湖北省云梦县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0923民初113号
原告朱海兵，务工。
被告黄精林，从事建筑业。
原告朱海兵诉被告黄精林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月20日立案受理后，依法由审判员刘俊英适用简易程序于2016年2月25日公开开庭进行了审理。原告朱海兵到庭参加诉讼，被告黄精林经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告朱海兵诉称，2015年4月30日，被告黄精林将其开发的位于云梦县城关镇群力社区2组汪湾西单元二层的商品房（在建）预售给原告朱海兵，双方约定房屋价款为130000元，原告朱海兵先行给付50000元定金，如原告违约定金不予退还，被告黄精林违约则按房屋价款的30%给付违约金。达成上述契约后，原告朱海兵给付被告�精林50000元定金。房屋竣工后，原告朱海兵要求被告黄精林交付约定的商品房，被告黄精林以该房屋已被他人购买为由拒绝交付。被告所售商品房未获规划及准建许可，无法办理产权登记，系违建房屋，被告无开发资质，亦未获得销售许可。此后，原告朱海兵多次找被告交涉，要求退还购房定金及给付约定的违约金，被告黄精林均以各种理由推诿。综上所述，被告黄精林违反约定拒绝交付商品房，且销售的房屋系违建，其严重违约给原告朱海兵造成了损失，理应返还原告朱海兵购房定金并承担违约责任。是此，原告诉至法院，请求判决被告返还购房定金50000元，给付违约金39000元，并由被告承担本案诉讼费用。
原告朱海兵为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一、原告朱海兵的身份证复印件1份，拟证明原告朱海兵的身份信息及主体资格。
证据二、被告黄精林的身份证复印件1份，拟证明被告黄精林的身份信息及主体资格。
证据三、收据复印件1份，拟证明被告黄精林于2015年4月30日收到原告朱海兵购房定金50000元，双方不得违约，被告违约按总价的30%给付乙方违约金，原告违约不退定金。
证据四、证人石某的证言，拟证明原、被告对房屋买卖达成了口头约定，以及双方履行约定义务的情况。
被告黄精林在法定期限内未向本院提交答辩状，也未提交相关证据。
经本院审核，对原告朱海兵提交的证据一、证据二与原件核对无异，本院依法予以采信。原告朱海兵提交的证据三与原件核对无异，且所记述的内容与本案具有关联性，虽然被告黄精林签名位置在收据右中部，即处在违约条款的右上方，且因违约条款的法律效果给予原、被告双方，应有双�当事签名确认才能产生法律上的拘束力，该违约条款部分存在形式瑕疵，但因该约定部分与原告朱海兵当庭陈述、证人石某的证言相印证，对原告朱海兵提交的证据三本院依法予以采信。对原告朱海兵提交的证据四（证人石某的证言），虽然原告朱海兵与证人石某系老表亲戚关系，但是证人石某也是本案被告黄精林的朋友，又系本案房屋买卖合同的中间人，且其证言能与原告朱海兵所述案情及其提交的证据三的收条部分相印证，对原告朱海兵提交的证据四本院依法予以采信。
综合全案有效证据及庭审中原告朱海兵的陈述，本院确认如下法律事实：
2015年4月30日，经中间人石某（系本案证人）介绍，被告黄精林与原告朱海兵达成如下协议：被告将其开发的、位于云梦县经济开发区群力社区2组汪湾西单元2层的商品房（在建）预售给原告朱海兵，双�约定房屋价款为130000元，原告朱海兵先行给付50000元定金，如原告违约定金不予退还，如被告黄精林违约则按房屋总价款的30%给付违约金。之后，原告朱海兵依上述口头协议，于当日分两次给付被告黄精林购房定金共计50000元，被告黄精林收到上述款项时当场向原告朱海兵出据了1份金额为50000元的收据，且将双方的违约责任记录在该收据的尾部。房屋竣工后，原告朱海兵要求被告黄精林交付约定的房屋，被告黄精林以该房屋已被他人购买为由拒绝交付。此后，原告朱海兵多次找被告黄精林交涉，要求退还购房定金及给付约定的违约金，被告黄精林均以各种理由推诿，现原告朱海兵诉至本院。
本院认为，原告朱海兵与被告黄精林之间的口头房屋买卖合同，有被告黄精林出具的收据、证人石某的证言证实，本院对原、被告双方的房屋买卖合同的真实性予以�定。又，直至法庭辩论前，被告黄精林未提交对涉案房产相关权属证书，对原、被告双方之间的房屋买卖合同的合法性不予认定。故双方达成的房屋买卖合同虽真实存在，但因出卖人欠缺处分权而归于无效。原告朱海兵给付被告黄精林50000元定金，有被告黄精林的出具的收据及证人石某证言证明，且被告黄精林直至法庭辩论前未向本院提交其是涉案房产的有权处分人，另涉案房产现已被他人购买居住，原告朱海兵购房目的无法达成，对原告朱海兵要求被告黄精林返还定金50000元的主张，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，本院依法予以支持。被告黄精林在其出具给原告朱海兵收据上虽已确认其所收取的50000元为购房定金，但在该收条尾部又亲笔附注了已方违约责任按房屋总价款的30%计算，依照《中华人民共和国合同法》第五十七条、第一百一十六条的规定，结合合同履行的实际情况，根据公平原则，对原告朱海兵依此约定主张被告黄精林支付违约金39000元（130000元×30%）的主张确定为15000元（50000元×30%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十七条、第五十八条、第一百一十六条，《最高人民法院关于中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条（六）项、第四十五条，《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
被告黄精林于本判决生效之日起三日内返还原告朱海兵购房定金50000元。
被告黄精林于本判决生效之日起三日内支付原告朱海兵违约金15000元。
驳回原告朱海兵的其他诉讼请求。
如果被告黄精林未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2030元，减半收取1015元，由被告黄精林负担，限本判决生效之日交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。当事人在提交上诉状时，应预交上诉案件诉讼费。当事人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 董金洲
二〇一六年三月二十五日
书记员 李 凯
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：
一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
以合法形式掩盖非法目的；
损害社会公共利益；
违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国合同法》第五十七条：合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。
《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国合同法》第一百一十六条：当事�既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同
法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条：下列房地产，不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九规定的条件的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）依法收回土地使用权的；
（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（五）权属有争议的；
（六）未依法登记领取权属证书的；
（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条：商品房预售，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。
8、《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条：本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
9、《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
10、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
11、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，可以缺席判决。
12、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。