辽宁省盘锦市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽11民终807号
上诉人（原审被告）：陈星建，男，住沈阳市浑南新区。
被上诉人（原审原告）：单凤义，男，住辽宁省大洼县。
被上诉人（原审原告）：单凤志，男，住辽宁省大洼县。
二被上诉人委托诉讼代理人：单宝春（二被上诉人的父亲），男，住辽宁省大洼县。
被上诉人（原审被告）：盘锦百利宝房地产开发有限公司（以下简称百利宝公司），住所地盘锦市大洼区。
法定代表人：孟一飞，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张坤，辽宁鹤乡律师事务所律师。
上诉人陈星建因与被上诉人单凤义、单凤志、盘锦百利宝房地产开发有限公司因合同纠纷一案，不服盘锦市大洼区人民法院(2016)辽1121民初2412号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了此案。上诉人陈星建、被上诉人单凤义、单凤志的委托诉讼代理人单宝春、被上诉人盘锦百利宝房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张坤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人陈星建上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判被上诉人盘锦百利宝房地产开发有限公司向被上诉人单凤义、单凤志返还购房款573518.80元；3、案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1、本案是被上诉人百利宝公司开发欺诈履行合同义务导致的解除；2、一审判决认定事实和判决错误。请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
被上诉人单凤义、单凤志辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法维持原判。
被上诉人百利宝公司辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法维持原判。
单凤义、单凤志向一审法院起诉请求：1、请求判令二被告立即返还二原告购房款573,518.80元。2、请求判令二被告共同返还购房定金人民币20,000.00元。3、并由二被告承担诉讼费用。二原告在诉讼中增加诉讼请求，要求解除二原告与被告陈星建、杜志明于2012年12月30日签订的《协议书》。
一审法院认定事实：被告百利宝公司系盘锦市大洼区西山美郡小区的开发商，杜志明系百利宝公司项目部工作人员。2012年5月21日，被告陈星建向百利宝公司承包西山美郡小区1号楼土建等工程，双方签订了工程施工合同。2012年12月15日，原告单凤义与被告百利宝公司签订西山美郡商品房预定书，约定购买X号楼X单元XX号房，并交纳定金人民币10000元，百利宝公司给单凤义出具收款收据一张；原告单凤志与被告百利宝公司签订西山美郡商品房预定书，约定购买2号楼1单元16-2号房，并交纳定金人民币10000元，百利宝公司给单凤志出具收款收据一张。2012年12月30日，二原告与被告陈星建来到西山美郡小区售楼处，同百利宝公司项目部工作人员杜志明签订《协议书》，约定将西山美郡小区x号楼x单元xx号房、xx号房以抵工程款的方式给被告陈星建，两套房屋总价款为人民币573518.80元，并将上述两套房屋出售给二原告，二原告将购房款直接交付给被告陈星建，此款由百利宝公司从陈星建的工程款中扣除。被告陈星建协助二原告于2013年6月30日前到百利宝公司开具正式收款收据及签订商品房买卖合同，如在2013年6月30日前，百利宝公司未给二原告出具收据及签订商品房买卖合同，被告陈星建应将购房款返还给二原告，如陈星建不返还，百利宝公司将代其返还。协议书签订后，原告将购房款573518.80元交付给被告陈星建。但被告百利宝公司未给二原告出具收据及签订商品房买卖合同，并将涉案二套房屋出售给他人。现二原告诉至法院，要求二被告返还购房款及定金。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。