吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉01民终4686号
上诉人（原审被告）：巩兴海，男，1974年3月21日生，汉族，现住长春市朝阳区。
委托诉讼代理人：朱淹博，吉林翔韵律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中国人民解放军沈阳军区长春房地产管理处，住所地：长春市长庆街****号。
法定代表人：张建龙，处长。
委托诉讼代理人：王长生。
委托诉讼代理人：由文远。
上诉人巩兴海因房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市朝阳区人民法院（2017）吉0104民初2381号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
中国人民解放军沈阳军区长春房地产管理处（以下简称沈阳军区房管处）原审诉称：2014年4月1日，原、被告签订《军队房地产租赁合同》一份，原告将坐落于长春市朝阳区长庆街1911号长城大厦六层的办公用房500平方米，租给被告办学使用，期限自2014年2月10日至2016年2月9日止，年租金134,000.00元，上打租，于每年的前十日交付原告。租赁合同期满后，被告提出继续承租至2016年12月31日，履行原合同约定，并承诺交纳继续使用期间的租金119,000.00元和采暖费6,600.00元，可是被告继续使用房屋后，迟迟没有交纳费用，原告工作人员多次索要，并于2016年9月22日向其发出书面通知，但至今续租的期限已经届满，被告仍未交纳租金及采暖费，故诉讼来院，要求：1.巩兴海立即给付欠付原告2016年2月9日至2016年12月31日的租金119,000.00元、采暖费6,600.00元,计125,600.00元；2.巩兴海自2016年9月28日至实际交付之日止，以125,600.00元日千分之三支付违约金；3.案件受理费由被告承担。
巩兴海原审辩称：原、被告确实在2014年2月10日签署了租赁合同，租期是从2014年2月10日至2016年2月9日，年租金是134,000.00元，这部分事实已经履行完毕，此后双方没有继续签订合同，因为被告经营需要，需要继续使用一段期间，双方没有任何书面合同及协议，在原合同基础上继续使用，使用一段期间后被告委托第三方已经向原告交付了使用期间的租金，因此双方已经结算完毕，没有拖欠房租的事实，依法应驳回原告诉请；因为没有违约事实发生，所以不存在支付违约金的情况；对原告第一项诉请中125,000.00万元的数额有异议，没有依据。
原审法院审理查明：一、2014年2月10日，原告与巩兴海签订《军队房地产租赁合同》一份，甲方为原告，乙方为被告，合同约定，甲方将位于长春市朝阳区长庆街1911号长城大厦六层整层办公用房出租给乙方办学使用，建筑面积500平方米，租赁期限自2014年2月10日起至2016年2月9日止，年租金为134,000.00元，乙方于每年的前十日内交付甲方，付款方式为上打租。乙方不得将承租的房地产转借给他人或者与他人互换使用，不得擅自将所承租的房地产转租，确实需要转租的，应当在不违背本合同约定的前提下，经甲方书面同意，签订转租合同，并报军队房地产管理部门审核备案后实施。乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金，逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方提供本合同由甲方提供的水、电等，属于乙方的财产在没有结清租金和其他费用之前，乙方不得转移，逾期60日，视为乙方放弃其在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金。本合同期满时，如乙方未续签合同，缴纳租金，视为自动放弃续租相关权利，甲方有权收回出租房地产和乙方所建房屋及附属设施设备。甲方每年代收缴乙方采暖费16,000.00元。本合同双方签字盖章后，需经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。军队房地产管理部门于2014年4月1日对该份合同审核同意。
二、2016年6月28日，被告向原告递交《申请继续使用房地产承诺书》，写明：“《军队房地产租赁合同》已到期，贵处已通知我方不再续租，由于我方经营需要，现暂未找到新的经营场所，故自愿申请暂继续租赁贵处房地产，缴纳租赁保证金，租赁期限顺延至2016年12月31日，我方承诺在租赁期满后的五日内，将房地产及固定设施全部完好无偿的交还贵处。”
