江西省景德镇市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣02民终143号
上诉人（原审被告）：华柳红，女，1988年9月18日出生，汉族，住景德镇市乐平市。
委托诉讼代理人：何文东，江西景之元律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王昱松，江西景之元律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：唐丽娟，女，1960年7月24日出生，汉族，住景德镇市。
委托诉讼代理人：吴子金，江西泰方律师事务所律师。
原审第三人：齐雪勇，男，1987年3月9日出生，汉族，住江西省乐平市。
委托诉讼代理人：付劭健，江西太阳岛律师事务所律师。
上诉人华柳红因与被上诉人唐丽娟、第三人齐雪勇房屋买卖合同纠纷一案，不服景德镇市珠山区人民法院（2017）赣0203民初656号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
华柳红上诉请求：1.请求撤销景德镇市珠山区人民法院（2017）赣0203民初656号民事判决，判令驳回唐丽娟的一审诉讼请求；2.本案诉讼费用及保全费用由唐丽娟负担。事实与理由：1.原审法院对第一个争议焦点认定有误。首先，当事人之间的契约行为属于典型的民事行为，既然有明确的付款约定，唐丽娟就应当遵守，原审法院以“这一行为未给上诉人造成不便”为由，就认定唐丽娟擅自采取的行为符合约定，根据合同相对性，唐丽娟和合同相对人之外的第三人私下约定的付款方式显然对上诉人不具有约束力。其次，唐丽娟发律师函的目的是催促上诉人办理解押手续，但这封律师函本身存在多处法律问题，正是因为其表述不当，才导致了上诉人解除双方合同。律师函的问题有四点。其一，函中称“约定唐丽娟先支付225000元，由您（华柳红）负责到银行办理解押手续”，这显然和双方的约定不符，双方合同中明确约定了是由唐丽娟出资办理解押手续。其二，该函还称“唐丽娟已于2016年9月1日将首笔款225000元支付给您，已履行付款义务，但您违反合同约定未将该款用于偿还银行按揭并解押”，事实上，唐丽娟仅履行了部分付款义务，而双方合同中也未约定具体的办理解押手续的方式，及该225000元的用途。其三，函中还督促上诉人“现通知您收到本律师函3日内将上述房屋银行按揭款全部清偿，并办理解押手续”。经双方到银行查询，至发函时办理解押需要26万元，显然仅凭唐丽娟之前支付的225000元是不够的。而合同明确约定了由唐丽娟出资办理解押手续，因此唐丽娟的该要求完全不符合实际情况和双方约定。其四，函中最后表示，“如到期仍未办理解押手续，委托人唐丽娟将依法行使抗辩权，不再支付剩余的200000元房款”。前面明确说明无论是根据合同约定还是银行贷款尚欠26万元的事实，唐丽娟都应补上多出的解押款，在其不履行合同义务的情况下，上诉人不可能办理解押手续，自此唐丽娟提出的无理要求，已经让上诉人怀疑其真实目的。其提到的抗辩权，更让人不解。该抗辩权不可能是先履行抗辩权，因为合同中约定上诉人办理解押后唐丽娟才支付后续尾款。该抗辩权也不符合不安抗辩权的规定，如果唐丽娟对上诉人的行为感到不安，其应当将剩余尾款支付到双方认可的第三方或具有法律效力的公证机关进行提存。唐丽娟也可以要求上诉人提供等价担保以此消除其不安。但唐丽娟却直接提出不再支付剩余房款，自然会让上诉人认定其已经执意违约。律师函的种种表述，与双方签订的合同内容存在重大偏差，其体现出的法律问题让上诉人完全看不出唐丽娟希望履行合同的意愿，因此，上诉人发函告知其解除合同，合情合理合法。