北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民初279号
原告：中国农业银行股份有限公司总行营业部，营业场所北京市海淀区西三环北路100号金玉大厦。
负责人：求夏雨，总经理
委托诉讼代理人：邱明岩，男，中国农业银行股份有限公司总行员工。
委托诉讼代理人：唐春泉，北京市天平律师事务所律师。
被告：北京京达房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳公园西路11号。
法定代表人：陈红，董事长。
委托诉讼代理人：王朝霞，北京市中永律师事务所律师。
被告：孙名，男，1967年9月27日出生。
委托诉讼代理人：蒲惠君（孙名之妻），住北京市朝阳区。
原告中国农业银行股份有限公司总行营业部（以下简称农总行营业部）与被告北京京达房地产开发有限公司（以下简称京达公司）、被告孙名第三人撤销之诉一案，本院原于2015年5月15日立案，于同年12月24日作出（2015）二中民初字第05891号民事裁定书，驳回了农总行营业部的起诉。农总行营业部不服该裁定，提起上诉，北京市高级人民法院（以下简称北京市高院）于2016年5月18日作出（2016）京民终102号民事裁定书，撤销了本院裁定，指令本院审理本案。本院于2016年8月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告农总行营业部之委托诉讼代理人唐春泉，京达公司之委托诉讼代理人王朝霞，孙名之委托诉讼代理人蒲惠君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农总行营业部向本院提出诉讼请求：1、撤销北京市第二中级人民法院（2007）二中民初字第08183号民事判决（以下简称8183号判决）；2、判令京达公司向我方交付北京市朝阳区XXX9栋9-4A房屋（以下简称4A房屋）并办理产权手续；3、判令京达公司向我方支付迟延履行过户义务的违约金22785.68元。事实和理由：2001年12月7日，因京达公司无力偿还到期债务，遂与我方达成以房抵债的合意，签订了《以房抵债协议书》以及《商品房买卖合同》四份，京达公司作为出卖人将位于北京市朝阳区xxx9栋的9-3A、4A、5A、6A四套房屋出卖给我方，京达公司欠款抵作房款。双方就北京市朝阳区XXX9栋4A房屋签署了《商品房买卖合同》（合同编号：N0.012241），依据该《商品房买卖合同》以及《合同法》的相关规定，京达公司作为房屋出卖人，负有交付房屋和过户义务。合同签订后，京达公司虽向我方交付了房屋，但至今未履行产权过户义务。2015年1月，我方到房屋所在地实地考察时发现，4A房屋已有人租住，经向承租人了解情况得知，出租人是于近期通过法院裁判并强制执行而获得该房屋的使用权。2015年1月26日，经向法院执行庭法官了解，4A房屋已由8183号判决判令限期内“交付”给孙名。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款的规定，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。我方的合法诉权乃至财产权益因8183号判决受到损害，依法应当予以纠正。
被告京达公司辩称，8183号判决确实存在问题，京达公司与孙名之间名为房屋买卖关系，实为借贷关系，4A房屋不应归孙名所有，不应判给孙名。不认可农总行营业部的其他意见，涉案房屋所有权并非农总行营业部所有，农总行营业部应与京达公司履行回购合同书。农总行营业部的第二、三项诉讼请求不属于第三人撤销之诉的审理范围。
