广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤13民终540号
上诉人（原审原告）：黄*林，男，汉族，1959年6月20日出生，户籍住址：广东省惠州市惠城区。
上诉人（原审原告）：黄*弯，女，汉族，1959年8月10日出生，户籍住址：广东省惠州市惠城区。
上诉人（原审原告）：黄*洪，男，汉族，1989年5月9日出生，户籍住址：广东省惠州市惠城区。
上诉人（原审原告）：黄*光，男，汉族，1991年9月11日出生，户籍住址：广东省惠州市惠城区。
上述四个上诉人的共同委托代理人：温少杰、邹权霄，广东广法律师事务所律师。
上诉人（原审第一被告）：钟*珍，钟*珍，女，汉族，1969年4月9日出生，户籍住址：广东省深圳市宝安区。
上诉人（原审第二被告）：黄*明，男，汉族，1965年10月4日出生，户籍住址：广东省深圳市宝安区。
上诉人（原审第三被告）：刘*文，男，汉族，1973年5月6日出生，户籍住址：广东省深圳市宝安区。
上述三个上诉人的共同委托代理人：黄建和、苏华，广东深兴律师事务所律师。
上诉人黄*林、黄*弯、黄*洪、黄*光、钟*珍、黄*明、刘*文因房屋买卖合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2015）惠城法小民初字第338号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2015年10月22日，原告黄*林、黄*弯、黄*洪、黄*光等四人一审诉称：因三被告有意购买原告的房屋及地块使用权，故找原告协商。三被告要求签订合同后，须先行拆除房屋，给其重建使用。原告考虑，房屋此时仍处于出租，每月可获得12000元以上的租金收益，故未立即同意。经再三协商，同年9月24日双方签订《转让合同》，约定三被告购买原告的房屋及地块使用权合计约伍佰伍拾平方米，每平方米人民币2850元，三被告先行支付定金30万元，原告在一个月内拆除房屋。同年的10月12日前，原告拆除房屋后，在同年的10月12日再签订一份《瓦房及住宅地转让合同》。原告拆除房屋后，三被告在原址用砖块建起围墙。后因三被告重建房屋，未获得相关部门批准。三被告向惠州市惠城区人民法院提起诉讼，请求确认双方签订的《瓦房及住宅地转让合同》无效，并要求返还购房款项。惠州市惠城区人民法院审理后认定：“原、被告双方明知合同标的是不可转让给原告方的集体土地，仍然签署《瓦房及住宅地转让合同》”。同时认定：“对于现以不复存在的被告房屋以及由此所带给被告方的损失，因被告方并未在本案中提出主张，依据不告不理之基本诉讼法理，本院不作处理。被告方可与原告方就此进行协商，如协商不成，被告方可另案主张相关权益。”故判决确认《瓦房及住宅地转让合同》无效，并判令原告返还三被告1546050元。综上所述，三被告对签订《瓦房及住宅地转让合同》存在过错，且该转让合同经已确认无效。原告房屋已被被告拆除，且在房屋被拆除后，造成原告每月12000元的租金损失。三被告应依法返还、恢复原告十七间房屋，并赔偿原告因房屋被拆由此带来的经济损失。依据《合同法》、《民事诉讼法》及相关司法解释的规定，起诉请求：1、三被告共同连带返还、恢复原告十七间瓦屋、一层楼房、一口井和二棵大树（前排共有六间，长l9米、宽4米，共占地76平方米；中间共有五间瓦屋，长15米，宽6.2米，共占地93平方米；后排共有六间瓦房，长21.6米，宽6.6米，共占地142.56平方米）。2、三被告共同连带赔偿原告经济损失人民币36万元（12000/月×30个月=36万元，从2012年10月12日起暂计至2015年4月13日，继续计算至三被告实际赔偿之日止）。
原审在本案审理过程中，原告增加一项诉讼请求，即请求判令双方在2012年9月24日签订的《转让合同》无效，同时将其第二项诉讼请求变更为三被告恢复原告17间瓦房、一层楼房、一口井及两个树，如不能恢复，则三被告应连带赔偿原告损失50万元。
