江苏省常熟市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0581民初203号
原告：常熟市通润电梯厂有限公司，住所地江苏省常熟市东南开发区儒浜西路8号。
法定代表人：袁卫国，董事长。
委托诉讼代理人：秦建文，江苏圣益律师事务所律师。
委托诉讼代理人：许婕，江苏圣益律师事务所律师。
被告：常熟市博士德机电设备有限公司，住所地江苏省常熟东南开发区儒浜西路8号。
法定代表人：金元林，总经理。
委托诉讼代理人：武金乾，江苏世纪天合律师事务所律师。
原告常熟市通润电梯厂有限公司（以下简称通润电梯厂）诉被告常熟市博士德机电设备有限公司（以下简称博士德公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月4日立案受理，依法由审判员赵丽丹适用简易程序于2017年2月24日、3月14日两次公开开庭进行了审理。原告通润电梯厂的委托诉讼代理人秦建文、被告博士德公司的委托诉讼代理人武金乾两次均到庭参加诉讼，原告通润电梯厂的法定代表人袁卫国第二次庭审到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院依法组成合议庭，于2017年7月5日第三次公开开庭进行了审理。原告通润电梯厂的法定代表人袁卫国、委托诉讼代理人秦建文、被告博士德公司的委托诉讼代理人武金乾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告通润电梯厂向本院提交诉讼请求：1.判令被告向原告赔偿租金收益损失人民币791730元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年1月17日原、被告双方签订“房屋及土地转让协议书”一份，约定由被告将其名下的集体流转土地13200平方米、国有土地8800平方米以及在上述土地上建造的厂房、车间、宿舍及配套设施转让给原告，并约定被告应于2014年6月底前将所有厂房和土地交付原告，如逾期则赔偿原告损失。协议中特别约定“经与受让人协商一致，常熟市博士德机电设备有限公司内6、7、8号车间、场地及附房和办公楼底楼最西面的三间办公室继续由出让方使用，直至2016年春节前，在此期间，受让方不向出让方收取任何租金但不得转租。从2016年春节后开始，受让方可按照市场价格向出让方收取租金，另签出租合同”。但被告向原告隐瞒了其已经于2014年5月12日将其中的7号车间出租给常熟市喆宏机械科技有限公司的事实，致原告误认为该车间仍由其自行使用，而同意由其免费使用至2016年春节前。现经了解被告就该7号车间的租金争议起诉常熟市喆宏机械科技有限公司，并由常熟市人民法院作出（2016）苏0581民初3511号民事判决，就此被告应向原告承担自2014年7月1日至2015年12月31日期间的租金收益损失33.4万元。原告认为，被告应按照“房屋及土地转让协议书”约定免费使用，但不得转让，其实质是限制被告除自用外的其它商业行为，被告隐瞒其出租该车间的事实，且利用出租车间牟取利益的行为已违反了原告同意其自用的初衷，另外对于被告非免费自用部分出租房屋，其收取租金后占为已有。另据根据原告了解，被告将其转让给原告房产中的一楼西面办公室三间及8号车间出租给苏州圣海诺精密机械有限公司，由此造成原告自2014年7月1日起至2015年12月31日期间的租金损失17万元；以及被告将其转让给原告房产中的4、5、6号车间及E车间、办公楼一楼房屋出租给苏州苏虞铁路通用器材有限公司，并收取相应的租金，造成原告自2014年7月1日起至2015年3月31日的租金收益损失287730元。故特具状至法院，请求法院依法判准原告的诉讼请求。
