江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终791号
上诉人（原审被告）太仓佐力五金制品有限公司，住所地太仓市双凤镇维新村富豪工业区。
法定代表人俞杰，该公司总经理。
委托代理人杨菊芳，该�司员工。
被上诉人（原审原告）史永根。
委托代理人蔡峰，江苏广浩律师事务所律师。
上诉人太仓佐力五金制品有限公司（以下简称佐力公司）因与被上诉人史永根房屋腾退纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院（2015）太民初字第00799号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：原审法院在执行原审法院就蔡海良诉誉帮公司民间借贷纠纷一案作出的（2011）太民初字第0297号民事判决书过程中，委托苏州浩天拍卖有限公司（以下简称浩天公司）、江苏汉唐资产拍卖有限公司（以下简称汉唐公司）公开拍卖誉帮公司位于太仓市双凤镇维新村迎祥路1号的厂房及其辅房。浩天公司、汉唐公司于2013年2月4日在太仓日报刊登的联合拍卖公告，及2013年2月22日向竞买人告知的《联合拍卖须知及拍卖特别约定》中均明确：标的物建筑面积合计1350.79平方米，包含装修及附着物，不包含土地使用权；所有房屋均未办理产权证，厂房目前正在使用中，委托方及拍卖人不负责清场。后原审原告史永根以1185191元竞买成交。2013年3月20日，原审法院作出（2013）太执字第0060-1号民事裁定书，裁定内容为：将被执行人誉帮公司所有的坐落于太仓市迎祥路1号的房产【建筑面积实测为1350.79平方米，未取得房屋登记证明，包括装修及围墙、水泥场地等附着物价值，不含土地使用权价值，详见苏国众联评字太（2012）0444号房产估价报告】的所有权及涉及的其他权利义务归买受人史永根。
上述裁定作出后，原审被告佐力公司作为案外人，誉帮公司作为被执行人，均对原审法院拍卖行为提出异议。原审被告异议内容为：原审被告已向誉帮公司租赁该厂房，租金已经支付至2018年12月31日，该厂房及附属设施下的土地系原审被告于2012年2月10日向维新村委会承租，使用权归原审被告；原审被告在此地从事生产经营业务，法院拍卖该房产时没有通知作为承租人的原审被告，即使拍卖成交，按法律规定原租赁合同继续有效，买受人阻碍原审被告正常经营活动系非法行为，故要求确认拍卖厂房的行为无效。誉帮公司异议内容为：1、蔡海良是誉帮公司的实际出资人和控制人，蔡玉萍是蔡海良的姐姐，是挂名股东，拍卖行为侵害了其他股东和债权人的合法权利；2、蔡海良、蔡玉萍欠誉帮公司、杨菊芳的债务与蔡海良申请执行的债务相抵后，蔡海良、蔡玉萍应给付誉帮公司、杨菊芳40余万元，该厂房无须进行拍卖；3、该厂房属于农村集体土地上的违法建筑物，没有土地使用证和房屋所有权证，不能进入市场流转，故拍卖及�交没有法律依据，程序严重违法，应当被撤销而归于无效；4、申请执行人与被执行人之间的债务系虚假债务；5、申请执行人与买受人史永根系恶意串通；6、被拍卖的厂房未评估土地使用权的价值，评估价格过低；7、该厂房拍卖之前已经出租给原审被告，租赁合同合法有效，原审被告没有收到拍卖该厂房的书面通知。2013年11月14日，原审法院作出（2013）太执异字第0060-1号民事裁定书，裁定驳回原审被告及誉帮公司的异议。原审被告及誉帮公司不服该裁定，向苏州市中级人民法院提出复议申请。2014年4月28日，苏州市中级人民法院作出（2014）苏中执复字第001号执行裁定书，裁定如下：一、驳回誉帮公司的复议申请，维持原审法院（2013）太执异字第0060-1号民事裁定中关于驳回誉帮公司异议的裁定部分；二、撤销（2013）太执异字第0060-1号民事裁定中关于驳回佐力公司异�的裁定部分，由原审法院对佐力公司提出的异议重新审查并作出裁定。
2014年7月19日，原审法院就佐力公司对原审法院拍卖行为提出的异议进行重新审查后，作出（2014）太执异字第0009号民事裁定书，裁定驳回佐力公司的异议。裁定作出后，佐力公司不服，以誉帮公司、蔡海良为原审被告，提起案外人执行异议之诉。佐力公司提出如下诉讼请求：1、确认佐力公司与誉帮公司之间的厂房租赁合同关系存在并继续履行；2、停止对涉案厂房的执行；3、诉讼费用由誉帮公司、蔡海良承担。2015年1月5日，原审法院作出（2014）太民初字第00936号民事判决书，认为原审法院对涉案厂房进行拍卖并无不当，佐力公司与誉帮公司之间的租赁合同无效，驳回了佐力公司的诉讼请求。佐力公司不服一审判决，上诉至苏州市中级人民法院。2015年5月15日，苏州市中级人民法院作出�2015）苏中民终字第01434号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
