云南省玉溪市江川区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云0421民初886号
原告：江川县海天物业有限责任公司，住所地为玉溪市江川区。
法定代表人：杨有华，该公司董事长。
委托诉讼代理人：孔富有，男，系该公司员工，代理权限为特别授权代理。
被告：张绍兴，男，1966年3月11日出生，汉族，教师，住云南省玉溪市江川区。
原告江川县海天物业有限责任公司（以下简称海天物业公司）与被告张绍兴物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月31日立案后，依法适用普通程序，于2017年2月15日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人孔富有、被告张绍兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告海天物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告张绍兴支付其公司2013年度和2014年度的物业服务费合计2454元；2.被告支付其公司2013年度逾期交纳物业服务费的违约金552元（按2013年度物业服务费1227元的15%计算3年）及2014年度逾期交纳物业服务费的违约金368元（按2014年度的物业服务费1227元的15%计算2年），合计920元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年12月1日、2013年12月2日，其公司与玉溪市江川区大街街道浪广社区德馨苑小区业主委员会分别签订了2013年度和2014年度德馨苑小区物业服务委托合同。合同第六条约定：本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：1.住宅的物业服务费0.74元/月·平方米；2.商铺的物业服务费0.51元/月·平方米：3.高层住宅的物业服务费除正常收取物业服务费0.74元/月·平方米外，另收取电梯使用费。合同第七条约定：物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在2013年1月10日和2014年3月10日前分别交纳本年度的物业服务费，逾期不交纳物业服务费的，应按每天（应交纳物业服务费总额）5‰的标准支付违约金。合同签订后，其公司按照约定履行了提供物业服务的相关义务，而被告张绍兴作为德馨苑小区的一般住宅用户，其购买的德馨苑小区X组团X幢X单元X室的建筑面积为138.2平方米，按合同约定的0.74元/月·平方米标准计算，2013年度及2014年度的物业服务费均为1227元。被告未按期交纳物业费，经其公司多次催收并向法院申请支付令，但被告仍拒绝交纳，其行为已构成违约，应按合同约定承担支付其公司物业费及违约金的民事责任。对于违约金的计算标准，因物业服务合同中约定的违约金计算标准过高，玉溪市江川区人民法院的相关生效判决中已按每年应交物业费总额的15%标准对违约金进行了调整，其公司自愿按此标准向被告主张违约金。
被告张绍兴辩称，其拒绝向原告交纳物业费主要有以下理由：1.其未参与过德馨苑小区业主委员会的选举，也未与原告签订过物业服务委托合同，业主委员会的一个代表与原告签订物业服务委托合同对其不具有约束力，原告也未告知其签订物业合同的情况；2.原告只管收取物业费，而未严格履行物业管理服务的义务，其购买的房屋存在屋顶漏水、太阳能真空管损坏、门的质量不合格等问题，其多次向原告反映，原告均不予答复处理，如果原告现在能为其解决了上述问题，其就交纳物业费给原告；3.其不存在违约行为，而是原告未履行物业管理服务义务在先，故原告提出的违约金主张不能成立，即便成立，原告提出的违约金计算标准过高，请求法院予以调整。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的德馨苑小区物业服务委托合同2份（2013年度和2014年度），该两份合同中有原告海天物业公司及大街街道浪广社区德馨苑小区业主委员会的签章，且合同效力已被原江川县（现江川区）人民法院（2014）江民二初字第215号、玉溪市中级人民法院（2015）玉中民一终字第105号生效民事判决书认定为有效，被告作为德馨苑小区业主，对其具有法律约束力。故本院对该组证据的真实性、合法性、关联性均予以确认；2.原告提交的关于收取德馨苑小区2013年度物业服务费的通知、关于德馨苑小区2014年度物业服务费收取的通知、郑重提示、物业管理服务费催缴告业主书、物业服务费催缴通知书、照片12张，原告作为德馨苑小区的原物业管理公司，在业主未按期交纳相关物业费的情况下，其公司通知要求业主予以交纳符合常理，且该组证据之间能相互印证，本院对该组证据的真实性予以采信；3.原江川县（现江川区）人民法院（2014）江民二初字第215号、玉溪市中级人民法院（2015）玉中民一终字第105号生效民事判决书、江川县（现江川区）人民法院（2015）江民督字第23号民事裁定书，该三份法律文书作为人民法院的生效判决和裁定，本院对其真实性、合法性及关联性均予以确认；4.