福建省永泰县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0125民初1748号
原告：永泰县上一房地产开发有限公司，住所地永泰县樟城镇南湖路3号（工会大厦二楼）。
法定代表人：刘必东，总经理。
委托诉讼代理人：陈彧，福建建达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何山，福建建达律师事务所律师。
被告：柯惠平，女，1977年9月9日出生，汉族，住福建省永泰县。
委托诉讼代理人：汤义国，福建后秀律师事务所律师。
第三人：中国建设银行股份有限公司永泰支行，住所地永泰县樟城镇上马路68号。
负责人：黄和忠，行长。
委托诉讼代理人：叶林，男，中国建设银行股份有限公司永泰支行员工。
委托诉讼代理人：蕉雨馨，女，中国建设银行股份有限公司福州城东支行员工。
原告永泰县上一房地产开发有限公司（以下简称上一公司）与被告柯惠平、第三人中国建设银行股份有限公司永泰支行（以下简称永泰建行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年7月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告上一公司委托诉讼代理人何山、被告柯惠平委托诉讼代理人汤义国、第三人永泰建行委托诉讼代理人蕉雨馨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上一公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除上一公司与柯惠平之间于2015年2月1日签订的《商品房买卖合同》及其附件；2.请求判令柯惠平配合上一公司办理讼争房产合同网签备案及预告登记注销手续，办妥将讼争房产的产权变更至上一公司名下的一切手续；3.请求判令柯惠平向上一公司支付代垫款项24220.06元，在诉讼过程中变更为36747.97元（暂计至2017年9月30日，具体支付金额以实际垫付为准）；4.请求判令柯惠平向上一公司支付垫付款项之利息（自愿按月利率2%计算，其中12420.26元从2017年3月27日计算至实际还款之日；11799.80元从2017年6月20日计算至实际还款之日；12527.91元从2017年9月30日计算至实际还款之日，暂计至2017年9月30日为3888.13元）；5.请求判令柯惠平按商品房总价款20%的标准向上一公司支付违约金人民币178132.4元；6.请求确认上一公司有权在柯惠平已付购房款中直接扣除违约金、代垫款及代垫款利息等；7.请求判令柯惠平承担本案的全部诉讼费用（包括但不限于诉讼费、保全费、公告费等）。事实和理由：2015年2月1日，因购买上一公司开发建设的永泰“日出东方”项目13号楼11层1103单元房屋，柯惠平与上一公司签订了一份《商品房买卖合同》，购房款总额为890662元，柯惠平于签订合同当日支付了首付款270662元，并约定余额620000元以银行按揭贷款方式支付。《商品房买卖合同》附件六补充协议第二条第5款约定：在买方获得贷款后，应按《个人住房借款合同》之约定定期归还贷款本息，若买方未及时归还银行本息而导致贷款银行向卖方扣收贷款本息的，买方未按期偿还拖欠的上述款项的，在卖方履行担保责任后，卖方有权向买方追偿所欠款项、利息及违约金；若买方连续三期或累计六期不能按期偿付银行按揭贷款本息，且买方未向卖方归还相应垫付款项的，卖方有权单方解除《商品房买卖合同》，收回房产，同时买方应按《商品房买卖合同》总价款的20％支付违约金，违约金可由卖方在买方已交纳的房款中直接扣除。
上述合同签订后柯惠平向第三人永泰建行申请办理了商业贷款手续，柯惠平为借款人，上一公司为保证人。第三人永泰建行已依约发放贷款，但柯惠平从2017年起至今，多次未履行偿付银行按揭贷款本息义务已达合同解除之标准，上一公司作为保证人已为柯惠平垫付上述款项。为此，上一公司多次联系柯惠平要求其履行还款义务，并向柯惠平发出《催款函》，要求柯惠平向上一公司偿还所垫付的款项。但柯惠平由始至终未向上一公司支付上述款项，并且仍然没有履行偿付银行按揭贷款本息义务。因此，上一公司解除双方之间的《商品房买卖合同》以及要求柯惠平偿还已代垫款项及相应违约金及利息系具有事实和法律依据的，依法应予以支持。综上所述，柯惠平的行为已严重违反合同约定，严重损害上一公司合法权益，故诉至贵院，望贵院判如所请。
