青岛市崂山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）崂民二商初字第651号
原告河北银行股份有限公司青岛分行。
委托代理人万波，系山东德衡律师事务所律师。
委托代理人杨少平，系山东德衡律师事务所律师。
被告傅振瑞。
委托代理人黄绪晓，系山东文鸿律师事务所律师。
第三�傅振玉。
委托代理人蒲聪，系山东清泰律师事务所律师。
原告河北银行股份有限公司青岛分行（以下简称河北银行青岛分行）与被告傅振瑞、第三人傅振玉债权人撤销权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告河北银行青岛分行之委托代理人万波、杨少平、被告傅振瑞之委托代理人黄绪晓、第三人傅振玉之委托代理人蒲聪均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告河北银行青岛分行诉称，2012年12月4日，被告傅振瑞与第三人傅振玉签订《青岛市存量房买卖合同》（合同编号：104365），约定被告将位于崂山区香港东路128号3号楼1单元302户的房产以170万元人民币的价格出卖于第三人。同年12月5日，第三人缴纳全部房款170万元，并开具了购房发票。上述交易房屋，同地段不带阁楼同类房产价格为2万元／m2以上，而被告的该处房产面积为131.45m2，且顶带阁楼，即楼房实际使用面积达265m2，总价格至少应350万元人民币，但被告以170万的价格出卖于第三人，该价格远低于正常市场价值的70%。此外，第三人受让该房产存在恶意。首先，买卖双方都为青岛泰旭木业有限公司及青岛福兴塑料制品有限公司股东，第三人应知悉公司及被告欠付巨额债务及该房产交易属远低于市场价格的正常交易。再者，青岛泰旭木业有限公司及其法定代表人（即被告）自2012年11月开始在多家银行贷款出现欠息、逾期，债务合计逾5000万元。2012年12月，第三人以远低于市场价70%的价格从共同经营的公司股东，即被告处受让上述房产，其行为明显存在协助被告低价转移财产的故意。最后，被告与第三人属亲属关系。原告与被告傅振瑞、青岛泰旭木业有限公司等金融借款合同纠纷三案，业经青岛市市南区人民法院作出（2013）南民初字第81010号民事判决书（本金493万元）、（2013）南民初字第82023号民事判决书（本金467万元）、（2013）南民初字第82024号民事判决书（本金287.5万元），依据上述民事判决书，原告对被告傅振瑞享有巨额金融债权（本金1247.5万元及利息、诉讼费用）。上述判决生效后，原告已依法对被告傅振瑞、青岛泰旭木业有限公司等申请强制执行。根据《中华人民共和国合同法》第七十四条规定“债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为”及《合同法司法解释（二）》第十九条规定“对于合同法第七十四条规定的‘明显不合理的低价’，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价”及上述事实可知，被告与第三人双方以远低于市场正常价值70%的交易价格转让房产，严重损害原告合法债权，且第三人亦知悉该情形，故被告与第三人双方的交易行为应予撤销。为维护原告合法权益，现请求依法判令：1、撤销被告与第三人就位于崂山区香港东路128号3号楼1单元302户房产签订的《青岛市存量房买卖合同》；2、被告、第三人承担诉讼费用以及与本案有关的一切费用包括但不限于保全费、邮寄费、公告费等。
被告傅振瑞答辩称，1、原告所诉的被告与第三人之间存在房屋买卖关系、第三人系青岛泰旭木业有限公司的股东、被告与第三人系亲属关系以及原告与被告的借贷关系事实存在。2、除上述事实外，原告所诉的其他事实均不存在。
第三人傅振玉述称，同意被告的答辩意见。
原告提交证据及被告、第三人质证情况如下：
