广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0102民初1257号原告:南宁嘉和物业服务有限公司，住所地：广西南宁市昆仑大道995号，统一社会信用代码：9145010075955320A法定代表人：许广清，该公司董事长。委托代理人：梁颖，女，汉族，1987年5月5日出生，该公司员工，住广西横县，委托代理人：彭斌，男，汉族，1983年4月12日出生，该公司员工，住南宁市，被告：钱伟清，女，1974年11月23日出生，汉族，住南宁市青秀区，委托代理人：钱庆球，男，1946年9月29日出生，汉族，住南宁市青秀区，被告：黄志宁，男，1974年3月24日出生，壮族，住南宁市青秀区，原告南宁嘉和物业服务有限公司与被告钱伟清、黄志宁物业合同纠纷一案，本院于2016年5月4日立案受理后，依法组成由审判员聂凯担任审判长，人民陪审员谭淑丹、周国萍参加的合议庭，于2016年7月19日公开开庭进行了审理。书记员蔡建冰担任记录。原告南宁嘉和物业服务有限公司的委托代理人梁颖、彭斌，被告钱伟清的委托代理人钱庆球，被告黄志宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南宁嘉和物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决两被告向原告支付其拖欠的物业管理费13068元、公摊费用1297；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与涉案房屋开发商广西嘉和置业集团有限公司于2008年4月17日签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告居住的涉案房屋提供物业管理服务。被告在接收涉案房屋后应按前述协议约定向原告按时缴纳物业管理费及相关公摊费用，但经原告多次催收，被告至今仍拒绝缴纳2013年1月1日至2016年3月31日期间的物业管理费,2012年12月1日至2016年3月31日期间的公摊电费、水费及二次加压电费。被告钱伟清辩称：对原告主张的物业费数额无意见，但是该费用不应该由被告钱伟清承担，因为原告违规操作为被告黄志宁谋取涉案房屋使用权，造成被告钱伟清不能使用涉案房屋。被告黄志宁辩称：一、被告黄志宁从未入住过涉案房屋。两被告原系夫妻关系，但在涉案房屋尚未建成交付前就已经于2010年4月6日离婚。同年10月11日，被告黄志宁向原告通知了这一情况，并要求原告之后将涉案房屋相关的通知（包括收房）告知被告黄志宁，但原告却将涉案房屋交付给了被告钱伟清实际使用。二、原告也从未向被告黄志宁催缴过物业费和公摊费用。三、原、被告之间签订的《前期物业管理服务协议》是在办理涉案房屋按揭购房时签订的。综上，原告从未将涉案房屋交付给被告黄志宁，被告黄志宁也没有收房入住，故原告要求被告黄志宁支付物业管理费、公摊费及违约金没有事实及法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年4月17日，原告与案外人广西嘉和置业集团有限公司（以下简称“嘉和置业公司”）签订《嘉和城住宅小区D.E地块项目前期物业管理服务合同》，约定：由原告向包括涉案房屋在内的嘉和城住宅小区D.E地块项目全体业主和物业使用人提供物业服务，内容包括前期入伙物业管理工作；物业管理区域内物业共用部分的维修、养护适用和管理；物业管理区域内物业共用设施设备的维修、养护、运行和管理；本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施和附属物的维修、养护和管理；公用绿化、花木、建筑小品等的养护和管理；公共环境的清洁卫生、垃圾的收集，清运及雨、污水管道的疏通；车辆行驶、停放及经营管理；公共咨询维护、安全防范等事项的协助管理；配合和协助当地公安进行小区治安保卫，不含人身、财产保险保管责任；物业管理区域内业主、使用人装饰、装修物业的行为管理；物业及物业管理档案、资料管理；物业管理区域的日常安全巡查服务；物业管理区域内的巡视、检查、物业维修、更新费用的账务管理；供水、供电、供气、电信等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护时，进行必要的协调和管理；组织开展社区文化娱乐活动等。物业管理服务费收取标准：（1）A2、A5、A6别墅物业服务费按1.8元/月·平方米；（2）B1别墅物业服务费按1.3元/月·平方米；（3）D1、D2别墅物业服务费按1.3元/月·平方米；（4）E1、E2多层洋楼物业服务费按0.9元/月·平方米。公用水电费据实分摊。业主的物业管理费从入伙通知规定之日起收缴，如因嘉和置业公司原因导致物业逾期交付给业主，则管理费用由嘉和置业公司向原告支付。