山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁13民终3150号上诉人（原审被告、反诉原告）：临沂温商投资发展有限公司，住所地临沂市兰山区解放路181号。法定代表人：陈仁英，董事长。委托诉讼代理人：陈维坤，男，1978年8月27日出生，汉族，住临沂市兰山区。被上诉人（原审原告、反诉被告)：张露露，女，1987年4月2日出生，汉族，住临沂市兰山区。委托诉讼代理人：巩伟，山东衡正源律师事务所律师。原审被告：山东临沂新华印刷物流集团有限责任公司，住所地临沂高新技术产业开发区工业北路东段。法定代表人：李林虎，董事长。上诉人临沂温商投资发展有限公司因与被上诉人张露露、原审被告山东临沂新华印刷物流集团有限责任公司租赁合同纠纷一案，不服山东省临沂市兰山区人民法院(2016)鲁1302民初11644号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。临沂温商投资发展有限公司上诉请求：1、撤销临沂市兰山区人民法院（2016）鲁1302民初11644号民事判决，依法改判或发回重审；2、一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审酌情认定2015年1月3日为被上诉人占用铺位的截止时间，与事实不符，应予纠正。1、本案被上诉人占用铺位的截止时间，关系到当事人的财产权益，这个时间不能酌情认定，也无法酌情认定，是靠证据、证明手段才能认定的事实。2、原审没有查清2015年1月3日是否停电、何种原因停电、停电到何时，直接认定2015年1月3日是被上诉人占用铺位的截止时间，与事实不符，证据不足。3、被上诉人占用的不是铺位，而是独立的房间，每家每户都有独立的电表、电卡，每家每户独立经营，互不影响。根据同一批案件其他当事人提交的证据，2015年2月13日、2015年5月30日温州城209户商户要求解除合同及赔偿损失意见及声明，可以证明到2015年5月30日各商户还是在经营的。二、本案原审适用（2016）鲁1302民初11642号上诉人与王玖军案件提交的证据判决本案，原审认定事实，适用法律严重错误。1、（2016）鲁1302民初11642号上诉人与王玖军案件未生效，该案件中的所有证据不能适用。2、（2016）鲁1302民初11642号案件中的通知是发给王玖军的，并非是发给其他商户的。3、本案错误理解（2016）鲁1302民初11642号上诉人与王玖军案件中通知的本意，原审理解通知文字意义错误。三、原审认为双方均未向法庭提交证据证实被上诉人的实际搬离时间错误。1、在合同期限内提前搬离举证责任在于被上诉人，不在于上诉人。2、到合同履行期届满前2015年9月，甚至到温州城经营到2016年12月份前，上诉人从没有与被上诉人达成被上诉人提前搬离的合意，或法院诉讼通知书，因此，被上诉人提前搬离是与事实不符的，被上诉人一直经营到合同到期日2015年9月。3、上诉人在原审提交了照片，证明在合同到期后，被上诉人仍然占有商铺，只有在庭审过程中被上诉人明确承认商铺里的物品不再要了。因此，被上诉人是一直占有商铺的。4、根据合同约定，被上诉人提前解除合同均需要办理交接手续，但是被上诉人从没有和上诉人办理交接手续。张露露答辩称，临沂温商投资发展有限公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。山东临沂新华印刷物流集团有限责任公司未答辩。张露露向一审法院起诉请求：1、请求确认合同无效，并判令被告返还原告租赁费、管理费、保证金共计74768元；2、请求判令两被告赔偿原告经济损失7400元；3、本案诉讼费用由被告承担。临沂温商投资发展有限公司提出反诉请求：1、请求判令被反诉人返还反诉人位于温州城第二层B204号铺位，给付租赁合同到期日2015年9月14日后一年的按照租金标准12209元支付占用费；2、请求人民法院判令被反诉人支付反诉人位于温州城第二层B204号铺位2014年3月1日至2015年8月31日物业管理费13770元及违约金；3、反诉案件受理费由被反诉人承担。一审法院认定事实：2013年4月30日，张露露（乙方）承租了临沂温商投资发展有限公司（甲方）开发的位于临沂市××山区××与××庙街交汇处温州城第二层B204号铺位，同日原、被告签订了《温州城租赁合同》、《温州城管理合同》。