广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民终5036号
上诉人（原审被告、反诉原告）：欧俊杰，男，1988年4月28日出生，汉族，住广东省中山市。
委托诉讼代理人：宋嘉雯，北京市中伦文德(广州)律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李娟，北京市中伦文德(广州)律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：中山市港南家居花卉基地，住所地广东省中山市石岐区东河北“沙咀”。
主要负责人：吴炳初，该公司总经理。
委托诉讼代理人：侯文黔，广东正鸿律师事务所律师。
上诉人欧俊杰因与被上诉人中山市港南家居花卉基地（以下简称港南家居基地）租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法民一初字第2401号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
上诉人欧俊杰上诉请求：1.撤销一审判决第一、三、四、五、七、八、九项；2.改判驳回港南家居基地的全部诉讼请求；3.判决确认双方签订的《中山市港南家居花卉基地土地租赁合同》（A区17、18卡）无效；4.判决港南家居基地向欧俊杰返还已交纳的租金12620元；5.判决港南家居基地向欧俊杰赔偿因涉案租赁合同无效所遭受的损失852500元；6.本案诉讼费及鉴定评估费由港南家居基地负担。事实和理由：一、一审认定双方签订的土地租赁合同有效不当，该租赁合同应为无效合同；二、即使涉案土地租赁合同为有效合同，港南家居基地也无权向欧俊杰主张相应的租金及秩序维护费；三、港南家居基地已于2014年7月1日通知欧俊杰终止双方之间的租赁合同关系，故双方的合同关系至此已终止。2017年2月14日欧俊杰向港南家居基地送达土地返还告知书。港南家居基地在2016年2月14日已将涉案土地出租他人使用。因港南家居基地一直未能交付合格的租赁物，且港南家居基地通知承租人终止合同，故欧俊杰未给付租金，港南家居基地也无权主张合同终止后的租金。四、港南家居基地未按合同约定交付符合约定的标的物，其行为已构成违约。欧俊杰据此拒付租金理据充分。五、涉案合同无效后，港南家居基地应向欧俊杰返还所取得的财产并赔偿损失。六、涉案商铺租赁合同被确认无效后产生的占用费应按中山市石岐区张溪股份合作经济联合社（以下简称张溪经联社）向港南家居基地出租时约定的租金标准（2元/平方米）计算。
被上诉人港南家居基地未到庭参加诉讼，其向本院提交的书面答辩意见辩称，本案属于系列案，有关案件基础事实及法律依据完全相同。法院此前已作出相关生效判决。欧俊杰提交的证据不属于新证据，不应采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
港南家居基地向一审法院起诉请求：1.解除港南家居基地、欧俊杰之间的租赁合同，归还租赁的土地、商铺；2.欧俊杰支付港南家居基地从2014年1月1日至归还土地、商铺之日止拖欠的租金，暂计算至2015年3月31日为189300元；3.欧俊杰支付港南家居基地从2013年12月1日至归还土地、商铺之日止拖欠的秩序维护费,暂计算至2015年3月31日为16320元;4.欧俊杰承担本案的诉讼费用。一审诉讼中，港南家居基地明确第1项诉讼请求为:解除港南家居基地、欧俊杰于2013年11月9日签订的《中山市港南家居花卉基地土地租赁合同》、2013年9月16日签订的《中山市港南家居花卉基地商铺租赁合同》，立即返还位于中山市石岐区东河北“沙咀”A区第17、18卡土地及中山市石岐区东河北“沙咀”B区第20卡商铺给港南家居基地；明确第2项诉讼请求中租金的计算标准为:2013年11月9日租赁合同的租金标准为8120元/月、2013年9月16日的租赁合同的租金标准为4500元/月;明确第3项诉讼请求中秩序维护费的计算标准为:2013年11月9日租赁合同的计算标准为870元/月、2013年9月16日的租赁合同的计算标准为150元/月。
