青岛市城阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）城商初字第1562号
原告中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行，住所地：青岛市城阳区正阳路223号。
代表人赵波，系该支行行长。
委托代理人常振华，系该行员工。
委托代理人柴玉斌，系该行员工。
被告林勇俊。
被告候晓杰。
被告青岛亿路发房地产开发有限公司，住所地：青岛市城阳区春城路。
法定代表人曹修涛，该公司董事长。
委托代理人刘苗，山东海乐普律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行与被告林勇俊、被告候晓杰、被告青岛亿路发房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行的委托代理人常振华、柴玉斌与被告青岛亿路发房地产开发有限公司的委托代理人刘苗，到庭参加诉讼。被告林勇俊、被告候晓杰经本院依法传唤无正当理由拒不出庭，本案现已审理终结。
原告中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行诉称，2004年7月12日，原告与被告林勇俊签订《个人购房担保借款合同》，合同约定：被告林勇俊向原告借款36万元用于购买个人一手住房一套，借款期限从2004年7月15日起至2024年7月15日止。被告林勇俊以其所有的位于青岛市城阳区春阳路139号10号楼2单元1002户房屋为原告与其签订的《个人购房担保借款合同》项下所形成的债权提供抵押担保并办理了预抵押登记（青房地预抵私字第（2004）1417号）。被告青岛亿路发房地产开发有限公司对上述债务承担阶段性连带保证责任。被告候晓杰向原告出具《共同还款承诺书》，承诺就被告林勇俊的上述借款本息及费用承担共同还款责任。合同签订后，原告履行了放款义务，但被告林勇俊、被告候晓杰未完全按照合同约定偿还借款，被告青岛亿路发房地产开发有限公司未履行担保义务，为维护原告合法权益，因此诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告林勇俊签订的《个人购房担保借款合同》；2、被告林勇俊偿还截止至2015年9月20日的贷款本金86058.89元、利息1213.21元、罚息33.93元，复利10.4元，合计87316.43元；3、被告林勇俊偿还自2015年9月21日起至判决生效之日止的利息、罚息及复利；4、确认原告就位于青岛市城阳区春阳路139号10号楼2单元1002户房屋处分所得价款优先受偿；5、依法判令被告候晓杰、被告青岛亿路发房地产开发有限公司就第2、3项付款义务承担连带清偿责任6、本案受理费、保全费、公告费、律师费等费用由三被告承担。庭审中，原告明确诉请，要求被告林勇俊偿还截至2016年7月27日止本金76909.87元，利息219.83元，合计人民币77129.7元，以及支付自2016年7月28日起至判决生效止按照合同约定支付本息及罚息、复利等。
被告青岛亿路发房地产开发有限公司辩称，对被告林勇俊、被告候晓杰是否拖欠原告贷款并不知情，如查明属实，根据《中华人民共和国物权法》第176条约定，既有债务人提供物的担保，又有第三人提供保证担保的情况下，债权人应该先就抵押物实现其债权；因此我仅对抵押物处置不足以偿还银行本息的部分承担责任。
被告林勇俊、被告候晓杰未答辩。
原告为证明其主张向本院提交的证据如下：
证据一、个人住房按揭合同1份（复印件，原件核对后取回），证明2004年7月12日，被告林勇俊、被告青岛亿路发房地产开发有限公司与原告签订借款合同，约定：1、借款金额360000元，借款期限240个月，采用等额本息还款法按月还款；2、若借款人违约，则贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施；3、贷款人为实现债权而产生的诉讼（仲裁）费、律师费等所有实现债权、抵押权的费用由借款人承担；4、被告以位于青岛市城阳区春阳路北阳光景园10号楼2单元1002户房屋为上述借款提供抵押担保，原告有权就被告设定抵押的房屋的变现价款优先受偿；5、被担保的债权范围包括但不限于贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。6、被告青岛亿路发房地产开发有限公司为借款人的债务承担连带保证责任。保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。
被告青岛亿路发房地产开发有限公司：对真实性无异议，应该先就抵押物实现其债权。
证据二、银行借款凭证1份（复印件，原件核对后取回），证明原告于2004年7月15日按合同约定向被告足额发放借款360000元。
被告青岛亿路发房地产开发有限公司：对真实性及证明事项均无异议。
证据三、房地产抵押权证1份（复印件，原件核对后取回），预告登记证证号：青城房预抵私字第（2004）1417号，证明被告提供的抵押担保已按法律规定在房地产权属登记机关登记，合法有效，原告就位于青岛市城阳区春阳路北阳光景园10号楼2单元1002户房屋处分所得价款优先受偿。
被告青岛亿路发房地产开发有限公司：对真实性及证明事项均无异议。
证据四、被告林勇俊贷款账户基本信息1份，证明截至2016年7月27日，被告贷款已逾期，构成违约，应偿还借款本金76909.87元，利息、罚息及复利219.83元，合计77129.7元。
被告青岛亿路发房地产开发有限公司：对真实性无异议，具体数额依法认定。
证据五、结婚证复印件1份，共同还款确认书1份（复印件，原件核对后取回），证明被告林勇俊、被告候晓杰系夫妻关系被告候晓杰知晓并同意以抵押房产为上述借款做担保，同意对借款承担共同连带还款责任。
被告青岛亿路发房地产开发有限公司：对真实性及证明事项均无异议。
本院认证如下：
因被告林勇俊、被告候晓杰无正当理由未出庭应诉，本院视其放弃了举证、质证的权利。对原告提交的证据1-5，因被告青岛亿路发房地产开发有限公司对其真实性均无异议，本院对其真实性予以确认。
结合上述证据及审理情况，本案查明事实如下：
一、2004年7月12日，原告与被告林勇俊、被告青岛亿路发房地产开发有限公司签订《个人住房按揭合同》，合同约定：被告林勇俊向原告借款人民币本金36万元，借款期限从2004年7月12日起到2024年7月12日止，借款期限20年，采用等额本息还款法按月还款，2、若借款人违约，则贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施；3、贷款人为实现债权而产生的诉讼（仲裁）费、律师费等所有实现债权、抵押权的费用由借款人承担；4、被告以位于青岛市城阳区春阳路北阳光景园10号楼2单元1002户房屋为上述借款提供抵押担保，原告有权就被告设定抵押的房屋的变现价款优先受偿；5、被担保的债权范围包括但不限于贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。6、被告青岛亿路发房地产开发有限公司为借款人的债务承担阶段性保证及抵押担保责任。保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、保证期间自借款发放之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。