证据1：（1）存量房买卖合同，欲证明崂山区香港东路128号（即为双龙园地址）1号楼3单元302户房产于2012年9月6日销售成交价格为430万，该房产面积为145平方米，单价2.97万元／平方米。（2）各大网站公告房产出售价格，欲证明双龙园内131平方米左右的房产销售价格都在300万以上，房产单价都高于2万元／平方米。（3）房产中介公司房屋售价照片，欲证明双龙园周围的小区内面积为131平方米左右的房产销售价格在300万以上，房产单价都高于2.3万元／平方米。（4）房产中介工作人员视频等，欲证明双龙园3号楼3单元502户150平方米的房产，现在预售价格为350万，单价为2.3万元／平方米；房产中介链家地产位于双龙园小区马路对面不足150米。（5）双龙园物业诸经理及王会计录音，欲证明双龙园3号楼1单元302户的争议房产�身自带一层阁楼，阁楼面积亦为131平方米，且户主还加盖了一层，即302户总共为3层房产，总价格应在350万以上。综上，第一组证据证明争议房产正常市场价格应为350万元以上，被告以170万元价格转让，明显低于市场价格。
被告及第三人质证称：该组证据与本案的涉案房屋无直接的关联，无法证明涉案房屋的价格，不予质证。
证据2：执行异议书及交款证明、存量房买卖合同及房地产登记簿，欲证明2012年12月4日被告将争议房产以170万元价格转让给第三人傅振玉，房产在办理过户过程中被原告查封，目前房屋产权人仍为被告傅振瑞；起诉状、财产保全申请书及市南法院民事判决书各三份，欲证明2012年12月9日，原告就被告及其企业青岛泰旭木业有限公司欠款事项起诉至青岛市市南区人民法院，市南法院于2013年4月25日就上述欠款三案作出判决，该判决至今已生效，经法院确认欠款总额为12，778，936元，被告及其企业青岛泰旭木业有限公司对上述欠款承担连带还款责任；银行征信系统欠款情况，欲证明2012年12月至今，根据中国人民银行征信系统查询信息，被告及其企业在多家银行贷款出现欠息、欠款。综上，第二组证据证明被告为逃避债务而低价转让财产，存在主观恶意。
被告及第三人质证称：对第二组证据本身没有异议，但对该组证据的证明目的有异议，该组证据均能证明被告与第三人间存在房产买卖关系，且第三人向市南区人民法院提出执行异议，民事判决书等证据仅能证明被告及泰旭公司欠款的事实，但该几份证据相结合不能证明被告为逃避债务而恶意低价转让房产。
证据3、青岛泰旭木业有限公司及青岛福兴塑料制品有限公司工商登记资料，欲证明被告与第三人都为青岛泰旭木业有限公司及青岛福兴塑料制品有限公司的股东，第三人应当知道泰旭木业公司银行贷款逾期的事实，法定代表人傅振瑞，即本案被告对企业欠款承担连带责任事实，故其与被告签订低价转让房产的买卖合同存在主观恶意。
被告及第三人质证称：对第三组证据的本身没有异议，但对其证明目的有异议，该证据只能证明被告与第三人都是泰旭公司和青岛福兴塑料制品有限公司的股东，第三人不参与上述两公司的生产经营，也不担任任何职务，且上述两公司近几年一直没有召开过股东会，第三人根本不了解上述两公司的经营情况，该组证据不能证明第三人买卖房屋系恶意协助被告低价转让房产。
被告提交证据及原告质证情况如下：
证据1、与被告同住同一栋楼的2单元401户房主薛金芳竞拍购买房屋的发票一份（复印件），该证据证明2013年11月份薛金芳通过青岛金手槌拍卖有限公司以2069256元的价格竞拍所得，�被告房屋位于三楼，比薛金芳的楼层位置要差，以170万元的价格交易属于正常的价格，不存在以低于市场正常价格的70%的交易价格转让房产的情况，不构成以明显不合理的低价转让财产，不属于合同法第74条规定可撤销的情形。
原告质证称：该发票是复印件，对其真实性无法确定；对被告的主张，原告认为：1、发票中所载明的房屋是经过二次流拍成交，其房屋的价格远远低于房屋的实际价格；2、发票中载明的房屋是存在纠纷的，其房屋的价格远远低于房屋的市场价格；3、涉案房屋是三楼，而发票载明的房屋是四楼，因为房屋是多层，三楼的价格应明显高于四楼；4、该房屋的起拍价格是300万元以上。