欧俊杰向一审法院反诉请求：1.确认港南家居基地与欧俊杰于2013年9月16日签订的《中山市港南家居花卉基地商铺租赁合同》、于2013年11月9日签订的《中山市港南家居花卉基地土地租赁合同》无效；2.港南家居基地向欧俊杰返还因上述无效合同所取得的租金12620元、土地租赁保证金25240元;3.赔偿欧俊杰商铺、水族池修建、装修费用1200000元；4.港南家居基地承担本案全部的诉讼费用。一审诉讼中,欧俊杰变更第3项诉讼请求费用金额为852500元，损失项目按永信评字【2016】04031号资产评估报告书中的资产评估项目。
一审法院认定事实：张溪经联社系中山市石岐区张溪村地块的产权人，土地所有权证号为中府集有（2013）第230024号，土地总面积17.878287公顷，其中农用地9.8624公顷、建设用地7.543687公顷、未利用地0.4722公顷。为盘活闲置土地，张溪经联社授权中山市张溪农业开发有限公司（以下简称张溪农业公司）对上述部分土地进行出租。2013年4月11日，张溪农业公司（甲方、出租方）与吴炳初（乙方、承租方）签订《土地租赁合同》，约定：甲方将位于中山市××区东河北“沙咀”地块出租给乙方作花卉种养基地；租赁总面积50666平方米，每月总租金101300元；租赁期限6年，即自2013年12月1日起至2019年11月30日止，建设期5个月为免租期（即自2013年7月1日至同年11月30日免租）；乙方已充分了解并熟知上述土地使用权限，乙方负责办理经营项目审批手续，甲方予以配合；乙方经营过程中变更租赁场地用途，将租赁场地转租，承包或转借，须经甲方同意，否则按乙方违约处理。土地租赁合同还约定了其他事项。签订土地租赁合同后，张溪农业公司依约交付上述土地给吴炳初使用。期间，张溪经联社、张溪农业公司分别向有关部门出具证明及关于出租土地作花卉管理中心的报告，同意吴炳初对租赁土地进行分租，并协助分租商户办理工商执照。
吴炳初签订上述土地租赁合同后于2013年6月注册成立本案港南家居基地，企业性质为个人独资企业，并以港南家居基地名义对外招租。2013年9月16日，港南家居基地（甲方、出租方）与欧俊杰（乙方、承租方）签订《中山市港南家居花卉基地商铺租赁合同》，约定：甲方将位于中山市石岐区东河北“沙咀”B区第20卡商铺出租给乙方作为经营水族之用;租赁期限为3年，自2013年12月1日起至2016年11月30日止（免租期由2013年9月15日起至2013年11月30日止）;商铺交付时间为2013年9月15日，乙方应于2013年11月30日之前进场经营；第一年每月租金为4500元,从第三年开始在原租金的基础上逐年递增10%,每月秩序维护费150元，乙方需于每月5日前支付当月租金和秩序维护费及上月水电费;签订合同时，乙方向甲方支付该商铺租赁保证金9000元，商铺租赁期满或者合同到期后，商铺租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金及违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方，不计利息；乙方有不支付或者不按照约定支付租金达30日的,甲方有权单方解除合同,收回商铺。租赁合同还约定了其他事项。
2013年11月9日,港南家居基地（甲方、出租方）与欧俊杰（乙方、承租方）签订《中山市港南家居花卉基地土地租赁合同》,约定:甲方将位于中山市石岐区东河北“沙咀”A区第17、18卡土地出租给乙方作为经营园林景观、水族之用;租赁期限为5年，自2013年12月1日起至2018年11月30日止（免租期由2013年9月15日起至2013年11月30日止）;土地交付时间为2013年9月15日，乙方应于2013年11月30日之前进场经营；第一、二年每月租金为8120元,从第三年开始在原租金的基础上逐年递增10%,每月秩序维护费为870元;乙方应于每月5日前支付当月租金和秩序维护费及上月水电费；签订合同时，乙方向甲方支付该商铺租赁保证金16240元，租赁期满或者合同到期后，租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金及违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方，不计利息；乙方有不支付或者不按照约定支付租金达30日的,甲方有权单方解除合同,收回该土地。租赁合同还约定了其他事项。
