贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔27民终1433号
上诉人（原审被告）：罗安达，男，汉族，1962年8月9日生，大学文化，贵州省龙里县人，住龙里县，退休干部，
委托诉讼代理人：伍涵、程剑，贵州契正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：苏洁，女，汉族，1972年5月23日生，贵州省贵阳市人，住贵阳市南明区，
委托诉讼代理人：王加庆、赵雪，国浩律师（贵阳）事务所律师。
上诉人罗安达因与被上诉人苏洁物权保护纠纷一案，不服龙里县人民法院（2017）黔2730民初402号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
罗安达上诉请求：撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实与理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误，具体表现为：1、一审判决违反土地使用权的法律规定，认定被上诉人取得涉案土地的使用权，系违法认定。本案虽系物权保护纠纷，但双方争议的实质是宅基地使用权，根据《土地管理法》第十六条的规定，此争议应经人民政府先行处理，而不属于一审法院管辖范围，故一审对争议宅基地使用权人的认定超越法律规定的权限。2、一审依据无效的《谷脚镇观音至塘坊道路两侧安置地宅基地建房协议》及补充协议，认定被上诉人享有涉案土地的使用权，为认定事实错误。表现为：被上诉人与案外人谷脚镇观音村村民委员会于2016年12月22日所签上述协议，约定将涉案A-23（B-12）号和A22号两块440平方米宅基地使用权以单价1988元/平方米转让给非集体经济组织成员的被上诉人；同日，被上诉人支付了874720元购地款，此协议内容是宅基地的买卖。根据相关法律规定，结合本案，此协议涉及安置地和宅基地，而安置地是用于安置拆迁户和移民，宅基地是指农村的农户或个人用作宅基地而占有、利用本集体所有的土地，而被上诉人不是拆迁户、移民，也不是本集体村民，而是城镇居民，故被上诉人在涉案购买A23（B-12）号、A22（B-11）、A24、A25号宅基地违反《土地管理法》关于宅基地取得主体资格的限定等相关法律规定。同时，被上诉人购买的涉案宅基地建房未经乡镇、县级政府审核、批准，事后又没有完成宅基地的变更登记，未能取得宅基地证、土地使用权证，村民委员会同意的行为不具有赋予被上诉人宅基地使用权的效力，涉案宅基地使用权和房屋所有权并未发生转移，被上诉人未取得该宅基地的合法使用权。被上诉人与村民委员会所签协议因违反法律、法规强制性规定而无效。3、一审关于B-12号地上房屋的出资修建和日常管理人的事实认定错误，导致对上诉人侵权的认定与法律适用错误。表现为：2015年5月30日，被上诉人与村委会达成购买包括涉案地块B12号在内四块宅基地的意思表示，并按3万元/块的标准支付定金12万；2016年5月9日，被上诉人因个人原因无意购买B12号地块，又不愿承担定金罚则，故其将B12号地块合同的权利义务转让给上诉人，并口头通知村委会和龙里县众城投资有限公司。上诉人受领土地后即修建房屋基础；2016年10月27日，上诉人依约将定金3万及5万补偿款转让至被上诉人账户。至此，上诉人与被上诉人转让涉案地块已履行完毕，上诉人依据此转让事实享有与村委会协商订立协议和建房的权利，被上诉人无法定事由不得解除与上诉人之间的协议。此后，被上诉人因见涉案房价上升且上诉人所修房屋封顶，故于2016年12月22日与村委会恶意签协议与补充协议，以及与施工方陈光友倒签《建房施工合同书》，此三份协议均损害了上诉人的利益，应属无效。上诉人基于上述转让事实及继受的权利，在受领的B12号地块上建房和按设计对房内格局“开洞”等改造行为，不构成侵权。一审查明上诉人与被上诉人协商过转让涉案地块，上诉人支付8万转让款的事实，但不对上诉人继受转移合同权利义务作出认定，进而认定上诉人行使继受建房的权利侵权违背事实；同时，一审判决对上诉人建房的原因置若罔闻，机械认定上诉人“开洞”改造房屋构成侵权，这不符合逻辑。上诉人为证明自己是B12号地上房屋的实际出资修建人和日常管理者，提交了2017年1月2日陈光友出具的基础超深4.2万工程款的《收条》予以证明，但一审判决对同一事实双方所举相反证据，未结合案情，依法客观认定，完全忽视上诉人作为实际出资人对房屋地基、整体框架进行了完建和对房屋进行日常管理等事实。综上，本案实质为土地使用权纠纷，依法应由人民政府先行确权；被上诉人主张物权保护，就应提供证据证明其合法享有此宅基地使用权，而被上诉人不具有取得宅基地使用权的主体资格，购买宅基地建房的行为未经政府审核、批准，被上诉人与村委会所签协议违法无效，故请求支持上诉人的请求。
