宜昌市夷陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0506民初1号
原告杨小芳，女，汉族。
委托代理人李正中，宜昌市夷陵区夷陵法律服务所法律工作者，特别授权。
被告武汉鸣辰建设集团有限公司（以下简称鸣辰建设公司，组织机构代码17777527-4），住所地湖北省武汉市江岸区球场村2号。
法定代表人张惠忠，鸣辰建设公司总经理。
委托代理人刘忠华，湖北勇鑫律师事务所律师，一般授权。
原告杨小芳与被告鸣辰建设公司建筑设备租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员李怡独任审判并于2016年1月21日、同年3月10日两次公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院裁定本案转入普通程序进行审理。本院依法组成由审判员李怡担任审判长，审判员汪青青、人民陪审员李先伸参加的合议庭，于同年4月28日再次公开开庭进行了审理。原告杨小芳的委托代理人李正中、被告鸣辰建设公司的委托代理人刘忠华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杨小芳诉称，2012年8月21日，被告因承建“都市印象”项目工程的需要，与原告签订租赁合同，租用原告的钢管、扣件等建筑设备材料。合同约定租金为钢管0.011元／米／天、扣件0.006元／套／天、顶托0.08元／根／天，每月底为租金结算日，若违约应按承租架料总价值20%承担违约金，退还材料如有差欠，未赔偿前，租金坚决继续计算。同时，合同还对材料的运输、装卸等作了相关约定。合同签订后，原告依约全面履行了合同，然而被告却不守信，不依约履行合同，截止2015年10月31日，被告已下欠租金378341.54元（扣除已付21万元后），尚差欠材料即钢管17002.90米、扣件8979套、顶托1772根未予归还。经原告多次催要，被告却不予妥善解决。现诉至本院，要求：1、依法判令被告立即返还钢管17002.9米、扣件8979套、顶托1772根或按钢管18元／米、扣件6.1元／套、顶托20元／根折价赔偿，并自2015年11月1日起至实际返还或赔偿日止按钢管0.011元／米／天、扣件0.006元／套／天、顶托0.08元／根／天计付租金；2、依法判令被告立即付清已下欠（至2015年10月31日）租金378341.54元；3、依法判令被告支付违约金15万元。
被告鸣辰建设公司辩称，1、原告不是本案适格主体，本案合同是宜昌市西陵区建安钢管扣件租赁服务部所签，在双方合同履行过程中也是这个服务部的经营者来履行的，与杨小芳没有任何的关系。如果杨小芳作为个人是本案的原告，那么就说明这个合同存在权利义务的重大变更。原告杨小芳不能作为本案的原告，不具有本案的诉讼主体资格。2、根据原告出示的证据，不能证明其出租的钢管是被告承建的工程所用，所提交的清单的签收人不是被告公司的工作人员。原告没有明确证据证明租赁物由被告接收及使用，被告不应支付原告任何款项。3、本案的关键证据是原告出具的《租赁合同》，该合同加盖的“武汉鸣辰建设集团都市印象项目部”的公章不属于被告公司所有，印章系伪造，这一情况被告已向公安部门举报，当地公安部门已立案受理，申请本案中止审理。4、本案合同签订人吴胜武并不是被告的工作人员或委托人，其签订的合同不能代表被告。因吴胜武出庭能更好查清本案事实，请求法庭追加其参加诉讼。综上，原、被告之间不存在合同关系，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2012年8月21日，因鸣辰建设公司承建的都市印象项目施工需要，杨小芳以宜昌市西陵区建安钢管扣件租赁服务部的名义作为出租方（甲方），与承租方（乙方）“武汉鸣辰建设集团有限公司都市印象项目部”签订《租赁合同》，由乙方承租甲方的钢管、扣件、顶托等建筑材料。合同约定：1、按钢管0.011元／米／天、扣件0.006元／套／天、顶托0.08元／根／天计付租金，赔偿价值为钢管18元／米、扣件6.1元／套、顶托20元／根；2、租金计算以甲方并经双方签字为准的“租赁资出、入库清单”作为租金结算的有效凭据，以物资发出当日起计算，每月底为租金结算日，由甲方制作结算单，与乙方结兑租金。