济南市长清区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长民初字第2415号
原告山东鲁商物业服务有限公司，住所地济南市历下区。
法定代表人李彦勇，该公司董�长。
委托代理人郑丙文，男，生于1990年9月23日，汉族，该公司法务专员，住该公司宿舍。
委托代理人王瑞雪，女，生于1984年1月22日，汉族，该公司客服人员，住该公司宿舍。
被告韩美东，男，生于1987年10月20日，汉族，居民，住济南市长清区。
原告山东鲁商物业服务有限公司与被告韩美东房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，由审判员张君凤依法独任审判，公开开庭进行了审理。原告山东鲁商物业服务有限公司的委托代理人郑丙文、王瑞雪，被告韩美东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告山东鲁商物业服务有限公司诉称，2009年3月20日，山东省鲁商置业有限公司授权原告全权负责对鲁商常春藤小区12号楼、13号楼一层共计14套商铺的经营管理工作至其将房屋出售为止。2012年9月1日原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将13-2-101商铺出租给被告，租赁期限一年，被告按0.8元／天／平方米的标准交付租金，按照2元／月／平方米的标准交付物业费，租金每季度为一个缴费期，被告应于上一个缴费期届满之前交清下一个缴费期的租金，物业费每半年为一个缴费周期。租赁期内有关该商铺的水电费、空调费、供暖费、通讯费等其他费用均应由被告承担，如被告逾期交纳或不交，除仍应及时如数补缴外，每逾期一日按未付租金总额的万分之三十向原告支付违约金。合同生效后，原告按照租赁合同约定履行了自己的义务，但被告无故拖欠2013年5月28日至2013年11月27日房屋租赁费14900.6元，2012年11月28日至2013年11月27日物业费2442.7元，水电费14712.8元，于2014年7月20日形成违约金2031.4元。原告多次上门及书面催缴，均无效果。按照我国相关法律法规规定，合同当事人应依照合同约定履行义务。被告拖欠租金、物业费、水电费�行为严重违反了我国合同法的规定及双方签订的租赁协议的约定，严重侵害了原告方的合法权益。现原告特向贵院提起诉讼，望贵院查清事实，维护原告的合法权益，判令被告向原告支付拖欠的商铺租赁费14900.6元、物业费2442.7元、水电费14712.8元等共计32056.1元，支付自2012年11月28日起至2014年7月20日止的违约金，本案的诉讼费、保全费、执行费等由被告承担。
被告韩美东辩称，我确实在2012年11月28日与原告公司签订了房屋租赁合同，也按照约定交纳了房租，后来在2013年3月8日从开发商手中将我租赁的房屋以1007000元的价格购买下来，已经交了507000元的首付款，从付完房子首付后就没再交过房租了，我认为这套房子已经买下了，没必要再向原告交房租。
经审理本院认定，山东鲁商物业服务有限公司长清分公司系原告山东鲁商物业服务有限公司的独资分公司，领取了营�执照，但不具备法人资格。山东鲁商置业有限公司系济南市长清区鲁商常春藤小区的开发商，2009年3月20日，该公司授权原告山东鲁商物业服务有限公司经营位于济南市长清区鲁商常春藤小区12号楼、13号楼一层共计14套商铺，委托权限有：1、以原告名义与小商户签订商铺租赁合同并收取租赁费，收取的租金暂时留在原告账户，原告从中扣除经营管理费用等相关费用；2、原告全权负责对商铺的经营管理，有权自行处理但不限于小商户的招商、续租、管理等事宜，协调处理各方之间的关系；3、基于本授权及相关物业服务合同的约定，原告有权向授权经营范围内商铺的承租人收取包括但不限于房屋租赁费、水电费、物业费等费用，如出现承租人拖欠上述费用等严重违约行为时，有权以原告名义提起诉讼并进行和解、调解，承认或放弃诉讼请求等。委托期限自2009年4月1日�山东鲁商置业有限公司将商铺出售为止。2012年11月28日，经山东鲁商物业服务有限公司授权，山东鲁商物业服务有限公司长清分公司与被告韩美东签订房屋租赁合同一份，约定由被告承租山东省鲁商置业有限公司所有的常春藤小区13-4号101.78平方米的商铺，租赁期自2012年11月28日至2013年11月27日，商铺租金总额为29312.6元（租金标准每天0.8元／平方米计算），每季度为一个缴费期，于上一个缴费周期届满之前交清下一个缴费期的租金；物业服务费每半年1221元（物业费标准2元／平米／月），半年为一个结算周期；该合同第八条违约责任中的第3项约定，承租人与其交付租金，除仍应及时如数补交外，每逾期一日按照未付租金总额的万分之三十支付违约金。被告交纳房屋租赁费至2013年5月27日，尚欠2013年5月28日至2013年11月27日的房屋租赁费14900.6元和2012年11月28日至2013年11月27�期间的物业费2442元未付。后经原告催要，被告至今未付，双方之间形成诉讼。
