吉林省通化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉05民终1351号
上诉人（原审被告）：刘玉华，男，1965年2月1日出生，汉族，梅河口市铁路房产段工人，现住梅河口市。
被上诉人（原审原告）：沈阳铁道通化铁鹰实业集团有限公司，住所：通化市东昌区。
法定代表人：戴修志，职位。
委托代理人：张延成，该公司职员，1962年10月28日生，汉族，住吉林省通化市。
委托代理人：江志钢，男，该公司办公室副主任，1972年11月11日生，汉族，住吉林省通化市。
上诉人刘玉华因与被上诉人沈阳铁道通化铁鹰实业集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省梅河口市人民法院2015年梅民初字第01269号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月3日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人刘玉华、被上诉人委托代理人张延成、江志钢均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
刘玉华上诉请求：1.铁鹰公司主张租金超过诉讼时效；2.刘玉华停业后，铁鹰公司应将房屋转租，故停业之后的租金系铁鹰公司扩大损失，刘玉华不承担。3.双方的协议已经被取消。
沈阳铁道通化铁鹰实业集团有限公司辩称：双方合同没有取消，而是刘玉华已经按照合同履行了一部分义务。铁鹰公司的诉讼主张没有超过诉讼时效，且刘玉华二审提出诉讼时效主张不符合法律规定。铁鹰公司依照合同主张租金，没有扩大损失。
铁鹰公司一审诉称：2011年8月31日，刘玉华与沈阳铁道不动产运营有限公司签订房屋租赁合同，刘玉华租赁位于梅河口市银河大街南园小区内建筑面积1588平方米的房屋，用于经营金海湾洗浴，房屋年租金114336元，租赁期限为2011年9月1日至2014年8月31日。2013年6月5日，根据沈阳铁路局《直属集团公司业务转型实施方案的通知》要求，租赁房屋由沈阳铁道不动产运营有限公司划归铁鹰公司管理。合同期内，刘玉华欠缴租金285840元。合同期满后，刘玉华没有腾退房屋，一直占用至今。现起诉要求刘玉华立即腾退租赁房屋，并给付拖欠租金285840元、违约金11433.60元及占用房屋期间的租金损失。
刘玉华一审辩称：2011年8月31日签的这份合同已经作废，当时刘玉华是跟不动产公司的高淑平签的，他们需上报审批，租赁年限是空出来的，刘玉华当时想签八年，批了三年，刘玉华不同意。高淑平打电话告诉刘玉华这个合同作废了。高淑平调走后李耀慧领着不动产公司的领导找刘玉华谈签合同的事没谈成，回去之后就强行把2011年8月31日这份合同拿出了，说按这个合同办。刘玉华多次找不动产公司领导也没合计成。收回房屋应按2004年的原协议，原协议约定能拿着的拿走，拿不走的协商解决。1999年刘玉华挨着原房屋投资四五百万建了1200平方米二层楼，铁鹰公司要收回房屋，刘玉华不同意。2011年8月31日开始刘玉华只交了半年租金，租金应计算到2013年5月24日，因为5月24日我停业了，刘玉华也通知铁鹰集团，刘玉华要重新签合同，铁鹰公司也迟迟没有答复。刘玉华不存在违约。
一审法院认定事实：2011年8月31日，刘玉华与沈阳铁道不动产运营有限公司签订房屋租赁合同，沈阳铁道不动产运营有限公司将位于梅河口市银河大街南园小区内建筑面积1588平方米的房屋租赁给刘玉华，刘玉华用于经营金海湾洗浴，房屋年租金114336元，租赁期限三年即2011年9月1日起至2014年8月31日止，如一方违约，需支付对方房屋年租金10％的违约金。2013年6月5日，根据沈阳铁路局《直属集团公司业务转型实施方案的通知》要求，租赁房屋由沈阳铁道不动产运营有限公司划归铁鹰公司管理。2012年4月，刘玉华只给付租期内的半年租金57168元，合同期限届满尚欠租金285840元。合同期限届满刘玉华没有返还房屋，一直占用房屋至今。现铁鹰公司起诉要求刘玉华立即返还房屋，并给付所欠租金285840元及占用房屋期间的租金损失、违约金11433.60元。另查明，1、刘玉华主张的2004年原房屋租赁合同，是指2004年3月9日梅河口市水电段工程处与勾键签订的房屋租赁合同，水电段将其位于梅河口市沿河路铁路南园小区内894.5平方米的二层楼和694平方米的住宅楼一楼门市房租赁给勾键，勾键用于经营金海湾洗浴。