上述合同签订后，港南家居基地依约将涉案商铺、土地交付给欧俊杰经营使用，欧俊杰亦向港南家居基地交纳了商铺、土地的租赁保证金共25240元，交纳2013年12月份商铺租金4500元、土地租金8120元。后欧俊杰拖欠港南家居基地租金及秩序维护费未付，港南家居基地经多次催讨，欧俊杰拒不支付。港南家居基地遂诉至一审法院，主张前述实体权利。一审诉讼期间，欧俊杰认为涉案租赁合同无效，港南家居基地应返还其已缴纳的租金、秩序维护费及赔偿其经济损失，遂依法提起反诉，主张前述反诉实体权利。
一审法院依欧俊杰的申请，委托中山市永信资产评估事务所（以下简称永信事务所）对欧俊杰在涉案土地建造的鱼池、地上建筑物的修建、装修费用折旧后的残值进行评估。其中A17卡土地的资产评估项目包括7×3.5×1.4标准锦鲤池2个、3.6×3.5×1.4标准锦鲤池2个、2.7×3.5×1.2标准锦鲤池5个、5.5×3.5×1.2标准锦鲤池2个、15×18钢棚1项、15×1.5×2\\\18×2.5招牌1项、10.5×1.2杂物间1个、0.68×10.6×2水泥地面1项、17.5×3.9水泥地面1项、排水工程1项、电路照明工程1项、监控工程1项；A18卡土地的资产评估项目包括4.3×1.5\\\9.5×4×1.5标准锦鲤池1个、4.5×2.9×1.5\\\9.5×6×1.5标准锦鲤池1个、3.5×1×1.5\\\6×2.5×1.5标准锦鲤池1个、5.2×3.7×1.8标准锦鲤池1个、房屋1栋（建筑面积约150平方米）、排水工程1项、电路照明工程1项、监控工程1项、围墙工程1项、绿化地面工程1项；B20卡房屋的资产评估项目包括地面装饰60㎡、天花装饰60个、水电安装1项。2016年4月26日，永信事务所适用成本法、市场比较法进行评估后作出永信评字【2016】04031号资产评估报告书，评估价值为852500元，其中A17卡的资产评估价值为325100元，A18卡的资产评估价值为517500元，B区第20卡的资产评估价值为9900元，评估基准日为2015年8月21日。港南家居基地、欧俊杰对评估项目及评估结论没有异议。港南家居基地称上述项目在欧俊杰修建完后才知悉，欧俊杰在经营期间根据其经营规划进行修建不需向港南家居基地报告，欧俊杰修建的项目与港南家居基地无关，且欧俊杰在涉案土地上修建了约150㎡的房屋供欧俊杰生活居住，并不属于欧俊杰经营所需，为此相关修建费用应由欧俊杰承担，港南家居基地表示收回土地、商铺后对欧俊杰修建上述项目不同意利用。欧俊杰则称上述项目在2013年9月开始修建，在合同约定的免租期内修建完成，修建前已向港南家居基地告知，在土地上修建的项目均未取得规划许可，因涉案租赁合同无效，港南家居基地应赔偿其修建上述项目的费用。
一审法院依欧俊杰的申请调取了2015年度中一法行非诉审字第478号案卷的证据材料及行政裁定书，包括中土执法决字[2014]第298号行政处罚决定书、责令停止国土资源违法行为通知书、行政处罚听政告知书、图片若干张、询问笔录、现场勘测笔录、用地示意图、用地图、违法用地地块的地类证明、土地利用总体规划用途分类情况表、履行行政处罚决定催告书。上述材料显示：市国土资源局于2014年6月11日作出中土执法决字[2014]第298号行政处罚决定，认定港南家居基地未经依法批准，于2013年6月始，占用位于中山市××区东河北土名“沙咀”地段处的土地实施建筑，建成星铁结构建筑物及水泥硬底化场地，作商业项目用途。经实地测量，占用面积为41810.3平方米（折合62.7155亩），该用地土地利用现状地类分别为建设用地41801.2平方米，未利用地9.1平方米，该用地中有41794.8平方米土地符合土地利用总体规划，有15.4平方米土地违反土地利用总体规划。市国土资源局认为港南家居基地的上述行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条的规定，遂依据《中华人民共和国土地管理法》第七十六条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十二条以及《广东省国土资源行政处罚自由权实施标准》第一条的规定，决定处以责令退还非法占用的41810.3平方米土地，对非法占用土地面积41810.3平方米建设用地及未利用地处以10元/平方米的罚款共418103元。经催告后港南家居基地仍未履行上述处罚决定，市国土资源局向一审法院申请强制执行，一审法院作出（2015）中一法行非诉审字第478号行政裁定书，对上述处罚决定准予强制执行。现该行政裁定书已发生法律效力。一审审理过程中,港南家居基地、欧俊杰均对法院调取的上述证据的真实性予以确认。
