上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沪一中民二（民）终字第3578号
上诉人（原审原告）上海隆盛房地产开发有限公司。
法定代表人赵希江，董事长。
委托代理人高X。
委托代理人张丹，上海普若律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）上海国窖酒业销售有限公司。
法定代表人刘阳，董事长。
委托代理人赵海清，北京大成（上海）律师事务所律师。
委托代理人曲峰，北京大成（上海）律师事务所律师。
上诉人上海隆盛房地产开发有限公司（以下简称隆盛公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2013）徐民四（民）初字第952号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月24日受理后，依法组成合议庭，于2014年1月7日公开开庭进行了审理。上诉人隆盛公司的委托代理人高碧如、张丹到庭参加诉讼，被上诉人上海国窖酒业销售有限公司（以下简称国窖公司）经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，上海市徐汇区淮海西路X室的房屋（以下简称系争房屋）系隆盛公司名下的房产，用途为商业。2010年1月29日，隆盛公司作为出租方、国窖公司作为承租方就系争房屋签订了《租赁合同》。合同第3条约定，所租商铺的租赁期为5年，租赁期限及起租日2010年2月1日起计，所租商铺的租赁期自2010年2月1日起至2015年1月31日。合同第4条约定，2010年4月16日至2013年1月31日，租金额为每年1，092，000元（即每月91，000元）（人民币，下同）。2013年2月1日至2015年1月31日，租金额为每年1，125，600元（即每月93，800元）。承租方须于签订本合同时或按出租方书面通知缴付二个月租金，并按先付后用原则在每二个日历月结束后三天内向出租方预付下二个月之租金。合同第5条约定，物业费订为每月5，000元。合同第6条约定，承租方独立使用之照明、设备用电及所用之水、煤气，均需单独安装表具计算，出租方或物业管理公司安排统一安装，费用由承租方承担。合同第8条约定，承租方如不按时缴付租金、补足押金及其他本合同项下之应缴费用（包括但不限于水费、电费、煤气费、线路使用费等等），应向出租方支付所欠款项及违约金，违约金按照每天千分之一计算（包括到期日当日）。如无故延迟支付有关费用，出租方有权单方解除本合同，并要求承租方赔偿因此而给出租方造成的损失。合同第17.2条约定，本合同所指损失，包括因违约方的违约行为给对方造成的直接损失和间接损失，间接损失包括但不限于受损失方为向违约方索赔而支出的诉讼费、律师代理费及为处理该事宜支出的办案费、交通费、住宿费、通讯费、调查费及惩罚性赔偿金等。合同第20条约定，租赁期满或本合同解除后10个工作日内，除非双方另有书面约定，承租方应与出租方结清所有应付的款项并将本商铺恢复至交付时原使用功能（自然损耗除外）。出租方对本商铺进行验收……。
合同签订后，国窖公司支付隆盛公司押金人民币182，000元。隆盛公司按约交付系争房屋，国窖公司接收房屋后进行了装修，并按约支付房屋租金至2010年12月31日。国窖公司曾拖欠2011年1月至2011年6月的租金及物业管理费，同时拖欠2011年3月至2011年6月的水电费，为此隆盛公司于2011年6月向法院起诉要求国窖公司支付前述款项，双方于2011年7月5日签订《协议书》约定，鉴于双方于2010年1月29日签订《租赁合同》，甲方（国窖公司）充分理解并明确表达地铁十一号线之施工并非造成甲方延迟履行首揭合同之原因，同时双方经友好协商，达成如下协议：一、……二、自2011年9月起，甲方严格按原合同约定按时支付乙方（隆盛公司）房租、物业管理费、水电费等费用，逾期支付超过二个月，乙方有权终止原《租赁合同》。原《租赁合同》其他条款不变。……
2012年11月21日，国窖公司以地铁施工影响经营为由，与隆盛公司协商要求提前解除合同、返还房屋，隆盛公司以国窖公司无权解除合同、房屋未恢复原状为由拒绝与国窖公司办理房屋交接，也拒绝国窖公司提出的提前解除合同的要求。国窖公司遂于2012年11月30日迁出系争房屋，但装修并未拆除，也未恢复房屋原状，房屋钥匙一直由国窖公司保管。2013年10月，国窖公司将房屋钥匙交至隆盛公司物业。自2012年11月1日之后的租金、物业管理费国窖公司未支付。
另外，为处理本案纠纷隆盛公司聘请律师并支付律师费25，000元。2013年3月21日，隆盛公司向法院提起诉讼，要求判令：1.双方签订的《租赁合同》提前终止，国窖公司立即迁出上海市徐汇区淮海西路X室房屋并承担拆除装修、恢复原状的费用28，000元整；2.国窖公司立即支付拖欠的2012年11月至合同终止日的房屋租金及合同终止后至实际交房日的使用费及违约金，暂计算至2013年3月31日为人民币506，240元；3.国窖公司立即支付拖欠的2012年11月至实际交房之日的物业管理费及违约金，暂计算至2013年3月31日为27，490元；4、国窖公司立即支付拖欠的2012年7月至9月电费上调差价515元，及2012年9月至2012年11月的水电费及违约金，暂计算至2013年3月31日为10，304.86元；5、国窖公司立即支付隆盛公司因国窖公司违约行为而支付的律师费25，000元。
