浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙01民终1848号
上诉人（原审原告）：章杰，男，1962年6月17日出生，汉族，住杭州市下城区。
委托代理人：夏晓明，浙江浙元律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：永通控股集团有限公司，住所地富阳市东洲街道江滨大道138号。组织机构代码：73776757—2。
法定代表人：孙庆炎，董事长。
委托代理人：马康华、郦峰，浙江圣港律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：浙江富春江通信集团有限公司，住所地杭州富阳区东洲街道江滨东大道138号。统一社会信用代码：913301831437152490。
法定代表人：孙翀，董事长。
委托代理人：马康华、郦峰，浙江圣港律师事务所律师。
上诉人章杰和永通控股集团有限公司（以下简称永通公司）、浙江富春江通信集团有限公司（以下简称富春江公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2014）杭下民初字第2164民事判决，向本院提出上诉，本院于2016年3月21日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院根据有效证据及双方当事人的庭审陈述认定事实如下：
2001年5月8日，杭州市土地管理局作为出让方，杭州永通房地产开发有限公司（以下简称永通房产公司）作为受让方签订《杭州市国有土地使用权出让合同书》，永通房产公司受让案涉房屋所在土地，约定合同项下的土地使用权出让年限为住宅用地70年、综合用地50年、商业用地40年，自领取该宗地的《国有土地使用证》之日起算。合同项下的宗地，按照批准的城市总体规划是建设住宅和公建项目。2002年2月4日永通房产公司取得座落下城区环城北路31号（永通信息广场）、地号3-4-（49）-出367-1号《国有土地使用证》[杭下国用（2002）字第000039号]，核定使用权面积2875平方米，土地用途为住宅，终止日期为2072年2月3日。同年杭州市房产管理局向永通房产公司核发了《商品房预售证》[杭售许字（2002）第0100号]，预售商品房的类别为单身公寓。
2003年2月12日，俞卫铭作为买受人与永通房产公司签订编号为2003预2252的《商品房买卖合同》一份，约定俞卫铭购买永通信息广场东座8层A号房一套，该房屋的用途为单身公寓，建筑面积212.06平方米，总价1178523元。买受人于2003年2月12日前付清首付款250000元，余款928523元于2003年5月10日前付清。出卖人应当于2004年9月30日前交付经综合验收合格的房屋，并在商品房交付后60日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同约定房屋所在地块规划用途为住宅，土地使用年限为70年，至2072年2月3日止。2005年10月17日，俞卫铭与永通公司签订《协议书》，约定双方解除编号为2003预2252的《商品房买卖合同》。2005年11月12日，傅杏华与永通公司就上述房屋另行签订编号为2005预3488的《商品房买卖合同》，合同内容与编号为2003预2252的《商品房买卖合同》一致。傅杏华依约履行了合同项下义务，2005年10月14日永通公司向傅杏华交付了房屋。2005年11月25日，杭州市国土资源局向永通房产公司核发了《建设工程项目土地使用情况复核验收合格通知书》[杭土验字（2005）第253号]，该通知书中载明永通信息广场土地用途为三部分，其中综合（单身公寓）、综合（办公）使用年限为50年，至2052年2月3日，商业用途的使用年限为40年，至2042年2月3日，并称永通房产公司可以凭本通知书及有关资料申请办理土地使用权变更登记手续。该通知书注明杭下国用（2002）字第000039号《国有土地使用证》原件已收回。
