重庆市长寿区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长法民初字第02772号
原告重庆盛世桃源物业管理有限公司，住所地重庆市长寿区桃花新城文苑大道1号，组织机构代码：77848628-3。
法定代表人林民生，该公司董事长。
委托代理人（特别授权）夏稚欣，女，1985年11月7日出生，汉族，该公司员工，住重庆市长寿区。
被告华盛置业集团重庆华融置业发展有限公司，住所地重庆市长寿区文苑大道1号43幢1-8号，组织机构代码：77177359-7。
法定代表人林敦凤，该公司执行董事。
委托代理人（特别授权）邹元芝，女，1985年10月20日出生，汉族，该公司员工，住重庆市长寿区。
委托代理人（特别授权）秦长东，男，1966年3月10日出生，汉族，该公司员工，户籍所在地四川省平昌县，现住重庆市长寿区。
被告叶娟，女，1988年8月7日出生，汉族，居民，户籍所在地重庆市长寿区，现住重庆市长寿区。
委托代理人（特别授权）江显梅（系叶娟之母），1963年3月21日出生，汉族，居民，住所同上。
原告重庆盛世桃源物业管理有限公司（以下简称盛世桃源物管公司）与被告华盛置业集团重庆华融置业发展有限公司（以下简称重庆华融公司）、叶娟物业服务合同纠纷一案，本院于2014年5月22日立案受理后，依法由代理审判员刘琳适用简易（小额诉讼）程序独任审判，于2014年6月13日、2014年7月10日公开开庭进行了审理。原告盛世桃源物管公司的委托代理人夏稚欣，被告重庆华融公司的委托代理人邹元芝、秦长东，被告叶娟及其委托代理人江显梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告盛世桃源物管公司诉称：被告重庆华融公司系××小区的建设单位和该小区××幢××号门面的业主。2010年8月5日，我公司与该公司签订《前期物业服务合同》，约定由我公司为××小区提供物业服务，电梯房住宅物业服务费为0.95元／平方米／月，不含电梯费（一、二楼），商业物业服务费按同类住宅收费标准的300%收取，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准支付违约金等内容。后被告重庆华融公司将该门面出租给被告叶娟使用。我公司已按照合同约定履行了相关义务，二被告自2013年1月起拖欠物业服务费，经我公司催收后仍未交纳。故请求法院判令二被告连带支付从2013年1月至2014年5月期间的物业服务费7094元及违约金（以欠交的物业服务费为基数按每日3‰的标准计算至2014年4月30日止。）
被告重庆华融公司辩称：欠交物业服务费属实，我公司于2011年12月15日将门面租赁给叶娟使用，欠交的费用应该由其承担。
被告叶娟辩称：欠交物业服务费属实，未交原因是门面漏水导致里面货物损坏无法销售，造成相应损失，原告一直未解决，待原告解决上述问题并赔偿我的损失后，我就交纳物业服务费。2011年12月15日至2012年12月期间，原告都是按照3元／平方米／月的标准收取物业服务费，多收取的费用应在本案中进行折抵。2.85元／平方米／月的收费标准过高，我并未享受到物业服务。我没有违约，不应当支付违约金，并且违约金的标准过高，要求法院进行调整。请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：被告重庆华融公司系重庆市长寿区××大道×号××小区××幢××号房屋的业主，该房屋建筑面积为146.42平方米。
2010年8月5日，原告盛世桃源物管公司与被告重庆华融公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告为××小区提供物业服务；电梯房住宅物业服务费为0.95元／平方米／月，不含电梯费（一、二楼），商业物业服务费按同类住宅收费标准的300%收取；业主或物业使用人应在每月前25日内履行交纳义务；原告可以根据业主或物业使用人的委托，提供本合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定；本合同自2010年8月5日起至业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；重庆华融公司、业主或物业使用人，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之三十的标准向原告支付违约金等内容。2011年7月30日，原告与被告重庆华融公司签订《前期物业管理服务协议》，对被告重庆华融公司所有的××小区××幢××号至××幢××号房屋的物业服务进行了相关约定。该协议第四条第四项约定，商业门面物业管理服务费按建筑面积3元／平方米／月的标准计收（含物业管理费、专有部分下水道疏通、代收代缴业务、卷帘门维修）。
