浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙01民终6337号
上诉人（原审被告）：丁含花，女，1968年3月24日出生，汉族，住杭州市西湖区。
委托诉讼代理人：徐利平、华鹏炜，浙江五联律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杭州方舟皮业有限公司。住所地：杭州市西湖区转塘街道葛衙庄社区。
法定代表人：陈思远，执行董事。
委托诉讼代理人：刘为平、陈慧梅，上海锦天城（杭州）律师事务所律师。
上诉人丁含花因与被上诉人杭州方舟皮业有限公司（以下简称方舟公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2017）浙0106民初2320号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月21日立案受理，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：方舟公司是杭州市西湖区龙坞工业区块10号1幢、3幢房屋所有权人。2014年8月18日，陈志中代表方舟公司与丁含花签订《杭州市房屋租赁合同》一份，约定：方舟公司将坐落于杭州市西湖区龙坞工业园10号厂房二、三楼及电梯间（面积3231平方米）的房屋出租给丁含花作生产使用；租赁期限自2014年10月1日至2019年9月30日；租金每月为38770元（不含税），按季度支付给方舟公司，先付后住，以后每次付款须提前一个月（附付款进度明细表）；丁含花使用期间内发生的水、电、管煤、电话、有线、物业管理等费用，由丁含花按时向有关部门交纳，其他费用由方舟公司承担；拖欠租金超过一星期，方舟公司有权收回该房屋，对室内物品不负任何责任，造成损失或损坏由丁含花负责；方舟公司收取丁含花40000元作水电及设施押金及租房保证金，于租期满，费用结清退还；租金从第四年起递增7%；逾期交纳租金增收6%，按月增收；在租赁期间，遇到国家拆迁赔偿，装潢补偿及设备迁移费用归丁含花所有。根据付款进度明细表，2017年1月1日至3月31日的租金116310元应于2016年12月1日支付。方舟公司收取了丁含花交纳的租房押金40000元。
2015年4月15日，陈志中代表方舟公司与丁含花签订《房屋租赁补充合同》一份，约定：一楼总面积1600平方米，其中1341平方米租赁给丁含花，其余部分待方舟公司搬走后，继续租赁给丁含花，租金及租赁期按正本合同执行；租赁押金20000元；其他按2014年8月18日正本合同执行；本补充合同系正本合同的附属条款，与正本合同具有同等法律效力。2015年4月18日，方舟公司收取了丁含花交纳的租赁押金20000元。此后，方舟公司又将上述补充合同所涉一楼的其他228平方米厂房出租给丁含花。
2016年3月1日，陈志中代表方舟公司与丁含花签订《房屋租赁合同》一份，约定：方舟公司将龙坞工业园10号内办公楼的三楼租赁给丁含花，面积为240平方米；年租金30000元，每3个月付7500元；租赁期自2016年3月1日至2019年9月30日；未尽事宜，双方协商解决，如有违约，按国家合同法及相关法律执行。
上述合同签订后，方舟公司将有关房屋交付给丁含花供其经营的杭州星童坊儿童用品有限公司使用。上述合同所涉厂房及办公楼租赁面积合计为5040平方米，其中厂房面积为4800平方米，办公楼面积为240平方米，丁含花已支付租金至2016年12月31日。
2016年11月25日，方舟公司向丁含花经营的杭州星童坊儿童用品有限公司发送通知一份，载明：接西湖区政府通知，龙坞工业园区整体搬迁，要求各企业于12月20日搬迁完毕，请贵公司做好按时搬迁的准备。次日，丁含花发送短信给方舟公司法定代表人陈志中，称“陈总，我们已抓紧在准备搬迁工作，不过要找到适合我们这个产业的地方不那么容易，真有点急！还有搬迁费用出来没”。
