成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0104民初8624号原告：杨金凤，女，1964年2月9日出生，汉族，住四川省石棉县。原告：张良，男，1964年8月9日出生，汉族，住四川省石棉县。二原告共同委托诉讼代理人：范睿，四川君合律师事务所律师。被告：周建华，男，1971年1月23日出生，汉族，住南京市建邺区。原告杨金凤、张良与被告周建华房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，由于被告周建华下落不明，本院依法将本案转为普通程序并组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨金凤、张良的委托诉讼代理人范睿到庭参加诉讼，被告周建华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本案现已缺席审理终结。原告杨金凤、张良向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的租金24354元（22140元/月+22140元/月÷30天×3天=24354元，按月租金22140元,从2016年4月1日计算至2016年5月4日，共计33天,）；2、判令被告向原告支付逾期交纳租金的违约金18509.04元(24354元×0.005×152天=18509.04元，从2016年3月20日计算至2016年8月19日,共计152天)；3、判令被告向原告支付逾期交还物业的占用费70848元(22140元÷30天×96天=70848元，按月租金22140元,从2016年5月15日计算至2016年8月19日)；4、判令被告向原告支付物业费和电费共计44056.51元；5、判令被告向原告支付逾期缴纳物业费和电费的违约金21147.12元(44056元×0.005×96天=21147.12元，从2016年5月15日计算至2016年8月19日)；6、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2015年10月28日签订《租赁合同》，由原告将其所有的位于成都市锦江区东大街216号喜年广场1栋6层8、9号房屋出租给乙方作为办公用途，租赁期限自2016年1月1日至2018年12月31日止，租金标准：每月22140元，租金支付时间：每次支付3个月租金，除首期租金外，其余租金的支付时间为上期届满前10日（也即提前10日支付后三个月的租金），被告支付了首期租金（对应的租赁期为：2016年1月1日至2016年3月31日）后就拖欠租金至今，期间原告多次催告租金，被告均不予支付，根据双方《租赁合同》第六条第5款第3项约定：“租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权提前终止合同，收回租赁房屋，乙方应向甲方支付违约金10万元，且保证金不予退还，并赔偿由此给甲方造成的一切损失:3）拖欠租金，或费用逾期30日以上的”，被告拖欠租金早已超过30日，已构成根本违约，原告不得已向被告发出了解除通知，被告已收到，双方租赁合同已解除。经原告多次催告，要求被告根据租赁合同约定搬离承租物业并清理物品，被告一直不予理睬，继续占用租赁物业至2016年8月19日。被告周建华未作答辩。本院经审理认定事实如下：原告杨金凤、张良系X号房屋的所有权人。原告杨金凤（出租方、甲方）与被告周建华（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于成都市锦江区X号房屋出租给乙方，该租赁物业计租建筑面积340.61平方米；租赁房屋的用途为办公;租赁期自2016年1月1日起至2018年12月31日止；房屋免租期为两个月,即2015年11月1日至2015年12月31日止,免租期内,乙方无需缴纳租金,但需支付物业费及使用该物业产生之费用;租赁期满,乙方需继续承租租赁房屋的,应于租赁期满前90日向甲方书面提出续租要求,在同等条件下乙方享有优先续租权,双方如续租,则需重新签订租赁合同,租金价格以市场价格为准;租金标准:按建筑面积计算,每月65元/平方米,月租金为22140元,甲方不负责开具租赁发票,由乙方自行到相关部门开具租赁发票;递增:从2018年1月1日起递增,租金为70元/平方米/月,每月租金为23843元;物管费:按建筑面积计算,每月16元/平方米,物管费由乙方直接向物业管理公司交付,乙方必须履行甲方与物管公司之间签订的关于甲方承担义务的相关合同约定;交付时间:乙方每次支付3个月租金，乙方于2015年10月29日前支付甲方首期租金66420元及保证金22140元,共计88560元，其余每期租金、物管费及其它费用的支付时间为上期届满前10日（也就是提前10日支付后3个月的租金及费用）；保证金22140元，租赁合同终止时，租赁保证金除用以冲抵乙方拖欠的租金、费用、违约金及承担的责任外，剩余部分在乙方交还租赁物业后7日内无息退还；其它相关费用：乙方自行承担使用租赁物业所发生的水费、电费、网络费、有线电视费、电话费、装修费及用电损耗分摊等各类经营相关费用，以及乙方使用租赁房屋经营而发生的一切费用，乙方必须按有关单位出具的缴费通知书规定付清上月费用；乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的保证金、租金及费用（包括但不限于水电气费、物管费等），逾期在30日内的每日按逾期款项的千分之五向甲方支付违约金；租赁期间，乙方拖欠租金，或费用逾期30日以上的，甲方有权提前终止合同，收回租赁房屋，乙方应向甲方支付违约金10万元，且保证金不予退还，并赔偿给甲方造成的一切损失；租赁合同终止或因乙方违约提前解除合同时，在不损坏或不影响租赁物业建筑结构安全、完整和外立面形象的情况下，乙方应在合同终止前或合同解除时10日内拆除其添置的活动装置、设备及搬空物业内物品。乙方交还甲方的租赁物业应当符合正常使用后的状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经同意留存的物品，甲方视其为乙方遗弃物品，甲方有权处置。合同到期终止或因乙方违约提前解除合同时，甲方对乙方的装修不作任何补偿；乙方逾期不迁离或不返还租赁物业的，应按逾期不迁或不返还天数每日向甲方支付三倍日租金，如乙方归还租赁物业时不清理杂物，则甲方清理杂物所产生的费用由乙方双倍支付给甲方，返还时，双方签署交接书，并相互结清各自应当承担的费用。