广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2831号
上诉人（原审原告）黄志利，男，1956年9月6日出生，汉族，住广州市越秀区。
上诉人（原审原告）李敏毅，男，1966年7月8日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区。
被上诉人（原审被告）广州市广宇发展有限公司（以下简称广宇公司），住所地。
法定代表人毕彦彰，该公司总经理。
委托代理人曾祥辉，广东百科律师事务所律师。
原审第三人北京嘉禾国际拍卖有限公司（以下简称嘉禾公司），住所地（住）。
法定代表人夏钢寨，该公司董事长。
委托代理人张伟，该公司法律部员工。
原审第三人中国建设银行股份有限公司广州花都支行（以下简称建行花都支行），住所地。
负责人贺永军。
原审第三人中国建银投资有限责任公司（以下简称建银公司），住所地。
法定代表人仲建安，该公司董事长。
委托代理人曾祥辉，广东百科律师事务所律师。
上诉人黄志利、李敏毅因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2013）穗花法民三初字第1504号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广宇公司原名称为花都市广宇发展有限公司，后变更登记为现名称。位于广州市花都区新华街建设南路2号华南苑第五栋201商场登记的权属人是广宇公司，登记的建筑面积为2717.78㎡，权属来源是由本单位自建，产权性质是集体，土地权属性质是国有土地使用权。
1998年9月11日，广宇公司向建行花都支行借款并以涉案房产为抵押办理了房产抵押登记，后因广宇公司逾期未还款，建行花都支行向原审法院提起诉讼要求广宇公司归还贷款，原审法院以（2006）花法民二初字第203号案立案受理并于2006年3月16日作出（2006）花法民二初字第203号民事判决，判决：一、被告广州市广宇发展有限公司在本判决生效之日起十日内付清借款本金1548298.73元及利息（利息计算方法：合同期内的利息按合同约定计算，逾期利息按中国人民银行规定的同期逾期贷款利率计算至还清款日止，息随本减）给原告中国建设银行股份有限公司广州花都支行；二、被告逾期不归还贷款，原告有权以被告用于抵押的位于广州市花都区建设路华南路2号华南苑第五栋201商场（粤房地证字第1305303）的自有房产折价或以拍卖、变卖该房产的价款优先受偿。该判决生效后，广宇公司未履行判决确定的义务，建行花都支行向原审法院申请执行，原审法院以（2006）花法执字第1456号案受理。后建行花都支行将其上述债权转让给建银公司。
2012年9月24日，广宇公司（委托人、甲方）与嘉禾公司（拍卖人、乙方）签订《委托拍卖合同》及附件一、附件二。合同约定拍卖标的为广州市花都区新华街建设南路2号华南苑第五栋201商场的房产，合同并对关于拍卖标的的特别声明、拍卖价款及支付、拍卖佣金、拍卖标的未售出的约定、双方权利义务、标的的移交、违约责任、合同解除、争议解决方式以及其他进行了约定。合同附件一《拍卖标的的基本情况及瑕疵、风险披露》内容为：本标的已取得《房地产权证》（粤房地证字第13××03号），证载建筑面积2717.78平方米，用途为商场，权利人为花都市广宇发展有限公司，房产所在土地性质为出让，出让期至2065年1月8日。本标的权证登记的建筑面积虽为2717.78平方米，但实际上在1998年广宇公司将该201商场的部分面积约225.27平方米改建间隔成3套住宅房并售出，房号分别为213、214、218，建筑面积分别为59.26、40.96、125.05平方米，该3套房至今未办理权证，现201商场余下的实际面积约2492.51平方米。标的房产于1998年竣工投入使用，现状为空置。1、委托人对拍卖标的的权利证明仅限于附件2清单所列内容，该等文件的效力由竞买人自行核实和判断。委托人对拍卖权益不作任何承诺和保证。2、资产状况为现状拍卖，相关权益需得到政府和土地部门的确认，买受人自行核实、自行确认解决办理，费用全部自担。委托人及拍卖人对于该资产权益能否实现不承担任何保证责任，竞买人应自行判断风险、价值，并于成交后承担该资产权益不能实现的风险。3、买受人自愿承担拍卖标的无法实现的损失和风险，放弃对委托人的追索权和诉权……。
