广西壮族自治区永福县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）永民再初字第1号
原告（原审原告）：王仲秋，退休工人。
委托代理人：何祯文。
被告（原审被告）：龚保连，小学教师。
委托代理人：伍亦晟。
原告王仲秋与被告龚保连占有物返还纠纷一案，本院于2010年12月28日作出（2010）永民初字第457号民事判决，原告不服提起上诉，桂林市中级人民法院于2011年11月11日作出（2011）桂市民终字第504号民事判决。原告仍不服，向广西壮族自治区高级人民法院提出申请再审。广西壮族自治区高级人民法院于2012年12月6日作出（2012）桂民申字第700号民事裁定，指令桂林市中级人民法院再审。桂林市中级人民法院于2013年8月14日作出（2013）桂市民再字第9号民事裁定，撤销原一、二审民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，于2014年2月27日、4月22日两次公开开庭审理了本案。原告王仲秋及其委托代理人何祯文、被告龚保连及其委托代理人伍亦晟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王仲秋诉称，1996年5月26日原、被告签订了一份借款抵押协议，该协议约定原告向被告借款7000元，原告以自有房屋及房屋权证交被告作抵押使用，房租与利息互抵。当原告方有能力归还借款时，被告方即退出居住及将房屋权证归还原告。2009年7月原告依约定向被告主张还款要房，遭被告拒绝。被告拒绝领受原告偿还借款、不同意将房屋归还原告，被告的行为已构成违约、侵权。故诉讼请求法院判令被告龚保连接受还款7000元及将房屋归还原告，诉讼费用由被告负担。
被告龚保连辩称，1993年时被告始租原告房屋，1996年时双方签订了借款抵押协议，但双方约定借款期限为一年。逾期不还，抵押房屋即归被告所有。事实上，双方曾口头约定，原告逾期还款则将房屋卖给被告。后来因房屋破旧成危房，被告曾于1998年、2000年两次请人对该房屋进行维修、重建，花费不少。被告将争议房屋作为自己的房屋进行维护、重建，原告知情但从未提出任何异议。现房屋已增值，若房屋判归原告所有，原告应给被告经济补偿。原告在14年之久才提出还款要房没有道理，原告的诉讼请求已超过诉讼时效。请人民法院判决驳回原告的诉讼请求并将房屋强制过户归被告所有。
原告王仲秋为证明自己的诉讼主张，向法庭提交了两份协议书、四张照片及原由龚保连所保管并提交的房产证和土地使用证（复印件）。
被告龚保连为支持其抗辩主张，向法庭提交了1995年5月20日形成的协议书，证人林某某、黄某某分别出具的证词，建房超占土地补充协议书及收据等证据。
上述证据经法庭质证，分别认证如下：
王仲秋提交的第一份协议书，该协议书载明“事由因房主王仲秋（称甲方）于1996年5月26日向龚保连（称乙方）借人民币柒仟元搞生意，现诉无力偿还，主动将其房予龚保连居住（带证）。经双方协议决定，待甲方有能力归还时，乙方即退出居住及证。”原告王仲秋主张该书证证明双方系借款抵押关系而非房屋买卖关系、也不存在借款期为一年的事实。该书证内容系由被告龚保连亲笔书写，双方当事人签名确认，但因保存条件所限已有霉变和破损，其中的“待甲方有能力归还时”一句中的“待”字和“有能”两字系依语意和原件字迹填补完成。原告王仲秋当庭对此事实作了陈述，被告龚保连既未表示承认也未表示否认，审判人员在庭审中予以说明并进行了询问，被告龚保连仍未表示承认或否认。被告质证意见是，书证内容是其所写，但该书证是草稿，原告的姓名是原告事后添加上去的，且该书证有涂改、挖补、粘贴之处，系伪造的。该质证意见与事实不符，本院不予采信。该证据符合真实性、合法性、关联性的规定，本院依法予以确认该证据作为本案认定事实的依据。
王仲秋提交的第二份协议书，该协议书载明“1．房主：王仲秋（称甲方）借款人：龚保连（称乙方）2．事由甲方向乙方借人民币柒仟元做生意，甲方自愿将其房屋（水泥厂后，房产权证号01××04，土地使用证号67101）做借款抵押，如无偿还能力，其房屋所有权归乙方所有。但乙方必须维护修理房屋不得损坏，并负责交纳土地使用费，并一切房屋所要交纳的费用。（乙方不向甲方索要利息，甲方不向乙方索要房租）3．协议经双方决定：产权证及土地证暂由甲方保管，如甲方已偿还借款，乙方即退出居住及证书。4．以上协议双方各执一份。此据甲方代表人：王仲秋乙方代表人：龚保连”。原告王仲秋主张该协议书是原协议的补充，亦系龚保连书写，双方签名确认，与第一份协议书同时形成，具有同等的证据效力。被告龚保连对该协议书是否系其书写不置可否，但认为该协议书不是原件，没有具体的落款时间，内容真伪不明，是假证。本院认为该书证因没有具体的落款时间，是否是与第一份协议书同时形成不能确定。虽不是原件，但其证明内容与被告提交的于1995年5月20日形成的书证证明的内容几近一致，故本院确认该书证作为本案认定事实的依据。
