广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南市民一终字第1025号
上诉人（一审原告）：钟荣闻。
委托代理人：李向忠。
委托代理人：赵荣科。
被上诉人（一审被告）：邓俊杰。
一审第三人：南宁市西乡塘区心圩街道大岭村民委员会第八组。
上诉人钟荣闻因与被上诉人邓俊杰、一审第三人南宁市西乡塘区心圩街道大岭村民委员会第八组（以下简称“大岭村八组”）租赁合同纠纷一案，不服南宁市西乡塘区人民法院（2012）西民一初字第1927号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年6月13日立案受理后，依法组成合议庭，于同年7月5日组织当事人到庭就本案争议事项进行调查、辩论和调解。上诉人钟荣闻的委托代理人李向忠到庭参加了诉讼。被上诉人邓俊杰、一审第三人大岭村八组经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2010年9月1日，邓俊杰与大岭村八组签订《土地租赁合同》，约定由大岭村八组将位于科德路广西工商学校旁面积约1200平方米的土地出租给邓俊杰使用，租赁期限为10年，自2010年9月1日至2020年9月31日，前五年租金为28000元／年，第六年开始每年递增10%。2011年2月23日，邓俊杰经大岭村八组同意，与钟荣闻签订《土地租赁合同》，将上述土地转租给钟荣闻经营，每年租金为75000元。合同第二条约定：“甲方（邓俊杰）转租给乙方（钟荣闻）的土地使用期限从2011年2月23日起至2020年9月31日止。除国家建设需要和集体三产建设使用外，甲方不得无故终止合同。否则甲方赔偿乙方的全部投资和损失。该土地上的一切土地纠纷由甲方负责，若因纠纷损坏乙方设备及建筑物的，甲方负责赔偿乙方的所有损失。在租赁期内遇国家征用该土地，甲方自接到通知后立即告知乙方，并给予乙方三个月时间搬迁，将当年乙方缴纳的租金按乙方实际使用时间扣除后退还给乙方。”合同第三条第4项约定：“乙方在该土地上的建筑在合同期满后归甲方所有。双方责任人变动不影响合同效力。”合同签订后，钟荣闻于2011年2月28日将自2011年2月28日至2012年2月28日的租金75000元支付给邓俊杰，邓俊杰将土地交由钟荣闻使用。2012年7月27日，钟荣闻诉至一审法院，以邓俊杰与大岭村八组签订的《土地租赁合同》未经大岭村八组村民代表大会通过，且钟荣闻进场施工时被大岭村八组村民阻拦为由，主张其与邓俊杰签订的《土地租赁合同》无效，要求邓俊杰退回租金75000元并赔偿损失。
一审法院另查明：钟荣闻与邓俊杰均非大岭村八组的集体组织成员。2011年9月30日，大岭村八组与李艳蓉签订《场地联营合同》，将前述土地出租给李艳蓉使用。
一审法院经审理认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，大岭村八组经合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃当庭答辩和质证的权利。
钟荣闻、邓俊杰均不具备承包经营大岭村八组集体土地的资格。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，钟荣闻与邓俊杰于2011年2月23日签订《土地租赁合同》，邓俊杰将其承租的集体土地转租给钟荣闻进行非农建设，违反法律、行政法规的禁止性规定，且邓俊杰及大岭村八组均未能举证证明已经办理将上述集体土地用于非农建设的相关审批手续，故该合同属无效合同。钟荣闻主张其在进场施工时被大岭村八组的村民阻拦，导致无法使用，但未能举证证明，而邓俊杰亦已举证证明其转租上述土地已经过大岭村八组的同意，故一审法院不予采信钟荣闻的主张，并确定钟荣闻自2011年2月23日起使用上述土地至大岭村八组将土地出租给李艳蓉之前，即2011年9月29日。邓俊杰因无效合同取得的租金75000元应当予以返还，但由于钟荣闻在上述期间已实际使用土地，该期间的土地占用费应当从租金中予以扣除，故邓俊杰应当退回的租金应计为75000元-75000元÷365天×219天≈30000元。关于赔偿损失的问题，钟荣闻主张以75000元为基数，以中国人民银行同期贷款利率的四倍为标准要求邓俊杰赔偿损失，钟荣闻对损失的实际发生负有举证责任，但其未能充分举证加以证明，应承担举证不能的责任，且钟荣闻明知前述土地为农村集体土地仍承租用于非农建设，对合同的无效亦负有过错，故一审法院不予支持该项诉讼请求。
