上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）虹民三（民）初字第677号
原告上海岳峰置业开发有限公司。
法定代表人林建瑞。
委托代理人陈永兴、汪滢，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。
被告埃帛管理咨询（上海）有限公司。
法定代表人陈雪春。
委托代理人吴健勇。
被告陈雪春。
委托代理人吴健勇。
原告上海岳峰置业开发有限公司（以下简称岳峰公司）诉被告埃帛管理咨询（上海）有限公司（以下简称埃帛公司）、陈雪春房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员曹北霖独任审判，公开开庭进行了审理。原告岳峰公司的委托代理人汪滢，被告埃帛公司、陈雪春的共同委托代理人吴健勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告岳峰公司诉称，原告与被告陈雪春于2013年3月6日签订了《上海市房屋租赁合同》，约定被告埃帛公司承租“凯德龙之梦·虹口广场”办公楼B栋22层03室房屋，租赁期限自2013年5月18日至2016年5月17日止。此后，原告与二被告又于2013年5月20日签署了《协议书》，约定被告陈雪春自2013年6月1日起将该房屋的所有权利义务转让给被告埃帛公司，并对埃帛公司履约承担连带保证责任。之后，原告依约履行自身各项义务，而被告埃帛公司却自2013年8月起拖欠租金、物业管理费等款项。为此，原告分别于2013年12月18日和2014年1月9日以律师函形式向被告埃帛公司催讨欠款，但埃帛公司仍未支付。因此，原告于2014年1月22日书面通知埃帛公司于同年1月23日解除租赁合同，并要求被告支付拖欠的款项并承担违约责任。原告认为被告的行为已构成了严重违约，并且给原告造成了很大的经济损失，故起诉至本院，要求：1、确认原、被告之间的《上海市房屋租赁合同》于2014年1月23日解除；2、被告埃帛公司支付自2013年8月1日至2014年1月23日的房屋租金205，633.58元，以及逾期付款违约金（按月租金的0.1%，自应当付款之日起计算至被告实际付款之日）；3、被告埃帛公司支付2013年8月1日至2014年1月23日的物业管理费39，774.39元，以及逾期付款违约金（按月物业管理费的0.1%，自应当付款之日起计算至被告实际付款之日）；4、被告埃帛公司支付2013年8月1日至2014年1月23日的电费300.15元，以及逾期付款违约金（自2014年1月24日起计算至被告实际付款之日）；5、被告埃帛公司支付装修期内的租金71，625.18元；6、被告埃帛公司已经支付的保证金128，218.77元不予返还；7、被告埃帛公司支付提前解除租赁合同违约金429，751.08元；8、被告埃帛公司支付房屋使用费（按每日4，215.41元，自2014年1月24日支付至3月15日）；9、被告陈雪春对上述2-8项支付义务承担连带责任。
被告埃帛公司、陈雪春辩称，同意于2014年1月23日解除双方的租赁合同，同意支付租金、物业管理费和电费，不同意支付逾期付款违约金，也不同意支付装修期内的租金。租赁保证金不再要求原告返还。不同意支付提前解除租赁合同违约金和1月24日至3月15日的房屋使用费。因为原告答应能提供大产证，但是一直没有提供，导致我方无法经营。我方自2013年3月18日开始使用租赁房屋，用到2014年1月23日，1月24日以后因为原告停电导致我方无法使用该房屋，我方才搬走的。诉讼中我方多次要求和原告交接房屋，但是原告不同意。对二被告承担连带义务无异议。装修押金我方是没有交纳。如果法院认为需要支付违约金，要求法院对违约金调低。