原告王仲秋提交的房产证及土地使用权证（复印件），两证均载明该房地产的权利人为王仲秋。房产所有权证为永福县人民政府1994年12月30日所发，标明房屋层次为一层，其中砖木结构63．55平方米，土木结构83．78平方米，合计147．33平方米。土地使用权证标明该土地性质为划拨土地，使用权面积160平方米。原告王仲秋提交的四张照片，该组照片反映出争议房屋的现状。因被告龚保连对该三份证据均无异议，故本院对此三份证据的证明效力予以确认。
龚保连提交的于1995年5月20日形成的协议书，该协议书载明“1．王仲秋（称甲方）龚保连（称乙方）2．事由甲方向乙方借人民币柒仟元做生意，甲方自将其房屋（水泥厂后，房产权证号01××04，土地使用证号67101）作借款抵押，如无偿还能力，其房屋所有权归乙方所有。（注：时间为一年）但其间乙方必须维护修理房屋不得损坏，并负责交纳土地使用费。（乙方不向甲方索要利息，甲方不向乙方索要房租）3．协议经双方决定：产权证及土地证暂由乙方保管，如甲方已偿还借款，乙方即退出居住及证书。4．以上协议双方各执一份。此据甲方代表人：王仲秋乙方代表人：龚保连一九九五年五月二十日”。该书证除借款（期限）标注时间为一年和落款为1995年5月20日外，内容上与王仲秋所提供的补充协议书几近一致。龚保连主张双方所签订的协议内容应以该份协议书所约定的为准。王仲秋辩称该协议书上的王仲秋的名字系龚保连亲自书写，不是其本人所签。对该证据的效力不认可，认为该协议书约定的权利义务对其不具有约束力。对此，龚保连辩称是因为王仲秋自述不会写字才由他代签的，但无证据证实。本院认为，该协议书原告的签名不是原告本人所签，原告对此证据内容亦不予认可，该协议仅表现为被告的单方意思表示，不具备合同的生效要件。该协议因当事人签名形式要件不具有合法性，故对其证据效力，本院依法不予采纳。
龚保连所提交证人林某某的证言，拟证明双方系房屋买卖关系、协议书上王仲秋的签名系因王仲秋不会写字而要求龚保连代签。王仲秋对此予以否认，认为双方是房屋租赁转借贷抵押关系而不是买卖关系，其工作履历档案中填写王仲秋文化程度为小学，不可能不会写自己的姓名。本院认为证人出庭作证应当客观真实地陈述案件的事实，应当用肯定或否定语言来回答问题，不得使用猜测、推断或评论性的语言。该证人林某某书写的证词内容来源的途径是“依稀听到”、出庭作证时称“好像是讲”，属模棱两可的字眼，故该证人证言不符合客观性要求，本院对该证人证言的证据效力不予确认。
证人黄某某的证言，该证人证实曾两次受龚保连雇请对争议房屋进行维修、改建以及所收工钱费用情况。王仲秋认为黄某某的证词是出于回忆，可信度不高，多是虚假的。其认可被告龚保连曾两次对原房屋进行过维修之行为事实，但对维修费用具体数额不认可。本院认为，对证人黄某某的证言原告无异议或所认可的内容，本院予以确认；其余部分缺乏充分证据印证，本院不予确认。
龚保连提交的建房超占土地补充协议书及超占土地补偿费收据各一份，二证据形成于1999年2月6日，被告主张该证据证实协议和交款均是为争议房屋才发生，签订协议和交款均由被告完成，故争议房屋土地应归被告所有。对此，王仲秋辩称其不知情，故不认可。并认为该协议书、交款一方当事人姓名均为王晚秋而非王仲秋，故此证据与本案无关联。本院认为该二证据不能证明涉案争议房屋归属于被告龚保连所有之主张，故对被告所主张的其赋予该二证据的证明力不予确认。
被告龚保连提交的形成于1995年12月19日的由永福县土地管理部门所收取的王仲秋“95年度土地使用费”收据一张（金额17元），原告王仲秋主张此据所收款项系其亲自交纳，该票据系夹带在房产权证中而转给被告的。被告龚保连辩称该票据所收款项系其亲自缴纳的，不然票据不会在其手上。本院认为该收据证实“95年度土地使用费”应由土地使用权人王仲秋交纳，至于款项是谁交的，这不能证实与争议房屋产权是否发生变更有必然的联系。
根据原、被告双方当事人在诉讼中对案件事实的陈述，并结合上述证据的分析判断，本院确认以下法律事实：
