上海市金山区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）沪0116执异25号
案外人上海芯兰食品有限公司，住所地上海市金山区。
法定代表人刘志勇。
案外人上海桑廊食品有限公司，住所地上海市金山区。
法定代表人叶军。
申请执行人招商银行股份有限公司上海瑞虹支行，住所地上海市。
负责人翁敏。
被执行人上海博岚森食品有限公司，住所地上海市金山区。
法定代表人彭俊华。
本院在执行申请执行人招商银行股份有限公司上海瑞虹支行与被执行人上海博岚森食品有限公司金融借款合同纠纷一案中，案外人上海芯兰食品有限公司(以下简称“芯兰公司”)、上海桑廊食品有限公司(以下简称“桑廊公司”)向本院提出异议，主张被本院查封的被执行人名下位于上海市金山区廊下镇万勇路XXX号房地产已出租给芯兰公司，并由芯兰公司再转租给桑廊公司，请求法院保护两案外人的租赁权益。本院予以受理并组成合议庭依法进行合并审查，现审查终结。
两案外人称，2013年7月5日，芯兰公司与被执行人签订房屋租赁合同，承租被执行人名下位于上海市金山区廊下镇万勇路XXX号厂房，租期20年，从2013年7月5日至2033年7月4日，租金为225万元一年，同时约定由芯兰公司为承租厂房进行全面装修，租金从2600万装修款中先行抵扣。2014年4月6日，芯兰公司又与桑廊公司就系争厂房签订房屋转租合同，该厂房由芯兰公司转租给桑廊公司用于食品生产经营，租期从2014年4月6日至2031年4月5日，租金为225万元一年，同时该转租合同得到了被执行人的同意。现两案外人认为两份租赁合同都订立在法院查封之前，且第一份租赁合同签订在系争厂房设立抵押之前，目前桑廊公司在系争厂房内生产经营，故要求法院依法保护两案外人的租赁权。
为证明其主张，案外人提交了租赁合同、租金支付凭证等证据材料。
审查中申请人提出书面意见认为，两案外人的租赁协议签订在抵押权设立之后，且没有得到申请人即抵押权人的事前同意或者事后认可，故不能对抗抵押权人。被执行人实际在2013年2月1日就在金山区房地产交易中心办理了抵押手续将房产抵押于申请人，后因为被执行人名称变更导致抵押房地产也要办理更名手续，故应被执行人请求双方于2014年3月14日至交易中心做了抵押人名称变更，但双方明确约定该变更仅涉抵押人名称变更，其他权利义务均不变。
本院经审查查明，系争的位于上海市金山区廊下镇万勇路XXX号的厂房于2013年2月1日在金山区房地产交易中心办理了抵押手续抵押于本案申请人。2013年7月4日被执行人名称由“上海博岚森节能建材有限公司”变更为“上海博岚森食品有限公司”，经被执行人与申请人协商一致，双方于2014年3月14日至交易中心做了抵押人名称变更，原合同项下的权利义务均保持不变。
2013年7月5日，案外人芯兰公司与被执行人签订房屋租赁合同一份，承租被执行人名下前述系争厂房，租期20年，从2013年7月5日至2033年7月4日，租金为225万元一年。2014年4月6日，芯兰公司又与桑廊公司就该厂房签订房屋转租合同一份，约定该厂房由芯兰公司转租给桑廊公司用于食品生产经营，租期从2014年4月6日至2031年4月5日，租金为225万元一年。该转租合同得到了被执行人的同意。
2014年2月25日，本院受理了申请执行人招商银行股份有限公司上海瑞虹支行申请执行上海博岚森食品有限公司借款纠纷一案，在执行中申请人与被执行人曾于2014年3月7日达成分期付款的和解协议，被执行人同时承诺若违反协议，则同意无条件将廊下万勇路XXX号的抵押房产予以拍卖变卖。后由于被执行人未按协议履行，本院恢复执行后依(2014)金执恢复字第277号民事裁定书查封了被执行人名下的系争厂房，查封期限自2014年7月7日至2017年7月6日止。2014年7月31日，被执行人公司总经理王超代表公司再次向本院出具书面承诺，承诺于2014年9月1日前与申请人协商解决债务，若到期不能解决，则配合法院拍卖，自行清理搬离厂房内机器设备。鉴于被执行人承诺后仍不履行，本院于2014年10月29日作出公告，要求被执行人于公告之日起七日内履行债务，逾期不履行则将拍卖、变卖抵押房地产及机器设备。2014年11月4日，本院将拍卖、变卖房地产及机器设备的裁定书及公告送达被执行人，由其总经理王超代表公司签收。
