广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东中法民二终字第5号
上诉人（原审被告、反诉原告）：张沛林，男。
委托代理人：陈志，广东海厚律师事务所律师。
委托代理人：卢文彪，广东海厚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：东莞市东城区桑园股份经济合作社。住所地：广东省东莞市东城区桑园圃园东路*号。
诉讼代表人：袁锐森，该合作社理事长。
委托代理人：周庆钟，广东赋诚律师事务所律师。
委托代理人：金宗霞，广东赋诚律师事务所律师。
上诉人张沛林因与被上诉人东莞市东城区桑园股份经济合作社（以下简称为桑园经合社）合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2013）东一法民二初字第4557号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
桑园经合社向原审法院起诉称：桑园经合社与张沛林于2012年8月31日签订《桑园银岭市场承包合同》，约定自2012年10月1日起至2013年9月30日止，桑园经合社将所属桑园银岭市场总经营权发包给张沛林经营，每月租金900000元，张沛林需在当月8日前以汇款、转账或现金缴纳当月租金。合同还特别约定超过七天不缴纳当月租金的，桑园经合社有权终止合同，收回市场经营权。合同履行过程中，张沛林自2013年5月起拖欠租金638529元，拖欠6月份租金900000元，合计1538529元。经桑园经合社多次催要，张沛林拒不支付租金，因此桑园经合社在2013年7月1日正式书面致函张沛林解除合同，收回银岭市场经营权。张沛林不按约履行，严重损害了桑园经合社的合法权益，桑园经合社为维护自身合法权益，向原审法院起诉，请求判令：1.解除桑园经合社、张沛林之间签订的《桑园银岭市场承包合同》；2.张沛林支付承包租金1538529元及利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率分段计算，其中以638529元为基数从2013年5月9日起算；以900000元为基数从2013年6月9日起算）；3.本案诉讼费由张沛林承担。
张沛林向原审法院答辩及反诉称：2012年8月31日，桑园经合社、张沛林双方签订《桑园银岭市场承包合同》，为签订该合同张沛林于2012年8月20日向桑园经合社转账支付3000000元作为押金。2012年9月25日，张沛林向桑园经合社转账支付120000元用于购买桑园经合社提供的办公工具、设备。合同签订后，张沛林按约向桑园经合社支付租金，截至2013年5月份以前的租金张沛林已经付清，合计支付租金6561471元。桑园经合社在本诉中主张张沛林拖欠其2013年5月租金638529元、6月份租金900000元，合计1538529元，但张沛林在支付给桑园经合社的3000000元押金中足以抵扣，因此张沛林不存在拖欠桑园经合社租金的情况。2013年7月2日，桑园经合社以张沛林拖欠租金为由强行清场，霸占张沛林购买的办公工具、设备等，桑园经合社以暴力手段的清场行为构成侵权，应当赔偿张沛林的损失。损失计算如下：利润损失从桑园经合社强行清场日2013年7月2日起计算到合同到期日2013年9月30日尚有三个月使用期，平均每月利润为500542元，因此三个月利润合计1501626元。桑园经合社侵占张沛林以120000元购得的办公设备，因此桑园经合社应当赔偿张沛林120000元。扣除张沛林应当支付给桑园经合社的2013年5、6月份租金1538529元，桑园经合社还应当退还张沛林押金1461471元。桑园经合社在本诉中的诉讼请求没有事实及法律依据，应当依法驳回。相反，桑园经合社强行清场行为已经侵害了张沛林的财产权益，给张沛林造成重大经济损失，为维护张沛林的合法权益，张沛林特反诉请求判令：1.确认桑园经合社于2013年7月2日对张沛林进行清场的行为属于侵权行为；2.桑园经合社向张沛林退还押金1461471元；3.桑园经合社赔偿张沛林直接经济损失1501626元；4.桑园经合社赔偿张沛林办公设备损失120000元。5.本案的诉讼费均由桑园经合社承担。
针对张沛林的反诉，桑园经合社向原审法院答辩称：桑园经合社不存在强行清场行为，桑园经合社根据合同第八条约定终止合同，要求张沛林停止经营，整个过程合理合法。合同保证金为2000000元，保证金根据合同约定从性质上已经相当于违约金，不能进行冲抵租金，张沛林已经确认了拖欠租金的事实，其行为已构成违约，桑园经合社无需退还张沛林保证金。桑园经合社根据合同约定，依法解除双方之间的合同，合理有据，无需承担任何责任，张沛林自行承担损失。
