上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第2372号
上诉人（原审原告）上海华东特种模具材料有限公司。
法定代表人夏重如。
委托代理人崔捷，上海郭军律师事务所律师。
委托代理人郭军，上海郭军律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）中磐特钢（上海）有限公司。
法定代表人汤云祥。
被上诉人（原审被告）汤云祥。
委托代理人汤无杰。
上列两被上诉人之共同委托代理人李俊峰，北京市隆安律师事务所上海分所律师。
上诉人上海华东特种模具材料有限公司（以下简称华东公司）因建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2014）宝民三（民）初字第977号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，华东公司于2006年10月20日取得沪房地宝字（2006）第039077号房地产权证，登记的土地使用权来源为集体土地批准使用，用途为工业用地，房屋共9幢，合计建筑面积为3，971.04平方米。
2004年11月3日，华东公司（甲方）与汤云祥（乙方）签订《土地转让及其他相关内容的协议》（以下简称《转让协议》），其中土地转让部分约定：“1、地址：沪太路XXX号（甲方有偿使用的部分土地）。2、转让部分的面积：2.5亩（以下简称系争土地）。3、转让期限：协议生效起至2051年9月30日止。4、转让价格：每亩按人民币（以下币种均为人民币）15万元计，合计叁拾柒万伍仟元整。5、旧房折价：转让地所涉旧厂房553.34平方米，由乙方补偿甲方人民币贰拾万元整。6、付款方式：签约付叁拾伍万元，余款贰拾贰万伍仟元在2005年12月底前付清。7、土地使用费：转让期间的2.5亩的土地使用费由乙方承担，甲方代收代缴，每亩叁仟元整，先付后用，如政府调整，则按政府规定增减。8、如在转让期间政府要求土地转性，则2.5亩土地转性所发生的费用及收益由乙方自行承担与享有。9、如甲、乙双方由于其他原因，需出让其经营场地，在同等条件下，双方有优先权。”该《转让协议》在租赁场地部分约定，乙方承租甲方办公大楼的一、二两层及库房三间并约定了租赁费用。另在《转让协议》其他事项部分约定，本协议由双方签字及首期款项到位日起生效。上述《转让协议》签订后，土地转让款37.5万元及厂房折价款20万元在2005年年底前付清。后该2.5亩土地上的旧房拆除被，在原有土地基础上另行建造了大厂房用于特种材料的生产经营。
原审法院另查明，中磐特钢（上海）有限公司（以下简称中磐公司）于2005年7月8日成立，经营范围为金属材料、特钢加工、销售，法定代表人为汤云祥。2013年8月28日，华东公司（出租方，甲方）与中磐公司（承租方，乙方）签订《厂房租赁合同书》，主要约定，甲方将位于上海市沪太路XXX号内的属甲方沪房地宝字（2006）第039077号产权证上的1、2、3、4、6、7、9幢房屋等租赁给乙方使用，租赁期限为8年，从2013年9月1日起至2021年8月30日止。
2014年6月，华东公司向原审法院提起诉讼，称相关协议签订后，汤云祥将取得的土地交由中磐公司经营使用。由于协议中有关土地转让部分的约定违反了法律、行政法规的强制性规定，属无效约定，故起诉要求：确认华东公司与汤云祥签署的《转让协议》中关于土地转让部分的约定无效，并判令中磐公司、汤云祥搬离系争土地。
原审审理中，华东公司与中磐公司、汤云祥一致确认，产权证上的第5幢位置上的房屋系汤云祥方建造，所占用土地为系争土地。《转让协议》上场地租赁部分所约定的办公大楼的一、二层系指产证上第2幢房屋的一、二层。
原审审理中，关于《转让协议》签订情况及后续手续办理，华东公司表示，汤云祥通过乡镇领导与华东公司认识，称需要租赁华东公司场地从事经营活动。同时其提出系争土地上的原有厂房不适合从事经营活动，要拆除后重新建造，因此，双方就将旧厂房所占用的系争土地以转让形式进行处理。汤云祥、中磐公司则表示，系争土地转让后，后续过户手续尚未办理，而在系争土地上所建造的厂房审批手续是以华东公司名义办理的（当时中磐公司尚未成立），目前正就手续变更问题与相关部门交涉。
