山东省菏泽市牡丹区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）菏牡商再重字第1号
原告（反诉被告）温州龙天行企业策划有限公司，住所地：温州市鹿城区双井头16-3号。
法定代表人：王胜强，执行董事。
委托代理人杨银生，山东天清律师事务所律师。
委托代理人张敏，山东信法律师事务所律师。
被告（反诉原告）菏泽南方房地产开发有限公司，住所地：菏泽市中华路688号（恒泰商厦908、909室）。
法定代表人：吴曼曼，执行董事。
委托代理人张文娟，系被告办公室主任。
委托代理人程万记，山东君诚仁和律师事务所律师。
原告温州龙天行企业策划有限公司（以下简称：龙天行公司）与被告菏泽南方房地产开发有限公司（以下简称：南方公司）商品房委托代理销售合同纠纷及反诉原告南方公司与反诉被告龙天行公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，于2010年9月13日向本院提起诉讼。2010年9月14日本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。2010年9月13日，本院依据原告龙天行公司的申请和其提供的担保，对被告南方公司座落在菏泽市牡丹区东方红大街西段10号名下1283.52平方米的房产予以保全。2011年7月27日作出（2010）菏牡商初字第439号民事判决书，判决书送达后，原告不服上诉于菏泽市中级人民法院。2012年1月9日，菏泽市中级人民法院作出（2011）菏商终字第195号民事判决书，二审判决发生法律效力后，被告不服向山东省高级人民法院申请再审。2012年12月19日，山东省高级人民法院作出了（2012）鲁民提字第274号民事裁定书：撤销原一审、二审判决，发回本院进行重新审理。2013年1月15日，本院依法受理后，由本院审判员依法组成合议庭审理本案。2013年5月10日、23日，依法公开开庭审理了本案。原告龙天行公司法定代表人王胜强及其委托代理人杨银生、张敏，被告南方公司委托代理人张文娟、程万记，均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告龙天行公司诉称：2008年9月29日，我公司与被告双方协商签订了一份：菏泽市博大购物广场项目全案合作合同书。我们按照双方合同的约定履行了义务：销售被告开发建设房屋4257.21平方米后，又购买了下剩未销售的1283.52平方米房屋，付清了：5540.73平方米（已销售4257.21平方米＋未销售己购买1283.52平方米）全部房款22162920元（5540.73平方米×4000元），但我公司多付被告房款422535.72元（实际支付22585455.72元-应该支付22162920元），我们有被告给我们出具的47张收款收据为证。现在，我们根据双方合同约定付清了被告全部房款，合同约定未销售1283.52平方米房屋我们购买付清房款后所有权归我们所有，被告应该履行合同义务提供给我们办理有关房产证的手续和返还我们多付他们的房款及利息，但被告拒不履行合同义务。因此，我们现在变更原审时的诉讼请求：将原审时的诉讼请求被告支付我们代理费934775.72元和被告为我们办理1283.52平方米的房产证的诉讼请求变更为被告返还我们多付他们的房款422535.72元和利息及判决未销售1283.52平方米房屋所有权归我们所有及他们提供给我们办理1283.52平方米房产证的手续。
