太原市杏花岭区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）晋0107民初2387号
原告：张树国，男，1980年10月2日出生，汉族，个体，住太原市。
委托诉讼代理人：刘朝霞，北京中伦文德太原律师事务所律师。
被告：山西凯宇综合开发有限公司，住所地：太原市杏花岭区北大街东段368号1幢4层。
法定代表人：周文炬，董事长。
委托诉讼代理人：孟慧斌，山西三晋（阳曲）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：桑素珍，山西三晋律师事务所律师。
原告张树国与被告山西凯宇综合开发有限公司（以下简称凯宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月27日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张树国及其委托诉讼代理人刘朝霞，被告凯宇公司的委托诉讼代理人孟慧斌、桑素珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张树国向本院提出诉讼请求：1、请求确认双方签订的《商品房买卖合同》有效，位于太原市杏花岭区小东门街21号景泽明苑小区第202幢1单元1712号的房屋归申请人所有；2、请求被告立即履行与原告签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告办理所购买的商品房的所有权证。3、判令被告向原告支付截止到2017年7月1日延迟办理产权证的违约金2万元以及截止到实际领取产权证之日的违约金。（按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行计收及其贷款利息的标准计算）；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年11月4日原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买了由被告开发的位于太原市小东门街21号克罗西西住宅小区（现名景泽明苑小区）第202幢1单元1712号房屋。合同约定交房时间为2013年10月31日之前，被告商品房交付使用后360日，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。随后，原告按约交付了全部购房款。在领取房屋钥匙时，被告又向原告收取了办理产权登记的代办费以及各项契税，但时至今日，由于被告的原因，导致原告一直无法取得房屋所有权证，为了维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。
被告凯宇公司辩称，1、认可双方签订的商品房买卖合同合法有效，2、原告主张的确认房屋归原告所有无依据，原告要求的被告协助提供材料我方无法提供，涉案房屋尚未进行初始登记（大产权证尚未办理，无法办理小产权证）。3、我认为原告主张的违约金与合同内容不符且本案超过诉讼时效，应当驳回原告诉讼请求。
原告张树国为支持其主张，向本院提交了以下七组证据：
证据1、原告身份信息复印件一份。证明原告主体适格；
证据2、被告工商登记信息复印件。证明被告主体适格；
证据3、原告与被告双方签订的《商品房买卖合同》复印件各一份；原告房款收据复印件各一份。证明1、原告的合同除签订时间、房屋的坐落、购房款数额、付款方式之外，其他条款都是相同的；2、该合同是双方真实意思表示，在签订合同时，被告开发的项目五证齐全，双方签订的合同有效，合同签订后，双方当事人都应当全面履行合同义务；3、合同签订后，原告向被告支付了全部购房款，已经履行了自己应尽的合同义务；4、合同中第八条约定，截止到目前，原告未能取得产权证的原因正是因为被告没有履行自己的合同义务，已经构成违约，应当承担违约责任；5、合同第15条约定，被告不能按约进行备案时买受人只能选择退房的约定无效，该条款排除了原告作为购房者的主要权利，免除了被告作为出卖人的法定义务，属于无效的格式条款。按照《合同法》第39条、40条、41条的规定以及《合同法司法解释二》第10条规定，该条款无效；既然退房或者不退房是原告做为购房者的权利，那么在原告选择不退房的时候，被告仍然不能免责，应当承担违约责任。涉案房屋于2014年12月交付使用由原告居住至今。涉案房屋已经在房地局办理了网签手续。
证据4、原告房款收据、银行贷款凭证及结清证明复印件各一份。证明内容同证据3，原告共计支付被告530000元的房款,全部付清。
证据5、税费收据复印件一份、代办费收据复印件各一份。证明被告收取了原告的代办费以及各项税费、公共维修基金等费用，应当积极为原告办理产权登记手续。被告的法定义务是协助办理产权证，但是当收取了原告的代办费之后，就变成了法定义务和合同之约。代办费支付1000元，税费共计支付11215元（其中契税及公共维修基金、测量费、产权登记工本费、交易费等）。在我交完代办费及税费后被告将涉案房屋的钥匙交由我方。
证据6、2017年4月8日山西公共频道法眼栏目的采访视频光盘一份。证明被告没有在约定的期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，是被告自身的原因，并非行政管理机关的责任。
证据7、太原市城乡规划局行政处罚决定书复印件两份。证明被告超面积建设及热力站超面积建设，被告已经缴纳罚款。涉案房屋未办理房屋产权证是被告自身的原因，非政府部门的原因。
被告凯宇公司为支持其主张，向本院提交了以下三组证据：
证据1、2012年10月16日太原市城乡规划局颁发给被告的地字第并规许字[2012]第0122号建设用地规划许可证及附图复印件。证明经政府相关部门的批准，被告有合法的用地手续；
证据2、太原市热力公司出具的《太原市集中供热热力站建设用地标准》、2013年6月9日《太原市热力公司供热方案表》。证明由于太原市政府相关部门要求本小区新建供热站（换热站）对公用面积用地控制指标进行调整，新增用地面积约400平方米，与原批准的规划用地面积不符。致使被告至今未能向产权登记机关进行备案，过错不在于被告；
