云南省大理白族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云29民终369号
上诉人（原审原告）：方琼芬。
委托诉讼代理人：刘以斌，云南境源律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审被告）：尚光辉。
委托诉讼代理人：张崇斌，云南崇圣律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人方琼芬因与被上诉人尚光辉租赁合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院(2017)云2901民初1号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人方琼芬上诉请求：一、撤销大理市人民法院（2017）云2901民初1号民事判决，确认被上诉人违约的事实并依法改判；二、判令被上诉人拆除所租赁房屋前面及后院私自建造的两处钢架结构屋棚；三、判令被上诉人拆除后院私自硬化的水泥、瓷砖，并恢复原土壤状态；四、判令被上诉人腾出房屋前面侵占的公共人行道，并恢复原绿化状态；五、判令被上诉人撤出合同约定范围（观赏鱼、观赏鸟）以外销售的所有商品；六、判令被上诉人赔偿违约金101460元；七、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人违约是不争的事实，依法应承担违约责任。双方于2015年1月25日签订的《兰花苑小区住房租赁合同》明确约定“乙方可以对承租房屋进行装饰，但其规模、范围、工艺、用料等均应事先得到甲方同意后方可施工”、“乙方……在使用房屋过程中，原则上不允许改变房屋结构及原貌”。签订合同时，上诉人就明确表示，院子要用来种树种花，但被上诉人在实际使用过程中，在未与上诉人协商并取得同意的情况下，私自在房屋前面及后院建造了钢架结构屋棚，硬化了院子地面，改变了房屋结构及院子的用途，侵占了房屋前面的公共人行道，违反了合同约定，违约事实非常清楚。一审判决认定“被告搭建钢架雨棚、浇筑水泥地面、安装瓷砖的行为，并非对租赁房屋主体结构的改变，且系为方便使用所实施，属合理使用的范围，并未违反合同的约定，不构成违约。”这个认定完全违背了双方合同约定。首先，双方合同不但禁止承租人改变房屋主体结构，而且对于承租人装修的方案、范围、用料等内容都进行了限制，即必须经过出租人的同意方可实施；其次双方合同并没有约定，只要承租人方便，就可以随意装修，方便原则并不是合同履行的原则。承租人不可能怎么方便就怎么做，这样对于出租人来说是极不公平的，租赁合同对于承租人装修行为进行限制就是为了防止承租人过度装修而给出租人造成不可预料的损害。一审判决还认定“被告对房屋进行装修，……原告亦未在合理期间内提出异议”，这个合理期间的起算应当是从上诉人知道之日起。事实是，2015年2月租赁合同开始后，上诉人根本不知道被上诉人什么时候偷偷对后院及门前公共人行道进行了改造，直到2016年6月才知道，随后上诉人就一直与被上诉人进行交涉，交涉不成，2017年1月就起诉，上诉人从知道之日起就表示了不满，没有超出所谓的合理期间。另外，违约行为是既成事实，并不会因为时间原因变成不违约，因此也不存在合理期间的问题。一审判决认定“原告提出被告侵占人行道、超范围经营的行为属行政管理事项，不属本案处理范围”，是曲解了上诉人的请求。上诉人并不是要求对被上诉人进行行政处罚，而是基于违约事实要求被上诉人承担违约责任，侵占人行道是对房屋进行过度装修造成的，本身己构成违约，一审判决应当对是否违约做出认定，而不能以行政管理为由不置可否。二、一审判决违背了合同法精神。合同法相信任何一个有行为能力的当事人都有能力自己做出决定，并且清楚地知道决定带来的后果，任何一个人都是自己利益的最好判断者。因此合同法尊重和保护每个当事人的自由意思表示，双方在合同中的约定，只要不违反法律及公共利益，都被赋予了法律的约束力，约定即法定。本案租赁合同中己约定被上诉人装修的行为必须经过上诉人的同意。此约定代表了上诉人的合同利益，是不能被违反的。因为后院原本是可以种花草供休闲的小院，上诉人不愿意这种状态被破坏；房屋前面的公共人行通道是所有业主所共同使用的，不能被强行占用，否则上诉人可能面临着法律风险。基于这些原因的考虑，才制定了该合同条款，要求被上诉人能善意地遵守和履行。但是被上诉人在明知上诉人不会同意的情况下，偷偷硬化了后院并且搭建了屋棚，侵占了屋前人行通道，并且搭建了建筑物，还不让上诉人知道，侵害了上诉人的合同利益，构成违约。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条对此问题进行了规定“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”可见，从最高院的角度，对于出租人维持租赁物原状的利益予以保护，这种利益是一种经济利益，也是一种法律权利。本案租赁合同中约定了不能超范围经营。合同第一条约定租赁用途为销售观赏鱼、观赏鸟，但被上诉人实际私底下还销售其他气味大、噪声大的宠物，侵害了上诉人的合同利益。被上诉人私自大量卖狗、豪猪、兔子，除了气味难闻外，狗的叫声扰民，经常招致邻居的投诉，这是被上诉人违约带来的后果。因此被上诉人应当承担违约责任，恢复房屋原状，并赔偿上诉人损失。综上，上诉人的诉讼请求于法有据，合情合理，一审判决未能做出公正判决，请求二审法院依法撤销一审判决，并予以改判。