诉讼中，原告称双方曾口头约定由原告代收被告承租商铺的水电费，按照单价水为5.4元／方和电1元／度的标准计算，但未能提供证据。
本院所确认的上述事实，有原告提交的土地使用证、预售许可证、授权委托书、房屋租赁合同、缴费记录、身份证复印件、催缴通知及当事人的陈述笔录在案为凭，经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，首先对于山东鲁商物业服务有限公司长清分公司与被告韩美东签订的房屋租赁合同的效力及原告的诉讼资格问题，本院认为，根据原告提供的土地使用证等证据，可以证实被告承租的济南市长清区常春藤小区13-4号商铺的产权人系山东鲁商置业有限公司，对此本案房屋租赁合同中也有明确记载，山东鲁商置业有限公司�该商铺的招商、续租、管理等事宜授权原告负责，包括以自己名义与小商户签订商铺租赁合同并收取租赁费，而山东鲁商物业服务有限公司长清分公司系原告的独资分公司，不具备法人资格，根据《公司法》规定，分公司所有的权利义务均由被告山东鲁商物业服务有限公司承担，故山东鲁商物业服务有限公司长清分公司经原告同意以自己名义与被告韩美东签订的房屋租赁合同的行为后果应由山东鲁商物业服务有限公司承担，即山东鲁商物业服务有限公司长清分公司与被告韩美东签订的房屋租赁合同有效，且对原告及被告均具有约束力，结合山东鲁商置业有限公司授权委托书的授权范围，原告有权就被告的违约行为提起诉讼。被告自2012年11月28日至2013年11月27日承租常春藤13-4号商铺，房租每个季度一付，被告已将2013年5月27日之前的房屋租金付清，根据合同约定，被告应当分别于2013年8月28日和2013年11月28日前支付2013年5月28日至2013年11月27日两个季度的房屋租金，但被告至今尚未支付，被告虽然称其已经于2013年5月份将该商铺买下，取得了房屋的所有权，但未能提供证据，综上，原告要求被告支付拖欠房屋租赁费14900.6元的请求应当予以支持；对于物业服务费，合同中约定每半年支付一次，被告应当及时支付2012年11月28日至2013年11月27日物业费共计2444元，原告主张该期间的物业费的请求合法，本院予以支持。被告无正当理由拖欠房屋租赁费、物业费的行为违反双方约定，损害了原告的合法权益，应当按照合同约定承担违约责任，故原告要求被告每逾期一日按照未付租金万分之三支付违约金的请求，应当予以支持，但对物业费部分双方约定每半年支付一次，因未明确是预交还是后交费，本院认定被告的违约金应自2013年5月28日和2013年11�28日起计算。至于原告请求的水电费，因双方签订的房屋租赁合同中并未约定，虽然原告称双方曾口头约定，但未能提供证据，其主张已经代被告向供电公司和自来水公司支付了水电费，现要求被告支付的请求，与本案不属于同一法律关系，原告可另行主张。案经调解未果，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、由被告韩美东向原告山东鲁商物业服务有限公司支付2013年5月28日至2013年11月27日的房屋租赁费14900.6元，限于本判决生效之日起十日内付清；
二、由被告韩美东向原告山东鲁商物业服务有限公司支付2012年11月28日至2013年11月27日的物业服务费2442元，限于本判决生效之日起十日内付清�
三、由被告韩美东按照每天万分之三的标准（以7450.3元为基数）向原告山东鲁商物业服务有限公司支付自2013年5月28日至2014年7月20日的违约金，限于本判决生效之日起十日内付清；
四、由被告韩美东按照每天万分之三的标准（以7450.3元为基数）向原告山东鲁商物业服务有限公司支付自2013年8月28日至2014年7月20日的违约金，限于本判决生效之日起十日内付清；
五、由被告韩美东按照每天万分之三的标准（以1221元为基数）向原告山东鲁商物业服务有限公司支付自2013年5月28日至2014年7月20日的违约金，限于本判决生效之日起十日内付清；
六、由被告韩美东按照每天万分之三的标准（以1221元为基数）向原告山东鲁商物业服务有限公司支付自2013年11月28日至2014年7月20日的违约金，限于本判决生效之日起十日内付清；
七、驳回原告山东鲁商物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费326元，由被告韩美东承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判员 张君凤
二〇一五年一月二十六日
书记员 房琳琳