温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0302民初8503号
原告（反诉被告）：汤念丹。
委托诉讼代理人：杨安取，浙江平宇律师事务所律师。
被告（反诉原告）：浙ＸＸ川置业有限公司，住所地：温州市鹿城区汤家桥大自然家园1幢901、902、903室。
法定代表人：朱爱华，执行董事。
委托诉讼代理人：何延法、何旸，浙江人民联合律师事务所律师。
原告（反诉被告）汤念丹与被告（反诉原告）浙ＸＸ川置业有限公司（以下简称华川置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年7月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。汤念丹的委托诉讼代理人杨安取，华川置业公司的委托诉讼代理人何旸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）汤念丹诉称：2012年9月28日，汤念丹与华川置业公司签订《商品房买卖合同》，约定：汤念丹向华川置业公司购买其开发的“紫金园”第××幢××号房屋，总价款为2604310元；华川置业公司应于2014年5月7日前将商品房交付汤念丹；华川置业公司逾期交付房屋应承担违约责任，若逾期不超过90日，自本合同规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，华川置业公司按日向汤念丹支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行，若逾期超过90日，汤念丹要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，华川置业公司按日向汤念丹支付已交付房价款万分之三的违约金；华川置业公司承诺于2015年5月7日前取得土地、房屋权属证书交付汤念丹办理商品房转移登记，华川置业公司逾期交付权属证书或登记证明，但能在合同约定交付日期起90日内交付的，华川置业公司应按已付房价款的万分之一承担违约责任；华川置业公司逾期交付权属证书或登记证明，且在合同约定交付日期起90日内仍不能交付，汤念丹不退房的，华川置业公司自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日，按日向汤念丹支付已交付房价款万分之一的违约金，等等。上述合同签订后，汤念丹已按照约定付清房价款，但华川置业公司未按期向汤念丹交付商品房，也未按期向汤念丹交付商品房转移登记所需的权属证书或登记证明。其中，华川置业公司交房时间逾期至2015年2月5日，共逾期274日，华川置业公司通知交付商品房转移登记所需的权属证书或登记证明的时间逾期至2015年6月5日，共逾期29日。因双方约定的逾期办证的违约金明显低于华川置业公司的违约行为给汤念丹造成的损失，违约金应调整为以已付购房款为基数，并参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。故请求判令：1.华川置业公司向汤念丹支付逾期交房274日的违约金214074元；2.华川置业公司向汤念丹支付逾期交付商品房权属证书或证明文件29日的违约金15409元；3.诉讼费由华川置业公司承担。
被告（反诉原告）华川置业公司辩称，华川置业公司已经按约履行合同义务，并无违约行为。据合同约定，因自然灾害、政府变更等不可抗力及重大技术问题可以顺延交房期限，汤念丹也承诺给予优化改造期四个月。华川置业公司依据合同约定，主张可据实延期交付、延期办证的情况包括台风、二十一中承担的考务工作、温州市创建国家卫生城市、与景芳小区土地纠纷、紫金园项目施工期间的两项重大设计变更等。关于合同中违约金的约定，根据相关司法解释，违约金不能超过实际损失，法院应予以调整。
被告（反诉原告）华川置业公司反诉称：依据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，汤念丹需在合同订立后一个月内补齐首付款并办理按揭贷款手续，但汤念丹直至2013年4月才办理按揭贷款，并支付购房余款1820000元，其行为已构成违约，致使华川置业公司利益受损，故请求判令：1.汤念丹向华川置业公司支付逾期付款违约金86886元；2.反诉受理费由汤念丹承担。
原告（反诉被告）汤念丹针对反诉辩称，一、双方仅在合同中约定一个月内按照银行按揭贷款政策补足首付，华川置业公司称汤念丹逾期办理按揭贷款与事实不符；二、即便双方约定应在合同签订后一个月内办理按揭贷款支付剩余房款，华川置业公司现提起诉讼已超过诉讼时效。
经审理查明：2012年9月28日，华川置业公司（）与汤念丹（）签订一份《商品房买卖合同》，约定：汤念丹购买坐落鹿城区南郊乡龙方村三产安置地块的紫金园第××幢××号房，建筑面积为89.81平方米，单价为每平方米28998元，总金额为2604310元；出卖人应当在2014年5月7日前将建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明，取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件，用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件的商品房交付买受人使用，除双方协商同意解除合同或变更合同外，如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，或施工中遇到重大技术问题而致开发建设期