1993年，王仲秋将其座落于永福县永福镇向阳路上窑街吉星巷22号的私有房屋出租给龚保连生产经营及居住使用，房租每月120元。1996年5月，王仲秋向龚保连借款7000元而将该房屋抵押给龚保连使用，双方约定房租与利息互抵。王仲秋将房产权属证书交龚保连保管，但双方未办理房屋抵押权登记。被告龚保连在1998年和2000年时曾雇请他人对该房屋进行过维修、改建。维修改建时没有办理改建批准手续，也未征求王仲秋意见，王仲秋知情后也未提出任何异议。2009年7月，王仲秋向龚保连主张还款要房，被龚保连拒绝。经多次交涉未果而引发诉讼。2009年后，被告不再居住使用该房屋。
本院认为，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。涉案争议的房产的所有权证书和土地使用权证书所登记的权利人至今均为王仲秋，故王仲秋是该争议房产的法定所有权人，其对该房产享有占有、使用、收益和处分的权利。王仲秋将该房产出租给龚保连生产经营及居住使用并收取房租每月120元，以及王仲秋后来因向龚保连借款7000元而将该房产抵押给龚保连居住使用，双方约定了房租与利息相互抵销，均不违反法律规定。其与龚保连之间的合同关系始由房屋租赁暨而发展为借款抵押使用合同关系。双方虽未办理房屋抵押权登记，但不影响合同效力，合同自成立时生效。从王仲秋所提交的二份协议书所约定的内容来看，双方约定了权利与义务，但对借款期限、房屋租赁期限均没有明确具体的约定。故可认定双方之间的合同关系为不定期的房屋租赁暨借款抵押使用合同关系。根据《中华人民共和国物权法》第四条、第十七条、《中华人民共和国合同法》第一百九十八条、第二百零六条的规定，原告王仲秋可随时主张还款要房，被告龚保连也可随时主张退房要款，但应给予对方必要的准备时间。故原告王仲秋主张还款要房有事实依据和法律依据，本院予以支持。
被告龚保连主张双方合同约定的借款期限为一年，逾期不还，抵押房屋即归债权人龚保连所有。对该主张因原告王仲秋认为被告所持协议书上的王仲秋不是其签名，其不予认可该协议。且该约定与我国《担保法》、《物权法》中关于禁止“流质条款”的规定相抵触。我国《担保法》第四十条规定“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”《最高人民法院关于适用〈担保法〉若干问题的解释》第五十七条第一款规定“当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效”。《物权法》第一百八十六条也有相同的效力性规定。《合同法》第五十二条第一款第（五）项规定：“违反法律、行政法规效力性的强制性规定的合同无效”。因此，被告龚保连主张争议房屋归其所有的理由与法律规定不符，不能成立。被告龚保连还主张原、被告双方当时口头达成的是房屋买卖关系，因无证据证实，且与本案书证证明的事实相矛盾，本院不予采信。被告龚保连虽对争议房屋进行维修改建，但该行为不能改变该房屋的所有权归属。该抵押房屋权属未经法定程序、未办理权属变更登记手续不能自动转移为债权人即被告龚保连所有。被告龚保连不接收还款、拒不交还房屋已构成违约和侵权。被告龚保连主张在强制房屋过户之抗辩理由不能成立时要求原告王仲秋给予其改建房屋经济补偿，因其未提出反诉请求，本院不宜并案处理。本案所涉讼争系不动产物权返还纠纷，原告王仲秋的诉讼请求未超过法定的诉讼时效。被告龚保连的抗辩主张于法无据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十八条、第二百零六条、第五十二条第一款第（五）项，《中华人民共和国担保法》第四十条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、第二百四十一条、第十七条、第四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条之规定，案经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、原告王仲秋于本判决生效后10日内将借款人民币7000元返还被告龚保连；
二、被告龚保连于本判决生效后10日内将原告所有的座落于永福县永福镇向阳路上窑街吉星巷22号的私有房屋及房屋所有权证书归还原告。
本案受理费300元，由被告龚保连负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交上诉费300元（户名：桂林市中级人民法院，开户行：农行桂林高新支行，账号20×××16）。上诉于桂林市中级人民法院。上诉后七日内未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 袁全寿
审 判 员 胡再富
人民陪审员 王一凡
二〇一四年五月二十二日
代理书记员 钟 翔