辽宁省抚顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽04民终1233号
上诉人（原审被告）：抚顺兴隆宝通置业有限公司，住所地：抚顺市顺城区抚顺城路（东段）11-1号楼4、5号门市。
法定代表人：佟恩祥，该公司总经理。
委托代理人：李弘熙，该公司职员。
委托代理人：邢福，辽宁铭博律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：原野，男，汉族，1980年11月11日出生，无职业，住抚顺市东洲区。
被上诉人（原审原告）：佟磊，女，汉族，1982年4月9日出生，无职业，住抚顺市东洲区。
二被上诉人共同委托代理人：高明、潘婷婷，辽宁煤都律师事务所律师。
上诉人抚顺兴隆宝通置业有限公司因与被上诉人原野、佟磊房屋买卖合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院(2016)辽0411民初556号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人抚顺兴隆宝通置业有限公司委托代理人李弘熙、邢福，被上诉人原野、佟磊的共同委托代理人高明、潘婷婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
抚顺兴隆宝通置业有限公司上诉请求：（一）撤销一审判决，改判原野、佟磊继续履行双方签订的商品房买卖合同；（二）改判抚顺兴隆宝通置业有限公司不返还原野、佟磊购房款及赔偿利息、代办费等款项；（三）一、二审诉讼费由原野、佟磊承担。事实和理由：双方签订《商品房买卖合同》时，约定抚顺兴隆宝通置业有限公司返租原野、佟磊购买的商铺三年，年租金是总房款的8%，从合同约定的交房之日起返租原野、佟磊商铺并计算租金，三年的租金是总房款的24%，双方约定抚顺兴隆宝通置业有限公司先行支付21%的租金，余下3%租金按年返还1%，三年内支付完毕，而抚顺兴隆宝通置业有限公司支付租金的方式是从原野、佟磊购买商铺的总房款中直接扣除租金，以折抵房屋折价款的方式结算租金；双方已经形成事实上的房屋租赁合同关系，抚顺兴隆宝通置业有限公司已承租原野、佟磊购买的商铺，三年的租金已经支付90%以上，租赁合同已经实际履行，抚顺兴隆宝通置业有限公司交房之日即为租赁关系生效之日，双方的租赁合同已经形成，应视为交付房屋，不存在抚顺兴隆宝通置业有限公司逾期交房的情况，原野、佟磊无权请求解除商品房买卖合同。原野、佟磊请求支付利息损失无法律依据，双方在合同第12条约定即便抚顺兴隆宝通置业有限公司给予退房，仅向原野、佟磊支付已付房款的0.5%的违约金即可，双方既然已经明确违约金标准，原野、佟磊又请求利息损失，明显不合法；违约金就是给守约方的赔偿金，已然包括各项损失，双方已经约定违约金标准就不存在其他损失。代办费200元与抚顺兴隆宝通置业有限公司无任何关联关系，该笔费用并非抚顺兴隆宝通置业有限公司收取，而是沈阳房产咨询公司收取的费用。
原野、佟磊辩称，按照商品房买卖合同约定，抚顺兴隆宝通置业有限公司应于2015年9月30日前将争议房屋交付给原野、佟磊，但抚顺兴隆宝通置业有限公司至今未按合同约定交付房屋。依据合同约定及相关司法解释规定，法院应支持原野、佟磊解除合同的诉请。由于抚顺兴隆宝通置业有限公司严重违约，导致合同目的无法实现，抚顺兴隆宝通置业有限公司应返还原野、佟磊已经支付的购房款，并赔偿因此产生的全部费用。
原野、佟磊向一审法院起诉请求：1、解除原野、佟磊与抚顺兴隆宝通置业有限公司签订的《抚顺市商品房买卖合同》；2、抚顺兴隆宝通置业有限公司返还原野、佟磊购房款120642元及利息14929.4元（自2013年12月24日至2016年3月24日）；3、抚顺兴隆宝通置业有限公司返还代办费200元及利息17元（自2014年8月8日至2016年4月8日）；上述合计135788.4元。4、抚顺兴隆宝通置业有限公司承担本案诉讼费、保全费。
