贵州省六盘水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黔六中民终字第165号
上诉人（原审被告）谢贵刚。
被上诉人（原审原告）田贵相。
上诉人谢贵刚因与被上诉人田贵相房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省盘县人民法院作出的（2013）黔盘民初字第3313号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审判决查明，原告对涉案房屋拥有产权。2010年8月26日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将涉案房屋的第一层、第二层出租给被告使用，租期为从2010年9月1日至2011年9月1日止；同时约定，第一年房租48800元，预定租期为5年，之后的4年每年租金根据市场行情另行约定，租金从每年8月31日前谈妥并交清后，9月1日被告才能使用原告的房屋；双方还对逐年续订合同作了约定“下年的租金在当年租期届满前2个月约定，若谈不妥，原告可另行出租房屋”。被告支付第一年的租金48800元后，原告将房屋交付被告使用。第二年、第三年依约谈妥房租为66000元，合同逐年续订并继续履行。第四年未谈妥房租。原告于2013年8月1日张贴了涉案房屋的出租广告。被告于2013年9月1日收到原告解除合同的《通知》，《通知》要求被告于2013年9月5日前与原告商谈并缴纳2013年9月1日至2014年8月31日的租金，拒不商谈和缴纳租金，原告提出解除合同，限被告在2013年9月30日前将房屋交还原告。被告至今仍使用原告的房屋，自2013年9月1日至今，未向原告支付房屋使用费。
一审判决认为，原告有权对涉案房屋进行出租收益。原、被告签订的�房屋租赁合同》属有效合同，对双方具有约束力。根据审理查明的事实，双方约定的租赁期限为1年。合同第3条约定“预定租期5年之后的4年每年根据市场行情涨浮（幅）和下调经双方协商再做决定，……”是对后4年续订合同的约定。合同第5条约定“经（今）后的4年每年提前两个月约定房租费，根据市场行情若谈不妥房租费由甲方另行出租”是对合同解除条件的约定。从被告于2013年9月1日收到原告送达的《通知》内容来看，合同于2013年9月5日解除；合同解除后，合同权利义务终止。被告至今仍在使用原告的房屋，应向原告支付房屋使用费并返还房屋。原告主张由被告按2012年度的房租标准支付2013年9月至被告搬出房屋时的房租费，被告无异议，予以支持。原告向被告借款2万元不在本案的审理范围，不予审理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决：一、原告田贵相与被告谢贵刚2010年8月26日签订《房屋租赁合同》于2013年9月5日解除。二、被告谢贵刚于本判决生效后十日内从涉案房屋（位于贵州省盘县盘江镇盘江新街中段）内搬出并将房屋返还给原告田贵相。三、被告谢贵刚在返还房屋时按每年66000元的标准向原告田贵相支付自2013年9月1日至返还房屋时止的房屋使用费。如被告谢贵刚未按本判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费60元，因适用简易程序审理，减半收取30元，由被告谢贵刚负担。
宣判后，谢贵刚不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判上诉人与被上诉人2010年8月26日签订的《房屋租赁合同》合法有效，并严格按照预定租期至2015年9月1日，并由被上诉人承担一二审诉讼费用。事实和理由是：一、一审判决认定事实不清。2010年8月26日上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》，上诉人支付2010年9月1日至2011年9月1日房租48800元，2011年9月1日至2013年9月1日房租每年66000元，按约定上诉人在2013年6月曾经两次到被上诉人现住所盘县城关镇找被上诉人商谈2014年房屋租金问题，而被上诉人却提出无理要求，要求上诉人无息借款10万元给他，作为每年66000元租金不上涨和继续租赁的条件，至此双方对2014年房租问题无法谈妥。双方在租赁合同第3条明确约定租期5年，房租涨幅按该地段市场行情而定，不是附加条件要我借款10万元为条件，该地段市场行情是同等面积房屋根本没有任何一家房租上涨，随着2013年经济的萧条，部分房屋租金反而下跌。一审判决不顾该地段房屋出租市场行�，认定该房屋租金双方谈不妥，就是解除该房屋租赁合同的条件，与事实不符，一审判决对该房屋租金谈不妥的原因没有进行认真的审查，导致判决错误。二、一审判决适用法律不当。《中华人民共和国合同法》第八条规定，本案双方签订的租赁合同是平等自愿签订的，不是被上诉人想解除就可以解除，至于2013年9月1日被上诉人发给我的解除合同通知，事实上被上诉人没有直接送到我手中，也并没有与我协商达成一致，而是采取张贴在门面门口的做法，不仅如此，被上诉人还有意识地到我店里非法拍照，与他人在我店里假借订立合同，恶意进行磋商，严重影响我正常经营活动，给我造成不同程度损失，一审判决不顾该法律规定和事实，依然认定被上诉人张贴的通知合法有效，作出了与事实和法律规定相悖的判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条规定，�案被上诉人在我不能满足其无理要求，将租金涨到每年20万元我不同意情况下，迫使我解除合同，严重违反了诚实信用原则。三、一审判决不合理。上诉人租赁房屋用于经营光碟等音像制品和窗帘制作销售，货物十分零碎，占地面积需要相当的空间，一审判决上诉人十日内搬出，没有给上诉人合理的期限，如此执行将会给我造成巨大经济损失。
