江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民终字第4217号
上诉人（原审原告，反诉被告）李丽萍。
委托代理人朱咏梅，江苏盛仪律师事务所律师。
上诉人（原审被告，反诉原告）赵礼英。
委托代理人马洪星，江苏钟鼓楼律师事务所律师。
上诉人李丽萍因与上诉人赵礼英房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2014）云民初字第2346号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月20日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人李丽萍及其委托代理人朱咏梅，上诉人赵礼英及其委托代理人马洪星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审经审理查明：
2012年2月原告李丽萍（乙方）与被告赵礼英（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：1、甲方出租给乙方的门面房位于户部山商贸城B1-2-129，出租房屋面积40平方米，房屋现有装修及设施、设备。2、甲方出租给乙方的房屋租赁期自2012年2月10日起至2014年6月1日止；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作服装销售使用；租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还；乙方如要求续租，则必须在租赁期满两个月之前书面通知甲方，可重新使用，重新签订租赁合同。3、经双方协商该房屋每月租金4000元，三个月付一次，房租费在每次1号前交。4、乙方如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿。5、租赁期内未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋；若甲方在此期间出售房屋，须在两个月前书面通知乙方，在征得乙方同意后方可实施。8、该房屋转让费4万元。《房屋租赁合同》还约定了其他相关事项，赵礼英、李丽萍分别在合同甲方、乙方处签名。《房屋租赁合同》第8、（2）项载明“租赁期满后，如果乙方不再续租，下一个承租方应当支付乙方4万元转让费，该费用由甲方负责收取并在房屋交接时向乙方付清”，在本案庭审过程中，原被告双方均认可双方在签订合同时已经将该条内容划掉。合同签订后，李丽萍给付赵礼英房屋押金8000元，转让费40000元以及首期三个月租金12000元，赵礼英将涉案房屋交付李丽萍用于经营服装，在《房屋租赁合同》下方注明：“收到房屋押金8000元整，在房屋没有损坏的情况下，中止合同时如数退还。已付40000元转让费”，并向李丽萍出具收条，载明：今收房租12000元，转让费40000元，押金8000元，赵礼英，2012.2.6。后李丽萍每三个月向赵礼英支付房租12000元并承租涉案房屋用于经营服装生意，2013年11月15日李丽萍通过向赵礼英银行账户汇款12000元用于支付2013年11月至2014年1月的租金，庭审中双方均认可租金支付至2014年2月10日。2014年3月初，李丽萍以原房屋所有权人赵娟不同意继续转租为由，向赵礼英要求解除房屋租赁合同，经双方协商，赵礼英于2014年3月7日将涉案房屋钥匙取走，双方解除房屋租赁合同关系。现李丽萍以诉称理由起诉至本院，要求赵礼英返还房屋押金及转让费共计48000元，赵礼英反诉要求李丽萍缴纳2014年2月、3月的租金8000元。
另查明，涉案房屋登记所有权人为赵娟（房屋产权部门登记的居民身份证号码××，为查明案件事实，法院追加赵娟作为本案第三人参加诉讼。本案审理过程中，被告赵礼英称赵娟于2014年10月去世，原告李丽萍以赵娟已去世，涉案房屋继承人无法确定为由向本院递交中止审理申请，本院作出裁定，中止本案审理。后本院依职权调查，亦未能确定赵娟的户籍信息以及涉案房屋的继承情况。
