长春市南关区人民法院民 事 判 决 书(2014)南民初字第510号原告：王守业，住长春市朝阳区。委托代理人郭淑芬，吉林秉责律师事务所律师。被告：长春市仁凤阁餐饮有限公司，住所：长春市朝阳区西朝阳路221号。法定代表人：党铁仁，总经理。委托代理人：田大力。委托代理人：赵梓越，吉林邦安律师事务所律师。被告：长春市仁凤阁餐饮有限公司圆饺园分店，住所：长春市南关区人民大街8668号长春明珠小区会所超市1楼代表人纪绍辉，经理。委托代理人赵梓越，吉林邦安律师事务所律师。原告王守业与被告长春市仁凤阁餐饮有限公司、长春市仁凤阁餐饮有限公司圆饺园分店建筑物区分所有权纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王守业及其委托代理人郭淑芬，长春市仁凤阁餐饮有限公司的委托代理人田大力、赵梓越，被告长春市仁凤阁餐饮有限公司圆饺园分店的委托代理人赵梓越到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王守业诉称：原告是位于长春市南关区人民大街8668号长春明珠会所超市1单元403室业主。原告拥有该1号楼楼顶两处广告位，二被告在该楼的一层、二层经营仁凤阁、圆饺园酒店。被告于2013年12月未经原告许可，擅自在原告的广告位置放圆饺园、仁凤阁的广告字。同时二被告在原告的屋顶置放排烟道等设备，其设备的置放造成极大的噪音，同时多次造成房顶破裂、防水层被破坏，致使原告的房屋出现漏水等；被告在公共楼梯防火通道擅自安装排烟管道，破坏楼梯间的楼梯；被告在本栋楼的东墙外侧的公共通道安放空调、排风管道，其安放的机器排出污水、热汽、噪音等。其行为既占用了原告使用的公共通道，同时也给原告的经营带来极大的不便。请求判令二被告拆除置放在原告广告位的广告牌；拆除置放在原告屋顶的排风设备，拆除置放在公共楼梯防火通道的排烟管道，拆除置放在本栋楼东墙外侧的公共通道的空调、排风管道。判令二被告对以上有损坏的部位予以修复，并赔偿损失10万元（以鉴定数额为准）。被告长春市仁凤阁餐饮有限公司辩称：原告楼下经营的是长春市仁凤阁餐饮有限公司卫星广场分店及长春市仁凤阁餐饮有限公司圆饺园分店，原告将我公司列为被告，属于主体错误，应驳回原告对我公司的起诉。长春市仁凤阁餐饮有限公司圆饺园分店辩称，原告的诉讼请求不属于相邻权范畴，应依法驳回原告的诉讼请求。被告也没有占用公共通道，被告置放空调机及排风管道的位置原系被告的入户门，被告为经营便利，将门封闭，置放的空调机及排烟管道。原告没有任何证据证明其受到侵害，即使原告有损失，也与被告没有因果关系，被告不应对其赔偿。经审理查明：原告王守业系长春市南关区长春明珠小区会所超市1单元403室业主。被告长春市仁凤阁餐饮有限公司圆饺园分店租用长春市南关区长春明珠小区会所超市1楼业主，并在1楼经营圆饺园酒店。案外人长春市仁凤阁餐饮有限公司卫星广场分店租用长春市南关区长春明珠小区会所超市2楼经营仁凤阁酒店。长春市仁凤阁餐饮有限公司圆饺园分店及长春市仁凤阁餐饮有限公司卫星广场分店均系被告长春市仁凤阁餐饮有限公司的分公司。2009年末，被告在会所超市楼顶电梯间上方临街方向分别设立“仁凤阁”、“圆饺园”两块广告牌。被告长春市仁凤阁餐饮有限公司圆饺园分店在酒店经营过程中，通过排烟道引出的排风设备架设在楼顶西侧。此外，被告长春市仁凤阁餐饮有限公司圆饺园分店将室内空调外挂机6台固定在一楼酒店东墙外侧地面。案外人长春市仁凤阁餐饮有限公司卫星广场分店通过楼梯过道2楼顶棚处将排风管道引出室外。本院认为：依照《中华人民共和国物权法》的相关规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。依法登记取得或者根据物权法第二章第三节的规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定、享有相应权利、承担相应义务。《中华人民共和国民法通则》第八十三条规定，不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍互助损失的，应当停止侵害、排除妨碍，赔偿损失。依据上述法律规定，本案中，首先应当明确原告是依据何种法律关系向被告提出诉讼主张的。原告作为会所超市403室的业主，被告作为会所超市一、二楼的物业使用人。原、被告之间既存在建筑物区分所有关系，也存在相邻关系。根据原告主张的具体内容，是针对建筑物共有部分使用的争议，而非基于截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系的争执，可见原告系基于建筑物区分所有关系向被告主张权利。故被告提出的本案不属于相邻权范畴的主张成立。但考虑到减轻当事人诉累，本案按照建筑物区分所有权纠纷处理。其次，原告的主张是否符合法律规定，应否予以保护。本案中，原告共提出4项请求。审理中，关于被告在其经营的酒店东墙外侧安放空调外挂机的问题，鉴于原告提出该设备在冬季时淌水导致路面结冰，影响通行，而被告否认该事实存在，经本院释明双方当事人，均同意冬季来临时再行解决。关于被告经营的酒店将排风通过二楼楼梯过道顶棚引出室外的问题，经双方当事人协商，同意由被告在2014年9月末前采用将二楼公用楼梯过道墙面重新粉刷的方式解决。现双方存在争议的问题即被告在顶楼广告牌的设立以及排烟管道的置放是否侵权，被告应否负有赔偿责任的问题。针对第一个争议问题，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定，业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。第三条规定，除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分。依据上述规定，被告根据经营的需要，在顶楼设立广告牌的行为，不应认定为侵权。原被告作为同栋楼的业主，对共有部分楼顶的使用，应当遵循互敬互谅、合理利用的原则，协商处理。现原、被告均在楼顶设有广告牌，相互之间并未产生影响，故对原告要求被告拆除广告牌的主张不予支持。关于原告主张被告置放广告牌的位置系原告购房时通过开发商取得的，该广告位的使用权人系原告一节，依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。即楼顶属于业主共有部分，建设单位无权处分，原告依据其与开发单位签订的合同主张其对共有部分独自行使使用权，没有法律依据，故对其主张不予支持。对于原告主张被告拆除置放楼顶的排烟管道，依据上述理由，被告因经营通过排烟道引风，并将排烟管道设在顶楼的行为，系经营需要，合理使用共有部分，其行为并无不当。但依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定，违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。即被告的行为是否损害他人合法权益，本案中，原告提出，由于被告置放排烟管道，导致屋顶多处出现裂痕，致使屋内漏雨，但原告对于上述事实，并未提供证据予以证实，其所提供的10张照片中，两张证明广告牌设立的情况，4张为被告在楼顶置放排烟管道的情况，上述事实双方均无异议。其余4张照片原告欲证实房屋漏雨的事实，但该照片无法反应其形成的时间、地点、故本院对该照片不予采信，原告的主张证据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第四条、第十四条、第十六条之规定，判决如下：驳回原告王守业的诉讼请求。案件受理费2300元，由原告王守业负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长 孟 辉代理审判员 强 卉人民陪审员 张永春二〇一四年八月二十二日书 记 员 李牧哲