山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济民四终字第772号
上诉人（原审被告）李新营，男，1975年1月20日出生，汉族，个体工商户，住济南市。
委托代理人郭大伟，山东全诚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）钱德，男，1964年8月15日出生，汉族，济南市历城区质量安全监督站职工，住济南市。
委托代理人薛伟，山东京鲁律师事务所律师。
原审被告济南市历城区建源物业管理中心，住所地济南市。
法定代表人田文静，主任。
委托代理人柏宗凯，男，1984年9月5日出生，汉族，该单位工作人员，住济南市。
原审第三人济南市历城区村镇建设服务中心，住所地济南市。
法定代表人蔡洪辉，经理。
上诉人李新营因与被上诉人钱德、原审被告济南市历城区建源物业管理中心（以下简称建源中心）、原审第三人济南市历城区村镇建设服务中心（以下简称村镇服务中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2014）历城民初字第727号民事判决提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院认定，2011年6月20日，村镇服务中心与建源中心签订了委托管理协议书，该协议书载明：2000年，济南市历城区村镇建设服务中心在洪楼西路39号开发建设了小高层商住与职工多层住房，工程临近竣工时，由于人员不足，售后服务等问题，由济南市历城区村镇建设服务中心提供了注册资金、办公用房并抽调部分专业技术人员，成立了建源物业管理中心，负责公共设施、大型配电、供水设备的维护等工作。双方协商达成如下协议：济南市历城区村镇建设服务中心将其名下的洪楼西路39号院内办公楼及88号沿街商�用房交于物业公司管理与使用，一部分用于物业办公用房，一部分用于经营用房，其收入所得用于支付乙方人员工资和房屋维修、公共设施设备维护等相关费用，委托乙方自行经营管理，实现自身稳定发展，更好做好物业管理工作。该协议书加盖有两单位公章。建源中心是由村镇服务中心出资设立，为独立的全民所有制企业法人，建源中心与村镇服务中心隶属于济南市历城区住房管理委员会。2011年10月1日，建源中心与李新营签订房屋租赁合同，该合同载明：李新营租赁了位于洪楼西路88号一楼门头房，建筑面积113，租赁期限自2011年10月1日至2014年9月30日，年租金200000元，租金一次性付清一年房款，提前30天交纳下年租金款，合同解除条件其中一条为承租人不交付或者不按约定交付租金达1个月以上。合同第15条其他约定事项为按规定时间交纳房租款，如超出应交30天的，出租方有权清理房屋，出租方继续对外出租。李新营称涉案房屋租金均为每年8月份交纳下一年度房租，租金以现金形式交给建源中心，后因建源中心向其发出通知，告知其涉案房屋不归物业了，让李新营交纳房租，但不能开发票，因无法确定房屋所有权人是谁，租金应向谁交纳，因此2013年10月1日之后的房租尚未交纳。建源中心对此无异议。李新营与建源中心均认可房屋租赁合同所约定的租金提前30天交纳，是指自每年的10月1日前的30天。李新营及建源中心均认可洪楼西路88号一楼门头房共有七间，其中最南边两间是李新营的，北边5间是李新营自建源中心租赁的。钱德亦认可最南边两间是李新营的。各方均认可涉案房屋一楼门头房没有房屋所有权证。2013年7月24日，钱德、建源中心与村镇服务中心签订了房屋置换协议，该协议载明：因实施济南历城招待所片区改造项目，需拆除钱德拥有的位于历城区洪楼西路88号沿街无证房屋，为推进项目进度，根据相关会议纪要，村镇服务中心以拥有的同位置（洪楼西路88号）沿街无证房屋与钱德房屋进行置换。合同三方达成如下协议：1、村镇服务中心房屋经测绘机构实测建筑面积693.63平方米，以上钱德房屋现由建源中心管理使用并以其名义部分对外出租；钱德房屋经测绘机构实测建筑面积为450.5平方米。2、村镇服务中心与建源中心根据有关会议纪要要求将以下房屋与本协议第一条所述钱德房屋进行置换：一楼104-109，面积168.89平方米（其中楼梯17.33平方米）；二楼201，面积32.32平方米；三楼301-309面积246.2平方米（其中楼梯10.03平方米），合计建筑面积447.41平方米。上述房屋置换后由此产生的所有权益均归钱德享有，村镇服务中心房屋置换后剩余房屋、面积仍归村镇服务中心所有，并由建源中�继续管理使用。3、三方均不得改建建筑内楼梯。