重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝01民终4450号
上诉人（原审被告暨原审反诉原告）：ＸＸ。
委托诉讼代理人:黎宗品，重庆市合川区将军法律服务所法律服务工作者。
被上诉人（原审原告暨原审反诉被告）：王海波。
委托诉讼代理人：管修云，重庆市合川区古楼法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：陈大春，重庆市合川区古楼法律服务所法律工作者。
上诉人ＸＸ因与被上诉人王海波房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市合川区人民法院（2016）渝0117民初1266号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人ＸＸ及其委托诉讼代理人黎宗品与被上诉人王海波的委托诉讼代理人管修云、陈大春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
ＸＸ上诉请求：1.撤销一审判决；2.撤销双方于2016年10月30日签订的《协议》；3.驳回王海波的诉讼请求，判决王海波返还转让费40000元及利息（利息以40000元为基数，从2016年10月30日起按中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止）。事实和理由：1、案涉房屋在双方签订协议时已被查封，王海波在明知房屋被查封的情况下，故意隐瞒相关事实，以欺诈的手段，使ＸＸ在违背自己真实意思的情况下签订协议，该协议应属无效协议。即使ＸＸ之后又与房屋权利人签订房屋租赁合同，也不能因此而改变之前王海波的欺诈行为。2、ＸＸ在与王海波签订协议时存在重大误解，ＸＸ所理解的转让费是对转让房屋所产生的费用，而非装修、设施设备等从物的费用。3、ＸＸ与王海波之间并无房屋租赁合同，协议并非租赁合同，王海波并无证据证明其与房屋权利人之间存在租赁关系以及转租行为得到权利人的同意，而且协议签订时王海波隐瞒房屋被查封的事实，使得ＸＸ在不知情的情况下签订协议。所以，一审法院认定ＸＸ与王海波之间形成转租关系，王海波作为承租人经出租人同意将房屋转租给ＸＸ以及ＸＸ与王海波系平等协商一致签订协议，属认定事实错误且无证据证明。4、由于案涉房屋在双方签订协议前已被查封，所以ＸＸ不能享受买卖不破租赁的权利和待遇，将导致ＸＸ无法使用该房屋。同时，由于得知案涉房屋已进入执行拍卖程序，经常有人来看房等，既影响了餐馆经营，也影响了ＸＸ的正常使用，给ＸＸ造成严重的心理压力、负担和一些不良影响。5、一审判决适用法律错误，所适用法条并不符合本案案情。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求撤销一审判决，支持ＸＸ的上诉请求。
王海波辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。
王海波向一审法院起诉请求：1.判令ＸＸ支付转让费100,000元；2.一审案件受理费由ＸＸ承担。
ＸＸ向一审法院反诉请求：1.撤销ＸＸ与王海波于2016年10月30日签订的《协议》；2.判令王海波返还转让费40,000元；3.一审反诉费由王海波承担。
一审法院认定事实：重庆市合川区合阳城街道办事处XXX路X号XXXXF幢X-
X附X号（建筑面积29.92㎡，产权证号码：合市字第XXXXX号）、附X号（建筑面积42.8㎡，产权证号码：合市字第XXXXX号）、附X号（建筑面积119.42㎡，产权证号码：合市字第XXXXX号）、X-X号（建筑面积53.57㎡，产权证号码：合市字第XXXXX号）、X-X号（建筑面积69、33㎡，产权证号码：合市字第XXXXX号）、X-X号（建筑面积70.96㎡，产权证号码：合市字第XXXXX号），均系商服、出让地，建筑面积合计386㎡，上述房屋所有权人彭力。彭力作为出租人与王海波签订房屋租赁合同，王海波以“码头河鲜自助”从事经营。经出租人彭力同意，王海波将租赁房屋转租给ＸＸ使用。