证据3、原告与被告签订的《商品房买卖合同》。证明：1、该合同系双方真实意思表示，合法有效；2、原、被告双方基于该合同形成的是债权债务关系并非物权确认关系，涉案房屋并没有办理房屋所有权登记，依法不能确认房屋所有权；3、根据该合同第十五条约定，原、被告双方已明确约定承担违约责任的方式为退房，该条款系”特殊约定”，原告背离双方合同约定，其诉请被告承担违约金与合同约定的违约责任承担方式不符，依法不能成立；4、根据该合同约定2013年10月31日前交房，原告应予2016年10月底之前主张权利，而原告于2017年8月才提起诉讼，其主张违约金的诉请已超过2年的法定诉讼时效。
被告对原告提供的证据1-4无异议；针对证据5，真实性、合法性没有异议，但对其关联性有异议。对代办费、税费没有异议，但对公共维修基金费，因为没有看到，不予认可。认为上述费用的交纳均是原告自愿行为；针对证据6，对其来源、真实性、合法性、关联性均不予认可。同时证明不了原告所要证明的内容。1、采访视频作为视听资料，原告没有提供最原始的载体，来源不合法；2、采访的内容明显剪辑过，不完整，不真实，依法不能作为证据使用；3、采访对象太原市规划局工作人员是通过电话采访，无法证明对方就是太原市规划局工作人员，内容不真实。证明不了原告所要证明的内容。针对证据7、对其真实性认可，证明内容均不认可。对于4013号处罚决定书，是对A座进行处罚，涉案房屋是B座，与涉案房屋无关；对4014号行政处罚决定书，确实是事实，因需要新建换热站，占用公共面积使得与原来的用地面积批准的规划不符，我们目前无法办理初始登记。
原告对被告提供的证据1，真实性予以认可，对该项目用地手续合法没有异议。被告的证据1、2、3要结合起来证明无法完成备案的责任在于政府部门。《建设用地规划许可证》与上述的证明内容无关，跟热力交换站有关的正是《建设工程规划许可证》，这才是被告应当提供的。既然该项目五证齐全，说明当初的设计，包括热力交换站的设计是符合规划要求的，如果后来发生变更，只有一种情形，那就是被告自己违反规划，超规模建设。针对证据2，（1）、没有时间、没有抬头，看不出是专门针对克罗西西项目的调整通知，跟本案没有任何关联；（2）、退一万步讲，即便真的需要变更，在证据中，并没有看到相关内容，所有过错不在政府的任何部门，而在于被告自己。热力公司不属于政府部门、且我方并未看到政府红头文件；针对证据3，（1）、真实有效认可；（2）、能否确认房屋所有权由法院依法判决，被告无法取得产权证书，原告签订该合同的目的不在；3、关于15条约定，这是格式条款而非”特殊约定”，退不退房是原告的权利，而非义务；4、关于违约金的诉讼时效，违约状态仍在持续，违约金数额还在不断增加，不存在超过诉讼时效情形。签订合同时被告并未向我方强调合同款项，也未对合同条款进行提示，我们也没有看合同。热力站的扩建与我方无关。
根据当事人的举证、质证及当庭陈述，本院认定如下事实：2014年11月4日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的位于太原市小东门街21号克罗西西住宅小区（现名景泽明苑小区）第202幢1单元1712号房屋，上述《商品房买卖合同》已向登记机关申请了预告登记，并已按期交房。《商品房买卖合同》约定交房时间为2013年10月31日之前；同时第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第一项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房屋价款的0.1%赔偿买受人损失。被告向原告收取了办理产权登记的代办费以及各项契税，被告未按约定的期限将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。现被告尚不具备给原告办理权属登记的条件。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方应依约履行。合同签订后，原告按约定付清了全部购房款，被告也将房屋交付给原告并占有、使用至今，原、被告双方均已按约定履行了自己的主要义务，本案诉争房产应归原告所有。故原告请求确认原、被告双方签订的《商品房买卖合同》有效，位于太原市杏花岭区小东门街21号景泽明苑小区第202幢1单元1712号房屋归原告所有的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告未按期将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，构成违约。对于该违约责任，双方在合同中自愿做出特殊约定即按买受人（原告）退房处理。庭审中经本院释明，原告均不选择退房，故原告主张违约金的请求无合同及法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告将办理权属登记需由出卖人(被告)提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告办理所购买商品房的所有权证的诉求，因涉案商品房被告现尚不具备给原告办理权属登记的条件，本院不予支持，但被告应在涉案商品房具备办理权属登记的条件时，90日内将办理权属登记需由出卖人(被告)提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告办理所购买商品房的不动产权证书。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、确认原、被告双方签订的《商品房买卖合同》有效，位于太原市杏花岭区小东门街21号景泽明苑小区第202幢1单元1712号房屋归原告张树国所有。
二、被告山西凯宇综合开发有限公司应在具备办理权属登记的条件时，90日内将办理权属登记需由出卖人(被告)提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告办理所购买商品房的不动产权证书。
三、驳回原告张树国的其他诉讼请求。
案件受理费300减半收取150元，由被告山西凯宇综合开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。
审 判 员 梁宏军
二〇一七年十一月十七日
代书记员 程晓君