二、被告林勇俊将其名下的位于青岛市城阳区春阳路北阳光景园10号楼2单元1002户房屋抵押给原告并办理了预告抵押登记（青房地预抵私字第（2004）1417号）。
三、2004年7月15日，原告按照《个人住房按揭合同》的约定向被告林勇俊发放了贷款36万元，从2004年7月12日起到2024年7月12日止，借款用途为购房。但在还款过程中，被告林勇俊未按合同约定履行还款义务，截止至2016年7月27日止，被告林勇俊尚欠借款本金76909.87元，利息219.83元，合计人民币77129.7元。
四、被告林勇俊、被告候晓杰于2003年1月28日登记结婚，被告候晓杰于2004年6月28日作为被告林勇俊的配偶同原告签署了同意抵押声明书及共同还款声明书，承诺对被告林勇俊上述债务承担共同还款责任。
五、被告青岛亿路发房地产开发有限公司曾多次通知被告林勇俊办理正式抵押登记手续并于2015年8月20日到被告林勇俊购买的青岛市城阳区春阳路北阳光景园10号楼2单元1002户房屋处贴过通知，要求被告林勇俊抓紧办理房屋产权证以便配合办理正式的抵押权登记手续，但被告林勇俊一直未予理会。
本院认为，本案是基于借款人未履行还款付息义务而引发的借款合同纠纷。原告中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行与被告林勇俊签订的《个人住房按揭合同》合法有效，应予以保护。原告按照合同约定发放贷款后，借款人应当按照合同的约定偿还贷款，否则应当承担相应的违约责任。因被告林勇俊违约未按时还款，原告有权根据合同约定提前宣布贷款到期，被告林勇俊应按照合同约定偿还所欠贷款本金、利息、罚息、复息。被告林勇俊将其位于青岛市城阳区春阳路北阳光景园10号楼2单元1002户房屋抵押给原告并办理了预告登记，原告是预购商品房抵押预告的登记权利人。建立预告登记制度的目的是赋予被登记的请求权物权效力，即具有排他效力，使其不但可以对抗不动产的所有人和其他物权人，也可以对抗任意第三人，确保预告登记权利人不受损害。被告林勇俊在具备办理上述房屋的房产权证条件后，无故不及时办理该房屋的产权证书，亦不与原告及保证人联系，并配合办理该房屋正式的抵押登记手续。因此，原告对未能办理该房屋的正式抵押登记无过错，不能因此丧失权利保护，被告林勇俊未按照贷款合同约定及时偿还贷款构成违约，应承担违约责任。故本院认为原告对被告林勇俊提供的抵押预告登记担保房产处分所得价款在合同约定的担保范围内享有优先受偿权。被告林勇俊、被告候晓杰系夫妻关系，上述借款发生在夫妻关系存续期间，被告候晓杰知晓并同意以抵押房产为上述借款做担保并签订《共同还款确认书》，故被告候晓杰应对上述债务承担共同还款责任。被告青岛亿路发房地产开发有限公司在《个人住房按揭合同》中已明确自己作为保证人对被告林勇俊的债务承担阶段性保证及抵押担保责任，因本案中被告林勇俊未办理正式抵押权登记手续，被告青岛亿路发房地产开发有限公司仍应为借款人被告林勇俊的债务承担连带保证责任，被告青岛亿路发房地产开发有限公司的抗辩及质证意见，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原告未提交主张律师费的相关证据，对原告主张的律师费诉请，本院不予支持，被告林勇俊、被告候晓杰经本院传唤未到庭，视为放弃抗辩并承担不利后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国担保法》第二十一条、第五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告林勇俊与被告候晓杰于本判决生效后10日内向原告中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行共同偿付截止至2016年7月27日止的借款本金76909.87元，利息219.83元，合计人民币77129.7元、并支付自2016年7月28日起至实际清偿之日止按照合同约定计算的利息、罚息及复利。
二、被告青岛亿路发房地产开发有限公司对被告林勇俊的上述债务承担连带保证责任。
三、如被告林勇俊未履行上述义务，原告对被告林勇俊提供预抵押登记的位于青岛市城阳区春阳路北阳光景园10号楼2单元1002户房屋享有优先受偿权，可以其折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿上述债权。
四、驳回原告的其他诉讼请求。
如各被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币1983元、保全费人民币1070元、公告费600元，由三被告承担，三被告在履行上述付款义务时将应负担的诉讼费用一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 徐 鹏
人民陪审员 王晓英
人民陪审员 刘清革
二〇一六年八月十七日
书 记 员 孙家强
附相关法律规定：
1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2、《中华人民共和国合同法》第二百零五条
借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
3、《中华人民共和国合同法》第二百零六条
借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
4、《中华人民共和国合同法》第二百零七条
借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
5、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条
以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的以正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
6、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条
被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。