江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终3936号
上诉人（原审原告）：王自培，男，1952年6月10日出生，汉族，住苏州市虎丘区。
上诉人（原审原告）：陆萍华，女，1962年4月1日出生，汉族，住苏州市姑苏区。
委托诉讼代理人：何亚兵，江苏智择律师事务所律师，代理上述两上诉人。
委托诉讼代理人：范政，江苏智择律师事务所律师，代理上述两上诉人。
被上诉人（原审被告）：费双林，男，1954年2月16日出生，汉族，住苏州市姑苏区。
委托诉讼代理人：刘军，江苏正盛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：顾雨挺，江苏正盛律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：费敏，男，1980年5月8日出生，汉族，住苏州市。
委托诉讼代理人：郭华明，江苏德富信律师事务所律师。
上诉人王自培、陆萍华因与被上诉人费双林、费敏房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2016）苏0508民初4629号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月17日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
王自培、陆萍华上诉请求：二审法院撤销原审判决并依法改判，案件受理费由费敏、费双林负担。事实和理由：一、一审法院在王自培、陆萍华与费敏、费双林之间的法律关系界定错误，进而导致认定事实不清，适用法律错误。1、虽涉案房屋的租赁行为发生在王自培、陆萍华购房前，但买卖合同生效后王自培同意按照费敏与承租人签订的租赁合同项下的条款继续执行，并在租赁合同上签字确认，这就意味着费敏、费双林已依法将对承租人享有的权利转让给王自培、陆萍华，王自培、陆萍华有权按照租赁合同的期限及租金支付方式向承租人主张权利。因王自培与费双林有私交，为收取租金便利王自培口头委托费双林代为收取租金，故双方之间是代收并转付租金关系，而非一审法院认定的房屋租赁法律关系。2、备忘录的签订时双方及承租人协商一致的结果，是三方之间就关于如何支付租金的事宜做了变更，而并非一审法院所认为的三方之间形成了新的房屋租赁合同关系，且就费双林每年支付租金17万元达成一致。3、根据合同相对性，承租人有义务向费敏缴纳租金，王自培、陆萍华有权要求费敏定期返还自承租人处收取的租金，至于租金实际由费敏、费双林谁来收取系费敏、费双林之间的内部关系，不能用来对抗善意第三人即王自培。租赁合同签订之日至今已有9年之久，费敏不可能不知晓房屋出租情形，其未在合理期间内对费双林的行为提出异议或主张其应有的权利，意味着其对费双林的行为予以默认。二、一审法院对2012年12月30日前的房屋租金问题不予理睬，作出的判决也前后矛盾，且结论与事实不符。1、费双林自始至终都在按照租赁合同的约定向原承租人收取租金，即便是在签订备忘录后其仍然绕开王自培、陆萍华直接向承租人收取租金，并向承租人出具收条，故一审法院在未查明具体事实的基础上便对2012年12月30日前的租赁行为及租金收取事宜不予支持明显与事实不符。2、一审法院既然认定王自培、陆萍华无权按照原租赁合同向承租人主张租金收益，却在关于利息损失的问题上认为根据原租赁合同书的租金支付周期和期限，本院确认费双林应在每年的10月底前付清下一租赁年度的租金，判决前后矛盾。
费双林辩称：涉案房屋是天熹公司出售给王自培、陆萍华，费双林是天熹公司的法定代表人，其行为系职务行为，天熹公司没有授权被敏与王自培、陆萍华签订租赁合同，请求驳回王自培、陆萍华的诉讼请求。
费敏辩称：费敏没有收取任何房屋租金，也没有办理相应的租房事宜，房屋租赁合同上费敏的签字非本人所签，与费敏无关，费敏不应当承担相应的法律责任。
王自培、陆萍华向一审法院起诉请求：1、判令费敏、费双林返还租金1007848.96元并赔偿利息损失169453.25元（计算至2016年5月31日，要求按银行同期贷款利率6%计算至实际履行之日止）；2、本案诉讼费用由费敏、费双林负担。
一审法院认定事实：1、坐落于苏州市三香路的彩虹新村67幢房屋由天熹公司开发建设。该幢房屋底层营业用房的815、817、819号由王伟众、范全方整体使用，合作经营咖啡店，其中815号整套（建筑面积236.94平方米）与819号部分（建筑面积155.10平方米）由其向天熹公司租赁使用。2007年11月1日，天熹公司原法定代表人费双林以其子费敏的名义与王伟众、范全方签订就租赁房屋签订房屋租赁合同书，约定租赁期限自2007年11月1日起至2015年10月31日止，前三年年租金282268元，之后逐年递增，一年一付，每年10月付清。
