浙江省金华市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）浙07执复9号
复议申请人（异议人、利害关系人）：中国对外经济贸易信托有限公司，住所地：北京市西城区复兴门内大街28号凯晨世贸中心中座F6层。
法定代表人：杨林，董事长。
委托代理人：吴小伟，浙江大平律师事务所律师。
申请执行人：浙江土木建设有限公司，住所地：浙江省义乌市西城路581号土木大厦。
法定代表人：王跃进，董事长。
被执行人：义乌幸福里跨境电子商务有限公司（原名义乌宇都工贸有限公司），住所地：浙江省义乌市北苑街道春华路588号。
法定代表人：吴晶晶，董事长。
复议申请人中国对外经济贸易信托有限公司（以下简称对外经济贸易公司）不服浙江省义乌市人民法院（以下简称义乌法院）（2017）浙0782执异148号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
义乌法院在执行申请执行人浙江土建设有限公司（以下简称土木公司）与被执行人义乌幸福里跨境电子商务有限公司（以下简称幸福里公司）建设工程施工合同纠纷一案中，对外经济贸易公司对义乌法院拍卖义乌市××街道春××号房地产时予以租赁保护提出书面异议。
义乌法院查明，2016年3月9日，义乌法院对原告（反诉被告）土木公司诉被告（反诉原告）幸福里公司建设工程施工合同纠纷一案作出（2014）金义民初字第1301号民事判决：一、被告幸福里公司于该判决生效后十五日内支付原告土木公司工程进度款12332299.05元并支付逾期付款违约金（自2014年5月6日起按每月15‰计付至判决履行完毕之日止）。二、被告幸福里公司于该判决生效后十五日内支付原告土木公司工程进度款8000000元的逾期付款违约金904000元（自2014年5月6日起按每月15‰计付至2014年12月18日止）。三、被告幸福里公司于该判决生效后十五日内支付原告土木公司工程款22586256.28元并支付逾期付款违约金（自2014年9月5日起按每月15‰计付至判决履行完毕之日止）。四、原告土木公司有权就工程款34918555.33元在该工程折价或者拍卖的价款范围内优先受偿。五、驳回原告土木公司的其他诉讼请求。六、反诉被告土木公司于该判决生效后十五日内支付反诉原告幸福里公司水电费用456810.01元。七、反诉被告土木公司于判决生效后十五日内支付反诉原告幸福里公司延误附属工程工期违约金109960元。八、驳回反诉原告幸福里公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费261596元，诉讼保全费5000元，由原告土木公司负担6399元，由被告幸福里公司负担260197元。鉴定费900000元，由原告土木公司负担21600元，由被告幸福里公司负担878400元。反诉案件受理费38162元，由反诉原告幸福里公司负担35815元，由反诉被告土木公司负担2347元。幸福里公司不服上述判决向金华市中级人民法院提起上诉，2016年6月29日，金华市中级人民法院作出（2016）浙07民终1979号民事裁定：该案按上诉人幸福里公司撤回上诉处理。判决生效后幸福里公司未履行，土木公司于2016年7月19日向义乌法院申请强制执行，该院于同日立案执行。2016年9月13日，该院作出（2016）浙0782执7134号执行裁定，查封被执行人幸福里公司（原义乌宇都工贸有限公司，以下简称宇都公司）所有的坐落于义乌市××街道春××号的房地产【房屋所有权证号：义乌房权证北苑字第c00××65号、c00××66号、c00××67号、c00××68号、c00××69号、c00××70号、c00××71号、c00××72号、c00××73号、c00××74号、c00××75号；土地证号：义乌国用（2012）第004-××56号】。2016年12月7日，该院作出（2016）浙0782执7134号之一执行裁定，拍卖上述被查封的房地产。后该院对涉案房产依法委托评估，并于2017年9月30日在淘宝网司法拍卖网络平台发出拍卖公告，定于2017年11月1日10时至2017年11月2日10时止（延时除外）在淘宝网司法拍卖网络平台进行公开拍卖。拍卖公告中载明“该拍品有租赁493户。租赁保护，按现状交付。……”因异议人提出执行异议，该院于2017年10月26日决定对涉案房产暂缓拍卖。
