湖南省浏阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0181民初5428号
原告：中国农业银行股份有限公司浏阳市支行，住所地湖南省浏阳市圭斋东路一号。
负责人：凌庆联，支行行长。
委托代理人：黄振宇，男，1967年3月17日出生，汉族。
被告：周波，男，1977年8月8日出生，汉族。
被告：李娅娜，女，1983年5月24日出生，汉族。
上述两被告共同委托代理人：李仕杰，浏阳市弘扬法律服务所法律工作者。
被告：浏阳市恒信融资担保有限公司，住所地浏阳市圭斋东路68号。
法定代表人：朱乐平。
委托代理人：伍品，男，1987年6月7日出生，汉族。
委托代理人：周建辉，湖南众议律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司浏阳市支行（以下简称“农业银行浏阳支行”）与被告周波、李娅娜、浏阳市恒信融资担保有限公司（以下简称“恒信公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年8月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农业银行浏阳支行的委托代理人黄振宇，被告周波、李娅娜的委托代理人李仕杰，被告恒信公司的委托代理人伍品、周建辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农业银行浏阳支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告周波、李娅娜偿还原告按揭贷款本金61094.32元、利息2817.83元及2017年7月20日以后至偿还之日止的应付未付利息；2.判令被告恒信公司对上述款项承担连带清偿责任；3.判令原告对被告抵押物处置后享有优先受偿权；4.本案诉讼费用由被告承担。
被告周波、李娅娜的主要答辩意见：1.因鸿宇公司停止返租，造成被告不能按期归还按揭贷款；2.由于经济困难，请求银行减免逾期还款利息；3.被告积极配合还款，如不能及时还款，承诺配合银行处置抵押物。
被告恒信公司的主要答辩意见：2010年11月8日，被告恒信公司与原告及被告周波共同签订了《个人住房借款担保合同》，其中第四条约定：“在丙方未向丁方转让债权和抵押权并办理相应登记手续时，丁方不承担连带清偿甲方借款本息的保证责任”，现原告未根据约定办理债权和抵押权转让及相关登记手续，因此，恒信公司不应承担连带保证责任，请求法院驳回原告对恒信公司的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：被告周波、李娅娜系夫妻关系，因购买浏阳市鸿宇房地产开发有限责任公司（以下简称“鸿宇公司”）开发的浏阳市金沙中路中央公园的商业用房，向原告农业银行浏阳支行申请按揭贷款。2010年11月8日，被告周波作为借款人、抵押人，鸿宇公司、原浏阳市恒信房地产置换担保有限公司作为保证人与原告农业银行浏阳支行作为贷款人签订《个人购房担保借款合同》，约定：1.被告周波向原告农业银行浏阳支行借款12万元，用于从鸿宇公司处购买位于浏阳市金沙中路与圭斋路口交叉口的房产，建筑面积为17.49平方米；2.借款期限自2010年11月8日起至2020年11月7日止；3.借款利率为浮动利率，在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率6.14%的基础上上浮10%计算，执行年利率6.754%；4.借款人不可撤销地授权贷款人将全部借款直接划入鸿宇公司账户；还款方式为等额本息还款法，借款人以每1个月为1个还款周期，共120期，自借款发放后，每期末月的借款对应日为还款日；5.本合同项下的借款采用抵押+阶段性保证担保方式，抵押人同意以本次所购房产设定抵押，阶段性保证担保保证人为鸿宇公司（即阶段性保证人自本合同签订之日起，至借款人取得房地产权权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任）；保证方式为连带责任保证，本合同项下有多个保证人的，各保证人共同对贷款承担连带责任；保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；保证期间为借款到期日起二年；分期偿还的，保证期间为每期还款日起二年；若发生法律、法规规定或本合同约定的事项，导致本合同项下债务被贷款人宣布提前到期的，保证期间自贷款人确定的债务提前到期之日起二年；6.借款人未按本合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮30%计收罚息；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息和借款逾期后产生的应付未付利息。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；7.借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。该合同还对其他事项进行了约定。
合同签订后，原告农业银行浏阳支行依约向被告周波发放了12万元的贷款，并依约汇付至被告周波指定的被告鸿宇公司银行账户。借款凭证上载明贷款到期日为2020年11月7日，贷款利率6.754%，逾期利率8.7802%。
2011年11月10日，被告周波、李娅娜与原告农业银行浏阳支行、原浏阳市恒信房地产置换担保有限公司又共同签订了《个人住房借款担保合同》，约定：1.《借款合同》约定甲方（即周波）应一次性还本付息的贷款如逾期三个月未偿还贷款本息或分期还本付息的贷款连续时间达五个月未偿还贷款本息的，甲乙方（即周波、李娅娜）同意丙方（即农业银行浏阳支行）将债权和抵押权转让给丁方（即浏阳市恒信房地产置换担保有限公司），并授权丙方全权办理债权、抵押权转让及抵押权变更登记手续，办理抵押权变更登记手续的，相关费用由甲方负担，丁方也应无条件同意接受丙方债权和抵押权的转让；2.丙方在依法办理好债权和抵押权转让及抵押权变更登记手续后，丙方即有权从丁方的保证金账户直接扣收欠款本息；在丙方未向丁方转让债权和抵押权并办理相应登记手续时，丁方不承担连带清偿甲方借款本息的保证责任。
