广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0703民初3853号原告：广州市荔盈物业管理有限公司江门分公司，住所地：广东省江门市江海区江翠路南泉道东4号。负责人：林倍汶。委托代理人：黄新跃，广东良匠律师事务所律师。委托代理人：刘铭仪，广东良匠律师事务所律师。被告：黄敏娟，女，1993年7月13日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区，委托代理人：黄国祯，男，1964年7月19日出生，汉族，住广东省江门市新会区，系被告黄敏娟的父亲。原告广州市荔盈物业管理有限公司江门分公司(以下简称原告）诉被告黄敏娟(以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月2日立案受理后，依法组成合议庭，并于2017年7月19日及2017年9月8日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘铭仪及被告的委托代理人黄国祯均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与江门市五邑城商住大厦业主委员会于2013年1月14日签订《五邑城物业管理委托合同》，并于2013年4月8日签订《补充协议》，约定原告于2013年4月1日起依约对江门市五邑城商住大厦提供物业管理服务，并开始计收物业管理费。《五邑城物业管理委托合同》第五条第二项第7点约定，原告负责向业主和物业使用人收取（1）物业管理服务费；（2）公用水电分摊；（3）垃圾处理费；（4）需要分摊的其他合理费用。另外，合同第七条第3点约定业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按应交管理费的1‰/天支付违约金。被告于2011年9月16日取得江门市蓬江区胜利路21号2幢2806室的房屋所有权，被告作为该房屋的所有权人，接受原告对五邑城商住大厦的物业管理服务，依法依约应当按《五邑城物业管理委托合同》约定向原告缴纳物业管理费及相关费用。但被告自2013年4月1日起欠缴物业管理服务费以及自用水费、公用水费、公用电费等费用。原告曾多次通过打电话、发催缴通知方式新被告催缴上述费用，并曾于2017年3月20日委托律师向被告发出《催款律师函》，但被告却拒收该函件，亦拒绝支付欠缴费用，截止起诉之日，被告尚欠原告1、2013年4月至2017年4月的物业管理服务费5532.1元；2、2013年3月至2017年3月的自用水费1756.8元、公用水费373.5元、公用电费1760元，合计3890.3元。3自逾期支付物业管理费之日起至付清之日的违约金，以应交物业管理服务费的1‰/天计算，从2013年4月1日暂计至2017年4月30日为4205.86元。为了维护原告的合法权益，诉至法院，并请求法院判令：一、判令被告向原告支付2013年4月至2017年4月的物业管理服务费5532.1元。二、判令被告向原告支付2013年3月至2017年3月的自用水费1756.8元、公用水费373.5元、公用电费1760元，合计3890.3元。三、判令被告向原告支付自逾期支付物业管理费之日起至付清之日止的违约金，以应交物业管理服务费的1‰/天计算，从2013年4月1日起暂计至2017年4月30日为4205.86元。以上款项合计：13628.26元。四、判令本案诉讼费由被告承担。原告为其陈述提供的证据有：一、原告营业执照，证明原告主体资格。二、《五邑城物业管理委托合同》、《补充协议》，证明原告依约对江门市五邑城商住大厦提供物业管理服务，有权按约定向房屋所有权人计收物业管理费及其他应缴费用。三、《房地产买卖合同》、不动产登记信息证明，证明被告为蓬江区胜利路21号2幢2806室房屋所有权人。四、水费票据；五、电费票据；证据四、五，共同证明被告欠缴公用及自用水费、电费情况。六、律师函、EMS快递单、物流信息，证明原告曾向被告催缴物管费及相关费用，但被告拒收函件。七、资质证书说明，证明广州市荔盈物业管理有限公司具备三级物业服务企业资质，原告在广州市荔盈物业管理有限公司依法经营物业服务项目。八、荔盈物业管理有限公司五邑城管理处收款单，证明原告每月均向被告发交款通知并告知其每月应缴物管费、自用水费、公用水、电费的金额。九、住宅水电分配方案，证明原告一直沿用五邑城上任物管的收费标准向业主及住户收到自用水费及公用水分摊。