山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济民一终字第13号
上诉人（原审被告、反诉原告）山东普利建设发展有限公司，住所地山东省济南市。
法定代表人刘建业，董事长。
委托代理人ＸＸ，女，1968年12月2日出生，汉族，该公司法规处职员。
委托代理人姜家村，男，1986年2月26日出生，汉族，该公司法规处职员。
被上诉人（原审原告、反诉被告）牛玉玲，女，1960年1月6日出生，汉族，户籍所在地山东省淄博市，现住山东省济南市。
委托代理人宋楚桥，山东康桥律师事务所律师。
上诉人山东普利建设发展有限公司（以下简称普利公司）因与被上诉人牛玉玲商品房预售合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2012）槐民初字第2356号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定：2009年10月30日，牛玉玲作为买受人与作为出卖人的普利公司签订《商品房买卖合同》。合同约定买受人购买出卖人开发的房屋一处，其中套内建筑面积为112.86平方米，公共部位与公用房屋分摊面积12.23平方米，储藏室编号1-102，建筑面积11.12平方米（含分摊）。（以上为预测建筑面积和预测分摊面积，最终以产权登记实测面积为准）。计价方式与价款为商品房单价3811.50元／平方米，金额为476780.54元，储藏室单价为2000元／平方米，金额为22240元，以上合计为499020.54元。付款采用银行按揭付款，即买受人在签订合同时支付首付款109020.54元，申请贷款39万元，贷款年限为19年。买受人应在签订本合同时出具合法有效的完备银行按揭贷款资料，并在接到出卖人或银行的通知后，七日内及时到贷款银行办理按揭手续及预抵押手续，逾期视为退房。交付期限合同约定出卖人应在2010年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。关于产权登记，合同第十五条约定，出卖人在房屋交付使用取得质检验收报告之后24个月内，将办理该房屋产权权属登记需其提供的有关材料提交产权登记部门，并通知买受人办理权属登记手续。办理产权权属登记之前，买受人应根据合同约定结清全部房款。因出卖人的原因不能在规定期限内完成上述备案的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同另对买受人逾期付款的违约责任、出卖人逾期付款的违约责任、交接、物业管理等事项进行了约定。
合同签订后，牛玉玲支付了相应购房款499020.54元，普利公司予以认可。
2010年3月29日，牛玉玲作为乙方、普利公司作为甲方又签订《补充协议》。约定：一、乙方配合甲方在2012年4月30日前完成办理权属登记手续，其在甲方书面通知后15个工作日内提供办理权属登记的相关资料，并缴纳所有税费，否则本条对应时间条款相应顺延。二、如因甲方原因，不能如期办理权属登记的，乙方有权退房，甲方将原购房款退还给其并按照原购房款的70%进行补偿；如乙方需继续履行合同，甲方按原购房款日1.26‰支付违约金，自违约之日起至达到办理权属登记条件之日止，按每个自然月现金支付，3个工作日内付清。如因甲方原因，不能办理权属登记的，乙方有权退房，甲方将原购房款退还给其并按照原购房款的80%进行补偿；乙方不退房的，按照原购房款80%进行补偿。三、乙方对此无异议，并同意在办理房屋权属登记期间，不做出任何影响该项目进程的行为，以免给大多住户带来权益的影响。四、本协议为双方签署的《商品房买卖合同》的有效补充，原合同中的表述与本协议不一致的，以本协议的规定为准。该《补充协议》签订后，同年5月7日，牛玉玲与普利公司签署了《楼宇交接书》，双方确认自2010年5月7日起，牛玉玲所购买的房屋已交接。
因普利公司未能在《补充协议》确定的时间为牛玉玲所购商品房办理权属登记手续，牛玉玲诉至原审法院，要求处理。
涉案房屋于2008年6月5日取得济建开预许字第（2008）131号《商品房预售许可证》。
