北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终599号
上诉人（原审被告、反诉原告）：黄学义，男，1939年10月22日出生。
委托诉讼代理人：黄瑜新（黄学义之女），女，1969年7月8日出生。
委托诉讼代理人：吴守茂，河北林风律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：施鑫，男，1973年2月17日出生。
委托诉讼代理人：王鹏，北京邓少东律师事务所律师。
第三人：泛城置地（北京）房地产经纪有限公司，住所地北京市昌平区北七家镇王府花园398幢一层。
法定代表人：李兴华，总经理。
上诉人黄学义因与被上诉人施鑫、第三人泛城置地（北京）房地产经纪有限公司（以下简称泛城置地公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2017）京0114民初3797号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
黄学义上诉请求：1、撤销一审判决；2、确认双方签订的《存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议》无效；3、施鑫支付违约金83万元；4、施鑫赔偿我经济损失160万元；5、施鑫支付我律师服务费5万元；6、改判驳回施鑫的一审全部诉讼请求；7、一、二审诉讼费全部由施鑫负担。事实和理由：1、涉案合同违反国家法律规定，偷税漏税，以合法形式掩盖非法目的，应当认定无效；2、施鑫违法要求我办理委托公证和转委托公证，使我感到了不安，我行使不安抗辩权，向施鑫一方发了律师函要求解除合同；3、合同不能履行是因为施鑫和泛城置地公司恶意串通欺诈行为所致，我没有过错或违约，损失应由施鑫和泛城置地公司承担；4、施鑫没有提供充分的证据证明租赁合同已经履行，一审判决我支付施鑫损失没有事实和法律依据，施鑫是否租房需要核实。
施鑫辩称，我同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确。我认为合同有效，我不存在任何的违约，继续履行合同是黄学义的义务，在履行合同过程中，黄学义的违约行为给我造成损失，理应赔偿。
泛城置地公司述称，我公司同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确。我公司不存在欺诈，合同是三方都签字的。
施鑫向一审法院起诉请求：1、确认双方于2016年8月27日签订的存量房屋买卖合同有效；2、判令黄学义继续履行合同，协助我办理北京市昌平区5号房屋（以下简称诉争房屋）过户手续；3、判令黄学义将诉争房屋腾退给我；4、判令黄学义赔偿我自2017年3月8日至2017年8月8日的租金支出42500元，自2017年8月9日起按285元每日赔偿租金给我，至实际将诉争房屋腾退给我为止；5、判令黄学义赔偿我律师费5万元；6、本案诉讼保全费17450元由黄学义承担；7、案件诉讼费由黄学义承担。
黄学义向一审法院反诉请求：1、判令解除双方签订的《存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议》；2、判令施鑫支付我违约金83万元；3、判令施鑫赔偿我经济损失160万元；4、判令施鑫赔偿我律师服务费5万元；5、判令施鑫公开向我赔礼道歉；6、本诉及反诉费用由施鑫承担。
一审法院认定事实：1、2016年8月27日，黄学义（出卖人、甲方）与施鑫（买受人、乙方）在泛城置地公司（丙方）提供的居间服务下签订《存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定黄学义将其所有的诉争房屋出卖给施鑫，房屋成交价415万元，房屋建筑面积159.92平方米。关于付款时间和方式，《补充协议》第四条约定，“甲乙双方友好协商同意：1、签订本合同当日乙方支付甲方定金人民币壹拾万元整（￥100000.00）；2、乙方于2016年12月31日前支付甲方购房款人民币贰佰捌拾万元整（￥2800000）；3、乙方于2017年2月5日前支付甲方购房款人民币壹佰壹拾伍万元整（￥1150000）甲方收齐该款项将该房产产权证原件交付乙方保管；4、双方商定于2017年2月10日前办理本合同标的的房产公证手续，费用乙方承担公证书原件交付给乙方；5、双方商定于2018年1月30日前办理该房产过户手续，甲方应全力配合，乙方于该标的房产交税完毕当日支付甲方剩余购房款人民币壹拾万元整（￥100000）。