最后，唐丽娟发律师函以及让中介发短信的行为给上诉人造成了履行合同义务的巨大疑虑和实际操作的不便。律师函将合同约定的“唐丽娟出资办理解押手续”，变成了“上诉人垫款办理解押手续”，中介短信里又变成了“由上诉人联系中介去还款解押办理过户手续”，这种出尔反尔的行为让人无法理解。在双方就尾款支付及解押手续存在争议的情况下，唐丽娟并未邀请上诉人及中介三方一同协商解决的办法，而是发函表示不会付款后，又让中介以短信、电话的方式将已擅自把购房尾款支付给了中介的情况告知上诉人。作为第三人的中介，短信内容透出的态度和唐丽娟的态度一样无理，在没有提供任何转账凭证且和唐丽娟之前函告内容相悖的情况下，中介显然无法得到上诉人的信任和认可。2.原审法院对第二个争议焦点的部分事实认定有误，同时适用法律错误，并无法律法规作为判决依据。原审法院以齐雪勇和上诉人未约定解押事项就认定二人的合同不合理，明显带有倾向性，属主观臆断。齐雪勇与上诉人之间的房屋买卖协议属于网络上随处可见的格式合同，这种合同在日常交易中大量存在，同时二人的合同中已经明确了房屋抵押转款，并对逾期办证有明确的惩罚约定。在无任何证据证明第三人与上诉人的合同存在恶意的情况下，原审法院的认定显然是错误的。此外，原审法院以唐丽娟签订的合同早于齐雪勇就认定唐丽娟的合同应当优先履行，这也是没有法律依据的。原审判决引用的法条分别为合同法第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，这些都没有规定按照合同的签订时间来确定房屋买卖合同的履行顺位。合同权益属于债权范畴，其最大特点之一就是相同条件下的平等性，其不具有物权的排他性，在没有法律明文规定的情况下，其不存在履行顺位的差别。唐丽娟的合同仅仅是部分履行，且存在单方面变更履行条款的行为，因此，上诉人已经书面告知其解除合同。齐雪勇的合同则接近履行完成，齐雪勇不但履行全部付款义务，也实际占有使用了房产，显然，齐雪勇的合同债权要优先于唐丽娟的合同债权。根据最高人民法院2016年11月30日颁布的《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》，对一房数卖的合同履行问题有明确要求：审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效，且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。原审法院在审理过程中没有考虑“合法占有房屋以及合同履行情况”，相应判决，缺乏法律依据。
唐丽娟辩称，1.上诉人上诉理由不能成立。第一，上诉人忽略了一个事实，就是唐丽娟在2015年5月27日转款到中介公司之前，5月25日就已经到银行办理解押事宜，但是由于只带了22万元，而银行贷款为26万元，所以没有解押成功。由于房屋价款原因，唐丽娟无法再支付26万元。因此，唐丽娟通过中介转交房屋价款。中介也向上诉人发出了通知，告知解押钱款不够。第二，唐丽娟发出的律师函，其实是督促上诉人履行合同，行使的是抗辩权。在很长一段时间，上诉人都没有办理解押，因此，律师函是督促其履行合同。第三，对于出资办理解押事宜，上诉人理解是唐丽娟负有出资义务。由于唐丽娟的付款义务只有20万元，故不可能是唐丽娟负有全部出资义务。2.上诉人与齐雪勇的买卖合同不符合购房交易习惯，齐雪勇在没有过户的情况下，就已经付清全款，不符合常理，存在恶意串通的可能。唐丽娟在齐雪勇装修的时候，就已经告知其房子存在纠纷。而齐雪勇却仍然坚持装修。在派出所介入后，物业停水断电的情况下，齐雪勇才停止装修。齐雪勇恶意制造装修的假象。但是，装修仍处于刚刚开始阶段。3.齐雪勇是第三人身份参加诉讼。一审中，齐雪勇提出所有权应该归他。当时一审法官已询问是否提出独立诉讼请求，但是齐雪勇陈述只提出答辩意见，不提出诉讼请求。故齐雪勇可以另行诉讼主张权利。
