陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕01民终1897号
上诉人（原审被告，原审反诉原告）李永红。
委托代理人岳玲利，陕西伟天律师事务所律师。
委托代理人郝斌，陕西伟天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，原审反诉被告）西安航空职业技术学院，住所地西安市阎良区人民西路**号。
法定代表人赵居礼，该院院长。
委托代理人郝占辉，陕西鸿辰律师事务所律师。
委托代理人余洋，陕西鸿辰律师事务所律师。
上诉人李永红因与被上诉人西安航空职业技术学院（以下简称职业学院）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市阎良区人民法院（2015）阎民初字第00680号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李永红委托代理人郝斌，被上诉人职业学院委托代理人余洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
职业学院向原审法院起诉称，2012年7月2日，其与李永红签订《服务性房屋（场地）使用协议》，约定，其将学院北区服务楼南面门面房一间以年租金26312元租给李永红，租用时间2012年5月1日至2013年4月30日，如因职业学院公用用途需收回房屋，李永红应无条件配合。协议到期后，延长两年至2015年4月30日，但李永红只支付其2013年5月1日至2014年4月30日期间的房屋费用。现协议已终止，其要公用该房屋，不再对外出租，但李永红经其通知后拒绝腾房。请求判令李永红腾交其北区服务楼南面西1号门面房，判令李永红支付其租赁费35082元及违约金2104元，本案诉讼费由李永红负担。
李永红辩称，合同履行中，职业学院于2014年3月27日突然发出通知，以房屋将用作学院办公室调整和学生公寓改造为由要求收回房屋，并于5月16日发布公开招标公告，又于5月29日发布中标公告。职业学院的违约行为导致其无法正常使用承租房屋，给其造成损失，职业学院无权要求2014年5月1日至2015年4月30日的租金及违约金。协议约定，同等条件下，承租方有优先续租权，现协议期满，职业学院假借公用为名要求收回房屋，侵犯其优先续租权。请求职业学院赔偿其经济损失7万元，确认职业学院要求其腾交学院北区服务楼1楼南面西1号门面房的行为侵犯其优先续租权，本案诉讼费由职业学院负担。
职业学院辩称，李永红主张的经济损失无依据，其未干涉李永红经营，亦未停电停水，李永红的损失与其无关。其不存在侵犯李永红优先续租权问题。请求驳回李永红的起诉。
原审法院经审理查明，2012年7月2日，职业学院（甲方）与李永红（乙方）签订《服务性房屋（场地）使用协议》，约定：1.乙方自愿租用甲方位于职业学院北区服务楼1楼南面西1号门面房一间，面积46平方米，年租金26312元整，租用时间2012年5月1日至2013年4月30日，该房屋仅用于经营综合商店不得挪作他用，不得转租；2.乙方需缴纳年租金10%费用作为押金，该房屋交付使用后所发生的水电费、清洁费、有线电视天线使用费等有关费用，由乙方负责缴纳，与甲方无关，使用期间，如乙方私自将房屋转租他人的，甲方有权单方面中止该协议，并有权将房屋回收，协议期满，在同等条件下，乙方有优先续租权，如甲乙双方任何一方需提前中止本协议，均需提前一个月通知对方，如因学院公用用途需收回房屋的，乙方应无条件配合；3.甲方责任：甲方保证该房屋交付使用时水电畅通，乙方责任：乙方应如期缴纳房屋租金，租赁期间，乙方应自觉遵守有关法律、法规规定及学院管理规定，不得擅自改变该房屋的结构及用途；4.乙方如拖欠甲方租金，则每天按应缴管理费3‰交纳滞纳金，如拖欠管理费达壹个月，则甲方有权单方终止协议和收回房屋，如乙方违反本协议，由乙方承担全部赔偿责任等。《服务性房屋（场地）使用协议》到期后，2013年6月18日，职业学院决定将李永红承租门面房的期限延续两年。李永红支付租金至2014年4月30日。截止职业学院起诉之日，李永红仍占有使用诉争门面房。
原审法院另查明，2014年3月27日，职业学院决定收回包括李永红在内的出租门面房，用作调整改造办公室和学生公寓，向李永红发出通知，要求李永红于合同期满腾房并办理交接手续。2014年5月16日，职业学院发出公开招标公告。2014年5月28日，李永红参与了学院老区出租房（包括李永红承租门面房）的竞价。2014年5月29日，职业学院发出由他人中标学院老区出租房招标项目中标通知。
原审庭审中，李永红坚持认为，由于职业学院的违约行为，导致其无法正常使用所租房屋，要求职业学院赔偿损失7万元。
