浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2009）浙绍民终字第485号
上诉人（原审被告）浙江五洲建设投资集团有限公司。
法定代表人陈樟桥。
委托代理人（特别授权代理）朱辉。
被上诉人（原审原告）陆飞。
委托代理人（特别授权代理）陈洪奎。
被上诉人（原审第三人）王亚萍。
委托代理人（特别授权代理）何高峰、章炯。
上诉人浙江五洲建设投资集团有限公司（以下简称五洲公司）因商品房买卖合同纠纷一案，不服浙江省上虞市人民法院（2008）虞民一初字第271号民事判决，向本院提出上诉。本院于2009年4月28日受理后，依法组成合议庭，于2009年5月14日公开开庭对本案进行了审理。上诉人五洲公司的委托代理人朱辉、被上诉人陆飞的委托代理人陈洪奎、被上诉人王亚萍及其委托代理人何高峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定，第三人王亚萍与原告陆飞系继母与继子关系，原上虞市五建房屋开发公司已变更为被告浙江五洲建设投资集团有限公司。2003年7月19日，第三人以原告陆飞的名义与原上虞市五洲房地产开发有限公司（被告公司变更前名称）签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告购买被告位于上虞渡江花园第8幢303号（现为27幢303室）商品房一套，建筑面积为111.16平方米，附房无产权，主房价款210483元，附房价款6054元，被告代政府收取管道燃气建设开户费3000元，出卖人应在2004年4月30日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用，逾期交房，出卖人应自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交房款银行同期贷款的违约金，合同继续履行。合同买受人由王亚萍签“陆飞”二字，手印由王亚萍所签。合同约定房屋价格为22.70万元（包括主房及附房），付款方式为分期按揭付款。2003年8月19日，原告向中国建设银行上虞支行借款12万元，个人住房借款合同由原告陆飞签字，借款由第三人妹妹王秋萍签字担保，贷款于同日获得核定，个人住房贷款于同日通过陆飞帐户支付给被告，以陆飞名义办理的借款还贷存折均由第三人持有。2003年7月16日，第三人王亚萍向被告支付首付款第一笔款项7万元，2004年1月10日，第三人王亚萍向被告支付首付款余款3万7千元。被告分别于2003年7月16日、2004年1月10日出具相应款项的收据，收据上交款单位“陆飞”二字为第三人所签。购房款首付后，第三人王亚萍陆续向自己持有的陆飞建行存折上存入资金，并以自己持有的陆飞的银行存折（号码为1454339980100106387），以陆飞的名义支付建行的按揭贷款及利息，至2007年3月28日，贷款本金及利息扣缴结清，共支付贷款本金12万元，按揭贷款利息20243.13元（10911.65＋8590.62＋740.86）。根据本案证据及当事人庭审陈述，可认定购房款22.70万元及按揭贷款利息20243.13元均由第三人王亚萍代原告所垫付。2007年5月9日，被告向第三人开具销售不动产统一发票，交款人为王亚萍。2007年5月18日，第三人与被告签订购房合同一份，买受人为第三人，未支付购房款。2007年5月23日、5月28日，第三人陆续办理了房屋的土地使用权证和房屋产权证，两证上登记的土地使用权人及房屋产权人均为第三人王亚萍。因原告申请，法院委托绍兴市平准资产评估有限公司对王亚萍名下位于曹娥街道渡江花园27幢303室房屋进行评估，评估价为503045元，鉴定费为1509元。
