北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终3166号
上诉人（原审原告）刘天洋，男，1986年3月19日出生。
委托代理人梁桂兰，女，1954年10月11日出生。
被上诉人（原审被告）刘红，女，1969年5月9日出生。
委托代理人沈照华，北京市中盾律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京市西城区房屋土地经营管理中心新街口管理所，住所地北京市西城区安平巷胡同**号。
法定代表人王琰，代理所长。
委托代理人王津，北京市西城区新街口法律服务所法律工作者。
上诉人刘天洋因确认合同无效纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2015）西民初字第34602号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
2015年11月，刘天洋诉至原审法院称：涉诉房屋原承租人孙×（与刘忠谋系夫妻关系）与我系祖孙关系，刘红与我系姑侄关系，我父亲为孙×的大儿子刘×，与我母亲梁桂兰于1984年结婚。结婚后，孙×以大儿大女家庭住房困难为由，于1985年向单位申请承租了北京市西城区房地产管理局福绥境房管所（以下简称原福绥境房管所）管辖的公有住宅，位于西城区×××21号（7-8）房屋平房一间半，使用面积17.1平方米（以下简称涉案房屋）。我于1986年出生后在此居住。刘红及孙×不在此居住。1995年5月，我父母刘×与梁桂兰离婚时，孙×亲自承诺，明确表示同意我居住在该房屋内，这是刘×与梁桂兰离婚协议的前提条件，是离婚协议必要内容之一。2013年5月9日，我接到法院通知去取刘红诉我们母子排除妨害案件的传票，才知道2000年5月8日刘红已成为该房屋的承租人。我立即去北京市西城区房屋土地经营管理中心新街口管理所（以下简称新街口房管所）理论，发现在我父母离婚协议书有效后第10天，刘红与孙×为了将我扫地出门，轰出该房屋，向该所管理人员申请承租人变更，由孙×变更为刘红。变更承租人时，刘红对我在该房屋内居住的前因及孙×对我的承诺是明知的，因此在承租房屋时构成孙×与刘红恶意串通。孙×和刘红申请内容说是去儿子家居住养老，实际却在本市另有两处住房，刘红1993年结婚居住在她当时丈夫承租的公房内，在原宣武区×××17号，却说婚后无房，隐瞒我实际居住在涉案房屋以及孙×和刘红从未在该房屋居住的事实。孙×在变更申请时所陈述的情况不真实，欺瞒新街口房管所。新街口房管所管理人员明明知道我实际在该房屋内居住，也未通知我，也未与我协商，在刘红、孙×未申请将房屋使用面积由一间半17.1平方米变更为两间17.8平方米的情况下，新街口房管所管理人员也未到该房屋内实际审核，也未实际测量，就仅凭孙×申请承租人变更，就单方将承租人由孙×变更为刘红，并且篡改了合同内容。凭空在刘红租赁合同上增加0.7平方米，以变更承租人形式掩盖了非法目的。因为孙×承租的公有住宅主要是为了保障家庭成员的居住利益。我也是被保障的范围，新街口房管所管理人员同意承租变更的前提下，还要征得该房屋内家庭成员实际居住人即我的同意。综上所述，新街口房管所显然改变了我在涉案房屋居住与承租人的法律地位，严重侵害了我的合法权益。刘红及其母逃避履行对我的承诺，新街口房管所管理人员乱作为，刘红从2015年2月14日至7月不分昼夜到涉案房屋拉闸停电、砸损门窗财产，我报警，警方及时出警制止刘红多次。刘红的行为严重侵害了我的合法权益，使我不能正常居住生活。现起诉请求：一、确认刘红与新街口房管所签订的涉案房屋的公有住宅租赁合同无效；二、本案诉讼费由刘红、新街口房管所负担。