租赁合同主要约定：一、租赁地点与铺位面积……铺位面积：乙方承租铺位建筑面积为25.5平方米……二、租赁期限该商铺的租赁期限为贰年，租赁期自2013年9月1日至2015年8月31日；三、租金该商铺合同期内租金为24419元，该项费用于签订租赁合同时一次性交付；甲方责任1、甲方负责在市场内配备中央空调、电梯、广播音响设电视监控设备、消防设备、公共卫生设施、供水、供电。并负责上述设备、设施的操作和维护保养。2、甲方依照本合同和《临沂温州城物业管理制度》，对市场进行日常管理。甲方配备相应的管理、服务人员，如保安员、清洁工、管理员等，维护市场正常的经营秩序……五、乙方责任……7、乙方如需对所承租的铺位进行内部装饰、装修，应将设计方案报甲方批准，符合消防要求并服从甲方的统筹安排，其费用由乙方负担。乙方迁出时，铺位内所增设的一切嵌装在建筑物结构内的附属设施，包括地面、墙壁的装饰、装修、铺装拆除将影响其美观和使用价值的，均不得拆除，也不予补偿。乙方在本市场范围内张贴宣传片或设置广告，应按本市场的有关规定办理并服从甲方统一规划……六、合同的变更与解除……2、如因不可抗力或政府有关部门行政规定、消防要求等原因确需收回铺位时，甲方须提前一个月通知乙方，乙方应无条件按甲方要求退租。所交纳的保证金及剩余租金，由甲方在办理退租手续时扣除乙方应交费用后，将余额（不计利息）退还乙方……七、违约责任8、因提前解除合同或合同期满不再续租时，乙方应按甲方要求在三至五个工作日内退还铺位，并将存放在铺位内属于乙方的一切财物搬走；逾期时，乙方同意由甲方邀请第三方在场登记造册后强制搬出，所搬出的物品甲方予以妥善保管并通知乙方予以领取……。管理合同主要约定：……三、综合设施服务费、物业管理费、保证金1、该商铺合同期内综合设施服务费（包含公共水电、公共设施维修保养费用、商场推广促销费用等）为45349元，该项费用于签订租赁合同时一次性交付；2、该商铺的物业管理费（包含保安、保洁、中央空调费）合同期内按壹元/日/㎡的标准计收，免收陆个月，以后每半年交纳一次；3、该商铺的工商及相关税费由乙方自行交纳，商铺内电费按照实际电表读数由乙方向甲方交纳；4、本合同签署之日，乙方向甲方交纳租赁保证金5000元，甲方应在租赁期满或解除合同之日将租赁保证金全额退回乙方（不计利息），或将乙方欠付的租金、乙方赔付的损失扣除后退回乙方。合同订立，原告向被告交纳了综合设施服务费54639元，租金13660元，保证金5000元，共计73299元，没有交纳物业管理费，被告将相应摊位交付原告使用，后双方因履行中的问题产生纠纷，形成诉讼。庭审中，原告提交临沂荣祺房地产评估有限公司出具的《房地产装修评估书》一份，证明其商铺装修（评估明细为：刮腻子、乳胶漆、仓库间、射灯、物品架、吊顶、广告牌、改电、吊灯、吧台、门）花费折损后为7400元，花费评估费300元。庭审中，原告主张于2015年1月份已经自商铺搬离，被告临沂温商投资发展有限公司主张原告经营一直持续到2016年春节，双方对何时搬离均没有相应证据提交。但根据（2016）鲁1302民初11642号原告王玖军诉被告临沂温商投资发展有限公司、山东临沂新华印刷物流集团有限责任公司一案中双方提交的证据，本院能够认定如下事实：2015年1月1日，被告临沂温商投资发展有限公司下发通知，要求租赁户于当月1号、2号缴纳物业管理费，否则将采取停电措施，并于同年1月3日开始停电。另查明，根据临沂市规划局规划，温州城（奥尾商城）系临时建设，该项目由被告山东临沂新华印刷物流集团有限责任公司报批临时建设手续，由被告临沂温商投资发展有限公司进行建设，因该项目存在擅自加建与规划审批内容不符的违法建设行为，2013年1月15日，临沂市规划局向临沂市城市管理局送达了关于查处违法建设的函，2013年9月3日，临沂市城市管理局对临沂温商投资发展有限公司处以了行政处罚。2015年1月27日，临沂市城市管理局向临沂温商投资发展有限公司送达了《履行行政决定催告书》，2015年6月2日、2015年6月23日，临沂市城市管理局下达《强制拆除违法建设公告》，该违法建设进入强制拆除执行阶段。