辽宁瀛沈律师事务所律师。原告张敏诉被告沈阳朗勤置业有限公司（以下简称“朗勤公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，被告朗勤公司就本院管辖权提出异议，经审查，本院依法作出（2015）沈和民二初字第01871号民事裁定书，裁定驳回被告朗勤公司的管辖权异议。被告朗勤公司对此不服，向沈阳市中级人民法院提出上诉，沈阳市中级人民法院经审查，作出[2015]沈中立民终字第506号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。本案依法由审判员王金利担任审判长，审判员张梅主审，与人民陪审员刘陶然组成合议庭，于2015年12月10日公开开庭进行了审理。原告张敏的委托代理人王婷，被告朗勤公司的委托代理人陈宣辰、刘敏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张敏诉称：原、被告双方于2014年1月20日签订商品房买卖合同，其中约定，原告购买被告开发建设的位于沈阳市和平区中华路70号-1152商铺（建筑面积10.32平方米），单价为53,126.94元/平方米，房屋总价款548,270元，交房日为2014年8月31日前。合同签订后，原告按约定履行了付款义务，被告至今未在合同约定期限内向原告交房，已经逾期近300天。根据合同第九条规定，××（被告）逾期交房超过180天的，××（原告）有权解除合同，××应返还全部已付款，并支付逾期交房违约金。被告违约至今，原告多次要求与被告协商解除合同，并返还购房款、违约金等款项，但被告始终予以拒绝。关于原告与沈阳华坤商业经营管理有限公司（以下简称“华坤公司”）签订的委托经营管理协议一节属实，但该协议是在被告主张的情况下签订的，该协议的性质正是《商品房销售管理办法中》第十一条所明令禁止的房地产开发公司不得采取售后包租，或变相售后包租未竣工商品房的行为，对于此种行为，有关部门可以对其进行处罚，被告以该理由称房屋已经交付，不能成立。并且华坤公司现没有实际收房，并且根据法律规定房屋的交付应当具备合法的验收手续，在不具备合法的手续情况下，开发商单方面认为已经履行了交付义务是不具有法律依据的。在签订商品房买卖合同时原告是按照被告要求并由其指定的第三方华坤公司统一进行管理，这种行为既是《商品房销售管理办法》中所称的售后包租行为，一方面该行为本身已经违反法律禁止规定，同时在被告与华坤公司本着具有关联关系的情况下，又没有法定的房屋交付手续，所谓的房屋交接单根本不能证明房屋已经实际交付。关于被告提供的照片，本身不能看出照片中的房屋就是原告所购买的商铺，同时即使照片体现的地点是原告购买的房屋，也仅完成了外部装修，不代表可以进行房屋交付，不能证明其要证明的问题，且照片形成的时间根本无法体现。关于被告提及的收益问题。原告确实收到了被告所称的该笔款项，但事实情况是由于被告开发的地下商铺至今无法开业，导致包括原告在内的众多业主多次到被告处进行维权，被告因此选择了个别业主进行了所谓的反租，但由于被告商铺并未事实开业，根本不存在所谓的经营获利，该笔款项只是在原、被告签订合同时被告承诺的原告可得利益，被告向原告支付该笔款项也是由于被告违约在先，使原告遭受了损失，不属于被告所称的经营收益，双方所签合同的目的并未真正实现。关于被告提供的承诺函，原告作为普通业主，客观上是不可能完成将全部地下商铺统一委托第三方进行管理的，被告称是原告自行委托不具有事实依据，该承诺函虽然是原告签字，但由于被告售后包租的行为本身不具有法律依据，且被告客观上无法交房，因此无论该承诺函是否有法律依据，都不影响原告行使解除合同的权利。总之，原告认为，双方解除合同具有必要性，一方面合同中已经明确约定了××即被告逾期交房时原告可以解除合同，且该条件已经成立。被告始终强调房屋已经向华坤公司进行交付，但依据城市房地产管理法及城市房地产开发管理的条例规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后后方可使用，同时房地产开发企业应该向项目所在地县级以上地方政府，房地产开发提交验收申请由相关部门对工程质量监督规划、消防、人防等进行综合验收，也就是说在目前的情况下，无论被告售后包租的行为是否合法，其根本无法按法律规定完成交付义务，另外本案合同标的为地下商铺，被告进行开发以及原告购买的目的，都是为了经营获利，而双方合同签订至今，即使在被告反复拖延开庭时间的情况下商铺至今还是不能顺利开业，甚至连基本的装修工作都没有完成，更没有完成法定的竣工验收手续，双方签订合同的目的已经不能实现。双方在合同中约定的违约金数额，是按照被告提供的格式合同进行约定的，而该商铺并不属于一般的居住用房，商铺盈利、利益可预期明显高于合同中约定的标准，请求法院根据《最高院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对违约金数额进行适当提高，被告至今未能提供工程合法的验收手续，也进一步证明该商铺根本无法进行交付，所称的已经向华坤公司交付不能成立，应判决双方合同解除，避免社会矛盾不断激化，维护原告的合法权益。