宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吴民终字第511号
上诉人（原审被告）宁夏回族自治区乡镇企业建筑公司，住所地：宁夏回族自治区银川市。
法定代表人张守正，系该公司董事长。
委托代理人刘唯苇，宁夏宝中律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人（原审被告）宁夏聚瑞房地产开发有限公司，住所地：宁夏回族自治区吴忠市红寺堡区。
法定代表人马国军，系该公司总经理。
委托代理人姬学春，男，1983年7月12日出生，回族，系该公司股东，住吴忠市。一般授权代理。
被上诉人（原审原告）马德有，男，1956年7月12日出生，回族，住宁夏回族自治区吴忠市红寺堡区。
委托代理人马思远，宁夏天纪律师事务所律师。一般授权代理。
原审第三人吴忠市兴荣实业开发有限公司，住所地：宁夏回族自治区吴忠市迎宾大街。
法定代表人马秀荣，系该公司董事长。
上诉人宁夏回族自治区乡镇企业建筑公司（以下简称乡企公司）、宁夏聚瑞房地产开发有限公司（以下简称聚瑞公司）因与被上诉人马德有、原审第三人吴忠市兴荣实业开发有限公司（以下简称兴荣公司）确认合同无效纠纷一案，不服宁夏回族自治区吴忠市红寺堡区人民法院（2014）吴红民初字第492号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2015年1月15日公开开庭进行了审理。上诉人乡企公司的委托代理人刘唯苇、上诉人聚瑞公司的委托代理人姬学春、被上诉人马德有及其委托代理人马思远、原审第三人兴荣公司的法定代表人马秀荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审经审理查明，2000年6月20日，被告乡企公司（甲方）与李保宁（乙方）签订宁夏红寺堡商城工程承包合同，李保宁以大包干的形式承建罗山商城6号楼工程，合同约定：第一条、商城6号楼总建筑面积3600平方米（结算经施工后实际面积计算），每平方米造价660元（土建、水、电、暖、地砖、安全门等全部包括在内），合计总造价237.6万元；第五条、甲方考虑到双方的资金较紧张，乙方垫资额度较大，甲方允许乙方在建筑期可以预售商品营业房，也可以出租商品营业房，但每出售或出租一起都必须经双方协调同意办理业务手续，双方签字有效，收回的售房资金和租金75%的乙方截留为预收工程款，20%上交给甲方用于商城公益事业建设。2003年4月7日，原乡企公司现宁夏正宝实业有限公司（甲方）对商城施工单位（乙方）作出以下决议：1.原宁夏回族自治区乡镇企业建筑公司与商城各施工单位（乙方）签订的施工合同因甲方两年来工程款项不到位，造成乙方停工等原因，甲方决定在2003年5月20日前将已完成工程进度款的70%分批分期拨给乙方保证正常施工；2.如甲方在2003年5月20日前仍然不能将已完成工程70%工程款付给乙方，甲方同意承担一定的经济损失，将甲方前面拨付给商城各施工单位（乙方）的工程进度款一律归施工单位（乙方）所有，甲方不得收回，甲方并将前面在红寺堡管委会所办理的一切手续，通过红寺堡管委会无条件的交予施工单位（乙方），商城一切产权归施工单位（乙方）所有（商城7#、6#、11#、12#、13#）建设单位（甲方）不得收取任何费用（管理费、设计费、三通一平、土地使用权等一切手续费用）；3.甲方如能按以上时间将工程款项付给乙方，乙方必须按时完工，但未完工程款项及下差工程款仍按原合同。被告宁夏回族自治区乡镇企业建筑公司及宁夏正宝实业有限公司、李保宁均盖章签字确认。2003年12月26日，第三人兴荣公司（甲方）、被告乡企公司、李保宁（乙方）三方签订付款协议书，约定甲方给乙方拨付工程“买断”余款和乙方配合甲方做好6号楼收尾建设等事宜。2004年6月9日，第三人兴荣公司（甲方）与李保宁（乙方）签订合同书，约定商城6号楼，总面积2448平方米，经三方协议一致同意将商城一次性买断，每平方米以500元价格，总价款122.4万元，甲方于2003年12月28日按15%预付给乙方作为本合同保证金，2004年1月15日付到40%，第三次付款2004年3月1日，乙方与原乡镇企业建筑公司的有关该楼已售出营业房的债权债务问题由乙方自行解决，该合同签订后，第三人兴荣公司给李保宁已支付30万元。2004年8月16日，被告宁夏回族自治区乡镇企业建筑公司（甲方）与李保宁（乙方）签订租赁房补充合同，合同约定：1.乙方按照2000年6月20日签订的合同有权出租和预售6号楼商品房，房价按市场价上下楼层保底价不低于880元，乙方在操作过程中必须如实向甲方提供出售、租房的情况，不得因私舞弊，每收一次款，必须将分成款项上交一次，如不按规定办理，甲方有权终止乙方出售、租房权，造成一切后果由乙方负责，租房费随行就市出租；2.售房款和租房款必须按原合同第五条办理，不得违约，否则甲方依法追究乙方责任；3.在销售和租房过程中如有争议，双方协商解决。