被告孙名辩称：一、我与京达公司签订的635512号商品房买卖合同合法有效。我于2004年11月19日与京达公司就购买xxx4A、5A、9A、12A、11B、15B六套房产，签订了该合同，并于同年11月26日在北京市建委办理了房屋买卖预售登记备案，并一次性交付了全部房款5254480元。由于京达公司以各种原因为由迟迟不交付上述房屋，我向北京市第二中级人民法院（以下简称北京市二中院）提起诉讼，要求交付所购房产。北京市二中院于2007年10月11日依法作出8183号民事判决，判令京达公司向我交付上述六套房屋。经北京市高级人民法院（以下简称北京市高院）进行二审审理，该判决已生效。后北京市高院驳回了京达公司就该案提出的再审申请。2014年1月13日和11月20日，北京市二中院经强制执行，将4A、11B交付予我。综上，8183号判决支持我方诉讼请求并无不当。二、农总行营业部未举证证明其拥有涉案房屋的所有权。农总行营业部与京达公司之间的经济纠纷和合同关系与我购买京达国际公寓没有任何关系，且房屋的抵偿抵押行为必须在房屋产权登记部门和公证处进行备案，仅凭农总行营业部与京达公司的约定不能确定涉案房屋的归属。农总行营业部与京达公司签订的以房抵债协议并不具有任何优先性。农总行营业部提交的购房合同并不规范，其购房合同没有签署时间，农总行营业部也未要求京达公司开具正式的购房发票，其与京达公司之间的行为不是真实合法的房屋买卖行为。我国法律规定商品房买卖必须在建委进行预售预购登记，以确立每套房屋在权属上的唯一性，杜绝开发商一房多卖，或利用房产进行各种形式的欺诈行为。如果法院不考虑房屋的预售预购登记，而仅仅以合同签订时间先后来确认物权归属，真实购房人的合法权益将不能得到保护，房地产市场将会出现混乱。京达公司还将孙名所购J9-5A、9A、12A、11B等房屋出售给其他案外人，北京市二中院对上述案外人提出的执行异议均依法予以驳回，实际上就是依法否认了开发商一房多卖，一房多抵的行为，有效地维护了合法购房人的权益。综上，农总行营业部的诉讼请求没有正当理由和法律依据，请求法院予以驳回。另，孙名认为：1、《商品房买卖合同》约定的交易价格低廉是根据当时北京房地产市场疲软和京达公司房屋滞销的状况，经双方协商后达成的，是彼此综合考虑后自愿达成的合意，遵循了市场经济和交易自由的原则；2、农总行营业部与京达公司之间是明确的借贷关系，是以签订房屋买卖合同作为借贷合同的担保，而非真正的房屋买卖关系，不具备买房事实。对此，法院应当按照民间借贷法律关系进行审理。农总行营业部与京达公司之间的房屋买卖行为缺乏必须的法律要件：双方没有真实的购房款支付，没有开具税务部门管理下的正式购房发票，没有在建委进行房屋买卖公示和网签，没有办理预售预购备案登记。没有前述要件，农总行营业部无法保证自己的房屋权属，更无法制约卖房人将房屋合法售予他人。因此，在名为购房实为借贷抵债的情况下，农总行营业部无权提起第三人撤销之诉。3、根据2008年2月农总行营业部与京达公司签订的《回购合同书》的内容，因为农总行营业部将以房抵债的房屋又退回给京达公司，京达公司有权转移处置所涉房产，而事实上，京达公司确实已陆续收回了农总行营业部对房屋的使用权利，故农总行营业部对房屋已经没有任何权利，只有要求京达公司交付房款的权利，只是欠款关系的债权人，而非涉案房屋的所有权人。北京市二中院在8183号判决的执行程序中，于2008年12月、2010年4月及2013年7月依法进行公告，责令京达公司将9-4A、5A两套房屋限期交付孙名，京达公司和农总行营业部均未提起执行异议，孙名是涉案房屋的所有权人，农总行营业部对涉案房屋不享有任何权利。2013年，农总行营业部解除《回购合同书》，这与农总行营业部和京达公司重新签订以房抵债的《商品房买卖合同》的效力是一样的，但是在法院公告和执行期间，京达公司已无权再将涉案房屋转让给任何人，农总行营业部更无权再对涉案房屋进行购买。所以，农总行营业部与8183号判决没有任何权利义务关系，不具备本案原告主体资格，其应向京达公司主张权利。执行公告是具有法律效力的公示形式。前述执行公告中均明确写明了孙名与京达公司就涉案房屋的商品房预售合同纠纷以及（2008）二中执字第160号执行案号，责令京达公司限期交付涉案房屋，法院依法定程序发布了明确的公告，对所有使用该房屋的相关人员皆具有法律公示效力，依法赋予相对人知情权。