山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）青民一终字第2469号
上诉人（原审被告）苑向海，男。
上诉人（原审被告）唐瑜，女。
被上诉人（原审原告）任永翠，女，黄岛区瑞福源房产经纪服务中心业主。
委托代理人陈玉革，山东新和律师事务所律师。
上诉人苑向海、唐瑜因与被上诉人任永翠居间合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2013）黄商初字第2001号民事判决，于2013年10月28日向本院提起上诉。本院于2013年11月13日受理后，依法组成由审判员赵建担任审判长、代理审判员迟金铜主审本案、代理审判员高仁青参加评议的合议庭。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并于2013年12月13日对本案进行了调查。上诉人唐瑜，被上诉人的委托代理人陈玉革到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
任永翠在一审中诉称，2013年5月21日，苑向海、唐瑜委托任永翠工作人员帮助买房。根据苑向海、唐瑜对房屋的要求及价位，工作人员为其推荐了兴悦华城××号楼×单元××××室，并告知其收费标准及相关事项后由苑向海、唐瑜签字确认，工作人员于当日带苑向海、唐瑜到现场察看房屋并帮助洽谈房价，看完房屋后苑向海、唐瑜对房屋比较满意。在任永翠工作人员约房主与苑向海、唐瑜准备签合同时，苑向海、唐瑜故意以房价高谈不妥为理由，没有在合同上签字。后苑向海、唐瑜撇开任永翠工作人员私下与房主联系，并于2013年5月30日与房主签订房屋买卖合同，成交房价与任永翠工作人员与房主洽谈的基本相同。事后任永翠工作人员在回访苑向海、唐瑜并为之继续提供房源信息时，苑向海、唐瑜隐瞒了与房主办理房屋买卖合同事宜。任永翠认为苑向海、唐瑜不仅违背了我国法律规定的民事交往中最基本的诚信原则，还不尊重任永翠工作人员的劳动，属严重的违约行为，理应承担相应的法律后果。为此特向法院提起诉讼，请求依法判令苑向海、唐瑜违约应承担的中介服务费11800元及任永翠因诉讼而支出的律师费1500元；本案的诉讼费用由苑向海、唐瑜承担。
苑向海、唐瑜在一审中答辩称，苑向海、唐瑜从来没有去过任永翠的店面，其是在网上看见房屋出售，然后就打了任永翠的电话咨询，得知房价是59万。后来任永翠公司的人带其二人去看房，因觉得房子有双税太贵，就没有和任永翠达成购买的意向。任永翠说其私下里和房主联系之事不属实。
原审法院查明：任永翠从事房产经纪服务，系黄岛区瑞福源房产经纪服务中心业主，其在黄岛区辛安街道办事处黄河中路79号设立了分店，名称为黄岛区瑞福源房产经纪服务中心薛家泊子店。苑向海与唐瑜系夫妻。任永翠经营的房产经纪中心接受了黄岛区兴悦华城××号楼×单元××××室房屋的房主委托出售该房屋。2013年5月21日，苑向海、唐瑜与任永翠的薛家泊子分店工作人员电话联系为购买房屋到黄岛区兴悦华城××号楼×单元××××室看房。看房前，苑向海在任永翠工作人员提供的看房保证卡上签名并留了身份证号码及联系方式。看房保证卡上载有“请不要在享受服务过程中于出让方私下成交，包括您的亲属及关联人士，如果您疏忽或违背这一协议，您将支付2倍的中介费和其他相关费用的违约赔偿”。在看房保证卡上签名后，苑向海与唐瑜到该房屋看房。
2013年5月22日，唐瑜的母亲与黄岛区兴悦华城××号楼×单元××××室的房主在黄岛区青港湾房产经纪服务部签订了房屋买卖定金契约，其中约定房屋的售价为585000元，且该价格为净价，税费由买方全部承担。唐瑜的母亲缴纳了定金10000元。
2013年5月30日，苑向海、唐瑜与黄岛区兴悦华城××号楼×单元××××室的房主通过青岛千翔房地产投资咨询有限公司签订了存量房买卖合同，购买该房屋，价格为590000元。后该房屋过户到苑向海、唐瑜名下。
2013年6月24日，任永翠工作人员与苑向海通话，其中，任永翠工作人员提到曾于5月21日带苑向海看过兴悦华城××号楼×单元××××室房屋；苑向海认可当时在任永翠中介处谈的，其给房主62万各付税，当时房主没同意不卖；任永翠工作人员称，要是苑向海觉得行，其再问问房主，并称若苑向海觉得行，其约房主可以再谈谈。2013年7月2日，任永翠工作人员与苑向海通话，其中，任永翠工作人员提到其带苑向海看的该房屋，苑向海已经买了。苑向海称对，但不是其定的，是其丈母娘定的，价格和任永翠的一样。任永翠工作人员要求苑向海按照看房协议缴纳中介费。苑向海称是其丈母娘定的，其不知情，不同意缴纳中介费。
