南宁铁路运输中级法院
民 事 判 决 书
（2017）桂71民终108号
上诉人（一审被告、反诉原告）:黄凤明，女，1965年7月7日出生，壮族，住南宁市。
委托诉讼代理人：韦廷川，男，1963年8月16日出生，壮族，住南宁市。
被上诉人（一审原告、反诉被告）:南宁威宁资产经营有限责任公司，住所地南宁市良庆区五象大道西段669号。
法定代表人：朱海，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王文千，广西刘晰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：龚朝光，广西刘晰律师事务所律师。
上诉人黄凤明因与被上诉人南宁威宁资产经营有限责任公司（以下简称威宁公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初330号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月27日立案后，依法组成合议庭，于2017年6月2日公开开庭进行了审理。上诉人黄凤明及其委托诉讼代理人韦廷川、被上诉人威宁公司的委托诉讼代理人王文千到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人黄凤明上诉请求：撤销一审判决第二、四项，依法改判驳回被上诉人威宁公司的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实错误，判决显失公平。2015年3月起，威宁公司强行对涉案房屋断水、断电，影响了房屋的正常使用，一审判决认定黄凤明应当支付租金和房屋占有使用费是错误的。威宁公司强行额外收取租金2000元，押金1200元，佣金400元和手续费150元，一审判决认定是黄凤明自愿缴纳，显失公正。
被上诉人威宁公司辩称，1.一审判决认定事实和判决正确。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》的规定，租赁合同解除后，承租人应当向出租人承担返还房屋的义务，否则，在其继续占用房屋期间，应赔偿出租人的经济损失。本案中，威宁公司虽然在2015年3月采取了断水断电的自救措施，但明确通知了黄凤明，且黄凤明此后又自行接通了水电，并且一直作为住宅使用涉案房屋至今，给威宁公司造成的经济损失，应相当于涉案房屋租赁的市场价格。一审判决参照800元/月租金标准计算房屋占有使用费，是合理有据的；2.威宁公司是从2007年起便对外招租涉案房屋，且拟定的租赁期限为一年期，要求承租人在每次竞租成功后，需要交纳1-2个月租金标准的佣金，以及交纳150元的手续费，该佣金和手续费，主要是用于弥补招租过程中发生的成本而收取的。事实上，黄凤明是从2011年开始便一直租赁涉案房屋，且双方每年签订一份租赁合同，租赁期限均为一年。自2012年起，黄凤明在签订新的租赁合同时，也交纳了佣金和手续费。涉案合同是2013年度租赁合同，威宁公司同样向黄凤明收取2013年度的租赁佣金和手续费。虽然租赁合同中未约定，但这确实是双方在签订租赁合同过程中另行达成的合意，也是黄凤明自愿交纳的，并不是威宁公司强行收取的，黄凤明无权要求返还。综上，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。
威宁公司向一审法院起诉请求：1.解除威宁公司与黄凤明之间的房屋租赁合同关系；2.黄凤明搬离租赁房屋，并将租赁房屋交还给威宁公司；3.黄凤明向威宁公司补交2015年2月1日至2016年3月31日的租金共计11200元，且至其将租赁房屋交还给威宁公司之日止，按800元/月的标准支付房屋占有使用费；4.本案诉讼费用由黄凤明承担。
黄凤明向一审法院提出反诉请求：1.威宁公司恢复房屋水电、拆除铁门封锁、安排物业，并继续与黄凤明另行签订房屋租赁合同，履行房屋租赁合同关系；2.威宁公司赔偿断水断电对黄凤明造成的损失500元；3.威宁公司向黄凤明退还合同文本费、佣金等共计550元；4.威宁公司退还多收的租金5600元；5.本案的诉讼费用由威宁公司承担。
一审法院认定事实：威宁公司对涉案房屋有出租管理权。2013年10月20日，威宁公司（甲方，出租方）委托林创与黄凤明（乙方，承租方）签订一份《铺面（房屋）临时租赁合同》，约定：1.甲方自愿将坐落在中尧路52号（栋）2-2-104、2-3-105号面积为112㎡的房屋临时出租给乙方使用；2.房屋的月租金为7.1元/㎡，月租金800元，租赁期限自2013年1月1日至2013年12月30日；3.乙方每月按时将租金通过银行转账的方式付至甲方账户内，乙方须在中国建设银行网点开立储蓄存折账户，并授权甲方委托中国建设银行从账户中每月扣划租金；4.合同签订之日，乙方须一次性向甲方交纳相当于三个月租金的履约担保金2400元，租赁期满、乙方退房时，甲方将履约担保金无息退还乙方；5.乙方保证承租上述房屋仅作住宅使用；6.甲方按时将出租的房屋交给乙方使用，并保证水电线路通畅；7.租赁期届满，乙方应按时搬出，并将承租房屋及相关设施设备完好交还甲方；8.在租赁期间，乙方负担自用的水电费及卫生、治安等物业管理费用，其中水电费由威宁物业公司代收代缴。合同还对其他的权利义务作了约定。黄凤明以每月800元的标准向威宁公司支付租金至2015年1月31日，从2015年2月1日起，威宁公司停止向约定账户扣划黄凤明的租金。直至庭审当日，黄凤明仍以住宅的形式使用涉案房屋。
