浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙台民终字第322号
上诉人（原审被告）：胡某某。
上诉人（原审被告）：杨甲。
委托代理人：张甲、陈某某。
被上诉人（原审原告）：罗某某。
委托代理人：项某某。
上诉人胡某某、杨甲因房屋买卖合同纠纷一案，不服路
桥区人民法院（2010）台路民初字第167号民事判决，向本院
提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。
上诉人的委托代理人张甲、陈某某、被上诉人罗某某及其委托
代理人项某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理认定，被告胡某某与被告杨甲系夫妻关系
。1998年12月15日，被告胡某某、杨甲将其所有的位于路桥区
××街道河东××室的集资房一套及车某一间经人介绍出卖给
原告罗某某，立“房屋断卖契”载明：胡某某同妻杨乙今因需
用，愿将自己座落在路桥区××村村委会西边粮油加工厂集资
建房103一套计建筑面积约一百平方、车棚约二十七平方，经
中人介绍立契出卖给罗某某为业；屋价款人民币80800元，款
于成契之日起一并收受完足，并无短少亦无拖欠；该屋自出卖
之后，任凭买方印契过户永久居住管业，日后屋价千金亦永不
反悔；假如买方日后印契过户需要卖方无条件提供方便，但过户费用与卖方无关，卖方负责办理好房产证给买方，一切费用
由卖方自负，与买方无关。同日，被告胡某某、杨甲向原告出
具借条，载明：今向罗某某借到人民币一万元正，罗某某在收
到胡某某房产证时归还条子。尔后，原告罗某某入住该屋并管
业使用。2004年2月18日，台州市国土资源局路桥分局填发了
上述房屋的国有土地使用证，载明：土地使用者为胡某某，用
途为住宅用地，使用权类型为划拨。2004年3月22日，台州市
建设规划局填发了上述房屋的房屋所有权证，载明：房屋所有
权人为胡某某，产别为私产，住宅建筑面积88.41平方米，车
某建筑面积30.74平方米。尔后，被告将上述房屋所有权证和
国有土地使用证交给原告罗某某。原告因要求被告协助办理房
屋产权过户手续未成，于2010年1月5日诉至本院。案经调解未
成。另查，2009年3月4日，路桥区房地产管理处对位于路桥区
河东路××室房屋（出让方为蔡某某，受让方为陶某某）予以
办理房屋产权转移手续。同年9月24日，路桥区房地产管理处
对位于路桥区河东路××室的房屋（出让方为吴某某，受让方
为张某，共有人张乙）予以办理房屋产权转移手续。
原审法院审理认为，当事人行使权利、履行义务应当遵
循诚实信用原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力
。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告胡某某、杨
甲于1998年12月15日立契自愿将其所有的讼争房屋出卖给原告
罗某某所有，原告支付了房款并管业使用至今，对此双方不存
异议。本案讼争房屋为被告的集资房，土地使用权类型为国有
划拨，对此双方亦不存异议。本案争议的焦点是二被告与原告之间的房屋买卖合同的效力问题及原告能否要求被告履行协助
办理过户手续义务的问题。根据《最高人民法院关于某用〈中
华某某共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条规定，
人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法
律和国务院制定的行政法规为依据。《中华某某共和国城市房
地产管理法》第三十八条第六项“未依法登记领取权属证书的
”房地产不得转让及第四十条“以划拨方式取得土地使用权的
，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政
府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理
土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出
让金”的规定及国务院《中华某某共和国城镇国有土地使用权
出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条有关划拨土地
使用权转让的规定，应认为系国家有关房地产交易行为的管理
性强制性规范，而非效力性强制性规定。根据《最高人民法院
关于某用〈中华某某共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第十四条，合同法第五十二第（五）项规定的“强制性规定”
，是指效力性强制性规定。同时，根据《中华某某共和国物权
法》第十五条规定：当事人之间订立有关甲、变更、转让和消
灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，
