成都高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）高新民初字第42号
原告成都银都物业服务有限公司。住所地：成都市。
法定代表人田昕，该公司董事长。
委托代理人杨华勇，男，汉族，1971年9月29日出生，住四川省绵竹市。身份证号码。系原告公司员工，特别授权代理人。
委托代理人马培焱，中豪律师集团（四川）事务所律师。一般授权代理人。
被告黎萍，女，汉族，1958年9月28日出生，住成都高新区。身份证号码。
委托代理人何家林，四川合泰律师事务所律师。特别授权代理人。
原告成都银都物业服务有限公司（以下简称银都物业）与被告黎萍物业服务合同纠纷一案，本院于2013年12月10日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员曾洁独任审判，于2014年3月17日、6月5日、6月9日公开开庭进行了审理。原告银都物业的委托代理人杨华勇、马培焱，被告黎萍及其委托代理人何家林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告银都物业诉称，1999年6月8日，被告黎萍入住原告所服务的“银都花园”2-17-301号房屋，原告与被告签订了《成都银都花园物业管理服务费收缴协议》，并约定了相应的违约金支付标准。2003年3月28日，原告与成都银都花园业主委员会签订了《银都花园物业服务管理委托合同》，约定原告按照1.3元／平米／月的标准收取多层住宅的物业服务费。同时，被告在居住期间的水费、电费及生活垃圾处理费、光纤费等均由原告先行垫付后，由被告在缴纳物业服务费时一并支付。自2009年3月起，被告开始拒绝支付应付的物业服务费及相应的水费、电费及生活垃圾处理费、光纤费等，经原告多次催收未果。故原告起诉至人民法院请求判决：1、被告向原告支付自2009年3月起至2013年8月止的物业服务费共计9380.34元；2、被告向原告支付代垫的自2009年4月起至2013年6月止的水费873.7元；3、被告向原告支付代垫的自2009年3月起至2013年8月止的电费3769.76元；4、被告向原告支付代垫的自2009年3月起至2013年8月止的生活垃圾处理费432元；5、被告向原告支付代垫的自2009年3月起至2010年12月止的光纤费300元；6、被告向原告支付上述费用产生的违约金12063.07元（以每月欠付的物业服务费、水费、电费、生活垃圾处理费、光纤费为基数从应交费之日起按每0.1%日的标准计算，详见《欠费明细》）；7、本案的诉讼费由被告承担。
被告黎萍辩称，对被告系“银都花园”2-17-301号房屋业主以及原告系“银都花园”的实际物业服务主体不持异议。但是，被告有权拒绝向原告支付物业服务费及违约金，理由是：一、原告诉请被告支付物业服务费的依据不成立。1、原告与被告于1999年6月8日签订的《成都银都花园物业管理服务费收缴协议》明确约定该协议自1999年6月8日起至物价部门批准调整的物业管理服务费执行之日止，故上述协议自银都花园2000年1月1日执行成都高新区物价局批准的1元／平米／月的物业费标准时就终止了；2、原告诉称的2003年3月28日原告与成都银都花园业主委员会签订的《银都花园物业服务管理委托合同》系伪造，原因是该合同上所依据的《业主公约》、《物业管理条例》、《四川省物业收费细则》的产生日期均晚于合同的签订日期；3、《银都花园物业服务管理委托合同》已于2006年3月31日到期终止，原告未按照成都市房产管理局发布的《成都市物业管理企业退出物业项目管理指导意见》（成房物管（2005）14号）第十条、第十一条的规定做好物业管理交接工作，并未到高新区规划建设局备案，?高新区规划建设局、芳草街道办事处、紫竹社区居民委员会也未到银都花园听取业主委员会、业主及物业管理企业等的意见，上述部门也未发布委托原告在银都花园服务的公告。二、被告自2004年起诉原告挪用业主维修资金后，不但没有享受原告的服务，还遭受原告的各种打击报复，人身和财产无法得到保障，故有权拒绝向原告交付物业服务费。三、物业服务期满未再续约，原告应当退出银都花园，原告拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由请求支付物业服务合同终止后的物业费，根据《物业管理条例》第三十九条、第四十二条，《成都市物业管理条例》七十五条和最高人民法院《关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的相关规定，人民法院应不予支持。即使原、被告之间的事实物业服务合同关系成立，原告也应当按照成本计收物业服务费。其次，被告拒绝支付原告代缴的水电等费用，理由是：原、被告之间并无委托关系，被告和原业主委员会间无委托关系，原告代缴水、电等费用也未通过业主大会讨论决定，系其单方行为；原告未提交其代缴水电费的原始发票，也无证据证明其履行了代缴义务；2011年9月1日以前的相关费用已过诉讼时效期间，原告已丧失了胜诉权。最后，对于2011年9月1日后的电费根据《物业管理条例》第四十五条规定被告认可按照国家定价0.5124元／度的标准缴纳，原告没有国家发改委特批电费加价的相关文件。