以上条款双方应积极配合履行，不得拖延。以上条款如延期超过5日视为违约，乙方未如约履行按总房款20%支付甲方违约金及丙方佣金，如甲方违约退还乙方所交所有款项并按总房款20%支付乙方违约金及丙方佣金。”关于房屋交付，《存量房屋买卖合同》第六条约定，“出卖人应当在2017年3月1日前将该房屋交付给买受人，出卖人交付该房屋后，该房屋由买受人实际管理，该房屋交付后的风险由实际管理人承担。”关于权属转移登记，《存量房屋买卖合同》第十条约定，2018年1月30日前，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。关于违约责任，《存量房屋买卖合同》第七条约定，买卖双方任何一方不按约定履行合同，“逾期超过15日后，合同的另一方有权解除合同。合同的另一方解除合同的，违约方应当自解除合同通知送达之日起七日内退还合同的另一方全部财物，并按照该房屋总价款的20%向合同的另一方支付违约金；合同的另一方要求继续履行合同的，自约定的履行期限届满之次日起至实际履行之日止，违约方按日计算向合同的另一方支付该房屋总价款万分之五的违约金，合同继续履行。”第八条约定，“出卖人或买受人任何一方违约，违约方除了依据本合同第七条约定承担违约责任外，还应赔偿守约方因主张债权而支付的律师费（但赔偿的律师费不应当超出该房屋总价款的5%）；如一方违约导致上述交易无法完成的还应赔偿守约方交易该房屋所支付的居间代理费、佣金等相关费用。”关于交税，《补充协议》第三条约定：“甲乙双方商定按照人民币贰佰零玖万元整（￥2090000.00）的价格进行申报纳税（具体金额以税务机关核定为准），此价格仅做本次申报税费及网签使用，因此产生争议与丙方无关，甲方承诺该房产过户时甲方在京家庭唯一住宅，如产生个税甲方承担。经甲乙双方友好协商同意，乙方承担交易过程中甲乙双方所需缴纳的税、费、代理费等费用。但相关税票则应该按理论税费交纳方分配甲乙双方。”
2、合同签订当日，施鑫向黄学义支付定金10万元。2016年12月18日，施鑫向合同约定的甲方指定收款账号黄学义之女黄瑜新的账户转账支付280万元购房款。2017年2月8日，施鑫向黄瑜新账户转账支付第二笔购房款115万元。
3、此后，黄学义未按合同约定在2017年2月10日前办理房产公证手续，亦未按合同约定在2017年3月1日前将该房屋交付给施鑫。双方就合同履行产生争议，施鑫向法院提起诉讼要求继续履行合同。
4、2017年4月7日，黄学义委托律师向施鑫、泛城置地公司发送律师函，称“《补充协议》第三条约定按照209万元价格进行申报纳税及网签，黄先生认为这是偷逃国家税款的行为，黄先生要求您和贵司按照真实房价即415万元进行申报纳税及网签；《补充协议》第四条第3项约定您应当于2017年2月5日前支付黄先生购房款115万元，但是您却付款逾期，给黄先生造成了巨大的经济损失，黄先生要求您赔偿其损失。……请您和贵司接到本律师函之日起两日内联系黄先生协商解决上述问题，以免诉累。”
5、2017年4月12日，黄学义向施鑫、泛城置地公司发送解除函，称“我于2017年4月7日委托律师发律师函给您和贵司，请您和贵司接到律师函之日起两日内联系我协商解决上述问题，但是您和贵司至今没有和我联系，已经超过了两天的期限。我现发函给您和贵司，解除我与您双方签订的《存量房买卖合同》、我与您和贵司三方签订的《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议》。”
6、诉讼中，施鑫提供了与他人的房屋买卖合同及房产证复印件，证明其已将自己185平方米的房屋出售，并于2017年1月底将房屋交付买受人。同时提交了与他人的房屋租赁合同、收条，并请房屋出租人出庭作证，证明其从2017年3月开始在外租房居住，租住房屋面积169平方米，房租每月8500元，其产生的租房费用，黄学义应当予以赔偿。此外，施鑫提供了委托代理协议和律师费5万元的发票，作为证明其律师费损失的证据。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案中，黄学义与施鑫签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》对于买卖标的物、交易价款及支付时间、房屋交付、过户时间等均进行了具体约定，该合同系双方的真实意思表示。关于黄学义提出的合同约定按照209万元价格进行申报纳税，属于偷逃国家税款的行为，合同无效的意见，法院认为双方当事人认可房屋真实成交价为415万元，按照209万元的价格申报纳税属于规避国家税收监管的行为，该条款的约定应为无效，但该条款无效不影响合同其他部分的效力，双方签订的房屋买卖合同依法成立，合法有效，施鑫要求确认《存量房屋买卖合同》及《补充协议》有效的诉讼请求，法院应予支持。
