广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东一法寮民一初字第274号
原告（反诉被告，以下简称为原告）胡燕，女，1978年2月2日出生，汉族，身份证住址为重庆市开县九龙山镇四合村*组**号，身份证号码：512222XXXX********。
委托代理人谢柏荣，广东来复律师事务所律师。
委托代理人梁晓馨，广东来复律师事务所律师。
被告（反诉原告，以下简称为被告）尹贺春，男，1966年3月14日出生，汉族，身份证住址为广东省寮步镇凫山塘元一巷*号，身份证号码：4425271966********。
委托代理人刘礼荣，广东泽轩律师事务所律师。
委托代理人刘颖。
原告胡燕诉被告尹贺春，以及被告尹贺春反诉原告胡燕房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行审理。第一次庭审时原告胡燕及其委托代理人谢柏荣，被告尹贺春的委托代理人刘礼荣到庭参加诉讼，第二次庭审时原告胡燕及其委托代理人梁晓馨，被告尹贺春的委托代理人刘礼荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡燕诉称，原告于2014年6月8日开始租赁被告位于东莞市寮步镇凫山村祥安街181号房屋，租赁期限为2014年6月8日至2016年6月8日，双方签订《租赁合同书》。原告承租后，一直遵守合同约定，按时支付租金，并未有任何违约行为，但被告于2014年11月底，无故强行搬走原告房屋内所有的家具、机器设备（包括但不限于空调、自动麻将机、展示柜等），且将房屋换锁，使原告不能继续居住、使用。原告曾多次找到被告要求交付租赁房屋给原告继续使用并返还上述被告侵占的所有家具、设备，但被告均以各种理由拒绝，至今未予返还。原告认为，被告的行为已经严重影响了原告对房屋的正常使用，侵害了原告的合法权益。鉴于上述事实和理由，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：一、确认双方签订的《租赁合同书》已经解除；二、被告将原告所有的空调、麻将机、展柜等及其设备（详见《返还物品清单》）返还给原告或者赔偿无法返还给原告造成的损失8594元；三、被告双倍退还原告支付的押金2400元。
被告尹贺春答辩称，原告至今未将租赁房屋的钥匙交还给被告；原告诉请要求返还的物品应提交相关物品的发票等证明物品的存在；在被告处的物品只有空调、展示柜及两台麻将机，其他原告要求返还所列物品不知道是否存在。
被告尹贺春反诉称，原告于2014年6月8日与被告签订一份《租赁合同》，租用被告位于东莞市寮步镇凫山村祥安街181号房屋，租赁期限为2014年6月8日至2016年6月8日，房屋使用费为每月1200元，每月8号前支付房屋使用费给被告。根据《租赁合同》第五条约定，原告在2014年11月不遵守法律法规，在其租用的房屋内有客人发生打架斗殴致人死亡的时间，原告被处以行政处罚，该房屋被公安机关从2014年11月查封至2015年1月。查封期间，被告多次设法与原告联系，但原告一直不予回应，不清理地板上的血迹，也不归还房屋钥匙及交还房屋给被告，且拒不支付房屋使用费、电费、水费、生活垃圾处理费、房屋清洁费等。原告不遵守约定支付房屋使用费及其他各项费用，被告无奈于2015年4月1日将案涉房屋出租给案外人，不再出租给原告使用。为维护自身合法权益，被告提起反诉，要求判令：一、原告支付拖欠被告的2014年10月份至2015年3月份的房屋使用费7200元（房屋使用费为每月1200元）；二、原告返还被告垫付的2014年11月份水费16.5元、2014年9月份至2014年11月份生活垃圾费84元、房屋清洁费用300元、2014年10月份至2014年11月份的电费204.56元；三、本案诉讼费由原告承担。庭审时，被告变更第一项反诉请求为原告支付2014年10月至2015年1月期间的使用费共计4800元。
原告针对被告的反诉答辩称，原告已经缴纳2014年10月、11月份的租金，在2014年12月份发现被告卖掉原告物品后，原告一直与被告协商，且2014年12月份房屋还贴着封条。案涉房屋在2015年1月份被告已经将房屋出租。原告第二项诉讼请求没有任何事实和依据。
经审理查明，2014年6月8日，原告与被告签订《租赁合同书》，约定：原告承租被告位于东莞市寮步镇祥安街181号楼，租赁期限为2014年6月8日起至2016年6月8日止，租金每月1200元，签订合同后另付一个月押金1200元，租金于每月8日前支付；租期内水费、电费、卫生费、治安费由原告每月付清；原告在租期内须按时支付各项经营费用、租金等，不准违反国家和地方法律、法规，否则被告有权当原告违约处理；租赁期内原告发生的一切意外事故，引致任何一方损失，皆由原告负责赔偿；如被告中途违约必须退回所有押金双倍，如原告违约，被告有权单方终止合约，押金不再退回，原告必须付清租期内一切营业费用。合同另就其他相关事项进行了约定。合同签订当天，原告向被告支付了当月租金1200元以及押金1200元。2014年11月18日，原告的朋友在案涉房屋内发生斗殴致人死亡事件，公安机关到场处理并对案涉房屋粘贴封条进行封锁。