经审理查明：被告黎萍系银都花园2-17-301号多层房屋业主，于1999年6月入住。该房屋产权面积为133.62平方米。1999年6月8日，原告与被告签订了《成都银都花园物业管理服务费收缴协议》，约定被告每月应向原告交纳物业管理服务费282.34元，物业管理服务费的银行自动转账时间为每月9日，若被告延期交付物业管理服务费，原告可按延期天数（从每月10日起计）每天按延付金额的0.1%加收滞纳金，本协议自1999年6月8日起至物价部门批准调整的物业管理服务费执行之日止。
2003年3月28日，银都花园业主委员会代表业主与原告签订了《银都花园物业服务管理委托合同》，约定成都银都花园业主委员会将银都花园物业委托于乙方（即原告银都物业）管理，委托服务管理事项包括：建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公用绿地、花木、建筑等的养护管理，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，公共环境卫生，交通与车辆停放秩序的管理，维持公共秩序，管理与物业相关的工程图纸、住户档案与竣工验收资料等；由乙方（即原告银都物业）向业主和物业使用人收取物业管理服务费等费用，委托管理期限为3年，自2003年4月1日起至2006年3月31日止，多层住宅房屋由乙方按物价局批复每月每平方米1.5元向业主或物业使用人收取（先暂按每月每平方米1.3元收取），业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费、车位租赁费、水电气费（在相关部门没有改变收费方式之前）的千分之一交纳滞纳金。四川省物价局对该小区的多层住宅物业管理费的收费指导价定为每平方米1.5元，原告按照该指导价以下，以每平方米1.3元的价格按133.62平方米的房屋产权面积向被告予以收取，每月物业管理费为173.71元。2005年6月10日，成都银都花园第一届业主委员会届满，2013年第二届业主委员会成立。上述服务管理委托合同到期后，原告并未与业主委员会续签合同。至今，原告仍继续在银都花园提供服务，被告亦一直在该小区居住，该园区内大多数业主仍向原告缴纳物业管理费，原告据此向国家相关税务部门纳税。2014年2月，成都高新区芳草辖区紫竹北街社区居民委员会出具《证明》，载明：“兹有我社区成都银都物业服务有限公司与银都花园业主委员会签订的《银都花园物业服务管理委托合同》期限早已届满。因园区内各种因素，造成银都花园7年多未成立业主委员会。成都银都物业服务有限公司为确保园区内的环境卫生、秩序、安全防范，继续为园区内提供物业服务……”。
另查明，整个银都花园小区的水费、电费均通过开发商成都银都发展有限公司作为一个户头由原告银都物业向相关供水、供电部门缴纳，再由原告根据其抄录的每户的用电量和用水量向业主收取，并未采用“一户一表”的计费模式。2014年6月5日，成都银都发展有限公司出具《情况说明》：“兹证明我公司开发的银都花园住宅小区交付使用后，小区内的水电费均由成都银都物业服务有限公司自行向相关部门先行缴纳，再向小区业主收取，该水电费的实际收缴与我公司无关。”关于电费标准，根据《国家发展改革委关于调整华中电网电价的通知》发改价格（2006）1233号，从2006年6月30日起，四川地区合表居民的电价为0.5124元／千瓦时。实践中，由于存在变压器损耗和线路损耗、总表和分表的电力损耗情况，原告向被告计收的电价为0.5534元／千瓦时，损耗率约8%。2005年3月2日，成都市物价局发布《关于我市中心城区开征城市生活垃圾处理费的通知（成都）》成价费（2005）31号，规定从2005年4月1日起对成都市五城区（含高新区）范围内产生生活垃圾的居民住户每户每月征收8元生活垃圾处理费。2004年至2009年4月1日期间，成都市广电局光纤电视收视费收费标准为每户每月10元，2009年4月1日起调整为每户每月14元，光纤电视收视费由原告向业主代收后统一向广播电视公司交纳。