2016年11月29日，在协商过程中，方舟公司作为甲方草拟《协议书》一份，载明：根据西湖区政府对龙坞核心区块整体搬迁的决定要求，双方商定如下：乙方于2016年12月31日前搬迁腾空，并将钥匙交由甲方；设备迁移费归乙方，以评估公司的设备迁移费为准，计32870元归乙方；乙方按时腾空并交付钥匙的，甲方奖励乙方100000元，超过期限取消奖励及搬迁费；双方所签租赁合同于2016年12月31日前终止，以腾空交钥匙之日为准，并停止租金，即日起搬迁办公室停电、停水；如有一方违约，应赔偿对方全部经济损失。但丁含花并未签署该协议。
2016年12月2日，方舟公司（乙方）与杭州市西湖区人民政府转塘街道办事处（甲方）签订《杭州市国有土地上房屋收购补偿协议书》一份，载明：因实施转塘街道龙坞茶镇核心区块整体搬迁整治项目建设需要，需收购乙方位于转塘街道龙坞工业园区10号房屋内的房地产及地面附属设施，双方就搬迁及补偿等事宜作出约定。
2016年12月12日，方舟公司向丁含花发送腾房通知两份，认为丁含花拖欠租金超过一星期，根据双方签订的房屋租赁合同的约定，方舟公司有权收回房屋并终止合同，通知丁含花从即日起解除所有与丁含花签订的房屋租赁合同及搬迁腾房协议，要求丁含花在12月25日之前腾空并交出钥匙，期间按每日2元/平方米向丁含花收取房屋占用费，告知丁含花自12月25日起停电、停水，超期取消搬迁奖励，否则要求丁含花赔偿经济损失。丁含花于次日签收了上述两份腾房通知。同日，方舟公司还向杭州星童坊儿童用品有限公司发送搬迁腾房通知一份，要求其在2016年12月25日之前腾空并交出钥匙，告知此日起停电、停水，超期取消搬迁奖励，否则要求其赔偿经济损失。
2016年12月19日，丁含花向陈志中发送短信，要求其发送2017年房租付款的银行账号，或者来丁含花的公司财务领取租金。当日，陈志中回复短信称要求丁含花按2016年12月12日的腾房通知执行。
丁含花至今未完全腾退并交付租赁房屋给方舟公司。2017年3月22日方舟公司向法院提出诉讼请求：1、确认双方2014年8月18日《杭州市房屋租赁合同》、2015年4月15日《房屋租赁补充合同》、2016年3月1日《房屋租赁合同》于2016年12月13日解除；2、丁含花支付房屋租金、占用费及违约金264442.5元（占用费按每平方米12元租金标准计算，违约金按租金6%按月增收，暂计至2017年3月31日，实际计至腾退之日止）；3、丁含花立即腾退房屋；4、丁含花承担本案诉讼费用。审理过程中，方舟公司变更第2项诉讼请求为：丁含花支付房屋占用费及违约金212754元（其中厂房占用费按每平方米12元租金标准计算，4800平方米×12元/平方米?月×3个月为172800元，240平方米办公楼占用费：2500元/月×3个月=7500元，合计180300元；违约金以租金180300元的6%按月增收，逾期3个月为32454元；暂计至2017年3月31日，实际计至腾退之日止）。
原审法院认为，方舟公司、丁含花签订的《杭州市房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》及《房屋租赁合同》，主体适格，内容合法，意思表示真实，应确认有效，双方均应按合同约定履行。合同签订后，方舟公司按约将房屋交付丁含花使用，丁含花理应按约支付租金。现有证据表明，丁含花虽未按《杭州市房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》的约定在2016年12月1日支付2017年第一季度的相应租金，但在2016年11月时，方舟公司即已发送通知给丁含花经营的公司，告知其限期搬迁，丁含花表示已在准备搬迁，方舟公司也曾欲就搬迁费、奖励费及合同终止、房屋腾空交付等事宜与丁含花进行协商，但未果。在此情形下，不应视为丁含花逾期支付租金并因此构成违约，方舟公司无权据此行使合同解除权。
