湖南省耒阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）耒民一初字第52号
原告王凤，女，1976年7月13日生。
被告曹蓉，女，1977年5月14日生。
委托代理人罗爱连，湖南教正律师事务所律师。
被告李麒龙，男，1998年5月30日生。
法定代理人刘连华，女，1972年2月6日生。
委托代理人贺乃荣，耒阳市腾飞法律服务所法律工作者。
原告王凤诉被告曹蓉、李麒龙房屋租赁合同纠纷一案，于2015年1月26日向本院提起诉讼。本院受理后依法组成合议庭，分别于2015年4月14日、8月3日公开开庭进行了审理。原告王凤，被告曹蓉的委托代理人罗爱连，被告李麒龙的法定代理人刘连华及共委托代理人贺乃荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王凤诉称：2008年11月12日，原告王凤与伍展英签订协议，约定由王凤将门面出租给伍展英经营，第一周期的租金为300/月,第二周期的租金为5000元/年。如伍展英不承租时，由其负责按原建图纸砌好墙后将门面返还给王凤。2014年10月19日，伍展英因病去世，其生前拖欠原告王凤的租金未予支付。伍展英去世后，其婚生儿子李麒龙声明：原由伍展英管理的属于刘美青、刘满良、王凤所有的九眼塘商住楼物业所占的门面（车库）相关的财产权利，本人不再与该四人发生法律关系。也就是说，李麒龙不愿向原告王凤支付租金，经双方多次协商未果。因签订合同相对方系伍展英，伍展英已去世，被告曹蓉系伍展英之妻，被告李麒龙系伍展英婚生儿子，该二被告应当在继承遗产的范围内承担本案责任。请求：1.依法解除原告王凤于2008年11月12日与伍展英签订的房屋租赁合同；2.判令被告向原告支付租金2500元；3.判令被告恢复房屋原状，负责按原建图纸砌好墙后，向原告返还房屋，并支付砌墙费3500元；4.由被告承担本案诉讼费。在诉讼过程中，原告王凤变更、放弃部分诉讼请求，具体如下：1.确认原告王凤与伍展英于2008年11月12日签订的房屋租赁合同无效；2.判令被告在本判决生效后即时腾空租赁房屋并向原告返还；3.责令被告比照租金价格（5000元/年）标准向原告王凤支付自2015年1月1日起至实际返还之日止的占用使用费；4.本案诉讼费由被告负担。
原告王凤为支持其诉讼请求，提交了如下证据：
证据1、伍展英与刘连华的结婚证、伍展英与曹蓉的结婚证、李麒龙的常住人口登记卡、伍展英死亡殡葬证。用以证明本案被告主体适格。
证据2、购门面合同书、售房协议、补充协议。用以证明原告王凤与伍展英签订房屋租赁协议的事实。
被告曹蓉对原告王凤提交的证据发表如下质证意见：
对证据1无异议。对证据2有异议，该合同书签订的日期是在曹蓉与伍展英结婚之前，因此，伍展英与王凤签订的协议中关于该内墙恢复费用与曹蓉无关。
被告李麒龙对原告王凤提交的证据发表如下质证意见：
对证据1无异议。关于证据2，砌房屋内墙费用应由原告自己承担。
被告曹蓉辩称：原告与伍展英签订租赁协议时，曹蓉尚未与伍展英结婚，故曹蓉不应承担相应责任。该租赁协议的承担方虽然是伍展英一人，但实际还有其他合伙人，因此应当增加其他合伙人作共同被告。门面租金依法判决，恢复费用应当按实际发生的费用确定。租金和恢复的费用首先应当以伍展英的个人财产偿还。
被告曹蓉为支持其抗辩主张，提交了如下证据：
证据3、最后遗嘱。用以证明：（1）、伍展英遗嘱明确整个产业均由李麒龙继承，因此伍展英的债务也应当由李麒龙偿还；（2）、佳福乐以及药房由伍展英与其他多人合股经营，因此原告应当增加其他的股东作为共同被告。
原告王凤对被告曹蓉提交的证据发表如下质证意见：
证据3不可达到其证明目的，该债务是曹蓉与伍展英婚后才产生的，故应由曹蓉承担责任。
被告李麒龙质证提出，本案债务是在伍展英与曹蓉结婚后发生的，应由曹蓉承担。
被告李麒龙辩称：原告变更诉讼请求不符合法律程序。涉案租赁合同不宜现在解除。应当增加伍展英的合伙人为本案共同被告。本案民事责任应当由曹蓉承担，因曹蓉与伍展英系合法夫妻，本案债务应属其夫妻共同债务，与李麒龙无关。
被告李麒龙未提交证据。
经庭审质证，本院对双方当事人提交的证据作如下认定：
证据1-3的形式、来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，可以作为本案的定案依据。
