上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）嘉民三（民）初字第1179号
原告（反诉被告）龚百锦。
委托代理人顾剑栋，上海剑栋律师事务所律师。
委托代理人苗润，上海剑栋律师事务所律师。
被告（反诉原告）龚燕。
委托代理人龚某某。
委托代理人白青昕，上海市申房律师事务所律师。
原告（反诉被告）龚百锦与被告（反诉原告）龚燕房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，先依照简易程序审理，后依法转为普通程序公开开庭审理。原告（反诉被告）龚百锦及其委托代理人苗润、被告（反诉原告）的委托代理人龚某某、白青昕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告是上海市嘉定区鹤霞路XXX弄XXX号XXX室动迁安置房屋的权利人。被告系原告大哥之女。原告常年体弱多病、曾患XXX疾病，妻子一直是精神病患者。因原告的大哥承诺在之后的生活中对原告夫妻进行长期扶养照顾，原告才将上述房产远低于市场价价格出售给被告。原告与被告在2011年签订了房屋买卖合同。但合同签订后，被告严重违约，至今未付清合同价款，而且最为关键的是当时签订房屋买卖合同的目的未实现，也就是被告的父亲即原告的大哥在今后的生活中对原告夫妻进行长期扶养、照顾的义务未实际履行。这导致原告妻子无故被车子撞到身亡，原告长期住院、就医，生活起居无人照料。原告无奈，诉请：判令立即解除原、被告签订的房屋买卖合同。
被告辩称，不同意原告的诉讼请求。1、原告认为合同是附条件的，房屋买卖合同应当按照书面形式约定权利义务，但原告无任何证据证明原、被告之间存在被告父亲照顾原告的义务。2、被告父亲已经77岁的高龄，承诺照顾原告的日常起居也不符合常理。原告在签订房屋买卖合同时是完全民事行为能力人，通过庭审也可以看出原告日常生活基本可以自理。原告一直声称被告利用了原告，但是通过司法鉴定意见书可以看出，原告系完全民事行为能力人。3、被告按约支付原告房款56万元，尾款19万元也愿意在过户时一并支付。原告原本要求被告一次性付款，但被告一次性付不出，因此还额外给了原告1.45万元的利息。现被告已经履行了付款义务，合同应当继续履行。4、关于53万银行卡为何在被告父亲处的问题。因为系争房屋是动迁房还没有满三年，被告不放心，所以被告的父亲就将原告的53万的银行卡拿来自己保管，原告也同意的。当时被告的父亲仅仅持有原告的银行卡，并没有使用或者收益。被告父亲在帮助原告购买理财产品后也将收益8000元给了原告。原告挂失银行卡是在被告父亲不知情的情况下，其实被告父亲是同意将银行卡还给原告的。对于53万的银行卡，原告也有密码，被告仅仅支取了2000多元用于支付物业费，因为房屋还没有过户给被告，故物业费应当由原告承担。原告可以将银行卡随时挂失，故应当视为被告已经将该笔款项交付原告。基于上述理由，被告不同意原告诉请，并提出反诉：1、判令反诉被告继续履行反诉原告与反诉被告在2011年12月20日签订的《房屋买卖合同》；2、判令反诉被告将上海市嘉定区鹤霞路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户至原告名下。
原告针对被告反诉辩称，被告父亲未履行照顾原告的义务，原告订立合同的目的未实现。被告根本没有履行53万元的付款义务，53万元的银行卡一直在被告父亲的实际控制下。原告将该卡片于2013年7月挂失后才拿到53万元钱。如果法院认定合同有效的话，原告愿意支付违约金将合同解除。但违约金过高，请法院调整。
经审理查明，2011年12月20日，原、被告签订房屋买卖合同一份，约定原告将其所有的位于上海市嘉定区鹤霞路XXX弄XXX号XXX室的动迁安置房出售给被告，出售总价为75万元，建筑面积为80.13平方米；被告于2011年12月20日向原告交付3万元作为定金，视作被告向原告交付的首付款；被告于2012年5月28日前向原告交付购房款53万元；在动迁房交易限制期满后，双方共同到所属房地产交易部门办理过户手续当天，被告向原告交付购房尾款15万元；被告向原告交付上述定金后、该房屋过户给被告或其指定人前，该房屋由被告全权处分，原告不得再对该房屋进行任何权利上的处分；本合同自买卖双方签字之后发生法律效力，任何一方不得以任何理由