2006年4月27日，杭州市房产管理局向杭州市规划局综合处出具联系单，要求杭州市规划局明确永通广场中单身公寓规划批建性质。2006年5月12日，杭州市规划局综合处向杭州市房产管理局作出答复，称根据杭州市规划局核发的用地许可证，该项目用地性质为公共设施用地，单身公寓为非住宅。2006年5月26日，杭州市规划局针对永通公司“要求明确永通信息广场单身公寓性质的报告”一文作出简复[杭规简复（2006）]295号），称永通信息广场项目用地性质为公共设施用地。关于其中单身公寓部分，根据杭建发（2001）482号设计批复中明确“单身集体宿舍不得以住宅设计，不得作商品住宅销售，可作单身公寓销售”，杭州市规划局按批复内容审批单身公寓。由于审批性质已明确，且房屋销售不属规划部门管理范围，不需杭州市规划局进行协调。2007年3月，永通公司根据市规划局[杭规简复（2006）295号]的简复内容，向杭州市房产管理局要求调整单身公寓土地用途，并书面承诺做好持不同意见业主的工作，如因单身公寓作途调整引起纠纷，由公司负责协调解决。杭州市房产管理局同意永通公司调整单身公寓土地用途的申请，并办理了相关手续。2007年12月29日，永通房产公司办理了案涉房屋的所有权初始登记，房屋用途为非住宅。2010年3月9日杭州国土资源局就傅杏华等反映的信访事项作出答复。
因案涉房屋只能办理使用产限为50年的非住宅产权登记，2010年6月25日傅杏华向杭州仲裁委员会申请仲裁，杭州仲裁委员会以（2010）杭仲字第317号案件受理，并于2011年8月10日作出仲裁裁决，要求永通公司支付逾期办理产权登记备案的违约金5892.62元及因改变房屋土地用途的违约事实给傅杏华造成的损失1880000元。傅杏华向杭州市中级人民法院（以下称杭州中院）申请执行，杭州中院立案受理。期间永通公司向杭州中院提出不予执行仲裁裁决的申请，2012年10月29日杭州中院作出（2011）浙杭执裁字第30号执行裁定书，裁定（2010）杭仲字第317号仲裁裁决不予执行。傅杏华为此于2014年11月5日向原审法院提起诉讼。请求：1、判令永通公司、富春江公司连带支付未按期将办理权属登记所需资料备案的违约金5892.62元；2、判令永通公司、富春江公司连带赔偿因改变土地、房屋用途的违约行为给傅杏华造成的损失900000元（暂定，实际以司法鉴定结果为准）；3、本案的诉讼费用由永通公司、富春江公司承担。
审理中，杭州金孚资产评估有限公司对案涉的永通信息广场东座8层A号房屋因土地、房屋用途变更而产生的损失和永通信息广场东座8层A号房屋在2005年10月14日至2007年10月19日期间分别作为办公楼性质和住宅性质的租金费用进行司法鉴定。评估结论：永通信息广场东座8层A号房屋从住宅用地变为综合用地导致的损失720000元；永通信息广场东座8层A号房屋在2005年10月14日至2007年10月19日期间作为办公楼性质的净租金收入为87000元；永通信息广场东座8层C号房屋在2005年10月14日至2007年10月19日期间作为住宅楼性质的净租金收入为83000元。杭州金孚资产评估有限公司于2015年4月20日作出鉴定结论后，因傅杏华于2015年3月29日死亡，傅杏华的继承人章涤云、章杰作为本案原告参加诉讼。章涤云、章杰变更诉讼请求为：1、判令永通公司、富春江公司连带支付未按期将办理权属登记所需资料备案的违约金5892.62元；2、判令永通公司、富春江公司连带赔偿因改变土地、房屋用途的违约行为给原告造成的损失1082758.6元（其中2007年10月19日为评估基准日，案涉房屋价值损失720000元，自2007年10月20日起的利息损失362758.6元，暂计至2015年5月6日，之后按同期银行贷款利率计算至判决确定的给付之日）；3、判令永通公司、富春江公司傅杏华支付（2010）杭仲字第317号案件仲裁费用24652元；4.本案诉讼费用由永通公司、富春江公司承担。
另查明，永通公司、富春江公司系永通房产公司股东。2012年2月20日永通房产公司通过股东会决议解散公司，其后进入清算程序，同年7月16日清算完毕，7月20日经工商行政管理部门核准注销。《清算报告》中记载“债权债务已清理完毕”。永通公司、富春江公司承诺清算报告“不含虚假内容，如有虚假，全体股东愿承担一切法律责任”。
