广西壮族自治区河池市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）河市民一终字第274号上诉人（一审被告）：梁家辉。委托代理人：梁仁。上诉人（一审被告）：刘丽庄。二上诉人共同委托代理人：赵平，广西弘生联合律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：梁燕。委托代理人：韦殿门，河池市法律事务中心法律工作者。上诉人梁家辉、刘丽庄因房屋买卖合同纠纷一案，不服河池市金城江区人民法院（2015）金民初字第23号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月7日立案受理后，依法组成由审判员祝贺担任审判长，审判员郑燕华和代理审判员黄忠任参加的合议庭，于2015年6月11日公开开庭审理了本案。书记员刘清华担任法庭记录。上诉人梁家辉的委托代理人梁仁，上诉人刘丽庄及二上诉人共同委托代理人赵平，被上诉人梁燕的委托代理人韦殿门到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2004年11月25日，原告梁燕（乙方）与被告梁家辉、刘丽庄（甲方）签订了《房屋转让协议书》，该协议书第二、三、四条内容分别为“二、现座落于河池市南新东路348号的三层楼房，系甲乙双方共同出资购买的，当时甲方出了壹拾壹万元，分房时分得第三层，乙方分得第一、二层。现因双方不便于同住一栋楼，故自愿将属于自己所有的第三层的房屋转让给乙方，建筑面积为80.24平方，房屋所有权证号：河房权证字第××号；房屋共有权证号：房共字第00005504-1号；国有土地使用证号：河国用（2000）字第469号。”“三、该层房屋的转让价仍按原购价款壹拾壹万元转让给乙方。”“四、付款方式：1、双方签订协议后，乙方先付定金壹万伍仟元给甲方；2、付款期限为八年，即从2004年12月起至2012年12月止，如果乙方有能力可以提前支付；3、乙方按年按月支付，每月必须支付壹仟元，多付不限，从中国工商银行河池市分行桥卜分理处直接汇进甲方刘丽庄的账户，账号为：21×××43。”协议书还对该房屋过户手续的办理及违约责任进行了约定，双方均在该协议书上签字并捺印。当日，双方当事人到河池市公证处就上述《房屋转让协议书》进行公证。河池市公证处于同日出具（2014）桂河证字第481号《公证书》一份。协议书签订当日，梁燕即向梁家辉、刘丽庄支付了购房定金15000元，此后，梁燕依协议约定分期支付购房款，至2012年12月止将购房款定金及购房款共计11万元全部付清，一审庭审中，梁家辉、刘丽庄亦予以认可。现因梁家辉、刘丽庄在收取购房款后至今未办理本案房屋第三层产权过户到梁燕名下而引起本案诉讼。另查明，2004年11月25日，双方当事人签订《房屋转让协议书》的当日，梁家辉、刘丽庄的儿子梁仁在场，并代刘丽庄向梁燕出具《收条》一张，内容为“今收到梁燕购房定金款壹万伍仟元（15，000元）。收款人：刘丽庄。梁仁代笔。2004年11月25日。”梁家辉、刘丽庄对上述事实亦予以认可。一审法院经审理认为：梁燕与梁家辉、刘丽庄于2004年11月25日签订的《房屋转让协议》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，亦未损害国家、集体和第三人的利益，属有效合同。梁家辉、刘丽庄辩称，本案房屋在向他人购买时梁燕虽然出了钱和力，但梁家辉和刘丽庄也是出钱出力的，梁燕不能把属于梁家辉和刘丽庄的房屋份额占为己有，且购买本案房屋办理房产证时，房屋一、二楼的房产证均系登记在梁家辉、刘丽庄的名下，不知何故现在却登记在梁燕名下；梁燕提起本案诉讼是因为其不愿意赡养父母，且本案合同是梁燕在梁家辉、刘丽庄身体状况不好，急需用钱治病，在被胁迫的情况下签订的，该合同不是双方真实意思表示，双方所签订的房屋转让协议书无效。