浙江省安吉县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0523民初2254号
原告：中国工商银行股份有限公司安吉支行，住所地安吉县。
负责人：郑月镁。
委托代理人：陈凯，浙江浦源律师事务所律师。
委托代理人：王蕾，浙江浦源律师事务所律师。
被告：李刚，男，1984年8月4日出生，汉族，住安吉县。
被告：马义芳，女，1985年12月3日出生，汉族，住安吉县。
被告：安吉康华房地产有限公司，住所地安吉县昌硕街道祥和路366号，统一社会信用代码91330523569369435M。
法定代表人：傅森。
委托代理人：黄立科，浙江振源律师事务所律师。
原告中国工商银行股份有限公司安吉支行（以下简称安吉工行）与被告李刚、马义芳、安吉康华房地产有限公司（以下简称康华公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年3月27日立案受理后，依法适用简易程序于2017年7月11日对本案公开开庭进行了审理。原告安吉工行负责人郑月镁的委托代理人王蕾、被告李刚、被告康华公司法定代表人傅森的委托代理人黄立科到庭参加诉讼，被告马义芳经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告安吉工行向本院提起诉讼请求如下：1.判令被告李刚、马义芳归还原告债权本金631111.1元及利息、罚息、复利（暂计算至2017年3月27日，为16056.89元；自2017年3月28日起以本金355000元为基数，按年利率4.875%计收罚息；以本金276111.1元为基数，按年利率6.982%计收罚息；欠付利息按罚息利率计算复利，至款清之日止）。2.判令被告康华公司对上述债务承担连带支付责任。3.判令三被告支付律师服务费用10000元。4.判令对被告李刚、马义芳名下位于安吉县××街道××篁××室的抵押房产[安房预安吉字第0009620、0009621号]采取拍卖、变卖等方式，依法变价后由原告在第一、二项诉请的债权范围内优先受偿。5.本案诉讼费用由三被告承担。
原告为证明自己主张向本院提供如下证据：《个人购房借款/担保合同》二份、安房预安吉字第0009620、0009621号登记证各一份、个人贷款借款凭证二份、贷款发放转账凭证二份、贷款借款余额信息及清单各二份、按揭贷款业务合作协议、法律服务委托合同及发票、汇款凭证各一份。
被告李刚对借款事实及原告提交的证据均无异议；被告马义芳经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，在答辩期间内未作答辩，视其自行放弃诉讼权利。
被告康华公司对借款事实及证据亦无异议，惟提出在涉案借款既有物的担保和人的担保情况下，清偿顺序应当是物的担保优先于人的担保，即被告康华公司应在被告李刚、马义芳所购买的房屋实现抵押权后对不足部分才承担保证责任。
经本院审查，原告上述所举证据符合有效证据的形式要件，本院对其真实性、合法性、有效性予以认定。
本院依据认定的证据认定本案事实如下：
2015年4月10日，被告康华公司与原告签订《按揭贷款业务合作协议》，约定：由原告作为“溪上篁庭”住宅用房建设项目的按揭贷款办理银行，在与借款人办妥相关贷款手续后，按约将贷款资金划至被告康华公司账户，在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记）并将《房屋他项权证》交原告收押前，被告康华公司同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，担保范围包括借款本金、利息（包括罚息和复利）及其他应付款项等。
2016年4月29日，原告安吉工行与被告李刚、马义芳、康华公司签订《个人购房借款/担保合同》二份，合同约定：被告李刚、马义芳分别向原告借款人民币36万元和28万元，合计借款人民币64万元；约定还款时间为360个月，还款方式为等额本息还款法；其中，借款36万元的利率按中国人民银行公布的人民币贷款基准利率3.25%计算，借款28万元的利率按中国人民银行公布的人民币同期同档次贷款利率的基础上下浮5%即实际执行利率为4.655%计算，借款期间遇基准利率调整，执行利率自中国人民银行贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整；每月20日为还款日；被告李刚、马义芳连续三个月或者累计六次未按时足额偿还贷款本息的，原告有权解除合同，宣布本合同项下未偿还的借款立即到期，实现抵押权，并对逾期借款本金自逾期之日起在借款执行利率基础上加收50%计收罚息；对应付未付利息，按罚息利率计收复利。