南京市高淳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）高民初字第280号
原告王春芳，女，1963年10月8日生。
委托代理人刘青梅，南京市溧水区公正法律服务所法律工作者。
委托代理人王玉新，江苏同心律师事务所律师。
被告王夏萍，女，1967年8月7日生，汉族。
委托代理人李峰、黄能能，江苏全衡律师事务所律师。
原告王春芳与被告王夏萍租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月23日立案受理后，由审判员徐铮适用简易程序，于2015年3月4日、4月16日二次公开开庭进行了审理。原告王春芳及其委托代理人刘青梅、王玉新、被告王夏萍的委托代理人李峰到庭参加诉讼。本院于2015年4月23日依法组成合议庭，2015年5月18日、8月14日二次公开开庭进行了审理。原告王春芳及其委托代理人刘青梅、王玉新、被告王夏萍的委托代理人黄能能到庭参加第三次庭审；原告王春芳及其委托代理人王玉新到庭参加第四次庭审，被告王夏萍经本院合法传唤、无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王春芳诉称，2010年10月，原告与被告签订房屋租赁合同1份，约定由原告承租被告所有的位于溧水区永阳镇望京街10号的商业用房用于经营，租期6年。租赁期间，原告完全履行了合同约定义务。2013年9月，溧水区人民政府对租赁房屋所在地段进行征收拆迁，被告与其达成拆迁补偿协议1份，其中属于原告所有的附属物及装潢补偿为105053元、停业补助为192050元、搬迁补助为96025元、室内设备补助费8597元。根据区征地拆迁政策，上述补偿应由被告支付给原告，但经多次协商，双方未能就此达成一致，现诉至法院，要求被告王夏萍支付因租赁房屋拆迁而取得的属于原告所有的附属物及装潢补偿、停产停业补助、搬迁补助、室内设备补助费及押金等共计404725元，并负担本案诉讼费用。诉讼中，原告变更诉讼请求为要求被告给付419697元。
原告就其主张向法庭提供下列证据：
1、门面房租赁协议1份，证明：双方的租赁关系以及权利义务。
2、补偿清单复印件1份、装饰装修附属物单项明细测算表1份、被征收住宅房屋设备拆移补助清单复印件1份，证明：附属物及装潢补偿、停产停业补助、搬迁补助、室内设备补助费等具体数额。
3、溧水区人民法院及南京市中院民事判决书各1份，证明：原告与易连发签订的租赁合同的租期为6年，以此佐证原、被告订立协议约定的租期亦为6年。
4、江苏五金电器有限公司溧水大卖场提供的证明1份、中国电信服份有限公司南京分公司的证明复印件1份、水星家纺工程决算书及南京海龙电力安装工程有限公司出具的收款收据1份，证明：租赁房屋中固定电话、有线电视、宽带网、空调、电增容均系原告安装。
5、证人章某、杨某的证言、门面房租赁协议复印件1份、溧水区国家税务局税源管理二科杨志杰出具的证明1份、税务登记证1份、结婚申请书1份、（1996）坛水民初字第191号民事调解书1份、收条1份，证明：章某曾向被告租赁上述房屋，用于摩托车维修，当时租赁房屋无任何装修。章某之后的承租人系钱菊兰，其为经营对房屋进行了装修。租赁期间，原告提出租赁上述房屋，钱菊兰夫妇无奈同意，原告经其前夫向钱菊兰夫妇支付10个月租金及装修补贴共计123800元。
被告王夏萍辩称，1、原、被告约定的房屋租赁期限为3年，至2013年10月9日期满。租赁房屋于2013年9月16日左右被强拆，距离租赁期满不到20天，且溧水区政府于强拆的半年前已发布拆迁公告，原告的损失较小。2、被告与溧水区人民政府签订的补偿协议，系被告因房屋拆迁所得的补偿，与原告无关。若原告主张因房屋拆迁遭受了损失，应由原告向法庭举证证明。
被告未就其主张向法庭提供证据。
根据原告王春芳申请，本院至溧水区拆迁安置有限公司调取了征收经营房屋补偿（助）汇总表、房屋征收与补偿协议、被征收住宅房屋设备拆移补助清单各1份，证明：各项补偿的具体数额。
经质证，被告对原告提供的门面房租赁协议、装饰装修附属物单项明细测算表、江苏五金电器有限公司溧水大卖场提供的证明以及法院调取的证据的真实性均不持异议，应当作为认定本案事实的依据。被告对中国电信服份有限公司南京分公司的证明复印件不能确认其真实性，经查，原告虽仅提供证明材料系复印件，但租赁房屋内确有固定电话、有线电视、宽带网，被告亦未主张是其安装，故宜作为认定本案事实的依据。被告对水星家纺工程决算书及南京海龙电力安装工程有限公司出具的收款收据，因未写明安装地点，对其真实性不予认可，经查，该组证据虽未写明安装地点，但其名称中含有为“水星家纺”字样，且时间为2010年10月23日，结合原、被告订立租赁合同时间及租凭房屋的用途，该组证据宜作为认定本案事实的依据。被告对原告提供的证人章某的证言、收条的真实性不予认可，但其与原告提供的门面房租赁协议复印件、溧水区国家税务局税源管理二科杨志杰出具的证明、税务登记证、证人杨某的证言、结婚申请书、（1996）坛水民初字第191号民事调解书等证据能相互佐证，宜作为认定本案事实的依据。被告对原告的其他证据，质证认为与本案无关联性，不应作为认定本案事实的依据，经审查，原告提供的补偿清单、被征收住宅房屋设备拆移补助清单均系复印件，其中有数额与法院调取的数额不一致，且部分证据的补偿对象为易连发，不宜作为本院认定本案事实的依据，但原告提供的判决书2份，部分事实与本案与关联性，宜作为认定本案事实的依据。