对于依法成立的合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，施鑫已按合同约定在合同签订当日向黄学义支付了定金10万元，在2016年12月18日，施鑫支付了第二笔280万元的购房款。关于第三笔购房款，合同约定是2017年2月5日前支付115万元，施鑫实际是2017年2月8日进行的转账，黄学义称是2017年2月9日收到。法院认为，无论黄学义2017年2月8日还是2月9日收到，依据《补充协议》第四条的约定，延期超过5日视为违约，施鑫的第三次付款行为并没有违约。而关于合同的解除权，依据《存量房屋买卖合同》第七条的约定，违约方逾期超过15日，守约方有权解除合同，施鑫没有违约行为，黄学义不享有合同解除权，黄学义关于解除合同的诉讼请求法院不予支持。依据合同约定，黄学义应在2017年3月1日前将该房屋交付给施鑫，但其并未交付房屋，已经构成违约。现施鑫要求继续履行合同，并同意按照合同实际成交价415万元承担交易税费，基于合同法鼓励和促进交易、维护市场交易秩序稳定、避免社会资源浪费的基本精神，诉争合同不存在继续履行的障碍，合同应当继续履行。关于继续履行涉及的事项，首先，黄学义未按合同约定向施鑫交付房屋，故黄学义应在本案判决生效后向施鑫交付房屋。第二，关于施鑫提出的黄学义交付房屋产权证的请求，并非合同继续履行的必要步骤，现在也无必要，故施鑫该项诉请法院不予支持。第三，关于权属转移登记，合同约定是2018年1月30日前双方共同向房屋权属转移登记部门申请办理房屋权属转移登记，施鑫应在交税完毕当日支付黄学义剩余购房款10万元，双方可依此约定各自履行合同义务，黄学义配合施鑫办理网签、交税和过户，施鑫则在交税完毕当日向黄学义支付购房尾款10万元。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，黄学义未按约定向施鑫交付房屋，依法应当承担违约责任。施鑫举证证明其租房费用为每月8500元，法院综合考虑合同约定的违约金、同等区域的房租价格及房屋面积等因素，酌定按照每日250元的标准计算施鑫的损失额，依据此标准，关于施鑫要求黄学义赔偿2017年3月8日至2017年8月7日的租金损失，法院予以支持。对于2017年8月8日以后的损失，亦应按照上述标准，由黄学义支付至其向施鑫实际交付房屋之日止。关于施鑫提出的要求黄学义赔偿律师费的诉讼请求，具有合同依据，法院予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、确认施鑫与黄学义于2016年8月27日签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》有效；二、黄学义于本判决生效后十日内向施鑫交付北京市昌平区5号房屋；三、若本判决于2018年1月30日前生效，黄学义依合同约定在2018年1月30日前配合施鑫办理北京市昌平区5号房屋的网签、交税和过户手续，施鑫应于交税完毕当日向黄学义支付购房尾款10万元；若本判决于2018年1月30日后生效，黄学义于本判决生效后三十日内配合施鑫办理北京市昌平区5号房屋的网签、交税和过户手续，施鑫应于交税完毕当日向黄学义支付购房尾款10万元；四、黄学义于本判决生效后十日内向施鑫支付2017年3月8日至2017年8月7日的租金损失37500元，自2017年8月8日至黄学义实际腾退北京市昌平区5号房屋之日止，黄学义按照每日250元的标准向施鑫支付租金损失；五、黄学义于本判决生效后十日内向施鑫支付律师费损失5万元；六、驳回施鑫的其他诉讼请求；七、驳回黄学义的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人提交新证据。法院组织双方当事人进行了证据交换及质证。