经审理查明：伍展英生前与刘连华婚姻关系存续期间，于1998年5月30日生育男孩李麒龙。2008年10月21日伍展英与刘连华在耒阳市民政局办理了离婚手续。2010年10月1日伍展英与曹蓉在耒阳市民政局登记结婚，婚后未生育小孩。伍展英于2014年10月9日因病去世。2008年11月12日，原告王凤与伍展英签订门面租赁协议，约定：王凤将其从伍展英手中购买的位于耒阳市XX路交叉路口西北角（耒阳市XX处）未取得建设工程规划许可证的商住楼第八间车库（面积为19平方米），出租给伍展英统一开办医院和超市，租金为300元/月，此后租金以三年为一周期按随行就市原则确定为5000元/年。伍展英承租房屋后，在此一直经营药房和诊所，伍展英已向原告王凤支付完毕2015年1月1日以前的所有租金。伍展英去世后，因其法定继承人曹蓉与李麒龙就伍展英的遗产继承产生分歧及其他原因，在伍展英去世后，诊所和药房均处于停业状态，但仍占有涉案租赁房屋。经原、被告双方协商未果，原告遂诉至本院，形成此讼。
本院认为，涉案房屋车库租赁合同虽系原告王凤与伍展英的真实意思表示，但因出租人即原告王凤出租给伍展英的房屋未取得建设工程规划许可证，故该房屋租赁合同属无效合同。无效的合同自始没有法律约束力。合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，伍展英生前将其未取得建设规划许可证的房屋转让给原告王凤，继而又承租该房屋，显然应当承担全部责任。现原告王凤要求返还租赁房屋并比照租金价格5000元/年支付占有使用费，合乎情理，于法有据，应予支持。但因伍展英已死亡，被告曹蓉和李麒龙作为伍展英的法定继承人并未放弃对伍展英遗产的继承，并向本院提起继承诉讼（案号为2014耒民一初字第540号），根据继承法第三十三条之规定，继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳的税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。因此，被告曹蓉、李麒龙应当负责腾空伍展英租赁的房屋向原告王凤返还，并按5000元/年的标准支付自2015年1月1日起至租赁房屋实际返还之日止的占有使用费。被告曹蓉在庭审中提出，涉案租赁合同订立时，其与伍展英尚未登记结婚，故不应当承担责任。被告曹蓉另称，涉案协议一方虽为伍展英一人，但伍展英承租后与他人合伙经营，故应当追加其他合伙人为被告参加诉讼。本院认为，伍展英承租房屋后包括其与曹蓉婚姻关系期间在内一直经营诊所、超市，且曹蓉亦无证据证实与伍展英就夫妻共同财产有具体约定，故其婚姻关系存续期间的债务应由双方共同承担。根据合同相对性原理，伍展英承租房屋后与他人合伙，其他合伙人与出租人即原告王凤不具有直接的合同关系，因此，被告曹蓉要求追加其他合伙人为共同被告的理由不当，对其提出的上述主张均不予采纳。被告李麒龙称，伍展英和曹蓉系合法夫妻，本案合同之债与李麒龙无关。本院认为，被告李麒龙属伍展英的婚生小孩，亦即法定继承人，且未明确表示放弃继承遗产，依法应当在继承遗产的范围内承担相应的债务，故对被告李麒龙该主张不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国继承法》第三十三条、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：
一、伍展英与原告王凤于2008年11月12日签订的房屋租赁合同无效；
二、被告曹蓉、李麒龙在本判决生效后七日内腾出伍展英生前租赁的涉案房屋向原告王凤返还；
三、被告曹蓉、李麒龙按5000元/年的标准向原告王凤支付自2015年1月1日起至涉案租赁房屋实际返还之日的占有使用费。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元，由被告曹蓉、李麒龙共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。
审 判 长 周志慧
审 判 员 谢任群
人民陪审员 王云生
二〇一五年八月五日
书 记 员 张沅沅
校对责任人：周志慧打印责任人：张沅沅
附相关法律条文
《中华人民共和国继承法》
第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。
继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。
《中华人民共和国合同法》
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。