黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2017）黑民再240号抗诉机关：黑龙江省人民检察院。申诉人（一审被告、二审上诉人）：张晶尧，男，1991年7月6日出生，汉族。委托诉讼代理人：张彦，拜泉县阳光法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：杨凤义，黑龙江杨凤义律师事务所律师。被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：张秀杰，女，1967年7月4日出生，汉族。申诉人张晶尧因与被申诉人张秀杰房屋买卖合同纠纷一案，不服齐齐哈尔市中级人民法院〔2014〕齐民二终字第83号民事判决，向黑龙江省人民检察院申诉。黑龙江省人民检察院作出黑检民（行）监[2016]23000000032号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院作出（2017）黑民抗27号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。黑龙江省人民检察院指派检察员韩雪冰、张燕出庭。申诉人张晶尧的委托诉讼代理人张彦、杨凤义，被申诉人张秀杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黑龙江省人民检察院抗诉认为，齐齐哈尔市中级人民法院〔2014〕齐民二终字第83号民事判决认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律确有错误，应予抗诉。理由如下：判决认定张晶尧与张秀杰在履行合同过程中对产权部分的约定作出了变更，证据不足。张秀杰出卖的房屋系动迁房屋，动迁之前系平房，对此双方均无异议。张晶尧与张秀杰签订的《楼房买卖协议书》第二条第3项约定，在双方办理完产权拆迁更名协议手续后，乙方（张晶尧）付房款15万元整；第二条第4项约定，在允许办理产权变更登记时，因甲方（张秀杰）因素不能及时办理产权变更登记手续，乙方（张晶尧）留存10万元房款用于办理房屋产权变更登记的保证金。合同第二条第3项约定的是变更拆迁更名协议手续的合同义务，这是两项不同的合同义务，不应混为一谈。因此，张秀杰将动迁协议及平房房照变更为张晶尧是履行第3项合同义务的行为，而不是对第4项合同义务的变更。判决认定张晶尧接受上述履行行为即“视为其对张秀杰履行产权变更义务的行为及方式的认可”，证据不足。判决张晶尧返还张秀杰购房款10万元，适用法律有错误。双方协议第二条第4项约定，在允许办理产权变更登记时，因甲方（张秀杰）因素不能及时办理产权变更登记手续，乙方（张晶尧）留存10万元房款用于办理房屋产权变更登记的保证金，该保证金不计算利息，所产生的损失由甲方承担。双方对保证金的保证事项已作出明确约定，即“用于办理房屋产权变更登记”，且前提是“在允许办理产权变更登记时”。张秀杰起诉要求给付保证金时该房屋尚无法完成办理房屋产权证照，保证金所指向的保证事项和前提并未成就，此时返还保证金违反双方约定。况且购买能够办理房屋产权证照的房屋系买受人张晶尧的合理期待，依法应予保护。判决在该房屋不能办理房屋产权证照的情况下，判令张晶尧返还保证金，违背双方合同约定，且要求房屋买受人张晶尧一方承担不能如期办理产权证照的损失，亦缺乏法律依据。张晶尧称，同意检察机关抗诉意见。张秀杰辩称，经张晶尧同意已将平房更名至张晶尧名下，现回迁后的楼房与张秀杰无关；双方在合同中约定了10万元保证金应计算利息，张晶尧应给付相应的利息款。张秀杰向一审法院起诉请求：张晶尧履行房屋买卖协议，给付尚欠10万元购房款及利息7200元。一审法院认定事实：2010年9月1日，张秀杰（甲方）与张晶尧（乙方）签订了《楼房买卖协议书》一份，中间人为王洪飞，张秀杰将位于拜泉县拜泉镇北二东五道街路南学府嘉苑四号楼一楼西数第一、二门，面积160.79平方米楼房（系坐落于东方红街3委19组，产权证号S2012001072，面积33.75平方米；产权证号S2012000989，面积36.75平方米；产权证号S2012000988，面积35.25平方米三处住房回迁所得）以48万元价格卖于张晶尧，《楼房买卖协议书》第二条第4项约定：“除去乙方给付的定金及首付15万元房款外，余款人民币23万元，在房屋交付之日起两年内付清，余款在付清之前按6厘利率计算利息，利息一年结算给付一次”；第四条又进行约定：“在允许办理产权变更登记时，因甲方因素不能及时办理产权变更登记手续，乙方留存10万元房款用于办理房屋产权变更登记的保证金，该保证金不计算利息，所产生的损失由甲方承担”，23万元购房款中包含协议第四条约定的10万元保证金，双方对此作出了重复约定。