江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终2703号
上诉人（原审原告、反诉被告）：南京雅建置业有限公司,住南京市秦淮区马道街165号。
法定代表人：毛建平，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨焱，男，该公司法务人员。
委托诉讼代理人：袁大企，男，该公司法务人员。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：林碧洪，女，1980年4月20日生，汉族，住南京市秦淮区。
委托诉讼代理人：周文棣，国浩律师（南京）事务所律师。
委托诉讼代理人：陈日爱（系林碧洪丈夫），男，住南京市秦淮区。
上诉人南京雅建置业有限公司（以下简称雅建公司）因与被上诉人林碧洪商品房预售合同纠纷一案，上诉人雅建公司不服南京市秦淮区人民法院（2016）苏0104民初11161号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
雅建公司上诉请求：撤销一审判决第三项，依法改判驳回被上诉人要求上诉人支付逾期交房违约金的诉讼请求；被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由如下：一、双方签订的《南京市商品房预售合同》中对房屋的质量争议处理和房屋的交付时间有明确约定，涉案房屋在约定的交付日期之前就已经符合交付条件，被上诉人不应以涉案房屋存在质量瑕疵为由拒绝办理收楼手续。如双方对合同约定进行变更应当由上诉人授权代表与被上诉人进行协商，而工程部工作人员并未取得上诉人的授权，私下向被上诉人出具的承诺书对上诉人不具有拘束力。二、上诉人于2016年10月15日、10月18日委托雅居乐物业管理服务有限公司南京分公司向被上诉人寄发收楼催告函，催促被上诉人收楼，且双方约定同城以特快专递交寄日的第三日视为已送达，但被上诉人既未到涉案房屋现场查验、也未再提质量异议。为了使双方损失不扩大，上诉人于2016年11月10日向一审法院提起本案诉讼，要求被上诉人收房，证明上诉人有交房的意愿，也履行了催促义务，故2016年10月15日后不应认定为上诉人逾期交房的期间。三、本案双方虽然约定逾期交房违约金按照已收房款的万分之一/天计算，但上诉人在原审中已经明确主张双方约定的违约金标准过高，并请求法院按照同地段同类型房屋租金予以调整；涉案房屋同地段同类型的房屋租金标准远远低于双方约定的违约金标准，一审法院未予调整不符合法律规定。
林碧洪辩称，一审法院关于上诉人存在逾期交房的情况，并判决上诉人向被上诉人支付违约金946331元，认定事实清楚，证据确凿，请求驳回上诉人的上诉请求。另外，被上诉人已经在签约后按照约定向上诉人指定的交通银行递交了贷款的全部资料，在该贷款申请被拒绝后，上诉人又按被上诉人指定的江苏银行办理贷款，直到贷款成功，被上诉人不应当承担逾期付款责任。
雅建公司向一审法院起诉请求：一、林碧洪立即办理接收本市秦淮区夫子庙街道雅居乐长乐渡花园9幢106室商品房的手续，并支付逾期收房违约金（自2015年9月1日起算至实际收房之日，按500元/天标准计算）；二、林碧洪支付逾期付款违约金331100元（自2014年10月1日起算至2015年7月30日，按1100元/天标准计算）；三、林碧洪承担本案诉讼费。
林碧洪向一审法院提出反诉请求：一、雅建公司支付迟延交付房屋的违约金（以已收房款为基数，自2015年5月1日起算至实际交房之日，按照已付款万分之一每天的标准）；二、雅建公司支付罚金（自2016年10月16日起算至承诺事项整改完毕之日，按5000元/天标准）；三、雅建公司及时交付符合承诺书约定的房屋；四、雅建公司承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2014年5月1日，雅建公司（甲方）与林碧洪（乙方）签订《雅居乐长乐渡花园商品房预售合同》，约定：甲方将涉案房屋（建筑面积667.8平方米）预售给乙方；乙方应于2014年4月9日前向甲方支付定金30万元，定金在乙方最后一次付款时冲抵合同价款；房价款总计19117796元，第一期应于2014年4月24日前支付8117796元；商业性贷款1100万元，乙方应向贷款银行提交完备贷款申请资料的日期，视为乙方应当付款的日期，贷款银行按约发放贷款的，乙方实际向贷款银行提交完备贷款申请资料的日期，视为乙方实际付款的日期；乙方迟延付款的，按照未付到期价款的万分之一/天计算，向甲方支付迟延期间的违约金；甲方应于2015年5月1日前向乙方交付该商品房，交付时应取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料，同时达到甲方承诺条件的附件7中的第1、2、6、7项已达到甲方承诺的条件。