广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1971民初5170号
原告（反诉被告）薛仁林，女，1979年10月12日出生，汉族，住武汉市武昌区，
委托代理人龙海峰，广东众达律师事务所律师。
委托代理人李文忠，广东众达律师事务所律师助理。
被告（反诉原告）刘科敏，男，1981年10月10日出生，汉族，住湖南省嘉禾县，
委托代理人赵明华，广东玉律律师事务所律师。
第三人广东南枫融资担保集团有限公司，住所地：广东省广州市越秀区沿江中路299号14楼D，统一社会信用代码：91440000719288287E。
法定代表人张玉朋。
委托代理人汤国平，男，1979年10月24日出生，汉族，住广州市花都区，系该公司员工。
第三人东莞市富森房地产中介有限公司，住所地广东省东莞市常平镇金美花园金涛轩32号铺。
法定代表人郑伟明。
委托代理人陈志新，男，1980年2月15日出生，汉族，住河北省衡水市景县，系该公司员工。
委托代理人雷爱娟，女，1990年7月18日出生，汉族，住湖南省嘉禾县，系该公司员工。
薛仁林与刘科敏、第三人广东南枫融资担保集团有限公司（以下简称南枫公司）、东莞市富森房地产中介有限公司（以下简称富森公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。薛仁林及其委托代理人龙海峰，刘科敏及其委托代理人赵明华，第三人东莞市富森房地产中介有限公司的委托代理人陈志新、雷爱娟，第三人广东南枫融资担保集团有限公司委托代理人汤国平到庭参加诉讼。本案现己审理终结。
薛仁林诉称，2015年10月25日，薛仁林与刘科敏通过中介公司签订《房地产买卖合同》，约定刘科敏将位于东莞市松山湖高新技术产业开发区工业北四路2号万科·金域松湖花园3号楼1504、1××8号房产出让给薛仁林，合同总价款为1246000元，薛仁林需在2015年10月25日之前支付定金50000元，首期款330000元需在南枫公司通知后三天内存入监管账户，余款8660000元在扣除还清买房银行按揭贷款办妥完税或抵押登记后，由贷款银行划入卖方银行账户。合同签订后，薛仁林通过第三人担保以银行贷款方式依约向刘科敏支付了全部价款，但刘科敏在还清房产银行按揭贷款完成赎楼、注销原抵押后就拒绝办理过户手续，已构成严重违约，薛仁林有权要求刘科敏继续履行合同并支付违约金。薛仁林特向法院起诉，请求判令：一、刘科敏继续履行《房地产买卖合同》（合同价款为1246000元），将位于东莞市松山湖高新技术产业开发区工业北四路2号万科·金域松湖花园3号楼1504、1××8号房产交付并过户给薛仁林；二、刘科敏向薛仁林支付违约金（违约金按照房地产买卖合同第七条第三款约定以总楼价1246000元为本金自起诉之日按每日1%计收，直至案涉房产完成变更登记之日止）；三、本案诉讼费用由刘科敏承担。
刘科敏答辩称：一、刘科敏因工厂年底资金周转经富森公司介绍与薛仁林签订了《房地产买卖合同》，刘科敏将办理贷款所需资料按照合同约定给了富森公司。因薛仁林未能在2015年11月5日前办妥银行贷款担保文件，刘科敏于2015年11月9日按照薛仁林和南枫公司签订《二手楼交易贷款担保服务合同》，并在当日在公证处委托南枫公司工作人员办理后续的房产交易事项并将原按揭合同交付给了南枫公司。但由于薛仁林的原因，一直到2015年12月14日，还未签订银行贷款担保文件，刘科敏曾向富森公司表示房子不卖了，并要求把资料拿回来，经富森公司反复劝说并承诺在农历年前一定能拿到钱，刘科敏才同意继续交易。2016年1月，因薛仁林拖延办理银行贷款，导致刘科敏原按揭贷款逾期未偿还，产生不良记录。2016年1月22日，南枫公司告诉刘科敏还需要签订另外一份《二手楼交易贷款担保服务合同》，并再次承诺在农历年前一定能拿到卖房款，迫于年底资金周转压力，刘科敏在合同上签字，但一直到2016年3月2日，刘科敏一直没有收到卖房款。二、薛仁林办理银行贷款担保文件严重逾期，按照合同约定，逾期10天以上，刘科敏有权解除合同并要求薛仁林承担定金责任。因薛仁林拖延办理按揭时，刘科敏多次催促南枫公司，南枫公司也多次催促薛仁林履行合同义务，但薛仁林一直不与刘科敏沟通。房产交易不能继续履行的原因在于薛仁林违反合同约定，逾期办理银行贷款担保文件，刘科敏并不存在违约的行为。
