安徽省马鞍山市雨山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）雨民一初字第00563号
原告：唐尚霞，女，1978年11月27日生，汉族。
委托代理人：费本根，安徽明博律师事务所律师。
委托代理人：姜海平，安徽明博律师事务所实习律师。
被告：叶永华，男，1965年2月18日生，汉族。
被告：方明，男，1962年9月10日生，汉族。
被告：叶胜，男，1986年4月20日生，汉族。
原告唐尚霞与被告叶永华、方明、叶胜房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，由审判员胡存祥独任审理，进行了公开开庭审理。原告唐尚霞及其委托代理人费本根、姜海平，被告叶永华、方明到庭参加诉讼，被告叶胜经本院传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
唐尚霞诉称：2010年12月10日，原告与三被告签订《租房协议书》一份，由原告将位于马鞍山市印山路658号房屋的一、二、三层及660号的三层（共计2190.63平方米）租赁给三被告开设宾馆；租期自2010年8月15日起至2020年8月14日止，共计十年；前六年租金按22元／㎡计算，后四年租金另行商定；租金缴纳方式为：乙方（被告）先付租金后使用房屋，第一年按季度缴纳房租（即：第一次房租应于2010年8月10日至8月14日交纳144581.58元；第二次交纳房租应于2010年11月10日至11月14日交纳144581.58元；第三次交纳房租应于2011年5月10日至5月14日交纳144581.58元）；第二年按每半年缴纳房租（即：2011年8月10日至8月14日前交纳289163.16元；2012年2月10日至2012年2月14日交纳289163.16元）；第三年开始为每年一年交清（即：每年8月10日至8月14日交纳578326.32元）。并且《租房协议书》第8条约定：如乙方（被告）逾期交纳租金超过一个月，甲方（原告）有权单方解除本合同，乙方（被告）无权要求任何赔偿并应当向甲方（原告）承担违约金5万元。
协议签订后，原告按照合同约定将涉案房屋交由三被告使用至今。2013年8月10日至8月14日，三被告应当向原告支付第四年的租金578326.32元，但三被告仅支付了94580元，尚欠483656.32元未支付。截止至原告提起诉讼之日即2014年4月30日，三被告已实际拖欠原告租金共计218680元。原告多次向三被告催讨所拖欠租金均未果，根据《租房协议书》第8条之约定，被告逾期交纳租金已远超一个月，原告已具备单方解除该合同的权利并有权要求三被告承担协议中约定的违约金。三被告的行为严重违反了合同约定并损害了原告的合法权益，现原告向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原告与三被告之间签订的《租房协议书》，并要求三被告立即搬离位于马鞍山市印山路658号、660号房屋；2、三被告支付原告所拖欠租金218680.09元（该租金自2013年8月15日起计算至原告提起诉讼之日即2014年4月30日，2014年5月1日至三被告实际搬离案涉房屋之日的租金按照《租房协议书》中的约定计算）；3、三被告向原告支付违约金50000元；4、诉讼费用由三被告承担。
叶永华辩称：1、欠原告房租是事实，但没有对账具体欠付多少租金不清楚。2、我想继续承租房屋，房租还是一直在支付，因为效益不好，只是没有足额交纳。3、承租房屋自开业时就漏水，应该由原告负责。
方明辩称：同意叶永华的辩称意见。当时第一、三被告是外地过来的，不清楚情况，租房是我和原告联系的，他们签合同的时候，原告要求我签个字，说不清楚租房人的情况，签字起担保作用，我没有租赁房屋，没有义务支付房租。
叶胜未到庭，亦未提交任何证据材料，视为放弃答辩、质证、辩论等权利。
