福建省武夷山市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0782民初2074号
原告：崔宏，男，1966年8月30日出生，汉族，住顺昌县，
被告：武夷山市广厦工程有限公司，住所地武夷山市北门街135号，注册号3507821000585。
诉讼代表人：郭锦和（公司清算组组长），男，1965年4月7日出生，汉族，住武夷山市，
第三人：武夷山市民政局，住所地武夷山市五九中路民政大楼，统一社会信用代码11350782003963144M。
法定代表人：王发祥，局长。
委托诉讼代理人：方家华、彭丽梅，福建建达律师事务所律师。
原告崔宏与被告武夷山市广厦工程有限公司（以下简称广厦公司）、第三人武夷山市民政局（以下简称民政局）确认合同有效纠纷一案，崔宏于2015年9月21日向本院起诉。本院受理后，于2015年11月10日作出（2015）武民初字第1799号民事判决，宣判后崔宏不服提出上诉，2016年6月23日南平市中级人民法院作出（2016）闽07民终102号民事裁定，撤销原判、发回重审。2016年9月5日，本院重新立案后，依法适用普通程序另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告崔宏、被告广厦公司的诉讼代表人郭锦和、第三人民政局的委托诉讼代理人方家华到庭参加诉讼。期间，本院于2016年12月30日裁定中止诉讼，本案现已审理终结。
崔宏向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2005年1月26日签订的《商品房买卖合同》合法有效；2.被告协助原告办理成宇大楼B幢504室的房产证。事实和理由：2005年1月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买成宇大楼B幢504室房产，该合同经房地产交易管理所盖章备案，房管处告知原告签订的合同要经法院确认有效才可办证，原告根椐曾经法院调解达成庭外调解协议及法院作出的（2014）武民初字第1297号民事判决书，要求房管处办证，但房管处仍要求合同须经判决认定有效才可办证，被告现也不予协助办证，无奈诉至法院。
广厦公司辩称，其与原告签订的合同是从房管处领的合同，双方也到产权交易管理所办理备案登记，并到税务部门交了税。但在办证过程中，房管处要求合同要经过法院认定有效才可办证，并非被告不协助，而且根据政府会议纪要及武政11号文件，都应当办证。因此，广厦公司已经履行了义务，是产权部门有意刁难所致，请求法院依法裁决。
民政局述称，1.广厦公司并未取得成宇大楼的土地使用权，其与原告签订的《商品房买卖合同》即使是真实的，依法也属无效合同；2.涉案房屋产权依法应当属第三人所有，原告无权主张办理房屋权属证书；3.原告与广厦公司签订的《商品房买卖合同》不真实。首先，涉案房屋实际开发人是周青，广厦公司无权单独签订《商品房买卖合同》，其次，涉案房屋在周青向第三人借款时，已经作为抵押物抵押给第三人，并登记备案，第三，原、被告签订的《商品房买卖合同》，十年来双方均未履行合同义务，不符合常理，且从2011年双方达成协议到2015年原告再来起诉，广厦公司已经四年没有履行义务，原告起诉已超过诉讼时效。综上，依法应驳回原告的诉请。
当事人围绕诉辩主张提交了证据，并均经法庭质证。
崔宏提交的证据，广厦公司均无异议。民政局对其中证据2房产/土地使用权权属转移涉税证明、完税证，证据4（2014）武民初字第1297号民事判决书，证据5中的（2010）武民初字第145号民事裁定书，真实性无异议，本院予以确认；民政局对其中证据1商品房买卖合同，证据3商品房预售许可证，证据5中的调解协议，虽有异议，但未提供反驳证据，本院认为上述证据均为书证，本院确认真实；证据6收款收据，民政局主张不是原件不予质证有理，本院认为该证据无法采信。
广厦公司提交的证据1武政地（2009）11号武夷山市人民政府关于同意洪仁武等42户国有划拨土地使用权补办出让手续的批复，证据3（2015）闽民申字第1号民事裁定书，证据4（2014）南民再终字第1号民事判决书，证据5（2005）武民初字第222号民事判决书，崔宏及民政局对真实性无异议，本院认为上述证据均为书证，故确认真实；证据2武国用（2009）第3783号国有土地使用权证，民政局有异议，本院认为已生效的（2015）南民终字第365号民事判决书确认该证据已被注销，故不予采信。
