审判长
合议庭
法官助理
书记员
湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终3629号
上诉人（原审原告）：王小铖，女，汉族，1988年10月13日出生，住湖北省广水市，
被上诉人（原审被告）：陈士芳，女，汉族，1970年11月12日出生，住址武汉市洪山区，
委托诉讼代理人：陈仕萍，女，
王小铖上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持其一审全部诉讼请求。事实和理由：双方自愿签订的合同合法有效，合同约定20%违约金标准是合理的，并不存在过高的情形。王小铖为了履行合同付出了大量时间、精力及金钱成本，错过了购房的良好时机，20%违约金并不能弥补王小铖的损失�王小铖还向中介公司支付了12,450元的履约保证金，因陈士芳违约，致使该保证金无法退回，该损失应由陈士芳承担，而一审判决对此未予认定。
被上诉人陈士芳辩称，一审法院认定事实清楚，据以认定事实的证据充分，适用法律正确，因此一审判决合理合法，请求二审法院：一、驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决，但违约金8万元数额过高，申请调减至2万元。二、一审诉讼费以及上诉费由上诉人承担。
王小铖向一审法院起诉请求：1、依法解除王小铖、陈士芳2016年7月26日签订的《武汉市存量房屋买卖合同》；2、依法判令陈士芳向王小铖返还购房定金2万元；3、依法判令陈士芳向王小铖支付违约金166,000元；4、由陈士芳承担本案的诉讼费。
一审法院查明，陈士芳与案外人肖旭辉于1996年12月6日登记结婚。2008年10月8日，陈士芳购买了位�武汉市东西湖区万科四季花城西半岛右岛三区D栋3单元3层01室房屋一套，未办理房地产权属证书。2016年7月26日，王小铖（买方、乙方）与陈士芳（卖方、甲方）签订了一份《武汉市存量房屋买卖合同》，约定：甲方将位于武汉市东西湖区万科四季花城西半岛右岛三区D栋3单元3层01室房屋出卖给乙方，建筑面积117.36平方米，售价83万元。乙方应于本合同签订当日向甲方支付购房定金2万元，办理房屋产权转移登记当日乙方向甲方支付6万元，剩余75万元办理银行按揭贷款。甲方应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。甲方承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先受偿权；乙方承诺其配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定。如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。本条款为独立条款，即使本合同及其他文件因一方违反前述承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条约依然有效，守约方仍可依据本条追究违反承诺方的法律责任。甲方应当在过户后一日内将房屋交付给乙方。如乙方依照本合同约定或法律规定单方解除本合同，应当以书面方式进行。本合同自乙方向甲方发出书面通知到达甲方之日起自动解除。甲方应于5个工作日内将已收取的乙方的全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价的20%向乙方支付违约金。如甲方逾期将乙方已经支付款项返还给乙方，则每逾期一日，应按照同期银行贷款利息向乙方支付违约金。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由�方承担。合同还约定了其他事项。王小铖、陈士芳分别作为买方、卖方在合同上签字、捺印。同日，陈士芳代其配偶肖旭辉在合同附件《配偶同意出售声明》上签名，确认其配偶肖旭辉同意其出售上述房产，对其签署的所有文件均予以认可，并承担相应法律责任。同时，陈士芳作为权利人亦对上述声明系其配偶的真实意思表示进行签字确认。
合同签订后，王小铖当即向陈士芳支付购房定金2万元，陈士芳于同日向王小铖出具收条。因陈士芳的购房发票遗失，故未及时办理案涉房屋的房地产权属证书，后陈士芳以其配偶肖旭辉未在合同上签字，且其配偶不同意按原合同约定的价格出售房屋为由，于2016年9月通过中介与王小铖协商加价未果。
一审另查明，2016年下半年二手房交易价格呈上升趋势，据安居客网站显示，2016年12月万科西半岛小区二手房均�为11,361元/平方米。
