福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）厦民终字第2738号
上诉人（原审被告、反诉原告）颜月来，男，50岁，住福建省安溪县。
委托代理人梁艳华，福建闽台律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）郑文明，男，40岁，住福建省安溪县。
委托代理人洪宏波，福建重宇合众律师事务所律师。
上诉人颜月来因与被上诉人郑文明房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市翔安区人民法院（2015）翔民初字第58号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
郑文明向原审法院起诉，请求判令：1、颜月来立即支付给郑文明从2014年11月1日起至实际退还房屋之日止按照每月7300元标准计算的租金及逾期付款违约金6570元；2、郑文明无需将租赁押金7300元退还给颜月来；3、解除双方签订的《房屋租赁合同书》，颜月来应立即搬出厦门市翔安区明发半岛祥湾16号楼33号店面，恢复承租前原状。颜月来提起反诉，请求法院判令：1、郑文明继续履行与颜月来签订的房屋租赁合同；2、颜月来无需向郑文明支付房屋租金直至房屋渗漏完全修复好为止；3、郑文明向颜月来支付损失赔偿金10000元、违约金10000元、退还押金7300元，合计27300元；4、郑文明立即将诉争租赁房屋渗漏部位彻底修缮好，达到墙体不再渗漏的状态。
原审判决查明，郑文明与颜月来于2013年12月9日签订一份《房屋租赁合同书》（以下简称合同），约定郑文明将位于厦门市翔安区明发半岛祥湾16号楼33号店面出租给颜月来做店面使用。合同约定：“二、租赁期限从2014年1月25日至2019年1月24日，每月租金为人民币7300元。三、付款方式：乙方（颜月来，下同）应每季度向甲方（郑文明，下同）交付人民币21900元，下次付款应提前7天付清。四、合同签订之日，乙方应向甲方交付人民币7300元作为押金。到合同期满，且乙方交清租赁期间应交的一切费用后，甲方应将押金无息退还乙方。……六、租赁期间如有拖欠租金每天按拖欠租金部分的2%加收滞纳金，拖欠租金达15天的，甲方有权可自行提前解除合同，收回房屋……十、租赁期满，乙方按时将房屋归还甲方……”。此后，郑文明将上述房产交由颜月来使用，颜月来现已支付郑文明三个季度租金及押金7300元，但从2014年11月1日起的租金未支付。讼争店面目前仍由颜月来在经营。
原审审理中，经2015年3月6日原审法院组织到现场勘验，讼争出租店面现在其右侧墙体与绿化带之间已挖掘了一条排水沟，店面内部未发现明显渗漏水痕迹。
对于双方存在争议的出租屋漏水问题原审法院分析认定如下：
颜月来提供的照片、视频与原审法院现场勘验的店面情况基本吻合，原审法院对照片及视频材料的真实性予以确认，颜月来确认照片的拍摄时间为2014年5月，结合厦门佰仕达物业管理有限公司明发半岛祥湾物业服务中心出具的情况说明，能够印证2014年5月讼争店面曾出现过墙体渗水的情况。郑文明辩称讼争房屋自始不存在漏水问题与其陈述2014年8月由开发商在讼争店面墙体外挖掘排水沟的事实亦存在前后矛盾，原审法院对此不予采信。经原审法院现场勘验，讼争店面墙体外已经挖掘一条水沟用于排水，双方当事人亦确认目前没有发现房屋存在漏水问题，故原审法院确认经修理，讼争房屋漏水问题已经得到解决。颜月来认为，郑文明起诉之后2015年1月份开发商才对墙体渗水问题进行维修，但颜月来系2015年1月13日向原审法院提出反诉请求，郑文明系2015年1月15日收到反诉状，颜月来在2015年1月16日的第一次庭审中陈述：“2014年5月发现漏水问题，有向房东反映，物业有来修理过一次，但没有解决漏水问题”，说明在2015年1月16日之前已经经过了维修，从时间上看，郑文明难以在收到反诉状之后对房屋进行维修。此外，第一次庭审中颜月来并未强调维修系起诉之后才进行的，颜月来亦未能举证证明讼争店面在起诉之后还存在漏水问题，这与其认为的开发商在2015年1月份才对墙体渗水问题进行了维修与常理不符。综合以上因素，原审法院对颜月来陈述2015年1月才由开发商进行修理的主张不予采信。
原审判决查明上述事实，有双方当事人陈述在案的庭审笔录、郑文明提供的房屋租赁合同书、商品房买卖合同、存款交易明细清单，颜月来提供的房屋租赁合同书、视频光盘、照片、情况说明，原审法院现场勘验照片等证据为证，以上证据已经开庭质证，并经原审法院审核，可以作为定案依据。