被上诉人苏洁二审未作答辩。
原审原告苏洁向一审法院起诉请求：1、判令被告立即停止对原告A-23号地块上在建房屋打砸侵害的行为，并排除对原告修建该房屋的妨碍；2、判令被告立即赔偿因其侵害原告在建房屋给原告造成的损失，包括房屋实际损失3万元及建造房屋停工损失1万元；3、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：原告苏洁与被告罗安达原系师生关系。在被告的介绍下，原告到龙里××××脚镇观音村购买土地。2015年5月30日，原告向龙里县众诚投资有限公司支付B11、B12、B13、B14号地块的定金12万元，同时，被告之子罗泰然也欲在谷脚镇观音村购买了三宗土地。在此期间，双方协商联系施工人员一起修建7宗土地的房屋，由被告草拟施工合同发送至原告邮箱。原告与案外人陈光友签订了时间为2016年5月28日的《建房施工合同书》，约定原告将其位于谷脚镇观音塘坊的四宗安置地（B11、B12、B13、B14）的私人建房承包给陈光友施工，并对承包方式及工程单价、工程承包范围、工程质量、工期等内容进行了约定。被告之子罗泰然与陈光友签订了时间为2016年6月23日的《建房施工合同书》，约定罗泰然将位于谷脚镇观音塘坊安置地A-9、10、11和B12共4宗地的私人建房承包给陈光友施工，该合同同样对承包方式及工程单价、工程承包范围、工程质量、工期等内容进行了约定。陈光友按照和原、被告的约定同时修建房屋，在此期间，原、被告双方协商原告将B12号地块转让给被告。2016年6月3日至2017年3月1日期间，陈光友共向被告之子罗泰然出具收据7张，载明收到罗泰然B12地块工程款37万元，基础超深工程款4.2万元。2016年7月20日至2017年1月17日期间，陈光友共向原告出具收条5张，载明收到原告工程修建款共计220万元。2016年10月27日，被告通过银行向原告转账8万元。2016年12月23日，原告来到被告家，将其收取的8万元返还给被告。
2016年12月22日，原告作为乙方、谷脚镇观音村村民委员会作为甲方、龙里县众诚投资有限公司作为丙方，三方签订《谷脚镇观音至塘坊道路两侧安置地宅基地建房协议书》，约定谷脚镇观音村村民委员会将位于龙里县谷脚镇观音塘坊安置区A-22-23号宅基地使用权有偿调剂给原告，使用面积共440平方米，单价1988元/平方米，合计人民币874720元，款项支付至龙里县众诚投资有限公司账户，三方并对相关事项进行了约定。同日，双方签订《谷脚镇观音塘坊安置地宅基地建房补充协议》，三方对房屋修建标准等作了约定，原告在当日向龙里县众诚投资有限公司账户转账874720元。至2017年1月20日，原告向龙里县众诚投资有限公司账户转账675200元，用作A-24-25地块的购地款。2016年12月30日，原告向龙里县众诚投资有限公司交纳上述四宗土地水电接通费用14400元，2017年2月28日，原告向龙里××××脚镇观音村村民委员会交纳上述四宗土地的建房保证金6万元。
2017年2月27日，被告以本案争议的土地系原告已转让给被告为由，安排施工人员将一楼和二楼的地板间凿开一个洞，原告遂向龙里县公安局谷脚派出所报警，因双方不能达成一致，故诉至人民法院。
另查明，原告交纳土地定金时名称为B11、12、13、14，后签订《谷脚镇观音至塘坊道路两侧安置地宅基地建房协议书》及支付尾款时名称改为A-22-23-24-25，B-12和A-23为同一地块。
