广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民一终字第2119号
上诉人（原审被告）：庞锦霞。
委托代理人：亓成杰，广东国锋律师事务所律师。
委托代理人：巫桂英，广东国锋律师事务所辅助人员。
被上诉人（原审原告）：王爱娟。
委托代理人：曾捷，广东法仕律师事务所律师。
委托代理人：方福甜，广东法仕律师事务所辅助人员。
上诉人庞锦霞因与被上诉人王爱娟租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2014）东二法厚民一初字第845号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
王爱娟因本�于2014年10月9日向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1.确认王爱娟与庞锦霞签订的《租赁合同书》及租赁合同的全部补充协议已解除；2.庞锦霞立即向王爱娟完好交还王爱娟出租给庞锦霞的位于厚街镇康乐南路宝龙大厦b座除首层铺位以外的整幢物业（包括地下负一层和负二层之停车场、2-14层、首层之大堂和电梯间、照明设施、电房、高压变压器、玻璃幕墙、铝门窗、消防、供电、供水等设备，下称租赁标的物）；3.庞锦霞按前述《租赁合同书》约定的租金标准向王爱娟支付自2014年3月10日起至将前述租赁标的物全部完好交还给王爱娟之日止之租金／使用费（该等租金／使用费计至起诉之日暂计为人民币2482000元）；4.庞锦霞自2014年3月10日起按每逾期一日即按应付而未付租金／使用费总额的0.3%之标准支付违约金给王爱娟（该违约金计至起诉之日暂计为人民币619182元）；5.确认王爱娟有权不返还庞锦霞支付的保证金1158000元；（前述第3、4、5项暂计算至起诉之日暂合计为人民币4259182元）；
原审法院经审理查明，2010年12月13日，王爱娟与庞锦霞签订了一份《租赁合同书》，由庞锦霞承租王爱娟之位于厚街镇康乐南路之宝龙大厦b座除首层铺位及负一层、负二层15个免费停车位外的整幢物业，包括地下负一层和负二层之停车场、2-14层、首层之大堂和电梯间，履约保证金为1158000元，该合同第三条约定租赁年限为20年，自2011年1月1日起至2030年12月31日止；该合同第五条还约定，租赁期限内首五年（即自2011年1月1日起至2015年12月31日止）的租金为每月386000元；第六至第十年（即自2016年1月1日起至2020年12月31日止）的每月租金为424600元，第十一年至第十五年（即自2021年1月1日起至2025年12月31日止）每月租金为467060元，第十六至第二十�（即自2026年1月1日起至2030年12月31日止）的每月租金为513766元，庞锦霞应于每月的10日之前支付当月租金，每延迟一日，庞锦霞即应按到期应付而未付租金总额的0.3%向王爱娟支付违约金，如超过15日未如数支付租金，王爱娟有权解除合同，收回租赁物业，并不返还保证金；合同第八条约定2011年1月1日至2011年6月30日的六个月为免租期，之后2012年至2017年期间每年12月为免租期，该条还约定因庞锦霞的原因导致本协议之解除或终止，则所有装修、设备均归王爱娟所有；合同第十一条约定庞锦霞有权使用王爱娟已安装的消防、供水、供电等设施及负一层、负二层、楼梯间、通道等照明设施；合同第十三条约定庞锦霞非法经营、拖欠租金超过规定期限等情形视为违约，王爱娟有权解除合同并没收保证金。
上述《租赁合同书》签订后，双方又于2010年12月15日签订《租赁合同补充协议书（一）》，该补充协议约定，在王爱娟为庞锦霞安装高压变压器前，庞锦霞使用王爱娟现有的高压变压器，王爱娟为庞锦霞提供电房、电表，庞锦霞首五年缴纳的月租金中包括了高压变压器使用费，另王爱娟给予庞锦霞的免租期为12个月，因庞锦霞进场时交付了相当于3个月的租金1158000元作为保证金，故庞锦霞应从2011年8月开始交租，另2012年至2016年的每年2月份为免租期。2012年1月5日，双方又签订了《租赁合同补充协议书（二）》，该补充协议二主要约定王爱娟将宝龙大厦b座除首层铺位外的整幢建筑物（包括玻璃幕墙、铝门窗）及消防、供电、供水等设备全部移交给庞锦霞管理。
