福建省三明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽04民终72号
上诉人（原审被告、反诉原告）：姜万连，男，1973年6月14日出生，汉族，住沙县。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：三明市鑫隆物业服务有限公司，住所地三明市梅列区乾龙新村19幢泉州商会大厦1F10-11号。
法定代表人：方与龙，公司董事长。
委托诉讼代理人：黄健勇，公司副总经理。
委托诉讼代理人：黄运钟，公司项目经理。
上诉人姜万连因与被上诉人三明市鑫隆物业服务有限公司（以下简称鑫隆物业）物业服务合同纠纷一案，不服福建省沙县人民法院(2017)闽0427民初1197号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人姜万连，被上诉人鑫隆物业委托诉讼代理人黄健勇、黄运钟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
姜万连上诉请求：撤销沙县人民法院(2017)闽0427民初1197号民事判决，依法改判；鑫隆物业承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一信开发商选聘物业与成立业主委员会两次都没有公正、公平、公开对外投标招标选聘物业。二、应退还装修垃圾清理费282元。物业将垃圾存放在小区外的空地，而不是运到垃圾场处理，没有依照物业服务合同的约定。三、物业没及时报开发商，应赔偿房屋漏雨损失和补漏金5000元。四、支付物业管理用房个人所得99.11元。五、收取公共能耗费1275.5元没有法律和条款依据。水费和公共场所的费用按高层收费没有依据。六、物业公司没有一级标准服务，应少交物业费。服务内容缺一个大项降0.1元/平方米收费，缺一个小项降0.01元/平方米。
鑫隆物业答辩称，在管理服务期间履行职责，多次得到政府红头文件表扬，完全履行了服务职责。应驳回上诉，维持原判。
鑫隆物业向一审法院起诉请求：1.依法判令姜万连支付2014年7月1日至2017年3月31日物业费4363.20元及公共能耗费774.50元；2.依法判令姜万连交纳违约金4274.10元（按每日千分之三计算）。一审过程中，鑫隆物业放弃第二项关于要求姜万连支付违约金的诉讼请求。
姜万连向一审法院提出反诉诉讼请求：1.判令撤销鑫隆物业物业费结算方式；2.判令鑫隆物业返还装修保证金2000元、楼道粉刷金100元、公告能耗周转金300元、临时出入证押金40元、装修垃圾清运费282元，合计2722元；3.判令鑫隆物业返还电梯维护费357.2元、地下室照明能耗费85.1元、商铺能耗费3.6元，合计445.9元；4.判令鑫隆物业赔偿屋顶漏雨造成的损失及后续维修金5000元;5.判令鑫隆物业支付员工宿舍租金99.11元;6.判令小区内某业主将承重墙体恢复原状;7.判令鑫隆物业按一级服务标准提供服务;8.判令鑫隆物业退还受益的广告费。
一审法院认定事实：
姜万连向一信公司（建设单位）购买中央美苑8幢1704号房(建筑面积112.75平方米)，于2010年12月28日签订承诺书，同意遵守中央美苑业主临时规约。2012年4月9日，沙县住房和城乡规划建设局同意鑫隆物业提交关于沙县中央美苑项目物业服务合同的备案材料并予以备案，备案主要内容包括项目名称、委托单位、项目地址、总建筑面积、物业服务合同期限等内容，其中总建筑面积为61139平方米、服务期限自2012年4月1日起至业主委员会成立之日止。2012年5月3日，一信公司与鑫隆物业签订了《沙县中央美苑前期物业服务合同》，双方就一信公司建设的位于沙县西侧，名为中央美苑的高层复式住宅小区提供前期物业服务一事进行了约定，其中第二条约定了合同期限，双方约定服务期限为3年，自2012年4月1日至2015年3月31日止。在合同期限内，业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同生效时，前期物业服务合同终止。第四条约定了物业服务标准，鑫隆物业按《三明市住宅物业服务等级标准及收费指导价》中的一级物业服务标准。第七条约定了物业服务费的标准和收取办法，物业服务费按建筑面积计算，多层住宅为每平方米1.2元/月，业主应于每季度5日前向乙方支付物业服务费，物业共用部位及共用设施设备用水用电费用由相关业主按照建筑面积分摊。2012年8月15日，姜万连与鑫隆物业签订《房屋装修服务协议》，第二项约定装修垃圾清运费按2.5元/平方米收取。2016年8月23日,沙县中央美苑小区业主委员会与鑫隆物业签订《协议书》,选聘鑫隆物业继续为小区提供物业服务。第三条约定从2016年7月1日起，高层住宅物业服务费每平方米1.1元/月。