协议第三条就张秀杰履行义务进行如下约定：“本协议签订之日甲方将房屋交付给乙方使用，房屋产权归乙方所有；待小区整体验收交工后甲方必须无条件及时办理产权变更登记手续，办理房屋产权过户的相关费用及税款由甲方承担支付”，协议签订后的第二日，房屋交付张晶尧使用。该楼房因开发商原因一直无法办理房屋所有权证，张晶尧以楼房所有权证尚未办理完毕为由扣留保证金10万元用于办理房屋所有权证，就10万元保证金产生的利息张晶尧按协议第二条第4项给付二年，第三年利息直至起诉时止未给付。张秀杰已按协议第三条、第四条的约定履行了产权变更登记手续，陆续将坐落于东方红街3委19组三处住房房屋所有权证、拆迁住宅房屋安置多层住宅楼房协议书均变更为张晶尧名下，因楼房开发商原因张晶尧未取得房屋产权证。一审法院判决：一、张晶尧返还张秀杰购房款10万元，此款待判决生效后五日内张晶尧履行返还给付义务；二、对张秀杰的其它诉讼请求不予支持；三、如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2444元，由张晶尧负担。张晶尧不服一审判决，上诉请求：撤销一审法院判决，驳回张秀杰的诉讼请求，诉讼费由张秀杰负担。二审法院对原审法院查明的案件事实予以确认。二审法院认为，一审法院对张秀杰与张晶尧房屋买卖合同纠纷一案的判决，认定事实清楚，证据确实充分，判决理由论述有据，予以确认。张晶尧的上诉请求缺乏充分的事实依据和法律依据，不予支持。该院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2444元，由张晶尧负担。围绕当事人的再审请求，本院再审认定的事实与原审认定的事实一致。本院再审认为，张晶尧与张秀杰于2010年9月1日签订的《楼房买卖协议书》系双方当事人自愿签订，且不违背法律强制性规定，应为有效合同。《楼房买卖协议书》签订后，张秀杰向张晶尧交付了回迁后的楼房，张晶尧给付了张秀杰除保证金10万元外的购房款，现本案争议的焦点为10万元保证金是否具备给付的条件。关于保证金的给付时间，双方当事人签订的《楼房买卖协议书》第二条第4款约定“除去乙方给付的定金及首付15万元房款外，余款人民币23万元，在房屋交付之日起两年内付清，余款在付清之前按6厘利率起算利息，利息一年结算给付一次”，第四条约定“在允许办理产权变更登记时，因甲方因素不能及时办理产权变更登记手续，乙方留存10万元房款用于办理房屋产权变更登记的保证金，该保证金不计算利息，所产生的损失由甲方承担”，从双方约定条款的顺序、内容分析，保证金10万元应在协议签订的两年内付清，如因张秀杰的原因不能及时办理产权变更登记手续，则张晶尧可以留存10万元保证金，但本案现已查实不能办理产权变更登记的原因系开发商造成的，与张秀杰无关，因此张晶尧应给付10万元保证金。张晶尧称《楼房买卖协议书》第二条第4款与第四条相矛盾，但其在协议签订后已按协议第二条第4款的约定给付了相应的利息，说明其对所有房款应在两年内付清系认可的，故张晶尧称现不应给付保证金10万元的再审申请理由本院不予支持。双方当事人签订的《楼房买卖协议书》第二条第3款约定“在双方办理完产权拆迁更名协议手续后，张晶尧给付房款15万元整”，故张秀杰与张晶尧办理被拆迁房屋的更名手续，系履行合同的相应内容，一、二审法院对此事实的认定虽有误，但不影响本案的判决结果，而对于后续办理楼房所有权登记时所发生的相应税费因未实际发生，且双方当事人均无此诉求，故本院不予审理。综上所述，张晶尧的再审请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：维持齐齐哈尔市中级人民法院〔2014〕齐民二终字第83号民事判决。本判决为终审判决。审判长  单一琦审判员  罗林成审判员  李雪松二〇一七年八月二日书记员  何莉萍