齐雪勇辩称，同意上诉人的上诉意见。一审判决对部分事实认定不够清楚，作为第三人，我们在一审中提供了充分的证据证明该房屋是全款支付的，且合法占有使用。一审法院认为，不符合常理缺乏法律依据。
唐丽娟向一审法院起诉请求：1.判令被告用已收取的合同定金225000元立即全部用于支付银行解押贷款，不足部分可由原告用尾款部分支付；2.判令被告立即支付合同第四条第3款的应缴未缴费用7660元，由原告在合同尾款中扣除支付；3.判令被告在取得银行还款清单后，立即办理相关房屋产权证，并过户至原告名下，过户费用由原告支付，过户完成后原告立即支付相应尾款；4.判令被告承担本案诉讼费用。
一审认定事实：2016年9月1日，被告华柳红作为卖方、原告唐丽娟作为买方、房客隆公司作为居间方三方签订《房产买卖合约》，约定：1、交易房产为位于景德镇市景城名郡19栋1301号的房屋，售价425000元；2、该房屋抵押在交通银行，由唐丽娟出资办理解押还款手续（在该房屋售价总金额中扣除）；3、唐丽娟应于签订合同当日付购房定金225000元，2017年6月1日前付款200000元；若在2017年6月1日前未付清200000元余款的话则要付50000元违约金给华柳红。三方在合同上签字盖章捺印。2016年9月1日，唐丽娟向华柳红交付225000元，华柳红出具收条。后，原告唐丽娟与被告华柳红因房产解押事宜产生分歧。2017年5月23日，原告唐丽娟委托江西泰方律师事务所律师吴子金向被告华柳红发出《律师函》一份，称：唐丽娟已将首笔款225000元支付给您，履行了付款义务，但您违反合同约定未将该款用于偿还银行按揭并解押；现通知您在收到律师函三日内将银行按揭还清并办理解押手续；如到期仍未办理解押手续，唐丽娟将依法行使抗辩权，不再支付剩余的200000元房款并保留诉权。2017年5月27日，唐丽娟通过银行转账将200000元购房尾款打到居间方房客隆公司工作人员周剑华的账户上，房客隆公司法定代表人卜秋香出具收条。卜秋香通过短信、电话的方式告知华柳红，“唐丽娟已把解押款贰拾万整打到我房客隆公司，请你尽快与我联系去还款解押办理过户手续”；华柳红拒绝，称“昨天已经和你说过了，这个不够还款解押”。2017年6月20日，被告华柳红委托江西景之元律师事务所律师王昱松向原告唐丽娟发出《律师函》一份，称：你未依照合同约定于2017年6月1日前付清剩余的20万元购房余款，且截至发函时仍未支付该款，并明确表示不再支付该款项，你的行为已经违约，需承担相应的法律责任，故具函于你解除该房屋买卖合同。唐丽娟于次日回函给王昱松律师，叙述称自己曾于2017年5月17日、19日多次联系华柳红，最终通过约定双方在2017年5月22日到交通银行办理付款手续，得知当时该房屋仍欠抵押贷款26万余元，华柳红提出让其支付该全款，其不愿多出6万余元，僵持未果；之后其多次联系华柳红亦无结果。2017年6月22日，被告华柳红与第三人齐雪勇签订关于诉争房屋的《房屋买卖协议》，约定：1、该房屋暂未办理产权登记，现抵押于交通银行，由卖方每月负责按揭；2、房屋成交价为470000元；3、齐雪勇于合同签订后三日内，支付首付款250000元；于交房后三日内，付清余款即220000元；4、自齐雪勇付清首付款当日，华柳红将房屋交付给齐雪勇，并将房屋钥匙交给齐雪勇；5、因该房产现抵押于交通银行办理按揭贷款，尚不符合办理房产变更登记的条件，待该房屋符合办证条件后，由卖方在30日内配合卖方办理相应的产权变更登记。当日，齐雪勇分两笔转账250000元至华柳红的丈夫汪志平的账户；同月26日，齐雪勇转账220000元至汪志平账户。华柳红向齐雪勇交付诉争房屋，齐雪勇对房屋进行装修。诉争房屋所有权人仍为被告华柳红。