农总行营业部如认为自己系涉案房屋的合法所有权人，就应当及时进行了解和处理，农总行营业部称自己没有看到或不了解情况，责任和过错在其自身。所以，农总行营业部于2015年以不知情为由提起第三人撤销之诉，早已超过了法定期限，已失去提起第三人撤销之诉的权利。4、孙名购买京达国际公寓的法律手续完整、合法，生效判决完全确认了孙名购房的事实和依据。涉案房屋买卖价格合理。2004年，非典后的北京，房地产市场疲软，许多楼盘滞销烂尾，价格下滑。当时属北京市最高端的亚运村罗马花园、阳光广场的尾房实际售价和法院拍卖价也只在5000平米左右，北京当时出现了许多专营楼盘尾房的公司，我以低廉的价格购买了多处滞销尾房。京达公司因我方购买了其11套滞销尾房，并且能够一次性付清全款，经双方商议后达成了最终的交易价格，并履行了完备的购房手续，并且完成了预售预购登记备案，我方已经尽到了一个购房人应当尽到的所有注意义务，履行了所有正规手续，确保了房屋买卖的合法性和唯一性。经预售预购登记，我方所购房屋获得了对抗第三人的具有唯一权属效力的物权确认。我方与京达公司签署补充协议的背景是，鉴于我方已经支付了全额购房款,京达公司告知需缓一段时间交付房屋，故双方签署了补充协议，旨在约束京达公司尽快交付房屋。最后，我方与京达公司没有解除商品房买卖合同，而是选择继续履行购房合同。京达公司认为其与孙名为借贷关系，其提交的还款凭据与房屋买卖合同无关，亦不能提交借款协议，故其该项主张未被各级法院采信。农总行营业部从2008年开始就已将涉案房屋的占有、使用、转移及处置的权利出卖给京达公司，后因回购款无法兑现，又希望要回涉案房屋，甚至要求撤销法院生效判决。农总行营业部不应享有这样的权利，孙名作为合法购房人的权益应当得到法律保护。
本院经审理认定事实如下：
2001年12月7日，农总行营业部（甲方）与京达公司（乙方）签订《以房抵债协议书》一份，约定根据已发生法律效力之（1999）深中经字第381号民事判决书的判决内容，乙方未能够按期履行上述判决义务，故甲方向深圳市中级人民法院对乙方及抵押人深圳市中侨物业发展有限公司提出强制执行申请。鉴于乙方经营困难资金紧张，无力以现金方式向甲方偿还所欠债务，经双方协商一致后签订如下以房抵债协议书：乙方确认全部债务总额为12708807.08元；乙方同意以乙方开发并所有的位于北京市朝阳区XXX第9栋的四套房产9-3A、4A、5A、6A折价抵偿部分债务，抵债金额为9162499.08（其中4A房屋的抵债价格为12473元/平方米；5A房屋的抵债价格为12623元/平方米；该两房屋建筑面积均为182.71平方米）；抵债之房产办理产权证过程中，依法应由甲方负担的全部税费（包括但不限于：房产契税、公共维修基金），将由乙方代甲方全部交纳，无须由甲方另行支付。其中乙方代甲方交纳之房产契税及公共维修基金共429375.49元折抵乙方所欠部分债务；甲方同意：进行折抵后，乙方欠甲方的债务金额合计为人民币9591874.57元。剩余债务3116932.51元，甲方将以合法方式处置深圳市中侨物业发展有限公司所有之抵押物；乙方保证在抵债房产具备办理房产证的条件后30日内，乙方将无条件为甲方办理上述四套房产的产权证书。如在此之前，甲方已将上述四套房产转让与第三方，乙方将按照甲方的具体要求，无条件为甲方或第三方办理房产销售变更登记，或为甲方或第三方办理上述四套房产的产权证；上述房产交付甲方使用后二年内，免收物业管理费用；本协议书双方各执两份，并提交深圳市中级人民法院一份。
农总行营业部作为买受人与京达公司就涉案4A房屋签订了012241号《商品房买卖合同》及补充协议，约定该房屋的总金额为2278568元；京达公司应当在2002年3月31日前，将验收合格并符合约定的涉案房屋交付给农总行营业部；如逾期交房，自上述交付期限的第二天起至实际交付之日止，京达公司按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；京达公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。如因京达公司的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人有权选择不退房，京达公司按已付房价款的1%向买受人支付违约金。上述买卖合同及补充协议未注明签署日期。
