济南市天桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）天民一初字第332号
原告孙海涛，住济南市。
委托代理人王世莹，山东保君律师事务所律师。
原告郭玲，住址同原告孙海涛。
委托代理人王世莹，山东保君律师事务所律师。
被告吕敏，住济南市。
委托代理人范晓明，山东乐和律师事务所律师。
委托代理人吕成信（系被告吕敏之父），住济南市。
被告程刚，住济南市。
委托代理人范晓明，山东乐和律师事务所律师。
委托代理人蒋宝珍（系被告程刚之母），住址同被告程刚。
被告马圆心，住济南市。
委托代理人范晓明，山东乐和律师事务所律师。
委托代理人党伟（系被告马圆心之母），住址同被告马圆心。
原告孙海涛、原告郭玲与被告吕敏、被告程刚、被告马圆心房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙海涛、原告郭玲的委托代理人王世莹，被告吕敏的委托代理人范晓明、吕成信，被告程刚的委托代理人范晓明、蒋宝珍，被告马圆心的委托代理人范晓明、党伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙海涛、原告郭玲诉称：2013年10月23日，两原告与三被告签订了《商铺买卖合同》，约定两原告购买三被告所有的位于济南市市中区某路某号（房产证号济房权证中字第X**号）房产一套。两原告按照约定向三被告支付了定金60万元及购房款100万元，共计160万元，但三被告不仅不履行合同义务，还将涉案房屋抵押。三被告的行为严重违反合同约定，应承担违约责任。为维护合法权益，现两原告诉至法院，请求：1、判令解除两原告与三被告所签订的《商铺买卖合同》；2、判令三被告返还两原告购房款及定金共计160�元，并支付相应利息（以160万元为基数，按照中国人民银行贷款同期贷款利率计算，自2014年1月9日起至本判决生效之日止）；3、判令三被告支付两原告违约金（以160万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，自2014年1月9日起至本判决生效之日止）的违约金；4、诉讼费、财产保全费由被告承担。
被告吕敏、被告程刚、被告马圆心辩称：两原告所诉与事实不符，无法律依据。原、被告之间的商铺买卖合同已于两原告诉前解除，两原告在合同履行中存在违约行为导致合同无法履行。三被告自2013年11月起一直要求两原告办理过户手续，但原告郭玲一直推脱不予办理。两原告支付的定金仅有60万元，不符合合同约定的66万元。三被告同意返还应依法扣除的60万元定金之外的购房款100万元。请求依法驳回两原告的诉讼请求。
经审理本院认定：2013年10月23日，被告吕敏、被告程刚、被告马圆心作为出卖人（甲方），原告孙海涛、原告郭玲作为买受人（乙方）签订了商铺买卖合同一份，约定：“一、房屋坐落：济南市市中区某路某号（以下简称涉案房产），房屋所有权证号《济房权证中字第X**号》，规划用途：商业，建筑面积285.6平方；土地使用权证号《市中国用（2012）第XXXX号》，地号0200041-1-2，地类（用途）商业用地，使用权类型：出让，终止日期：2042年12月17日，使用权面积：88.8平方。装修情况：室内固定装修与全部配套设施。该房屋总价款为乙方净出资叁佰壹拾伍万元整（3，150，000元）。在房屋买卖交易过程中，所产生的所有费用由甲方承担，不包括贷款所产生的费用。二、乙方在签订本合同时向甲方交付陆万元整（60，000元）作为购房定金。银行审批完毕，如审批额度260万元以上，乙方需四日内�清甲方银行抵押贷款；如银行审批260万元以下，乙方有权选择是否继续交易，如乙方放弃购买此房不违约。三、因此房由银行贷款尚未结清，故由乙方在贷款审批完成后四日交付二期定金陆拾万元给予甲方，用于解除银行抵押，银行放款当日，全部房款外的其余部分一次性付给乙方指定账户。双方不得以任何理由违反上述约定，违约方应按照违约金额的银行同期商业贷款利率的四倍做违约金，并处罚金壹拾万元整，赔付给对方。四、因甲方三人均为此商铺的产权共有人，甲方三人均作为收到全部房款后多出部分的还款人，应共同承担还款责任。五、乙方为甲方解押后可办理过户时，甲方必须3日内配合办理过户手续，乙方必须3日内办理抵押放款签字手续，并超出部分款项的还款手续，双方不得违约。如违约按照同期银行贷款利率的四倍做违约金。六、甲方收到全部房款后，给乙方交付房屋并交接此房租金。七、在订立合同时，合同之外另立2份，一份银行贷款，一份房产过户。此合同为正式合同，为法律有效合同。八、本合同在履行中发生争执，甲乙双方协商不成时，可向合同签订地的天桥区人民法院提起诉讼。九、本合同签订地点天桥区制锦市周公祠街17号。”
