福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0203民初9068号原告：陈琳丽，女，1982年8月23日出生，汉族，住厦门市思明区。委托诉讼代理人：郭伟清，福建重宇合众律师事务所律师。被告：桂冬香，女，1963年1月12日出生，汉族，住江西省鹰潭市月湖区。委托诉讼代理人：黄有仕，北京盈科（厦门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王发镔，北京盈科（厦门）律师事务所律师。第三人：游建国，男，1962年9月9日出生，汉族，住江西省鹰潭市月湖区。委托诉讼代理人：黄有仕，北京盈科（厦门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王发镔，北京盈科（厦门）律师事务所律师。第三人：邱小毛，男，1968年6月19日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。原告陈琳丽与被告桂冬香、第三人游建国、邱小毛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈琳丽的委托诉讼代理人郭伟清，被告桂冬香、第三人游建国的共同委托诉讼代理人黄有仕、王发镔及第三人邱小毛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈琳丽向本院提出诉讼请求：解除陈琳丽与桂冬香之间签订的《房产买卖协议》（编号：13606349），并由桂冬香向陈琳丽承担违约责任即双倍返还陈琳丽已付定金200000元，赔偿陈琳丽因桂冬香的违约行为而蒙受的超过定金部分的损失330000元。事实和理由：陈琳丽与桂冬香授权的邱小毛签订一份《房产买卖协议》（编号：1306349，以下简称讼争协议），约定桂冬香将其名下厦门市思明区洪莲西里38号1701室房产（以下简称案涉房产）以447万元出售给陈琳丽；陈琳丽于协议签订之日直接支付桂冬香购房定金10万元；陈琳丽、桂冬香应于2016年6月5日前，以本协议为基础签订土方局印制的《厦门市房地产买卖合同》，并前往土方局办理交易过户登记手续；桂冬香承诺共有人同意出售，如有异议自行承担；桂冬香全权委托邱小毛签订本协议；邱小毛负有同样连带责任。协议签订后，陈琳丽依约于2016年4月25日向桂冬香支付定金10万元。2016年5月26日，桂冬香短信告知邱小毛案涉房产不卖了。2016年5月31日，陈琳丽、桂冬香、邱小毛、案外人赖云兴等人在邱小毛处协商处理，桂冬香明确其授权邱小毛且知道协议项下各项约定，但坚持不卖案涉房产，除非陈琳丽同意出价490万元。陈琳丽明确要按双方签订的协议继续履行。2016年6月4日，陈琳丽再次跟桂冬香、游建国协商，并告知已准备好首期购房款237万元，桂冬香、游建国再次告知陈琳丽不卖案涉房产，除非陈琳丽同意出价490万元。陈琳丽于2016年6月6日上午九时许电话要求桂冬香按照协议约定于当日下午三时配合到厦门市政务服务中心办理案涉房产过户登记手续，当日下午三时桂冬香未到场并明确拒绝办理案涉房产过户登记手续。陈琳丽全面履行了合同义务，却因桂冬香的违约行为蒙受了损失。有鉴于此，为维护自身合法权益，提起本案诉讼。桂冬香辩称，一、讼争协议为无效合同。案涉房产系桂冬香与游建国的夫妻共同财产，邱小毛未取得案涉房产共有权人游建国的授权即签订本案协议，游建国事后对该协议也不予认可，最终导致交易失败，根据法律规定，应认定本协议无效。二、陈琳丽主张双倍返还定金缺乏依据。本案协议无效，合同内容对双方无约束力，陈琳丽不得依据合同主张双倍返还定金。三、陈琳丽主张的33万元损失没有事实与法律依据。陈琳丽并未对该损失主张进行举证，该33万元损失并未实际发生。桂冬香在签订协议时不可能预见该损失，陈琳丽要求桂冬香承担所谓房价上涨对其造成的损失不符合可预见性原则，于法不符。协议第十二条对违约责任进行了明确约定，若桂冬香中途毁约，应以书面形式立即通知陈琳丽及厦门鼎居房地产营销策划有限公司（以下简称鼎居公司），并自毁约之日起三日内，返还双倍定金及已付购房款。四、陈琳丽自身存在重大过错，应自行承担责任。陈琳丽明知案涉房产系桂冬香与游建国的夫妻共同财产，且邱小毛未取得游建国的授权，仍与邱小毛签订协议，就房产交易失败及所产生的损失，陈琳丽存在重大过错，应自行承担损失。邱小毛述称，桂冬香委托其与陈琳丽签订讼争协议，2016年4月25日签订协议前，邱小毛将协议的全部内容电话告知桂冬香，包括房屋总价447万元，当天支付定金10万元，中介费5万元由陈琳丽支付，2016年6月5日前首付247万元及办理过户手续等，桂冬香回复称需与其配偶游建国商量后再回复。桂冬香稍后电话告知邱小毛，游建国同意出售案涉房产，并且桂冬香全权委托邱小毛代为与陈琳丽签订协议。协议签订后，陈琳丽依约支付了定金10万元给桂冬香，桂冬香通过短信向邱小毛确认收到定金，并通过短信发送全权委托书给邱小毛。2016年5月26日，桂冬香告知邱小毛因房子涨价，其要违约。2016年5月31日下午，桂冬香、陈琳丽、邱小毛、赖云兴等人到鼎居公司协商案涉房产买卖事宜。桂冬香要求总价增加至490万元，否则要违约，双倍返还定金20万元。陈琳丽要求桂冬香双倍返还定金及赔偿房价上涨损失，否则继续履行协议。