上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0104民初24867号
原告：苏子江，男，1957年5月1日出生，汉族，住上海市徐汇区。
委托诉讼代理人：黄凤(系苏子江的妻子)，住上海市徐汇区。
委托诉讼代理人：李峥，上海申浙律师事务所律师。
被告：朱静，女，1971年3月29日出生，汉族，住江苏省南通市。
委托诉讼代理人：周圣，女，1978年1月14日出生，汉族，住江苏省南通市。
委托诉讼代理人：江建英，女，1960年5月13日出生，汉族，住江苏省南通市。
第三人：上海银行股份有限公司漕河泾支行，住所地上海市徐汇区康健路。
负责人：陈华，行长。
委托诉讼代理人：娄雪娟，女。
委托诉讼代理人：商雪松，男。
第三人：南通市禾裕科技小额贷款有限公司，住所地南通市世纪大道。
法定代表人：盛刚，董事长。
委托诉讼代理人：陈铃燕，女。
委托诉讼代理人：杨亮亮，男。
原告苏子江与被告朱静、第三人上海银行股份有限公司漕河泾支行、南通市禾裕科技小额贷款有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月10日立案后，依法适用简易程序，于2017年11月28日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人、被告的委托诉讼代理人、第三人的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
苏子江向本院提出诉讼请求：1、要求被告继续履行原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》，还清两第三人剩余贷款及利息，并协同两第三人注销在上海市斜土路XXX弄XXX号XXX室房屋上所设立的抵押登记；2、要求被告履行与原告共同办理上述房屋转让过户手续的义务，将该房屋登记到原告名下；3、要求被告向原告支付违约金，以660万元为基数以每日万分之五的比例计算，自2016年2月29日起算至双方办理转让过户手续之日止；4、诉讼费、保全费由被告承担。审理中，原告将第三项诉请的违约金金额调整为按660万的20%计算即132万元。
事实和理由：2015年10月23日，原、被告双方在中介公司居间下签署《上海市房地产买卖合同》，被告将其名下的上海市斜土路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)转让给原告，约定房价为560万元，同时双方还签署《协议书》约定原告须向被告支付房屋装修款100万元。房屋总价款660万元。上述合同和协议书约定：由于系争房屋上已设立抵押，被告承诺其在2016年1月30日前向两第三人还清以该房屋为抵押所贷款项，注销对系争房屋的抵押登记。合同签订后，原告依约支付了450万元购房款，被告也于2016年2月26日将系争房屋交付给原告，原告随即入住系争房屋至今。但由于被告把约定应用于归还两第三人的购房款挪作他用，至今仍未还清贷款，系争房屋抵押一直未能注销，无法将系争房屋过户给原告。被告以种种理由，屡次不依约向两第三人还清欠款，延迟过户交易时间，原告多次催促不成，不得不与被告签订了三次《延期过户协议》，但被告仍未履行。故原告现筹集款项，愿为被告垫付资金结清欠两第三人的贷款及利息，以使两第三人可以注销在系争房屋上设定的抵押登记，让被告有条件履行转让过户手续义务，将系争房屋过户给原告。原告垫付款项将超过原告尚未支付的房款，超过的款项原告会另行向被告主张权利。被告严重违约，应当承担违约责任。故原告向法院提起诉讼，要求判如所请。
朱静辩称，同意继续履行系争房屋的买卖合同。但是被告现在没有资金偿还欠款，故无法注销抵押登记、办理过户手续。被告同意由原告代为偿还上海银行股份有限公司漕河泾支行、南通市禾裕科技小额贷款有限公司的欠款以注销抵押登记的方案。但是被告无法在短期内偿还原告垫付的款项。不同意支付违约金，而且违约金金额过高，要求法院予以调低。
上海银行股份有限公司漕河泾支行述称，原、被告之间的买卖合同情况其并不清楚，也不发表意见。被告在其处办理了个人住房担保借款，尚未到期，其同意提前还款。只要贷款本息还清，其同意注销抵押登记。如果由原告代被告偿还贷款，需要有法院的文书。
南通市禾裕科技小额贷款有限公司述称，原、被告之间的买卖合同情况其并不清楚，也不发表意见。因南通金鑫五金工具有限公司向其申请了最高额借款，被告以系争房屋为南通金鑫五金工具有限公司的借款提供抵押担保，其一共向南通金鑫五金工具有限公司放款380万元。其同意由原告代为偿还欠款本息。只要欠款还清，其同意注销抵押登记。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2009年7月8日，系争房屋登记为被告所有。
同日，系争房屋核准抵押登记，抵押权人为上海银行股份有限公司漕河泾支行，债权数额170万元，债务期限2008年1月28日至2033年1月28日。
2014年9月5日，系争房屋核准抵押登记，抵押权人为南通市融源科技小额贷款有限公司，该抵押为最高额抵押，最高债权限额450万元，债权发生期间为2014年8月29日至2017年8月29日。被告与南通市融源科技小额贷款有限公司(抵押权人)签订《最高额抵押合同》，对抵押权人与南通金鑫五金工具有限公司(债务人)在2014年8月29日至2017年8月29日期间签订的一系列《授信合同》，为保证主合同项下抵押权人债权的实现，被告自愿向抵押权人提供系争房屋作为抵押担保。后南通市融源科技小额贷款有限公司变更企业名称为南通市禾裕科技小额贷款有限公司。
2015年10月22日，原告向被告支付购买系争房屋的定金，共计20万元。
2015年10月23日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，其中主要约定：被告将系争房屋出售给原告，房地产转让价款560万元；双方于2016年2月28日前，共同申请办理转让过户手续；被告未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日须向原告支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行；原告应支付被告首期房价款350万元，原告应支付第二期房价款210万元，原告于2016年2月28日前待房地产所在区房地产交易中心出具产权过户及抵押登记(若有)的收件收据当日内，原告应通过居间方转付或直接支付被告全额第二期房款；合同另有其他约定。
