广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法民终字第3713号
上诉人（原审被告）深圳市富信康实业有限公司，住所地深圳市东门北路10号三楼。
法定代表人曾隆庭，该公司董事长。
委托代理人刘志祥，身份证地址，该公司员工。
被上诉人（原审原告）中国农业银行股份有限公司深圳罗湖支行，住所地深圳市罗湖区深南东路2087号。
负责人江浩立，该行行长。
委托代理人周翼娜，广东天浩律师事务所律师。
委托代理人闻泳，广东天浩律师事务所实习律师。
上诉人深圳市富信康实业有限公司（以下简称富信康公司）为与被上诉人中国农业银行股份有限公司深圳罗湖支行（以下简称农行罗湖支行）合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民一初字第388号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：一、原告与被告（原为宝安县友谊总公司）于1989年3月2日签订了《租用楼宇合同书》，约定被告将深圳市东门北路十号宝安县友谊公司大厦底层（5）-（7）轴之间面积为214.285平方米的楼宇（后建筑物名称更改为虹楼，涉案房产为虹楼104单元的一部分）出租给原告使用，租期为48年，自1989年3月1日起至2037年2月28日止。租用期限的租金按每平方米4150元计算，48年的总租金为889282元，由原告一次性付给被告。
二、合同签订后，原告于1989年5月3日依照约定，将全部租金款项一次性支付给了被告。
三、宝安县友谊总公司于1990年4月17日变更名称为深圳宝安县友谊总公司；1993年2月25日变更名称为深圳市宝安区友谊总公司；2000年11月20日变更名称为深圳市富信康实业有限公司。
四、中国农业银行深圳人民北路支行于2009年5月18日变更名称为中国农业银行股份有限公司深圳罗湖支行。
五、原告与涉案房产后续受让业主因租赁合同产生纠纷，该租赁合同纠纷经深圳市罗湖区人民法院（2012）深罗法民三初字第699号民事判决书、深圳市中级人民法院（2013）深中法房终字第1001号民事判决书、广东省高级人民法院（2014）粤高法民二申字第815号民事裁定书最终认定，原、被告双方所签订的《租用楼宇合同书》中关于租赁期限的约定，其中1989年3月1日至2019年9月30日部分为有效，2019年10月1日以后的部分为无效。
农行罗湖支行一审诉讼请求为：一、被告返还原告于双方签订《租用楼宇合同书》时已一次性缴付的自2019年10月1日起至2037年2月28日止的租金共324217.39元；二、被告支付上述资金的占用费，以324217.39元为基数，按银行同期贷款利率从1989年3月1日起计至本息还清之日止，暂计至2014年10月30日止的利息为710100.48元；三、被告承担本案诉讼费、保全费、公告费等费用。
原审法院认为，本案为不当得利纠纷案件。在本案中，原告主张其与被告签订了租赁合同，并一次性支付了租金，被告对此予以认可，原审法院依法予以确认。由于该租赁合同经广东省高级人民法院终审裁定确认为部分无效合同，即关于租赁期限的约定中1989年3月1日至2019年9月30日部分为有效，2019年10月1日至2037年2月28日部分为无效。合同部分无效的，该部分自始没有法律约束力，因此被告取得2019年10月1日至2037年2月28日期间的租金丧失了合法根据，造成他人损失，依法应当予以返还。根据法律规定，返还的不当利益，应当包括原物和原物所生的孳息。原告主张被告支付以上述资金为基数，按银行同期贷款利率从1989年3月1日起计至本息还清之日止的占用费，法院认为，原告支付款项的日期为1989年5月3日，应从该日期开始计算占用费。但原告关于上述资金的计算有错误，法院依法予以纠正。被告主张其在出让虹楼房产时剔除了涉案房产的面积，但是在办理房产过户时，却将虹楼房产全部面积转让给了受让人，应视为被告在未通知原告的情况下实际将涉案房产进行了转让。房产出让后被告与后续受让人之间的纠纷，被告可另循法律途径解决。被告主张其与原告的租赁合同显失公平、原告未经被告同意擅自转租，请求解除该合同，法院认为，本案为不当得利纠纷，与被告所主张的租赁合同纠纷非同一法律关系，被告可另循法律途径解决。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第131条、《中华人民共和国合同法》第五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百五十七条之规定，原审法院判决：一、被告深圳市富信康实业有限公司应自判决生效之日起十日内返还原告中国农业银行股份有限公司深圳罗湖支行于双方签订《租用楼宇合同书》时已缴付的自2019年10月1日起至2037年2月28日止的资金共322673.5元（889282／48×（17＋5／12）】；二、被告深圳市富信康实业有限公司应自判决生效之日起十日内返还原告中国农业银行股份有限公司深圳罗湖支行上述资金的占用费，以322673.5元为基数，按银行同期贷款利率从1989年5月3日起计至判决确定的还款之日止。三、驳回原告的其他诉讼请求。一审案件受理费14108元，由原告负担508元，由被告负担13600元，保全费5000元，由被告负担。
