河南省民权县人民法院民 事 判 决 书（2016）豫1421民初1913号原告（申请执行人）：穆涛，男，1975年12月13日出生，汉族，市民，住所地河南省民权县。委托诉讼代理人：张琦，河南广民律师事务所律师。委托诉讼代理人：张世通，河南广民律师事务所律师。被告（案外人）：张霞，女，1976年5月17日出生，汉族，个体户，住所地河南省民权县。被告（案外人）：吴海燕，男，1978年2月8日出生，汉族，个体户，住所地河南省民权县。二被告委托诉讼代理人：张丙宇，河南宇博律师事务所律师。被告（被执行人）：尹某，男，1982年11月13日出生，汉族，市民，住所地河南省民权县。第三人：张某1，女，1981年8月8日出生，汉族，市民，住所地河南省民权县。原告穆涛与被告张霞、吴海燕、尹某、第三人张某1申请执行人执行异议之诉一案，本院于2016年6月2日立案受理，在审理过程中，本院依法追加被执行人尹某为本案被告，追加张某1为本案第三人。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告穆涛及其委托诉讼代理人张琦、张世通，被告张霞、吴海燕及其委托诉讼代理人张丙宇，第三人张某1到庭参加诉讼，被告尹某经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告穆涛向本院提出诉讼请求：1、依法确认被告张霞、吴海燕与尹某签订的房地产转让合同无效，撤销民权县人民法院（2015）民民执字第708号执行裁定书；2、判令位于民权县秋水路××南侧××房产证号为09××29号的房产可依原告的申请进行执行；3、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告撤回了第一项诉讼请求。事实与理由：被告张霞、吴海燕在原告穆涛申请执行被告尹某民间借贷纠纷一案中提出执行异议，要求中止对被告尹某位于民权县秋水路××南侧××房产证号为09××29号房产的执行。2016年5月21日，原告收到民权县人民法院下发的（2015）民民执字第708号执行裁定书，裁定“中止对尹某位于民权县秋水路××南侧××房产证号为09××29号房产的执行”。原告认为该裁定事项缺乏事实与法律依据，程序违法。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议应当全部符合上述四项规定，并且其权利能够排除执行的，人民法院才应予支持。被告张霞、吴海燕作为房屋买受人至今仍没有与被执行人即出卖人尹某办理过户登记手续，是由于其自身的原因造成的，而不是由于出卖人的原因造成的，属于因买受人自身原因未办理过户登记。并且该二被告与被执行人尹某签订房屋买卖协议之后，法院查封被执行人尹某位于民权县秋水路××南侧××房产证号为09××29号房产之前，并没有合法占有该不动产。另外，被告张霞、吴海燕与被执行人尹某签订房屋买卖协议时，该房屋已经处于法院的查封状态，因此该二被告与被执行人尹某签订房屋买卖协议是无效的，其异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项、第二项与第四项之规定，民权县人民法院作出的（2015）民民执字第708号执行裁定书认定事实错误，应当依法予以撤销。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释第五条第二款“执行法院审查处理执行异议，应当自收到书面异议之日起十五日内作出裁定”，被告张霞、吴海燕作为案外人于2015年11月19日向民权县人民法院提交查封异议申请书，民权县人民法院据此于2016年4月19日作出（2015）民民执字第708号执行裁定书，该院超出法律规定的裁定期限作出的执行裁定书，程序上违反了法律的明确规定，而被告张霞、吴海燕于2016年3月4日取得位于秋水路南侧、消防路西侧土地的土地证，该土地证是在原告申请强制执行被执行人尹某房屋之后，并且是在民权县人民法院作出“中止对尹某位于民权县秋水路××南侧××房产证号为09××29号房产的执行”的裁定之前，如果法院能在法定期限内处理完毕本执行异议，被告张霞、吴海燕就不可能办理涉案房地产的土地登记证书，并且由于法院严重超期的处理，使二被告在明知涉案的房地产已经被法院查封的情况下，仍然违法办理了土地证，在裁定书中又认可了该土地登记证书的法律效力，由此作出了有利于二被告的处理结果，明显属于程序违法，认定事实错误。