陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕01民终7600号
上诉人（原审被告）汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司，住所地：西安经济技术开发区凤城十二路63号汇通商业中心201室。
负责人曾克剑，总经理。
委托代理人谈保汉，男，汉族，1962年2月9日出生，汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司副总经理，住蒲城县。
委托代理人杨萍，女，汉族，1973年5月15日出生，汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司行政副总监，住西安市。
被上诉人（原审原告）毛建敏，女，汉族，1963年6月17日出生，西安供电局工程师，住西安市新城区。
委托代理人鲁玺，男，汉族，1961年4月1日出生，自由职业者，住西安市新城区，系毛建敏之夫。
上诉人汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司（以下简称汇通国基房地产西安分公司）因与被上诉人毛建敏房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2015）未民初字第08849号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月12日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。上诉人汇通国基房地产西安分公司的委托代理人谈保汉、杨萍、被上诉人毛建敏及其委托代理人鲁玺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
汇通国基房地产西安分公司上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回毛建敏要求支付违约金的诉讼请求。事实和理由：首先，延期交房并非上诉人主观故意，而是市政修路和雾霾天气等不可抗力因素造成的，上诉人不应承担违约责任。其次，物业费减免确认单是双方自愿签订的，对双方具有约束力，毛建敏已经放弃追究上诉人各项违约责任的权利。第三，大美物业公司并无义务免除毛建敏的物业费，之所以免除完全是因为上诉人同意承担所免除的费用。一审判决事实认定错误，过于简单草率，难以服人。
毛建敏辩称：双方当事人所签合同是受法律保护的，应当按照合同约定办理。物业费减免确认单是对毛建敏的胁迫，违背了毛建敏的真实意愿。毛建敏本人在物业费减免确认单上也写清了自己的意见，要求按合同约定办理。因此，现不同意汇通国基房地产西安分公司的上诉请求。
毛建敏向一审法院起诉请求：1、判令汇通国基房地产西安分公司履行合同约定，因逾期交房而向毛建敏支付违约金共计35595元(2014年1月1日至2015年1月19日，违约金计算至实际交房之日至)；2、判令汇通国基房地产西安分公司向毛建敏支付因房屋不达标造成的毛建敏实际居住损失30898元；3、汇通国基房地产西安分公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2012年7月18日，其与汇通国基房地产西安分公司签订商品房买卖合同一份，购买汇通国基房地产西安分公司开发的位于西安市××太古城××小区××楼××单元××室房屋，总价值686637元。其按照合同要求支付了全部购房款。现合同约定的交房日期已至，汇通国基房地产西安分公司未按合同约定交付房屋。另其发现汇通国基房地产西安分公司无商品房综合验收合格证，无商品房经分期综合验收合格证，无商品房取得商品住宅交付使用批准文件，房屋内暖气漏水，小区无大门。其在无奈的情况下，被迫于2015年1月20日收房。汇通国基房地产西安分公司的行为已经严重侵犯了其合法权益，理应承担违约责任。
汇通国基房地产西安分公司辩称：关于房屋逾期违约交房，其公司已经与毛建敏达成协议，一致同意减免一年物业费和电梯费，毛建敏已经签字确认。毛建敏关于主张房屋不达标，无法律及事实依据。
一审法院经审理查明，2012年7月18日，毛建敏、汇通国基房地产西安分公司签订合同登记号为Y13052106的《商品房买卖合同》，约定毛建敏购买汇通国基房地产西安分公司开发建设的西安经济技术开发区凤城十二路汇通太古城2幢1单元32层13203号房屋一套，价款为686637元。毛建敏须于2012年6月15日前付清总房款90%计人民币617973元，剩余房款68660元于2013年12月31前付清。汇通国基房地产西安分公司应当于2013年12月31日前将验收合格的商品房交付毛建敏使用。如汇通国基房地产西安分公司未按照合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：(1)、……(2)逾期超过90日……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日至，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之1.5的违约金。毛建敏于2011年1月7日、2012年6月13日、2015年1月20日分别向汇通国基房地产西安分公司给付购房款348684元、269289元、68664元，共计686637元。汇通国基房地产西安分公司于2014年7月30日向毛建敏送达入住通知书，2015年1月20日汇通国基房地产西安分公司向毛建敏实际交付房屋，同日双方签署减免确认单，主要内容为：“因汇通国基房地产西安分公司延期交房，双方经协商一致同意通过减免一年物业费及电梯费作为赔偿，物业费及电梯费自2014年7月1日至2015年6月30日”。同日，毛建敏同陕西大美汇通物业管理投资有限公司签署前期物业管理服务协议。庭审中，毛建敏向法庭提交四组证据：1、收据两张，销售不动产统一发票一张，特约商户签购单一张。证明其向汇通国基房地产西安分公司支付了全部购房款；2、商品房买卖合同一份，证明合同中约定汇通国基房地产西安分公司应在2013年12月31日前应将商品房交付买受人；3、入住通知书、签约文件，入住通知是2014年7月30日起办理入住手续，实际交房是2015年1月20日，证明汇通国基房地产西安分公司未按照合同约定按时交房，应该支付违约金；4，照片9张，证明汇通国基房地产西安分公司交付的房屋不达标。汇通国基房地产西安分公司对证据1、2的真实性、证明目的均认可。对证据3真实性认可，证明目的不认可。对证据4真实性及证明目的均不予认可。汇通国基房地产西安分公司向法庭提交两组证据：1、减免确认单，证明关于逾期违约交房，其公司已同毛建敏达成协议，一致同意减免一年物业费和电梯费，毛建敏已签字确认。2、建设工程竣工验收报告、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、西安市商品房预售许可证、证明其出售的商品房经验收合格。毛建敏对证据1真实性认可，证明目的不认可。对证据2称真实性无法核实，证明目的不予认可。经调解，因双方各执己见，致调解未果。
