湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘01民终914号
上诉人（原审原告，反诉被告）：李小玲。
委托诉讼代理人：李鸿义。
上诉人（原审被告，反诉原告）：王叶红。
委托诉讼代理人：易思楠，湖南天地人律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈恩德，湖南天地人律师事务所实习律师。
原审第三人：许轲。
上诉人李小玲、王叶红因与原审第三人许轲房屋租赁合同纠纷一案，上诉人李小玲、王叶红均不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2016）湘0104民初5147号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人李小玲的上诉请求：1、一审法院对部分事实审理缺乏证据支持，请求对事实部分进行重新审理；2、王红叶的房屋因火灾事故长时间不能正常使用，而其又没有提供过渡办公场所的情况下，李小玲提出解除合同并不违约，请求判决返还5000元保证金，赔偿解除合同损失10000元于法无据；3、房屋租金因计算至火灾发生时为止，退还租金11840元。事实和理由：一、在租赁房屋发生火灾后，李小玲通知了王叶红、许轲该房屋因发生火灾而不能办公的情况，但王叶红没有提供临时办公场所。由于该房屋系用作公司办公使用，停业一天都将造成巨大损失。李小玲在等待一周而房屋仍不能恢复办公条件，公司将面临巨大损失的情况下，电话通知许轲要求搬离租赁房屋，却未获得同意，李小玲只能被迫自行搬离。二、一审法院只审查了火灾发生后该房屋何时具备基本生活条件的情况，却未审查何时具备公司办公条件以及火灾发生是否导致合同履行不能。至2016年7月下旬，租赁房屋才适合办公，而在这一个多月的时间内，王叶红又没有提供临时办公场所，因此，李小玲在公司因无房屋办公已产生了巨大损失的情况，提出解除合同是合情合理的，不需要承担解除合同的相关赔偿。三、一审法院在证据不足的情况下，认为李小玲违约解除合同，并赔偿王叶红10000元损失，以及5000万元押金不予退还，是错误的。此外，在租赁房屋因火灾不能使用，王叶红又没有提供过渡用房的情况下，房屋租金应计算至火灾发生之日，而不是王叶红接到起诉书时。
王叶红答辩称：一、火灾并非王叶红的原因造成，王叶红也无法预料到意外火灾的产生，因此，根据双方签订的《租房合同》第九条免责条款的约定，王叶红依约无需承担违约责任；二、火灾仅导致租赁房屋短时间内使用不便，且得到了有关部门的妥善解决，该情况不属于合同法第二百一十六条所述的违约情形，因此，王叶红依法不承担责任；三、在王叶红依法定和约定都不承担责任的情况下，李小玲却明确表示要求解除合同，因此，王叶红有权在履行期限届满前扣除押金并要求李小玲承担违约责任；同时，不予退还已收取的租金，并可继续收取租金。
许轲答辩称：同意王叶红的答辩意见。另补充一点：政府有关部门已提供了过渡场所，我方没有必要再行提供。
上诉人王红叶的上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项、第三项、第五项；2、依法改判驳回李小玲的全部诉讼请求，支持王叶红的全部反诉请求；三、判令李小玲承担一、二审全部诉讼费。事实和理由：一、一审法院在李小玲擅自对租赁房屋进行装修，且王叶红已提供装修损失照片及装修收据的情况下，仍不支持王叶红的装修损失，属于基本事实认定不清；二、一审法院在已确认李小玲违约解除合同，给王叶红造成严重损失的情况下，判决的违约解除损失明显过低，属于基本事实认定不清；三、一审法院确认李小玲与王叶红的租赁合同于2016年8月9日解除错误，合同解除时间应从判决书送达之日起算，李小玲的租金及物业费应支付至判决书送达之日。
