重庆市黔江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黔法民初字第05489号
原告重庆市巨金房地产有限公司，住所地重庆市黔江区城西街道水井湾社区城西五路。
法定代表人杨胜超，该公司董事长。
委托代理人梁利军，重庆光界律师事务所律师。
委托代理人刘兵，该公司经理。
被告重庆建安建设（集团）有限公司，住所地重庆市万州区周家坝福建大街建安综合楼。
法定代表人唐亚莉，该公司董事长。
委托代理人张露月、陈夙梦，重庆晟铭律师事务所律师。
被告重庆鉴正伟业房地产经纪有限公司，住所地重庆市九龙坡区奥林匹克体育中心西区3楼。
法定代表人陈贤林，该公司执行董事。
委托代理人杜兵，重庆歌乐律师事务所律师。
第一次开庭委托代理人王忠乾，该公司商业总监。
第二、三次开庭委托代理人李勇，该公司策划总监。
原告重庆市巨金房地产有限公司（以下简称巨金公司）诉被告重庆建安建设（集团）有限公司（以下简称建安公司）、重庆鉴正伟业房地产经纪有限公司（以下简称鉴正伟业公司）合同纠纷一案，本院于2015年8月19日立案受理后，被告建安公司提起管辖权异议，我院裁定驳回，建安公司不服上诉，重庆市第四中级人民法院予以维持。后我院依法适用普通程序于2016年5月24日公开开庭进行了审理，原告巨金公司于2016年5月31日撤回对建安公司的起诉，后本院适用普通程序于2016年7月18日、2016年9月20日公开开庭进行了审理，原告巨金公司的委托代理人梁利军、刘兵，被告鉴正伟业公司的委托代理人杜兵、李勇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告巨金公司向本院提出如下诉讼请求：1、二被告连带赔偿原告经济损失584.46万元；2、诉讼费用由二被告承担。2016年5月31日，原告撤回对建安公司的起诉并变更诉讼请求为：1、要求被告鉴正伟业公司赔偿原告经济损失584.46万元；2、诉讼费用由被告鉴正伟业公司承担。
事实及理由如下：原告巨金公司（原重庆市超龙房地产有限公司）与被告建安公司于2009年签订《建设工程施工合同》，约定由被告建安公司承建原告开发的位于黔江区城西街道城西五路的“西西里假日公寓”工程项目，约定合同工期约670天，竣工日期为2011年3月19日，工程竣工验收后两周内向发包人提交完整的竣工资料二套。但建安公司违反约定，迟迟不向原告提交竣工资料，直至2014年1月14日才将相关竣工资料交付原告导致原告无法到相关部门办理竣工备案登记，致使原告无法为广大业主办理房屋产权登记”。2009年7月6日，原告与被告鉴正伟业房地产经纪有限公司签订《西西里公寓项目销售代理合同》，将原告开发的西西里公寓的商品房交由被告鉴正伟业销售，但被告鉴正伟业在销售过程中，为了获取更多雇金，对用于发生地震灾害用于抗震的结构板作虚假宣传，谎称与该结构板紧邻的3号户型业主可以将抗震结构板装修后作为房间使用。紧邻该结构板的所有业主受这一虚假宣传的误导，将结构板封闭装修。规划部门在进行规划核实过程中，以结构板违规搭建，不予规划核实，导致原告无法在国土房管部门为业主办理房地产权证，给原告造成向业主支付逾期办理房地产权证违约金584.46万元这一重大经济损失。为此，原告起诉至本院要求二被告承担连带赔偿责任，后原告撤回对被告建安公司的起诉，只要求被告鉴正伟业公司承担赔偿责任。
为支持其诉讼请求，原告向法庭提供了以下证据：
1、原告营业执照；
2、西西里公寓项目销售代理合同及补充合同；
3、关于西西里公寓二期销售遗留相关问题的函；
4、关于及时解决西西里公寓小区在销售过程中出现的相关问题的函；
5、重庆市黔江区规划局关于西西里假日公寓项目3、4号楼的竣工核实情况的复函；
6、重庆市巨金房地产公司关于申请办理西西里公寓二期规划验收确认书的紧急指示、关于对西西里公寓3、4号楼部分业主使用结构板进行拆除的请示、重庆市巨金房地产有限公司关于处理部分业主私搭乱建的请示；
7、重庆市商品房买卖合同；
8、付款明细及付款凭证、327份调解书、1份判决书；
9、唐小兵案的民事起诉状；
10、唐小兵案的民事调解书；
11、起诉业主的民事起诉状；
12、证人刘国洪、张祥将、马丹超的证言。