刘红辩称，一、本案属于行政诉讼管理范围，不属于民事案件主管范围，根据《北京市高院关于直管公房发生争议受理问题的意见》，因承租合同相对人之间发生权利纠纷，才能作为民事案件，刘天洋不是公房租赁合同相对人，不能作为民事案件的原告起诉。涉案房屋性质是公有住宅，带有行政管理性质，不是平等主体之间的权利义务关系。二、1995年公房承租条件与2000年新规定不一致，当时的规定不要求共同居住2年，也不需要其他家庭亲属同意，当时的条件是“有北京户口，住房有困难”，房管所审核就可以承租，当时我符合承租条件，不存在恶意串通的问题。三、刘天洋起诉超过了20年诉讼时效的最长期间，不存在中断中止的情形。1995年5月份我开始起租涉案房屋，到现在已经超过了20年，应该驳回刘天洋的起诉。四、在1995年刘天洋未成年，不具备承租资格，其权利不具备。综上，不同意刘天洋的诉讼请求。
新街口房管所辩称，2003年西城区政府机构改变，撤销了原福绥境房管所，同时成立了新的房管所即我单位，与刘红签订租赁合同的是原福绥境房管所。刘天洋的诉讼请求没有法律依据，刘天洋主张适用新的租赁合同是适用新的管理规定第7条，这个主张是不成立的，因为新的规定是2000年之后才颁布的，2000年的新规定是“乙方外迁或者死亡可以变更承租人”，现在原承租人仍然健在，本案中的公有住宅承租人变更不适用新的2000年的管理规定。合同法是1999年3月颁布的，我房管所是在1995年4月根据原承租合同第4条约定即“乙方征得甲方同意，可以将承租房屋匀给在本市有正式户口及住房困难的人，第三方应征得甲方同意与甲方建立租赁关系”，本案应适用这个约定。孙×在1995年4月25日向原福绥境房管所提出申请变更承租人，刘红在1995年5月1日正式起租，变更时没有违规的地方。刘天洋主张的恶意串通不存在，因为当时孙×本人健在，是孙×来的。在1995年刘天洋尚未成年，是不具备承租的能力的。从1995年4月到现在已经满了20年，超过了诉讼时效的最长期限。刘天洋在法院也在进行行政诉讼，我单位与刘天洋正在进行行政诉讼。综上，不同意刘天洋的诉讼请求。
原审法院经审理认为：涉案房屋的原承租人为孙×，其与房管部门签订的租赁契约明确约定，承租方经过房管部门同意，可以将承租的房屋匀给在本市有正式户口、居住确实困难的第三者使用，刘红系孙×的直系亲属，在本市有正式户口，现有证据不能证明当时刘红名下拥有住房，孙×将涉案房屋变更为刘红时，刘天洋尚未成年，不具有承租该房屋的资格，故房管部门根据孙×的申请，将涉案房屋的承租人变更为刘红，并未违反孙×与房管部门租赁合同中关于变更承租人的相关约定及有关法律、法规的规定，刘天洋主张刘红与房管部门之间存在恶意串通变更承租人的事实缺乏证据支持，故刘红与房管部门签订的租赁合同应属有效。刘天洋在庭审中提及的1995年租赁合同中起租时间、租赁面积及合同中承租方姓名涂改的瑕疵问题，不能达到影响合同的效力的程度。综上所述，对刘天洋要求确认刘红与新街口房管所之间签订的涉案房屋租赁合同无效的请求，难以支持。据此，原审法院于2015年12月判决：驳回刘天洋的诉讼请求。
判决后，刘天洋不服，仍持原审诉讼请求及理由上诉至本院，请求撤销原判，改判确认刘红与新街口房管所签订的涉案房屋的公有住宅租赁合同无效。刘红、新街口房管所均同意原判。
