湖南省永州市冷水滩区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）永冷民再字第9号
申请再审人（原审被告）永州市银海房地产开发有限公司。
法定代表人谭显明，系该公司董事长。
委托代理人杨楚雄，系该公司法律顾问，代理权限为特别授权。
被申请再审人（原审原告）刘超娟，女，1983年4月14日出生，汉族。
被申请再审人（原审原告）刘超娟诉申请再审人（原审被告）永州市银海房地产开发有限公司（以下简称银海公司）商品房买卖合同纠纷一案，于2014年7月21日向本院提起诉讼。本院受理后依法组成合议庭，于2014年8月7日在本院第三审判庭公开开庭进行了审理，并作出了（2014）永冷民初字第1008号民事判决书。申请再审人（原审被告）银海公司不服，向本院申请再审，本院于2015年3月6日作出（2015）永冷民监字第7号民事裁定书，决定再审。本院依法另行组成由审判员邓海云担任审判长，人民陪审员蒋拥军、人民陪审员杨明华参加的合议庭，于2015年7月24日在本院第四审判庭公开开庭审理了本案，代理书记员戴海燕担任记录。申请再审人（原审被告）银海公司的委托代理人杨楚雄，到庭参与诉讼，被申请再审人（原审原告）刘超娟经传票传唤，无正当理由拒不到庭参与诉讼，本案现已审理终结。
被申请再审人（原审原告）刘超娟诉称：2010年9月4日，被申请再审人（原审原告）与被告签订《商品房买卖合同》，约定被申请再审人（原审原告）购买被告在永州市冷水滩区某某路开发的商品房银海花园翰林苑XX号房。被申请再审人（原审原告）以银行按揭的方式支付共148000元购房款，被告在2010年11月30日前交房。合同第13条约定：在交房之日起360个工作日内，出卖人为买受人办理好房屋产权证和土地使用证，逾期未办理的，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金。被申请再审人（原审原告）按约定支付全部购房款项，但被告至2013年12月1日为被申请再审人（原审原告）办理了房屋产权证，土地使用证至2013年12月18日才交付原告。根据合同约定，交房之日后360个工作日应为2012年6月8日至2013年12月18日，已经逾期558天。因此，被告应当支付违约金41292元给被申请再审人（原审原告）。被申请再审人（原审原告）多次与被告协商不成，现依法提起诉讼，请求判令：一、被告支付违约金41292元给原告；二、被告承担本案诉讼费用。
申请再审人（原审被告）银海公司辩称：一、本案已过诉讼时效。根据我国法律的规定，民事诉讼时效为民事权利被侵害之日起两年内。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定的商品房交付时间为2010年11月30日，而房屋的实际交付时间为2010年9月8日，按照该合同第十三条约定，申请再审人（原审被告）应在360个工作日时间范围内为被申请再审人（原审原告）办理产权登记手续，即在2012年2月8日为被申请再审人（原审原告）办理产权证书。但被申请再审人（原审原告）在法定的二年内，即2014年2月8日前没有向人民法院提起诉讼，且无证据证明被申请再审人（原审原告）通过合法的方式向申请再审人（原审被告）主张权利，本案已过诉讼时效，依法应驳回被申请再审人（原审原告）的诉讼请求；二、未能办理土地使用权证的过错责任应由被申请再审人（原审原告）承担。由于被申请再审人（原审原告）没有在房屋交付日这个时间节点向申请再审人（原审被告）交付办理房产证及土地权属证书的相关证明文件和手续，其向申请再审人（原审被告）交付办理房产证及土地证手续和文件的时间分别为2012年12月10日和2013年5月21日。从2012年12月10日起360个工作日内，申请再审人（原审被告）按照合同的约定已经为被申请再审人（原审原告）办理了房产证及土地权属证书，并没有违约的法律事实；三、产权证书的权属确定应以法律规定为准。根据我国物权法第147条规定建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。申请再审人（原审被告）在约定时间内已经为被申请再审人（原审原告）办理了房屋产权证书及土地权属证书，其房屋占用范围内的建设用地使用权已经归于被申请再审人（原审原告）名下，并不存在侵犯被申请再审人（原审原告）合法权益的行为；四、被申请再审人（原审原告）的诉请没有相应的事实和法律依据。被申请再审人（原审原告）诉请的41292的违约金是按照合同第十三条约定的若延期办证按照每日万分之五的标准计算的。申请再审人（原审被告）已经在约定的时间内为被申请再审人（原审原告）办理了房屋产权证书及土地权属证书，申请再审人（原审被告）没有违约事实。因此应驳回被申请再审人（原审原告）的诉请。
被申请再审人（原审原告）刘超娟，为证明自己的主张向本院提交了以下证据：
证据一、商品房买卖合同，拟证实被申请再审人（原审被告）与申请再审人（原审被告）之间存在合同关系，合同合法有效，合同约定了违约责任和违约金计算方法；
证据二、销售不动产统一发票，拟证实被申请再审人（原审原告）支付购房款，已经完全履行合同义务；
