湖南省长沙市雨花区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）雨民初字第04973号
原告湖南美事达商业经营管理有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区万家丽中路二段68号双帆华晨大厦25楼2503房。
法定代表人李伟明，总经理。
委托代理人余有，湖南金州律师事务所律师。
委托代理人隆文明，湖南金州律师事务所实习律师。
被告许迎。
原告湖南美事达商业经营管理有限公司（以下简称原告）诉被告许迎（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年7月15日公开开庭进行了审理。原告委托代理人余有到庭参加了诉讼，被告许迎经本院依法传唤，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告于2013年12月11日与原告签订《租赁合同》，约定由原告出租位于长沙市万家丽中路二段8号华晨世纪广场C区一层38号商铺给被告用于女装经营，租赁面积为23.61平方米，被告已多月未支付原告任何费用，经原告多次催告，被告仍然没有按《租赁合同》履行其义务。根据租赁合同第5.1条、5.2条、5.4条约定，截至2014年10月30日，被告应支付原告的租金和市场管理费为28332元，物业管理费为849.96元，空调费为1133.28元，共计30315.24元。根据合同第13条约定，被告应承担从应付日至结清日每日全部延迟付款金额的1.5%的滞纳金，暂计算至2014年11月6日，被告延迟支付上诉费用的滞纳金共计56083.19元。
在原告多次发出催告函，被告仍未按合同向原告支付租赁费用的情况下，原告根据租赁合同第13条于2014年10月29日向被告出具了《解除租赁合同通知书》，并于2014年10月30日邮寄送达给被告，要求被告在收到该通知书后三日内搬离其所租赁商铺，被告在收到该通知书后未按原告要求搬离商铺，也未提出任何异议，则被告应从2014年11月3日起按合同约定向原告支付房屋租赁费，并按该合同约定的最高月租金和市场管理费标准向甲方支付装修期、免租期的租金和市场管理费。暂计算至2014年11月6日，被告应支付原告房屋占用费1010.51元。被告享有的装修期和免租期为2013年12月11日至2014年1月31日，共1个月20天，则依据合同，被告应支付的装修期和免租期的租金和市场管理费为7870元。
原告根据上述事实，特向本院起诉，请求：1、确认原告与被告之间的租赁合同关系已经解除，判令被告立即搬出所租赁的华晨世纪广场C区一层38号铺，将房屋交还给原告；2、判令被告立即支付原告截止至2014年10月30日的租金和市场管理费28332元，物业管理费849.96元，空调费1133.28元、滞纳金56083.19元，以上共计86398.43元（其中滞纳金暂从2014年4月21日计算至2014年11月6日，11月6日以后的滞纳金按租赁合同约定的缴付标准计算至被告实际支付上述所有费用止）：3、判令被告按租赁合同约定的房屋占用费计算标准，向原告支付从2014年11月4日起计算至被告实际将房屋交还给原告之日止的房屋占用费，暂计算至2014年11月6日的房屋占用费1010.51元；4、判令被告立即按合同向原告支付装修期、免租期的租金和市场管理费7870元；5、判令被告支付原告为实现债权所支付的律师费用5764元；6、判令被告承担本案的诉讼费用。
被告辩称，合同上约定的开始计租日期是2014年2月1日，但试营业是2014年6月份，原告法定代表人李伟明口头承诺不收租金。被答辩人没有证据，但是所有的租户可以作证。营业了大概4个月之后，原告方于2014年11月份采取了锁门措施，在答辩人按照要求提交了对租金意见的报告书的第二天原告诉至法院。另外营业期间，空调效果不好，并没有统一的开业时间。原告曾口头承诺在未来租金调低的情况下，同时调整被答辩人的租金，现在出租的租金已经调到了110元/平/月。双方曾经进行协商，但最终原告诉至法院。
经审理查明，2013年12月11日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》，约定：1、租赁场地：甲方同意将位于长沙市万家丽中路二段8号华晨世纪广场C区一层38号铺出租给乙方，用于经营女装，建筑面积23.61平方米；2、交接日、营业日和免租期：甲方不迟于2013年12月（以下简称“交接日”）前向乙方交付租赁场地，供乙方进行租赁场地装修和其他开业准备。从交接之日起至2013年12月31日止，为乙方的装修期，甲方在此期限内不收取任何租金和市场管理费，但物业管理费、水、电、空调能源费以及公用事业等费用由乙方据实缴纳，乙方装修完成后，可提前开业，甲方从2014年2月1日起开始收取租金和市场管理费。不论乙方在此装修期内是否装修完毕或对外营业，装修期满，不再享有任何免租的权利；3、租赁期限：租赁期约为3.3年，从本合同签订之日起至2017年4月30日止；4、租期内乙方应向甲方交纳的租金和市场管理费两项共计每月每平方米220元。