原审法院认为，本案的争议焦点是第三人王亚萍是借用原告名义为自己买房，还是作为原告的代理人代理原告买房。原告提供的购房合同复印件与第三人提供的2003年购房合同原件内容一致，当事人对该房按揭贷款申请书及个人借款合同皆予认可，上述合同及申请书都签名“陆飞”，而不是第三人王亚萍，同时，房款的首付上交款单位也签名“陆飞”，按揭贷款也是通过陆飞的银行存折扣缴，原告与第三人对此亦无异议。根据上述事实，第三人以原告名义向被告购房，此时第三人以陆飞名义与被告签订的购房合同系效力待定合同，陆飞在按揭合同上签名系其对第三人与被告于2003年7月19日所签房屋买卖合同的追认，应认定该合同系陆飞与被告所订立，第三人王亚萍系代理原告买房，即陆飞具有实际购房人的地位。原、被告于2003年7月19日所签订的购房合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规禁止性规定，应认定为有效合同。合同订立后，对当事人均具有约束力，原、被告应按合同履行。原告在合同签订后已按约履行了付款义务，被告却于2007年5月23日、5月28日将讼争房屋出卖给了第三人，并已办理过户手续，故被告之行为已构成违约，应承担违约责任。原告要求被告解除商品房买卖合同、返还购房款及承担违约金、赔偿损失的请求，理由正当，予以支持。关于原告主张的违约金，酌定为3.90万元。关于原告主张的房屋差价损失，宜根据本案实际情况酌情考虑结合房地产交易市场的交易现状，酌情确定房屋差价损失11万元。原告要求返还按揭贷款利息20243.13元，虽该款由第三人代付，但该款系以原告名义支付，故应先由被告赔偿给原告，第三人与原告的关系可另行处理。原告要求被告赔偿利息损失65376元的请求，由于在损失中已作了考虑，不予采纳。第三人辩称被告没有与原告签订购房合同，要求法院驳回原告请求之辩解理由，于法无据，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第八条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除原告陆飞与被告浙江五洲建设投资集团有限公司于2003年7月19日签订的商品房买卖合同；二、被告浙江五洲建设投资集团有限公司应返还原告陆飞购房款227000元，支付违约金39000元，赔偿房屋差价损失110000元，支付按揭贷款利息20243.13元，合计人民币396243.13元，在本判决生效后十五日内履行；三、驳回原告陆飞的其他诉讼请求；四、驳回第三人王亚萍的诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费9786元，由原告负担4000元，被告浙江五洲建设投资集团有限公司负担5786元；鉴定费1509元，由被告浙江五洲建设投资集团有限公司负担。
上诉人浙江五洲建设投资集团有限公司不服一审判决，提出上诉称：一、一审判决部分事实认定错误。1、一审判决认定被上诉人王亚萍所支付的购房款及按揭贷款利息是为被上诉人陆飞所垫付的系认定事实错误。付款只是整个购房过程中的一个行为，因此在认定该笔款项系为谁支付时，不能仅凭收据上的缴款单位而定，而应联系签订购房合同时到底系谁购房。王亚萍在付购房款给上诉人时及庭审中均明确表示上述款项是为自己购房所支付的。从情理上分析，在付款前，王亚萍和陆飞并无任何约定，且王亚萍经济能力一般，在此情况下王亚萍根本不可能凭空为陆飞垫付数目不小的房款。2、一审判决认定被上诉人王亚萍是作为被上诉人陆飞的代理人代理购房系认定事实错误。被上诉人王亚萍向上诉人购房时曾明确表示是为自己购房，但出于办理按揭贷款的需要，被上诉人王亚萍提出借用被上诉人陆飞的名义签订商品房买卖合同。上诉人与被上诉人王亚萍于2003年7月19日签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效合同。合同签订后，王亚萍以陆飞的名义依约支付了房款，全面履行了合同义务。一审判决把被上诉人陆飞在按揭贷款合同上签名的行为认定为对上述购房合同的追认，依据不足。