辽宁省铁岭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）铁民一终字第00678号
上诉人（原审原告）：某某农村信用合作联社，住所地：银州区南环路**号。
法定代表人：李宇，理事长。
委托代理人：闫传国，辽宁神州律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：周宝祥。
委托代理人：马文利，辽宁金正律师事务所律师。
原审第三人：李泽东。
上诉人某某农村信用合作联社与原审被告周宝祥、第三人李泽东因房屋买卖合同纠纷一案，前由铁岭市银州区人民法院于2013年11月28日作出（2013）铁银民一初字第00398号民事判决。宣判后，原审被告周宝祥不服，向本院提起上诉。本院于2014年4月8日作出（2014）铁民一终字第00077号裁定：撤销原判，发回重审。原审于2014年10月20日作出（2014）铁银民一初字第00267号民事判决。宣判后，原审原告某某农村信用合作联社不服，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，于2014年12月23日公开开庭进行了审理。上诉人某某农村信用合作联社的委托代理人闫传国、被上诉人周宝祥的委托代理人马文利、李泽东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告某联社诉称：2001年3月23日，原告下属单位铁岭县平顶堡农村信用社与被告周宝祥签订房屋出卖议定书一份。该议定书约定：平顶堡信用社经联社清欠办协助收回市房产局在北市路门市房两栋，每栋建筑面积54平方米，计108平方米，经联社同意将此房卖给周宝祥本人。双方研究价格为20万元。周宝祥现已付款10万元，还欠10万元没付，在4月末前付清。如果在4月末没将所欠10万元购房款付清，信用社按周宝祥违约收回以上两栋房屋，一切费用均由周宝祥个人承担。协议签订后，平顶堡信用社将房屋交给了被告周宝祥，但被告周宝祥却一直没有给付所欠的10万元购房款，而且，此情况平顶堡信用社一直没有上报，现原告知道此情况，故诉至贵院，诉讼请求：1、请求判决解除原告下属单位平顶堡信用社与被告周宝祥于2001年3月23日签订的《房屋出卖议定书》，判决被告周宝祥交回原市房产局（银州区北市路）108、109号两套门市房；2、诉讼费用由被告承担。
原审被告周宝祥辩称：请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原告的诉讼已经超过法定的诉讼时效。原告的撤消权和解除权已经消灭。被告与原告房屋的买卖合同合法有效，应予以支持。
原审第三人李泽东辩称：第三人2001年卖掉原有的住房购买108号门市房，不同意将房屋交还原告。
原审认定，原铁岭县平顶堡农村信用合作社（独立法人资格的集体企业）于2001年3月23日与被告周宝祥签订房屋出卖议定书，协议约定：该信用社将依法收回的铁岭市房产局的抵贷资产（坐落在铁岭市银州区北市路原房产局办公楼一楼两个门市房108、109号，建筑面积每栋54平方米，计108平方米两套门市房）卖给被告周宝祥，约定价格为20万元。周宝祥当即给付房款10万元，尚欠10万元购房款约定在同年4月末还清，如不能还清，按周宝祥违约，铁岭县平顶堡农村信用合作社将收回两套房屋，一切费用由周宝祥负担。协议签订后，信用社将上述两套门市房交付被告周宝祥。同年9月10日，被告周宝祥将108号门市房以13.1万元价格卖给第三人李泽东，双方签订门市房买卖协议书，第三人李泽东交付被告周宝祥定金3万元，约定余款在交付房产执照时一次性给付，该门市房第三人占有使用至今。2001年12月1日，被告周宝祥为少缴纳税款与平顶堡信用社协商后又签订房屋买卖协议书一份，该协议约定“信用社将108号门市房卖给第三人李泽东，价格为10万元，信用社不负责任何买卖费用，如果在12月20日之前不能按时付款，信用社有权收回所卖房屋”。被告周宝祥并没有按时交付购房款。2004年10月19日，被告周宝祥交付该信用社购房款2.5万元，该款由信用社代存并保管存折，后该信用社加盖更名后的公章予以确认。2006年3月10日，平顶堡信用社给市工商局出具证明一份，证明108门市房已于2001年12月1日卖给第三人李泽东，过户手续正在办理中。
另查明：2007年4月18日，铁岭县平顶堡农村信用合作社的法人资质取消，转为原告某某农村信用合作联社的分支机构，更名为某某农村信用合作联社平顶堡信用社。铁岭县平顶堡农村信用合作社及原告自2001年4月末起自向本院起诉之日前均未向被告行使解除权。
