重庆市江北区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0105民初7772号
原告：重庆商贸流通服务中心，住所地重庆市渝中区中华路50号，统一社会信用代码12500000450395601Q。
法定代表人：奚江浩，主任。
委托代理人：陈春福，重庆辉腾律师事务所律师。
委托代理人：龚敬芬，重庆辉腾律师事务所律师。
原告：重庆市商业信息中心，住所地重庆市江北区下石门619号，统一社会信用代码12500000753085512C。
法定代表人：董炜，主任。
委托代理人：陈春福，重庆辉腾律师事务所律师。
委托代理人：龚敬芬，重庆辉腾律师事务所律师。
被告：蒋道军，男，汉族，1970年2月22日出生，住重庆市渝中区。
委托代理人：樊毅，重庆智策律师事务所律师。
被告：金瑞敏，男，汉族，1966年3月17日出生，住浙江省杭州市上城区。
委托代理人：樊毅，重庆智策律师事务所律师。
原告重庆商贸流通服务中心（下称服务中心）、重庆市商业信息中心（下称信息中心）与被告蒋道军、金瑞敏房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王涛适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告服务中心和信息中心的共同委托代理人陈春福、龚敬芬，被告蒋道军、金瑞敏的共同委托代理人樊毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告商贸中心诉称，信息中心系涉案房屋的产权人。2009年12月10日，重庆市商业职业活动中心（下称活动中心，后变更为服务中心）与被告签订《承包经营合同》，约定承包期为五年，从2009年12月12日至2015年3月11日（含三个月装修期，起租时间从2010年3月12日起算）。2015年3月9日，两原告向被告发出《关于合同到期收回承租房屋的函》，被告签收此函。合同到期后，被告提出延期一年，原告口头同意合同延期至2016年3月11日。2016年8月20日，蒋道军未征得原告同意，擅自转租给第三方并收取高额的租金。根据《承包经营合同》，服务中心有权解除合同，收回出租房屋。2016年11月11日，两原告派员查看现场，发现房屋有安全隐患，不能再作为经营用房。同日，原告委托律师向被告发出《律师函》，要求被告在2017年1月1日之前腾空并交付租赁房屋。被告至今不予理会。两被告的行为严重损害了原告的合法权益，为了维护原告的合法权益，请求：1、确认服务中心与二被告签订的《承包经营合同》于2016年3月12日解除。2、判令二被告支付原告违约金18万元；3、判令二被告支付2017年1月1日至2017年7月31日期间的场地占用费284424元（每月40632元）。本案诉讼费用由二被告承担。
被告蒋道军、金瑞敏辩称，双方签订的《承包经营合同》已于2016年3月12日解除，同意原告的第一项诉讼请求。请求法院驳回原告其他诉讼请求。判决二原告退回二被告已缴纳18万元的保证金。与二被告签订《承包经营合同》的相对方是活动中心，二原告对二被告不享有诉权，不是本案适格的诉讼主体。双方签订的《承包经营合同》是无效合同。《承包经营合同》约定房屋用途为经营宾馆。二被告按约向活动中心缴纳了18万元保证金。活动中心将房屋交付二被告使用。二被告缴纳租金到2016年12月，原告收取二被告租金未提出异议。2016年11月，二原告给二被告发出通知和律师函，要求二被告停止营业，原因为出租的房屋存在安全隐患和消防隐患，继续经营会带来危险，已经不再适宜进行合同所约定的房屋使用用途。二被告按照二原告的要求在2016年11月11日停止了经营，同时提出由此所产生的租金损失以及经营损失由二被告承担，二被告未明确回复。同时，二被告通过电话、口头通知二原告接收承租的房屋，办理交接手续，二原告不予理睬。2016年11月25日，二被告在承租房屋的大门以及大门的侧面张贴了书面的告示。告示内容为：应贵单位的要求，北岸宾馆已于2016年11月20日停业，请贵单位派人前来办理房屋交接事宜，二原告未前来办理房屋接收手续。2016年12月底，二被告腾空搬离租赁房屋，通过电话告知了二原告单位的工作人员。综上，二被告没有违约行为，二被告已在2016年12月将所承租的房屋腾空搬离并通知了原告接收房屋，应视为已将房屋交还给了原告。由于原告租赁给二被告的租赁物存在安全隐患和消防隐患，不符合合同约定的用途，存在违约情形，由此给二被告造成了装修损失约120万元和租金损失、停止营业的损失约20万元，二被告要求原告予以赔偿，并保留另案起诉请求赔偿的权利。