被告钟*珍、黄*明、刘*文一审开庭中口头共同答辩称：1、原告的第一项诉求我方认可；2、第二、三项诉求，法院应予以驳回；双方发生的转让合同，我方先预交三十万元定金，是原告自行拆除房子的，我方配合原告办理相关手续；2、双方转让的过错行为是原告方造成的，涉案土地是宅基地，也并不能修建房屋的；拆房屋的时候，我方也是支付了5000元给原告的，房屋是原告自行拆的；3、我方陆续支付共1556000元及5000元的拆房费；而造成我方损失共计410120元（原告占用期间应支付的利息），该部分损失应由原告方直接支付给被告方。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2012年9月24日，原告黄*林、黄*洪、黄*光（甲方）和第一被告钟*珍（乙方）签订了一份转让合同，其中约定甲方将位于湘xx办事处xx村下黄组xx号约550平方米的私有宅基地瓦房及地块转让给乙方，每平方米2850元，合计人民币1560000元；甲方保证地块无异议、无纷争，确保本地块可到村委过户给乙方，协助乙方办理一切有关地块建房的手续；乙方即日起交付甲方定金人民币300000元，甲方必须于一个月内清理现场给乙方。
2012年9月25日，第一被告钟*珍向原告黄*洪转账支付了定金300000元。
2012年10月12日，原告黄*林、黄*弯、黄*洪、黄*光（甲方）黄*林与被告钟*珍、黄*明、刘*文（乙方）签订了一份《瓦房及住宅地转让合同》，主要约定如下：1.甲方将位于惠州市惠城区小金口镇乌石村委会乌石下黄村黄*林瓦房及住宅地（以下简称“涉案房产及土地”）转让给乙方；该瓦房及地块面积为560平方米，四至界限：东至黄*成，南至路，西至黄*林楼房，北至后面路黄*新。2.乙方同意以人民币l596000元一次性补偿给甲方上述转让该瓦房及住宅地费。3.甲方转让给乙方的瓦房及住宅地产权真实、合法及四至界限清楚，保证无任何瓜葛，且并未设置抵押权，也无其他司法限制（如查封、扣押、冻结等）等事宜；若有上述事宜，甲方应在转交该瓦房及住宅前办妥，所发生费用均由甲方承担；双方交易后如发生上述产权纠纷，一切责任均由甲方负责，与乙方无关，因此而产生的任何一切损失均由甲方负责赔偿。
此外，惠州市惠城区xx街道xx村下黄村民小组在该份《瓦房及住宅地转让合同》上加盖了该小组公章，并注明“同意申请报建”。案外人骆某在该份合同上甲方一栏也签了名。
同日，第一被告钟*珍分两次向原告黄*洪转账支付了转让款1246000元。原告黄*林、黄*洪向被告钟*珍、黄*明、刘*文出具了一张收条，载明收到被告钟*珍、黄*明、刘*文购买涉案房产及土地款1596000元。
根据被告的要求，原告全部拆除了涉案房产及涉案土地上的其他附着物。
2012年10月22日，原告黄*林向被告钟*珍、黄*明、刘*文出具了一张收条，载明收到被告钟*珍、黄*明、刘*文交来涉案房产及土地款10000元和拆瓦房人工费5000元。
之后，本案被告钟*珍、黄*明、刘*文以涉案土地无法报建为由，诉至本院，请求确认和本案原告签订的合同无效，并要求本案原告返还已收的全部款项。本院受理后，经审理于2014年12月3日作出（2014）惠城法小民初字第329号民事判决书，判决双方签订的《瓦房及住宅地转让合同》无效，同时本案原告应向本案被告返还人民币1546050元。该份民事判决书已发生法律效力。
2015年4月22日，原告诉至本院，请求判如所请。