上诉人富信康不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决第一、二项，并依法改判；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：一、本案属于房屋租赁合同纠纷，非不当得利纠纷，一审判决适用法律错误。被上诉人曾与案外人郑晓彬、叶惠贤、洪清亮、深圳市文房四宝有限公司曾就涉案房产，位于深圳市东门北路十号虹楼104单元的一部分房屋，产生租赁合同纠纷，经深圳市罗湖区人民法院、深圳市中级人民法院、广东省高级人民法院审理，最终认定上诉人与被上诉人之间签署的《租赁楼宇合同书》自2019年10月1日起至2037年2月28日的部分无效。并由此引发本案上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同纠纷。根据特别法优先于普通法适用的原则，合同无效应按照《中华人民共和国合同法》中有关合同无效的法律规定处理，而非适用《中华人民共和国民法通则》中有关不当得利的法律规定，因此，一审法院将本案的法律性质定为“不当得利纠纷”并适用《中华人民共和国民法通则》是错误的。二、合同无效产生的法律后果仅是将因合同无效取得的财产予以返还，有过错的一方才需要承担损害赔偿的后果，本案中，因不可归因于任何一方的不可抗力导致合同部分无效，只发生部分租金返还的法律后果，不存在资金占用费的问题。一审法院判令上诉人支付资金占用费缺少事实和法律依据。上诉人与被上诉人签署的《租赁楼宇合同书》订立于1989年3月2日，合同订立后，被上诉人依照合同约定向上诉人一次性支付了48年的房屋租金，共计人民币889282元。在《中华人民共和国合同法》实施前，法律和行政法规对租赁期限并没有做出强制性规定，因此，双方在订立租赁合同时并不违反当时法律和行政法规的强制性规定，同时，上诉人预收48年的全部租金亦符合合同约定和法律规定。《中华人民共和国合同法》的颁布与实施是任何一方都不能预见、不能避免和不能克服的，属于不可抗力，基于不可抗力导致合同无效所产生的法律后果是将因合同无效所取得的财产予以返还，在本案中则具体表现为将合同无效部分的租金予以退还。鉴于双方对合同无效均无过错，不存在损害赔偿的问题。如若让上诉人一方为不可归因于己方的法律后果埋单，则显失公平。因此，一审法院判令上诉人支付资金占用费是缺少事实和法律依据的。三、涉案房屋几经易手，早已登记在新业主名下，且依据相关生效法律文书，上诉人与被上诉人签订的《租赁楼宇合同书》由涉案房屋新业主继受履行，本案属于房屋租赁合同纠纷，合同无效的法律责任亦应由房屋新业主承担，而非上诉人承担。此外，深圳市罗湖区人民法院、深圳市中级人民法院、广东省高级人民法院已就涉案房屋的租赁合同效力进行审理，并最终判令新的业主应履行上诉人与被上诉人签订的租赁合同。由此，新的业主继受上诉人的地位成为租赁合同的一方当事人，并承担与租赁合同有关的一切法律责任。因此，本案中，被上诉人应向新的业主主张权利，而非上诉人。四、被上诉人不当得利诉讼请求已超过诉讼时效。根据深圳市仲裁委员会（2011）深仲裁字第468号《裁决书》、（2012）深罗法民三初字第699号民事判决书的判决，最晚被上诉人2009年9月，即知道上诉人已经将房产转让他人，被上诉人围绕《租赁楼宇合同书》进行的几次诉讼，均委托律师代理，对超过20年租赁期间非法，代理律师没理由说不知道，也就视同被上诉人知道，被上诉人在知道租赁合同无效的情况下，超过两年提起不当得利诉讼，显然超过诉讼时效，应当予以驳回。上诉人在一审中向法院提出了反诉，并且申请追加被告，但一审法院一直没有处理，也没有书面回复，上诉人深圳市富信康实业有限公司认为一审法院审理程序违法。
被上诉人农行罗湖支行答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。
