北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第03237号
上诉人（原审原告）卫晓滨，男，1963年7月28日出生。
委托代理人赵立公，北京市泓清律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京先导华鑫房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区道家园18号楼。
法定代表人苏波，董事长。
委托代理人杨晓勇，北京市京伦律师事务所律师。
委托代理人ＸＸ，男，1983年1月12日出生，北京市京伦律师事务所实习律师。
原审第三人北京悦豪物业管理有限公司，住所地北京市通州区外郎营村北1号2幢一层东侧（1-1）。
法定代表人邓南宇，总经理。
委托代理人柴敬丹，女，1984年9日出生，北京悦豪物业管理有限公司员工。
委托代理人刘雯雯，女，1984年8月7日出生，北京悦豪物业管理有限公司员工。
上诉人卫晓滨与被上诉人北京先导华鑫房地产开发有限公司、原审第三人北京悦豪物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第35875号民事判决，向本院提起上诉。本院受理该案后，依法组成由法官邢军担任审判长，法官江惠、法官郑慧媛参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
卫晓滨在一审中起诉称：2009年3月3日，卫晓滨与北京先导华鑫房地产开发有限公司签署《商品房现房买卖合同》，购买其开发的北京市朝阳区新华联丽港小区涉案房屋三套房屋。2009年7月29日，卫晓滨取得了上述三套房屋的房屋所有权证。受北京先导华鑫房地产开发有限公司委托，北京悦豪物业管理有限公司为新华联丽港小区提供物业服务，包括车位管理。新华联丽港小区地下车位分为机械车位和固定车位，机械车位为500元／月，6000元／年，固定车位为550元／月，6600元／年。2011年11月，卫晓滨自北京悦豪物业管理有限公司处租赁地下固定车位1个，交费5500元，2012年12月续租交费6600元，租期至2014年1月3日；2012年3月，卫晓滨自北京悦豪物业管理有限公司处租赁地下机械车位1个，交费6000元，租期至2013年4月底。
2013年春节过后，北京悦豪物业管理有限公司通知广大业主，北京先导华鑫房地产开发有限公司调整了车位收费方式，具体为：地下固定车位6400元／年，一次性交20年租金共计128000元（再送20年）；地下机械车位如果一次性交10年租金，4300元／年，共计43000元，如果一次性交20年租金，4900元／年，共98000元（再送20年）；此外，每个车位另交管理费1440元／年。卫晓滨认为北京先导华鑫房地产开发有限公司和北京悦豪物业管理有限公司提出的一次性交纳10年或20年车位租赁费的要求没有法律或合同依据，故诉至法院，要求北京先导华鑫房地产开发有限公司继续向卫晓滨提供地下固定车位（550元／月／车位，6600元／年）和地下机械车位（500元／月／车位，6000元／年）各1个，北京悦豪物业管理有限公司协助办理相关手续；北京先导华鑫房地产开发有限公司支付违约金2万元。
北京先导华鑫房地产开发有限公司在一审中答辩称：不同意卫晓滨的诉讼请求。涉诉小区车库归人防办，我公司投资，平时是我公司管理使用，一旦战时则归人防办使用。我公司是管理使用、收益方。前期物业车库合同到期后，我公司认为一年一签太麻烦，决定车库租赁合同到期后重新签订，这降低了签约成本，我公司延长租期的同时也降低了租金标准。现在租赁方法有两种，一种是签10年期，每年4300元。一种是签20年，同时再送20年。现在卫晓滨要求按照原有合同继续履行，但已经到期，优先承租也需在同等条件下适用。卫晓滨主张违约金没有事实及法律依据。请求法院驳回卫晓滨的诉讼请求。
北京悦豪物业管理有限公司在一审中答辩称：我公司无法提供车位，车位不归我公司所有。卫晓滨确为新华联丽港小区业主，但地下车库属于人防工程，使用权在北京先导华鑫房地产开发有限公司，我公司是根据北京先导华鑫房地产开发有限公司要求提供新的租赁方案，卫晓滨不同意该方案，我公司也就没有办法提供车位，不同意卫晓滨的诉讼请求。
一审法院审理查明：2009年3月，卫晓滨与北京先导华鑫房地产开发有限公司签订《商品房现房买卖合同》，卫晓滨购买北京市朝阳区酒仙桥中路涉案房屋，合同约定由北京悦豪物业管理有限公司提供物业服务，地上停车管理费小型车150元／月到210元／月，地下停车管理费另行约定。2009年7月29日，北京市朝阳区酒仙桥中路涉案房屋号登记在卫晓滨名下。
卫晓滨提交发票、停车卡，以证明其所诉称的此前租赁地下固定车位和地下机械车位的情况，其中三张发票体现的“停车管理服务费”，金额分别为5500元、6000元、6600元。另查，本案各方确认北京市朝阳区酒仙桥中路涉案房屋地下车库为人防工程，使用单位为北京先导华鑫房地产开发有限公司。
