上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杨民四（民）初字第1144号
原告上海新得力资产管理有限公司。
法定代表人罗斯美。
委托代理人李烨。
委托代理人李敏，上海市华夏律师事务所律师。
被告上海朝立投资咨询有限公司。
法定代表人陈建明。
委托代理人刘广阔，上海隆天律师事务所律师。
原告上海新得力资产管理有限公司（以下简称新得力公司）诉被告上海朝立投资咨询有限公司（以下简称朝立公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月3日立案受理。本案依法适用普通程序审理并于2015年4月28日公开开庭进行了审理。原告新得力公司委托代理人李敏、李烨，被告朝立公司委托代理人刘广阔到庭参加了诉讼。本案现已审理终�。
原告新得力公司诉称，2011年3月28日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定原告向被告出租位于上海市杨浦区翔殷路XXX号XXX-XXX、XXX-
XXX层房屋及合同附件十二约定的703、803、804、1501、1503、1504室房屋，共计出租面积12，332.78平方米，供被告办公使用，房屋交付时间为2011年4月1日，租期为2011年4月1日起至2021年3月31日止。附件十二的房屋租赁期限为2012年4月1日起至2021年3月31日止，先交后租，三个月缴纳一次，第一年租金标准为每日人民币（以下所涉币种均为人民币）1.25元每平方米，年租金5，677，803.80元（包括合同附件十二的租金），房屋租金前三年不变，第四年递增，每两年递增一次，被告应于签约后五个工作日支付租赁保证金，若被告逾期不支付租金超过一个月，原告可书面通知解除合同，原告有权立即收回房屋并追究被告的违约责任，违反合同的一方应向另一方支付相当于发生争议或纠纷前最近6个月的全部租金作为违约金，若因被告任何违约行为使原告遭受其他损失的（包括但不限于第三方索赔款、诉讼费、律师费）的，被告还应另行向原告赔偿全部损失。合同签订后，原告按约履行了合同义务，但被告于2012年7月1日后一直拖欠房屋租金和物业管理费，截止2014年12月31日，被告累计拖欠租金和物业管理费达7，371，478.44元，经原告多次催讨未果，原告只能起诉至法院要求判令：一、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；二、被告支付原告拖欠的租金和物业管理费7，371，478.44元；三、被告支付原告违约金2，856，167.16元；四、被告支付原告律师费306，829元。
被告朝立公司辩称，同意解除合同。2014年7月15日，原告向被告发出解除函，双方的租赁合同已于2014年7月15日解除。对2013年12月31日前拖欠的租金和物业费双方已经�行了书面确认，对2014年1月1日起至2014年7月15日的应付的租金和物业费及已付款无异议。对2014年7月16日之后的租金及物业费不认可，2014年7月15日之后，因原告已发解除函，被告长期拖欠租金经营不善，原、被告已默认原告可以将部分房屋自行对外出租，事实上，原告也成功将其中的四套房屋对外出租并收租。故，2014年7月15日之后被告朝立公司实际已将房屋返还给原告新得力公司。被告也不同意支付违约金和律师费，违约金和律师费的金额亦过高。
经审理查明，上海市翔殷路XXX号房屋产权人为上海中星（集团）有限公司。
2009年11月26日，上海新得力投资发展有限公司（后更名为上海新得力资产管理有限公司）与上海星云房地产有限公司签订《房屋租赁合同》，约定上海星云房地产有限公司将翔殷路XXX号商办楼1-16层房屋出租给原告新得力公司，租赁期限自2010年4月1日起至2020年3月31日止。2012年6月30日，原告与上海中星集团新城房产有限公司签订《房屋租赁合同》，约定将翔殷路XXX号商办楼1-16层房屋出租给原告新得力公司，租赁期限自2012年7月1日起至2022年6月30日止。
2011年3月30日，原告新得力公司（签约甲方）与被告朝立公司（签约乙方）签订《房屋租赁合同》1份，约定甲方将上海市杨浦区翔殷路XXX号3F、4F、5F、9F、10F、11F、12F共计7层房屋出租给乙方作为办公使用，建筑面积为10，621.32平方米；甲方于2011年4月1日前向乙方交付房屋；租期为10年，自2011年4月1日起至2021年3月31日止，鉴于乙方装修等因素，甲方同意乙方在房屋租赁期内享有6个月免租期，自2011年享有两个月，2012年享有两个月，2013年享有两个月，共计6次，即自2011年至2013年每半年享有一个月免租期，并于该前三年每年的第二季度与第四季度的房租内直接减免，乙�新增租赁面积所享有的装修免租期视具体情况双方协商确定；起租日为2011年4月1日；无论经营是否盈亏，均按照先交后租使用原则，按起租日起租，每三个月缴纳一次，先付后用；第一年租金标准为每日1.25元每平方米（按实际自然天数计租），年租金4，845，977元，面积以房屋产权证实际