福建省永安市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）永民初字第2578号
原告福建永华投资有限公司，住所地：永安市南翔路333号A幢二层，组织机构代码：58111580-9。
法定代表人谢永健，董事长。
委托代理人潘孝明、罗锦文，福建顺隆律师事务所律师。
被告福建日丰房地产开发有限公司，住所地：永安市南区商务中心3号楼三层，组织机构代码：56734118-0。
法定代表人高航，董事长。
委托代理人王秋生，福建众强律师事务所律师。
原告福建永华投资有限公司与被告福建日丰房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员徐娟适用简易程序公开开庭进行了审理。原告福建永华投资有限公司委托代理人潘孝明、被告福建日丰房地产开发有限公司委托代理人王秋生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年6月29日，被告（乙方）与原告（甲方）签订一份《租赁合同》，约定：甲方将2011年11月16日与永安市永辉超市股份有限公司（以下简称永辉超市）签订的租赁合同的合同权利转让给乙方，甲方已经支付给永辉超市100000元作为履约保证金，乙方应于与永辉超市签订租赁合同之日将该款返还甲方；其他费用（盘店费）从2012年7月1日移交钥匙起计算，计至2017年12月31日，标准每月24000元，固定不变，乙方每二个月向甲方支付其他费用一次，在每二个月的首月5日之前支付；如乙方逾期支付盘店费给甲方，则须支付违约金50000元等内容。合同签订后，原告促成被告与永辉超市签订了《租赁合同》，租赁场所交由被告承租使用。但被告却未能按合同约定支付原告盘店费用，2014年5月5日未付一期即两个月计48000元。被告在合同期限未届满前即于2014年4月底与永辉超市终止租赁合同，并将店面交付给永辉超市。被告未依约支付原告盘店费及提前与永辉超市终止合同，已构成违约，依法应按约支付原告违约金50000元。请求依法判令：被告支付店铺盘店费48000元（2014年5月、6月，每月24000元）；被告支付违约金50000元；诉讼费用由被告承担。
被告辩称，原告诉请被告支付店铺盘店费不能成立。双方约定的有关盘店费的支付不仅显失公平，且没有法律依据，这种约定是无效的，理由为：1、原告将店铺转租给被告是由于原告经营亏损无力交纳房租，故被告与永辉超市及与原告的合同终止并未给原告造成期待利益的损失；2、原告已经收取被告20000元好处费，再收取其他费用没有依据；3、原告向永辉超市租赁的财产和原告转租给被告的财产是一致的，被告在与永辉超市合同终止时也如数转交永辉超市，原告不是财产转让，原告额外收取盘店费没有依据；4、被告依原告与永辉超市签订合同中约定的租金向永辉超市交纳租金，原告再额外收取盘店费有失公平；5、2014年4月，因原接待点已停止使用，被告要求原告收回店铺，原告拒绝，被告要求转租，原告同意但永辉超市不同意，故被告只好发出终止合同通知函，店铺由永辉超市收回，由于被告与永辉超市及与原告的合同已经终止，原告要求继续收取盘店费没有依据；原告自2012年7月开始向被告收取的盘店费由于原告没有收取依据，所以被告保留要求原告返还的权利，并将另案主张权利；原告主张的违约金不仅没有事实根据，而且没有法律依据，且约定偏高。
经审理查明，2011年11月16日，永辉超市（甲方）与原告（乙方）签订了一份《租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的租赁场所为A0060121永安市五四店；租赁期限为2011年11月1日至2017年12月31日等内容。
2012年5月1日，原告向永辉超市出具申请报告一份，表示原告由于经营困难，无法继续交纳高额房租，拟将投资的永安香榭庄园店铺整体转让或转租给被告作办公售楼用（在剩余租赁期限内）。
2012年5月4日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《承诺函》，约定：乙方出面向永辉超市申请《香榭庄园》店铺转让出租给甲方使用，协调永辉超市与甲方的租赁关系，保证甲方取得《香榭庄园》店铺的使用权，并且保证甲方的使用条件及租金与永辉超市原出租给乙方的保持价格一致，甲方为上述事宜应付给乙方贰万元定金，事成之后转为好处费，甲方若无法承租此店铺（除永辉不予批准转让外），乙方两日内除返还甲方贰万元定金外还应赔偿贰万元损失费。原告的代表人池善沿、被告的代表留国峰分别在《承诺函》落款处签字。2012年5月7日，被告从其代表留国峰账户依约转给原告代表人池善沿账户20000元。