经审理查明，2013年3月6日，原告（出租方，甲方）与被告陈雪春（承租方，乙方）签订《上海市房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋座落在本市虹口区西江湾路XXX号XXX栋XXX楼（名义层）03室，房屋用途为办公，建筑面积为230.9平方米。甲方应于2013年3月18日将该房屋交付乙方。该房屋的租赁期自起租日起36个月，即自2013年5月18日起至2016年5月17日止。该房屋的月租金为35，812.59元，每月的物业管理费为6，927元。甲方同意给予乙方2个月的装修期。装修期内，乙方不须支付租金，但必须支付物业管理费和因使用该房屋而发生的其他费用。装修期自交付日起即2013年3月18日至2013年5月17日的期间。乙方应于本合同签订的同时或之前，向甲方支付房屋租赁保证金128，218.77元及能源保证金2，770.8元。乙方未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按每日的［租金＋物业管理费］＊3元／平方米向甲方支付该房屋占用期间的使用费。甲、乙双方同意，有下列情形之一的，乙方可书面通知另一方解除本合同：……（六）乙方逾期不支付租金累计超过一个月的；……。本合同签订后，非本合同规定的情况，乙方擅自中途退租的，即构成乙方的严重违约（但本合同并不因此而解除），在此情况下，甲方有权要求乙方继续履行本合同并就所发生的损失向乙方索赔；或者甲方也可经书面通知乙方而解除本合同。若甲方解除本合同，甲方除有权要求乙方承担下述9.2款约定的违约金外，还有权没收乙方的保证金。该房屋交付后，出现本合同规定情形而甲方行使解除本合同之权利的，除本合同另有规定外，甲方解除本合同前乙方已支付的所有租金（无论该等租金所对应的租赁期间是否届满）均不予退还，甲方并有权向乙方索取乙方在本补充条款第4.1款规定的装修期（如有）内所免去的所有租金，此外，就租赁期在本合同提前解除后的剩余部分甲方的租金损失，乙方还须按下述规定向甲方支付违约金：……（4）剩余租赁期超过二年（包括二年）但不满三年的，违约金为该房屋十二个月的租金；……。乙方逾期支付本合同约定的租金和／或其他各项费用的，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.1%向甲方支付违约金。如乙方在租赁期满之日或本合同提前终止之日没有向甲方交还该房屋，则甲方除有权按照本补充条款12.1款的规定向乙方收取占用使用费和物业管理费及其他费用以外，还有权在租赁期满之日或本合同提前终止之日起七日后开启该房屋的门锁并更换门锁。
2013年5月，原告（甲方）与被告陈雪春（乙方）、埃帛公司（丙方）又签订《协议书》一份，约定甲方同意乙方将其在“租赁合同”中的全部权利义务转移给丙方，即自本协议签署日起丙方承受乙方在“租赁合同”中的地位，承担“租赁合同”项下的所有义务并享有权利，而乙方不再承担“租赁合同”项下的任何义务，亦不享有任何权利。乙方愿作为丙方的保证人，为丙方履行“本协议”及“租赁合同”承担连带保证责任，保证期限从本协议签署之日起至“租赁合同”履行完毕后的一年。
嗣后，双方正常履约至2013年8月，被告自2013年8月1日起未支付租金及物业管理费。2014年1月9日原告以律师函形式要求被告缴纳拖欠的租金、物业管理费等费用并继续履行合同，否则将解除租赁合同。但被告仍未支付。2014年1月22日原告再次向被告发出律师函，明确告知被告于同年1月23日起正式解除租赁合同，要求被告支付拖欠的租金、物业管理费并承担违约责任。之后由于被告未支付欠款，亦未向原告交还房屋。故原告起诉来院，要求判如所请。
又查明，上海埃帛投资管理有限公司于2013年7月30日变更为埃帛管理咨询（上海）有限公司。
审理中，原、被告均确认被告未交纳合同约定的装修保证金。
以上事实，有当事人陈述、《上海市房屋租赁合同》、《协议书》、《律师函》（2014.1.9）、律师函（2014.1.22）、电费度数及签收记录等证据予以佐证，并经当庭质证，本庭予以确认。
本院认为，原告与陈雪春签订的《上海市房屋租赁合同》，原告与陈雪春、埃帛公司签订的《协议书》均系合同当事人真实意思表示，合法有效，各方均应依约履行。现原、被告均认可租赁合同于2014年1月23日解除，二被告亦同意按照合同约定的标准支付2013年8月1日起至2014年1月23日的房屋租金、物业管理费以及2013年12月28日至2014年1月23日的电费300.15元，并同意原告没收租赁保证金128，218.77元，由二被告承担连带责任，本院依法照准。对于原告主张的租金、物业管理费及电费的逾期付款违约金，埃帛公司拖欠上述费用构成违约，应承担相应违约责任。埃帛公司认为原告主张的违约金过高，本院将依据合同履行情况及原告的实际损失酌情确定违约金支付标准。
