北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终683号
上诉人（原审被告）：赵亚香，女，1953年11月18日出生，汉族，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：蔡正文，北京市蓝鹏律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘欣，北京市蓝鹏律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：何鑫，男，1974年10月20日出生，汉族，住北京市丰台区。
委托诉讼代理人：李法增，北京市华洋律师事务所律师。
委托诉讼代理人：卢青，北京市华洋律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人：刘田，董事长。
委托诉讼代理人：杜文娜，女，该公司法务专员。
上诉人赵亚香与被上诉人何鑫、被上诉人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷上诉一案，不服北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初15761号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
赵亚香上诉请求：1.依法撤销一审判决第二项、第三项，改判驳回何鑫的一审第二项、第三项诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由何鑫负担。事实和理由：1.一审判决基本事实认定不清。首先，双方所签《北京市存量房屋买卖合同》对于房屋买卖交易流程约定非常明确，即签约→当日付定金10万元→网签→网签后五日内付第一次款150万元→过户前10日付第二次款355万元→2017年6月1日前办理权属转移登记→2017年7月30日前交付房屋。可见，赵亚香向何鑫第一次付款的时间为网签后5日内。通过何鑫提供的2017年5月19日律师函载明“时至今日，仍未等到赵亚香、居间方办理网签的通知”可以确认，双方约定支付第一次购房款条件“网签”尚未成就，赵亚香拒绝支付购房款不构成违约。赵亚香与何鑫均约定授权我爱我家公司办理网签手续。截止今日，我爱我家公司从未通知赵亚香协助办理网签或已网签完毕应当支付第一笔购房款。现何鑫要求赵亚香在未进行网签的情况下，支付第一笔购房款，显属违反合同约定。其次，双方买卖的房屋坐落在北京市6号楼2401号（以下简称涉诉房屋）。签订购房合同时，何鑫与我爱我家公司对赵亚香在签订购房合同时不具备在京购房资格是明知的，而购房资格是网签的前置条件。未进行网签将直接影响到付款条件成就，必然影响购房合同履行。再次，因赵亚香不构成违约，所以何鑫的损失与赵亚香无关。未网签，何鑫对涉诉房屋实体权利并未受到限制，客观上不影响其处分房屋实体权利，50万元的损失并未发生。一审法院在赵亚香拒不认可存在损失的前提下，仅参考何鑫提供中介方房屋估价截图予以确认50万元实际损失，无理无据。2.一审判决适用法律错误。一审判决认定折抵赵亚香已付定金10万元，未明确折抵事项。赵亚香已付10万元定金作为债权担保，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。一审判决认定赵亚香不履行约定债务，应适用定金不予返还。一审判决适用定金条款的同时还判决赵亚香应付何鑫违约金5万元，明显违反合同法。综上，一审判决错误，应予改判。
何鑫辩称，同意一审判决。一审中，赵亚香明确表示其未能按照合同约定支付第一笔购房款的原因是，其与案外人张浩签署了《北京市存量房屋买卖合同》，以其售房款给付何鑫购房款。因前一合同无法履行，所以无法向何鑫交付购房款。关于网签，根据合同约定，赵亚香要对自己的购房资格负责，这样才能完成网签。赵亚香的购房资格情况是：2017年3月2日，赵亚香与张浩签订了卖房合同并办理了网签，赵亚香就取得了购房资格。这期间我爱我家公司和何鑫确认赵亚香具有购房资格是没有错误的。2017年5月，赵亚香又撤销了与张浩的网签合同，其失去了购房资格。这一变化赵亚香没有通知我爱我家公司及何鑫，过失在赵亚香。由此可知，即使赵亚香办理了网签，其也无力向何鑫支付购房款。不办理网签是赵亚香自身原因，责任应由其自负。由于赵亚香违约，造成何鑫的房屋不能出售。涉诉房屋原出售价为515万元，截止至2018年1月24日，房价下跌至418万元，差价损失远超过50万元。依据双方签订的合同，赵亚香支付违约金的数额应为总房款的20%，现一审法院只判决了5万元，明显过低。综上，赵亚香的上诉理由没有道理，应当予以驳回。