、以任何方式要求增加或者减少双方约定的房屋总价款；如原告要求提高房屋出卖总价、要求被告增加房价款或主张解除合同不予过户的，视为原告严重违约，被告有权终止履行合同，原告须退还被告已付购房款及利息（按同期人民银行贷款基准利率的三倍计算利息），并按照总购房款30%作为违约金赔偿被告；如被告要求降低该房屋出卖总价、要求原告减少购房价款或主张解除合同不予过户的，视为被告严重违约，原告有权终止履行本合同，被告须按总购房款的30%作为违约金赔偿原告，被告已付购房款可作为部分或全部违约金赔偿；本合同签订后两日内，原告将房屋交付给被告使用；在双方交割房款房屋后，原告将该房屋维修基金赠送给被告；物业管理费和公用事业费由双方协议解决。原、被告还对双方的其他权利义务进行了约定。该合同的补充条款约定，被告应于2012年11月付清4万元房款，至此被告已付款为53万元＋3万定金＋4万元=60万元；2013年至交易中心过户时被告付清尾款15万元。上述房屋买卖合同签订后，原告收到被告支付的定金3万元。2012年5月28日，原告向被告出具了53万元房款的收据。2012年5月29日，原告名下尾号为7634的交通银行卡收到53万元。该银行卡原告委托被告父亲龚伯坚代为保管。被告父亲龚伯坚在保管期间，用53万元购买了理财产品。2012年11月15日，原、被告签订《补充修改协议》，约定为防范风险，原合同定于2012年11月付清4万元房款，现经原告同意推迟到2013年年底和尾款15万元一起付清；年利率按照国家同期利息结息，特此补充，双方承诺合同的严肃性及有效性。
另查明，1、2010年10月23日，原告与有关动迁部门签订房屋拆迁补偿安置协议一份，协议约定原告获得上海市嘉定区鹤霞路XXX弄XXX号XXX室房屋一套，该房屋单价7180元，总价575333.40元。该安置房屋与货币补偿总额的差价为150053.24元，由拆迁人支付。2、2012年5月29日至2013年7月15日，原告尾号为7634的交通银行卡中，53万元本金共产生利息及分红款合计19592.60元，在此期间，被告父亲龚伯坚总共从该银行卡中提取利息及分红款19000元。2012年11月15日，被告父亲将53万元的利息及分红款8000元交付给了原告。2013年7月21日，原告就尾号为7634的交通银行卡申请办理挂失领卡手续并重新设置了密码。原告补办卡后，仍继续持有理财产品，截至2013年9月28日卡上余额为539573.78元。3、庭审中，原告陈述为了便于被告父亲对其照顾，其于2010年11月在浦东高桥被告居住的小区内租房屋居住，原告搬过去后在被告父亲那里吃了一个星期的饭，之后就自己生活，被告父亲只是偶尔帮原告买买东西。原告在高桥租房半年左右，又在高桥购买了一套房屋，该房屋距离被告父亲居住的小区不远，有公交车可到达。
审理中，因原告的家人提出原告有精神病史，要求对原告2011年12月签订房屋买卖合同时及2013年9月提起诉讼时的民事行为能力进行鉴定，后因原告无法提供其在2011年12月前后、2013年9月前后分别在精神病专科医院就诊详细病历资料，鉴定机构于2014年1月22日作出了退案处理。2014年3月31日，原告又申请对其目前的民事行为能力进行司法鉴定。2014年4月28日，华东政法大学司法鉴定中心出具鉴定意见书，结论为：1、被鉴定人龚百锦以往曾有精神异常史，目前未见明显精神异常。2、被鉴定人龚百锦对本案具有完全民事行为能力。
以上事实有房屋买卖合同、拆迁补偿安置协议、房地产登记簿、交通银行卡账户明细、收条、补充协议、银行卡挂失记录等证据、法院调查笔录以及当事人当庭陈述为证，事实清楚、证据充分，依法予以认定。
本院认为，根据鉴定结论，原告对本案具有完全民事行为能力，目前无证据证明原告签订房屋买卖合同时的民事行为能力有欠缺，故应当认定原告与被告签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。本案存在以下三个争议焦点：1、原、被告签订的房屋买卖合同是否附有被告父亲照顾原告的条件？2、53万元银行卡由被告父亲保管，是否能够视为被告53万元房款已经支付？3、若合同所附条件不存在，合同应当继续履行还是应当解除？
