浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙甬民再终字第2号
上诉人（原审被告、被申诉人）杨锐。
被上诉人（原审原告、申诉人）宁波梦神床垫机械有限公司。
法定代表人余霆。
委托代理人胡江。
委托代理人何范丽。
上诉人杨锐与被上诉人宁波梦神床垫机械有限公司房屋租赁合同纠纷一案，宁波市鄞州区人民法院（2013）甬鄞民初字第161号民事判决，已经发生法律效力。宁波梦神床垫机械有限公司不服，向检察机关申诉，浙江省宁波市人民检察院于2014年9月12日作出甬检民（行）监（2014）33020001064号民事（行政）抗诉书，向本院提出抗诉，本院于2014年10月11日作出（2014）浙甬民抗字第10号民事裁定书，指令宁波市鄞州区人民法院再审本案。宁波市鄞州区人民法院于2014年12月2日作出（2014）甬鄞民再字第5号民事判决，上诉人杨锐不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审查明：2012年3月14日，被告委托金秀聪与原告签订房屋租赁合同，向原告租赁其所有的位于宁波市鄞州区首南街道泰康中路558号2102室的房屋（租赁面积为220平方米）。当日，原告与金秀聪在宁波联安房产经纪有限公司的见证下签订《房屋租赁合同》一式三份（其中两份合同由金秀聪在承租方代理人处签名，一份由被告本人在承租人落款处签名确认）。双方在合同中约定：房屋租赁期限共60个�，自2012年5月15日至2017年5月14日止；该房屋租金总计肆拾玖万玖仟零柒拾贰元整（499072元），按半年支付，第一期租金支付时间为2012年3月20日之前，以后每期租金支付时间为到期日提前30日支付；被告若逾期支付租金，经催告后，拖欠租金超过一个月，原告有权收回房屋，且被告应向原告支付相当于年租金20%的违约金。上述一式三份房屋租赁合同第九条第3款就涉案房屋第三、四、五年的年租金约定明确且一致，即第三年年租金为120276元、第四年年租金为128688元、第五年年租金为137688元，但是就第一、二年的年租金约定不一致，其中原告持有的房屋租赁合同约定前两年年租金均为112420元；被告持有的房屋租赁合同约定前两年年租金为112420元；见证方持有的房屋租赁合同约定第一年年租金为112420元、第二年年租金为112420元。合同签订后，被告分别于2012年3月19日、2012年3月26日向原告支付租金55440元、770元，合计56210元。2012年11月27日，原告委托律师向被告发送律师函一份，催讨第一年的第二期半年租金。2012年12月25日，原告又委托律师向被告发送通知书一份，称因被告欠付半年租金，经催讨后仍未支付，故通知解除双方签订的涉案房屋租赁合同，并要求被告及时腾退涉案房屋、付清租金及违约金。
审理中，被告于2013年4月15日向原告支付租金28105元。
另查明，原告租赁给被告的涉案房屋系其所有［房屋所有权证号为甬房权证鄞州区字第××号；土地使用权证号为甬鄞国用（2011）第99-22857号］。被告于合同签订当日向原告支付押金9000元。
原审认为：虽然两份涉案房屋租赁合同系由金秀聪与原告签订，但是被告明确表示金秀聪系受其委托签订上述合同，原告亦表示金秀聪确系被告的委托代理人，故上述两份房屋租赁合同应认定为原、被告双方所签订。原、被告签订的房屋租赁合同未违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现双方争议的焦点为涉案房屋的第一、二年年租金具体应如何计算、支付。原告主张其所持租赁合同第九条第3款明确约定前两年年租金均为112420元，而被告按上述约定履行了租金支付义务，故涉案房屋第一年的年租金为112420元，第二年的年租亦为112420元。被告主张其所持租赁合同第九条第3款明确约定前两年年租金为112420元，结合上述合同第三条第1款关于租金总额的约定，涉案房屋第一、二年年租金各为56210元。法院认为根据合同法第六十一条的规定，当事人就价款或者报酬等内容约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。现原、被告双方就涉案房屋第一、二年年租金的具体金额不能达成补充协议，故法院只能按照涉案合同的其它有关条款进行认定。本案中，原、被告双方所订房屋租赁合同第三条第1款约定租赁期限内涉案房屋租金总额共计499072元，对此涉案的一式三份租赁合同约定明确且一致，可见双方就五年房屋租金总额达成了一致意见。