保定市莲池区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）北民初字第734号
原告北京市均豪物业管理股份有限公司，住所地北京市平谷区。
法定代表人于庆新。
委托代理人张勇，该公司保定分公司经理。
委托代理人王红娟，该公司保定分公司经理。
被告郭建，男，1971年4月出生，汉族，住保定市。
北京市均豪物业管理股份有限公司（以下简称均豪物业）与郭建为物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告均豪物业委托代理人张勇、王红娟、被告郭建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告均豪物业诉称：2011年月，原告受河北佰盛房地产开发有限公司的委托，为其开发建设的保定北市区“宜家花园”商品房社区进行前期物业管理服务，履行小区物业管理职责。被告作为宜家花园业主已于2006年5月9日顺利入住其购买的该项目的商品房（相应建筑面积为143.43平方米），同时签署了承诺遵守《宜家花园管理规约》（以下简称物业规约）约定之各项权利义务的《管理规约承诺书》，其中包括被告承诺按人民币0.27元／建筑平方米／月、2014年按人民币0.37元／建筑平方米／月的标准如期足额向原告支付该商品房之物业管理费用，接受由原告就其所购房屋及宜家花园小区提供物业管理服务。原告作为一家花园小区的物业管理单位，受托至今已尽职尽力按照国家规定和物业规约约定的标准为包括被告在内的广大业主提供了物业服务，被告已实际享受了该服务，但拖欠2008年1月1日至2015年3月31日的物业管理费共计人民币3425.4元，经原告多次催要后被告仍拒不支付。根据《物业管理条例》之相关规定，被告应当如期足额缴纳物业管理费，其拒不支付的行为已构成违约，妨害了物业管理秩序并给原告造成了一定的经济损失。原告请求法院判令被告支付所欠物业管理费人民币3425.4元及滞纳金11612.01元（滞纳金截止日期2015年3月31日），以上合计人民币15037.41元；被告承担本案全部诉讼费用。
被告郭建辩称：一、物业公司服务标准一直在说“业主委员会”，但是小区并没有业主委员会，业主委员会是应该由小区业主选取，并经过公示。二、物业公司诉我一直未缴纳物业费，并多次催缴未果。但是小区物业就是在2008年的时候上门催缴过，由于当时一直在协商房屋保温层和漏雨问题，所以未达成共识。三、在购房时开发商承诺商品房建成以后会修华电路，但是入住7年却一直处于无法通行的状态，后来还是小区居民多次到市委市政府反映情况才得以解决，于2013年年底修通。四、物业公司诉我一直未缴纳物业费并有11612.01元的滞纳金，在前期问题没有答复、物业公司也没有催缴物业费的前提下滞纳金是如何产生的，收费依据是什么。五、均豪物业何时入住宜家花园、经过谁的审批，业主应该有知情权，可我一无所知。六、物业公司上涨物业费是否得到了业主委员会通过，是否依法履行审批手续，不能说涨价就涨价。七、小区的公共维修基金是业主购房时缴纳的，有权知道公共维修基金的去向，但是物业公司从未公布过，物业管理费的开支也从未公示。八、物业在管理维护中存在如下问题：1、我的房屋维修问题已报给物业，但物业公司一直未给解决，车库2009年漏水报物业，2013年才修好。2、安全隐患问题，小区外的人员随时可进小区。3、消防隐患问题，按照保定市宜家花园物业标准第3条第6项，防通道被堵。4、按照物业服务标准规定第2条第5项，对违反规划乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门，但物业未制止。5、按照物业服务标准规定第4条第3项，车辆停放有序，但是小区未进行管理。6、按照物业服务标准规定第4条第4项，对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协调采取相应措施，我不知道小区有没有应急预案，也没有见过小区进行演练。7、按照物业服上5条第5项小区公共场所每日清扫一次，楼道每周拖洗一次，共同部位玻璃每季度清洁一次，但是小区公共场所，垃圾堆放长时间未清理，公共玻璃多年也未见有人进行清洁。8、按照保定市宜家花园物业服务标准规定第6条，物业公司应对小区的草坪、花卉、树木定期修理剪养护、清除杂草、杂物等，但原有的绿化带没有了。9、小区内野猫野狗成群，没人治理。10、楼道内窗户漏水无人修理，信箱早已损坏也无人修理。
