南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0102民初2649号原告（反诉被告）：南昌市东湖区商贸企业资产管理办公室，住所地：南昌市东湖区党家路13号，统一社会信用代码：12360102558486177J。法定代表人：龚文辉，该办主任。委托诉讼代理人：江祥忠，江西策源律师事务所律师，执业证号：13601199910625300。委托诉讼代理人：叶佳伟，江西策源律师事务所律师，执业证号：13601201410227005。被告（反诉原告）：江西省堡袁投资管理有限公司，住所地：南昌市东湖区大士院西区16栋1单元602室，组织机构代码证号：30924356-1。法定代表人：艾世兰，该公司总经理。委托诉讼代理人：周立新，江西商海律师事务所律师，执业证号：13601199810372205。原告南昌市东湖区商贸企业资产管理办公室与被告江西省堡袁投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月4日立案，经批准依法延长审限六个月。2016年5月27日，被告江西省堡袁投资管理有限公司对原告南昌市东湖区商贸企业资产管理办公室提起反诉。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）南昌市东湖区商贸企业资产管理办公室的委托诉讼代理人江祥忠、叶佳伟，被告（反诉原告）江西省堡袁投资管理有限公司的委托诉讼代理人周立新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南昌市东湖区商贸企业资产管理办公室向本院提出诉讼请求：1.判令被告腾退租赁房屋并立即支付拖欠的截止2016年4月14日的租金355.32万元；2.判决原告收取的被告履约保证金127万元不需返还；3.判令被告赔偿迟延支付租金损失116万元(自2015年9月1日起，以每日5000元算至2016年4月20日)；4.判令被告赔偿解除合同后的房屋占有使用费84600元（自2016年4月21日起算，以每日42300元暂算至2016年4月22日，2016年4月23日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费原告陈述在本案中暂不主张权利，将另行主张权利），上述四项共计6067800元；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年12月2日，原、被告双方签订了《南昌市东湖区经营性房产租赁合同》一份，约定：由被告承租原告所有的位于南昌市××号商铺，建筑面积为8293.67平方米；租赁期限为十年，自2014年12月15日至2024年12月24日止；租期内第一年至第二年按每月42.3万元支付租金。被告须在本合同签订同时向原告支付127万元履约保证金；合同期满、终止或解除时，被告应按本合同约定期限腾空房屋，办理交接手续，并保证房屋及内部设施的完好；如被告迟延支付租金，每迟延支付一日应向原告支付5000元违约金，逾期1个月未交租金，原告有权提前终止合同，收回经营场所，没收合同履约保证金并追究被告的违约责任。租赁期满或提前终止合同时，被告应将经营场所及附属设施一并交还原告，逾期不交出经营场所及附属设施，每逾期一日，应向原告支付房屋占有使用费，房屋占有使用费按合同解除或终止时的租金标准（按每年360天计算每天租金）的三倍计算，并且原告有权没收被告所交纳的履约保证金。合同签订后，原告依照约定履行了交付租赁房屋的义务，但被告并没有按期支付租金，自2015年9月起一直未支付租金。经多次催促，被告置之不理。根据合同约定，原告于2016年4月20日向被告发出《关于解除租赁合同、返还商铺的通知》，已正式解除了双方签订的租赁合同并收回出租的商铺。为了维护原告的合法利益，故原告诉至法院。被告江西省堡袁投资管理有限公司辩称，1.本案原告所诉腾退房屋事实不成立。原告提供的标的物不符合约定，违约在先。2.根据原告实际提供的标的物情况，被告至2015年9月份才通过消防验收，至原告起诉时，被告不欠原告租金，且合同约定的计算标准明显过高，不符合法律规定，即便存在迟延履行也需调减。反诉原告江西省堡袁投资管理有限公司向本院提出反诉请求：1.请求依法确认南昌市东湖区渊明北路XX号面积为1416.28平方米的附一楼租赁部分无效并判令反诉被告返还反诉原告就无效部分已交租金483969元及赔偿附一楼装修损失587535元、附一楼实际租金损失321028元、可得利益损失2141681元，合计3534213元；2.确认南昌市东湖区渊明北路XX号第一层房屋租赁期自2015年9月28日起算、第二层自2015年11月25日起算；3.本诉及反诉费由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2014年12月2日签订《南昌市东湖区经营性房产租赁合同》。