辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第295号
上诉人（原审原告）：穆嵩，男，汉族，1972年5月17日出生，住址沈阳市皇姑区。
委托代理人ＸＸ，系辽宁开宇律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：沈阳万达房地产有限公司，住所地沈阳市铁西区北二中路27号。
法定代表人丁本锡，系该公司董事长。
委托代理人孙建，系辽宁东来律师事务所律师。
上诉人穆嵩与被上诉人沈阳万达房地产有限公司（以下简称万达公司）商品房销售合同纠纷一案，不服辽宁省沈阳市铁西区人民法院（2014）沈铁西民二初字第2003号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由本院审判员担任审判长，代理审判员韩彩霞主审、代理审判员参加评议的合议庭，于公开开庭审理了本案。上诉人穆嵩，被上诉人沈阳万达房地产有限公司的委托代理人符太岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
穆嵩诉称：1、请求判令万达公司支付因维修房屋逾期交房的违约金2，934.57元（2012年12月29日至2013年3月25日总计86天）；2、请求判令万达公司赔偿2012年10月29日至2013年3月25日期间的物业费790元；赔偿第年的采暖费1，683.52元；赔偿5个月（2012年12月29日至2013年3月25日）的房屋租赁收益损失20，333元；3、由万达公司承担本案诉讼费用；4请求判令被申请人整改死窗户为可开启窗户满足消防及使用功能；5、请求被申请人支付逾期办理房产证的违约金1万元。穆嵩与万达公司于2011年6月30日签订《商品房买卖合同》，合同约定，穆嵩购买万达公司开发的位于沈阳市铁西区北一中路1-3号718房屋，建筑面积52.61平方米。房屋总价款为356，065元，约定于2012年10月15日前交房。同日，原万达公司又签订了一份补充协议约定：如万达公司交付的房屋未达到约定标准，万达公司应在60日内就未达到部分采取补救措施纠正，如逾期仍未达到标准，万达公司自逾期之日起每日向穆嵩支付相当于已付房款万分之一的违约金。合同签订后万达公司于2012年10月29日才让穆嵩办理入住手续，在穆嵩验房时间发现房屋存在诸多质量问题，包括：卫生间墙面开口长毛；卫生间门打不开划地面；窗台有裂缝；窗户胶条开口；喷淋头漏水等，穆嵩根本无法使用。于是穆嵩与万达公司经办人于2012年10月29日针对上述问题签订一份验房收楼确认单。同日将钥匙交予万达公司经办人，万达公司保证尽快维修好。但万达公司于2013年3月25日才通知穆嵩修复完毕将钥匙返还给穆嵩。根据补充协议第6条约定，万达公司应在60日内将房屋维修好即2012年12月29日前，但万达公司逾期交房86天，于2013年3月25日才将房屋修好交予穆嵩，应承担逾期86天交房的违约责任，根据补充协议约定按已付款356，065元的日万分之一计算86天，违约金为3，062.16元。因万达公司违约致使穆嵩2012年10月29日至2013年3月25日期间未使用房屋，所以穆嵩已付物业费790元及采暖费1，683.52元应由万达公司赔偿给穆嵩。因万达公司逾期交房造成穆嵩在2012年12月29日-2013年3月25日期间无法取得房屋收益，按当时租金市场价格计算为7，000元。另，房屋被审批的设计图纸为活窗户，而房屋内的该窗户为死窗户，严重影响采光和通风。另，万达公司逾期办理穆嵩的房产证，根据《最高人民法院关于审理商品中房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、十九条，申请法院判令万达公司支付逾期办理房产证的违约金。综上，万达公司违反了《房屋买卖合同》及补充协议的约定，应当承担违约责任，请求法院依法支持穆嵩的诉讼请求。
万达公司辩称：一、涉案房屋符合合同约定的交付条件，并通知穆嵩办理入住，穆嵩也实际办理了房屋交接手续，不存在逾期交房。穆嵩要求支付逾期交付违约金的请求不成立。双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限为2012年10月15日前，交付标准为“该商品房取得建筑工程竣工验收备案文件”。《合同补充协议》第五条第4款约定：“如该房屋存在地基基础和主体结构工程以外的质量或装修问题，经该房屋所在地建设主管部门指定的具备资质的鉴定机构鉴定，确属保修期内开发商依法应保修范围，并经甲方复核确认的，甲方应当按照本合同约定承担保修责任，但乙方不得以此为由拒绝或拖延办理房屋交付手续，否则视为已交付，并按乙方原因造成房屋未能按期交付执行（详见本补充协议第四条第5款）”。