湖州市吴兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0502民初337号
原告：湖州祥和物业管理有限公司，住所地湖州市环城东路235号（汇豪名都）827室。
法定代表人：黄慧华，该公司总经理。
委托代理人：邢红伟，浙江南林律师事务所律师。
委托代理人：莘雨晨，浙江南林律师事务所实习律师。
被告：沈博。
原告湖州祥和物业管理有限公司（以下简称祥和物业）与被告沈博物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月12日立案受理后，依法由代理审判员李元光适用简易程序于2016年3月16日公开开庭进行了审理。原告祥和物业的委托代理人邢红伟、莘雨晨，被告沈博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告祥和物业起诉称：祥和物业与湖州市星海名城小区业主委员会签订了《物业服务合同》，约定由原告向星海名城小区提供物业管理服务，业主按房屋面积向原告支付物业服务费，缴费时间为每年三月和九月，逾期缴费的从逾期之日起按每天应缴费用的千分之三缴纳滞纳金。被告系星海名城小区16幢401室业主，房屋建筑面积103.32平米，按约定被告应向原告缴纳2012年1月至2015年12月的物业服务费3719.60元（103.32平米×0.75元／平米每月×48个月，但被告拒绝支付上述物业服务费，由此产生违约金8145.92元。原告多次催缴未果，故请求法院判令：1、被告支付原告物业服务费3719.60元及违约金8145.92元（按每日千分之三计算至2015年12月31日），合计11865.52元；2、被告承担本案诉讼费。
被告沈博答辩称：被告未交纳物业服务费的原因是原告未认真履行小区物业服务义务。被告房屋漏水，原告未予维修。被告家里2013年遭窃，公安查看监控，监控损坏，原告未及时维修。小区停车混乱，消防通道停车，严重影响小区秩序。《物业服务合同》中约�，起算违约金的前提是原告先行催收，但原告从未向被告催收过物业费，且原告主张的违约金标准过高。原告的诉讼请求，已经超过诉讼时效。
原告祥和物业举证、被告沈博质证和本院认证意见如下：
证据1、《星海名城前期物业管理服务协议》1份，证明被告系星海名城小区业主的事实。被告沈博质证无异议，本院认定为有效证据。
证据2、《物业服务合同》2份，证明自2011年12月31日起，原告为星海名城小区提供物业服务，并约定了物业服务费缴费时间、违约金等事项。被告沈博质证认为未见到过合同。本院认为该两份《物业服务合同》系原告与星海名城小区业主委员会签订，被告作为该小区业主，对被告具有约束力，本院认定为有效证据。
证据3、2013的物业服务费催缴单及快递单各1份、2015年律师函、快递单及快递物流信�各1份，2016年律师函及快递单各1份、证明原告于2013年、2015年、2016年向被告催讨物业服务费的事实。被告沈博质证均有异议，认为物业费催缴单及律师函均未收到过。本院认为，2013年寄送物业费催缴单的快递单，无被告签收记录，快递单记载所寄物品为“印刷品”，无法认定原告于2013年向被告催收物业费的事实。2015年律师函寄送快递的物流信息记录显示“妥投”，2016年律师函寄送快递单，经查询已签收，可认定原告于2015年、2016年向被告催收物业费的事实。
证据4、房屋产权证基本信息1份，证明被告系星海名城小区16幢401室业主。被告沈博质证无异议，本院认定为有效证据。
被告沈博向本院提交2016年3月15日拍摄的照片6张，证明被告房屋室内渗水严重的事实。原告祥和物业质证对证据真实性、关联性有异议，认为照片无具体拍摄时间，不能确�渗水的具体原因。本院认为，该组照片反映房屋内墙皮脱落的现状，不能确定其成因，无法确定是否属于物业服务范围，该证据与本案不具有关联性，本院对其证据效力不予确认。
根据上述有效证据、结合双方当事人的陈述，认定本案事实如下：被告沈博系湖州市星海名城小区16幢401室的业主，房屋建筑面积103.32平米。2011年12月31日，原告祥和物业与湖州市星海名城业主委员会签订《物业服务合同》一份，约定由原告从2012年1月1日至2012年12月31日期间为星海名城小区提供物业服务，多层公寓（含阁楼）由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.75元交纳物业服务费；物业服务费每半年收取一次，上半年度于三月份收取，下半年度于九月份收取。业主应按时缴纳，经催收而迟延缴纳的，按每日千分之三承担逾期付款违约金，并对双方其他权利义务进行了约定。2013年1月29日，原告与湖州市星海名城业主委员会再次签订《物业服务合同》，约定物业服务委托合同期限为2013年1月1日至2015年12月31日，约定的物业费收费标准、收取时间、违约责任与2011年12月31日签订的《物业服务合同》相同。自2012年1月起，被告未按约交纳物业服务费。原告于2015年4月10日向被告寄送催缴物业服务律师函，要求被告收到律师函十日内将所欠2012年-2014年的物业服务费支付给原告，该律师函于2015年4月16日送达被告。2016年1月5日，原告向被告寄送催缴物业服务律师函催收被告所欠物业服务费。因被告一直未支付2012年1月至2015年12月期间的物业服务费，原告遂诉至本院。
本院认为：原告祥和物业与湖州市星海名城小区业主委员会签订的两份《物业服务合同》，对星海名城小区全体业主均具有约束力。原告祥和物业为包括被告沈博在内的业主提供物业管理服务后，有权按合同约定向被告收取物业服务费。被告接受服务后，应当依据等价有偿、诚实信用的原则，依约按时支付物业服务费。2012年全年及2013年上半年的物业服务费，原告未提供有效证据证明其在被告逾期交纳物业服务费两年内进行催收的事实，该部分物业服务费已超过诉讼时效，本院不予支持。2013年下半年及2014年全年、2015年全年的物业服务费2324.70元（103.32平米×0.75元／平米每月×30个月），原告均依约向被告催收过，该部分物业服务费尚未超过诉讼时效，本院予以支持。被告未按合同约定期限支付物业服务费，经原告催收后迟延支付的，应承担相应的违约责任。原告主张按每日千分之一计算逾期付款违约金，计算标准过高，本院调整为按每日万分之三计算。故被告应支付2013年下半年及2014年全年物业服务费1394.82元在2015年4月27日至2015年12月31日期间的违约金103.77元。
被告沈博提出小区物业管理服务不到位及房屋室内渗水而拒付物业服务费的答辩意见，本院认为，业主维护自身权益应当采取正确的方式，拒付物业服务费的做法会影响物业公司对小区进行正常的管理、维护，会对同小区内其他按时交纳物业管理服务费的业主造成损害，此种做法于法不符。房屋室内渗水问题，被告未提供证据证明渗水原因，无法确定因物业管理服务不到位所引起，故本院对被告的该项答辩意见，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第六条第一款、第四十二条第一款之规定，判决如下：
一、被告沈博支付原告湖州祥和物业管理有限公司物业服务费及违约金共计2428元，限于本判决生效之日起十日内清偿；
二、驳回原告湖州祥和物业管理有限公司的其余诉讼请求。
如被告沈博未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费97元，减半收取49元，由原告湖州祥和物业管理有限公司负担39元，由被告沈博负担10元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
代理审判员 李元光
二〇一六年三月二十八日
书 记 员 陈阳岚