对累计所欠租金，至最后一次租金结算日或兑账结算日时仍不能结清的，甲方可收取乙方租金总额的日3%的滞纳金；3、乙方提取货物指定人员为吴胜武；4、凡乙方未按合同约定向甲方交纳租金或滞纳金的，或者有其他任何违约本合同行为的，甲方有权解除本合同，同时收取承租架料总价值（按本合同约定的赔偿价值标准计算）20%的违约金。合同还对租赁物资的维修保养、运输等进行了约定。杨小芳作为甲方代表人在合同上签字，吴胜武作为乙方代表人在合同上签字，乙方单位签名处加盖“武汉鸣辰建设集团有限公司都市印象项目部”印章。合同签订后，杨小芳依约履行合同，向都市印象项目工地提供钢管、扣件和顶托，承租方使用后退还了部分材料，合同约定提货员吴胜武在领（退）料码单上签字确认。因承租方未按合同约定支付租金，杨小芳遂诉至本院，要求判如所请。
同时查明，1、前述租赁合同系杨小芳以宜昌市西陵区建安钢管扣件租赁服务部的名义签订，系杨小芳个人出租经营，宜昌市西陵区建安钢管扣件租赁服务部出具书面说明“本案所涉业务的实际经营人为杨小芳，相关权利均由杨小芳个人主张和享有，本租赁部无任何异议”。2、都市印象小区系巴东县天一房地产开发有限公司投资开发，鸣辰建设公司以包工包料方式承包都市印象小区6#、7#、8#、9#楼工程项目。工程施工期间，吴胜武作为施工方代表，使用“武汉鸣辰建设集团有限公司都市印象项目部”印章与建设单位“巴东天一房地产开发有限公司”、监理单位“恩施自治州同欣工程建设监理咨询有限责任公司巴东县分公司”形成多份《工程签证单》。都市印象项目结算材料中多处有吴胜武在施工单位处签名。3、截止2015年10月16日，“武汉鸣辰建设集团有限公司都市印象项目部”仅向杨小芳支付租金21万元，下欠杨小芳租金合计378341.54元，差欠钢管17002.90米、扣件8979套、顶托1772根。4、都市印象项目施工期间，吴胜武持“武汉鸣辰建设集团有限公司都市印象项目部”印章与邓传锦签订《房屋工程建设施工合同》一份，将该项目房屋建设中的人工、技术和机械施工分包给邓传锦。5、鸣辰建设公司认为吴胜武私刻“武汉鸣辰建设集团有限公司都市印象项目部”印章与材料供应商签订《产品买卖合同》涉嫌诈骗，向巴东县公安局报案。巴东县公安局野三关派出所已受理该案。
上述事实，有原告提供的《租赁合同》、宜昌市西陵区建安钢管扣件租赁服务部的营业执照及《说明》、租金清单、领（退）料码单、《房屋工程建设施工合同》，被告提供的《工程战略合作书》《受案回执》，本院调取的《都市印象结算资料》等证据及原、被告的当庭陈述在卷佐证，足以认定。
本院认为，本案争议的焦点有三：一是原告杨小芳是否有权主张前述租赁合同的相关权利。对此本院认为，原告杨小芳借用“宜昌市西陵区建安钢管扣件租赁服务部”名义签订租赁合同并按合同约定将钢管、扣件、顶托等建筑材料交付至都市印象项目部的工地，该项目部已接收、使用并向杨小芳按期退还部分建筑材料及支付部分租金，双方已履行合同，宜昌市西陵区建安钢管扣件租赁服务部也出具说明表示“本案所涉业务的实际经营人为杨小芳，相关权利均由杨小芳个人主张和享有，本租赁部无任何异议”，原告杨小芳作为实际出租人有权主张租赁合同相关权利。
二是被告鸣辰建设公司对吴胜武作为代表签订并加盖“武汉鸣辰建设集团有限公司都市印象项目部”印章的《租赁合同》是否应当承担责任。本院认为，原告杨小芳提供证据能相互印证吴胜武作为武汉鸣辰建设集团有限公司都市印象项目部施工人，以项目部的名义签订租赁合同，其在该工程上行使的使用项目部印章并签订租赁合同的行为，是为承建该工程所实施的行为，原告杨小芳作为善意相对人，有理由相信吴胜武有权代表项目部对外签订合同。原告按租赁合同约定为该项目部提供建筑材料，该项目部已支付部分租金并按期退还部分建筑材料，双方已履行合同。原告杨小芳提供的《房屋工程建设施工合同》及本院调取的《都市印象结算资料》上均由吴胜武作为施工方代表签字并加盖了“武汉鸣辰建设集团有限公司都市印象项目部”公章，这也证明吴胜武在都市印象项目施工期间对外签订合同时多次使用此枚项目部公章。吴胜武在工程上行使的使用项目部公章并签订租赁合同的职务代表行为，应视为法人行为，故此合同相关的法律后果应当由被告鸣辰建设公司承担。都市印象项目部是鸣辰建设公司下设的临时性机构，其对外责任由鸣辰建设公司承担，故该租赁合同对被告鸣辰建设公司有效。至于被告鸣辰建设公司对项目部的管理及印章的使用管理属于鸣辰建设公司的内部事务，被告鸣辰建设公司不能以此为理由来对抗原告。
