徐州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鼓民初字第1271号
原告刘某。
委托代理人李某某。
被告朱某。
委托代理人赵某。
委托代理人刘某。
原告刘某诉被告朱某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月11日受理后，分别于2015年6月4日、6月16日公开开庭进行了审理。原告刘某的委托代理人李某某，被告朱某及其委托代理人赵某、刘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘某诉称，2010年8月26日，原、被告双方签订房屋租赁合同，约定原告将位于徐州市复兴北路某某511、512室房屋租给被告使用，租赁期10年，每月租金2940元，自2013年11月份，被告不及时足额缴纳租金，共欠付租金20758元，其中包含：2015年1-6月的应缴租金，按照合同约定每月2940元，合计17640元；2014年11-12月份的差额租金618元，合同约定租金按照每平方38元计算，但是这段时期内被告是按每平方34元来支付的，所以存在租金差额，即2个月＊77.35平方＊4元／平方=618元；押金2500元，合同约定押金应当最后结算，但被告已将押金充抵了房租，我们不同意冲抵，要求被告补缴这部分租金。另外，由于经原告多次催要，被告仍不缴纳租金，现原告还要求被告按照合同约定支付违约金，违约金数额为2015年1-6月份应缴租金和2014年11-12月份差额租金总和的20%。综上，原告请求：判决被告支付拖欠租金20758元，违约金3651元，合计24409元。
被告朱某辩称，1、原告诉请的金额有误。被告的租金已经支付至2014年12月份，其中2013年第四季度的租金是与原告商议后以押金抵付了部分租金，2014年11-12月份租金，系因拆迁原因，双方商议，将租金标准由38元降至34元。2、违约金没有事实及法律依据。自2014年10月起被告租赁房屋周边开始拆迁，所租赁房屋经营环境发生重大变化，故被告要求各房主协助办理拆迁补偿事宜，但各房主拒不协助，因此原告主张违约金没有事实和法律依据。3、原告主张的租金标准显失公平。被告租房是用于开设宾馆，但因政府拆迁原因，导致所租房屋周边环境和客流等发生了合同订立时无法预见的重大变化，被告无法正常开展经营活动，应适用情势变更原则，请求法院对租金予以调整。
原告刘某为证明其主张，提供如下证据：房屋租赁合同原件1份。
被告朱某对该证据无异议。
被告朱某为证明其主张，提供如下证据：证据1：被告支付租金的银行汇款单原件8张、租金明细表原件1份。证明被告租金已支付至2014年12月。
证据2：徐州市人民政府公告复印件1份、租赁房屋现场照片10张（拍摄于2015年）、拆迁前租赁房屋周边环境照片打印件4张（2010年至2014年）。证明租赁房屋周边环境动线人流发生重大变化，不具备订立合同时的基础，不应该按照合同约定标准计算租金。
证据3：被告于2015年4月向刘某、李敏、吴晶晶、宁方国寄送的通知书原件1份，快递单原件1份。证明被告在2015年4月再次告知原告房屋面临拆迁的事实以及无法满足经营之用，希望其配合被告获得相应的赔偿，但是未获原告答复。
原告刘某对上述证据的质证意见是：对证据1的真实性无异议，从被告提供的租金明细表中可以看出2500元的水电押金已经被充抵了2013年10月至12月的租金。
对证据2政府公告的真实性无异议，因为市政的赔偿标准太低，原告也不同意进行房屋置换，故一直未达成拆迁协议。对于照片共14张的真实性无法认定，但原告认为房屋并不影响被告的正常营业。
对证据3真实性有异议，宁方国等四人并未收到这份快递，况且如果说需要赔偿，也可以由被告与拆迁部门直接协商。
本院经审查后认为，对于原告提供的房屋租赁合同，被告提供的银行汇款单、租金明细表、徐州市人民政府公告，上述证据形式与来源合法，其内容均与本案具有关联性，本院予以采信，可以作为定案依据。对于被告提供的租赁房屋现场照片10张（拍摄于2015年）、拆迁前租赁房屋周边环境照片打印件4张（2010年至2014年），虽然地点是涉案房屋，但照片中无法反映出拍摄时间，故对其不予采信。对被告提供的通知书原件1份、快递单原件1份，首先，通知书落款缺少签名和日期，证据形式欠缺，通知书的内容中也无法反映出是本案原、被告就涉案房屋进行的沟通；其次，快递单上收件人签名一栏无本案原告的签字，故此，上述两份证据既无法证实被告邮寄的内容，也无法证实原告是否收到，本院对其不予采信。
为查明案件事实，本院依法于2015年7月10日到涉案房屋及周边进行了现场勘验，拍摄现场照片18张。经现场勘验，涉案房屋所在的某某写字楼坐落于复兴北路西侧，白云百货北隔壁，高六层。某某一二层用于经营国美电器，现仍在营业中，勘验当天某某整栋楼均处于停水状态，国美电器的营业员称近期经常出现停水的情况。某某三至六层主要用于经营小型宾馆，楼体外可见四、五处宾馆招牌。某某写字楼的电梯及楼梯位于楼体北侧，勘验时一层电梯无显示。沿楼梯上楼，楼梯墙面上有红色“拆”字。至本案所涉房屋所在的五层，电梯可以操作，但电梯门时好时坏，存在使用隐患。涉案房屋位于五层，朱某用于开设友家快捷宾馆，勘验时该宾馆无客人入住，通电停水，宾馆登记台旁的墙面上也有红色“拆”字。下至某某四层，部分房屋已经处于拆除状态。某某写字楼现无物业管理，原位于其楼体北侧的一栋三层建筑已经被拆除，致使其楼梯入口处堆满建筑垃圾。
对上述勘验笔录及照片，原、被告均无异议。