南枫公司答辩称：没有意见。
富森公司答辩称：没有意见。
刘科敏反诉称，2015年10月25日，因年底需资金支付供应商货款，刘科敏经富森公司介绍与薛仁林签订编号为20150108的《房地产买卖合同》，合同签订后，薛仁林向刘科敏支付定金50000元，刘科敏通过富森公司向薛仁林提交了办理按揭贷款需要的房地产证等。合同签订后，虽因薛仁林的原因没有在2015年11月5日前签订银行或银行贷款担保文件，并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，考虑到薛仁林拖延的时间不久，刘科敏还是在2015年11月9日委托南枫公司的员工办理了委托公证，委托办理按揭、过户等事宜。刘科敏配合薛仁林与南枫公司签订了《二手楼交易贷款担保服务合同》。因薛仁林要求公积金贷款，但薛仁林本身并不具备公积金贷款的条件，也没有提供所有的材料，导致在2015年12月还没有办理好银行按揭贷款手续，严重延误了合同履行。2015年12月14日，刘科敏明确告诉富森公司，因薛仁林拖延时间办理按揭贷款手续，不愿意继续卖房了。后经富森公司与薛仁林反复沟通，承诺不会耽误刘科敏的房款使用，在2015年农历年前一定会收到卖房款。因薛仁林没有提供商业按揭贷款需要的所有有效证明文件，2016年1月22日，薛仁林通过南枫公司请求刘科敏再次签订《二手楼交易贷款担保服务合同》，并再次承诺在2015年农历年前会收到卖房款。刘科敏考虑到需要支付供应商的大量货款，再次签订《二手楼交易贷款担保服务合同》。在此过程中，因刘科敏已将贷款的银行卡交给南枫公司监管，薛仁林及南枫公司要求刘科敏不要再银行卡里留存款，但因薛仁林没有及时办理按揭手续，导致刘科敏2016年1月逾期还款，留下不良记录导致不能贷款。2016年2月23日，因一直没有收到房款，刘科敏要求富森公司沟通处理该事情，并从富森公司处取得了薛仁林的联系方式，但薛仁林不接听刘科敏的电话。2016年2月底，刘科敏通知南枫公司，因薛仁林逾期办理银行按揭，要求取消公证委托，并解除与薛仁林签订的合同，南枫公司提出，薛仁林的贷款已打入刘科敏账户，要求刘科敏将624425.59元打入南枫公司的账户，否则就直接代表刘科敏去过户。2016年3月2日，刘科敏与薛仁林在南枫公司当面沟通，刘科敏明确提出因薛仁林严重逾期办理银行按揭贷款手续，导致蒙受了巨大损失，要求解除合同，同日，刘科敏向南枫公司支付624425.59元。请求判令：一、薛仁林向刘科敏支付总楼价20%的违约金即249200元；二、解除刘科敏与薛仁林签订的《房地产买卖合同》；三、南枫公司向刘科敏返还案涉物业的房产证原件；四、本案诉讼费用由薛仁林承担。
薛仁林答辩称：薛仁林在房产交易过程中不存在违约行为，刘科敏陈述内容严重违反事实，属于虚假陈述。1.薛仁林从未收到刘科敏提供的房产证、发票等原件材料。2.薛仁林在第一时间准备齐全了办理贷款所需材料，不存在违约行为。富森公司要求薛仁林准备的按揭贷款材料包括身份证、户口本、结婚证、收入证明、银行流水。以上资料薛仁林在2015年11月5日前提供给了富森公司，不存在任何延迟情况。反而是刘科敏不积极履行合同约定的义务，在2015年10月底，富森公司通知薛仁林签署《二手楼交易贷款担保服务合同》，但刘科敏却因为其老婆怀孕不方便，导致当天未能签订合同。3.未能办理成功公积金贷款原因不在薛仁林。办理贷款的南枫公司不是薛仁林找的，是富森公司联系的。南枫公司于2015年11月27日告知薛仁林公积金贷款无法申请，要求薛仁林在五家银行中选择一家做商贷，薛仁林第一时间选择了邮政银行，并按照银行的要求重新提交了银行流水等贷款资料。根据合同约定，因房管所或银行等合同三方之外的原因导致交易延迟，则交易相对顺延，未能成功办理公积金贷款导致交易延迟，不是薛仁林造成，交易期限也依照上述约定进行相对顺延。薛仁林本身在松山湖工作，距离富森公司的营业场所较近，一直在积极催促富森公司和南枫公司尽快办理交易手续。二、刘科敏在交易过程中有众多违约行为，才是导致合同未能如约履行的重要因素。1.刘科敏承认其是于2015年11月9日才找南枫公司办理委托公证手续；2.薛仁林于2015年11月27日签订邮政按揭合同及相关资料后，就一直催促富森公司办理公证等相关手续，但因刘科敏未能提交相应资料给富森公司导致一直未能办理。3.刘科敏曾在2016年2月7日告知富森公司要求增加购房款20至30万元，否则就不卖房给薛仁林。