一审庭审中，港南家居基地、欧俊杰确认涉案土地、商铺在港南家居基地所在地块内，涉案土地、商铺仍由欧俊杰使用。港南家居基地称涉案商铺至今未取得相应的规划许可。
一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。关于涉案土地租赁合同效力问题。张溪经联社作为涉案土地的所有权人同意由张溪农业公司代为出租，吴炳初与张溪农业公司签订租赁合同承租涉案土地后开立港南家居基地并将涉案土地转租给欧俊杰，已得到张溪经联社、张溪农业公司的同意，一审法院认定港南家居基地对于涉案土地有合法转租权。根据（2015）中一法行非诉审字第478号证据材料及裁定书反映，港南家居基地占地面积为41810.3平方米（折合62.7155亩），该土地利用现状地类分别为建设用地41801.2平方米，未利用地9.1平方米，其中41794.8平方米土地符合土地利用总体规划，15.4平方米土地违反土地利用总体规划。本案中，涉案A17、18卡土地为建设用地或未利用地，不属于农用地，港南家居基地将涉案土地出租给欧俊杰作园林景观、水族之用并未违反相关法律的效力性的强制性规定，为此，港南家居基地、欧俊杰双方签订的《中山市港南家居花卉基地土地租赁合同》是当事人的真实意思表示，为有效合同，双方当事人均应全面履行各自义务。欧俊杰提出涉案合同为无效合同的辩解于法无据，一审法院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项规定以及双方约定，欧俊杰从2014年1日1日起拖欠租金及从2013年12月1日起拖欠秩序维护费至今，已构成违约，港南家居基地依法解除双方签订的土地租赁合同，合法有据，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”故港南家居基地要求欧俊杰返还涉案土地，符合前述法律规定，一审法院予以支持。因涉案合同因解除而不再履行，港南家居基地已收取欧俊杰的保证金16240元应依法向欧俊杰返还。
关于涉案商铺租赁合同效力问题。港南家居基地在涉案土地上建造商铺并将该商铺转租给欧俊杰虽然已得到张溪经联社、张溪农业公司的同意，但基于港南家居基地建造的涉案商铺在一审辩论终结前仍未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，一审法院认定港南家居基地与欧俊杰于2013年9月16日签订的《中山市港南家居花卉基地商铺租赁合同》因违反上述法律强制性规定而无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，港南家居基地要求欧俊杰返还涉案商铺，符合前述法律规定，一审法院予以支持。港南家居基地因涉案商铺租赁合同已收取欧俊杰的保证金9000元应依法向欧俊杰返还。
关于租金、秩序维护费问题。根据土地租赁合同约定，欧俊杰每月需向港南家居基地支付租金及秩序维护费，现有证据反映，欧俊杰仅向港南家居基地支付租金至2013年12月，秩序维护费未有缴纳。现港南家居基地要求欧俊杰按8120元/月的标准支付其2014年1月1日至归还土地之日止的租金、按870元/月的标准支付其2013年12月1日至归还土地之日止的秩序维护费，符合相关法律规定，一审法院予以支持。欧俊杰反诉要求港南家居基地返还其已交纳的土地租金8120元于法无据，一审法院不予支持。
关于涉案商铺租赁合同的占有使用费、秩序维护费问题。经上述分析，涉案商铺租赁合同为无效合同，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”的规定，欧俊杰于2013年9月15日至今实际使用涉案商铺，欧俊杰占有使用涉案商铺期间理应支付港南家居基地相应的占有使用费用。关于占有使用费标准，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，一审法院认定占有使用费标准按合同约定的租金标准的计算，港南家居基地主张按4500元/月的标准计算租金，一审法院予以采纳。因欧俊杰于2014年1月1日前已向港南家居基地交纳租金，该款应抵扣2014年1月1日前相应缴纳月份的占有使用费，欧俊杰反诉要求港南家居基地予以返还于法无据，一审法院不予支持。为此，欧俊杰应按4500元/月的标准支付从2014年1月1日起至返还涉案商铺之日止的占有使用费给港南家居基地。港南家居基地要求欧俊杰支付租赁商铺的秩序维护费于法无据，一审法院不予采纳。