但是，在本案合同履行过程中，因政府实施转塘街道龙坞茶镇核心区块整体搬迁整治项目这一不可归责于双方当事人的原因，导致合同无法继续履行，合同目的已无法实现，因此方舟公司有权通知对方解除合同。方舟公司要求解除其与丁含花之间的租赁关系的通知已于2016年12月13日到达丁含花，故方舟公司与丁含花签订的《杭州市房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》及《房屋租赁合同》已于该日起解除。合同解除后，丁含花理应将租赁房屋腾退并返还给方舟公司。丁含花至今仍未完全腾退租赁房屋，故此后至本判决确定的房屋腾退交付方舟公司之日，丁含花仍应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。因丁含花已支付租金至2016年12月31日，故自2017年1月1日起的房屋占有使用费丁含花应予支付，暂计至2017年3月31日止共3个月的房屋占有使用费为180300元。方舟公司主张的违约金是针对逾期交纳《杭州市房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》项下租金所作出的约定，不适用于房屋占有使用费，本案也不存在丁含花逾期支付租金的情形，且双方确实在搬迁奖励及补偿等方面存在分歧，故违约金的请求原审法院不予支持。鉴于丁含花已支付租赁押金60000元，为避免当事人的诉累，原审法院将上述原本应退还给丁含花的押金直接从丁含花应付房屋占有使用费中扣除，丁含花仍需支付暂计至2017年3月31日的房屋占有使用费120300元。此后占有使用费按合同约定标准另计。至于方舟公司与杭州市西湖区人民政府转塘街道办事处签订的《杭州市国有土地上房屋收购补偿协议书》，名为收购，实质上是一种政府征收行为，该行为是否合法，不属于本案审查范围。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第九十九条之规定，判决：一、确认杭州方舟皮业有限公司与丁含花于2014年8月18日签订的《杭州市房屋租赁合同》、2015年4月15日签订的《房屋租赁补充合同》、2016年3月1日签订的《房屋租赁合同》于2016年12月13日解除。二、丁含花于判决生效之日起三十日内腾退位于杭州市西湖区转塘街道龙坞工业区块10号厂房二、三楼及电梯间（面积3231平方米）、厂房一楼（面积1569平方米）、办公楼三楼（面积240平方米）。三、丁含花于判决生效之日起十日内支付杭州方舟皮业有限公司房屋占有使用费120300元（暂计至2017年3月31日，2017年4月1日起至判决确定的腾退履行之日止的房屋占有使用费按合同约定标准另计）。四、驳回杭州方舟皮业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行第二项确定的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半实收2633元，减半应收2246元，由杭州方舟皮业有限公司负担1224元，丁含花负担1022元。杭州方舟皮业有限公司于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费；丁含花于判决生效之日起七日内，向原审法院交纳应负担的诉讼费。