被告南方公司辩称，原告所述付清我们公司房款情况不实。双方签订合同后，我们公司实际交付原告销售房屋面积是：7570.29平方米，计款：30281160元（7570.29平方米×4000元）。原告实际已销售房屋面积是：6286.77平方米（4257.21平方米＋王胜强名下2029.56平方米），未销售面积是：1283.52平方米，合计是7570.29平方米。现在，原告实际已付我们房款是：26265455.72元，收款收据是48张（其中47张收款收据22585455.72元＋按揭贷款368万元收款收据1张，合计48张收款收据26265455.72元），我们公司给原告出具了48张收款收据。其中有保证金50万元收据2张，有往来款收据46张（其中有2张收据名是往来款，但实际是房租金429732元收款收据），除去原告已付我们房款26265455.72元，原告还欠我们房款4015704.28元。现在，原告在未付清我们房款的情况下，他们起诉多付我们房款，没有事实根据和法律依据，请求法院依法判决驳回原告的诉讼请求。
反诉原告南方公司诉称，我公司与龙天行公司签订合同后，我公司实际交付被告房屋面积是7570.29平方米，被告已销售房屋面积是6286.77平方米（4257.21平方米＋王胜强名下2029.56平方米），还剩下未销售面积：1283.52平方米，合计是7570.29平方米（7570.29平方米×4000元＝总款数30281160元－实际支付26265455.72元－已付房租金＝下欠房款4445436.28元元）。被告实际已支付我公司款26265455.72元（包括保证金、房租金、房款），被告还下欠我公司房款4445436.28元至今未付。现在，我们将原审时要求法院判令龙天行公司支付我公司违约金100万元变更为龙天行公司支付我公司房款100万元的诉讼请求，对剩余部分的房款我们保留诉权或另行起诉的权利。
反诉被告龙天行公司辩称，根据双方签订的合同和销售房屋的统计表及双方的补充说明，均已证明南方公司直接卖给王胜强个人房屋面积是2029.56平方米，不是我公司销售给王胜强的房屋，王胜强购买被告的房屋与我公司没有关系。反诉原告与王胜强之间的买卖房屋合同纠纷，他们签订合同时选择了菏泽市仲裁委员会仲裁解决，王胜强房款与本诉不是同一事实，本诉是委托代理合同纠纷，反诉是南方公司与王胜强房屋买卖关系。因此，请求法院依法判决驳回反诉原告要求我们支付他们房款100万元的诉讼请求。
经审理查明：本诉部分，2008年9月29日，原告龙天行公司与被告南方公司签订了一份《菏泽市博大购物广场项目全案合作合同书》，该合同书约定：甲方：菏泽市南方房地产开发有限公司；乙方：温州龙天行企业策划有限公司。地址：菏泽市东方红大街西段10号；总建筑面积10201.1平方米；已经销售面积：约2200平方米；实际待售面积：约8000平方米（计价面积）。第二条：3、本合同有效期限（销售期限）：自2008年10月20日至2009年9月30日止。第三条：代理细则，4、代理方案：甲方把博大购物广场未出售物业定基价3200万元（以每平方米4000元的单价，根据实际可销售面积来计算，不包括已销售面积，多退少补），由乙方负责销售。乙方在销售中获得超额100%利润。乙方确保12个月内还清所有基价房款，并负责乙方利润的税费。乙方根据实际销售面积将销售基价房款打入甲方指定账户，按照一层7350元／平方，二层4270元／平方，三层2730元／平方，四层2240元／平方的基准价格和乙方的税费来执行。乙方保证每月支付基价销售款总额不低于200万元，不足部分由乙方补足。甲方原先销售商铺的剩余租金，乙方按照实际剩余时间返租给客户。在乙方进场之前的租金由甲方承担。乙方所销售的商铺如需返租必须征得甲方书面同意，并一次性全额付清返租款给购楼者。否则按合同违约论。5、乙方负责博大购物广场的装修、招商、经营、管理等收支费用需符合财务管理制度，自负盈亏。乙方在博大购物广场付清所有基价总价款时，乙方拥有所有权、经营权。第四条：10、甲方向乙方提供用于项目销售的购房合同。16、甲方需协助乙方客户办理房产证备案工作，由房管部门发放房产证。合同第五条：乙方的权利和义务。17、乙方需要在签订合同后3天内支付保证金20万元给甲方，等甲方依据合同约定把所有相关证件、验收无误，并清理完场地5日内再支付保证金30万元给甲方，甲方在乙方完成50%销售任务（还基价房款）时，返还50%保证金，当乙方完成100%销售任务3天内，再无息返还剩余50%保证金。