新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）新4002民初1828号
原告：伊犁昊丰房地产开发有限责任公司，住所地新疆伊犁州伊宁市。
法定代表人：贾新东，该公司总经理。
委托代理人：臧连胜，新疆智瑞律师事务所律师，特别代理。
被告：五家渠市民信小额贷款有限公司，住所地新疆五家渠市十六区前进路。
法定代表人：刘景军，该公司总经理。
原告伊犁昊丰房地产开发有限责任公司（以下简称昊丰公司）诉被告五家渠市民信小额贷款有限公司（以下简称民信公司）借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员张喻景适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告昊丰公司委托代理人臧连胜，被告民信公司委托代理人刘景军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告昊丰公司诉称：2014年6月3日，原告昊丰公司因工程建设需要，与被告签订借款合同。约定：原告向被告借款4000万元，原告以其开发的位于伊宁市解放路273号的伊犁路政海事局小区综合楼的部分面积作为抵押物提供抵押担保，并进行了在建工程抵押登记。2014年6月4日，原告以田忠庆的名义从被告处借款500万元，同日原告又以冯平芳的名义从被告处借款500万元。2016年11月2日，原、被告双方签订还款协议一份，确认尚欠的本息合计为44,086,683元，约定原告以其自有的房产抵偿前述债务，并约定以房抵债的交易在房产部门登记备案后被告配合将伊犁路政海事局小区综合楼5层A区和三层A区给予解押。上述协议签订后，原告全面履行了协议内容，抵偿的房产价值为44,322,105元，超出债务金额235,422元，被告仅对伊犁州路政海事局小区综合楼五层A区的解除了抵押登记。但对三层A区一直没有解押，且拒绝返还多抵偿房产部分的款项。原告多次催促，被告均以种种理由推脱，为维护原告的合法权益，故诉至法院。请求判令：1、被告立即配合办理伊犁路政海事局小区综合楼三层A区解除抵押手续；2、被告向原告支付以房抵债多抵部分的款项人民币235,422元；3、本案涉诉费用由被告承担。
被告民信公司辩称：原告于2014年先后在我公司贷款5000万元，为保证其还款原告将伊宁市路政海事局综合楼的五楼和三楼抵押我处并办理在建工程抵押，保证其履约还款。借款发放给原告后，原告拒不履约还款也不付息，后期我公司多次与原告协商，用以物抵债的形式来偿还我公司的借款本金及利息。为此我们双方于2016年10月2日及2017年1月3日和原告达成以物抵债的协议。我公司按照协议约定将路政海事局的3层A区给予解押，但原告至今不按照约定将以物抵债约定的房产办理登记至我公司名下。另截止至今原告尚欠我公司及夏小平借款7000余万元没有履约，我公司保留对其追偿的权利，因此原告的诉讼没有事实和法律依据，应依法予以驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2014年6月3日，原、被告双方签订借款合同。双方合同约定，原告向被告借款4000万元，借款利率为月利率3.5%，借款期限六个月，借款期限届满后，借款人如不能按期归还贷款，贷款方同意给借款人展期六个月的贷款展期期限，展期期间的贷款合同另行约定；由原告用其开发的位于伊宁市解放路273号的伊犁路政海事局小区综合楼的部分房产作抵押担保，为此双方进行了在建工程抵押登记，但合同中又约定借款人在抵押担保期间可以将抵押物进行销售，销售的价款必须优先偿还贷款方的借款，归还的借款利息按归还的借款额从借款之日计算至还款之日止；借款人在规定期限内没有全部偿还本金的，对拖欠的部分借款人应当承担逾期利息。公式为：逾期利息=拖欠本金金额×借款利率×（1+20%）×逾期时间（本金应还时间至实际偿还时间）。借款人在规定期限内没有全部支付利息的，对拖欠的部分视同本金继续产生利息，即承担复息。计算公式为：复利利息=拖欠利息金额×5%月息×拖欠的时间（利息应付时间至实际支付时间）。2014年6月4日，原告以田忠庆的名义与被告签订借款合同，向被告借款500万元，又以冯平芳的名义与被告签订借款合同，借款500万元，两份合同的内容与之前的合同一致。
