福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽02民终1722号
上诉人（原审原告）厦门厦安誉元房地产策划代理有限公司。
法定代表人陈展新，总经理。
委托代理人张荣杰，北京盈科（厦门）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）厦门源利塑料包装制品有限公司。
法定代表人吴兴安，董事长。
委托代理人吴瑞发，系厦门源利塑料包装制品有限公司员工。
上诉人厦门厦安誉元房地产策划代理有限公司（下称厦安公司）与上诉人厦门源利塑料包装制品有限公司（下称源利公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服厦门市思明区人民法院（2015）思民初字第15068号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
厦安公司向原审法院提起诉讼，请求判令：1.确认厦安公司与源利公司关于将军祠路28号之一2西南侧房屋（建筑面积614.71平方米）的租赁关系已于2015年3月22日解除；2.源利公司立即将租赁场地腾空还返给厦安公司；3.源利公司向厦安公司支付自2015年4月1日起的场地占用费（每月11679元）及自2015年3月1日起的房屋公维金（每月184元）、水电费（按实际产生的费用），均计至实际搬迁之日止；4.厦安公司无需向源利公司退还其所缴交的履约保证金15982元。
原审判决查明，2011年2月1日，厦安公司作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的源利公司签订一份《厂房租赁合同》，约定甲方将位于厦门市思明区将军祠路28号之一2楼西南侧房屋（建筑面积614.71平方米）出租给乙方作为包装、生产使用，租赁期限自2011年2月1日至2012年1月31日止，租金每月9835元；乙方应向物业公司交纳所承租面积每月每平方米物业管理费1元、公维金0.3元及水电费等；乙方拖欠租金或其他费用达15天以上的，甲方有权没收保证金并要求源利公司赔偿相应损失，同时乙方应在15天内无条件全部迁出，若乙方逾期不迁出房屋，甲方有权向乙方追收占用期间的租金。2012年11月27日，原审法院就厦安公司、源利公司之间的房屋租赁合同纠纷作出（2012）思民初字第13080号民事调解书，双方达成如下协议：1、源利公司向厦安公司支付所欠租金、公维金、水费等费用共计50611元；2、厦安公司、源利公司之间的租赁合同至2014年1月31日届满，源利公司自2012年12月起每月22日前向厦安公司支付当月的租金、公维金、水费及电费；3、若源利公司未能按期如数支付所拖欠的租金等费用，或超过15天未能如数支付自2012年12月起任何一期的租金等费用，双方的租赁合同自违约情形发生之日起自动解除，且厦安公司有权没收源利公司支付的房屋租赁保证金15982元，源利公司应当在合同解除之日起15天内腾空搬离租赁房屋，并结清至实际搬离租赁房屋时所欠的全部费用（包括租金每月9835元，公维金每月184元）。2014年1月31日，前述民事调解书约定的租赁期限届满后，源利公司继续承租讼争房屋，双方口头约定租金从2014年2月份开始涨至11679元／月。至此，双方形成不定期租赁关系。源利公司支付租金至2015年3月31日止。
2015年3月22日，厦安公司、源利公司双方约定的当月租金及相关费用支付期限届满，源利公司未向厦安公司支付相应款项，厦安公司于当天告知源利公司解除双方的租赁关系，并要求源利公司于2015年5月31日前腾空并搬离租赁场地，但源利公司继续占用该租赁房屋，且未向厦安公司支付占用期间的租金及水电等费用。2015年9月21日，厦安公司向源利公司发送《律师函》，通知源利公司双方租赁关系已于2015年3月22日解除，并要求源利公司在收到《律师函》后15日内清空并搬离所占用厂房。
