广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东二法厚民一初字第816号
原告：东莞市中国旅行社有限公司。住所地：广东省东莞市。
法定代表人：叶沛新，该公司总经理。
委托代理人：李达胜，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。
委托代理人：刘秀英，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。
被告：王焕璋，女，汉族，1959年12月18日出生，住广东省东莞市。
被告：林浩如，男，汉族，1954年7月5日出生，住广东省东莞市。
原告东莞市中国旅行社有限公司（以下简称“东莞中旅”）诉被告王焕璋、林浩如租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月25日受理后，依法由审判员李阳河适用简易程序独任审理，于2014年11月5日公开开庭进行了审理。原告东莞中旅的委托代理人李达胜、刘秀英，被告王焕璋、林浩如到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告东莞中旅诉称：2009年4月10日，原告与被告王焕璋签订《商铺租赁合同书》，双方约定由原告承租两被告位于东莞市厚街镇教育路46号（盈丰大厦旁）第一层左边店铺面积约70平方米商铺作商业使用。双方对租期、租金标准及交租方式等作了约定，同时还约定签约时原告即支付押金18000元，履行合同期满，如原告不续租，则在原告付清有关部门的费用（如水、电费等）后，全数退还押金给原告。合同签订后，原告按照约定支付了押金18000元，租赁期间也按照约定履行了合同义务。2014年7月9日，原告向王焕璋发出终止合同通知书，告知其原告将于2014年7月14日撤离承租铺位，请其前来移交铺位，并要求其于2014年7月31日前将租赁押金18000元返还给原告，但王焕璋至今拒不返还押金。综上，原告与被告王焕璋双方签订的《商铺租赁合同书》合法有效，双方均应严格履行，但王焕璋却未依约履行义务，经原告多次催促后，仍拒不返还押金。王焕璋的违约行为已严重侵犯了原告的合法权益。同时两被告是夫妻关系，且租赁房屋时两被告共同共有，故依法应由两被告共同承担责任。故原告提起诉讼，请求法院依法判令：1.两被告立即返还租赁押金18000元及支付逾期返还利息（利息按逾期贷款利率从2014年8月1日起计至实际付清之日止），暂计至2014年9月22日止为219.55元，共计18219.55元；2.两被告承担本案诉讼费。
被告王焕璋、林浩如共同辩称：一、两被告与东莞中旅于2014年5月15日已口头达成了新的《商铺租赁合同书》，新的合同已成立，并已经由双方实际履行，租金按每月7000元交纳。但原告于2014年7月14日突然离场，并要求终止合同，已构成严重违约，应承担被没收押金的违约责任。被告与原告于2009年4月25日签订的《商铺租赁合同书》于2014年5月14日合同期满，合同届满前双方经充分协商并于2014年5月15日口头达成了新的《商铺租赁合同书》，并由林浩如提供书面合同文本，一式两份，经原告负责人周某某（案涉铺位的实际经营者）核对无误，并交由其带回公司盖章签字。新的合同约定，合同的租赁期为五年，从2014年5月15日至2019年5月14日，前三年每月租金为7000元，后两年每月租金为7700元，合同押金为18000元，由旧合同（2009年4月25日）的押金直接转换新的合同押金，不另行收退。旧的合同租赁期满后双方按照新的合同履行，但周某某借口说因为原告的法定代表人出差，工作繁忙，暂时没有完成盖公章的程序，故新合同拖延2个月未能带回。而原告也分别准时交纳了2014年5月15日至6月14日、6月15日至7月14日的租金。但没想到的是原告于2014年7月14日突然离场，并要求终止新合同。新的《商铺租赁合同书》是双方真实意思表示，是经过充分协商在平等自愿的前提下达成的，合法有效。新的合同已达成口头协议并经双方核对了书面的合同文本，更何况正在实际履行过程中，原告按新的合同租金每月7000元支付，新的合同已成立，双方已在履行。而不是原告所称的“临时租用”协议。7月14日原告突然提出终止合同、离场，实属欺骗行为，已构成严重违约，故应承担被没收押金的违约责任。二、原告认为2014年5月15日之后履行的合同属于不定期合同，承租人有权随时解除合同，这不仅歪曲事实，而是适用法律错误。如成立“临时租用”，原告会从押金中扣除租金，而不会按新的租金按月交纳。原告提交的证据《律师函》称根据合同法的规定，旧合同到期后，双方临时租赁商铺的行为属于不定期租赁合同关系，承租人有权随时解除合同。