浙江省绍兴市柯桥区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0603民初6813号原告（申请执行人）：浙江省浙商资产管理有限公司，住所地浙江省杭�市西湖大道193号301室。法定代表人：孙建华。委托诉讼代理人：胡文龙，浙江广缘律师事务所律师。委托诉讼代理人：阮安博，系公司员工。被告（执行案外人）：刘芝清，男，汉族，1943年6月3日出生，户籍所在地浙江省绍兴市柯桥区。委托诉讼代理人：胡杰丰，浙江金柯桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟亚娟，浙江金柯桥律师事务所律师。第三人（被执行人）：高春祥，男，汉族，1968年3月9日出生，户籍所在地浙江省绍兴市柯桥区。原告浙江省浙商资产管理有限公司（以下简称浙商资产公司）诉被告刘芝清、第三人高春祥申请执行人执行异议之诉一案，本院于2017年8月4日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员陈伟担任审判长，与代理审判员孔宏伟、人民陪审员周正羊组成合议庭，于2017年9月22日公开开庭进行了审理。原告浙商资产公司委托代理人胡文龙、阮安博，被告刘芝清委托代理人胡杰丰到庭参加诉讼。第三人高春祥经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浙商资产公司诉称，2016年3月10日，本案原告与案外人绍兴县麦迪纺织品等人债权转让合同纠纷一案，柯桥区人民法院作出（2016）浙0603民初1080号民事判决书，判令案外人绍兴县麦迪纺织品有限公司归还原告借款本金984.8万元且支付相应的利息，并有权就第三人高春祥所有的位于绍兴市越城区天地永和小区2幢1001室房屋在250万元的限额内优先受偿。判决生效后，原告现已依法申请执行，执行案号为（2016）浙0603执2453号。在该案执行过程中，被告提出执行异议，以其与第三人签订的《协议》约定其租赁期限从2013年9月7日至2023年9月6日止为由，要求法院在处置该房屋时保证其租赁使用该房屋至2023年9月6日的承租权利。原告认为，被告与高春祥签订的房屋租赁合同并无事实依据，严重损害原告的合法权益，理由如下：1、2014年8月15日案外人中国工商银行股份有限公司绍兴支行与高春祥签订《最高额抵押合同》时，抵押人高春祥及抵押物共有人於霄雰向银行出具了一份《关于抵押房地产在抵押登记前状况的确认函》，函中明确抵押房屋由案外人罗为民免费使用，原告虽为罗为民的亲属，但并无证据证明其也居住在房屋中，不具备提出执行异议的主体资格。2、被告提供了与高�祥签订的租房协议与租金收条，但自认协议是事后补签的，无法证明该协议订立于抵押之前，仅凭收条也无法证明租金真实支付过。3、被告提供的水电煤气费用缴纳凭证，首先不能证明是对应支付天地永和小区2幢1001室房屋相关水电煤气费用，其次退一步讲，就算能证明是对应支付天地永和小区2幢1001室房屋相关水电煤其费用，但仅能证明其一直居住在房屋内，不能据此推定双方存在租赁合同关系，也不能证明租赁合同成立于抵押之前。综上，原告认为被告与高春祥之间不存在真实的房屋租赁合同关系，柯桥区人民法院裁定被告提出的执行异议成立，并无事实与法律依据，现因三方无法就相关争议纠纷协商达成一致，为维护原告的合法权益，故向法院起诉请求：一、请求法院解除被告与第三人的房屋租赁合同，准许案涉房屋不带租拍卖的强制执行；二、本案诉讼费�被告承担。被告刘芝清答辩称，原告的诉讼请求没有事实依据，被告与第三人于2013年9月7日签订租赁协议，并且一次性交付了十年租金，被告承租房屋后立即对该房屋进行了装修且入住至今，而原告主张的抵押贷款合同日期是2014年8月15日，原告与第三人在办理贷款时并未通知被告，所以被告认为被告与第三人的租赁合同依法成立，应受法律保护，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人高春祥未到庭应诉，也未向本院提交书面答辩状，视为放弃答辩的权利。