经审理查明，2004年4月6日，活动中心成为重庆市江北区建新北路X号房屋（建筑面积为2669平方米）的所有权人，该房屋的设计用途为非住宅。2008年8月25日，活动中心更名为服务中心。
2009年12月10日，活动中心(作为甲方)与两被告（作为乙方）签订《承包经营合同》，约定甲方将重庆市江北区建新北路X号的重庆北岸宾馆房屋及其全部附属物（不含底楼临街五个门面，下称涉案房屋）出租给乙方，租赁房屋作为宾馆性经营场地使用。承包期为五年，从2009年12月12日至2015年3月11日（含三个月装修期，起租时间从2010年3月12日起算）。租金第一年为34.5万元，按季度支付，每季度86250元，第二年租金在第一年的基础上递增3%，第三年在第二年的基础上递增5%，第四年在第三年的基础上递增8%，第五年在第四年的基础上递增10%。由乙方支付18万元作为保证金，如发生乙方欠交应付费用的情形，甲方有权直接扣除，要求被告15日内补交。如未发生乙方违约情形，合同终止后甲方无息返还。若乙方违反本合同，应承担违约责任，甲方所收取的押金不予退还，且甲方有权解除本合同并收回房屋，若甲方违反本合同，应承担违约责任，若甲方给乙方造成经济损失，应赔偿经济损失。乙方应于租赁期满之日，将租赁房屋及附属设施、设备交还甲方。《承包经营合同》第九条（合同的变更、解除和终止）约定为：双方可以协商变更或终止合同。乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：未经甲方书面同意，转租租赁房屋；未经甲方书面同意，改变房屋结构；利用租赁房屋存放危险物品或进行违法活动；未在规定的期限内交纳租金。租赁期满，合同自然终止。
《承包经营合同》签订后，二被告向活动中心支付了18万元保证金。活动中心将涉案房屋交付二被告使用。前述《承包经营合同》到期后，双方口头约定延期一年，合同租赁期限至2016年3月11日。之后，双方未签订书面合同。二被告付清了2016年12月31日前的全部租金。二原告未退还二被告18万元保证金。
庭审中，原告举示如下证据：1、《承包经营合同》、重庆市机构编制委员会《关于调整重庆市商业委员会所属部分事业单位机构编制事宜的批复》（渝编办[2009]109号文件，下称《批复》。系复印件），拟证明服务中心与二被告之间的权利义务。服务中心主体适格。被告擅自转租违反合同约定，原告有权要求解除合同收回房屋，18万保证金不予退还。二被告称《承包经营合同》不能证明二被告擅自转租，违反了合同约定。对批复的真实性不予认可。2.《北岸宾馆承包经营合同》、《重庆市商务委员会阅办文处理笺》、《紧急反映》（均为复印件），拟证明2016年8月20日蒋道军与韩今朝（重庆骄胜酒店法定代表人）签订合同，被告擅自转租。二被告对《北岸宾馆承包经营合同》、紧急情况反映的真实性不予认可，称即使前述合同属实亦无法证明蒋道军与韩今朝所签合同是否履行。重庆市商务委员会（下称商委）与原告有利害关系，处理笺没有商委盖章。3.说明一份、拟证明由于搬家没有刻制公章，虽活动中心已更名，也只能以活动中心的名义签订合同。被告没有异议。4、信息中心《关于加强北岸宾馆安全工作的通知》（渝商信发[2016]25号文件，下称《通知》），拟证明原告通知被告延期一年的合同已到期并超期，检查中发现北岸宾馆存在安全隐患，不宜进行经营，多次口头通知涉案房屋不能继续对外承包，需要安全大检查，要求被告于2016年11月11日停止营业，于2017年1月1日前交还房屋。被告对前述证据真实性予以认可，称原告出租给被告的房屋存在较大安全和消防隐患，原告存在过错和违约。被告在接到函件后停止了宾馆的经营，产生了停业损失及租金损失，该损失应由原告承担。5、律师函，拟证明原告委托律师向二被告发函要求被告于2017年1月1日前腾空房屋并交付给原告。二被告认可收到函，但对其内容不予认可，称没有擅自转租，律师函证明了房屋存在安全隐患，不宜经营，系原告违约。6、《交接清单》，拟证明2017年7月31日，被告将涉案房屋的证照、水电气卡、房屋内的设施设备等交付给原告。二被告称《交接清单》时间应为2017年7月13日，记载的2017年7月31日为笔误。二原告不予认可。
二被告举示照片2张，拟证明接到原告通知和律师函后，口头告知了原告接房，但原告没来，被告张贴了告示通知原告接房，被告已于2016年12月搬离了涉案房屋。二原告对称照片的真实性不予认可，称告示没有通知和交给原告，涉案房屋没有办理搬离交接手续。