十、计费说明，证明相关费用的计算方式。被告答辩称：一、原告不是独立法人，不能独立承担合同的权利义务，其诉讼主体不适格。二、有关物管费及违约金问题。1、原告2017年6月2日起诉。根据诉讼时效规定，在没有法定中止或中断事由的情况下，超过两年诉讼时效的诉求不应得到法律的保护，因此，原告要求支付2015年6月2日前物管费的诉求不应得到支持。2、进一步而言，一直以来，被告一直都是把物管费存入指定的账户，由物管公司从该账户内直接按时扣划。原告接管后，扣划不到钱，但又没有通知被告，因此，原告收不到物管费，错不在被告，所以，原告有关违约金的诉求没有事实依据，应予驳回。三、有关水费、电费问题。1、被告自用水电的费用，被告人当然缴纳，但是，原告从来没有提供被告自用的水电用量度数给被告，被告不知道自己的使用数量，无法缴纳相应的费用。2、对于公用的水电费，原告从来没有提供公用的水电总用量度数给被告，更没有提供被告应承担的分摊水电用量度数给被告，故被告无法缴纳相应的费用。四、原告每月应提供物管费、水电费发票给被告。庭审期间，被告补充答辩称：其于2011年9月15日购买涉案房屋的。被告为其答辩提供的证据有：一、扣费的账户，证明前任物管一直在此账户扣费。二、《工作会议纪要》[2017]02号，证明原告的物业管理存在问题。经审理查明：2013年1月14日，原告作为乙方与江门市五邑城商住大厦业主委员会作为甲方签订一份《五邑城物业管理委托合同》，主要约定：委托管理期限为叁年，自2013年2月1日起至2016年1月31日止；乙方有权向业主和物业使用人收取物业管理服务费，公用水电分摊，垃圾处理费，需要分摊的其他合理费用，其中物业管理服务费：多层住宅收取1.5元/月/平方米（按建筑面积计算）；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按应交管理费的1‰/天支付滞纳金等条款。合同另外约定了双方的其他权利义务。2013年4月8日，上述双方再签订了一份《补充协议》，约定原告于2013年4月1日进驻五邑城实施物业管理工作，并开始计算物业管理费等内容。签订上述合同和补充协议后，原告依约进驻五邑城提供物业管理服务。在合同期满后，上述双方未解除合同，原告继续提供物业管理服务，并于2017年2月21日与江门市五邑城商住大厦业主委员会续签了一份《五邑城物业管理委托合同》，该合同约定的内容除了委托管理期限为2017年1月2日起至2021年3月3日止外，其他内容基本与2013年1月14日的《五邑城物业管理委托合同》约定的内容基本一致。续签合同后，原告继续提供物业管理服务，但自原告进驻涉案大厦开始，被告均未按约交纳相关费用，原告于2017年3月20日委托律师邮寄一份《催款律师函》给被告，因被告不在指定地址即涉案房屋地址，邮件被退回。后原告提起本案诉讼。另查明，原告在提供物业管理服务期间，除了按约收取公用水费、公用电费及物业管理服务费外，因被告的自用水费均由原告先垫付，因此，原告还向被告收取自用水费。再查明，2011年9月19日，被告黄敏娟购买了涉案江门市蓬江区胜利路21号2幢2806室（即五邑城商住大厦的房屋），该房屋的建筑面积为75.24平方米。本院认为：本案是物业服务合同纠纷。原告与江门市五邑城商住大厦业主委员会签订的《五邑城物业管理委托合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律的强制性规定，应确认为合法有效。关于原告的诉讼主体问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人”及《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条第五项“民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：（五）依法设立并领取营业执照的法人的分支机构”的规定，原告是依法成立并领取营业执照的广州市荔盈物业管理有限公司的分支机构，依法享有诉讼主体资格，因此，原告是适合的诉讼主体。对于被告以原告不是独立法人，不能独立承担合同的权利义务，其诉讼主体不适格的抗辩意见，依据不足，本院不予采纳。关于被告是否应向原告交纳物业服务费、公用水电费、自用水费的问题。