被告博士德公司辩称，1.原告诉状中的事实不正确，原被告之间的房屋及土地转让是一起金额巨大的买卖，原告在购买原属于被告的厂房及土地时，对相关租赁情况已经做了充分的了解，而且所有租赁户均在门口设有广告牌，不存在原告诉状中的被告隐瞒出租的事实；2.常熟市喆宏机械科技有限公司与被告之间的租赁关系早就存在了，并不是被告将厂房转让给原告以后才出租的，按照原被告之间的转让协议，6.7.8号车间及附房和办公楼底楼最西面的3间办公室，被告可以免费使用，那么，被告与喆宏公司的租赁是早就存在的，并不是转租，也就不存在违反原被告之间约定的问题；3.被告与圣海诺公司之间不是租赁关系，圣海诺公司试用的8号车间本身就是被告在使用，被告的法定代表人同时也是圣海诺公司的股东，8号车间的使用权，是作为当时的合作的条件之一，并不是纯粹的出租给圣海诺公司使用的；4.被告与苏州苏虞铁路公司之间的租赁问题原告曾经针对此租赁向法院起诉过，要求被告赔偿租金损失，法院也已经作出相应的判决，不应该在本案中重新起诉。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明，2014年1月17日，原告作为受让方、被告作为出让方签订《房屋及土地转让协议书》（以下简称转让协议）一份，合同载明：出让方与受让方就房屋及土地转让的相关事宜，在平等、自愿的基础上，经过友好协商，达成如下协议：一、出让方常熟市博士德机电设备有限公司名下有集体流转土地13200平方米，国有土地8800平方米，并在上述土地上建造有厂房、车间、宿舍。二、现在出让方将其名下的上述全部土地、厂房、车间、宿舍及配套设施转让给受让方，转让价格为人民贰仟捌佰万圆整。三、上述转让款的支付方式为：本协议签订之日支付壹仟伍佰伍拾万圆（用于出让方归还银行贷款）、2014年春节之前支付伍佰万圆、2015年春节之前支付叁佰万圆、2016年春节之前支付叁佰万圆、2017年春节之前支付壹佰伍拾万圆。四、本协议签订之前，出让方所有未清理的债权债务由出让方负责，与受让方无关。为保证受让方的利益，出让方股东金元林、邱瑾以个人所有财产对上述可能未清理的债务向受让方提供担保承诺，即凡常熟市博士德机电设备有限公司或受让方承担了转让前的债务，有权向出让方追偿。五、本协议签订后，办理房屋及土地转让所需的全部费用由受让方承担，出让方协助办理相关手续。办理房屋及土地的过户手续时，双方形式上的转让价格按照两千万元计算，但双方实际的转让价格以本协议签订的为准。六、出让方保证在2014年6月底前将所有厂房及土地交付给受让方，所有承租户的清理工作由出让方负责，费用由出让方承担。如逾期，则出让方应赔偿受让方的损失（包括但不限于受让方现有经营场所的租金支出等）。七、经与受让方协商一致，常熟市博士德机电设备有限公司内6、7、8号车间、场地及附房和办公楼底楼最西面的三间办公室继续由出让方使用，直至2016年春节前，在此期间，受让方不向出让方收取任何租金但不得转租。从2016年春节后开始，受让方可按照市场价格向出让方收取租金。另签出租合同（同等条件优先出租给出让方）。八、本协议自双方签字之日起生效。
另查明，2014年1月8日，博士德公司（甲方）与苏州圣海诺精密机械有限公司（以下简称圣海诺公司）签订《标准厂房租赁协议》一份，协议约定：一、租赁厂房面积：博士德公司8号车间标准厂房1500平方米，含水、电接入厂内等基本设施，水、电费用由乙方按规定每月交纳，在租赁期内，产权属甲方所有，使用权归乙方所有；二、租赁价格：标准厂房租赁价每年计年租金100000元人民币，附属食堂租赁价格每年计年租金/元人民币总计年租金100000元人民币。乙方在签订本合同后，于二零壹肆年陆月壹日前预付一年租金100000元人民币（租赁起结入租赁费用）。租赁期内租赁费以年为结算期，乙方保证在每年前一个月向甲方交付租赁费。三、租赁期限5年，起租期为2014年1月1日至2015年12月31日。后三年租期为2016年1月1日至2018年12月31日。后三年租金每年120000元。期满后乙方在同等条件下享有优先承租权（续租价格另行商定）。四、租赁期内，甲乙双方约定乙方租赁该厂房的用途为乙方在甲方区内设立独资企业工业生产及办公所用，乙方保证在未征得甲方同意的情况下不改变租赁物的用途。乙方必须在征得甲方同意后，在不影响建筑结构的情况下，可以对房屋进行改造。若遇有不可抗力原因造成房屋及配套设施损坏，甲方不予追究赔偿责任；但因乙方人为因素造成损失，由乙方负责向甲方修复或按价赔偿。