湖北省高级人民法院
行 政 裁 定 书
（2013）鄂行再终字第00005号
申请再审人（原审第三人）：某某证券公司。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：某某市房管局。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：某某建筑公司。
原审第三人：某某房地产公司。
某某证券公司因房屋行政登记一案，不服XX市中级人民法院（2012）鄂XX中行再终字第00002号行政判决申请再审。本院对案件复查后已于2013年6月3日作出（2013）鄂行申字第00022号行政裁定书，裁定对本案提审。本院依法组成合议庭，于2013年10月17日公开开庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院再审认定：座落于本市XX区香港路球延小区香榭大厦10号楼系某某房地产公司投资开发建设，由某某建筑公司承建。2005年8月8日，某某建筑公司与某某房地产公司签订《商品房买卖合同》，该合同项下载明某某房地产公司取得的《XX市商品房预售许可证》编号为X开管预销（2003）130号；同年8月23日，某某房地产公司向XX市XX区房管局提交了两份申请办理商品房预售备案登记的《商品房买卖合同》和《具结书》。XX市XX区房管局经审查予以备案登记，备案登记号分别为X0516931号、X0516933号，备案登记的合同上还加盖了“X（02）XX市商品房买卖合同备案登记专用章”，并于当日在网上进行了公示。2006年9月5日，某某证券公司向某某市房管局书面报告称，备案登记的房屋系其通过XX国投作价抵偿，且经本院（2002）X立执字第0307-1号民事裁定明确认定应归属该公司所有，请求对某某建筑公司上述备案登记行为依法审查并予以撤销。同年12月26日，某某市房管局经审查，在未对申请房屋备案登记当事人之一的某某建筑公司进行调查和告知其依法享有的权利义务的情况下，作出X房法X处字（2006）第001号《行政处罚决定书》，责令某某房地产公司限期改正“一房两卖”行为并对某某房地产公司罚款人民币2万元整。2007年1月8日，某某房地产公司向某某市房管局递交“整改报告”载明：“经我公司董事会研究决定，撤销某某建筑公司的相关房屋合同备案”。同年1月11日，某某证券公司与某某房地产公司就XX区香港路球延小区的香榭大厦10号楼第1～2层3～7轴、第3层1～7轴签订了《商品房购销合同》，其合同项下载明的《XX市商品房预售许可证》编号均为X开管预销（2003）130号，并于同年1月19日在XX市XX区房管局进行了《商品房预售合同》备案登记，其与本案争议合同的备案登记号X0516931号、X0516933号相同。同年1月30日，某某市房管局根据某某房地产公司整改报告和《商品房买卖合同》备案上报清册的内容，直接注销了某某建筑公司与某某房地产公司此前对XX区香港路球延小区的香榭大厦10号楼第1～2层3～7轴、第3层1～7轴的《商品房买卖合同》的备案，注销备案登记收件单上载明的申请人是某某建筑公司。2007年9月30日，某某建筑公司因另案诉讼到XX市XX区房管局商品房预售合同备案登记窗口查询，得知本院以（2002）X立执字第0307-1号民事裁定书将上述房屋权属认定归某某证券公司所拥有、以及其与某某房地产公司此前在XX市XX区房管局业已完成上述房屋合同备案登记中的两份《商品房买卖合同》，均已被某某市房管局予以注销。据此，某某建筑公司向XX市XX区人民法院提起行政诉讼，请求依法撤销某某市房管局注销其《商品房买卖合同》备案登记的行政行为。本案原审中某某证券公司向一审法院提交的证据目录附有一份该公司1999年1月30日致XX市XX区房管局的“函件”复印件，作为其已取得该房产的所有权的证据，该“函件”载明：“根据我公司1998年12月30日与某某房地产公司签订之商品房购销合同，现位于XX市香港路中段香榭大厦1、2、3层之房产已为我公司所有，为避免该物业的产权发生变化，特向贵局申请：禁止某某房地产公司就上述房产对除我公司以外的法人或自然人申请转让、变卖、抵押或其他形式的房产转移”。在该“函件”落款处盖有某某房地产公司和某某证券公司的印章，“函件”下方除手写有“来函收到，XX房产科，杨XX，3月8日”的字样外，未见XX市XX区房管局在上予以签章。在本案原审中，某某市房管局辩称收到上述“函件”并已存档，但在原一、二审和再审中均未能提交该函原件，其在湖北省高级人民法院再审听证和本院再审庭审中，均承认XX市XX区房管局仅此一份复印件，并否认该“函件”是《商品房购销合同》的纸质备案登记行为。
