贵州省铜仁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔06民终945号
上诉人（原审第三人）舒某1，男，2004年11月18日出生，土家族，贵州省德江县人，住德江县。
法定代理人：黎某（系舒某1之母），女，1978年12月19日出生，土家族，贵州省德江县人，个体工商户，住德江县。
法定代理人：舒某2（系舒某1之父），男，1970年10月20日出生，住铜仁市碧江区。
被上诉人（原审原告）：刘忠红，女，1968年3月26日出生，汉族，铜仁市碧江区人，铜仁市工商行政管理局碧江区分局工作人员，住铜仁市碧江区。
被上诉人(原审被告）：贵州省铜仁市盛华�地产开发有限公司，住所地铜仁市道坳上（中山路）。
法定代表人：夏新华，系该公司总经理。
原审第三人：李逢运，男，1966年10月7日出生，土家族，从事建筑业，住铜仁市碧江区。
上诉人舒某1与被上诉人刘忠红、贵州省铜仁市盛华房地产开发有限公司（以下简称盛华房开公司）、原审第三人李逢运商品房销售合同纠纷一案，铜仁市碧江区人民法院于2015年9月18日立案受理，并作出（2015）碧民初字第1540号民事判决。舒某1不服该判决，向本院提起上诉。本院审理后认为原判决基本事实不清，发回铜仁市碧江区人民法院重审。铜仁市碧江区人民法院依法追加李逢运作为本案第三人参加诉讼，又作出（2016）黔0602民初1037号民事判决。舒某1不服，向本院提起上诉。本院于2016年9月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结�
舒某1上诉请求：撤销原判，改判驳回刘忠红的一审诉讼请求；一、二案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：刘忠红于2005年9月与盛华公司签订合同时，明知舒某1已购买案涉房屋，刘忠红对本案房屋的备案登记，不是预告登记，不具备物权属性，刘忠红不是善意第三人；上诉人与盛华公司签订第二份合同是对第一份合同的补充，不是掩盖非法目的，一审法院认定其合同无效，属适用法律错误；盛华公司于2007年将案涉房屋交给上诉人，之后业主方从未通过报警、起诉、登报公告等方式向上诉人主张权利。因此，一审认定事实错误，适用法律不当，请求改判。
刘忠红向一审法院提出诉讼请求：1.依法确认盛华房开公司与舒某1签订的《商品房买卖合同》无效；盛华房开公司将桐梓巷水果批发市场商住楼A幢二单元二层201号房交付给刘忠红，并将该�屋的用电户主更正为刘忠红；2.盛华房开公司为刘忠红办理该房屋的所有权证和土地使用证，并支付逾期交房违约金16230.72元；3.诉讼费用由盛华房开公司承担。
一审法院认定事实：2005年7月1日，盛华房开公司与舒某1的法定代理人舒某2签订《售房临时合同》1份，该合同约定：盛华房开公司将A栋二层201号房出卖给舒某1，建筑面积76平方米，每平方米600元，共计45600元。2005年12月31日交房，装饰、设备包括内外墙、进户防盗门等。同年9月16日，盛华房开公司与刘忠红签订《商品房买卖合同》1份，双方约定：盛华房开公司将其在以出让方式取得的位于铜仁市大寨路25号地块修建的桐梓巷水果批发市场商住楼A幢二单元二层201号房屋出售卖给刘忠红；该商品房面积76.69平方米，单价每平方米680元，总金额52149.20元，刘忠红于签订合同时支付房款40000元，余款12149.20元在指定银行办理按揭；盛华房开公司应当于2006年1月31日前将验收合格的房屋交付使用。被告交付房屋逾期超过60天，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自2006年1月31日第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房屋价款万分之0.8的违约金等。合同签订后，原告分别于2005年9月16日、2007年11月7日交付房款40000元、12000元。2007年5月8日交付水电立房费1800元，并在房产部门进行了备案登记，办理了水电立户卡。后舒某1的法定代理人将该房自行安装防盗门，占有该房。2007年12月，原告与舒某1因涉案房屋发生纠纷，舒某1之母黎某持《售房临时合同》向房产部门反映，经房产部门核实认定：舒某1的《售房临时合同》及收款收据属实，其经过是2005年盛华房开公司桐梓巷项目部由于资金紧张，开发方有意出售4套住房来缓解压力，但施工方�员刘忠越、田茂富不同意，施工方负责人舒某2把位于A栋二层201号房出售给了舒某1等。并作出“舒某1的购房行为不真实，不能作为产权登记的必要条件，不受保护”等内容的通知。2011年8月4日，盛华房开公司股东李光胜、杜仕文、田代维与夏新华、蔡伟签订《股权转让协议》1份，协议约定李光胜、杜仕文、田代维将其股权全部转让给夏新华、蔡伟，双方在办理股权转让交接手续期间，舒某1之父舒某2与盛华房开公司原法定代表人李光胜等人签订《商品房买卖合同》1份，该合同约定被告将其以出让方式取得的位于铜仁市大寨路25号地块建设的商品房桐梓巷水果批发市场A栋二层201号房出售给舒某1等，合同签订时间拟写成2005年7月1日，出售方系第三人李逢运签字。2012年10月30日，舒某1的法定代理人以虚假的《转让协议》到水电部门变更登记，将原用户名刘忠红变更为黎某。2015年8月，舒某1的法定代理人对涉案房屋进行装修时，刘忠红与舒某1的法定代理人再次发生纠纷，刘忠红、舒某2为此分别于2015年8月4日、同月11日向铜仁市公安局碧江分局桐梓派出所报警要求处理，该派出所接警后现场了解该房涉及权属归属问题，即告知舒某2在房屋权属未明确的情况下，停止对房屋的装修。现该房舒某1的法定代理人已装修完毕，并已入住。2015年8月27日，刘忠红到供水立户部门将用户名黎某又变更为刘忠红。
另查明：涉案工程系李逢运挂靠盛华公司开发的项目，工程的土建及水电安装承包方为原贵州省铜仁地区建筑公司，舒某1之父舒某2系该工程施工单位项目负责人。
