上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民四（民）初字第4000号
原告上海品勋投资管理有限公司，住所地上海市徐汇区。
法定代表人王振国，董事长。
委托代理人姜丽君，上海严诞生律师事务所律师。
委托代理人单超，上海严诞生律师事务所律师。
被告储成雪，女，汉族，户籍地安徽省马鞍山市。
委托代理人施信刚，安徽致臻律师事务所律师。
被告上海冠君餐饮管理有限公司，住所地上海市徐汇区。
法定代表人王磊，执行董事。
被告叶长青，男，汉族，住上海市。
原告上海品勋投资管理有限公司与被告储成雪、上海冠君餐饮管理有限公司、叶长青房屋租赁合同纠纷一案，于2014年11月11日向本院起诉。本院于同日受理后，适用普通程序。本院于2015年6月4日公开开庭审理了本案。原告的委托代理人姜丽君、被告储成雪的委托代理人施信刚到庭参加诉讼。被告上海冠君餐饮管理有限公司、叶长青经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告上海品勋投资管理有限公司诉称，2011年1月15日，原告与被告储成雪、叶长青签订坐落于上海市桂林路XXX号XXX幢XXX楼XXX单元（以下简称系争房屋）的《房屋租赁合同》，约定：被告储成雪承租系争房屋用于经营台式餐饮，被告叶长青作为承租人的担保人，为承租人在合同项下的义务承担连带保证责任；租赁期限为2011年2月14日至2016年3月30日，其中第一年租金为每月41666元、第二年至四年租金为每月43750元；租金每两个月为一个支付期，被告应于每一个支付期开始前的10天内全额付清租金；物业管理费每月1120元，支付方式同租金，水费、电费金额根据相关账单支付，支付方式亦同租金。被告储成雪应于合同终止后3日内返还房屋、10天内提供其注册的企业住所地变更受理通知书，每逾期一日向原告支付相当于当年日租金标准的2倍的房屋使用费。上述合同签订后，原告即按照合同约定交付系争房屋，此后被告储成雪在系争房屋内注册成立了上海冠君餐饮管理有限公司，并对外开展经营。2011年11月25日，原告与被告储成雪签订了《房屋租赁合同终止协议》。按照合同约定，租赁合同解除后，被告储成雪最迟在2011年11月28日前向原告交付房屋，于2011年12月9日前向原告提供被告上海冠君餐饮管理有限公司的住所地变更通知书及公共、食品卫生许可证注销核准通知书。然，原告虽屡次催促，被告不仅未如约向原告交付系争房屋，而且未办理住所地变更通知书及公共、食品卫生许可证注销核准通知书。被告一直占用系争房屋至今。然，上述租赁合同到期后，被告仍占用系争房屋，且拒不支付房屋使用费及其他各项费用。故请求法院判令：1、确认原、被告签署的关于桂林路XXX号XXX楼XXX单元的（下称“该房屋”）《房屋租赁合同》于2011年11月25日解除；2、被告储成雪、上海冠君餐饮管理有限公司迁出上述该房屋储成雪、上海冠君餐饮管理有限公司、要求被告办理注销在上述房屋内工商登记手续；3、被告储成雪、上海冠君餐饮管理有限公司向原告支付房屋使用费（自2011年11月28日起计至被告实际迁出及被告实际办理工商注销该房屋之日止，按人民币2917元／日计）；4、被告储成雪、上海冠君餐饮管理有限公司支付拖欠的水费人民币64595.21元、电费人民币279774.33元，共计人民币344369.54元（自2011年11月26日起算，实际计至被告迁出该房屋之日止）；5、被告储成雪、上海冠君餐饮管理有限公司支付拖欠的物业管理费，自2011年7月14日起算，实际计至被告迁出该房屋之日，以每月人民币1120元计；6、被告储成雪、上海冠君餐饮管理有限公司支付拖欠的垃圾清运费，自2011年8月14日起算，实际计至被告迁出该房屋之日，每月按人民币900元；7、被告叶长青对被告1、2在前述1至5项诉讼请求承担连带责任。
被告上海冠君餐饮管理有限公司、叶长青未应诉答辩。
被告储成雪辩称，原告的诉请没有事实和法律依据，请求法院驳回。原告与被告储成雪没有任何合同关系。被告储成雪是次承租人，被告储成雪和案外人的房屋租赁合同已经解除。被告储成雪与案外人房屋签订房屋租赁合同，原告不是房屋的产权人，无权向被告储成雪要求房屋使用费，在租赁合同解除时，被告储成雪当天已经将房屋交付给了案外人。
