济南市历下区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0102民初296号
原告山东凯旋商务中心有限公司，住所地济南市。
法定代表人张现伟，经理。
委托代理人许永娟，山东睿扬律师事务所律师。
委托代理人焦方法，山东睿扬律师事务所实习律师。
被告平安银行股份有限公司济南分行，住所地济南市。
法定代表人刘志刚，行长。
委托代理人任迎春，山东盈德律师事务所律师。
委托代理人赵秀利，山东盈德律师事务所律师。
原告山东凯旋商务中心有限公司（以下简称“凯旋商务中心”）与被告平安银行股份有限公司济南分行（以下简称“平安银行”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告凯旋商务中心的委托代理人许永娟、焦方法、被告平安银行的委托代理人任迎春、赵秀利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告凯旋商务中心诉称，被告平安�行租赁原告凯旋商务中心所有的位于历山路山东凯旋商务中心一楼房产，该房产的供热方式是由市政集中供热。2015—2016年度采暖季开始后，被告平安银行未按时交纳采暖费，原告凯旋商务中心代被告平安银行交纳了采暖费，之后多次向被告平安银行催要，均遭到拒绝。请求法院依法判令被告平安银行向原告凯旋商务中心支付2015年至2016年度的采暖费45699.16元及利息损失（以45699.16元为基数，按照年利率6%计算，自2015年11月12日计算至被告平安银行实际清偿之日）。
原告凯旋商务中心为证实其主张，提交以下证据：
证据1，房屋所有权证书一份，证明原告凯旋商务中心系涉案房屋的所有权人，享有合法的权益；
证据2，取暖费发票，证明涉案房屋的物业管理公司（山东凯旋物业管理有限公司�已向济南市热力有限公司缴纳2015-2016年度的取暖费；
证据3，收据一份，证明原告凯旋商务中心已将涉案房屋所涉及的取暖费45699.16元代被告平安银行向物业公司缴纳，取暖费已经实际发生；
证据4，《山东凯旋商务中心租赁合同》（复印件）一份，证明被告平安银行租赁涉案房屋，租期自2001年9月15日至2006年9月15日。
证据5、《〈山东凯旋商务中心租赁合同〉补充协议书》（复印件）一份，证明原、被告协议租赁期限延长至十年，租期到2011年9月15日；
证据6、《〈山东凯旋商务中心租赁合同〉补充协议书》一份，证明出租人变更为原告山东凯旋商务中心有限公司；
证据7、被告平安银行出具的《关于商议房产续租事项的函》（复印件），证明被告平安银行申请续租涉案房屋；
证据8、合作意向书（复印件）一份，证明被告平安银行续租涉案房屋，租赁期限至2016年11月15日；
证据9、关于催缴冬季采暖费用的通知，证明原告凯旋商务中心催收2015-2016年度暖气费45699.16元；
证据10、顺丰速运快递单及签收截图，证明被告平安银行的行长签收催收通知；
证据11、顺丰速运快递单及签收截图，证明被告平安银行办公室人员签收催收通知；
证据10、11证明原告凯旋商务中心向被告平安银行催收2015-2016采暖费的事实；
证据12、发票及银行回单，证明2012-2013年度取暖费的支付情况；
证据13、发票及银行回单，证明2013-2014年度取暖费的支付情况；
证据14、发票及银行回单，证明2014-2015年度取暖费的支付情况。
证据12-14证明原、被告一直在履行双方于2011年9月15日签订的合作意向书。
证据15，济南市中级人民法院（以下简称济南中院）（2012）济中法执字第126-7号、126-8号执行裁定书各一份，证明济南中院已撤销（2012）济中法执字第126-2号执行裁定书、泰安市中级人民法院（以下简称泰安中院）（2009）泰执字第14-3号民事裁定书。
证据16，房屋权属信息一份，证明涉案房屋的所有权人仍为原告凯旋商务中心。
