云南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云民终280号
上诉人（原审原告、原审反诉被告）李保林，男，汉族，1962年6月10日生。
委托代理人张丽娟，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审被告、原审反诉原告）莫文光，男，1948年2月28日生。
被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：林国健，男，1952年12月30日生。
被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：刘绍民，男，1960年10月2日生。。
被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：赵先德，男，1961年1O月4日生。
以上四被上诉人共同委托代理人周云兴，云南云勇律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人李保林因与被上诉人莫文光、林国健、刘绍民、赵先德房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省丽江市中级人民法院（2015）丽中民二初字第73号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李保林及其特别授权的委托代理人张丽娟到庭，被上诉人莫文光、林国健、刘绍民、赵先德未到庭，其共同特别授权的委托代理人周云兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人李保林上诉请求：1.依法撤销一审法院对本诉、反诉部分的第一部分的判决，依法改判本诉第一部分确认合同无效，改判反诉第一部分驳回被上诉人的诉讼请求。2.请求人民法院依法维持一审法院本诉、反诉的第二部分的判决。3.请求人民法院依法改判被上诉人返还2015年5月31日后剩余部分房租32777.80元，赔偿上诉人投入的装修费用及餐厅设施设备费用386700元，返还2014年6月1日至2015年5月31日其违法建筑面积部分租金29800元，退还房屋漏雨应该减少的租金20383元，赔偿上诉人提起诉讼而产生的一切损失，包括诉讼费、律师费、公告费等。事实和理由：一、原审判决没有确认合同无效，系遗漏了上诉人的诉讼请求。二、一审法院对案件事实认定不清，适用法律错误。三、本案案由不正确，应该是确认合同效力的纠纷，而不是房屋租赁合同纠纷。
被上诉人辩称：服从原判。
李保林向一审法院起诉请求：l.自提起诉讼之日解除合同。2.返还租房保证金20000元及2015年6月26日后剩余部分房租32777.78元。3.赔偿投入的装修费用及餐厅设施设备费用386700元。4.返还2014年6月1日-2015年5月31日其违法建筑面积部分租金29800元。5.退回房屋漏雨应该减少的租金20383元。6.赔偿原审原告提起诉讼而产生的一切损失，包括诉讼费、律师费、公证费等。原审原告当庭将诉讼请求第1项变更为确认合同无效。
莫文光、林国健、刘绍民、赵先德反诉请求：l.解除我们与李保林之间的租房协议，退还租赁房屋。2.判令李保林按每日679.45元支付从2015年6月1日至实际交还房屋之日止的租金。3.判令李保林赔偿给我们损失248000.00元。4.判令李保林恢复我们房屋北面隔墙。5.诉讼费用由李保林承担。
一审法院认定事实：原审被告莫文光、林国健、刘绍民、赵先德共同购买了位于云南省丽江市古城区云杉金凯广场D2栋附楼103及202号房屋、106号房屋。2014年3月13日，在丽江市古城区恋家房地产经纪有限公司的参与下，莫文光作为出租方授权代表（甲方），与原审原告李保林（乙方）签订了《租房协议书》。协议第一条约定：“一、面积及用途：甲方将位于丽江市古城区金凯商业广场D2栋附楼103及202（计237.69平米）、106（44.3平米）、103楼上新建部分（50平米）及门楼部分（20平米左右）共计350平米左右的商铺出租给乙方经营餐饮使用”。合同约定租赁期限为十年，即2014年6月1日-2024年5月31日。前三年每年租金人民币248000.00元。乙方交付给甲方人民币20000.00元作为租房保证金。营业期间产生的费用由乙方自行承担。合同第七条约定：“租期届满，或乙方因违约提前迁出，乙方在商铺的一切装修，入墙间格窗花，洗手间，水电设备，地板地砖、门闸，房间间格等于迁出时不得拆回以维持该商铺的完整。否则甲方不退还押金。”合同第十一条约定：“（1）乙方若逾期20天（以每年5月10日计算）仍未交付未来壹年租金，或在租期内提前退租，或不征得甲方同意擅自转租或转让或分租与别人，或从事非法经营活动，合约自动终止，乙方自动放弃装修设备，无偿归甲方所有，乙方无条件搬走，甲方收回房屋，不退还乙方剩余租金及押金；乙方仍要按照所余租期的租金赔偿给甲方。”协议签订后，李保林交纳了第一年的房租人民币248000.00元及租房保证金人民币20000.00元。李保林对房屋进行了装修，购买了相关设备用于经营“滇香阁饭庄”。2015年5月，李保林支付了第二年度的部分租金50000.OO元。现原审原告认为租赁房屋存在违章建筑，导致协议无法继续履行，起诉来院要求确认协议无效，由原审被告赔偿相关经济损失。原审被告则认为原审原告无法继续履行合同，因此提起反诉，要求判令解除租房协议，由原审原告返还房屋、支付租金并赔偿损失。原审法院另查明，2013年4月2日，丽江市规划局古城分局给莫文光下达了《建设工程停工核查通知书》（古规停字2013第15号）。通知书称古城区金凯2号楼存在未批先建的行为，要求停止违法行为并接受处理。D2栋附楼103及202号房屋的产权登记面积实际为237.69平方米。106号房屋还未取得房屋产权证书。庭审中，原审被告认可其在103号房屋前搭建了约20平方米的简易玻璃房。
