宁夏回族自治区银川市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）宁01民终2543号上诉人（原审原告）：张凯，男，汉族，医生，住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：康洁琼，北京中银（银川）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：马语旋，女，回族，无业，住宁夏回族自治区银川市贺兰县。委托诉讼代理人：朱顺关，宁夏辅德律师事务所律师。原审被告：宁夏海亮房地产有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市贺兰县德胜工业园区沙海路海亮国际社区温莎堡会所。法定代表人：周迪永，该公司董事长。委托诉讼代理人：唐晓婷，女，该公司员工。原审被告：宁夏海亮物业服务有限公司,住所地宁夏回族自治区银川市贺兰县海亮国际社区5号地5-4-8号。法定代表人：孔红华，该公司总经理。委托诉讼代理人：牛彬，女，该公司法务主管。上诉人张凯因与被上诉人马语旋、原审被告宁夏海亮房地产有限公司(以下简称海亮房地产公司)、宁夏海亮物业服务有限公司（以下简称海亮物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区贺兰县人民法院（2017）宁0122民初2246号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张凯的上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或改判；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误。涉案房屋租赁合同解除系上诉人与被上诉人协商解除，并非上诉人单方解除。上诉人承租涉案商铺发生地面下陷后与被上诉人及二原审被告积极协商，但未能就涉案商铺地面下陷达成一致处理意见，商铺地面下陷一直未予修复。一审法院仅凭被上诉人辩称，认定地面下陷未能修复是上诉人出于经济利益考虑所致，系认定事实错误。根据涉案房屋租赁合同约定，如果因为地面下沉，造成的一切损失，由被上诉人负责处理好。被上诉人未能就处理房屋下沉提出切实可行合理的解决方案，怠于履行合同约定的义务。上诉人向被上诉人邮寄解除房屋租赁合同通知书，要求解除房屋租赁合同。被上诉人复函明确表示同意解除双方于2016年2月22日签订的房屋租赁合同。上诉人与被上诉人就解除房屋租赁合同达成一致意思表示，解除形式满足协商解除合同的要件。自上诉人收到被上诉人复函时房屋租赁合同解除。一审法院法律认识错误。协商解除合同未对赔偿问题达成合意，并不影响协商解除合同的法律效力。协商解除合同是合同解除的一种重要方式，协商解除以原合同的解除为目的，若协议解除中未就赔偿损失达成合意，合同解除后当事人可依据法律规定要求赔偿损失。被上诉人应当赔偿上诉人装修损失。涉案房屋租赁合同约定租期为5年，上诉人对涉案商铺进行了精装修，依据鉴定报告书上诉人花费装修费158207.8元。一审中被上诉人对鉴定报告书未提出异议，也明确表示不申请重新鉴定，视为被上诉人对装修事实及装修费用数额的认可。由于被上诉人的原因，致使双方合同解除，涉案商铺的装饰装修物已与房屋形成附和，无法分离，给上诉人造成损失。依据法律规定，被上诉人应当赔偿上诉人的装修损失。被上诉人马语旋辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。上诉人解除事由不符合法定合同解除条件，不具有合同单方解除权。上诉人以地面下沉致使租赁房屋不能使用为由，要求解除房屋租赁合同，该地面下沉非常轻微，根本不影响房屋的正常使用。上诉人很长时间，都是正常营业的，没有房屋下沉严重影响营业的情况。同时，房屋下沉发生后，被上诉人积极联系房地产公司及物业，督促、协调解决，同意尽快对地面下沉问题进行协调处理，已尽到妥善处理的义务。上诉人认为冬季影响其营业收入，要求淡季再行处理。被上诉人不存在法律规定的根本违约的情形，上诉人不具有单方解除合同的权利，《关于解除房屋租赁合同的通知》不能发生解除合同的法律效果。上诉人所称的已协商解除合同的理由不能成立。被上诉人《关于解除房屋租赁合同的回复》虽然有解除合同的意思表示，但协议解除是以一个新的合同解除原有的合同关系，必须具备合同生效的要件。在一些事实认定、赔偿问题等合同解除后的权利义务没有达成一致意见前，该回复不能产生解除合同的法律效力。原审被告海亮房地产公司述称，请求维持原判。原审被告海亮物业公司述称，请求维持原判。张凯向一审法院的起诉请求：一、确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》已解除；二、被告马语旋赔偿原告装修损失费158207.8元；三、被告海亮房地产公司、海亮物业公司承担连带赔偿责任；四、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：2016年2月22日，原告张凯与被告马语旋签订《房屋租赁合同》一份，合同约定被告马语旋将坐落于宁夏银川市××区商铺3号，建筑面积161.28平方米（使用面积155.54平方米）出租给原告张凯使用；租赁期5年，2016年2月22日至2016年5月1日交付原告进行装修，实际租赁期限自2016年5月1日起至2021年5月1日止；同时第六条第2项约定，租赁期间内，原告张凯如提前解除合同，被告马语旋已收取房屋租金不予退还，房屋欠缴部分由原告张凯缴清。房屋装修、装饰部分，被告马语旋不必向原告折价补偿；该条第6项还约定，如果因为地面下沉造成的一切损失，由被告马语旋负责处理好。合同签订后，被告马语旋向原告张凯交付了涉案租赁商铺，原告张凯对租赁商铺进行了装饰装修，并支付房屋租金95000元。2016年11月，原告张凯所承租的涉案商铺发生地面下陷，原告与三被告协商，但未能就涉案商铺的地面下陷达成一致处理意见，涉案商铺的地面下陷一直未予修复。