2、2007年11月14日，王自培、陆萍华与天熹公司签订商品房买卖合同，购买彩虹新村67幢815号房屋（建筑面积236.94平方米），总价款为2369400元，房屋交付期限为2006年3月31日。房屋买卖合同签订后，王自培、陆萍华依约付清了房款，天熹公司向其出具了购房发票，但至今未办理权属登记手续。因该部分房屋属天熹公司出租给王伟众、范全方经营咖啡店的一部分，天熹公司并未直接向王自培、陆萍华交付房屋。费双林向王自培出示了其与王伟众、范全方签订的租赁合同复印件，并在页面底部空白处加注了“其中车位肆只是属815号业主使用”字样后签名，王自培、陆萍华也在该页面签名。之后，王自培、陆萍华共收到天熹公司及费双林向其支付的41万元，分别为2009年12月5日支付10万元，2010年1月13日支付11万元，2010年12月30日支付20万元。2012年6月30日，王自培与费双林签订备忘录1份，内容为“迪欧咖啡三香店从12年12月30日起，每年支付房租时，必须有王自培、王自鸿到场（因费双林与王自培、王自鸿有经济交来），房款有王伟众直接付给王自培、王自鸿，费双林签收收条。其中费双林支付王自培、王自鸿房款壹拾柒万余”。王伟众在该备忘录中签署了“证明人王伟众”字样。该备忘录签署后，三方并未共同到场结算过租金，费双林与承租方结算租金后也未向王自培、陆萍华支付过。
3、王自培、陆萍华因未能收取到所购买房屋的租金，遂于2013年诉至本院，请求判令王伟众、范全方向其支付2012年11月1日起至2014年10月31日止的租金及利息损失。一审法院于2014年9月26日作出（2013）姑苏民五初字第0317号民事判决书，驳回了其诉讼请求，该判决已经发生法律效力。2015年10月31日前述房屋租赁合同书到期以后，王自培、陆萍华就自己所购买的815号房屋与原承租人另行签订了租赁合同，自行收取租金，每年租金为16万元。2016年6月，王自培与费双林电话联系，费双林表示同意对此前的房屋费用进行结算。之后，费双林未能向王自培、陆萍华支付任何款项。
一审法院认为，王自培、陆萍华购买彩虹新村67幢底层815号房屋后，未能与房屋的原承租人就该部分房屋重新签订租赁合同，也未取得房屋产权登记进而依法享有原租赁合同中出租人的相应权利，在原租赁合同期限内，王自培、陆萍华与承租人之间并不存在租赁关系，其无权按照原租赁合同向承租人主张租金收益。原租赁合同系费双林以费敏的名义签署，并无证据表明其获得了费敏的授权，费敏也未因此获得房屋收益，王自培、陆萍华主张费敏与费双林共同承担支付房屋租金的义务，一审法院不予支持。费双林与承租人签订的合同系在王自培、陆萍华购买房屋之前，其与王自培、陆萍华之间并不存在共同出租、委托签约或代收租金的关系，故其并无向王自培、陆萍华转付自承租人处收取租金的义务。至于费双林与王自培、陆萍华是何法律关系，应否向王自培、陆萍华支付房屋的收益，按多少金额支付，一审法院综合双方当事人的诉辩意见及其提供的证据，分别确定如下：
1.关于王自培、陆萍华与费双林之间的法律关系问题。天熹公司与王自培、陆萍华就815号房屋签订房屋买卖合同后，天熹公司并未按约将房屋直接交付给王自培、陆萍华，房屋虽由费双林签约对外出租，但并无证据表明天熹公司、费双林与王自培、陆萍华之间就该期间的房屋收益如何分配有过明确约定。而王自培、陆萍华与费双林于2012年6月30日签署的备忘录，从“迪欧咖啡三香店从12年12月30日起……费双林支付王自培、王自鸿房款壹拾柒万余”的表述来看，可以认为系费双林对在2012年12月30日起使用王自培、陆萍华购买的房屋用于出租收益，应支付租金的确认，双方之间的关系符合租赁合同的特征，王自培、陆萍华系出租人，费双林系承租人，原承租人成为此承租人。双方之间未采用订立书面租赁合同的形式，可视为不定期租赁。费双林与原承租人的合同至2015年10月31日期满终止后，王自培、陆萍华与次承租人另行订立租赁合同，其与费双林之间的租赁关系即相应终止。据此，一审法院确定王自培、陆萍华与费双林之间自2012年12月30日起至2015年10月31日止存在租赁合同关系。至于费双林抗辩称自己所为系职务行为，个人无需担责的观点，一审法院审查后认为，费双林虽曾系天熹公司的法定代表人，但其与王伟众、范全方签订的房屋租赁合同书系其以费敏名义签订，并由其个人与承租方结算租金，而其与王自培签订的备忘录中也明确表述“费双林支付……”，始终未提及天熹公司，其在王自培、陆萍华向其个人催讨租金时也表示愿意支付，其处理房屋租赁关系事宜中的行为应当认定为个人行为，而非天熹公司的行为。