原审法院认为，郑文明与颜月来签订的租赁合同系双方真实意思表示，且内容并无违反法律规定，应认定为合法有效，双方应按照约定履行义务。合同约定了租金的缴纳方式：“乙方应每季度向甲方交付21900元。下次付款应提前7天付清”，依照该合同约定，颜月来应当在下一季度开始前7天交付下一季度的房租，颜月来辩称双方约定是在本季度结束前7日付清本季度房租并不符合合同约定及交易习惯，原审法院对此不予采信。颜月来主张因讼争店面存在渗漏水问题，故拒付租金，但根据原审法院现场勘验，渗漏水问题已经经过维修解决，颜月来并无证据证明在拒付租金期间讼争房屋存在渗漏水的情况，颜月来依此拒付租金没有事实依据，原审法院不予认可，故原审法院认为颜月来拒付2014年11月1日起的租金存在违约。根据合同约定，拖欠租金达15天的，出租方有权单方解除合同，故郑文明请求解除双方签订的《房屋租赁合同书》的诉求符合合同约定，予以支持。合同解除后颜月来应腾空讼争店面交还郑文明。双方签订的《房屋租赁合同书》仅约定：“本合同期满，颜月来按时将房屋归还郑文明”，并未约定恢复承租前原状，且郑文明亦未举证证明出租前房屋的原状，故郑文明要求颜月来恢复承租房屋原状的诉求没有依据，原审法院不予支持。双方均确认颜月来自2014年11月1日起的租金未支付，故郑文明诉求颜月来支付自2014年11月1日起至实际退还房屋之日止，按照每月7300元计算的租金，符合双方约定，原审法院予以支持。至于租房押金，双方均确认颜月来支付了租房押金7300元，合同约定：“到合同期满，且乙方交清租赁期间的一切费用后，甲方应将押金无息退还乙方”，合同并无约定承租方违约可不退还押金，故郑文明诉求租赁押金7300元不予退还无合同依据，原审法院不予支持。双方除租金外并无其他费用的支付义务，双方租赁合同已经解除，故在租金结清后郑文明应当依约退还押金7300元，为方便双方结算，故原审法院将押金7300元直接在租金内予以扣除。至于郑文明诉求的逾期付款违约金6570元，其主张按照合同约定每逾期一日按拖欠租金部分每日2%的标准加收滞纳金，季度租金为21900元，按照合同约定拖欠租金十五日解除合同，故其将违约金计算为21900×2%×15天=6570元。原审法院认为，颜月来延迟支付房租已经构成违约，应当承担违约责任，但郑文明并未举证证明因颜月来拖欠租金其存在除利息之外的其他损失，日2%的标准过分高于银行同期同类贷款利率，因此本案违约金宜根据郑文明的实际损失按银行同期同类贷款利率计算，郑文明主张违约金的计算天数按照十五日计算，原审法院予以照准，2014年11月1日银行同期同类贷款利率为年利率5.6%，故违约金应计算为21900元×5.6%÷365天×15天=50.4元。
对于颜月来主张继续履行合同的反诉请求，因其拖欠租金已构成违约，郑文明依照合同约定行使解除权，故原审法院对颜月来主张继续履行合同的反诉请求不予支持。颜月来并无证据证明讼争店面仍存在漏水问题，故其诉求其无需支付房屋租金至渗漏水完全修复时止及要求郑文明立即将房屋渗漏部位彻底修缮好的诉求没有事实依据，原审法院不予支持。至于颜月来主张的损失赔偿金，其并未能举证证明其因房屋渗漏水造成的货物损失，故原审法院对此不予支持。颜月来诉求的违约金10000元没有合同依据，原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条之规定，判决如下：一、解除郑文明与颜月来于2013年12月9日签订的《房屋租赁合同书》，颜月来应于判决生效之日起十五日内腾空位于厦门市翔安区明发半岛祥湾16号楼33号店面，并归还给郑文明；二、颜月来应于判决生效之日起十五日内向郑文明支付自2014年11月1日起至实际退还店面之日期间按每月7300元标准计算的租金（租金应扣除颜月来已支付的押金7300元），并支付郑文明逾期付款违约金50.4元；三、驳回郑文明的其余诉讼请求；四、驳回颜月来的其余反诉请求。如果颜月来未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉部分受理费694元，减半收取为347元，由郑文明承担134元，由颜月来承担213元；反诉部分受理费482.5元，减半收取为241.25元，由郑文明承担65元，由颜月来承担176.25元。
宣判后，颜月来不服，向本院提起上诉。