原告主张五年房屋租金总额共计611492元，不符合上述约定，不予采信。同时，双方所订房屋租赁合同第九条第3款就涉案房屋第三、四、五年年租金的约定明确且一致，即第三年年租金为120276元、第四年年租金为128688元、第五年年租金为137688元。结合上述两项约定，涉案房屋第一、二年年租金应共计112420元，即第一、二年年租金各为56210元。原告关于涉案房屋第一、二年年租金各为112420元的主张，依据不足，亦不予采信。至于原告主张被告所付租金56210元仅系第一年第一期半年租金，因其未提交证据加以佐证，且原告开具给被告的租金收据�未注明上述款项系第一期半年租金，而被告主张上述租金系第一年年租金之预付，并无不当，故对原告的上述主张不予采信。综上，被告按约付清了涉案房屋第一年年租金以及第二年第一期半年租金，不存在拒付或迟延支付租金的违约行为，原告通知被告解除双方所订房屋租赁合同，缺乏事实和法律依据，对于原告要求确认双方所订合同已解除的诉讼请求，不予支持。基于此，原告要求被告支付违约金、逾期腾房占有使用费以及腾退涉案房屋的诉讼请求，亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回原告宁波梦神床垫机械有限公司的全部诉讼请求。案件受理费830元，由原告宁波梦神床垫机械有限公司负担。
浙江省宁波市人民检察院抗诉认为：宁波市鄞州区人民法院（2013）甬鄞民初字第161号民事判决认为一式三份的涉案房屋租赁合同在特别条款中关于第一、二年的年租金约定不一致，在当事人不能协议一致的情况下，按照合同第三条第1款确定第一、二年租金各为56210元，属认定事实有误、适用法律不当。理由如下：1.三份涉案房屋租赁合同中特别约定条款意思表示一样，前两年年租金均为112420元。三份房屋租赁合同中的特别约定条款第九条第3款，虽然对于第一、二年的年租金表述不同，但其含义是一致的。宁波梦神床垫机械有限公司持有的房屋租赁合同表述为“前两年年租金均为112420元”，杨锐持有的房屋租赁合同表述为“前两年年租金为112420元”，见证方宁波联安房产经纪有限公司持有的房屋租赁合同表述为“第一年年租金为112420元、第二年年租金为112420元”。年租金的含义，与月租金、年利率一样，都是确定的，年租金就是指一年为时间段的租金。从字面意思看，“前两年年租金均为112420元”与“前两年年租金为112420元”是一致的，结合第三份合同，可以确认第一、二年的年租金均为112420元的意思表示一致。合同中的矛盾之处是第三条第1款所列明的五年租金总额与第九条第3款第一年至第五年各年租金数额总和不符。第三条第1款中五年租金总额数系中介人员手写填入，而第九条第3款特别约定条款均系手写，根据《合同法》第四十一条的规定：“格式条款与非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”第九条第3款系合同双方对每年年租金个别商议的条款，应当优先于一般条款。因此，在双方当事人对租金具体金额达不成一致，宁波梦神床垫机械有限公司与见证方均认为五年租金总额系计算错误的前提下，原审法院认定涉案房屋第一、二年租金各为56210元，明显与事实不符。2.根�现有证据表明，涉案房屋租赁合同中关于总价款存在计算错误的可能性。宁波市鄞州区人民检察院向见证人杨清波经理调查来看，涉案房屋第一、二年的租金均为112420元，第三年开始有涨幅。而且收取的中介费数额是9300元，即第一个月的月租金，也证明了这一点。签订房屋租赁合同时对每年的年租金双方协商过，杨锐支付的第一年第一期租金时先支付55440元，经催讨又支付了770元，合计56210元，恰好是一年租金的一半，与合同中约定的租金按半年支付相吻合。3.原审认定的事实与当时房屋租赁市场价不符。虽然三份合同对五年总租金约定是一致的，但对半年一付的约定也是一致的，杨锐首期支付租金金额与其主张的年租金及合同约定的支付方式存在矛盾。因此，原审推断的前二年租金是明显不当。根据宁波梦神床垫机械有限公司及见证方的两年年租金均为112420元，�合每天每平方米1.4元，第三、四、五年陆续递增，更符合交易地的市场行情。综上，原审判决认定事实有误、适用法律不当。
抗诉机关提交一份2014年7月2日向杨清波所作的调查笔录。杨清波是见证方的经理，签订涉案的房屋租赁合同时，是其开车送业务员一起去签订合同，签订合同时其在场，第一年租金是11万多，第二年与第一年租金一致，第三年开始有所涨幅，而且申诉方给被申诉方一个月的装修期，中介费也是按第一个月的租金去掉零头收取的，租金基本上与市场价格一致，被申诉方还了一点儿价，租金总额可能是业务员写错的。