2011年11月8日，被告重庆华融公司和被告叶娟签订《海林·太平洋生活广场商铺租赁合同》，约定重庆华融公司将位于重庆市长寿区××大道×号××幢××号商铺出租给叶娟使用；租赁期限为2011年12月15日至2015年12月14日；由于重庆华融公司与物业管理服务公司约定了正常服务项目之外的特约服务项目（包含信件包裹的代收代发，水电费的代收代缴，商铺卫生间下水管道免费疏通），所以物业综合服务管理费的收费标准调整为按建筑面积3元／平方米／月，叶娟同意按照重庆华融公司与物业管理服务公司约定的收费标准向物业公司缴纳物业管理费；叶娟应按时足额缴付物业管理费等内容。
《前期物业服务合同》签订后，原告在该小区履行物业服务的义务。二被告未交纳2013年1月至2014年5月期间的物业服务费。原告通过邮寄《欠费催缴通知函》的形式向被告叶娟催收了2013年1月至2014年4月期间的物业服务费，二被告仍未交纳，原告遂诉至本院。
同时查明，2011年12月至2012年12月期间的物业服务费，原告是按照3元／平方米／月的标准收取。
上述事实，有当事人的陈述、房屋产权证、《前期物业服务合同》、《前期物业管理服务协议》、《海林·太平洋生活广场商铺租赁合同》、《欠费催缴通知函》、国内挂号信函收据等证据在案佐证，本院予以确认。
本院认为：原告盛世桃源物管公司与被告重庆华融公司签订的《前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，符合法律规定，双方之间形成了物业服务合同关系，该合同对双方具有约束力。被告重庆华融公司将房屋租赁给被告叶娟使用，并约定由叶娟交纳物业服务费，原告提供了物业服务后，被告叶娟未交纳相应的物业服务费。原告要求二被告连带支付所欠物业服务费和支付违约金的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。原告仅对2013年1月至2014年4月期间的物业服务费进行了书面催收，故对2014年5月的物业服务费本案不予支持，原告可以书面催收后另行主张权利。原告现自愿依据《前期物业服务合同》约定的标准收取物业服务费，本院予以确认。2013年1月至2014年4月期间，二被告未交的物业服务费为6676.752元（146.42平方米×0.95元／平方米／月×300%×16个月）。
被告叶娟辩称，2011年12月15日至2012年12月期间，原告不应按照3元／平方米／月的标准收取物业服务费，其多收取的费用应进行折抵。本院认为，物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。本案中，原告与作为业主的被告重庆华融公司约定商业门面物业管理服务费按建筑面积3元／平方米／月的标准计收，其中含物业管理费、专有部分下水道疏通、代收代缴业务、卷帘门维修，符合法律规定，且二被告签订的《海林·太平洋生活广场商铺租赁合同》也对该收费标准进行了约定，故对该辩称意见本院不予采纳。其辩称2.85元／平方米／月的收费标准过高，其并未享受到物业服务，但未提交充分证据予以证明，且原告已经提供了物业服务，其不能以未享受服务为由拒交物业服务费。其辩称的原告未解决其房屋漏水造成损失的问题，不是拒交物业服务费的正当理由，且其要求原告赔偿损失不属于本案的处理范围，故本院不予采纳。如被告叶娟认为其权利受到侵犯，可通过诉讼等途径主张权利。
原告请求以所欠的物业服务费为基数按照每日3‰的标准计算违约金，被告叶娟认为该标准过高，要求予以调整。本院认为，原告未提供证据证明因二被告未按期交纳物业服务费给其造成的损失金额，故应认定其实际损失为二被告欠付物业服务费而产生的资金占用损失。双方关于违约金的约定明显高于该实际损失，故违约金应调整为资金占用损失上浮30%。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、第四十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告华盛置业集团重庆华融置业发展有限公司、叶娟在本判决生效后5日内连带支付原告重庆盛世桃源物业管理有限公司2013年1月至2014年4月期间的物业服务费6676.752元及违约金（违约金以每月所欠费用为基数，从逾期交费之日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算至2014年4月30日止）；
二、驳回原告重庆盛世桃源物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费96元，减半收取48元，由被告华盛置业集团重庆华融置业发展有限公司、叶娟负担（原告已预交，二被告在履行生效判决时径付原告）。
本判决为终审判决。
代理审判员 刘琳
二〇一四年八月十八日
书 记 员 罗琳