被告康华公司则作为保证人按约对上述借款提供阶段性保证，担保范围包括借款本金、利息、罚息、复利等。同时合同约定，本合同项下贷款由第三方提供保证担保时，保证人承诺自愿向贷款人提供连带责任保证，主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人还是第三人提供，担保人同意贷款人自行选择实现担保的顺序，即贷款人可以选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。被告李刚、马义芳为该合同项下借款提供抵押担保，抵押物为被告李刚、马义芳名下位于安吉县××街道××篁××室的预告登记房产[安房预安吉字第0009620、0009621号]。同日，双方对上述抵押房产办理了预告抵押登记手续，原告依法取得安房预安吉字第0009620、0009621号预告登记权利证书。
原告于2016年4月29日依约向被告李刚、马义芳发放了借款64万元，并按合同约定直接划入被告康华公司账户内。截止2017年2月20日，被告李刚、马义芳已有5期未按约履行还款义务。截止2017年3月27日，被告李刚、马义芳共欠付本金631111.1元及利息、罚息、复利计16056.89元。2017年3月27日，原告向本院提起诉讼，并宣布对被告李刚、马义芳的借款提前到期，要求立即收回未偿还的借款本息，实现抵押权。原告为实现本债权，委托诉讼代理人提起诉讼，支付律师服务费10000元。
本院认为，原告与被告李刚、马义芳、康华公司签订的《个人购房借款/担保合同》及原告与被告康华公司签订的《按揭贷款业务合作协议》系双方真实意思表示，双方借款担保合同成立并生效，双方当事人应当按照约定全面履行。被告李刚、马义芳已连续超过三个月逾期支付借款本息，构成违约。原告为实现其债权，聘请诉讼代理人提起诉讼，为此支付的10000元律师服务费用在合理范围内。原告宣布提前收回未到期借款，要求被告李刚、马义芳归还尚欠借款本金及利息、罚息、复利，并承担律师服务费，同时要求被告康华公司对被告李刚、马义芳的上述债务承担连带清偿责任，有合同依据。双方就抵押物办理了抵押预告登记手续，原告抵押权自登记时设立，现因被告违约，出现了双方约定的实现担保物权的情形，原告有权要求对担保财产采取拍卖、变卖等方式依法变价，并在债权范围内享有优先受偿权。对于被告康华公司提出的抗辩意见，因原、被告三方所签的《个人购房借款/担保合同》中已有明确约定，原告有权自行选择实现担保的顺序，现原告同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，有合同依据，故该抗辩意见不能成立。综上，原告的各项诉请成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告李刚、马义芳于本判决生效后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司安吉支行借款本金631111.1元并支付利息、罚息、复利（截止2017年3月27日，尚欠利息、罚息、复利为16056.89元；自2017年3月28日起以本金355000元为基数，按年利率4.875%计收罚息；以本金276111.1元为基数，按年利率6.982%计收罚息；欠付利息按罚息利率计算复利，至款清之日止），并支付律师服务费10000元。
二、如被告李刚、马义芳未按本判决履行的，准予对被告李刚、马义芳名下的位于安吉县昌硕街道石佛东路161号溪上篁庭7幢1-802室[安房预安吉字第0009620、0009621号]的预告登记房产及上述房屋占用范围内的土地使用权采取拍卖、变卖等方式依法变价，原告对变价后所得款项在本判决第一项债权范围内优先受偿。
三、被告安吉康华房地产有限公司对本判决第一项义务承担连带清偿责任；在实际承担保证责任后，有权向被告李刚、马义芳追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5165元（已减半），由被告李刚、马义芳、安吉康华房地产有限公司负担，限于本判决生效后十日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
审判员 冯 萍
二〇一七年七月二十日
书记员 费丹枫