河北省昌黎县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昌民初字第143号原告王国红，个体经营者，委托代理人王国庆，市民。委托代理人李爱静，系昌黎县竭阳律师事务所律师。被告天津市天材房地产开发有限公司，地址天津市南开区复康路15号长实别墅4-5号。法定代表人朱凤恒，职务：董事长。委托代理人杨冉，系天津高地律师事务所律师。委托代理人李克东，系天津高地律师事务所律师。原告王国红与被告天津市天材房地产开发有限公司（以下简称天材公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月12日立案受理。依法组成合议庭，于2014年3月27日与2014年4月29日两次公开开庭进行了审理。原告委托代理人王国庆、李爱静，被告委托代理人杨冉、李克东参加了第一次开庭，原告委托代理人李爱静、被告委托代理人杨冉参加了第二次开庭，本案现已审理终结。原告王国红诉称，2006年7月16日原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告名下的黄金海岸海景龙苑1-3-301号房一栋，建筑面积66.66平方米，其中套内面积56.44平方米，公摊面积10.22平方米，该房总价款560000元，原告于2006年12月30日交付全部购房款，房屋亦交付给原告。2009年7月昌黎县房产管理部门核发该房屋所有权证，确权登记的房屋建筑面积为59.55平方米。原告领取房产证时才发现确权登记的面积与《商品房买卖合同》约定的面积不符，相差7.11平方米。面积误差比绝对值为10.67%，原告多次找被告协商，要求被告退还房屋面积差价款，被告一直推托没有给付，故原告诉至法院。被告天材公司辩称，原告与被告签订的《商品房买卖合同》中明确有约定是按套购买，合同中书写的面积只做参考，是格式合同中有关部门要求必须填写的，并不是原、被告签订《商品房买卖合同》的主要因素，另该房屋确权登记证书是2009年7月发放的，原告已经超过诉讼时效，法院应驳回其诉讼请求。原告为支持自己的主张，向本院提交以下证据：一、《商品房买卖合同》复印件一份。主要内容为：合同编号H-F-036，合同双方当事人，出卖人天津市天材房地产开发有限公司，买受人王国红，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：第一条、项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于黄金海岸一经路南侧编号为17／1／99的地块的土地使用权……第二条、商品房销售依据。买受人购买的商品房为现房，预售商品房批准机构为昌黎县城市建设综合开发管理办公室，商品房预售许可证号为（昌建综开）预售字（2006）第005号。第三条、买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第1-3-301，该商品房的用途为居住，该商品房合同约定建筑面积共66.66平方米，其中套内建筑面积56.44平方米，公摊面积10.22平方米。第四条、计价方式与价款，出卖人与买受人约定按下述第3种方式计算该商品房价款……3、按套（单元）计算，该商品房总价款为伍拾陆万元整（560000元）。4、出卖人代收公共维修基金人民币11200元。第五条、面积确认及差异处理。根据当事人选择的计价方式，本条规定以［建筑面积］［套内建筑面积］为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准……2、双方同意以下原则处理。（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内部分的房价款由买受人被足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人，产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。第六条、付款方式及期限。买受人按下列第1条方式按期付款。1、一次性付款，买受人于2006年7月14日采用一性付款方式交齐定金及房款人民币伍拾陆万整……第八条、交付期限。出卖人应当在2006年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用……第十五条、关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后自交房之日起两年之内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……第十九条、本合同在履行过程中发生争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，按下述第2种方式解决…2、依法向人民法院起诉……出卖人（签章）天津市天材房地产开发有限公司，买受人（签章）王国红，签约日期2006年7月16日，签约地点海景龙苑销售中心。