一审法院另查明，姜万连于2012年9月1日，向鑫隆物业交纳装修保证金2000元、楼道粉刷金100元、装修垃圾清运费281.90元、公共能耗周转金300元、临时出入证押金40元。2012年7月3日，姜万连与鑫隆物业签订《沙县中央美苑前期物业管理协议》，第九条约定广告设置及收益归鑫隆物业所有。姜万连从2014年7月1日起至2017年3月31日未交纳物业服务费。
一审法院认为，鑫隆物业系依法成立的物业服务企业，其为沙县中央美苑项目提供前期物业服务，经沙县住房和城乡规划建设局同意并予以备案。一信公司与鑫隆物业签订的《沙县中央美苑前期物业服务合同》及沙县中央美苑小区业主委员会与鑫隆物业签订《协议书》，均不违反法律规定，依法成立。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主享有合同中相关权利的同时，也承担合同义务，受合同条款的规范和调整。另，根据《福建省物业管理条例》规定，物业服务收费遵循合理、公开、收费标准与服务水平相适应的原则，分别实行政府指导价和市场调节价。前期物业服务收费实行政府指导价。单个物业管理区域的前期物业服务具体收费事项、标准，由建设单位与物业管理企业根据公布的指导价在物业服务合同中约定。业主应当按照合同约定交纳物业服务费。该规定所确定的政府指导价非强制性规定，因此，鑫隆物业依照与中央美苑的建设单位一信公司所签订的前期物业服务合同中约定的物业收费标准向业主收取在业主委员会成立前的物业费，符合法律规定，应予支持。姜万连提出鑫隆物业无权按照前期物业服务合同约定的收费标准向业主收取物业服务费的辩称意见，没有事实和法律依据，不能成立。对其它各项当事人争议的诉求和费用，认定如下：1、关于鑫隆物业诉求公共能耗费774.50元的问题。合同约定公共设备、设施的费用，由相关业主按照建筑面积分摊，鑫隆物业向法庭提交了公共能耗的水费票据、电费票据、公共能耗费分摊表，能够证明从2012年8月起至2017年3月止，扣除姜万连已交纳的500元，姜万连尚欠公共能耗费774.50元，该项诉求，予以支持。2、关于姜万连反诉请求退还楼道粉刷金100元的问题。该项费用没有合同的约定，鑫隆物业也未提供已实际消耗的证据加以证明，应予退还，该项诉求予以支持。3、关于姜万连反诉请求退还垃圾清运费281.90元的问题。该项费用有《房屋装修服务协议》的约定，由业主按2.5元/平方米交纳（112.75平方米×2.5元/平方米），要求返还，依据不足，不予支持。4、关于姜万连反诉请求退还公共能耗周转金300元的问题。公共能耗费已实际产生，周转金300元已在姜万连欠缴的公共能耗费中扣除，该项诉求，依据不足，不予支持。5、关于姜万连反诉请求赔偿屋顶漏雨造成的损失及后续维修金5000元的问题。姜万连未提供证据证明其屋顶漏雨是鑫隆物业的过错行为造成的，该项诉求，证据不足，不予支持。6、关于姜万连反诉请求支付员工宿舍租金99.11元的问题。小区业主委员会提供给鑫隆物业使用的员工宿舍是公共设施，属于小区全体业主所有，是否产生租金，应有小区业主委员会主张，姜万连个人不能成为适格的主体。该项诉求予以驳回。7、关于姜万连反诉请求小区内某业主将承重墙体恢复原状的问题。小区内某业主将承重墙体拆除，是否造成侵权，不是本案审理的范围，该项诉求不予审理。8、关于姜万连反诉请求鑫隆物业按一级服务标准提供服务的问题。姜万连提供的证据不足以证明鑫隆物业不履行物业服务合同内容或履行合同有重大瑕疵，该项诉求，证据不足，不予支持。9、关于姜万连反诉请求鑫隆物业退还受益广告费的问题。《沙县中央美苑前期物业管理协议》已明确约定广告设置及收益归鑫隆物业所有，该项诉求，依据不足，不予支持。综上，姜万连应向鑫隆物业缴纳的物业服务费为4363.20元（2014年7月1日至2016年6月30日，共24个月，112.75平方米×1.2元/平方米/每月×24个月=3247.20元；2016年7月1日至2017年3月31日，共9个月，112.75平方米×1.1元/平方米/每月×24个月=1116元，合计4363.20元）；公共能耗费为774.50元。