证据三、房屋所有权证，拟证实被申请再审人（原审原告）的房产权证办理时间为2013年12月18日；
证据四、国有土地使用权证，拟证实被申请再审人（原审原告）的土地使用权证办理时间为2013年12月18日；
证据五、业主抗议书，拟证实被申请再审人（原审原告）和其他业主因申请再审人（原审被告）拖延办理土地证与申请再审人（原审被告）交涉；
证据六、业主代表向政府部门反映开发商违约拖延办证的书面发言，拟证实被申请再审人（原审原告）委托业主代表向政府部门反映申请再审人（原审被告）拖延办理房产证、土地使用权证的违约的问题；
证据七、市房产局的回复，拟证实市房产局在永州红网回复被申请再审人（原审原告）：对开发商合同违约的问题可以向法院诉讼。
申请再审人（原审被告）对被申请再审人（原审原告）的证据有如下质证意见：对证据一的真实性无异议，对其关联性有异议；对证据二、三、四的真实性无异议；对证据五、六的真实性、合法性均有异议，该证据只是个人所发表的意见，同时也与本案无关；对证据七不予认可。
申请再审人（原审被告）向本院提交了以下证据：证据一、商品房买卖合同，拟证实申请再审人（原审被告）已履行合同约定，没有侵害被申请再审人（原审原告）权益的事实；证据二、银海花园办理交房费用明细，拟证实申请再审人（原审被告）已于2010年9月8日向被申请再审人（原审原告）交房，被申请再审人（原审原告）的诉请已过诉讼时效；证据三、永州市万家仁和房地产营销策划有限公司的《证明》、更名申请书，拟证实被申请再审人（原审原告）分别于2012年12月10日和2013年5月21日才将办理房屋产权证书及土地使用权证的手续交付给申请再审人（原审被告），申请再审人（原审被告）没有违反合同约定，没有违约事实；证据四、办理房产证、土地证授权委托书，拟证实申请再审人（原审被告）的产权证办理手续是委托万家仁和公司办理的，万家仁和公司的《证明》合法有效。
被申请再审人（原审原告）对申请再审人（原审被告）的证据有如下质证意见：对证据一的真实性无异议，但是不能证实申请再审人（原审被告）按合同履行了义务；对证据二的真实性无异议，对关联性无异议，不能证实被申请再审人（原审原告）的诉请过了诉讼时效；对证据三的真实性有异议，所出具的证明不是事实；对证据四的真实性、关联性均有异议，不能达到申请再审人（原审被告）的证明目的。
本院对被申请再审人（原审原告）的证据作如下认定：本院对被申请再审人（原审原告）提供的证据经审查后认为，证据一、二、三、四，申请再审人（原审被告）对其真实性均无异议，且均与本案相关联，认定为有效证据；证据五系被申请再审人（原审原告）等业主就包括办证等问题向物业主张权利的资料，与本案相关联，本院予以采信；证据六，系业主代表李立武的发言稿，此发言稿在何地所讲不清楚，其所讲的内容主要是反映物业管理方面的问题，与本案并无关联，且李立武与被申请再审人（原审原告）同为业主，在本案中其证据的效力低，本院对此证据不予采信；证据七，系永州市房产局于2014年2月12日在网上的回复内容，该回复内容系永州市委网宣办统一发布的内容，其中提到了银海花园的业主认为开发商违反合同条款、准备团体起诉的事项，与本案有一定的关联性，可认定为有效证据。
本院对申请再审人（原审被告）提供的证据经审查后认为，被申请再审人（原审原告）对证据一、二的真实性无异议，该证据与本案相关联，本院予以确认；证据三系永州市万家仁和房地产营销策划有限公司的证明，该证明没有该公司的营业执照予以辅证，且根据申请再审人（原审被告）所述该公司系申请再审人（原审被告）办证的委托代理人，仅凭该公司的证明及更名申请不能证实被申请再审人（原审原告）没有交付办证资料，本院对此证据不予采纳；证据四与本案无关联，本院不予采信。
经本院审理查明，被申请再审人（原审原告）（买受人）与申请再审人（原审被告）（出卖人）于2010年9月4日签订了一份《商品房买卖合同》，该合同的主要内容有：一、出卖人以出让的方式取得位于永州市冷水滩区凤凰园湘跃路段的地块的土地使用权，土地使用权证书为永（冷）国用（2006）第0xxx4-4号，出卖人经批准，在上述土地上建设商品房银海花园；二、买受人购买的商品房为上述项目中的翰林苑银林幢xx号房，建筑面积为99.72平方米；三、该商品房单价为1484.16元／㎡，总金额为148000元；四、出卖人应当在2010年11月30日前，将验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；五、买受人必须按本合同约定的时间交清房款后，出卖人方能办理产权手续。房屋产权证及土地使用证在交房之日起360个工作日内，由出卖人统一向当地房产权登记处申请登记，并统一领取后再发给买受人，上述办、领证所需缴纳的税、费均由买受人承担。逾期未办理给买受人，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。上述购房款被申请再审人（原审原告）已付清，2010年9月8日申请再审人（原审被告）将房屋交付给被申请再审人（原审原告）。2013年12月1日，申请再审人（原审被告）将上述房屋的所有权证办理至被申请再审人（原审原告）名下。同年12月18日，该房屋的土地使用权证也办理至被申请再审人（原审原告）名下。
