福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽02民终4683号上诉人（原审被告）：黄世杰，男，1988年1月6日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。委托诉讼代理人：李安荣、黄丽虹，福建金方正律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：曹秀娣，女，1962年10月22日出生，汉族，住福建省顺昌县。委托诉讼代理人：黄世华，系曹秀娣之子。上诉人（原审第三人）：黄世华，男，1985年8月20日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。被上诉人（原审原告）：刘明香，女，1986年11月4日出生，汉族，住福建省安溪县。委托诉讼代理人：林永标、林丽君，福建闽鹭律师事务所律师。上诉人黄世杰、曹秀娣、黄世华因与被上诉人刘明香房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市翔安区人民法院（2016）闽0213民初1223号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄世杰、曹秀娣、黄世华共同上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，改判驳回刘明香的诉讼请求；2.由刘明香负担本案的一、二审诉讼费。事实和理由：一、本案讼争房产的真实权利人系曹秀娣、黄世华，而非黄世杰，一审认定事实错误。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条的规定，黄世杰提供的证据１－５已经形成完整证据链，可充分证明讼争房产系曹秀娣、黄世华出资购买，黄世杰只是挂名的购房人，并非真实产权人。虽然讼争房产登记在黄世杰名下，但房产登记只是一种行政审查，属于行政确认，而非行政确权。产权登记是行政机关对不动产当时权属关系及表现状态的认可和证明，当事人是否享有不动产的权利，仍取决于当事人之间的民事实体法律关系。因此，虽然讼争房产登记在黄世杰名下，但在曹秀娣、黄世华提出异议，且有充分证据证明其二人为讼争房产的真实权利人时，一审判决仍认定黄世杰为讼争房产的权利人，属于认定事实错误，损害了曹秀娣、黄世华的合法权益，有失公允。二、黄世杰在未征得房屋真实权利人同意的情况下出售房屋，属于无权处分，刘明香对此知情。因此，双方所签订的合同效力待定。一审判决认定合同合法有效，缺乏事实和法律依据。刘明香和黄世杰在中介处签订该房屋买卖协议时，黄世杰已经明确告知刘明香和中介，房屋是其家人出资购买的，其需要征求家人的意见。刘明香对此是知情的，不构成善意取得。当时，中介也明确告知双方，如果交易不成，只需要按照协议中定金罚则承担违约责任即可，并未提示其他事项。黄世杰与刘明香签订的合同属于效力待定的合同，在真实权利人曹秀娣、黄世华表示不同意出售讼争房产后，该合同无效。黄世杰也于４月９日将真实权利人不同意出售房产的意思表示告知终结，让其通知刘明香。三、一审判决认定讼争《房屋买卖协议》为附条件的合同，且认为黄世杰不正当阻止条件成就，属适用法律错误。讼争《房屋买卖协议》第十六条的规定，属于合同成立的要件，而非合同附加条款，该协议因中介机构未盖章而尚未成立。若认定该协议为附条件的协议，其约定的条件“丙方盖章”应为将来客观上不能确定的事实，若为将来确定发生的事实则与法律对所附条件的要求不相符。结合本案，之所以如此约定，系因为该协议的签订还需征得讼争房屋的真实权利人曹秀娣、黄世华的同意。现二人均不同意出售该房产，则丙方盖章的条件不成就，合同未生效。刘明香在一审开庭后，私自要求中介机构盖章，其考虑到自身利益，竟让违反当时的约定配合刘明香盖章的要求，故应视为“当事人为自己的利益不正当促成条件成就，视为条件未成就”，一审对此认定有失偏颇。四、一审判决要求黄世杰协助刘明香办理房屋过户手续，违反法律的相关规定。《城市房地产管理法》第三十八条规定，权属有争议的，不得转让，也属于《合同法》规定的无法履行的情形，故一审判决黄世杰协助办理过户手续，显然违反法律的规定。刘明香答辩称，一、依据《中华人民共和国物权法》第十七条的规定，不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明，讼争房产的产权证书记载黄世杰是唯一权利人。曹秀娣、黄世华主张讼争房产首付款和按揭款均由其支付，这不排除因为讼争房产大幅增值，系为毁约而可以提出的诉讼。即使是真实的，亦不影响本案讼争权利人之认定，黄世华作为权利人，依法享有物权，有权与刘明香签订讼争合同。