民政局提交的证据1武政（1994）综261号武夷山市人民政府关于划拨市民政福利综合大楼用地的批复、（1996）用字第22号建设用地批准书、武国用（2008）第3687号国有土地使用权证，证据2武民（1999）95号武夷山市民政局关于拟通过土地合作开发以地换楼的请示、武录（1999）17号武夷山市人民政府关于技术监督局等单位办公场所建设会议备忘录，证据3关于以地调换办公用房的协议、周青身份证、关于以地换房协议的补充协议，证据4（2005）武民初字第221号民事判决书，证据5（2006）武民初字第21-1号民事裁定书、（2008）南民终字第159号民事裁定书，证据6武会评（2000）44号资产评估报告、武建（2000）126号关于市广厦工程公司净资产及债权债务处置的批复、住所和经营场所使用证明、代码废置表、吊销企业登记基本信息，证据7武夷山市民政局关于成宇大楼变压器集资会议备忘录、施工协议、武审核[2005]027号审计意见书、（2007）武公消监验字第40号关于武夷山市成宇大楼消防验收合格的意见，证据8武夷山市人民法院关于“成宇大楼”及“金必顺”房地产开发系列案件的呈阅件、成宇大楼开发协议书、2001年12月20日广厦公司出具的函件、房屋抵押借款合同、工资花名册、证明、南平市人民政府关于省十二届人大二次会议第1661号建议的答复。崔宏及广厦公司均有异议，但未提供反驳证据，本院认为上述证据均为书证，本院确认真实。
案件原审期间，本院调取了（2015）南民终字第365号民事判决书；重审期间，本院调取了（2011）闽民申字第980号民事裁定书和（2015）武执字第743号执行裁定书。上述证据均经法庭质证，本院认为，前述法律文书均已生效，予以确认并在卷佐证。
上述证据结合庭审中各方当事人的陈述，本院确认的法律事实如下：
1994年8月22日，武夷山市人民政府（以下简称市政府）以武政〔1994〕综261号《武夷山市人民政府关于划拨市民政福利综合大楼用地的批复》，同意将位于环岛西路以北，武夷大道以西，面积4亩的地块（以有权机关确定的红线图为准）的土地使用权划拨给民政局，用于建设民政福利综合大楼项目。1996年11月26日，武夷山市土地局根据上述文件给民政局颁发〔1996〕用字第22号建设用地批准书，批准用地面积2666.7m2（4亩）。
1999年8月31日，民政局向市政府报送武民〔1999〕95号《武夷山市民政局关于拟通过土地合作开发以地换楼的请示》。1999年9月30日，该请示经市政府研究形成武录（1999）17号《武夷山市人民政府关于技术监督局等单位办公场所建设会议备忘录》，载明：会议原则同意民政局将开发区内的4亩土地，以土地合作开发换办公楼形式开发，开发商建成后，无偿提供1200平方米给民政局作办公楼，有关协议由民政局和开发商自行协商签定，民政局新办公场所建成后，原有旧办公楼要由市政府予以收回等。1999年10月8日、9日，民政局与广厦公司签订《关于以地调换办公用房的协议》及《关于以地换房协议的补充协议》，协议中载明：甲方（民政局）土地每亩按25万元计算，合计100万元提供乙方（广厦公司）开发建设使用，并将土地证过户到乙方名下。乙方应按办公用房850元/m2、商业用房1200元/m2、车库550元/m2的市场价格提供给甲方约100万元等值的房产，并负责将该房产所有权证办给甲方等。补充协议将价格调整为乙方一年内交付甲方约96万元等值面积的房屋，其中办公用房按750元/m2、店面按1000元/m2、车库按300元/m2、仓库按750元/m2的价格标准计算等。
2000年，广厦公司在上述以地换房地块上投资开发成宇大楼房地产项目，先后于2000年9月8日、9月20日、9月22日、9月28日分别取得建设工程规划许可证、投资许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证。
2000年10月29日，周青代表广厦公司与娄紫英签订《预约合同》，该合同上加盖有广厦公司印章，约定：娄紫英向广厦公司预订购买成宇大楼商品房一套，房号504，幢号B，建筑面积约130.45平方米，每平方米单价800元等。2002年5月14日，周青以成宇大楼售楼部负责人的名义开具给娄紫英一份证明，载明：“娄紫英购买成宇大楼B座504号房。面积142.78平方米，单价730元/平方米。1、其中公摊13.68㎡；2、合计购房款107085元正；3、合同签订时付50%；4、另50%按揭”。2002年7月20日，周青以房产开发商的名义与娄紫英签订《购房协议书》，内容为“兹已将广厦成宇大楼B座504号套房卖给娄紫英，已收人民币壹拾壹万元正，此房将不再转卖他人，违约本人将负一切责任。”