四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）成民终字第4750号
上诉人（原审原告）朱秀兰，女，汉族，1971年11月5日出生，住四川省崇州市。
委托代理人杨波，四川福瑞斯律师事务所律师。
委托代理人李文，四川福瑞斯律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）成都市海骏达房地产开发有限公司。住所地：四川省郫县。
法定代表人冯少朴，总经理。
委托代理人李朝春，四川英济律师事务所律师。
委托代理人何润兵，四川英济律师事务所律师。
上诉人朱秀兰因与被上诉人成都市海骏达房地产开发有限公司（以下简称海骏达公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省郫县人民法院（2014）成郫民初字第759号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月15日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年7月21日公开审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2011年1月18日，朱秀兰与海骏达公司签订了一份商品房买卖合同及补充协议，约定朱秀兰购买海骏达公司开发的位于郫县郫筒镇文信路88、89号海骏达·蜀都1号3栋1单元30楼05号房屋一套。合同第十条关于交付条件约定，“（一）出卖人应当在2012年6月30日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时，应当符合下列第1、2、4、5、6项所列条件：1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；4、满足第十一条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件；5、该商品房为住宅的，出卖人应当提供《住宅工程质量分户验收表》；6、但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、买受人未付清应付款和违约金；3、法律政策变动的限制”。第十一条关于基础设施的约定为，“1、市政基础实施：（1）上水、下水：2012-06-30达到通水要求；（2）电：2012-06-30达到通电要求；……（4）燃气：2012-06-30达到主管通气……2、其他设施（1）公共绿地：2012-06-30达到施工完成；（2）公共道路：2012-06-30达到施工完成；（3）公共停车场：2012-06-30达到施工完成”。第十五条关于交付设备的标准约定为，“4、出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第2种方式处理：（2）出卖人可以用其他不低于规定标准的同类装饰材料和设备代替”。关于阳台栏杆的约定在附件六中为，“阳台：配钢化夹胶玻璃栏杆”。《补充协议》第五条对合同第十四条的补充约定：“1、在商品房达到交付使用条件后，……；买受人未接到通知的，以合同约定的交付期限的最后一天为办理房屋交付手续的时间……4、房屋交付时，买受人认为交付的商品房需要整修的，应以书面方式向出卖人提出，交房时间不顺延，并且买受人应在约定的时间内办理完毕房屋交付手续，否则视为房屋已交付。”
海骏达公司取得了规划及许可证，对楼盘进行了开发和建设。2011年12月29日，郫县金准测绘有限公司出具对海骏达公司开发项目的房产测绘技术报告书，对海骏达公司开发的海骏达.蜀都1号7栋楼盘各户型作出检测。2012年3月23日，案涉楼盘取得了分户验收表，质量为合格。2012年6月14日，案涉楼盘取得郫县规划管理局颁发的证号为建字第510124201250024号的规划验收合格证。2012年6月19日，海骏达蜀都1号3#楼经建设、施工、监理等单位检测，结论为质量合格。2012年6月20日，燃气工程经验收为合格。2012年6月25日，水工程经验收合格后通水。2012年6月25日，朱秀兰收到海骏达公司交房通知后，于6月30日朱秀兰前往收房，但双方针对房屋质量问题发生分歧，朱秀兰以诉状陈述的房屋结构、房屋质量等问题提出异议而拒绝收房。海骏达公司就开发的海骏达.蜀都1号因房屋存在一定瑕疵于2012年6月30日向海骏达.蜀都1号全体业主作出承诺，承诺于一月内整改完毕后交房。