原告购买商铺的目的不是为了违约并向被告支付违约金，而是为了经营获利，原告在无法全款支付购房款的情况下选择商业贷款的方式进行付款，但被告指定的可贷款银行只有两家银行，在两家银行均不批款的情况下，原告是不可能完成贷款并还款的手续。综上所述，被告的行为已经严重侵害了原告的合法权益，故原告诉至法院，请求判令解除原、被告之间的商品房买卖合同；请求判令被告返还原告已付购房款548,270元、违约金16,448元、备案费1,371元，共计566,089元；判令被告承担本案诉讼费。被告朗勤公司辩称：我公司首先申请将华坤公司追加为本案第三人。1、原、被告之间签订的商品房买卖合同已经生效，并且涉案房屋已经实际交付，根据商品房买卖合同及补充协议，原告与华坤公司之间签订的委托经营管理协议，原告授权华坤公司在涉案商铺交付时代为收房，华坤公司对商铺的接收即视为原告已经接收商铺，而被告已经于2014年8月22日与华坤公司办理了交房手续，将涉案房屋实际交付给了华坤公司，被告已完成了交房的义务，且交房时符合交房条件，能达到华坤公司经营使用的目的；2、涉案房屋已经实际交付给原告，双方的合同目的已经实现，原告不具备解除条件，被告已将涉案房屋交付给原告，并且二次装修已经完毕，即将投入使用，即双方订立的合同目的已经实现，被告已经履行完合同义务，不存在违约行为，无需承担任何违约责任。3、华坤公司已经向原告支付了前两年的经营款，原告购买商铺的行为是一种投资行为，其购买的目的是获得经营收益，在原告已经获得经营收益的前提下，向被告提出解除合同是显失公平的。合同目的已经实现，为了维护交易的稳定性，不应解除合同。城市房地产管理法及房地产管理办法为效力性规定，双方签订的商品房买卖合同为交付验收合格，向华坤公司交付房屋，即视为交付，被告已向华坤公司交付房屋，因市场经济不好，华坤公司没有实际经营，与作为开发商的被告无关，对此商业风险，不应由被告来承担。除此之外，2013年3月4日因沈阳市和平区中华路与同泽南街交叉处地下空间工程发生“3.4”燃爆事故，事故的处理给本案涉案工程带来一定影响，影响了项目进展，也是本案涉案房屋交房迟延的一个原因。本案庭审中，被告之所以没有提及该事项，是因为这是众所周知的事实，事故发生后，报纸、网络等新闻媒体都进行了大量报道。经审理查明：2014年1月20日，原告张敏（××）与被告朗勤公司（××）签订《商品房买卖合同》（合同编号：E1401006849）一份，其中约定，原告购买被告开发建设的位于沈阳市和平区中华路70号地下1层-1152房屋（商铺）一处（建筑面积10.32平方米），总价款为548,270元。付款方式为“于2014年1月20日一次性缴纳房款548,270元”。合同第八条约定，××应当在2014年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：1.该商品房经验收合格。……合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，××如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按下列第1、2种方式处理：1.按逾期时间，分别计算（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，××有权解除合同。××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按××累计已付款的3%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之壹的违约金。2.详见附件四《商品房买卖合同补充协议》。合同第十五条规定，××应当在商品房交付使用后500日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.××按日向××支付已付房价款的十万分之一的违约金，合同继续履行。合同签订当日，原、被告双方另行签订《商品房买卖合同补充协议》一份，其中载明“××确认：对于商品房买卖合同订立以及对于商铺价格有重大影响的因素双方均已在商品房买卖合同及补充协议中进行了约定，不存在遗漏情况。因此，双方的权利义务责任以《商品房买卖合同》及本补充协议的约定作为唯一依据。××在签署《商品房买卖合同》和补充协议签，已经详细阅读了全部条款并理解其含义，合同及补充协议的签署是买卖双方真实意愿的表示。……四、××所购商铺运营管理权的约定1.××在签署该商铺买卖合同前，已了解并认同沈阳华坤商业经营管理有限公司对该商铺的统一管理权及相关《委托经营管理协议》约定事项；确定将所购商铺委托给对‘朗勤商道’行使运营管理权的华坤公司，由华坤公司统一管理。××应于本合同签订时与华坤公司签订《委托运营管理协议》，××同意遵守华坤公司运营管理制度。××保证在委托经营管理期限内对该商铺经营用途的承诺有效且不可撤销，同时遵守不单方终止委托经营的相关承诺，即××取得该商铺所有权后亦应当保证信守该《商品房买卖合同》及本补充协议承诺，如××将商铺转让第三方，××应保证受让人知悉该商铺经营用途的相关承诺并确保其按照华坤公司的协议文本与之签订《委托经营管理协议》。……”同时，双方还在“商铺的交付”一项中约定，“……2.