陆飞的签名行为仅仅是王亚萍以陆飞名义签订购房合同后的必然结果，且陆飞在签订按揭贷款合同后，未履行偿还贷款的义务，说明此时陆飞并无购房的意思表示。一审法院亦查明购房的所有按揭贷款均由王亚萍偿还的事实。民事活动应遵循权利和义务一致的原则。纵观整个购房过程，所有义务均由王亚萍承担和履行，王亚萍只是借用了陆飞的名义购房，王亚萍才是本案中的实际购房人。陆飞未履行任何义务，无权取得讼争房产。因此，上诉人将讼争房产出卖给王亚萍符合合同约定及法律规定。二、一审判决上诉人支付给被上诉人陆飞违约金3.9万元，并赔偿房屋差价损失11万元系法律适用错误。根据合同法相关规定，违约金和赔偿责任不能同时适用。同时购房合同中没有关于买受人要求解除合同情况下的违约金的约定。综上，请求撤销（2008）虞民一初字第271号民事判决，依法改判，驳回被上诉人陆飞原审诉讼请求；本案诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人陆飞答辩称：上诉人与被上诉人陆飞签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，是合法有效的。上诉人没有履行交付房屋的义务，应承担违约责任。一审判决上诉人赔偿房屋差价损失和违约金未严格依照法律判决，系酌情判决。被上诉人王亚萍未提起上诉，表明其服判。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人王亚萍答辩称：一、一审法院认定事实错误。1、原判决认定购房款及按揭款系王亚萍为被上诉人陆飞垫付的，而本案王亚萍只是借用陆飞名义购房而已，款项均是王亚萍自己支付的。2、一审法院遗漏上诉人已将收款收据和购房合同向王亚萍收回的事实。3、一审法院认为王亚萍系陆飞的代理人，其行为系代理行为，后被陆飞追认，与事实不符。本案系借用关系，后借用关系解除，上诉人与王亚萍办理了购房手续。二、一审法院适用法律错误。根据一审法院查明的事实，商品房买卖合同是上诉人与王亚萍签订的，办理证件也系双方共同操作的，因银行贷款需有固定工作人员才可办理，故王亚萍以继子陆飞名义办理，故王亚萍系借用陆飞名义购房，而非委托代理关系，其与上诉人签订的购房合同系双方真实意思表示。本案不存在一房两卖的情况，只是解除了之前的借用关系，前后两个购房合同的真实买受人系一致的。三、因王亚萍系原审第三人，无提起上诉的权利，王亚萍并未对原审判决服判，且上诉人已上诉，原审判决亦未生效。
上诉人浙江五洲建设投资集团有限公司在二审中提供证据如下：王亚萍出具的承诺书一份，要求证明王亚萍遗失原始购房合同和原始购房发票，承诺因此产生的法律责任由其本人承担的事实。被上诉人陆飞质证认为：对该证据真实性有异议。被上诉人王亚萍质证认为：对该证据真实性无异议。当时部分原始收据遗漏，故在上诉人公司要求下出具该承诺书。本院认证认为，对该证据真实性予以认定。
被上诉人陆飞、被上诉人王亚萍在二审中未提供新的证据。
本院经审理查明，根据本案证据及当事人庭审陈述，购房款22.70万元及按揭贷款利息20243.13元系被上诉人王亚萍本人自行支付。2006年左右五洲公司将房屋交付给王亚萍占有使用至今。本院二审查明的其余事实与一审法院认定的事实一节基本一致。
本院认为，本案的主要争议焦点是：1、被上诉人王亚萍支付的购房款及按揭贷款利息系自己出资支付的还是陆飞委托其支付的；2、被上诉人王亚萍系借用被上诉人陆飞的名义为自己购房，还是作为陆飞的代理人为陆飞代理购房；3、本案商品房买卖合同的性质是一房两卖还是借用他人名义买房。
