吉林省榆树市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉0182民初3649号
原告：中国农业银行股份有限公司榆树市支行
法定代表人：刘刚，系负责人。
委托代理人：韩少忠，系银行职员。
委托代理人：郑慧成，系银行职员。
被告：李清峰，男，1979年4月5日出生，汉族，农民�现住榆树市。
被告：吉林省天诺房地产开发有限公司
法定代表人：杨宝山，公司总经理。
委托代理人：孔繁超，公司职员。
原告中国农业银行股份有限公司榆树市支行诉被告李清峰、被告吉林省天诺房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司榆树市支行委托代理人韩少忠和郑慧成、被告吉林省天诺房地产开发有限公司委托代理人孔繁超均到庭参加诉讼，被告李清峰经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼,本案现已缺席审理终结。
原告诉称，2013年8月26日,被告李清峰在原告下属五棵树分理处贷款125000.00元，借款用途为购房，2028年8月25日到期，还款方式为等额本息按月还款，还款40期，最后一期还款日为2016年12月30日，累计归还金额42150.25元（其中本金19306.34元，利息22843.91元）。尚欠本金105693.66元及贷款利息1728.16元，现已经逾期。因该笔贷款为个人一手房按揭贷款，贷款方式为本房抵押加开发商阶段性保证担保，保证期限自贷款之日起至办理正式抵押登记后两年。贷款逾期后，客户经理向借款人及担保人多次催收，多次敦促担保人履行保证责任，但被告李清峰及担保人仍不还款。由于贷款按月还款到期后，上述被告不能按约偿还原告贷款本息，原告诉至法院，请求判令：1、解除原告与二被告签订的《个人购房担保借款合同》；2、原告提前收回贷款，被告李清峰偿还原告借款本金105693.66元并支付利息、逾期利息、复利（自2016年12月31日始按照合同约定的利率计算至实际偿还之日止）；3、确认抵押权登记成立，有权申请人民法院对抵押房屋拍卖、变卖等所得价款优先受偿；4、被告吉林省天诺房地产开发有限公司对此笔贷款承担连带保证责任；5、诉讼费用由被告承担。
被告李清峰未到庭参加诉讼亦未递交答辩状。
被告吉林省天诺房地产开发有限公司辩称，我公司给被告李清峰担保了，但是原告和被告李清峰都是受益人，应该先由被告李清峰偿还借款，而且被告李清峰有房产，应该先予执行，不足部分由我公司承担。
经审理查明：2013年6月24日,原告与被告李清峰、被告吉林省天诺房地产开发有限公签订了《个人购房担保借款合同》。约定：被告李清峰向原告借款人民币125000.00元，由被告吉林省天诺房地产开发有限公司对上述借款承担连带保证责任。借款用途为购房，借款期限180个月，2028年8月25日到期，还款�式为等额本息按月还款。被告李清峰以其自有的位于榆树市五棵树镇滨江雅苑6幢8单元215号房屋作为抵押物。合同关于借款利率的约定：1、以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础确定；2、借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率按【以本合同约定的月数3个月（从借款发放之日起至次月的借款发放日的对应日为一个月，以此类推；如无借款发放日的对应日，则为次月最后一天）为一个调整周期。在一个调整周期内，如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，则借款执行利率自下一个周期首月的借款发放日的对应日起进行调整，如无借款发放日的对应日，则自该月最后一天起调整。】方式进行浮动，利率调整以3个月为一个周期。合同约定的还款方式为等额本息还款法，还款周期为一个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日。借款到期日为2028年8月25日；3、借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调；4、对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按预期借款利率计算复利。合同中还约定借款人未按约定按期足额偿还借款，原告有权提前收回已发放的借款，有权�前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿等。2013年8月15日，被告李清峰、被告吉林省天诺房地产开发有限公司在榆树市房地产管理处对榆树市五棵树镇滨江雅苑6幢8单元215号面积为70.93㎡的房屋办理了抵押预告登记、载明原告债权12.50万元、期限：2013年8月16日至2028年8月16日。
2013年8月26日，原告向被告李清峰发放了贷款12.5万元。后来被告李清峰进行部分还款，现尚欠105693.66元。因被告李清峰未按合同约定偿还借款本金及利息，属于违约行为，现原告为要求解除与二被告之间的个人购房担保借款合同、被告李清峰偿还借款本金及利息、确认抵押权成立并就拍卖或变卖抵押物价款优先受偿、被告吉林省天诺房地产开发有限公司承担连带保�责任诉至本院。
本院认为，原告中国农业银行股份有限公司榆树市支行与被告李清峰、被告吉林省天诺房地产有限公司之间签订的《个人购房担保借款合同》系双方当事人真实的意思表示，属于有效合同。合同签订后，原告依约定向被告李清峰发放了全部贷款，但被告李清峰却未按借款合同约定偿还原告借款本金并支付利息,借款合同约定的合同解除条件成就,故对原告要求解除《个人购房担保借款合同》的诉讼请求应予支持。合同解除后，被告李清峰尚欠原告的借款本息一并还清，故对原告要求被告李清峰偿还剩余借款本息的诉讼请求予以支持。因原告与被告李清峰、被告吉林省天诺房地产开发有限公司签订了《个人购房担保借款合同》，借款合同及一手住房贷款业务银企合作协议书中对保证方式、范围等均予以约定，故合同解除后，被告吉林省天诺房地产开发有限公司应对被告李清峰应履行的还款义务承担连带给付责任。关于案涉房屋设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为案涉房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对案涉房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对案涉房屋的处分，但并非对案涉房屋享有现实抵押权。故对原�请求确认抵押权成立及对抵押房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿的诉讼请求不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百九十六条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法�第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国农业银行股份有限公司榆树市支行与被告李清峰、被告吉林省天诺房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》;
二、被告李清峰于本判决生效后立即偿还原告中国农业银行股份有限公司榆树市支行借款本金105693.66元并支付利息、逾期利息、复利（自2016年12月31日始按照合同约定的利率计算至实际偿还之日止）；
三、被告吉林省天诺房地产开发有限公司对被告李清峰上述付款义务承担连带给付责任；
四、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费2400.00元，由被告李清峰负担。
如不服本判决，可自判决书�达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 蔺海涛
代理审判员 陈晓玲
人民陪审员 张 静
二〇一七年九月七日
书 记 员 许继纯