2012年12月10日，嘉禾公司（甲方）与黄志利、李敏毅（乙方）签订了《竞买协议书》、附件一《标的现状及瑕疵不担保声明》及《标的查看确认书》，其中《竞买协议书》中约定，甲方受相关部门委托，定于2012年12月11日上午10时在广州市越秀区东风东路552号东风大酒店4楼3号厅会议室举办拍卖，一、拍卖标的：…2、位于广州市花都区新华街华南苑第五栋201商场的房产；二、拍卖标的的展示和调查：本次拍卖事是以标的现状进行拍卖。甲方已经在拍卖会前向乙方充分展示了拍卖标的的实物及资料。签署本协议，视为乙方在公告规定的展示期间内，已对标的进行了全面的了解、咨询、自愿参加本次竞买…三、标的现状及瑕疵：请见附件1：标的现状及瑕疵不担保声明；协议书并对竞买保证金、成交价款和拍卖佣金、拍卖标的移交及过户、违约责任、特别约定等进行了约定。其中附件一《标的现状及瑕疵不担保声明》中约定，据委托人描述，本次拍卖标的现状及瑕疵如下，委托人及拍卖人对以下瑕疵不担保责任，所有风险、责任和义务均由竞买人承担：…2、位于广州市花都区新华街华南苑第五栋201商场的房产：依据委托人提供的标的房产的权属文件，本标的已取得房屋所有权证：粤房地证字第13××03号，证载建筑面积2717.78平方米，该房产证为大产权证，本次拍卖的标的资产登记在大产权证上，仅为该大产权证所载面积的一部分，本标的面积约为2492.51平方米。权属人为花都市广宇发展有限公司，该公司多年未进行工商年检，已被吊销。房产所在土地性质为出让，出让期至2065年1月8日。本标的权证登记的建筑面积虽为2717.78平方米，但实际上在1998年广宇公司将该201商场的部分面积约225.27平方米改建间隔成3套住宅房并售出，房号分别为213、214、218，建筑面积分别为59.26、40.96、125.05平方米，该3套房至今未办理权证，现201商场余下的实际面积约2492.51平方米。本标的为现状拍卖，委托人不对拍卖标的能否办理产权变更作任何承诺和保证。广宇公司多年未办理工商年检，标的成交后存在产权分割、分证、办证障碍，存在可能有无法办理产权过户的风险，竞买人应该自行咨询和判断，自行到相关部门咨询房产过户等事宜。买受人须自行承担无法办理变更登记的风险和责任，由此产生的各项费用全部由买受人承担。委托人对该拍卖成交后，拍卖人仅出具成交确认书，由委托人向买受人移交标的现有的相关文件资料，即为移交义务履行完毕；如需办理权属变更登记事项由买受人自行办理，办理权属登记和过户发生的所有税、费、金等全部由买受人承担。如发生权属变更登记事项由买受人自行解决，委托人出具授权手续配合协助办理。如存在欠缴的税、费、金、罚款及滞纳金等相关费用全部由买受人负担。其中《标的查看确认书》内容为：本竞买人签署本协议时，已在北京嘉禾国际拍卖有限公司提供的标的展示期内查看将于定于2012年12月11日上午10时在广州市越秀区东风东路552号东风大酒店4楼3号厅会议室举办拍卖会上拍卖的所有标的，确认了所有标的的现状、位置、瑕疵等详细信息，无任何异议。并已查阅该次拍卖会涉及的全部文件资料，本竞买人确认已经了解、知晓和同意以上文件所述内容。本文件作为《竞买协议书》附件，具有同等法律效力。
2012年12月11日，黄志利、李敏毅（买受人）与嘉禾公司（拍卖人）签署了《北京嘉禾国际拍卖有限公司拍卖成交确认书》，载明黄志利、李敏毅于2012年12月11日10：00在嘉禾公司举办的拍卖会竞得位于广州市花都区新华街华南苑第五栋201商场的房产，成为该房产的法定买受人。成交金额为5360000元，佣金额为268000元。双方签署《拍卖成交确认书》后，黄志利、李敏毅分批向嘉禾公司支付了涉案房产的成交款5360000元，嘉禾公司陈述其收到上述成交款并将该笔成交款转给建银公司。
2013年9月17日，嘉禾公司向黄志利、李敏毅移交了中国建设银行广州市分行抵押合同［合同编号：98年花商抵字第011号］原件；房地产权证［粤房地证字第××号］复印件；广州市花都区人民法院民事判决书（2006）花法民二初字第203号复印件；申请拍卖土地、房屋确认书（2006）花法执字第1456号复印件；广州市花都区人民法院受理申请执行案件通知书［（2006）花法执字第1456号］原件；关于恢复广州市广宇发展有限公司执行的申请原件。
