湖南省吉首市人民法院民 事 判 决 书（2017）湘3101民初276号原告：唐奕祥，男，1962年10月22日出生，汉族，户籍所在地湖南省长沙市天心区，现住湖南省长沙市。委托诉讼代理人:郭东，湖南金垣律师事务所律师。被告:向剑锋，男，1978年11月24日出生，苗族，户籍所在地湖南省沅陵县，现住吉首市。委托诉讼代理人:龚云树，湖南龚云树律师事务所律师。原告唐奕祥与被告向剑锋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月27日作出（2016）湘3101民初1036号民事判决，原告唐奕祥不服判决提出上诉后，湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院于2016年12月29日作出（2016）湘31民终1113号民事裁定，将案件发回本院重审。本院于2017年2月13日立案后，另行组成合议庭，于2017年5月4日公开开庭进行了审理，原告唐奕祥的委托诉讼代理人郭东、被告向剑锋及其委托诉讼代理人龚云树到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐奕祥向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告因被告违约给原告造成的违约损失21万元；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年10月30日，唐奕祥与向剑锋签订《门面租赁合同》，约定：唐奕祥将吉房权证乾字第71*****9号房屋租赁给向剑锋使用；第三年租金370000元；租金每年一交，需提前一个月交纳；租金必须一次性交齐，没有一次性交齐则视为违约；履约保证金2.3万元；向剑锋在合同终止后要及时搬出，否则按租赁房屋交纳租金，并处以年租金的10%罚款。合同签订后的第一年度双方依约履行，第二年度向剑锋欠付4万元租金。至2015年10月份，向剑锋在未通知唐奕祥终止租赁合同的情况下，搬离所租门面，并且未按期交纳应交租金，显然已违约。唐奕祥于2016年5月30日给向剑锋发送了《催告函》，告知其已违约的事实。向剑锋辩称，1.欠付4万元不是违约，双方已经协商好，向剑锋没有违约；2.向剑锋搬离门面，是通过双方充分协商的，唐奕祥同意了；3.双方没有违约责任的约定；4.本次的案子是发回重审的案子，现在唐奕祥变更诉讼请求，新的诉讼请求21万元是违约金，以前的诉讼请求21万元是租金，第三年租金是370000元，依据合同的约定3.7万元是违约金，新的诉讼请求所依据的事实和以前诉讼请求所依据的事实完全不同，不符合民事诉讼法的相关规定，程序上有问题。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.唐奕祥提交的催告函及邮寄凭证，拟证明向剑锋违约后，唐奕祥通过邮寄快递的方式催告向剑锋依约履行义务。向剑锋质证认为，催告函内容不真实，催告函是2016年5月30日寄出，向剑锋是2016年6月5日收到，唐奕祥已经在2016年5月26日将门面房另行出租给了张香莲。本院审核认为，催告函及邮寄凭证具有客观真实性，能证明唐奕祥给向剑锋邮寄过函件，要求向剑锋交纳租金，但该份函件不能支持唐奕祥的诉讼主张。2.唐奕祥提交的长沙市中心医院病案资料3页，拟证明在2016年2月份至3月份期间，唐奕祥在长沙住院治疗，不知道向剑锋擅自搬离门面的情况。向剑锋质证认为，对真实性不发表意见，对关联性有异议，病案资料时间是2016年2月份至3月份，向剑锋搬离门面是原、被告双方在2015年9月份已经商量好的，2015年10月底就已经搬走了。本院审核认为，该组证据材料与本案没有关联性，不予采信。3.唐奕祥提交的2015年12月7日唐奕祥给向剑锋发的手机信息截屏，拟证明向剑锋并未与唐奕祥协商解除合同的事宜，唐奕祥要求向剑锋交付租金的事实。向剑锋质证认为，对真实性没有异议，对证明目的、关联性有异议，2016年3月24日向剑锋给唐奕祥付了1.7万元，加上保证金2.3万元，欠付的4万元就结清了。本院审核认为，该证据具有真实性、合法性和关联性，本院予以采信。该证据能证明唐奕祥在2015年12月7日仍然要求向剑锋按协议约定支付租金的事实。4.本院审查认为向剑锋提交的城市供水协议、票据，供水管道工程施工安装合同、收条，《吉祥嘉园窗帘城门面装修合同书》、领据，不锈�和隔墙装饰装修材料款票据，其他装饰装修票据等与本案争议事实及诉讼请求没有关联性，不予采信。5.向剑锋提交的原、被告双方互发的手机短信内容截屏，拟证明向剑锋在交第二年度租金的过程中没有违约，双方通过协商于2015年10月30日解除了合同。唐奕祥质证认为，对真实性没有异议，但该组短信仅能证明向剑锋支付租金的详细情况，不能证明原、被告双方就租金的支付方式达成了变更协议，第三份信息只能证明双方约定时间协商租赁的事宜，不能证明向剑锋通知唐奕祥要求解除合同的事实，第四份信息与唐奕祥提交的2015年12月7日的信息是相吻合的，该信息只能证明向剑锋缴纳部分租金的事实，不能证明第二年度租金已经结清。