被告平安银行辩称，涉案房产权属不明，且系法院执行标的，被告平安银行已于2015年6月3日搬离了涉案房屋，并于2015年6月9日将房屋交付给济南中院，因此被告平安银行不应承担2015至2016年度�取暖费。2000年7月22日，原告凯旋商务中心向工商银行历下支行申请贷款，以涉案房屋进行了抵押并办理了抵押登记。2001年7月8日，原告凯旋商务中心隐瞒涉案房屋已抵押的事实与被告平安银行签订租赁合同，根据相关法律规定，租赁权不能对抗抵押权。之后，工商银行历下支行将对原告凯旋商务中心所享有的债权转让给了微山湖实业集团有限公司（以下简称微山湖实业公司）。自2005年开始，微山湖实业公司与原告凯旋商务中心开始了长达十一年之久的诉讼、执行纠纷。2009年12月28日，涉案房产在泰安中院被“以物抵债”裁定归微山湖实业公司所有，2010年3月4日济南市房管局公告撤销了涉案房屋1-4层及地下一层的房屋所有权登记。2012年开始，原告凯旋商务中心与微山湖实业公司的执行案件被山东省高级人民法院（以下简称山东省高院）重新指定到济南中院执行，2014年6月6日，济南中院（2012）济中法执字第126-2号执行裁定书重新确认了泰安中院（2009）泰中执字第14-3号“以物抵债”裁定书的效力，确认了涉案房产所有权自2009年12月29日开始转移给了微山湖实业公司。因为被告平安银行不是涉案房产执行案件的当事人，直到2013年年底微山湖实业公司提起诉讼，要求被告平安银行支付房屋租赁费，被告平安银行才了解到涉案房屋的相关情况。2015年5月29日，被告平安银行前往房管局调查得知，涉案房屋权属不明，一直处于诉争之中。目前，微山湖实业公司第二次起诉被告平安银行索要租金的案件正在山东省高院审理过程中，故涉案房屋的权属至今不明。被告平安银行已于2015年6月3日搬离涉案房屋，并于2015年6月9日将房屋交付给济南中院。2013年底，微山湖实业公司第一次起诉被告平安银行索要租金的案件由历下法院受理，在该案件的审理过程中被告平安银行了解到了涉案房屋的相关情况，因此自2013年11月1日原、被告签订最后一份为期三个月的意向书后，便不再与原告凯旋商务中心签订任何租赁合同，故被告平安银行与原告凯旋商务中心的合同关系终止于2014年3月11日，此前的租金、物业费、水电费、取暖费等相关费用，被告平安银行均已结清。自被告平安银行拒绝与原告凯旋商务中心继续签订合同并拒绝支付房屋占用费后，原告凯旋商务中心多次停水停电，严重影响了被告平安银行的正常营业，无奈之下，被告平安银行于2015年6月3日搬离了涉案房屋。自2014年3月12日至2015年6月9日，被告平安银行虽然仍使用涉案房屋，但未与原告凯旋商务中心签订书面租赁合同，根据相关法律规定，口头租赁合同为不定期租赁，承租人有权随时搬离。被告平安银行已将2014年3月12日至2015年6月9日占有使用涉案房屋的租金依法向山东省齐鲁公证处申请提存，在此之前即自2001年7月8日至2014年3月11日期间的租金已全部支付给了原告凯旋商务中心。被告平安银行搬离涉案房屋时，原告凯旋商务中心与微山湖实业公司关于涉案房屋纠纷正处于法院强制执行程序，根据《民事诉讼法》及《最高院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条的规定，人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行。根据该条款规定，对“以物抵债”裁定确定的涉案房产进行移交的主体是执行法院，由执行法院将涉案房产移交给承受人或买受人。因此本案中，涉案房产在2009年12月28日被“以物抵债”之后一直没有进行执行交付�且由被告平安银行承租和占有使用，被告平安银行不能选择将涉案房屋直接交付给微山湖实业公司，也不能直接交付给原告凯旋商务中心，只能根据法律规定向济南中院交付涉案房屋。涉案房屋是执行案件中的执行标的，被告平安银行向案件的执行法院的交付行为就应视为法律上的交付，应具有相应的法律效力，房屋交付之后，被告平安银行不再占有使用涉案房屋，自然就不应再支付所谓的“取暖费”。另外，在微山湖实业公司起诉被告平安银行要求支付租金的（2014）济商终字第14号裁定书中，明确载明涉案房屋的交付应在执行程序解决，故被告平安银行作为涉案房产占有人及济南中院（2014）济民四终字第14号民事案件当事人，已于2015年6月9日将涉案房屋钥匙交付给执行案件的承办法官，该行为完全可认定被告平安银行已将涉案房屋交给适格权利人，故原告凯旋�务中心所诉于法无据，应予驳回。
被告平安银行为证实其主张，提交以下证据：
证据1，（2014）济民四终字第14号民事裁定书、（2015）鲁民申字第901号裁定书各一份；
证据2，（2009）泰执字第14-3号民事裁定书一份；
证据3，（2012）济中法执字第126-2号民事裁定书（复印件）一份；
证据4，2010年3月4日《济南市住房保障和房产管理局公告》一份；