关于修建水池等费用问题。本案中，欧俊杰在租赁涉案土地、商铺后在该土地上加建标准锦鲤池、房屋、绿化地面工程等物，在该商铺内进行装饰装修，港南家居基地在庭审中虽未明确同意加建和进行装饰装修，但其在知悉欧俊杰修建上述项目后并未向欧俊杰表示异议，应视为港南家居基地默示同意欧俊杰修建上述项目。对在涉案土地上的修建项目，基于港南家居基地表示不对该修建项目予以利用，且欧俊杰亦表示修建上述项目未进行合法报建，故上述修建项目为违法建筑，可能面临被拆除的危险，港南家居基地并未因此而获利，且涉案土地租赁合同为有效合同，欧俊杰以涉案土地租赁合同无效为由要求港南家居基地赔偿其842600元（325100元+517500元）修建费用于法无据，一审法院不予支持。对在涉案商铺的装饰装修项目，根据上述分析，涉案商铺租赁合同为无效合同，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款“已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照合同无效的过错分担现值损失”的规定，合同无效系基于涉案商铺未取得相应的规划许可，责任在于港南家居基地，应承担70%的责任，而欧俊杰在签订合同未对涉案商铺的产权、规划报建情况审查核实，存在一定的过失，自身应承担30%的责任，故港南家居基地应赔偿欧俊杰因合同无效造成的涉案商铺装饰装修损失6930元，对欧俊杰就涉案商铺主张超过6930元损失赔偿范围的反诉请求，一审法院不予支持。
综上，港南家居基地诉求有理部分，一审法院予以支持。欧俊杰的反诉请求有理部分，一审法院亦予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第九十四条第三项、第九十七条、第一百零七条、第二百二十三条第一项、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、第十八条的规定，判决：一、解除港南家居基地与欧俊杰于2013年11月9日签订的《中山市港南家居花卉基地土地租赁合同》，欧俊杰于一审判决发生法律效力之日起十日内向港南家居基地返还位于中山市石岐区东河北“沙咀”A区第17、18卡土地；二、港南家居基地与欧俊杰于2013年9月16日签订的《中山市港南家居花卉基地商铺租赁合同》无效，欧俊杰清空位于中山市石岐区东河北“沙咀”B区第20卡商铺内物品后，于一审判决发生法律效力之日起十日内将上述商铺返还给港南家居基地；三、欧俊杰于一审判决发生法律效力之日起七日内按8120元/月的标准向港南家居基地支付2014年1月1日至归还土地之日止的租金；四、欧俊杰于一审判决发生法律效力之日起七日内按870元/月的标准向港南家居基地支付2013年12月1至归还土地之日止的秩序维护费；五、欧俊杰于一审判决发生法律效力之日起七日内按4500元/月的标准向港南家居基地支付2014年1月1日至返还涉案商铺之日止的占有使用费；六、港南家居基地于一审判决发生法律效力之日起七日内向欧俊杰返还已收取的租赁保证金25240元；七、港南家居基地于一审判决发生法律效力之日起七日内向欧俊杰赔偿装饰装修损失6930元；八、驳回港南家居基地的其他诉讼请求；九、驳回欧俊杰的其他反诉请求。如未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4384元（港南家居基地已预交），由港南家居基地负担84元，欧俊杰负担4300元（欧俊杰负担的部分应于一审判决发生法律效力之日起七日内迳付给港南家居基地）；反诉案件受理费15940元、评估费11070元，合计27010元（欧俊杰已预交），由港南家居基地负担979元，欧俊杰负担26031元（港南家居基地负担的部分应于一审判决发生法律效力之日起七日内迳付给欧俊杰）。
二审中，港南家居基地未向本院提交新的证据。欧俊杰围绕其上诉请求向本院提交了证据：1.截图文档；2.土地返还告知书；3.交寄邮件收据；4.EMS邮单。