五、租赁厂房的交接：1、甲方应当在二零壹肆年壹月壹日前通知乙方，将本合同中签订的厂房交付给乙方使用；2、乙方未按甲方通知日期接受厂房的，视为甲方已按通知日期交付厂房；3、双方在交接租赁厂房时，应共同对厂房、装修状况、附属设施等情况进行检查和清点并建册验收。合同还约定了其他的权利和义务。同年3月8日，博士德公司（出租方）与圣海诺公司（承租方）签订《房屋租赁合同（2009）》一份，合同约定：第一条、租赁房屋地址：博士德一楼西面办公室三间（含现有办公室及办公设备）；第二条、租赁期限从2014年3月10日起将以上房屋交付承租方使用，至2016年12月31日收回；第三条、租金和租金的交纳期间：每年租金10000元，在租赁房屋时一次性付清。第四条、出租方与承租方的变更：在租赁方期间，承租方需要将房间转让第三方承租使用，必须先征得出租方同意，否则视为非法转让，房间将由出租方收回。租金不予退回。出租方如将房屋所有权转移给第三方，不必征得租方同意，但应告知承租方所有权转移情况。所有权转移后，房屋所有权取得方即为本合同的当前出租方，享有原出租方享有的权利，承担原出租方的义务。合同还约定了其他的权利和义务。
又查明，2014年6月27日，苏州苏虞铁路通用器材有限公司（以下简称苏虞公司）起诉博士德公司、通润电梯厂要求继续履行原租赁合同。该案经审理查明，苏虞公司（乙方）与博士德公司（甲方）于2009年8月10日签订了厂房租赁合同协议一份，协议约定：一、出租厂房情况以及双方约定：1、甲方出租给乙方的厂房位于常熟市东南经济开发区儒浜路8号，租赁厂房（三跨、四跨、五跨、六跨）面积4248平方米，第四跨厂房5吨行车由乙方负责安装，费用由乙方负责，其余三跨甲方必须保证5吨行车各一台，费用由甲方负责，整个三层的办公楼面积为500平方米(装修按2层一样装修，装修费甲方承担)，宿舍楼、食堂三层共计1632平方米（需要修建，每个房间必须保证通水、通电并且每个房间安装一块电表、水表、一个吊扇，有卫生间的房间并安装好所有卫生间洁具），同时含厂房围墙内所有辅房以及空地。二、厂房起付日期和租赁期限：1、厂房装修修建日期4个月，必须保证在2009年12月30日前交付乙方使用；2、厂房租赁期限子2010年1月1日起，至2019年12月30日止。租赁期限十年。3、租赁期满，甲方有权收回出租厂房，乙方应如期归还，乙方需继续承租的，应于租赁期满前三个月，向甲方提出书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。三、租金交付方式：1、甲、乙双方约定，该厂房、办公楼、配电房以及围墙内辅房以及空地租赁年租金含税为肆拾贰万捌仟元整，甲方必须开正式发票给乙方如无发票给乙方造成的损失甲方负责。2、甲、乙双方一旦签订合同，乙方向甲方提前支付柒拾万元房租费，第二年支付房租费壹拾伍万陆仟元，第三年房租费每季度凭甲方开据的正式发票支付壹拾万零柒仟元整给甲方，乙方每季度提前15天一次性支付下一季度的租金给甲方。协议对其他事项亦进行了约定。协议签订后，苏虞公司与博士德公司按约各自履行了义务。2011年6月25日，苏虞公司（甲方）与博士德公司（乙方）双方签订了厂房租赁合同协议补充协议一份，内容为：一、甲、乙双方在2009年8月签订租赁协议一份，约定甲方向乙方租赁3、4、5、6号车间，现在双方协商一致将3号车间的租赁关系解除。甲方将3号车间归还乙方，4、5、6号车间的租赁关系继续存在，由甲方按现状继续使用。二、甲、乙双方在2009年8月签订租赁协议约定甲方向乙方承租宿舍28间及食堂，签订协议时上述房屋还没有，现在用乙方的车间E进行改造，将该车间的一层和二层交由甲方使用，甲方用于食堂和宿舍楼。三、甲、乙双方原签订的协议中关于3号车间及28间宿舍及食堂的约定废除，不再生效，一切以本协议为准，双方互不承担违约责任。四、上述E楼的第一、第二层给甲方使用后，甲方将现有使用的属于乙方搭建在乙方场地上的小房屋全部归还给乙方。五、自2011年1月起，4、5、6号车间及车间E（一层有食堂、二层有宿舍）均按每平方米80元计算。之后双方按补充协议约定履行，苏虞公司的租赁费已交至2014年12月。本院审理后认为，苏虞公司与博士德公司签订的厂房租赁合同协议以及补充协议是双方真实意思表示，受法律保护，双方均应按合同约定履行。在合同履行期间，博士德公司将已出租的房屋出让给通润电梯厂，并且办理了相关的房屋产权变更登记手续。按照法律规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，承租人有权要求房屋受让人继续履行原告租赁合同。故判决：博士德公司与苏虞公司于2009年8月10日签订的厂房租赁合同协议及于2011年6月25日签订的补充协议继续履行。该案于2014年11月21日生效。
