山西省运城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）晋08民终514号
上诉人（原审被告）：运城佳兆房地产开发有限公司。住所地，运城市盐湖区。
法定代表人：黄相明，该公司董事长。
委托代理人：扆有志，男，1980年2月29日出生，汉族。该公司员工。
被上诉人（原审原告）：王彩霞，女，1968年8月6日出生，汉族。
委托代理人：廉丰收，男，1966年2月21日出生，汉族。系王彩霞之夫。
上诉人运城佳兆房地产开发有限公司（以下简称佳兆公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服运城市盐湖区人民法院（2015）运盐民相初字第303号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人佳兆公司的委托代理人扆有志，被上诉人王彩霞及其委托代理人廉丰收均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：被告佳兆公司系盐湖区舜德佳园的开发商。2011年3月12日，王洁茹（陈雪菊之女）与被告签订被告开发的位于盐湖区舜德佳园A区19号楼2单元1层102户的商品房认筹合同并向被告交付30100元首期房款。2011年9月25日王洁茹将涉案诉争的房屋转让给原告，原、被告于2011年9月25日将与王洁茹签订的编号JZ－2014－0650为舜德佳园A区19号楼2单元1层102户购房合同更换为原告，2014年4月7日被告将编号JZ-2014-0650的房屋给原告调整为A区15号楼2单元101室。但双方约定的房屋交付期限为2013年8月31日未变更；合同第九条约定房屋逾期超过180日后，买受人有权解除合同。期间，陈雪菊于2011年3月12日向被告交款100元（定金）、王洁茹于2011年4月1日交款20000元、王洁茹（陈雪菊）于2011年6月3日交款10000元、原告于2011年12月17日交款45035元，以上四宗共计付款75135元，原告现持有该四份收据。后因被告未能按约定交付房屋，原告诉至法院，要求解除双方签订的《商品房认筹合同》，并要求被告返还购房款75135元。
原审认为：依据相关法律规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，被告佳兆公司在原与王洁茹签订商品房认筹合同后，双方协商将买受人由王洁茹变更为原告王彩霞。2014年4月7日被告与原告王彩霞又重新签订了商品房认筹合同，约定将原告从王洁茹处购买被告位于运城市盐湖区舜德佳园小区A区19号楼的房屋变更为A区15号楼2单元101室的房屋一套，合同中约定的交房日期为2013年8月31日未更改，同时约定逾期180日未交房，买受人有权解除合同。对于合同中双方所约定的交房日期早于合同签订日期，庭审中被告承认系笔误。现因被告未按协议履行自己的义务，该舜德佳园小区A区15号楼2单元101室至今尚未动工建造。现原告要求被告返还所交纳的房款75135元及按中国人民银行同期贷款利率计算从历次交付房款的时间起支付利息的主张，符合法律规定，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，原审判决：一、解除原告王彩霞与被告运城佳兆房地产开发有限公司于2014年4月7日签订的商品房认筹合同；二、被告运城佳兆房地产开发有限公司于本判决生效后15日内返还原告王彩霞的购房款75135元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，分别从2011年3月12日、2011年4月1日、2011年6月3日、2011年12月17日起算至房款付清之日止）。如果被告未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2191元，由被告运城佳兆房地产开发有限公司承担。
佳兆公司不服原审判决，向本院提起上诉。上诉称：一、上诉人与被上诉人于2014年4月7日签订了《商品房认筹合同》，后被上诉人以上诉人延期交房为由向一审法院提起诉讼，请求解除双方签订的合同并返还购房款75135元及利息20497.84元。该合同签订的日期是2014年4月7日，约定的交房期限是2013年8月31日，明显存在不合理性，不能认定上诉人未在2013年8月31日交房就存在违约行为，上诉人虽在被上诉人起诉前未交房，但该房正在筹建中，合同目的依然可以实现，并非不能实现，因此一审法院草率的解除双方签订的《商品房认筹合同》错误；二、一审认定被上诉人向上诉人缴纳购房款75135元错误，证据是上诉人出具的收据四份，然该四份收据所涉及款项并非是被上诉人请求解除《商品房认筹合同》的购房款，与被上诉人请求解除《商品房认筹合同》不存在关联性，其中20100元交款人是案外人王洁茹，并非被上诉人，一审判决上诉人返还被上诉人购房款75135元显属错误。综上，请求：一、撤销运城市盐湖区人民法院（2015）运盐民相初字第303号民事判决；二、改判驳回被上诉人的诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人王彩霞答辩称：一、2011年9月25日，上诉人佳兆公司售楼员打电话把被上诉人和王洁茹的父亲王民芳约到售楼部，售楼员让被上诉人付58600元给王民芳，把王洁茹买的舜德佳园A区19号楼2单元102房转让给被上诉人，同时把陈雪菊（王洁茹母亲）和王洁茹交给售楼部共30100元的三份交款收据转给了被上诉人，算作被上诉人购买舜德佳园A区19号楼2单元102房的首期房款，上诉人公司收回王洁茹的购房合同，并和被上诉人签订A区19号楼2单元102房的购房合同，签订日期是2011年9月25日当天。上诉人公司保存了王民芳同意转让房屋亲笔签名的书面文字原件，并收取王民芳1000元转让费，把复印件给了被上诉人。被上诉人当时提出交款收据名字应更换的问题，售楼人员说，公司规定：存有王民芳同意转让证明，并办了转让手续，前面的30100元三份收据不换姓名也是被上诉人交的。被上诉人于2011年12月17日又向上诉人公司交了45035元的二次房款，前后共交款103635元，其中，上诉人公司收款收据四张共计75135元。A区19号楼2单元102房合同约定的交房日期是2013年8月31日前。二、到约定的交房日期后，被上诉人不见所买房屋有建筑动静，多次进行询问。售楼人员说15号楼应该比19号楼早建起，建议把19号楼调到15号楼。2014年4月7日，公司收回双方签订的合同书，与被上诉人重新签订舜德佳园A区15号楼2单元101房合同，签订日期在2014年4月7日，合同其他条款不变。综上，请求驳回上诉，维持原判。