自2009年3月起至2013年8月止，被告共欠原告的费用如下：物业管理服务费9380.34元（54个月×133.62平方米×1.3元），54个月的电费3769.76元，生活垃圾处理费432元（54个月×8元）；此外，被告还欠付原告2009年4月起至2013年6月的水费873.7元，2009年3月起至2010年12月光纤电视收视费300元（2个月×10元＋20个月×14元），共计14755.8元。被告并未另行向有关部门交纳水、电费、垃圾处理费、光纤电视收视费。原告分别于2009年12月4日、2010年12月15日、2011年12月15日、2012年4月3日、2013年6月12日通过向被告所住房屋门上粘贴《催费通知单》的方式向被告催要2009年3月-2009年12月、2009年3月-2010年12月、2009年3月-2011年12月、2009年3月-2012年4月、2009年3月-2013年6月期间的物业管理费、水、电费、垃圾处理费、光纤电视收视费等欠费。
还查明，2005年8月16日，成都市房产管理局印发《成都市物业管理企业退出物业项目管理指导意见》成房物管（2005）14号文件第十条规定：“因物业服务合同期满双方当事人不再续约或者提前解除合同，暂未选定新的物业管理企业接管的，应当按照下列程序做好物业管理交接工作：（一）在解除合同60日前，业主或业主大会仍未选聘到新的物业管理企业，原物业管理企业应当及时到物业项目所在区（市）县房产管理部门备案，并告知街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会。（二）区（市）县房产管理部门接到物业管理企业备案后7个工作日内，应当会同街道办事处（乡镇人民政府）到物业项目听取业主委员会、业主及物业管理企业等的意见，并做好继续管理服务的协调沟通工作。经协调达不成一致的，可暂由街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会组织相关专业服务企业做好清洁保洁、垃圾清运、绿化维护、秩序维护等日常工作，所发生的费用由业主据实交纳。……”第十一条规定：“因前期物业服务合同期满双方当事人不再续约或者提前解除合同，业主大会未成立的，应当按照下列程序做好物业管理交接工作：（一）在解除合同60日前，业主或业主大会仍未选聘到新的物业管理企业，原物业管理企业应当及时到物业项目所在区（市）县房产管理部门备案，并告知街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会。（二）区（市）县房产管理部门接到物业管理企业备案后7个工作日内，应当会同街道办事处（乡镇人民政府）到物业项目听取业主委员会、业主及物业管理企业等的意见，并做好继续管理服务的协调沟通工作。经协调达不成一致的，可由街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会组织业主在区（市）县房产管理部门指导下依法按规定成立业主大会，或组织相关专业服务企业暂时做好清洁保洁、垃圾清运、绿化维护、秩序维护等日常工作，所发生的费用由业主据实交纳。……”
以上事实，有原、被告的当庭陈述，原告提供的张贴《催费通知单》、《知会》的照片、《缴费通知单》、《询问笔录》、《成都市高新区物业服务收费备案表》、水电费《发票》、《银都花园物业服务管理委托合同》、《成都银都花园物业管理服务费收缴协议》、《成都银都花园商品房买卖合同》、《房屋产权证》、《中国建设银行电子缴税付款凭证》、《四川有限电视光纤网络收视费补充协议》、光纤电视收视费《发票》、《收费周报》、成都高新区芳草辖区紫竹北街社区居民委员会出具《证明》、成都市物价局发布的《关于我市中心城区开征城市生活垃圾处理费的通知（成都）》成价费（2005）31号文件、《情况说明》、（2009）成民终字第4388号《民事判决书》，被告提供的《四川省电网销售电价表》、《成都市物业管理企业退出物业项目管理指导意见》成房物管（2005）14号文件等证据予以佐证。本院经审查认为，上述证据来源合法、内容真实，与本案具有关联，能够相互印证，证明本案待证事实，故予以采信。
本院认为，一、关于被告是否应当向原告支付欠付的物业服务费的问题。原告与成都银都花园业主委员会所签订的《银都花园物业服务管理委托合同》及原、被告所签订的《成都银都花园物业管理服务费收缴协议》是双方的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，合同的效力亦被生效的判决所确认，应受法律保护。被告主张原告所提供的《银都花园物业服务管理委托合同》系伪证，但并未提供充分证据证实该合同是原告伪造的或该合同是虚假的，故本院对此观点不予采纳。