18、乙方需从2008年10月20日起开始计算还款期限。20、乙方对本项目具有独立销售和经营权，甲方不再干涉。第六条：23、乙方应该在2009年5月31日前最低完成回款1000万元，乙方如在此约定期限内没有完成销售任务，需向甲方补足违约金100万元（包括保证金）。第七条：26、经双方同意可签订续约、变更、或补充合同，其条款与本合同具有同等法律效力。第八条：29、甲方不得以任何名义直接或者间接的再委托其它机构或个人代理本项目，或侵占乙方的客户资源，如发现甲方有违反本合同事件，甲方需支付乙方50万元的违约金。合同签订后，2008年10月1日，原告交给被告保证金20万元；2008年10月21日，原告交给被告保证金30万元；两次合计50万元，收款收据2张；原告销售被告房屋面积是：4257.21平方米，合计款：22162920元（4257.21平方米×4000元），下剩未销售面积是1283.52平方米；合计房屋面积是：5540.73平方米（4257.21平方米＋1283.52平方米），房款应该是：22162920元（5540.73×4000元）。被告收到原告款：22585455.72元，被告出具的收款收据47张。其中保证金收据2张，双方对以上事实，均无异议。
另查明，2008年11月23日至2010年5月17日止，原告交给被告名为：“往来款”实为原告销售房款：22085455.72元，被告开收据45张。被告对原告提供47张收款收据真实性无异议，但对47张收款收据中辩称里边含有2张原告交被告给的收款是房租金：429732元收据2张（2009年3月31日往来款：30万元，收据号是1642；2009年6月9日往来款：129732元，收据号是1650）在收款收据项目里写的是：“往来款”，但实际上是原告交被告的房租金，但原告不予认可。被告未能提供足以证明收款收据中有2张收款收据收的是房租金的证据。
又查明，根据原告与被告2010年7月17日签署的补充说明、原告提供的未售商铺明细、菏泽市牡丹区西城房地产综合管理所出具的情况说明及菏泽市牡丹区房地产测绘大队出具的NO：2008011房地产测绘报告，涉案未售商铺为110间，面积共计1283.52平方米，包括以下110间商铺：IB059、IC038、IC039、IC040、IC041、IC042、IC043、IC044、IID020、IID021、IID023、IID090、IIE066、IIE067、IIE068、IIF033、IIIG001、IIIG002、IIIG003、IIIG004、IIIG005、IIIG006、IIIG010、IIIG014、IIIG015、IIIG016、IIIG017、IIIG018、IIIG019、IIIG020、IIIG021、IIIG022、IIIG024、IIIG026、IIIG028、IIIG047、IIIG075、IIIG081、IIIG086、IIIG087、IIIG089、IIIG091、IIIH008、IIIJ023、IIIJ031、IVK023、IVK024、IVK025、IVK027、IVK028、IVK044、IVK045、IVK047、IVK048、IVK049、IVK050、IVK051、IVK052、IVK053、IVK054、IVK055、IVK056、IVK057、IVK058、IVK059、IVK060、IVK061、IVK062、IVK063、IVK064、IVK065、IVK066、IVK067、IVK068、IVK069、IVK072、IVK074、IVK075、IVK076、IVK077、IVK078、IVK079、IVK080、IVK081、IVK082、IVK083、IVK084、IVK085、IVK086、IVK087、IVK088、IVK089、IVK090、IVK091、IVK092、IVK093、IVK094、IVL043、IVL045、IVL047、IVL060、IVL061、IVL062、IVM014、IVM020、IVM021、IVM022、IVM023、IVM024、IVM034。