2016年3月23日，原告杨金凤通过短信方式向被告周建华催收第二季度房屋租金，被告周建华表示在出差，回来转款。2016年5月4日，原告杨金凤通过短信方式向被告周建华发出《关于解除的通知》，通知有如下内容“承租方应于2016年3月20日前支付2016年4月1日至6月30日租赁期间的租金66420元，但截至今日，你方仅支付2万元租金，经我方多次催收，剩余租金至今未付。根据租赁合同第六条第5款约定，租赁期间，承租方拖欠租金或费用逾期30日以上的，出租方有权提前终止合同，收回租赁房屋。因此，我方正式通知你，由于你违约逾期交纳租金，我方依据租赁合同约定解除与你签订的《租赁合同》，《租赁合同》自本解除通知送达你后解除，我方保留向你追索租金及违约金的权利。”2016年5月16日，原告杨金凤通过短信方式告知被告周建华，有如下内容“我方已于2016年5月4日向你送达了《解除合同通知书》，你我双方的《租赁合同》已经解除，根据租赁合同约定，你方应于租赁合同解除后10日内搬离房屋、清空物品并将租赁物业交还与我。但时至今日，你方未履行上述义务。现我方正式通知你，请你于今日内搬离并交还物业，否则我方将按租赁合同之约定处理并主张我方权利。”案涉租赁房屋处物业管理公司深圳市花样年国际物业服务有限公司成都分公司喜年广场服务中心于2016年9月27日发出付款通知单，要求租户周建华支付案涉8号租赁房屋2016年2月1日至2016年8月31日的物业服务费12297.6元、2015年10月15日至2016年4月15日电费4292.41元，案涉9号租赁房屋2016年2月1日至2016年8月31日的物业服务费25850.72元、2015年11月15日至2016年4月15日电费1615.78元，上述物业服务费38148.32元及电费5908.19元由原告杨金凤缴纳。上事实有原告的陈述及原告提交的以下证据在案为证：二原告身份证复印件、被告身份证复印件、房屋信息摘要、房产证复印件、房屋租赁合同、解除合同通知书（短信截图）、腾退房屋的通知（短信截图）、物业公司付款通知书、付款通知书、专用收据2份。本院认为，原告杨金凤、张良作为案涉物业的所有权人，将案涉物业租给被告，双方签订了《租赁合同》，合同的签订系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效。双方均应按约履行各自的义务。租金。被告于2015年11月1日使用原告租赁场地后，应当按约定支付租金。根据《租赁合同》的约定，2018年1月1日前月租金为22140元，原告主张2016年4月1日至2016年5月4日，共计33天租金22140元/月+22140元/月÷31天×3天=24283元，扣除被告周建华已支付的该季度租金20000元，被告周建华还应支付原告杨金凤、张良租金4283元。逾期交纳租金违约金。按合同约定，被告应于2016年3月20日前支付2016年4月1日至6月30日租赁期间的租金；逾期在30日内支付租金的每日按逾期款项的千分之五支付违约金；拖欠租金逾期30日以上的，被告应向原告支付违约金10万元，且保证金不予退还。原告据此主张被告支付152天（自2016年3月20日至2016年8月19日）的逾期交纳租金违约金，符合双方的约定和法律规定，本院予以支持。结合合同履行情况，本院酌情以被告欠付原告租金4283元为基数，每日按0.05%计算违约金为326元（4283×0.05%×152天）。逾期交还物业的占用费。2016年5月4日，原告杨金凤通过短信方式向被告周建华发出《关于解除的通知》，被告未提出异议；原告主张被告占用租赁物业至2016年8月19日，被告未提出异议。被告占用租赁物业期间的占用费用应予支付，故对原告基于解除合同后被告占用租赁物的事实主张的按日租金标准计算2016年5月15日至2016年8月19日的物业占用费，本院予以支持。该期间物业占用费为22140元/月÷31天×17天+22140元/月×2月+22140元/月÷31天×19天=69991元。物业费和电费。原告主张被告占用租赁物业至2016年8月19日，被告未提出异议，被告于2015年11月1日使用原告租赁场地至2016年8月19日，故被告应支付使用租赁物业期间产生的物业服务费和电费。案涉租赁房屋2016年2月1日至2016年8月31日产生物业服务费38148.32元，每月物业服务费为5449.76元，故案涉租赁房屋2016年2月1日至2016年8月19日产生的物业费为5449.76元/月×6月+5449.76元/月÷31天×19天=36039元。案涉租赁房屋于2015年10月15日至2016年4月15日产生电费4292.41元、于2015年11月15日至2016年4月15日产生电费1615.78元，故本院酌情认定案涉租赁房屋2015年11月1日至2016年8月19日产生的电费为4292.41元÷184天×167天+1615.78元=5512元物业费和电费的违约金。按合同约定，被告应按物业费和电费收取单位出具的缴费通知书规定付清上月费用，案涉租赁物业处物管公司于2016年9月27日发出付款通知单，要求租户，即被告周建华支付案涉租赁房屋2016年2月1日至2016年8月31日的物业费、2015年10月15日至2016年4月15日电费，故原告要求被告支付自2016年5月15日至2016年8月19日逾期缴纳物业费、电费违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：一、被告周建华应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨金凤、张良支付尚欠的租金4283元、租金逾期支付违约金326元、物业占用费69991元、物业费36039元、电费5512元，共计116151元；二、驳回原告杨金凤、张良的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3878元，由原告杨金凤、张良承担1000元，被告周建华承担2878元。公告费300元以及后续因送达本裁判文书发生的公告费用，由被告周建华负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  范 薇人民陪审员  周跃飞人民陪审员  徐立琼二〇一七年十一月三十日书 记 员  李燕婷附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。