烟台市牟平区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）烟牟水民初字第150号
原告：蒋曰琦，男，1959年8月28日出生，汉族，农民，住烟台昆嵛区。
委托代理人：郝利民，山东广耀律师事务所律师。
被告：烟台昆嵛区昆嵛镇瓦山村村民委员会，住所地烟台昆嵛区。
法定代表人：蒋玉伦，村委会主任。
委托代理人：曲振阳，山东宁海律师事务所律师。
原告蒋曰琦诉被告烟台昆嵛区昆嵛镇瓦山村村民委员会房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月29日立案受理，依法由审判员王世东适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蒋曰琦的委托代理人郝利民、被告烟台昆嵛区昆嵛镇瓦山村村民委员会的委托代理人曲振阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蒋曰琦诉称：2013年1月1日，原、被告签订一份房屋租赁合同，合同约定，甲方（被告）将位于昆嵛镇瓦山村内办公室东边房屋（西边三间）租赁给乙方（原告）使用，租金3000元，签订租赁合同时一次性付清。租期8年，自2013年1月1日起至2021年12月31日止。合同第四条第（一）项第2目约定，租赁期内被告必须确保乙方的正常使用。本条第（二）项第1目约定，乙方有按时交纳租金用房的权利。合同签订后，原告如约付清房租，但被告违约至今不交付房屋给原告使用，致使原告的合法权益受到损害，蒙受经济损失。根据双方租赁合同第五条规定，被告应偿付原告违约金10000元。要求判令被告履行租赁合同，偿付原告违约金10000元，并承担本案诉讼费用。
被告烟台昆嵛区昆嵛镇瓦山村村民委员会辩称：一、涉案合同属于无效合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。就涉案合同所涉出租房屋而言，属于没有取得建设工程规划许可证而建设的房屋，因此，就该房屋而订立的租赁合同属于无效的。被告愿意将收取原告的3000元租金返还给原告。二、即使涉案合同有效，被告没有交付出租房屋，要求解除合同也不属于违约。理由是涉案《房屋租赁合同》第6条规定“本合同如遇上级规定，造成合同不能履行，则不作违约处理”。涉案出租房屋，根据昆嵛镇政府、昆嵛区工委及省市的规定，2013年要求各村的村级组织活动场所房舍面积不得低于90平方米，就被告瓦山村而言，现共有6间办公室，总面积也达不到90平方米，故根据上级要求，涉案出租房屋必须收回，改建成党员活动室，以满足上级部门的党员活动室达标建设要求。且双方已经在合同规定了若因上级部门的规定，致合同无法履行，不属于违约行为，说明双方已经预料到涉案房屋的租赁，有可能违反上级部门的有关规定和需求，导致涉案合同无法履行，而约定了不属于违约行为的规定。因此被告瓦山村不履行涉案合同，要求解除涉案房屋租赁合同的行为，完全符合涉案合同第6条之规定，不属于违约，故被告不应承担违约责任。三、即使涉案合同有效，涉案合同约定的违约金过高，应予以调整。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第29条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。就涉案合同而言，原告并没有提供因被告违约而遭受到任何实际损失的证据。况且，被告解除合同，是为了落实上级规定党员活动室达标建设的要求，其本身不存在过错，故根据公平原则和诚实信用原则，不应承担任何违约责任。
经审理查明：2012年12月31日，原、被告协商一致，被告（甲方）将位于昆嵛镇瓦山村内办公室东边房屋（西边三间，建于70年代）租赁给原告（乙方）使用，租金3000元，租期8年，自2013年1月1日起至2021年12月31日止。原告当天将3000元租金一次性付给了被告。2013年1月1日，原、被告签订了房屋租赁合同，合同第四条第（一）项第2目规定：租赁期内甲方必须确保乙方的正常使用。本条第（二）项第1目规定：乙方有按时交纳租金用房的权利。第五条规定：甲、乙双方自本合同签订后，均不得违反以上各条，否则，按违约处理；若甲方违约应付违约金10000元，且要退还乙方所交的租金，并承担由此造成的乙方的所有损失；若乙方违约，应付违约金10000元，且甲方有权终止合同，收回房屋。第六条规定：本合同如遇国家法律、法规和上级政策规定发生变化或村统一规划，造成合同不能履行，则不作违约处理，且乙方应无条件将房屋退还给甲方；甲方应按使用年限按比例退还乙方修缮房屋投资款及经营中而给乙方造成的损失费用，双方不承担违约责任。合同签订后，被告至今未向原告交付出租房屋。2013年5月29日，昆嵛区党群工作部根据省市部署要求，为确保年内实现全区村级组织活动场所达标全覆盖目标，下发《关于进一步做好村级组织活动场所达标建设工作的实施方案》，要求村级组织活动场所房舍建筑面积原则上不低于90平方米，要有适当面积的院落和活动广场。因被告未将原告租赁的三间平房交付原告，原告于2013年9月29日诉来本院，要求判令被告履行租赁合同，并支付违约金10000元。庭审中，被告提交了中国共产党烟台市委昆嵛山国家级自然保护区昆嵛镇委员会出具的证明，证明昆嵛镇瓦山村村级活动场所不达标，昆嵛镇党委要求瓦山村将已出租的三间原村办公室收回，改建成瓦山村党员活动室。经本院现场查勘，被告现有办公室六间，东联原告租赁的三间平房，六间办公室建筑面积不足90平方米。
上述事实，有原、被告庭审陈述笔录、昆嵛区党群工作部下发的《关于进一步做好村级组织活动场所达标建设工作的实施方案》、中国共产党烟台市委昆嵛山国家级自然保护区昆嵛镇委员会出具的证明在卷佐证，并经庭审质证。足以认定。
本院认为：本案所涉房屋建于70年代，虽无建设工程规划许可证，但该房系被告所建办公用房，是经政府有关部门同意建的，不是违章建筑，而《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》是2009年9月1日开始实施的，被告以该解释第二条规定主张与原告订立的租赁合同无效，理由不当，本院不予支持。原、被告签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，该房屋租赁合同有效。昆嵛区党群工作部根据省市部署要求，下发了《关于进一步做好村级组织活动场所达标建设工作的实施方案》，要求村级组织活动场所房舍建筑面积原则上不低于90平方米，因被告村级活动场所不达标，昆嵛镇党委要求瓦山村将已出租的三间原村办公室收回，改建成瓦山村党员活动室。被告以此为由要求解除与原告签订的房屋租赁合同，符合房屋租赁合同第六条的规定，本院予以支持。被告收取原告的3000元租赁费应予返还。原告要求继续履行租赁合同，理由不当，本院不予支持。原告按合同约定付清了租金，但被告在《关于进一步做好村级组织活动场所达标建设工作的实施方案》下发前五个月时间里未将出租房屋交与原告，应视为被告违约，原告要求被告支付违约金，理由正当，但考虑到被告违约时间较短，原告亦未提交证据证实其实际经济损失，且被告主张原、被告签订的租赁合同约定的违约金过高，要求予以调整，故本院认为被告支付原告1000元违约金为宜。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第29条之规定，判决如下：
一、驳回原告蒋曰琦要求继续履行与被告烟台昆嵛区昆嵛镇瓦山村村民委员会于2013年1月1日签订的房屋租赁合同的诉讼请求。
二、被告烟台昆嵛区昆嵛镇瓦山村村民委员会于判决生效后十日内返还给原告租赁费3000元，并支付违约金1000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告烟台昆嵛区昆嵛镇瓦山村村民委员会交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
、审判员王世东
二〇一三年十二月四日
书记员 于丹