湖南省长沙市岳麓区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）湘0104执异47号
案外人王秀莲，女，1963年8月21日出生，汉族，住武汉市黄陂区。
委托代理人丁福喜，男，1963年10月13日出生，汉族，住武汉市黄陂区。
委托代理人胡茂生，男，1939年11月11日出生，汉族，住武汉市武昌区。
申请执行人中联重科股份有限公司，住所地长沙市岳麓区银盆南路361号。
法定代表人詹纯新，董事长。
委托代理人孙宇静，女，1988年1月6日出生，汉族，住长沙市雨花区。
被执行人康成林，男，1974年3月19日出生，汉族，住武汉市武昌区。
被执行人张欣桐，女，1974年1月2日出生，汉族，住武汉市硚口区。
被执行人湖北华奥商品混凝土有限公司，住所地孝感市孝南区新铺镇远大村。
法定代表人康成林。
在本院执行申请执行人中联重科股份有限公司与被执行人康成林、张欣桐、湖北华奥商品混凝土有限公司融资租赁合同纠纷一案中，查封了登记在被执行人康成林名下的房屋。案外人王秀莲遂向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人王秀莲称，王秀莲于2010年7月28日与康成林签订房屋《买卖协议书》，交易标的物为位于武汉市武昌区巡司河汇文新都C区底层商业门面18号和19号两间商铺，建筑面积分别为50.1平方米和48.59平方米，产权登记号：“昌2010010217”、“昌2010010120”。两间商铺总售价110万元。签约当日，王秀莲支付购房款700000元，康成林向原告交付两间涉案商铺。王秀莲又于2011年9月15日以银行按揭贷款方式支付购房款265000元。王秀莲与康成林签订的房屋《买卖协议书》并得以履行，是双方真实意思表示，不违反法律及行政法规规定，故《买卖协议书》合法有效。2012年4月17日王秀莲与康成林、张欣桐在办理本案两间商铺的产权过户过程中，意外发现两间涉案商铺已于2011年6月15目被北京市昌平区人民法院、2011年9月15日被湖南省长沙市岳麓区人民法院查封，致使产权过户未果。其后武昌人民法院、湖北省孝感市中级人民法院轮候查封了涉案两间商铺。申请长沙市岳麓区人民法院查封两间涉案商铺的当事人是中联重科股份有限公司。长沙岳麓区人民法院查封登记在康成林名下的两问涉案商铺的文件：(2011)岳民初字第02543号民事裁定书、(2015)岳民初字第00011号民事裁定书。北京市昌平区人民法院委托武汉市武昌区人民法院执行局代为执行。武汉市武昌区人民法院执行局认为，王秀莲尚未支付的135000元购房款是康成林、张欣桐夫妻出卖两间商铺的应收款，属于可供执行的财产，故通知王秀莲将135000元提交武昌区法院。原告根据《合同法》60条规定，于2015年5月5日将最后一笔购房款135000元交付武昌区人民法院执行局暂扣。至此，王秀莲已经付清全部购房款，履行了作为房屋买受人应当履行的全部义务，办理了两间涉案商铺的产权过户手续（因法院查封过户未果），并且占有、出租这两间商铺达六年之久。足见王秀莲购买的汇文新都C区底层门面18号和19号两间商铺与康成林、张欣桐所欠他人债务之间不存在任何关系，也与(2011)岳民初字第02543号民事裁定书及(2015)岳民初字第00011号民事裁定书所载明的债权债务不存在任何关系。故王秀莲特提出执行异议，请求湖南省长沙市岳麓区人民法院作出裁定，中止执行(2011)岳民初字第02543号民事裁定书、(2015)岳民初字第00011号《民事裁定书》，并解除对武汉市武昌区巡司河汇文新都C区底层商业门面网18号、19号商铺的查封。
申请执行人中联重科股份有限公司称，案外人王秀莲与康成林的买卖合同付款不真实。案外人王秀莲于2010年7月28日签订《买卖协议书》，以110万元的总价购买康成林名下上述两间商铺，并约定当日向康成林支付购房款70万元。康成林委托瞿威收取购房款，口头委托并无相关证明，且瞿收取款项后无法证明将款项交给康成林。康成林与王秀莲签订《买卖协议书》的日期是2010年7月28日，王秀莲提交的取款单，无法证明康成林在2010年7月28日实际收到70万的购房款。案外人称2011年9月15日以银行按揭贷款方式支付购房款26.5万元并无证据证明。申请执行人于2011年9月15日将上述两门面查封。案外人在2010年7月28日购买上述两门面，但直到2011年9月15日都未过户也未办理商品房买卖合同备案手续，明显不符合常理，完全民事行为能力人不可能不防范该法律风险。综上所述，申请执行人认为，王秀莲与康成林《买卖协议书》并未实际付款。王秀莲与康成林签订的《买卖协议书》目的是为规避法院的强制执行，故申请执行人请求驳回王秀莲的异议申请。
本院查明，本院在审理中联重科融资租赁（北京）有限公司与康成林、张欣桐、湖北华奥商品混凝土有限公司融资租赁合同纠纷一案中，于2011年9月15日向武汉市武昌区房地局发出（2011）岳民初字第02543号协助执行通知书，查封了康成林武昌区巡司河商住区汇文新都C区底层商网1层18号（面积48.59平方米，所有权证号：昌2010010217）、C区底层商网1层19号（面积50.10平方米，所有权证号：昌2010010120），查封期从2011年9月15日-2013年9月14日。2011年12月9日，本院作出(2011)岳民初字第02543号民事判决书。该判决生效后，中联重科融资租赁(北京)有限公司向本院申请执行，本院立案执行。在执行过程中，本院于2015年4月10日向武昌区房管局发出（2014）岳执恢字第00011号协助执行通知书，续查封了被执行人康成林位于武昌区巡司河商住区汇文新都C区底层商网1层19号房屋产权一套（产权权证号为：昌2010010120），查封期限为三年，从2015年4月10日至2018年4月9日止。案外人王秀莲遂向本院提出执行异议。