农总行营业部与京达公司均表示签署《以房抵债协议书》后，京达公司即向农总行营业部交付了该协议项下的四套房屋，农总行营业部取得了上述房屋的钥匙和门禁卡。
2004年11月19日，孙名与京达公司签订635512号《商品房买卖合同》，约定，孙名购买京达公司开发建设的坐落于北京市朝阳区农展南路北，XXXJ9幢4A、5A、9A、12A、11B、15B号公寓6套；孙名一次性支付京达公司房款5254480元；交房时间为2005年3月1日前。该合同于2004年11月26日进行了北京市房地产交易所商品房预售预购登记备案。
同日，孙名与京达公司签订另一份0715284号《商品房买卖合同》，约定，孙名购买京达公司开发建设的京达花园J10幢8A1、13A1、14A2、15A2、4E号房；孙名一次性支付京达公司房款2838006元；交房时间为2005年3月1日前。
2004年11月23日，京达公司（甲方）与孙名（乙方）签订《补充协议》一份，约定：鉴于双方于2004年11月19日签订了635512号、0715284号《商品房买卖合同》，现双方经友好协商，自愿达成如下补充协议：一、2005年1月29日前，甲方在全额返还乙方已支付的购房款809万元后，有权无条件解除双方于2004年11月19日签订的上述两份买卖合同；二、如甲方不能在2005年1月29日前将房屋交付乙方使用，乙方有权解除上述两份买卖合同，并有权要求甲方立即返还所支付的购房款809万元，如甲方不能立即返还乙方购房款，每逾期一个月，甲方应支付乙方总房款4.5%的逾期付款违约金。
2004年12月7日，京达公司向孙名开具了购房款发票一张，载明的金额为8092486元。
2005年12月20日，北京圣融通房地产经纪有限公司（以下简称圣融通公司）向农总行营业部提交《关于京达国际公寓租赁工作汇报》一份，其上载明：根据贵部与我公司在2003年5月16日签订的《委托租赁协议》，我公司负责“XXX国际公寓”九号楼四套房（3A、4A、5A、6A）出租工作。现将二年多的工作汇报如下：一、租赁的情况：我公司接手此委托的时间是2003年6月16日，……4A的房间地板全部掀开，没有工人及时修复；在2003年8月20日与樊蓉签订5A的租赁协议；在2004年3月15日与赵朋女士签订4A的租赁协议。二、租金情况：4A、5A、6A的租金收入合计400000元。……六、2005年的租赁存在困难：3A:谁也不愿意住，一进门就黑黑的房间，进门就要开灯……。我公司拟在2005年12月30日，把该四套房的管理工作移交给贵部。我公司不再参与此项管理（现有的4层、5层客户，我公司协调租赁有关事宜后移交贵部）。
2007年，孙名向本院提起诉讼，要求京达公司按照635512号《商品房买卖合同》的约定，将约定的6套房屋交付给孙名。京达公司在该案中辩称：京达公司虽与孙名签有合同，但与其他购房人也有合同，现京达公司已无法履行向孙名交付房屋之义务，同意退还房价款。本院于2007年10月11日作出8183号民事判决，认为涉案商品房买卖合同有效，京达公司应向孙名按时交付房屋，虽京达公司抗辩诉争房屋其与他人签有合同及涉案合同实为借款并非房屋买卖的主张，因其未能提供相关充分证据予以证明，故京达公司应承担举证不能的法律后果。该判决支持了孙名的诉讼请求。
京达公司不服该判决，上诉至北京市高院，后北京市高院于2007年12月14日作出（2007）高民终字第1964号民事裁定书，准予其撤回上诉。
