沈阳市皇姑区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）皇民二初字第2410号
原告沈阳德信利和房地产开发有限公司，住所地沈阳市皇姑区黄河南大街1-4号。
法定代表人�国斌，系该公司总经理。
委托代理人刘镜，系辽宁丰源律师事务所律师。
被告ＸＸ，女。
被告高景祥，男。
委托代理人巴靖宇，系辽宁申扬律师事务所律师。
委托代理人陈卉，系辽宁申扬律师事务所律师。
原告沈阳德信利和房地产开发有限公司（下称德信利和公司）诉被告ＸＸ、高景祥商品房销售合同纠纷一案，本院2014年11月4日受理后，依法由审判员王莹独任审理，于2014年11月25日公开开庭进行了审理。原告德信利和公司的委托代理人刘镜，被告ＸＸ、高景祥的委托代理人巴靖宇、陈卉均到庭参与了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2012年11月17日，原、被告签订《商品房买卖合同》及合同附件，约定被告向原告购买坐落于沈阳市商品房，购房款总额914800元。合同签订后，2012年11月16日前�被告支付了首付款464800元，但此后未按合同约定向金融机构提供完全、有效、合法的资料证件，导致金融机构未能发放按揭贷款，被告至今未支付剩余购房款。原告已连续两年承担涉案房屋采暖费用。原告诉至法院，请求判令被告继续履行《商品房买卖合同》项下的付款义务，支付购房款余额450000元；判令被告给付逾期支付购房款的违约金63000元（自2013年1月1日起至判决生效之日止按欠款金额的日万分之二计算）；判令被告承担原告为其垫付的采暖费22927元（114.35平方米＊32元＊2年）。
二被告辩称，原告违约在先，无权要求支付违约金。我方如约履行了合同义务，享有先履行抗辩权，有权拒绝原告要求支付剩余房款的请求。315a房屋约定面积114.35平方米，实际面积110.25平方米，面积误差约为3.1%，原告应双倍赔偿面积款。原告要求我方支付采暖费于法无�。
经审理查明，二被告系夫妻关系。2012年11月17日，二被告与原告签订《商品房买卖合同》，原告为出卖人，二被告为买受人。双方约定二被告共同购买原告开发的位于沈阳市皇姑区黄河南大街60号315a室商业用房一处，建筑面积114.35平方米，单价每平方米8000元，房屋总价款914800元。
关于付款方式，双方在《商品房买卖合同》附件（四）中约定：买受人于2012年11月17日前交纳首期房款464800元，其余房款450000元采用商业贷款方式支付。买受人应在首付款交齐之日起10日内向出卖人指定的金融机构提交贷款申请及金融机构要求的贷款所需全部真实、有效、合法的资料、证件，并按规定交纳房屋公共部位、公共设施、公共设备维修基金，否则视为买受人逾期付款，并按合同第七条内容承担违约责任。
关于买受人逾期付款的违约责任，双方约定�买受人如未按本合同约定的时间付款，且逾期超出30日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之2的违约金。
关于面积确认及面积差异处理，合同约定以沈阳市房产局测绘大队下发的产权面积通知书为准，单价以本合同第四条约定为准，总价多退少补，退款和补款均不计息。面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。
关于交付期限，双方约定出卖人应当在2012年12月31日前，将经验收合格的符合合同约定的商品房交付买受人使用。
另查，原、被告于2011年12月15日至2012年11月20日期间，共计签订《商品房买卖合同》8份，二被告共购买被告开发的位于沈阳市八套房屋，其中包括本案争议房屋，该八套房屋相互毗邻。2012年10月12日，原、被告还签订《合同补充协议附件》，约定：“1、出卖人负责按买受人提供的设计方案修改楼梯（钢筋混凝土或钢制楼梯）。2、出卖人负责配合买受人做好找平混泥砂浆地面层。3、出卖人在买受人购买后，负责将现有在原有1-2层楼梯按买受人要求进行改造，搭建楼梯接至3层，以及拆除3层室内隔墙。4、出卖人施工日期及完工日期：1至2层门市2至3层搭建连接及3层内隔墙拆除改造为：2012年12月31日前完工，在2012年12月31日统一交付使用。”
上述合同及补充协议、附件签订后，二被告向原告交纳了315a室购房首付款464800元，剩余房款450000元，因原、被告因改造工程施工及商品房交付问题发生争议至今尚未支付。