宣判后，丁含花不服上述判决，向本院提起上诉称：一审审判程序违法，事实认定错误，法律适用也完全错误。上诉人坚决提起上诉，并向最高人民法院等监督机关投诉。上诉人一审答辩时已经提出：上诉人非常清楚本案的由来和背后的政府背景，希望法院公正处理本案。结果，一审下来，上诉人发现法庭变成了突袭者，法庭成了丁含花蹲在暗处的对手，变成了对方的帮手，毫无公平可言。一、西湖法院越位对上诉人搞突然袭击西湖法院抛出“政府实施项目说”“合同无法履行说”、“合同目的无法实现说”。对此，丁含花完全不认同，西湖法院难道没听说过“买卖不破租赁”这个千年法谚吗?西湖法院的这些理由，在整个开庭过程是没有出现过的，根本不是一审原告的诉讼理由。这些法庭没有释明，对方没有主张没有举证，法院也没有调查取证。天上突然掉下一块大石头，直接把上诉人“砸死”在司法判决上。丁含花无疑卷入了司法深渊!民事审判应当遵循不告不理的司法立场，这是常识。西湖法院凭什么搞突然袭击?西湖法院凭什么越位裁判?围绕案件的事实和法律适用，举证、质证、辩论是当事人的基本权利，西湖法院凭什么在“政府实施项目说”，“合同无法履行说”、“合同目的无法实现说”这个问题上，搞突然袭击，不听取丁含花在这个问题上的意见，完全剥夺丁含花的举证质证辩论的权利!?二、“解除合同”是一场闹剧，置国家房屋征收法制于不顾所谓的“解除合同”，其实就是一场闹剧。古人云：“司马昭之心，路人皆知。”所谓的解除，根本不是什么解除，而是配合政府有关部门把我们的企业违法赶跑而已。我们国家目前关于国有土地房屋的征收有国务院的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，浙江省还有《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》。相应的房屋征收活动，应当遵循这些法制程序。但没有任何证据证明这个“收购”是有法律依据有政府审批的。实际上，这个收购完全是非法的无效的。没有项目立项文件，没有市政府区政府的法定审批文，西湖区人民政府(西湖区人民政府信息告知书[2016]第0445号告知)也承认没有发布过房屋征收决定。所以，这对利害关系人是没有法律效力的，不能对丁含花的租赁合同效力构成影响。丁含花只有采取不予理会的态度，才是依法办事，才是支持依法治国。一审判决第11页第六行认定收购就是政府征收行为，但没有证据和依据，属于想当然。一审裁判显然颠倒黑白，破坏法制。三、方舟公司滥诉，一审审判程序违法。丁含花2016年3月1日的合同，和2014年合同是不同的合同。现在西湖法院作为一个案件审理，作为一个理由进行裁判，明显违法。另外，转塘街道办事处和杭州星童坊儿童用品公司跟本案有直接利害关系，和本案的主要事实有不可或缺的关系，一审法院应当追加为第三人参加诉讼。一审判决书，提到简易程序经过当事人同意延长一个月，丁含华从来没有同意延长一个月，所以程序违法。四、“合同无法履行说”、“合同目的无法实现说”没有事实依据。“买卖不破租赁”是千年法谚，这在《中华人民共和国合同法》第229条也有规定。另外，《合同法》第230条还规定了承租人的优先购买权，但一审原告方舟公司均没有依此履行事先通知义务。合同怎么没有办法履行了呢?我们完全可以和新买家继续履行合同啊!五、这是一起一审原告方舟公司确定败诉的案子，一审原告方舟公司的起诉，完全是胡搅蛮缠，明明丁含花没有拖欠租金，它说丁含花拖欠；明明是方舟公司和政府联合赶丁含花走，它说丁含花拖欠租金要解除合同；明明是方舟公司解除合同的理由完全不能成立，法院却主动越位给一审原告方舟公司找理由!法律要有预期、合同也要有预期，司法判决也应当体现和保护这个预期。既然被上诉人方舟公司2016年12月13日所持的解除理由不成立，那合同就不可能就在那一天就解除了。如果法院认为应当以“合同无法履行说”、“合同目的无法实现说”解除，那被上诉人方舟公司应当以此另行提出解除。所以，一审判决确认合同已经于2016年12月13日解除。完全是乱弹琴!如果都这样骚扰，还要不要法律，还要不要信用了?合同完全是废纸一张?作为实体经济之服装制造业，丁含花已经在艰难的处境中苦苦支撑，政府和法院来这么一下，彻底把丁含花打残废了!六、占用费纯属无稽之谈。第一，如果按一审法院的观点，收购就是政府征收行为的话，那按《物权法》第28条的规定，自征收之日所有权就发生变动：丁含花自2016年12月13日起“占用”的就是政府的房子了，而不是被上诉人方舟公司的房子，被上诉人方舟公司无权无资格收取所谓占用费。