辽宁省大连市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）辽02民再46号
原告：大连瑞尔姆机电工程有限公司。住所地：大连市中山区解放路***号。
法定代表人：张化利，系该公司总经理。
被告：大连家园建设集团有限公司。住所地：大连市西岗区茂田巷**号***室。
法定代表人：刘德成，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：席丹，辽宁青松律师事务所律师。
第三人：孙金玉，男，1955年8月5日生，汉族，无职业，住大连市西岗区。
委托诉讼代理人：李春富，辽宁君广泽律师事务所律师。
原告大连瑞尔姆机电工程有限公司（以下简称瑞尔姆公司）与被告大连家园建设集团有限公司（以下简称家园公司）、第三人孙金玉合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2008年4月18日作出（2005）大民房初字第134号民事判决，瑞尔姆公司与家园公司均不服，向辽宁省高级人民法院提起上诉。辽宁省高级人民法院于2009年5月21日作出（2008）辽民一终字第276号民事裁定，撤销本院（2005）大民房初字第134号民事判决，将本案发回本院重审。本院于2010年4月25日作出（2009）大民二初字第69号民事判决，家园公司不服，向辽宁省高级人民法院提起上诉。辽宁省高级人民法院于2012年3月15日作出（2010）辽民一终字第149号民事裁定，撤销本院（2009）大民二初字第69号民事判决，将本案发回本院重审。本院于2013年12月10日作出（2012）大民二初字第26号民事判决，瑞尔姆公司、家园公司及孙金玉均不服，向辽宁省高级人民法院提起上诉。辽宁省高级人民法院于2015年9月1日作出（2014）辽民一终字第109号民事判决，已经发生法律效力。家园公司不服，向最高人民法院申请再审。最高人民发院于2016年11月29日作出（2016）最高法民再323号民事裁定，撤销辽宁省高级人民法院（2014）辽民一终字第109号民事判决和本院（2012）大民二初字第26号民事判决，将本案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。原告瑞尔姆公司的法定代表人张化利、被告家园公司的委托诉讼代理人席丹、第三人孙金玉及其委托诉讼代理人李春富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告瑞尔姆公司诉称：2002年3月28日，瑞尔姆公司、家园公司签订了一份《联建协议书》，协议书的主要内容为：双方联建开发中山区虎滩路”滨海阳光”住宅小区东侧A32、A35、A38、A41、A44号楼（后因规划位置的变动改为A2、A3号楼西起的第一、第二户、D1、D3、E1、E2、C42号楼）。瑞尔姆公司对该开发土地投资建设并取得全部销售收益，拥有建设完成后商品房的全部产权及土地使用权；瑞尔姆公司向家园公司支付969.21万元（每平方米2420元，面积暂以4005平方米计算，结算时以实际销售面积计），其余所有销售款归瑞尔姆公司。协议签订时，瑞尔姆公司向家园公司支付200万元定金，余款769.21万元，在销售过程中以销售收入的60%直接支付家园公司，直至付清为止；销售款入账后，双方立即按家园公司60%、瑞尔姆公司40%分配。双方在协议中又约定了各自应承担的项目费用、权利义务、违约责任等。协议签订后，瑞尔姆公司按约履行，向家园公司支付了200万元的定金。但在销售过程中，家园公司根本不按约定的方式进行销售款的分配，将销售额全部占为己有。其销售额已远远超过其赢得的全部利益。另外，家园公司还将本属于瑞尔姆公司的六套房屋抵押给银行，家园公司的行为严重违反了合同的约定，侵犯了瑞尔姆公司的合法权益。故请求法院判令：1、家园公司向瑞尔姆公司支付房屋款25420718.97元（暂定额，待法院重新作出评估结果后按照评估结果计算）及逾期付款的违约金（待评估结果出来后确定数额及计算方法）。2、位于大连市中山区虎滩路滨海阳光花园A2-1、A2-3、A2-7号房屋归瑞尔姆公司所有。3、本案诉讼费用由家园公司承担。如果法院不同意重新评估申请，我方诉讼请求变更为：1、请求判令家园公司向瑞尔姆公司支付应得售房款25420718.97元及逾期付款的违约金（违约金计算方法：销售9套房屋的售房款8949759.6元，自2007年1月18日始至该款付清之日止；抵押6套房屋的售房款16103992.8元自2005年6月21日始至该款付清之日止，均按日万分之二点一计付）；2、请求判令位于大连市中山区虎滩路滨海阳光花园A2-1、A2-3、A2-7号房屋归瑞尔姆公司所有。3、本案诉讼费由家园公司承担。
