广西壮族自治区富川瑶族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）富民二初字第52号
原告朱斌，个体户。
委托代理人柳泽溪，广西汇豪律师事务所律师。
被告富川瑶族自治县地产公司，住所地富川瑶族自治县。
法定代表人王欣，该公司经理。
委托代理人何天红，广西众望律师事务所富川分所律师。
委托代理人卢敬慈，广西众望律师事务所富川分所实习律师。
原告朱斌诉被告富川瑶族自治县地产公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年11月25日立案受理。依法由代理审判员黄正强于2014年12月17日适用简易程序公开
开庭进行了审理。书记员何蓉担任法庭记录。原告朱斌及其委托代理人柳泽溪，被告富川瑶族自治县地产公司的委托代理人何天红、卢敬慈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱斌诉称，原告购买被告富川瑶族自治县地产公司建设开发的位于富川瑶族自治县的商品房。原告与被告签订了四份商品房买卖合同，分别为：1、合同编号为住宅房买卖（2007）2-6号商品房买卖合同及补充协议，房屋总价为
288426元；2、合同编号为商铺买卖（2011）2-6号商品房买卖合同及补充协议，房屋总价为119574元；3、合同编号为住宅房买卖（2007）2-7号商品房
买卖合同及补充协议，房屋总价为288426元；4、合同编号为商铺买卖（2007）2-7号商品房买卖合同及补充协议，房屋总价为119574元。合同约定原告向被告所
购商品房的合同价款共计816000元，同时补充协议也约定办理房地产证件的费用包括在房屋价款内，若存在不足或结余的，均由被告自行承担。在签订《商品房买卖合同》及补
充协议后，原告积极履行了付款义务，分别于2008年10月10日支付了两笔款，合计412204元，2009年元月23日支付了400000元购房款，原告购房款已全部
付清，被告于2010年10月向原告交付了以上房屋，但至今被告一直未为原告办理土地使用权证和房屋所有权证，被告已经构成违约，为维护原告的合法权益，依据《中华人民共
和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定及原、被告双方签署的《商品房买卖合
同》第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属
证书的，双方同意按下列第1、2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.2％向买受人支付违约金。”这一约定，原告在要求被告继续履行办理权属登记需要的手续
的同时，还可要求被告按原先已付房款812204元的0.2％支付违约金1624元。原告特向法院提起诉讼，请求法院判令：1、被告立即为原告办理好富川瑶族自治县的商品房的国有土地使用权证及房屋产权证，并交付给原告，办理上述权属
证书的费用由被告承担；2、被告向原告支付逾期办理权属证书违约金1624元。
被告辩称，原、被告之间签订商品房买卖合同是事实。对原告于2008年10月10日向被告支付的两笔款，合计412204元无异议，但对原告于2009年元月23日向被告
支付400000元的事实，被告认为原告当时只是把钱交给了郑剑义及梁志雄，并没有把钱直接汇入被告指定账户，属于郑剑义及梁志雄的个人行为而不是公司行为，而且当时承建
富川瑶族自治县富阳镇城东摩托车商贸城的梧州市第一建筑安装工程有限公司贺州分公司、富川瑶族自治县地产公司、郑剑义、梁志雄在整个摩托车商贸城房地产开发项目中未进行结
算，所以被告一直没有收到原告所交400000元购房款。因此，在原告没有交足购房款的情况下被告不能帮原告办理权属证书，被告也不应承担逾期违约金。
经审理查明，原告朱斌与被告富川瑶族自治县地产公司签订以下四份房屋买卖合同：1、合同编号为住宅房买卖（2007）2-6号商品房买卖合同及补充协议，房屋总价为
288426元；2、合同编号为商铺买卖（2011）2-6号商品房买卖合同及补充协议，房屋总价为119574元；3、合同编号为住宅房买卖（2007）2-7号商品房
买卖合同及补充协议，房屋总价为288426元；4、合同编号为商铺买卖（2007）2-7号商品房买卖合同及补充协议，房屋总价为119574元。原告购买被告开发的位
于富川瑶族自治县的住宅、商铺共四套房屋，以上四套房屋的合同总价款为
816000元。上述四份《商品房买卖合同》均约定被告应当在2008年10月31日前将经综合验收合格的商品房交付给原告使用，在商品房交付使用后180日内，将办理权
属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人
在买受人提出退房要求之日起三十日内将买受人已付房价款退还买受人，并按已付房价款的0.5％赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.2％向买受人支
付违约金。同时，上述四份《商品房买卖合同》的补充协议也约定标的（住宅、商铺）的价款包括出卖人为买受人代办房地产证件应交缴到县财政局、税务部门、土地局、建设局、房
管所的有关税费，该款额与实际交缴税费金额存在不足或结余的，均由出卖人自行负责。合同签订后，原告朱斌于2008年10月10日通过富川瑶族自治县农村信用合作联社向被
告富川瑶族自治县地产公司（城东经营部的帐号44×××78）付购房款现金共412204元。同日富川瑶族自治县地产公司城东经营部出具收款凭据，