综上所述，民权县人民法院作出的（2015）民民执字第708号执行裁定书认定事实错误，缺乏法律依据，程序违法，尹某位于民权县秋水路××南侧××房产证号为09××29号的房产是可以执行变卖，以偿还原告债务的。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请判如所请。被告张霞、吴海燕辩称，一、被告张霞、吴海燕与尹某、张某1签订的房地产转让合同合法有效。双方签订的房地产转让合同是双方的真实意思表示，不存在合同法第五十二条的情形，也不存在合同法第五十四条的情形，属于有效合同。二、依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，应当驳回原告的诉请。理由如下：1、原告于2015年8月31日申请法院查封本案涉及的房产，而被告张霞、吴海燕与尹某、张某1签订房地产转让合同的时间是2015年7月8日。2、在被告张霞、吴海燕购买该房产后，尹某、张某1随即就将该房产交付给被告张霞、吴海燕管理使用，被告张霞、吴海燕于2015年7月18日前对该房屋内的水电进行了维修和整改，于2015年7月24日（农历六月初九）搬进该房屋居住，于2015年7月28日前又对该房屋的屋顶进行了维修。总之，在原告申请法院查封之前，被告张霞、吴海燕已经对该房屋合法占有。3、被告张霞、吴海燕在与尹某、张某1签订合同之日，就支付给了张某1购房定金350000元，2015年7月15日交付房款500000元、2015年7月21日付款200000元、2015年8月5日付款150000元、2015年8月21日付款200000元、2015年8月23日付款40000元、2015年8月25日付款60000元。在原告申请法院查封之前，被告张霞、吴海燕也已经将房款全部付清。4、在被告张霞、吴海燕与尹某、张某1签订合同后，于2015年7月22日便去民权县国土资源局办理了土地更名登记，将房屋的土地证登记在被告张霞名下，隔有十多天，民权县国土资源局的工作人员去房屋处丈量了土地，并由四邻在场签字按印。民权县国土资源局于2015年12月7日与被告张霞、吴海燕签订了出让合同，被告张霞、吴海燕于2015年12月8日交纳了土地出让金。虽然土地证于2016年3月4日才办出来，是由于办证机关程序缓慢，并非被告张霞、吴海燕自身的原因所致，况且在2015年7月22日已经办理了土地更名登记，其使用权已经归被告张霞、吴海燕所有。综上所述，被告张霞、吴海燕与尹某、张某1签订的房地产转让合同合法有效，被告张霞、吴海燕对该房产提出执行异议，又完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，被告张霞、吴海燕的执行异议依法应当得到支持，原告的起诉理由不能成立，故此，请依法确认被告张霞、吴海燕与尹某、张某1签订的房地产转让合同合法有效，维持民权县人民法院（2015）民民执字第708号执行裁定书，驳回原告的无理诉请。被告尹某未答辩。第三人张某1辩称，当时卖房子的时候是第三人张某1与被告尹某夫妻关系存续期间，是通过签订合同自愿将房子卖给被告张霞和吴海燕的，而且是在对外没有任何纠纷的情况下卖给了被告张霞和吴海燕。现在原告提起执行异议之诉，第三人张某1持反对态度。