证据5，2015年5月29日《济南市房屋档案馆出具书面函》一份；
证据1—5证明：一、微山湖实业公司曾将被告平安银行诉至法院，要求被告平安银行向其支付涉案房屋租金，被告平安银行始获悉涉案房屋产权不明，原房产证已经注销，且涉案房屋已经进入执行程序，涉及涉案房屋的交付应在执行程序解决；二、2010年3月4日济南市住房保障和房产管理局公告了济房权证历字第0888**号所有权证已经注销，即涉案房屋所有权不再归原告凯旋商务中心所有；三、（2012）济中法执字第126-2号民事裁定书确认（2009）泰执字第14-3号民事裁定书的效力，认可微山湖实业公司系涉案房屋的物权所有人；四、直到2015年5月29日被告平安银行向济南市房管局了解的事实是涉案房产之归属须以生效裁判作为依据，即权属依然不明确；五、（2014）济民四终字第14号民事裁定书、（2015）鲁民申字第901号裁定书载明涉案房屋2000年抵押登记，2001年原告凯旋商务中心隐瞒事实出租给被告平安银行，2005年工商银行历下支行将债权转让给微山湖实业公司，微山湖实业公司成为新的抵押权人，此后与原告凯旋商务中心开始漫长的诉讼、执行纠纷，案件经过济南中院、山东省高院、山东省检察院、最高人民法院、最高人民检察院，诉讼十年终于尘埃落地，在诉讼过程中和诉讼结束后，原告凯旋商务中心与微山湖实业公司的案件自2009年-2012年在泰安中院执行，自2012年至今在济南中院执行，目前尚未执行终结，而且微山湖实业公司第二次起诉被告平安银行索要租金的案件目前依然在山东省高院二审审理过程中。因此，涉案房产权属不明。
证据6，济南市齐鲁公证处（2015）济齐鲁证民字第486号公证书、《工作记录》一份、房屋现状照片56张；
证据7，济南市齐鲁公证处（2015）济齐鲁证民字第487号公证书、《平安银行股份有限公司济南分行关于向济南市中级人民法院交付涉案房产和请求济南市中级人民法院对涉案房屋进行保管的函》、2015年6月9日EMS邮寄《关于向济南中院交付涉�房产和请求对房产进行保管及钥匙陆把》手续资料、《中国邮政速递短信业务申请单》各一份、《工作记录》一份、照片28张；
证据6、7证明：一、因涉案房屋产权不明，被告平安银行不堪其扰，已于2015年6月3日前搬离涉案房屋，且搬离后房屋设施完好，被告平安银行撤出涉案房屋后对其现状办理了《保全证据公证》，刻录了三套光盘、拍摄了722张图片；二、被告平安银行已于2015年6月9日通过EMS将《关于向济南中院交付涉案房产和请求对房产进行保管涉案房屋钥匙》含邮寄给济南中院执行法官张海涛并已签收，并请求法院通知原告凯旋商务中心与案外人微山湖实业公司，被告平安银行对上述行为进行了公证，拍摄图片151张。
证据8，2013年11月1日，原、被告签订的合作意向书（复印件）一份，该证据原件已在（2016）�0102民初1485号案件中进行过质证，证明涉案房屋租赁的期限自2013年12月12日-14年3月11日，租用了涉案房屋的1楼房产，2011年12月11日被告平安银行退租2-4层。
经审理查明，2001年7月8日，被告平安银行与山东师范大学科技开发中心（后改制为原告凯旋商务中心）签订房屋租赁合同，约定由被告平安银行承租位于历下区历山路*号的*层房产，租赁期限自2001年9月15日至2006年9月15日。2006年7月29日，双方又签订补充协议，将租赁期限调整为10年，即2001年9月15日至2011年9月15日。租赁期满后，原、被告双方多次通过签订《合作意向书》的形式对租赁期限、租金进行了调整，其中2013年11月1日的《合作意向书》约定将租赁期限延长至2014年3月11日。被告平安银行称该《合作意向书》是双方之间签订的最后一份，据此双方明确约定的租赁期限截止至2014年3月11日。对此，原告凯旋商务中心提出异议，并提交2011年9月15日其与被告平安银行签订的《合作意向书》复印件一份，该意向书约定租赁期限延长至2016年11月15日。被告平安银行对原告凯旋商务中心提交的《合作意向书》复印件的真实性提出异议，原告凯旋商务中心未提交该《合作意向书》的原件。历下区历山路*号房产的物业管理公司山东凯旋物业管理有限公司向济南热力有限公司交纳了*层房产2015—2016年度的取暖费45699.16元，之后原告凯旋商务中心将该取暖费支付给了山东凯旋物业管理有限公司。