建筑面积为准，该房屋的租金前3年内不变，第四年开始递增，之后每2年递增一次，递增率为4.5%；甲乙双方约定乙方应于签约后5个工作日内向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为三个月的房屋租金共计1，211，494.25元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵扣合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方，保证金不足抵扣的，不足部分由乙方另行支付，若乙方单方提前退出解除或终止合同的，乙方保证金应抵作违约金的一部分，收归甲方所有；物业管理费为�日每平方米0.10元（仅限电梯修理、维护及监控室安全防控），此费用合计387，678元，其他保安人员等费用按双方承租面积的比例支付，乙方承租楼层内的物业服务由乙方自行管理服务；租赁期限内乙方发生的水电、通讯、设备等费用由乙方承担；乙方逾期不支付房租超过一个月的，逾期不支付包括但不限于水、电、通讯等任一种应付费用超过一个月的，甲方可书面通知乙方解除合同，违反一方应向守约方按合同约定的方式承担相关违约责任，若属甲方有权解除合同情形的，甲方有权立即收回房屋并追究乙方违约责任（包括但不限于没收乙方保证金、不足弥补甲方或其他方损失部分，仍有权向乙方追偿）；违反合同一方，应向守约方支付相当于发生争议或纠纷前最近6个月的全部租金作为违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付对方损失的，还应补充赔偿�额部分；乙方逾期不支付房租（或房屋占用费、水电等费用等任一种应付费用的）甲方除有权解除合同外，乙方仍应每逾期一日按欠费金额的千分之五向甲方支付违约金（无论是否符合解除条件）；合同终止或解除后，乙方未到政府有关部门办理注销所租赁房屋的营业执照、税务登记证等相关手续的，视为乙方未交还房屋，应支付房屋占用使用费，直算至乙方办妥更出、注销等相关手续为止；若因乙方任何违约行为使得甲方遭受其他损失的，包括但不限于第三方索赔款、诉讼费、律师费的，乙方还应另行向甲方赔偿该种全部损失；合同还对其他内容作了约定。
合同附件十二约定，翔殷路XXX号703、803、804、1501、1503、1504室房屋出租给乙方，面积1，711.46平方米，租期自2012年1月1日起至2021年3月31日止，甲方同意乙方在房屋承租期内享有两个月的免租期，及2012年上半年享有一个月的免租期，下半年享有一个月的免租期并于当年第二季度与第四季度房租内直接减免；租赁保证金为207，956.70元；物业管理费为每日每平方米0.10元（仅限于电梯维护及监控室安全防控），每月为5，205.69元。
2011年7月1日、2011年9月6日、2011年10月12日、2012年3月31日、2012年4月23日、2012年7月5日、2012年12月19日、2013年1月7日、2013年3月1日、2013年3月28日，原告多次向被告发函催讨欠付的租金、物业管理费等。
2014年7月15日，原告向被告发出《通知》1份，载明，被告承租原告的上海市杨浦区翔殷路XXX号3F、4F、5F、9F、10F、11F、12F及703、803、804、1501、1503、1504室房屋，自2012年年初开始拖欠房租，在此期间原告多次催讨，被告也多次做出还款承诺，均没有兑现，原告只能依照与被告于2011年3月30日签订的房屋租赁合同约定即日起与被告解除租赁合同收回房屋，并通过法律途径维护原告的合法权益，追回欠款及违约金，目前现有大楼与被告签订租赁合同租期未满的客户，被告办理好退租手续并移交原告，不愿退租的，被告就租金和押金事宜与原告办理好交接手续，原告将与其重新签订租赁合同。
2014年11月14日，原告再次发函被告，载明原告已于2014年7月15日书面通知被告解除合同，要求被告将2013年7月至2014年7月的租金、物业费、滞纳金及相应的违约金、房屋占用费共计26，456，188.66元支付给原告。
2014年12月22日，原告发函被告要求被告于2014年12月25日前付清租金，否则2014年12月26日将采取停电措施。
原告向被告发送2013年12月31日被告对账清单，被告朝立公司在对账清单下载明，对账单已收到，截至2013年年底，欠房租及维护费3，538，868.53元。
诉讼中，双方确认：2014年1月1日起至2014年7月15日的被告欠付的租金和物业管理费共计3，399，542.23元；被告向原告支付房屋租赁保证金共计1，419，450.95元；被告自2013年12月31日之后已付款为2，540，952.80元；自2014年10月1日起，原告将系争房屋的1503室（197.32平方米）、1504室（188.90平方米）房屋对外出租；2015年1月1日之后，原告将系争房屋中的703室（386.39平方米）、803室（386.39平方米）房屋对外出租。
另查明，2015年3月2日，原告新得力公司与上海市华夏律师事务所签订《法律服务委托协议》，委托事项为就原告新得力公司与被告朝立公司房屋租赁合同纠纷一案的一审阶段进行诉讼；律师代理费为306，829元。