2016年11月30日，王海波与ＸＸ签订《协议》，该协议约定：“1、甲方将合川合阳办瑞山西路X号XXXXF栋底楼房屋转让给乙方；2、转让费140,000元（壹拾肆万元整）；3、包括装修、桌椅、厨具、空调、冰箱等餐用设备；4、甲方所有的债权、债务，水、电、气等由甲方付清，与乙方无关；5、付款方式：协议签订后乙方付给甲方40,000元（肆万元整），剩下100,000元（拾万元整）乙方在11月10日付清……”。协议签订后，ＸＸ支付给王海波现金40,000元。此后，ＸＸ（乙方）与出租人彭力（甲方）重新签订《房屋租赁合同》（合同时间注明为“2014年11月10日”），约定：“一、甲方将位于重庆市合川区合阳城街道办事处瑞山西路X号XXXXF栋底层房屋，建筑面积386平方米（以下简称租赁物）租赁给乙方使用，乙方对房屋的现状、位置、环境等已充分了解，同意承租。在本合同签订之日，乙方支付租赁履约保证金人民币贰万元整；……三、租赁期限为84个月，自2014年11月10日起至2021年11月9日止。（签订新合同后，本合同自动作废）；四、租金缴纳方式，租金（不含税）40.00元∕平方米∕月起计租（按建筑面积计算）从2018年11月10日起每年递增5%以甲方开具收据为准，如乙方要求开具发票，乙方承担相应税费（合同到期后，递增方式再议）；……双方约定，租金按每十二个月为一个收档期；本合同实行先付租金后使用房屋，第一个收档期租金在双方签订合同时，一次性由乙方缴纳给甲方；乙方在每个计收档期结束前提前十五日向甲方支付下一个计收档期的租金（将租金汇往甲方指定的账户）。如遇特殊原因，双方可以协商按六个月为一个计收档期……”。ＸＸ与彭力签订合同后，ＸＸ向彭力支付了履约保证金，同时将餐厅命名为“XXXXXX”，双方未按照相关规定办理登记备案手续。后ＸＸ以诉争房屋已被法院查封、拍卖为由，未向王海波支付余下的转让费100,000元。双方因协商无果，王海波诉至一审法院。一审审理中，ＸＸ提起反诉，案经一审法院主持调解无果。一审法院另查明，刘正林与彭力借款合同纠纷，刘正林向重庆市九龙坡区人民法院申请财产保全。2015年1月20日，重庆市九龙坡区人民法院作出（2015）九法民保字第00084号民事裁定书，对被申请人彭力的银行存款295万元或其相应的其他等值财产予以查封、扣押、冻结。2016年11月9日，重庆市正大国友拍卖公司发出司法拍卖公告，公告内容包括：“标的物重庆市×××区××城街道办事处××都市花园××、××、××、××、××、1-8拍卖保留价618.81万元，竞买保证金62万元。……特别说明：标的物均有租赁，租赁情况不详，租赁情况请竞买人自行了解，并承担其相应风险。若承租人有意竞买，请持委托法院认可的优先购买权证明到重庆联合产权交易所办理竞买登记手续，并在同等条件下对承租标的物享有优先购买权。……”2016年12月4日，重庆市九龙坡区人民法院作出（2016）渝0107执3493号之一裁定书，继续查封彭力位于重庆市×××区××城街道办事处××都市花园××、××、××、××、××、1-8商服用房。2016年11月14日，重庆市九龙坡区人民法院向ＸＸ发出（2016）渝0107执3493号协助执行通知书，请ＸＸ协助执行：扣留、提取彭力在ＸＸ应收租金80万元（大写捌拾万元）。自该裁定书送达之日起，禁止向彭力或者其指定收款人支付租金，该租金请缴纳到法院指定账户。对王海波提交的2016年10月30日签订的《协议》、ＸＸ对真实性无异议，一审法院对该证据的真实性予以确认。对ＸＸ提交的ＸＸ与彭力签订的《房屋租赁合同》、重庆市九龙坡区人民法院（2016）渝0107执3493号协助执行通知书、重庆市正大国友拍卖公司发出司法拍卖公告，经王海波质证，对上述证据的真实性无异议，一审法院对该组证据的真实性予以确认。根据ＸＸ的申请，一审法院依法调取重庆市九龙坡区人民法院（2015）九法民保字第00084号民事裁定书、（2016）渝0107执3493号之一执行裁定书，双方对上述证据的真实性均无异议，一审法院对该证据的真实性予以确认。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。