经审理查明：2010年12月10日，唐尚霞（甲方）与叶永华、方明、叶胜（乙方）签订一份《租赁协议书》，主要约定：“1、甲方将承租马钢集团康泰置地发展有限公司位于印山路658号房屋一、二、三层及660号的三层计（2190.63）㎡租给乙方开设宾馆使用，乙方总投资不得低于200万元，乙方不得转让或转租，否则甲方有权解除合同。2、该房屋租期为10年，自2010年8月15日至2020年8月14日止，期满后乙方有优先续租权。3、租金前六年为每月22元㎡，第七年开始甲乙双方共同协商按市场酿行定价，但月租价不得超过25元㎡。4、租金缴纳：乙方先付租金后使用房屋，乙方第一年按季度缴纳房租（即：第一次房租应于2010年8月10日至8月14日交纳144581.58元；第二次交纳房租应于2010年11月10日至11月14日交纳144581.58元；第三次交纳房租应于2011年5月10日至5月14日交纳144581.58元）；第二年按每半年缴纳房租（即：2011年8月10日至8月14日前交纳289163.16元；2012年2月10日至2012年2月14日交纳289163.16元）；第三年开始为每年一年交清（即：每年8月10日至8月14日交纳578326.32元）。5、甲方已给与乙方三个月的装修期，乙方装潢时不得改变原来的主体结构。确因装潢需要改变部分结构的，应通知甲方到场确认同意后方可施工。6、乙方缴纳给甲方定金4万元，在缴纳房租时此定金转为租房2万元和2万元的押金。合同到期时乙方完整返还甲方房屋、设施后甲方退还押金。7、违约责任：（1）如甲方中途提前要求乙方退房，甲方应支付五万元的违约金，赔偿乙方的一切经济损失；如乙方中途要求退租，乙方所有房内的装饰设施归甲方，并支付五万元违约金，赔偿甲方的一切经济损失（按照乙方未实际使用房屋的时间和本合同约定租金标准计算）。（2）如因房屋所有人马钢康泰置业收回房屋或出售房屋等原因造成乙方不能按照本合同约定时间使用房屋的，甲方应按照乙方未实际使用房屋的时间，根据乙方在此房所做的宾馆装潢的实际投入经过有资质的评估部门评估并折旧后赔偿乙方损失。（3）如乙方逾期交纳租金超过一个月，甲方有权单方解除本合同，收回该房屋，该房屋内的乙方所有装潢及未搬走的物品无偿交给甲方，乙方无权要求任何赔偿。（4）房屋如有质量问题由甲方联系马钢康泰置业予以维修，乙方不得以此为由拒绝支付租金。”在2010年5月15日，唐尚霞将案涉房屋交付给承租人，叶永华等人使用案涉房屋开设了宾馆。截止到2014年4月30日，叶永华等人尚欠房租218680.09元。
上述事实有，双方当事人的陈述及唐尚霞提交的租房协议书一份等在卷佐证。
本院认为：唐尚霞与叶永华、方明、叶胜签订的《租房协议书》系双方当事人真实意思表示，合法有效。根据合同约定，承租人逾期交纳租金超过一个月，出租人有权单方解除租赁合同。租赁合同解除后，承租人有返还房屋的义务。而本案各被告未举证证明其按期交纳房租及欠付租金具体数额，故唐尚霞请求解除租赁关系，各被告搬离案涉房屋，及支付租金的诉讼请求，本院予以支持。根据合同约定，承租人中途要求退租，需承担5万元的违约金及其他违约责任，而本案不适用该合同条款约定的情形，故唐尚霞要求支付违约金50000元，本院不予支持。至于方明辩称不是承租人，只是唐尚霞要求其签名起担保性质，但唐尚霞庭审中未予认可该说法，且根据合同相对性原则，叶永华、方明、叶胜作为租赁合同承租人身份签名，不论之后实际履行中发生如何变更，在未与出租人协商一致或者法律规定的其他情形下，三人均应承担承租人的义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除唐尚霞与叶永华、方明、叶胜之间签订的《租房协议书》，叶永华、方明、叶胜于判决生效之日起三十日返还位于马鞍山市印山路658号一、二、三层、660号的三层房屋。
二、叶永华、方明、叶胜于本判决生效之日起三十日内连带支付唐尚霞租金218680.09元（自2013年8月15日至2014年4月30日），并支付自2014年5月1日至叶永华、方明、叶胜实际返还案涉房屋之日的租金按照《租房协议书》中的约定计算。
三、驳回唐尚霞的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费用2665元（减半收取），由叶永华、方明、叶胜连带负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。
审判员 胡存祥
二〇一四年七月二十四日
书记员 魏凌雪
附相关法律条文
《中华人民共和国共和国》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条第二款：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。