一审法院判决丁含花支付占用费给被上诉人方舟公司，完全错误。第二，根本不存在占用的问题。转塘街道办事处和一审原告方舟公司早己指使人员停水停电，工厂早就不能运转。丁含花的工人设备早已撤出，早就不用了。反而是丁含花被赶得鸡飞狗跳!损失很大!第三，既然已经所谓的征收，那么自征收之日起，该区块的房屋就不再产生收益，就无所谓存在损失。第四，如果是征收，那就应该对丁含花的营业损失、设备、装潢进行评估，进行补偿安置，先补偿后腾退，不补偿，就无权主张腾退。一审判决是错误的，丁含花绝不认同该判决。请求二审法院撤销杭州市西湖区人民法院作出的(2017)浙0106民初2320号民事判决；改判依法驳回被上诉人杭州方舟皮业有限公司的原审全部诉讼请求。
被上诉人方舟公司答辩称：一审主张合同解除的事实是基于上诉人未按合同约定支付租金，并且案涉房屋涉及政府拆迁两个事由。虽然一审判决仅支持的因政府行为的不可抗力致合同无法继续履行、合同目的无法实现的事由，方舟公司也予以尊重和接受。所以方舟公司认为，一审判决认定本案房屋租赁合同于2016年12月13日，解除通知送达上诉人之日起解除认定事实正确适用法律正确，审理程序也正确，判决上诉人支付逾期腾退的房屋占用使用费正确，上诉人上诉的事实理由不能成立，其上诉请求缺乏事实依据和法律依据。具体涉及到刚才上诉人所陈述的程序的问题。上诉人主张一审判决剥夺其就政府行为这一不可抗力行为致使不能实现合同目的的解除事由的举证质证辩论权利是没有依据的，在一审的庭审中方舟公司就明确合同解除事由包括违约解除和政府行为解除之法定解除两项事由，一审法院在庭审中也是将这两个合同解除事由归纳为庭审争议焦点，由双方发表辩论意见，不存在程序违法的行为。上诉人主张一审法院未追加转塘街道和杭州星童坊儿童用品有限公司以致程序违法的这个事实也不成立。本案房屋租赁合同由上诉人与被上诉人双方签订的，且方舟公司的一审证据已经证实方舟公司系案涉房屋的所有权人，根据合同的相对性原则，房屋租赁的权利义务发生于上诉人与被上诉人之间，仅二者为适格当事人。上诉人自己所提交的证据已经证实案涉房屋因政府实施转塘街道、龙坞茶镇核心区块整体搬迁项目，搬迁整治项目实行了政府征收，这个是一个政府行为，并非被上诉人的主观可以控制。上诉人的一审证据5证实其对政府拆迁的不可抗力所导致的拆迁知晓，并同意而拖着不办的原因，仅在于搬迁费的问题。二审中被上诉人方舟公司也会提供新的证据，证实本案的合同，因政府行为的不可抗力，已经无法实现，所以一审法院根据合同法第九十四条的规定，认定本案合同解除是事实，适用法律也是正确的。虽然一审法院没有认定方舟公司在一审中所主张的上诉人丁含花因为违反合同约定，逾期缴付租金符合双方合同所约定的解除条件，一审的证据也是证实了。被上诉人方舟公司在发出要求腾退的通知以后，上诉人丁含花一开始既不同意腾退，也不同意协商，也未就双方的租赁合同进行新的约定。在此情况下，丁含花仍应当继续履行缴纳租金的义务，这在被上诉人方舟公司的证据4，2016年12月19日所发送的短信当中也明确，丁含花在2016年12月19日是提出来过要缴纳租金的，但是因为本案的合同已经由被上诉人向上诉人发出解除通知而解除，已经不可回溯。根据合同约定被上诉人也是享有解除权的。第三个是一审判决丁含花支付逾期腾期间的占用费。一审当中丁含花已经明确认可其在一审期间，仍然继续占用房屋。房屋腾退的这个事实，房屋实际是在2017年7月15日因政府强制才得以实际腾退。丁含花占用期间，应该按照双方所约定的租金支付标准来支付逾期利息以及支付占用费。被上诉人认为一审判决，认定事实清楚，适用法律正确程序正确。上诉人丁含花的诉请没有事实依据和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，上诉人丁含花未提交新的证据。
被上诉人方舟公司提交如下证据：
1、2017年6月19日的限期腾房通知书；
