安徽省芜湖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖02民终1630号
上诉人（原审被告）：朱长东，男，汉族，1973年1月20日出生，个体经营，住安徽省芜湖市镜湖区。
上诉人（原审被告）：纪红梅，女，1973年1月17日出生，汉族，个体经营，住安徽省芜湖市镜湖区。
委托诉讼代理人：朱长东（纪红梅之夫），身份事项同上。
被上诉人（原审原告）：安徽瑞丰商品交易博览城投资开发有限公司，住所地安徽省芜湖市弋江区南瑞2号楼。
法定代表人：叶盛，该公司董事长。
委托诉讼代理人：丁帮建，安徽宇浩律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周余浩，安徽宇浩律师事务所律师。
上诉人朱长东、纪红梅因与被上诉人安徽瑞丰商品交易博览城投资开发有限公司（以下简称瑞丰公司）民间借贷纠纷一案，不服安徽省芜湖市弋江区人民法院(2017)皖0203民初206号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月6日立案后，依法组成合议庭，因当事人未提出新的事实与理由，故不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
朱长东、纪红梅上诉请求：依法改判原判第一项确定的利息、违约金、实现债权费用，减少赔偿金额32352元（暂计至2016年12月31日）。事实和理由：本案双方之间名义上为借贷关系，实际为商品房销售合同关系，不应按民间借贷的借款利率计算逾期付款违约金；原审判决支持借款利息12000元、实现债权费用15570元没有依据。
瑞丰公司辩称，对方所称的房屋质量问题并非本案审理范围；原判确定的利息符合法律规定。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
瑞丰公司向一审法院起诉请求：判令朱长东、纪红梅归还借款本金20万元、支付借款期限内的利息12000元以及违约金（自2015年7月20日起以20万元为基础按日万分之五计算至实际清偿之日止，暂计至2016年12月31日为53100元）；判令朱长东、纪红梅归还借款67306.33元、支付违约金（自2015年1月18日起以67306.33元为基数按同期银行贷款利率四倍即月息2分计算至实际清偿之日止，暂计至2016年12月31日为32000元）；支付实现债权费用15570元。
一审法院认定事实：朱长东、纪红梅系夫妻关系。2014年7月20日，瑞丰公司（甲方）与朱长东（乙方）签订《协议书》一份，约定：因乙方进驻甲方开发建设的芜湖商品交易博览城，甲方为支持乙方自营资金需求，同意一次性无息借款贰拾万给乙方，借款期限自2014年7月20日起至2015年7月19日止；乙方自借款后一年内未归还甲方的借款，自借款满一年之日起，每逾期一日按借款总额万分之五/天向甲方承担逾期付款的违约金；乙方若未按期归还甲方借款或归还银行贷款，甲方有权要求乙方按同期贷款利率承担借款期限内的利息；若因一方违约行为而导致诉讼的，违约方应向守约方承担行使诉讼权利而支付的所有包括但不限于诉讼费、律师代理费等费用和损失。瑞丰公司在协议尾部甲方处加盖公章，朱长东、纪红梅在协议尾部乙方处签字并捺手印。2014年7月20日，瑞丰公司支付朱长东20万元购房款（购买瑞丰公司开发建设的芜湖商品交易博览城J06#号楼127室、128室），朱长东于同日在载明“领取支付自营资金经营借款贰拾万元整￥200000”的领款凭证领款人处签字捺印。2014年7月20日，瑞丰公司开具了218976元、256880元的销售不动产统一发票（该发票载明此218976元、256880元系朱长东支付瑞丰公司芜湖商品交易博览城J06#号楼127室、128室预收购房款）。