广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0304民初5020号
原告赵玲玲，女，汉族，1981年7月18日出生，住址广东省深圳市福田区福华一路6号免税商务大厦1403，身份号码420881198107182948。
委托代理人王向丽，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
委托代理人陈罗红，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。
被告丁达，男，汉族，1971年4月7日出生，住址广东省深圳市福田区百花路长泰花园X号，身份号码320402197104070216。
委托代理人郭厚君，女，满族，1977年4月17日出生，住址广州市海珠区利安一街1号205房，身份号码210727197704171246。
委托代理人关伟，广东中天律师事务所律师。
第三人深圳市华宇地产置业顾问有限公司，住所地深圳市福田区园岭街道百花二路66-5号实验综合楼首层，组织机构代码084621292。
法定代表人陈勇。
委托代理人陈某陈某，男，汉族，1990年3月3日出生，身份号码430422199003039236，系公司员工。
委托代理人胡某，男，汉族，1987年11月13日出生，身份号码362427198711137014，系公司员工。
上列原告诉被告及第三人房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月24日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年7月28日公开开庭进行了审理。原告赵玲玲及其委托代理人王向丽、陈罗红，被告的委托代理人郭厚君、关伟，第三人的委托代理人陈某陈某、胡某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年12月15日，原被告双方通过第三人提供的居间服务，达成购房意向，当日双方签订了位于深圳市福田区长泰花园X号房屋的《房产买卖合同》，随后双方又签订了一份《房产买卖合同》补充协议。转让房产的房产证号为深房地字第300026XXXX号，房产用途为住宅，建筑面积109.3平米，房产无抵押。《房产买卖合同》中约定了：1.房产的转让价为800万元；2.定金30万元于合同签订当日转入卖方银行账户；3.首期款（以银行批复为准）到买方贷款银行作资金托管（监管），存入托管（监管）账户；4.买方以银行按揭贷款支付余款；5.过户税费由买方承担；6.若一方违约导致交易无法完成，应向对方承担违约责任，约定的违约金为房产转让价的20%。随后双方签订的补充协议中约定：1.在签订国土局规定的《深圳市二手房买卖合同》时，以国土部门的评估价格填写；2.任何一方单方要求以约定价格填写，则应承担由此增加的过户税费，否则导致交易无法完成，视为违约；3.补充协议与《房产买卖合同》不一致之处，以本协议为准。合同签订当日，原告（买方）向被告（卖方）转账支付30万购房定金。2015年12月30日，原被告及第三人共同到工商银行深圳喜年支行办理了资金监管并申请银行贷款，原告将购房首期款210万元打入监管账户。2016年1月13日，工商银行喜年支行向原告出具了560万的按揭贷款确认书。2016年1月18曰，原被告及第三人共同到深圳巿国土局办理过户手续，办理过程中，被告代理人郭厚君提出要以800万元填写过户价，并要求让原告承担增加的税费，原告认为，根据《补充协议》的约定，国土局评估价之外的税费应由提出方即卖方承担。遂产生分歧，当日，过户手续未能办理。2016年1月24日、2016年1月27日，原告两次发函致被告，催促被告履行合同，并多次电话协商，均未得到明确回复。为维护原告的合法权益，故起诉至法院请求判令：1、被告退还原告已经支付的购房定金30万元：2、被告支付原告购房违约金160万元；3、本案诉讼费和保全费由被告承担。