我爱我家公司辩称，同意一审判决。因为赵亚香出售自有房屋交易未成功，涉诉房屋的买卖合同无法履行。现买卖双方同意解除合同，我公司不持异议。赵亚香的上诉理由与我公司无关，不发表意见。
何鑫向一审法院起诉请求：1、解除何鑫与赵亚香于2017年2月26日签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及何鑫与赵亚香、我爱我家公司签订的《补充协议》；2、赵亚香向何鑫支付违约金103万元并赔偿损失50万元；3、诉讼费用由赵亚香承担。
一审法院认定事实：2017年2月26日，何鑫（出卖方，甲方）与赵亚香（买受方、乙方）签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定，甲方出卖涉诉房屋，房屋总价款为515万元。乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金10万元。乙方采取全款方式支付该房屋成交总价款，乙方分两次向甲方支付除定金之外所有的成交总价款。第一次于网签后5日内，乙方通过资金监管方式向甲方支付150万元；第二次于过户前10日内，乙方通过资金存管方式向甲方支付355万元。甲乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。因乙方原因致使甲方在合同签订之日起120日内未能完成房屋产权转移且乙方取得房屋产权证书，甲方有权单方解除合同。乙方逾期付款超过10日的，甲方有权单方解除合同。如甲方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自甲方向乙方发出的书面通知到达乙方之日起自动解除。乙方应按成交总价款的20%向甲方承担违约责任。合同还对其他内容进行了约定。同日，何鑫（出卖方，甲方）与赵亚香（买受方、乙方）及我爱我家公司（见证方、丙方）签订了《补充协议》，约定，经甲乙双方友好协商同意，约定于2017年6月1日前共同到房屋权属登记部门办理房屋权属转移登记手续。
上述合同签订后，赵亚香向何鑫支付了定金10万元。何鑫于2017年5月19日委托律师向赵亚香发送函件，催促赵亚香履行合同。赵亚香认可其于2017年5月20日收到了催告函件。
一审中，赵亚香与我爱我家公司均表示同意何鑫提出解除合同的诉讼请求。何鑫提交录音证据一份，录音内容是，何鑫与我爱我家公司工作人员、赵亚香沟通及双方律师沟通的情况。录音中可以确认的内容是，何鑫催促赵亚香，要求继续履行；赵亚香表示因其自己的房屋未能顺利出售，所以其暂时没有购房资格及资金购买何鑫的房屋。赵亚香主张其未能按照合同约定支付房款系有合理原因的。针对该主张其提交如下证据，赵亚香与案外人张浩签署的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》以及张浩起诉赵亚香的民事起诉状、传票。用以证明，赵亚香在签订本案合同后，为筹措房款积极出售自有房屋并与案外人张浩签订了买卖合同，但因为张浩受到政策影响无法继续履行房屋买卖合同，且张浩已起诉赵亚香要求解除双方签订的合同。因此，赵亚香无法按照预期获得售房款，故无法履行其与何鑫签订的合同。赵亚香称其系离异单身，名下只能拥有一套住房，故在其未将自有住房售出并未完成过户手续之前不能购买新房屋。为此，赵亚香提交证据：1.离婚证，显示其于1998年3月19日登记离婚；2.登记日期为2014年8月8日的户口本，显示赵亚香婚姻状况为有配偶。何鑫不认可上述证据，其认为赵亚香与案外人所签合同与本案无关，且根据户口本记载赵亚香属于有配偶状态，与其陈述不符。
何鑫同意将赵亚香已经支付的10万元定金折抵于其主张的违约金金额中。赵亚香不同意支付违约金，认为违约金标准过高，且何鑫没有实际损失。何鑫另要求赵亚香赔偿其损失，并向法庭提交了其与案外人郭凯签署的解约协议书、收条、转账凭证等证据。何鑫称其出售涉诉房屋系换房，其另行签订合同购买案外人郭凯名下房屋，因赵亚香原因涉诉房屋未能如期出售，故其亦无力履行其与郭凯的买卖合同，其与郭凯解除合同时，其交纳的定金20万元中15万元未能退还，是其损失。何鑫提交房屋估价截图，称涉诉房屋价格下跌，赵亚香拒绝继续履行合同的行为给其带来了房屋差价损失。赵亚香不认可何鑫提交的上述证据。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。