江苏省徐州市云龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0303民初6488号
原告（反诉被告）：谭中峰，男，1973年1月18日生，汉族，住徐州市云龙区。
被告（反诉原告）：徐州隆耀置业有限公司，住所地徐州市云龙区绿地城市广场瀛海写字楼A座513室。
法定代表人：刘振宇，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘洋，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：魏国庆，江苏金合律师事务所律师。
原告谭中峰与被告徐州隆耀置业有限公司（以下简称隆耀公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月12日立案后，依法适用简易程序于2017年2月15日公开开庭进行了审理，后转为普通程序，于2017年11月8日公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告谭中峰、被告隆耀公司委托诉讼代理人刘洋、魏国庆到庭参加诉讼；第二次开庭，原告谭中峰、被告隆耀公司委托诉讼代理人魏国庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、请依法判决被告向原告支付逾期上房违约金5045.35元、利息30元；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年10月16日，原告与被告隆耀公司签订编号为352269的商品房买卖合同一份，合同约定原告购买被告隆耀公司开发的提香湾小区第10幢2单元601号商品房一处，合同总价款679997.5元。同日双方签订编号为352270的商品房买卖合同一份，约定原告购买提香湾小区第10幢2单元125号地下室一处，合同总价款20746元。合同第八条均约定被告隆耀公司应当于2014年12月31日前完成交付。第九条约定若未按期交付，逾期不超过180日的，应当自第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金。合同签订后，原告完成了付款，被告却逾期72天交房，根据合同约定应当向原告支付违约金5045.35元。现为维护原告的合法权益，故诉至法院。
被告答辩并反诉称，1、被告在合同约定时间已经通知原告上房，按照合同约定视为交房。2、根据合同约定，因原告逾期交付房款无权要求被告支付逾期交房违约金。3、附件四《合同补充协议》第3条约定：需办理银行按揭贷款或住房公积金贷款的买受人须按出卖人指定银行申办按揭贷款或住房公积金贷款，自商品房买卖合同签订起15日内（办理公基金贷款的买受人自出卖人于公积金管理中心办理完毕贷款备案手续后15日内），买受人需按贷款要求完成贷款手续，若因买受人原因在15日内未完成贷款手续，每逾期一日按该商品房总款的万分之二收取违约金。被告向法庭提出反诉要求原告支付违约金，违约金的计算为原告应于2012年10月31日支付完剩余房款，实际于2012年12月11日支付完剩余房款，逾期41天，按照合同补充条款第三条对第六条的补充，计算方式为总房款682227元×万分之二×41天=5594.04元。经反诉人多次催要，被反诉人至今未支付。请求法院驳回原告诉请，支持反诉人的反诉请求。
原告对反诉辩称：1、对于被告提出的反诉我们提出异议，我们没有接到任何书面或者信息通知要求支付违约金。2、对于办理贷款逾期，我们均是按照开发商指定的时间带领我们去办理商业贷款，不存在逾期问题。3、我们在2014年12月份、2015年3月12日收到了被告发给的两份上房通知书，但是2014年12月份的上房通知书是违法的，因为隆耀公司伪造了一份上房通知书，当时上房验收不合格，徐州市城乡建设局关于撤销（2014）通字第32号徐州市房地产开发住宅项目交付使用通知书的决定，所以当时提供上房通知书是没有效用的，关于说工作人员让我们交房贷，我们交房贷是全权交给售楼处人员办理的，我们都是等通知办理的，如果售楼处人员打电话叫我们什么时候去交房款，我们就什么时候去交，所以该问题应当由隆耀公司的工作人员承担没有尽到合理通知，其次我们签订的日期是2012年，根据民法通则的第一百三十七条规定，自被告知道原告违约已经超过两年的诉讼日期，所以法院不应当满足被告申请，综上所述，被告既然违法了也没有尽到合理通知的责任，所以被告的诉讼应当不予成立。我在签订合同的时候，我告知售楼人员贷款十五日内是办理不下来的，售楼人员告诉我这是霸王条款，不会要违约金的。在办理开总发票的时候，他们也没有给我要违约金，没有提到违约金的事情。被告说在售楼处贴告示我也没有看到。办理贷款的时候，是被告提供指定银行我们去办理，什么时候通知什么时候去办理，被告要求主张违约金不能成立。
