福建省厦门市湖里区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）湖民初字第4078号
原告厦门市路桥五缘湾运营有限公司。
法定代表人许征学，总经理。
委托代理人陈力舟、黄巧玲，福建天衡联合律师事务所律师。
被告厦门三乐钢琴有限公司。
法定代表人黄三元，董事长。
委托代理人黄乐，公司职员。
原告厦门市路桥五缘湾运营有限公司（以下简称“路桥公司”）诉被告厦门三乐钢琴有限公司（以下简称“三乐公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月5日立案受理后，依法由代理审判员田炜适用简易程序公开开庭进行了审理。原告路桥公司的委托代理人陈力舟、黄巧玲，被告三乐公司的委托代理人黄乐均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告路桥公司诉称，2010年10月26日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，约定：被告向原告承租址于厦门市湖里区五缘湾特色商业街二期项目B区B7、B10两栋建筑，建筑面积为5005.67平方米。物业租赁期限为20年，免租期为3年，即自本合同签订之日起至2013年8月31日止。2013年9月1日起至2014年8月31日止的起始租金标准为10元／平方米／月。以后每年递增。被告应自2010年10月26日起，按照6.20元／平方米／月的标准向原告缴纳物业综合管理服务费。被告自用水、电费及其公摊费用依据当期实际发生量和政府规定单价收取。该些费用的缴纳时间以原告届时发出的收费通知单为准。被告应按时足额缴纳租金、物业管理费、自用水电费及其公摊费。被告逾期缴纳费用的，每逾期一日，应按逾期总金额的千分之三向原告支付违约金。逾期支付租金超过15天或者逾期支付本合同所约定的除租金之外的其他费用达30天以上的，原告有权解除合同，并没收被告的履约保证金。因本合同产生的争议，可诉请房屋所在地人民法院解决。合同签订后，原告依约将讼争房产交付给被告使用，但是被告却未依约支付物业管理费、水电费等费用。截至2013年6月30日，被告累计拖欠物业管理费485571.36元。同时，被告还拖欠自用水费783元、自用电费7305元、公摊水费205.94元、公摊电费602.94元（水电费用暂计至2013年5月27日）。故请求判令：1、被告立即向原告支付2010年10月26日至2013年6月30日的物业管理费485571.36元及逾期付款违约金（逾期付款违约金以485571.36元为基数，按照日千分之三的标准计算，从起诉之日2013年7月5日起计至实际付款之日止）；2、被告立即向原告支付代垫的2010年10月26日至2013年5月27日的水费、电费共计8896.88元及逾期付款违约金（逾期付款违约金以8896.88元为基数，按照日千分之三的标准计算，从起诉之日2013年7月5日起计至实际付款之日止）；3、被告立即赔偿原告为本案诉讼而支付的律师代理费18501元。
被告三乐公司辩称，第一，原、被告所签的《房屋租赁合同》是原告单方提供格式条款、由被告对其予以概括接受后签订的合同，被告丧失了确定合同内容的自由权利。由于房屋租赁合同系原告单方提出，被告处于被动接受地位，原告不可避免的会争取自身利益最大化，故而制定出权利义务不对等的房屋租赁格式条款。第二，原告未依照租赁合同中有关物业服务的约定提供有效的物业服务，所提供的建筑物没能达到“适租”的标准，所以被告可以依照法律规定和合同的有关条款主张不给付相应的租金。原告提供的物业由于漏雨多次发生天花板脱落事故，被告曾经多次要求原告予以修理，但原告均未予理睬，严重影响了被告展馆观感和视觉体验，使被告的经营和形象受到重大影响和损失。这属于严重违反合同约定的违约行为，被告有权依法不给付相应的物业服务费用。同时，原告提供的物业未做白蚁预防，导致2013年3月份被告承租物业爆发大面积白蚁灾害（原告建设的五缘湾文化展览苑B区各家展馆今年都爆发了白蚁灾害），被告馆藏的古董钢琴、展柜大面积受损，累计经济损失达50万元，依法原告应赔偿被告由此造成的损失。第三，因原告未及时修理漏水导致被告多台古董三角钢琴、古董立式钢琴受潮受损，经济损失达80万元，原告依法应承担赔偿责任。第四，承租期间，被告馆区内丢失了车辆以及珍贵的木料。第五，原告主张的物业费过高，而其未提供相匹配的服务。综上，请求驳回原告诉讼请求。
经审理查明，路桥公司系厦门市湖里区五缘湾特色商业街（一、二期）项目的授权管理方。2010年10月26日，路桥公司作为出租方（甲方）、三乐公司作为承租方（乙方），双方签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于厦门市湖里区五缘湾特色商业街二期项目B区的B7、B10两栋建筑出租给乙方，建筑面积为5005.67平方米；租赁期为20年，即自2010年10月26日起至2030年8月31日止，其中免租期3年，即自2010年10月26日起至2013年8月31日止；自2010年10月26日起，合同期内，乙方按6.2元／平方米／月的标准向甲方缴纳物业综合管理服务费，乙方自用水、电费及其公摊费用依据当期实际发生量和政府单价进行收取，上述费用的缴交时间以甲方届时发出的收费通知单为准；甲方物业管理服务内容中，常规性公共服务包括共用部分管理、公共设施设备管理、环境卫生管理、绿化管理、治安管理、消防管理、道路车辆管理等，该服务已包含在物业综合管理服务费中，针对性专项服务、委托性特约服务不包含在物业综合管理服务费中，乙方如需要，具体收费双方另行约定；乙方如逾期缴纳本合同所约定所有费用的，除应足额补缴相应费用外，每逾期一日，乙方应按其逾期总金额的千分之三向甲方交付滞纳金；等等。