一审法院认为：本案的争议焦点：1、被告华柳红以原告未在合同约定时间内支付购房尾款且曾明确表示不再支付购房尾款为由通知原告解除涉案房屋买卖合同，是否妥当？2、华柳红是否应当继续履行其与唐丽娟的房屋买卖合同？关于焦点一，原告唐丽娟与被告华柳红签订的《房产买卖合约》系双方真实意思表示，内容未违反法律法规效力性强制性规定，合法有效，具有约束力。依照合同约定唐丽娟应在2017年6月1日前付清200000元的购房尾款。唐丽娟在同月27日将购房尾款转账到房客隆公司账户上并委托该公司将款项支付给华柳红。但华柳红以“不够还款解押”为由拒绝接受该支付。被告方抗辩合同并未约定由房客隆公司代为支付。本院认为，合同虽未约定此种支付方式，但并未给被告方带来不便，故该支付方式并无不妥。根据合同法第六十条第二款，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。原告唐丽娟已通过实际行动按时履行了合同约定的支付购房尾款的义务，之所以未能成功支付购房尾款是因为被告华柳红未履行接受支付的协助义务。另，唐丽娟在2017年5月23日通过《律师函》的形式要求华柳红办理银行解押手续，并称如收到律师函三日内未办理解押手续，将不再支付购房尾款。首先，在同月27日唐丽娟以向房客隆公司实际转账并委托该公司支付购房尾款的方式实际履行了支付购房尾款的义务。其次，唐丽娟表示不再支付购房尾款是有前提的。该前提就是华柳红在收到律师函三日内未办理解押手续。其意实为催促华柳红办理解押手续。综上，原告唐丽娟按时履行了合同约定的支付购房尾款的义务，且华柳红通知唐丽娟解除合同不符合法律规定。关于焦点二，原告主张被告华柳红继续履行其与华柳红签订的房屋买卖合同。被告称已将诉争房屋卖给了善意第三人齐雪勇。第三人齐雪勇称，其在不知情的情况下于2017年6月22日与被告签订了房屋买卖协议并转账支付了47万元的全额购房款，购买了诉争房产；在付款后被告将该房屋实际交付给其，其对该房屋进行了装修，并支付了物业费、电视、煤气初装费等，对该房屋已经合法占有使用了。首先，第三人齐雪勇虽与被告华柳红就涉案房产签订房屋买卖协议、支付全额购房款且实际占有涉案房产，但涉案房产并未依法变更登记，所有权人仍为华柳红。齐雪勇并未取得涉案房屋所有权。其次，原告唐丽娟与被告华柳红签订的房屋买卖合同成立、生效的时间先于第三人齐雪勇。再次，在第三人齐雪勇与被告华柳红明知该房屋抵押于交通银行办理按揭且贷款未还清的前提下，双方仍在房屋买卖合同中约定买方支付全款后由卖方负责每月归还按揭贷款，而未对立即消灭按揭抵押进行约定，不符合常理。综上，一审法院认为，被告华柳红应当继续履行其与原告唐丽娟签订的房屋买卖合同。一审判决：一、被告华柳红继续履行其与原告唐丽娟于2016年9月1日签订的关于景德镇市景城名郡19栋1301号房屋的房屋买卖合同。二、驳回原告唐丽娟的其他诉讼请求。本案受理费7675元、诉讼保全费2645元，由被告华柳红负担。
二审中，当事人未提交新证据。对于一审认定事实，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：1.华柳红函告唐丽娟解除合同是否妥当；2.华柳红与唐丽娟的房屋买卖合同是否应当继续履行。
1.华柳红函告唐丽娟解除合同是否妥当