该商品房为住宅的，甲方还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；甲方迟延交付房屋的，按照已收价款的万分之一/天计算，向乙方支付迟延期间的违约金；房屋具备约定的交付条件后，甲方应当在确定的交付日期前3天，书面通知乙方办理交接手续的时间；满足交付条件，但乙方收到甲方的书面交房通知后，拒绝接收该商品房或未如期办理交接手续的，乙方按500元/天向甲方支付逾期交接期间的违约金，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付日起有乙方承担；经有市级以上检测资质的省、市建筑工程质量检测机构检测，房屋主体结构质量确属不合格的，或因该房屋存在重大工程质量问题，严重影响正常使用的，乙方有权解除本合同；房屋的工程质量保修范围和保修期包括：房屋防水、房间和外墙面的防渗漏（5年）、电气管线给排水管道设备安装和装修（2年），甲方或其受托人怠于履行房屋工程质量保修责任，对于怠于履行房屋质量保修责任引起的直接经济损失，甲方应予以赔偿。同日，双方签订《合同补充协议》，约定：乙方应当于本协议签订当日办妥贷款申请手续，并向银行提交办理贷款所需要的全部资料及费用；乙方申请贷款不获批准的，乙方应在甲方通知发出之日（以寄出邮戳为准）起15日内到甲方指定地点缴齐剩余楼款，否则按乙方逾期付款处理，甲方有权要求乙方每逾期一日按贷款额0.1‰的标准支付违约金；合同约定的交付期届满时，若乙方未按照合同约定付清全部房价款或者其他费用的情形下，甲方有权推迟交付房屋且无需另行书面通知乙方，而不构成违约，交房期间顺延至乙方付清本合同项下的全部款项后的次月月底前，届时甲方将以书面方式另行通知乙方具体的收房时间及所需提供的资料，乙方应在此期限内配合完成收房手续；根据市政规划的要求，乙方房屋前后或者地面花园所在的地表或者地下可能安置有变压器、配电箱、天然气箱、上下水管道、天然气管道等公共设施，乙方对此不持有异议，并承诺永不改变前述公共设施在交房时的实际安置状况，且无条件配合前述公共设施的维修、检修工作；乙方在收到甲方发出收楼通知（以寄出邮戳为准）确定的期限内到甲方指定的收楼地点办理有关收楼手续，在此期限内，如乙方未办理收楼手续，无论钥匙是否交接，视作乙方已对该商品房进行了验收、接管，甲方不再另行通知；除非出现房屋主体结构质量确属不合格的，或因该房屋存在重大工程质量问题，严重影响正常使用的情形，影响乙方对房屋的实际使用，否则乙方不得拒绝或延迟接受该房屋；甲乙双方确认本合同中记载的地址均是可正常通信之地址，如一方联络方式有变更，应在变更后3日内以书面形式通知对方，否则由此引致的通知不及时等责任，由过错方自行承担，以邮寄或特快专递通知的，一方寄出函件之日起（以邮递单位收到日期为准），同城以特快专递交寄日的第3日，异地以特快专递交寄日的第5日，视为函件已送达对方且生效。林碧洪在合同上写明住所地为“雅居乐6幢2单元2101室”。
2014年6月25日，长乐渡地块取得了《建设工程规划核实合格书》。同年6月27日，长乐渡项目通过竣工验收备案。2015年7月28日，林碧洪与江苏银行签订贷款合同，7月31日，1100万元贷款下放至雅建公司账户。2015年8月1日，雅建公司书面通知林碧洪于2015年8月25日带齐应缴费用就相关的证件材料至雅居乐物业管理有限公司南京分公司办理收楼手续。
