江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏09民终4516号
上诉人（原审被告）：吴勇,男,1978年8月8日出生，汉族,居民，住盐城市亭湖区。
委托诉讼代理人：蒋晓东，江苏济洲律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：朱小明,男,1968年12月7日出生,汉族,居民，住盐城市经济开发区。
委托诉讼代理人：许斌，江苏鼎盛湖律师事务所律师。
委托诉讼代理人:赵龙生，江苏鼎盛湖律师事务所律师。
上诉人吴勇因与被上诉人朱小明房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院(2016)苏0902民初7093号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
吴勇上诉请求：撤销一审法院判决，并依法改判。事实和理由：1、一审中，吴勇向法庭提交了“调取证据申请书”，以证明朱小明与盐城东圣集团有限公司（以下简称东圣集团）的租赁合同已解除及东圣集团在朱小明同意下要求吴勇暂缓缴纳房屋租金且直接交给东圣集团的事实。2、朱小明的催缴租金通知是其单方通知，不能否认三方确认的事实。吴勇暂不缴租金及向房屋所有权人缴纳租金是房屋所有权人、朱小明、吴勇三方同意的结果，如需改变这一结论，应当由三方共同达成新的协议，而不是朱小明单方通知就可变更三方的口头协议。3、依据举证责任分配原则，主张合同已履行应由承担履行义务的一方举证。吴勇与朱小明在同一天（2015年7月9日）就同一处房屋分别签订了两份租赁合同，这本身充分证明这不是一起简单的、常规的租赁合同。事实是，由于朱小明已将其中一部分出租给朋友，朱小明考虑到朋友情面，将来管理及收取租金不方便，故请吴勇先签订一份合同并缴纳租金，然后朱小明朋友来租赁该房屋时，由吴勇出面收取租金。吴勇考虑到与朱小明的关系，也是出于帮忙之心，同意了朱小明的提议。谁知朱小明收取租金后，就不再提朋友租赁事宜。吴勇在三方协调时就提出此问题，并要求已交的5万元租金冲抵吴勇应缴纳的租金。4、吴勇认为其没有违约行为，一审中也没有要求调低违约金数额。依据《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十六条规定，即使是吴勇违约导致租赁合同解除的，损失最长不得超过6个月租金。吴勇与朱小明即使按三份总合同来算，合同总年租金为30万元，最长六个月应当为15万元，一审判决吴勇承担20万元违约责任与法律规定不符。
朱小明辩称：1、朱小明虽与房屋所有权人东圣集团发生过房屋租赁合同纠纷，但朱小明与东圣集团并未解除房屋租赁合同，也没有与吴勇解除房屋租赁合同，在吴勇因此停止支付租金时，朱小明并未要求其承担违约责任。在朱小明与东圣集团协调好房屋租赁矛盾之后，并由东圣集团出具情况说明，同意与朱小明之间的租赁合同继续履行，朱小明遂于2016年9月5日发函通知吴勇缴纳应交的租金30万元，并给其合理的期限，在同年9月12日缴纳，否则按违约解除合同。但吴勇拒不理睬，朱小明才因此行使单方的解除权。而且，在2017年2月13日，一审法院第一次开庭，吴勇也同意房租交至庭审当日，足以说明吴勇上诉称的房屋租赁合同已经解除，不应再承担租金的理由不能成立。2、吴勇上诉称2017年7月9日租金为5万的房屋租赁合同，是因朱小明将房屋出租给朋友考虑收取租金方便，而请吴勇另行签订房屋租赁合同，该述称与情理不符。吴勇认可了按该合同的约定已经向朱小明交纳租金5万元，也即认可了该合同成立。如果朱小明未交付房屋，不可能在本案以前近两年一直不提异议，而且吴勇之妻于2015年9月2日向朱小明出具了13台空调的收条，其中两台空调就在该房屋内，在一审中，吴勇也予以认可，因此吴勇辩称该房屋未交付缺乏事实依据。3、关于违约金的问题。朱小明在一审中主张吴勇承担违约金70万元，吴勇在原审中未以违约金过高要求调整，但一审法院予以降低调整，确属不妥，损害了朱小明的合法权益。而该调整行为却有利于吴勇，朱小明也未对此上诉，故不能作为吴勇的上诉理由。吴勇认为至多按最长六个月的损失15万元认定，显属错误，根据《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十七条第二款的规定，承租人因出租人违约可要求出租人赔偿其租金差价损失，属于商业用房的，承租人还可要求出租人赔偿其合理期间内的经营损失，但最长不得超过六个月，该条款是出租人违约情形下赔偿损失的适用依据，而本案是出租人追究承租人的违约之诉，并且主张的违约金并非经济损失。故该条款在本案中并不适用。请求二审法院驳回吴勇的上诉，维持原判。