2016年4月21日，被告作为（甲方）与原告作为（乙方）及田忠庆（丙方）、冯平芳（丁方）签订还款协议，约定2014年6月9日至6月13日之间，被告（甲方）分多次向原告（乙方）支付借款共计肆仟万元（￥40000000.00），现因乙方无法偿还到期借款，双方经协商一致自愿达成如下协议，共同遵守执行，借款本金及利息，以上共计陆仟伍佰贰拾万元整（￥65200000.00），并以伊犁路政海事小区综合楼7层商业（面积7116.08平方米）抵偿债务肆仟肆佰零伍万肆仟伍佰壹拾贰元整，（￥44054512.00）其中抵偿借款利息贰仟伍佰贰拾万元元整（25200000.00）债务，抵偿借款本金壹仟捌佰捌拾伍万肆仟伍佰壹拾贰元整。（￥18854512.00），剩余欠款本金为：贰仟壹佰壹拾肆万伍仟肆佰捌拾捌元整（￥21145488.00），债务（7层商业抵偿清单作为本协议附件一附件后），抵偿单价为6190.84元/m2；剩余款项自本合同签订之日按照月利率2.2%计算，剩余款项于2016年10月15日之前付清，到期乙方资金紧张，双方可以协商是否展延期限。
2016年11月2日，原、被告及案外人田忠庆、冯平芳签订还款协议一份，该协议约定，田忠庆、冯平芳自愿将借款交由原告使用，由原告负责偿还借款本息。原告的借款金额由4000万元增加至5000万元，田忠庆、冯平芳在借款合同中抵押的在建工程实际产权是原告所有，因此由原告负责所有借款本息的偿还，期间所产生的费用与田忠庆、冯平芳无关。另协议确定了截止2016年4月21日原告以偿还借款本金18,854,512元，利息25,200,000元，截止2016年10月21日，原告的借款本息为23,936,683元，田忠庆、冯平芳的借款本息为20,150,000元，两项本息合计为44,086,683元，由原告用1、伊犁路政海事局小区综合楼2层商业（面积500平方米，折抵单价为16,000元/平方米）抵偿债务8,000,000元（以实际测绘面积作为计算决算标准）。2、以伊犁路政海事小区综合楼602室、603室商业（面积约1725.53平方米，元/m2）抵偿债务壹仟贰佰玖拾肆万零陆佰伍拾元（￥12940650元）。以抵偿单价为6500元/平方米冲抵借款的本金及利息，四方对此无异议。3、乙方以伊犁路政海事小区综合楼一层商业酒店大厅（面积约200平方米，最终以房产局实际测绘面积为准，抵偿单价为40000元/m2）抵偿所借本金及利息的债务捌佰万元整，（￥8000000），合同签订后，乙方向甲方开具收据和真实买卖版本购房合同，在2016年11月20日左右完成买卖交易登记备案，最终以伊宁市房产部门买卖购房备案登记的数据和时间为准，确认抵偿借款的利息及本金，若无法按约定完成该房屋进行网签备案登记，买卖购房抵偿借款本金及利息该条无效。4.银河国际小区4号楼门面房103号和104号门面房（面积510.04平方米，详见测绘报告，抵偿单价均为16000元/m2），抵偿债务为捌佰壹拾陆万零陆佰肆拾万元整，（￥8160640），以实际在伊宁市房产局买卖登记备案完成为准。5.乙方于2016年11月20日左右将伊宁市经开区银河国际小区地下商超（面积约10000平方米，详见测绘报告，抵偿单价均为7000元/m2）抵偿债务柒仟万元整（￥70000000）。作为以物抵债的偿还基础，本合同签订后，乙方向甲方开具收据和正式版本购房合同，最终以伊宁市房产部门备案登记的数据和是时间为准生效，抵偿金额超出偿还借款本金及利息的，由甲方协调夏小平冲抵个人借款本金及利息直至清算完毕为准。