北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第00736号
上诉人（原审被告）北京胜策房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区安定镇老政府院内2排9号。
法定代表人郭小鸿，总经理。
委托代理人吴泽普，北京市万商天勤律师事务所律师。
委托代理人马现茹，北京市万商天勤律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李兴艳，女，1969年12月19日出生。
委托代理人张宝魁，河北华川律师事务所律师。
上诉人北京胜策房地产开发有限公司（以下简称胜策公司）因与被上诉人李兴艳房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第11829号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
李兴艳一审诉称：2007年3月4日，我与胜策公司签订北京市朝阳区×1房屋购房合同及补充协议。我已经按照约定完成房款支付义务。2010年7月22日，我们双方就胜策公司逾期交房和逾期办理房产证签订《备忘录》，约定了胜策公司的违约责任。我曾委托律师向胜策公司发函，但胜策公司置之不理。为此，我诉至法院要求胜策公司：1.支付2007年9月1日至2010年7月22日期间逾期交房违约金908063元；2.给付金额为8590946元的购房款发票。
胜策公司一审辩称：李兴艳所述我们双方签订合同及备忘录的情况属实。备忘录载明由于我公司的责任迟延交房时才承担违约责任，但本案是因为客观原因造成，并非我公司原因导致。因此，虽然李兴艳第一项诉讼请求的数额属实，但我方不同意给付。李兴艳的第二项诉讼请求我公司无异议。
一审法院经审理查明：李兴艳、胜策公司曾签订《北京市商品房预售合同》及补充协议。双方约定，李兴艳向胜策公司购买位于北京市朝阳区×1号房屋，该房屋建筑面积244.29平方米，总价8590946元；胜策公司应于2007年8月30日前向李兴艳交付房屋，房屋交付时应已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、房屋面积实测技术报告书等文件；胜策公司逾期交房超过90日的，胜策公司按日计算向李兴艳支付已付款万分之一的违约金，并于房屋实际交房之日起30日内支付李兴艳等。
2010年7月22日，李兴艳、胜策公司签署《备忘录》。双方确认，上述房屋所致楼栋已经竣工并通过建设单位、设计单位、施工单位及监理单位的联合验收；胜策公司正在办理房屋规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表以及房屋面积实测技术报告书；李兴艳要求胜策公司立即将房屋交付使用，故双方签署备忘录约定：李兴艳同意按照房屋现状接收房屋，自约定交付之日至2010年7月22日，胜策公司同意按买卖合同约定承担逾期交房的违约责任；违约金支付期最迟不超过2012年7月22日；李兴艳不得再以胜策公司未取得房屋规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表以及为取得房屋面积实测技术报告为由，要求胜策公司承担其他违约责任；胜策公司于2010年7月22日将房屋交付李兴艳等。
审理中，双方确认按照所签备忘录标准计算，2007年9月1日至2010年7月22日逾期交房违约金908063元，但胜策公司表示因非其自身原因造成迟延交房。
为此，一审法院致函北京市规划委员会核实相关情况。2014年9月4日，北京市规划委员会回函我院表示，“2003年1月，胜策房地产开发有限公司取得建设用地规划许可证。2004年9月7日，胜策房地产开发有限公司取得工体东车场改造项目地上部分的建设工程规划许可证。2006年10月16日，为便于规划验收和房屋产权登记工作，我委依胜策房地产开发有限公司关于‘工体东车场改造项目’建筑面积细化的申请，对2004规建字0362号《建设工程规划许可证附件》许可内容进行了补充细化，包括1#-5#楼地上部分和6#楼地上部分。2007年1月，我委对工体东车场改造项目其中的地上1#-5#进行了规划验收，核发了建设工程规划验收合格通知书。2007年7月19日，胜策房地产开发有限公司申报6#地上部分规划验收，因该项目南侧规划绿地上存在现状4层拟拆建筑未拆除，我委依据北京市人民政府令第86号《北京市建设工程规划监督若干规定》第八条第三款规定，6#楼地上部分规划验收不合格”等。李兴艳、胜策公司表示，上述回函中所述的6#楼即为本案涉案房屋所在楼栋。
一审法院认为，当事人应当按照约定履行相应义务。本案中，李兴艳、胜策公司签订《北京市商品房预售合同》及附件的事实清楚，双方明确约定了胜策公司向李兴艳交付房屋的时间和条件。在胜策公司逾期交付房屋后，李兴艳、胜策公司再行签订《备忘录》，其时胜策公司主张的逾期理由已经出现，在此情况下，胜策公司仍与李兴艳确认了房屋交付时间、条件及违约金计算标准等事宜，系胜策公司的真实意思表示。该《备忘录》已经实际履行，而李兴艳、胜策公司对于违约金的计算数额没有分歧，故李兴艳要求胜策公司支付违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。胜策公司对向李兴艳交付房款发票的诉讼请求没有异议，一审法院予以确认。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、北京胜策房地产开发有限公司于本判决生效后七日内给付李兴艳逾期交房违约金九十万八千零六十三元；二、北京胜策房地产开发有限公司于本判决书生效后七日内给付李兴艳已付房屋价款八百五十九万零九百四十六元的购房款发票。