合同签订后，反诉原告积极组织对租赁房屋进行装修和申报消防备案。因反诉被告对出租房屋长期维护保养不善，造成施工期一再延后，特别是因管网渗漏施工难度非常大。为此，我方多次与对方协商，但对方一直没有明确答复，消防备案工作因此延后至2015年9月28日（第一层）和2015年11月25日（第二层）。附一楼因反诉被告无法提供合法有效的产权证至今无法通过消防备案，导致附一楼的二十六户租户提前解除合同。反诉原告因此退回租金321028元，并损失到期应收租金2141681元及装修损失587535元。反诉原告在没有正式开业的情况下已经支付给反诉被告租金2814100元，并多次与反诉被告协商按照实际具备开业条件时起算租期，并解除附一楼部分的租赁合同和赔偿相应的损失，对方一直没有明确答复，反而起诉提出要求反诉原告腾退租赁房屋等诉讼请求。反诉原告认为是因反诉被告没有提供符合合同约定的租赁物，且装修及消防备案延后也是因租赁物本身的原因造成，故应当按照消防备案之日起算租期，解除附一楼的租赁合同并赔偿损失。反诉原告不存在拖欠反诉被告租金的事实，故提起反诉。反诉被告南昌市东湖区商贸企业资产管理办公室辩称，双方签订租赁合同合法有效，应受法律保护。被答辩人所提出的要求判令负一楼部分合同无效并退还租金、赔偿可得利益损失的反诉请求没有任何事实和法律依据。原、被告双方签订的合同中只约定了租赁房屋为地上两层，地下一层，总建筑使用面积为8293.67平方米，并未约定8293.67平方米都有产权证明，负一楼地下室层高仅为2.2米，当时政策也并不能办理产权证，在正式招标前我方也已要求原告等所有竞标单位前往实地查看涉案房屋，反诉原告也对此未提出任何异议，反诉原告指派与我方签订租赁合同的王学敏对该房屋的情况也非常了解，双方交接清单上也已写明负一楼地下室。我方也建议被告将此负一楼作为地下车库使用，以供进出客人停放车辆，但被告在明知不可以办理消防许可的情况下，强行将此区域划分出租给商户经营使用，导致租客解除与其租赁关系。被告的损失系其自身经营所导致，其要求确认依法成立的租赁合同部分无效的反诉请求不符合事实。租赁标的物是经过政府招投标程序招租的一个整体，非按面积分开租赁，反诉原告要求解除租赁合同无法律依据。反诉被告招标是按照现状招标出租，并明确消防由被告办理完善，且不能转租，反诉原告经过现场勘查后接受了招标，并应价中标。故请求支持原告诉讼请求，驳回反诉原告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的原、被告双方签订《南昌市东湖区经营性房产租赁合同》、补充协议各一份、委托书、承租确认书、东湖区渊明北路XX号店面房屋交接清单、渊明北路XX号店面钥匙交接单、涉案房屋产权证、南昌市城镇房屋所有权情况调查表、租金支付凭证、南昌市东湖区公安消防大队出具的两份工程竣工验收消防备案检查合格通知书等证据，本院认定事实如下：经招投标程序，原、被告于2014年12月2日签订了《经营性房产租赁合同》一份，约定：原告将位于南昌市××号房屋（地上两层，地下一层，经营面积共8293.67平方米）出租给被告使用，经营场所必需的消防安全系统和特殊行业环保要求，由被告投资完善，并通过有关部门验收后方能开业，否则，原告有权解除合同并要求被告承担赔偿责任；租赁期限为十年，自2014年12月15日至2024年12月24日止（其中，2014年12月15日至2015年1月14日为装修免租期）；租期内第一年至第二年按每月42.3万元支付租金，第三年至第四年起被告支付的总费用在上年基数上增长5%即每月合计441150元，支付时间为每月5日前。被告须在本合同签订同时向原告支付127万元履约保证金；合同期满、终止或解除时，被告应按本合同约定期限腾空房屋，办理交接手续，并保证房屋及内部设施的完好，清算水电等被告使用的费用后，由原告将履约保证金一次性无息退回被告；如被告迟延支付租金，每迟延支付一日应向原告支付5000元违约金，逾期1个月未交租金，原告有权提前终止合同，收回经营场所，没收合同履约保证金并追究被告的违约责任。租赁期满或提前终止合同时，被告应将经营场所及附属设施一并交还原告，逾期不交出经营场所及附属设施，每逾期一日，应向原告支付房屋占有使用费，房屋占有使用费按合同解除或终止时的租金标准（按每年360天计算每天租金）的三倍计算，并且原告有权没收被告所交纳的履约保证金。被告在租赁期内不得擅自将经营场所转租、转让、抵押或以其他方式给第三方使用，否则视为被告违约，原告有权单方终止合同，并按违约向乙方提出赔偿。如特殊情况，被告须变更承租人，必须事先征得原告同意，由第三方与原告重新签订租赁合同。合同签订后，原告依约于2014年12月3日将租赁房屋钥匙交给被告，于2014年12月15日与被告办理完交接手续。被告对租赁房屋进行了装修，并将部分经营场地进行分租。租赁经营场地第一层星天地时尚购物中心于2015年9月28日通过消防验收，第二层星天地餐饮娱乐中心于2015年11月25日通过消防验收。