南宁铁路运输中级法院民 事 判 决 书（2017）桂71民终277号上诉人（原审第三人）：黄梅飞，女，1986年3月1日出生，壮族，住广西壮族自治区。上诉人（原审第三人）：莫一钒，男，1986年5月10日出生，壮族，住广西壮族自治区。两上诉人共同委托诉讼代理人：张珑耀，南宁市衡东事务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：刘兆钦，女，1965年4月7日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。委托诉讼代理人：卢高明，广西通诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：查震宁，男，1954年1月8出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市。上诉人黄梅飞、莫一钒因与被上诉人刘兆钦、查震宁房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初783号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月15日立案后，依法组成合议庭，于2017年11月1日公开开庭进行了审理。上诉人黄梅飞、莫一钒的委托诉讼代理人张珑耀，被上诉人刘兆钦的委托诉讼代理人卢高明及被上诉人查震宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄梅飞、莫一钒上诉请求：1.撤销南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初783号民事判决书第一项、第三项、第四项；2.一审诉讼费及上诉费由刘兆钦、查震宁承担。事实与理由：一、刘兆钦对查震宁将位于南宁市北湖北路10号隆源公馆2-2、2-3号商铺的阁楼转租给黄梅飞、莫一钒经营使用的事实自始自终是知情的。查震宁将阁楼转租给黄梅飞、莫一钒经营使用前，黄梅飞、莫一钒已要求查震宁将转租事宜通知刘兆钦，在取得刘兆钦的同意后，黄梅飞、莫一钒才与查震宁签订转租协议。一审中，虽然刘兆钦否认转租已取得其同意，但黄梅飞、莫一钒承租阁楼后因办理营业手续需刘兆钦协助时，刘兆钦积极配合，证明刘兆钦对转租事宜是知情的。此外，查震宁退出对隆源公馆2-2号一楼的承租时，刘兆钦没有反对黄梅飞、莫一钒继续经营使用阁楼，并继续收取黄梅飞、莫一钒缴纳的2016年3月至6月的租金，证明刘兆钦已经认可了查震宁的转租行为。二、黄梅飞、莫一钒在2016年3月至7月继续承租涉案商铺是基于有效的转租合同，双方形成的是定期租赁合同关系，并非一审法院认定的不定期租赁合同关系。查震宁与刘兆钦私下对租赁合同作出的解除决定，效力并不能溯及黄梅飞、莫一钒，黄梅飞、莫一钒仍然有权依据合法有效的合同继续承租阁楼。《隆源公馆商铺租赁合同》中已明确约定阁楼的租期为2014年12月1日起至2017年12月1日，黄梅飞、莫一钒在2016年3月至7月继续承租，就不存在违反租期的情形，一审法院擅自认定双方于2016年3月起建立了新的不定期租赁合同关系，是错误的。三、黄梅飞、莫一钒与刘兆钦的租赁合同关系是在2017年1月10日解除，并非一审法院认定的2016年7月15日解除。黄梅飞、莫一钒租赁阁楼的合法期间为2014年12月1日起至2017年12月1日。在此期间，黄梅飞、莫一钒并未有任何行为违反《隆源公馆商铺租赁合同》的约定，刘兆钦在合同租期未满的情形下私自与第三人钟天宏签订转租合同，违约在先。一审法院以2016年7月15日钟天宏去接收商铺的时间作为黄梅飞、莫一钒与刘兆钦解除不定期租赁合同的时间，是错误的。黄梅飞、莫一钒于2017年1月10日搬出阁楼才是双方定期租赁合同关系解除的时间。四、黄梅飞、莫一钒是在《隆源公馆商铺租赁合同》约定的租期内合法解除租赁关系的，不应当承担“违约责任”。