河南省平顶山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）平民三终字第93号
上诉人（原审原告）张全意，男，1962年12月19日出生。
委托代理人崔爱琴，女，1963年7月13日出生，系张全意之妻。
委托代理人石二欣，男，1950年4月22日出生。
上诉人（原审原告）崔爱琴，女，1963年7月13日出生。
被上诉人（原审被告）王炳聚，男，1964年4月2日出生。
委托代理人李培公，河南天广律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）程秀峰，男，1963年8月26日出生。
委托代理人高秀军，女，1963年2月18日出生，系程秀峰之妻。
委托代理人贾国胜，河南天坤律师事务所律师。
上诉人张全意、崔爱琴与被上诉人王炳聚、程秀峰确认合同效力纠纷一案，2011年8月30日，张全意、崔爱琴提起诉讼，郏县人民法院作出（2011）郏民初字第1004号民事判决，驳回张全意、崔爱琴的诉讼请求。该判决生效后，张全意、崔爱琴向郏县人民法院提出再审申请，郏县人民法院作出（2013）郏民初字第1号民事裁定，提起再审，中止原判决的执行。再审后，郏县人民法院于2013年11月21日作出郏民再初字第5号民事判决，维持了（2011）郏民初字第1004号民事判决。张全意、崔爱琴不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年3月3日公开开庭进行了审理。上诉人张全意、崔爱琴及其委托代理人石二欣，被上诉人王炳聚及委托代理人李培公，被上诉人程秀峰及委托代理人高秀军、贾国胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院原审查明：张全意、崔爱琴夫妇在原郏县城关镇广场北路36号有房宅一处，2002年因张全意、崔爱琴借王炳聚有现金，双方签订房屋买卖协议，将该房屋出卖给王炳聚。《房屋买卖协议》注明：郏县城关广场北路38号的张全意、崔爱琴夫妇曾借到郏县城关镇西郊路10号的王炳聚、邵玲夫妇人民币七万两千元整，因各种原因至今张全意夫妇未将该款还给王炳聚夫妇，现经张全意夫妇与王炳聚夫妇充分协商，张全意夫妇愿将自己位于郏县城关广场北路36号的文化馆东边的房宅一处以价款人民币壹拾万零陆千元卖给王炳聚夫妇。经充分协商协议如下：1.双方所买卖的房宅位于郏县文化馆东边，内有砖混结构北屋二层楼房五间（共上下10间），东屋砖混结构平房三间，西屋砖混结构平房二间，张全意夫妇愿以人民币106000元（壹拾万零陆千元）卖给王炳聚夫妇为业。2.因张全意夫妇欠王炳聚夫妇72000元人民币，双方协商王炳聚再付给张全意夫妇三万四千元，双方钱、房即两清，该款王炳聚夫妇应于2002年农历腊月底前先付给张全意夫妇贰万元，下余款项王炳聚夫妇应于2003年5月5日（农历）前付给张全意夫妇。3.张全意夫妇最迟应于2003年农历5月5日前搬出此房，将房屋交给王炳聚夫妇使用。4.协议签订之日，张全意夫妇将该房的所有使用手续交给王炳聚夫妇，该房如因产权及四邻不清产生纠纷，由张全意夫妇负责调处。5.该房如需办理过户手续，张全意夫妇应协助办理，但费用多少由王炳聚夫妇负担。卖方张全意、崔爱琴（按印），买方王炳聚、邵玲（按印）。