同日，双方签署《协议书》，其中约定：原告在上述《上海市房地产买卖合同》总价款之外，再直接支付给被告装修补偿款100万元，该款项原告应于2015年11月30前直接支付给被告；被告承诺该房产内抵押贷款应于2016年1月30日前向相关银行还清。
同日，原告支付被告系争房屋购房款200万元。2015年11月30日，原告支付被告系争房屋款项230万元。原、被告确认，至此原告尚有210万元购房款未支付。
2016年2月26日，原、被告签署《房屋交接书》，被告即将系争房屋交付给原告。原告居住至系争房屋至今。
同日，双方签署《延期交易过户协议》，载明：双方协商一致将系争房屋最晚交易过户时间推迟至2016年4月29日，如再推迟，将视为被告违约。
2016年6月28日，双方再次签署《延期交易过户协议》，载明：双方协商再次延期系争房屋最晚交易过户时间推迟至2016年9月28日前至交易中心办理过户，若被告再延期交易过户时间，则被告向原告支付赔偿金200万元。
2016年7月1日，系争房屋核准抵押登记，抵押权人为原告，债权数额450万元，债务期限为2016年2月28日至2016年9月28日。目前，该抵押登记已注销。(注：原、被告均称此借款实际不存在，仅是为了使被告能履行房屋过户手续的保证。)
2016年10月11日，双方再次签署《延期交易过户协议》，载明：现又因被告原因，被告提出再次延期过户交易的要求，经双方协商，将最晚过户交易时间推迟至2016年12月30日，若被告再次推迟交易过户时间视作被告违约。
2017年1月13日、2月22日，原告向被告发送律师函，催促被告尽快办理系争房屋的过户手续。
审理中，原告称同意支付剩余房款210万元，该房款用于涤除系争房屋的抵押。被告亦表示同意。
审理中，原告提出合同继续履行中的款项承担方案，即其在支付剩余房款之外，对涤除房屋抵押时应由被告承担的资金缺口部分由其先行垫付，此后另行向被告主张。该方案已经与被告、本案的两位抵押权人及案外债务人进行了协商，并达成了一致意见。上海银行股份有限公司漕河泾支行确认截至2018年1月30日被告尚欠本金1,274,073.36元，另有利息等，在收到款项后同意涤除房屋抵押。被告对此予以确认。南通市禾裕科技小额贷款有限公司称，南通金鑫五金工具有限公司的贷款已经于2018年1月11日到期，截至2018年1月20日南通金鑫五金工具有限公司欠款本金380万元、利息131100元，利息应按年利率13.5%自2017年10月21日计算至实际还款日，在收到款项后同意注销抵押登记。南通金鑫五金工具有限公司、被告对上述欠款情况予以确认，均同意由原告代为还款，对其之间的借款、抵押关系将另行解决。原告对上述款项及支付情况予以认可，并表示同意代为垫付款项。当事人均确认，若此后原告未履行垫付款项义务，导致后续手续无法进行，相应责任由当事人自行承担。
本院认为，原、被告签订的关于系争房屋的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的规定，应为合法有效，双方当事人均应依此履行。
根据法律规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告按约履行付款义务，在审理中，其同意支付剩余房款210万元，对涤除抵押过程中可能超出的款项也表示先行垫付，足以表明其继续履行的诚意；被告在涤除系争房屋的抵押后完全可以协助原告办理过户手续，不存在履行上的障碍；被告也表示同意继续履行买卖合同，故双方之间的合同可以继续履行。原告要求被告继续履行合同，协助办理房产过户手续等，应予支持。
被告虽然已将系争房屋交付原告使用，但是，被告未能按约及时协助原告办理系争房屋的产权过户手续，被告的行为构成违约，应承担逾期过户的违约责任。原告要求被告支付违约金具有事实与法律依据，本院予以支持。现被告主张违约金金额过高，要求法院予以调低，于法有据，故本院综合考虑本案情况后，对违约金金额酌情予以调整。
原告在审理中作出付款及垫付的承诺，被告、第三人及其他利害关系人均表示同意，当事人亦均同意由原告代被告向第三人偿还欠款以涤除系争房屋的抵押，此于法无悖，本院予以准许。当事人均确认，若此后原告未履行垫付款项义务，导致后续手续无法进行，相应责任由当事人自行承担。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款规定，判决如下：
一、苏子江与朱静于2015年10月23日签订关于上海市斜土路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)继续履行；
二、苏子江于本判决生效之日起十日内向朱静支付剩余房款2,100,000元；
三、朱静于本判决生效之日起十日内向上海银行股份有限公司漕河泾支行、南通市禾裕科技小额贷款有限公司归还欠款本息，上述款项由苏子江代朱静向上海银行股份有限公司漕河泾支行、南通市禾裕科技小额贷款有限公司支付，款项先从苏子江支付的2,100,000元房款中抵扣，不足的款项由苏子江予以垫付；
四、上海银行股份有限公司漕河泾支行、南通市禾裕科技小额贷款有限公司于上述欠款清偿之日起十日内办理上海市斜土路XXX弄XXX号XXX室房屋注销抵押登记手续；
五、朱静于上海市斜土路XXX弄XXX号XXX室房屋抵押权涤除之日起十日内协助苏子江办理产权过户手续，将上海市斜土路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权人由朱静变更登记为苏子江；
六、朱静于本判决生效之日起十五日内支付苏子江逾期过户的违约金500,000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计29000元、保全费5000元，共计34000元，由苏子江负担5000元，朱静负担29000元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 李理
二〇一八年三月五日
书记员 徐琛
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
……
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。