广东省韶关市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）韶中法民一终字第501号
上诉人（原审原告）：韶关市住房和城乡建设局。
法定代表人：梁韶灵，局长。
委托代理人：曾荣伟，韶关市浈江区车站法律服务所法律工作者。
上诉人（原审第三人）：谭金镇，男，1941年12月23日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）：黄旱元，女，1958年11月16日出生，汉族。
上诉人韶关市住房和城乡建设局（以下简称住建局）、谭金镇因与被上诉人黄旱元房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省韶关市浈江区人民法院（2014）韶浈法民一初字第37号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月4日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，认为本案各方当事人没有提出新的事实、证据或者理由，决定不开庭审理本案。本案现已审理终结。
本院经审理查明：坐落于韶关市浈江区井巷95号［原97号，浈江区井巷95号的房地产权属人为住建局（粤房地权证韶字第××号）］首层进门左边第一间房屋（建筑面积14.95㎡）原是第三人谭金镇的母亲龚芳莲的私有房产，1958年9月国家对私有房屋进行社会主义改造，该房屋纳入改造范围收归国家经营出租（经租），由住建局进行统一管理并以公有住房出租。1998年4月15日前，该房屋由谭超向住建局承租，同年5月25日，黄旱元以住房困难为由要求返租该房屋并保证按时交纳租金。1999年3月21日，住建局与黄旱元经协商签订《韶关市直管公房租赁合同（住宅）》。合同约定：住建局同意将坐落在北江区井巷97号（现95号）房屋出租给黄旱元作住宅使用，房屋为砖木结构，建筑面积14.95㎡，租赁期限自1999年3月20日至2000年12月31日止，共21个月。租金按月结算，黄旱元必须在每月的第20日前缴付当月租金给住建局。合同还对其他权利、义务作了约定。合同签订后，黄旱元一次性交清了1999年的租金，但从2000年1月开始，黄旱元就没有交纳租金给住建局，为此，住建局于2003年4月7日向原广东省韶关市北江区人民法院（以下简称北江法院）提起诉讼，要求黄旱元缴纳拖欠租金694元（2000年1月至12月，月租金14.2元，2001年1月至2003年3月，月租金18.7元）及滞纳金300元，并收回房屋使用权（后住建局放弃收回房屋使用权的诉讼请求）。北江法院于2003年6月12日作出（2003）韶北法民初字第91号民事判决：一、黄旱元应于判决生效之日起10日内支付拖欠的租金694元（2000年1月至2000年12月每月租金14.2元，2001年1月至2003年4月每月租金18.7元）及滞纳金300元给住建局。二、驳回黄旱元的反诉。案件受理费50元，反诉费50元，共计100元由黄旱元负担。黄旱元不服该判决，向本院提起上诉，本院于2003年10月17日作出（2003）韶中法民一终字第453号民事判决：驳回上诉，维持原判。黄旱元已履行了该判决，交清了2003年4月前的租金。
另查明：黄旱元与谭金镇原是夫妻关系，双方于1998年6月18日离婚。黄旱元于2001年1月起停止使用其承租的房屋，由谭金镇继续使用，黄旱元曾以口头形式告知住建局的下属部门韶关市北江房地产管理所。自2003年3月12日至2004年7月13日间，黄旱元多次以书面形式通知韶关市北江房地产管理所，告知其已于2000年12月31日起停止使用出租房屋，已由谭金镇使用。