2006年3月31日《银都花园物业服务管理委托合同》履行期限届满后，银都花园第二届业委会于2013年成立，新的银都花园业委会并未与原告产生有新的物业管理委托合同，但也未提出要求原告退出银都花园小区并移交相关资料，也未与其他的物业管理公司产生新的物业管理委托合同，小区管理缺乏合同依据，但原告为了给业主和物业使用人创造安全、卫生、有序的生活环境，使物业发挥最大的使用功能，仍对小区的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理费区域内的环境卫生和秩序，这种服务对小区内业主来说是“生活上不可欠缺之照顾”，业主应支付一定的费用才得以享受物业服务，这种事实上的提供与享受服务的行为不需要体现双方的真实意思表示，就产生了与法律行为相同的法律效果。同时，该小区的大多数业主仍然在按照合同约定向银都物业交纳物业管理等费用，故银都物业在委托合同到期后，与银都花园业主已形成了事实上的物业管理服务关系，这亦被生效的（2009）高新民初字第548号及（2009）成民终字第4388号民事判决所认可，被告作为小区业主的一份子也实际享受了原告提供的服务，应当向原告缴纳物业服务费。关于被告提出原告对其实施了多次打击报复的主张，本院认为，被告并未提供充分的证据对此予以佐证，故不予采信。关于被告提出的原告违反《成都市物业管理企业退出物业项目管理指导意见》成房物管（2005）14号的规定未按程序做好物业管理交接工作以及物管费应按成本计收物管费的主张，本院认为，《成都市物业管理企业退出物业项目管理指导意见》属于地方人民政府部门的规范性文件，物业管理企业是否按照此规定履行相关义务属于行政部门的管理范畴，不能作为民事案件的裁判依据，且其中的“据实交纳”一词的含义应为依据实际产生的费用交纳，而非被告主张的按成本交纳。综上，原告诉请参照前述委托合同约定的标准收取物业服务费的主张符合等价有偿的原则，本院予以支持。
二、关于被告是否应当向原告支付水、电费、生活垃圾处理费、光纤电视收视费的问题。本院认为，根据《物业管理条例》第四十五条“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”之规定，被告在银都花园居住期间，必然产生水、电、光纤电视收视费等费用，被告并未自行向有关供应单位交纳上述费用，且原告提交的水、电费、光纤电视收视费的相关《发票》以及成都银都发展有限公司出具《情况说明》也证明原告实际代被告代缴了相关费用，故被告应当向原告支付上述欠费。对于电费的收费标准，由于供电局并非与银都花园的每户对应收取费用，而是由银都物业作为一个户头对外缴纳有关费用，的确存在线损和网损的情况，原告计收电费的标准中约8%的损耗率属于合理情况，且该标准亦被生效的（2009）高新民初字第548号及（2009）成民终字第4388号民事判决所认可，故被告应当承担上述费用。关于垃圾处理费，依照成都市物价局发布《关于我市中心城区开征城市生活垃圾处理费的通知（成都）》成价费（2005）31号中关于从2005年4月1日起对成都市五城区（含高新区）范围内产生生活垃圾的居民住户每户每月征收8元生活垃圾处理费的规定，银都物业亦按照规定履行，被告亦应向银都物业支付上述生活垃圾处理费。
三、关于原告所起诉的2011年9月1日前的欠费是否已经超过两年诉讼时效期间的问题。本院认为，从原告所提交的催费通知单等证据能证实，原告一直在向被告主张权利，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”的规定，原告的诉讼时效从其提出要求而中断，故其诉讼并未超过两年诉讼时效期间，被告辩称原告的诉讼已超过两年诉讼时效期间的理由不成立，本院不予采纳。
四、关于原告诉请的以每月欠付的物业服务费、水费、电费、生活垃圾处理费、光纤费为基数从应交费之日起按每0.1%日的标准计算的违约金12063.07元。本院认为，案涉的《成都银都花园物业管理服务费收缴协议》、《银都花园物业服务管理委托合同》效力已经终止，合同终止后原、被告之间并未就上述费用的缴费方式、缴费期限及违约责任等达成约定，原告无权依据合同违约要求被告支付违约金，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：
一、被告黎萍应在本判决生效后十日内向原告成都银都物业服务有限公司支付物业管理服务费9380.34元、水费873.7元、电费3769.76元、光纤电视收视费300元、生活垃圾处理费432元。共计14755.8元。
二、驳回原告成都银都物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取235元，由被告黎萍负担（此款已由原告成都银都物业服务有限公司预交，被告黎萍在本判决生效后10日内支付给原告成都银都物业服务有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 曾洁
二〇一四年六月九日
书 记 员 王苗