浙江省龙泉市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丽龙民初字第156号
原告：潘伯军。
委托代理人：项晓韬。
被告：丽水佳龙房地产开发有限公司。
法定代表人：胡斌。
委托代理人：吴津。
委托代理人：姚佳燕。
原告潘伯军诉被告丽水佳龙房地产开发有限公司（以下简称佳龙公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年4月20日立案受理，依法由代理审判员吕佩聪适用简易程序于2015年5月27日公开开庭进行了审理。原告潘伯军及其委托代理人项晓韬、被告佳龙公司的委托代理人吴津到庭参加诉讼。因本案案情复杂，于2015年7月31日转为普通程序，并由审判员方君伟担任审判长，与代理审判员吕佩聪、人民陪审员杨世忠组成合议庭于2015年9月16日再次公开开庭进行了审理。原告潘伯军及其委托代理人项晓韬、被告佳龙公司的委托代理人姚佳燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告潘伯军起诉称：被告佳龙公司对坐落于龙泉工业园区金沙林场户塘地块进行商品房开发，项目名称为“佳龙?龙康花园”。2014年10月27日，原告与被告协商签订了合同编号为“2014预877304号”商品房买卖合同，合同约定：原告购买该处第一幢118室商业用房，层高5.9米、建筑面积58.9平方米，套内建筑面积54.45平方米，单价为每平方米13327.7元，总价款785000元。2014年11月26日，原告、被告又协商签订了2014预877305号商品房买卖合同，房屋面积等基本情况与前一份合同一致，但增加定购有一间编号为22号的附属用房，价款39000元。两款合计824000元。两宗房产共计价款为1609000元。合同签订后，原告支付了全部购房款。该工程现已落成。但是，原告发现被告将预售给原告的118号、119号商业用房均隔出10平方米，另售给他人。因此，被告已不可能按照原合同约定的面积交付房屋，构成逾期违约。原告认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条面积误差的处理规则，以及双方合同中的第六条关于面积误差处理的约定，被告应当双倍返还原告所支付超出实际面积部分的房价款。故原告诉至法院，请求判令：一、被告双倍返还商品房买卖面积减少部分的房价款266554元；二、本案诉讼费用由被告负担。
被告佳龙公司答辩称：1、118、119号商业用房经测量其面积与合同约定面积一致，不存在面积减少情况，原告要求面积减少返还房价款的主张没有事实依据。2、119、118号商业用房购买时其附属用房属22号出售给原告，其他的两间附属用房21、20号分别出售给该幢建筑物的楼上业主，是根据建设审批部门审批和规划图纸、施工图纸建造，原告购买时就清楚，原告的起诉没有事实依据。综上，被告完全可以根据合同约定时间交付给原告，不存在逾期交付的事实，原告起诉无理应予以驳回。在诉讼过程当中，涉案的商铺所涉及到的房产已具备交房条件，有部分业主已交付，也办理了房产证，这个房产证的证载面积与被告和其他业主在合同上的约定面积是一致的，也注明了有附属房一间，原告起诉认为被告不可能交付附属用房的诉求不能成立，也不存在逾期不能交房。
原告潘伯军为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据材料：
1.商品房买卖合同2份，2014预877304号商品房买卖合同待证①本案原告向被告购买的商品房是一幢1单元118室，是位于第一层，而且商品房的用途是商业营业用房，属于框架结构，层高为5.9米的事实；②该合同第三条约定，该商品房的建筑面积是58.9平方米，套内面积是54.45平方米，公共面积和分摊面积是4.45平方米；③根据该合同第五条规定，本案商品房的单价是按照建筑的面积每平方13327.7元，总价款为785000元；④该合同第六条约定，该产权面积小于合同登记面积，超过部分应双倍返还；⑤该合同第七条对房款进行了约定。第二份合同2014预877305号商品房买卖合同，待证除了跟前份合同当中相同的事实之外，在该合同第五条第四项中增加了一项内容，就是原告向被告购买编号为22号的储藏室一间，价格为39000元。
2．销售不动产统一发票，待证原告按照合同约定，已经向被告交付了购房款的事实。
3．原告的打款明细单，待证原告对商品房也按时向银行交付按揭款的事实。