本院认为：被申请再审人（原审被告）与申请再审人（原审被告）双方签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行合同约定的义务。被申请再审人（原审原告）在合同签订后向申请再审人（原审被告）交纳了全部购房款，申请再审人（原审被告）也按约定在2010年9月8日将该房屋交付给被申请再审人（原审被告）使用，但申请再审人（原审被告）至2013年12月18日才将土地使用权证办妥给被申请再审人（原审原告），违反了在交房后360个工作日内办理产权证的约定。申请再审人（原审被告）的行为已构成违约，应当承担违约责任。申请再审人（原审被告）辩称产权未在合同约定的时间内办理的原因是被申请再审人（原审原告）未及时向申请再审人（原审被告）交付办理产权证的相关资料，但申请再审人（原审被告）未提供充分的证据对此抗辩主张予以证实，故本院不予采信。申请再审人（原审被告）提出本案已超过诉讼时效，但根据被申请再审人（原审原告）就申请再审人（原审被告）合同违约之事向申请再审人（原审被告）及有关部门主张过权利、以及有关部门于2014年2月12日通过网络平台给予回复的事实，依法可认定为诉讼时效的中断，本案未超过诉讼时效，对该辩称观点，本院不予采纳。
依照合同约定，被申请再审人（原审原告）主张至2013年12月18日止，申请再审人（原审被告）逾期办证558天，申请再审人（原审被告）应承担的违约金为41292元，但综合考虑到被申请再审人（原审原告）未提供有效证据证实申请再审人（原审被告）逾期办证给其造成的实际损失，根据相关法律的规定，当事人约定的违约金过分高于其实际损失的，当事人可以请求人民法院调低其违约金，故本院在本案中对此违约金依法予以核减。因本案申请再审人（原审被告）逾期办证的时间较长，有违诚实信用的原则，根据违约金兼顾惩罚性质的立法原则，同时兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并依据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌情认定由申请再审人（原审被告）向被申请再审人（原审被告）支付违约金9000元。
综上，对于被申请再审人（原审被告）的诉讼请求，本院依法予以部分支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、申请再审人（原审被告）永州市银海房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日向被申请再审人（原审原告）刘超娟支付违约金9000元；
二、驳回被申请再审人（原审原告）刘超娟其他诉讼请求。
申请再审人（原审被告）银海公司1、本案已过诉讼时效；2、申请人在履行办证义务时没有过错，申请再审。
再审中申请再审人（原审被告）银海公司向法庭提供如下证据。
新增加证据一（永规建发（2009）24号）《永州市房地产开发中违规变更规划调整容积率问题专项治理工作实施方案》，证实从2009年6月起，永州市规划建设局、房产局及监察局对2007年1月1日至2009年3月31日期间领取规划许可证的用炸死内的地产项目进行清查，在清查期间停止各个项目的办证活动；
证据二、建设工程规划许可证，证实再审申请再审人开发的“银海花园”项目属证据一文件的清理范围内；
证据三、解冻函，证实申请再审人开发的“银海花园”项目至2013年4月15日才解封，恢复办理两证的权利。
被申请再审人（原审原告）刘超娟未发表质证意见。
被申请再审人（原审原告）刘超娟未提供新的证据。
本院对申请再审人（原审被告）银海公司新增加证据认证如下：
新增加证据一、二、三来源合法，内容真实，与本案有关联性为有效证据。
经本院再审理和认定的证据，认定如下事实：被申请再审人（原审原告）（买受人）与申请再审人（原审被告）（出卖人）于2010年9月4日签订了一份《商品房买卖合同》，该合同的主要内容有：一、出卖人以出让的方式取得位于永州市冷水滩区凤凰园湘跃路段的地块的土地使用权，土地使用权证书为永（冷）国用（2006）第000xxx-4号，出卖人经批准，在上述土地上建设商品房银海花园；二、买受人购买的商品房为上述项目中的翰林苑银林幢xx号房，建筑面积为99.72平方米；三、该商品房单价为1484.6元／㎡，总金额为148000元；四、出卖人应当在2010年11月3日前，将验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；五、买受人必须按本合同约定的时间交清房款后，出卖人方能办理产权手续。房屋产权证及土地使用证在交房之日起360个工作日内，由出卖人统一向当地房产权登记处申请登记，并统一领取后再发个买受人，上述办、领证所需缴纳的税、费均由买受人承担。逾期未办理给买受人，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。2010年9月8日，申请再审人（原审被告）将房屋交付给被申请再审人（原审原告）。2013年12月1日，被申请再审人（原审原告）所购买的上述房屋的所有权证办理至被申请再审人（原审原告）名下。同年12月18日，该房屋的土地使用权证也办理至被申请再审人（原审原告）名下。