上述商铺买卖合同签订后，原告孙海涛、原告郭玲于2013年10月23日支付了定金6万元，于2013年11月20日支付了定金54万元以及购房首付款100万元。被告吕敏、被告程刚、被告马圆心出具了收条，载明：“收条今收到郭玲、孙海涛购买七里山中路8号定金伍拾肆万元整（￥540，000元整），首付款壹佰万元整（￥1，000，000元整），共计壹佰伍拾肆万元整（￥1，540，000元整）。在2013年11月20号解押时汇入吕敏工商账号，此款汇入账号后有效。银行放款后，吕敏收到郭�、孙海涛银行放款额贰佰壹拾万元（￥2，100，000元整）时，将多余款伍拾伍万元整（￥550，000元整）汇入闫秋娟账号，同时交接房屋租金和此房楼前摊位。”关于收条中记载的55万元，系因为两原告已经支付160万元，欲再通过银行贷款支付210万元后则实际支付价款370万元，超过涉案房产成交价315万元，而多向三被告支付的款项。原、被告双方当事人未办理涉案房产的交付手续。
2013年11月27日，中国工商银行股份有限公司济南经二路支行出具房屋抵押注销证明，委托被告吕敏办理注销济房他证中字第X**号上的房屋抵押权。2014年1月6日，被告吕敏、被告程刚、被告马圆心在房屋权属登记机关涂销了抵押权登记。2014年1月9日，原、被告到房屋权属登记机关办理所有权转移手续，但未能办理。2014年3月17日，原告孙海涛、原告郭玲向被告吕敏、被告程刚、被告马圆�发出《解除合同或履行合同通知书》，载明“吕敏、程刚、马圆心：在济南市市中区七里山中路8号的商铺买卖合同的履行过程中，我方严格履行合同义务，并于2013年11月20日办理完毕解除抵押手续。按合同约定你方在取出他项权证后三日内，必须配合办理过户手续，你方未予我方办理过户手续。经我方多次催促后，时至今日也未配合我方办理过户，你方属严重违约。你方的行为给我方造成巨大经济损失，合同目的无法实现。我方提出与你方解除该商铺买卖合同。请你方收到通知后三日内，作出答复，按合同约定退还购房款并承担因你方违约而造成的违约责任。如未答复，视为你方同意解除合同。如你方不同意解除合同，愿意继续履行该合同，我方郑重请求三日内办理过户手续。”被告吕敏、被告程刚、被告马圆心于2014年3月20日收到了该通知书，但未向原告孙海涛�原告郭玲作出任何回复。
另查明，2014年5月21日，被告吕敏、被告程刚、被告马圆心与案外人蒋丽萍签订了济南市存量房买卖协议，载明以118万元成交价将涉案房产出卖给案外人蒋丽萍，涉案房产现登记在案外人蒋丽萍名下。济南市地方税务局市中分局于2014年5月21日代开了销售不动产统一发票，载明发票价格118万元，税率为4.79%，税额为56473.14元。
诉讼中，原、被告争议的焦点为：双方当事人在房屋买卖合同履行中谁存在违约的问题。原、被告双方当事人均述称曾多次催促对方办理过户手续。原告郭玲、原告孙海涛主张未能办理过户系因为被告吕敏、被告程刚、被告马圆心要求在房屋权属登记机关备案合同价格签订为102万元，为此提交了三被告与案外人蒋丽萍在房屋权属登记机关备案的存量房买卖协议及购房发票各1份、原告郭玲与被告马圆�之母党伟的短信记录1份、房屋抵押注销证明及房屋登记薄各1份，证明双方约定的关于涉案房产抵押权于2013年11月27日即已满足注销手续，但三被告直到2014年1月6日才办理了注销抵押权手续，而且三被告为逃避承担高税，要求与两原告办理涉案房产过户手续时将备案合同购房价款约定为102万元，远远低于实际成交价315万元，上述事实与案外人成交价为118万元可相互佐证，两原告因担心承担逃税责任未予同意，三被告因此拒绝办理过户手续，违约责任在三被告。原告郭玲、原告孙海涛申请证人闫秋娟出庭作证，闫秋娟称原、被告双方因“网签价格未达成一致，过户未能进行”，同时还陈述原告郭玲已经办理了贷款手续，原告郭玲曾陈述三被告应将55万元返还给两原告。经质证，三被告对存量房买卖协议、房屋抵押注销证明以及房屋登记薄的真实性无异议，但认为该宗�据证明内容与本案无关，对短信记录的真实性有异议。三被告认为证人闫秋娟系原告郭玲之父开办公司的雇员，与原告郭玲具有利害关系，其证人证言不应采信，且证人陈述可以证实原告郭玲曾找三被告要求过支付55万元的事实，两原告存在违约行为。