上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民三（民）初字第614号
原告上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司。
法定代表人陈纪亚。
委托代理人乔红霞，上海昭胜律师事务所律师。
被告吕加好。
委托代理人武玉红，上海市海华永泰律师事务所律师。
委托代理人王少汉，上海市海华永泰律师事务所实习律师。
原告上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司诉被告吕加好房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，后因案情复杂，本院转为适用普通程序，分别于2014年3月13日、2014年5月15日公开开庭进行了审理，原告上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司的委托代理人乔红霞、被告吕加好及其委托代理人武玉红、王少汉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司诉称：原、被告于2011年3月1日签订《上海九洲世贸商品交易中心商铺租赁合同》一份，约定由被告承租原告所有的位于上海九洲世贸商品交易中心19栋109、110号商铺（以下简称系争房屋），租赁期限自2011年5月28日至2013年12月31日，租金为1.58元／平方米／天，市场经营管理费为0.08元／平方米／天，原、被告另行约定迟延支付租金的违约金按日千分之三计算。合同签订后，原告如约履行相关义务，但被告却屡屡拖欠租金共计151，661元。合同到期后，原告多次催告被告搬离上述商铺，返还房屋，被告均不予理睬。故原告诉讼来院，要求判令：1、被告支付租金151，661元；2、被告支付市场经营管理费7，688元；3、被告支付拖欠租金及市场经营管理费的违约金（自2012年3月1日起计算至实际支付之日止，以159，349元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算）；4、被告支付房屋占有使用费（自2014年1月1日起计算至实际返还房屋之日止，按照每月15，964元标准计算）；5、被告返还系争房屋。
审理中，原告认为被告于2014年3月17日已将系争房屋返还，故放弃了第五项诉讼请求。
被告吕加好辩称：1、被告系与上海汉东礼品市场经营管理有限公司签订的租赁合同，而非本案原告，故原告诉讼主体不适格；2、原告主张的部分租金已经超过了一年诉讼时效；3、原告主张的部分市场经营管理费已超过两年诉讼时效；4、即便原告是适格主体，其未能尽合同义务，根据租赁合同第九�第四款，原告应在2011年5月28日前调试合格并投入使用垂直电梯，逾期超过30天，则合同期内剩余租金被告有权拒交。被告承租商铺处的电梯登记备案时间为2011年8月11日，被告认为原告最早也是在2011年7月12日才调试完成并投入使用该电梯，故被告有权拒付租金；5、2011年6月13日，在上海市松江区洞泾镇信访办主持下，上海松江礼品城有限公司董事长承诺，交易中心经营户入驻率未达70%，对已入驻开业的经营户租金再后移，直至达到70%止。至今，经营户入驻率仍未达到70%，故原告无权收取租金；6、被告已在2013年12月份搬离承租商铺，是原告不去接收系争房屋。综上，请求驳回原告全部诉讼请求。
经审理查明：2007年12月31日，上海松江礼品城有限公司（甲方，以下简称礼品城公司）与上海汉东礼品市场经营管理有限公司（乙方）签订《商铺委托经营管理协议》，约定甲方将位于松江区洞泾镇长浜路501弄上海国际礼品城商铺委托乙方经营管理，期限自2008年1月1日至2025年12月31日。委托期间，乙方应使用甲方确认的商铺租赁合同以乙方名义与商户签订租赁合同，负责商户的招商、续租、管理、收费等事宜。
2011年3月1日，上海汉东礼品市场经营管理有限公司（甲方）与被告吕加好（乙方）签订《上海九洲世贸商品交易中心商铺租赁合同》（以下简称租赁合同），约定甲方受托出租上海九洲世贸商品交易中心19栋109号、110号商铺给乙方，共计建筑面积为168.40平方米，租赁期自2011年5月28日起至2013年12月31日止，租金为1.58元／平方米／天。租金支付办法为：本合同签订时，乙方向甲方首付6个月租金47，893元，享受2011年12月1日至2012年3月31日的租金免收期优惠；2012年3月1日前，乙方向甲方支付6个月租金47，893元，享受2012年10月1日至2012年10月31�的租金免收期优惠；2012年10月1日前，乙方向甲方支付6个月租金47，893元，享受2013年5月1日至2013年5月31日的租金免收期优惠；2013年5月1日前，乙方向甲方支付7个月租金55，875元。