原告浙商资产公司为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据：1、2014绍县抵0993号最高额抵押合同一份，内容是中国工商银行绍兴支行与高春祥约定将高春祥所有的天地永�小区2幢1001室为绍兴县麦迪纺织品有限公司的相关贷款在250万元的限额内优先受偿，证明原告对该房屋享有的抵押权的合同依据。2、由第三人高春祥与抵押物共有人於霄雰于2014年8月15人出具的《关于抵押房地产在抵押登记前状况的确认函》及《关于抵押房地产在抵押登记前未出租的权利声明》各一份（复印件），证明抵押房地产权利人高春祥确认抵押房地产未出租，及在抵押登记前已同意由免费占有使用人罗为民，即被告的女婿，免费占有使用该房地产，且该房产已经装修完成。3、浙江省柯桥区人民法院作出的2017浙06**执异38号执行裁定书一份，证明柯桥法院已经裁定本案的抵押物带租拍卖。4、由绍兴市国土资源局柯桥分局出具的不动产登记查档证明一份�显示被告在柯桥区××街居委会有一套建筑面积为98.66平米的房屋，证明被告自有房屋居住，完全没有必要另行支付租金居住在抵押房屋内。5、浙江省柯桥区人民法院作出的2017浙06**民初1080号民事判决书，证明原告对第三人高春祥所有的涉案房产在最高限额250万元范围内优先受偿。针对原告提交的证据，被告刘芝清质证认为：证据1，真实性没有异议，但合同签订时间是2014年8月15日，也就是在第三人将该房屋租赁给被告以后再设定的抵押，该抵押情况被告并不知晓。证据2，真实性请法庭查明，但两份确认函内容没有反映真实的房屋租赁状况，相应的责任应当由第三人承担；且在原告与第三人签订合同时并未通知被告也未对该房屋的租赁情况对被告进行核实，所以原告签订该贷款合同有相应的过�，相应的法律责任应当由原告与第三人承担；证据3，真实性无异议；证据4，真实性无异议，但证据与本案无关，被告所有的房屋是在齐贤镇上，而被告承租案涉房屋是为了在绍兴居住生活，所以租赁目的与有没有房产并无矛盾。证据5,没有异议。被告刘芝清为证明其抗辩主张，向本院提交以下证据：6、2013年9月7日高春祥与刘芝清签订的租赁协议一份，证明被告与第三人于2013年9月7日签订协议，承租绍兴天地永和2幢1001室，租赁期限为10年，自2013年9月7日至2023年9月6日，房租费每年2万元，十年租金一次性付清，同时约定房屋由被告装修，装修费由被告自行承担，期满后将所有设施均留给第三人，不得拆除。被告应按时交纳水电费和物业费等权利义务。7、由第三人高春祥于2013年9月7日出具的收条一份，证明被告于2013年9月7日以现金现金支付的方式支付租金20万元的事实。8、由绍兴市燃气公司出具的证明、用气合同、绍兴电力公司出具的开户登记表及生活用电合同、固定电话移机登记信息及由中信银行出具的客户回单及交易明细若干等，证明被告2012年7月16日至今实际居住使用承租的房屋，虽然房屋的户名是高春祥，但是燃气费系通过被告女儿刘宏斌的中信银行账户代扣。9、电信公司移机申请单（复印件），机主为被告外孙女罗雪妮的固定电话8558×××8于2012年8月29日迁移至被告承租的房屋，并使用至今。10、发货单及通信费发票一份（复印件），证明被告于2015年对承租房屋换门，购买人即被告女婿罗为民，房屋至今一直由被告承租使用。11、户口本一份，证明燃气、电费的代扣账户户主刘宏斌系被告女儿、防盗门换购的罗为民系被告女婿、案涉房屋电话登记机主罗雪妮系被告外孙女，被告一家人居住在天地永和2幢1001室房屋。12、天地永和小区出具给被告的收款收据一份，江某出具的一万元的装修收条并申请证人江某出庭作证，证明2012年被告女婿罗为民即对房子进行装修的事实。针对被告刘芝清提交的证据，原告质证认为：证据6，真实性不予认可，被告在执行异议阶段也承认协议是事后补签的，租赁合同的成立时间没有办法确认；证据7，真实性不予认可，20万元的款项以现金交付不符合一般交易行为；证据8、9、10、11，真实性没有异议，证明目的有异议，只能证明�为民一家居住在涉案房屋内，不能证明本案被告刘芝清也居住在内，对于其是否有提起异议的主体资格有异议；证据12、无法证明被告方出资装修了涉案房屋。对证人的证言真实性不予认可，首先，证人提到案涉房屋是2012年装修的，但租赁协议上却载明2013年9月7日时房屋状态是白坯，两者相矛盾。