2006年12月9日，原告与第三人兴荣公司签订罗山商城房屋买卖合同一份，约定第三人将位于罗山商城东区57号，建筑面积41.3平方米的营业房一间转让给原告，房屋总价款48321元，签订合同当日，原告支付第三人定金40000元，下剩房款8321元待房产证办齐后付清，同年12月15日原告又支付第三人3000元，签订合同时第三人将涉案营业房交付原告占有使用至今。2012年8月6日，二被告签订房屋转让合同，被告乡企公司将位于罗山商城6号楼转让给被告聚瑞公司，由被告聚瑞公司的委托代理人马秀荣与被告乡企公司签订房屋转让合同并办理了过户手续，建筑面积2448.03平方米，价款3647565元。房屋所有权证登记的位置位于罗山商城6号楼102铺，涉案房屋产权证号为吴忠市房权证红寺堡字第H00084**。同时聚瑞公司的委托代理人马秀荣亦是第三人兴荣公司的法定代表人。
一审法院认为：从李保宁与被告宁夏回族自治区乡镇企业建筑公司签订红寺堡商城工程承包合同中可得知李保宁实际承建罗山商城6号楼工程，并且该协议中明确约定，被告宁夏回族自治区乡镇企业建筑公司资金紧缺，李保宁垫资额度比较大，被告宁夏回族自治区乡镇企业建筑公司允许李保宁出售和出租商品房，并且截留75%为预收工程款，虽属内部约定，但是说明被告宁夏回族自治区乡镇企业建筑公司允许李保宁关于该6号楼的出租及出售行为。后吴忠市兴荣实业开发有限公司以买断的形式三方签订合同，虽然在实际履行合同的过程中产生纠纷，但第三人兴荣公司已支付李保宁30万元，因李保宁未明确告知第三人兴荣公司30万元所拥有的营业房房号，视为对罗山商城6号楼中的30万元等价的房屋具有处分权，原告作为善意第三人购买营业房，已支付购房款43000元，并实际占有使用至今。故第三人兴荣公司与原告签订的商品房买卖合同合法有效。至于李保宁将收到第三人的30万元是否按照其与乡企公司的约定按照比例支付给乡企公司，是其双方的约定，不得对抗原告或者第三人。
宁夏回族自治区乡镇企业建筑公司无视其与李保宁之间的合同及对李保宁的授权行为，故意隐瞒事实真相，仍与被告宁夏聚瑞房地产开发有限公司签订房屋转让合同，并在短时间内办理房屋过户手续，马秀荣作为聚瑞公司的委托代理人代其签订合同并办理过户手续，而马秀荣系第三人兴荣公司的法定代表人，已明知兴荣公司将房屋转让给原告，仍与乡企公司签订合同，故被告宁夏聚瑞房地产开发有限公司取得涉案房屋所有权证并非出于善意，二被告之间主观上存在恶意串通，双方之间的买卖行为已严重损害到本案原告的利益，故两被告之间房屋转让合同是无效的，无效的合同自始没有法律约束力。原告请求确认二被告之间签订的关于罗山商城6号楼125号房屋转让合同无效，因双方未就单个房屋签订转让合同，包含在二被告签订的大合同之内，鉴于之前本院审理涉案房屋的情况，确认二被告签订的转让合同无效。
关于乡企公司称本院依职权调取的证据程序不合法的理由，因2012年19位涉案的当事人曾起诉被告乡企公司及被告聚瑞公司，已经经本院依法审查判决，为查明案情，了解案件的来龙去脉，本院有义务调取案卷中李保宁出示的相关证据，故对其辩解理由不予采信。
关于第三人兴荣公司称已将“买断”6号楼的全部款项付清的理由，因未提供证据证明，且该事实不是本案审查的重点，第三人是否付清全款及对整栋楼是否有处分权，亦与本案无关联性，故对其理由不予采信。被告宁夏聚瑞房地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃应诉、答辩、举证质证、辩论的权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条（二）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：被告宁夏回族自治区乡镇企业建筑公司与被告宁夏聚瑞房地产开发有限公司签订的房屋转让合同无效。案件受理费100元，由被告宁夏回族自治区乡镇企业建筑公司负担。
宣判后，乡企公司、聚瑞公司均不服，向本院提起上诉。
乡企公司上诉的事实、理由和请求是：一、一审判决乡企公司与聚瑞公司签订的房屋转让合同无效，缺乏事实依据。1.一审认定短时间内办理过户手续是不正常的交易行为，仅是主审法官的主观认定，没有逻辑推理关系，更没有证据予以证明。2.一审判决以兴荣公司的法定代表人马秀荣作为聚瑞公司的委托代理人代其签订合同并办理过户手续认定二公司之间主观上存在恶意串通，无事实和法律依据；乡企公司对涉案房屋已被兴荣公司出售的事实一无所知，谈不上恶意；乡企公司及聚瑞公司之间的交易是以市场公允价作为交易价。3.乡企公司与聚瑞公司签订的房屋转让合同标的是红寺堡罗山商城6号楼，而本案中涉及的仅是商城6号楼中的一套房，故不能以马德有购买了其中一套房的使用权就否认乡企公司与聚瑞公司签订的房屋买卖合同无效。4.乡企公司实际取得了物权所有权，本案的涉案标的已经发生了物权变动，马德有与兴荣公司签订的合同无法对抗乡企公司与聚瑞公司之间的所有权交易。二、被上诉人马德有未向法庭申请调取证据，一审法院依职权调查证据，代替被上诉人马德有进行举证，存在明显偏袒，有违公平，程序违法。综上，请求依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人马德有一审的诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人马德有承担。