柯惠平辩称，与上一公司签订《商品房销售合同》及与永泰建行、上一公司签订《个人住房借款合同》是事实，但是上一公司诉称的其他事项不是事实。1.本案纠纷系上一公司违约在先，柯惠平拒付购房款在后，柯惠平是在行使不安抗辩权；2.不同意解除合同，即使柯惠平没有能力履行，另一借款人罗承栋也有能力还款，应当继续履行合同才能实现合同目的；3.违约金约定为20%过高，请人民法院依法予以调整。
永泰建行陈述：1.请求柯惠平偿还永泰建行欠款本金人民币585855.46元、利息（含罚息、复利）人民币5414.18元（暂计至2017年11月23日为止，之后的利息和罚息按合同约定计算至实际还款之日），本息共计人民币591269.64元；2.请求上一公司对上述债务承担连带保证责任，并在解除与柯惠平的《商品房买卖合同》后，将退回的购房款优先清偿上述债务。3.本案诉讼费用由柯惠平负担。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定如下事实：
2015年2月1日，上一公司与柯惠平签订《商品房买卖合同》及其附件，约定柯惠平购买上一公司开发建设的永泰“XXX方”项目XX号楼XXXX单元房产,商品房总金额人民币890662元，签约当日柯惠平支付首付款270662元，余款620000元以银行按揭贷款方式付清。《商品房买卖合同》附件六“补充协议”第二条第5款约定：买受人同意在获得贷款后按合同期限归还银行本息。在担保期内，因买受人未及时归还银行本息而导致贷款银行向出卖人扣收贷款本息及费用，买受人应于出卖人发出还款通知之日起7日内到出卖人指定地点偿还出卖人全部垫付款（包括不限于本金、利息、罚息、滞纳金等），并应以出卖人垫付的全部款项为基数，自银行扣收贷款本息及费用之日起至买受人还款之日止期间，按照日万分之五的比例向出卖人计付利息；若买受人未能在上述约定的七日内归还，则自逾期第八日起，买受人除应按上述约定向出卖人支付利息外，买受人还应以出卖人垫付的全部款项为基数，按日千分之一的比例向出卖人支付违约金，直至买受人归还款项。买受人连续三个月不交按揭款项或未付款项累计达到六个月应付按揭款金额，且买受人未向出卖人归还相关款项的，出卖人有权收回买受人购买的房产，除没收定金外，同时买受人应以《商品房买卖合同》约定的购房款为基数，按照20％的比例向出卖人计付违约金，出卖人有权从买受人已经支付的购房款中直接扣除上述违约金及已发生的相关费用，将买受人已付购房款余额不计利息退还买受人，由此引发的贷款银行和买受人之间的经济和法律责任均由买受人承担，与出卖人无关。2015年10月22日，上一公司作为保证人，与作为借款人的柯惠平、罗承栋及作为贷款人的永泰建行签订《个人住房借款合同》，约定柯惠平、罗承栋向永泰建行借款620000元，借款期限自2015年10月22日起至2035年10月22日止。同时合同还就贷款利率、罚款利率、还款、借款人和贷款人的主要权利义务、担保条款、违约责任等进行了约定。2015年11月19日，永泰建行向柯惠平发放贷款620000元。在提供连带责任保证期间，因柯惠平未按约定履行还款义务，致使上一公司向永泰建行承担连带责任保证，截至2017年9月30日，上一公司累计偿还36747.97元，分别为：2017年3月27日12420.26元、2017年6月27日11799.80元、2017年9月30日12527.91元。上一公司于2017年6月22日向柯惠平指定的联系地址发出关于代垫款项催告函。
另查明，上一公司与柯惠平因逾期交房违约及逾期办结银行按揭贷款违约产生纠纷而未交房并诉至本院（已另案处理）。
本院认为，上一公司、柯惠平签订的《商品房买卖合同》和合同附件以及上一公司、柯惠平、罗承栋与永泰建行签订的《个人住房借款合同》是各方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，各方应按合同约定履行各自的权利、义务。本案上一公司、柯惠平在合同及合同附件中已就住房贷款、保证、违约责任等进行了约定。双方因上一公司逾期交房及柯惠平逾期办结银行按揭贷款发生纠纷而未交房，并非无故拒绝交接，不存在行使不安抗辩权的情形，故柯惠平关于“行使不安抗辩权”的抗辩主张不能成立。