被告提交的照片3张，因原告认可其真实性，故本院予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告海天物业公司系经营物业管理服务的自然人出资有限责任公司，具有从事物业管理服务的三级资质。被告张绍兴系位于玉溪市江川区大街街道浪广社区德馨苑小区×组团×单元×室的房屋所有权人，该房屋建筑面积为138.2平方米。原告海天物业公司与玉溪市江川区大街街道浪广社区德馨苑小区业主委员会于2012年12月1日、2013年12月2日分别签订了2013年度和2014年度的德馨苑小区物业服务委托合同。合同约定：原告应按双方在合同附件中约定的物业服务质量标准为德馨苑小区所有住宅、商铺提供物业管理服务，服务内容包括物业共用部位的日常维修、养护和管理；物业共用设施设备的日常运行、养护、管理和小型维修；物业共用部位和场地的清洁卫生、雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理等；合同期限分别为2012年12月1日至2013年12月2日、2013年12月2日至2014年12月2日；原告根据规章制度对物业管理区域提供服务时，业主委员会、业主和物业使用人应给予必要的配合，原告应及时向全体业主通告有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受业主委员会、业主和物业使用人的监督；物业管理区域物业服务收费选择包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：1、住宅的物业服务费0.74元/月·平方米；2、商铺的物业服务费0.51元/月·平方米；3、高层住宅的物业服务费除正常收取物业服务费0.74元/月·平方米外，另收取电梯使用费：一层住户不收电梯使用费，二层住户220元/年·户，三层住户220元+15元=235元/年·户……十二层住户220元+150元=元/年·户，以此类推，二层以上住户每户的电梯使用费=220元+（楼层-2）×15元；物业服务费按年交纳，业主和物业使用人应于2013年1月10日和2014年3月10日前分别交纳当年度的物业服务费，逾期不交纳物业服务费的，每天应按全年应交纳物业服务费总额的5‰向原告支付违约金；原告不得违反合同约定的物业费收费标准擅自提高物业服务费，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳，已收取的有权要求予以返还；物业使用人违反本合同约定的，业主应与其承担连带责任。之后，原告对德馨苑小区公共物业进行了相应的管理和服务，并在小区物业服务中心公示栏内、小区大门、单元门、入户门张贴通知及通过中国邮政集团公司云南江川分公司、江川县圆通快递经营部邮寄物业费催缴函的方式催缴2013年度和2014年度的物业服务费，但被告未向原告交纳物业服务费。后原告又通过向江川县（现江川区）人民法院申请支付令向被告催缴物业费，被告以其购买的房屋屋顶漏水、太阳能损坏、门的质量不合格等问题拒绝交纳，为此原告向本院提起诉讼。庭审中，经本院释明，被告对原告主张的违约金提出调整请求。
另查明，玉溪市江川区大街街道浪广社区德馨苑小区占地面积为170000平方米，总建筑面积为329517.61平方米，包括10个组团，共104幢。在该小区建设施工过程中，建设单位聘请原告作为小区的物业管理服务单位进驻该小区。该小区经选举产生51名业主代表，后该小区的业主大会筹备组组织业主代表（实到50人）于2012年10月27日召开了第一届业主代表大会，会上选举产生7名业主委员会委员，并表决通过了《德馨苑小区管理规约》及《德馨苑小区业主代表大会议事规则》等。《德馨苑小区业主代表大会议事规则》规定该小区104幢商品房划分为51个小组，每个小组推选1名代表组成业主代表大会，业主代表大会行使业主大会的职能，会议同时表决同意选聘原告为小区提供物业服务。玉溪市江川区大街街道浪广社区德馨苑小区业主委员会于2012年11月17日申请备案，玉溪市江川区房地产管理所于2013年1月8日准予备案。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：……（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；……决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”第七十八条第一款规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”《物业管理条例》第十五条规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：……（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；……。”