江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）常民终字第1605号
上诉人（原审被告）常州久建电力设备制造有限公司，住所地常州市新北区锡山路11号。
法定代表人徐建平，该公司董事长。
委托代理人杨洋，江苏高枫律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）常州市常武建设工程有限公司，住所地常州市晋陵中路61-5。
法定代表人叶建伟，该公司董事长。
委托代理人谭东明，江苏常运律师事务所律师。
委托代理人张璞，江苏常运律师事务所律师。
上诉人常州久建电力设备制造有限公司（以下简称久建公司）因与被上诉人常州市常武建设工程有限公司（以下简称常武公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市新北区人民法院（2014）新民初字第2453号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审情况：
常武公司诉称，2013年9月1日，久建公司与常州市华洲机械化施工有限公司（以下简称华洲公司）签订《3#厂房租赁合同》，约定华洲公司作为出租方，将位于常州市新北区锡山路11号厂房的3#车间租赁给久建公司使用，租赁面积为1080平方米，租赁期限为2013年9月1日至2014年8月30日，年租金为150000元。该厂房系我公司所有，华洲公司系在临时借用我公司厂房期间私自将该厂房出租给久建公司使用，我公司并不知情。久建公司在签订租赁合同时应要求华洲公司提供相应的产权凭证，久建公司对此存在过错。该租赁期满前，我公司多次催告和通知久建公司退租，但久建公司漠视我公司请求，仍继续非法占用。诉请判令久建公司返还位于常州市新北区锡山路11号的3#车间；并支付自2014年9月1日起至返还之日止，以411元／日计算的房屋使用费；久建公司承担本案诉讼费。
久建公司辩称，我公司与华洲公司于2013年9月1日签订租赁协议，租赁期限自2013年9月1日起至2014年8月30日止，该份租赁协议仅约束租赁双方，在新北区人民法院作出的（2014）新民初字第2129号民事裁定之前，我方并不知道常武公司是该厂房的实际所有人，且（2014）新民初字第2129号民事裁定中明确常武公司并非适格主体；租赁期间，我公司未收到任何形式的通知，关于退租事宜也一概不知；本案中双方当事人之间即便存在租赁关系，违约方也并非我方。且常武公司不能依据我公司与华洲公司签订的租赁合同的约定来计算房屋使用费。2014年8月30日后，该诉争房屋内已经停电停水，我公司无法进行正常的办公，我公司目前已不在诉争房屋内，我公司同意迁出，但不同意支付房屋使用费。
一审查明，常武公司系常州市新北区锡山路11号厂房的所有权人。2013年9月1日，久建公司（乙方）与华洲公司（甲方）签订《3#厂房租赁合同》，约定华洲公司作为出租方，将位于常州市新北区锡山路11号的厂房中的3#车间租赁给久建公司使用，租赁面积为1080平方米，租赁期限为2013年9月1日至2014年8月30日；该租赁合同第二条约定：实行先付款后租用的原则，年租金为150000元一次性付清……租赁期间内乙方不得转租，租赁期限届满前2个月提出，甲乙双方将对有关租赁事项重新签订租赁合同，在同等条件下，乙方有优先权。该租赁期满前，久建公司未向华洲公司要求续租。常武公司遂于2014年9月16日诉至法院，请求判令久建公司将租赁物恢复原状并返还常武公司，并赔付自2014年9月1日起至久建公司返还租赁物之日止的租金（以原合同规定411元／日的租金计算）；本案的诉讼费由久建公司承担。法院于2014年10月17日作出（2014）新民初字第2129号民事裁定，认为常武公司对自己所提诉请应有相应的客观事实予以支撑和相应的证据予以佐证，但常武公司未能在规定的时限内举证，从常武公司向法院提交的《3#厂房租赁合同》中，与久建公司签订房屋租赁合同的相对人并非常武公司，故常武公司主体不适格，遂裁定驳回常武公司的起诉。常武公司于2014年11月3日以房屋迁让纠纷再次诉至法院。
一审另查明，久建公司在其与华洲公司2013年9月1日签订的《3#厂房租赁合同》尾部签字承诺：“若甲方需使用办公大楼，乙方无条件搬出办公区域”；久建公司已于2014年12月底从其占用的位于常州市新北区锡山路11号的厂房中迁出。
