重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝01民初884号原告：皮丰恺，男，汉族，1974年9月22日出生，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：朱海东，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢鹏，重庆坤源衡泰律师事务所律师。被告：重庆中华置业有限公司，住所地重庆市江北区锦馨苑2号附1号2-2，组织机构代码20286353-3。法定代表人：杨晓轩，总经理。委托诉讼代理人：李思伦，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫涛，重庆百君律师事务所律师。原告皮丰恺与被告重庆中华置业有限公司（以下简称中华公司）合同纠纷一案，由重庆市渝北区人民法院于2016年2月25日立案受理后，该案因级别管辖依法移送本院审理。本院于2016年9月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告皮丰恺及其委托诉讼代理人朱海东，被告中华公司的委托诉讼代理人李思伦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告皮丰恺向本院提出诉讼请求：1、请求解除双方签订的《两江春城认购协议》及补充协议；2、判决中华公司双倍返还定金1400万元；3、案件受理费由被告中华公司负担。被告中华公司辩称：1、不同意解除双方签订的认购协议，应该继续履行；2、认购协议合法有效，原告无权请求中华公司双倍返还定金1400万元。请求驳回原告的诉讼请求。原告皮丰恺提交了如下证据：第一组证据：1、2014年7月10日《两江春城认购协议》；2、2014年11月26日的《认购协议补充协议》。第二组证据：3、银行转账凭证；4、定金收据。第三组证据：5、2015年10月21日协商函；6、2016年2月14日催告函。第四组证据：7、2016年2月15日特快专递单据及签收记录。中华公司的质证意见为：对证据1、3、4、5、6的真实性、合法性、关联性无异议，对催告函的证明目的有异议。证据2系复印件证据，不认可真实性。对证据7未发表质证意见。本院认证如下：对原告证据1、3、4、5、6的真实性、合法性、关联性均予以确认。对证据2《认购协议补充协议》因系复印件，缺乏证据佐证，本院对真实性不予确认。对证据7，因原告的诉讼请求由渝北区人民法院审理时的确认解除合同效力至本院审理时变更为请求解除认购协议，本院对关联性不予确认。被告中华公司提交如下证据：证据1、通话记录；2、施工图纸；3、证人周某、黄某、丁某证人证言。证人周某证明：装修图纸是皮丰恺向其提交的两江春城元喜酒店装修图纸。是熟人介绍其与皮丰恺做的，其与皮丰恺没有签订书面协议，是口头协商。平时与皮丰恺电话联系。其从2015年11月进场到2015年12月底做完，2016年1月撤场。皮丰恺说他直接付款，但目前联系不上，电话不接。证人黄某证明：皮丰恺将工程给周某，周某找其代班做活。当时没有核定总价，皮丰恺说收方再核定。图纸的设计人员叫丁某。至今没有收到过工程款。证人丁某证明：皮丰恺与其所在单位重庆品辰装饰工程设计有限公司签订了设计合同，设计图纸的位置是两江春城16至19层。皮丰恺在现场指挥施工，皮丰恺只支付了设计费的定金，剩余设计费没有支付。其向施工工人打听过施工班组的费用，施工班组的工人说该皮丰恺支付。因为皮丰恺一直没有支付设计费，其才打听这个问题。皮丰恺的质证意见为：对通话事实、施工图纸的真实性、合法性、关联性均予以确认，但不认可中华公司的证明目的。与证人周某、黄某、丁某等施工人员的通话，是交流施工或设计方案，但施工人员不是皮丰恺所请。施工图是皮丰恺提供的，设计合同是皮丰恺与重庆品辰装饰工程设计有限公司签订的，丁某是设计人员。目的是让中华公司按施工图整改并交付房屋。