2003年4月22日双方又签订《房屋买卖协议》，注明：城关西街七组张全意，以下简称甲方。城关西街三组王炳聚，以下简称乙方。甲方在广场北路36号有民宅一处，内有北屋平房十间，东屋平房三间，西屋平房二间，东至路南至马春生，相邻为马姓独墙，西邻白光东，相邻为两家的和墙，北邻白书克，相邻为甲方独墙，经双方协商甲方愿将该宅地给乙方名下为业，总余额为叁万陆千元整，自该协议生效之日，甲方将该宅的有关土地房产手续交给乙方，钱业两清，永不反悔。本协议一式三份，双方各一份，居委会存一份。南部马春生、西邻、北邻白书克及甲方张全意、乙方王炳聚均签名按指印。西街居委会在该协议上盖有证明单位的印章。之后，张全意、崔爱琴夫妇将该房宅及所有手续交给了王炳聚。
2007年8月6日，王炳聚又将该房宅出卖给程秀峰，并签订有《房宅买卖协议》，注明：城关西街王炳聚为甲方，（房权证郏房第0111—07—0**）。广天小程庄程秀峰为乙方。甲方在广场北路36号有房宅一处，内有北屋楼房两层十间，东屋平房三间，西屋平房两间，东至路南马春生，马春生后墙为自墙有出水搭架木，西至白光东相邻为和墙，北邻白书克，相邻甲方自墙外有出水搭架木。经甲乙双方协商甲方愿将该宅卖给乙方永久为业，金额全价为四万八千元整。立协议之日甲方将该宅地的所有房产手续转交给乙方，钱业两清，永不反悔，本协议一式两份，甲乙双方各执一份。买方程秀峰、卖方王炳聚及北邻白书克、西邻白光东、南邻马春生、中正人王新年、张亮均在协议上签名或按印。城关镇西街居委会在协议上盖有印章。当日程秀峰交给王炳聚实买房款170500元，王炳聚给程秀峰出具有收到条，注明：今收到卖房款全价170500元。（壹拾柒万零伍佰元整）。（广场北路36号房权证号0111—07—0**）收款人：王炳聚2007.8.6.。同时，王炳聚将该房宅交给程秀峰，并将其与张全意、崔爱琴所签订的两份房宅买卖协议等相关手续交给程秀峰，程秀峰即搬入该房居住。
原审法院原审认为，民事活动应当遵循诚实信用原则。本案中的双方均系完全行为能力人。张全意、崔爱琴夫妇因欠王炳聚有现金，而与王炳聚签订房屋买卖协议，将其房屋出卖给王炳聚时，应当知道自己将房屋的所有权出卖给了王炳聚，并且将所出卖的房屋及所有的相关手续已经实际交付给了王炳聚，故张全意、崔爱琴夫妇与王炳聚存在房屋买卖合同关系，该合同关系是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的禁止性规定，双方均应严格遵守。王炳聚2007年8月6日将自己购买张全意、崔爱琴的房宅出卖给程秀峰，签订《房宅买卖协议》后，双方已经按所签订的协议履行了各自的义务，王炳聚收到卖房款全价170500元，将其与张全意、崔爱琴所签订的两份《房宅买卖协议》等相关手续交给程秀峰，程秀峰即搬入该房居住至今。说明双方的房屋买卖合同关系是双方当事人的真实意思表示，且程秀峰系善意购买人，王炳聚出示的与张全意、崔爱琴所签订的两份《房宅买卖协议》等相关手续的行为使程秀峰足以相信张全意、崔爱琴已将房宅出卖给王炳聚，故张全意、崔爱琴以其诉称理由请求确认王炳聚与程秀峰的房宅买卖行为无效，其理由及证据不足，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回张全意、崔爱琴的诉讼请求。案件受理费100元，由张全意、崔爱琴负担。
原审法院再审期间，张全意、崔爱琴称：张全意和王炳聚的两个房宅买卖协议不是真实意思表示，而是讨债与避债而产生的无效协议，且没有依法过户。程秀峰与房管局办证人员串通，恶意过户，妄图达到自己不知情而购买的假象，构不成善意第三人。王炳聚辩称：张全意、崔爱琴要求确认协议无效，本人无异议，因为与我签订的房屋买卖协议是怕其他的债权人要走房子，不是真实意思表示，本人对该房产没有处理权，因此，本人和程秀峰签的协议应为无效协议。程秀峰辩称：1.本案房屋买卖合同的签订者是王炳聚和程秀峰，张全意、崔爱琴不是本案的相对人，根本不具备起诉的主体资格；2.从程秀峰与王炳聚签订的房屋买卖合同效力来看，该合同属于有效合同；3.关于张全意、崔爱琴提到其交给王炳聚的房屋只是抵押关系，没有买卖的说法根本不成立，而程秀峰作为善意购买人，在该房屋已居住多年，且对房屋进行了修缮装修，因此，应依法保护程秀峰的合法权益。
