吉林省松原市宁江区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉0702民初745号
原告：中国建设银行股份有限公司松原分行，住所地宁江区文化街819号，统一社会信用代码912207029450612247。
负责人：李家国，行长。
委托代理人：李宝岩，系中国建设银行股份有限公司松原分行职员。
被告：祖立国，男，现住宁江区。
被告：吉林省鸿城置业担保投资有限公司，住所地前郭县蒙古艾里小区。组织机构代码73700524-4。
法定代表人：邵振波，经理。
委托代理人：熊继华，吉林省鸿城公司投资有限公司职员。
被告：松原市立而亨房地产开发有限公司，住所地松原市宁江区前进街，组织机构代码66163630-5。
法定代表人：刘炜，总经理。
委托代理人：鲍淑丽，吉林群兴律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司松原分行（以下简称建行松原分行）诉被告祖立国、吉林省鸿城置业担保投资有限公司（以下简称鸿城公司）、松原市立而亨房地产开发有限公司（以下简称立而亨公司）借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李宝岩、被告鸿城公司委托代理人熊继华到庭参加诉讼，被告祖立国、被告立而亨公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已依法缺席审理终结。
建行松原分行诉称，2016年5月23日，本行与祖立国签订220080101-011-201602185号《个人住房（商业用房）借款合同》，约定祖立国向本行借款17万元，借款限期17年，本行于2016年5月23日支付该款项到立而亨账户，用于祖立国购买商品房。同时，本行与祖立国签订了借款抵押合同并作抵押登记，抵押物预告登记证号为“松房预宁字第201605720号”住宅楼。合同约定按月等额本息还款。鸿城公司作为保证人为借款人祖立国签订的借款合同项下的全部债务提供连带责任保证。本行与立而亨公司签订了最高额保证合同，立而亨公司为此笔借款承担阶段性连带责任保证，即在该房产办出产权前该公司承担保证责任。祖立国收到贷款后未按约定偿还贷款本息，保证人也未履行保证义务，故提起诉讼，要求解除合同，被告祖立国给付借款本金158532.29及利息，依法处置抵押物，折价清偿贷款本息及相应费用，鸿城公司、立而亨公司承担保证责任。
祖立国未出庭、未答辩。
鸿城公司辩称，对于原告诉讼请求没有异议；要求原告用抵押物优先受偿，不足部分由我公司和立而亨公司共同承担担保责任；不承担本案的诉讼费用。
立而亨公司未出庭，递交答辩状辩称，1、本案中不应承担连带责任因为贷款时李迎春自行找到的贷款人，自行开具的贷款合同，是李迎春个人用款，与立而亨公司无关。2、李迎春已经用相关的房产进行了抵押，原告应当对抵押的房屋主张优先权。3、李迎春及鸿城置业已经交付了保证金，原告按期扣除保证金后，用抵押房产优先受偿权即可实现债权，无权再追究立而亨公司的连带责任。4、对于合同真实性和有效性，因为是李迎春找个人向银行贷款，立而亨公司并不知情，所以无法确认合同真实性和有效性。5、对于原告主张的债权，立而亨公司均不认可。
经审理查明，2016年5月11日，建行松原分行与祖立国签订编号为220080101-011-201602185号《个人住房（商业用房）借款合同》，主要约定祖立国向建行松原分行借款17万元用于购置由立而亨公司开发的位于宁江区丽水花园小区xx幢xxx室商品住宅房，借款期限自2016年5月11日至2033年5月11日（借款期限起始日与贷款支付凭证起始日不一致的，以贷款支付凭证所载实际放款日为准），贷款利率为：在基准利率水平上上浮5%（基准利率随人民银行利率调整而调整），即贷款执行利率为5.145‰，逾期罚息利率按执行利率上浮50%。还款方法：等额本息还款法，即在本合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额为1251.91元。同时，祖立国以其所购买的位于丽水花园小区xx幢xxx室商品住宅楼房，为上述借款设定抵押担保，并办理了产权预告登记，预告证号为松房预宁字第201605720号。抵押财产的担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。鸿城公司作为保证人对此笔借款承担连带责任保证（详见合同第十二条保证条款）。建行松原分行按约定于2016年5月23日向祖立国发放借款17万元。2018年2月28日，正常偿还最后一笔借款本息。尚欠本金158532.29元及利息至今未付，故而成讼。