原审认为：平顶堡信用社作为独立法人单位，将其以物抵债取得所有权的原市房产局办公楼一楼门市2户（第108号、109号），以20万元的价格卖给被告周宝祥，双方签订了《房屋出卖协议书》。该协议符合《合同法》关于有效合同的构成要件，合法有效。平顶堡信用社与被告周宝祥签订的《房屋出卖协议书》虽然约定了解除条款，但在被告周宝祥未按期付款并将108号门市房出售给第三人李泽东时同意并重新约定解除条款，属于双方对原协议中解除条款的变更，并不属于被告周宝祥违约。由于双方当事人在合同中没有约定解除权的期限，依照《合同法》第95条第二款（法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭）的规定，原告在长达12年时间内没有行使解除权，属于超过合理期限，故双方约定的解除权应当消灭，但双方的合同关系继续存在，当事人仍然要按合同履行义务。另平顶堡信用社被取消独立法人资格后变更为原告某某农村信用合作联社的分支机构，其债权债务归原告某某农村信用合作联社所有，故原告的诉讼主体资格适格。对原告诉称平顶堡信用社没有将门市房出售给被告一事告知原告一节，由于系属于原告内部管理问题，不影响对平顶堡信用社及原告向被告主张解除权的确认。由于原告在本案中没有要求被告继续履行合同，故对原告请求判决解除原告下属单位平顶堡信用社与被告周宝祥于2001年3月23日签订的《房屋出卖议定书》，被告周宝祥交回原市房产局（银州区北市路）第108、109号两套门市房的诉讼请求不予支持，应予驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款（当事人对自己提出的主张，有责任提供证据）、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款（当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同）、第九十五条（法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭），《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条（根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭），《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条（当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果）之规定，判决如下：驳回原告某某农村信用合作联社的诉讼请求。案件受理费300元（原告预交），由原告负担。
宣判后，原审原告某某农村信用合作联社提出上诉，请求撤销原判，改判支持上诉人的诉讼请求，理由：1、原审认定被上诉人提供的2.5万元存折为交纳购房款是错误的，因存折户名为周宝祥，是存款，而不是交房款。2、市房产局、平顶堡信用社出具的证明是为第三人李泽东办理营业执照的，而不是将房屋卖给李泽东，原审采信证据错误。3、原审认定同年9月10日，被上诉人将108号门市房以13.1万元价格卖给第三人李泽东。同年12月1日，被上诉人为少缴纳税款与平顶堡信用社协商后又签订房屋买卖协议，是认定事实错误。4、原审适用法律错误，做出了错误的判决。
被上诉人周宝祥答辩称，原审判决采信证据无误，认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
第三人李泽东答辩称，我与被上诉人周宝祥有买卖协议，同意原审判决。
本院经审理查明，原审认定的事实属实。
本院认为，上诉人铁岭县平顶堡农村信用合作社与被上诉人周宝祥在自愿平等的基础上，签订了房屋买卖协议，受法律保护。对上诉人提出的上诉理由，经审查认为，上诉人认为2.5万元存折为交纳购房款是错误的理由不成立，因存折是在上诉人处提存。上诉人认为市房产局、平顶堡信用社出具的证明是为第三人李泽东办理营业执照的，而不是将房屋卖给李泽东的理由不成立，因此，上诉人已知房屋是第三人在使用。上诉人认为其没有与第三人签订过房屋买卖协议的理由不成立，因原审认定的是被上诉人为少缴纳税款与平顶堡信用社协商后又签订房屋买卖协议，是上诉人已明知该房屋已卖出他人，其行为是在支持被上诉人的逃税行为，并未认定与第三人签订协议。上诉人认为原审适用法律错误的理由不成立，因协议中约定了未按期支付房款信用社将收回房屋，2007年4月8日，铁岭县平顶堡农村信用合作社更名为上诉人，同时铁岭县平顶堡农村信用合作社丧失了独立法人资格，其原有债权债务由上诉人承担。在法定期限内，上诉人未依法向被上诉人及第三人进行催告，丧失了解除权，故上诉理由本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人某某农村信用合作联社负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 晶
审 判 员 刘 飞
代理审判员 董瑞华
二〇一五年一月二十七日
书 记 员 徐明哲