北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第03419号
上诉人（原审原告）北京泰禾中维物业管理有限公司，住所北京市通州区潞城镇普欣南里233号楼。
法定代表人黄建照，总经理。
委托代理人王小艳，女，1978年9月21日出生。
委托代理人刘芬，女，1984年9月3日出生。
上诉人（原审被告）张冉，女，1980年12月16日出生。
委托代理人张少勇（系张冉之父），男，1952年10月26日出生。
委托代理人HELMUTSKOLS（系张冉之夫），男，1982年11月27日出生。
上诉人北京泰禾中维物业管理有限公司（以下简称泰禾公司）与上诉人张冉物业服务合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2014）通民初字第15480号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月10日立案受理后，依法组成由法官邢军担任审判长，法官郑慧媛、江惠参加的合议庭，于2015年3月4日、2015年3月17日召集双方进行了询问，并于2015年3月17日公开开庭进行了审理。上诉人泰禾公司的委托代理人王小艳，上诉人张冉的委托代理人张少勇、HELMUTSKOLS到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
泰禾公司在一审中起诉称：泰禾公司系张冉居住小区×××的物业管理公司。根据张冉与开发商签订的《商品房现房买卖合同》附件《临时管理规约》的约定，由泰禾公司为张冉所购房屋所在小区提供前期物业管理服务，物业服务收费标准为10元／平方米，如张冉逾期支付物业费，则按逾期付款额的万分之三／天收取滞纳金。张冉所购买的房屋位于潞城镇堡辛村×××，房屋实测建筑面积408.14平方米。张冉自2012年1月11日起一直没有交纳物业费，尚欠物业费133325.7元。请求法院依法判令：1.张冉给付泰禾公司2012年1月11日至2014年9月30日之间的物业费133325.7元；2.张冉支付滞纳金16692.92元；3.本案诉讼费由张冉负担。
张冉在一审中答辩称：不同意泰禾公司的诉讼请求，泰禾公司主张的物业费已经超过诉讼时效。张冉的房屋存在严重质量问题，经多次与泰禾公司协商亦未能解决。泰禾公司提供的物业服务不达标，其员工多次在合同约定外时间进行施工，影响张冉休息。张冉房屋临近的×××号房屋业主违规施工，并占用小区公共用地，泰禾公司不予处理。综上，不同意支付物业费。
一审法院审理查明：2010年9月20日，张冉就位于北京市通州区潞城镇堡辛村×××房屋办理了入住手续，该房屋建筑面积为408.14平方米。泰禾公司系张冉居住小区的物业服务单位，物业管理费标准为人民币10元／平方米／月。张冉未交纳2012年1月11日至2014年9月30日的物业费共计133325.7元。
另，关于房屋质量问题，张冉已起诉北京泰禾房地产开发有限公司（以下简称泰禾开发商），此案正在审理当中。关于×××号房屋业主的违建问题，泰禾公司称其已阻止业主进行施工但未果，并提供了录像予以证明。
一审法院判决认定：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。泰禾公司为张冉居住的小区提供物业服务，故泰禾公司、张冉之间形成事实上的合同法律关系。泰禾公司提供了物业服务，张冉应当支付相应的物业服务费，张冉未交纳物业服务费，应当继续履行给付义务，故对泰禾公司要求张冉支付物业服务费的诉讼请求，该院予以支持。对泰禾公司要求张冉支付滞纳金的诉讼请求，理由不当，证据不足，该院不予支持。对张冉称泰禾公司的请求已经超过诉讼时效的辩解意见，因物业服务具有延续性，故其辩解意见，于法无据，该院不予采纳。对张冉称房屋存在质量问题故不同意交纳物业费的辩解意见，其应当与开发商另行解决，且已就房屋质量问题起诉开发商，故该问题不构成不交纳物业费的理由，该院对其辩解意见不予采纳。对张冉称泰禾公司提供的物业服务不合格的辩解意见，因其并未提供充分的证据证明泰禾公司提供的服务存在严重问题，故该院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，判决：一、张冉给付泰禾公司2012年1月11日至2014年9月30日的物业服务费共计133325.7元，于判决生效之日起7日内执行清；二、驳回泰禾公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