被告认为，虽然合同法第二百三十六条规定，“租赁届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，但是本案的事实并不能适用这个法律规定，因为该法律条文是针对旧合同租赁合同届满后没有达成新的合同，并继续按旧的合同租金支付的情形，但本案的事实情况完全不一样，双方已经达成了新的口头合同，并核对了书面的合同文本，并按新的租金支付，所以2014年5月15日之后履行的合同并不是不定期合同，承租人无权随时解除合同。三、由于原告的突然终止合同，造成了被告的严重经济损失。原告几乎不提前通知被告就于2014年7月14日离场，导致案涉商铺未能及时出租给他人，即便是后来如果能够另租他人，也是因为时间上非常仓促，只能以远低于市场价出租，造成严重的经济损失。四、原告提交的电话录音和文字记录有断章取义的行为，只记录对原告有利的部分。综上，原告的行为严重违反了诚实信用的原则，属于根本违约，并给造成很大的经济损失，应承担违约责任，已收的合同押金应作为违约金。除了书面答辩状外，补充答辩意见如下：两被告与周某某签订涉案商铺租赁合同，也是由周某某与两被告协商续约的事情，两被告不认识被告或者其法定代表人。周某某称其领导同意续租涉案商铺，租赁期间为2014年5月15日至2019年5月14日。周某某与两被告在2014年5月时已经协商好续约，不属于不定期租赁合同。双方在协商续约事宜时，同意将旧合同的押金直接转为新合同押金。周某某从未说过是临时租用涉案商铺，其一直称要继续租赁，而且将两被告写好的新的合同拿回去公司盖章，期间两被告多次催促周某某将盖好章的合同交回，但两个多月都没有拿回来。
经审理查明，王焕璋与林浩如系夫妻关系。东莞中旅提交了一份商铺租赁合同书，其中王焕璋为出租方，东莞中旅为承租方。该商铺租赁合同书载明，王焕璋将其已建的位于东莞市厚街镇教育路（盈丰大厦旁）第一层左边店铺面积约70平方米出租给东莞中旅作商业使用，双方约定租赁期从2009年5月15日起正式计租至2014年5月15日，租赁期为五年，每月租金为6000元（人民币，下同），第四、五年的租金为6600元／月，每月15号前一次性付清当月的租金和水电费。东莞中旅需支付押金18000元，履行合同期满，如不续租，则在付清有关部门的费用如水、电费后，全数退还押金，不计利息。该合同落款日期为2009年4月10日。林浩如于2009年4月18日出具一份收据，载明收到东莞中旅支付的铺位押金18000元。
王焕璋与林浩如对于东莞中旅提交的商铺租赁合同书及收据真实性予以确认。王焕璋与林浩如另提交了一份合同落款日期为2009年4月25日的商铺租赁合同书，该商铺租赁合同书打印内容与东莞中旅提交的合同落款日期为2009年4月10日的商铺租赁合同书内容一致，包括租赁期限、租金、押金内容等都一致。不过，该租赁合同书的打印的租金部分上面有手写的“7000”、“7700”等手写内容。林浩如称其提交的合同上面有手写的内容是因为当时双方在2009年5月15日至2014年5月14日的合同期限届满后，协商续租时，其在找别人打印新的合同，需要改动租金标准，故用笔在旧的合同上标记，以免打错。东莞中旅对王焕璋与林浩如提交的同落款日期为2009年4月25日的商铺租赁合同书上的其公章真实性予以确认，但对其他内容不予确认。王焕璋与林浩如还提交了一份商铺租赁合同书，该商铺租赁合同书的出租方（甲方）写明为林浩如，林浩如在商铺租赁合同书的甲方代表处签名，合同日期写明为2014年5月15日，该商铺租赁合同书载明租赁铺位与合同落款日期为2009年4月10日、2009年4月25日的商铺租赁合同书一致，押金也写的18000元；合同期限写明从2014年5月15日至2019年5月14日，租金写明为每月7000元，第四、五年的租金为每月7700元。但该王焕璋与林浩如提交的合同日期为2014年5月15日的商铺租赁合同书没有载明承租方（乙方），即商铺租赁合同书首部的承租方（乙方）为空白的，商铺租赁合同书尾部的“乙方代表”签名处没有签名，也无公章。东莞中旅以2014年5月15日商铺租赁合同书没有其签名盖章，认为系王焕璋与林浩如单方制作，故对该合同真实性不确认。
