广东省遂溪县人民法院民 事 判 决 书（2015）湛遂法民一初字第398号原告王轩，男，1947年11月20日出生，汉族，广东省遂溪县人，住遂溪县。原告潘燕梅，女，1957年08月12日出生，汉族，广东省遂溪县人，住遂溪县。被告谭家威，男，1934年08月17日出生，汉族，广东省廉江市人，住遂溪县。被告朱少凤，女，成年，汉族，广东省遂溪县人，住遂溪县。原告王轩、潘燕梅诉被告谭家威、朱少凤房屋买卖合同纠纷一案，本院2015年8月6日受理后，依法由审判员莫健雄适用简易程序独任审理，后由于案情复杂，于2015年10月26日依法裁定转入普通程序，2016年3月4日公开开庭进行审理。原告王轩、潘燕梅到庭参加诉讼。被告谭家威、朱少凤经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王轩、潘燕梅起诉称：2006年6月，被告谭家威、朱少凤夫妇将自己共有的座落于遂溪县××城镇××号的旧烂平房（土地使用面积75平方米，建设面积63平方米，房屋所有权证：粤房字第××号）以售价22000元自愿转让给原告。双方口头约定：原告一次性向被告付清房地款22000元后，被告将土地使用权证和房屋所有权的原件交给原告，并协助原告办理土地过户手续和房屋注销手续。此后，原告依约向被告付清了房地款22000元，被告将土地证和房屋证交给了原告。2007年1月22日，原、被告在遂溪县国土资源局办理了土地使用权过户手续，并拆旧建新。2008年楼房建成后，因被告没有签名办理原房屋所有权证的注销手续，至原告新建的楼房无法办理房屋所有权证。为此，原告曾多次找到被告，要求协助办理房产注销手续，但均被拒绝，且态度恶劣。被告的行为严重损害原告的合法权益，为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求判令被告注销座落于遂溪县××城镇××号的房屋所有权证（证号：粤房字第××号）。原告向本院提交如下证据：1、原告的《居民身份证》一份，证明原告的身份；2、《结婚证》一本，证明两原告是夫妻关系；3、被告谭家威的《居民身份证》复印件一份，证明被告的身份；4、被告谭家威位于遂××××号《国有土地使用权证》一本（证号：遂府国用字1992第08230100017号）；证明被告谭家威对遂××××号土地拥有使用权；5、《房屋所有权证》一本（粤房字第××号），证明位于遂××××号地上的房屋是被告谭家威所有；6、《国有土地使用权出让合同》、《土地转让合同书》、《土地登记申请书》、《地籍调查土地登记审批表》、《土地使用转让审批表》、《契税完税证》、《广东省契税纳税申报表》、《发票》、遂××××号地《国有土地使用权证》（证号：遂府国用[2007]字第42号），证明被告谭家威将遂××××号地及地上附着物房屋转让给原告，并依法办理了土地使用权证给原告。被告谭家威、朱少凤没有提交书面答辩意见，也没有提交证据。经审理查明：原告王轩与原告潘燕梅是夫妻关系。2006年6月1日，被告谭家威与原告王轩自愿签订《土地转让合同书》一份，约定被告谭家威将其享有使用权的位于遂溪县××城镇××号的一块土地（下简称“8号地”。土地使用权证号码：遂府国用总字（1992）第003710号，土地使用权面积75平方米）转让给原告王轩,转让价值为22000元。合同签订后，原告王轩向被告谭家威支付了价款22000元，同时谭家威将8号地的土地使用权证及地上附着物房屋的所有权证原件交给王轩，土地及房屋由王轩管理使用。同年5月，原告将8号地上的房屋拆除，重新建起一幢四层楼房。2007年1月24日，双方到遂溪县国土资源管理部门办理8号地的国有土地使用权过户登记在原告王轩名下，证号：遂府国用（2007）第42号，土地使用权面积75平方米。之后，原告多次持8号地土地使用权证等相关资料到房屋管理部门办理新建房屋所有权登记手续，由于8号地上被告谭家威的原房屋所有权证尚未注销，办理新的房屋所有权证未果。原告先后多次要求谭家威协助办理注销原房产证遭拒，遂诉至本院。另查明，被告谭家威将8号地转让给原告王轩时，地上的房屋是泥砖木结构的旧烂平房，已不能正常居住，且多年没人居住。在转让土地时，双方没有对房屋计价转让，口头约定随着土地使用权一并转让给原告。房屋所有权证号：粤房字第××号，建筑面积63平方米。该房屋不存在他项权利。本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。被告谭家威转让给原告王轩的8号地及地上房屋，取得了国有土地使用权证和房屋所有权证，产权清晰。双方签订的《土地转让合同书》，是遵循自愿、公平、诚实信用、协商一致的原则，没有违反法律和行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国物权法》（以下简称“《物权法》”）第十五条“当事人之间有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，原、被告签订的《土地转让合同书》具有法律效力，本院予以确认。根据《物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，8号地已依法登记在原告王轩名下，其使用权已为原告王轩所拥有。被告谭家威在转让8号地时一并转让地上的房屋，虽然没有特别签订转让协议，但双方已口头约定房屋是随着土地一并转让。原告在8号地上建好了新的房屋后才办理土地权属登记，在办理权属过户登记时，是在被告谭家威配合下办理的，由此，被告谭家威是明确知道8号地上自己的房屋是转让土地使用权后被原告拆除后重新建起来的。房屋的买卖随着《土地转让合同书》的生效而发生法律效力，因此，房屋的买卖合法有效，本院予以认定。由于房屋的陈旧破烂没有利用价值而被拆除，符合法律的规定，应当予以支持的。被告谭家威没有在房屋灭失后申请注销登记，显属违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条、《房屋登记办法》第三十八的规定，在房屋灭失后，被告谭家威应当自事实发生后向房屋管理部门申请房屋所有权注销登记。原告认为被告朱少凤与被告谭家威是夫妻关系，请求被告朱少凤承担责任，但未提供被告是夫妻关系的相关证据及谭家威转让的土地使用权及房屋是被告共同所有，原告该请求事实不清，证据不足，本院不予支持。被告谭家威、朱少凤经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃抗辩和质证的权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《房屋登记办法》第三十八的规定，判决如下：一、限被告谭家威于本判决发生法律效力之日起十日内申请注销位于遂溪县遂城镇中山路二巷八号的房屋（所有权证证号：粤房字第××号）所有权登记。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费175元，由被告谭家威负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  莫健雄代理审判员  莫卓颖人民陪审员  吴 晓二〇一六年五月二十五日书 记 员  李雯婷附相关法律和司法解释条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未登记，不发生效力，但法律规另有规定的除外。第十五条当事人之间有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理特权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《房屋登记办法》第三十八条依法登记的房屋发生下列情形之一的，房屋登记簿所记载的所有权人应当自事实发生后申请房屋所有权注销登记：（一）房屋灭失的；（二）放弃所有权的；（三）法律、法规规定的其他情形。