原告主张案涉房屋钥匙已经交给公安机关，且在2014年11月18日之后就没有继续居住在案涉房屋，后于2014年12月28日发现被告将原告放在案涉房屋内的麻将机、空调、展示柜及生活用品擅自搬走出卖，并更换了案涉房屋的门锁，导致原告无法进入房屋居住，原告认为被告的行为已构成违约，因此要求解除案涉《租赁合同书》，并要求被告返还原告的物品及双倍退还押金。被告确认原告从2014年11月18日起没有居住在案涉房屋，但否认出卖了原告在案涉房屋内的物品及更换了房屋门锁，被告主张原告从2014年10月份开始没有支付租金，被告于2015年1月11日找人清理案涉房屋时发现仅有展示柜、空调以及两台麻将机在房屋内，由于原告一直没有搬走房屋内物品及拖欠租金，因此被告于2015年2月将原告的上述物品搬出案涉房屋进行保管并将房屋出租给他人，故原告应支付2014年10月至2015年1月的房屋使用费。被告还提供了水费、垃圾费收据以及电费发票，主张被告为原告垫付了2014年11月份水费16.5元、2014年9月至2014年11月的生活垃圾费84元、2014年10月至2014年11月的电费204.56元，以及房屋清洁费300元。原告确认2014年9月至11月垃圾费共84元，2014年11月水费约15元，并主张其已经支付了2014年10月、11月的租金，亦缴纳并结清了每月水费、生活垃圾费及电费，但相关的票据放在案涉房屋内，由于被告更换了门锁，原告无法进入并取得相关票据。被告则认为原告在2014年11月份被拘留，不可能缴纳了该月的相关费用。
另，被告在庭审中明确案涉房屋尚未办理房地产权证，也没有进行工程竣工验收及消防验收，被告亦未能提交案涉房屋的建设工程规划许可证等。同时被告当庭变更第一项反诉请求为要求原告支付2014年10月至2015年1月期间的房屋使用费共计4800元。
本院于2015年6月26日组织原、被告到现场查看核实被告主张存放在家里的原告的物品，经核对，现场存放着型号为LG-238中雪立式冷藏柜一台，型号为KF-35GW／CQ43的TCL空调一台，麻将机两台（其中一台标识有“蓝雀雀友麻将机”店铺字样及信息）。原告主张上述物品非原告留存在案涉租赁房屋内的物品，原因是原告的展示柜电源线是米白色而非红色，空调等物品是原告于2014年6月份购买，但现场查看的物品均比较陈旧，且原告当时的一些生活用品均没有在现场看到。被告则主张原告否认现场存放的物品为其所有应提供相反证据证明，且原告认为还存在其他生活用品以及被告变卖了原告的物品均应提供证据予以证明。
以上事实，有原告提供的《租赁合同书》、麻将机收款收据、展示柜收款收据、空调发票、押金及租金收款收据、通话记录、物品清单、客户抄表结算清单，被告提供的《租赁合同书》、支付证明单、清洗费收款收据、生活垃圾处理费清单、2014年10月至12月电费发票、与柳德秀的《租赁合同书》、东莞市寮步镇凫山村村民委员会出具的证明、2015年2月至3月电费发票、物品照片，以及本院庭审笔录等附卷为证。
本院认为，由于被告无法提供案涉房屋的建设工程规划许可证，亦无法证明案涉房屋经主管部门批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原被告之间所签订的《租赁合同书》应属无效。由于合同无效，被告基于合同收取原告的押金1200元应予以退还。
关于原告要求被告返还空调、麻将机、展示柜及生活用品的问题。首先，根据现场查看核实发现被告家里存放着型号为LG-238中雪立式冷藏柜一台，型号为KF-35GW／CQ43的TCL空调一台及麻将机两台，其中现场冷藏柜、空调的型号与原告提供展示柜收款收据、空调发票上显示的型号相一致，而现场的两台麻将机虽然没有具体型号，但其中一台标识有“蓝雀雀友麻将机”店铺字样及信息，与原告提供的麻将机收款收据上加盖的公章名称能够相对应。其次，现场存放的展示柜、空调、麻将机在种类、数量、型号方面能够与原告主张返还的物品相对应的情况下，原告仅以物品陈旧、展示柜电源线颜色不同等为由否认现场存放的上述物品为其所有，却没有提供相应证据证明其该主张，亦不能提供相反证据反驳被告。第三，原告在庭审中陈述其是听说案涉租赁物内的物品被被告变卖，但没有亲眼所见，也没有证据证明，且现在被告能提供与原告主张返还的物品种类、数量及型号相对应的物品，本院予以采信。若如原告陈述被告变卖了上述物品，但为了应付法院组织的现场查看核实而从市场上购买同类型的物品，反而不将购买的款项支付给原告，这明显与常理不符。综上所述，本院认定现场查看核实的冷藏柜、空调、麻将机为原告主张返还的物品，被告没有理由继续持有原告的物品，因此原告要求被告返还其所有的空调一台、麻将机两台、展示柜一台的诉讼请求，本院予以支持。至于原告所列的价值1395元物品清单上的生活用品，由于原告并不能提供相应证据证明该物品的存在或该物品存放在案涉租赁物内，因此原告要求被告返还上述生活用品或赔偿相应价值款项的诉讼请求，本院不予支持。
