陕西省榆林市榆阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）榆民初字第05144号
原告赵某。
原告徐某。
委托代理人刘某。
被告折某。
被告李某。
委托代理人李某某。
原告赵某、徐某与被告折某、李某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月26日立案受理后，依法适用普通程序，于2015年8月27日公开开庭进行了审理。原告赵某、徐某及委托代理人刘某，被告折某、李某的委托代理人李某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告赵某、徐某诉称：2011年3月15日，原、被告双方经平等、自愿协商，约定二原告将整体承租他人的商铺分割出部分出租给二被告用于商业经营，并以被告折某的名义与原告赵某的名义签订开发某商铺门市租赁合同，合同约定：原告将自己独立管理的位于榆林市开发区某地的榆阳某院商业楼1层78平方米、三层1122平方米出租于被告用于商业经营；租赁期限为2011年5月1日起至2019年10月27日止；每年租金为748080元；被告应于签订合同时一次性交清第一年的租金，以后每年按起租日提前两个月一次性交清次年的房租费；租赁期间的一切税、费由被告承担；若被告不能按期交清房租，则向原告按每100平方米每天2000元的标准支付违约金，并按照租金总金额每日3%的标准赔偿损失。合同签订后，原告当即将商铺交付被告占有、使用，但被告却迟迟不予支付房租。2012年5月1日，经原告反复催要及双方协商，被告向原告出具“借条”一支，向原告借款123万元，用于抵偿其拖欠原告2011年5月1日起至2013年4月30日止的房租。2013年5月1日，被告又向原告出具“欠条”一支，用于抵偿其拖欠原告2013年5月1日起至2014年4月30日止的房租。之后，再未向原告支付房租，直至今日，被告共拖欠原告2014年5月1日起至2016年4月30日止，2年的房租共计人民币1496000元，经多次催要均无果，故原告起诉至人民法院并提出以下诉讼请求：1、依法确认原、被告双方签订的开发某商铺门市租赁合同合法有效；2、依法判令被告继续履行该租赁合同，立即足额支付原告房租人民币1496000元，并赔偿原告损失人民币448800元整，共计1944800元；3本案诉讼费用由被告全额承担。
原告向法庭提交了以下证据：
1、开发某商铺门市租赁合同一份，用于证明原告将位于榆林市开发区某地的榆阳某院商业楼1楼78㎡、3楼1122㎡出租于被告的事实，证明双方签订合同的事实。
2、结婚证、身份证复印件、证明各一份，证明二原告系夫妻关系及二原告与榆阳某院承租的整栋商铺的事实。
3、欠条、借条各一份，证明被告仅向原告支付了2011年5月1日至2014年4月30日房租的事实。
被告折某、李某辩称：1、被告与原告虽然签订了开发某商铺门市租赁合同，并且实际履行了该协议，但原告一直未提供该商铺的有效产权证明，用于证明其原租赁合同是否合法有效，被告曾多次找原告索要，但原告一直拒绝提供从而导致双方租赁合同无法继续履行。因此被告认为，原告不能提供其承租商铺的有效产权证明，则其与出租方的租赁合同是无效合同。2、被告与原告所签订的房屋租赁合同，即便是有效合同也应当依法予以解除，并且被告不承担从2014年5月1日之后的租赁费用，否则不符合我国立法的公平、公正原则；且2014年以来由于特定的市场环境造成经济衰退，被告租赁原告的商铺用于经营也受到了很大的冲击，为此被告曾于2014年4月份多次口头或书面告知原告要求协商解除租赁合同以免造成社会资源浪费，但均遭到原告拒绝，致使被告租赁的商铺空闲并承担高额租赁费，对此被告认为原告有意扩大损失后果，有不可推卸的责任，根据《合同法》第94条之规定，被告与原告之间的租赁合同应解除合同条件，应当依法予以解除。2012年5月1日至2014年4月30日的租赁费用，由于被告未能及时支付，被告将租赁费用打成借条和欠条并承担利息，而且还得到人民法院的支持，这足以证明双方的租赁合同已于2014年4月份无法继续履行并终止，根据《合同法》第45条之规定：“合同附解除条件的，当事人为自己利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就，条件成就时，合同终止”，因此被告认为原告为了自己的利益，采取不正当的手段，使被告将所欠的租赁费用打成借条和欠条并约定利息，从中高额套取利益，而且在被告无法经营并告知解除合同的情况下，拒绝终止租赁合同，实为恶意阻止解除合同条件成就，故应当依法驳回其诉请并解除合同。