黄梅飞、莫一钒不存在违法占有刘兆钦房屋的事实，不应当参照刘兆钦与查震宁于2012年12月11日签订的《隆源公馆商铺租赁合同》中约定的租金标准支付房屋占用费。刘兆钦在合同租期未满的情形下私自与钟天宏签订转租合同，是刘兆钦过错导致的，与黄梅飞、莫一钒无关，黄梅飞、莫一钒不应当对其损失承担任何赔偿责任。综上，一审民事判决书判决结果不合理，缺乏事实与法律依据，恳请二审法院依法撤销南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初783号民事判决书第第一项、第三项、第四项，并依法改判。刘兆钦辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。查震宁辩称，其承租刘兆钦的铺面后，无力经营，已经将铺面转租给黄梅飞，应由黄梅飞承担相应的责任。刘兆钦向一审法院起诉请求：1.确认刘兆钦与查震宁20**年12月11日签订的《隆源公馆商铺租赁合同》于2016年2月28日解除；2.查震宁向刘兆钦支付拖欠的租金28744元，解除合同的违约金14372元；3.黄梅飞、莫一钒立即腾出南宁市北湖北路10号隆源公馆2-2号商铺并归还刘兆钦商铺;4.黄梅飞、莫一钒共同向刘兆钦支付房屋占有使用费（按照每月15130元的标准从2016年7月起计算至黄梅飞、莫一钒搬离为止，暂计算至2016年9月，为45390元）;5.黄梅飞、莫一钒赔偿刘兆钦因支付钟天宏赔偿款15000元及支付中介公司中介费3426元而造成的损失18426元；6.黄梅飞、莫一钒向刘兆钦支付垫付的物业费1305.6元；7.查震宁及黄梅飞、莫一钒承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2012年12月11日，刘兆钦（甲方，出租方）与查震宁（乙方，承租方）签订了一份《隆源公馆商铺租赁合同》，约定：甲方将南宁市北湖路10号隆源公馆2-2号商铺（建筑面积67.97平方米）出租给乙方，租期5年，从2013年1月1日至2017年12月31日；乙方应在本合同签订之日向甲方交纳两个月的租金13594元作为租赁保证金；2015年1月1日至2015年12月31日的月租金为7137元，2016年1月1日至2016年12月31日，每月租金为7565元；未经甲方同意乙方擅自转租商铺，甲方有权解除合同；因乙方无故解除合同或因其违约而被甲方解除合同时，甲方有权没收乙方已付的租赁保证金、多付的租金不予退回，乙方还需按当期三个月的租金向甲方支付解除合同的违约金。乙方在租赁终止后3天内未将租赁商铺及附属设施退还甲方或未与甲方办理交房手续的，则视为乙方违约继续使用租赁商铺，乙方应按当期租金的双倍向甲方支付房屋占用费。合同还对其他事项作出约定。合同签订后，刘兆钦将商铺交给查震宁，查震宁向刘兆钦支付13594元的租赁保证金，租金付至2015年10月份。查震宁同时还向他人承租了南宁市北湖路10号隆源公馆2-3号商铺，并在承租期间在2-2、2-3号商铺建了一层阁楼。2014年12月1日，查震宁（出租方，甲方）与黄梅飞（承租方，乙方）签订了一份《隆源公馆商铺租赁合同》，约定：甲方将南宁市北湖路10号隆源公馆2-2、2-3号商铺的阁楼出租给乙方；租期从2014年12月1日起至2017年12月1日止；2016年1月1日至2016年12月31日每月的租金为3895元。合同还对其他事项作出约定。合同签订后查震宁将阁楼交给黄梅飞。涉案商铺2016年1月至12月的物业费为1305.60元，刘兆钦已于2016年12月20日向物业公司支付上述物业费。2016年2月28日因查震宁拖欠刘兆钦租金，刘兆钦与查震宁达成解除《隆源公馆商铺租赁合同》的口头协议，刘兆钦收回了商铺一楼，但商铺的阁楼由黄梅飞继续使用,应刘兆钦的要求，黄梅飞将阁楼2016年3月至6月份的租金直接支付刘兆钦。黄梅飞至2017年1月10日才搬离涉案商铺。