本院另查明：欧俊杰提交的土地返还告知书声明，其自2017年2月14日起正式向港南家居基地返还涉案商铺及土地，并告知港南家居基地自该日起自行处理涉案商铺及土地。欧俊杰提交的EMS邮单显示，欧俊杰曾在2017年2月14日向港南家居基地邮寄土地返还告知书，邮件号码为1032519659821，载明的邮件收件人为港南家居基地法定代表人，邮寄的收件人地址为广东省中山市石岐区东河北“沙咀”石岐家居花卉基地管理处。欧俊杰提交的交寄邮件收据显示，邮件号码为1032519659821的邮件已于2017年2月15日妥投，由他人签收。
一审法院查明的其他事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。故本案二审争议焦点有三：一是双方当事人签订的《中山市港南家居花卉基地土地租赁合同》是否有效；二是一审法院确定欧俊杰应支付的租金是否有误；三是一审法院对于欧俊杰主张损失的处理是否妥当。
关于争议焦点一，即双方当事人签订的《中山市港南家居花卉基地土地租赁合同》是否有效的问题。根据审理查明的事实可知，涉案土地属农民集体所有土地，港南家居基地系将涉案土地出租给欧俊杰作商业用途（经营园林景观及水族）。欧俊杰承租涉案土地后亦实施建设，建成鱼池、钢棚、围墙、房屋及水泥地面等设施设备，从根本上改变所占用土地的用地性质。故双方签订的涉案土地租赁合同违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条关于农民集体所有的土地的使用权不得出租用于非农业建设的强制性规定，双方签订的土地租赁合同属于无效合同。一审认定涉案合同为有效合同并判决解除涉案的土地租赁合同不当，本院予以纠正。
关于争议焦点二，一审法院确定欧俊杰应支付的租金是否有误的问题。虽然涉案租赁合同为无效合同，但欧俊杰已依据其与港南家居基地分别签订的商铺租赁合同及土地租赁合同实际占用涉案商铺及涉案土地进行经营。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，在合同无效后合同主体因该合同获得的利益不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。而本案中，何君权因实际占用涉案商铺及涉案土地获得的利益已实际发生且不可逆转和返还，根据上述法律规定，本案不适用关于合同无效后相互返还取得的财产的规定，欧俊杰应就其实际占用涉案土地的行为向港南家居基地进行折价补偿。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，欧俊杰作为涉案商铺及土地的实际占用人，其应参照双方合同约定的租金标准支付实际占用期间的占用费。一审判决确定应由欧俊杰支付的租金实为商铺及土地占用费，本院对此予以明确。欧俊杰主张其不应向港南家居基地支付租金及港南家居基地应向其返还已交纳的租金的上诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。同时，因涉案土地租赁合同无效，一审判决判令欧俊杰在归还涉案土地前向港南家居基地支付涉案土地租赁合同约定的秩序维护费不当，本院予以纠正。
关于欧俊杰交还涉案商铺及土地的时间。欧俊杰主张其已于2017年2月14日向港南家居基地交还涉案租赁物，并提供了土地返还告知书、交寄邮件收据及EMS邮单等证据进行佐证。根据欧俊杰提供的上述证据可知，欧俊杰已于2017年2月14日向港南家居基地邮寄土地返还告知书，明确其将在2017年2月14日起不再占用涉案商铺及土地，由港南家居基地收回并自行处理。同时，欧俊杰提交的证据亦能够证明其邮寄的上述土地返还告知书已于2017年2月15日送达港南家居基地。港南家居基地未对欧俊杰提交的上述证据的真实性、关联性提出异议，也未提供相反的证据。故本院对欧俊杰主张的上述事实予以采信，即本院认定欧俊杰已于2017年2月15日向港南家居基地返还涉案商铺及土地。所以，欧俊杰应支付的商铺占用费应为168750元（4500元/月×37月+4500元/月÷30×15）；应支付的土地占用费应为304500元（8120元/月×37月+8120元/月÷30×15）。因本院认定欧俊杰已向港南家居基地返还涉案商铺及土地，故一审判决关于判令欧俊杰返还涉案商铺及土地的判项已无必要，本院亦予以纠正。