甲方为培育市场，扶持商场经营，同意第一年的租金和市场管理费两项合计乙方每月应向甲方支付每平方米200元，次年租金和市场管理费的标准以每月每平方米220元收取；5、物业管理费和空调费：物业管理费标准按每月每平方米6.00元人民币计算，每月共计142元人民币，空调费标准按每月每平方米8.00元人民币计算，每月共计189元人民币（按全年12个月标准计付）。物业管理费、空调费从乙方接收租赁场地或甲方实际向乙方提供相关服务之日，两者之中以先到者为准，开始计算；6、费用支付方式：上述租金和市场管理费、物业管理费、空调费均在使用开始日之前按月提前支付，乙方应于营业日开始前二十日向甲方支付第一个付款期应付的租金和市场管理费、物业管理费、空调费。之后，每个付款期届满前十天预付下一个付款期的租金和市场管理费、物业管理费、空调费；7、履约保证金：本合同签署后，乙方须向甲方支付履约保证金人民币10000元，如乙方存在任何违约，履约保证金将不予退还；8、如果乙方逾期不支付保证金、租金和市场管理费、物业管理费、空调费以及其他应由乙方支付的费用超过三十日的，甲方除有权要求索赔外，还有权对乙方租赁区域内停止水、电等能源供应，所引起的经营损失由乙方承担，甲方还有权解除合同。不论甲方是否提前解除本合同，乙方均应在承担从应付日至结清日每日全部延迟付款金额1.5%的滞纳金。9、乙方违约甲方有权选择提前解除或终止本合同，收回租赁场地，并要求乙方赔偿其遭受的一切实际损失，且乙方应赔偿的损失不得少于按照租期当年租金和市场管理费标准计算的三个月租金和市场管理费；如甲方选择解除合同，乙方还应按本合同约定的最高月租金和市场管理费标准向甲方支付装修期、免租期的租金和市场管理费并补缴此前甲方对乙方减免的所有优惠费用，且乙方所缴纳的履约保证金不予退还；10、甲方依据上述情形提前解除或终止合同时，乙方应在甲方要求的期限内迁离并交回租赁场地。逾期则乙方实际占用租赁场地期间的占用费按当期双倍租金和市场管理费标准以及物业管理费、空调使用费标准计付。乙方自行装修或留置在经营场地内的物品视为放弃所有权，甲方有权进行处置，且甲方不做任何经济补偿或赔偿；11、因一方违约导致纠纷或诉讼，违约方除按本合同向守约方承担违约责任和赔偿责任外，还应承担守约方为此支付的诉讼费、律师费等费用。被告在《租赁合同》乙方签名处签字。双方还就其他权利义务进行了约定。
合同签订后，被告交纳了履约保证金10000元，并如期支付了2014年2月1日至2014年4月30日的租金和市场管理费、物业管理费以及空调费，但此后一直未按约定如期缴纳租金和市场管理费、物业管理费以及空调费。为维护自身合法权益，原告于2014年11月18日诉至本院，请求判如所请。
2014年8月25日，原告向被告发出《律师函》，催缴2014年5月至2014年10月租金和滞纳金，被告拒收了该《律师函》。2014年10月29日，原告向被告发出《解除租赁合同通知书》，通知被告将根据合同约定解除合同，并要求被告在收函之日起三日内搬离并向原告交还租赁场地。2014年10月30日，被告签收了原告邮寄的《解除租赁合同通知书》。
2014年11月10日，原告与湖南金州律师事务所签订了《委托代理合同》，双方约定原告应于本案一审程序完毕后十日内支付本案一审程序律师费为5764元。截止起诉之日止，原告并未实际支付律师费。
在第一次庭审过程中，被告称租赁场地内部分地方存在水、电、空调未到位的问题，原告自2014年11月对其租赁场地采取了锁门的方式，并当庭出示了锁门的照片，后于12月20日左右通过撬锁搬离了店铺，但原告拒绝与其办理退铺手续。原告方认可搬离的事实，并承认曾对其他租户采取过类似锁门的措施，但是否认水、电、空调部分未到位以及对被告商铺锁门的事实。
另查明，1、原告享有诉争租赁场地的场地经营权和使用权；2、被告租赁场地已于2012年11月21日消防验收合格，原告在消防验收前已完成场地的整体分隔；3、从2014年11月份起，原告开始与租户协商调整租金。
以上事实，有《租赁合同》、《律师函》、邮寄回单、《解除租赁合同通知书》、《委托代理合同》、《长沙市商品房买卖合同》、《华晨商业广场·购物中心经营权转让合同》、《长沙市公安消防支队建设工程消防验收意见书》、当事人陈述以及庭审笔录等在卷佐证，足以认定。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告与被告签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，双方应按合同约定履行义务。
1、关于解除《租赁合同》和交还房屋的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原、被告双方签订的《租赁合同》约定，被告逾期不支付保证金、租金和市场管理费、物业管理费、空调费以及其他应由乙方支付的费用超过三十日的，原告有权解除合同。被告自2014年5月起欠缴租金和市场管理费、物业管理费以及空调费，在原告向其发出律师函后，直至起诉之日止，被告一直未缴纳各项费用。双方约定的解除合同的条件已成就，原告请求确认原告与被告之间的《租赁合同》已经解除，符合法律规定，本院予以确认。2014年10月30日，被告签收了原告邮寄的《解除租赁合同通知书》，本院依法认定原告与被告签订的《租赁合同》自2014年10月30日起解除。至于交还房屋的诉讼请求，因被告在起诉后已经搬离了租赁场地，原告亦认可该事实，被告已实际向原告交还租赁场地，故本院不再处理。
