湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘03民再2号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：林峰，男，1963年8月14日出生，汉族，住湖南省湘潭市岳塘区。再审申请人（一审被告、二审上诉人）：刘敏，女，1973年1月7日出生，汉族，住湖南省湘潭市岳塘区。委托代理人：林峰，男，1963年8月14日出生，汉族，安溪县人，住湖南省湘潭市岳塘区，系刘敏之夫。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：湘潭瑞和物业服务有限公司，住所地湘潭市岳塘区滴水埠街道向阳村2号1栋。法定代表人：张义军,该公司总经理。委托代理人：李克驭，湘潭市岳塘区岳塘法律服务所法律工作者。再审申请人林峰、刘敏因与被申请人湘潭瑞和物业服务有限公司（以下简称“瑞和物业公司”）物业服务合同纠纷一�，不服湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2015）岳民初字第1027号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月14日作出（2015）潭中民一终字第799号民事判决。该判决已发生法律效力。林峰、刘敏又不服,向湖南省高级人民法院申请再审。湖南省高级人民法院于2016年11月14日作出（2016）湘民申字1336号民事裁定书，裁定：一、指令湖南省湘潭市中级人民法院再审本案。二、再审期间，中止原判决的执行。本院依法另行组成合议庭，于2017年2月7日公开开庭审理了本案。再审申请人林峰，被申请人瑞和物业公司的法定代表人张义军、委托代理人李克驭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林峰、刘敏申请再审称：一、原判决无证据证明物业服务合同真实且符合法律的效力性强制性规定，原判决认定的唯一证据物业服务合同是伪造的，被申请人必须证明�委会合法存在，物业服务合同应在业主大会书面授权下由业主委员会过半数委员参加，过半数委员造成表决的业委会会议决定，必须证明经“双过半数”业主本人签名赞成表决，否则该物业服务合同无效。二、原判决适用法律确有错误。一审未在举证期满后开庭，认定事实的主要证据未经质证，物业服务合同的双方当事人为物业服务企业与全体业主，而本案再审申请人林峰、刘敏与被申请人瑞和物业公司并未签订合同，原判决任意确定民事责任，特别法应优于普通法，本案应适用《物业管理条例》、《物权法》，原审违反法律适用规则，导致错判。请求撤销原一、二审判决，改判驳回被申请人的诉讼请求，并由被申请人承担本案全部费用。瑞和物业公司答辩称：一、再审申请人与被申请人之间是物业合同关系，再审申请人主张原业主委员�无效与被申请人无关，原业主委员会是经过有关部门备案的，应当是合法的，并且签订合同时得到了三分之二的业主同意，再审申请人在没有推翻原业主委员会合法性证据的前提下要求解除原业委会与被申请人之间的物业合同是不合理的；二、原判决适用法律并无不当，被申请人已按物业服务合同履行了义务，再审申请人也应当按合同交纳费用并支付违约金。原告瑞和物业公司向一审法院起诉，请求判令被告林峰、刘敏支付物业服务费4807元，并支付逾期付款违约金1874元（从2013年1月1日至2015年4月1日），承担本案诉讼费。原一审查明：原告瑞和物业公司分别于2012年2月12日、2012年7月1日、2014年2月13日与某某业主委员会签订了《物业服务合同》，三份合同约定从2012年2月12日起由原告为某某小区提供物业管理服务至2017�2月13日止，物业服务费用由业主按其拥有的物业建筑面积缴纳，具体标准为高层住宅按1.3元/m²每月收取，业主或物业使用人未按时缴纳物业服务费用的，按所欠物业管理费总额千分之三每天的标准支付违约金。合同签订后，原告依约提供了物业服务，但被告自2013年1月1日起至2015年4月1日止未缴纳物业费用。经原告书面催收，被告仍拒交物业管理费，到2015年4月1日止，累计欠缴4807元（1.3元/m²×136.96m²×27月）。为维护合法权益，遂提起诉讼，请求：1、被告立即支付欠缴的物业服务费4807元及违约金1874元（2013年1月1日至2015年4月1日）；2、被告承担本案诉讼费。