原审又查明，讼争房产权属人为厦门土地开发总公司（下称土总公司），厦安公司于2004年2月1日向土总公司承租该房屋，并向土总公司出具一份《报告书》，请求批复厦安公司具有合法转租权；2006年8月8日，土总公司回复同意厦安公司转租。2015年4月8日，土总公司发出一份《公告》，要求讼争地块的商家应于2015年5月31日前自行搬离租赁场所。2015年4月23日，土总公司与厦安公司共同发出《公告》，要求包括源利公司在内的商家应在2015年5月31日前搬离租赁场所，并结清水、电等相关费用。2015年8月21日，土总公司委托律师向源利公司发送一份《律师函》，告知源利公司其与厦安公司的租赁合同到期，租赁关系已不存在，厦安公司已不具备经营管理讼争房屋的权利，租金、物业费等不需要向厦安公司缴纳，并要求源利公司立即腾退、搬迁并交还场地。原审审理中，双方确认源利公司已于2015年12月15日向厦安公司交还讼争房屋；源利公司表示同意讼争合同于2015年3月22日解除，并确认其自2015年4月1日起未再支付租金或占有使用费，确认厦安公司主张的尚欠水费324元、电费51元、公维金870元及电梯费586元（合计1831元）的事实，但认为厦安公司主张的租金金额错误，源利公司只占用自2015年4月至5月，只拖欠厦安公司两个月租金计23358元；且源利公司已支付2个月租金的保证金，双方曾于2015年3月口头约定作为2015年4月、5月的房租结算，多还少补抵扣租金，故不同意厦安公司没收该保证金；源利公司不存在不与厦安公司结算或不履行合同问题，不存在违约，无需承担违约责任。为此，源利公司提交《律师函》、《厂房租赁合同》、《报告书》、《公告》等证据予以佐证，厦安公司对源利公司提交的上述证据真实性均无异议，但认为土总公司已向法院起诉要求厦安公司腾空房屋，支付租金至实际腾空之日止，该案至今尚未审结。原审审理中，厦安公司将诉讼请求变更为：1.确认厦安公司与源利公司关于厦门市思明区将军祠路28号之一2楼西南侧房屋（建筑面积614.71平方米）的租赁关系已于2015年3月22日解除；2.源利公司向厦安公司支付2015年4月1日起至2015年12月15日的场地占用费99271.5元，支付自2015年3月1日起至2015年12月15日所拖欠的房屋公维金870元、水费324元、电费51元、电梯电费586元，合计1831元；3.厦安公司无需向源利公司退还源利公司所缴交的履约保证金15982元。
原审判决查明认定的上述事实，有《厂房租赁合同》、（2012）思民初字第13080号民事调解书、《律师函》、收费通知及水电费明细表、银行转账凭证、《报告书》、《公告》等证据及双方当事人庭审陈述等材料予以佐证。
原审判决认为，本案中，双方当事人已确认源利公司于2015年12月15日向厦安公司交还讼争房屋，且源利公司也表示同意讼争合同于2015年3月22日解除，并确认其自2015年4月1日起未再向厦安公司支付租金或占有使用费及尚欠厦安公司主张的水费324元、电费51元、公维金870元及电梯费586元（合计1831元）的事实，故对厦安公司要求确认双方租赁关系于2015年3月22日解除及要求源利公司支付尚欠的水电等费用合计1831元的诉讼主张，法院予以支持。关于厦安公司要求源利公司支付2015年4月1日起的场地占用费问题，原审法院认为，厦安公司、源利公司之间的租赁合同合法有效，合同解除之后，源利公司并未将租赁房屋腾空并搬离租赁场地交付给厦安公司，故其仍应向厦安公司支付至实际搬离租赁房屋时止的占有使用费。关于厦安公司无需向源利公司退还履约保证金15982元的诉请，原审法院认为，自前述（2012）思民初字第13080号民事调解书约定的租赁期限届满（2014年1月31日）后，源利公司继续承租讼争房屋，至此双方形成不定期租赁关系；且讼争房屋产权人土总公司于2015年4月8日向源利公司发出《公告》，并要求讼争地块的商家应于2015年5月31日前自行搬离租赁场所；之后，土总公司又委托律师向源利公司发送《律师函》，并告知厦安公司已不具备经营管理讼争房屋的权利，租金、物业费等不需再向厦安公司缴纳。因此，源利公司自2015年4月1日起未再向厦安公司支付租金或占有使用费的行为，不应视为违约，无需承担违约责任，其已支付的履约保证金15982元应抵扣租金。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、厦门厦安誉元房地产策划代理有限公司与厦门源利塑料包装制品有限公司关于厦门市思明区将军祠路28号之一2楼西南侧房屋（建筑面积614.71平方米）的租赁关系于2015年3月22日解除；二、厦门源利塑料包装制品有限公司于判决生效之日起十日内向厦门厦安誉元房地产策划代理有限公司支付自2015年4月1日至2015年12月15日的场地占用费83289.5元（99271.5元-15982元），并支付自2015年3月1日起至2015年12月15日所拖欠的水电等费用合计1831元（其中公维金870元、水费324元、电费51元、电梯电费586元）；三、驳回厦门厦安誉元房地产策划代理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费987元，由厦门厦安誉元房地产策划代理有限公司负担181元，厦门源利塑料包装制品有限公司负担806元。