凭据载明：“收到朱品勇交来第2-6号房购房款206102元、收到朱斌交来第2-7号房购房款206102元”。2009年1月23日，原告朱斌将尚欠400000元购
房款交至郑剑义、梁志雄处，同日郑剑义、梁志雄出具收款收据，收据载明：“兹收到朱斌购房款肆拾万元整（￥400000元），朱斌、朱品勇所购摩托车市场2-6、2-7房
已全部付清”。2010年10月被告向原告交付了富川瑶族自治县的住宅、商铺共四套房屋。综上，原告朱斌共支付了购房款812204元给被告，以上四套商品房的全部价款已支付完毕。原告至今未取得上述四套房屋的产权证书，遂诉至法院。
另查明，梁志雄系富川瑶族自治县地产公司与原告签订住宅房买卖（2007）2-6号、商铺买卖（2011）2-6号商品房买卖合同及补充协议的委托代理人；郑剑义系富川瑶
族自治县地产公司与原告签订住宅房买卖（2007）2-7号、商铺买卖（2007）2-7号商品房买卖合同及补充协议的委托代理人。
同时查明，富川瑶族自治县地产公司于2007年5月21日任命郑剑义为富川瑶族自治县地产公司城东经营部负责人。
本院认为，原告朱斌购买被告富川瑶族自治县地产公司建设开发的位于富川瑶族自治县的住宅、商铺共四套房屋，双方签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不损害国家、集体和他人的利益，原告作为买受人，
已经按照合同约定履行了支付购房款等全部费用的义务，原、被告之间的商品房买卖合同合法有效，应受法律保护。被告提出原告于2009年1月23日向时任富川瑶族自治县地产
公司城东经营部负责人郑剑义及梁志雄所交400000元购房款并未进入富川瑶族自治县地产公司账户，郑剑义及梁志雄所收款项属于个人行为作为抗辩。本案中，郑剑义既是富川
瑶族自治县地产公司与原告签订住宅房买卖（2007）2-7号、商铺买卖（2007）2-7号商品房买卖合同及补充协议的委托代理人也是富川瑶族自治县地产公司任命的城东
经营部的负责人、梁志雄亦是富川瑶族自治县地产公司与原告签订住宅房买卖（2007）2-6号、商铺买卖（2011）2-6号商品房买卖合同及补充协议的委托代理人。原告
在向郑剑义、梁志雄交纳第二笔购房款400000元过程中，郑剑义、梁志雄既未向原告表明郑剑义、梁志雄无权代表富川瑶族自治县地产公司收取价款，也未向原告表明交纳购房
款应当汇入富川瑶族自治县地产公司指定账户。因此，郑剑义、梁志雄以富川瑶族自治县地产公司名义向原告收取购房款的行为，使原告有理由相信郑剑义、梁志雄的收款行为是依富
川瑶族自治县地产公司的授权所为，郑剑义、梁志雄的收款行为构成表见代理，而且在郑剑义、梁志雄收到原告交纳的400000元购房款后，被告于2010年10月向原告交付
了原告购买被告富川瑶族自治县地产公司建设开发的位于富川瑶族自治县的住宅、商铺、商品房，因此郑剑义、梁志雄收取原告购房款价款400000元，应视为已由富川瑶族自治县地产公司收取，因此被告提出的郑剑义及梁志雄所收款项属于个人行为的抗
辩理由，本院不予支持。至于被告与梧州市第一建筑安装工程有限公司贺州分公司、郑剑义、梁志雄在整个摩托车商贸城房地产开发项目中是否已经结算，是另一法律关系，与本案无
关。
商品房买卖合同属于转移房屋所有权的合同，办理房屋所有权证书是买受人取得房屋所有权的重要凭证，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面
履行自己的义务。”《商品房销售管理办法》第三十四条第三款规定：“房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”而办理土地使用权变更
和房屋所有权登记手续，也就是办理土地使用权证和房屋所有权证。本案中，原、被告签订的四份《商品房买卖合同》均约定被告应当在2008年10月30日前将经综合验收合格
的商品房交付给原告使用，在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权
属证书的，双方同意可按出卖人按已付房价款的0.2％向买受人支付违约金。由于被告未按合同约定认真履行义务，致使原告购买的上述四套商品房至今未能取得房屋权属证书。因
此，原告朱斌要求被告办理国有土地使用权证书及房屋所有权证及支付逾期办理房屋权属证书违约金的请求，符合法律规定，本院予以支持。原告在2009年1月23日将购房款全
部付清后，被告应当按照合同的约定，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，即为原告办理好国有土地使用权证及房屋所有权证。据此，依照《中华人民共和国
合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《商品房销售管理办法》第三十四条第三款的规定，判决如下：
一、被告富川瑶族自治县地产公司自本判决生效之日起一百八十日内，为原告办理好富川瑶族自治县的住宅、商铺的国有土地使用权证及房屋产权证，并交付给原告；
二、被告富川瑶族自治县地产公司自本判决生效之日起十日内向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金1624元。
本案受理费减半收取75元（原告已预交），由被告富川瑶族自治县地产公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。
代理审判员 黄正强
二〇一五年一月二十一日
书 记 员 何 蓉