广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中一法民一初字第568号
原告（反诉被告）：中山市交通物业开发有限公司，住所地中山市东区起湾道竹苑广场三楼19-25轴A区，组织机构代码66500146-2。
法定代表人：冼金标。
委托代理人：殷坤仪、李鸣明，分别系广东保信律师事务所律师。
被告（反诉原告）：曹伟立，男，1976年3月4日出生，汉族，住中山市东区，
委托代理人：吴建祥、陈渊明，分别是广东洋三律师事务所律师、律师助理。
原告（反诉被告）中山市交通物业开发有限公司（以下简称交通物业公司）诉被告（反诉原告）曹伟立土地租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月10日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告交通物业公司委托代理人殷坤仪、李鸣明，被告曹伟立委托代理人吴建祥到庭参加诉讼。诉讼中，被告曹伟立提起反诉，本院予以合并审理。本案现已审理终结。
原告交通物业公司诉称：中山市新安片区地块已经被政府征收，由中山市土地储备中心（以下简称土地储备中心）授权原告进行管理。2010年10月20日，原告与被告签订了一份《土地租赁协议书》〖中交物发HTB（2010）276号〗，约定由被告承租位于中山市新安片区（市救助站东南侧）地块，面积15亩，租赁期限自2010年10月15日至2012年11月14日，每年租金为12000元。现在双方约定的租赁期限早已届满，且因政府建设需要，原告决定收回该土地。原告已于2013年8月15日向被告发出收回出租土地通知，要求被告在2013年8月20日至2013年9月20日期间自行清理完毕该土地上的种植物、养植物及其它一切人工构筑物，并将该土地交还给原告。但时至今日，被告仍然没有清除该土地上的建筑物及附着物，也没有将上述土地交还给原告管理。同时，根据双方的《土地租赁协议书》第六条第（一）项的约定，被告的行为已经构成违约，其应当按逾期100元/天的标准向原告支付违约金，并按实际使用或交还日期向原告支付租金。据此，原告向法院提起诉讼，请求判令：1.解除原、被告签订的《土地租赁协议书》；2.被告清除位于中山市新安片区（市救助站东南侧）土地上的建筑物及附着物，并将上述土地（面积15亩）交还给原告；3.被告支付逾期交还土地的违约金（按100元/天的标准计算，自2013年9月21日起至土地交还之日止，暂计至2013年10月8日为1800元）；4.被告支付2012年11月15日至土地交还之日止的租金（按12000元/年的标准计算，暂计至2013年10月8日为10751.76元）；5.被告承担本案的诉讼费用。诉讼中，原告增加一项诉讼请求：被告向原告支付律师费4500元。
原告对其主张的事实以及诉讼请求在举证期限内提供的证据有：1.《土地租赁协议书》；2.收回出租土地通知；3.邮寄回单；4.中山市国土资源局及土地储备中心出具的证明；5.土地储备中心出具的证明；6.关于储备土地移交给交通集团管理的请示；7.土地储备中心与原告签订的土地租赁协议书；8.新安股份经济联合社出具的证明；9.新安经济联合社组织机构代码证及其负责人身份证明；10.律师代理合同及发票2份。
被告曹伟立辩称：一、无论是口头承诺或者书面约定，租赁期限还没有到期，应继续履行合同。被告在与原告协商租赁事宜时，原告口头承诺涉案土地最短租期为10年，但碍于原告内部的规定，只能按照2年一签、自动续期的方式操作。被告原来不想租赁，因为需要投入巨资进行改造，租期太短无法摊分成本，原告见此，承诺保证租期不少于10年。双方协商好后，即签订原告提供的格式《土地租赁协议书》及其它文件。《土地租赁协议书》第三条约定，如协议期满，该地块未被政府开发使用的，自动续租2年，因此，无论是口头承诺或者书面约定，双方的租赁继续有效。二、政府还没有进场使用涉案土地，还没有到合同约定的退场条件，应继续履行合同。合同第七条第一款约定，因政府出让土地划拨，或者因规划、市政建设需要使用该地块，才有权提起收回。现在该地块还没有实际被使用，不符合提起收回的条件。三、经过被告的巨资改造，涉案土地已经由荒山野岭变成中山市民休闲健身的好地方，因此，从维护公众利益的角度也不应该故意逼迁。四、如原告的诉讼请求得到法院支持，被告的巨额投资将遭受无可挽回的损失。五、原告主张律师费没有依据。
据此，被告一并提起反诉，请求判令：1.反诉被告继续履行合同，直到政府相关项目部进场施工时；2.反诉被告承担本案全部诉讼费用。
被告曹伟立就其辩解及反诉请求在举证期限内向本院提供的证据为《土地租赁协议书》。
反诉被告交通物业公司辩称：1.不同意反诉原告的反诉请求；2.反诉没有事实与法律依据，请求法院驳回，具体理由同本诉部分意见一致。
反诉被告就其答辩在举证期限内向本院提交的证据材料同其本诉证据相同。
