四川省高级人民法院民 事 判 决 书（2017）川民再359号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：孙友波，男，1962年11月27日出生，汉族，四川省攀枝花市东区号。委托诉讼代理人：李君临，四川光沐东轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖霖，四川光沐东轩律师事务所实习律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：恒大鑫丰（彭山）置业有限公司。住所地：四川省眉山市彭山区牧马镇莲花村恒大金碧天下会议中心。法定代表人：时守明，该公司董事长。委托诉讼代理人：张红梅，女，1983年2月2日出生，汉族，该公司职员，四川省绵阳市游仙区号。委托诉讼代理人:吕诚德，男，1991年8月18日出生，汉族，该公司职员，四川省成都市武侯区号。一审被告：成都易居西部不动产投资顾问有限公司。住所地：四川省成都市锦江区东大街紫*楼段**号**层*********号。法定代表人：陆海东，该公司总裁。再审申请人孙友波因与被申请人恒大鑫丰（彭山）置业有限公司（简称恒大公司）、成都易居西部不动产投资顾问有限公司（简称易居公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省成都市中级人民法院（2016）川01民终2987号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年4月6日作出（2016）川民申3600号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人孙友波的委托诉讼代理人李君临、肖霖，被申请人恒大公司的委托诉讼代理人张红梅、吕诚德到庭参加诉讼。一审被告易居公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙友波申请再审称，1.双方签订的《恒大金碧天下商品房买卖合同补充协议》（简称《补充协议》）第17条中无论何种原因解除合同，恒大公司均可在买卖合同注销备案后才退款的约定纯属免除开发商责任、排除购房人主要权利的格式条款，依法应予确认无效，二审判决认定该约定有效属适用法律错误。2.孙友波所购房屋是别墅，购房时易居公司人员介绍本案房屋对面是绿地、无遮挡。解除本案商品房买卖合同的原因是恒大公司在案涉房屋旁边修建高层建筑，解除本案合同的责任在恒大公司，购房人有权请求赔偿。请求撤销二审判决，维持一审判决。恒大公司辩称，《补充协议》第17条只是对起算时间的约定，并未加重双方责任，也未排除购房者的主要权利，二审判决并无不当。本案《商品房买卖合同》的解除，是因孙友波自身患有疾病，经双方协商解除，恒大公司没有责任。请求驳回孙友波的再审请求，维持二审判决。易居公司提交书面意见述称，根据合同相对性原则易居公司不是合同相对方，不应承担任何责任。孙友波与恒大公司解除房屋买卖合同时，对购房款的返还没有约定利息，视为不支付利息。请求驳回孙友波的再审请求，维持二审判决。孙友波向一审法院起诉请求：1.判令恒大公司退还孙友波购房款本金人民币696378元；2.恒大公司以已收房款为基数，按中国人民银行同期同档人民币贷款基准利率的1.5倍计算赔偿孙友波资金占用费（自2010年3月19日起计算至恒大公司全额返还之日止）；3.本案诉讼费用由恒大公司承担；4.易居公司就上述各项对孙友波承担连带责任。一审法院认定事实：2010年3月15日，恒大公司（出卖人）与孙友波（买受人）签订一份《商品房买卖合同》，约定孙友波购买恒大公司建设的位彭山县村恒大金碧天下第541幢04号房屋，房屋总价款为696378元；出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更，出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准，因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿；出卖人应当在2012年6月30日前向买受人交付该商品房。