以上事实，由原告提供的《房屋租赁合同》、《上海市房地产权证》、函件、付款凭证、通知、函、《核准变更登记通知书》、《法律服务委托协议》、被告提供的照片、收据等证据材料及原、被告的陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认�
本院认为，本案的争议焦点为：一、租赁合同解除日期。二、2014年7月15日之后租金结算问题；三、违约金调整问题。
争议焦点一，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。被告理应按照合同约定按时支付租金及各项费用，逾期支付的，应当承担合同约定的违约责任。原告根据租赁合同约定的解除条件即被告逾期支付租金超出一个月的，原告有权书面通知解除合同行使解除权故原被告双方的租赁合同于2014年7月15日解除函到达被告时解除。
争议焦点二，原告虽于2014年7月15日向被告发出了解除函，如被告同意解除合同，应当将房屋及时返还给原告，并与原告办理相关交接手续，否则仍应当支付房屋未返还之前的房屋使用费等费用。原告虽在2014年10月1日及2015年1月1日之后将其中的四间房屋对外出租，系双方为了减少房屋�置期间的损失，原告的止损行为并不免除被告应当举证证明其已将系争房屋返还给原告的责任。故，被告仍需按照合同约定向原告支付除4套房屋重新对外出租期间的租金外的全部租金。截至2013年年底，双方已对被告朝立公司欠付的房租及维护费3，538，868.53元进行了确认，原告新得力公司再主张双方确认的金额内多扣除了免租期，本院不予采纳。原、被告对2014年1月1日起至2014年7月15日的被告欠付的租金和物业管理费3，399，542.23元无异议，本院予以确认。2014年7月16日起至2014年12月31日止的房屋使用费为2，870，625.29元（已扣除自2014年10月1日起，原告将系争房屋的1503室、1504室房屋租金及物业管理费），故被告截止2014年12月31日，被告应付原告租金及物业管理费3，538，868.53＋3，399，542.23＋2，870，625.29=9，809，036.05元，扣除被告已付款2，540，952.80元，被告还应当支付原告欠付的租金及物业管理费7，268，083.25元。
争议焦点三，被告逾期支付租金等费用已违反了合同约定，并导致双方的租赁合同解除，原告根据合同约定要求被告承担违约责任，于法有据，本院将根据双方履约的实际情况对合同约定的违约金及律师费综合调整，酌定被告应当支付原告违约金1，428，083.58元。
为避免当事人讼累，本院对解除合同的后果一并进行处理，即被告应当搬离向原告承租的房屋，原告将租赁保证金返还给被告。原告不要求在本案中主张实际承租人迁出及不在本案中主张2015年1月1日起至实际搬离之日止的房屋使用费，系当事人处分自己的权益，本院予以准许。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、原告上海新得力资产管理有限公司与被告上海朝立投资咨询有限公司签订的《房屋租赁合同》于2014年7月15日解除；
二、被告上海朝立投资咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内搬离上海市杨浦区翔殷路XXX号3F、4F、5F、9F、10F、11F、12F及804室、1501室向原告上海新得力资产管理有限公司承租的房屋，将上述房屋返还给原告上海新得力资产管理有限公司；
三、被告上海朝立投资咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海新得力资产管理有限公司至2014年12月31止欠付的租金及物业管理费（仅限于电梯维护及监控室安全防控）人民币7，268，083.25元；
四、被告上海朝立投资咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海新得力资产管理有限公司违约金人民币1，428，083.58元；
五、原告上海新得力资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告上海朝立投资咨询有限公司押金人民币1，419，450.95元；
六、驳回原告上海新得力资产管理有限公司其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币85，007元，由原告上海新得力资产管理有限公司人民币14，834.06元，由被告上海朝立投资咨询有限公司负担人民币70，172.94元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 龚立琼
审 判 员 陆 青
人民陪审员 陈铭浩
二〇一五年六月二十五日
书 记 员 张占平
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。