李小玲答辩称：一、关于装修损失，王叶红没有提供足够证据证明装修前后的情况，李小玲也没有对房屋进行改装；承租期间，王叶红也未提出过任何异议，因此，王叶红所述与事实不符，不予认可；二、我方并未违约解除合同。政府有关部门提供的过渡场所是基本的生活用房，而我方租赁房屋系用于办公。二、物业公司在2016年7月20日出具了一份《证明》，证明该栋大楼全部停网长达一个月。由于李小玲租赁该房屋系用作大型文化传播公司办公，需要使用网络，因此，火灾导致李小玲无法正常办公，造成巨大损失，且王叶红未提供过渡用房。李小玲的损失不能无期限延长，因此，其通知王叶红、许轲解除合同于法有据，租赁合同应于火灾发生之日解除，租金以及物业费也只能交至火灾发生之日。
许轲对王叶红的上诉请求及理由没有异议。
李小玲向一审法院起诉请求：一、请求解除租房合同；二、王叶红及许轲退还李小玲租金11840元；三、王叶红及许轲退还押金5000元；四、本案的诉讼费用由王叶红及许轲负担。
王叶红向一审法院提出反诉请求：一、李小玲赔偿王叶红装修损失24000元；二、李小玲赔偿违约解除合同给王叶红造成的损失36000元；三、李小玲赔偿应交纳的物业费共计2680元；四、李小玲承担反诉的全部诉讼费用。
一审法院经审理查明：王叶红系长沙市岳麓区岳麓大道158号盛大泽西城第5幢12层1215号（建筑面积65.95平方米）和1216号（建筑面积69.42平方米）房屋的房屋所有权人。2014年10月8日，王叶红通过公证委托的方式，委托许轲办理上述两套房屋的出租事宜。2015年9月3日，许轲与李小玲签订《租房合同》，该合同约定：许轲将上述两套房屋租赁给李小玲作为办公之用；租赁期为2015年9月6日起至2018年9月5日止；2015年9月6日至2016年9月5日期间房租为人民币57600元，分别于2015年9月6日和2016年2月25日前支付，每期28800元；物业费为2.2元每平方米，按月支付；在签订合同时，李小玲支付王叶红押金5000元。同时合同还约定：因地震、火灾，或非王叶红过失造成的火灾、盗窃、各种设备故障而引起的损害，王叶红概不负责。不可抗力下，双方同权同责。合同签订后，王叶红将租赁房屋交付给李小玲使用，李小玲通过银行转账的方式向王叶红交纳2015年9月6日至2016年9月5日的租金共计57600元，同时向许轲交纳押金5000元，之后许轲将上述押金5000元转交与王叶红。同时，李小玲向租赁房屋所在小区物业公司交纳了截至2015年12月的物业管理费，从2016年1月开始，李小玲就再未向物业公司交纳物业管理费。2016年8月26日，租赁房屋所在的小区物业公司向王叶红发出缴催通知单，要求其支付2016年1月1日至2016年9月30日的物业管理费。
2016年6月22日，因租赁房屋所在楼栋的地下车库发生火灾，租赁房屋出现停水停电停网的情况，至2016年7月7月，该楼栋恢复了水电等基本配套设施。自火灾发生后，在李小玲、王叶红双方未就租赁房屋办理相关交接手续的情况下，李小玲搬离了租赁房屋，另寻了其他的办公场地，并再未向王叶红交纳房屋租金。2016年8月29日，王叶红向李小玲通过邮寄的方式发出了《房租催款函》，但王叶红仍未向李小玲交纳租金。
一审法院认为，李小玲与王叶红所签订的《租房合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效。李小玲、王叶红均应严格按照合同的约定履行各自义务。合同签订后，李小玲向王叶红支付2015年9月6日至2016年9月5日的租金共计57600元。后因2016年6月22日租赁房屋所在楼栋发生火灾，李小玲搬离租赁房屋，并未向王叶红交纳租金，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款的规定，李小玲可解除合同，故李小玲诉请解除双方于2015年9月3日签订的《租房合同》，一审法院予以支持。