三、2016年9月20日，原告作出《通知》，写明，被告承租原告位于吉林省长春市朝阳区长庆街1911号六楼的房地产，建筑面积500平方米，该合同2016年2月9日到期，由于被告开办的学校短期内不能腾退，被告申请继续使用该房地产至2016年12月31日，履行原合同约定，并承诺交纳期间继续使用费119,000.00元，采暖费6,600.00元，目前被告尚欠125,600.00元，原告已将此告知了被告，并多次向被告传达处理意见，被告至今未交，故要求被告于该通知发出五日内，一次性将所欠租金125,600.00元交清，逾期将按合同约定，停止提供水、电等，直至合同解除，收回该房地产，该通知发出五日内，被告未向原告提出异议，视为同意上述处理方式。被告于2016年9月22日签收该份《通知》。
四、2016年11月17日原告收取“袁衍龙（长春市朝阳区智航教育培训学校）”2016年10月25日至2016年12月31日期间供暖收入6,600.00元、租赁保证金24,600.00元。被告陈述称，袁衍龙系其朋友，受被告委托向原告交纳上述款项。原告主张，被告私自将在案涉房屋开办的学校（长春兴海培训学校）转让给袁衍龙，袁衍龙为案涉房屋的次承租人，其于2016年11月17日所交纳的31,200.00元系2016年10月25日至2016年12月31日期间保证金及采暖费，而非代被告交纳的租金，且该房屋由袁衍龙于2017年3月31日交还原告。
五、原告为证明房屋实际由案外人袁衍龙于2017年3月17日倒出，及袁衍龙向其交纳31,200.00元保证金的事实，提供2017年3月17日《房地产腾退协议书》一份，写明，甲方为原告，乙方为袁衍龙，乙方是被告承租原告案涉房屋的使用人，原、被告签订的《军队房地产租赁合同》和《申请继续使用房地产承诺书》到期后，因乙方未找到适合的经营场所无法搬迁，不能及时腾退交还所承租的房地产，于2016年11月16日提交《承诺书》，延期使用房地产至2016年12月31日，并交纳保证金2.46万元及采暖费0.66万元，同时达成协议：1.乙方同意于2017年3月31日前腾退，并将所承租的房地产完好无损无条件交还甲方，甲方按实际使用时间计收租金，结清水、电等相关费用……乙方租赁期间所发生的一切债权、债务及其它纠纷，全部由乙方负责。该协议落款“乙方法定代表人”处签有“袁衍龙”字样，“乙方委托代理人”处签有“王智慧”字样，“甲方”处无原告签章或代理人签字。
原审法院认为：一、原、被告签订的《军队房地产租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反相关法律法规的强制性规定，应当认定合法有效，双方均应依约履行各自的合同义务。结合《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，本案中，租赁合同到期后，被告向原告申请顺延租期至2016年12月31日，原告未就此提出异议，且被告亦实际继续使用案涉租赁房屋，应当认定双方就原租赁合同继续有效达成合意，并同时约定租期自2016年2月10日起至2016年12月31日止。故根据双方约定，被告应当向原告交纳2016年2月10日至2016年12月31日期间的房屋租金119,355.19元（134,000.00元÷366日×326日）及该年度采暖费16,000.00元，现原告仅主张该期间租金119,000.00元及采暖费6,600.00元，系对自身权利的处分，不违反相关法律规定，本院予以支持。但因原告就案涉房屋已向案外人袁衍龙收取了2016年10月25日至2016年12月31日期间的供暖费6,600.00元及“租赁保证金”24,600.00元，而原告未能提供证据证明其与被告或袁衍龙就租赁保证金的收取进行了约定，且按照双方约定标准，2016年10月25日至2016年12月31日的房屋租金数额亦与24,600.00元基本一致，故应当认定袁衍龙所缴纳的24,600.00元为2016年10月25日至2016年12月31日的房屋租金。综上，被告仍应支付原告2016年2月10日至2016年10月24日租金94,400.00元（119,000.00元-24,600.00元）。二、关于原告主张的违约金，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款（四）项“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，应从原告要求被告交纳，而被告未交纳开始计算违约金。本案中，原告于2016年9月22日以书面通知形式要求被告于2016年9月27日前交清拖欠的房屋使用费及采暖费，被告逾期未缴纳，应自2016年9月28日起向原告支付违约金，但双方约定的按滞交经费总额日千分之三计算违约金的标准过高，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况等因素，根据公平原则，酌情按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍予以保护。