在评估公司出具系争厂房的评估报告后，本院将该评估报告于2015年2月12日送达被执行人总经理王超。被执行人并某在法定期限内就该评估报告提出异议。2015年7月9日，本院再次约谈被执行人公司的员工彭何清，在本次谈话中，彭何清表示公司的法定代表人彭俊华实际是公司会计，其本人为公司的实际经营人。同时，本院送达的评估报告确已收到，在总经理王超处。在本次谈话中，彭何清还表示同意法院启动第一次拍卖，并承诺如果第一次拍卖流拍且被执行人仍未清偿债务的，其愿在流拍后的一个月内自行清场搬离生产设备。2016年5月16日启动第三次拍卖前，本院于2016年5月6日又赴现场张贴了强制搬离公告，责令被执行人于2016年6月10日前腾空拍卖厂房，嗣后法院也没收到任何异议。
还查明，案外人芯兰公司成立于2011年5月19日，股东现为刘志勇和彭全清；桑廊公司成立于2012年1月29日，现股东为叶军等11人，该公司现法定代表人为叶军。据被执行人公司总经理王超向本院反映，叶军负责桑廊公司财务方面工作，被执行人实际经营人彭何清负责销售，其本人负责双方之间协调，其还作为桑廊公司的指定代表人或委托代理人多次协助办理公司的股东变更手续。
上述事实，有金山区人民法院(2014)金执恢复字第277号执行裁定书、(2014)金执恢复字第277号协助执行通知书、上海市金山区廊下镇万勇路XXX号房地产《房屋状况及产权人信息》、《房地产抵押状况信息》、《土地状况信息》、《房地产权利限制状况信息》、房屋租赁合同、房屋转租合同、申请人情况说明、申请人和被执行人间合同变更协议、被执行人承诺书、执行笔录等证据证实。
本院认为：从本案的执行程序看，本院在评估拍卖过程中依法向被执行人送达了拍卖裁定书并在现场张贴了拍卖公告，送达了评估报告，以上材料均由被执行人总经理代表公司签收，该被执行人实际经营人彭何清也承认知晓以上情况。在拍卖前，本院张贴了拍卖公告及限期搬离公告等，应当认定相关当事人知晓有关权利义务，可以及时向本院主张权利。
从法律法规看，按照相关规定，案外人认为其对房屋享有租赁权而合法占有的，应当自公告之日起十五日内向执行法院提出书面异议，逾期未提出书面异议的，应当在房屋不负担租赁权的状态下进行委托评估、拍卖。本案执行中，本院在张贴了拍卖公告后案外人并某在十五日内向本院提出主张租赁权的书面异议，故对系争标的应当不负担租赁权进行评估拍卖。案外人自称一直承租被执行人厂房并在内生产经营，而被执行人公司总经理王超一方面代表被执行人签收了拍卖公告及拍卖裁定，并且还多次承诺如果拍卖则自行搬离机器设备，同时其本人又作为案外人桑廊公司的指定代表人或委托代理人多次帮助案外人办理公司变更事宜；彭何清既作为被执行人公司的实际经营人，又负责案外人桑廊公司的销售工作，其对拍卖一事亦知晓，故无论是案外人还是被执行人都知晓公告内容及拍卖事宜。现两案外人未在执行过程中向本院主张相关租赁权利，却在拍卖后再行主张对系争厂房的租赁权，按照相关规定不应得到支持。即使退一步两案外人在合理时间内主张了系争标的的租赁权，但从其提交材料看，两份租赁协议分别签订于2013年7月5日及2014年4月6日，系争房地产是在2013年2与1日就已经办理了抵押登记，抵押于本案申请人。期间，虽因被执行人名称变更(2013年7月4日被执行人名称由“上海博岚森节能建材有限公司”变更为“上海博岚森食品有限公司”)，经被执行人与申请人协商一致，双方于2014年3月14日至金山区房地产交易中心做了抵押人名称变更，但根据双方签订的协议，明确本次变更仅涉及抵押人名称的变更，其他抵押合同项下的权利义务均不变，故应当认为本案申请人与被执行人之间2013年2月1日办理的抵押关系仍然有效并一直延续。由此可见两案外人与被执行人的租赁及转租协议明显是在抵押之后订立，该租赁及转租关系在没有得到抵押权人即本案申请人同意的情况下，不得对抗抵押权，也不能对抗执行。综上所述，两案外人请某某系争厂房的租赁权予以保护的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：
驳回案外人上海芯兰食品有限公司、上海桑廊食品有限公司的异议申请。
如不服本裁定，可自收到本裁定之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 黄小山
审 判 员 逢文清
代理审判员 马永强
二〇一六年十月十二日
书 记 员 王亚卓
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国物权法》
第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。