自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。据
此，房屋买卖合同是一种债权合同，是不动产物权变动的原因
，而不动产物权登记是物权变动的成立要件，影响的是不动产
物权是否依法转移，并非买卖合同的成立要件，对买卖合同本
身的效力并无影响。即使根据国务院《中华某某共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条第一款的规定
，本案讼争房屋土地虽为国有划拨性质，但是本案讼争房屋符
合可以转让、出租或抵押的条件。同时，与被告同一幢房屋的
相同性质的数间房屋也已经房地产管理部门审批办理了房地产
转让登记手续，故可认定相关的人民政府有关部门对讼争房地
产是允许转让的。被告辩称其出卖的住房为集资建房性质，主
张原告购买行为无效，而有关集资房买卖等规定见于国家建设
部1994年4月22日发布的《已购公有住房和经济适用住房上市
出售管理暂行办法》及有关乙等规定，该办法为行政规章，依
法不能作为人民法院确认合同无效的依据。原、被告之间的房
屋买卖合同，从《中华某某共和国城市房地产管理法》及国务
院《中华某某共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例
》等规定看，并无对上述性质房地产转让合同效力问题的明确
某某，故对本案房屋买卖合同宜依照合同法有关合同成立的规
定来认定。即使被告主张根据《最高人民法院关于审理涉及国
有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规
定应认定原、被告之间的房屋买卖合同无效，虽然该解释第十
一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与
受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。
但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续
的，应当认定合同有效”。但被告作为出卖房屋的房屋所有权
人和国有土地使用人，应为有义务办理申请批准手续的一方当
事人。双方“房屋断卖契”亦明确约定：“该屋自出卖之后，
任凭买方印契过户永久居住管业，日后屋价千金亦永不反悔；假如买方日后印契过户需要，卖方无条件提供方便，但过户费
用与卖方无关”。根据2009年5月13日起施行的《最高人民法
院关于某用〈中华某某共和国合同法〉若干问题的解释（二）
》第八条的规定：依照法律、行政法规的规定，经批准或者登
记才能生效的合同成立后，有义务办理申请批准或者申请登记
等手续的一方当事人未按照法律规定或者合同约定办理申请批
准或者未申请登记的，属于合同法第四十二条第（三）项规定
的“其他违背诚实信用原则的行为”，人民法院可以根据案件
的具体情况和相对人的请求，判决相对人自己办理有关手续。
两被告作为房屋出让方，其转让的房屋虽为集资房，但产权明
确，即为两被告的私房；其与原告在平等、自愿、协商的基础
上转让房屋，系双方某实意思表示，该屋虽当时尚未办理相关
产权证，被告居住亦未满5年，但原告自购房居住使用至今已
逾十多年，且被告于2004年2、3月相继取得房屋、土地权证后
，即将两证交给原告，亦距被告出卖房屋之时达五年多时间，
该买卖行为并未损害国家、集体、他人利益和损害社会公共利
益。根据合同法等法律规定及双方合同约定，协助原告办理产
权过户手续，应为被告应尽的合同义务。故原告起诉要求被告
协助原告办理房屋产权过户手续，合理合法，依法予以支持。
为了保护合同当事人的合法权益，维护正常的市场交易秩序，
依照《中华某某共和国民法通则》第一百一十一条、《中华某
某共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：被
告胡某某、杨甲于判决发生法律效力之日起十日内协助原告罗
某某办理台州市路桥区路桥河东居河东路第八幢103室房屋产权过户手续。案件受理费1820元，依法减半收取910元，由被
告胡某某、杨甲负担。
宣判后，胡某某、杨甲不服，向本院提起上诉称：第一
，一审法院狭义理解、适用法律，并主观臆断的理解法律，错
误定性。一审法院认为，按照我国《合同法》司法解释（一）
的规定，认定合同无效的，应当以全国人大及其常委会制定的
法律和国务院制定的行政法规为依据，一审法院的此认为是无
可厚非的。但是一审法院在肯定法律适用范围的同时又主观臆
断的解释法律。根据全国人大制定的法律和国务院制定的行政
法规，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，并规定了
以划拨方式取得的土地使用权转让的条件，这是法律强制性规
定，但一审法院却解释为“应认为系国家有关房地产交易行为
的管理型强制性规范，而非效力性强制性规定。”一审法院没
有解某某国人大制定的法律的职权，这种不合理的扭曲的解释
法律行为更是一种越权、违法行为。第二，一审法院违背我国