朱小明向一审法院起诉请求：1、解除朱小明、吴勇于2015年3月31日、2015年7月9日签订的三份关于盐城市亭湖区开放大道21号迪欧咖啡的房屋租赁合同；2、吴勇向朱小明返还承租的13台空调；3、吴勇向朱小明支付租金（从2016年4月1日起至2016年7月30日按照每日411元标准计算，从2016年8月1日起实际让房之日按照每日822元标准计算）；4、吴勇向朱小明支付违约金70万元；5、本案的诉讼费用由吴勇承担。
一审法院查明的事实：2006年2月27日，东圣集团与郭勇签订了一份《租赁协议》，约定：“东圣集团将位于盐城市开放大道21号西侧综合楼二层全层1200平方米出租给郭勇，用于开办迪欧咖啡，租期10年，从2006年3月1日起到2016年2月28日止”。经东圣集团同意，郭勇将房屋转租给朱小明，2014年3月15日，东圣集团（甲方）与朱小明（乙方）、郭勇（丙方）三方签订了一份《补充协议》，约定：“一、2006年2月由甲方与丙方签订的租赁协议从2014年3月15日起转给乙方履行，其权利义务不变。履行期限至租赁期满之日为止；二、原租赁协议期满后，租赁顺延五年，即从2016年3月1日起至2021年2月28日止；三、从2016年3月1日起，甲方向乙方收取租金由原来每年15万元增至每年20万元（甲方净得），甲方出具收款收据向乙方收取、如需开票其税金由乙方承担，其交款方式不变；四、该楼的一层通道乙方人员可以通行，与其他承租人共同使用，但必须相互协调、配合，如产生矛盾和纠纷，由乙方自行解决；五、原租赁协议的其他条款不变，有效期至本补充协议租赁期满之日为止。将租期顺延至2021年2月28日止”。2015年3月13日朱小明（甲方）与吴勇（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，将承租的部分房屋转租给被告，合同约定：“1、甲方将盐城市亭湖区开放大道21号迪欧咖啡一半（楼梯向南，约500平方米）出租给乙方从事网吧经营。2、租期6年，从2015年4月1日起将出租房屋交付乙方使用，至2021年3月30日收回。3、甲、乙双方议定年租金为15万元，六年租期内不变，每年租金一次性交清，先付后用，提前15日预付下年房租。4、如有一方违约，违约方应当向守约方支付违约金30万元，同时守约方有权解除合同”。同年7月9日，朱小明又将承租的部分房屋转租给吴勇，朱小明、吴勇又签订了二份《房屋租赁合同》，合同约定：“1、甲方将盐城市亭湖区开放大道21号迪欧咖啡一半（楼梯向北，约400平方米）、原迪欧咖啡馆南侧办公区（南楼梯口向西，约300平方米）出租给被告从事经营。2、租期五年，从2015年8月1日至2020年7月30日。3、年租金分别为10万元、5万元，每年租金一次性交清，先付后用，提前15日预付下年房租。4、如有一方违约，违约方应当向守约方支付违约金20万元（两份合同约定的违约金均为20万元），同时守约方有权解除合同”。合同签订后，朱小明按照约定将房屋交付吴勇使用，吴勇支付了第一年度的租金30万元，未能按照约定交纳第二年度的租金，原告于2016年9月5日发出了一份《关于催交租金的函告》，载明：“吴勇先生：2015年3月31日、2015年7月9日，我与你先后签订三份房屋租赁合同。房屋租赁合同约定，将我承租的盐城市亭湖区开放大道原迪欧咖啡使用的房屋转租给你经营使用。按照合同约定你应缴纳第二年度租金合计30万元，但是你至今没有缴纳。现出租人盐城东圣集团有限公司同意上列房屋继续由我承租使用，故特通知你于2016年9月12日前向我缴纳租金30万元，否则我将依合同约定要求你另行承担违约金，并可解除与你之间的租赁合同，特此函告”。吴勇经催要后仍未交纳租金，朱小明遂诉至法院。
一审另查明，朱小明与房主东圣集团因房屋租金问题发生矛盾，经协调东圣集团于2016年8月31日同意继续履行与朱小明之间的租赁合同。一审在审理过程中朱小明、吴勇均同意解除合同，双方于2017年2月13日进行了交接，吴勇让出了承租的房屋（含13台空调）并交付了钥匙，朱小明于2017年5月4日接受钥匙收回了房屋。
一审法院认为，公民合法的民事权益受到国家法律的保护。（一）关于本案租赁合同的效力。朱小明将承租的房屋转租给吴勇，经过了出租方的同意，朱小明、吴勇签订的租赁合同合法有效，对双方均具有约束力。（二）关于租赁合同的解除问题。朱小明提出解除合同，吴勇予以同意，并于2017年2月13日让出房屋（含13台空调）交付了钥匙，一审法院依法确认朱小明、吴勇签订的三份房屋租赁合同于2017年2月13日解除。（三）、关于本案的租金问题。朱小明、吴勇的租赁关系于2017年2月13日终止，吴勇应当支付2016年4月1日至2017年2月13日期间的房租210021元。吴勇辩称朱小明没有交付租金为5万元的房屋，吴勇未能提供相应证据，且吴勇在交纳第一年度的租金时，也没有提出异议，对其辩称不予采信。（五）关于本案的违约金问题。朱小明、吴勇在三份租赁合同中分别约定：“违约方应当向守约方支付违约金30万元、20万元、20万元，违约金合计为70万元”，因吴勇没有按约支付租金，经朱小明发函催要后，仍未支付，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。