浙江省丽水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙丽民终字第437号
上诉人（原审第三人）：骆甲。
委托代理人：施某某。
上诉人（原审第三人）：骆乙。
委托代理人：骆丙。
被上诉人（原审原告）：林某某。
委托代理人：罗某某。
原审被告：周某某。
原审第三人：郑某某。
上诉人骆甲、骆乙为与被上诉人林某某、原审被告周某
某及原审第三人郑某某房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省遂
昌县人民法院（2010）丽遂民初字第188号民事判决，向本院
提起上诉。本院于2010年11月16日受理后，依法组成合议庭公
开开庭进行了审理，上诉人骆甲委托代理人施某某、上诉人骆
乙委托代理人骆丙，被上诉人林某某委托代理人罗某某，原审
被告周某某到庭参加诉讼，原审第三人郑某某经本院合法传唤
未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，1997年5月24日，原被告签订协议一
份，原告将其所有的坐落于遂昌县妙高镇渡船头村东横自然村
土名竹山下的土木结构旧房壹座及猪舍壹间转让给被告，房屋
和猪舍的四至界限以土地使用证为准，转让价为5400元。协议签订后，原告将房屋和猪舍的土地使用证交给了被告，被告支
付了转让款。猪舍现已倒塌，倒塌猪舍用地面积17平方米，四
至为：东北、西北，自墙基外沿为界，与菜地相邻；东南、西
南自墙基外沿为界，与路相邻。2000年农历3月9日，被告与第
三人骆甲签订转让协议书一份，将前述房屋及猪舍作价4380元
转让给骆甲，款于同月15日付清。土地使用证由被告交给了骆
甲。被告与第三人骆甲签订转让协议书之后，为办理诉争房屋
的过户手续，原告与第三人骆乙签订房屋买卖协议书一份，认
可被告与第三人骆甲签订的转让协议，预备将房屋过户给第三
人骆乙，并将时间写为1997年5月24日，为节约过户费用将转
让价格写为3000元，但未按该份协议支付购房款，也未实际办
理房屋过户手续。2009年8月31日，原告以保管不当将1994年1
月12日登记取得的遂集建（93）字第23627号土地使用证（即
诉争房屋的土地使用证）遗失为由向某昌县国土资源局申请补
发土地使用证，该证于2009年9月18日在丽水日报上声明作废
，遂昌县国土资源局于2010年1月7日向原告补发了遂政集用（
2009）第00429号土地使用证。在诉讼过程中，第三人骆甲以
原告将已交给第三人的土地使用证谎报遗失，且原告补办土地
使用证，违反了土地管理法一户一宅的规定向某昌县国土资源
局提交了要求注销土地使用证的报告。2010年6月7日，遂昌县
国土资源局给原告发了《关于撤销遂政集用（2009）第00429
号集体土地使用证的通知》，认为原告故意隐瞒真实情况补办
土地登记，通知原告在收到通知书的15日内持原土地权某证书
申请更正（撤销）登记。逾期不申请办理的，国土资源局将依职权启动更正登记手续，报经遂昌县人民政府批准后，更正（
撤销）已核准的登记。2010年8月26日，遂昌县国土资源局在
丽水日报上刊登了关于撤销遂政集用（2009）第00429号土地
使用证的公告，对原告坐落于妙高镇渡船头村东横竹山下证号
为遂政集用（2009）第00429号的土地使用证予以撤销。另查
明，原告除诉争房屋外，在房屋转让前已经审批拥有另一处宅
基地。因第三人骆甲、骆乙不是诉争房屋所在地的村集体经济
组织成员，无法办理土地使用权变更登记手续，原告为收回房
屋与第三人骆甲协商无果，2010年3月，原、被告及第三人骆
甲在遂昌县求和调解某某会进行调解，因双方差距较大，未达
成一致意见，原告遂诉来法院提出前述诉讼请求。
原审法院审理认为，将土地权属为村集体经济组织所有
的房屋进行转让，在转让房屋的同时，也对房屋所在的集体所
有的土地使用权进行了转让，根据《中华某某共和国土地管理
法》第二条第二款规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或
者以其他形式非法转让土地”、第八条规定：“农甲和城市郊