原告为证明自己主张，提交了以下证据：1、2008年6月1日至2018年5月31日《长期战略合同》；2、2010年12月30日签订的前期物业合同；3、2015年3月份，物业对公共区域的停车管理照片2张（整改前后），证明物业公司对公共区域非机动车进行了管理规划和对消防通道进行了管理；4、2015年3月照片3张，证明对小区机动车进行的管理，保障小区通车通畅；5、2013年4月照片4张，证明对小区公共区域进行维修完善；6、2013年8月照片2张，证明对小区道路路面进行维修；7、2013年4月照片2张，证明对小区树木进行修剪；8、照片2张，证明对地下车库进行了维修；9、2013年8月照片2张份，证明对小区自行车棚进行了维修；10、2013年8月照片1张，证明对小区外墙维修；11、2012年6月照片3张，证明联合派出所民警对小区外的树木进行砍伐，对小区安全进行完善；12、派工单10张，证明对小区公共设施进行了维修；13、维护员交接班记录（2012年和2014年），证明维护员对小区的公共设施有进行看管；14、秩序维护员和保洁员工作记录巡视表，证明物业公司对小区公共区进行了维护，包括绿化、保洁等；15、物业费收费单据3张和统计表1张，证明小区其它小区业主对调费是认可的及按时缴纳物业费；16、物业费调费通知单，证明调整物业费是在2013年12月在小区内通过公示的，有备案。
被告对原告提交的证据质证认为：对证据1-2无异议。关于证据3，我所居住得那个楼是没有人管理的，原告提交的照片证据只是一个偶尔的现象。关于证据4，在小区门口有一小部分画线停车，但是并未对停车起到管理作用。证据5更好的反映出破坏原绿化带改成别得用途。证据6显示的这片路面没有损坏。关于证据7，物业偶尔的修剪是有的，但是小区十年了，提供这么一张照片不能代表经常修剪。证据8只是在进地下口加上这么一个小护栏，与维修没有关系。证据9这张照片，只是拿了一张广告布盖上而成，没有维修，而且这是2013年的照片，现在这个广告布没有了。证据10照片显示不出工作在做什么，没有证明意义。关于证据11，不会影响整个小区的防盗，小区大门都可以随便进入。关于证据12，一是小区仅在2012年派出一人进行过整体维修，二是小区建成10年了，不应只在那几天进行维修，维修内容只有换灯泡，并且派工单原告随时可以写。证据13只有2012年的记录，其它的年份没有，保安未尽到职责，没有起到保安的作用，登记只是形式。证据14工作记录明显只是形式，没有实际意义。证据15有的业主不知道物业费以前和现在是多少，原告提交的证据不能证实证据目的。证据16是随时可以打印盖章的，应提交公示的照片并附有公示起始日期。
被告为支持自己的主张，提交了照片27张，1-4张照片证明被告家漏水并导致橱柜发霉，当时物业答应进行维修，修好后再缴纳物业费；第5-6张照片是单元里各种小广告，证明小区存在安全隐患；第7-9张照片证明小区消防隐患，车辆堵消防通道；第10张照片是小区私搭乱建，影响小区形象，物业没有制止；第11张照片是小区外搭建临时建筑将小区的门脸挡上；第12-16张照片证明车辆停放混乱，停放在绿化带和大门口；第17-18张照片反映小区公共垃圾不能及时清理；第19-24张照片证明小区草坪不清理，绿化带缩水；第25-27张照片，反映物业公司公示标准。
原告对被告提交的证据质证认为：关于照片1-4，根据物权法规定房屋质量问题由开发商来负责的，物业公司只能配合。照片5、6是普通现象，我司也在清理，小区不是封闭式小区，百分之百没有小广告是不现实的。关于照片7-9，我司也在重点部位画线引导车主有序停放，截止到现在小区没有因此造成事故和损失。照片10是个人行为与物业费收缴是无关的。照片11涉及红线以外我司是没有管理权限，应是政府来管理的。照片13-16事实是存在的，没有对小区及业主生命财产造成损失，与缴纳物业费是没有关系的。照片17、18是一些业主的三轮车停放，我司找过车主，但有些找不到，我司只能等找到业主协商挪走，不经同意我司是无权移动。照片19-24根据实际情况进行改善，没有对业主造成损失也没有违背业主的意愿，绿化处理也是按照物业标准来做的，我司定期浇水，垃圾我司也是及时清理的，但是有时也会有瑕疵。对照片25-27，无异议。
根据原、被告提交的证据和当庭陈述，本院确认以下事实：
