上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终4501号
上诉人(原审被告)：杨国定，男，1951年12月18日出生，汉族，住上海市奉贤区。
上诉人(原审被告)：杨盛，男，1979年7月13日出生，汉族，住上海市奉贤区。
上诉人(原审被告)：盛芝芸，女，1951年8月28日出生，汉族，住上海市奉贤区。
上述三上诉人共同委托诉讼代理人：李贵英，北京长安(上海)律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：毛晓斌，男，1979年7月21日出生，汉族，住上海市。
被上诉人(原审原告)：钱星宁，女，1984年4月24日出生，汉族，住上海市。
被上诉人(原审原告)：毛金龙，男，1947年6月2日出生，汉族，住上海市。
上述三被上诉人共同委托诉讼代理人：韩国权，上海市尚伟律师事务所律师。
上诉人杨国定、杨盛、盛芝芸(以下简称“杨国定等三人”)因与被上诉人毛晓斌、钱星宁、毛金龙(以下简称“毛晓斌等三人”)房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2017)沪0113民初226号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
杨国定等三人上诉请求：1、撤销原审判决，并改判杨国定等三人无需支付违约金人民币28万元(以下币种均为人民币)；2、本案诉讼费全部由毛晓斌等三人承担。事实和理由：原判认定事实有误，双方在房屋成交后就户口问题已达成变更性约定，上诉人已就户口问题补偿被上诉人。原审适用法律错误，被上诉人主张已过诉讼时效，且被上诉人主张的违约金过高。
毛晓斌等三人辩称：不同意上诉人的上诉请求。上诉人认为双方达成变更性约定没有依据，双方在买卖合同的补充条款中明确约定了违约责任，被上诉人七年中一直在找上诉人，上诉人原在新闸路有房，2015年才卖掉，原户口可以迁到新闸路的，希望二审法院维持原判。
毛晓斌等三人向一审法院起诉请求：要求判令杨国定等三人向毛晓斌等三人支付逾期迁出户口的违约金607,535元。
一审法院认定事实：2009年12月11日杨国定等三人与毛晓斌等三人签订房地产买卖合同，毛晓斌等三人购买杨国定等三人的共富路XXX弄XXX号XXX室，房屋总价139万元。补充条款第3条约定，甲方应在房屋交接之后一个月内将户口迁出，每逾期1日，每日支付乙方已付款的万分之五作为违约金，直至迁出之日止。一审审理中，毛晓斌等三人表示房屋是2010年3月3日交接。杨国定等三人表示2010年4月3日交接。双方确认毛晓斌等三人已支付房款为139万元。
一审法院认为：杨国定等三人与毛晓斌等三人签订的房地产买卖合同约定，杨国定等三人应在房屋交接之后一个月内将户口迁出，每逾期1日，每日支付毛晓斌等三人已付款的万分之五作为违约金，直至迁出之日止。现查明杨国定等三人至今仍未将户口迁出，故毛晓斌等三人要求杨国定等三人支付违约金，与法有据。但对于违约金的金额，本院根据双方交易的价格及杨国定等三人违约的情形等实际情况，酌定由杨国定等三人支付违约金28万元。据此判决：一、杨国定等三人于本判决书生效之日起十日内支付毛晓斌等三人违约金28万元；二、毛晓斌等三人其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为4,937元，由毛晓斌等三人负担2,187元，杨国定等三人负担2,750元。
二审审理中，对一审认定的事实被上诉人予以确认，上诉人认为一审遗漏认定杨国定等三人为户口暂时不迁移曾向中介公司缴纳1万元作为押金，后被上诉人同意1万元作为挂户口补偿的一节事实。为此，上诉人提交了2009年12月11日上海地豪房地产经纪事务所(以下简称“地豪房产”)出具的收据，上面显示交款单位为杨国定，交款金额为人民币1万元，收款事由为出售共富路XXX弄XXX号XXX室尾款。上诉人对在二审期间提交上述证据作出说明，系因几年来名下无房而多次搬家，该收据一度找寻无着，一审败诉后多方查找才发现。被上诉人对该证据发表质证意见，认为上诉人应在一审阶段提交，对收据真实性不予认可，且认为与本案无关联性。本院认为，虽然上诉人提交的收据诉讼前已经存在，但上诉人确长期居无定所，与被上诉人房屋交易业已多年，且该证据与本案主要事实认定相关，故可以作为新的证据。
