浙江省金华市婺城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0702民初1267号
原告：郭文涛，男，1965年12月17日出生，汉族，户籍地浙江省金华市婺城区，现住金华市。
被告：宝泰顺耀有限公司，住所地香港特别行政区新界沙田安平街6号新贸中心B座1309室。
法定代表人：张晓琳，执行董事。
委托代理人：叶昆统，浙江迎鸽律师事务所律师。
委托代理人：黄奕欢，浙江迎鸽律师事务所律师。
第三人：中国农业银行股份有限公司金华分行，住所地浙江省金华市婺城区八一北街433号。
负责人：吕晓东，行长。
委托代理人：韩国华，男，1960年10月8日出生，汉族，该行职员，住浙江省金华市婺城区。
第三�：邵燕芳，女，1966年1月20日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。
第三人：俞洪卫，男，1966年7月18日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。
委托代理人：黄雄，金华市登峰法律服务所法律工作者。
原告郭文涛为与被告中国农业银行股份有限公司金华分行（以下简称农行金华分行）、第三人邵燕芳、俞洪卫案外人执行异议之诉一案，于2017年2月9日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，宝泰顺耀有限公司因已经受让案涉的农行金华分行的债权，于2017年2月21日申请作为被告参加诉讼，本院依法予以准许，并将农行金华分行的诉讼地位变更为第三人。本院依法组成合议庭于2017年5月16日公开开庭进行了审理。原告郭文涛，被告宝泰顺耀有限公司的委托代理人黄奕欢，第三人农行金华分行的委托代理人韩国华，第三人俞洪卫的委托代理人�雄到庭参加诉讼。第三人邵燕芳及其委托代理人白华平经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
原告郭文涛起诉称：第三人俞洪卫、邵燕芳系夫妻。2013年6月18日，原告与第三人签订房屋租赁合同，合同甲方（出租方）系第三人邵燕芳，第三人俞洪卫为邵艳芳的代理人，原告系合同乙方（承租方）。合同约定：甲方将自建的坐落于金华市婺城区北山路300号正鹏苑郭府（东侧第二套）未装修的三层楼房整体出租给乙方使用；面积约为450平方米，租赁期限为20年，自2013年6月18日起至2033年6月17日止；房屋年租金3万元整，乙方于2013年6月18日前一次性付清（租金从2008年5月28日至2013年2月4日止先后5次集资款合计60万元抵充）。合同生效后，原告即自行装修并入住至今。浙江省金华市婺城区人民法院在执行（2015）金婺执民字第3534号执行案件中，裁�责令被执行人即本案第三人邵燕芳及使用者在2016年7月6日之前腾空位于浙江省金华市婺城区北山路300号的1、2、3幢别墅，因该被执行财产目前属于原告租赁期限内，且原告尚在租赁使用中，原告向法院提出书面执行异议，请求法院停止对该财产的执行。浙江省金华市婺城区人民法院于2017年1月18日作出（2017）浙0702执异4号执行异议裁定，驳回原告的执行异议。原告认为，原告与第三人签订的房屋租赁合同合法有效，且租赁合同的签订时间和原告支付租金的时间均早于标的房产抵押给第三人农行金华分行之前。根据合同法第229条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。原告诉请：1．停止对金华市婺城区北山路300号正鹏苑郭府（东侧第二套）三层楼房的执行；2.确认原告与第三人签订的房屋租赁合同合法有效；3.本案诉讼费由被告承担。
原告为证明上述事实及主张，向本院提交了下列证据：
1．原告身份证复印件、第三人的工商登记材料、户籍信息，用以证明原告与第三人的主体资格；
2．房屋租赁合同一份，用以证明原告与第三人签订房屋租赁合同的事实；
3．存款凭据六份，用以证明60万元租金已经全部支付；
4.执行裁定书一份，用以证明原告就案涉房屋提出的执行异议被驳回；
5.装修付款凭证十八份、水电费支付单证七份、电量电费通知单二份，用以证明原告于2013年初对涉案房屋进行装修并入住。
被告宝泰顺耀有限公司答辩称：一、第三人农行金华分行在2014年1月29日办理借款时，通过对抵押物进行价值评估、现场堪察等方式对抵押物的现状进行了充分调查，确认当时抵押物为空置、未装修状态，不存在出租情况。根据《最高额抵押合同》第4条、第6条的约定，抵押人出租抵押物应当经过抵押权人同意，第三人农行金华分行从不知情，也未同意出租。同时，第三人邵燕芳、俞洪卫均出具了抵押财产未出租声明，确认抵押物未出租。原告提出的2013年6月签订租赁协议，承租、装修、使用抵押物与事实不符。二、从原告转账凭证可以看出，原告支付的并非租金，而是购房款或者借款等其他款项。原告为了保障自己的债权才签订了租赁合同，租金也是以之前的债权冲抵。原告主张的租赁关系不是正常的租赁关系，是其与第三人邵燕芳、俞洪卫恶意串通，虚构租赁关系以便非法获得法律保护，对租赁关系的真实性不予确认。
被告宝泰顺耀有限公司为证明其主张，提交了最高额抵押合同、公证书、抵押财产未出租证明各一份，用以证明第三人邵燕芳将案涉房产抵押给农行金华分行，以及�押时房产未出租的事实。
第三人农行金华分行陈述：同意被告的答辩意见。
第三人农行金华分行未提交证据。
第三人邵燕芳未陈述意见，也未提交证据。
第三人俞洪卫陈述：租赁合同是俞洪卫代表邵燕芳在案涉房屋抵押给农行金华分行之前与原告签订的。俞洪卫在银行里签的未抵押的承诺书是一份空白文书，内容是银行工作人员填写的。原告与邵燕芳签订的租赁合同有效，原告的租赁权应受法律保护。
第三人俞洪卫未提交证据。
