贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0502民初4342号原告：中国建设银股份有限公司毕节市分行，住所地：贵州省毕节市七星关区桂花路38号。统一社会信用代码：915205002154706165。负责人：吴生祥，该行行长。委托代理人：陈雄、唐婷婷，贵州本芳律师事务所律师。被告：聂东华，男，1979年8月13日出生，汉族，住贵州省毕节市。被告：戚凤，女，1982年7月8日出生，汉族，住贵州省毕节市。被告：毕节市星城房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园大道环东路口。统一社会信用代码：91520500755397034F。原告中国建设银股份有限公司毕节市分行(以下简称建行毕节分行)诉被告聂东华、戚凤、毕节市星城房地产开发有限公司（以下简称毕节星城房开公司）金融借款纠纷一案，本院于2017年7月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告建行毕节分行委托代理人唐婷婷到庭参加了诉讼。被告聂东华、戚凤、星城房开公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告戚凤、聂东华立即偿还原告贷款本金566966.05元及利息（含罚息）7738.46元。该利息（含罚息）暂计至2017年5月9日，具体以双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》约定的方式计算利息、罚息，计算至实际归还完毕之日止；2、判决被告毕节星城房开公司对以上债务承担连带偿还责任；3、判决原告对被告戚凤、聂东华提供抵押的位于毕节市××大道星城商住楼××期(锦星苑)1幢1单元16层2号房屋享有抵押优先权，并在被告戚凤、聂东华未履行上述第一项款项时对该抵押房屋拍卖、变卖、折价所得价款享有优先受偿权；4、本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：2013年10月11日，原告作为乙方与被告毕节星城房开公司签订《个人房屋销售贷款合作协议书》（下称《合作协议》)，约定：甲方同意乙方在原告承诺贷款额度内，对每一购房人向乙方借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证。保证金额为借款人贷款本金、利息等乙方为实现债权而发生的费用；并随着借款人逐期还款而相应递减。保证期限为：从乙方与借款人签订借款合同生效之日起，至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交原告核对无误、收执之日止……2014年9月1日，原告与被告戚凤、聂东华因购买位于毕节市××大道星城商住楼××期(锦星苑)1幢1单元16层2号房，向原告提出办理按揭贷款申请。原告经过审核，于2014年9月8日与被告聂东华、戚凤签订《个人住房（商业用房）借款合同》(以下筒称《借款合同》）。其中，原告为贷款人，被告戚凤、聂东华作为借款人。合同约定：原告向被告戚凤、聂东华提供贷款用于购房，借款本金为610000.00元；借款期限240个月，即自2014年9月4日至2034年9月4日；担保方式为房屋抵押加阶段性保证，被告星城房开公司作为保证人提供阶段性连带保证担保；还款方式为按月还本付息法（等额本息还款），在合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息人民币4684.57元，贷款的支付方式为贷款人将款项一次性划入被告星城房开公司的账户；贷款利率以浮动利率计算，即在基准利率水平上上浮5%。借款项逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，借款人不按照合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项时即视为借款人违约，借款人出现违约情形时，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系……合同签订后，原告于2014年9月16日依约向被告戚凤、聂东华指定的账户发放了61万元贷款。被告聂风、聂东华也依照合同约定，每月向原告支付本息，并于2014年9月12日办理了以原告为预告登记权利人的预购商品房抵押权预告登记。但自2017年4月16日起，被告戚凤、聂东华就拒绝偿还原告贷款。截止2017年5月9日，被告戚凤、聂东华尚欠原告的贷款本金金额为566966.05元，拖欠的借款利息为7738.46元（含罚息）。原告认为，原告与被告戚凤、聂东华签订的《借款合同》以及原告与被告毕节星城房开公司签订的《合作协议》均系双方当事人的真实意思表示，且内容没有违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法、有效，对双方当事人均具有约束力。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，原告依约履行了出借款义务，被告戚凤、聂东华应当按照合同的约定履行自己的合同义务，被告戚凤、聂东华却在履行还款义务一段时间后拒绝履行还款义务，已构成违约，故结合原被告所签《借款合同》第十六条第一项、第十七条第二项之约定，原告有权宣布被告戚凤、聂东华项下所有贷款到期，要求被告戚凤、聂东华一次性偿还借款本金及利息、罚息。被告毕节星城房开公司为为被告戚凤、聂东华的上述债务提供连带保证担保，且现该笔贷款仍在被告公司担保期限内。因此，被告毕节星城房开公司应当对被告戚凤、聂东华的上述借款承担连带清偿责任。同时，为保证上述贷款的归还，被告戚凤、聂东华已经办理了预购商品房抵押权预告登记，依法设立了担保物权。因此，应当认定原告对被告提供的抵押财产享有抵押优先受偿权。综上，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，望法院判如所诉，依法支持原告诉讼请求为谢。为支持其诉讼主张，原告提供了以下证据：1、身份证、结婚证复印件。证明被告聂东华、戚凤的身份情况；2、按揭贷款合同申请、个人住房（商业用房）借款合同、个人房屋销售贷款合作协议书。证明被告聂东华、戚凤与原告签订《借款合同》，约定了双方当事人的权利义务，被告毕节星城房开公司对涉案贷款提供连带保证责任，应当承担连带偿还责任；3、商品房预告抵押登记证。证明被告戚凤、聂东华办理了预告抵押登记证，原告对涉案抵押物享有优先受偿权。4、个人贷款支付凭证、贷款账户基本信息。