太原市小店区人民法院
民 事 判 决 书
2015年小民初字第01713号
原告宿喜荣，太原市市民。
委托代理人王丽娜，山西佳镜律师事务所律师。
被告段景云，通力高能永磁有限公司职员。
委托代理人任天会，山西祥云律师事务所律师。
原告宿喜荣与被告段景云租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员刘燕玲担任审判长，与人民陪审员王小梅、张拉拉组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宿喜荣及其委托代理人王丽娜，被告段景云及其委托代理人任天会到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告宿喜荣诉称，2012年5月6日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：被告将位于真武路金鑫小区九排6户的上下两层一套临街门面房租赁给原告用于足疗按摩。房屋租期为5年，自2012年6月1日起至2017年5月31日止。合同履行过程中，被告于2015年1月起无故对原告正常营业的足疗按摩店进行断电，长达四个月之久，导致原告无法正常经营，造成巨大的停业损失。为维护原告的合法利益，提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告于2012年5月6日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告赔偿原告损失共计30万元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告段景云辩称，对于原告所述无故停电是有原因的，按照《房屋租赁合同》的约定，原告应当在6月1日前交纳当年的租金，但是直到2015年1月下旬原告仍未交纳2014年6月1日应该交纳的租金，因此被告采取断电措施。根据合同约定，承租方不按时交纳租金，出租方有权终止合同，造成的损失应该由违约方承担，为此原告的诉请是不能成立的。综上，被告同意解除合同，请求法庭驳回原告的其他诉讼请求。
经审理查明，2012年5月6日，被告段景云作为出租方（甲方）与作为承租方的原告宿喜荣（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，主要约定，甲方将其购买的位于真武路金鑫小区9排6户的一套两层临街门面房租赁给乙方，建筑面积大约220多平方米，租赁给乙方作为足疗按摩使用；租赁期限为5年，从2012年6月1日起至2017年5月31日止；租金，2012年6月1日至2013年5月31日为60000元，2013年6月1日至2014年5月31日为60000元，2014年6月1日至2015年5月31日为72000元，2015年6月1日至2016年5月31日为85000元，2016年6月1日至2017年5月31日为100000元，2012年5月7日至2012年5月31日为装修期，免予房租；付款方式，租金每年4月15日前一次性付清，租赁期限届满，本合同终止，乙方享受优先续租权；甲方保证及责任：租赁期内，甲方保证水、电的正常使用，否则乙方有权解除合同；乙方保证及责任：乙方必须按照合同约定日期向甲方缴纳租金，如拖欠租金，甲方给予乙方7天的宽限期，从第8天开始出租方有权向承租方每天按实欠租金1%加收滞纳金，如拖欠租金期限超过15天，甲方有权解除合约，收回出租房；违约责任：任何一方不能履行合同规定的责任，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由过错一方承担。合同还约定了其他权利义务条款。合同签订后，原告对房屋进行了装修，并以租用的房屋为住所成立太原市小店区荣华足浴会所开始经营，原告系足浴会所的负责人。2012年5月6日，原告支付被告2012年6月1日至2013年5月31日的房屋租金60000元。2013年5月10日，原告支付被告2013年6月1日至2014年5月31日的房屋租金60000元。2014年5月、6月被告以原告未按时支付租金为由与原告发生争议，同时提出租金涨幅至130000元。因原、被告就房屋租金的给付及金额未能达成一致，原告以函件形式向被告发出交纳房租的请求，被告拒收房租72000元。2014年6月16日，被告向本院提起诉讼，要求解除《房屋租赁合同》；判令原告腾出房屋，支付被告超过租赁期限的房屋租金，按租赁市场行情每年130000元计算；原告赔偿被告损失10685元；如房屋损坏，原告承担房屋损坏的损失；诉讼费由原告承担。该案在审理过程中，原告将房租72000元当庭交付被告时，被告仍拒收。2014年7月21日，本院作出（2014）小民初字第1291号民事判决书，认为原告虽未按合同约定于2014年4月15日前支付被告2014年6月1日至2015年5月31日期间的房屋租金72000元，但原告之前支付被告租金均未按约履行，被告亦已接收，说明双方以实际行为变更了租金的交付时间。根据原、被告支付租金的交易习惯及原告向被告发函请求支付租金、提取现金请求当庭支付租金的行为，表明原告并非恶意拖延支付租金，原告未构成根本性违约，故双方应当继续履行租赁合同。故判决：一、原告宿喜荣于本判决生效后十日内支付被告段景云租金72000元。二、驳回被告段景云的其他诉讼请求。被告不服该判决上诉至太原市中级人民法院。2014年11月24日，太原市中级人民法院作出（2014）并民终字第1308号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。原告于2014年12月9日领取二审判决书。2015年1月初，被告以原告未交纳租金为由，对原告租赁的房屋予以断电，造成原告的足浴会所停止营业。2015年5月5日原告向本院提起本案诉讼。本案中，原告主张的30万元损失包括：四个月营业损失180000元（每月45000元），装修损失11万元以及暖气设施改造费10000元。