一审法院认为：因双方未对法律的适用作出约定，按照《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，本案应当适用不动产所在地法。原审原告提出租赁房屋存在违建，导致协议无效。原审法院认为，双方在协议中对房屋面积进行了明确约定，可以证实原审原告对房屋的产权进行了充分了解。原审原告欲证明饭店停止营业系由房屋问题引起，但无证据表明房屋存在部分违建是导致饭店停业的根本原因，也没有证据证明原审原告在办理饭店的工商注册登记等手续中存在任何阻碍。原审法院认为，停业是原审原告的自主商业行为。原审原告与原审被告签订的《租房协议书》系原审原告在经过充分考虑的基础上与原审被告协商签订，是双方真实意思表示，该协议合法有效。既然双方都认为合同不能继续履行，因此原审法院认为解除合同可以避免双方损失进一步扩大。合同解除后，原审被告应当退还原审原告支付的租房保证金人民币2万元。原审原告已经实际使用了房屋，并占用房屋至今，原审原告要求退还2015年6月26日后剩余部分房屋及退还违法建筑面积部分租金的理由不能成立，原审法院不予支持。原审原告未能证明房屋漏雨的原因及损失，因此要求减少相应租金的诉讼请求不能成立。考虑到原审原告对租赁房屋进行了一定的装修，租房协议中也有关于原审原告不能拆除装修的约定，原审法院认为，出租方应当对承租人的装修进行适当补偿，补偿数额原审法院酌情认定为6万元。原审原告购买的餐厅设施设备则由其在合理期限内自行处置。关于原审被告提出的反诉请求，原审法院认为，原审被告作为出租人，应确保出租房屋的产权明确。但是因为原审被告房屋的权属存在瑕疵，对纠纷的产生原审被告也存在一定的过错。双方协商解除合同不成后，原审原告已经停止营业，原审被告要求原审原告继续支付租金的诉讼请求原审法院不予支持。其要求原审原告赔偿损失248000元无事实和法律依据，原审法院不予支持。租房协议签订后，原审被告同意原审原告进行装修，其要求原审原告恢复房屋背面隔墙的诉讼请求原审法院不予支持。判决：本诉部分：一、解除原告李保林与被告莫文光、林国健、刘绍民、赵先德于2014年3月13日签订的《租房协议书》；李保林应于本判决生效之日起十日内退还租赁房屋。二、由被告莫文光、林国健、刘绍民、赵先德于本判决生效之日起十日内返还原告李保林租房保证金人民币2万元及装修补偿款人民币6万元；三、驳回原告的其它诉讼请求。反诉部分：一、解除反诉原告莫文光、林国健、刘绍民、赵先德与反诉被告李保林于2014年3月13日签订的《租房协议书》；二、驳回反诉原告的其他诉讼请求。本诉案件受理费8644.90元，减半收取4322.45元，由原告承担3322.45元，由被告承担1000元；反诉案件受理费2950元（已减半交纳），由反诉原告承担1950元，由反诉被告承担1000元。
本院二审中，当事人没有提交新的证据。双方对原审判决认定事实无异议，本院依法予以确认。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案的主要争议焦点为：一、双方争议的房屋租赁合同是否应当解除或是确认无效？二、原审判决的装修补偿款是否恰当？
一、关于双方争议的房屋租赁合同是否应当解除或是确认无效的问题。上诉人在上诉中提出原审没有就合同效力问题作出判决，是遗漏了当事人的诉讼请求。上诉人在一审庭审中，当庭变更诉讼请求第一项为确认合同无效，原审法院认为：双方在协议中对房屋面积进行了明确约定，可以证实原审原告对房屋的产权进行了充分了解。原审原告欲证明饭店停止营业系由房屋问题引起，但无证据表明房屋存在部分违建是导致饭店停业的根本原因，也没有证据证明原审原告在办理饭店的工商注册登记等手续中存在任何阻碍。原审法院认为，停业是原审原告的自主商业行为。原审原告与原审被告签订的《租房协议书》系原审原告在经过充分考虑的基础上与原审被告协商签订，是双方真实意思表示，该协议合法有效。因此，原审法院是在充分考虑了当事人双方签订合同时的真实意思表示，认定双方所签合同是有效的，这一认定说明原审法院是在审理了合同效力问题所作出的判定，本院经审理后，认为原审法院认定合同有效是正确的。上诉人认为原审法院没有审理合同效力问题是不成立的，本院不予支持。同时，双方在一、二审中均表示无法继续履行房屋租赁合同，同意解除该合同，原审法院判决双方解除合同是正确的，应当维持。
二、关于原审判决的装修补偿款是否恰当的问题。上诉人对租赁房屋的投入有相当一部分是设备，关于装修和设备投入无法明确区分，因此，原审法院酌情判决被上诉人就装修部分补偿6万元，设备和能拿走的设施由上诉人自行处理，这一判决是比较合理的。上诉人在二审中仍然不能就装修投入给出准确的数字，因此，原审判决补偿6万元应予维持。
综上所述，李保林的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一项第（一）款之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉费8644.90元由上诉人李保林承担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力，如莫文光、林国健、刘绍民、赵先德未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限两年内申请强制执行。
审 判 长 任志祥
代理审判员 孙 熹
代理审判员 陈 姣
二〇一六年八月二十二日
书 记 员 罗 燕