2、2017年7月15日的房屋搬迁腾空移交确认书，证明上诉人拒不腾退房屋，已经严重影响龙坞茶镇核心区块的建设进度，诉讼房屋因上诉人占用未能在政府部门规定的期限内腾空，已经由杭州市西湖区人民政府转塘街道办事处于2017年7月15日强制腾退，本案合同因政府拆迁无法继续履行，合同目的不能实现。
3、民事起诉状、证据清单、应诉通知书，证明上诉人向被上诉人主张基于诉讼房屋拆迁的补偿款，证实上诉人认可案涉房屋因政府拆迁已经无法继续履行的事实，认可租赁合同已经解除的事实。
上诉人丁含花对被上诉人方舟公司提交证据质证如下：证据1-2只是杭州市西湖区人民政府转塘街道办事处盖了此件与原件核对一致的章，并非所谓的原件。被上诉人能拿到转塘街道的材料，本身说明被上诉人与街道的特殊关系。而且证据1-2不是新证据，也没有关联性。对证据1-2的真实性没有异议，但是对证明对象有异议。是杭州市西湖区人民政府转塘街道办事处等对上诉人进行骚扰，杭州市西湖区人民政府转塘街道办事处没有按照法制来办事，一审判决即便生效，当事人可以先予执行，也应该由法院来执行；移交确认书的对象应该是上诉人，被上诉人没有资格代为移交确认签字。整个过程违反法制。对证据3的真实性没有异议，不是新证据，跟本案没有关联性。上诉人不是认可拆迁，是因为杭州市西湖区人民政府转塘街道办事处无法无天，上诉人只能顺着这个说法，争取仅剩的利益。
被上诉人方舟公司提交的证据经上诉人丁含花质证后，本院对证据1、2、3的真实性予以确认。
本院依据有效证据及双方当事人的陈述，经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院另查明：2017年6月19日，杭州市西湖区人民政府转塘街道办事处向方舟公司发出《限期腾房通知书》，腾房截止时间：2017年6月22日。如未能在规定期限内搬迁腾空的，街道将组织力量强制腾房。2017年7月15日的《房屋搬迁腾空移交确认书》上，方舟公司明确：“转塘街道办事处：我单位房屋已于2017年7月15日搬迁腾空完毕，今将我单位的房屋及钥匙交于你办，请予验收。”
本院认为：关于上诉人丁含花上诉所主张程序违法的问题？丁含花上诉认为从来没有同意简易程序延长一个月，所以程序违法。根据2017年5月9日的庭审笔录第9页中，审：“双方是否同意本案继续简易程序审理？均答：同意继续简易程序审理。”因此不存在丁含花所称没有同意简易程序继续审理的问题。关于丁含花所签订的两个合同能否合并处理，原审法院已经作为争议焦点，双方当事人均陈述各自的理由，原审法院综合考虑本案的实际情况，将案涉房屋两个合同一并处理并无不当。关于上诉人丁含花上诉认为一审法院应当追加杭州市西湖区人民政府转塘街道办事处和杭州星童坊儿童用品公司为第三人参加诉讼的主张。案涉房屋租赁合同及补充合同的出租方均为方舟公司，承租人均为丁含花，故不存在丁含花上诉所称一审法院应追加杭州市西湖区人民政府转塘街道办事处和杭州星童坊儿童用品公司为第三人参加诉讼而未追加错误的主张。在合同履行过程中，2016年12月13日方舟公司要求解除与丁含花之间的租赁关系的通知送达丁含花，从双方提交的证据来看，方舟公司通知丁含花解除合同系因龙坞工业园区整体搬迁工程要求，双方合同无法继续履行，方舟公司有权通知丁含花解除双方所签的房屋租赁合同。合同解除后，丁含花应将租赁房屋腾退并返还给方舟公司。因丁含花未及时腾空房屋，故丁含花应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。至于因方舟公司提前解除合同造成丁含花的损失，丁含花可另案起诉。综上，上诉人丁含花的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2706元，由上诉人丁含花负担。
本判决为终审判决。
审判长 张一文
审判员 金瑞芳
审判员 睢晓鹏
二〇一八年一月二十四日
书记员 何英杰