同时2014年9月份，原告在未经被告同意下将其向被告出租的商铺通道门锁上，均能说明双方租赁关系已终止。原告要求被告继续履行原租赁合同不符合法律规定，本案原告首先违反合同诚信原则，故应驳回原告诉请；3、被告认为依据双方合同约定的违约金责任，每件按100㎡计算，每天每间2000元的违约金是在承租人在合同期满未续租并不退房的前提下有效，而租金总额3%的损失更不能予以支持，因为2014年4月份被告因所承租的商铺无法继续经营下去，为不使社会资源浪费，曾多次口头与原告协商解除租赁合同遭到拒绝，后又以书面函告原告要求解除租赁合同，也遭到拒绝，为此被告才将2014年5月1日之前所欠的租赁以借条和欠条的形式出具给原告，同时还约定了利息承担了损失，被告认为原告套取了租赁费的利息，现又要要求被告承担违约金和损失是不符合法律规定的，应当依法予以驳回，另被告查明，原告能将和其他租赁户的协议予以解除，却拒绝和被告解除租赁合同，首先违背了公平、诚信的原则。
被告向法庭提交了以下证据：
1、开发某商铺门市租赁合同一份，用以证明原告赵某与被告签订合同无效，因原告未提供产权证明，故原告赵某无处分权。
2、告知函、税务事项通知书、消防安全检查合格证各一份，用以证明上述合同如确认有效，有效期至2014年4月份止。
3、榆阳区人民法院（2015）榆民初字第01096号民事判决书、（2015）榆民初字第00818号民事判决书、以及榆林市中级人民法院（2015）榆中民三终字第00622号民事判决书，用以证明2014年5月1日之前房屋租赁费及利息是以借贷方式支付的，以及2014年5月1日前为合同有效期。
4、证明一份，用以证明原告不解除合同系有意扩大损失。
经庭审质证，被告折某、李某对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据1，真实性无异议，证明目的有异议，认为原告与被告签订出租合同时，未提供原出租房的产权证明，应注明为商用房屋，故合同为无效合同；对证据2，真实性、证明目的均有异议，以个人的名义签订的房屋租赁合同，没有处分权利，即出租权利；对结婚证、身份证真实性无异议，证明目的有异议，二原告虽系夫妻关系，但赵某没有权利处分该房屋；对证明的真实性及证明目的均有异议，无原件故不认可，对租赁期限我方不清楚；对证据3，真实性、证明目的无异议。原告赵某、徐某对被告提交的证据发表如下质证意见：对证据1，真实性无异议、证明目的有异议，二原告系夫妻关系故以赵某名义签订的合同对双方具有约束力，且签订合同时提供过产权证明，否则被告无法办理营业执照；对证据2，告知函，真实性有异议，不能显示该照片形成时间，同时原告未收到该告知函，税务事项通知书，真实性有异议，加盖公章模糊不清、非防伪公章。消防安全检查合格证一份，真实性无异议。综合证明目的有异议，原告未收到书面解除合同通知；对证据3，真实性无异议，对证明目的有异议，被告出具借条的行为系履行合同的表现形式，形成新的借贷关系抵偿原来的租金；对证据4，真实性、证明目的均有异议，该证据属于传来证据无法与本人核实，且根据合同相对性原则，原告与他人的协商行为与本案无关。
本院对经庭审举证质证的证据作如下认证：原告提交的证据1，被告对其真实性无异议，仅对其证明目的有异议，经审查，该证据能够证明原告与被告之间签订了租赁合同，以及双方存在租赁合同关系的事实，与本案的待证事实有关联性，对本案有证明价值，依法予以采信；证据2，被告对结婚证和身份证真实性无异议，证明目的有异议，经审查，身份证和结婚证能够证明原告赵某和徐某系合法的夫妻关系，与本案的待证事实有关联性，对本案有证明价值，依法予以采信；证据3，被告对其真实性和证明目的均无异议，该证据能够证明被告以借贷的方式向原告支付租金的事实，与本案的待证事实有关联性，对本案有证明价值，依法予以采信。被告提交的证据1，原告对其真实性无异议，对证明目的有异议，二原告系夫妻故以赵某名义签订的合同对双方具有约束力，与本案有证明价值，对本案有证明力，依法予以采信。证据2，原告对其真实性证明目的均有异议，合同有法定的解除程序，该证据不能替代当事人行使解除权，故不予采信。证据3，原告对其真实性无异议，对证明目的有异议，认为被告出具借条的行为系履行合同的表现形式，形成新的借贷关系抵偿房租，与本案的待证事实有关联性，对本案有证明价值，依法予以采信。证据4，原告对其真实性与证明目的均有异议，认为该证据属于传来证据，无法与本人核实，且根据合同相对性原则，故不应采信。
