上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第819号
上诉人（原审原告）姜伟。
上诉人（原审原告）林敏芳。
被上诉人（原审被告）杨志伟。
委托代理人黄新德，上海卓君律师事务所律师。
上诉人姜伟、林敏芳因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院（2014）杨民四（民）初字第280号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年5月15日公开开庭进行了审理。上诉人姜伟、林敏芳，被上诉人杨志伟及其委托代理人黄新德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：姜伟与林敏芳系夫妻。上海市济宁路XXX弄XXX号房屋（以下简称系争房屋）系公有住房，由姜伟承租，独用租赁部位为底层前客、底层后客及天井；公用租赁部位为底层灶间及三层晒台。
2005年8月15日，林敏芳作为甲方，杨志伟作为乙方签订《租房合同》，内容为：“兹有我甲方林敏芳现将济宁路XXX弄XXX号租借给乙方邻居杨志伟使用，每月租金500元，每半年付款，乙方在使用期间必须按时交纳水电煤有线电视等费用。使用期限：甲方在无特殊情况下：长期租借给乙方，天井内装有煤气开关，乙方必须安全使用，如发生意外，甲方不负有任何责任。（包括电水）”。合同签订后，姜伟、林敏芳将系争房屋出租给杨志伟使用，杨志伟按每月500元标准支付自2005年8月15日至2011年8月14日的房租，按每月650元标准支付自2011年8月15日起至2012年8月14日的房租，按每月800元标准支付自2012年8月15日至2013年12月15日的房租。
2013年11月，姜伟向杨志伟提出因其父亲腿脚不便要居住使用系争房屋，要求解除租赁合同，杨志伟搬离系争房屋，并拒收房租。对此，杨志伟不予同意，后双方多次协商，未果。
2014年1月，姜伟、林敏芳诉至法院，请求判令：1、解除双方于2005年8月15日签订的《租房合同》；2、杨志伟搬离系争房屋，并将该房屋返还给姜伟、林敏芳。
原审中，杨志伟辩称：不同意姜伟、林敏芳的请求。杨志伟因住房困难，通过邻居，向姜伟、林敏芳提出长期租赁系争房屋，直至拆迁，期间没有地方可搬，林敏芳在一两天后表示同意，故双方于2005年8月15日签订了租房合同。杨志伟搬入系争房屋后花费2，000多元用时一个半月收拾装修系争房屋。之后因邻居的房租都涨价，杨志伟主动向姜伟、林敏芳提出涨房租，至今已涨价两次，现每月房租为800元，杨志伟目前没有地方可以搬离，坚决要求继续租赁系争房屋，直至动迁，杨志伟不会主张系争房屋的动迁款。另外，姜伟出租房屋时他父亲的身体就不好，2011年、2012年时姜伟都以其舅舅要居住为由要求杨志伟搬走，当时根本没有提到其父亲腿脚不好，杨志伟表示不同意搬离并两次提出上涨房租，姜伟、林敏芳都予以同意，并收取了房租，继续出租。
原审法院另查明，姜伟父母长期居住于上海市杨浦区凤城三村XXX号XXX室姜伟父亲名下的产权房内，该房煤卫独用，姜伟、林敏芳未与其共同生活。姜伟、林敏芳及女儿自2000年起居住于购买的商品房内至今。
原审审理中，杨志伟称因姜伟、林敏芳拒收，将2013年12月16日至2014年3月15日的房租2，400元交至原审法院代管款账户。
原审法院认为：林敏芳与杨志伟签订的《租房合同》合法、有效，双方均应按约履行。该合同明确使用期限为林敏芳一方在无特殊情况下，长期租借给杨志伟使用，现姜伟、林敏芳以其父亲腿脚不便为由，要求解除租赁合同、杨志伟搬离系争房屋。首先，杨志伟自2005年8月租赁使用系争房屋后并无违约行为；其次，姜伟自述其父亲于2008年时即因中风腿脚不便，而之后直至2013年11月，姜伟、林敏芳都未以此为由主张解除租赁合同，而是收取了杨志伟的房租，期间房租金额两次调高，姜伟、林敏芳都予以接收并继续出租系争房屋；第三，目前双方当事人的居住情况与合同签订时并无重大变化。故现姜伟父亲腿脚不便不属于合同约定的特殊情况，姜伟、林敏芳现在以此为由要求解除租赁合同，于法无据，难以支持。
