安徽省合肥市中级人民法院
民事判决书
（2018）皖01民终1568号
上诉人（原审被告）：汪军，男，1988年11月1日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区徽州大道1158号卫塘站宿舍1幢402室，公民身份号码340111198811014510。
委托诉讼代理人：汪家炎（汪军之父），住安徽省合肥市包河区义城镇董城村方七郢2组70号，公民身份号码340111196307143533。
被上诉人（原审原告）：合肥浩瀚物业管理有限公司，住所地合肥市新站区濉溪路罗马花园三期怡馨苑8幢106室，统一社会信用代码91340100664227996W。
法定代表人：李让敏，总经理。
委托诉讼代理人：吕海波，安徽凯安律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张周利，安徽凯安律师事务所实习律师。
上诉人汪军因与被上诉人合肥浩瀚物业管理有限公司（以下简称浩瀚物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服合肥市包河区人民法院（2017）皖0111民初8510号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
汪军上诉请求：撤销原审判决，予以改判。事实和理由：1、被上诉人接管涉案小区，与前期物业办理交接时，上诉人房屋存在质量问题，至今未解决。2、上诉人接受房屋时与前期物业签订过协议，至今未解除合同，被上诉人未与上诉人签订物管合同。3、前期物业退出，被上诉人进入小区进行物管，没有张贴告示，也没有通知上诉人。4、被上诉人在与前期物业交接过程中，没有第一时间解决上诉人房屋质量问题，处于过错，被上诉人要承担上诉人全部损失。5、上诉人居住小区至今未成立业主委员会，不知涉案物业合同从何而来。6、上诉人房屋存在质量问题，上诉人与前期物业及房屋开发商曾达成合意，给予维修赔偿，相关维修赔偿费用应当从涉案物业费中予以扣除。7、因被上诉人未能解决前期物业遗留质量问题，由此导致上诉人不能正常缴费，因而被上诉人主张的滞纳金没有依据。8、被上诉人在提供物业服务期间未尽物管责任，致使上诉人房屋质量问题至今未解决，因此被上诉人向上诉人索要物业费，没有法律依据。此外，被上诉人2012年3月进驻小区后，没有按照物业服务合同尽到管理责任。
浩瀚物业公司二审辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确。上诉人所述物业服务不存在瑕疵问题。另，上诉人上诉主张的房屋质量问题与本案没有关联。请求二审法院维持原判。
浩瀚物业公司向原审法院起诉请求：1、汪军向浩瀚物业公司支付自2012年3月1日至2017年12月31日的物业服务管理费4995.05元及滞纳金12395.03元，共计17390.08元；2、本案的诉讼费用由汪军承担。
原审法院认定事实如下：2012年2月10日，浩瀚物业公司与美邻馨园小区业主委员会在芜湖路街道友谊社居委的鉴证下签订《物业管理委托合同》一份，约定浩瀚物业公司为“美邻馨园”小区提供物业管理服务，管理期限为三年即2012年3月1日至2015年2月28日。另合同对浩瀚物业公司提供物业管理服务内容、物业管理服务费用、违约责任等均作出详细约定。其中，合同第二十二条约定物业管理服务费的标准，住宅房屋按照建筑面积每平方米0.55元业主或物业使用人收取（价格执行期1年小区实行一费制），管理费服务费的调整在正常情况下每年物业收取标准与美邻馨园业主委员会商定，按合肥市物价局标准调整，并在小区内公示，每年不再另行和业主签约，逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按应交管理费的百分之三每天交纳滞纳金；第二十四条约定对业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗连部位的维修、养护及其它物约服务，由当事人按实发生的费用计付。
2015年2月28日合同期满后，浩瀚物业公司继续按原合同约定从事物业服务并于2016年12月26日和美邻馨园小区业主委员会续签《美邻馨园小区物业服务合同》一份，约定合同期限为一年，即自2017年1月1日至2017年12月31日。该合同约定物业管理费按照多层住宅0.65元／月／平方米，业主应在半年前一月、六月（每次缴费的具体时间）旅行交纳义务，物业服务费也可预收，但预收期限不得超过6个月，逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每日千分之三收取滞纳金。
另查明：汪军系合肥市包河区美邻馨园小区5幢202室房屋的业主，该房屋的建筑面积为125.82平方米，汪军自浩瀚物业公司向案涉小区提供物业服务以来，一直未能缴纳物业管理费，欠付自2012年3月1日至2017年12月31日的物业服务费共计4995.05元。因汪军久拖不交，浩瀚物业公司于2016年12月23日邮寄律师函进行催要。
