文书内容广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0306民初7056号原告（反诉被告）杨继中，男，汉族，1974年11月19日出生，住址江西省吉安市吉水县，委托诉讼代理人：陈柳勇，广东深明德律师事务所律师。被告（反诉原告）刘冬冬，女，汉族，1983年11月20日出生，住址吉林省长春市，委托诉讼代理人：廖建勋，广东保典律师事务所律师。第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司，地址广东省深圳市福田区沙头街道深南中路大庆大厦l层02号109房A1，组织机构代码715279885。法定代表人：吴军强，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：张逸茹，系公司员工。第三人：冯月刚，男，汉族，1971年9月5日出生，住址广东省深圳市龙华新区，原告（反诉被告）杨继中诉被告（反诉原告）刘冬冬、第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华地产公司）、第三人冯月刚房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨继中的委托诉讼代理人陈柳勇，被告刘冬冬及其委托诉讼代理人廖建勋，第三人世华地产公司的委托诉讼代理人张逸茹，第三人冯月刚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨继中诉称，被告于2016年1月2日与原告委托人冯月刚签订了《二手房买卖合同》（合同编号为1510950），后经原告、被告以及委托人冯月刚三方一致确认该合同买方主体变更为原告。该合同约定被告将本案涉案房产转让给原告，转让成交价为515万元。同时，原、被告均委托第三人作为居间方协助或负责办理涉案房产买卖、过户以及交付等相关事项。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了定金人民币50万元。但被告刚开始履行合同就违约，委托公证一直拖延到2016年1月15日才办理完成。而后，在原告进行资金托管并于2016年3月14日取得银行贷款承诺书后，被告却因房价上涨利益驱使，又拒绝配合担保公司进行赎楼，且虽经原告多次催告也未再履行合同任何约定义务，导致合同无法得以继续履行。原告在被告违约以后，在2016年4月7日已经向宝安区人民法院起诉，要求被告继续履行合同，并承担违约责任，后来考虑到被告不配合的话，继续履行合同客观上存在很多困难，为了尽快了结此事，减少原告损失才撤诉。为维护原告的合法权益，特提起本案诉讼，请求判令：1、解除原告与被告签订的《二手房买卖合同》（合同编号为1510950）；2、被告向原告支付违约金人民币1,030,000元（按涉案房产转让成交价515万元的20%计）；3、被告返还原告定金人民币500,000元及法定孳息人民币26,250元（此孳息按银行同期贷款利率4.85%计算，计算期限为自2016年01月05日至2017年02月4日止，此后孳息仍按此利率计算至实际返还之日）；4、被告承担本案的受理费、保全费等全部诉讼费用。被告刘冬冬答辩并反诉称，2016年1月2日，被告与冯月刚签订《二手房买卖合同》，双方约定由冯月刚购买被告所有的涉案房产。后冯月刚在被告不知情的情况下，将合同主体变更为原告杨继中。根据合同约定，买方应于签署合同之日起叁拾日（含当日）内付清首期房款，如买方逾期履行义务超过七日，卖方可以解除合同并要求买方支付转让成交价20%的违约金或没收买方已支付的定金。2016年2月10日后，鉴于原告未能在合同约定的期限内支付首期房款，被告多次通过电话明确告知，由于冯月刚已构成根本违约，被告要求解除合同。被告认为，本案诉争合同未能依约履行的原因在于冯月刚根本违约在先，原告本应向被告支付相应的违约金，现原告不但拒绝承担违约责任，反而提起本诉要求被告支付违约金的做法，严重违背了合同诚信原则，故被告依法提起反诉，请求判令：一、原告与第三人冯月刚签订的《二手房买卖合同》（合同编号：15345645）解除；二、第三人冯月刚按房屋成交价的20%向被告支付违约金，扣除50万元的定金后还向被告支付违约金53万元；三、原告对第三人冯月刚的赔偿责任承担连带责任；四、本案诉讼费用全部由原告和第三人冯月刚承担。