河南省信阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）信中法民终字第1436号
上诉人（原审被告）信阳市鑫旺贸易有限责任公司。
住所地：信阳市河南路**号。
法定代表人王富生，该公司董事长。
委托代理人张明业，河南楚天阁律师事务所律师，一般代理。
被上诉人（原审原告）上海际华物流有限公司信阳分公司。
住所地：信阳市河南路**号。
法定代表人李国道，该公司经理。
委托代理人程保军，信阳市浉河区司法局双井法律服务所法律工作者，特别授权。
上诉人信阳市鑫旺贸易有限责任公司与被上诉人上海际华物流有限公司信阳分公司租赁合同纠纷一案，因不服浉河区人民法院（2015）浉民初字第119号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人信阳市鑫旺贸易有限责任公司的法定代表人王富生及其委托代理人张明业、被上诉人上海际华物流有限公司信阳分公司委托代理人程保军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2009年3月11日，原告上海际华信阳公司（甲方）与被告信阳鑫旺贸易公司（乙方）签订一份综合办公楼租赁协议，协议主要内容：一、甲方以原招待所现有规模和条件，室内设施，客房30间（其中：二楼一间、三楼十四间、四楼十五间），以及室内原有设备、卧具用品等租赁给乙方改造作为酒店经营使用。乙方应向甲方交押金10000元，合同履行完毕时退给乙方。二、根据乙方要求，甲方逐步将剩余17间即共计47间房屋全部租赁给乙方使用（含部分设施），从全部交付乙方使用之日起按新的租赁标准执行并一次性预交半年租金。楼下门面房甲方在到期的情况下，腾出2-3间给乙方使用，租金标准不高于相邻门面房市场价格执行，从交付使用之日起增加租金，新世纪大讲堂两层到期后，包括楼上两层共四层房租赁给乙方经营使用，年租金98200元，并从交付使用之日起预交半年租金，以后每年按5000元标准逐年递增。三、标准及结算方式：第一步，甲方将招待所现有设施房间交乙方使用时，按第一年8万元执行，先预付一年租赁费，甲乙双方将房屋实施进行盘点清查登记签字后，甲方将现有30间房屋交付乙方使用，第二步，甲方将剩余17间房屋交付乙方使用之日起，47间房屋按每间300元标准收取租金，原第一步租金标准同时终止，按新标准调整租金并按总租金预交全年租金，第三步，门面房到期收回并交付乙方使用时按相邻门面房等市场价格增加租金。以后每年按相邻门面房相应的价格调整，第四步，新世纪大讲堂一至四楼收回交付乙方使用时，按每年98200元标准增加租金并预交半年租金，每月一结，水电费如有上调，另行通知，不高于其他商户标准。四、租赁期10年。即甲方从2009年3月19日起将原招待所及附属设施及后来增加的房屋租赁给乙方使用，至2019年3月18日收回，前三年办公楼47间每年按300元执行，中间三年按每间380元执行，后四年按每间460元执行；新世纪一至四楼在98200元基础上逐年按5000元递增，直至合同期满，门面房按相邻房市场价标准执行，门面房价格如有调整，按梯口半间房屋按相邻房租的70%计算房租，以上房租均在上一年度期满前10日内将下一年租金交清后方可继续使用。租赁期限内，乙方自主经营，自负盈亏，并负责期内工商、税务、治安、消防、卫生防疫、环保等、经营执照等事项办理及相关费用……。六、乙方在对所租赁的房屋和设施进行改造、装修、更新时需事先通知甲方，并经甲方同意后方可实施，合同期满、由乙方造成的合同解除或提前终止时甲方不承担乙方因改造、更新、装修引起的任何投入及费用……。十、如一方违约，按现经营期内合同标的数的10%赔偿给对方。本合同未尽事宜，经合同双方共同协商签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力……。协议签订后，双方按合同约定履行各自义务，原告陆续将房屋交付被告使用，被告租赁房屋后对部分办公室进行了装修。同时还在经营一家金玉堂酒店。2012年信阳市浉河区五星办事处拟对位于河南路中段上海际华物流有限公司信阳分公司的棚户区进行改造，现该处被列入政府棚户区改造项目，要整体拆迁。2012年8月22日，原告上海际华信阳公司通知被告信阳鑫旺贸易公司，内容为：按照上级要求和信阳市政府总体规划，我公司河南路地块已被列入开发改造区域，请贵公司于8月31日前与我公司商谈未到期租赁合同（指定到期日2012年12月31日）的相关事宜。2014年12月12日原告上海际华信阳公司再次给被告鑫旺公司发出通知，内容为：按照上级要求和信阳市政府总体规划，我公司河南路地块已被列入棚户区改造属于公益事业；同时该公司拖欠房屋租赁费，因此，我公司与鑫旺公司签订的房屋租赁合同今日起解除合同，特此通知。截止2014年11月18日，被告鑫旺贸易公司拖欠原告租赁费计239400元（45间房×380元／月×14个月）水电费5542.4元，庭审中，被告鑫旺公司同意解除租赁合同，但因双方对被告装修等相关损失多次协商未达成一致，故被告不同意交出租赁房屋。