本院二审审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议的焦点有，一为本案属于不当得利纠纷还是租赁合同纠纷；二为富信康公司是否应负相关返还义务；三为本案是否已超过诉讼时效。
对于争议焦点一，本院认为，不当得利是指没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失。本案中农行罗湖支行与富信康公司签订租赁合同并支付全部租金，在合同签订时，并未违反相关法律法规的规定，合同合法有效，富信康公司取得租金具有合法依据。至于之后新法颁布，经法院生效判决认定双方的租赁合同部分无效（2019年10月1日后的部分），双方由此产生已付租金返还的纠纷，属于合同部分无效后相互返还的问题，应归于租赁合同纠纷的争议解决范畴，原审认定本案为不当得利纠纷有误，本院予以纠正。
对于争议焦点二，本院认为，根据法律的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当补偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，涉案租赁合同部分无效，对于合同无效部分的已付租金，富信康公司应予以返还。富信康公司主张已经将租赁合同的全部权利义务转让给了下一手业主，其不应承担返还租金义务。对此本院认为，租赁合同为互负权利义务的合同，富信康公司的主要义务是交付合同约定的房产供农行罗湖支行使用；农行罗湖支行的主要义务按照约定交付租金。因双方约定在合同订立时一次性缴纳全部租金，故农行罗湖支行已经履行完毕其主要义务。富信康公司是主要的合同义务人。富信康公司转让涉案房产，其并未举证证明其已将租赁合同全部权利义务转让给下一手业主并已告知农行罗湖支行且获得农行罗湖支行的同意。富信康公司关于合同权利义务已转移的主张不能对抗农行罗湖支行，农行罗湖支行有权向富信康公司主张返还已交付的租金。对于农行罗湖支行主张的资金占用费的问题，本院认为，根据法律的规定，有过错的一方应当补偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，1999年10月1日合同法颁布施行后，双方原先签订的合同租赁期超过法律规定的最长年限，面临部分无效的法律后果，双方怠于及时修改合同租赁期限的约定，由此造成的资金占用损失，双方负有同等责任，由此，富信康公司应承担由此造成的资金占用损失的50%，具体为以应返还的租金322673.5元的50%（161336.75元）为基数，按照银行同期贷款利率从1999年10月1日开始计算。
对于争议焦点三，本院认为，农行罗湖支行与涉案房产后续受让业主的租赁合同纠纷，经深圳市罗湖区人民法院（2012）深罗法民三初字第699号民事判决书、深圳市中级人民法院（2013）深中法房终字第1001号民事判决书、广东省高级人民法院（2014）粤高法民二申字第815号民事裁定书最终认定，本案的租赁合同部分无效，本案双方遂产生本案已付租金返还的纠纷，农行罗湖支行提起本案诉讼没有超过诉讼时效，原审认定正确，本院予以确认。
对于原审没有准许富信康公司提起反诉的问题，并不妨碍富信康公司另案提起诉讼，富信康公司可另行起诉。
综上所述，原审认定事实不清，适用法律不当，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民一初字第388号民事判决第一项；
二、撤销深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民一初字第388号民事判决第三项；
三、变更深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民一初字第388号民事判决第二项为：上诉人深圳市富信康实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人中国农业银行股份有限公司深圳罗湖支行资金占用损失，以161336.75元为基数，按银行同期贷款利率从1999年10月1日起计至本判决确定的还款之日止；
四、驳回被上诉人中国农业银行股份有限公司深圳罗湖支行的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费14108元，由农行罗湖支行负担4108元，由富信康公司负担10000元，保全费5000元，由富信康公司负担。二审案件受理费14108元，由农行罗湖支行负担4108元，由富信康公司负担10000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 雅 媛
代理审判员 李 卫 峰
代理审判员 伍 芹
二〇一五年十二月二日
书 记 员 廖灵觉（兼）