本协议签订后，以上房屋抵偿借款超出部分，抵偿夏小平借款本金及利息直至清算完毕。协议签订后，一周内在房产局给甲方办理网签备案登记手续，甲方在完成上诉约定房产以物抵债房产交易登记备案相关权属后配合乙方将伊犁路政海事小区综合楼五层A区和三层A区给予解压。还款协议签订后，被告于当日出具承诺书一份，内容为：兹有我五家渠民信小额贷款有限公司于2016年11月2日与伊犁昊丰房地产开发有限责任公司签订了《还款协议》，协议中约定，双方以以房抵债的形式进行借款抵偿，根据协议第二条内容，五家渠市民信小额贷款有限公司制定将所抵偿的资产备案至李晓琴名下，身份证号：×××，地址：乌鲁木齐市水磨沟区南湖北路东二巷188号华凌国基公寓B区13号楼4单元1601号，我公司承诺备案至李晓琴名下的财产即为伊犁昊丰房地产开发有限责任公司抵偿五家渠市民信小额贷款有限公司的财产。承诺人为：五家渠市民信小额贷款有限公司。合同签订后，原告按合同约定将约定以房抵债的房屋即商铺备案至被告指定的李晓琴名下。合同签订次日即2016年11月3日，李晓琴向原告出具了内容为：今收到银河国际备案合同明细：1、4号楼103号合同号YS0079062三本；2、4号楼104号合同号YS0079063三本；收到海事小区备案合同明细：1、1号楼257号合同号YS0079136三本；2、1号楼249号合同号YS0079135三本；3、1号楼239号合同号YS0079131三本；4、1号楼219号合同号YS0079130三本；5、1号楼218号合同号YS0079129三本；6、1号楼217号合同号YS0079127三本；7、1号楼210号合同号YS0079126三本；8、1号楼256号合同号YS0079124三本的收条。2016年11月4日，李晓琴出具了内容为：今收到路政海事小区综合楼603#，合同编号YS0079285三本。2016年12月27日，李晓琴出具了内容为：今收到合同五本，编号为海事小区YS0083317，房号602，面积647.42其中领取叁本，昊丰公司留贰本。2017年1月4日，李晓琴出具了内容为：今收到伊犁昊丰房地产开发有限责任公司商品房买卖合同，合同编号YS0084030二本、YS0084029二本。
2017年1月4日，原、被告双方签订补充协议一份，内容为：借款人（甲方）：伊犁昊丰房地产开发有限责任公司，出借人（乙方）：五家渠市民信小额贷《借款抵押合同》，甲方向乙方借款人民币4000万元，甲方用其开发的伊犁路政海事局小区综合楼的部分产权作为抵押担保物。2014年6月4日，甲方依田忠庆的名义向甲方借款500万元，以冯平芳的名义借款500万元。2016年11月2日，双方签订了《还款协议》，协议确定了上述三笔借款经核算甲方尚欠乙方的本息合计44086683元，双方约定以以房抵债的方式进行债务清偿。同日乙方出具《承诺书》一份，指定将所抵偿的房屋资产备案至李晓琴名下。此后，甲方履行了协议约定的各项义务，抵偿的房屋的价值为44322105元，多抵了235422元。虽然甲方存在实际履行与协议约定由不一致的地方，但这些都经过乙方同意，昊丰公司不存在违约情形。双方在平等自愿的基础上达成如下补偿协议，以便双方遵照执行：一、以房抵债是双方真实的意愿，以房抵偿是偿还债务的方式，而非为债权提供抵押担保。双方于2016年11月2日签订的《还款协议》是有效的，且全部履行完毕，双方均不能反悔，乙方不会推翻以房抵债的偿债方式，要求昊丰公司以货币方式偿还债务。二、甲方将按照乙方的指示将所抵偿的房屋权属登记在指定人名下。三、对于多抵偿的235,422元，乙方在本补充协议签订之日起7日内支付给甲方。四、乙方在本补充协议签订之日起7日内，办结完伊犁路政海事局小区综合楼三层A区的解除抵押手续。五、如双方在履行前述三份借款合同产生争议，双方应协商解决，协商不成，由甲方所在地人民法院诉讼解决。六、本补充协议是前述三份借款合同的个必要组成部分，如有不一致的地方，以本补充协议为准。本补充协议一经双方盖章及产生效力，双方各持一份，具有同等效力。之后，被告只解除了伊犁州路政海事局小区综合楼五层A区的抵押登记，但对三层A区未予解押，为此原告诉至本院。
