成都市双流区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0116民初8144号
原告（反诉被告）：安源，女，1973年4月10日出生，汉族，住四川省成都市双流区。
原告（反诉被告）：黄红霞，女，1975年11月13日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。
二原告（反诉被告）委托代理人：文利平、邓俊，四川广都律师事务所律师。
被告(反诉原告)：四川联兴房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市天府新区。
法定代表人：孟松合，总经理。
委托代理人：文斌、尹超，四川拓泰律师事务所律师。
原告安源、黄红霞诉被告四川联兴房地产开发有限公司（以下简称“联兴公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2016年10月26日立案后，联兴公司在答辩期间向本院提起反诉，并申请追加蒋庆为第三人参加诉讼。经审查，联兴公司的该项申请不符合法律规定，本院不予准许。本院将本、反诉合并，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。安源、黄红霞的委托代理人文利平，联兴公司的委托代理人尹超、文斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告安源、黄红霞向本院提出诉讼请求：1.判令联兴公司继续向安源、黄红霞履行房屋买卖合同义务；2.判令联兴公司将其开发的成都市天府新区海伦印象项目一楼商铺1152.6平方米以8000元/平方米出售给安源、黄红霞，并与安源、黄红霞签订相应后续合同；3.判令联兴公司协助安源、黄红霞将该房屋买卖合同到政府房管部门备案。事实和理由：2012年11月19日，联兴公司向安源、黄红霞出具了收款委托书，载明由二人购买该司开发的位于双流华阳街道骑龙社区（暂定名为“天府南郡”）底层商铺1152.6平方米，该司委托公司法定代表人蒋庆代为收取二人支付的购房定金约2700000元，收款方式为转账支付。
2012年12月6日，安源、黄红霞与联兴公司签订了买卖上述商业用房的《预约合同》，约定买卖房屋位置为该司开发的上述楼盘一楼全部商铺，面积1152.6平方米，单价为8000元/平方米，此价格为不变价格，不受任何市场因素影响；付款时间分两次，第一次为2766240元，第二次为预售许可证办理后双方签订该商品房买卖合同时候补齐。该合同签订前，安源、黄红霞已按收款委托书的指定，将第一笔款2766240元转账至被告的法定代表人蒋庆的银行账户。合同还约定，联兴公司取得预售许可证后30个工作日内与安源、黄红霞签订正式商品房买卖合同。此后，联兴公司继续开发建设该项目楼盘。最近，安源、黄红霞了解到该司开发建设的上述楼盘于2016年8月23日取得成房预售天府新区字第24584号商品房预售许可证（现项目名称为“海伦印象”、项目地址由成都市天府新区华阳街道办事处骑龙社区变更为华阳将军碑10组1号），遂与其协商签订正式的商品房买卖合同事宜，但未果。安源、黄红霞于2016年9月23日以邮寄送达的方式向其邮寄签订商品房买卖合同的告知函，要求该司在约定期限内与安源、黄红霞签订由安源、黄红霞购买该司开发建设的现项目名称为海伦印象的一楼商铺、面积1152.6平方米、单价8000元/平方米的商品房买卖合同，但该司对上述要求继续置之不理。故提起诉讼。
被告联兴公司辩称，首先，联兴公司的股权已转让给广东海伦堡地产集团有限公司，广东海伦堡地产集团有限公司自行出资对原联兴公司地块项目进行开发，案涉的《预约合同》无论有效或无效，已无法实际履行。其次，此次交易中存在众多不符合交易习惯的情形。本案的真实情况为黄红霞与蒋庆存在债权债务关系，为实现对蒋庆的债权，黄红霞与蒋庆对联兴公司的股东进行隐瞒，利用联兴公司的合作关系制作了《预约合同》，并根据黄红霞向蒋庆转款的时间补充完善联兴公司的委托收款手续。因此，联兴公司从始至终都没有与黄红霞签订合同的意思表示。最后，本案中并不存在信赖利益的保护。蒋庆和黄红霞先后担任联兴公司的法定代表人，二人利用先后持有联兴公司公章的便利签订《预约合同》。交易过程中，表面为黄红霞向蒋庆付款2000000余元，实则为二人意图以低廉的价格取得联兴公司开发的项目商铺。如果二人的合同成立，将会严重损害联兴公司的合法权益。故预约合同违反法律规定，应属无效合同。因此，请求驳回安源、黄红霞的全部本诉诉讼请求。