原告针对反诉答辩称，1、涉案买卖合同虽然是冯月刚与被告签署，但原告才是该合同适格主体。由于原告经常出差在外，而且房价不断上涨，就委托冯月刚代原告选购房产，冯月刚与被告签署买卖合同时就明确告知被告实际的买方是原告，双方也当场签订了一份买卖主体变更确认书，明确规定买卖合同的全部权利义务由原告继受履行，原告也在出差回来后第一时间签署了该确认书，因此本案买卖合同权利义务已经全部转移由原告承担与享有，原告才能是合同的适格主体；2、被告自签约开始就未按约定履行相关义务，其行为已构成根本违约，原告不存在违约的情形。事实是在双方签订买卖合同后，原告就依约支付了全部定金，但被告看到房价上涨就不想卖了，甚至恶意拖延履行合同义务，本应在2016年1月7日出具的公证委托书一直拖延到2016年1月15日才办理，且不配合办理赎楼等事项，导致合同无法继续履行。但是由于原告确实需要该住房，同时房价也不断上涨，如果不继续履行合同，原告将承受巨大损失。所以尽管被告已经违约，原告还是办理了资金监管，付清了首期购房款项，同时也申请按揭贷款，并取得银行贷款承诺书。但是虽经原告多次催促，被告还是不配合办理赎楼等事项，也拒绝履行任何合同义务，于是原告曾起诉要求被告继续履行合同，并承担违约责任，但被告还是不予理会，直到被告提交本诉的反诉，原告才知道被告要解除合同。因此，被告的反诉没有事实和法律依据，恳请法院驳回被告的反诉请求。第三人世华地产公司答辩称，1、该纠纷系原、被告之间的房屋买卖合同纠纷，世华地产公司作为居间方与原、被告之间系居间服务合同关系，两者并非同一法律关系，世华地产公司并非适格当事人；2、对交易情况做简要说明：2016年1月2日在世华地产公司居间下，冯月刚与被告刘冬冬经磋商后签订了《二手房买卖合同》（合同编号为1535645）。签约当日，冯月刚即告知世华地产公司及被告需以第三人名义完成过户，并签署买方主体变更确认书，新买方信息暂未填写，事后确认原告杨继中作为新买方，予以补充签字。合同签订后，原告向被告支付定金50万元，世华地产公司作为居间方曾托管3万元定金，后依照约定将3万元已转付给被告刘冬冬。2016年1月15日，被告委托担保公司办理公证委托手续。因春节假期前后无法办理银行按揭手续，买卖双方遂延至2016年2月底前往中国银行股份有限公司深圳幸福支行办理首期资金监管及按揭贷款手续。2016年3月14日，中国银行出具贷款承诺书，但被告一直未配合担保公司办理赎楼手续，红本未赎出，二手房交易流程就此停滞。第三、世华地产公司处现未托管任何资金，原托管定金3万元已付给被告。第三人冯月刚答辩称，同意原告的意见，原告一直在积极履行合同，被告不配合履行。经审理查明，2016年1月2日，第三人冯月刚（买方）与被告刘冬冬（卖方）在第三人世华地产公司的居间下，签订了《二手房买卖合同》（编号：1535645），相关约定如下：1、卖方将其名下的宝安区龙华街道××与××交界处××花园××单元××房产转让予买方，建筑面积为91.82平方米，转让价格为人民币5,150,000元；2、交易定金共计人民币500,000元，买方应于签订合同时支付人民币30,000元，于签署合同之日起五日内在支付定金余额47万元；3、买方通过银行按揭付款方式支付剩余房款。买方应于签署合同之日起30日内付清首期款（以银行贷款为准），并于前述日期届满之日起三日内向银行（或者公积金管理中心）提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料（如按揭款项存入账户确认书等）；4、该物业处于抵押状态。卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起5日内（含当日）出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续；买方须协助卖方办理赎楼手续（包括配合签署相关文件等）；5、买卖双方须于银行出具足额贷款承诺函（买方选择一次性付款方式的为剩余全部房款办妥资金监管）（若卖方需办理赎楼手续的，则还应同时满足卖方已赎出房地产证原件并注销抵押登记的条件）之日起三日（含当日）内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，递件回执由居间方或担保公司代为保管；6、如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过7日或有其他根本违约行为的，卖方可要求买方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金或没收买方已支付的定金。