南枫公司答辩称：没有意见。
富森公司答辩称：没有意见。
经审理查明，2015年10月25日，薛仁林、刘科敏与富森公司签订《房地产买卖合同》，约定：刘科敏将位于东莞市松山湖高新技术产业开发区工业北四路2号万科·金域松湖花园3号楼1504、1××8号房产房产证号为17××62、17××89出售给薛仁林，价款为1246000元；物业交付时间为赎楼款扣款当天；因买方或卖方违反合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行合同义务，则：逾期未超过十天的，违约方需按逾期每日总楼价1%向守约方支付违约金。逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付等额于总楼价20%的违约金。若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价1%支付违约金；50000元定金在2015年10月25日支付，买方按揭付款的，买卖双方应于2015年11月5日前签订银行或银行贷款贷款担保文件并提交贷款所需资料及支付贷款所需费用；首期楼款330000元在担保公司通知后三天内存入担保公司所指定的银行监管账户内，通过担保公司担保办理贷款赎楼，办妥完税后再由担保公司划入卖方在该贷款银行开设的账户内；余款866000元在扣除还清卖方银行按揭贷款后的余款于办妥完税或抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行开设的账户内，如因房管所或银行等合同三方以外的原因导致交易延迟，则交易时间相对延迟。
2015年11月9日，刘科敏向富森公司提交了按揭贷款合同。同日，刘科敏出具委托书，委托南枫公司员工林晓霞、胡松柏、林耿川办理案涉房屋提前还贷手续、注销抵押登记、二手交易过户等。2016年1月11日，中国邮政储蓄银行股份有限公司东莞市分行出具同贷书。2016年1月14日，林耿川代理刘科敏与薛仁林、中国邮政储蓄银行股份有限公司东莞市分行签订《首付款资金委托监管协议》，协议约定，在交易房屋产权过户到薛仁林名下后，中国邮政储蓄银行股份有限公司东莞市分行于三个工作日内将首付款解冻并向刘科敏收款账户转账。2016年1月15日，银行对薛仁林账户中376000元首付款办理了止付手续。2016年1月26日，中国邮政储蓄银行股份有限公司东莞市分行向薛仁林发放贷款820000元，并款项转至刘科敏账号，该账号由南枫公司掌握，南枫公司称该笔款项先用来赎楼，注销抵押登记，在房屋过户后五个工作日内划给刘科敏。2016年2月，案涉房屋已注销抵押。2016年3月2日刘科敏将赎楼款交给南枫公司。
薛仁林支付的其他款项包括：2015年10月25日付定金50000元给刘科敏；2015年10月25日付中介费20000元，2015年10月31日付8000元中介费；在2016年1月12日接到富森公司的通知，当天转给刘科敏账号1000元，代付银行按揭利息；在2016年1月13日接到中国邮政储蓄银行通知，付了376000元的首付款；2016年1月13日的上午，将担保费和过户费共计39752元转到担保公司。
2016年1月22日，薛仁林、刘科敏与南枫公司签订《二手楼交易贷款担保服务合同》，约定：同意南枫公司办理房产赎楼事项；为确保合同约定事项的顺利进行，同意委托南枫公司办理按揭贷款申请、贷款评估、向原贷款银行还清贷款余额、过户转移登记、缴纳相关税费、申领房产证、办理抵押登记等相关手续；委托贷款银行将薛仁林的贷款直接划至刘科敏的账户，该款项用于结清房产在原贷款银行的贷款余额，尚有余额的，南枫公司在完税后五个工作日内一次性将余款划至刘科敏指定账户。