原审认为，公民、法人的合法民事权益应受法律保护，依法成立的合同具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案原、被告双方签订的综合办公楼租赁协议系双方真实意思表示，双方应依照诚实信用原则认真履行，在合同履行过程中由于上述综合楼已被政府列入棚户区改造区域，被告所租赁房屋目前无法正常经营，合同已无法履行，原告两次通知被告商谈解除租赁合同事宜，且被告拖欠租赁费及水电费，致使不能实现合同目的，故原、被告签订的租赁合同应予以解除，被告应在合同解除后立即交出租赁房屋，但因合同未到期，被告对所租赁房屋进行部分房屋装修等投资活动，对其经营损失，原告应给予合理补偿，因被告未提出反诉且未主张具体数额，故本案不予处理，被告可另行主张权利。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（二）、（三）项、第九十六条第一款、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决，一、依法解除原告上海际华物流有限公司信阳分公司与被告信阳市鑫旺贸易有限责任公司签订的综合办公楼租赁协议；二、被告信阳市鑫旺贸易有限责任公司于本判决书生效后十日内支付拖欠的房屋租赁费计239400元（从2013年9月19日至2014年11月18日，暂计算14个月），之后租赁费计算至被告信阳市鑫旺贸易有限责任公司实际交付房屋之日止；三、被告信阳市鑫旺贸易有限公司于本判决生效后十日内支付拖欠原告上海际华物流有限公司信阳分公司的水电费5542.4元；四、驳回原告上海际华物流有限公司信阳分公司的其它诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费9249元，由原告上海际华物流有限公司信阳分公司负担4275元，被告信阳市鑫旺贸易有限责任公司负担4974元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。
信阳市鑫旺贸易有限责任公司不服一审判决，上诉请求二审法院对于装修损失进行调解。
上海际华物流有限公司信阳分公司答辩称，原审判决合理合法，请求二审法院予以维持。
信阳市鑫旺贸易有限责任公司二审提供新证据：
第一份：装饰装修施工合同，以证明诉争房屋的实际装修损失。
第二份：上海际华物流有限公司分公司房租明细，以证明上诉人承租房屋后总计向被上诉人支付269.96万元的租金。
第三份：利润表，以证明金玉满堂年利润是1258820元。
第四份：资产负债表，以证明因合同解除造成相应的损失。
上海际华物流有限公司信阳分公司认为，以上四分证据均超出举证期限，且本案原审时上诉人未提出反诉，二审中不应认定。建设装饰装修合同不属于新证据，且合同明确约定未经允许造成的装修损失不予赔偿；关于利润表及资产负债表，不能作为证据使用，单方提供可随意制作；关于房租清单，上诉人租赁房屋应该向我们交纳费用。
二审查明事实与一审基本相同。
本院认为，公民合法的民事法律行为应受法律保护。本案争议的主要问题在于上诉人信阳市鑫旺贸易有限责任公司主张的装修损失能否予以支持，因上诉人原审并未提出反诉亦未提供证据支持其主张，现其在二审期间提供的证据被上诉人不予认可，经本院勘查现场并组织调解，双方未达成一致调解意见，且被上诉人不同意在二审期间就装修等损失一并进行审理，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条的规定，上诉人可以另行起诉。综上，原审程序合法，认定事实清楚，适用法律适当，判决正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9249元，由上诉人信阳市鑫旺贸易有限责任公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴孔玉
审 判 员 李 牧
助理审判员 王道新
二〇一五年九月十八日
书 记 员 段凤娇