浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭民终字第1451号
上诉人（原审被告）：浙江涌金仓储股份有限公司。
法定代表人：童天水。
委托代理人：应洁莲。
被上诉人（原审原告）：施振宇。
委托代理人：巫晓军。
委托代理人：王倩。
上诉人浙江涌金仓储股份有限公司（以下简称涌金公司）因与被上诉人施振宇房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省杭州市西湖区人民法院（2014）杭西泗民初字第100号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定，2012年11月4日，施振宇、涌金公司分别作为出租人（甲方）和承租人（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》一份，载明：一、房屋基本情况（一）房屋坐落于北京市海淀区颐惠佳园18号楼2单元102号，建筑面积为173.93平方米；（二）房屋所有权人为施振宇。二、房屋租赁情况及登记备案（一）租赁用途为居住及办公，如租赁用途为居住的，居住人数为4人，最多不超过5人；（二）如租赁用途为居住的，甲方应自与乙方订立本合同之日起7日内，到房屋所在地社区来京人员和出租房服务站办理出租登记手续。对多人居住的出租房屋，乙方应将居住人员情况告知甲方，甲方应当建立居住人员登记簿，并按规定报送服务站。本合同变更或者终止的，甲方应自合同变更或者终止之日起5日内，到房屋所在地的社区来京人员和出租房屋服务站办理登记变更、注销手续。在本合同有效期内，居住人员发生变更的，乙方应当自变更之日内告知服务站，办理变更登记手续；居住人员中有外地来京人员的，甲方应提供相关证明，督促和协助乙方到当地公安派出所办理暂住证；居住人员中有境外人员的，乙方应自订立本合同之时起24小时内到当地公安派出所办理住宿登记手续。租赁用途为非居住的，甲方应自订立房屋租赁合同之日起30日内，到房屋所在地的房屋行政管理部门办理房屋租赁合同备案手续。三、租赁期限（一）房屋租赁期限自2012年12月31日至2013年12月30日，共计一年。甲方应于2012年12月31日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋交割清单》经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及门禁后视为交付完成。……四、租金及押金（一）租金标准为13500元／月，支付方式为押一付六，支付日期分别为2012年12月31日、2013年6月31日。……
施永强作为施振宇的委托代理人在“出租人委托代理人”处签字，“承租人”处加盖有涌金公司北京分公司的印章，及委托代理人邵阳的签字。另查明，施永强系施振宇的父亲。同时，在上述合同签订时，施永强为涌金公司北京分公司的负责人，持有该分公司的印章。施振宇于2014年2月18日起诉至原审法院，请求判令涌金公司立即支付施振宇租金162000元，本案诉讼费由涌金公司承担。
原审法院认为，涌金公司对施振宇提交的《北京市房屋租赁合同》的真实性、合法性和关联性无异议，该合同系双方当事人真实意思表示，未违反有关法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，具有法律约束力，双方当事人应依约全面履行合同。庭审中，涌金公司认可合同签订后涌金公司北京分公司的员工在该房屋内实际居住过三个月，并已超额支付租金，涌金公司的上述陈述构成自认，应认定案涉房屋已实际交付给涌金公司占有使用。施振宇、涌金公司签订的《北京市房屋租赁合同》明确约定租赁期限自2012年12月31日至2013年12月30日，共计一年，涌金公司称其实际租赁时间为三个月，但未举证证明双方就租赁期限的变更作出相应约定，应承担举证不能的法律后果。同时，涌金公司未提供有效证据证明其向施永强支付的款项中包含案涉租金，故对其已向施振宇支付三个月租金的抗辩意见，该院不予采信。根据《北京市房屋租赁合同》的约定，涌金公司应分别在2012年12月31日和2013年6月31日向施振宇支付租金各81000元。现履行期限已过，涌金公司未依约支付，施振宇要求涌金公司支付租金共计162000元的主张合法有据，应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2014年3月26日判决：涌金公司于判决生效之日起十日内支付施振宇房屋租金162000元。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3540元，减半收取1770元，由涌金公司负担，于判决生效之日起十日内交纳至该院。
宣判后，涌金公司不服，向本院提起上诉称：一、《房屋租赁合同》不成立，原审法院适用法律错误。2012年11月4日，涌金公司北京分公司与施振宇签订《房屋租赁合同》一份。经一审法院查明，施永强系施振宇父亲。同时，在上述合同签订时，施永强为分公司的负责人，持有分公司印章。而《房屋租赁合同》所显示出租方（甲方）的签章上只有委托代理人：施永强。显然，这是自己和自己所签订的合同。依《中华人民共和国合同法》规定，合同成立条件之一：订立合向主体存在双方或多方。而该合同主体是同一人，故合同不成立。又依据涌金公司内部用印管理办法之规定，作为分公司负责人