被告答辩称，本案原告的诉讼请求是要求被告返还购房定金和支付合同违约金，其事实前提是解除双方关于深圳市福田区长泰花园X号房屋的相关房产买卖合同。因此，被告同意本案原告解除上述房屋买卖的意愿，但被告认为本案合同违约方是本案原告而不是被告，故被告不同意本案原告要求被告返还购房定金和支付合同违约金的诉讼请求，并请求人民法院依法驳回原告的该诉讼请求。一、被告由于母亲患有重大疾病急需巨额治疗费用，故急于出售房屋收取现金并通过中介的第三人与本案原告于2015年12月15日签订关于深圳市福田区长泰花园X号房屋的《房产买卖合同》，被告与本案原告协商出售上述房屋的交易价格是实收800万元（即不含房屋买卖税费，相关的房屋买卖所涉及的所有税费由本案原告承担），以上事实是双方真实意愿和意思表示。二、在签订上述《房产买卖合同》后，本案原告与本案第三人共同串通，并利用被告急于出售涉案房屋的心态向被告的代理人提出为了不想按合同约定多交税，要求上述房屋买卖不按《房产买卖合同》实际的800万元买卖价格向房管部门申请买卖交易，只按较低的评估价格交易，本案原告的目的是为了逃避国家税收管理并企图少交税，损害国家利益。由于被告的代理人不懂国家对房屋买卖税收管理的法律和政策且急于为被告尽快出售房屋回收资金，在本案原告与本案第三人的共同欺骗和诱逼并对此声称签订《补充协议》的目的是为了逃避国家税收管理并企图少交税，否则拒绝交易的前提下，于同日在本案原告和本案第三人准备好的关于上述房屋买卖的《补充协议》签名。试问：按常理，卖房人有谁会为买房人逃避国家税收而卖房人自己为他人承担逃税责任（卖房人如不同意买房人安排就需承担补交税）？而且，根据本案原告在本案提交《履约催促函》中显示，本案原告是明知按其要求的交易方式是逃税违法的，只是本案原告和本案第三人利用被告的代理人不懂法而将其违法成本诱骗加在被告一方。所以，上述的房屋买卖的《补充协议》的本意是本案原告为了逃避国家税收管理，少交税，损害国家利益使用而不是房屋买卖双方的真实意思表示，这充分说明《补充协议》是本案原告为了逃避国家税收管理，少交税，损害国家利益并与本案第三人共同串通以乘人之危和欺骗方式迫使被告的代理人签署而形成的！也是为了胁迫卖房人配合买房人和中介机构实施违法行为而准备的，故该《补充协议》不是真实的房屋买卖合同的有效合法补充。根据我国《合同法》第五十二条规定：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；违反法律、行政法规的强制性规定，故双方签订的《补充协议》依法无效，且对双方不构成法律约束力。请法庭依法予以明察！三、2016年1月13日，本案原告向被告提交一份工商银行《二手楼按揭贷款确认书》，本案原告据此再次向被告明确双方上述房屋的真实买卖价格是按《房产买卖合同》约定内容执行的，本案原告向按揭贷款银行保证和向被告声明：如……买卖双方虚构交易背景、虚构房产成交价格……或买卖双方、房地产中介机构任意一方提供虚构资料，涉嫌欺诈行为导致贷款不能发放的，本确认书无效。对此，本案原告是以自己的行为向被告明确双方执行《房产买卖合同》并以800万元真实价格成交而不是《补充协议》的虚构价格。但在双方到达房管部门办理上述房屋买卖交易手续时，本案原告出尔反尔实施违法、违约和欺诈，要求被告以3391789元（不含税费）的价格进行上述房屋买卖交易，并声称该价格为评估价仅作为涉讼房屋买卖交税依据，而根据本案原告提供的《深圳巿二手房买卖合同》（本案原告已签名确认）的第十七条规定：买卖双方在本合同签订之前的承诺及协议，如有与本合同不相符的，以本合同为准；所以，被告认为本案原告的行为已经严重违法并损害被告的利益，包括但不限于本案原告申请的560万元按揭款根据上述工商银行《二手楼按揭贷款确认书》是不可能被批准足额发放的，并因此直接导致被告不能收到房屋买卖的800万元的全部款项（对此根据本案原告在本案提交《履约催促函》中显示其是明知的），故被告只能拒绝继续进行上述房屋买卖交易。