广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终10728号
上诉人（原审原告）：金小政，男，1962年9月21日出生，汉族，住广州市天河区。
上诉人（原审原告）：宗宁，女，1962年10月17日出生，汉族，住广州市天河区。
两上诉人的共同委托诉讼代理人：王金键、关展来，均为广东联合发展律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广东珠江投资股份有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：朱克林，职务总经理。
委托诉讼代理人：郑志铠，男，该公司员工。
上诉人金小政、宗宁因与被上诉人广东珠江投资股份有限公司（以下简称珠江投资公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初9138号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人金小政与宗宁的共同委托诉讼代理人关展来、被上诉人珠江投资公司的委托诉讼代理人郑志铠到庭参加诉讼。�已审理终结。
上诉人金小政、宗宁上诉请求：l、变更一审判决第一项为珠江投资公司返还两我方面积误差部分的房价款利息11277元，同时向两我方支付逾期办理产权登记的违约金177410元（利息按银行同类贷款利率支付自2011年3月14日至2016年9月29日止，违约金暂计至2016年9月30日）；2、撤销一审判决第二项；3、判令诉讼费由珠江投资公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。本案中，《商品房买卖合同（预售）》约定的套内面积为133.39平方米，实测套内面积为131.913平方米，面积误差比为1.447%，属于3%以内，根据合同第十八条约定，应当返还面积差的房价款及利息。我方于2011年3月14日支付购房款，但珠江投资公司直至2016年9月29日才向我方支付面积差额款，差额利息一直未支付。故我方请求的面积差额款项利息于法有据，一审法院认定我方�求珠江投资公司支付面积差款项没有依据，明显认定事实不清。二、一审法院适用法律错误。根据《合同法》第七十八条规定，当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。本案中，《补充协议》对主合同的逾期违约金的计算方式作出了变更，但是同一份《补充协议》对变更的违约金计算标准出现了两个完全不一致的约定，应当视为对合同变更的内容约定不明确，违约金的计算方式仍然以主合同为准。一审法院认为由于《补充协议》第14条约定在第10条之后，故而以第14条约定的违约金计算方式为准，此认定有悖于《合同法》第七十八条的规定，属于适用法律错误。
被上诉人珠江投资公司辩称：一、一审判决认定事实清楚，适应法律准确，金小政、宗宁的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。理由为：一、涉案房屋面积误差比绝对值在3％以内，一审法院认定无需支付面积差款项的利息是正确的。二、《补充协议》第14条的逾期办证违约金约定是缔约双方就合同具体细节执行的真实意思表示，一审法院适用该条款计算逾期办证违约金属适用法律正确。
金小政、宗宁向一审法院起诉请求判令：1、判令珠江投资公司返还金小政、宗宁面积误差部分的房价款利息11277元，同时向金小政、宗宁支付逾期办理产权登记的违约金177410元（利息按银行同类贷款利率支付自2011年3月14日至2016年9月29日止，违约金暂计至2016年9月30日）；2、由珠江投资公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2011年3月14日，金小政、宗宁与珠江投资公司签订《广州市商品房买卖合同》，约定金小政、宗宁向珠江投资公司购买位于海珠区xxxx自编E1-E2栋、E3-E6栋第自编E1栋8层801号房（现地址：海珠区xxx2号（�编E1栋）801房），总金额2937246元；珠江投资公司应当在2012年8月31日前将作为本合同标的物的房屋交付金小政、宗宁使用；珠江投资公司应当在商品房交付使用后210个工作日内，向产权登记机关为金小政、宗宁办妥产权登记，并将以金小政、宗宁为产权人的房地产权证交付金小政、宗宁；在此情况下，金小政、宗宁应当在收到珠江投资公司书面通知后3个工作日内向珠江投资公司提供房地产登记机构要求的需金小政、宗宁提供的证件资料；珠江投资公司应如实告知金小政、宗宁为办理产权登记需要由金小政、宗宁提供的证件资料；珠江投资公司未告知或告知的内容不完备、不准确，致使金小政、宗宁未能及时提供证件资料的，金小政、宗宁不承担责任；珠江投资公司违反上述办理产权登记约定的，从逾期之日起，每日按总房价的0.05%支付违约金。