贵州省铜仁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔06民终822号
上诉人（原审被告）：松桃特驱置业有限公司，住所地松桃县七星广场滨江花园B区16幢。
法定代表人：王德武，系该公司执行董事。
委托诉讼代理人：丰栋，贵州乾锦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴成毅，贵州乾锦律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：龙筱芬，女，1982年8月22日出生，苗族，住贵州省松桃苗族自治县。
被上诉人（原审原告）：杨敦春，男，1977年4月13日出生，侗族，住湖南省芷江侗族自治县。
委托诉讼代理人：付光维，贵州锦江河律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈友进，贵州锦江河律师事务所律师。
上诉人松桃特驱置业有限公司(以下简称“特驱公司”）因与被上诉人龙筱芬、杨敦春商品房买卖合同纠纷一案，不服贵州省松桃苗族自治县人民法院（2017）黔0628民初395号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人特驱公司的委托诉讼代理人丰栋、吴成毅,被上诉人杨敦春、被上诉人杨敦春、龙筱芬的委托诉讼代理人付光维、陈友进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人特驱公司上诉请求：1、撤销贵州省松桃苗族自治县人民法院（2017)黔0628号民初395号民事判决第一项、第二项判决，并依法改判。2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人已具备办理商品房转移登记的有关文书且已具备交付条件，不应承担逾期办证的相关违约责任。上诉人已于2015年12月31日前持有了办理商品房转移登记的有关文书，具备办理转移登记的相关条件。办理商品房转移登记需要双方共同向房屋登记机关提出申请。上诉人有义务在办理商品房转移登记时提供相关文书并协助被上诉人办理转移登记，被上诉人应当向上诉人提出协助办理转移登记的请求，被上诉人并未向上诉人提出办理房屋转移登记请求，也未提出要求上诉人协助办理。至今双方未共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，并非上诉人存在违约行为所致，是被上诉人自身原因造成。被上诉人要求上诉人承担逾期办证违约金的事实及理由，不能成立。2、原审法院认定按交房后180天内办理并完成产权转移登记，属认定事实不清。“办理转移登记”是双方约定的办证方式，由被上诉人向上诉人提出办理转移登记的请求，再由上诉人向房屋登记机关提交相关文书，协助被上诉人办理移转登记的期限，并非产权证件办理完结的期限。3、上诉人与被上诉人对“已付房价款”有明确约定，应当以双方约定的已付房价款为基数计算，而不能以合同所约定的房屋总价款计算逾期办证违约金。
龙筱芬、杨敦春辩称，1、计算逾期交房违约金不应扣除60日。2、合同约定违约金不高，应按合同约定日万分之五计算。3、合同中没有约定转移登记时间，交房后180天内办理转移登记，该交房是约定的交房时间。3、“已付房价款”不包含银行按揭款的约定无效。
龙筱芬、杨敦春向一审法院起诉请求：1、依法判决特驱公司支付逾期交房违约金39608.00元；2、依法判令特驱公司支付龙筱芬、杨敦春逾期办证违约金（自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，每日按已付房款的3%计算）；3、依法判决特驱公司对龙筱芬、杨敦春房屋抹灰层质量问题及时进行整改；4、本案诉讼费由特驱公司承担。
一审法院认定事实：对当事人双方签订的《商品房买卖合同》的效力、实际交付房屋时间（2015年6月5日）、竣工验收备案时间（2015年11月5日）的事实，予以确认。对双方有争议的事实和证据，认定如下：
1、对完成交付房屋时间的认定。本案诉争的《合同》第十一条“交房时间和条件”约定载明：“（一）出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应符合下列1、2、3项所列条件：1该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；同时还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建设工程住宅分户验收表》。龙筱芬、杨敦春代理人认为，特驱公司虽然于2015年6月5日将《合同》涉案商品房交付给龙筱芬、杨敦春并予装修，但未达到约定交房条件，且未向龙筱芬、杨敦春交付上述约定的法律文件，未完成完整意义上的房屋交付义务。特驱公司代理人则提出应以转移房屋占有为完成实际交付。经查，龙筱芬、杨敦春、特驱公司已于2015年6月5日完成了诉争的商品房的交付，有特驱公司提供的“松江希望城接房流转单、房屋移交确认书、声明、装修申请审批表、业主情况登记表”在卷佐证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，本案龙筱芬、杨敦春在接受诉争的商品房时，对上述《合同》约定的交房条件在“松江希望城接房流转单、房屋移交确认书”中已作另行约定，故应视为对《合同》约定房屋交付条件的变更，特驱公司主张的转移房屋占有为完成实际交付的辩解，合符司法解释的规定，予以采纳。龙筱芬、杨敦春认为应以交付约定的法律文件才算完成完整意义上的房屋交付义务的主张，不予认定。
2、对逾期办理房屋产权登记违约时间与违约金计算方法的认定。经查，涉案《合同》第二十二条“房屋登记”中约定“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款3%的违约金；交付后180天办理转移登记”。涉案商品房屋已于2015年6月5日实际交付，按交付后180天办理转移登记计算，特驱公司应于2015年12月2日前办理并完成产权登记。龙筱芬、杨敦春要求自2016年4月30日起计算逾期办理房屋产权登记违约的时间，是对自己权利的处分，予以认定。