2008年2月5日，农总行营业部（甲方）与京达公司（乙方）签订《回购合同书》一份，约定，鉴于：……《以房抵债协议书》及《商品房买卖合同》生效后，乙方未在约定期限内办理房产销售登记手续，亦未能在约定期限内办理完毕产权登记手续，现双方一致同意，甲方将其在上述合同项下之权利（回购标的）由乙方回购，本次回购正式完成之日起上述合同自行解除。为此，订立如下条款，以资信守：双方一致认可，乙方为回购甲方在上述合同项下之权利，应支付人民币9591872.57元；乙方应于2008年2月20日之前，支付首笔款项，首笔款项之金额不少于人民币300万元；首笔款项支付之日起1个月内，付清剩余款项；……本合同生效后，在乙方付清回购价款前，甲方在上述合同项下之权利不受本合同影响；乙方在首付款支付后未在规定的时间内支付剩余款项，甲方有权解除本回购协议且不退还首付款。
2008年12月29日，本院在8183号判决执行过程中，现场张贴（2008）二中执字第160号公告，其上载明：孙名诉北京京达房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院作出的（2007）二中民初字第8183号民事判决书，已经发生法律效力，现已进入执行程序；本院于2008年1月4日向被执行人京达公司发出执行通知书，但被执行人至今仍未履行生效法律文书确定的义务，为保护申请人的合法权益，……公告如下：凡暂住、租用和使用位于本市朝阳区农展南路北XXXJ9幢4A、5A、9A、12A、11B、15B号房产的单位和个人，自本公告发布之日起十日内腾空上述房屋。
2010年1月26日，农总行营业部通过公证方式催告京达公司履行《回购合同书》约定的付款义务。
2010年4月，本院就XXXJ9幢4A、5A、9A、12A、11B、15B号房屋张贴（2008）二中执字第160号公告，其上载明：孙名与北京京达房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案的（2007）二中民初字第8183号民事判决已经发生法律效力，现申请人孙名申请本院强制执行……。并要求暂住、租用和使用上述房屋的单位和个人在公告发布之日起十五日内，立即自动迁出。
另，2006年，天津銮丰投资有限公司向北京市朝阳区人民法院（以下简称朝阳法院）申请执行北京仲裁委员会（2006）京仲裁字第0072号裁决书。后，被执行人京达公司向朝阳法院提出不予执行该裁决书的申请，认为该裁决要求交付的9-3A号房屋的所有权人为农总行营业部。该案审查过程中，农总行营业部提供证据并到庭陈述。天津銮丰投资有限公司认可其对该房屋因客观原因未实际占有。朝阳法院于2011年作出（2010）朝执异字第231号民事裁定书，裁定：北京仲裁委员会（2006）京仲裁字第0072号裁决书，本院不予执行。
2012年7月，农总行营业部向京达公司发出《关于要求停止侵占京达国际公寓抵债房产的函》，其上载明“以房抵债协议生效后，你公司将4套房产交付我行，并一直由我行进行管理和控制。目前，3A、4A两套房屋门锁已被更换，凭我行持有的钥匙无法进入。你公司法定代表人陈红表示，该两套房产由你公司派人占用，目的是对抗銮丰公司对上述房产的权利诉求和执行措施。我行管户经理多次与你公司进行沟通，敦促房产归还事宜，但你公司至今仍未交还。限你公司在2012年7月13日前将上述两套房屋交还我行”。
自2013年2月起，农总行营业部采用各种方式多次通知京达公司解除前述《回购合同书》，后于2013年3月11日就该合同书在北京晨报刊登《解除合同通知公告》。
2013年，京达公司诉至北京市海淀区人民法院，要求确认农总行营业部发出的《解除合同通知公告》无效，被该院判决驳回。京达公司不服该判决，提起上诉，认为京达公司不仅实际占有抵债房屋，而且房屋的日常维护费用如物业管理费等，也一直由京达公司支付，法院一旦确认解除合同，显然会导致一系列后续纠纷且合同根本目的将不能实现。2014年4月，北京市第一中级人民法院作出（2014）一中民终字第1190号民事判决书，维持了原审判决。
2013年7月12日，本院就9-4A、5A分别发布（2008）二中执字第160号公告，责令被执行人京达公司在2013年7月22日前迁出上述房屋。
