南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0104民初2213号原告:陶汉弟，男，1946年4月25日出生，汉族，住南京市建邺区。被告:张宗云，女，1962年2月1日出生，汉族，住南京市秦淮区。原告陶汉弟与被告张宗云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月14日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告陶汉弟，被告张宗云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陶汉弟向本院提出诉讼请求：被告张宗云向陶汉弟退还押金2000元整。事实和理由：2017年1月3日，原告经中环地产杨某,4中介，由原告一家租用被告位于南京市后标营x号204室房屋，租期一年，每月租金为2000元。原告于2017年1月3日预交3个月房租6000元另交押金2000元，共计8000元。此后因该房屋楼下太吵，经与杨某,4联系，在杨某,4电话里称被告不收违约金、我们可随时搬走的情况下，原告一家于2017年3月12日搬出上述承租的房屋。此后被告仅向原告退还1个月房租，押金至今未退。原告为维护自身合法权益特诉至法院。被告张宗云辩称，原告于2017年1月向被告支付3个月的房租6000元及押金2000元。原告于2017年3月退租后，被告已向其退还扣除水电费等相关费用之后的押金1900元。双方签订的《房屋租赁合同》约定的租期为1年，原告提前退租属于违约行为。根据合同约定若发生悔约行为，应赔偿对方1个月租金。因此，原告实际居住了两个半月，租金按月计算，原告不应向其退还房租；其次，根据合同约定，原告存在违约行为，应向被告赔偿1个月租金额；最后，如果双方钱款尚未结清，原告不可能在退租时将房屋钥匙交还给被告。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原告陶汉弟向本院提交《房屋租赁合同》、水电费票据。被告向本院申请证人张某,4、杨某,4出庭作证。本院经审查对案件事实认定如下：2017年1月3日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定乙方承租甲方所有的位于南京市后××室房屋××套；租赁期限为1年，自2017年1月10日起至2018年1月9日止；租金为每月2000元整，每季度付清一次，即6000元整；乙方负责租期内个人水、电、煤气费、电话费；在房租费到期的前一个月交下期房租费，否则应立即搬出，房租不退，终止合同；室内小维修由乙方负责；此协议一式二份，甲乙双方各执一份，经签字生效后，若发生悔约行为，应赔偿对方1个月租金额。当日，原告向被告支付3个月房租6000元及押金2000元，被告在《房屋租赁合同》下方“收条”栏注明：今收到叁个月房屋租金陆仟元整，押金贰仟元整，总收8000（捌仟元整）。上述《房屋租赁合同》分别由原、被告签名及中介方南京利众置业投资集团有限公司第四百二十七分公司加盖合同专用章。被告于上述合同签订次日将房屋交付给原告承租使用。2017年3月，原告通过中介方联系被告，称房屋楼下门面房太吵，不想继续承租上述房屋。经协商，原、被告就退租事宜进行商谈。被告于2017年3月12日在扣除水、电费及其他费用合计100元后向原告退还1900元，原告向被告交还房屋钥匙、腾空并迁出案涉房屋。被告在举证期限内，向本院书面申请证人张某,4、杨某,4出庭作证，本院依法准许。庭审中，证人张某,4陈述其系南京市秦淮区后标营x号208室业主，与被告系同一小区邻居。被告将案涉出租房屋的钥匙托管在张某,4处，以便中介公司带房客看房。原、被告于2017年3月在案涉出租房屋内商谈退租事宜，当天张某,4、中介公司经办人均在场。被告不同意退还2000元押金，经中介经办人从中调解，说原告可怜，被告即同意退钱。被告未承诺将押金和租金全部退还原告，原告住了两个多月，即使算剩余的房租也不到2000元。被告向原告退还1900元，扣了100元用于抵扣之前被告给付原告用于换灯泡的费用30元（此后原告未予更换）及未结清的水电费70元。被告向原告退还1900元时双方对于此款的性质系租金还是押金并未作出约定，款项由被告交给中介经办人，再由中介经办人清点后交付给原告。原告未向被告出具收条。当时，原告并未提出还有未结清的款项。