关于争议焦点三，一审法院对于欧俊杰主张损失的处理是否妥当的问题。因双方当事人签订的两份租赁合同均为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，合同双方除相互返还取得的财产或折价补偿外；有过错的一方还应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
关于欧俊杰主张的其因涉案土地租赁合同无效所遭受损失的问题。欧俊杰与港南家居基地应当知晓涉案土地为农民集体所有的土地，不得出租用于非农业建设。但欧俊杰与港南家居基地仍通过签订涉案租赁合同的方式将涉案土地用于商业用途，且欧俊杰在承租涉案土地后改变涉案土地的用地性质。故双方对于合同无效均存在过错。虽然一审法院认定欧俊杰占用涉案土地后在该土地上的建设行为已获得港南家居基地的默示同意。但本案中并无证据显示欧俊杰在涉案土地上加建鱼池、钢棚、围墙、房屋及水泥地面等设施设备前已征询过港南家居基地的意见或港南家居基地已明确表示同意。同时，欧俊杰在修建上述建筑物前未办理合法的报建手续，致使其加建的建筑物因属违章建筑而面临随时被相关主管部门拆除的风险，对此，欧俊杰存在较大的过错。此外，港南家居基地明确表示不对欧俊杰修建的上述建筑物进行利用，欧俊杰亦没有证据证明港南家居基地因其加建的上述建筑物而获利。所以，欧俊杰应对其主张的该部分损失应由其自行承担。
关于欧俊杰主张的其因涉案商铺租赁合同无效所遭受的装修损失的问题。双方签订的商铺租赁合同因涉案商铺既未取得建设工程规划许可证也未经过主管部门的批准建设，故一审法院认定双方签订的商铺租赁合同无效并无不当，本院予以确认。港南家居基地作为涉案商铺的出租人，其应当知晓涉案商铺所存在的权利瑕疵，在此情况下其仍然将涉案商铺出租给欧俊杰用于经营，其对涉案商铺租赁合同的无效存在较大过错。欧俊杰作为涉案商铺的承租人，其未核实涉案商铺的产权及报建情况即签订涉案商铺租赁合同并对涉案商铺进行装饰装修，其对涉案商铺合同无效及因合同无效所遭受的装饰装修损失亦存在一定的过错。同时，港南家居基地明确表示不对欧俊杰修建的上述建筑物进行利用，欧俊杰亦没有证据证明港南家居基地因其加建的上述建筑物而获利。一审法院据此确定欧俊杰与港南家居基地应按3:7的比例承担欧俊杰对涉案商铺的装饰装修损失，并无不当，本院予以维持。对双方未上诉部分，本院不予审理。
综上所述，欧俊杰的上诉请求部分成立，本院对有理部分予以支持。一审判决认定事实及适用法律有误，致实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、第十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持广东省中山市第一人民法院（2015）中一法民一初字第2401号民事判决第六项、第七项；
二、撤销广东省中山市第一人民法院（2015）中一法民一初字第2401号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第五项、第八项、第九项；
三、确认中山市港南家居花卉基地与欧俊杰分别于2013年9月16日及2013年11月9日签订的《中山市港南家居花卉基地商铺租赁合同》及《中山市港南家居花卉基地土地租赁合同》无效；
四、欧俊杰在本判决发生法律效力之日起七日内向中山市港南家居花卉基地支付商铺占用费168750元、土地占用费304500元；
五、驳回中山市港南家居花卉基地的其他诉讼请求；
六、驳回欧俊杰的其他反诉请求。
一审本诉案件受理费4384元（中山市港南家居花卉基地已预交），由中山市港南家居花卉基地负担384元，由欧俊杰负担4000元；一审反诉案件受理费15940元（欧俊杰已预交），由欧俊杰负担15000元，由中山市港南家居花卉基地负担940元；评估费11070元（欧俊杰已预交），由欧俊杰负担10000元，由中山市港南家居花卉基地负担1070元。二审案件受理费12354元（欧俊杰已预交），由欧俊杰负担11354元，由中山市港南家居花卉基地负担1000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 官 琳
代理审判员 刘 通
代理审判员 马燕清
二〇一七年六月一日
书 记 员 易嘉璇