就本案《房屋转让协议书》是否合法有效的问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。梁家辉、刘丽庄在未能提供相应证据予以佐证的情况下，主张本案《房屋转让协议书》并非双方真实意思表示，存在重大误解及胁迫等情形，属无效合同。一审法院认为，梁家辉、刘丽庄的上述主张不属于合同无效的法定情形，亦不属于可变更、可撤销合同的情形，于法无据，不予采信。综上，梁燕请求确认双方于2004年11月25日签订的《房屋转让协议书》合法有效，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第五十四条第一款的规定，判决：原告梁燕与被告梁家辉、刘丽庄于2004年11月25日签订的《房屋转让协议书》合法有效。案件受理费100元（原告已预交），减半收取50元，由被告梁家辉、刘丽庄共同负担。一审判决后，上诉人梁家辉、刘丽庄不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判本案合同存在可撤销情形。其主要理由有：一、本案协议书只对三楼房屋的价值部分及一、二楼房屋的土地使用权部分作出买卖的约定，并没有对上诉人所有的土地使用权部分（即三楼房屋土地使用权）约定处理或卖给被上诉人，二审法院应对本案房屋价值和土地使用权价值分别作出认定。梁燕欺骗上诉人房屋三楼也办理有单独的土地使用权证，上诉人认为协议约定转让的只是三楼房屋产权，并没有转让三楼房屋的土地使用权。二、上诉人是在受到胁迫的情况下签订协议。上诉人当时急需要用钱治病，梁燕以此胁迫上诉人签订本案协议。三、协议内容，在2004年将原价11万元的房屋卖给被上诉人，还允许分8年时间分期支付房款，在次期间房屋价值至少增值一倍，因此协议内容本身就显失公平，上诉人请求撤销本案协议书。四、被上诉人梁燕并未严格按照合同约定支付购房款项，上诉人有权请求终止合同。2005年11月及2006年1月、5月、6月，被上诉人梁燕没有按时支付分期房款。五、梁燕以欺诈方式办理得本案房屋土地使用权证，上诉人已向法院提起行政诉讼，请求撤销办理在梁燕名下的土地使用权证。被上诉人梁燕答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。其主要理由有：一、本案协议书是双方当事人真实意思表示，内容清楚，当时上诉人的儿子梁仁也在场，并且当天就到公证处予以公证，被上诉人也已按照约定支付完全部购房款。二、根据合同法相关规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。在长达八年的付款时间内，上诉人都未提出该协议有失公平，依法不再享有撤销权。三、协议书约定被上诉人按月支付房款，但是没有明确是每月何时支付，因此被上诉人的付款是符合合同约定的。四、被上诉人不认同合同存在欺诈情形。二审期间，上诉人梁家辉、刘丽庄提交证据如下：1、河池市金城江区人民法院（2015）金行初字第8号行政裁定书一份，拟证明上诉人已向河池市金城江区人民法院提起行政诉讼，请求撤销本案争议房屋的土地使用权证，河池市金城江区人民法院已受理，但裁定中止行政诉讼。2、土地登记申请表、土地登记申请书、办理土地证时相关材料、土地使用权证复印件各一份，拟证明被上诉人梁燕在办理争议房屋土地使用权证时存在欺诈，梁燕假冒二上诉人签名。经质证，被上诉人梁燕认为，1、对上述证据的真实性没有异议；2、不能证明梁燕存在欺诈，也不能证明本案需要中止审理。被上诉人梁燕提交证据如下：1、房产证、国有土地使用权证各一份，拟证明本案争议房屋和土地是双方当事人共同购买的。2、收条七份，房产买卖保证书和买卖公证书各一份，拟证明争议房屋和土地是双方当事人一起进行买卖，而不是梁燕自行去买卖的，转让款共计32万元，是梁燕支付给卖方的。