江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终8285号
上诉人（原审原告）：张强，男，1985年10月3日生，汉族，住南京市玄武区。
委托诉讼代理人：任洋，江苏衡鼎律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘绪军，江苏宪德律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：臧恕，女，1953年2月28日生，汉族，住南京市建邺区。
委托诉讼代理人：郑小华，江苏维世德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：魏浩，江苏维世德律师事务所律师。
上诉人张强与上诉人臧恕因房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市江宁区人民法院(2016)苏0115民初6638号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张强上诉请求：1、判令撤销一审判决，改判臧恕在限定期限内协助张强办理南京市江宁清水亭东路9号万科金域蓝湾某幢403室房屋产权变更登记手续；判令臧恕支付违约金40万元整。2、判令臧恕承担全部诉讼费用。事实和理由：1、一审对本案一个重要事实未予审查，即臧恕存在违法解除案涉房屋买卖合同的事实，这一事实亦表明臧恕存在根本违约情形。臧恕的解除理由不成立，张强不存在臧恕所述的违约情形。作为解除函的《通知函》存在明显瑕疵2、一审认定因张强的原因沟通不畅，合同暂时中止的理由难以让上诉人信服。3、臧恕构成根本违约，应按照合同约定支付40万元违约金。4、一审判决继续履行合同附加了条件，违反了处分原则，也客观上增加了履约难度和变数，如果臧恕不配合办理银行贷款预审，则本案就不好申请强制执行，因为本判决根本没有责令其配合办理银行贷款预审的内容。
臧恕辩称：1、张强称提供书面审批是不合理加重张强义务，我方认为这是对合同全面履行的曲解。本案考虑到贷款金额巨大及后续交易的安全性，张强应当以合理的表现、另人信服的方式向臧恕提供其以提供贷款通过审批材料。臧恕不是贷款申请人，贷款银行没有义务向臧恕提供相关信息。臧恕向张强发函后，也前往过银行试图了解信息，但无法查证涉案房屋获得的相应贷款。2、张强称臧恕未给其充足期间，解除行为有瑕疵，我方认为臧恕在怀疑张强是否获得贷款后，并没有立刻行使不安抗辩权，更没有盲目的行使合同解除权，臧恕在解除合同前，已给予张强7天时间提供相应证据，但是截至今日张强也未提供另人信服的证据。3、张强至今未能打消臧恕对于其是否通过贷款预�批的疑虑，加之南京出台了限购政策，在本案审理期间，张强是否能够重新获得新的贷款审批，如何在新政之下继续支付房款，张强必须对其付款来源做进一步举证和说明。
臧恕上诉请求：1、撤销一审判决第一项，判令解除双方签订的房屋买卖合同；2、判令一、二审诉讼费用由张强承担。事实和理由：1、一审法院未能对张强违反合同的行为进行切实查明，遗漏了影响案件结果的重要事实。鉴于张强未能在合同约定的时间提供证据证明其获得贷款审批，臧恕虽多次催促但张强拒绝履行，且情节严重，足以影响合同继续履行。张强虽然在一审当庭补充了其在银行通过预审批的证据，但不能改变其先前已经违约的事实。2、一审法院对臧恕解除合同的行为和后果进行了片面的曲解。张强作为购买房屋的一方，在交易过程中未能于合同约定的时间内以适当形式�知臧恕是否办理完毕贷款审批手续，反而无理要求臧恕与其办理房屋过户手续。臧恕为了避免承担巨大风险，多次催告要求其提供相关手续，但遭到张强拒绝。臧恕在无法得到合理解释后，只得认定张强已无交易之诚信，故而相其发函要求解除合同，此行为有理有据，符合法律的规定和一般正常交易的惯例。然而一审法院在判决中，对于臧恕发出合同解除函的重要事实只字未提，反而是在判决书中将臧恕一系列解除行为曲解为是对合同的“暂时中止”，并据此判令臧恕继续履行合同。3、一审查明的事实和案件的审理结果存在前后矛盾之处。一审判决一方面认为张强未能充分履行合同中的购房者义务，臧恕对此产生怀疑并无当，确认了臧恕解除合同的行为存在合理基础；但另一方面又在判决中要求臧恕继续履行办理房屋过户，前后矛盾，让人无法理解。
