北京市怀柔区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）怀民初字第00833号
原告北京绿都园林设计有限公司，住所地北京市怀柔区北房镇梨园庄村南300米。
法定代表人郭宝生，董事长。
委托代理人尤永越，北京市中盛律师事务所律师。
委托代理人邱祥平，北京市中盛律师事务所律师。
被告北京市柔兴实业公司，住所地北京市怀柔区府前街六号。
法定代表人方志军，经理。
被告方志军，男，1961年2月13日出生。
二被告委托代理人于景光，北京市擎天律师事务所律师。
原告北京绿都园林设计有限公司（以下简称绿都公司）与被告北京市柔兴实业公司（以下简称柔兴公司）、方志军排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告绿都公司的委托代理人尤永越，被告柔兴公司、方志军的委托代理人于景光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告绿都公司诉称，2009年7月2日，原告通过北京市亚奥拍卖有限公司公开竞价，成功竞买了北京创新房地产开发有限公司名下位于北京市怀柔区杨宋镇张自口村西三块土地的使用权，国有土地使用证号：（怀）国用（出）第5、6、7号。后原告发现二被告长期占用该土地上M号房屋且拒绝腾退，同时在未经原告同意的情况下，擅自在该土地上修建房屋等相关设施并拒绝拆除。原告认为，二被告没有依据占用原告拥有合法使用权的土地上原告享有所有权的M号房屋，其严重侵害了原告的合法权益。同时二被告未经原告同意，亦未取得相关部门批准，便擅自在原告拥有合法使用权的土地上修建房屋等相关设施，其行为严重侵害了原告的合法权益，影响了原告对该土地的进一步规划和开发。起诉要求二被告腾退位于怀柔区杨宋镇张自口村西的土地上M号房屋；要求二被告排除妨碍，拆除其擅自在原告拥有合法使用权的位于怀柔区杨宋镇张自口村西的土地上搭建的所有房屋等相关设施；本案诉讼费由被告承担。
被告柔兴公司、方志军辩称，不同意原告的诉讼请求，二被告对原告不构成妨害，本案原告不应以排除妨害这个法律关系起诉。柔兴公司在1997年7月合法取得了争议房屋的所有权及房屋占地范围内的土地使用权，因为北京市怀柔县创新建筑工程公司和北京创新房地产开发有限公司拖欠柔兴公司的建筑材料款，双方之间的纠纷经过判决确认，在执行过程中达成合意，用争议房屋和土地使用权抵顶，形成了协议，所以柔兴公司合法取得争议房屋的所有权及房屋占地范围内的土地使用权。原告是在2009年7月经过法院的执行程序取得的土地使用权，这仅指土地，不包括地上物，原告对地上物不享有所有权，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，北京创新房地产开发有限公司（以下简称创新房地产公司）于1993年4月6日申请登记注册，该企业为中外合资企业，投资方中方为北京凤翔投资开发总公司，投资方外方为新加坡跨世纪投资发展有限公司，董事长兼总经理为新加坡籍人林祥雄，副董事长兼副总经理为中国籍人缐计文。北京市怀柔县创新建筑工程公司（以下简称创新建筑公司）于1993年8月16日申请开业登记，组建单位为北京凤翔投资开发总公司，法定代表人为缐计文。1998年4月24日，该公司免去缐计文的经理职务，由于强担任法定代表人。2007年11月29日，创新建筑公司被吊销营业执照。
1993年7月至1994年12月间，创新建筑公司从柔兴公司购买水泥等建筑材料，共拖欠货款178298.99元。经柔兴公司催要，创新建筑公司、创新房地产公司与柔兴公司达成还款协议，但仍逾期未付。1997年11月，柔兴公司将创新建筑公司与创新房地产公司诉至本院，本院于1997年底判决创新建筑公司与创新房地产公司给付柔兴公司货款及违约金二十万元。判决生效后，柔兴公司申请强制执行，在执行过程中，甲方柔兴公司与乙方创新建筑公司于1999年7月31日达成协议书，约定创新建筑公司将新建别墅一栋栋号为M抵押给柔兴公司偿还债务，此栋别墅的产权及所有权从协议签订之日起归柔兴公司所有；别墅占地面积700平方米，抵债金额10万元，土地所有权为柔兴公司所有；别墅建设面积为385平方米，经找建筑界权威人士鉴定，此房为半成品房，无水、电、暖等设施，建筑面积折价为每平米900元，共折款346500元；房屋及土地两项折款共计446500元；创新房地产公司欠款为452977.58元，房屋及土地两项折抵446500元，柔兴公司同意房屋及两项折款，全部折抵所欠债务。该协议加盖了柔兴公司和创新建筑公司的公章，方志军在甲方法定代表人处签字，缐计文在乙方法定代表人处签字。缐计文作为被告方的证人出庭证实：创新建筑公司实际是为创新房地产公司而成立，因为当时规定合资企业不能直接搞建筑，自己时任凤翔开发公司总经理，担任了创新建筑公司的法定代表人。在与方志军签订顶账协议时与创新房地产公司的总经理林祥雄通过电话，林祥雄同意以房抵债，而且当时林祥雄的驻北京办事处代表也同意。上述协议达成后，柔兴公司撤回了执行申请，柔兴公司开始实际占有使用上述别墅及相应土地。但未履行土地使用权及建筑物所有权的变更手续。庭审中，方志军、柔兴公司向本院提交一份《建设工程开工审批表》，证明该M号别墅属于合法建筑物。经查，该别墅尚未办理产权登记手续。