王海波经营餐馆房屋的所有权人为彭力，即彭力系出租人，在经出租人彭力同意后，王海波与ＸＸ签订的《协议》，ＸＸ与彭力签订了房屋租赁合同，该租赁合同中载明ＸＸ对诉争房屋的现状、位置、环境等充分了解，同意承租，且ＸＸ将餐厅命名为“XXXXX”从事经营活动，故王海波与ＸＸ之间形成房屋转租关系，该协议双方的真实意思表示，双方虽未按相关规定办理备案登记，但不影响合同的效力，故该协议合法有效，双方当事人应按照合同约定忠实履行自己的义务，王海波将对该租赁房屋的装修及桌椅、厨具、空调、冰箱等餐用设备转让给ＸＸ，双方约定转让费140,000元，符合《城市房屋租赁管理办法》第二十七的规定，ＸＸ未按协议约定期间向王海波支付转让额，其行为已构成违约，应当承担民事责任。一审审理中，ＸＸ提出王海波不享有诉争房屋所有权，其对合同存在重大误解的主张，在举证期间内ＸＸ没有向一审法院提交充分证据证实，且该事实与本案诉争的转让协议不存在联系，故对ＸＸ的辩解意见，一审法院不予采纳。现王海波请求ＸＸ支付转让费100,000元，其请求正当，一审法院予以支持。对于ＸＸ的反诉请求。ＸＸ与王海波在平等协商一致的基础上签订协议，王海波作为承租人，经出租人彭力同意将租赁房屋转租给ＸＸ，本案诉争房屋在转租前被重庆市九龙坡区人民法院查封，重庆市正大国友拍卖公司在拍卖中告知了承租人优先购买权，重庆市九龙坡区人民法院通知ＸＸ向法院指定账户缴纳租金，并没有导致ＸＸ对租赁房屋无法使用，ＸＸ提出王海波存在欺诈的事实不成立，双方间2016年10月30日签订的协议不符合撤销该协议的法定条件，故对ＸＸ的该项反诉请求，一审法院不予支持。ＸＸ提出诉争房屋在转租前被重庆市九龙坡区人民法院查封、拍卖，ＸＸ可依据《最高人民法院关于审理城市房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条等相关规定，可另行主张权益。ＸＸ依照协议约定向王海波支付转让费40,000元，现要求王海波返还，其请求不能成立，一审法院不予支持。判决：一、由ＸＸ在一审判决发生法律效力后十日支付给王海波转让费100,000元；二、驳回ＸＸ要求撤销其与王海波于2016年10月30日签订的《协议》的反诉请求；三、驳回ＸＸ要求王海波返还转让费40000元的反诉请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。ＸＸ向本院举示重庆市九龙坡区人民法院的执行笔录一份和证人证言两份，拟证明案涉房屋在其与王海波签订协议前即已被查封，王海波知晓该情况却在双方签订协议时故意隐瞒，导致ＸＸ在不知情的情况下违背自己的意愿签订协议。王海波质证后对执行笔录的真实性无异议，但认为不能达到ＸＸ意欲证明的目的；对证人证言的真实性无法核实，不予认可。二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，从一审庭审双方举示的证据和一审庭审查明的事实可见，案涉房屋的权利人为彭力，在ＸＸ与王海波签订协议前，案涉房屋由王海波在经营和使用。ＸＸ与王海波签订协议时亦与彭力签订了房屋租赁协议。由此可见，一审判决认定王海波将承租的房屋经出租人彭力同意后转租给ＸＸ，有理有据，并无不当。ＸＸ与王海波签订的协议，内容并不违反法律、法规的禁止性规定。ＸＸ称王海波签订协议时隐瞒了案涉房屋已被查封的事实，但从ＸＸ与彭力签订的房屋租赁合同中可知，ＸＸ对案涉房屋的现状、位置、环境等系充分了解并同意承租的，且ＸＸ在承租案涉房屋后还将餐厅命名为“XXXXX”从事经营活动，并不存在无法使用租赁物或使用租赁物受阻的情形。所以，ＸＸ认为其受到欺诈且存在重大误解而要求撤销该协议并要求王海波返还转让费及利息的上诉理由，本院不予采信。
一审判决所适用的《城市房屋租赁管理办法》已被2011年2月1日起施行的《商品房屋租赁管理办法》替代，不应再引用，存在不当，本院予以纠正。
综上，上诉人ＸＸ的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由上诉人ＸＸ负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 娅
审 判 员 陈 娟
代理审判员 陈义熙
二〇一七年八月二日
书 记 员 韩 微