原审法院再审查明：2012年3月7日前，王炳聚向郏县人民政府申请行政复议，请求撤销郏县人民政府为王炳聚颁发的郏房字第0111—07—0**号《房屋所有权证》。2012年3月7日，郏县人民政府作出郏政复议（2012）第1号行政复议决定书，撤销了该房产证。程秀峰不服该决定提起行政诉讼，郏县人民法院经过审理于2012年5月8日作出（2012）郏行初字第7号行政判决书，维持2012年3月7日郏县人民政府作出的郏政复议（2012）第1号行政复议决定书。程秀峰不服上诉至本院，本院作出（2012）平行终字第44号判决，驳回上诉，维持原判。2012年10月19日，张全意、崔爱琴向本院提出再审申请，请求：1.依法撤销（2011）郏民初字第1004号民事判决；2.确认王炳聚与程秀峰于2007年8月6日签订的房宅买卖协议无效；3.诉讼费用由王炳聚、程秀峰承担。本案涉及争议的房屋因老城改造，2013年6月20日被扒掉。
原审法院再审查明的其他事实与（2011）郏民初字第1004号民事判决查明的事实基本相同。
原审法院再审认为，民事活动应当遵循诚实信用原则。本案中的双方均系完全行为能力人。张全意、崔爱琴夫妇因欠王炳聚有现金，而与王炳聚签订房屋买卖协议，将其房产出卖给王炳聚时，应当知道自己将房产的所有权出卖给了王炳聚，并且将所出卖的房产及所有的相关手续已经实际交付给了王炳聚，故张全意、崔爱琴夫妇与王炳聚存在房屋买卖合同关系，该合同关系是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的禁止性规定，双方均应严格遵守。虽然，协议中显示房产的坐落位置以及房屋结构和间数有误，应属于合同瑕疵，不影响买卖合同的成立。王炳聚2007年8月6日将自己购买张全意、崔爱琴的房宅出卖给程秀峰，签订《房宅买卖协议》后，双方已经按所签订的协议履行了各自的义务，王炳聚收到卖房款全价170500元，将其与张全意、崔爱琴所签订的两份房宅买卖协议等相关手续交给程秀峰，程秀峰即搬入该房居住至今。说明双方的房屋买卖合同关系是双方当事人的真实意思表示，且程秀峰系善意购买人，王炳聚出示的与张全意、崔爱琴所签订的两份房宅买卖协议等相关手续的行为使程秀峰足以相信张全意、崔爱琴已将房宅出卖给王炳聚。王炳聚的郏房字第0111—07—0**号房屋所有权证虽被依法撤销，但不影响王炳聚和程秀峰房产买卖协议的效力。且争议房宅已被扒掉。故张全意、崔爱琴以其诉称理由请求确认王炳聚与程秀峰的房宅买卖行为无效，其理由及证据不足，不予支持。王炳聚的辩称理由和张全意、崔爱琴的诉称理由一致，不予采信。程秀峰的辩称理由事实清楚，证据充分，予以支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于〈中华人民共和国民事诉讼法〉的司法解释》第201条之规定，经审判委员会研究决定，判决：维持郏县人民法院（2011）郏民初字第1004号民事判决。
