河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀01民终5261号
上诉人（原审原告）：徐兰荣，女，1963年4月2日出生，汉族，农民，住石家庄市栾城区。
委托诉讼代理人:徐保刚（系上诉人之弟），男，1964年5月21日出生，汉族，农民，住石家庄市栾城区。
委托诉讼代理人：贾宝玉，河北恒利律师事务所律师。
被上诉人（原审被告)：尚玲芳，女，1972年9月27日出生，汉族，自由职业者，住石家庄市长安区。
委托诉讼代理人：梁艳多，河北心缘律师事务所律师。
原审第三人：张东身，男，1977年1月14日出生，汉族，河北冀标房地产开发有限公司董事长，住石家庄市裕华区。
委托诉讼代理人：孙照宁，河北东方光明律师事务所律师。
原审第三人：李慧，女，1978年6月24日出生，汉族，无业，住石家庄市桥西区。
上诉人徐兰荣因与被上诉人尚玲芳及原审第三人张东身、李慧案外人执行异议之诉纠纷一案，不服石家庄市长安区人民法院（2016）冀0102民初6443号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人徐兰荣上诉请求：撤销原审判决，改判支持上诉人原审诉讼请求。事实及理由：证人马某证言亦能证明第三人开发尚城雅居项目使用徐保刚供应钢材及钢材款应由第三人支付、抵账的过程；由于上诉人与本案当事人签订协议时不具备办理过户房产证的条件，因此才约定2011年3月31日前办理过户，到期后上诉人虽多次找上诉人办理房屋过户手续，但当事人以种种理由推诿。对该事实第三人原审亦到庭进行了说明，并证明系由其原因未能及时为上诉人办理涉案房屋的过户手续；上诉人原审提交的侄女徐倩倩在争议房屋结婚的录像光盘、物业费收据、物业公司证明、房屋租赁合同等证据，能够证明法院查封之前已实际占有该房屋。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，由于上诉人与本案第三人2010年10月18日签订的以房抵债协议，时间早于（2016）长民二初字第2093号民事裁定作出的时间2016年1月7日，且上诉人已实际占有该房产。因此，应认定上诉人与本案第三人签订的房屋买卖合同有效，并解除石家庄市长安区中山东路618号瑞景华庭1-2-1101号房产的查封，判决一审法院终止执行该房产。
被上诉人尚玲芳答辩称，上诉人的主张无事实和法律依据，二审法院应驳回上诉人的请求，事实和理由如下：首先，一审法院于2016年1月7日保全查封原审第三人李慧名下坐落于长安区中山东路瑞景华庭1-2-1101房屋，而上诉人徐兰荣提交的徐倩倩2015年11月18日交纳冷气费、水费的两份《收款收据》，石家庄市瑞达物业服务有限公司2016年9月22日收到徐倩倩交纳物业费、暖气费、冷气费26770元的《证明》，以及其侄女徐倩倩在争议房屋结婚的所谓录像光盘，均不足以证明在法院查封涉案房屋前上诉人已按第三人张东身与徐兰荣2010年10月18日签订的《协议书》实际占有了该涉案房屋，明显是上诉人在与张东身恶意串通，伪造证据。其次，由于是石家庄建设集团欠付上诉人弟弟徐保刚供应钢材款，而非与河北冀标房地产开发有限公司直接存在债权债务关系，即便有关系也是基于石家庄建设集团的债权转让，张东身虽系河北冀标房地产开发有限公司法定代表人，但其仅仅系公司的其中一个股东，欠付徐保刚货款是石家庄建设集团，不是张东身个人，更不是李慧。第三，张东身与李慧2010年1月6日结婚，徐保刚与石家庄建设集团、河北冀标房地产开发有限公司的欠款发生在张东身与李慧结婚之前，虽然2010年10月18日张东身与徐兰荣签订了将涉案房屋过户至上诉人名下的协议，但李慧并未在该协议上签字确认，也未按约定将争议房产过户登记在上诉人名下。通过长安区法院对李慧本人的《执行笔录》，很明显看出《协议书》系徐兰荣与张东身伪造证据的恶意串通行为。因此，根据《中华人民共和国物权法》关于不动产物权实行登记制度的规定，应认定上诉人基于徐保刚对石家庄建设集团的债权与张东身签订的协议无效，而且该协议也未实际履行，上诉人依法不能取得对诉争房屋的所有权。
