北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终7450号
上诉人（原审被告）：陆耀华，男，1982年8月27日出生，住北京市海淀区。
被上诉人（原审原告）:杨文霞，女，1972年2月17日出生，住北京市朝阳区。
委托代理人:王文军，北京华开律师事务所律师。
原审被告:高义宝，男，1962年2月27日出生，住沈阳市沈河区。
上诉人陆耀华因与被上诉人杨文霞，原审被告高义宝房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初66854号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陆耀华，被上诉人杨文霞委托代理人王文军、原审被告高义宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨文霞向一审法院提出诉讼请求：一、判令陆耀华与高义宝之间签订的杨文霞的房屋的租赁合同无效；二、判令陆耀华与高义宝赔偿对杨文霞侵权造成的财产损失71580元。事实和理由：2016年3月4日我与陆耀华签订了北京市存量房买卖合同，并收取了5万元定金，开始做资格审核签署网签，找原租户签署《放弃优先购买权》时，原租户提出因自身原因不想租了。2016年5月5日，陆耀华在我未授权、不知情、没同意、没在场的情况下擅自将我名下507号房产，以出租人的名义与高义宝签订房屋租赁合同用于办公，租赁期自2016年5月11日至2017年5月10日，共计一年，租金10000元／月，支付方式押一付六，井已收取了房租及押金7万元。我知道后责怪并催要租金以及房屋首付款，陆耀华以钱借给朋友推脱未给付，理由是最后一并折到房款里，我不想弄僵也就继续。在进行了网签、评估、银行面签、批贷函下来后，2016年6月24交税，陆耀华缺少证件未能顺利通过，后告知因自家原因不买此房解除合同，我只好解除了网签，至此双方买卖关系解除。过程中及终止后多次催要租金，陆耀华就是不给，打电话也不接。房屋产权没有完成过户前陆耀华不是房主，无权处分，擅自将我的房屋以他的名义签订的房屋赁合同无效，应该返还租金、押金及利息。
陆耀华一审辩称：陆耀华与杨文霞口头约定，合同签订后，房屋由陆耀华负责出租等事宜，待房屋买卖合同执行完毕后再一并处理定金、租金、押金等事宜。在此约定基础上，陆耀华经杨文霞同意，退还上一家租户唐伟群押金9500元，并将房屋出租给下一家高义宝。在房屋买卖过程中，由于中介开始时帮助签订的网签和做的评估，在贷款方面未能达到270万元的约定，按照合同规定，陆耀华应继续找贷款，直至达到270万元。后中介提议，由于房价上涨，可以重新评估房价，根据上涨后的房价重新签订网签，再找银行贷款，确保贷款额度在270万元以上。故双方解除了网签合同，保留买卖合同，以确保买卖行为有效履行。现在房屋买卖合同继续有效地情况下，杨文霞无故提出解除合同以及提前要求陆耀华退还租金，本人认为其要求十分不合理，要求继续履行买卖合同，并按当时约定待买卖行为成功后，一并处理租金、押金、定金等事宜。
高义宝一审辩称：杨文霞诉求判令我与陆耀华签订的房屋租赁合同无效不成立。杨文霞与陆耀华于2016年3月4日就签订了房屋买卖合同，我于2016年5月5日与陆耀华签订租赁合同，陆耀华出示了房屋买卖合同，并与房屋中介一同保证房屋买卖合同正在履行当中，原房主已同意陆耀华出租并收取租金，而且在此前的租户是杨文霞出租的，但退租的手续都是陆耀华经办的，我对此确信，方签订租赁合同并交付租金给陆耀华。过了几个月，杨文霞找到我说，杨文霞与陆耀华的房屋买卖合同不能履行，不知道房屋已出租，向我索要房租。2016年10月份，杨文霞通知我房屋买卖合同可能继续履行，房租不需向陆耀华要了。2016年11月19日我与杨文霞签订的房屋租赁合同中注明：杨文霞同意陆耀华与新旧租户进行租房条款的协商，针对陆耀华越权收租金的行为，考虑到房屋买卖合同即将完成就未追究，默许其行为。上述事实说明，杨文霞是知道原租户退租和我承租房屋以及陆耀华收取房租的，并予以默许，即默认上述事实。所以我租房后杨文霞长时问没有找我要房租，后来又表示房屋买卖合同继续履行，无须要求陆耀华退还房租。我与杨文霞续签的租赁合同说明杨文霞已承认前半年租赁合同的效力。基于上述事实，我与陆耀华签订的房屋租赁合同得到杨文霞的认可，我就应当依据合同将租金交给陆耀华。根据杨文霞在起诉状中的陈述，是杨文霞解除与陆耀华的房屋买卖合同，因此，我交给陆耀华的租金应由陆耀华给付杨文霞，是他们二人因房屋买卖合同履行或解除产生的法律后果，应由他们二人之间处理，与我无关。起诉书中杨文霞陈述事实与理由时讲以往都是向陆耀华索要租金，并未向我索要租金。我与杨文霞签订的房屋租赁合同中杨文霞也作了同样表述。而且明确提出将采取诉讼的方式向陆耀华追讨，要求我积极配合共同努力完成，因此杨文霞诉求我赔偿对杨文霞侵权造成损失71580元是毫无道理的。
一审法院经审理查明：2016年3月4日杨文霞与陆耀华签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定由杨文霞出售507号房屋（以下简称涉案房屋）给陆耀华。2016年5月5日陆耀华与高义宝签订《北京市房屋租赁合同》，约定由高义宝承租涉案房屋，出租人为陆耀华，租赁期限为2016年5月11日至2017年5月10日，每月租金10000元，押金10000元。2016年5月5日高义宝向陆耀华支付房屋租金60000元，押金10000元，共计70000元，后陆耀华向高义宝退还押金10000元。2016年11月杨文霞与高义宝签订《北京市房屋租赁合同》，约定由高义宝承租涉案房屋，出租人为杨文霞，租赁期限为2016年11月11日至2017年11月10日。双方均认可，截止庭审之日，陆耀华未取得涉案房屋的所有权。