根据《物业管理条例》第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；……（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；……（五）按时交纳物业服务费用；……”《物业管理条例》第十二条第四项规定：“业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。”本案中，江门市五邑城商住大厦业主委员会与原告签订了《五邑城物业管理委托合同》约定由原告为五邑城大厦提供物业管理服务及代垫公用水电费，原告并超出服务范围为被告垫付自用水费，被告黄敏娟作为业主，应当执行业主委员会的决定，在享受原告的物业管理及原告先行垫付水电费的服务后，应当按照等价有偿的原则，向原告支付物业管理服务费用、公用水电费及自用水费。对于被告提出原告的物业管理服务存在问题的抗辩意见，其提供的《工作会议纪要》从内容上反映的是业主委员会与业主之间的矛盾关系，非本案的审理范围，被告可通过其他合法途径予以解决。对于被告以原告未从其以往的扣费账户扣除相应的费用过错在原告为由拒绝交纳相应的费用的抗辩意见，因被告提供的扣费账户属于前任物业管理公司的扣费账户，但原告是否有权从被告的该个账户扣费前提在于被告是否办理相关的委托扣费手续，因此，原告不能从被告的账户中扣费的过错并不在原告。对于被告以原告不开具相关的发票为由拒绝交纳费用的抗辩意见，是否开具发票的问题属于行政管理的问题，且《五邑城物业管理委托合同》对于发票的问题亦未有明确的约定，因此，原告是否开具发票，不能成为被告拒绝交纳费用的理由。关于物业管理服务费、公用水电费、自用水费的数额及计算标准问题。一、关于物业管理服务费的计算标准问题。根据《五邑城物业管理委托合同》的约定，对于多层住宅的住户，原告按1.5元/月/平方米收取物业管理服务费，而被告的涉案房屋建筑面积为75.24平方米，即被告每月应支付的物业管理服务费为112.86元（1.5元/月/平方米×75.24平方米），因此，原告请求每月的物业管理服务费112.86元，合理有据，本院予以支持。二、关于自用水费的计算标准问题。原告主张自用水费的计算标准为（本月月底读数-上月月底读数）×当时的水费单价。本院认为原告主张的计算标准符合一般人理解的计算标准，具有一定的合理性。另，原告提供收款单证明被告拖欠每月自用水费的具体数额，虽然该些收款单是其自行制作的表单，但收款单中载明的自用水表读数具有连续性，且实际用水量符合一般居民对生活用水的用量，原告主张的自用水费数额合理，本院予以支持，因此，被告应支付给原告的自用水费为1756.8元。对于被告提出原告从来没有提供被告自用的水用量度数给被告，被告不知道自己的使用数量，无法缴纳相应的费用的抗辩意见，本院认为原告为被告垫付自用水费的服务是沿用了前任物业管理公司的服务习惯，不属于物业管理服务的范围。被告作为自用水费的缴纳人，在其使用了生活用水及原告代为垫付费用后，本应自觉地与原告核对自用水用量及费用，但其却以原告未提供相关读数给被告为由而拒绝交费，被告的行为不符合诚实信用的原则，对于被告的上述抗辩意见，本院不予采纳。三、关于公用水电费的计算标准问题。原告主张公用水费的计算标准为[（住宅总表水厂读数-各住户水表读数总和）×3.13元（即当时的水费单价）÷总住宅面积46555平方米]×应缴费住宅的面积，同时原告主张的公用电费的计算标准为[（电费总金额-商用用户自用电费总金额）÷总住宅面积46555平方米]×应缴费住宅的面积。本院认为原告主张的公用水电费的计算标准符合一般人理解的计算标准，具有一定的合理性。另，原告提供收款单证明被告每月拖欠公用水电费的具体数额，虽然该些收款单是其自行制作的表单，但收款单中载明的公用的水电费的数额符合正常的收费范围，原告的主张合理有据，本院予以支持。对于被告提出“原告从来没有提供公用的水电总用量读数给被告，更没有提供被告应承担的分摊水电用量度数给被告，被告无法缴纳相应的费用”的抗辩意见，本院认为被告应交的公用水电费是原告提供物业管理服务的必要费用，均由原告先行垫付，如果允许任何一个业主以原告没有提供用量度数为由拒付交纳公用水电费，则必然导致原告因缺乏资金对小区的维护管理难以为继，必然导致全体业主的共同利益遭受损害。被告如果认为原告没有提供用量度数或提供的读数有异议，可以通过业主委员会、居民委员会等机构或单位反映相关情况，要求原告公示计算标准及数据，但不能以此为由拒绝缴纳相关费用，因此，本院对被告的上述抗辩意见不予采纳，被告应付原告的公用水费为373.5元，公用电费为1760元。关于诉讼时效的问题。