上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民三（民）初字第2181号
原告上海松江新华都超市有限公司。
法定代表人周文贵。
委托代理人焦春伟，上海远业律师事务所律师。
委托代理人丁红萍，上海远业律师事务所律师。
被告杨素英。
原告上海松江新华都超市有限公司与被告杨素英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月2日立案受理后，依法适用简易程序于2014年8月11日公开开庭审理。原告上海松江新华都超市有限公司的委托代理人丁红萍、被告杨素英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海松江新华都超市有限公司诉称：2013年3月18日，被告以“昆山韩拌鲜餐饮管理有限公司”名义与原告签订了房屋租赁合同一份，约定被告承租原告位于松江区九亭镇沪松公路1399弄1、159号地下1层2-1、1-2号铺位，租赁期限自2013年7月1日至2018年6月30日止月租金为17，824元。自2013年7月1日起计算租金，按照先交后用原则，于每月28日前预付下月租金，逾期支付租金，按月租金金额×0.3%×逾期天数计算滞纳金，超过10日仍未支付的，视为被告根本违约，原告享有解除权。同日，原告将商铺交给被告。被告自2013年8月起未缴纳水电费，自2013年10月起开始拖欠租金，经过原告多次催讨，被告仍未缴纳租金及水电费。故原告诉至法院，请求判令：1、解除原告和被告签订的《房屋租赁协议书》；2、被告从上海市松江区九亭镇沪松公路1399弄1、159号地下1层2-1、2-2号铺位迁出；3、被告支付拖欠的租金142，595元及滞纳金57，749.76元；4、被告支付拖欠的水费1，123.25元及滞纳金789.36元；5、被告支付拖欠的电费9，964.20元及滞纳金6，821.76元；6、被告支付违约金106，944元；7、原告没收被告押金35，650元；7、被告支付原告房屋使用费（以月租金17，824元为标准）自2014年6月1日起至实际搬离之日止。
被告杨素英辩称：1、不同意解除合同并搬离。首先，被告在歇业之前是有书面材料给原告的，不是无故拖延。其次，因原告空调运行不正常，导致被告生意越来越惨淡，对此被告和很多业主也是有投诉的。另外，2013年11月，原告还存在没有通知的情况下断水断电，导致被告员工罢工。因为地铁口没有开，所以一直亏损，才书面告知原告歇业的。2、对于租金的金额是没有异议且同意支付，被告自2013年10月1日之后的租金没有支付，只是要求缓一段时间。不同意支付滞纳金，因为被告不支付租金是有原因的，同时认为滞纳金的标准过高。3、对于水电费的金额没有异议，但也不同意支付滞纳金，意见同租金滞纳金。4、不同意支付违约金，因为不存在故意违约，计算标准也过高。5、押金的数额没有异议，但是不同意没收押金。6、同意按照租金标准支付使用费。
经审理查明：2013年3月19日，被告以“昆山韩拌鲜餐饮管理有限公司”（乙方）的名义与原告（甲方）签订房屋租赁协议书一份，约定甲方将位于上海市松江区九亭镇沪松公路1399弄13幢1、159地下一层，编号为1-2、2-1号商铺出租给乙方，面积约293平方米；租赁期限为五年，自2013年7月1日起至2018年6月30日止；第一年日租金为2元／平方米／天，月租金为17，824元／月；第二年日租金为3元／平方米／天，月租金为26，736元；第三年开始在第二年的基础上每年递增3%；先付后用，乙方须于计租日前先付第一个月租金，以后每月28日前预付下个月租金；乙方支付17，824元整作为履约保证金支付甲方，甲方收到该保证金之日起，协议开始生效，如乙方反悔拒绝履约，甲方有限直接没收该保证金；该保证金可转为首月租金，乙方在进场装修之前，应向甲方支付相当于两个月租金即35，648元作为租赁押金；若乙方不按时缴纳租金，除向甲方及时补缴租金外，还须向甲方交纳滞纳金，支付额为：月租金金额×0.3%×逾期天数，若不按时缴纳租金超过10天仍未支付的，则视为乙方构成根本性违约，甲方有权随时通知终止本协议，没收租赁押金，同时乙方需按照租金总价的10%支付甲方作为违约金；乙方须按时向甲方交付水、点、空调、管理等费用，每延付一套，甲方有权按当月水、电、空调、物业等费用总额的3%要求乙方支付违约金；协议存续期间，押金不予冲抵乙方应付的款项，协议期满如乙方未结清租金、违约金等，甲方不予退还押金，扣减乙方应付款项后的余额，甲方在30日内无息返还乙方；乙方需要在租赁期满后续租，应在本协议期满前30日向甲方提出书面请求，同等条件下有优先承租权，否则则视为双方默认租赁期满未续租，乙方在期限届满时将租赁物恢复至原状交还甲方。
嗣后，原告与“昆山韩拌鲜餐饮管理有限公司”签订补充协议两份，分别对隔墙工程以及租赁物变更进行了相应约定，租赁铺位变更为2-1、2-2，面积共计281平方米，月租金不作变更。合同签订后，原告按约交付了系争商铺，“昆山韩拌鲜餐饮管理有限公司”支付了押金35，648元及截止至2013年9月止的租金并对商铺进行了装修，自2013年10月起的租金未支付。
原告于2013年8月29日、10月10日、10月28日、12月8日、2014年1月26日向“昆山韩拌鲜餐饮管理有限公司”发出催款通知书，要求其支付拖欠的租金、滞纳金、电费等。被告确认收到上述催款通知书。
