福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）思民初字第14245号原告戴淑英，女，1964年9月26日出生，汉族，住福建省南安市。委托代理人张杰龙、许琼瑜，福建泉南律师事务所律师。被告天耀（厦门）置业发展有限公司，住所地厦门市思明区湖滨北路59号中信惠扬大厦21楼D单元。法定代表人李永隆，董事长。委托代理人赖洪德、卓亮超。原告戴淑英与被告天耀（厦门）置业发展有限公司（下称“天耀公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年9月29日受理后，依法由代理审判员徐文聪适用简易程序，于2014年11月5日公开开庭进行了审理。原告戴淑英的委托代理人许琼瑜及被告天耀公司的委托代理人赖洪德、卓亮超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戴淑英诉称，原、被告于2009年7月10日签订《商品房买卖合同》一份，由原告向被告购买位于厦门市思明区湖滨北路国际广场11层D单元（下称“讼争房屋”）的商品房一套，合同约定：商品房建筑面积179.02平方米，商品房单价为10164.48元，总价款为1819645元；付款方式为按揭贷款支付；被告应当于2010年12月31日前将符合约定条件的房屋交付给原告；被告逾期超过90日交付房屋，原告要求继续履行合同的，被告应当自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向原告支付已付款万分之1.5的违约金；在合同履行过程中的发生的争议依法向人民法院起诉。合同签订后，原告按照约定向被告付清了全部房款，而被告却未按合同约定的期限履行交房义务，上述房屋被告延迟至2014年4月30日才交付。被告逾期交房天数共计1216天，按照合同约定应当支付违约金共计331903元。故请求判令：被告向原告支付逾期交房违约金331903元（自2010年12月31日起至2014年4月30日止，每日按已付房价款的万分之1.5计算）。被告天耀公司辩称，第一、原告关于违约金请求的主张已经超过诉讼时效，其诉讼请求应予驳回。即使法院将被告逾期交房的行为视为继续性侵权，被告已于2014年2月16日将讼争房屋交付原告，故原告仅有权对2012年9月30日至2014年2月16日期间的逾期交房违约金进行主张。第二、《商品房买卖合同》中明确约定了可据实延期交房的情形，被告对该部分延期无须承担违约责任。被告可据实合理延期共计90天。即使按照2011年1月1日至2014年2月16日计算逾期违约金天数，被告可据实合理延期共计317天。第三、原告关于违约金的要求也过分高于实际损失，应依法予以调减。综上，被告认为原告的诉讼请求没有事实及法律依据，应依法予以驳回。经审理查明，2009年7月10日，原告戴淑英与被告天耀公司签订编号为01630162的《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定：原告向被告购买讼争房屋，购房总金额为1819645元；被告应于2010年12月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将符合各项约定条件的房产交付原告使用；被告如未按合同规定的期限将商品房交付原告使用，逾期不超过90日，自合同约定的2010年12月31日最后交付之日的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的2010年12月31日最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付款万分之一点五的违约金。如遇合同约定的特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期。《商品房买卖合同》附件六《补充协议》第三条第六款约定，在商品房交付原告以前，如因发生不可抗力事件、为配合政府的法规实施或政府行为、通知、命令而导致工期延误（包括停电、停水、交通管制、高考、九八、创卫等），及中雨以上（含中雨）、六级以上大风（含六级）、地震、政府规划调整、市政设施及相应配套设施建设不全等因素，致使商品房的建筑安装工程或被告履行合同规定的义务被延误，则被告有权将该商品房交付日顺延相当于该等时由影响持续的期间，而无须为该延误负任何责任，也无须对原告补偿任何费用和损失。上述《商品房买卖合同》及《补充协议》签订后，原告已于2009年8月13日依约付清全部购房款，被告天耀公司于2014年2月16日将讼争房屋交付原告使用。另查明，原告戴淑英与被告天耀公司于2014年2月16日签订《延迟交房违约金赔偿确认书》，双方确认天耀公司于当日将讼争房屋交付给戴淑英，由天耀公司以代戴淑英缴纳物业服务费相关费用等费用的方式支付迟延交房违约金。以上事实，有《商品房买卖合同》及《补充协议》、《销售不动产统一发票》、《国际广场收房确认书》、《延迟交房违约金赔偿确认书》以及双方当事人的庭审陈述为证，本院予以确认。本案争议焦点为：一、被告天耀公司依约可据实延期交房的具体天数；二、被告天耀公司逾期交房的违约金标准。一、被告天耀公司依约可据实延期交房的具体天数原告戴淑英认为，被告天耀公司逾期交房的天数应自双方约定的交房日期第二天即2011年1月1日起计算至被告天耀公司实际交房之日。根据《补充协议》约定，高温、中考、中国国际投资贸易洽谈会、厦门国际马拉松比赛不属于合理延期的范围，不应予以扣除；2009年至2013年高考可扣除的天数仅为10天；因交通管制、停电、停水等导致延误的，原告认为在涉及本案所购买的商品房所在地段方可扣除；被告主张因中雨以上、六级以上大风等导致的延误存在延期天数重复计算的情况，亦应当扣除重复计算的天数。被告天耀公司认为，被告可据实合理延期共计317天（已扣除相互重合的情形），具体为：由于天气原因［中雨以上（含中雨）、六级以上大风（含六级）及高温］导致延误207天（已扣除相互重合的情形），因中国国际投资贸易洽谈会交通管制造成延误22天，因马拉松交通管制造成延误5天，因高考、中考噪声污染控制造成延误107天，因停水导致延误1天，即可以计算逾期交房违约金的天数仅为1142-317=825天。