浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙04民终1367号
上诉人（原审被告）：钱志芳，男，1961年4月13日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。
被上诉人（原审原告）：朱林忠，男，1956年8月15日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。
委托诉讼代理人：吴涛，浙江泰豪律师事务所律师。
上诉人钱志芳因与被上诉人朱林忠房屋租赁合同纠纷一案，不服嘉兴市南湖区人民法院（2016）浙0402民初2238号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
钱志芳上诉请求：撤销一审判决，改判驳回朱林忠一审诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审认定事实不清，适用法律错误。朱林忠明知自己的临时建筑未经政府相关部门获批延期，将该违章建筑出租给钱志芳使用，明显存在过错，直接导致钱志芳因此遭受损失达50万元以上（包括转让费、室内装修费、停产停业损失费等）。一审不仅不对朱林忠的过错致损行为进行任何处理，反而判令钱志芳向朱林忠支付占有使用费，存有错误。二、依据2015年4月16日嘉兴市城乡规划建设管理委员会向朱林忠发出的通知书，要求朱林忠自行拆除建筑的有效期已届满，说明2015年4月16日起已进入强拆阶段，故一审判令钱志芳支付朱林忠2015年4月29日至2016年4月28日的房屋占有使用费75960元，依据不足。
朱林忠辩称，一、朱林忠、钱志芳签订房屋租赁合同时，钱志芳知晓涉案房屋是临时建筑，因为钱志芳并不只是单纯的租赁房屋，而是从前承租人处受让浴室。二、政府尚未对涉案房屋进行拆迁，只是摸底调查。三、租赁合同到期后，钱志芳一直占用涉案房屋，没有腾退，也未支付相应费用，故钱志芳应当承担占有使用费。
朱林忠向一审法院起诉请求：1.解除朱林忠与钱志芳的房屋租赁合同；2.钱志芳立即从租赁房屋中腾退；3.钱志芳承担朱林忠租赁期满后的续占期间的租金75960元；4.案件诉讼费由钱志芳负担。
一审法院认定事实：2013年11月16日，钱志芳作为受让人与陈凤芹签订转让协议，约定陈凤芹将嘉兴云海浴室转让给钱志芳，转让价款65000元，转让之前的债务由陈凤芹负责，钱志芳接手之后的事务与陈凤芹无关，并约定浴室里面的一切装修设施归钱志芳所有，与陈凤芹无关。朱林忠作为证明人在上述协议上签字。后钱志芳于签订上述协议的当日接手该浴室。其后，朱林忠、钱志芳签订房屋租赁合同，约定钱志芳租赁位于用于经营云海浴室，月租金6330元，钱志芳于每月月初三天内缴纳当月租金等，涉案租赁房屋租赁期限自2013年8月1日至2014年8月1日，钱志芳租房的同时需缴纳保证金和预付房租金，保证金为3000元，预付房租金为19000元，租赁期限届满或钱志芳办清退房手续后，朱林忠退还钱志芳保证金，并约定如遇到政府宏观规划需要，在租赁期限内要求拆迁的，则钱志芳租金按实际租用期结算，钱志芳室内装潢费用按拆迁规定获赔数额由钱志芳享有等。一审审理中，双方确认钱志芳已经支付朱林忠租金至2014年8月15日，之后的租金未支付。
2014年8月25日，嘉兴市南湖区人民政府作出了南政发【2014】91号国有土地上房屋征收决定，为完善市中心城区的城市功能，优化升级产业结构，改善人居环境，推进土地、能源、资源的节约集约利用，实施纺工路北延伸工程（纺工路穿越铁路北延界东方路），贯通主城区南北向主干道，完善中心城区道路网络等目的，决定对纺工路沿线（铁路以南至甪里街）区块，东至民丰集团、西至勤俭路、南至甪里街、北至沪杭铁路实施房屋征收项目，并及时作出了征收公告，明确了签约日期、搬迁日期及补偿方案等，涉案租赁房屋位于上述征收范围内。
一审法院另认定，涉案租赁房屋属于临时建筑，朱林忠系租赁房屋所在地国有土地使用权人，并经朱林忠申请取得（2003）浙规证0400083号建设工程规划许可证，该许可证经申请有效期延期至2007年6月30日。2015年4月16日，嘉兴市城乡规划建设管理委员会向朱林忠发出了要求限期拆除临时建筑的通知书，表示朱林忠于2003年申请在勤奋路东侧、甪里街北侧建设的两层临时建筑的有效期已届满，请依据《浙江省城乡规划条例》第四十八条的规定，于收到通知后三十日内自行拆除，未按要求拆除的将由政府相关部门依法强制拆除等。