付款方式：首期�：自预售合同网上签订之日起0日内支付房款2437246元；除首期款外余款500000元，须于2011年3月9日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式支付；（第十八条）合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准。（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款；（2）套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，金小政、宗宁有权选择单方解除本合同或继续履行本合同。金小政、宗宁要求单方面解除本合同的应书面通知珠江投资公司……，金小政、宗宁同意继续履行本合同的情况下：房屋实测套内建筑面积大于合同约定套内建筑面积的……，房屋实测套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%以内（含3%）的部分的房价款及利息由珠江投资公司返还金小政、宗宁，面积误差比超过3%部分的房价款由珠江投资公司双倍返还金小政、宗宁；
附件七《补充协议》第10条约定：双方同意合同第十条、第十四条、第二十二条“每日按总房价款0.05%的标准”修改为“每日按总房价款0.01%的标准”。第11条约定，测绘部门出具测绘成果报告书后，双方根据实测面积进行房款预结算，如需补款的，金小政、宗宁应在办理产权登记前按合同第十八条约定的标准补齐面积差异款及税费，房产证办妥后双方按房产证登记的面积结算最终房价；第14条约定，珠江投资公司应当在商品房交付使用后550个工作日内，向产权登记机关提交办理该商品房产权登记的资料，并取得回执……，如因珠江投资公司原因未能在商品房交付使用后550个工作日内，向产权登记机关提交办理该商品房产权登记的资料，并取得回执的,从逾期之日起,每满一年珠江投资公司按已付房款的1%向金小政、宗宁支付违约金；第16条约定，双方同意：任何一方因违反合同约定而产生的利息、违约金及赔偿损失等总额不得超过总房价款的5%；第30条约定，本协议与合同具有同等效力，若合同正文内容与本协议不一致的，以本协议为准；第31条约定，金小政、宗宁确认在签字前，已仔细查阅合同及附件、本协议、政府批准文件、图纸，并已由珠江投资公司对相关条款和内容作出必要的解释说明；金小政、宗宁对合同及附件、本协议、政府批准文件、图纸等内容已清楚了解不存在异议，并在此基础上签订合同、附件及本协议；等。
附件七《补充协议》第5条、第6条、第8条约定：珠江投资公司交付房屋前，金小政、宗宁应履行合同及其附件、补充协议约定的所有义务（包括但不限于按合同及其附件、补充协议约定期限付清房款、面积补差款、稅费、住宅专项维修资金及物业管理公司规定的有关费用等所有款项、完整交付合同及其附件、补充协议约定的所有资料等，金小政、宗宁以按揭方式付款的还需按约定期限将按揭款付至珠江投资公司帐户），否则，珠江投资公司有权不事先催告金小政、宗宁，而按金小政、宗宁累计逾期天数相应顺延交楼期限和办理产权登记期限，珠江投资公司顺延交付期限和办理产权登记期限并不免除金小政、宗宁逾期履行义务的违约责任。金小政、宗宁如选择按揭贷款方式付款的……。金小政、宗宁应自合同签订后45日内将按揭贷款付至监控账户，否则，按照合同第十条关于逾期付款违约责任的约定处理，等。
在一审庭审过程中，金小政、宗宁称在签订合同当天，金小政、宗宁向珠江投资公司支付了2437246元，金小政、宗宁称余款是公积金贷款，是�照合同约定的时间支付按揭款，珠江投资公司对金小政、宗宁的首付款支付时间确认，对金小政、宗宁公积金部分付款时间不确认，但是确认金小政、宗宁已经付清了房款。珠江投资公司称在2016年9月29日向金小政、宗宁退款32524元，该款项是全部的面积差房款，故金小政、宗宁实际上已支付的房款为2904722元，金小政、宗宁亦对此予以确认。金小政、宗宁与珠江投资公司确认交房时间为2012年12月25日，商品房交付使用后550个工作日的截止时间，即最迟办证日期为2015年3月11日。金小政、宗宁提交了2011年4月2日，金小政、宗宁与中国建设银行股份有限公司广东省分行签订的《住房公积金借款合同》，合同约定金小政向中国建设银行股份有限公司广东省分行借款500000元用于购买涉案房屋。金小政、宗宁提交的个人贷款支付凭证显示2011年6月7日，中国建设银行股份有限公司�东省分行将剩余购房款500000元汇入珠江投资公司账户。
金小政、宗宁提交了一份加盖了广东珠江投资股份有限公司公章的《罗马家园E1栋801房实测面积及面积补差》，其中记载：“销售套内面积133.39平方米；实测套内面积131.913平方米；套内面积差-1.4770平方米”。金小政、宗宁称办证面积比房产合同的面积减少了1.477平方米，珠江投资公司对此确认。
