广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第526号
上诉人（原审原告）深圳市浩盛隆实业有限公司。
法定代表人刘治浩。
委托代理人周定元，广东商达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）张慧敏。
委托代理人杨辉，广东金腾律师事务所律师。
上诉人深圳市浩盛隆实业有限公司（以下简称为浩盛隆公司）与被上诉人张慧敏因租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法观民初字第1695号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：张慧敏与浩盛隆公司于2012年6月1日签订了HSL2012—009号《物业租赁合同》。合同约定：浩盛隆公司将位于深圳市XXX区XX服装基地XXX园的厂房X栋l楼面积为1850平方米的厂房及4间办公室租赁给张慧敏，租金合计每月人民币53300元；租赁期10年，从2012年8月1日起至2021年7月31日；本合同签订五日内，张慧敏向浩盛隆公司支付合同履约保证金159900元（两个月押金）以及一个月租金；浩盛隆公司提供两个月免租期，免租期内张慧敏无需支付租金，但需支付租赁期间的管理费及卫生费；张慧敏应于每月6日前支付，每延迟一日支付租金，按每日向浩盛隆公司应付总额的千分之三作为违约金；如迟延超过五天的，视为张慧敏严重违约，张慧敏除缴违约金外，浩盛隆公司有权停止张慧敏有关水、电设施的使用直至欠费结清或终止合同，并通知张慧敏迁离，履约保证金作为张慧敏违约赔偿不予退还，停水电后所造成的一切损失由张慧敏负责。合同并约定，浩盛隆公司向张慧敏交付租赁物业应具备双方所约定的基本条件：浩盛隆公司要按消防部门的要求做好建筑主体的消防工程，负责建筑主体消防证照的办理，浩盛隆公司按张慧敏图纸做好水电工程；配电房连接到张慧敏设备的线路和装置由张慧敏自理，张慧敏在配电房内安装经供电部门检验合格的照明电表和动力电表；浩盛隆公司交付物业时提供功率为100KVA的变压器给张慧敏使用，但张慧敏必须交付200元／KVA的用电保证金20000元。合同签订后，张慧敏交付了相当于两个月租金的履约保证金106600元、一个月租金53300元、用电保证金2万元，合计179900元。此后张慧敏未向浩盛隆公司交付任何费用。张慧敏按浩盛隆公司提供的施工图纸制作了装修效果图。浩盛隆公司未向张慧敏提供涉案物业的钥匙，双方亦未签署移交物业确认函，张慧敏未进场装修涉案物业。2012年9月29日，张慧敏向浩盛隆公司邮寄解除物业租赁合同通知函，通知函载明，张慧敏至今尚未收到浩盛隆公司通知其入场的相关函件，也未将租赁场地移交其使用，张慧敏认为浩盛隆公司尚未正式履行租赁合同，特通知自2012年9月29日解除租赁合同。该邮件被退回。2012年10月29日，浩盛隆公司向张慧敏发出解除物业租赁合同通知。另查明，涉案建筑于2012年1月5日竣工验收合格。浩盛隆公司不能提供经国家有关部门验收合格的消防证明，亦不能证明其配电房连接到张慧敏设备，并经供电部门检验合同，不能证明其提供了符合合同要求的变压器。
浩盛隆公司在原审中诉请：1、张慧敏支付浩盛隆公司2012年9月、10月份租金人民币106600元，支付迟延付款违约金人民币31980元（按照《物业租赁合同》约定日千分之三计算，现只依照本金106600元的30％计算），以上两项合计人民币138580元；2、张慧敏承担全部诉讼费用。
原审法院认为：浩盛隆公司张慧敏的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应真诚履行。本案租赁合同签订后，张慧敏按合同约定支付了履约保证金106600元、一个月租金53300元、用电保证金2万元，合计179900元；浩盛隆公司应按合同约定的三个交付条件交付租赁物业。浩盛隆公司不能举证证明其租赁物业具备了合同约定的三个条件，也不能提交租赁物业已实际交付张慧敏使用的证明，致使张慧敏不能实际使用租赁物业，故浩盛隆公司请求张慧敏支付租金及违约金无事实和法律依据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条之规定，判决：驳回浩盛隆公司的全部诉讼请求。案件受理费人民币1536元，由浩盛隆公司负担。
上诉人浩盛隆公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决；2、张慧敏支付浩盛隆公司2012年9月、10月租金人民币106600元，支付相应的迟延付款违约金人民币31980元（按照《物业租赁合同》约定曰千分之三计算，现只依照本金106600元的3090计算），以上两项合计人民币138580元；3、张慧敏承担全部诉讼费用。
