贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2016）黔2601民初3964号原告：江琼，女，1979年3月15日出生，汉族，贵州省镇远县人，住贵州省凯里市。被告：黔东南州恒丰房地产有限责任公司。住所地：凯里市民族商贸街移动营业厅*楼。法定代表人：方加民，董事长。诉讼委托代理人：张斌、何冠尧，贵州兄弟律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告江琼诉被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司（以下简称：恒丰房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2016年12月7日立案受理后，依法适用简易程序于2017年3月3日公开开庭进行了审理。原告江琼，被告恒丰房产公司的委托代理人何冠尧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告江琼向本院请求判决：1、被告按《商品房买卖合同》约定，向原告提供商品房建筑工程竣工合格证明文件、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》；2、被告立即为原告办理商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记有关文书给付原告；3、从2013年12月31日起至实际交付办理商品房转移登记文书之日止，按日以购房款的万分之一支付逾期交付办理商品房转移登记文书违约金（截止2016年5月11日违约金为41994.31元）；4、由被告承担本案受理费。事实和理由为：2012年5月17日，原告与被告恒丰房产公司就商品房买卖事宜签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定：我购买被告开发建设位于“凯里·金泉国际新城”第19幢6层6-3号、建筑面积为122.91平方米的商品房；总价款为486975元，首付款为146975元，余款34万元以银行按揭贷款方式支付；被告应当在2013年12月31日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的相关材料交付给我，如在上述约定期限的30日后不能交付，被告应当从约定之日即2013年12月31日起至实际交付办理商品房转移登记相关材料止，按日向我支付已付购房款万分之一的违约金。合同签订后，我依约全额支付了购房款，被告也向我俩出具销售不动产统一发票。因房屋实际面积为122.96平方米，我支付的购房款实为487173元。因被告至今未向我交付办理房屋产权证的相关文书，导致我至今未办理所购房屋的产权登记证。被告也未按合同约定向我提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》等商品房的建筑工程竣工合格证明文件。为了维护我的合法权益，特诉至法院。原告江琼为证明诉请理由成立，在举证期限内提供的证据有：1、原告的《居民身份证》复印件一份1页，拟证明原告的身份信息及诉讼主体资格；2、《商品房买卖合同》复印件一份52页，拟证明被告没有按照合同约定给我交付办理房产证的相关证件；3、《房屋所有权初始登记证》复印件一份3页，拟证明被告于2016年5月11日取得原告所购房屋的初始登记证；4、《商品房预售合同登记备案》复印件一份1页，拟证明被告于2012年8月1日为原告所购房屋进行备案登记；5、《销售不动产统一发票发票联》、《贵州省住宅专项维修资金专用收据》、《中华人民共和国税收缴款书（税务收现专用）》复印件各一份1页，拟证明原告购买房屋的总价款以及交纳了购房契税和住宅专项维修资金；6、《离婚证》、《离婚协议》复印件各一份3页，拟证明原告所购房屋系原告独自所有。被告恒丰房产公司辩称：第一、我公司早已准备好办理房屋初始登记的全部材料，只因缺少应由施工单位缴纳“砂石税”（国税）的完税证明，才导致不能办理房屋初始登记。二、我公司也希望早日办理房屋产权初始登记，因为房屋登记以后，可减少我公司的开支，对我公司也是有利的。三、我公司虽未能完成房屋初始登记的办理，但不可归责于我公司，我公司并无过错，更无拒绝办理房屋产权证的主观恶意。四、我公司请求法院依法变更商品房买卖合同中关于逾期办证的违约责任，免除逾期办理违约金，或者减少逾期办证违约金。因为凯里市人民政府的内部规定对我公司应属于情势变更，逾期办证违约金对我公司明显不公平。原告在2014年3月21日才交纳住宅专项维修资金以及所购房屋的税费，故我公司有权在此之前拒绝向原告提供办理房产证的相关材料。