再查明，2009年6月在合同履行期限内，被告与王胜强签订了商品房买卖合同：6份、合计面积是2029.56平方米。其中4楼是1149.37平方米、每平方米3400元，合计款是4597480元；5楼是880.19平方米、每平方米3200元，合计款是2816608元；合计购房首付款是3734088元，合计按揭贷款368万元。2009年6月，王胜强在中国工商银行股份有限公司菏泽东关支行按揭房屋2029.56平方米贷款368万元，被告为其担保；2009年6月，菏泽市曹州公证处对王胜强按揭贷款和被告担保进行了公证。2009年6月22日，被告收到王胜强房屋按揭贷款368万元；2009年6月，王胜强在被告协助下在菏泽市房产管理局办理了6个房产证（面积是2029.56平方米）。被告辩称仅收到原告交给的按揭房贷款368万元，实际未收到王胜强交给的购房的首付房款3734088元。当时，因原告交不起购房的首付款是我公司安排菏泽海联物业管理有限公司代原告通过银行转给我们的首付款后，银行才给王胜强办的按揭房贷款，我公司又为王胜强担保贷的按揭房贷款，实际上王胜强至今未将购房首付款3734088元交给我公司，王胜强是原告的法定代表人，代表的是原告不是他个人。王胜强说他个人已将购房首付款交给被告后，被告又给他担保贷款购买被告的房屋2029.56平方米。原告辩称，被告与王胜强买卖房屋合同与我公司无关。
2010年7月7日，原、被告双方对销售房屋情况进行统计，并制作成表：南方公司销售2434.89平方米，南方公司销售给王胜强的铺位是2029.56平方米，并在该表上加盖了双方的公章。在诉讼中，被告提出该表是在原告欺骗的情况下盖的公章，原告不予认可。
2010年7月17日，原、被告又对双方销售房屋情况进行了补充说明：未销售面积为1283.52平方米。未销售间数为110间，并在该说明上加盖了双方的公章。在诉讼中被告辩称，我公司收到原告按揭房贷款：368万元（收据上写的是王胜强往来款，实为原告交房款），但未收到原告首付款：3734088元。原告诉称被告所述购房首付款和按揭贷款，那是被告与案外人王胜强个人购买房屋发生的问题，与本案原告无关。
另查明，吴志亮以前曾经是被告的法定代表人与现被告法定代表人吴曼曼系父女关系，以前两人曾经营过其他公司。经营过菏泽女人世界有限公司、菏泽博大购物广场有限公司、菏泽天姿百货有限公司等公司，担任过法定代表人，租赁过被告销售的房屋。吴志亮与菏泽海联物业管理有限公司法定代表人吴志钢系堂兄弟关系。
原告法定代表人王胜强，以前曾经担任过菏泽天姿百货有限公司法定代表人。在同时，王胜强担任两个公司法定代表人期间租赁过被告销售的商铺和其销售的商铺又租赁经营。王胜强销售房屋时是以被告的名义，租赁房屋经营时是以菏泽天姿百货有限公司的名义。
在本诉诉讼中，原告提供了下列证据：
1、2008年9月29日，双方签订的菏泽市【博大购物广场】项目全案合作合同书一份，藉以证明被告是委托原告代理销售商品房和付清基价总款后原告对未销售的商品房拥有所有权、经营权及被告提供给原告办理房产证的有关手续；
2、2010年7月7日，双方共同制作的原博大购物广场（女人世界、天资百货）项目销售情况表一份，藉以证明双方签订合同后被告销售给王胜强个人房屋2029.56平方米；
3、2010年7月17日，双方又对未销售房屋情况进行了补充说明，藉以证明原告未销售下剩房屋面积是1283.52平方米；
销售房屋平面图，藉以证明原告销售房屋房号和位置；
5、销售房屋明细表，藉以证明原告销售被告的房屋面积是4257.21平方米；
6、原告购买未销售房屋明细表，藉以证明房屋房号和面积；
7、2008年6月16日，菏泽市牡丹区房地产测绘大队【房地产测绘报告】，藉以证明原告购买未销售房屋未办理房产转移登记手续；
