广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第1149号
上诉人（原审原告、反诉被告）：黄建辉。
委托代理人：黄名胜，广东君言律师事务所律师。
委托代理人：黄凯，广东君言律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：刘映环。
委托代理人：庄灶群，广东鑫涌律师事务所律师。
委托代理人：张伟。
原审第三人：深圳市雅景居装饰设计工程有限公司
法定代表人：黄建辉。
委托代理人：于成智，男，汉族，1988年10月5日出生。
上诉人黄建辉、上诉人刘映环、原审第三人深圳市雅景居装饰设计工程有限公司（以下简称雅景居公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法民三初字第835号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2013年6月13日，黄建辉作为买方，刘映环作为卖方，双方签订了《二手房买卖合同》，约定刘映环将位于深圳市龙岗区新亚洲花园二区新义苑C5栋2B房屋卖给黄建辉，总价款为158万元，定金2万元交由第三方监管，买方将定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账号中；经买卖双方协商一致，约定买方按下述方式给付定金、交楼押金之外的楼款，该楼款到买卖双方指定银行进行资金监管，卖方必须配合买方于付款日之前15个工作日内到上述机构办理监管手续签署一切相关文件，如卖方不配合办理相关手续，买方有权待监管手续办理完毕后15个工作日内付款。买方除定金、交楼押金之外的全部楼款156万元于2013年6月30日之前（含当日）支付至指定监管银行的指定账户中；该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起5日内（含当日）出具公证委托书给替买卖双方监管资金及交楼押金的第三方及担保公司指定人员，同时买方须协助卖方办理赎楼手续配合签署一切相关文件；卖方应当于收到全部楼款（扣除水电押金）3日内将该物业交付于买方；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期义务超过20日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；卖方未按合同约定履行义务，买方有权要求卖方按照转让成交价的基数按照日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期义务超过20日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。双方在合同备注条款约定：买方可指定过户至第三方名下。当日，黄建辉、刘映环双方又签订了《补充协议》，约定：因买方不够过户条件、现正在办理深圳户口的原因，要改变付款方式，成交价为158万元，买方于当日支付定金2万元，给到代理人刘小枝；在2013年7月9日买方支付30万元给到产权人刘映环，剩余的126万元楼款在2013年9月9日之前付清以及到华夏银行办理赎楼；刘映环华夏银行华强北支行账号62×××33。合同签订后，黄建辉按照约定支付了定金2万元。2013年7月9日，黄建辉向刘映环上述华夏银行账户转账支付了30万元、支付了供楼款1.4万元。之后，因双方对后续合同履行事项发生争议，黄建辉遂诉至原审法院。
经查，刘映环已将涉案房屋的钥匙交给了黄建辉，但刘映环认为并不是实际交房。现房屋处于空置状态。
刘映环向原审法院提供了一份于2013年10月29日出具的《告知函》，拟证明其已通知黄建辉解除合同，但刘映环未能有效证明其已将该《告知函》送达给黄建辉。
经原审法院向深圳市安顺房地产经纪有限公司客户经理易岱辉（涉案房屋买卖的中介公司具体经办人）调查，其称涉案房屋交易是因刘映环不愿配合黄建辉作资金监管，双方谈不拢，所以刘映环就没有再卖给黄建辉了；其认为按照行业惯例和交易习惯是需要作资金监管的。
