广西壮族自治区北海市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂05民初119号原告（执行案外人）：蒙健博，男，1965年3月14日出生，汉族，住北海市海城区。委托诉讼代理人：石维技，广西桂三力律师事务所律师。被告（申请执行人）：广西恒冠建设集团有限公司，住所地北海市北部湾东路102号东安小区第一幢第二层。法定代表人：罗家辉，董事长。委托诉讼代理人：李炳辉，广西海城律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁志鹏，广西海城律师事务所律师。第三人（被执行人）：北海尚源居房地产开发有限公司，住所地北海市海城区桂城大厦A座1805号。法定代表人：王合娟，董事长。原告蒙健博诉被告广西恒冠建设集团有限公司（以下简称恒冠公司）、第三人北海尚源居房地产开发有限公司（以下简称尚源居公司）案外人执行异议纠纷一案。本院于2017年5月22日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蒙健博的委托诉讼代理人石维技，被告恒冠公司的委托诉讼代理人梁志鹏到庭参加诉讼，第三人尚源居公司经本院依法传唤无正当理由不到庭参加诉讼，本庭依法进行缺席审理，本案现已审理终结。原告蒙健博向本院提出诉讼请求：1.确认原告与第三人签订的《商品房买卖合同》(合同编号：HXYl-0301)合法有效，原告对于该合同标的物即北海市南珠大道以西、北海大道以北“和谐苑”小区1幢3层0301号房的物权享有期待权，被告恒冠公司与北海市公安工会共同阻止该房备案构成对原告的侵权行为，原告对被告享有排除妨害、恢复原状请求权，原告上述权利优于申请执行人主张的建设工程价款优先受偿权，依法排除对北海市南珠大道以西、北海大道以北“和谐苑”小区l幢1层0116号房的执行。2.解除对北海市南珠大道以西、北海大道以北“和谐苑”小区1幢3层0301号房的查封。3.本案诉讼费由被告负担。事实和理由:2015年1月27日，原告与第三人签订《商品房买卖合同》，约定第三人向原告出售由第三人开发的位于北海市南珠大道以西、北海大道以北“和谐苑”小区l幢3层0301号，原告应在该合同签订后一次性付清全部购房款163182元。第三人应在本合同生效之日起30日内向北海市房地产交易中心申请登记备案。在上述《商品房买卖合同》签订之前，第三人己取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。第三人在销售该房前夕亦征得了抵押权人对于出售该房的书面同意。合同签订后，经双方申请，北海市公证处对该《商品房买卖合同》办理了公证。原告于2015年1月30日以银行转账方式向第三人支付了全部房屋价款。2015年11月27日，北海市海城区人民法院依被告的申请查封涉案房屋，致使原告无法取得该房的合同备案登记证明。2016年2月23日，原告向北海市海城区人民法院起诉第三人，诉请第三人为原告办理涉案房屋的买卖合同备案登记。北海市海城区人民法院以涉案房屋已被查封、不具备房屋登记备案的条件为由驳回原告的诉讼请求。原告认为，上述《商品房买卖合同》经公证机关公证具有真实性、合法性，原告作为买受人已经支付了该房的全部价款，依法对涉案房屋物权享有期待权，被告与北海市公安局工会共同以非法手段阻止原告备案涉案房屋的买卖合同，构成对原告的侵权行为，原告对被告享有排除妨碍、恢复原状的请求权，被告的建设工程价款优先受偿权不得对抗异议人，原告的实体权利优于申请执行人的建设工程价款优先受偿权，原告对北海市南珠大道以西、北海大道以北“和谐苑”小区1幢3层0301号房享有的民事权益足以排除强制执行，依法不得强制执行该房。被告恒冠公司辩称：北海市中级人民法院所作的执行裁定裁决驳回涉案原告的执行异议请求正确，应予维持。理由：1.本案是执行异议之诉，其所审理的范围是执行异议的相关内容，原告在本案中提出要求确认合同有效的诉求应通过其他方式主张，而不应通过执行异议之诉。2.本案为执行异议之诉，具备排除执行的条件属于居住用房不属于商业用房，属于商业用房的房屋不具备排除执行的条件。第三人尚源居公司向本院提交书面陈述意见称：1.尚源居公司将案涉的商铺和车位已全部移交物业公司，由物业公司代转交给各业主，尚源居公司不再占有上述物业，业主的物权应得到法律保护；2.尚源居公司与原告已签订合法有效的《商品房买卖合同》，将涉案房屋出售原告，北海市中级人民法院的执行裁定已确认买卖合同的效力；3.