张全意、崔爱琴上诉称，原审法院回避了该房产是建在农村宅基地的房产，土地所有权和使用权的性质决定了该房产禁止转让给本集体以外的人员，本案的买卖行为违反了国家的禁止性规范，买卖行为当然无效。原审法院还回避了平顶山市中级人民法院依法撤证查实程秀峰与房管局违法为王炳聚办证的事实。由于上诉人张全意、崔爱琴和王炳聚没有办理过户手续，买卖行为尚未完成，王炳聚将该房产转让给程秀峰时，王炳聚对该房产尚不具有处分权，买卖行为当然是无效的。另外，程秀峰购买该房不是善意第三人，其与房产局的办证人员恶意串通，私刻印章，伪造表格，代人签名，其手中持有的以王炳聚名义的房产证被法院判决撤销。原审再审判决以《合同法》第六十条判决合同有效，这与程秀峰是城市居民法律法规禁止购买农村宅基地相违反，与《物权法》不动产的规定和《合同法》无效条款的规定及国家土地法规相违反。张全意、崔爱琴与王炳聚之间的两份买卖协议，不仅表述的房屋坐落、房屋价格和房屋间数与事实不符，而且也不是双方真实的意思表示，当时，张全意完全是为了避债所为。因此，请求二审法院撤销郏县人民法院（2013）郏民再初字第5号民事判决书，确认王炳聚和程秀峰之间的房产买卖行为无效。
程秀峰答辩称，程秀峰与王炳聚签订的合同不存在违反相关法律法规问题，为有效合同。涉案房屋手续完备，处于郏县县城中心，目前在旧城改造中已拆除。王炳聚的房产证是在2003年5月办理的，程秀峰买王炳聚的房子是在2007年8月份，在这之前程秀峰与张全意、崔爱琴、王炳聚根本就不认识，程秀峰不可能为王炳聚办理房产证。本案争议房屋房产证涉及的行政判决中，没有一句提到程秀峰与房产局违法办证的问题。王炳聚对本案争议房屋绝对有处分权，张全意、崔爱琴上诉所称完全是对法律的曲解，程秀峰购买房屋是属于善意第三人，请求二审法院驳回张全意、崔爱琴的上诉，维持原判。
王炳聚答辩称，无论张全意卖给王炳聚房子，还是王炳聚把房子卖给程秀峰，都是无法可依，买卖行为当然无效。王炳聚对涉案房产没有处分权，程秀峰不是善意第三人，其他问题同意张全意、崔爱琴的上诉意见。
二审查明的事实与原审法院再审查明的事实相一致。
本院认为，2002年12月28日张全意、崔爱琴和王炳聚夫妇签订的《房屋买卖协议书》和2003年4月22日张全意和王炳聚签订的《房屋买卖协议》，均对涉案房屋买卖意思表示明确，且2003年4月22日的协议上有四邻签字和房屋所在位置基层组织盖章见证，张全意、崔爱琴夫妇亦将该房宅及所有手续交给了王炳聚，和2007年8月6日王炳聚又将该房宅出卖给程秀峰，签订有《房宅买卖协议》，并将其与张全意、崔爱琴所签订的两份房宅买卖协议等相关手续交给程秀峰，程秀峰即搬入该房居住以及房屋因老城改造，已于2013年6月20日被扒掉的事实。本案争议各方予以认可，本院予以认定。张全意、崔爱琴上诉称其把房屋卖予王炳聚是为了避债所为，不是双方真实的意思表示，本院不予采信。民事活动应当遵循诚实信用原则，合法的交易安全依法应当予以保护。本案中，不能以房屋买卖后未办理过户登记而否定双方签订房屋买卖协议的效力，更不能以房屋涉及的房产证，即郏房字第0111—07—0**号房屋所有权证被行政机关撤销而排除双方签订房屋买卖协议的效力。另外，本案争议的房屋，地处郏县县城，所使用的土地并非一般意义上的农村村民用于建房的宅基地，因此，张全意、崔爱琴以本案涉及的房屋土地所有权和使用权的性质决定了该房产禁止转让给本集体以外的人员为由，请求确认王炳聚和程秀峰之间的房产买卖行为无效的上诉主张，没有法律依据，本院不予支持。原审法院再审判决，查明事实清楚，适用法律、处理结果正确，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人张全意、崔爱琴负担。
本判决为终审判决。
审判长 梁桂喜
审判员 韦艳歌
审判员 李 勇
二〇一四年六月三十日
书记员 曹焕了