经审理查明，2011年1月15日，原告（甲方）与被告储成雪（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方系争房屋，房屋建筑面积约为140平方米；房屋仅限于经营台式餐饮，品牌台品；租赁期限为2011年2月14日至2016年3月30日，甲方定于2011年2月14日交付系争房屋；自2011年2月14日起至2011年3月30日为免租装修期，租金起算日为乙方免租装修期届满日的次日（即2011年3月31日）；其中第一年（2011年3月31日起至2012年3月30日止）租金为每月41666元、第二年至四年（2012年3月31日起至2015年3月30日止）租金为每月43750元，第五年（自2015年3月31日起至2016年3月30日止）租金为每月45937元；租金采用先付后用的原则，每两个月为一个支付期，被告应于每一个支付期开始前的10天内全额付清租金，逾期或者不足额逾期支付租金的，每逾期一日，乙方须按月租金的千分之五向甲方支付违约金；乙方同意于合同签订后三个工作日支付甲方83332元作为合同保证金；甲方于双方终止（解除）租赁关系，且乙方已按约交还系争房屋，并付清所有应付费用后3个工作日内先行将保证金金额的一半无息返还乙方，乙方按本合同第6款约定向甲方提供书面文件后的3个工作日内，甲方将保证金无息返还乙方；物业管理费每月1120元，支付方式同租金，水费、电费金额根据相关账单支付，支付方式亦同租金；乙方应于合同终止后3日内返还房屋、10天内提供其注册的企业住所地变更受理通知书，每逾期一日向原告支付相当于当年日租金标准的2倍的房屋使用费；租赁期满无论何种情况合同终止后10个工作日内向甲方提供工商管理部门出具营业执照住所地变更通知书及卫生管理部门出具的公共、食品卫生许可证注销核准通知书；乙方以注册分支机构经营的，应当自足了期满或无论何种情况合同终止后10个工作日内向甲方提供工商管理部门出具的分支机构注销核准受理通知书及卫生管理部门出具的公共、食品卫生许可证注销核准通知书，乙方未按前述约定全面履行的，视为乙方未全面适当地履行返还房屋义务，则每逾期一日，应向甲方支付相当于年日租金标准2倍的房屋使用费及违约金；叶长青以自然人的名义为储成雪全面履行本合同承担连带担保责任等条款。同日，原告公司工作人员王某甲、被告储成雪签名，被告叶长青作为担保人签名。2011年6月，被告储成雪投资设立被告上海冠君餐饮管理有限公司。
2011年11月25日，原告公司工作人员王某甲（甲方）与被告储成雪（乙方）签订房屋租赁合同终止协议，约定甲乙双方就2011年1月15日签订的房屋租赁合同经双方协议一致，现解除／终止该合同，双方确认：1、本协议签订日为双方租赁合同终止何日，乙方的租赁保证金不予以退还，甲方不再追究乙方其他违约责任，之前发生的债权债务由乙方负责清偿；2、本协议签订同时，乙方将房屋返还甲方，水电费抄见数确认为水6410、电8505；3、本协议签字后即生效。协议签订后，被告储成雪、叶长青将上海冠君餐饮管理有限公司作价转让给王某乙。现上海冠君餐饮管理有限公司仍然占用系争房屋。
在本案审理过程中，被告储成雪辩称，原告与其与叶长青之间在终止协议之前涉及系争房屋的所有费用已经超过诉讼时效，要求本院依法判决。
以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有《房屋租赁合同》、水电费抄表单、备忘录、物业说明、档案机读资料、等证据作证，本院予以确认。
本院认为，公民、法人的合法权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
原告与被告储成雪之间的房屋租赁合同已经于2011年11月25日协议解除，被告储成雪、叶长青将上海冠君餐饮管理有限公司作价转让给王某乙，被告叶长青与原告未签订过房屋租赁合同、其仅为储成雪的债务承担连带担保责任，鉴于原告与储成雪的合同已经解除，而原告所主张2011年11月26日之后的使用费、水电费等费用，原告并亦无证据证明储成雪、叶长青实际使用系争房屋，故原告要求被告储成雪、叶长青迁让并支付房屋使用费的诉请，本院无法支持。但上海冠君餐饮管理有限公司仍然占用系争房屋至今，故原告要求被告上海冠君餐饮管理有限公司迁让并支付至办理工商注销登记之日止的房屋使用费的诉请，本院予以支持。因原告与上海冠君餐饮管理有限公司未有合同关系，故原告要求被告上海冠君餐饮管理有限公司协助注销在系争房屋内的注销登记，本院予以支持。
