福州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鼓民初字第2794号
原告陈栩，男，汉族，1975年9月28日出生，住福州市鼓楼区。
委托代理人宋朝晖，福建汇德律师事务所律师。
被告福州新纪龙房地产开发有限公司，住所地：福州市台江区长汀路3号厂房。
法定代表人张华斌。
委托代理人蓝永标，福建远东大成律师事务所律师。
第三人福建广宇房地产开发有限公司，实际住所地：福州市鼓楼区湖头街109号九龙山庄3#楼，法定住所地：福州市鼓楼区六一北路251号。
法定代表人傅培坤。
委托代理人宋建文，公司员工。
原告陈栩诉被告福州新纪龙房地产有限公司（以下简称“新纪龙公司”）、第三人福建广宇房地产开发有限公司（以下简称“广宇房地产公司”）所有权确认纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈栩委托代理人宋�晖、被告新纪龙公司委托代理人蓝永标、第三人广宇房地产公司委托代理人宋建文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，1996年5月、1999年1月，原告与广宇房地产公司的关联单位福建广宇建筑设计院（以下简称“广宇设计院”）先后签订了《协议书》及《补充协议书》，上述协议约定：左海渡假村4#别墅（以下简称“诉争房产”）由原告出资金，由广宇设计院开发建设后交给原告。1999年1月30日，广宇设计院、第三人将诉争房产交付给原告，原告装修并居住使用至今。随后，第三人全面接手该项目，完善该项目的土地征用、受让及建设规划许可等手续，第三人始终认可诉争房产已经出售给原告的事实，承诺届时为原告办理诉争房产的产权登记手续。2002年，第三人将“左海渡假村”项目转让给被告，双方在2002年12月26日、2003年11月10日分别签订《“左海渡假村�项目转让合同》及《左海渡假村项目转让合同补充协议书》，明确约定被告“不得对4#、5#、8#、10#、12#五栋甲方已出售的房产主张所有权”；被告代第三人收取征地费补差款等费用以及为原告等人办理包括诉争房产在内的已出售别墅的产权登记手续等。但被告违背其与第三人的约定，径自与黄小华签订了《商品房买卖合同》，对诉争房产进行了预售登记，严重侵害了原告权益。后经过原告多次诉讼，法院终审判决确认被告与黄小华签订的关于诉争房产的（20××××003）号《商品房买卖合同》无效；终审判决撤销上述《商品房买卖合同》预告登记的具体行政行为。法院判决生效后，原告多次要求被告履行义务，为第三人代收原告应补交的征地费补差价款等费用并为原告办理诉争房产的产权登记手续，但被告均置之不理。2013年8月，第三人通知原告将征地费补差价款等�用共计383168.93元直接支付给第三人；同年8月20日，原告将人民币383168.93元汇至第三人指定的收款账户，第三人出具了收款收据；同时，第三人函告被告督促其为原告办理诉争房产产权登记手续，但被告仍拖延、拒绝。此后，原告亦多次通过口头和函件形式催促被告为原告办理诉争房产产权登记手续，但被告避而不见，拒收函件，为维护原告合法权益，特诉请判令：1.确认福州市鼓楼区鼓西街道湖头街123号左海渡假村4#别墅归原告所有；2.被告在判决生效后三十日内为原告办理福州市鼓楼区鼓西街道湖头街123号左海渡假村4#别墅产权登记手续；3.被告承担本案诉讼费用。
被告辩称，1.原告要求确认诉争房产所有权归其所有的主张缺乏依据。（1）目前的生效判决仅确认原告拥有诉争房产的使用权，根据本案相关证据材料，该使用权为租赁合同项下的承租使用权，原告无权据此向被告主张诉争房产的所有权。无论是广宇设计院与左海公园之间《关于联合开发左海渡假村项目协议书》，还是原告与广宇设计院之间的协议书，都属于合作开发房地产合同，其中原告只提供固定资金，以换取诉争房产一定期限内的使用权，根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条，合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同，则原告与广宇设计院之间实为房屋租赁合同关系，原告只拥有诉争房产在租赁合同项下的使用权；（2）诉争房产所占土地系从左海公园租赁所得（广宇设计院根据其与左海公园的联合开发协议，也仅取得诉争房产租赁合同项下的使用权），目前亦已被福州市政府划归西湖公园（左海公司已划归西湖公园管理）所有，根据“房随地走”的原则，诉争房产的所有权亦不可能归原告所有；（3）黄小华与被告之间诉争房产商品房买卖合同被确认无效后，诉争房产也是返还新纪龙公司，仍属于新纪龙公司所有，原告如需取得诉争房产的所有权，与新纪龙公司签订商品房买卖合同系前提条件，但该前提条件目前尚不具备，事实上，原告在此前对诉争房产提起诉讼时，就曾诉请判令被告新纪龙公司按照815000元的总价为原告提供办理诉争房产的预售登记、产权登记手续所需的《商品房买卖合同》，但原告在本案中并未提出该诉讼请求。