如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过7日或有其他根本违约行为的，买方可要求卖方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金或双倍返还买方已支付的定金。同日，冯月刚向刘冬冬支付了购房定金人民币30,000元；后又于2016年1月4日支付了剩余定金人民币470,000元。刘冬冬出具了定金收据确认收到上述款项。第三人世华地产亦述称其现未托管任何交易资金。刘冬冬作为卖方，冯月刚作为原买方，原告杨继中作为新买方，三方签署了《买方主体变更确认书》，约定将涉案交易的买方由冯月刚变更为杨继中。上述《买方主体变更确认书》未签署落款日期，但各方当事人均确认冯月刚与刘冬冬系于买卖双方签署《二手房买卖合同》当天签署的，双方签字时新买方主体的名字和身份证号码并未填写，系事后补填。冯月刚主张其于签署《二手房买卖合同》时已告知刘冬冬其可能以他人名义办理过户，刘冬冬则表示冯月刚仅告知其可能无法在银行贷款，有可能会以冯月刚直系亲属的名义购买房产。另，冯月刚与杨继中均主张杨继中系出差回深圳后于2016年1月3日或1月4日补充签署了该份文件。2016年1月15日，刘冬冬出具了经公证的委托书，公证书文号为（2016）深证字第18559号，委托深圳市万通融资担保有限公司、刘国伟等人代为办理赎楼等事宜。2016年2月29日，刘冬冬作为甲方（卖方），杨继中作为乙方（买方），中国银行股份有限公司深圳幸福支行作为丙方（托管方），三方签订了《二手楼交易资金监管协议》，约定将涉案房产交易资金人民币1,050,000元委托丙方监管，杨继中于同日将上述资金划入丙方银行账户。刘冬冬本人并未签署上述协议，系由刘国伟代为签署，刘冬冬于庭审中称刘国伟办理资金监管时并未告知刘冬冬。杨继中确认上述款项现仍存于银行监管账户中。2016年3月14日，中国银行股份有限公司深圳宝安支行出具《个人二手住房按揭贷款承诺书》，承诺就杨继中与刘冬冬关于涉案房产的交易发放金额为人民币360万元，承诺书有效期限为三个月。同日，被告通过手机彩信的方式向冯月刚发出解除合同的通知。2016年3月12日，冯月刚以其个人名义向刘冬冬发出通知，告知刘冬冬涉案房产的首期监管资金105万元已经监管在中国银行深圳市幸福支行，同时银行贷款承诺已经审批通过，请刘冬冬配合万通担保赎楼，将供楼卡、收款卡、身份证原件提供给万通担保刘国伟以便赎楼。2016年3月18日，冯月刚委托律师向刘冬冬发出《律师函》，催促刘冬冬于三日内与万通担保公司刘国伟联系，履行或配合履行完毕赎楼等义务。刘冬冬确认收到该份律师函。冯月刚于庭审中主张，因刘冬冬与杨继中相互并不认识，杨继中也没有时间，故由其代杨继中向刘冬冬发出上述通知及《律师函》。刘冬冬主张其曾于2016年2月24日向冯月刚邮寄解除合同的通知，冯月刚通过手机短信将地址发送给了刘冬冬，但因冯月刚拒绝接收邮件，后于2016年3月14日通过手机彩信发送给冯月刚。刘冬冬未能提交证据证明其邮寄了函件。冯月刚否认收到过刘冬冬邮寄的函件，但确认于2016年3月14日收到刘冬冬主张解除合同的通知。另查，1、关于迟延支付首期款的原因，原告主张系因被告违约7天，故在支付期间届满时原告就作了考虑，履行迟缓了，但因原告有住房需求，才继续履行合同。后因春节放假延误了时间，且原告在资金筹措上有很大困难，因此到2月底才办理了资金监管；2、2016年春节假期为2016年2月6日（除夕）至2016年2月13日（正月初七）；3、本案起诉状副本于2017年3月15日送达被告。上述事实，有二手房买卖合同、定金托管协议、签购单、存款证明及明细表、履约过户催告函、微信聊天记录、资金监管协议、谈话录音、购房资格证明、中国农业银行业务凭证、短信记录及庭审笔录予以证实。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。第三人冯月刚（买方）与被告刘冬冬（卖方）就涉案房产签订了《二手房买卖合同》（编号：1535645）后，双方在新买方身份尚未确定的情况下签署了《买方主体变更确认书》，约定须进行买方变更。刘冬冬主张冯月刚在其不知情的情况下，将上述合同买方主体变更为原告杨继中，但由于刘冬冬在新买方信息尚未明确的情况下即签署了《买方主体变更确认书》，应视为其认可除冯月刚以外的他人成为继受原买方合同义务的新买方，其应对签署空白文书的行为承担相应的法律责任。