4.2015年5月5日拍摄的照片，待证原告起诉前被告已经将原告118、119号商铺的后半部分各割走了10平方米，另行出售给他人的事实。
经质证，被告佳龙公司对原告提交的上述证据材料发表如下质证意见：
对证据1的真实性、合法性、关联性均无异议，但对待证事实有异议。1、合同约定的面积根据实测的面积是一致的，不存在误差。2、合同附件1当中有图纸，在18、19号商铺的后面分别有三间附属用房，在签合同时，22号商铺后面附属用房就已经销售给原告，19号商铺面积是单独测量的，包括前面的商铺面积和储藏间夹层面积一起，与合同约定面积一致，不存在违约的情况。18号商铺后面就没有标柱，20、21号附属用房没有标进去的。这两份证据都明确约定房屋的面积测绘都是由龙泉市精诚房屋测绘所测绘的。对证据2、3交款凭证无异议。对于证据4照片的真实性、合法性、关联性无异议，但是交付前被告进行施工，不能待证原告所要待证的事实。
被告佳龙公司为支持其答辩主张，向本院提交如下证据：
1．被告营业执照组织机构代码证及法人身份证明，待证被告主体资格。
2．商品房预售合同，待证①双方对面积和面积的测算均有约定；②原告购买商铺即知道附属用房所在位置。
3．涉案商品房审批方案及商铺和附属用房平面图及立面图，待证被告系按规划审批方案及施工设计图纸施工，符合合同约定的事实。
4．实测面积明细表，待证合同面积和实测面积无误差，符合合同约定内容。
5．承诺书2份、申请表16张，待证多数商铺业主均在购买时知晓商铺夹层情况，并自行要求被告改变商铺夹层部位施工的事实。
6、现场销售图纸，待证原告知晓商铺夹层的事实。
7、销售摇号现场照片一组，待证原告等用户在购买时对房屋情况已经清楚。
8、房屋现场照片一组，待证附属用房已经按照规划审批和合同约定建成，符合交付条件。
9．涉案商铺房屋产权证（6本，因没有交付，现在产权人为丽水佳龙房地产开发有限公司，即1幢103室、1幢107室、1幢116室、1幢117室、1幢118室及1幢119室系案涉房屋），待证根据国家房屋登记机关确定，被告交付的房屋产权面积和附属用房均符合合同约定，不存在违约。
10．其他商铺房屋产权证（5本，1幢112室、1幢115室、1幢115室、1幢121室、1幢120室），待证根据国家房屋登记机关确定，被告交付的房屋产权面积和附属用房均符合合同约定，不存在违约。
11．竣工图，待证涉案商铺建设竣工结果符合规划要求，已经经验收竣工。
12．建设工程规划核实确认书，待证涉案商铺建设竣工结果符合规划要求，与预售的是一致，已经经验收竣工。
13．潘伯军的收款收据，待证2015年2月9日，原告为了楼板现浇板交纳的费用将款项转给被告，后有纠纷时，就将款项退回去了，说明现在商铺的现状是原告早就清楚。
经质证，原告潘伯军对被告提交的证据发表如下质证意见：
对证据1真实性无异议；证据2合同涉及到附图，从附图当中所反映出来的事实，本案所涉及的18、19号商铺所谓的楼梯只画了一段，这是提示性的作用，作为销售亮点来宣传，楼梯并不是设在附属用房的位置，而是设在商铺的位置，被告在举证时说商铺就是两层的观点不成立。原告购买了18、19号商铺以及19号后面的附属用房的事实从附图当中可以清楚得知，但附图当中看不出原告所购买的商铺面积是多少，要对照合同来看，被告把附图的商铺已经盖好了，原告经过丈量发现层高5.9米的两个商铺就少了20平方米，这张附图当中后面画有附属用房，被告将附属用房上面的空间也当成商铺来销售给原告不符合合同约定。关于附件1，合同文本附件1也是单独1页的，图却出现在另外一页，是被告有意而为之。证据3提供的规定设计条件和要求，这份文件当中的第一页和后面的内容不一致，第一页是单独一页，该设计条件和要求及红线图与本案争议无关联性，假设被告的开发是符合规划的也不代表销售给原告的商铺是符合合同约定的。商业夹层和一层的商业平面图是不一致的，商业商铺的夹层，一般都是赠送，不能作为商铺来销售，商业夹层的面积跟商铺的面积是不能同等计算。商业夹层当中的楼梯，出现在商铺的面积，并没有出现在商业夹层的部位，作用就是提示业主可以在今后对商铺割成两层来使用。立面图坡面图可以看到出现商业商铺，后部有一个柴间，柴间上面就是商业夹层，被告就是把两个概念进行混淆，房产证在面积登记时就是对房子高于2米进行产权登记，不管怎么做，始终无法绕过销售给原告的商铺应为5.9米高的事实。证据4无法知道测绘形成时间。