经审理查明：为配合金钟水库片区违法建设及环境综合整治工作的开展，土地储备中心于2007年征收了中山市××新安村的土地（东至五桂山长命水，南至金钟水库，西至槎桥村，北至沙石公路），征收后土地储备中心将该片土地移交给交通物业公司负责管理，双方另行签订了土地租赁协议书。
涉案土地在上述土地储备中心征地范围内，位于中山市新安片区。2010年10月20日，交通物业公司（甲方）将涉案土地出租给被告曹伟立（乙方），双方签订了《土地租赁协议书》，主要约定：租赁物为位于中山市××新安村片区（市救助站东南侧）的15亩土地[土地证号：中府国用（2007）第2108**号]，该地块为政府储备土地，现状为空地；甲方将该地块出租给乙方作休闲农业生产和苗木种植使用，未经甲方同意，乙方不得擅自改变土地用途；租赁期为25个月，从2010年10月15日至2012年11月14日止，包含1个月的进场免租期，协议期满后，该地块未被政府开发使用的，且乙方在协议期内没有违约行为，乙方在约定条件下享有续约优先权；租赁保证金为3000元，乙方在协议签署当日一次性向甲方支付，租赁期满乙方无违约行为且不续租的情况下（包括不拖延交还土地），甲方将保证金全额不计利息退回给乙方；该地块每亩租金单价800元/年，合计租金为12000元/年，每年一次性支付；租赁关系终止的，自终止之日10个工作日内，或在甲方指定的期限内，乙方须将清理后（不含复垦）的租赁地块完好交还甲方；逾期未交还或交还时未作清理的，甲方有权自行收回该地块及处理该地块上的一切附属物，由此产生的所有费用由乙方承担；乙方逾期支付租金、逾期或未作清理交还土地的，视作违约行为，甲方有权按逾期100元/天的标准计收乙方违约金，同时按实际使用或交还日期计算租金；乙方逾期30天未交还土地的，除按前述标准计收违约金外，甲方有权没收保证金；乙方逾期45天以上未支付应缴租金的，甲方有权单方解除本协议，无条件收回该地块并没收保证金，乙方须赔偿甲方因此遭受的一切损失；租赁期内因政府出让、划拨或因规划、市政建设需要使用该地块的，甲方有权提前收回土地，但应当在收回土地前三个月书面通知乙方，同时，因上述政策行为导致提前解除本协议的，甲方无须对乙方作任何补偿，并有权按乙方的实际租赁时间计收租金；乙方在租赁期限届满前三个月，可向甲方书面申请续租，如该地块在期满后可以继续出租的，乙方可在原合同租金基础上递增10%续租2年；租赁期间，因政府需要收回该地块的，或因其他不可抗力原因发生导致本协议无法继续履行的，本协议自动终止，双方互不追究违约责任；乙方应保证本协议中注明的联系地址及电话的有效性，如有变更应以书面形式通知甲方，甲方发出或者提供的所有通知、文件、文书、资料等只要送达至本协议所列明的乙方联系地址即视为送达；本协议履行过程中如发生争议，甲乙双方应及时协商解决，协商不成的，双方可向中山市有管辖权的人民法院提起诉讼，并依据法院判决执行，败诉方应承担对方因此而产生的一切费用（包括：律师费、差旅费、调查费、评估费等）。
上述《土地租赁协议书》期限届满后，双方未签订新的租赁合同，被告继续占用涉案土地，但未向原告交纳租金。2013年8月16日，原告按照被告在《土地租赁协议书》中载明的联系地址，通过EMS邮政特快专递向被告发出一份收回出租土地的通知，要求被告在2013年8月20日至2013年9月20日期间自行清理完毕所租赁地块上的种植物、养殖物及其他一切人工构筑物，并将地块交还给原告。
因被告未按照上述通知的期限交还土地，原告遂于2014年2月10日诉至本院，主张前述实体权利。诉讼中，被告曹伟立提起反诉，主张其反诉请求。
另查：原告因本案纠纷委托广东保信律师事务所律师殷坤仪、李鸣明律师代理诉讼，并支付了律师费4500元。
本院认为：本案为土地租赁合同纠纷。土地使用权人土地储备中心将涉案土地以租赁方式出租给本案原告，并授权其代为管理，原告具备管理涉案土地并与被告签订租赁合同的权限，《土地租赁协议书》系原、被告双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效的合同，双方均应依照合同全面履行自己的义务。
《土地租赁协议书》已于2012年11月14日期限届满，之后双方未订立新的租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，双方形成不定期租赁合同关系。除非双方另行签订新的租赁合同，否则，出租人即原告可以在给予合理期限之后随时解除合同。本案中，原告于2013年8月16日按照《土地租赁协议书》中经双方确认的联系地址向被告发出收回出租土地通知，要求被告在2013年9月20日前交还租赁土地，虽然被告否认收到该通知，但其未提供地址变更且已书面告知原告的证据，基于对邮政系统在送达业务专业性方面的信赖，应认可原告已履行了合同解除的通知义务，且通知中所给予的期限合理，故原告要求解除《土地租赁协议书》，本院予以支持。