对此，被告认为自己的行为是合法合理并依法受法律保护，根本不构成对于2015年12月15日签订关于深圳市福田区长泰花园X号房屋的《房产买卖合同》的违约，请求人民法院依法应予以支持。综上所述，被告认为，本案原告违反房屋买卖双方签订的真实意思表示的《房产买卖合同》约定和违背向被告明示根据工商银行《二手楼按揭贷款确认书》的申请保证进行合法的房屋买卖，却以不法的《补充协议》为依据迫使被告进行上述房屋买卖，并以虚构事实向按揭银行申请按揭贷款，其行为足以对被告构成不法侵害，故本案违法和违约方应是本案原告。所以，本案原告的诉讼请求无事实依据和法律依据，被告请求人民法院支持被告的答辩意见并依法驳回本案原告的诉讼请求。
第三人述称，原、被告在我司签订买卖合同，原告支付了定金，原告已按合同约定办理了资金监管，银行也出具了贷款承诺函，在办理过户时被告要求要以实际成交价作为过户价格，但以实际成交价过户会多出50万的税费，被告不愿意承担，要求原告承担，但原、被告之间签了补充协议，补充协议约定如果哪一方要求以成交价过户，则由哪一方承担税费，双方均已签字捺印。双方因过户税费无法达成一致，所以没有履行后续手续。
经审理查明，2015年9月14日，被告公证委托郭厚君出售被告名下位于深圳市福田区长泰花园X号房产（下称涉案房产）所有事宜，委托期限自2015年9月至2016年12月31日。
2015年12月15日，原告（买方）与被告（卖方）的委托代理人郭厚君签订《房地产买卖合同》，约定卖方自愿将其名下涉案房产以800万元的价格转让给买方；买方同意在本合同签订之日向卖方支付定金30万元；买方向银行按揭贷款支付约定的楼款，买方须于2016年1月5日前预付首期购房款以银行批复为准，并到买方贷款银行作资金托管；买方自愿承担房产过户的所有税费；房产没有抵押，双方应在银行出具贷款承诺函之日起三个工作日内，签订《深圳市二手房买卖合同》，办理房产过户手续；任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任，如买方违约，卖方有权解除合同没收定金或要求买方支付房产转让价百分之二十违约金；如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之二十违约金。由此造成第三方损失的，由违约方承担赔偿责任。合同还对房产交付进行了详细的约定。
同日，双方签署《房产买卖合同补充协议》，对到房产交易中心签署规定版本的《深圳市二手房买卖合同》时，就房产转让价格的填写事宜，双方经协商一致，签订补充协议如下：1、双方确认此次房产交易的转让价格为800万元，买方应按此金额全额付款，不得有异议；2、双方确认在签订国土局规定的《深圳市二手房买卖合同》时，将该房地产转让总价按该房产在国土部门的评估价格填写，此转让价与《房产买卖合同》约定的转让价的差额作为该房产的家俬家电、装修装饰，有线电视、煤气设备设施等的补偿，双方对此无异议，不能作为双方作出了变更房产转让价的意思表示的依据；3、买方保证应按本第1条确认的金额付款，不得主张《深圳市二手房买卖合同》填写的转让价格付款，也不得对差额补偿提出异议而拒绝付款，否则视为违约；4、在签订国土局的《深圳市二手房买卖合同》时，如任何一方单方面要求依据所签订《房产买卖合同》约定的价格填写转让价的，应当承担由此增加的过户税费，否则导致房产交易无法完成的，视为提出方违约；5、此补充协议与《房产买卖合同》不一致之处，以本协议为准。
同日，原告向被告转账支付295000元。郭厚君向原告出具收款收据，确认收到原告支付的定金30万元。原告、被告与第三人均确认定金中的5000元作为交房押金目前由第三人托管。被告确认其收到的定金目前没有退还原告。
2015年12月30日，原告、郭厚君与中国工商银行股份有限公司深圳喜年支行（下称工商银行喜年支行）签署《二手楼交易资金监管协议》约定，原告与被告将涉案房产的首期款210万元交由该行托管。目前该托管资金因托管期限届满已退还原告。
2016年1月13日，工商银行喜年支行向原告下发《二手楼贷款确认书》，确认向原告发放560万元的抵押贷款。