北京悦豪物业管理有限公司曾在另案审理过程中表示，此前卫晓滨交纳的每月500元或550元包括车位租赁费和管理费。现在根据北京先导华鑫房地产开发有限公司的要求，系由业主与北京先导华鑫房地产开发有限公司协商，办理车位租赁手续，交纳租赁费，北京悦豪物业管理有限公司仅负责收取管理费。卫晓滨认可此前系将费用全部交给北京悦豪物业管理有限公司，后来车位租赁事宜变为由北京先导华鑫房地产开发有限公司决定。卫晓滨表示北京先导华鑫房地产开发有限公司要求业主一次性交纳10年或20年车位租赁费的收费方式没有经过三分之二以上业主同意，缺乏法律及合同依据；业主租赁车位并非一般商务租赁关系；开发商管理停车服务构成违约，应予赔偿。
一审法院审理认为：当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
本案争议焦点应为，卫晓滨要求北京先导华鑫房地产开发有限公司及北京悦豪物业管理有限公司继续按照原租赁条件承租涉诉小区内车位是否具有依据。首先，涉诉小区内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足包括卫晓滨在内的小区业主的需要。作为涉诉小区停车位使用权人的北京先导华鑫房地产开发有限公司按照同等条件要求北京悦豪物业管理有限公司通知卫晓滨签订租赁合同正体现了这一点。其次，北京先导华鑫房地产开发有限公司作为涉诉小区停车位使用权人，其在事实上对小区范围内的车位控制方面具有垄断地位。因此，如果北京先导华鑫房地产开发有限公司利用该地位迫使合同相对方接受苛刻内容合同的行为应受到干预。最后，从卫晓滨自述北京先导华鑫房地产开发有限公司提出的新的承租方案来看，该方案虽然租赁期时间较长但不违反法律规定。由于现方案年均价格低于卫晓滨之前接受的价格，一审法院认为北京先导华鑫房地产开发有限公司提出的方案并非苛刻，双方应按照自愿原则订约。北京先导华鑫房地产开发有限公司作为车位使用权人要求北京悦豪物业管理有限公司按照其提出的方案出租车位并无不当，北京先导华鑫房地产开发有限公司行为不构成违约。综上所述，卫晓滨所有诉讼请求均缺乏依据，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四条、第二百一十四条之规定，一审法院判决：驳回卫晓滨的全部诉讼请求。
卫晓滨不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：小区车位原租金标准已经适用多年，并且在小区内公示，为小区业主和北京先导华鑫房地产开发有限公司及北京悦豪物业管理有限公司所达成的一致的价格。北京先导华鑫房地产开发有限公司未与广大业主协商，擅自单方面修改收费方式，提出了一次性收取10年乃至20年费用的不合理要求，不符合法律规定。现请求：1.撤销一审判决；2.改判北京先导华鑫房地产开发有限公司继续按原标准向卫晓滨提供车位，北京悦豪物业管理有限公司协助办理相关手续；3.改判北京先导华鑫房地产开发有限公司向卫晓滨支付违约金2万元；4.判令北京先导华鑫房地产开发有限公司承担本案诉讼费。
北京先导华鑫房地产开发有限公司同意一审法院判决，请求驳回卫晓滨的上诉请求。
北京悦豪物业管理有限公司同意一审法院判决，请求驳回卫晓滨的上诉请求。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有《商品房现房买卖合同》、房屋所有权证、发票、民事判决书及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：法律规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。本案中，北京先导华鑫房地产开发有限公司系北京市朝阳区酒仙桥中路涉案房屋地下车库的使用权人，其有权对车库的收费方式进行调整。现北京先导华鑫房地产开发有限公司按照小区业主的同等条件要求卫晓滨签订租赁合同，其中租赁期限不违反法律规定，租赁价格亦属合理，双方应按照自愿原则签署合同。卫晓滨认为北京先导华鑫房地产开发有限公司的收费方式没有经过三分之二以上业主同意，收费方式不符合法律规定，卫晓滨未就其所述提供法律依据。现北京先导华鑫房地产开发有限公司要求北京悦豪物业管理有限公司按照其提出的方案出租车位并无不当。综上所述，原审法院所作判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费150元，由卫晓滨负担（已交纳）。
二审案件受理费300元，由卫晓滨负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 邢 军
代理审判员 江 惠
代理审判员 郑慧媛
二〇一五年四月十四日
书 记 员 黄 丹