2002年10月15日，广厦公司与周青签订《成宇大楼开发协议书》，约定：“成宇大楼”房地产项目系乙方（周青）挂靠甲方（广厦公司）投资开发的项目，乙方投资款项来源售房和乙方自筹，开发建设和售房等相关手续由甲方办理，所需费用由乙方负担；乙方应交纳给甲方挂靠经营管理费共计15万元人民币，款项来源售房款或用所开发的房产抵偿等条款。2002年10月23日，周青出具给广厦公司一份申请报告，称2000年10月29日娄紫英与广厦公司签订预售成宇大楼B座504号房产的预售合同，娄紫英至今尚未履行，该合同也早已超过时效，申请广厦公司将以上房产抵押给武夷山市民政局。2002年10月28日，周青与武夷山市民政局签订“房屋抵押借款合同”，将讼争的成宇大楼B座504号房设置抵押。2003年11月，娄紫英、徐晓亮夫妇将成宇大楼B座504号房装修后入住。
2005年1月26日，崔宏与广厦公司签订商品房购销合同，约定崔宏购买武夷山市成宇大楼B幢504房，建筑面积140.01平方米，每平方米单价680元，总金额95200元。2006年崔宏因贩卖毒品罪被安徽省滁州市琅琊区人民法院判处有期徒刑四年。
2005年4月20日，武夷山市民政局对周青、广厦公司以抵押借款合同纠纷提起诉讼，本院于2006年12月8日作出（2005）武民初字第222号民事判决，认为：武夷山市民政局无“将单位资金出借给个人使用”的民事权利，合同甲方主体不合法，应认定《房屋抵押借款合同》为无效合同。同时，因借款合同属主合同，主合同无效，导致广厦公司提供成宇大楼B幢502、504两套商品房作抵押的抵押合同也无效。
2008年12月31日，武夷山市土地局根据武夷山市政府相关文件精神，以武国用（2008）第3687号《土地使用权证》将成宇大楼面积2467.84平方米（约3.7亩）的土地使用权（划拨地）办在民政局名下。2009年3月12日，武夷山市人民政府作出武政地（2009）11号关于同意洪仁武等42户国有划拨土地使用权补办出让手续的批复。2009年，娄紫英、徐晓亮分别取得讼争成宇大楼B座504号房的（2009）02265号房产证，武国用（2009）第3783号国有土地使用权证。
2010年1月4日，娄紫英因广厦公司要求撤销其房产登记，遂提起（2010）武民初字第50号商品房预售合同纠纷诉讼。2010年9月27日本院作出民事判决，认定2000年10月29日娄紫英与广厦公司签订的预约合同第六条规定，在本合同交纳一万元后生效，这是附生效条件的合同，没有证据证明娄紫英有交纳定金，生效条件未成就，故该合同成立但没有生效，并据此判决驳回娄紫英确认《预约合同》合法有效的诉讼请求，亦驳回广厦公司确认娄紫英以买卖双重身份自己与自己订立的预约合同为无效的反诉请求。该案判决后，双方均不服提出上诉，2011年4月21日南平市中级人民法院作出（2010）南民终字第1074号民事判决，维持原判。
2010年1月14日，崔宏起诉（2010）武民初字第145号一案，要求广厦公司为其办证。2011年8月3日，武夷山市建设局批复同意民政局报送的《关于撤销武房（2009）02265号房产证的请示》，同意撤销娄紫英、徐晓亮的房产证。2011年9月14日，广厦公司与崔宏就讼争房产达成协议“由广厦公司向武夷山市建设局和房管处申请办理该房产产权证登记手续，崔宏予以配合；办证费用由双方根据有关规定各自负担；办证后，双方就0010062号《商品房买卖合同》的争议事项全部了结，任何一方不得再提出异议”。2011年9月15日，崔宏以“双方就争议事项已达成和解”为由撤回（2010）武民初字第145号一案的起诉。2011年10月，崔宏到武夷山市地方税务局交纳了相关税费，并申请办理讼争房屋产权登记，广厦公司配合，但武夷山市房管部门未准予办证。
2011年11月12日，广厦公司以EMS向娄紫英、徐晓亮送达《解除预约合同并腾房的通知》，娄紫英、徐晓亮未腾房。2014年7月10日，广厦公司就成宇大楼B幢504号房起诉徐晓亮、娄紫英返还原物，崔宏、民政局作为第三人参与诉讼，本院于2014年12月15日作出（2014）武民初字第1297号民事判决书，判决徐晓亮、娄紫英退出坐落于武夷山市；驳回广厦公司的其他诉讼请求。徐晓亮、娄紫英、广厦公司上诉后，南平市中级人民法院作出（2015）南民终字第365号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2015年12月17日，本院作出（2015）武执字第743号执行裁定书，因搬迁条件尚未具备，终结（2014）武民初字第1297号民事判决书的本次执行程序。