故被告应向原告支付违约金，2016年9月28日至2016年11月17日期间的违约金为989.71元【（119,000.00+6,600.00）元×4.35%×1.3÷366日×51日）】；2016年11月18日起的违约金应以尚欠租金94,400.00元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算至实际给付之日止。三、原告关于袁衍龙所交费用均非代被告交纳故不应予以扣除的主张，因其未提供证据证明其与袁衍龙之间另行签订房屋租赁合同或有关于租赁保证金收取的约定，且其亦无法针对原告就案涉房屋同时向被告和袁衍龙收取租金及相关费用作出合理解释，故应当将袁衍龙所交纳款项认定为代被告交纳，对原告的该项主张，不予支持。四、被告关于其于2016年9月22日已撤出案涉房屋的主张，因其未能提供向原告交还房屋的相应证据，且该主张与其在庭审中所述袁衍龙受其委托向原告支付2016年10月25日至2016年12月31日租金及采暖费的事实相矛盾，原告代理人虽在庭审中认可了该腾房时间，但在与单位负责人核实情况后及时在庭审中作出了否认，并在庭后以单位出具《情况说明》的形式确认了案涉房屋的实际交还时间为2017年3月31日，故被告的该项抗辩，证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告巩兴海于本判决生效后立即支付原告中国人民解放军沈阳军区长春房地产管理处租金94,400.00元；二、被告巩兴海于本判决生效后立即给付原告中国人民解放军沈阳军区长春房地产管理处违约金（2016年9月28日至2016年11月17日期间为989.71元；2016年11月18日起的违约金，以94,400.00元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算至实际给付之日止。）三、驳回原告中国人民解放军沈阳军区长春房地产管理处其他诉讼请求。案件受理费2,812.00元，由原告中国人民解放军沈阳军区长春房地产管理处负担602.00元，由被告巩兴海负担2,210.00元。
宣判后，巩兴海不服，上诉至本院，其上诉理由主要为：1.沈阳军区房管处原审已自认我方实际使用房屋至2016年9月22日，双方虽将原租赁合同延期，但根据公平原则，我方只应承担实际使用房屋期间的房租。而在我方搬离房屋后由案外人继续和沈阳军区房管处签署合同继续使用房屋，故我只应支付至2016年9月22日的房租共75，727.00元。我于2016年11月17日交纳31，200.00元，分别为6600元采暖费和24，600.00元租金，因我方搬离时没有进入采暖期不应收取采暖费，故该31，200.00元全部应从租金中扣除，最后剩余租金44，527.00元。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判我方承担租金44，527.00元，案件受理费由沈阳军区房管处负担。
沈阳军区房管处二审答辩称：原审判决正确，应予维持。
本院二审查明的案件事实与一审审理查明的事实相同。
另查明：2016年3月19日，巩兴海与袁衍龙签订《长春兴海培训学校转让协议》，约定将培训学校以352750元转让给袁衍龙，房屋租赁费截止2016年12月31日，由甲方（巩兴海）承担。
本院认为：双方当事人在案涉租赁协议租赁期限届满后，合意将租期延长至2016年12月31日，故延长的租赁期限内的租金亦应由巩兴海承担。巩兴海虽上诉主张其已于2016年9月22日已实际离开案涉房屋，不应承担离开后的租金及采暖费。但巩兴海搬离后的房屋实际使用人袁衍龙，系通过与巩兴海签订《长春兴海培训学校转让协议》占有使用房屋，而非与房管处签订新的租赁协议，原租赁协议的合同当事人仍为巩兴海。依据该转让协议“房屋租赁费截止2016年12月31日，由甲方（巩兴海）承担”的约定，袁衍龙在2016年12月31日前使用房屋期间的租金仍应由巩兴海承担。巩兴海上诉另主张2016年11月17日由袁衍龙直接交纳的31200元应抵顶租金。因该款项原审已在巩兴海应承担的租金及供暖费中扣除，不应再重复计算，故巩兴海该主张本院不予支持。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1047元，由上诉人巩兴海负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 智
代理审判员 贺银婷
代理审判员 张新华
二〇一七年八月二十九日
书 记 员 王心钰