建行松原分行要求立而亨公司对祖立国的借款承担连带责任保证的依据为：2016年5月19日，立而亨公司与建行松原分行签订编号为2016-5-19号个人住房（商业用房）借款最高额保证合同，主要约定：立而亨公司对建行松原分行在2016年5月19日至2018年5月19日期间发放的债务人：因购置坐落于丽水花园小区（松原市）项目所属之住房或商业用房房产（住房/商业用房/住房或商业用房）而与建行松原分行发生借贷关系的全部债务人。担保债权为自2016年5月19日至2018年5月19日期间因建行向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，包括贷款本金、以及由此产生的利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向贷款人支付的其他款项（包括但不限于贷款人垫付的有关手续费、杂费等）、贷款人为实现债权和担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费等）。保证方式为连带责任保证。祖立国与立而亨公司于2016年4月1日签订商品房买卖合同，购买了丽水花园小区xx幢xxx号住宅。
上述事实，有建行松原分行提供的《个人住房（商业用房）借款合同》、贷款凭证、个人借款支用单、中国建设银行个人贷款对账单、商品房预告登记证、个人住房（商业用房）借款最高额保证合同等书面证据及建行松原分行、鸿城公司、立而亨公司在庭审笔录中的确认陈述在卷为凭，经法庭举证、质证，本院予以确认。祖立国未出庭视为对举证、质证权利的放弃。
本院认为，建行松原分行与祖立国、鸿城公司之间签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、与立而亨公司之间签订的个人住房（商业用房）借款最高额保证合同，是双方真实意思表示，其内容不违反国家相关法律法规，为有效合同。建行松原分行按合同约定向祖立国履行了发放借款义务，祖立国却未按合同约定履行还款义务，其行为已构成违约，在履行给付义务的同时应承担相应的违约责任，同时，按照双方所签借款合同违约条款的约定，其违约行为已具备合同的法定解除条件，故建行松原分行要求提前解除合同，要求祖立国偿还剩余贷款本金及利息的请求，予以支持。祖立国以其购买的房产为其借款设定抵押担保，建行松原分行在到期债权不能得到清偿时有权请求人民法院拍卖、变卖抵押财产，以拍卖、变卖抵押财产所得的价款优先受偿实现抵押权，建行松原分行请求合理合法，故对其要求以拍卖、变卖抵押财产所得的价款优先受偿实现抵押权的请求，予以支持。因鸿城公司对祖立国的借款在其所签订的《个人住房（商业用房）借款合同》中明确约定承担连带责任保证，以及立而亨公司对祖立国的借款在与建行松原分行之间签订的个人住房（商业用房）借款最高额保证合同中约定承担连带责任保证，故鸿城公司和立而亨公司在本案中承担物的担保以外的连带给付责任。鸿城公司和立而亨公司在承担相应的民事责任后，可向债务人祖立国行使追偿权。立而亨公司对其辩解没有提供证据，故对其辩解主张不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十八条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司松原分行与被告祖立国之间于2016年5月11日签订的编号为220080101-011-201602185号《个人住房（商业用房）借款合同》，该合同中抵押条款除外。
二、被告祖立国于判决生效后立即给付原告中国建设银行股份有限公司松原分行借款本金158532.29元，并自2018年3月1日起至给付之日止按逾期罚息利率（按执行利率5.145％上浮50%）计算支付利息。
三、被告祖立国不履行本判决第二项确认的给付义务，原告中国建设银行股份有限公司松原分行对被告祖立国设定的抵押物（松房预宁字第201605720号住宅楼房）依法进行拍卖、变卖，以拍卖、变卖抵押财产所得的价款优先受偿，其价款超过债权数额的部分归被告祖立国所有，不足部分由被告祖立国继续清偿。
四、上述抵押权实现后，不足以清偿债务时，被告吉林省鸿城置业担保投资有限公司承担连带给付责任。
五、上述抵押权实现后，不足以清偿债务时，被告松原市立而亨房地产开发有限公司承担连带给付责任。
如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1747元，由被告承担。
如不服本判决，可自收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省松原市中级人民法院。
审判员 祝相秋
二〇一八年三月二十九日
书记员 贾 冰