成都市双流区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0116民初8649号
原告：罗开均，男，1970年2月4日出生，汉族，住成都市金牛区。
原告：叶全芬，女，1971年9月23日出生，汉族，住成都市金牛区。
二原告委托诉讼代理人：李滨，四川瑞信杰律师事务所律师。
二原告委托诉讼代理人：任炳锋，四川瑞信杰律师事务所律师。
被告：刘佳，女，1987年1月26日出生，汉族，住四川省彭州市。
被告：罗川荣，男，1986男9月19日出生，汉族，住四川省中江县。
第三人：招商银行股份有限公司成都分行，住所地四川省成都市武侯区。
负责人：张强，行长。
委托诉讼代理人：唐茂淋，男，1992年10月9日出生，汉族，住重庆市北碚区，公司员工。
原告罗开均、叶全芬与被告刘佳、罗川荣、第三人招商银行股份有限公司成都分行（以下简称“招商银行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告罗开均、叶全芬的委托诉讼代理人任炳锋，第三人招商银行的委托诉讼代理人唐茂淋到庭参加诉讼，被告刘佳、罗川荣经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。
原告罗开均、叶全芬向本院提出诉讼请求：1.判令由原告直接向第三人清偿位于双流县房屋尚欠的抵押贷款金额及相关提前还贷的费用；原告清偿后，由第三人配合原告办理该案涉房屋的抵押登记涂销手续；2.判令二被告协助原告办理上述案涉房屋所有权变更登记；3.判令原告清偿的贷款余额及费用、垫付的按揭款、契税、房款差、维修基金，在未支付的购房尾款210000元中扣除，超出210000元的部分由被告立即向原告清偿。事实和理由：2016年1月12日，原告与被告签署了《预约买卖合同》，约定被告将其以按揭贷款方式购买的位于双流区房屋作价500000元出售给原告，并于次日办理了合同公证。合同签订后，原告向被告支付了房款290000元，被告应在被告取得产权证，还款审批通过后7日内办理产权过户手续。原、被告于2016年1月13日到开发商处收房并由原告垫付了房款差、契税和维修基金共20478元，收房后该房屋一直由原告使用并交纳物管、水电费用；2016年1月至10月期间的按揭款44320元也有原告垫付。2016年10月17日开发商办妥该房屋所有权变更登记，但被告一直不配合原告办理过户手续。
上述《预约买卖合同》虽名为预约合同，但该合同具备房屋买卖合同的主要内容，且被告已收取了大部分购房款，原告也实际接收、使用房屋至今，应属正式的房屋买卖合同，该合同对双方均有约束力，被告应履行合同义务，为维护原告合法权益，特提起诉讼。
被告刘佳、罗川荣未答辩，也未提交证据。
第三人述称，被告和第三人签订的合同中约定了1.5%的违约金，并预定要提前30天提出申请，所以若要提前还款应提前30天向我行提出申请；可以把原告加为共同还款人，我们依旧对被告享有追偿权，在付清所有款项后，我们可以配合办理相关手续。
本院经审理后认定事实如下：2016年1月9日，被告向原告罗开均出具欠条一份，载明因罗川荣因合伙购车事宜，叶全芬向罗川荣转款290000元，因罗川荣原因购车交易未成功，罗川荣愿意以涉案房屋抵押给叶全芬，房款与欠款差额由叶全芬补偿罗川荣。
2016年1月12日，原告罗开均与二被告签订《预约买卖合同》，约定罗开均购买被告位于成都市双流区房屋一套，该合同约定：“一、房地产基本情况……2.乙方（即原告罗开均）知悉甲方（即二被告）拟转让的房屋的权属状态为合同房并实地查看了上述房产。二、甲方承诺将该房屋按本合同约定的条件转让给乙方，并保证待取得该房屋所有权证后按本合同的约定过户给乙方。三、双方约定在条件成就后即签订的正式房屋买卖合同，该房屋买卖合同中约定的房屋转让价款、支付方式及过户时间、过户登记手续、违约责任及费用承担等内容如下并不得做任何变更。1.该房屋转让总价共为人民币伍拾万元整，该房屋为按揭购买。乙方已于二0一六年一月五日向甲方支付购房定金和首付款贰拾玖万元整，乙方在条件成熟时，将尾款人民币贰拾壹万元整直接支付给甲方。2……甲方应在取得产权证后即时通知乙方，双方约定在乙方还款审批通过后七个工作日内，甲、乙双方应各自备齐办理房屋过户资料办理产权过户手续……3.甲方在二〇一六年一月十三日将该房屋交给乙方……4.该房屋价格已经甲、乙双方协商一致，为不变价格，不论今后房屋价格或建筑面积如何变化，均不影响此房屋买卖合同。5.甲乙双方约定，双方签订正式的房屋买卖合同时，甲方不得添加其他房屋共有人，该房屋只能向乙方出售……”。2016年1月13日，原告罗开均与被告在四川省成都市律政公证处对上述合同进行了公证。
