吉林省松原市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）吉07民终647号上诉人（一审被告）：于明哲，住松原市。委托代理人：潘石，吉林良佐律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：于秀芳，住长岭县。被上诉人（一审原告）：孙凤珍，住长岭县。一审第三人：屈朝旭。上诉人于明哲因与被上诉人于秀芳、孙凤珍房屋买卖合同纠纷一案，不服长岭县人民法院（2015）长民初字第3417号民事判决，上诉至本院。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人于明哲及其委托代理人潘石、被上诉人于秀芳、孙凤珍、一审第三人屈朝旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于秀芳、孙凤珍一审诉称：于明哲系二人之子。2003年5月24日，二人从于剑华手中购买长岭县工商银行家属楼东门302室。房屋至今一直由二人居住。该房原房主是屈朝旭，2000年屈朝旭将房屋卖给于剑华，两次买卖房屋均没有办理房屋产权过户手续。2006年6、7月份，于明哲称要贷款，便把于秀芳、孙凤珍持有的屈朝旭名下的房照要去。2014年年底，于秀芳、孙凤珍向于明哲索要房照，于明哲不给房照，后来到房产所查询才知道此房屋已经过户到于明哲名下。于秀芳、孙凤珍认为，此房屋是二人从于剑华处购买的，不是于明哲从屈朝旭手中购买的。为此，特诉至法院，请求法院确认于明哲与屈朝旭之间签订的房屋买卖协议无效，撤销现有的于明哲名下的房产证，把房屋变更为于秀芳、孙凤珍名下，费用由于明哲负担。于明哲一审辩称：一、其与屈朝旭之间签订的购房协议不存在无效、撤销的事由。1、争议房屋是于明哲从屈朝旭和于剑华处购买取得。于明哲与于秀芳、孙凤珍共同生活期间，于秀芳为了于明哲结婚主动帮助于明哲联系屈朝旭，协助于明哲将房屋过户到其名下，并不是于秀芳、孙凤珍陈述的于明哲以贷款名义骗取房照的。于秀芳、孙凤珍自始至终对本案的房子如何过户到于明哲名下是知情和认可的。2、于明哲与屈朝旭按照法律程序办理了房屋产权过户手续是合法的，屈朝旭对争议房屋的物权处分行为不存在无效和撤销的事由。无论于秀芳、孙凤珍与他人的买卖合同是否生效，不影响屈朝旭的物权处分行为与物权处分合同的法律效力。于秀芳、孙凤珍只能向其合同相对方提出权利救济，并不能向物权取得人于明哲提出权利主张。二、于秀芳、孙凤珍的诉讼请求应予以驳回。1、于秀芳、孙凤珍与于明哲系父母子女关系，且过户时共同生活，于秀芳、孙凤珍对过户行为是同意的，二人现在主张合同无效已经超过了诉讼时效。2、如果于秀芳、孙凤珍认为于明哲侵犯了其财产所有权，应当通过行政诉讼程序要求撤销其房照；如果认为于明哲是诈骗犯罪应通过公安机关进行查处。一审第三人屈朝旭一审未到庭参加诉讼。经一审法院审理查明:于明哲系于秀芳和孙凤珍之子。2000年1月27日，屈朝旭将其名下的长岭县工商银行东门302室，面积60.11平方米的一套住宅楼以55000元的价格卖给牛洪仁和于剑华（身份证上登记为于俭华），双方没有办理房屋产权过户手续。2003年5月24日，于剑华又将该房屋以48000元的价格卖给于秀芳、孙凤珍，双方只是签订一份《售楼合同书》，将屈朝旭的房照交给于秀芳、孙凤珍，也没有办理房屋产权过户手续。当时二于秀芳、孙凤珍购买此房屋时，于明哲在松原油田工作，双方在一起共同生活。2006年9月8日，屈朝旭与于明哲签订一份《购房协议书》，2006年11月9日，屈朝旭与于明哲在长岭县房地产交易所办理房屋过户手续，将争议的房屋过户到于明哲个人所有，其房产证为长房权证长镇字第200612**号。2006年12月31日，于明哲举行结婚典礼，后居住在松原市。此房屋自购买之日起一直由于秀芳、孙凤珍居住使用。2015年10月20日，于秀芳、孙凤珍向本院提起诉讼，要求撤销屈朝旭与于明哲之间的购房协议书，之后又变更诉讼请求，要求确认屈朝旭与于明哲签订的购房协议书无效，撤销于明哲持有的房产证，变更为于秀芳、孙凤珍名下所有。