原审法院经审理查明：2012年8月31日，桑园经合社、张沛林双方签订了《桑园银岭市场承包合同》，合同约定：一、甲方（桑园经合社）以价高者得为原则，通过公开招投标，发包给乙方（张沛林）经营。二、经营期限自2012年10月1日起至2013年9月30日止……五、乙方以每月租金900000元投得该市场经营权。六、乙方必须在当月8日前以汇款、转账或现金缴交当月租金。七、为维护本合同的严肃性，保障甲乙双方的合法权益，乙方必须缴纳保证金2000000元给甲方作为合同保证金。中标者在5天内签订承包合同，如不履行，作为乙方违约，投标保证金不给予退回，归甲方所有。八、……3、有下列情形之一，甲方有权终止合同，收回市场一切经营权：①利用市场进行违法活动；②超过7日不缴交当月承包租金的；③故意破坏或擅自改变市场结构的；④将市场经营权转租他人的；⑤拖欠一个月以上水费、电费或应交纳税金的；⑥乙方提前收取本市场内管辖铺位的租金的；⑦乙方弄虚作假不提供合法的证明文件或身份证复印件给甲方的。甲方如发现乙方有违反上列任何一项规定，甲方有权终止合同，收回市场经营权。乙方在接到甲方书面通知后三天内停止经营，由此造成的损失由乙方负责，保证金不予退回。乙方因上述情况违约的，甲方有权向乙方追讨拖欠的租金、水电费以及应付税金等。市场内全部固定装修，设备设施归甲方所有，乙方不得拆除损毁……。
合同签订后，张沛林在2012年9月25日向桑园经合社转账120000元，用于购买市场内办公工具、设备，桑园经合社为此向张沛林出具了收据，并进行了物品交接，制作了明细表。明细表列明有配电柜16个、十三家铺后快餐雨蓬6间、铁皮房9间、邮局旁水果铺房14间、电视机1台、复印机2台、办公台13套、深水井1台……明细表下方有标注“以上物价总价值十五万元正”，并盖有桑园经合社的合同专用印章。
2012年8月20日，张沛林向桑园经合社转账3000000元。2012年8月22日，桑园经合社向张沛林出具了面额为2000000元的收款收据（编号为NO.0411415），收款项目为“桑园市场投标押金”。桑园经合社确认收取了张沛林该3000000元款项，但认为其中2000000元为合同保证金，1000000元为设施费，均不予退回，对此提交了收款收据（编号为NO.0411417）、公告予以证明。收款收据上的收款项目为“银岭市场设施费”，金额为1000000元。张沛林对桑园经合社提交的上述证据不予认可，认为是桑园经合社单方制作的，张沛林坚持认为根据合同约定桑园经合社应当收取张沛林2000000元保证金，但桑园经合社实际上却收取了3000000元保证金，仅仅开具了2000000元的收据，另外1000000元没有出具收据，而该3000000元是一次性转账给桑园经合社的，所以都属于履行合同的保证金。同时，张沛林还主张其已经支付了120000元的设施费，所以桑园经合社主张的1000000元为设施费不合常理，张沛林主张该1000000元应当自动转为租金。
2013年7月2日，桑园经合社的工作人员到张沛林的办公室送达终止合同《告知函》，《告知函》内容为桑园经合社以张沛林拖欠2013年5、6月份租金共计1538529元为由要求终止双方签订的《桑园银岭市场承包合同》，要求张沛林于2013年7月1日起停止承包经营，将市场内的办公室退回，以及将市场内各租户的租金合同等资料、押金等移交给桑园经合社。
双方对桑园经合社收回市场经营权是否合法存有争议。桑园经合社主张张沛林拖欠其2013年5、6月份租金共计1538529元，根据合同第八条的规定，桑园经合社有权终止合同，收回市场经营权，且保证金不予退回。
张沛林确认其拖欠桑园经合社2013年5、6月份租金共计1538529元，但认为其缴纳的3000000元保证金是保证合同的履行，不是定金性质，在该保证金足以抵扣租金的情况下，桑园经合社无权没收该保证金。张沛林主张桑园经合社强行收回市场已经构成侵权，应当赔偿其损失。
上述事实，有桑园经合社提供的《桑园银岭市场承包合同》、告知函、拒绝签收《告知函》情况说明、光盘、公告、收款收据，张沛林提交《桑园银岭市场承包合同》、收款收据、转账凭证、拒绝签收《告知函》情况说明、照片、明细表、收据及原审法院庭审笔录附卷为证。
原审法院认为：桑园经合社、张沛林双方均应严格遵守双方签订的《桑园银岭市场承包合同》的约定。桑园经合社、张沛林双方均确认张沛林拖欠桑园经合社2013年5、6月份租金合计1538529元，原审法院对此事实予以认定。