针对焦点1，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第三款的规定，对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。结合本案案情，被上诉人王亚萍向原审法院提交的首付款收款收据、最高额抵押贷款合同、取款凭证、余款收款收据、建设银行存折、存款凭条、个人贷款还款凭证等相关证据，形成了完整的证据锁链，证实购房过程中从首付款支付、按揭贷款及利息偿还、余款支付均系由王亚萍本人承担和履行。被上诉人陆飞主张购房款项系其交付给王亚萍，委托王亚萍代为缴纳的，但王亚萍对此明确表示否认，认为双方之间不存在代理关系，且陆飞在原审庭审中对购房款项的来源和支付情况亦未说明清楚，显然不合常理，在此情况下被上诉人陆飞应承担举证责任，进一步证明双方之间存在委托代理关系，但陆飞并未提供相关证据予以证明。故陆飞提出购房款项系其委托王亚萍代为缴纳的主张依据和理由并不充分，本院不予采纳。
针对焦点2，《中华人民共和国民法通则》第四条规定，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。在民事活动中当事人的权利和义务应当一致。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，王亚萍购买房屋时，金融政策明确规定借款人必须具有稳定合法收入来源，有按期偿还借款本息的能力，且对于2003年7月19日王亚萍以陆飞的名义与上诉人签订购房合同一事，上诉人亦自认知悉实际购房人就是王亚萍。虽然个人住房借款是由陆飞本人签名，但是综观全案的事实，结合王秋萍证言、借款合同、居委会证明和王亚萍本人陈述，可以认定王亚萍借陆飞之名买房，实际是因王亚萍无固定工作，故借用了在中医院上班的陆飞之名义，以达到方便办理按揭贷款的目的。原审法院认为陆飞签名行为系对2003年7月19日所签合同的追认显属不当。纵观整个购房过程，王亚萍在以陆飞名义订立购房合同后，积极依约履行了相关付款的合同义务，其支付房屋价款的目的系为取得所购房屋的财产所有权。而陆飞在此过程中未履行任何合同义务，同时从合同签订、房屋交付、办理产权证明，均未向五洲公司或王亚萍提出过异议或主张，故其并非真实合同主体。因此本案中虽存在2003年7月19日王亚萍借用陆飞名义与上诉人所签订的购房合同、2007年5月18日王亚萍与上诉人所签订的购房合同两份合同，但合同的真实主体一致，均为王亚萍。故本院依法据实认定被上诉人王亚萍系借用被上诉人陆飞的名义为自己购房。
针对焦点3，虽然购房手续存在先陆飞后王亚萍的形式表象，但在合同签订、支付房款、交付房屋直至办理产权证明的全过程中，均由王亚萍在具体经手办理、承担义务、享受权利，相关凭证和手续也均由王亚萍持有。这一客观事实不容否定。鉴于王亚萍与陆飞的特殊关系，以及合同一直是由五洲公司和王亚萍在履行，五洲公司不存在一房两卖获取两次房款的意图和行为。通过前述分析，本案商品房买卖合同的性质应认定为借用他人名义买房。至于借用买房合同的效力问题，本院认为，合同法奉行合同自由原则，在不违反社会公德和社会公共利益以及法律强行性规范的前提下，允许当事人自由订立合同，因此被上诉人王亚萍借用陆飞名义与上诉人订立的购房合同有效。王亚萍依约付清了购房款项，上诉人与其另行订立购房合同、向其交付房屋、为其办理土地使用权证、房屋所有权证符合双方合同约定。至于上诉人与王亚萍另行订立购房合同，无非是为办理王亚萍名下产权证明所需。
综上，上诉人提出的被上诉人王亚萍系借用被上诉人陆飞名义为自己购房、购房款项系为自己购房支付的上诉意见依据和理由充分，本院予以采纳。陆飞之诉讼请求缺乏事实和法律依据，理由欠缺正当性，依法应予驳回。原判决认定事实、适用法律错误，致使实体处理有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项、第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销浙江省上虞市人民法院（2008）虞民一初字第271号民事判决；
二、驳回被上诉人陆飞的诉讼请求。
一审诉讼费用9786元，鉴定费1509元，二审诉讼费用9786元，均由被上诉人陆飞负担。
本判决为终审判决。
审判长 单卫东
审判员 楼晓东
审判员 王安洁
二〇〇九年七月二十日
书记员 吴银萍