广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0605民初1580号
原告：深圳市万科物业服务有限公司南海分公司，住所地：佛山市南海区桂城街道半岛路11号紫兰苑1座一至三层，组织机构代码55916429-2。
负责人：周媛。
委托代理人：欧汉莹，是原告公民员工。
委托代理人：陈锐生，是原告公民员工。
被告：黄锦辉，男，汉族，1964年1月7日出生，住广州市海珠区，
被告：梁洲颖，女，汉族，1968年12月17日出生，住广州市越秀区，
原告深圳市万科物业服务有限公司南海分公司与被告黄锦辉、梁洲颖物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月22日受理后，依法适用简易程序，于同年3月2日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人欧汉莹、陈锐生，被告黄锦辉、梁洲颖均到庭参加了庭审。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年1月26日，两被告向佛山市南海区万科金域蓝湾房地产有限公司（以下简称“万科金域蓝湾公司”）购买了金域蓝湾红霞苑7座3003房。2012年6月21日，万科金域蓝湾公司向被告发送了《商品房交付使用通知书》，通知其按照商品房买卖合同约定到金域蓝湾物业服务中心办理收搂手续。根据《万科金域蓝湾前期物业管理服务协议》的约定,两被告应自交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务资金,住宅按2.18元/平方米/月的标准交纳物业服务费,物业服务资金每2个月缴纳一次，业主或者物业使用人应于偶数月的15日前向原告交纳上月与本月的物业服务资金，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向原告支付违约金。被告在2012年7月至2013年3月期间，无故拖欠原告物业服务费等费用,经原告催收未果。其中2012年7月至2013年3月期间的房屋物业服务费：118.34平方米×2.18元/平方米/月×9个月﹦2321.64元，违约金392.62元；被告尚欠上述期间的分摊费用，由于费用不高，原告放弃主张。综上,请求法院依法判令：一、两被告向原告支付物业服务费2321.64元及违约金（计至实际清偿日，自2012年7月1日起暂计至2015年12月31日为392.62元）；二、两被告承担本案诉讼费。
两被告辩称：两被告是案涉房产业主，《商品房买卖合同》约定交楼时间为2012年的6月30日，两被告根据开发商的通知按时收楼，但收楼期间发现商品房质量存在诸多问题，遂多次要求开发商进行维修，但开发商并没有根据两被告的要求对房子进行整改。2012年10月21日，两被告委托广州市啄木鸟装饰顾问有限公司对房产进行查验，结果发现有五十几处的装修质量问题，被告随即于2012年10月31日连同报告书致函开发商，开发商收函后才进行整改。正因为开发商的拖延整改，导致两被告无法正常使用房屋，遂于2013年3月25日提出起诉，要求开发商赔偿损失，其后于2013年3月30日与开发商就房屋进行了交接。综上，两被告2013年3月前未正式收楼，故无需交纳物业管理费，该时段费用应由原告与开发商协商解决。2013年4月起，两被告已正常交纳物业管理费，对原告主张的收费标准无异议，但其主张的收费时段不合理，请求法院依法驳回其全部诉请。
诉讼中，原告举证如下：
1、原告营业执照、组织机构代码证（各1份，原件）、被告身份证（共2份，复印件），用以证明原、被告的诉讼主体资格。
2、商品房买卖合同（1份，复印件），用以证明两被告是案涉房屋业主。
3、商品房交付使用通知书（1份，原件；1份，复印件）、邮单（1份，复印件），用以证明开发商已向两被告交付案涉房屋。
4、前期物业管理服务合同（1份，原件），用以证明物业服务费的交费标准、交费时间及逾期交费的违约责任。
5、复函（1份，复印件），用以证明物业服务费收费标准已经政府批准及备案。
6、欠费清单（1份，打印件），用以证明被告的欠费情况。
7、邮单（复印件，2份），用以证明原告已履行催告义务。
经质证，两被告对原告举证1无异议。对举证2-4无异议，确实有签订过相关合同。对举证5无异议。对举证6有异议，两被告无需支付该时段的物业管理费。对举证7无异议，但认为2012年7月至2013年3月期间的物业管理费应由原告和开发商自行协商解决。
诉讼中，两被告举证如下：
1、两被告身份证（共2份，复印件），用以证明被告的诉讼主体资格。
2、民事判决书（2份，原件）、咨询报告、咨询费发票、快递单、验房承诺书、催办函（各1份，原件）、征询意见表（2份，原件；4份，复印件）、图片（1套，打印件），用以证明案涉房屋存在质量问题，不能正常使用，导致被告不能按时收楼，因此这段时间的物管费原告不应向被告收取。
经质证，原告对两被告举证1无异议。对举证2的真实性、合法性无异议，但对证明内容有异议：第一，属于商品房买卖合同纠纷的材料，该纠纷与本案不属于同一法律关系；第二，两被告已在另案起诉，并取得相应赔偿，因此不应在本案中重复主张；根据《广东省物业服务收费的管理办法》第16、17条规定，由物业买受人或建设单位交纳，既然开发商已就瑕疵问题向买受人赔偿，故无需重复赔偿。