区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农乙集体
所有；宅基地和自留地、自留山，属于农乙集体所有。”和《
中共中央国务院关于进一步加强土地管理切实保护耕地的通知
》规定：“除国某某用外，集体土地使用权不得出让，不得用
于经营性房地产开发，也不得转让、出租用于非农业建设。用
于非农业建设的集体土地，因与本集体外的单位和个人以土地
入股等形式兴办企业，或向本集体以外的单位和个人转让、出
租、抵押附着物，而发生土地使用权交易的，应依法严格审批，要注意保护农乙利益”，被告周某某和第三人骆甲、骆乙系
非诉争房屋所在地的村集体经济组织成员，原告与被告对集体
土地使用权的转让行为，违反法律规定，应属无效，双方因该
协议所取得的财产，应予返还。被告基于该无效协议与仍不是
房屋所在地集体经济组织成员的第三人骆甲所进行的对集体土
地使用权的转让行为，亦属无效。原告可请求被告周某某、第
三人骆甲返还房屋，因所转让的猪舍已经倒塌，不能返还，但
倒塌猪舍所占用的土地使用权仍应予返还。至于合同无效给各
方当事人造成的损失，各方当事人可另行主张。第三人骆甲抗
辩，诉争房屋的实际购买人是第三人郑某某，其是受第三人郑
某某的委托而以自已的名义购买诉争房屋，根据《合同法》第
四百零三条规定，受托人以自己的名义与第三人订立合同时，
委托人行使受托人对第三人的权某，故第三人郑某某并不能以
自己与原告系同一集体经济组织成员的身份来对抗原告，而只
能以第三人骆甲的权甲向原告主张某某的权某。第三人骆乙抗
辩其为下山脱贫人员，购买房屋时也是可以办理过户手续的，
但未提供相应证据予以佐证，不予采纳。因土地使用权属应以
登记簿为准，原告在补办土地使用证的审批登记表中记载注销
的仅是原土地使用证，并未对原土地使用证所登记的实体权属
进行变更登记，在新土地使用权证被撤销后，其实体使用权属
并未改变，土地使用权仍为原告；而当事人主张确认合同无效
不适用诉讼时效的规定，合同无效情况下，返还原物的诉讼时
效从确认返还的时间开始计算，故第三人郑某某认为原告没有
主体资格，且本案已超过诉讼时效的抗辩，不予采纳。为此，依照《中华某某共和国民法通则》第六条、第五十八条第一款
第（五）项、第二款、第六十一条第一款之规定，判决如下：
一、原告林某某与被告周某某于1997年5月24日签订的关于旧
房壹座及猪舍壹间的转让协议无效。二、位于遂昌县妙高镇渡
船头村东横自然村土名竹山下，由原告1997年转让给被告周某
某的土木结构的旧房壹座及该房所占用的土地使用权和已倒塌
猪舍所占用的17平方米某某使用权，由被告周某某和第三人骆
甲返还给原告林某某，限被告周某某和第三人骆甲于本判决生
效后三个月内腾空。本案收取案件受理费50元，由原、被告各
半负担。
宣判后，上诉人骆甲、骆乙不服，向本院提起上诉称：
一、被上诉人不具有诉讼主体资格。“一户一基”是农甲居某
审批宅基地的基本原则，被上诉人在1994年申请新盖占用86平
方米耕地的房屋时，原老屋的86平方米房屋就应由集体收回或
卖给别人，因此，被上诉人旧屋的土地使用权证必须变更，没
有变更，是行政执法未到位缘故，上诉人就此问题向某昌县土
管部门反映，要求土管部门作出处理，在土管部门未作出处理
决定之前，一审法院恢复审理，并作出房屋买卖合同无效的判
决，变相地使被上诉人拥有了两处宅基地，与法不符。二、诉
争房屋买卖合法有效，应属上诉人骆甲、骆乙所有，骆甲、骆
乙系家庭的代表，并不是相互独立的主体。最高院1963年作出
的《关于贯彻执行民事政策几个问题的意见》规定：宅基地上
的附着物如房屋、树木、厂棚、猪圈、厕所等永远归社员所有
，社员有买卖或租赁房屋的权某。房屋出卖以后，宅基地的使用权即随之转移给新房主，但宅基地的所有权仍归生产队所有
。可见当时农甲房屋是能自由买卖的，直到1999年5月6日国务
院办公厅下发的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知
》中规定：农乙的住宅不得向城市居某出售，也不得批准城市