中华公司依据认购协议的约定安排施工人员按皮丰恺及施工图意见整改房屋达到交付条件，自然皮丰恺与施工人员有沟通及通话。施工图纸是皮丰恺提供，但皮丰恺是提供给中华公司的，不是提供给施工人员的。三个证人的证人证言不能证明中华公司已经交付房屋。本院认证如下：对中华公司证据1、2的真实性、合法性、关联性予以确认，对中华公司的证明目的不予确认。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对无争议的事实，本院认定如下：2014年7月10日，甲方（出卖人）中华公司与乙方皮丰恺（买受人）签订《两江春城认购协议》。约定：一、对于住宅部分，乙方认购两江春城X号地块X号楼X层、X号房。累计建筑面积3105.92平方米，套内面积2458.20平方米，套内单价9763.24元每平方米，总价24000000元。对于商业部分，乙方认购两江春城4号地块1号楼1层建筑面积413.46平方米，建筑面积单价29023.36元每平方米，总价12000000元。二、乙方于2014年6月20日自愿缴纳认购定金7000000元整。其中住宅定金4000000元，商业定金3000000元，待双方签订该房屋《重庆市商品房买卖合同》时，上述认购定金自动转为房款。三、乙方在签订本认购协议后，以甲方通知之日起30日内，须携带签约所需证件和资料至甲方销售中心签订《重庆市商品房买卖合同》，并按照选择的付款方式支付购房款及其他相应费用。四、若乙方未按照本协议约定时间与甲方签订《重庆市商品房买卖合同》或未付清相应款项，即视为乙方放弃此次购房，则定金7000000元不予退还，且甲方有权将房屋售予第三方，本认购协议立即失效。五、在乙方遵守本认购协议约定的前提下，甲方无权将房屋销售给第三方，如甲方违约，乙方有权请求甲方双倍返还定金。六、甲乙双方同意，在签订《重庆市商品房买卖合同》之前，本认购协议对甲乙双方均有约束力。在甲乙双方签署买卖合同后，本认购协议则同时失效，并由甲方收回，但本协议第八条补充协议，由甲乙另行签署补充条款，作为《重庆市商品房买卖合同》的一部分，具有相同法律效力。八、补充协议：1、两江春城4号地块1、2号楼中间、4号地块西侧目前规划为开敞空间及城市绿地，甲方在结合绿地、满足规划的前提下，尽可能设计成地面车位免费给乙方使用；2、在乙方购置物业车库内，甲方赠送一个产权车位及5个不计产权车位给乙方免费使用；3、两江春城X号地块X号楼X层及乙方所购所有商业，甲方在每个房间和通道按酒店消防验收标准增设报警器和消防喷头，甲方在乙方购买商业公共厕所部分按照酒店标准装修好交付乙方使用；4、乙方需更换两江春城X号地块X号楼X层的过道、门和锁（含消防门），乙方提供装修设计图纸、甲方负责装修，其标准不超过甲方原有装修标准，其中入户门价格不超过980元；5、乙方在本屋顶免费设立广告位，甲方负责与物管公司沟通协调，同时甲方为乙方在两江春城4号地块2号楼红线范围内的临街处规划一个广告位，制作费用由乙方自行承担，广告位地点由甲乙双方协商确定；6、甲方承诺乙方所购物业按60％缴纳物管费；7、甲方装修时乙方可以免费入场装修，进场装修时间不晚于2015年3月31日；8、两江春城X号地块X号消防电梯在满足本幢业主使用下，由乙方管理使用；9、甲方按照乙方要求合理修改室内墙体结构（阳台增设窗户、阳台两边增设耳朵等），乙方提供装修设计图，费用由甲方承担；10、乙方购买的X号地块X号楼X号按照精装修标准交房；11、若乙方购买物业后甲方对外销售价格下调，乙方所购物业获得相应比例差价补偿；12、甲方义务为乙方所购物业以整层面积在相关部门合为一个房产证；13、若甲方在乙方支付购房定金后，甲方未就合证问题予以解决，乙方有权请求甲方双倍返还所有定金；14、甲方应在2015年12月30日前将乙方所购物业完善交付；15、乙方提供签订合同及办理按揭相关人员的名单，由甲方核实征信，签订商品房买卖合同时乙方最终确定签订合同及办理按揭人。