2015年9月15日，林碧洪委托律师向雅建公司发出《律师函》称，林碧洪在接到雅建公司的收楼通知后，林碧洪委托验房师陪同验房，发现房屋存在诸多质量问题，致使林碧洪目前无法接受房屋，要求雅建公司对存在问题进行整改。9月25日，雅建公司回函认为林碧洪所称质量问题并未最终确定，且不构成拒收房屋的理由，要求林碧洪及时办理收楼手续，若最终证实确实存在且符合保修条件的质量问题，雅建公司愿意按照合同约定承担维修义务。2016年7月13日，南京市质监站调查确认涉案房屋存在外墙面、外窗四周、负一层顶部局部、地下室天井门坎、负一负二层内墙面有渗水，要求雅建公司提出处理方案并实施。同年9月28日，雅建公司长乐渡项目工程部作出承诺书：涉案房屋所有门窗、内外墙体的渗漏点包括所有不明渗漏点修缮完成；东山墙外燃气外管下地暗敷；以上工作于2016年10月15日之前施工完成，否则以5000元/天的罚金赔偿业主(如堵漏未成功，在2016年10月15日之后产生二次堵漏的时间也按5000元/天赔偿业主)；2016年10月15日之前产生的维修费用与业主无关；本承诺因房屋质量问题，未达交付条件造成业主至今无法入住。2016年11月2日，南京港华燃气有限公司管网运行部作出情况说明，称经勘察现场，涉案房屋要求管道下地的位置属于巷道，且巷道下方为地下室，地下室顶板上面的覆土为30厘米，由于覆土较浅不能满足燃气管道的正常覆土，经委托南京燃气工程设计院上门勘察，设计人员指出此处埋深不能满足安全规范，故原有架空管线不能改造为埋地管线。
2017年1月9日，一审法院组织双方勘验现场，经现场查看，涉案房屋现门牌号为××3幢106室”，天然气管道架设在侧面外墙，离地约210厘米，一层、二层、地下二层的漏水情况已经修复，地下一层中间一间房间窗户的上沿仍有部分起皮，但面积较小，雅建公司解释称系粒子未打开而留下的维修痕迹，并非渗水。
对双方有争议的事实一审法院认定如下：
关于林碧洪是否存在逾期付款的事实。雅建公司陈述，2014年9月17日，雅建公司通过EMS向林碧洪邮寄《催告函》称，林碧洪于2014年5月1日向交通银行雨花支行申请办理1100万元贷款的银行按揭手续，但银行审查认为林碧洪资产佐证不足，将贷款申请做退件处理，要求林碧洪于收到函件15日内至雅建公司售楼处办理补交房款的手续，否则将依据合同追究违约责任，邮寄地址为“雅居乐6幢2单元2101室”，由于时间较长，雅建公司未能提供签收记录，且该份邮件无邮局收件邮戳。林碧洪确认地址是正确的，但未收到该函件。一审法院认为，根据双方合同补充协议约定，林碧洪应于协议签订当日即2014年5月1日办妥贷款申请手续，并向银行提交办理贷款所需要的全部资料及费用，现雅建公司自认在买卖合同签订当日林碧洪不可能办理好贷款手续。双方补充协议还约定，以邮寄或特快专递通知的，同城以特快专递交寄日的第3日，视为该函件已送达对方且生效，但雅建公司提供的催款函无邮局收件章，雅建公司亦无法提供相应的签收记录，故一审法院对于雅建公司在2014年9月17日催款的事实不予采信，但林碧洪作为付款方，也应在合理期间内及时付款。考虑贷款审批的合理时间及雅建公司提供的催款材料，一审法院酌定林碧洪应于2014年9月30日完成贷款申请手续，现林碧洪直至2015年7月28日才签订贷款合同，存在逾期付款情形，逾期期间自2014年10月1日至2015年7月28日。
关于雅建公司是否存在逾期交房或林碧洪是否存在逾期收房的事实。根据补充协议约定，因林碧洪于2015年7月28日才付清全部房款，雅建公司有权顺延交房期限至付清全部款项后的次月底前，即2015年8月31日前。雅建公司于2014年6月25日取得了《建设工程规划核实合格书》，同年6月27日，长乐渡项目通过竣工验收备案，故雅建公司通知林碧洪于2015年8月25日收房符合合同约定，但由于林碧洪于现场收房时发现涉案房屋漏水及管道铺设位置不合理，林碧洪未收房并发律师函提出异议。2016年9月28日，雅建公司工程部承认因房屋质量问题，未达交付条件。一审法院认为，工程部属于对工程质量解释的有权机构，其作出的承诺应视为对双方合同条款的变更。经一审法院现场勘验，涉案房屋的渗水已经基本修复完毕，虽仍略有一点起皮，但已不影响房屋正常使用，关于管道问题，林碧洪自愿在本案中不予理涉，故涉案房屋已经符合交付条件。鉴于雅建公司未能证明房屋的维修时间及房屋维修好后及时通知了林碧洪，一审法院以现场勘验即2017年1月9日作为收房时间。综上，雅建公司存在逾期交房的情形，逾期期间自2015年9月1日至2017年1月8日。