2.原告要求被告为其办理诉争房产产权登记手续的主张缺乏依据。（1）原、被告之间不存在商品房买卖等任何合同关系，双方并无包括办理产权登记等的任何约定，根据合同相对性原则，原告无权直接要求被告履行包括办理产权登记等的任何义务。首先，原告参与签订的《协议书》、《补充协议书》并没有应将本案诉争房产产权办至原告名下的任何约定，原告与广宇设计院之间实为房屋租赁合同关系，原告对本案诉争房产只拥有租赁使用权；其次，在原告未参与签订的《左海渡假村项目转让合同》中，也未约定被告负有直接办理产权登记手续的义务，只是约定被告应配合广宇房地产公司办理；第三，即使是配合办理的义务，也只是属于新纪龙公司对广宇房地产公司应尽的义务，与原告无关。事实上，本案原告也正是向广宇房地产公司缴纳征地补差款的；而且，（2009）××民初字第××号案件原告也是起诉要求广宇设计院、广宇房地产公司为其办理产权登记手续；此外，广宇房地产公司对新纪龙公司的债权已转让给福建康宏投资有限公司。（2）原告要求办理诉争房产产权登记手续属于“事实上不能履行”，原告无权要求被告履行。首先，新纪龙公司与黄小华签订的商品房买卖合同虽经判决确认无效，基于该商品房买卖合同的预告登记也被判决撤销，但本案诉争房产至今仍登记在黄小华名下，在预告登记未被撤销的情况下，无法办理新的预告登记，也无法为原告办理产权登记手续；其次，本案诉争房产仍抵押登记在鼓楼农行名下，在抵押登记未被撤销的情况下，无法为原告办理产权登记手续，商品房买卖合同与商品房担保贷款合同不存在主从合同的关系，商品房买卖合同无效的，商品房担保贷款合同并不因此而无效；（3）因拆迁需要，政府部门已将左海渡假村项目土地划归西湖公园所有，已暂停对包括本案房屋在内的所有左海渡假村房屋办理预告登记或产权登记手续，原告要求办理产权登记手续的要求目前根本不可能实现；（4）原告要求办理产权登记手续尚缺乏《商品�买卖合同》、购房发票等必备材料，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。
第三人广宇公司述称，其已经尽到合同约定的相关义务。
在本案审理过程中，原告向法院提交如下证据：
A1.协议书及补充协议书，证明诉争房产系原告出资建造，应归原告所有；
A2.广宇设计院出具的收款收据及固生房地产公司出具的发票及证明，证明原告已经全额付清诉争房产的建设资金合计人民币815000元；
A3.“左海渡假村”项目转让合同及补充协议书，证明被告有义务代第三人收取征地费补差款等费用，以及为原告办理诉争房产相关售楼手续及产权登记手续；
A4.（2009）××民初字第××号民事判决书、（2010）××民终字第××号民事判决及（2011）××民申字第××号民事裁定书，证明黄小华与被告签订的《商品房买卖合同》经生效判决判定无效，原告与广宇设计院签订的《协议书》合法有效，原告对诉争房产具有合法使用权；
A5.（2012）××行初字第××号行政判决书、（2013）××行终字第××号民事判决，证明黄小华与被告签订的合同号为20××××003《商品房买卖合同》的预告登记具体行政行为被判决予以撤销；
A6.原告2013年7月8日出具给第三人的函件，证明原告请求第三人依约为原告办理诉争房产补缴征地补差款等费用及协助办理产权登记等手续；
A7.第三人于2013年8月6日的复函，证明第三人确认诉争房产为原告所有，同意由其直接收取征地补差款，并要求被告协助办理诉争房的产权登记；
A8.原告的《承诺书》及第三人的《收款收据》，证明原告已经依约补缴了诉争房产的征地补差款等费用计人民币383168.93元；
A9.原告2013年10月25日要求被告协助办理产权登记的函件EMS详情单，证明原告曾书面要求被告协助办理诉争房的产权登记手续。