被告鉴正伟业公司辩称，1、被告未作虚假宣传，且原告没有提供证据证明被告鉴正公司有虚假宣传的行为；2、原告迟延交房、办证是多方面的原因造成，如建设方工期延误，不提交竣工资料，原告自身原因导致未能通过政府相关职能部门验收；3、原告违法交付房屋，原告向所有业主交付房屋时未取得竣工备案登记证，违反建筑法建筑质量管理条例禁止性规定，原告应当为自己的违法行为付出相应的代价；4、原告在向法院提交的起诉状中自认建安公司违反约定，逾期提供竣工资料228天是导致原告无法到向相关部门办理竣工备案登记的主要原因，因此，延期交房、延期办证是多方面的原因造成的。5、根据相关法律规定，交房必须是取得综合验收后，原告称因交房后业主的使用导致未能验收合格，前后的时间和因果关系不能成立。6、原告向业主交付的一期两栋楼3号户型业主拆除抗震结构板墙体，物管公司未加以制止，给二期业主造成重大误解，巨金公司有不可推卸的责任。7、假设鉴正公司有虚假宣传的行为，巨金公司在二期销售中并未明确加以制止。巨金公司举示的函件不能证明鉴正伟业公司收到通知，且该函件是鉴正公司撤场后出具的；8、巨金公司举示的调解书不能证明是延期交房的违约金还是逾期办证的违约金，所有的调解书内容表述为逾期交房办证的违约金，逾期交房和逾期办证是两个不同的法律事实，逾期交房不一定逾期办证。9、巨金公司应该对所有损失承担责任。10、鉴正伟业公司代理销售达三年多时间，即使有此宣传行为也是巨金公司同意的，包括明示和默示。假设鉴正伟业公司有虚假宣传行为，巨金公司故意扩大损失，长达3年多的时间，巨金公司并未加以制止或解除合同。另根据权利义务一致的原则，鉴正伟业公司收取了少部分佣金却要承担如此多的赔偿责任于情于理于法不符。
被告鉴正伟业公司就其辩称举证如下：
1、关于西西里公寓3、4号楼建设工程消防验收合格的意见；
2、重庆市建设项目竣工环境保护验收批复；
3、重庆市建设工程项目防雷工程竣工验收合格证。
为查明案件事实，本院依职权到区国土局调取了西西里公寓二期3、4号楼的办证资料。
经审理查明，2009年7月6日，原告巨金公司（原重庆市超龙房地产开发有限公司）作为甲方，被告鉴正伟业公司作为乙方，双方签订了《西西里公寓项目销售代理合同》，甲方委托乙方为甲方开发的西西里公寓项目进行独家销售代理，具体代理范围为代理项目总住宅面积70358平方米，合同期限为签订合同起至住宅项目销售达到目标计划为止。合同第三条双方责任及义务第2.2约定乙方负责在本项目正式开盘前2个月内，制定完成本项目的营销推广计划，经甲方确认后并加以实施。合同第八条双方违约责任2.1约定，乙方在售房中不得以甲方的名义从事本合同规定的销售合同之外的任何商业活动，也不得以虚假夸大之词欺骗购房人，只能在甲方编制的书面宣传资料和允许的范围内对购房人进行宣传，否则造成的社会不良影响，给甲方或第三方造成的损失由乙方承担。第九条第10项约定，项目将工程分期开发，一期工程为1、2号楼，二期工程为3、4号楼…。该小区1、2、3、4号楼的3号户型紧连抗震结构板。合同签订后，被告鉴正伟业公司对原告开发的西西里公寓一期1、2号楼以及二期的3、4号楼进行了销售代理。原告认为被告违反《西西里公寓项目销售代理合同》第八条2.1项约定，在销售过程中虚假宣传3号户型的抗震结构板可拆除作为房间使用，致使3号户型的大部分业主把抗震板拆除封闭使用，导致二期3、4号楼商品房不能通过规划验收，从而引起原告迟延办证，现原告起诉要求被告赔偿逾期办证违约金损失。
西西里公寓二期3、4号楼建设工程于2013年7月3日通过防雷验收，于2013年7月18日取得建设工程质量监督报告，于2013年8月1日通过配套绿地指标验收，于2013年8月7日通过消防验收，于2013年8月12日通过竣工环境保护验收。区国土局关于西西里3、4号楼的办证资料《黔江区历史遗留房屋办证联合会审表》及《办理房地产权证遗留问题联合审批表》显示，因3、4号楼存在空中花园、生活阳台及抗震连接板被封闭使用的问题，一直未通过竣工规划核实，不能取得建设工程竣工验收备案登记证，后黔江区政府及相关部门按照“解决群众房屋办证遗留问题”的有关文件精神，于2015年9月同意办证。现仍有部分业主未拆除使用抗震结构板的房间。一期1、2号楼3号户型大部分业主也存在拆除抗震结构板当房间使用的情况，但由于一期房屋属于先验收，后交房，故不存在因抗震结构板被封闭使用导致逾期办理房产证的情形。