此外，刘明香系善意买受人，在签订和履约过程中并无过错，故该合同应认定合法有效，各方均应遵守。二、讼争房产权属清晰，并不存在争议。且在合同履行过程中，刘明香不存在违约行为。黄世杰拒不继续履行合同，原审法院判令其继续履行并无不当。刘明香向一审法院起诉，请求判令：1、黄世杰继续履行与刘明香签订的《房屋买卖协议》（编号：0007827），立即办理解除厦门市翔安区房产的抵押登记手续，并协助刘明香办理该房产过户登记至刘明香名下的手续；2、黄世杰承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2012年11月9日，黄世杰向开发商厦门骏翔和信房地产有限公司购买位于翔安区房屋，总价77.135万元，首付款24.135万元，余款53万元银行按揭贷款，后黄世杰将该房屋的产权登记在其名下（建筑面积116.17平方米，土地房屋权证号：厦国土房证第011153**号）。2016年3月1日，刘明香与黄世杰经厦门鼎原房地产行销策划有限公司中骏加盟店的人员徐宗超居间介绍就黄世杰所有的位于翔安区房屋买卖达成协议，嗣后，双方及厦门鼎原房地产行销策划有限公司中骏加盟店的人员徐宗超三方签订一份《房产买卖协议》（编号：0007827），约定刘明香向黄世杰购买位于翔安区房屋，总房价为138万元，合同签订之日，刘明香向黄世杰支付定金5万元（可充抵首期购房款），2016年4月11日，刘明香应向黄世杰支付45万元，余109万元由刘明香向银行申请贷款，所贷的款项直接转入刘明香的账户，若贷款不足的差额由黄世杰补足直接支付给刘明香；黄世杰应于2016年4月11日前向原房产申贷银行办理提前还贷手续，将银行按揭余款一次性还清同时办理解除抵押登记手续，并履行合同后续义务。同时，约定本协议经三方签字、丙方（中介公司）盖章后才生效等条款。合同签订的当日，刘明香、黄世杰以及徐宗超在合同上签字，但未加盖中介公司的公章。合同签订后，刘明香即支付给黄世杰定金5万元，2016年4月11日，刘明香又通过银行转帐的方式向黄世杰支付45万元。黄世杰收到刘明香支付的购房款45万元后，以其出售给刘明香的讼争房屋实际所有人系第三人曹秀娣、黄世华，其出售该房屋时未征得第三人的同意，而第三人知悉后，不同意出售该讼争的房屋为由，将刘明香支付的购房款45万元通过银行转帐的方式退还给刘明香，后刘明香又通过银行转帐的方式将该款项转给黄世杰。2016年3月9日，刘明香遂向法院提起诉讼，请求法院判令如上请求。审理中，厦门鼎原房地产行销策划有限公司对刘明香持有的《房产买卖协议》（编号：0007827）加盖了公章，而黄世杰持有《房产买卖协议》（编号：0007827）至今未加盖公章。本案的争议焦点：一、刘明香与黄世杰签订《房产买卖协议》是否合法有效；二、刘明香的诉讼请求是否应予以支持。一、关于刘明香与黄世杰签订《房产买卖协议》是否合法有效的问题。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”的规定，本案讼争的房屋的厦国土房证第01115395号土地房屋权证的所有权人登记为黄世杰，依法应认定黄世杰为该房屋的所有权人，黄世杰依法有权对该房屋行使占有、使用、收益和处分的权利，因此，黄世杰与刘明香签订的《房产买卖协议》依法应认定为合法有效。对于第三人曹秀娣、黄世华及黄世杰提出本案讼争的房屋的首付款是第三人支付的，该房屋的银行按揭贷款也是第三人由支付的，黄世杰并未支付该房屋的任何款项，第三人系该房屋的实际所有人的意见，第三人及黄世杰虽提供房屋所有权确认书、曹秀娣农业银行业务凭证、账户明细清单、邮政银行交易明细、黄世华民生信用卡账户明细、黄世杰建行账户明细和农业银行借记卡交易明细等证据拟证实其主张。第三人及黄世杰提供的上述证据，仅能证明第三人及黄世杰对本案讼争房屋权属的约定以及支付本案讼争房屋房款的事实，但与厦国土房证第01115395号土地房屋权证登记所有权人不符，不能对抗善意的第三方，故第三人及黄世杰提出的上述意见不予采纳。二、关于刘明香的诉讼请求是否应予以支持的问题。一审法院认为，根据刘明香与黄世杰及厦门鼎原房地产行销策划有限公司中骏加盟店的人员徐宗超三方签订的《房产买卖协议》第十六条“本协议一式四份，刘明香、黄世杰及丙方（中介公司）的单店、总店各执一份，具有同等法律效力，协议在三方签字、丙方（中介公司）盖章后才生效”的约定，上述《房产买卖协议》依法应认定为附条件的合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”的规定，本案中，刘明香持有的《房产买卖协议》，在本案审理中丙方（中介公司）已经在刘明香持有的《房产买卖协议》加盖了公章，而黄世杰持有的《房产买卖协议》也有条件加盖丙方（中介公司）的公章，因黄世杰反悔而不同意加盖丙方（中介公司）的公章而导致黄世杰持有的《房产买卖协议》至今没有加盖丙方（中介公司）的公章，依据上述法律规定，黄世杰的行为应认定为当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就。