泰禾公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一、张冉与泰禾公司之间的《前期物业服务合同》及《临时管理规约》中关于滞纳金的约定合法有效，泰禾公司要求支付滞纳金的请求理应得到支持。二、判令违约方承担合同约定的、适当的违约责任，除了对违约方造成一定的惩戒之外，还能够督促合同当事人及时履行合同，并对其他未及时缴纳物业费的业主产生警示作用。综上，泰禾公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判支持泰禾公司一审关于滞纳金的诉讼请求；二、一、二审案件受理费由张冉负担。
张冉答辩称：不同意泰禾公司的请求，不同意支付滞纳金。
张冉亦不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一、一审判决认定事实错误。1.泰禾公司不能证明其在法定期限内向张冉主张过权利，泰禾公司出示的证据仅能说明其单方面告知张冉交纳物业费的意愿，其应证明该意思表示张冉已收悉或知悉，由于张冉收房后因房屋质量问题至今没有在涉案房屋居住，张冉至今未收到泰禾公司的相关交纳物业费的通知或告知，故该部分事实一审认定不清，泰禾公司没有完成举证义务，据此不能认定本案没有超过诉讼时效。2.泰禾公司一审庭审中未能证明其履行了全部合同义务，一审庭审中张冉已证明泰禾公司未按照《物业管理规约》的约定履行合同，在约定时间范围外施工，张冉有权行使同时履行抗辩权。尽管司法实践中物业公司提供了主要服务，业主就有义务交纳物业服务费，但张冉要求的是不能对等给付。而一审法院在张冉有足够证据证明泰禾公司履行合同义务存在问题的情形下，对泰禾公司主张张冉交纳全部物业服务费观点予以采纳，有失公允。二、一审判决适用法律错误。本案系物业服务合同法律关系，基于张冉没有缴纳部分物业费形成的是泰禾公司之债权请求权，那么理应适用2年诉讼时效的规定。从2011年至2013年长达2年多，泰禾公司没有向张冉主张权利，其行为符合法律规定对怠于行使权利不予保护的情形。综上，泰禾公司的主张超过诉讼时效，泰禾公司履行合同不符合约定，致使张冉不能实现购买、使用涉案房屋，享受区别于普通住宅的高档物业服务的目的，故张冉上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判为驳回泰禾公司的全部诉讼请求。2．一、二审诉讼费由泰禾公司承担。
泰禾公司答辩称：1.关于诉讼时效的问题，不同意张冉的意见。在一审中，泰禾公司提交了缴费通知书和在业主家门口拍照照片，也通过邮政和快递方式给张冉邮寄过缴费通知书，地址也是张冉入住时候提交的地址。2.张冉主张的泰禾公司没有履行所有服务义务，一个是漏水问题，一个是其他业主装修期间违规施工的情况。泰禾公司在一审中提交了证据证明泰禾公司一直积极在进行沟通，履行了物业公司的服务义务。
本院二审期间依法补充以下事实：庭审中，张冉提交《商品房预售合同》与《临时管理规约》，证明物业管理合同已经超过了时限，以及物业公司的职责和违约责任等事项；提交物业管理费的收据，证明张冉2010年9月20日交纳物业费12270元，2010年9月20日交纳物业费23303.4元。泰禾公司不认可上述证据为新的证据，但对上述证据的真实性予以认可。