原审法院经审理认为，职业学院与李永红于2012年7月2日签订的《服务性房屋（场地）使用协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，双方应严格恪守。协议到期后，经职业学院决定将李永红租赁的门面房期限延续两年，因双方未续订新协议，故职业学院与李永红仍按原协议约定内容履行。2015年5月1日，租赁期限届满后，李永红应当返还租赁物即职业学院北区服务楼1楼南面西1号门面房一间，但其一直占有使用至今，故职业学院要求李永红腾交房屋，于法有据，予以支持。庭审中，双方均认可李永红支付租金至2014年4月30日，故职业学院要求李永红支付租金26312元（2014年5月1日至2015年4月30日）及占有使用费8770元（2015年5月1日至2015年8月31日），亦于法有据，予以支持。协议约定，“乙方如拖欠甲方租金，则每天按应缴管理费的3‰交纳滞纳金”。因经释明，职业学院未能明确管理费的具体内容，故对职业学院以同期银行贷款利率计算违约金2104元的主张，不予支持。2015年5月1日，租赁期限届满，职业学院有权要求李永红返还房屋，该行为未侵犯李永红的优先续租权，故对李永红反诉要求确认职业学院主张其腾房行为侵犯其优先续租权的请求不予支持。李永红未提供相关证据证明职业学院存在干扰其正常经营行为，亦未提供相关证据证明其所受损失与职业学院之间存在关联性，故对李永红反诉要求职业学院赔偿其损失7万元的请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告（反诉原告）李永红于本判决生效后10日内腾出所租赁的位于西安航空职业技术学院北区服务楼1楼南面西1号门面房并交付原告（反诉被告）西安航空职业技术学院；二、被告（反诉原告）李永红于本判决生效后10日内一次性支付原告（反诉被告）西安航空职业技术学院租金26312元、占有使用费8770元，合计35082元；三、驳回原告（反诉被告）西安航空职业技术学院要求被告（反诉原告）李永红支付违约金的请求；四、驳回被告（反诉原告）李永红要求原告（反诉被告）西安航空职业技术学院赔偿损失的请求；五、驳回被告（反诉原告）李永红要求确认原告（反诉被告）西安航空职业技术学院主张被告（反诉原告）李永红腾出西安航空职业技术学院北区服务楼1楼南面西1号门面房，并交回原告（反诉被告）西安航空职业技术学院的行为侵犯被告（反诉原告）李永红优先续租权的请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费730元，减半收取，由李永红负担；反诉案件受理费775元，由李永红负担；因职业学院已预交，李永红于本判决生效后十日内给付。
宣判后，李永红不服，向本院提起上诉称，虽然《服务性房屋（场地）使用协议》期限已届满，但职业学院未提供涉诉房屋公用的相关证据，职业学院下发通知要求其腾房的行为侵犯其优先承租权。占有使用费是职业学院行为造成，职业学院无权要求其腾房并支付此间占有使用费。职业学院违反协议约定，致其2014年5月1日至2015年4月30日无法正常使用租赁房屋。2014年3月27日，职业学院（协议期限内）下发通知要求解除《服务性房屋（场地）使用协议》，2014年5月16日，职业学院发出公开招标公告对学院老区租房（包括其承租的门面房）进行竞价另租，故其不应当承担2014年5月1日至2015年4月30日的房屋租赁费用。其在原审中提交的相关证据足以证明其产生经营损失与职业学院的行为具有关联性，职业学院应当赔偿其经济损失7万元。请求撤销原判决第一项、第二项、第四项、第五项，改判为其无需腾房及支付职业学院租金、占有使用费，并支持其反诉请求，一、二审诉讼费用由航空学院负担。
职业学院辩称，其与李永红签订的《服务性房屋（场地）使用协议》已到期，李永红应返还其房屋并支付房屋租金及占有使用费。李永红主张优先承租权，没有依据。李永红主张经济损失7万元，与其无关。原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审判决查明事实属实。
本院认为，职业学院与李永红签订的《服务性房屋（场地）使用协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《服务性房屋（场地）使用协议》到期后，虽然双方未续签合同，但职业学院决定将涉案房屋租赁期限延续两年及李永红继续使用该房屋至今的事实，证明职业学院与李永红于该协议到期后又继续履行原《服务性房屋（场地）使用协议》，且履行期限于2015年5月1日届满。因李永红未支付职业学院2014年5月1日至2015年4月30日的房屋租金及此后的房屋占用费用，故原审判决李永红支付职业学院此间房屋租金及协议到期后至2015年8月31日的房屋占有使用费8770元，并对职业学院要求李永红腾交房屋的请求予以支持，符合合同约定与法律规定，并无不妥。虽然职业学院曾于2014年5月对李永红所承租房屋公开招投标，但最终并未将该房屋出租第三人使用，故原审对李永红要求确认职业学院侵犯其优先承租权的主张不予支持，并无不当。职业学院在李永红使用涉案房屋期间未强制收回房屋，亦未通过其他方式限制李永红的正常经营，且李永红未提供其遭受经济损失7万元的充分有效证据，故原审对李永红反诉要求职业学院赔偿其损失7万的请求不予支持正确。综上，李永红的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持；原判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1550元，李永红已预交，由李永红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姜亦君
审 判 员 张安品
代理审判员 赵羽嘉
二〇一六年三月二十八日
书 记 员 张欢欢