庭审中，于秀芳、孙凤珍为证明其诉讼请求，向法庭提供了屈朝旭与于剑华的售楼合同书、于剑华与于秀芳的售楼合同书以及2006年9月8日屈朝旭与于明哲签订的购房协议书，意在证明争议房屋的买卖过程和屈朝旭与于明哲所签的合同是不真实的。于明哲质证时认为，屈朝旭与于剑华、于剑华与于秀芳之间签订的这两份合同不能证明屈朝旭与于明哲所签的合同是无效的、是可撤销的，屈朝旭与于明哲的合同是双方真实意思表达，是具有法律效力的合同。于秀芳、孙凤珍又向法庭举证一张于明哲出具的50000元借条，意欲证明于明哲想在松原市宁江区给于秀芳、孙凤珍买楼，买楼用32000元，18000元算作于明哲借的钱，由于明哲偿还本金和利息，但楼房二人没住上，钱却由于秀芳二人还的，当时于明哲写明“长岭房照还回改父亲名”。于明哲对复印件不予认可，同时认为此证据能够证明房屋过户到于明哲名下于秀芳、孙凤珍是知情的。于明哲为证实其主张向法庭提供了长房权证长镇字第200612**号房产证一份，证明房屋是于明哲所有。于秀芳、孙凤珍对房产证的真实性没有异议，但认为这是于明哲骗取得到的房产证。一审法院调查于剑（俭）华时，她证实：该争议房屋是她家于2000年从屈朝旭家买的，后于2003年5月她又卖给于秀芳（当时于剑华丈夫牛洪仁已去世），房款是于秀芳交的，当时双方都没有办理房屋过户。屈朝旭未到庭参加诉讼，但在一审法院调查屈朝旭时她表示：2000年元月27日她将自己所有的县工商银行家属楼东门302室卖给了牛洪仁和于剑华，当时没有办理房屋过户。通过现在回忆记得2006年是于明哲的父亲找她协助办理房屋过户。现在这起纠纷与其无关，当时只是配合他们过一下户。上述事实，有于秀芳、孙凤珍陈述和于明哲答辩，房屋买卖合同及本院调查笔录等在卷为凭，足资认定。一审法院认为：通过审理查明，争议的房屋2000年1月由当时的所有权人屈朝旭卖给牛洪仁和于剑华，2003年5月该房屋又由于剑华卖给于秀芳，而屈朝旭与于明哲之间并未发生房屋买卖行为，屈朝旭与于明哲于2006年9月8日所签的购房协议书，屈朝旭已阐明是为了配合房屋过户而签订的合同，并不是处分其房屋的真实意思表示，依据《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十八条的规定，该民事法律行为是无效的。双方所签订的购房协议书属于恶意串通损害了于秀芳、孙凤珍的利益，至于屈朝旭与于明哲主张的于秀芳、孙凤珍对其行为是认可和知情的，并没有提供充分的证据证实，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定，屈朝旭与于明哲所签的合同为无效合同。关于于秀芳、孙凤珍要求撤销于明哲名下房产证的请求，应当另行向行政机关主张权利。关于于明哲主张于秀芳、孙凤珍的诉讼请求已经超过诉讼时效的问题，于秀芳、孙凤珍先要求法院撤销于明哲与屈朝旭之间签订的购房协议，后变更诉讼请求，要求确认于明哲与屈朝旭签订的购房协议无效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”。该条是关于诉讼时效期间的一般规定，现行法律没有关于无效合同受诉讼时效限制的明确规定，无效合同，自始无效，不应因时间的经过而改变，因此，对于于明哲的主张，不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，判决：一、于明哲与屈朝旭于2006年9月8日签订的购房协议书无效。二、驳回于秀芳、孙凤珍的其它诉讼请求。一审案件受理费100元，由于明哲负担。于明哲上诉称：本案一审判决认定事实错误。2006年，因于明哲要结婚，于秀芳、孙凤珍将本案诉争房屋赠与给于明哲，并为完成赠与行为拿出其保管的登记在原产权人屈朝旭名下的房照并联系屈朝旭协助办理过户手续，故一审判决恶意串通不能成立。