河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）廊民二终字第748号
上诉人（原审被告）廊坊市福强物业服务有限公司。住所廊坊市安次区常甫路**号。
法定代表人蔡汝强，职务董事长。
委托代理人张聪，河北智联律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）江苏天宇建设集团有限公司。住所江苏省扬州市宝应县苏中北路**号。
法定代表人蒋彬，职务董事长。
委托代理人李福清，河北正澄律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王宇，现住北京市朝阳区。
原审被告廊坊市南城热力有限公司。住所廊坊市安次区永兴路东侧光明西道南。
法定代表人张冬梅，职务总经理。
委托代理人张春红，河北天纵律师事务所律师。
原审被告廊坊市富强房地产开发集团有限公司。住所廊坊市安次区常甫路瑞丰道*号。
委托代理人张涛，河北智联律师事务所律师。
上诉人廊坊市福强物业服务有限公司（以下简称富强物业公司）和江苏天宇建设集团有限公司（以下简称天宇建设公司）因财产损害赔偿纠纷一案，不服廊坊市安次区人民法院（2013）廊安民初字第66号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院查明，一、被上诉人王宇于2010年11月20日与原审被告廊坊市福强房地产开发集团有限公司（以下简称富强房产公司）签订了商品房买卖合同。王宇购买富强房产公司的廊坊市纽约公园23号楼1单元702室住宅房产一套。2012年1月1日王宇接收了该房钥匙，实际占有该房产。并于2012年5月开始装修，至同年11月装修工作完成80%。被上诉人王宇自2012年10月20日至11月10日未在该房内居住生活。二、2012年11月7日原审被告廊坊市南城热力有限公司（以下简称热力公司）为被上诉人王宇的同层邻居701室送暖时，将室外标有701室的暖气门阀打开。实际打开的是被上诉人王宇的702室的暖气门阀。暖气门阀控制房间号标注错误。701室业主发现暖气不热后，热力公司随即将标有702室的暖气门阀打开，方使701室供暖正常。三、2012年11月10日下午，被上诉人王宇发现热力公司误开暖气门阀，导致其702室被水浸泡。一审期间，法院应原审被告富强物业公司申请，委托廊坊市华信达资产评估公司，对王宇房产因水浸泡造成的财产损失进行评估鉴定。评估结论的损失金额为29562元。对评估结论当事人均无异议。2012年11月5日被上诉人王宇与案外人毕婷婷签订房屋租赁合同书。约定租期自2012年12月1日至2013年12月1日，月租金2500元。自2012年12月1日至一审作出判决之日止已21个月。按月租金2000元计算为宜。王宇损失租金收益42000元。四、被上诉人王宇所购纽约公园小区23号楼房是由上诉人天宇建设公司施工承建。各户室内外的供暖设备由其安装，室外供暖闸门的标号亦由其标注。被上诉人王宇的房间本应是702室，但错标为701室。上诉人天宇建设公司在《房屋建筑工程质量保修书》中承诺，质量保修范围包括供热、供冷系统，保修期为竣工之日起2个采暖期、供冷期。五、原审被告富强房产公司向被上诉人王宇交付的《住宅质量保证书》中承诺，给排水工程、采暖工程被核定为合格。自交付房产之日起，在住户正常使用的情况下，对供热、供冷系统和设备在国家规定最低保修期2个采暖或供冷期内，免费承担维修责任，并在承诺期限内维修完毕。六、上诉人天宇建设公司在《房屋建筑工程质量保修书》中承诺，供热系统保修期为自竣工验收之日起2个采暖期。被上诉人王宇房间被水淹泡均在《住宅质量保证书》和《房屋建筑质量保修书》的保修期限之内。七、2011年12月31日富强房产公司与富强物业公司签订《龙河盛都小区二期物业管理职责移交协议》（王宇所购房产在此小区范围之内）。自此该小区水、暖、电设施的日常维修等物业事项全部由富强物业公司负责。八、2012年2月7日富强房产公司、富强物业公司、热力公司三方签订《纽约公园小区供热入网建设施工协议书》。约定，物业公司必须在每年供暖期间指派专业技术人员配合热力公司技术人员的供暖、调节和稽查工作。物业公司在热力公司给王宇送暖过程中并未指派专业技术人员配合热力公司送暖。