原审法院再审认为：根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四条“人民法院审理行政案件，对具体行政行为是否合法进行审查”之规定，本案审理对象是某某市房管局于2007年1月30日作出注销某某建筑公司与某某房地产公司就本市XX区香港路球延小区香榭大厦10号楼第1～2层3～7轴、第3层1～7轴的《商品房买卖合同》备案登记的具体行政行为的合法性。本案经过庭审查明的事实和当事人诉辩反映的争议焦点是：1、某某市房管局注销某某建筑公司与某某房地产公司已完成的备案登记有无事实与法律依据；2、1998年12月30日，某某证券公司与某某房地产公司提交给XX区房管局的“函件”复印件，能否作为办理《商品房购销合同》纸质备案登记的依据。关于本案争议焦点之一，根据《中华人民共和国房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》的规定，《商品房预售合同》备案登记及其管理是法律赋予某某市房管局的职责，据此，某某市房管局在对房屋开发企业与承购人共同申请预售商品房合同审核备案登记过程中，应当依照法律、法规规定，按照当事人申报的材料是否齐全、开发企业与承购人有无违规情形、是否具备商品房预售许可等事项进行审查确认，进行备案登记并予公示。该备案登记行政行为自生效之时起，具有持续的法律效力，至相应法律事实的发生而消灭。本案中，某某市房管局因发现某某房地产公司“一房两卖”，经审查，在未对申请房屋备案登记当事人之一的某某建筑公司进行调查和告知其依法享有的权利义务的情况下，作出X房法X处字（2006）第001号《行政处罚决定书》，责令某某房地产公司限期改正“一房两卖”行为并对某某房地产公司罚款人民币2万元整。又于次年的1月30日，根据某某房地产公司“整改报告”载明的：“经我公司董事会研究决定，撤销某某建筑公司的相关房屋合同备案”的要求，直接注销了某某建筑公司与某某房地产公司此前对XX区香港路球延小区的香榭大厦10号楼第1～2层3～7轴、第3层1～7轴的《商品房买卖合同》的备案，注销备案登记收件单上载明的申请人是某某建筑公司。某某市房管局在备案登记没有相应法律事实发生，且未对申请房屋备案登记当事人之一的某某建筑公司进行调查和告知其依法享有的权利义务的情况下，作出注销备案登记的行政行为没有充分的事实证据，且违反法定程序，依法应予撤销。关于本案争议焦点之二，在本案原一、二审及再审审理过程中，某某市房管局均未提供某某建筑公司与某某房地产公司在完成上述《商品房买卖合同》申请备案登记之前，某某证券公司向区房管局曾经提供与某某房地产公司是否办理申请备案登记的必备手续和材料，其仅提交了某某证券公司于1999年1月30日给区房管局的一纸“函件”复印件。在再审中，某某市房管局明确表示该“函件”不属于备案登记性质。根据建设部《城市商品房预售管理办法》第10条规定，“商品房预售，开发企业应当与承购人签订《商品房预售合同》。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理《商品房预售合同》登记备案手续。”《XX市商品房预售合同登记程序规定》第五条也明确要求，《城市商品房预售管理办法》实施前已预售的商品房买卖双方应在2000年12月1日前到市、区房地产交易管理所补办《商品房预售合同》登记手续。本案事实证明，在某某建筑公司与某某房地产公司完成上述《商品房买卖合同》备案登记前，某某证券公司并未依法进行备案登记，也未依照上述规定，在商品房买卖后补办备案登记手续。综上所述，某某市房管局注销某某建筑公司与某某房地产公司《商品房买卖合同》备案登记，无事实和法律依据，且违反法定程序，某某建筑公司申请再审的理由成立，本院再审予以支持，原一、二审判决认定事实不清、适用法律错误、实体处理不当，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第1、2、3目，第六十一条第（三）项、《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第七十条的规定，判决：1、撤销本院（2008）X行终字第189号行政判决和XX区人民法院（2008）X行初字第6号行政判决；2、撤销某某市房管局于2007年1月30日作出的注销某某建筑公司与某某房地产公司《商品房买卖合同》备案登记号为X0516931号、X0516933号的具体行政行为。本案一审案件受理费50元、二审案件受理费50元，均由某某市房管局负担。