三是本案是否应当追加吴胜武作为第三人参加诉讼及是否应当中止审理的问题。被告鸣辰建设公司认为，本案合同签订人是吴胜武，为更好查清本案事实，应当追加其作为第三人参加诉讼。对此本院认为，如前所述，本案合同当事人为原告杨小芳与被告鸣辰建设公司，吴胜武只是作为被告鸣辰建设公司的代表签订合同，且原告杨小芳提供的证据能够证明双方合同的权利义务关系，故对被告鸣辰建设公司要求追加第三人吴胜武的意见，本院不予采纳。被告鸣辰建设公司提出巴东县公安局野三关派出所已受理吴胜武伪造公司印章案，本案应当中止审理。对此本院认为，根据《最高人民法院关于审理民事纠纷案件中涉及刑事犯罪若干程序问题的处理意见》的规定，正在审理的民事案件，人民法院发现案件的全部或部分事实涉嫌刑事犯罪，但根据民事法律规范判断，当事人之间构成民事法律关系，且不影响民事案件审理的，民事案件可以继续审理。本案原告杨小芳提供的证据及本院调取的《都市印象结算资料》等证据能够证明吴胜武多次以被告鸣辰建设公司名义对外使用“武汉鸣辰建设集团有限公司都市印象项目部”印章，即使吴胜武有伪造公司印章行为，从民事法律关系分析，吴胜武作为都市印象项目部施工人持有“武汉鸣辰建设集团有限公司都市印象项目部”印章与原告签订合同的行为也构成表见代理，吴胜武在工程上行使的使用项目部公章并签订租赁合同的职务代表行为，应视为法人行为，被告鸣辰建设公司应当承担相应的合同责任。至于吴胜武的行为是否构成伪造公司印章罪，不影响本案的审理。综上，对被告鸣辰建设公司提出的本案应当中止审理的意见，本院不予采纳。
依法成立的合同受法律保护，对双方当事人均有约束力，原告提供的领（退）料码单有合同约定提货人签字确认，故对原告要求被告承担支付下欠租金（截止2015年10月31日）共计378341.54元的请求，本院予以支持。因承租方未按合同约定支付租金，对原告杨小芳要求被告立即返还租赁物或折价赔偿的请求，本院按领（退）料码单确认的差欠材料数量及折价标准予以支持，即返还钢管17002.90米、扣件8979套、顶托1772根或按钢管18元／米、扣件6.1元／套、顶托20元／根折价赔偿。因被告占用原告建筑材料拒不归还，原告确有材料占用损失，此损失应当由材料占用人支付，故被告应当自2015年11月1日起至实际返还或赔偿日止按合同约定对差欠材料计付租金。对原告请求的违约金15万元（按承租架料总价值的20%酌情请求），本院认为，违约金兼具惩罚性和补偿性特征，被告未按合同约定向原告支付租金构成违约，其违约行为应当受到惩罚；因被告的违约行为，致使原告的经营资金被长期占用，原告的损失亦应得到补偿。对违约金的计算，合同中虽有约定“收取承租架料总价值20%的违约金”，但此条款对违约金约定过高，综合考虑被告的违约程度、原告的损失，本院酌情支持7万元。经本院主持调解，原、被告无法达成协议。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告武汉鸣辰建设集团有限公司于本判决生效后立即支付原告杨芳租金及违约金合计人民币448341.54元。
二、被告武汉鸣辰建设集团有限公司于本判决生效后立即返还原告杨芳差欠返还钢管17002.90米、扣件8979套、顶托1772根或按钢管18元／米、扣件6.1元／套、顶托20元／根折价赔偿；并于本判决生效后立即支付原告杨小芳前述材料自2015年11月1日起至实际返还或赔偿日止的租金（按钢管0.011元／米／天、扣件0.006元／套／天、顶托0.08元／根／天计算）。
三、驳回原告杨小芳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币9083元，由原告杨小芳负担1058元，被告武汉鸣辰建设集团有限公司负担8025元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审 判 长 李 怡
审 判 员 汪青青
人民陪审员 李先伸
二〇一六年五月二十五日
书 记 员 刘亚芃