福建省漳州市芗城区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0602民初3047号原告：张文灵，男，1985年11月21日出生，汉族，经商，住漳州市芗城区。委托诉讼代理人：苏敏，福建达峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘正伟，福建达峰律师事务所实习律师。被告：蔡丽娟，女，1964年11月27日出生，汉族，福建广播电视大学漳州分校教师，住漳州市芗城区。委托诉讼代理人：蔡文德，漳州市芗城区148法律服务所法律工作者。第三人：庄志凌，男，1972年10月27日出生，汉族，志凌房屋中介负责人，住漳州市芗城区。第三人：阮立峰，男，1977年2月8日出生，汉族，阿峰房屋中介负责人，住漳州市芗城区。原告张文灵与被告蔡丽娟、第三人庄志凌、阮立峰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张文灵及其委托代理人苏敏，被告蔡丽娟及其委托代理人蔡文德，第三人庄志凌、阮立峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张文灵诉称，2017年3月4日，原、被告及两第三人签订《房地产买卖协议书》（以下简称协议），协议约定：本案被告自愿将座落于漳州市芗城区永鸿三湘城*幢及*商业*号的房屋，出售给本案原告，房屋的建筑面积60.62平方米，总价款为人民币68万元。并约定原告于2017年3月4日交付给被告5万元作为购房定金（双方交易过户后，定金抵扣总房款）；前期购房款人民币30万元于2017年3月14日前办理过户后由原告支付给被告；第二期购房款人民币38万元于2017年5月24日前办理抵押贷款后由原告支付给被告。协议还约定被告取得全部房款时将本案涉讼房屋交付给原告使用，以及被告于2017年4月10日前迁出涉讼房屋内的户口。协议签订后，原告依约向被告支付了购房款定金人民币5万元，被告却未能依约如期办理涉讼房屋产权过户手续至原告名下。被告的行为已经构成违约，原告有权要求被告继续、全面履行合同义务。因此，原告诉至法院，请求法院依法判令：1、被告履行合同义务，协助原告将漳州市芗城区永鸿三湘城*幢及*商业*号房屋产权过户至原告名下；2、判令被告在取得原告支付的全部购房款时将上述房屋交付给原告使用；3、本案诉讼费由两被告承担。被告蔡丽娟辩称，原、被告所签订的房屋买卖协议是无效协议，该协议显失公平。协议书第三条第一款约定：在过户后，原告才支付第一笔购房款30万元，被告只收取定金就要将房屋过户至原告名下，显失公平，是一份无效协议。假如协议有效，也是原告违约在先，因为协议约定原告必须支付5万元定金给被告，但是被告只收到了25000元，按照协议约定，被告有权没收定金。本案房屋买卖还未进入实际履行阶段，合同签订是以没收定金或者双倍返还定金为前提。本案中介是君达中介，君达中介是否有资质作为服务公司，两位第三人是否是君达中介的工作人员均无法确定。原告对讼争房屋进行保全的行为，本身是违法的，因为被告方只收到25000元，房屋的价值明显在70万左右，所以原告的行为是超标的保全行为，被告保留追诉的权利。被告的女儿已经有对象，也打算近期要结婚，需要用房，所以协议签订后也遭到女儿的强烈反对。即使被告违约，也应该按照协议第九条第二款来作违约处理，也就是没收定金或者双倍返还定金。基于以上几点，被告认为本协议是无效协议，要求驳回原告的诉讼请求。第三人庄志凌陈述，其承认原告在本案中所主张的事实。原被告双方签订的房屋买卖协议及其中的定金付款方式是双方协商后认可并签订的，定金五万元，根据协议书第三条的约定，由甲、丙双方各执50%，以示诚意，即本案被告收2.5万元，两个第三人各代收1.25万元，根据交易习惯，在房屋过户当天，两个第三人会各将1.25万元退给被告。第三人阮立峰同意第三人庄志凌的陈述，要求尽快依据协议书履行。经审理查明，2017年3月4日，通过中介第三人庄志凌、阮立峰（丙方）介绍，原告张文灵（乙方）与被告蔡丽娟（甲方）签订一份《房地产买卖协议书》，该协议约定：“一、甲方自愿将址在漳州市芗城区永鸿三湘城*幢及*商业*号的房地产，建筑面积60.62平方米，出售给乙方，乙方对甲方所出售房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。二、甲、乙双方议定该房地产的总成交价为人民币68万元。三、付款方式：乙方于2017年3月4日支付被告人民币五万元，做为购房定金。甲、丙双方各执定金50%，以示诚意。（注：双方交易过户后，定金抵扣总房款）。（1）首期购房款30万元于2017年3月14日前办理过户后乙方支付给甲方。（2）第二期购房款人民币38万元于2017年5月24日前办理抵押贷款后乙方支付给甲方。（3）甲、乙双方定于2017年3月14日以前办理相关交易手续，超期违约者，参照第九条款处理。”协议签订后，原告于2017年3月4日支付被告购房定金5万元，其中2.5万元依据协议约定由两第三人代收。2017年3月2日原告诉至本院，请求判令被告履行合同义务，协助原告将讼争房屋产权过户至原告名下，被告在取得原告支付的全部购房款时将讼争房屋交付给原告使用等。2017年3月21日，原告申请对讼争房屋采取诉讼保全措施，本院于2017年3月22日作出（2017）闽0602民初3047号民事裁定书，查封讼争房产。上述事实，有原、被告、第三人的庭审陈述及原告提供的《房地产买卖协议》、建设银行交易明细为据。原、被告提供的证据经庭审举证、质证，本院对于证据的真实性和来源的合法性，予以确认。本院认为，原告张文灵与被告蔡丽娟就漳州市芗城区永鸿三湘城*幢及*商业*号的房屋签订的《房地产买卖协议书》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。故原告要求被告履行合同义务，协助原告将讼争房屋过户至其名下，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告依法应承担继续履行的义务，配合原告办理房屋过户手续。依照协议约定的第三条第二、三项的约定，原告也应在讼争房屋过户后70日内将第二期购房款支付给被告。被告在取得全部购房款后五日内将讼争房屋交付原告使用。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、判决如下：一、原告张文灵应于本判决生效之日起五日内将首付款30万元支付给被告蔡丽娟，被告蔡丽娟应于收到首付款后五日内协助原告张文灵办理漳州市芗城区永鸿三湘城*幢及*商业*号房屋的过户手续。二、原告应在讼争房屋过户其名下之日起七十日内将第二期购房款38万元支付给被告蔡丽娟。三、被告蔡丽娟应在取得原告张文灵支付的全部购房款后五日内将讼争房屋交付给原告张文灵使用。若负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10600元，减半收取为5300元，由被告蔡丽娟负担；保全费3920元，由被告蔡丽娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。审判员  曾陈斌二〇一七年五月十五日书记员  郭陈煌附主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。