附：皮广会、陈有章、王建秀、何瑞荣、皮广菊、何佳、万雨、皮丰恺等身份信息。2014年6月20日，皮丰恺向中华公司分九次转账支付定金7000000元。皮丰恺与中华公司在2014年6月20日亦签订了《两江春城认购协议》，庭审中，皮丰恺与中华公司均表明双方2014年6月20日签订的《两江春城认购协议》已经被2014年7月10日签订的《两江春城认购协议》所代替，不再将2014年6月20日签订的《两江春城认购协议》作为本案证据。2014年6月20日，中华公司向皮丰恺出具两份收据，分别收到皮丰恺住宅定金400万元和商业房屋定金300万元。2015年10月21日，皮丰恺向中华公司发函，以中华公司至今未达到进场装修条件且协商未果、X层消防至今未施工且未合证、室内墙体未按图修改、价格调整期间隐瞒事实、不能按照协议约定时间2015年12月30日交付使用等为由，要求按照约定条款解除认购协议并由中华公司双倍退回定金14000000元及资金占用利息。2016年2月14日，皮丰恺向中华公司发出《催告函》，要求中华公司在接到函件后三日内交付所购房屋、签订商品房买卖合同、解决合证问题。如果中华公司未按照本催告函通知时限履行认购协议的全部义务，认购协议自动解除，中华公司按照协议约定承担赔偿及其他法律责任。次日，中华公司工作人员签收《催告函》。庭审中，被告中华公司申请证人周某、黄某、丁某出庭作证。其中，证人周某、黄某系在重庆市渝北区人民法院开庭审理中出庭作证，证人丁某系在本院开庭审理中出庭作证。本院庭审中，双方当事人均同意将证人周某、黄某在重庆市渝北区人民法院出庭作证的证人证言作为本案证人证言，无需证人周某、黄某再次出庭作证。双方当事人还同意将在重庆市渝北区人民法院举示的证据和发表的质证意见作为本案中举示的证据和发表的质证意见。庭审中，原告皮丰恺主张《两江春城认购协议》是为了正式签订商品房买卖合同之前的预购协议，不是正式的商品房买卖合同，协议有效。被告中华公司主张《两江春城认购协议》是签署正式商品房买卖合同前的预约合同，协议有效。原告皮丰恺当庭明确依据合同法第九十四条第4项的规定，请求解除合同。解除合同的事由为：被告未按合同约定于2015年12月30日前交房，也没有与皮丰恺签订重庆市商品房买卖合同；没有按约让皮丰恺进场装修；没有按照合同约定办理每层房屋的产权证。双方当事人对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于证人周某、黄某、丁某的证人证言，结合证言内容、通话记录及皮丰恺的质证意见以及本院认证，本院对丁某是施工图设计人员的身份予以确认，对周某、黄某负责房屋整改的身份予以确认。虽然周某、黄某均证明是与皮丰恺建立了施工合同关系，但周某、黄某与皮丰恺既无书面合同，亦无付款事实，结合《两江春城认购协议》第八条第3项、第9项的约定，中华公司作为甲方有在每个房间和通道按酒店消防验收标准增设报警器和消防喷头，以及按照乙方皮丰恺要求合理修改室内墙体结构（阳台增设窗户、阳台两边增设耳朵等），由皮丰恺提供装修设计图，费用由甲方中华公司负担等合同内容。本院对证人周某、黄某关于其与皮丰恺建立施工合同关系的证人证言，不予采信。皮丰恺与证人丁某所在单位重庆品辰装饰工程设计有限公司签订了设计合同，并由证人丁某完成施工设计图。皮丰恺负责提供施工设计图是其合同义务，合同明确予以约定。但皮丰恺提供施工设计图的事实，不导致认定皮丰恺与周某、黄某建立施工合同关系。且证人丁某关于应由皮丰恺支付施工人员工钱的证人证言，系传来证据，证明力低。本院对证人丁某关于皮丰恺与施工人员建立施工合同关系的证人证言，亦不采信。中华公司既无交付房屋的书面证据，又无其履行《两江春城认购协议》第八条第3项、第9项约定的其他事实证据，本院对中华公司主张涉案房屋已经于2015年12月30日前交付皮丰恺的主张，不予采信。本院认为，皮丰恺与中华公司签订的《两江春城认购协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，内容合法有效。