上述合同签订后，路桥公司依约将讼争房产交付给三乐公司使用，但在合同履行过程中，三乐公司未及时向路桥公司缴纳物业费、自用水电费及公摊水电费，其共拖欠路桥公司2010年10月26日至2013年6月30日期间的物业管理费528633.36元，2010年10月26日至2013年5月27日期间的水、电费8896.88元（其中自用水费783元、自用电费7305元、公摊水费205.94元、公摊电费602.94元）。因此，路桥公司于2013年7月5日委托福建天衡联合律师事务所陈力舟、黄巧玲律师向本院提起诉讼，并为此支付律师费18501元。路桥公司起诉后，三乐公司于2013年10月18日向其支付了2012年1月30日至2012年3月9日期间的物业费43062元，故其尚欠路桥公司2010年10月26日至2013年6月30日期间的物业管理费485571.36元。
以上事实，有路桥公司提交的《关于五缘湾特色商业街经营管理问题的通知》、《关于五缘湾特色商业街经营管理事项的复函》、《协议书》、《厦门路桥建设集团有限公司关于五缘湾特色商业街（一、二期）经营管理授权的批复》、《房屋租赁合同》、收费通知单、《委托代理合同》、律师费发票、进账单，三乐公司提交的物业费缴费发票，以及法庭庭审笔录为证。
针对本案争议的焦点，本院作如下分析认定：
一、三乐公司是否应支付路桥公司物业费、水电费。
本院认为，路桥公司与三乐公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，其形式与内容均于法不悖，应认定为合法有效，双方当事人均应按照合同履行各自的义务。根据合同约定，三乐公司应支付承租期间的物业费、水电费等费用。关于物业费，三乐公司主张物业费标准过高，路桥公司未提供相应的物业服务，并且存在未及时维修漏水、防治白蚁、看护好馆区内车辆及珍贵木料等情形，给其造成严重经济损失，因此其不但无需支付物业费，路桥公司还应赔偿其相关损失。另外，三乐公司还主张其作为民办博物馆单位，根据政府相关文件，路桥公司有义务为其提供馆舍并减免物业费。对此，本院认为，三乐公司提交的照片不足以证明因路桥公司没有履行相应的物业服务义务，给其造成相关损失，而其主张物业费标准过高、路桥公司有义务为其提供馆舍并减免物业费等，也没有相应的事实和法律依据，故三乐公司拒绝支付物业费，缺乏充分的事实和理由，本院对其主张不予采信，其仍应支付路桥公司2010年10月26日至2013年6月30日期间的物业费485571.36元。关于水电费，根据《收费通知单》显示，三乐公司2010年10月26日至2013年5月27日期间共拖欠水电费8896.88元（其中自用水费783元、自用电费7305元、公摊水费205.94元、公摊电费602.94元），对此三乐公司主张其还有自行缴纳部分水电费，但未提供相应的证据，故对该主张，本院亦不予采信，本院确认三乐公司还应支付路桥公司2010年10月26日至2013年5月27日水电费8896.88元。
二、三乐公司是否应支付路桥公司逾期付款违约金。
本院认为，根据《房屋租赁合同》的约定，三乐公司如逾期缴纳合同项下的费用，除应足额补缴外，每逾期一日，还应按其逾期总金额的千分之三向路桥公司支付滞纳金。如前所述，截止2013年6月30日及5月27日，三乐公司分别拖欠路桥公司物业费485571.36元、水电费8896.88元，路桥公司主张其从起诉之日2013年7月5日起支付逾期付款违约金，系合理诉求，也有相应的合同及法律依据，本院予以支持。对路桥公司主张违约金应按日千分之三的标准计算，因三乐公司认为其不构成违约，故应视为其已提出减少违约金的抗辩，而路桥公司未举证证明其有相应的实际损失，故本院依法酌情调整上述违约金标准为按银行同期同类贷款利率的四倍计算。
三、三乐公司是否应支付路桥公司律师费18501元。
本院认为，路桥公司与三乐公司并未在《房屋租赁合同》中对律师费用的负担进行约定，而律师费用并非本案诉讼必然产生的费用，因此路桥公司主张律师费18501元，缺乏相应的合同及法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告厦门三乐钢琴有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告厦门市路桥五缘湾运营有限公司2010年10月26日至2013年6月30日期间的物业管理费485571.36元及逾期付款违约金（逾期付款违约金以485571.36元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率四倍的标准，从2013年7月5日起计至本判决确定的还款之日止）。
二、被告厦门三乐钢琴有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告厦门市路桥五缘湾运营有限公司2010年10月26日至2013年5月27日期间的水电费8896.88元及逾期付款违约金（逾期付款违约金以8896.88元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率四倍的标准，从2013年7月5日起计至本判决确定的还款之日止）。
三、驳回原告厦门市路桥五缘湾运营有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费4465元，由原告厦门市路桥五缘湾运营有限公司负担106元，被告厦门三乐钢琴有限公司负担4359元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 田 炜
二〇一三年十二月十八日
书 记 员 洪华娇
附页：
本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
本案执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。