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”,本案温州城（奥尾商城）因存在擅自加建与规划审批内容不符的违法建设行为，原、被告之间签订的租赁合同因为违反了法律的强制性规定，依法应当认定为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，本院对租赁合同无效后涉及的财产问题依法予以处理。被告临沂温商投资发展有限公司将违法建设予以出租，存有过错。当事人订立、履行合同不仅需要意思自治，还应当遵守法律、行政法规，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。原告在签订合同时对被告临沂温商投资发展有限公司出租的租赁物的权属、性质及出租行为是否合法疏于察看、考虑、注意，自身亦有过错。综上，双方应当各自承担相应的责任。对本诉的处理，租赁合同本院依法认定无效，管理合同作为租赁合同的从合同，亦因违反了法律的强制性规定应认定为无效；原告交纳的保证金被告应予返还给原告，原告主张返还的租赁费、综合设施服务费，应按原告实际占用被告临沂温商投资发展有限公司铺位的期间予以计算。因双方均未向法庭提交证据证实原告的实际搬离时间，而被告临沂温商投资发展有限公司采取停电措施，造成原告无法继续正常经营，结合本案案情，故本院酌情认定以开始停电的日期即2015年1月3日为原告占用被告临沂温商投资发展有限公司铺位的截止时间。因原告已交纳温州城第二层B204号铺位自2013年9月1日至2015年8月31日的租赁费24419元、综合设施服务费45349元，故被告临沂温商投资发展有限公司应返还原告自2015年1月4日至同年8月31日的租赁费8068元（租金／月：24419元÷24个月=1017元，租金／日：1017元÷30日≈33.9元，1017元×7个月+33.9元×28日=8068元）、综合设施服务费14994元（综合设施服务费／月：45349元÷24个月=1890元，综合设施服务费／日：1890元÷30日=63元，1890元×7个月+63元×28日=14994元）。对原告主张的商铺装修损失，因商铺装修为原告经营合理必要的开支，现原告主张该损失无既无合同依据亦不符合法律规定，本院依法不予支持。对反诉的处理，对反诉原告要求的判令被反诉人返还反诉人位于温州城第二层B204号铺位，给付租赁合同到期日2015年8月31日后一年的按照租金标准12209元支付占用费的诉讼请求，因在合同到期前反诉被告已经搬离，反诉原告的此项请求与本院查明的事实不符，本院依法不予支持；对反诉原告要求支付的物业管理费，因反诉被告确实自2013年9月1日至2015年1月3日占用反诉原告铺位，且反诉被告至今未交纳物业管理费，按双方商定的交付方式，上述期间在免收6个月费用后，剩余占用期间的物业管理费反诉被告应按双方商定的数额支付。反诉被告应支付自2014年3月1日至2015年1月3日的物业管理费7726.5元（物业管理费／日：25.5元；物业管理费／月：25.5元×30天=765元，765元×10个月+25.5×3日=7726.5元）。综上，对本、反诉符合法律规定的部分，本院依法予以支持；对不符合法律规定的部分，本院依法予以驳回。判决：一、原告张露露与被告临沂温商投资发展有限公司签订的《温州城租赁合同》、《温州城管理合同》无效；二、被告临沂温商投资发展有限公司返还原告张露露租赁费8068元、综合设施服务费14994元、保证金5000元；三、驳回原告张露露的其他诉讼请求；四、反诉被告张露露向反诉原告临沂温商投资发展有限公司支付自2014年3月1日起至2015年1月3日止的物业管理费7726.5元；五、驳回反诉原告临沂温商投资发展有限公司的其他诉讼请求。以上应给付的款项相互折抵后被告应向原告支付20335.5元，于本判决生效后十日内履行完毕。案件受理费1854元，由原告张露露负担1224元，被告临沂温商投资发展有限公司负担630元；反诉案件受理费449元减半收取224元，由反诉原告临沂温商投资发展有限公司负担157元，反诉被告张露露负担67元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。根据一审卷宗材料及二审调查情况，对当事人争议的事实，本院认定如下：2015年6月23日，临沂市城市管理局下达了《强制拆除违法建设公告》，公告内容如下：（一）奥尾商城内的商户要及时腾空商铺。