另查明，2016年7月11日，刘兆钦（出租方、甲方）与钟天宏（承租方，乙方）、广西南宁经典联行房地产经纪有限公司（经纪方）签订了一份《房地产租赁合同》，约定：甲方将南宁市西乡塘区北湖北路10号隆源国际公馆2号楼2号铺出租给乙方，租期从2016年8月12日至2021年8月11日；乙方须向甲方支付保证金13704元；如甲方提前收回物业的，须赔偿乙方双倍保证金给乙方；甲方须向经纪方支付中介费3430元，乙方支付中介费3426元。合同还对其他事项作出约定。合同签订后，2016年7月15日，钟天宏去接收商铺，因黄梅飞还在商铺，双方产生冲突。2016年8月8日，刘兆钦（甲方）与钟天宏（乙方）签订了一份《租赁关系解除协议》，约定：因甲方没能按时将南宁市西乡塘区北湖北路10号隆源国际公馆2号楼2号铺交给乙方，造成乙方无法正常使用铺面。经甲乙双方友好协商，解除南宁市西乡塘区北湖北路10号隆源国际公馆2号楼2号铺的租赁合同，甲方将乙方支付的租金与押金合计27408元退还乙方，甲方同意一次性赔偿乙方15000元。同日钟天宏出具收条，载明：收到刘兆钦退回的南宁市西乡塘区北湖北路10号隆源国际公馆2号楼2号铺租金与押金共计27408元、违约金15000元。之后涉案商铺一楼一直空置无法出租。再查明，刘兆钦为涉案商铺的所有权人，商铺建筑面积67.97平方米。韦婉秋为南宁市西乡塘区北湖北路10号隆源国际公馆2号楼3号商铺的所有权人，商铺建筑面积50.98平方米。黄梅飞、莫一钒为夫妻关系。一审法院认为，刘兆钦与查震宁于2012年12月11日签订的《隆源公馆商铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。2016年3月至6月份涉案商铺的阁楼由黄梅飞使用,应刘兆钦的要求黄梅飞将阁楼2016年3月至6月份的租金直接支付刘兆钦，视为不定期租赁，双方形成的租赁合同关系合法有效。关于合同解除及归还商铺问题。2016年2月28日刘兆钦与查震宁达成解除《隆源公馆商铺租赁合同》的口头协议，故刘兆钦要求确认其与查震宁20**年12月11日签订的《隆源公馆商铺租赁合同》已于2016年2月28日解除，一审法院予以支持。2017年1月10日黄梅飞搬离了涉案商铺，故刘兆钦要求第三人黄梅飞、莫一钒立即腾出南宁市北湖北路10号隆源公馆2-2号商铺并归还原告商铺，无事实依据，一审法院不予支持。关于租金及违约金问题。刘兆钦与查震宁的合同于2016年2月28日解除，但查震宁租金只付至2015年10月，故刘兆钦要求查震宁支付2015年11月至2016年2月28日的租金，有事实和法律依据，一审法院予以支持。根据刘兆钦与查震宁的合同约定，2015年1月1日至2015年12月31日的月租金为7137元。2016年1月1日至2016年12月31日，每月租金为7565元。故查震宁应支付刘兆钦租金29143.14元（计算方法：7137元/月×2个月+7565元+7565元/月÷29天×28天）。刘兆钦要求查震宁支付租金28744元，其诉讼请求的数额低于查震宁应支付的租金，是其对自身权利的处分，应予准许。一审法院对该项诉讼请求予以支持。刘兆钦与查震宁的合同约定，因查震宁无故解除合同或因其违约而被刘兆钦解除合同时，刘兆钦有权没收查震宁已付的租赁保证金、多付的租金不予退回，查震宁还需按当期三个月的租金向刘兆钦支付解除合同的违约金。查震宁拖欠刘兆钦租金而被刘兆钦解除合同，按合同约定，查震宁应承担违约责任并支付违约金。刘兆钦主动将违约金调整为14372元。查震宁认为刘兆钦主张14372元违约金过高，请求法院予以调低。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。合同提前解除，刘兆钦因此遭受的实际损失为刘兆钦另行租赁期间的商铺空置期的租金损失，由于合同解除后商铺的阁楼仍由黄梅飞还在承租并向刘兆钦支付租金，查震宁主张对违约金予以调整合法有据，一审法院予以支持。