湖南省新邵县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）新民初字第1124号
原告孙海，男，1973年12月10日出生，汉族，经商，住新邵县雀塘镇柳山村。
委托代理人张诗桥，湖南常清律师事务所律师。
被告肖述花，女，1957年3月9日出生，汉族，居民，住新邵县酿溪镇栗山社区居委会。
委托代理人廖葵阳，男，1978年10月6日出生，汉族，住新邵县酿溪镇雷家坳村。系被告肖述花之女婿。
委托代理人李华军，邵阳市湘阳法律服务所法律工作者。
原告孙海与被告肖述花房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月11日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员汪臻独任审判，于2015年10月16日公开开庭进行了审理。原告孙海及其委托代理人张诗桥，被告肖述花及其委托代理人廖葵阳、李华军到庭参加诉讼。本案现己审理终结。
原告孙海诉称，原告孙海于2011年3月17日开始承租被告肖述花所有的位置为新邵资江一桥桥头两间门面一楼、二楼共计约310平方米，用于开店，经营灯具销售，租赁期限从2011年4月1日至2014年4月1日，租赁到期后，双方将承租时间延续至2015年4月1日。原告承租门面后，为经营需要，经被告同意，对承租门面进行了装修，共花费20多万元。2014年11月份，新邵县因旧城改造，对原告承租的房屋进行了拆除，被告与新邵县旧城改造指挥部达成补偿协议，共支付被告房屋装修补偿费284750元和停产停业费142384元，其中包括原告所装修的一楼和二楼共计装修补偿费230777元。现该笔装修补偿和停产停业费已经支付给了被告，但被告不愿意支付应属于原告的装修费230777元及停产停业费，现原告只要求被告支付装修费和停产停业费共计130000元，被告仍不愿支付。故请求法院判令：1、由被告赔偿原告所承租房屋装修费用、停产停业费共计130000元；2、本案诉讼费由被告承担。
被告肖述花辩称，本案应是房屋租赁纠纷；房屋租赁合同到期后，被告不愿再租给原告，是原告强烈要求继租；拆迁赔偿款应归被告所有，停产停业损失不应赔偿给原告；原告在租赁期间内装修，现租赁合同已终止。
经审理查明，2011年3月17日，原告孙海与被告肖述花签订了租房合同，由原告承租被告所有的座落于新邵县资江一桥桥头2间门面，及门面后住房，租金8000元／年，租赁期限自2011年4月1日至2014年4月1日。原告租赁房屋后，经被告同意，对房屋进行了装修，用于经营灯具销售。期间，因经营需要，又口头与被告协商，增加租赁该栋房屋的一楼，并进行了装修。合同到期后，原、被告双方未续签合同，原告口头向被告提出继续租赁被告房屋，于2014年4月10日和2014年8月28日分别向被告交纳房屋租金10000元、12000元，并由被告女儿刘林珍、孙选举分别代为书写租金收据，其中2014年8月28日的租金收据中明确“2014年房租费已付清（由2014年4月1日至2015年4月1日止）”。2014年11月16日，新邵县房产局与被告签订了《印机厂片区旧城（棚户区）改造项目房屋征收补偿协议书》，对被告所有的新邵县资江一桥西侧的房屋予以征收，双方根据邵阳市恒凯房地产评估有限责任公司作出的评估结论，确定了被征收房屋补偿款数额为916399元，其中原告承租的一、二楼房屋附属物、装修补偿费为230777元，停产停业损失为142384元。经双方庭审确认无争议的属原告装修的部分评估价值为162807元。房屋被征收后，被告已领取了部分补偿款，原告要求被告支付其所承租房屋的装修费和停产停业费，双方多次协调未果，原告遂诉至法院。
以上事实有原告提供的原告身份证复印件、被告户籍资料复印件、租房合同、房租收据、肖述花分户评估报告复印件、房屋征收补偿结算表复印件，被告提供的房屋征收补偿协议书复印件以及双方当事人当庭陈述予以证明，以上证据具有客观性、关联性、合法性，并经庭审质证，本院予以采信。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，而非不当得利纠纷。原告孙海因经营需要租赁被告肖述花所有的房屋，双方签订了租房合同，对租赁期限和租金等事项进行了约定，租赁期届满后，双方口头约定延续租赁期限，原告也向被告支付了租金，双方之间的房屋租赁合同成立。本案争议的焦点是：