同日，恒大公司（出卖人）与孙友波（买受人）签订一份《补充协议》，约定买受人于2010年3月15日前支付房价款20000元，于2010年3月19日前支付剩余房价款676378元；本商品房项目为分期规划、分期开发，经规划部门批准的变更、设计单位同意的设计变更，出卖人应当在60日内书面通知买受人，买受人有权在出卖人发出通知之日起15日内作出是否解除合同的书面答复，逾期未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更，买受人要求解除合同的，应配合出卖人办理相关合同解除手续，出卖人应在买受人解除合同并办理完毕相关手续之日起90天内退还已付购房款；双方之间的一切权利义务以合同、本补充协议及附件为准，出卖人发布的广告、售楼书、沙盘、模型等宣传资料上所记载的内容和出卖人销售人员的口头承诺及其他出卖人未盖章的书面承诺均不视为要约及不作为双方的约定和验收房屋的依据，如有变化，出卖人不另行通知；双方无论何种原因解除合同或终止合同的，买受人均应当在合同解除或终止后的10日内配合出卖人到相关房产管理部门办理解除所购商品房的备案登记手续，合同及本协议所约定的退还购房款的期限应当从买受人配合出卖人到相关房产管理部门办理完毕解除所购商品房的备案登记手续之日起计算。2010年3月19日，恒大公司向孙友波出具“收款收据”，载明“收到孙友波交来恒大金碧天下541-4房款（含定）”。孙友波购房时，恒大公司的宣传资料及沙盘显示，孙友波所购买的541-4房屋对面无规划建筑物。2012年孙友波接收所购房屋时，发现其房屋对面原未规划建筑物的范围内修建有高层建筑。孙友波因此与恒大公司发生争议，双方曾协商通过房屋置换的方式解决争议，以恒大公司建设位于成都市的恒大翡翠华庭房屋与孙友波购买的讼争房屋及其购买的另一套位于恒大金碧天下的房屋进行置换，但双方最终未能达成一致意见，未签订新的商品房买卖合同。2015年5月4日，孙友波向彭山县房管局出具一份《情况说明》，主要内容为，孙友波于2010年3月15日购买恒大金碧天下541-104号房，备案号为4365，因孙友波购房时销售人员虚假宣传房后为绿地，沙盘也均为绿地，收房时房后实为32层高层电梯楼，不适合居住也违背了购买本房的初衷，故申请解除合同，注销其商品房合同备案。同日，恒大公司向彭山县房管局出具一份《情况说明》，主要内容为，孙友波于2010年3月15日购买恒大金碧天下541-104号房，备案号为4365，申请解除合同，注销其商品房合同备案。现孙友波所购房屋的商品房买卖合同备案登记已经注销。庭审中，恒大公司陈述，孙友波购买的恒大金碧天下541-4房屋对面的高层建筑系在双方签订买卖合同后修建的。高层建筑系在2011年前后规划的，孙友波购房时高层建筑的规划还未确定。易居公司为恒大金碧天下商品房的委托销售代理机构，孙友波与恒大公司签订的《商品房买卖合同》中予以载明。一审法院判决：一、被告恒大鑫丰（彭山）置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还孙友波购房款696378元，并以696378元为基数，自2010年3月19日起按照中国人民银行同期同类贷款利率向原告孙友波支付资金占用利息至房款退还之日止；二、驳回孙友波的其他诉讼请求。案件受理费减半收取7185元，由恒大鑫丰（彭山）置业有限公司负担。恒大公司不服一审判决，上诉请求：一、撤销一审判决第一项，并改判为本案判决生效后90日内恒大公司退还孙友波购房款696378元；二、孙友波承担本案一、二审全部诉讼费用。二审法院认定事实：2015年5月13日彭山县房管局同意注销案涉《商品房买卖合同》。本案其余事实与一审法院审理查明的事实一致。二审法院认为，本案争议焦点为恒大公司是否应向孙友波支付资金占用费。《商品房买卖合同补充协议》第17条约定，双方无论何种原因解除合同或终止合同的，合同及本协议所约定的退还购房款的期限应当从买受人配合出卖人到相关房产管理部门办理完毕解除所购商品房的备案登记手续之日起计算。即该条款是双方对解除或终止合同后退还购房款期限的起算时间进行的一种约定，因该条款的内容并不存在免除一方责任，加重对方责任或排除对方主要权利的情形，因此不符合我国《合同法》有关格式条款的规定，不属于格式条款。根据上述条款的约定，退还购房款的期限应从买受人配合出卖人到相关房产管理部门办理完毕解除所购商品房的备案登记手续之日起计算。本案中孙友波和恒大公司于2015年5月4日向彭山县房管局出具《情况说明》，申请解除合同，注销商品房合同备案。2015年5月13日，彭山县房管局同意注销备案，且双方的合同此后也实际解除。因此，恒大公司向孙友波退还购房款的期限应从此时起计算。