一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，雅建公司与林碧洪约定逾期付款的，按照贷款额万分之一/日的标准支付逾期付款违约金，该标准并不过高，不予调整，故林碧洪应以1100万元为基数，按照万分之一/日的标准承担自2014年10月1日至2015年7月28日的逾期付款违约金，共计330000元（1100元/日×300日）。关于林碧洪主张的逾期交房违约金，合同约定逾期交房的，按照已收价款万分之一/日的标准支付违约金，故雅建公司应以1911.7796万元为基数，按照万分之一/日的标准承担自2015年9月1日至2017年1月8日的逾期交房违约金，共计946331元（1911.7796元/日×495日）。关于林碧洪主张的罚金，一审法院认为，该罚金亦旨在督促雅建公司及时交房，与逾期交房违约金作用相同，故对于林碧洪主张的罚金不予支持。合同约定的违约金标准并不过高，且双方违约金标准约定对等，故对于雅建公司要求调整违约金的请求不予准许。
一审法院判决：一、林碧洪于判决生效之日起十日内支付南京雅建置业有限公司逾期付款违约金330000元；二、驳回南京雅建置业有限公司的其他诉讼请求；三、南京雅建置业有限公司于判决生效之日起十日起支付林碧洪逾期交房违约金946331元；四、南京雅建置业有限公司于2017年1月9日向林碧洪交付南京市秦淮区剪子巷2号3幢106室房屋；五、驳回林碧洪的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费6267元，减半收取3134元，由南京雅建置业有限公司负担1567元，林碧洪负担3134元；反诉案件受理费8160元，由南京雅建置业有限公司负担4080元，林碧洪负担4080元。
二审中，当事人没有提交新证据，并对一审法院查明的事实均无异议，本院对一审法院认定的事实依法予以确认。
本院认为，本案双方签订的合同为《雅居乐长乐渡花园商品房预售合同》，故本案案由应为商品房预售合同纠纷，而非房屋买卖合同纠纷，一审法院确定案由不当，本院依法予以纠正。
本案二审中的争议焦点为：上诉人是否应当向被上诉人支付逾期交房违约金946331元。本案双方约定上诉人应于2015年5月1日前向被上诉人交付商品房，上诉人迟延交付房屋的，按照已收价款的万分之一/天计算，向被上诉人支付迟延期间的违约金。因被上诉人2015年7月28日才付清全部房款，根据双方约定上诉人有权顺延交房期限至2015年8月31日前，故上诉人逾期交房的期限应从2015年9月1日开始起算。又因上诉人承诺对涉案房屋进行整改，但直到一审法院2017年1月9日组织双方现场勘验时，虽然渗水问题基本解决，但燃气管道问题并未达到上诉人承诺的状态，故在被上诉人认可该日为交房日期的情况下，一审法院确定2015年9月1日至2017年1月8日为上诉人逾期交房期间、上诉人应支付被上诉人逾期交房违约金946331元并无不当。
上诉人主张其公司长乐渡项目工程部作出的承诺书对其不具有约束力。因上诉人长乐渡项目工程部作出承诺书之前，南京市质检站已经确定涉案房屋确实存在渗水问题，且上诉人长乐渡项目工程部系上诉人公司内部解决渗水问题的职能部门，在上诉人未能对长乐渡项目工程部做出承诺书作出合理解释的前提下，应视为长乐渡项目工程部系代表上诉人做出承诺书，故上诉人主张长乐渡项目工程部作出承诺书对其没有约束力依据不足，本院对此不予支持。
上诉人又主张其2016年10月15日、2016年10月18日已向被上诉人发函催收房，故2016年10月15日后不应认定为上诉人逾期交房的期间。即使上诉人的主张属实，因直到2017年1月9日上诉人关于燃气外管下地暗敷的承诺尚未实现，且该承诺直到2016年11月2日才经燃气公司确认客观上无法实现，故上诉人在2016年10月份发函之时涉案房屋并不符合交付条件，即使被上诉人收到该函，上诉人逾期交付的期限也不能从2016年10月15日开始起算，故上诉人该主张亦没有依据，本院对此亦不予支持。
上诉人还主张本案逾期交房违约金应按照同地段同类型房屋租金予以调整。因双方已经明确约定逾期交房违约金按照已收价款的万分之一/天计算，且双方约定被上诉人逾期付款亦适用该标准，加之上诉人亦未举证证明双方约定的该违约金标准过分高于实际损失，故一审法院对此未予调整并无不当。
关于被上诉人对一审法院判决其承担逾期付款违约责任持有异议的问题，因其并未对本案提起上诉，本案对此不予理涉。
综上所述，雅建公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13263元，由上诉人雅建公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 夏海南
审判员 白文虎
审判员 刘 凡
二〇一七年五月四日
书记员 朱亚芳