福建省龙岩市新罗区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）龙新民初字第6181号
原告福建省米兰春天量贩有限公司，住所地龙岩市体育中心一层。
法定代表人张健，总经理。
委托代理人许晓钰、林淑芳，福建指北针律师事务所律师。
被告吴堂添，男，1979年1月13日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。
委托代理人郑小林、陈倩云，福建乐康律师事务所律师。
被告吴永禄，男，1977年4月12日出生，汉族，居民，住龙岩市永定区。
原告福建省米兰春天量贩有限公司（以下简称米兰春天量贩）与被告吴堂添、吴永禄房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月28日立案受理后，依法组成合议庭于2016年1月22日公开开庭进行了审理。原告米兰春天量贩的委托代理人林淑芳、被告吴堂添及其委托代理人郑小林到庭参加诉讼，被告吴永禄经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告米兰春天量贩诉称，2012年3月31日，原告与被告吴堂添、吴永禄签订租赁合同，主要约定：二被告向原告承租位于龙岩市新罗区莲东北路24号新天地购物广场第五层，承租计价面积2144.06平方米，租赁期限10年，自2012年4月1日起至2022年3月31日止。二被告须一次性向原告缴纳13万元履约保证金，如二被告在租赁期内违约，则履约保证金不予返还。被告应于每个季度末28日前主动将下一季度的租金足额汇至给原告的指定账号，同时二被告应在每月10日前支付上月的电费、水费、燃气费等公用事业费，被告如逾期支付租金，每逾期一日，则被告须按逾期支付租金金额的1‰支付滞纳金，如逾期15天以上，原告方有权解除租赁合同，且履约保证金全额转为违约金不再返还。合同签订后，原告按约交付租赁场地，但是二被告从2015年3月起就未向原告缴纳租金等相关费用，从2015年4月起未缴纳水电费。经原告多次催要，被告仍未按约缴纳。2015年7月21日，原告向二被告发出解除合同通知书，但二被告收到后仍拒不理会。为此，原告诉至法院请求依法判令：1、确认原告与二被告于2012年3月31日签订的《租赁合同》自2015年7月22日起解除。2、二被告立即向原告交还租赁场地。3、二被告立即共同向原告支付从2015年3月1日起至2015年7月22日止的租金246823.31元及相应的滞纳金16589.47元。4、二被告立即共同向原告支付从2015年8月2日起至实际腾房之日止每月按167236.68元标准计算的逾期腾房占有使用费及滞纳金（从2015年8月2日起至逾期腾房占有使用费付清之日止，以前述应缴的逾期腾房占有场地使用费为标准，按中国人民银行同期同类贷款基准利率4倍计算）。5、判令二被告立即共同向原告偿还从2015年4月15日起至2015年6月15日止的水电费15552.4元及该款从2015年6月16日起至款清之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息。6、判令二被告向原告支付违约金167236.68元。
被告吴堂添辩称：1、根据被告吴堂添提供的《股东会决议》、《函》及原告提供的《缴纳租金催告函》，可证实新罗区左岸水疗会所的原始股东成员有吴凤文、俞金泉、张伟滨、赵景花、吴堂添、游孙玉六人。被告吴堂添从2014年9月9日起已实际退出新罗区左岸水疗会所的经营管理，2014年9月9日之后的实际经营者变更为张伟滨、俞金泉，原告诉请的费用系案外人张伟滨、俞金泉实际经营期间产生的债务。被告对上述事实已经于2015年5月29日向原告发出通知，原告已知晓被告撤出且股东张伟滨、俞金泉也在《股东会决议》上签字同意承担装修欠款、场地费用等债务的事实。根据《租赁合同》第十二条的约定，本案应当将张伟滨、俞金泉、新罗区左岸水疗会所列为共同被告。2、滞纳金具有法定性、强制性和惩罚性的特点，只能发生在双方的法律地位不平等、国家行使公共权力的过程中。