南京市秦淮区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）秦民初字第1230号
原告南京我爱我家房屋租赁置换有限公司，住所地南京市鼓楼区广州路189号13楼。
委托代理人王炜，江苏三法律师事务所律师。
委托代理人柳晓娜，女，南京我爱我家房屋租赁置换有限公司职员。
被告薛明霞，女，无业，住。
委托代理人邢鹏远，男，住。
原告南京我爱我家房屋租赁置换有限公司（以下简称我爱我家公司）与被告薛明霞居间合同纠纷一案，原告我爱我家公司于2013年4月24日向本院起诉，并于2013年5月15日补齐立案材料，本院于原告补齐立案材料之日立案受理。依法由代理审判员濮瑞宝适用简易程序于2013年6月24日公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭于2013年9月27日公开开庭进行了审理。原告我爱我家公司及其委托代理人王炜、柳晓娜，被告薛明霞及其委托代理人邢鹏远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告我爱我家公司诉称，2013年3月2日，被告薛明霞通过我爱我家公司居间，购买了位于南京市白下区四方巷某室（以下简称604室）的房子，签订了编号为2013105809的《南京市存量房交易合同》。合同签订后，被告拒不履行合同，导致原告无法获得合同约定的佣金。根据合同第十条违约责任条款中的约定，被告无正当理由不履行合同或毁约的，应向原告支付违约金人民币36000元，原告就此事多次与被告协商，但至今未获得赔偿。为维护原告的合法权益，原告向法院起诉，请求法院判令被告：1、支付原告违约金人民币36000元（参照合同第八条，原告的佣金标准得出）；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告薛明霞辩称，首先该房屋买卖合同因604室质量存在瑕疵导致交易未完成，并非被告故意违约。在网签合同签订后，被告发现604室阁楼的电视机柜后面有长约120厘米长，高20厘米的渗水痕迹。根据合同第六条第五款的约定，原告有提醒被告房屋质量瑕疵的义务。604室系原告独家代理买卖，房屋钥匙就在原告处存放，604室是顶楼，原告作为专业的中介机构有条件并且有责任了解房屋存在的质量瑕疵并向被告事先说明，但原告没有尽到自己的义务，导致被告蒙受了经济损失，无权向被告主张违约金。其次，604室房主已将房屋修好并经原告卖出，原告已取得该房屋的佣金，原告与被告签订的合同佣金为36000元，而与新的买家签订的合同佣金为48000元，原告没有任何损失反而多取得12000元佣金。第三，《存量房交易合同》第四条第二款约定合同生效后31日内，买卖双方向房屋权属登记机关申请办理所有权转移手续，逾期未申请登记的，买卖一方可以会同原告解除交易合同网上备案。原、被告间的合同是2013年3月2日签订，而原告与新买家签订的《南京市存量房交易合同》是4月2日签订，日期间隔正好是31天，原告与新买家之间关于房屋买卖的磋商过程早于2013年4月2日，在原、被告之间的买卖合同失效前，被告就已经对604室进行了再销售。综上，原告故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，存在违背诚实信用原则的行为，应对被告承担损害赔偿责任，但考虑到原告多次带被告看房，被告愿意支付原告2000元辛苦费。
经审理查明，2013年3月2日，案外人甄某（甲方）与被告薛明霞（乙方）经原告我爱我家公司（丙方）居间介绍，三方签订《南京市存量房交易合同》，约定甲方自愿将坐落于南京市白下区四方巷某室房屋出售给乙方，该房屋建筑面积112.45平方米，房屋转让价款为1970000元，其中定金100000元。合同第二条房屋价款及支付第二款约定：“乙方同意于2013年3月3日前与贷款银行签订借款合同。”合同第五条第一款约定：“甲方保证所提供的该房屋权属证明和身份证明材料真实、合法、有效，并符合国家及南京市房屋上市交易的政策法规及有关规定，未隐瞒房屋的权利瑕疵和影响交易的重大情况”；合同第六条丙方的义务第五款约定：丙方负有“如实地提醒甲乙双方注意房屋状况说明书涉及的该房屋权利瑕疵、质量瑕疵和其他影响交易的重大事项”；合同第八条佣金的给付第二款约定：丙方完成乙方委托事项，且办理房屋交易核准登记的，乙方支付丙方佣金36000元；合同第十条违约责任第一款甲、乙方对丙方的违约责任约定：无正当理由拒不履行合同或者毁约的，由违约方赔偿丙方违约金36000元。合同附件“房屋状况说明书”第五条房屋质量瑕疵中“渗水”一栏标示为“无”，该附件由甄某和薛明霞签字。签订该份房屋买卖合同后，被告薛明霞第三次同原告工作人员看604室时，发现在604室阁楼电视机柜后墙上有渗水痕迹，被告当场就向原告表示要终止604室的房屋买卖合同，并与房主甄某就此事进行联系。