珠江投资公司提交了一份加盖了广州市不动产登记中心受理专用章的受理回执，回执上记载：“登记类型：转移登记，首次登记；不动产坐落：海珠区xxx2号801房；收件单位：广州市不动产登记中心；收件日期：2016年11月9日”。珠江投资公司称取得回执之日是2016年11月9日，办理产权证是在2016年11月14日，金小政、宗宁对此予以确认。
一审法院认为：金小政、宗宁与珠江投资公司签订的《广州市商品房买卖合同》及其附件是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，故属于合法有效的合同，当事人均应切实履行。根据上述合同附件七《补充协议》第14条约定，如因珠江投资公司原因未能在商品房交付使用后550个工作日内，向产权登记机关提交办理该商品房产权登记的资料，并取得回执的,从逾期之日起,每满一年珠江投资公司按已付房款的1%向金小政、宗宁支付违约金，等。本案金小政、宗宁要求珠江投资公司支付的迟办证违约金应适用上述条款。
一审诉讼过程中，金小政、宗宁与珠江投资公司确认涉案房屋于2012年12月25日交付，予以认定。故珠江投资公司办证之日终结日是2015年3月11日。金小政、宗宁与珠江投资公司约定，金小政、宗宁应自合同签订后45日内将按揭贷款付至监控账户，金小政、宗宁与珠江投资公�于2011年3月14日签订《广州市商品房买卖合同》，金小政、宗宁应在2011年4月28日前将贷款付至监控账户，现金小政、宗宁提交的证据证实金小政、宗宁实际于2011年6月7日将贷款支付至监控账户，逾期40天。根据附件七《补充协议》第5条的约定：珠江投资公司交付房屋前，金小政、宗宁应按合同及其附件、补充协议约定期限付清房款，否则，珠江投资公司有权不事先催告金小政、宗宁，而按金小政、宗宁累计逾期天数相应顺延交楼期限和办理产权登记期限。现金小政、宗宁逾期付款，珠江投资公司办证之日终结日顺延至2015年4月20日。2016年11月9日，涉案房屋取得广州市不动产登记中心出具的《受理回执》。珠江投资公司未能在合同约定的期限内取得回执，已构成违约，应当承担违约责任。金小政、宗宁要求珠江投资公司支付逾期办理产权登记的违约金，是可以的，予�采纳。虽然附件七《补充协议》第10条约定：双方同意合同第十条、第十四条、第二十二条“每日按总房价款0.05%的标准”修改为“每日按总房价款0.01%的标准。”，但该《补偿协议》第14条同时也约定，如因珠江投资公司原因未能在商品房交付使用后550个工作日内，向产权登记机关提交办理该商品房产权登记的资料，并取得回执的,从逾期之日起,每满一年珠江投资公司按已付房款的1%向金小政、宗宁支付违约金，等。由于第10条的约定和第14条的约定同时在附件七内，而第14条的约定在第10条之后，并单独对于迟办证的违约问题进行了特别的约定，应视为对第10条关于迟办证违约部分的约定进行了变更，因此关于迟办证的违约金计算问题应适用第14条的约定。根据第14条的约定“从逾期之日起,每满一年珠江投资公司按己付房款的1%向金小政、宗宁支付违约�”，故珠江投资公司支付的延期办理房屋产权登记违约金应从2015年4月21日计算至2016年11月9日止（每日按房产总价款×1%÷365天计算），违约金的计算应以珠江投资公司退回面积差房款后，金小政、宗宁实际支付的房款2904722元为基数计算。金小政、宗宁要求违约金计算至2016年9月30日，属于金小政、宗宁对自己权利的自主处分，于法不悖，予以采纳。故金小政、宗宁要求珠江投资公司支付延期办理房屋产权登记违约金应从2015年4月21日计算至2016年9月30日止。金小政、宗宁要求珠江投资公司支付不在上述期间的迟办证违约金的诉讼请求不予支持。金小政、宗宁认为应当按照补充协议第10条的标准依法调高违约金的计算标准依据不足，不予采纳。
关于面积差款项的利息问题。双方确认涉案房屋面积误差比绝对值在3%以内。涉案合同第十八条约定：合同约定�该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准。（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款；（2）套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，金小政、宗宁有权选择单方解除本合同或继续履行本合同。金小政、宗宁要求单方面解除本合同的应书面通知珠江投资公司……，金小政、宗宁同意继续履行本合同的情况下：房屋实测套内建筑面积大于合约定套内建筑面积的……，房屋实测套内建筑面积小于合约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%以内（含3%）的部分的房价款及利息由珠江投资公司返还金小政、宗宁，面积误差比超过3%部分的房价款由珠江投资公司双倍返还金小政、宗宁。附件七补充协议第11条约定：测绘部门出具测绘成果报告书后，双方根据实测面积进行房款预结算�如需补款的，金小政、宗宁应在办妥产权登记前按合同第十八条约定的标准补齐面积差异款及税费，房产证办妥后双方按房产证登记的面积结算最终房价。根据上述约定，只有在误差比超过3%的情况下才存在要返还房价款利息的问题，而本案中误差比绝对值在3%以内，只要据实结算房价款即可，且珠江投资公司已向金小政、宗宁返还了面积差款项，金小政、宗宁要求珠江投资公司支付面积差款项的利息没有依据，不予支持。