原审法院认为，《租赁合同》系各方当事人真实意思表示，隆盛公司、国窖公司均应依约全面、适当地履行各项合同义务。隆盛公司作为出租人，有义务提供符合合同约定的、适于经营的房屋。国窖公司承租房屋后，有义务按时支付租金及相关费用。然而国窖公司自2012年11月起未付租金及其他相关费用，构成违约，理应承担相应的违约责任。虽然国窖公司认为2012年11月23日解除通知到达隆盛公司、且于11月30日迁出系争房屋，并主张合同应自11月23日提前终止（解除），但因国窖公司提前解除合同并无合同及法律依据，故对国窖公司关于合同自2012年11月23日起终止（解除）的辩称意见，法院不予采信。隆盛公司于2013年3月21日提起诉讼，故本合同于2013年3月21日提前终止（解除），国窖公司应支付自2012年11月1日起至2013年3月21日止的租金。合同解除后，因国窖公司违约，隆盛公司有权拒绝收房，故国窖公司应支付占用房屋期间的使用费，使用费参照合同租金计算。另外，隆盛公司在明知国窖公司于2012年11月30日迁出系争房屋的情况下，未能及时提起诉讼解决双方的纠纷，或积极对外出租以避免损失的进一步扩大，存在不当之处，故法院酌情判处国窖公司支付一个月房屋使用费。关于物业管理费的问题，因国窖公司已于2012年11月30日迁出系争房屋，故该月的物业管理费应由国窖公司支付。为避免当事人讼累，法院对押金一并予以处理。
国窖公司抗辩违约金约定的标准过高，故法院对隆盛公司关于违约金的诉讼请求酌情予以调整。国窖公司辩称地铁施工期间造成无法正常经营，应根据情势变更原则降低租金及使用费。法院认为，双方在《租赁合同》及《协议书》中均明确约定了地铁施工不能作为迟延履行的依据，也不能以此要求赔偿损失，故国窖公司的该项辩称意见法院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百一十九条的规定，判决如下：一、解除原告上海隆盛房地产开发有限公司与被告上海国窖酒业销售有限公司之间签订的《租赁合同》，被告上海国窖酒业销售有限公司于判决生效之日起十日内支付原告上海隆盛房地产开发有限公司恢复房屋原状的费用人民币28，000元；二、被告上海国窖酒业销售有限公司于判决生效之日起十日内支付原告上海隆盛房地产开发有限公司租金432，460元、房屋使用费93，800元及违约金（违约金以526，260元为本金，按中国人民银行同期存款利率为标准，自2013年3月21日起计算至实际支付之日止）；三、被告上海国窖酒业销售有限公司于判决生效之日起十日内支付原告上海隆盛房地产开发有限公司物业管理费5，000元及违约金（违约金以5，000元为本金，按中国人民银行同期存款利率为标准，自2013年3月21日起计算至实际支付之日止）；四、被告上海国窖酒业销售有限公司于判决生效之日起十日内支付原告上海隆盛房地产开发有限公司电费差价及水电费合计9，038.62元及违约金（违约金以9，038.62元为本金，按中国人民银行同期存款利率为标准，自2013年3月21日起计算至实际支付之日止）；五、被告上海国窖酒业销售有限公司于判决生效之日起十日内支付原告上海隆盛房地产开发有限公司律师费25，000元；六、原告上海隆盛房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还被告上海国窖酒业销售有限公司押金182，000元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9，733元，财产保全费3，020元，合计12，753元，由原告负担6，376.50元，被告负担6，376.50元。
原审判决后，隆盛公司不服，上诉至本院称，隆盛公司无法将系争房屋重新对外出租是原审法院审理期限冗长及国窖公司拒绝将系争房屋恢复原状所致，隆盛公司并无不当之处，故原审法院酌定国窖公司支付隆盛公司一个月房屋使用费缺乏事实与法律依据，严重损害隆盛公司合法权益。国窖公司在《租赁合同》签订后多次拖欠租金等费用，恶意违约提前解除合同，导致隆盛公司合法预期利益遭受重大损失，原审法院判定的违约金标准过低，隆盛公司请求二审法院改判支持合同约定的违约金支付标准。综上，隆盛公司要求撤销原审判决第二项、第三项、第四项，改判为被上诉人国窖公司向上诉人隆盛公司支付自2013年3月21日起至2013年10月21日止的房屋使用费，按照每月98，000元计算，违约金按照合同约定的千分之一标准支付。
被上诉人国窖公司未答辩。
本院经审理查明，原审查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，被上诉人国窖公司向隆盛公司提出解除《租赁合同》并于2012年11月30日迁出系争房屋，其以自己的行为明确表示不履行《租赁合同》，构成根本违约，此时隆盛公司应及时与国窖公司协商解决双方的纠纷，协商不成，应及时提起诉讼以维护自身的合法权益。关于隆盛公司主张的房屋使用费，本院认为，在国窖公司上述违约时，隆盛公司作为守约方应该采取措施防止相关损失的扩大，尤其是其知晓国窖公司已于2012年11月30日迁出系争房屋，其应积极配合将系争房屋收回，但其坚持系争房屋恢复原状后才能收房，故实际导致房屋空置损失扩大并存在过错，原审酌情判处国窖公司支付隆盛公司一个月房屋使用费并无不妥，本院予以确认。
关于隆盛公司要求按照《租赁合同》约定每天千分之一的标准计算违约金的请求，本院认为，根据法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以适当减少。《租赁合同》约定的违约金为逾期支付租金、物业管理费、水费、电费等的违约金，其性质为逾期付款违约金，其本质在于弥补国窖公司逾期付费导致隆盛公司的相关利息损失，但其约定的每天千分之一标准客观上远高于银行同期存款利率标准，原审法院据此酌情调整当属正确，本院予以认同。综上，上诉人隆盛公司的上诉请求，本院不予支持。原审判决无误，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币9，428元，由上诉人上海隆盛房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶振军
代理审判员 潘俊秀
代理审判员 翟从海
二〇一四年二月十二日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……