另查明，2016年10月17日，二被告取得了涉案房屋的房屋产权证书，该房屋上设立了预抵押，抵押权人为本案第三人，被告至今未向第三人偿还余下贷款本息以注销抵押权。该房屋已经交付给原告，原告一直居住至今。原告代被告向成都美好房屋开发有限公司支付了房款差及税费20478元。2016年2月至2017年5月原告叶全芬通过其账户向被告罗川荣的房屋贷款还款账户转入了70370元，用于偿还涉案房屋的按揭贷款。二原告于1993年登记结婚，于2016年10月31日离婚。
庭审中，原告自愿代被告清偿尚欠第三人的银行贷款本息以注销抵押，截止2017年6月15日，被告尚欠银行贷款本金为236997.62元。
以上事实，有原、被告双方陈述、《公证书》、欠条、账户交易明细、结婚证、离婚证、房屋信息摘要等证据在卷予以佐证，本院予以采信。
本院认为，虽然系原告罗开均与二被告签订的合同，但结合原告提供的证据，在签订合同期间，二原告系夫妻关系，二被告出具欠条时尚欠叶全芬的款项用以抵扣支付了房款290000元，二原告对该部分房款的支付没有异议，且部分按揭款也系通过叶全芬的账户转入被告罗川荣的还款账户，故可以认定二原告系共同购买涉案房屋。原、被告双方签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不存在违反法律规定，应属有效，双方应依约履行合同义务，被告应在房屋取得权属证书后，及时向银行结清贷款本息以注销抵押权，后配合原告办理房屋过户手续。
根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”之规定，被告在转让涉案房屋时，虽未经抵押权人即第三人同意，但庭审中，原告明确表明愿意代被告向第三人还清贷款本息以解除抵押权，故原告主张由其代被告向第三人偿还债务以解除抵押权符合法律规定，本院予以支持。原告代被告偿还清债务后，第三人应协助原告办理房屋抵押权注销手续，待涉案房屋的抵押权注销后，被告协助原告办理房屋过户登记手续。
因在合同签订后，原告向被告支付了290000元，尚欠房款210000元。原告代被告向成都美好房屋开发有限公司支付了房款差及税费20478元以及二原告代被告向银行偿还的贷款本息（含已垫付的2016年2月至2017年5月向被告罗川荣还款账户转入的70370元及用于结清贷款本息将支付的金额）应当扣除未支付的210000元后，超出部分由被告返还给原告。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告罗开均、叶全芬于本判决书生效之日起十日内代被告罗川荣、刘佳向第三人招商银行股份有限公司成都分行一次性清偿位于成都市双流区房屋的余下贷款本息（具体金额以原告罗开均、叶全芬支付该款项时第三人招商银行股份有限公司成都分行处系统内结清的总金额为准）；
二、第三人招商银行股份有限公司成都分行于原告罗开均、叶全芬支付完毕上述第一项款项后七日内协助原告罗开均、叶全芬办理位于成都市双流区房屋的抵押登记注销手续；
三、被告罗川荣、刘佳于位于成都市双流区房屋房屋的抵押登记注销手续办理完毕之日起七日内协助原告罗开均、叶全芬办理该房屋的过户手续，将房屋过户至原告罗开均、叶全芬名下；
四、原告罗开均、叶全芬垫付的契税及房款差20478元、已经垫付的按揭贷款70370元以及支付的上述第一项款项，在扣除未支付给被告罗川荣、刘佳的210000元房款后，超出部分由被告罗川荣、刘佳在上述第三项过户手续办理完毕之日起三日内返还给原告罗开均、叶全芬。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元，案件保全费3020元，由被告罗川荣、刘佳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 邱盛林
人民陪审员 徐 敏
人民陪审员 冷 静
二〇一七年七月十四日
法官 助理 王 静
书 记 员 冯子豪