2013年9月17日，本院在8183号案执行过程中，进行现场勘验，情况为：9-4A、5A房屋，敲门无人应答，从过道窗户看屋内情况，房屋内空，无杂物。其他4套，敲门无人应答，屋内情况不明。
2014年1月14日，本院在执行8183号判决过程中，经开锁公司开锁，将9-4A号房屋交接给孙名。
2014年，农总行营业部就9-4A、5A号房屋将京达公司诉至朝阳法院，要求京达公司交付涉案房屋、办理产权手续、支付迟延过户违约金。孙名作为第三人参加诉讼。2015年6月，朝阳法院作出（2014）朝民初字第42687、42689号民事判决书，认为涉案房屋现存在其他权利人，且房屋被法院查封，尚不具备交付以及办理产权证的条件，且农总行营业部能够最终取得涉案房屋尚不确定，故判决驳回了农总行营业部的全部诉讼请求。
上述两案诉讼期间，农总行营业部于2015年1月26日到本院查询京达公司抵债的4套房产查封及执行情况。我院向其告知8183号判决不涉及9-3A、6A房屋，9-4A已经执行完毕交付给孙名；就5A房屋，案外人已提起第三人撤销之诉，正在诉讼中。农总行营业部表示：2001年签抵债协议，（京达公司）把3A、4A、5A、6A抵押给我们，之后也签了商品房买卖合同，并把房屋钥匙交给了我们；从2001年到2012年一直是我们在占有这四套房，2012年陈红自己把门锁换了。我院询问：之前的几次贴公告你们没看见吗？农总行营业部回答：没有，前些天听说4A被法院执行了，特来了解一下情况。
另查明，8183号案执行过程中，案外人提出执行异议情况如下：
案外人李振华主张其于2006年10月购买9-5A房屋，并交付了300万元认购金，且之后京达公司将房屋交付李振华一直使用，请求法院立即停止对该房产的执行。京达公司同意李振华所提异议，认为京达公司与孙名名为房屋买卖，实际是借贷关系。本院作出（2014）二中执异字第00465号民事裁定书，认为孙名系购房人，已交付了房款，并办理了商品房预售预购登记备案，其购房行为已经本院生效法律文书予以确认。李振华未办理该房屋相关法律手续，亦未提供足以阻止该房屋交付的充分证据，故驳回其所提异议请求。
案外人陈建东主张其于2004年5月2日购买9-9A房屋，并支付了全部购房款，且之后一直占有使用该房屋。2014年11月21日，法院到该房屋发出执行公告，陈建东方知8183号判决认定该房屋系孙名购买，陈建东与京达公司签约在先，故请求法院立即停止对该房产的执行。本院作出（2015）二中执异字第00269号民事裁定书，认为孙名系购房人，其购房行为已经本院生效判决确认有效。陈建东未办理该房屋相关法律手续，所提供的付款收据亦不足以证明支付房款的事实，且无充分证据证明其对未办理房屋过户登记手续没有过错，故驳回其所提异议请求。
案外人杜树海主张其于2004年2月13日购买9-12A房屋，并支付了全部购房款，2004年5月办理入住手续，并一直居住，是该房屋的真正产权人，故请求法院立即停止对该房产的执行。京达公司经传唤未到庭。本院作出（2015）二中执异字第00342号民事裁定书，认为孙名系购房人，已交付了房款，并办理了商品房预售预购登记备案，其购房行为已经本院生效法律文书予以确认。杜树海未办理该房屋相关法律手续，其所提供的证据不足以阻止该房屋的交付，故驳回其所提异议请求。
再查明，本案中，农总行营业部称因京达公司以各种理由不予配合，故未能办理涉案房屋的预购预售登记。对于以房抵债房屋的使用情况，农总行营业部陈述：签订以房抵债协议书当日，京达公司向农总行营业部交付了4套抵债房屋的钥匙和门禁卡;2003年至2005年12月，委托圣融通公司出租;2005年12月30日之后，4套房屋处于空置状态;2008年与京达公司签订回购合同后，4套房屋的钥匙和门禁卡均由农总行营业部控制;2012年3月16日，发现3A、4A房屋换锁,4A房屋有一个叫郭爱民的人居住，农总行营业部就此报案，但因为没有房产证，公安机关无法立案;2014年3月26日，发现5A、6A房屋换锁，5A房屋的门上贴了一个施工证，经联系，京达公司表示是他们自己在施工。农总行营业部遂于2014年9月将京达公司诉至朝阳法院;对于房屋占用的情况，京达公司法定代表人陈红向农总行营业部表示是京达公司在使用;农总行营业部每季度察看一次房屋，但是没见到法院的执行公告,后在朝阳法院的案件保全过程中，了解到4A、5A房屋已被北京市二中院查封，故于2015年1月26日到北京市二中院了解到8183号判决的情况;4套抵债房屋的物业费由2003年6月交至2005年12月，其中4A、5A、6A还有一部分欠费。农总行营业部将本案诉至本院后，在庭审中陈述：3A房屋由两个不知姓名的男性居住；6A房屋不知道谁占用，应该也是京达公司占用。
