江苏省东台市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东商初字第0471号
原告中国建设银行股份有限公司东台支行，住东台市金海中路16号。
负责人许明，行长。
委托代理人钱宏斌，男。
被告周龙喜，居民。
被告张美方，居民。
原告中国建设银行股份有限公司东台支行（以下简称东台建行）与被告周龙喜、张美方金融借款合同纠纷一案，本院于2014年5月29日受理后，依法组成合议庭于2014年9月19日公开开庭进行了审理。原告东台建行的委托代理人钱宏斌到庭参加诉讼，被告周龙喜、张美方经本院公告送达开庭传票及应诉手续未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
原告东台建行诉称，被告周龙喜和张美方夫妻两人于2007年5月向我行申请个人住房最高额抵押贷款，于2007年5月21日与我行签订《个人住房最高额抵押贷款合同》，借款额度人民币18万元，以夫妻共同房产作抵押。我行于2007年5月29日向被告发放18万元个人贷款，期限60个月，自2007年6月29日至2012年5月29日止，还款方式为等额本息还款法。贷款发放后，两被告未按借款合同约定履行还款义务，截止2013年10月25日已拖欠贷款本金92868.86元，利息78380.91元。经多次催收，被告仍不予还款，故诉讼请求判令：1、判令被告周龙喜、张美方归还原告借款本息171249.77元，其中本金92868.86元，利息78380.91元（截止2013年10月25日），并支付以本金92868.86元，从2013年10月26日起按月利率6.3525‰上浮50%计算至实际还款之日止；2、判令原告对被告周龙喜所有的坐落在东台市某房产享有优先受偿权；3、被告周龙喜、张美方承担本案诉讼费。
被告周龙喜、张美方未应诉、答辩。
经审理查明，2007年5月21日，原告东台建行（乙方）与被告周龙喜、张美方（甲方）签订《个人住房最高额抵押贷款合同》，双方约定：一、原告东台建行向被告周龙喜、张美方提供最高额抵押贷款额度为壹拾捌万元，额度有效期间自2007年5月21日至2012年5月21日；二、在额度有效期间和贷款额度内，甲方可以根据需要逐笔申请借款，经乙方同意后双方办理相应手续。具体使用贷款的额度根据可用贷款额度确定。申请支用贷款额度时，甲方应予乙方签订《个人住房借款合同》或提交《中国建设银行个人住房最高额抵押贷款支用单》，借款金额、用途、期限、利率、还款方法等按本合同约定及《个人住房借款合同》或《中国建设银行个人住房最高额抵押贷款支用单》中约定内容确定。对于本金逾期超过九十天仍未收回的贷款，或者利息逾期超过九十天仍未收回的贷款，或者法律、法规或规章另有规定的贷款，按照先还本后还息的原则偿还。三、本合同项下担保方式为最高额抵押担保。甲方以位于东台市某房屋及土地提供抵押，被担保债权为2007年5月21日至2012年5月21日期间因乙方向甲方连续发放贷款而形成的一系列债权，其中最高额为壹拾捌万元。四、本合同项下业务办理过程中使用的《个人住房借款合同》、《中国建设银行个人住房最高额抵押贷款支用单》、贷款转存凭证等文件均作为本合同附件，是本合同有效组成部分。合同还对其他事项进行了约定。
2007年5月22日，原、被告双方就被告周龙喜提供抵押的某房产办理了抵押登记，登记价值为18万元。
2007年5月29日，被告周龙喜出具借据借到原告借款18万元，利率为浮动利率，在基准利率水平上上浮10％，该贷款利率自起息日起，于每年的1月1日调整一次。逾期罚息利率采用浮动利率，在贷款利率水平上上浮50%，该罚息利率自起息日起，于起息日在每年的对月对日调整一次。贷款的有效期限自2007年5月21日至2012年5月21日，还款方式为等额本息还款法。借款后，被告周龙喜、张美方未能按约定归还贷款本息，截止2013年10月25日，被告周龙喜尚欠原告东台建行借款本金92868.86元，利息78380.91元，合计171249.77元，因追偿未果，原告诉来本院请求判令如前所请。
另查明，两被告与原告签订借款合同时系夫妻关系。
上述事实，有原告建设银行东台支行提交的个人住房最高额抵押贷款合同、中国建设银行个人住房最高额抵押贷款支用单、贷款转存凭证、结婚证以及原告代理人的陈述在卷予以证实。
本院认为，原、被告所签订的个人住房最高额抵押贷款合同不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。原、被告之间借款及担保的事实清楚，证据充分，原告东台建行主张约定贷款利息及逾期罚息的诉讼请求依法应当得到支持。该笔借款发生在被告周龙喜、张美方夫妻关系存续期间，系家庭生活支出，应为夫妻共同债务。两被告未按约还款，原告东台建行有权就其提供的房产拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权。被告周龙喜、张美方经本院合法传唤未到庭参加诉讼，应承担由此可能产生对其不利的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告周龙喜、张美方于本判决生效之日起10日内向原告中国建设银行股份有限公司东台支行支付至2013年10月25日的贷款本金92868.86元，利息78380.91元，合计171249.77元，并以本金92868.86元从2013年10月26日起至实际归还之日按合同约定支付利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
二、原告中国建设银行股份有限公司东台支行对被告周龙喜所有的房屋所有权证号为东台市房权证西城区字第××号的东台市某房产折价、拍卖、变卖所得价款在登记价值180000元范围内享有优先受偿权。
案件受理费3806元，由被告周龙喜、张美方共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时，向该院预交上诉案件受理费（开户银行：中国农业银行盐城中汇支行，账号：40×××21，户名：盐城市财政局非税收入汇缴专户）。
审 判 长 唐彬彬
代理审判员 徐惠琴
人民陪审员 程维云
二〇一四年十一月六日
书 记 员 常丽萍
附录法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2、《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
3、《中华人民共和国物权法》
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。