原审审理中，原审法院对黄岛区青港湾房产经纪服务部负责人顾伟伟进行了询问，其称，顾伟伟的丈夫与苑向海原来在同一家单位工作，关系较好。当时苑向海看好了该房屋，给其丈夫打电话要求帮助办过户手续。接到电话后，顾伟伟还问了辛安的房产中介，该房屋多少钱买合适。后顾伟伟的丈夫与苑向海的丈母娘去看该房屋，看的时候没有说是中介的人，看好后于5月22日晚到顾伟伟中介处签订了买卖定金契约，后苑向海的丈母娘说不能办贷款就由苑向海、唐瑜签订了买卖合同，买卖合同是顾伟伟找的其他中介给做的网签。房屋过户后，苑向海要给顾伟伟2000元，顾伟伟仅收了600元。
原审庭审中，任永翠提交二手房过户费用表，主张苑向海、唐瑜应缴纳中介费。该费用表中载明，中介费为双方各收取成交价的1%，若卖方净价则全由买方承担。任永翠认为根据看房保证卡，任永翠带领苑向海、唐瑜看房，苑向海、唐瑜对该房屋也非常满意。根据保证卡的约定，如果苑向海、唐瑜与出卖方私下成交，应该承担两倍的中介费以及其他的合理赔偿。苑向海、唐瑜隐瞒任永翠私下和出售方签订买卖合同并且过户，直到起诉前任永翠已经向苑向海、唐瑜催告，但是苑向海、唐瑜一直没有交中介费，故苑向海、唐瑜应该按照任永翠和出售方成交价59万的2%支付中介费。苑向海、唐瑜称，该费用表是任永翠店里挂的，其没有注意，任永翠也没有和其谈过中介费。苑向海、唐瑜认为，对于看房保证卡，当时其是先在网上看到的房产信息，然后看到任永翠的手机就联系任永翠，直接和任永翠工作人员联系在出让房屋楼下见面看房子。任永翠工作人员在看房前让其签了字，不是在任永翠的店里签的，当时让其签字时并没有告诉保证卡的内容，其签字时任永翠工作人员是把该保证卡折叠了，只露出“阅读并认同签字”以下的内容，上面的内容根本没有给其看，其问为什么签字，任永翠工作人员说只是登记一下，没有告诉其上面的内容，也没让其看上面的内容，日期不是其写的，而且实际签字的时间是5月16日，当时也没有上面的章，其也从来没有给该房主打过电话私下联系。
另，任永翠为本案诉讼支出律师服务费1500元。
原审认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。房产经纪（中介）是为买卖房屋的双方提供订立合同的媒介服务，促成房屋买卖合同成立的，应支付报酬（中介费）。本案中，苑向海、唐瑜与任永翠工作人员联系到涉案房屋看房，该行为已与任永翠经营的黄岛区瑞福源房产经纪服务中心薛家泊子店形成居间合同，而苑向海、唐瑜经其他房产经纪（中介）与涉案房屋的房主达成买卖合同。本案的争议焦点为苑向海、唐瑜通过其他房产经纪与涉案房屋房主达成房屋买卖合同的行为是否构成对其与任永翠的居间合同的违约。苑向海、唐瑜是否违约应根据其他房产经纪是否为苑向海、唐瑜提供了居间服务并促成了合同的成立、该居间行为与任永翠的居间行为是否冲突、该居间行为是否导致了房屋买卖价格的明显降低来判断。
苑向海、唐瑜已通过青港湾房产经纪服务部完成了对该涉案房屋的购买，青港湾房产经纪服务部已履行了居间合同的义务，与苑向海、唐瑜形成了居间合同，并促成了房屋买卖合同的成立，但是，青港湾房产经纪服务部是在苑向海、唐瑜已看好涉案房屋并要求其帮助过户时才为苑向海、唐瑜提供居间服务的，且根据苑向海、唐瑜在通话中的自认，青港湾房产经纪服务部促成的房屋买卖合同的房价与任永翠提供中介服务的价格一致。结合苑向海、唐瑜在通过任永翠工作人员看房后第二天唐瑜的母亲即与房主达成定金契约及苑向海、唐瑜在房屋买卖合同订立后与任永翠工作人员通话时仍隐瞒该订立合同的事实，可以推定，苑向海、唐瑜是为了逃避向任永翠缴纳中介费而委托青港湾房产经纪服务部完成涉案房屋的买卖。按照任永翠提供的看房保证卡中“请不要在享受服务过程中于出让方私下成交，包括您的亲属及关联人士，如果您疏忽或违背这一协议，您将支付2倍的中介费和其他相关费用的违约赔偿”的约定，苑向海、唐瑜应当承担2倍的中介费及其他相关费用。根据房屋中介的行业惯例，按照房屋成交价的1%收取中介费，本案中，苑向海、唐瑜购买涉案房屋的成交价为590000元，应缴纳中介费为590000元×1%×2倍=11800元。任永翠主张的律师服务费，因本案为合同纠纷，任永翠未与苑向海、唐瑜明确约定该费用，故任永翠的该主张，不予支持。