8、2011年12月13日，菏泽市牡丹区西城房地产综合管理所证明：原告未销售房屋明细表上的房屋是110间，面积是1283.52平方米与【房地产测绘报告】上的房屋间数和面积一样，藉以证明未销售房屋是110间；
9、2009年6月16日，被告与王胜强个人签订的【商品房买卖合同】，藉以证明被告直接销售给王胜强个人房屋2029.56平方米与原告无关；
10、2009年6月19日，王胜强个人购房【贷款和担保合同及公证书】，藉以证明王胜强是按揭贷款购买被告房屋是2029.56平方米，与原告无关；
11、2009年6月22日，王胜强个人购房贷款凭证，藉以证明王胜强是贷款购房2029.56平方米与原告无关；
12、2009年6月22日，被告收到王胜强个人购房按揭贷款368万元收据，藉以证明王胜强将贷款交给被告与原告无关；
13、2009年6月16日，被告收到王胜强个人购房首付款3734088万元收据，藉以证明王胜强将按揭房首付款交给被告与原告无关；
14、2009年6月17日，被告收到王胜强个人购买四楼、五楼房款收据，藉以证明王胜强购买被告房屋2029.56平方米是被告直接销售，与原告无关；
15、2009年6月18日，王胜强个人房产登记证，藉以证明王胜强个人直接购买被告房屋面积是2029.56平方米，与原告无关；
16、2011年2月26日，原告声明：王胜强个人购买被告房屋与原告无关；
被告收到原告房款明细统计表一份，藉以证明原告支付被告房款是22585455.72元，单据47张，多付房款是422535.72元；
18、2011年12月15日，菏泽市中级人民法院调查笔录，藉以证明原告购买未销售的房屋面积1283.52平方米未办过户登记；
19、2011年12月19日，菏泽市中级人民法院质证笔录，藉以证明原告购买未销售的房屋面积1283.52平方米未办过户登记；
20、2007年1月3日，孙珂与菏泽女人世界商场有限公司签订的【南方.女人世界商铺委托经营协议】一份，其主要内容：孙珂购买被告房屋租赁给菏泽女人世界商场有限公司经营，菏泽女人世界商场有限公司支付孙珂租金，藉以证明房屋租赁经营和租金支付，与原告无关；
21、2006年5月26日，【菏泽三友温州商城有限公司、菏泽女人世界商场有限公司、菏泽博大购物广场有限公司、菏泽天姿百货有限公司、菏泽丽城物业管理有限公司】工商登记变更情况表，藉以证明菏泽三友温州商城有限公司、菏泽女人世界商场有限公司、菏泽博大购物广场有限公司、菏泽天姿百货有限公司、菏泽丽城物业管理有限公司租赁经营被告开发建设销售的房屋和其支付给购房户的租金与原告无关；
被告原办公室主任兼现金出纳员雷某核算制作【菏泽博大购物广场购房户租金表】和其经办（2009年4月30日，天姿百货应补返租表】，藉以证明与原告无关；
23、2012年12月4日，山东省高级人民法院庭审笔录，藉以证明被告认可原告实际销售房屋面积是4257.21平方米，原告购买未销售房屋面积1283.52平方米，合计是5540.73平方米，支付被告房款是22585455.72元。
被告对原告提供的证据质证意见如下：
证据1、对合同的真实性、关联性无异议，但对合同的证明目的有异议。根据合同的内容、合同的性质，该合同是商品房包销合同，不是商品房委托代理销售合同，包销合同是委托代理销售合同的一种特殊形式；
证据2、3，对该证据的真实性有异议，该证据是王胜强以核对销售房屋面积为名让雷某盖的公章，不是被告的真实意思表示，不能作为有效证据使用；
证据4、对该证据的真实性有异议，这是原告一方制作的房屋销售平面图，被告不认可；
证据5、对该证据有异议，这是原告一方制作的房屋销售明细表是其内部统计材料，只是原告陈述的意见，被告不认可；
证据6、对该表有异议，该表是原告一方制作的，被告未盖公章，被告不认可；
证据7、8，对该证据的真实性无异议，但对该证据的证明目的有异议；