两原告对证人证言的真实性无异议。被告吕敏、被告程刚、被告马圆心则主张未能办理过户在于两原告，首先，2014年1月9日办理涉案房产过户手续时原告方只有郭玲一人到场，不符合过户程序；其次，原告郭玲提出让三被告先行支付55万元，否则不予办理过户手续，系两原告违约。为证明其主张，被告吕敏、被告程刚、被告马圆心提交了2014年1月9日视听资料1份、原告郭玲与被告马圆心的母亲党伟短信记录1份、中国联通山东省分公司收款收据1份，经质证，两原告对视听资料的真实性及证明内容均有异议，认为该证据并�有声音，对于双方当事人未能办理过户的原因并不能证明；对短信记录的真实性有异议，认为不能证明是原告郭玲所发，同时，应提交所有的短信记录而不应断章取义；对中国联通山东省分公司收款收据真实性无异议，认为与本案无关。对三被告提出的原告孙海涛未到场问题，两原告主张，2014年1月9日办理过户手续时，原、被告因为网签价格未达成一致在几分钟内不欢而散，三被告提交的视频资料可以证明该点，并非是因为三被告主张的55万元或者仅有原告郭玲一人到场的问题；而且原告孙海涛与原告郭玲系夫妻关系，涉案房产即使登记在两原告个人名下，均属于共同财产，原告孙海涛过户手续齐全且也同意登记在原告郭玲个人名下。本院认为，对原告孙海涛、原告郭玲提交的存量房买卖协议及购房发票、房屋抵押注销证明及房屋登记薄，以及被告吕敏、被告程刚�被告马圆心提交的视听资料、中国联通山东省分公司收款收据的真实性，应当予以认定。对原、被告提交的短信记录，均未经公证或经电信业务运营商予以认证，本院不予采信。证人闫秋娟知晓双方买卖行为及2014年1月9日双方办理过户手续的过程，对其证人证言的真实性，本院予以采信。本院认为，原、被告签订的商铺买卖合同已约定“在房屋买卖交易过程中，所产生的所有费用由甲方（即三被告）承担，不包括贷款所产生的费用”，两原告以此主张三被告提出备案计税的成交价格为102万元，明显低于双方于2013年10月23日签订的房屋买卖合同中约定的购房款金额315万元，三被告系为其少缴纳税费而约定，与国家税法规定等相悖，两原告不予认同，应予认可；同时，参照三被告与案外人签订的备案合同及计税价格118万元（税率为4.79%，税额为56473.14元），如按315万元计算，应交税额为150，885元，可相互印证，对两原告的主张本院予以认定。关于三被告抗辩系由于超付55万元导致未能过户问题，2013年11月20日三被告出具的收条中已经就因贷款超付的55万元（已付款160万元＋贷款210万元-
房款315万元）返还问题作出了约定，后双方仍于2014年1月9日到房屋产权登记机关办理过户手续，由此可见，该款项如何返还并不影响办理房产过户，且再结合2014年3月17日两原告向三被告发出的通知，从该通知内容上看，两原告同意继续履行合同，但原告欲解除合同的原因系因被告违约导致合同无法履行，并非是因为超付55万元问题导致合同不能履行。关于三被告抗辩仅原告郭玲一人到场不符合过户程序问题。因原告孙海涛与原告郭玲系夫妻关系，原告孙海涛表示同意三被告向原告郭玲履行合同义务，将涉案房产登记在原告郭玲一人名下，三被告虽主张不符合过户程序，但未提交相关证据证实。综上，两原告提交的证据可以证明系由于三被告不按照实际成交价格签订网签备案合同导致未能办理房产过户手续；三被告主张系由于两原告要求提前偿还超付款项部分以及原告郭玲一人到场不符合过户程序导致未能办理房产过户手续，证据不足，本院不予认定。在房屋买卖合同履行过程中，三被告存在违约行为。
现原告孙海涛、原告郭玲诉至本院，请求：1、判令解除两原告与三被告所签订的《商铺买卖合同》；2、判令三被告返还两原告购房款及定金共计160万元，并支付相应利息（以160万元为基数，按照中国人民银行贷款同期贷款利率计算，自2014年1月9日起至本判决生效之日止）；3、判令三被告支付两原告违约金（以160万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，自2014年1月9日起至本判决生效�日止）的违约金；4、诉讼费、财产保全费由被告承担。
以上事实，有原告孙海涛、原告郭玲提交的商铺买卖合同、收条、银行转账凭证、短信记录、存量房买卖协议、购房发票、房屋抵押注销证明、房屋登记薄，被告吕敏、被告程刚、被告马圆心提交的视听资料、短信记录、解除或履行合同通知书、中国联通山东省分公司收费单据等证据，以及原、被告的当庭陈述为证。