于明哲与屈朝旭签订的合同只是应房产要求的一种过户手续，是双方买卖和赠与行为的最终确认，于明哲是基于于秀芳、孙凤珍的口头赠与行为取得债权请求权的。依据《中华人民共和国合同法》第八十条、第八十一条之规定，于明哲取得了要求原房屋产权人屈朝旭配合过户的权利，而基于办理过户需要在房管部门签订的《购房协议书》是于秀芳二人处分债权，屈朝旭履行义务的行为，故该《购房协议书》是真实合法有效的。于明哲取得房屋所有权长达10年之久从未主张过任何权利，该房一直由于秀芳、孙凤珍二人居住，二人现在主张权利显然有违诚信原则。故请求二审法院撤销一审判决，改判确认于明哲与屈朝旭签订的购房合同有效，确认于明哲为本案诉争房屋的合法产权人。被上诉人于秀芳、孙凤珍二审辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，于明哲与屈朝旭之间的购房合同系无效合同，故请求法院依法驳回上诉，维持原判。一审第三人屈朝旭二审述称：其2000年将本案诉争房屋卖给于剑华夫妇，但不知道何时于剑华将此房转卖于秀芳。2006年于秀芳通过中间人联系屈朝旭，要求其配合将本案诉争房屋的所有权证变更到于明哲名下，于是其与于明哲签订了合同办理了过户，但其自认与于明哲、于秀芳均无直接的买卖关系。经本院二审查明事实与一审基本相同。另查明：2006年于明哲为于秀芳、孙凤珍出具“借条”一枚，上写：“借款5万元，1万8千元连本带利（100元/月1万元）。长岭房照还回改父母名。”以上事实有（2015）长民初字第4036号、（2016）吉07民终465号生效民事判决予以确认。本院认为:关于屈朝旭与于明哲于2006年9月8日签订的房屋买卖协议的效力。虽然该合同的双方当事人之间未发生直接房屋买卖行为，但该协议的签订是基于屈朝旭与于剑华、于剑华与于秀芳的连环房屋买卖行为而来，是屈朝旭作为房屋原始登记权利人按照房屋实际买受人的指示履行房屋过户登记义务的行为，双方当事人均承认该协议的签订系为了配合房产部门办理房屋产权过户手续而签订，且房屋过户行为已经履行完毕。同时根据一审庭审中于秀芳、孙凤珍的陈述可见，其当时对于明哲将本案诉争房屋的所有权登记过户至其名下系知情并认可的，未发现该协议存在当事人恶意串通损害他人利益的情况，故该协议应为合法有效。本案一审判决认定该协议存在恶意串通损害于秀芳、孙凤珍利益的情况，并据此认定合同无效，属适用法律错误，应予纠正。故于秀芳、孙凤珍关于屈朝旭与于明哲房屋买卖合同无效的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。关于于明哲要求确认其为本案诉争房屋的合法所有权人的上诉请求。此项诉讼请求虽与一审原告的诉讼请求的表述不完全一致，但可视为系于明哲反驳于秀芳、孙凤珍诉讼请求的抗辩主张。关于此项请求，于明哲主张其取得本案诉争房屋的合法所有权系基于于秀芳、孙凤珍的“赠与”行为而来，即将本案诉争房屋的合同债权请求权无偿转让给于明哲，其与屈朝旭签订房屋买卖协议并办理过户手续系该“赠与”的履行行为，故其应为本案诉争房屋的合法所有权人。但根据于秀芳、孙凤珍一审提交的于明哲于2006年出具的“借据”显示，于明哲与于秀芳、孙凤珍就本案诉争房屋的产权登记已经做出明确约定，即将诉争房屋的登记所有权人改为于秀芳、孙凤珍，此约定与于明哲关于“赠与”的诉讼主张明显不符，且于明哲并无其他证据证明“赠与”事实的存在。故于明哲的此项抗辩理由缺乏事实与法律依据，不能成立，本院不予支持。综上，本案一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，依法应予改判。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、撤销长岭县人民法院（2015）长民初字第3417号民事判决；二、驳回于秀芳、孙凤珍的诉讼请求。一审案件受理费100元、二审案件受理费100元，均由上诉人于秀芳、孙凤珍负担。本判决为终审判决。审判长  宋作霖审判员  刘祥芬审判员  陈 龙二〇一六年六月二十七日书记员  郑 秋