2014年6月30日，原审法院受理佐力公司诉史永根财产损害赔偿纠纷一案。该案中，佐力公司以史永根于2013年3月27日带人打伤佐力公司员工、封堵工厂大门造成佐力公司停产停业，又于2014年5月19日起连续到佐力公司厂内闹事影响佐力公司生产经营为由要求判令史永根停止侵权行为、赔偿损失并承担诉讼费用。原审法院于2015年6月19日作出（2014）太民初字第00560号民事判决书，判决驳回佐力公司的全部诉讼请求。该判决现已生效。
本案审理中，原审法院根据原审原告的申请，委托苏州俊达房地产土地评估咨询有限公司（以下简称俊达公司）对涉案房屋自2013年3月20日起的租赁价值进行评估。2015年9月12日，俊达公司出具评估报告，评估结论为：估价对象太仓市双凤镇维新村迎祥路1号房屋�不包括土地）于2013年3月20日至价值时点2015年8月27日在正常租赁状况下的房屋租赁价值为364383元；估价对象于价值时点后的每月房屋租赁价值为13846元。
本案法庭调查、辩论结束后，原审原告表示，其同意自2013年3月27日开始主张租金损失，对应从鉴定结论中扣除的2013年3月20日至2013年3月27日期间的租金，原审原告认可按照评估基准日后的租金标准就高扣除。
上述事实，有庭审笔录，原审原告提供的原审法院（2013）太执字第0060-1号民事裁定书、原审法院（2013）太执异字第0060-1号民事裁定书、苏州市中级人民法院（2014）苏中执复字第001号执行裁定书，原审法院太执异字第00009号民事裁定书、原审法院（2014）太民初字第00936号民事判决书、苏州市中级人民法院（2015）苏中民终字第01434号民事判决书，原审法院调取的拍卖公告、《联合拍卖须知及拍卖�别约定》、拍卖成交报告、原审法院（2014）太民初字第00560号民事判决书，俊达公司出具的评估报告等证据予以佐证。
原审原告史永根的诉讼请求为：1、原审被告将太仓市双凤镇维新村迎祥路1号房屋腾退给原审原告。2、原审被告赔偿原审原告自2013年3月20日起至实际腾退房屋之日止的租金损失（以评估价为准）。3、本案诉讼费由原审被告承担。
原审法院认为：原审法院已于2013年3月20日裁定太仓市双凤镇维新村迎祥路1号房产的相应权利由原审原告史永根享有，并明确该裁定书送达后立即生效，故从裁定书送达双方之日起，原审原告对该厂房有权进行占有、使用和收益。原审被告佐力公司提出的执行异议之诉及誉帮公司提出的复议申请均未得到支持，也证明原审法院所作出的拍卖处置裁定正确，生效判决已经确定原审被告无权占有、使用涉案房屋。故原审原告要求原审被告腾退房屋符合法律规定，原审法院予以支持。由于原审原告已经于2013年3月27日要求原审被告腾退房屋，原审被告拒不腾退，致使原审原告拍得涉案房屋后无法行使相应权利，对原审原告因此产生的损失，应由原审被告承担赔偿责任。对原审原告要求原审被告赔偿租金损失的主张，由于原审被告侵害了原审原告对房屋进行占有、使用和收益的权利，参照租金标准计算相应损失并无不当，但鉴于原审原告并未支付租赁土地的相应费用，在计算损失时土地的租赁使用费用不应计入。根据俊达公司作出的房屋租赁价值（不含土地）评估报告，结合原审原告自愿按照评估基准日之后的标准扣除2013年3月20日至2013年3月27日期间损失的意见，原审被告应向原审原告赔偿2013年3月27日至2015年8月27日期间的损失361152.27元（364383-13846÷30×7），并赔付自2015年8月28日起至实际腾退之日止按照每月13846元计算的损失。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条的规定，判决如下：一、太仓佐力五金制品有限公司于本判决生效后15日内将位于太仓市双凤镇维新村迎祥路1号的房产腾退给史永根。二、太仓佐力五金制品有限公司于本判决生效后15日内向史永根赔偿2013年3月27日至2015年8月27日期间的损失361152.27元，并按照每月13846元标准赔偿自2015年8月28日起至履行完毕腾退义务之日止的损失。案件受理费6846元，评估费27000元，合计33846元，由原审原告负担129元，原审被告负担33717元。
