北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）顺民初字第14696号
原告中国联合网络通信有限公司北京市分公司，住所地北京市西城区复兴门南大街6号，组织机构代码：80165727-2。
法定代表人汪世昌，总经理。
委托代理人盛乃龙，北京盛堂律师事务所律师。
委托代理人冉伯阳，男，1982年11月24日出生。
被告北京四季兴业金属制品有限公司，住所地顺义区龙湾屯镇唐洞村委会北500米。
法定代表人李忠，执行董事。
被告张华文，男，1962年8月2日出生，现下落不明。
原告中国联合网络通信有限公司北京市分公司（以下简称中国联通北京分公司）与被告北京四季兴业金属制品有限公司（以下简称四季兴业公司）、张华文租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国联通北京分公司之委托代理人盛乃龙、冉伯阳到庭参加诉讼。被告四季兴业公司、张华文经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国联通北京分公司诉称：2004年3月5日靳振刚与顺义区龙湾屯镇唐洞村经济合作社签订土地租赁合同，由靳振刚承包唐洞村原村北砖厂旧址土地97.5亩。2006年9月8日靳振刚与被告张华文签订土地租赁合同，靳振刚将上述土地中的50亩转租给张华文。2009年10月27日张华文以其担任法定代表人的四季兴业公司的名义与原告签订《唐洞通信基站站址租赁合同》，将其承租的位于唐洞村东北四季兴业公司北的80平方米空地出租给原告用于建设通信塔，并且取得该片土地所有人唐洞村村民委员会的书面同意。原、被告签订的合同约定租赁期限为20年，自2009年10月16日起至2029年10月15日止，租金为每年七千元（该租金为本次基站租赁所需全部费用），20年租金共计人民币十四万元整。原告在签订合同后通过转账支票的方式将全部租金十四万元汇入被告四季兴业公司的账户中。2014年3月25日，被告张华文未经原告同意擅自声明自愿放弃土地承租权，与靳振刚2006年签订的土地租赁合同作废。现原告认为被告之行为已经导致原、被告签订的合同无法继续履行，经与被告协商未果，故诉至法院，请求判令：1.解除原告与被告四季兴业公司签订的《唐洞通信基站站址租赁合同》；2.二被告连带返还原告剩余租金98000元（从2015年10月16日到2029年10月15日共计14年的租金）；3.诉讼费由被告承担。
被告四季兴业公司、张华文经本院公告传唤既未作出答辩，亦未参加本院庭审。
经审理查明：
2009年10月27日，原告作为乙方，被告四季兴业公司作为甲方签订了《唐洞通信基站站址租赁合同》，合同中约定：为了建设北京地区数字移动通信电话网，甲、乙双方本着友好合作、互利互惠的原则，经多次协商就建立移动通信基站用地事宜特订立本合同。一、甲方向乙方提供位于唐洞村东北北京四季兴业金属制品有限公司北的80平方米空地用作乙方建设通信塔（单管塔）及无人值守基站机房。…三、鉴于移动电话网运营的长期性，基站所用土地宜采用长期租用方式，经协商，甲、乙双方一致同意租用年限为20年，自2009年10月16日起使用至2029年10月15日；四、甲方责任：…2、甲方保证租赁场地交付乙方使用时，合法拥有该租赁场地的产权或支配权，不存在影响乙方租赁使用的权属问题和纠纷。甲方保证乙方可不受干扰地按照约定用途使用租赁场地，否则给乙方造成的经济损失由甲方负责赔偿。…五、乙方责任：1、及时向甲方支付租金。基站租金为柒仟元／年，20年租金共计人民币壹拾肆万元整。租金以网银或支票形式由乙方向甲方支付，具体付款方式为：在基站施工完毕、基站开通后付清合同金额的100%，壹拾肆万元整。合同甲方落款处有张华文的签名及四季兴业公司的盖章，乙方落款处有赵宝玉的签名及中国联通北京分公司的盖章。合同签订后原告在涉诉土地上建设了通信塔（单管塔）及无人值守基站机房。
庭审中，原告就其主张向本院提交如下证据：1.《唐洞通信基站站址租赁合同》原件一份，用于证明原、被告之间合法有效的租赁合同关系及租赁期限、租金情况；2.顺义区龙湾屯镇唐洞村村民委员会出具的证明一张，用于证明原告承租涉诉土地是经过土地所有权人唐洞村村民委员会书面同意的；3.出租方为顺义区龙湾屯镇唐洞村经济合作社、承包方为靳振刚的《土地租赁合同》复印件一份，出租方为靳振刚、承租方为张华文的《土地租赁合同》复印件一份，两份复印件均系被告张华文提供给原告，用于证明被告四季兴业公司有权与原告签订涉诉土地的租赁合同，原告在签订合同时对被告进行了相应的主体资格审查；4.承诺人为张华文、时间为2014年3月5日的承诺书复印件一张，内容为：“张华文声明自愿放弃土地承租权，与靳振刚签订的土地租赁合同作废（2006年签订）。本声明地上物由张华文自行处理。本声明于新的租赁合同生效时同时生效”。原告称此证据系靳振刚提供给原告，用于证明被告张华文单方承诺将二人签订的土地租赁合同作废，导致原告与被告四季兴业公司的合同无法继续履行，亦是原告要求解除合同的原因；5.基站付款明细单（房租）一张、移动基站房租审批单一份，用于证明原告一次性支付被告四季兴业公司租金14万元。