原审法院认为，傅杏华与永通房产公司签订的《商品房买卖合同》，系合同双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，故合法有效。本案中双方争议的焦点是：一、永通公司、富春江公司是否应当承担逾期办理产权登记备案的违约责任。《商品房买卖合同》第十五条约定出卖人应当在商品房交付后60日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。永通房产公司于2005年10月14日向傅杏华交付房屋，但自2007年10月起才开始办理权属登记报备手续，至2007年12月29日，永通房产公司才完成案涉房屋的所有权初始登记，故永通房产公司逾期办理产权登记备案的违约事实成立，傅杏华主张按已付房款1178523元的0.5%承担违约金5892.62元，具有事实和法律依据。二、永通公司、富春江公司是否应当承担案涉房屋土地用途及使用年限变更后的违约责任。永通房产公司依照杭州市房产管理局颁发的《商品房预售证》[杭售许字（2002）第0100号]、杭州市国土资源局颁发的《国有土地使用证》[杭下国用（2002）字第000039号]，在合同中约定预售的商品房系单身公寓，土地使用年限为70年，符合法律规定。2005年10月永通房产公司向傅杏华交付了房屋。2005年11月25日期在杭州市国土资源局向永通房产公司核发的《建设工程项目土地使用情况复核验收合格通知书》中重新确认永通信息广场土地用途为三部分，其中综合（单身公寓）、综合（办公）使用年限为50年，至2052年2月3日，商业用途的使用年限为40年，至2042年2月3日，并要求永通房产公司凭本通知书及有关资料申请办理土地使用权变更登记手续，原杭下国用（2002）字第000039号《国有土地使用证》原件收回。2006年杭州市规划局再次明确案涉房屋系非住宅，土地使用年限为50年。此后永通房产公司向杭州市房产管理局申请调整单身公寓土地用途，同时出具书面承诺，对于因单身公寓土地用途调整引起的纠纷，由永通房产公司负责协调解决。杭州市房产管理局为永通房产公司办理了变更土地用途相关手续。合同法第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。该条规定确立的是无过错责任原则，违约行为的构成要件是单一的，即客观上的违约行为，无需过错作为要件。即使是因第三人的原因造成违约的，仍应向对方承担违约责任。本案中永通房产公司不仅不能按时将办理房屋权属登记的相关资料提交产权登记机关备案，使买受人无法在规定期限内取得房地产权属证书而构成违约，而且提供的单身公寓的土地用途从住宅变更为综合用途，使用年限从70年减少为50年，客观上亦构成了违约，虽然上述房屋土地用途的变更系相关行政部门的原因所致，但根据合同法的规定原则，永通房产公司仍应向房屋买受人承担相应的违约责任，鉴于永通房产公司已无法提供符合合同约定的使用年限的房屋，故永通房产公司应向章涤云、章杰承担赔偿损失的违约责任。案涉房屋从住宅用地变为综合用地导致的损失为720000元，故对于该部分损失，应由永通房产公司承担赔偿责任。但就损失部分再行主张利息损失，于法无据，不予支持。因永通房产公司已被注销，永通公司、富春江公司作为永通房产公司的股东，在仲裁裁决执行阶段，即公司债务未清偿前注销公司，应对永通房产公司的债务，即违约金5892.62元和经济损失720000元承担清偿责任。永通公司、富春江公司提出的房屋从住宅变更为非住宅后，章涤云、章杰存在租金收益的增加，可以减少实际损失的抗辩，章涤云、章杰有权对房屋的使用方式作出选择，其自用或出租，均为章涤云、章杰的权利，故永通公司、富春江公司提出的租金收益并非必然产生，故对于永通公司、富春江公司的该抗辩意见，不予采信。至于合同第十条就规划、设计变更后的房屋如何处理所作出的约定，是指房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向、小区划设计的变更，并未包含房屋土地用途的变更，故该条约定不适用于本案的中情形。