北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第3657号
上诉人（原审被告、反诉原告）唐成林，男，1978年8月24日出生。
上诉人（原审被告、反诉原告）王丽萍，女，1979年4月6日出生。
二上诉人之委托代理人曹晓静，北京市盈科律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）姜宏，男，1967年2月27日出生。
委托代理人侯文生，北京仁道律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）侯文生，男，1973年7月13日出生。
上诉人唐成林、上诉人王丽萍因房屋买卖合同纠纷一案，均不服北京市密云县人民法院（2014）密民初字第3765号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
2014年6月，姜宏、侯文生共同诉至原审法院称：2011年11月27日，我们与唐成林、王丽萍签订《房屋买卖合同》。合同约定：唐成林、王丽萍将位于密云县×号门脸房以1545000元的价格卖予我们。合同签订后，我们付清了全部房款（其中唐成林原贷款由我们按时偿还）。然而唐成林在我们未授权的情况下，私自将贷款银行更换并将贷款额度提高到700000元，违反了合同约定的650000元，给我方造成很大损失。合同约定，唐成林、王丽萍应将一切贷款手续及还贷手续交给我们，但唐成林、王丽萍至今未履行，只将房本交付我们。我们要求唐成林、王丽萍协助办理房屋过户登记手续，唐成林、王丽萍拒绝。现起诉要求：1.依法确认双方于2011年11月27日签订的房屋买卖合同有效；2.判令唐成林、王丽萍协助办理交通银行北京东三环支行抵押贷款终止授信和房屋解押手续；3.判令唐成林、王丽萍协助办理涉案房屋产权过户等相关手续；4.判令唐成林、王丽萍支付总房款30%的违约金；5.案件诉讼费由唐成林、王丽萍负担。
唐成林、王丽萍辩称：姜宏、侯文生所述基本属实，涉案房屋以唐成林的名义两次贷款，第一次是我自己用，第二次是姜宏、侯文生以唐成林的名义贷款还第一次贷款并抵顶部分购房款。第二次贷款产生了利息94147元，加上贷款服务费用40721元，疏通下水管道1000元，共计135868元。按合同约定，贷款所产生的费用应由姜宏、侯文生负担，现在已由我们垫付，由于姜宏、侯文生应付而未付的相关费用，唐成林、王丽萍具有合理的抗辩权利，不配合其过户不构成违约，不应承担支付总房款30%的违约金。退一步讲，即便是违约，双方约定的违约金也明显过高，依法亦应调整。故提起反诉，要求1.依法解除双方签订的《房屋买卖合同》；2.判令姜宏、侯文生支付我二人垫付的相关费用135868元；3.反诉费由姜宏、侯文生承担。
针对唐成林、王丽萍提起的反诉，姜宏、侯文生辩称：我们已将购房款全部付清，并多支付了二次贷款产生的利息。唐成林第二次贷款未经我们同意私自改变贷款银行和贷款额度多贷50000元。我曾向贷款银行咨询过，因为是循环贷款，唐成林的贷款数额未超出授信额度，无需其他费用，其增加的贷款费用我们不认可。第二次贷款本金650000元二年所产生的利息为94147元，多贷的50000元和《房屋买卖合同》签订后出租给陈刚的租金50000元足已抵顶利息。
原审法院经审理查明：唐成林、王丽萍系夫妻关系。2011年11月27日，姜宏、侯文生（乙方）与唐成林、王丽萍（甲方）签订《房屋买卖合同》。该合同约定：甲方自愿将位于密云县×号门脸房（212.18平方米）卖予乙方，该房的房价款吉人民币1545000元。贷款65万元及利息由乙方偿还，（乙方需在2011年12月10日前将六十五万三千元房款交由甲方，甲方偿还银行后再贷出后给乙方），贷款到位后，此65万元贷款转化为购房款给甲方乙方再补齐二十一万元（在2012年3月份一次性付清），总计给甲方八十九万五千元和中国银行65万贷款归乙方偿还本息，下一笔贷款于2011年12月16日后（2011年12月16日前的旧贷及利息归甲方结清）贷款所产生的费用由乙方支付。至此房款全部结清，无任何纠纷。乙方保证按时归还65万元贷款，甲方应将一切贷款手续交给乙方，由乙方进行今后贷款剩余年限的还款，甲方每年对贷款的偿还有义务给予乙方必要的配合。