综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、珠江投资公司在本判决生效之日起10日内，向金小政、宗宁支付从2015年4月21日起至2016年９月30日止的迟延办证违约金（每天按�付房款2904722元×1%÷365的标准计算）；二、驳回金小政、宗宁其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4074元，由金小政、宗宁负担3224元，珠江投资公司负担850元。金小政、宗宁同意珠江投资公司在履行本判决时将其应负担的受理费850元直接支付给金小政、宗宁。
本院二审期间，当事人对一审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。
本院认为：依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此，针对金小政、宗宁的上诉主张，本院认定如下：
首先，关于面积差款项的利息问题。涉案《广州市商品房买卖合同》第十八条约定：合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准。（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款；（2）套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，金小政、宗宁有权选择单方解除本合同或继续履行本合同。金小政、宗宁要求单方面解除本合同的应书面通知珠江投资公司……，金小政、宗宁同意继续履行本合同的情况下：房屋实测套内建筑面积大于合约定套内建筑面积的……，房屋实测套内建筑面积小于合约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%以内（含3%）的部分的房价款及利息由珠江投资公司返还金小政、宗宁，面积误差比超过3%部分的房价款由珠江投资公司双倍返还金小政、宗宁。附件七补充协议第11条约定：测绘部门出具测绘成果报告书后，双方根据实测面积进行房款预结算，如需补款的，金小政、宗宁应在办妥产权登记前按合同第十八条约定的标准补齐面积差异款及税费，房产证办妥后双方按房产证登记的面积结算最终房价。根据上述约定，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内的，双方只需据实结算房价款即可，只有在误差比超过3%的情况下才存在需返还房价款利息的问题。由于本案中面积误差比绝对值在3%以内，珠江投资公司已实际向金小政、宗宁返还了面积差款项，现金小政、宗宁要求珠江投资公司支付面积差款项的利息与合同约定不符，一审对此不予支持并无不当。
其次，关于迟延办证违约金计算标准的问题。虽合同附件七《补充协议》第10条约定将合同第十条、第十四条、第二十二条所涉违约金“每日按总房价款0.05%的标准”修�为“每日按总房价款0.01%的标准”，但该《补偿协议》第14条同时也约定，如因珠江投资公司原因未能在商品房交付使用后550个工作日内，向产权登记机关提交办理该商品房产权登记的资料，并取得回执的，从逾期之日起，每满一年珠江投资公司按已付房款的1%向金小政、宗宁支付违约金。由于上述第14条的约定在第10条之后，且该第14条为针对迟延办证违约问题的特别约定，不属于约定不明的情形，故一审法院对于迟延办证违约金的计算问题适用第14条的约定，是可行的。金小政、宗宁上诉提出应当按照《广州市商品房买卖合同》第二十二条的标准计算违约金的理由不充分，本院不予采纳。
综上所述，金小政、宗宁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条�一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3224元，由金小政、宗宁负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄 嵩
审判员 吴国庆
审判员 姚伟华
二〇一七年七月五日
书记员 陈婷婷