福建省福州市台江区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0103民初1854号原告：阳光城集团福建有限公司，住所地福建省福州市台江区鳌峰街道鳌港苑4座1501单元，统一社会信用代码913500005692895828。法定代表人：徐国宏，董事长。委托诉讼代理人：邱小红、黄昱豪（实习），北京德恒（福州）律师事务所律师。被告：陈华英，女，1988年8月5日出生，汉族，住福建省闽侯县，委托诉讼代理人：林滨，男，系被告陈华英配偶。委托诉讼代理人：陈龙其，福建知茂律师事务所律师。原告阳光城集团福建有限公司与被告陈华英商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年4月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告阳光城集团福建有限公司的委托诉讼代理人邱小红、黄昱豪，被告陈华英及其委托诉讼代理人林滨、陈龙其到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阳光城集团福建有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告就被告购买的福州市台江区××南侧与××路西侧交叉处天御城住宅项目XX#XX单元《商品房买卖合同》（合同编号：201336830029）已于2016年1月11日解除；2、判令被告立即协助原告向房屋权属登记机构福州市房地产交易登记中心办理福州市台江区××南侧与××路西侧交叉处天御城住宅项目XX#1901单元的合同网签注销、合同预售备案登记注销、预购商品房预告登记注销手续；3、判令被告立即向原告支付未协助办理合同网签注销、合同预售备案登记注销、预购商品房预告登记注销等相关手续的违约金（按每逾期一日，支付相当于总房款万分之五的违约金，自2016年1月16日暂时计至2017年3月21日违约金为人民币716569.2元），实际违约金应计算至办理完毕注销合同备案登记、注销预告登记手续之日止；4、判令被告立即将发票号码为00009604的《销售不动产统一发票》返还给原告；5、判令被告赔偿原告为主张权利所支出的律师代理费8000元；6、本案的全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年4月28日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号：201336830029）及其附件补充协议，约定被告向原告购买其开发的位于福州市台江区××南侧与××路西侧交叉处天御城住宅项目XX#1901单元，房屋总价款为3332880元。根据《商品房买卖合同》第六条约定：被告应于《商品房买卖合同》签订当日向原告支付购房款人民币300000元，合同备案出件后3日内向原告支付购房款人民币1702880元，剩余全部购房款人民币1330000元由被告向银行或公积金中心申请贷款支付给原告。合同签订后，被告按约向原告支付购房首付款人民币2002880元，并准备通过银行按揭贷款的方式支付剩余购房款，但由于被告个人征信问题，无法办理银行按揭贷款。2016年1月11日，双方协商一致解除《商品房买卖合同》，并签订福州公司阳光凡尔赛宫项目《合同解除协议》（合同编号：201336830029）。《合同解除协议》第一条约定：“甲乙双方（即原被告双方）一致同意自签订本协议之日起解除原合同，乙方（被告）同意向甲方（原告）支付人民币333288元的违约金。”《合同解除协议》第二条约定：“被告应当在本协议签订后五日内配合原告办理完毕解除原合同的一切相关手续（包括但不限于办理房屋预售和/或出售登记注销手续），并在上述期限内将原合同原件、购房相关票据等全部相关资料交付给原告。因此产生的全部费用，由被告承担。”《合同解除协议》第六条约定：“如果被告拖延办理本协议约定的原合同解除及相关备案注销等手续，截至被告按照本协议约定办理完成原合同的解除及注销等手续之日止，每逾期一日，被告应支付相当于总房款万分之五的违约金。”根据原被告之间的约定，《合同解除协议》签订之日即2016年1月11日，双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201336830029）就已经解除。原告根据《合同解除协议》约定在扣除违约金333288元后，向被告退还了剩余全部购房款1669592元。但被告并未依约在协议签订后五日内，即2016年1月16日前配合原告办理完毕解除原合同的一切相关手续，并在上述期限内将原合同原件、购房相关票据等全部相关资料交付给原告。原告在无奈之下于2016年10月18日委托律师向被告发送了《律师函》，督促被告在收到该函件后三日内履行合同解除后的相关义务，包括配合原告办理合同备案注销、预告登记证销等相关手续，妥善处理好《商品房买卖合同》解除后相关事宜，并支付相应的违约金、赔偿金，但被告仍拒不配合。由于被告至今未履行相关义务，其行为已严重损害了原告的利益，为维护原告的合法权益，原告特提起诉讼，望判如所请。