天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津01民终453号
上诉人（原审被告）：天津市沪天泉泵业有限公司，住所地天津市红桥区纪念馆路集平东里一号楼底商。
法定代表人：吴智慈，总经理。
委托诉讼代理人：贺立柱，男，职员。
委托诉讼代理人：田洪智，天津洪允德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：天津中欣世纪投资有限公司，住所地天津市南开区延安路6号。
法定代表人：陈玉叶，总经理。
委托诉讼代理人：杨锦，男，职员。
委托诉讼代理人：李晓彤，天津安谛律师事务所律师。
上诉人天津市沪天泉泵业有限公司（以下简称沪天泉公司）因与被上诉人天津中欣世纪投资有限公司（以下简称中欣世纪公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2016）津0104民初3721号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
沪天泉公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第二项、第三项、第四项判决，重新作出公正判决；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审审判程序不当，本案应依法追加天津市宏伟业橡塑有限公司（以下简称宏伟业公司）为第三人。本案租赁物灭失的责任主要是宏伟业公司，该公司是房屋的次承租人，依照相关法律规定应追加其为本案第三人，既减少不必要的诉讼成本，又不失公允。一审判决造成今后多次诉讼，增加诉累，对上诉人有失公允。二、关于一审判决第二项清理费49740元，一审法院根据财损鉴定报告认定事实为“结合受损库房的实际损毁程度，修复库房的损失金额为540000元（残值冲抵清理费用）”，这里所说的残值系指库房顶上塌落的大量的钢梁、角铁等，处理后理应先冲抵49740元这笔清理费用。一审中被上诉人对残值究竟卖了多少钱、冲抵了多少没有任何交代，仅提供了清理火场所花销的费用收据和所谓合同，法院对此没有详查，仅凭上述证据认定。由于该项判决中涉及的清理费用没有先用残值冲抵，因此不应由上诉人承担。关于一审判决第三项维修费57000元，也是施工者从外单位虚构而来，施工者并无单位和提交正式发票。以上两项判决涉及金额10余万元，无正式发票，有违反税法、偷逃税款之嫌，一审认定不当。三、一审判决第四项适用法律错误。1.双方之间合同租金为190000元，一审判决认定年租金200000元没有依据。2.这三年多扩大的损失不应由上诉人承担，理由是2014年6月被上诉人起诉上诉人的（2014）南民初字第3208号案件中，上诉人于2014年7月23日已提出清理火灾现场以便早日腾空仓库，避免损失进一步扩大的请求，法院也向被上诉人阐明，对方向法院表示不同意上诉人腾空库房的要求。随后上诉人于2015年7月10日在（2014）南民初字第0666号案件庭审中，以及2015年9月该案上诉时都提交了清库申请书，直至2016年本案开庭时再次向一审法院提交清场申请书，并再次遭到对方回绝，以上均可证实是因为被上诉人多次阻挠清理现场，拖延腾空库房时间的故意行为造成今日损失的扩大。根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条、《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，当事人一方因另一方违反合同受到损失的，应当及时采取措施防止损失的扩大，没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失请求赔偿。被上诉人理应对自己的过错承担后果，该部分扩大损失上诉人不应承担，一审认定错误。
中欣世纪公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判，判令上诉人承担诉讼费。
中欣世纪公司向一审法院起诉请求沪天泉公司：1.赔偿将租赁物恢复原状的损失681000元；2.赔偿维修案外人房屋的损失57000元及垫付的租赁物现场的整理、清理费49740元；3.按891.8元/天的标准，赔偿自2013年7月6日起，至实际赔付787740元后再延长六个月重新建筑期止的可得利益的租金损失；4.承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：双方于2011年7月6日签订租赁合同，约定中欣世纪公司将天津市南开区×××775平方米厂房出租给沪天泉公司用于仓储，租赁期限自2011年7月6日至2012年7月5日，租金为180000元/年；该合同约定，租赁期间，沪天泉公司应合理使用所承租的房屋及其附属设施，并且承担维修和所有的维修费用；沪天泉公司对承租范围内所发生的一切人身和财产安全负全部责任；沪天泉公司未按约定用途使用场地或将所租场地擅自转让第三人或逾期30日未交纳租金的，中欣世纪公司可终止本合同并获得年租金25%的经济补偿。该合同到期后，双方再次签订租赁合同，租赁期限自2012年7月6日至2013年7月5日，租金为190000元/年，其余合同条款与前述合同一致。该合同履行期间，沪天泉公司将涉诉厂房部分转租予案外人宏伟业公司。涉诉厂房隔离为相邻两区域，分别由沪天泉公司及案外人宏伟业公司使用。