被上诉人马德有针对乡企公司的上诉答辩称：原审第三人兴荣公司有权出让涉案房屋，马德有与兴荣公司签订的房屋转让合同有效，马德有实际占有涉案房屋多年。乡企公司明知涉案房屋已经转让给兴荣公司，却故意隐瞒事实真相，与聚瑞公司签订合同，聚瑞公司委托代理人马秀荣作为兴荣公司的法定代表人，明知涉案房屋已经转让，且在一审中，兴荣公司也明确认可其与聚瑞公司是合作关系，聚瑞公司应当知道涉案房屋已经转让给马德有，但聚瑞公司仍与乡企公司签订房屋转让合同，主观上存在恶意串通，故双方之间签订的房屋转让合同无效。请求二审驳回上诉，维持原判。
聚瑞公司针对乡企公司的上诉答辩称：对乡企公司的上诉请求及事实、理由没有异议，同意他们的上诉意见。
原审第三人兴荣公司针对乡企公司的上诉述称：涉案房屋是兴荣公司2006年卖给马德有的，该事实是存在的，当时对房号没有确定，具体的房号乡企公司和聚瑞公司都不知道，由于兴荣公司和乡企公司有合作，后来因为种种原因没有合作成，卖房子的时候就给马德有说这个房子没有房产证，房产证也迟迟没有办下来。聚瑞公司和乡企公司签订买卖合同购买的是6号楼的整栋楼。现兴荣公司希望能够协商将马德有的房款退还并适当赔偿损失，房子由聚瑞公司所有。
聚瑞公司上诉的事实、理由和请求与乡企公司上诉的事实、理由和请求一致。
被上诉人马德有针对聚瑞公司的上诉，其答辩意见与对乡企公司上诉的答辩意见一致。
乡企公司针对聚瑞公司的上诉答辩称：对聚瑞公司的上诉请求及事实、理由没有异议，同意他们的上诉意见。
原审第三人兴荣公司针对聚瑞公司的上诉，其陈述意见与对乡企公司上诉的陈述意见一致。
二审中，各方当事人均未提交新证据。
二审经审理查明，一审法院查明的事实有相关证据予以证实，本院予以确认。另查明，乡企公司与聚瑞公司签订的红寺堡罗山商城6号楼房屋转让合同，已经2012年杨亚强等人诉乡企公司、聚瑞公司、李保宁确认合同效力纠纷案件的生效法律文书确认为无效合同。
本院认为，本案中，上诉人乡企公司与上诉人聚瑞公司签订的红寺堡罗山商城6号楼房屋转让合同，已经生效的法律文书认定系恶意串通，严重损害第三人合法权益，确认为无效合同。根据法律规定，无效合同自始没有法律约束力。而涉及被上诉人马德有主张的商城6号楼125号房屋包含在罗山商城6号楼中，是该楼房中的其中一套，因此在上诉人乡企公司与聚瑞公司之间涉及的该套房屋的转让合同也应自始无效。故被上诉人马德有要求确认上诉人乡企公司与上诉人聚瑞公司关于罗山商城6号楼125号房屋转让合同无效的主张，符合法律规定，本院予以支持。乡企公司和聚瑞公司认为其双方签订的罗山商城6号楼房屋转让合同有效的上诉理由不能成立，本院不予采纳。一审法院为查明案件事实，依法调取证据，并不违反法律禁止性规定，上诉人认为一审法院程序违法的上诉理由也不能成立，本院不予支持。人民法院在审理诉讼案件中，应当针对当事人的诉讼请求，依据查明的事实和相关法律规定进行正确判处。在本案中，法院也应针对被上诉人马德有的诉请依法进行处理，故一审判决结果失当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条（二）项、第五十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
变更宁夏回族自治区吴忠市红寺堡区人民法院（2014）吴红民初字第492号民事判决为：上诉人宁夏回族自治区乡镇企业建筑公司与上诉人宁夏聚瑞房地产开发有限公司签订的关于红寺堡罗山商城6号楼125号房屋转让合同无效。
一审案件受理费100元，由上诉人宁夏回族自治区乡镇企业建筑公司负担；二审案件受理费200元，由上诉人宁夏回族自治区乡镇企业建筑公司负担100元，上诉人宁夏聚瑞房地产开发有限公司负担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈秀霞
代理审判员 马春燕
代理审判员 刘 磊
二〇一五年一月二十日
书 记 员 李 丁
附：本案适用法律条文
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十条买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。