被告辩称双方租赁合同目前尚未到期、双方存在口头约定租期为10年，从《土地租赁协议书》约定的内容看，并无“协议期满，该地块未被政府开发使用的，自动续租2年”的约定，退一步说，即使有类似约定，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”的规定，该约定也于法不符。因此，在租赁期限届满后、合同解除前，应认定双方的租赁期限为不定期租赁。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，被告在举证期限内未能提供证明双方租赁合同期限尚未届满的其他有效证据，相应举证不能的法律后果应由被告承担，故对其辩解意见，本院不予采信；如前所述，对被告要求继续履行合同的反诉请求，本院亦不予支持。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”故原告要求被告清除涉案土地上的建筑物及附着物，并将土地交还给原告的请求，符合前述法律规定，本院予以支持。
在《土地租赁协议书》期限届满后，双方形成不定期租赁合同关系，原《土地租赁协议书》继续有效，被告应按原租赁合同的约定向原告交付租金；至原告行使合同解除权依法解除《土地租赁协议书》后，在被告未向原告交还土地前，被告继续占用租赁土地并无合法根据，也给原告造成了损失，理应将其获得的不当利益返还给原告，故对原告要求被告按照原《土地租赁协议书》约定标准支付从租赁合同期限届满后至被告实际交还土地之日止的租金的请求，本院予以支持。
至于原告主张的违约金请求，前已述及，原告享有依法解除合同的权利，且其行使解除权行为的效力已被本院确认，被告在合同已告解除、原告给予的宽限期届满后仍未交还土地，已违反合同约定，构成违约，理应承担相应的违约责任。但因被告在诉讼中明确反诉请求继续履行合同，隐含了其不存在逾期交还土地的违约行为的意思，根据其意思，只要法院判决其需支付违约金，其均认为过高，因此在违约金确实过高的情况下，法院可以依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定对违约金酌情予以调低。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，双方约定的违约金标准折合每月为3000元，而双方的月租金标准仅为1000元，在本院已支持原告请求被告支付在交还土地前租金的请求情况下，原告未举证证明除此之外其还存在其他损失，据此可以判断双方所约定的每日100元的违约金标准明显过分偏高，本院可依法对双方约定的上述违约金标准予以调低，标准为按照租金数额以中国人民银行同期同类贷款利率计算。
对于律师费的请求，因合同中已有明确约定，且原告主张的律师费标准未超过主管部门规定的收费标准，故本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告中山市交通物业开发有限公司与被告曹伟立之间的土地租赁合同；
二、被告曹伟立于本判决发生法律效力之日起十日内清除位于中山市东区新安片区（市救助站东南侧）土地上的建筑物及附着物，并将上述土地（面积15亩）交还给原告中山市交通物业开发有限公司；
三、被告曹伟立于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中山市交通物业开发有限公司支付自2012年11月15日起按12000元/年的标准计算至本判决确定给付之日止的租金及使用费；
四、被告曹伟立于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中山市交通物业开发有限公司支付逾期交还土地的违约金（从2013年9月21日起以年租金标准12000元为本金按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计至本判决确定的给付之日止）；
五、被告曹伟立于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中山市交通物业开发有限公司支付律师费4500元；
六、驳回原告中山市交通物业开发有限公司的其他诉讼请求；
七、驳回反诉原告曹伟立的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费226元（原告已预交），由被告曹伟立负担（被告于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳）；反诉案件受理费50元（反诉原告已预交），由反诉原告曹伟立负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判长 匡 勇
审判员 黄凤坤
审判员 梁泳诗
二〇一四年三月三十一日
书记员 梁 琳