被告对此解释称：原告忽视了涉案房屋所处的位置，临海房楼层越高价格越高，成交价格反映的是市场的需求，反映的是商品的实际价值，而商品的实际价值与评估�无关；青岛房市2013年的价格高于2012年，另外，原告所主张的430万元成交的房屋，是涉案房屋所在的小区的别墅。
针对被告的意见，原告称：被告所说的房产为别墅与事实不符，通过各大房屋销售网站及中介公司可知，别墅的价格均在千万元以上，此外别墅不存在几单元几户的陈述，该涉案房屋的位置充分说明该房屋为多层。另外1号楼与3号楼相邻其户型、外型相似。
第三人提交证据及原告质证情况如下：
证据1、申请回执一份，欲证明涉案房屋登记在第三人傅振玉名下。
原告质证称：根据物权法的规定，房产的最终权属应以房产登记簿为准，而非任何形式的回执，现房产登记簿的权利人是傅振瑞，而非第三人傅振玉，即便现该房产权属是傅振玉，其低价转让房产的行为仍然可以予以撤销。
证据2、转账凭证及缴税发票，欲证明第三人购买被告房屋的付款情况�其中131万元是通过银行转账方式支付的，且第三人缴纳了相应的税费，说明房屋权属已经发生转移。
原告质证称：该证据显示的131万元的转账时间为2012年12月7日，应是在法院将涉案房产查封后转账的；对2012年12月5日出具的发票真实性无异议，该发票仅能证明其已经缴纳契税，而不能证明已履行合同项下的合同义务，契税的缴纳仅是房产过户的步骤之一而非房屋转移的证明，房产证才是权属转移的唯一证明。
经审理查明，被告傅振瑞与第三人傅振玉系亲兄弟。2012年12月4日，傅振瑞与傅振玉签订《青岛市存量房买卖合同》，双方约定由傅振玉（合同中为乙方）受让傅振瑞（合同中为甲方）自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，房屋坐落于崂山区香港东路128号3号楼1单元302户，房屋建筑面积为131.45平方米，房屋转让价款为人民币170万元，在2013年1月15日前双方�同向青岛市崂山区房地产交易中心申请办理转让过户手续。关于170万元房款的交付情况，本案第一次开庭审理时被告及第三人主张第三人于2012年12月1日即已付清全部款项170万元，其中现金为39万元，被告于当天出具了39万元的收条，另外通过银行转账131万元，发票是2012年12月5日出具的。
针对银行转账的131万元，原告提交其查询的活期存款银行账户明细及银行卡历史交易明细一宗，该组证据显示：2012年12月7日下午，傅文质将50万元的现金通过农商行打入赵永平的银行账户，之后赵永平将该款打入傅振玉名下账户，再之后张坤于当天下午15点13分将70万元支付至赵永平名下账户，赵永平于15点17分将该70万元打给傅振玉账户，即赵永平于当天下午共计打给傅振玉120万元；之后傅振玉于15点27分将131万元购房款打给傅振瑞，傅振瑞于15点31分将131万元支付于傅文质，傅文质于15点37分将131万元又打回张坤银行账户内；傅文质系被告傅振瑞的女儿，张坤是傅振瑞所在的企业青岛泰旭木业有限公司的会计，傅振瑞为该企业的法人。通过上述证据及事实，可以认定第三人傅振玉用于支付房屋的131万元的购房款其中120万元来自于房屋出售方被告傅振瑞的女儿，而且所有的交易行为都是在12月7日的下午进行，故被告与第三人的虚假交易非常明显。对于该组证据，被告质证后称：当时是因为第三人支付首笔房款39万元之后，剩余的131万元第三人一时无法凑齐，便与被告商量先借款支付再由被告归还，以避免未付清房款给过户造成障碍，实际款项第三人在此后分期支付被告，被告同意了上面的意见，于是第三人借款打至被告的账户，被告收到后又按照第三人的要求将该款打到了傅文质的账户，该款项的支付方式只是为了避免在房产部门办理过户手续时�成障碍而进行的，没有其他的目的。