被告家园公司辩称：不同意瑞尔姆公司的诉讼请求，请求法院依法驳回瑞尔姆公司的诉讼请求。1、依据《联建协议书》的约定，瑞尔姆公司与家园公司之间为合作开发房地产合同纠纷。双方在《联建协议书》中关于余款以销售收益的60%支付家园公司，直至付清为止的约定违反了《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十三条关于合作开发房地产合同当事人要求将房屋预售款充抵投资参与利润分配的，不予支持的规定，该项约定应属无效。2、家园公司收到的200万元预付款系孙金玉利用担任家园公司项目总负责人的身份私自收取的购房款，截留后以瑞尔姆公司名义付给家园公司的。3、案涉联建项目是家园公司独立投资建成的，瑞尔姆公司没有任何投入。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十二条之规定，合作开发房地产合同约定仅以投资数额确定利润分配比例，当事人未足额交纳出资的，按照当事人的实际投资比例分配利润。瑞尔姆公司没有任何投入，无权要求联建项目的利润。
第三人孙金玉述称：2002年4月30日，瑞尔姆公司与孙金玉签订了《关于执行<联建协议书>的协议》。约定:《联建协议书》中所约定的瑞尔姆公司的权利和义务均由第三人孙金玉享有权利并履行义务，瑞尔姆公司不得参与滨海阳光工程的利润分成，同时也不承担《联建协议书》生效后的一切义务。孙金玉实际取得《联建协议书》中联建开发地块的投资建设并取得全部销售收益，拥有建设完成后商品房的全部产权及土地使用权。对《联建协议书》中约定的瑞尔姆公司应向家园公司支付的200万元定金，瑞尔姆公司出资42万元，孙金玉出资158万元，瑞尔姆公司出资的42万元以借贷形式借给孙金玉。《联建协议书》签字生效后，孙金玉以实际当事人的身份开展工作，瑞尔姆公司按协议条款辅助实施，在未取得孙金玉许可之下不得以合同签订人的身份参与该项工程实质意义的工作。协议签订后，孙金玉已经偿还瑞尔姆公司45万元。且在该项目中孙金玉已支付部分工程款1510000元。故请求法院判令：1、家园公司向孙金玉支付房屋款25420718.97元（暂定额，待法院重新作出评估结果后按照评估结果计算）及逾期付款的违约金（待评估结果出来后确定数额及计算方法）。2、位于大连市中山区虎滩路滨海阳光花园A2-1、A2-3、A2-7号房屋归孙金玉所有。3、本案诉讼费用由家园公司承担。如果法院不同意重新评估申请，我方诉讼请求变更为：1、请求判令家园公司向孙金玉支付应得售房款25420718.97元及逾期付款的违约金（违约金计算方法：销售9套房屋的售房款8949759.6元，自2007年1月18日始至该款付清之日止；抵押6套房屋的售房款16103992.8元，自2005年6月21日始至该款付清之日止，均按日万分之二点一计付）；2、请求判令位于大连市中山区虎滩路滨海阳光花园A2-1、A2-3、A2-7号房屋归孙金玉所有；3、本案诉讼费由家园公司负担。
针对第三人孙金玉的诉讼请求，瑞尔姆公司称，因孙金玉系个人，故以我公司名义与家园公司签订协议。我方认可孙金玉系实际权利人，但我公司仍主张本案的实体权利。
针对第三人孙金玉的诉讼请求，家园公司称，请求法院驳回孙金玉的全部诉讼请求，理由如下：1、《联建协议书》系瑞尔姆公司与家园公司合作开发的协议，与孙金玉无关。2、瑞尔姆公司将《联建协议书》项下的全部权利、义务转让给孙金玉的行为没有经过家园公司的事前同意或事后追认，《关于执行<联建协议书>的协议》对家园公司不产生合同约束力。3、联建项目是家园公司独立投资建成的，孙金玉对联建项目没有任何投入，其无权要求联建项目的利润。