又查明，赵娟（甲方）与案外人冯某（乙方）签订房屋租赁合同，载明：1、甲方出租给乙方的门面房位于户部山商贸城B1-2-129，出租房屋面积35平方米，房屋现有装修及设施、设备。2、甲方出租给乙方的房屋租赁期共36个月自2011年6月1日起至2014年6月1日止；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作服装销售使用；租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还；乙方如要求续租，则必须在租赁期满两个月之前书面通知甲方，可重新使用，重新签订租赁合同。3、经双方协商该房屋每月租金3500元，三个月付一次，房租费在每次1号前交。4、乙方如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿。5、租赁期内未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋；若甲方在此期间出售房屋，须在两个月前书面通知乙方，在征得乙方同意后方可实施。8、该房屋转让费3.5万元；租赁期满后，如果乙方续租则优先选择，租赁价格依时情合理收取，下一个承租方应当支付乙方3.5万元转让费，该费用由甲方负责收取并在交接房屋时向乙方付清。《房屋租赁合同》还约定了其他相关事项，赵娟、冯某分别在合同甲方、乙方处签名。在本案庭审中，冯某作为赵礼英的证人出庭作证称：其作为涉案房屋的承租人，在涉案房屋与赵礼英合伙经营服装生意，生意交由赵礼英负责经营；赵娟知道其与赵礼英合伙经营服装生意，房屋租金也是由赵礼英支付给赵娟；赵礼英将涉案房屋转租给李丽萍，其与赵娟对此均知情，且赵娟同意转租。赵礼英将房屋转租给李丽萍时，房屋内的装修有模特、衣架、灯具、地面、墙面、墙顶装饰，赵礼英称上述装饰是其在经营期间投入进行装饰装修的。
原审法院经审理认为，2012年2月原告李丽萍与被告赵礼英签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。
《房屋租赁合同》载明的“租赁期满后，如果乙方不再续租，下一个承租方应当支付乙方4万元转让费，该费用由甲方负责收取并在房屋交接时向乙方付清”在双方签订合同时被划去，原、被告双方没有约定转让费4万元在房屋租赁合同解除时予以返还，故原告（反诉被告）李丽萍主张被告（反诉原告）赵礼英应当返还转让费4万元无事实和法律依据，法院不予支持。
在《房屋租赁合同》下方被告赵礼英注明“收到房屋押金8000元整，在房屋没有损坏的情况下，中止合同时如数退还”，在李丽萍、赵礼英解除房屋租赁合同时，赵礼英未对房屋内设施是否损坏提出异议，故原告李丽萍主张被告赵礼英应当返还房屋押金8000元，法院予以支持。
原告李丽萍主张与被告赵礼英于2014年2月10日达成解除租赁关系的协议，但未能提供证据证明，且赵礼英予以否认，对于李丽萍的主张，法院不予采信。赵礼英于2014年3月7日向李丽萍收回涉案房屋钥匙的行为视为其同意与李丽萍解除房屋租赁关系，李丽萍应向赵礼英缴付房屋租金至2014年3月7日。在本案庭审过程中，双方均认可李丽萍已将房屋租金缴付至2014年2月10日，故李丽萍还应向赵礼英交付房屋租金3600元。因赵礼英应当返还李丽萍房屋押金8000元，扣除李丽萍还应向原告缴纳的房屋租金3600元，赵礼英还应返还李丽萍5400元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条之规定，判决：一、被告（反诉原告）赵礼英于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）李丽萍支付房屋押金5400元。二、驳回原告（反诉被告）李丽萍的其他诉讼请求。案件受理费1000元，反诉案件受理费50元，由原告（反诉被告）李丽萍负担900元，被告（反诉原告）赵礼英负担150元。（因李丽萍已预交1000元，赵礼英已预交50元，赵礼英在履行本判决时直接支付李丽萍案件受理费100元）。
上诉人李丽萍不服一审民事判决，向本院提起上诉称：一审判决认定事实不清，本案在涉案房屋产权人未到庭的情况下，有重要事实没查清即确认转租合同有效并以此作出判决，无事实依据。事实和理由如下：一、上诉人与被上诉人签订的租赁合同是无效合同。被上诉人将所承租的涉案房屋在未告知原房屋所有权人赵娟的情况下，转租给上诉人。2014年2月底，房主赵娟得知房屋被转租的事实后，找到上诉人，要求上诉人尽快搬离。这是上诉人在合同期满前搬出并解除租赁合同的真实原因。该转租合同是无效合同，被上诉人收取房屋转让费无依据，应予退还。二、原审判决认定事实不清。一审为查清案件事实，依职权追加房主赵娟为第三人到庭诉讼，被上诉人称房主赵娟于2014年10月去世，应当提供证据予以证实，即便房主去世，也应当追加其继承人参加本案诉讼，一审法院应当追加赵娟（或其继承人）参与诉讼而没有追加，致使重要事实未查清，包括被上诉人是否告知准备转租涉案房屋的问题。三、被上诉人的证人证言不应得到采信。证人冯某是被上诉人的经营合伙人，与本案有利害关系，其证言有单一性，不具有证明力。故房主是否同意转租必须房主到庭才能查清，仅凭冯某单一陈述，不能得出房主同意转租的定性结论。综上，请求撤销一审判决或依法改判。一、二审诉讼费由被上诉人承担。