前述《租赁合同书》及补充协议（一）、（二）签订后，王爱娟按约交付了租赁物，庞锦霞也对租赁物进行了装修，但自2014年3月份起，庞锦霞除了2014年3月份缴纳了220000元外，剩余的租金拖欠至今未付。
庞锦霞主张未付租金的原因是政府相关部门要求对全市相关娱乐服务行业停业整顿，而庞锦霞将租赁物业大部分转租给案外人张福习经营东莞市金座酒店有限公司，该酒店ktv部被停业整顿。经查，王爱娟、庞锦霞以及张福习于2014年5月8日签署了《租赁合同补充协议书（三）》，约定因ktv公关部门被停业整顿，张福习原本向庞锦霞缴交的2014年3月至5月的月租金减半为150000元，若截至2014年5月31日酒店物业中的ktv公关部门仍不能恢复正常营业，则2014年6月至8月继续执行减半，若8月30日后仍不能正常营业，则再行商定减免优惠，反之若在2014年5月31日之前酒店ktv公关部门可以恢复正常营业，则张福习需从2014年6月1日起恢复按300000元／月交租给庞锦霞。同日，王爱娟与庞锦霞签订了《租赁合同补充协议书（四）》，内容为庞锦霞将其开设的广东好百年装饰设计工程有限公司迁入到租赁物二楼整楼作为办公物业，庞锦霞还将租赁物的三至十四楼、一楼大堂、地下负一、负二停车场（除15个免费停车位外）作为酒店物业转租给张福习用于经营东莞市金座酒店有限公司；根据东莞市娱乐服务行业专项整治工作方案，政府相关部门要求对全市相关娱乐服务行业进行停业整顿，张福习向庞锦霞请求减免租金，因此庞锦霞向王爱娟提出减免部分租金，经协商，王爱娟同意酒店物业部分的租金在减免期内减半按150000元／月向庞锦霞收取，办公物业的租金按照86000元／月不变；酒店物业的减免期为2014年3月至2014年8月，其中2014年3月至5月的月租金减半为150000元，若截至2014年5月31日酒店物业中的ktv部门仍不能恢复正常营业，则2014年6月至8月继续执行减半，若在2014年5月31日之前酒店ktv公关部门可以恢复正常营业，则庞锦霞需从2014年6月1日起恢复按300000元／月交租给王爱娟；还约定庞锦霞应在2014年5月10日前缴交2014年3月、4月租金，在2014年6月10日前缴交2014年5月、6月租金，其后按原合同规定的时间交租，若庞锦霞未按约定支付租金或租赁关系因为庞锦霞的原因被提前解除，则王爱娟可撤销减免租金，庞锦霞仍应按原合同的约定支付2014年3月至2014年8月的租金。之后王爱娟、庞锦霞又于2014年7月9日签订《租赁合同补充协议（五）》，双方确认截止该日庞锦霞仍拖欠王爱娟2014年3月、4月部分租金及5月、6月、7月的全部租金，并按照补充协议四的减免约定将办公物业及酒店物业的租金合并计算为1180000元，并明确减免前的正常租金为1930000元；若庞锦霞能保证在2014年7月31日前付清所有拖欠租金，则王爱娟将支付期限宽限至2014年7月31日，之后则按原租赁合同规定的时间继续交租；若庞锦霞不能履行前述约定，则租金减免自动撤销，庞锦霞应按原租金标准及时间支付租金，王爱娟还有权对租赁物采取停水、停电及锁门措施，因此导致庞锦霞的损失由庞锦霞自行承担，王爱娟还有权要求庞锦霞在解除租赁合同之日起五日内退场。
上述补充协议（三）、（四）、（五）签订后，庞锦霞并未按照补充协议的约定向王爱娟支付减免期间的租金，故减租最终没有成就，租金按照原合同的标准计算。因为庞锦霞存在拖欠租金的行为，王爱娟于2014年6月19日向庞锦霞发出律师函催缴租金，于2014年8月4日向庞锦霞邮寄发出解除租赁合同并交还租赁物的通知，庞锦霞于2014年8月7日收到邮件。另庞锦霞当庭提交一份《委托书》，内容为庞锦霞于2014年9月3日委托王爱娟的丈夫方家齐直接向金座酒店收取租金，经原审法院询问，王爱娟确认收到了委托书，但�张没有向金座酒店收取过租金，庞锦霞经原审法院询问后也确认该事实，同时还确认仍在占用涉案租赁物。