关于争议焦点1，当事人对其主张有义务提供证据。原告主张涉案的房屋买卖合同是附条件的，即附有被告父亲对原告进行长期照顾、扶养的义务。现房屋买卖合同中对于合同所附义务并未进行约定，原告称该条件为其与被告口头约定，被告对此予以否认。原告又未提供其他证据证明其与被告对合同所附条件有过约定。原告认为其与被告签订房屋买卖合同的主要目的是为得到被告父亲的照顾，合同签订后，因被告父亲未履行照顾义务，导致原告合同目的未实现，故要求解除合同。根据原告的庭审陈述，原告于2010年11月份在位于浦东高桥的被告父亲居住地点附近租房居住，半年后又在高桥买房居住。原告搬至高桥后，被告父亲仅仅让原告在其家里吃了一个星期的饭后，就对原告不再照顾。原、被告的房屋买卖合同在2011年11月20日签订，既然原告在高桥居住的一年时间里，被告父亲都未对其进行很好的照顾，原告却仍然相信被告父亲会继续履行照顾、扶养的义务，并以此为条件，将涉案房屋以优惠的价格出售给被告，这显然不合常理。无论从证据角度还是从一般常理判断，均无法认定本案的房屋买卖合同是附有原告所述条件的合同。
关于争议焦点2，关于53万元房款是否视为被告已经支付原告，原告主张由于银行卡一直由被告父亲保管，故应当认定被告并未付款。根据被告提供的证据，2012年5月29日，原告交通银行卡账户通过卡卡转账转入53万元。原告于2012年5月28日向被告出具了53万元房款收据，庭审中，原告自述银行卡办好后，被告父亲说交由其保管，原告就交给了被告父亲。自2012年5月28日至今，原告并未向被告主张过支付53万元房款。在原告将银行卡进行挂失前，也未有证据显示原告向被告父亲提出过返还银行卡的要求。2012年11月15日，被告父亲代原告将53万元房款购买理财产品所得收益8000元交给原告，原告签字确认，且未提出异议，应视为原告默许被告父亲购买理财产品。从该银行卡的账户明细中可以看出，53万元虽然被被告父亲用于购买理财产品，但53万元的本金并未减少，而且还产生了一定的收益。综合本案事实，应当认定在被告支付53万元房款后，原告将存有53万元的交通银行卡委托被告父亲代为保管。至于被告父亲是否将53万元房款产生的利息及收益完全交付给原告，是原告与被告父亲之间基于委托保管建立的法律关系，在本案中不作处理。
关于争议焦点3，合同应当继续履行还是应当解除？被告按照合同约定，履行了付款义务，至今已经支付房款56万，剩余19万元尾款依照合同约定，应当在办理过户手续时支付。原告主张因合同所附条件未成就、被告53万元房款未支付，故合同应当解除的观点不能成立。此外，原告表示愿意支付违约金而将合同解除，但双方合同中并未约定该种解除条件，而是约定在原告违约的情形下，被告有权解除合同。现被告要求继续履行合同、办理过户手续，显然被告不选择解除合同，故原告该主张也不能得到法院支持。被告反诉要求原告继续履行并办理过户手续，由于目前动迁安置房过户的限制条件已经消除，故被告该请求本院予以支持。同时，被告应当按照合同约定支付原告剩余房款，并按照补充协议约定支付40000元房款的利息。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：
一、原告龚百锦、被告龚燕于2011年12月20日签订的《房屋买卖合同》及2012年11月15日签订的《补充修改协议》继续履行；
二、被告龚燕应于本判决生效之日起十日内支付原告龚百锦购房尾款人民币190000元；
三、被告龚燕应于本判决生效之日起十日内支付原告龚百锦利息，以40000元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，从2012年12月1日起支付至被告实际支付之日止；
四、原告龚百锦应于本判决生效之日起十日内协助被告龚燕办理上海市嘉定区鹤霞路XXX弄XXX号XXX室房屋的过户手续，将上述房屋变更登记至被告龚燕名下；
五、驳回原告龚百锦的全部诉讼请求。
负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费80元，鉴定费3000元，合计诉讼费3080元，由原告龚百锦负担。反诉受理费40元，由原告龚百锦负担。（原告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 庄羽凤
代理审判员 韩 颖
人民陪审员 宗小时
二〇一四年九月十日
书 记 员 方 靖
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。