福建省南平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽07民终1331号
上诉人（原审原告）：李应禄，男，1969年10月8日出生，汉族，经商，户籍地福建省政和县，现住福建省政和县。
委托诉讼代理人：黄远忠，福建元天和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周兴，政和县“148”法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：福建省鑫诚房地产开发有限公司，住所地福建省政和县熊山街道西大街15号。
法定代表人：吴松贵，执行董事。
委托诉讼代理人：宋玉文，男，该公司工作人员。
上诉人李应禄因与被上诉人福建省鑫诚房地产开发有限公司（以下简称鑫诚公司）商品房销售合同纠纷一案，不服政和县人民法院（2017）闽0725民初657号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李应禄及其委托诉讼代理人黄远忠，被上诉人鑫诚公司的委托诉讼代理人宋玉文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李应禄上诉请求：撤销一审判决，改判鑫诚公司赔偿李应禄购买商品房面积减少15.2㎡的损失106400元，改判支付逾期办证违约金31426.5元，一二审诉讼费用由鑫诚公司承担。事实和理由：1.李应禄购买的商品房中15.2㎡被设置为消防通道，导致购买的680.75㎡商品房面积受损，鑫诚公司已构成合同欺诈和重大违约，应承担违约责任。2.商品房始终由鑫诚公司占有、使用，至今未完成实质性交付。3.上诉期内《中华人民共和国民法总则》（以下简称民法总则）生效，逾期办证违约金应按民法总则规定的三年诉讼时效，自起诉之日倒推三年计算即31426.5元。
鑫诚公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。1.根据双方签订的房屋买卖合同，鑫诚公司已经完成了合同履行的义务，李应禄没有证据证明鑫诚公司交付的商品房面积与合同不符。2.鑫诚公司作为开发商，没有义务打通消防通道。本案改造通道是在房屋租赁期间发生。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
李应禄向一审法院起诉请求：1.判令鑫诚公司支付逾期办证违约金43567元（1518天×2870000元×0.001%)；2.判令鑫诚公司对占用李应禄购买的位于政和县熊山朝阳街（胜地心苑）A1幢3层307房18m2的房产恢复原状。如无法恢复原状，则赔偿李应禄经济损失126000元（按现市价7000元/m2计算）。
一审法院认定事实：2012年1月11日，李应禄、刘云、倪琳贵、范针有与鑫诚公司签订《商品房买卖合同》，约定李应禄、刘云、倪琳贵、范针有向鑫诚公司购买位于政和县熊山朝阳街（胜地心苑）A1幢3层307房产。2012年7月5日，刘云、李应禄、倪琳贵与鑫诚公司重新签订涉案房产的《商品房买卖合同》，鑫诚公司将涉案房产出售给李应禄、刘云、倪琳贵，房价款为287万元，该房建筑面积为680.75平方米，用于商业。并约定鑫诚公司应在2012年10月31日前将涉案房产交付李应禄，并在交付使用后的60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由鑫诚公司提供的资料交付李应禄，如因鑫诚公司原因，李应禄不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列方案处理:“1.买受人退房，出卖人在买受人书面提出退房要求之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按0.001%利率付给利息，同时按已付款的0.001%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。”合同签订后，李应禄依约向鑫诚公司支付了全部购房款。鑫诚公司于2012年10月31日向李应禄等人交付涉案房产，涉案房产于2012年12月17日通过消防备案抽查合格。2012年1月6日，倪琳贵、刘云、李应禄与鑫诚公司签订了《商铺返租使用合同》，约定返租期限为六年，即返租期限起始于2012年10月1日至2018年9月30日止。鑫诚公司在签订了《商铺返租使用合同》后，将涉案房产转租给政和县哈迪宝贝全脑开发培训中心使用，政和县哈迪宝贝全脑开发培训中心承租后，鑫诚公司未与政和县熊山朝阳街（胜地心苑）A1幢3层307房产的业主李应禄等人协商，将该房屋的西侧部分面积约15.2m2改造为通道，该通道从一楼通至六楼。政和县哈迪宝贝全脑开发培训中心对涉案房产的装修设计平面图，已于2013年8月29日通过消防设计备案抽查合格。2016年11月28日，鑫诚公司开具纳税人名称为李应禄、刘云、倪琳贵缴纳增值税的发票，并将该票据交付李应禄。2016年12月1日，王志榴、刘云、徐丽芳、李应禄、倪琳贵缴纳契税。2017年2月28日，办理了闽（2017）政和县不动产权第0000546号不动产权属证书，涉案房产登记在李应禄、刘云、倪琳贵、徐丽芳、王志榴名下（按份共有，李应禄占16.67%,刘云占16.67%，倪琳贵占33.33%，徐丽芳占16.67%，王志榴占16.66%）。刘云、倪琳贵、徐丽芳、王志榴明确表示放弃本案实体权利，不参加本案诉讼。
