浙江省玉环县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）台玉执异初字第2号
原告：玉环金固钢化玻璃有限公司，住所地玉环县玉城街道岭脚村。
法定代表人蔡夏美，董事长。
委托代理人：冯锡平，浙江辅成律师事务所律师。
委托代理人：江志锋，浙江辅成律师事务所律师。
被告：浙江洁健厨卫有限公司，住所地玉环县芦浦镇漩门工业城。
法定代表人胡灵聪，董事长。
被告：中国建设银行股份有限公司玉环支行，住所地玉环县玉城街道康育南路311-1号。
代表人梅振辉。
委托代理人：苏为方，浙江靖宇律师事务所律师。
第三人：浙ＸＸ辰电器股份有限公司清算组，住所地玉环县芦浦镇漩门工业城。
代表人王宝鹤，破产资产管理人。
委托代理人：张冠旭，女，1983年2月17日出生，汉族。
原告玉环金固钢化玻璃有限公司与被告浙江洁健厨卫有限公司、中国建设银行股份有限公司玉环支行、第三人浙ＸＸ辰电器股份有限公司清算组案外人执行异议之诉一案，于2014年3月10日向本院提起诉讼。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2014年6月20日公开开庭审理。原告玉环金固钢化玻璃有限公司委托代理人江志锋，被告中国建设银行股份有限公司玉环支行委托代理人苏为方，第三人浙ＸＸ辰电器股份有限公司清算组委托代理人张冠旭到庭参加诉讼。被告浙江洁健厨卫有限公司经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现己审理终结。
原告玉环金固钢化玻璃有限公司诉称：2012年3月22日，原告与被告浙江洁健厨卫有限公司（以下简称洁健公司）签订《租赁合同》，约定由原告承租被告坐落于玉环县芦浦漩门工业区的厂房及设备。租赁期限为八年，自2012年3月22日至2020年3月22日止。租金为前三年每平方7.5元，年租金为1590687.9元。前三年租金一次性付清。同时，在合同中，双方就水电支付、合同解除及变更等条款作了明确约定。合同签订后，原告于2012年3月26日付清了前三年的租金4772063元，并于同日与被告洁健公司交接厂房，开始对租赁厂房占有、使用。2013年4月17日，原告与第三人浙ＸＸ辰电器股份有限公司（以下简称华辰公司）签订《厂房租赁合同书》，将上述厂房以年租金190万元全部转租。转租期限为两年，自2013年4月25日至2015年4月24日，并已按《厂房租赁合同书》的约定收取了租金。2013年11月，原告从法院执行公告得知，被告洁健公司因与被告中国建设银行股份有限公司玉环支行（以下称玉环建行）之间金融借款合同纠纷一案，法院作出裁定对涉案房屋进行拍卖并公告被告及相关利害关系人于2013年11月20日前腾空房屋。原告遂与两被告及第三人交涉协商，但未果。2013年12月16日，原告提出执行异议，要求确认原告对厂房享有租赁权，并要求停止对厂房承租人及次承租人的财物搬迁、腾空的执行行为。但被驳回。综上，原告认为原告与洁健公司之间签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容并不违反法律规定，属合法有效的租赁合同。原告征得被告洁健公司的书面同意，将承租的厂房转租给第三人华辰公司并不违反法律规定和合同约定。原告在承租涉案厂房时，并不知晓被告洁健公司已将厂房抵押给被告玉环建行，而被告洁健公司提供给原告的房产证中也没有备注该房屋已抵押登记的事实。根据合同法“买卖不破租赁”规定，原告对涉案厂房享有合法的租赁权。据此，请求：1、依法判决停止拍卖被告浙江洁健厨卫有限公司所有的坐落在玉环县芦浦镇漩门工业城的房产；2、依法确认原告与被告浙江洁健厨卫有限公司之间于2012年3月22日所签订的租赁合同合法有效并判决判令继续履行合同。