附件一、房子平面图。二、《河北省秦皇岛统一不动产发票》（机打）复印件一份。主要内容为：发票代码：213030590001，发票号码：00030011，付款人：王国红，项目黄金海岸海景龙苑，单位1-3-301，数量66.66，金额560000元。开票日期2006年12月30日。三、《海景龙苑小区业主公约》原件一份。主要内容为：一、业主及拥有物业情况。业主姓名王国红，拥有房屋坐落在河北省昌黎黄金海岸一经路南侧海景龙苑小区1号楼3门301号房，建筑面积66.66平方米。二、业主的权利及义务…2、按规定缴纳物业管理企业应收取的各项服务费用……业主签字：王国红，物业管理企业：秦皇岛市天材酒店管理有限公司。签订日期：2006年7月30日。四、《房屋所有权证》复印件一份。主要内容为：房产证号昌黎县第1000035**号，房屋所有权人：王国红，房屋坐落：黄金海岸一经路南侧（海景龙苑），房屋状况：1幢-03031号，建筑面积59.55平方米，房地产分户平面图测量本户建筑面积50平米，分摊公用面积9.55平米，合计59.55平米。填发单位昌黎县房地产产权产籍管理办公室（盖章），填发日期2009年7月22日。五、原告向昌黎县房产管理处办公室发出的求助信及昌黎县住房保障和房产管理局复函各一份。求助信的主要内容为：昌黎县房产管理处办公室你们好，我有一事相求，请求政府在百忙之中帮忙，2006年我在天津天材房地产有限公司购买一处位于海景龙苑的房产一套，合同约定面积为66.66平米，总价款560000元，但房产登记证核准的面积为59.55平米，少了7.11平米（约占总面积11%），原告多次找开发商协商退还差价款，开发商均以按套购买，面积不为主要依据为由不予退还，特向贵处求助希望能得到帮助。求助人王国洪，2011年7月20日；复函的主要内容为：王国洪同志，关于您反映所购由天津天材房地产有限公司开发的海景龙苑楼房面积差异的信函我局已经收到，现答复如下：我局是依据天津天材房地产有限公司提供的初始登记测绘报告为基础，以公开、公正、公平为原则对进行登记，无论开发商建筑的实际面积低于或高于预售面积，我局都按房屋测绘的实际面积缮证，而且我局只是房屋登记机构，如无法与开发商协商达成一致，请通过司法途径解决。昌黎县住房保障和房产管理局，2011年7月26日。六、催促返还购房款的律师函及顺丰快递单号查询单各一份。律师函主要内容为：致天津天材房地产开发有限公司，我是天津本诚律师事务所于永洋律师（执业证号：11201201110618727），现受王国红先生之托为贵公司拖欠购房款一事向贵公司致函如下：2006年7月16日，王国红与贵公司签订商品房买卖合同，购买海景龙苑住宅一套，合同约定面积66.66平方米，房屋确权证书核定面积为59.55平方米，相差7.11平方米，经王国红多次向贵公司协商，至今未得到解决。依据相关法律规定，贵公司应退回给王国红差价款59724元。贵公司如不积极给付，本律师将不得不依照法律程序行使职责。天津本诚律师事务所于永洋律师，2013年7月17日。顺丰快递查询单主要内容为：顺丰快递单号022628591969，2013年7月17日18：48：16天津市收件。2013年7月18日10：38：07天津市派件已签收，签收人是李。被告天材公司对以上证据质证，发表如下质证意见：证据一的真实性、合法性无异议，但对原告用证据一要证明的事实有异议，证据一中明确写明了是按套计价购买的商品房，应当尊重双方意思自治，房屋按套计价；证据二因为是复印件，不予质证；证据三认为与本案无关联，不认可；证据四房产证登记确权的时间就是原告领取的时间；证据五不认可，该证据不能证明诉讼时效中断；证据六不认可，被告未收到。被告为支持自己的主张，向本院提交以下证据：《商品房买卖合同》一份。内容与原告提交的证据一内容一致。被告要证明的事实为合同有明确约定，本案所涉房屋是按套计价购买的。原告对以上证据质证，发表质证意见，被告提供的证据与原告提供的证据一相同，不发表质证意见。本院根据原、被告的举证质证，依据证据规定，综合分析认定如下：原告的证据一、二、四内容客观真实、形式来源合法，能够证明本案的相关事实，本院予以确认；原告证据三系原告与物业公司签订的业主公约，该证据能够证明原告所购房屋是按66.66平米缴纳了物业管理费用，但本院认为该证据与本案的纠纷关联性较弱，故不予采用；证据五内容客观真实，昌黎县住房保障与房产管理局复函加盖公章，形式合法，与本案具有关联性，本案予以确认；证据六系受原告委托的律师事务所律师按行业标准格式向被告发送的律师函，形式来源合法，被告亦签收，与本案具有关联性，本院予以确认。