2015年7月8日，惠州市惠城区小金口街道乌石村下黄村民小组出具了一份证明，其中载明：原告黄*林、黄*弯、黄*洪、黄*光所属私有房屋（771号、772号、773号）情况：一层楼房（长7米，宽3.5米，共占地38.5平方米）；17间瓦屋（前排共有六间瓦屋，长19米，宽4米，共占地76平方米；中间共有五间瓦屋，长15米，宽6.2米，共占地93平方米；前排共有六间瓦屋，长21.6米，宽6.6米，共占地142平方米）；一口井和两棵大树。在2012年9月26日至2012年10月12日前拆除房屋前，其一层楼房用于出租他人做仓库，每月租金2500元，17间瓦屋均用于出租他人居住，每间每月租金600元。惠州市惠城区小金口街道乌石村民委员会在该份证明上加盖了公章，并注明“情况属实”。
另查一，原告黄*林与原告黄*弯系夫妻关系，原告黄*洪、黄*光系原告黄*林、黄*弯的子女。
另查二，涉案土地是惠州市惠城区小金口街道乌石村下黄村民小组的集体土地，分配给原告作为宅基地。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：农村宅基地使用权是一种特殊的用益物权，是农村居民因自住而无偿取得的对集体所有的土地进行占有、使用的权利。农村宅基地使用权的这种人身依附性决定了其转让是受限制的，而且农村村民作为农村宅基地使用权人，对农村宅基地仅仅享有占有、使用的权利，不能将农村宅基地使用权出卖或转让。本案中，原告将涉案土地转让给被告，该转让行为因违反了我国有关法律法规的强制性规定而无效，双方基于以上事宜签订的相关合同均无效，故原告请求确认双方在2012年9月24日签订的《转让合同》无效，予以支持。
由于原、被告之间的农村宅基地使用权转让行为无效，对此，双方均有过错。被告在购买涉案土地时没有尽到合理的注意义务，故被告辩称其无过错，依据不足，不予采信。既然双方之间的转让行为无效，那么双方因此而取得的财产应互相返还，本院已在另案判决本案原告向本案被告返还收取的全部转让款，而在双方交易期间被告要求拆除的涉案房产及其他地上附着物，目前难以恢复原状，客观上，被告无法向原告返还上述涉案房产及其他地上附着物，则应当折价予以补偿。但是，对于原告遭受的该项损失，原告也有过错，其应自行承担一定的责任。
根据惠州市惠城区小金口街道乌石村民委员会和惠州市惠城区小金口街道乌石村下黄村民小组出具的证明，被拆除的建筑物主要包括占地面积为38.5平方米的一层楼房和占地面积为311平方米的17间瓦屋，结合原告在庭审时的相关陈述，同时考虑到双方的过错，本院酌情由被告向原告补偿人民币150000元。至于原告诉求的租金损失，依据不足，不予支持。综上，原告的诉求有事实和法律依据，其合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下：一、被告钟*珍、黄*明、刘*文应于本判决生效之日起十日内向原告黄*林、黄*弯、黄*洪、黄*光支付有关补偿款人民币150000元。二、驳回原告黄*林、黄*弯、黄*洪、黄*光的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6700元，由原告黄*林、黄*弯、黄*洪、黄*光负担3350元，被告钟*珍、黄*明、刘*文负担3350元。
当事人二审的意见
原告黄*林、黄*弯、黄*洪、黄*光等四人，被告钟*珍、黄*明、刘*文等三人均不服原审判决，向本院提起上诉。
黄*林、黄*弯、黄*洪、黄*光等四人上诉请求：1、撤销一审民事判决第二项，直接改判被上诉人共同连带赔偿上诉人经济损失(租金)人民币36万元(暂计至2015年4月13日，继续计至被告实际赔偿之日止；12000／月乘以30个月)。2、被上诉人承担一、二审全部案件受理费。