为对上诉人提交的收据进行查证，二审承办法官与办理系争双方交易的中介公司地豪房产经办人金华联系，要求其对双方交易中涉及收取押金及户口问题反映情况。金华除口头答复外还向本院出具了书面情况说明，其中写到：“当时房东因为买政府经济适用房，说房子没有拿到，户口暂时没有地方迁，所以当时约定了一个时间较长的日期，当时押了一万元的尾款作为押金，……再后来，购房人说也找不到原房东了，所以要求我们按照合同约定把那个一万元押金作为违约金赔给购买方……”。针对上述说明中提及的“约定了一个时间较长的日期”，承办法官再次联系金华询问有无具体时间，金华答复因为申请经济适用房周期较长，故没有明确约定。另外，关于系争合同中违约条款的约定，金华证实系中介公司提供文本合同中的格式条款。对于上述本院调查的证据，合议庭向双方当事人说明后听取了双方意见。上诉人确认是事实并予认同，被上诉人表示金华应该出庭作证，同时认为双方合同是2009年订立，2010年3月3日交房，合同约定交房后一个月内迁出户口，即便上诉人要申请经济适用房，再给五年时间，被上诉人从2015年4月4日起主张违约金，至2016年8月11日起诉日，按每天695元计算，总共应是34万余元，现在一审支持28万元已远低于被上诉人可以主张的违约金了。
二审另查明，被上诉人向一审法院起诉日为2017年1月2日。
本院认为，上诉人与被上诉人在买卖合同中虽然约定了杨国定等三人应在房屋交接之后一个月内将户口迁出，每逾期1日，每日支付毛晓斌等三人已付款的万分之五作为违约金，直至迁出之日止，但在合同签订当日被上诉人已向上诉人明确说明因名下无房产需申请经济适用房，短期内无法迁出户口的情况，并在当天将被上诉人支付的房款尾款一万元作为押金交付在中介公司。结合被上诉人在2017年1月2日才向法院起诉主张违约金以及中介公司经办人员答复情况，本院确认双方当事人在合同实际履行中对户口迁移问题已另行达成新的约定。上诉人此节上诉理由本院予以采信。然而作为房屋买卖关系中的出售方，交付各项权利清洁的房源包括迁出户口，是出售方的基本义务，本案买卖关系的双方虽然就户口迁移达成新的约定，但上诉人在房屋出售七年后至今仍未将户口迁出系争房屋，显然超出合理期限，应承担相应违约责任并及早主动设法履行户口迁移义务。关于违约金的起算日，本院认为，双方新的约定没有明确户口迁移具体日期，故应以被上诉人明确表示要求上诉人迁移户口，并将主张权利意思表示送达上诉人之日即起诉日作为违约金起算日。同时，原双方约定违约金计算标准过高，本院根据上诉人请求进行调整，酌定为每日以已付款的万分之二为违约金计算标准。
综上所述，杨国定等三人的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持上海市宝山区人民法院(2017)沪0113民初226号民事判决第二项；
二、撤销上海市宝山区人民法院(2017)沪0113民初226号民事判决第一项；
三、上诉人杨国定、杨盛、盛芝芸于本判决生效之日起十日内支付给被上诉人毛晓斌、钱星宁、毛金龙自2017年1月2日起至本判决生效之日止的违约金(每日按已付房款139万元的万分之二计算)。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币4,937元，由上诉人杨国定、杨盛、盛芝芸负担1,100元，被上诉人毛晓斌、钱星宁、毛金龙负担3,837元；二审案件受理费人民币5,500元，由上诉人杨国定、杨盛、盛芝芸负担1,500元，被上诉人毛晓斌、钱星宁、毛金龙负担4,000元。
本判决为终审判决。
审判长 忻贤麟
审判员 承怡文
审判员 王亚勤
二〇一七年七月三日
书记员 陈 杰
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
……