广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法民一初字第340号
原告：樊小叶，女，汉族，户籍地北京市宣武区，现住北京市西城区，公民身份号码×××0045。
原告：王小东，男，汉族，户籍地北京市宣武区，现住北京市西城区，公民身份号码×××0033。
两原告共同委托代理人：王振，广东卓正律师事务所律师。
被告：中山市星汇房地产有限公司，住所地广东省中山市石岐区中山，组织机构代码××。
法定代表人：卢健儿，董事长。
委托代理人：谭顺宁、张锦山，分别、实习律师。
原告樊小叶、王小东诉被告中山市星汇房地产有限公司（以下简称星汇公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2015年1月6日受理后，依法由审判员董诗婷独任审判，公开开庭进行了审理。原告樊小叶、王小东及其共同委托代理人王振，被告星汇公司委托代理人谭顺宁、张锦山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告樊小叶、王小东诉称：两原告与被告于2014年11月1日签订了认购书，约定：两原告认购由被告开发建设的中山市石岐区星汇湾星玺5幢506房，总价1406396元，两原告交付购房定金10万元，2014年12月8日前签订正式商品房买卖合同。两原告多次要求被告提供商品房预售合同许可证、土地使用权证书等五证二书证件，被告均未能提供或出示。2014年12月8日前，被告告知两原告，因被告办理相关手续，不能签订房屋买卖合同。两原告经了解，中山市执行楼市限价销售政策，自2012年至今，6590元／平方米以下的商品房才可以网签备案，超过了限价令的不可以网签备案，涉案商品房的单价达7237.52元，超过了政府规定的限价政策，被告属于违规销售。另，被告为达到销售目的，虚假承诺，价格虚高。为此，两原告多次与被告协商，要求退还定金，被告予以拒绝，两原告遂诉至法院，请求判令：1.解除原被告签订的认购书；2.被告立即返还购房定金10万元；3.被告承担本案诉讼费。
原告樊小叶、王小东为支持其诉讼请求在举证期限内提交证据如下：1.认购书；2.收据两张；3.名片；4.中山日报新闻稿；5.光盘一张及录音字文稿。
被告星汇公司辩称：一、认购书是合法有效的，不存在两原告主张的可解除事由：1.认购书是被告与两原告在平等自愿的情况下签订的，签订认购书时双方对价格都没有争议，不存在欺诈、胁迫等情形；2.2012年发布的限价令至今实际上已经不予执行，商品房单价为7237.52元亦可以办理网签备案，即合同目的是可达到的；3.被告所出售的涉案房产已经具备商品房预售许可证、土地使用权证等证书，具备销售条件；4.两原告主张的虚假承诺、价格虚高没有事实根据，亦没有提供任何证据证明，不能成为解除认购书的理由。二、认购书拖延至今仍未得到履行的原因是两原告不按约定支付首期房款并签订中山市商品房买卖合同，认购书约定“2014年12月8日前付房款900000元整（不含定金）并签署中山市商品房买卖合同……”，2014年12月至今，被告多次催促两原告支付首期房款并签订中山市商品房买卖合同，但两原告以外出旅游、不在中山等理由拖延不按约履行，责任在两原告。三、两原告为了逃避违约责任而提起诉讼，依照认购书第三条第二款，两原告逾期不缴纳首期房款、不签订中山市商品房买卖合同已构成违约，被告有权单方面解除认购书，没收已交定金10万元。2014年11月6日，两原告曾经向被告反映其缺乏资金，难以支付首期房款，要求变更付款方式，但被告要求其依约履行，不同意变更。后，两原告为逃避承担违约责任提起诉讼。综上，请求驳回两原告的诉讼请求。
被告星汇公司为支持其诉讼请求在举证期限内提交证据如下：1.认购书；2.建设工程施工许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证、土地使用权证；3.付款方式变更说明。
经审理查明：星汇公司系中山市星汇湾1-7幢及地下车库商住小区工程的开发商，2014年4月18日取得星汇湾5幢商品房的预售许可证。