2012年6月12日，被告周波取得上述房产的房产证。2012年12月5日，原告农业银行浏阳支行与被告周波在浏阳市房屋权属登记管理中心就该房产办理了期房转抵押权设立登记，债权数额为12万元。
借款后，被告周波、李娅娜开始能按约偿还贷款本息，但在2016年8月9日最后一次偿还贷款本息后即出现违约情形，截至2017年7月20日，被告周波、李娅娜欠原告农业银行浏阳支行借款本金61094.32元、利息2817.83元。经原告多次催问未果，遂于2017年8月2日向本院提起诉讼。
另查明，1.原浏阳市恒信房地产置换担保有限公司于2015年7月20日更名为浏阳市恒信融资担保有限公司；2.农业银行浏阳支行与恒信公司未就诉争抵押房产办理抵押权转让及变更登记手续。
本院认为，原告农业银行浏阳支行与被告周波、李娅娜及被告恒信公司签订的《个人购房担保借款合同》、《个人住房借款担保合同》均依法成立且合法有效，合同各方当事人理应恪守。应被告周波的申请，原告依约向其发放贷款12万元，被告周波理应依约按月还款。现被告周波未按约还本付息，违反了合同的约定，显属违约，根据双方签订的《个人购房担保借款合同》，原告农业银行浏阳支行有权提前收回贷款本金并行使担保权利。故原告农业银行浏阳支行要求被告周波偿还借款本金61094.32元及利息的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。诉争贷款发生在被告周波、李娅娜婚姻关系存续期间，投资房产所得收益归夫妻共有，故为投资房产所负的债务，亦属夫妻共同债务，应共同偿还。
被告周波、李娅娜以登记在周波名下的自有房产为诉争借款提供抵押担保，并依法办理了抵押登记，抵押权已依法设立。因被告周波、李娅娜出现违约情形，合同约定的实现抵押权的条件已成就，故原告农业银行浏阳支行按合同的约定请求对上述抵押物拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。关于恒信公司的保证责任问题。《个人住房借款担保合同》中约定：“在丙方未向丁方转让债权和抵押权并办理相应登记手续时，丁方不承担连带清偿甲方借款本息的保证责任”，现原告农业银行浏阳支行并未将债权和抵押权转让给被告恒信公司，根据该合同约定，被告恒信公司承担保证责任的条件尚未成就，故原告农业银行浏阳支行要求被告恒信公司承担连带清偿责任的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百九十六条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条、第一百七十条、第一百七十三条、第一百七十九条第一款，《中华人民共和国担保法》第二条、第十八条、第二十一条之规定，判决如下：
一、周波、李娅娜于本判决生效之日起十日内偿还中国农业银行股份有限公司浏阳市支行借款本金人民币61094.32元、利息2817.83元（利息暂计算至2017年7月20日止，此后的利息按《个人购房担保借款合同》约定的利率标准计算至实际履行之日止）；
二、中国农业银行股份有限公司浏阳市支行在上述债权范围内对周波、李娅娜提供抵押担保的位于浏阳市的房产折价、拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权；
三、驳回中国农业银行股份有限公司浏阳市支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1398元，减半收取699元，由中国农业银行股份有限公司浏阳市支行负担100元，由周波、李娅娜负担599元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
提起上诉的，应在递交上诉状后七日，按本判决确定的诉讼费向长沙市中级人民法院缴纳上诉费。现金交纳的，直接到长沙市中级人民法院（曙光路289号）立案大厅A0112室刷卡缴费，并开具《湖南省非税收入一般缴款书》作为诉讼费缴纳凭证；汇款或银行转账的，请汇缴至如下账户，开户行：长沙银行蔡锷路支行，户名：长沙市财政局非税收入汇缴结算户，账号：800034049620017-600085030，并注明“诉讼费0201”字样。逾期交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
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审判员 罗尹曈
二〇一七年九月二十五日
书记员 汤雅丽
附相关法律条文：
1.《中华人民共和国合同法》
第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
2.《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百七十九条第一款为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
3.《中华人民共和国担保法》
第二条在借贷、买卖、货物运输、加工承揽等经济活动中，债权人需要以担保方式保障其债权实现的，可以依照本法规定设定担保；本法规定的担保方式为保证、抵押、质押、留置和定金。
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证；连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
4.《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。