延长的情况，有温州市建设主管部门出示的书面证明为依据的，出卖人可据实予以延期；除上述规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，若逾期不超过90日，自本合同规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行，若逾期超过90日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的0.01%支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；出卖人承诺于2015年5月7日前取得土地、房屋权属证书，交付买受人，买受人自行办理商品房转移登记，出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书的，约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的万分之一承担违约责任等等。《商品房买卖合同》附件八中约定，买受人采用按揭贷款支付房款，买受人于签订《商品房买卖合同》当日先支付不低于总房款30%的首付款，买受人于签订《商品房买卖合同》后一个月内按照银行按揭贷款的政策补齐首付款，如买受人未在上述期限内补齐首付款的，出卖人在7天内有权单方面解除《商品房买卖合同》并按总房款的20%向买受人收取违约金，由于房地产调控政策、金融政策调整或买受人的原因对原买受人申请贷款的额度和银行实际放贷额度产生的差额或申请贷款未被批准时，买受人应在收到出卖人通知后的15天内到指定地点与出卖人协商确定付款方式，等等。2012年9月23日，汤念丹向华川置业公司提交一份《申请书》，委托华川置业公司对其购买的紫金园××幢××室、××幢××室进行房屋内部相应的优化改造，并同意以商品房买卖合同第九条约定的交房时间的基础上再顺延4个月，具体交房时间以华川置业公司书面通知为准，按照上述约定交付房屋的，不承担违约责任等。汤念丹于2012年9月28日向华川置业公司支付房款784310元，于2013年4月30日支付房款870000元，于2013年4月9日支付房款950000元，并付清房款。2015年1月22日，涉案紫金园项目工程竣工验收合格，并于2015年1月28日办理竣工验收备案登记手续。2015年1月27日，华川置业公司向汤念丹发出《紫金园领房通知书》，要求于2015年2月5日前来办理涉案商品房的交付手续等。2015年6月5日，华川置业公司向汤念丹发出通知书，要求配合办理土地、房屋权属证书。
另查明：2012年6月21日至2014年9月22日期间因温州遭遇泰利、苏拉、海葵、苏力、潭美、康妮、天兔、菲特、麦德姆、凤凰等台风，涉案紫金园工程项目的承包单位方泰建设集团有限公司经与华川置业公司协商，先后10次向工程监理单位杭州市城市建设监理有限公司申请暂停施工并延长工期，共计64天。涉案的紫金园项目邻近温州市第二十一中学，该校常被作为考点承担各类考试的考务工作，2012年5月5日至2014年12月28日期间，因温州市第二十一中学承担中考、高考、高校招生三项考试、浙江省学业水平考试、全国研究生入学考试等考务工作，应温州市第二十一中学及温州市教育局要求，方泰建设集团有限公司先后13次向杭州市城市建设监理有限公司申请暂停施工并延长工期，共计34天。2013年11月27日，温州市创建国家卫生城市领导小组办公室发出《关于做好迎接创建国家卫生城市省级暗访工作的紧急通知》，要求住建委和各国有投资公司对所管辖的建筑工地加强环境卫生督查，落实工地四害消杀和车辆出工地前的轮胎冲洗措施，杜绝随意倾倒建筑垃圾。方泰建设集团有限公司于2014年1月13日以温州市创卫生文明城市需要为名义，向杭州市城市建设监理有限公司申请于2014年1月18日至2014年1月30日期间停工，并延长工期13天。
上述事实，有汤念丹提供的身份证、工商登记信息查询证明、商品房买卖合同、不动产统一发票、领房通知书，通知书、销售不动产统一发票，华川置业公司提供的客户签约须知、申请书、平面图、领房通知书、EMS邮寄单、《气象证明》、《致紫金园项目部的建议书》、《工程临时延期申请表》、《工程临时延期审批表》、《关于做好迎接创建国家卫生城市省级暗访工作的紧急通知》、《房屋建筑工程竣工验收备案表》及双方当事人的陈述等予以证实。
本院认为，华川置业公司与汤念丹在《商品房买卖合同》中约定的可据实延期交付商品房的情形为遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人；或施工中遇到重大技术问题而致开发建设期延长的情况，且有温州市建设主管部门出示书面证明为依据。华川置业公司依据上述约定，主张可据实延期的情况包括台风、二十一中承担的考务工作、温州市创建国家卫生城市、与景芳小区土地纠纷、紫金园项目施工期间的两项重大设计变更。（一）关于台风导致的停工问题。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。台风虽属自然灾害，但温州地处沿海地带，每年出现数次台风属常态，华川置业公司作为专业的房地产开发企业应当对此有合理的预见，并在确定施工期限、房屋交付期限时考虑该因素。现本案并无证据证明涉案工程施工期间的台风次数明显多于正常数值，或台风造成的影响明显大于正常年份，故因台风造成的停工不宜可据实延期的理由。（二）关于考务工作导致的停工问题。本地承担中考、高考的中学相对固定，温州市第二十一中学长期承担各种考务工作是不争的事实，且中考、高考的考试时间固定，考试期间周边工地需停止施工是通行的做法。