安徽省淮南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）淮民一终字第00183号
上诉人（原审被告）：梁霄，男，1986年2月18日出生，汉族，无业，住安徽省淮南市田家庵区。
委托代理人：李绪备，安徽舜耕山律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：宗友侠，女，1975年8月12日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。
委托代理人：吴海苗，安徽竞合律师事务所律师。
原审被告：淮南市天正设备安装有限公司，住所地安徽省淮南市田家庵区。
法定代表人：梁庭，该公司经理。
原审被告：梁庭，男，1962年9月30日出生，汉族，无业，住安徽省淮南市田家庵区。
原审第三人：李嘉凌，男，1974年4月11日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。
上诉人梁霄因房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省淮南市田家庵区人民法院（2013）田民一初字第02832号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年2月17日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年3月3日公开开庭审理了本案。上诉人梁霄及其委托代理人李绪备，被上诉人宗友侠及其委托代理人吴海苗，原审被告淮南市天正设备安装有限公司（以下简称天正设备安装公司）法定代表人梁庭到庭参加了诉讼。原审第三人李嘉凌经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宗友侠原审诉称：2011年10月1日，原告与被告梁庭、梁霄签订店面转租协议，约定将天正设备安装公司所有的淮南市田家庵区华声苑小区B栋119号网点出租给原告。合同履行期间，被告未通知原告既将房屋出售给他人，原告得知此情况后，向被告要求以同等价格优先购买遭到拒绝。被告在合同约定有效租赁期内未提前通知原告即将原告所租房屋卖给第三人，侵犯了原告的优先购买权，该房屋买卖行为无效，同时原告主张以同等价格优先购买所承租房屋，作为出租人的被告不得拒绝。故诉至法院，请求判令：1、确认被告签订的淮南市田家庵区华声苑小区B栋119号网点（门面19号）买卖合同无效；2、被告返还押金5万元；3、被告承担本案诉讼费。
被告天正设备安装公司、梁庭、梁霄原审辩称：原告宗友侠诉求答辩人天正设备安装公司与李嘉凌在2012年6月1日签订的“华声苑小区B栋19号门面房买卖合同”无效是没有道理的，因为答辩人天正设备安装公司在2006年初向李嘉凌借款30万元，后来一直没有钱还，李嘉凌经常找答辩人要钱，于是答辩人与承租人梁霄协商，将该间门面房对外转让，如果转承租人宗友侠不愿购买，那么就将该间门面房抵偿给李嘉凌算了，后来被答辩人让梁霄告知宗友侠准备卖房一事，如果要想买就先拿30万元作为定金，因为必须要先把李嘉凌的30万元借款还掉，可是宗友侠没有讲要买，于是答辩人在2012年5月14日安排门邻应家奎配合梁霄将华声苑小区B栋19号门面房贴上通知“书面告知承租人宗友侠该房屋要对外卖了，如果要买，必须在三天内向答辩人缴纳30万元定金，否则视为放弃优先购买权”。答辩人在通知贴出后半个月没有见到宗友侠回话要买，于是答辩人在2012年6月1日以62万元的价格将华声苑小区B栋19号门面房抵偿给了李嘉凌（其中抵债30万元，收现金32万元，合计62万元），因为该房屋与宗友侠签订的租赁合同租期到2015年10月1日才届满，答辩人在抵债协议上对租赁房屋有明确约定，并附有李嘉凌与梁霄签订的租赁合同。2013年初，李嘉凌将该房屋买过后，拿着房产证到物业把水、电、气户名都改为李嘉凌的户头，随后李嘉凌为了让承租人宗友侠按照她的户头缴纳水、电、气各种费用，把缴费卡送到宗友侠的店里已经明确告知该房屋由他购买了，故原告宗友侠诉称“不知道答辩人卖房”是错误的。另外，2013年4月至9月30日期间宗友侠多次打电话要求李嘉凌到店里拿房租，从这一点来看，宗友侠知道李嘉凌买房的事实；为此，答辩人请求依法驳回原告宗友侠的诉求。
