福建省泉州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）闽05民终1729号上诉人（原审被告）：泉州市金盾房地产开发有限公司，住所地泉州经济技术开发区金盾商住花苑娱乐综合办公室。法定代表人：庄学金，该公司执行董事。委托诉讼代理人：徐栋，福建顺济律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭杰锋，福建顺济律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴明辉，男，1970年2月6日出生，汉族，户籍地福建省安溪县，现住福建省安溪县。委托诉讼代理人：林宝成，福建信海律师事务所律师。上诉人泉州市金盾房地产开发有限公司（以下简称金盾公司）因与被上诉人吴明辉商品房预售合同纠纷一案，不服福建省安溪县人民法院（2017）闽0524民初4047号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金盾公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误，应予以改判。首先，一审判决认定双方签订的《商品房买卖合同》第十四条的约定为格式条款显然是错误的。该合同系由福建省建设厅、福建省工商行政管理局监制的，其中便要求了买受人与出卖人要对违约金的标准进行约定。具体到《商品房买卖合同》第十四条第二款的约定，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款%支付违约金，下划的部分就由金盾公司与吴明辉协商来具体添加的。金盾公司与吴明辉在签订合同时，便约定逾期办证按银行同期活期存款向吴明辉支付违约金，这是双方特别的约定，一审判决将其认定为格式条款显然是不当的。其次，《商品房买卖合同》第十四条第二款的约定，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款银行同期活期存款%支付违约金。该条款是不存在任何歧义的，条款中约定的很明确是“银行同期活期存款”，而不是“银行同期活期存款年利率”，吴明辉故意将“银行同期活期存款”曲解成“银行同期活期存款年利率”，误导一审法院的理解，本条款根本不存在两种以上的解释。再次，“银行同期活期存款”和“银行同期活期存款年利率”是有本质区别的，银行同期活期存款”是一个时间数量概念，而“银行同期活期存款年利率”才是一个数量概念。既然双方约定按日计算违约金，那么相应的银行同期活期存款的利率也应是参照日利率，这是普罗大众对该条款通常的理解。最后，吴明辉已经装修入住，合法的占有、使用诉争商品房，金盾公司逾期办证的行为并不会给吴明辉造成损失，因此约定逾期办证的违约金按照银行同期活期存款是十分合理的，但吴明辉在约定后又曲解该约定，无理提出主张，如果法院支持吴明辉的这种行为，必然给金盾公司造成巨大的不必要的损失。吴明辉辩称，金盾公司单方违约，长期没有履行开发商办证义务，给业主造成巨大的经济损失，应当依法承担合理违约赔偿责任，吴明辉一审时的诉讼请求合情合理。一审将“银行同期活期存款利率%”解读为“银行同期活期存款利率0.35%”的百分之一，符合合同法关于格式合同的规定，判决违约金标准为“按每日支付已付款483,124元万分之零点三五的标准”已经极为有利于金盾公司，不到法定逾期办证违约金标准的六分之一。金盾公司关于合同约定“银行同期活期存款日利率”有效的辩解没有合同及合同法依据，同样也没有吴明辉知情并同意的事实依据。一审认定事实合理，适用法律得当，程序公平，请求驳回金盾公司的上诉。吴明辉向一审法院起诉请求：1.判令金盾公司立即办理房屋所有权初始预登记并向吴明辉提供办理权属登记需由金盾公司提供的资料；2.判令金盾公司向吴明辉支付逾期办证违约金（按逾期180天内交房违约金标准，每日支付已付款483,124元万分之零点五的标准，自2014年6月30日起支付至办证之日止，暂计至起诉日金盾公司应向吴明辉支付逾期办证违约金27,175.73元）；3.判令金盾公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2011年7月27日，吴明辉（买受人）与金盾公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份（合同编号：0413951）。合同约定：吴明辉向金盾公司购买安溪县金盾豪庭第2幢20层15号房屋，价款为483,124元。出卖人应当于2014年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合各项约定条件的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的银行同期活期存款%向买受人支付违约金。合同同时约定了讼争房屋的其他权利义务、违约责任等条款。合同签订后，吴明辉向金盾公司支付了全部购房款。2014年9月24日，金盾公司将涉案房屋交付给吴明辉使用。至今，金盾公司未办理房屋所有权初始预登记，吴明辉也未能取得房屋权属证书。一审法院认为，本案的争议焦点：1.吴明辉主张逾期办证违约金是否已经超过诉讼时效？2.吴明辉主张逾期办证违约金如果没有超过诉讼时效期间，违约金应该如何计算？一、根据《商品房买卖合同》第十四条约定，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意若买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的银行同期活期存款%向买受人支付违约金。双方约定以日为单位累计计算逾期办证违约金，属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。