18、19号套内面积54.45平方米，背面还有夹层，就是在测绘进行面积计算时把商铺的面积和商铺夹层当中超过2.2米的面积全部作为商铺的面积登记，并不表明交付给原告的面积高度都是5.9米的事实；证据5申请表没有原告，无法对申请表的真实性予以保证，但从申请表所形成的时间来看都是在销售的初期2014年5月，申请表的内容都是说商铺浇筑现浇夹层，是指商铺，不是被告所说的对于附属用房的夹层进行浇筑，事实上就是如前所说的被告对于销售给包括原告在内的业主，对其销售的商铺5.9米的层高都是作为亮点来宣传，要自己出资被告代建。承诺书的签名我们看不清楚，但承诺书所产生的时间从落款来看是5月4日，也就是原告提起诉讼后出现的，承诺书是被告为了应付本案诉讼形成的，真实性无法确认，不具有证明力。证据6真实性无法确认。证据7照片是何时何地形成不清楚，真实性也无法确认，在照片当中也没有发现有原告的图像，与本案争议焦点不具有关联性。证据8房屋现场照片，照片当中可以对应看到18、19号，对本案争议所说的20、21、22号没有看到，这组照片与本案无关联性，但照片可以反映，从页码37可以看得很清楚，后面有附属用房的夹层与商铺是不在同一层。第9号证据，质证对应的是118、119的两本产权证，对这两本产权证的证据三性无异议，对被告方所要待证事实有异议。原告认为这个证据不能待证这个事实，只能待证被告所销售的商铺和附属用房符合商品房的行政规范要求，被告预售给原告的商铺面积是对得起来，但不是同一个标的，合同约定是要达到高度要求，商铺是在一层，现在被告产权证当中的所涉及的面积虽然平方是一致，但有两部分构成，是一个商铺和商业夹层。在预售商品房的合同当中并没有注明有夹层，并不等同一个销售标的。原告当初购买的是按预售合同，房产证是现在办理的，所以待证事实不能成立。第10号证据，被告当庭有说明，根据原告方了解，对于同一排商铺，预售合同是不一致的，有一些合同上是有注明夹层。第11号证据，与本案没有关联性，是被告在施工过程当中所形成的文件，是一个报备文件，不能待证其交付给原告的商铺是符合约定。第12号证据，仅仅只能证明被告方是从事本案商品房的开发符合要求，不能待证被告所要待证的事实。第13号证据，因被告是当庭提交，原告今天本人未到，真实性待庭后再核实。该证据与本案没有关联性，是关于另外一个商铺现浇板的情况，被告也没有从事这个行为，也将款项退回去。
结合原告、被告的举证与质证意见及双方当事人的当庭陈述，本院对上述证据作如下认证：
原告提交的证据1、2、3、4符合证据真实性、合法性、关联性，本院予以认定。
被告提交的证据1、2、3、4、5、6、8、9、10、11、12、13符合证据真实性、合法性、关联性，本院予以认定。证据7无法反映与本案存在关联性，本院不予认定。
结合本院认定的上述有效证据及原告、被告的当庭陈述，本院认定事实如下：
被告佳龙公司系经营房地产开发、销售等项目的房地产开发公司，该公司以出让方式取得位于龙泉市工业园区金沙林场户塘部分地块的土地使用权，后在上述地块建设商品房，项目名称“佳龙?龙康花园”。2014年10月27日，原告潘伯军与被告佳龙公司签订2014预877304号商品房买卖合同，合同为格式合同，其中约定：原告向被告购买坐落于佳龙?龙康花园第1幢1单元118室商品房，该商品房位于第1层，用途为商业营业用房，属框架结构，层高为5.9米，建筑面积共58.9平方米，其中套内建筑面积54.45平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积4.45平方米，该商品房按建筑面积计算，单价为每平方米13327.7元，总价款785000元。关于面积差异处理，原告与被告约定商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按照以下方式处理：①面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房价款。②面积误差比绝对值超出3%时，原告有权退房。原告退房的，被告在原告提出退房之日起60日内将原告已付款退还给原告，并按人民银行同期活期存款基准利率付给利息。原告不退房的，产权面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由被告返还原告，超出3%部分的房价款由被告双倍返还原告。2014年11月26日，原告与被告签订2014预877305号商品房买卖合同，合同约定，原告向被告购买坐落于佳龙?龙康花园第1幢1单元119室商品房，该商品房约定的基本情况及面积误差处理方式与1幢1单元118室商品房一致，但原告另外向被告购买了编号为22号的附属用房一间，价款为39000元，关于附属用房的基本情况，合同没有约定。合同签订后，原告依约向被告足额支付了合同价款。