陕西省安康市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕09民终662号上诉人（原审原告)：ＸＸ，女，1974年3月9日出生，汉族，居民，住旬阳县。委托诉讼代理人：孙远明，陕西护正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陕西康美实业集团有限公司。住所地：旬阳县。法定代表人：陈明田，总经理。委托诉讼代理人：杨林，陕西法力律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陕西康美实业集团房地产开发有限公司。住所地：旬阳县。法定代表人：李启琴，总经理。委托诉讼代理人：杨林，陕西法力律师事务所律师。上诉人ＸＸ因与被上诉人陕西康美实业集团有限公司（以下简称康美公司）、陕西康美实业集团房地产开发有限公司（以下简称康美房地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服陕西省旬阳县人民法院（2017）陕0928民初658号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人ＸＸ及其委托诉讼代理人孙远明，被上诉人康美公司、康美房地产公司共同委托的诉讼代理人杨林到庭参加诉讼。本案经合议庭评议、审判委员会讨论决定，现已审理终结。ＸＸ上诉请求：撤销陕西省旬阳县人民法院（2017）陕0928民初658号民事判决，改判支持ＸＸ一审的全部诉讼请求。事实和理由：1.本案合同无效的原因是康美房地产公司未取得商品房预售许可证，合同无效的责任在康美公司和康美房地产公司，ＸＸ无过错；2.本案中康美公司和康美房地产公司故意隐瞒其未取得商品房预售许可证的事实，应当承担返还购房款及利息、赔偿一倍购房款损失的责任；3.补充协议独立于房屋买卖协议，协议主体虽然是旬阳县水利局和康美房地产公司，但协议内容是康美房地产公司对ＸＸ等人损失补偿办法的承诺，旬阳县水利局只是代表职工签订协议，旬阳县水利局没有实质权利义务，有权主张权利的是ＸＸ等购房者；4.一审法院以人民银行贷款利率作为损失计算方法既不合理也不合法；5.一审认定康美房地产公司在签订合同时告知了ＸＸ其未取得商品房预售许可证的事实，没有证据支持。康美房地产公司辩称，1.康美房地产公司与旬阳县水利局签订的《经济适用房联建协议》，康美房地产公司与各购房户签订的《商品房买卖合同》，康美房地产公司与旬阳县水利局签订的《补充协议》均为无效协议，没有法律约束力；2.ＸＸ以《补充协议》的约定要求康美房地产公司支付利息，于法无据；3.旬阳县水利局和ＸＸ对合同无效均存在过错，应当承担相应的责任；4.本案不是商品房买卖合同，是联建行为，ＸＸ要求一倍房款赔偿不能成立。康美公司辩称，康美公司与本案无关，不承担责任。ＸＸ向一审法院起诉请求：1.解除ＸＸ与康美房地产公司2012年10月23日签订的《商品房买卖合同》；2.由康美房地产公司、康美公司返还购房款163588元并承担利息（利息从交款之日按照年利率24%支付至退款之日）；3.由康美房地产公司、康美公司承担已付购房款一倍的赔偿责任；4.由康美房地产公司、康美公司承担逾期交房的违约金，自交款之日至退款之日按已交房款的日3‰计算；5.诉讼费用由康美房地产公司、康美公司承担。一审法院认定事实：2012年9月26日，原旬阳县康美房地产开发有限公司与旬阳县水利局达成了《旬阳县水利局职工经济适用房联建协议书》，由原旬阳县康美房地产开发有限公司承建旬阳县水利局职工经济适用房集资楼。2012年10月23日，ＸＸ与原旬阳县康美房地产开发有限公司正式签订《商品房买卖合同》，双方约定：ＸＸ购买旬阳县康美房地产开发有限公司开发的旬阳县水利局职工经济适用房集资楼第D幢楼1单元28层D1-28号房，建筑面积141.56平方米，单价为每平方米2300元，总金额为325588元，旬阳县康美房地产开发有限公司应当在2014年11月1日前交付房屋。买卖合同签订后，ＸＸ在同日向原旬阳县康美房地产开发有限公司交纳首付购房款163588元。后原旬阳县康美房地产开发有限公司对诉争房屋没有按期修建。2014年12月31日，旬阳县水利局与原旬阳县康美房地产开发有限公司签订了《职工经济适用房联建延期补偿协议》，双方约定：根据职工意愿，不愿意再购房的，原旬阳县康美房地产开发有限公司自旬阳县水利局交款之日起，按年息12%计息，连本带利于2015年2月15日内给住户退清。原旬阳县康美房地产开发有限公司从2014年11月2日起，建设期18个月内按购房户原交款的年息20%补偿给购房户，购房户在交剩余房款时扣除，原交全额房款在主体十六层完工时一次性退给购房户（其余略）。但至今原旬阳县康美房地产开发有限公司对诉争房屋仍没有按期修建。另查明，康美房地产公司与康美公司是两个具有独立法人资格的公司。康美房地产公司所开发的商品房至今未取得商品房屋预售许可证，但将诉争房屋还未取得商品房预售许可证的情况告知了ＸＸ。还查明，2015年6月26日旬阳县康美房地产开发有限公司进行了名称变更登记，现变更为康美房地产公司。一审法院认为，1.关于旬阳县康美房地产开发有限公司变更为康美房地产公司债务承担问题。根据我国公司法的规定，有限责任公司名称的变更、股东股权的转让和法定代表人的变更，均属于公司登记事项的变更，应当依照规定及时申请变更登记。除当事人有特别约定外，变更后的公司对变更前的公司债权债务仍应予以承继。本案中，经查明康美房地产公司系旬阳县康美房地产开发有限公司通过变更名称的方式变更而来，并非是新设立的公司，亦不存在免予承担责任的事由，故康美房地产公司仍应对变更前的旬阳县康美房地产开发有限公司的债务承担责任。ＸＸ现提起诉讼要求康美房地产公司对变更前的旬阳县康美房地产开发有限公司债务承担偿还责任的诉讼请求并无不当，依法予以支持。2.关于涉案的《商品房买卖合同》是否合法有效的问题。