柔兴公司法定代表人方志军表示，当时柔兴公司在该别墅处开办一招待所，后经县领导、凤翔开发区主任缐计文及张自口村书记杜宗山协商，柔兴公司在别墅后面的土地上新建了餐厅。1997年、1998年间，柔兴公司共在别墅北侧建了22间平房，2011年，方志军准备建大棚时原告称已竞买到土地使用权，故大棚的建设停留在框架阶段。被告方志军表示其建设的平房没有经过审批。本案在审理过程中，被告方志军、柔兴公司提出申请，要求对柔兴公司在M号别墅北面3.5亩土地上的建筑物及其设施进行造价评估。2013年8月16日，北京希地环球建设工程顾问有限公司出具造价鉴定报告，鉴定本工程总造价为1512457.66元。后被告提出异议，北京希地环球建设工程顾问有限公司出具回复，称关于水井，此项确属漏项……打井费共计130000元。被告支付鉴定费24000元。2013年10月8日，本院同时向方志军、柔兴公司释明是否对M号别墅的造价进行相关鉴定，但方志军、柔兴公司表示不进行相关鉴定，如果法院判决腾退，被告将另案解决。本案在开庭过程中，经本院释明是否对M号别墅、别墅北面的房屋及其设施是否主张权利，被告表示在本案中对M号别墅、别墅北面的房屋及其设施不主张权利。
另查一、2006年4月20日，上海市长宁区人民法院出具民事裁定书，因ＸＸ诉创新房地产公司、林祥雄借款合同纠纷一案的民事判决书已发生法律效力，创新房地产公司、林祥雄未在指定期间履行义务，故依法查封创新房地产公司使用的坐落于怀柔县杨宋镇张自口村西的土地。2007年2月2日，上海市长宁区人民法院出具民事裁定书，裁定拍卖、变卖创新房地产公司名下的位于北京市怀柔区杨宋镇张自口村西，（怀）国用（出）字第5、6、7号地块的使用权。2009年6月12日，本院委托北京亚奥拍卖有限公司对上述土地使用权予以拍卖，说明中注明拍卖标的不包含拍卖土地范围内地上建筑物。绿都公司以803万元的价格成功竞得上述土地使用权。创新房地产公司名下的土地使用证（怀）国用（出）字第5号、6号、7号系创新房地产公司于1994年12月17日取得，现已变更至原告名下。
另查二、柔兴公司原属怀柔县公安局三产，成立于1993年5月。2012年7月16日，北京市怀柔区经济和信息委员会出具证明，证实柔兴公司1999年上半年由公安局移交给当时的县直经委，因该企业属亏损企业，移交经委后经委未接纳给予转制。后清商小组和县政府领导商议，由县直经委接收柔兴公司的法人代表方志军的人事关系，由公安局调入县直经委，取消公务员身份，保留事业身份，对柔兴公司及所属企业不再转制，由工商局吊销其营业执照，对柔兴公司所属的债权债务由方志军本人负责，归方志军本人所有。企业继续经营由方志军本人重新注册公司，政府及经委不再担责。
本院认为，用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。本案原告绿都公司通过拍卖的方式依法取得了位于北京市怀柔区杨宋镇张自口村西地块的建设用地使用权，绿都公司对该地块享有占有、使用和收益的权利。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案被告方志军、柔兴公司虽实际占有M号别墅及别墅北面的建筑物及其设施，但未经依法登记，故未能取得上述房屋之所有权。对于妨害物权或可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或消除危险。绿都公司作为位于北京市怀柔区杨宋镇张自口村西地块的建设用地使用权人，有权要求方志军、柔兴公司腾退出M号别墅占用的土地。绿都公司在取得上述土地的使用权时，该土地上已经存在M号别墅及M号别墅北面的房屋等相关设施且该建筑物归方志军、柔兴公司实际占有、使用。但被告方志军、柔兴公司表示不在本案中主张相应权利，故本案不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十五条、第一百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告北京市柔兴实业公司、方志军于本判决生效之日起三十日内将坐落于北京市怀柔区杨宋镇张自口村西土地上的M号别墅腾退给原告北京绿都园林设计有限公司。
二、被告北京市柔兴实业公司、方志军于本判决生效之日起三十日内自行拆除坐落于北京市怀柔区杨宋镇张自口村西土地上M号别墅北侧的房屋等相关设施，将上述土地交付给原告北京绿都园林设计有限公司。
鉴定费二万四千元，由被告北京市柔兴实业公司、方志军负担（已交纳）。
案件受理费七十元，由被告北京市柔兴实业公司、方志军负担（于本判决生效后七日内交纳）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 郭建强
人民陪审员 徐 红
人民陪审员 刘凤华
二〇一三年十一月二十七日
书 记 员 董立志