在案件审理过程中，本院到涉诉土地所在地顺义区龙湾屯镇唐洞村进行现场勘查并拍摄了照片，向该村村民委员会相关工作人员询问了与案件有关的情况，制作座谈笔录两份。原告对上述证据予以认可。该村委会表示，村委会知晓靳振刚和张华文以及张华文和中国联通北京分公司就涉诉土地签订租赁合同之事，村委会只对靳振刚，当时同意中国联通北京分公司在涉诉土地建设通信基站是以为靳振刚同意，后来靳振刚找到村委会说不知道此事，故村委会现在对此的态度是如果靳振刚同意村委会就无异议。
在案件审理过程中，本院通知靳振刚到庭询问本案相关情况。靳振刚称，张华文给其出具承诺书表明要解除双方于2006年签订的土地租赁合同，其亦表示同意，因此双方之间的土地租赁合同已经解除；不认可张华文和中国联通北京分公司签订的土地租赁合同，中国联通北京分公司所建基站使用的变压器归其所有，原由张华文为中国联通北京分公司垫付电费，现张华文下落不明，只能由其为中国联通北京分公司垫付电费，因而要求中国联通北京分公司尽快解决此问题，否则将把电断掉。
上述事实，有《唐洞通信基站站址租赁合同》、《土地租赁合同》、证明、承诺书、付款明细单、审批单、照片、座谈笔录、当事人陈述等证据在案佐证，可以作为认定案件事实之依据。
本院认为：
根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告四季兴业公司、张华文经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。
本案争议焦点之一为原告与被告四季兴业公司签订的《唐洞通信基站站址租赁合同》的效力问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，根据庭审查明的情况，涉诉基站占用之土地的原始承包人为靳振刚，靳振刚与唐洞村经济合作社签订的《土地租赁合同》中约定靳振刚无权转包、转让、转租，必要时，须经唐洞村经济合作社同意办理。张华文从靳振刚处承租了涉诉基站占用之土地后又与原告签订合同将该地块租赁给原告使用。唐洞村村民委员会表示对靳振刚将土地转包给张华文一事知情，并出具书面证明同意被告四季兴业公司将涉诉场地提供给原告建设基站，此行为应视为对靳振刚与张华文以及四季兴业公司与原告签订合同的追认，故靳振刚与张华文以及四季兴业公司与原告签订的租赁合同均为有效合同。
本案争议焦点之二为原告主张的合同解除理由是否成立。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同；第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。本案中，被告张华文声明解除与靳振刚签订的合同，靳振刚亦表示同意，双方之间签订的土地租赁合同因双方达成一致意思表示而解除。双方签订之土地租赁合同解除后，被告张华文对涉诉土地丧失合法承租权，导致四季兴业公司与原告签订的合同无法继续履行，故本院对原告要求解除合同之诉请予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告已经支付合同约定的全部租金给被告四季兴业公司并提交相关证据予以证明，依据上述法律规定，被告四季兴业公司应当将合同尚未履行的租期部分的租金返还给原告，原告要求二被告承担连带责任无事实及法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第九十三条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告中国联合网络通信有限公司北京市分公司与被告北京四季兴业金属制品有限公司二○○九年十月二十七日签订的《唐洞通信基站站址租赁合同》；
二、被告北京四季兴业金属制品有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告中国联合网络通信有限公司北京市分公司租金九万八千元；
三、驳回原告中国联合网络通信有限公司北京市分公司的其他诉讼请求。
案件受理费二千零七十六元、公告费五百六十元由被告北京四季兴业金属制品有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 郝自蕙
人民陪审员 田荣芹
人民陪审员 杨立红
二〇一五年四月二十一日
书 记 员 张 萍