2013年3月13日，原告向被告邮寄《告知函》，函告薛明霞在3日内与贷款银行签订借款合同，否则原告将按照合同约定向其主张违约金36000元。2013年3月15日，甄某（甲方）与被告薛明霞（乙方）签订《解除房屋买卖协议》，该协议称：“甲乙双方因房子阁楼电视机柜后的墙面有渗水痕迹的问题经过沟通，现双方解除2013年3月2日签订的合同编号为2013105809的南京市存量房交易合同”。就解除房屋交易合同的相关事宜双方在协议中约定：“一、乙方交给甲方的二万元定金归甲方所有，甲方将八万块的欠条归还给乙方。二、甲乙双方有义务配合起来和南京我爱我家中介公司三方一起解除协议。”甄某曾向被告薛明霞提出房屋不存在漏水，可以找专业的第三方鉴定机构来鉴定，也可以帮被告将墙面修好，但被告没有同意鉴定和修理。2013年6月9日，甄某在与原告丈夫邢鹏远的电话中陈述墙上的渗水痕迹已经找人弄好了。
另查明604室房屋的买卖由原告我爱我家公司独家代理，房屋钥匙存放在原告处。2013年4月2日，604室经原告居间已签订买卖合同再次交易。
以上事实有《南京市存量房交易合同》、快递单、《告知函》、《解除房屋买卖协议》、电话录音及当事人陈述等予以证实。
本院认为，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，根据原告的陈述，其不履行房屋买卖合同的理由是604室房屋墙体渗水，而其认定房屋渗水的依据是604室阁楼电视机柜后的墙上有面积约为0.25平方米的渗水痕迹。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，房屋存在渗水问题是被告从墙上有渗水痕迹作出的推测，被告并没有证据证明房屋存在渗水问题。在房主表示可以由自己找专业鉴定机构对墙体是否渗水进行鉴定或者对墙面进行维修两项解决方案后，被告薛明霞既不同意鉴定是否渗水也不同意进行修复等补救措施，而是一味的表示不会继续履行买卖合同。再结合被告在与房主解除买卖合同的协议中放弃了20000元定金等情况，本院认为被告薛明霞不履行604室的房屋买卖合同没有正当的理由，根据合同约定，薛明霞应向原告我爱我家公司承担违约责任。原告我爱我家公司对于604室虽为独家代理并保管有该房屋钥匙，但房主与被告签字确认的《房屋状况说明书》表明房屋不存在渗水问题，被告自己看房三次后才在电视机柜的后面发现渗水的痕迹，即使604室确实存在渗水问题，在本案中也是属于隐蔽的瑕疵，被告亦没有提供证据证明我爱我家公司向被告故意隐瞒了该渗水痕迹的存在，故对于被告抗辩是原告未尽告知义务导致合同无法履行的主张，本院不予采纳。对于被告抗辩，原告在可以解除604室交易合同网上备案的第二天就居间房主与他人签订了新的房屋买卖合同，存在违反诚实信用原则的行为，本院认为，被告与房主在2013年3月15日已经协议解除了之间的买卖合同，之后原告再对604室进行居间行为，并无不妥。对于被告抗辩原告没有实际损失的意见，本院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中原告要求被告支付违约金的计算标准是原告通过该房屋买卖合同全部履行完毕能够获得的佣金。但因合同仅仅在签订了房屋买卖合同后，就没有继续履行，原告虽履行了查看房屋权属证书材料、提供交易必要的信息、协助并指导买卖双方签订房屋买卖合同、拟定合同条款等义务，但协助办理银行贷款申请、抵押登记手续；协助办理房屋交易资金监管手续、协助办理房屋转移登记手续、协助办理土地使用权证变更登记手续、协助办理房屋交接手续等诸多合同义务没有履行，故原告因买卖合同没有履行导致的损失应低于完成全部委托事项获得的36000元佣金。被告抗辩因604室再次通过原告交易，原告已获得了佣金，实际没有损失的主张，本院认为604室之后的交易与本案中的买卖是两个独立的法律行为，后一个交易行为中原告获得的佣金与本案没有关联性，该抗辩没有事实和法律依据，本院不予采纳。结合本案中的实际情况，被告应支付原告的违约金本院酌定为18000元为宜，用来赔偿原告完成了部分居间义务后应获得的劳务费等损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
被告薛明霞于本判决生效之日起十日内支付原告南京我爱我家房屋租赁置换有限公司违约金18000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费700元由原告南京我爱我家房屋租赁置换有限公司负担350元，被告薛明霞负担350元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（南京市中级人民法院开户行：农行鼓楼支行；账号：10105901040001276）。
审 判 长 濮瑞宝
人民陪审员 周仕芳
人民陪审员 鲁莉萍
二〇一三年十月十六日
见习书记员 许梦姣