本院认定事实如下：2012年10月16日，买受人谭中峰与出卖人隆耀公司签订《商品房买卖合同》，买受人购买本市提香湾G10-2-601号房屋，建筑面积107.1平方米，套内建筑面积82.22平方米，合同价款682227元。合同第六条付款方式及期限约定，买受人签署本合同于2012年10月16日支付首付款205227元，剩余房款477000元于2012年10月31日前支付给出卖人；第七条买受人逾期付款的违约责任约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理：（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；第八条交付期限约定，出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房取得商品住宅交付使用批准文件”，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。买受人未按照本合同规定期限付清全部房款及其他与购房相关的应由买受人支付的款项（含逾期付款违约金），出卖人延迟交房时间不承担违约责任。合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任，即逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。附件四《合同补充协议》第3条约定：需办理银行按揭贷款或住房公积金贷款的买受人须按出卖人指定银行申办按揭贷款或住房公积金贷款，自商品房买卖合同签订起15日内（办理公基金贷款的买受人自出卖人于公积金管理中心办理完毕贷款备案手续后15日内），买受人需按贷款要求完成贷款手续，若因买受人原因在15日内未完成贷款手续，每逾期一日按该商品房总款的万分之二收取违约金。买受人必须付清全部房款后方可按照合同约定办理房屋交付手续，若买受人不能按照约定付清全部房款的，除应承担相关的逾期付款的违约责任外，同时买受人无权追究出卖人关于合同第九条约定的迟延交房的违约责任。
同日，谭中峰与隆耀公司签订合同购买了上述楼盘第G10幢2单元-125号地下室一处，约定：合同总价款20724元，买受人于2012年10月16日一次性付清房款20724元整。该合同关于逾期交房的约定同上述G10-2-601号房屋买卖合同内容。
原告谭中峰签订合同时缴纳首付款205227元及地下室价款20724元，后于2012年12月11日支付剩余房款477000元。2014年12月25日被告通过登报方式发布上房通知，通知业主于2014年12月30日前办理上房手续。2014年12月15日，涉案房屋取得了建设部门颁发的交付使用通知书。原告谭中峰在庭审中自认于2015年4月2日上房。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且主体适格，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，因此合法有效，双方均应按约定全面履行各自义务。
本案《商品房买卖合同》第八条约定，被告应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品住宅交付使用批准文件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。同时该条第二款第三项约定，买受人未按照本合同规定期限付清全部房款及其他与购房相关的应由买受人支付的款项（含逾期付款违约金），出卖人延迟交房时间不承担违约责任。合同补充协议第3条对合同第六条补充约定：若买受人不能按照约定付清全部房款的，除应承担相关的逾期付款违约责任外，同时买受人无权追究出卖人关于合同第九条约定的延迟交房的违约责任。本案中，原告于2012年10月16日支付首付款，后于2012年12月11日支付剩余房款477000元。因此，原告谭中峰未按约定期限支付购房款。按照上述约定被告隆耀公司无需向原告谭中峰承担违约责任，故原告谭中峰要求被告隆耀公司向其支付逾期上房违约金的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。谭中峰主张导致其逾期交付房屋尾款的原因是隆耀公司工作人员没有及时通知其到指定银行办理贷款，但，根据双方提供的证据并不能证明上述事实，故，本院对谭中峰的上述辩称理由不予采信。
诉讼时效从当事人知道或应当知道权利被侵害之日起算三年。根据双方合同约定，原告谭中峰应当于2012年10月31日前付清477000元余款，而事实上原告于2012年12月11日将余款付清，故被告隆耀公司应当从2012年11月1日起就知道其权利被侵害，被告提出的反诉诉讼请求已经超过了法定诉讼时效，且并未提供充分证据证明存在诉讼时效中断或中止的情形。故被告隆耀公司要求原告谭中峰承担违约责任的反诉请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、驳回原告谭中峰的诉讼请求。
二、驳回被告徐州隆耀置业有限公司的反诉请求。
案件受理费50元，由原告谭中峰负担；反诉费25元，由被告徐州隆耀置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 李守忠
人民陪审员 张立勇
人民陪审员 曹 英
二〇一七年十一月十七日
书 记 员 陈 晨