江苏省南京市雨花台区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0114民初2026号
原告（反诉被告）：杨康，1990年10月4日生，住安徽省明光市。
委托诉讼代理人：郭强，江苏东银律师事务所律师。
委托诉讼代理人：史润华，江苏东银律师事务所律师。
被告（反诉原告）：王强，1976年10月8日生，住南京市雨花台区。
原告（反诉被告）杨康与被告（反诉原告）王强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月3日立案后，依法适用简易程序，于2016年6月14日公开开庭进行了审理，原告杨康及其委托诉讼代理人郭强、王强到庭参加诉讼；经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转换为普通程序，于2016年12月21日公开开庭。原告杨康及其委托诉讼代理人史润华、被告王强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）杨康向本院提出诉讼请求：1判令解除原、被告签订的门面房租赁合同；2、判令被告赔偿原告因解除合同后造成的装修损失136515元、评估费18000元；3、判令被告返还原告租房押金5000元、2016年2月至2016年7月2日的房屋租金9000元；4、由被告承担本案的全部诉讼费。事实与理由：2013年6月3日，其与被告签订《门面房租赁合同》，约定由其承租被告所有的南京市雨花台区xx路xx号某小区xx幢xx室门面房，对该房屋允许转让亦进行相关约定。2014年5月开始该房屋漏水严重无法正常经营，后原告起诉要求被告支付因房屋漏水导致的装修及停业损失，（2015）雨民初字第1446号民事判决书予以确认，但2016年4月份该房屋又开始墙体渗水，导致原告无法正常经营，且原告多次与被告协商房屋转让事宜，被告均不予配合，被告的行为已构成根本违约，原告为了维护自身合法权益，依法起诉，请求法院判如所请。
被告（反诉原告）王强辩称，房屋租赁期间应对原告因漏水造成的损失进行赔偿，原告本次起诉属重复请求；其并未接到原告通知转让意向；对原告主张的装修损失不予认可，并无证据证明原告对房屋进行装修并产生了上述费用，且漏水情况并不严重，原告刻意夸大事实，扩大损失；对原告主张退还租金的诉请不予认可，原告至今未与其协商解除合同且实际仍占有使用房屋，故该诉请不成立；原告要求返还押金5000元的诉讼请求不予认可，押金是预留的未结清的物业费、水电费，只有在解除合同时才能结清；综上，因涉案房屋确存在一定的渗水现象，考虑到承租户的实际损失，在开发商未赔付的情况下已先行向原告垫付了合理的维修费用和经营补偿，但被告不仅将部分经营场所转交他人使用、改变房屋主体结构等，且重复起诉扩大损失，故请求驳回原告诉请，并提出反诉请求：1.判令恢复院落围墙原状；2.判令解除与原告（反诉被告）签订的《门面房租赁合同》，要求杨康立即腾出并交付房屋；3.判令原告（反诉被告）赔偿违约金9000元；4.判令杨康支付2016年7月4日至搬走时的租金费用及使用费；5.判令原告（反诉被告）承担本案的诉讼费用。
原告（反诉被告）杨康辩称，涉案房屋租赁面积为57.4平方米，被告所称区域与本案无关，也并非原告所有，原告不存在转租或者转让行为，仅为维持邻里关系，暂时给邻居使用，不存在任何盈利行为；对原告停业情况，被告是明知的，原告同意解除合同；要求赔偿违约金的诉讼请求没有事实及法律依据，涉案房屋已不具有使用条件，多次发生房屋泡水，合同目的根本无法实现；院落中的搭建已经配合城管拆除，院落围墙同意恢复原状。
当事人围绕诉讼请求依法提交了《门面房租赁合同》、《收条》、（2015）雨民初字第1446号民事判决书、涉案房屋渗水照片、营业执照、食品流通许可证、通话录音、短信及号码详情、接警证明、结婚证、评估报告、评估费发票，本院经审查予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月3日，原、被告签订了《门面房租赁合同》一份，约定被告王强将其位于南京市雨花台区xx路xx号某小区xx幢xx室门面房租赁给原告杨康使用，租期为10年，2013年7月3日至2023年7月2日；租赁期限内，原告杨康在不改变房屋结构的前提下可进行装修装饰；租赁期间，被告王强负责房屋主体结构的正常维修，如原告杨康代行维修，费用由被告王强承担；若被告王强拖延维修或不作委托维修造成房屋损毁，给原告杨康造成损失由被告王强赔偿；其室内各项设施（包括门窗）维修费用由原告承担等；并收取房租押金5000元。2014年5月涉案房屋出现漏水现象，原告与被告就此事协商未果。2015年8月15日，原告报警称因房屋漏雨导致无法正常营业，需关门停业，希望民警为其登记备案。（2015）雨民初字第1446号生效民事判决书确认被告王强应赔偿因涉案房屋漏水给原告造成的屋面防水费用4000元、室内装修维修费用14201.34元、营业损失13500元、租金损失13315.05元、工人工资损失13500元，合计58516.39元。2016年3月20日，王强报警称因与租户就房租问题产生纠纷；2016年4月25日，戴某（杨康之妻）报警称其经营的门面房严重漏水，民警经查看现场见门面房二楼后面墙体已渗水，有蔓延趋势，为其登记备案；2016年5月16日，王强报警称xx路xx号某小区售楼处旁边的英创洗车店将其院落围墙拆除并强占其院子；2016年6月2日，戴某（杨康之妻）报警称房屋漏水，民警现场查看，其店面墙面、地面浸水，影响正常营业。经本院委托，2016年11月11日江苏建元恒信资产评估有限公司对案涉门面房装修损失数额出具评估报告，评估范围为涉案房屋在2016年4月漏水前室内全部装修价值，评估价值＝重置完全价值×综合成新率，结论为室内装修损失为143288.59元，；产生鉴定费18000元。王强对评估报告依据及程序提出异议，但未能提交证据及相应依据予以证明，故本院对评估报告予以采信。