本案的争议焦点是桑园经合社是否有权收回案涉市场的经营权。根据《桑园银岭市场承包合同》第八条的约定，在张沛林拖欠租金的情况下，桑园经合社有权终止合同，收回市场经营权。虽然张沛林辩称其拖欠的租金可以在保证金中抵扣，张沛林不存在违约行为，但根据合同第八条的约定，保证金并非租金，且合同明确约定了在张沛林存在违约的情况下，保证金不予退回，因此，本案中的保证金系为担保合同正常履行而设定的。张沛林主张以该保证金直接抵扣租金没有法律依据，桑园经合社要求张沛林支付拖欠的租金1538529元及利息合法有据，原审法院予以支持。利息按照中国人民银行同期贷款利率分段计算，其中以638529元为本金，从2013年5月9日起计至判决确定的清偿日止；以900000元为本金，从2013年6月9日起计至判决确定的清偿日止。
关于桑园经合社是否存在侵权事实的问题。张沛林没有证据证明桑园经合社要求张沛林清场返还市场经营权的行为存在侵权事实，原审法院对张沛林的该项主张不予采信。张沛林要求桑园经合社赔偿直接经济损失1501626元没有事实依据，原审法院不予支持。
关于保证金问题。虽然张沛林辩称保证金为3000000元，但从收款收据及合同的约定可知，合同约定的保证金为2000000元，另外1000000元为市场设施费。而根据合同的约定，在张沛林拖欠租金存在违约的情况下，桑园经合社有权解除合同并收回经营权，且保证金不予退回，故桑园经合社无需退还张沛林保证金2000000元。但对于市场设施费1000000元，合同中并未进行约定，桑园经合社亦未举证证明其有权不予退还该市场设施费1000000元，故在双方解除合同时桑园经合社应当退还张沛林该1000000元。
关于张沛林主张的办公工具设备损失120000元的问题。桑园经合社、张沛林双方均确认在张沛林投得市场经营权时，张沛林以120000元购买明细表中的设备，该些设备的所有权人应为张沛林，因此在双方解除合同时，桑园经合社应当返还张沛林该些设备。张沛林以明细表中的部分物品不宜拆除，且双方确认总价值为150000元，故要求折价赔偿120000元。经审查，明细表中的设备既有可搬动的电脑、办公桌等物品，亦有固定的配电柜、深水井、铁皮房、雨蓬等物品，部分物品事实上难以交接，拆除该些物品会对该些物品的价值造成损害，亦影响市场正常经营。原审法院认为张沛林的主张存在合理性，张沛林当初购买时该些设备价值150000元，在使用了九个月后以120000元折价返还亦合理，故原审法院认定桑园经合社应当返还张沛林办公设备款120000元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十八条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审判决如下：一、确认桑园经合社、张沛林双方于2012年8月31日签订《桑园银岭市场承包合同》在2013年7月2日已经解除；二、张沛林应于判决生效之日起十日内向桑园经合社支付租金1538529元及利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率分段计算，其中以638529元为本金，从2013年5月9日起计至判决确定的清偿日止；以900000元为本金，从2013年6月9日起计至判决确定的清偿日止）；三、桑园经合社应于判决生效之日起十日内向张沛林返还市场设施费1000000元及办公设备费120000元；四、驳回张沛林的其他反诉请求。本案一审本诉受理费9369元，由张沛林承担；一审反诉受理费15733元，由桑园经合社承担7440元，张沛林承担8293元。
上诉人张沛林不服原审判决，向本院上诉称：一、一审法院将“押金”认定为“违约金”混淆法律概念，案涉3000000元是张沛林支付给桑园经合社履行租赁合同的押金，而非定金，不适用定金法则，也不适用违约金法则。桑园经合社在一审本诉中主张2013年5月租金638529元及6月份租金900000元合计1538529元，张沛林支付的3000000元押金足以扣除支付，故张沛林不存在拖欠租金的情况，相反桑园经合社应退还张沛林押金1461471元。根据人民法院出版社出版、吴庆宝主编的《民事裁判标准规范》第517页，履行租赁合同的“押租”是合同履行的保证，在承租人未履行给付现金或不完全履行时，出租人即桑园经合社可就此部分“押金”优先受偿，如承租人完全履行给付义务及其他义务则出租人应将该“押租”金钱返还给承租人，而在本案中3000000元就是押租的性质。自2012年8月合同签订后张沛林一直按约定向桑园经合社支付租金，截止2013年5月以前的租金均已付清，合计支付租金6561471元。