一审法院认为，关于谁是涉案地块使用权利人的问题，原告先向龙里县众诚投资有限公司支付了涉案土地定金，后与谷脚镇观音村村委会、龙里县众诚投资有限公司签订《谷脚镇观音至塘坊道路两侧安置地宅基地建房协议书》并支付了土地的相应款项，因此，可以认定原告获得涉案土地的使用权。关于被告提出和原告之间存在转让土地的口头协议并且已履行完毕的主张，原告对口头协议予以否认，从被告提交的短信记录以及施工方陈光友的笔录来看，无法确认口头协议的内容，双方权利义务、付款方式和违约责任等事实，仅能证明原、被告之间就涉案土地的转让进行过协商，被告向原告支付过8万元，且被告在其主张2016年5月已从原告处转让土地后并未与谷脚镇观音村村委会、龙里县众诚投资有限公司签订相关合同并支付涉案土地的剩余款项，被告也无证据证明已向原告支付涉案地块的剩余款项，故对被告主张的已和原告达成转让土地的口头协议并履行完毕的意见不予支持。另外，原告与罗泰然共7块地都由陈光友修建，陈光友收到原告220万元工程款未注明是哪一块地且双方未做结算，陈光友出具收条载明收到罗泰然B12地块工程款37万元，基础超深工程款4.2万元也未与罗泰然或被告对工程款进行过结算，若被告认为其已支付了涉案土地上在建房屋的工程款可另行主张权利。原告提交的《接处警登记表》载明被告叫施工人员把涉案土地上房屋一楼和二楼的地板间开了一个洞，被告不是土地的使用权利人，也无证据证明其对涉案土地上房屋享有所有权，故对原告诉请要求被告停止侵害的请求予以支持。对被告提出的房屋实际损失3万元以及停工损失1万元，其未提交证据证明金额的构成，故不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条、《中华人民共和国物权法》第三十五条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下:一、被告罗安达立即停止对原告苏洁A-23（B-12）地块在建房屋的侵害，并排除原告苏洁修建该地块上房屋的妨碍；二、驳回原告苏洁的其余诉讼请求。案件受理费800元，依法减半收取400元，由被告罗安达负担。
经本院审理，二审查明的事实与一审查明事实一致。另查明：1、陈光友自认：截止2017年6月15日其收到苏洁230万工程款。2017年6月12日，其与罗安达之子罗泰然签订B12号地房屋的竣工结算书，此结算书主要载明：鉴于B12号地上房屋主体工程已全部完工，现对陈光友修建的房屋进行验收结算，结算合计金额为904728元，已付74.2万，还欠陈光友162728元。2、B12号地块上的房屋在2016年12月主体封顶。
本院认为，被上诉人苏洁主张上诉人罗安达侵犯其在B12号地块上的房屋，就应举证证明自己为此地块与房屋的权利人，罗安达对此房屋的开洞无合法依据，因苏洁所举其与谷脚镇观音村村民委员会、龙里县众诚投资有限公司所签《谷脚镇观音至塘坊道路两侧安置地宅基地建房协议书》、收款收据等证据，已能证明苏洁在与相关权利人签订协议，并履行了此协议约定的义务后，已取得在此B12号地块上修建房屋，并使用所建房屋的权利。但在B12号地块上房屋的出资修建方面，因罗安达所举证据已初步证明其存在出资修建B12号地块上的房屋的情形，其对房屋的改动有一定的权利基础；而苏洁所举证据不能充分证明B12号地块上的房屋为其出资修建，也不能证明其在罗安达修建房屋，直到此房屋主体完工期间对罗安达的修建进行劝阻，也不能反驳罗安达所举证据，鉴于双方所举证据存在上述情况，故B12号地块上所修建房屋存在权属争议。因苏洁所举证据不能证明其为B12号地块上所修建房屋的唯一权利人，也不能反驳罗安达对此房屋的改动是建立在罗安达对此房屋享有一定权利基础上进行的，故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，苏洁应承担举证不能的不利后果，对其要求罗安达承担侵权责任的排除妨碍、消除危险的请求因没有充分事实依据，不予支持。鉴于B12号地块上所修建房屋存在权属争议，双方当事人应本着诚实公平原则及时协商处理，或及时依法另行主张权利明确B12号地块上房屋的权属。为保护双方的合法权益，在此房屋权属明确前，应保持现状，以待房屋权属明确后，再进行施工。因此争议不是本案审理范围，不予理处。
综上所述，上诉人的上诉理由成立，对其上诉请求予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销龙里县人民法院（2017）黔2730民初402号民事判决；
二、驳回被上诉人苏洁的诉讼请求。
一案案件受理费400元、二审案件受理费60元，均由被上诉人苏洁承担。
本判决为终审判决。
审判长 王 军
审判员 李颖敏
审判员 李家荣
二〇一七年九月二十八日
书记员 张 祺