湖南省芷江侗族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘1228民初559号
原告：邓娟，女，1988年7月15日出生，汉族，住湖南省芷江侗族自治县。
被告：湖南捷超房地产开发有限公司，住所地：怀化市鹤城区芷江路7栋，组织机构代码：06423156-1。
法定代表人：王金林，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：胡群宏，系芷江县凯旋法律服务所法律服务工作者。
原�邓娟与被告湖南捷超房地产开发有限公司（以下简称湖南捷超房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月7日立案后，依法适用简易程序，于2017年7月6日公开开庭进行了审理。原告邓娟、被告湖南捷超房地产公司的委托诉讼代理人胡群宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
邓娟向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决湖南捷超房地产公司继续履行合同约定的交房义务；2、请求依法判决湖南捷超房地产公司向邓娟支付延期交房违约金共计25108元（暂计至2017年5月31日，共计334天，全部违约金计算至实际交付房屋之日止）；3、请求依法判决湖南捷超房地产公司支付邓娟质量承诺金15000元；4、请求依法判决湖南捷超房地产公司承担本案诉讼费用。事实和理由：邓娟与湖南捷超房地产公司于2015年9月1日签订了《商品房买卖合同》，购买位于芷江侗族自治县芷江镇明山路安置区一期锦绣新城小区住房一套，房屋总价为375866元。邓娟已按约履行了付款义务。根据合同约定湖南捷超房地产公司应于2016年6月30日将上述房屋交付邓娟使用，但截至起诉之日邓娟仍未收到湖南捷超房地产公司的书面收房通知书。为此，邓娟特诉至法院，以维护其合法权利。
湖南捷超房地产公司辩称：邓娟所诉与事实不符，于法无据，请求依法驳回原告的诉讼请求。房屋于2017年4月19日整改完工后已可以交付，并多次告知邓娟可以办理房屋入户交接手续，但邓娟拒绝接房。湖南捷超房地产公司受不可抗力延期交房，不存在支付违约金。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对邓娟提交的房屋竣工验收备案表、房屋付款凭证，湖南捷超房地产公司提交的主体工程质量验收记录、竣工综合验�备案表，以上证据双方当事人均无异议，本院予以确认和采信并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、邓娟提交的商品房买卖合同，湖南捷超房地产公司对其证明目的提出异议。本院经审查认为，湖南捷超房地产公司对证明目的的异议，并不影响证据符合证据规则的真实性、合法性及关联性的要求，本院依法予以采信。2、邓娟提交的一标返工承诺书，湖南捷超房地产公司提出真实性无异议，但整改是物业的问题，和交房无关。本院经审查认为，以上证据与本案不具备关联性，故本院依法不予采信。3、邓娟提交的房屋质量返工承诺书，湖南捷超房地产公司提出没有体现邓娟的名字，且承诺人不是湖南捷超房地产公司，与湖南捷超房地产公司没有直接的关系，在商品房买卖合同中也未体现。本院经审查认为，该承诺书中湖南捷超房地产公司为见证人�字盖章，并非承诺人，不能证明赔偿责任应由湖南捷超房地产公司承担，因此与本案无关，故本院依法不予采信。4、邓娟提交的锦绣新城业主反映房屋质量问题报告的联合签名、业主代表去湖南省信访办上访告知书，湖南捷超房地产公司提出与合同没有关联性，湖南捷超房地产公司因遭遇不可抗力没有按期交房。本院经审查认为，上述证据真实可靠，可以证明截至2017年3月15日，湖南捷超房地产开发有限公司存在延迟交房的事实，与本案存在关联性，故本院对上述证据予以采信。5、邓娟提交的反映锦绣新城房屋质量问题的照片，湖南捷超房地产公司提出证据形式不合法，不能证明是湖南捷超房地产公司的房子。本院经审查认为该组照片没有拍摄时间，不符合证据规则要求，同时亦不能证明与本案具有关联性，故本院依法不予采信。6、湖南捷超房地产公司提交的商品房买卖合同，邓娟对其证明目的提出异议，本院经审查认为，邓娟对证明目的的异议，并不影响证据符合证据规则的真实性、合法性及关联性的要求，本院依法予以采信。7、湖南捷超房地产公司提交的该公司于2015年9月8日向芷江侗族自治县城市建设投资开发有限责任公司提交的关于请求解决明山路安置区（锦绣新城）排污入网问题的报告，邓娟认为该证据与本案无关。本院经审查认为，该报告与本案不具备关联性，故本院依法不予采信。