本院根据当事人的陈述、举证、质证及本院认证，查明以下事实：
2011年3月15日，原、被告双方经平等、自愿协商，订立了开发某商铺门市租赁合同（简称“合同”），且签订合同的甲方为原告赵某（原告徐某的丈夫），乙方为被告折某。根据合同第一项之约定，原告把位于榆林市开发区某地的榆阳某院商业楼1层78平方米、三层1122平方米出租给被告折某用于商业经营。根据合同第二项之约定，租赁期限为2011年5月1日起至2019年10月27日止。根据合同第三项之约定，一楼每月每平米租金为80元，三楼每月每平米租金为50元，每年租金为748080元，且除签订合同时一次性交清第一年的租金外，以后每年按起租日提前两个月一次性交清次年的房租费。合同签订后，原告当即将商铺交付被告占有、使用，但被告却迟迟不予支付房租。2012年5月1日，经原告催要及双方协商，被告对拖欠原告2011年5月1日起至2013年4月30日止的租赁费出具“借条”一支；2013年5月1日，被告又对拖欠原告2013年5月1日起至2014年4月30日止的房租出具欠据一支。之后，亦未向原告支付租赁费。现原告主张被告支付拖欠原告2014年5月1日起至2016年4月30日止2年的租赁费，向本院提起民事诉讼并提出上述诉讼请求。
本院认为，原告赵某与被告折某签订的租赁合同，系其自愿签订的，体现了当事人的真实意思表示，合同主体形式合法，合同内容不违反国家法律法规的效力性强制性规定，依法确认为有效合同。原告赵某、徐某主张被告折某、李某签订合同后，不能按合同约定履行其应当承担的义务，已构成违约，应承担继续合同义务的违约责任。被告辩称，双方虽签订了开发某商铺门市租赁合同，且实际履行了合同，但原告一直未提供租赁房屋的有效产权证明，认为双方签订的租赁合同为无效合同。经查明，原告与出租人签订了有效的租赁合同，且有单位出具的证明，原告的转租行为有效，被告之抗辩理由不能成立，不予采纳。被告辩称，即便有效也应当依法予以解除，并且被告不承担从2014年5月1日之后的租赁费用，否则不符合我国立法的公平、公正的原则。经查明，原、被告签订的开发某商铺门市租赁合同为有效合同，被告在没有通过法定的解除程序行使解除权之前，双方均应遵守合同内容，故被告的抗辩理由不能成立，不予采纳。原告主张继续履行合同，由于被告未提起解除合同的反诉，亦未提供证据证明已向被告送达解除合同通知书，故原告的诉请予以支持。租赁合同签订后，双方实际履行了合同，2011年5月1日起至2014年4月30日止的租赁费均已向原告出具了“借条”，2014年5月1日后的租赁费未向原告支付，根据租赁合同第三条租金及交款方式“……每年租金共计大写柒拾肆万捌仟零捌拾元，小写748080元。租金的交付，承租人按起租之日一次性交付全年的租金，以后每年按起租日提前两个月一次性交清次年的房租费”，故原告主张被告支付房租1496000元的请求依法予以支持。原告请求被告赔偿损失448800元的诉讼请求，基于原、被告约定的违约金过高，依据合同的公平和诚实信用原则，考虑到原告的实际损失，以应付租赁费的10%计算违约金由被告赔偿与原告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、一百一十四条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告赵某、徐某与被告折某、李某签订的租赁合同有效。
二、本判决生效后十五日内，由被告折某、李某支付原告赵某、徐某2014年5月1日起至2016年4月30日止的租赁费人民币1496000元，并支付违约金人民币149600元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费22300元，由被告折某、李某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
审 判 长 刘庆勃
审 判 员 杨桂宁
人民陪审员 常四娃
二〇一五年十一月九日
书 记 员 钟南南