原审法院另查明，案涉房屋现尚未交付与朱秀兰。
原审法院认定上述事实采信了如下证据：《商品房买卖合同》及《补充协议》、违约承诺书、收据、鉴定报告、阳台照片、建设工程规划验收许可证、竣工验收报告、测绘报告书、玻璃栏杆的修改证明、快递通知、商品房预售许可证、违约责任赔偿承诺书以及双方当事人的陈述。
朱秀兰在一审中提出的诉讼请求为：1、海骏达公司向朱秀兰交付位于郫县文信路88、89号的“海峻达.蜀都1号”3幢1单元30楼3005号的商品住房；2、海骏达公司在完成交房前向朱秀兰赔偿472681元（从2012年7月1日暂时计算至2013年12月31日为472681元）；从2014年1月1日起，按每天886元的金额进行赔偿，直到交付房屋为止；3、本案全部诉讼费用由海骏达公司负担。
原审法院认为，本案争议的焦点：关于海骏达公司是否存在逾期交房的行为以及如存在逾期交房行为而应当承担的违约金金额的问题。
双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应严格按约履行。海骏达公司按合同约定取得面积实测报告，建设工程规划合格证等手续，商品房交付条件已经具备。根据庭审查明的事实，海骏达公司于2012年6月30日交付时因房屋存在瑕疵，海骏达公司对海骏达·蜀都1号的全体买受人作出一个月的整改期承诺，对海骏达公司自认逾期整改一个月后交房所产生的违约责任本院予以确认。海骏达公司承诺进行整改，应当在整改完毕后及时通知朱秀兰收房，因此海骏达公司未能提交证据证明其已在整改完毕后通知朱秀兰收房，因此海骏达公司存在逾期交房的行为，应当承担逾期交房的责任即向朱秀兰支付违约金，同时，朱秀兰作为购房者，应当关注海骏达公司的整改期限届满后积极与骏达公司就整改情况进行确认，并在此基础上办理交房相关事宜，现朱秀兰未能提交证据证明其就整改情况与海骏达公司进行联系，也未提交证据证明其就交房问题向海骏达公司主张过权利。因此，海骏达公司逾期交房而产生的损失，因朱秀兰未积极行使权利而有所扩大，朱秀兰应对损失的扩大部分承担责任。加之，我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，违约金主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。现朱秀兰未能提交证据证明其因逾期交房屋而给其造成的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款和最高人民法院《关于适用〈中华人民共合国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。具体而言，认定逾期交房违约金应参照房屋所在地同类房屋的租金。故结合本案的事实，依法确认海骏达公司因逾期交房而应向朱秀兰支付的违约金为3000元。对朱秀兰在事实中提出没有按照约定修建飘窗，导致房屋户型与约定严重不符、相应面积缩水，因朱秀兰未提出诉求，故本案不予处理。对海骏达公司辩称其作出自认的违约承诺系因业主聚集而被迫出具，不是其真实意思表示，请求法院撤销，本院认为，海骏达公司理应知晓其以公司名义对业主作出承诺应承担的法律后果，其辩解理由缺乏证据支撑，无事实和法律依据，故不予采纳。
针对朱秀兰第1项要求海骏达公司按照合同约定履行交房义务的请求，原审法院认为，海骏达公司海骏达公司已举出证据证明其交付房屋符合双方合同第十条第（二）项约定的条件，交付房屋符合合同约定，对朱秀兰主张的质量瑕疵，海骏达公司海骏达公司另应承担相应保修责任。因此对朱秀兰该项请求于法无据，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、海骏达公司在判决生效后向朱秀兰支付逾期交房违约金人民币3000元；二、驳回朱秀兰的其他诉讼请求。本案案件受理费（减半收取）4196元，由朱秀兰负担2098元，海骏达公司负担2098元，海骏达公司应负担的费用，已由朱秀兰预交，海骏达公司在履行判决给付义务时一并支付给朱秀兰。
宣判后，原审原告朱秀兰不服，向本院提起上诉称，原判决对违约金的性质认定错误，应当认定本案中的违约金性质为惩罚性违约金。原判决适用法律不当，将本案违约金的性质认定为补偿性，导致将违约金数额调整过低，故意偏袒存在违约行为的海骏达公司。据此请求：撤销原判，改判支持朱秀兰在一审中提出的诉讼请求或发回重审。