2013年3月13日11时许，涉诉厂房发生火灾。2013年10月15日，天津市公安消防支队出具南公消火重认字[2013]第0001号火灾事故重新认定书，认定起火时间为2013年3月13日11时左右，起火部位位于宏伟业公司仓库自北向南数第二个跨位置，起火原因排除放火嫌疑，不排除电气故障致灾因素，不排除人为遗留火种致灾因素。同年4月25日天津市南开区公安消防支队委托中国检验认证集团天津有限公司对因火灾造成库房损失进行查勘定损。2013年5月4日，中国检验认证集团天津有限公司作出鉴定报告，其内容主要为：1.受损库房房顶需全部重建，结合受损库房的实际损毁程度，修复库房的损失金额为540000元（残值冲抵清理费用）；2.行吊及配套部分定损合计126000元；3.库房内建有的两幢平房的定损恢复金额为15000元，合计库房的定损金额为681000元。
2014年1月，沪天泉公司就其在涉诉火灾事故中的损失向一审法院提起诉讼，要求中欣世纪公司及案外人宏伟业公司等对沪天泉公司的损失承担财产损害赔偿责任。一审法院经审理，综合各方当事人的过错情况，认定对沪天泉公司的经济损失，其应自行承担20%的责任，案外人宏伟业公司承担70%的赔偿责任，中欣世纪公司承担10%的赔偿责任，即中欣世纪公司应赔偿沪天泉公司经济损失483208.5元。
另查，中欣世纪公司为进行火灾现场整理及维修周边商户房屋，支出整理、清理费49740元及维修费57000元。
一审法院认为，本案争议焦点为中欣世纪公司可否就涉诉火灾事故向沪天泉公司主张违约责任，以及沪天泉公司是否应赔偿中欣世纪公司诉请的各项经济损失。
针对中欣世纪公司可否就涉诉火灾事故向沪天泉公司主张违约责任的争议焦点，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照合同法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。在本案中，双方系租赁合同关系，双方约定在租赁期间，沪天泉公司应合理使用所承租的房屋及其附属设施，沪天泉公司对承租范围内所发生的一切人身和财产安全负全部责任，且一审法院在另案中已查明，沪天泉公司并未按照双方签订的“安全防火、治安防范责任书”的规定严格执行，故沪天泉公司未尽到妥善保管租赁物的合同义务。另，该租赁合同约定沪天泉公司不得将所租场地擅自转让第三人，因沪天泉公司仅是涉诉场地的承租人，并不享有所有权，故该合同约定的“转让”应理解为承租权的转让即转租，沪天泉公司以其向案外人转租而并未转让为由抗辩其未违反合同约定，不予采信，且依据法律规定，承租人将租赁物转租给第三人后，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人亦应赔偿损失。基于沪天泉公司上述违约行为，造成了租赁物的毁损、灭失，侵害了中欣世纪公司的财产权益，中欣世纪公司选择依照合同法要求沪天泉公司承担违约责任，系中欣世纪公司自行处分其诉讼权利，符合法律规定。
针对沪天泉公司是否应赔偿中欣世纪公司诉请的各项经济损失的争议焦点，中欣世纪公司因2013年3月13日的火灾事故产生财产损失，经中国检验认证集团天津有限公司作出鉴定报告认定库房损失金额共计681000元，中欣世纪公司为进行火灾现场整理及维修周边商户房屋，支出整理、清理费49740元及维修费57000元，沪天泉公司作为租赁合同的相对人，应对中欣世纪公司的上述损失予以赔偿。且因沪天泉公司的违约行为造成租赁厂房毁损、灭失，至该厂房恢复重建完成之日止，期间的租金损失均为正常履行合同情况下中欣世纪公司可以获得的利益，故亦属于中欣世纪公司因沪天泉公司违约所造成的损失，沪天泉公司亦应予以赔偿。对于中欣世纪公司主张沪天泉公司按891.8元/天的标准，赔偿中欣世纪公司自2013年7月6日起至沪天泉公司实际赔付中欣世纪公司787740元后再延长六个月重新建筑期止的可得利益之租金损失，因中欣世纪公司主张的891.8元/天的租金标准依据不足，故租金标准依据双方此前合同约定的租金数额，酌定为年租金200000元；起始日为2013年7月6日，截止日酌定为沪天泉公司实际给付中欣世纪公司库房损失之日起再顺延90日重建期止。
