安徽省黄山市屯溪区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖1002民初884号
原告：黄山正嘉商业运营管理有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区。
法定代表人：陶春林，公司总经理。
委托代理人：汪淑芬，安徽一飞律师事务所律师。
被告：胡珏。
委托代理人：何世坤，安徽昌义律师事务所律师。
原告黄山正嘉商业运营管理有限公司（以下简称正嘉公司）诉被告胡珏合同纠纷一案，本院于2016年3月21日立案受理后，依法由审判员张斌适用简易程序，于2016年5月5日公开开庭进行了审理。原告黄山正嘉商业运营管理有限公司的委托代理人汪淑芬，被告胡珏及其委托代理人何世坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告因承租黄山永捷房地产开发有限公司所有的位于黄山市区路商铺，就原告对承租商铺进行管理、服务签订了《新黄山商业步行街运营管理合同》，合同期限从2014年11月1日至2016年10月31日，按4.5元每平方米每月交纳物业费，承租商铺面积为535.82平方米，合计每月物业费2444.19元。同时约定每月的商业运营综合服务管理费（以下简称商管费）为15726.85元，按季支付物业、商管费，被告应于上一期租期届满15日前一次性支付下期费用，每逾期一天应向原告支付欠付金额万分之五的违约金，逾期一个月不交纳物业费、商管费，原告有权解除合同。现原告诉至本院，请求判令：1.解除双方签订的《新黄山商业步行街运营管理合同》；2.支付原告商管费188722.16元，物业费28934.28元及违约金；3.支付原告律师代理费4450元；4.本案诉讼费由被告承担。
正嘉公司为证明自己的主张，向本院提交以下证据：
证据一、营业执照复印件一份，证明原告诉讼主体资格；
证据二、被告身份证复印件一份，证明被告身份信息基本情况；
证据三、《新黄山商业步行街运营管理合同》复印件一份，证明原告与被告签订合同的事实以及双方约定的权利和义务；
证据四、委托合同及代理费发票复印件各一份，证明原告为主张权利支付的律师费用。
胡珏在庭审中辩称：一、原告与本案的被告签订的《新黄山商业步行街运营管理合同》实际是签订商品租赁合同的附件合同，该合同中所涉及的商业运营综合服务费，是租金分离出来的，性质是一样的；二、本案的原告在招商引租时承诺有大型商业品牌进驻，但是由于原告的承诺没有兑现，客流量不足，导致被告一直处于亏损状态，后被告和原告协商，原告承诺租金免一年交一年，包含商业综合运营管理费，因此，被告和原告签订的《新黄山商业步行街运营管理合同》中两年的商业综合运营管理费为一年；三、被告与原告签订《新黄山商业步行街运营管理合同》后，被告缴纳了部分商业运营管理费和物业费，截止到原告起诉之日起，作为本案的被告并没有未交运营费和物业费；四、《新黄山商业步行街运营管理合同》签订后，2016年1月份原告对被告租赁的房屋进行停电、断水行为，因为被告的不当行为，被告才未交第二季度的运营费和物业费，此费用应该由被告承担，被告准备4月份重新开业，但是原告未经被告同意将房屋转租给别人，原告擅自终止合同的行为是造成被告未交运营费和物业费的主要原因，应当由原告承担。综上，请求法院驳回原告诉请。
胡珏为证明其抗辩主张向本院提交以下证据：。
证据一、居民身份证，证明被告的主体资格等情况；
证据二、付款凭证，证明被告向原告缴纳物业费等情况；
证据三、证明7份，证明原告的前期承诺不兑现，运营管理服务不到位，经商议后原告向被告承诺租金免交一年的情况；
证据四、证明四份，证明原告及永捷公司于2016年1月中旬对被告经营的商铺采取断水、停电等不正当行为，导致被告经营的“友米”百货店无法经营的情况；
证据五、函两份，证明原告发函中确定延长免租期及对被告经营的商铺采取断电、停电等不正当行为的情况；
证据六、照片复印件7张，证明原告已于2016年2-3月份将租给被告的商铺转租他人，进行了改造装修，未经被告同意擅自解除合同的情况。
胡珏对正嘉公司所举证据质证如下：对证据一、二的真实性、合法性及关联性无异议；对证据三、四，真实性、合法性无异议，但双方协商对协议内容予以调整，被告应兑现其承诺，代理费不应由被告承担。
正嘉公司对胡珏所举证据质证如下：对证据一、二，无异议；对证据三、四，关联性有异议，且证人应当出庭作证，对其内容真实性有异议；对证据五，真实性无异议，关联性有异议，只涉及房屋租赁纠纷；对证据六，真实性有异议，不存在转租事实。
本院对正嘉公司提交的证据综合认证认为：对证据一、二、三，被告无异议，本院经审查予以确认；对证据三、四，内容真实、合法，且被告无相反证据证明双方变更了协议内容，故本院予以采信。
