广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民二初字第541号
原告：广西贵人置业投资有限公司。
法定代表人：高瑜，该公司总经理。
委托代理人：秦娜，系该公司法务专员。
被告：陶金山。
委托代理人：曾海飞，贵港市金格法律服务所法律工作者。
第三人：王承智。
原告广西贵人置业投资有限公司（以下简称贵人公司）与被告陶金山、第三人王承智居间合同纠纷一案，本院于2015年3月6日受理，依法适用简易程序，于2015年5月21日公开开庭审理。原告贵人公司的委托代理人秦娜，被告陶金山及其委托代理人曾海飞到庭参加诉讼。第三人王承智经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告贵人公司诉称，2014年12月7日，贵人公司、陶金山和王承智签订编号为0003898《房地产买卖及居间合约》和编号为0003899《房地产买卖及居间合约》，陶金山购买王承智所有的位于南宁市××大道××号荣和山水美地六组团19号楼B座402号房及位于南宁市××大道××号荣和山水美地六组团地下车位495号。随着合同签订，贵人公司的居间义务随之完成。根据编号为00110371、0011038服务收费确认书（承诺书），陶金山应于2014年12月16日支付居间服务费34500元。三方约定于合同签订的次日至南宁市房产局进行过户前查档事宜，并陶金山于2014年12月10日向王承智支付购房定金和向贵人公司支付居间服务费。至今，王承智与贵人公司均未收到上述款项。根据上述合约第五条第一款之约定，基于经纪方就交易为买卖双方独家提供了房地产居间、委托代理、咨询等服务及促成本合约的签订，并协助办理交易过户手续，买卖双方同意在本合约签订当日分别向经纪方支付服务费或以另行签署的承诺书为准（具体详见附件一《服务收费承诺书》）：除因经纪方原因导致不能完成产权过户之外，上述服务费均不予退还或免除。买卖双方逾期支付服务费的，按《服务收费承诺书》承担违约责任。陶金山至今拒绝履行合同，遂贵人公司诉至法院，请求：1、陶金山向贵人公司支付居间服务费34500元；2、本案诉讼费用由陶金山负担。被告陶金山辩称，一、涉案房屋及地下车位均有共有权人，其他共有权人未在《房地产买卖及居间合约》签字，王承智擅自处分共有财产，故本案二份房地产买卖合同无效；二、贵人公司未履行收取居间服务费用告知义务，故相关合同条款对其没有约束力。综上，请求驳回贵人公司的诉讼请求。
第三人王承智未作书面陈述。
经审理查明，在贵人公司的居间服务下，陶金山、王承智和贵人公司于2014年12月7日分别签订编号为0003898和0003899《房地产买卖及居间合约》，王承智自愿将位于南宁市××大道××号荣和山水美地六组团19号楼B座402号房（房屋所有权人为王承智，共有权人为汪述艳）和位于南宁市××大道××号荣和山水美地六组团地下车位495号（房屋所有权人为王承智，共有权人为汪述艳、王硕）出售给陶金山，房屋成交价格为1000000元，车位成交价格为150000元，上述二份合同第一条第2项约定：“该物业为现房，卖方保证所填写和提供有关该物业的产权权属均为真实合法，保证对上述物业享有完整所有权且该物业抵押权人及共有人已经知悉同意本次交易，没有侵犯第三人的权利，如因抵押权人或共有人不予出售的或不履行义务，本合约卖方签署人愿以个人名义按合约承担违约赔偿责任。买方对于该物业现状完全清楚，并愿意于注销抵押后申请办理产权转移登记手续”；第五条第1项约定：“基于经纪方就本次交易为买卖双方独家提供房地产居间、委托代理、咨询服务等及并已促成本合约的签订，并协助办理交易过户手续，买卖双方同意在本合约签订当日分别向经纪方支付服务费或以另行签署的承诺书为准（具体详见附件一《服务收费承诺书》）”。上述合同就其他权利义务内容进行了详细约定。同日，陶金山（××）与贵人公司（经纪方）签订了编号为011037号和0011038号《服务收费确认书（承诺书）》，确认经经纪方促成购买上述房屋和车位，承诺于2014年12月16日支付服务费30000元，并于房子过户当日支付服务费4500元，合计34500元，该确认书作为上述《房地产买卖及居间合约》的附件。此后上述房屋和车位因故并未由陶金山购买成功，贵人公司与陶金山就居间费用发生争议，故引发本案诉讼。
庭审中，陶金山陈述，我方后来没有钱了，贵人公司某经理说没有关系，只要没有成交就不用付钱；因房产共有人未到场签字，合同效力有瑕疵，我方出于风险考虑没有支付购房定金。贵人公司则称，涉案合同签订后，陶金山未前往房产局配合查档，未付购房定金。同时，贵人公司提供了《房地产交易费用预算表》用于证明其向陶金山告知收取居间费用的事实。陶金山否认该预算表中“陶金山”的签名是其本人书写，并向本院申请笔迹鉴定。