一审法院认为，毛建敏与汇通国基房地产西安分公司签订的商品房买卖合同合法有效，合同当事人均应诚实信用地履行该合同。关于逾期交房问题，因汇通国基房地产西安分公司未按照约定的期限将房屋交付给毛建敏，实际履行中交房时间为2015年1月20日，已构成违约，应当承担违约责任。汇通国基房地产西安分公司辩称其与毛建敏已达成协议双方同意以减免一年物业费和电梯费作为对毛建敏逾期交房的赔偿，有毛建敏签署减免确认单为证，故毛建敏不应要求其再承担违约责任。因物业费的减免系涉及毛建敏与陕西大美汇通物业管理投资有限公司之间的权利义务关系，汇通国基房地产西安分公司与陕西大美汇通物业管理投资有限公司均为独立的法人，汇通国基房地产西安分公司无权代替陕西大美汇通物业管理投资有限公司与毛建敏达成协议减免相关物业费，故对该减免确认单不予采信。现毛建敏要求汇通国基房地产西安分公司依照合同约定按日承担已交房价款（2015年1月19日前交款617973元）万分之1.5的违约金（自2014年1月1日至2015年1月19日，计384天）共计35595元，符合法律规定及合同约定，计算准确，本院予以支持。关于毛建敏主张汇通国基房地产西安分公司交付房屋不达标应赔偿其实际居住损失30898元一节，因毛建敏提交证据不能证明其实际居住损失数额亦未有证据证明该房屋存在主体结构质量不合格或者因房屋质量问题严重影响居住使用的情形，故毛建敏该项诉请本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司于本判决生效之日起十日内赔付毛建敏逾期交房违约金35595元。二、驳回毛建敏的其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1462元（毛建敏已预交），由汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司负担775元，下余部分毛建敏自行负担。汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司负担部分于给付上述款项一并给付毛建敏。
本院二审经审理查明，涉案房屋系毛建敏所在工作单位西安供电局为职工团购的房屋之一。2015年1月20日毛建敏在减免确认单中签字确认的同时，另添加手写内容“开发商答应与供电局协议赔偿，我们着急用房，实属无奈。望能信守合同。”一审判决书送达后，为涉案房屋所在楼盘提供物业管理服务的陕西大美汇通物业管理投资有限公司于2017年6月22日出具《关于免除业主毛建敏物业费及相关费用的说明》一份，其中记载：“由于市政修路和天气雾霾等原因造成汇通国基房地产西安分公司向毛建敏业主迟延交付房屋，所以开发商与业主签署了减免确认单，减免毛建敏2014年7月1日至2015年6月30日的物业费及电梯费作为迟延交付房屋的补偿。我公司免除的毛建敏的物业费与电梯费，是由汇通国基房地产西安分公司来予以补偿。减免确认单签署后，我公司免除了毛建敏2014年7月1日-2015年6月30日的物业费和电梯费，毛建敏的物业费及电梯费自2015年7月开始缴纳”。毛建敏陈述其确未缴纳2014年7月1日-2015年6月30日的物业费和电梯费。一审法院查明的其他事实属实。
本院认为，根据本案二审阶段查明的新的事实，陕西大美汇通物业管理投资有限公司已认可汇通国基房地产西安分公司与毛建敏所签署的减免确认单的内容，同意免除毛建敏一年的物业费和电梯费，因此该减免确认单应作为证据予以采信。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销。具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起1年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。本案中毛建敏辩称减免确认单违背其真实意愿，其是在被胁迫的情况下签名，但其未在法定的1年期限内行使撤销权，该项权利已经消灭。毛建敏这一抗辩理由不能成立，本院依法不予采信。汇通国基房地产西安分公司虽存在迟延交房违约情形，但其公司已与毛建敏签署减免确认单，同意通过减免一年物业费及电梯费作为赔付，毛建敏已承诺不再追究开发商相关违约责任。因此汇通国基房地产西安分公司不应再赔付毛建敏逾期交房违约金。汇通国基房地产西安分公司认为根据减免确认单毛建敏已放弃追究其公司违约责任的上诉理由成立，本院依法予以采信。
综上所述，汇通国基房地产西安分公司的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定基本事实清楚，但因出现新的案件事实，一审判决第一项应予变更；第二项正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持西安市未央区人民法院（2015）未民初字第08849号民事判决第二项；
二、变更西安市未央区人民法院（2015）未民初字第08849号民事判决第一项为：“驳回毛建敏要求汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司赔付逾期交房违约金的诉讼请求。”
一审案件受理费1462元，毛建敏已预交，由其自行负担。
二审案件受理费690元，汇通国基房地产西安分公司已预交，由毛建敏负担。
本判决为终审判决。
审判长 焦海林
审判员 李美红
审判员 朱利安
二〇一七年八月十四日
书记员 胡蓓娜