云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆民一终字第69号
上诉人（原审原告）晋宁县晋城镇南山村民委员会。住所地：晋宁县晋城镇南山村民委员会下南山村。
法定代表人李猛，主任。
特别授权诉讼代理人段安平，晋航律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）孙振伟。
一般授权诉讼代理人申时忠。
被上诉人（原审第三人）张辉海。
被上诉人（原审第三人）曾龙元。
上诉人晋宁县晋城镇南山村民委员会因与被上诉孙振伟、张辉海、曾龙元租赁合同纠纷一案，不服云南省晋宁县人民法院（2013）晋民初字第1061号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月13日受理后，依法组成合议庭，于2014年2月21日对本案公开进行了询问，上诉人晋宁县晋城镇南山村民委员会委托的代理人段安平，被上诉人孙振伟委托的代理人申时忠、被上诉人张辉海、曾龙元到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
一审法院经审理确认：晋宁县晋城南松加油站系被告孙振伟投资所建，2001年6月30日，原、被告双方在原租赁合同的基础上签订《租地协议》，约定：在原租地年限的基础上再延租贰拾年即2003年6月至2023年6月止，租金增加为每年10000元，每年6月30日前付清当年租金。协议签订后。原告将加油站及所属土地交付被告使用，被告未支付2011年至2013年共三年租金30000元。另查明：2008年11月17日，原告以被告拖欠租金及造成损失为由诉至法院，要求支付租金及赔偿损失，一审法院作出（2009）晋民初字第42号民事判决书，判决被告向原告支付租金31000元及同期银行贷款利息，并赔偿原告损失5000元。2011年2月17日，原告以被告拖欠租金及擅自转租为由诉至法院，要求支付租金及解除《租地协议》，一审法院作出（2011）晋民初字第196号民事判决书，认定被告已超额支付租金解除合同于无法无据，逐判决书驳回原告的诉讼请求。现原告以被告未按期支付租金及擅自转租为由起诉，诉至一审法院，请求判令：一、解除原、被告于2001年6月30日签订的《租地协议》；二、由被告及第三人返还原告南松加油站及所属土地；三、被告支付所欠原告租金30000.00元（2011年—2013年）；四、被告承担本案诉讼费用。
一审法院经审理认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同。本案争议的焦点为：1、双方2001年6月30日签订的《租地协议》应否解除？2、原告的诉讼请求是否应当支持？针对争议焦点1：本案中，原告提出被告拒绝支付租金，延迟履行主要义务要求解除合同，经查被告没有支付2011年至2013年共三年的租金30000元，确实存在违约行为，但庭审中被告表示愿意当庭支付租金，并表示以后愿意按期支付租金。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，守约方可以解除合同。”本案中被告延迟支付租金，但原告并未提交证据证明被告经催告后在合理期限内仍拒不支付租金，且庭审中被告表示愿意支付租金，故对于原告提出因被告拒绝支付租金要求解除合同的主张，一审法院不予支持。对于原告提出被告未经原告同意擅自将加油站转租给第三人经营，因原告提交的证据不足以证明上述主张，根据庭审查明事实，现涉案南松加油站内并没有他人在经营，虽南松加油站旁的平房内有第三人张辉海的妻子吕婷在经营小卖部，但考虑到与整个加油站相比经营小卖部的平房仅是一小部分附属房屋，不影响租赁合同的继续履行，故对原告提出被告擅自将租赁物转租给第三人要求解除合同的主张，一审法院不予支持。庭审中原告提出南松加油站已经长期停业荒芜存在安全隐患，以及加油站违反相关行政法律法规，致使合同目的不能实现，故要求解除合同。一审法院认为，原、被告双方签订的《租地协议》中并没有约定加油站停业多长时间可以解除合同，且被告经营加油站违反行政管理方面的法律法规与本案不属同一法律关系，不属于解除合同的法定或约定情形，故一审法院不予支持。综上，原告提交的证据并不能证明本案存在法定或合同约定解除合同的情形，故对原告提出解除双方于2001年6月30日签订的《租地协议》的请求，一审法院不予支持，上述《租地协议》应继续履行。针对争议焦点2：因双方签订的《租地协议》应继续履行，故对原告要求返还南松加油站及所属土地的请求，一审法院不予支持。本案中双方签订的《租地协议》是合法有效的，被告应当按照约定支付租金，经查本案中被告确实未支付2011年至2013年共三年的租金已构成违约，故对原告要求被告支付三年租金共30000元的主张，一审法院依法予以支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第一百零九条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条第一款、第一百五十二条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：
“一、原、被告2001年6月30日签订的《租地协议》继续履行，由被告孙振伟于本判决生效后十日内向原告晋宁县晋城镇南山村民委员会支付租金30000元；二、驳回原告晋宁县城镇南山村民委员会的其他诉讼请求。”案件受理费675元，减半收取337.50元，由原告承担168.75元，由被告承担168.75元。