第三人李嘉凌原审述称：在买房子之后已经通知原告，办理水电费过户后也通知她了。
原审法院审理查明：2009年12月31日，被告天正设备安装公司（甲方）与被告梁霄（乙方）签订租赁合同，协议约定：甲方出租给乙方门面房位于华声苑小区内B楼19号；期限五年，自2010年1月1日至2015年12月31日止；租金每月2000元等。2011年10月1日，原告宗友侠（乙方）与被告梁霄（甲方）、梁庭（丙方）签订店面转租协议，协议约定：甲方于2011年10月1日前将位于淮南市田家庵区华声苑小区B楼19号店面转让给乙方使用，该店铺所有权证号码09005917号，产权为丙方，丙方与甲方签订租赁合同。合同到期时间为2015年10月1日，月租金2000元，店面交给乙方使用后，乙方同意代替甲方向丙方履行租赁合同；房租支付方式为年付，乙方须在每年10月1日前将次年房租付清；乙方在2011年10月1日前一次性向甲方支付转让费50000元，上述费用包括乙方交给甲方再转付给丙方的押金等事项。协议签订后，原告支付租金12000元和转让费50000元，被告梁霄出具收条。2012年5月25日，被告天正设备安装公司在出租门面房门上张贴通知，内容：宗友侠承租户：由于你承租的华声苑小区B楼-19号门面房，因淮南市天正设备安装有限公司拖欠李嘉凌叁拾万元借款，需要以此门面房抵债，考虑到该房屋仍在租赁期间，按照法律规定正式通知承租户宗友侠，“如果你欲购买此房屋，应在自通知贴发之日起三日内交给淮南市天正设备安装有限公司叁拾万元整作为购买此房屋的定金，否则视为你放弃优先购买权。”2012年5月30日，被告天正设备安装公司（出卖方）与第三人李嘉凌（买受方）签订房屋买卖合同，协议约定：出卖方房屋座落于淮南市田家庵区华声苑B楼-19号，建筑面积41.09平方米，房地产权证号为090059**，该房售价为620000元，出卖给李嘉凌，双方办理了登记手续，李嘉凌依法领取房地产权证，并办理水电过户手续。随即李嘉凌又将该房屋出租给梁霄，现原告仍在租用该房，诉至来院，请求判令：1、确认被告签订的淮南市田家庵区华声苑小区B栋119号网点（门面19号）买卖合同无效；2、被告返还押金5万元；3、被告承担本案诉讼费。
另查明，梁霄收取宗友侠2013年4月至9月租金12000元。
原审法院认为：被告天正设备安装公司与被告梁霄签订租赁合同，协议约定：梁霄承租天正设备安装公司位于华声苑小区内B楼19号门面房，后被告梁霄与原告宗友侠签订店面转租协议，梁霄将承租的华声苑小区内B楼19号门面房转租给宗友侠，合同期限至2015年10月1日止，该协议由被告梁庭签字，因而，该转租协议合法有效。2012年5月30日，被告天正设备安装公司与第三人李嘉凌签订房屋买卖合同，将该出租房出卖给李嘉凌，双方办理登记手续后，李嘉凌依法领取房地产权证。被告天正设备安装公司在出卖该房时，也已书面通知原告宗友侠，但原告没有明确表示购买此房，且原告宗友侠是转租被告梁霄承租的房屋，是承租人与次承租人之间的法律关系，与出租人被告天正设备安装公司之间没有法律关系，且原告不能证明购买人李嘉凌存在恶意行为。故原告要求确认被告天正设备安装公司与第三人李嘉凌签订的田家庵区华声苑小区B栋119号网点（门面19#）房屋买卖合同无效，不符合法律规定，理由不能成立，不予支持。由于被告梁霄在转租房屋时，收取原告转让费5万元，被告提供的转让项目清单其中复印机、保险柜、电缆号牌打印机、保健品，因原告经营美容店上述财产不能使用，因此，被告梁霄收取原告转让费用5万元不合理，显失公平，应适当返还原告转让费20000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二条、第二百一十二条、第二百二十四条和最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、第二十四条之规定，判决：一、被告梁霄于本判决生效后十日内返还原告宗友侠转让费20000元；二、被告淮南市天正设备安装有限公司、梁庭不承担给付责任；三、驳回原告宗友侠的其他诉讼请求。案件受理费1050元，由原告宗友侠负担875元，被告梁霄负担175元。