反诉原告联兴公司向本院提出反诉诉讼请求：确认联兴公司与安源、黄红霞签订的《预约合同》无效。事实和理由：安源、黄红霞与蒋庆之间存在债权债务关系。为将该债务转移由联兴公司承担，安源、黄红霞与蒋庆合谋制作收款委托书。之后，黄红霞和蒋庆利用二人曾先后担任联兴公司的法定代表人，先后持有联兴公司印章的便利，对联兴公司的股东进行隐瞒，合谋制作《预约合同》，将上述债权债务转化为购房款，欲以8000元/平方米的超低价格购买联兴公司开发的所有商铺，进一步损害联兴公司的利益。故提起反诉。
反诉被告安源、黄红霞反诉辩称，《预约合同》并非蒋庆个人与安源、黄红霞签订，而是联兴公司与安源、黄红霞签订，合同内容不违反法律规定或存在合同无效的情形，是双方真实意思表示，合法有效。故请求驳回联兴公司的反诉诉讼请求。
当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：
2012年11月1日，蒋庆与成都嘉合房产顾问有限公司（以下简称“嘉合公司”）签订《不可撤销居间协议书》，黄红霞以法定代表人身份在该协议上签名。该协议约定，嘉合公司介绍蒋庆就联兴公司位于华府大道的土地与业主签订联合开发合同；在该地块业主与蒋庆签订正式的合同后，蒋庆向业主方支付第二笔款项时向嘉合公司支付居间服务费5000000元，该款在签订正式合同后3日内一次性付清。
2012年11月15日，邓治斌、罗红勤作为转让方，与受让方蒋庆签订《股权转让协议》。协议约定，转让方将联兴公司股权转让给受让方，该司位于华府大道32.56亩的土地使用权为此次股权转让价格构成的主要依据，标的股份作价26210200元。该协议签订后，蒋庆于2012年11月14日取得天府南郡方案设计图一套，于2012年11月16日成为联兴公司的法定代表人并取得联兴公司的公章一枚，后于2012年11月20日取得联兴公司的营业执照正副本。
2012年11月19日，联兴公司出具收款委托书，其上载明由其法定代表人蒋庆代为收取安源、黄红霞预约购买由联兴公司开发的位于双流华阳街道骑龙社区天府南郡（暂定名）的商铺1152.6平方米的定金约2700000元（以实际计算和支付的现金为准），收款方式为转账支付。同时，该委托书还载明，蒋庆收到该款即为联兴公司实际收到，由联兴公司与黄红霞、安源签订预购房屋的协议。2012年的11月19日、11月30日、12月3日、12月4日，黄红霞分别向蒋庆付款600000元、100000元、90000元、1000000元，共计1790000元。
2012年12月6日，联兴公司与黄红霞、安源签订《预约合同》。合同约定，1、联兴公司于2012年在华阳骑龙社区开发楼盘天府南郡（暂定名），该楼盘现处于建设初期，预售许可证还未办理，联兴公司因资金短缺决定在取得该楼盘预售许可证后将该盘一楼商铺1152.6平方米全部出售给黄红霞和安源。双方应按本预约合同内容签订正式的商品房买卖合同。2、联兴公司和黄红霞以及安源约定商铺的交易价格为每平方米8000元，该价格系双方真实意思表示且为不变价格，不受市场价格的变化影响。3、黄红霞和安源分两次支付房款：第一次定金2766240元，联兴公司已收到；第二次付款时间为联兴公司取得预售许可证办理后双方签订商品房买卖合同时。4、联兴公司在取得预售许可证后，向黄红霞和安源承诺不会将此商铺另行出售给本合同之外的第三方，在取得预售许可证后30个工作日内，黄红霞和安源应代其相关资料办理相关手续。5、联兴公司应无条件协助黄红霞和安源办理上述事宜，所产生的税费由黄红霞和安源承担。6、若联兴公司在取得预售许可证后，未按合同约定的期限与黄红霞、安源签订正式商品房买卖合同，且在该期限内未协助二人办理相关手续，视为联兴公司违约，由该司按每日50000元的标准向二人支付违约金。在联兴公司取得预售许可证后，若因黄红霞和安源原因导致联兴公司未按合同约定期限办理相关手续，视为黄红霞和安源违约，由二人按每日50000元的标准向联兴公司支付违约金。若联兴公司反悔不讲上述商铺出售给黄红霞和安源，或因黄红霞和安元反悔不购买上述商铺，均视为违约。上述违约情形，由违约方按相当于届时市场房价的30%向守约方赔偿违约金，本合同继续履行。
