吉林省松原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉07民终1878号
上诉人（原审原告）:马玉发。
委托代理人李广阳，吉林群兴律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：黑龙江省中海房地产开发有限公司松原分公司（简称中海房地产开发公司）。
负责人于立江，经理。
委托代理人张维兰，辽宁怀瑾律师事务所律师。
委托代理人于利杰，男，1970年7月25日生，汉族，中海地产公司松原分公司副经理，现住址宁江区文化康城小区。
上诉人马玉发因与被上诉人中海房地产开发公司房屋拆迁安置补偿纠纷一案，不服宁江区人民法院（2017）吉0702民初3117号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人马玉发及其委托代理人李广阳、被上诉人中海房地产开发公司委托代理人于利杰、张维兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人马玉发上诉请求：一是原审认定事实错误，证据不足。上诉人拆迁两套房屋，一套面积是28.5平方米，按照松原市棚户区改造房屋拆迁补偿安置办法，低保家庭享受40平方米不找差价安置的规定，上诉人该套房屋享受40平方米不找差价；一套是59.16平方米。上述两套拆迁房屋合同约定期房的建筑面积均为60平方米，上述两套期房面积60平方米与拆迁房屋面积相差20.84平方米（120-40-59.16）不应按合同约定每平方米2100元、应按照1200元交款。二是原审适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十四条规定“面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；……”，上述两套期房面积合同约定60平方米，上诉人回迁两套房屋实际面积均为63.49平方米，3％以内部分房款由上诉人交付，即3.6平方米（120ｘ3％）亦不应按合同约定每平方米2100元、应按照1200元交款。应免交超出约定面积3％部分以外的房价款。综上，撤销原审判决，依法改判，保护上诉人的请求。
中海房地产开发公司辩称，两份《房屋拆迁补偿安置协议书》合法有效，答辩人按照协议进行了履行；本案不是商品房买卖合同，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十四条的规定。综上，应驳回马玉发的上诉，维持原审判决。
原告马玉发诉称：1998年3月25日，原告购买陆连科位于江北文化街27委72组131幢号平房院落一座。2006年6月4日，该院落被拆除后建设文化康城，松原市城市建设房屋拆迁有限责任公司对该院落内的建筑物等具体情况进行调查，并在2007年6月17日对该房产进行拆除。7月15日，被告给付原告114772.80元补偿款。由于不拆迁院落内居住四户住户，并且都是低保户，被告同意给安排三个回迁楼房，并签订了三份《房屋拆迁补偿安置协议书》。2009年12月30日，原告向被告交付了三套楼房的入住费，由于当时房源紧张，被告只交付了二套楼房，并承诺事后给与调剂。此后原告多次与被告交涉，开始被告答应等建设楼房时给予解决，到后来被告称没有楼房了，解决不了。原告多次与松原市建设局沟通，根据建设局文件得知，被告少给原告各项补偿费64300元，多收原告的各项费用48150元。原告为维护自己的权益，多次到拆迁办、建设局、信访办等部门反映情况，但未得到解决，故原告起诉主张要求给付的补偿差价为64300元，其中拆迁补助31080.20元，安置补助13920元，取暖费13300元，拆迁奖励6000元；多交费用48150元，其中面积差价29094元，取暖费6704元，物业费1680元，办证费622.30元，装修保证金4000元，室内装潢2000元，入住费4050元；第三个楼房已收款明细3065元。回迁60平方米住宅二套。