被告陈华英辩称，1、被答辩人阳光城公司隐瞒部分事实，答辩人现还原客观事实如下：2016年1月11日，答辩人确实与被答辩人签订《合同解除协议》，但协议中明确约定答辩人仅是配合被答辩人办理相关注销手续。《合同解除协议》亦约定“乙方（即答辩人）剩余的1669592元在乙方履行完本协议项下的合部义务后，由甲方（被答辩人）退还乙方”。签订后，被答辩人因其内部管理原因，工作人员未及时交接，导致迟迟未能通知答辩人配合办理相关注销手续。这也导致答辩人迟迟未能将剩余的1669592元退回。在答辩人的据理力争下，被答辩人自知理亏，于2016年3月6日接受答辩人关于先退回1669592元购房款的申请。2016年3月29日，答辩人与被答辩人就“答辩人配合办理注销手续”事宜协商变更，变更为“答辩人收到1669592元款项后配合被答辩人办理相关手续”，答辩人对此向被答辩人出具了《保证书》，被答辩人予以接受。之后，被答辩人依然迟迟未通知答辩人。直到2016年9月18日，被答辩人的工作人员才联系答辩人，但在答辩人向其询问办手续的地点时，被答辩人的工作人员却未予回应。2016年9月27日，被答辩人的工作人员才向答辩人告知办注销手续的地点，但此时答辩人已临近分娩，身体不适、行动不便，去福州房产交易中心这种人员拥挤的地点更是一种危险。在答辩人分娩做完月子后，被答辩人却一直未有工作人员来联系。2、答辩人与被答辩人协商解除了《商品房买卖合同》。答辩人亦自始至终愿意配合被答辩人办理合同网签注销、合同预售备案登记注销、预购商品房预告登记注销手续。因此，对被答辩人的第一项、第二项诉讼请求，答辩人不持异议。3、答辩人已经将《销售不动产统一发票》返还被答辩人，因此被答辩人再诉求答辩人返还发票没有事实和法律依据。4、被答辩人要求答辩人支付违约金没有事实和法律依据。首先，答辩人的义务仅是配合办理，而被答辩人作为专业的房地产公司，材料准备及手续办理等主要义务在于被答辩人。而被答辩人由于其内部管理原因，未有工作人员跟进此事，更没有及时通知答辩人配合办理。答辩人作为普通购房人，不可能知晓办理注销手续的流程，只能被动等待答辩人的通知。简而言之，造成至今未能对诉争房产办理注销手续的责任在于被答辩人。现被答辩人反而“倒打一耙”，对答辩人而言相当不公平。其次，答辩人于2016年3月6日出具《退房申请单》、于2016年3月29日出具《保证书》，被答辩人均接受。上述事实证明，答辩人与被答辩人针对《合同解除协议》中“被答辩人退还333000元款项”和“答辩人配合办理注销手续”等约定义务进行了变更，即变更为“被答辩人先退还款项，答辩人再配合办理注销手续”，且并未约定答辩人配合办理注销手续的时限。因此，被答辩人诉求从2016年1月16日开始向答辩人主张违约金，系相当荒谬的。上述事实亦可同时证明，未能及时对诉争房屋办理注销手续的责任在于被答辩人。2016年1月11日，双方签订的《合同解除协议》明确约定“答辩人先配合办理注销手续，被答辩人再退款”。但2016年3月，被答辩人却同意先将款项退还答辩人，答辩人再配合办理注销手续。试问，如果如被答辩人所述，系答辩人拒绝配合被答辩人办理注销手续，被答辩人怎么可能会先将款项退给答辩人？再次，违约金属于补偿性功能，答辩人为解除《商品房买卖合同》已支付被答辩人333288元违约金，已充分补偿被答辩人的损失。办理注销手续和返还发票作为解除《商品房买卖合同》后的附属义务，被答辩人对此再约定违约金，明显违背违约金的补偿性功能，不应得到支持。最后，众所周知自2016年以来，房价不断上涨，现在出售房产对于被答辩人而言反而可以获得更高利润，因此被答辩人并未受到损失。被答辩人关于“按每逾期一日，支付相当于总房款万分之五的违约金”的约定明显高于实际损失，不应得到支持。5、《商品房买卖合同》中未有关于“律师代理费”的约定，因此，被答辩人主张律师代理费没有事实和法律依据。综上，对于被答辩人的第一项、第二项诉讼请求，答辩人不持异议；被答辩人的其他诉讼请求没有事实和法律依据，恳请一审法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的质证及庭审陈述，本院对事实作如下认定：2013年4月28日，以原告阳光城集团福建有限公司为出卖人，被告陈华英为买受人，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：201336830029）及其附件补充协议，约定：被告向原告购买位于福州市台江区××南侧与××路西侧交叉处天御城住宅项目XX#1901单元，总价款为3332880元，被告应于《商品房买卖合同》签订当日向原告支付购房款人民币300000元，合同备案出件后3日内向原告支付购房款人民币1702880元，剩余全部购房款人民币1330000元由被告向银行或公积金中心申请贷款支付给原告。合同签订后，被告按约向原告支付购房首付款人民币2002880元，但因被告个人征信问题，无法办理银行按揭贷款。2016年1月11日，以原告为甲方（出卖人），被告为乙方（买受人），双方签订一份《【福州公司阳光凡尔赛宫】项目合同解除协议》（合同编号：201336830029），协议约定：甲乙双方一致同意自签订本协议之日起解除原合同，乙方同意向甲方支付人民币333288元的违约金；乙方应当在本协议签订后五日内配合甲方办理完毕解除原合同的一切相关手续（包括但不限于办理房屋预售和/或出售登记注销手续），并在上述期限内将原合同原件、购房相关票据等全部相关资料交付给原告。