某某证券公司申请再审称，1、原判认定某某建筑公司系申请房屋备案登记的当事人，既不符合法律规定，也不符合证据证明的事实。2、原判无视某某建筑公司签订两份《商品房买卖合同》存在明显恶意的事实，割裂行政处罚行为与注销备案行为之间的因果联系，认定某某市房管局“注销备案登记的行政行为没有充分的事实依据，且违反法定程序”，有失偏颇。3、原判混淆焦点，不顾某某证券公司已善意取得涉案房屋所有权登记并再转让，撤销该具体行政行为将会损害他人合法权益，且该具体行政行为并无可撤销内容的客观情况，判决撤销某某市房管局注销备案登记行为，案件处理结果不当。综上，某某市房管局注销某某房地产公司与某某建筑公司的《商品房买卖合同》备案登记的具体行政行为并无不当，原判撤销某某市房管局的具体行政行为确有错误。因此，请求判决撤销（2012）鄂XX中行再终字第00002号行政判决，并作出维持某某市房管局注销某某建筑公司与某某房地产公司《商品房买卖合同》备案登记号为X0516931号、X0516933号的具体行政行为的行政判决，或者依照最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款的规定，改判确认被诉具体行政行为违法。
某某市房管局辩称，1、本案诉争房屋产权属某某证券公司所有，已为XX市中级人民法院生效的（2002）X立执字第0307-1号民事裁定书所确认（……XX证券与开发商签定商品房购销合同，同时在XX区房产局申报登记。故该房屋应属XX证券股份有限公司所拥有），依照《物权法》第二十八条的规定，某某证券公司是诉争房屋的合法所有人。2、某某证券公司取得诉争房屋的所有权后，某某房地产公司无权就诉争房屋再行处分，其与某某建筑公司签订商品房买卖合同的备案手续应予以注销。3、商品房预售合同备案登记行为不是审批行为，不符合具体行政行为的成立条件，不具有可诉性。综上，商品房预售登记备案没有为相对人设定特定的行政权利义务，不属于具体行政行为。诉争房屋所有权属某某证券公司所有的事实清楚，证据充分。某某建筑公司与某某房地产公司的商品房买卖合同备案手续受生效法律文书的羁束，不具有合法性，应予注销。因此，请求受理某某证券公司的再审申请，改判支持其诉讼请求。
某某建筑公司辩称，1、某某市房管局注销某某建筑公司两份商品房预售合同登记备案手续的行为具有可诉性。2、某某建筑公司两份商品房预售合同预售登记备案手续合法有效，（2002）X立执字第0307-1号民事裁定书和X房法X处字（2006）第001号行政处罚决定书不是注销登记备案的依据，某某市房管局注销某某建筑公司登记备案的程序错误。因此，某某市房管局注销某某建筑公司两份商品房预售合同登记备案无任何事实和法律依据。3、某某建筑公司虽未具体办理登记备案手续，但不应也不可能改变其为登记备案的合同一方当事人的事实，某某市房管局已明确表示某某证券公司于1999年1月30日给XX区房管局的“函件”不为《商品房购销合同》的纸质备案登记行为。并且，某某证券公司取得诉争房屋的所有权证并再转让的行为不属善意行为。因此，某某证券公司申请再审的理由不能成立。原判认定的事实清楚，适用法律正确，应予维持。
某某房地产公司述称，2005年7月11日，某某房地产公司与某某建筑公司签订将某某房地产公司于1998年已出售给某某证券公司的诉争房屋抵偿给某某建筑公司的执行和解协议时，某某建筑公司的肖X和项目经理朱XX是知情的。
本院认为：原审法院再审作出关于撤销某某市房管局注销X0516931号、X0516933号的《商品房买卖合同》备案登记的具体行政行为的判决，与已发生法律效力的（2002）X立执字第0307-1号民事裁定书所确认的事实不一致，且认定某某建筑公司系申请房屋备案登记的当事人，与某某房地产公司于2005年8月23日向XX市XX区房管局提交申请办理商品房预售备案登记材料的事实相悖，原再审判决认定事实不清。因此，某某证券公司关于原再审判决认定事实不清的申请再审理由成立。据此，依照《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第七十八条的规定，裁定如下：
一、撤销XX市中级人民法院（2012）鄂XX中行再终字第00002号行政判决；
二、本案发回XX市中级人民法院重新审判。
审 判 长 韩 黎
代理审判员 王 争
代理审判员 龚荣华
二〇一四年七月二十二日
书 记 员 赵晓云