浙江省舟山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙09民终174号上诉人（原审原告）：周忠豪，男，1990年11月10日出生，汉族，住舟山市普陀区。委托诉讼代理人：张国斌，北京上泽广霁（舟山）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：舟山安舟置业有限公司，住所地舟山市定海区临城街道新城时代花园28幢。法定代表人:陈烽，执行董事。上诉人周忠豪因与舟山安舟置业有限公司（以下简称安舟公司）商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省舟山市定海区人民法院（2016）浙0902民初2924号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周忠豪上诉请求：请求撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求。事实与理由：1.违约金基数应包括地下车位和储藏间的使用权购置款。2.一审调整违约金计算标准缺乏依据，最终确定的违约金过低，无法弥补上诉人的损失。安舟公司未作答辩。周忠豪向一审法院起诉请求：1．判令安舟公司支付自2015年12月1日起至2016年6月30日止的逾期交房违约金164791.2元；2．安舟公司支付自2016年2月29日起至2016年6月30日止按已购房款1569440元为基数按日万分之一计算的逾期交证违约金18833.28元;3.本案诉讼费由安舟公司承担。一审法院认定事实：2013年7月18日，双方签订了《商品房买卖合同》，周忠豪向安舟公司购买位于中央御城三期第31幢201室房屋一套，建筑面积116.74平方米，房价款1451312元。合同约定：安舟公司应于2015年11月30日前，将符合竣工备案等条件的商品房交付给周忠豪使用。如安舟公司逾期交房超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付日止，安舟公司向周忠豪支付已交房款日万分之五的违约金。安舟公司应于2016年2月29日前取得土地、房屋权属证书，并交予周忠豪。安舟公司不能在前款约定的期限内交付权属证书的，超过90日的，则应向周忠豪支付自2016年2月29日起至实际交付权属证书或登记证明之日止，按已交付房款日万分之一计算的违约金。2014年1月6日，双方还签订了《购置协议》一份，约定：周忠豪向安舟公司购置中央御城3号地库地下车位414号一个，计人民币92382元，购置地下储藏间31栋80号一个，计人民币25000元，周忠豪于当日一次性付清所有购置费用，安舟公司于2015年11月30日前将上述物业交付周忠豪使用等内容。周忠豪依约支付了房款、地下车位、储藏间的价款。2015年1月起，安舟公司因资金链断裂陷入财务困境，中央御城三期项目停工。后经政府相关部门协调后续建设资金后，该项目复工，并于2016年6月24日在住建局进行竣工验收备案，已经符合交付条件。2016年6月25日起，安舟公司陆续给包括周忠豪在内的中央御城三期业主寄送了入伙通知书，通知周忠豪：中央御城三期后续工程通过政府协调、经舟山市建设行政主管部门验收合格，准予2016年6月25日交付使用，正式办理入伙时间从2016年6月25日起，截止2016年6月30日止办理完毕，接本通知书后请周忠豪务必于2016年6月27日前来办理入伙手续，并随带相关资料。周忠豪实际于2016年7月3日办理房产交付手续，并领取了相关房产、土地权属证书。一审法院认为：周忠豪与安舟公司签订的《商品房买卖合同》和《购置协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同。双方当事人均应依约履行合同义务。现安舟公司逾期交房、交证，违反合同约定，构成违约，应依法承担支付违约金的违约责任。关于逾期交房、交证违约金计算的起止日问题。双方的合同约定逾期交房违约金计算至房屋实际交付日止，逾期交证违约金计算至安舟公司交付周忠豪权属证书或登记证明之日止。安舟公司入伙通知书发出之日不是实际交房日，安舟公司通知周忠豪应于2016年6月27日前办理交房手续，但周忠豪实际于2016年7月3日办理，逾期未办理的后果应由周忠豪自行承担，周忠豪要求逾期交房、交证的时间计算至2016年6月27日止,合理合法，予以确认。关于违约金计算的基数是否包括地下车位和储藏间的使用权费用的问题。《商品房买卖合同》和《购置协议》是两个不同的合同，双方在《购置协议》中未约定逾期交付违约金，故该部分不应计算,逾期交房、交证违约金应以房价款1451312元为计算的基数。关于安舟公司逾期交房、交证违约金计算的标准。虽双方对逾期交房违约金约定计算标准为日万分之五，同时约定逾期交证违约金计算标准为日万分之一，但安舟公司提出该计算标准过高应依法予以调整。对此，1.周忠豪作为房屋买受人购买商品房的主要目的是对房屋行使占有、使用、收益和处分的权利，安舟公司未能按约定时间交房、交证而延期交付，导致周忠豪对所购房屋的使用、收益等权利无法正常行使而造成一定的经济损失。2.约定的违约金数额是否过高，应以实际损失数额作为确认的基础。但本案中，双方均未提供证据证明安舟公司逾期交房、交证造成的实际损失金额。3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”。《最高人民法院》第七条“对于房地产开发商确因资金暂时困难未按时交付房屋的，要多做双方当事人的调解工作，确无调解可能的案件，可以根据案件的具体情况，依法合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题”。4.周忠豪购买的房屋所涉中央御城三期项目，安舟公司因资金困难无法继续建造，后在当地政府的协调和帮扶下，该项目才得以完工，具备了交付条件。故结合本案实际，兼顾合同履行情况、涉案房屋的所处地段等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，将逾期交房、交证违约金计算标准调整为按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算。综上，周忠豪主张逾期交房、交证违约金的计算标准过高，故超出部分不予支持，本案的逾期交房、交证违约金统一调整为1451312元×（4.35%÷360天）×209天=36651.68元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，判决：安舟公司在判决生效之日起十日内支付周忠豪逾期交房、交证违约金共计36651.68元。案件受理费3972元，减半收取1986元，由周忠豪负担1628元，安舟公司承担358元。二审中，当事人没有提交新证据。二审审理查明的事实与一审认定的事实基本一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为违约金的计算问题。关于违约金的基数，周忠豪主张违约金基数应包括地下车位和储藏间的使用权费用，本案双方就讼争房屋和地下车位、地下储藏间使用权分别签订了两份协议，但双方在签订《中央御城地下车位、地下储藏间使用权购置协议》时未就地下车位、地下储藏间使用权违约金问题达成过合意，故一审法院根据双方在《商品房买卖合同》中的约定即以已付购房款来确定违约金基数并无不当，应予维持。关于违约金数额的调整，本案中安舟公司以约定的违约金过高为由请求减少，且周忠豪未提供充分证据证明因逾期交房、交证造成的损失，故一审法院根据本案实际情况，将违约金计算标准调整为中国人民银行同期同档次基准利率，亦属合理，可予维持。综上所述，周忠豪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3972元，由周忠豪负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 吉审 判 员  方 燕代理审判员  高嘉侃二〇一七年五月十六日代书 记员  杨 涛