桑园经合社在一审本诉中主张拖欠2013年5月及6月租金在押金中足以扣除，故张沛林不存在拖欠租金的情况，也不存在违约行为，桑园经合社无权没收押金，反而应退还押金1461471元。二、一审判决前后矛盾，既然认定张沛林违约，并没收保证金，却又判决退还办公设备费，与承包合同的约定不符。原审法院依据承包合同第八条第一款第3项规定判决支持桑园经合社收回市场经营权并没收2000000元押金，但第八条第二款同时约定，如果张沛林违约的，“市场内全部固定装修，设备设施归桑园经合社所有，张沛林不得拆除损毁”，但原审没有据此判处桑园经合社无须退还张沛林120000元办公设备费。三、一审程序违法，张沛林在一审法定期限内提交最近三个月的账单、收据，并提交书面的《损失评估申请书》，要求法院评估桑园经合社强行清场给张沛林造成的损失，但一审法院却未予处理，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十九条规定，一审法院存在程序违法，应予撤销一审判决。四、桑园经合社应通过合法诉讼手段解决纠纷，无权代替司法机关强制清场，2013年7月2日强行清场的行为构成侵权，桑园经合社也承认已强行接管了市场。2013年7月2日，桑园经合社到张沛林的市场要求交钱，“不然马上走人”，张沛林不离开，桑园经合社就出示所谓《告知函》，然后马上封场驱赶张沛林，要求张沛林只搬走个人东西，强行霸占办公设备，然后换新锁把办公室门锁住，面对桑园经合社的暴力行径，张沛林报警，民警也到场，足以证明桑园经合社暴力清场的行为影响恶劣惊动了派出所民警，有照片，民警签名的《告知函》为证。在张沛林没有违约的情况下，桑园经合社强行清场的行为将张沛林驱赶出市场严重侵犯了张沛林的财产权利。张沛林每月利润为500542元，自桑园经合社强行清场至承包合同到期日尚有三个月使用期，直接造成张沛林该三个月利润损失1501626元，桑园经合社应予赔偿。且张沛林已向一审法院提交申请对损失进行评估，以最终确定损失价值。五、桑园经合社强行霸占张沛林支付120000元购得的办公设备等，侵犯了张沛林的财产权利，应向张沛林赔偿120000元经济损失。综上，请求二审法院：一、撤销原审判决第一、二、四项，维持第三项判决；二、依法改判确认桑园经合社于2013年7月2日对张沛林进行强行清场的行为属于侵权行为；三、依法改判桑园经合社向张沛林退还扣除2013年5月和6月租金后的1461471元押金；四、依法改判桑园经合社赔偿张沛林直接经济损失1501626元，第三项和第四项合计2963097元；五、由桑园经合社承担本案的上诉费及一审诉讼费用。
被上诉人桑园经合社答辩称：原审判决认定事实清楚，适用证据恰当，责任确定合理，审理程序合法，请求二审法院予以维持。一、桑园经合社依法收回市场经营权，不存在侵权行为。张沛林严重违反合同约定第八条“超过7日不缴交本月承包租金的，甲方有权终止合同，收回市场经营权”的规定，且张沛林在反诉状中已确认欠租违约，桑园经合社依照合同约定，要求张沛林停止经营，整个过程合理合法，有相关视频记录并作为证据提交。二、合同保证金为2000000元，根据合同约定，不能作为张沛林充抵欠缴的租金。根据合同第六条规定“乙方必须在当月8日前以汇款、转账或现金缴交当月租金”、第七条规定“乙方必须缴纳保证金贰佰万元给甲方作为合同保证金”、第八条规定“甲方如发现乙方有违反上列任何一项规定，甲方有权终止合同，收回市场经营权。乙方在接到甲方书面通知后三天内停止经营，由此造成的损失由乙方负责，保证金不予退回。”据此，1.根据双方合同约定，合同保证金从性质上相当于违约金，并非押金，故不能进行充抵，也不能改变违约事实。2.张沛林的反诉要求已经确认欠租事实，符合双方约定“超过7日不缴交当月承包租金”的条件，桑园经合社有权没收保证金。3.桑园经合社合法解除合同，张沛林的赔偿要求不能成立。根据合同第八条规定“乙方在接到甲方书面通知后三天内停止经营，由此造成的损失由乙方负责，保证金不予退回。乙方因上述情况违约的，甲方有权向乙方追讨拖欠的租金、水电费以及应付税金等。市场内全部固定装修，设备设施归甲方所有乙方不得拆除损毁。”根据张沛林已经确认的欠租事实，并结合合同约定，桑园经合社依法解除合同无须承担任何责任，张沛林自行承担损失。综上所述，请求二审法院：驳回上诉，维持原判。
本院经审理对原审法院查明的事实予以确认。另查，双方于二审法庭调查中均确认原审认定2013年5月及6月的租金数额。桑园经合社于一审提交光盘，用以证明桑园经合社已经通过合法途径送达解除合同的《告知函》，张沛林对光盘的真实性予以确认，并认为该视频足以证明桑园经合社确实使用了恐吓、威胁、肢体冲突等暴力手段强行驱赶张沛林离开案涉市场，应构成侵权。经本院查阅，该视频录像没有显示桑园经合社的工作人员存在暴力驱赶行为。
