北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0114民初16101号
原告（反诉被告）：李某，女，1970年9月4日出生，汉族，住北京市昌平区。
原告（反诉被告）：林某，女，1999年6月9日出生，汉族，住北京市昌平区。
法定代理人：李某（系林某之母），女，1970年9月4日出生，汉族，住北京市昌平区。
二原告委托诉讼代理人：杨景林，北京市中银律师事务所律师。
二原告委托诉讼代理人：张逸轩，北京市中银律师事务所律师。
被告（反诉原告）：胡洪武，男，1973年10月2日出生，汉族，住北京市昌平区。
委托诉讼代理人：吴永才，北京市中洲律师事务所律师。
原告（反诉被告）李某、林某与被告（反诉原告）胡洪武房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。第一次开庭原告（反诉被告）李某、林某的委托诉讼代理人杨景林、张逸轩、被告（反诉原告）胡洪武及其委托诉讼代理人吴永才到庭参加诉讼。第二次开庭原告（反诉被告）兼原告（反诉被告）林某的法定代理人李某及委托诉讼代理人张逸轩、被告（反诉原告）胡洪武及其委托诉讼代理人吴永才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李某、林某向本院提出诉讼请求：1．解除原、被告之间签订的合同编号为16030120的《北京市存量房屋买卖合同》；2．被告支付违约金40万元；3．诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年，原告因资金周转困难，想要变卖位于北京市昌平区昌平镇北城根×幢×层×单元×号的房屋，遂以低于同地段房屋的价格挂牌，以求迅速出售变现。后被告经北京福瑞置地房地产经纪有限公司居间找到原告，表示想要购买该房屋，原告便再三向被告强调由于资金周转困难，急需用钱，被告一定要按时付款，否则便不与被告交易，被告表示认可同意。2016年5月17日，原、被告就上述房屋签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定房屋价款200万元，首付款128万元，分两次支付，6月10日支付30万，7月20日之前支付98万元，尾款70万元由被告申请银行贷款下发后支付。合同签订后，被告支付了第一笔首付款，但2016年7月20日第二笔付款期限届满时，被告一拖再拖，直至2016年8月16日才支付。原告由于被告的迟延付款苦不堪言，不得不另借高息外债用于周转。按照合同第七条第二项逾期付款责任，原告向被告提及违约金问题，被告置之不理，拒不支付，如今已经延期近50余日，致使合同无法继续履行。原告卖房就是为了周转资金，被告明知这种情况仍然迟延付款及拒付逾期付款违约金，被告的违约行为致使合同无法履行，原告卖房周转资金的合同目的无法实现，故根据合同第七条第二项之约定及合同法相关法律规定，要求解除合同并要求被告支付违约金。
胡洪武辩称，请求驳回原告的诉讼请求。1．被告以小换大，卖自住小房再用卖房款给付原告首付款，余款由后续贷款给付原告，原告表示同意和理解；2．2016年5月17日双方签订房屋买卖合同，约定房屋价款200万元，定金2万元，首付128万元分两次支付，6月10日支付30万元，7月20日前支付98万元，余款70万元由被告申请银行贷款支付；3．被告依约向原告支付购房款，第二笔98万元于2016年8月16日支付，迟付了27天，属于政府政策变化的不可抗力原因导致的，被告没有故意或者过失导致迟延付款。被告在出卖自己房屋过程中，住建委需要对在售房屋进行房源核验，因被告的房屋产权证使用的身份证号为15位，未能审核通过，导致手续延续15天，后又因作房产证上的地址变更，更换房产证又延误了15天，被告拿到自己房屋的卖房款已经2016年8月12日，经过沟通，于2016年8月16日将第二笔购房款98万元支给原告；4．被告并不认可原告所述“一定按时付款，否则不交易”的说法，应以双方合同约定为准；5．本案情形不符合合同解除条件，原告要求解除合同的请求不成立，被告迟延付款27天，未达到合同约定的30天；6．原告要求40万元违约金不成立；7．被告未在约定时间内支付违约金，是由于原告拒绝接受违约金的行为导致的。被告是因为政府政策变化导致迟延拿到自己卖房款进而迟延给付原告房款，应当免除被告的违约责任，但是被告为了买到房屋，宁愿承担违约金，但原告拒绝按照合同约定计算出来的违约金，在被告愿意承担超过合同约定违约金的情况下，原告还是不接受，是原告拒绝接受的行为导致被告未能在实际应付款之日起10日内支付违约金。2016年8月16日当天，原告提出支付迟延付款违约金，被告主张按照合同支付违约金13230元，原告提出70万元也要支付违约金，算出来是22680元，原告又提出多交了一个月房贷5000元，被告均同意支付，为表示诚意，被告主动提出支付3万元违约金，但原告仍然没有同意，但双方均同意继续履行合同。被告一直积极主动联系支付给原告违约金的事宜但原告置之不理；9．原告在2016年8月26日之后继续实际履行双方的房屋买卖合同，以实际履行的行为证明了即使被告十日内没有支付违约金，原告仍然继续履行合同。2016年8月16日原告接受第二笔98万元时，表示继续履行房屋买卖合同，8、9月期间，原告在中介工作人员陪同下前往公积金管理中心、银行、建委办理卖房的相关手续，原告以自身实际行为继续履行房屋买卖合同。真实的原因是由于房价上涨，原告便找借口反悔不想卖房了。