本院受理本案后，依法向被告尹某送达了相关法律文书，告知了其诉讼权利和义务，在法定期限内被告尹某未向本院提交答辩状和证据材料，经合法传唤又未到庭参加诉讼，根据有关法律规定，应视为被告尹某放弃了相关诉讼权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的（2015）民民初字第01526-1号民事裁定书系本院作出的生效的法律文书，与本案密切关联，本院作为认定案件事实的依据；原告提交的（2015）民民初字第01526-3号协助执行通知书与本案不具有关联性，本院不予采纳；原告提交的尹某、张某1与被告张霞、吴海燕签订的房屋买卖协议和房地产转让合同，被告张霞、吴海燕及第三人张某1对该证据真实性未提出异议，且该两份证据形式合法、内容客观真实，与本案密切关联，本院作为认定案件事实的依据；原告提交的本院对张某1的调查笔录中“此房卖给张霞、吴海燕没有协议”部分，第三人张某1当庭认可有协议，且与原告提交的房产转让协议能够相互印证，对调查笔录中该部分内容本院不予采信，对其他内容本院予以采信；原告提交的（2015）民民初字第01960号民事裁定书、税费发票3张、查封异议申请书、（2015）民民执字第708号执行裁定书，被告张霞、吴海燕及第三人张某1对上述证据真实性未提出异议，且上述证据形式合法、内容客观真实，与本案密切关联，本院作为认定案件事实的依据。被告张霞、吴海燕提交的房地产转让合同与原告提供的房地产转让合同系同一合同，本院作为认定案件事实的依据；被告张霞、吴海燕提交的两份证明及收到条，证人虽未出庭接受质询，证据形式上存在瑕疵，但与第三人张某1的陈述能够相互印证，对上述证据本院予以采信；被告张霞、吴海燕提交的转账凭证7张、取款凭证1张、银行卡交易明细清单一份、收到条三份能够证明被告张霞、吴海燕给付第三人张某1购房款1500000元的事实，形式合法、内容客观真实，与本案密切关联，本院作为认定案件事实的依据。本院依职权调取的（2015）民民执字第708号卷宗7页、（2015）民民初字第01526-3号协助执行通知书及（2015）民民初字第01960号民事调解书，原、被告双方对该证据真实性无异议，本院作为认定案件事实的依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告尹某与第三人张某1原系夫妻关系，2015年11月18日，双方办理了离婚登记手续。在尹某与张某1婚姻关系存续期间，被告尹某与第三人张某1拥有房产一套，位于民权县秋水路××南侧××号，房产证号为民权房权证2013字第××号，房产证登记的所有权人为被告尹某。该房产所在的国有土地使用权人为被告尹某之母赵秀玲，使用权证号为民土国建（1992）字第3653号。上述房产及土地使用权四至界限为东至刘文德、西至徐高原、北至秋水路、南至胡同。2015年6月26日，另案原告段景云因与另案被告尹某、张某1、董波、何洪军民间借贷纠纷一案向本院申请财产保全，本院于同日作出（2015）民民初字第01526-1号民事裁定书，裁定查封被告尹某位于民权县秋水路××南侧××号房××套，房产证号为：民权房权证2013字第××号，并到民权县房地产交易中心办理了查封登记。2015年7月8日，被告尹某、第三人张某1与被告张霞、吴海燕签订了房屋买卖协议及房地产转让合同，约定尹某、张某1将上述房产及土地出售给被告张霞、吴海燕，价款共计1500000元。2015年7月8日至2015年8月25日，被告张霞、吴海燕分次将全部购房款1500000元交付给了第三人张某1，第三人张某1为其出具了收到条。2015年7月中旬，被告张霞、吴海燕交付部分购房款后，第三人张某1、被告尹某即将涉案房屋房产证、土地证和钥匙交付给了被告张霞、吴海燕，被告张霞、吴海燕随即对涉案房屋进行了维修和整改，并于2015年7月24日搬进该房屋居住。2015年7月21日，因另案原告段景云提出解除查封申请，本院作出（2015）民民初字第1526-3号民事裁定书，解除了对涉案房产的查封。2015年7月22日，被告张霞、吴海燕到民权县国土资源局办理了土地更名登记，将房屋所在的土地登记在张霞名下。2015年8月31日，另案原告穆涛因与另案被告尹某民间借贷纠纷一案向本院申请财产保全，本院于同日作出（2015）民民初字第01960号民事裁定书，裁定查封被告尹某位于民权县秋水路××南侧××住宅××套，房产证号为2013字第××号，即本案涉案房产，并到民权县房地产交易中心办理了查封登记。