本院经审查后认为，原告举证6，被告确认其并未交费，本院确认其真实性；原告的其他举证和被告举证，对方无异议或对真实性无异议，本院予以确认。
根据上述采信证据，结合当事人陈述，本院确认以下事实：
2011年1月26日，两被告与万科金域蓝湾公司签订一份《商品房买卖合同》，约定两被告购买位于佛山市南海区桂城街道半岛路11号金域蓝湾红霞苑7座3003房；该房建筑面积118.34平方米，套内面积94.48平方米，价款1413490元；（第八条）万科金域蓝湾公司应于2012年6月30日前将具备下列第1、4种条件（1、该商品房经验收合格；4、该商品房已办理竣工验收备案），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；万科金域蓝湾公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付两被告使用，逾期超过60日后，两被告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，万科金域蓝湾公司按日向两被告支付已交付房价款万分之六的违约金；（第十三条）万科金域蓝湾公司交付使用的商品房装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，两被告有权要求万科金域蓝湾公司按照下述第2种方式（2、万科金域蓝湾公司负责整改到符合交付标准）处理。《补充协议》约定房屋交付时，两被告认为房屋本身或者环境、设备存在不符合合同约定的情形，应在完成交付后按照法规和合同约定处理，两被告认为房屋存在质量缺陷的，有权要求万科金域蓝湾公司按照合同约定进行保修；交付的房屋需要维修整改时，两被告可以口头或书面通知万科金域蓝湾公司，万科金域蓝湾公司应依据《住宅质量保证书》，及时给予保修服务；保修期间房屋不能居住使用的，万科金域蓝湾公司提供临时居住房屋或者按同地段同类房屋租金标准补偿后，不再承担其他赔偿责任。
2012年4月13日，万科金域蓝湾公司（甲方）与深圳市万科物业服务有限公司（乙方）签订一份《万科金域蓝湾前期物业管理服务协议》，约定：由甲方开发建设的金域蓝湾住宅小区委托乙方提供物业服务；本物业业主委员会代表全体业主与乙方或者物业服务企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止；住宅管理费2.18元/月/平方米；业主应自甲方交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务资金；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售或者因甲方原因尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务资金由甲方全额缴纳；因物业买受人原因未按交付使用通知书约定的交付时间办理交付手续的物业，其物业服务资金由物业买受人自交付使用通知书约定的交付日起全额缴纳；物业服务资金每2个月缴纳一次，业主或者物业使用人应于偶数月的15日前向乙方交纳上月与本月的物业服务资金，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金。合同签订后，原告为金域蓝湾提供物业管理服务至今。
涉讼房屋为包含装修的房屋，该房屋相应的建筑工程[金域蓝湾B10号楼（红霞苑7座）]于2012年6月21日竣工验收备案。其后，万科金域蓝湾公司通知两被告收楼。
2012年6月24日，两被告在房屋交验过程中提出地板砖不平等13个意见；万科金域蓝湾公司在另案中称曾于2012年7月5日对主卧床头墙靠插座处不平整等11处问题进行整改。2012年10月1日，两被告在房屋交验过程中提出书房门头墙开裂等9个意见；万科金域蓝湾公司在另案中称已于当日对书房门头墙开裂等5个问题进行整改。
2012年10月21日，两被告委托广州市啄木鸟装饰顾问有限公司对涉讼房屋进行查验，该公司提出入户门边收边不严（两侧）等57个意见；万科金域蓝湾公司在另案中称已于收函当日对入户门边收边不严（两侧）等36处问题进行整改。
2012年12月17日，万科金域蓝湾公司通知两被告对房屋进行验收。其后，该公司曾再次通知两被告对房屋进行验收。
2013年3月25日，两被告向本院起诉万科金域蓝湾公司，案号：（2013）佛南法民三初字第258号，要求该公司赔偿逾期交房违约金及验房费用。2013年3月30日，两被告与万科金域蓝湾公司对涉讼房屋进行交接。2013年5月24日，本院作出一审民事判决书，认为：万科金域蓝湾公司多次及大范围对房屋瑕疵进行整改，的确对房屋居住使用造成影响，就此造成黄锦辉、梁洲颖一定的损失，并判决：一、万科金域蓝湾公司向黄锦辉、梁洲颖赔付10000元；二、驳回黄锦辉、梁洲颖的其他诉讼请求。其后，万科金域蓝湾公司不服该判决，并向佛山中院提出上诉，佛山中院于2013年9月16日作出（2013）佛中法民一终字第1959号民事判决书，认为：万科金域蓝湾公司提供的房屋，经有资质的房屋质量检测部门查验，存在57处质量问题，其中包括“墙砖空鼓”、“墙角渗水”等较为严重的质量问题，万科金域蓝湾公司也曾多次进行维修，在此情况下，根据日常生活经验，该维修行为不可避免影响了两被告的正常生活，使其不能正常对房屋进行投入使用，产生一定的损失，并判决：驳回上诉，维持原判。