（二）外来单位和个人不应与奥尾商城签订任何商铺经营使用权协议。该《强制拆除违法建设公告》已在涉案商场外张贴，各经营户包括本案被上诉人在内均已了解该公告的内容。对一审查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”上诉人临沂温商投资发展有限公司开发建设的温州城（奥尾商城）存在擅自加建与规划审批内容不符的违法建设行为，该行为已为临沂市城市管理局发布的《强制拆除违法建设公告》所确认，故其与被上诉人签订的《温州城租赁合同》因违反法律强制性规定，依法应当认定为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。据此，被上诉人占有使用上诉人商铺期间应当承担占用费用，并承担相应的综合设施服务费、物业管理费。对于被上诉人方占用商铺截止时间，被上诉人主张其于2015年1月份搬离，但未能提供证据证实其实际搬离，并与上诉人完成了交接的事实，应当认定被上诉人仍持续占用承租的商铺；上诉人主张被上诉人占用商铺到2015年9月合同到期之时，亦未提供证据证实其主张，依法不予支持。由于涉案商场因存在违法建设问题，临沂市城市管理局决定强制拆除，并于2015年6月23日在商场张贴公告，明确要求商户及时腾空商铺，外来单位和个人不应与奥尾商城签订任何商铺经营使用权协议。临沂市城市管理局针对奥尾商城作出的行政决定及公告内容对双方当事人具有约束力，双方均应服从并按照行政管理决定执行。上诉人作为出租方应当及时与承租商户进行交接，收回商铺；被上诉人作为商户应当及时腾空商铺。鉴于双方当事人均不能证明腾空、收回商铺的时间，本院认为应当以临沂市城市管理局发布公告时间即2015年6月23日确定商铺截止占用时间为宜。上诉人没有按照临沂市城市管理局公告的要求，终止与商户的租赁协议，并收回商铺，故对2015年6月23日以后承租人占用期间的利益损失，依法不予保护。上诉人已经收取的2015年6月23日至2015年8月31日期间的租赁费、综合设施服务费，应当返还给被上诉人，其中租赁费为2306.24元（24419÷24个月×2个月+24419÷24个月÷30日×8天），综合设施服务费为4282.96元（45349÷24个月×2个月+45349÷24个月÷30日×8天）。被上诉人自2013年9月1日占用上诉人商铺，一直未缴纳物业管理费。上诉人临沂温商投资发展有限公司反诉请求被上诉人支付自2014年3月1日至2015年8月31日的物业管理费，对其物业管理费的诉求应当支持，但被上诉人应当承担物业管理费的截止时间为2015年6月23日，金额为12036元（25.5元×30天×15个月+25.5元×22天）。综上所述，上诉人的上诉主张部分成立，依法予以支持。一审判决认定部分事实错误，依法应予纠正。本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持临沂市兰山区人民法院（2016）鲁1302民初11644号民事判决第一项、第三项、第五项；二、变更临沂市兰山区人民法院（2016）鲁1302民初11644号民事判决第二项为：上诉人临沂温商投资发展有限公司返还被上诉人张露露租赁费2306.24元、综合设施服务费4282.96元、保证金5000元；三、变更临沂市兰山区人民法院（2016）鲁1302民初11644号民事判决第四项为：被上诉人张露露支付上诉人临沂温商投资发展有限公司物业管理费12036元。以上应给付的款项相互折抵后被上诉人张露露应向上诉人临沂温商投资发展有限公司支付446.80元，于本判决送达后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1854元，由上诉人临沂温商投资发展有限公司负担649元，由被上诉人张露露负担1205元；反诉案件受理费449元减半收取224元，由上诉人临沂温商投资发展有限公司负担157元，被上诉人张露露负担67元。二审案件受理费2303元，由上诉人临沂温商投资发展有限公司负担461元，由被上诉人张露露负担1842元。本判决为终审判决。审判长  陈怀峰审判员  李兴波审判员  杨敬国二〇一七年十二月十五日书记员  崔凯琳