何鑫与赵亚香签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应按合同约定全面履行各自义务。签订合同后，赵亚香未能按照约定支付购房款，并明确表示无力履行合同。赵亚香提出其出售自有房屋遇到问题，不能顺利筹集到房款作为抗辩理由。法院认为，基于合同的相对性，赵亚香作为买房人，有义务履行其合同义务，而不以其签署的其他合同是否能够顺利履行作为前提。赵亚香另提出其属于离异单身状态，无资格购买房屋。首先，赵亚香提交的证据不能证明其现在属于离异状态，且赵亚香既已签订购房合同，应对于购房资格相关政策有所了解，亦应对自己是否有资格购房有认知。其次，不论赵亚香现在是否具备购房资格，均不影响其履行其与何鑫所签合同的义务、承担相应的责任。故对于赵亚香提出上述抗辩理由，均不予采信。合同无法继续履行的原因在于赵亚香拒绝支付房款，赵亚香确已经构成根本违约。现何鑫认为赵亚香已经构成根本违约要求解除合同的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持。
关于何鑫主张赵亚香向其赔偿损失50万元的诉讼请求，该损失系包含两部分。因何鑫与案外人所签合同无法履行所产生的损失系间接损失，故不予考虑。何鑫主张的房屋差价损失系赵亚香违约，确实给何鑫带来的损失，因差价数额已经超过50万元，何鑫要求赵亚香赔偿损失50万元，属于合理范围，予以支持。
关于何鑫要求赵亚香支付违约金103万元的诉讼请求，赵亚香在庭审中提出违约金约定的标准过高，应当调整。因何鑫已经主张了上述损失，故不宜再将何鑫遭受的损失考虑到违约金金额的范畴。法院综合考虑赵亚香的过错程度、何鑫的预期利益等因素，根据公平原则，酌情确定并在折抵赵亚香已付定金十万元的基础上判决确认最终赵亚香应给付何鑫的违约金数额。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、一百一十四条之规定,于2017年9月判决：一、解除何鑫与赵亚香于二〇一七年二月二十六日签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及何鑫与赵亚香、北京我爱我家房地产经纪有限公司于二〇一七年二月二十六日签订的《补充协议》;二、赵亚香于判决生效之日起十日内向何鑫支付违约金五万元;三、赵亚香于判决生效之日起十日内向何鑫赔偿损失五十万元;四、驳回何鑫的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
赵亚香提交的新证据：第1组：离婚证、户口本。用以证明，赵亚香自1998年3月19日离婚至今单身。何鑫质证意见为，对于证件的真实性认可，但证明目的不予认可，认为无法核实赵亚香的婚姻情况。第2组：张浩诉赵亚香、我爱我家公司房屋买卖合同纠纷的一、二审判决书，即（2017）京0102民初17289号民事判书和（2017）京02民终12620号民事判书。用以证明，生效判决已确认张浩与赵亚香的房屋买卖合同解除，违约责任在张浩，赵亚香未获得在京购房资格，赵亚香不存在过错。何鑫质证意见为，真实性认可，证明目的不认可。认为与本案无关。同时可以说明，赵亚香是能通过卖房取得在京购房资格，未获得在京购房资格责任在其本人。第3组：《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》《居间服务合同》等。用以证明，赵亚香与何鑫签订的房屋买卖合同中约定第一次付款时间为网签后五日，截止今日双方对涉诉房屋从未网签，合同约定付款条件未成就，赵亚香不存在逾期付款违约情形。何鑫和我爱我家公司对于赵亚香暂不具备在京购房资格的情况是明知的，对涉诉房屋网签时间存在不确定性是明知并接受的。何鑫质证意见为，真实性认可，证明目的不认可。认为购房资格是购房人自行解决的问题，赵亚香无购房资格也无资金，也不会网签，责任都在赵亚香自己。第4组：银行流水。用以证明，赵亚香每月退休金3734元，不足以支付其生活费及医疗费。何鑫质证意见为，真实性认可，证明目的不认可。认为与本案无关，进一步说明赵亚香无力支付购房款。第5组：检查报告、病历本、医疗费发票。用以证明，赵亚香体弱多病，赵亚香是为养老而出售大房而置换小房居住，法院应均衡双方之间的利益。何鑫质证意见为，真实性认可，证明目的不认可。认为与本案无关。进一步说明赵亚香无力支付购房款。我爱我家公司对于赵亚香提交证据的真实性均予以认可，但证明目的均不予认可。认为何鑫与赵亚香的合同未能继续履行的原因是，赵亚香不具备购房资格。本院认为，依据上述证据可以确认的事实为：赵亚香于1998年3月19日离婚，张浩与赵亚香签订的《北京市存量房屋买卖合同》已解除。