2.关于租金支付的标准问题。王自培、陆萍华并非原租赁合同书的出租方，其要求按815号房屋面积占租赁面积的相应比例作为租金计算标准，并按原租赁合同书确定支付租金的期限的观点，一审法院不予采纳。费双林以何标准、在何期限向王自培、陆萍华支付租金应以双方的约定为准，双方虽未签订书面的租赁合同对租赁期限及租金标准和支付方式等予以明确。但从备忘录中可以得出双方对费双林每年支付租金17万元达成了一致意见。因此，自2012年12月30日起至2015年10月31日止（2年10个月零2天），费双林应按每年17万元的标准向王自培、陆萍华支付租金共计48.26万元。至于2012年12月30日之前，天熹公司和费双林曾向其付款41万元，王自培、陆萍华并未就双方之间应如何结算及费双林尚有款项未结清提供充分证据，王自培、陆萍华就该期间提起的租金请求，一审法院不予支持。
3.关于利息损失的问题。王自培、陆萍华与费双林未明确约定租金的支付期限，但从备忘录的表述来看，应当确定在费双林向王伟众、范全方收取租金之日。根据原租赁合同书的租金支付周期和期限，一审法院确定费双林应当在每年的10月底前付清下一租赁年度的租金，结合其与王自培、陆萍华租赁关系的起止时间，具体为：于2012年10月底前支付2012年12月30日至2013年10月31日的租金14.26万元，于2013年10月底前支付2013年11月1日至2014年10月31日的租金17万元，于2014年10月底前支付2014年11月1日至2015年10月31日的租金17万元；截至2016年5月31日，以上三笔租金分别逾期43个月、31个月、19个月。费双林未按期支付，应当向王自培、陆萍华承担逾期利息损失，王自培、陆萍华按租金发生时银行同期同类贷款年利率6%主张各期租金自应付之日起至实际履行之日止的利息损失，应予支持。按以上各期租金的逾期时间，截至2016年5月31日，利息损失的金额为73159元，自2016年6月1日起至租金实际付清之日止，可以以全部拖欠租金金额为基数，按银行同期同类贷款的基准利率继续计算。
综上所述，一审法院确定费双林应向王自培、陆萍华支付彩虹新村67幢底层815号房屋租金48.26万元及利息损失73159元（计算至2016年5月31日，自2016年6月1日起至上述租金实际履行之日止，以全部未付租金为本金，按人民银行同期同类贷款的基准利率继续计算）。王自培、陆萍华超出此范围的请求，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决：一、费双林于本判决生效后十日内一次性向王自培、陆萍华支付彩虹新村67幢底层815号房屋租金48.26万元及利息损失73159元（利息计算至2016年5月31日，自2016年6月1日起至上述租金实际履行之日止，以全部未付租金为本金，按人民银行同期同类贷款的基准利率继续计算）；二、驳回王自培、陆萍华的其他诉讼请求。案件受理费15396元，减半收取7698元，由王自培、陆萍华负担4064元，费双林负担3634元；费双林负担部分于本判决生效后十日内向王自培、陆萍华支付。
二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审法院一致。
本院认为，王自培、陆萍华与天熹公司签订商品房买卖合同之后未依据法律规定办理房屋产权登记，亦未与房屋的原承租人王伟众就该部分房屋重新签订租赁合同，其无权按照原租赁合同直接向原承租人王伟众主张租金收益。王自培与费双林于2012年6月30日签订备忘录，原承租人王伟众作为证明人在备忘录上签字，一审法院根据该备忘录的内容认定该备忘录系费双林对2012年12月30日起使用王自培购买房屋用于出租收益对应付租金的确认，双方系租赁合同关系并无不当。王自培、陆萍华系出租人，费双林系承租人，原承租人王伟众系次承租人，王自培、陆萍华与费双林之间的租赁合同关系于2015年10月31日因王自培、陆萍华直接与王伟众签订租赁合同终止。至于该期间的租金标准，一审法院按照备忘录记载的17万元标准计算并无不当。至于王自培、陆萍华有关应支付2012年12月30日之前租金的上诉主张，因天熹公司和费双林在该期间曾支付款项41万元，双方又未就该期间收益如何分配做过明确的约定，亦未对此进行明确结算，且备忘录中亦未对该期间的收益作出另行约定，一审法院据此未支持王自培、陆萍华该期间租金收益请求并无不当。至于费敏是否应承担责任，因原租赁合同系费双林以费敏名义签署，现无证据表明费双林获得费敏的授权，费敏亦未因此获得房屋收益，一审法院未判令费敏承担责任并无不当。
综上所述，王自培、陆萍华的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15396元，由上诉人王自培、陆萍华负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 斌
审判员 顾 平
审判员 杨 兵
二〇一七年七月十四日
书记员 韩泽滔