一审法院确定查震宁向刘兆钦支付的违约金为3000元。刘兆钦要求查震宁支付违约金的多出部分，一审法院不予支持。关于房屋占有使用费的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。2016年7月15日，钟天宏去接收商铺，因黄梅飞还在商铺，双方产生冲突。因此，刘兆钦解除合同的意思表示于当天送达黄梅飞，故刘兆钦与黄梅飞的不定期租赁合同于2016年7月15日解除。合同解除后，黄梅飞应及时将涉案商铺交还刘兆钦，但其至2017年1月10日才搬离涉案商铺，致使刘兆钦的商铺一直无法出租，故刘兆钦要求黄梅飞支付2016年7月16日至2017年1月10日的房屋占有使用费，一审法院予以支持。房屋占有使用费应参照刘兆钦与查震宁签订的《隆源公馆商铺租赁合同》的租金标准计算。刘兆钦与查震宁签订的《隆源公馆商铺租赁合同》约定2016年1月1日至2016年12月31日，每月租金为7565元。因此黄梅飞应支付刘兆钦房屋占有使用费44169.84元（计算方法：7565元/月×5个月+7565元/月÷31天×26天）。涉案商铺2016年1月至12月的物业费为1305.60元，刘兆钦已于2016年12月20日向物业公司支付上述物业费。因此黄梅飞应支付刘兆钦2016年7月16日至2017年1月10日的物业费635.25元（计算方法：1305.60元/年÷12个月×5个月+1305.60元/年÷12个月÷31天×26天）。2016年1月至2月，刘兆钦与黄梅飞并没有租赁合同关系，故刘兆钦要求黄梅飞支付该期间的商铺物业费，一审法院不予支持。2016年3月1日至2016年7月15日刘兆钦与黄梅飞形成不定期租赁合同关系，但黄梅飞只是租赁商铺阁楼，因此黄梅飞只用支付该期间的一半的物业费243.92元﹝计算方法：（1305.60元/年÷12个月×4个月+1305.60元/年÷12个月÷31天×15天）÷2﹞。故黄梅飞应支付刘兆钦物业费879.17元（计算方法：635.25元+243.92元）。刘兆钦要求黄梅飞支付物业费1305.6元，一审法院支持879.17元，超出部分不予支持。关于损失的问题。刘兆钦未收回商铺就与钟天宏签订租赁合同，黄梅飞未及时将商铺交给刘兆钦，双方对刘兆钦与钟天宏签订租赁合同后未能按约将商铺交给钟天宏都存在过错。一审法院确定黄梅飞承担50%的责任。刘兆钦主张黄梅飞已同意搬离才与钟天宏签订租赁合同，但其提交的证据不足以证明其主张，黄梅飞亦不予认可，故一审法院对刘兆钦的主张不予采信。刘兆钦提交的证据不足以证明其已向中介公司支付中介费3426元。刘兆钦因未按时交付给钟天宏，《租赁关系解除协议》、钟天宏出具的收条证明刘兆钦已赔偿钟天宏15000元，因此黄梅飞应赔偿刘兆钦损失7500元（计算方法：15000元×50%），刘兆钦要求黄梅飞赔偿损失15000元，一审法院支持7500元，超出部分不予支持。关于莫一钒承担责任问题。黄梅飞对刘兆钦所负债务为婚姻关系存续期间的债务，为夫妻共同债务。故莫一钒作为黄梅飞的配偶，对黄梅飞对刘兆钦所负债务承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决如下：一、确认刘兆钦与查震宁20**年12月11日签订的《隆源公馆商铺租赁合同》于2016年2月28日解除；二、查震宁向刘兆钦支付租金28744元、违约金3000元，共计31744元；三、黄梅飞、莫一钒向刘兆钦支付房屋占有使用费44169.84元、物业费879.17元，共计45049.01元；四、黄梅飞、莫一钒赔偿原告刘兆钦损失7500元；五、驳回刘兆钦其他的诉讼请求。二审期间，双方当事人均未提交新证据。刘兆钦、查震宁对一审法院认定的事实无异议。黄梅飞、莫一钒对一审法院认定事实提出异议，认为刘兆钦与查震宁于2016年2月28达成解除合同的口头协议不是事实。