2015年10月15日，另案原告穆涛就与另案被告尹某民间借贷纠纷一案达成调解协议，被告尹某于2015年11月15日前偿还原告穆涛借款本金共计220000元。本院于同日作出（2015）民民初字第01960号民事调解书。后被告尹某未按上述调解书内容履行还款义务，原告穆涛就上述涉案房产向本院申请强制执行。2015年11月19日，被告张霞、吴海燕到民权县房地产交易中心为涉案房屋办理过户登记手续时被告知涉案房屋已被法院查封，无法办理过户登记手续。被告张霞、吴海燕于同日向本院提出查封异议申请，要求解除对涉案房产的查封。2015年12月7日，民权县国土资源局与被告张霞签订民权县城区居民国有建设用地使用权协议出让合同，约定民权县国土资源局将秋水路南侧、消防南路西侧的土地（即本案涉案房屋所在土地）出让给被告张霞，被告张霞于2015年12月8日缴纳了土地出让总价款和国有土地使用权出让契税。2016年3月4日，民权县人民政府为被告张霞颁发了上述土地的国有土地使用权证，使用权证号为民土国用（2016）第036号。2016年4月19日，本院作出（2015）民民执字第708号执行裁定书，裁定：案外人张霞、吴海燕异议理由成立；中止对尹某位于民权县秋水路××南侧××房产证号为09××29号房产的执行。原告穆涛不服本裁定，向本院提起诉讼。本院认为，关于被告张霞、吴海燕与被告尹某、第三人张某1签订的房屋买卖协议是否有效问题，人民法院在案件审理过程中可以依当事人的申请对对方当事人的财产进行保全，其目的是保障司法活动顺利进行和生效裁判得以执行，实现申请人的权利。本案中，另案原告段景云申请查封涉案房屋，目的是确保自己债权的实现，后因债权得以实现，其撤回起诉，则查封已失去原有意义，本院依当事人申请于2015年7月21日解除了对涉案房屋的查封，此时涉案房屋已处于解除查封状态，直至2015年8月31日涉案房屋再次被查封。在此期间，被告张霞、吴海燕于2015年7月24日搬进涉案房屋内居住，并于2015年8月25日前将全部购房款1500000元交付给了第三人张某1，上述行为实际系房屋买卖合同双方当事人对合同的继续认可和继续履行。因被告张霞、吴海燕对涉案房屋首次被查封并不知情，其二人与被告尹某、第三人张某1签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，且继续履行合同并未损害他人合法权益，根据我国物权法的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力，故应为有效合同。关于被告张霞、吴海燕在合同签订后未办理房屋过户登记是否存在过错问题，如前所述，合同签订后，涉案房屋仅在2015年7月21日至2015年8月30日处于解除查封状态，被告张霞、吴海燕也仅在上述期间内才能成功办理房屋过户登记，在被告张霞、吴海燕对涉案房屋首次被查封并不知情，对再次被查封又无法预见的情况下，如要求其在该期间办理房屋过户登记必然加重了其义务，故本院认定其二人对未办理房屋过户登记并不存在过错。综上，被告张霞、吴海燕依法享有对涉案房屋的物权期待权，其从性质上虽仍属于债权范畴，但该债权不同于一般的债权，被告张霞、吴海燕既已依照合同履行完毕支付取得物权之对价等义务，预期物权将确定无疑的变动到其名下，在与原告穆涛一般债权的实现发生冲突时，应优先保护被告张霞、吴海燕的物权期待权。故本院作出（2015）民民执字第708号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行符合法律规定。综上所述，被告张霞、吴海燕作为案外人就涉案房屋享有足以排除强制执行的物权期待权，原告的诉讼请求依法不能成立，本院不予支持，依法予以驳回。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：驳回原告穆涛的诉讼请求。案件受理费100元，由原告穆涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判长  王广潮审判员  马绍瑞审判员  门 艳二〇一七年一月九日书记员  唐富贵