安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）合民一终字第03372号
上诉人（原审被告）：朱玉玲。
委托代理人：俞友贞，安徽正茂律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：刘淼。
委托代理人：俞友贞，安徽正茂律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：余静。
委托代理人：曹振东，安徽中特律师事务所律师。
委托代理人：王俊。
被上诉人（原审被告）：吴玉梅。
上诉人朱玉玲、刘淼因与被上诉人余静、被上诉人吴玉梅房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省肥西县人民法院（2015）肥西民一初字第00810号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院认定：朱玉玲、刘淼系夫妻关系。2013年8月31日，余静（承租方）与朱玉玲（出租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定余静承租朱玉玲所有的位于肥西县紫蓬山西庐文化商业街1号楼第一层楼梯口，面积约15㎡，用于蛋糕店经营，租期三年，自2013年6月1日起至2016年5月31日止（合同中起止日期书写有误，庭后朱玉玲对此期间予以确认）。第一年租金为25000元／年，自第二年起，逐年按该年度的上一年度租金总额的10%比例递增，承租人应于每年6月1日之前一次性预付下一年度租金，房租按年交纳，先付后租。合同签订当日，承租方交纳房屋押金2000元。关于违约责任，双方还约定租赁期内，承租方提前退租的，提前60日通知出租方，并按合同租期未履行年限租金的50%支付违约金。出租方提前收回该房屋的，应提前60日通知承租方，如违约按合同租期未履行年限租金的30%支付违约金。涉案房屋（楼道口）原由朱玉玲与吴玉梅的丈夫赵俊宏签订《房屋租赁合同》，由赵俊宏经营“肥西县紫蓬山赵记紫璇牛肉汤店”，三年合同期满后，双方又续签合同，起止日期为2013年6月1日至2016年5月31日止，第一年租金为25000元。续租合同期内，赵俊宏决定终止经营将房屋对外转租，以弥补其装修及租金损失。2013年8月份，经与余静协商一致，余静向吴玉梅支付款项69000元，取得涉案房屋的承租权，该费用包括赵俊宏已向朱玉玲支付的第一年度剩余租期10个月的房租及装修损失。吴玉梅收到此款后，向余静出具收条一份，赵俊宏退出原租赁合同，朱玉玲将与赵俊宏签订的租赁合同原件予以收回。2013年8月31日，余静作为新的承租人与出租人朱玉玲重新签订了《房屋租赁合同》。合同签订后，余静即开始经营蛋糕店，2014年12月24日，余静收到肥西县城市管理行政执法限期拆除决定书，被告知涉案房屋系违法临时搭建，随后涉案房屋被依法强制拆除。2015年1月17日，朱玉玲返还余静剩余房租及押金，合计15700元。
原审法院审理后认为：余静与朱玉玲分别作为承租方、出租方签订《房屋租赁合同》，双方即为租赁合同当事人。因该出租的房屋系违法临时搭建，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效，故该份《房屋租赁合同》自始无效，但租赁合同无效，并不影响当事人参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，故朱玉玲收取余静使用涉案房屋期间的租金（占有使用费），不违反法律规定，且双方对于涉案房屋强拆后剩余租金及押金已于诉前结算完毕，依法予以确认。关于余静要求三被告连带支付其装修费用、转让款和预期合理收益等损失的诉请，原审法院认为，朱玉玲作为出租方，负有将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定用途的义务。由于其向余静出租的房屋系违法临时搭建，致使双方签订的合同无效，对此朱玉玲具有明显过错，故对涉案房屋强制拆除给余静造成的经济损失，应当承担相应的赔偿责任。涉案房屋租赁合同虽由朱玉玲与余静签订，但该房屋系朱玉玲、刘淼夫妻共同所有，租赁合同签订后刘淼亦按合同约定向余静收取押金，实际参与了租赁合同的履行，故余静要求朱玉玲、刘淼赔偿其损失的诉请，依法予以支持。至于吴玉梅的责任承担，吴玉梅不是涉案合同的当事人，其收取余静69000元款项，系余静在吴玉梅的租期内取得涉案房屋承租权所支付的对价，该费用系经双方协商确定，对吴玉梅退出原租赁合同产生的经济损失进行的补偿，双方虽未签订书面协议，但已实际履行完毕，该约定对双方具有法律约束力。综上，吴玉梅与余静之间并非租赁合同关系，吴玉梅对余静与朱玉玲之间的房屋租赁合同无效的事实，亦无过错，故余静要求吴玉梅承担赔偿责任，于法无据，不予支持。关于余静主张各项损失数额的确定。