2015年3月24日，武夷山市国土资源局公告注销娄紫英、徐晓亮的武国用（2009）第3783号国有土地使用权证。崔宏遂根椐（2014）武民初字第1297号民事判决书再次到房管部门办理产权证，房管部门仍未予办理，故向本院提起诉讼。
另查明，本院（2005）武民初字第221号民事判决书认定，民政局在未取得国有土地使用权的情况下即与广厦公司签订“以地换房协议”，且事后又未补办相关的划拨或出让手续，双方签订的协议为无效协议。（2006）武民初字第21-1号民事裁定书中认定，成宇大楼的权属尚处于不确定状态，不能确认广厦公司系合法产权人，裁定驳回广厦公司的起诉。广厦公司不服提起上诉，2008年2月18日南平市中级人民法院作出（2008）南民终字第159号民事裁定书，认为虽然被告广厦公司取得了建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证，但要取得成宇大楼所有权，必须要取得该建筑物占用的土地使用权，否则被告广厦公司不能取得该建筑所有权，裁定驳回上诉，维持原裁定。2011年12月23日，福建省高级人民法院作出（2011）闽民申字第980号民事裁定书，认为“本案讼争房屋所属的成宇大楼项下土地使用权登记为武夷山市民政局，根据武夷山市政府武录〔1999〕17号会议备忘录和武夷山市民政局与广厦公司之间的《关于以地换房协议的补充协议》，以及广厦公司取得的建设工程规划许可证、投资许可证和商品房预售许可证，足以证明广厦公司系成宇大楼的建设单位。因讼争房屋的土地使用权尚未从武夷山市民政局的土地总证中分割出来，该房屋的土地使用权仍为武夷山市民政局所享有。故原审法院认定广厦公司与武夷山市民政局对讼争房屋享有占有和使用的权利，并无不当。”
再查明，2012年3月9日，市国土局向本院出具《关于成宇大楼土地登记情况的说明》，载明“2009年3月，经市政府批准该宗部分土地（42户住户）划拨补出让并改变土地用途为住宅用地，各房产业主凭房权证均到我局办理了土地登记，市民政局、环保局也依据房权证办理了划拨的机关团体用地使用证。未办理房权证或未来我局登记的业主其应分摊的土地使用权，含在武国用（2008）第3687号总证中，该总证已被我局收回”。
本案双方争议的主要焦点为：讼争的《商品房买卖合同》是否合法有效，对成宇大楼B幢504号房能否办理产权过户。
关于讼争的《商品房买卖合同》是否合法有效。本院认为，崔宏与广厦公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法成立并生效。民政局抗辩广厦公司并未取得成宇大楼的土地使用权，讼争《商品房买卖合同》应为无效。本院认为，广厦公司已经取得的建设工程规划许可证、投资许可证和商品房预售许可证，足以证明广厦公司系成宇大楼的建设单位，讼争房屋的土地使用权虽尚未从武夷山市民政局的土地总证中分割出来，该房屋的土地使用权仍为武夷山市民政局所享有，但基于广厦公司系成宇大楼建设单位的事实，可以认定广厦公司与武夷山市民政局对讼争房屋均享有占有和使用的权利。因此，民政局的该项抗辩意见不予采纳。
关于对成宇大楼B幢504号房能否办理产权过户。本院认为，广厦公司与民政局对成宇大楼共同享有占有和使用的权利，在广厦公司与民政局未就成宇大楼相互划定各自产权份额的情况下，尚无法确定成宇大楼B幢504号房的初始权利人。因此，崔宏现诉请广厦公司协助办理成宇大楼B幢504号房的房产证，条件尚不具备。崔宏可以选择当事人一方迟延履行主要债务，而主张解除合同；亦可选择等待广厦公司与民政局之间的权属争议解决后，再行主张合同权利。因此，崔宏现就提出要办理产权过户，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、2005年1月26日崔宏与武夷山市广厦工程有限公司签订的商品房买卖合同（编号：0010062）有效；
二、驳回崔宏的其他诉讼请求。
案件受理费2180元，由崔宏负担。该款应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。
审 判 长 徐欢
审 判 员 陈妃
人民陪审员 吴义
二〇一七年九月二十九日
书 记 员 王萍
本案依据的主要法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
二、《中华人民共和国物权法》第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。