依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决：一、姜万连应于判决生效之日起七日内向三明市鑫隆物业服务有限公司支付物业服务费4363.20元（2014年7月1日起至2017年3月31日止的物业费）。二、姜万连应于判决生效之日起七日内向三明市鑫隆物业服务有限公司支付公共能耗费774.50元（2012年8月起至2017年3月止欠缴的公共能耗费）。三、三明市鑫隆物业服务有限公司应于判决生效之日起七日内退还姜万连楼道粉刷金100元、装修保证金2000元、临时出入证押金40元、电梯维护费357.20元、地下室照明能耗费85.10元、商铺能耗费3.60元，合计2585.90元。四、驳回姜万连的其它诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由姜万连负担；反诉受理费25元，由三明市鑫隆物业服务有限公司负担。
二审中，姜万连未提交新证据。鑫隆物业向本院提交证据材料：1、装修垃圾清运费发票等。证明公司清运垃圾、公共能耗费开支情况。2、历年政府奖励文件，证明公司物业服务履行了职责。姜万连质证认为，对证据一的证明内容不认可，该发票不是就上诉状中所反映时段清理垃圾；对证据二，真实性无异议。本院认为，姜万连对发票、政府通报的真实性无异议，予以确认。对其证明主张，应综合全案分析认定。
对一审认定事实，当事人均无异议，本院予以确认。
本院认为，鑫隆物业系依法成立的物业服务企业，相继与开发商、沙县中央美苑小区业主委员会签订《沙县中央美苑前期物业服务合同》、《协议书》，对该小区业主有约束力。姜万连认为没有经过招投标手续选聘物业公司，系另一法律关系，姜万连可对业主大会或业主委员会的决定，另行主张权益，本案不予处理。关于清理装修垃圾费问题，当事人签订《房屋装修服务协议》进行了约定，姜万连主张返还该费用缺乏依据，不予支持。至于姜万连反映鑫隆物业清理垃圾没有运至垃圾场问题，系城市管理问题，或鑫隆物业与其他民事主体之间的法律关系，不在本案审理范围。对于姜万连主张房屋漏雨损失和补漏金5000元问题，根据我国民事诉讼法规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，姜万连未举证证明其损失及鑫隆物业过错，对姜万连该上诉主张不予支持。关于物业用房所得问题，根据鑫隆物业与小区业主委员会协议约定，系由物业公司向小区业主委员会缴纳租金，姜万连向物业公司主张分配99.11元，于法无据，不予支持。关于公共能耗费问题，鑫隆物业提交公共能耗的水费票据、电费票据、公共能耗费分摊表在案佐证，姜万连未提交足以反驳的相反证据，对姜万连主张物业公司收取公共能耗费1275.5元没有法律和条款依据的上诉理由，本院不予采纳。关于鑫隆物业收费标准问题。依法成立的物业服务合同对业主有法律约束力，业主应该按照合同约定交纳物业服务费用。姜万连应当按照前期物业合同及该小区业主委员会与物业公司的协议约定承担物业费。至于姜万连反映鑫隆物业在保安值班、制止业主不规范装修等方面存在问题，根据物业管理条例规定，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。鑫隆物业对物业服务过程中存在的瑕疵问题，应予整改，提高服务质量。一审中鑫隆物业放弃要求姜万连支付违约金的诉讼请求，已综合平衡双方的利益关系和诉讼主张，姜万连未举证证明物业收费与物业服务水平明显不相适应，姜万连主张减少物业费交纳，证据不足，缺乏法律依据，鑫隆物业亦不认可，故本院不予支持。
综上所述，姜万连的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由姜万连负担。
本判决为终审判决。
审判长 彭 贵 良
审判员 林 炬 火
审判员 程 哲 明
二〇一八年一月二十六日
书记员 王倩（代）
附：有关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。