福建省福安市人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0981民初5658号原告：庄玉英，女，1954年8月15日出生，汉族，住福建省连江县浦口镇塔头村中路***号，现住福建省福州市台江区。委托诉讼代理人：邓润源、郑开白，福建韩诚律师事务所律师。被告：张丽平，女，1962年8月29日出生，汉族，住福建省福安市，现住福建省福安市城北新华北路26号韩城·盛世豪廷1、2幢裙楼幢1层120号、121号店面。原告庄玉英与被告张丽平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月9日立案后，依法适用简易程序，于2017年7月26日公开开庭进行了审理。原告庄玉英的委托诉讼代理人郑开白、被告张丽平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。庄玉英向本院提出诉讼请求：1.解除庄玉英与张丽平租赁合同关系；2.张丽平应于双方解除租赁合同关系7日内腾空租赁物，将租赁物返还庄玉英；3.张丽平向庄玉英支付拖欠租金（暂计至2017年4月19日，应付租金78739元，之后的租金按4559元/月计算至实际解除租赁关系止）；4.张丽平向庄玉英支付违约金13677元；5.本案诉讼费用由张丽平承担。诉讼过程中,庄玉英变更第三项诉讼请求为“张丽平向庄玉英支付拖欠租金（暂计至2017年6月21日，应付租金63739元，之后的租金按4559元/月计算至实际解除租赁关系止）”。事实和理由：庄玉英与张丽平于2015年10月10日签订《韩诚·盛世豪延店面租赁合同》，庄玉英将坐落于福安市甲杯山汽车北站对面韩诚·盛世豪延（上海公馆）1-2号楼裙房第壹层第120#-121#店面共计65.13平方米出租给张丽平作为商用，具体经营“完美专卖店”；租赁期限为1年，每月租金4559元，租金按半年缴纳，先交租金后使用，张丽平应于签订本合同同时，将半年租金转账至出租方账户。合同期限届满后，庄玉英与张丽平均同意按原合同约定继续履行合同至今。2016年起，张丽平以经营困难为由拖欠租金，庄玉英于2016年7月及2017年3月多次发函催讨，张丽平至今仍拖欠庄玉英租金63739元。张丽平逾期交租，致使庄玉英无法达到合同目的，张丽平拖欠租金情形已符合合同解除条件，故庄玉英主张解除双方租赁合同关系，张丽平承担违约责任弥补庄玉英损失。张丽平辩称，其从2012年9月份与庄玉英签订合同承租店面，合同是签订租期三年，当时每平方米租金是70元，店面通道为6米宽50米深的通道，每月租金4559元，付三押三。其投入装修150000元、转让费15000元加上货架产品合计500000元进行经营。在其承租了一年之后，店铺旁边的通道被他人搭盖了2米×30米的花圃，严重影响了其生意。其与庄玉英多次交流无果，庄玉英均不理不睬。其经营的是直销行业，也没有什么生意。2015年9月份续租，向庄玉英租了半年，同时要求庄玉英是否能给其一些优惠，降低租金，但是没有达成一致意见。之后其想找机会把店面转租出去，因为店面租金不符合市面行情，没有转租出去。另外，其有支付过三笔租金，2016年2月1日支付8000元，2016年7月25日支付10000元，2016年7月27日支付15000元。本院经审理认定事实如下：2015年10月10日，庄玉英与张丽平签订一份《“韩城·盛世豪廷(上海公馆)”房产租赁合同》，合同主要约定：1.庄玉英将坐落于福安市甲杯山汽车北站对面韩城·盛世豪廷(上海公馆)第2号楼裙房第壹层第120、121号店面出租给张丽平使用，该租赁物系商业用房；本合同项下120#店面的建筑面积约为28.5平方米和121#店面建筑面积为36.63平方米，两间店面总建筑面积为65.13平方米，实际面积以房屋所有权证确认的建筑面积为准；2.租赁期限自2015年9月22日至2016年3月21日，租期为半年；3.租金为70元/平方米，月租金4559元；租金按半年度支付，先交租金后使用，张丽平应在签订本合同时将半年度租金以现金形式转入庄玉英指定卡号；4.张丽平在合同签订之日支付13677元履约保证金和半年度的租金27354元给庄玉英；合同履约保证金在合同届满时，张丽平无违约行为、所有费用已结清，且庄玉英收回租赁物的情况下，由庄玉英无息退还；5.租赁期间水电费、物业管理费以及其他应由张丽平缴纳的费用，由张丽平支付；6.张丽平有下列行为之一的，庄玉英有权要求张丽平限期整改，张丽平应赔偿由此给庄玉英造成的经济损失并承担由此引起的一切法律责任；同时，庄玉英有权对张丽平采取断水断电、大门加锁之措施；如张丽平逾期仍未整改或拒不赔偿经济损失并承担由此引起的一切法律责任，庄玉英有权解除合同，收回租赁物，不予退还合同履约保证金，且张丽平应支付相当于3个月租金的违约金，如还有其他损失，张丽平还应当予以赔偿：⑴擅自改变租赁物的租赁用途或未经庄玉英书面许可擅自转租的；⑵张丽平没有在规定的时间内付清租金的；……7.