4、本房屋置换合同签订生效后三日内，村镇服务中心、建源中心应将置换房屋已租赁到期的交付给钱德，仍处于租赁状态的（还未租赁到期的），待租赁协议到期后负责将租赁房屋收回交付钱德，但自本合同签订生效后三日内起所得租金收益归钱德，直至租赁届满。5、村镇服务中心、建源中心置换给钱德的房屋现有土地使用权证、规划许可证、建筑手续等，村镇服务中心提供给钱德一份复印件，如该房屋符合办理房产证条件时，村镇服务中心应无条件协助办理。7、钱德将原房屋腾空并交指挥部后，本房屋置换协议生效。该协议加盖有村镇服务中心、建源中心公章及钱德签名。钱德与建源中心均认可协议所约定的二楼及三楼的房屋均已交付给钱德，一楼房屋由李新营租赁使用。钱德、李新营及建源中心均认可李新营�建源中心租赁的一楼门头房包含在房屋置换协议所约定的“一楼104-109”房屋内。2013年8月15日，建源中心向李新营发出通知，该通知载明：因实施济南市招待所片区改造项目，需拆除历城区洪楼西路88号北侧房主钱德沿街房屋，根据相关会议纪要，将我单位原有房屋洪楼西路88号部分沿街门头房与钱德房屋进行置换，并已于2013年7月24日置换完毕，房屋不再归我单位出租。现我单位进行代租管理，将房租收取后直接交至房主钱德，并不再开取正规发票。请承租人李新营将所欠房款，于2013年8月31日前交至我单位。李新营认可收到该通知，并向建源中心进行口头询问，但未见过相关书面材料。
钱德主张其所有的原位于洪楼西路88号的无证沿街房屋是2004年5月22日自山东正义有限责任会计师事务所购买的，合同约定价款为92万元。钱德对此提交售房协议及收据复印件，建源�心及李新营对该两份证据不予认可。关于钱德用于置换的原房屋向指挥部交付的时间，钱德称协议签订前就已腾空房屋并交付，具体时间记不清了，建源中心称其不清楚钱德原房屋交付至指挥部的时间，但该置换房屋约在2013年8、9月份被拆除。李新营称钱德原房屋大约在2013年8、9月份被拆除。钱德主张其曾向李新营发出通知，要求其于2013年9月1日前支付下年房租。钱德对此提交证据有房屋租金催收通知、特快专递寄件单、回执信息打印件。李新营称其从未收到上述通知。钱德主张依据《中华人民共和国合同法》及房屋租赁合同关于合同解除条件的约定，要求依法解除建源中心与李新营所签订的房屋租赁合同。建源中心与李新营均不同意解除租赁合同。
钱德称签订房屋置换协议时，村镇服务中心向其交付了涉案房屋的相关证书，对此提交：1、国有土地使用证。该证载明土地使用者为济南市历城区村镇建设服务中心，地址洪楼西路88号，用地面积1107.01，其中建筑占地834，用途为住宅用地。2、建设用地规划许可证。该证载明用地单位历城区村镇服务中心，用地位置洪楼西路88号。3、建设工程规划许可证。该证载明建设单位为济南市历城区村镇建设服务中心，建设项目名称为商业楼，建设位置为洪楼西路88号。4、单位竣工核验证明书（临时）。该证明书载明：工程名称为村镇服务中心外贸商业楼，建设单位历城区村镇建设服务中心。李新营与建源中心认为上述证据系复印件，故不予认可。村镇服务中心对上述证据无异议，但称其单位存放的单位竣工核验证明书及建设用地规划许可证也是复印件。
原审法院认为，钱德与建源中心、村镇服务中心所签订的房屋置换协议是三方真实意思表示，是合法有效的，且三方当事人已按照该协议的约定交付了房屋。根据房屋置换协议的约定，合同签订生效后三日内起所得租金收益应由钱德享有。建源中心与李新营所签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，合法有效，该合同的相关约定对双方均有法律约束力。房屋租赁合同约定了合同解除的条件，李新营在收到建源中心的通知并向其询问有关情况后，并未按照通知及合同约定向钱德支付房屋租金，逾期时间已超过一个月以上，钱德依据房屋置换协议取得涉案房屋租金收益权及出租方的其它权益，故其主张解除李新营与建源中心签订的租赁合同的请求，符合法律及合同确定的合同解除条件，故原审法院认为李新营与建源中心签订的租赁合同于钱德起诉之日即2014年3月24日解除。李新营应腾出涉案房屋，并交付给钱德。钱德主张李新营向其支付2013年11月1日起至2014年3月24日的租金，符合房屋置换协议及房屋�赁合同的约定，法院对钱德主张李新营支付2013年11月1日起至2014年3月24日的房屋租金79818元（66666元＋200000元÷365天×24天）予以支持。李新营应向钱德支付2014年3月25日至李新营将本案争议房屋交付钱德之日的房屋占用费（按照年租金20万元计算）。钱德主张李新营支付利息自2013年11月1日起至判决生效之日止的利息（以20万元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算）符合法律规定，法院对钱德的该项请求予以支持。