上诉人颜月来上诉称，请求依法撤销原审判决，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求。一、一审判决认定事实不清，对关键事实认定存在严重错误。1、一审法院既然已认定了上诉人提供的争讼出租房出租屋严重渗漏水现场照片及渗漏水现场视频等相关证据的真实性，却又认为现在不存在渗漏水问题，显然与事实不符。一审法院以2015年3月6日到现场勘验发现讼争的出租店面的右侧墙体与绿化带有一条简易的排水沟及查看店面内地面没有发现明显渗漏水痕迹为由，就认定目前讼争出租房已解决了渗漏水问题是严重错误的，理由：一是，一审法院到现场查看当天，并未下大雨，一审法院仅凭眼肉查看现场短短几分钟就得出讼争的出租房渗漏水问题已经解决显然是不科学的、也是不准确的。二是，出租店面第一次出现严重渗漏水发生在2014年5月，此时间距一审法院2015年3月6日现场查看已过去近一年的时间，要想找到第一次渗漏水严重场面的痕迹已不太现实，加之，出租房用途是便利店，人来人往，根本无法长时间保存漏水痕迹。另外，一审法院认为上诉人在被上诉人起诉之后未能提供证据证明出租店面仍存在漏水问题，就推测目前没有漏水问题，这显然是不合理的。2、一审法院认为上诉人向被上诉人没有支付2014年11月1日起的租金是违约行为，明显错误。上诉人没有向被上诉人支付讼争出租房屋租金行为只是延缓支付租金行为，并非拒付、违约行为，之所以暂付是因为被上诉人作为房屋出租人没有在租赁期间内提供保持租赁物符合双方约定的用途，即出租房存在严重渗漏水问题，严重影响了上诉人便利店的正常经营，在被上诉人在没有彻底履行解决房屋渗漏水这个先合同义务情况下，上诉人依法对被上诉人行使暂缓支付租金的抗辩权是有法律依据的，同时，上诉人在一审审理全过程及调解过程中均一直表示只要出租房屋渗漏水问题得到解决，租金就及时支付。二、一审法院判决适用法律错误。一审法院只从上诉人未支付被上诉人租金这一表象认定上诉人违约，判决解除双方租赁合同，这显然是适用法律的错误，也是对上诉人不公的，确保争讼房屋能够实现合同目的及正常经营是被上诉应当先履行法定义务，而在被上诉未先履行法定义务前提下，要求上诉人履行支付房屋租金后义务是不符合法律规定的，为此，上诉人有权行使正当、合法的抗辩权。三、在目前整体经济形势困难情况下，被上诉人随意借故解除与上诉人租赁合同，这不但会导致上诉人刚刚投入装修出租房的十几万元资金血本无归，也将人为的带来经济秩序混乱，不利市场经济健康法制化发展。综上，请求二审法院本着依法查明案件事实原则，公平、公正依法改判。
被上诉人郑文明答辩称，一、郑文明与颜月来签订的租赁合同是双方真实意思表示，合法有效，颜月来没有按照约定支付房租，应承担相应的违约责任，郑文明要求解除《房屋租赁合同书》合情合理合法，应予支持。郑文明与颜月来于2013年12月9日签订《房屋租赁合同书》，但颜月来自2014年4月开始多次拖欠租金，直至答辩人起诉之日止2014年12月22日，仍拖欠租金时间长达88天，且在诉讼期间拒不支付，应缴交的物业管理费用、公摊等费用也都拒不缴纳。其拒不履行支付租金的行为系严重的违约行为，依法应承担相应的违约责任。根据双方《房屋租赁合同书》第六条约定：“租赁期间如有拖欠租金，每天按拖欠租金的部分的2%加收滞纳金（即逾期付款违约金），拖欠租金达15天的，甲方有权可自行提前解除合同，收回房屋。”的约定及《中华人民共和国合同法》的相关规定，答辩人向法院提出要求解除合同，收回房屋完全是合理合法，也是符合双方的约定，应予支持，颜月来应向郑文明支付自2014年11月1日起至实际退还店面之日期间按每月7300元标准计算的租金合理合法，原审法院判决正确，应予以维持。二、颜月来一审反诉称出租房屋存在漏水，影响其经营，没有任何事实根据，事实上郑文明交付给颜月来的房屋不存在漏水的问题，颜月来的反诉请求没有任何事实根据与法律依据，一审法院驳回其全部反诉请求，合法有据。颜月来所谓的漏水问题拒付租金，实际是颜月来故意不交租金的借口。2015年3月5日，6日翔安区大雨如注，为了验证出租房屋是否存在漏水问题，翔安法院有关人员现场察看，经过几天连续的下雨，店面内部无论墙体，还是地面，均不存在渗漏水的问题，证实了颜月来为了拖延或拒不支付房租故意说谎的事实。退一万步讲，出租房屋在开发商的保修期内，即便有渗漏水问题，只要答辩人知会开发商，开发商立即会派人维修，颜月来的反诉请求没有任何事实根据，一审法院予以全部驳回事实清楚，适用法律正确。综上所述，颜月来无故拒不支付租金，应承担相应的违约责任。一审认定事实清楚，适用法律正确，故恳请法院驳回上诉人的上诉，依法维持原判。