2013年12月14日，“昆山韩拌鲜餐饮管理有限公司”张贴停业通告，称因内部原因停业整顿，待地铁口打通后重新开始营业。
审理中，被告确认“昆山韩拌鲜餐饮管理有限公司”实际未能设立，同时提供一份承租人为案外人高某某的房屋租赁合同，证明其并非故意以虚假的主体与原告签订合同，对原告选择向其主张责任没有异议。被告确认所欠租金的金额及水电费金额，但提出计算滞纳金和违约金的标准过高，要求调整，同时认为装修数额较大，如果搬离，希望原告给予补偿。
另查明：系争商铺所在的松江区九亭镇沪松公路1399弄地下一层大卖场权利人为案外人上海九久广场投资开发有限公司、上海申茸房地产开发有限公司，该两案外人将松江区九亭镇沪松公路1399弄地下一层大卖场出租给原告。
以上事实，由租赁合同、补充协议、水电费通知单、催款通知书、企业登记资料查询表、照片、上海市房地产权证、物业租赁合同以及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为：首先，关于本案主体问题。因被告以“昆山韩拌鲜餐饮管理有限公司”名义签订了租赁合同及补充协议，而该“昆山韩拌鲜餐饮管理有限公司”实际并未设立。被告虽提供了案外人高某某与原告签订了租赁合同，但高某某未能到庭陈述且被告对原告要求其承担合同责任亦无异议，故原告要求被告承担相应责任并无不当。
其次，原、被告之间的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，原、被告均应按约全面自觉的履行义务。根据约定，因被告未按约支付自2013年10月始的租金，符合租赁合同约定的逾期支付租金的期间已达10日以上的，原告有权解除合同的约定，故原告要求解除其与被告之间签订的上述租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。至于合同的解除之日，本院以诉状副本送达之日即2014年7月23日作为合同的解除日。合同解除后，被告就缺乏了继续占有租赁物的合同依据，被告应当将租赁物返还原告。故原告要求被告返还租赁物的诉讼请求，本院亦予支持。
最后，关于合同解除的其他后果。被告未支付自2013年10月始的租金，故应当支付截止至2013年10月1日起至实际返还商铺日止的租金及使用费。使用费按照合同约定的租金标准计算并无不当。同时被告应支付原告所欠的水电费。
关于滞纳金，双方租赁协议第十一条、十二条约定的滞纳金标准为日千分之三，其性质上属违约金，如约定过高，则可以请求调低。现被告认为原告主张的违约金标准过高，故本院按未付金额的予以酌情调整。
关于违约金。根据双方合同的约定，被告应支付租金总价的10%作为违约金，现原告按照6个月的租金标准主张违约金同时要求没收被告已支付的2个月押金，本院根据双方履行的实际情况以及被告的相应辩解意见综合予以调整。
被告主张原告补偿其装修费用，由于被告原因造成租赁协议解除的，未形成附和的装饰装修可由被告自行拆除，其余部分因原告不同意利用，故本院对被告的该辩解意见不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第二百二十六条的规定，判决如下：
一、确认原告上海松江新华都超市有限公司与被告杨素英之间的房屋租赁合同关系于2014年7月23日解除；
二、被告杨素英于本判决生效之日起十日内返还原告上海松江新华都超市有限公司位于上海市松江区九亭镇沪松公路1399弄1、159号地下1层第2-1、2-2号商铺（面积约281平方米）；
三、被告杨素英于本判决生效之日起十日内支付原告上海松江新华都超市有限公司自2013年10月1日起至2014年7月23日止的房屋租金180，633元；
四、被告杨素英于本判决生效之日起十日内支付原告上海松江新华都超市有限公司自2014年7月24日起至实际返还之日止的房屋使用费（2014年7月24日至2015年6月30日期间，按每月26，736元计算；自2015年6月31日起在前述基础上每年递增3%）；
五、被告杨素英于本判决生效之日起十日内支付原告上海松江新华都超市有限公司截止至2013年11月止的水电费11，087.45元；
六、被告杨素英于本判决生效之日起十日内支付原告上海松江新华都超市有限公司逾期支付租金的滞纳金17，059元；
七、被告杨素英于本判决生效之日起十日内支付原告上海松江新华都超市有限公司逾期支付水电费的滞纳金1，892元；
八、被告杨素英已支付原告上海松江新华都超市有限公司的租赁押金35，648元不予返还；
九、被告杨素英于本判决生效之日起十日内支付原告上海松江新华都超市有限公司违约金26，736元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6，770元，减半收取3，385元，由原告上海松江新华都超市有限公司负担553元（已付），被告杨素英负担2，832元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张丹
二〇一四年十月八日
书记员 仇知
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……