根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：邓娟于2015年9月1日与湖南捷超房地产公司签订了锦绣新城房屋的商品房买卖合同及补充协议。双方在合同中第四条约定，“出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米3503.6元，总金额�人民币）叁拾柒万伍仟捌佰陆拾陆元。”第六条约定，“一、购房款买受人按下列第3种方式按期付款：3、其他方式买受人选择按揭付款，于《商品房买卖合同》签订之日，交纳首付￥：115866元，剩余房款￥：260000元，向银行按揭贷款20年，如买受人按揭贷款在2015年11月30日还未获得贷款银行放款，买受人需要在30日内现金支付所贷房款于出卖方。”第八条约定，“出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起10日内告知买受人的。”第九条约定，“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商�房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”第十九条约定“本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第1种方式解决：1、提交芷江�仲裁委员会仲裁”。合同签订后邓娟于2015年10月12日向湖南捷超房地产公司交纳了房屋首付款115866元，后又从银行取得按揭并由银行向湖南捷超房地产公司支付了购房款260000元，至此邓娟已付清全部购房款。房屋交付期限届满后，湖南捷超房地产公司未通知邓娟交付房屋。邓娟多次找湖南捷超房地产公司协商未果，为此，邓娟以湖南捷超房地产公司违约为由特提起诉讼，以维护其自身合法权益。另查明，湖南捷超房地产公司于2017年4月19日取得竣工综合验收备案表。
本院认为：邓娟与湖南捷超房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。邓娟按照合同的约定，履行了支付购买商品房价款的义务，湖南捷超房地产公司应当按照合同约定的交付房屋期限于2016年6月30日前履行交付达到验�合格的房屋给邓娟，但因湖南捷超房地产公司在2016年6月30日前并未取得工程竣工综合验收备案表，不具备法定交房条件，虽然在2017年4月19日取得了竣工综合验收备案表，具备规定交房条件，但其未提供证据证实其通知了邓娟交房，故湖南捷超房地产公司没有按照合同约定的交付期限交付房屋已构成违约。虽然双方在合同第十九条约定，“本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第1种方式解决：1、提交芷江县仲裁委员会仲裁。”但根据《中华人民共和国仲裁法》第十条的规定:“仲裁委员会可以在直辖市和省、自治区人民政府所在地的市设立，也可以根据需要在其他设区的市设立，不按行政区划层层设立”。由于芷江侗族自治县没有仲裁委员会，故该约定为无效约定。邓娟根据合同约定主张湖南捷超房地产公司承担逾期交房违�金的诉讼请求合理合法，于法有据，本院依法予以支持。根据双方合同中第八条约定的交房时间2016年6月30日的第二日起算，因湖南捷超房地产公司未提供证据证实通知邓娟收房的时间，该房屋已于2017年4月19日取得交房资格，在本案庭审中湖南捷超房地产公司已明确告知邓娟可以收房，邓娟在起诉状中诉称违约时间暂计算至2017年5月31日止，湖南捷超房地产公司共延迟交房334天，按照合同第九条第二项双方约定的违约金比例按总价款的万分之二计算违约金，湖南捷超房地产公司应当向邓娟支付违约金25108元（375866元×0.02%/天×334天）。由于湖南捷超房地产公司已取得竣工综合验收备案表，具备规定交房条件，且邓娟愿意继续履行合同，因此邓娟要求判令湖南捷超房地产公司继续履行交房义务的诉讼请求，本院依法予以支持。对于邓娟要求判令湖南捷超房地产公司支付邓娟质量承诺金15000元的诉讼请求，由于湖南捷超房地产公司非邓娟提交的房屋质量返工承诺书承诺人，故本院依法不予支持。湖南捷超房地产公司提出的延期交房系因政府修建川西路尚未建设，排污管无法接入城市污水管网造成，属不可抗力的意见，理由不成立，因为该情形不属于法定的不可抗力情形的范围，故本院对湖南捷超房地产公司的该抗辩意见依法不予采纳。
综上所述，对于邓娟要求湖南捷超房地产公司继续履行合同约定的交房义务的诉讼请求，本院依法予以支持。对于邓娟要求判令湖南捷超房地产公司支付逾期交房违约金25108元的诉讼请求，本院依法予以支持。对于邓娟要求湖南捷超房地产公司支付质量承诺金15000元的诉讼请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：
一、限湖南捷超房地产开发有限公司于本判决书生效之日起七日内履行合同约定的交房义务；
二、限湖南捷超房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内支付邓娟违约金25108元；
三、驳回邓娟的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费803元，依法减半收取401.5元，由邓娟负担188元，由湖南捷超房地产开发有限公司负担213.5元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审判员 李敏
二〇一七年七月二十八日
书记员 曾媛