张强辩称：1、臧恕预设了一个前提，我方必须提供可信证据，证明我方获得了贷款预审，才配合我方办理过户登记，这样预设前提是错误。首先这一条件并非是合同约定的内容，不是我方约定的义务。其次，这更不是臧恕所称商业交易惯例，因为银行惯例根本不会出具此类书面的文件材料，臧恕要求我方提供这样的书面材料根本就是强人所难，为其解除合同而寻找的理由。2、臧恕所称其所行使的不安抗辩权是不当的，在涉案合同没有约定需要出示银行贷款预审的情况下，我方尽到了通知的义务，如果臧恕对真实性产生怀疑的话，有多种途径可以消除，我方及中介多次通知臧恕，并积极配合臧恕一同前往银行何时贷款预审批情况，但臧恕均以拒接电话、拒绝沟通置之不理的态度回应，明显就是不愿意继续履行合同。3、关于臧恕提出在一审中提交的银行贷款证据，这是�借一审法院出具的调查令前往银行才获取的证据，一审庭审中也经过质证。该证据能够证明我方在2016年5月4日即已通过了银行贷款的预审批手续。
张强一审诉讼请求：判令臧恕：1、限期协助张强办理诉争房屋的产权变更登记手续;2、支付违约金40万元;3、承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2015年10月29日，臧恕（甲方）、张强（乙方）、南京市建邺区浦昕居房产经纪中心（丙方）签订《房地产买卖中介合同》，该合同约定：甲方委托丙方出售位于南京市××区秣××街道清水××东路××万科金域××室房屋，房屋面积138.49平方米，总价282万元。三方商定，有下列行为之一的应当承担违约责任：无正当理由不履行合同……其他造成丙方无法完成委托事项的行为；违约行为方选择违约金40万元分别支付给各守约方。2016年4月23日，三方签订补充协议，约�：1、甲方已收到乙方购房款共计113万元;2、甲方已将此房解押，现此房无抵押贷款;3、甲方已将房屋交付乙方使用，乙方已经对房屋进行装修;4、……;5、甲方取得土地使用权证3日内，甲乙双方至中介处走贷款预审流程，20个工作日内完成贷款审批。审批通过三日内，甲乙双方共同至房屋登记管理部门办理过户手续;合同还就其他方面进行了约定。
合同签订后，张强支付购房款113万元，房屋已交付给张强进行装修。2016年6月20日，邮储银行南京市分行法律与合规部向一审法院出具情况说明，载明张强2016年4月25日向该行申请二手住房贷款169万，5月6日该笔贷款审核通过，后因买卖双方产生纠纷贷款处于搁置状态。审理中，张强咨询邮储银行信贷员得知该笔贷款预审有效期仅三个月，目前已失效，如张强仍有贷款需求，需重新办理贷款预审手续。
本案审理过程中，张强申请证人蔡某,4（案涉合同丙方经办人）出庭作证。蔡某,4证言证实，2016年5月14日，其与买卖双方至江宁房产交易市场办理房产过户手续，因其公司不能在房产局官网打印出买卖合同，无法办理过户手续，双方当日交易未完成。张强、臧恕对该事实予以认可。
一审法院认为，合法的买卖关系应受法律保护。当事人双方签订的购房合同是真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。根据合同约定，双方应于贷款预审通过三日内共同至房屋登记管理部门办理过户手续，张强通知臧恕贷款预审通过后，双方曾共同至房产交易市场办理过户手续，后因房产中介公司无法打印买卖合同而致交易未果。因房产中介公司系张强所托而非臧恕所托，臧恕据此质疑张强的贷款预审是否通过，符合一般卖房人应注意的谨慎范围，该质疑并无不当，张强应当及时与卖方进行沟通，采取有效措施切实消除卖房人的不安心态，以使合同顺利履行。双方因沟通不畅致使合同暂时中止，臧恕的行为并无不当，不应当承担违约责任，故对张强要求臧恕承担违约金40万元的诉请，不予支持。本案审理中，邮储银行南京市分行作出情况说明，证实张强确已通过银行贷款预审，合同应当继续履行。因张强在邮储银行的贷款预审已失效，双方应当重新至银行办理预审审批手续，在审批通过后三日内，共同至房屋登记管理部门办理诉争房屋的产权变更手续，故对张强的第一项诉请，予以支持。一审法院判决：一、臧恕在张强银行贷款预审通过后三日内协助张强办理南京市江宁清水亭东路9号万科金域蓝湾某幢403室房屋产权变更登记手续。二、驳回原告张强的其他诉讼请求。案件受理费减半收取3690元，保全费5000元，共计8690元，由张强负担80元，�恕负担8610元。
二审中，张强对一审查明的事实没有异议。但做如下补充：1、张强于2016年5月11日在臧恕拒接电话的情况下，以手机信息的方式，告知银行贷款预审通过的事实，又于5月14日通过书面催告的方式，要求臧恕协助办理过户手续。在2016年5月31日再次发函，要求臧恕配合办理过户，在此期间臧恕采取的是拒接电话、拒回短信、拒绝沟通，置之不理。2、臧恕于2016年5月30日向张强发出解除购房协议的通知函，非法行使解除权，恶意解除双方的购房合同，属于根本性违约行为。