还查明：黄旱元在租赁该14.95平方米房屋期间，于1999年3月至6月，在未经城建部门批准的情况下，对承租的房屋进行改建，并违章加建二、三层共68.34平方米，1997年7月1日被城建部门罚款3033元，2000年12月4日，黄旱元又因违章加建第四层43.49平方米被城建部门罚款1369元。2002年9月27日，黄旱元再因违章加建第二层13.16平方米被城建部门罚款698元。2013年10月14日，韶关市北江房地产管理所向黄旱元发出《限期整改通知》，认为黄旱元强拆公房，私自抢建房屋，要求其停止侵害、恢复原状。
2003年3月10日，韶关市北江房地产管理所向黄旱元发出《关于限期办理直管公房租赁合同续签手续的通知》，告知黄旱元其承租房屋租期届满，未办理合同的续签手续，通知黄旱元于2003年3月17日前办理续签手续，逾期不办理，视为放弃房屋租赁权，房管部门将收回房屋。2004年7月20日，韶关市北江房地产管理所向黄旱元发出《通知》，要求其支付2003年5月-2004年6月拖欠租金261.80元及违约金100元。2006年6月27日，韶关市北江房地产管理所向黄旱元发出《通知》，要求其支付2003年5月-2006年6月拖欠租金710.6元及违约金500元。2008年2月22日，韶关市北江房地产管理所向黄旱元发出《通知》，要求其支付2003年5月-2008年2月拖欠租金1084.6元及违约金1000元。2009年2月16日，韶关市北江房地产管理所向黄旱元发出《通知》，要求其支付2003年5月-2009年1月拖欠租金1290.3元。
再查明：黄旱元原承租住建局的井巷95号房屋租金已调整为每月每平方米20.1元。谭金镇确认该房屋从2001年1月份至今由其居住使用，与黄旱元无关，谭金镇认为按照1984年的《落实房产政策通知书》，争议房屋产权已被退回归其母亲龚芳莲所有，但至今没有归还。《落实房产政策通知书》记载的内容为：户主：龚芳莲，住地：91号。你户坐落现门牌井巷91、81、89号房屋，旧门牌井巷35、45号，私房改造时纳入了国家经租。现经调查核实，根据上级有关处理私房改造遗留问题的政策规定精神，特作如下第2、4、5条规定处理：一、从1984年1月份起，退回全部房产权……。二、从1984年1月份起，退回91、81号住宅部分房产权，面积63.03平方米。按上级政策规定原出租89号铺非住宅房部分，面积28.16平方米，继续由国家经租。三、房主或代理人在本通知……有欠交经租房、公产房的租金者，应向管辖区房管所交清欠租，才能退回房产权。四、原属出租房，除目前已腾空和住户已迁出者，可在退还的同时退还使用权外；目前承租户仍在使用的，只退还房产所有权，不退使用权……调查情况和意见：业主房产在1958年房改时纳入国家经租，出租面积91.19平方米。其中铺面（89号）出租面积28.16平方米。井巷35号（现91号）住宅出租28.70平方米，井巷45号（现81号）住宅出租面积34.33平方米……处理意见：原出租铺面28.16平方米，不予撤改，应由房管部门管理。2、原出租住宅面积63.03平方米，撤销改造，由业主本人管理。
2013年12月25日，住建局向原审法院提起诉讼，诉称：2003年4月，因黄旱元从1999年3月起即无故拖欠承租的井巷97号房屋租金，因而住建局诉讼至人民法院并获得一、二审的支持，即黄旱元应支付2003年4月前拖欠的租金及滞纳金。判决生效后，黄旱元虽一直未与住建局签订新的租赁合同，但黄旱元仍继续使用原承租（1999年3月21日签订了“韶关市直管公房定期租赁关系”）的房屋（包括加建部分），应视为双方是不定期租赁关系，在租赁期间，不管房管站的工作人员如何追租和通知黄旱元签订新合同并按新标准缴交租金，黄旱元均不予缴交并借口推托，一直持续至今。黄旱元的行为不仅违反了诚实有信的原则、构成根本违约，更侵害了住建局的合法权益，请求原审法院判令：1、终止住建局、黄旱元的不定期租赁关系，黄旱元应立即将承租的浈江区井巷97号房屋交回住建局；2、黄旱元支付2003年5月至2010年12月的租金18.7元／月×92个月=1720.4元，2011年1月至2013年12月的租金20.1元／月×36个月=723.6元，合计2444元；3、2014年1月以后的租金仍按20.1元／月的标准由黄旱元缴交，直至交回房止；4、黄旱元从欠租之日起按每月欠租金额及同期银行贷款利率支付逾期付款违约金，直至付清租金时止。