证据9、对该合同的真实性无异议（王胜强个人与被告签订【商品房买卖合同】），但对该合同证明的目的有异议。该合同是王胜强代表原告与被告签订的合同，不是王胜强个人与被告签订的合同；
证据10、11、12，对该证据的真实性无异议，但对该证据的证明目的有异议。该证据是原告对外销售房产办理按揭贷款的基本形式，其他所有购买商品房按揭贷款都与此一样，所以原告的证明目的不能成立；
证据13、对该证据来源有异议。王胜强购房的首付款3734088元是菏泽海联物业管理有限公司支付的，首付款收据原件在菏泽海联物业管理有限公司保存，被告可以举出原件证实；
证据14、对该证据来源有异议。王胜强没有证据原件，原件在被告处保存。王胜强没有交首付款，只是交了按揭房贷款368万元；
证据15、对王胜强房产证真实性没有异议，但对该房产证的证明目的有异议。王胜强房产证与其他购房户的房产证一样，是对房屋产权的证明，但是不能证明王胜强的房产不是原告销售的。
证据16，对该证据的证明目的有异议。这是原告的声明，是他们的陈述意见，不能作为证据使用，被告不认可；
证据17、对该证据真实性没有异议，但对该证据的证明目的有异议。原告计算的往来款中，有房款、有租金、有保证金，不是单一的房款，所以原告把所有往来款都计算为房款，与事实不符，因此其证明目的不正确；
证据18、19、对该证据来源和真实性，均无异议，但对该证据的证明目的有异议。1283.52平方米房产是原告包销合同未销售的房产，不是原告购买未销售的房产，所以证明目的不能成立；
证据20、对2007年1月3日，孙珂与菏泽女人世界商场有限公司签订的【南方.女人世界商铺委托经营协议】一份有异议，没有说明证据来源；
证据21、对该证据的真实性无异议；
证据22、对该证据的真实性有异议，没有说明证据来源；
证据23、对该证据来源和真实性，均无异议，但对该证据的证明目的有异议。山东省高级人民法院庭审笔录不能证明原告的目的。
在本诉诉讼中，被告提供下了列证据：
营业执照、机构代码证，藉以证明被告的合法性；
2、房屋销售许可证，藉以证明被告具备销售房屋的资格；
3、2008年9月29日，双方签订合同一份：菏泽市【博大购物广场】项目全案合作合同书，藉以证明被告提供给原告房产销售合同和负责销售房产具体工作的事项；
销售房屋的面积统计表，藉以证明双方签订合同前被告已销售房屋面积是2400.46平方米；
5、收款收据48张，藉以证明被告收到原告总款是26265455.72元，其中包括保证金、房款、房租金；
6、工商登记材料，藉以证明原告公司注册资金10万元，公司股东王胜强、王某系兄弟关系，二人合伙经营，王胜强占90%的股份；
7、2011年11月15日，菏泽海联物业管理有限公司出具证明：2009年6月18日，该公司法定代表人吴志钢安排公司工作人员通过银行转账给被告购房首付款3734088元，藉以证明2009年6月18日以王胜强名义购房的首付款3734008元是菏泽海联物业管理有限公司支付的；
8、2009年6月18日，菏泽海联物业管理有限公司银行账户资金来往单，藉以证明2009年6月18日菏泽海联物业管理有限公司通过银行账户转给被告购房首付款3734008元；
9、2009年7月6日，中国工商银行客户存款对账单，藉以证明2009年6月18日被告银行账户收到菏泽海联物业管理有限公司转款3734088元；
10、2009年6月16日，被告开的收款收据（王胜强首付款）6张：3734088元原件在菏泽海联物业管理有限公司处保存，藉以证明菏泽海联物业管理有限公司支付被告3734088元，王胜强未支付被告按揭房首付款3734088元；
山东省房地产企业预收款收据原件2张，藉以证明收款原件在被告处保存，该款不是王胜强支付给被告的；
12、整理2010年9月25日，王胜强、吴志亮、雷某录音材料一份，其主要内容：2009年9月25日，王胜强、吴志亮、雷某三人在茶楼时一起说过王胜强首付款的事情。当时，王胜强承认未给被告首付款，被告收的首付款是吴志钢、雷某二人办的登记在王胜强名下，实际王胜强未交首付款。藉以证明王胜强未交购房首付款，首付款是菏泽海联物业管理有限公司代交的，交了购房首付款后王胜强办的按揭368万元贷款给被告；