孙名称，京达公司未向孙名交付9-4A、5A房屋的原因是，京达公司当时表示因房屋内有亲属、朋友在住，要求缓交房；目前4A已通过执行交付孙名，5A由案外人李振华占用，尚未搬离。
京达公司称，签订以房抵债协议书后，京达公司向农总行营业部交付了4套房屋。签订回购合同书后，农总行营业部把4套抵债房屋还给了京达公司，京达公司于2008年换锁。
又查明，京达公司为证明其与孙名之间名为房屋买卖实为借贷关系，向本院提交了下列证据：
1、收款人为孙名的2005年2月25日收条一张，载明：今收到京达公司欠款364050元；
2、收款人为孙名的2005年3月24日收条一张，载明：今收到京达公司欠款还款364050元；
3、收款人为孙名的2005年8月26日收条一张，载明：今收到京达欠款15万元；
4、收款人为孙名的2005年9月9日收条一张，载明：今收到京达公司归还欠款支票一张，金额为30万元整；
5、收款人为孙名的2005年12月5日收条一张，载明：今收到京达交来欠款还款20万元整；
6、收款人为孙名的2006年4月17日收条一张，载明：今收到现金20万元整；
7、2006年7月31日收据一张，载明：今收到天鸿能源投资有限公司往来款（孙名）40万元整。用以证明天鸿能源投资有限公司代京达公司还孙名40万元；
8、收款人为孙名的2006年9月19日收条一张，载明：今收到京达交来支票一张（50万元整）；
9、20623212号中国工商银行转账支票一张，出票日期为2008年2月19日，票面金额为100万元，用途为“代京达还款”。该支票上写有“收到支票一张。孙名2008.2.17”；
10、收款人为孙名的2009年6月23日收条一张，载明：今收到魏荣寿交来代京达公司退购房款200万元整，其中100万从魏荣寿个人账户划转，另100万从魏荣寿公司华诚联合担保有限公司划转。
农总行营业部认可上述证据的真实性和京达公司的证明目的。
孙名认可上述证据的真实性，不认可证明目的，其认为：孙名与京达公司的法定代表人陈红之间存在借款关系，京达公司提交的上述凭证与本案无关；2008年2月19日的支票为空头支票，且与2009年6月23日款项均为另案和解协议项下的和解款项，与本案无关；为此孙名提交于2009年5月27日和京达公司签订的《和解协议》一份，其上载明：京达公司（甲方）与孙名（乙方）就2006朝民初字第1358号民事判决书的执行事宜达成如下协议：1、甲方同意于2009年7月30日前支付乙方现金300万元整（其中100万元由朝阳法院直接发还）；2、京达公司同意于2009年6月30日前将御景园1号楼7B房（198平方米）过户至乙方名下；3、乙方同意，若甲方按照本协议的约定完全履行本协议后，乙方放弃2006朝民初字第1358号判决的执行；……。
本院要求京达公司就孙名提出的空头支票问题以及和解款项问题作出说明。京达公司提交说明，认可与孙名签订了和解协议，京达公司委托魏荣寿代为清偿了和解协议项下的款项。京达公司未就2008年2月19日支票作出说明。
经本院查询，北京市朝阳区XXX9栋未进行初始登记。