2013年3月7日，黄凤明向林创交纳2-2-104号房屋的租金2000元、押金1200元、佣金400元、手续费150元，林创出具《收据》给黄凤明收持。
另查明：黄凤明除了向威宁公司承租本案的涉案房屋，还向其承租中尧路52号（栋）17-20号商铺。2015年1月8日，2015年1月21日，2015年1月30日，2015年3月6日，威宁公司的工作人员来到南宁市上，向承租其房屋、商铺的十余名承租户送达相关《通知》。2015年3月，威宁公司对由其出租管理的中尧路上包括涉案房屋在内的十余间房屋、商铺断水断电。黄凤明在庭审中陈述，其于2015年3月16日自行接通水电。2016年5月10日，威宁公司将中尧路上其出租管理的场所包括黄凤明在内的十余名承租户起诉至本院，并提出解除租赁关系、交还租赁物、支付租金等诉讼请求。黄凤明于2016年6月4日收到该院向其送达的本案起诉状副本、应诉通知书等材料。威宁公司在庭审过程中表示，其收取黄凤明合同押金2400元，该押金可抵扣黄凤明拖欠的租金或房屋占有使用费。
一审法院认为，威宁公司与黄凤明于2013年10月20日签订的《铺面（房屋）临时租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。该合同的租赁期限为2013年1月1日至2013年12月30日，根据《合同法》第二百三十六条的规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”2013年12月30日，《铺面（房屋）临时租赁合同》约定的租赁期届满后，威宁公司同意黄凤明继续租用涉案房屋，双方未再续签新的租赁合同，双方的关系已转化为不定期租赁合同关系。根据《合同法》第二百三十二条的规定，当事人可以随时解除不定期租赁合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。黄凤明于2016年6月4日收到该院向其送达的本案起诉状副本、应诉通知书等材料。威宁公司解除合同的意思表示于当日到达黄凤明，故认定双方的租赁合同关系于2016年6月4日解除。黄凤明要求威宁公司恢复房屋水电、拆除铁门封锁、安排物业，并与黄凤明另行签订房屋租赁合同，继续履行房屋租赁合同关系的诉讼请求，不予支持。双方的租赁合同关系解除后，黄凤明无继续占用涉案房屋的合法理由，故黄凤明应在本案判决生效后的十日内搬离涉案房屋，将涉案房屋交还威宁公司。
关于租金和房屋占有使用费的问题。原合同履行期限届满后，双方为不定期租赁合同关系。黄凤明以每月800元的标准向威宁公司支付租金至2015年1月31日，从2015年2月1日起，威宁公司停止向约定账户扣划黄凤明的租金。2015年3月，威宁公司对涉案房屋断水断电，之后黄凤明自行接通水电，直至庭审当日，黄凤明仍以住宅的形式使用涉案房屋。因此，对黄凤明关于减免租金的答辩意见不予采纳。故2015年2月1日至2016年3月31日，黄凤明应向威宁公司支付租金11200元（计算方式：800元×14个月）。威宁公司在庭审过程中表示，其收取黄凤明合同押金2400元，该押金可抵扣黄凤明拖欠的租金。故抵扣后，黄凤明还应向威宁公司支付租金8800元。威宁公司要求黄凤明支付租金11200元，多出的部分不予支持。2016年4月1日至黄凤明将涉案房屋返还威宁公司之日，黄凤明应按每月800元的标准向威宁公司支付租金或房屋占有使用费。
关于合同文本费、佣金的问题。黄凤明所诉请的合同文本费实质为手续费。2013年3月7日，黄凤明向林创交纳2-2-104号房屋的租金2000元、押金1200元、佣金400元、手续费150元，林创出具《收据》给黄凤明收持。林创作为威宁公司与黄凤明签订房屋租赁合同的委托代理人，向黄凤明收取佣金、手续费共计550元，并出具《收据》给黄凤明收持。林创的收款行为是代理威宁公司的行为，代理行为后果由威宁公司承担。故对威宁公司未收取黄凤明的佣金、手续费的答辩意见不予采纳。虽然在双方签订的租赁合同中，并未约定威宁公司可以向黄凤明收取佣金、手续费，但在威宁公司要求黄凤明支付佣金、手续费时，黄凤明并未提出异议，并向威宁公司交纳了该款项。黄凤明自愿交纳该费用，双方对收取佣金、手续费达成合意，且未约定该费用可以退还，黄凤明要求威宁公司退还该费用于法无据，不予支持。