经审理查明，双方当事人对原审判决查明的事实除上诉人认为第五页第二段中确实有挖排水沟，但未能解决漏水的问题外，对其余事实均无异议，本院予以确认。
二审审理中，上诉人提交以下证据：1、厦门佰仕达物业管理有限公司明发半岛祥湾物业服务中心出具的《证明》，拟证明讼争店面存在渗水问题，至今未修好，严重影响上诉人的正常经营；2、视频材料8份，拟录音证据、往来邮件等，拟证明讼争商铺渗水问题并未得到解决。被上诉人对证据三性均不予确认。1、物业公司证明，物业公司无权出具证明，且印章的真实性也无法确认。证明上内容也与事实不符，讼争店面没有漏水。2、视频的时间、地点等都不清楚，三性无法确认。3、物业公司工作人员列表的真实性确认，但与本案没有关联性。
另查明，讼争店面所在小区明发半岛祥湾的物业管理公司厦门佰仕达物业管理有限公司于2015年8月18日出具一份《情况说明》，载明：颜月来于2014年5月20日向物业反映渗水情况，经物业人员查看确实存在渗水，物业公司也将该情况反映给开发商，开发商于2015年1月6日进行修缮。2015年7月20日颜月来又反映仍有渗水，开发商于当日维修完毕。
二审庭审后，颜月来于2015年11月支付了2014年11月至2015年7月拖欠的租金。2015年8月起的租金至今未付。
本院认为，围绕上诉人的上诉请求，本案的焦点是讼争房屋的漏水问题是否构成上诉人颜月来拒付租金的合法事由。原审判决通过颜月来提供的照片、视频以及现场勘验情况，认定讼争店铺确实曾经出现墙体渗水的情况。二审中，颜月来也提交了物业公司的情况说明以及相关的视频材料再次证明讼争店铺漏水的情况。因此，本院对于讼争店铺出现漏水的事实予以认定。至于漏水能否作为颜月来拒付租金的合法事由。根据法律规定，除当事人另有约定外，出租人应当履行租赁物的维修义务。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。据此规定，本院认为，首先，讼争店铺出现漏水，颜月来应当通知被上诉人郑文明进行维修，其负有通知义务，但未有证据证明颜月来已通知对方进行维修，且对方怠于履行维修义务。其次，房屋漏水并不当然免除颜月来支付全额租金，应当根据漏水的具体情形，视其对于讼争商铺的使用造成的影响程度，而相应的对租金进行减免。从查明的事实来看，漏水的情况只是发生在大暴雨天气的部分天数，即只有少部分的天数实际影响到讼争商铺的使用，其影响程度并不足以导致全部租金的减免，至多可减少发生漏水期间的租金。但本案颜月来径直就拒付全额租金，直到本案二审庭审后，经本院要求颜月来才支付了其中拖欠的部分租金。因此，本院认为颜月来在讼争商铺出现漏水后，未及时履行通知义务，擅自拒付全部租金，其行为不符合法律规定的合理抗辩事由，已违反租赁合同约定，构成违约，应依法承担相应的违约责任。郑文明依法行使合同解除权，并主张颜月来依约承担违约责任，原审法院予以支持，并无不当。鉴于颜月来在二审期间已支付2014年11月至2015年7月的租金，故应付租金自2015年8月起算，原审判决部分予以改判。综上，上诉人上诉理由，缺乏事实和法律依据，不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，除上述的租金起算时间外其余依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项的规定，判决如下：
一、维持厦门市翔安区人民法院（2015）翔民初字第58号民事判决第一、三、四项；
二、变更厦门市翔安区人民法院（2015）翔民初字第58号民事判决第二项为“颜月来应于本判决生效之日起十五日内向郑文明支付自2015年8月1日起至实际退还店面之日期间按每月7300元标准计算的租金（租金应扣除颜月来已支付的押金7300元），并支付郑文明逾期付款违约金50.4元”；
三、驳回颜月来的其他上诉请求。
如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案二审案件受理费694元，由上诉人颜月来负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾 聆
审判员 胡林蓉）
审判员 洪 德 琨
二〇一六年三月二日
书记员 王 兴 胜
附：本案所适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。