华川置业公司作为在温州市第二十一中学周边开发房地产的企业，对此亦应当有合理的预见，并在确定施工期限、房屋交付期限时考虑该因素。华川置业公司对该部分主张据实延期，本院不予支持，但对涉案合同签订后，因受温州市第二十一中学承担中考、高考外的其他考务工作影响而致开发建设期延长9天的事实予以认定。（三）关于温州市创建国家卫生城市导致停工的问题。如因温州市创建国家卫生城市需要，政府部门要求停工的，应当视为政府行为导致的不可抗力，但对“系政府要求停工”的事实，华川置业公司负有举证证明的责任。华川置业公司提供的温州市创建国家卫生城市领导小组办公室发布的《关于做好迎接创建国家卫生城市省级暗访工作紧急通知》，对建筑工地仅要求加强环境卫生督查，落实工地四害消杀和车辆出工地前的轮胎冲洗措施，杜绝随意倾倒建筑垃圾，而并未要求停工；其提供的温州市住房和建设委员会公文处理单上对在建工程也仅提出文明施工的要求，故本院酌情认定涉案工程因温州市创建卫生城市需要致交付商品房延期的天数为3天。（四）与景芳小区的土地纠纷问题。华川置业公司所称的景芳小区业主以施工噪声影响以及地下室挖土影响围墙和道路为由阻扰其施工，以及景芳小区局部围墙占用其土地所导致的纠纷，既不属于不可抗力，也不属于施工中遇到的重大技术问题，华川置业公司主张据实延期其与景芳小区因相关纠纷所造成的工期延长期间，缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持。（五）关于紫金园项目施工期间的设计变更问题。双方在合同中已明确约定“施工中遇到重大技术问题而致开发建设期延长的情况，需温州市建设主管部门出示的书面证明为依据”，而华川置业公司并未提供温州市建设主管部门出示的有关因遇到重大技术问题而致开发建设期延长的书面证明，故本院对该项主张不予支持。（六）因汤念丹曾向华川置业公司提交《申请书》，委托华川置业公司对房屋内部进行优化改造，并同意以商品房买卖合同第九条约定的交房时间的基础上再顺延4个月，系双方协商同意对合同约定的变更，华川置业公司据此延长交付期限，应予支持。综上，华川置业公司至2015年2月5日通知交付涉案商品房，逾期交付商品房共计142日，华川置业公司依约应按日向汤念丹支付已交付房价款万分之三的违约金，即110944元（142日×2604310元×0.01×3%）。
因双方约定华川置业公司应于2015年5月7日前向汤念丹交付商品房权属证书或证明文件，华川置业公司于2015年6月5日向汤念丹发出通知，已构成违约。虽华川置业公司主张存在可据实顺延期限的理由，但《申请书》中约定的四个月改造期系对房屋内部进行优化改造，针对《商品房买卖合同》第九条约定的房屋交付时间，华川置业公司主张据此顺延办证期限，没有依据。本院对因受二十一中承担考务工作、温州市创建卫生城市影响导致的延期12天予以扣减，华川置业公司逾期交付权属证明共计17日，依约应向汤念丹支付已交付房价款万分之一的违约金，即260元（2604310元×0.01×1%）。
华川置业公司主张双方在《商品房买卖合同》中约定买受人应于合同签订后一个月内补齐首付款并办理按揭贷款手续，汤念丹未按约办理按揭贷款手续已构成违约，但双方仅在《商品房买卖合同》中就补齐首付款的时间及相关违约责任进行约定，未就办理按揭贷款手续、支付购房余款的时间进行明确约定，现汤念丹已按合同约定的时间补足购房款，华川置业公司亦未提供证据证明其曾以口头或书面方式通知汤念丹办理银行按揭贷款手续或支付购房余款，现华川置业公司主张汤念丹存在逾期支付购房余款的行为，并要求其承担违约责任，没有事实依据和法律依据，本院不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。而有关“约定的违约金过分高于或低于造成的损失”的事实，亦应当由主张减少或增加违约金的一方承担举证证明的责任。因华川置业公司、汤念丹均未对其主张的调整违约金的事由予以举证证明，本院双方关于调整违约金的诉请均不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十七条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）浙ＸＸ川置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）汤念丹支付逾期交房违约金110944元；
二、被告（反诉原告）浙ＸＸ川置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）汤念丹支付逾期交付商品房权属证书的违约金260元；
三、驳回原告（反诉被告）汤念丹的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）浙ＸＸ川置业有限公司的反诉诉请。
如果被告（反诉原告）浙ＸＸ川置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付延迟履行金。
案件受理费4742元，减半收取2371元，由原告（反诉被告）汤念丹负担1109元，被告（反诉原告）浙ＸＸ川置业有限公司负担1262元。反诉受理费986元，由被告（反诉原告）浙ＸＸ川置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
本判决书生效后，负有义务的一方当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定的义务履行之日起二年内向本院申请执行。
代理审判员 林鸯鸯
二〇一六年九月五日
代书 记员 杨 沁