东莞中旅在2009年5月15日至2014年5月14日的合同期间如约支付了租金、水电费等。根据东莞中旅提交的收款收据，东莞中旅在2014年5月15日支付了2014年5月15日至6月14日的铺租7000元；在2014年6月15日支付了2014年6月15日至7月14日的铺租7000元及2014年5月的水、电费、卫生费。2014年6月26日，王焕璋与林浩如向东莞中旅发出一份通知，主要内容为：东莞中旅总社负责人：王焕璋与林浩如与东莞中旅厚街营业部所签订的位于厚街镇教育路46号一铺位，租赁合同于2014年5月14日到期，经与东莞中旅的负责人周某某小姐协商，你公司领导已同意继续租用5年，由2014年5月15日至2019年5月14日止，新续租合同书在5月初交给周小姐到公司盖章，贵公司并已按新租赁合同的租金交了2014年5月15日至6月14日及2014年6月15日至7月14日两个月的租金。我多次催促周小姐拿回新的租赁合同未果，她每次都以领导出差为由，我们不知道她为何要扣押租赁合同书。为尊重双方利益，现务请于7月10日前，送回续签租赁合同书给我，否则本人于7月15日直接收回贵公司厚街营业部铺位，并以贵公司作违约处理。2014年7月10日，东莞中旅向王焕璋邮寄“终止合同通知书”，该“终止合同通知书”载明内容为：“王焕璋阁下：我司于2009年5月15日承租您位于厚街镇教育路46号一铺位作为营业部，合同期限至2014年5月14日止。租赁合同期满时，我司临时租用您的铺位，并按期缴纳租金给您，您并无异议，现我司决定于2014年7月14日正式撤离承租铺位，并把铺位正式移交给您，我司与您的不定期租赁合同于2014年7月15日终止，请您于2014年7月31日前将铺租押金18000元退还给我司。”王焕璋对该邮件拒收，该邮件快递单上写明为“终止合同通知书”。2014年7月14日，东莞中旅付清了2014年6月15日至7月14日的水电费、卫生费，并搬离了案涉铺位。王焕璋与林浩如称因为周某某2014年7月14日说要退租，还要求拆走空调等设备，故要求她交清6月的水电费，王焕璋与林浩如并确认东莞中旅付清了2014年6月15日至7月14日的水电费、卫生费，东莞中旅在案涉铺位办公至2014年7月14日止。2014年8月4日，东莞中旅向王焕璋邮寄“律师函”，要求王焕璋退还押金，王焕璋于2014年8月10日拒收。
另东莞中旅与王焕璋、林浩如双方均提供了东莞中旅的员工周某某与林浩如之间的通话录音，内容主要为周某某与林浩如就案涉铺位的退租、续租及押金返还进行沟通协商，但无果。
王焕璋与林浩如提交了案涉铺位的建设用地批准书、红线图、东莞市厚街镇厚街村村民委员会《证明》以证明其案涉铺位所在建筑的合法性，东莞中旅对此予以确认。
以上事实，有王焕璋与东莞中旅签订的落款日期为2009年4月10日的商铺租赁合同书、林浩如与东莞中旅签订的落款日期为2009年4月25日的商铺租赁合同书、2014年5月15日商铺租赁合同书（林浩如单方签名）、录音光盘（东莞中旅提交）、通知、收款收据（0050355、0050357、0050359、0050360、0050361）、2009年4月18日收据、建设用地批准书、红线图、东莞市厚街镇厚街村村民委员会《证明》、结婚证、终止合同通知书及快递单、律师函及快递单、录音光盘（王焕璋与林浩如提交）、以及本案一审庭审笔录附卷为证。
本院认为：本案为租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：一、原、被告之间是否达成了租赁期限为2014年5月15日至2019年5月14日的租赁合同；二、原告请求两被告返还18000元押金有无依据。对此，本院作以下分析：
一、原、被告之间是否达成了租赁期限为2014年5月15日至2019年5月14日的租赁合同；
首先，两被告王焕璋、林浩如向本院提交的2014年5月15日至2019年5月14日的租赁合同并无原告东莞中旅的工作人员的签名，也无东莞中旅的公章，东莞中旅对该合同也不予确认，在该种情况下，应认定东莞中旅不同意签署该份合同。而且如王焕璋与林浩如所述，在原来期限为2009年5月15日至2014年5月14日的租赁合同届满后，王焕璋与林浩如于2014年5月15日就向东莞中旅提交了新的租赁合同即2014年5月15日至2019年5月14日的租赁合同文本，希望东莞中旅盖章。但东莞中旅一直都未在王焕璋与林浩如提交的2014年5月15日至2019年5月14日的租赁合同文本上盖章，在该种情况下，王焕璋与林浩如于2014年6月26日向东莞中旅发出一份通知，催促东莞中旅在2014年5月15日至2019年5月14日的租赁合同文本上盖章，并载明如东莞中旅不在7月10日前送回签订好的租赁合同书，其将于7月15日直接收回案涉租赁铺位。也就是说，王焕璋与林浩如自己也认识到，如果东莞中旅不在租赁合同文本上盖章，双方之间的2014年5月15日至2019年5月14日的租赁合同关系并不成立，将不会受到法律保护。
其次，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”的规定，两被告主张其与原告东莞中旅在原租赁合同期限届满后，达成新的租赁期限为5年（2014年5月15日至2019年5月14日）的租赁合同，该租赁合同超过了六个月，应当采用书面形式。但原告东莞中旅并未在王焕璋与林浩如提交的2014年5月15日至2019年5月14日的租赁合同文本上盖章，也就是说，东莞中旅并未书面认可该租赁合同文本，东莞中旅与王焕璋、林浩如之间并未达成5年期限的书面租赁合同。因此，东莞中旅与王焕璋、林浩如之间就案涉铺位原租赁合同期限在2014年5月14日届满后，在2014年5月15日至2014年7月14日之间形成了不定期的租赁合同关系。