至于具体的解除时间，依据一审法院向王叶红送达起诉状副本等相关材料的时间，一审法院认定为2016年8月9日。因双方合同已于2016年8月9日解除，故李小玲交纳的2016年8月10日至2016年9月5日的租金3945元，王叶红应予以退还。至于2016年6月22日火灾发生到2016年7月7日房屋水电配套设施恢复，上述时间段的租金王叶红是否应退还的问题。一审法院认为，依据合同第九条第一款的约定，因地震、火灾，或非王叶红过失造成的火灾、盗窃、各种设备故障而引起的损害，王叶红概不负责，而在本案审理过程中，李小玲未提供证据证明租赁房屋所在楼栋发生火灾系王叶红过失造成，故火灾发生期间的租金，王叶红可不予退还。另李小玲诉请许轲退还租金和押金，一审法院认为，许轲仅代理王叶红处理房屋出租的事宜，且租金及押金都实际交付给了王叶红，故对李小玲的该诉请，一审法院不予支持。
关于王叶红反诉要求李小玲承担解除合同造成王叶红损失的问题。一审法院认为，租赁房屋于2016年6月22日发生火灾，但至2016年7月7日，租赁房屋的水电恢复供应，已经具备了相应的房屋使用条件。在此情况下，李小玲仍搬离租赁房屋，不向王叶红支付租金，并要求解除合同，现王叶红反诉要求李小玲承担解除合同造成王叶红的损失，一审法院予以支持。至于具体的损失数额，一审法院依据李小玲占有使用租赁房屋的情况、租赁房屋的租金情况等因素，酌定李小玲支付王叶红解除合同造成的损失10000元。另李小玲向王叶红交纳的押金5000元，依据合同第五条的约定，因李小玲以其行为表示不再履行合同，故该押金王叶红可不予退还。
关于王叶红反诉要求李小玲赔偿装修损失24000元的问题。一审法院认为，王叶红称李小玲擅自对租赁房屋进行了装修，李小玲予以否认，且王叶红未提供证据证明李小玲对租赁房屋进行了装修，且对王叶红造成了实际的损失，故对王叶红的上述反诉请求，一审法院不予支持。
关于王叶红反诉要求李小玲赔偿物业费的问题。李小玲认可其在2016年1月开始就未向租赁房屋所在小区物业公司交纳物业费，依据双方合同约定的物业费的交纳标准（2.2元/平方米）、租赁房屋的建筑面积（65.95平方米+69.42平方米），李小玲仍需支付2015年1月至2016年8月9日的物业管理费共计2174元[（135.37平方米×2.2元×7个月）+（135.37平方米×2.2元÷30天×9天）=2174元]。因该费用王叶红作为租赁房屋业主需向物业公司支付，故李小玲应向王叶红支付上述费用。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、依法确认李小玲与王叶红于2015年9月3日所签订的《租房合同》于2016年8月9日予以解除；二、王叶红自本判决生效之日起十日内退还李小玲租金3945元；三、李小玲自本判决生效之日起十日内赔偿王叶红解除合同的损失10000元、物业管理费2174元；四、驳回李小玲其他诉讼请求；五、驳回王叶红其他诉讼请求。本案本诉案件受理费减半收取110.5元，由李小玲负担50元、王叶红负担60.5元；反诉案件受理费减半收取683元，由李小玲负担300元，由王叶红负担383元。
本院经审理查明：1、长沙恒成物业管理有限公司盛大泽西客户服务中心分别于2016年7月20日、8月23日出具了两份《证明》。2016年7月20日的《证明》内容为：“2016年6月22日长沙市岳麓区岳麓大道158号盛大泽西城5栋起火致使5栋整栋楼层停电停网，因而目前无法正常居住或办公。”而2016年8月23日的《证明》内容为：“2016年6月22日，长沙市岳麓区岳麓大道158号盛大泽西城5栋由于地下车库局部火灾，造成该栋供电供水暂停。在各部门大力工作下，水电等配套设施已于7月7日前恢复。统一安置在七天宾馆的受影响业主也于7月7日回迁。”2、《租房合同》第五条约定：“若乙方（李小玲）不履行合同，则押金不予返还；若甲方（王叶红）不履行合同，则应将押金全额返还并赔偿乙方五千元作为赔偿。”
