四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）成民终字第5061号
上诉人（原审被告）四川盛源置业集团有限公司。住所地：四川省成都市青羊区。
法定代表人李胜元，董事长。
委托代理人陈鹏，国浩律师（成都）事务所律师。
委托代理人杨蓉，国浩律师（成都）事务所律师。
被上诉人（原审原告）周应坤，男，汉族，1973年10月17日出生，住四川省南充市顺庆区。
委托代理人胡毅，四川亚峰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）熊元平，女，汉族，1976年11月26日出生，住四川省南充市顺庆区。
委托代理人胡毅，四川亚峰律师事务所律师。
上诉人四川盛源置业集团有限公司（以下简称盛源公司）因与被上诉人周应坤、熊元平商品房预售合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2014）高新民初字第5385号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月26日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2009年10月10日，周应坤、熊元平与盛源公司签订《商品房买卖合同》并签订合同附件，约定盛源公司将位于成都市双流县华阳街道办事处骑龙社区盛源·逸都国际1幢2单元10层1004号房屋售于周应坤、熊元平，房屋建筑面积88.25平方米，套内建筑面积74.66平方米，单价4336元／平方米，房屋总价款323701元；《商品房买卖合同》第十九条“产权登记”中约定有初始登记和转移登记，其中“（一）初始登记”载明：“出卖人应当在2012年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：1、……。2、买受人不退房，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得初始权属登记之日止，出卖人每日应当按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金”。“（二）转移登记”载明：“1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（1）……。（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用X元人民币（大写）。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）、（2）种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。（2）见补充协议”。附件五《商品房买卖合同补充协议》第三条“关于权属办理的特别约定”载有：“一、买受人须根据出卖人的要求出具办理房屋权属证书和他项权利证书的委托书并全力配合出卖人开展办证工作。……。四、他项权证的办理：“卖人协助买受人办理完毕房屋所有权证后，买受人应无条件配合出卖人、贷款银行办理本合同项下的抵押担保他项权利登记”。
同日，周应坤、熊元平与中国银行股份有限公司成都市武侯支行签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，二人贷款140000元购买涉案房屋，盛源公司作为保证人加盖印章。
2009年12月21日，四川省成都市国力公证处作出（2009）川国公证字第161253号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，对《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》进行了公证。
2011年7月1日，盛源公司于《商品房买卖合同》约定交房日2011年6月30日的次日向周应坤、熊元平交付了涉案房屋。
2012年9月24日，成都高新技术产业开发区桂溪街道办事处向三瓦窑派出所出具《关于盛源逸都国际项目办理门牌编号有关事宜的函》，主要就据2007年11月20日成办函（2007）258号文件要求，原双流县盛源逸都国际项目已划入高新区范围，项目已竣工，正在办理相关房产及土地产权，请求协助办理该项目相关房产及土地产权，为该项目编制办理地址门牌编号。
2012年10月18日，盛源公司向三瓦窑派出所作出《报告》，报告主要就案涉项目因划入成都高新区，应由三瓦窑派出所办理项目地址证明及户籍管理，请求给予相关手续办理。
2012年12月14日，盛源公司取得涉案房屋所在地的使用权证书【成高国用（2012）第33008号】。
2013年5月10日，盛源公司就周应坤、熊元平购买的涉案房屋开具总价款323701元的发票；2013年7月29日，周应坤、熊元平办理了契税及印花税；2013年9月4日，周应坤、熊元平交纳了涉案房屋的登记费和共有证书费用。
2013年9月9日，诉争房屋进行了房屋所有权登记，为周应坤、熊元平按份共有；但盛源公司取得涉案房屋房产证书后未交予周应坤、熊元平。因周应坤、熊元平未能取得房屋产权证书及国有土地使用权证书，周应坤、熊元平遂向原审法院提起诉讼。
原审庭审中，周应坤、熊元平明确诉请中要求判决盛源公司支付逾期办理转移登记的房屋权属证书违约金58266.18元系逾期办理房屋所有权的违约金；盛源公司认可房屋所有权证书、土地使用权证横竖的办理系受周应坤、熊元平委托，但认为房屋所有权证书办理后正用于银行贷款办理，合同中未约定房屋产权证交付义务，延迟办理房屋产权证系因区划调整此不可抗力导致，不应承担违约责任，经原审法院释明，盛源公司主张应依法调整过高违约金。
