河南省南阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫13民终4388号
上诉人（原审被告）：范斯涵，女，汉族，1990年9月14日出生，住南阳市。
委托诉讼代理人：岳建洲，河南汉冶律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王东琴，女，汉族，1952年12月2日出生，住南阳市卧龙区。
委托诉讼代理人：李瑞献，北京市京国（南阳）律师事务所律师。
上诉人范斯涵因与被上诉人王东琴房屋租赁合同纠纷一案，不服卧龙区人民法院（2017）豫1303民初4228号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
范斯涵上诉称：1、双方之前的争议即卧龙区人民法院（2014）宛龙民初字第184号判决确认了原告方解除合同的请求不予支持，而本案却解除了合同，违反了即判力原则，应予撤销。2、双方对30万元转让费已经发生纠纷，支付房租没有依据请求改判等。
王东琴辩称：原判正确。
王东琴向一审法院起诉请求：1、依法解除原、被告签订的房屋租赁合同。2、判令被告支付拖欠的房租30000元及违约金7500元。3、本案诉讼费由被告承担。
一审法院查明：2013年8月16日，原告王东琴作为甲方与被告范斯涵签订了店铺转让合同约定：“一、转让标的：甲方愿将独资设立，坐落于南阳市中心广场××德花园××楼××单元××楼东户转让予乙方经营。二、本件转让价格及其计算标准：（一）转让金叁拾万元。……五、特约事项：（一）本件点交以前，所有甲方对外所欠一切债务、一切税捐、水电费用、员工薪资概有甲方承受。（二）商号名称或延用原名称，或变更名称，悉依乙方自便，甲方不得置同（注：合同原文如此）。甲方并应协同乙方办理商号变更手续。（三）商号现由甲方让与乙方，并由甲方负责与乙方办理租赁合约，如出租人不允许续租或要求增加租金或提出其他条件，致乙方受害时，甲方应负赔偿责任。六、违约处罚：任何一方违反本契所列各条情形之一，即视违约，对方有权解除契约。如系乙方违约，愿将已付款项，任由甲方没收；若系甲方违约，则应按所收的款项双倍支付给乙方做违约处罚。若有其它损害，仍可请求赔偿。”
2013年9月1日，原、被告双方又签订了房屋租赁合同约定：“第一条房屋基本情况：甲方房屋坐落于南阳市××德花园××楼××东。第二条租赁期限：自2013年9月1日至2018年9月1日止。第四条租金：该房屋租金（人民币）叁万元。第五条付款方式：乙方按（年）支付租金给甲方，每年9月1日前支付下一年房租。……第十一条违约责任：租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳三个月租金作为违约金。”
另查明，2013年8月16日原、被告在签订店铺转让合同时，原告王东琴已收到转让金30万元整。后被告未按约支付房租，原告于2014年10月13日向本院起诉主张权利，本院作出了（2014）宛龙民二初字第184号民事判决书，判令被告向原告支付30000元房租，并驳回原告其它诉讼请求。现因被告未按约支付2015年9月2日至2016年9月1日房租，原告诉至本院。
一审法院认为：租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告王东琴与被告范斯涵于2013年9月1日签订了书面房屋租赁合同，对出租人、承租人的权利义务及出租物进行了明确的表述、约定，系双方真实意思表示，此租赁合同成立并生效。作为出租人应当及时按约将出租物交付承租人、承租人应当按约及时足额支付租金。现原告将出租物即房屋交付给被告占有使用，而被告未能按约及时足额交付租金显属不当，故原告作为出租人有权提起诉讼。关于原告诉请被告给付2015年9月1日至2016年8月31日的年租金30000元的问题，本院认为，原、被告在房屋租赁合同中明确了支付房屋租金的时间及金额，作为合同当事人理应按照合同约定履行义务、承担责任，现被告不予支付房租的行为已构成违约，显属不当，故本院对原告此诉讼请求依法予以支持。
关于原告诉请被告支付7500元违约金的问题，本院认为，原、被告之间签订了书面房屋租赁合同，在该合同第十一条明确约定“租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳三个月租金作为违约金”，该约定不违反法律规定，应为有效，现被告作为承租人确未按照合同约定给付房租，故被告应当向原告支付三个月的租金即30000元/年÷12个月×3个月＝7500元。
关于原告的诉请解除原、被告之间的房屋租赁合同的问题，依照原、被告之间签订的租赁合同第五条“乙方按年支付租金给甲方，每年9月1日前支付下一年房租”的约定，承租人即本案被告应当在租赁合同建立后即2013年9月1日后的每年9月1日前向原告给付租金，至原告本次起诉止，被告未及时主动足额向原告给付过房屋租金；根据本院（2014）宛龙民二初字第184号民事判决书查明事实，原告自认免除了2013年9月1日至2014年8月31日的年租金，该判决同时判令被告向原告支付2014年9月1日至2015年8月31日的年租金；本院认为，原告作为租赁合同的出租人，其建立合同的目的是通过出租租赁物获得利益，而被告在合同建立后屡次迟延履行合同债务，致使原告两次通过诉讼主张租金，而不能依约实现合同目的，被告的行为已构成根本违约，故现原告诉请解除房屋租赁合同的诉讼请求，本院依法予以支持。
关于被告辩称原告已经就房租问题向法院起诉并经裁判的抗辩理由，本院认为，本院（2014）宛龙民二初字第184号民事判决处理的房屋租金系2014年9月1日至2015年8月31日的年租金，本案原告诉讼请求系给付2015年9月1日至2016年8月31日的年租金、违约金及解除租赁合同，并非重复起诉，故本院对被告此辩称理由依法不予采信。关于被告辩称租赁合同和商铺转让合同是一体的，原告在商铺转让过程中存在欺诈，故不应支付房租的抗辩理由，本院认为，原、被告之间签订了店铺转让合同与房屋租赁合同，两份合同虽然合同当事人均系原、被告，但合同内容、标的等均不相同，也不存在主次、从属之分，如被告认为原告在签订店铺转让合同中存在欺诈等行为，其依法可向原告主张权利，而非迟延履行租赁合同主要债务，故本院对此依法不予采信。
综上，原、被告之间签订了房屋租赁合同，作为合同当事人应当依约履行义务、承担责任，故现依照《中华人民共和国合同法》第五十七条、第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决：一、本判决生效十日内，被告范斯涵向原告王东琴支付2015年9月1日至2016年8月31日的房屋年租金30000元整。二、本判决生效时日内，被告范斯涵向原告王东琴支付2015年9月1日至2016年8月31日的房屋年租金30000元整。三、解除原告王东琴与被告范斯涵于2013年9月1日签订的房屋租赁合同。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，被告应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费740元，由被告负担。
本院二审查明事实与一审一致。
本院认为，双方签订了房屋租赁合同，则应依约履行。双方上一年度的租金已经卧龙区人民法院的（2014）宛龙民初字第184号民事判决予以确认。而后，上诉人仍不按合同的约定支付房租，再次引发诉讼，其主观上不履约的行为明显，已构成根本违约。一审认为双方合同的目的不能实现，判决依法予以解除并无不当。上诉中提及的双方转让费30万元的问题，一审认为上诉人可依法向被上诉人主张权利，而不能以迟延履行租赁合同的主要义务作为抗辩，该裁判理由也是正确的，上诉人的上诉理由不能成立。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费740元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵清军
审判员 田晓凯
审判员 娄 理
二〇一七年十月二十三日
书记员 秦 震