宣判后，厦安公司、源利公司均不服，分别向本院提起上诉。
上诉人厦安公司上诉请求：撤销原审判决，改判为支持厦安公司原审诉讼请求。主要理由：一审判决认为源利公司自2015年4月1日起未向厦安公司支付租金或占有使用费的行为，不应视为违约属于认定事实错误。一、双方当事人于2011年2月1日签订的《厂房租赁合同》第三条约定：“源利公司如逾期支付水电费的超15日的，厦安公司有权解除合同并没收保证金。”在【（2012）思民初字第13080号】民事调解书，双方也明确约定：双方的租赁合同至2014年1月31日届满，源利公司自2012年12月起每月22日前向厦安公司支付当月的租金、公维金、水费及电费，若源利公司超过15天未能如数支付2012年12月起任何一期的租金、公维金、水费或电费，双方的租赁合同自违约情形发生之日起自动解除，且厦安公司有权没收源利公司支付的房屋租赁保证金15982元。因此，双方关于保证金的条件约定非常清楚，只要源利公司逾期15天未能支付租金、公维金、水费或电费的，厦安公司有权没收源利公司支付的房屋租赁保证金。二、2014年1月31日，民事调解书约定的租赁期限届满后，源利公司继续承租上述房屋并支付租金，由此，双方之间形成不定期租赁关系，根据《合同法》第236条的规定，双方之间的《厂房租赁合同》及民事调解书约定内容继续有效，因此，双方关于保证金的约定也继续有效。三、2015年3月22日，双方约定的当月租金及相关费用支付期限届满，源利公司却未向厦安公司支付相应款项，继续占用租赁房屋至2015年12月15日，期间未支付租金或占有使用费，源利公司违反合同约定事实清楚。即便房屋的产权人土总公司于2015年4月8日向源利公司发出《公告》，要求讼争地块商家应于2015年5月31日期自行搬离租赁场所，以及土总公司之后向源利公司发送《律师函》，告知厦安公司不再具备经营管理讼争房屋的权利，租金、物业费不需再向厦安公司缴纳，都是在源利公司已经违约之后的情况，不能改变源利公司违约的既定事实。
源利公司答辩称，其已提起上诉，答辩意见与上诉理由相同。
上诉人源利公司上诉请求：撤销原审判决，发回重审或改判为驳回厦安公司全部诉讼请求。主要理由：一、厦安公司原告主体不适格。本案合同于2015年3月22日终止，厦安公司的权利只到2015年5月31日前。二、厦安公司一审诉求没有事实和法律依据。源利公司于2015年4月8日接到租赁物权属人土总公司书面公告，明确土总公司与厦安公司的租期已届满且不再续租，土总公司要求源利公司在2015年5月31日前清空场地并搬离。源利公司于2015年4月向土总公司提出搬迁时间宽限到12月底前，土总公司口头回复不能超过年底，房租视情况不一定收取，可能做为搬迁补偿，要求尽快配合搬迁。源利公司与厦安公司口头协商2015年4、5月租金以押金抵扣多还少补。源利公司于2015年8月21日收到土总公司发送的《律师函》，明确说明厦安公司不具备经营管理租赁物的权利。厦安公司原审诉讼请求缺乏合法依据，双方自2014年1月31日开始无书面租赁合同，厦安公司以之前的租赁合同条款主张押金及房租没有合同依据。
厦安公司答辩称：一、厦安公司向源利公司主张违约责任和占用费有明确的合同约定，厦安公司是适格的原告。（一）2011年2月1日，双方签订一份《厂房租赁合同》，约定租赁期限自2011年2月1日至2012年1月31日止。之后，在（2012）思民初字第13080号民事调解书中，双方约定租赁合同至2014年1月31日届满。2014年1月31日之后，源利公司继续承租房屋，双方形成不定期租赁关系，双方的原租赁合同继续有效及民事调解书约定的内容对双方仍继续有效。（二）根据租赁合同约定：“源利公司拖欠租金或其他费用达15天以上的，厦安公司有权没收保证金并要求源利公司赔偿相应损失，同时，源利公司应于15天内无条件全部迁出，逾期不迁出的，厦安公司有权向源利公司追收占用期间的租金。”在（2012）思民初字第13080号民事调解书中，双方明确约定：“源利公司自2012年12月起每月22日前向厦安公司支付当月的租金、公维金、水费及电费，若超过15天未能如数支付2012年12月起任何一期的租金、公维金、水费或电费，租赁合同自违约情形发生之日起自动解除，且厦安公司有权没收源利公司支付的房屋租赁保证金15982元，源利公司应当在合同解除之日起15天内腾空搬离租赁房屋，并结清至实际搬迁租赁房屋时所欠的全部费用。”源利公司从2015年3月22日开始未按约定支付当期租金及公维金、水电费，已经违约，厦安公司根据租赁合同及民事调解书的约定向源利公司主张没收15982元履约保证金，要求源利公司支付实际搬迁租赁房屋期间的占用费、水电费等费用，符合双方合同约定。