陈琳丽与桂冬香最终无法协商一致。2016年6月4日，邱小毛再次电话要求桂冬香与游建国商量继续履行协议，桂冬香回复不愿继续履行。2016年6月6日，陈琳丽电话通知邱小毛当天下午三时至厦门市行政服务中心办理房产过户手续。邱小毛、赖云兴、陈琳丽到场后，桂冬香电话称其在江西老家拒绝办理房产过户手续。游建国述称，其同意桂冬香的意见，并且在协议签订过程中，其完全不知情，其因在厦门当兵退伍的感情因素，一直不同意出售案涉房产。本院经审理认定事实如下：2016年4月25日，经鼎居公司居间介绍，邱小毛代理桂冬香与陈琳丽签订一份《房产买卖协议》，约定陈琳丽向桂冬香购买案涉房产，房屋成交价为447万元，协议签订之日陈琳丽支付桂冬香购房定金10万元；陈琳丽应于2016年6月5日前向桂冬香支付247万元（含定金）；双方应于2016年6月5日前，以本协议书为基础签订土房局印制的《厦门市房地产买卖合同》，并前往土房局办理交易过户登记手续；若于2016年6月10日前因一方原因仍无法办理交易过户登记手续，则守约方有权解除本协议并追究违约方的违约责任；签订本协议后，双方不得中途悔约，若桂冬香中途悔约，应以书面形式立即通知陈琳丽及鼎居公司，并自悔约之日起三日内应以陈琳丽所付定金的双倍及陈琳丽已付购房款（不计利息）返还给陈琳丽；桂冬香全权委托印小毛签订本协议。讼争合同签订当日，陈琳丽向桂冬香支付了定金10万元。桂冬香当日通过短信告知邱小毛已收到定金10万元，并短信确认以总价447万元转让案涉房产给陈琳丽，合同全权委托邱小毛代理签字。2016年5月26日，桂冬香短信告知邱小毛不愿出售案涉房产。2016年6月4日，陈琳丽再次跟桂冬香、游建国协商，并告知已准备好首期购房款237万元，桂冬香、游建国告知陈琳丽不卖案涉房产。2016年6月6日上午九时许，陈琳丽电话要求桂冬香按照协议约定于当日下午三时配合到厦门市政务服务中心办理案涉房产过户登记手续，桂冬香明确拒绝继续履行协议，并未到场配合办理过户手续。2016年6月27日，本院根据陈琳丽的申请，冻结了桂冬香名下案涉房产的所有权。另查明，桂冬香与游建国于1984年2月25日登记结婚，案涉房产产权于2013年12月25日登记至桂冬香名下。审理中，陈琳丽主张因桂冬香违约导致讼争协议无法履行，现因案涉房产涨价导致其造成33万元损失，并提交以下证据予以证明：1.购房合同、收款收据，拟证明陈琳丽因购买涉案房产出售原有住房；2.厦门房地产联合网、安居客网房产出售信息，拟证明与案涉房产同地段房产的市场价值；3.申请厦门睿源房地产营销策划有限公司的工作人员赖云兴出庭作证，拟证明2016年5月31日，陈琳丽、桂冬香、邱小毛、赖云兴等人至鼎居公司协商处理案涉房产买卖事宜，桂冬香明确表示不卖案涉房产，除非陈琳丽同意出价490万元。桂冬香对上述证据质证认为，对购房合同、收款收据的真实性有异议，且与本案不具有关联性；对厦门房地产联合网、安居客网房产出售信息真实性不予确认，且相关数据仅是挂牌价格，而非成交价格，网站出售信息时间也与讼争交易发生时间不一致；对于证人证言的真实性不予确认，证人与陈琳丽存在利害关系。本院认为，陈琳丽与桂冬香签订的《房产买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。现桂冬香仅以案涉房产共有人游建国不同意出售为由，主张讼争合同无效，于法无据，本院不予采信。讼争协议签订后，陈琳丽依约支付定金，但桂冬香于2016年5月26日明确拒绝出售案涉房产，且直至2016年6月10日前仍未配合办理交易过户登记手续，已构成违约；故陈琳丽要求解除案涉协议，并要求桂冬香向其双倍返还定金20万元，符合法律规定及双方约定，本院予以支持。另，关于陈琳丽诉求超过定金部分的33万元损失，其所举证据尚不足以证明其存在该项损失，根据双方实际履约情况，依照诚实信用原则，对陈琳丽该项诉求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《关于适用若干问题的解释》第一百二十条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告陈琳丽与被告桂冬香于2016年4月25日就厦门市思明区洪莲西里38号1701室签订的《房产买卖协议》；二、被告桂冬香于本判决生效之日起十日内向原告陈琳丽双倍返还定金合计20万元；三、驳回原告陈琳丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20880元，由原告陈琳丽负担10440元，被告桂冬香负担10440元；财产保全费5000元，由原告陈琳丽负担2500元，被告桂冬香负担2500元。款项均应于本判决生效后七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。代理审判员  吴燕航二〇一六年十二月十二日代书 记员  蔡奇特附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《关于适用若干问题的解释》第一百二十条第一款因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同的目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。