反诉原告胡洪武向本院提出反诉请求：1．反诉被告继续履行双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》，协助反诉原告办理房屋过户手续，并将房屋交付给反诉原告；2．反诉原告向反诉被告支付购房尾款70万元；3．反诉被告承担本案诉讼费。事实与理由：反诉原告2016年春打算卖掉自住房屋以小换大，在2016年5月17日商谈合同时，反诉原告向反诉被告表明卖自住小房再用卖房款给付反诉被告首付款，余款由后续贷款给付反诉被告，反诉被告表示同意和理解，双方遂于当日签订了房屋买卖合同，约定房屋价款200万元，定金2万元，首付128万元分两次支付，6月10日支付30万元，7月20日前支付98万元，余款70万元由被告申请银行贷款支付。定金和第一笔首付款反诉原告均按约支付，但第二笔98万元于2016年8月16日支付，迟付了27天，迟付原因是属于政府政策变化的不可抗力。2016年8月16日支付98万元后，双方均同意继续履行合同。2016年8、9月间，反诉被告在中介工作人员陪同下前往公积金管理中心、银行、建委办理卖房的相关手续，以自身实际行为继续履行房屋买卖合同。反诉原告认为反诉被告不履行合同的行为侵犯了反诉原告的合法权益，故起诉要求法院公正判决。
反诉被告李某、林某辩称，不同意反诉请求。反诉原告在答辩状中已经认可反诉被告卖房的目的是急需用钱周转资金，在此情况下反诉原告仍然迟延支付合同款项造成反诉被告额外损失，合同目的无法实现，应当解除合同。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
位于北京市昌平区昌平镇北城根小区×号楼×层×单元×号房屋（以下简称涉案房屋，房屋所有权证号为X京房权证昌字第XX**号）登记在林中材名下。林中材与李某为夫妻关系，林某系二人之女。林中材于2012年9月14日去世。2016年5月23日，北京中信公证处出具《公证书》，载明涉案房屋系林中材与李某的夫妻共有财产，其中一半的产权份额为林中材的遗产，由李某、林某共同继承。
2016年5月17日，李某以林中材（出卖人）的名义与胡洪武（买受人）经北京福瑞置地房地产经纪有限公司居间签订合同编号为16030120的《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人将坐落于昌平区昌平镇北城根小区×号楼×层×单元×号房屋出卖给买受人，房屋建筑面积113.28平方米，房屋设定了抵押，出卖人应于2016年7月17日前办理抵押注销手续。房屋成交价格为200万元，价格包含房屋附属设施、装修装饰、家具家电等，具体约定见附件《资金划转补充协议》。买受人在签订合同时支付定金2万元。出卖人应当在2016年10月31日前将房屋交付给买受人。合同第七条第二款逾期付款责任部分约定，买受人未按照《资金划转补充协议》约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理。1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在三十日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际应付款之日起十日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过三十日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起十日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。合同附件《资金划转补充协议》中李某（甲方）与胡洪武（乙方）约定，房屋成交总价为人民币200万元，经双方协商一致，由乙方按照以下方式将款项自行划给甲方：1．定金2万元，于2016年5月17日划转至甲方账户，全部定金的最终处理方式为转化为购房款的一部分；2．首付款128万元，支付方式及时间为：甲方与抵押权人确认借款余额及还款时间后3日内乙方直接将借款余额的金额支付至甲方抵押权人处代甲方将贷款还清，还款后如首付款仍有剩余的，剩余部分于同日支付给甲方。如首付款金额不足以还清甲方借款，剩余款项由甲方自筹并于乙方向抵押权人代甲方还款当日支付给抵押权人；3．尾款70万元，甲方同意乙方向贷款机构申请贷款用于支付尾款，付款方式及时间依银行放款时间确定；4．甲、乙双方协商，首付款分两笔支付，第一笔人民币30万元于2016年6月10日前支付，第二笔人民币100万元（含定金2万元）于2016年7月20日前支付，此款用于甲方还款使用。
