上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪02民终2411号
上�人(原审原告)：陈飞，男，1986年12月20日出生，汉族，住上海市静安区。
上诉人(原审被告)：刘釭，男，1967年11月28日出生，汉族，住上海市普陀区。
上诉人(原审被告)：刘英，男，1938年6月20日出生，汉族，住上海市普陀区。
委托诉讼代理人：刘釭，男，1967年11月28日出生，汉族，住上海市普陀区。
上诉人陈飞、上诉人刘釭、刘英因房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市普陀区人民法院(2017)沪0107民初21082号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈飞上诉请求：撤销一审判决第一、二、三、四项判决，依法改判。如果继续履行租赁合同，则请求支持陈飞一审诉讼请求；如果解除合同，则要求退还租金，并要求刘釭、刘英支付违约金。事实和理由：陈飞�2016年10月5日与刘釭、刘英就上海市普陀区西康路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“西康路房屋”)签订《房屋租赁合同》并支付定金人民币(以下币种均为人民币)20,000元，后转为房租。同时约定2016年10月9日为交房日，交房时再补交剩余租金，后经双方沟通，约定为10月20日交房。但在10月20日交房时，房屋的结构和之前看房时并不相同，且房屋内的各类设备设施均无法正常使用且有缺失，导致无法交房。后刘釭、刘英在2016年12月5日左右把房屋装修好后未通知陈飞交房，同时也未与陈飞协商解除合同，却又把房屋租给其他租客，故刘釭、刘英应当按照合同约定向陈飞支付季租金的两倍的违约金，即66,000元。
刘釭、刘英辩称，不同意陈飞的上诉请求。刘釭、刘英并不知晓之前房客对房屋的使用情况，但收房时房屋即为原结构三房两厅，且之前签订合同时，陈飞并没有对房屋结构作具体要求。另外，签订合同的当天陈飞并未支付租金，20,000元系定金，且有定金收据为证。此外，合同未履行是陈飞的违约行为所导致的，应由陈飞对刘釭、刘英的损失另行补偿。请求驳回陈飞的上诉请求。
刘釭、刘英上诉请求：撤销一审判决第三、四、五项，依法改判，要求陈飞支付刘釭、刘英违约金36,900元(包含定金20,000元)。事实和理由：因陈飞不履行合同义务，未按照合同约定收房并支付房租，所以定金不应当予以返还。因陈飞的严重违约行为造成刘釭、刘英房屋空关三个月，虽然刘釭、刘英及时在多家房产中介挂牌并配合看房，但因当时处于租房淡季，最终在2017年1月将房屋重新出租，造成刘釭、刘英租金和中介费共计36,900元的实际损失，请求法院对刘釭、刘英定金和超出定金的损失赔偿予以支持。
陈飞辩称，不同意刘�、刘英的上诉请求。刘釭、刘英在交付房屋时只有三个房间，与看房时的六个房间的情况不相符，且房屋内有很多设备是坏的，造成陈飞无法按时收房。合同约定在10月份交房，但是12月份刘釭、刘英还在买材料对该房屋进行装修，可见刘釭、刘英的房屋是有瑕疵的。因此，无法交接房屋并不是因陈飞违约，而是刘釭、刘英没有按照合同约定交房。同时，刘釭、刘英很早就把房屋再行出租出去，刘釭、刘英并没有损失。对于20,000元的租金，因为房屋没有实际交付并使用，租金应当退回。综上，请求驳回刘釭、刘英的上诉请求。
陈飞向一审法院起诉请求：一、判令刘釭、刘英继续履行陈飞、刘釭、刘英签订的《房屋租赁合同》；二、判令刘釭、刘英按照合同签订时的原状交付房屋；三、判令刘釭、刘英支付逾期交付房屋的违约金42,900元(自2016年10月9日至2016年10月21日止)；四、判令刘釭、刘英赔付擅自解除合同的违约金66,000元；五、诉讼费由刘釭、刘英承担。
刘釭、刘英向一审法院提出反诉请求：一、解除陈飞、刘釭、刘英签订的《房屋租赁合同》；二、判令陈飞支付刘釭、刘英违约金11,000元；三、判令陈飞支付刘釭、刘英经济损失25900元；四、诉讼费由陈飞承担。