一审法院认为，对龙筱芬、杨敦春主张的逾期交房违约金39608.00元，所依据的事实是龙筱芬、杨敦春在接收房屋时，特驱公司未交付符合约定条件的有关文件，并无法律依据，其该主张，本院不予支持；对龙筱芬、杨敦春主张逾期（自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，每日按已付房款的3%计算）办证违约金。我国现行《合同法》规定的违约金主要为补偿性的立法精神，并根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“…损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定。经查，2016年中国人民银行公布的1-5年（含5年）期贷款年利率为4.75%，逾期贷款利率按（银发[2003]251号文件）在贷款利率水平上加收30%-50%。对逾期贷款利率，在贷款利率水平上酌定加收30%，即4.75%×（1+30%）=6.175%。特驱置业公司应支付龙筱芬、杨敦春逾期办证违约金数额自2016年5月1日起计算至2017年2月28日为618888.00元×6.175%/年÷12月/年×10月＝31846.95元。判决：一、松桃特驱置业有限公司在本判决生效之日起十日内向龙筱芬、杨敦春支付逾期办理房屋产权证违约金31846.95元（暂计算至2017年2月28日）；二、2017年3月1日后逾期办理房屋产权证违约金以房款总价618888.00元按年利率6.175%计算至房屋产权登记之日止（但因买受人原因导致延期的时间除外）。三、驳回龙筱芬、杨敦春的其他诉讼请求。案件受理费790.00元，减半收取计395.00元，由松桃特驱置业有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审认定《商品房买卖合同》的效力、实际交付房屋时间（2015年6月5日）、竣工验收备案时间（2015年11月5日）的事实，予以确认。另查明,2015年1月26日龙筱芬、杨敦春向特驱公司购买松江希望城A-23幢1单元5层2号房，双方签订了《商品房买卖合同》，合同中对付款方式、交房时间、逾期交房责任及转移登记等作了约定，买受人采取贷款方式付款，买受人应向出卖人交付首付房款318888元，余款300000元以公积金贷款支付。出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付商品房。对逾期交房责任约定，逾期超过30日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。交付房屋后180天内办理转移登记。《商品房买卖合同》第三条转移登记第（二）款（2）约定，“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款3%的违约金”。双方在该《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第5.4条约定，“乙方（买受人）同意甲方（出卖人）从交房之日起60个工作日内交房，在此期限内甲方不算违约。若超过60个工作日因甲方原因仍然未完成交房，则按合同相关条款办理。”。同时第10.3条约定，双方签订的合同约定的“已付房价款”是指乙方实际支付给甲方的房款（不包括银行提供的按揭款）和实际已归还给银行的按揭款本金的总和。龙筱芬、杨敦春向特驱公司支付首付房款318888.00元，余款系公积金贷款支付。龙筱芬、杨敦春已缴纳契税、住宅专项维修基金。松江希望城A-23幢房屋于2015年11月5日已竣工备案。
本院认为，特驱公司与龙筱芬、杨敦春在《商品房买卖合同》中约定了特驱公司应在2015年6月30日前交付商品房，但在《商品房买卖合同》附件中双方对交付商品房的时间作了补充约定，从交房之日起60个工作日内完成交房，在此期限内特驱公司不算违约。该约定是双方对交房时间的特别约定，即交房时间从2015年6月30日延长60日为2015年8月28日。一审将该交房时间计算错误，予以纠正。《商品房买卖合同》中约定，交房后180天内办理转移登记。特驱公司于2015年6月5日已向龙筱芬、杨敦春交付商品房，按照合同约定交房后180天内办理转移登记，即特驱公司应于2015年12月2日前办理商品房转移登记。虽然特驱公司所建松江希望城A-23幢房屋已竣工备案，但其在龙筱芬、杨敦春已缴纳契税及房屋专项维修基金的情况下，有义务告知买受人办理房屋转移登记，特驱公司未提交证据证明其已尽到了告知义务，系因龙筱芬、杨敦春的原因未能办证，因此，特驱公司应承担逾期办理商品房转移登记的违约责任。按照《商品房买卖合同》约定，特驱公司应以龙筱芬、杨敦春实际支付给特驱公司的房款318888.00元和实际已归还给银行的按揭款本金的总和为基数，按日3%计算违约金。因特驱公司提出违约金过高，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”及第十八条“…损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，鉴于特驱公司违约给龙筱芬、杨敦春所造成的损失数额难以确定，一审对违约金调整为以购房总房款618888.00元为基数，按年利率6.175%[2016年中国人民银行公布的1-5年（含5年）期贷款年利率为4.75%，逾期贷款利率按（银发[2003]251号文件）在贷款利率水平上加收30%-50%。对逾期贷款利率，在贷款利率水平上酌定加收30%，即4.75%×（1+30%）=6.175%]计算违约金是正确的，但计算起算时间错误，应从2015年12月3日起计算至办理商品房转移登记之日止。特驱公司以其已具备办证条件，系龙筱芬、杨敦春未向其提出办证，其不应承担违约责任的理由，不能成立。特驱公司与龙筱芬、杨敦春在办理房屋移交时，龙筱芬、杨敦春所购买位于松江希望城A-23幢房屋并未竣工备案，不能办理商品房转移登记，特驱公司在松江希望城A-23幢房屋竣工备案后，有义务告知龙筱芬、杨敦春办理商品房转移登记，因此，特驱公司的该上诉主张不能成立。
综上所述，特驱公司的上诉理由部分成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，判决有误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销贵州省松桃苗族自治县人民法院（2017）黔0628民初395号民事判决；
二、松桃特驱置业有限公司于本判决生效之日起十日内向龙筱芬、杨敦春支付逾期办理房屋转移登记违约金（以人民币618888.00元为基数，按年利率6.175%计算，从2015年12月3日起至办理商品房转移登记之日止）。
三、驳回龙筱芬、杨敦春的其他诉讼请求。
一审案件受理费395元、二审案件受理费596元，共计991元，由龙筱芬、杨敦春负担591元，松桃特驱置业有限公司负担400元。
本判决为终审判决。
审判长 唐正洪
审判员 田 芳
审判员 熊亚飞
二〇一七年八月二十六日
书记员 祖延君