本案争议焦点为：一、认购协议的合同性质；二、认购协议是否应该解除，以及若解除合同后，是否应双倍返还定金。本院评判如下：一、关于认购协议的合同性质，双方当事人均确认为预约合同，不是商品房买卖合同。预约合同，即约定将来成立一定契约的契约，预约合同签订后，当事人负有在一定期限内缔结本约的义务。因认购协议明确约定还需要签订商品房买卖合同，以及买受人是皮丰恺还是皮丰恺等八人尚未明确，房屋价款如何支付、按揭首付款数额等均未明确。根据双方当事人的意思表示及认购协议的内容，本院认定认购协议是预约合同。二、关于认购协议是否应该解除，以及若解除合同后，是否应双倍返还定金的问题1、双方在认购协议第八条第13项约定了中华公司应该将皮丰恺所购住宅按每层合为一个房屋产权证，中华公司未能合证，皮丰恺有权请求中华公司双倍返还定金。中华公司并未举证证明已经将皮丰恺所购住宅按每层合为一个房屋产权证，仅表明可以合证。但认购协议并未明确合证的时间，且双方尚未签订商品房买卖合同本约，买受人是皮丰恺还是皮丰恺等八人亦未明确。皮丰恺目前以此为由请求解除合同，本院不予支持。2、中华公司未将皮丰恺所购房屋按约于2015年12月30日前交付皮丰恺，已经构成违约。但认购协议并未约定中华公司交付房屋违约皮丰恺即可以按照约定解除合同。涉案房屋虽未交付，但皮丰恺并未证明中华公司交付不能。皮丰恺不能证明因中华公司未交付房屋的违约行为致使不能实现其合同目的，皮丰恺以此为由请求解除合同，本院不予支持。3、认购协议第三条明确约定应由中华公司通知皮丰恺签订商品房买卖合同本约，但未约定签订本约的时间，属于双方约定不明。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款的规定，中华公司负有在合理期限内履行通知皮丰恺协商签订本约的义务。因认购协议约定中华公司应于2015年12月30日前交付房屋，而交付房屋应属于商品房买卖合同的合同义务，且认购协议于2014年7月10日签订，本院由此认为中华公司通知皮丰恺协商签订本约的合理期限应在2015年12月30日前。中华公司既未证明在合理期限内通知皮丰恺协商签订本约，且皮丰恺于2016年2月14日通过《催告函》函告中华公司在三天内签订商品房买卖合同后，中华公司对《催告函》亦未回复。中华公司不作为行为应认定为预约合同一方不履行订立买卖合同的义务，致使合同目的不能实现。原告皮丰恺以中华公司没有与皮丰恺签订重庆市商品房买卖合同作为事由请求解除认购协议，既符合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，又符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，本院予以支持。4、认购协议确定房屋总价款为3600万元，皮丰恺缴纳700万元定金的定金数额符合《中华人民共和国担保法》第九十一条规定。认购协议因中华公司迟延履行致使合同目的不能实现并予以解除，依照《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条第一款的规定，中华公司应当向皮丰恺双倍返还定金1400万元。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告皮丰恺与被告重庆中华置业有限公司于2014年7月10日签订的《两江春城认购协议》；二、被告重庆中华置业有限公司于本判决生效后三日内向原告皮丰恺双倍返还定金1400万元。如果未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费221800元，由重庆中华置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。审判长  李盛刚审判员  乔 艳审判员  康 炜二〇一七年三月七日书记员  程译莹