吉林省四平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉03民终1034号
上诉人（原审被告）：吉林省凤成房地产开发有限公司。
法定代表人：宋凤成，经理。
委托诉讼代理人：齐红祥，吉林融创律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李仁，男，1955年1月8日出生，汉族，现住吉林省公主岭市。
委托诉讼代理人：陈景梅，吉林律舟律师事务所律师。
原审被告：公主岭市供销合作社联合社。
法定代表人：邵成，主任。
委托诉讼代理人：王国平，副主任。
原审被告：公主岭市桑树台供销社。
法定代表人：于占永，主任。
上诉人吉林省凤成房地产开发有限公司（以下简称凤成公司）因与被上诉人李仁及原审被告公主岭市供销合作社联合社（以下简称公主岭供销社）、原审被告公主岭市桑树台供销社（以下简称桑树台供销社）房屋买卖合同纠纷一案，不服公主岭市人民法院（2016）吉0381民初719号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人凤成公司的法定代表人宋凤成及其委托诉讼代理人齐红祥，被上诉人李仁及其委托诉讼代理人陈景梅，原审被告公主岭供销社的法定代表人邵成及其委托诉讼代理人王国平，原审被告桑树台供销社的法定代表人于占永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
凤成公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者依法改判。其主要理由为：一、被上诉人与原审被告所签订的房屋买卖协议与上诉人没有关联；二、一审法院对涉案回迁房屋位置的认定错误。
李仁辩称：一审判决正确，请求予以维持。
公主岭供销社辩称：请求维持一审判决。
桑树台供销社辩称：请求维持一审判决。
李仁向一审法院起诉请求：一、请求判令三被告立即交付原告所购买的桑树台供销社回迁门市房（一、二层200平方米），并协助原告办理产权登记；二请求判令三被告返还原告购买四楼住宅购房款23万元，并承担购房款一倍的赔偿责任即23万元；三、请求三被告支付违约金72100元（自2014年11月2日至2015年5月26日，每天350元）按照约定350元/日支付违约金至交付房屋时为止；四、案件受理费、保全费等由被告承担。
一审法院认定事实：2013年6月17日、7月8日，被告凤成公司与被告桑树台供销社签订了《回迁安置协议书》（以下简称回迁协议）两份，约定：被告桑树台供销社被拆迁房屋结构是楼房和简易瓦房，面积约600平米，原楼房后面有8米的滴水檐，面积约240平米；被告凤成公司共给桑树台供销社回迁楼房面积600平米，其中两个越层门市房400平米，每个越层200平米，门市房楼上四楼回迁2个100平米住宅楼。回迁时间2014年11月1日。逾期交付上述房屋，违约金350元/天，直到验收合格交钥匙为止；回迁后凤成公司协助桑树台供销社办理房屋产权证，费用由桑树台供销社自行支付，回迁楼房为毛坯楼。2013年6月17日，被告凤成公司向被告公主岭供销社、桑树台供销社支付12万元款项。上述回迁属于原址回迁，被告桑树台供销社原址与案外人伍凤江楼房原址相邻，现伍凤江回迁的楼房是仁和嘉园五号楼一、二、三门。被告桑树台原址回迁的楼房应为该小区五号楼东四门、东五门一二越层门市房以及相对应的四楼住宅。2013年10月23日，被告公主岭供销社、桑树台供销社与原告李仁签订《回迁门市楼买卖协议书》（以下简称买卖协议），约定：被告公主岭供销社、桑树台供销社将被告桑树台供销社回迁一、二楼越层门市（各层五米宽、二十米长）、对应四楼住宅楼（100平米）出售给原告李仁，楼房位置：长郑路北东临伍凤江（长郑路北第一趟房紧挨长郑路，阳面），西邻蔡玺龙，房价65万元，一次性交齐。买卖达成后，发生税费由原告承担。2013年10月23日，被告公主岭供销社为原告出具65万的售楼收据。上述房屋具体位置为仁和嘉园五号楼东四门一、二层门市房以及第四层住宅。上述房屋至今未交付。另外，争议房屋的四楼已经被凤成公司出售，凤成公司出售其他临街四楼时价格为2388元/平方米。凤成公司将该小区的临街门市房一二层出售给吉林公主岭农村商业银行股份有限公司，价格为5000元每平方米。一审法院认为，三被告签订的《回迁安置协议书》以及原告与被告公主岭供销社、桑树台供销社签订的《回迁门市楼买卖协议书》合法有效。关于本案争议房屋是否是原址回迁问题。录音资料中凤成公司法定代表人宋凤成已经承认最初签订协议时回迁的房屋是“前面给楼”，后经与被告公主岭供销社李主任协商给12万补偿，调整在后面给楼。2016年4月6日，开庭时，宋凤成质证时承认是原址回迁（详见2016年4月6日第一次开庭笔录第5页正数第7、8行）。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十二条之规定，当事人在庭审中对于于己不利的事实，表示承认的，另一方当事人无需举证证明。