另查明，本院于2016年10月8日作出（2014）岳执恢字第00011-1号执行裁定书，裁定如下：一、将第三人中联重科股份有限公司变更为本案的申请执行人；二、确认被执行人湖北华奥商品混凝土有限公司名下“ZLJ5281THB125-37”型混凝土泵车一台（车辆识别号为“JALV9F4YX97006048”，车牌号为：鄂Ｋ×××××）为中联重科股份有限公司所有；解除本院对该车辆的查封，并将该车辆过户至申请执行人中联重科股份有限公司名下。
再查明，被执行人康成林、张欣桐系夫妻关系。位于武汉市武昌区巡司河商住区汇文新都C区底层商网1层18号、19号房屋系被执行人康成林于2007年1月向武汉汇新房地产有限公司购买，分别于2010年8月3日、8月2日办理房屋登记。2010年7月28日，案外人王秀莲与被执行人康成林签订《买卖协议书》，约定王秀莲以110万元的总价购买上述房屋，并于当日向康成林支付购房款70万元。协议签订后，康成林将上述房屋交付给王秀莲占有使用。2011年9月5日，王秀莲向康成林支付购房款26.5万元。2012年4月17日，王秀莲、康成林共同向武昌区住房保障和房屋管理局申请办理上述房屋的产权变更登记手续，因该房屋已被北京市昌平区人民法院查封故办理未果。
又查明，中国康富国际租赁股份有限公司诉武汉盛华奥工贸有限责任公司、孝感全洲扬子江商品混凝土有限公司（于2013年前已更名为湖北恒星商品混凝土有限公司）、康成林融资租赁合同纠纷两案，于2011年向北京市昌平区人民法院提起诉讼。北京市昌平区人民法院受理后，作出（2011）昌民初字第5552号民事裁定，于2011年6月15日查封了被执行人康成林名下位于武汉市武昌区巡司河商住区汇文新都C区底层商网1层18号、19号房屋。北京市昌平区人民法院作出的（2011）昌民初字第5552号、（2011）昌民初字第5554号民事调解书生效后，中国康富国际租赁股份有限公司向北京市昌平区人民法院申请执行。北京市昌平区人民法院立案执行。2013年5月27日，北京市昌平区人民法院以（2012）昌执字第1851号、（2012）昌执字第1855号函将两案委托武汉市武昌区人民法院执行。武汉市武昌区人民法院在执行过程中，于2014年6月10日作出（2013）鄂武昌执委字第00020-00021号执行裁定书，裁定继续查封上述房屋，并于2015年6月11日向武汉市武昌区住房保障和房屋管理局送达（2013）鄂武昌执委字第00020-00021号执行裁定书及协助执行通知书，继续查封上述房屋。案外人王秀莲对武汉市武昌区人民法院上述查封措施提出书面异议。2015年5月15日，武汉市武昌区人民法院在执行该案过程中，要求王秀莲缴纳尚未支付的13.5万元购房款，王秀莲将该款缴纳给武汉市武昌区人民法院。武汉市武昌区人民法院于2016年12月3日作出（2016）鄂0106执异33号执行裁定书，裁定中止该院（2013)鄂武昌执委字第00020-00021号执行裁定书及协助执行通知书的执行，解除对坐落于武昌区巡司河汇文新都C区底层商业门面18号、19号两间商铺的查封。2017年7月6日，武汉市武昌区人民法院作出（2016）鄂0106执异33号协助执行通知书，解除对坐落于武昌区巡司河汇文新都C区底层商业门面18号、19号两间商铺的查封。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”
在本案中，位于武昌区巡司河商住区汇文新都C区底层商网1层18号、19号房屋虽登记在被执行人康成林名下，但被执行人康成林与案外人王秀莲在本院查封之前就已签订《买卖协议书》，约定将上述房屋作价110万元出售给王秀莲，该合同系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，具有法律效力。案外人王秀莲在本院查封之前已合法占有上述房屋，且已按合同约定向被执行人康成林支付购房款96.5万元。王秀莲已向武昌区住房保障和房屋管理局申请办理上述房屋的过户登记，该房屋未办理过户登记并非王秀莲自身原因造成，且王秀莲已将剩余价款13.5万元按照人民法院的要求交付执行。综上，案外人王秀莲提出执行异议的理由成立，故本院应中止对位于武昌区巡司河商住区汇文新都C区底层商网1层18号、19号房屋的执行。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
中止对位于武昌区巡司河商住区汇文新都C区底层商网1层18号、19号房屋的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 张 浩
审判员 吕 鸣
审判员 李丽琴
二〇一七年九月五日
书记员 陈 敏
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。