广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗天法金民初字第2701号
原告：中国工商银行股份有限公司广州高新技术开发区支行，住所地广州市天河区。
负责人：邓鸿岗。
委托代理人：何怡，系该司职员。
被告：徐克秋，住江西省。
被告：恒大地产集团有限公司，住所地：广州市天河区。
法定代表人：赵长龙。
委托代理人：孙青、郑春艳，均系该司职员。
原告中国工商银行股份有限公司广州高新技术开发区支行诉被告徐克秋、恒大地产集团有限公司借款合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭并公开开庭进行了审理。原告的委托代理人何怡、被告恒大地产集团有限公司的委托代理人孙青到庭参加了诉讼，被告徐克秋经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国工商银行股份有限公司广州高新技术开发区支行诉称：徐克秋向原告申请办理个人一手住房购置贷款，并于2011年4月18日与原告、恒大地产集团有限公司签订《个人购房借款/担保合同》（合同编号A：08109900491）。合同约定：原告以徐克秋向恒大地产集团有限公司所购增城市中新镇恒大山水城骏峰三街3号1803房的物业作抵押，该抵押物为被告徐克秋所有。依据该《借款合同》以及原告与恒大地产集团有限公司于2010年8月30日签订的“恒大山水城三期”楼盘《按揭贷款业务合作协议》、《个人住房贷款差别化服务合作协议》，该笔债务恒大地产集团有限公司提供连带责任保证。恒大地产集团有限公司的担保期限为从原告将购房人所借款项划入其银行帐户之日起至按揭房产正式抵押登记手续办妥且原告收到记载有正式抵押登记起两年。恒大地产集团有限公司的担保责任范围为《个人购房借款/担保合同》违约金、补偿金及贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。
合同生效后，原告于2011年4月18日向徐克秋发放贷款，但徐克秋从2013年11月起，未按借款合同的约定履行还款义务，已构成对借款合同违约。根据合同约定，已符合提前收回全部贷款本息的条件。现原告起诉要求判令：
一、解除原告与两被告所签订的《个人购房借款/担保合同》（合同编号A：08109900491）；
二、两被告偿还所欠原告贷款本金397217.54元及利息、罚息、复利（截止至2016年6月29日，利息43711.74元、罚息2351.93元、复利为4031.71元，自2016年6月30日起至实际清偿之日止，利息以欠款本金397217.54元为基数，复利以利息43711.74元为基数，均按中国人民银行同期贷款基准利率上浮50%计付）；
三、原告对抵押物增城市中新镇恒大山水城骏峰三街3号1803的物业享有优先受偿权；
四、被告恒大地产集团有限公司对上述债务负连带责任；
五、两被告承担本案的诉讼费及相关费用。
被告徐克秋未答辩、未提供证据。
被告恒大地产集团有限公司答辩称：一、借款合同、担保合同是原告单方制作的格式合同，被告恒大地产集团有限公司为被告徐克秋承担保证责任，是为了保证原告的债权及办理房屋权属证书的需要；二、涉案房产已经办理预告登记，一定程度上从物的抵押保证原告债权的实现；三、根据物权法、担保法等相关法律法规的规定既有物的抵押又有人的担保，应该优先处置抵押物，不足部分才由被告恒大地产集团有限公司承担保证责任。综上，被告恒大地产集团有限公司对被告徐克秋承担的债务承担的是补充清偿责任，并非连带清偿责任。
经审理查明：2010年8月30日，原告（甲方）与被告恒大地产集团有限公司（乙方）签订《按揭贷款业务合作协议》约定如下主要内容：乙方同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的保证担保，并按以下方式确定：乙方承担阶段性连带责任保证，对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利等承担连带保证责任，但满足本合同约定的按揭房产的正式抵押登记手续已办理完毕，且原告收到记载有正式抵押登记信息的《房屋他项权证》后，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。
2011年4月18日，原告中国工商银行股份有限公司广州高新技术开发区支行（贷款人）与被告徐克秋（借款人、抵押人）、恒大地产集团有限公司（保证人）签订编号A：08109900491的《个人购房借款/担保合同》一份，约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放贷款人民币450000元；本笔贷款的担保方式为抵押；本合同项下贷款期限为28年，实际放款日与到期日以借款凭证为准；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档贷款利率为基准利率，据此确定的利率以借款凭证记载为准；贷款发放后遇基准利率调整的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率的利率浮动比例确定并执行新的利率；借款人按照按月等额本金还款法偿还贷款本息；借款人未按合同约定日期（包括被宣布到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；罚息利率按约定的利率基础上加收50%确定；借款人的其他任何债务在到期（包括被宣布提前到期）后未予清偿，或者借款人不履行其应当承担的担保责任或其他义务，原告有权采取以下措施：1、宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