朱小明要求吴勇承担70万元违约金，吴勇认为过高，要求调整，一审法院综合考虑朱小明、吴勇之间租赁合同的标的、合同已提前解除及朱小明的损失等情况，将违约金调整为20万元较为适宜。综上，朱小明、吴勇已经解除了租赁合同，朱小明并收回了房屋（含空调），对朱小明要求解除合同收回房屋（含空调）的请求，本案不再处理。吴勇应当向朱小明支付租金210021元并承担违约金20万元。据此，依照《中国人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十四条、第二百二十六条的规定，一审法院判决：一、吴勇应当于判决生效后十日内向朱小明支付房屋租金210021元并承担违约金20万元，合计410021元。二、驳回朱小明的其他诉讼请求。案件受理费5800元，由吴勇负担。
本院二审查明，原审法院查明的事实有相应证据证实，应予确认。
二审中，上诉人吴勇提供了朱小明分别于2015年3月13日、2015年9月2日出具的收条两份，证明吴勇实际向朱小明交纳了5万元的押金。
朱小明对吴勇提供的证据质证意见为，字可能是朱小明的字，但是由于时间长了，记不清楚了，但该证据吴勇在一审中并未提交，不能作为新证据。
二审中，本院向东圣集团陈如平作了调查，陈如平陈述，朱小明转租给吴勇实际上是不可以的，但东圣集团考虑到只要房租照交，所以东圣集团就默认了。因朱小明未交纳房租，所以东圣集团曾找到吴勇和朱小明，对房租一事进行协调，并向朱小明送达解除合同通知，但朱小明拒收。并提交了一份东圣集团与朱小明于2017年9月25日签订的解除租赁合同的协议书。
本院认为，朱小明将其承租的房屋转租给吴勇，并未经出租方东圣集团的同意，但出租人东圣集团在知道朱小明将房屋转租给吴勇后并未提出异议，而是默认了该转租行为，应当视为同意朱小明将房屋转租给吴勇，故朱小明与吴勇之间签订的租赁合同合法有效，对双方均具有约束力。本案朱小明起诉要求解除与吴勇之间的租赁合同，诉讼中吴勇表示同意，并已于2017年2月13日将房屋交付给了朱小明，故双方签订的三份房屋租赁合同已于2017年2月13日解除。对截止2017年2月13日期间租金210021元双方均无异议，吴勇应向朱小明交纳。吴勇二审中提供了证据证明其向朱小明交纳了5万元押金，朱小明认可押金收条是其所书写，只是认为该证据不属于新证据而不予认可。经查，吴勇在一审庭审中即已提出已交付押金的事实，且双方2015年7月9日签订的租金为5万元的租赁合同中也有关于押金的约定，所以对于吴勇交纳押金的事实应予认定，其已交纳的5万元押金应从租金中予以扣减。吴勇上诉认为其与朱小明2015年7月9日签订的租金为5万元的租赁合同，实际是朱小明将该房屋出租给其朋友，只是以吴勇的名义签订，该房屋实际并未向吴勇交付。对此，本院认为，朱小明与吴勇签订的租赁合同合法有效，合同签订之后吴勇也已按约向朱小明交付了相应的租金，从未对该5万元租金提出过任何异议，其主张该房屋是由朱小明的朋友实际承租并未提供任何证据。且即使如上诉人吴勇所说，该房屋是以其名义签订租赁合同，实际是由他人使用，朱小明作为转租人依据合同向吴勇主张租金也符合双方约定，故吴勇的该上诉理由不能成立。
关于本案的违约金问题。虽然吴勇未能按照其与朱小明签订的三份租赁合同及时交纳第二年的租金，但根据本案已查明的事实，2016年8月31日之前，因朱小明未及时交纳房租与出租人东圣集团之间存在争议，东圣集团也曾召集转租人朱小明和承租人吴勇进行协调，直到东圣集团在2016年8月31日向朱小明出具情况说明后，朱小明才于2016年9月5日向吴勇发出催交租金的函告。朱小明与吴勇签订的三份租赁合同中虽然均约定了相应的违约金，但考虑到双方约定违约金数额明显高于朱小明实际受到的损失，朱小明在向吴勇发出函告后不久即提起本案诉讼，且双方当事人在诉讼中一致同意解除租赁合同及本案吴勇实际差欠租金的数额等因素，本院将违约金酌情调整为10万元为宜。故吴勇应给付朱小明租金160021元，并承担违约金10万元，合计260021元。
综上，吴勇的上诉请求部分成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销江苏省盐城市亭湖区人民法院(2016)苏0902民初7093号民事判决；
二、吴勇于本判决生效后十日内支付朱小明租金160021元，并承担违约金100000元，合计260021元。
三、驳回朱小明的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5800元，由朱小明负担4047元，吴勇负担1753元；二审案件受理费7450元，由朱小明负担5198元，吴勇负担2252元。
本判决为终审判决。
审判长 陈 东
审判员 张晨阳
审判员 曹 荣
二〇一八年二月二十三日
书记员 戴书琪