广西壮族自治区北流市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）北民初字第1000号
原告李国，男，1958年12月17日出生，汉族，住所地北流市。
委托代理人黄育，男，1985年1月25日出生，汉族，住所地北流市。
委托代理人刘卉燕，女，1987年7月17日出生，汉族，住所地北流市。
被告黄观旺，男，1992年12月21日出生，汉族，经常居住地北流市。
被告党婷，女，1991年7月30日出生，汉族，经常居住地北流市。
被告黄火祥，男，1969年8月20日出生，汉族，住所地北流市。
原告李国诉被告黄观旺、党婷、黄火祥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月23日立案受理后，依法组成由审判员曾昭胜担任审判长，与人民陪审员蔡庆凤、姚琼芬参加评议的合议庭，于2014年8月6日公开开庭进行了审理。书记员罗镇担任法庭记录。原告的委托代理人黄育、刘卉燕到庭参加诉讼。三名被告经本院送达相关诉讼文书及开庭传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。
原告诉称，被告黄火祥是黄观旺的父亲，被告黄观旺、党婷是夫妻关系。2013年9月3日，被告与原告签订了一份《协议书》，约定：被告黄观旺、党婷将其位于北流市二环西路228号新城国际63号楼1单元302号房屋（该房没有办理房产证，已办预售备案登记，备案号：新城国际备字第201204060017）转让给原告，房屋转让价款为14万元，欠银行的按揭款由原告承担，以被告黄观旺、党婷的名义向银行缴纳；被告黄观旺、党婷已装修入住，在交付房屋后，原告将该房屋出租给被告黄观旺、党婷使用，每月租金为2800元，该房屋的按揭款（每月2000元）直接从租金中抵减，由被告黄观旺、党婷直接向银行缴纳，余下800元租金则另行支付给原告；被告黄火祥以连带保证人的形式向原告借款50400元，该借款不计利息，但黄火祥需每月归还本金4200元。同时，协议约定黄火祥以其全部财产为黄观旺、党婷与原告的房屋买卖协议负连带保证责任，相应地黄观旺、党婷为黄火祥的50400元借款负连带保证责任。协议签订后，原告按协议约定于2013年9月4日通过中国建设银行将购房款14万元转入黄火祥的账户，并将50400元现金出借给黄火祥，黄火祥出具收条一份交原告收执；同时被告黄观旺、党婷将《商品房买卖合同》、房屋首期付款的发票和房屋契税的原件交由原告收执，房屋于同日交付给原告，原告按约定将房屋出租给被告黄观旺、党婷。原告已履行协议，但被告黄观旺、党婷自始未履行足额交付租金的义务，也拒绝归还房屋给原告，而被告黄火祥也未依约每月归还本金给原告。被告的行为已构成违约，按协议约定，被告黄观旺、党婷应支付违约金5万元给原告，被告黄火祥也应支付违约金5万元给原告。为此，请求法院判决：1、确认原、被告于2013年9月3日签订的《协议书》有效；2、被告黄观旺、党婷搬出北流市二环西路228号新城国际63号楼1单元302号房，将该房屋归还原告；3、被告黄观旺、党婷协助原告办理上述房屋的房产过户手续；4、被告黄火祥归还原告借款50400元，被告黄观旺、党婷支付房屋租金6400元（计算至起诉之日止），被告黄观旺、党婷对被告黄火祥的借款负连带清偿责任，被告黄火祥对被告黄观旺、党婷拖欠的房屋租金负连带清偿责任；5、被告黄观旺、党婷支付违约金5万元给原告，被告黄火祥支付违约金5万元给原告。
原告在举证期限内提供的证据有：1、原告身份证，证明原告主体适格；2、被告身份证，证明三名被告主体适格；3、《协议书》，证明原、被告于2013年9月3日签订的《协议书》是原被告的真实意思表示，该协议合法有效；4、收条，证明2013年9月4日原告已依约定支付房屋转让价款14万元给被告黄观旺、党婷和原告已依约出借5.04万元给被告黄火祥的事实，三被告已收到上述款项；5、《商品房买卖合同》、销售不动产发票、完税证，证明被告黄观旺、党婷已按约定将上述证据原件交给原告，已将涉案房屋交付给原告、原告又将涉案房屋出租给被告黄观旺、党婷的事实；6、证明，证明涉案房屋未办理房产证但已办理商品房预售登记的事实。
被告没有提出答辩意见，也没有向本院提供有证据。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人享有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其已放弃答辩和质证的权利。
原告提交的证据，来源合法，客观真实，与本案具有关联性，本院予以认定并作为认定本案法律事实的根据。
综合全案证据和庭审笔录，本院确认本案法律事实如下：
被告黄火祥是黄观旺的父亲。2012年3月13日，被告黄观旺、党婷与南宁荣顾房地产开发有限责任公司北流分公司签订《商品房买卖合同》，购买了该公司开发的位于北流市二环西路228号新城国际63号楼1单元302号房屋。