何鑫提交新证据为房屋估价网上截图一份。用于证明，涉诉房屋差价现已为97万元。赵亚香质证意见为，真实性、证明目的均不认可。认为只要何鑫同意履行，赵亚香具备购房资格，赵亚香仍然愿意履行合同，按合同约定价格购买涉诉房屋。网上价格不具有参考价值。我爱我家公司对于该份证据的真实性、证明目的均表示不发表意见，认为价格是受到多方面因素影响的。本院认为，该份证据不能客观、全面的反映涉诉房屋目前的真实交易价格，故对何鑫提交该份证据的证明目的，本院不予采信。
本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实无异，本院予以确认。
本院认为，结合二审庭审情况及赵亚香上诉请求，本案的争议焦点为：1.赵亚香的行为是否构成违约；2.如构成违约，赵亚香应当向何鑫支付违约金及赔偿金的数额。
依法成立的合同，受法律保护。何鑫与赵亚香签订的《北京市存量房屋买卖合同》及何鑫与赵亚香及我爱我家公司签订的《补充协议》，均系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对各方当事人具有法律约束力。
焦点一，赵亚香的行为是否构成违约。
现有证据表明，赵亚香购买涉诉房屋的前提是出售其名下现有住房。理由是，赵亚香现为单身，根据北京市目前的购房政策规定，其名下只能购买一套住房。所以，赵亚香只有出售自有住房才能取得在京购房资格。同时，赵亚香是通过出售其名下现有房屋，才能获得购买新房屋的资金。由此可见，赵亚香出售自有房屋是履行何鑫与赵亚香所签合同的前提，且赵亚香、何鑫、我爱我家公司对该事实均是明知的，并在考虑到赵亚香的上述情况下签订的《北京市存量房屋买卖合同》。根据已查明的事实，赵亚香名下的现有住房至今未能出售，导致赵亚香自与何鑫签订《北京市存量房屋买卖合同》起，至今都未能取得在京购房资格，即不具备履行合同的条件。故何鑫与赵亚香签订的《北京市存量房屋买卖合同》现已无法继续履行，导致合同解除的直接原因是赵亚香不具备在京购房资格，而取得在京购房资格是赵亚香的义务，且因赵亚香未能出售其名下现有住房，以至于其未能如期取得购买新房屋的资金，其也明确表示无力履行合同约定的付款义务。双方亦不可能在合同约定的时间内办理房屋过户手续。故赵亚香的行为已构成违约，应当承担相应法律后果。赵亚香以其支付第一次购房款的前提应为“网签”，现双方未进行“网签”，故其付款条件尚未成就为由，认为其不构成违约的上诉理由。根据相关房屋管理政策规定及房屋交易流程，合同双方进行“网签”的前提是购房人必须具备在京购房资格。现赵亚香未取得在京购房资格，合同双方不可能进行“网签”，故赵亚香的该项主张，显属依据不充分，本院不予支持。
焦点二，赵亚香应向何鑫支付违约金及赔偿金的数额。
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，何鑫要求赵亚香支付103万元违约金是基于合同约定，可见何鑫所主张的是约定违约金，其性质属于赔偿性违约金。鉴于，赵亚香提出合同约定的违约金标准过高，应当调整的请求，何鑫的实际损失就成为衡量合同约定违约金是否过高的标准。现何鑫主张的损失系50万元，即房屋差价损失，并提供了相关证据。故何鑫要求的103万元违约金已超过其主张的实际损失的百分之三十，属于法律规定的违约金约定过高情形，应予酌减。关于何鑫主张的赔偿金，因其主张的违约金数额已经涵盖其损失，故该项主张不应再予以支持。一审法院判决支持何鑫主张的违约金5万元及赔偿金50万元，显属不妥。但考虑到两项总和已经可以基本补偿何鑫的损失，亦能体现人民法院所确定的数额，是以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出的裁决。故本院不再对于违约金及赔偿金数额的具体分配进行调整。
关于10万元定金，一审法院是基于何鑫同意将赵亚香已经支付的10万元定金折抵于其主张的违约金数额中。故一审法院系在折抵赵亚香已付10万元定金的基础上判决确认赵亚香最终应给付何鑫的违约金数额。该种处理方式只是为避免双方重复履行，并非赵亚香上诉主张的一审判决适用法律错误，存在将定金罚责与违约金条款并用的情形。赵亚香的该项主张，缺乏事实依据，本院不予支持。
综上所述，赵亚香的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9300元，由赵亚香负担(已交纳)。
本判决为终审判决。
审判长 陈 妍
审判员 刘丽杰
审判员 王艳芳
二〇一八年二月二十八日
书记员 孙 雯