江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣01民终2114号
上诉人（原审原告）：熊冬冬，男，汉族，1975年1月24日出生，住江西省南昌市南昌县。
被上诉人（原审被告）：肖美新，男，汉族，1969年6月20日出生，住江西省南昌市南昌县。
上诉人熊冬冬因与被上诉人肖美新房屋租赁合同纠纷一案，不服南昌县人民法院（2016）赣0121民初842号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人熊冬冬上诉请求：撤销一审判决，要求判决被上诉人向上诉人支付店面拖欠租金154980元，违约金30996元，共计185976元。
事实和理由：2011年11月11日，上诉人与被上诉人签订《万坊还建房店面租赁合同》一份，合同约定上诉人将万坊还建房店面租给被上诉人经营使用，月租金3246元（60元/平米），租赁期限为2011年11月30日至2016年11月29日。另约定拖欠房租一个月（含一个月）以上，被上诉人应按照合同总租金10%向上诉人支付违约金。合同签订后，被上诉人按约向上诉人缴纳了两年半的租金，剩余租金经上诉人多次催收，被上诉人均拒不支付。被上诉人称上诉人非法占用店面，上诉人与被上诉人签订的协议无效，被上诉人未提供合法证据证实。被上诉人并未主张合同未经南昌县银三角管委会万湖村委会同意而无效，一审法院以此为由判决合同无效，违反诉讼程序。若上诉人未经万湖村委会同意转让店面，应由被上诉人提供证据证实。
被上诉人肖美新辩称：2011年11月12日被上诉人在不知情的情况下与上诉人签订了《南昌县银三角管委会万湖村委会万坊还建房店面租赁合同》，然而上诉人并非是被上诉人现租用这6间店面的合法承租人，这6间店面是上诉人非法侵占万湖村委会的留用店面。从万湖村委会诉熊冬冬拖欠租金和非法侵占的南昌县人民法院（2014）南民初字第895号民事判决第二项中得以证实，并已明确判令熊冬冬必须归还含紧邻二号楼的三号楼从东往西数1至6间店面即本案涉诉店面，且南昌市中级人民法院也作出了维持一审法院对该判决的终审判决。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，上诉人与被上诉人签订的涉诉店面租赁协议无效，上诉人的诉讼请求不能成立。即使上诉人一直对被上诉人隐瞒其非法侵占涉诉店面的实情，上诉人也不能以拖欠后期租金和违约金为由起诉被上诉人，且涉诉店面因国家公路建设施工早已无法经营。
熊冬冬向一审法院起诉请求：要求被告支付拖欠店面租金154980元（从2014年7月1日计算至2015年11月19日）并承担违约金30996元，诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2011年8月25日，原告熊冬冬与南昌县银三角管理委员会万湖村委会签订了《南昌县银三角管理委员会万湖村委会万坊还建房店面租赁合同》一份，该合同约定：甲方（南昌县银三角管理委员会万湖村委会）同意将甲方万坊还建房店面租给乙方（原告）经营使用（共45间店铺、总建筑面积约2146.26平方米，地址位于南昌县银三角××桥头××以南，贵都国际花城、大润发对面，南昌县莲塘城南路）。该房屋租赁期为5年，自2011年8月30日起至2016年11月30日止（甲方送乙方三个月装修期免租金，租金自2011年11月30日起计付）。租赁用途为商业经营。该房屋每月每平方米租金为24元整，每月租金为人民币51510元整，每年租金为人民币618122元。第四年及以后的租金在原租金的基础上每年递增10%，承租期内以此类推。先缴款后用房，乙方须在签订此合同后三个工作日内将第一年的租金一次性付给甲方，第一年租期最后一日之前须将第二年租金交付甲方，承租期内交付租金以此类推。甲、乙双方还约定了房屋的转让与转租须经甲方书面同意等。后因双方就合同的履行发生纠纷诉至法院，南昌县人民法院于2014年11月17日作出（2014）南民初字第895号民事判决：一、解除南昌县银三角管理委员会万湖村村民委员会与熊冬冬于2011年8月25日签订的《南昌县银三角管委会万湖村委会万坊自然村还建房店面租赁合同》；二、熊冬冬于本判决生效后十五日内将涉诉房屋（含紧邻二号楼的三号楼从东往西数1至6间）归还南昌县银三角管理委员会万湖村村民委员会使用；三、熊冬冬于本判决书生效后十五日内，支付南昌县银三角管理委员会万湖村村民委员会租金人民币1081715.04元（2146.26平方米×24元×21个月，自2012年11月30日至2014年8月29日）及2014年8月30日至熊冬冬归还涉诉房屋之日止的租金（按照熊冬冬与南昌县银三角管理委员会万湖村村民委员会签订的租赁合同约定的租金标准计算）；四、熊冬冬于本判决生效后十五日内，支付南昌县银三角管理委员会万湖村村民委员会违约金（按合同约定的违约金计算标准计算）；五、驳回南昌县银三角管理委员会万湖村村民委员会其余的诉讼请求。