原审法院认定上述事实有《商品房买卖合同》及附件、房产证书、发票、四川省非税收入一般缴款书、中国华人民共和国契税完税证、《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、公证书、《关于盛源逸都国际项目办理门牌编号有关事宜的函》、《报告》及双方当事人一致的陈述等证据以及在案佐证。
周应坤、熊元平在原审的诉讼请求为：判令盛源公司支付逾期办理转移登记的房屋权属证书违约金58266.18元（计算至起诉之日）；2、判令盛源公司立即为周应坤、熊元平办理并交付房屋权属证书原件（包括房屋所有权证书和土地使用权证书）；3、案件受理费和其它诉讼费由盛源公司承担。
原审法院审理认为，合同双方当事人对依法成立并生效的合同，应依法依约履行各自义务。本案中，周应坤、熊元平与盛源公司签订《商品房买卖合同》及附件，不违反法律规定，应属合法有效，双方均应依法、依约履行各自义务。
对于周应坤、熊元平诉请判令盛源公司支付逾期办理转移登记的房屋所有权证书违约金58266.18元的意见，原审法院认为，依照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记”和第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力”之规定，不动产权属应自不动产记载于不动产登记薄时即视为不动产权利人已取得，本案中，盛源公司已于2013年9月9日为周应坤、熊元平办理涉案房屋所有权登记，应视为周应坤、熊元平已取得，但因合同中明确约定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付”之条款，盛源公司应在向周应坤、熊元平交付房屋之日2011年7月1日后的540日内，即2012年12月22日前向周应坤、熊元平办理房屋所有权登记，但实际办理日期却为2013年9月9日，故自应取得房屋所有权证书的期限届满之次日即2012年12月23日起至实际取得房屋所有权证书之日2013年9月9日期间，盛源公司未办理房屋所有权登记属于违约，应承担相应违约责任；对盛源公司原审庭审中提出延迟办理房屋产权证系因区划调整此不可抗力所导致的意见，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条之规定，不可抗力仅指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，本案中，确存在行政区划调整这一事实，但盛源公司并未涂胶证据证实逾期办理房屋产权登记确系行政区划调整导致权属登记机关不予受理、处理等情形，故其意见原审法院不予支持。具体到盛源公司逾期办理房屋产权登记的违约金数额，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”、第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，违约金的计算应以实际损失为基础，在周应坤、熊元平未举证证明盛源公司逾期办理房屋所有权登记为其造成损失的情况下，根据合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益等综合因素，酌定支持违约金为5900元。
对于周应坤、熊元平请求的判令盛源公司立即办理并交付房屋权属证书原件（包括房屋所有权证书和土地使用权证书）的意见，盛源公司虽已在房屋登记机关办理了房屋产权登记并取得了房屋所有权证书，但并未交付此物权凭证，也未提交有效证据证实其提出的房屋所有权证书办理后正用于银行贷款的情形，此种情况下，不交付房屋所有权证书不利于物权享有者合同目的的实现和权利的保护，故周应坤、熊元平要求交付房屋所有权证书的请求，原审法院予以支持；而对于土地使用权证书，因房屋权属证明包括房屋所有权证和土地使用权证且依约由盛源公司向权属登记机关申请办理，鉴于双方在合同中未约定土地使用权证的取得时间，依最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，盛源公司应自涉案房屋交付使用90日内即应为周应坤、熊元平办理土地使用证，但盛源公司迄今未为周应坤、熊元平办理，故周应坤、熊元平要求办理土地使用权证书的意见，原审法院予以支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、第一百零七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、盛源公司于判决生效后二十日内支付周应坤、熊元平违约金5900元；二、盛源公司于判决生效后二十日内为周应坤、熊元平办理土地使用权证书并交付土地使用权证书、房屋所有权证书；三、驳回周应坤、熊元平的其他诉讼请求。若未按判决指定期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费收取628元，由盛源公司负担。
