济南市历下区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0102民初1082号
原告山东南丰房地产发展有限公司，住所地济南市。
法定代表人林树哲，董事长。
委托代理人陈修峰，山东豪才律师事务所律师。
被告艾铭江，男，汉族，1961年7月8日出生，济南市历下农行职员，住济南市。
第三人兴业银行股份有限公司济南分行，住所地济南市。
法定代表人吕伟，行长。
委托代理人赵元斐，男，1984年8月15日出生，汉族，该公司职员，住公司宿舍。
委托代理人臧涛，男，1984年1月9日出生，汉族，该公司职员，住公司宿舍。
原告山东南丰房地产发展有限公司（以下简称南丰房地产）与被告艾铭江、第三人兴业银行股份有限公司济南分行（简称兴业银行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年2月17日受理后，由审判员罗琳独任审判，公开开庭进行了审理。原告南丰房地产的委托代理人陈修峰，被告艾铭江、第三人兴业银行的委托代理人赵元斐到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告南丰房地产诉称，原、被告于2009年7月12日签订《济南市商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发建设的商品房一套，商品房总价款为1026836元，被告应于合同签订之日支付256836元作为首付款，其余房款770000元办理银行按揭。被告艾铭江与第三人兴业银行签订《借款合同》，原告南丰房地产作为担保人。原、被告双方在《济南市商品房买卖合同》中约定被告未按借款合同约定偿还借款导致银行要求原告承担保证责任的，则原告有权解除主合同及补充协议，要求被告承担违约金及代为清偿贷款罚息，并按照房屋总价款5%的年折旧率承担房屋折旧费。合同签订后，被告艾铭江自2015年9月30日拖欠第三人兴业银行的贷款导致原告承担了保证责任。原告已向被告交付了房屋，但被告在偿还按揭贷款过程中未能按约定向贷款银行履行还款业务，对于被告的上述行为，根据原、被告双方所签《济南市商品房买卖合同》之补充协议的约定，原告有权解除商品房买卖合同并追究被告的违约责任。特诉至法院，请求判令解除原、被告2009年7月12日签订的商品房买卖合同；被告支付原告代为偿还的银行贷款本金66422.89元、利息335.06元、违约金13284.58元，合计80042.53元；支付房屋折旧费暂计为233890.4元；本案的全部诉讼费用由被告承担。
原告南丰房地产提交证据如下：
证据1、交房手续书1份，证明2011年6月23日南方地产已经将房屋交付给艾铭江。
证据2、买卖合同1份，证明2009年7月12日原、被告双方签订商品房买卖合同，合同约定总价款1026836元。被告以首付款及银行贷款的方式来支付购买款，约定艾铭江从银行贷款77万元贷款，合同附件五第五、六条约定逾期付款超过30日的，出卖人有权解除合同并要求买受人承担应付款20%的违约金及出卖人因此遭受的损失（包括诉讼费、律师费等损失）。
证据3、个人购买抵押（保证）借款合同1份，证明艾铭江向兴业银行贷款，由南丰地产承担阶段性保证责任。
证据4、律师函、EMS回执各2张，证明原告与2015年11月4日向被告发送律师函督促其应向兴业银行偿还贷款18766.46元的贷款，但其并没还款，银行按合同从南丰地产保证金账户扣款，导致南丰地产受到损失。
证据5、扣款明细4张及计算明细2张，兴业银行从南丰地产的保证金账户扣款66422.89元的凭证。
被告艾铭江辩称，对原告南丰房地产所述事实没有异议，但资金紧张，请求在2016年8月31日之前将全部贷款和利息还清。
被告艾铭江未提供任何证据。
第三人兴业银行述称，原告所诉扣款属实，但其他事实与我司无关。如果双方最终解除了商品房购买合同，我司要求原告或被告全额偿还剩余本金和利息。
第三人兴业银行未提交任何证据。
经审理查明，原、被告于2009年7月12日签订《济南市商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发建设的商品房一套，商品房总价款为1026836元，被告应于合同签订之日支付256836元作为首付款，其余房款770000元申请15年贷款，签订合同的同时买受人向出卖人提交齐全办理按揭所需有效资料，后续10日内，买受人需配合银行办理完毕按揭手续，包括补交资料、到银行签署房屋按揭贷款协议等。否则视为买受人逾期付款。买受人逾期付款的违约责任为逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。在原、被告签订的《合同补充协议》中，约定出卖人在为买受人与贷款银行签订的购房借款合同提供担保期间，如买受人获得贷款后未按时履行贷款还款义务，双方同意按以下方式处理：买受人因自身原因，不履行贷款还款义务而导致出卖人承担连带责任的，买受人应于出卖人代为清偿后10日内偿还出卖人代为清偿的贷款及罚息等全部款项，并应支付给出卖人代清偿之款项金额20%的违约金；如自出卖人代为清偿之日起计算超过3个月，买受人仍未向出卖人支付以上款项，则出卖人有权解除买卖合同，且买受人应承担出卖人代为清偿之款项20%的违约金及代为清偿的贷款罚息等全部款项。如买受人已入住的，须在腾空房屋并支付自办理入住手续之日起至办理预售登记注销手续之日止的房屋折旧费（按房屋总价款5%的年折旧率计算），房屋如有损毁，买受人还应另行予以赔偿。
被告艾铭江与第三人兴业银行签订《借款合同》，原告南丰房地产为担保人。被告艾铭江按照《济南市商品房买卖合同》支付了房屋首付款256836元，2011年6月23日，原告南丰房地产向被告艾铭江交付了房屋，但被告在偿还按揭贷款过程中未能按约定向贷款银行履行还款业务。被告艾铭江自2015年9月30日拖欠第三人兴业银行的贷款导致原告南丰房地产承担了保证责任。2015年9月30日、2015年12月29日、2015年12月30日，第三人兴业银行从原告南丰房地产保证金账户分四次扣款66422.89元。
另查明，第三人兴业银行与债务人艾铭江签订《个人购房抵押贷款合同》。协议约定，本合同贷款金额为500000元，用途为购买债务人艾铭江的住房，贷款期限为180个月。协议第十一条约定，保证方式为连带责任保证，本合同项下的贷款担保为抵押加阶段性保证。保证人承诺，当债务人未依约履行本合同项上债务时，无论债权人对合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用证及其他任何形式的担保方式），债权人均有权直接要求保证人承担全部担保责任，而无须先行行使其他担保权利。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与被告之间签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效。被告在履行协议中逾期还款，导致原告代被告向兴业银行还款66422.89元。根据原、被告在《商品房买卖合同》中的约定及合同补充协议中的约定，因被告的上述违约行为，原告有权解除双方间的《商品房买卖合同》，原告南丰房地产要求按合同标的即房款总价20%支付违约金13284.58元，代为清偿的贷款罚息335.06元，加上本金66422.89元合计80042.53元，有证据相佐，被告艾铭江认可，本院予以支持。因原告南丰房地产未要求腾房，也未办理注销手续，其折旧费的请求暂时保留，待实际发生时另行主张。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
解除原告山东南丰房地产发展有限公司与被告艾铭江于2009年7月12日签订《济南市商品房买卖合同》；
被告艾铭江返还原告山东南丰房地产发展有限公司已垫付的银行贷款66422.89元，并判令被告艾铭江按房款总价20%支付违约金13284.58元，代为清偿的贷款罚息335.06元；上述款项从应返还被告艾铭江的购房款中抵扣。
本案诉讼费用由被告承担。
如未能按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7000元，减半收取3500元，由被告艾铭江负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 罗 琳
二〇一六年八月十二日
书记员 李军燕