，2、解除本合同；3、要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失；抵押担保范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用等；在本合同项下的债务履行期满（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿的，原告可请求人民法院拍卖、变卖抵押物，合同后附抵押物清单，抵押物位于增城市恒大山水城三期（自编号222至225#）自编号224栋18层1803房的房产；保证人自愿向贷款人提供连带责任保证；保证人承担阶段性连带责任保证，对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利等承担连带保证责任，但满足本合同约定的按揭房产的正式抵押登记手续已办理完毕，且原告收到记载有正式抵押登记信息的《房屋他项权证》后，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，贷款人根据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款到期之日起两年。
2011年4月18日，原告依约发放贷款450000元，并出具借款《借款凭证》一份，载明：借款金额为450000元，借款期限为336个月。
2011年5月27日，原告就被告徐克秋所有的位于增城市恒大山水城三期（自编号222至225#）自编号224栋18层1803房的房产于增城市国土资源和房屋管理局办理了抵押权预告登记。
根据原告所提交的《个人贷款借据余额信息》，截止到2016年6月29日被告徐克秋尚欠原告借款本金397217.54元、利息43711.74元、罚息2351.93元、复利4031.71元。
本院认为：原告与被告徐克秋、恒大地产集团有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》、《按揭贷款业务合作协议》是各方当事人的真实意思表示，合法有效，对各方当事人均具有约束力，应当依约履行。
原告发放贷款后，被告徐克秋未依约履行还款义务，其行为已经构成违约，依法应承担违约责任，截止到2016年6月29日被告徐克秋尚欠原告借款本金397217.54元、利息43711.74元、罚息2351.93、复利4031.71元。现原告要求解除合同并要求被告徐克秋偿还上述债务及按合同约定计付自2016年6月30日起算的罚息、复利有理，本院依法予以支持。
关于原告要求被告恒大地产集团有限公司承担连带清偿责任的问题。被告恒大地产集团有限公司在《按揭贷款业务合作协议》约定为借款人承担阶段性连带责任保证，直至办理的正式抵押登记手续为止。本案只办理了预告抵押登记，未办理正式的抵押权登记手续，据此被告恒大地产集团有限公司仍应对借款人的债务承担连带保证责任。故原告要求被告恒大地产集团有限公司对被告徐克秋的上述债务承担连带保证责任有理，本院依法予以支持。其承责后，有权向被告徐克秋追偿。
关于原告要求行使优先受偿权的问题。本案涉案房产仅办理了抵押权预告登记，未按法律规定办理抵押权登记，原告对该房产并不享有抵押权。故原告要求对被告徐克秋所有的位于增城市中新镇恒大山水城骏峰三街3号1803房的房产以折价、拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权于法无据，本院予以驳回。
被告徐克秋经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院视其放弃抗辩的权利并依法作缺席判决。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告中国工商银行股份有限公司广州高新技术开发区支行与被告徐克秋签订的《个人购房借款/担保合同》（编号A：08109900491）；
二、被告徐克秋于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国工商股份有限公司广州高新技术开发区支行偿还贷款本金397217.54元及利息、罚息、复利（截至2016年6月29日利息为43711.74元、罚息2351.93元、复利4031.71元；从2016年6月30日起至清偿之日止，罚息以本金397217.54元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%计付；对不能支付的利息，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%的标准计算复利，罚息不应计收复利）；
三、被告恒大地产集团有限公司对上述债务承担连带清偿责任；其承责后，有权向被告徐克秋追偿；
四、驳回原告中国工商银行股份有限公司广州高新技术开发区支行的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费7920元、保全费2730元，由原告中国工商银行股份有限公司广州高新技术开发区支行负担50元，被告徐克秋、恒大地产集团有限公司负担10600元；公告费1000元，由被告徐克秋、恒大地产集团有限公司负担（原告已向有关单位预交公告费，各被告于本判决发生法律效力之日起十日内将公告费迳付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 何晖辉
人民陪审员 吴建东
人民陪审员 游 丽
二〇一六年八月十八日
书 记 员 余铭瑶