2012年10月12日至2013年初，原告按《合同补充协议附件》对二被告所购买的楼宇进行改造施工，工程包括拆除室内隔墙、改造搭建楼梯、处理混泥砂浆地面等。二被告以改造工程不符合合同约定、未经国家规划验收和消防验收、未按期交房为由，拒绝办理入住手续。
2013年3月，经沈阳市房产局测绘大队实测面积，诉争商品房建筑面积为110.75平方米，比合同约定面积减少3.6平方米。原、被告双方对支付房款、房屋交付问题经协商未能达成一致。原告遂起诉至本院。
上述事实，有双方当事人陈述及《商品房买卖合同》、《合同补充协议附件》、商品房面积审核分层、分户表、竣工验收备案书、照片、购房发票、契证等证据材料证明，本院结合当事人的陈述及质证意见，予以确定，并在卷佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议附件》系当事人真实意思表示，且不违反国家法律�行政法规禁止性规定，该合同合法有效，双方均应依合同约定全面履行合同义务。
关于原告主张支付购房款余额450000元问题。二被告主张原告违约在先，故其享有先履行抗辩权，有权拒绝支付剩余房款，并提交中介代办人证明材料予以证明。原告对该证据真实性提出异议。依据法律规定，证人应当出庭作证，接受当事人的质询，现二被告提交的证明材料证据形式不合法，本院无法确认该证据的真实性。针对本案事实，依据《商品房买卖合同》附件四约定，二被告应在首付款交齐之日起10日内向原告指定的金融机构提交贷款申请及金融机构要求的贷款所需全部真实、有效、合法的资料、证件，即按期交纳购房款的义务人为二被告，即便身份证件复印件不清晰，重新提交的义务也在二被告处。事实上系因二被告对其所购买的商品房改造工程的施工与商品房交付问题双方发生纠纷，故二被告拒绝支付剩余房款。但交纳房价款和交付商品房是《商品房买卖合同》的最基本义务，故原告请求判令二被告继续履行合同，交纳剩余房价款，符合事实和法律依据，本院予以支持。关于交付商品房纠纷，原、被告通过另案告诉解决。
关于剩余房价款的数额问题。经沈阳市房产局测绘大队实测面积，诉争商品房建筑面积为110.75平方米，比合同约定面积减少3.6平方米。故剩余房价款应为421200元（450000－8000×3.6）。
关于原告主张判令二被告支付违约金符合合同约定及相关法律规定，故对原告请求自2013年1月1日起给付违约金本院予以支持。关于违约金给付标准，经本院释明，二被告认为违约金约定标准过高，请求本院依法调整。本院综合考虑原告的实际损失及预期利益等因素，认定该违约金约定标准过高，酌情予以降低，以中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍为宜。
关于原告主张判令二被告承担原告为其垫付的采暖费22927元问题。因原、被告双方因商品房改造工程施工及交付发生纠纷，商品房尚未办理房屋入住手续，且未按期交付的责任亦未划分清楚，故原告主张的采暖费应由谁承担，本案不能确认，对原告该项请求不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十六条、第六十七条、第一百零七条、第一百五十九条、第一百六十一条、《最高人民法院关于买卖合同司法解释》第二十七条之规定，判决如下：
一、被告ＸＸ、高景祥于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告沈阳德信利和房地产开发有限公司购房款421200元；
二、被告ＸＸ、高景祥于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告沈阳德信利和房地产开发有限公司逾期支付购房款违约金，按未付购房款421200元，参照中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算，自2013年1月1日起至本判决发生法律效力之日止；
三、驳回原、被告其他诉讼请求。
二被告如逾期履行上述给付款项，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9159元，由被告ＸＸ、高景祥共同承担8550元，原告自行承担609元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审判员 王 莹
二〇一四年十二月五日
书记员 周晓伟