福建省泉州市洛江区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0504民初1259号原告：泉州中泰曼科维尔物业管理有限公司，住所地泉州市丰泽区圣湖小区综合办公楼四楼。法定代表人：马ＸＸ，该公司总经理。委托诉讼代理人：林婷、吴育彬，福建中言律师事务所律师。被告:周特劝，女，1976年9月22日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。原告泉州中泰曼科维尔物业管理有限公司（以下简称中泰曼科维尔物业公司）与被告周特劝物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月29日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中泰曼科维尔物业公司的委托诉讼代理人林婷到庭参加诉讼、被告周特劝经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼,本案现已审理终结。原告中泰曼科维尔物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付原告自2013年1月至2016年6月物业管理费人民币35560.56元及滞纳金（按日应交管理费的千分之三计付）；2.判令被告立即支付原告水电公摊费用1680元；3.本案的一切诉讼费用均由被告承担。事实与理由：2013年元月1日，泉州金陵房地产开发有限公司与原告公司签订一份《金威颐园物业管理委托合同》，将金威颐园内的别墅及小高层等物业交由原告管理，该物业建筑面积13.06万平方米。合同约定：合同期限为2012年12月31日起至2016年12月31日止；住宅服务费按建筑面积每月每平方米4元向业主或物业使用人收取；小区产生的公共水电费按照实际用量分摊到户；未交房屋及空置房屋的管理服务费，由乙方按照建筑面积每月每平方米4元均由乙方自主决定权利；业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金；车位使用费由乙方按泉州市收费相关规定向车位使用人收取。合同还就委托管理事项等双方的权利义务作出相关的约定。被告所有的房屋颐景苑B09别墅处于合同所约定的物业管理范围内，别墅的建筑面积为423.34平方米。合同签订后，原告依约对被告所在的金威颐园实施了规范的物业管理。考虑到小区入住情况，原告仅按每平方米2元收取物业管理费。但被告在享受了公司提供的物业管理服务，却自2013年1月至今拒不交纳物业管理费，暂计至2016年6月已拖欠物业费35560.56元及水电公摊费用1680元。经多次催讨，其未予理会。为此向法院提起诉讼，请求判如所请。被告周特劝未作答辩。原告中泰曼科维尔物业公司围绕诉讼请求依法提交被告周特劝身份证复印件、金威颐园物业管理委托合同、商品房买卖合同、催收单据照片、房屋权属登记信息查询结果证明等证据，证明其主张。本院认为,被告周特劝未按传票传唤的时间到庭应诉，也未在本院指定的期限内提出异议并提交证据，视为自愿放弃答辩、举证和质证的权利。原告经工商行政管理局及泉州市住房和城乡建设局核准登记,领取营业执照和物业服务企业叁级资质证书，具有物业管理资质。2012年1月10日，原告与建设单位泉州金陵房地产开发有限公司签订的《金威颐园物业管理委托合同》（前期物业合同），对座落于泉州市洛江区万安街道航空旅游城金威颐园别墅及小高层等物业进行物业管理，合同期限自2012年12月31日起至2016年12月31日止。双方约定物业管理服务费收费标准为：按建筑面积每月每平方米4元向业主或物业使用人收取；小区产生的公共水电费按照实际用量分摊到户,未交房屋及空置房屋的管理服务费，由乙方（原告）按照建筑面积每月每平方米4元由乙方自主决定权利；业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金；车位使用费由乙方按泉州市收费相关规定向车位使用人收取。被告所有的房屋颐景苑B09别墅处于合同所约定的物业管理范围内，别墅的建筑面积为423.34平方米。自2013年1月起被告周特劝拒不交纳物业管理费，经原告书面张贴催缴通知书未果，原告以未交房屋或空置房屋的管理服务费，按照建筑面积每月每平方米4元自主决定权利的约定，以每平方米2元计算自2013年1月至2016年6月的物业费计35560.56元及水电公摊费用1680元向本院提起诉讼，请求支持其诉讼请求。综上所述，本院认为，原告中泰曼科维尔物业公司经工商部门及住房和城乡建设局等有关部门核准登记，取得职业资质证书，具备相应的物业管理服务资质,其与泉州金陵房地产开发有限公司签订的《金威颐园物业管理委托合同》（前期物业合同），符合《物业管理条例(?javascript:SLC(96816,0)?)》第二十一条关于“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”的规定，为有效合同，该合同对全体业主均具有法律约束力。作为前期物业服务企业，原告按照合同约定提供服务，被告周特劝作为小区业主，应当按照合同约定，履行按时交纳物业服务费用的义务。现原告要求被告周特劝以房屋建筑面积每平方米2元标准计算支付自2013年1月至2016年6月的物业管理费35560.56元,是对自己权利的处分，本院予以支持。按照《金威颐园物业管理委托合同》约定，小区产生的公共水电费按照实际用量分摊到户，由于原告未能举证证明小区产生的公共水电实际用量，其要求被告按实际用量缴纳公摊费用1680元，证据不足，本院不予支持。根据合同关于业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金的约定，被告逾期交纳物业管理服务费应向原告交纳滞纳金，但原告要求按日应交物业管理费的千分之三计付滞纳金，显然偏高,应予以适当减少，以年利率24%计付为宜。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、第四十二条，《最高人民法院的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、被告周特劝应在本判决生效之日起十日内支付原告泉州市中泰曼科维尔物业管理有限公司物业管理费35560.56元，并以35560.56元为基数按年利率24%计付自2013年1月起至实际付清款项之日止的滞纳金；二、驳回原告泉州市中泰曼科维尔物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费731元，由原告泉州市中泰曼科维尔物业管理有限公司负担50元,被告周特劝负担681元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审 判 长  龚万淳代理审判员  苏静娴人民陪审员  黄雅思二〇一六年十一月七日书 记 员  戴宇楠附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行金期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当加倍支付迟延履行金。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订服务合同的物业，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持……。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。