安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）合民二终字第00206号
上诉人（原审被告）：黄萍，女，1974年3月8日出生，汉族。
委托代理人：韩胜，男，1970年3月6日出生，汉族，系黄萍丈夫。
被上诉人（原审原告）：合肥元一物业管理有限公司。
法定代表人：李小榕，董事长。
委托代理人：张月红，安徽美林律师事务所律师。
委托代理人：刁忠阳，安徽美林律师事务所实习律师。
上诉人黄萍因与被上诉人合肥元一物业管理有限公司（以下简称元一物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院于2013年11月29日作出的（2013）瑶民二初字第00667号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年3月25日公开开庭进行了审理。上诉人黄萍委托代理人韩胜以及被上诉人元一物业公司委托代理人张月红、刁忠阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：元一时代花园小区由安徽元一房地产发展有限公司（以下简称元一房产公司）开发建设。2002年8月，元一房产公司与元一物业公司签订《物业管理委托合同》，委托元一物业公司对元一时代花园小区进行前期物业管理，约定委托管理期限为3年，自2002年8月18日至2005年8月18日止。合同签订后，元一物业公司开始对小区进行物业管理。2002年至2007年间，合肥市物价局多次批复元一时代花园小区的物业费标准为高层、小高层公共性服务费（含绿化、保洁、保安、办公、公共设施折旧等费用）为1.2元／平方米／月。元一物业公司实际按1元／平方米／月收取物业管理费。
2002年5月18日，黄萍购买了元一时代花园小区7幢304室房屋，面积为153.66平方米。同年8月27日，黄萍与元一物业公司签订《前期物业管理服务协议》，委托元一物业公司提供物业管理服务，由元一物业公司对元一时代花园的公共部位、公共设施设备、绿化、环境卫生、保安、区内交通等项目进行维护、修缮服务与管理等，黄萍作为业主有权参加业主大会，享有选举权和被选举权、监督权，并依据本协议定期向元一物业公司交纳物业管理费用；黄萍不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，元一物业公司有权要求黄萍补交，并从逾期之日起按日加收应交纳费用的日万分之五的违约金；元一物业公司违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，黄萍有权要求元一物业公司限期改正，逾期未改正且给黄萍造成损失的，元一物业公司承担相应的法律责任等。
2004年3月8日，元一时代花园小区成立业主委员会并向合肥市新站综合开发试验区住宅小区物业管理委员会办公室登记备案。2004年4月22日，成立的业主委员会与安徽鑫信物业管理有限责任公司签订《元一时代花园物业管理合同》。随后，业委会多次要求元一物业公司撤出小区并办理物业移交手续。但元一物业公司以业委会成立违反法定程序和登记备案手续不合法为由，拒绝撤出。2005年8月18日，元一房产公司与元一物业公司又签订了《前期物业管理委托合同》，委托元一物业公司对元一时代花园小区进行物业管理，约定委托管理有效期自签订之日起至业委会成立之日止。元一物业公司在元一时代花园小区进行物业管理至今。
黄萍自2006年10月1日起拒绝向元一物业公司交纳物业管理费。元一物业公司诉至原审法院，请求判令黄萍立即支付拖欠的物业管理费11524.50元，逾期违约金5752.37元（按日万分之五暂计算至2012年9月30日，之后计至款清之日止）。
原审法院认为：2002年8月元一房产公司与元一物业公司签订的《物业管理委托合同》，其性质属于前期物业服务合同，并作为物业买卖合同的附件，对物业买卖双方和元一物业公司具有约束力。黄萍作为房屋所有人，是元一时代花园管理区域内的业主，其与元一物业公司签订《前期物业管理服务协议》，委托元一物业公司提供物业管理服务。黄萍实际享有并接受元一物业公司提供服务的同时，应履行按时交纳物业费用的义务。虽然2004年3月元一时代花园小区成立了业主大会，并选举了业主委员会，但黄萍提供的证据不能证明业主大会通过合法程序解聘了元一物业公司以及选聘了新的物业管理企业，而此时元一物业公司与元一房产公司签订的《物业管理委托合同》尚未终止，该合同至2005年8月18日前应继续有效。黄萍未能按时向元一物业公司支付物业管理费用，构成违约，应承担继续履行、支付违约金等违约责任。2005年8月18日，元一物业公司与元一房产公司签订的《物业管理委托合同》因期限届满而终止后，元一房产公司未能通过招标或召开业主大会征求业主意见又与元一物业公司续签《前期物业管理委托合同》，虽然在选聘程序上有瑕疵，但因2005年8月18日后，元一时代花园小区业主大会并没有通知选聘新的物业管理企业的决定，且元一物业公司尚继续履行物业管理义务。基于物业服务系为小区生活提供保障服务以及服务范围、时间具有延续性，元一物业公司在履行物业管理服务时，黄萍作为在小区内生活的业主理应知晓元一物业公司提供了物业服务，黄萍在接受服务同时应当支付相应的物业管理费用。具体物业管理费用根据黄萍房屋建筑面积和物业管理服务费用收费标准进行计算，至2012年9月30日黄萍实欠物业费11524.50元。元一物业公司要求黄萍支付物业费的诉讼请求成立，应予支持。黄萍辩称元一物业公司主张已超过诉讼时效不予采信。因2005年8月18日后，元一房产公司与元一物业公司签订的《物业管理委托合同》已终止，元一物业公司与黄萍仅存在事实上的物业管理关系，元一物业公司依据已终止合同要求黄萍支付2006年10月1日之后的逾期违约金，缺乏法律依据，不予支持。黄萍辩称房屋外墙渗水，元一物业公司应赔偿损失的意见，因对渗水原因并未举证，且要求元一物业公司赔偿损失应另案诉讼。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条（五）项、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，判决：一、黄萍于判决生效后五日内支付元一物业公司物业管理服务费11524.50元；二、驳回元一物业公司的其他诉讼请求。案件受理费330元，由黄萍负担220元，元一物业公司负担110元。
