台州市黄岩区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）台黄民初字第1479号
原告：温州市鑫城房地产开发有限公司黄岩分公司。
负责人：木增权。
委托代理人：柯晓枫。
委托代理人：陈荣城。
被告：马建富。
原告温州市鑫城房地产开发有限公司黄岩分公司（以下简称鑫城公司）与被告马建富为房屋租赁纠纷一案，原告于2015年7月28日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员秦伟适用简易程序，于同年9月9日公开开庭进行了审理。原告鑫城公司的委托代理人柯晓枫，被告马建富到庭参加诉讼。
原告鑫城公司起诉称，原、被告于2011年5月1日签订《租赁合同》，被告承租原告位于本区西城街道金带路601号203室（天元商务广场5-11号楼二层南1-3号），总面积370.78㎡营业房。根据合同约定；租期8年，即从2011年5月1日至2019年5月1日止；被告向原告缴纳2个月租金人民币17797元作为履约保证金；2014年至2016年两年度租金均为人民币106785元，且租金支付实际分别系2014年5月1日和2015年5月1日前；先付款后使用原则；被告不按合同约定缴清租金超过30日的，原告有权解除合同；原告解除合同的，有权没收履约保证金，被告应当在15日内交还租赁房屋。合同履行初期，被告尚能按约履行，但至2014年5月1日，被告未按约支付租金，截至2015年6月被告尚欠原告租金23080元。原告曾委托律师致函被告，但仍未履行。而2015年5月1日被告又未按约支付2015年年度租金。原告的行为已经构成严重违约，继续履行合同无实际必要。另外，根据合同原告有权直接向被告收取物业管理费，也可由被告向物业公司缴纳物业管理费，但被告在承租期间没有履行缴纳义务，2015年4月20日，台州亿嘉物业管理的限公司起诉原告要求支付物业管理费，经法院判决原告应按一层每月1.2元，二层每月0.6元计算支付物业公司2014年4月10日到2015年3月31日物业管理费，被告承租面积应缴物业管理费3114.55元。现要求：1、解除原、被告签订的《租赁合同》。2、被告支付租金人民币40877.44元（其中2014年至2015年度未支付的租金23080元，2015年5月1日至通知送达日期7月1日的租金17797.44元）。3、被告缴纳的履约保证金17797元归原告所有。4、被告支付合同解除后房屋占用费至腾空完毕日止。5、被告支付逾期租金40877.44元利息，从起诉之日起至履行完毕之日止，按同期银行贷款利率计算。6、被告支付物业服务费人民币3114.55元。
被告马建富答辩称：不同意解除合同。履约保证金不应没收，应抵作租金。实际上我只欠原告租金二万多元。原告称缴付物业费我不知道，且我营业房没有物业管理服务事实。我租二楼近一年没有通电，造成我损失，是原告违约，我不应支付违约金。原告招商是说该区是市场、一条街，但实际不是市场，我对面本来是商铺，现成了美术幼儿园，防盗门也没法关，到目前我区块就剩我一家商店。
经审理，本院认定的本案事实如下：
2011年5月1日，原告鑫城公司（甲方）与被告马建富（乙方）签订《一街区·尚品空审精品装饰街租赁合同》，约定：第一条租赁标的物：甲方将位于黄岩天元商务广场5-11号楼二层南1-3号营业房，总面积370.78㎡，有偿租赁给乙方。第二条租赁用途：营业用房，经营范围装饰建材。第三条租赁时间为8年即从2011年5月1日至2019年5月1日止。每年租金必须提前30天交付给甲方，逾期30天不交租金，甲方视乙方自动放弃续租权，甲方有权收回商铺并另行租赁，乙方在商铺内的装修归甲方所有，甲方有权解除合同，并没收合同履约保证金。2011年和2012年免收租金，2013年租金106785元，2014年租金106785元，2015年租金106785元，2016年租金114260元，2017年租金122258元，2018年租金130816元。租金提前一个月支付，先付后用。乙方享有第一年、第二年两年免租金优惠政策。第四条双方权利义务……甲方有权依据本合同的约定，向乙方收取租金和物业管理费，乙方必须如期按约定金额付清。……乙方向物业公司缴纳物业管理费，其收费标准按《一街区商铺物业管理公司收费标准准执行》，其协议与一街区物业公司签订为准。