《合同补充协议》第四条第5款约定：“乙方逾期办理房屋交付手续，或乙方原因造成房屋未能按期交付的，每逾期一日，乙方应向甲方支付购房款总价的万分之一作为违约金，且视为甲方在《入伙通知书》送达之日起的第5日已经将该房屋交付乙方。自交付（包括视为交付）之日起，甲方除根据本合同约定依法承担保修责任外，该房屋的损毁、灭失等风险均由乙方承担。该房屋产生的物业费及其他费用（包括但不限于供暖费等）均自交付（包括视为交付）之日起计算并由乙方承担。房屋保修期间不视为甲方逾期交房”。《合同补充协议》第四条第8款约定：“甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，则：（1）乙方给与甲方30日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。涉案房屋已于2012年10月12日取得《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》，且在2012年10月7日书面通知穆嵩办理入住，穆嵩也实际于2012年10月29日办理了交付手续，根据合同约定答辩人已经履行完毕交付义务不存在逾期交房；二、是否存在质量问题应当由“具备资质的鉴定机构”鉴定确认，穆嵩应当对此承担举证责任。如确实存在穆嵩所述的质量瑕疵也并不必必然导致涉案房屋无法使用，答辩人也仅应承担保修责任。穆嵩请求赔偿物业费、采暖费及租赁损失等不符合合同约定；三、根据《合同补充协议》第六条6款的约定，答辩人在交付后的720日内取得初始登记批复即可，涉案房屋符合上述约定，不存在逾期办证问题。《合同补充协议》第六条6款约定：“双方一致同意将本合同第十五条修改为：出卖人应当在该房屋交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后720日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。”而涉案房屋于2012年10月29日办理入住，初始登记批复于2014年3月27日下发，未超过合同约定的720日，不存在逾期办证问题。因此，穆嵩请求支付逾期办证违约金没有合同依据。四、涉案房屋已经取得《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》，房屋设计、施工均符合相应的规范及要求，穆嵩请求整改窗户没有依据。综上所述，穆嵩请求没有依据。请求人民法院驳回穆嵩诉讼请求。
经审理查明，穆嵩与万达公司于2011年6月30日签订了《商品房买卖合同》并签订《合同补充协议（公寓）》，约定穆嵩购买万达公司开发的位于沈阳市铁西区北一中路1-3号718房屋，房屋总价款为356，065元。合同第八条约定万达公司应当在2012年10月15日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房取得建筑工程竣工验收备案文件条件，并符合本合同约定的商品房交付穆嵩使用。合同第九条约定，除第八条规定的特殊情况外万达公司如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人，双方按补充协议的相关约定执行。合同第十五条约定，万达公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由万达公司提供的资料报产权登记机关备案。如因万达公司的责任，穆嵩不能在规定期限内取得房地产权属证书的，穆嵩不退房，万达公司按已付房价款的0.01%向穆嵩支付违约金。
双方签署的《合同补充协议（公寓）》中第四条关于房屋交付的补充约定第2款为：该房屋的交付条件为甲方（万达公司）取得竣工验收备案证明文件。交房条件成就后，甲方可发出房屋交付通知。房屋交付时，乙方（穆嵩）应签署房屋交接单并履行领受房屋的义务，不得以房屋、装饰、设备不符合要求及公共配套设施和市政公用设施不完善为由拒绝接收房屋，否则按乙方原因造成房屋未能近期交付执行，甲方就此不承担延期交房责任。第5款第3项为双方明确，该房屋一经现场交付，则视为乙方验收合格。乙方要求保修维修的，保修维修期间不视为甲方逾期交房。第8款为甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，则（1）乙方给予甲方30日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。（2）如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，自本合同约定的交付期限届满后第31日起至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。