徐兰荣向一审法院起诉请求：1、解除对石家庄市长安区中山东路618号瑞景华庭1栋2单元1101号房产的查封，终止执行该房产；2、确认石家庄市长安区中山东路618号瑞景华庭1栋2单元1101号房屋归原告所有；3、诉讼费由被告承担。
一审法院查明,一、关于尚玲芳作为原告起诉被告河北冀标房地产开发有限公司、河北保合物流股份有限公司、张东身、李慧、刘硕伟借款合同纠纷一案，在该案审理期间，因尚玲芳申请财产保全，一审法院于2016年1月7日作出（2015）长民二初字第2093号民事裁定书，裁定查封李慧名下位于石家庄市长安区中山东路618号瑞景华庭1栋2单元1101号房产。就该案，一审法院于2016年3月10日作出（2015）长民二初字第2093号民事判决，判决：“1、被告河北冀标房地产开发有限公司于判决生效后十日内给付原告尚玲芳借款本金120万元及剩余利息（自2014年12月21日起至清偿完毕之日止按月利率2%计算）。2、被告河北保合物流股份有限公司、张东身、李慧、刘硕伟对上述借款承担连带清偿责任。”该判决生效后，尚玲芳申请一审法院强制执行，在执行过程中，徐兰荣作为案外人就（2015）长民二初字第2093号民事裁定书提出异议，一审法院于2016年11月10日作出（2016）冀0102执异1300号民事裁定书，裁定驳回徐兰荣提出的异议。第三人张东身与李慧原系夫妻，二人于2015年离婚。第三人张东身系河北冀标房地产开发有限公司的法定代表人。位于石家庄市长安区中山东路618号瑞景华庭（原梅迪雅居）1栋2单元1101号的房产在2013年7月10日办房产证时登记在第三人李慧名下。二、就本案争议房产，即登记在李慧名下位于石家庄市长安区中山东路618号瑞景华庭1栋2单元1101号的房产，原告称应为其所有，原告和弟弟徐保刚做钢材生意，2010年第三人张东身开办的河北冀标房地产开发有限公司在赞皇开发尚城雅居小区，徐保刚向该项目供应钢材，该项目的施工方为石家庄建设集团有限公司，负责人为马某，当时约定200吨一结账，只给过一次钱，还有一次没有结账，欠了140多万元，第三人张东身将一辆车和上述争议房产抵给了原告，其中房屋折抵了135万元，双方于2010年10月18日签订《协议书》，约定该房屋抵给原告，原告找第三人张东身办理过户，但一直没有办理；原告在签订协议之后一直在上述房屋内居住，原告的侄女徐倩倩在该房屋内结婚，结婚之后将房屋出租；提供2010年10月18日《协议书》，证实双方的买卖关系；提供2015年11月18日物业收费收据一份，证实由徐倩倩交纳该房屋的费用；提供2016年9月22日物业公司的证明一份，证实该房屋自2010年4月1日至2016年4月30日的一切费用都是徐倩倩交纳；提供租赁合同一份，证实该房已由徐倩倩的爱人张振中出租；提供寺北柴村村委会证明一份，证实徐保刚是原告的弟弟，徐倩倩是徐保刚的女儿；提供网上查询单一份，证实徐保刚经营钢材生意；提供证人马某出庭作证及证人提供两份证据。被告称，2010年10月18日《协议书》，虽为房屋买卖协议，但实际是以房抵债的行为，该行为不产生物权变动的效力；物业收款收据的时间为2015年11月18日，是被告申请查封该房屋后缴纳的，且虽然显示为徐倩倩缴纳，但不能证实徐倩倩或者原告已经实际占有该房屋，不能证实原告对该房屋享有所有权；2016年9月22日物业公司的证明不能证实原告已经实际占有该房屋并且有所有权，该证据恰恰证实自2010年4月起至被告起诉的借款合同一案进入执行阶段，原告及第三人李慧均未在该房屋居住，而是在进入执行之后原告与第三人为了达到案外人异议之诉的目的而向物业缴纳费用；对租赁合同不予认可，房屋登记的所有人为李慧，张振中无权处分该房屋，不能证实原告系该房屋的所有人，更不能证实原告已经实际占有该房屋；对寺北柴村村委会的证明无异议；网上查询单与本案无关；证人马某及其提交的证据仅仅证实河北冀标房地产开发有限公司与徐保刚之间有钢材往来生意，不能证实原告与第三人张东身之间存在买卖房屋合同关系也不能证实原告享有争议房屋的所有权。