审理过程中，本院依法组织到庭当事人及代理人对原、被告提交的证据进行了当庭质证。根据质证意见及证据审核认定的有关规定，现认证如下：
对原告证据，被告及第三人农行金华分行的质证意见：对证据1、4无异议；对证据2有异议，抵押时已现场核查及评估，当时并未装修、租赁，该协议是原告与第三人邵燕芳、俞洪卫恶意串通制作的；对证据3中四份原件的真实性、合法性无异议，对二份复印件有异议，对关联性有异议，付款凭证上均未载明是支付租金，而且原告自己手写支付的是房款而非租金；对装修付款凭证有异议，收款收据不是正式票据，且收款收据上大部分未加盖公章；对水费凭证的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，无法反应是用在案涉房屋，而且水电费都产生在抵押之后。第三人俞洪卫的质证意见：装修费用付款凭证的真实性由法院认定；水电费是在正鹏公司运营正常期间是由正鹏公司代扣后向三户人家收取，正鹏公司经营不正常以后是由住户自己交的。经查，原告证据已经形成较为完整的证据链，被告虽然提供了最高额抵押合同、公证书、抵押财产未出租证明，但不足以推翻原告主张的待证事实。本院确认原告证据的证明力。
对被告证据，第三人农行金华分行无异议。原告的质证意见：未出租证明上只有俞洪卫的签字，上面空白部分手写的内容不是俞洪卫本人书写，该证据不能证明案涉房屋当时未出租。第三人俞洪卫的质证意见：签字时承诺书是空白的。经查，原告异议有租赁合同、装修费用凭证等证据佐证，本院确认被告证据对抵押事实的证明力，不确认对未出租事实的证明力。
根据对证据的分析认证以及到庭当事人、代理人的当庭陈述，本院认定以下事实：
第三人俞洪卫、邵燕芳系夫妻。2008年，俞洪卫、邵燕芳夫妻与郭文涛等数位俞洪卫的战友口头约定在金华市北山路××号合资建房。此后，原告在2008年3月27日至2013年2月4日期间分八次支付给邵燕芳建房款130万元。2013年初房屋建成后，原告开始装修东侧第二套房屋并入住。同年6月18日，原告为保障自己的权益与俞洪卫签订了一份房屋租赁合同，约定将金华市婺城区北山路300号正鹏郭府（东侧第二套）未装修的三层楼房整体出租给原告使用，租赁期限从2013年6月18日起至2033年6月17日；房屋年租金3万元，合计60万元，于2013年6月18日前一次性付清（以2008年5月28日至2013年2月4日先后五次集资款合计60万元抵冲）。2014年1月22日，合资建造的房屋办理了权属登记，因建房用地是由邵燕芳竞买取得，建成的房屋全部登记在邵燕芳名下。
2014年1月29日，俞洪卫、邵燕芳与农行金华分行签订最高额抵押合同，用包含案涉房屋在内的坐落于浙江省金华市北山路××号的三幢别墅设定最高额抵押，为主债务人金华市思伊工贸有限公司自2014年1月29日起至2016年1月28日止在农行金华分行办理的各类业务实际形成的债权的最高余额折合人民币3680万元提�抵押担保，同日办理了抵押登记。同日，农行金华分行向金华市思伊工贸有限公司发放借款2500万元，借款到期日为2015年1月28日。借款到期后，金华市思伊工贸有限公司未还本付息。2015年6月9日，农行金华分行向本院提出实现担保物权的申请。2015年7月6日，本院作出（2015）金婺商特字第63号民事裁定：对被申请人邵燕芳所有的担保财产：坐落于金华市北山路××、××、××幢房屋（金房他证婺字第××号）准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，申请人农行金华分行对变价后所得款项在借款本金2500万元、利息1121976.99元（利息暂算至2015年5月20日，此后按合同约定另行计付）的范围内优先受偿。裁定生效后，俞洪卫、邵燕芳未履行，农行金华分行申请本院强制执行。2015年9月18日，农行金华分行将债权转让给中国长城资产管理有限公司杭州办事处。2015年12月18日，中国长城资产管理有限公司杭州办事处将受让的债权转让给了本案被告宝泰顺耀有限公司。本院在执行过程中于2016年6月20日裁定拍卖浙江省金华市北山路××号1、2、3幢房屋，并责令邵燕芳及使用人在2016年7月6日前腾空房屋。案外人郭文涛、吴春燕向本院提出执行异议，本案审查后于2017年1月18日裁定驳回郭文涛、吴春燕的执行异议，原告遂提起本案诉讼。
本院认为，人民法院在执行过程中可以查封、拍卖登记在被执行人名下的财产。案涉房屋登记在第三人邵燕芳名下，但邵燕芳与俞洪卫系夫妻，双方对案涉房屋享有平等的处分权，俞洪卫有权以自己的名义与原告签订租赁协议，将案涉房屋出租给原告。原告与俞洪卫签订合法有效的书面租赁合同并占有使用案涉房屋在前，俞洪卫、邵燕芳用案涉房屋设定抵押在后，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让�继续有效。综上所述，对原告诉讼请求中合法有据部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条、第二百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十五条之规定，判决如下：
一、原告郭文涛对登记在第三人邵燕芳名下、坐落于金华市婺城区北山路300号的东侧第二套三层楼房在2013年6月18日起至2033年6月17日期间享有租赁权；
二、驳回原告郭文涛的其他诉讼请求。
本案受理费9800元（原告已预交），由原告郭文涛负担。
如不服本判决，被告宝泰顺耀有限公司可在判决书送达之日起三十日内，其他当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 长 石伟明
人民陪审员 宋红霞
人民陪审员 钱丽英
二〇一七年六月二十二日
代书 记员 卢梦青