关于被告反诉要求原告支付2014年10月至2015年1月期间的房屋使用费4800元的问题。由上可知，案涉《租赁合同书》无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，原告需参照合同约定的租金标准向被告支付占用期间的使用费。本案中，被告主张原告拖欠2014年10月至2015年1月期间的房屋使用费，而原告则主张已经缴纳了2014年10月、11月份的租金，但原告并不能提供相应证据证明已经缴纳了2014年10月、11月份的租金，应承担举证不能的法律后果。至于2014年12月、2015年1月的房屋使用费，原告确认2014年12月份案涉租赁物仍被封锁着，但主张被告在2015年1月份将案涉房屋出租他人使用，且一直不同意让原告取走租赁房屋内物品，因此原告不同意支付该两个月租金，原告对此提供了2015年2月至4月电费结算清单予以证明。根据2015年2月份电费结算清单显示，抄表日期为2015年2月5日，变压器内容一栏中2015年1月1日至2015年1月31日的计算方法为“不计算”，其他两份变压器内容一栏中的计算方法则为“查表”，结合被告提供的电费发票，计费时段为2014年11月5日至2014年12月5日的电表号09008796的上次行码为3253、本次行码为3303；计费时段为2015年2月2日至2015年2月5日的电表号09008796的上次行码为3303、本次行码为3307。由此可知，在2014年12月5日至2015年2月2日期间并没有产生用电量。因此对于原告主张案涉房屋于2015年1月份已出租他人的抗辩，本院不予采纳。现原告没有证据证明其已经缴纳了2014年12月、2015年1月的租金，应承担举证不能的法律后果，因此被告要求原告支付2014年10月至2015年1月期间的房屋使用费共计4800元的诉讼请求合法有据，本院予以支持。
关于被告反诉要求原告返还其垫付的水费、生活垃圾费、房屋清洁费、电费问题。被告主张其为原告垫付了2014年11月份水费16.5元、2014年9月至11月的生活垃圾费84元以及2014年10月至2014年11月份的电费204.56元，已提供了支付证明单、发票等予以证明，本院予以确认。原告确认2014年11月水费15元左右，2014年9月至11月垃圾费84元，其在第一次庭审中主张没有缴纳2014年11月份的相应费用，在第二次庭审中又主张已经按月缴纳并结清所有上述费用，只是没有相应票据，原告陈述前后矛盾，且原告亦无法提交任何票据等证据证明其已经缴纳了相关费用，应承担举证不能的法律后果，因此被告要求原告返还上述水费、生活垃圾费及电费的诉讼请求，本院予以支持。至于房屋清洁费300元，被告仅提供了由个人出具的收款收据予以证明，但根据该收款收据内容，无法显示清洁的是案涉租赁物，亦无法核实出具收据人的身份，因此被告要求原告支付房屋清洁费300元的诉讼请求依据不足，本院不予支持。
综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条以及上述援引的法律规定，判决如下：
一、确认原告胡燕与被告尹贺春与2014年6月8日签订的《租赁合同书》无效。
二、被告尹贺春应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告胡燕返还型号为LG-238中雪立式冷藏柜一台，型号为KF-35GW／CQ43的TCL空调一台以及麻将机两台（以本案现场拍摄照片为准）。
三、被告尹贺春应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告胡燕退还押金1200元。
四、原告胡燕应于本判决发生法律效力之日起三日内向被告尹贺春支付2014年10月至2015年1月期间的房屋使用费4800元。
五、原告胡燕应于本判决发生法律效力之日起三日内向被告尹贺春返还被告垫付的2014年11月份水费16.5元、2014年9月至2014年11月期间生活垃圾费84元、2014年10月至2014年11月期间电费204.56元。
上述第三至第五判项的款项抵扣之后，原告应向被告支付3905.06元。
六、驳回原告胡燕的其他诉讼请求。
七、驳回被告尹贺春的其他反诉请求。
如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费74.86元（该款已由原告预交），由原告胡燕承担66.86元，被告尹贺春承担8元；本案反诉受理费25元（该款已由被告预交），由原告胡燕承担17元，被告尹贺春承担8元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 焦金娜
代理审判员 赖艳君
人民陪审员 邓爱容
二〇一五年七月十三日
书 记 员 许任宁
附相关法律条文
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。