长春净月高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉0194民初415号
原告（反诉被告）：王彦淞，住长春市朝阳区。
委托代理人：王家夫，长春市世诚法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）：王冰，住长春市南关区。
被告（反诉原告）：刘非，住长春市南关区。
被告（反诉原告）：李飒。住长春净月高新技术产业开发区。
以上三被告（反诉原告）共同委托代理人：廉颖，吉林同信法大律师事务所律师。
以上三被告（反诉原告）共同委托代理人：田伟，吉林同信法大律师事务所律师。
原告王彦淞与被告王冰、刘非、李飒合同纠纷一案，本院受理后三被告王冰、刘非、李飒在法定期限内提起了反诉，本院依法组成合议庭，对本诉及反诉公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王彦淞及其委托代理人王家夫，三被告（反诉原告）王冰、刘非、李飒及其共同委托代理人廉颖、田伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王彦淞诉称：三被告共同创办私立学校，2016年1月22日，原告与三被告签订《出兑协议》，约定：1、原告承租三被告13个教室及教学设备，原告承担采暖费、水费、电费及物业费等等；2、原告承接生源，原告支付给三被告生源费100000元，另外原告需完成学生剩余课时培训任务420000元。原告承接时，三被告口头承诺将学校手续转给原告，在原告经营期间，原告才得知三被告没有相关的手续，原告积极与三被告沟通，希望可以尽快落实学校手续。三被告告知原告学校手续可以办，并给原告出具了授权书。后来原告到消防部门办理手续时，才得知该教室消防根本没有验收，不可能办理办学手续。此后，原告与三被告多次沟通，三被告均没有认真答复，原告面临巨大安全风险。2016年8月，原告向三被告发出《解除合同通知书》，解散学生，退还学费。但时至今日，三被告也没有针对原告的损失提出赔偿计划。原告认为，三被告在签订合同前隐�了该栋楼房整体无法办理消防手续的事实，在合同签订后，三被告仍告知原告可以办理消防手续，甚至对原告出具授权书，三被告存在重大过错，使原告方无法实现办学目的，造成原告巨大损失，三被告应对原告的损失负赔偿责任。故原告诉至法院，请求判令：1、三被告赔偿原告各项损失共计521964.6元（具体包括：①原告支付给三被告的生源承兑费100000元；②原告向三被告支付的自2016年1月22日至2016年8月16日期间的房租172000元；③原告支付的教师课时费121471元；④原告支付的其他员工工资45616元；⑤原告支付的运营成本67983.6元；⑥原告支付的学生退课费14894元）及利息7593.37元（以521964.6元为基础，从2016年2月初计算至2016年7月末，按中国人民银行同期贷款利率计算）；2、诉讼费由三被告承担。
三被告王冰、刘非、李飒共同辩称：�告与三被告签订的《出兑协议》涵盖了房屋租赁及经营权转让两个法律关系，无论是哪个法律关系，原告都没有理由解除协议并要求三被告赔偿经营亏损。1、在房屋租赁法律关系中，三被告提供的房屋没有质量问题，不影响原告正常使用。房屋登记用途为商业营业用房，五证齐全，经过消防部门验收，符合办校的条件。房屋周边有多家商户正常营业，原告也没有收到消防部门停业通知，消防验收是否合格没有成为影响原告经营的障碍。2、在经营权转让法律关系中，办学手续能否取得不是原告解除协议的合法理由。原告在签订协议时明知学校手续的办理状态，三被告如实告知了学校手续的办理状态。原告将“优加教室”改为“优尚教室”能看出原告不想延用三被告的名称及手续。三被告在签订协议前已经将《建设�程消防设计备案凭证》交付给原告，该凭证在消防部门有备案，在协议签订后，办理消防手续的义务也就转移给了原告。原告在经营中的亏损应由其自行承担，依据协议第三条退还学生的课时费亦应由其自行承担。综上，应驳回原告的诉讼请求。