事实与理由：2012年9月24日上诉人与被上诉人签订《转让合同》约定上诉人一个月内拆除房屋。上诉人拆除房屋后，2012年10月12日双方又签订《瓦房及住宅地转让合同》。被上诉人兴建“小产权房”无法获得报建，故起诉确认合同无效和返还购房款(案号：2014惠城法小民初字第329号)。上诉人认为被上诉人同样应赔偿上诉人因此造成的经济损失，故提起诉讼(案号：2015惠城法小民初字第338号)。一、房屋买卖合同被确认无效，被上诉人存在过错，应赔偿造成上诉人的经济损失(租金)。(一)被上诉人存在过错。上诉人与被上诉人分别在2012年9月24日、2014年10月12日分别签订的房屋买卖合同相继被(2014)惠城法小民初字第329号、(2015)惠城法小民初字第338号确认无效，同时也确认三被上诉人对此存在过错。(二)拆除房屋是被上诉人的意思表示。上诉人一审提供证据11证明，被上诉人要求上诉人先拆后付款，并由其支付拆房人工资。拆除房屋后，被上诉人付清购房款。(三)实际造成上诉人租金权益损失。上诉人提交的村委会证明、证据11、12、13、l4、l5及补充证据，证明涉案房屋被拆之前，上诉人将房屋出租的事实及租金收益情况。被上诉人拆除房屋，兴建“小产权房”未获得主管部门批准兴建，过错不在于上诉人。被上诉人请求返还购房款的请求获得支持。而上诉人房屋被拆除，事实上不仅造成上诉人失去房屋，也失去出租房屋获得租金的收益。依据《合同法》58条规定，被上诉人应当对上诉人的租金收益损失给予赔偿。
钟*珍、黄*明、刘*文等三人上诉请求：1、撤销原判，改判驳回原告的诉讼请求；2、二审受理费由被上诉人承担。
事实和理由：一、一审查明事实不符合客观实际情况，房屋系被上诉人雇人拆除的，并非是上诉人拆除的。上诉人不认可2015年7月8日惠州市惠撼区小金口街道乌石村下黄村民小组及乌石村民委员会出具的证明，该证明系被上诉人的单方行为，且证明不符合客观情况，被上诉人自己请人将旧瓦房拆除后再跟上诉人签订的《转让合同》，雇人拆除房屋的费用也是被上诉人自行承担的，因此房屋的损失应当由被上诉人自行承担而不应由上诉人承担。二、一审判令上诉人对转让合同无效承担过错损失，明显偏袒被上诉人，一审判决酌情赔人民币15万元无法律依据；被上诉人作为出让方，应对合同无效承担全部责任，即便上诉人需要承担部分过错损失，上诉人也已经承担了房屋转让款的刹息损失，房屋扳失应当由被上诉人自行承担。上诉人支付给被上诉人的房屋转让款是1546050元，从2012年10月12日起计至2014年12月3日止己超过2年时间，该笔转让款的利息损失就有人民币40万元，该部分损失按照法律规定披上诉人也应当承担，既然上诉人已全部承担了该让款的利息损失，那么对房屋的损失，就应当由被上诉人承担。故此，一审判决由上诉人向被上诉人补偿人民币15万元是错误。
钟*珍等三人对黄*林等四人的上诉未作书面答辩，二审庭审中口头答辩称：黄*林等四人的上诉事实和理由不成立，请驳回其上诉请求。其所称的损失没有依据，我方损失是确定的，且应其要求给了1万元拆迁费。
黄*林等四人对钟*珍等三人的上诉未作书面答辩，二审庭审中口头答辩称：双方买卖的标的物是瓦房及住宅地，拆除房屋行为是应对方要求才拆除的，我方的证据10写明，标的物如果被政府征收，补偿归钟*珍等三人所有，根据一审判决，双方过错是同等的，钟*珍等三人拿回了购房款，但我方失去了房屋，不可能再重建房屋，钟*珍等三人应当补偿损失给我方。
各方当事人均未向本院提交新证据。
本院查明的事实
本院经审理查明，原审判决查明的案件事实基本属实，本院予以确认。
另查明：涉案土地上已拆除一层楼房及17间瓦房，但未建好房屋使用。2014年间，钟*珍等三人（原告）起诉黄*林等四人（被告），起诉请求：1、确认2012年10月12日签订的《瓦房及住宅地转让合同》无效；2、被告返还瓦房及住宅地转让费人民币159600元及利息15万元（从2012年10月12日起按人民银行同期同类贷款利率计付至还清之日止，现暂计至起诉之日止）；3、被告返还地款及拆瓦房人工费15000元。以上共计人民币176100元；4、被告承担诉讼费。