三、章涤云、章杰在（2010）杭仲字第317号案件中的仲裁费用24652元，是否应当由永通公司、富春江公司承担。（2010）杭仲字第317号案件中的仲裁费用24652元，该仲裁裁决书已裁决由永通房产公司负担，该部分费用与永通房产公司的违约行为并无直接的因果关系，即使该部分费用章涤云、章杰因目前尚未取得而产生损失，该损失也并非永通房产公司在订立合同时所能预见的，故章涤云、章杰主张由永通公司、富春江公司承担，于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、永通控股集团有限公司、浙江富春江通信集团有限公司于判决生效之日起十日内向章涤云、章杰支付违约金5892.62元；二、永通控股集团有限公司、浙江富春江通信集团有限公司于判决生效之日起十日内向章涤云、章杰赔偿经济损失720000元；三、驳回章涤云、章杰的其他诉讼请求。案件受理费14820元，由章涤云、章杰负担3761元，由永通控股集团有限公司、浙江富春江通信集团有限公司负担11059元。
宣判后，章杰和永通公司、富春江公司均不服，向本院提出上诉。章杰上诉称：原审判决第二项支持了章杰要求永通公司、富春江公司赔偿因改变土地、房屋用途的违约行为造成损失的大部分诉讼请求，章杰对此没有异议，但是原审判决又驳回了章杰的部分诉讼请求，即要求赔偿以案涉房屋价值损失720000元为基数（评估基准日为2007年10月19日），自2007年10月20日起的利息损失362758.6元（暂计至2015年5月6日，之后按同期银行贷款利率计算至判决确定的给付之日）。原审判决驳回章杰部分诉讼请求的理由并不充分，存在事实认定和法律适用不当的问题，主要理由如下：原审判决认定永通公司、富春江公司应承担永通信息广场东座8层A号房土地、房屋用途及使用年限变更的违约责任，认定事实清楚、适用法律准确，但是对于永通公司、富春江公司的违约行为给章杰造成的损失金额的确定，存在遗漏的情况。1、根据原审法院委托评估的结果，案涉房屋因土地、房屋用途变更在评估基准日造成的房屋价值损失为720000元，对于上述给章杰造成的直接损失，原审判决予以支持，章杰对此无异议。但720000元房屋价值损失的金额，是在评估基准日即2007年10月19日，对章杰造成的客观损失金额。而在评估基准日之后，即自2007年10月20日起，章杰的利息损失已经客观产生。违约责任损失赔偿以填补因此给对方造成的损失为原则，合同法第一百三十一条对于违约损害赔偿规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”。既然利息损失已经实际产生，永通公司、富春江公司应当承担违约赔偿责任。2、在永通公司、富春江公司违约之后，其本应依法承担违约责任，赔偿给章杰造成的损失。但事实上对于章杰的维权主张，永通公司、富春江公司一直不予解决，甚至在（2010）杭仲字第317号仲裁裁决生效之后，也拒不履行生效裁决，并通过申请撤销仲裁裁决，申请不予执行仲裁裁决等手段，拖延、拒绝履行，甚至在执行过程中注解散了永通房地公司，因此对于利息损失的产生和扩大，责任在于永通公司、富春江公司。综上，永通公司、富春江公司逾期拒不承担违约责任，给章杰造成的利息损失，依法应由其承担，原审判决对此不予认定和支持，属于事实认定不清，法律适用错误，请求撤销原审判决第四项，依法改判永通公司、富春江公司赔偿章杰利息损失362758.6元。（原审判决支持的永通公司、富春江公司赔偿以2007年10月19日为评估基准日的案涉房屋价值损失720000元，章杰对此没有异议，以该金额为基数，自2007年10月20日起的利息损失362758.6元,暂计至2015年5月6日，之后按同期银行贷款利率计算至判决确定的给付之日，请求依法改判支持章杰的该项请求。）2、判令由永通公司、富春江公司承担本案全部诉讼费用。
永通公司、富春江公司辩称：章杰要求赔偿利息，原审判决针对该部分是没有问题的，原审判决的理由已经非常清楚，因此，对于章杰的上诉，应予驳回。