2014年8月25日，瑞丰公司（出卖人）与朱长东（买受人）签订了《商品房买卖合同》二份，约定：买受人购买出卖人开发建设的芜湖商品交易博览城J06#号楼127室、128室，总金额分别为陆拾壹万捌仟玖佰柒拾陆元整（￥618976元）、陆拾玖万陆仟捌佰捌拾元整（￥696880元），买受人于2014年7月23日前分别付房款人民币（大写）叁拾壹万捌仟玖佰柒拾陆元整（￥318976元）、叁拾伍万陆仟捌佰捌拾元整（￥356880元），合同同时就交付房屋时间及违约责任等作了约定。另外朱长东已经于2014年7月20日分别支付芜湖商品交易博览城J06#号楼127室、128室预收购房款218976元、256880元，于2014年8月26日分别支付芜湖商品交易博览城J06#号楼127室、128室预收购房款10万元、10万元。借款期满后，朱长东未归还借款。2014年8月7日，瑞丰公司向朱长东邮寄《借款逾期催告函》，通知朱长东须于2015年8月12日归还借款本金20万元、利息12000元及逾期还款违约金1900元（暂计算至发函之日），共计213900元，否则其将按照《协议书》约定，依法追究朱长东违约法律责任。2015年10月21日，瑞丰公司委托安徽宇浩律师事务所周余浩律师向朱长东发出《律师函》，要求朱长东在2015年10月28日前一次性归还借款本金20万元、借款期限内利息12000元、逾期付款违约金9400元（暂计算至2015年10月21日），合计221400元，否则其将依法提起诉讼追究朱长东责任。朱长东至今未付。
2015年1月18日，朱长东向瑞丰公司出具一份《借条》，载明今借到安徽瑞丰商品交易博览城投资开发有限公司人民币（大写）陆万柒仟叁佰零陆元叁角叁分(￥67306.33元)，用途为安徽瑞丰商品交易博览城投资开发有限公司代为借款人垫付房屋产权结算的费用，此项借款于2015年4月1日前归还，逾期不还，则按实际借款时间并按银行同期贷款利率的四倍支付逾期还款违约金，直至还清之日，若由此产生的实现债权费用（如诉讼费、律师费、执行费等）由借款人承担等。同日，朱长东在领款凭证(￥67306.33元)领款人处签字捺印。且瑞丰公司为朱长东于2015年3月办理了弋江区中国芜湖商品交易博览城J06#号楼127室、128室房屋产权登记。借款到期后，朱长东未能按约归还借款。其后瑞丰公司向朱长东邮寄送达《欠款催告函》、《律师函》，朱长东至今未付。
另查明，瑞丰公司为朱长东办理弋江区中国芜湖商品交易博览城J06#号楼127室、128室房屋产权登记中垫付了共有权证工本费10元（2015年3月10日）、非住宅登记费880元（2015年3月10日）、印花税及契税52583.04元（2015年3月10日）、服务费400元（地方税务局2015年1月18日），合计53873.04元，同时瑞丰公司应退朱长东J06#号楼127室、128室房屋房款差价1280元。
一审法院认为，债务应当清偿。本案中，瑞丰公司并未直接给付朱长东现金，而是以借款的方式冲抵朱长东应付的购房首付款、垫付房屋产权结算的费用，名义上是借款合同关系，实为商品房销售合同纠纷。双方于2014年8月25日签订的《商品房买卖合同》对购房首付款约定为“买受人（朱长东）于2014年7月23日前分别付房款人民币（大写）叁拾壹万捌仟玖佰柒拾陆元整（￥318976元）、叁拾伍万陆仟捌佰捌拾元整（￥356880元）”，即买受人支付购房首付款的时间先于商品房买卖合同签订时间，该约定明显不合常理。结合商品房买卖的行业惯例及交易习惯，购房首付款一般于商品房买卖合同签订当日支付，故朱长东实际是商品房买卖合同签订当日（2014年8月25日）欠付瑞丰公司购房首付款20万元。根据法律规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现朱长东未按约支付瑞丰公司购房首付款，理应承担相应的违约责任，然双方签订的《商品房买卖合同》中对买受人逾期付款的违约责任未作明确约定，而双方于2014年7月20日签订的《协议书》对相关的违约责任进行了明确约定，故可视其为《商品房买卖合同》的补充规定。