经审理查明：刘红与刘天洋系姑侄关系。涉案房屋的原承租人为刘红之母孙×，该房屋为孙×工作单位于1985年分配，孙×与房管部门建立了租赁关系。该房屋租赁契约第四条约定：“承租方征得房管部门同意，可以将承租的房屋匀给在本市有正式户口、居住确实困难的第三者使用，第三者应与房管部门直接建立租赁关系。”孙×取得该房屋承租权后，涉案房屋由其子刘×、儿媳梁桂兰（即刘天洋之父母）居住。刘天洋于1986年出生后，随刘×、梁桂兰在该房屋居住。1995年5月30日，刘×、梁桂兰协议离婚。孙×在刘×、梁桂兰离婚前出具了同意梁桂兰和刘天洋借住涉案房屋直至梁桂兰单位分房为止的证明。梁桂兰与刘×离婚后，与刘天洋在涉案房屋居住至今。
1995年6月10日，孙×向涉案房屋的管理单位原福绥境房管所递交申请，要求将涉案房屋的承租人变更为其女刘红，1995年6月13日，原福绥境房管所依据孙×的申请将涉案房屋变更为刘红承租，2000年，房管部门为刘红更换了新的承租合同。新街口房管所提交的原福绥境房管所与刘红于1995年6月13日签订的租赁合同中，承租方一栏中“刘红”是经过涂改的，合同中记载的起租时间为1995年5月1日，合同落款处有刘红本人签字及房管所的公章。
另查：2005年3月18日，原福绥境房管所被撤销，成立了新街口房管所。
原审审理中，双方当事人陈述，孙×将涉案房屋承租人变更为刘红时，刘天洋时年9岁，刘红时年25岁，涉案房屋所在地址同时登记了三个户口簿，孙×与刘×登记在同一户口簿，梁桂兰与刘天洋登记在同一户口簿，刘红本人在该地址独立分户。
原审审理中，刘红申请证人孙×到庭作证。孙×称：刘红是其女儿，婚前一直与其一起居住，刘红的户籍也在涉案房屋，其自愿将该房屋的承租人变更为刘红，梁桂兰和刘天洋是借住其房屋。
上述事实，有双方当事人陈述、公有住宅租赁合同、准住证、收据、证明信、户口本及独生子女证、承诺、离婚证、离婚协议书、（2013）西民初字第14251号民事判决书、孙×与刘红的申请、前半壁街居委会的调解笔录、庭审笔录、（2013）西民初字第9566号民事调解书、家庭成员住房情况证明、照片及录像光盘、水电费票据、新街口街道半壁街社区党委证明、取暖证明、（2014）二中民终字第11494号民事判决书、1995年租金计算表、2000年租金交纳计算表、危房修缮通知、（2012）一中民终字第782号民事调解书、录音等证据材料在案佐证。
本院认为：本案中，刘天洋主张刘红与新街口房管所（原福绥境房管所）签订的公有住宅租赁合同无效的理由为恶意串通损害第三人利益。根据查明事实，涉案房屋的原承租人为孙×，而该房屋承租人的变更系由原承租人孙×提出申请，原福绥境房管所批准而成。在上述办理过程中，经本院审查相关材料，并无明显违反原承租合同中关于变更承租人的相关约定及相关法律法规的规定，即刘红与新街口房管所恶意串通仍缺乏直接证据予以支撑，故本院对此难以认定。至于刘天洋主张上述行为损害了其对涉案房屋的相关权益，现刘天洋对涉案房屋享有的是使用权，该权利来源于其父母离婚时孙×同意梁桂兰和刘天洋借住涉案房屋，该权利不应因承租人的改变而发生变化，而梁桂兰与刘天洋现亦在该房屋持续居住，其所述刘红干扰其居住的行为，与其是否享有该权利并非同一问题，也就是说，其对该房屋的居住使用权益，并未因承租人的变更而受到变化或取消，故损害第三人利益一节亦不成立。综上所述，原审判决认定事实及适用法律无误，本院应予维持。刘天洋的上诉请求依据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费35元，由刘天洋负担（已交纳）。二审案件受理费70元，由刘天洋负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 于阳春
代理审判员 王艳芳
代理审判员 王 佳
二〇一六年六月一日
书 记 员 杨 竹