黄萍不服上述判决，向本院提起上诉称：一、元一物业公司无权起诉上诉人，因元一物业公司与建设单位的前期物业管理服务协议到期后，上诉人与元一物业公司就没有再续签物业服务合同。二、元一物业公司的诉请已经超出诉讼时效。三、上诉人的房屋外墙因二处渗水霉变，元一物业公司至今没有履行维修义务，给上诉人造成精神以及经济损失，元一物业公司应当给予赔偿。综上，请求撤销原审判决，改判驳回元一物业公司的诉讼请求。
元一物业公司答辩称：一、答辩人与建设单位签订了前期物业服务合同，合法进入元一时代花园小区提供物业服务。二、答辩人提供的物业服务具有延续性，也多次向上诉人催要物业费，答辩人起诉并未超过诉讼时效。三、上诉人的房屋漏水属于房屋质量问题，应由建设单位承担赔偿责任。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，双方当事人均未提交新证据。
本院二审对原审法院查明的事实予以确认。二审另查明：2011年，元一物业公司起诉元一时代花园小区另一业主欠缴物业费案件，合肥市中级人民法院于2011年11月22日作出（2011）合民一终字第01221号民事判决书，认定“元一时代花园小区在2003年12月28日改选业主委员会时，召开第二次业主大会实到40人左右，未达到物业管理持有1／2以上投票权的业主参加。元一时代花园在改选业主委员会时参加业主大会的业主未达到法定人数，故业主大会作出的改选业主委员会成员的决议不具有法律效力，也因备案手续不全，合肥市房地产管理局对于元一时代花园小区改选成立的“第二届业主委员会”未予备案，并要求合肥新站综合开发实验区长淮街道办事处在新的业主委员会成立前将业主委员会的公章收回，在该街道的指导下按照法律规定的程序和原则选举业主委员会。目前，元一时代花园未成立新的业主委员会。故不存在业主委员会在物业服务合同的权利义务终止后请求物业服务企业退出物业服务区域及元一物业公司拒绝退出、移交的情形。该判决书已经生效。
2002年至2014年期间，合肥市物价局多次、连续核发元一物业公司关于元一时代花园小区物业费的收费经营许可证。
本院认为：元一物业公司与元一房产公司于2002年8月19日签订的《物业管理委托合同》期限届满后，双方又于2005年8月18日续签了《前期物业管理委托合同》。《物业管理条例》第二十四条关于国家提倡建设单位通过招投标方式选聘物业服务企业的规定，并非强制性规定，且元一物业公司具有相应的物业服务企业资质，亦持有物价部门的收费许可证，元一物业公司与元一房产公司续签的《前期物业管理委托合同》并不违反法律、行政法规的强制性规定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，故上述合同对作为元一时代花园小区业主的黄萍具有约束力。黄萍上诉提出的前期物业管理服务协议已经到期，元一物业公司无权起诉的理由，因合肥市中级人民法院（2011）合民一终字第01221号生效民事判决书已经认定，元一时代花园小区业主委员会的成立程序不具备法律效力，黄萍也未提交证据证明元一时代花园至今已经合法成立了新的业主委员会，故本案并不适用《物业管理条例》第二十六条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定。黄萍的该点上诉理由，无事实和法律依据，本院不予采信。鉴于元一物业公司提供的物业服务行为处于一种长期的、连续的状态，服务时间具有延续性，且元一物业公司至今仍在元一时代花园小区提供物业服务，对于物业费的收取，元一物业公司主观上也没有放弃或怠于主张的情形。原审法院认定元一物业公司起诉未超过诉讼时效，并无不当。黄萍上诉认为元一物业公司主张物业费超过诉讼时效的理由亦不能成立，本院不予采信。
黄萍自2006年10月拒绝向元一物业公司交纳物业服务费用，应当对其拒绝交纳物业费理由的合法性承担举证责任。黄萍上诉提出的房屋漏水问题，虽在一审期间提交了部分照片，但照片不能看出拍摄的时间，且照片本身仅能反映出拍摄时的状态，也无法辩认漏水的原因，不能足以证明元一物业公司履行物业服务存在根本违约或者严重瑕疵的情形处于一种常态。因物业费的收取主要是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，元一物业公司若存在不履行或不完全履行物业服务义务的行为以及侵犯黄萍个人的人身、财产权益造成损失的行为，黄萍可以依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，请求元一物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任以维护其合法权益，现黄萍以其个人利益受损而拒绝履行交纳物业费的义务，并无充分的法律依据，本院不予采信。
综上，黄萍拒交物业费的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原审判决结果并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费88元，由黄萍负担。
本判决为终审判决。
审判长 钱爱民
审判员 沈 静
审判员 程亚娟
二〇一四年四月十日
书记员 汪 磊
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。