云南省大理市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民二初字第370号
原告：赵某某。
委托代理人：杨永红，云南崇圣律师事务所律师。特别授权代理。
被告：李某某。
委托代理人：覃磊，云南聚朋律师事务所律师。一般授权代理。
原告赵某某诉被告李某某租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月22日立案受理后，依法由审判员张汝爱适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵某某及其委托代理人杨永红，被告李某某及其委托代理人覃磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告赵某某诉称：2013年6月7日，原、被告签订一份《租房合同》，原告将位于大理市大理镇三月街观音路xxx号的自有房屋一套租赁给被告作经营餐馆使用，租期五年，自2013年6月7日起至2018年6月7日止。双方约定租金按年交付，次年的租金于第一年合同届满前一个月支付，拖欠租金1个月的，出租方可终止合同，收回房屋。承租方逾期交付租金的，应按租金的10%，以天数计算向出租方交付违约金。2014年5月，第一年的合同即将届满之前，原告通知被告交纳第二年租金，但被告以各种理由推搪，拒不交纳，双方发生争议并报警也未得到解决。2014年7月初，原告依照约定行使解除合同的权利，通知被告解除合同，被告不同意，无奈之下只有诉至法院。请求判令解除原、被告之间的房屋租赁合同，责令被告交回房屋；判令被告支付原告自2014年6月7日至实际搬出之日的房屋使用费（以98.6元／天×实际使用天数计算）及违约金（按36000元×0.1÷365天×实际使用天数计算）；由被告承担本案诉讼费用。
被告李某某辩称：2013年6月，原、被告双方在平等自愿基础上，签订了一份租房合同，原告将位于大理古城三月街观音路xxx号房屋出租给被告，被告经营餐饮；租期5年，自2013年6月7日至2018年6月7日止；双方约定了租金按年支付。合同签订后，被告对出租房投入了大量的人力、物力、财力，投入十多万元将房屋装修一新，开始经营。通过努力，将原本闭塞的地段经营得热闹起来。2014年5月30日，被告急需回老家，外出时电话告知原告，回来即刻上门支付租金，原告表示同意。2014年7月1日和7月4日，被告两次登门向原告支付租金，并表示愿意按合同约定支付一点损失，原告以过期为由拒不接收。后原告带人来收房，双方发生冲突，并报了110。被告认为拖欠的“起始日”应该以合同的“到期日”为起算日，6月7日是合同到期日，即满1年，拖欠一个月应该指7月7日以后才构成。被告是7月1日就上门付款了，没有原告说的拖欠一个月。综上，请求驳回原告诉请。
为证明自己的主张，原告向法庭提交1、身份证复印件一份，证明原告的身份情况；2、土地使用权证、房权所有权证各一份，证明争议房屋的权属情况；3、租房合同一份，证明房屋租赁合同的约定情况。经质证，被告对原告提交的证据三性无异议，本院予以确认。
被告为证明自己的答辩主张，提交了如下证据：1、租房合同一份，证明双方法律关系及具体的约定；2、开支明细表1份，证明被告装修装饰房屋的情况；3、申请证人李某仁、张某花出庭作证，李某仁陈述：其是被告的姐姐，在2014年7月1日下午，陪被告拿着租金到原告家，因听说原告儿媳生了小孩，当时还准备了红包等礼品，给原告打了电话，等了1个小时后原告儿子回来，经商谈双方未达成协议。证人张某花陈述：其是被告的朋友，2014年7月4日受被告邀请与被告到原告家付租金，到原告家小区门口，但一直未进到原告家，原告也未接房租，双方未达成一致意见，当时原告方还发火、并轰走被告等人；4、照片8张，证明房屋的经营状况和门面状况。
经质证，原告对被告提交的证据1、4三性无异议；对证据2三性不予认可，对被告对房屋刮瓷、在院内建一鱼池无异议，但提出建鱼池未经原告同意；对证据3中李某仁的证言真实性不予认可，李某仁没有和被告去原告家；张某花的证言中原告将其轰走、发火的情况不属实，认可其他内容。本院认为，原告对被告提交的证据1、4三性无异议，本院予以确认；证据2系被告单方制作，原告有异议，也无其他有效证据予以佐证，本院不予确认；证据3中的证人李某仁系被告亲属，与被告有利害关系，原告对其证言也有异议，对其证言本院不予确认；原告对证人张某花关于原告发火、轰走被告等人的陈述有异议，对该陈述本院不予确认，原告认可张某花的其余陈述，对张某花的其余陈述，本院予以确认。