为证明涉案租赁物的合法性，王爱娟提供了编号为w-0232建设工程规划许可证为证，该证显示方群娣、王爱娇、方家齐、王爱娟为建设单位，上述人名下位于厚街镇珊美村的住宅联建楼于2006年9月经厚街镇规划城建办颁发了建设工程规划许可证，许可证上载明的建设规模为1幢13层22078.08平方米。庞锦霞对建设工程规划许可证的真实性予以确认，但认为建设工程规划许可证上的建筑物不一定是涉案租赁物，且涉案租赁物是地下二层，地上十四层，有部分超出了报建的范围。经原审法院限令，王爱娟在庭后提交了厚街镇住房规划建设局出具的证明原件，该证明内容为“宝龙大厦b座与编号为w-0232建设工程规划许可证上的住宅联建楼是同一项目；宝龙大厦b座现状建成地上14层、地下2层，符合当时规划、报建要求，按图施工（建设规划工程许可证编号为w-0232）”。另查，王爱娟及配偶方家齐在签订涉案《租赁合同书》前通过房产置换的方式从案外人王爱娇及其配偶黄伟才处、通过合作建房的方式从案外人方群娣及其配偶尹锦潮处取得涉案租赁物的使用权及收益权。
另查，王爱娟庭后提交书面声明认为假如租赁合同被认定部分无效或全部无效则要求变更诉讼请求。又查，庞锦霞要求对每日0.3%的违约金计算标准进行调整为中国人民银行同期贷款利率。再查，王爱娟向原审法院提出财产保全的申请，要求原审法院立即保全庞锦霞名下价值1000000元的财产，并已由广东汇丰融资担保有限公司向原审法院提供了等额信用担保，原审法院予以审查后裁定准许，并根据王爱娟提供的财产线索于2014年11月28日查封了庞锦霞名�粤xx**的小汽车档案。
原审法院认定上述事实的证据有：王爱娟提供的《租赁合同书》、租赁合同补充协议（一）至（五）、建设工程规划许可证、厚街镇住房规划建设局证明、律师函、解除合同通知、邮件单、邮件查询单、房产置换协议、合作建房协议、庭后书面回复，庞锦霞提供的委托书，及原审法院民事裁定书、协助执行通知书、原审庭审笔录、当事人陈述。
原审法院认为，涉案建筑物系方群娣、王爱娇、方家齐、王爱娟共同申请建设，王爱娟通过房产置换及合作建房的方式从上述人处取得了涉案租赁物的使用权及收益权，故王爱娟有权将涉案租赁物进行出租，涉案租赁物在建设前已经办理了建设工程规划许可证，发证机关东莞市厚街镇住房规划建设局也确认涉案租赁物的现状系按照当时规划、报建要求按图施工，故依照《最高人民法院�于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，涉案《租赁合同书》为有效合同，王爱娟、庞锦霞均应按照租赁合同及补充协议的约定履行各自的权利义务。
现双方均确认补充协议（四）、（五）中关于减租的约定没有成就，故庞锦霞应付的租金应按照原《租赁合同书》的约定计算，即每月租金386000元在当月10日前交付。现从2014年3月起，庞锦霞仅在2014年3月支付了220000元，之后的租金至今未付，已经违反了租赁合同的约定，王爱娟按照《租赁合同书》的约定在2014年8月4日向庞锦霞提出解除租赁合同并返还租赁物的要求，合法有据，原审法院予以支持，原审法院依法认定租赁合同及所有补充协议自庞锦霞收到该通知之日即2014年8月7日解除，确认王爱娟收取的保证金1180000元无需退还，且庞锦霞应立即将租赁物返还给王爱娟�返还的范围为宝龙大厦b座地下负一层和负二层之停车场、2至14层、首层之大堂、电梯间、电房、高压变压器、玻璃幕墙、铝门窗、消防设备、供电设备、供水设备及包含安装在负一层、负二层、楼梯间、通道的照明设施。
鉴于租赁合同已于2014年8月7日解除，故未付的租金本应将2014年3月1日起计算至合同解除之日的租金再减去2014年3月已付的220000元，现王爱娟仅诉求从2014年3月10日起计算未付的租金，视为其自行处分权利，原审法院予以准许，并从2014年3月10日计至2014年8月7日为1905096.77元（386000元÷31天×（22天＋7天）＋386000元×4个月］，再减去庞锦霞在2014年3月已付的220000元，庞锦霞还应支付剩余租金1685096.77元。
另合同解除后庞锦霞还在继续占用涉案场地，故庞锦霞还需参照原《租赁合同书》约定的租金标准支付场地占用费，另原《租赁合同书》�定每年12月为免租期，之后的补充协议（一）变更为2012年至2016年每年2月为免租期，即实际上双方最终约定2012年至2016年期间每年2月份的租金为0，故该期间的2月份不计算场地占用费，综上，庞锦霞应从2014年8月8日起向王爱娟支付场地占用费直至交还租赁物之日止，其中2014年8月8日至2015年12月31日每月场地占用费按386000元计算，且2015年2月份不计算场地占用费；2016年1月1日至2020年12月31日每月场地占用费按424600元，且2016年2月份不计算场地占用费；2021年1月1日至2025年12月31日每月场地占用费按467060元计算；2026年1月1日至2030年12月31日每月场地占用费按513766元计算。