另查明，原告系西西里公寓小区的开发商，于2013年5月31日前已将商品房交付业主，其与购房户签订的《商品房买卖合同》第七条交房期限及交房条件第（一）项第2款约定属预售商品房的，甲方应当在2013年5月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。第（二）项约定，本商品房交付时应符合以下条件：1、本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，第八条交房手续的办理约定，“…双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。…还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋适用说明书》”。第十三条约定，原告应在商品房实际交付使用之日起60日内取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，因原告未按前述约定期限为小区业主办理房屋产权证，小区328户业主于2015年先后起诉至本院要求原告支付逾期办证违约金，本院对该集团案中的327案进行了调解，第一项调解内容原告应支付逾期办证违约金（327案）共计5008388元，另判决1案应支付逾期办证违约金41615.36元，上述共计5050003.36元。328案原告共承担诉讼费99511.00元。2016年唐小兵亦因原告逾期办证起诉至本院，本院对该案进行了调解，调解书第一项内容原告应支付其逾期办证违约金30000元。现上述329案的调解书和判决书均已生效，且除唐小兵案30000元违约金未支付外，其余的5050003.36元违约金已经全部赔付给起诉业主。
原告要求被告鉴正伟业公司赔偿损失5844600元的组成明细为：1、328户（唐小兵案除外）起诉业主通过人民法院调解、判决的赔偿金额5050003.36元；2、328案（唐小兵案除外）人民法院调解、判决由原告承担的诉讼费用99511.00元；3、唐小兵案起诉的逾期办证违约金90575元；4、按此前调解方案应支付尚未起诉但存在逾期办证的业主逾期办证违约金604510.64元。
再查明，原告庭审中称：“1、2号楼也存在3号户型的抗震结构板被作为房间使用的情况，但由于是先通过规划验收，所以没有影响办证。3、4号楼是先交房，后规划验收，所以导致了迟延办证。…交房时有些取得了两书一证，有些没有取得…。”
庭审中，原告的证人刘国洪证实，“销售人员说结构板是属业主的，我们可以自己装起使用…,当时销售人员推荐的3号户型，说结构板只有3号户型才能去，我就看中了结构板，所以选择的3号户型…我看的2栋，不是样板房，是其他业主装修的。…当时物管说不准装，后20户业主，我们就去找开发商，发生了纠纷。因为当时买的时候说了可以装，我们才买的，之后也没有说不准装，也没有说准装…”。证人张祥将陈述，“…当时我去买的时候销售人员把我们带到了2号楼，看了同一户型（3号户型），并说结构板可以拆，做书房，也可以放东西。之后开发商撤诉了的，因为销售的时候说可以装，我接房之后就装了的，装修的过程中没有人阻止。我看了4号户型和3号户型，因销售人员说3号户型可以拆除结构板，可以多4个平方，我就选择了3号户型。物管说只能做栏杆，销售人员说可以装，我就没有管，直接装修了。我看的2栋3号户型，我去看的时候结构板是装修好了，房屋没装修完”。证人马丹超陈述：“我是自己去售房部看的房屋，销售人员带我到2号楼去看的，看的3个楼层，销售人员特别介绍了结构板可以拆除当书房或者卧室，我觉得比较划算，过了一个星期就去签的合同。我看的房屋的墙体已经拆除了的，我当时还问可不可以拆，销售人员说可以，我在装修结构板时物管公司说不能封死，能够装防护网使用，…物管跟销售人员说的一样，墙可以拆除使用，但是不能封死，只能装防护网，销售人员还说可以装成卧室、电脑房…。”
2016年5月31日，原告撤回对被告建安公司的起诉。
