大连市西岗区人民法院
行 政 判 决 书
（2014）西行初字第19号
原告张金铃。
委托代理人张明东、田永学，均系辽宁中和律师事务所律师。
被告大连市国土资源和房屋局。
法定代表人王晋良，局长。
委托代理人辛冬娜。
第三人大连锦绣大厦有限公司。
法定代表人潘成国，总经理。
委托代理人任婧，辽宁兴中律师事务所律师。
第三人王国军。
委托代理人初旭，北京大成（大连）律师事务所律师。
原告张金铃诉被告大连市国土资源和房屋局房屋管理行政登记一案，原告于2014年10月15日提起行政诉讼，本院于2014年10月21日立案受理后，于同年10月29日向被告送达了起诉状副本、应诉通知书、告知书，分别于2014年10月30日、10月31日追加第三人大连锦绣大厦有限公司、王国军参加本案诉讼，并向其送达了诉讼文书。被告于同年10月30日向本院递交答辩状并递交作出具体行政行为所依据的事实证据和规范性文件。本院依法组成合议庭，于2014年11月18日公开开庭审理了本案。原告委托代理人张明东、田永学，被告委托代理人辛冬娜，第三人大连锦绣大厦有限公司委托代理人任婧、第三人王国军委托代理人初旭到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
被告大连市国土资源和房屋局于2003年7月18日将第三人锦绣大厦有限公司（以下称“锦绣大厦”）销售的案涉房屋，即新开路30号锦绣大厦1层9轴.11轴.1/E.F轴围成的面积备案登记至第三人王国军名下。
被告于2014年10月30日向本院提供了作出被诉具体行政行为的事实证据，分别为：1、商品房登记备案传递单，拟证明被告依锦绣大厦的申请对案涉房屋进行了备案登记。2、抵押传递单，拟证明案涉房屋上还设定抵押，原告起诉撤销备案应先撤抵押。3、测绘平面图，从平面图可以看出，原告起诉的房屋与已经备案给第三人王国军的这两套房屋是重叠的，应为同一标的。
原告诉称，2003年9月9日，原告与第三人锦绣大厦签订《商品房买卖合同》，约定锦绣大厦将其开发的位于大连市西岗区同仁街50号A的锦绣大厦首层1/E-G轴，9轴-11轴范围内的不规则图形（参照附图，其中不规则图形的A边：7.8m；B边1.65m；C边：8.74m；D边：4.24m；E边：7.05m；F边：10.5m；G边：11.2m）的公建房屋出售给原告。原告于2003年9月8日已经支付了全部购房款105万元，锦绣大厦为原告开具发票载明购房面积为238.97平方米，同时大连锦绣大厦将案涉房屋交付给原告占有使用至今。然而，房屋虽交付，但锦绣大厦一直未将双方购房合同备案登记，未将办理权属登记需要其提供的资料报产权登记机关备案，导致原告一直无法办理产权。原告曾于2012年申请商事仲裁，大连仲裁委员会于2013年2月作出[2012]大仲字第549号裁决书，裁定锦绣大厦履行登记备案义务。后因锦绣大厦拒不履行生效裁决，原告申请大连市中级人民法院对其强制执行。在执行过程中，大连市中院曾向本案被告发出协助执行通知书，被告以2001年3月12日，已经为锦绣大厦和王国军之间关于案涉公建房屋的一部分区域（锦绣大厦首层公建9轴-11轴、1/E轴-
F轴+4110围成的面积）的买卖合同登记备案为由拒绝法院的执行行为。原告认为，被告对第三人之间的合同进行备案的具体行政行为违法，侵犯了原告的财产权，应予撤销，原与被告就此协商无果，特提起诉讼，请求法院撤销上述备案登记。
原告提交如下证据：1、原告张金铃与锦绣大厦签订的商品房买卖合同（2003年9月9日），拟证明原告购买了案涉商品房。2、原告缴纳全部房款发票，拟证明原告已足额交付了合理对价。3、大连仲裁委员会[2012]大仲字第549号裁决书，拟证明生效法律文书确认案涉房屋归原告所有，由锦绣大厦协助办理过户登记事宜。4、商品房登记备案传递单，拟证明锦绣大厦及王国军以贷款为目的办理了案涉房屋合同登记备案。5、权属面积测绘报告书，拟证明原告所购买的房屋已经相关部门进行测绘。