一审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国民事诉讼法>；若干问题的意见》第162条之规定，判决：一、钟荣闻与邓俊杰于2011年2月23日签订的《土地租赁合同》无效；二、邓俊杰返还钟荣闻租金30000元；三、驳回钟荣闻的其他诉讼请求。一审案件受理费2586元（钟荣闻已预交），由钟荣闻负担1907.14元，由邓俊杰负担678.86元。
上诉人钟荣闻不服一审判决，上诉称：一、一审法院认定上诉人已经使用合同约定的地块属于认定事实错误，事实上被上诉人存在严重违约行为。合同签订后，上诉人依约支付相应租金，但被上诉人却未能将合同约定的地块交给上诉人使用，2011年9月30日，一审第三人与李艳蓉签订了《场地联营合同》，将地块租给李艳蓉使用，从而导致上诉人不能实现合同目的，被上诉人构成违约。二、被上诉人无权处分地块，双方签订的《土地租赁合同》应当认定无效。虽然被上诉人提供了其与一审第三人签订的《土地租赁合同》和《告知函》，但均未得到一审第三人的追认。上诉人与被上诉人均不是一审第三人的集体组织成员，不具备承包经营集体土地的资格，双方签订的《土地租赁合同》违反《土地管理法》的规定，也是导致合同无效的原因。三、被上诉人签订合同后没有按合同约定将地块提供给上诉人使用，在签订合同时，又是无权处分行为，事后未得到权利人追认，最终导致合同无效，存在重大过错，应退还所收取的租金并赔偿上诉人的损失。上诉人据此认为，一审认定事实不清，证据不足，二审应发回重审或查清事实后改判。
被上诉人邓俊杰未作答辩。
一审第三人大岭村八组未作陈述。
上诉人钟荣闻对一审查明以下事实有异议：“合同签订后，邓俊杰将土地交给钟荣闻使用”。上诉人主张被上诉人并没有按照约定交付土地。
二审期间，当事人未提交新的证据。
对于上诉人提出异议的事实，本院经审查认为：双方当事人签订的《土地租赁合同》虽未明确约定租赁地块的交付时间、方式，但上诉人认可双方签订合同时租赁地块是闲置的，说明地块在交付前无需进行腾迁、清场。上诉人自认其于2011年3月15日准备进场施工时遭到大岭村八组村民的阻止，可由此推定在此之前，被上诉人已将租赁场地交付给了上诉人。一审法院认定《土地租赁合同》签订后，被上诉人已将租赁地块交付给上诉人使用，认定事实清楚，本院予以确认。
综上，上诉人钟荣闻提出的异议不能成立。一审查明的事实客观、真实，本院予以确认。二审查明事实与一审查明的事实一致。
本院认为：一、一审判决依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，以租赁地块为农民集体所有的土地，其使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设为由，认定双方当事人于2011年2月23日签订的《土地租赁合同》无效，适用法律正确，本院予以维持。
至于上诉人钟荣闻主张，合同无效的另一个原因是被上诉人邓俊杰对租赁标的物无处分权，由此导致合同无效，被上诉人有过错，而上诉人无过错，有过错一方应向无过错一方承担损害赔偿责任。本院认为，违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定是导致本案双方当事人所签订合同无效的原因，即便取得一审第三人的追认，合同仍然无效。故上诉人以被上诉人对租赁标的物无处分权、存在过错为由，要求被上诉人承担损害赔偿责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。
二、对于合同被确认无效后的相互返还问题，上诉人钟荣闻主张，因一审第三人村民阻拦，上诉人从未实际使用租赁地块，故不应从被上诉人邓俊杰应返还的租金中扣除45000元的占用费。本院认为，因双方签订《土地租赁合同》后被上诉人已将租赁场地交付给了上诉人，在合同被依法认定无效的情况下，上诉人钟荣闻仍应负担占用期间的占用费。上诉人钟荣闻要求被上诉人返还全部租金及相应利息损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人钟荣闻的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2586元，由上诉人钟荣闻负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 付 浩
代理审判员 包林辉
代理审判员 黄志伟
二〇一三年八月一日
书 记 员 梁志洁
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。