一审法院认定事实：一、2016年10月5日，刘釭、刘英作为甲方(出租方)，与作为乙方(承租方)的陈飞签订《房屋租赁合同》。该合同主要约定以下内容：承租房屋为西康路房屋，用途为居住；甲方于2016年10月9日前交付房屋，租赁日期自2016年10月12日至2017年10月11日止；月租金为11,000元，每三个月一期，每期七日前支付，其中第一期租金分两次支付；甲方交付房屋时，乙方向甲方支付租赁保证金11,000元，租赁关系终止时，租赁保证金除用以抵充�同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息返还；甲方未按时交付房屋，经催告超过七日仍未交付或乙方经甲方催告后逾期不支付租金超过七日的，违约方应按照月租金的一倍支付违约金，违约金不足以抵付损失的，还应赔偿损失与违约金的差额部分；租赁期间，非合同约定的情况甲方擅自解除合同，应与乙方协商一致，并向乙方支付季租金的两倍；甲方应如期交付房屋，逾期交付的，逾期一日，则甲方需按照季租金的百分之十支付违约金。
二、2016年10月5日，陈飞向刘釭、刘英支付钱款20,000元。当日，刘釭、刘英出具《定金收条》，载明收到承租西康路房屋的定金20,000元。2016年10月20日，陈飞、刘釭约定进行房屋交接，但陈飞称房屋现状与上述《房屋租赁合同》签订时不符，故未完成交接。
三、刘釭与陈飞(手机号码：XXXXXXXXXXX)的手机短信聊天记录显示：2016年10月5日，陈飞发送消息称：“你好刘先生，我是今天租你云都苑XXX号1905的租客陈飞，不好意思，我9号没时间交房，我11号过来交房，你看可以吗”；2016年10月5日，刘釭回复称：“好的”；2016年10月14日，刘釭发送消息称：“刚和原租户沟通他本月20日交房，可以吗”；2016年10月18日，刘釭发送消息称：“明天或后天可以交房吗”；2016年10月18日，陈飞回复消息称：“好”；2016年10月31日，刘釭发送消息称：“房子一直空着，等你入住，租金和押金还差24,000元”；2016年10月31日，陈飞回复消息称：“坐等你做好交房给我”、“6个房间”。
四、2017年1月，刘釭、刘英与案外人另行签订《房屋租赁合同》，将西康路房屋出租他人。
五、国网上海市电力公司出具的用电地址为西康路房屋的电费发票三张显示，其中2016年12月(结算周期为2016年11月1日至2016年11月30日)的电费为3.90元、2017年1月(结算周期为2016年12月1日至2016年12月31日)的电费为4.30元、2017年2月(结算周期为2017年1月1日至2017年1月31日)的电费为84.10元。
六、刘釭、刘英提供上海市国家税务局出具的通用定额发票39张，金额均为100元。
一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。针对本诉，陈飞、刘釭、刘英就西康路房屋租赁事宜自愿签订《房屋租赁合同》，内容系双方真实意思表示，且不违背法律规定，故对双方当事人均具有法律约束力。上述《房屋租赁合同》约定房屋交付时间为2016年10月9日，但结合手机短信聊天记录及当事人陈述等确认的事实，陈飞、刘釭、刘英已就房屋交付时间重新协议延迟至2016年10月20日，刘釭、刘英于当日已做好交付房屋的准备，但陈飞表示房屋现状与签订合同时不�，故致使房屋交付未完成。但上述《房屋租赁合同》中并未就房屋户型状况予以确认，陈飞自述所谓六个房间除原户型中的四室外，还包括客厅部位的两室，因此，在双方未确认房屋户型状况的前提下，刘釭、刘英将按照户型原状交付房屋并无不妥，陈飞拒不接收房屋显属不当。此后，刘釭通过手机短信催告陈飞支付房租并接收房屋，陈飞均予拒绝，亦违反合同约定，在此情况下，刘釭、刘英为避免损失扩大，将房屋另租他人，并无不当；且因案外人已承租房屋，陈飞、刘釭、刘英签订的上述《房屋租赁合同》已无继续履行的可能。因此，陈飞的诉讼请求均无事实和法律依据，法院依法不予支持。