旬阳县康美房地产开发有限公司将其尚未建成的房屋向ＸＸ出售，双方签订的购房合同系商品房预售合同。经查，旬阳县康美房地产开发有限公司与ＸＸ签订商品房预售合同时，实际未取得商品房预售许可证。依照“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”的法律规定，该商品房预售合同应当确认无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。现ＸＸ请求返还购房款163588及赔偿利息损失于法有据，应当予以支持。3.关于赔偿利息数额的问题。旬阳县康美房地产开发有限公司与旬阳县水利局签订了《房屋联建延期补偿的补充协议》，该协议中双方约定由旬阳县康美房地产开发有限公司对不愿意购买房屋的人退还本金和赔偿年利息12%的损失，其合同相对人是旬阳县水利局。后旬阳县康美房地产开发有限公司不同意赔偿12%的利息损失，其主张权利，要求按合同履行的只能是旬阳县水利局。ＸＸ不是该协议的合同主体，不能以康美房地产公司不履行该协议而要求其履行。本案中，ＸＸ没有提交其受到损失的相关证据，法院酌情确认康美房地产公司应当赔偿ＸＸ的利息损失按中国人民银行同期贷款利率计算，利息从支付购房款之日起算至给付之日止。4.关于惩罚性赔偿的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品预售许可证明;.....”，该条款是对恶意欺诈应承担惩罚性赔偿责任的规定，其立法目的就是惩罚房地产开发企业的“恶意欺诈”行为。欺诈是指一方当事人故意告知对方虚假情况或故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的情形，由此可见故意隐瞒系欺诈行为的一种形态。诉讼中，ＸＸ称其请求惩罚性赔偿的事实依据为旬阳县康美房地产开发有限公司隐瞒未取得商品房预售许可证的事实。经查，旬阳县康美房地产开发有限公司签订购房合同时向ＸＸ告知了所购房屋没有商品房预售许可证，旬阳县康美房地产开发有限公司的此种行为不属于“故意隐瞒”，因此ＸＸ请求康美房地产公司承担已付购房款一倍的赔偿责任，无事实和法律依据，不予支持。5.关于康美公司是否应当承担赔偿责任的问题。《中华人民共和国公司法》第三条规定，公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。康美房地产公司和康美公司是两个具有独立法人资格的公司。ＸＸ是与康美房地产公司签订的购房合同，其所签订的合同具有相对性，其赔偿责任只能由康美房地产公司独自承担。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、ＸＸ与康美房地产公司签订的房屋买卖合同无效；二、康美房地产公司于判决生效之日起十日内返还ＸＸ购房款163588元及利息（利息从ＸＸ预付购房款之日起算至全部履行完毕之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、驳回ＸＸ其他诉讼请求。案件受理费6208元，减半收取3104元，由康美房地产公司承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人有异议的证据，本院认定如下：对ＸＸ提交的会议记录及旬阳县水利局的公函的真实性、合法性、关联性予以认定；对其提交的旬阳县水利局批复、收据、进账单、借据、租赁合同，因与本案无关联性，不予认定；对其提交的企业信息查询表的真实性予以认定，但不能证明康美公司、康美房地产公司是关联企业，对其提交该证据的证明目的不予认定。对康美公司、康美房地产公司提交的旬阳县水利局通知的真实性、合法性、关联性均予以认定。经二审审理查明的事实与一审查明的事实一致。另查明，ＸＸ与康美房地产公司签订的《商品房买卖合同》上商品房预售许可证一栏为空白。本院认为，根据双方的诉辩主张，本案争议的焦点为：一、ＸＸ与康美房地产公司签订的《商品房买卖合同》是否无效；二、ＸＸ要求按照《补充协议》的约定分段计算已付购房款的利息有何依据；三、ＸＸ要求康美房地产公司承担一倍房款的惩罚性赔偿责任有何依据；四、康美公司是否应当承担连带责任。争议焦点一，本案中，康美房地产公司至今未取得商品房预售许可证明，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，其与ＸＸ签订的《商品房买卖合同》应为无效。争议焦点二，《补充协议》是在康美房地产公司无法按照《商品房买卖合同》约定的日期交房的情况下，就有关补偿问题达成的协议。因《商品房买卖合同》无效，就该合同违约问题达成的《补充协议》亦无效。故ＸＸ要求按照《补充协议》的约定分段计算已付购房款的利息无法律依据。争议焦点三，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一款第（一）项规定，出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的，买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，ＸＸ与康美房地产公司签订的《商品房买卖合同》上商品房预售许可证一栏为空白，即在签订合同中，康美房地产公司并未故意隐瞒其未取得商品房预售许可证明的事实。故ＸＸ要求康美公司承担一倍房款的惩罚性赔偿责任无事实和法律依据。争议焦点四，康美公司和康美房地产公司是两个相互独立的法人主体，以其各自的财产承担相应的法律责任。ＸＸ提供的证据不足以证明康美公司和康美房地产公司是关联公司，故其要求康美公司承担连带责任没有法律依据。综上，ＸＸ的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6208元，由ＸＸ负担。本判决为终审判决。审 判 长  周红梅审 判 员  张 燕代理审判员  邓丽芬二〇一七年九月十二日书 记 员  杨锦龙