同年，两被告（甲方）亦与原告（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》再次就嘉和城住宅小区D、E地块前期物业管理相关权利义务进行了约定。2009年9月30日，被告钱伟清、黄志宁向嘉和置业公司购买广西壮族自治区南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城卢瓦尔河谷二区42栋06号房。2010年4月6日，两被告办理了离婚登记手续。嘉和置业公司于2010年10月接到黄志宁发出的《通知》，《通知》记载：“本人黄志宁，为贵公司兴宁区昆仑大道995号嘉和城卢瓦尔河谷二区42栋06号房的买受人之一。因与共同买受人钱伟清同志解除婚姻关系，特此通知贵公司，今后事关兴宁区昆仑大道995号嘉和城卢瓦尔河谷二区42栋06号房相关事宜（包括收房等）必须通知到我本人。如因贵公司未及时通知本人，而造成的损失或引起法律后果将由贵公司承担。”2011年1月15日，被告钱伟清与嘉和置业公司办理了涉案房屋的交接手续，并确认涉案房屋已于2011年1月1日交付。原告在涉案房屋交付之后，为两被告提供了清洁服务、绿化养护、设备及设施养护、安全防范等物业服务，并向供水、供电部门代缴了期间的公摊水电费及生活垃圾处理费。两被告未向原告缴纳2013年1月1日至2016年3月31日期间的物业管理费13068.9元,2012年12月1日至2016年3月31日期间的公摊电费855.8元、水费127.5元及二次加压电费314.4元。另查明，原告南宁嘉和物业服务有限公司于2005年6月8日成立，原名为“南宁嘉和物业管理有限公司”，其经营范围为物业管理服务壹级等,2009年9月15日变更为现名。本院认为，1、合同的性质和效力：原告与涉案房屋开发商嘉和置业公司的《嘉和城住宅小区D.E地块项目前期物业管理服务合同》属于前期物业服务合同性质，系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该合同对于作为业主的被告亦具有约束力，结合原告与两被告签订的《前期物业管理服务协议》也证实双方之间存在合法有效的物业服务合同关系，原、被告双方均应恪守合同约定、履行各自义务。2、合同的履行：（1）原告已依据上述前期物业服务合同的约定向被告提供了被告接收涉案房屋后的相关物业服务，并有相关证据予以证实，被告黄志宁抗辩其并未接收涉案房屋，被告钱伟清则抗辩原告帮助被告黄志宁占用涉案房屋，均否认接受了原告的物业服务。本院认为，虽然两被告已经于2010年4月6日离婚，但两人仍是涉案房屋购房合同及物业服务合同的当事人，在两被告之间未依法进行合同权利义务转让之前，两被告均不得单方排除对方或自己的合同权利和义务，亦不得以其两人之间的内部协议对抗第三人，因此案外人嘉和置业公司向钱伟清交付涉案房屋的行为合法有效，其效力亦及于黄志宁；而黄志宁与钱伟清之间就涉案房屋的实际使用权归属的争议，也属于两被告之间的内部纠纷，不能作为其未接受原告物业服务的抗辩事由，故本院对原告按约定向两被告提供了物业服务的事实予以确认。（2）原告主张两被告未向其缴纳物业管理费及水、电公摊费用、二次加压电费，并提供缴费通知单及相关计算依据予以证实，两被告对此并无异议，本院对两被告拖欠原告物业管理费及水、电公摊费用、二次加压电费的事实予以认定。3、违约责任：两被告拖欠2013年1月1日至2016年3月31日期间的物业管理费13068.9元,2012年12月1日至2016年3月31日期间的公摊电费855.8元、水费127.5元及二次加压电费314.4元。依据《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定及前期物业服务合同的约定，原告要求被告支付物业管理费13068元、公摊水电费及二次加压电费1297元，符合法律规定及合同约定，且未超出前述数额，本院予以支持。判决结果综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告钱伟清、黄志宁支付原告南宁嘉和物业服务有限公司2013年1月1日至2016年3月31日期间的物业管理费13068元；二、被告钱伟清、黄志宁支付原告南宁嘉和物业服务有限公司支付2012年12月1日至2016年3月31日期间的公摊电费、水费、二次加压电费共计1297元。案件受理费174元，由被告钱伟清、黄志宁负担。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费。逾期仍未预交上诉费又不提出免交、减交、缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  聂 凯人民陪审员  谭淑丹人民陪审员  周国萍二〇一六年十一月三日书 记 员  蔡建冰附法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。