经质证，上诉人梁家辉、刘丽庄对收条和保证书的真实性没有异议。本院认为，双方当事人对前述证据的真实性均无异议，故可以作为定案依据予以采纳。一审法院认定的事实属实，本院予以确认。另查明，本案房屋是梁家辉、刘丽庄和梁燕于2000年6月从案外人邓松洁处购买，转让款共计32万元。房屋共分三层，国有土地使用权证登记在梁燕一人名下，证号为河国用（2000）字第469号，使用权面积为82.5平方米。房屋第一层、第二层的产权登记在梁燕一人名下，证号为河房权证字第××号，建筑面积为174.89平方米。房屋第三层登记在梁家辉名下，共有人为刘丽庄，证号为河房权证字第××号、河房共字第××号，建筑面积为93.26平方米。2015年1月12日，梁家辉、刘丽庄以梁燕在办理本案房屋的土地使用权证过程中存在欺诈为由，向河池市金城江区人民法院提起行政诉讼，请求撤销本案房屋的国有土地使用权证，河池市金城江区人民法院于2015年5月28日作出（2015）金行初字第8号行政裁定书，裁定中止该案诉讼。综合当事人的意见，本案的争议焦点是：1、本案是否应中止审理？2、《房屋转让协议书》的效力如何认定，即协议书是否符合可撤销情形？本院认为：一、关于本案是否应中止审理的问题。梁家辉、刘丽庄主张，二人已向法院提起行政诉讼，申请撤销房屋的土地使用权证，因此本案应中止审理。本院认为，根据梁燕的一审起诉请求，本案审理的焦点是《房屋转让协议书》的效力问题，即转让本案房屋第三层给梁燕是否是梁家辉、刘丽庄的真实意思表示，协议内容是否符合法定有效条件等等，这些与本案房屋土地使用权证的办理情况均无关联，即土地使用权证是否应予撤销，并不影响对协议书效力的认定，故梁家辉、刘丽庄认为本案应中止审理的主张没有法律依据，本院不予采纳。二、关于《房屋转让协议书》的效力如何认定，即协议书是否符合可撤销情形的问题。首先，该协议书有双方签字，又经过公证，应为双方当事人真实意思表示，内容也未违反法律、法规禁止性规定，应为有效协议。其次，从二审审理情况看，梁家辉、刘丽庄认为本案协议书存在可撤销情形。本院认为，1、对于转让价格是否显失公平的问题。在协议书中，已经明确房屋转让款是按照原购价，支付方式是共分八年按月支付。协议书上有梁家辉、刘丽庄的亲笔签字且经过公证，即对于房屋转让的价款及支付方式，二人都是明确并认可的。梁燕按约定分八年支付完毕房款后，梁家辉、刘丽庄再以房屋增值为由认为协议约定的转让款显失公平没有事实依据。再者，梁家辉、刘丽庄和梁燕之间为父母子女关系，对于转让款的认定亦不能等同于一般的买卖合同。2、对于梁燕是否存在欺诈的问题。梁家辉、刘丽庄主张梁燕欺骗二人房屋三楼也办理有单独的土地使用权证，但没有提供相关证据证明，故本院不予采纳。梁家辉、刘丽庄认为协议约定转让的只是房屋三楼的所有权，房屋三楼的土地使用权没有转让，该主张与房屋土地使用权的实际登记情况不相符，本院亦不予采信。3、《中华人民共和国合同法》第五十五条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；。”，本案房屋是梁家辉、刘丽庄和梁燕共同购买，二人应当知道房屋土地使用权证和房屋产权证的办理情况，但在长达八年的合同履行期内，却从未主张过撤销协议书，故即使二人享有撤销权，该权利也已经消灭。综上所述，本案《房屋转让协议书》为有效合同，且不存在可撤销情形，梁家辉、刘丽庄的上诉主张没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人梁家辉、刘丽庄的上诉理由不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人梁家辉、刘丽庄负担。本判决为终审判决。审判长祝贺审判员郑燕华代理审判员黄忠任二〇一五年××月××日书记员刘清华