上述事实，有农总行营业部与京达公司签订的《以房抵债协议书》和《商品房买卖合同》及补充协议、回购合同书，孙名与京达公司签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》，购房款发票、《关于京达国际公寓租赁工作汇报》、（2007）二中民初字第08183号民事判决书、（2007）高民终字第1964号民事裁定书、（2008）二中执字第160号公告、（2010）朝执异字第231号民事裁定书、《关于要求停止侵占京达国际公寓抵债房产的函》、（2014）一中民终字第1190号民事判决书、（2014）朝民初字第42687号民事判决书、（2014）朝民初字第42689号民事判决书、谈话笔录、（2014）二中执异字第00465号民事裁定书、（2015）二中执异字第00269号民事裁定书、（2015）二中执异字第00342号民事裁定书、收条、《和解协议》及当事人陈述意见等在案佐证。
本院认为：一、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求”。现根据农总行营业部的诉讼请求，本案应当审查涉案房屋依法应当交付给孙名还是农总行营业部。就此问题，应当结合长期以来对“一房数卖”问题形成的司法实践和认识情况，考虑以下因素进行判断：1、合同债权不具有公开性和排他性，根据债权平等原则，“一房数卖”的各买受人均有权要求出卖人履行房屋买卖合同，存在的数个房屋买卖合同不因签订时间的先后而异其效力。故农总行营业部与京达公司所签《以房抵债协议书》并不因签订时间在先而必然取得合同履行上的优先权；2、涉案房屋虽曾在《以房抵债协议书》签订后，由京达公司交付给农总行营业部，但之后并未处于由农总行营业部始终占有使用的状态。涉案房屋被本院执行交付给孙名时，系空置状态，未被农总行营业部实际占有；3、本案中，孙名从京达公司处购得涉案房屋后，积极办理了商品房预售预购登记，取得了购房款发票，在京达公司未依约交付涉案房屋的情况下，提起诉讼，依法主张权利。农总行营业部虽在2001年12月与京达公司签订《以房抵债协议书》，并曾占有和控制涉案房屋，但其与京达公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议中未明确上述合同的具体签订时间，其作为大型企业未谨慎地就涉案房屋办理预售预购登记，在取得涉案房屋钥匙后，未始终对涉案房屋进行合理有效的看管，本院在8183号判决执行过程中曾先后于2008年12月29日、2010年4月、2013年7月12日到涉案房屋现场张贴执行公告，于2013年9月17日到涉案房屋现场开展执行工作，于2014年1月14日将涉案房屋开锁后交接给孙名，而农总行营业部称其一直不知晓上述情况，农总行营业部还曾于2008年2月5日与京达公司签订《回购合同书》，约定由京达公司回购涉案房屋，农总行营业部在了解8183号判决执行情况的过程中，曾向本院表述：“2001年签抵债协议，（京达公司）把3A、4A、5A、6A抵押给我们，之后也签了商品房买卖合同……”。结合上述情况，本院认为，农总行营业部与京达公司之间切实履行房屋买卖合同的意愿非如孙名一方明确而确定，与农总行营业部相较，孙名一方虽系个人，其作为购房人从签约、办理预售预购登记、取得购房款发票、及时主张和维护权利等方面已尽到了合理、谨慎的注意义务。综合前述各因素，本院认为，涉案房屋应当交付给孙名，8183号判决的内容正确。因此，农总行营业部要求撤销8183号判决，并要求京达公司向其交付涉案房屋、办理产权手续、支付迟延过户违约金的请求，本院均不予支持。二、就京达公司与农总行营业部所提“孙名与京达公司签订的商品房买卖合同名为买卖实为借贷”的主张，因京达公司提交的收条、收据等证据并不能证明其与孙名之间的商品房买卖合同系借款性质，孙名对此亦不予认可，故本院对该项主张不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回中国农业银行股份有限公司总行营业部的诉讼请求。
案件受理费25029元，由中国农业银行股份有限公司总行营业部负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。
审 判 长 姚 颖
审 判 员 霍翠玲
审 判 员 王 佳
人民陪审员 陈 静
人民陪审员 严 铭
二〇一七年一月二十三日
书 记 员 孙辰姝