合同签订后，胡洪武于当日支付给李某定金2万元，并于2016年6月12日向李某支付了第一笔首付款30万元，于2016年8月16日向李某支付了第二笔首付款98万元，未支付逾期付款的违约金。针对逾期付款的原因，胡洪武主张是由于在出卖自有房屋时因房源审核问题耽误了时间，系不可抗力，应免除其逾期付款的违约责任。针对未支付逾期付款违约金的问题，胡洪武主张在支付第二笔首付款98万元当天双方曾就违约金的问题协商，其原意支付3万元违约金，于房屋过户当日与尾款70万元一并支付，但未能协商一致，亦未签订书面合同，后因李某要求多支付违约金一直未能协商一致。
2016年8月16日支付第二笔首付款后，李某与胡洪武均表示继续履行合同。2016年8月、9月期间，李某为继续履行合同前往公积金管理中心、银行办理了涉案房屋的抵押解除手续。现涉案房屋已经变更登记到李某、林某名下。2016年10月10日，李某以胡洪武逾期付款及未按合同约定支付逾期付款违约金、不能实现合同目的为由诉至我院，要求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》。胡洪武于2016年10月18日通过银行转账的方式向李某支付了13720元逾期付款违约金，后李某将上述款项退还给胡洪武。
庭审中，北京福瑞置地房地产经纪公司工作人员罗华伟、王大东、赵桂华、赵月出庭作证称，2016年8月16日胡洪武支付第二笔首付款98万元，当天买卖双方就合同履行及违约金进行了协商，胡洪武应李某要求同意一次性支付剩余尾款70万元，并可支付3万元违约金，于过户当日一并支付，李某没有接受3万元违约金的方案，但同意继续履行合同。后李某在其工作人员陪同下办理了涉案房屋的抵押解除手续。此外，胡洪武表示购房余款70万元可以一次性支付。
本院认为，依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，李某在林中材去世后以林中材的名义与胡洪武签订《北京市存量房屋买卖合同》，后经继承公证及变更登记，李某作为涉案房屋的共有权人及另一位共有权人林某的法定代理人，取得了涉案房屋的全部处分权，其与胡洪武签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。
合同法第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，李某与胡洪武在合同第七条第二款约定了逾期付款的违约责任，明确约定逾期付款在三十日之内，李某有权要求胡洪武支付违约金，而逾期付款超过三十日的，李某有权要求解除合同并要求支付违约金。现胡洪武于2016年8月16日支付第二笔首付款98万元，系逾期付款，但并未超过30日，不符合约定解除合同的条件。李某、林某主张因胡洪武未在实际付款之日起十日内支付违约金，逾期支付逾期付款违约金的时间已经超过了三十日，故李某、林某享有解除合同的权利，本院认为，根据合同约定及交易习惯，逾期付款中的“款”应当为购房款，而非违约金，在胡洪武履行了主要债务之后双方就违约金数额未达成一致的情况下，李某、林某要求以此解除合同缺乏事实和法律依据。李某、林某主张出卖房屋的目的是资金周转，由于胡洪武未能按时付款该目的无法实现，故要求解除合同，本院认为，上述资金周转的目的是李某出卖房屋的目的，并非双方当事人签订房屋买卖合同的合同目的，故对于李某、林某以此为依据要求解除房屋买卖合同缺乏法律依据，本院亦不予支持。综上，李某、林某要求解除其与胡洪武签订的《北京市存量房屋买卖合同》并基于解除合同要求胡洪武承担相应违约责任的诉讼请求，本院不予支持。关于胡洪武逾期付款的问题，鉴于李某、林某明确表示对该项行为无诉讼请求，本院不予处理，当事人可另行解决。
关于反诉原告胡洪武要求继续履行合同的诉讼请求。基于上述分析，房屋买卖合同合法有效，胡洪武履行了合同的主要义务，现涉案房屋由李某、林某共有并变更到李某、林某名下，且胡洪武庭审中表示可以一次性支付购房余款70万元，具备继续办理房产过户的基本条件，李某、林某有义务协助胡洪武办理过户手续并交付房屋。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条之规定，判决如下：
一、反诉被告李某、林某继续履行其与反诉原告胡洪武于二○一六年五月十七日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；
二、反诉原告胡洪武于本判决生效之日起七日内一次性支付反诉被告李某、林某购房款700000元；
三、反诉被告李某、林某于收到购房款700000元后七日内协助反诉原告胡洪武办理位于北京市昌平区昌平镇北城根小区7号楼6层7单元12号的房屋过户手续并向反诉原告胡洪武交付上述房屋；
四、驳回原告李某、林某的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费11400元，由原告李某、林某负担，已交纳；反诉案件受理费11400元，由反诉被告李某、林某负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 贺颖超
二〇一七年一月六日
书 记 员 刘洋洋