被上诉人海骏达公司答辩称，海骏达公司履行了交房义务，不应当承担违约责任。但海骏达公司对原判决表示认可，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，各方当事人均无新证据提交。本院二审审理查明的事实与一审查明的事实一致。
二审另查明，本院作出的（2014）成民终字第4765号民事判决书已经发生法律效力，该判决书认定海骏达公司使用的宣传单载明：“B-02奇数层，大手笔附送空间，实得率达130%，多出来的惬意享受；超大入户花园，过滤疲惫和嘈杂，心情换上靓装；每个房间均带超大飘窗，与阳光美景相伴；舒适套儿变套三；建筑面积约：88.22㎡；赠送面积约：27.25㎡；实得面积约：115.47㎡”。
本院认为，朱秀兰在一审中提出的关于交付房屋的诉讼请求为海骏达公司向朱秀兰交付案涉房屋，而朱秀兰在二审中提出的上诉请求为海骏达公司向其交付已经整改完毕的案涉房屋。对于朱秀兰二审中新增加的诉讼请求，即要求海骏达公司交付整改完毕的案涉房屋，本案不作处理。本案仅就海骏达公司是否向朱秀兰交付房屋进行审理并作出判决。根据一审查明的事实以及二审中双方当事人的陈述，海骏达公司至今尚未履行向朱秀兰交付案涉房屋的义务，故朱秀兰提出的海骏达公司应向其交付案涉房屋的主张，符合合同约定，有事实和法律依据，本院予以支持。原判决未对朱秀兰该项诉讼请求予以支持，实属错误，本院予以纠正。
关于朱秀兰提到的赔偿问题。根据朱秀兰在一审以及二审中的陈述，其提出的赔偿金实为案涉房屋主卧应当具有飘窗而不具有飘窗，海骏达公司据此应对其进行赔偿。因此，焦点问题系朱秀兰与海骏达公司是否约定案涉房屋主卧具有飘窗及如约定有飘窗，海骏达公司是否应当就交付房屋主卧不具有飘窗而向朱秀兰赔偿损失及金额的问题。对此本院认为，双方签订的商品房买卖合同及附件中仅有分层平面图而没有案涉房屋的平面户型图，也未约定案涉房屋主卧是否具有飘窗。虽然本案中，朱秀兰未能向本院提交（2014）成民终字第4765号民事判决书中所载明的海骏达公司所使用的宣传单，但依据生活经验法则，海骏达公司就同一楼盘不同户型的房屋均会印制宣传单。因此，虽然朱秀兰未能提交宣传单，基于朱秀兰所购房屋与（2014）成民终字第4765号民事判决书所针对房屋系同一楼盘，本案中亦可将宣传单作为定案依据。因此，从海骏达公司使用的宣传单来看，上面明确载明“每个房间均带超大飘窗，与阳光美景相伴”，海骏达公司对房屋飘窗的说明具体确定，而朱秀兰陈述其亦基于每个房间均有飘窗、赠送面积可观而与海骏达公司签订商品房买卖合同。同时，虽飘窗为赠送面积，但案涉房屋销售价格的确定，是基于案涉房屋的朝向、面积、楼层、产权证面积和赠送面积大小等因素。因此，虽然该宣传单未载入商品房买卖合同，但亦应视为合同内容。故本院依法确认双方约定案涉房屋主卧具有飘窗。现案涉房屋主卧不具有飘窗，海骏达公司应当就此承担违约责任。双方未对此情形下的违约责任进行约定，朱秀兰可基于法律规定要求海骏达公司就此赔偿损失。现朱秀兰未能提交证据证明其损失是否存在及损失大小。按照一般生活经验法则来看，没有飘窗确实会对案涉房屋的使用、价值等产生影响，也就是说没有飘窗的房屋在其他条件相同的情况价值会低于有飘窗的房屋。因此，朱秀兰确实存在有损失。对于损失大小如何确定，鉴于双方合同约定的计价标准为建筑面积乘以单价，而飘窗为赠送面积，不计价，故根据本案查明的事实并结合对案涉房屋价值的影响等因素，依法酌定海骏达公司未交付具有飘窗的房屋给朱秀兰造成的损失为5000元。原判决将朱秀兰提出的此项赔偿请求错误理解为逾期交房违约金，并就此作出判决，实属错误，本院予以纠正。
综上，朱秀兰的上诉理由部分成立，本院对其上诉请求予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决如下：
一、撤销四川省郫县人民法院（2014）成郫民初字第759号民事判决；
二、成都市海骏达房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向朱秀兰交付其所购买的位于四川省郫县文信路88、89号“海骏达·蜀都1号”3幢1单元30楼3005号房屋；
三、成都市海骏达房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付朱秀兰5000元；
四、驳回朱秀兰的其他诉讼请求。
一审案件受理费的负担，按原审判决确定的执行；二审案件受理费8392元，由上诉人朱秀兰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖 方
审 判 员 尹 英
代理审判员 张菲菲
二〇一五年九月三十日
书 记 员 刘奕君