2013年9月3日，原告与被告黄观旺、党婷、黄火祥签订了一份《协议书》，主要内容为：黄观旺、党婷将其位于北流市二环西路228号新城国际63号楼1单元302号房屋转让给原告；该房屋没有办理房产证，已办理预售备案登记（备案号：新城国际备字第201204060017），黄观旺、党婷已支付首付款13.586万元，办理银行按揭款31.6万元，现在每年的按揭款为每月2000元；房屋转让价款为14万元，转让产生的税费由黄观旺、党婷承担；签订协议两天内，原告通过银行汇款14万元给黄火祥，同时被告黄观旺、党婷将商品房合同、契税的原件交给原告；原告借款5.04万元给黄火祥，现金交付，不计算利息，但黄火祥需每月归还本金4200元，被告统一出具19.04万元的收条给原告收执；在交付房屋后，原告将该房屋出租给被告黄观旺、党婷居住，每月租金为2800元，租期为一年，每月10日前支付租金，有关按揭款还是由被告黄观旺、党婷交纳；一年期满后，被告黄观旺、党婷不继续租用的，则无条件搬出，逾期超过15天没有搬走物品的，视为放弃所有权，由原告处理；如一年期满后，被告黄观旺、党婷要求回购的，在支付14万元后，协议自动终止；被告黄观旺、党婷不回购的，必须在明确不回购后的10天内履行协助过户义务；被告黄观旺、党婷逾期不交付租金超过2个月的，原告可直接终止租赁，由被告黄观旺、党婷自行搬出，否则视为放弃物品所有权，由原告处理；原、被告如有违反本协议的任何一条的，由违约方支付违约金5万元给守约方，并赔偿有关损失；对被告黄观旺、党婷的违约行为，黄火祥有义务督促改正，同时，因被告黄观旺、党婷违约造成的责任，黄火祥负连带保证责任，黄观旺、党婷、黄火祥互负连带保证责任；协议自三方签字后成立，在原告汇款14万元给黄火祥后即生效，同时租赁期限开始计算。原、被告另行约定，欠银行的按揭款由原告承担，该房屋每月2000元的按揭款直接从租金中抵减，以被告黄观旺、党婷的名义向银行缴纳，余下800元租金则另行支付给原告。协议签订后，原告按协议约定于2013年9月4日通过中国建设银行将购房款14万元转入黄火祥的账户，并将50400元现金交付给黄火祥，黄火祥出具收条一份交原告收执，收条写明黄火祥收到原告19.04万元，其中银行汇款14万元，现金5.04万元。同时，被告黄观旺、党婷将《商品房买卖合同》、房屋首期付款发票和房屋契税的原件交由原告收执，将房屋交付给原告，原告按约定将房屋出租给被告黄观旺、党婷。被告黄观旺、党婷没有按约定交付租金给原告，也未提出回购房屋，从2013年9月4日起至原告起诉之前止，共欠8个月租金为6400元。被告黄观旺、党婷至今没有提出回购房屋。被告黄火祥未归还借款给原告。在审理过程中，原告以另行起诉为由撤回要求被告黄火祥归还借款50400元及支付5万元违约金的诉讼请求。
本院认为，原、被告签订的《协议书》是三方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立有效。被告黄观旺在签订协议时不满22周岁，原告没有证据证实被告黄观旺与党婷是夫妻关系，且被告黄观旺、党婷是否是夫妻关系，不影响本案的处理。原告依约支付购房款给被告黄观旺、党婷，被告黄观旺、党婷也将房屋的相关证件及房屋交付给原告，原告依法取得房屋的占有、使用、收益的权利。在房屋完成交付后，原告将房屋出租给被告黄观旺、党婷，被告黄观旺、党婷应按约定交纳租金给原告，本院对原告要求被告黄观旺、党婷支付拖欠的租金的请求依法予以支持。原、被告协议约定被告逾期2个月不交纳租金的，原告有权终止租赁，被告应自行搬出，现被告黄观旺、党婷拖欠多月的租金，违反了约定，本院对原告要求被告黄观旺、党婷搬出房屋并将房屋归还给原告的主张依法予以支持。原、被告在协议中约定了被告黄观旺、党婷协助原告办理房屋过户手续的义务，同时根据民事活动诚实信用的原则，在完成房屋交易后，被告黄观旺、党婷应当履行协助原告办理房屋过户手续的义务。被告黄观旺、党婷的违约行为造成原告租金的利息损失，应承担相应的违约责任，原、被告在协议中约定违约金为5万元过高，本院依法不予支持，本院对此进行了释明，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，被告黄观旺、党婷支付的违约金应以租金金额为基数，按中国人民银行公布的银行同期同类贷款利率上浮30%进行计算。协议约定被告黄火祥对被告黄观旺、党婷的违约责任承担连带保证责任，因此，被告黄火祥应对被告黄观旺、党婷拖欠原告的租金以及应支付的违约金承担连带清偿责任。原告以另行起诉为由撤回要求被告黄火祥归还借款50400元及支付5万元违约金的诉讼请求，本院依法应予准许（裁定书另行制作）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第二百一十二条、《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、确认原告李国与被告黄观旺、党婷、黄火祥于2013年9月3日签订的《协议书》合法有效；
二、被告黄观旺、党婷搬出北流市二环西路228号新城国际63号楼1单元302号房屋，将该房屋归还给原告李国；
三、被告黄观旺、党婷协助原告李国办理北流市二环西路228号新城国际63号楼1单元302号房屋的过户登记手续；
四、被告黄观旺、党婷支付原告李国截至2014年5月23日止的租金6400元；
五、被告黄观旺、党婷支付原告李国违约金（违约金计算办法：以6400元为基数，从2013年9月4日起至本案生效判决规定的履行期限的最后一日止，按中国人民银行公布的银行同期同类贷款利率上浮30%进行计算）；
六、被告黄火祥对上述判决第四项、第五项的债务承担连带清偿责任。
本案案件受理费4228元（原告已预交），由被告黄观旺、党婷、黄火祥负担3228元，原告李国负担1000元。
上述判决的债务，义务人应于本案判决生效后一个月内履行完毕。
义务人未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院或玉林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院，并于上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费（受理费户名：玉林市中级人民法院诉讼费专户，账号：20-405201012000407，开户行：中国农业银行玉林城东支行），逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 曾昭胜
人民陪审员 蔡庆凤
人民陪审员 姚琼芬
二〇一四年十月二十九日
书 记 员 罗 镇