证明被告戚凤、聂东华曾归还原告借款本金的情况及现在还差欠原告借款本金、利息和罚息的情况。被告戚凤、聂东华、毕节星城房开公司未到庭参加诉讼，且未向本院提交书面答辩意见及证据。经审查，原告提供的第一组、第二组、第四组证据内容真实，能够证明本案相关案件事实，在无其他证据证明其形式、来源违法的情况下，应作为认定本案事实的依据，本院予以采信。原告提供的第三组证据内容真实，但抵押房产仅办理了预告登记手续，至今未办理正式抵押登记，原告亦未取得房屋他项权证，故对原告主张享有优先受偿权的证明目的，本院不予认可。本院经审理认定事实如下：2013年10月11日，原告为乙方与被告毕节星城房开公司为甲方签订《个人房屋销售贷款合作协议书》，约定：乙方对符合贷款条件的购房人购买甲方开发建设并依法销售的座落于毕节市百里杜鹃大道的名为星城商住楼二期ABC栋的商品房发放个人住房贷款；乙方承诺对购买本协议所确认的商品房的全部购房人提供最高额度为二亿元的住房抵押贷款；甲方同意在乙方承诺贷款额度内，对每一购房人向乙方借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证。保证金额为借款人贷款本金、利息等乙方为实现债权而发生的有关费用；并随着借款人逐期还款而相应递减。保证期限为：从乙方与借款人签订借款合同生效之日起，至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交原告核对无误、收执之日止；甲方同意在其保证期间，如借款人未能依照合同约定按时偿还贷款本息或相关费用，不管乙方是否已行使其他担保物权，乙方均有权直接要求甲方对借款人的全部债务承担保证责任。2014年9月8日，原告为贷款人与被告聂东华、戚凤为借款人签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：原告向被告戚凤、聂东华提供贷款用于购买毕节市新城区百里杜鹃大道星城商住楼1幢1单元16层2号，借款本金为610000.00元；借款期限240个月，即自2014年9月4日至2034年9月4日；担保方式为抵押加阶段性保证；还款方式为按月还本付息法：采用等额本息还款方法，在合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息人民币4684.57元，贷款的支付方式为贷款人将款项一次性划入被告毕节星城房开公司的账户；贷款利率以浮动利率计算，即在基准利率水平上上浮5%；借款项逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；借款人发生下列任一情况，均构成违约：借款人不按照合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项；借款人出现违约情形时，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。2014年9月12日，被告戚凤、聂东华为涉案房屋办理了预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为原告建行毕节分行。2014年9月16日，原告依约向被告戚凤、聂东华指定的账户发放了贷款人民币610,000.00元。之后，被告戚凤、聂东华并未完全依约履行还款义务，截止2017年5月9日，戚凤、聂东华尚欠原告借款本金人民币566,966.05元及利息（含罚息）人民币7,738.46元。本院认为，原告建行毕节分行与被告戚凤、聂东华签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，订立合同的当事人应按合同约定履行义务。依据《借款合同》的约定，原告于2014年9月16日向被告戚凤、聂东华指定的账户发放了贷款人民币610,000.00元，但被告戚凤、聂东华未按合同约定全面履行还款义务，截止2017年5月9日，尚欠原告借款本金人民币566,966.05元及利息（含罚息）人民币7,738.46元未偿还。根据合同约定，被告戚凤、聂东华未按照合同约定按时足额偿还借款本息，原告有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。故对原告主张被告戚凤、聂东华偿还原告贷款本金566966.05元及利息（含罚息）7738.46元的诉讼请求，本院予以支持。对于2017年5月10日起的利息（含罚息），由被告戚凤、聂东华按照《个人住房（商业用房）借款合同》的约定计算向原告支付至上述本金归还完毕之日止。本案中，涉案房屋虽办理了预购商品房抵押备案登记，但该抵押登记是在房屋不具备法定物权形式、不能依法进行抵押登记的情况下，为了保证将来财产权变动能够顺利进行的临时性登记行为，只有当条件成就，办妥了抵押登记，才产生优先受偿的抵押效力。而涉案的抵押房产至今未办理正式抵押登记，原告亦未取得房屋他项权证，故对原告主张对抵押房享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。原告与被告毕节星城房开公司签订的《个人房屋销售贷款合作协议书》合法有效，约定被告毕节星城房开公司在原告承诺贷款额度内，对每一购房人向原告借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证，该担保处于协议书约定的担保期限内，故对原告要求被告毕节星城房开公司承担偿还责任的诉请，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零一条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告戚凤、聂东华于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告中国建设银股份有限公司毕节市分行借款本金人民币566,966.05元及截止到2017年5月9日的利息（罚息）人民币7,738.46元，2017年5月10日之后的利息（罚息）按照《个人住房（商业用房）借款合同》的约定计算至实际履行完毕之日止；二、被告毕节市星城房地产开发有限公司对上述款项承担连带偿还责任；三、驳回原告中国建设银股份有限公司毕节市分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4,774.00元，由被告戚凤、聂东华、毕节市星城房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。审判员  孔羽佳二〇一七年十月十三日书记员  申开旭