安徽省淮北市相山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖0603民初940号
原告（执行异议人）：陈博，男，1977年6月5日出生，汉族，无固定职业，住安徽省淮北市相山区。
被告（被执行人）：李明，男，1959年5月5日出生，汉族，职业不详，户籍地安徽省淮北市相山区，现下落不明。
被告（被执行人）：刘香兰，女，1963年12月7日出生，汉族，职业不详，户籍地安徽省淮北市相山区，现下落不明。
被告（申请执行人）：张全力，男，1982年5月5日出生，汉族，无固定职业，住安徽省淮北市相山区。
委托诉讼代理人：徐华敏，安徽亚星律师事务所律师。
原告陈博与被告李明、刘香兰、张全力案外人执行异议之诉一案，本院于2017年2月15日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年8月7日公开开庭进行了审理。原告陈博，被告张全力及其委托诉讼代理人徐华敏到庭参加诉讼。被告李明、刘香兰经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈博向本院提出诉讼请求：1.依法将涉案房屋判给陈博所有，并判决李明继续履行办理过户手续的义务，为陈博所有的长山路东××楼××室办理房产证；2.依法确认张全力的抵押权不成立，撤销对该房屋的查封；3.本案诉讼费用由李明、刘香兰、张全力承担。审理过程中，陈博表示其诉讼目的包括不得执行涉案房屋，诉讼请求亦应包括这一事项。事实与理由：2001年3月19日，陈博与李明签订《住房购销协议》，陈博以43000元总价购买位于中城边长山路东侧李明承建的五层西一号砖混结构住宅套房。由于九栋楼规划不合理，需拆迁重建。在淮北市相山区人民政府的鉴证和相山区公证处的公证下，陈博与李明于2001年再次达成《协议书》。后改造回迁时，陈博与李明将原《住房销售协议》中的房屋变更为淮北市××山区南路东侧6号楼408室。陈博另补缴17640元购房款，李明同时出具了67640元的收据。陈博自2006年入住至今。陈博要求李明办理房产证，但李明以各种理由拖延，迟迟未给陈博办理产权证。后李明隐瞒了该房属于陈博的重大事实，在陈博不知情的情况下与刘香兰将此房屋抵押给ＸＸ梅。在办理抵押登记期间，ＸＸ梅也未对此房进行勘察了解。张全立在债权转让过程中亦未对此房屋的事实情况尽勘察了解义务。特具状起诉，请求法院依法及时公正裁决。
李明、刘香兰未作答辩。
张全力辩称，陈博的房屋与案涉房屋不是同一套房屋，陈博所述补交17640元也不是事实；陈博与李明之间的买卖契约、收据都是虚假的。综上，陈博的诉讼请求不能成立。
经审理查明：2001年3月19日，陈博与李明签订《住房购销协议书》，约定李明将其承建的位于中城边长山路东侧5层砖混结构住宅套房5层西1号房屋售予陈博，总房价4.3万元。陈博应于2001年3月19日交预付款3万元；主体工程结束时（水电通，收费参照城市居民统一收费标准）交纳0.3万元；房产证交付之日，缴纳1万元。李明应在2002年5月底交给陈博房产证，陈博必须交完全部房款，否则，李明违约，每延期一个月，陈博有权从余款中扣除1000元，扣款部分计作房款折价等内容。当日，陈博交付李明购房款3万元。后李明将上述房屋交付陈博使用。同年，因“九栋楼”未经科学规划属于违章建筑，须拆除并重新按照统一规划设计改建。2001年11月20日，李明与陈博在淮北市××山区公证处签订协议书，该公证处出具（2001）皖淮相证民字第126号公证书。协议书的主要内容：乙方（陈博）应积极配合甲方（李明）在60日内按期搬迁，不得无故拖延。陈博有选择回迁或者退房退款的权利，如陈博不愿退房退款，可回迁改造后新建的楼房，回迁面积原则上确定为75平方米，差额面积按照市场价多退少补，回迁的楼层原则上不变，个别房位可以移动。新建楼房的水、电、气配套设施的增容费用，有约定的按原购房协议执行，没有约定的按照现行规定办理。李明应按照规划抓紧施工，确保购房户在原所购楼房拆除完成之日起18个月内回迁，逾期回迁的，由李明按照陈博已付房款的10%支付违约金，本协议在双方签字后由相山区政府鉴证盖章方可产生法律效力等内容。淮北市相山区人民政府在协议书落款“鉴证方”栏加盖公章。2006年，李明将改建后的“九栋楼”6号楼408交付陈博。后陈博将案涉房屋对外出租。2009年4月18日，陈博另交付李明购房款2万元，李明向陈博出具了收条。2009年4月19日，李明向陈博出具了收据，该收据载明：交款人陈博，人民币67640元，收款事由购房款，收款方式现金，李明在该收据加盖其名印，该收据加盖房展优惠政策认定专用章。上述67640元中的17640元系原房屋被拆除至案涉房屋交付期间的租房费用及逾期交房违约金折抵购房款款项。
