河南省郑州市二七区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0103民初3051号
原告：蔡玉华，女，汉族，1964年12月4日生，住河南省固始县。
委托诉讼代理人：李国栋，河南烙法律师事务所律师。
被告：钱金梅，女，汉族，1963年9月6日生，住郑州市。
被告：刘欢，女，汉族，1991年2月26日生，住河南省沈丘县。
上述二被告委托诉讼代理人：杨志强，河南顺宇律师事务所律师。
上述二被告委托诉讼代理人：孙博，河南顺宇律师事务所律师。
被告：郑州房朝房地产经纪有限公司，住所地：郑州市金水区郑汴路127号院2号楼25层2504号。组织机构代码34955097—X。
法定代表人：马玉芳。
委托诉讼代理人：李幸银，女，该公司员工。
原告蔡玉华与被告钱金梅、刘欢、郑州房朝房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蔡玉华的委托代理人李国栋，被告钱金梅，被告钱金梅、刘欢的委托代理人杨志强、孙博，被告郑州房朝房地产经纪有限公司的委托代理人李幸银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.被告刘欢赔偿原告蔡玉华40000元、定金30620元、佣金3350元及1340元，总计75310元；2.被告刘欢、郑州房朝房地产经纪有限公司承担连带赔偿责任；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年11月22日，买受人原告蔡玉华经由被告郑州房朝房地产经纪有限公司中介公司了解到有合适房源，与出卖人被告刘欢委托代理人被告钱金梅签订了一份房屋买卖合同，合同约定房屋位于郑州市××区××通路××单元××房，约定成交价格670000元。原告支付定金15310元、佣金3350元，于合同签订当日交付给被告郑州房朝房地产经纪有限公司，该被告出示收据并加盖其财务专用章，足以证明原告真实性购房意愿，并支付给该公司佣金，也可以证明出卖方被告刘欢委托的被告钱金梅同意定金支付给该公司。合同同时约定签订之日起两个月之内出卖方被告刘欢与开发商把房本过户到买售方原告蔡玉华名下。截止2016年3月10日，出卖方被告刘欢及其委托代理人被告钱金梅始终不积极履行合同相应义务，且被告郑州房朝房地产经纪有限公司作为中介机构不严格履行其审查合同履行真实性情况，致买受方原告在支付了购房定金及佣金后，不能实现购买的真实愿望。原告蔡玉华多次找被告郑州房朝房地产经纪有限公司及出卖人被告刘欢和被告刘欢委托代理人钱金梅，但最终得到的是出卖方被告刘欢不履行合同证明，由被告郑州房朝房地产经纪有限公司工作人员方祯阳提供书面证明。原告权利受到损害且被告不履行义务，也不退还佣金及定金，故原告诉至法院。
被告钱金梅辩称，钱金梅作为刘欢的委托代理人，不承担合同权利义务，也不应承担本案责任。
被告刘欢辩称，1.原告所诉合同为无效合同，基于该无效合同取得的财产，仅应予以返还，且该财产系由中介公司取得，应由中介公司返还，同时，无效合同不存在任何的违约、定金罚则；2.刘欢没有违反合同，合同第12条在签订时原告和中介公司并没有向钱金梅进行说明，同时，办理房本是政府行为，属于不可抗力，刘欢不应承担责任。
被告郑州房朝房地产经纪有限公司辩称，1.签订合同之前，原告通过我公司对房产状况进行了全面了解，我公司协助原告看房，原告对房屋现状没有异议，自愿以约定价格购买该房产，我公司也已经告知原告，此房房产证正在办理过程中，暂时没有房产证；2.合同签订后，我公司积极催促买卖双方办理后续手续，但被告一直以各种理由不予配合办理；3.居间方促成合同成立后，即有权全额收取佣金，对于买卖双方无法达成合意，居间方并不存在过错，不应退还佣金；4.原告诉请公司承担连带责任没有事实和法律依据。
原告蔡玉华、被告郑州房朝房地产经纪有限公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。其中，原告向本院提交了如下证据：1.2015年11月22日原告与刘欢委托代理人钱金梅、郑州房朝房地产经纪有限公司签订的房屋买卖合同1份；2.2015年11月22日原告与郑州房朝房地产经纪有限公司签订的搜房综合保障服务协议1份；3.郑州房朝房地产经纪有限公司收取原告15310元定金和4690元佣金、综合保障费的收据各1份；4.方桢阳证明及其身份证复印件、通话录音各1份；5.2015年11月22日刘欢委托钱金梅的授权委托书复印件1份。被告郑州房朝房地产经纪有限公司向本院提交如下证据：1.2015年11月22日原告与刘欢委托代理人钱金梅、郑州房朝房地产经纪有限公司签订的房屋买卖合同1份；2.2015年11月22日原告与郑州房朝房地产经纪有限公司签订的搜房综合保障服务协议1份；3.2015年11月22日房地产经纪服务事项告知书1份；4.2015年11月22日签约提示1份。被告钱金梅、刘欢未向本院提交证据。