被告黑龙江省中海房地产开发有限公司松原分公司辩称，一、原告拆迁时有两套房屋需要拆迁，一套是51.30平方米，一套是28.50平方米，原告提供了房屋产权证，我公司按照两套房屋给付了拆迁补偿款114772.80元。这个数额是双方在协商之后，按照规定确定的数额，不存在补偿差价款64300元的事实。二、原告称多交费用48150元没有根据。原告对此项主张没有提供证据，我公司并没有多收取费用。三、原告要求第三套回迁房屋没有根据，应驳回无理告诉。我公司从来没有同意给原告回迁3套楼房，我公司共计给原告回迁了两套房屋，面积均是63.49平方米。其中有一套是28.5平方米的房照，因为照顾低保户就又多给了40平方米，所以不存在再给原告多一套房屋的事。我公司也没有收到原告交付的第三套房屋的入住费，有票据为证，如果原告称交了第三套房屋的入住费应该提供交费票据和拆迁安置结算单。原告当庭变更称剩余回迁面积61.45平方米没有证据证实，也不存在第四套房屋的问题，属无稽之谈。综上所述，应驳回原告的无理告诉。
宁江区人民法院经审理查明：1998年3月25日原告马玉发以8000元的价格购买陆连科位于文化街27委的房屋一处，当时院落内有二座有房屋产权证的房屋，其中一座登记面积为51.30平方米（房号为131幢，9号），另一座登记面积为28.50平方米（房号为131幢，9-1号），双方签订买卖协议但未办理过户手续。被告中海房地产公司开发建筑文化康城小区，原告购买的房屋在被拆迁范围之内。2006年6月4日松原市城市建设房屋拆迁有限责任公司对原告的房屋进行调查登记，并制作了拆迁房屋调查登记卡，用简图的方式对原告房屋及院落情况进行记录。
2007年7月15日原告与被告签订编号为D105号房屋拆迁补偿安置协议书一份，该协议约定原告以自有建筑面积为59.16平方米的房屋交给甲方（即被告）拆除，甲方补偿给乙方（即原告）各项费用人民币114772.80元；甲方以期房60平方米作价72560元，作为回迁房屋交付给原告；乙方应得拆迁补偿费与甲方产权调换房屋价款为42016.50元，由甲方支付给乙方；该协议同时附拆迁补偿结算单一份（D105号），详细记载了原告被拆迁房屋的具体明细，其中包括：房屋55610.40元，重置价45802.4元，渗水井800元，临时安置补助5760元，搬家补助2400元，越冬取暖1400元，奖金3000元，共计114772.80元；
同年7月15日原被告签订编号为D105-1号房屋拆迁补偿安置协议书一份，乙方将自有建筑面积28.50元的房屋交付给甲方；回迁期房建筑面积为60平方米，因原告系低保户，按照文件要求回迁面积拉直到40平方米，剩余超出20平方米，价款42000元。同时附拆迁补偿结算单一份（D05-1号），标明回迁60平方米楼房，此户为低保户，28.50拉直40平方米，另加20平方米，20平方米×2100元=42000元。
原告庭审中称原被告在拆迁时共签订了三份拆迁安置补偿协议约定给原告回迁三套楼房，并要求本院调取松原市房屋征收经办中心档案。经本院调取关于原告房屋档案，该份档案中有1、拆迁房屋调查登记卡一页。2、拆迁补偿结算单一份（D05号）。3、拆迁补偿结算单一份（D05-1号）。4、拆迁补偿结算单一份，载明楼房差价款114772.80-72756=42016.80。5、编号为D105号房屋拆迁补偿安置协议书一份，记载被拆迁面积为59.16平方米，回迁面积为60平方米，补偿原告114772.80元。6、编号D105-1房屋拆迁补偿安置协议书一份，记载被拆迁房屋面积为21.50平方米，回迁面积60平方米，原告应付价款42000元。原、被告对本院调取的房屋档案真实性没有异议，原告称档案中被拆迁的21.5平方米的房屋就是双方争议的第三套回迁房屋。被告则认为一共回迁二套楼房，21.5平方米的被拆迁房屋就是有房照的28.50平方米的房屋，因为笔误才写为21.50平方米，不存在第三套房屋。
庭审中，原告提供其本人及子女的低保户证明，证实被拆迁房屋内居住三户低保户，应得奖励金9000元；而被告则认为原告的情况属于一户住户内居住着8口人，并不是三户住户。另外，原告依据（2010）松建发41号松原市住房和城乡建设局文件称其在回迁房屋后享有低保户的待遇，要求被告负责五年的每户20平方米的物业管理费和供热费。被告则认为原被告拆迁时间是在2007年，双方签订协议时是按照2006年、2007年的政府文件来执行的，2010年的文件当时没有发布，故不适用双方的协议，不同意按照2010年文件执行。