转让款，余静为取得涉案房屋的承租权，向吴玉梅支付69000元，该款项扣除应付给吴玉梅10个月的房屋租金20830元［（25000元／年÷12个月）×10个月］，其余48170元应为转让款，该费用应确定为余静经营蛋糕店的投入。对于装修费用，余静虽申请法院委托鉴定机构对其装修费用进行评估，但其所举证明装修费用支出的相关证据显示均为蛋糕展柜、西点柜、制冰机等可移动设备，且涉案房屋已于诉前强制拆迁不复存在，对装修残值无法进行客观评估，原审法院未予准许。考虑到余静经营蛋糕店必然进行适当装修，原审法院酌定其支出的装修费用为20000元。对于余静主张的预期合理收益，因未举证证明，原审法院不予支持。综上，原审法院确定余静为经营蛋糕店除支付租金、购买设备之外装修及投入资金数额为68170元（48170元﹢20000元）。涉案合同期限为三年，合同签订后，余静实际使用涉案房屋从事经营达15个月，所投入资金亦得到了相应的利用，故原审法院酌定余静剩余租赁期内装饰装修残值及投入损失为30000元。另，合同有效系守约方向违约方主张承担违约责任的前提，因余静与朱玉玲签订的合同无效，故对于余静当庭要求按合同约定支付违约金的诉请，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款之规定，判决：一、朱玉玲、刘淼于本判决生效之日起十日内一次性赔偿余静剩余租赁期内装饰装修残值及投入损失30000元；二、驳回余静对吴玉梅的诉讼请求及其他诉讼请求。本案一审案件受理费1800元，减半收取900元，由余静负担450元，朱玉玲、刘淼负担450元。
上诉人朱玉玲不服原审判决，上诉称：一、上诉人与余静签订的房屋租赁合同合法有效，上诉人有权出租案涉房屋，且无过错，不应当承担责任。二、案涉房屋系因肥西县城市管理行政执法局违法强拆的行为造成的，余静的损失并非上诉人所为，上诉人对此无任何过错。三、原审法院判令上诉人赔偿余静损失30000元证据不足。上诉人对于转让费的一事并不知晓，也未从中受益。原审判决认定房屋租赁期限与约定不符，合同第一条“房屋租赁期限为三年，自2013年6月1日至2015年5月31日止”，租赁期限有歧义，应当按照起止时间确定租赁期限为两年。原审法院酌定装修费用过高，没有证据证明。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。
被上诉人余静答辩称：讼争房屋被肥西县城管局认定是违法搭建，双方当事人签订的房屋租赁合同无效；因为上诉人的违法出租行为，造成被上诉人损失十几万元；原审期间吴玉梅出庭证明其向上诉人支付了6.9万元的房租；房屋租赁期间的装修费用，原审法院予以酌定是正确的。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人吴玉梅未提供书面答辩意见。
二审审理期间，各方均未提供新的证据。关于讼争合同期限问题，双方合同中约定“房屋租赁期限为三年，自2013年6月1日至2015年5月31日止”，上述约定内容存在歧义，原审审理期间，上诉人明确认可房屋租赁期限为三年。上诉人关于合同期限为两年的上诉主张与其自认不符，本院不予确认。对于原审法院认定的事实，本院依法予以确认。
本院认为，本案讼争房屋系属违法临时搭建的事实已经由肥西县城市管理行政执法局做出的肥（紫蓬山）城管（规划）罚（2014）193号《限期拆除决定书》予以确认，该决定书作出后已经发生法律效力，原审法院依法采信并无不当。上诉人就未经批准建设的临时建筑，与被上诉人余静订立的房屋租赁合同因违反法律规定而无效。上诉人主张涉案房屋系合法建筑、案涉合同有效缺乏事实和法律依据，本院不予采信。
上诉人作为出租方，对于合同无效具有明显过错，应当依法承担相应的赔偿责任。本案中，余静的损失主要为转让款及装修费用两部分。余静向吴玉梅支付了69000元，扣除房租后剩余48170元为转让款，该款系余静取得承租权、履行本案合同所投入的费用。此外，余静在承租房屋后因经营项目与之前承租人不同，必然进行必要装修，关于装修费用问题，因讼争房屋已被强制拆迁，现场不复存在无法进行司法鉴定，原审法院酌定装修费用为20000元并无不当，本院予以确认。以上转让款及装修费用基于讼争房屋被拆迁，未能得到有效利用，原审法院根据合同约定期间及实际履行期间的比例，确定上诉人赔偿被上诉人余静30000元的损失合法有据，本院依法予以维持。
综上，原审认定事实及适用法律正确，上诉人的上诉理由缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费550元，由上诉人朱玉玲、刘淼负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 思
审判员 王 莉
审判员 沈 静
二〇一五年十月二十五日
书记员 丁宇琪
附本案相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；