另被告在庭审中主张其未将诉争的三层A区没有解押，系由于原告没有将双方合同约定的银河国际10,000地下商超备案至夏小平名下，而夏小平欠被告公司的借款未还，并将原告欠其借款交由被告向原告收取，以折抵公司借款，但原告对此不予认可，认为其与夏小平的借款与本案无关，双方就借款本息还需重新算账。
以上事实，有原、被告陈述、借款合同、还款协议、以物抵债协议、备案的商品房买卖合同、承诺书、补充协议、授权委托书、收条等在案佐证，足以认定。
本院认为：原告因工程需要与被告签订了借款合同，之后双方就所借款的偿还事宜又签订了还款协议、承诺书及补充协议，庭审中双方对上述合同及协议的真实性均无异议，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故该协议、合同依法有效。双方理应严格按约定履行义务，据庭审中，原告提供的由被告指定的李晓琴出具的收条及补充协议，原告已按约定履行了合同义务且多支付了部分借款，因此被告理应按约定对抵押的房产进行解压。但据双方认可的事实，被告现只对抵押的路政海事局小区综合楼五层A区进行了解压，对双方约定的三层A区未予解押，致使原告无法给该区的买受人办理备案手续及房屋产权手续。虽然庭审中，被告提供了由案外人夏小平所出具的授权委托书及借款借据，以证实由于原告未清偿夏小平的借款，所以对本案诉争的房产未进行解压，而且双方在2016年11月2日的还款协议中对夏小平的借款已由约定。据双方在2016年11月2日的还款协议内容，虽然双方认可用银河国际小区10000平方米地下商超抵偿债务，超出部分由被告协调夏小平冲抵个人借款本金及利息直至清算完毕。但在其后原、被告双方签订的补充协议中已明确了，双方的借款已通过以物抵债的方式折抵完毕，同意在补充协议签订之日起7日内，办结完伊犁路政海事局小区综合楼三层A区的解除抵押手续。根据该内容，可知被告放弃了之前同意协调夏小平个人借款的冲抵。另被告公司与夏小平是两个独立的借款主体，若被告以夏小平欠其借款而向原告进行主张，理应要和夏小平之间办理债权转让手续，并通知到原告，但庭审中被告并未向本院提供相应的证据，因此被告以原告未给夏小平办理抵押备案手续而拒绝履行解除义务的辩称理由，于法无据，本院不予采信。故对原告主张被告履行合同义务，办理伊犁路政海事局小区综合楼三层A区解除抵押手续的请求，于法有据，本院予以支持。对于原告主张被告退还以房抵债多抵部分的235,422元，因双方在补充协议中对多抵部分及支付时间进行了明确约定，因此本院对多抵偿部分的数额的真实性，予以认可，故原告的此项主张，于法有据，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十条《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告五家渠市民信小额贷款有限公司于本判决生效之日起10日内配合原告伊犁昊丰房地产开发有限责任公司办理伊犁路政海事局小区综合楼三层A区解除抵押手续；
二、被告五家渠市民信小额贷款有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告伊犁昊丰房地产开发有限责任公司以物抵债多抵偿的235,422元。
案件受理费4832元，减半收取2416元由被告五家渠市民信小额贷款有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。
审判员 张喻景
二〇一七年五月二十三日
书记员 李 瑶