黄志利、李敏毅于2013年10月17日向原审法院起诉称：广宇公司至今未将上述房产过户至其二人名下，为此请求判令：1、确认广州市花都区新华街建设南路2号华南苑五栋201商场（登记字号：花房字0168603）的房产所有权归黄志利、李敏毅所有；2、广宇公司协助黄志利、李敏毅将上述房产的产权过户登记至黄志利、李敏毅名下；3、本案诉讼费由广宇公司承担。
原审诉讼中，黄志利、李敏毅于2013年10月22日变更诉讼请求为：1、广宇公司协助黄志利、李敏毅将位于广州市花都区新华街建设南路2号华南苑第五栋201商场（登记字号：花房字0168603）的房产产权过户登记至黄志利、李敏毅名下；2、本案诉讼费用由广宇公司承担。
原审诉讼中，黄志利、李敏毅于2013年11月20日变更诉讼请求为：1、广宇公司与建行花都支行立即办妥位于广州市花都区新华街建设南路2号华南苑第五栋201商场（登记号：花房字0168603）房产的抵押登记涂销手续；2、广宇公司协助黄志利、李敏毅将上述房产的产权过户登记至黄志利、李敏毅名下；3、本案诉讼费用由广宇公司承担。
原审诉讼中，黄志利、李敏毅于2013年12月12日变更诉讼请求为：1、广宇公司立即办妥位于广州市花都区新华街建设南路2号华南苑第五栋201商场的产权过户登记至黄志利、李敏毅名下；2、本案诉讼费用由广宇公司承担。
原审诉讼中，黄志利、李敏毅于2014年2月24日明确诉讼请求为：1、广宇公司协助黄志利、李敏毅将位于广州市花都区新华街建设南路2号华南苑第五栋201商场（产权证号：粤房地证字第13××03号）其中黄志利、李敏毅拍卖时购买的2492.51平方米部分的产权过户登记至黄志利、李敏毅名下；2、本案诉讼费由广宇公司承担。
黄志利、李敏毅向原审法院提起诉讼时，建行花都支行尚未涂销涉案房屋的抵押，本案原审诉讼期间，建行花都支行涂销了涉案房屋的抵押。
原审庭审中，黄志利、李敏毅与广宇公司双方一致确认黄志利、李敏毅竞拍的只是粤房地证字第13××03号房地产权证上登记的2492.51平方米面积，其他部分已经被改建成三套房屋，涉案的2492.51平方米房产位于粤房地证字第13××03号的产权证上，目前未进行产权分割，广宇公司曾协助黄志利、李敏毅办理涉案房产的过户，但涉案房产目前未能办理过户手续，黄志利、李敏毅遂诉至原审法院成讼。
原审诉讼中，原审法院依法向广州市国土资源和房屋管理局花都区分局发函询问涉案的2492.51平方米房产是否可以办理产权过户手续，如能办理，需要何种手续。该局向原审法院复函称：一、上述房地产产权证号为：1305303，登记权属人为花都市广宇发展有限公司，登记建筑面积2717.78㎡，土地性质为国有出让商服用地。二、办理房地产转移登记须符合《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《物权法》等国家法律法规的省、市有关房地产管理的政策（包括限购政策等）、办法、条例和规定，并按登记规范提供上级批准文件、拍卖成交资料等转移登记的申请材料，缴纳登记费用。三、如涉及商业用房分割登记、用途改变等其他事项，请咨询规划、消防、城管、建设、测量等相关部门意见，并提供规划分割、用途变更、消防安全等相关批准证明文件资料。
原审法院认为，黄志利、李敏毅与嘉禾公司签订的《竞买协议书》及《拍卖成交确认书》内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方拍卖合同关系成立。广宇公司在委托嘉禾公司拍卖时披露了涉案房产的基本情况及瑕疵、风险，嘉禾公司在举行拍卖时亦向黄志利、李敏毅披露了涉案房产面积约为2492.51平方米，登记在粤房地证字第13××03号产权证上，仅为该产权证所载面积的一部分，标的成交后存在产权分割、分证、办证障碍，存在可能有无法办理产权过户的风险，竞买人应该自行咨询和判断，自行到相关部门咨询房产过户等事宜。由于涉案房产目前仍是粤房地证字第13××03号产权证上所载面积的一部分，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的；……。虽根据《城市房地产管理法》的该规定，未取得权属证书的房屋不得转让，但该规定属管理性的强制性规定而非效力性的强制性规定，违反该规定，不能认定拍卖合同无效，只是在未取得独立产权的情况下办理产权过户手续存在事实上的障碍。涉案房屋建筑面积2492.51平方米尚未进行产权分割，尚未取得独立产权证，黄志利、李敏毅请求广宇公司协助将涉案2492.51平方米房产的产权过户登记至黄志利、李敏毅名下的请求，不予支持。嘉禾公司经原审法院传票传唤无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。