庭审中，原、被告确认涉案房屋租金支付至2016年7月2日，2016年7月因南京市雨花台区发生暴雨，涉案房屋一楼出现淹水情况，造成涉案房屋一楼的空调、锅炉、柜子、柜台等泡水损坏；王强交付租赁房屋时房屋为毛坯状态，杨康陈述其中配电箱及照明开关一个为交付时既有的，并同意扣除相应鉴定价值756.91元、27.23元，合计784.14元，王强未能提交证据证明除上述配电箱及照明开关之外存有其交付房屋时原有装饰物；王强提出其中空调、博古架、柜台等8481.8元及所有的安装工程、可继续使用的物品等应予以扣除，杨康称除二楼空调一台可拆除外其余装饰装修物品均为根据涉案房屋尺寸定作拆除亦无实际利用价值，且一楼的空调、锅炉、柜台等均已泡水损害，愿意自行拆除二楼空调一台，并同意扣除6000元，因王强对涉案房屋淹水事实无异议，且原告陈述其相应装修内容根据涉案门面房屋尺寸定作亦属合理，故本院确认扣除一台空调价值6000元，王强提出其他应扣除价值未能提交相应证据予以佐证，本院不予采纳；杨康对于拆除涉案房屋院落围墙事实予以认可，并表示同意恢复院落围墙，但不认可王强诉称转租行为，称仅为维持邻里关系暂给邻居使用，不存在盈利行为。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第一，关于责任承担。原、被告签订的《门面房租赁合同》合法有效，原、被告均应按照合同约定履行。出租人交付的房屋不符合约定的使用条件、无法使用或者严重影响经营的，承租人有权请求解除租赁合同，并要求出租人赔偿损失；承租人要求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值，且该装饰装修系经出租人同意的，人民法院应予以支持；因出租人的违约行为导致房屋租赁合同解除的，承租人可以要求出租人赔偿租金差价损失及相关费用。本案中，涉案房屋于2015年、2016年连续漏水导致杨康无法正常经营，其租赁涉案房屋的合同目的无法实现，故其要求解除合同具有事实及法律依据。根据《门面房租赁合同》约定，在不改变和影响房屋整体结构的前提下，杨康有权对涉案房屋进行装饰装修，故因王强的违约行为导致合同无法继续履行，杨康有权要求其对涉案房屋剩余租期内的装修残值、租金损失进行赔偿，并退还房租押金。王强反诉称杨康将案涉房屋转租他人使用且拆除了院落围墙，杨康仅认可其将涉案房租的部分院子借给邻居使用，并非转租，且同意恢复围墙，本院认为王强未能提交证据证明杨康存在转租行为，在杨康诉讼之前亦未要求杨康在合理期限内予以纠正或恢复原状，王强在诉讼中提出该请求后，杨康亦表示愿意恢复原状，故王强无权据此要求解除合同，且该行为亦非导致合同无法继续履行的根本原因；王强诉称杨康未按约支付租金，应承担相应违约责任，杨康辩称其因无法继续经营，已与王强多次协商，且于2016年6月2日报警登记备案相应情形，本院认为，杨康因涉案房屋出现漏水情形认为合同无法继续履行并已于2016年5月立案诉讼，故并不存在王强所称恶意拖欠租金的行为。
第二，关于损失数额。根据评估报告内容，结合原、被告双方陈述，本院确认涉案房屋2016年4月室内装修价值为143288.59元（原值179110.74元×综合成新率80%），该鉴定结论已考虑其已使用租期内的折旧价值，故该价值即视为剩余租期内的残值损失，扣除双方已确认的配电箱756.91元、照明开关27.23元、空调6000元，合计为6784.14元，余款为136504.45元。评估费用为查明案件事实，确认损失具体数额的必要费用，违约方即被告王强应当予以承担。
综上，本院对原告（反诉被告）杨康要求解除合同的诉讼请求予以支持；对原告（反诉被告）杨康要求赔偿损失的诉讼请求予以支持，确认装修损失为136504.45元；对原告（反诉被告）要求退还2016年6月至7月租金9000元、押金5000元，并承担鉴定费18000元的诉讼请求予以支持。对被告（反诉原告）王强要求解除合同的诉讼请求予以支持、恢复院落围墙原状的诉请予以支持；对其要求杨康立即搬离、并交付房屋的诉讼请求，因杨康已于2016年6月2日搬离涉案房屋并通知王强，但双方一直未交接钥匙，故本院仅支持杨康应将涉案房屋钥匙交还王强；对其要求赔偿违约金9000元，并自2016年7月4日支付房租及使用费的诉请，因无事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原、被告签订的《门面房租赁合同》；
二、被告（反诉原告）王强应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）杨康支付装修损失136504.45元、租金损失9000元、押金5000元、鉴定费18000元，合计168504.45元；
三、原告（反诉被告）杨康应于本判决生效之日起十日内恢复南京市雨花台区xx路xx号某小区xx幢xx室门面房院落围墙原状，并向被告（反诉原告）王强交付涉案房屋钥匙；
四、驳回原告（反诉被告）杨康、被告（反诉原告）王强的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费3670元（原告杨康已预交），由被告王强负担；反诉案件受理费105元（被告王强已预交），由被告王强负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 郭莉莉
人民陪审员 张爱琴
人民陪审员 梁争上
二〇一七年三月十五日
见习书记员 朱 驰