2010年12月18日，李明取得“九栋楼”6号楼408室的房地产权证，该证载明房屋坐落于相山区××路东侧××＃××室，建筑面积79.68平方米。2012年8月15日，李明、刘香兰与ＸＸ梅、张全力签订抵押借款合同，约定李明、刘香兰向ＸＸ梅、张全力借款17万元，月利率2%，借款期限3个月，自2012年8月15日至2012年11月14日，李明、刘香兰以位于相山区××路东侧××＃××室作为抵押物等内容。当日，双方在淮北市房地产管理局办理了抵押物登记。2012年11月5日，ＸＸ梅与张全力签订协议书，约定ＸＸ梅将包括上述房屋在内共六套房屋的房地产他项权证转让给张全力，张全力支付ＸＸ梅100万元。当日，张全力将100万元转账至ＸＸ梅指定的银行账户。2013年6月14日，张全力与李明、刘香兰签订借据，载明原出借人ＸＸ梅，现出借人张全力，借款人李明、刘香兰，李明、刘香兰收到借款100万元，借款期限自2013年6月14日至2013年9月14日，月利率2%等内容。2014年12月24日，本院立案受理原告张全力与李明、刘香兰民间借贷纠纷一案。审理过程中，经本院主持调解，双方达成调解协议，内容如下：一、李明、刘香兰于2015年3月31日前归还张全力自2014年8月15日至2015年3月31日的利息14万元、律师费4万元，以上合计18万元；二、李明、刘香兰于2015年5月31日前归还张全力本金100万元及自2015年4月1日至2015年5月31日的利息4万元，以上合计104万元；如李明、刘香兰未能按上述期限还款，还应自逾期之日起按照本金100万元继续支付利息至清偿之日止，利息按照中国人民银行发布的同期同类银行贷款利率的四倍计算。三、如李明、刘香兰未在上述期限内偿还张全力借款本金、利息和律师代理费，张全力有权对位于淮北市××山区长山南路东侧6栋208室、502室、308室、409室、408室、403室六套房产行使抵押权并优先受偿。拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归李明、刘香兰所有，不足部分由李明、刘香兰清偿。四、案件受理费14516元，因本案调解结案，减半收取7258元，由李明、刘香兰负担。因李明、刘香兰未主动履行调解协议，张全力申请本院强制执行。本院于2015年7月20日作出（2015）相执字第01189号执行裁定，查封上述六套房屋的产权。陈博以408室属于其为由，向本院提出执行异议。本院于2015年11月18日作出（2015）相执异字第00027号执行裁定，驳回陈博的异议。陈博不服该裁定，诉至本院。
另查明：陈博提供的《房地产买卖契约》，该契约封面加盖了淮北市房地产交易监证专用章及房展优惠政策认定专用章。该契约载明，卖方为李明，买方为陈博。李明将坐落于淮北市××山区长山南路东侧6幢408室房产(房屋所有权证号：淮私产字第041579号)，建筑面积79.58平方米出售给陈博。上述房屋成交价为67640元。该契约双方均未在落款处签字。
上述事实，有陈博提交的住房购销协议书、协议书、公证书、收据、收条、房地产买卖契约、房屋租赁合同、户口簿复印件、结婚证复印件、水费单，张全力提交的借据、协议书、抵押借款合同、个人活期一本通账户明细、他项权证、房地产权证存根、执行异议申请书、（2015）相民一初字第00052号民事调解书、（2015）相执异字第00027号执行裁定书，以及双方当事人的陈述等证据在卷佐证，本院予以认定。
本院认为，本案争议焦点为：一、陈博对涉案房屋是否享有所有权，张全力对涉案房屋的抵押权是否成立；二、李明现在是否应当协助陈博办理房屋产权过户手续；三、陈博对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。