针对反诉，依据上述评述意见，陈飞在房屋交付条件已具备的情况下，拒不接收房屋，并未按约定支付租金，致使合同目的无法实现，故上述《房屋租赁合同》应予解除。上述《房屋租赁合同》中并未约定定金，同时约定租赁保证金在房屋交付时支付，而首期租金约定分两次支付，故陈飞先期支付的20,000元应为部分首期租金。依据合同约定，陈飞应于租赁期开始前七日支付，但经刘釭催告仍拒绝支付，故陈飞应按照合同约定承担违约责任，综合合同约定的标准及当事人的意见，法院酌情调整违约金为6,000元。针对刘釭、刘英主张的中介费损失，缺乏直接证据证明确已实际支付，法院对此难以支持。针对刘釭、刘英主张的租金损失，因陈飞拒不收房，确已造成房屋空置的损失，应承担赔偿责任，但刘釭、刘英亦应及时采取积极措施防止损失扩大，故法院结合过错程度酌情确定陈飞赔偿损失9,000元。此外，鉴于双方租赁合同最终并未实际履行，陈飞并未使用房屋，故其先行支付的租金20,000元，应由刘釭、刘英退还。判决：一、对陈飞的全部诉讼请求，均不予支持；二、解除刘釭、刘英与陈飞于2016年10月5日就上海市普陀区西康路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》；三、陈飞应于判决生效之日起十日内，给付刘釭、刘英违约金人民币6,000元；四、陈飞应于判决生效之日起十日内，赔偿刘釭、刘英经济损失人民币9,000元；五、刘釭、刘英应于判决生效之日起十日内，退还陈飞租金人民币20,000元。
本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，陈飞与刘釭、刘英所签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。双方在合同中并未约定交房时房屋结构，刘釭、刘英按照合同约定将房屋以原结构交付给陈飞使用并不违约，陈飞拒绝收房于法无据。陈飞上诉坚称双方约定按照六室状态交付房屋，但未提供证据予以证明�且房屋原始结构即为三室，故本院对其主张难以采信。陈飞上诉主张房屋内设备设施无法正常使用而无法收房，亦未提供证据予以证明。因此，本院认为，一审法院认定陈飞拒不接收房屋违反合同约定，并无不当，陈飞应当承担相应违约责任。陈飞主张刘釭、刘英未按约交付房屋，要求刘釭、刘英承担违约责任，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。陈飞在房屋交付条件已具备的情况下，拒不接收房屋，并未按约定支付租金，致使合同目的无法实现，且刘釭、刘英为避免损失扩大已将房屋另行出租，据此，一审法院确定双方之间《房屋租赁合同》予以解除，并无不当；陈飞要求继续履行租赁合同，一审法院不予支持，亦无不妥。
因陈飞拒绝接受房屋，且经催告后未按约支付租金，刘釭、刘英要求陈飞依据合同约定承担违约责任，于法有据，应予支持。陈飞应当按照合同约定承担月租金一倍的违约金责任，一审确定6,000元违约金，有所不妥，本院予以补正。因合同中并无定金条款，陈飞先期支付的20,000元应为部分首期租金，而且刘釭、刘英已要求陈飞承担合同约定的违约责任，刘釭、刘英要求陈飞承担定金责任，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。陈飞支付的20,000元，刘釭、刘英应将其返还给陈飞。对于刘釭、刘英主张的损失，一审法院充分考虑双方的过错程度，房屋空置的事实等因素，酌定赔偿损失9,000元，并无不当。刘釭、刘英上诉主张陈飞违约共造成其36,900元损失，依据不足，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：
一、维持上海市普陀区人民法院(2017)沪0107民初21082号民事判决主文第一、二、四、五项；
二、变更上海市普陀区人民法�(2017)沪0107民初21082号民事判决主文第三项为：陈飞应于本判决生效之日起十日内，给付刘釭、刘英违约金人民币11,000元；
三、对刘釭、刘英的其余诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理人民币2,478元，反诉案件受理费人民币361元，由陈飞负担人民币2,678元，刘釭、刘英共同负担人民币161元。二审案件受理费人民币3,125.50元，由陈飞负担人民币2,928元，刘釭、刘英共同负担人民币197.50元。
本判决为终审判决。
法官助理张黎明
审判长 刘海邑
审判员 高 胤
审判员 彭 浩
二〇一八年四月十三日
书记员 朱丹丹
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。