居某占用农乙集体土地建住宅。2004年10月21日国务院发布《
国务院关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调：禁止城
镇居某在农甲购置宅基地。上述规定出台后，农甲房屋才禁止
向城市居某转让，但向农甲居某转让是允许的，是否必须向本
集体成员的农乙出卖房屋，法律并无规定。2009年11月29日遂
昌县人民政府办公室发布的《遂昌县农村某某抵押借款试点暂
行办法》，更是肯定了农甲房屋可以在农甲居某转让的做法。
三、一审法院适用《中华某某共和国土地管理法》第二条第二
款规定和《中共中央国务院关于进一步加强土地管理切实保护
耕地的通知》，属适用法律错误。诉争房产并非耕地，上诉人
也无非法转让土地的行为，一审法院上述规定，认为国家禁止
向本集体以外的单位和个人转让房屋，系适用法律错误。综上
，一审判决将农甲房屋的买卖当作非法土地转让，系认定事实
错误，导致适用法律错误。在应由行政部门作出处理决定之后
再予审理的情况下，先予审理，系程序错误，导致实体审判错
误。要求撤销一审判决，发回重审或依法改判，确认合同有效
，驳回原审原告诉讼请求。
被上诉人林某某答辩称，一审判决认定事实清楚，应依
法驳回上诉，维持原判。
原审被告周某某称，没有什么意见，按道理讲房屋卖给了骆甲，不能再判决骆甲返还给林某某。
原审第三人郑某某未作陈述。
二审中上诉人骆甲、骆乙向本院提供如下四组证据：第
一组证据是遂集建2007字第0169号地籍档案，待证林某某审批
位于渡船××××号（土名苦株墩下）的宅基地为155平方米
。有以下证据材料：1、200年3月22日土地使用权乙审批表；2
、地籍调查界址确认表；3、宗地图；4、2007年3月20日的土
地使用权乙申请表；5、没收财务专用票据；6、地源证明；7
、补办用地审批表；8、没收财物统一收据；9、1994年3月1日
的农甲私人建房用地呈报表；10、行政处罚决定书。第二组证
据是遂集建93字第23627-
1号地籍档案，待证林某某审批位于渡船头村东横的猪舍17平
方米，四至分别为路、菜地。有以下证据材料：11、土地使用
权乙审批表；1992年9月1日土地使用权乙申请表；13、界址表
；14、地籍调查表；15、村委证明。第三组证据是照片，待证
诉争房屋及猪舍的实际情况。有以下证据材料：16、10张某争
房屋的外立面和内部走廊、房间照片；17、猪舍照片2张，实
际未倒塌；18、猪舍照片一张（一审认定的坍塌猪舍）；19、
林某某现审批的居住房。第四组证据是文件、证明、类似买卖
，待证允许买卖房屋并过户的政策依据。有以下证据材料：20
、《遂昌农乙异地转移工程某某意见》第九条第2点“分散安
置：异地转移户通过向县外迁移、到县城规划区内投亲靠友，
到城镇、集镇、村购建房等方式实施安置……但不得在县城规
划区范围内购买集体土地建房……”；21、遂政发（2008）67号关于公布低收入弄好集中村的通知名单中包括骆新达户所属
的麻阳村；22、遂政发（2008）69号关于公某某民异地转移优
惠区的通知包括骆新达户所属的麻阳村；23、遂政发（2008）
50号关于土地开发和建设用地复垦政策补充规定的通知第六点
，在县城规划区外或县外分散安置购房的，每人奖励2000元；
24、国务院关于深化改革严格土地管理的决定第二点中的第（
十）加强村镇建设用地的管理。“改革和完善宅基地审批制度
，加强农甲宅基地管理，禁止城镇居某在农甲购置宅基地……
。在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中农乙集体建设
用地使用权可以依法流转”。25、遂昌县农村某某抵押借款时
点暂行办法的通知；26、遂昌县建设局关于妙高镇渡船村竹下
自然村2000年属于城市规划区范围外；27、妙高镇渡船头寸村
民对于某新达户居住、翻新、重建购房的证明；28、常住户口
登记卡，杨某某系非农业户口；29、农甲宅基地房屋；30、杨
某某地籍档案显示其有农甲集体土地房屋；31、关于妙高镇吴
某等四村集体留用地划拨办出让手续相关情况的说明，说明集
体土地依法缴纳了出让费用即流转的情况。
其他各方当事人二审中均未提供证据。
