山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁02民终9151号
上诉人（原审原告）：徐东生。
委托诉讼代理人：郭德远，山东海政律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韩娜娜，山东海政律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：姜世勇。
委托诉讼代理人：戎辉，山东涵清律师事务所律师。
原审第三人：青岛厚德不动产经纪有限公司。
法定代表人：丁培园，经理。
委托诉讼代理人：ＸＸ。
上诉人徐东生因与被上诉人姜世勇、原审第三人青岛厚德不动产经纪有限公司（以下简称经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省即墨市人民法院（2017）鲁0282民初4808号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人徐东生之委托诉讼代理人郭德远、被上诉人姜世勇之委托诉讼代理人戎辉、原审第三人经纪公司之委托诉讼代理人ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人徐东生上诉称，1、本案产生的根本原因，是由涉案房屋升值，而导致被上诉人心理失衡而违约解除双方合同。应本着实现合同目的的原则，惩戒或禁止不守约一方，维护诚信交易。2、被上诉人是根本性违约，应依照合同约定承担总房款的20%违约金。上诉人为了实现合同目的，在原合同约定房价基础上追加了3万元。银行通知审批额度减少了5万，上诉人又向原审第三人缴纳5万元。双方合同目的不能实现的原因，是被上诉人未能配合上诉人办理网签。3、一审中，上诉人要求全部缴纳房款，被上诉人未能同意上述意见。因此被上诉人应当赔偿上诉人的差价损失，原审未予鉴定评估错误。4、虽然约定了违约金，被上诉人应当双倍返还定金，根据法律规定，应当适用定金罚则。综上，原审认定事实以及适用法律错误，请求二审法院查明事实，依法改判。
被上诉人姜世勇答辩称，双方签订涉案买卖合同时，上诉人商品房按揭尚未还清，也未告知被上诉人，导致其贷款无法办理。上诉人违约在先，导致被上诉人不仅不能取得卖房款，还要额外承担银行的还款成本。被上诉人保留要求上诉人承担违约责任的权利。
原审第三人经纪公司陈述，上诉人购买涉案房屋的时候，其名下有房子，但国家并未否定其不可以购买第二套房屋。上诉人有能力购买这套房屋，并且在9月下旬，上诉人已经成功购买了另外的房屋，手续已经全部办完，已经过户完毕，银行贷款批款70万元。
徐东生向一审法院提出诉讼请求：1、确认双方之间的房屋买卖协议有效；2、判令姜世勇履行房屋过户手续；3、如姜世勇不履行合同约定的义务，导致房屋手续无法办理，应按照合同约定支付违约金，并赔偿徐东生损失。
原审查明，2017年3月14日，徐东生与姜世勇签订房地产买卖合同，约定：姜世勇将其所有位于即墨市长江二路XX号鼎泰丰小区X号楼X单元X户房屋以价款85万元卖于徐东生，付款方式：签订合同当日徐东生向姜世勇支付定金20000元；徐东生于2017年3月22日签银行贷款审批前一日向姜世勇支付23万元。双方同意将此款暂存于经纪公司保管，于撤押当日由经纪公司无息转交给姜世勇22万元，姜世勇结清交房以前所有相关费用，交房后经纪公司一次性无息转交给姜世勇；徐东生于银行发放贷款当日，以贷款金额支付姜世勇60万元，该款项由银行一次性划入姜世勇账户。徐东生与姜世勇于2017年3月21日之前备齐银行贷款资料办理银行贷款申请手续，若徐东生未能按照约定及时办理贷款手续，则视为徐东生违约；若姜世勇未积极向徐东生提供协助义务，则视为姜世勇违约，违约方按本合同第十二条约定承担违约责任。
合同第十二条：（一）本合同签订后，徐东生与姜世勇任何一方不得反悔，双方中若有一方未按照买卖合同中的约定时间全面履行自己的义务时，每逾期一天，按照300元/天赔偿给对方作为滞纳金，逾期超过15天后，违约方仍未履行的，除应向对方支付滞纳金外，守约方有权单方解除合同，但应书面通知违约方，违约方应支付合同买卖总价款的20%作为违约金，并赔偿中介损失。（二）如徐东生违约，姜世勇损失大于违约金总额的，徐东生还应承担赔偿责任。姜世勇可以从徐东生已付款中扣除相当于滞纳金、违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给徐东生，已付款不足滞纳金、违约金和赔偿金部分的，徐东生应在接到书面通知之日起10日内向姜世勇支付。（三）如姜世勇违约，徐东生损失大于违约金总额的，姜世勇还应承担赔偿责任。姜世勇应在接到书面通知之日起10日内退还徐东生已支付的房款，并支付滞纳金、违约金和赔偿金。