乙方如未按时还款本息，有银行系统违约行为，影响甲方在银行的信用，由乙方负责赔偿甲方因此造成的全部损失，甲方有权在独自偿还贷款后向乙方追偿或解除合同。由于卖房人甲方的房屋已设定抵押，房子的买卖过户现在不能兑现，经甲乙双方决定，甲方不得再卖他人，乙方不能悔约，甲方应在签此合同后房款给付之日止将房屋所有权证书和相关发票等证件交给乙方，如甲方毁约在此期间将此房转卖第三人，乙方有权向甲方追究法律责任，甲方需要承担给乙方总房款30%的违约金并按房屋的市场价格赔偿乙方损失。房屋买卖合同生效前该房屋所有的费用（包括水电费、暖气费、物业、卫生费等）都由甲方负担，合同生效时间后的所有费用由乙方负担。第九条甲方房屋里的所有设备及装修和临时建设（包括空调、防盗门以及该楼房屋后临时建筑房屋）均转让给乙方，价款在房款中已包含。第十一条房屋如需过户由乙方负担各项税费，甲方必须配合。如甲方不配合乙方过户，需承担房款总额的30%违约责任并按房屋现有的市场价赔偿乙方损失。合同签订后，姜宏、侯文生按约给付唐成林、王丽萍购房款。
侯文生付款情况具体如下：2011年11月23日，给付唐成林定金32000元；2011年12月9日，给付唐成林310500元（通过中国银行转账，对方账号×××）；2012年3月26日，给付唐成林105000元（通过中国银行转账，对方账号×××）；2013年5月21日，侯文生通过中国农业银行为唐成林交通银行北京南三环支行的×××账号打款300000元；2013年5月23日，侯文生通过相同银行和账户转账给唐成林50000元；2014年5月30日，侯文生为唐成林交通银行北京南三环支行的×××账号转账325000元。以上六笔共计1122500元。唐成林对2011年12月9日和2012年3月26日两笔汇款的账号（即账号×××，账号×××）不认可，认为自己没有这两账号，其余汇款的金额和账号均认可。原审法院调查后证实：争议的两笔汇款账号户名为唐成林。
姜宏付款情况如下：2011年12月9日，通过建设银行给唐成林汇款342500元；2012年3月18日，姜宏的妻妹郭淑红通过建行给唐成林汇款30000元；同日，郭淑红又汇给唐成林45000元；2012年3月2日，郭淑红通过ATM机给唐成林转账30000元；2013年5月19日，姜宏通过建行给唐成林交通银行东三环支行的账户汇款350000元；2014年5月30日，姜宏通过建行为唐成林交通银行东三环支行的账户汇款325000元。以上六笔合计1122500元，姜宏、侯文生共计会给唐成林2245000元。
唐成林提供如下证据：2013年6月6日，唐成林以祝广庭的名义给姜宏汇款200000元；2013年6月8日，唐成林以祝广庭的名义给姜宏汇款125000元；合计325000元。2013年6月5日，唐成林以祝广庭的名义给侯文生汇款125000元；2013年6月7日，唐成林以祝广庭的名义给侯文生汇款200000元；合计325000元。唐成林共计给姜宏、侯文生汇款650000元。侯文生、姜宏共计给付唐成林、王丽萍汇款22450000元，唐成林给姜宏、侯文生共计汇款650000元，姜宏、侯文生除已付购房款1545000元外多付唐成林、王丽萍50000元。此款即为多贷的50000元。
2012年4月15日（双方签订《房屋买卖协议》后），唐成林又以出租人的身份收取承租人陈刚的租金50000元。在原审法院审理中，唐成林否认收取该项租金，但不否认《房屋租赁协议》是自己署名。另据侯文生出示的一份应支付费用清单记载：鉴于多贷5万元用于支付银行月还贷利息应由乙方支付7242元。截止房屋过户前乙方（姜宏、侯文生）应支付的费用为：650000＋94147＋39000＋2721＋7242=793110元-100000元（乙方支付）=693110元。（以下手写）×××（卡号），交通银行（东三环支行），户名：唐成林等内容。据侯文生讲，该支付费用清单是唐成林本人提供给他的，手写内容为唐成林自己手书，唐成林对此予以否认，原审法院向其释明是否做笔迹鉴定，唐成林拒绝。
在原审法院审理中，唐成林向原审法院提交了两次贷款服务费收据共计39000元。其中，2012年5月24日的收据为19500元，2013年5月31日的收据为19500元，两张收据均加盖了众信安（北京）投资担保有限公司财务专用章，证人宋×出庭为唐成林作证，称其公司为北京银海丰源投资有限公司，又称其工作单位为北京众信安房地产经纪有限公司与收据公章公司相互矛盾。侯文生对证人证言及收据的真实性、关联性、合法性提出异议，表示均不认可。