对当事人对其真实性无异议的证据（�告提交的证据1，被告郑州房朝房地产经纪有限公司提交的证据1、2），本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.对原告提交的证据2、3、4（方桢阳证明除外）、5和被告郑州房朝房地产经纪有限公司提交的证据3、4，被告刘欢、钱金梅未对其真实性发表实质性质证意见，本院对上述证据的真实性予以采信。2.对原告提交的证据2、3，被告刘欢、钱金梅质证称未收到原告交付的定金和保障服务费，上述费用均由郑州房朝房地产经纪有限公司收取，该质证意见与上述证据显示内容一致，且有其他证据予以证明，本院对该二被告的该项质证意见予以采纳。3.对原告提交的证据4中方桢阳的证明，被告刘欢、钱金梅质证称该证据系证人证言，方桢阳未出庭作证，不符合法律程序，该质证意见符合法律规定，本院予以采纳；对该组证据中的录音，�二被告质证称不显示录音工具、双方电话号码和时间地点，形式不完整，且不能证明录音没有经过剪接拼凑，但根据本院庭审中询问钱金梅，其认可录音中与郑州房朝房地产经纪有限公司进行通话的是其本人和刘欢，且该二被告经本院提示，未申请对上述录音资料进行鉴定，故本院对原告提交的上述录音的真实性及通话双方身份予以确认，该二被告还对该录音质证称内容不完整，没有原件，根据本院庭审中现场播放该录音资料，其中原告向本院提交的第一段录音确实未对双方通话全部过程进行录制，故本院对该二被告的该项质证意见予以采纳。4.对被告郑州房朝房地产经纪有限公司提交的证据3、4，被告刘欢、钱金梅质证称该公司作为房屋买卖的专业代理机构，在该居间活动中隐瞒了该房屋依法不能买卖的事实，存在严重过错，根据被告郑州房朝房地产经纪有限公�向本院提交的该两份证据显示，该公司确未对该房屋尚未办理房屋所有权证的情况对原告进行告知，故本院对该项事实予以确认。5.被告刘欢、钱金梅在对原告及被告郑州房朝房地产经纪有限公司提交的全部证据进行质证时，均称刘欢并未委托钱金梅出售本案诉争房产，但根据本院庭审中询问钱金梅，其陈述称在签订房屋买卖合同后，已经告知刘欢出售该房产的情况，并将委托书交由刘欢签名后用手机传回。故对该二被告的该项质证意见，本院不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月22日，钱金梅（甲方）以刘欢委托代理人身份与蔡玉华（乙方）和郑州房朝房地产经纪有限公司（丙方）签订房屋买卖合同一份，约定将刘欢名下位于二七区政通路北、大学路西A1座1单元9层A1（908）房产出售给蔡玉华，成交价款为67万元；丙方佣金为3350元，由乙方在合同签订时支付，乙方同时支付定金15310元；付款方式为按揭贷款；产权过户时间为在银行允许解押10个工作日内由乙方出资解押并注销，他项权证注销后5个工作日内共同到相关部门办理银行贷款、网签、过户等相关手续；佣金承担方式为在签订本合同时，丙方有权全额收取佣金，本合同签订后，甲乙双方任何一方单方面解除合同、双方均同意解除合同以及法定、约定的终止履行，均不影响丙方佣金的收取，若乙方支付佣金及定金后，甲方违约，乙方佣金损失由甲方赔偿，单就佣金一项，甲方向乙方承担五倍赔偿责任；三方在合同第十二项其他约定事项中还约定甲、乙双方协商，甲方承诺两个月内与开发商一起把房本办出来，房本归档后，双方开始办理按揭手续，如果甲方不卖或者乙方不买，违约方赔偿对方4万元整并赔偿中介佣金，此房产2015年12月6日满五年后，再交个税，办房本的费用甲方支付。同日，郑州房朝房地产经纪有限公司（乙方）与原告（甲方）签订搜房综合保障服务协议，约定原告向该公司缴纳保障服务费1340元，保障服务内容包括凶宅保障服务、辐射房保障服务、查封房保障服务、物业保障服务、房屋漏水保障服务等。另，蔡玉华、钱金梅均分别在该公司出具的房地产经纪服务事项告知书、签约提示上签名捺印。在签订上述协议和文件后，蔡玉华按照约定向郑州房朝房地产经纪有限公司交纳购房定金15310元，佣金3350元，综合保障费1340元；钱金梅按照郑州房朝房地产经纪有限公司要求将空白授权委托书交由刘欢填写签名后房产坐落及基本情况和受托人姓名后用手机传回打印交至该公司。后，该房屋买卖合同未按照三方约定时间履行，郑州房朝房地产经纪有限公司多次致电刘欢、钱金�，该二被告在电话中表示不再出售该房产。