被告对原告提供的证据质证如下：对证据A1的真实性无异议，证明对象有异议，该合同的当事人是原告与第三人，且合同第二条和第五条的约定证明了合同的内容与本案的原告的诉请不一致，原告的诉请没有依据，该合同是无效的；对证据A2的真实性无异议，证明对象有异议，原告尚未付清诉争房产的建设资金815000元，原告实际仅支付715000元，余款100000元在之前的诉讼中也没有得到支持，且建设面积也有相应的改变；对证据A3的合法性有效性关联性均有异议，这只是原告与第三人的约定，与被告无关，证明对象有异议，被告只有配合的义务，没有直接办证的义务；对证据A4的真实性无异议，但证明对象有异议，没有明确原告对4#别墅具有合法使用权及所有权；对证据A5的真实性无异议，证明对象有异议，目前房产仍登记在黄小华名下；对证据A6的关联性有异议，这是原告与第三人的函件联系，与被告无关，这也印证了原告应该起诉的对象是第三人而非被告；对证据A7的关联性有异议，这只是第三人的单方表示，被告不予认可；对证据A8的关联性有异议，这只能证明合同的当事人是原告与第三人，与被告无关；对证据A9不予认可，被告没有收到。
第三人对原告提供的证据真实性和证明对象均无异议。
被告向法院提交如下证据：
B1.关于联合开发左海渡假村项目协议书，证明本协议系本案原告提供的《协议书》及《补充协议书》的附件、前提，从该三份协议书的内容可以看出原告对诉争别墅只拥有租赁合同项下的使用权，并不拥有所有权项下的使用权，更不拥有所有权。其中，本协议书明确约定：左海渡假村项目由左海公园提供“沿湖地块一块以及现有地面建筑物作为双方合作共同开发项目用地”、“以左海公园�目的名义申请立项报批（广宇设计院只负责承包经营）”、“是左海公园的组成部分”、“合作年限为五十年”、“合作期满，乙方有优先续租权”；
B2.榕发改基建（2008）63号文件、B3榕政地（2008）80号文件、B4房屋拆迁公告、B5延长房屋拆迁期限公告，共同证明包括本案诉争房产在内的所有左海渡假村项目的房屋均已列入拆迁范围，目前福州市政府已暂停对包括本案诉争房产在内的所有左海渡假村项目的房屋办理预售登记或产权登记手续；
B6.民事起诉状、B7.证据清单、B8.个人购房担保借款合同，共同证明本案诉争房产仍登记备案在黄小华名下，并抵押登记给银行；
B9.通知、B10.拆迁补偿安置实施细则，证明包括本案房屋在内的所有左海度假项目的房屋均已列入拆迁范围，目前福州市政府已暂停对包括本案房屋在内的所有左海渡假村项目的房屋办理预售登记或产�登记手续，且包括本案房屋在内的所有左海度假项目的土地均已被福州市政府行政划拨给福州西湖公园管理处，作为公共绿地及市政道路的建设用地。
B11.通知、B12.民事裁定书，证明2006年1月23日，第三人已将其就“左海渡假村”项目转让协议、补充协议等享有的对被告的全部债权转让给了福建宏康投资有限公司；
B13.建设用地规划许可证，证明包括诉争房产在内的左海渡假村项目用地已被划拨回福州市西湖管理处。
原告对被告提供的证据质证如下：对证据B1的真实性无异议，证明对象有异议，目前诉争房产可以作为商品房买卖，已有相关协议对之前的约定的租赁合同项下使用权进行了变更，被告与第三人的约定可证明原告享有诉争房产的所有权；对证据B2-B5的真实性无法确认，证明对象有异议，该证据与本案无关，该房屋是否拆迁不影响房屋权属问题；对证据B6-B8真实性无异议，证明对象有异议，生效的行政判决已明确诉争房产不属于黄小华所有，原告享有房屋的所有权，被告无处分权；证据B9无原件，真实性无法确认，且诉争房产是否纳入拆迁房屋与本案诉请无关；证据B11、B12真实性无法确认，证明对象有异议，该证据无法体现诉争房产归被告所有，第三人是否有将债权转让与本案无关，原告将土地补差款交给谁，是第三人与宏康公司之间的事，与本案无关；证据B13无法证明被告陈述的内容，土地权属确认应当由国土资源局出具。
第三人对被告提供的证据质证如下：对证据B1的证明对象有异议，该协议后经过变更，而且根据转让协议可知第三人已经将该项目转让给被告；证据B11、B12与本案无关，宏康公司同意第三人代收原告的土地补差款；对其他证据的质证意见与原告一致。
第三人向法院提交如下证据：
C1.关于左海渡假村4#别墅相关事项的复函、C2.关于请尽快为陈栩办理左海渡假村4#别墅产权登记手续的函及快递单，共同证明第三人已依协议约定履行了相关义务；
原告对第三人提供的证据质证如下：对证据C1、C2的真实性和证明对象均无异议，第三人已经履行了相应的义务，被告应履行为原告办证的义务。