针对李丽萍的上诉，赵礼英答辩称：1、本案双方当事人之间签订的租赁合同是有效的，原房主对于赵礼英将涉案房屋进行转租是明知的，且没有在相关期限内提出异议，所以转租合同是有效的，事实上双方对于转租合同也是依法履行了，所以李丽萍应当依照协议约定履行自己的义务。2、虽然一审法院曾经追加房主参与诉讼，因房主去世，但是一审法院曾经对本案进行了实地调查，所以判决认定的事实是有一定依据的，冯某的证人证言也是真实有效的，证明李丽萍事实上承租了涉案房屋直至2014年4月初。
上诉人赵礼英不服一审民事判决，向本院提起上诉称：2014年3月初，被上诉人李丽萍在拖欠上诉人赵礼英两个月租金未付并且未经告知同意的情况下私自撤租走人。上诉人发现涉案出租房屋每日未开门经营后考虑到如果被上诉人私自撤租，上诉人在出租屋内还有好多财产，所以找到被上诉人要钥匙开门查看。但上诉人给的钥匙不对，无法打开房门。上诉人找李丽萍换钥匙，李丽萍置之不理，2014年4月1日赵娟解除了与上诉人之间的房屋租赁合同，因被上诉人不将钥匙交于上诉人，致使上诉人也无法于2014年4月1日将钥匙交于赵娟，后赵娟砸锁后进入房屋。一审法院认定上诉人2014年3月7日要钥匙查看出租房屋视为同意解除房屋租赁合同关系是错误的，解除房屋租赁关系至少应至2014年4月1日，所以被上诉人应支付租金至2014年4月1日。请求撤销一审判决的第一项并依法改判。诉讼费用由被上诉人承担。
针对赵礼英的上诉，李丽萍答辩称：赵礼英在上诉状中说与李丽萍之间并没有约定解除合同，李丽萍是在没有告知赵礼英情况下单方面解除合同走人，本案一审法院查明了这个事实，双方实际交接是在2014年3月7日，赵礼英到李丽萍经营的新生里市场当面交接的钥匙，并非赵礼英所称李丽萍是单方解除合同，李丽萍提前解除合同并非本人自愿，因为房屋所有权人赵娟及赵娟女儿多次找到李丽萍，并和李丽萍多次通话说涉案房屋赵礼英转租给李丽萍的事实并没有得到赵娟的同意，所以要求李丽萍限时搬出，这也是我方搬出涉案房屋的真实原因。赵礼英要求我方继续交纳合同剩余时间的租金是没有事实依据的。
根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：1、本案双方当事人之间签订的房屋租赁合同效力如何认定。2、双方当事人实际解除房屋租赁合同的具体日期如何认定。3、李丽萍要求赵礼英支付其收取的4万元转让费应否予以支持。
二审期间，李丽萍提交了如下证据：
证据一：2014年4月12日的电话录音，通话人是房主赵娟的女儿，本案当事人李丽萍以及其女儿彭婷婷三人的电话通话记录。证明对于涉案房屋，赵礼英转租给李丽萍的事实和行为，房主赵娟是不明知的。
证据二：李丽萍发给赵礼英的手机往来短信内容，证明双方实际交接房屋的时间是2014年3月，合同解除的具体日期是2014年3月。
赵礼英对以上证据质证认为，这两份证据不属于新证据，原则上不予质证，一审中李丽萍的代理人没有及时取到以上证据，不影响当事人依法举证的权利义务行使。电话录音不能证明李丽萍的观点，因为是李丽萍女儿和赵娟女儿的通话，李丽萍女儿和赵娟女儿不是涉案租赁合同主体，另外该录音时间是2014年4月12日，赵礼英已经与房主赵娟在2014年4月1日解除了合同，所以在此期间李丽萍和赵娟之间的争执与我方没有任何关系。短信里面涉及的内容都是属于李丽萍的单方行为，并没有我方对于短信的回复和认可，所以也不能证明李丽萍的观点。
本院认为，电话录音可以证明房主一方让其退租的事实，但对判断本案双方当事人之间的转租合同效力及转让费应否返还，并无关联。手机短信里面涉及的内容是李丽萍单方向赵礼英发出的，证实其提出退租的时间，但并无赵礼英的短信回复，故仅凭该短信内容不足以证明双方退租达成合意的具体时间。故对李丽萍举出的该两份证据材料的证据效力，均不予确认。
围绕法庭归纳的争议焦点，本院作如下评判：