综上，本院综合认定以下法律事实：2013年6月7日，原、被告签订了一份《租房合同》，约定原告将其位于大理市大理镇三月街观音路xxx号的房屋一院租赁给被告作经营餐馆使用，租期五年，即2013年6月7日起至2018年6月7日止；租金第一、二年每年36000元，第三年38000元，第四年39000元，第五年40000元；租金按年支付，首年租金在签订合同时支付，续年租金于本合同签订日前一个月支付；乙方（被告）向甲方（原告）支付2000元押金；乙方拖欠租金一个月或空置一个月，甲方可以终止合同，收回房屋；合同期满，如甲方仍继续出租房屋的，乙方拥有优先承租权；双方还对其他权利义务及违约责任作了约定。合同签订后，原告将房屋交付给被告，被告向原告支付了第一年的租金36000元及押金2000元。被告对房屋进行刮瓷，并在院内砌了一个鱼池，购置了经营餐馆所需的物品。2014年7月4日，被告向原告支付第二年度的租金，原告以被告未按约支付租金违约为由，未收取被告的租金，双方发生争议。诉讼中，原告坚持解除合同，被告表示只要原告同意可以随时支付租金，要求继续履行合同。上述事实有在案有效证据予以印证，本院予以确认。
本院认为：原、被告之间的租赁合同主体合法，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性或禁止性规定，属有效合同。依法成立的合同对双方当事人均有约束力，当事人均应严格履行合同义务。本案原、被告争议的焦点是被告要求支付租金时是否已拖欠一个月租金？原告主张被告2014年7月4日交租金时已拖欠近两个月，按合同约定原告有权解除合同；被告则认为第一年度合同到期日为2014年6月7日，“拖欠一个月”应从2014年6月7日起计算，故被告要求支付租金时并未拖欠一个月。本院认为，根据双方在合同中“租金按年支付，首年租金在签订合同时支付，续年租金于本合同签订日前一个月支付”的约定，自第二年起的租金在合同签订日（6月7日）前一个月支付，即在每年的6月7日前一个月支付租金，据此，被告支付租金的期限应当为每年的5月7日至6月6日，“拖欠租金一个月”的一个月应为6月7日至7月6日，故被告关于拖欠一个月支付租金的期限自6月7日起计一个月内的主张符合双方合同约定，本院予以支持。被告2014年7月4日要求支付租金时未达到双方约定的“拖欠一个月”。被告要求支付租金时已逾期，但未达到双方合同约定的解除条件，也未导致双方的合同目的不能实现，故原告要求解除合同的诉讼请求不符合双方合同约定，本院不予支持。合同继续履行，被告应当按约向原告支付租金及违约金，原告要求被告支付房屋使用费（租金）及2014年6月7日至7月4日的违约金276.2元（36000元×10%÷365天×28天=276.2元）的诉讼请求合法有据，予以支持。7月4日被告已向原告要求支付租金，因原告未收取而未支付成功，故原告要求被告承担2014年7月4日以后的违约金，本院不予支持。被告主张在第一年度合同到期前因回老家处理事务，经与原告联系，原告已同意被告等处理完事务后才支付租金，对此，原告不予认可，被告又未能提供充分有效的证据予以证实，故被告依法应承担举证不能的不利后果。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百二十六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、由被告李某某在本判决生效之日起十日内支付给原告赵某某第二年度的租金36000元及违约金276.2元。
二、驳回原告赵某某的其他诉讼请求。
案件受理费3360元，减半收取1680元，由被告李某某承担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉到大理白族自治州中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期间为二年。
审判员 张汝爱
二〇一四年九月十日
书记员 杨金丽
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