2014年11月1日，樊小叶、王小东作为乙方，星汇公司作为甲方签订认购书，约定：樊小叶、王小东认购星汇公司开发的位于中山市石岐区星汇湾星玺5幢5层06房，总房价为1406396元。签订本认购书时，乙方应向甲方支付定金10万元，作为签订中山市商品房买卖合同和履行本认购书的担保。总楼款1406396元须于2014年12月8日前付清，并签署中山市商品房买卖合同。乙方须于2014年12月8日或之前，携带本认购书、定金收据等材料亲临星汇湾营销中心签署正式中山市商品房买卖合同及相关文件。如乙方有下列任一情况的，均视为违约，甲方无需通知乙方并有权即时作出单方面解约处理，届时甲方除可将乙方所交之全部款项包括但不限于定金、房款作为违约金没收外，并有权以任何方式将该物业另行出售，因转售获得之利益则全部归甲方所得，如转售价不足弥补甲方之损失，不足之数，由乙方负责赔偿：1.不按约定签订中山市商品房买卖合同含补充协议及其他附件；2.办理按揭所需文件未能依时提交；3.未按约定缴齐购房款；等等。双方并对其他事宜进行了约定。樊小叶在乙方处签名，星汇公司在甲方处盖章，甲方经办人练绍娜在认购书付款方式的空白处注明“一次性分期付款：2014年12月8日前付房款90万元（不含定金）并签署中山市商品房买卖合同，剩下房款406296元定于2015年2月8日支付”。同日，樊小叶向星汇公司支付定金2万元，次日，樊小叶、王小东向星汇公司支付定金8万元。
2014年11月6日，樊小叶向星汇公司出具付款方式变更说明，载明：“本人因资金周转，原计划2014年12月8日前付款900000元房款（不含定金100000元），申请为同日付款300000元，并签订商品房买卖合同，2015年2月10日前付清尾款。”
后双方未签订商品房买卖合同，樊小叶、王小东遂诉至本院，主张前述实体权利。
另查，樊小叶、王小东提交的时间为2015年1月4日的现场对话录音显示，练绍娜在2014年12月3-5日期间致电樊小叶、王小东，以需办理“报备”手续为由要求暂缓签订商品房买卖合同，樊小叶、王小东未提出异议。樊小叶、王小东表示其不同意支付大部分购房款后再签订商品房买卖合同，该购房价不是最低价，承诺赠送的物业管理费不能写入合同没有保障，且尚未看到合同模板及预售证等证件。练绍娜称其已经向星汇公司申请变更付款方式，但星汇公司不同意，根据约定，樊小叶、王小东需支付90万元然后签订商品房买卖合同；其只是承诺为樊小叶、王小东争取两年的物业管理费，但不能保证一定可以赠送；其不知道樊小叶、王小东没看到合同模板及相关证件，合同模板及相关证件都在售楼部现场公示，可以当场给樊小叶、王小东看。本院对练绍娜进行询问。练绍娜述称：双方签订了两份认购书，第一份认购人为樊小叶，后来樊小叶要求认购人变更为樊小叶、王小东，并变更付款方式，双方签订第二份认购书，即本案的认购书。根据规定，销售“豪宅”需要将相关材料交由中山市国土资源管理局预审，但并非“销售备案登记”。签订认购书时，其已经告知樊小叶、王小东需要办理“报备”手续才能签订商品房买卖合同。签订第一份认购书后，星汇公司已经办理了“报备”手续。签订第二份认购书后，樊小叶、王小东要求变更付款时间，星汇公司不同意，所以没有办理“报备”手续。双方未能签订商品房买卖合同系由于樊小叶、王小东变更付款方式，也觉得买贵了，拖延签订合同时间。樊小叶、王小东对练绍娜的陈述不予确认，并明确主张星汇公司构成违约的主要依据为：1.星汇公司没有按认购书约定的时间与樊小叶、王小东签订商品房买卖合同；2.练绍娜多次通过电话告知樊小叶、王小东无法在约定的时间签订合同；3.限价政策实际在执行，不是超过政府规定的单价就不能进行交易，而是要提前向中山市国土资源管理局办理“报备”手续，星汇公司违规操作，没有告知樊小叶、王小东需要办理“报备”手续，也没有完成中山市国土资源管理局要求的“报备”前置程序；4.星汇公司未向樊小叶、王小东出示商品房预售许可证、土地使用权证等“五证二书”；5.虚假承诺，星汇公司称赠送物业管理费，但不同意写入书面合同。星汇公司对上述主张不予确认，并表示在没收樊小叶、王小东所支付的定金10万元的情况下，同意解除认购书。
又查：本院向中山市国土资源管理局发函调查相关事实，载明：“经已查明：2014年11月1日，樊小叶、王小东向星汇公司认购其开发的星汇湾5幢506房，该商品房建筑面积为194.35平方米，套内面积为160.32平方米，总房价为1406396元。为案件审理的需要，需查明以下事实：2014年11月1日至2015年1月6日期间，中山市对楼价限价有何政策？樊小叶、王小东所认购的商品房是否存在违反限价政策而无法办理商品房销售备案手续？”中山市国土资源管理局回函载明：“在申请资料齐全，符合相关规定的情况下，我局是能够为其办理商品房销售登记备案手续的。”
诉讼中，本院根据双方的意愿主持双方调解，但调解未果。