另查明，在涉案房屋租赁期间，原告于2013年10月花费10000元对房屋室内安装了暖气设施。断电后，被告段景云于2015年1月27日缴纳涉案房屋的电费650元。
在本案审理过程中，原告向本院提出鉴定申请要求对太原市小店区荣华足浴会所的装修价值以及2015年1月6日至2015年6月30日停业期间的利润损失进行鉴定。经原、被告同意，本院委托山西家豪司法鉴定中心对上述请求项目进行鉴定。期间因原、被告就原告提供的确定营业收入的证明材料存有争议，无法得到双方当事人的认可，故山西家豪司法鉴定中心以缺乏进行停业利润损失鉴定的客观依据为由，终止关于停业利润损失的鉴定。2015年12月30日，该鉴定中心就足浴会所的装修价值出具鉴定意见书：太原市小店区荣华足浴会所装修价值为280326.19元。原告对关于装修价值的鉴定结论不持异议，认为该鉴定中心对停业利润损失不予鉴定的理由不能成立，仍坚持按照每月45000元计算停业损失18万元。被告对鉴定结论不予认可，认为部分装修项目价格过高，其陈述鉴定完毕后，原告自行对水晶灯、吊灯、筒灯、壁灯等灯具、监控、洗手池、水银镜、空调、浴霸、油烟机、LED显示屏等进行了拆除并带走，该部分材料费共计50000余元，应当从装修价值中核减。原告认可拆走上述部分装修项目。原告交纳鉴定费10000元。2015年12月20日，原告将涉案房屋腾出后返还被告。
以上事实有原告提供的《房屋租赁合同》、租金收条、（2014）小民初字第1291号民事判决书、（2014）并民终字第1308号民事判决书、安装暖气收据、营业执照、税务登记证、鉴定费发票，被告提供的个体工商户信息查询单、太原市中级人民法院送达回证、缴电费发票，以及司法鉴定意见书、庭审笔录等材料证明属实，且经过当庭质对，可以采信。
本院认为，原、被告所签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，对双方均具有约束力。原告起诉要求解除租赁合同，被告表示同意，故双方所签订的《房屋租赁合同》应当予以解除，解除合同的时间为原告将涉案房屋腾出后返还被告的时间，即2015年12月20日。本案争议的焦点是：一、导致合同提前解除是哪方的违约行为导致，责任应如何承担；二、因解除合同给原告造成损失有哪些。
关于焦点一，被告以原告迟延交付租金为由曾诉至法院要求解除合同，经审理确认原告并非恶意拖延支付租金，不构成根本违约，故而判决原告支付被告租金，驳回被告的诉讼请求，该租赁合同继续履行。判决书生效后，被告以原告未支付租金为由采取断电的方式阻碍原告继续经营，最终导致租赁合同无法履行，原告提出解除租赁合同。在第一次诉讼民事判决生效后，原告称曾主动联系被告要求支付租金，被告不予接受，而被告则称多次要求原告支付租金未果，鉴于被告在无证据证明原告恶意拖延支付租金的情况下，即采取断电的不当方式阻碍原告经营，违反租赁合同中关于“租赁期内，甲方保证水、电的正常使用”的约定，构成违约，且该违约行为系导致合同最终解除的直接原因，故被告应当对合同提前解除承担责任。
关于焦点二，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；……”。因此被告应当对剩余租赁期内原告的装饰装修残值损失给予赔偿。关于涉案房屋的装饰装修价值，经山西家豪司法鉴定中心鉴定为280326.19元。被告对该鉴定意见持有异议，但未能举证证明该鉴定意见有误或依据不足，因该鉴定意见是本院经双方同意委托司法鉴定机构得出的结论，故本院采纳该鉴定意见。
原告的装修投入包括装修价值280326.19元及安装暖气设施费用10000元，原、被告之间的房屋租赁合同期限为5年，原告实际租用房屋的时间为2年7个月（2012年6月1日至2014年12月31日），合同解除时剩余的租赁期为2年5个月，因此，原告在剩余租赁期内的装饰装修物残值为139357元（290326.19元／5年×2.4年），原告在鉴定之后拆走价值50000元的装修项目应当从总金额中予以核减，即最终的装修残值为89357元。原告已交纳的鉴定费10000元由被告承担。原告另主张停业损失18万元，但未提供充分有效的证据证明，对原告所主张的金额本院不予确认，鉴于该损失已经实际发生，应当酌情予以考虑。（2014）小民初字第1291号生效民事判决书判决原告需支付被告2014年6月1日至2015年5月31日期间的房屋租金72000元，在此期间被告应当保证原告对涉案房屋的正常使用，原告自2015年1月起至2015年5月31日因被告的断电行为造成的营业损失，被告应当予以赔偿，该损失酌定为50000元。2015年6月1日至2015年12月20日，在本案诉讼期间原告占用涉案房屋而产生的租金与其停业损失相折抵。原告应当支付被告的租金72000元按照原生效判决书履行，此外原告需支付被告为其垫付的电费650元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、原告宿喜荣与被告段景云所签订的《房屋租赁合同》于2015年12月20日解除。
二、被告段景云于本判决生效之日起十日内赔偿原告宿喜荣装饰装修残值损失89357元。
三、被告段景云于本判决生效之日起十日内赔偿原告宿喜荣营业损失50000元
四、被告段景云于本判决生效之日起十日内支付原告宿喜荣鉴定费10000元。
五、原告宿喜荣于本判决生效之日起十日内支付被告段景云电费650元。
六、驳回原告宿喜荣的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5900元（原告已预交），由原告宿喜荣负担4275元，由被告段景云负担1625元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。
审 判 长 刘燕玲
人民陪审员 张拉拉
人民陪审员 王小梅
二〇一六年九月十二日
书 记 员 王晋琳
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