2015年6月3日，被告平安银行从涉案房屋搬离，并对搬离过程进行了公正。2015年6月9日，被告平安银行通过EMS将涉案房屋钥匙邮寄给了济南中院执二庭，请求济南中院对涉案房屋进行保管。
另查明，2000年7月22日，山东师范大学科技�发中心（后改制为原告凯旋商务中心）向中国工商银行历下支行（以下简称工行历下支行）借款2000万元，以位于济南市历下区历山路*号的房产第*层的房屋作为抵押担保，并在济南市房管局办理了抵押登记。
2005年4月27日，工商历下支行与微山湖实业公司签订不良贷款债权转让合同，将其享有的对原告凯旋商务中心的债权本金1982万元及利息转让给微山湖实业公司。微山湖实业公司为主张债权，向济南中院提起诉讼，济南中院作出（2005）济民四初字第82号民事判决书，判令凯旋商务中心向微山湖实业公司偿还借款本金1982万元及利息106万元。该判决生效后，微山湖实业公司申请法院强制执行。后凯旋商务中心向检察机关抗诉，山东省高院于2007年11月27日作出（2007）鲁民二监抗字第101号民事裁定书，指令济南中院再审。济南中院再审后，于2008年6月26日作出（2008）济民四再初字第1号民事判决书，撤销了（2005）济民四初字第82号民事判决书，判令凯旋商务中心于判决生效之日起10日起十日内偿还微山湖实业公司借款本金1982万元、利息106万元。微山湖实业公司不服该再审判决，提出上诉，山东省高院于2008年10月24日作出（2008）鲁民再终字第42号民事判决书，维持原判，并加判微山湖实业公司对抵押物享有优先受偿权。再审判决生效后，山东省高院于2008年12月22日作出（2009）鲁执指字第139号裁定书，指定由泰安市中级人民法院（以下简称泰安中院）强制执行。泰安中院于2009年12月28日作出（2009）泰执字第14-3号民事裁定书，裁定将历山路142号的房产第1-4层的房屋以2547万元的价值抵偿给微山湖实业公司，并向济南市住房保障和房产管理局（以下简称济南市房管局）送达了协助执行通知书。济南市房管员根据泰安中�的相关文书，于2010年3月4日发布公告，称：根据泰安中院（2009）泰执字第14-3号民事裁定书、（2009）泰执字第14-3号《协助执行通知书》，山东凯旋商务中心有限公司名下的坐落于济南市历下区历山路*号第*幢第*层及*层的房屋所有权归微山湖实业公司所有，现权利人已提出房屋所有权转移登记申请，决定公告注销济房权证历字第0***96号房屋所有权证记载的房屋第*幢第*层及*层的房屋所有权登记，同时将依据上述生效法律文书为有关权利人办理上述房屋所有权转移登记手续。
此后，因凯旋商务中心再次向最高人民检察院申请抗诉，2010年3月9日，最高人民法院作出（2010）民抗字第20号民事裁定书，裁定将案件提审。2010年6月24日，最高人民法院作出（2010）民抗字第20号民事裁定书，裁定撤销山东省高院（2008）鲁民再终字第42号民事判决书、济南�院（2008）济民四再初字第1号民事判决书、（2005）济民四初字第82号民事判决书，将案件发回济南中院重审。2011年9月20日，济南中院重审后，作出（2010）济民再字第75号民事判决书，判决驳回了微山湖实业公司的诉讼请求。微山湖实业公司不服该判决，提出上诉，山东省高院于2012年2月24日作出（2011）鲁民再终字第20号民事判决书，判决撤销济南中院（2010）济民再字第75号民事判决书，凯旋商务中心于本判决生效之日起10日内偿还微山湖实业公司借款本金1982万元、利息106万元，微山湖实业公司对抵押房产享有优先受偿权。该判决生效后，山东省高院于2012年4月16日作出（2012）鲁执指字第44号民事裁定书，裁定将案件指定济南中院强制执行。因凯旋商务中心继续申诉，最高人民法院于2013年2月5日作出（2012）民再申字第88号民事裁定书，裁定将该案提审。最高人民法院经审理后，于2013年8月16日作出（2013）民提字第58号民事判决书，判决维持山东省高院（2011）鲁民再终字第20号民事判决书。