2012年6月29日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了一份《租赁合同》，约定：甲方将2011年11月16日与永辉超市签订的租赁合同的所有权以转让形式出租给乙方（甲方已经支付给永辉超市100000元作为履约保证金，乙方应于与永辉超市签订租赁合同之日返还甲方，甲方应于收到履约保证金后出具收款收据给乙方）；二月结，乙方每二个月向永辉超市支付场地费一次，乙方应于每二个月的首月5日之前将当月及后一个月的场地费支付给永辉超市；其他费用（盘店费），从2012年7月1日移交钥匙起计算，计至2017年12月31月，标准每月24000元，固定不变，乙方每二个月向甲方支付其他费用一次，乙方应每二个月的首月5日之前将当月及后一个月的其他费用支付给甲方，每二个月支付一次；乙方与永辉超市签订的租赁合同期限届满，乙方必须无条件将租赁场所返还甲方，并配合甲方与永辉超市办理相关转让手续；如乙方逾期支付盘店费给甲方，则乙方须支付违约金50000元，如租赁期限届满，乙方拒不将租赁场所交还甲方并配合甲方与永辉超市办理相关手续，则乙方须支付违约金500000元给甲方，如甲方四个月内没有办理好永辉超市与乙方的转接合同事宜，导致永辉超市收回租赁场所，使乙方不能正常使用，甲方根据自愿原则按约定支付给乙方合同违约金贰佰伍拾万元整等内容。原告的授权代表池善沿、被告的授权代表留国峰分别在《租赁合同》落款处签字。
2012年7月6日，永辉超市福建大区招商部向永辉超市永安五四店出具一份关于永安五四店香榭庄园转租的函，表示同意原告将持有的永安五四店香榭庄园西餐厅转租给被告。
2012年8月21日，永辉超市（甲方）与被告（乙方）签订一份租赁合同，约定：甲方出租给乙方的租赁场所位于福建省永安市五四路豪门御景小区3号楼场地；乙方向甲方承诺租赁该租赁场所合法经营使用，仅限于开办经营“房地产营销中心”项目；租赁期限为2012年9月1日至2017年12月31日；付款周期二月结，乙方每二个月支付场地费一次，乙方应于每二个月的首月5日之前将当月及后一个月的场地费支付给甲方等内容。后被告依约使用租赁场所。
被告于2014年5月14日制作了一份收件人为原告的房屋租赁合同终止通知函，内容为：我司福建日丰房地产开发有限公司与贵公司于2012年6月29日签订关于A0060121永安市五四店转租的《租赁合同》用于所开发项目接待点，因我司项目地会所已改造完成并投入使用，原接待点从2014年4月份开始已停止使用，因永辉超市不同意该场所继续由我们转租，我司只有终止该租赁合同，现并致函如下：一、我司于2014年4月30日起终止与永辉超市签订的关于A0060121永安市五四店的房屋租赁合同。二、基于已与永辉超市解除了关于A0060121永安市五四店盘店的《租赁合同》，同时函告，我司终止与贵司签订的关于A0060121永安市五四店的租赁合同。
被告于2014年5月15日向原告寄送EMS快递（快递单号：1023676162208）邮件一份，快递单据备注栏显示为：关于房屋租赁合同终止的通知函，该份快递被拒收。
2014年5月16日被告正式撤场，将租赁场所返还给永辉超市。
2014年5月20日，被告向永辉超市出具房屋租赁合同终止确认书，内容为：因我司项目接待点搬至新址需提前终止与贵公司于2012年8月21日订立的《租赁合同》，于2014年4月份提出转租或转让未获批准，我司于2014年4月30日提出终止合同并于2014年5月16日通过验收撤场，因我司提前终止合同，按原合同规定同意贵司不予退还合同押金，请贵司同意确认并盖章。永辉超市在该份终止确认书上盖上“福建永辉集团招商事业部合同专用章”。
被告支付原告其他费用（盘店费）至2014年4月止。
另查明，池善沿原为原告法定代表人。留国峰是被告股东之一，为被告营销部副总，被告授权其与原告签订租赁合同及支付20000元定金给原告。原告的法定代表人于2012年11月12日变更为谢永健，被告的法定代表人于2013年7月5日变更为高航。
上述事实，有原告提供的租赁合同、被告提供的申请报告、关于永安五四店香榭庄园转租的函、承诺函、汇款凭证、原告与永辉公司签订的租赁合同、房屋租赁合同终止通知函及快递凭证、房屋租赁合同终止确认书及快递凭证以及当事人的陈述等在案为凭，并经庭审质证，可以采信。
本案争议的焦点为：一、原、被告签订的《租赁合同》实质上是转租合同还是转让合同。
原告认为，原告促成被告与永辉超市签订《租赁合同》，租赁场所由被告承租使用，被告每两个月支付原告一次盘店费，故《租赁合同》实质上是转让合同。
被告认为，涉案店铺为原告转租给被告，而且系空店转手。因此《租赁合同》实质上是转租合同。被告并提供租赁合同项目费用及补充条款，以证明涉案店铺系空店转手。
本院认为，原、被告签订的《租赁合同》中约定原告将与永辉超市签订的租赁合同的合同权利义务以转让形式出租给被告；被告每二个月向永辉超市支付场地费一次、向原告支付其他费用（盘店费）一次；被告与永辉超市签订的租赁合同期限届满，必须无条件将租赁场所返还原告等内容。之后，原告亦促成永辉超市与被告于2012年8月21日签订了《租赁合同》，从此，永辉超市与被告分别为《租赁合同》的出租方和承租方，原告与永辉超市之间的租赁关系终止。因此，《租赁合同》实质上是转让合同，被告支付给原告的其他费用（盘店费）实为分期支付的店铺转让费。被告提供的租赁合同项目费用及补充条款，不能证明被告主张的涉案店铺系空店转手，本院不予采信。
二、原、被告签订的《租赁合同》是否已经解除。