一审法院经审理查明，原野、佟磊系夫妻关系。2014年8月7日，原野、佟磊与抚顺兴隆公司签订商品房买卖合同。双方在合同中约定：原野、佟磊购买抚顺兴隆摩尔世界商铺一处，该商铺销（预）售许可证号为XK2014106-279，位于抚顺市顺城区新城路东段5-15号楼353铺，建筑面积10.61平方米，每平方米单价11370.59元，房屋总价款为120642元。抚顺兴隆宝通置业有限公司在2015年9月30日前将经综合验收合格的房屋交付原野、佟磊，逾期90日后原野、佟磊有权解除合同，抚顺兴隆宝通置业有限公司应自原野、佟磊解除合同通知到达之日起15日内返还全部已付款项，并按原野、佟磊累计已付款的0.5%向其支付违约金。原野、佟磊于2013年12月24日向抚顺兴隆宝通置业有限公司交纳全部购房款，并于2014年8月8日交纳200元其他费用，该费用收据盖有沈阳国宇房地产咨询有限公司财务章。本案争议房屋现处于停工状态。抚顺兴隆宝通置业有限公司未能在合同约定期限交付房屋，原野、佟磊经与抚顺兴隆宝通置业有限公司协商未果，故来院诉讼。本案在诉讼过程中，经原野、佟磊申请并提供担保，本院依法预查封抚顺兴隆宝通置业有限公司名下位于抚顺市顺城区新城路（东段）5-12号楼1单元2701号房屋手续。保全费1138元由原野、佟磊交纳。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。本案，原、抚顺兴隆宝通置业有限公司签订商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，故该商品房买卖合同合法有效。原野、佟磊全额交纳购房款后，抚顺兴隆宝通置业有限公司负有按合同约定时间交付房屋的义务。抚顺兴隆宝通置业有限公司未按合同约定交付房屋，原野、佟磊有权按双方在合同中的约定选择解除合同，并要求抚顺兴隆宝通置业有限公司支付违约金。故对于原野、佟磊要求解除与抚顺兴隆宝通置业有限公司之间的商品房买卖合同，及要求抚顺兴隆宝通置业有限公司返还购房款的诉讼请求，予以支持。关于原野、佟磊主张按照银行同期贷款利率计算利息一节，本院认为按照相关司法解释的规定，应按可得利益原则确定实际损失，双方约定的违约金低于原野、佟磊的实际损失，原野、佟磊关于利息的主张符合法律规定，抚顺兴隆宝通置业有限公司应自交房期限届满的次日起至本判决确定的给付之日止，以原野、佟磊交纳的购房款为基数，按人民银行同期同类贷款基准利率标准向原野、佟磊支付利息损失。关于原野、佟磊主张200元代办费一节，收据上体现的款项收取单位虽非抚顺兴隆宝通置业有限公司，但此笔费用是原野、佟磊在与抚顺兴隆宝通置业有限公司签订房屋买卖合同时在抚顺兴隆宝通置业有限公司处交纳，抚顺兴隆宝通置业有限公司未明示此费用收取单位为第三方，原野、佟磊有理由相信此笔费用交给了抚顺兴隆宝通置业有限公司，且抚顺兴隆宝通置业有限公司负有协助原野、佟磊办理房屋所有权登记手续的义务，现原野、佟磊因抚顺兴隆宝通置业有限公司的违约行为而无法取得房屋，抚顺兴隆宝通置业有限公司应将此费用返还原野、佟磊。关于抚顺兴隆宝通置业有限公司辩称双方成立反租关系，其不存在违约行为一节，首先，抚顺兴隆宝通置业有限公司的主张并无相关证据予以证明，其次，即便抚顺兴隆宝通置业有限公司主张的事实存在，该行为应视为抚顺兴隆宝通置业有限公司为出售房屋而采取的促销手段，在抚顺兴隆宝通置业有限公司没有按合同约定时间、条件交付房屋的情况下，其主张的租赁关系没有成立的客观基础，故对其辩称理由，不予采信。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，判决：一、解除原野、佟磊与抚顺兴隆宝通置业有限公司之间的商品房买卖合同；二、抚顺兴隆宝通置业有限公司于本判决生效后三十日内一次性返还原野、佟磊购房款120642元；三、抚顺兴隆宝通置业有限公司于本判决生效后三十日内一次性支付原野、佟磊以120642元购房款为基数、自2015年10月1日起至本判决确定的给付之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息损失。