2008年6月5日，保定佰盛房地产开发有限公司（甲方）与北京市均豪物业管理有限责任公司（乙方）签订了《战略合作协议书》，该协议约定2008年6月1日至2018年5月31日止，甲方所自主开发的全部房地产项目均交与乙方，由乙方提供物业管理服务。服务内容为保安、保洁、维修、绿化、能源、客服、经营等。本协议签署后，乙方即在甲方协助下办理合法经营手续。合作期首年内，乙方成立北京均豪物业管理保定分公司。宜家花园、佰盛国际和东俪湾三个项目的服务品质保质期为二年，保障期后，项目平稳过渡到乙方自负盈亏的“包干制”服务模式。2010年12月30日，河北佰盛房地产开发有限公司（甲方）与北京市均豪物业管理有限责任公司保定分公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对宜家花园提供前期物业管理服务事宜，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，每月0.27元／平方米。因国家、地方行业主管部门、物价部门、劳动社保等政策规定变动时，乙方有权调整物业服务费用标准，在向政府主管部门备案及在本项目物业管理区域内公示后，在新的管理年度时执行。甲方业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应从逾期之日起，每日按欠费总额的千分之五的标准向乙方支付违约金。
2013年12月10日，均豪物业在小区内张贴物业费调整通知，将物业费调整为每平方米0.37元，自2014年1月1日开始实施。
另查明，被告郭建住在宜家花园小区，房屋建筑面积143.4平方米。被告郭建自2008年1月起未支付物业费。
本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位与物业服务企业签订的前期物业管理合同，对业主具有约束力。河北佰盛房地产开发有限公司与均豪物业签订的《战略合作协议书》及《前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，合同约定由均豪物业为宜家花园小区提供物业服务，被告居住在宜家花园小区6号楼1单元601室已实际享有了原告提供的物业服务，负有按约交纳物业服务费的义务。被告抗辩均豪物业服务不到位，小区管理存在问题，故不应交纳物业费，本院认为，房屋漏雨是因房屋质量存在问题，不在均豪物业服务范围内，与均豪物业无关，而对于小区物业服务存在问题，被告郭建虽提供照片作为证据，但未能提供充分证据证明，且均豪物业否认，因此法院不予以采信。被告以原告提供物业服务存在瑕疵为由拒不交纳物业服务费不符合法律规定，其主张本院不予支持。被告未按时交纳物业服务费属违约行为，依法应承担相应的法律责任。根据《民法通则》第一百三十五条的规定，当事人向法院提请保护民事权利的诉讼时效是2年。本案中，原告出示的缴费通知单没有被告郭建已收到的证明，且有涂改痕迹，原告提供的证据不足以证明其在持续主张权利，故被告提出的原告的部分诉讼请求超过诉讼时效的意见，本院予以采信。均豪物业主张的2008年1月至2013年4月的物业费已超过2年的诉讼时效，这部分欠费本院不予保护。被告应支付2013年5月1日至2015年3月31日物业服务费，共计0.27×143.4×8＋0.37×143.4×15=1105.6元。前期物业服务合同对物业费逾期付款的违约金进行了约定，即从逾期之日起每日按欠费总额的千分之五的标准支付违约金，逾期缴纳物业管理服务费造成的损失主要是资金占用损失，本案中约定的违约金计算标准明显过分高于资金占用损失，且被告作出了不应缴纳物业费及滞纳金的根本抗辩，故本院依法予以适当调整，违约金酌定为1105.6元×30%=331.7元。被告拒交物业费的行为有碍整个小区的正常管理与服务，也损害了其他按时交费业主的正当权利。但是，原告在物业服务过程中也要按约提供服务，如定期公布物业费的收支情况，注意与业主及时进行沟通，在自己职责范围内尽最大努力满足业主的合理要求。
综上，依照《民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款之规定，判决如下：
被告郭建于本判决生效后十日内向原告北京市均豪物业管理股份有限公司支付物业费1105.6元及违约金331.7元。
若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费176元，由被告郭建负担50元，原告北京市均豪物业管理股份有限公司负担126元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。
审判长 王海波
审判员 李全明
审判员 刘丹凝
二〇一六年三月二十四日
书记员 苑香玲