江苏省盱眙县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）盱民初字第0273号
原告张育新，个体户。
委托代理人薛建军，江苏法之衡律师事务所律师。
被告淮安诚基房地产开发有限公司。住所地盱眙县盱城镇宣化街北侧、附中、附小东侧大明学府售楼部。
法定代表人孔棣，董事长。
委托代理人刘立东，江苏法嘉德律师事务所律师。
第三人戚尔东。
第三人叶娟，出生年月不详，居民身份证号码不详。
原告张育新与被告淮安诚基房地产开发有限公司、第三人戚尔东、叶娟房屋拆迁安置合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于2014年2月24日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，转为普通程序依法组成合议庭，于2014年6月30日公开开庭进行了审理。原告张育新的委托代理人薛建军，被告淮安诚基房地产开发有限公司的委托代理人刘立东、第三人戚尔东到庭参加诉讼，第三人叶娟经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张育新诉称，原告原有一宅一院房屋坐落在盱眙县盱城镇宣化街89号，建筑面积为76.21米，后被告在原告的坐落房屋处开发房地产，需使用原告方房屋要对原告房屋进行拆迁安置，2011年4月26日被告方作为拆迁人、原告方作为被拆迁人，拆迁实施单位盱眙县房屋拆迁安置中心（合同中丙方）签订了一份“盱眙县房屋拆迁协议书（产权调换）”，原被告双方经过充分协商议定：甲方（即被告方）因大明学府工程建设需要，经批准实施拆迁，乙方（即原告方）房屋在拆迁范围内。根据有关拆迁政策规定，经协商，现就拆迁补偿有关事项订立如下协议：一、房屋有关情况：乙方（原告方）房屋坐落在宣化街89号，房屋性质住宅；二、补偿金额：甲方应补偿乙方各项费用合计人民币200005.52元；三、补偿安置方式：乙方自愿选择的补偿安置方式为产权调换；四、产权调换有关约定：（一）乙方选择的产权调换房位于大明学府3号楼3单元302室；（二）乙方选择的产权调换房价款：1、等面积部分：面积为76.21米，单价为2461元每平方米，合计187552.81元；2、超面积部分：面积为8.2平方米，单价为2761元每平方米，合计22640.2元；产权调换房价款合计：210193.01元，该盱眙县房屋拆迁协议书中就费用结算、搬迁时间、过渡时间、过渡费用、安置房的面积问题、公共维修基金的负担、房屋契税等问题进行了约定。该盱眙县房屋拆迁协议书于2011年4月26日，经过原被告双方签字盖章并生效，原告方按照该协议书的约定履行了合同义务，但被告方迟迟不履行合同义务，2013年5月7日，当原告到被告处领取补偿安置的大明学府3号楼3单元302室房屋时，被告知被告为出售高房价已经将该房屋高价另行出售给其他人，现原告方无法，只有依法起诉，要求依法判令被告依法履行2011年4月26日与原告签订的“盱眙县房屋拆迁协议书（房屋调换），优先取得补偿安置房屋交付大明学府3号楼3单元302室给原告方。为了维护原告的合法权益，现请求：1、请求人民法院依法确认原告张育新对2011年4月26日原告与被告签订的“盱眙县房屋拆迁协议书（产权调换）中的大明学府3号楼3单元302室拆迁安置房屋有优先取得的权利；2、请求人民法院依法判令被告履行盱眙县房屋拆迁协议书中（产权调换）约定的交付大明学府3号楼3单元302室给原告方；3、诉讼费用由被告承担。
被告淮安诚基房地产开发有限公司辩称，第一、原告诉争的3栋302房屋不在计划的安置房调换范围之内，因为3号楼一楼是商铺，商铺在调换时没计算在楼层内，所以协议中调换给原告的302号房屋按楼层的位置算应该是4楼402房屋。第二、房屋现在已卖给他人了，该住户已装潢并实际入住，所以原告要求优先交付已不可能实现。
第三人述称，我是2011年7月28日在开发商那里买的，交了315300元，2013年4月5日被告交给我房屋，在2013年10月我搬进该房。装修大概花了10万元左右。现在一直住在里面，目前房产证还没有办下来。
经审理查明，2011年4月26日，被告淮安诚基房地产开发有限公司（拆迁人）与原告张育新签订一份盱眙县房屋拆迁协议（产权调换），约定：甲方（即被告方）因大明学府工程建设需要，经批准实施拆迁，原告将坐落在宣化街89号房屋与被告开发的大明学府3号楼3单元302室调换，协议签订后，原告方必须在2011年4月29日前搬出拆迁房屋。2011年7月28日，被告在未经原告同意的情况下与第三人戚尔东、叶娟签订《商品房买卖合同》，被告按照合同约定将其经营开发的大明学府3号楼3单元302室以315300元出售给第三人，2013年4月5日被告将房屋交给第三人，交房时该房属毛坯房，后第三人进行装修，并已搬进房屋居住至今，目前该房屋产权证正在办理中。
上述事实，有原告、被告、第三人陈述，原告、被告签订的《房屋拆迁补偿协议》，被告与第三人签订的《商品房预订协议》，收房确认书、照片等证据证实。
本院认为，房屋拆迁安置补偿合同是指拆迁人与被拆迁人就拆迁房屋的补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁的过渡方式和过渡期限等事项订立的协议。本案中，原、被告签订《房屋拆迁补偿协议》，在双方之间形成房屋拆迁安置补偿合同法律关系。原告系被拆迁人，被告系拆迁人，被告对原告房屋补偿的方式实行房屋产权调换。商品房预售合同是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，承购人支付定金或房屋价款的合同。本案中，被告与第三人签订的《商品房预订协议》，在双方之间形成商品房预售合同法律关系。被告与原告及第三人各自签订的协议均系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。但是，原告与被告以所有权调换形式签订的商品房买卖合同属于一种物权，原告享有优先取得的权利。被告将与原告订立《房屋拆迁安置补偿协议》的标的物，在未征得原告的同意下，擅自另行出卖给第三人并已交付，应依法承担违约责任。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”该规定明确表明原告有优先取得特定补偿安置房屋的权利，被告抗辩称原告诉争的3栋302房屋不在计划的安置房调换范围之内，因为3号楼一楼是商铺，商铺在调换时没计算在楼层内，所以协议中调换给原告的302号房屋按楼层的位置算应该是4楼402房的理由无事实依据，本院不予采纳。第三人戚尔东、叶娟在不知情的情况下，购买了属于原告享有优先取得权的房屋，本身并无过错。但基于法律的规定，第三人戚尔东、叶娟有义务让房，由此造成的所有损失，第三人可依法向被告追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定，判决如下：
一、原告张育新对与被告淮安诚基房地产开发有限公司签订的大明学府3号楼3单元302室有优先取得的权利。
二、被告淮安诚基房地产开发有限公司应于本判决生效后60日内向原告张育新交付大明学府3号楼3单元302室。第三人戚尔东、叶娟在上述期限内必须协助交房。
案件受理费150元，由被告淮安诚基房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：淮安市财政局；开户行：淮安市农业银行城中支行；帐号：34×××54）。
审 判 长 周立新
代理审判员 胡小娟
人民陪审员 王宜国
二〇一四年七月七日
书 记 员 李晓敏
附法律条款
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条、当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。