2、关于支付租金和市场管理费、物业管理费以及空调费的问题。原告依约将场地交付给被告经营使用，被告应按照合同约定如期支付租金和市场管理费、物业管理费以及空调费。截止起诉之日，被告尚拖欠原告2014年5月1日至2014年10月29日的租金和市场管理费、物业管理费以及空调费。被告应按约定支付原告租金和市场管理费28027.4元[23.61平方米×200元/平方米/月×（5+29÷31）个月]，物业管理费842.8元[142元/月×（5+29÷31）个月]，空调费1121.8元[189元/月×（5+29÷31）个月]，共计29992元，原告诉请超过部分，本院不予支持。
3、关于被告的违约责任问题。根据合同约定，被告逾期未支付租金和市场管理费等费用，被告应承担从应付日至结清日每日全部延迟付款金额1.5%的滞纳金，但作为违约补偿，该滞纳金标准明显超过原告的违约损失，本院依法调整为日万分之三。根据《租赁合同》，被告以每月为付款期，并在每个付款期届满前十天预付一下个付款期的租金和市场管理费、物业管理费、空调费。故自2014年5月1日起至起诉之日即2014年10月31日止，被告应向原告支付滞纳金共计976.2元{[（23.61平方米×200元/平方米/月×1个月）+142元+189元]×（184天+153天＋123天+92天＋61天+31天）×0.3‰元/天}。原告在解除合同后于2014年11月份实施锁门措施促使收回租赁场地，原告虽否认该事实，但是根据被告当庭出示的照片，能够认定被告陈述的锁门事实属实，故对于2014年11月1日起的迟延付款滞纳金，本院不予支持。
合同当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。原、被告双方在滞纳金之外，还约定了支付装修期、免租期的租金和市场管理费的违约责任，且被告已经交纳的履约保证金不予退还。同时适用上述各项违约措施，过于加重被告的责任，超过了原告因违约而造成的损失。《租赁合同》规定的被告的违约责任过于严苛，有违合同公平原则。综合考虑原告以锁门措施收回租赁物、被告承担欠付款项逾期违约金等情形，故原告主张被告支付装修期、免租期的租金和市场管理费7870元，本院不予支持。双方关于不予退还履约保证金的约定亦同此理，在被告已经承担了相应的违约赔偿责任的前提下，基于合同公平原则，对于被告交纳的10000元履约保证金，应从被告应支付的租金和市场管理费、物业管理费以及空调费中予以抵扣。
4、关于支付房屋占用费的问题。原、被告双方在《租赁合同》中约定，原告因被告违约提前解除或终止合同时，被告应在原告要求的期限内迁离并交回租赁场地。逾期则被告实际占用租赁场地期间的占用费按当期双倍租金和市场管理费标准以及物业管理费、空调使用费标准计付。本案中，原告于2014年10月29日向被告发出了《解除租赁合同通知书》，限被告于收到该通知书三日内搬离并交回租赁场地，被告于次日签收了该通知书。但原告在2014年11月对被告租赁场地采取了锁门的措施，且在2014年12月20日左右，被告通过撬锁搬离了租赁场地，已实际交还了租赁场地。在此期间的房屋占用行为，系因原告的锁门造成的，原告对该部分的损失存在过错，被告不应承担在此期间的房屋占用费。故原告请求被告按照《租赁合同》的约定支付房屋占用费，本院不予支持。
5、关于支付律师费的问题。《租赁合同》约定因一方违约导致纠纷或诉讼，违约方应承担守约方为此支付的诉讼费、律师费等费用。被告存在违约，但根据原告与湖南金州律师事务所签订的《委托代理合同》，原告应于本案一审程序完毕后十日内支付律师费。截至起诉之日止，该笔律师费未实际支付。故原告请求被告承担本案的律师费5764元，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告湖南美事达商业经营管理有限公司与被告许迎于2013年12月11日签订的《租赁合同》于2014年10月30日解除。
二、被告许迎应于本判决生效之日起7日内支付原告湖南美事达商业经营管理有限公司2014年5月1日至2014年10月29日的租金和市场管理费28027.4元、物业管理费842.8元、空调费1121.8元，共计29992元（被告许迎已经支付的10000元履约保证金应从应付款项中予以抵扣）；
三、被告许迎应于本判决生效之日起7日内支付原告湖南美事达商业经营管理有限公司自2014年5月1日起至2014年10月31日止的滞纳金976.2元；
四、驳回原告湖南美事达商业经营管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2401元，由原告湖南美事达商业经营管理有限公司负担401元，被告许迎负担2000元。
如不服本判决，可在本判决送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 谭孟良
人民陪审员 王 清
人民陪审员 王梅婷
二〇一五年七月二十七日
代理书记员 黄立辉
附：
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。