吉林省集安市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉0582民初1317号
原告：刘明菊，女。
委托代理人徐文禄，男。
被告：集安市仁隆房地产开发有限公司。
法定代表人：ＸＸ仁，董事长。
委托代理人：张光勋，吉林祥程律师事务所律师。
被告：潘云贵，男。
委托代理人：李德玉，男，吉林清原律师事务所律师。
被告：集安市正发实业有限责任公司。
法定代表人：刘云峰，总经理。
委托代理人：梁贤宏，男。
原告刘明菊与被告集安市仁隆房地产开发有限公司(以下简称仁隆公司)、潘云贵、集安市正发实业有限责任公司（以下简称正发公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院2015年3月18日受理，于2015年9月11日作出（2015）集民二初字第171号民事判决，判决发生法律效力后，刘明菊向通化市中级人民法院申请再审。通化市中级人民法院于2016年8月4作出（2016）吉05民再25号民事裁定书，以原审判决程序违法为由，撤销本院（2015）集民二初字第171号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，于2016年11月16日公开开庭进行了审理。原告刘明菊的委托代理人徐文禄，被告仁隆公司法定代表人ＸＸ仁及委托代理人张光勋，被告潘云贵及委托代理人李德玉，被告正发公司委托代理人梁贤宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2005年5月6日，我与仁隆公司签订两份《产权调换协议书》，约定我将坐落于集安市鸭江路141号的199.20平方米门市房及93.46平方米住宅交给仁隆公司动迁开发，仁隆公司将星宇花园（2006）1#和2#，面积分别为153.91平方米和118.48平方米的门市房及2#甲单元三层A侧65.74平方米、B侧58.66平方米住宅调换给我，房屋交付时间为2006年12月31日前。协议签订后，我如约将房屋交给仁隆公司拆除，但仁隆公司至今未能将房屋建成，导致我至今无法营业和居住。经我了解，仁隆公司已在2006年4月10日交给被告潘云贵承建，因多次协商未果，故诉至法院，要求三被告：1.给付调换房屋；2.赔偿停业损失补助费1503321元、逾期安置补助费86771元、协议过渡期内临时安置补助费2616元、逾期安置补助费40711元、采暖补助费2400元、住宅兼营业补助费21981元，合计1657800元。
原告提交的证据有（均为复印件）：1.房屋所有权证3份、土地使用证1份；2.潘云贵和仁隆公司于2006年4月10日签订的协议书1份；3.原告和仁隆公司于2006年5月6日签订的产权调换协议书2份。
仁隆公司辩称：争议房屋所在地段最初由潘云贵挂靠集安市信达房地产开发有限责任公司资质所开发，后集安市政府决定收回建设用地规划许可证等手续，交由我公司进行集安市集中供热有限责任公司二期扩建工程。因考虑之前是潘云贵运作开发，我公司于2009年8月13日和潘云贵签订协议，由潘云贵进行整体开发，所有事情全部由潘云贵负责。协议签订后，潘云贵就挂靠了集安市正发实业有限责任公司进行开发。所以我公司于2006年5月16日和原告签订的《产权调换协议书》，已转由潘云贵开发建设，潘云贵是争议地段实际投资人，也是唯一受益人，故原告的安置问题应由潘云贵负责。
仁隆公司未提交证据。
潘云贵辩称：我现在已无能力继续开发建设争议地段。原告主张的损失数额没有明确计算方法，且原告房屋不是我拆迁，我不应承担任何责任。另外该案已经超过诉讼时效。
被告潘云贵提交的证据有（均为复印件）：1.建设用地规划许可证3份、建设用地批准书1份、使用土地批准书2份、选址意见书1份、房屋拆迁公告1份；2.集安市人民政府2006年3月27日会议纪要1份；3.仁隆公司和潘云贵于2009年8月13日签订的协议书1份。
正发公司辩称，潘云贵确实挂靠我公司施工，但潘云贵和刘明菊之间协议及拆迁事宜与我公司无关，我公司不应承担责任。
正发公司未提交证据。
根据原告诉称、被告辩称，经庭审举证、质证、认证，双方当事人对原告刘明菊及被告潘云贵提交证据的真实性均无异议，本院予以确认。
经审理查明，2005年8月，潘云贵挂靠集安市信达房地产开发有限责任公司，在争议房屋所在地段开发建设星宇花园小区。后经集安市人民政府研究，决定收回相关手续，交由仁隆公司进行集中供热二期扩建工程。2006年4月10日，仁隆公司与潘云贵签订协议，约定各建一栋楼，费用按占地面积分摊。2006年5月6日，仁隆公司与刘明菊签订产权调换协议书，约定刘明菊将坐落于集安市鸭江路141号的199.20平方米门市房及56.75平方米、36.71平方米住宅交给仁隆公司拆除，仁隆公司将星宇花园（2006）1#153.91平方米和2#118.48平方米的门市房及2#甲单元三层A侧65.74平方米、B侧58.66平方米的住宅调换给刘明菊，房屋交付时间为2006年12月31日前。2009年8月13日，潘云贵与仁隆公司签订协议书，约定潘云贵收回争议地段并挂靠仁隆公司自己开发。协议签订后，潘云贵并未借用仁隆公司资质，而是挂靠正发公司进行整体开发，并向正发公司交纳了10万元管理费，现体现为正发公司享有争议地段开发权。
另查明，回迁安置房屋至今未能建成，而刘明菊房屋已被部分拆除，但基础尚在。庭审中，潘云贵明确表示无能力履行合同，但刘明菊并不变更诉讼请求，坚持要求被告给付回迁安置房屋并赔偿自2006年12月31日回迁日起至2015年3月30日止的损失1657800元。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
一、关于原告起诉是否超过诉讼时效问题。《中华人民共和国民法通则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，被告潘云贵在庭审时才阐明各被告间关系，并明确告知无能力建成原告安置房屋，也不同意赔偿，故原告知道自己权利受到侵害的时间为本案庭审时间，并未超过二年的诉讼时效期间。