三被告王冰、刘非、李飒还提出反诉称：三被告与原告于2016年1月22日签订了《出兑协议》，约定三被告将净月五号公馆的13套房屋及屋内附属设备租赁给原告，租期十年，月租金26000元，租赁期间水费、电费、物业费、采暖费等由原告承担，拖欠租金15天以上，三被告有权终止合同并要求原告支付100000元违约金，原告应承担学生的课时培训任务，如发生退费由原告承担。合同签订后，三被告将房屋及设备交付给原告。后因原告实际搬离了承租的房屋，明示要解除协议，三被告为减少损失又�房屋出租给案外人，原告搬离时还带走三被告提供的一台价值3600元笔记本电脑。因原告不履行协议约定的培训任务，学生家长主张权利，三被告替原告退还课时费195189元。综上，原告单方违约，给三被告造成了损失，故提起反诉，请求判令：1、解除三被告与原告签订的《出兑协议》；2、原告向三被告支付拖欠的房屋租金59461元（自出租给原告之日起至出租给案外人之日止），并赔偿电脑损失3600元；3、原告赔偿三被告代支付的学生退课费195189元；4、原告向三被告支付违约金100000元；5、反诉费由原告承担。
原告王彦淞针对反诉答辩称：1、《出兑协议》的解除时间应为2016年8月16日，因原告在2016年8月16日已向三被告以邮寄的方式发出了解除合同通知书，三被告未对解除协议提出任何异议；2、原告只是拖欠被告王冰一个月的房屋租�，系因在谈论解除协议及消防问题时其没有给予认真答复，原告并没有拿走电脑，不存在赔偿的问题；3、三被告是学员课时费的收取方，原告并没有收任何学费，由于三被告的责任导致协议不能履行，退费责任应由三被告承担；4、原告不存在违约问题，也就不应承担违约金。
经审理查明：2015年4月24日，三被告取得“长春净月高新技术产业开发区优加儿童教育管理学校”（以下简称优加学校）名称核准权，而后即筹备在其分别享有处分权的位于长春净月高新技术产业开发区净月5号公馆A幢（净月小镇）的13套房屋内开展教育培训。2015年5月18日，三被告向辖区消防行政主管部门申报学校场地装修消防设计备案（长净公消设备字[2015]第0025号），并提交了相应材料。装修完毕后，三被告未取得装修竣工验收消�备案和办学许可证即招生并开展教育培训。2016年1月22日，原告与三被告签订《出兑协议》一份，约定被告王冰将其享有处分权的净月5号公馆A幢304、308、309、310、311号房屋、被告刘非将其享有处分权的净月5号公馆A幢301、302、316号房屋、被告李飒将其享有处分权的净月5号公馆A幢305、306、307、312、313号房屋（上述共计13套房屋）及房屋内附属设施、教学设备租赁给原告，租期十年，自2016年1月22日至2026年1月22日止，租金每月26000元，租期不满一年时房租不退，第五年开始房租按市场价格递增，房租按季支付，起租前30天交纳，租期内原告进行非法经营、无故拖欠租金15天或转租房屋，三被告有权终止合同并收回房屋及物品，原告赔偿三被告违约金100000元。协议还约定原告承兑三被告创办的优加学校，原告需完成三被告已收取的170名学生420000元（后经双方于2016年3月21日共同确认为402351.92元）培训费用的剩余课时（课时截止至2017年7月1日），自协议签订之日后的经营收入归原告，发生退协议签订之日前培训费由原告承担，原告支付三被告承兑费100000元，租期内采暖费、物业费等由原告承担。在该协议后还附有学生名单及课时明细、教学设备和室内设施明细。
上述协议签订后，原告依约向三被告支付了承兑费100000元，并向被告王冰支付了至2016年7月22日期间的房屋租金，向被告刘非、被告李飒支付了至2016年8月22日期间的房屋租金，三被告亦依约将房屋及相应附属设施、教学设备交付给原告使用。原告接手后，继续对学生开展教育培训，并承担了在此经营期间的日常支出。因原告欲对承兑的优加学校进行更名，曾向辖区教育行政管理部门递交了“长春净月高新技术产业开发区优尚课堂”（以下简称优尚课堂）名称审核申请，并于2016年6月15日取得核准，同意以该名称办理申报民办学校审批相关事宜，而后原告对外以优尚课堂名称开展教育培训。因需要办理学校场地的装修竣工验收消防备案，被告王冰于2016年6月28日出具授权书，委托原告办理消防验收相关事宜，但截至原告起诉之日仍未能取得相应消防备案。原告认为承兑的优加学校没有办学许可、学校场地未能取得工程竣工验收消防备案，故于2016年8月16日向三被告发函要求解除签订的协议。三被告在得知原告要求解除协议后，分别于2016年9月30日、2016年10月31日将案涉的13套房屋另行出租给案外人。
另查明，原告承兑优加学校后，部分学生申请退还承兑前已向三被告交纳的培训费，原告退还学生培训费共计14894元。后因原告要求解除与三被告签订的出兑�议，且未再继续开展教学培训，应学生申请三被告于2016年8月27日向部分学生退还培训费共计195189元。
还查明，净月5号公馆A幢（净月小镇）项目具有商品房销（预）售许可证，案涉13套房屋尚未办理权属证书，三被告与项目开发商签订了商品房销（预）售合同，合同上显示房屋登记用途为商业营业用房。