永通公司、富春江公司上诉称：一、章杰购房时对房屋用途、土地性质的了解比任何业主都要清楚。章杰对于证据2不知情的质证意见是不真实的。章杰系涉案房产“永通信息广场”的设计负责人，自涉案房产土地审批到规划部门与国土部门的手续不统一、尔后的变更过程、规划局对房产设计的要求等等，一直由其参与，直至施工过程中的加层审批整个过程，他都了如指掌，甚至比作为建设单位的永通公司、富春江公司更清楚内中细节，所以对涉案房产的价值是一清二楚的，不存在丝毫被损害的可能性。为了避嫌，当初先以其表弟俞卫铭的名义购房，后因俞卫铭购买九堡蓝桥铭苑的经济适用房又变更其母傅杏华为买受人，均是由章杰亲自找永通公司、富春江公司负责人要求优惠和提供变更户名之便利。毫不夸张的说，章杰是对涉案房屋的用途、土地性质现状以及最终变更为50年使用年限等情况最清楚的一个人。他在明知房屋用途及土地使用现状的情况下，执意购买涉案房屋，其购房目的就是要购买可以用于办公的房屋进行出租，收取巨额租金。其在确定了购买意向后，甚至对该涉案房屋进行了单独的办公用途设计，还将消防通道进行了改动，在出租使用若干年后，在收取巨额租金后，却摇身一变，以其母亲的名义，以“受害者”的身份屡屡提起诉讼，先以永通公司、富春江公司擅自改变房屋用途为由索取巨额赔偿，后因其无理要求被杭州市中院撤销，继而又以土地年限变更为由再来索偿，其以诉讼为名来获取不正当的非法利益。二、原审法院判决完全违背了《合同法》“有约定的从约定，无约定的从法定”的基本原则，判决结果既违背法律的规定，也违背合同的约定。杭土合字（2001）63号《出让合同》（证据1）第六条明确约定“本合同项下的宗地，按照批准的城市总体规划是建设住宅和公建项目”。据此《出让合同》和《土地使用权证》，双方在签订《购房合同》（证据4)第一条约定“该地块土地面积为2875㎡，规划用途为住宅”,且《购房合同》第十条明确约定“规划、设计变更的，影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，买受人退房的，出卖人退还房款，并按人民银行同期存款利率支付利息；买受人不退房的，本合同继续履行。”此后，由于相关部门的原因导致该地块的规划用途变更为综合用地。既然一审判决书对于这两个证据的三性以及该地块的规划用途变更为综合用地的事实均予以确认，竟然置《购房合同》而不顾，径行认定此约定不适用于本案。章杰在明知用地规划变更的情况下，从未提出过退房要求，反而是欣然接受、并按照写字楼用途出租，收取远高于住宅的租金，就是因为当时办公楼的房价明显高于住宅，且当时的政策是不允许住宅作为办公楼出租的。很显然，只要其不提出退房要求，即视为同意继续履行合同，哪来赔偿损失一说？若按此条约定，若要提起我方违约或提出赔偿要求，必须以退房为前提，不退房就谈不上赔偿，就不可能产生损失，即使有损失，也因章杰要求继续履行合同而被视为放弃。三、损失赔偿必须建立在“已经发生的实际损失额，并且实际损失与违约行为有法律上的因果关系”的基础之上，这是我国民事法律责任承担的又一基本原则。章杰现主张“因土地用途变更给其造成的损失”，土地用途变更的实质后果就是土地证记载的使用年限减少了20年，并不影响地上建筑物的使用价值。但是土地使用年限届满后到底是由国家无偿收回还是自动续期抑或有偿续期都是未知的，如果是有偿续期，要补缴多少出让金，这些问题都尚在探讨之中、并没有明确的法律规定，在没有退房的前提下，在没有明确的法律法规规定的情况下，任何评估机构都不可能来估算实际损失额。因此，该变更是否会对章杰造成损失是要等到50年期限满了后才有可能探讨的问题，谁有如此神通，知道50年以后的土地政策？四、《杭金孚评字（2015）第53号、53-1、53-2号评估报告》不能作为认定损失的依据。理由如下：1、该评估机构及估价师不具有土地及房产的估价资质，其出具的《杭金孚评字（2015）第53号、53-1、53-2号评估报告》不能作为认定损失的依据，不具有证据效力。2、该评估报告书采取的评估方法违背法律法规的规定。