本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务的，应当承担赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告三方签订的房屋买卖合同，系三方真实意思表示，自各方当事人签字盖章时合同即已成立。被告刘欢、钱金梅辩称因该合同违反房地产管理法第三十八条关于未依法登记领取权属证书的房产不得转让的禁止性规定，符合合同法中违反法律法规强制性规定的合同无效情形，应属无效。本院审查认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条是关于禁止转让的房地产类型的规定，该条第六款规定未依法登记领取权属证书的房产不得转让，是对房产买卖双方在办理房产过户手续时房产状况的限制，而非对双方签订房产买卖合同的禁止，本案中，涉案房屋买卖双方在合同第十二条约定卖方承诺在两个月内办理完毕产权登记手续，“房本归上档后，双方开始办理按揭手续……”，故本案房屋买卖合同并不违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定。根据法律规定，依法成立的合同，自成立时生效，对被告刘欢、钱金梅的上述答辩意见，本院不予采纳。
本案中，钱金梅、刘欢在合同签订后，没有按照约定积极履行合同义务，在郑州房朝房地产经纪有限公司电话联系时明确表示不再出售本案涉案房产，可认定为以自己的行为表明不履行合同义务，应在其作出该项明确表示时起承担违约责任。
郑州房朝房地产经纪有限公司在进行居间活动时，未对被告刘欢名下房产在签订合同时尚未办理权属登记证书可能存在的风险向原告进行尽职提示，且买卖双方在签订合同第十二条时约定卖方“承诺两个月内与开发商一起把房本办出来”，该承诺涉及合同外第三人及政府行政行为，该公司作为专业从事房产买卖居间活动的主体，应对上述承诺的不确定性明知，但其为促成双方签订合同，未向买卖双方履行告知义务，其未告知该项与订立合同有关的重要事实的行为，存在重大瑕疵，对目前合同无法继续履行负有过错责任，应依法退还收取的佣金3350元。该公司与蔡玉华签订搜房综合保障服务协议并收取蔡玉华综合保障服务费1340元，虽然双方该协议中约定的综合保障服务项目并未包含居间方应尽到上述房产状况风险进行详尽告知的义务，但该项义务系本案居间方提供居间服务的基础义务，该公司未尽到该项义务足以导致原告无法实现选择其作为居间方接受其服务的根本目的，更遑论其向原告承诺提供的其他综合保障服务，故该公司对�收取的原告综合保障服务费亦应予以退还。
根据本院庭审查明事实，钱金梅在2015年11月22日签订房屋买卖合同时并未取得刘欢授权，但之后，刘欢向其签署授权委托书，授权其作为代理人“全权代表我办理出售该房屋的相关事宜，对委托人在办理上述事项过程中所签署的有关文件，我均予以认可，并承担相应的法律责任。”视为其对钱金梅代理行为的追认，刘欢应承担钱金梅代理行为相应的法律责任。刘欢作为本案房产出售方，在其代理人钱金梅签订房屋买卖合同后，未及时积极履行合同义务，并以行为表示不再履行合同义务，构成违约，应根据合同约定赔偿原告损失。原告向本院主张刘欢应向其赔偿的损失为双倍返还定金30620元及违约金40000元。但根据法律规定，当事人既约定违约金又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款，�告上述请求不能一并主张，根据本案情况，刘欢对本案涉案房屋买卖合同不能继续履行应承担主要过错，故本院决定其应向原告支付违约金40000元；另刘欢还应退还原告已经支付的定金15310元，因该定金系由郑州房朝房地产经纪有限公司代收，且现仍由该公司存放，为便于执行，该定金由郑州房朝房地产经纪有限公司直接向原告返还。
钱金梅作为刘欢的代理人，其代理行为后果应由委托人承担，原告要求钱金梅对刘欢应赔偿款项承担连带责任没有法律依据，本院不予支持；原告交纳的居间服务佣金和综合服务保障费均系向被告郑州房朝房地产经纪有限公司交纳，如上所述，应由该公司予以退还，原告要求刘欢偿还上述费用并要求钱金梅对此承担连带责任没有法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、第六十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十六条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、被告刘欢于本判决生效之日起十日内支付原告蔡玉华违约金40000元；
二、被告郑州房朝房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告蔡玉华居间服务佣金3350元、综合保障服务费1340元及代收的购房定金15310元，共计20000元；
三、驳回原告蔡玉华的其他诉讼请求。
案件受理费1682元，由被告刘欢负担894元，被告郑州房朝房地产经纪有限公司负担447元，余款341元由原告蔡玉华负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。
审 判 长 韦亚磊
人民陪审员 陈予兰
人民陪审员 刘淑霞
二〇一六年十一月八日
书 记 员 陶婷婷