滞纳金属行政法规的范畴，因此，租赁合同中关于滞纳金的约定为无效条款。3、租赁物于2014年9月9日起，已实际由张伟滨、俞金泉、新罗区左岸水疗会所占有、使用，被告对租赁物里面的物品不享有所有权，无权对物品擅自进行清理，故原告要求被告交还租赁场地并支付逾期腾房占有使用费、滞纳金无事实依据。4、被告已向原告支付13万元租赁履约保证金，根据租赁合同第十条约定，履约保证金13万元直接转为违约金，不存在另行计算违约金167236.68元的情形。5、原告提供的证据无法证实新罗区左岸水疗会所在2015年4月15日至2015年6月15日水电的使用情况，新罗区左岸水疗会所在2015年4月中旬就已经停止营业，不存在水电费的产生。6、被告在签订合同当时向原告交纳了13万元租赁履约保证金、2万元装修保证金、5万元物业履约保证金和1万元水电周转金，合计21万元，原告应全额返还给被告。
被告吴永禄经本院依法送达应诉通知书、举证通知书、起诉状副本及证据材料后，未向本院递交书面答辩，亦未在举证期限内提供相关证据。
经审理查明：2009年11月9日，龙岩龙州市场建设营运有限公司作为甲方与原告米兰春天量贩作为乙方签订《租赁合同》一份，约定甲方所有的位于新罗区溪南莲东小区市场共计五层（扣除其中的龙州市场公司及居委会办公用房800平方米）按现状出租给原告，租赁期限自2010年10月1日至2030年9月30日止；原告不得私自将租赁物进行整体转租，但在不改变原合同条款的情况下，经甲方同意后可在该合同租赁期内实行分租。2012年3月31日，原告米兰春天量贩作为甲方与被告吴堂添、吴永禄作为乙方签订《租赁合同》一份，主要约定：乙方承租位于龙岩市新罗区莲东北路24号新天地购物广场（原莲东市场项目）第五层部分房产，承租计价面积2144.06平方米，乙方承租租赁物租赁用途仅限于足浴、推拿、保健，经营品牌暂定为左岸水疗会所。未经原告书面同意，乙方不得擅自变更该租赁物的租赁用途；租赁期限10年，自2012年4月1日起至2022年3月31日止；装修免租期至2012年9月30日止。租金标准2012年10月1日至2015年3月31日，每月每平方米21元，月租金45025.26元，2015年4月1日至2018年3月31日，每月每平方米26元，月租金55745.56元；合同签订时，乙方须一次性向甲方缴纳履约保证金13万元，如乙方在租赁期内违约，则履约保证金不再返还乙方，全额转为违约金支付给甲方；租金支付采用季度支付的方式，乙方应于每个季度末28日前主动将下一季度的租金足额汇至给原告的指定账户；乙方汇入甲方账户的资金，甲方按先收取甲方代扣代缴的水费、电费及物业管理费等费用，其次再收取欠交的租金、滞纳金，再收当季度租金、下一季度租金的顺序计收；乙方应在每月10日前支付上月的电费、水费、燃气费等公用事业费；在合同签订当日，乙方应同时向物业管理公司缴纳装修保证金2万元整，乙方所承租的租赁物装修完成并经物业管理公司验收合格后，在乙方开业十五日内（不计利息）退回装修保证金；物业管理服务由该租赁物整栋建筑物的物业公司提供有偿服务，物业管理费按该物业管理公司规定执行，以计租面积按每月每平米物业管理费9元的标准按季度支付，在签订合同当日，乙方应同时向现有的物业管理公司缴纳物业管理的履约保证金5万元和水电周转金1万元；乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按逾期支付租金金额的1‰支付滞纳金，若逾期15天以上，甲方有权解除本合同，且履约保证金全额转为违约金，不再返还；除本合同有特别约定之外，如因一方违约导致本合同被解除，违约一方应向守约一方支付相当于该季度月租金标准的三倍的数额作为违约金，如该违约金仍不足以赔偿守约方因此所造成的损失的，违约一方还应补足守约一方的损失；合同终止后，经甲方按照乙方提供的地址发函要求乙方交还租赁物后五日内仍无回应的，甲方可以直接进入租赁物，乙方留存在租赁物之内的物品视为乙方已放弃所有权，甲方有权自行处分；今后乙方利用租赁物经营左岸水疗会所的其他股东及为此成立公司、其他经济组织应与吴堂添、吴永禄共同成为本合同的承租方且对履行本合同承租方义务承担连带履行责任。