黄建辉的诉讼请求为：1、雅景居公司与刘映环交付涉案房产的实际行为有效；2、刘映环继续履行关于深圳市龙岗区新亚洲花园二区新义苑C5栋2B的《二手房买卖合同》：（1）配合雅景居公司办理涉案房产的剩余购房款资金监管手续；（2）同日办理涉案房产的赎楼手续，赎出涉案房产证并完成注销抵押登记手续；（3）办理上述两项手续后五日内（含当日）与雅景居公司签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续；（4）配合缴纳税费，领取房产证，收受监管售房款，办理水电过户等交付涉案房产的其他手续，完成涉案房产转让的一切相关手续；3、刘映环按照涉案房产转让成交价的基数按照日万分之五向黄建辉和雅景居公司支付延迟履行合同义务的违约金至涉案房产转让手续办理完毕之日止（自2013年9月9日暂计至2013年9月28日为14220元；4、刘映环承担本案诉讼费用。
刘映环的反诉请求为：1、解除黄建辉、刘映环签订的关于深圳市龙岗区新亚洲花园二区新义苑C5栋2B的《二手房买卖合同》；2、黄建辉按照涉案房产转让成交价的百分之二十向刘映环支付违约金316000元；3、黄建辉承担全部诉讼费用及其他费用。
原审法院认为，黄建辉、刘映环签订的《二手房买卖合同》及《补充协议》为双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应遵照履行。
黄建辉、刘映环双方争议的焦点是付款方式问题，即除30万元首期款外的剩余126万元是否需要办理资金监管以及刘映环是否需要先行办理委托担保公司担保融资赎楼的手续。在本案中，由于受购房条件影响，黄建辉想推迟合同履行时间，因此双方协商推迟了付款时间，相应也变更了付款的数额及方法。黄建辉、刘映环在《二手房买卖合同》中约定的有关付款方式、资金监管方式以及委托担保融资赎楼等内容均应以双方在《补充协议》中的新约定内容来确定是否已作变更。双方在《补充协议》中约定“剩余的126万元楼款在2013年9月9日之前付清以及到华夏银行办理赎楼”，从该约定内容表述的文义来看，该笔款项是需无条件付清并直接用来办理赎楼的。双方在该约定内容之后明确了收款账号，而收款账号即为刘映环的还贷账号，更进一步印证了上述理解。事实上，黄建辉如按照上述约定支付相关款项并办理赎楼，涉案交易是可以顺利完成的，无需刘映环再行委托担保公司担保融资赎楼，亦无需再办理资金监管手续。相反，如果将上述126万元办理了资金监管手续，则无法实现“在2013年9月9日之前付清以及到华夏银行办理赎楼”。黄建辉担心将126万元支付至刘映环账户而不做资金监管将会存在风险，但并没有在签订《补充协议》时要求对该可能存在的风险作出限制性约定，应自行承受相关后果。深圳市安顺房地产经纪有限公司的经办人证实黄建辉、刘映环双方就是因资金监管问题无法达成一致而致涉案交易不能完成，其虽称按照行业惯例和交易习惯是需要作资金监管的，但行业惯例和交易习惯不能构成对当事人明确约定的否定。综上，黄建辉未在约定的期限内支付剩余楼款126万元，已构成违约，并已逾期超过20日，刘映环依约有权解除合同。刘映环未能有效证明其已将通知解除合同的《告知函》送达给黄建辉，尚未发生解除合同的效力，其在本案中请求解除合同，原审法院予以支持。同上所述理由，原审法院对黄建辉有关确认交房行为有效、继续履行合同、支付违约金的诉讼请求，全部予以驳回。对于刘映环反诉主张的违约金，黄建辉答辩称不同意支付，视为其对违约金提出了调整请求。综合黄建辉的违约恶意程度不大、时间不长、刘映环的实际损失不大等因素，根据公平原则，原审法院酌定违约金为2万元。对刘映环诉请超出部分，原审法院予以驳回。双方当事人有关定金返还、购房款返还、供楼款返还、钥匙交还等问题可另循法律途径解决。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决：一、解除黄建辉与刘映环于2013年6月13日签订的《二手房买卖合同》；二、黄建辉自本判决生效之日起五日内向刘映环支付违约金2万元；三、驳回黄建辉的全部诉讼请求；四、驳回刘映环的其他反诉请求。本诉案件受理费8674元、保全费2020元（已由黄建辉预缴），由黄建辉负担。反诉案件受理费1510元（已由刘映环预缴），由黄建辉负担1414元，刘映环负担96元。