因此产生的全部费用，由乙方承担；甲方有权从乙方已付房款中扣除下述款项后将剩余金额退还给乙方，乙方表示同意无异议：1.违约金333288元；……；如果乙方拖延办理本协议约定的原合同解除及相关备案注销等手续，截至乙方按照本协议约定办理完成原合同的解除及注销等手续之日止，每逾期一日，乙方应支付相当于总房款万分之五的违约金，同时，甲方有权拒绝向乙方退还剩余已付房款。上述协议签订后，原告于2016年3月29日从被告已付房款2002880元中扣除333288元违约金款项后将剩余的1669592元退还给被告。但双方至此尚未按协议约定办理原合同相关备案注销等手续。2016年10月18日，原告委托律师向被告发送《律师函》，要求被告在收到该函件后三日内履行合同解除后的相关义务，包括配合原告办理合同备案注销、预告登记证注销等相关手续，但被告未作答复。原告为此诉至本院。本院认为，原告阳光城集团福建有限公司与被告陈华英签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201336830029）及其附件补充协议，以及《【福州公司阳光凡尔赛宫】项目合同解除协议》（合同编号：201336830029），均系双方真实意思表示，且内容未违反法律法规强制性规定，应认定合法有效，双方应依约履行。根据原被告双方于2016年1月11日签订的《【福州公司阳光凡尔赛宫】项目合同解除协议》的约定，双方于该协议签订之日解除原订立的《商品房买卖合同》（合同编号：201336830029）及其附件补充协议，对此本院依法予以确认。被告应按照《【福州公司阳光凡尔赛宫】项目合同解除协议》的约定，履行配合原告办理合同备案注销、预告登记证注销等相关手续的义务，未依约履行，则应承担相应的违约责任。由于原被告双方在该解除协议中对办理合同备案注销等相关手续的流程等未作具体约定，原告作为房地产公司对办理上述相关手续理应更为专业，且原告亦未能举证证明其在该解除协议中所约定的“五天内”，即2016年1月16日前有通知被告予以配合办理，因此，本院对原告要求被告承担的违约金从2016年1月16日起算的主张不予采纳。原告于2016年10月18日依合同中约定的通讯地址向被告发出《律师函》，且邮件查询证明已由被告于2016年10月19日收悉，本院对被告否认收到该《律师函》的答辩意见不予采信。该《律师函》已明确通知被告应在三日内履行配合办理相关手续的义务，而被告仍置之不理，故被告承担的违约金可从2016年10月22日起计算。鉴于上述情形，以及被告已承担解除涉案《商品房买卖合同》的违约金，且原告亦未能举证证明因被告未及时配合办理合同备案注销、预告登记证注销等相关手续给其造成经济损失，故本院酌情将《【福州公司阳光凡尔赛宫】项目合同解除协议》所约定的违约金由“日万分之五”计算标准下调为“日万分之一”，即被告承担的违约金为58991.98元【从2016年10月22日起按协议约定的购房款总额3332880元的日万分之一计算，计至原告向本院提出要求判令被告配合办理合同备案注销、预告登记证注销等相关手续主张之日止（即2017年4月18日起诉之日止，计177天）】。诉讼中，被告辩称其在与原告签订解除协议时已将号码为00009604的《销售不动产统一发票》返还给原告，而原告在本院限定的时间内未明确对此作出回复，故本院对原告要求判令被告返还该发票的诉讼请求不予支持。原告要求判令被告赔偿其所支出的律师代理费8000元，因双方协议中对此未作约定，故本院对原告的该项诉讼请求亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告阳光城集团福建有限公司与被告陈华英就被告购买的福州市台江区××南侧与××路西侧交叉处天御城住宅项目XX#1901单元签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201336830029）已于2016年1月11日解除；二、被告陈华英应于判决生效之日起五日内协助原告阳光城集团福建有限公司向房屋权属登记机构办理福州市台江区××南侧与××路西侧交叉处天御城住宅项目XX#1901单元的合同网签注销、合同预售备案登记注销、预购商品房预告登记注销手续；三、被告陈华英应于判决生效之日起十日内向原告阳光城集团福建有限公司支付违约金58991.98元；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33463元，由原告阳光城集团福建有限公司负担3346元，被告陈华英负担30117元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 长  傅建勇人民陪审员  曾依铨人民陪审员  陈碧榕二〇一七年十月十日书 记 员  郭楚楚附：一、本案适用的主要法律条款《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。二、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。