四、抚顺兴隆宝通置业有限公司于本判决生效后三十日内一次性返还原野、佟磊代办费200元。案件受理费2773元，减半收取1386.5元，保全费1138元，共计2524.5元，由抚顺兴隆宝通置业有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人没有提交新证据。双方当事人对一审法院查明的事实均没有异议，本院予以确认。另查明，2016年7月19日，原野、佟磊因不服(2016)辽0411民初556号民事判决，向本院提起上诉，后于2016年10月21日向本院提出撤回上诉的申请，本院裁定予以准许。
本院认为，原野、佟磊与抚顺兴隆宝通置业有限公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，故该商品房买卖合同合法有效，双方当事人应该按照合同的约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原野、佟磊与抚顺兴隆宝通置业有限公司签订的《抚顺市商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2015年9月30日前将经综合验收合格的商品房交付给买受人。逾期超过90日后，买受人有权解除合同。原野、佟磊作为买受人于2013年12月24日已按合同约定履行交付购房款的义务，但抚顺兴隆宝通置业有限公司至今未将争议房屋交付给原野、佟磊，显然构成违约，应承担相应违约责任。现原野、佟磊主张抚顺兴隆宝通置业有限公司逾期交房的时间超过90天，要求解除合同，抚顺兴隆宝通置业有限公司亦未能提供任何证据证明其逾期交房存在正当理由，故一审判决解除原野、佟磊与抚顺兴隆宝通置业有限公司之间的商品房买卖合同并无不当，本院予以维持。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原野、佟磊与抚顺兴隆宝通置业有限公司之间的商品房买卖合同解除后，抚顺兴隆宝通置业有限公司应当返还已经收取的购房款120642元，并支付相应的利息。关于利息的计算标准，本院认为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。从该条规定不难看出，我国违约金制度系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方，因此违约金比例的确定应参照非违约方的实际损失。一审判决以可得利益原则为理论为基础，认定原野、佟磊与抚顺兴隆宝通置业有限公司约定的违约金低于原野、佟磊的实际损失，原野、佟磊增加违约金的主张符合法律规定，并判决抚顺兴隆宝通置业有限公司以120642元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，给付自2015年10月1日起至判决确定的给付之日止违约金，并无不当，本院予以维持。
产权代办费200元，为原野、佟磊履行商品房买卖合同过程中产生，系其实际损失，抚顺兴隆宝通置业有限公司作为违约方，应予赔偿。待抚顺兴隆宝通置业有限公司将产权代办费退还原野、佟磊后，抚顺兴隆宝通置业有限公司可依法另行主张权利。
对于抚顺兴隆宝通置业有限公司辩称双方构成返租关系，因原野、佟磊不予认可，且抚顺兴隆宝通置业有限公司未提供证据证明双方存在返租法律关系，故一审判决没有采信抚顺兴隆宝通置业有限公司答辩意见，并无不当，本院予以支持。
综上所述，抚顺兴隆宝通置业有限公司的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2723元，由上诉人抚顺兴隆宝通置业有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 张 帆
审判员 秦 梦
审判员 何福苍
二〇一六年十月二十一日
书记员 罗晓姝