牛玉玲在本案审理中委托山东诚志房地产土地评估咨询有限公司（以下简称诚志公司）就本案所涉案房地产的市场价值进行评估。诚志公司于2013年10月25日出具（2013）诚志询价字第1303158号《房地产咨询报告》，确定估价对象在估价时点2013年10月25日的价值为90万元，其中701室市场价值为87万元，单位建筑面积价值为6955元／平方米，1-102室市场价值为3万元。牛玉玲以该《房地产咨询报告》为依据要求普利公司赔偿损失400979.46元，即市场价值90万元与其已交购房款499020.54元的差价。普利公司认为诚志公司作出的《房地产咨询报告》为牛玉玲单方委托，其不予认可。其后提交评估申请，要求对本案所涉房屋的市场价值进行评估。新永基公司于2014年9月17日出具鲁新评字（2014）法088号《房地产估价报告》，说明选用市场比较法和收益法，按“无证状态”对本案所涉房屋在2014年9月4日的价值进行评估，其中涉案房屋评估单价为6030元／平方米，评估总值为754923元；1-102号储藏室评估单价为2500元／平方米，评估总值为27800元，合计为782093元。牛玉玲对该估价报告质证认为，该报告确定的价值是按“无证状态”进行评估，而其经济损失是按照有房产证的情况下主张的，本案纠纷的原因在于该房屋办不下房产证。其并说明按其自行委托诚志公司出具的咨询报告，其损失是400979.46元；即使按双方签订《补充协议》的约定，其也可以要求按房价款499020.54元的80%要求赔偿损失，计算为399216.43元。其并说明如果其自行委托诚志公司出具的咨询报告不能采用，其要求赔偿的损失可以按照《补充协议》的约定要求普利公司承担违约金。普利公司对新永基公司出具的报告无异议。
牛玉玲在本案审理中还提供本案所涉案房屋《住宅工程质量分户验收记录》复印件及照片，欲证明其并未在涉案房屋居住。普利公司对此不予认可，认为验收记录为复印件，照片不能证明是本案所涉案房屋。
普利公司在本案审理中提供记载小区房屋出租信息的网页资料，欲证明房屋对外出租的市场价格为1500元左右。牛玉玲对网页资料不予认可，认为与本案所涉房屋没有可比性，且为复印件。其还说明《商品房买卖合同》解除后其可将涉案房屋返还。
普利公司在本案审理中说明目前涉案房屋目前尚未办证。
原审法院认为：牛玉玲与普利公司于2009年10月30日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合同有效。依该合同的约定，牛玉玲的主要义务是交纳购房款，主要权利是取得合同约定的商品房；普利公司的主要义务是向牛玉玲交付商品房，主要权利是获得购房款。同时因商品房作为不动产，需要进行权属登记，即牛玉玲购买的该处商品房要进行房屋所有权登记。而进行房屋所有权登记的前提是普利公司先进行该3号楼的初始登记。关于该商品房的权属登记，双方在2009年10月30日签订的《商品房买卖合同》中进行了约定，并就普利公司逾期进行权属登记的违约责任也进行了约定。后双方又于2010年3月29日就牛玉玲所购商品房权属登记的事项签订了《补充协议》，尽管普利公司在本案审理中称该协议是迫于无奈签订，但其并未就所受胁迫进行举证，且根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”，该法第五十五条还规定：“具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起1年内没有行使撤销权”及“具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权”的，撤销权消灭。具体到本案，《补充协议》签订于2010年3月29日，同年5月7日双方又办理了商品房的交接手续，此后直至2012年12月25日牛玉玲提起诉讼，普利公司未以任何形式表示《补充协议》应予撤销。因此，普利公司辩称《补充协议》为迫于无奈签订、是无效的意见，原审法院不予采纳。该《补充协议》合法有效。
普利公司另辩称其没有如期为牛玉玲办理房屋权属登记手续的原因是由于市政相关配套水、电、供暖等市政配套机构的工作不作为造成了市政工程的延误以及济南市出台的关于新建商品房综合验收的新规定导致了该商品房办证延期，但其未就此项辩称意见提供证据。且本案涉及商品房自2010年5月7日即已交接，至今已四年有余。普利公司在本案审理中并不能举证说明如此长的时间内系因市政哪一个方面导致办证延期，因此原审法院对其该项意见亦不予采纳。