本院认为：本案为合同纠纷。张沛林与桑园经合社签订的案涉《桑园银岭市场承包合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，该合同合法有效，双方应当按照合同约定履行权利及义务。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，二审应对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。针对张沛林的上诉，本院归纳二审争议的焦点为：一、张沛林向桑园经合社缴纳的3000000元的性质如何认定，是否可以抵扣租金；二、张沛林是否存在违约行为；三、桑园经合社是否存在侵权事实。
关于争议焦点一。张沛林向桑园经合社转账支付了3000000元，双方对该款项性质存在争议。张沛林主张该3000000元均是押金，可以用于抵扣租金。桑园经合社则主张其中2000000元是合同保证金，1000000元是市场设施费，对此，桑园经合社出具了两张收款收据，分别是一张项目为“桑园市场投标押金”的2000000元收款收据以及一张项目为“银岭市场设施费”的1000000元收款收据。本院认为，案涉《桑园银岭市场承包合同》第七条明确约定，张沛林必须向桑园经合社缴纳2000000元作为合同保证金。虽然案涉2000000元的收款收据注明是“投标押金”，但由于案涉合同并没有约定张沛林需向桑园经合社缴纳押金，且没有证据反映张沛林已依照合同约定另行向桑园经合社缴纳了上述合同保证金，故应当认定案涉的3000000元当中包括2000000元的合同保证金。虽然张沛林对市场设施费的收款收据不予确认，但未能提供该1000000元如其主张属于押金的任何单据，故结合收据本院认定该1000000元属于市场设施费。对于张沛林主张案涉的3000000元均是押金，本院不予采信。
关于案涉3000000元能否抵扣租金的问题。首先，双方在案涉合同中没有约定市场设施费或合同保证金可以用作抵扣租金。其次，按照合同约定，张沛林可能因未依时缴租等而被桑园经合社追究违约责任时，合同保证金不予退回，故双方约定的没收合同保证金应属于违约责任。综上，张沛林主张案涉3000000元可以抵扣未付租金没有合同及法律依据，本院不予采纳。
关于争议焦点二。案涉的3000000元不可抵扣租金，依据合同第六条及第八条的约定，张沛林未依照合同约定如期缴纳2013年5月及6月租金共计1538529元的行为构成违约，桑园经合社有权终止合同，收回市场经营权，并没收合同保证金。由于合同没有明确约定合同解除时市场设施费应如何处理，故原审判令桑园经合社向张沛林予以退回，处理妥当，本院予以维持。
关于争议焦点三。张沛林主张桑园经合社强行收回市场构成侵权，应当对其主张提供证据予以证实。张沛林提供的照片及告知函并不足以证明桑园经合社存在暴力驱赶行为，而张沛林于二审法庭调查结束后申请证人出庭，不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十四条“当事人申请证人出庭作证，应当在举证期限届满十日前提出”的规定，故对张沛林的申请，本院不予准许。张沛林提供的证据不足以证实桑园经合社存在侵权，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定，对于张沛林主张本院不予支持。
综上所述，上诉人张沛林的上诉没有依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五十四条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费30505元，由上诉人张沛林承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 祁晓娜
代理审判员 田永健
代理审判员 殷莉利
二〇一四年三月七日
书 记 员 谢翠婷
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第五十四条当事人申请证人出庭作证，应当在举证期限届满十日前提出，并经人民法院许可。
人民法院对当事人的申请予以准许的，应当在开庭审理前通知证人出庭作证，并告知其应当如实作证及作伪证的法律后果。
证人因出庭作证而支出的合理费用由提供证人的一方当事人先行支付，由败诉一方当事人承担。