《城市房地产管理法》第34条明确规定“房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估”。建设部《房地产估价规范》也规定“有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场法为主要的估价方法”。根据上述规定，不动产评估应当首选“市场法”。但该评估报告却弃用法律、法规建议首选的“市场法”而采用“收益法”评估且未作任何说明，其结论显然不具备真实性和合法性。该《评估报告》采用“收益法”评估建立在案涉房产在综合用地50年使用期满后，案涉房产被无偿收归国有的假设之上（姑且不论该假设是否成立），则其应当评估从第51年起之后20年的租金损失，然而鉴定人当庭认可其计算的却是从2007年起至2027年的租金（而且是按照办公楼的租金来计算），而这个时间段内的土地年限远未到期，所谓的损失从何谈起？可悲的是，这样明显不具备证据必须有的合法性、真实性、关联性的评估报告，居然被原审法院采信。该《评估报告》的荒诞之处还包括：A、20年的租金损失应当按照住宅楼性质的租金来计算。B、该《评估报告》认定办公楼和住宅的年租金收益的差距仅为3500元，即每平方米每月差距仅0.8元，跟实际情况大相径庭。即使根据鉴定人提交的评估依据《杭州市财政局关于印发【杭州市地方税务局个人出租房屋税收征收管理实施办法】的通知》上载明的数据，办公楼和住宅的租金收益的差距每平方米至少也在每月15元以上。C、章杰的代理人都认为该《评估被告》的折现率和增长率不合理。这样违背实际的评估报告怎么还能作为证据使用呢？五、再退一步讲，即使永通公司构成违约，即使傅杏华有损失，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十一条规定“买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的，人民法院应予支持”。具体到本案中：A、签订合同时，西座写字楼的售价比东座单身公寓的售价高1000余元/平方米左右（该证据11的三性得到原审法院的认定），此差价即为因永通公司、富春江公司违约而获得的利益，应当从损失赔偿金额中扣除。具体金额为212060元（价差暂按1000元计*212.06平方米=212060元）。B、根据杭土合字（2001）63号《国有土地使用权出让合同》约定住宅用地的楼面地价为907.5元/平方米，此后的《补充协议（二）》及《补充协议（三）》约定办公用地的楼面地价为2365元/平方米，差额为1457.5元/平方米，永通房产公司为801号房产改变用地性质多支付出让金计309077.45元（1457.5*212.06平方米=309077.45），此为必要的交易成本，也应当扣除。C、章杰购房的目的就是为了获取租金收入，众所周知，同一地段的房产用于办公和用于居住，租金差距好几倍。《物权法》第77条规定“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅变更为经营性住房。”根据该法规定，章杰如果认定该房产本是“住宅”，则其住宅就不得作为办公楼出租，其获取高额租金的目的就无法实现。应该说，政府将土地用途变更为“非住宅”更利于其实现合同目的、符合其最大利益。章杰自2005年起就将该房屋作为办公楼出租、获取办公楼的高额租金，非违约方章杰因违约而获利巨大（据估计超过120万元），这部分收益也应当扣除。损害赔偿的立法目的是使章杰的损失得以弥补，而并非是使章杰致富。如该错误判决得不到纠正，永通信息广场其余200户业主必将会效仿、从而引起大面积群体诉讼，望慎重处理此案。综上，一审法院的判决没有事实和法律依据，请求撤销原审判决第二项判决；判令一审及二审的诉讼费用由章杰承担。