原审法院认为，富强房产公司应当按照住宅质量保证书的承诺，对售出的房产承担保修责任。本案中应对王宇的损失承担赔偿责任。天宇建设公司错标供暖阀门，导致王宇所购房产被水浸泡，应当向王宇承担赔偿责任。富强物业公司未尽管理职责，未派专业人员配合热力公司供暖、调节和稽查工作。应对王宇的损失承担连带赔偿责任。热力公司履行职责，正常送暖没有过错。王宇要求热力公司赔偿，缺乏法律依据。不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百八十二条、一百零七条、一百一十二条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条之规定，判决富强房产公司和天宇建设公司共同赔偿王宇房产装修及租金损失71562元；富强物业公司承担连带赔偿责任；驳回王宇其他诉讼请求。案件受理费1576元，由富强房产公司和天宇建设公司分别负担788元。
富强物业公司不服一审判决提起上诉，请求二审法院依法撤销一审判决，依法改判天宇建设公司对王宇承担赔偿责任，富强物业公司和富强房产公司不对王宇承担赔偿责任。案件受理费全部由天宇建设公司负担。主要理由，1、被上诉人王宇房屋遭水浸泡的直接原因是热力公司错开供暖阀门。天宇建设公司标错供暖阀门是造成热力公司误开阀门的根本原因。热力公司接701室没有供暖的投诉怠于及时检查，而持续跑水造成损害发生。与富强房产公司和富强物业公司无关。2、王宇购房后却不居住，未尽到屋内设施的管理义务，未关闭阀门，亦是其房遭水泡的原因。王宇亦有责任。3、一审判决赔偿王宇21个月的房租损失于法无据。王宇未取得房产权属证书，依法不能出租；承租人未出庭接受质询，仅凭一纸协议不能认定王宇房产存在出租21个月的事实；王宇若及时修复根本不用等到21个月。
天宇建设公司的上诉请求是，改判天宇建设公司不须共同赔偿王宇的房产装修及租金损失71562元；诉讼费用由王宇负担。主要理由1、天宇建设公司在各住户室外采暖设备总闸门的标号是为其施工方便，并非为热力公司提供的。天宇建设公司没有义务为供暖设备闸门标号。热力公司为业主供暖，造成业主房间被水泡，是热力公司没有尽到职责。2、一审法院认定事实错误，导致适用法律错误。
被上诉人王宇未提交答辩状。
本院二审期间，各方当事人均未提出新的证据，亦未主张新的事实，只是对被上诉人王宇的损失，谁应承担责任认识不一。本院对一审判决认定的事实予以确认。
本院认为，一、关于上诉人富强物业公司应否承担责任的问题。富强房产公司与富强物业公司在《龙河盛都小区二期物业管理职责移交协议》中约定，小区水、暖、电设施的日常维修等物业事项全部由物业公司负责。富强房产公司、富强物业公司、热力公司三方在《纽约公园小区供热入网建设施工协议》中约定，物业公司必须在每年供暖期间指派专业水暖技术人员配合热力公司技术人员的供暖、调节和稽查工作。根据查明的事实，上诉人富强物业公司未能尽到谨慎管理职责，应承担过错责任。二、是否应当赔偿王宇房租损失问题。根据物尽其用的原则，王宇购房装修后，既可自住，亦可出租。不能自住和出租均为损失。被上诉人王宇房屋被淹至一审判决确实耽搁了21个月，一审法院参照被上诉人王宇提交的房屋租赁协议和房屋租赁市场情况，酌定每月2000元租金损失并无不妥。三、被上诉人王宇对损失后果是否有过错。涉案房屋被淹完全是热力公司错开供暖阀门所致，与王宇对室内设施的管理没有直接的关系。四、上诉人天宇建设公司称其在室外闸门上标号是为施工方便，此说法与情、与理、不通。建设公司房屋建成交付时，应当对其施工完成的房屋及设施的全部事项交代并标注清楚。此为施工人应尽的义务。综上，上诉人富强物业公司和天宇建设公司的上诉理由不能成立，其主张本院不予支持。一审原告王宇和一审被告富强房产公司、热力公司，未提出上诉，应视为对一审判决予以接受。一审法院认定事实清楚、适用法律并无不当。应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1576元，由上诉人廊坊市福强物业服务有限公司负担788元，由江苏天宇建设集团有限公司负担788元。
本判决为终审判决。
审判长 赵继忠
审判员 曹 怡
审判员 王荣秋
二〇一五年二月二十六日
书记员 宋 超