一审法院认为，关于案涉房屋买卖合同的效力问题。审理中，陈士芳辩称案涉合同因违反《中华人民共和国城市房地产管理法》的强制性规定而无效。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：……（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；……（六）未依法登记领取权属证书的；……”但该规定只是对房屋权属变更登记所作的行政管理性质的规定，而非针对转让合同效力的强制性规定，故违反上述规定的转让条件，并不必然导致房屋买卖合同无效。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人�间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，物权变动的原因与结果适用区分原则，也就是说，房屋买卖合同是否有效，应依据《中华人民共和国合同法》的有关规定来判断，而本案中陈士芳并未提交证据证实其与王小铖之间的房屋买卖合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的其它致使合同无效的情形。另，陈士芳还辩称案涉房屋系夫妻共同财产，案涉合同因其配偶肖旭辉未签字故不成立。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”的规定，陈士芳作为出卖人在《武汉市存量房屋买卖合同》上签字时，该合同即已成立。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第十七条第二项“他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”的规定，陈士芳代其配偶签署《配偶同意出售声明》，并作为权利人对上述声明系其配偶的真实意思表示进行签字确认，王小铖作为买受人有理由相信陈士芳的卖房行为系夫妻双方的共同意思表示，陈士芳的行为构成表见代理。综上所述，王小铖与陈士芳签订的《武汉市存量房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。陈士芳的上述辩称意见，于法无据，不予采纳。
关于陈士�是否违约以及如何承担违约责任的问题。王小铖与陈士芳签订的《武汉市存量房屋买卖合同》合法有效，双方当事人均应全面履行合同约定的义务。王小铖已依约支付定金2万元，陈士芳以其配偶不同意按原价格出售为由要求加价，导致合同无法继续履行，陈士芳的行为违反诚实信用原则，已构成根本违约，王小铖有权解除合同。本案中，王小铖要求解除合同，陈士芳在庭审中亦同意解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”的规定，对王小铖要求解除《武汉市存量房屋买卖合同》的诉讼请求，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”及第九十�条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清算条款的效力。”的规定，案涉合同解除后，王小铖有权要求陈士芳返还购房定金2万元，并要求陈士芳支付违约金。合同约定违约金为房屋成交总价的20%即166,000元，陈士芳辩称合同约定的违约金过高，请求法院予以调整。鉴于王小铖虽仅支付了定金2万元，未支付全部购房款，但因案涉房屋的市场价值上涨，陈士芳的行为确对王小铖造成了经济损失，依据公平原则和诚实信用原则，综合考虑王小铖的付款情况、陈士芳的违约情形及房价后，将违约金酌情调整为8万元。关于陈士芳主张王小铖应赔偿其房屋空置的租金损失的辩称意见，于法无据，且陈士芳未提起反诉，不予采纳。故对王小铖要求陈士芳返还购房款2万元的诉讼请求，予以支持；要求陈士芳支付违约金166,000元的诉讼请求，在8万元的范围内予以支持，超出部分，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第四十九条、第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，判决：一、解除王小铖与陈士芳于2016年7月26日签订的《武汉市存量房屋买卖合同》；二、陈士芳于本判决生效后十日内返还王小铖购房定金2万元；三、陈士芳于本判决生效后十日内向王小铖支付违约金8万元；四、驳回王小铖的其他诉讼请求。案件受理费2,010元（已减半收取，王小铖已预交），由王小铖负担930元，陈士芳负担1,080元，在履行上述给付义务时一并支付给王小铖。
二审期间，双方当事人未提交新的证据。
经审理查明，一审判决认定的事实属实,本院予以确认。
本院认为，本案应当围绕上诉人的上诉请求及理由进行审理。本案争议的焦点是陈士芳、王小铖在合同中约定的违约金166,000元应否酌情减少。
王小铖与陈士芳虽在《武汉市存量房买卖合同》中约定了按房屋成交总价的20%计算违约金，但在合同履行过程中，王小铖仅向陈士芳支付了定金2万元，所付款项数额在总房款中占比较少；陈士芳的违约行为确实给王小铖造成了一定的经济损失，主要是房价上涨和政府出台限购政策的影响，但房价的快速上涨和限购政策的出台并非在签订合同时可完全预见，且陈士芳于2016年9月即明确表达不履行合同的意图，王小铖所称�去购房资格的时间在此之后；另外，案涉房屋系陈士芳的夫妻共同财产，王小铖签订合同时未得到陈士芳丈夫本人的亲自认可，亦是引起本案纠纷的因素之一。因此，综合考虑合同的签订合同履行情况及房价上涨等因素，一审判决将违约金酌情调整为8万元系依法行使自由裁量权，并无不当。
陈士芳请求将违约金8万元调减至2万元的主张，因其并未在法定期间提出上诉，故本院不予支持。
综上，上诉人王小铖的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4020元，由王小铖负担。
本判决为终审判决。
审判长李斌成
审判员安林锋
审判员骆朝辉
二〇一七年七月十八日
书记员陈旭敏