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。当事人在房屋款无效，但该条款无效不影响合同其他部分的效力。当事人以逃避国家税收为由，要求确认买卖合同全部无效的，不予支持。本案中，双方当事人在《补充协议》第三条约定，以209万元的虚假价格进行申报纳税，属于规避国家税收监管的行为，该条款的约定应为无效。但该条款无效并不影响双方《存量房屋买卖合同》及《补充协议》其他部分的效力。一审法院的论述正确，但在判决主文中认定《存量房屋买卖合同》及《补充协议》有效，表述不妥，应予纠正。黄学义以双方合同具有偷税的内容为由上诉要求确认《存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》及《过户、按揭代理合同》全部无效，缺乏法律依据，不能成立。黄学义另主张上述合同系以合法形式掩盖非法目的，但未提供证据予以证明，且其在二审上诉要求确认上述合同无效，超出其一审反诉请求的范围，故对其关于要求确认上述合同无效的上诉请求，本院不予支持。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方当事人在《补充协议》约定，施鑫应在2017年2月5日前支付第二笔购房款115万元，双方办理付款、公证及过户等手续，延期超过5日视为违约；又在《存量房屋买卖合同》第七条约定，买卖双方任何一方不按约定履行合同，逾期超过15日后，另一方有权解除合同。合同履行过程中，在按期支付定金及第一笔购房款后，施鑫于2017年2月8日支付第二笔购房款115万元，确有迟延，但依据双方约定，迟延未超过5日，并未构成违约。故黄学义以施鑫迟延付款为由主张解除合同并要求施鑫承担违约责任，缺乏事实及法律依据，不能成立，一审法院判决驳回其反诉请求是正确的，应予维持。施鑫要求继续履行双方房屋买卖合同，理由充分，应予支持。因现双方合同约定的办理房屋权属转移登记的时间已届满，故本院对一审判决确定的履行内容予以调整。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，黄学义未按照合同约定办理公证手续及交付房屋，并要求解除合同，构成违约，应当承担违约责任。黄学义上诉主张其系行使不安抗辩权，不符合法律规定，不能成立，本院不予支持。关于施鑫主张的租金损失，施鑫已提供房屋租赁合同、租金收条，并请房屋出租人出庭作证，足以证明其租金损失已实际发生。一审法院综合考虑诉争房屋的面积、同等区域的房租价格及合同约定的违约金等因素，确定的损失标准是合理的，应予维持。黄学义对上述事实不予认可，但并未提供证据予以证明，其上诉请求证据不足，不能成立，本院不予支持。关于施鑫主张的律师费损失，具有合同和事实依据，应予支持。黄学义不同意承担违约责任，缺乏事实及法律依据，不能成立，本院不予支持。
综上所述，黄学义的上诉请求不能成立，应予驳回；就一审判决中的履行内容，本院予以调整。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持北京市昌平区人民法院（2017）京0114民初3797号民事判决第二项、第四项、第五项、第七项；
二、撤销北京市昌平区人民法院（2017）京0114民初3797号民事判决第六项；
三、变更北京市昌平区人民法院（2017）京0114民初3797号民事判决第一项为黄学义与施鑫于2016年8月27日签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》除第三条外的其他部分有效；
四、变更北京市昌平区人民法院（2017）京0114民初3797号民事判决第三项为黄学义于本判决生效后三十日内配合施鑫办理北京市昌平区5号房屋的房屋权属转移登记手续，将上述房屋登记至施鑫名下，施鑫应于交税完毕当日向黄学义支付购房尾款10万元；
五、驳回施鑫其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费40000元，由黄学义负担。
反诉案件受理费20000元，由黄学义负担。
保全费5000元，由黄学义负担。
二审案件受理费40000元，由黄学义负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张洁芳
审 判 员 刘秋燕
审 判 员 朱文君
二〇一八年二月二十八日
法官助理 王湘羽
书 记 员 明 玥