第三人质证后称：原告提交的该组证据及相关人员的关系均是真实的，第三人没有异议，但该证据不能证明原告的主张。首先，原告主张其于2012年12月7日上午查封涉案房屋，但没有证据证明其将查封的情况告知了被告或第三人，第三人如果知道该情况，也不可能再打钱给被告；其次，如何转账支付房款是被告与第三人之间的事情，与任何人都没有关系，假如真的像原告所说是虚假交易的话，那么，被告与第三人就会用一种原告不可能查到的方式，不可能留下任何把柄来让原告抓住，因此，正因为被告与第三人之间是真实的交易，才不会设防。再次，2012年12月5日，双方到崂山区房产交易中心办理过户手续时，被告知申请登记后三到五日可拿房产证，本来第三人与被告商量分批分期付款，但为了在拿房产证时不出意外，决定先走个帐，被告也同意。由于第三人一下子拿不出那么多钱，就找亲戚赵永平临时帮忙通融，又怕赵永平担心，就通过侄女傅文质出面跟赵永平（是傅文质的小叔子）说明只是临时过个帐，之后马上转给他。这样，赵永平就放心了，并把钱打到第三人账户。第三人后来才知道，赵永平当时账上也没有钱，是找张坤帮忙解决的。走完帐后，就让傅文质给张坤转了回去，仅凭这个问题不能认定被告与第三人是虚假交易。
另查明，2012年12月，本案原告河北银行青岛分行以傅振瑞、李卓萍为被告起诉至青岛市市南区人民法院，案由为金融借款合同纠纷。青岛市市南区人民法院经审理后于2013年4月25日作出（2013）南民初字第82023号民事判决书，判决如下：一、解除原告河北银行股份有限公司青岛分行与被告傅振瑞签订的编号为“DK120922000002号”《个人借款合同》（该合同签订于2012年9月22日）、编号为“DY120922000034”《抵押合同》；二、解除原告河北银行股份有限公司青岛分行与被告李卓萍签订的编号为“BZ120922000035号”《保证合同》；三、被告傅振瑞于本判决生效之日起十日内偿还原告河北银行股份有限公司青岛分行截止至2013年4月12日借款本金4669137.72元，利息19688.2元；四、被告傅振瑞于本判决生效之日起十日内支付原告河北银行股份有限公司青岛分行自2013年4月13日起至本判决生效之日止按合同约定的标准计算4669137.72元产生的利息；五、被告傅振瑞于本判决生效之日起十日内支付原告河北银行股份有限公司青岛分行律师代理费199200元；六、被告李卓萍就被告傅振瑞的上述第三项、第四项、第五项债务的履行向原告河北银行股份有限公司青岛分行承担连带清偿责任；七、原告河北银行股份有限公司青岛分行就被告傅振瑞设立抵押物座落于青岛�市南区香港中路52号6A1户房屋以拍卖、变卖的方式所得价款对上述第三项、第四项、第五项的履行享有优先受偿权。2012年12月，本案原告河北银行青岛分行以傅文质、傅振瑞、李卓萍为被告起诉至青岛市市南区人民法院，案由为金融借款合同纠纷。青岛市市南区人民法院经审理后于2013年4月25日作出（2013）南民初字第82024号民事判决书，判决如下：一、解除原告河北银行股份有限公司青岛分行与被告傅文质签订的编号为“DK120922000003号”《个人借款合同》；二、解除原告河北银行股份有限公司青岛分行与被告傅振瑞签订的编号为“DY120922000038号”《抵押合同》；编号为“BZ120922000039号”《保证合同》（该合同签订于2012年9月22日）；三、被告傅文质于本判决生效之日起十日内偿还原告河北银行股份有限公司青岛分行截止至2013年4月12日借款本金2875000元，利息13493.33元；四�被告傅文质于本判决生效之日起十日内支付原告河北银行股份有限公司青岛分行自2012年4月13日起至本判决生效之日止按合同约定的标准计算2875000元产生的利息；五、被告傅文质于本判决生效之日起十日内支付原告河北银行股份有限公司青岛分行律师代理费127400元；六、被告傅振瑞就被告傅文质的上述第三项、第四项、第五项债务的履行向原告河北银行股份有限公司青岛分行承担连带清偿责任；七、原告河北银行股份有限公司青岛分行就被告傅振瑞设立抵押物座落于青岛市市南区香港中路52号6层B1、C1、C3户房屋以拍卖、变卖的方式所得价款对上述第三项、第四项、第五项的履行享有优先受偿权；八、驳回原告河北银行股份有限公司青岛分行对被告李卓萍的诉讼请求。