一审法院认为，李应禄、刘云、倪琳贵与鑫诚公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应当按照约定履行自己的义务。根据合同的约定，鑫诚公司应在房屋交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，构成违约，出卖人应自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。鑫诚公司于2012年10月31日向李应禄等人交付房屋，李应禄等人于2016年12月1日才完成缴纳契税，于2017年2月28日办理不动产权证书。鑫诚公司未在约定期限为李应禄等人办妥及交付房地产权证，构成违约，应自2012年1月30日起承担逾期办证违约责任。李应禄对逾期办理房屋产权证书违约金请求的诉讼时效应自2012年1月30日开始起算，而李应禄于2017年6月1日提起诉讼，已超过两年的诉讼时效期间，李应禄未举证证明其在本案诉讼之前已向鑫诚公司主张逾期办证违约金，故违约金应从李应禄起诉之日向前倒推两年开始计算，即自2015年6月2日起算。鑫诚公司应自2015年6月2日起每日按李应禄等人已付购房款2870000元的0.001%承担违约金至2017年6月1日止，计730天，共计20951元（2870000元×0.001%×730天），李应禄主张的逾期办证违约金，予以部分支持，超过诉讼时效部分，不予支持。鑫诚公司辩解是李应禄未按期缴纳契税，导致未按期办理房地产权证，鑫诚公司不存在延期办证，不应承担逾期办证违约金，并且李应禄要求其承担逾期办证违约金的诉讼时效已过，应予以驳回的诉讼请求。一审法院认为，李应禄主张其于2016年12月才去缴纳契税，是因鑫诚公司未将办理契税的资料向其提交，且鑫诚公司未举证证明其已按合同约定的期限将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付给李应禄等人，故鑫诚公司辩解不存在延期办证，不应承担逾期办证违约金的意见，依据不足，不予采纳。每日或每月计算的逾期办证违约金，应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，故对自起诉之日倒推两年的违约金，应予以保护。李应禄诉请鑫诚公司返还李应禄购买位于政和县熊山朝阳街（胜地心苑）A1幢3层307房因减少约18m2的房产面积购买款126000元（按现市价7000元/m2计算）。一审法院认为，李应禄当庭认可所交付房屋的面积与合同约定的面积一致，其认为鑫诚公司擅自将消防通道改造成商品房出售，造成了原告购买的商品房使用面积减少，但李应禄并未提供鑫诚公司将消防通道改造成商品房出售的证据，故对李应禄的该主张不予支持。涉案房屋是在交付后，鑫诚公司返租过程中，将房屋部分面积打通作为通道使用，占用了李应禄等人房屋部分面积。李应禄等人与鑫诚公司签订商品房买卖合同后，鑫诚公司已将涉案商业用房交付李应禄等人并予以返租，且该商业用房已办理了产权过户手续，李应禄等人与鑫诚公司之间的房屋买卖关系已成立并生效，鑫诚公司在返租过程中占用李应禄等人的房屋部分面积作为通道，李应禄要求鑫诚公司返还该部分面积的购房款，是属于双方因房屋租赁关系产生的纠纷，与本案不属于同一法律关系，故李应禄主张返还涉案房产所减少约18m2的房产购买款126000元的诉讼请求，在本案中不予处理。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、福建省鑫诚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付李应禄逾期办证违约金20951元；二、驳回李应禄的其他诉讼请求。案件受理费3692元，减半收取计1846元，由李应禄负担1618元，福建省鑫诚房地产开发有限公司负担228元。
二审期间，当事人没有提交新证据。李应禄对一审判决认定的事实提出以下异议：1.“鑫诚公司于2012年10月31日向李应禄等人交付涉案房产”不是事实，该房产至今未交付。2.“鑫诚公司未与政和县熊山朝阳街（胜地心苑）A1幢3层307房产的业主李应禄等人协商，将该房屋的西侧部分面积约15.2m2改造为通道，该通道从一楼通至六楼”表述不当，是改造为消防通道，而不是通道。经查，李应禄在一审庭审中自认房屋已于2012年10月31日交付，且李应禄与鑫诚公司签订的《商铺返租使用合同》约定返租期限为2012年10月1日至2018年9月30日止，李应禄于返租开始时即享有商铺租赁收益。故第1项异议，没有事实根据，不予采信。第2项异议，没有证据证明，不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点：一是逾期办证违约金的计算是否适用民法总则关于三年诉讼时效的规定；二是鑫诚公司是否应赔偿李应禄商品房面积减少15.2m2的损失106400元。
关于争议焦点一。本院认为，民法总则自2017年10月1日起施行，目前尚无法律规定民法总则对实施之前的民事行为具有溯及力。而本案鑫诚公司逾期办证行为的发生及终止，以及李应禄向一审法院提起诉讼的行为，均在2017年10月1日之前。故李应禄主张按照民法总则关于三年诉讼时效的规定自起诉之日倒推三年计算逾期办证违约金，没有法律依据，本院不予支持。
关于争议焦点二。本院认为，李应禄与鑫诚公司签订的《商品房买卖合同》约定的商品房建筑面积为680.75平方米，该商品房产权过户登记到李应禄等人名下的建筑面积亦为680.75平方米，李应禄在一审庭审中也承认鑫诚公司交付房屋的面积与合同约定的面积一致。故其主张鑫诚公司赔偿商品房面积减少15.2m2的损失106400元，没有事实和法律依据，本院不予支持。至于李应禄在二审庭审中提出鑫诚公司在返租过程中打通消防通道未经其同意主张赔偿的诉讼请求，属于房屋租赁法律关系，不属于本案调整范围。鑫诚公司也表示在租赁期满返还房屋时将恢复原状，如果无法履行承诺或造成实际损失，李应禄可依法另行主张。
综上，李应禄的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2428元，由上诉人李应禄负担。
本判决为终审判决。
审判长 叶德平
审判员 刘 斌
审判员 莫晓红
二〇一七年十一月九日
书记员 薛 景
本案所依据的主要法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。