因此，依法认定上述《房产买卖协议》已经发生法律效力，刘明香、黄世杰双方应依约履行，故刘明香请求法院判令黄世杰继续履行与刘明香签订的《房屋买卖协议》（编号：0007827），立即办理解除厦门市翔安区房产的抵押登记手续，并协助刘明香办理该房产过户登记至刘明香名下的手续的诉讼请求，合法有据，依法予以支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第十七条，《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、第一百三十六条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、黄世杰应继续履行与刘明香于2016年3月1日签订的《房屋买卖协议》（编号：0007827）；二、黄世杰应于判决生效之日起三日内办理解除厦门市翔安区房产（建筑面积116.17平方米，土地房屋权证号：厦国土房证第011153**号）的抵押登记手续，并于判决生效之日起十五日内协助刘明香办理厦门市翔安区房产过户登记至刘明香名下的手续。本案一审诉讼费人民币17220元，减半收取为人民币8610元，由黄世杰负担，本案诉讼保全费人民币5000元，由刘明香负担。二审审理期间，上诉人主张一审判决遗漏查明讼争房产系曹秀娣、黄世华支付首付款及按揭款；各方签订《房产买卖协议》的地点系在中介机构的总部。此外，各方当事人对一审判决查明的其余事实均无异议，本院予以确认。审理过程中，黄世华提交了如下证据：1。李进强身份证及转账代办证明，证明黄世华委派李进强转账给黄世杰用于归还按揭。2.黄世华建行明细，拟证明527300元由黄世华支付，用于归还农行按揭。3.黄世杰的建行及农行明细，拟证明黄世华及其委派的李进强支付了所有的按揭款项，黄世杰并未支付。4、个人贷款结清证明及业务凭证，拟证明2016年7月19日，黄世杰提前办理农行按揭手续，结清了剩余按揭贷款。5.厦门市翔安区人民法院作出（2016）闽0213民初3116号民事裁定书，拟证明讼争房产被曹秀娣、黄世华查封。曹秀娣、黄世杰均认可上述证据。刘明香对上述证据的真实性不予确认，首付款、按揭款的支付系上诉人之间的关系，刘明香并不知情。其作为善意买受人，不应影响讼争合同的履行。对查封裁定书的真实性无异议，刘明香在本案中也申请诉讼保全讼争房产，且早于曹秀娣、黄世华申请的查封，属于首封。曹秀娣、黄世华的查封与刘明香无关，经咨询执行机关和房管机关，可以办理过户。本院对上述证据分析认为，讼争房产的房款支付等情况系上诉人之间的内部事宜，与本案缺乏关联性，故对上述证据不予评判，但可证明讼争房产的按揭贷款已经结清。曹秀娣、黄世华以其在另案提起确认之诉为由，申请本案中止审理。本院经评议认为，本案无需以该案的审理结果作为依据，口头裁定不予中止审理。本院认为，首先，上诉人主张讼争《房产买卖协议》欠缺中介结构的盖章，故该合同尚未生效。作为房屋买卖合同关系的双方黄世杰及刘明香均在该协议上签字予以确认。且在审理过程中，中介机关亦在刘明香的协议上盖章予以确认，仅因黄世杰拒不将持有之合同交由中介机构盖章，但并不妨碍《房产买卖协议》生效。现双方之间签订的《房产买卖协议》已经发生法律效力，双方均应依约履行。其次，黄世杰、曹秀娣、黄世华主张曹秀娣、黄世华才为讼争房产的实际物权人，但讼争房产业已经物权登记机关登记至黄世杰名下，已经产生公示、公信效力，且无证据证明刘明香知晓上诉人所主张的实际物权人，故刘明香作为善意相对方。至于讼争的实际物权人为何，系上诉人之间的内部事宜，可另行处理，但不应对抗善意相对人，故原审判令继续履行《房产买卖协议》符合法律规定，应予以维持。再次，曹秀娣、黄世华主张讼争经其查封，故不能办理过户事宜，但讼争房产的首封系本案中刘明香采取诉讼保全，刘明香在诉求黄世杰协助办理过户可以得以支持的情况下，曹秀娣、黄世华的轮候查封并不构成刘明香上述诉求之障碍。综上，黄世杰、曹秀娣、黄世华的上诉主张缺乏事实和法律依据，应予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费17220元，由上诉人黄世杰、曹秀娣、黄世华负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 聆审 判 员  胡林蓉审 判 员  章 毅二〇一七年六月十六日代书记员  潘婉燕附本案适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。