第五条关于房屋质量、装修装饰、设备标准的补充约定中的第4款为如该房屋存在地基基础和主体结构工程以外的质量或装修问题，经该房屋所在建设主管部门指定的具备资质的鉴定机构鉴定，确属保修期内开发商依法应保修范围，并经甲方复核确认的，甲方应当按照本合同约定承担保修责任，但乙方不得以此为由拒绝或拖延办理房屋交付手续，否则视为交付，并按乙方原因造成房屋未能按期交付执行。第六条关于办理产权登记手续的补充约定第6款为双方一致同意将本合同第十五条修改为万达公司应当在该房屋交付使用后365日内，将办理权属登记需由万达公司提供的资料报产权登记机关备案。如因万达公司的责任，穆嵩不能在该房屋交付后720日内取得房屋权属证书的，穆嵩不退房，万达公司按已付房价款的0.01%向穆嵩支付违约金。
另查明，2012年10月12日，万达公司取得铁西区北一中路（北一路万达广场4#楼）辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书。2014年3月27日，铁西区北一中路1-3号取得初始登记批复。
再查明，2012年10月29日，穆嵩按照沈阳北一路万达广场公寓、商铺入伙手续办理指引的程序要求办理涉案房屋的入住手续，向沈阳万达广场物业管理有限公司交纳物业费1893.96元、供暖费1，683.52元。穆嵩于同日进行验房收楼、领取钥匙，并在验房收楼确认单上业主签字处签字并对房屋内存在的问题进行标注。
上述事实，有穆嵩、万达公司的陈述、穆嵩提供的商品房买卖合同、发票、入伙通知书、收款收据、验房收楼确认单，万达公司提供的竣工验收备案书、房屋交接单、楼盘产权信息查询表证据，经庭审质证，原审法院予以确认。
原审法院认为，穆嵩与万达公司双方签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议（公寓）》均是双方的真实意思表示，未违反相关法律、法规的规定，合法有效。《商品房买卖合同》中约定的涉案房屋的交付时间为2012年10月15日前。万达公司于2012年10月29日向穆嵩交付涉案房屋。同时万达公司开发建设的铁西区北一中路1号北一路万达广场4#楼已于2012年10月12日经竣工验收管理部门确认该工程符合竣工验收备案规定，予以备案，并取得辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书。根据双方签订的《合同补充协议（公寓）》第四条第2款的约定，即该房屋的交付条件为万达公司取得竣工验收备案证明文件。穆嵩不得以房屋、装饰、设备不符合要求及公共配套设施和市政公用设施不完善为由拒绝接收房屋，否则万达公司不承担延期交房责任。以及第8款的约定，因万达公司自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付穆嵩，则穆嵩给予万达公司30日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，万达公司无需向穆嵩承担违约责任。根据上述两款约定，原审法院认为，本案万达公司于2012年10月29日向穆嵩交付房屋，该日期在双方约定的宽展期内。根据双方约定，宽展期内，合同继续履行，万达公司无需向穆嵩承担违约责任。穆嵩要求万达公司支付因维修房屋逾期交房的违约金2，934.57元及赔偿物业费790元、采暖费1，683.52元、房屋租赁收益损失20，333元的诉讼请求，无法律依据，原审法院不予支持。如万达公司向穆嵩交付的房屋存在瑕疵，万达公司依双方合同约定应承担相应的维修义务，穆嵩不应据此拒收房屋。
关于穆嵩主张的要求万达公司赔偿穆嵩迟延办理房产证违约金10，000元的诉讼请求问题，原审法院认为，万达公司实际向穆嵩交付涉案商品房的时间为2012年10月29日。根据双方签订《合同补充协议（公寓）》第六条关于办理产权登记手续的补充约定第6款的约定，万达公司应于2013年10月29日前将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。如因万达公司的责任，穆嵩不能在该房屋交付后720日内取得房屋权属证书的，穆嵩不退房，万达公司按已付房价款的0.01%向穆嵩支付违约金。本案万达公司已于2014年3月27日取得涉案房屋的初始登记证明，即证明万达公司在此日期前完成了其合同约定的产权备案义务，该日期在双方补充协议约定的720日之内。穆嵩要求万达公司赔偿穆嵩迟延办理房产证违约金10，000元的诉讼请求，无法律依据，原审法院不予支持。