恒冠公司的工程款优先权不得对抗原告已购买涉案商品房的行为，根据《批复》第二条“消费者交付购买商品房的全部或者部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，原告作为商品房买受人，其权利优先于承包人及抵押权人，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，仅是可以排除执行的情形之一，但并不是唯一情形，本案原告的情形完全符合上述批复第二条的规定。原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.《公证书》，证明原告与第三人的商品房买卖合同关系，该商品房买卖合同已经公证；2.兴业银行网上转账受理单、收据，证明原告已向第三人付清房屋买卖价款；3.《抵押权人同意书》，证明第三人向原告出售商品房已征得抵押权人同意；4.商品房预售许可证，证明第三人向原告出售商品房前已取得商品房预售许可证；5.《协议书》、《关于停止办理相关业务的函》，均证明被告促使北海市公安局工会发函禁止涉案房屋的买卖合同备案；6.海城区人民法院（2016）桂0502民初494号民事判决书，原告向海城区人民法院诉请第三人办理涉案房屋的买卖合同备案，被驳回诉请；7.北海市中级人民法院（2017）桂05执异68号执行裁定书，证明原告向北海市中级人民法院提出执行异议，被驳回异议请求；8.北海仲裁委员会北仲裁字[2015]第218号裁决书，证明被告、第三人与北海市公安局工会签订《协议书》的真实性。被告恒冠公司未向本院提交证据。第三人尚源居公司未向本院提交证据。经开庭审理质证，被告恒冠公司对原告提交的证据质证如下：对于证据1的合法性、真实性、关联性都有异议，蒙健博所称的涉案商铺的转让是虚假的，本案中的买卖合同及认购书，是原告与尚源居公司以物抵债的形式，是该双方就债权清偿达成的抵债协议。因此，原告以公证书证明其证明目的是不能成立的。并且从商品房买卖合同的第18条，可知涉案商品房是商铺不是住宅，即使合同是真实的，也因其是商铺驳回原告请求。对证据2，结合证据1的质证意见可知商品房买卖关系是虚假的，这两份证据也不是真实的。对证据3的合法性、真实性、关联性都有异议，通过另案查明原告与抵押权人李敏有债权关系，为了配合以物抵债签订了该协议书。对证据4的合法性、真实性、关联性没有异议。对证据5中《协议书》的真实性没有异议，该证据与本案无关。对《关于停止办理相关业务的函》，要求核对该证据原件，没有原件不予质证，并且认为该证据与本案无关。对证据6的合法性、真实性、关联性没有异议，同时说明涉案的所谓商品房买卖合同并没有办理任何备案手续。对证据7的合法性、真实性、关联性没有异议，对查明的相关事实不认可。对该证据的裁定结果没有异议，对裁定认定的事实有异议。对证据8的合法性、真实性、关联性没有异议，该证据证实被告依法对涉案商品房享有优先权。第三人尚源居公司未到庭参加诉讼，依法视为放弃质证的诉讼权利。对原告提供的证据经审查质证，本院认为对各方均无异议的证据本院予以认可其真实性、合法性、关联性，确认其具有证明力。对有异议的证据，因其与各方的诉辩事由具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。综合本案证据以及庭审笔录，本院确认如下法律事实：2015年1月27日，原告蒙健博与第三人尚源居公司签订《商品房买卖合同》，约定蒙健博购买尚源居公司名下的国华尚源东城（和谐苑）1幢3层0301号号房屋，总价款为163182元，并约定“买受人的房屋仅作商铺使用”。签订合同当日，尚源居公司出具《收据》载明收到蒙健博交来的包括涉案房屋在内的五套房屋全部房款。2015年1月25日，李敏作为上述房屋的抵押权人出具《抵押权人同意书》，表示同意将上述抵押物由尚源居公司出卖给蒙健博。2016年2月23日，蒙健博因与尚源居公司商品房预售合同纠纷一案，向北海市海城区人民法院提起诉讼，要求尚源居公司为其办理涉案房屋的买卖合同备案登记。该院经审理后，认为蒙健博在抵押权人同意售房的情况下与尚源居公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，但因涉案房屋已被法院查封，不具备办理房屋登记备案条件，遂作出（2016）桂0502民初494号民事判决书，判决驳回蒙健博的诉讼请求，该判决已生效。另查明，蒙健博名下登记有北海市广东路中级法院集资楼6幢501号【北房权证（2006）字第00087492号】房屋及与苏鲜艳共有的坐落于云藏路16号蓝海尚城5幢2502号【北房权证（2014）字第0184**号、018422号】房屋。再查明，2015年11月27日，恒冠公司向北海仲裁委员会申请仲裁，请求依法仲裁被申请人尚源居公司向恒冠公司支付工程进度款101813460元等，及恒冠公司对建设工程价款享有优先受偿权。北海仲裁委员会受理该案后，于2015年11月27日委托北海市海城区人民法院对尚源公司价值174861860元的财产进行保全。