13、2009年6月9日，王胜强签名的付南方公司租金情况说明，其内容：本次付南方公司租金共计165户，租金付款期限为2008年10月份至2009年2月份，共计429732元，藉以证明原告支付被告的房款中含有租金429732元；
税款计算表，藉以证明被告代原告交税款4895322.15元，原告至今未给；
15、2012年2月20日，菏泽瑞星税务师事务所报告一份，藉以证明原告应交税454.72万元；
税款凭证，藉以证明被告代原告交的税款；
17、2011年7月14日，菏泽仲裁委员会裁决书，其内容：被申请人（本案被告）给申请人张保明提供办理房产证所需材料和被申请人支付申请人违约金1118元及被申请人承担600元仲裁费。藉以证明被告损失是因原告违约造成的，应由原告承担。
18、雷某书面证明，其内容：雷某对原告与被告代理合同纠纷中向法庭提供的【原博大购物广场（女人世界、天姿百货）项目销售情况】和【补充说明】证明如下：
【原博大购物广场（女人世界、天姿百货）项目销售情况】表和【补充说明】材料上面加盖的被告的公章是我在王胜强欺骗的情况下盖的，王胜强说对一下面积，以便掌握销售情况，没说是谁销售了多少面积，在加盖公章时也没有经过吴总和公司其他人员的同意盖的公章。藉以证明雷某在被告工作期间是被王胜强欺骗的情况下盖的公章。
原告对被告提供的证据质证意见如下：
1、2证据无异议；
对该合同真实性无异议，但对该合同的证明目的有异议；原告未租赁被告原销售的房屋，因此不存在原告支付租金的问题；
4、对该证据有异议，此表是被告自行销售的房产统计表，未经原告同意，原告不予认可；此表记载的内容不属实，且是被告直接销售给王胜强个人的2029.56平方米房产；
5、对被告提供的48张收款收据无异议，但对该证据的证明目的有异议。原告没有交给被告368万元房款，被告收到368万元房款是王胜强个人交给被告购房款，与原告无关；原告交给被告款里没有房租金，在山东省高级人民法院审理此案诉讼中被告已认可47张收款收据是房款；
6、对其提供工商登记材料证据无异议，但工商登记材料不能证明原告欠被告房款的事实；
7、8、9，证据均有异议。菏泽海联物业管理有限公司与被告有经济往来不能证明王胜强的购房首付款3734088元是菏泽海联物业管理有限公司支付的，该证据与本案无关；
10、11，对被告给王胜强个人开的收款收据的真实性无异议，但对该证据的证明目的有异议。该收据是被告收取王胜强个人购房的首付款与本案无关。虽然王胜强与被告在办理按揭贷款和房产证时，王胜强将收款收据原件交给被告，但被告收到王胜强个人购房首付款3734088元是事实；
对被告提供的录音资料有异议，因录音原告不知道，王胜强个人是否与吴志亮、雷某谈过王胜强个人购房付款事宜与本案无关；
13、对被告提供的租金说明的证据有异议。当时，王胜强是菏泽天姿百货有限公司法定代表人代表菏泽天姿百货有限公司签名与原告无关。该租金情况说明不能证明原告支付被告的房款中含有租金；
14、对被告提供的证据有异议，该表是被告一方制作的原告不予认可。该表计算税款方面的事，其计算不合法，被告说代原告交税款，没有事实根据；
15、16、17，对该证据有异议，该证据与本案无关；
18、对被告的提供雷某的证明有异议。雷某反映情况不真实。
在反诉诉讼中，反诉原告提交的反诉证据，即本诉1-5号证据，藉以证明反诉被告欠反诉原告100万元房款。
反诉被告对反诉原告提交的证据质证意见与本诉质证意见相同。
在反诉诉讼中，反诉被告提交的反诉证据，即本诉的所有证据，藉以证明不欠反诉原告房款。
在反诉诉讼中，反诉原告对反诉被告提交的反诉证据质证意见与本诉质证意见相同。
以上事实，有双方当事人的陈述、商品房委托代理销售合同书、收款收据、贷款合同、担保合同、公证书、王胜强房产证、出庭证人王某、雷某证言、调查笔录等证据，在卷佐证。