经审理查明，2010年8月26日，原、被告双方签订房屋租赁合同一份，约定：一、原告刘某将位于徐州市复兴北路某某511、512室房屋租给被告朱某使用，面积77.35平方米。二、租赁期10年，自2010年8月26日至2020年10月14日止（其中租金从2010年10月15日起付，之前时间为装修时间不计入租金）。三、租金每月2940元，租金固定单价38元／平方米。从2011年1月1日至2015年12月31日，租金按季度支付，朱某应提前15天将下季度租金汇入刘某提供的账号内。四、朱某应付押金2500元（押金应在合同解除后，无其他纠纷情况下及时退还）。合同签订后，被告朱某将承租的涉案房屋用于开设友家快捷宾馆，并正常支付租金。2013年9月29日，朱某在支付2013年第四季度即10-12月份房租时，将房屋押金2500元抵付了租金。后，朱某继续按约定支付房租至2014年10月份。2014年11-12月份的房租，朱某按照34元／平方米的价格支付。自2015年1月1日起，朱某未再支付房屋租金，涉案房屋现仍由朱某占有使用。
另查明，2014年8月15日，徐州市鼓楼区人民政府发布公告，决定对轨道交通火车站站及周边旧城区改造项目范围内的房屋实施征收，征收范围为黄河路以东、大马路两侧、复兴北路以西、和信广场以南，涉案房屋所在的某某属于征收范围。本院于2015年7月10日现场调查时，某某物业已撤场，通电停水，其北侧小楼已被拆除，该写字楼楼梯外部通行受拆除后建筑垃圾的影响。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋租赁合同、银行汇款单、租金明细表、徐州市人民政府公告及本院勘验笔录、现场照片等证据材料予以证实，本院予以认可。由于原、被告双方意见分歧较大，致本案调解无果。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原、被告签订的房屋租赁合同依法成立，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。现双方均认可自2015年1月1日起至今朱某未再支付租金的事实，故原告刘某要求朱某支付2015年1-6月份房屋租金17640元的诉请具有事实和法律依据，本院予以支持。
关于朱某主张涉案房屋现因拆迁，周边经营环境发生变化，原约定的租金标准显失公平，要求法院降低租金的意见，本院认为，民事合同是当事人意思自治的表现，当事人因合同履行发生争议的，合同有约定的应从约定，合同无约定的当事人可以协商解决，无法协商一致的按照法律规定解决。关于房屋租金能否降低，在双方的房屋租赁合同中并无约定，双方现也无法协商一致。虽然经本院实地调查，涉案房屋在调查当日存在停水现象，周边也存在拆除产生的建筑垃圾一定程度影响通行的情况，但现在无法确认何时开始出现这种状况，故朱某要求降低租金，证据不充分，本院不予支持。另一方面，从法律层面来讲，合同是民事主体在自由自愿基础上经协商一致达成的协议，依照相关法律规定，合同的变更也需要双方协商一致，法律规定的可由人民法院变更的情形也仅限于在合同订立时显失公平或重大误解的情形，原告主张在合同履行中出现显失公平的情况而申请变更亦无法律依据。如果朱某认为承租房屋已经无法实现合同目的，或对其造成了损失，可以另行通过要求解除合同，或向责任人请求赔偿损失等方式来维护自身权益。
关于原告要求被告支付2014年11-12月差额租金618元的诉请，本院认为，虽然被告朱某主张该时期的房租经原、被告协商一致变更为34元／平方米，但原告对此不认可，被告朱某也未能提供证据进一步证明。因此被告朱某的这一主张缺乏事实依据，不能成立。在没有证据证明该时期内房屋租金进行过变更的情况下，朱某仍应按照原合同约定的38元／平方米支付租金，因此原告的这一诉请具有事实和法律依据，本院予以支持。
关于原告要求被告支付违约金3651元的诉请，双方在租赁合同中仅约定“任何一方违约，应依法承担民事责任”，而没有约定违约时应支付违约金及违约金具体数额和计算方法等，故原告主张按照欠付租金及差额租金总和的20%支付违约金的诉请没有事实依据，本院不予支持。
关于原告要求被告补缴已经冲抵房屋租金的押金2500元的诉请，本院认为，被告朱某主张押金冲抵租金的行为是双方协商一致同意的，但原告袁吉民对此不认可，被告也未能进一步提供证据证实，因此被告朱某的这一主张缺乏事实依据，不能成立。根据双方房屋租赁合同第四条的约定，房屋押金应当在合同解除后，无其他纠纷情况下退还。现在既然原、被告双方均不要求解除合同，则房屋租赁合同应继续履行，故该房屋押金还不具备退还条件，自然不应由一方擅自冲抵租金。因此，被告朱某应当补缴该2500元的租金，对原告的这一主张本院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告朱某于本判决生效后十日内支付原告刘某租金20758元；
二、驳回原告刘某的其他诉讼请求。
案件受理费620元（原告已预交），减半收取310元，由被告朱某负担（该款与上述款项支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。上诉人同时应依据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省徐州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省徐州市中级人民法院；开户行：中国建设银行徐州永安支行；帐号：32×××02；开户行地址：徐州市建国西路85号）。
审判员 刘晓璐
二〇一五年七月十七日
书记员 高丽丽