对于沪天泉公司抗辩称案外人宏伟业公司在另案中经法院判决承担70%的赔偿责任，系一审法院基于各方当事人的过错情况，依据其他法律规定对各方当事人责任比例的认定，而案外人宏伟业公司并非本案租赁合同的相对人，沪天泉公司依法向中欣世纪公司承担违约责任后，可依法向其他责任人追偿相关损失。对于另案判决中欣世纪公司应赔偿沪天泉公司的经济损失483208.5元，因沪天泉公司在本案中并未提出折抵的主张，故本案不予涉及。因已生效的判决确认中欣世纪公司应承担此火灾事故10%的责任，故沪天泉公司赔偿中欣世纪公司的金额中应扣除该10%的金额。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第一百二十二条、第二百一十二条、第二百二十二条、第二百二十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决：一、判决生效后十五日内，沪天泉公司赔偿中欣世纪公司库房损失612900元（681000元×90%）；二、判决生效后十五日内，沪天泉公司赔偿中欣世纪公司火灾现场整理、清理费44766元（49740元×90%）；三、判决生效后十五日内，沪天泉公司赔偿中欣世纪公司维修费51300元（57000元×90%）；四、判决生效后十五日内，沪天泉公司按每年180000元（200000元×90%）的租金标准，赔偿中欣世纪公司自2013年7月6日起至实际赔付中欣世纪公司612900元之日起再顺延90日的租金损失；五、驳回中欣世纪公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11677元，中欣世纪公司负担1168元，沪天泉公司负担10509元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，关于上诉人主张本案应追加宏伟业公司为第三人参加诉讼，经审查，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十二条的规定，因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照该法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。根据该法第二百二十四条的规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。因此，本案中，被上诉人起诉请求上诉人承担履行租赁合同不当产生的违约责任，并不违反法律规定。被上诉人并未向次承租人主张权利，上诉人与次承租人之间的权利义务关系与本案的法律关系相互独立，上诉人主张租赁物灭失的主要责任在于次承租人，因此应追加次承租人为本案第三人，理由不成立。
关于上诉人主张一审判决对清理费、维修费认定不当，经审查，关于该两笔费用，被上诉人提交了其委托案外人对火灾现场进行清理及维修房屋的合同及支出款项的票据，证人葛某出庭作证，一审法院亦向天津市南开区消防支队了解了相关情况，上述证据可以证明被上诉人进行火灾现场整理、维修周边商户房屋并支出费用的事实，据此，一审判决认定被上诉人系应消防支队相关负责人的意见对火灾现场垫付款项进行清理、维修房屋，证据充足。上诉人主张一审法院认定的清理费已包含在鉴定报告中，应由残值冲抵，以及维修费票据非正式发票因此属于虚构，均没有相反证据证明，理由不成立。
关于上诉人主张被上诉人主张的可得利益即租金损失属于扩大的损失不应赔偿，经审查，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十二条、第二百三十五条的规定，因承租人原因导致租赁物毁损、灭失，承租人应当承担损害赔偿责任。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，租赁物因火灾毁损灭失，在双方就火灾引发的纠纷进行诉讼，灭失的租赁物并未被恢复的情况下，上诉人虽提出过清理火灾现场、收回残值，但其并未履行前述法律规定的其对出租人负有的义务，结合双方因火灾发生纠纷导致另案诉讼的情况，其以被上诉人不同意其收回残值为由主张被上诉人扩大损失，理由不能成立。一审法院认为因上诉人的违约行为造成租赁厂房毁损、灭失，至该厂房恢复重建完成之日止，期间的租金损失均为正常履行合同情况下被上诉人可以获得的利益，故亦属于被上诉人因上诉人违约所造成的损失，上诉人应予以赔偿，并无不当。关于上诉人主张一审判决认定赔偿租金损失的标准为年租金200000元没有依据，经审查，双方合同约定年租金为190000元，合同履行期间发生火灾，对于履行期届满之后的租金损失，被上诉人在本案中主张按照日租金891.8元标准赔偿，一审法院经审理认为被上诉人主张的标准依据不足，结合双方原合同约定的租金数额酌定为年租金200000元，较双方原合同约定的租金小幅递增，公平合理，并无不当，上诉人的该理由不成立。综上所述，天津市沪天泉泵业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11261元，由天津市沪天泉泵业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 俊
代理审判员 谢 宏
代理审判员 党国华
二〇一七年四月一日
书 记 员 王 越
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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