江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0106民初8512号原告：高叔健，男，1972年12月12日出生，汉族，住江苏省涟水县。原告：朱红霞，女，1975年1月4日出生，汉族，住江苏省涟水县。两原告共同委托诉讼代理人：商运东，江苏君劭律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：许焕，江苏君劭律师事务所律师。被告：南京中储房地产开发有限公司，住所地江苏省南京市鼓楼区中央北路河路道1号。法定代表人：李传玉，该公司董事长。委托诉讼代理人：李美柯，江苏法德永衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪春奕，江苏法德永衡律师事务所律师。原告高叔健、朱红霞与被告南京中储房地产开发有限公司（以下简称中储公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2017年8月17日立案后,依法由审判员孙燕适用简易程序,于2017年9月20日公开开庭进行了审理。原告高叔健、朱红霞的共同委托诉讼代理人商运东、许焕，被告中储公司的委托诉讼代理人李美柯、汪春奕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高叔健、朱红霞向本院提出诉讼请求：1.解除两原告与被告于2016年9月27日签订的《商品房认购协议》；2.被告向两原告双倍返还购房定金共10万元；3.被告向两原告返还购房款544586元。事实和理由：2016年9月27日，两原告与被告签订了《商品房认购协议》，约定两原告购买被告开发建设的本市鼓楼区喜年中心B6幢1121室房屋；两原告于本协议签订之日起七日内即2016年9月30日前，到被告指定地点签署《预售合同》；在签署《预售合同》之前，若因被告原因致使本商品房不能出售时，被告双倍退还定金后，本协议自动终止等等。上述认购协议签订后，两原告按约向被告支付购房定金5万元、购房款544586元，共计594586元，但被告一直隐瞒该房屋存在抵押的事实，不能按时出售，且被告未能于约定时间与两原告签订《预售合同》。两原告自2016年9月30日起，多次与被告沟通解决未果，遂诉至法院，请求判如所请。被告中储公司辩称，1.双方签订的《商品房认购协议》有效，对双方均具有约束力；2.上述房屋符合出售条件，不存在两原告陈述不能出售的情况，被告不同意解除双方签订的认购协议；3.两原告从未送达解除合同通知。综上，请求驳回两原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：两原告系夫妻关系。2016年9月27日，原告朱红霞（买方）与被告（卖方）签订了《商品房认购协议》（以下简称认购协议），约定买方同意认购由卖方开发建设的本市鼓楼区喜年中心项目B6幢1121室商品房（以下简称案涉房屋），建筑面积为55.72平方米，认购单价为23554元/平方米，认购总价为1312409元，签约价为1149585元；买方自愿选定本商品房房号，并在签订本协议时付清定金5万元，在本协议签订之日起7日内（即2016年9月30日）签订正式的《南京市商品房预售合同》（以下简称预售合同），并支付购房价款的50%作为首付款，余款以银行按揭贷款支付，在签订预售合同之日起20日内付至卖方银行账户，买方支付首付款时，定金自动转为首付款的一部分；买方须在本协议签订之日起7日内（即2016年9月30日之前），携带认购协议原件、身份证原件、公司出具的营业执照原件、授权委托书原件（买方如果为公司的情况下）与定金收据原件，到卖方指定地点（售楼处）签署预售合同；买方有下列任一情形，则视为买方违约，卖方有权解除认购协议，不退还买方已交纳的定金，并有权在不通知买方的情况下将上述房屋另行出售，因出售而获得之利益全部归卖方所有：1.如在本协议签订之日起7日内未签署预售合同；2.未按时支付应付之购房价款；3.不履行本协议任何条款的；在签署正式的预售合同之前，若因卖方原因致使上述房屋不能出售时，卖方双倍退还定金后，本协议自动终止；自双方签署认购协议后，买方不得更改认购协议中的买方姓名及已认购的本商品房房号，也不得转让认购协议之权利；认购协议是双方签署正式预售合同的依据，若双方签署的正式预售合同与认购协议有相抵触的地方，以双方签署的正式预售合同为准等等。上述认购协议签订后，两原告为购买案涉房屋按约向被告支付定金50000元、购房款529586元，共计579586元，被告向两原告出具了发票。两原告为购买案涉房屋另向深圳市星彦行置业有限公司无锡分公司支付团购费15000元。两原告在认购协议约定的期限即2016年9月30日，前往被告指定地点签订预售合同时，因案涉房屋设定抵押尚未涤除，故当日双方未能签订预售合同。此后，双方产生争议，经协商未果。