章杰辩称：第一、一审判决认定永通公司、富春江公司违约行为成立，判决章杰支付逾期办理产权登记备案的违约金，赔偿土地房屋用途变更造成的损失（但遗漏了利息损失），事实认定清楚，法律适用准确，对上述判决事项和内容，章杰没有异议，请予以维持。1、本案永通房产公司与傅杏华之间签订的商品房买卖合同对房屋、土地用途约定明确，案涉房屋土地使用权年限为70年，用途为住宅，据此对应的房屋用途也系住宅无疑。单身公寓并非法定的房屋用途类型，当时市场上以单身公寓为名的房屋，对应的土地使用权既有50年的非住宅，也有70年的住宅（比如绿洲花园、龙门公寓以及年代稍晚的绿城深蓝广场），根据本案合同中对土地使用权年限和用途的约定，可以明确案涉房屋性质为住宅用途。2、案涉房屋的实际设计、交付状况也表明其用途和性质为住宅。《商品房买卖合同》附件一“房屋平面图”和附件三“装饰、设备标准”（“厨房：预留管道接口”），表明房屋按住宅设计了厨房，实际交付时厨房铺设了煤气管道。3、永通公司、富春江公司在原审答辩中提到2006年6月14日永通公司发出的《征询函》，其中有“将物业调整为非住宅”的内容，所谓调整为非住宅，恰恰说明房屋原本性质为住宅。4、违约责任系严格责任，其构成与永通房产公司主观上是否存在过错没有关系。只要一方履行合同义务不符合合同约定，就应当承担继续履行、支付违约金或者赔偿损失的责任。而且永通房产公司并非如其所称的不存在过错。案涉房屋的规划用途自始就是明确的。在杭州市建委杭建设发[2001]482号的初步设计批复、杭州市规划局杭规简复[2006]295号简复单中对于按涉房屋的规划性质都是明确的。其中杭规简复[2006]295号简复单明确指出杭建设发[2001]482号的初步设计批复对于单身公寓的用地性质是明确的，该局据此审批性质已明确，永通信息广场项目用地性质为公共设施用地。因此事实并非如永通房产公司所称在办证过程中政府部门变更了规划，对上述规划情况，永通房产公司是明知也应当知道的，但其却仍以70年期限住宅的用途建造销售。退一步讲，即使规划和土管等部门批复和文件间，存在着冲突的地方，永通房产公司也应该立即向有关部门反映，而不是等到房子卖完交付后，再来提这个问题。如果说永通房产公司当时也无法发现这一问题，那么购房者更不可能根据合同或者预售证来搞清楚。综上，永通公司、富春江公司逾期办理产权登记备案材料，以及交付的房屋、土地用途与合同约定不符的违约行为客观存在，一审判决据此要求其支付违约金并赔偿房屋土地用途变更造成的损失，符合法律规定。第二、章杰的身份与本案违约责任的构成及承担没有任何关系。其上诉状称章杰“甚至对该涉案房屋进行了单独的办公用途设计”与事实不符，按规划审批程序实践也不可能发生，对于章杰向永通公司、富春江公司依法维权主张违约责任的行为，永通公司、富春江公司称之为“以诉讼为名获取不正当的非法利益”，更是罔顾事实和法律给章杰乱扣帽子。第三、本案永通公司、富春江公司变更房屋土地用途的行为，不适用《商品房买卖合同》第十条关于规划设计变更的约定，对此一审判决认定准确无误。本案案涉房屋的规划自始就是明确的，如果要说有误导也是上诉人主观造成的。杭州市规划局杭规简复[2006]295号简复单，在答复永通房产公司关于所谓要求明确“永通信息广场”单身公寓性质的报告时，明确答复上述杭建设发[2001]482号的初步设计批复中，对于单身公寓的用地性质是明确的，该局据此颁发的（2002）年浙建规证0100341号规划许可证，审批单身公寓，性质也已明确，故不存在规划变更的问题。退一步讲，永通公司、富春江公司也没有按照合同第十条在约定期限内履行通知义务。第四、一审法院委托评估机构对2007年10月19日评估基准日，案涉房屋因房屋土地用途变更造成的损失进行评估并作出的评估结论，章杰予以认可，合法有效。该评估报告系法院委托具备合法资质的评估机构根据法定程序作出，永通公司、富春江公司在没有证据和事实依据的情况下，对评估机构的资质、专业评估方法及结论提出质疑，一审法院对此不予采纳准确无误。住宅与非住宅用途下的房屋价值差异客观存在，是由于包括用途、市场等多种因素综合作用造成的结果和反映，永通公司、富春江公司片面的归结为年限或土地出让金的问题，是将问题简单化，才是与评估的专业性、科学性相悖的。至于章杰对于房屋的使用方式，是否将其出租，属于所有权人的处置问题，与用途变更造成的房屋价值差异及损失（其中已经体现了出租收益差异的因素），并无直接关系，一审判决对此认定准确无误。综上，永通公司、富春江公司的上诉理由和事实，不符合客观事实，也无法律支撑，请求依法予以驳回！