市场经营管理费标准0.08元／平方米／天，自本合同租期开始至2011年12月31日免收，2012年至2013年按7.5折标准（0.06元／平方米／天）收费，随租金支付日同时支付。本合同签订时，乙方向甲方交纳押金16，000元，商铺使用后该押金转为保证金，合同到期，乙方与甲方结清全部应缴款项，甲方全额（不计利息）退还乙方所交保证金。同时，合同第八条第二款约定，甲方承诺在乙方承租的楼栋内安装1台垂直电梯（须到达2、3楼），并于2011年5月28日前调试合格且投入使用。合同第九条第四款约定，如甲方未在乙方承租的楼梯内安装垂直电梯，或甲方未按时于2011年5月28日前调试合格并投入使用垂直电�逾期超过30天，则合同期内剩余租金部分乙方有权拒交。合同第九条第八款约定，乙方未按时向甲方交纳租金、市场经营管理费等费用，每逾期1天，承担当期应交总额3‰的违约金。合同签订后，原告依约交付了涉案房屋。
2011年3月21日，上海汉东礼品市场经营管理有限公司变更名称为上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司。2011年3月25日，上海松江礼品城有限公司取得沪房地松字（2011）第011360号房地产权证，对包括本案系争房屋在内的松江区洞泾镇长浜路501弄建筑面积共计164，471.04平方米的商铺取得所有权。
另查明，租赁合同履行过程中，被告实际支付原告租金47，893元及押金（后转为保证金）16，000元。
2011年6月13日，由松江区洞泾镇信访办主持，镇政府分管领导、洞泾镇综治办、洞泾镇派出所、礼品城公司、原告及部分商户参加会议，针对原告招商承诺的有关问题进行沟通。商户代表认为，原告承诺在2011年5月交易中心开业时，入驻经营户能达到70%，而目前只有196间入驻开业，完成装修137间（未开业），90间在装修，未开始装修70间，全部加起来不到60%，故要求原告给予解释。经过协调，礼品城公司董事长陈绍圣表态，……，如果到2011年7月30日市场A、C区进场装修的经营户仍达不到70%时，对已入驻开业的经营户租金再后移，直至达到70%（含进场装修户和联建自营户）止，租赁合同修改（原合同各条款统一后延）的时间待达到70%进场装修后，统一按本次会议纪要约定的标准办理后延手续（减免租金在下期交租金时减少交纳）。
针对系争房屋垂直电梯的安装时间问题，原告提供了由沃克斯电梯（中国）有限公司出具的情况说明及电（扶）梯供货合同、电（扶）梯安装合同，以证明该电梯于2011年6月22日安装调试完成。被告�上述证据不予认可，认为根据电梯设备代码XXXXXXXXXXXXXXXXXXX9及上海市松江区质量技术监督局出具的电梯使用登记相关信息，电梯使用登记日期为2011年8月11日，而根据特种设备安全法第33条规定，特种设备使用单位应当在特种设备投入使用前或投入使用后三十日内，向负责特种设备安全监督管理的部门办理使用登记，取得使用登记证书。登记标识应当置于该特种设备的显著位置。故被告认为原告最早于2011年7月12日才调试完成并投入使用。
原告于2013年10月23日向被告户籍地发送了催缴租金、二费告知书，要求被告于接到告知书后十日内交清租金、市场经营管理费和物业费共计148，085元，被告称未收到过。
审理中，基于合同到期后的法律后果一并处理的原则，被告要求原告返还其支付的保证金16，000元。
针对原告陈述的2014年3月17日双方对涉案房屋进行了交接，被告认为房屋并非在此时进行交接，原、被告双方只是再次对房屋的状态进行确认，事实上被告在2013年12月已经搬离该房屋。
以上事实，由商铺委托经营管理协议、租赁合同、准予变更登记通知书、上海市房地产权证、会议纪要、调查笔录以及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为，原、被告之间签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，属有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