上述事实，除有双方当事人当庭陈述外，另有原告提交的出兑协议、已收学费确认单、民办学校名称核准意见书、授权书、解除合同通知书、收款收条，被告提交的名称核准书、建设工程消防设计备案凭证、商品房买卖合同、房屋租赁合同、银行转账凭证等在卷为凭，足以认定。
本院认为：原告与三被告签订的《出兑协议》既包括对优加学校生源的承兑，又包括对13套房屋及室内设施和设备的租赁，该协议系双方协商一致后达成，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方应依约履行各自义务。原告于2016年8月16日向三被告发函要求解除协议，三被告虽当庭陈述并未收到，但综合原告的房屋租金仅交至2016年8月22日后未再续交（针对被告王冰享有处分权的房屋仅交至2016年7月22日），原告以其行为已明确表示不再继续履行协议内容，三被告又于2016年9月30日、2016年10月31日将案涉13套房屋租赁给案外人等情况，足以推定三被告早已得知原告要求解除协议，且案件审理过程中三被告亦提出反诉要求解除协议，故本院确认原告与三被告签订的《出兑协议》已于2016年8月23日解除。协议解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，双方根据履行情况、过错程度承担相应责任。
（一）关于原告�张三被告赔偿损失及利息的问题。原告以承兑的优加学校未取得办学许可、学校场所未取得竣工验收消防备案而要求解除协议，但原告作为一方主体，在未查证三被告创办的优加学校是否有相应办学资质以及办学场所是否符合消防验收要求即签订了《出兑协议》，其对最终不能实现协议目的存在过错，且原告主张的各项损失中有关房屋租金、教职人员工资、学校日常运营支出的项目，应由承兑后的实际经营人承担，故原告要求三被告承担于法无据，本院不予支持。
（二）关于三被告反诉主张原告支付拖欠房屋租金及赔偿损失的问题。因《出兑协议》已于2016年8月23日解除，故原告应支付在此之前的房屋租金，原告自认仅向被告王冰支付其享有处分权5套房屋租金至2016年7月22日，比照《出兑协议》中关于租金的约定核算每套房屋的月租金为2000元，故原告应向被告王冰支付拖欠的租金10000元，对三被告主张原告按13套房屋另行出租的时间支付拖欠租金，本院不予支持。关于笔记本电脑损失，因三被告提供的证据不足以证明承兑的教学设备中有该项且系原告拿走，故本院不予支持。关于违约金，三被告作为优加学校的创立者，应当知道设立民办教育培训机构所必须的各项审批，但在未取得相应审批的情况下即将优加学校承兑给原告经营，亦未举证证明对原告已作风险释明，故三被告对协议的解除同样存在过错，故综合双方履行协议的情况及过错程度，对三被告主张原告支付违约金100000元，本院不予支持。
（三）关于原告主张三被告返还承兑费100000元及与三被告相互主张对方支付已退学生培训费的问题。三被告已依约将优加学校的生源承兑给原告，而《出兑协议�中又约定了在承兑期间发生学生退培训费由原告承担，故本院对原告主张三被告支付在其承兑期间已退学生培训费14894元不予支持。但《出兑协议》的解除系因双方的过错，原告未能继续完成剩余课时培训而造成三被告承担的退还学生培训费195189元，综合双方的过错程度，本院酌情该部分损失及承兑费由双方各承担50%，故三被告应返还原告生源承兑费50000元，原告应支付三被告退还学生培训费97594.5元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第九十七条之规定，判决如下：
一、本诉被告王冰、刘非、李飒于本判决生效之日起十日内返还原告王彦淞生源承兑费50000元；
二、驳回原告王彦淞的其他诉讼请求；
三、确认反诉原告王冰、刘非、李飒与反诉被告王彦淞签订的《出兑协议》于2016年8月23日解除；
四、反诉被告王彦淞于本判决生效之日起十日内给付反诉原告王冰拖欠的房屋租金10000元，给付反诉原告王冰、刘非、李飒已退还的学生培训费97594.5元；
五、驳回反诉原告王冰、刘非、李飒的其他诉讼请求。
本诉案件受理费9096元，由原告负担8046元，由三被告共同负担1050元；反诉案件受理费3337元，由反诉三原告共同负担2111元，由反诉被告负担1226元。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 郭 帅
人民陪审员 高秀娟
人民陪审员 李慧杰
二〇一七年七月二十四日
书 记 员 金秋月