以上事实有，贵人公司提交的《房地产买卖及居间合约》、《服务收费确认书（承诺书）》、《房地产交易费用预算表》及庭审笔录为证。
本院认为，一、关于涉案买卖和居间合同的效力问题。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。贵人公司进行居间，促成了陶金山与王承智关于讼争买卖合同的订立，且陶金山与贵人公司所签订的《服务收费确认书（承诺书）》亦明确在合同签订后支付居间服务费，故贵人公司主张陶金山支付居间服务费的诉讼请求，应予支持。陶金山主张涉案房屋共有人未在上述买卖及居间合同中签字因而买卖合同无效，该主张不能成立。上述买卖及居间合同中，王承智作出涉案房屋和车位的共有人知悉且同意交易的承诺，陶金山作为买方确认对涉案房屋和车位现状完全清楚，应认定其知晓相关风险并愿意进行交易。陶金山系完全民事行为能力人，应当知晓该条款的意思表示。因此，陶金山、王承智和贵人公司签订二份《房地产买卖及居间合约》应属有效。
二、关于贵人公司的诉请是否支持的问题。在三方约定房产查档的当日因陶金山失约未到，且未按期支付购房定金，而致房屋买卖未能完成交易，合同无法履行的过错在于陶金山，由陶金山和贵人公司在庭审中的陈述可证实。陶金山与王承智签订的房屋买卖合同未履行，贵人公司亦未能协助完成后续代缴税费、过户办证、房屋及相关材料交接等诸多事宜。根据目前二手房买卖操作流程来看，买卖双方仍需要居间方的陪同和协助完成全部的交易工作，居间方存在人力成本的支出，而这些成本支出包含在买卖双方向居间方支付的居间费用中，如果买卖双方不再履行合同，则居间方的上述支出相对减少，故应综合情况在合理范围内酌定居间费的减少。综上，综合考量贵人公司促成买卖双方的买卖合同签署、居间协议已成立等事实，但贵人公司未全部完成居间协助义务，故本院酌情确定陶金山应向贵人公司支付居间服务费11500元。此外，对于陶金山主张贵人公司未履行收取居间服务费的告知义务，并申请对贵人公司提供的《房地产交易费用预算表》作笔迹鉴定的问题。经审查，各方在《房地产买卖及居间合约》及其附件《服务收费确认书（承诺书）》中对居间服务费均已明确约定，陶金山主张收取居间服务费的合同条款对其没有约束力的抗辩理由不充分，本院不予支持。依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第一百二十一条的规定，上述预算表中“陶金山”的签名与其他证据中的签名存在明显差异，陶金山亦予否认，该证据的真实性存在瑕疵，本院不予采信，故启动鉴定程序并无必要，本院对陶金山的上述申请不予准许。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第四百二十四条、第四百二十六条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第一百二十一条之规定，判决如下：
一、被告陶金山向原告广西贵人置业投资有限公司支付居间服务费11500元；
二、驳回原告广西贵人置业投资有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费331元，由原告广西贵人置业投资有限公司负担165元，由被告陶金山负担166元。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如未按照本案判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院统计的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上述案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，账号：01×××28），逾期未预交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审判员 刘羽斯
二〇一五年六月三日
书记员 农 琳
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第四百二十六条
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第一百二十一条当事人申请鉴定，可以在举证期限届满前提出。申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许。