第二，作为装修施工方无法提供装修清单、施工记录以及款项收取的凭证，不能证明案涉房屋是被告装修的。另外，房屋由谁装修并不能证明案涉房屋是否系租赁的事实。第三人高春祥未到庭应诉，也未向本院提交证据材料，视为放弃举证和质证的权利。针对上述举证、质证，本院认证如下：一、原告提供的证据1、2、3、4、5及被告提供的证据8、9、10、11的真实性经对方质证无异议，且与本案事实有关�，对本案有证明力。二、被告提供的证据6、7，虽原告对其真实性提出异议，但因原告并非该协议的当事人，而协议另一方，即本案第三人并未答辩对上述证据的真实性提出异议，该证据与本案事实有关联，对本案有证明力。被告提供的证据12，该组证据之间内容可以互相印证，结合证人证言，对本案也有证明力。根据以上认定的证据及当事人当庭陈述，本院确认下列事实，本院（2016）浙0603民初1080号民事判决确定：一、绍兴县麦迪纺织品有限公司应于判决生效之日起十日内归还原告浙商资产公司借款本金9848000元并支付相应利息。二、……。三、……。四、就上述第一项债权，原告浙商资产公司对高春祥提供的抵押房产，编号为绍房他证绍市字第K0000941**他项权证项下的担保�产（即本案所涉，坐落于绍兴市越城区天地永和小区2幢1001室房产）依法定程序变价所得款项，在最高限额250万元范围内优先受偿。该判决生效后，各义务人均未履行生效法律文书确定的义务。权利人浙商资产公司向本院申请执行，本院予以立案执行。在处置上述抵押房产过程中，被告刘芝清以其与第三人之间就该抵押房产存在租赁合同关系为由向本院提出执行异议。2017年6月29日，本院作出（2017）浙0603执异38号执行裁定，裁定：刘芝清提出的执行异议成立。刘芝清与高春祥于2013年9月7日签订的租房协议合法有效，刘芝清有权在租赁期内（2013年9月7日起至2023年9月6日止）阻止向浙江省浙商资产管理有限公司移交占有的坐落于绍兴市越城区天地永和小区2幢1001室房屋。原告对该裁定不服，向本院提起执行异议之诉。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条之规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”要判定本案被告是否享有足以排除强制执行的民事权益，其关键在于判断被告提供的证据是否足以证明其与第三人之间存在租赁涉案房产的合同关系，且合同成立于第三人将该房产抵押给债权人之前。纵观被告提供的七组证据，首先，可以确认2014年8月15日，即第三人将涉案房产抵押给债权人工行绍兴支行之前，被告及其亲属已实际占有使用该房产。其次，该房产由被告出资装修，与被告与第三人之间签订的租赁合同内容相符。第三，被告与第三人之间签订的租赁合同未违反国家强制性规定，也无证据表�被告有与第三人串通的行为，且第三人也未就该合同提出异议。第四，法无明文规定，租金不能用现金支付，且现实生活中也不乏以现金支付房租的习惯。第五，虽第三人在向债权人提供涉案房产抵押时承诺该房产未出租，但已明确抵押房产有他人在使用，然债权人未进行尽职调查，且第三人系利害关系人，其向抵押权人确认抵押房产系被告免费使用，明显对其存在诸多有利因素，故其单方所确认的事实在无其他证据印证的情况下，不宜据此认定。综上理由，原告诉称被告与第三人之间不存在真实的房屋租赁关系与事实不符，本院不予采信。第三人高春祥经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃相应的质证、抗辩权利并自行承担相应的不利法律后果。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第三百一十三条之规定，判决如下：驳回原告浙江省浙商资产管理有限公司的诉讼请求。案件受理费2700元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长  陈 伟代理审判员  孔宏伟人民陪审员  周正羊二〇一七年十月二十日书 记 员  徐栋飞附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。