2014年7月9日，2014年10月15日，苏虞公司各向博士德公司交纳上述房屋租赁费95910元；2015年1月23日、1月28日各向博士德公司交纳租赁费60000元、45910元，上述租金共计297730元。原、被告双方明确其中2015年1月23日交纳的租金其中1万元是苏虞公司之前结欠博士德公司的租金，具体欠交的时间不清楚了。
再查明，2016年3月25日，博士德公司起诉常熟市喆宏机械科技有限公司（以下简称喆宏公司）要求喆宏公司支付自2015年6月1日起至2016年1月31日的租金共计157333元。该案经审理查明：2014年5月12日，博士德公司作为甲方、喆宏公司作为乙方签订“标准厂房租赁协议”，约定乙方租赁甲方7号车间标准厂房1500平方米，租赁价格：标准厂房租赁价格每年140元/平方米，计年租金210000元人民币，附属食堂租赁价每年计年租金6000元人民币；办公室每年计年租金10000元人民币(大办公室退回)；每年管理费10000元人民币，总计年租金236000元，租赁期限为24个月，自2014年6月1日至2016年5月31日止，期满后乙方在同等条件下享有优先承租权。合同还约定了其他的权利义务。合同签订后，喆宏公司交纳了一年租金，上述房屋由喆宏公司租赁经营。因喆宏公司未交纳自2015年6月1日起至2016年1月31日止的租金，故博士德公司诉讼来院。庭审中，双方一致确认租赁关系自2008年6月1日开始。本院审理后认为，博士德公司与喆宏公司之间自2008年形成租赁关系，在租赁过程中，博士德公司将包括该案租赁厂房在内的土地及房屋等转让给了通润电梯厂，根据所签订的转让协议，明确“其中6、7、8号车间、场地及附房和办公楼底楼最西面的三间办公室继续由出让方使用，直至2016年春节前，在此期间，受让方不向出让方收取任何租金但不得转租。从2016年春节后开始，受让方可按照市场价格向出让方收取租金。”喆宏公司租赁的厂房包含在该条约定的内容中，从该约定内容可以看出，喆宏公司租赁的厂房在转让后由博士德公司继续使用到2016年春节前，且受让方通润电梯厂不向原告收取租金。博士德公司所主张的租金起止时间在该约定期限内，故该案中涉及的博士德公司、喆宏公司于2014年5月12日签订的标准厂房租赁协议合法有效，其内容对博士德公司、喆宏公司具有约束力，双方均应按约履行义务。喆宏公司应按照合同约定向博士德公司及时支付相应的租金。因双方在庭审中一致确认结欠的租金为2015年6月1日至2016年1月31日共计157333元，本院予以认定。故判决一、喆宏公司支付博士德公司自2015年6月1日至2016年1月31日的租金157333元；二、博士德公司开具给喆宏公司金额为157333元的发票。
庭审中，关于本案中的所涉租赁范围双方确认如下：圣海诺公司租赁8号车间、1楼西面办公室三间；苏虞公司租赁E、4、5、6车间；喆宏公司租赁7号车间、附属食堂、办公室。但对于上述租赁范围是否属于《房屋及土地转让协议书》第七条约定的范围，双方存在部分争议。原告认为，喆宏公司租赁的办公楼、苏虞公司租赁的E、4、5号车间不属于第七条的范围，其余的属于第七条的范围；被告认为，喆宏公司的办公楼也属于第七条范围，只有苏虞公司租赁的E、4、5号车间不属于第七条的范围。另关于6号车间的租金计算方式，原告主张6号车间的建筑面积为1022.4平方米，按照合同约定每平方米80元，年租金为81782元（1022.4平方米*80元/平方米），三个季度的租金为61334元。被告对上述6号车间的租赁金额和计算方式没有异议。因双方意见不一，致调解未成。