因此，该份《买方主体变更确认书》对原、被告及第三人冯月刚同样具有法律效力，各方均应全面履行，刘冬冬应与杨继中继续履行《二手房买卖合同》项下未尽的合同义务。关于合同履行的情况。根据《二手房买卖合同》约定，刘冬冬应于签署本合同之日起5日内即2016年1月7日前出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续，但其至2016年1月15日才履行了该项义务，违反了合同约定；在原买方冯月刚已支付了购房定金人民币50万元的情况下，原告杨继中作为新买方应在签署合同之日起30日内即2016年2月1日前付清首期款，但其直至2016年2月29日才办理了首期款资金监管，已迟延28天。根据合同约定，在对方迟延履行义务超过七日的情况下，守约一方可要求继续履行合同，亦有权主张解除合同。本案中，原告在被告迟延出具公证委托书的情况下并未主张解除，而是于2016年2月29日办理了首期款资金监管继续履行合同；而刘冬冬主张其在买方迟延支付首期款之后曾于2016年2月24日向冯月刚发出解除合同的通知，但冯月刚否认收到过相应通知，刘冬冬亦不能提供证据证明，直至其于2016年3月14日通过手机彩信通知冯月刚解除合同之时，杨继中已取得贷款承诺函，完成了其作为买方的全部付款义务，但此时刘冬冬尚未完成赎楼手续、注销涉案房产的抵押，因此，系刘冬冬的行为导致涉案合同无法继续履行，其已构成根本违约，应承担相应的违约责任。原告作为守约一方，有权主张解除合同。根据法律规定，当事人依法解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方之日解除，故本院确认涉案合同于本案起诉状副本送达刘冬冬之日即2017年3月15日解除。合同解除后，刘冬冬应将其已收取的定金人民币50万元返还原告。因刘冬冬系违约一方，其关于解除合同及原告支付违约金等反诉诉讼请求，均缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。关于违约金数额。根据合同约定，原告有权主张被告支付涉案房屋转让总价款20%的违约金。本案虽系因刘冬冬根本违约导致合同无法继续履行，其在此前的履行过程中亦存在迟延办理公证委托手续的违约行为，但在买方未支付首期购房款的情况下，刘冬冬的上述行为并不当然导致合同无法继续履行；同时，原告作为购房一方，未在合同约定的30日期限内办理首期款资金监管，更迟延28日办理，亦系严重违反合同约定的行为，动摇了合同继续履行的基础。因此，综合考虑本案案情，且在原、被告对于合同无法继续履行均存在过错的情况下，合同约定的违约金标准过高，本院酌情判令被告向原告支付违约金人民币250,000元。对于原告的超额诉讼请求，本院不予支持。对于原告诉请被告支付定金孳息的诉讼请求，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：确认原告杨继中与被告刘冬冬就位于宝安区龙华街道梅龙路与布龙路交界处的金地梅陇镇花园9栋2单元2C房产的房屋买卖合同关系于2017年3月15日解除；二、被告刘冬冬于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨继中返还购房定金人民币500,000元；三、被告刘冬冬于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨继中支付违约金人民币250,000元；四、驳回原告杨继中的其他诉讼请求；五、驳回被告刘冬冬的全部反诉诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币18,806元，保全费人民币5,000元，合计人民币23,806元，由原告负担人民币19,000元，被告负担人民币4,806元，案件受理费及保全费原告已预交；反诉费人民币7,035元，由被告负担，反诉费被告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  陈蕾仰人民陪审员  郭映舜人民陪审员  朱纯禄二〇一七年七月三十一日书 记 员  席俊奇书 记 员  王 冰附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。