宣判后，梁霄不服，向本院提起上诉称：一审判决认定上诉人收取被上诉人宗友侠50000元转让费不合理，显失公平，适当退回转让费20000元是错误的。上诉人梁霄与被上诉人宗友侠签订的《房屋转租合同》是真实有效的，上诉人依据该合同收取的50000元是转让费也是有效的，且在签订合同时，被上诉人宗友侠是自愿的。被上诉人宗友侠起诉要求退回收取她的50000元押金，并没有诉求退回转让费50000元。综上请求二审法院改判驳回被上诉人宗友侠的诉请或者发回重审。
宗友侠答辩称：合同显失公平并不意味着合同无效或者违法。上诉人在上诉状中提出的损失不是真实的，所有的物品并没有被上诉人的签字认可。50000元中既有押金也有转让费。在一审诉讼中，上诉人并没有提出超过诉讼时效的问题，故二审提出不能得到支持。被上诉人也不是完全服从一审判决，因为考虑到上诉费的问题才没有上诉。上诉人侵犯了被上诉人的优先购买权，上诉人的通知并没有送达到被上诉人手中。一审法院仅凭单方面的项目清单就认为物品的存在不充分。
梁庭、天正设备安装公司答辩称：天正设备安装公司是两个人的公司。房子是以抵债的方式抵给了李嘉凌。
原审第三人李嘉凌未答辩，也未提交新证据。
二审中双方均无新的证据提交，二审对一审认定的证据予以确认。
本院二审查明事实与一审查明事实相同。
本院归纳本案二审争议焦点：梁霄收取的50000元是转让费还是押金，梁霄是否应当返还给宗友侠，以及返还的金额。
针对争议焦点，本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。上诉人梁霄与被上诉人宗友侠2011年10月1日签订的《店面转租协议》是双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应属合法有效合同。该合同第四条约定，“乙方（宗友侠）在2011年10月1日前一次性向甲方（梁霄）支付转让费人民币大写伍万元整（小写：50000元），上述费用包括甲方交给乙方再转付给丙方（天正设备安装公司）的押金，第三条所述相关费用，甲方不得向乙方索取任何其他费用。”第三条约定“该店铺现有装修，装饰，工具，设备全部无偿归乙方使用，该合同期满后，不动产归丙所有，其他归乙方所有”。在2011年10月27日梁霄出具给宗友侠的收条中再次注明该50000元是转让费。此外，在庭审过程中，被上诉人宗友侠认可，合同到期后，宗友侠可以将房子转出去收取转让费，并称梁霄在收取50000元时明确告知其50000元转让费不会退回。根据天正设备安装公司与梁霄签订的《租赁合同》第三条合同押金、租金、租赁期限相关费用及税金第1项“合同生效以后，乙方向甲方交付押金300元”的约定，梁霄收取的50000元转让费用中包含300元押金。因此应当认定上诉人梁霄与被上诉人宗友侠《店面转租协议》中上诉人梁霄收取的被上诉人宗友侠50000元，其中49700元是转让费，300元是押金。对于49700元转让费，上诉人梁霄与被上诉人宗友侠《店面转租协议》第六条、第七条约定，“如果合同签订前政府下令拆迁店铺，甲方退还全部转让费。如果合同签订后国家明令拆除店铺，使乙方难以经营，乙方有权解除合同，甲方退还全部转让费”。“如果合同有效期内，甲方或者丙方收回房屋，则由甲方退还全部转让费”。由于被上诉人宗友侠未提供证据证明合同约定的退还转让费的条件成就，且与其返还押金50000元的诉讼请求也不符，因此本院对被上诉人宗友侠返还押金50000元的诉讼请求不予支持。对于押金300元，由于被上诉人宗友侠在诉讼时，转租合同仍在继续履行，且宗友侠不主张解除转租合同，因此其要求返还作为合同履行担保的押金的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实错误，判决不当。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）之规定，判决如下：
一、撤销安徽省淮南市田家庵区（2013）田民一初字第02832号民事判决；
二、驳回被上诉人宗友侠的诉讼请求。
一审案件受理费1050元，二审案件受理费300元，均由被上诉人宗友侠承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宫轶男
审 判 员 时素君
代理审判员 张树引
二〇一四年三月二十七日
书 记 员 汪传海
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；