被告根据商品房审批方案及设计图纸施工，将原告购买的商业用房后半部分隔成两层，下面一层作为附属用房，上面的商业夹层的面积计算进原告购买的商业用房的面积，因此原告购买的商业用房部分层高5.9米，部分不足5.9米。2015年1月19日，经龙泉市住房和城市建设局核实，被告建设的案涉“佳龙?龙康花园”工程具备竣工规划确认条件，予以颁发浙江省建设工程规划核实确认书。2015年2月9日，原告曾向被告交纳龙康花园第1幢1单元118、119室商铺现浇板费用，后因发生纠纷，被告将该笔费用退回。另，多位商品房买受人曾先后向被告申请对其购买的案涉商铺浇筑夹层现浇板施工部位进行修改，或向被告承诺不需要建造原计划建造的商铺附属用房，买受人同意按照现状交付，以后由买受人自行建造并承担成本。2015年6月30日，原告购买的案涉坐落于佳龙?龙康花园第1幢1单元118、119室商品房办理了产权证，两套商品房建筑面积均为58.9平方米，套内建筑面积均为54.45平方米，其中夹层均为10.71平方米。
本院认为，原告、被告之间签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，也不违反国家法律、法规的强制性规定，属合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。本案原告主张其购买的118、119室商品房后面被隔出一部分另售给他人，导致被告已不可能按照合同约定的面积交付整体层高为5.9米的房屋。因本案审理过程中，案涉商铺已办理产权证，据产权证上登记，实际面积与合同约定面积一致，故案涉房屋不存在面积不足的事实，而只存在局部层高不足5.9米的事实。本案中，被告知晓原告所购买的商铺后面部分有夹层，局部层高不足5.9米，却在合同签订时将层高写为5.9米，存在不妥之处。但本案原告的诉讼请求能否得到支持，取决于原告在购买该商铺时是否知道或应该知道商铺局部层高不足5.9米的事实。本院认为，首先，在双方签订的商品房买卖合同附件（龙康·佳龙花园储藏间销控图）显示后部存在附属用房，并标注有楼梯，虽然对于一般购房者来说，看懂相对比较专业的图纸确实存在一定的困难，但买受人当时就应该注意到图纸中存在的特殊情况。如买受人稍加注意，应当得知附属用房上存在夹层，局部层高不足5.9米。其次，从被告提交的申请表及承诺书可知，部分购买了商铺的买受人向被告承诺原附属用房无需建造，部分买受人向被告申请对商铺浇筑夹层现浇板施工部位进行修改，从中可推知其他多数买受人知道附属用房的方位概况及商铺夹层本身存在的事实，被告并不存在故意隐瞒，虚假销售的情况。对于原告而言，其本就有充分了解和注意的义务，只要尽到查询了解房屋的义务，便能知悉房屋状况。再次，案涉商品房结构与商品房规划建筑设计方案一致，被告不存在擅自更改规划建筑设计方案的情形，而买受人在购房时本身有权查询规划建筑设计方案，其不行使自己的权利，应当认定其在签约时对设计方案确定的商品房并无异议。且从常理推断，原告于2014年10月27日购买了1幢118室商品房后，于2014年11月26日再次购买1幢119室商品房，同时还购买了119室商品房后面的编号为22号的附属用房，两次购房总标的达1609000元，在前后两次购买如此大宗商品时不对房屋结构做细致了解的概率较低。尤其是原告在第二次购买商品房时还特别增加购买了附属用房，其主张对房屋状况并不了解，实难令人采信。最后，原告主张商业夹层一般都是赠送，不能作为商铺销售，但双方签订的合同并未约定赠送夹层，原告亦未能举证证明存在赠送夹层的商业惯例，故原告认为夹层系由房产开发商赠与的主张不能成立。因此，综观上述分析并结合相关证据，本院认定原告购买本案所涉商铺时，应当知道该商铺存有夹层及商业夹层层高不足5.9米的事实。故原告以被告不能交付合同约定的商品房为由要求被告赔偿其经济损失的诉讼请求，本院不予支持。另外，在本案诉讼费用的负担问题上，本院认为，由于被告在对双方所签订合同的内容填写上存在缺陷并成为引发本次诉讼的原因之一，故被告应承担本案部分诉讼费。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十五条之规定，判决如下：
驳回原告潘伯军的诉讼请求。
案件受理费5298元，由原告潘伯军负担2649元，由被告丽水佳龙房地产开发有限公司负担2649元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于丽水市中级人民法院。
审 判 长 方君伟
代理审判员 吕佩聪
人民陪审员 杨世忠
二〇一五年十月二十六日
代书 记员 刘 娟