另查明，被告林峰、刘敏系夫妻关系，两被告于2006年8月9日购买了坐落于某某小区1幢君威阁8A号房屋，该房屋建筑面积为136.96平方米，两被告于2008年7月23日办理收房手续并签收了物业接�书。原一审认为：原告瑞和物业公司与某某业主委员会签订的《物业服务合同》是双方真实的意思表示，合法有效，应当受到法律保护。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定。被告林峰、刘敏与原告瑞和物业公司之间形成了物业服务合同法律关系，原告依约提供了物业服务，原告收取的物业管理服务费是原告为全体业主提供各项服务的资金来源，被告不按期交纳物业管理服务费，构成违约，引起本案纠纷，应承担本案全部责任。某某业主委员会作为小区业主授权对外选�的物业服务企业的代表组织，其与原告瑞和物业公司签订《物业服务合同》，原告瑞和物业公司提供了物业服务，被告林峰、刘敏亦享受到了原告瑞和物业公司的物业服务，《物业服务合同》效力应当溯及两被告，被告林峰辩称某某业主委员会选聘原告瑞和物业公司作为小区物业服务企业不符合法律规定，业主委员会已经不存在等答辩理由均没有提供相关证据予以证明，不予采纳。故被告应当支付从2013年1月1日至2015年4月1日物业管理费4807元（1.3元/m²×136.96m²×27月）。被告林峰、刘敏未按约定缴纳物业管理费，构成违约，根据合同约定，应当按所欠物业管理费总额千分之三每天的标准支付违约金，原告诉请要求两被告按所欠物业管理费总额千分之一每天的标准支付违约金符合法律的规定，予以支持。综上，原告的诉讼请求予以支持。据此，依据《中华人民共和国民�通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四、第一百四十四条之规定，判决：被告林峰、刘敏在本判决生效后五日内向原告湘潭瑞和物业服务有限公司支付欠缴的物业服务费4807元，并以拖欠的物业服务费为基数，从拖欠物业管理费之日起按每日千分之一的标准支付违约金。如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告林峰、刘敏共同负担。原二审经审理查明，一审法院向上诉人送达举证通知书的时间为2015年6月4日，指定其举证期限为15日，一审法院于2015年6月17日开庭审理，上诉人在庭审中就举证期限未届满提出异议，对被上诉人提交的证据不予质证，并于2015年6月19日向一审法院提交证据，一审法院在庭后组织双方对被上诉人提交的证据进行了质证，原二审庭审后上诉人对被上诉人在一审中提交的证据进行了质证。除此之外，原一审法院查明的其他事实基本清楚，本院予以确认。本院原二审认为，结合当事人的诉辩理由及查明的事实，本案争议焦点为：一、一审法院是否严重违反法定程序；二、某某业主委员会与被上诉人签订的《物业服务合同》是否有效，对上诉人是否具有约束力，上诉人是否存在违约行为。关于焦点一，本院原二审认为，1、本案适用的是简易程序，根据《最高人民法院关于适用的解�》第二百六十六条规定，适用简易程序案件的举证期限由人民法院确定，也可以由当事人协商一致并经人民法院准许，但不得超过十五日。原审法院在答辩、举证期限届满前组织开庭虽有程序瑕疵，但对上诉人在庭后提交的证据组织双方进行了质证，未影响上诉人的举证权利，亦未影响本案的公正审理。2、根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十条规定，简单民事案件由审判员一人独任审理。《中华人民共和国人民法院组织法》第三十六条规定，法院可以设立助理审判员，助理审判员可以临时代行审判员职务。由此可见，代理审判员独任审理简易程序案件符合法律规定，上诉人的该项上诉理由不成立，本院不予采纳。3、上诉人在一审庭审中提出回避申请，原一审法院作出不予准许的决定后，代理审判员不停止参与本案的审理工作符合法律规定。4、上诉人�一审中以物业服务合同违反法律规定为由提起反诉，该反诉请求实为对合同效力提出的抗辩意见，无须另行提起反诉，一审对物业服务合同的效力已经审查并作出了认定。因此，原一审法院未予受理反诉并无不当。上诉人的该项上诉理由不成立，本院不予采纳。