被告中国建设银行股份有限公司玉环支行辩称：1、针对原告的两项诉求，我们认为其缺少事实和法律依据，请法庭依法予以驳回。对于第一项请求，被告玉环建行自2008年开始与被告洁健公司发生贷款业务关系，并于2011年1月13日被告洁健公司将漩门工业区的厂房作为抵押担保，即使原告与洁健公司订立租赁合同，但是抵押在前，其租赁权无法对抗抵押权。对于第二项请求，本案性质是案外人执行异议之诉，属形成之诉，目的是阻止对执行标的物的强制执行，以此来变更现有的执行法律关系，原告第二项请求属确认之诉，超越了执行异议之诉的审理范围，原告与洁健公司的租赁合同是否有效，主体不适格，故请求驳回原告的第二项请求。2、从事实与理由方面讲，原告与洁健公司虽然签订了租赁合同，但是缺少租赁关系的真实性，因为在2012年3月22日被告洁健公司处于生产状况，不可能将厂房租给原告使用，可能涉及虚假诉讼，请法庭予以查清。其次，虽然在2012年3月22日原告的法定代表人通过浙江泰隆银行将款项汇给洁健公司的法定代表人，但双方公司财务均没有反映该笔款项来往的凭证，并不能证明该笔款项系支付租赁费的事实。因此，请依法予以驳回。
第三人浙ＸＸ辰电器股份有限公司清算组述称，同意原告的诉请，原告同我方签订的转租合同合法有效，请予以保护。
被告浙江洁健厨卫有限公司未提出答辩意见，也未提供相关证据。
经审理查明：1、2012年10月24日，本院作出（2012）台玉商初字第1088号民事判决书，其中确认2011年1月13日，被告玉环建行与被告洁健公司重新签订一份编号为X667250905020110028号的最高额抵押合同。约定被告浙江洁健厨卫有限公司以其所有的坐落于玉环县芦蒲漩门工业城的厂房［房产证号：玉房权证玉环字第096577、09××78、096579号］为其向被告玉环建行最高额为3032.4万元的贸易融资提供担保。其中抵押担保期间为2012年1月14日至2013年1月13日。并到玉环县工商行政管理局办理了玉工商2012年变字第1475号抵押物登记证。
2、2012年3月22日，原告与被告洁健公司签订《租赁合同》，约定由原告承租被告坐落于玉环县芦浦漩门工业区的厂房及设备。
3、2013年8月1日，本院作出（2013）台玉执民字第1846号裁定，拍卖被告洁健公司所有的坐落在玉环县芦浦镇漩门工业城的房产［房产证号：玉房权证玉环字第096577、09××78、096579号；土地证号：玉国用（2009）字第080**号］。
4、2013年10月23日，本院作出（2013）台玉执民字第1846号执行公告，责令被告洁健公司及其他利害关系人于2013年11月20日前自行腾空该房屋，并交付本院执行局。
原告玉环金固钢化玻璃有限公司向本院提出案外人执行异议，本院于2014年2月20日作出（2014）台玉执异字第2号执行裁定，驳回玉环金固钢化玻璃有限公司的异议。
以上事实，有原告方提供的（2013）台玉执民字第1846号裁定书及执行公告一份、（2014）台玉执异字第2号执行裁定书；被告方提供的（2012）台玉商初字第1088号民事判决书一份、抵押物登记证一份，以及原、被告和第三人的庭审陈述等证据材料所证实。
本案当事人的争议焦点是：原告方的租赁权能否对抗被告玉环建行的抵押权。针对上述争议，原告为证明其以上主张，向本院提供如下证据：（1）2012年3月22日《租赁合同》原件一份，证明原告与被告洁健公司存在租赁关系；（2）房产证复印件三份，证明原告承租的厂房的所有权属被告洁健公司；（3）付款委托书原件三份及收条原件一份，证明原告的法定代表人向被告的法定代表人分三笔支付477万元租金，且这笔款项不是自然人之间的款项往来，是两个企业之间的款项来往；（4）《厂房租赁合同书》（即转租合同）原件一份，证明将所涉房屋以年租金190万元转租给第三人华辰公司；（5）股东会决议原件一份，证明被告洁健公司同意原告厂房转租。