被告恒丰房产公司为证明答辩理由成立，在举证期限内提供的证据有：1、《营业执照》、《法定代表人身份证明》、《组织机构代码》复印件各一份共3页，拟证明被告的诉讼主体资格；2、《关于请求督促凯里市人民政府依法撤销不合法文件的紧急报告》复印件一份5页，拟证明恒丰房地产公司通过黔东南州温州商会向州人民政府提出请求，请求对凯里市政府关于要求房开公司提交砂石税凭据后才办理房屋初始登记的文件，确认其不合法性，并依法予以撤销；3、《凯里市人民政府办公室文件》复印件一份2页，拟证明凯里市人民政府在州政府的督促下，对凯里市政府关于要求房开公司提交砂石税凭据后才办理房屋初始登记的文件，予以废止；4、《黔东南州人民政府法制办公室关于终止规范性文件异议审查的通知》复印件一份1页，拟证明凯里市人民政府废止关于要求房开公司提交砂石税凭据后才办理房屋初始登记的文件后，黔东南州人民政府法制办给黔东南州温州商会回复；5、《凯里市国家税务局关于清退砂石税保证金的函》复印件一份2页，拟证明凯里市人民政府废止关于要求房开公司提交砂石税凭据后才办理房屋初始登记的文件后，凯里市国税局要求凯里市房产局停止执行对基础设施建设使用建材增值税委托代征工作，退还所收取的房开企业的砂石税保证金；6、《房屋产权证》、《业主清单》、《短信内容》、《短信发送记录》、《领取清单》复印件各一份共36页，拟证明2016年4月26日恒丰房开公司完成房屋初始登记，取得房屋所有权证，5月通知购房者领取办证材料，被申请人未领取的事实。经审理查明：被告恒丰房产公司系自然人投资或控股的有限责任公司，经营范围有：房地产开发、装饰装修材料销售等。2012年5月17日，以江琼、孟德贵为买受人、被告恒丰房产公司为出卖人就商品房买卖事宜签订了一份《商品房买卖合同》（编号：2012001207）。合同约定：江琼、孟德贵购买被告开发建设位于凯里市仰阿莎广场东侧“凯里·金泉国际新城”小区第19幢6层6-3号商品房一套，属框架结构，建筑面积为122.91平方米；房屋总价款为486975元，付款方式为首付房款146975元、银行按揭贷款34万元。第十一条，交付时间和条件约定，被告应当在2013年4月13日前向江琼、孟德贵交付该商品房，该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；该商品房为住宅的，被告还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。被告在2013年12月31日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给江琼、孟德贵；被告不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，超过30日后，江琼、孟德贵不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向江琼、孟德贵支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，江琼、孟德贵交纳购房首付款146975元并通过银行按揭方式支付了剩余购房款。2012年8月1日，凯里市房地产管理局为江琼、孟德贵购买的涉案房屋办理了《商品房预售合同登记备案》。2014年3月21日，原告向凯里市住房资金管理委员会办公室交纳维修资金9743.46元。同日，原告交纳购房契税7307.6元。2014年3月12日，被告向原告出具《销售不动产统一发票（自开）》，明确原告购房面积实测为122.96平方米，购房总价款为487173元。事后，因被告迟迟未向原告交付办理商品房转移登记文件，原告于2016年12月7日向本院提起诉讼。庭审中，因被告不同意调解，本院未主持双方当事人进行调解。另查明：2010年12月1日，凯里市人民政府作出凯府发（2010）48号文件，文件规定“所有建筑行业纳税人、项目承包人在项目实施过程中必须严格按照相关法律法规，对所需的砂石、砖瓦水泥钢材等建材索取正式的发票（简称砂石税）”，同时还规定：项目施工单位赁《基础建设项目用材料发票审核报告单》到房产局办理房屋产权登记。黔东南温州商会对该文件提出异议。被告公司的法人作为温州商会会员，多次向相关部门反映，要求取消该文件，同时也未按时交纳“砂石税”导致无法为业主（原告）办证。2016年7月21日，黔东南州政府作出了黔东南府法异审（2016）1号文件对凯里市人民政府作出的凯府发（2010）48号文件予以废止即取消“砂石税”，凯里市国税局向凯里市房管局发出函要求停止征收“砂石税”并清退的通知。再查明：2016年5月11日，被告取得原告所购房屋初始登记的房屋所有权证。被告可以向原告交付办理商品房转移登记文书。被告分别在2016年4月19日、5月18日，以短信群发的方式向购房业主告知需要办理房产证的业主到售楼部领取办理房产证所需资料。原告于2016年12月已向被告领取了办理商品房转移登记的相关文书。再次查明：2014年3月2日，江琼、孟德贵办理离婚手续，双方协议涉案房屋归江琼所有，江琼补偿孟德贵6万元上述事实，有原告的起诉状、被告的答辩状以及本院采信双方当事人所举证据材料和庭审记录等在卷佐证，经庭审举证、质证，本院依法审查，可以认定。本院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。商品房买卖合同是房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅是双方当事人的真实意思表示，而且不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。《商品房买卖合同》第十一条第二项约定“（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；……该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。”现原告要求被告提供商品房的建筑工程竣工合格证明文件，而合同中并未要求被告向原告提供商品房建筑工程竣工合格证明文件，而是被告承诺在将商品房交付给原告时该商品房是已取得建筑工程竣工合格证明文件的，故本院对该项诉请不予支持。