一审法院认为，本案争议房屋系第三人李慧名下位于石家庄市长安区中山东路618号瑞景华庭1栋2单元1101号的房产，根据2010年10月18日原告与第三人张东身签订的《协议书》显示，双方就该房屋系买卖关系，第三人张东身认可于该日收到全部房款，但原告自认并未向第三人张东身支付房款，实际系因河北冀标房地产开发有限公司欠徐保刚货款，第三人张东身用上述争议房屋抵顶该公司所欠徐保刚货款135万元，即第三人张东身以房抵债，因原告及第三人均未提供河北冀标房地产开发有限公司欠徐保刚上述货款的原始凭据，且原告与第三人张东身虽有以房抵债的合意，但双方原有的债务并不以达成以房抵债的合意而消灭，只有所抵顶的房屋办理过户后原债务方才消灭，因本案争议房屋在2013年办理房产证时即登记在第三人李慧名下，至今并未过户至原告名下，故原告与第三人张东身协商抵顶的债务并未消灭，以房抵债的目的也并未实现，故原告主张上述争议房屋为其所有，理据不足，一审法院不予支持，原告主张解除对上述房产的查封并终止执行该房产，亦理据不足，一审法院不予支持。第三人张东身、李慧经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为对其诉讼权利的放弃。依据《中华人民共和国物权法》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告徐兰荣的诉讼请求。案件受理费80元，由原告徐兰荣负担。
本院二审查明事实与原审一致。
本院认为，原审第三人张东身、李慧二人系于2010年1月6日结婚，而涉案房屋系二人婚前由李慧于2008年7月11日与石家庄天地房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，并交纳全部购房款购买。上述事实并结合李慧在长安区法院《执行笔录》中：“这房子是我与张东身结婚之前买的，算我个人财产，没有贷款。”的陈述，应认定该房产为李慧婚前个人财产，而非与张东身婚后的夫妻家庭共同财产。张东身与上诉人徐兰荣2010年10月18日签订的《协议书》，虽系与李慧2010年1月6日结婚之后形成，但该《协议书》只是约定“甲方（张东身）承诺于2011年3月31日前将上述房屋过户至乙方（徐兰荣）名下，办理合法房屋所有证。”其内容并无任何涉及以涉案房屋与石家庄建设集团欠付上诉人弟弟徐保刚债务相抵的明确意思表示。而且，根据2017年4月10日、9月1日长安区法院对被执行人李慧所做的两份《执行笔录》，李慧称涉案房屋从一开始买，到备案，到出证，“一直都是我的名字。”2010年10月18日收到购房款135万元《收条》中“李慧”的签名“不是我签的”；以及对什么时候知道张东身与上诉人签订抵债《协议书》称：“我当时不知道签订协议书这事，这些事也都不是我办的。”“就是这次徐兰荣执行异议之诉通知我开庭的时候，我才知道。”和徐兰荣是否要求过把涉案房屋更名到其名下所称：“没找过我，不认识他们。”等陈述内容，能够证明张东身与上诉人签订的《协议书》，未与李慧协商、未经房屋产权人同意，其行为属于对李慧个人财产的无权处分行为，该行为未经李慧追认不能生效，对李慧不具有约束力。同时，从李慧于2013年1月将房屋登记在其本人名下这一事实，说明尽管张东身在与李慧婚姻存续期间将涉案房屋用于抵债，但由于李慧系房屋所有权人，即使上诉人实际占有使用了该房屋，李慧因对以房抵债不知情或者未同意而将房屋登记在其本人名下，直接否认了该协议的法律效力，即李慧实质上通过将涉案房屋登记于其本人名下的行为，行使了对以房抵债协议的撤销权。因此，上诉人关于张东身以涉案房屋抵顶了欠付其弟徐保刚钢材款事实清楚；上诉人侄女徐倩倩在争议房屋结婚的录像光盘、物业费收据、物业公司证明、房屋租赁合同等证据，能够证明长安法院查封之前已实际占有该房屋；上诉人与第三人签订的房屋买卖合同有效，应依法解除对涉案房屋的查封并终止执行该房屋的上诉理由，不足以阻却长安法院对涉案房屋的查封和执行。
综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人徐兰荣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘立红
审 判 员 陈 路
审 判 员 郭学彦
二〇一七年十月十八日
（代）书记员 曹 旭