被上诉人田贵相二审书面答辩：一、上诉人关于一审判决认定事实不清的上诉理由依法不能成立。答辩人请求解除合同不是因为答辩人与上诉人没有房屋租赁合同，也不是合同不合法，更不是因为被上诉人没有交2010年9月1日至2013年9月1日前的租金，而是因为上诉人未与答辩人谈妥并交纳2013年9月1日至2014年8月31日的房租。上诉人称其2013年6月两次到答辩人现住所商谈2014年房租问题，是欺骗法院的，其没有证据，其主张答辩人要�无息借款10万元作为租金不上涨和继续租赁条件，这一说法更为荒唐。事实是上诉人与答辩人商谈2011年9月至2012年8月31日的第二年租金是66000元时，主动提出他借10万元给答辩人做生意，不要利息，条件是2012年9月至2013年8月的租金不涨，按上一年交纳。答辩人答应，但到2011年8月上诉人借给答辩人2万元后，就不再借余下的8万元，这有一审上诉人提交的借条为证。上诉人认为2013年城关镇租金不涨反而下跌，没有事实依据，相反，一审中答辩人提交了盘县三个镇房屋租金不同上涨的房屋租赁合同，因涉及商业秘密未公开。一审判决认定租金谈不妥就是解除双方房屋租赁合同的条件，是依据双方合同第五条约定，根本无须查谈不妥的原因。二、上诉人关于一审判决适用法律不当的理由依法不能成立。上诉人列举的合同法第八条是合同依法成立后的后果问题，该条还规定�不得擅自变更和解除，但本案答辩人不是擅自解除合同，而是依据双方约定解除合同。答辩人亲自将解除通知送给上诉人，有照片为据，同时还张贴在答辩人房子墙上，表明已经送达给上诉人。答辩人没有与第三人在上诉人店里订立合同，是上诉人编造的，本案不适用合同法第四十二条规定，本案违背诚实信用原则的是上诉人。三、上诉人关于一审判决不合理的上诉理由依法不能成立。答辩人从2013年9月1日给上诉人发出解除合同通知就给了上诉人30天期限直到诉讼、开庭及一审判决给的10天，这150天的时间已绰绰有余。综上请求驳回上诉，维持原判。
本案二审审理中，上诉人谢贵刚申请证人敖玉莲、罗昌荣、张勇到庭作证，用以证明上诉人和田贵相协商过房租问题。经质证，田贵相对证人罗昌荣、张勇的证言没有异议，对敖玉莲证言有异议，因其与上诉人是亲家。被上诉人田贵相向本院提交三份租房协议，证明房价是上涨的。谢贵刚质证认为有异议，房租实际达不到那么高的条件。本院经审查，对田贵相无异议的证人罗昌荣、张勇证言予以确认，对证人敖玉莲证言没有其他证据证实，且其与上诉人有利害关系，故对其证言不予采信。对被上诉人提交的租房合同，没有原件核对，合同当事人也未到庭，该证据不能证实当地房租是上涨的事实，本院不予采信。
本院经审理查明，2010年8月26日，田贵相（甲方）与谢贵刚（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“一、甲方将盘江新街中段自己新建商铺房第一层、第二层租给乙方使用，乙方自愿承租；2、租金及付款方式：第一年租金48800元，签字之日付清；3、预定租期为5年之后的4年每年根据市场行情涨浮和下调经双方协商再做决定。若市场行情无涨浮和下降可继续租给乙方，因第�年的房租太低，第二年要涨到与原市场行情平衡，若第二年又涨随之再涨。4、租期从2010年9月1日至2011年9月1日止。5、今后的四年每年提前两个月约定房租费，根据市场行情若谈不妥房租费由甲方另行出租”，同时合同还对装修、水电费等进行了约定。协议签订后，谢贵刚向田贵相支付了2010年9月1日至2013年9月1日房租费（第一年48800元，后两年每年66000元）。从2013年9月1日以后的房租双方未谈妥，田贵相于2013年9月1日在谢贵刚承租的房屋外张贴了一份《通知》，要求谢贵刚于2013年9月5日前与田贵相商谈并缴纳2013年9月1日至2014年8月31日的租金，拒不商谈和缴纳租金，田贵相提出解除《房屋租赁合同》，限谢贵刚在2013年9月30日前将房屋交还。当天谢贵刚也收到田贵相送达的《通知》，后双方对2013年9月1日以后的房租费协商不能达成一致，2013年10月，田贵相诉至法院，请求依法解除双方签订的《房屋租赁合同》，并判令谢贵刚支付2013年9月至其搬出时止的房租费，标准以2012年度的标准计算。
另查明，2013年9月1日至今的房租谢贵刚尚未支付给田贵相，谢贵刚现在仍在使用田贵相的出租房屋，
本院认为，本案二审争议焦点主要是：本案双方签订的《房屋租赁合同》能否解除？上诉人谢贵刚请求继续履行租赁合同至2015年9月1日的上诉请求能否予以支持？
本案双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，双方应当依照合同约定履行。双方《房屋租赁合同》约定租期为一年，预定租期5年，之后4年的租金每年根据市场行情涨浮和下调经双方协商再做决定，同时合同第5条明确约定“今后的四年每年提前两个月约定房租费，根据市场行情若谈不妥房租费由甲方另行出租”。租赁合同中已明确约定，如双方存在谈不妥房租费情形，甲方�贵相是有权利另行出租该房，即可以解除双方签订的合同。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，第九十六条第一款规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，现在合同当事人双方虽然协商过，但不能达成一致意见，依照合同约定田贵相可以解除合同，且田贵相已将解除合同的书面通知送达了谢贵刚，并给予了谢贵刚合理的搬离时间，故上诉人要求继续履行合同至2015年9月1日的上诉请求不能成立，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费60元，由上诉人谢贵刚负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗敏
代理审判员 杨梅
代理审判员 敖江
二〇一四年三月三十一日
书 记 员 赵英