被告辩称，一、被告有职权依据。依据《房屋登记办法》第四条，房屋登记，由房屋所有地房屋登记机构办理，被告享有职权。
二、被告作出备案登记的具体行政行为有法律依据。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条：“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内，已经受理的，裁定中止诉讼”。最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二条：“人民法院对房屋实施查封或者进行实体处理前，应当向国土资源、房地产管理部门查询该土地、房屋的权属”。第七条：“登记在案外人名下的房屋，登记名义人（案外人）书面认可该房屋实际属于被执行人时，执行法院可以采取查封措施。如果登记名义人否认该房屋属于被执行人，而执行法院、申请执行人认为登记虚假时，须经当事人另行提起诉讼或者经过其他程序，撤销该登记并登记在被执行人名下后，才可以采取查封措施。
三、被告作出备案登记，认定的事实清楚，且程序合法。2003年7月，第三人锦绣大厦向被告递交了与王国军签订的商品房买卖合同，以及相关资料，申请对新开路30号锦绣大厦1层公建9-11轴1/E/F轴+4110围成的160平方米面积向被告申请商品房登记备案，同年7月18日被告予以备案登记，被告履行上述职责，是以相对人提交材料为依据，其中主要依据的就是销售合同，且仅由开发商单方提交即可，且备案登记被告审核合同后无需留存，因此，开发商提交的材料和申请的事项是被告认定事实的基础。
四、原告要求撤销备案存在以下问题：1、原告买受的房屋与第三人王国军登记备案的房屋疑似重叠，对此问题应当由专业测绘部门现行先行认定，在没有测绘部门对原告和第三人的房屋出具面积及图形测绘报告之前，被告暂不能贸然作出登记。2、如果重叠，王国军的合同备案登记在先，原告买卖合同签订的时间在后，对王国军的买卖合同效力如何认定，大连市仲裁委员会[2012]大仲字第549号裁定书对此没有任何文字表述，执行法院对此也没有处理意见。3、按照《商品房销售管理办法》的相关规定，商品房买卖合同备案的法律意义就在于保护买受人的合法权益，防止开发商一房二卖，因此在没有生效的法律文书对王国军买卖合同的效力作出认定之前，我局不能擅自将该房屋另登记给他人。4、王国军的房屋上设定了中国工商银行大连友好广场支行的抵押登记，如果撤销王国军的备案登记，会对该他项权利造成影响。
综上，被告认为被诉具体行政行为合法，原告张金铃买房后无法备案登记，被告并无责任，法院应先对锦绣大厦与王国军之间合同效力问题先行认定后再处理行政诉讼。
第三人锦绣大厦述称，同意被告的答辩意见，认为被告行政行为并无过错，原告所提到[2012]大仲字第549号裁决书没有查清案件事实、忽略王国军已备案的事实，该裁决书不完整，不应被执行。
第三人锦绣大厦当庭向本院提交了证据：一份署名为李时章的手写材料，拟证明原告委托人李时章与锦绣大厦法定代表人双方达成协议，由原告再向锦绣大厦支付35万元，方可办理案涉房屋产权证。
第三人王国军述称，同意撤销备案登记，王国军在2001年从锦绣大厦购买了包括案涉房屋在内的三套房屋，之后退还了两套，案涉房屋就是其中退回的一套。目前，王国军已不再是案涉房屋买受人，也不清楚房屋抵押事宜，且王国军本人身在国外，不能亲自前往办理撤销抵押和备案的相关手续。
第三人王国军未提交证据。
本院依原告张金铃的申请调取了以下证据：工商银行友好广场支行出具的王国军个人贷款结清证明，以及该行同意撤押手续由锦绣大厦领取完毕的相关材料。
经质证，原告、被告及第三人对法院调取的证据均无异议。各方对原告及被告提交的所有证据真实性均无异议，原告对第三人锦绣大厦提交的证据关联性提出异议。第三人锦绣大厦对原告提交的证据1商品房买卖合同内容提出异议，认为总价款低于当时市场价。
