西藏自治区那曲县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）那民初字第203号
原告李卫东，男，1967年9月21日出生，汉族，民工，初中文化程度，系江苏省人，住址那曲县。
委托代理人刘国芳，女，1970年10月4日出生，汉族，民工，初中文化程度，系江苏省人。
被告强巴尼扎，男，藏族，1964年5月1日出生，文盲，牧民，系西藏那曲地区比如县人，现住原籍。
原告李卫东与被告强巴尼扎租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月14日受理后，依法组成由审判员次仁德吉担任审判长，审判员刘峰、戴兴华参加的合议庭于2014年5月28日公开开庭进行了审理。原告李卫东及其委托代理人刘国芳、被告强巴尼扎均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李卫东起诉称，原告于2013年6月18日与被告强巴尼扎签订了房屋租赁合同。合同中约定原告将那曲地区气象局的5间门面房（一层）转让给被告，转让费共计30万元，被告用别克小轿车抵20万元交付原告，剩余的10万元转让费双方约定于2013年12月10日付清，但该款至今未付。5间门面房的房租双方约定按季度缴纳，每间门面房租金2000.00元，每一季度的房租共计30000.00元，被告方只支付了一个季度的房租30000.00元（2013年6月18日至2013年9月18日），但从2013年9月18日至2014年6月18日未缴纳房租，共计9万元。原告方多次找被告催要该款，但被告拒不支付。无奈之下原告起诉至法院，请求法院判令1、解除与被告强巴尼扎之间的房屋租赁合同；2、要求被告支付2013年9月18日至2014年6月18日的房租共计9万元及剩余的房屋转让费10万元；3、要求被告承担本案的诉讼费用。
原告李卫东为支持其诉讼请求向本院提交的证据有，1、证人党某某的证人证言，拟证明原被告双方在签订合同的时候该证人在场，当时双方在合同中约定房屋转让费30万元。被告向原告交付了一辆别克轿车抵了20万元，剩余的10万元转让费双方约定另行支付，但是具体时间记不清，至于原告当时向被告有无说明房屋使用期限这方面的事情不清楚，另当时签订合同的时候有翻译人员专门向被告翻译了合同的内容。
2、证人扎某某的证人证言，拟证明原被告双方签订合同之前商谈转让房屋的事宜及签订合同的时候该证人充当翻译，当时双方在合同中约定房屋转让费30万元。被告向原告交付了一辆别克轿车抵了20万元，剩余的10万元转让费双方约定另行支付。在签订合同的时候原告已经向被告说明自己只有一年的使用期限，但是保证被告在5年内租住该门面房，合同的内容我用藏语已经向被告方陈述过，而且被告方在未签字前将合同带走说是让熟人帮忙看一下，过了2、3个小时之后才把合同带过来，说是没问题就签字了。
3、合同书原件，该证据拟证明原被告双方于2013年6月18日签订了房屋租赁合同，合同中约定原告将5间门面房转让给被告，使用期限为2013年6月18日至2018年6月18日止，被告应向原告支付30万元的转让费，30万元的转让费中被告已向原告交付了一辆别克轿车，该轿车抵为20万元，双方约定被告在一个月内将该车转户到原告的名下，剩余的10万元转让费双方约定于2013年12月10日付清，五间门面房的房租为每季度3万元，该房租以季度付清。另双方约定由原告对该房屋进行装修，装修期限为15天。
4、原告李卫东与出租人师秉科之间签订的合同书一份（原件），该证据拟证明原告李卫东与出租人师秉科之间签订的合同期限是2010年1月1日至2014年12月30日，房屋系气象局商品房第一层71号至73号，房屋用途是装潢公司。
5、吕成春与出租人师秉科之间签订的合同书一份（原件），该证据拟证明吕成春与出租人师秉科之间签订的合同期限是2010年1月1日至2014年12月30日，房屋系气象局商品房第一层74号、75号，房屋用途是装潢公司。
6、公证书一份，该证据证实那曲地区气象局职工集资房董事会将那曲气象局职工集资房109.5间出租给师秉科、崔喜忠、张自力，租赁期限为2010年1月1日起至2021年12月31日止。
7、出租人崔喜忠出具的书面材料，该证据证实如果李卫东、强巴尼扎一次性缴纳剩余的房租，那么与原告李卫东之间的合同到期后，在李卫东不违反《房屋租赁合同》约定的情况下，愿意续签三年半的合同，但只能每年续签当年的合同。
8、出租人崔喜忠出具的书面材料，该证据证实那曲地区气象局门面房74-75号由吕成春转租给李卫东，两间门面房的房租一直由李卫东缴纳。
被告强巴尼扎答辩称，刚开始与原告签订合同的时候我根本就不知道原告只有一年多的使用期限，我到那曲地区气象局找领导谈藏餐馆烟筒的时候才知道原告只有一年的使用期限，所以我怕上当就没有缴纳房租及剩余的转让费，再说原告向法庭提交的合同书内容我不是很清楚，因为我不识字，这份合同也是原告自己写的。另外，原告当时也承诺装修会在15天内完工，如果不完工的话就不用支付剩余的10万元，可是在合同书中原告并没有写上去，所以我不会支付一分钱给原告。
被告强巴尼扎未向本院提交任何的证据。
本院依职权向那曲地区气象局杨某某询问并制作询问笔录一份，拟证明当时被告到气象局办公室只是谈藏餐馆烟筒的事情，我当时还跟被告说“门面房不能开藏餐馆及酒吧，不能开烟筒”，并没有跟被告说原告只有一年的使用期限，因为气象局这边只有与管理人员之间签订的合同，原告李卫东与我们管理员到底签了几年的合同我根本就不知道。