经二审审理查明：本案中，上诉人佳兆公司出具四份收据。其中，2011年3月12日，出具“兹收到陈雪菊交来订金（19#－2－102）人民币100元收据”一份；4月1日，出具“兹收到王洁茹交来订金（19#－2－102）20000元收据”一份；6月3日，出具“兹收到王洁茹（陈雪菊）交来房款（19#－2－102）人民币10000元收据”一份；2011年12月17日，出具“兹收到王彩霞交来19#－2－102二次房款人民币45035元收据”一份，该四份收据现均由被上诉人王彩霞持有。同时查明，被上诉人王彩霞与上诉人佳兆公司签订《商品房认筹合同》（合同编号：JZ－2014－0650）一份。合同载明：出卖人为运城市佳兆房地产开发有限公司，买受人为王彩霞。第一条、项目建设依据。出卖人取得商品房开发土地使用权。该地块土地面积为160.08亩，规划用途为住宅，土地使用年限为70年。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名舜德佳园。第二条、商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房。第三条、买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：A区第15［幢］［座］2［单元］［层］101号房。该商品房的用途为住宅，属砖混结构，层高约3米，建筑层数地上6层，地下1层，地下室500元／㎡。该商品房建筑面积共106.92平方米。第四条、计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1.按建设面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米￥1638元，壹千陆百叁拾捌元。总金额（人民币）壹拾柒万伍千壹佰叁拾伍元整，￥175135元。第六条、付款方式及期限。买受人按下列第3种方式按期付款：3.其他方式：银行按揭壹拾万元整，￥100000元。首次付款：买受人于2011年6月3日首付房款（人民币）叁万零千壹百零拾零元整，￥30100元。第二次房款45035元，肆万伍千零叁拾伍元整，于2011年10月31日前付清。等等。上诉人佳兆公司与被上诉人王彩霞均在上述合同书上签字盖章或捺印，签字时间为2014年4月7日。二审中，经本院释明，被上诉人王彩霞同意变更其原审诉讼请求第一项即“依法解除编号为JZ－2014－0650的商品房买卖合同”为“确认王彩霞与运城佳兆房地产开发有限公司于2014年4月7日签订的商品房认筹合同为无效合同”。另外，本案审理中，上诉人佳兆公司未能按照规定时间向本院提交涉案商品房预售许可证明。上述事实有收据、《商品房认筹合同》、当事人陈述等证据证实。二审查明的其他事实与一审基本一致。
本院认为：本案中，上诉人佳兆公司作为出卖人将尚未建成的房屋销售给买受人即被上诉人王彩霞，根据被上诉人王彩霞主张的法律关系的性质，本案案由应确定为商品房预售合同纠纷。关于涉案合同的效力问题。上诉人佳兆公司与被上诉人王彩霞双方之间订立《商品房认筹合同》，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且上诉人佳兆公司已经按照约定收受了被上诉人王彩霞交付的购房款，故该《商品房认筹合同》应当认定为商品房买卖合同。本案在审理中，上诉人佳兆公司未能提交涉案房屋的商品房预售许可证明，根据相关法律规定，其与被上诉人王彩霞订立的商品房买卖合同应认定为无效合同。一审法院认定涉案合同有效并予以解除，显属错误，本院依法予以纠正。关于被上诉人王彩霞已付购房款多少的问题。经查，上诉人佳兆公司于2011年3月12日、4月1日、6月3日、12月17日出具19#-2-102号房屋交款收据四份，该四份收据原件现均由被上诉人王彩霞持有。2014年4月7日，被上诉人王彩霞与上诉人佳兆公司订立舜德佳园Ａ区15幢2单元101号房《商品房认筹合同》（合同编号JZ－2014－0650）一份。虽然被上诉人王彩霞提供的部分收据中载明的交款人不是其本人，但综合该四份收据的填写时间、内容、金额以及2014年4月7日本案双方当事人订立的《商品房认筹合同》（合同编号JZ－2014－0650）等相关证据分析，一审法院认定被上诉人王彩霞先后向上诉人佳兆公司支付购房款共计75135元并无不当，本院予以维持。上诉人佳兆公司关于一审法院认定被上诉人王彩霞交付75135元购房款错误的理由，本院不予采信。鉴于本案所涉商品房买卖合同为无效合同，上诉人佳兆公司应依法返还被上诉人王彩霞已付购房款并支付相应的利息。上诉人佳兆公司的其他各项上诉理由，因均无充分事实根据和法律依据，本院不予采信。综上，原审判决认定部分事实及适用法律错误，本院依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百二十三条之规定，判决如下：
一、撤销运城市盐湖区人民法院（2015）运盐民相初字第303号民事判决；
二、上诉人运城佳兆房地产开发有限公司与被上诉人王彩霞于2014年4月7日订立的《商品房认筹合同》（合同编号：JZ－2014－0650）无效；
三、上诉人运城佳兆房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内返还被上诉人王彩霞已付购房款75135元及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，至款付清之日止。其中，100元本金利息从2011年3月12日起计算，20000元本金利息从2011年4月1日起计算，10000元本金利息从2011年6月3日起计算，45035元本金利息从2011年12月17日起计算）；
四、驳回被上诉人王彩霞的其他诉讼请求。
一审案件受理费2191元，二审案件受理费2213元，合计4404元。由上诉人运城佳兆房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 勇
审判员 王 溥
审判员 李泽斌
二〇一六年四月六日
书记员 支 琳