本院认为，原、被告双方签订的《西西里公寓项目销售代理合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同全面履行自己的权利和义务。原告方认为被告违反合同，其销售人员通过口头宣传和行为宣传抗震结构板可拆除作为房间使用，导致原告逾期办证，造成了原告赔偿业主逾期办证违约金损失，故双方的争议焦点在于被告是否存在虚假宣传行为以及虚假宣传行为与逾期办证之间的因果关系。对此，本院评述如下：经审查，原告逾期办证是属于多因一果。其一，原告与购房户约定原告应将已进行建设工程竣工验收备案登记，取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的商品房交付购房户，交房时应出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《新建商品房屋质量保证书》《新建商品房屋适用说明书》，且根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。原告在没有取得竣工验收备案登记的情况下，将房屋交付购房户使用，自身存在违法行为，假如原告严格按照上述约定以及法律规定交付房屋，而不是先交房后验收，就不会存在因购房户拆除抗震结构板导致竣工验收未通过进而导致逾期办证的情形。同时一期房屋也存在抗震结构板被拆除的现象，但是由于是先验收后交房，故一期房屋没有存在因抗震结构板被拆除而影响办证；其二，原告作为该小区的开发商，在发现抗震结构板被拆除当房间使用时本应及时发现并制止事态进一步发展，而本案中，原告在明知一期1、2号楼3号户型业主拆除抗震连接板没有及时制止，一定程度上误导二期的3号户型购房户在参观一期3号户型后陆续拆除抗震结构板，原告亦没有采取有效措施防止损失进一步扩大，以致于拆除抗震结构板这一因素从产生开始伴随着逾期办证结束，原告自身对损失有一定的责任；其三，原告开发的西西里公寓二期3、4号楼建设工程于2013年7月3日通过防雷工程验收，于2013年7月18日取得建设工程质量监督报告，于2013年8月1日通过配套绿地指标验收，于2013年8月7日通过消防验收，于2013年8月12日通过竣工环境保护验收。在专项验收未通过前，原告是不可能将房屋产权证办给业主的，故上述原因也是导致原告迟延办证的一个因素；其四，原告诉称建安公司于2014年1月14日才将相关竣工资料交付原告，导致原告无法到相关部门办理竣工备案登记，说明原告也认可被告建安公司迟延提交竣工资料导致原告逾期办证。综上所述，造成原告逾期办证有多种因素，因抗震连接板被封闭使用导致未通过规划验收只是诸多因素之一，但该因素是否由于被告鉴正伟业公司的销售行为所致，从双方签订的《西西里公寓项目销售代理合同》第八条约定内容“乙方在售房中不得以甲方的名义从事本合同规定的销售合同之外的任何商业活动，也不得以虚假夸大之词欺骗购房人，只能在甲方编制的书面宣传资料和允许的范围内对购房人进行宣传，否则造成的社会不良影响，给甲方或第三方造成的损失由乙方承担”看，原告负责编制宣传资料，被告应在原告编制的宣传资料范围内进行销售行为，在被告鉴正伟业公司未提供宣传资料内容并对虚假宣传作否定的情况下，原告未举示证据用以证明被告鉴正伟业公司是否按约进行售房宣传，另原告虽提供了三名证人的证言以及原告向被告发出的单方函件证据，但其中一名证人曾因其房屋的抗震结构板拆除被原告巨金公司起诉至本院后撤诉，故上述证据不能充分证明被告存在虚假宣传行为，原告对此应承担举证不能的法律后果。故对原告要求被告承担因虚假宣传导致原告逾期办证违约金损失，本院不予支持。
庭审中，原告撤回对被告建安公司的起诉，系其对诉讼权利的处分，本院予以准许。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告重庆市巨金房地产有限公司的诉讼请求。
案件受理费52712元，由原告重庆市巨金房地产有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉费用（金额与一审相同）。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费用，又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断、适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
审 判 长 谭地慎
审 判 员 粟艳平
人民陪审员 葛远美
二〇一六年十月十六日
书 记 员 罗 敏