异议人对外经济贸易公司提供了《外贸信托*宇都工贸特定资产收益权信托信托合同》复印件、《抵押合同》复印件、《抵押合同补充协议》复印件、在建工程抵押登记证明复印件各一份、抵押他项权利证明书复印件两份，上述材料显示，2013年9月11日，宇都公司（委托人）与异议人对外经济贸易公司（受托人）签订《外贸信托*宇都工贸特定资产收益权信托信托合同》一份，约定委托人将其合法拥有的财产（权利）收益权作为信托财产设立信托，由受托人以自己的名义按照本合同的约定进行管理、运用、处分。本信托成立时，财产（权利）包括：委托人合法拥有的位于义乌××街道，建筑面积155760平方米、土地使用权面积49545平方米，国有土地使用证为义乌国用（2012）第004-××6号的“义乌幸福里国际电子商务产业园”（本信托合同中简称“基础资产”）。本信托期限为60个月，从信托成立日（计算实际投资日时含该日）起计算，到2018年9月11日（计算实际投资日时不含该日）获或信托提前终止日（计算实际投资日时不含该日）终止。受托人按信托合同约定运用管理、处分信托财产而取得的收入为信托收入，包括但不限于财产（权利）产生的现金流入、投资收益、违约金、存款利息及其他收入。本信托项下财产（权利）产生的现金流入主要包括：在信托期限内经营和处置基础资产而获得的租金收入、经营收益及其它营业外收入等内容。同日，异议人对外经济贸易公司（甲方）与宇都公司（乙方）签订《抵押合同》一份，约定：甲方于2013年9月11日与宇都公司（委托人）签署了编号为5202013-X520001001的《外贸信托*宇都工贸特定资产收益权信托信托合同》，约定委托人将“义乌幸福里国际电子商务产业园”收益权设立信托，由甲方按照信托合同约定进行管理、运用、处分，为受益人获取收益。甲方与中国工商银行股份有限公司私人银行部签署了编号为5202013-Q520001001的《外贸信托*宇都工贸特定资产收益权信托投资协议》，约定投资人将募集的理财资金投资于本信托，成为本信托受益人。为确保委托人履行信托合同约定的信托收入支付义务及投资人根据投资协议的约定获得信托收益，乙方愿意以其所有的位于义乌××街道的“义乌幸福里国际电子商务产业园”的土地使用权和在建工程向甲方提供抵押担保。国有土地使用权证号为义乌国用（2012）第004-××6号，建设用地规划许可证号为2003浙规证0730222号，在建工程建设工程规划许可证号为330782201200431号与330782201200432号，已缴纳土地使用权出让金为11050万元，已投入的在建工程的工程款约为2.5亿元，目前所有建筑物已结顶，预计于2014年5月全部工程完工验收等内容。同日，双方办理了在建工程抵押登记手续。2014年5月15日，异议人对外经济贸易公司（甲方）与宇都公司（乙方）签订《抵押合同补充协议》一份，约定：由于主合同项下的抵押物已完成竣工验收，乙方拟就原抵押物竣工验收后对应的全部房产办理房产证并将该等全部房产继续抵押给甲方等内容。2014年5月16日，双方办理了抵押登记手续。
另查明，2015年1月19日，宇都公司名称变更为幸福里公司。义乌市××街道春××号的房地产现共有承租户630户，租赁期限长短不一，有1年期、3年期、5年期等期限。因统计口径不同，涉案房地产现有承租户户数与拍卖公告中载明的承租户户数不一致。
义乌法院认为，宇都公司与异议人对外经济贸易公司签订的《外贸信托*宇都工贸特定资产收益权信托信托合同》中约定，信托收入包括但不限于财产（权利）产生的现金流入、投资收益、违约金、存款利息及其他收入，而其中的现金流入主要包括在信托期限内经营和处置基础资产而获得的租金收入、经营收益及其它营业外收入。故异议人在签订信托合同时对基础资产即本案涉案房地产会用于出租是明知的，在信托设立后，涉案房地产也一直用于出租，其租金收入作为信托收入。该院对涉案房产进行带租拍卖并未超出异议人订立信托合同时预期的可能后果。现异议人以涉案房地产中的租赁系签订于抵押后为由向该院提出异议，该异议理由不能成立，依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条的规定，裁定驳回对外经济贸易公司的异议请求。
复议申请人对外经济贸易公司向本院复议称，信托合同签订后，幸福里公司未按约支付在建工程款，也未支付信托收益。却随意处置已列入信托资产的房屋出租收益权，擅自违规出租。初步统计，承租期限在5年及以下有535户，承租期限为40年的有35户。承租期限为40年的，均为幸福里公司债权人，欠款时间皆在信托合同成立之前。在涉案房地产抵押后，幸福里公司无力还款的情况下，双方“以租代售”的形式，签订房屋租赁合同，从而达成以房抵债的合意，在本案中，不但以租代售的长达40年租期的租金收入被幸福里公司用债抵掉，而且5年以下租期的租金也有许多被幸福里公司所占，未体现在信托收益中。义乌法院驳回复议申请人异议请求，复议申请人不服，认为：一、是否保护已登记的抵押房屋租赁权，不以抵押权人是否明知房屋会用于出租为前提。法律对抵押权的保护是明确的，不附条件、不设前提，物权法190条、担保法解释66条对抵押权的保护是直接明确的。涤除抵押权成立后在抵押财产上所设立的财产租赁关系，合乎法理、合乎情理。二、出租信托财产，不会影响财产抵押权的效力。法律允许抵押物出租，但对其效力有限制，涉案房地产用于出租不影响抵押合同效力，也不会对涤除抵押权形成后的房屋租赁关系产生负面影响。房屋租金收益归属，不能成为保护租赁关系的理由，房租收入是信托收益组成部分，受信托合同保护。抵押合同正是为保护包含房租收入在内的信托收益而签订，获取信托收益是复议申请人正当权利，该权利的行使不会导致在处理抵押房屋时，对房屋抵押后所建立的租赁关系予以保护等不利情况的产生。三、按现状带租拍卖涉案房产，将严重损害复议申请人的合法权益。涉案房产带租拍卖超越了复议申请人在签订信托合同时正常预期。违法的租赁关系严重侵蚀抵押物的价值，损害抵押权人的合法权益，涤除违法的租赁关系，合理合法。请求：撤销义乌法院异议裁定；撤销义乌法院在拍卖春华路588号房地产时，对493户租房均予以租赁保护的决定；请求对588号房地产抵押登记后，所签订的租赁合同依法予以涤除。