对于原告提出的证据，双方当事人质证及本院认证如下：原告提供的1、2证人证言，被告方未提出异议，本院予以确认；对于原告提供的证据3被告方质证认为，称原告向法庭提交的合同书内容我不是很清楚，因为我不识字，这份合同也是原告自己写的。另外，原告当时承诺装修会在15天内完工，如果不完工的话就不用支付剩余的转让费10万元，可是在合同书中原告并没有写上去。对于被告的质证意见，本院认为已经有证人证言可以证明被告当时签订合同的时候对于合同内容完全清楚，并由被告自己签字确认，故对此证据予以认定。对于原告提供的证据4、5、6、7、8，被告方未提出异议，本院予以确认。
原被告对本院依职权向那曲地区气象局杨某某所做的询问笔录均无异议，本院对此予以确认。
本院根据上述认证查明，原被告双方于2013年6月18日签订了房屋租赁合同，合同中约定原告将5间门面房转让给被告，使用期限为2013年6月18日至2018年6月18日止。在合同中双方约定被告应向原告支付转让费30万元，被告已向原告交付了一辆别克轿车，该轿车抵为20万元，该车被告必须在一个月内转户到原告的名下，剩余的10万元转让费双方约定于2013年12月10日付清，如被告到期不支付，五间门面房还是归原告所有，但该款至今未付。五间门面房的房租以季度付清，每季度3万元，双方还约定原告对该房屋进行装修，装修期限为15天。被告已经缴纳了一个季度的房租3万元（2013年6月18日至2013年9月18日），但从2013年9月18日至2014年6月18日未缴纳房租，共计9万元。
另查明，2009年12月28日那曲地区气象局职工集资房董事会将那曲气象局职工集资房109.5间出租给师秉科、崔喜忠、张自力，租赁期限为2010年1月1日起至2021年12月31日止；2010年1月1日原告李卫东与出租人师秉科之间签订的合同期限是2010年1月1日至2014年12月30日，2010年1月1日吕成春与出租人师秉科之间签订的合同期限是2010年1月1日至2014年12月30日；后吕成春将自己的门面房74-75号转租于原告李卫东。
上述事实有各方当事人陈述意见及证人证言，庭审笔录在案佐证。
本院认为，原告李卫东在与被告强巴尼扎签订合同时，其只有一年半的租赁期限，而与被告强巴尼扎签订了5年的租赁合同，原告虽在庭审中称自己在签订合同的时候向被告保证会续签其与出租人之间的合同，这方面虽然有证人扎某某的证词及崔喜忠的证词，但在崔喜忠的证词中只是阐明与原告之间的合同到期后会每隔一年续签一次合同，但不敢保证可以一次性与原告签订三年半的合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的第十五条的规定，“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效”。故本案中原告与被告之间签订的租赁合同后三年半无效（2014年12月30日至2018年6月18日），即2013年6月18日至2014年12月30日为合同中的有效部分。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条之规定“无效的合同自始没有法律约束力。合同的部分无效，不影响其他部分效力，其他部分仍然有效”，即从2013年6月18日至2014年12月30日为合同的有效部分。据此，原告与被告之间签订的合同前一年半仍然有效，那么合同当事人均应履行合同所确定的义务。自2014年12月31日至2018年6月18日为合同的无效部分，该部分自始无效。本案中原告李卫东已经履行了提供租赁物的义务，被告强巴尼扎作为承租方使用租赁物，却未能支付相应的租金，这一情形已构成违约。原告要求解除合同并要求被告支付拖欠的租金，有事实和法律依据，本院予以支持。经本院核实，被告强巴尼扎尚欠的租金是9万元，应由被告强巴尼扎承担。被告在庭审中辩称当初签订合同时并不知道原告只有一年半的使用期限，后来到气象局问烟筒之事时才知道，怕上当所以没有给剩余的房租及转让费，对于被告的这一辩解，本院认为，已经有证人证言及询问笔录可以证实，故对其辩论意见不予采信。另对于原告要求被告支付剩余转让费10万元的诉请，本院认为，店面转让是一种商业习惯，不违反法律法规规定，该约定应予以认可。但本案中该转让费包含房屋装饰装修费用，原告在庭审中未出示装修门面房所支出费用方面的证据，本院也无法查清这一事实，因此对于原告要求被告支付剩余转让费的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十六条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：
一、解除原告李卫东与被告强巴尼扎之间于二0一三年六月十八日签订的房屋租赁合同（被告在判决生效后十五日内搬迁出该出租房；
二、被告强巴尼扎于判决生效后的一个月内向原告李卫东支付房屋租金90000.00（玖万元整）；
三、驳回原告李卫东的其他诉讼请求。
如被告未按本判决确定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行的债务利息。
本案诉讼费4100.00元由原被告各承担一半，即2050.00元。
如不服本判决，可在接到判决书的次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于那曲地区中级人民法院。
审判长 次仁德吉
审判员 戴 兴 华
审判员 刘 峰
二〇一四年六月十六日
书记员 边巴宗吉