湛江市麻章区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0811民初33号原告：周晓东，男，1968年10月8日出生，汉族，住广东省雷州市，原告：陈清，女，1973年5月10日出生，汉族，住广东省雷州市，二原告的共同委托诉讼代理人：周粤，广东国申律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：陈峙光，男，1981年11月11日出生，汉族，住广州市天河区，被告：郑亚凤，女，1988年6月12日出生，汉族，住广东省湛江市坡头区，被告：湛江市万家房地产代理有限公司（下简称万家公司），住所地：湛江市霞山区岭南路6号综合楼一楼第1间商铺。法定代表人：王子鸦。委托诉讼代理人：张万容，该公司门店经理、区域经理。代理权限：一般代理。原告周晓东、陈清与被告陈峙光、郑亚凤、万家公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周晓东、陈清及其共同委托诉讼代理人周粤和被告万家公司的委托诉讼代理人张万容到庭参加诉讼。被告陈峙光、郑亚凤经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告陈峙光、郑亚凤给原告办理所售房屋的过户手续；2.被告陈峙光、郑亚凤赔偿原告违约金38000元（按合同约定物业总房款的10%赔偿），赔偿律师费15000元；3.判决被告万家公司给原告办理所售房屋的过户手续，并对被告陈峙光、郑亚凤的赔偿款及相关费用承担连带责任；4.本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：被告陈峙光于2012年5月18日与荣盛广东房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：201202604）。2016年6月24日，被告陈峙光取得粤房地权证湛江字第××号房地产权证书。2016年6月5日，二原告与被告陈峙光、万家公司签订了《房地产买卖合同》（合同编号：2015353），合同约定被告陈峙光将其位于湛江市××路××都××小区××楼××房的房地产出售给二原告，总购房款为38万元。合同签订当日，原告支付了定金3万元，其中定金2万元由被告万家公司支付给被告陈峙光，作为购房款，定金1万元作为中介费。2016年7月5日，原告通过中国农业银行转账方式支付了107200元给被告陈峙光，其中10万元作为购房款，7200元作为支付给被告陈峙光垫资赎证利息，余下26万元购房款通过公积金按揭付款。2016年10月6日，被告陈峙光、郑亚凤将房屋交付给原告使用至今。郑亚凤与陈峙光系合法夫妻关系，郑亚凤于2016年11月30日出具了《配偶（共有权人）同意出售声明》，明确表示同意上述房屋买卖。原告已依约履行首期付款义务，但被告一直未能办理房屋过户手续，甚至拒绝接听原告电话，为维护原告的合法权益，故提起本案的诉讼。被告陈峙光、郑亚凤不出庭应诉，亦未提交书面答辩。被告万家公司承认原告提出的全部诉讼请求。本院经审理认定的事实如下：2012年5月18日，被告陈峙光与案外人荣盛广东房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：201202604），约定被告陈峙光购买荣盛广东房地产开发有限公司位于湛江市××路××都××小区××楼××房。湛江市房产权登记所于2016年6月24日办理了房屋登记手续，被告陈峙光取得该房屋的所有权（房地产权证证号：粤房地权证湛江字第××号）。2016年6月5日，二原告与被告陈峙光、万家公司签订了《房地产买卖合同》（合同编号：2015353），约定被告陈峙光将其位于湛江市××路××都××小区××楼××房出售给二原告，购房款为38万元，二原告须在签订合同时支付定金2万元。合同第四条对解除房屋抵押登记进行了约定，由被告陈峙光出资12万元赎证，二原告出资12万元赎证，合计24万元，签订本合同七日内被告陈峙光向抵押银行申请提前还款，办理解除抵押登记及归档手续。合同第六条约定公积金按揭付款，二原告于签订合同时七日内提供相关资料及本人（配偶）征信查询，被告陈峙光必须协助二原告办理公积金按揭。合同第十条对违约责任进行了约定，若甲方（即被告陈峙光）不履行合同，甲方返还所收的乙方（即二原告）定金，并赔偿该物业总房款的10%给乙方，赔偿该物业总房款的3%给丙方（即被告万家公司），已开始办理有关产权过户、按揭等手续，甲方支付本物业交易产生的税费；违约方负责支付对方及丙方追究违约方违约责任而产生的律师费。合同签订当日，二原告支付了购房保证金1万元给被告万家公司，以及支付购房定金2万元给被告陈峙光，被告万家公司和被告陈峙光分别向其出具《收据》予以确认。2016年7月5日，二原告分别支付了首期购房款10万元和购房赎证利息7200元给被告陈峙光，被告陈峙光出具了《收据》予以确认，并在《收据》中承诺在一个月内将房屋过户给二原告。二原告称，被告陈峙光于2016年10月6日已将房屋交付给二原告占有使用至今，但因被告陈峙光没有依约履行合同而产生纠纷，故原告诉至本院。另查明，二原告与广东国申律师事务所签订了《委托代理合同》，聘请周粤律师作为本案的委托代理人，律师费为15000元，二原告提交了《委托代理合同》与《深圳增值税普通发票》予以佐证。又查明，被告陈峙光与被告郑亚凤于2011年7月4日登记结婚，系合法夫妻关系。2016年11月30日，被告郑亚凤出具了一份《配偶（共有权人）同意出售声明》，对上述房屋买卖表示同意。再查明，被告陈峙光购买上述房屋系银行按揭贷款，于2012年8月9日向中国农业银行股份有限公司湛江城区支行（下简称农行湛江城区支行）借款26万元，农行湛江城区支行于2012年8月13日向被告陈峙光发放个人一手住房贷款26万元，贷款期限为20年，办理了房产抵押登记。