被告对第三人提供的证据质证如下：证据C1与被告无关；证据C2被告没有收到。
对原告、被告、第三人提供的上述证据，本院予以分析认证如下：
各方当事人对证据A1、A2、A4、A5、B1、B6-B8的真实性均无异议，本院予以采信；对证据A3的真实性予以确认；证据A6、A7、A8、C1系原告与第三人之间的函件往来及款项确认，双方对该证据真实性予以确认，本院予以采信；对证据A9、C2，原告及第三人均无相关证据证明被告已收悉，故对该证据本院不予采信；对证据B2-B5、B9、B10、B13系�关行政部门出具的行政文件，本院对其真实性予以确认；对证据B11、B12的真实性予以确认。
根据以上有效证据及各方当事人的当庭陈述，本院查明如下事实：
1995年2月1日，福州市左海公园管理处（甲方）与广宇设计院（乙方）签订《关于联合开发左海渡假村项目协议书》，甲方提供位于左海公园内长城南西侧沿湖地块一块作为双方合作共同开发项目用地，乙方负责筹措全部开发项目所需的资金及项目的策划、规划、建设、经营管理等全过程的工作。
1996年5月23日，原告陈栩（乙方）与广宇设计院（甲方）签订一份《协议书》，约定“甲方将1995年2月1日与福州左海公园管理处签署的《关于联合开发左海渡假村项目协议书》中所开发的A4号别墅（即诉争房产）与乙方进行联合开发，甲方负责A4号别墅各项开发工作，乙方负责筹措全部资金及经营管理，乙方一次性付给�方开发成本及联营利润，别墅竣工后交给乙方全权使用，甲方不得干预。乙方按建筑面积357平方米，以2500元／平方米的单价共计人民币892500元分四期付给甲方。甲方承诺由福州左海公园统一办理左海渡假村的产权证。1999年1月28日，双方签订《补充协议书》，约定若甲方将本项目变更为商品房，乙方同意补充相应合理的分摊费用，但必须是逐项分期完成之日才分期缴交。1999年1月30日，广宇设计院将诉争房产交付原告，原告对该房屋进行装修后入住使用至今。之后，左海渡假村项目转由广宇设计院的关联单位第三人广宇房地产公司办理土地出让、受让及房地产开发项目规划审批手续。第三人确认原告已足额支付诉争房产购房款，并于2013年8月19日向其支付了诉争房产应当补缴的征地补差款357731元和供水、供电、电讯、排污、消防、绿化、湖心岛桥等七项费用25437.93元�合计383168.93元。
2002年12月26日，第三人广宇房地产公司（甲方）与被告新纪龙公司（乙方）就乙方受让甲方开发的位于福州左海公园西侧“左海渡假村”项目签订《“左海渡假村”项目转让合同》，该合同约定项目转让价格2100万元，第二条第1项约定，甲方已建成别墅13栋，本次项目转让价格包括的房产为1#、2#、3#、6#、7#、9#、11#共七栋别墅，综合楼一栋…；第2项约定4#、5#、8#、10#、12#五栋别墅，甲方以预售形式已经出售，乙方在本项目转让后，应配合甲方以乙方名义办理这五栋别墅的预售监证手续及相关产权登记手续。合同第六条第6项约定，乙方不得对4#、5#、8#、10#、12#五栋甲方已出售的房产主张所有权，并应该配合甲方以乙方的名义办理相关售楼手续，双方在乙方过户后应对此部分再行签订补充协议。2003年11月10日，双方就上述合同签订《左海渡假村项目转让合同补充协议书》，该协议第一条第七项约定，“左海渡假村”项目三幢已售别墅4#面积325.21平方米、5#面积别墅325.21平方米、8#面积352.84平方米，总计1003.26平方米，原应由甲方收取的征地费1103586元，由乙方代甲方向业主收取并支付给甲方，在上述款项未收取前，乙方协助甲方将上述房产以购房合同的形式鉴证在甲方指定的人员名下，待客户补齐差价后，双方配合给予办理合同变更，其费用由甲方承担，其它税费由乙方在为客户办理产权过程中直接向客户收取。
2005年9月21日，第三人与福建宏康投资有限公司（以下简称“宏康公司”）达成债权转让协议，将第三人对被告的债权全额转让给宏康公司，由宏康公司作为新的债权人，全权享有第三人与被告签订的所有协议的全部权利义务。宏康公司于2014年11月10日作出承诺，同意第三人就诉争房产相关事宜行使诉讼权利、收取补差款、欠款等权益。