胜策公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由：1.首先，涉案房屋逾期交付使用是由于客观原因（事实）造成的，一审判决对此未予认定，属于认定事实不清。涉案房屋所在楼栋（6#楼）按期建成（早于双方约定的交房日期2007年8月30日）后，导致其“地上部分规划验收不合格”的原因是“该项目南侧规划绿地上存在现状4层拟拆建筑未拆除”。而导致拟拆建筑未拆除的原因，一审法院亦己查明，即该建筑的产权单位不同意拆除，且有合理理由，但一审判决却未载明和认定。涉案房屋所在楼栋按期建成后，是由于客观原因（事实）造成规划验收不合格，并导致上诉人至今仍无法取得《北京市商品房预售合同》所约定的验收手续文件。被上诉人因此长时间拒绝接收涉案房屋，上诉人并无任何过错。一审法院对于前述真正原因在庭审查明后，未在判决中予以载明和认定，遗漏了重大事实，导致本案基本事实认定不清；2.一审法院作出第一项判决时未适用《预售合同》第13条关于不可抗力免责的约定及最高人民法院关于合同法解释的规定，属于适用法律错误。上诉人认为，前述客观原因（事实），属于不可抗力，故上诉人应免于承担逾期交房的违约责任。即使前述客观原因不属于不可抗力，上诉人亦不应承担赔偿责任。至少，不应由上诉人承担全部赔偿责任。对此，最高院合同法解释（二）第26条有明确规定。本案中，拟拆建筑因合理理由需要保留，导致原有拆除规划无法实施，此即上诉人在订立涉案项目相关合同及《预售合同》时无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。如果上诉人继续按《预售合同》约定承担全部逾期交房违约责任，则对上诉人明显不公平，上诉人已请求一审法院依法解除《预售合同》或变更《预售合同》关于逾期交房违约责任的约定，并根据公平原则予以处理。一审判决在作出第一项判决时，并未适用前述《预售合同》约定及司法解释规定，属于适用法律错误；3.一审判决第一项判决结果对上诉人不公平。市规委长期不针对原规划无法实施的情况进行调整或变通等任何处理的不作为，扩大了本案损失；被上诉人在涉案房屋实体具备交付使用条件后，长期不接收房屋的做法，也扩大了损失。对于扩大部分的损失，被上诉人无权要求赔偿；被上诉人并未就其未及时接收房屋所受到的损失进行举证，《预售合同》约定的逾期交房违约金，已超过涉案房屋总价款的10％，明显过高，上诉人亦已请求一审法院予以适当减少。但一审法院完全不考虑上述因素，而判决要求被上诉人承担全部逾期交房违约金，对上诉人明显不公；4.判决第一项的违约金数额也是错误的。应为907063.9元。综上，请求：撤销（2014）朝民初字第11829号民事判决，将本案发回重审。
李兴艳辩称，不同意对方的上诉请求，同意一审判决。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院另查明，一审庭审中，对于李兴艳请求的逾期违约金数额，胜策公司表示：数额属实，但不同意给付。
在本院诉讼过程中，胜策公司提供了《北京市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》和物业公司出具的《说明》及房屋实际入住时间列表作为新证据，李兴艳认为其证据提交不符合法律规定，不予质证。
上述事实，有双方当事人陈述、《北京市商品房预售合同》及附件、《备忘录》、函件等证据在案佐证。
本院认为：根据本案查明的事实，李兴艳与胜策公司签订的《北京市商品房预售合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。因胜策公司在合同约定期限内未能履行交付房屋的义务，故双方另行签订《备忘录》，对房屋交付时间、条件及违约金计算标准等进行了确认。现李兴艳要求胜策公司履行约定义务，理由正当，本院应予支持；对于胜策公司以不可抗力和情势变更提出的抗辩理由，因缺乏依据，本院不予采纳；对于其所称的违约金数额计算问题，因2008年为闰年，应按366天计算。而李兴艳主张的违约金数额实际是自2007年8月31日至2010年7月22日期间的，虽然其主张时间有误，但数额正确，故不能认定其放弃了部分实体权利，且双方在一审庭审对上述数额均已认可，故一审法院对上述数额判决结果并无错误。综上，一审判决处理结果并无不当，本院应予维持；对胜策公司的上诉意见和理由，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费6440元，由北京胜策房地产开发有限公司负担（李兴艳已交纳，北京胜策房地产开发有限公司于本判决书生效后七日内给付李兴艳）。
二审案件受理费12881元，由北京胜策房地产开发有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 朔
审 判 员 周文祯
代理审判员 陈烁琳
二〇一五年三月十八日
书 记 员 李星月