被告支付租金的情况为：2015年1月15日支付42.3万元、2015年2月15日支付42.3万元、2015年3月15日、4月15日各支付42.3万元，5月21日、8月28日各支付42.3万元、11月20日支付29.61万元合计2834100元，诉讼过程中，被告于2016年6月30日支付50万元，以上合计3334100元。因租赁经营场地周边中山路封闭改造，原告认可已对被告2015年7月至9月期间每个月应缴租金减免30%，合计减免38.07万元。另查明，位于南昌市××号房屋（第一至第二层及地下室）系由东湖区商业局所建。原告于2015年11月6日、2016年3月7日向被告发出的催缴租金通知单的签收人是被告租赁合同委托签订人王学敏。原告于2016年4月20日向被告发出的《关于解除租赁合同、返还商铺的通知》载明的签收人是俞菡。被告未认可收到原告发出的上述通知，原告亦举证证明上述签收人具有签收权限。本院认为，涉案房屋租赁合同系原、被告经招投标程序所签订，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效。双方当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。一方当事人根据约定的解除条件行使单方解除权时，应当通知对方。而对法人的送达，应当由法人的法定代表人或者办公室、收发室、值班室等负责收件的人签收或者盖章。本案原告以被告违反约定未付租金为由单方提出解除租赁合同的通知，但被告未认可收到原告发出的解除通知，而原告又未举证证明通知上载明的签收人具有签收权限，故对原告提出的涉案租赁合同已于2016年4月20日解除的主张，本院不予采信，并对原告提出的以合同解除为前提的要求判决原告收取的被告履约保证金127万元不需返还及判令被告赔偿解除合同后按日租金的三倍计算的房屋占有使用费84600元的诉请，本院不予支持。涉案租赁房屋含地下一层系合法建造，不存在导致租赁合同无效情形，故对反诉原告要求确认涉案附一楼租赁部分无效及要求反诉被告返还已交租金483969元并赔偿附一楼装修损失587535元、附一楼实际租金损失321028元、可得利益损失2141681元的反诉请求，本院不予支持。因双方合同约定涉案经营场所必需的消防安全系统由被告投资完善并通过有关部门验收后方能开业且原告已按约给予被告一个月装修免租期，故对反诉原告要求确认南昌市东湖区渊明北路XX号第一层房屋租赁期自2015年9月28日起算、第二层自2015年11月25日起算的反诉请求，本院不予支持。因涉案租赁房屋现仍由被告实际占有，故原告要求被告支付截止2016年4月14日的租金的诉请，本院予以支持。因原告已对被告2015年7月至9月期间每个月应缴租金减免30%，合计减免38.07万元，被告已支付3334100元，故被告尚欠原告租金263.02万元（423000元/月×15个月-380700元-3334100元）。对原告要求判令被告按每日5000元赔偿迟延支付租金损失116万元的诉请，因原、被告约定计算标准过高，且被告提出调减请求，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，根据被告迟延支付租金给原告造成的资金占用损失及被告实际支付租金情况及涉案租赁房屋的实际使用情况等因素，本院酌情调减被告迟延支付租金的损失为：以被告欠付的租金263.02万元为基数按同期银行贷款利率的1.3倍自原告起诉之日2016年5月4日起算至被告实际付清之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告江西省堡袁投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告南昌市东湖区商贸企业资产管理办公室截止2016年4月14日的租金263.02万元及逾期付款违约金（以263.02万元为基数按同期银行贷款利率的1.3倍自2016年5月4日起算至被告实际付清之日止）；二、驳回原告南昌市东湖区商贸企业资产管理办公室其他诉讼请求；三、驳回反诉原告江西省堡袁投资管理有限公司的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告南昌市东湖区商贸企业资产管理办公室预交的案件受理费81730元，由原告南昌市东湖区商贸企业资产管理办公室负担53888元，被告江西省堡袁投资管理有限公司负担27842元（限被告于本判决生效之日起十日内缴纳）；本案由反诉原告江西省堡袁投资管理有限公司预交的反诉案件受理费17535元，由反诉原告江西省堡袁投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  廖如荣人民陪审员  孟曦娉人民陪审员  胡明哲二〇一七年四月十一日书 记 员  陶媛媛附：本判决引用的相关法律1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。