本案双方当事人在《商品房买卖合同》附件六“补充协议”第二条第5款约定了一方解除合同的条件，截止2017年9月30日止，柯惠平共结欠按揭贷款36747.97元，连续未交按揭款项已达到合同约定的三个月期限，在上一公司发出催款函后至今仍未归还相关款项，已达到解除合同的条件，现上一公司据此主张解除《商品房买卖合同》及其附件，有合同和法律依据，予以支持。柯惠平“应当继续履行合同”的主张于法无据，不予支持。讼争合同解除后该讼争房产恢复原状，上一公司收回房产并退还柯惠平购房款890662元，柯惠平应配合上一公司办理诉争房产合同网签备案及预告登记注销手续。柯惠平未及时归还银行本息，根据附件六第二条第5款约定，上一公司履行担保责任后有权向柯惠平追偿所欠款项并按照日万分之五的比例计付利息及按日千分之一的比例支付违约金，现上一公司要求柯惠平偿还垫付款36747.97元并支付拖欠期间按月利率2％计付的利息，本院予以支持。对上一公司主张柯惠平按商品房总价款20%的标准支付违约金，柯惠平认为该违约金约定过高应予以调整。经综合评判，为降低双方利益失衡，考虑上一公司垫付款已按月利率2％计付利息，对违约金计算标准予以适当调整，酌定按商品房总价款5%的标准支付违约金44533.1元（890662元×5％），超出部分不予支持。上一公司诉请确认其有权在柯惠平已付购房款中直接扣除违约金、代垫款及代垫款利息，该主张符合《商品房买卖合同》附件六第二条第5款关于“出卖人有权从买受人已经支付的购房款中直接扣除上述违约金及已发生的相关费用”的约定，予以支持。柯惠平未及时归还银行本息已违反了《个人住房借款合同》的约定，对永泰建行诉请柯惠平偿还按揭贷款本息、上一公司承担连带保证责任并主张上一公司在解除其与柯惠平的《商品房买卖合同》后退回的购房款优先清偿贷款本息的主张，亦予以支持。为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：
一、解除永泰县上一房地产开发有限公司与柯惠平于2015年2月1日签订的《商品房买卖合同》及相关附件；
二、永泰县上一房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日退还柯惠平购房款890662元，柯惠平应于本判决生效之日起十日内协助永泰县上一房地产开发有限公司办理上述合同网签备案及预告登记注销手续；
三、柯惠平应于本判决生效之日起十日内偿还永泰县上一房地产开发有限公司代垫款36747.97元并支付利息（按月利率2％标准计算，其中12420.26元自2017年3月27日起、11799.80元自2017年6月27日起、12527.91元自2017年9月30日起分别计算至款项还清之日止），永泰县上一房地产开发有限公司有权直接从退还柯惠平的购房款中予以扣除；
四、柯惠平应于本判决生效之日起十日内向永泰县上一房地产开发有限公司支付违约金44533.1元，永泰县上一房地产开发有限公司有权直接从退还柯惠平的购房款中予以扣除；
五、柯惠平应于本判决生效之日起十日内偿还尚欠中国建设银行股份有限公司永泰支行按揭贷款本金人民币585855.46元及利息（利息按《个人住房借款合同》约定的计算方式自2017年10月1日起计算至实际还款之日），永泰县上一房地产开发有限公司有权直接从退还柯惠平的购房款中优先扣除并负责清偿；
六、驳回永泰县上一房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费4581元，由永泰县上一房地产开发有限公司负担2798元，柯惠平负担1783元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 郑少智
人民陪审员 张 琼
人民陪审员 林家福
二〇一七年十二月二十二日
法官 助理 官彩霞
书 记 员 连焰金
附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：
（一）经营状况严重恶化；
（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；
（三）丧失商业信誉；
（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。
当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
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