一、房屋被征收时，租赁期限是否届满。原、被告租房合同到期后，没有续签书面合同，双方口头约定由原告继续承租，原告向被告支付了房屋租金，被告也向原告出具了租金收据，并在收据上明确“2014年房租费已付清（由2014年4月1日至2015年4月1日止）”，故房屋的租赁期限应至2015年4月1日止。而被告与征收方签订征收补偿协议的日期是2014年11月16日。故房屋被征收时，租赁期限尚未届满，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条（一）项之规定，原、被告之间的房屋租赁合同，已因不可抗力致使不能实现合同目的而解除。至于被告主张原告是合同到期后才搬离承租房屋，因未提供证据予以证明，该抗辩理由不能成立，本院不予采纳。
二、关于承租房屋的装修费及停产停业费的问题。1、原告装修是否经被告同意。原告承租被告房屋后，对承租房屋进行了装修，从双方签订的租房合同第4条“如乙方不租了，甲方有权要求乙方把房子按原来的结构交给甲方……”可以看出，双方在签订合同时已经对房屋装修事宜进行了约定，且原告装修后被告仍继续将房屋租予原告收取租金，应视为对原告装修行为的默许。故被告提出不同意原告装修的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。2、被告是否需向原告支付承租房屋的装修费及停产停业费。原、被告之间房屋租赁合同的解除是由于原告所有的房屋被征收导致合同无法继续履行，当事人双方对合同终止均没有过错，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项之规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，应由原、被告双方按照公平原则分担。装饰装修残值损失是指在合同解除时，装饰装修的“剩余价值”，该价值应通过装饰装修的造价扣减房屋占有使用期间消耗的装饰装修价值来确定。本案中，原、被告双方对已形成附合的装饰装修的处理没有约定。从评估报告来看，“在估价时点二零一四年八月十六日”原告承租的被征收房屋一、二楼的装饰装修评估价值为230777元，其中经庭审查明双方均无异议的属原告装修部分的评估价值为162807元，该评估数据可作为征收时装饰装修现存价值的参考。通常情况下，装饰装修的残值损失与现值相符，但考虑到评估时将一、二楼装修的成新率［房屋装修成新率=（耐用年限－实际使用年限）÷耐用年限］均认定为“1”，而合同解除时剩余租赁时间已不足一年，因此在本案中装饰装修的残值损失应低于评估的现存价值。而被告已经依据补偿协议领取了相应的装修补偿费用。故应依照公平原则，由原、被告对装饰装修残值损失进行分担。至于停产停业费用，在被告与征收方签订的征收补偿协议中约定了停产停业补偿费用为142384元，并对停产停业损失进行了界定，即为被征收房屋的租金、经营利润和解除租赁合同、搬迁费等相关损失补偿。而原告作为承租人也存在一定的经营利润和解除租赁合同、搬迁费等相关损失，但考虑到剩余租赁期限已不足一年，原告在庭审中也承认自己已从旧城改造指挥部领取门面搬迁补偿费30000元，且被告作为房屋所有人停产停业的损失较原告更大，故可酌情由原告对被告给予适当停产停业损失补偿，以维持当事人之间利益的平衡。
综上，本院认为，根据公平原则，综合考虑房屋租赁期限、承租人实际使用时间以及原告诉称的装修成本结合装修评估价值等因素，对原告因房屋租赁合同解除所产生的房屋装饰装修残值损失及停产停业损失，由被告酌情分担80000元为宜。据此，依照上述法律及《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、由被告肖述花向原告孙海支付房屋装修费和停产停业费共计80000元，限判决生效后十日内付清；
二、驳回原告孙海的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案减半收取案件受理费1450元，由原告孙海负担560元，被告肖述花负担890元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。
代理审判员 汪 臻
二〇一五年十二月七日
代理书记员 谢丽艳