一审法院认为：杨文霞作为涉案房屋的权利人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，杨文霞与陆耀华签订房屋买卖合同后，在办理房屋所有权变更登记的过程中，陆耀华与高义宝签订房屋租赁合同，将涉案房屋出租给高义宝，该租赁合同合法有效，现杨文霞要求确认陆耀华与高义宝签订的房屋租赁合同无效的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。
陆耀华在未取得涉案房屋所有权的情况下，将房屋出租，并收取租金，其应当向杨文霞支付相应的房屋使用费，现杨文霞要求陆耀华返还收取的高义宝支付的租金60000元，合法有据，一审法院予以支持。杨文霞要求高义宝承担连带返还责任的诉讼请求，因高义宝在租赁房屋的过程中，并无过错，故一审法院难以支持。杨文霞要求陆耀华承担房屋使用费的利息的诉讼请求，于法无据，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第二百四十一条、《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，判决：一、陆耀华于本判决生效后七日内支付杨文霞房屋使用费六万元；二、驳回杨文霞的其他诉讼请求。
上诉人陆耀华不服一审判决，上诉至本院，请求：1、撤销北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初66854号民事判决书，要求被上诉人按照房屋买卖合同及约定履行房屋买卖手续，之后一并处理定金、租金、押金等事宜；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：陆耀华与杨文霞口头约定，合同签订后，房屋由陆耀华负责出租等事宜，待房屋买卖合同执行完毕后，再一并处理定金、租金、押金等事宜。陆耀华经杨文霞同意，帮助其退还上一家租户唐伟群押金9500元，并将房屋出租给下一家高义宝。因贷款原因，陆耀华曾向中介和杨文霞提出解除房屋买卖合同，但被中介和杨文霞拒绝。后中介提议重新评估房价，根据上涨后的房价重新办理网签，再找银行贷款。故双方解除了网签合同，保留买卖合同，以确保买卖行为有效履行。杨文霞找到出价更高买家，便向陆耀华提出解除买卖合同以及提前要求陆耀华退还租金、要求租户高义宝再付租金等。杨文霞毫无诚实信用可言，其行为是对社会主义核心价值观的严重亵渎。此案需统筹考虑，不能断章取义。虽然出租、出售是两个法律关系，但这些都是在我和杨文霞买卖房屋过程中产生的问题，是同一对矛盾主体，应该统一考虑、一并解决。法律应保护诚实信用、守法老实的公民。
杨文霞辩称：同意一审法院判决，不同意上诉人的上诉请求。
高义宝辩称：不发表意见。
本院经审理查明的上述事实与一审法院查明的事实一致。
本院另查明，杨文霞于2016年12月15日与案外人贾力利签订了涉案房屋买卖合同，贾力利于2017年3月3日取得了涉案房屋产权。
庭审中，陆耀华申请证人徐某出庭作证。证人徐某称陆耀华于2016年年初从华新房产买到了杨文霞的房子，后来陆耀华说房子贷款达到270万以上房子就可以要，后来因为国家政策原因，贷款没有达到270万，陆耀华跟杨文霞说房子不要了，要求返还定金。双方后来没有达成一致意见，陆耀华继续到其他银行贷款达到了270万，还要这个房子，但杨文霞说房子不卖了。徐某称自己不是杨文霞与陆耀华房屋买卖的经纪人，但是他在场，知道买房这个事情，他不知道杨文霞与陆耀华之间房屋买卖合同网签办理手续是否撤销了，也不清楚买卖合同现在是否解除了。陆耀华对徐某的证言部分认可，部分不认可。杨文霞对徐某的证言不认可。高义宝对徐鹏浩的证言认可。
上述事实，有《房屋产权证书》及《北京市存量房屋买卖合同》、《北京市房屋租赁合同》、《不动产权证书》、房屋登记表及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：根据本案查明事实，杨文霞与陆耀华签订房屋买卖合同后，在办理房屋所有权变更登记过程中，陆耀华与高义宝签订房屋租赁合同，并收取租金。现因陆耀华并未取得涉案房屋产权，故其没有取得租金的合法依据，理应将收取的租金予以返还，本院对杨文霞返还租金的请求，予以支持。陆耀华上诉请求杨文霞按照房屋买卖合同及约定履行房屋买卖手续，之后一并处理定金、租金、押金等事宜，因其在一审中并未就该主张提出反诉，故不属于本院的审理范围，就其该项上诉请求，本院不予支持。综上，一审法院判决处理结果并无不当，本院应予维持；对陆耀华的上诉意见，不予采纳，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费795元，由杨文霞负担398元（已交纳），陆耀华负担397元（陆耀华于本判决生效后七日内给付杨文霞）。
二审案件受理费1300元，由陆耀华负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 朔
审 判 员 付 辉
审 判 员 王天水
二〇一七年六月三十日
法官助理 梁 丽
书 记 员 李星月