原审期间，原审法院追加谭金镇为第三人参加本案诉讼。
原审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷，但住建局、黄旱元之间的租赁合同关系又是非一般的租赁合同关系，而是在特定历史条件下形成的特殊的房屋租赁合同关系。其特殊之处在于：一、该房屋原为谭金镇母亲龚芳莲名下所有房屋，1958年国家对私有房屋进行社会主义改造时，将该房屋纳入改造范围收归国家经营出租（经租）；二、该房屋原由黄旱元承租，黄旱元与谭金镇离婚后，该房屋由谭金镇承租并实际使用至今。2003年至2004年期间，黄旱元已多次以口头及书面形式将上述情况告知住建局的下属部门韶关市北江区房地产管理所，该所已向谭金镇发出通知要求支付租金。三、本案涉案房屋现在已进行过重大改建，且已经政府有关部门处理。基于上述特殊情况，本涉案房屋的实际承租人应认定为谭金镇，虽然该房屋原为谭金镇母亲名下房屋，但本案形成的租赁关系，是国家特殊历史时期的政策所造成的，对于该类经租房屋，在国家政策尚未改变的情况下，双方仍应尊重历史事实，即谭金镇仍应承认与住建局存在租赁关系，并向住建局缴交租金。但考虑到谭金镇因对落实经租房政策存在疑问而未及时支付租金确实有其特殊的历史原因，故住建局要求支付违约金的请求，该院不予支持，住建局要求终止租赁合同关系，收回房屋的请求，该院也不予支持，住建局多次催缴租金，诉讼时效多次中断，并没有超过诉讼时效期间，谭金镇应当支付欠缴的租金，该院对住建局租金的请求予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定，于2014年1月28日作出（2014）韶浈法民一初字第37号民事判决：一、谭金镇应于判决生效后十日内支付所欠2003年5月至2013年12月的租金共计2444元给韶关市住房和城乡建设局；二、2014年1月起的租金按20.1元／月，由谭金镇按月继续缴交给住建局。三、驳回住建局的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元减半收取为75元，由谭金镇负担。
住建局不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院部分事实查明错误，具体事项如下：1、依（2003）韶中法民一终字第453号民事判决，2001年7月起黄旱元并没有停止使用其承租的房屋，同时也没有将承租的房屋交回；因为黄旱元承租的房屋已被其非法拆除和加建，而且一直由其在管理和使用。至于黄旱元擅自将改建的承租房交由谭金镇使用一事，住建局不知情，也没同意，该行为也不具有法律效力，黄旱元应承担交回房屋（含加建）及支付租金的法律责任。2、谭金镇母亲房屋的落实与黄旱元租赁行为无关，原审法院不应将谭金镇的一面之词说房屋应归其所有作为查明的事实。二、原审法院认定事实不符合法律规定。1、本案存在二个法律关系，其一是住建局与黄旱元的房屋租赁关系是否终止，同时，加建的房屋是否由黄旱元使用和收益。其二是黄旱元将承租房屋改建，并将部分房屋交由谭金镇使用是否无效，以及经租、产权政策落实与本案的关系及是否应由人民法院查明。故住建局认为原审法院不应将二个法律关系一并查明并予以认定。2、以与本案无关的历史问题否认住建局的违约金及交回房屋的诉求不符合法律规定。事实上，住建局与黄旱元不定期租赁关系一直存在，而黄旱元以原承租的房屋已交由谭金镇为由拒缴租金，一是回避其有义务完整将房屋交回住建局的责任；二是回避其在房屋上加建并使用、收益的事实，而上述事实直接可证实黄旱元不仅根本违约，还直接侵害了住建局的物权，据此，住建局请求本院：撤销原审判决，改判支持住建局原审诉讼请求，并由谭金镇承担连带责任。