宣判后，上诉人晋宁县晋城镇南山村民委员会不服一审判决，向本院提起上诉称：一、《租地协议》第六条明确约定：“租用期间因乙方（被上诉人孙振伟）不能按时按数支付租金，甲方（上诉人）有权收回土地，所造成的损失由乙方承担。”被上诉人孙振伟没有按照该条约定支付2011年至2013年三年的租金，依约应当解除《租地协议》，一审法院没有支持上诉人解除协议的诉请是错误的。二、被上诉人孙振伟自2003年以来均未经营南松加油站，导致该加油站长年荒芜、存在严重的安全隐患，己不能实现合同目的。上诉人建设加油站的真正目的，是为了方便当地村民农机加油的需要，故在签订合同时只是象征性的收取少量租金，现被上诉人孙振伟既无能力又无诚信地经营加油站，双方继续履行合同已不能实现上诉人签订合同的目的。并且，被上诉人孙振伟未征得上诉人同意，将加油站所属小卖部由案外人吕婷经营。而在2013年4月1日将加油站所属土地由被上诉人张辉海以每年3500元的价格转租给被上诉人曾龙元经营钢材，让加油站完全处于危险状态，《租地协议》应当解除。三、在2001年6月30日签订《租地协议》时，还没有相关的法律规定禁止加油站及《成品油经营批准证书上》进行出租，之后施行的《中华人民共和国行政许可法》以及《成品油市场管理办法》均明确规定成品油批准经营证书不得买卖、出租、出借和以任何方式进行转让的。本案如继续履行《租地协议》将违反国家法律、法规的强制性规定，双方当事人将受到法律的处罚。综上，请求二审法院：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审的诉讼请求，并由被上诉人孙振伟承担一、二审诉讼费。
被上诉人孙振伟答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人张辉海、曾龙元未发表答辩意见。
二审经审理查明的案件事实与一审一致。
综合双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：上诉人与被上诉人孙振伟于2001年6月30日签订的《租地协议》是否应当解除？
本院认为：首先，上诉人与被上诉人孙振伟于2001年6月30日签订的《租地协议》系双方当事人真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应当依照合同约定履行各自的义务。上诉人与被上诉人孙振伟通过该合同建立了租赁合同法律关系，上诉人系出租人，被上诉人孙振伟系承租人。在租赁合同法律关系中，出租人的主要义务为按时交付租赁物，承租人的主要义务为按时支付租金。
首先，《租地协议》第二条明确约定，被上诉人孙振伟应当于每年的6月30日前一次性付清当年租金，根据查明的案件事实，被上诉人孙振伟已经欠付2011年至2013年3年的租金共30000元，被上诉人孙振伟未按时交付租金已经构成违约，根据《租地协议》第六条关于“租用期间因乙方（被上诉人孙振伟）不能按时按数支付租金，甲方（上诉人）有权收回土地，所造成的一切损失由乙方负责”之约定，上诉人有权解除合同，本院对上诉人解除合同的诉讼请求予以支持。被上诉人孙振伟抗辩认为其不交付租金系因上诉人拒不收取，本院认为，交付租金为出租人应当积极主动履行的义务，在被上诉人孙振伟未能提供确凿、有效的证据证实本案中确实存在其已经在合同约定的交纳租金期限内向上诉人交付租金而上诉人拒绝收取的情况下，本院对其该项抗辩理由不予支持。一审判决认为，因本案中上诉人未履行催告义务，而被上诉人孙振伟又表示愿意交付租金，故根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，《租地协议》应当继续履行，本院认为，根据《租地协议》第六条的约定，如被上诉人孙振伟未按时交付租金，则上诉人有权不经催告直接解除合同，根据“合同约定优先于法律规定”的基本原则，本案中合同是否应当解除应当以《租地协议》的约定为准，《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定在本案中并不适用，一审法院对此适用法律错误，本院予以纠正。
其次，《租地协议》解除后，被上诉人孙振伟理应支付欠付的租金并腾还涉案场地，本院对上诉人要求被上诉人孙振伟返还南松加油站及所属土地的诉讼请求予以支持。对于上诉人要求被上诉人张辉海、曾龙元返还涉案场地的诉讼请求，根据二审查明的案件事实，被上诉人曾龙元现并未使用涉案场地，故其不应承担返还义务；而根据被上诉人张辉海的陈述，其仅是受被上诉人孙振伟雇佣而看管涉案场地，且上诉人也未能提交确凿、有效的证据证实其与被上诉人孙振伟之间确实存在租赁关系，故本院对上诉人的该项诉讼该请求不予支持。
综上，一审认定事实清楚，但适用法律错误，导致判决结果有误，本院予以纠正。上诉人晋宁县晋城镇南山村民委员会的上诉请求部分成立，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项、第一百一十八条之规定，判决如下：
一、维持云南省晋宁县人民法院（2013）晋民初字第1061号民事判决第二项，即“驳回原告晋宁县晋城镇南山村民委员会的其他诉讼请求”
二、撤销云南省晋宁县人民法院（2013）晋民初字第1061号民事判决第一项，即“原、被告2001年6月30日签订的《租地协议》继续履行，由被告孙振伟于本判决生效后十日内向原告晋宁县晋城镇南山村民委员会支付租金30000元”；
三、解除上诉人晋宁县晋城镇南山村民委员会与被上诉人孙振伟于2001年6月30日签订的《租地协议》；
四、被上诉人孙振伟于本判决生效后十日内向上诉人晋宁县晋城镇南山村民委员会支付租金人民币30000元；
五、被上诉人孙振伟于本判决生效后十日内向上诉人晋宁县晋城镇南山村民委员会返还《租地协议》所涉南松加油站及所属土地。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币675元，减半收取计337.50元，二审案件受理费人民币550元，共计人民币887.50元，由上诉人晋宁县晋城镇南山村民委员会承担人民币87.50元，由被上诉人孙振伟承担人民币800元。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期间为两年。
审 判 长 杨 茜
代理审判员 朱 欢
代理审判员 符圆圆
二〇一四年四月一日
书 记 员 黄金成