本院经审理查明，2002年3月28日，家园公司与瑞尔姆公司签订《联建协议书》。《联建协议书》的主要内容是:经双方协商就家园公司将开发建设的大连市中山区虎滩路”滨海阳光”住宅小区东侧A32、A35、A38、A41、A44号楼进行联建开发，规划建筑面积(暂定)4005平方米。瑞尔姆公司对该土地投资建设并取得全部销售收益，拥有建设完成后商品房的全部产权及土地使用权。瑞尔姆公司需向家园公司支付969.21万元（每平方米2420元，面积暂定4005平方米，结算时以实际销售面积计算）；此款包含：土地出让金，动迁补偿费及周边林地坟场迁移、树木砍伐费、大小配套费及相关开发手续办理过程中的所有费用。协议签订时，瑞尔姆公司向家园公司支付200万元定金，余额769.21万元，以销售收入的60%直接支付家园公司，直至付清为止。家园公司负责土地开发的手续并承担相应费用；负责取得本项目中标通知书，土地使用证，销售许可证，规划许可证；负责规划设计、单体建筑设计、地质勘查、测量定点及工程监理；负责按照规划条件平整场地，工地周边山区坟场的迁移，地上建筑物的拆除，树木的迁移、砍伐等；负责与地上建筑房屋外墙罩面完成之日起两个月内将大配套与小区内管网配套衔接完成；负责建设用地的基础配套工作；负责委托小区建成后的全面物业管理；负责组织房屋销售工作；负责建设楼座的施工队伍选定与管理，按房屋开发公司统一招标签订合同，以保证工程质量。瑞尔姆公司负责施工单位完成开发地块单体房屋建设工程费用；负责委托施工单位完成开发地块所有楼号外墙轮廓2米以内和所有房屋内部配套设施与单体楼的排水阴井、连接管线的工程施工并承担费用；承担办理正式用电和燃气手续的电费、气源费；参与开发地块的房屋销售工作，销售价款由双方商定。瑞尔姆公司必须按协议约定的建筑面积每平方米60元交纳区内学校和物业管理用房、街道居委会建设资金。协议还约定：在建设过程中或竣工后全部销售收入进入双方共同成立的专户、销售款由银行按瑞尔姆公司40%、家园公司60%的比例直接划入双方账户使用。即销售收入的60%家园公司提留用于瑞尔姆公司偿还家园公司的总价款尚欠部分，40%返还瑞尔姆公司用于小区工程建设及销售。总价款提留完毕后，扣除各种税费及房屋维修保证金，销售款全部归瑞尔姆公司。房屋维修保证金为房屋工程造价5%提留；广告费为总销售额1%，销售费按总销售额2%计算。对违约责任协议约定：各方违反本协议约定的义务，每逾期一日，违约方向守约方按本协议价款的万分之三支付违约金。
2002年4月30日，瑞尔姆公司与孙金玉签订了《关于执行<联建协议书>的协议》。该协议约定:《联建协议书》中所约定的瑞尔姆公司的权利和义务均由第三人孙金玉享有权利并履行义务，瑞尔姆公司不得参与滨海阳光工程的利润分成，同时也不承担《联建协议书》生效后的一切义务。孙金玉实际取得《联建协议书》中联建开发地块的投资建设并取得全部销售收益，拥有建设完成后商品房的全部产权及土地使用权。对《联建协议书》中约定的瑞尔姆公司应向家园公司支付的200万元定金，瑞尔姆公司出资42万元，孙金玉出资158万元，瑞尔姆公司出资的42万元以借贷形式借给孙金玉。《联建协议书》签字生效后，孙金玉以实际当事人的身份开展工作，瑞尔姆公司按协议条款辅助实施，在未取得孙金玉许可之下不得以合同签订人的身份参与该项工程实质意义的工作。关于工程开户及资金管理，双方约定：由孙金玉另立账户，并派财务人员进行管理。孙金玉没有按《联建协议书》中所列应尽责任或逾期履行，受到家园公司处罚或发生诉讼，应由孙金玉承担全部责任。
瑞尔姆公司与孙金玉签订《关于执行<联建协议书>的协议》，家园公司并不知情，事后也未予追认。签订上述协议时，孙金玉是家园公司关于案涉工程项目的总负责人。
上述《联建协议书》及《关于执行<联建协议书>的协议》签订前，2002年3月25日，瑞尔姆公司向家园公司支付200万元定金。现家园公司承认收到该笔款项，但抗辩此款系孙金玉利用职务之便挪用家园公司的卖房款，并非瑞尔姆公司的真实投入。