据此，原审法院作出如下判决：驳回姜伟、林敏芳要求解除林敏芳与杨志伟于2005年8月15日签订的租房合同及要求杨志伟搬离上海市杨浦区济宁路XXX弄XXX号房屋，并将该房屋返还给姜伟、林敏芳的请求。
原审法院判决后，上诉人姜伟、林敏芳不服原审判决，向本院上诉称：第一，涉讼房屋系国家分配给上诉人的公有住房，产权系国家所有，上诉人只是使用权人，原则上该房屋不得进入租赁市场进行租赁，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同应属无效。第二，上诉人一再向原审法院说明确因老父亲年迈多病、腿脚不便，需要入住涉讼房屋内，以便老父亲自身居住及子女照顾。上诉人认为，上述原因完全属于合同中约定的特殊情况。第三，一审认为被上诉人没有违约，但是，被上诉人将本应由她借住的房屋转租或转给他人居住，显已违约。第四，双方租赁合同中约定的租赁期限显属不明，应属于不定期租赁合同，双方均可依法随时解除。请求二审法院撤销原审判决，改判支持上诉人的原审诉请。
被上诉人杨志伟辩称：不同意上诉人的上诉请求。第一，上诉人与被上诉人签订的租赁合同不违反国家强制性法律、法规，合法有效。现上诉人并无合同约定的解除条件，被上诉人按时支付房租，从无拖欠，要求继续履行租赁合同。第二，上诉人父亲有自己的住房，上诉人亦不与其父亲共同生活，且上诉人以前也未提出过，这不属于合同约定的特殊情况。第三，双方约定的租赁期限实际上是到拆迁时止，属于定期租赁。当时签约的证人证言可以证明这一点，即长期租借的意思就是到拆迁时止，特殊情况就是指房屋拆迁。被上诉人目前没有地方可以搬离，坚持要求继续租赁系争房屋至动迁，被上诉人不会主张系争房屋的动迁款。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
二审另查明，上诉人于2013年12月27日向被上诉人发送律师函，要求解除合同。被上诉人在原审庭审中表示其于2013年12月28日收到上述律师函。
本院认为：林敏芳与杨志伟于2005年8月15日签订的《租房合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。该《租房合同》中关于租赁期限的约定为“甲方在无特殊情况下长期租借给乙方”，但合同中对所谓的“特殊情况”并无明确约定。被上诉人称“特殊情况”即为房屋拆迁的主张，缺乏充分的依据，本院难以采纳。因此，可以认为双方租房合同对租赁期限的约定并不明确，根据合同法的相关规定，对于租赁期限约定不明确的，视为不定期租赁，双方均可随时解除合同。上诉人于2013年12月27日向被上诉人发送要求解除租房合同的律师函，被上诉人于2013年12月28日收悉，双方租房合同于2013年12月28日解除。合同解除后，上诉人有权要求被上诉人搬离系争房屋，并将房屋交还上诉人。但同时，也应当给予被上诉人合理的搬离期限。合同解除后至被上诉人实际搬离之日的房屋使用费，因上诉人在本案中不主张，故本案中不予处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：
一、撤销上海市杨浦区人民法院（2014）杨民四（民）初字第280号民事判决；
二、林敏芳与杨志伟于2005年8月15日签订的《租房合同》于2013年12月28日解除；
三、杨志伟于本判决生效之日起三个月内搬离上海市杨浦区济宁路XXX弄XXX号房屋，并将上述房屋归还姜伟、林敏芳。
本案一审案件受理费40元，由杨志伟负担；二审案件受理费80元，由杨志伟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢薇薇
审 判 员 余 艺
代理审判员 邬海蓉
二〇一四年七月二十八日
书 记 员 孙幸冬
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。