庭审中，张冉向本院提交给泰禾公司和泰禾开发商的往来信函，以及给拉脱维亚使馆等的往来信函、电子邮件截图，证明张冉在不断催促泰禾公司及泰禾开发商处理房屋产生的严重的质量问题，并催促建立业主委员会；提交照片若干、录像光盘，证明房屋室内和室外存在质量问题，邻居搭建的违章建筑施工带来问题，为张冉居住和生活带来不利影响；提交公证书，证明涉案房屋不能居住；提交催促提示函，证明其催促北京市通州区人民法院尽快解决张冉起诉的房屋质量相关的争议。泰禾公司对往来信函中张冉发出信函的真实性不予认可，对泰禾公司回复的信函予以认可，称上述信函证明泰禾公司在积极履行义务；对照片的真实性不予认可，且称其部分的照片涉及到的是房屋质量问题，与物业服务合同无关；对公证书和催促提示函与本案的关联性不予认可。
张冉称涉案房屋已经装修，但出现房屋质量问题之后无法居住，且称涉案房屋没有根据国家标准做好防水，和室外有很多漏洞相通，四周墙壁全部渗水。泰禾公司称漏水问题自2012年7月大暴雨开始就产生了，问题产生之后泰禾公司通过当面沟通、函件往来的方式积极协调，也找到房屋设计部门、独立第三方专家等寻求合理的解决方案，但是张冉家庭成员之间也有分歧，至今未能确定解决方案。
泰禾公司与张冉均认可泰禾公司在张冉购房时为其免除了1年零6个月的物业费，其优惠份额分摊到涉案房屋及张冉之母金××名下的房屋上。泰禾公司称其在本案中主张的物业费已经扣除了对张冉优惠的部分及张冉已经支付的部分。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有《商品房预售合同》、《前期物业服务合同》、别墅交接书、《临时管理规约》及当事人陈述等在案佐证。
本院认为：泰禾公司为张冉所在的小区提供了物业服务，双方存在事实上的物业管理服务合同关系，双方均应依约履行合同义务。现泰禾公司提供了物业服务，张冉应当支付相应的物业服务费。
关于张冉称泰禾公司的请求已经超过诉讼时效的辩解意见，因物业服务具有延续性，且泰禾公司在此期间并未怠于主张权利，且双方就物业服务的问题进行了反复的沟通，故对于张冉关于时效的辩解意见，缺乏事实和法律依据，一审法院不予采纳，并无不当。
对于张冉主张的房屋存在质量问题故不同意交纳物业费的上诉意见，本院认为，首先，房屋质量问题与物业管理服务问题系不同的法律关系，张冉应当与开发商另行解决，且张冉已就房屋质量问题起诉开发商，该案正在审理中；第二，泰禾公司亦就此问题进行了沟通和协调，但完全解决房屋质量问题超出了物业服务的范围，故房屋质量问题并非张冉不交纳物业费的合法事由。
关于张冉主张的其周边业主建造违章建筑，以及泰禾公司存在其他物业服务不合格的抗辩意见，张冉并未提供充分的证据证明在其邻居进行施工时泰禾公司存在违反双方物业服务合同约定的行为，亦未能提交充分的证据证明泰禾公司提供的服务存在严重问题，足以减免物业费，故本院对张冉的上述抗辩意见不予采纳。
由于张冉与泰禾公司及泰禾开发商就房屋存在的问题始终存在争议，故泰禾公司关于滞纳金的请求，缺乏合理性，一审法院不予支持，并无不当。
需要说明的是，物业管理费系物业管理单位赖以维持生存和持续提供服务的资金来源，物业管理工作涉及方方面面的问题，评价物业服务管理水平亦应从全面的角度出发。良好的小区环境需要物业管理企业和业主共同建立、治理和维护。作为提供物业管理服务的物业公司，应当本着诚实信用的原则，严格按照约定及有关规定履行自己的物业管理义务，提高物业管理水平，并积极协助业主解决相关问题，作为接受物业管理服务的业主，应当协助物业公司进行管理，及时交纳物业费用，与物业管理公司共同努力，建设和谐的小区环境和氛围。
综上，泰禾公司与张冉的上诉请求，均缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审法院判决处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费1650元，由北京泰禾中维物业管理有限公司负担167元（已交纳），由张冉负担1483元（于本判决生效后7日内交纳）。
二审案件受理费3185元，由北京泰禾中维物业管理有限公司负担218元（已交纳），由张冉负担2967元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 邢 军
代理审判员 郑慧媛
代理审判员 江 惠
二〇一五年三月十九日
书 记 员 刘茜倩