至于两被告提出，依照《中华人民共和国合同法》第三十七条的规定：“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”，现东莞中旅已经按照新的租金标准即7000元／月的租金标准缴纳了两个月的租金，故原告东莞中旅与两被告之间的2014年5月15日至2019年5月14日的租赁合同已经成立。对此，本院认为：一方面，东莞中旅按照新的租金标准即7000元／月的租金标准缴纳两个月的租金的行为，不能推定其同意签订5年期限的租赁合同；另一方面，根据《中华人民共和国立法法》第八十三条关于法律适用的基本原则，特别规定与一般规定不一致的，适用特别规定。本案系租赁合同纠纷，合同法总则与分则对合同的形式均有规定的情况下，应当优先适用合同法分则中关于合同形式的规定，即合同法第二百一十五条的规定。
综上，在原告东莞中旅并未在被告王焕璋与林浩如提供的租赁期限为2014年5月15日至2019年5月14日的租赁合同文本上盖章或作其他书面确认的情况下，原告东莞中旅与被告王焕璋、林浩如之间并不存在期限为2014年5月15日至2019年5月14日的书面租赁合同，故本院认定原告东莞中旅与两被告王焕璋、林浩如之间并未达成租赁期限为2014年5月15日至2019年5月14日的租赁合同。
焦点二、原告请求两被告返还18000元押金有无依据。
首先，如焦点一论述，原告东莞中旅与两被告王焕璋、林浩如之间并未就案涉铺位达成租赁期限为2014年5月15日至2019年5月14日的租赁合同，两被告以双方之间达成2014年5月15日至2019年5月14日的租赁合同，东莞中旅违背了该租赁合同的约定为由，不予返还该18000元押金没有事实依据，本院不予支持。
其次，一方面，案涉的18000元押金是原告东莞中旅依照其与被告王焕璋达成的2009年5月15日起至2014年5月15日的租赁合同约定而缴纳，现该租赁合同期限已届满；而且原告东莞中旅并不欠2009年5月15日起至2014年5月15日的租赁合同项下的任何费用；另一方面，虽然东莞中旅自2014年5月15日起继续租用案涉铺位至2014年7月14日，但东莞中旅已按双方约定的新的标准支付了案涉铺位的租金，并于2014年7月14日结清了案涉铺位的水电费、卫生费等全部费用，两被告对此也予以确认。综上，无论是依照原来的2009年5月15日起至2014年5月15日的租赁合同，还是新的2014年5月15日至2014年7月14日的不定期租赁合同，东莞中旅均不欠两被告王焕璋、林浩如任何费用，而且也将案涉铺位交还给了两被告，双方就案涉铺位的租赁合同关系已终止。依照《中华人民共和国合同法》第九十八条：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”之规定，两被告应在合同期满且原告东莞中旅付清有关部门的费用如水、电费后，不计利息全数退还押金，故押金应予退还。另因王焕璋与林浩如系夫妻关系，而且押金收据由林浩如出具，王焕璋与东莞中旅签订了收取押金的租赁合同，故案涉押金应由两被告王焕璋、林浩如共同返还，故原告请求两被告返还该18000元押金，本院予以支持。不过，原告东莞中旅在两被告王焕璋、林浩如于2014年5月15日提交续签租赁合同的文本后，迟迟不予书面回应，而是在两被告王焕璋、林浩如在2014年6月26日发出书面通知后，方于2014年7月10日邮寄书面通知要终止合同，给予两被告王焕璋、林浩如的准备时间确实不够充裕，有失妥当，故原告东莞中旅再要求两被告王焕璋、林浩如支付18000元的利息，本院不予支持。
据此，依据《中华人民共和国立法法》第八十三条，《中华人民共和国合同法》第九十八条、第二百一十五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条第二款的规定，判决如下：
一、限被告王焕璋、林浩如于本判决生效之日起三日内共同向原告东莞市中国旅行社有限公司返还押金18000元；
二、驳回原告东莞市中国旅行社有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费128元（原告已预交），由原告承担28元，被告承担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 李阳河
二〇一四年十二月十五日
书记员 陈翠环
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