有关经济适用房政策的规定，片面地认定上诉人与被上诉人的
交易行为。双方当事人之间的房屋买卖合同非但是在没有取得
房产证的条件下签订的，违反我国法律的禁止性规定，而且诉
争房屋属于经济适用房，按国家法律、法规和政策的规定都不
得转让，即使满足规定的转让条件了，也必须经过相关单位、
部门批准，在上缴土地补益金后原单位和政府都有优先购买权
，且对购买主体有严格的要求。因此，本案房屋买卖合同存在
《合同法》第五十二条第二项规定的“恶意串通，损害国家、
集体利益”的问题，应为无效。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。
被上诉人罗某某辩称：一、目前我们国家对不动产买卖
未办理产权过户登记手续是否有效，无论是法律规范还是司法
实践都是清楚的。首先，物权法第十五条规定，未办理物权登
记不影响合同效力，其次，《合同法》司法解释二第十四条明
确某某，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”
，是指效力性强制性规定，并不是指管理性强制性规定。只有
违反了效力性的强制性规范，才应当认定合同无效。最高院关
于当前形势下审理民商问题第十五条规定，对于关系到民商事
合同的维护，人民法院应当根据合同法司法解释二第十四条规
定，注意区分效力性强制性规定和管理性强制性规定。因此，
一审法院不存在越权解释的情况。二、上诉人认为双方当事人
之间的房屋交易行为，违反了经济适用房的国家政策法规，该
上诉理由不能成立。1、经济适用房房产证的登记与私房是有
区别的；2、房屋转让合同是双方某实自愿的意思表示，不存
在恶意串通，损害国家、集体或他人利益的问题；3、购房某
某答辩人已居住使用了13年，上诉人一直无异议，这次起诉后
才提出这个问题；4、上诉人2004年取得房产证和土地证以后
交给被上诉人，距离出卖房屋的时间已经长达五年多；5、同
一幢房屋相同性质的蔡某某、吴某某都已经协助买受人办理了
房屋产权过户登记手续。综上，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与原审判决认定的事实一致，对原
审判决认定的事实本院予以确认。
本院认为，一、原审法院将《中华某某共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项、第十四条，《中华某某共和国
城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四
十五条规定认定为国家有关房地产交易行为的管理性强制性规
定，而非效力性强制性规定，符合《最高人民法院关于某用﹤
中华某某共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条规
定的区分效力性强制性规定与管理性强制性规定的原则精神，
这种区分已经成为法学理论界和司法实务界的共识，上述法律
法规符合管理性强制性规定的法律特征和本质属性，一审法院
对法律的理解适用并无不当，不存在越权违法解释法律的情形
，上诉人该上诉理由不能成立。二、上诉人主张双方在签订房
屋买卖合同时明知法律限制集资房上市交易，且逃避补缴土地
补益金和税费，损害国家利益，又未经单位同意，剥夺单位优
先购买权，损害单位利益。因此，双方当事人的集资房买卖合
同存在恶意串通，损害国家、集体利益的情形，应为无效。由
于有关集资房、经济适用房买卖的规定主要是1999年建设部公
布的《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》
、2007年建设部等7部委公布的《经济适用住房管理办法》及
有关乙规定，此类规定的法律位阶最高为行政规章，依法不能
作为人民法院确认合同无效的依据。双方当事人的房屋买卖合
同签订于1998年12月15日，在书面的“房屋断卖契”上明确载
明了双方的权利义务，并有上诉人方承诺“日后屋价千金亦永
不反悔”，且上诉人在2004年取得该房屋及土地的产权证书后
，即将两证交给被上诉人，被上诉人实际管业居住该房屋将近
12年，故该房屋买卖系双方某实意思表示，且系当时市场条件下的正常民事交易行为，确定无疑。即使该房屋买卖在当时存
在手续不尽完备或违反有关规定的情形，也不能据此推断双方
当事人存在恶意串通，故上诉人该上诉理由缺乏事实依据，不
能成立。综上，上诉人的上诉理由均不能成立。原审判决认定
事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判决结果得当，应
予维持。依照《中华某某共和国民事诉讼法》第一百五十三条
第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1820元，由上诉人胡某某、杨甲
负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴鸿滨
审 判 员 赵 勇
代理审判员 汤坚强
二〇一〇年七月二十日
代理书记员 郭巧燕