浙江省苍南县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0327民初3930号
原告：陈建国，男，1985年9月25日出生，汉族，住苍南县。
委托诉讼代理人：陈雪芳，浙江思勤律师事务所律师。
被告：平阳县金桥房地产开发公司，统一社会信用代码91330326704360012Y，住所地平阳县昆阳镇九洲大厦B幢401室。
法定代表人：陈志英，董事长。
委托诉讼代理人：陈海滨，女，平阳县金桥房地产开发公司员工。
原告陈建国诉被告平阳县金桥房地产开发公司（以下简称金桥公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月2日立案。被告金桥公司在答辩期间内即于2017年6月20日提出管辖权异议，本院经审查，于同年7月5日作出民事裁定，驳回被告金桥公司对本案管辖权提出的异议。被告金桥公司不服该裁定，在法定期限内提起上诉。温州市中级人民法院受理后，经审理于2017年9月4日作出民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。2017年10月20日，本院依法适用简易程序公开开庭审理了本案。原告陈建国及其委托诉讼代理人陈雪芳，被告金桥公司委托代理人陈海滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈建国向本院提出诉讼请求：一、判令被告金桥公司退还原告因购房支出的各项费用364771.65元并赔偿原告利息损失（以364771.65元为基数，自2014年11月19日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至法院确定还款之日止）；二、判令被告向原告支付违约金32854.23元；三、原告偿还浦发银行的借款813143.94元及利息、复利（以2015温苍商初字第2744号民事判决书确定的金额为准）由被告偿付给原告。事实和理由：2013年11月13日，原、被告签订了《商品房买卖合同》。合同约定原告向被告购买坐落于苍南县商品房。原告于合同签订后支付首付款256141元，另向浦发银行办理了按揭贷款830000元，并交付给被告，至此，原告履行了全部付款义务。合同同时约定被告应于2014年6月30日前将符合下列各项条件的商品房交付给原告。因被告未按约交付商品房，根据合同第十条约定，被告逾期90日交付商品房的，原告有权解除合同，被告应当在原告解除合同通知到达之日起30日内退还原告已付购房款，并按原告累计已付购房款的3%向原告支付违约金。为此，原告于2014年10月19日向被告送达合同解除通知书，后苍南县人民法院判决确认原、被告签订的商品房买卖合同于2014年10月19日解除。由于被告违约，导致合同被解除，故被告应按约于合同解除后30日内返还原告因购房而支出的各项费用364771.65元（即首付款256141元和偿还银行按揭贷款108630.65），并赔偿原告自2014年11月19日起的利息损失及违约金。同时，因被告迟迟未返还原告购房款，原告于2015年7月开始停付银行贷款，致使浦发银行向法院起诉要求原告偿还贷款。事后，苍南县法院作出民事判决书，判令原告偿还浦发银行借款813143.94元及利息。鉴于涉案按揭贷款拖欠系被告不依约返还原告购房款所致，故应由被告承担赔付责任。据此，原告请求判准上述请求。
被告金桥公司答辩称：一、被告对原、被告签订涉案合同、原告已支付购房款和涉案合同已解除的事实没有异议。二、原告办理退房及手续后，被告才能将已付购房款退还给原告。根据涉案合同第十一条约定，买受人退房的，买受人办理退房及手续后60日内将买受人已付款退还给买受人，但原告一直未办理上述退房及手续，故原告存在违约，被告不需要承担责任。三、原告在前次诉讼中没有主张违约金，在本次诉讼中才主张违约金，距离交房日期即2014年6月30日已超过两年，故原告主张违约金已超过诉讼时效期间。四、原告作为借款人擅自停止偿还按揭贷款，且未及时履行合同解除后退房相关手续，可见逾期还贷系原告故意造成的，相关责任应由原告自负。
原告陈建国围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。因被告对原告提交的证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。结合当事人陈述，本院认定事实如下：金桥公司以出让方式取得坐落于苍南县地块的建设用地使用权，经批准在上述地块开发建设“华泰大厦”（建设项目名称）商品房。该商品房建设工程规划许可证号为330327201005004，施工许可证号为33032720110712021，预售许可证号为苍房售许字（2012）第013号。2013年8月8日，陈建国作为买受人与金桥公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份。合同第一、三条约定：陈建国向金桥公司购买华泰大厦402号商品房一间。第五条约定：该商品房按建筑面积计算，单价为每平方米8550元，总金额为1186141元。第七条约定：买受人应于2013年8月8日前付清首付款356141元，剩余购房款830000元通过银行贷款或公积金贷款的方式予以支付，并应在接到出卖人通知期限内向银行或公积金中心提交完备的贷款申请资料，签妥办理按揭贷款手续须由买受人签署的合同及其他全部文件，缴纳办理按揭贷款所需的费用。第九条约定：出卖人应当在2014年6月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路、排污等，具备商品房正常使用的基本条件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。第十条约定：出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的3%向买受人支付违约金。合同签订前（含当日），陈建国支付了首付款256141元，金桥公司同意减免购房首付款100000元。2013年9月17日，陈建国通过向上海浦东发展银行股份有限公司温州苍南支行按揭贷款形式向金桥公司支付剩余购房款830000元。因金桥公司未按约交房，陈建国于2014年10月19日向金桥公司送达了解除合同通知函，要求解除涉案商品房买卖合同，同时要求金桥公司退还购房款及承担违约责任。2015年2月9日，陈建国对金桥公司提起诉讼，要求解除涉案合同并偿还购房款及违约金，本院经审理认定金桥公司截止2014年10月19日，逾期交房已超过90日，涉案合同解除条件已成就，故判决确认陈建国与金桥公司于2013年8月8日签订的《商品房买卖合同》于2014年10月19日解除。