河南省新乡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）新中民五终字第307号
上诉人（原审原告）获嘉县君悦物业管理有限公司。
住所地河南省获嘉县新焦路西段百乐园小区。
法定代表人贠红霞，经理。
委托代理人王荣林、常斌，该公司法律顾问。
被上诉人（原审被告）杨芳。
上诉人获嘉县君悦物业管理有限公司（以下简称君悦公司）因与被上诉人杨芳物业服务合同纠纷一案，不服河南省获嘉县人民法院（2012）获民初字第1496号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：获嘉县百乐园小区是获嘉县金鑫房地产开发公司开发的房地产项目。项目完成后，获嘉县金鑫房地产开发公司与君悦公司签订物业管理委托合同，由君悦公司对百乐园小区提供物业管理服务。自2009年2月份起至今君悦公司对百乐园小区进行日常物业管理服务。杨芳系百乐园小区9号楼2单元5楼西户的业主，住房面积92.41平方米，阁楼面积28.66平方米，地下室面积7.1平方米。君悦公司与杨芳之间未签订物业服务合同。2011年，君悦公司按每平方米0.2元收取杨芳物业管理服务费，杨芳对收费标准无异议。2012年度获嘉县发展和改革委员会核准君悦公司住宅可以按每平方米最高0.3元的标准收取物业管理服务费。君悦公司按每平方米0.3元的标准收取2012年度的物业管理服务费，杨芳对此收费标准有异议，未交纳2011年及2012年的物业管理服务费。君悦公司多次催要未果，遂诉至法院。
原审法院认为：杨芳接受了君悦公司的物业服务，自2011年至今未交纳物业服务费，杨芳依法应向君悦公司交纳物业服务费。君悦公司称杨芳未交纳2010年的物业服务费50元，因其未提供证据予以证明，且杨芳予以否认，故对君悦公司要求杨芳交纳2010年的物业服务费的请求不予支持。君悦公司诉称2012年起住宅每月每平方米按0.3元收取物业服务费，但杨芳不予认可，杨芳认为未与其协商，并经其同意。君悦公司也无相应的证据证明君悦公司将住宅按每月每平方米0.3元收取进行过公告，且当地政府价格行政主管部门对君悦公司核准的2012年度收费价格是最高限价每平方米0.3元，物业公司可根据物业服务实际情况与业主协议向下浮动，故君悦公司未与杨芳协商和公告变更物业收费的标准，对君悦公司要求2012年度按每月每平方米0.3元的标准收取不予支持，只能按2011年度君悦公司、杨芳双方均无异议的标准每月每平方米0.2元收取，对杨芳的此辩称予以支持。杨芳辩称其未与君悦公司签订物业服务合同，不应向君悦公司交纳物业服务费，因小区的建设单位依法与君悦公司签订前期物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。因杨芳已向君悦公司交纳2011年之前的物业服务费，并未提出异议，君悦公司向业主催要物业服务费有时用百乐园小区物业办的名义，因百乐园小区是君悦公司所服务的小区之一，和该公司催要是一样的，故杨芳的此辩称不予支持。关于杨芳辩称所住房屋的质量问题与本案不是同一法律关系，对其辩称不予采纳。杨芳辩称君悦公司在物业服务中存在服务不到位等问题，对此，合同双方可以进行沟通和协商，但杨芳不能以此为由拒交物业服务费。杨芳2011年度的物业服务费为308元：（92.41平方米＋28.66平方米＋7.1平方米）×0.2元／平方米／月×12个月=308元。2012年度的物业服务费为286元：91.41平方米×0.2元／平方米／月×12个月=222元，（7.1＋28.66）平方米×0.15元／平方米／月×12个月=64元，合计：222元＋64元=286元。君悦公司的其他诉讼请求证据不足，不予支持。依照《物业管理条例》第七条、第三十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决：一、杨芳于判决生效之日起五日内向君悦公司交纳物业管理服务费594元；二、驳回君悦公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由杨芳负担。
君悦公司上诉称：一、原审判决认定2012年度上诉人应按每月每平方米0.2元收取物业服务费错误。上诉人收取物业服务费是依据政府指导价。2012年，经获嘉县发改委核准，上诉人可以按每月每平方米0.3元的标准收取物业服务费，二审法院应予支持。另外，杨芳还拖欠上诉人2010年物业服务费50元。二、上诉人每年收取物业服务费前，都对收费标准及依据进行了公告，且进行了意见征询，得到了小区90%以上业主的认可。若按原审判决，一个小区将出现两个收费标准，对其他业主而言是不公平的。三、原审判决对上诉人的收费许可证备注一栏内容的解释有误。每月每平方米0.3元物业服务费，如向下浮动也应以0.3元为基准。但依据上诉人目前的情况，应依据获嘉县发改委核准的标准进行收费，无须浮动。综上，请求二审法院撤销原判，判令杨芳向上诉人缴纳物业服务费754元，并承担全部诉讼费用。
杨芳辩称：一、君悦公司的物业服务质量差。1、2012年度，君悦公司工作人员更换频繁，门卫形同虚设，业主的财物屡屡丢失，楼道卫生半月甚至一个多月才打扫一次。2、2012年春季后，小区绿化带花草大面积枯死，杂草丛生，无人维护。3、楼道电灯出现问题，均是业主自行解决，君悦公司从不过问。二、君悦公司日常管理混乱。物业经理无从业资格证，收费单据不盖章。小区花草树木维护不经常，很少的观赏树木也被人砍掉。三、物业管理人员态度恶劣。物业费收不上来的原因在于君悦公司物业服务不到位，但君悦公司不从自身找原因，改进服务质量，而是采取恐吓、以停电相要挟等方式，强迫业主缴纳物业服务费。君悦公司所提供物业服务质量不如从前，而要求业主交纳高于原标准的物业服务费，不合理也不合法。综上，答辩人请求二审法院判令物业服务费按原标准收取，全部诉讼费用由君悦公司负担。