2016年1月18日，原告与郭厚君及第三人前往深圳市产权登记中心办理涉案房产的转移登记手续，原告于当日签署了国土局的制式《深圳市二手房买卖合同》，该合同载明涉案房产的转让成交价为3391798元。被告及其代理人未在该合同上签字，当日双方未能办理转移登记的相关手续。
2016年1月24日，原告通过邮政EMS向被告的代理人郭厚君寄发《履约催促函》称，被告未按合同约定签署《深圳市二手房买卖合同》及办理房产过户手续，特函告被告在收到函件后3日内履行相应的义务。
2016年1月25日，第三人向被告代理人郭厚君寄发《履约催促函》称，被告未在合同约定的期限内签署《深圳市二手房买卖合同》及办理过户手续，特此函告被告在收到函件后3日内履行上述义务。
2016年1月26日，被告代理人郭厚君向原告寄发《履约催促函》称，双方约定的涉案房产的转让价款为卖方实收800万元，由于贵方在双方共同需到房管部门办理上述房屋过户手续时提出并要求上述房屋成交价改为3391798元，且贵方告知这是上述房屋买卖房管部门的评估参考价。对此，由于上述房屋业主认为3391798元的成交价不是上述房屋买卖的实际成交价并与买卖双方约定的实际成交价相差甚远，且根据上述房屋买卖所涉及的相关管理以及税法规定，如上述房屋实际成交价低于或等于3391798元的，上述房屋买卖应缴纳的相关税费以3391798元为参考标准，但如上述房屋买卖实际成交价高于该参考标准，应以实际成交价为标准依法缴纳相关税费。因此，上述房屋业主不同意涉嫌违反法律以及相关管理规定，且合同如涉及或在违法事实的均被确认为无效，其合法权益不能依法得到有效的保障。正因如此，本人作为上述房屋业主的代理人是不可能违反房屋业主的合法意愿。为此，本人特此向贵方通知如下：请贵方在收到本函的三个工作日内通知本人并共同到房管部门办理上述房屋以成交价为800万元的买卖过户手续（且上述房屋买卖涉及的全部税费按双方合同约定均由买方支付和承担），望履约并予以执行，否则，上述房屋业主有权解除买卖合同并予以依法追究。
2016年1月27日，原告再次向被告的委托代理人郭厚君邮寄《履约催促函2》称，对于被告代理人发来的函件给予说明和澄清。1、原告支付了定金30万元，首期款监管资金为210万元，银行承诺发放的贷款为560万元，上述款项共计800万元。2、业主认为不按照800万元进行房屋转让和按照800万进行缴纳税费就属于偷税漏税的说法不成立。按照中国的税法规定，过户税费是由卖方来承担的，所以说偷税漏税的主体是卖方，而不是买方。虽然《房屋买卖合同》中约定买房愿承担一部分税费，但根据《房屋买卖合同的补充协议》的第四条已经明确规定在签订国土局《深圳市二手买卖合同》时，如任何一方单方面要求依据所签订《房产买卖合同》约定的价格填写转让价的，应当承担由此增加的过户税费，否则导致房产交易无法完成的，视为提出方违约。此外，《房产买卖合同》的第九条约定，卖方应于银行出具贷款承诺函三个工作日内办理过户手续，即2016年1月18日之前完成过户手续。综合以两个条款卖方已构成违约。3、郭女士作为业主丁达先生房屋买卖的全权代理人，我已经多次清晰地表达了我的目的就是顺利完成过户手续，合法合规的完成房屋买卖交易，但是业主方一直坚持要以800万作为转让价，并坚持让买方承担800万与国土评估价（3391798元）价差所增加的税费，并以此为理由拒绝履行过户手续。在此，我要申明的是首先3391798元是国土局自动生成的评估价，按照合同约定买方愿意承担3391798元转让价的过户税费，但是业主坚持要以800万作为转让价，那请按照补充协议的第四条来执行，即业主作为提出方应当承担由此增加的税费，因此业主要求买方来承担是不合理的。4、业主通过郭女士表达不过户的原因是担心尾款560万收不到，后来我说为了打消业主的担心和疑虑可以另外签订一份合同，就是如果业主没收到全款可以有权不交房的条款，业主也不答应。现在又提出让买方承担国土局评估价之外的过户税费的无理要求。从2016年1月14日到现在已经给主足够的时间来判断和考虑，且经过双方多次沟通卖方都坚持自己的做法且不履行过户手续，到目前都无法达成和解。为此函告被告在收到本函三个工作日内仍然不按照《房产买卖合同》及补充协议来继续履行合同和办理过户手续，原告将按照《房产买卖合同》第十二条规定视卖方违约，并按照法律程序主张买方的权益。