本院对原告、被告及第三人的证据作如下确认：原告提交的各项证据，以及被告提交的各项证据均与本案待证事实有关联，来源合法，符合证据要求，本院予以采信。第三人锦绣大厦提交的证据，与本案没有关联性，且未在举证期限内提交，本院对此不予采信。
经审理查明，2003年7月第三人锦绣大厦持商品房销售合同，到被告处向其申请对案涉房屋，即新开路30号锦绣大厦1层公建9轴.11轴.1/E.F轴+4110围成面积的商品房予以备案，被告于同年7月18日依其申请，将该房屋备案登记在第三人王国军名下。2003年9月9日，第三人锦绣大厦与原告张金铃签订商品房买卖合同（编号：GF-2000-0171NO.0316137），约定将上述房屋出售给张金铃，张金铃支付了合同约定的购房总价款105万元。第三人锦绣大厦将房屋交付给张金铃居住至今，但一直未履行办理产权登记的相关义务。2013年2月，大连仲裁委员会[2012]大仲字第549号裁决书，裁决锦绣大厦继续为张金铃办理商品房买卖合同（编号：GF-2000-0171NO.0316137）登记备案，锦绣大厦未按裁决执行，该案进入强制执行阶段，被告告知原告张金铃案涉房屋已经备案登记在第三人王国军名下。
另查，案涉房屋项下有以第三人王国军名义申请的个人商用房抵押贷款一笔，贷款银行为中国工行银行股份有限公司大连友好广场支行，贷款发放日期为2001年3月20日，该笔贷款本息已于2012年9月10日全部结清，上述贷款银行已出具同意撤销抵押的手续，该手续被第三人锦绣大厦的授权委托人领取完毕，但未实际办理撤销抵押手续。第三人王国军自认已在2012年将案涉房屋退还给第三人锦绣大厦，同意撤销被告已作出的备案登记。
本院认为，被告作出被诉具体行政行为是在2003年，应接受2001年修订后的《城市房屋权属登记管理办法》调整和约束。该办法第八条第三款的规定，直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内的房屋权属登记管理工作，因此，被告对被诉具体行政行为有职权依据。
2001年修订的《城市商品房预售管理办法》第十条规定：“预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续”，因此，本案被告在2003年将案涉房屋备案至第三人王国军名下，系依据第三人锦绣大厦提交的材料履行职责，被告在此过程中认定的相关事实，均以锦绣大厦所提交的证据材料为依据，因此，被告作出被诉具体行政行为有事实基础及法律依据，程序合法。
本案发生争议原因在于，第三人锦绣大厦将案涉房屋“一房二卖”，且在第三人王国军退房后依旧向被告隐瞒实情，既不申请撤销原备案登记，也拒不提供与张金铃签订的商品房买卖合同重新办理备案，被告作为依申请履行职责的行政机关，并不负有主动搜集证据的义务，因此，导致案涉房屋备案登记与之后的客观情况不符，第三人锦绣大厦应负有过错责任。
鉴于案涉房屋买卖情况在被告作出被诉具体行政行为之后已发生变更，案涉房屋之上抵押权人已经受偿，第三人锦绣大厦拒不配合办理撤销抵押以及原备案登记的手续，致原告张金铃无法实际取得房屋权属证书，为维护原告合法权益，应撤销案涉房屋上原有备案登记。
综上所述，被诉具体行政行为虽合法，但所依据的事实证据发生重大变更，应予撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第(二)项之规定，判决如下：
撤销大连市国土资源和房屋局于2003年7月18日作出的新开路30号锦绣大厦1层公建9轴.11轴.1/E.F轴+4110围成面积商品房的备案登记。
案件受理费50元(原告已预交)，由原告张金铃负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费50元，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审 判 长 唐威岩
人民陪审员 高 岩
人民陪审员 高晓军
二〇一四年十一月二十六日
书 记 员 景云亭