宣判后，熊冬冬不服，上诉于江西省南昌市中级人民法院。江西省南昌市中级人民法院于2015年7月28日作出（2015）洪民三终字第28号民事判决：一、维持南昌县人民法院（2014）南民初字第895号民事判决第一项、第二项；二、撤销南昌县人民法院（2014）南民初字第895号民事判决第三项、第四项、第五项。一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费23184元退回上诉人熊冬冬。同日作出（2015）洪民三终字第28-1号民事裁定：本案中关于被上诉人南昌县银三角管理委员会万湖村村民委员会未交付的面积的问题发回南昌县人民法院重审。2015年11月19日南昌县人民法院经重审后作出（2015）南民重字第8号民事判决：一、限熊冬冬在本判决生效后30日内一次性支付南昌县银三角管理委员会万湖村村民委员会租金人民币828293.18元（该租金系从2012年11月30日计算至2015年7月29日）。二、驳回南昌县银三角管理委员会万湖村村民委员会其他诉讼请求。该重审判决认定事实中明确双方合同的解除日期为2015年7月28日。熊冬冬对该重审判决不服，上诉于江西省南昌市中级人民法院。江西省南昌市中级人民法院于2016年12月23日作出（2016）赣01民终286号民事判决：驳回上诉，维持原判。
同时查明：2011年11月12日，原告熊冬冬与被告肖美新签订《南昌县银三角管委会万湖村委会万坊还建房店面租赁合同》一份，双方约定：原告熊冬冬将万坊还建房店面紧邻二号楼的三号楼从东往西数第2、3间租给被告肖美新经营使用。该店面租赁期自2011年11月25日起至2016年11月24日，每平米租金60元，共86.1平米，每月租金5166元，每年租金61992元，每年及以后的租金在原租金的基础上每年递增10%，承租期内以此类推。先缴款后用房，乙方须在签订此合同后三个工作日内将第一年的租金一次性付给甲方，第一年租期最后一日之前须将第二年租金交付甲方，承租期内交付租金以此类推。甲、乙双方还约定了房屋的转让与转租、合同的变更、解除与终止、违约责任的承担等。在合同其他约定条款中已注明2011年11月25日到2012年11月24日租金已付，另已付5000元押金。被告肖美新表示其租金缴纳至2014年年底，原告表示被告租金只交到2014年1月29日。
再查明：原告熊冬冬未提供证据证明其将万坊还建房店面紧邻二号楼的三号楼从东往西数第2、3间租给被告肖美新系经过南昌县银三角管理委员会万湖村委会书面同意。2014年7月28日原告熊冬冬书面告知被告肖美新因拖欠租金故解除双方之间的租金合同并要求被告肖美新7日内搬出，肖美新接到通知后并未在规定时间内搬离。
一审法院认为：原告熊冬冬与南昌县银三角管委会万湖村委会与签订的《南昌县银三角管委会万湖村委会万坊自然村还建房店面租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，也未损害国家、集体和第三人的合法权益，合法有效。该合同中明确约定转租须经南昌县银三角管委会万湖村委会书面同意，原告熊冬冬将该合同项下的部分店面(紧邻二号楼的三号楼从东往西数第2、3间)转租给被告肖美新，但未向本院提供证据证明其转租行为是否经过南昌县银三角管委会万湖村委会书面同意，故其与被告肖美新签订的《南昌县银三角管委会万湖村委会万坊还建房店面租赁合同》没有法律效力，属于无效合同，对于该合同的无效，原告方负有过错。鉴于该无效合同事实上已部分履行，故被告应履行支付租金的义务。考虑到原告熊冬冬与南昌县银三角管委会万湖村委会签订的租赁合同租金计算为每月每平米24元整，而原告熊冬冬与被告肖美新签订的合同租金为每月每平米60元整，根据无效合同不使过错方受益原则，故对于被告租赁的该店面租金应参照原告熊冬冬与万湖村委会的合同中约定的每平米24元计算为宜。因原告与万湖村委会的合同解除之日为2015年7月28日，故2015年7月28日后原告熊冬冬无权向被告要求支付租金。关于双方争议的租金缴纳截止日问题，原告认为只缴纳到2014年1月29日，被告认为缴纳到了2014年年底，经法院审查两张租金收条，发现2013年5月11日收条注明系收到2013年租金人民币52000元，2014年1月29日的收条注明收到租金30000元，而在双方的租赁合同中关于租金缴纳时间为每年租期最后一日之前须将第二年租金交付，故2014年1月29日租金收条应认定为系交付了2014年全面租金，故认定被告肖美新租金已经支付到了2014年12月31日，后续租金计算应从2015年1月1日计算至2015年7月28日。