该两处房屋即本案争议房屋。合同约定年租金8万元，租期为2004年3月9日起至2011年8月31日止。该合同第六条约定“乙方（即勾键）在承租期内可以根据经营需要对房屋进行合理布局装修，但需改造部分必须经甲方同意并形成文字协议后方可施工，否则后果由乙方自负”。该合同对已存在的自建房屋没有约定。2、刘玉华称1999年就以勾键的名义已开始租赁争议房屋，1200平方米左右自建房屋大约也是1999年建的，刘玉华只占一少部分暗股。该自建房屋没有任何审批手续，也没有出租方同意其自建的相关证据。面积也是刘玉华自己测量的。3、2006年9月经梅河口市水电段工程处同意将2004年租赁合同的承租方变更为张艳明，2009年1月将2004年租赁合同的出租方变更为沈阳铁道不动产运营有限公司，承租方是梅河口市金海湾健身休闲俱乐部（代表人白玲芝）。张艳明、白玲芝与宋殿华（刘玉华之妻）2008年协议是合伙关系。
一审法院认为：沈阳铁道不动产运营有限公司与刘玉华签订的2011年8月31日房屋租赁合同是双方真实意思表示，是合法有效的。铁鹰公司作为沈阳铁道不动产运营有限公司权利承接人，该合同对其也具有法律约束力。铁鹰公司依此而提起诉讼，铁鹰公司作为原告诉讼主体适格。刘玉华主张2011年8月31日房屋租赁合同已作废，但没有证据加以证明，刘玉华主张作废的理由仅是嫌该合同约定的租期短，没有涉及合同的其他内容，所以对其合同已作废的主张不予采信。即使是不定期租赁合同，出租人也可以随时解除合同主张返还租赁物。另刘玉华以自扩建了部分房屋没有协商解决而抗辩返还租赁房屋，刘玉华自称自建房屋建于1999年，但后续的两份租赁协议就此内容均未约定，虽主张是经出租方同意建设但无任何证据予以证明，且自建房屋无任何建设审批手续，不具有合法性，故刘玉华以此抗辩返还房屋无事实及法律依据，不予支持。有效合同对双方均具有法律约束力，刘玉华未按合同约定交付租金应属违约，应依法承担给付拖欠租金、赔偿占用房屋期间的租金损失并支付违约金等违约责任；合同租期届满，无续租事实，刘玉华应依法返还承租房屋。刘玉华在三年租赁期限内只交付半年租金57168，尚欠285840元；逾期占用房屋期间的租金损失按合同约定的年租金114336元计算；违约金按合同约定应为11433.60元。所以对原告铁鹰公司要求被告刘玉华立即返还租赁房屋，并给付拖欠租金285840元、违约金11433.60元及占用房屋期间的租金损失，本院予以支持。故判决：一、刘玉华将用于金海湾洗浴的房屋（租赁建筑为1588平方米）返还给铁鹰公司；二、刘玉华给付铁鹰公司房屋租金285840元、违约金11433.60元及逾期占用房屋的租金损失（自2014年9月1日起至返还房屋之日止按年租金114336元计算）。案件受理费7045.38元，由刘玉华负担。
二审审理查明事实与原审查明事实基本一致。
本院认为：本案为租赁合同纠纷，双方当事人均应按合同约定履行各自义务，双方于2011年8月31日所签订的租赁合同形式内容合法，意思表示真实，且已实际履行，应为有效合同。刘玉华上诉主张该合同已解除，但并未向法庭出示相关证据，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，刘玉华应承担不利后果。故刘玉华主张合同已“废止”本院无法支持。关于诉讼时效问题，一审刘玉华并未提出诉讼时效抗辩，依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”之规定，刘玉华关于铁鹰公司诉讼主张超过诉讼时效的上诉理由，二审不予支持。且双方合同到期日为2014年8月，被上诉人于2015年6月起诉并未超过诉讼时效，故上诉人该上诉主张本院亦不支持。关于是否存在扩大损失，上诉人未向法庭出示证据予以证明，刘玉华主张停业之后被上诉人未另将房屋出租，导致租金扩大损失，双方合同明确约定了租赁期限及租金的数额，虽然在履行合同期间出现停业，但不影响给付义务，被上诉人亦无权对房屋另行出租，也不存在扩大损失的事实。故刘玉华主张停业后的租金系铁鹰集团扩大损失，于法无据，本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7045元，由上诉人刘玉华负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙海波
审判员 王天华
审判员 修 勇
二〇一六年十一月七日
书记员 赵慧博