重庆市南川区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0119民初308号
原告华刚，男，1985年2月14日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。
原告黄婷，女，1986年5月29日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。
二原告委托代理人张春梅，重庆春意律师事务所律师。
被告重庆长实房地产开发有限公司，住所地重庆市南川区某某街道办事处和平路9号，统一社会信用代码91500119596725933H。
法定代表人余平，重庆长实房地产开发有限公司董事长。
委托代理人余后勤、鲜维浪，重庆华升律师事务所律师。
原告华刚、黄婷与被告重庆长实房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案受理后，依法由审判员刘丹独任审判，适用简易程序于2017年2月27日、2017年4月6日公开开庭进行了审理。原告华刚及华刚、黄婷及委托代理人张春梅、被告重庆长实房地产开发有限公司委托代理人余后勤、鲜维浪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告华刚、黄婷诉称，2013年7月15日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发位于南川区某某街道办事处某某路X号（某某某某）X幢X-
XX-
X房屋一套，房款302920元，房屋交付时间为2014年3月31日前。合同签订后，原告按约定支付了房款。2014年7月15日，原告办理了接房手续。但自该房交付使用后，被告并未按约定向房屋所在地的土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证的申请》，提交相关资料，也未能及时取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。2015年12月30日，南川区国土资源和房屋管理局出具业务受理通知书。被告的行为已经构成违约，现原告诉至法院，请求人民法院判令被告支付逾期办理房产权证的违约金28656.23元，本案诉讼费由被告承担。
被告重庆长实房地产开发有限公司辩称，1、原告陈述的商品房买卖合同签订时间、办理接房时间、商品房房号以及业务受理通知书的时间均属实。2、被告未能根据商品房买卖合同以及补充协议的约定及时申办房屋所有权登记，有不属于被告能够掌握的客观原因，不可归责于被告，因此对该部分期限不能作为被告逾期办理房屋产权登记违约期限。在超出不能归责于被告责任部分的期限，被告愿意承担相应的责任。3、被告对原告华刚、黄婷所购买的房屋申办房屋产权登记的时间存在逾期情形，愿意承担违约责任。4、双方商品房买卖合同中约定的违约金比例过高，请人民法院予以下调。
经审理查明，被告系重庆市南川区某某街道某某路X号某某某某小区开发商。原、被告于2013年7月15日签订了《重庆市商品房买卖合同》及补充协议。商品房买卖合同约定：乙方（原告）购买了甲方（被告）开发的重庆市南川区某某街道办事处某某路X号（某某某某）X幢X单元XX-
X预售商品房；房屋总成交金额为302920元；付款方式为按揭付款；交房时间为2014年3月31日之前；第十三条第二款约定：“预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。”该条第四款约定“如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按以下方式处理：（1）逾期在90日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之2的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过90日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。……；乙方要求继续履行合同，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之2（该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金”。后补充协议第五条对《商品房买卖合同》第十三条第1款、第2款作如下变更：2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起120日内，由甲、乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。第六条增加一款作为《商品房买卖合同》第十三条第6款：6、因政策原因，或政府相关部门有关规定、工作程序的影响，造成甲方不能按规定时间申请办理相关手续的，甲方不承担责任。第八条第（七）款约定：《商品房买卖合同》及本协议所表示“日”的计算方式，是指扣除国家法定节假日、公休日的其他天数之和。
另查明，合同签订后，原告向被告支付了房屋总价款。2014年7月15日，原告接房。重庆市南川区国土资源和房屋管理局于2015年12月30日（即取得房地产权登记的时间）出具《业务受理通知书》，受理了原告所购买房屋的预售后房屋权属登记（转移登记）业务。重庆市南川区国土资源和房屋管理局亦已颁发了房地产权证。