臧恕对一审查明的事实没有异议。但做如下补充：张强第一次在邮政储蓄银行以交易房屋为标的申请贷款，而遭到邮政储蓄银行的拒绝申请，之后，臧恕配合张强做了第二次贷款预审批，根据邮政储蓄银行的相关规定，在一幢房屋申请贷款被拒批后，其在邮政储蓄银行�统内有记录在，可能拒绝涉案房屋申请贷款，至今未能打消臧恕的合理怀疑。臧恕在2016年5月期间向张强发出一系列要求解除买卖房屋合同，应当得到法院的支持。
本院对双方当事人无异议的事实予以确认。二审中双方均无新证据向法庭提供。
本院另查明，2016年5月11日，张强向臧恕发送手机信息，称贷款已经审核通过，并发送了贷款查询的截图，购房屋地址写成“万科金域蓝湾某幢413室”。
5月14日，张强、臧恕与中介公司人员共同到江宁房产交易市场办理房产过户手续，但未果。当日，张强向臧恕发出《催告履行合同通知书》，催告臧恕于5月18日前完成过户手续，否则将提起诉讼。
5月23日，臧恕向张强发出《通知函》，称“要求确认得到书面的银行贷款审批材料是我的基本权利”，并通知张强在5月25日前向其提供银行的正�书面审批文件。
5月28日及其后几天，张强多次向臧恕发送手机信息，称因臧恕拒绝接电话，只能通过短信交涉。并请臧恕一起去银行核实贷款信息，否则要通过法律来维护权益。
5月30日，臧恕向张强发出《通知函》，称自5月23日发函至今仍未获得有效的银行审批文件，认为张强已严重违约，为保障“合法的物权权益和安全”，正式宣布解除合同。
5月31日，张强向臧恕发出《催告函》，称臧恕意图单方撕毁合同，严重损害了张强的权益，故再次催告臧恕按合同履行义务。
6月1日，张强提起本案诉讼。
本院又查明，根据邮储银行南京市分行法律与合规部出具的《情况说明》，张强向该行申请二手住房贷款时所填写的所购房屋是“万科金域蓝湾某幢403室。”
本院认为，当事人双方签订的购房合同是真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行，并应当秉持诚实信用原则，积极履行附随义务，促进合同全面履行。
本案纠纷的起因，大略在于张强为履行合同，曾经向邮储银行申请过一次贷款，但未获审批。虽然其后张强再次申请贷款获得审核通过，但在向臧恕发送手机信息通知时将所购房屋写成“万科金域蓝湾某幢413室”，而双方到江宁房产局办理过户手续时，中介公司又无法打印契约单，遂使臧恕对交易的安全产生“不安”。其后双方发生龃龉，文来函往而缺乏真正有效的沟通，导致产生本案。经过两级法院查明，张强确实于2016年5月6日获得了贷款审核通过，所购房屋也指向“万科金域蓝湾某幢403室”，并且万科金域蓝湾某幢四楼房号为401至409，并无413室。如果双方当事人均能够秉持诚实信用原则，真诚沟通，积极履行合同附随义务，上述的问题和瑕疵均能�效化解，合同也能顺利履行。但遗憾的是，双方当事人均固守和强调自己的合同权利，却忽视了合同义务，忽视了履行合同时根据合同的性质、目的和交易习惯而产生通知、协助等义务，最终导致成讼。
由于张强提供的银行贷款审批信息有误以及无法打印契约单，固然导致臧恕产生“不安”；但臧恕坚持要求张强提供银行的书面材料，并且对张强的信息不回不复，也同样可能导致张强产生“不安”。但二者的此种“不安”，均未达到能够行使不安抗辩权的程度，此种“不安”完全可以通过当事人善尽合同义务而化解，因此，臧恕基于此种“不安”而要求解除合同的诉讼请求，不应予以支持。张强基于此种“不安”而认为臧恕根本违约并要求支付违约金的请求，同样也不应支持。一审法院根据本案的情况，认定合同应当继续履行，不支持张强要求臧恕承担�约金40万元的诉请，具有充分的事实和法律依据，本院予以支持，但裁判主文确实存在执行上的不确定性，本院根据房屋买卖合同履行的一般顺序予以变更。
综上，张强、臧恕的上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实基本清楚，判决基本正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持江苏省南京市江宁区人民法院(2016)苏0115民初6638号民事判决第二项；
二、变更江苏省南京市江宁区人民法院(2016)苏0115民初6638号民事判决第一项为：张强于本判决生效后四十五日内办理银行贷款审批手续，臧恕应予以相应协助；臧恕于前述贷款审核通过或张强支付剩余房款现金后十日内协助张强办理南京市江宁区清水亭东路9号万科金域蓝湾某幢403室房屋产权变更登记手续；
三、�回张强、臧恕的上诉请求。
二审案件受理费由张强承担7380元，臧恕承担3610元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王劲松
审 判 员 殷源源
代理审判员 张卓慧
二〇一七年三月九日
书 记 员 郭旭东