案件受理后，姜宏、侯文生向原审法院提出保全申请，原审法院于2014年6月6日作出裁定，对涉案房屋予以查封；对唐成林在交通银行东三环支行的贷款账号予以冻结。
原审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方签订的《房屋买卖合同》，是双方真实的意思表示，且不违反相关法律规定，是合法有效的合同，双方均应按照合同的约定履行。双方对唐成林多贷的50000元抵顶（二次）贷款利息一节不持异议，法院予以认可；唐成林虽然否认接收房屋租金50000元，法院比照《房屋买卖合同》和《房屋租赁合同》签订的时间及内容，结合支付费用清单，法院有理由推断唐成林已收到涉案房屋租金50000元。此两项收款金额足以抵顶二次贷款的利息。姜宏、侯文生已按合同的约定履行了给付购房款及贷款利息的义务，故姜宏、侯文生要求唐成林、王丽萍协助办理涉案房屋产权登记过户手续的诉讼请求，合理合法，法院予以支持。双方核帐并经法院释明后，唐成林仍表示不配合侯文生、姜宏办理房屋产权过户手续构成违约，但双方约定的违约金比例过高，法院依法予以调整。关于唐成林二次贷款产生的相关费用一节，因唐成林提供的证人证言与证明目的相互矛盾，且票据本身亦不符合证据规则，法院对该证据不予采纳。又因唐成林未能提供姜宏、侯文生同意其转行借贷或者事后对其转行借贷产生费用同意负担的相关证据，唐成林未经姜宏、侯文生二人同意转行借贷所产生的相关费用应由其自行负担。因涉案房屋的房屋产权证已交付至姜宏、侯文生，合同已经履行，唐成林、王丽萍要求解除双方签订的《房屋买卖合同》的反诉请求，法院不予支持。据此，原审法院于2014年12月判决：一、唐成林、王丽萍于判决生效之日起十日内协助姜宏、侯文生办理位于密云县×号门脸房（212.18平方米）的房屋产权变更登记手续。二、唐成林、王丽萍给付姜宏、侯文生违约金十五万四千五百元（于判决生效之日起十日内付清）。三、驳回双方其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，唐成林、王丽萍均不服，均以原审判决认定事实不清为由上诉至本院，同意办理涉案房产的过户手续，但不同意支付违约金。侯文生、姜宏均同意原判。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实无异。
上述事实，有当事人陈述、房屋买卖合同、定金收条、双方汇款客户回单、郭淑红的证明、房屋租赁合同、支付费用清单、（2014）密民初字第3765号民事裁定书等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。合同各方当事人均应依约履行。合同履行应遵循诚实信用原则。
本案中，唐成林、王丽萍与侯文生、姜宏签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。双方均应依约履行。依据本案现有证据，侯文生、姜宏已经完成合同约定的义务，而唐成林、王丽萍理应按照合同约定协助侯文生、姜宏办理涉案房屋的过户手续。现唐成林、王丽萍未能协助侯文生、姜宏办理涉案房屋的过户手续，故原审法院认定唐成林、王丽萍违约，并无不妥。唐成林、王丽萍不同意支付违约金的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，原审法院对此案认定事实清楚，程序适当，处理正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
保全费2000元，由王丽萍、唐成林负担（于本判决生效后7日内交纳）。
一审案件受理费3390元，由王丽萍、唐成林负担（于本判决生效后7日内交纳），反诉费1509元，由王丽萍、唐成林负担（已交纳）；二审案件受理费3390元，由王丽萍、唐成林负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓青菁
代理审判员 张玉娜
代理审判员 刘向飞
二〇一五年四月二十日
书 记 员 衡珊珊