原告于2017年4月12日向被告马语旋邮寄了《解除房屋租赁合同通知书》，要求解除《房屋租赁合同》，并赔偿装修损失，被告马语旋于2017年4月13日复函，表示同意解除双方于2016年2月22日签订的《房屋租赁合同》，但拒绝赔偿装修损失。2017年4月11日，原告张凯申请宁夏回族自治区银川市国信公证处对涉案营业房内地基下陷的现状及营业房内的所有装修和设施进行证据保全，原告张凯支付公证费2000元。2017年4月15日，原告张凯委托宁夏斯奥建设工程造价咨询有限公司对涉案营业房内装饰装修工程造价进行鉴定，宁夏斯奥建设工程造价咨询有限公司于2017年4月20日出具编号为（2007）第009号工程造价鉴定报告书，鉴定意见为涉案营业房内装饰装修工程造价为158207.8元，经法院明示，被告马语旋不申请对涉案营业房内装饰装修工程造价进行重新鉴定。原告诉至法院，请求判如所请。一审法院认为，原告张凯与被告马语旋签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应当按照合同约定全面、诚信地履行义务，且双方不得擅自解除该合同。关于涉案《房屋租赁合同》是否已经协议解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定了合同的协议解除，协议解除是当事人重新达成了一个解除原合同的协议，且该协议应对原合同解除以及原合同解除后的权利义务达成一致意见。原告张凯与被告马语旋虽对解除涉案《房屋租赁合同》有一致的意思表示，但对解除该合同后的赔偿问题并未达成一致意见，原告张凯与被告马语旋就解除涉案《房屋租赁合同》的合意并不能发生协议解除合同的法律效果，因此，涉案合同并未协议解除。关于涉案《房屋租赁合同》应否解除的问题。根据原告张凯与被告马语旋的陈述，以及原告张凯已经实际搬离涉案营业房的事实，可以认定原告张凯与被告马语旋就涉案合同已无继续履行的意愿，涉案《房屋租赁合同》没有继续履行的必要，应予以解除。关于被告马语旋在《房屋租赁合同》履行过程中是否存在足以使合同解除的违约行为的问题。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百三十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，承租人享有合同解除权的情形主要有：1.因不可抗力致使不能实现合同目的；2.出租人迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；3.出租人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；4.租赁物危及承租人的安全或者健康；5.所租赁的房屋存在权利瑕疵。原告张凯主张被告马语旋存在未处理好地面下陷事宜的违约行为，致使原告张凯不能继续承租涉案营业房，结合庭审查明的事实，涉案营业房确实存在一定范围地面下陷的情形，该情形的发生能够反映被告构成一般违约责任，但该下陷情形可以通过维修的方式予以解决，原告可以依照合同约定及法律规定要求被告承担维修或赔偿相应损失的一般违约责任。被告马语旋在地面下陷发生后并非置之不理、怠于履行修复义务，而是积极联系被告海亮房地产公司、海亮物业公司与原告协商处理，地面下陷未能修复是因原告考虑到当时正处经营旺季，一旦修复需要停业，会给原告造成较大的损失，没有原告的配合，被告马语旋无法对地面下陷进行修复。被告马语旋在处理地面下陷的过程中并无能够达到解除合同条件的根本违约行为。此外，涉案营业房在原告张凯向被告马语旋发出解除通知前一直在正常经营，原告未提交证据证实被告怠于承担维修义务，亦未提交充分的证据证明涉案营业房存在危及原告的安全或者健康的情形，故被告马语旋不存在根本违约行为，原告无权据此行使单方解除权。关于被告马语旋是否应当赔偿原告装修损失费的问题。原告与被告马语旋就租赁期间内单方解除合同的后果有明确约定，该约定属于结算和清理条款，涉案《房屋租赁合同》的解除不影响其效力，原告张凯在被告马语旋不存在足以使合同解除的根本违约行为的情况下，自行搬离涉案营业房，未按照涉案合同约定履行剩余租赁期，构成违约，依据涉案合同约定，原告张凯无权要求被告马语旋折价补偿装修损失。对原告要求被告马语旋赔偿装修损失费158207.8元的诉讼请求，不予支持。原告张凯申请对涉案营业房内地基下陷的现状及营业房内的所有装修和设施进行证据保全以及申请对涉案营业房内装饰装修工程造价进行鉴定，虽为支持诉讼之必要，原告申请鉴定和公证并不能达到其诉讼目的，故对原告张凯要求被告马语旋承担鉴定费5000元、公证费2000元的诉讼请求，不予支持。因被告海亮房地产公司、海亮物业公司与原告之间不存在租赁合同关系，原告张凯无权要求被告海亮房地产公司、海亮物业公司承担涉案合同的责任，故对原告张凯要求被告海亮房地产公司、海亮物业公司承担连带赔偿责任的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除原告张凯与被告马语旋签订的《房屋租赁合同》；二、驳回原告张凯的其他诉讼请求。案件受理费1802元（已减半收取），由原告张凯负担。二审审理中，当事人没有提交新证据。二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人在房屋租赁合同中约定：租赁期内，上诉人如提前解除合同，被上诉人已收房屋租金不予退还，房屋欠缴部分由上诉人缴清，房屋装修、装饰部分，被上诉人不必向上诉人折价补偿。上诉人主张因被上诉人违约导致涉案房屋租赁合同解除，被上诉人应当承担上诉人房屋装修损失。但涉案房屋地面下沉问题，被上诉人愿意协商处理，且并不影响房屋的使用，被上诉人并不构成根本违约。上诉人在租期未满前提前解除合同，被上诉人不应承担上诉人房屋装修损失。综上所述，上诉人张凯的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1732元，由上诉人张凯负担。本判决为终审判决。审判长  王争春审判员  黑 琴审判员  张 婧二〇一七年十一月二十三日书记员  高 畅