被告陈星建未能按照《协议书》约定，在指定期限内协助二原告到被告百利宝公司开具正式收款收据及签订商品房买卖合同，导致被告百利宝公司将涉案两套房屋出售给他人，二原告与被告陈星建、杜志明签订的《协议书》以及被告百利宝公司与二原告签订的《西山美郡商品房预定书》，合同目的无法实现，故对原告要求解除合同及预定书的诉讼请求，原审法院予以支持。合同解除后，被告陈星建应依照公平原则，将购房款返还给二原告。被告陈星建给二原告出具的承诺书亦是其对返还购房款一事的认可，故对原告主张被告陈星建返还购房款的诉讼请求，原审法院予以支持。行为人没有代理权，以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生法律效力。本案中，案外人杜志明系被告百利宝公司的项目部工作人员，其不具有出售房屋的权限。在未经百利宝公司授权的情况下，杜志明与二原告及被告陈星建签订协议书，该协议书中的“百利宝公司”印章亦不是被告百利宝公司公章，且百利宝公司对该协议不予追认，故该协议对被告百利宝公司不产生法律效力。对原告主张被告百利宝公司返还购房款的诉讼请求，原审法院不予支持。二原告与被告百利宝公司签订的《西山美郡商品房预定书》虽对定金作出约定，但二原告未按通知签订合同、交纳购房款是因为其与陈星建及被告百利宝公司工作人员杜志明签订了《协议书》，《协议书》盖有“百利宝公司”印章，且二原告按协议书约定将购房款交付给陈星建。二原告已尽到合理的注意义务，不存在过错，被告百利宝公司应依据公平原则将收取的定金返还给二原告。故对原告要求被告百利宝公司返还定金的诉讼请求，原审法院予以支持。被告陈星建辩称，二原告交付的购房款总额为人民币450000元，但其未提供任何证据予以证明，且其给二原告出具的收条中载明，收到购房款数额为573518.80元，故对被告陈星建仅收到450000元购房款的抗辩理由，原审法院不予支持。被告陈星建应向二原告返还购房款总计人民币573518.80元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十八条第一款、第九十四条第四款、第九十七条之规定，判决:一、解除二原告与被告陈星建、杜志明于2012年12月30日签订的《协议书》。二、解除原告单凤义与被告百利宝公司于2012年12月15日签订的《西山美郡商品房预定书》。三、解除原告单凤志与被告百利宝公司于2012年12月15日签订的《西山美郡商品房预定书》。四、由被告陈星建于本判决生效后十日内向原告单凤义返还购房款人民币286759.40元。五、由被告陈星建于本判决生效后十日内向原告单凤志返还购房款人民币286759.40元。六、被告百利宝公司于本判决生效后十日内向原告单凤义返还购定金人民币10000元。七、被告百利宝公司于本判决生效后十日内向原告单凤志返还购定金人民币10000元。如果未按本判决指定的给付期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9735元（原告已预交），减半收取4867.50元，由被告陈星建承担4767.59元，由被告百利宝公司负担99.91元。鉴定费6500元，由被告陈星建负担。
本案的争议焦点确定为：一、上诉人与被上诉人三方签订的合同是否合法有效；二、被上诉人百利宝公司应否给付被上诉人单凤义、单凤志购房款人民币573518.80元。
二审期间，当事人围绕本案的争议焦点均未提交新证据。
二审认定事实与一审认定事实一致。
本院认为，二被上诉人单凤义、单凤志在诉讼中增加解除三方协议书的诉请，原审以房屋已出售他人，合同目的已无法实现为由支持解除三方协议，符合法律规定。案外人杜志明系被上诉人百利宝公司的工程项目部工作人员，其不具有处置房屋职能，在未经百利宝公司授权的情况下，杜志明与单凤义、单凤志及上诉人陈星建签订的三方协议书，该协议书中的“百利宝公司”印章亦不是百利宝公司公章，且百利宝公司对该协议又不予追认，原审法院已就三方签订的协议书予以解除，上诉人以此协议取得的购房款，原审法院判决上诉人予以并无不当，上诉人要求百利宝公司返还购房款的请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9735元，由上诉人陈星建负担。
本判决为终审判决。
审判长 王庆丰
审判员 高玉波
审判员 石 光
二〇一七年九月六日
书记员 刘艳妮