本院认为：相对商品房买卖合同来说，认购书是本约订立之前先行订立的预约合同，预约合同是当事人为将来订立本约合同而达成的合意。订立预约合同的目的，是在本约订立前先行约定部分条款，将双方一致的意思表示以合同条款的形式固定下来，并约定后续谈判其他条款，直至本约订立。预约合同的意义，是为在公平、诚信原则下继续进行磋商，最终订立正式的、条款完备的本约创造条件。因此，在继续进行的磋商中，如果一方违背公平、诚信原则，或者否认预约合同中的已决条款，或者提出令对方无法接受的不合理条件，或者拒绝继续进行磋商以订立本约，都构成对预约合同的违约，应当承担预约合同中约定的违约责任。反之，如果双方在公平、诚信原则下继续进行了磋商，只是基于各自利益考虑，无法就其他条款达成一致的意思表示，致使本约不能订立，则属于不可归责于双方的原因，不在预约合同所约定的违约情形内。
樊小叶、王小东与星汇公司签订的认购书系双方当事人的真实意思表示，未违反法律与行政法规的强制性规定，合法有效。认购书是双方当事人在签署商品房买卖合同前所签订的预约合同，是双方对交易商品房有关事宜的初步确认。樊小叶、王小东与星汇公司于认购书中约定“签订本认购书时，乙方应向甲方支付定金10万元，作为签订中山市商品房买卖合同和履行本认购书的担保”，故樊小叶、王小东已交付的定金10万元的性质为立约定金，系为保证签订正式合同而交付的定金。双方签订认购书并交付定金后所负义务，就是按公平交易、诚实信用原则，遵循认购书确立的原则，完成本约合同的填充缺失条款，明确不确定条款，使认购书确立的原则、计价标准等核心条款得以全面、实际履行。
根据认购书的约定，樊小叶、王小东应在2014年12月8日前支付购房款90万元（不含定金）并签署中山市商品房买卖合同，剩下房款406296元定于2015年2月8日支付，并于2014年12月8日前或之前持相关资料到星汇公司指定的地点签订商品房买卖合同及相关文件。2014年11月6日，樊小叶、王小东申请变更付款方式，将首付款90万元变更为30万元。星汇公司依照管理规定办理内部审批手续，后星汇公司明确告知樊小叶、王小东不同意变更付款方式。2014年12月初，星汇公司因办理涉案商品房的“报备”手续可能需要延期签订合同，并告知樊小叶、王小东。樊小叶、王小东未提出异议。因此，双方虽然于2014年12月8日未进行磋商并签订合同，但属于双方协商一致的结果。至2015年1月4日，樊小叶、王小东依约前往星汇公司指定的地点就签订本约进行磋商。樊小叶、王小东提出其尚未看到合同模板、预售许可证等证件，星汇公司即表示合同模板、预售许可证等证件都在售楼部现场公示，可以当场出示。因此，虽然星汇公司之前未向樊小叶、王小东出示上述材料，但樊小叶、王小东可以现场查看，双方应当继续磋商。但双方继续磋商的范围应当是双方尚未达成一致的缺失条款，明确不确定条款。樊小叶、王小东主张星汇公司承诺赠送物业管理费，且涉案商品房违反限价政策，均未能提供充分有效的证据予以证实，应承担举证不能的不利后果。樊小叶、王小东要求变更首期购房款数额，星汇公司已经明确表示不同意。樊小叶、王小东未在认购书约定的付款时间支付首期款，星汇公司仍然与樊小叶、王小东继续磋商，但樊小叶、王小东否认预约合同中的已决条款，不同意根据认购书的约定支付首期购房款90万元，并要求降低购房价款，后即提起本案诉讼，明确要求解除认购书，拒绝继续进行磋商，已经构成对预约合同的违约，应当承担预约合同中约定的违约责任。樊小叶、王小东既未能提供证据证实未能签订商品房买卖合同应归责于星汇公司，亦未能提供证据证实未能签订商品房买卖合同系因为存在不可归责于当事人双方的事由，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”，樊小叶、王小东请求星汇公司返还定金10万元没有依据，本院不予支持。在此情况下，樊小叶、王小东请求解除认购书，星汇公司表示同意，本院予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告樊小叶、王小东与被告中山市星汇房地产有限公司签订的认购书；
二、驳回原告樊小叶、王小东其他诉讼请求。
案件受理费2300元，减半收取1150元（原告已预交），由原告樊小叶、王小东负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 董诗婷
二〇一五年六月二十九日
书记员 黄钻冰
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