因双方约定于商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，涉案房屋于2014年9月24日交付，金盾公司最迟应于2014年12月23日让吴明辉取得房屋权属证书。吴明辉于2017年8月10日（《中华人民共和国民法总则》施行前）向法院提起诉讼要求金盾公司支付逾期办证违约金，其中2015年8月10日之前产生的逾期办证违约金已超过诉讼时效期间，依法不予保护；但2015年8月10日之后产生的逾期办证违约金并未超过诉讼时效期间。金盾公司关于本案吴明辉起诉逾期办证违约金超过诉讼时效期间的辩称意见，部分符合法律规定，依法予以采纳。二、根据涉案《商品房买卖合同》第十四条约定，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的银行同期活期存款%向买受人支付违约金。因该合同条款系格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。合同中未有其他非格式条款或补充约定，2014年银行同期活期存款年利率为0.35%，因此应当作出不利于提供格式条款的一方即金盾公司的解释，即逾期办证违约金应按已付购房款日万分之零点三五计算。本案吴明辉与金盾公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，应受法律保护。合同签订后，吴明辉依约支付了全部购房款。根据《商品房买卖合同》第十四条约定，金盾公司至今未办理房屋所有权初始预登记，也未将办理权属登记需由其提供的材料提供给吴明辉，系属违约行为，依约应承担逾期办理房屋权属证书的民事责任。吴明辉于2017年8月10日提起诉讼主张逾期办证违约金，部分超过诉讼时效期间，依法保护自2015年8月11日起产生的逾期办证违约金。因吴明辉选择不退房，故金盾公司应自2015年8月11日起至将办理涉案房屋权属证书需由其提供的材料提供给吴明辉之日止按已付购房款483,124元的日万分之零点三五向吴明辉支付逾期办证违约金。综上，吴明辉请求支付逾期办证违约金中于法有据的部分，依法予以支持。金盾公司辩称中符合法律规定的部分，予以采纳；不符合法律规定的部分，依法不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十一条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、泉州市金盾房地产开发有限公司应于本判决生效之日起30日内办理房屋所有权初始预登记并向吴明辉提供办理安溪县金盾豪庭第2幢20层15号房屋权属登记需由泉州市金盾房地产开发有限公司提供的资料；二、泉州市金盾房地产开发有限公司应自2015年8月11日起按已付购房款483,124元的日万分之零点三五向吴明辉支付逾期办证违约金（其中截至本判决生效之日止的违约金应于本判决生效之日起10日内支付，此后的违约金每满一年支付一次，直至泉州市金盾房地产开发有限公司将办理涉案房屋权属证书需由其提供的材料提供给吴明辉之日止；若未满一年按实际天数计算）；三、驳回吴明辉的其他诉讼请求。案件受理费479元，由吴明辉负担109元、由泉州市金盾房地产开发有限公司负担370元。二审中，当事人没有提交新证据。当事人对一审判决认定事实均无异议，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和合同法》第三十九条第二款规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。而金盾公司与吴明辉签订的《商品房买卖合同》系福建省建设厅、福建省工商管理局监制的合同示范文本，添加的内容亦是经过合同双方具体商议后的合意结果，并非金盾公司预先拟定的，一审判决认定合同条款系格式条款不当，应予纠正。合同第十四条约定，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的银行同期活期存款%向买受人支付违约金。本案双方当事人对该条款的理解有争议，根据日常生活习惯，结合商品房买卖合同中的逾期交房、逾期办证违约金均系以日为单位进行计算的行业惯例，并遵循合同解释原则，该条款应理解为逾期办证的，金盾公司应每日按买受人已付款的银行同期活期存款利率计付违约金。一审判决对该条款理解有误，亦应予纠正。综上所述，金盾公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持福建省安溪县人民法院（2017）闽0524民初4047号民事判决第一项；二、撤销福建省安溪县人民法院（2017）闽0524民初4047号民事判决第二项、第三项；三、泉州市金盾房地产开发有限公司应自2015年8月11日起按已付购房款483,124元的银行同期活期存款利率计算的金额向吴明辉支付逾期办证违约金（其中截至判决生效之日止的违约金应于判决生效之日起10日内支付，此后的违约金每满一年支付一次，直至泉州市金盾房地产开发有限公司将办理涉案房屋权属证书需由其提供的材料提供给吴明辉之日止；若未满一年按实际天数计算）；四、驳回吴明辉一审的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费479元，由吴明辉负担229元、由泉州市金盾房地产开发有限公司负担250元。二审案件受理费479元，由吴明辉负担250元、由泉州市金盾房地产开发有限公司负担229元。本判决为终审判决。审判长  林玮珊审判员  郭金旺审判员  郑程辉二〇一八年六月五日书记员  柯志昆附：本案适用的主要法条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。—-9-—