被上诉人尚光辉辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。上诉人与被上诉人两次签订合同，被上诉人均严格按照合同使用房屋，上诉人对房屋使用的情况也很清楚。租赁房屋是花鸟市场用于经营的铺面，被上诉人接手时是毛坯房，所有的装修都经过了上诉人的同意。关于后院的使用，上诉人称后院是用来种花种树，但双方没有这样的约定，不存在违约。关于经营范围，合同虽约定租赁房屋用于销售观赏鱼、观赏鸟，但这不是限制性的规定，到现在也没有收到过投诉。被上诉人对房屋进行装修是正当的，搭建钢架屋棚在花鸟市场也是允许的。上诉人起诉的目的是因房屋出售需要交付，上诉人想要被上诉人搬走，以此让被上诉人无法经营。
原审原告方琼芬向一审法院起诉请求：一、判令被告拆除所租赁房屋前面及后院私自建造的两处钢架结构屋棚；二、判令被告拆除后院私自硬化的水泥、瓷砖，并恢复原土壤状态；三、判令被告腾出房屋前面侵占的公共人行道，并恢复原绿化状态；四、判令被告撤出合同约定范围以外销售的所有商品；五、判令被告赔偿违约金101460元；六、诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2012年2月1日-2015年1月31日期间，原告将其所有的位于大理市下关镇兰花苑小区（下关花鸟市场）H-86号房屋一幢（毛坯房）及后院整体出租给被告。该房屋一层是铺面，被告用于经营活动。合同到期后，双方于2015年1月25日续签一份《兰花苑小区住房租赁合同》，主要约定：第一条、甲方（原告）将自有的坐落在大理市兰花苑小区H-86号的房屋整幢，建筑面积为536.43平方米，结构类型为砖混，出租给乙方（被告）作销售观赏鱼、观赏鸟使用。第二条、本次房屋出租为续租，租赁期共60个月，时间从2015年2月1日至2020年1月31日止。乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋：1.擅自将房屋转租、分租、转让、转借、联营、入股或与他人调剂交换的；2.利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的。第三条、租金和租金交纳期限、税费和税费交纳方式：1.租金：第一年租金90000元，以后每年在上年基础上上浮6%……2.租金缴纳期限：每年1月15日前支付当年租金；3.租赁期间租赁范围内产生的水、电、物管费及有关税费由乙方按规定交纳，安全自负。第四条、租赁期间的房屋修缮和装饰：1.甲方修缮出租房屋时，乙方应积极协助，不得阻挠施工。2.乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对承租房屋进行装饰，但其规模、范围、工艺、用料等均应事先得到甲方同意后方可施工，装饰所产生费用由乙方负责，租赁期满后的权属处理属甲方。乙方在使用房屋过程中，原则上不允许改变房屋结构及原貌……第五条租赁双方的变更：1.如甲方按法定手续程序将房产所有权转移给第三方时，在无约定的情况下，本合同对新的房产所有者继续有效；2.乙方需要与第三人互换用房时，应事先征得甲方同意，甲方应当支持乙方的合理要求。第六条违约责任：1.甲方未按本合同约定时间向乙方交付房屋的，甲方按租金的20%向乙方支付违约金。2.租赁双方如有一方未履行第四条约定的有关条款的，违约方按租金的20%支付违约金。3.乙方逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按租金的10%以天数计算向甲方交付违约金。4.乙方擅自将承租房屋转给他人使用，甲方有权责令停止转让行为，终止租赁合同。同时按约定租金的10%，以天数计算由乙方向甲方支付违约金。5.租赁期间，如甲方无故终止合同或将房屋另行租借他人，甲方应按剩余租赁期租金的20％向乙方支付违约金；如乙方提前终止合同，乙方应按剩余租赁期租金向甲方支付违约金；6.本合同期满时，乙方未经甲方同意，继续使用承租房屋，按约定租金的10%，以天数计算向甲方支付违约金后，甲方仍有终止合同的申诉权。