另查明，2002年9月30日，家园公司与施工单位大连业达建筑工程有限公司(以下简称业达公司)签订建设工程施工合同。双方约定由业达公司建设A1、A2、A3、A4、A5、A9、D1、D2、D3、D5、E1、E2、C42四层框架别墅工程共计13栋，整个施工的建筑面积12877.7平方米，开工日期为2002年10月1日，竣工日期为2003年10月30日，合同价款为949万元。孙金玉为家园公司派驻的工程师，职务为项目总负责人。其中”C42”为后加上去的，”13”系由12改写成的。该份合同中的施工内容包含联建协议书中约定的应由瑞尔姆公司投资建设的房屋。
2003年4月21日，瑞尔姆公司与家园公司签订了《联建楼号变更单》，内容为：双方于2002年3月28日签订的关于滨海阳光住宅区《联建协议书》中的A32、A35、A38、A41、A44号楼因规划位置的变动，改为A2、A3号楼西起的第一、第二户、D1号、D3号、E1号、E2号、C42号楼。
再查明，案涉房屋现已于2005年竣工并交付使用。家园公司将其中的9套房屋(A2-8、A2-6、A2-5、A-1、A3-2、C42-1、D3、D1、E2-1号，建筑面积共2886.13平方米)对外销售，至2007年1月17日，共获得房屋销售款18577762元，此后，又于2005年6月20日将其中的6套房屋(A2-4、A2-2、C42-2、E1-1、E1-2、E2-1)抵押于中国工商银行大连市沙河口区支行，鉴定部门于2006年9月26日作出鉴定结论，该6套房屋的总价款25025700元。以上家园公司销售房屋和抵押房屋的总价款43603462元。余下3套房屋(A2-1、A2-3、A2-7号)未进行销售。
2008年，业达公司以其与家园公司签订了关于中山区虎滩路滨海阳光小区的《建筑工程施工合同》，工程竣工验收后，家园公司尚欠3958680.48元工程款未付为由，将家园公司诉至大连市中山区人民法院。大连市中山区人民法院于2008年11月12日作出（2008）中民初字第1126号民事调解书，业达公司与家园公司自愿达成如下协议：家园公司给付业达公司工程款3958680.48元，于2008年11月30日前支付50万元，2008年12月31日前支付50万元，2009年1月30日前支付30万元，2009年3月31日前支付70万元，2009年6月30日前支付100万元，余款958680.48元于2009年9月30日前付清；同时业达公司须持合法、有效、等额的工程款发票至家园公司财务部领取以上所列款项，否则家园公司有权拒付。
本院所确认的上述事实有瑞尔姆公司与家园公司签订的《联建协议书》、《联建楼号变更单》，瑞尔姆公司与孙金玉签订的《关于执行<联建协议书>的协议》，家园公司与业达公司签订的《建设工程施工合同》、(2008)中民初字第1126号民事调解书、资产评估报告、当事人的陈述等在卷为凭，业经当庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，根据原、被告及第三人的诉辩主张，本院认为本案的争议焦点为：一、案涉《联建协议书》及《关于执行<联建协议书>的协议》是否有效；二、瑞尔姆公司是否履行了《联建协议书》中约定的合同义务；三、如何确定瑞尔姆公司在案涉联建项目中的利润分配。
针对第一个争议焦点，本院认为，案涉《联建协议书》约定了瑞尔姆公司与家园公司对虎滩路”滨海阳光”住宅小区东侧的部分楼宇进行联建开发，并对双方在联建中各自的权利、义务进行了详细约定。瑞尔姆公司与家园公司之间系合作开发房地产合同关系。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十三条规定：合作开发房地产合同的当事人要求将房屋预售款充抵投资参与利润分配的，不予支持。本案中，瑞尔姆公司与家园公司在《联建协议书》价款支付一节中约定了协议签订时，瑞尔姆公司向家园公司支付定金两百万元。余款以该项销售所得支付，以销售收入的60%支付家园公司，直至付清为止。该项约定系瑞尔姆公司以案涉房屋的预售所得充抵其在案涉项目中的大部分投资，违反了上述法律的规定，该项约定应属无效。该项约定无效并不影响案涉《联建协议书》其他条款的效力，其他条款系瑞尔姆公司与家园公司的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