本院审核认为，该组证据具有真实性、合法性和关联性，唐�祥的质证意见符合证据所反映的事实，能和本案其他证据相互佐证，本院采信唐奕祥对该组证据的质证意见。6.向剑锋提交的2016年5月26日的《门面出租合同》，拟证明唐奕祥已于2016年5月26日将门面出租给他人（张香莲）。唐奕祥质证认为，对真实性没有异议，对证明目的有异议，唐奕祥与第三人签订协议时间是在5月27日，并不能证明向剑锋没有违约。本院审核认为，该份证据具有真实性、合法性、关联性，予以采信。该证据能证明唐奕祥在2016年5月27日已经将涉案门面房出租给了案外人张香莲。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月30日，唐奕祥、向剑锋双方签订《门面租赁合同》，约定：唐�祥将吉房权证乾字第71*****9号房屋租赁给向剑锋使用，租赁期从2013年11月1日至2019年10月30日止；第一年租金16万元，第二年租金18万元，第三年租金37万元，第四年开始租金在前一年的基础上增加5%，租金每年一交，需提前一个月交纳；租金必须一次性交齐，没有一次性交齐视为违约；履约保证金2.3万元；合同终止后，向剑锋要及时搬出，否则按租赁房屋交纳租金，并处以年租金10%的罚款。合同签订后的第一年度双方依约履行，第二年度向剑锋欠付租金4万元没有按书面约定支付。后双方通过手机短信的方式，就欠付租金的支付方式进行了协商。2015年12月7日，唐奕祥给向剑锋发送催收租金的手机短信后，向剑锋在2016年3月24日向唐奕祥支付了1.7万元。2016年5月27日，唐奕祥就涉案门面房与案外人张香莲签订《门面出租合同》，将涉案门面出租给张香莲使用。本院认为，唐奕祥与向剑锋因履行门面出租合同而产生纠纷，故本案系房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点是，一、唐奕祥在本次诉讼过程中变更诉讼请求是否违反了程序要求；二、向剑锋是否存在违约行为，有无违约责任。关于唐奕祥在本次诉讼过程中变更诉讼请求是否违反了程序要求的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第二百五十一条规定：“二审裁定撤销一审判决发回重审的案件，当事人申请变更、增加诉讼请求或者提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求的，依照民事诉讼法第一百四十条规定处理。”《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条规定：“原告增加诉讼请求，被告提出反诉�第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。”本案系二审法院发回重审案件，故唐奕祥在本次诉讼过程中变更诉讼请求，本院在本次诉讼过程中予以审理符合民事诉讼法律的规定。向剑锋关于唐奕祥在本次诉讼过程中变更诉讼请求违反了诉讼程序要求的观点，本院不予支持。关于向剑锋是否存在违约行为，有无违约责任的问题。向剑锋主张自己在租赁期的第二个年度届满前就与唐奕祥协商达成了解除合同的一致意见，且唐奕祥对向剑锋在2015年10月30日搬离涉案门面房是明知的，故向剑锋没有违约行为，无需承担违约责任。本院认为，当事人对自己的诉讼主张负有举证证明义务。向剑锋向本院提交的证据不能证明向剑锋就提前解除与唐奕祥之间的门面出租合同达成了一致意见或者尽到了法律要求的通知义务。�反，唐奕祥提交的2015年12月7日的手机短信截屏证据，能证实唐奕祥没有与向剑锋达成解除门面出租合同的一致意见。故向剑锋辩称自己已与唐奕祥就解除门面出租合同达成一致意见的理由不成立，本院不予支持，向剑锋应当对唐奕祥承担违约责任。唐奕祥在向剑锋延期3个月没有交纳应交租金后，仍未采取积极有效措施防止损失扩大，应当承担一定的责任，可适当减轻向剑锋的违约赔偿责任。唐奕祥要求向剑锋支付违约金21万元的金额过高，应予削减。根据当地经济社会发展水平及当事人双方的经济能力，本院将违约赔偿金调整为80000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最�人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、向剑锋在本判决生效后七日内向唐奕祥赔偿80000元；二、驳回唐奕祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5084元，由向剑锋负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审 判 长 刘 静人民陪审员 杨 静人民陪审员 杨国平二〇一七年五月二十二日代理书记员 陈良美附援用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于�用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律�有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。