申请执行人土木公司称，异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、复议申请人提出异议超过法定期间。法院于2016年12月7日作出拍卖裁定，于2017年9月30日发出拍卖公告，拍卖公告载明“租赁保护，按现状交付”。复议申请人在明知涉案房地产要拍卖情况下，直到临近拍卖才提出执行异议，是故意拖延拍卖时间，使自己的收益最大化，损害申请执行人的合法权益。二、工行义乌分行和浙江浙易资产管理有限公司作为复议申请人的代理人，其行为的法律后果应归属于复议申请人。复议申请人将案涉房产的基础资产收益权委托工行义乌分行处理，而工行又委托给浙江浙易资产管理有限公司监管。根据《财务监管协议书》，并未要求将抵押权设定后出租房屋所得租金予以剔除，故其已以实际行动认可了租赁权的合法性，其要求涤除租赁合同的复议请求不能成立。三、根据《外贸信托*宇都工贸特定资产收益权信托信托合同》，信托收入包括信托期限内经营和处置基础资产而获得的租金收入，故复议申请人对涉案房屋会用于出租是明知，且积极追求将房屋出租，并将租金作为信托收入。复议申请人既然享受了租赁权带来的利益，自然也应承担今后可能预见的后果。四、物权法第190条之所以规定“抵押权设立后，抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”，是因为抵押权人无法预见抵押权成立后，是否还会成立租赁权。本案中，复议申请人订立信托合同并设定抵押权的目的之一，就是为了将涉案房地产出租，并将租金收入作为信托收入，以实现复议申请人的资产收益权。即复议申请人自己促成涉案每一个租赁权的成立。复议申请人在该租赁权阻碍自己获取更大利益时，便试图以抵押权对抗自己亲手促成，并原先服务于自己的租赁权，无异过河拆桥。五、幸福里公司欠申请执行人工程款和违约金，金额巨大，复议申请人恶意的执行异议和复议，导致房地产迟迟未能拍卖，严重影响申请执行人合法权益的实现，使申请执行人至今承受巨大的资金压力，应尽快驳回其复议请求。
本院在复议审查中查明的事实与义乌法院查明的事实基本一致。
另查明，复议申请人对外经济贸易公司提交的其与中国工商银行股份有限公司私人银行部签订的《外贸信托*宇都工贸特定资产收益权信托投资协议》复印件显示，中国工商银行股份有限公司私人银行部系《外贸信托*宇都工贸特定资产收益权信托信托合同》的投资人。申请执行人土木公司提交的中国工商银行股份有限公司义乌分行与幸福里公司、浙江浙易资产管理有限公司签订的《财务监管协议书》（编号：200708-JG01）复印件显示，中国工商银行股份有限公司义乌分行、浙江浙易资产管理有限公司对幸福里公司实施财务监管，经营和处置信托合同项下的财产（权利）及财产（权利）的收益权产生的现金流入全部存入幸福里公司开立在中国工商银行股份有限公司义乌分行的监管账户，作为幸福里公司履行信托合同项下的信托收入支付、差额补足支付及其他应收款项支付义务的资金来源。
本院认为，虽然《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。但本案中，对外经济贸易公司与幸福里公司设立信托合同的目的是为对外经济贸易公司取得包括在信托期限内经营和处置基础资产获得租金收入在内的信托收入。抵押合同设立的目的，是为确保幸福里公司按信托合同约定支付信托收入、投资人按投资协议获得信托收益，即确保包括在信托期限内经营和处置基础资产获得租金收入在内的信托收入归益于对外经济贸易公司、投资人。租金收入作为信托收入的组成部分，须以租赁为基础，因此，义乌市××街道春××号房地产用于出租，符合对外经济贸易公司与幸福里公司订立合同的目的，且信托合同的受托人、投资人也一直在收取包括租金收入在内的信托收入。故义乌法院对义乌市××街道春××号房地产进行带租拍卖并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
驳回中国对外经济贸易信托有限公司的复议申请，维持浙江省义乌市人民法院（2017）浙0782执异148号执行裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 郭召军
审 判 员 陈晓欢
审 判 员 金卓颖
二〇一八年三月十二日
代书记员 章雨晨