吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉02民终2974号
上诉人（原审被告）：林继森（曾用名林晓天），男，1948年5月1日出生，汉族，无职业，住吉林省榆树市黑林子镇黑林子村石柱桥屯*组。
委托诉讼代理人：王政杰，吉林王胜东律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王化阁，男，1947年5月8日出生，汉族，农民，黑龙江省五常市沙河子镇沙河子村沙河子屯。
上诉人林继森因与被上诉人王化阁租赁合同纠纷一案，不服吉林省舒兰市人民法院（2017）吉0283民初1719号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人林继森的委托诉讼代理人王政杰，被上诉人王化阁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
林继森上诉请求：撤销一审判决，改判驳回王化阁诉讼请求。事实和理由：1.一审认为《关于消防喷淋款协议及租房协议》第2条第2项约定无效，错误。该约定不违反法律强制性规定，符合意思自治原则。该协议是2010年4月1日签订，至今未超过最长租期20年，不应以未来是否发生不确定的可能作为依据。林继森为王化阁垫付资金失去了可得的孳息收益，双方约定在返还垫付款之前不收取租金是双方利益的平衡，不违背有偿合同的要件。另外，民事权益自愿放弃是私权处分行为，是合法行为，不存在导致协议无效的规定。2.双方2010年4月1日签订《关于消防喷淋款协议及租房协议》，开始施工，施工期间及消防验收合格之前不能使用，一审将租赁期间自2010年4月1日计算至2013年4月1日，明显违背客观事实及合同约定。3.一审认定林继森在合同签订之前一直使用房屋，租期不应从实际使用之日计算，错误。签订争议协议之前的过去不是本案审理的内容，一审强行审理没有法律依据。4.消防喷淋是一个整体系统，含蓄水池和隔离墙，林继森对蓄水池和隔离墙的垫付应予确认，一审未予认定，错误。
王化阁辩称，林继森应为消防喷淋系统垫付资金10万元，但其只垫付了7万元，王化阁自付3万元，林继森违约在先。蓄水池与隔离墙不在工程承包合同范围之内，一审判决林继森返还房屋是正确的，请求驳回林继森上诉，维持原判。
王化阁向一审法院起诉请求：1.判令林继森给付房租4万元；2.确认房屋租赁合同期满，林继森腾迁站前综合楼所租赁房屋；3.被告承担诉讼费。
一审法院认定事实：2010年4月1日，王化阁与林继森签订关于消防喷淋款及租房协议，对喷淋垫付款的偿还和期限，租房期限、租金数额和给付等内容作了约定。合同签订后林继森一直占有使用租赁房屋至今。2013年4月1日，王化阁给付林继森5万元垫付款。林继森先后垫付喷淋款8万元。另，王化阁主张林继森全部占用其所有房屋和口头协议约定的相关内容，事实依据不足不予认定。
一审法院认为，消防喷淋款协议及租房协议中租房协议第2项约定无效。该条约定：“如合同到期，甲方不能一次性付清乙方垫付喷淋款，此协议延续生效，不收取乙方租金”，该约定系附生效条件的约定，结合协议上下条文，该条件的成就将导致至2013年4月1日租房协议暂定三年期限到期后，由于王化阁未一次性付清垫付款（现王化阁已不具备实际给付能力），租房合同继续有效，而林继森不用给付房屋租金，在房屋租赁最长20年期限内无偿占有使用王化阁房屋的结果。该约定明显有失公序违反了合同法基本原则，无限期的无偿占有使用房屋亦明显有违租赁合同为有偿合同的实质要件，故认定该条约定无效。同时，该条约定的无效并不影响合同其他条款效力，其他合同条款系双方当事人真实意思表示且不违反法律强制性禁止性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同。但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”基于以上认定和法律规定，在合同期满即2013年4月1日起合同转为不定期租赁。林继森应自2013年4月1日起依据合同约定年租金1万元的标准给付王化阁房屋租金，截至2017年4月1日，林继森应给付王化阁房屋租金4万元。
林继森垫付款具体数额为8万元。庭审中，林继森举证工程承包合同以证明垫付工程款的数额来源，故应当以该合同的具体约定来考量林继森垫付款项范围。该合同第3条约定，工程承包范围：自动喷淋灭火系统的安装，火灾自动报警系统安装，机械排烟（不含商场部分），消防泵房设备安装（不含消防水池砌筑及防水）。第9条约定，乙方（吉林市永达消防工程有限公司）负责供应全部材料，乙方负责施工机具、设备及脚手工具。林继森所举郑桂芳、陈刚、王耀伍在之前案件审理过程中出庭证明，林继森给付了施工款和沙石款，由于蓄水池、防火墙均不在合同约定的工程范围内，材料供应也由工程乙方吉林市永达消防工程有限公司负责，上述工程的施工和材料的供应均不在林继森的垫付范围内，与本案无关。故林继森实际垫付款数额为8万元。另，林继森在房屋租赁合同签订前一直使用案涉房屋，故其租赁期限应从实际使用之日起算的抗辩应不予支持。
综上所述，王化阁欠林继森垫付款应为3万元（8万元-5万元），其与上述认定的林继森欠付租金4万元，两项相抵林继森应给付王化阁房屋租金1万元；由于租赁合同转为不定期租赁，王化阁自向本院要求林继森腾迁之日租赁合同期满，承租人林继森负有租赁物的返还义务，王化阁要求确认合同期满林继森腾迁租赁房屋的诉讼请求，予以支持。
