河北省秦皇岛市海港区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）海民初字第355号
原告杨冬杰，男，现住河北省秦皇岛市海港区。
被告秦皇岛市必玉房地产开发有限公司，住所地秦皇岛市海港区。
法定代表人张健英，经理。
委托代理人王茂武，河北君德风律师事务所律师。
原告杨冬杰诉被告秦皇岛市必玉房地产开发有限公司（以下简称必玉地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨冬杰、被告委托代理人王茂武到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2005年12月30日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定由原告购买被告建造的位于海港区文博城3-2-802号面积为135.68平方米的商品房，原告向支付房款339878元，配套费4000元，维修基金10196元。2010年1月26日，原告找被告领钥匙办理入住手续，被告以不给房门钥匙、不办理入住手续相要挟，强迫原告另外支付了9324元购买位于地下三层的下房一间（电梯无法直达，后得知是人防工程，没有产权证）；同时，还强迫原告向其下属的玉洁物业支付2008-2009年度取暖费：2694元，否则不给房门钥匙。另外，被告长期以验收不合格为借口，迟迟不给原告办理房屋产权登记手续，直至2012年8月份，才完成产权登记。根据双方所签《商品房买卖合同》，双方在合同第十五条中约定，双方同意在2010年12月31日前办理产权登记，如果未按期办理，双方同意按照已付房款的1%赔偿买受人损失。原告据此要求判令被告支付逾期办理产权证书违约金3540.74元，判令被告退还原告下房款9324元，以及2008-2009年度取暖费3301元，被告承担诉讼费用。诉讼中，原告撤回要求被告退还下房款及取暖费的诉讼请求。
被告辩称，我方对于原告存在商品房买卖关系没有异议，原告已经按照合同约定向我方交付了购房款，我方也已经向原告交付房屋。对原告起诉要求给付违约金，但是原告所陈述的不全面，约定中因必玉如果有不能克服的客观原因，造成延期办证的，出卖人不承担责任，必玉地产确实未能按合同约定如期给原告办证，但不应承担赔偿责任。
原告提交证据如下：证1、原告与被告签订的《商品房买卖合同》。证明原告在被告处购买了文博城商品房，被告办理产权登记的期限，如未办理按照总房款的1%赔付原告。
被告对原告提交证据的真实性均无异议，同时认为也证明了双方约定了被告延期办证的免责事由，被告不应承担违约责任。
被告向法庭提交证据如下：证1、《关于文博城项目商品房买卖合同中产权办理的补充协议》，根据“由于出卖人不能克服的客观原因，无法按期办理产权登记手续的，出卖人可以据实予以延期办理产权登记，并且不承担赔偿责任”的约定，被告不应承担责任。证2、河北省建设工程质量监督报告。证明在建设过程中我们及时办理了验收手续，竣工验收时间是在2009年11月10日。证3、市政府政务服务中心的联合验收意见。证4、工程竣工验收备案函。证5、建设工程竣工验收消防备案受理凭证。证6、市房产局的测量成果报告，测绘日期2010年10月。证7、2011年10月30日房屋测绘交费通知单。证8、市物业办的证明。证9、2011年12月5日必玉公司给市政府的紧急请示。证10、初始产权登记房产证一份。上述第2-10份证据证明被告已经尽快办理了相关手续，但是由于政府办事效率低，导致初始产权登记延期。
原告质证意见为，被告提交的所有证据与本案不具有关联性，因为被告自身的原因验收不合格，与原告没有关系，且原告的诉请只是按照合同约定支付违约金，没有将范围扩大。
对于原告提交的证据，均系双方买卖房屋行为的书面表现形式，被告无异议，本院予以采信。对于被告提交的证据多系政府机关出具的文件性材料，原告对其真实性无异议，本院亦予以采信。
根据双方当事人均认可的事实和本院采信的证据确认案件事实如下：2005年12月30日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》。合同约定原告购买被告开发建设的秦皇岛市海港区文博城3-2-802号房屋，价款339878元。关于房屋产权登记情况，在合同第十五条约定，双方同意在2010年12月31日前办理产权登记。如果未按期办理，双方同意按照已付房款的1%赔偿买受人损失；由于出卖人不能克服的客观原因所造成的延期办理产权登记的，出卖人不承担赔偿责任。原告如约履行了合同，但原告未能在2010年12月31日前办理产权登记。直到2012年5月初该房屋才具备办理产权登记的条件。
关于被告抗辩因政府原因导致的延期办证，查明有关情况如下：本案涉及的房屋所在的秦皇岛市海港区文博城小区，建设单位为被告。2009年8月市质监局、市园林局对该项目进行了验收；2009年11月市环保局进行了验收；2010年8月市规划局、气象局、人防办对该项目进行了验收。2011年4月进行竣工验收备案登记。2010年10月秦皇岛市房地产测绘队对该项目房屋开始进行面积测绘，2011年10月出具测绘结果。2012年4月秦皇岛市物业办公室出具证明，证明被告交清上述项目房屋的维修基金。4月27日秦皇岛市住房保障和房产管理局出具整栋楼的房屋所有权证。被告未能说明政府的哪个机关部门在办理哪个手续过程中存在拖延，及拖延的时间。
另查明，本院审理的李凤兰诉秦皇岛市必玉房地产开发有限公司，要求依法确认《关于文博城项目商品房买卖合同中产权办理的补充协议》无效一案，经本院（2010）海民初字第1316号民事判决书确认《关于文博城项目商品房买卖合同中产权办理的补充协议》的第二条为无效条款，第一条为有效条款。双方均对本院的判决不服，上诉到秦皇岛市中级人民法院。秦皇岛市中级人民法院以（2011）秦民一终字第58号民事判决书维持本院一审裁判结果。现双方均向河北省高级法院申请再审。
本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》为双方当事人真实的意思表示，并且不违法相关法律规定，本院确认合法有效。根据双方的约定，被告应当按照约定的时间将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，保证原告按时办理产权登记。被告于2012年5月初才完成备案登记工作，违反了双方的约定，应当承担违约责任。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，被告应当按照原告已付房款的的1%赔偿原告经济损失。
被告援引《商品房买卖合同》第十五条抗辩是由政府机关的低效率导致的延迟备案。对此，本院认为《商品房买卖合同》第十五条中的“由于出卖人不能克服的客观原因所造成的延期办理产权登记的，出卖人不承担赔偿责任”约定，属免责条款，该条款中的“不能克服的客观原因”的范围较合同法规定的不可抗力范围大得多，排除了因第三人原因而导致被告违约时的责任。因此，该条约定属合同法第四十条规定的“免除其责任、排除对方主要权利”情节，该条应为无效条款。同时，被告也未能证明政府机关低效导致延迟办证的事实。即使被告能够证明确实是由于政府机关低效导致延迟办证的事实，也应当先行向原告承担违约责任。故对被告的抗辩理由不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
被告秦皇岛市必玉房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告杨冬杰延期办证违约金3398.78元。
如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十五条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费127元，原告负担77元，被告负担50元，于本判决生效后十日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。
审判长 莫 军
审判员 韩 力
审判员 徐爱春
二〇一三年三月八日
书记员 刘 鸣