一、本案双方当事人之间签订的房屋租赁合同效力如何认定的问题。李丽萍主张其与赵礼英的房屋租赁合同无效的理由是，赵礼英系在房主赵娟不知情的情况下进行擅自转租。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”据此规定，承租人如将租赁物转租给第三人，应当征得出租人的同意，但是从该条文得不出未经出租人同意，转租无效的结论，只是赋予了出租人享有解除其与承租人之间租赁合同的权利。何况，承租人未经出租人同意擅自转租，性质上相当于无权处分，对于无权处分的行为，并不当然无效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第三条第一款规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”当事人一方对于其不享有标的物所有权的买卖行为，尚且不能主张无效，“举重以明轻”，对于未经出租人同意的转租合同主张无效，同样也不能支持。本案双方当事人之间签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律法规的强制性规定，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条应当认定无效的情形，故应当认定有效，一审判决关于双方当事人合同效力的认定，并无不当。何况，双方当事人之间租赁合同效力对于租金计算及转让费退还并无实质影响。
二、关于本案双方当事人实际解除房屋租赁合同的具体日期如何认定的问题。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十一条规定“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：……（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”本案中，李丽萍以被房主要求退租为由而提前解除了与赵礼英之间的租赁合同关系，对于解除合同的具体日期，应由李丽萍负举证责任。一审期间，赵礼英在2014年10月8日庭审陈述“原告于2014年3月份单方要求解除合同撤租，……并将房屋的钥匙交予被告，说明原被告之间已不存在相关的纠纷”在2015年6月10日庭审时又陈述“3月5日我发现涉案房屋关门了，就到原告的宣武商贸城的门面房找原告，我问她为何没有开门营业，她说她不干了。我就问原告东西搬走了没有，原告说东西已全部搬走。……”根据赵礼英的自认，李丽萍已经完成了举证责任，而无需另行举证何时搬出涉案房屋。一审认定李丽萍陈述2014年3月7日将涉案房屋钥匙交予赵礼英的事实成立，并据此认定双方租赁关系解除是正确的。赵礼英虽然主张按照与赵娟签订的终止租赁协议的日期是2014年4月1日，但是该协议只能约束该协议双方，而不能约束合同外的第三人，故对赵礼英主张2014年4月1日作为其与李丽萍租赁合同的解除时间，不应予以支持。
三、李丽萍要求赵礼英支付其收取的4万元转让费应否予以支持。李丽萍主张其和赵礼英之间的转租合同是无效合同，赵礼英收取房屋转让费无依据，应予退还。本院认为，1、转让费是否收取违法？民事活动遵循当事人意思自治原则，法无禁止皆自由。在房屋租赁活动尤其是房屋转租中，当事人约定收取转让费，司空见惯，对于转让费的性质因个案差异不同而有不同的认定，但是无论性质如何界定，我国法律法规没有明令禁止出租人或转租人收取转让费，故收取转让费的行为不能判定为违法。2、赵礼英应否返还李丽萍转让费？这取决于双方当事人之间的合同约定，“合同是当事人之间最高的法律。”其一，本案中李丽萍持有的双方房屋租赁合同第8条第（2）款“租赁期满后，如果乙方不再续租，下一个承租方应当支付乙方4万元转让费，该费用由甲方负责收取并在房屋交接时向乙方付清”等内容已被划去，既然划掉，说明双方对于转让费是否返还自始没有约定。其二，在该合同尾部手写部分注明“收到房屋押金八千元整，在房屋没有损坏的情况下，中止合同时如数退还。已付4万元转让费。”据此约定，房屋押金在中止合同时要退还的，而对于4万元转让费却没有提及是否退还。既然押金明确要予以退还，而对于转让费是否退还却只字未提，按照“明示其一则排除其它”的合同条款解释规则，本院只能推定双方对于转让费是无需返还的。故李丽萍主张赵礼英返还转让费4万元，无事实和法律依据，不予支持。
综上，李丽萍和赵礼英的上诉理由均不能成立，均不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1000元，由上诉人李丽萍负担865元，赵礼英负担135元。
本判决为终审判决。
审 判 长 潘全民
审 判 员 张 伟
代理审判员 程 叶
二〇一五年十二月十日
书 记 员 苗 鑫