事实和理由：一、本案涉案房屋在交付张慧敏时已符合交付条件，而不是一审法院认为的“浩盛隆公司不能举证证明其租赁物业具备了合同约定的三个条件”。浩盛隆公司与张慧敏签订的《物业租赁合同》第六条对交付条件做了3项约定，其中：《工程竣工验收报告》表明涉案房屋在2012年1月5日通过竣工验收。《建设工程竣工验收消防备案表》表明在2012年1月10日深圳市公安局宝安分局消防监督管理大队已通过消防验收，已按消防部门的要求做好建筑主体的消防工程。说明浩盛隆公司向张慧敏提供的物业符合合同第六条第1项“甲方（浩盛隆公司）要按消防部门的要求做好建筑主体的消防工程，负责建筑主体消防证照的办理，甲方按乙方图纸做好水、电工程”。合同第六条第2项约定：“配电房连接到乙方设备的线路和装置由乙方自理，乙方在配电房内安装经供电部门检验合格的照明电表和动力电表”，该项是张慧敏自己负责的内容，而不是浩盛隆公司提供给张慧敏的条件。合同第六条第3项约定：“甲方交付物业时提供功率为200KV的变压器给乙方使用，但乙方必须交付200元／KVA的用电保证金40000.00元”；“甲方交付物业时提供功率为100KV的变压器给乙方使用，但乙方必须交付200元／KVA的用电保证金20000.00元”。双方在签订合同后，上述4万和2万用电保证金张慧敏已支付浩盛隆公司，说明浩盛隆公司已依合同约定提供相应变压器给张慧敏使用，否则，张慧敏不可能向浩盛隆公司支付用电保证金。浩盛隆公司与隆通实业（深圳）有限公司签订的《物业租赁合同》表明，早在2012年4月12日隆通实业（深圳）有限公司已承租并入住浩盛隆公司租给张慧敏同栋楼房的X楼。也说明浩盛隆公司租给张慧敏的该栋房屋是符合交付条件的。另张慧敏主张签订合同时涉案房屋没有具备物业交付条件，没有任何证据，依照“谁主张，谁举证”的原则，也应有张慧敏承担不利后果。以上充分说明本案涉案房屋在交付张慧敏时已符合交付条件。一、本案涉案房屋已于合同签订当时交付给张慧敏，而不是一审法院查明的“浩盛隆公司未向张慧敏提供涉案物业的钥匙”，认为的“也不能提交租赁物业已实际交付张慧敏使用的证明，致使张慧敏不能实际使用租赁物业”合同签订当时，浩盛隆公司已把涉案房屋钥匙交付张慧敏。后来张慧敏在涉案房屋进行了开工拜神仪式、在对涉案房屋现场考察后作出了英国，XX（深圳）总部空间效果图及英国．XX（VCFANI）深圳总部办公楼室内外装饰工程首层、七层施工图。从常理上讲，涉案房屋没有交付给张慧敏，张慧敏不可能进行开工拜神仪式，也不可能对涉案房屋现场考察及在此基础上作出空间效果图和施工图。张慧敏在涉案物业进行开工拜神仪式，对涉案房屋现场考察表明张慧敏已实际使用涉案物业。张慧敏支付了两押一租和用电保证金也证明了涉案房屋交付给张慧敏，从常理上讲，涉案房屋没有依约交付给张慧敏，张慧敏不可能支付相关款项的。浩盛隆公司提供的手机短信记录、公证书内容也间接证明了涉案房屋已交付给张慧敏。另张慧敏主张涉案房屋没有交付张慧敏没有任何证据。依照“谁主张，谁举证”的原则，也应有张慧敏承担不利后果。以上充分说明本案涉案房屋已于合同签订当时交付给张慧敏。综上，一审法院没有查清案件事实，认定案件事实错误，导致判决缺乏事实依据，恳请二审法院查清事实，依法支持浩盛隆公司的诉请。
被上诉人张慧敏答辩称：原审法院审理本案的事实清楚，适用法律正确，浩盛隆公司的上诉理由不能成立。
本院经审理查明，浩盛隆公司一审提交了涉案房产的《建设工程竣工验收消防备案表》，但未提交证据证明其是否已按张慧敏的图纸做好水电工程以及提供功率为100KVA的变压器给张慧敏使用。
涉案XXX园厂房X栋已办理房地产，房产证号为50005903**。
原审查明其他事实无误，本院予以确认。
本院认为，张慧敏和浩盛隆公司之间签订的《物业租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为有效，双方当事人均应全面履行。
本案的争议焦点为：涉案物业是否已满足交付条件；浩盛隆公司是否已交付涉案物业。
关于第一个争议焦点，浩盛隆公司虽提交了涉案房产的《建设工程竣工验收消防备案表》，但未提交证据证明其是否已按张慧敏的图纸做好水电工程以及是否提供功率为100KVA的变压器。故浩盛隆公司无证据证明涉案物业已满足合同约定的全部交付条件。
关于第二个争议焦点，浩盛隆公司称已交付涉案物业给张慧敏。因浩盛隆公司为履行交付义务的一方，应由其对此进行举证。从浩盛隆公司提交的证据来看，手机短信记录均为浩盛隆公司向张慧敏催收租金，并无张慧敏的回复短信确认已接收物业；施工拜祭照片不能显示为涉案物业，且浩盛隆公司亦确认张慧敏并未对涉案房产进行实际施工；张慧敏支付押金以及租金的行为亦不能证明其已收到涉案房产。另一方面，物业的交付应当履行相应交接手续，而浩盛隆公司未提交证据证明与张慧敏办理了物业移交手续或者张慧敏已领取了涉案物业的钥匙。由上，浩盛隆公司的证据不足已证明涉案物业已交付张慧敏使用，其应承担举证不能的责任。
综上，上诉人浩盛隆公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币3072元，由上诉人深圳市浩盛隆实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 钟 波
审 判 员 聂 效
代理审判员 许莹姣
二〇一四年六月二十日
书 记 员 陈晓莹