吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）长民二初字第22号原告：李德山，男，汉族，1962年8月5日生，住吉林省白城市。委托代理人：李健，（系李德山儿子）。被告：孙海峰，男，汉族，1985年12月30日生，住吉林省长春市南关区。委托代理人：邱江宁，吉林靖吉律师事务所律师。第三人：长春市琪缘房地产开发有限公司，住所：吉林省长春市南关区。第三人：吉林省坤鹏置业有限公司。住所：吉林省长春市南关区。第三人：吉林省坤鹏置业有限公司镇赉分公司。原告李德山与被告孙海峰、第三人长春市琪缘房地产开发有限公司、吉林省坤鹏置业有限公司、吉林省坤鹏置业有限公司镇赉分公司案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告李德山的委托代理人李健、被告孙海峰的委托代理人邱江宁到庭参加诉讼。第三人长春市琪缘房地产开发有限公司、吉林省坤鹏置业有限公司、吉林省坤鹏置业有限公司镇赉分公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。原告李德山诉称：2014年10月31日，第三人吉林省坤鹏置业有限公司镇赉分公司与原告签订了商品房买卖合同，镇赉县湖岸名城35栋1单元302室住宅楼（建筑面积117.57平方米）以每平方米2723.49元价格卖给原告，约定2015年3月31日交房。原告于2014年10月31日交付首付款100201.00元，余款220000.00元为银行按揭贷款。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，原告已经取得该房屋的所有权，没有登记只是物权未设立，第三人吉林省坤鹏置业有限公司应当配合原告办理房屋过户手续。被告孙海峰系执行案件申请人。2014年12月17日，第三人吉林省坤鹏置业有限公司与被告孙海峰签订了借款合同，由孙海峰借给吉林省坤鹏置业有限公司人民币3000万元，借期1个月。第三人琪缘公司与孙海峰签订保证合同，由琪缘公司为上述借款承担保证责任，该两份合同在吉林省北方公证处进行了公证。2015年2月10日，因借款人未按合同约定还款，孙海峰向北方公证处申请了（2015）吉长北方经证字第256号执行证书，并依据该执行证书申请执行。执行过程中，长春市中级人民法院于2015年4月27日作出（2015）长执字第129号执行裁定，并查封了湖岸名城35号楼1单元302室。原告提出案外人异议，长春市中级人民法院于2015年9月10日作出（2015）长执异字第48号执行裁定，裁定驳回原告异议申请。现原告起诉至法院，要求：立即停止对吉林省镇赉县湖岸名城第35号楼1单元302室，建筑面积117.57平方米的住宅楼的强制执行，并解除查封。被告孙海峰辩称：首先，李德山与吉林省坤鹏置业有限公司镇赉分公司签订的商品房买卖合同并无签订日期及出卖人签章，该合同不是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条所指的合法有效的书面买卖合同。同时李德山仅支付首付款100201.00元的行为，也未超过该条所规定的已经支付价款超过合同约定总价款50%的情形。依据上述法律规定，只有符合在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十的情形，且权利能够排除执行的，人民法院方可支持异议请求。李德山所诉房屋不满足上述情况，不能排除孙海峰的执行，请求法院驳回李德山诉讼请求。第三人长春市琪缘房地产开发有限公司、吉林省坤鹏置业有限公司、吉林省坤鹏置业有限公司镇赉分公司未到庭，亦未提交书面意见。李德山为证明自己的主张提供如下证据：证据一：金额为8734.7的收款收据一份。证据二：2014年9月28日，金额为135843.00元收据一份。证据三：2014年9月14日，金额为100201.00元收据一份。证据四：中国银行执卡人存根联一份，金额为180201.00元。证据五：编号为GF-2000-0171商品房买卖合同一份。以上证据出示原件，提交复印件。李德山认为以上证据能够证明诉争房屋所有人为李德山，且李德山已经居住该房屋。被告孙海峰对上述证据的质证意见为：对五份证据真实性和证明问题均有异议。证据一无法证明其真实性，同时只能证明2015年5月29日办理入住，其收款方并不是本案第三人。证据二与本案无关，是针对34号楼102车库，并不是本案诉争房屋。证据三无法证明其真实性。要求原告提供实际转款凭证。证据四只能证明其和第三人之间有转款行为，无法证明是针对本案提交的100201.00元。证据五，该证据并无签订日期，同时在执行异议听证会中原告提交的证据没有第三人盖章。本案中原告提交证据中为何又有第三人盖章。可以推定原告与第三人恶意串通，损害被告合法权益，是其补签的。被告孙海峰对上述证据真实性有异议，但未提供证据推翻上述证据真实性，本院对上述五份证据真实性予以确认。被告孙海峰未向本院提交证据。第三人长春市琪缘房地产开发有限公司、吉林省坤鹏置业有限公司、吉林省坤鹏置业有限公司镇赉分公司未向本院提交证据。经审理查明：2014年12月17日坤鹏公司与孙海峰签订借款合同，由孙海峰借给坤鹏公司人民币3000万元，借期1个月。琪缘公司与孙海峰签订保证合同，由琪缘公司为上述借款承担保证责任，该两份合同在吉林省北方公证处进行了公证。2015年2月10日，因借款人未按照合同约定还款，孙海峰向北方公证处申请了（2015）吉长北方经证字第256号执行证书，并依据该执行证书向本院申请执行。本院在执行过程中，于2015年4月27日作出（2015）长执字第129号执行裁定，并向镇赉县房屋产权管理中心送达及张贴公告，查封了本案诉争房屋，李德山向本院提出书面异议，主张已经购买了查封的房屋，要求本院解除查封。本院于2015年9月10日作出（2015）长执异字第48号裁定，驳回案外人李德山异议。李德山不服该裁定，向本院提起诉讼。另查明：李德山与吉林省坤鹏置业有限公司镇赉分公司签订商品房买卖合同（合同落款处无签订日期及出卖人签章），约定购买湖岸名城小区35栋1单元302室房屋。2014年9月14日，李德山交付房屋首付款100201.00元。2015年5月29日，吉林省凯丰物业服务有限责任公司镇赉分公司向李德山出具了李德山交纳装修保证金、垃圾清运费保证金及2015年5月29日至2016年5月28日全年楼道灯电费、二次供水电费、物业费、取暖费等费用的收据。李德山在向吉林省坤鹏置业有限公司镇赉分公司支付首付款100201.00元后，未支付剩余房款22万元。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。李德山系从房地产开发企业购买商品房，但其认可只交纳了首付款100201.00元后，剩余房款22万元始终未支付，不符合上述法律规定的能够排除执行的要件。因此，李德山要求停止对吉林省镇赉县湖岸名城第35号楼1单元302室，建筑面积117.57平方米的住宅楼的强制执行，并解除查封的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款（二）项之规定，判决如下：驳回原告李德山的诉讼请求。一审案件受理费6103.00元，由原告李德山负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。审 判 长  郭 宇代理审判员  高云燕代理审判员  潘明琳二〇一六年四月二十五日书 记 员  许琳璟