2008年1月7日，被告新纪龙公司与黄小华签订《商品房买卖合同》，由黄小华向其购买诉争的福州市鼓楼区左海渡假村4#别墅，并于2008年1月21日办理了购房人黄小华的商品房预售合同备案和预告登记，2008年2月3日办理了该房产的抵押预告登记，将该房产抵押给抵押权人中国农业银行福州市鼓楼支行。（2009）××民初字第××号民事判决及（2010）××民终字第××号民事判决认定被告与黄小华于2008年1月7日签订的《商品房买卖合同》无效，（2012）××行初字第××号行政判决及福州市中级人民法院（2013）××行终字第××号行政判决撤销了该《商品房买卖合同》预告登记。目前，撤销诉争房产商品房买卖合同预告登记手续尚未办理。
另查，2011年1月，福州市政府办公厅的《文件办理告知单》（编号：GZ2011B0022CJ0010号）通知福州市房屋登记中心左海渡�村1-13号楼不得办理产权交易。福州市鼓西街道湖头街123号左海渡假村（包含诉争房产）的土地使用权仍登记在被告名下。
本院认为，原告与广宇设计院于1996年签订的《协议书》约定，诉争别墅由广宇设计院开发、原告出资建设，建成后交给原告全权使用，广宇设计院于1999年1月将诉争别墅交给原告使用，并与原告签订《补充协议书》，约定若广宇设计院将本项目变更为商品房，原告同意补充相应合理的分摊费用。原告对诉争房产享有合法使用权。此后，第三人作为广宇设计院的主管单位，具有房地产开发资质，其自接手左海渡假村项目后，陆续完善该项目的土地征用、受让及建设规划许可等手续，其认可原告与广宇设计院的协议。2002年12月26日，第三人将左海渡假村项目转让给被告，双方签订的《左海渡假村项目转让合同》以及2003年11月10日的《补充协议》中，�三人对诉争房产作出了所有权保留，明确约定了诉争房产已以预售形式出售，不在转让范围，被告不得对诉争房产主张所有权，并应配合第三人以被告名义办理诉争房产的预售监证手续及相关产权登记手续。原告依约支付了相应的购房款，依第三人指示补缴了征地补差款和供水、供电、电讯、排污、消防、绿化、湖心岛桥等费用，第三人对此亦予以确认，原告身份由此前诉争房产的实际使用权人转变为实际所有权人，只是在第三人转让左海渡假村项目时通过与被告约定，同意将诉争房产名义上登记在了被告名下。故原告诉请确认福州市鼓楼区鼓西街道湖头街123号左海渡假村4#别墅归其所有，符合原告系诉争房产实际所有权人的客观事实，本院予以支持。
被告与第三人签订的2002年12月26日《左海渡假村项目转让合同》及2003年11月10日《补充协议书》客观真实，合法有效，被告应当依据其与第三人之间的约定配合办理诉争房产的产权登记手续。但经向福州市房屋登记中心查询确认，包含诉争房产在内的左海渡假村1-13号楼至今仍被行政限制不得办理产权交易，致使福州市房屋登记中心无法办理诉争房产的预告登记撤销、产权登记变更等手续。由于目前该房产仍处于行政限制状态，被告的协助办证义务客观履行不能，原告可待产权限制消除后再行向被告主张权利。被告关于诉争房产的土地使用权因政府拆迁已划归西湖公园管理处所有，无法办理诉争房产产权登记等的抗辩，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条，《中华人民共和国物权法》第三十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，判决如下：
一、确认福州市鼓楼区鼓西街道湖头街123号左海渡假村4#别墅归原告陈栩所有；
二、驳回原告陈栩其他诉讼请求。
本案诉讼费32000元，由被告福州新纪龙房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 徐 晶
代理审判员 林心恩
代理审判员 陈 婷
二〇一五年三月十二日
书 记 员 王典乐
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第七十二条财产所有权的取得，不得违反法律规定。
按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
《中华人民共和国物权法》
第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力�当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
申请执行提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
（2014）鼓民初字第2794号第15页共15页