关于逾期办理房屋所有权登记的情形及应承担的责任在2009年10月30日签订的《商品房买卖合同》及2010年3月29日签订的《补充协议》中均有约定，但《补充协议》中明确写明“本协议为双方签署的《商品房买卖合同》的有效补充，原合同中的表述与本协议不一致的，以本协议的规定为准”，因此在本案审理中审查普利公司是否存在违约情形及应当承担的违约责任均应以《补充协议》为依据。依该协议约定，牛玉玲应配合普利公司在2012年4月30日前完成办理权属登记的手续，由该约定表明在此时间普利公司应完成权属登记的相应手续。但时至今日，普利公司也未完成，其行为已构成违约。同时根据该协议的约定，如因普利公司的原因，不能办理权属登记的，牛玉玲有权退房，普利公司将原购房款退还并按照原购房款的80%进行补偿。基于该协议的此项约定，牛玉玲要求解除2009年10月30日签订的《商品房买卖合同》，普利公司亦表示同意解除。对此，原审法院认为，一是普利公司存在违约情形，牛玉玲要求解除合同符合合同约定条件；二是普利公司亦表示同意解除。因此双方签订的合同解除。但需要说明的是，解除权的性质属于形成权，只需解除权人单方的意思表示即可解除，但解除权人需将解除合同的意思表示通知对方当事人，通知为非要式行为，可以是书面形式，也可以是口头形式。合同自通知到达对方时即告解除。牛玉玲起诉时即已在起诉书中提出了解除合同的意思表示，原审法院于2012年12月27日向普利公司送达了该份起诉书，牛玉玲解除《商品房买卖合同》的意思于该时间到达普利公司。因此双方于2009年10月30日签订的《商品房买卖合同》于2012年12月27日即告解除。
牛玉玲提出解除合同并要求普利公司返还购房款。因该合同已经解除，且系基于普利公司的违约行为所致，普利公司自应将购房款499020.54元向牛玉玲返还。原审法院对牛玉玲的该项诉讼请求予以支持。牛玉玲还要求普利公司支付该款项自2009年12月1日起至本案判决生效之日止的利息，对此普利公司不予认可。原审法院认为，牛玉玲向普利公司交纳购房款是基于《商品房买卖合同》约定的主要义务，其在普利公司违约后解除合同、要求返还购房款有合同约定及法律依据。但普利公司的违约事由为在约定时间内不能办理房屋的权属登记，而关于不能在约定时间内办理权属登记的违约责任（违约金）双方已进行了约定，牛玉玲也提出了主张，在其没有证据证明约定违约金低于造成损失的情形下，其再提出利息的主张缺乏法律依据，对其该项诉讼请求原审法院不予支持。
除以上诉讼请求外，牛玉玲还要求确认普利公司违约，并赔偿其经济损失400979.46元。关于普利公司的行为构成违约，前面已作说明。关于该项经济损失，牛玉玲是以其自行委托诚志公司出具的《房地产咨询报告》确定涉案房屋市场价值为依据。但因该咨询报告系其单方委托，普利公司提出异议并另行提出了评估申请。因此牛玉玲以该咨询报告为依据要求赔偿经济损失400979.46元依据不足。本案审理中，另依普利公司的申请，原审法院委托新永基公司进行评估，其出具了鲁新评字（2014）法088号《房地产估价报告》，该报告中确定涉案房屋（含储藏室）在2014年9月4日的评估总值为782093元。但其评估的该价值是以“无证状态”为条件，对此牛玉玲提出了异议。原审法院认为，牛玉玲购买涉案房屋及储藏室时，普利公司已取得《商品房预售许可证》，表明牛玉玲已尽到了充分审慎义务，也表明其在签订《商品房买卖合同》时预期取得的是符合相关规定、能够办理权属登记的商品房。只是其后在合同的履行过程中，因普利公司的违约行为导致该房屋的权属证书无法办理，因此尽管新永基公司根据目前涉案房屋的现状即“无证状态”对该房屋（含储藏室）的市场价值进行了评估，但该评估值并不能作为牛玉玲在普利公司违约情形下的赔偿依据。牛玉玲与普利公司在2010年3月29日签订的《补充协议》中约定“乙方有权退房，甲方将原购房款退还给乙方并按照原购房款的80%进行补偿”，对此项约定，普利公司曾提出约定的80%数额明显过高，但该数值（399216.43元）与牛玉玲自行委托诚志公司按“有证状态”评估数额（市场价值90万元，与原交购房款499020.54元的差额为490020.54元）相比较，实际还低于涉案房屋升值之后的现市场价值。牛玉玲在本案审理中也说明其提出赔偿490020.54元的依据是诚志公司的评估数值，如该评估数值不能采用，则要求按《补充协议》约定的原购房款的80%予以赔偿。综上，因新永基公司评估出的房屋价值系在“无证状态”下评估得出，而“无证状态”非牛玉玲签订《商品房买卖合同》时的真实意思，且该“无证状态”为普利公司的违约行为所致，不应以该数值作为普利公司的违约赔偿依据，原审法院对牛玉玲提出以《补充协议》约定的原购房款80%（399216.43元）作为赔偿标准予以准许。普利公司辩称该约定明显过高与本案所涉房屋市场价值上升的事实不符，原审法院对普利公司的该项辩称意见不予采信。
