湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘01民终2854号上诉人（原审被告）：湖南省晟铭房地产发展有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区芙蓉中路二段80号顺天财富中心1102房。法定代表人：刘先成，总经理。委托诉讼代理人：刘抓纲，湖南琼武律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黎新才，男，1956年2月14日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人：王振，湖南湘建律师事务所律师。上诉人湖南省晟铭房地产开发有限公司（以下简称晟铭公司）因与被上诉人黎新才房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2016）湘0102民初1224号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。晟铭公司上诉请求：一、撤销湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2016）湘0102民初1224号民事判决，改判驳回黎新才全部诉讼请求；二、由黎新才承担本案全部诉讼费用。事实与理由：晟铭公司与黎新才、李维萍就A3和B26商铺签订的《麓山▪悦购广场内部认购协议书》，合同约定定金分别为57.5万元和37.5万元。并约定黎新才与李维萍须在本项目正式公开发售之时前来麓山▪悦购广场营销中心支付首付款或全款，并与晟铭公司签订《商品房买卖合同》，如黎新才与李维萍违反协议约定，未能于上述期限内签署《商品房买卖合同》或未按时支付房款，或不履行本认购协议的条款，则晟铭公司无需通知乙方，有权单方面解除本认购协议，并将房屋认购房屋另行处置，所收定金不予返还。如晟铭公司违反该约定，则晟铭公司向黎新才、李维萍双倍返还定金。2013年7月15日晟铭公司在“新浪房产”公告“悦购广场于7月17日进行首次开盘选铺”，2013年7月19日再次在湖南日报公告7月17日开盘选铺事项。2013年9月9日，晟铭公司取得《商品房预售许可证》后，已经可以签订《商品房买卖合同》，但因黎新才与李维萍内部原因，二人并未依照《麓山▪悦购广场内部认购协议书》在2013年7月17日参加定购商铺的选铺事项，又未在2013年9月9日前到麓山▪悦购广场营销中心与晟铭公司签订《商品房买卖合同》，黎新才与李维萍已经构成违约，按约定其定金不予退还。晟铭公司退还57.5万元，双方解除内部认购协议合同关系。一审法院认定晟铭公司一房两卖，构成违约，属于认定事实不清，适用法律错误。黎新才辩称：一、公告发售是否发生法律效力，由法院依法裁判；二、晟铭公司2013年9月9日才拿到预售许可证，而7月17日就在预售违反法律规定；三、黎新才与晟铭公司签订涉案房屋买卖合同时，晟铭公司已将涉案房屋出售给他人；四、我方只认可返还了57.5万元定金。黎新才向一审法院起诉请求：一、解除认购合同；二、晟铭公司赔偿黎新才575000元（包括应返还的定金230000元，应赔偿的违约损失345000元）。一审法院认定事实：2013年3月29日，黎新才、案外人李维萍二人与晟铭公司签订《麓南·悦购广场内部认购协议书》，约定：1、黎新才、李维萍定购麓南·悦购广场一层A3商铺，购房总价1150000元，购房定金575000元；2、黎新才、李维萍须于麓南·悦购广场项目正式公开发售之时前，来营销中心支付首付款或全款，并签订《商品房买卖合同》；3、黎新才、李维萍若违反约定，未能于上述期限内签署《商品房买卖合同》，或未按时支付房款，或不履行本认购协议的条款，则晟铭公司有权单方面解除本认购协议，并将认购房屋另行处置，所收定金不予返还；4、晟铭公司应当在上述期限内为黎新才、李维萍保留该房屋。如晟铭公司违反该约定，则向黎新才、李维萍双倍返还定金。协议签订后，黎新才、李维萍如约支付了购房定金575000元。2013年9月14日，晟铭公司又以1460000元的价格与案外人谢涛、苏家梁签订房屋买卖合同，并办理了网签手续。黎新才认为晟铭公司的行为已构成违约，遂要求晟铭公司退还购房款、按法定标准双倍返还定金，并参照晟铭公司转卖房屋所得的溢价310000元及黎新才购房后预期可得的租金收益要求晟铭公司赔偿损失。2014年11月20日，案外人李维萍将其在《麓南·悦购广场内部认购协议书》中的权利义务转让黎新才，双方签订《认购权转让协议书》。此后晟铭公司陆续向黎新才退还购房定金，黎新才现已收到晟铭公司返还的购房定金575000元。一审法院认为：黎新才及案外人李维萍与晟铭公司签订的《麓南·悦购广场内部认购协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行各自义务。协议签订后，黎新才、李维萍依约向晟铭公司交付了购房定金575000元。根据双方合同约定“晟铭公司应当在房屋正式公开发售时为黎新才、李维萍保留该房屋。如晟铭公司违反该约定，则向黎新才、李维萍双倍返还定金”。晟铭公司此后又将房屋卖与他人，该行为已构成违约，应向黎新才、李维萍双倍返还定金。李维萍现已将合同权利义务转让给黎新才，黎新才有权单独向晟铭公司主张合同权利。因合同双方签订的协议已经无法履行，故一审法院对黎新才要求与晟铭公司解除协议，并要求晟铭公司按双倍返还定金的诉讼请求，予以支持。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十一条的规定：“当事人约定的定金数额超过主合同标的额20%的，超过的部分，人民法院不予支持”。本案中，合同约定的购房总价为1150000元，经计算法定范围内的定金额为230000元，故晟铭公司应双倍返还定金460000元，晟铭公司现已退还黎新才所支付的款项575000元，其公司还应返还黎新才定金230000元。