本院对胡珏所举证据综合认证认为：对证据一，原告无异议，本院经审查予以确认；对证据二，经核实，被告付至2015年4月30日止的商管费47180.54元和物业费14667.14元，本院予以确认；对证据三、四，系证人证言，根据民事证据规则的规定，证人应当出庭作证，而被告在举证期限内未申请证人出庭作证，该证人证言，本院不予采纳；对证据五，真实性予以确认，对被告拟证明原告对商铺断电、停水的事实无法确认，但该证据可以证明原告已于2016年1月11日单方行使合同解除权，被告未在合理期间提出异议，故双方合同关系自2016年1月11日解除；对证据六，因双方合同关系已于2016年1月11日解除，被告嗣后是否转租与本案无关联性。
经审理查明：被告胡珏因承租案外第三人黄山永捷房地产开发有限公司开发的位于黄山市区路商铺，经营“友米时尚百货”，与原告就承租商铺的管理、服务签订了《新黄山商业步行街运营管理合同》，合同期限从2014年11月1日至2016年10月31日，按4.5元每平方米每月交纳物业费，承租商铺面积为535.82平方米，合计每月物业费2411.19元。同时约定每月的商管费第一年为141541.61元，第二年商管费为188722.16元即每月为15726.85元，物业费、商管费按季支付，且于上一期租期届满15日前一次性支付下期费用，每逾期一天应向原告支付欠付金额万分之五的违约金，逾期一个月不交纳物业费、商管费，原告有权解除合同。同时约定“因履行本合同而产生的任何争议须经双方协商解决，协商不成的，任何一方均有权向租赁物业所在地人民法院提起诉讼解决，由此产生的诉讼费、律师代理费等实现权利的费用由败诉方承担。”合同签订后，被告的物业费、商管费付至2015年4月30日，后未再支付。2016年1月8日，原告正嘉公司及案外第三人黄山永捷房地产开发有限公司联合向被告胡珏发函，要求被告胡珏“于2016年1月11日下午4点前来我司缴纳所欠费用，如逾期未缴，我司将根据合同相关规定停止你店相关的一切物业服务（含限水限电、强行锁门等强制手段），并单方终止与你店的相关租赁合同”，被告胡珏收函后仍未交纳所欠费用，遂原告正嘉公司诉至本院。
本院认为：依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。胡珏逾期交纳商管费及物业费，已构成违约。根据双方租赁合同的约定，承租人拖欠租金超过一个月，经催交仍不交纳的，原告正嘉公司有权解除合同。根据该约定，正嘉公司已于2016年1月8日向胡珏发出催缴函，胡珏未提出异议，亦未履行交纳商管费、物业费的义务，且该通知书有“2016年1月11日前缴纳所欠费用，逾期未交，将单方解除合同”的意思表示，正嘉公司事实上亦停止了对胡珏相关的物业服务，故该催缴函已发生解除合同的效力。合同解除前，胡珏拖欠的商管费131581.33元（8个月15726.85元／月＋11天524.23元／天）、物业费20173.62元（8个月2411.19元／月＋11天80.37元／天），合计151754.95元，胡珏应当及时支付，正嘉公司要求胡珏支付商管费、物业费的诉讼请求，本院予以部分支持。对于正嘉公司要求胡珏支付违约金的诉讼请求，因该请求的计算方式、计算基数及起算时间等不明确，本院结合双方合同约定，酌情以胡珏欠付商管费、物业费总额，自双方合同解除之日起按所欠金额的日万分之五计算。正嘉公司要求胡珏支付其因本案诉讼支出的律师代理费4450元的诉讼请求，因该请求符合双方合同约定，且代理费的支出在安徽省律师收管理办法规定范围之内，根据原告相应的胜诉比例，本院部分予以支持3000元。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告胡珏于本判决生效之日起十日内给付原告黄山正嘉商业运营管理有限公司商业运营综合服务管理费、物业费，合计151754.95元及违约金（违约金以151754.95元为基数，按日万分之五计算，自2016年1月11日起计算至本判决确定的给付之日止）；
二、被告胡珏于本判决生效之日起十日内给付原告黄山正嘉商业运营管理有限公司律师代理费3000元；
三、驳回原告黄山正嘉商业运营管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2458.5元，由原告黄山正嘉商业运营管理有限公司负担500元，被告胡珏负担1958.5元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。
审判员 张斌
二〇一六年五月二十日
书记员 周全
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。