当日，二被告支付履行保证金13万元。《租赁合同》签订后，原告依约向被告交付了租赁物即新天地购物广场（原莲东市场项目）第五层面积2144.06平方米的房产，二被告向原告支付至2015年2月28日止的租金，水电费支付至2015年4月14日。此后，二被告未再支付租金及水电费。原告为二被告垫付从2015年4月15日起至2015年6月15日的水电费共计15552.4元。2015年7月21日，原告向二被告发出《解除合同通知书》，通知二被告自2015年7月22日起解除租赁合同，于2015年8月2日之前完成迁离及交还租赁物，并办理合同解除的结算事宜。2015年9月10日，原告将二被告在租赁物内的东西腾空，并于2015年10月1日起将讼争租赁物另行租赁给他人使用。
另查明，原告米兰春天量贩经公开竞价，竞得龙岩龙州市场建设营运有限公司所有的龙岩市新罗区南城莲东北路24号莲东市场1-5层部分房产16年租赁权，2015年6月18日原告米兰春天量贩作为乙方与龙岩龙州市场建设营运有限公司作为甲方签订《租赁合同》一份，租赁期限从2015年6月18日起至2031年6月17日，约定在该合同租赁期内，原告不得私自将租赁物进行整体转租，但在不改变原合同条款的情况下可实行分租。
上述事实，有原告提供的2009年11月9日《租赁合同》、《莲东市场租赁合同之补充协议》、2015年6月18日《租赁合同》、房屋所有权证五份（龙房权证字第××号）、土地使用权证（龙国用2009）第200518号）、2012年3月31日《租赁合同》、《解除合同通知书》、EMS快递详情单及查询信息以及原、被告的庭审陈述在案佐证。原告提供的福建增值税专用发票四份、龙岩供电公司电费结算单三份、龙岩水务集团有限公司通用机打发票二份、自来水收费清单二份、米兰春天招商租户缴费通知书二份，被告吴堂添对证据的三性均有异议，但未能举证证实二被告已缴清前述水电费，上述证据来源合法，内容真实，能够证明原告为二被告代为垫付水电费的事实，故对前述证据的证明力予以确认。被告提供的股东会决议、新罗区左岸水疗会所股东协议书，以证实从2014年9月9日起被告吴堂添已退出合伙，应由其他合伙人作为共同被告，因原告对证据的真实性有异议，且该组证据系证实被告与其合伙人之间的合伙事宜，本案系租赁合同纠纷，被告吴堂添所述的合伙人并非租赁合同相对方，故对该组证据的证明力本院不予确认。
本院认为，原告米兰春天量贩与被告吴堂添、吴永禄签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，原、被告应按照合同约定履行各自的义务。原告按约将租赁物交付给二被告经营使用，二被告亦应按时向原告交纳租金。合同约定，二被告逾期支付租金达15天以上，原告有权解除合同。2015年7月21日，原告向二被告寄出解除合同通知书，根据《租赁合同》第12.2其它事项“在合同履行过程中，需要通知有关事项时，原告按二被告在本合同首页载明的通讯地址邮寄通知二被告，即便二被告不签收或未收到通知，均视为二被告已收到通知，并以原告发出通知后的第二天视为送达之日”的约定，原告诉请要求确认双方签订的《租赁合同》于2015年7月22日解除，符合双方的约定，且不违反法律的规定，本院予以支持。二被告从2015年3月1日起未按约缴纳租金，至2015年7月22日尚欠原告租金（45025.26元＋167236.68元＋（55745.56元÷30天＊22天）共计253142.02元，现原告主张二被告支付至2015年7月22日止的租金共计246823.31元，系其对自身权利的处分，且不违反法律的规定，本院予以支持。2015年10月1日，原告已将讼争租赁物另行转租给他人使用，因此原告主张返还讼争租赁物，于法无据，本院不予支持。原告主张二被告支付从2015年8月2日起至实际腾房之日止每月按三倍租金标准计算（即每月167236.68元）的房屋占有使用费，原告已于2015年9月10日将讼争租赁物内的东西腾空，因此房屋占有使用费应计算至2015年9月10日；同时，原告因逾期未腾房的损失应为每月的租金损失，故应按月租金55745.56元计算房屋占有使用费。