原告称被拆迁院落内有房屋产权证明的房屋二座，一座面积51.30平方米，一座面积28.50平方米，另有无照房屋一处，仓房及耳房一处，地下室一处，上述均属于1994年测绘在图的，按照建设局文件应按照同面积的楼房给予回迁。原告申请本院调取房产管理部门的94年航拍测绘图以证实其主张。本院依照原告的申请到松原市房产管理处调取被拆迁房屋94年的测绘图，但该份测绘图上没有显示原告所述的无照房屋、仓房及耳房。房屋被拆迁时，被告对无照房屋、耳房、仓房及地窖均按照重置价格为原告补偿完毕。2009年12月30日，被告通知原告回迁时，向原告支付了超期临时拆迁补助款14840元。原告主张返还第三个楼房已收物业费等3065元，被告提供了返还装修保证金的票据及错误收取原告一处面积为73.22平方米房屋的物业费原始票据，证实错误收取原告的款项后已经将钱退还给原告，并收回了相关票据的原件。被告庭审中提供了票据的原件。被告没有为原告回迁房屋安装基础设施，但以每户房屋300元的价格对原告进行了补偿。
宁江区人民法院认为：经本院调取松原市房屋征收经办中心档案，该份档案中明确存在编号为D05号、D05-1号二份房屋拆迁补偿安置协议书，且二份协议书均有对应的回迁结算单相附证，能够证实原告被拆迁房屋有二座房屋，原、被告之间仅签订二份回迁安置协议，没有证据证实原告主张签订的第三份回迁协议书存在。原告对回迁安置的结算单有异议要求对其院落内的“无照房屋、耳房、仓房及地窖”按照94在图的房屋给予回迁，应原告申请本院调取房屋管理部门94年航拍测绘图，原告主张的“无照房屋、耳房、仓房及地窖”均没有在测绘图中，依照相关规定，没有在测绘图中体现的房屋不能作为有照房屋的标准进行补偿，被告对原告的上述财产以重置价格进行拆迁并无不当，故原告主张按照在图房屋标准给付补偿款31080.2元的请求，本院不予支持。原告的房屋在2007年7月被拆迁2009年年底回迁，当时关于拆迁补偿的标准，应按照松原市政府文件为松政发（2006）14号文件及松政函（2007）24号文件的相关规定执行，原告现依据松建发（2010）41号文件来主张面积差价、返还取暖费、物业费及入住费等请求，由于松建发（2010）41号文件对之前的拆迁行为不具有溯及力，故原告要求按照该文件执行的各项请求本院不予支持。被告延期交付回迁房屋，但已经向原告支付了超期补助费14840元，有原告出具的收据在卷为凭，故原告要求被告另行支付安置补助13920元，取暖费13300元的请求本院不予支持。被告庭审中提供了收取原告73.22平方米的物业费、取暖费、办理房照的原始票据，用以证实在发现错误收取原告费用后，已经将钱款退回原告并将票据原件收回，上述票据存放在被告单位的记账凭证内；而原告主张返还多收取的第三套房屋物业费等，却未能提供其交款的原始票据，故原告主张关于第三套住房的缴费真实性因证据不足，本院不予认定。原告另主张按照三户低保户给付奖励金9000元，因本案为拆迁安置补偿纠纷，奖励金及低保户面积拉直仅应享受一次待遇，被告按照一户给付原告3000元的奖励金并无不当。原被告签订的拆迁补偿安置协议约定，办理房屋所有权证和土地使用权证的费用应由被告支付，原告交付的二套回迁房屋的费用662元应返还给原告。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第三条、第四条之规定，判决如下：一、被告黑龙江省中海房地产开发有限公司松原分公司返还原告马玉发办理房屋产权证的费用662元；二、驳回原告马玉发的其他诉讼请求。案件受理费2549元，由原告马玉发承担2499元，由被告黑龙江省中海房地产开发有限公司松原分公司承担50元。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。另核查，马玉发举的两份《商品房买卖合同》第五条第二款约定“买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人”。
本院认为，上诉人马玉发与被上诉人黑龙江省中海房地产开发有限公司松原分公司于2007年7月签订的两份《房屋拆迁补偿安置协议书》是双方真实意思表示，并且不违反法律规定，是两份有效协议，对双方当事人均有约束力。被上诉人按照该协议全面履行了义务，上诉人主张合计24.44平方米，不应按合同约定每平方米2100元、应按照1200元交款因没有事实根据和法律依据，对其主张，本院不予支持。上诉人举的两份《商品房买卖合同》双方已经约定了面积误差比买受人所享受的政策，上诉人不应再适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十四条的规定。原审认定事实清楚，证据充分，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2549元由上诉人马玉发负担
本判决为终审判决。
审 判 长 牟凤桐
审 判 员 迟鹏宇
代理审判员 乔文斌
二〇一七年十二月十七日
书 记 员 张 丽