第五条合同的变更、解除、违约责任……租赁期间乙方不按合同约定时间缴纳租金和合同规定的应缴的相关费用超过30日的视为严重违约，除甲方有权解除合同外，没收履约保证金，甲方可立即收回营业房，乙方需在15日内无条件搬离。……第六条如合同出现争议，双方可协商解决，若不能解决，可向物业所在地人民法院提出诉讼。第七条本合同一式二份，甲、乙方各持一份，双方签字盖章后生效。甲方在合同上盖章，乙方在合同上签名。合同签订后，原告交付给被告涉案房屋，被告按约支付履约保证金17797元。前三年被告都按约付清租金，但到2014年5月1日被告仅支付年度租金63705元，未支付43080元，2015年4月22日，原告向被告发律师函催讨租金，后被告支付了20000元，尚欠23080元。2015年5月1日，被告未按约支付年度租金106785元。同年6月30日，原告向被告发出《解除租赁合同通知书》要求被告在15天内支付所欠租金并搬出营业房。但被告没有履行。原告于2015年7月28日诉至本院。
另认定，2015年4月20日，台州亿嘉物业管理有限公司起诉原告要求其支付物业管理费，经本院判决原告所有的房屋从2014年4月1日到2015年3月31日止，按一层每月1.2元，二层每月0.6元的价格计付物业管理费，原告已按判决书履行了全部房屋物业管理费缴费义务（其中包括被告承租的营业房），现被告承租二层营业房面积370.78㎡，其一年应缴物业管理费2669.62元。
上述事实，有原告提供的《租赁合同》、房产证、律师函、快递单、解除合同通告书、民事判决书及当事人的陈述等证据所证实。
本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，没有违反法律规定，应合法有效。本案中被告没有按合同约定履行支付租金义务，严重违约，事实清楚。按照合同约定，被告严重违约，原告有权提出解除合同，并要求被告支付拖欠租金及其他费用，搬离承租房屋，没收履约保证金。被告应支付原告2014年度租金23080元、2015年5月1日起至实际搬出之日止按年租金106785元计算的房屋租金及占用费和物业管理费2669.62元。履约保证金系违约方对相对方因其违约造成相对方损失进行填补的一种经济担保，现原告没有证据表明其利息损失大于履约保证金，故原告按约没收履约保证金后再主张逾期租金利息，本院不予支持。故原告合理的诉讼请求，本院予以支持。被告称不同意解除合同，要求履约保证金折抵租金，与合同约定不符，本院不予采纳。被告称原告存在违约行为，缺乏证据支持，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条的规定，判决如下：
一、解除原告温州市鑫城房地产开发有限公司与被告马建富于2011年5月1日签订的《租赁合同》。
二、被告马建富于判决生效之日起十日内支付给原告温州市鑫城房地产开发有限公司2014年度租金人民币23080元、2015年5月1日起至实际交还房屋（坐落于台州市黄岩区天元商务广场5-11号楼二层南1-3号营业房，总面积370.78㎡。产权登记为西城街道迎春社区金带路601-203室）之日止按年租金106785元计算的房屋租金及占用费。
三、被告马建富缴纳的履约保证金17797元归原告温州市鑫城房地产开发有限公司所有。
四、被告马建富于判决生效之日起十日内支付给原告温州市鑫城房地产开发有限公司物业管理费人民币2669.62元。
五、驳回原告温州市鑫城房地产开发有限公司其他诉讼请求。
如当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币1345元，适用简易程序依法减半收取672.5元，由被告马建富负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于浙江省台州市中级人民法院。［在递交上诉状后至上诉期满后七日内，先预缴上诉案件受理费1345元（具体金额由浙江省台州市中级人民法院无确定，多余部分以后退还），逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户银行：中国农业银行台州市经济开发区支行，账号：90×××35，在预交上诉案件受理费后及时瘵收据复印件送交本院］。
审 判 员 秦 伟
二〇一五年十月二十二日
代书记员 牟奕静