原告主张二被告应支付从2015年4月15日起至2015年6月15日的水电费15552.4元，有事实依据，本院予以支持。被告吴堂添主张新罗区左岸水疗会所在2015年4月就已停止营业，不存在水电费产生，但未能举证证实，故对被告吴堂添的抗辩不予采信。原告主张二被告支付逾期缴纳租金的滞纳金及违约金167236.68元，因原、被告在《租赁合同》中既约定滞纳金，又约定违约金，属于对违约责任的重复约定，根据《租赁合同》中违约责任“如二被告逾期交还承租租赁物及设施达15天以上的，履约保证金全额转为违约金，不再返还”的约定，二被告已支付的履约保证金13万元应转为违约金，因原告未举证证明其实际损失超过前述违约金，故原告再行主张滞纳金、违约金，无事实依据，本院不予支持。被告吴堂添主张原告应返还装修保证金、物业履约保证金、水电周转金，因前述费用并非直接向原告缴纳，故对被告吴堂添的主张不予支持。被告吴堂添主张应将新罗区左岸水疗会所的合伙人追加作为本案的共同被告，且其在2015年6月1日已通知原告退出合伙，因租赁合同系二被告与原告签订，且退伙仅在合伙人内部之间具有约束力，对原告不具有约束力，被告吴堂添对外承担相应责任后，可另行向合伙人主张，故对被告吴堂添的抗辩本院不予支持。被告吴永禄经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告福建省米兰春天量贩有限公司与被告吴堂添、吴永禄签订的《租赁合同》于2015年7月22日起解除。
二、被告吴堂添、吴永禄应于本判决生效之日起二十日内支付原告福建省米兰春天量贩有限公司从2015年3月1日起至2015年7月22日止的租金246823.31元。
三、被告吴堂添、吴永禄应于本判决生效之日起二十日内支付原告福建省米兰春天量贩有限公司从2015年8月2日起至2015年9月10日止、按每月租金55745.56元计算的房屋占有使用费共计72469.23元。
三、被告吴堂添、吴永禄应于本判决生效之日起二十日内支付原告福建省米兰春天量贩有限公司从2015年4月15日起至2015年6月15日止的水电费15552.4元。
四、驳回原告福建省米兰春天量贩有限公司的其他诉讼请求。
本案案件受理费10673元，由原告福建省米兰春天量贩有限公司负担2400元；由被告吴堂添、吴永禄负担8273元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。
审 判 长 江 彬
人民陪审员 李 丽 华
人民陪审员 李 丽 月
二〇一六年三月二十一日
书 记 员 吴琳婷（代）
附：一、引用的主要法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少……。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
二、执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
主动履行生效法律文书提示
具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款帐户时，应当在转入或存入后及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。
生效法律文书确定应当负担诉讼费的当事人，应当在法律文书生效后七日内自觉将诉讼费缴交至法院指定的诉讼费帐户，并向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。
履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。
履行款帐户（开户行：兴业银行龙岩新兴支行；开户单位：龙岩市新罗区人民法院；帐号：17×××01）
诉讼费缴交帐户（开户行：福建海峡银行龙岩分行；开户单位：龙岩市新罗区人民法院；帐号：10×××01）
支付款项时，请在摘要栏写明案件承办人、案号、当事人姓名。
新罗区法院财务咨询电话：0597-28903300597-2890331