被告认为，2014年4月，因原接待点已停止使用，被告要求原告收回店铺，原告拒绝；被告要求转租，原告同意但永辉超市不同意，故被告只好发出终止合同通知函，店铺由永辉超市收回，被告与永辉超市及与原告的合同已经终止。并提供证据1、编号分别为：1023676162208、1023676800208、1023662849508的EMS快递单据以证明被告已发函通知原告终止合同；2、原告原法定代表人池善沿与被告行政部经理的通话录音资料、被告行政部邓美华与陈薇的通话录音资料，以证明被告已口头通知原告终止合同。
原告认为，原告没有收到被告解除合同的函件，同时被告提出的解除理由既不符合合同约定的解除条件，也不符合法律规定的解除条件，故《租赁合同》尚未解除，仍然合法有效。
本院认为，被告虽于2014年5月15日向原告寄送关于房屋租赁合同终止的通知函一份（EMS快递单号为：1023676162208），但不符合合同法第九十三条第二款和第九十四条规定的情形，且该份通知函并未被原告实际签收，故原、被告签订的租赁合同依然有效并未解除，被告应当依照租赁合同的约定履行相应的义务。被告提供的编号为1023676800208的EMS快递单由于没有备注寄送的内容且被退回，不能证明被告的主张，本院不予采信。被告提供的编号为1023662849508的EMS快递单由于只有被告寄出的底单，没有回单，故无法得知该份快递单据寄出后的情况，且该份快递无备注寄送的内容，本院不予采信。被告提供的通话录音资料，不能证明被告曾口头向原告公司或其法定代表人通知解除合同，且不符合合同法第九十三条第二款和第九十四条规定的情形，本院亦不予采信。
三、原告是否有权向被告收取其他费用（盘店费）。
原告认为，原、被告签订的《租赁合同》是原、被告双方的真实意思表示，合法有效，且没有违反法律的禁止性、强制性规定，被告应当按照合同约定向原告支付盘店费。
被告认为，原告诉请被告支付店铺盘店费不能成立。双方约定的有关盘店费的支付不仅显失公平，且没有法律依据，这种约定是无效的，理由为：1、原告将店铺转租给被告是由于原告经营亏损无力交纳房租，故被告与永辉超市及与原告的合同终止并未给原告造成期待利益的损失；2、原告已经收取被告20000元好处费，再收取其他费用没有依据；3、原告向永辉超市租赁的财产和原告转租给被告的财产是一致的，被告在与永辉超市合同终止时也如数转交永辉超市，原告不是财产转让，原告额外收取盘店费没有依据；4、被告依原告与永辉超市签订合同中约定的租金向永辉超市交纳租金，原告再额外收取盘店费有失公平。
本院认为，原、被告签订的承诺函及《租赁合同》是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性、效力性规定，为有效合同。根据该约定，被告除应向原告支付转让费（盘店费）外，还应向原告支付居间报酬（好处费），原告有权向被告收取其他费用（盘店费）。
综上，本院认为，原告与被告签订的《租赁合同》及作为合同组成部分的承诺函，是合同双方的真实意思表示，内容未违反有关法律、行政法规的禁止性、效力性规定，为有效合同。被告支付店铺盘店费至2014年4月份，原告要求被告支付2014年5月、6月两个月的店铺盘店费48000元，符合合同的约定，本院予以支持。根据《租赁合同》约定“如乙方逾期支付盘店费给甲方，则乙方须支付违约金50000元”，因此，原告主张被告支付逾期付款违约金符合合同的约定，本院予以支持。由于原告无法提供被告逾期付款给原告造成损失的书面证据，故被告逾期付款造成原告的损失应为利息损失，《租赁合同》中约定违约金的计算方法过分高于造成的损失，应予以适当减少，最高不超过中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%。因此，被告应支付原告逾期付款的违约金为336元（24000元（2014年5月5日至2014年6月5日的盘店费）×年利率5.6%÷12个月＋48000元（2014年5月5日至2014年7月5日的盘店费）×年利率5.6%÷12个月＝336元］。原告主张的违约金过分高于损失的部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条第一款、第一百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，判决如下：
一、被告福建日丰房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内一次性支付原告福建永华投资有限公司店铺盘店费48000元。
二、被告福建日丰房地产开发有限公司应按中国人民银行同期同类贷款基准利率（年利率5.6%）的130%支付原告福建永华投资有限公司逾期支付盘店费的违约金336元。
三、驳回原告福建永华投资有限公司的其他诉讼请求。
如果未按指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2750元，减半收取1125元，由原告福建永华投资有限公司负担555元，被告福建日丰房地产开发有限公司负担570元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
审判员 徐 娟
二〇一四年九月二十九日
书记员 张政鸿
附：本判决书适用的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。