2014年12月3日原审法院作出（2014）惠城法小民初字第329号民事判决书，查明：钟*珍等三人通过银行转帐给黄*林等四人合共1546050元，认定双方签订的合同无效，对黄*林等四人出具的收到瓦房及住宅地款159600元的《收据》，认定为1546050元，不计息返还，对房及住宅地款1万元及拆瓦房人工费5000元，合共15000元不予支持，对拆除房屋以及由此所带来给黄*林等四人损失，因未提出主张，其可另行主张权利，判决：一、确认双方于2012年10月12日签订的《瓦房及住宅地转让合同》无效；二、黄*林等四人应于本判决生效之日起十五日内向钟*珍等三人返还人民币1546050元；三、驳回钟*珍等三人的其他诉讼请求。受理费20649元，由原、被告各承担一半。该判决双方均未上诉，已发生法律效力。黄*林等四人遂提起本案的诉讼。
本院判决理由和结果
本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。原审判决及生效判决确认双方分别于2012年9月24日、2012年10月12日签订的《转让合同》、《瓦房及住宅地转让合同》无效，双方均无异议，本院予以维持。
根据查明的案件事实和各方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案上诉争议的焦点问题是：一、黄*林等四人上诉请求撤销一审判决第二项，改判钟*珍等三人共同连带赔偿其租金损失人民币36万元(暂计至2015年4月13日，继续计至实际赔偿之日止；12000元／月乘以30个月)应否支持。二、钟*珍等三人上诉请求撤销原审判决，改判驳回黄*林等四人的诉讼请求应否支持。
关于黄*林等四人上诉请求撤销一审判决第二项，改判钟*珍等三人共同连带赔偿其租金损失36万元(暂计至2015年4月13日，继续计至实际赔偿之日止；12000元／月乘以30个月)应否支持的问题。根据黄*林等四人上述上诉请求说明其对原审判决第一项拆除一层楼房及17间瓦房补偿款人民币15万元没有异议，本院予以维持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，即规定是对履行合同造成的直接损失根据双方过错予以补偿，并不包括履行合同可得利益损失或未履行合同时的可得利益损失。本案事实表明，黄*林等四人未经当地土地主管部门及当地人民政府同意将宅基地及房屋转让给本村以外的人员即钟*珍等三人，钟*珍等三人未了解清楚可否转让的情况下，双方就签订合同，支付转让款及拆除了房屋，且钟*珍等三人也未在该土地建成房屋并占有使用，造成合同无效，双方均应负均等的过错责任。由于对拆除一层楼房及17间瓦房的价值无法通过委托评估确定，因此，原审根据本案的实际和公平原则及双方的过错，酌情补偿实际损失15万元，并无不当，现黄*林等四人上诉请求赔偿租金损失，不符合上述法律规定，其上诉请求本院不予支持，
关于钟*珍等三人上诉请求撤销原审判决，改判驳回黄*林等四人的诉讼请求应否支持的问题。如前所述，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，故生效判决已支持了返还转让款，转让款利息由其自行承担，钟*珍等三人对此并未提出上诉，这说明其已接受了该判决，现其以生效判决未计算转让款的利息为由，主张对拆除一层楼房及17间瓦房的损失不应予以补偿的理由，不符合法律规定，其上诉请求本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实基本清楚，审理程序合法，适用法律和处理并无明显不当，本院可予以维持。黄*林等四人、钟*珍等三人的上诉理由均缺乏事实和法律依据，其上诉请求本院均不予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6700元，由黄*林等四人共同承担4700元、钟*珍等三人共同承担3000元。黄*林等四人，钟*珍等三人各预交二审受理费6700元，除各自承担的费用外，黄*林等四人多交3000元，钟*珍等三人多交4700元，均可依规定申请本院退还。
本判决为终审判决。
审判长 赖锦荣
审判员 曾 莹
审判员 邓耀辉
二〇一七年四月十六日
书记员 廖献鹏