黄建辉不服原审判决，向本院提出上诉，请求：一、撤销一审判决的所有判决事项；二、支持黄建辉一审所有诉讼请求；三、驳回刘映环所有反诉请求；四、本案诉讼费和保全费由刘映环承担。事实与理由：一审法院事实认定不清，枉顾合同约定和交易事实，曲解合同条文，违反公平及鼓励交易的原则，偏袒刘映环，错误判决。一、买卖双方关于付款和赎楼都有明确的约定，无需法院主观推断。《二手房买卖合同》约定黄建辉一次性支付购房款，定金人民币2万元，余款人民币156万元到银行办理资金监管后支付：涉案房产为抵押状态，刘映环公证委托担保公司融资赎楼。《补充协议》变更了付款方式：定金人民币2万当日支付，尾款人民币156万元，分两笔支付，一笔为人民币30万元，由黄建辉于2013年7月9日径付刘映环华夏银行帐户，余款人民币126万元于2013年9月9日前支付及到华夏银行办理赎楼手续。根据有约定从约定、没约定从法定的原则，黄建辉与刘映环在《二手房买卖合同》上明确约定刘映环是融资赎楼，不是刘映环直接用黄建辉的购房款赎楼，因为这是二手房交易为控制交易风险而实施的风险控制措施，同时也是行业交易习惯。《补充协议》明确约定是变更付款方式，不是变更赎楼方式，仅就办理赎楼手续的时间加以限定，但一审法院仅从收款帐号一点上将其曲解为同时变更了付款方式和赎楼方式，是没有任何法律依据和事实根据的。二、一审法院隐瞒证人证词，只是引用其中的只言片语，主观推断。证人证词中明确双方买卖合同实际不能履行的原因在于刘映环恶意涨价，拒不履行合同义务所致，而购房款是必须要做资金监管的，是双方的约定，也是符合交易习惯的。但一审法院却将其意曲解为资金监管根据行业惯例和交易习惯是需要作资金监管的意思。明显有失公允。三、一审法院违反了公平原则和鼓励交易并实现合同目的的原则，偏袒刘映环，却又不顾合同解除后要恢复原状的要求。黄建辉在支付大笔购房款并获得了涉案房产的使用权后，在刘映环拒不履行合同义务的情况下，提起履约之诉。而刘映环是在黄建辉提起诉讼后才提起反诉，要求解除合同的。由此先后顺序都可以看出刘映环的恶意用心。从鼓励交易、实现各自合同目的的原则看，买卖双方继续履行合同，完成涉案房产的交易，并没有损害交易双方各自的利益，反而实现了双方的合同目的，而一审法院却不顾交房的事实，也不顾支付了大笔购房款的事实，恶意打击交易并有意阻止合同目的的实现，直接判令解除合同，违反了民法通则和合同法的基本原则。一审法院判令解除合同，却又拒不处理定金、购房款等房款问题，而是要求另寻法律途径解决，违反了民事诉讼法的规定，容易引起累诉，属于漏判。为维护自身合法权益，黄建辉特此提起上诉，恳请依法撤销一审判决，支持黄建辉诉请，驳回刘映环诉请。
刘映环不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销一审判决书第二项、第四项；2、依法改判黄建辉向刘映环支付违约金316000元；3、黄建辉承担本案一审、二审全部诉讼费。事实与理由：一、刘映环认为原审判决认定“黄建辉的违约恶意程度不大、时间不长、刘映环的实际损失不大”与事实不符。第一，黄建辉拒付房款的行为属于故意、恶意、根本性违约。刘映环与黄建辉签订《二手房买卖合同》，约定2013年6月30日前黄建辉应付清全部楼款。后因黄建辉无购房资格，刘映环为其便利并为缓解其资金压力，应其要求，满怀诚意与其签订了《补充协议》，变更付款方式为“在2013年7月9号买方支付30万元人民币给到产权人刘映环，剩余的126万楼款在2013年9月9日之前付清以及到华夏银行办理赎楼”。较之此前，变更后的付款方式既是分期付款，又多了两个多月的宽限，但黄建辉仍拒付楼款，属于故意、恶意的违约。另外，涉案房屋总楼款为158万元，而黄建辉未付清的楼款却达126万元，毫无履约诚意，属于根本违约，直接导致合同目的无法实现。第二，如果黄建辉能够在合同约定期限内支付购房款，那么双方很快就可以完成房屋买卖。但正因为黄建辉无视合同约定、拒不履行合同的违约行为，致使本合同迟延半年多仍无法履行，黄建辉的违约时间从2013年9月9日至今，已长达4个多月之久；第三，刘映环的实际损失巨大。刘映环从2013年6月30日起便积极准备履约，但由于黄建辉一而再、再而三地延迟付款，使得刘映环的房产始终处于不确定状态，即无法出租获利，也无法寻找新的买主，后来更遭到黄建辉的查封。期间，刘映环错过了很多条件更为优厚的卖房和将房屋出租获利的机会，实际损失已经很大。同时，因为黄建辉延迟支付购房款，按照民间借贷通行的月息2-3分利率的标准计算，刘映环的预期的利息损失也至少有10万元左右。因此，一审法院以“刘映环实际损失不大”而酌定黄建辉向刘映环仅支付违约金2万显然不符合事实。二、刘映环认为，一审法院以公平原则酌定2万违约金属于适用法律错误。《合同法》第一百一十四条规定当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。而违约金兼具补偿性与惩罚性。又，双方签订的《二手房买卖合同》第十条约定“如买方逾期义务超过贰拾日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任”。该条款内容属于双方真实、合法、有效的意思表示，本案中黄建辉恶意违约超过20日，刘映环已根据双方约定发函行使了单方解除权，故应按双方约定，“转让成交价百分之二十”计算违约金，补偿刘映环的损失，同时对黄建辉的恶意违约行为以示惩罚。刘映环按照合同约定向黄建辉主张的违约金数额符合法律规定，依法应当得到法院的支持。综上，一审法院的判决是在未认识到黄建辉违约程度之严重、时间之久、给刘映环造成的损失之大的事实的情况下做出的，其擅用自由裁量权减少黄建辉应当承担的违约责任没有法律依据。刘映环现提起上诉，请求依法改判，维护刘映环的合法权益。