另查明，在2014年2月12日之前不久，银海花园小区的业主就该小区物业管理方面的问题和被告违反合同条款并要求被告赔偿的事项向永州市房产局进行了反映，永州市房产局于2014年2月12日通过永州市委网宣办在网络上就有关问题进行了回复。
2009年6月29日，永州市规划建设局、永州市监察局、永州市房产局联合下发的【永规建发（2009）24号】《永州市房地产开发中违规变更规划调整容积率问题专项治理工作实施方案》的文件要求：“对2007年1月1日至2009年3月31日期间领取规划许可的所有房地产项目进行清理”，并在清理过程中对被清理房地产企业停止办证工作。申请人开发的“银海花园”小区属于被清理的范围之内。2013年4月15日，永州市工程建设领域突出问题专项治理工作领导小组办公室出具永专治办解函（2012）xx号解冻函给申请人，注明根据有关规定，补缴齐银海花园项目西区调整容积率应补缴的土地价款。请按程序对其开发建设的银海花园项目西区予以办理国土分户等有关手续。据此，银海花园项目调整容积率并没有得到有关部门同意。
本院再审认为：申请人申请再审提出本案已过诉讼时效、在法律适用上申请人没有侵害被申请人的合法权益、被申请人没有按时缴付办证资料应承担全部过错责任，上述问题在原审中已经处理，申请人没有提供新的证据，该项申请理由，应不予支持；申请人提出其在履行办证义务时没有过错。根据永州市规划建设局、永州市监察局、永州市房产局联合下发的【永规建发（2009）24号】《永州市房地产开发中违规变更规划调整容积率问题专项治理工作实施方案》的文件要求：“对2007年1月1日至2009年3月31日期间领取规划许可的所有房地产项目进行清理”，并在清理过程中对被清理房地产企业停止办证工作。申请人开发的“银海花园”小区属于被清理的范围之内。在此期间，申请人未能按合同约定时间办理土地使用权证应属政府行政行为所致，按《合同法》第117条不可抗力的规定，申请人对没有按期办证不应承担责任。合议庭经评议后认为，申请人开发的银海花园被土地清查，是因为申请人没有按有关规定调整了容积率，并没有得到有关部门的同意，损害了国家和群众利益，申请人本身具有过错，补缴相应的土地款并不能证明以前的错误行为已经合法，被申请再审人并没有过错，本案申请再审人逾期办证的时间较长，有违诚实信用的原则，根据违约金兼顾惩罚性质的立法原则，同时兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并依据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌情认定由申请再审人（原审被告）向被申请再审人（原审原告）支付违约金9000元，并无不妥。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第二百零七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零三条第二款、第四百零五条、第四百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十九条之规定，经本院审委会讨论决定，判决如下：
维持本院（2014）永冷民初字第1008号民事判决书。
本案受理费832元，由申请人再审人永州市银海房地产开发有限公司负担
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
审 判 长 邓海云
人民陪审员 蒋拥军
人民陪审员 杨明华
二〇一五年七月二十四日
代理书记员 戴海燕
附相关法律条款：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第四百零三条第二款人民法院审理再审案件应当组成合议庭开庭审理，但按照第二审程序审理，有特殊情况或者双方当事人已经通过其他方式充分表达意见，且书面同意不开庭审理的除外。
符合缺席判决条件的，可以缺席判决。
第四百零五条人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理；符合另案诉讼条件的，告知当事人可以另行起诉。
被申请人及原审其他当事人在庭审辩论结束前提出的再审请求，符合民事诉讼法第二百零五条规定的，人民法院应当一并审理。
人民法院经再审，发现已经发生法律效力的判决、裁定损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的，应当一并审理。
第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。
原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。