被告玉环建行对原告提供的证据质证认为，原告提供的证据（1）缺乏真实性，因为在2012年3月22日被告洁健公司还处于生产状况，况且今天洁健公司未到庭参加诉讼，无法确认其真实性；对证据（2）的真实性没有意见，因为在2011年的时候已提交建设银行，按照担保法规定，这抵押是在工商部门办理的，没有在房产证注明的；证据（3）这三份委托书只能证明两企业法人之间有款项来往，不能证明这个款项是用于企业房屋的租赁费，关于收条缺少合法性和关联性，企业租赁发生是在2012年，按照我国税法规定，是要有财税部门统一开据的收据，作为公司在形式上如果收取租赁费应开具一式三联的收据，做为记帐凭证，所以收据缺少证据的真实性；证据（4）是原告与第三人华辰公司之间发生的关系，被告建行不知道，还有租赁权不能对抗抵押权；对证据（5）的真实性和合法性均有意见，在设定抵押权时明确约定抵押物是不能出租的，公司股东这个决议缺少合法性，虽然该决议有两个股东签名，但是这两个只能是作为一个证人，无法确定股东会决议的真实性。第三人华辰公司对原告提供的上述证据没有异议。被告浙江洁健厨卫有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩权利。
根据各方当事人的举证、质证意见，本院依法对上述证据审查认证如下：原告提供的证据（1）-（5），由于原告作为案外人依法提起执行异议之诉，并对执行标的主张实体权利，旨在对执行标的停止执行。但本案中，根据已查明的事实：被告玉环建行对被告洁健公司厂房的抵押权取得时间2011年1月13日，原告玉环金固钢化玻璃有限公司同被告洁健公司租赁合同签订时间为2012年3月22日，那么不论原告在2012年3月22日所签订的租赁合同是否合法有效，是否享有租赁权，与第三人华辰公司签订的转租合同、转租行为是否合法有效，都不能阻止对执行标的的执行。因为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。鉴于此，原告方提供的证据（1）-（5）旨在证明其享有合法的租赁权及转租权的证据便没有实际意义，同本案不具有关联性，本院不作认定。
本院认为，本案被告玉环建行的抵押权设立于2011年1月13日先于原告租赁合同签订时间2012年3月22日，抵押在先租赁在后，并且被告玉环建行已就抵押行为依照法律规定办理了登记。抵押登记具有公示公信效力。那么不论原告是否享有对执行房地产的租赁权，即使享有也不能对抗被告玉环建行的抵押权。因为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。因此，基于抵押权的执行行为也应为法律所准许。原告主张的对抵押一事不知晓、抵押登记未在房产证中备注，此主张于法无据，本院不予支持。因为被告玉环建行已按法律规定在工商部门办理了抵押登记，作为原告在签订租赁合同前随时可以去核查，原告不能以自己的未作为、不作为来对抗被告玉环建行的抵押权。原告主张的“买卖不破租赁”并不适用于本案的抵押权先于租赁权，此主张本院不予支持。被告浙江洁健厨卫有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩权利。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：
驳回原告玉环金固钢化玻璃有限公司的诉讼请求。
案件受理费人民币80元，由原告玉环金固钢化玻璃有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院［在递交上诉状后七日内先预缴上诉案件受理费80元（具体金额由浙江省台州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，账号：19-900001040000225089001，开户银行：中国农业银行台州分行营业部］。
审 判 长 黄才水
审 判 员 黄友旺
代理审判员 孔蒙蒙
二〇一四年七月二日
代理书记员 林 萍