2017年7月17日，两原告委托江苏君劭律师事务所律师许焕向被告发送律师函，载明：因被告与两原告签订认购协议时，故意隐瞒案涉房屋已设抵押的事实，要求被告返还购房款及利息，并赔偿损失等等。被告于2017年7月21日收到该律师函。审理中，两原告陈述签订认购协议时两原告均在场，认购协议抬头载明的买方为两原告，且两原告系夫妻关系，故认购协议的买方应为两原告。被告陈述因案涉房屋设定的抵押尚未涤除，故被告无法与原告于合同约定期限签订预售合同，但案涉房屋于2016年10月20日完成抵押涤除手续后，即通知两原告签署预售合同，但两原告至今未与被告签署。因双方当事人分歧较大，致本案调解未果。本院认为，预约合同是一种约定将来订立一定合同的合同。本约合同则是对双方特定权利义务的明确约定。判断商品房买卖中的认购、订购、预订等协议究竟是预约合同还是本约合同，主要是看此类协议是否具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，以及双方是否有意在将来订立一个的新的合同，以最终明确在双方之间形成房屋买卖合同关系的具体内容。本案中，原告朱红霞与被告签订的认购协议是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同依法成立并有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据双方合同约定内容来看，并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且明确约定双方于认购协议签订之日起7日内即2016年9月30日之前签订正式的预售合同，故双方签订的认购协议系预约合同。关于原告高叔健是否受认购协议约束的问题。本案中，两原告系夫妻关系，原告朱红霞与被告签订认购协议的抬头载明买方为两原告，且签订认购协议后，两原告向被告支付了购房定金、购房款，被告向两原告出具了交款发票，原告高叔健已实际履行合同主要义务，被告亦接受，故该认购协议对原告高叔健亦具有法律约束力。关于两原告主张解除认购协议的问题。本案中，虽然被告陈述案涉房屋不存在不能出售的情形，但致使双方未能按约签订预售合同的责任在于被告，而签订预售合同正是被告应当承担的主要合同义务，在被告迟延履行的情况下，两原告与被告进行协商，并于2017年7月17日向被告发送律师函，明确提出返还购房款等，两原告的该行为可视为提出解除认购协议，故双方之间的认购协议于被告收到该律师函时即2017年7月21日解除。关于两原告主张双倍返还定金的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同的，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，被告违反合同约定，未能按照认购协议约定的时间与两原告签订预售合同，应当向对方承担违约责任。故两原告该项诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于两原告主张返还购房款的问题。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，两原告与被告之间的认购协议已经解除，且责任在于被告，故被告应当将收取的购房款529586元返还两原告。两原告主张返还购房款中的团购费15000元，该笔款项系两原告向深圳市星彦行置业有限公司无锡分公司支付，虽然两原告认为深圳市星彦行置业有限公司与被告均为深圳市花样年地产集团有限公司的全资子公司，应当承担偿还责任，但深圳市星彦行置业有限公司与被告均具有独立法人资格，应独立承担公司行为所带来的责任，故两原告主张被告返还购房款中的团购费部分，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告高叔健、朱红霞与被告南京中储房地产开发有限公司签订的《商品房认购协议》于2017年7月21日解除；二、被告南京中储房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告高叔健、朱红霞双倍定金10万元；三、被告南京中储房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告高叔健、朱红霞购房款529586元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10246元，减半收取计5123元，由原告高叔健、朱红霞负担120元，被告南京中储房地产开发有限公司负担5003（两原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内加付此款）。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员 孙 燕二〇一七年十月二十五日书记员 戴雅文