依据双方合同约定的每年递增10%，法院计算每年度租金分别为：2013年租金应为24元/平米×86.1平米×12月×1.1=27276.48元，2014年租金为27276.48元×1.1=30004.12元，2015年租金为30004.12元×1.1=33004.54元。故2015年1月1日至2015年7月28日租金为19069.26元。原告要求被告支付违约金的诉请，因双方之间合同无效，故该违约金诉请不予支持。被告辩称其租赁的店面前因国家道路施工影响经营，应属于行政行为导致不可抗力，故双方不承担责任，该道路建设并非店面拆迁等行政行为导致店面客观上经营不能，故不属于不可抗力。被告辩称原告熊冬冬并非该店面合法承租人，南昌县人民法院（2014）南民初字第895号民事判决书已明确判令熊冬冬必须向万湖村委会归还该店面，且南昌市中级人民法院也维持了一审判决，故原告属非法侵占该店面，南昌市中级人民法院维持一审解除合同判决并要求原告熊冬冬归还店面并非是基于原告熊冬冬非法侵占该店面，而且南昌县人民法院（2015）南民重字第8号民事判决中已明确认定该6间店面属于租赁合同范围内并且判决熊冬冬支付租金，故对被告的该辩论意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第一百零九条、第二百二十七条，《城市房屋租赁管理办法》第三条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决一、被告肖美新在本判决书生效之日起30日内内向原告熊冬冬支付2015年1月1日至2015年7月28日租金19069.26元；二、驳回原告熊冬冬其他诉讼请求。案件受理费4020元由被告肖美新承担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对被上诉人提交案外人给上诉人的函，与本案无关，不予采纳。二审法院查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为：熊冬冬与肖美新签订的《南昌县银三角管委会万湖村委会万坊还建房店面租赁合同》已经履行几年，出租人南昌县银三角管委会万湖村委会对熊冬冬的转租行为并未提出异议，一审法院仅以熊冬冬与南昌县银三角管委会万湖村委会签订的《南昌县银三角管委会万湖村委会万坊自然村还建房店面租赁合同》中约定转租须经南昌县银三角管委会万湖村委会书面同意为由，认定熊冬冬与肖美新签订的《南昌县银三角管委会万湖村委会万坊还建房店面租赁合同》无效，依据不足，应予以纠正。《南昌县银三角管委会万湖村委会万坊还建房店面租赁合同》系熊冬冬与肖美新真实意思表示，亦不违反法律禁止性规定，合法有效。熊冬冬按约交付了涉案房屋，肖美新已实际使用了涉案房屋，肖美新则应按照合同约定缴纳租金。根据（2015）洪民三终字第28号民事判决确认南昌县银三角管理委员会万湖村村民委员会与熊冬冬已于2015年7月28日解除租赁合同，该合同解除前熊冬冬是涉案房屋的合法承租人，熊冬冬转租后有权收取涉案房屋的租金，故2015年7月28日后熊冬冬无权向肖美新要求支付租金。关于双方争议的租金缴纳截止日问题，熊冬冬认为只缴纳到2014年1月29日，肖美新认为缴纳到了2014年年底，经审查两张租金收条，发现2013年5月11日收条注明系收到2013年租金人民币52000元，2014年1月29日的收条注明收到租金30000元，而在双方的租赁合同中关于租金缴纳时间为每年租期最后一日之前须将第二年租金交付，故2014年1月29日租金收条应认定为系交付了2014年全面租金，故认定肖美新租金已经支付到了2014年12月31日，后续租金计算应从2015年1月1日计算至2015年7月28日。故熊冬冬向肖美新主张2014年7月1日至2015年7月28日的租金，依据合同约定租金，部分予以支持。肖美新应支付2015年1月1日至2015年7月28日的涉案房屋租金共计35662元（5166元/月×7－3天500元）。因熊冬冬与南昌县银三角管委会万湖村委会的租赁合同之前一直在诉讼中，导致租赁关系处于不稳定状态，故熊冬冬关于违约金的诉请，本院不予支持。
综上所述，上诉人熊冬冬的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持江西省南昌县人民法院民事判决（2016）赣0121民初842号民事判决第二项；
二、变更江西省南昌县人民法院民事判决（2016）赣0121民初842号民事判决第一项为：被上诉人肖美新在本判决书生效之日起30日内向上诉人熊冬冬支付2015年1月1日至2015年7月28日租金35662元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费4020元，由上诉人熊冬冬负担2020元，被上诉人肖美新负担2000元。
本判决为终审判决。
审判长 曹成云
审判员 吴建平
审判员 罗云奇
二〇一七年十一月二十九日
书记员 杨乾崇