关于焦点二，本院原二审认为，1、被上诉人与某某业主委员会签订的《物业服务合同》有合同双方负责人签字，并加盖了公章，上诉人并无证据证实该合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，应当确认该合同系双方的真实意思表示，合法有效，应受到法律保护。2、根据《中华人民共和国合同法》第五十条规定，法人或其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。在无证据证实被上诉人知道或应当知道某某业主委员会主任存在超越权限的情况下，业主委员会主任代表业主委员会签订物业服务合同的行为应为有效。如果上诉人认为业主委员会的组成不符合法律规定，或者业主委员会的决定侵害了其合法权益，可以另案或者通过其他合法途径解决，上诉人的该项主张不属于本案审查范围。3、根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，某某业主委员会作为小区全体业主的代表组织，与被上诉人签订的《物业服务合同》对上诉人具有约束力。被上诉人依约提供了物业服务，上诉人享受了物业服务，其不按期交纳物业管理服务费，构成违约，应承担相应的民事责任。上诉人称“原某某业主委员会主任违法与被上诉人签订的《物业服务合同》无效，该合同对业主没有约束力，上诉人与被上诉人没有合同关系”的上诉理由因缺乏事实和法律依据，均不能成立，本院不予采纳。此外，上诉人认为被上诉人应承担侵权责任，要求被上诉人赔偿其损失的主张系侵权法律关系范畴，不属于本案审理范围，对该项上诉请求，本院不予支持。综上，原一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人林峰、刘敏负担。再审期间，再审申�人林峰、刘敏，被申请人瑞和物业公司均未提交新的证据。再审查明的事实与原一、二审相同，本院对原一、二审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题是：一、被申请人瑞和物业公司与某某业主委员会所签订的涉案物业服务合同是否合法有效，是否对再审申请人林峰、刘敏具有约束力，再审申请人林峰、刘敏是否有违约行为。本院认为，1、被申请人与某某业主委员会签订的《物业服务合同》有合同双方负责人签字，并加盖了公章，再审申请人并无证据证实该合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，应当确认该合同系双方的真实意思表示，合法有效，应受到法律保护。如果再审申请人认为业主委员会的组成不符合法律规定，或者业主委员会的决定侵害了其合法权益，可以另案或者通过其他合法途径解决，不属于本案审理范围。2、根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，某某业主委员会作为小区全体业主的代表组织，与被申请人签订的《物业服务合同》对再审申请人具有约束力。被申请人依约提供了物业服务，再审申请人享受了物业服务，其不按期交纳物业管理服务费，构成违约，应承担相应的民事责任。再审申请人称“原某某业主委员会主任违法与被申请人签订的《物业服务合同》无效，不真实，不符合法律的效力性强制性规定，该合同对业主没有约束力，再审申请人与被申请人没有合同关系”的理由因缺乏事实和法律依据，均不能成立，本院不予采纳。二、原一、二审是否认定事实不清，程序是否严重违法，适用法律是否不当。本院认为，在原一、二审中，被申请人已经提供了物业服务合同、催款通知等证据证实再审申请人与被申请人之间存在物业服务合同关系及再审申请人未交费的违约事实，原一审法院虽然在举证期限届满前组织开庭，但对再审申请人在庭后提交的证据组织双方进行了质证，未影响再审申请人的举证权利，亦未影响本案的公正审理。原一、二审在原有的证据基础上认定事实并无错误，程序合法，适用法律并无不当。综上所述，原判认定事实清楚、适用法律正确、审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第二百零七条之规定，判决如下：维持本院（2015）潭中民一终字第799号民事判决。本判决为终审判决。审判长  冯海燕审判员  何 翔审判员  刘 文二〇一七年三月八日书记员  吴慧娟附适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。