××承诺将商铺交由华坤公司经营管理，并委托华坤公司与××办理商铺交接手续，××可直接将商铺移交华坤公司，即视为已向××交房。××在交付通知书中通知的交付期限最后一次的次日即视为交付日。办理交付和交接手续后该商铺有关的风险、责任随之转移给××”。该补充协议第七条约定，“委托经营管理期限内，××不得解除本合同及补充协议。如非××原因造成××必须退房，××须经××同意解除已生效的《商品房买卖合同》，××书面同意解除合同的，按照以下方式处理：……。”同日，原告向被告朗勤公司交付购房款548,270元，并向被告朗勤公司缴纳其代收的备案转让费1,371元。另查明，2014年1月20日，原告签署“承诺函”一份，其中载明“……被承诺方：沈阳华坤商业经营管理有限公司。本人于2014年1月20日与沈阳朗勤置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，于2014年1月20日与沈阳华坤盛业经营管理有限公司签订了《委托经营管理协议》。鉴于被承诺方在我购房时向开发商沈阳朗勤置业有限公司争取到104,432元的购房优惠，因此《委托管理协议》中被承诺方向我支付的三年经营收益已扣除购房优惠。现我承诺在三年的委托经营期不单方解除委托经营协议，如我单方解除，则应向承诺方沈阳华坤商业经营管理有限公司补齐购房优惠款104,432元。”2014年8月8日，被告朗勤公司向沈阳华坤商业经营管理有限公司出具《朗勤商道交付通知书》一份，通知交付涉案商铺的时间等相关事项。2014年8月22日，被告朗勤公司与华坤公司签订房屋交接单一份，其中载明，××张敏（即本案原告）所购买的朗勤商道2区2-1152号商铺，由被告朗勤公司向华坤公司交付，视为已向××交房。“经朗勤置业、华坤商业共同查验，确认房屋已满足交付条件且无工程质量问题，华坤商业代××接收上述商铺，双方已于当日正式完成交接。自交接之日起，朗勤置业已全部、合法履行××交付房产的义务，该房产有关风险、责任随之转移给××。”上述事实，有原、被告的当庭陈述、商品房买卖合同书、补充协议、缴费票据、朗勤商道交付通知书、房屋交接单等证据在卷佐证，经庭审质证及审查，本院予以确认。本院认为：本案的争议焦点是原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是否应予以解除，被告朗勤公司是否应承担返还原告购房款及利息，承担违约责任。原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同及补充协议的约定全面履行各自义务。本案中，原、被告于2014年1月20日签订《商品房买卖合同》当日又签订《商品房买卖合同补充协议》一份，其中在“商铺的交付”一项中约定，“××（即原告）承诺将商铺交由华坤公司经营管理，并委托华坤公司与××（即被告）办理商铺交接手续，××可直接将商铺移交华坤公司，即视为已向××交房。××在交付通知书中通知的交付期限最后一次的次日即视为交付日。办理交付和交接手续后该商铺有关的风险、责任随之转移给××”。该补充协议第七条同时约定，“委托经营管理期限内，××不得解除本合同及补充协议。如非××原因造成××必须退房，××须经××同意解除已生效的《商品房买卖合同》，××书面同意解除合同的，按照以下方式处理：……。”上述补充协议中的约定，系当事人双方就交房问题单独作出的特殊约定，对双方均具有约束力。2014年8月22日，被告朗勤公司向华坤公司交付了涉案房屋，并“经朗勤置业、华坤商业共同查验，确认房屋已满足交付条件且无工程质量问题……”，据此，被告朗勤公司在已于2014年8月22日向华坤公司实际交付房屋的情况下，即视为已依约向××即原告张敏交付房屋，此时，符合双方当事人在《商品房买卖合同》中作出的被告应于2014年8月31日前交房的约定，故被告交付房屋不存在违约行为，原告主张解除合同不符合合同约定，亦不符合法律规定的关于合同解除的法定条件。根据我国《物权法》第三十九条之规定，原告对自己的不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，华坤公司已向原告支付了两年的经营收益，说明原告已取得涉案房屋的相应收益，亦说明原告对涉案房屋享有了实际所有的权利，原告认为被告未交房与事实不符。从合同履行义务情况来看，原告收取华坤公司支付的收益款的行为，说明原告已认可双方签订的《商品房买卖合同补充协议》中所约定的房屋交付方式及经营方式。据此，原告主张要求被告返还已付购房款、违约金及备案费等的意见，亦缺乏事实及法律依据，故本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告张敏的诉讼请求。案件受理费9,461元，由原告张敏承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费,按自动撤回上诉处理。审 判 长  王金利审 判 员  张 梅人民陪审员  刘陶然二〇一五年十二月三十一日书 记 员  黄诗珊本案判决依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。