还查明，重庆市南川区某某街道某某路X号某某某某小区X幢、X幢中有部分房屋系南川区某某、某某两个拆迁点统建还房安置的房屋，部分房屋系被告取得了商品房预售许可证后对外销售的房屋。被告在审理过程中提交了四份《重庆市南川区征地房屋拆迁补偿安置协议书（统建还房安置）》，四份协议签订时间均在2010年，其中四份协议的第九条均约定“乙方（指被拆迁人）应按规定缴交物业专项维修资金，具体标准为安置房屋建筑面积6元/㎡，在安置还房交房使用时，由统建房业主单位统一收取并存入市住房资金管理中心。”2014年10月17日，重庆市南川区人民政府作出《区政府专题会议纪要》（2014-89），其中载明“关于某某、某某安置点缴纳大修基金及某某安置点房产证办理问题。某某、某某安置点还房部分按相关规定，需按80元/㎡缴纳大修基金，还房户实际按协议约定的6元/㎡缴纳，下差部分（74元/㎡）由商贸物流园区承担，明确到每户，但商贸物流园区目前建设资金紧张，可作为欠款暂不缴纳。”后重庆市南川区商贸物流园区管理委员会（以下简称商贸园区管委会）根据该会议纪要，分批次（幢）对某某、某某安置点所有还房户的大修基金差额进行了清理，大修基金的代管单位应商贸园区管委会的要求按照建筑面积6元/㎡的标准为某某、某某安置点的拆迁安置还房开具了《物业专项维修基金交存通知书》，其中某某1栋拆迁安置还房的《交存通知书》开具时间为2015年4月23日，某某2栋拆迁安置还房的《交存通知书》开具时间为2015年5月6日。2015年6月11日，被告取得了重庆市南川区国土资源和房屋管理局出具的某某某某X号楼、X号楼城镇房屋初始登记的《业务受理通知书》。
上述事实，有原告提交的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议、购房发票、房产证复印件、重庆市南川区国土资源和房屋管理局《业务受理通知书》和被告提交的《业户办理收楼手续凭证》、重庆市物业专项维修资金专用收据、《重庆市南川区征地房屋拆迁补偿安置协议书（统建还房安置）》、物业专项维修基金交存通知书、南川区政府专题会议纪要、业务受理通知书、《关于某某、某某安置点“房屋大修基金”处理的情况说明》、《关于南川区“某某某某”小区办理房屋权属登记相关事宜的情况说明》等证据及双方当事人陈述证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，其证明力足以认定。
本院认为，原、被告之间签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，是合法有效的，合同双方当事人均应当按照合同约定的内容履行义务。本案中，原告于2014年7月15日实际接房，按照双方补充协议的约定“预售商品房的，应当在实际交付使用之日起120日内办理《房地产权证》的申请”“《商品房买卖合同》及本协议所表示“日”的计算方式，是指扣除国家法定节假日、公休日的其他天数之和”被告最迟应当在2015年1月6日为原告办理《房地产权证》，而被告实际为原告办理《房地产权证》的时间为2015年12月30日。被告提出未在合同约定期限内办理房屋产权证的理由是出现了补充协议第六款约定“因政策原因，或政府相关部门有关规定、工作程序的影响，造成甲方不能按规定时间申请办理相关手续的，甲方不承担责任”的情形，在扣除不可归结于被告责任的期限后，被告愿意承担相应的责任。根据本案查明的事实，原告所购买的南川区某某某某小区X幢中有部分业主属于拆迁还房户，按照拆迁还房户2010年签订的《拆迁安置补偿协议书》的约定，拆迁还房户应按建筑面积6元/㎡缴纳物业专项维修基金，缴纳时间为安置还房交付使用时。而《重庆市物业专项维修资金管理办法》（2011年3月1日开始施行）第七条约定“物业专项维修资金应当由业主交存。本市主城区范围内，首期物业专项维修资金的交存标准为：（一）有电梯的，按每平方米建筑面积80元交存；（二）无电梯的，按每平方米建筑面积50元交存。主城区范围外的首期物业专项维修资金的交存标准，由各区县（自治县）人民政府确定。”因拆迁还房户签订拆迁协议的时间早于《重庆市物业专项维修资金管理办法》的实施时间，但房屋交付时间发生在该管理办法实施之后。按照新规定，拆迁还房户（电梯房）也应当按照每平方米建筑面积80元缴纳物业专项维修资金，但因拆迁协议中未对差额部分（74元/㎡）的缴纳主体进行约定，导致该部分房屋的首期物业专项维修资金未按规定交存。而根据《重庆市土地房屋权属登记条例》的相关规定，办理房屋初始登记前，应当提交结清首期物业专项维修资金等税费的结清证明，由于某某某某小区的部分拆迁还房户的物业专项维修资金未按规定缴纳，导致被告无法办理相应房屋的初始登记。后根据南川区人民政府的会议纪要（2014-89），某某某某小区的部分拆迁还房户的物业专项维修资金的差额部分（74元/㎡）由商贸园区管理委员会承担，作为欠款暂不缴纳。同时，大修基金的代管单位重新按建筑面积6元/㎡的标准开具《物业专项维修资金交存通知书》，其中某某某某小区X栋部分拆迁安置还房户的交存通知书开具时间为2015年5月6日。在该栋拆迁安置还房户的物业专项维修资金全部缴纳后，被告于2015年6月11日取得了该栋的栋证。因此，被告提出的未能在合同约定期限内办理房地产权证的抗辩理由，确属于因当地相关政策的变化以及政府相关部门、工程程序的影响，符合双方补充协议第六条的约定，其责任不可归责于被告。故应当扣除被告在取得初始登记之前的时间后重新计算120日，即被告应当在取得栋证之日即2015年6月11日起120日内为原告办理《房地产权证》，经计算，被告应当在2015年12月3日之前为原告《办理房地产权证》，而本案中被告为原告办理房地产权证的受理时间为2015年12月30日，存在逾期办证的情形，因双方补充协议约定的“日”系指扣除国家法定节假日、公休日的其他天数之和，因此被告的违约天数经计算为18天。按照双方商品房买卖合同中约定的按日支付已付房价款的万分之二的违约金标准，被告应向原告支付的逾期办证违约金为1090.51元（302920元×18天×0.0002）。由于被告提出办证延迟未对原告造成实际损害，当庭请求人民法院依法降低违约金，加之原告亦未举示证据证明其具体损失。故，本院酌情予以降低，将上述违约金依法调整为272.63元。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：
一、由被告重庆长实房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告华刚、黄婷支付逾期办证违约金272.63元。
二、驳回原告华刚、黄婷的其他诉讼请求。
案件受理费520元，减半交纳260元（原告已交纳），由原告华刚、黄婷负担235元，由被告重庆长实房地产开发有限公司负担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费520元，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 刘 丹
二〇一七年四月六日
书记员 杨江亮