对上诉人提供的证据，被上诉人林某某认为第一、二、
三组证据均不属于新的证据，不同意质证。如果法院认为是新
的证据，质证认为第一、二组证据是国土局调取的材料，对前
三组证据的真实性无异议。其中第10份证据说明所涉房屋是19
94年建成的。另外从证据材料看，买卖标的里有两个猪舍，其
中一个已经倒掉，一个还在。第四组证据是政策文件，对其真实性无异议。对其中第26份证据，证据来源的单位已经进行了
纠正，内容正好相反。第27份证据是份证明，属于证人证言，
证据形式不合法。另外本案是审查买卖是否合法的问题，而不
是三方是否认可买卖的问题，买卖的内容违反了法律的规定。
第28至31份证据仅说明了其他户口能拿到农甲宅基地建房，但
这与本案无关，且本案房屋的产权乙无法变更，现房屋又成了
危房，如果发生事故，责任还在被上诉人，另外对被上诉人新
批宅基地产生影响。本院认为，上诉人提供的第一组不是本案
买卖合同所涉的房屋，与本案没有关联性，不予采信。第二、
三组证据能反映本案买卖合同所涉房屋及猪舍的情况，予以采
信。第四组证据被上诉人虽对真实性没有异议，但经审查与本
案均没有关联性，不予采信。
原审对“猪舍现已倒塌……东南、西南自墙基外沿为界
，与路相邻。”一节认定有误，应予纠正。本院另认定，旧房
壹座中包括有一猪舍，该猪舍现已倒塌。另一经浙遂集建（93
）字第23627-
1号土地使用权证登记为猪舍的用地面积17平方米，该猪舍四
至为：东北、西北，自墙基外沿为界，与菜地相邻；东南、西
南自墙基外沿为界，与路相邻。对原审法院认定的其他事实，
本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，但若存在
《中华某某共和国合同法》第五十二条规定的五种的情形，合
同应认定无效。农乙集体所有的土地依法属于村农乙集体所有
的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。村集体经济组织或者村民委员会是代表本集体经济组织内的成员对土地
行使相应的权某，因此对村集体土地享有相应权益的主体是本
集体经济组织的成员。本案中原审被告周某某不是被上诉人林
某某所在的集体经济组织内的成员，因土地使用权的流转涉及
到整个村集体经济组织的权益，因房屋买卖的同时其所占用的
土地使用权也相应的发生转移，土地使用权不能在不同经济组
织成员即林某某与周某某之间转移。故林某某与周某某签订的
房屋买卖合同无效。上诉人主张合同有效的理由不能成立。对
于林某某是否为本案适格主体的问题。本案是房屋买卖合同纠
纷，当事人就是买卖合同签约双方，因此林某某是本案适格的
主体，至于林某某房屋审批中违反有关法律、法规的规定，不
是本案审理的范围，当事人可向相关部门反映，由相关部门作
出处理。双方签订的房屋买卖合同因涉及土地使用权的移转，
原审适用《中华某某共和国民法通则》、《中华某某共和国土
地管理法》及其相关规定并无不当。综上，上诉人的上诉理由
均不能成立，本院对其上诉请求不予支持。但原审判决未查清
买卖的标的物范围，判决有误，应予纠正。据此，依照《中华
某某共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之
规定，判决如下：
一、维持遂昌县人民法院（2010）丽遂民初字第188号民
事判决第一项及诉讼费部分，即原告林某某与被告周某某于19
97年5月24日签订的关于旧房壹座及猪舍壹间的转让协议无效
；本案收取案件受理费50元，由原、被告各半负担。
二、变更遂昌县人民法院（2010）丽遂民初字第188号民事判决第二项为：位于遂昌县妙高镇渡船头寸东横自然村土名
竹山下，由原告1997年转让给被告周某某的土木结构的旧房壹
座及其所占用的土地使用权和猪舍壹间及其所占用的土地使用
权，由被告周某某和第三人骆甲返还给原告林某某，限被告周
某某和第三人骆甲于本判决生效后三个月内腾空。
二审案件受理费50元，由上诉人骆甲、骆乙负担
本判决为终审判决。
审 判 长 吴建群
代理审判员 雷晓东
代理审判员 李 洋
二〇一〇年十二月十九日
代书 记员 郑晓晓