本院认为：原告孙海涛、原告郭玲与被告吕敏、被告程刚、被告马圆心签订的商铺买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，权利义务明确，未违反相关法律法规的禁止性规定，属合法有效，对双方当事人均具有约束力，原、被告双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。关于双方当事人在履行合同中谁存在违约的问题。本院认为，首先，两原告于2013年11月20日前即向三被�支付了160万元用于解除银行抵押，2013年11月27日抵押权人中国工商银行股份有限公司济南经二路支行已经出具房屋抵押注销证明，而三被告实际于2014年1月6日才在房屋权属登记机关涂销了抵押权登记，具备了过户条件，两原告已经付款160万元但尚未占有房屋，在此情形下，两原告作为买受人催促三被告及时办理过户手续更符合常理，由此可见，三被告陈述在此之前催促两原告办理过户并不属实。其次，在2014年1月9日办理房产过户手续时，三被告要求按照远低于实际成交价格签订网签备案合同，属于逃避国家税收的行为，两原告未同意导致双方未能办理过户手续，三被告应存在过错，由此未能按照合同约定办理过户的违约责任在于三被告，三被告主张系由于原告郭玲要求支付55万元以及仅原告郭玲一人到场不符合过户程序问题，证据不足，本院难以采信。最后，两原�于2014年3月17日向三被告发出书面通知，通知三被告选择解除商铺买卖合同并承担违约责任或者接到通知后三日内继续履行该合同并办理过户手续，此时原告仍督促三被告继续履行合同，办理房产过户手续，被告仍有履约且协助办证的条件，但三被告于2014年3月20日收到该通知后，并未在两原告限期的三日内作出答复，且又将涉案房产出卖给案外人，三被告以实际行为表示不再履行合同，应视为其认可该通知函中记载的三被告未按合同约定向原告履行房产过户义务，且同意解除涉案商铺买卖合同。综上，三被告在履行商铺买卖合同中存在违约行为。
关于定金问题。在商铺买卖合同中，原、被告约定签订合同时交付定金6万元，在办理解除银行抵押时交付“二期定金60万元”。诉讼中，三被告对此提出异议，两原告主张定金为60万元。本院认为，两原告在2013年11月20日向三被告支付的款项有154万元，而三被告收取定金时却载明“定金54万元”，此时三被告并未提出异议。定金条款的成立以实际交付定金为必要条件，通过双方当事人的行为可见双方约定的定金总额为60万元，或者双方通过实际行为将定金数额变更为60万元。三被告在诉讼阶段方对定金问题提出异议，本院不予采信。
关于商铺买卖合同解除的日期，应为两原告向三被告2014年3月20日催告通知三日期满后，即2014年3月23日。商铺买卖合同解除后，两原告向三被告支付的购房定金60万元以及购房款100万元，应予返还。两原告要求三被告按照合同约定，以160万元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍支付违约金的请求，符合双方的合同约定，并未超出法律强制性规定，支付违约金的期限为自2014年1月9日起至本判决生效之日。两原告要求三被告按照中国�民银行贷款利率支付该160万元的利息损失，双方对此并无约定，双方约定的违约金标准足以弥补利息损失，本院不予支持。三被告主张约定违约金标准过高，缺乏事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、2013年10月23日原告孙海涛、原告郭玲与被告吕敏、被告程刚、被告马圆心签订的商铺买卖合同于2014年3月23日解除。
二、被告吕敏、被告程刚、被告马圆心于本判决生效之日起10日向原告孙海涛、原告郭玲返还购房款160万元。
三、被告吕敏、被告程刚、被告马圆心于本判决生效之日起10日向原告孙海涛、原告郭玲支付违约金（以160万元为基数，自2014年1月9日起至本判决生效之日止�按照中国人民银行同期贷款利率四倍的标准计算）。
四、驳回原告孙海涛、原告郭玲的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费22540元，财产保全费5000元，合计27540元，由被告吕敏、被告程刚、被告马圆心负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 韩 峰
人民陪审员 张烟军
人民陪审员 张士美
二〇一五年四月十日
书 记 员 于 蕊