并提供如下证据：1、2009年7月至2014年2月期间气象资料，证明因天气原因可合理延期207天；2、中国国际投资贸易洽谈会期间采取道路交通限制措施的通告，证明因中国国际投资贸易洽谈会交通管制可延期22天；3、关于厦门马拉松赛期间采取道路交通限制措施的通告，证明因马拉松赛交通管制可延期5天；4、关于高考和中考期间严格控制环境噪声污染的通告，证明因厦门市高考和中考期间噪声控制可延期107天；5、西堤别墅等计划停水通知，证明因停水可延期1天；6、建设工程委托监理合同、监理中标通知书、国际广场工程延期统计，证明讼争房屋施工因前述政府原因、气象原因造成延期。原告戴淑英质证认为，对被告天耀公司提交的上述第2、3、5项证据的真实性无法确认，对其他证据的真实性均无异议，但中考、高温天气并不属于双方合同约定可延期的因素。本院分析认为，根据《补充协议》第六条的约定，商品房交付原告以前，发生约定的情形致使被告履行合同义务被延误的，被告天耀公司无需承担责任。被告天耀公司可以合理延期的天数，应自合同订立之日起计算至实际交房之日止。结合被告证据及原告质证，被告可据实延期天数如下：（1）因中雨以上（含中雨）、六级以上大风（含六级）及高温天气因素，可据实延期207天（各天气因素重合天数已扣减）；（2）因中国国际投资贸易洽谈会交通管制，涉及讼争房屋所在地段，可据实延期17天；（3）因马拉松期间交通管制，涉及讼争房屋所在地段，可据实延期5天；（4）中、高考因素，因被告未能提供证据证明上述两项因素与工地施工受阻的关联性，且除中、高考当天外，环境污染噪声控制并未执行严格的噪声、振动排放标准，故本院认定，因该因素可据实延期的天数为中、高考当天，即：2010年6月7日、6月8日、6月19日至6月21日，2011年5月28日、5月29日、6月7日、6月8日、6月25日、6月26日，2012年6月7日、6月8日、6月23日、6月24日，2013年6月7日、6月8日、6月22日、6月23日，共计可据实延期19天；（5）因停水因素，可据实延期1天。综上，各可延期因素互相重合天数予以扣减后，被告可据实延期交房天数为244天。二、被告天耀公司逾期交房的违约金标准。原告戴淑英认为，被告天耀公司逾期交房天数超过90日，应按照合同约定，按日向原告支付已付款万分之一点五的违约金。被告天耀公司认为，原告戴淑英主张违约金标准应当为每日按已付款万分之一点五进行支付，则每月约为8188元，而据了解现在同地段与原告房屋面积相近的房屋的月平均租金约为6500元，原告的损失应参照租金损失。因此原告主张的违约金过分高于实际损失，依法应予以调减。本院分析认为，原、被告在自愿、协商基础上订立《商品房买卖合同》，相关违约金条款的约定对当事人具有拘束力。被告天耀公司主张双方约定的违约金过高，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。第一，《商品房买卖合同》系由被告天耀公司提供的格式条款，天耀公司因不可抗力以及合同约定的特殊原因导致的延期情形已经依约免责，关于违约金的约定是天耀公司在充分考虑工程进度、合同履行能力等基础上确定的；第二，戴淑英因天耀公司违约行为所造成的损失，还应充分考虑戴淑英对于讼争房屋的特定使用收益以及其他预期利益，天耀公司将戴淑英的损失等同于租金损失，缺乏相应的依据。综上，根据当事人在合同履行中的过错程度、公平原则以及诚实信用原则，对于被告天耀公司要求调减违约金的主张不予支持，逾期交房违约金标准应按双方约定的原告戴淑英已付购房款的每日万分之一点五的标准履行。综上，本院认为，原告戴淑英与被告天耀公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且内容于法不悖，应认定为有效，原、被告双方均应严格依约履行。关于交房时间，天耀公司提交《国际广场收房确认书》、《延迟交房违约金赔偿确认书》，证明其于2014年2月16日即已将讼争房屋交付给戴淑英；戴淑英主张交房时间为2014年4月30日，但并未提供相关证据证明。故本院认定讼争房屋交房时间为2014年2月16日。戴淑英的相关主张，本院不予采纳。天耀公司未按合同约定的期限交付房屋，其行为构成违约，应按合同约定承担违约责任。如上分析，天耀公司可据实延期交房天数为244天，故天耀公司应于2011年9月1日前交房，但实际于2014年2月16日向戴淑英交付讼争房屋，故天耀公司应向戴淑英支付自2011年9月2日至2014年2月16日期间共计899天的逾期交房违约金；根据双方《商品房买卖合同》第八条之约定，天耀公司应按日以戴淑英已付款项1819645元的万分之一点五为标准，向戴淑英支付违约金，共计245379元（899天×1819645元×0.00015），对原告戴淑英之诉求，本院在245379元范围内予以支持；超过部分，缺乏事实与法律依据，不予支持。被告天耀公司的抗辩意见，本院予以部分采纳。鉴于天耀公司于2014年2月16日与戴淑英签订《延迟交房违约金赔偿确认书》，应视为其同意履行义务，诉讼时效中断，应从2014年2月16日起重新计算诉讼时效，因此，原告戴淑英的诉讼请求未超过诉讼时效；被告天耀公司关于本案超过诉讼时效期间之抗辩意见，于法无据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告天耀（厦门）置业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告戴淑英支付逾期交房违约金245379元；二、驳回原告戴淑英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3140元，由原告戴淑英负担649元，被告天耀（厦门）置业发展有限公司负担2491元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。代理审判员徐文聪二〇一四年十二月十五日代书记员林靓靓附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。