本案合同双方签订的认购协议书为房屋定购合同，双方尚未正式签订商品房买卖合同，黎新才主张参照晟铭公司转卖房屋的溢价款310000元及黎新才购房后预期可得的租金收益，要求晟铭公司赔偿违约损失345000元的诉讼请求，无事实及法律依据，不予支持。综上，一审法院根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十一条，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条、第一百一十六条、《中华人民共和国担保法》第九十一条的规定，判决：一、解除2013年3月29日黎新才、案外人李维萍与晟铭公司签订的《麓南·悦购广场内部认购协议书》；二、晟铭公司在本判决生效之日起十日内支付黎新才230000元；三、驳回黎新才的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费9550元，由晟铭公司负担7640元，由黎新才负担1910元。本院二审期间，晟铭公司向本院提交如下新证据：证据一、B26号商铺内部认购协议一份。拟证明：1、定金交付的比例和约定的比例是不一致的，与退款的结算是有关系的。2、2013年9月9日通知了黎新才来签订合同。3、黎新才负有在本案项目正式公开发售时到晟铭公司的营销中心签订商品房买卖合同的义务，如违反该时间限制的约定或协议其他约定，晟铭公司有权无需通知黎新才单方解除本协议并将认购的房屋另行处理，所受定金不予以返还的权利，同时还证明涉案项目正式公开发售时才负有为黎新才保留约定商铺的义务，如违反则双倍定金返还，除本条约定外，已付的定金对方负有不得以任何理由要求退还的义务；证据二、新浪网与湖南日报的开盘选铺公告。拟证明：晟铭公司在2013年7月17日公告订购者选铺事项；证据三、商品房预售许可证。拟证明：2013年9月9日可以签订正式商品房买卖合同；证据四、长沙市商品房买卖合（编号XD130084144号）购房票据、借款人承诺书、结婚证照片。拟证明：黎新才与李湘萍退出购买原订购的B26号商铺，在2013年9月30日转为黎新才的配偶与女儿购买、签订了商品房买卖合同的事实，黎新才已明知签订商品房买卖合同时间，已经解除三方签订的认购协议；证据五、长沙市商品房买卖合同（编号XD13008418号），拟证明：晟铭公司与谢涛签订合同时间为2013年9月14日，公告选铺时间为2013年7月17日，以及在取得预售许可证之后，晟铭公司没有违约的事实。黎新才对晟铭公司提交的新证据发表如下质证意见：对证据一的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该证据与本案无关。对证据二的真实性、合法性及关联性均有异议，网上截图无法证实其真实性等；对证据三的真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的有异议，该预售许可证的发文是2013年9月9日，因此晟铭公司不可能在9月9日拿到预售许可证，黎新才提出证明晟铭公司在9月13、14日通知黎新才来签订买卖合同更加符合实际情况；对证据四购房发票及买卖合同真实性合法性无异议，但该证据与本案无关；对证据五的真实性合法性无异议，关联性有异议。本院对晟铭公司提交的证据认证如下：对证据一至证据三的真实性、合法性、关联性均予以认可；对证据四证明内容并非涉及本案涉案房屋，本院不予采信；对证据五系晟铭公司与案外人签订，与本案并无关联，本院不予采信。黎新才二审诉讼中并未向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为：晟铭公司与黎新才、李维萍就涉案A3商铺签订的《麓南·悦购广场内部认购协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行各自义务。黎新才主张，晟铭公司构成一房二卖，应当双倍返还定金，而晟铭公司认为，其已按照合同约定在项目正式公开发售时通知黎新才，黎新才因为自身原因未能在项目正式公开发售之时与晟铭公司签订正式《商品房买卖合同》，构成违约，双方已经协商解除《麓南·悦购广场内部认购协议书》，晟铭公司不应承担双倍返还定金的责任。本院经审查后认为，双方签订的《麓南·悦购广场内部认购协议书》仅约定黎新才应当在涉案项目正式发售之时前来麓南·悦购广场营销中心与晟铭公司签订《商品房买卖合同》，但并未约定具体时间，以及签约期限，即使如晟铭公司所主张其已公告发售并电话通知发售事宜，但亦无证据证实双方协商解除《麓南·悦购广场内部认购协议书》或晟铭公司单方通知黎新才解除《麓南·悦购广场内部认购协议书》，晟铭公司在合同并未实际解除的情况下，将涉案房屋转售他人，构成违约，应向黎新才、李维萍双倍返还定金。因李维萍现已将合同权利义务转让给黎新才，黎新才有权单独向晟铭公司主张合同权利。因涉案商铺已经向他人出售，导致合同无法继续履行，黎新才要求与晟铭公司解除协议，并要求晟铭公司按双倍返还定金的诉讼请求，应当予以支持。一审法院根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十一条的规定，以合同约定的购房总价1150000元，经计算得出法定范围内的定金额为230000元并无不当，本院予以支持。晟铭公司就A3商铺现已退还黎新才所支付的款项575000元，其还应返还黎新才定金230000元。综上所述，上诉人湖南省晟铭房地产发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费9550元，由湖南省晟铭房地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 坤审 判 员  熊 伟代理审判员  冷子剑二〇一七年九月十四日书 记 员  皮磊林附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。