关于赔偿断水断电损失的问题。黄凤明并未提交断水断电损失的有效证据，故对该项诉讼请求不予支持。
关于退还租金的问题。黄凤明并未提交威宁公司重复扣费或多收租金的有效证据，故对该项诉讼请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、二百三十二条、二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、威宁公司与黄凤明的房屋租赁合同关系于2016年6月4日解除，黄凤明于本案判决生效后的十日内搬离涉案房屋，将涉案房屋交还威宁公司；二、黄凤明向威宁公司支付租金8800元，2016年4月1日至黄凤明将涉案房屋返还威宁公司之日，黄凤明应按每月800元的标准向威宁公司支付租金或房屋占有使用费；三、驳回威宁公司的其他诉讼请求；四、驳回黄凤明的反诉请求。
二审期间，黄凤明围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，威宁公司对黄凤明提交的证据均不予认可。对一审查明的事实，威宁公司无异议，黄凤明提出如下异议：1、涉案房屋租赁合同上的签字不是其本人所签，该合同系伪造；2、威宁公司在签订房屋租赁合同时强行向其收取合同佣金及手续费，一审判决认定其自愿缴纳该费用不是事实；对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：黄凤明所提交的证据均不属于二审出现的新证据，本院不予确认。关于黄凤明对一审查明事实提出的异议，本院认为：1.黄凤明主张涉案租赁合同系伪造，但未提交相关证据证实。涉案房屋租赁合同为双方当事人真实意思表示且已实际履行完毕，一审判决确认该合同合法有效正确；2.合同佣金和手续费为威宁公司在竞租成交后，签订合同前向承租人收取的费用，是双方达成合意的结果，黄凤明在签订租赁合同时没有提出异议，也未能举证证明自己受胁迫，一审判决认定黄凤明自愿缴纳上述费用正确。综上，黄凤明对一审查明事实提出的异议，本院均不予支持。经审查，本院确认一审查明的事实。
综合诉辩双方的意见，归纳本案的争议焦点为：1.一审判决认定涉案房屋租赁合同解除时间是否正确？2.一审判决计算的黄凤明支付房屋占有使用费是否合理？3.威宁公司是否应当返还多收的租金、押金、佣金和手续费？
关于一审判决认定涉案房屋租赁合同解除时间是否正确的问题。本院认为，房屋租赁合同于2013年12月30日期满后，双方没有续签新的房屋租赁合同，黄凤明继续占有使用涉案房屋，威宁公司没有提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，双方均可随时解除合同，出租人在解除合同时应在合理期限前通知承租人。威宁公司以800元/月的租金标准，向黄凤明收取租金至2015年1月31日，之后不再扣划租金。威宁公司向一审法院起诉请求解除双方租赁合同的起诉状副本、应诉通知书等材料于2016年6月4日送达黄凤明，经审查，威宁公司行使合同解除权并无不当，合同解除通知自到达黄凤明时生效。故一审判决认定涉案房屋租赁合同于2016年6月4日解除，合法有据。
关于一审判决计算的黄凤明支付租金及房屋占有使用费是否合理的问题。本院认为，房屋租赁合同解除后，威宁公司无须继续履行提供符合使用条件房屋的义务，而黄凤明负有及时返还房屋的义务。威宁公司多次通知黄凤明搬迁并交还涉案房屋，但黄凤明拒不归还，威宁公司有权采取断水、断电以自救且不承担赔偿对方损失的责任。黄凤明自行接通水电后占有使用房屋，应当支付相应的租金和房屋占有使用费，一审判决认定房屋占有使用费参照原租赁合同的租金标准计算，合法有据。黄凤明提出一审判决认定其应当支付租金和房屋占有使用费错误，显失公平的上诉理由，无事实和法律依据，本院不予支持。
关于威宁公司是否应当返还租金、押金、佣金和手续费的问题。本院认为，黄凤明未能提交有效证据证明威宁公司重复扣划租金的事实，且其缴纳的合同押金已抵扣其拖欠的房屋租金，故其要求威宁公司返还多收的租金和合同押金的上诉理由，本院不予支持。佣金和手续费为威宁公司在竞租成交后，签订合同前向承租人收取的费用，双方当事人并未约定上述费用可以抵扣租金或在解除合同后予以返还。故黄凤明提出合同佣金和手续费应予以返还的上诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人黄凤明的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费186元（黄凤明已预交），由上诉人黄凤明负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 岚
审判员 玉 萍
审判员 彭 博
二〇一七年七月七日
书记员 符贵芳