案涉《关于执行<联建协议书>的协议》约定了《联建协议书》中瑞尔姆公司的权利和义务由孙金玉享有权利并履行义务。瑞尔姆公司不得参与《滨海阳光》工程的利润分成，同时也不承担《联建协议书》生效后的一切义务。该约定系瑞尔姆公司将其在《联建协议书》中的全部合同权利、义务转让给孙金玉。《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案中，家园公司称对瑞尔姆公司将案涉《联建协议书》中的权利、义务转让给孙金玉不知情，瑞尔姆公司和孙金玉亦无据证明双方在签订《关于执行<联建协议书>的协议》时征得家园公司的同意。故瑞尔姆公司将其在《联建协议书》中的权利、义务转让给孙金玉对家园公司不发生法律效力，即《关于执行<联建协议书>的协议》对家园公司不发生法律效力。家园公司就案涉项目的联建相对方仍为瑞尔姆公司。孙金玉可在瑞尔姆公司与家园公司就案涉《联建协议书》所涉争议解决后，另行向瑞尔姆公司主张权利。
针对第二个争议焦点，本院认为，瑞尔姆公司主张其已履行了《联建协议书》中约定的瑞尔姆公司应当履行的合同义务，其向家园公司支付了200万元定金，购买了建筑配件及建筑材料，与大连振兴建筑工程有限公司（以下简称振兴公司）签订施工合同并向振兴公司和业达公司支付部分工程款。本院认为，瑞尔姆公司提供的证据并不充分，不能证明其履行了《联建协议书》约定的合同义务。首先，从瑞尔姆公司提供的盖有家园公司财务专用章的发票可以看出，家园公司于2002年3月25日收到瑞尔姆公司交付的定金200万元。按照《联建协议书》的约定，瑞尔姆公司应向家园公司支付联建投资款969.21万元，现瑞尔姆公司无据证明其支付了剩余投资款，故瑞尔姆公司未完全履行支付联建投资款的合同义务。
其次，关于瑞尔姆公司主张其购买了建筑配件及建筑材料一节，本院认为，从瑞尔姆公司提供的证据来看，其主张购买建筑配件的证据仅有合同，并无收据和发票，不能证明瑞尔姆公司实际购买了建筑配件。而瑞尔姆公司主张购买建筑材料的证据又仅有发票，并无合同及实际付款的收据或转账凭条，不能证明其实际购买了建筑材料，亦不能证明其主张购买的建筑材料是用于案涉工程。
第三、关于瑞尔姆公司主张其与振兴公司签订施工合同并向振兴公司和业达公司支付部分工程款一节，本院认为，按照案涉《联建协议书》的约定，家园公司负责联建楼座的施工队伍选定与管理，按房屋开发公司统一招标签订合同。双方应建立专用账户，对外应支付的工程款应存入专用账户后由家园公司统一支付。瑞尔姆公司无权与施工队伍签订施工合同，亦无权直接向施工队伍支付工程款。案涉《联建协议书》签订后，家园公司履行了《联建协议书》约定的义务，选择业达公司作为施工方，与其签订了《建设工程施工合同》，业达公司施工范围包括案涉联建楼座部分。家园公司与业达公司已在大连市中山区人民法院达成调解过程中确认双方签订的《建设工程施工合同》所涉工程总造价1200余万元，截至2008年10月31日，家园公司尚欠工程款390余万元，家园公司应于2009年9月30日前付清所欠工程款。家园公司在本案审理期间亦提供了向业达公司支付工程款的发票等证据。据此，本院认为，家园公司出资承建了案涉联建楼座。瑞尔姆公司虽提供了业达公司与家园公司签订的《补充协议》，拟证明该《补充协议》的第十一条约定A2（8套）、A3自西向东两套，C42、D1、D3、E1、E2的工程款由瑞尔姆公司支付，其有出资承建案涉联建楼座的合同义务，但家园公司不认可其曾与业达公司签订过该份协议，瑞尔姆公司也未能提供该份证据的原件。故对案涉《补充协议》，本院不予采信。现瑞尔姆公司不能证明其有直接向业达公司支付工程款的合同义务。瑞尔姆公司虽主张其与业达公司签订了案涉工程的决算书并已支付部分工程款，但其提供的同时盖有瑞尔姆公司和业达公司公章的决算表仅为部分联建楼座的决算书和决算表，并非案涉《联建协议书》所约定的全部联建楼座的决算书和决算表。瑞尔姆公司提供的迟庆天收到工程款的收条中，多数收条上仅有收款数额，并非能完整地体现出是收到瑞尔姆公司支付的工程款。瑞尔姆公司也未能提供业达公司向其主张工程款的证据。本案中，孙金玉既是家园公司就案涉项目的总负责人，同时又以瑞尔姆公司的名义为其个人利益履行行为，故瑞尔姆公司提供的与业达公司的决算表和收条的证明效力较低，且不充分，本院不予采信。瑞尔姆公司不能证明其履行合同义务，向业达公司支付工程款。