谭金镇也不服原审判决，向本院提起上诉称：一、经过（2003）韶北法民初字第91号、（2003）韶中法民一终字第453号案件审理查明，韶关市浈江区井巷95号进门第一间房屋原是谭金镇母亲龚芳莲的私有财产，在1958年经租。但是在1983年12月11日，由韶关市房地产管理局，韶关市房地产管理局私房管理所，作出落实房产政策通知，发还该房屋给业主龚芳莲所有，该房屋现门牌95号，原门牌为97号、91号、35号，可以到南门派出所查看，原门牌91号龚芳莲名下完全不存在有经租房屋。二、谭金镇没与住建局签订任何租赁合同，不存在任何租赁关系，谭金镇使用龚芳莲的房屋与住建局无关，住建局起诉谭金镇不适格。三、谭金镇1998年6月18日与黄旱元离婚，互相之间无关系，因黄旱元离婚后住房有困难，其1999年3月要求承租房屋，租期21个月，住建局从l984年开始所收到的该房租金，都应退回给业主。因谭金镇长期在外地工作，家里的事、房屋的问题都是龚芳莲管理，龚芳莲没文化、不识字，于1997年病世，该房屋的《落实房产政策通知书》谭金镇在2000年才发现，而且该《落实房产政策通知书》第一页倒数第一行，清楚写明“承租户不使用时，应将房屋交还给房主，不得转让”，所以谭金镇从2001年开始收回该房屋使用至今，已使用十多年，谭金镇还多次写报告给房管有关部门，要求办理换取该房屋的新产权证书。四、住建局2013年3月13日所登记的房产权证书，完全是虚假的，没有地号、没有国土证、没有房屋来源，是无效的证据。该房屋在1984年就已经落实政策，发还给业主龚芳莲所有，《落实房产政策通知书》有韶关市房地产管理局、韶关市房地产管理局私房管理所的印章，批准发还该房屋给业主龚芳莲。据此，谭金镇请求本院：撤销原审判决。
谭金镇针对住建局的上诉答辩称：（2003）韶北法民初字第91号、（2003）韶中法民一终字第453号案件已经确认井巷95号进门左边第一间砖木结构平房是谭金镇母亲的私有财产，属1958年经租，谭金镇是该房屋产权人，住建局只是该房屋的经营管理者。1983年12月21日国家按照政策已将该房屋的经营管理权退回谭金镇经营管理。该房屋已经与住建局无任何关系，住建局不是该房屋产权人，也不是房屋的经营管理者。谭金镇在房屋内已居住10多年，住建局没有理由、没有依据要求谭金镇缴纳10多年前的租金，其诉求不合理。
住建局针对谭金镇的上诉答辩称：谭金镇的上诉不符合事实，也没有相应的证据予以佐证，请求二审法院驳回谭金镇的上诉。
黄旱元答辩称：黄旱元从2003年至今与住建局没有任何租赁合同关系，也没有使用该房屋，房屋一直是谭金镇使用。黄旱元与谭金镇1998年已经离婚，相互之间没有关系。住建局没有任何依据起诉黄旱元。1、在2003年3月10日住建局通知书说不办理合同续签手续视为放弃租赁，黄旱元已经放弃租赁权。2、2003年3月12日，住建局股长谢建军签名确认黄旱元已经停租并将房屋交接给住建局。3、2004年黄旱元通过挂号信方式通知住建局，该房屋已经停租，也有谭金镇的证明，证明房屋是谭金镇收回使用。4、黄旱元2003年至今没有使用涉案房屋，没有租赁合同，不存在承担租金的问题。涉案房屋是谭金镇母亲的私有财产，1984年落实国家房产政策，已经发还给龚芳莲所有。