因恒大公司未能向孙友波退还购房款，故恒大公司应从此时向孙友波承担支付相应资金占用费的责任，一审认定恒大公司从孙友波付款之日起支付资金占用费不当，予以纠正。二审法院判决：一、维持成都市锦江区人民法院（2015）锦江民初字第5001号民事判决第二项，即“驳回孙友波的其他诉讼请求”；二、变更成都市锦江区人民法院（2015）锦江民初字第5001号民事判决第一项为“恒大鑫丰（彭山）置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还孙友波购房款696378元，并以696378为基数，自2015年5月13日起按照中国人民银行同期同类贷款利率向孙友波支付资金占用利息至房款退还之日止”。本案一审案件受理费按一审法院确定的负担方式执行；二审案件受理费14370元，由恒大鑫丰（彭山）置业有限公司负担。本院再审审理查明的事实和二审查明的事实一致。本院再审认为，孙友波和恒大公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。在民事活动中，处理民事纠纷，应当按照“当事人有约定的从其约定；没有约定依照法律规定；法律没有规定的，可以适用习惯，但不得违背公序良俗”的原则。本案中，孙友波和恒大公司在《补充协议》中约定：双方之间的一切权利义务以合同、本补充协议及附件为准。出卖人发布的广告、售楼书、沙盘、模型等宣传资料上所记载的内容和出卖人销售人员的口头承诺及其他出卖人未盖章的书面承诺均不视为要约及不作为双方的约定和验收房屋的依据，如有变化，出卖人不另行通知”；该项目系“分期规划、分期开发”。按此约定恒大公司发布的广告、售楼书、沙盘、模型等宣传资料和易居公司工作人员未载入书面合同的口头承诺均不得作为合同的内容，在双方当事人已有约定的情况下应从其约定，该约定也不存在加重或免除一方责任的情形。况且，依照《最高人民法院》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的规定，沙盘模型的性质属于宣传资料，在合同上也仅属于要约邀请，而非要约。孙友波所称易居公司销售人员介绍案涉房屋的对面是绿地也未写入合同，按《补充协议》的约定也不得作为合同的内容。另外，从审理查明的事实来看，双方当事人在签订《商品房买卖合同》时案涉房屋对面确属尚未规划修建高层建筑，孙友波出示的购房时沙盘模型照片与交房时沙盘模型照片的规划变化，只能证明恒大公司在不同开发阶段的规划设计，并不能证明恒大公司和易居公司存在虚假宣传，即是说本案现有证据不能证明恒大公司存在违约行为。但是，恒大公司在签订本案《商品房买卖合同》后，在案涉房屋对面修建高层建筑，严重影响了孙友波购买案涉房屋时确认房屋对面是绿地、视野开阔的购房预期。从孙友波拒绝收房来看，恒大公司修建高层建筑的行为对孙友波订立本案《商品房买卖合同》确有重大影响，故导致本案《房屋买卖合同》解除的责任在恒大公司，所以恒大公司对孙友波遭受的损失具有止损义务。尽管在签订《商品房买卖合同》时，孙友波与恒大公司对案涉房屋因规划范围内规划改变而解除合同的，如何计算购房款资金占用费用未作约定。2015年5月13日，双方以申请注销诉争房屋预售登记的方式解除合同时对合同解除后如何计算购房款资金占用费用也未约定，但是该房款自2010年3月19日起由恒大公司在使用获利。所以，按照公平原则，恒大公司应自孙友波交付购房款之日起按照中国人民银行同期同类贷款利率支付购房款资金占用费。本案中，易居公司与恒大公司之间是一种委托代理关系，按照代理人的行为由被代理人承担的法律规定，易居公司在本案中不应承担责任。因此，对于孙友波请求维持一审判决的意见，本院予以采纳。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，认定恒大公司违约虽有瑕疵，但处理结果正确，应予维持。二审判决处理结果错误，应予撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：016）川01民终2987号民事判决。二、维持成都市锦江区人民法院（20二、维持成都市锦江区人民法院（2015）锦江民初字第5001号民事判决。二审案件受理费14370元，由恒大鑫丰（彭山）置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何映江审判员  何 丛审判员  卢 忠二〇一七年九月二十一日书记员  杨 爽