《预约合同》签订后，黄红霞于2012年12月8日向蒋庆付款976240元。
2013年1月11日，邓治斌、罗红勤作为转让方，与受让方黄红霞签订《股权转让协议》。该协议约定，转让方将联兴公司股权转让给受让方，该司位于华府大道32.56亩的土地使用权为此次股权转让价格构成的主要依据，标的股份作价26210200元。同日，黄红霞取得联系公司营业执照正副本，并由蒋庆出具自愿终止于2012年11月15日签订的股权转让协议、其前期所签合同由现任法定代表人继续履行的承诺书。自2013年1月11日起，黄红霞即为联兴公司的法定代表人，直至2013年4月15日止。
后，联兴公司在华阳骑龙社区开发了海伦印象项目，并于2016年8月取得该项目的商品房预售许可证。2016年9月23日，黄红霞和安源以EMS的方式向联兴公司邮寄送达《签订商品房买卖合同的告知函》，要求该司以每平方米8000元的价格将海伦印象楼盘一楼商铺1152.6平方米出售给黄红霞和安源，同时还要求该司以书面方式通知签订商品房买卖合同所需资料和签订合同的时间以及地点，并由四川省成都市国力公证处对其邮寄送达行为进行公证。
经审查，联兴公司主张的民事行为的效力与本院认定不一致，释明后，联兴公司不变更诉讼请求。
本院认为，本案的争议焦点在于：1、联兴公司与黄红霞、安源签订的《预约合同》是否有效；2、《预约合同》的性质为本约合同还是预约合同；3、《预约合同》能否继续履行。对此，本院认定如下：
关于合同效力问题。（一）联兴公司以蒋庆、黄红霞曾先后担任过该司法定代表人，蒋庆为转移自身对黄红霞应承担的债务，从而与黄红霞利用职务之便，恶意串通签订了《预约合同》为由主张该合同无效，并提交了工商信息、股权转让协议、收条等证据拟证明。对上述证据，本院审查后认为，虽然黄红霞曾以嘉合公司法定代表人身份与蒋庆签订《不可撤销居间协议书》，但该协议书的内容为由嘉合公司作为中介方为蒋庆和联兴公司就联兴公司位于华府大道旁一宗开发用地提供中介服务，以促成双方签订联合开发事宜。该合同签订后，蒋庆并未与联兴公司签订联合开发事宜，而是与该司股东签订存在股权转让合同并成为该司法定代表人。因联合开发合同关系与股权转让合同关系非同一法律关系，联兴公司既没有就蒋庆与自身在嘉合公司的居间服务下签订联合开发合同进行举证，也没有就《不可撤销居间协议书》约定的由蒋庆向嘉合公司支付的居间费5000000元应由黄红霞个人享有进行举证，应承担举证不能的法律后果。故本院对联兴公司以《不可撤销居间协议书》为由主张蒋庆和黄红霞之间存在债权、债务关系的意见不予采纳。
蒋庆与黄红霞、安源签订《预约合同》的时间为2012年12月6日，该时间发生于蒋庆担任联兴公司法定代表人期间，无论蒋庆是否向原股东支付股权转让的对价，其对外以联兴公司名义实施的民事法律行为均构成职务行为。《预约合同》签订时，安源、黄红霞非联兴公司法定代表人或股东，联兴公司也向蒋庆出具收款委托书委托其收取黄红霞、安源的预购商铺定金，该委托书的真实性并未被否定，且黄红霞向蒋庆支付的预购商铺定金2766240元均发生在联兴公司出具收款委托书之后。该事实与蒋庆、黄红霞曾先后成为联兴公司股东暨法定代表人无必然联系。联兴公司所举证据不能证明黄红霞支付的2766240元的性质为借款或与《预约合同》无关的其他款项，也不能证明蒋庆与黄红霞、安源恶意串通后签订《预约合同》。该合同上加盖了联兴公司的公章，应认定为该合同已经联兴公司确认，是联兴公司和黄红霞、安源的真实意思表示，内容合法。
（二）《城市房地产开发经营管理条例》第23条规定：“房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的２５％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”本案《预约合同》签订时，联兴公司未取得商品房预售许可证，该合同虽存在违反《城市房地产开发经营管理条例》的情形，但联兴公司对案涉房产项目的开发进度弥补了上述缺陷。安源和黄红霞提起本案诉讼时，联兴公司已经取得商品房预售许可证，完全获得了商品房预售所需资质，从而使《预约合同》并不必然无效，可以认定为有效合同。