一审法院认为，房屋所有权人对房屋依法享有使用、占有、处分、收益的权利，非房屋所有权人对房屋的占有和使用必须具有法律规定的情形并经过权利人的同意，未经同意，不能非法占有并且持续占有。本案中，常武公司建造了坐落于常州市新北区锡山路11号的厂房，并取得了该房屋的所有权，常武公司是基于所有权人要求久建公司迁让。久建公司与华洲公司之间虽然存在租赁合同，但根据租赁合同的约定，合同到期前2个月双方应重新签订租赁合同才能确认双方之间延续租赁关系，久建公司与华洲公司之间没有重新签订租赁合同，且久建公司在其与华洲公司2013年9月1日签订的《3#厂房租赁合同》的尾部签字承诺：“若甲方使用办公楼，乙方无条件搬出”，故久建公司自2014年9月1日起即属于非法占用该房屋，久建公司应履行迁让房屋义务。在本案审理过程中，久建公司虽已于2014年12月底从座落于常州市新北区锡山路11号厂房3#车间中自行搬离，但常武公司作为房屋所有人仍可向久建公司索要其非法占用期间的房屋使用费，计算标准可参考华洲公司与久建公司签订的租赁合同中约定的租金计算。常武公司的诉讼请求合法有据，法院予以支持；久建公司的抗辩意见无相应的事实和法律依据，法院不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（一）项、第（二）项、第（四）项、第（七）项之规定，作出如下判决：久建公司于判决生效之日起十日内向常武公司支付自2014年9月1日起至同年12月31日的房屋使用费49315元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费458元，由久建公司负担。
上诉人久建公司不服一审判决，向本院提起上诉称，一、一审认定事实错误，且遗漏了部分事实。一审认为“合同到期必须重新签订租赁合同才能确认出租人与承租人之间延续租赁关系”是错误的。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，故一审中的认定与该法律相违背。一审法院认为租赁合同尾部签字承诺“若甲方需使用办公大楼，乙方无条件搬出”作为乙方非法占有（无权占有）的依据是不妥的，根据合同相对性原则，租赁合同约束的是出租人和承租人，与常武公司无关。常武公司诉称多次催告通知我方退租，但我方漠视常武公司请求，仍继续非法占用，这一部分陈述没有任何证据可以证明。另外，华洲公司法定代表人在租赁期间已经失踪，上诉人承担了巨额的水电费，常武公司作为一审原告，应该承担相应的举证责任，但常武公司没有证据证明我公司系无权占有，也没有证据证明我公司需要支付房屋使用费用。二、一审适用法律错误。我方并非无权占有，根据物权法的相关理论，除相反证据外，推定为善意占有，我公司有使用、收益的权利。一审法院参照华洲公司与我公司签订的租赁合同中约定的租金结算无法律依据。综上，请求撤销原判，改判我公司不承担49315元的房屋使用费。
被上诉人常武公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。首先，本案并不适用合同法第二百三十六条之规定。本案所涉租赁合同中有明确约定：租赁期届满前两个月提出，甲乙双方将对有关租赁事项重新签订租赁合同。该租赁合同于2014年8月31日到期，双方没有续签合同，应视为原合同租赁届满。即使久建公司继续使用房屋，也不能当然视为原租赁合同继续有效，首先需征得我公司的同意，否则转租合同无效。我公司对原租赁合同没有提出异议，但是原合同到期后，我方不同意继续转租，则续租系非法转租。久建公司就是无权占有房屋。其次，原合同到期时，我公司已经向久建公司提出不再租赁该房屋，但是久建公司不予理会，因联系不到华洲公司法定代表人，我公司于2014年9月14日诉至新北区人民法院，该院于2014年9月16日立案受理。这便是我公司不同意继续转租的最直接的表态。以上说明久建公司并非善意占有，即使其是善意的，也要依照物权法对占有的规定支付房屋使用费。根据法释（2009）11号《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”第十八条规定“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”，综上，我公司有权参照合同约定的租金标准向久建公司主张房屋占有使用费。
二审中，双方均未提交新证据。
二审中，常武公司补充如下事实：常武公司将厂区的全部车间均给了华洲公司使用，没有收取租金，华洲公司仅将3号车间租赁给了久建公司，同时华洲公司并没有搬离。
二审查明的其他事实与原审基本一致。
本院认为，本案诉争的房屋系常武公司所有，常武公司将该房屋租赁给华洲公司使用，华洲公司又将房屋转租给久建公司，对于华洲公司的转租行为，常武公司并未提出异议，应视为认可。华洲公司与久建公司签订的房屋租赁合同中对于续租的期限作出了约定。该份租赁合同届满前，久建公司未向华洲公司或者常武公司提出续租的意愿。该份租赁合同约定的租赁期限届满后，常武公司以起诉的方式明确不同意续租，原租赁合同因履行完毕自然终止。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。一审法院结合案件实际情况，参照久建公司与华洲公司的租金标准计算逾期腾房占有使用费，符合情理，且不违反法律规定，本院予以认可。久建公司的上诉请求，无事实依据，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，判决并无不当，本院应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1033元，由上诉人久建公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢文忠
代理审判员 是飞烨
代理审判员 袁海燕
二〇一五年九月二十八日
书 记 员 朱 赤