根据法院认定的证据，本院可以确认的事实如下：2010年10月，原、被告订立《门面房租赁协议》1份，合同载明：原告租赁被告所有的位于溧水区永阳镇望京街10号商业用房；租期自2010年10月10日起至2013年10月9日止，为3年；年度租金35000元，每年9月10日前付，2013年10月10日至2016年10月9日租金为41000元；被告向原告收取押金3000元，如原告违约不予退回，租期届满，水、电结清，租赁房屋无人为损坏时退回押金；如2013年后，同街隔壁同面积租金如升到5万元左右，后3年再协商房租。其中“2013年10月10日至2016年10月9日租金为41000元”以及“如2013年后，同街隔壁同面积租金如升到5万元左右，后3年再协商房租”为手写添加部分。合同订立后，双方均履行了合同义务。原告将上述租赁房屋与租赁的易连发所有的房屋合二为一，进行了装修，用于开办“水星家纺”等品牌专卖店。2013年6月，租赁房屋列入拆迁范围。6月29日，江苏苏信房地产评估咨询有限公司对上述租赁房屋的装饰装修、附属物进行了测算评估。2013年8月16日，被告与溧水区房屋征收管理办公室订立《南京市溧水区国有土地上房屋征收与补偿协议》1份，其中载明：附属物、装潢补偿120025元、电话电视等移装费10382元、停产停业补助192050元、搬迁补助96025元。2013年9月，租赁房屋被强拆。因原、被告对原告的损失数额未能达成一致意见，引起纠纷。
审理中，原告以经济困难，无法正常经营为由，向本院申请先予执行。2015年5月22日，本院裁定先予执行留存于南京市溧水区征收管理办公室的款项150000元。
本院认为,原、被告订立的租赁合同合法有效，应受法律保护。《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施后，拆迁补偿安置协议的主体中被安置人仅限于被征收房屋的所有人，不再包括承租人。但房屋租赁合同租赁期限内，租赁房屋被拆迁的，房屋租赁合同终止履行，出租人应当对承租人的损失予以补偿，在合同约定不明、未约定及法律规定不明确的情况下可参照拆迁政策。本案中，原、被告双方的争议焦点系上述补偿款项的分配问题。原告陈述认为，原告为经营品牌家纺，斥巨资装修租赁房屋、购买货物，租赁期限内的拆迁对其造成巨额损失，被告因租赁房屋拆迁所获得的附属物、装潢补偿、电话电视等移装费、停产停业补助、搬迁补助按拆迁政策均应由被告支付给原告。被告辨称认为原告的损失应以实际发生为准，举证责任在原告；原告主张的装潢补偿应提供相应的装潢合同等证据予以证明，原告承租房屋之前被告曾房屋租赁给他人使用，他人亦曾对房屋进行装修，被告应享有一部分装潢补偿；电话电视等移装费，被告只认可监控一项为原告安装，其余移装费应由被告享有；停产停业补助，被告亦遭受停业损失，应享有部分补助；搬迁补助，租赁房屋系强拆，原告未产生搬迁费用，被告对强拆进行了协助，故被告才应享有搬迁补助。本院认为，1、装修补偿。原、被告订立的合同中对装修未作约定，亦未附装修、附属物移交清单，而原告提供的证据可以证明被告未对租赁房屋进行装修，原告为之前承租人的装修给予了相当补偿，被告未能提供相应的证据证明部分装修、附属物属被告所有，故宜认定装修、附属物单项明细测算表所载的装修、附属物为原告添置，该部分补偿应由被告支付给原告。2、电话电视等移装费。综合上述认定的证据，可认定原告在租赁房屋内安装了固定电话、有线电视、宽带网、空调、监控，并进行了电增容，故电话电视等移装费中涉及上述项目的拆移费用应由被告支付给原告。3、停产停业补助。拆迁对于出租人与承租人都会造成停业损失，而双方在合同对此未作约定，故酌定由被告支付给原告停产停业补助的50%。4、搬迁补助。本案中，租赁房屋虽系强拆，但原告进行了二次搬迁，虑及被告在强拆过程中给予的协助，并享有搬迁奖励及搬迁特别奖励，故酌定由被告支付给原告搬迁补助的90%。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告王夏萍应于本判决生效之日起10日内支付原告王春芳附属物、装潢补偿、电话电视等移装费、停产停业补助、搬迁补助等各项损失，共计307930.5元；
二、被告王夏萍应于本判决生效之日起10日内支付原告王春芳押金3000元；
三、驳回原告王春芳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费7371元，由被告王夏萍负担5919元，原告王春芳负担1452元。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 徐 铮
人民陪审员 邢精政
人民陪审员 张润英
二〇一五年八月十四日
书 记 员 缪赟赟