二原告称其系商委下属企业，信息中心委托服务中心对涉案房屋进行经营管理使用等，没有书面授权文件。另，二原告称2009年12月10日将涉案房屋交付给二被告，交付了钥匙、北岸宾馆营业执照、卫生许可证、特殊物业许可证、开户许可证、水电气卡、房屋及附属设施等。二被告对二原告前述陈述不予认可，称涉案房屋租用之前也是用于经营宾馆，因此原告直接交付涉案房屋给被告，没有交付其他东西。
另，二原告称双方租赁合同期限届满后，从2016年起每月向二被告收取租金36936元。起诉的金额在2016年租金的基础上，上涨了10%，即为40632元。二被告称2016年3月12日双方已解除合同，没有约定租金，每月租金为36936元。二被告称未违约，系二原告违约，且违约金过高，要求调整。
上述事实，有《承包经营合同》、批复（复印件）、《关于合同到期收回承租房屋的函》、《北岸宾馆承包经营合同》（复印件）、办公处理笺（复印件）、紧急反映（复印件）、《通知》、律师函、产权证、照片、《交接清单》及双方当事人陈述证实并经庭审质证，足以认定。
本院认为，服务中心通过《承包经营合同》将涉案房屋出租给二被告，后向二被告发出了解除通知，现要求确认双方之间的《承包经营合同》已解除，并要求支付涉案房屋占用损失及违约金。服务中心的起诉符合《中华人民共和国民事诉讼法》规定的起诉条件，其诉讼主体适格。
信息中心系涉案房屋的所有权人，其委托服务中心对涉案房屋进行经营管理使用。活动中心(后变更为服务中心)与二被告签订的《承包经营合同》系双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对二被告提出的《承包经营合同》无效的抗辩意见，本院不予采纳。
服务中心要求确认与二被告签订的《承包经营合同》于2016年3月12日解除，二被告对服务中心前述诉讼请求没有异议，本院予以支持。
根据《中华人民共和国合同法》（下称《合同法》）的规定，双方系不定期租赁，当事人可以随时解除合同，服务中心应当在合理期限之前通知二被告。按照《承包经营合同》约定，二被告应于租赁期满之日，将租赁房屋及附属设施、设备交还甲方。本案已查明，《承包经营合同》到期后，服务中心与二被告口头约定延期一年，合同租赁期限至2016年3月11日。之后，双方未签订书面合同。二被告仍继续使用涉案房屋，付清了2016年12月31日前的全部租金。二被告2016年交付的租金每月为36936元。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人对自己提出的主张，负有举证责任。二被告对涉案房屋的返还交付负有举证责任。二被告举示的证据，不足以认定其于2016年12月搬离了涉案房屋，而服务中心举示的证据可证明双方于2017年7月31日办理交接手续。因此，2017年1月1日至2017年7月31日期间，二被告实际占用使用涉案房屋，其应向服务中心支付前述期间涉案房屋的场地占用费258552元（36936元×7个月）。
根据《合同法》的规定，当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二被告未支付涉案房屋场地占用费的行为构成违约，依法应承担违约责任。鉴于服务中心的损失主要是租金的占用损失，二被告要求调减，故对服务中心主张违约金的诉讼请求，本院酌定主张5万元。《合同法》规定了出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。二被告所述服务中心交付诉涉案房屋存在安全和消防隐患构成的违约，另可案追究违约责任。
信息中心不是实际出租人（即《承包经营合同》上的出租方），因此信息中心对二被告的诉讼请求缺乏依据，不应支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十一条第（二）项、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条之规定，判决如下：
一、原告重庆商贸流通服务中心与被告蒋道军、金瑞敏签订的《承包经营合同》于2016年3月12日解除。
二、被告蒋道军、金瑞敏于本判决生效后十日内支付原告重庆商贸流通服务中心2017年1月1日至2017年7月31日期间的场地占用费258552元。
三、被告蒋道军、金瑞敏于本判决生效后十日内支付原告重庆商贸流通服务中心违约金5万元。
四、驳回原告重庆商贸流通服务中心的其他诉讼请求。
五、驳回原告重庆市商业信息中心的全部诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费减半收取1950元，由被告蒋道军、金瑞敏负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审判员 王涛
二〇一七年九月二十五日
书记员 张欢