刘映环针对黄建辉的上诉答辩称：一、一审法院对于双方签订的《补充协议》中关于变更付款方式、赎楼方式的认定完全符合客观事实，这也是双方真实意思表示，黄建辉在严重违约的情况下否认《补充协议》的效力实质上是为了逃避责任，其该上诉理由不能成立。首先，变更付款时间、付款方式是黄建辉提出来，其根本原因就是黄建辉当时并不具有在深圳市购买住房的资格。因此，在黄建辉提出延期付款、推迟履行合同的要求时，双方就付款时间、付款方式、资金监管、委托担保融资赎楼等一系列内容进行了充分约定，即涉及双方付款、赎楼等方面的权利义务内容双方已重新约定按照《补充协议》来履行。《二手房买卖合同》中凡是与《补充协议》相冲突的部分均应以《补充协议》为准。所以，一审法院以《补充协议》的约定来评判双方在付款、赎楼方面的责任是完全正确的，也是符合法律规定的。其次，《补充协议》对双方付款方式和内容作出了重大修改。1、支付定金的方式。《二手房买卖合同》的定金支付是分两笔，且要求支付到双方约定的监管账号，但《补充协议》修改为将定金一次性支付给刘映环的代理人，根本没有提到监管账号的问题。2、房款支付的时间和方式。《二手房买卖合同》要求在6月30日前一次性支付全部156万元的购房款到指定的监管账号，但《补充协议》将其修改的分为两笔支付，且款项直接支付到刘映环开立的按揭贷款银行的还款账号中，在此也未提到所谓的资金监管问题。从《补充协议》对《二手房买卖合同》中付款方式的修改可以看出，双方通过协商一致废止了资金监管的约定，因为所有付款都须直接支付给刘映环或者刘映环认可的人，而无须再进行所为的第三方监管。双方废止资金监管的约定并不违反法律规定，完全合法有效的。黄建辉以所谓的行业惯例意图推翻双方合同约定是完全站不住脚的，也是没有法律依据的。第三、《补充协议》对赎楼方式也做了重新约定。二、黄建辉严重违约的情况下反而指责一审法院有意偏袒刘映环是完全没有道理的，而且黄建辉要求一审法院恢复原状的理由没有法律依据。综上所述，黄建辉的上诉没有事实及法律依据，恳请人民法院予以全部驳回。
雅景居公司针对黄建辉的上诉答辩称：我方同意黄建辉购买房产，其他意见与黄建辉的意见一致。
黄建辉就刘映环的上诉答辩称：我方意见同上诉状一致。
雅景居公司针对刘映环的上诉答辩称：我方的意见与黄建辉的答辩意见一致。
本院经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，当事人所签涉案《二手房买卖合同》和《补充协议》合法有效，双方应恪守承诺，遵照执行。
本案的争议焦点是双方在《补充协议》中就付款方式的变更是否为新的付款约定。据案件事实，双方已协议变更了付款方式，由原来的2013年6月30日之前将全部楼款156万元支付至指定监管银行账户，变为《补充协议》第2点中的7月9日付30万元后，剩余的126万元在9月9日之前付清以及到银行办理赎楼。由此可见，买方黄建辉应依《补充协议》先付款，然后双方再办理赎楼、过户等一系列交易行为。黄建辉至今未依约付款，已构成违约，原审判决对此认定正确，本院予以维持。黄建辉上诉称刘映环签名不实等问题因有刘映环本人声明及追认认可，可视为其本人意思表示，本院予以认可。黄建辉上诉理由不能成立，本院难以支持。另，刘映环上诉认为原审法院酌定黄建辉支付违约金2万元错误的问题。本院认为，综合黄建辉的违约程度、时间以及刘映环的实际损失等因素，根据公平原则，原审法院酌定违约金为2万元足以弥补刘映环的实际损失。原审法院对此处理正确，本院亦予维持。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费23388元，由黄建辉负担20368元，由刘映环负担3020元。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
审 判 员 陈明亮
代理审判员 路德虎
二〇一四年九月二十五日
书 记 员 邹俊辉