2012年12月，本案原告河北银行青岛分行以青岛泰旭木业有限公司、青岛宏丰集团建材有限公司、青岛福兴塑料制品有限公司、傅振瑞、李卓萍为被告起诉至青岛市市南区人民法院，案由为金融借款合同纠纷。青岛市市南区人民法院经审理后于2013年4月25日作出（2013）南民初字第81010号民事判决书，判决如下：一、被告青岛泰旭木业有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告河北银行股份有限公司青岛分行截止至2013年4月12日的借款本息合计5061758.55元；二、被告青岛泰旭木业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告河北银行股份有限公司青岛分行自2013年4月13日起至本判决生效之日止按合同约定的标准（按日万分之五标准）计算本金4927839.58元产生的利息；三、被告青岛泰旭木业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告河北银行股份有限公司青岛分行律师代理费212400元；四、被告青岛泰旭木业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告河北银行股份有限公�青岛分行邮寄费75元；五、被告青岛宏丰集团建材有限公司、被告青岛福兴塑料制品有限公司、被告傅振瑞、被告李卓萍就被告青岛泰旭木业有限公司的上述第一项、第二项、第三项、第四项债务的履行向原告河北银行股份有限公司青岛分行承担连带清偿责任；六、原告河北银行股份有限公司青岛分行就被告青岛泰旭木业有限公司设定的质押财产（被告自2012年2月28日起2年内产生的到期以及实现的所有应收账款）以拍卖、变卖方式所得价款对上述第一项、第二项、第三项、第四项债务的履行享有优先受偿权；七、原告河北银行股份有限公司青岛分行就被告青岛福兴塑料制品有限公司设定的质押财产（被告自2012年12月5日起2年内产生的到期以及实现的所有应收账款）以拍卖、变卖方式所得价款对上述第一项、第二项、第三项、第四项债务的履行享有优先受偿权。上述案件审理过程中，河北银行青岛分行申请财产保全，青岛市市南区人民法院根据原告的申请于2012年12月7日上午查封了傅振瑞名下位于崂山区香港东路128号3号楼1单元302户的房屋。上述判决现均已生效，被告傅振瑞并未按照判决确定的义务履行还款责任。
再查明，被告傅振瑞系青岛泰旭木业有限公司的法定代表人，且系该公司的股东，第三人傅振玉同为该公司的股东，张坤系该公司的会计；同时，青岛泰旭木业有限公司、被告傅振瑞、第三人傅振玉均为青岛福兴塑料制品有限公司的股东。
以上事实，有双方提交的上述证据及本院法庭审理笔录和当事人的陈述记录在案，可以采信。