对于要求解除合同的原因，刘科敏称，出售房屋是为了资金周转，要求在2015年11月5日前完成买卖房屋事项。逾期办理按揭贷款时，一直与薛仁林沟通，但薛仁林不配合。直到春节过后，刘科敏才知道这笔钱下来了，刘科敏没有达到卖房的目的，且薛仁林逾期办理按揭贷款手续，所以要求解除合同。薛仁林回应称，薛仁林按照合同约定付款，在办理按揭贷款中，一直积极予以配合并不断催促办理，2015年11月5日前已提供全部资料，公积金贷款未通过；当时签合同时，刘科敏老婆怀孕不方便过来富森店签担保合同；之前办理公积金贷款未通过，接到通知后第一时间改为邮储银行，后我方又改为邮储银行贷款，在2015年12月21日接到担保公司通知，签订担保合同。
以上事实，有薛仁林提交的《房地产买卖合同》、收款证明、二手楼交易贷款担保服务合同、首付款资金委托管理协议、中国邮政储蓄银行通用凭证、中国邮政储蓄银行个人贷款放款单、借据、个人贷款受托支付转账凭证，刘科敏提交的结清证明、银联POS签购单、业务收款收据，以及本院庭审笔录等附卷为证。
本院认为，薛仁林、刘科敏和富森公司签订的《房地产买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同的约定履行各自的义务。刘科敏以薛仁林逾期办理银行贷款手续要求解除《房地产买卖合同》，事实上，2016年1月11日贷款银行已出具同贷书，且薛仁林在1月15日支付首期款至监管账户，贷款于2016年1月26日发放并支付至刘科敏账户，至此，薛仁林的付款义务已完成。2016年1月22日，刘科敏仍在《二手楼交易贷款担保服务合同》签名，同意南枫公司办理房产赎楼，委托贷款银行将薛仁林的贷款直接划至刘科敏的账户，该款项用于结清房产在原贷款银行的贷款余额，尚有余额的，南枫公司在完税后划至刘科敏指定账户。而之后南枫公司确实用该笔贷款完成了赎楼。可见，刘科敏要求解除《房地产买卖合同》的理由不充分，本院不予支持，相应地，对其反诉中要求薛仁林支付违约金、要求南枫公司返还房产证原件的诉讼请求，本院亦不予支持。
案涉《房地产买卖合同》应继续履行，刘科敏应履行将案涉房屋交付给房产转移登记至薛仁林名下的义务。至于首期款、房款余款的支付，刘科敏可按照《首付款资金委托监管协议》、《二手楼交易贷款担保服务合同》的约定自行联系监管银行、南枫公司。刘科敏拒不履行合同义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，应承担违约责任，薛仁林要求刘科敏自起诉之日按总房款1246000元每日1%支付违约金，符合合同约定，但明显过高，本院以双方对合同解除时违约责任的约定作为参考，即总房款1246000元的20%为249200元。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、薛仁林、刘科敏继续履行编号为20150108的《房地产买卖合同》；
二、刘科敏应于本判决发生法律效力之日起三日内将东莞市松山湖高新技术产业开发区工业北四路2号万科·金域松湖花园3号楼1504、1××8号房产（房产证号为17××62、17××89）交付给薛仁林；
三、刘科敏应于本判决发生法律效力之日起十五日内东莞市松山湖高新技术产业开发区工业北四路2号万科·金域松湖花园3号楼1504、1××8号房产（房产证号为17××62、17××89）过户给薛仁林；
四、刘科敏应于本判决发生法律效力之日起三日内向薛仁林支付违约金249200元；
五、驳回薛仁林的其他诉讼请求；
六、驳回刘科敏的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费16014元、保全费5000元（薛仁林已预交），反诉受理费5038元，由刘科敏负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。
审 判 长 杨玲冰
代理审判员 邱桂珍
代理审判员 陈丽莎
二〇一六年十一月十八日
书 记 员 蔡琼女