由于合同解除系因埃帛公司拖延支付租金及物业管理费引起，主要过错在于被告，被告对其抗辩理由亦未提供相应的证据。故原告按照合同约定主张免租期的租金，本院予以支持。被告亦应支付相应的提前解除合同违约金。对于违约金的数额，因原告没收租赁保证金的性质亦属于违约金，保证金的数额已相当于三个月的租金及物业管理费之和，在此基础上，原告再要求被告支付相当于十二个月租金的违约金，显然过高，故被告关于违约金过高的意见，本院予以采纳。依据合同履行情况及原告的实际损失，该数额应调整为三个月的租金为宜。
对于原告主张的房屋占用费，原告与埃帛公司的租赁合同已于2013年1月23日解除，但埃帛公司并未将房屋交还给原告，故埃帛公司应当支付占用房屋期间的使用费。根据双方合同约定，埃帛公司应于租赁期届满之日或合同提前终止之日向原告交还租赁房屋，否则埃帛公司应按每日（5.17＋1）＊3元／平方米的标准支付逾期交还房屋期间的房屋占用费，折合每日4，273.96元，原告要求按每日4，215.41元计算，并无不当。同时双方约定，原告有权在埃帛公司未按合同约定交还房屋逾期满7日后自行开启、更换租赁房屋门锁，并将租赁房屋腾空收回。根据该约定，原告在埃帛公司逾期交还房屋满7日后应及时收回房屋，否则由此造成的损失应由原告自行承担。因此，对于原告主张的2013年1月24日至2013年1月30日的房屋占用费应由埃帛公司承担，之后的房屋占用费，依法不予支持。
另外，被告交纳的能源保证金2，770.8元，原告应予返还。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条之规定，判决如下：
一、原告上海岳峰置业开发有限公司与被告埃帛管理咨询（上海）有限公司之间的《上海市房屋租赁合同》于2014年1月23日解除；
二、被告埃帛管理咨询（上海）有限公司应于本判决生效之日起10日内支付原告上海岳峰置业开发有限公司2013年8月1日至2014年1月23日的房屋租金205，633.58元，并按中国人民银行发布的同期贷款利率支付逾期付款违约金（分别以当期应付租金为本金，自合同约定的当期租金应付之日次日起计算至判决生效之日止）；
三、被告埃帛管理咨询（上海）有限公司应于本判决生效之日起10日内支付原告上海岳峰置业开发有限公司2013年8月1日至2014年1月23日的物业管理费39，774.39元，并按中国人民银行发布的同期贷款利率支付逾期付款违约金（分别以当期应付物业管理费为本金，自合同约定的当期物业管理费应付之日次日起计算至判决生效之日止）；
四、被告埃帛管理咨询（上海）有限公司应于本判决生效之日起10日内支付原告上海岳峰置业开发有限公司2013年8月1日至2014年1月23日的电费300.15元，并中国人民银行发布的同期贷款利率支付逾期付款违约金（以300.15元为本金，自2013年1月24日起计算至判决生效之日止）；
五、被告埃帛管理咨询（上海）有限公司应于本判决生效之日起10日内支付原告上海岳峰置业开发有限公司装修期内的租金71，625.18元；
六、被告埃帛管理咨询（上海）有限公司已经支付的保证金128，218.77元不予返还；
七、被告埃帛管理咨询（上海）有限公司应于本判决生效之日起10日内支付原告上海岳峰置业开发有限公司提前解除租赁合同违约金107，437.77元；
八、被告埃帛管理咨询（上海）有限公司应于本判决生效之日起10日内支付原告上海岳峰置业开发有限公司2014年1月24日至2014年1月30日的房屋占用费29，507.87元；
九、被告陈雪春对上述二至八项支付义务承担连带责任；
十、原告上海岳峰置业开发有限公司应于本判决生效之日起10日内返还被告埃帛管理咨询（上海）有限公司能源保证金2，770.8元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费14，950.50元，减半收取7，475.25元，由原告上海岳峰置业开发有限公司负担3，000元，被告埃帛管理咨询（上海）有限公司、陈雪春共同负担4，475.25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 曹北霖
二〇一四年八月二十八日
书记员 尤 佳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。