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施永强，持有分公司印章，但需对外签定合同用印均应向涌金公司提出申请，按涌金公司内部用印审批流程走完且经涌金公司同意用印时施永强方可用分公司的印章对外签订合同。对外签订合同对涌金公司来讲是件非常严肃认真的事。分公司不具备独立法人资格，其对外签订合同所产生的法律效力均由涌金公司承担。故，分公司对外签订合同均需经报涌金公司审查同意后方才能授权给分公司负责人对外签订合同。更何况此合同金额巨大，理应及时向涌金公司汇报并申请。但时至一审法院传票到达涌金公司手里时，涌金公司才发现北京分公司负责人施永强未经涌金公司授权情况下私自签订合同。依《中华人民共和国民法通则》之规定，此系无权代理。综上，施永强作为施振宇的代理人、父亲，又作为涌金公司的北京分公司负责人签订此合同，依《中华人民共和国合同法》之规定，该合同不成立。二、一审法院对租赁期限认定错误，涌金公司实际租住三个月，且被上诉人理应知情。合同经施振宇父亲自导自演签订后，施永强指使分公司员工进驻涉案房屋。2013年3月19日涌金公司面对各分支机构、各部门发布了《关于北京分公司整顿重建的通知》的决策委（2013）11号文件。该通知显示：第四条北京分公司原有员工留守至3月底……第五条北京分公司原有员工完成留守任务后回公司总部报到。施永强作为分公司的负责人，其对涌金公司所发通知理应知晓，因涌金公司根本不认识施振宇且施振宇常年在国外，双方并无任何关于房租的事宜进行过交流，其交流全部由施永强代办。且其是施振宇的父亲，签订合同的委托代理人，故施振宇理应知道租赁期限的变更，对实际租赁期限非常清楚。因此，一审法院认定“涌金公司所称实际租赁时间为三个月，但未举证证明双方就租赁期限的变更作出相应的约定，应承担举证不能的法律后果”是错误的认定。综上，涌金公司认为一审法院认定事实错误，适用法律有误，请求二审法院查明事实，依法撤销一审判决，驳回施振宇的一审诉求，本案一、二审诉讼费用由施振宇承担。
被上诉人施振宇答辩称：一、涌金公司的上诉理由自相矛盾。涌金公司一方面称双方之间的租赁合同不成立，另一方面又称双方的合同实际履行了三个月，施振宇认为涌金公司这两个上诉理由本身自相矛盾。二、房屋租赁合同合法有效。1、涌金公司签订房屋租赁合同的经办人是欧阳。因此，涌金公司所谓的施永强私自代表涌金公司下属北京分公司与施振宇签订房屋租赁合同，没有事实依据。2、房屋租赁合同是双方当事人真实意思的表示，且内容不违反法律规定。合同法第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。3、根据本案证据和双方当事人的陈述，证明合同签订后双方实际履行了合同。涌金公司实际占有、使用了租赁房屋的事实，更进一步证明房屋租赁合同的确实成立并得到了履行。三、涌金公司仅凭其内部可任意制作的文件不足以证明双方之间的合同关系仅存续三个月时间。四、租房合同签订时，施振宇的父亲施永强是涌金公司下属北京分公司的负责人，这点双方没有异议，但不能以此认定签订合同时施永强持有涌金公司下属北京分公司的印章。1、负责人与是否持有公司印章这两者之间本身没有必然的关系。2、涌金公司自认其内部有完善的管理制度，这说明其内部对印章采取了有效的监管措施。3、本案没有证据证明涌金公司北京分公司由施永强持有或者保管。相反，涌金公司签订房屋租赁合同由欧阳经办，也证明签订合同时施永强不持有公章。4、施振宇对于一审法院认定施永强“持有该份公司印章”的有异议。一审法院虽然对该项事实认定有误，但鉴于没有因此而导致其他事实的认定错误，也没有造成法律的适用错误以及实体问题不公等后果。因此，涌金公司基于节约诉讼成本和资源，息事宁人的角度出发，没有就此问题提出上诉。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，在本院指定的举证期限内，涌金公司与施振宇均未向本院提交新的证据。
本院经审理查明，欧阳作为涌金公司北京分公司委托代理人在《北京市房屋租赁合同》中签字。本院经审理查明的其余事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：本案的争议焦点为双方当事人签订的《北京市房屋租赁合同》对双方是否具有法律约束力，履行过程中双方是否就租赁期限变更达成一致的问题。
一、双方当事人签订的《北京市房屋租赁合同》对双方是否具有法律约束力的问题。涌金公司主张因施永强系该合同一方当事人公司北京分公司的实际负责人、又系合同另一方当事人施振宇之父亲及委托代理人，且施永强掌控涌金公司北京分公司的公章，故案涉合同中签章的实际只有施永强一人，进而案涉合同因无双方意思表示而未成立。本院认为，案涉合同除施永强作为施振宇代理人签字、涌金公司北京分公司盖有公章外，尚有涌金公司北京分公司的委托代理人欧阳签字，而二审中，涌金公司自认欧阳为涌金公司北京分公司经工商部门注册登记的负责人，涌金公司主张案涉合同实际仅有施永强一人签章，故而不存在双方当事人的上诉理由不能成立。案涉合同中涌金公司北京分公司的委托代理人并非施永强，涌金公司主张施永强系无权代理的上诉理由不能成立。其次，涌金公司关于租赁合同未成立的主张与其在一、二审中的自认相矛盾。一、二审中，涌金公司均认可其北京分公司的员工曾实际入住案涉房屋三个月，并主张已经支付三个月的房租。故，涌金公司主张租赁合同未成立的上诉理由不能成立，本院不予支持。该《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不存在法定无效情形，对双方均具有法律约束力。
二、双方是否就租赁期限变更达成一致的问题。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款规定：“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。”案涉合同约定租赁期限为1年，涌金公司主张经租赁期限变更，其实际租赁期限为3个月，并提交该公司《关于北京分公司整顿重建的通知》予以证明。本院认为，该通知为涌金公司单方制作，且未提交已经发布并经执行的证据，故该证据尚不足以证明双方就租赁期限变更达成一致。退一步讲，即使该通知已经得到发布执行，涌金公司亦未提交证据证明其与施振宇已经就案涉合同的解除、房屋交接等达成一致。故，涌金公司主张双方已经就租赁期限的变更达成一致的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，原审判决事实认定清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3540元，由浙江涌金仓储股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余文玲
代理审判员 丁 晔
代理审判员 毕克来
二〇一四年七月十五日
书 记 员 曹姝隽