宣判后，盛源公司不服原审判决，向本院提起上诉，认为：1、熊元平、周应坤未能提交证据证明案涉房屋国土证未办理；2、案涉房屋买卖合同约定的“取得房屋产权证”的实质含义是完成房屋产权登记手续，而非熊元平、周应坤主张的交付纸质产权证书；3、房屋产权登记系行政登记行为，盛源公司仅有协助办理的义务，无决定是否办理的权力，行政机关因房屋所在行政区划调整，延迟确认地址，进而延迟办理房屋产权证的后果不应由盛源公司承担；4、熊元平、周应坤未能提交证据证明盛源公司拒不交付案涉房屋所有权证书；5、案涉房屋产权登记已经完成，即便未能取得案涉房屋产权证书，熊元平、周应坤的权利为受到侵害，也未造成实际损失，加之熊元平、周应坤可以不需要其他人的配合直接要求房屋管理部门为其打印纸质的房屋产权证，而熊元平、周应坤未要求房管部门打印房屋产权证，系其自行扩大损失，故违约金不应支持。故请求撤销原判，依法改判驳回周应坤、熊元平的诉讼请求，本案一、二审案件受理费由周应坤、熊元平承担。
熊元平、周应坤辩称，熊元平、周应坤主张的违约金计算是截止到实际取得所有权证书之日，原审法院判决确定到办证之日，熊元平、周应坤没有上诉，认可原审法院的认定。从双方的约定来看，熊元平、周应坤将办证所需手续交给了开发商，开发商具有办证义务，行政部门是否办理的举证责任在盛源公司，同时，开发商具有办证义务，交付纸质产权证书属于附随义务，也是房地产市场的交易惯例。盛源公司认为没有办理产权证是因为区划调整，而本案中区划调整是在2007年，案涉合同签订时间为2010奶奶，因此不属于不可预见的问题，在购房房屋的时候，该事实就客观存在，并非不能预见。在2011年7月，案涉房屋就已经交付，盛源公司认为在2012年9月还在协调办证，可见盛源公司在办证的过程中消极懈怠，即便区划调整对办证有影响，案涉双方约定应当自不可抗力结束之日30日内向当事人提供证明材料，同时即便存在不可抗力，盛源公司也应当承担违约责任。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法予以维持。
本院经审理查明的案件事实与原审法院审理查明的案件事实一致，对此，本院予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点有两个，对此，本院作如下评判：
一、关于盛源公司应将就逾期办证向周应坤、熊元平承担的逾期办证违约金的金额的问题
盛源公司认可案涉房屋所有权证书办理逾期，但认为逾期办理的原因在于行政规划的调整，该原因属于不可抗力，因此，应当减轻或者免除盛源公司的责任。对此，本院认为，按照双方的约定，双方间就办理案涉房屋所有权证书存在委托代理关系，即盛源公司接受周应坤、熊元平的委托，为周应坤、熊元平办理案涉房屋所有权证书，并依约保证周应坤、熊元平在2012年12月22日（交付案涉房屋之日起540日内）前取得案涉房屋所有权证书。现周应坤、熊元平未能在2012年12月22日取得案涉房屋所有权证书属盛源公司违约。从本案证据来看，在2012年9月24日，盛源公司就已经知道因行政规划变更，办理房屋产权证需要向高新区相关部门申请办理，作为受托人的盛源公司如认为该情况可能会导致办证时间迟延，应该及时向委托人说明，并要求顺延时间，然而盛源公司未能举证证明其已经就该客观事实向委托人即周应坤、熊元平报告并取得受托人的同意顺延办证期限，因此，应当视为盛源公司认可在原约定的期限里可以完成相应的委托事项。故本院依法确认于本案中行政区划调整不应成为减轻或免除盛源公司责任的原因。原审法院根据合同的履行情况，当事人的过错程度、预期利益等综合因素，在周应坤、熊元平未能举证其遭受的损失大小的情况，确认盛源公司应承担逾期办证违约金5900元并无不当，本院依法予以确认。
二、盛源公司是否应当向周应坤、熊元平交付案涉房屋权属证书的问题
从双方的约定来看，盛源公司受周应坤、熊元平的委托代为办理案涉房屋的权属证书，即向行政管理机关提交办证所需相应资料，而现案涉房屋的房屋所有权证已经办理完毕并在盛源公司处掌握，故盛源公司应将案涉房屋的房屋所有权证交付与周应坤、熊元平。本院认为，案涉房屋国土使用权证书的办理，属于行政管理部门的职权范畴，盛源公司作为开发商，其在办理权属证书中所附的义务，应为协助义务即将办证所需的资料提交行政管理部门，因此，在周应坤、熊元平要求盛源公司办理案涉房屋国土使用权证书的情况下，盛源公司仅需完成协助义务即将办证所需资料提交行政管理部门。待盛源公司履行协助义务、行政管理部门颁发相应权属证书后，周应坤、熊元平可前往行政管理部门领取相应权属证书。因周应坤、熊元平未能提交证据证明盛源公司接受其委托代为领取案涉房屋国有土地使用权证书，则周应坤、熊元平要求盛源公司向其交付案涉房屋国有土地使用权证书的主张，本院依法不予支持。
综上，盛源公司的上诉理由部分成立，原审判决认定事实部分不清，适用法律部分错误，判决结果应予就纠正。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
一、维持成都高新技术产业开发区人民法院（2014）高新民初字第5385号民事判决第一项“被告四川盛源置业集团有限公司于本判决生效后二十日内支付原告周应坤、熊元平违约金5900元”和第三项“驳回原告周应坤、熊元平的其他诉讼请求”；
二、变更成都高新技术产业开发区人民法院（2014）高新民初字第5385号民事判决第二项“被告四川盛源置业集团有限公司于本判决生效后二十日内为原告周应坤、熊元平办理土地使用权证书并交付土地使用权证书、房屋所有权证书”为“被告四川盛源置业集团有限公司于本判决生效后二十日内协助原告周应坤、熊元平办理土地使用权证书并交付房屋所有权证书”。
本案一审案件受理费按一审判决确定的方式执行。本案二审案件受理费50元，由四川盛源置业集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 琦
代理审判员 夏 伟
代理审判员 何广智
二〇一五年八月三十一日
书 记 员 杨大准