2016年2月20日，第三人出具《关于长泰共园X号房产买卖的情况说明》称，2016年1月18日，原告与被告代理人郭厚君及第三人的员工陈某、胡某一起前往国土部门办理过户手续，但在办理现场被告通过电话要求郭厚君以800万元作为过户价，并要求买方承担增加的税费，还担心资金安全为由不配合办理过户手续。买方当场表态可以按800万元过户，根据《补充协议》的约定，国土局核定价之外的税费应由提出方即卖方承担。双方由此产生争议，郭厚君再次与被告电话沟通了几小时未果，当日未能完成过户手续。之后，第三人发函催告被告履行义务并电话沟通，但郭厚君对此不作回应，也一直未配合办理过户手续。
另查，涉案房产登记在被告名下，无抵押。
本院认为，原告和被告签订的《房产买卖合同》及其补充协议合法有效，对当事人具有法律约束力。本案中，原告已按合同约定履行了支付定金、办理首期款资金监管、取得了贷款承诺函的义务，但被告未按合同约定配合办理过户登记。本案的争议焦点为被告以办理过户登记时签署的制式版本的《深圳市二手房买卖合同》载明的成交价与实际成交价不符、存在逃税的违法行为为由不配合办理过户手续是否构成违约。首先，原告按合同约定支付了定金30万元，办理了210万元的首期款的监管，银行承诺的贷款为560万元，在涉案房产办理过户登记及抵押手续后，被告可足额收到800万元的购房款。其次，原告与被告签署的补充协议明确约定双方在签署《深圳市二手房买卖合同》时，房产的转让价按该房产在国土部门的评估价格填写，且该价格不能作为双方作出了变更房产转让价的意思表示，即按《深圳市二手房买卖合同》载明的成交价3391798元办理过户登记，亦不会影响被告足额收到购房款800万元；最后，原告与被告约定过户时以国土部门的评估价办理，如若一方要求以800万元的转让价款办理过户手续，应当承担增加的过户税费，被告要求按800万元的转让价办理过户，原告并未反对，同时发函催告被告办理过户手续并承担由此增加的税款，即在以800万元办理过户的情况下并不构成逃税，但被告未对增加税款的承担作出回应，亦未在原告催告的期限内配合办理过户手续，被告构成根本违约。鉴于原告请求被告返还购房定金并要求其承担违约责任的前提为解除涉案合同，经本院释明后，原告请求解除涉案合同，涉案合同应自庭审日即2016年7月28日解除。被告构成根本违约，原告有权要求被告返还购房定金30万元并要求其支付合同约定的转让价款20%的违约金160万元。鉴于仍有5000元定金托管在第三人处，为避免诉累，第三人应径行向原告退还该5000元，被告还应向原告返还定金295000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告丁达应于本判决生效之日起十日内向原告赵玲玲返还定金295000元；
二、被告丁达应于本判决生效之日起十日内向原告赵玲玲支付违约金160万元；
三、第三人深圳市华宇地产置业顾问有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告赵玲玲返还定金5000元。
如被告未按本判决指定期限履行上述金钱给付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费21900元、保全费5000元（均已由原告预交），均由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并按规定预交上诉费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 肖 英
人民陪审员 侯媛蓉
人民陪审员 高 兰
二〇一六年八月三日
本件与原件核对无异
书 记 员 苏 颖
附法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。