本院认为，2008年9月29日原告与被告签订的《菏泽市博大购物广场项目全案合作合同书》，是双方当事人真实意思的表示，符合法律规定，应该认定为有效合同。从本案合同约定的权利和义务上来看，双方当事人之间的法律关系符合商品房包销合同的基本特征：（1）合同标的物是商品房；（2）包销人享有对所包销商品房的独家销售权，包销人有权自定价格销售所包销的商品房，并享有销售价格高于包销价格所带来的利润，和承担销售价格低于包销价格所造成的亏损。故双方当事人之间的法律关系是商品房包销关系。双方当事人签订合同后，虽然反诉被告举出反诉原告原工作人员雷某盖有公章认可反诉原告销售给王胜强2029.56平方米销售表及补充说明来证明反诉原告销售给王胜强商铺2029.56平方米与反诉被告无关，但反诉原告原工作人员雷某出庭作证当时是为了双方掌握销售的情况而不是确认反诉原告销售给王胜强2029.56平方米房屋及再结合反诉原告给反诉被告开的48张收款收据均是开的王胜强的名字，但都是收的反诉被告的房款（48张收款收据除2张保证金之外均是王胜强名字），反诉被告均已认可47张收款收据，另一张反诉被告不认可368万元是其交纳房款，其理由不符合常规是难以成立。反诉原告实际交给反诉被告销售房屋面积是7570.29平方米，反诉被告已实际已销售房屋面积是6286.77平方米（反诉被告认可销售4257.21平方米＋王胜强名下2029.56平方米），下剩未销售房屋面积是1283.52平方米，总面积是7570.29平方米×4000元＝30281160元-反诉被告实际已支付26265455.72元＝4015704.28元（反诉被告下欠房款）。因此，反诉被告欠反诉原告房款4015704.28元，但反诉原告要求反诉被告支付反诉原告100万元房款是对其诉讼权利的处理，故本院应予支持其反诉诉讼请求，驳回本诉原告的诉讼请求。在诉讼中，反诉原告称反诉被告所提交47张往来款收据中有其交纳房租金429732元应该从往来款中扣除，反诉被告不予认可，且其提交了王胜强出具付南方公司租金情况说明：“本次付南方公司租金共计165户，租金付款期限为2008年10月份至2009年2月份，共计429732元，落款王胜强，2009.6.9”，用来证明47张名为往来款实为房款收据中有反诉被告交纳的房租金429732元。本院认为，该证据证明是王胜强支付反诉原告租金与房款无关，与本案无关，其主张本院不予支持。经审判委员会研究决定，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第七十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条和最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》审判监督程序若干问题的解释第三十三条第二款之规定，判决如下：
驳回本诉原告温州龙天行企业策划有限公司诉被告菏泽南方房地产开发有限公司要求返还422535.72元房款和确认未销售房屋面积1283.52平方米归其所有及被告协助其办理房产证的诉讼请求；
二、反诉被告温州龙天行企业策划有限公司于本判决生效后十日内支付反诉原告菏泽南方房地产开发有限公司100万元房款。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费：13150元，反诉案件受理费：6900元，财产保全费：5000元，合计：25050元，由原告温州龙天行企业策划有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。
申请执行的期限为二年，自生效判决书规定的履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 桑亚光
审 判 员 李 梅
代理审判员 毛迎涛
二〇一四年四月四日
书 记 员 李珊珊