安徽省滁州市南谯区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民一初字第00561号
原告：何静，女，1981年9月7日出生，汉族，个体户。
委托代理人：周光成，安徽濠梁律师事务所律师。
被告：滁州瑶海农机大市场开发有限公司，（原担子办事处院内）。
法定代表人：徐厚江，该公司经理。
委托代理人：缪崇林，安徽环滁律师事务所律师。
委托代理人：潘传梅。
原告何静与被告滁州瑶海农机大市场开发有限公司（以下简称滁州瑶海公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告何静的委托代理人周光成，被告滁州瑶海公司的委托代理人潘传梅到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告何静诉称：2010年12月12日，原告向被告购买了瑶海农机大市场23幢商业单元9室，建筑面积91.26平方米。双方签订了商品房预售合同，合同约定房屋总价款368520元，交房日期为2011年9月30日，交房条件为：办理了房屋初始登记手续，取得新建商品房房地产权证，甲方（即被告）对房屋设定的抵押已注销；逾期交房的，按已付房款日万分之五计算违约金以及交房时应出示的证明文件等，合同签订后，原告依合同约定履行了自己的义务，缴纳了房款，但被告却没有如期交房，没有按期办理和交付房产证，而且所要交付的房屋没有建筑楼梯，丧失了楼房的使用功能，被告的行为严重违约，依据合同约定和相关规定诉至法院，请求判令被告向原告支付逾期办理和交付房产证违约金8006.5元（该违约金按同期贷款利率暂自2012年1月1日计算至2012年4月9日止，其后的违约金继续支付至实际交付房产证日止）；本案诉讼费用由被告承担。
被告滁州瑶海公司辩称：原告的诉请已经超过诉讼时效，依法应驳回原告的诉讼请求；原被告双方在签订《商品房预售合同》时，约定交房时间是2011年9月30日，还约定在签订房屋验收交接书后90日（即2011年12月31日）内由原告办理房产证，若被告在合同约定的期限内未履行相应的协助办证等合同义务，此时原告知道至少应当知道被告未履行合同义务的事实发生。因此原告主张的逾期办证违约金的诉请的诉讼时效应自2011年12月31日起算，而原告在知道被告未按照合同履行相应义务时，其并没有及时向被告提出逾期办证违约金的要求，直至起诉时明显超过了两年的诉讼时效。
经审理查明：2010年12月12日，原被告签订一份《商品房预售合同》，约定被告将其投资开发的滁州瑶海农机大市场23幢9室以368520元价格出售给原告，合同约定：房屋交付时间是2011年9月30日，原、被告双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由原告依法向滁州市房地产监理处办理过户申请手续、申领该房屋的房地产权证等。当日，原告支付购房首付款188520元，余款180000元采用商业贷款方式支付，此款于2011年7月20日到达被告账户。原告实际交纳房款为367187元。同时，原告与被告下属的滁州瑶海物业有限公司签订了《中国滁州瑶海大市场市场经营管理合同》（委托经营）约定原告将诉争房屋自2011年10月1日起委托滁州瑶海物业有限公司经营，委托经营期限6年。2012年4月9日，滁州瑶海农机大市场23幢9室获得初始登记证明。
本案争议焦点：被告是否存在逾期办证行为及是否应支付逾期办证违约金？
本院认为：原被告双方签订的《商品房预售合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同的约定履行各自的义务。在《商品房预售合同》中虽约定被告于2011年9月30日前交房，但双方又在《中国滁州瑶海大市场市场经营管理合同》中约定房屋从2011年10月1日由被告下属的瑶海物业公司使用六年，该房屋已由被告转交给了其下属的瑶海物业公司经营使用，故诉争房屋视为原、被告双方各自按期交付。因按照原、被告签订的《商品房预售合同》约定“甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由乙方依法向滁州市房地产监理处办理过户申请手续、申领该房屋的房地产权证”，而被告直到2012年4月9日才将涉案房屋进行初始登记，故原告要求被告从2012年1月1日开始承担逾期办证违约责任的请求，本院予以支持，但该违约责任应计算到可以办理房地产权证时即2012年4月9日取得初始登记证明时止，逾期99天，因双方在合同中没有约定逾期办证的违约金数额，本院依法按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，即367187元×6.1%×（1＋30%）×99天÷365天＝7897.7元。对被告滁州瑶海公司认为原告已经超过诉讼时效的抗辩理由，因被告于2012年4月9日才取得初始登记证明，原告从此时起才能明确主张被告逾期办证的具体时间，应以此时作为原告主张被告逾期办证违约金的诉讼时效计算的起始点，而本案原告是2014年3月14日提起诉讼，没有超过诉讼时效二年的规定，故对被告以诉讼时效抗辩的理由不予采信。原告主张以后算到办理房产证之日要求被告支付违约金，无依据，本院不支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告滁州瑶海农机大市场开发有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告何静逾期办证违约金人民币7897.7元；
二、驳回原告何静的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
案件受理费50元，由被告滁州瑶海农机大市场开发有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。
审 判 长 龙云宏
代理审判员 唐 伟
人民陪审员 张 龙
二〇一四年七月十六日
代理书记员 马茂丽
附本案适用的相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交
易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。