北海市海城区人民法院于2015年11月27日作出（2015）海执保字第7号民事裁定和协助执行通知书，查封了尚源居公司名下位于北海市，国华尚源东城（和谐苑）商铺房地产、土地使用权及地下停车位，其中包括蒙健博购买的1幢3层0301号房屋。2016年11月2日，北海仲裁委员会作出北仲调字（2015）第218号裁决书，裁决：尚源居公司向恒冠公司支付工程进度款、利息共计13745.366万元（利息暂计至2015年10月30日，之后以欠款10181.346元为本金，按照月利息1.5%计算至付清全部款项之日止），恒冠公司对尚源居应付的10181.346万元国华尚源东城项目工程款享有优先受偿权。后因尚源居公司未履行上述生效法律文书确定的义务，恒冠公司向本院申请强制执行。本院以（2016）桂05执217号案予以执行，在该案执行过程中，原告蒙健博以法院查封的涉案房屋提出执行异议，请求排除对该标的的执行。本院经审查后，认为因案外人蒙健博对本案执行标的提出的异议属于买受人对登记在房地产开发企业名下的商品房提出的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条要求异议人应符合“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件，故异议理由不能成立，遂裁定驳回其异议请求。原告为此提起诉讼，提出以上诉讼请求。本院认为：本案系执行异议之诉，焦点问题在于作为案外人的蒙健博所主张的其对案涉房屋所享有的民事权益能否足以排除法院的强制执行。在执行程序中对不动产一般买受人进行优先保护的理论基础是买受人的物权期待权，买受人的物权期待权之所以要保护，是因为买受人已经为取得物权履行了一定义务并以占有的方式对外进行了公示，物权期待权才具有排除执行的效力。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，本案中，一、原告蒙健博与第三人尚源居公司于2015年1月27日签订的《商品房买卖合同》经生效的（2016）桂0502民初494号民事判决认定为合法有效，本院对此予以确认。本案系执行异议之诉，非确认合同效力纠纷，本院虽对涉案《商品房买卖合同》的合法有效性进行了审查，但于本案中不对原告诉请确认该合同的合法有效性作出判决。二、蒙健博没有提供证据证明其已经合法占有了案涉不动产，涉案《商品房买卖合同》约定的交房时间为2016年12月31日前，但法院于2015年9月22日查封了涉案房屋，因此蒙健博在法院查封之前并没有合法占有该房屋。三、蒙健博已支付完毕案涉商铺全部价款163182元。四、根据查明的事实，蒙健博未办理过户登记并非因其自身原因导致。综上几点，蒙健博虽然签订了合法有效的书面买卖合同，并已支付全部房屋价款，房屋未能办理过户登记责任亦不在原告，但蒙健博未在法院查封之前合法占有案涉房屋，故本案不完全符合《规定》第二十八条规定的保护情形。原告蒙健博还主张本案应适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》）第二条“消费者交付购买商品房的全部或者部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，支持其物权期待权。本院认为，《批复》的立法目的是为了保护消费者的基本居住生存权，故为生活消费而购买商品房的人才是《批复》规定的“消费者”，而案涉《商品房买卖合同》所涉标的为商铺，具有投资经营的性质。原告所购商铺是否用于居住，并不能改变该商铺的投资经营性质。因此，本案原告不符合《批复》第二条规定的“消费者”条件，其对涉案商铺只能享有一般买受人的物权期待权，不能以消费者买受人的身份请求依据《批复》规定排除法院的强制执行。此外，原告将尚源居公司列为被告提起本案诉讼，本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。”之规定，因本案被执行人即尚源居公司已书面明确不反对案外人即蒙健博的异议，本院据此将尚源居公司列为本案第三人参加诉讼。综上所述，蒙健博不符合《规定》第二十八条规定的保护要件，亦不符合《批复》第二条之规定情形，其请求排除被告恒冠公司对涉案房屋的执行，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回原告蒙健博的诉讼请求。案件受理费100元，由原告蒙健博负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院。审 判 长 魏玉芳审 判 员 汪海敏审 判 员 叶 萍二〇一七年八月三十一日法官助理 庞晓湖书 记 员 龙财新