普利公司在本案中提出反诉，要求牛玉玲支付自接收房屋之日起即2010年5月7日至2014年5月的房屋租金72000元，牛玉玲提出异议。对此，原审法院认为，牛玉玲于2010年5月7日取得涉案房屋，源于其与普利公司于2009年10月30日签订的《商品房买卖合同》，也源于其按该合同的约定履行了交纳购房款的义务。因此取得涉案房屋是其基于合同约定所享有的权利。后《商品房买卖合同》解除也是因普利公司的违约行为所致，在此过程中牛玉玲并无违约之处。因此普利公司作为违约方要求守约方牛玉玲支付房屋租金显然于法无据。还需要说明的是，普利公司提出的每月租金1500元系其自行主张，尽管其提供了网上房屋租赁信息，但仍依据不足。因此，基于以上理由，原审法院对普利公司要求牛玉玲支付2010年5月7日起至2014年5月房屋租金72000元的反诉请求不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条的规定，判决：一、牛玉玲与山东普利建设发展有限公司于2009年10月30日签订关于涉案房屋及储藏室的《商品房买卖合同》于2012年12月27日解除；二、山东普利建设发展有限公司于本判决生效之日起十日内向牛玉玲返还购房款499020.54元；三、山东普利建设发展有限公司于本判决生效之日起十日内向牛玉玲支付违约金399216.43元；四、牛玉玲在收到山东普利建设发展有限公司给付的以上第二、三项款项后十日内向山东普利公司发展有限公司返还涉案房屋及储藏室；五、驳回牛玉玲的其他诉讼请求；六、驳回山东普利建设发展有限公司要求牛玉玲支付自2010年5月7日至2014年5月房屋租金72000元的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15222元，牛玉玲负担122元，山东普利建设发展有限公司负担15100元；反诉费769元，由山东普利建设发展有限公司负担。
上诉人普利公司不服原审判决上诉称：一、原审判决认定事实错误。上诉人请求对违约金数额进行调整，原审法院不予支持，不符合法律规定。首先，原审判决的违约金已经接近牛玉玲购买房屋的总房款，远远超出了双方签订《补充协议》时其预见和给牛玉玲造成的损失，显失公平。其次，普利公司已于2010年5月7日将房屋交付给牛玉玲，牛玉玲已经占有了房屋，没有影响其正常使用，虽然暂时没有取得房产证，但没有给牛玉玲造成任何实质性损失。原审判决按照牛玉玲自行委托评估的结论确定房屋的市场价值是错误的。牛玉玲出具的《房地产咨询报告》系牛玉玲单方委托评估，其评估结论值得怀疑。第三，原审判决按双方签订的《补充协议》第二项规定：“如因甲方原因，不能办理权属登记的，乙方有权退房，甲方将原购房款退还给其并按照原购房款的80%进行补偿”判决普利公司向牛玉玲支付违约金399216.43元，普利公司认为该项判决认定事实错误。普利公司作为该商品房的出卖人，已取得该房屋的预售许可，具备依法预售的法律手续，并具备协助牛玉玲办理房屋产权等级的能力。目前，普利公司正积极协助有关部门，办理利源花园房屋的产权登记事项。因此，普利公司不属于上述《补充协议》第二项规定的“如因甲方原因，不能办理权属登记”情形。二、原审判决证据不足，违反法定程序。原审判决对普利公司委托法院对涉案房屋的市场价值进行评估的《房地产评估报告》，即新永基公司于2014年9月17日出具的鲁新评字（2014）法088号《房地产估价报告》不予认可是错误的，是违反法定程序的。普利公司因对牛玉玲提交的涉案房屋的《房地产咨询报告》不予认可，2014年5月申请原审法院委托评估机构对该涉案房产进行价值评估。2014年9月，原审法院委托新永基公司对牛玉玲的房屋进行评估，此时牛玉玲的房屋尚未办理房屋产权证，这是目前涉案房屋的现状，因此，新永基公司根据目前房屋的现状即“无证状态”对该房屋的市场价值进行评估，是对客观事实的真实反映，其出具的评估报告是真实客观的，合法有效。