关于水电费，基于被告上海冠君餐饮管理有限公司开设店铺有合理的水电使用需求，虽然原告未充分举证其发生数额，遵循公平原则，2011年11月26日起至2014年10月13日止的水电费亦由本院合理酌定。关于垃圾清运费及物业管理费一节，鉴于被告上海冠君餐饮管理有限公司开设餐厅和使用房屋期间必定享受物业服务和垃圾清运服务，原告已经统一为被告在内的商家向物业公司及垃圾清运单位支付了报酬，原告要求被告上海冠君餐饮管理有限公司支付垃圾清运费及物业管理费，本院应予以支持。
关于原告要求储成雪、叶长青承担2011年11月25日之前的房屋使用费及其他费用的诉请，因被告储成雪提出诉讼时效已过的辩称，且原告无证明已经催讨过，故原告要求储成雪、叶长青承担房屋使用费及其他费用的诉请，本院不予支持。
依照合同约定，被告叶长青为被告储成雪的债务承担连带清偿责任，原告与被告储成雪的合同已经于2011年11月25日解除，故原告要求叶长青承担2011年11月26日之后使用费及其他费用的连带责任，因无法律依据，本院无法支持。被告上海冠君餐饮管理有限公司、叶长青经本院合法传唤未到庭应诉，应视为其放弃相关的诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告上海品勋投资管理有限公司与被告储成雪的《房屋租赁合同》于2011年11月25日解除；
二、被告上海冠君餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内迁出上海市桂林路XXX号XXX幢XXX楼一单元房屋；
三、被告上海冠君餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内协助原告上海品勋投资管理有限公司办理工商注销登记手续；
四、被告上海冠君餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告上海品勋投资管理有限公司自2011年11月28日起至被告实际返还该房屋及办理工商注销该房屋之日止的房屋使用费，以每日2917元计算；
五、被告上海冠君餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告上海品勋投资管理有限公司自2011年11月26日起算起至2014年10月13日止的水费、电费共计206622元；
六、被告上海冠君餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告上海品勋投资管理有限公司自2011年11月26日起算起至被告上海冠君餐饮管理有限公司实际迁出之日止的垃圾清运费，以每月900元计算；
六、被告上海冠君餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告上海品勋投资管理有限公司自2011年11月26日起算起至被告上海冠君餐饮管理有限公司实际迁出之日止的物业管理费，以每月1120元计算；
七、驳回原告上海品勋投资管理有限公司其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费43082元，由被告上海冠君餐饮管理有限公司负担；公告费560元，由被告上海冠君餐饮管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 晏 莹
人民陪审员 严国华
人民陪审员 朱亚平
二〇一五年十一月十日
书 记 员 汪景洪
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
二、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。