（三）厦安公司从未与源利公司协商，更没有承诺说履约保证金可抵扣2015年4-5月份两个月租金。二、厦安公司有权要求源利公司支付从2015年4月1日起至实际搬离之日止的占用费，源利公司以土总公司的《公告》及《律师函》拒绝支付租金或占用费理由不能成立。（一）2015年3月22日双方租赁关系解除后，源利公司仍然继续占用涉案房屋至2015年12月15日，根据租赁合同的约定，厦安公司有权主张占用期间的占用费。（二）虽然土总公司于2015年4月8日发出《公告》，明确涉案房屋租赁期限已届满不再续租，并于2015年8月21日向源利公司发送《律师函》，但源利公司均拒绝腾退，由此导致土总公司于2015年10月以房屋租赁合同纠纷为由起诉厦安公司，该案一审判决厦安公司迁让房屋，并支付至实际搬离之日期间的全部占用费55万多。厦安公司作为承租人在被判决向出租人土总公司支付占用费后，以涉案房屋合法承租人及转租人的身份向实际占用人源利公司主张占用费，符合法律规定和公平公正原则。
经审理查明，双方当事人对原审判决查明认定的事实，除了对源利公司于2015年12月15日向厦安公司交还讼争房屋有异议，认为实际上是向土总公司交还讼争房屋以外，其余事实没有异议。本院对双方没有争议的事实予以确认。
另查明，厦安公司确认其与土总公司于2015年5月31日就讼争房屋解除了租赁合同。
二审审理过程中，厦安公司提交一份证据：（2015）思民初字第16615号民事判决书，用于证明思明区人民法院判决厦安公司搬离厦门市思明区将军祠路28号原海燕胶鞋大楼并支付2015年4月1日起至实际搬离之日止的占用费558310.61元。源利公司质证认为，无法确认该证据的真实性，与本案没有关联性。
源利公司未提出新的证据。
本院认为，首先，（2012）思民初字第13080号民事调解书载明，厦安公司与源利公司就讼争房屋的租赁合同于2014年1月31日届满。租赁期限届满后，双方未续订新的租赁合同，源利公司继续承租讼争房屋，双方形成不定期租赁合同关系，双方当事人随时可以解除合同。其次，厦安公司主张源利公司自2015年3月22日起未按约定支付当期租金及公维金、水电费构成违约，厦安公司可以没收15982元履约保证金。源利公司主张双方于2015年3月底协商过，如果2015年4月厦安公司未能向土总公司续租讼争房屋，则厦安公司与源利公司的租赁合同终止，履约保证金可用于结算租金，故源利公司不存在违约。根据厦安公司与源利公司达成的调解协议“源利公司自2012年12月起每月22日前向厦安公司支付当月的租金、公维金、水费及电费……超过15天未能如数支付自2012年12月起任何一期的租金，公维金、水费或电费，双方的租赁合同自违约情形发生之日起自动解除，且厦安公司有权没收源利公司支付的房屋租赁保证金15982元”的内容，源利公司超过15天未如数支付租金等费用的，厦安公司才有权没收保证金。结合原审查明的事实，讼争房屋产权人土总公司已于2015年4月8日向源利公司发出《公告》，要求讼争地块的商家应于2015年5月31日前自行搬离租赁场所。故源利公司自2015年4月1日起未再向厦安公司支付租金或占有使用费的行为，不应视为违约，原审判决履约保证金15982元抵扣源利公司应付的租金并无不当，厦安公司关于无需向源利公司退还保证金的上诉理由不充分，本院不予采纳。再次，源利公司于二审中确认，讼争房屋于2015年12月15日交付土总公司前由源利公司实际占有使用，故源利公司并未因土总公司主张权利而影响其对租赁物的使用收益，原审根据合同相对性原则，判决源利公司向厦安公司支付2015年4月1日至2015年12月15日的场地占用费及拖欠的水电费等相关费用并无不当。源利公司关于无需向厦安公司支付讼争房屋占用费的主张缺乏法律依据，本院不予采信。厦安公司在二审中提交的证据与本案缺乏关联性，本院不予采纳。综上，上诉人厦安公司、上诉人源利公司的上诉理由均不能成立，上诉请求均应予以驳回。原审判决事实认定清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回厦门厦安誉元房地产策划代理有限公司、厦门源利塑料包装制品有限公司的上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2128元，由上诉人厦门厦安誉元房地产策划代理有限公司负担200元，上诉人厦门源利塑料包装制品有限公司负担1928元。
本判决为终审判决。
审 判 长 林巧玲
审 判 员 柯艳雪
代理审判员 许 莹
二〇一六年六月二十八日
代书 记员 彭丽月
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。