湖南省长沙市岳麓区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）湘0104执异48号
案外人贺淑平，男，1968年10月27日出生，汉族，住长沙市天心区。
申请执行人湖南嘉富乐节能技术发展有限公司，住所地长沙高新开发区麓景路8号巨星创业基地东七楼。
法定代表人彭艺，总经理。
委托代理人任姗，湖南竞茂律师事务所律师。
被执行人邓百恒，男，1974年12月18日出生，汉族，住湖南省洞口县。
本院在执行申请执行人湖南嘉富乐节能技术发展有限公司与被执行人邓百恒买卖合同纠纷一案中，通知案外人贺淑平限期腾房，案外人贺淑平遂向本院提出执行异议。本院受理后，依法进行了审查，现已审查终结。
案外人贺淑平称，2012年7月23日，邓百恒因资金困难，向案外人借款50万元。因邓百恒逾期未还款，后经雨花区井湾子派出所调解，双方于2014年11月5日签订《房屋租赁合同》，约定由案外人租赁邓百恒所有的万家丽南路中天瑞景城17栋2601房作为住家使用，租金每月1800元，租期自2014年11月5日至2024年11月5日，在邓百恒未还清借款本息前，案外人应付的租金在邓百恒所欠本息内抵扣。现贵院已将案外人承租的该房屋拍卖，案外人未能依法行使优先购买权，但根据《合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，即“买卖不破租赁”的规定，案外人有权继续承租万家丽南路中天瑞景城17栋2601房至合同期满即2024年11月5日，故请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。
申请执行人湖南嘉富乐节能技术发展有限公司称，案外人的请求不成立，其主张因邓百恒向其借款未还，于是约定以邓百恒的房屋租赁给案外人以租金抵借款本金及利息没有事实依据。申请执行人2013年起诉邓百恒，起诉时通过保全冻结涉案房屋。法院查封冻结是在2013年8月14日作出，当天就在房产局查封，而案外人主张其和邓百恒的租赁关系从2014年11月5日开始。即使租赁合同真实，当时房屋已被查封的事实已经公示，租赁合同双方都应知道房屋被查封的情况。因此，不能再以买卖或租赁的理由主张涉案房屋，请求法庭驳回其异议申请。
本院查明，本院在审理湖南嘉富乐节能技术发展有限公司诉邓百恒买卖合同纠纷一案中，湖南嘉富乐节能技术发展有限公司向本院申请财产保全，本院于2013年8月12日作出（2013）岳民初字第02731号民事裁定书，裁定冻结邓百恒在银行账户上的存款20万元，若账上余额不足，则存入不限，取款冻结，直至冻足上述款项后余额方可支取。如无存款或存款不足，则查封、扣押、冻结被告价值相当的其他财产。2013年8月14日，本院向长沙市住建委发出（2013）岳民初字第02731号协助执行通知书，预查封邓百恒名下位于雨花区××号中天瑞景城17栋2601房（下称涉案房屋）。2013年12月9日，本院作出(2013)岳民初字第02731号民事判决书，判决如下：一、限邓百恒在本判决生效之日起三日内给付嘉富乐节能技术发展有限责任公司所欠货款224910.88元及利息（利息以所欠货款224910.88元为基数，按同期同类银行贷款利率四倍，从2012年6月l8日起计算至本判决确定的给付之日止）；二、驳回湖南嘉富乐节能技术发展有限责任公司的其他诉讼请求。该判决生效后，湖南嘉富乐节能技术发展有限公司向本院申请执行，本院立案执行。2015年8月11日，本院向长沙市房屋产权登记管理中心发出（2014）岳执恢字第00425号协助执行通知书，继续查封被执行人邓百恒名下位于雨花区××号中天瑞景城17栋2601号房屋（权证号：71××49），查封期限三年。2016年3月3日，本院作出（2014）岳执恢字第00425号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人邓百恒名下位于雨花区××号中天瑞景城17栋2601号房屋（权证号：71××49）。买受人吴思于2017年2月14日通过淘宝网司法拍卖网络平台以最高价竞得拍卖标的物雨花区××号中天瑞景城17栋2601号房屋（权证号：71××49）（标的物名称），成交价为77.7340万元。2017年3月3日，买受人吴思签署《拍卖成交确认书》。2017年3月6日，本院作出（2014）岳执恢字第00425号之二执行裁定书，裁定如下：一、解除对被执行人邓百恒所有的位于长沙市××号中天瑞景城17栋2601号房屋（权证号：71××49）的查封。二、长沙市××号中天瑞景城17栋2601号房屋（权证号：71××49）的所有权及相应的其他权利归买受人吴思（身份证号：）所有，所有权自本裁定书送达买受人时起转移。三、买受人吴思（身份证号：）可持本裁定书到财产管理部门办理相关产权过户登记手续。2017年3月15日，本院向长沙市不动产登记中心作出（2014）岳执恢字第00425号之二协助执行通知书，将长沙市××号中天瑞景城17栋2601号房屋过户至买受人吴思（身份证号：）名下。2017年8月14日，本院向案外人贺淑平作出《限期腾房通知书》，内容为：“本院在执行湖南嘉富乐节能技术发展有限公司与邓百恒买卖合同纠纷一案中，依法对被执行人邓百恒所有的位于长沙市××号中天瑞景城17栋2601号房屋进行了拍卖，吴思以最高价竞得，现已经办理了相应产权过户手续。现通知你自本公告之日起五日内主动搬离上述房屋，逾期本院将依法强制搬离，一切法律后果你自行承担。”案外人贺淑平遂向本院提出执行异议。
另查明，2014年11月5日，被执行人邓百恒（甲方）与案外人贺淑平（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：一、甲方自愿将地处万家丽南路中天瑞景城17栋2601号房屋出租给乙方，建筑面积129平方米，租金每月1800元，乙方向甲方承租的住房作为住家使用；二、时间暂定10年，从2014年11月5日起至2024年11月5日止。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定:“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”
在本案中，本院于2013年8月14日依法查封、冻结了涉案房屋，对涉案房屋的权利做了限制，而本案被执行人邓百恒在本院查封、冻结后将涉案房屋长时间地承租给案外人贺淑平，其行为不得对抗申请执行人湖南嘉富乐节能技术发展有限公司。
本院依法查封、拍卖该房屋，执行行为合法，本院要求案外人腾出涉案房屋的执行行为符合法律规定。案外人贺淑平提出异议的实质是对涉案房屋主张使用权，阻止移交占有的涉案房屋，但案外人贺淑平未能提供充分证据予以证实，对其抗辩理由，本院不予采信。综上，案外人贺淑平提出的执行异议理由不成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：
驳回案外人贺淑平的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 张 浩
审判员 吕 鸣
审判员 李丽琴
二〇一七年九月十四日
书记员 陈 敏
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。