关于第一个争议焦点。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。现涉案房屋的所有权登记在李明名下，李明享有所有权，陈博不享有所有权。
李明、刘香兰向ＸＸ梅、张全力借款时，提供包括涉案房屋在内的六套房屋作为抵押物，并在淮北市房地产管理局办理了抵押物登记，ＸＸ梅为抵押权人。之后，ＸＸ梅将其债权及对六套房屋的抵押权转让给张全力。本院在审理张全力与李明、刘香兰民间借贷纠纷一案中，经本院主持调解，各方达成调解协议，再次确认张全力对六套房屋的抵押权。抵押权与主债权不可分离，抵押权虽然登记在ＸＸ梅名下，但是已经随债权转让给了张全力。陈博请求判决确认张全力对涉案房屋的抵押权不成立的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。
关于第二个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”涉案房屋之上设立了抵押权，不具备办理产权过户手续的条件。陈博请求判决李明协助其办理过户手续，但李明目前不能履行该义务，故本院对陈博该项诉讼请求不予支持。
关于第三个争议焦点。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户手续。”陈博称其向李明购买的房屋坐落于淮北市中城社区1幢五层西1号，该房屋交付使用后，“九栋楼”因故拆迁改建，其通过回迁方式得到涉案房屋。本院认定陈博所述属实，具体分析如下：一、陈博称其仅向李明购买一次房屋，李明、刘香兰、张全力亦未举证证明陈博所述虚假。二、陈博与李明签订的协议书载明：“陈博应积极配合李明在60日内按期搬迁，不得无故拖延。”该协议书由淮北市相山区人民政府盖章鉴证，淮北市××山区公证处予以公证。由此可知，在“九栋楼”改建前陈博已经占有使用其中一套房屋。三、陈博提交的租赁合同、燃气发票、水费清单、结婚证、户口本相互印证，能够证明陈博取得涉案房屋的使用权。对于是否付清购房款问题，本案住房购销协议书载明房屋价款4.3万元，回迁后涉案房屋产生差价。陈博于2001年3月19日支付购房款3万元，于2009年4月18日交付2万元购房款。2009年4月19日，李明出具的收据载明购房款数额为67640元。陈博称上述款项中的17640元系原房屋被拆除至案涉房屋交付期间的租房费用及逾期交房违约金折抵购房款数额。上述事实，有相应的收条、收据等证据予以印证，能够认定陈博支付全部购房价款。综上，陈博对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，人民法院不应执行该房屋。
依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款,《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项之规定,判决如下：
一、不得执行位于淮北市相山区长山南路东侧6#408室;
二、驳回原告陈博的其他诉讼请求。
案件受理费875元,由被告李明、刘香兰、张全力共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省淮北市中级人民法院。
本院（2015）相执异字第00027号执行异议裁定书于本判决生效时自动失效。
审 判 长 张传奇
人民陪审员 梁永祥
人民陪审员 杜明磊
二〇一七年十一月二十七日
书 记 员 孟 杨
附法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
《中华人民共和国合同法》
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户手续。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百一十二条第一款对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；