本院认为，我国《合同法》第七十四条规定，因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为；债务人以明显不合理的低价转�财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。具体到本案，首先，根据原告提交的民事起诉状、青岛市市南区人民法院业已生效的（2013）南民初字第82023号、82024号、81010号民事判决书等证据，足以认定被告傅振瑞欠原告河北银行青岛分行借款没有偿还的事实，且欠款数额巨大，在此情形下被告将其名下房产低价转让，必然会对作为债权人的原告造成损害。第二，被告傅振瑞与第三人傅振玉同为青岛泰旭木业有限公司和青岛福兴塑料制品有限公司的股东，被告同时还是青岛泰旭木业有限公司的法定代表人，根据青岛市市南区人民法院（2013）南民初字第82023号、82024号、81010号民事判决书，青岛泰旭木业有限公司也欠原告借款本息500余万元没有偿还，且傅振瑞、青岛福兴塑料制品有限公司对此还款义务还承担连带责任，故足以认定第三人傅振玉对被告傅振瑞向原告负巨额债务的事实是完全知晓的，在此情形下，其仍然与被告签订《青岛市存量房买卖合同》以购买被告的房屋，符合《合同法》第七十四条规定的“受让人知道该情形的”要件。另外，两人签订的《青岛市存量房买卖合同》第一条约定“甲乙双方通过青岛大地众泰投资咨询有限公司居间介绍”，因被告与第三人系亲兄弟，二人之间如确需进行房屋买卖交易完全可以自主进行，完全没有必要通过中介公司居间介绍来促成交易的完成，两人的行为明显不符合常理。第三，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条规定，对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价�结合其他相关因素综合考虑予以确认，转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。本案被告与第三人就涉案房屋约定的房屋买卖价款为人民币170万元，而根据原告提交的涉案房屋所在小区其他房屋的买卖合同及房产中介出售价格公告等证据，可以认定2012年12月该小区房屋价格均在每平方米2万元以上，也就是说，被告与第三人约定的房屋交易价格不仅明显低于市场交易价格，且明显低于市场交易价格的70%，即足以认定被告系低价转让其名下房产。对被告提交的竞拍购买房屋发票，因该发票为复印件，且并未载明房屋的面积等具体信息，故对该证据本院不予采信。第四，关于房款的支付，被告及第三人均主张第三人于2012年12月1日即已付清全部款项170万元，其中现金为39万元，通过银行转账131万元。本院认为�关于39万元的房款支付，第三人未提交诸如银行取款凭证等证据；关于转账支付的131万元，根据原告提交的活期存款银行账户明细及银行卡历史交易明细等证据，可以认定第三人傅振玉并未实际向被告傅振瑞支付房款131万元，只是于2012年12月7日下午通过一系列银行转账来形成支付131万元房款的表象，被告及第三人对该一系列银行转账的解释也明显不符合常理，同时，当日上午青岛市市南区人民法院即依法查封了涉案房屋，而第三人也未提交其他充分证据证明其已经实际向被告支付了上述购房款。
综上所述，被告傅振瑞作为债务人以明显不合理的低价签订买卖合同转让其名下房产给第三人傅振玉，给作为债权人的原告造成损害，甚至就该不合理的低价第三人也无充分证据证明其真实履行了付款义务，因此，现原告要求撤销被告与第三人签订的《青岛市存量房买卖合同》，其理由正当，于法有据，本院予以支持。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第七十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条之规定，判决如下：
撤销被告傅振瑞与第三人傅振玉于2012年12月4日就青岛市崂山区香港东路128号3号楼1单元302户房屋签订的《青岛市存量房买卖合同》。
案件受理费20100元，由被告承担（此款原告已预交，由被告于本判决生效后10日内直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 王 鹏
人民陪审员 李巨光
人民陪审员 何新庚
二〇一四年四月八日
书 记 员 韩彦青