关于穆嵩要求万达公司整改小窗户死窗问题，以使房屋设计施工能够达到相关建筑规范要求，满足使用需要的诉讼请求问题，因穆嵩未提供证据证明双方合同对于该窗户约定的标准。穆嵩该诉讼请求，因证据不足，原审法院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：
驳回原告穆嵩的诉讼请求。
案件受理费593元，由原告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
宣判后，穆嵩不服，向本院提出上诉。请求：1、依法撤销（2014）沈铁西民二初字第2003号民事判决书并予以改判，支持上诉人一审诉讼请求或发回重审。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。理由为：一、一审法院以《合同补充协议》中第四条第2款的约定为由，认定被告没有迟延交付房屋，不必向上诉人支付迟延交付房屋的违约金，属于事实认定错误，适用法律错误。第一、上诉人购买的是精装修房屋，在按开发商通知的时间到现场查验房屋时，发现精装修房屋存在多处问题，根本达不到交付条件，就于当日保修，并且当时未办理房屋交接手续，并将钥匙交还给开发商，与开发商签署的《验房收楼确认单》上标明房屋存在的不能入住的诸多问题，上诉人所购房屋的内装修及设备共存在诸多质量问题，出现于卧室、客厅、卫生间、厨房、过道灯各个区域，根本无法入住。并在维修过程中又出现楼上漏水致使吊顶被淹，需要重新吊装的问题。在该维修过程中，沈阳市电视台，辽宁省法制报曾经对该事件进行了报道。被维修人进展缓慢，直至2013年3月25日才维修完毕，在维修结束前，开发商始终在对房屋进行修缮。房屋修缮期间上诉人根本无法入住。根据法律与事实，应认定上诉人的房屋在维修前并不具备交付条件，上诉人要求开发商依照合同约定支付此期间的逾期入住违约金2，934.57元以及相关损失物业费790元及采暖费1，683.52元，以及房屋收益20，333元理由正当，应当得到法律支持。第二、竣工验收备案表不能证明涉诉房屋达到入住标准。按照合同约定，被上诉人应当交付经过精装修的房屋，而竣工验收备案表中并不要求对精装修工程进行验收备案。另外，上诉人在验房时，房屋没有通水、通电，最基本的入住条件都不具备，何谈交付房屋？第三、《合同补充协议》中第四条第2款中的约定系被上诉人单方指定的格式条款，该条款明显限制了购房人的合法验房权利，系不公平条款，应当予以撤销。且被上诉人在签订合同时，并未明确提示购房人即上诉人注意该条款，存在欺诈故意。按照该条操作，作为消费者，普通的购房人在领取钥匙前，根本就没有看到房屋的交付现状，被上诉人作为首富的公司，如此不道德，毒刺将公平置于脑后，而一审法院助纣为虐，实在有损法律尊严。二、一审法院以上诉人、被上诉人在《合同补充协议》中第六条第6款的约定为由，认定穆嵩要求被告赔偿穆嵩迟延办理房产证违约金的请求没有法律依据，属于事实认定错误，适用法律错误。第一、依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成的房屋时，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《合同补充协议》中第六条第6款的条款属于开发商制定的霸王条款、不公平条款，而且该条款关于720天的期限，指的是办理房屋权属登记证书的期限。本案中，至今，上诉人仍未取得房屋权属证书。根据法律规定，应当由被上诉人承担的在合同约定的期限内，取得房屋权属初始登记。被上诉人并未按照法律与合同的约定内在期限内取得房屋初始登记。上诉人在一审庭审举证环节对该事实进行了充分举证。上诉人要求被上诉人赔偿迟延办证的违约金10，000元由法律依据，一审法院适用法律错误。三、上诉人要求整改死窗户为可开启窗户，因无法满足消防及使用要求，安装清理挂在窗外的空调都十分麻烦，造成消防隐患，根据公安部颁发的《住宿与生产储存经营合用场所消防安全技术要求》6.3用于辅助疏散的外窗，其窗口高度不宜小于1.0m，宽度不宜小于0.8m，窗台下沿距室内地面高度不应大于1.2m。显然被上诉人修建的窗户小于这一标准并且无法开启，具有严重的安全隐患。原审法院认定事实错误，没有考虑到存在的严重安全隐患，没有适用相关的技术规范。综上所述，原审法院认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院予以改判。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
代理审判员 韩彩霞
代理审判员 朱闻天
二〇一四年四月二十五日
书 记 员 郑金玲
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。