原审审理中，汤云祥、中磐公司表示，假设法院认定《转让协议》关于土地转让部分无效并要求己方搬离，则要求华东公司按目前的土地市场价250万元返还土地转让款，另要求华东公司赔偿厂房固定资产、设备拆卸、安装、运输、重新调试、供货违约、人员遣散安置补偿等损失共计1，629万元。华东公司则表示，关于损失的责任承担比例，考虑到双方过错程度，汤云祥、中磐公司至少承担一半责任。对于土地价款，华东公司只同意在37.5万元的基础上，考虑汤云祥、中磐公司未使用土地年限，再算上贷款年限，补偿给汤云祥、中磐公司。在汤云祥、中磐公司提供有效凭证情况下，华东公司可以计算厂房工程折旧价款并予以补偿。至于其他经营损失，并非直接损失亦无证据，且汤云祥、中磐公司以全部厂房范围进行计算，故不同意赔偿。
原审法院经审理后认为，根据相关规定，违反法律、行政法规的效力性强制性规定的合同可依法认定为无效。本案中，系争土地属集体所有的建设用地，华东公司取得该建设用地使用权后转让给汤云祥用于金属材料、特钢加工等，该转让行为虽有悖《土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的禁止性规定，然该禁止性规定并非效力性规定，华东公司以违反该条规定要求确认《转让协议》有关土地转让部分约定无效，依据不足，法院难以支持。系争土地的转让过户需履行一定的审批手续，但未办理审批手续或暂时无法办出审批手续并不能成为合同无效的理由。签订《转让协议》后，汤云祥方已付清了所有土地转让款，在此情况下，华东公司以系争土地禁止转让为由主张土地转让部分约定无效，亦有违诚实信用原则。
原审法院据此作出判决：上海华东特种模具材料有限公司要求确认与汤云祥签订的《土地转让及其他相关内容的协议》中关于上海市沪太路XXX号2.5亩土地转让部分约定无效及要求汤云祥、中磐特钢（上海）有限公司搬离上述土地的诉讼请求，不予支持。
原审判决后，上诉人华东公司不服，向本院提起上诉称：原审法院适用法律错误，该转让行为违反集体土地不得转让的法律规定，应为无效。双方对协议无效是明知的，故在工商注册时另行签订土地租赁协议，现双方已达成新的合意，故土地转让部分自然无效。故请求撤销原判，改判支持华东公司原审全部诉讼请求。
被上诉人中磐公司、汤云祥共同辩称：华东公司所称的租赁协议系为工商登记需要而签订的，双方并未履行该协议，所以未形成租赁关系。涉案的土地转让并未违反强制性规定，应为有效。故请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本案审理期间，华东公司表示涉案土地及房屋与中磐公司签订了相应租赁合同，实际是按照租金和水电费结算，至2013年相应的租金及水电费已结清。中磐公司、汤云祥表示，相关协议一份是为工商注册需要而签订，另一份协议真实性无法认可，汤云祥实际按照土地转让协议支付了对价。
本院认为，如原审法院所述，现华东公司仅以系争协议因违反《土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，而主张协议无效，依据不足。相应理由原审法院已作阐述，本院不再重复。此外，二审中华东公司主张双方之后签订了相应租赁协议，故系争协议应为无效，中磐公司对此予以否认。对此，本院认为双方当事人之间是否实际建立的是租赁关系，以及协议能否实际履行等因素并不能导致本案系争协议的无效，故对华东公司的上诉请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币80元，由上诉人上海华东特种模具材料有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁康威
代理审判员 徐 江
代理审判员 姚 跃
二〇一五年二月五日
书 记 员 何 倩
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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