二、关于原告产权调换房屋应否交付问题。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定“建筑工程竣工验收合格后方可交付使用；未经验收或者验收不合格的不得交付使用”。本案中，原告产权调换房屋尚未建成，竣工验收合格无从谈起，故对原告要求交付房屋的诉讼请求，本院不予支持，原告可待房屋竣工验收合格后，另行告诉。
三、关于原告经济损失数额问题。原告要求赔偿损失分别为：停业损失1503321元、逾期安置补助费127482元、协议过渡期内临时安置补助费2616元、采暖补助费2400元、住宅兼营业补助费21981元，合计1657800元。其中合理的损失为停业损失1503321元、逾期安置补助费127482元、采暖补助费2400元。而协议过渡期内临时安置补助费和住宅兼营业补助费已经在《产权调换协议书》签署过程中用房屋差价款协议抵顶，故对原告要求给付协议过渡期内临时安置补助费2616元、住宅兼营业补助费21981元本院不予保护。因此原告合理损失合计为1633203元。具体计算为;
截止到2015年3月30日，原告各项补偿如下：
（一）199.20平方米商业房停产停业损失补助
依据《集安市城市房屋拆迁管理办法》第四十五条第（二）项规定：个体工商用房，在停产停业期间按同行业平均工资标准的70%发给补助费。从业人员数无法确定的，一般可按其营业面积每10平方米1人计算。拆迁前，原告被拆迁的房屋用于开旅店，属于住宿业，因从业人数无法确定，依照上述规定从业人员可按199.20平方米÷10平方米=19人计算，自《产权调换协议书》约定的回迁日期即2006年12月31日起计算，每年具体金额为：2007年为93804元（7053元/人×70%×19人）。2008年：96770元（7276元/人×70%×19人）。2009年为103912元（7813元/人×70%×19人）。2010年161116元（12114元/人×70%×19人）。2011年为194685元（14638元/人×70%×19人）。2012年为194685元（从统计部门未获取该年度统计数据，参照2011年度数据计算：14638元/人×70%×19人）。2013年为292600元（22000元/人×70%×19人）。2014年292600元（2014年数据尚未公布，按2013年度标准计算：22000元/人×70%×19人）。2015年1-3月73149元（2014年数据尚未公布，按2013年度标准计算：22000元/人÷12个月×3个月×70%×19人）。合计：1503321元。
（二）逾期安置补助费127482元。
依据《产权调换协议书》第八条计算，199.20平方米×4元/平方米×（1+10%）×99个月（截止2015年3月）=86771元。93.46平方米住宅逾期临时安置补助费为93.46平方米×4元/平方米×（1+10%）×99个月（截止2015年3月）=40711元，合计127482元。
（三）93.46平方米住宅采暖补助费
依据《集安市城市房屋拆迁管理办法》第四十三条第五款规定：在过渡期限内遇有冬季取暖期的由拆迁人支付给被拆迁人或者房屋承租人采暖补助费，其标准每一取暖期300元。300元/取暖期×8=2400元。
以上各项合计：1633203元。
原告要求赔偿损失，除了《产权调换协议书》有约定外，其余按照《集安市城市房屋拆迁管理办法》的规定计算得出，该办法虽然不是法律、行政法规，但是依据有关行政法规而制定的，对集安市范围内的拆迁活动具有指导性作用,应当参照执行，况且原告的房屋被拆已经十年之久，给原告的生产、生活造成了巨大的困难，对原告要求的损失1657800元中的1633203元，予以支持。
四、关于三被告应否承担责任问题。当事人应当按照约定全面履行自己的义务,当事人履行合同义务不符合约定的，对方有权要求其承担违约责任,本案中，被告潘云贵不能交付回迁房屋，应当承担违约责任，给原告造成的损失应予以赔偿。
被告潘云贵没有挂靠仁隆公司整体开发，而且仁隆公司并没有收取管理费，开发建设审批材料和开发建设施工公告不是仁隆公司，房屋不是通过仁隆公司向外销售，双方已经解除挂靠关系，根据权利义务对等原则，仁隆公司不应承担民事责任。
被告潘云贵找到正发公司挂靠，开发建设审批材料和开发建设施工公告等均为正发公司，房屋通过正发公司向外销售，正发公司收取管理费10万元，双方形成具有实际意义的挂靠关系。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第五十四条规定“以挂靠形式从事民事活动，当事人请求由挂靠人和被挂靠人依法承担民事责任的，该挂靠人和被挂靠人为共同诉讼人”，故被告正发公司依法承担连带责任。
综上、依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条、第六十六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第五十四条之规定，判决如下：
一、被告潘云贵于判决生效后立即给付原告刘明菊各项损失1633203元，被告集安市正发实业有限责任公司承担连带责任。
二、驳回原告刘明菊要求交付调换房屋的诉讼请求。
三、驳回原告刘明菊要求被告集安市仁隆房地产开发有限公司承担赔偿责任的诉讼请求。
案件受理费22800元，由被告潘云贵、集安市正发实业有限责任公司负担
被告到期不履行义务，原告向本院申请执行的期限为本判决生效后二年内。
如果未按本院判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。
审 判 长 宋长国
人民陪审员 申玉华
人民陪审员 王德成
二〇一六年十一月二十八日
书 记 员 姚星宇