2016年1月22日，原告向本院起诉，主张两被告拖欠其2012年7月至2013年3月期间的物业服务费共计2321.64元及违约金。两被告则认为其没有交纳上述期间的物业服务费是因为开发商提供的商品房存在质量问题，不符合收楼标准而导致其迟延收楼，故上述延期收楼期间的物业管理费应由开发商自行承担。
本院认为：原、被告就两被告名下案涉房屋在2012年7月至2013年3月期间的物业管理费2321.64元没有交纳均无异议。双方的争议焦点在于：上述期间的物业服务费应当由谁交纳，两被告应从何时起交纳物业服务费。为此，本院分析如下：
一、经生效的（2013）佛南法民三初字第258号民事判决书和（2013）佛中法民一终字第1959号民事判决书认定，案涉房屋存在57处质量问题，其中包括“墙砖空鼓”、“墙角渗水”等较为严重的质量问题，开发商万科金域蓝湾公司也曾多次维修整改，在此情况下，该维修行为不可避免影响了两被告的正常使用，为此判决万科金域蓝湾公司向两被告赔付10000元的经济损失，可见，两被告在2012年7月1日前并非故意拖延收楼，而是因为开发商承建的案涉房屋确实存在质量瑕疵而导致其未能按时收搂。
二、原告认为开发商承建的案涉房屋存在质量瑕疵与本案物业服务合同纠纷属于不同的法律关系，并不影响两被告收楼，故两被告应负担2012年7月至2013年3月期间的物业服务费。而事实上，针对开发商交付的商品房存在质量瑕疵，两被告选择迟延收楼，属于维护自身权益的合法行为。根据2012年4月13日万科金域蓝湾公司（甲方）与原告（乙方）签订的《万科金域蓝湾前期物业管理服务协议》中“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售或者因甲方原因尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务资金由甲方全额缴纳”的约定，两被告迟延收楼非因自身原因造成，故案涉房屋在符合收楼条件前所产生物业服务费不应由两被告承担。
三、万科金域蓝湾公司在2012年12月17日已针对两被告提出的质量瑕疵维修完毕，并通知两被告验收，故两被告应在合理的期限内收楼。但两被告并未在合理期间内验收，且在万科金域蓝湾公司没有进一步维修的情况下于2013年3月30日才与万科金域蓝湾公司进行楼房交接，可见案涉房屋在2012年12月17日已符合交付条件，两被告应在合理期限内收楼，本院酌定该合理期限为三天，故两被告应当从2012年12月21日起交纳案涉房屋的物业服务费。依合同约定，两被告每月应交纳的物业服务费为257.98元/月（2.18元/平方米/月×118.34平方米=257.98元/月）。2012年12月应交的物业服务费为92元（257.98元/月÷31日×11日=92元），并应以该款为本金按日万分之五计付自2013年1月1日起至实际清偿日止的逾期付款违约金予原告；2013年1-2月应交纳的物业服务费515.96（257.98元/月×2个月=515.96），并应以该款为本金按日万分之五计付自2013年3月1日起至实际清偿日止的逾期付款违约金予原告；应交纳2013年3月的物业服务费257.98元，并应以该款为本金按日万分之五计付自2013年5月1日起至实际清偿日止的逾期付款违约金予原告。原告主张超出本院核定部分，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二条、第七条、第四十二条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告黄锦辉、梁洲颖应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市万科物业服务有限公司南海分公司支付下列物业服务费及违约金：
（一）2012年12月的物业服务费92元，并以该款为本金从2013年1月1日起至实际清偿日止按日万分之五计付的逾期付款违约金；
（二）2013年1-2月的物业服务费515.96元，并以该款为本金从2013年3月1日起至实际清偿日止按日万分之五计付的逾期付款违约金；
（三）2013年3月的物业服务费257.98元，并以该款为本金从2013年5月1日起至实际清偿日止按日万分之五计付的逾期付款违约金。
二、驳回原告深圳市万科物业服务有限公司南海分公司的其他诉讼请求。
本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取25元（原告已预交），由原告负担16元，由两被告负担9元，两被告负担部分应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 张焕然
二〇一六年三月十一日
书记员 叶萃颖