住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第二十七条规定：“物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议，推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。”本案中，玉溪市江川区大街街道浪广社区德馨苑小区的51名业主代表经选举产生后，筹备组组织业主代表召开了第一届业主代表大会，会上表决通过了选聘海天物业公司为小区提供物业服务及《业主代表议事规则》等事项，《业主代表议事规则》规定业主代表大会行使业主大会职能，玉溪市江川区大街街道浪广社区德馨苑小区业主委员会的产生及选聘海天物业公司作为物业服务企业的程序符合上述法律及行政法规等规定，该业主委员会与海天物业公司签订的物业服务合同对玉溪市江川区大街街道浪广社区德馨苑小区的业主具有约束力。而且玉溪市江川区大街街道浪广社区德馨苑小区业主委员会与海天物业公司签订的2013年度和2014年度的德馨苑小区物业服务委托合同内容并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，本院予以确认。被告提出其未与原告签订过上述两份物业服务委托合同，对其不具有法律约束力的辩解主张，无事实和法律依据，本院不予采纳。
关于被告是否应当支付物业服务费的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零九条规定：“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”原告海天物业公司在与玉溪市江川区大街街道浪广社区德馨苑小区业主委员会签订2013年度和2014年度的德馨苑小区物业服务委托合同后，已按照合同约定对德馨苑小区公共物业进行了相应的管理和服务，被告作为德馨苑小区的业主，应按照合同约定的标准，即按照被告所有的德馨苑小区某组团某幢某单元某室住宅的建筑面积138.2平方米和合同约定的物业服务费0.74元/月·平方米标准，计算支付原告2013年度、2014年度的物业服务费各1227元，合计2454元。被告未按合同约定的期限履行支付物业服务费的义务，应承担相应的民事责任。为此，原告要求被告支付2013年度和2014年度的物业服务费共计2454元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。对于被告提出的房屋屋顶漏水、太阳能损坏、门的质量不合格等问题，应另行解决，被告以此为由拒绝支付物业服务费的辩解主张不成立，本院不予支持。
关于被告是否构成违约、是否应当支付原告违约金及原告主张的违约金应否调整的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”玉溪市江川区大街街道浪广社区德馨苑小区业主委员会与原告海天物业公司签订的2013年、2014年德馨苑小区物业服务委托合同中约定业主和物业使用人应于2013年1月10日和2014年3月10日前分别交纳当年度的物业服务费，逾期不交纳物业服务费的，每天应按全年应交纳物业服务费总额的5‰支付违约金，被告未按物业服务合同约定的时间支付原告物业服务费，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。对于违约金的计算标准，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，原告未按合同约定的每日5‰的标准主张违约金，而是按每年15%的标准主张违约金，原告提出违约金的计算标准属于对自己权利的处分，并未超出上述物业服务委托合同约定的违约金计算标准。被告虽申请对原告主张的违约金进行调整，但原告提出的上述违约金计算标准，已是原江川县（现江川区）人民法院（2014）江民二初字第215号及玉溪市中级人民法院（2015）玉中民一终字第105号生效民事判决书中针对同一合同约定的违约金调整确定的违约金计算标准。为此，被告申请调整违约金的请求不能成立，本院不予支持；原告要求被告支付其公司2013年度逾期交纳物业服务费的违约金552元（按2013年度物业服务费1227元的15%计算3年）及2014年度逾期交纳物业服务费的违约金368元（按2014年度的物业服务费1227元的15%计算2年），合计920元的诉讼请求，本院予以支持。
综上所述，为维护原、被告双方当事人的合法民事权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下：
被告张绍兴于本判决生效之日起15日内支付原告江川县海天物业有限责任公司2013年度和2014年度的物业服务费共计2454元，并支付逾期交纳物业服务费的违约金920元，两项合计3374元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元（原告已预交），由被告张绍兴负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。
审 判 长 靳国磊
人民陪审员 李存寿
人民陪审员 王坤华
二〇一七年三月十七日
书 记 员 李思蓉