本院经审理查明的其它事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为：李小玲与王叶红签订的《租房合同》系双方真实意思表示，且无法定无效情形，其合法有效，可作为双方享有权利及履行义务的依据。本案中，虽然涉案房屋因所在楼栋发生火灾造成一段时间内水电及网络停用而无法正常使用，但该时间段较短，且李小玲并未提供充分证据证明其将导致合同主要目的不能实现；同时，在水电、网络恢复，房屋已可正常使用的情况下，李小玲仍要求解除合同，因此，一审法院认定李小玲构成违约并无不当。李小玲认为王叶红负有提供临时办公场所的义务，却未对此提供相应证据予以证明。对涉案房屋的装修费用，王叶红仅提供了收据，且收据出具单位为装饰公司，却无相应发票，亦无装修合同等，因此，王叶红主张的房屋装修费用因证据不足而不能成立。但王叶红提供的照片能认定李小玲对涉案房屋进行了改装，因此，王叶红对房屋进行恢复必然产生相应费用，故一审法院酌情认定王叶红的损失为10000元并无不当。
《租房合同》中“若乙方不履行合同，则押金不予返还；若甲方不履行合同，则应将押金全额返还并赔偿乙方五千元作为赔偿。”的内容实际上系将该5000元押金约定了定金性质，因此，在王叶红已选择要求李小玲承担违约赔偿责任的情况下，不能再同时要求适用定金法则。
虽然《租房合同》约定，因地震、火灾，或非王叶红过失造成的火灾、盗窃、各种设备故障而引起的损害，王叶红概不负责，但该约定系指王叶红对约定情形给李小玲所造成的损害，不承担责任，而非指在该等情形导致房屋不能正常使用的情况下，李小玲仍应向王叶红支付租金；同时，根据《租房合同》双务性特点及双方在合同中“不可抗力下，双方同权同责”的约定，在涉案房屋不具备使用条件的情况下，李小玲无需承担支付租金的义务。因此，一审法院认为李小玲在火灾期间仍应支付租金没有事实及法律依据。对火灾导致无法正常办公的期间，王叶红负有举证责任，因此，在长沙恒成物业管理有限公司盛大泽西客户服务中心出具的两份《证明》不一致，且王叶红未提供其它证据予以充分佐证的情况下，应认定对李小玲有利的时间，即房屋无法正常使用至2016年7月20日，因此，王叶红应返还李小玲2016年6月22日至7月20日的租金约4576元。
李小玲作为涉案房屋的租赁使用人，依据合同约定应当支付物业费；虽然涉案房屋在火灾期间不能正常使用，但物业公司在此期间仍提供了物业服务，因此，一审法院判决李小玲承担相应的物业费并无不当。
综上，李小玲的部分上诉请求成立，王叶红的上诉请求不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持湖南省长沙市岳麓区人民法院（2016）湘0104民初5147号民事判决第一项、第三项、第五项；
二、变更湖南省长沙市岳麓区人民法院（2016）湘0104民初5147号民事判决第二项为：王叶红自本判决生效之日起十日内退还李小玲租金8521元；
三、撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院（2016）湘0104民初5147号民事判决第四项；
四、王叶红自本判决生效之日起十日内返还李小玲押金5000元；
五、驳回李小玲的其他诉讼请求。
本案一审本诉案件受理费110.5元，反诉案件受理费683元，二审案件受理费1366元，共计2159.5元，由李小玲负担366.3元，王叶红负担1793.2元
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 凯
审 判 员 王 勇
代理审判员 金新贵
二〇一七年八月十五日
书 记 员 刘 璇