合同签订当天，徐东生付给姜世勇定金2万元。
2017年3月21日，姜世勇要求徐东生增加房款3万元，徐东生表示同意。后双方与经纪公司一起到即墨市建设银行办理了贷款审批手续。2017年4月18日，银行通知经纪公司由于徐东生有房屋贷款，原审批的60万元贷款贷不出来，只能贷款55万元。4月19日建设银行出台新政策，审批贷款必须先网签，徐东生、姜世勇与经纪公司需一起到市民大厅办理。5月8日，市民大厅通知经纪公司可以办理网签，5月9日，徐东生将贷款的差额5万元及姜世勇要求增加的3万元房款交到经纪公司处。同日姜世勇通知经纪公司不再履行房屋买卖合同。
另查明，涉案房屋系姜世勇按揭购买。徐东生于签订合同当日支付经纪公司中介费8000元、贷款服务费4000元。
原审认为，徐东生与姜世勇签订房屋买卖合同系双方的真实意思表示，应依约履行合同的义务。徐东生依约履行合同的义务；姜世勇在合同签订后依约履行了贷款的协助义务，但由于国家政策调整导致贷款审批发生变更，贷款迟迟未能审批下来，均属不可归责于姜世勇的原因，虽姜世勇违约解除合同，但由于上述原因，致使姜世勇房屋买卖的目的未能及时得以实现，应适当减轻姜世勇的违约责任。综上，徐东生要求解除买卖合同，原审法院予以支持，但要求姜世勇承担房屋总价款20%的违约金过高，可按徐东生实际缴付款33万（定金加徐东生交到经纪公司处房款）的20%作为违约金，由姜世勇支付徐东生。另姜世勇收取徐东生的定金应予返还并赔偿徐东生支付经纪公司的中介费。故，判决：一、解除徐东生与姜世勇签订的房屋买卖合同。二、姜世勇支付徐东生违约金66000元。三、姜世勇返还徐东生定金20000元。四、姜世勇赔偿徐东生支付青岛厚德不动产经纪有限公司中介费8000元。五、驳回徐东生其他诉讼请求。六、青岛厚德不动产经纪有限公司不承担责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12300元，减半收取6150元，保全费4770元，由徐东生负担5470元，姜世勇负担5450元。
经审理查明，双方合同总价款变更为88万。二审查明的其他事实与原审一致。
本院认为，2017年3月14日，上诉人徐东生与被上诉人姜世勇签订的房地产买卖合同，是双方的真实意思表示，双方均应依约严格履行。尽管合同履行过程中贷款审批数额发生变更，但上诉人徐东生就付款方式等事项及时与被上诉人沟通协商，并向原审第三人经纪公司缴纳了贷款差额5万元，同时按照被上诉人要求在原合同基础上追加了3万元房款，上诉人徐东生为实现双方房屋买卖合同目的，积极履行合同约定的义务。被上诉人姜世勇以审批贷款政策变更为由解除双方合同，属于严重的违约行为，应按照合同约定，支付上诉人徐东生总房款20%的违约金17.6万元（88万×20%＝17.6万元）。原审调减被上诉人姜世勇的违约金数额不当，本院予以纠正。按照有关法律规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，可以选择适用违约金或者定金条款。上诉人徐东生已主张违约金，要求双倍返还定金的主张，本院不予支持。上诉人徐东生其他上诉理由不能成立。
综上，上诉人徐东生上诉理由部分成立，对其成立部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持山东省即墨市人民法院（2017）鲁0282民初4808号民事判决第一、三、四、五、六项；
二、变更山东省即墨市人民法院（2017）鲁0282民初4808号民事判决第二项为：被上诉人姜世勇于本判决生效后10日内，支付上诉人徐东生违约金176000元。
一审案件受理费12300元，减半收取6150元，保全费4770元，二审案件受理费2900元，共计13820元，由被上诉人姜世勇负担12000元，上诉人徐东生负担1820元。
本判决为终审判决。
审判长 谢雄心
审判员 李晓波
审判员 孙秀强
二〇一七年十一月二十日
书记员 王庆光