上诉人佐力公司不服上述民事判决，向原审法院提起上诉称：1、太仓法院在拍卖涉案房屋时没有依法通知正在使用的上诉人，并在拍卖公告中承诺不负责清退涉案厂房。2、太仓市法院已经立案受理太仓市誉帮热处理有限公司和杨菊芳的行政起诉，（2015）太行初字第00011号案件，要求太仓市国土资源局依法履行拆除在农田上的非法建筑物（涉案厂房），要求中止本案的审理。3、原审法院拍卖无产权证的违法建筑物，拍卖是无效的，非法占地物仍属于誉帮公司所有，被上诉人无所有权。原审法院将非法占地物按照合法房地产来评估，并要求上诉人支付租金，没有法律依据。综上，请求二审法院依法改判或者中止审理。
被上诉人史永根二审辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，服从原审判决。
二审另查明，2015年7月20日杨菊芳起诉太仓市国土资源局，（2015）太行初字第00011号案件，要求太仓市国土资源局依法履行法定职责，拆除在农田上的非法建筑物（涉案厂房），2016年1月15日原审法院作出行政裁定，驳回原告杨菊芳的起诉。杨菊芳称不服上述裁定已向本院提出上诉，现该案正在审理中。
原审法院二审查明的其他事实与原审查明的事实一致。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的请求所依据的事实有责任提供依据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，根据太仓市人民法院作出（2013）太执字第0060-1号民事裁定书，涉案房产及附属物的所有权及涉及的其他权利义务归被上诉人。上诉人佐力公司向原审法院提出执行异议诉称：座落于太仓市双凤镇迎祥路1号的涉案厂房系誉帮公司所有的财产，2011年3月28日上诉人向誉帮公司租赁上述厂房用于生产经营，租赁期限为20年，至2031年3月30日止，并已经支付租金至2018年12月31日。该厂房及附属设施下的土地系上诉人于2012年2月10日向太仓市双凤镇维新村村民委员会承租，使用权属上诉人。太仓市人民法院在执行（2011）太民初字第0297号民事判决书（蔡海良诉誉帮公司民间借贷纠纷案）过程中，在既未通知作为承租人的上诉人，也未征求上诉人意见的情况下，将涉案厂房拍卖给案外人，该拍卖行为应属无效。即使拍卖成交，按买卖不破租赁的法律原则，买受人也无权阻碍上诉人正常的生产经营活动，要求法院确认拍卖厂房的行为无效，原审法院作出了驳回上诉人执行异议的裁定。上诉人不服该裁定向原审法院起诉，请求：1、确认上诉人与誉帮公司之间的厂房租赁合同关系存在并继续履行；2、停止对涉案厂房的执行。原审法院依法判决驳回了上诉人的诉讼请求，上诉人不服该判决向本院提出上诉，本院认为，就涉案厂房的拍卖事宜，原审法院在拍卖前已在相关报刊上刊登拍卖公告。针对不具备初始登记条件的房屋，人民法院亦可拍卖处置，只是买受后的风险由买受人或承受人承担。涉案厂房虽系无证建筑，但由誉帮公司作为生产经营用房使用，具有使用、收益的财产价值，故原审法院对涉案厂房的拍卖行为并无不当。据此，佐力公司认为原审法院对涉案厂房的拍卖行为无效、要求对涉案厂房终止执行的上诉主张，没有事实和法律依据，不予支持，本院依法维持了原审判决，现该判决已经生效。
关于杨菊芳起诉太仓市国土资源局的（2015）太行初字第00011号案件，与本案无直接的关联，本案并非必须以该案的审理结果为依据，故上诉人要求中止本案的审理，无法律依据，本院不予支持。
关于涉案房屋占有使用费的问题。本院认为，苏州俊达房地产土地评估咨询有限公司对涉案房屋租赁价值的评估，是按照房屋的现状进行的评估，已经考虑到了该房屋系司法拍卖所得，且明确房屋使用的市场价值不包含土地，故原审法院依据该评估报告确定涉案房屋的使用费并无不当。
综上所述，上诉人的上诉理由均不能成立，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，原审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6846元，由上诉人佐力公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄文杰
审判员 周 军
审判员 周 红
二〇一六年四月十一日
书记员 杨颖颖