综上，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第七条、第九十九条一款、第二百三十二条、第二百三十六条的规定作出判决。
一审判决：一、被告林继森给付原告王化阁房屋租金10000元；二、被告林继森返还租赁房屋；三、驳回王化阁其他诉讼请求。上述一、二项被告林继森于本判决生效后十日内履行。
本院二审期间，林继森围绕上诉请求依法提交了如下证据：证据一、自动喷淋灭火系统平面图1份，证明：喷淋工程按该图纸审核施工，该图纸中有蓄水池、消防隔离墙，说明林继森施工垫付的水池、消防隔离墙等工程费用属于喷淋系统工程中的一部分，一审未予认定。证据二、舒兰市公安局消防大队建设工程消防设计审核意见书，证明：消防部门同意按证据一图纸施工，但竣工验收合格后方可使用房屋。证据三、建筑消防设施检验报告，证明：消防设施于2010年10月15日经长春众和消防检测有限责任公司检测合格，之后公安消防部门检测合格报告在王化阁手中，具体日期不详，一审王化阁表示其庭后提交，但一审未提交。证据四、舒兰市阳光种子商店证明1份，证明：该商店和林继森租住的争议房屋相邻，争议房屋2012年末经消防检查跑水潮湿，线路存在安全隐患，被消防部门查封停业，到2014年林继森才开始营业。证据五、地下室照片8张，证明：争议房屋渗水潮湿，导致不能使用。证据六、2016年10月18日王化阁找林继森协商时提供的解除协议书1份，证明：2016年10月王化阁协商林继森，给林继森2万元垫付款，请求协商解除合同，因林继森垫付款余欠5万元，差距较大，双方未能达成一致，故没有签订该协议。证据七、证人付比库出庭作证，证明一审认定林继森自2010年4月1日起一直使用争议房屋至今错误，争议房屋因不符合安全条件被查封，多次停止营业，验收前并没有使用。
王化阁依法提交了证据：舒兰市建筑设计室喷淋系统设计图纸，证明林继森将王化阁740平方米的房屋全都占用了。
本院组织当事人进行了证据交换和质证。
王化阁对林继森提交的证据发表质证意见为：对证据一，蓄水池、消防隔离墙不属于喷淋系统一部分，不在消防工程喷淋范围内。对证据二，2010年已经通过验收合格了，该证据与本案没有关系。对证据三，不能证明林继森所要证明的问题，已经验收合格，是否使用与王化阁没有关系。对证据四，根本没有贴封条，不存在消防部门查封的事实，即使被查封也是因为林继森的原因造成的（学员在那住，乱用电），不是因为王化阁的消防设施不合格才查封的。对证据五、照片不是在争议房屋照的，与本案没有关系。对证据六，不存在协商解除过程。对证据七，证人说的不真实，因消防检查停业请将消防部门的手续拿出来。
林继森对王化阁提交的证据发表质证意见为：该证据不能证明房子被谁占用的问题。
经审查，因双方当事人提交的证据均无法直接证明其所欲证明问题，且均与本案争议焦点关联性较弱，故本院对上述证据，均不予采信。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，关于林继森是否垫付了10万元喷淋系统工程款的问题。本案诉讼期间，双方当事人对与吉林市永达消防工程有限公司的工程承包合同均无异议，而该合同第3条约定工程承包范围不含消防水池砌筑及防水，第9条约定吉林市永达消防工程有限公司负责供应全部材料，故林继森认为其支付的蓄水池、隔离墙、材料款共计2.2万元应认定为垫付喷淋系统工程款的主张，不能成立。一审法院确认林继森未足额垫付喷淋系统工程款，并无不妥。
《关于消防喷淋款协议及租房协议》第二条第2项约定的法律效力问题。本案中，《关于消防喷淋款协议及租房协议》是双方当事人真实意思表示，该协议合法有效，该协议第二条第2项属于当事人对于自身民事权益的处分，未违反法律法规的强制性规定，亦为有效条款；一审判决认为此条款无效不妥，本院对此予以调整。该协议履行过程中，如前所述，林继森未完全履行该协议第一条第1项垫付10万元喷淋系统工程款的合同义务，违约在先，应承担相应的违约责任，王化阁享有随时解除合同的权利。同理，因林继森违约在先，该协议第二条第2项约定的王化阁还清林继森垫付款项前不收取房租的条件未成就，林继森不享有无偿使用王化阁房屋的权利，应按该协议第二条第2项的规定支付租金。
关于租赁合同的起算日期问题。《关于消防喷淋款协议及租房协议》并未约定租赁期限的起止日期，亦未约定须喷淋系统验收合格或争议房屋投入使用才开始计算租赁期限起始日期，双方当事人对此亦各执一词，故一审法院认定合同签订日期为租赁期限起算日期并无不妥，本院对林继森请求按喷淋系统验收合格或争议房屋投入使用日期计算租赁期限起始日期的主张，不予支持。
综上所述，林继森的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，论理部分虽存在瑕疵，但裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费50元，由林继森负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 石 刚
审 判 员 付 广
审 判 员 郝 奇
二〇一七年十月二十五日
代理书记员 常芳郁