本案中，双方争议的主要焦点在于被告是否有权拒付租金和市场经营管理费。本院认为，在合同的履行过程中，双方当事人均应恪守诚实信用的原则。原告受礼品城公司委托经营管理本案所涉商铺，以自己的名义与被告签订租赁合同，是适格的诉讼主体。在会议纪要中，礼品城董事长对租金延后收取条件的承诺，可视作对租赁合同内容的变更，原、被告对此均未提出异议，且被告在合同有效期内基于信赖该变更而为实际履行，故本院认定上述承诺应为合同实质性内容的有效变更，因原告与礼品城公司存在委托经营管理关系，礼品城公司董事长所作承诺对原告具有约束力。原、被告双方在此后的履行应遵守该约定。然至今，原告未能提供有效证据证明其向被告收取租金的条件已成就，即市场A、C区进场装修的经营户已达到70%。此外，根据租赁合同第九条第四款的约定，若原告未按时于2011年5月28日前调试合格并投入使用垂直电梯逾期超过30天，则合同期内剩余租金部分被告有权拒交。原告提供的情况说明，仅能证明涉案电梯安装调试完毕的日期为2011年6月22日，不能证明该电梯于2011年6月28日之前已经投入使用。结合被告提供的电梯使用登记相关信息载明的“使用登记日期”为2011年8月11日，原告存在逾期投入使用垂直电梯的违约行为。综上，本院认为，原告要求被告支付租金、逾期支付租金的违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。
关于市场经营管理费，因双方在协商过程中仅针对租金问题进行磋商，未涉及市场经营管理费，故被告仍需按照租赁合同的约定支付市场经营管理费。关于履行期限，因租金支付条件一直未成就，故无法按照原约定的“随租金支付日同时支付”的时间予以支付。对此，本院认为，履行期限不明确的，债务人可以随时向债权人履行义务，债权人也可以随时请求债务人履行义务，但应当给对方必要的准备时间。因原告在2013年10月23日通过挂号信向被告催讨过市场经营管理费，属对自己权利的积极行使，构成诉讼时效的中断，故原告要求被告支付2012年1月至2013年12月的市场经营管理费的诉讼请求，未超过诉讼时效，本院予以支持。关于金额，本院核算为7，375.92元（0.06元／平方米／天×168.40平方米×365天×2年）。关于逾期违约金，因合同变更后对履行期限约定不明，故原告主张违约金缺乏事实依据，本院不予支持。
关于房屋占有使用费，被告陈述其在2013年12月已经搬离涉案房屋，也没有将房屋上锁，被告口头通知原告，但原告未前去接收房屋，被告未与原告进行过书面交接。原告对被告的陈述不予认可。对此，本院认为，租赁合同到期后，对于房屋的交接以及合同到期后相应后果的处理，原、被告双方均有相应的配合义务。原告虽对被告的陈述不予认可，但其作为出租方，应极其注重房屋的占有使用状态以期产生相应的收益。本案中，原告在原租赁合同到期后不主动联系被告要求其退房并支付房屋占有使用费，也未前去确认房屋状态，此点与常理不符。且根据被�的陈述，其在2013年12月搬离系争商铺之后，未实际占有使用，对此原告虽不予认可，但也未能提供相应证据证明被告在2014年1月1日之后仍占有使用系争房屋，或因被告占有房屋而影响了原告对该系争商铺再次进行出租利用。另本案审理中，原告始终未能提供有效证据证明其向被告收取租金的条件已成就。故原告的此项诉请，缺乏事实依据，本院难以支持。
关于返还房屋的诉讼请求，原告自行放弃，系对自己民事权利和诉讼权利的自由处分，于法不悖，本院予以确认。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十二条第四项、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告吕加好支付原告上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司自2012年1月至2013年12月的市场经营管理费7，375.92元；
二、原告上海九洲世�综合市场经营管理有限公司返还被告吕加好保证金16，000元；
三、上述第一、二项折抵后，原告上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告吕加好8，624.08元；
四、驳回原告上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4，338元，由原告上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司负担4，288元（已付），由被告吕加好负担50元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张 利
审 判 员 惠 蕙
人民陪审员 陆瑞兴
二〇一四年八月二十六日
书 记 员 方晓婷
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：
……
（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有�证责任的当事人承担不利后果。