本院二审查明：一、原审法院庭审时，君悦公司称2012年以后房屋建筑面积的物业服务费是0.3元／平方米／月，地下室和阁楼的物业服务费是0.15元／平方米／月；2012年以前的物业服务费全部是0.2元／平方米／月；杨芳在2011年以前还欠交物业服务费50元。杨芳称房屋建筑面积的物业服务费应按0.2元／平方米／月收取，地下室、阁楼不应收取物业服务费；2011年以前未欠交物业服务费。二、2009年7月29日，杨芳与君悦公司签订前期物业管理服务协议。三、获嘉县发展和改革委员会于2012年7月10日向君悦公司颁发证号为获发改证（经临）1119号收费许可证，该许可证载明：收费项目为物业服务费，收费标准0.30元／月。并备注：以上收费标准为最高限价，物业公司可根据物业服务实际情况与业主的协议向下浮动，并定期向业主公布物业服务的收支情况，接受业主、使用人的监督。
本院二审查明的其他事实与原审认定的事实一致。
本院认为：《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”根据上述规定，物业服务合同分为前期物业服务合同和普通物业服务合同两种，前期物业服务合同的主体是建设单位和物业服务企业，普通物业服务合同的主体是全体业主或者业主委员会和物业服务企业。本案中，杨芳在二审诉讼中提交的前期物业服务合同的签订主体是物业服务企业和杨芳个人，签订合同的主体不适格，该合同应为无效合同，本案纠纷仍应适用君悦公司与建设单位获嘉县金鑫房地产开发公司签订的前期物业服务合同规范双方当事人的权利义务。现君悦公司上诉要求杨芳按照获嘉县发展和改革委员会核定的每月每平方米0.3元的标准缴纳2012年度的物业服务费，其主要理由为：该收费标准系政府有关部门核定、案涉小区90%以上的业主认可该标准并已缴纳。杨芳认为君悦公司未就提高收费标准问题与其进行协商，不同意提高收费标准。对此，本院认为，首先，根据《物业管理条例》第四十一条和第四十三条的规定，物业服务费由业主和物业服务企业按照政府有关部门制定的物业服务收费办法在物业服务合同中约定，政府有关部门对物业服务收费具有监督权，获嘉县发展和改革委员会核定的收费标准系政府指导价，且该收费标准系政府有关部门为君悦公司核定的最高限价标准，不是要求双方当事人必须按此执行的收费标准，君悦公司要求杨芳按照政府有关部门核定的最高限价标准缴纳物业服务费没有法律依据；其次，根据前述分析，双方当事人的权利义务应依据君悦公司与建设单位获嘉县金鑫房地产开发公司签订的前期物业服务合同来规范，该前期物业服务合同未对物业服务费的标准按照政府有关部门核定的最高限价执行作出规定，君悦公司要求杨芳按照政府有关部门核定的最高限价标准缴纳物业服务费没有合同依据；第三，即便如君悦公司所述案涉小区90%的业主已按政府有关部门核定的最高限价标准缴纳了物业服务费，但此并不当然得出杨芳也应按此标准缴纳服务费的结论，因为该部分业主的意思表示不是业主大会的决定，不能产生对全体业主均具有拘束力的效力，只能代表其个人意志。在君悦公司与建设单位签订前期物业服务合同、杨芳购买案涉物业后，君悦公司为杨芳提供了物业服务，双方形成物业服务合同关系，虽然君悦公司与建设单位签订的前期物业服务合同对物业服务费的标准未作规定，但在合同的实际履行过程中，双方当事人对2012年度前的物业服务费的缴纳标准并无争议，在双方未对物业服务费标准达成新的协议前，仍应按原标准执行，原审法院按照原标准判决杨芳向君悦公司支付2012年度住宅面积部分及之前拖欠的物业服务费并无不当。原审法院按照君悦公司自己的主张将2012年度阁楼、地下室面积部分的物业服务费的收费标准调整为0.15元／平方米／月，并判令杨芳按此标准向君悦公司支付该部分物业服务费。对此，君悦公司未提出上诉，应视为其对自身权利的合理处分，本院不予干涉。君悦公司在原审诉讼中要求杨芳支付2010年10-12月份的物业服务费50元，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”的规定，应由杨芳举证证明其已经将2010年10-12月份的物业服务费缴纳，原审法院将该举证责任分配给君悦公司，以君悦公司举证不能为由判决驳回君悦公司该部分诉讼请求欠妥。二审诉讼中，杨芳未举证证明其已将2010年10-12月份的物业服务费支付给君悦公司，本院对君悦公司的该部分诉讼请求予以支持。综上，原审判决对本案的部分事实认定有误，判决结果欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、维持河南省获嘉县人民法院（2012）获民初字第1496号民事判决及诉讼费用负担部分；
二、杨芳于本判决生效后十日内向君悦公司支付2010年10-12月份物业服务费50元。
二审案件受理费50元，由获嘉县君悦物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 霞
审 判 员 郭中伟
审 判 员 陈兴祥
二〇一四年一月十六日
代书记员 刘 冬