第四、关于瑞尔姆公司主张其与振兴公司签订关于C42号楼的施工合同，双方决算C42号楼价值858444元，其已向振兴公司付款10万元一节，本院认为，瑞尔姆公司主张C42号楼系家园公司的项目，是其与家园公司的联建楼座，C42号楼的工程款由瑞尔姆公司支付，并提供了其与振兴公司签订的《施工合同》及《补充协议书》、付兴洋的收条及证词等证据予以佐证。家园公司为证明C42号楼系大连鼎上房地产开发有限公司（以下简称鼎上公司）开发建设的，不是瑞尔姆公司与家园公司的联建楼座，并提供了《关于滨海阳光C42号楼开发单位及施工单位名称变更的说明》（以下简称《四方说明》）予以证明。本院认为，瑞尔姆公司与家园公司于2003年4月21日签订的《联建楼号变更单》虽约定C42号楼系双方的联建楼座，但事实上C42号楼并非瑞尔姆公司与家园公司的联建楼座。因为2006年9月26日，鼎上公司、振兴公司、家园公司及业达公司共同向大连市质量监督站出具了《四方说明》。依据该《四方说明》，C42号楼最初开发商是鼎上公司，施工单位是振兴公司。竣工后，鼎上公司于2005年11月20日将C42号楼权属转给家园公司，并由家园公司补办相关手续。C42号楼自始至终一直都是由振兴公司进行施工，业达公司从未参与过C42号楼的施工，实际对项目进行管理的是鼎上公司。上述《四方说明》系开发单位和施工单位共同出具的说明，其证明效力大于振兴公司单独与瑞尔姆公司签订的协议。依据《四方说明》，鼎上公司在C42号楼竣工后，才将C42号楼权属转给家园公司，故C42号楼实际上并非瑞尔姆公司与家园公司的联建楼座。
针对第三个争议焦点，本院认为，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十二条规定：合作开发房地产合同约定仅以投资数额确定利润分配比例，当事人未足额交纳出资的，按照当事人的实际投资比例分配利润。本案中，从瑞尔姆公司提供的证据来看，除其已向家园公司支付了200万元定金外，并未完全履行《联建协议书》约定的其应履行的合同义务，对案涉联建楼座再未有其他投入。本案应按瑞尔姆公司投资的200万元占案涉联建项目总投入的比例，确定瑞尔姆公司应分得的利润。故本案需对案涉项目总的成本支出进行鉴定以确定案涉联建楼座的利润。在本院向瑞尔姆公司释明如不进行鉴定，其将承担不利的败诉后果后，瑞尔姆公司仍坚持按照案涉《联建协议书》的约定，联建楼座的全部销售收益归其所有，不申请亦不同意对案涉联建楼座总成本支出进行鉴定。故本院无法确认瑞尔姆公司在本案中的利润分配比例，瑞尔姆公司应承担举证不能的不利后果。
关于瑞尔姆公司和孙金玉申请对案涉抵押的六套房屋价值重新评估，以确定案涉联建楼座的销售收益一节，本院认为，在无法确定案涉联建楼座总的成本支出的情况下，即使确定案涉联建楼座总的销售收益亦不能确定案涉联建楼座的利润，对案涉抵押的六套房屋价值重新评估已无意义，只会徒增当事人的诉讼成本。故对瑞尔姆公司和孙金玉的评估申请，本院不予准许。
综上，瑞尔姆公司和孙金玉的诉讼请求没有事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十二条、第二十三条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下:
一、驳回大连瑞尔姆机电工程有限公司的诉讼请求；
二、驳回孙金玉的诉讼请求。
原告大连瑞尔姆机电工程有限公司预交的案件受理费127626元、保全费60520元、鉴定费141500元，合计329646元由原告大连瑞尔姆机电工程有限公司负担；第三人孙金玉预交的案件受理费168904元，保全费5000元，合计173904元由孙金玉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。
审判长祝贺
审判员孙利颖
审判员张燕
二○一七年八月二十五日
书记员迟佳雯