苑向海、唐瑜主张其在看房保证卡上签名时未看到“请不要在享受服务过程中于出让方私下成交，包括您的亲属及关联人士，如果您疏忽或违背这一协议，您将支付2倍的中介费和其他相关费用的违约赔偿”的内容，因苑向海、唐瑜为成年人，在签名及留下个人身份信息时应查看看房保证卡的内容，苑向海、唐瑜的该主张与常理不符，故对苑向海、唐瑜的该主张，不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十六条之规定判决：一、苑向海、唐瑜于本判决生效后10日内共同支付任永翠中介费人民币11800元。二、驳回任永翠的其他诉讼请求。案件受理费133元（任永翠已预交），减半收取66.5元，由苑向海、唐瑜负担，于本判决生效后十日内支付任永翠。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
苑向海、唐瑜不服原审判决提起上诉，请求二审法院撤销原审判决。其主要上诉理由为：1、原审判决认定事实不清。涉案房屋不属黄岛区瑞福源房产经纪服务中心独家委托卖房，看房保证卡仅是看房前的登记，并不是委托协议；2、苑向海、唐瑜购买房屋的价格是585000元，成交价格比黄岛区瑞福源房产经纪服务中心报价低，黄岛区瑞福源房产经纪服务中心并没有付出实际劳动；3、看房保证卡中关于“请不要在享受服务过程中于出让方私下成交，包括您的亲属及关联人士，如果您疏忽或违背这一协议，您将支付2倍的中介费和其他相关费用的违约赔偿”的规定属霸王条款，显失公平。
任永翠答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。
经审理查明，任永翠未提交有效证据证明其系涉案房屋原房主的独家代理，苑向海、唐瑜亦未提交有效证据证明青港湾房产经纪服务部接受涉案房屋原房主的委托。二审查明的其他事实与原审查明一致。
案经调解，双方未能达成一致意见。
本院认为，本案争议焦点在于：一、苑向海、唐瑜的行为是否构成违约。二、苑向海、唐瑜应支付的违约金数额如何确定。
关于焦点一，本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间合同的标的是居间人所提供的居间劳务，即居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务。本案中，任永翠提交的看房保证卡载明：“请不要在享受服务过程中于出让方私下成交，包括您的亲属及关联人士，如果您疏忽或违背这一协议，您将支付2倍的中介费和其他相关费用的违约赔偿”。苑向海在保证卡上签名后，苑向海、唐瑜便与任永翠的工作人员到涉案房屋看房。据此，应当认定苑向海、唐瑜与任永翠之间形成居间合同，且双方之间关于禁止“私下成交”的约定不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方应按照约定履行合同。根据本案查明的事实，苑向海、唐瑜在购买涉案房屋的过程中的行为符合保证卡中约定的禁止情形，且其并未提交有效证据证明其系从其他中介获取房源信息，其订立房屋买卖合同的机会仍系由任永翠的中介提供。故，苑向海、唐瑜利用任永翠提供的房源信息却撇开任永翠私下与卖方签订房屋买卖合同的行为构成违约。
关于焦点二，苑向海、唐瑜构成违约，应当承担违约责任。任永翠主张苑向海、唐瑜违约应承担中介服务费11800元，苑向海、唐瑜主张关于违约责任的约定显失公平。对此，本院认为本案中的保证卡及二手房过户明细表均系任永翠提供的单方格式条款，且保证卡载明的违约金数额过高，从公平角度出发，本院对违约金数额酌情调整为房屋买卖成交价格的1%，即苑向海、唐瑜向任永翠支付5900元的违约金。
综上，原审判决处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销青岛市黄岛区人民法院（2013）黄商初字第2001号民事判决；
二、上诉人苑向海、唐瑜于本判决生效后十日内支付被上诉人任永翠违约金5900元；
三、驳回被上诉人任永翠的其他诉讼请求。
一审案件受理费66.5元，二审案件受理费133元，共199.5元，由上诉人苑向海、唐瑜负担129.5元，被上诉人任永翠负担70元。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 建
代理审判员 迟金铜
代理审判员 高仁青
二〇一四年四月二十一日
书 记 员 王莉莉
书 记 员 彭晓凤