虽然牛玉玲在庭审中对该评估报告“无证状态”的价格鉴定报告提出异议，但其既未在该评估报告规定的时间内通过原审法院向新永基公司提出书面异议，也未申请重新鉴定，也无证据证明价格鉴定存在任何问题，因此，普利公司认为，牛玉玲对该《房地产估价报告》的异议理由不能成立。由此，原审法院对新永基公司于2014年9月17日出具的鲁新评字（2014）法088号《房地产估价报告》不予认可缺乏法律依据，是错误的。三、原审判决驳回普利公司要求牛玉玲支付自2010年5月7日至2014年5月房屋租金72000元的反诉请求，判决错误。原审判决第一项“牛玉玲与普利公司于2009年10月30日签订关于涉案房屋及储藏室的《商品房买卖合同》于2012年12月27日解除”。根据上述判决，普利公司认为，该合同于2012年12月27日解除后，牛玉玲再占有涉案房屋就不是基于合同约定所享有的权利，而是无权占有。因此，普利建设提出反诉要求牛玉玲支付房屋租金法律规定。由此，原审判决缺乏事实和法律依据，是错误的。综上，原审判决认定事实不清，证据不足，判决不公，请求依法撤销原审判决，依法改判驳回牛玉玲的全部诉讼请求；一、二审诉讼费用全部由牛玉玲承担。
被上诉人牛玉玲答辩称：一、被上诉人主张的违约金数额是依据双方签订补充协议的约定计算出来的，该补充协议是经普利公司提议被上诉人同意后，双方自愿签订的。二、普利公司申请评估的结论是以不具有房产证为前提的，该评估报告不应被采纳。从被上诉人买房时起，普利公司一直承诺可以办理房产证，以具有房产证房屋的价值评估报告作为定案依据，符合被上诉人的预期。三、被上诉人购买房屋是为了落户口，解决孩子的上学问题，由于涉案房屋不能办理房产证，给被上诉人造成极大的损失。四、被上诉人从未在涉案房屋中居住过，普利公司要求被上诉人支付使用费没有依据。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为：普利公司与牛玉玲签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》合法有效，双方均应当按照合同的约定履行各自的义务。双方在签订的《补充协议》中约定普利公司应当在2012年4月30日前办理房屋的产权登记手续，但至今仍未办理，普利公司严重违反了合同的约定，牛玉玲依约要求解除双方之间的《商品房买卖合同》，应当予以支持。合同解除，普利公司作为违约方，除应当将收取的购房款返还外，还应当赔偿牛玉玲的损失。牛玉玲作为守约方，其实际损失应包括房屋的差价损失。原审中对于涉案房屋目前市场价格存在两份评估报告，牛玉玲自行委托评估结论为90万元，普利公司申请法院委托的评估结论为782093元，后者考虑了目前房屋没有取得房产证对房屋价格的影响，因此该评估结论低于牛玉玲委托评估的结论。由于能够取得房屋的产权证书符合牛玉玲购买房屋的预期，现因普利公司违约导致合同解除，故以有房产证状态下房屋的市场价格作为依据计算牛玉玲房屋差价损失比较妥当。因此，原审采信了牛玉玲委托评估的评估报告，并无不当。以该评估结论为依据计算出涉案房屋的差价为490020.54元，原审判决普利公司向牛玉玲承担损失赔偿责任，向牛玉玲支付违约金399216.43元，未超过房屋的差价损失。普利公司要求对违约金数额进行调整，本院不予支持。
关于普利公司的反诉请求是否应当支持。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》为有效合同，按照合同的约定，牛玉玲在支付购房款后，普利公司将房屋交付给了牛玉玲，牛玉玲占有、使用该房屋，是根据双方合同的约定，属于有权占有，普利公司主张牛玉玲支付房屋占用费无法律依据。因普利公司违约，牛玉玲行使解除权解除合同，合同解除后双方互负返还义务，普利公司未向牛玉玲返还购房款，基于同时履行抗辩权牛玉玲得继续占有涉案房屋。因此，普利公司要求牛玉玲支付解除合同后的房屋使用费，没有法律依据。综上，上诉人普利公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15991元，由上诉人山东普利建设发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 艳
代理审判员 徐林豹
代理审判员 曹 慧
二〇一五年五月二十日
书 记 员 孙培培