原审再审查明：2012年3月14日，金秀聪受被申诉人杨锐的委托以杨锐的名义与申诉人宁波梦神床垫机械有限公司在宁波联安房产经纪有限公司的见证下签订了房屋租赁合同，申诉人将坐落于宁波市鄞州区首南街道泰康中路558号2102室，面积为220平方米的房屋出租给被申诉人，合同一式三份，申诉人和见证方的合同由金秀聪签名，被申诉人的合同由杨锐签名。该合同约定：租赁期限为60个月，自2012年5月15日至2017年5月14日止，该房屋租金总计为肆拾玖万玖仟零柒拾贰圆整。该房屋租金按半年支付，第一期租金支付时间为2012年3月20日之前，以后每期租金支付时间为到期日提前30日支付，以申诉人实际收到为准。被申诉人若逾期支付租金，经催告后，拖欠租金超过一个月，申诉人有权收回房屋，被申诉人应向申诉人须按实际居住日交纳租金并负担违约责任，支付相当于年租金20%的违约金。被申诉人在支付首期租金时支付申诉人9000元作为押金，双方签订房屋租赁合同的同时，申诉人应支付见证方佣金9300元。另外，一式三份的房屋租赁合同还特别约定了每年的年租金价格，申诉人持有的房屋租赁合同约定�前两年年租金均为112420元”，被申诉人持有的房屋租赁合同约定“前两年年租为112420元”，见证方持有的房屋租赁合同约定“第一年年租金为112420元、第二年年租金为112420元”。第三年至第五年三份租赁合同均表述“第三年年租金为120276元、第四年年租金为128688元、第五年年租金为137688元”，合同签订后当天，被申诉人向申诉人支付押金9000元，申诉人将房屋交付给被申诉人使用。2014年3月15日，申诉人向中介方支付了佣金9300元。2012年3月19日、2012年3月26日被申诉人分别向申诉人支付租金55440元、770元，合计56210元。2012年11月27日，申诉人委托律师向被申诉人发送律师函一份，催讨第一年的第二期半年租金。2012年12月25日，申诉人又委托律师向被申诉人发送《解除房屋租赁合同及催收租金通知书》，称因被申诉人欠付半年租金，经催讨后仍未支付，故通知解除双方签订的涉案房屋租赁合同，并要求被申诉人及时腾退涉案房屋、付清租金及违约金。该通知书被申诉人于2012年12月26日签收。
原审审理中，被申诉人于2013年4月15日向申诉人帐户现金付入28105元。之后，被申诉人向申诉人支付了28105元租金。第三年的半年租金被申诉人已于2014年9月支付，被申诉人至今仍使用租赁房屋。原审判决后，申诉人不服原审判决，向宁波市中级人民法院申请再审，2014年1月9日，宁波市中级人民法院作出（2013）浙甬民申字第194号民事裁定驳回再审申请。
另查明，申诉人租赁给被申诉人的涉案房屋系其所有［房屋所有权证号为甬房权证鄞州区字第××号；土地使用权证号为甬鄞国用（2011）第99-22857号］。
原审再审认为：本案的三份涉案房屋租赁合同虽然有二份由金秀聪与申诉人宁波梦神床垫机械有限公司签订，但是被申诉人杨锐明确表示金秀聪系受�委托签订上述合同，并按合同约定支付首期租金，申诉人也将涉案房屋交由被申诉人使用，且申诉人亦表示金秀聪确系被申诉人的委托代理人，故上述两份房屋租赁合同应认定为申诉人、被申诉人双方所签订。由于双方签订的房屋租赁合同未违反相关法律、行政法规的强制性规定，故合法有效。双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案申诉人主张前二年年租金均为112420元，而被申诉人认为前二年租金共为112420元。法院认为三份房屋租赁合同中对第一、二年的年租金特别约定虽然表述的文字不同，但意思表示一致，均明确前二年的年租金为112420元，且被申诉人首期支付的租金也是112420元的一半即56210元，这与合同约定租金按半年支付一次相吻合。另外，租赁合同签订时，中介机构一般以一个月的月租金作为佣金，本案的佣金9300元也与年租金112420元相符，本案申诉人的主张也符合交易习惯及合同的约定。如果被申诉人所述的前二年租金共为112420元，则与后三年的年租金差距一倍多，不符合交易习惯。综上，认定本案租赁合同的前两年的年租金均为112420元，五年租金总额应为合同特别约定中的每年租金之和即611492元，而不是合同约定租金总额499072元。