原审法院认为：浩瀚物业公司与汪军的住宅房屋所在小区的业主委员会签订的《物业管理委托合同》和《美邻馨园小区物业服务合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，对案涉小区全体业主具有约束力，故汪军作为案涉小区的业主，应当遵守业主委员会与浩瀚物业公司签订的物业管理合同的约定。本案中，浩瀚物业公司依约向汪军在内的小区业主提供物业管理服务，汪军应当按照上述合同约定及时缴纳物业管理费，现浩瀚物业公司诉请汪军支付其欠付的2012年3月1日至2017年12月31日期间的物业管理费4995.05元（0.55元／平方米／月×125.82平方米×58个月＋0.65元／平方米／月×125.82平方米×12个月），符合法律规定和合同约定，予以支持。美邻馨园小区业主委员会与浩瀚物业公司签订的《物业管理委托合同》及《美邻馨园小区物业服务合同》均约定了违约责任及滞纳金计算标准，汪军逾期未缴纳物业费，应按照合同约定承担相应违约责任，但合同约定的滞纳金标准即日千分之三过高，故酌定调整按照中国人民银行同期同类贷款利率分段进行计算。另关于滞纳金的起算时间，因浩瀚物业公司所举的2012年2月10日签订的《物业管理委托合同》中并未约定物业费的缴纳周期，故酌定2012年3月1日至2016年12月31日期间汪军欠付的物业费4013.66元的滞纳金自2017年1月1日起计算；2017年1月1日至2017年12月31日期间的滞纳金按《物业服务合同》第九条约定的“业主应在半年前一月、六月履行交纳义务。物业服务费用也可预收，但预收期限不得超过6个月”，汪军应自2017年1月1日起以欠付2017年1月1日至2017年6月30日期间的物业费490.70元为基数计算滞纳金；2017年7月1日起以欠付的2017年1月1日至2017年12月31日物业费981.4元为基数计算滞纳金。汪军辩称其房屋质量存在问题，并与前期物业公司及开发商协商达成一致意见，即以物业费折抵相应赔偿费用，但其所举《承诺书》中并未有前期物业公司及开发单位的印章，其真实性难以核实，故对于该辩称意见，不予采信。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、第六十七条之规定，以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、汪军于判决生效之日起十日内支付合肥浩瀚物业管理有限公司2012年3月1日至2017年12月31日期间物业管理费计4995.05元以及违约金（违约金计算方式：其中以4013.66元为基数，自2017年1月1日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至该物业费款项实际付清之日止；以490.70元为基数，自2017年1月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2017年6月31日止；以981.4元为基数，自2017年7月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至该物业费款项实际付清之日止）；二、驳回合肥浩瀚物业管理有限公司的其他诉讼请求。
二审中，汪军提供照片一组，证明：物业公司未尽物业管理义务。浩瀚物业公司质证意见为：对于证据的三性均有异议，照片仅仅是一个瞬间，不能物业服务的全部过程。此外，物业公司没有强制执行权力，只能督促、劝阻相关业主。
各方对原判认定事实均无异议，本院予以确认。
本院认为，浩瀚物业公司与涉案小区业主委员会经芜湖路街道友谊社居委鉴证缔结的涉案《物业管理委托合同》、《美邻馨园小区物业服务合同》，不违反相关法律规定，合法有效。本案中，上诉人汪军尚无充分证据佐证物业公司未尽物业管理服务义务。至于汪军上诉提及的房屋质量问题，亦属于其与房屋开发商之间的纠纷，与本案不是同一法律关系，不是阻却物业费用缴纳的法定事由，因此，原判确定汪军给付涉案尚欠物业费用及承担相关违约损失并无不当。
综上所述，汪军的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照依照《中华人民共和国民事诉讼法。第一百七十条第一款（一）的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由上诉人汪军负担。
本判决为终审判决。
审判长 钱爱民
审判员 陈 烜
审判员 马 莉
二〇一八年四月二十六日
书记员 邓金晨
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院
对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。