以上事实，由营业执照、组织机构代码、工商登记资料、房屋及土地转让协议书、房屋租赁合同（2009）、标准厂房租赁协议、（2016）苏0581民初3511号民事判决书、（2014）熟兴民初字第00321号民事判决书、银行汇款凭证、说明函、关系租金结算的说明、质证意见及本院庭审笔录等证据为证。
本院认为，原告通润电梯厂与被告博士德公司签订的房屋及土地转让协议书是双方真实意思表示，受法律保护，双方均应按合同约定履行。本案的争议焦点一：喆宏公司租赁的办公楼是否属于房屋及土地转让协议书第七条的范围。根据（2016）苏0581民初3511号民事判决书及审理查明情况，喆宏公司租赁的厂房及办公室包括在第七条的约定中，故对原告主张喆宏公司的办公室不包括在第七条中的约定不予采纳。故本院认定第七条所涉租赁范围包括圣海诺公司租赁的8号车间、1楼西面办公室三间、苏虞公司租赁的6车间及喆宏公司租赁的7号车间、附属食堂、办公室。争议焦点二：房屋及土地转让协议书第七条中所涉租赁范围博士德公司是否有权出租。首先，从喆宏公司、苏虞公司、圣海诺公司的租赁时间看，三家公司的实际租赁时间分别为2008年、2009年、2014年1月1日，上述时间均早于原、被告双方签订房屋及土地转让协议书的时间即2014年1月17日；其次，即使被告博士德公司系对房屋进行了出租，亦应属于“继续由出让方使用”范畴，且约定使用至2016年春节前，在此期间，原告不向被告收取任何租金；再次，即使双方约定了“不得转租”，但亦未对转租的后果进行约定。故对原告主张要求被告支付圣海诺公司租赁的8号车间、1楼西面办公室三间自2014年7月1日起至2015年12月31日止的租金损失17万元、喆宏公司租赁的7号车间、附属食堂、办公室自2014年7月1日起至2015年12月31日止的租金损失33.4万元及苏虞公司租赁的6车间自2014年7月1日至2015年3月31日的租金损失61334元的诉讼请求，本院不予支持。因苏虞公司租赁的E、4、5号车间不属于第七条的范围，根据房屋及土地转让协议书第六条的约定上述房屋在2014年底前交付原告，故被告博士德公司逾期交付E、4、5号车间，应赔偿原告方的租金损失。因苏虞公司于2014年6月27日起诉本案原、被告要求继续履行租赁合同，本院判决继续履行后，该案于2014年11月21日生效，生效后苏虞公司应将租金交付给房屋受让人即本案原告，现苏虞公司在文书生效后仍将租金支付给博士德公司，责任不在被告。故原告要求被告支付E、4、5号车间2015年1月1日起至2015年3月31日租金损失的请求，本院不予支持。至于判决生效之前的租金，苏虞公司按照原租赁合同的约定向博士德公司交纳E、4、5、6号车间自2014年7月1日至2014年12月31日的租金共计191820元，并无过错，扣除6号车间2014年7月1日至2014年12月31日的租金40891元，E、4、5号车间自2014年7月1日至2014年12月31日止的租金为150929元，该款应由被告博士德公司赔偿给原告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十九条之规定，判决如下：
一、被告常熟市博士德机电设备有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告常熟市通润电梯厂有限公司租金损失人民币150929元（如采用转账方式支付，请汇入常熟市人民法院，开户银行：中国农业银行常熟方塔支行，账号：62×××67）；
二、驳回原告常熟市通润电梯厂有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费收取人民币11718元，由原告常熟市通润电梯厂有限公司负担8399元，由被告常熟市博士德机电设备有限公司负担3319元（原告同意其预交的案件诉讼费用由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院账户名称：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 长 赵丽丹
人民陪审员 严雪琪
人民陪审员 唐大维
二〇一七年七月十四日
书 记 员 王怡婷