原告主张物业管理服务费应从2013年4月1日开始计算，但被告抗辩称原告要求支付的2015年6月2日前的物业管理服务费已过诉讼时效。本院认为，虽然原告主张其一直以打电话和发催交通知条的方式向被告催收物业管理服务费，但其未提出相关的证据予以证明，原告的主张证据不足，本院不予采信。后原告于2017年3月20日委托律师以邮寄催款律师函的方式向被告催收相关的费用，产生了诉讼时效中断的效力，因此，2015年3月20日之前的物业管理服务费已过诉讼时效，对于被告关于诉讼时效的抗辩意见，本院部分采纳。另，因《五邑城物业管理委托合同》中约定物业管理服务费是按月收取的，但未约定被告应交纳物业管理服务费的具体时间，因此，当月的物业管理服务费诉讼时效的起算点应为次月1日，即原告主张的2015年3月至2017年4月的物业管理服务费未过诉讼时效，本院予以支持。对于原告请求的已过诉讼时效的物业管理服务费，本院不予支持。因此，被告应支付原告的物业管理服务费为2934.36元（112.86元×26个月）。关于被告是否应承担物业管理服务费的违约金问题。首先，原告按约提供了物业管理服务，被告从2013年4月份开始未支付过物业管理服务费，已经构成违约，应承担相应的违约责任。因原告在2015年3月份之前的物业管理服务费未过诉讼时效，且被告逾期交纳当月物业管理服务费的起算时间为次月1日，因此，原告提出的从2013年4月1日开始计算违约金的请求，应调整为从2015年4月1日开始计算2015年3月份物业管理服务费的违约金。其次，虽然《五邑城物业管理委托合同》约定被告应以每日1‰的标准向原告支付违约金，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《中华人民共和国民法通则》第四条“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”的规定，原告要求违约金以每日1‰即相当于年利率为36.5%为计算标准显然过高，有失公平，且被告提出不支付违约金的抗辩意见，因此，本院酌情予以调整为按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算违约金。综上，本案中，2015年3月份物业管理服务费的违约金应从2015年4月1日起算，2015年4月份物业管理服务费的违约金从2015年5月1日起算，以此类推，按每月应交的物业管理服务费为基数以按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算至本院判决确定的履行期限届满之日止为宜。综上，依照《物业管理条例》第七条、第十二条第四项、《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条第五项、第二百一十九条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、第六十四条之规定，判决如下：一、被告黄敏娟应自本判决生效之日起十日内向原告广州市荔盈物业管理有限公司江门分公司支付物业管理服务费2934.36元；二、被告黄敏娟应自本判决生效之日起十日内向原告广州市荔盈物业管理有限公司江门分公司支付自用水费1756.8元；三、被告黄敏娟应自本判决生效之日起十日内向原告广州市荔盈物业管理有限公司江门分公司支付公用水费373.5元；四、被告黄敏娟应自本判决生效之日起十日内向原告广州市荔盈物业管理有限公司江门分公司支付公用电费1760元；五、被告黄敏娟应自本判决生效之日起十日内向原告广州市荔盈物业管理有限公司江门分公司支付上述判决第一项物业管理服务费的违约金（2015年3月份的违约金应从2015年4月1日起算，2015年4月份的违约金从2015年5月1日起算，以此类推，按每月应交的物业服务费为基数以按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算至本院判决确定的履行期限届满之日止）；六、驳回原告广州市荔盈物业管理有限公司江门分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费141元，由原告广州市荔盈物业管理有限公司江门分公司负担41元，被告黄敏娟负担100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 长  李常明人民陪审员  李樊荇人民陪审员  崔显宗二〇一七年十月二十六日书 记 员  林绮莹