章杰在二审期间未向本院提交新的证据；永通公司、富春江公司向本院提交了建设单位工程竣工验收报告，欲证明本案的章杰系案涉房产的设计工程师，其对于案涉房产的规划性质、房屋用途是明知的。经质证，章杰认为该证据不属二审新证据，而且，其二审当庭提交，已超过举证期限。且章杰的签名并非其本人所签，该证据与本案没有关联性。本案中，购房人是傅杏华，由于其去世，章杰才作为继承人参加诉讼。验收表与房屋土地性质变更等没有关联性。本院认为永通公司、富春江公司提交的该证据与本案不具有关联性，故本院不予采纳。
经二审审理查明，原审法院所认定的事实正确，本院予以确认。另查明章涤云在2016年4月27日去世，章涤云的继承人为章杰。
本院认为，傅杏华与永通房产公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思的表示，内容并不违反法律、法规的强制性规定，应属有效。双方当事人均应按合同的约定履行各自的义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定出卖人应当在商品房交付后60日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。永通房产公司于2005年10月14日向傅杏华交付房屋，但自2007年10月起才开始办理权属登记报备手续，至2007年12月29日，永通房产公司才完成案涉房屋的所有权初始登记，故原审法院判决永通公司和富春江公司向章涤云、章杰支付违约金5892.62元正确。双方签订的《商品房买卖合同》约定预售的商品房系单身公寓，土地使用年限为70年，而永通房产公司之后向傅杏华交付的房屋，土地使用年限从70年减少为50年，永通房产公司构成违约，永通房产公司应承担相应的违约责任。傅杏华并不选择退房，而要求赔偿损失，虽本案经多次鉴定，但争议颇多，故本院均不予采纳。鉴于本案所涉房屋的本身结构形式、户型、空间尺寸、朝向等并未发生变化，仅土地使用年限从70年减少为50年，因此，对于傅杏华的损失，本院认为可参照土地使用年限的减少，而减少购房价较为合理，本案所涉房屋总价为1178523元，因此，傅杏华的损失应为336720.86元（1178523元×20年÷70年）。由于永通房产公司已被注销，永通公司、富春江公司作为永通房产公司的股东，就本案应承担清偿责任。（2010）杭仲字第317号案件中的仲裁费用24652元，章涤云、章杰要求由永通公司、富春江公司承担，没有法律依据，原审法院未予支持并无不当。综上，章杰的上诉理由依据不足，不能成立，本院不予采纳；对于永通公司和富春江公司提出的部分上诉理由本院予以采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但实体处理有误，又由于在本院审理期间章涤云去世，章涤云的继承人为章杰。故本院予以改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：
一、撤销杭州市下城区人民法院（2014）杭下民初字第2164民事判决；
二、永通控股集团有限公司、浙江富春江通信集团有限公司于判决生效之日起十日内向章杰支付违约金5892.62元；
三、永通控股集团有限公司、浙江富春江通信集团有限公司于判决生效之日起十日内向章杰赔偿损失336720.86元；
四、驳回章杰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费14820元，由章杰负担8380元，由永通控股集团有限公司、浙江富春江通信集团有限公司负担6440元。
二审案件受理费17741元，由章杰负担11390元，由永通控股集团有限公司、浙江富春江通信集团有限公司负担6351元。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵为民
代理审判员 睢晓鹏
代理审判员 秦海龙
二〇一六年十月十一日
书 记 员 项 琳