杨某,4陈述其系南京利众置业投资集团有限公司第四百二十七分公司在案涉《房屋租赁合同》签订过程中的经办人，合同文本是由该公司提供的。原告在合同签订后一、两天内入住。原告向被告交纳3个月的租金6000元及相当于1个月租金金额的押金2000元，合计8000元。此后，原告女儿打电话给杨某,4说案涉房屋楼下门面房太吵，不想继续租用。杨某,4告知其合同已经签订了，租期为1年，如果未到期就不租了就是违约。杨某,4随后与被告联系，被告说可以退原告1000元。转告原告后，原告嫌少。杨某,4与被告再次沟通后被告同意退1500元，原告还是嫌少。杨某,4建议被告退2000元，被告同意了。原、被告双方商谈退租当天，杨某,4及被告的邻居均在场，被告扣除了之前被告给付原告用于换灯泡、但原告未予更换的30元及未结清的水电费70元，合计100元。被告将1900元退款交付杨某,4，再由杨某,4向原告给付，当时未要求原告出具收条。退款时双方对于是退押金还是房租未予明确，杨某,4已提醒原告如果提前退租属于违约。被告从未承诺过若原告违约不主张其承担违约责任。原告于庭后向本院申请证人陶武妹作证。陶武妹陈述其系原告的女儿。2017年1月10日承租案涉房屋后，陶武妹于2017年1月24日晚打电话给房屋中介杨某,4，说楼下太吵，请杨某,4与楼下店面的人协调，杨某,4告知陶武妹“你们可以随时搬走，钱都退还给你们，我可以帮你们再找房子”，陶武妹认为杨某,4的意思就是无论什么时候搬走，被告都应退还全部租金6000元及押金2000元。陶武妹陈述杨某,4未告知其提前退租要承担违约责任。经质证，被告对陶武妹的证人证言不予认可。另查明，原告于2017年2月17日缴纳案涉房屋的电费44元，于2017年3月1日缴纳案涉房屋的水费19元。庭审中，被告当庭向原告支付预扣水电费70元。本院认为，依法成立的合同自成立时生效，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人均应按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效。被告作为案涉房屋的所有权人，按照约定将房屋交付原告承租使用，已经履行了合同约定的义务。被告在租赁期限内主张提前解除房屋租赁合同，应当根据合同约定承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条的规定，当事人协商一致，可以解除合同；合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因原告要求解除合同，双方经协商一致于2017年3月12日确定解除案涉《房屋租赁合同》，且原告向被告交还房屋钥匙并腾空、迁出案涉房屋，故本院认定案涉《房屋租赁合同》于届时业已解除。原告应当在结清房屋租金后根据合同的约定向被告赔偿损失，即赔偿1个月的租金额2000元。根据合同约定的租期起始日2017年1月10日计算至原告向被告交还房屋之日，原告应向被告缴纳房屋租金4133.33元，并向被告赔偿损失2000元，以上合计6133.33元。而被告在向原告退还2000元后，实收原告6000元。原告称被告承诺不要求其承担提前解除合同的违约责任，故其不应向被告赔偿损失2000元，对此，本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原、被告在《房屋租赁合同》中约定在一方悔约的情况下，应赔偿对方1个月租金额，原告未能提供证据证明双方此后对于上述违约责任条款以书面形式作出变更或修改。原告提供其女儿陶武妹的证人证言称被告承诺在其提前退租的情况下不主张原告承担违约责任，被告对此不予认可，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条的规定，与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言不能单独作为认定案件事实的依据。因此，在原告未能提供其他证据相印证的情形下，仅根据原告女儿陶武妹的证言不能证明被告作出原告提前退租时放弃主张原告承担违约责任的意思表示。故原告的上述主张于法无据。因此，原告主张被告退还2000元押金无事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下:驳回原告陶汉弟的诉讼请求。案件受理费减半收取为25元，由原告陶汉弟负担。本判决为终审判决。审 判 员  王 芃二〇一七年六月十三日见习书记员  董媛媛