湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0103民初1319号原告：长沙先导资产经营管理有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区枫林一路43号枫林宾馆五楼。法定代表人：何涛。委托诉讼代理人：陈宇，湖南天地人律师事务所律师。委托诉讼代理人：聂翔，湖南天地人律师事务所律师。被告：湖南酷贝拉欢乐城管理有限公司，住所地湖南省长沙市天心区芙蓉中路二段188号新世纪文化中心东广场101。法定代表人王跃。委托代理人：罗露，湖南湘军律师事务所律师。委托代理人：杨心怡，湖南湘军律师事务所律师。原告长沙先导资产经营管理有限公司与被告湖南酷贝拉欢乐城管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月15日立案。2016年5月10日，被告向本院提出管辖权异议，本院于2016年5月30日裁定驳回被告对本案提出的管辖权异议，被告不服，提起上诉，长沙市中级人民法院于2016年7月26日裁定驳回上诉，维持原裁定。2016年9月22日,被告向本院提出反诉,本院经审查后认为被告提起反诉的理由不成立，于2016年11月1日裁定驳回被告的反诉，被告不服，提起上诉，长沙市中级人民法院于2017年3月3日裁定驳回上诉，维持原裁定。本案依法适用普通程序，于2016年12月6日公开开庭进行了审理，原告长沙先导资产经营管理有限公司的委托诉讼代理人陈宇、聂翔，被告湖南酷贝拉欢乐城管理有限公司的委托诉讼代理人杨心怡均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长沙先导资产经营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告偿付至实际付清之日止欠付的租金，暂计至2016年2月29日的租金为6266621.5元；2.判令被告支付至实际付清之日止的违约金，暂计至2016年2月29日的违约金为12272791.71元。事实和理由：2009年4月13日，被告与长沙银行股份有限公司签订物业租赁合同，约定由被告承租位于长沙市新世纪体育文化中心（原ＸＸ体育馆）东广场一层的部分物业用于经营，租金按季度预付，租期十年。2009年底，长沙银行股份有限公司与长沙先导投资控股有限公司签订协议，约定长沙银行股份有限公司将包括上述物业在内的长沙市新世纪体育文化中心全部物业整体转让长沙先导投资控股有限公司。2014年，长沙银行股份有限公司与长沙先导投资控股有限公司签订《补充协议》进一步明确，原告作为长沙先导投资控股有限公司的全资子公司，具体承接该批物业资产。现原告已取得该批物业的房屋所有权。被告自2014年4月1日起再未履行支付租金的义务，原告遂诉至本院。被告湖南酷贝拉欢乐城管理有限公司辩称：1、答辩人并非恶意违约；2、买卖不破租赁；3、租金和违约金约定比例过高，请求降低；4、答辩人的优先购买权被侵害；5、出租方恶意违约，租赁合同应继续履行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定如下事实：2009年4月13日，被告湖南酷贝拉欢乐城管理有限公司（乙方）与长沙银行股份有限公司（甲方）签订物业租赁合同，约定由被告承租位于长沙市新世纪体育文化中心（原ＸＸ体育场）东广场一层的部分区域，面积约为8813平方米用于经营。租赁期限为十年，自2009年4月13日起至2019年4月12日止。自租赁起始日起的第一个月至第十二个月为租金起始年，该起始年租金为人民币2749656元，双方还对后续每年租金标准进行了约定，其中2014年的年租金为3186103元，2015年的年租金为3377269元，2016年的年租金为3613678元，2017年的年租金为3902272元。租金为每季预付，以每季为一期，每季的租金应在上季度末月的二十号前付清。被告应在合同签订之即日向甲方支付租赁物业保证金人民币687500元。合同还约定，如因被告逾期支付租金超过30日的，自第31日起，甲方有权选择继续履行合同，被告应对逾期支付的租金，每逾期一日按日租金的2倍标准支付违约金。合同签订后，被告按约支付保证金687500元。2009年12月18日，长沙银行股份有限公司与长沙先导投资控股有限公司签订物业转让协议，约定长沙银行股份有限公司将包括上述物业在内的长沙市新世纪体育文化中心全部物业整体转让长沙先导投资控股有限公司。2014年12月23日，长沙银行股份有限公司与长沙先导投资控股有限公司签订补偿协议，进一步明确，原告长沙先导资产经营管理有限公司作为长沙先导投资控股有限公司的全资子公司，具体承接该批物业资产。2015年7月7日，原告取得该批物业的房屋所有权。被告按约缴付租金至2014年3月31日。后期租金原告自2014年3月至2016年2月之间多次向被告出具租金催收函，被告均未缴付，原告遂于2016年3月诉至本院。本院认为，本案中的物业租赁合同、物业转让协议及补充协议均系当事人真实意思表示，合法有效，原告通过物业转让协议合法取得涉案物业的所有权，物业租赁合同对原、被告均合法有效，双方应按照物业租赁合同履行自己的义务，被告未按约支付租金，应承担相应违约责任。被告支付租金至2014年3月31日，按照双方合同约定的年租金标准，从2014年4月1日至2017年3月31日欠付的租金总额为人民币10356092.25元，被告应按约支付，后期租金按双方合同约定的年租金计算至实际偿付之日止。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”本案中，双方在合同中约定，如被告逾期支付租金超过30日的，应对逾期支付的租金每逾期一日按日租金的2倍标准支付违约金，被告主张该违约金约定过高请求适当减少，现原告未提交证据证实因被告迟延支付租金造成的实际损失，虑及被告的过错程度及迟延支付租金造成的利息损失，本院酌定按欠付租金总额的10%计算违约金，故暂计至2017年3月31日的违约金为10356092.25*10%1035609.22元，自2017年4月1日起至实际偿付之日止的违约金按欠付租金额的10%计算。原告主张的过高损失，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、限被告湖南酷贝拉欢乐城管理有限公司在本判决生效之日起10日内支付原告长沙先导资产经营管理有限公司租金10356092.25元（保证金687500元应予以扣除），自2017年4月1日起的后期租金按双方合同约定的年租金标准计算至实际偿付之日止；二、限被告湖南酷贝拉欢乐城管理有限公司在本判决生效之日起10日内支付原告长沙先导资产经营管理有限公司违约金1035609.22元（计算至2017年3月31日），自2017年4月1日起至实际偿付之日止的违约金按欠付租金额的10%计算；三、驳回原告长沙先导资产经营管理有限公司的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期限履行支付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费133034元，财产保全费5000元，合计138034元，由被告湖南酷贝拉欢乐城管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  龙玲玲人民陪审员  郭瑞怀人民陪审员  黄春林二〇一七年四月十八日书 记 员  樊轩豪附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期支付的，出租人可以解除合同。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。