本院认为，刘兆钦与查震宁系2012年12月11日签订的《隆源公馆商铺租赁合同》的当事人，双方在一审的第二次庭审中均对2016年2月28日达成解除涉案租赁合同的口头协议无异议，黄梅飞、莫一钒亦无证据证明该意思表示不是事实。故一审法院确认刘兆钦与查震宁签订的《隆源公馆商铺租赁合同》于2016年2月28日解除，并无不当，本院予以确认。经审查，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，综合诉辩双方的意见，本案争议焦点为：1.刘兆钦对查震宁将案涉商铺转租给黄梅飞经营使用的事实是否知情？2.刘兆钦与黄梅飞之间是否存在不定期租赁合同关系；3.黄梅飞是否应支付占有使用费及如何确定占有使用费；4.黄梅飞是否应当赔偿刘兆钦损失7500元。关于刘兆钦对查震宁将涉案商铺转租给黄梅飞经营使用的事实是否知情的问题。本院认为，刘兆钦对转租的事情不知情，理由如下：第一.刘兆钦的居住地系在福建省福州市仓山区，距涉案商铺较远，对转租不知情符合常理；第二.刘兆钦与查震宁在租赁合同已经约定转租需要书面同意，本案中没有刘兆钦书面同意的意见；第三.虽然黄梅飞获得了刘兆钦房屋所有权证复印件办理相关执照等手续，但不可否认的是黄梅飞获得承租涉案铺面系由查震宁处得来，不排除查震宁将其在承租刘兆钦的铺面时获得的房屋所有权证复印件交给黄梅飞或黄梅飞通过其他方式在物业处取得，这种情况在租赁生活中亦属常见，不能证明刘兆钦对此知情；第四.虽然黄梅飞应刘兆钦的要求将涉案商铺2016年3月至6月份的租金直接支付给刘兆钦，但这只能证明黄梅飞与刘兆钦在2016年3月至6月份期间存在事实上的租赁关系，并不能证明刘兆钦2016年3月前对转租知情；第五.刘兆钦对转租知情的举证责任在于黄梅飞，黄梅飞理应承担举证不能的后果。关于刘兆钦与黄梅飞之间是否存在不定期租赁合同关系的问题。本院认为，查震宁未经刘兆钦书面同意，无权转租涉案商铺，故查震宁与黄梅飞签订的租赁合同也随之解除。虽然黄梅飞继续使用涉案商铺，并应刘兆钦的要求将涉案商铺2016年3月至6月份的租金直接支付给刘兆钦，但并无证据显示双方对合同的租赁期限进行过约定，故一审法院认定双方形成合法有效的不定期租赁合同关系，并无不当，本院予以确认。关于黄梅飞是否应支付占有使用费及如何确定占有使用费的问题。本院认为，刘兆钦与钟天宏签订租赁合同、钟天宏于2016年7月15日去接收涉案商铺并与黄梅飞产生冲突，这一系列的行为足以表明刘兆钦已无与黄梅飞继续维持租赁关系的意向，刘兆钦解除合同的意思表示已于当天送达黄梅飞，故一审判法院认定刘兆钦与黄梅飞的不定期租赁合同于2016年7月15日解除并无不当。合同解除后，黄梅飞应及时将阁楼交还刘兆钦，但其至2017年1月10日才搬离阁楼。由于涉案商铺与阁楼共用一个楼梯，是一个整体，黄梅飞占用阁楼致使刘兆钦的商铺一直无法出租，故一审法院认定黄梅飞应向刘兆钦支付2016年7月16日至2017年1月10日的房屋占有使用费。房屋占有使用费参照刘兆钦与查震宁签订的《隆源公馆商铺租赁合同》的租金标准计算并无不当，本院予以确认。关于损失的问题。刘兆钦未收回商铺就与钟天宏签订租赁合同，黄梅飞未及时将商铺交给刘兆钦，双方均对刘兆钦与钟天宏签订租赁合同后未能按约将商铺交给钟天宏存在过错，应各自承担相应的责任。一审法院确定黄梅飞承担50%的责任并无不妥，本院予以确认。刘兆钦提供的《租赁关系解除协议》和钟天宏出具的收条能互相印证刘兆钦已赔偿钟天宏15000元，因此一审法院确定黄梅飞赔偿刘兆钦损失7500元并无不当，本院予以确认。综上所述，上诉人黄梅飞、莫一钒的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定,判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1114元（上诉人黄梅飞、莫一钒已预交），由上诉人黄梅飞、莫一钒负担。本判决为终审判决。审判长 张 岚审判员 杨 斌审判员 袁宇飞二〇一七年十二月五日书记员 徐小晴