一审法院认为，刘忠红与盛华房开公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合同签订后原告按约交付了购房款项，并依法向房产部门进行了备案登记，应受法律保护。舒某1与盛华房开公司第一次签订的《售房临时合同》的时间虽在刘忠红签订合同时间之前，但因未到房管部门登记，与原告刘忠红、案外人杨兴忠、杨绍兵在相近时期签订的合同文本及内容均不相同，且系临时合同，不能对抗善意第三人刘忠红。第二次签订的《商品房买卖合同》是在2011年8月4日盛华房开公司原股东股权全部转让之后，系第三人舒某1的法定代理人舒某2、第三人李逢运、盛华房开公司原法定代表人李光胜明知股权已经转让、公司的债权债务已有处理约定、涉案房屋已出售给刘忠红、原铜仁市房产局明确表示第三人舒某1的购房行为不受保护的情况下签订该合同，弄虚作假，以合法形式掩盖非法目，属无效合同。故原告要求确认被告与舒某1签订的《商品房买卖合同》无效，予以支持；�合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助义务等”、第七十六条“合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务”、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，原告要求被告履行交房义务及办理涉案房屋所有权证和土地使用权证、要求被告协助办理用电户名变更登记手续于法有据，予以支持。《合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，关于被告逾期交房的违约责任，双方约定被告逾期交付房屋超过60日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的房屋交付日第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之0.8的违约金。由于原告要求被告继续履行合同，原告已向被告支付购房款52000元，被告应按照约定及原告的要求从2006年2月1日起至2015年10月1日止，每日以原告交付的购房款52000元为基数的万分之0.8支付违约金14684.8元（52000元×0.8?×3530天）。舒某1与被告签订合同所造成的损失，可另案处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条第（三）项、第六十条、第七十六条、第一百一十四条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：被告与舒某1签订的《商品房买卖合同》无效；由被告将位于铜仁市碧江区大寨路25号桐梓巷水果批发市�商住楼第A幢二单元二层201号房屋交付给刘忠红；由被告为刘忠红办理该房屋所有权证、土地使用证等相关权属凭证；由被告向刘忠红支付逾期交房违约金14684.8元。案件受理费已收取人民币1710元，由被告盛华房开公司承担。
本院二审对一审认定的事实，予以确认。另查明，第三人李逢运在法院依法询问时陈述：案涉房开项目系其挂靠盛华房开公司开发的，在修建过程中，因资金出了问题，就用4套房子低价出售，以用于支付工程款。承建商舒某2提出用1套房子抵其工程款46000元，并签订了《售房临时合同》1份，但舒某2的合伙人田茂富等人不同意，该临时合同就作废了。房子修好后，舒某2自行将涉案房屋安装了防盗门强行占有。为此，刘忠红与舒某2到房产局处理，房产局调解不成下达了“关于舒某1诉盛华房地产开发公司桐梓巷项目部一房两售行为的通知”。李光胜陈述，舒某2是案涉房屋的施工承包人，房屋买卖是抵扣工程款。李逢运与舒某1签订的本案合同是在其公司办公室签订的，案涉房屋没有向购房人交付。舒某2在接受法院询问时，陈述没有签订临时购房合同，但在一审庭审中又陈述签订了临时合同。舒某1之母黎某在一审庭审中陈述，房开公司没有向其交付房屋也没有交付钥匙，是自己安装的门并住了进去。
本院认为，本案二审争议的焦点是舒某1与盛华房开公司签订的《商品房买卖合同》是否合法有效。从查明的事实看，首先，2005年，舒某1签订的本案合同，是《售房临时合同》，该合同格式不属当时的正式合同文本；其次，2007年12月，舒某1之母黎某为案涉房屋的一房两售行为向原铜仁市房产事业局投诉。该局经向相关人员调查核实，认定舒某1的购房行为不真实。这与代表盛华房开公司签订本案合同的李逢运的陈述能相互印证；第三，虽然舒某1对案涉房屋进行装修入住，但李光胜和李逢运陈述，该房并未向购房人交付，且黎某在一审庭审中也认可公司并未向其交房。故盛华房开公司未依合同向舒某1交付房屋；第四，舒某1的《商品房买卖合同》本身是对2005年的《售房临时合同》确认，双方当事人对该《商品房买卖合同》未有新的履行行为。综上，舒某1之母黎某于2007年以《售房临时合同》向房产部门反映，本案房屋买卖纠纷经房产部门核查，已作出舒某1的购房行为不真实的意见。之后，舒某1与盛华房开公司签订《商品房买卖合同》对该《售房临时合同》进行确认，舒某1在公司未向其交房的情况下，又自行占有该房屋。故该《商品房买卖合同》不是其真实的意思表示，应当认定为无效。一审法院认定该《商品房买卖合同》无效，并确认刘忠红与盛华房开�司签订的《商品房买卖合同》合法有效，判决继续履行刘忠红与盛华房开公司签订的《商品房买卖合同》等并无不当，应予维持。
综上，舒某1的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定基本事实清楚，处理结果得当，应予维持。依照《民法通则》《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费940元，由上诉人舒某1负担。
本判决为终审判决。
审判长 柳文辉
审判员 欧根昌
审判员 熊亚飞
二〇一六年十二月十五日
书记员 石 黎