因被告未能举证证明其已向原告提供了《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，故本院对原告的该项诉请予以支持。对于原告要求被告立即办理商品房所有权初始登记及交付商品房转移登记有关文书，因原告已向被告领取了办理商品房转移登记的有关文书，故本院对原告的该项诉请不再予以处理。现被告违反《商品房买卖合同》第二十二条第三项即“出卖人承诺于2013年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”的约定。未能按时提交相关办理商品房转移登记材料，导致原告未能及时办理房产证。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，被告应对原告承担违约责任。被告辩称是凯里市政府文件导致其违约符合情势变更要件，不应承担责任。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或解除”关于情势变更的规定，本案中，原告与被告签订《商品房买卖合同》之时，已存在凯里市政府征收“砂石税”的文件，不属于不能预见，也不是合同成立以及发生的客观情况。而对该文件是否违法侵害被告的权益，是被告在经营中自己应当协调处理的事务，不能把在房地产开发中应当由被告自己处理的事务及应当承担的责任转嫁到原告承担，故不适用情势变更原则，对被告的辩解本院不予采纳。对被告要求对违约金进行调整的问题，本案中，因被告的违约行为，导致原告未能及时取得房产证，原、被告也未能就未及时取得房产证造成的损失进行举证。结合本案实际情况，首先，原告是采取银行按揭贷款抵押的方式购买该房屋，办理房产证后，也是交银行进行抵押，故房产证取得的时间并不能改变其用于抵押的事实。其次，如果原告买房是为了投资，结合近几年凯里商品房买卖的行情下滑现实，也不一定给原告带来预期收益。再次，如果原告是进行房屋出租等投资，房产证办理与否并不影响房屋的出租价值。故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适用减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程序以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”之规定，综合本案原告未提供实际损失证据，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程序以及预期利益等综合因素，本院依法酌情予以调整为按日向买受人支付房价款万分之零点五支付违约金。原告于2014年3月21日才交存住宅维修资金和购房契税。故被告辩称虽然双方约定在2013年12月31日前，被告取得该房屋的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文件交付给买受人。如果原告没有交存住宅维修资金以及交纳购房契税，公司是有权不交付办理商品房转移登记的有关文件的，本案的违约金计算起始时间应为2014年3月21日。本院认为，虽然办理房屋所有权证书需要交存住宅维修资金以及交纳购房契税，但被告于2016年5月11日才取得该房屋的初始所有权证，才具备交付给原告办理商品房转移登记的有关文件。故原告在2016年5月11日之前的任何时间交存住宅维修资金以及交纳购房契税，被告都无法向原告提供房屋的初始所有权证。本院不予采纳被告该辩解意见。因被告于2016年5月11日就具备了交付原告办理商品房转移登记的相关文件，被告在同年4、5月以短信群发的方式告知业主可以领取办理商品房转移登记文书。虽然该通知无法证明原告收到了该通知，但本院认为，在原、被告之间有违约金以日计算的情况下，被告不可能拖延迟迟不告知原告，现原告也已向被告领取了办理商品房转移登记的文书。故本院确定违约金计算至2016年5月11日，即违约金为21021.51元（487173元×万分之0.5×863日）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司在本判决生效之日起十五日内向原告江琼提供原告江琼所购商品房的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》。二、被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司在本判决生效之日起十五日内支付原告江琼逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金21021.51元。三、驳回原告江琼的其余诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费850元，减半收取425元，由原告江琼负担213元，被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担212元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决书确定履行义务期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员  何婷婷二〇一七年三月三日书记员  文艺薇