至于逾期付款的违约金，合同明确约定每月10日前支付当月租金，每延迟一日按应付而未付租金总额的0.3%计算违约金，该约定系双方自由意思表示，原审法院依法认定有效，故未付的租金应按日0.3%支付违约金。另《中华人民共和国合同法》第九十八条约定，合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力，且合同解除后也是参照原租赁合同的约定计算场地占用费，故该违约金的约定同样适用于之后产生的场地占用费。综上，2014年3月起应付而未付的租金或场地占用费的违约金应以每月应付而未付的租金或场地占用费为本金（其中2014年3月以166000元为本金；2014年4月至2015年12月期间每月以386000元为本金，其中2015年2月份无需计算；2016年1月至2020年12月期间每月以424600元为本金，其中2016年2月份无需计算；2021年1月至2025年12月期间每月以467060元为本金；2026年1月至2030年12月期间每月以513766元为本金），分别从当月11日起计至本金付清之日止，并以各自本金为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，于2015年6月12日判决：一、确认王爱娟与庞锦霞签署的涉案租赁合同书及所有补充协议于2014年8月7日解除；二、庞锦霞于判决生效之日起五日内向王爱娟返还涉案租赁物，返还范围为宝龙大厦b座地下负一层和负二层之停车场、2至14层、首层之大堂、电梯间、电房、高压变压器、玻璃幕墙、铝门窗、消防设备、供电设备、供水设备及包含安装在负一层、负二层、楼梯间、通道的照明设施；三、庞锦霞于判决生效之日起三日内向王爱娟支付2014年3月10日至2014年8月7日未付的租金1685096.77元及之后的场地占用费，之后的场地占用费从2014年8月8日起计至庞锦霞交还租赁物之日止，其中2014年8月8日至2015年12月31日每月场地占用费按386000元计算，且2015年2月份不计算场地占用费；2016年1月1日至2020年12月31日每月场地占用费按424600元，且2016年2月份不计算场地占用费；2021年1月1日至2025年12月31日每月场地占用费按467060元计算；2026年1月1日至2030年12月31日每月场地占用费按513766元计算；四、王爱娟收取庞锦霞的保证金1158000元无需返还给庞锦霞；五、庞锦霞于判决生效之日起三日内向王爱娟支付2014年3月起应付而未付的租金或场地占用费的违约金，违约金以每月应付而未付的租金或场地占用费为本金（其中2014年3月以166000元为本金；2014年4月至2015年12月期间每月以386000元为本金，其中2015年2月份无需计算；2016年1月至2020年12月期间每月以424600元为本金，其中2016年2月份无需计算；2021年1月至2025年12月�间每月以467060元为本金；2026年1月至2030年12月期间每月以513766元为本金），分别从当月11日起计至本金付清之日止，并以各自本金为限；六、驳回王爱娟的其他诉讼请求。如庞锦霞未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费40873.46元、保全费5000元，共45873.46元，王爱娟已预交，由王爱娟承担873.46元，由庞锦霞承担45000元。管辖权异议费100元，庞锦霞已预交，由庞锦霞承担。