综上，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第162条的规定，判决：驳回原告黄志利、李敏毅的全部诉讼请求。案件受理费100元，由原告黄志利、李敏毅负担。
判决后，黄志利、李敏毅均不服，共同向本院提起上诉称：1、广州市花都区新华街建设南路2号华南苑第五栋201商场（产权证号：粤房地证字第13××03号）证载其他面积225.27平方米部分并不在两上诉人竞买面积范围内，故该其他面积与本案无关，并不因此影响被上诉人广宇公司协助两上诉人对竞买面积部分办理产权证。2、案涉201商场的产权人为广宇公司，对该商场享有自由处分的权利，包括有权将其中部分面积转让，分割出售。3、广州市国土资源和房屋管理局花都区分局对原审法院的复函中并未否定对两上诉人竞买的2492.51平方米房产不能办理产权过户手续，更无要求必须就上述竞买房产在独立取得产权证后才能办理产权过户手续，原审法院对此也无发函咨询规划等相关部门意见，就主观臆断认为两上诉人竞买的房产办理产权过户手续存在事实障碍而适用《合同法》第110条及《城市房地产管理法》第38条之规定，显然适用法律错误。广宇公司应履行转移两上诉人竞买的房产所有权给两上诉人的义务。4、即使需对两上诉人竞买的房产独立办理产权证后才能办理过户手续，则办理独立产权证的义务也在于广宇公司，这也正是广宇公司应履行协助办理过户手续内容之一，若将该义务再强行转嫁至两上诉人显失公平。综上，请求撤销原判，依法改判被上诉人广宇公司协助两上诉人将位于广州市花都区新华街建设南路2号华南苑第五栋201商场（产权证号：粤房地证字第13××03号）其中两上诉人拍卖时购买的2492.51平方米部分的产权过户登记至两上诉人名下，本案一审、二审诉讼费由被上诉人广宇公司承担。
被上诉人广宇公司及原审第三人建银公司共同答辩称：同意协助两上诉人办理过户手续，但是否能办理责任不在我方而在对方。
原审第三人嘉禾公司、建行花都支行经本院传票传唤，均无正当理由不到庭参加庭询，亦未答辩，视为其放弃相关的诉讼权利。
上诉人黄志利、李敏毅及被上诉人广宇公司、原审第三人建银公司在二审中均没有新证据提交，亦对一审查明的事实均无异议，二审对一审判决查明的事实予以确认。
本院认为，原判认定上诉人黄志利、李敏毅与原审第三人嘉禾公司签订的《竞买协议书》及《拍卖成交确认书》为合法有效合同正确，本院予以确认。
根据本案查明的事实，涉案房产目前仍是粤房地证字第13××03号产权证上所载面积的一部分，原判根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，认为涉案房产2492.51平方米部分在未取得独立产权的情况下办理产权过户手续存在事实上的障碍并无不当。被上诉人广宇公司在委托原审第三人嘉禾公司拍卖时披露了涉案房产的基本情况及瑕疵、风险，原审第三人嘉禾公司在举行拍卖时亦向上诉人黄志利、李敏毅披露了涉案房产面积约为2492.51平方米，登记在粤房地证字第13××03号产权证上，仅为该产权证所载面积的一部分，标的成交后存在产权分割、分证、办证障碍，存在可能有无法办理产权过户的风险，竞买人应该自行咨询和判断，自行到相关部门咨询房产过户等事宜。现涉案房屋建筑面积2492.51平方米尚未进行产权分割，尚未取得独立产权证，原判据此对上诉人黄志利、李敏毅关于被上诉人广宇公司协助将涉案2492.51平方米房产的产权过户登记至其二人名下的请求不予支持正确。现上诉人黄志利、李敏毅在没有新证据的情况下，上诉再次提出该诉请，本院不予采纳。
综上，审查原审判决认定事实清楚，处理恰当，应当维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由上诉人黄志利、李敏毅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
代理审判员 刘 卉
代理审判员 李 焕
二〇一四年××月××日
书 记 员 党春婷