张丽平逾期未支付租金和/或水电费、物业管理费等与物业管理有关的费用，庄玉英视逾期时间追究张丽平的违约责任：……⑵逾期时间超过30日，庄玉英有权解除本合同，收回租赁物，不予退还合同履约保证金，除追索张丽平拖欠的租金和/或水电费、物业管理费等与物业管理有关的费用外，还可按解除本合同时的租金标准加收相当于3个月租金的违约金……8.张丽平应在租赁期限届满之日起7日内，或在本合同解除之日起7日内，将本合同项下房产交还庄玉英；张丽平交还租赁物应遵守下列行为规范：⑴保持租赁物及其附属设施、设备的完好状态；……⑶将可移动物品全部搬离；⑷不得擅自损毁租赁物现有装饰装修或张丽平使用租赁物期间自行装修装饰部分，否则庄玉英有权没收张丽平的履约保证金；……。（其它与本案争议无关内容略）2016年3月21日，合同约定的租赁期满后，张丽平仍继续使用租赁房屋，庄玉英没有对张丽平继续使用租赁房屋的行为提出异议。张丽平分别于2016年2月1日支付租金7000元、2016年7月25日支付租金10000元、2016年7月27日支付租金15000元，共计32000元。因张丽平未按合同约定支付租金，庄玉英遂委托福建韩诚律师事务所于2016年7月26日、2017年3月16日向张丽平发出律师函，要求张丽平在接到本催收函之日起二日内及时将所欠租金全额支付，否则出租人将依据合同第十三条违约责任约定，将采取停水停电措施，并起诉法院要求解除租赁合同、收回店面、没收合同履约保证金、加收3个月租金以及对出租人造成的一切经济损失。至今，张丽平仍在使用案涉租赁物。现庄玉英要求张丽平支付所欠租金无果，遂诉至本院，提出上述诉讼请求。上述事实，有庄玉英及张丽平提交的证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，案涉合同系双方当事人真实的意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，应受法律保护。在合同期满后，双方未另行签订书面合同，张丽平继续使用租赁房屋，庄玉英未提出异议，故原租赁合同继续有效，但期限为不定期。根据案涉合同约定，案涉房屋月租金为4559元，租金按半年度支付，先交租金后使用，且应在签订合同之日付清，故张丽平应在2015年10月10日签订合同时，支付半年租金27354元，但张丽平仅于2016年2月1日支付租金7000元。2016年3月21日合同期满后，双方继续履行合同，张丽平仅于2016年7月25日、2016年7月27日分别支付租金10000元、15000元，仍未依照合同约定向庄玉英支付租金，其行为已构成违约，庄玉英有权解除与张丽平之间的租赁合同并要求张丽平按4559元/月的标准支付拖欠的租金。同时，根据案涉合同约定，张丽平应在合同解除之日起7日内，将案涉租赁物交还庄玉英。因此，庄玉英主张解除案涉合同并要求张丽平于双方解除租赁合同7日内腾空租赁物并返还租赁物的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，予以支持。根据案涉合同约定，张丽平逾期交付租金，逾期时间超过30日，应支付相当于3个月租金的违约金，故庄玉英主张张丽平支付违约金13677元，于法有据，予以支持。庭审中，张丽平主张其于2016年2月1日支付的租金为8000元，但未提供相应的证据加以证明，该主张不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除庄玉英与张丽平的租赁关系；二、张丽平应于本判决生效之日起七日内腾空坐落于福安市××××号韩城·盛世豪廷1、2幢裙楼幢1层120号店面、121号店面，并将该房屋交还庄玉英；三、张丽平应于本判决生效之日起十日内向庄玉英支付拖欠的租金（自2015年9月22日起计至租赁关系解除之日止，按4559元/月的标准计算，但应扣除张丽平已支付的租金32000元）；四、张丽平应于本判决生效之日起十日内支付庄玉英违约金13677元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2039元，减半收取计1019.5元，由张丽平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。（上诉案件受理费交纳办法：向本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理。）审判员 姜 玟二〇一七年九月五日书记员 郑凯莺附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。