因此，本案和蔡玺龙案争议房屋回迁位置应在桑树台供销社的社址位置、临案外人伍凤江房屋的位置，即仁和嘉园五号楼东四门、东五门一、二层门市房（越层、每套200平，共2套）、第四层住宅楼2套（每套100平）。具体原告李仁购买房屋位置应为五号楼东四门一二越层门市房以及第四层住宅楼。至于被告凤成公司关于其向公主岭供销社支付12万元就是给“后楼”的辩解，由于给付12万元与签合同是同一日，不存在后协商调整位置给付12万元补偿之说，且未提供相关证据予以证实，故对其主张本院不予支持。关于买卖协议是否对被告凤成公司发生效力问题，本院认为，该买卖协议对于凤成公司来说构成债务转移，对被告凤成公司发生效力，被告凤成公司应向原告履行合同义务。原告李仁与被告公主岭供销社、桑树台供销社签订买卖协议后，虽然没有立即书面通知债务人被告凤成公司，但是原告李仁直接起诉被告凤成公司的行为应视为通知债务人。根据《中华人民共和国合同法》第八十条的规定，原告起诉后，该转让行为对被告凤成公司发生效力，被告凤成公司应该向原告履行合同义务，即被告应向原告立即交付仁和嘉园五号楼东四门一二越门市房并协助原告办理房屋产权登记手续。关于门市房面积，以实际测量为准，按照多退少补的原则，如果超出200平米，对于超出部分，原告应按照市场价5000元/平米向凤成公司支付差价；如果少于200平米，被告凤成公司按5000元/平米给原告补偿。关于原告要求被告返还五号楼东四门第四层住宅楼购楼款23万并承担23万赔偿问题。本院认为，被告凤成公司将楼房出售，应向原告按照出售的价格予以返还，但因被告凤成公司与原告之间不是商品房买卖关系，所以不应承担一倍赔偿的责任。关于返还价款计算依据问题，被告将住宅楼出售，未向本院提供房屋销售价格信息，但是凤成公司将五号楼四单元四楼出售给王威的价格为2388元/平方米，二者楼房相邻，面积、楼层相同，市场价应不相上下。又原告要求按照2300元/平方米的标准予以返还，并未超出2388元/平方米的标准，故本院予以支持。关于违约金问题，根据合同相对性原则，原告与被告公主岭供销社、桑树台供销社签订的买卖协议未约定违约金，故本院对该项请求不予支持。遂判决：一、被告吉林省凤成房地产开发有限公司向原告李仁交付公主岭市仁和嘉园小区五号楼东四门一、二越层门市房并协助原告李仁办理上述房屋产权登记手续；房屋面积按照实际测量，以200平方米为准，超出或减少，相对方按照5000元/平方米找差价款；二、被告吉林省凤成房地产开发有限公司向原告李仁赔偿公主岭市仁和嘉园小区五号楼东四门四楼购房款23万元；三、驳回原告李仁的其他诉讼请求。以上给付款项和交付房屋，原告李仁和被告吉林省凤成房地产开发有限公司于本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期限履行相关义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。一审案件受理费11000元、保全费3770元由被告吉林省凤成房地产开发有限公司负担。
本案二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院审理查明的其他事实与原审法院查明的事实相一致，故对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。关于被上诉人与原审被告之间的房屋买卖协议对上诉人是否发生法律效力问题，经查，凤成公司与公主岭供销社、桑树台供销社所签订的《回迁安置协议书》和李仁与公主岭供销社、桑树台供销社所签订的《回迁门市楼买卖协议书》系各方当事人的真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的禁止性规定，故对该两份协议书均应认定为合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八十条规定，对李仁起诉凤成公司的行为应视为债权人转让权利时对债务人履行了通知义务，故该《回迁门市楼买卖协议书》对凤成公司发生法律效力，凤成公司应依法向李仁履行合同义务。一审法院判令凤成公司向李仁交付案涉房屋并办理产权登记手续并无不当。凤成公司主张该买卖协议与其无关，没有法律依据，本院不予采纳。关于案涉回迁房屋的位置，根据被上诉人提供的录音资料和凤成公司法定代表人宋凤成一审庭审时的陈述，结合全案事实，对案涉房屋应确认为原址回迁，一审法院对李仁购买房屋位置的认定正确。现凤成公司称该房屋回迁位置错误，因其未能提供确实有效的证据予以证明，故对其该项上诉请求亦不予支持。综上所述，上诉人凤成公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11000元，由上诉人吉林省凤成房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王玉敏
审判员 毕 莹
审判员 孙 鹏
二〇一六年九月二十六日
书记员 魏 莹