被告提供的证据与原告提交的证据一相同，形式来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以确认。经审理查明，2006年7月16日原告王国红与被告天津天材房地产有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：H-F-036），根据合同约定，原告王国红购买被告开发的黄金海岸海景龙苑1-3-301号房屋一套，合同中注明建筑面积为66.66平方米，其中套内面积56.44平方米，公共部分及公用分摊面积10.22平方米，房屋按套购买总价款为560000元，原告系一次性付清购房款。2009年7月《房屋所有权证书》办理完毕，原告在查看证书时发现所购房屋实测面积只有59.55平方米，其中建筑面积50平方米，分摊公用面积9.55平方米，与合同约定的面积相差7.11平方米，原告多次与被告协商要求被告退还面积差异的差额款，被告均以合同中约定按套购买为理由不予退款。原、被告协商无法达成一致意见，故原告起诉至法院。本院认为，原告王国红与被告天津市天材房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的相关规定，为有效合同。合同中约定建筑面积为66.66平方米，但在《房屋所有权证》中，确认实测面积为59.55平方米，与合同约定面积相差7.11平方米，面积误差比绝对值为10.67%，依据《合同法》中的公平原则，被告在所售房屋面积出现较大差异时，对总房款应做适当调整，故原告提出要求被告支付面积差异差额款的诉讼请求本院予以支持。原告在诉讼请求中，要求被告按《商品房买卖合同》第五条第2种处理方式计算差额款，本院认为该合同第四条已经明确约定本案房屋按套计价，且第五条处理原则第二款写明“当事人选择按套计价的，不适用本条约规定”，故原告提出的该诉讼请求本院不予支持。对如何计算房屋面积差异的差额款，本院认为应坚持合同法中公平公正的原则，原、被告签订的合同中无按套计价面积出现差异情况的处理方式，本院依据《商品房销售管理办法》第十九条的规定计算差额款。被告天津市天材房地产开发有限公司提出两项抗辩，抗辩一认为原告系2009年7月取得《房屋所有权证》，2013年12月才主张权利，已超过了两年的诉讼时效。原告说明《房屋所有权证》是原告2010年暑期来海边渡假时，经被告通知后，到被告处领取的，领证时在被告领取登记本上有签字，可以证明领取的时间，在发现面积差异后，原告一直在与被告进行协商，主要由被告处销售经理王某某进行接待，在与被告多次协商无果的情况下，2011年7月20日原告无奈向昌黎县住房保障和房产管理局发出求助信，2013年7月17日亦委托过律师向被告发出过律师函，即原告提供的证据五与证据六，均能证明原告从2010年至现在一直在主张自己的权利。本院认为原告向房产管理部门发出求助信与向被告发出律师函，符合《民通意见》第174条权利人向有关单位提出保护民事权利的请求和第173条权利人向义务人主张权利诉讼时效中断的规定，诉讼时效发生了中断，故被告的第一项抗辩主张本院不予支持；被告提出抗辩二，原、被告签订《商品房买卖合同》中明确约定为按套计价购买，合同中所写的建筑面积只是应相关部门要求必须填写的项目，在原、被告签订的购房合同中只具有参考作用，没有实际的约束力。所以原告是按套购买的该房屋，对合同中约定的面积出现差异不应提出相关请求。原告说明当时在黄金海岸处比较了几家房地产公司开发的楼盘，是在综合考量面积、单价、位置、环境等多种因素的情况下才购买的海景龙苑商品房，所以房屋的总体面积与平均单价是原告购房的重要考虑因素。本院认为原、被告签订的《商品房买卖合同》中，被告明确标注了建筑面积，应认为是被告发出的合同要约，该要约对原告订立合同以及确认房屋按套的总体价格有重大影响，也是原告订立购房合同的重要依据之一，原、被告既然在合同中对建筑面积有约定，被告即应严格按照《合同法》与《城市房地产管理办法》履行该约定，对建筑面积出现差异，有约定处理方式的按约定，无约定处理方式的按相关法律规定，被告提出合同中的面积只是虚填并非真实意思表示的理据不充分，故被告的第二个抗辩主张本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五条、《商品房销售管理办法》第十九条之规定判决如下：一、被告天津市天材房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告王国红购房面积差额款59730元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告王国红的其他诉讼请求。案件受理费2350元，由被告天津市天材房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。审判长王希民审判员赵向利审判员张瑞民二〇一四年五月二十九日书记员陈玲