第七条合同期满后，甲乙双方在平等、自愿前提下，共同协商下一轮合同。第八条免责条件：1.房屋如因不可抗拒的原因导致损毁或造成乙方损失的，甲乙双方互不承担责任。2.因市政建设需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲乙双方造成损失，互不承担责任。因上述原因而终止合同的，租金按实际使用时间计算，多退少补。合同签订后，双方即按约履行，被告继续使用房屋，并按约交付了2015、2016年的租金。2015年2月，被告对房屋进行了部分装修，将租赁房屋后院浇筑了水泥地面，安装了瓷砖，同时在后院及铺面前搭建了钢架结构的雨棚。2016年6月，原告将租赁房屋出售给案外人郑芦松，办理了产权变更登记手续。2016年12月15日，原告向被告送达一份“关于房屋所有权人已变更的通知”，该通知载明：一、因房屋所有权发生变化，我方已无权接收2017年2月1日之后的房屋；二、如你方有意继续承租房屋，请与新的房屋所有权人郑芦松联系。此后原告要求被告交付房屋，被告未同意，双方为此多次产生纠纷，被告认为原告影响其经营，曾先后四次向公安机关报案。
一审法院认为，原、被告均为合法的民事主体，双方签订的《兰花苑小区住房租赁合同》是当事人的真实意思表示，其形式和内容均合法，属有效合同。违约行为是指合同当事人完全没有履行合同或者履行合同义务不符合约定的行为。本案双方签订合同后，被告即接收了处于毛坯房状态的标的房屋，被告对房屋进行装修，属其对租赁物的正当使用，原告亦未在合理期间内提出异议。被告搭建钢架雨棚、浇筑水泥地面、安装瓷砖的行为，并非对租赁房屋主体结构的改变，且系为方便使用所实施，属合理使用的范围，并未违反合同的约定，不构成违约。原告提出被告侵占人行道、超范围经营的行为属行政管理事项，不属本案处理范围。故原告提出被告违约，进而要求承担违约责任的诉讼请求无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告方琼芬的诉讼请求。案件受理费2330元，减半收取1165元，由原告承担。
二审中，上诉人方琼芬向本院提交了《兰花苑小区住房租赁合同补充协议》一份，以证明2012年签订租赁合同时，双方对装修作出约定，约定中不包含后院。
经质证，被上诉人尚光辉对上诉人提交的上述证据不予认可，表示该协议虽签过，但之后作了变更，未按协议履行，该协议也不属于新证据。
本院审查认为，上诉人方琼芬提交的上述证据与本案争议无直接关联性，不予采信。
二审经审理查明，本案租赁物的范围为大理市兰花苑小区H-86号的房屋整幢及后院；租赁房屋产权变更的时间为2016年7月6日。其他事实与一审查明的一致。
本院认为，上诉人方琼芬与被上诉人尚光辉2015年1月25日自愿签订的《兰花苑小区住房租赁合同》，内容真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，上诉人仍享有租赁物所有权发生变动之前的合同权利。现上诉人以被上诉人在租赁物所有权发生变动之前的行为违约为由，起诉要求被上诉人承担违约责任，符合法律规定的起诉条件，上诉人的诉讼主体适格。
关于上诉人要求被上诉人拆除租赁房屋前的钢架屋棚，腾出公共人行道并恢复绿化的诉请。房前的人行道不属于本案租赁物的范围，其请求超越了合同权利，上诉人的上述诉请无事实及法律依据，不予支持。
关于上诉人要求被上诉人拆除后院的钢架屋棚及水泥、瓷砖并恢复土壤状态的诉请。本案合同未对后院的使用方法做出约定，被上诉人对后院的使用，符合合同目的。本案合同虽约定被上诉人装饰承租房屋需经上诉人同意，但未约定同意的方式，被上诉人对后院的装饰未影响房屋结构，该情形自2015年2月即存在，上诉人作为出租人对租赁物的使用情况有监督义务，其对此应当知情，但其未及时提出异议，应视为其已同意该装饰行为，则被上诉人对后院的使用及装饰未违反合同约定，上诉人的上述诉请，不予支持。
关于上诉人要求被上诉人撤出合同约定范围外商品的诉请。本案合同约定，上诉人将房屋出租给被上诉人作销售观赏鱼、观赏鸟使用，该约定系对租赁房屋用途的约定，并非对被上诉人经营范围的约定和限制，上诉人不能以此限制被上诉人按租赁物的性质使用租赁物进行的经营行为，因此，上诉人的上述诉请，不予支持。
关于上诉人要求被上诉人赔偿违约金的诉请。上诉人关于被上诉人违约的主张均不成立，其亦未能提交其他证据证实被上诉人存在其他的违约行为，则上诉人的上述诉请，不予支持。
综上所述，上诉人方琼芬的上诉理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2330元，由上诉人方琼芬负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 晶
审判员 杨 宏
审判员 屈艳祥
二〇一七年七月二十六日
书记员 杨晓丹