现朱长东未按约支付购房首付款，参照双方协议约定，瑞丰公司有权主张朱长东按同期贷款利率承担借款期限内的利息及律师代理费等费用和损失。故对瑞丰公司要求朱长东归还该借款本金（实为购房款）20万元、利息12000元及实现债权的诉请，予以支持；至于瑞丰公司要求朱长东支付违约金的诉请，因双方协议约定每逾期一日按借款总额万分之五/天的标准承担逾期付款违约金，并未超过法律规定标准，结合对欠款时间的认定，计算违约金的起始时间应调整为自2015年8月26日，超出部分不予支持。瑞丰公司为朱长东办理弋江区中国芜湖商品交易博览城J06#号楼127室、128室房屋产权登记中垫付了共有权证工本费10元（2015年3月10日）、非住宅登记费880元（2015年3月10日）、印花税及契税52582.04元（2015年3月10日）、服务费400元（地方税务局2015年1月18日），同时瑞丰公司应退朱长东J06#号楼127室、128室房屋房款差价1280元，故朱长东实际欠付瑞丰公司垫付房屋产权结算的费用52593.04元，现朱长东未按约支付瑞丰公司垫付房屋产权结算的费用，理应承担相应的违约责任。朱长东于2015年1月18日出具的借条对相关的违约责任进行了明确约定，故朱长东未按约支付垫付房屋产权结算的费用，参照该借条约定，瑞丰公司有权主张朱长东按同期银行贷款利率四倍承担利息及律师代理费等费用和损失。债权债务关系清楚，该债务发生在朱长东、纪红梅夫妻关系存续期间，两人应当连带清偿，故对瑞丰公司的诉求予以部分支持。对于朱长东、纪红梅的其他不同辩解意见，不予采信。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、朱长东、纪红梅于判决生效之日起十日内支付瑞丰公司购房款20万元、利息12000元、违约金（自2015年8月26日起以20万元为基数按日万分之五计算至实际清偿之日止）、垫付房屋产权结算的费用本金52593.04元及其违约金（以本金52593.04元为基数按中国人民银行同期贷款利率四倍标准从2015年3月10日起计算至判决确定给付之日止）、实现债权费用15570元；二、驳回瑞丰公司其他诉讼请求。案件受理费减半收取3500元，由朱长东、纪红梅负担。
二审中，朱长东、纪红梅向本院提交以下证据：1、房屋内部设施照片，证明案涉房屋存在质量问题；2、物业维修基金收据，证明该笔费用收取不合理。瑞丰公司质证认为：证据1的真实性没有异议，但是否影响经营无法反映，且此与本案无关，应当另行解决；证据2真实性无异议，但该费用没有实际收取，原判也未支持。
瑞丰公司向本院提交如下证据：代理合同、发票、付款凭证，证明发生二审律师代理费7785元，对方应当按约承担。朱长东、纪红梅质证认为：无异议。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案的基础法律关系为商品房销售合同关系，但本案双方之间就其中的出借购房款20万元、垫付房屋产权结算费用52593.04元发生纠纷，原判依据双方之间的明确约定认定利息、违约金、实现债权费用，符合法律规定，并无不当。朱长东、纪红梅上诉称所购房屋存在质量等问题，因该主张与本案并无关联性，本院对此不予审理，双方应当另行解决。瑞丰公司所主张的二审律师代理费7785元，并非本案一审审理范围，该公司亦非上诉人，故本院对此不予审理。
综上所述，朱长东、纪红梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费609元，由上诉人朱长东、纪红梅负担。
本判决为终审判决。
审判长 文 勇
审判员 朱莉娟
审判员 蔡 俊
二〇一七年八月十五日
书记员 鲁晨辉
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第一款：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；