一审法院认为，本案中朱林忠、钱志芳之间订立了房屋租赁合同，朱林忠将于2003年批准获建的临时建筑出租给钱志芳，由于签订合同时租赁合同的期限已超过了临时建筑的使用期限，且朱林忠在法庭辩论终结之前一直未能取得有关主管部门准许延期使用的证明，故双方之间的租赁合同应属无效。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有返还必要的，可以折价补偿；有过错的一方应赔偿对方因此遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，故对于朱林忠要求钱志芳从租赁房屋腾退的诉请，予以支持。房屋租赁合同无效的，当事人请求参照合同约定的租金标准支付占有使用费的，可以予以支持。由于期间钱志芳一直占有使用朱林忠房屋，故对于朱林忠要求钱志芳按照约定租金标准支付自起诉之日往前一年的房屋占有使用费的诉请，符合法律规定，依法予以准许。本案中，钱志芳抗辩房屋已纳入征收范围，故不应收取租金或者房屋占有使用费，缺乏法律依据，不予采信。至于钱志芳陈述的有关租赁房屋内装潢的征收补偿款支付事宜，钱志芳主张按照合同约定由朱林忠返还其装修补偿款，现双方均未向法庭提供证据证明该补偿款数额已确定，若钱志芳认为其基于该无效的房屋租赁合同遭受损失，钱志芳可待损失确定后，结合合同双方的过错情况，另行诉讼解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、钱志芳于判决生效后十五日内从租赁的朱林忠位于嘉兴市房屋（云海池浴场）腾退；二、钱志芳于判决生效后十日内支付朱林忠房屋占有使用费75960元；三、驳回朱林忠的其他诉讼请求。如果未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取850元，由钱志芳负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院经审理认定的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，本案二审争议焦点在于：一、钱志芳应否向朱林忠支付占有使用费；二、钱志芳上诉提出的损失应否在本案中处理。
关于焦点一。朱林忠出租给钱志芳的涉案房屋属于临时建筑，双方签订租赁合同时已超过该临时建筑的使用期限，且在一审法庭辩论终结前未取得主管部门批准延长使用期限的证明，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，本案双方订立的租赁合同无效。根据该解释第五条规定，租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，应当支持。经审理查明，钱志芳占用涉案房屋至今，故一审根据上述法律规定支持朱林忠诉请的起诉前一年的占有使用费，并无不当。钱志芳以房屋属违章建筑且已纳入征收范围为由拒付占有使用费，依据不足。
关于焦点二。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，一审判决支持朱林忠要求钱志芳腾退房屋的诉请正确。钱志芳如因此遭受损失，可要求朱林忠赔偿，但本案中钱志芳并未举证证明其存在的具体损失，同时其虽主张损失，但对于损失的具体金额也未能明确，只是称损失有50万元以上，主要包括转让费、室内装修费、停产停业损失费，并称室内装修费的损失按合同约定的拆迁获赔金额计算，但涉案房屋的拆迁补偿事宜目前尚无法确定，故本案中对于其损失无法处理。钱志芳如认为基于合同无效遭受损失的，可待损失确定后，另行主张。
综上所述，钱志芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1700元，由上诉人钱志芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金富祥
代理审判员 何周丹
代理审判员 章玉萍
二〇一六年八月八日
书 记 员 郑 茜