华柳红与唐丽娟签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律规定，属于有效合同，对各方当事人均有约束力。另该房屋买卖合同，除了甲方华柳红、乙方唐丽娟外，还有丙方即景德镇市房客隆房产经纪有限公司。同时该合同第七条约定，甲乙双方同意定金由丙方监管，丙方收到乙方定金后开具收据给乙方。签订本合同时，甲方同意将产权人（共有权人）取得的该房屋相关证明材料交由丙方监管，丙方收到甲方相关材料后开具收据给甲方，在办理相关手续时由丙方直接交给相关不动产登记部门。因此，景德镇市房客隆房产经纪有限公司是合同中重要的一方当事人，其主要权利义务是对唐丽娟资金以及华柳红不动产相关材料的监管。
根据该合同，唐丽娟主要负有以下义务。第一，签订合同当日付购房定金，该定金依合同第七条为房屋售价金额的10%。实际在签订合同当日，华柳红已经收到唐丽娟支付的购房款22.5万元。第二，2017年6月1日前，付款20万元。第三，该房屋抵押在交通银行，由唐丽娟出资办理解押还款手续（在该房屋售价总金额中扣除）。可以看出，唐丽娟负有出资办理解押还款手续的义务，但是该义务以其应支付的房屋售价总金额为限，因此，唐丽娟只需要按照合同约定支付剩余房款即可，即在2017年6月1日前再付款20万元。根据华柳红、唐丽娟共同陈述，在2017年5月22日，双方因解押问题发生纠纷。唐丽娟基于彼此之间的不信任，参照合同第七条的约定，将钱款支付到负有监管义务的合同第三方当事人即景德镇市房客隆房产经纪有限公司。景德镇市房客隆房产经纪有限公司工作人员与华柳红自己的短信记录显示，2017年5月27日，景德镇市房客隆房产经纪有限公司已经明确告知华柳红，唐丽娟已经将剩余房款20万元给付景德镇市房客隆房产经纪有限公司。在2017年6月1日前，唐丽娟通过景德镇市房客隆房产经纪有限公司积极给付华柳红剩余房款20万元，其行为并不不当。唐丽娟已经按照合同要求给付了全部房款，故不能认定唐丽娟存在违约行为。
虽然，2017年5月23日，唐丽娟发给华柳红的律师函里面写道，如到期仍未能办理解押手续，唐丽娟将依法行使抗辩权，不再支付剩余20万元房款。但是2017年5月27日，唐丽娟已经将20万元付至景德镇市房客隆房产经纪有限公司，且景德镇市房客隆房产经纪有限公司已经该事实告知华柳红。因此，2017年6月20日，华柳红发给唐丽娟律师函中关于“你（唐丽娟）尚未依照合同约定付清剩余20万元购房余款”的陈述并不属实，唐丽娟的行为并不构成违约，华柳红提出解除合同的前提条件并不存在，因此，该解除合同的函告并不发生法律效力。
2.华柳红与唐丽娟的房屋买卖合同是否应当继续履行
本院认为，齐雪勇与华柳红签订的房屋买卖协议，确有几处令人费解。其一，在房屋仍存有贷款未归还，无法办理产权变更登记的时候，齐雪勇在极短时间内将全部房款付清；其二，合同约定“因该房屋现抵押于交通银行办理按揭贷款，尚不符合办理房产变更登记的条件，待房屋符合办证条件后，由卖方在30日内配合买方办理相应的产权变更登记”，但是在齐雪勇付清全款后，以及开始装修后，并没有催促华柳红办理解押手续，配合办证，却仍约定“由卖方每月负责按揭”。第三，齐雪勇在明知唐丽娟向法院起诉了华柳红，要求华柳红履行合同交付房屋，但其未积极参加诉讼（其作为第三人参加诉讼，系原审法院依职权追加），且诉讼过程中，未提出独立诉讼请求，其要求继续履行合同的意愿没有唐丽娟强烈。齐雪勇在与华柳红签订合同时，未尽到一般人的注意义务，且消极应诉，一审判决后，其也未提起上诉，该协议的真实性令人怀疑。另综合唐丽娟与华柳红签订的合同在先，房屋产权并未发生变化等因素，可以判令华柳红继续履行与唐丽娟的房屋买卖合同。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7675元，由华柳红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈苾铃
审 判 员 周寿林
审 判 员 程丽君
二〇一八年四月十六日
代书记员 吴海涛