综上，联兴公司所举证据不能证明《预约合同》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的法定情形，该合同是双方真实意思表示，内容合法，属于有效合同。该司关于合同无效的主张不能得到支持。
关于《预约合同》的性质问题。预约合同是双方当事人为将来订立确定性本合同而达成的书面合意。案涉《预约合同》是否为预约合同还是本约合同，不应仅限于协议的名称来进行判定，而应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定判断案涉《预约合同》是否具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，即当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况，商品房的销售方式，商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，交付使用条件及日期，装饰、设备标准承诺，水电气等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任，公共配套建筑的产权归属，面积差异的处理方式，办理产权登记有关事宜，解决争议的方法，违约责任等，以及出卖人是否已按约定收取购房款。如果案涉的《预约合同》已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，联兴公司也按约收取了购房款，那么就可以认定《预约合同》为本约合同；反之，则应认定为预约合同。
本案中，《预约合同》已对当事人的姓名、拟购商铺的位置和面积、商铺价款的计算标准、房款的支付方式和时间、该预约合同的违约责任进行了明确约定，但该《预约合同》缺失了商铺的交付使用条件及日期，装饰、设备标准承诺，水电气等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任，公共配套建筑的产权归属，面积差异的处理方式，办理产权登记有关事宜，解决争议的方法，违约责任等直接影响双方权利、义务的重要条款。上述缺失条款需要安源、黄红霞与联兴公司进一步协商或今后需要最终确认，属于未决条款。并且，双方还在《预约合同》第四条也明确了双方未来会订立正式的商品房买卖合同。即使正式的商品房买卖合同约定的价款、购买商铺的位置和面积、房款的支付与《预约合同》约定的一致，但影响双方权利义务的商品房买卖合同的其他必须条款也应当以双方最终签订的新合同为准。因此，本院认为，即使安源和黄红霞已向联兴公司支付部分购房款，但《预约合同》也因缺失了直接影响双方权利、义务的商品房买卖合同的其他必须条款而应认定为双方为将来签订商品房买卖合同为目的的预约合同。
关于《预约合同》能否继续履行的问题。本案中，该《预约合同》是双方对将来签订商品房买卖合同等有关事项的初步确认，该合同订立后双方仍应就商品房买卖合同所应具备的其他主要条款进行进一步的协商和确认，直至双方签订正式的商品房买卖合同。现双方未就缺失的主要条款达成一致，签订正式的商品房买卖合同的前提并不具备，故安源、黄红霞的全部诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。
综上，《预约合同》有效，但安源和黄红霞的全部本诉诉讼请求应当被驳回。联兴公司经释明后不变更诉讼请求，故其反诉请求也应当被驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、驳回本诉原告安源、黄红霞的全部本诉诉讼请求；
二、驳回反诉原告四川联兴房地产开发有限公司的反诉诉讼请求。
本诉案件受理费50元，诉讼保全费5000元，共计5050元，由安源、黄红霞负担；反诉案件受理费50元，由四川联兴房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 员 刘宇飞
二〇一七年九月六日
法官助理 彭 海
书 记 员 陶悦瑞