钱德主张建源中心支付房屋租金及利息无事实及法律依据，法院对钱德该项请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告李新营与被告济南市历城区建源物业管理中心签订的房屋租赁合同自2014年3月24日起解除。二、被告李新营于判决生�之日起十日内给付原告钱德2013年11月1日至2014年3月24日的租金79818元。三、被告李新营于判决生效之日起十日内按每日547.95元给付原告钱德2014年3月25日起至判决规定的被告李新营将本案争议房屋交付给原告钱德的履行期限届满之日或被告李新营在判决规定的期限届满前自动将本案争议房屋交付原告钱德之日止的房屋占用费。四、被告李新营于判决生效之日起十日内赔偿原告钱德房屋逾期支付租金利息损失。自2013年11月1日起至判决生效之日止，以20万元为基数，按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算。五、被告李新营于判决生效之日起十日内腾出其自被告济南市历城区建源物业管理中心租赁的洪楼西路88号一楼房屋，并交付给原告钱德。六、驳回原告钱德的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼�》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，由被告李新营负担。
一审宣判后，上诉人李新营不服上诉称，一审法院事实认定错误。本案所涉房屋置换协议，一审法院以“是三方真实意思表示”为由，认为是合法有效的，是完全错误的。此《房屋置换协议》纯属国资单位未经依法审批，擅自将国有房屋与私人无产权房屋置换，完全为违法无效。此协议的主体、标的物、签订、履行均不合法。一审法院以违法无效的《房屋置换协议》支持被上诉人钱德对上诉人的诉讼请求，是完全错误的。综上所述，请求贵院纠正一审法院判决的错误，维护法律尊严。
被上诉人钱德辩称请求维持原判。
原审被告建源中心同意一审判决。
原审第三人村镇服务中心同意一审判决。
本院经审理认定，原审认定事实属实，本院予以确认。
另查明，�审期间原审被告建源中心向本院提交了一份书面说明，其主要内容为置换后的房屋钱德为房屋所有人，因该房屋产生的纠纷与我单位无关，并同意李新营将涉案房屋所欠租金直接支付给钱德，我公司不再主张涉案房屋的相关权利。
本院认为，被上诉人钱德与原审被告建源中心、原审第三人村镇服务中心所签订的房屋置换协议合法有效，三方当事人已按照该协议的约定交付了房屋。各方当事人均应按合同约定行使权利和履行义务。上诉人李新营主张房屋置换协议因未经依法审批是违法的，该主张不能成立。涉案房屋置换协议不违反法律规定，一审认定合法有效是正确的。房屋置换协议中约定了“房屋置换后由此产生的所有权益均归钱德享有”。同时，房屋置换协议中约定：“本房屋置换合同签订生效后三日内，村镇服务中心、建源中心应将置换房屋已租赁到期的交付给钱德，仍处于租赁状态的（还未租赁到期的），待租赁协议到期后负责将租赁房屋收回交付钱德，但自本合同签订生效后三日内起所得租金收益归钱德，直至租赁届满”，该约定是对被上诉人钱德所有房屋权益的保护。二审期间，原审被告已向法院提交了一份书面意见，其主要内容为：置换后的房屋钱德为房屋所有人，因该房屋产生的纠纷与我单位无关，并同意李新营将涉案房屋所欠租金直接支付给钱德，我公司不再主张涉案房屋的相关权利。因此上诉人李新营辩称其只能将房屋及租金交付与原审被告的主张本院不予支持。根据房屋置换协议的约定，合同签订生效后三日内起所得租金收益应由钱德享有。建源中心与李新营所签订的房屋租赁合同是合法有效，房屋租赁合同约定了合同解除的条件，李新营在收到建源中心的通知并向其询问有关情况后，并未按照通�及合同约定向钱德支付房屋租金，逾期时间已超过一个月以上，钱德依据房屋置换协议取得涉案房屋租金收益权及出租方的其它权益，故其主张解除李新营与建源中心签订的租赁合同的请求，符合法律及合同约定的解除条件，故原审法院认为李新营与建源中心签订的租赁合同于钱德起诉之日即2014年3月24日解除。李新营应腾出涉案房屋，交付与钱德。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由上诉人李新营负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐冷卓
审 判 员 王云春
代理审判员 曹 强
二〇一五年一月七日
书 记 员 姜 梵