2016年8月25日，被告陈峙光还清了借款本息给农行湛江城区支行，双方按揭贷款关系已消灭，涉案房屋具备撤销抵押条件。对此，中国农业银行股份有限公司湛江分行出具了《个人贷款结清证明》和《关于借款人陈峙光个人一手住房贷款情况的复函》，表示“该宗商品房抵押权利清晰，第一抵押顺位权利人为中国农业银行股份有限公司湛江城区支行，现已具备撤销抵押条件，贷款人将积极协助贵院或相关权利人至房产管理部门办理撤销抵押资料手续，但对原借款人与买受人之间债权债务纠纷不承担任何民事责任。”本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。被告陈峙光与被告郑亚凤于2011年7月4日登记结婚，系合法夫妻关系，涉案房屋在其夫妻关系存续期间购置，应属其夫妻关系存续期间的共同财产。二原告与被告陈峙光、万家公司签订的《房地产买卖合同》（合同编号：2015353）系双方的真实意思表示，内容没有违反国家法律、行政法规的禁止性规定，且被告郑亚凤对被告陈峙光处分房屋的行为表示同意，故合同合法有效，应受法律保护。对于二原告主张被告陈峙光、郑亚凤履行办理房屋过户手续义务的认定问题。根据合同约定，二原告已依约履行支付首期房款的义务，被告陈峙光在2016年7月5日收款后出具了《收据》，承诺在一个月内将房屋过户给二原告，但其至今未能办理房屋过户手续给二原告，显然违约，故二原告诉请被告陈峙光、郑亚凤办理房屋过户手续有事实和法律依据，本院予以支持。但二原告尚未付清购房款252800元（38万元-2万元-10万元-7200元），依照《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第104条“债权人无正当理由拒绝债务人履行义务，债务人将履行的标的物向有关部门提存的，应当认定债务已经履行。因提存所支出的费用，应当由债权人承担。提存期间，财产收益归债权人所有，风险责任由债权人承担”和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，二原告理应在办理涉案房屋过户登记手续前，将剩余房款252800元提存至相关部门或交付执行，方能办理房屋过户登记。对于二原告主张被告陈峙光、郑亚凤按照总房款的10%赔偿损失的认定问题。二原告主张赔偿的依据为合同第十条“若甲方（即被告陈峙光）不履行合同，甲方返还所收的乙方（即二原告）定金，并赔偿该物业总房款的10%给乙方，赔偿该物业总房款的3%给丙方（即被告万家公司），已开始办理有关产权过户、按揭等手续，甲方支付本物业交易产生的税费”的约定，根据该约定主张，按照总房款的10%赔偿损失的前提条件是被告陈峙光不履行合同，返还定金，即终止合同履行。本案中，二原告实为主张继续履行合同而非解除合同，故二原告请求按照总房款的10%赔偿损失，有悖合同约定，本院予以驳回。对于二原告主张被告陈峙光、郑亚凤赔偿律师费15000元的认定问题。双方对律师费的承担明确约定由违约方承担，被告陈峙光、郑亚凤至今未能办理房屋过户登记手续，其未能提出合理的解释，亦未能举证证明其没有过错，理应承担违约责任，故二原告主张被告陈峙光、郑亚凤赔偿律师费15000元，有事实依据，本院予以支持。对于二原告主张被告万家公司办理房屋过户登记手续的认定问题。被告万家公司作为房屋中介公司，与二原告、被告陈峙光签订了三方合同，理应负有协助二原告与被告陈峙光、郑亚凤办理房屋过户登记的义务，故二原告主张被告万家公司协助办理房屋过户登记手续有事实依据，本院予以支持。对于二原告主张被告万家公司对赔偿款及相关费用承担连带责任的问题。二原告与被告陈峙光、万家公司签订的《房地产买卖合同》中，并没有约定被告万家公司需对被告陈峙光的违约行为承担连带责任，二原告亦未能举证证明被告万家公司在合同履行过程中存在过错，故其主张被告万家公司承担连带清偿责任，缺乏事实依据，本院予以驳回。综上，被告陈峙光、郑亚凤经本院合法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，视为放弃对原告主张的抗辩。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第104条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、限被告陈峙光、郑亚凤于本判决发生法律效力后三十日内将位于湛江市麻章区瑞云北路56号南亚郦都商住小区二期26号27号楼1102房（产权证号：粤房地权证湛江字第××号）办理过户登记手续给原告周晓东、陈清（在办理房屋过户登记前，原告周晓东、陈清需将剩余房款252800元提存至相关部门或交付执行）。二、被告湛江市万家房地产代理有限公司协助原告周晓东、陈清与被告陈峙光、郑亚凤办理上述房屋的过户登记手续。三、限被告陈峙光、郑亚凤于本判决发生法律效力后十日内赔偿律师费15000元给原告周晓东、陈清。四、驳回原告周晓东、陈清的其他诉讼请。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1125元和保全费2420元，由被告陈峙光、郑亚凤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湛江市中级人民法院。审  判  长 谢法算人民 陪 审员 林会益人民 陪 审员 郑 雨二〇一七年十一月十三日书记员（代） 王皓静附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》104.债权人无正当理由拒绝债务人履行义务，债务人将履行的标的物向有关部门提存的，应当认定债务已经履行。因提存所支出的费用，应当由债权人承担。提存期间，财产收益归债权人所有，风险责任由债权人承担。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。