本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷，根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：一、住建局与黄旱元之间是否成立不定期租赁关系。二、黄旱元是否应当向住建局缴纳租金及违约金并交回房屋。三、谭金镇是否应当向住建局缴纳租金。
一、关于住建局与黄旱元之间是否成立不定期租赁关系的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，住建局与黄旱元签订《韶关市直管公房租赁合同（住宅）》约定：租赁期限自1999年3月20日至2000年12月31日止，共21个月，因此，在租赁合同届满后，黄旱元继续使用涉案房屋，黄旱元与住建局之间形成了不定期的租赁合同关系，对于不定期租赁合同，双方当事人依法可以随时解除合同。根据审理查明的事实，2003年3月10日，韶关市北江房地产管理所向黄旱元发出《关于限期办理直管公房租赁合同续签手续的通知》，通知黄旱元于2003年3月17日前办理续签手续，逾期不办理，视为放弃房屋租赁权，房管部门将收回房屋。黄旱元并未办理续签手续，并在2003年3月12日至2004年7月13日期间多次以书面形式通知韶关市北江房地产管理所，其已停止使用该房屋。因此，无论是黄旱元的消极行为（逾期未办理续签手续），还是其积极行为（书面告知已停止使用房屋），黄旱元均已有了明确的解除合同的意思表示，黄旱元以其实际行为解除了双方的不定期租赁关系。
二、关于黄旱元是否应当向住建局缴纳租金及违约金并交回房屋的问题。如上所述，黄旱元与住建局的不定期房屋租赁关系已于2003年解除，黄旱元述称其于2001年1月起停止使用涉案房屋，转由谭金镇继续使用，谭金镇亦确认该房屋从2001年1月至今由其居住使用，与黄旱元无关。在住建局并未提交充分证据证实涉案房屋一直由黄旱元居住、使用的前提下，无法认定黄旱元为涉案房屋的实际承租人，原审法院认定涉案房屋的实际承租人为谭金镇并无不当，故，住建局向黄旱元主张2003年5月至今的房屋租金及违约金，并要求黄旱元交回房屋的诉讼请求事实依据不足，本院不予支持。
三、关于谭金镇是否应当向住建局缴纳租金的问题。首先，根据审理查明的事实，在黄旱元与住建局的房屋租赁关系终止后，谭金镇为涉案房屋的实际居住、使用人，即实际承租人。其次，虽然谭金镇认为按照1984年的《落实房产政策通知书》，争议房屋产权已被退回归其母亲龚芳莲所有。但是根据《落实房产政策通知书》的记载“退回91、81号住宅部分房产权，面积共63.03平方米，其中井巷35号（现91号）住宅出租28.70平方米，井巷45号（现81号）住宅出租面积34.33平方米。”该通知书记载退回的面积与本案争议的房屋面积（14.95㎡）并不相符，退回的面积具体位置不明确，谭金镇也未有其他任何证据证实本案争议房屋面积与《落实房产政策通知书》记载的退回面积存在交叉或重叠，在现有证据无法确认本案争议面积属于已被退回产权的情况下，谭金镇应承担举证不能的不利诉讼后果。最后，根据住建局的井巷95号的房地产权证，住建局为井巷95号的房地产权属人，谭金镇虽不认可该房地产权证，但并未提交任何证据足以推翻该产权登记，因此，住建局作为房屋的权属人有权向房屋的实际承租人，即谭金镇收取房屋租金。原审法院判决谭金镇向住建局缴纳房屋租金并无不当，本院予以维持。
综上所述，原审法院认定的事实清楚，适用法律正确。住建局、谭金镇的的上诉主张理由均不充分，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由韶关市住房和城乡建设局负担150元，由谭金镇负担150元。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩文锋
代理审判员 神玉嫦
代理审判员 邓小华
二〇一四年八月一日
书 记 员 邹征衡