2010年3月11日，微山湖实业公司以本案平安银行作为被告，向本院提起诉讼，要求法院判令平安银行从历山路*号山东凯旋商务中心主楼*层搬出，并要求平安银行支付2009年12月28日至2011年9月15日期间的租金7452500元。本院经审理，作出（2010）历民初字第541号民事判决书，认为微山湖实业公司已取得了涉案房屋的所有权，故有权要求平安银行支付2009年12月28日至2011年9月15日期间的租金，并认定因平安银行与凯旋商务中心之间的租赁合同已到期，微山湖实业公司享有任意解除权，故支持了微山湖实业公司要求平安银行从历山路*号山东凯旋商务中心主楼*层搬出的诉讼请求。该判决书作出后，平安银行不服，提出上诉。济南中院经�理，于2014年12月27日作出（2014）济民四终字第14号民事裁定书，认为微山湖实业公司在执行程序中“以物抵债”的方式获得涉案房屋所有权，但尚未办理房屋的交付，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖变卖财产的规定》第三十条的规定：“人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行”，微山湖实业公司所提起的腾房、支付租金请求，是执行程序中对被执行财产执行交付及迟延交付造成财产损失的问题，应在执行程序中申请执行法院予以解决，故本案不属于民事诉讼案件的受理范围，故裁定撤销（2010）历民初字第541号民事判决书，驳回微山湖实业公司的起诉。该民事裁定书作出后，�山湖实业公司不服，向山东省高院申请再审。山东省高院经审理，于2013年9月6日作出（2015）鲁民审字第901号民事裁定书，驳回了微山湖实业公司的再审申请。
济南中院在案件执行过程中，于2015年11月16日作出（2012）济中法执字第126-7号执行裁定书，裁定撤销（2012）济中法执字第126-2号执行裁定书及泰安中院（2009）泰执字第14-3号民事裁定书。
另，2015年5月29日，济南市房屋档案馆向被告平安银行出具说明一份，称：根据泰安中院（2009）泰执字第14-3号民事裁定书、（2009）泰执字第14-3号协助执行通知书，其已公告注销济房权证历字第0888**号房屋所有权证载的第六幢第1-4层及地下一层的房屋所有权证，后当事人仍在通过法律途径进行诉讼，对上述房产的物权归属，应以相关生效法律文书为依据。
本院认为，原告凯旋商务中心与被告平安银行签订的房屋租赁合同合法有效，本院予以认定。根据被告平安银行提交的双方于2013年11月1日签订的《合作意向书》可以证实原、被告已合意将租赁期限延长至2014年3月11日。对此，虽然原告凯旋商务中心不予认可，并提交了两份补充协议书，欲证实双方协议将租赁期限延长至2016年11月15日，但该两份补充协议书均系复印件，无法与原件进行核对，故对该两份补充协议书的真实性本院不予采信。据此，本院认为，原告凯旋商务中心未提交证据证明2014年3月11日之后其与被告平安银行以书面的形式对租赁期限作出了明确约定，故双方之间的租赁合同为不定期租赁，被告平安银行有权随时解除合同。
虽然历山路*号的房屋权属信息中记载所有权人仍为原告凯旋商务中心，但根据2015年5月29日济南市房屋档案�出具的说明可以证实，历山路*号中第*幢第*层及*层的房屋所有权证已被撤销，因此原告凯旋商务中心仅对历山路*号房产中除第*幢第*层及*层以外的房屋享有所有权。虽然泰安中院曾作出（2009）泰执字第14-3号民事裁定书，裁定将涉案房屋以物抵债归微山湖实业公司所有，但2015年11月16日济南中院作出（2012）济中法执字第126-7号执行裁定书，裁定撤销了泰安中院的上述裁定书。因此，关于历山路*号第*幢第*层及*层的权属，现既无房产管理部门的登记，也没有生效法律文书的认定，故该房产权属不明。
此外，根据济南中院（2014）济民四终字第14号民事裁定书认定的事实，涉案房产的交付是执行程序中对被执行财产执行交付的问题，应在执行程序中由执行法院予以解决。因此，被告平安银行在微山湖实业公司起诉要求其腾房、支付租金，以及涉案房屋权属不明的情况下，行使合同解除权，搬离涉案房屋，并将房屋钥匙交付给济南中院执行庭，该交付行为具有法律效力。因被告平安银行已于2015年6月3日搬离涉案房屋，在2015-2016年取暖季并未实际占有使用涉案房屋，故原告凯旋商务中心要求被告平安银行支付2015-2016年取暖费及利息损失的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告山东凯旋商务中心有限公司的诉讼请求。
案件受理费950元，由原告山东凯旋商务中心有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东�济南市中级人民法院。
审 判 长 孙晓博
人民陪审员 修 芳
人民陪审员 张 忠
二〇一六年六月六日
书 记 员 高理力