故被申诉人应当向申诉人支付第一年、第二年的年租金各为112420元，现被申诉人已支付第一、二年的租金112420元，尚有112420元，应予以补足。由于双方对合同租金的词语理解产生分歧，租金总额和每年租金之和的约定不一致，合同约定有瑕疵，对此，双方均负有合同缔约过失责任。在合同的租金表述不一致，双方又未协商一致的情况下，被申诉人未足额按期支付租金事出有因，不能认定被申诉人逾期支付租金的行为违约。故申诉人单方主张解除合同意思表示的通知也不能引�合同解除的法律后果。且由于被申诉人至今仍在使用租赁物，合同目的仍在实现，为了维护合同的正常履行，故申诉人要求被申诉人支付违约金和确认合同解除并腾退房屋的诉讼请求，不予支持。本案经宁波市鄞州区人民法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百二十条、第一百二十五条、第二百二十六条的规定，判决：一、撤销宁波市鄞州区人民法院（2013）甬鄞民初字第161号民事判决；二、被申诉人杨锐在判决生效后十日内尚应支付申诉人宁波梦神床垫机械有限公司前二年租金不足部分112420元；三、驳回申诉人的其他诉讼请求。案件受理费980元，由被申诉人杨锐负担。
判决后，上诉人杨锐不服，向本院提起上诉称：原再审判决认定事实存在矛盾，适用法律有误。1.全盘否定原审判决的审理观点，片面采信被上诉人提出的有关中介公司主观证言。一方面认定本案三份合同真实性，而另一方面将三份合同一致确认的总租金499072元彻底推翻。前后矛盾。有悖法理；2.原再审已查明三份合同明确约定的总租金是499072元，却推定合同总租金属约定不明。（1）即使合同约定确实存有瑕疵，造成租金约定不明，也不能武断按照中介收费约定以及当地市场价格来确定总租金。（2）虽然三份合同关于各年租金支付拆分书写不一致，但是对于总租金是确定的，且以大写明示，因此，无论是形式、还是具体内容，上诉人的那份合同是最正确、最合理、最符合双方真实意思表示的合同；3.退一步，即使总租金存在计算误差，那么，也不适用所谓公平原则，从而笼统推定当事人双方均负有缔约过失责任。综上，请求撤销原再审判决，改判驳回被上诉人的原审请求。
被上诉人宁�梦神床垫机械有限公司答辩称：原再审判决中关于涉案租赁合同中一、二年租金的认定，是根据租赁合同中的相关条款、签订合同后上诉人履行情况、合同履行地的租赁房产中介市场行情、交易习惯等，综合合同法中相关法律条文而作出，并非上诉人声称的片面采信中介公司的主观证言。因此被上诉人认为原再审判决认定事实及适用法律均正确，体现了公平、公正的法律精神，维护了被上诉人作为出租人的合同权益，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原再审判决。
二审审理中各方当事人均无新的证据提供。经审理，二审查明的事实与原再审判决认定事实一致，本院予以认定。
本院认为，本案争议的焦点是第一、二年的租金如何认定。上诉人杨锐持有的房屋租赁合同表述为“前两年年租为112420元”，被上诉人宁波梦神床垫机械有限公司持有的房屋租赁合�表述为“前两年年租金均为112420元”，见证方宁波联安房产经纪有限公司持有的房屋租赁合同表述为“第一年年租金为112420元、第二年年租金为112420元”，上述三份涉案房屋租赁合同虽然对于第一、二年的年租金表述不同，但关于年租金的含义一致，即第一、二年的年租金均为112420元的意思表示一致。因此，在对年租金金额确定的情形下，虽然租赁合同所列明的五年租金总额与房屋租金总计数额不符，但结合签订合同后上诉人支付租金的情况以及当地房屋租赁市场行情和交易习惯等，应当认定租赁合同上载明的房屋租金总计数额系计算错误。上诉人关于房屋总租金是确定的，两年年租金为112420元的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原再审审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第二百零七条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持宁波市鄞州区人民法院（2014）甬鄞民再字第5号民事判决。
二审案件受理费人民币2548.40元，由上诉人杨锐负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 项 红
审 判 员 陆慧慧
审 判 员 董俊慧
二〇一五年三月十八日
代书记员 杨丽丽