该判决于2016年4月7日生效。另查明，2013年9月2日，陈建国与上海浦东发展银行股份有限公司温州苍南支行签订了《个人购房担保借款合同》，约定陈建国向上海浦东发展银行股份有限公司温州苍南支行贷款830000元，贷款期限自借款实际发生日起至2043年9月2日止，贷款以等额本息方式按月支付，借期内贷款实行浮动利率，按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率执行，按年调整，合同签订时贷款年利率为6.55%，2015年1月1日，中国人民银行公布的5年以上贷款基准利率为6.15%，2016年1月1日，中国人民银行公布的5年以上贷款基准利率为4.9%。借款合同签订，上海浦东发展银行股份有限公司温州苍南支行于2013年9月17日依约发放贷款，陈建国截止2015年7月10日共偿还借款本金16856.06元及利息91774.59元，此后贷款本息均未偿还。为此，上海浦东发展银行股份有限公司温州苍南支行于2015年9月10日对陈建国提起诉讼。本院经审理，判决陈建国于判决生效后十日内偿还上海浦东发展银行股份有限公司温州苍南支行借款本金813143.94元及利息（自2015年7月11日起按年利率6.15%计算至2015年12月31日止；自2016年1月1日起按年利率4.9%计算至判决确定履行之日止；利息以813143.94元为计算基数）、复利等。该判决已生效并在强制执行中。
本院认为：纵观原告的诉讼请求，其实质为请求判令被告退还原告全部购房款1086141元并赔偿原告损失（含逾期交房违约金）。原、被告之间就涉案商品房所签订的《商品房买卖合同》，系原、被告真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应全面履行合同义务。金桥公司因在2014年10月19日前逾期交房已超过90日，合同解除条件已成就，被本院判决确认涉案合同于2014年10月19日解除，原告要求金桥公司退还购房款1086141元，符合涉案合同第十条约定，本院予以支持。关于原告损失问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定，当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。该条款表明违约方对守约方赔偿以守约方实际损失为限。本案中，原、被告签订的合同中虽明确约定逾期交房90天导致合同解除的违约金按原告已付购房款3﹪支付，但结合被告长期占有、使用原告所有的资金给原告造成相应损失、原告向上海浦东发展银行股份有限公司温州苍南支行贷款及贷款年利率为中国人民银行同期同档次贷款基准利率等事实，该违约金约定标准明显低于给原告造成的合理损失，应当依法予以调整。综合考虑原告实际损失、合同的履行情况、当事人预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定被告赔偿原告合理损失如下：以256141元为基数，自2013年8月8日起按年利率6.55%计算至2014年12月31日止，自2015年1月1日起按年利率6.15%计算至2015年7月10日止；以830000元为基数，自2013年9月17日至2015年7月10日止的损失为91774.59元；以1086141为基数，自2015年7月11日起按年利率6.15%计算至2015年12月31日止，自2016年1月1日起按年利率4.9%计算至判决确定履行之日止。至于复利损失，因系原告擅自停止还贷造成的，应由原告自行承担，故对原告相应的诉讼请求，本院不予以支持。涉案合同第十一条对买受人因规划设计变更选择退房进行约定，并非对逾期交房违约责任进行约定，故被告以涉案合同第十一条约定为由拒绝承担逾期交房违约责任，依据不足，本院不予采纳。根据涉案合同约定，原告分别于2015年2月9日、2017年5月2日起诉要求被告支付违约金并赔偿损失等，距离交房期限届满日并未超过三年，故被告主张原告违约金请求超过诉讼时效期间，于法无据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条的规定，判决如下：
一、平阳县金桥房地产开发公司于本判决生效后十日内偿付陈建国购房款1086141元及损失（以256141元为基数，自2013年8月8日起按年利率6.55%计算至2014年12月31日止，自2015年1月1日起按年利率6.15%计算至2015年7月10日止；以830000元为基数，自2013年9月17日至2015年7月10日止的损失为91774.59元；以1086141为基数，自2015年7月11日起按年利率6.15%计算至2015年12月31日止，自2016年1月1日起按年利率4.9%计算至判决确定履行之日止）；
二、驳回陈建国的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费17120元，减半收取计8560元，由陈建国负担701元，平阳县金桥房地产开发公司负担7859元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审 判 员 黄兆针
二〇一七年十月二十五日
代书记员 黄瑶瑶
相关法律条文链接：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额外的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
附件：苍南县人民法院民事裁判后续释明。
一、对不具有强制执行内容的裁判文书：
1、裁判文书系确权判决的，确认的权利自判决生效时即具有法律效力，无需申请本院强制执行；
2、裁判文书系撤销或解除合同判决的，无需申请执行即具有法律效力，合同撤销或解除后相关财产权益纠纷未一并处理的，可另行起诉；
3、裁判文书准予离婚判决的，双方当事人在判决正式生效前不得与他人另行结婚；
二、对具有强制执行内容的裁判文书：
4、负有义务的一方当事人拒不履行或迟延履行裁判文书主文确定内容的，享有权利的另一方当事人应当在判决确定的义务履行之日起二年内向本院申请执行；申请执行的应提交强制执行申请书、申请人身份证明、裁判文书及生效证明（由原案件经办人出具）。
三、对裁判文书内容不能完全理解或有误解等情况的，可向经办法官咨询，由经办法官负责解答释疑。
四、本院作出裁判后，各方当事人有和解意愿的，可自行和解或在执行程序中申请法院执行和解。
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