庞锦霞不服原审判决，向本院提起上诉称：一、王爱娟不享有合法的合同解除权。（一）庞锦霞拖欠租金有以下两个理由：1.政府对酒店行业进行整顿。政府对酒店业的整顿已经构成合同法中的情势变更。双方通过补充协议对合同进行变更。在情势变更情形下，庞锦霞拖欠�金的行为并不构成违约。2.王爱娟承诺加装十一到十四楼的电梯，一直没有兑现承诺，导致十一到十四楼一直无法装修。（二）根据庞锦霞给王爱娟出具的《委托书》，可证明双方已达成新的合意，该合意并无阐述拖欠租金的后果及约定王爱娟的合同解除权，前面所签订的补充协议已被该《委托书》证明失效。因此，王爱娟提出解除合同没有法律依据，原审判决庞锦霞支付违约金于法无据。二、庞锦霞所欠租金数额为137600元，原审对此认定错误。庞锦霞已向王爱娟出具委托书，由王爱娟收取酒店每月300000元的租金（2014年6月后每月330000元），此事经双方确认。因此，收取酒店租金的权利已转移给王爱娟。但王爱娟怠于行使权利，故意不收取酒店的租金，此后果应当由王爱娟自行承担。至2014年8月7日扣除酒店应付的款项，庞锦霞应付租金为137600元。此后的场地占用费�样要扣除每月300000元，即庞锦霞每月支付86000元，自2014年6月后每月扣除330000元，即庞锦霞每月支付56000元。因此，庞锦霞请求本院撤销原审判决，改判双方继续履行租赁合同，庞锦霞拖欠租金数额为137600元、庞锦霞无需返还租赁物及违约金。
王爱娟答辩称：一、政府对娱乐行业的整顿不构成情势变更，王爱娟有权依据合同约定行使合同解除权。东莞市对于娱乐行业的整顿是针对“涉黄”经营、无证经营以及违反行业规定等不法经营者。假如庞锦霞是一个合法经营者，该次行业整顿对其不必然产生影响。二、即便构成情势变更，从《租赁合同补充协议书（三）》、《租赁合同补充协议书（四）》以及《租赁合同补充协议书（五）》中可知王爱娟已多次给予庞锦霞合理宽限期，但庞锦霞仍逾期无理拒付租金。庞锦霞的行为已经构成违约。《租赁合同补充协议�五）》第三条第3.3款约定：“庞锦霞违反本补充协议前述2.1的全部或者部分条款，王爱娟有权解除双方租赁合同关系，并且要求庞锦霞承担违约责任。三、原审认定庞锦霞拖欠的租金、使用费等各项费用金额正确，庞锦霞出具的委托书并不代表王爱娟已经实际收取酒店的租金。委托书没有免除了庞锦霞向王爱娟支付租金的义务。庞锦霞支付自2014年3月1日至2014年8月7日的租金和自2014年8月8日起至交还租赁物之日止的场地占用费符合合同约定。综上所述，庞锦霞的上诉请求没有法律与事实依据，王爱娟请求法院依法驳回庞锦霞的上诉请求，维持原判。
本院经审理查明，原审查明的事实，本院予以确认。
本院认为，本案为租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对庞锦霞上诉请求的有关事实和适用法律进�审查。根据当事人的上诉和答辩，本院作如下分析：
一、庞锦霞与王爱娟签订的《租赁合同书》及补充协议（一）至（五），是双方的真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定，合法有效，本院予以确认，双方应按合同约定履行各自的权利、义务。庞锦霞未按上述协议的约定的日期向王爱娟付清所拖欠的租金，对此双方在上述协议中约定王爱娟有权解除合同，故王爱娟在2014年8月4日向庞锦霞提出解除租赁合同，合法有据，应予以支持。庞锦霞主张王爱娟不具有合同解除权，缺乏依据，本院不予采纳。
二、经审查，原审认定庞锦霞自2014年3月1日至2014年8月7日的所拖欠租金数额正确，本院予以维持。庞锦霞以《委托书》作为其无须缴交每月租金300000元的依据，理由不成立，本院不予支持，理由如下：首先，《委托书》授权方家齐收取自2014年8月起金座酒店的租金，并不涉及2014年8月前的租金；其次，《委托书》仅涉及授权方家齐收取酒店租金的事宜，并无涉及变更《租赁合同书》及其补充协议的约定，更无免除庞锦霞交付该部分租金的意思表示，庞锦霞作为《租赁合同书》及其补充协议的相对方，其应按约定向王爱娟支付租金。同理，在租赁合同解除后，庞锦霞仍占有租赁物，应按《租赁合同书》及其补充协议的约定的租金标准向王爱娟支付占有使用费。
综上所述，庞锦霞的上诉理由不成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费36948元，由庞锦霞负担（已预缴）。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑月嫦
代理审判员 黎棣华
代理审判员 陈锦波
二ο一五年十
一月十六日
书记员邓嘉荣
李俊峰
附相关法律条文（节选）：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……