四川省广元市利州区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0802民初173号原告：雷忠颖，男，汉族，生于1970年12月26日。原告：康雪芹，女，汉族，生于1977年3月12日。被告：徐德富，男，汉族，生于1946年2月2日。被告：黄秋华，女，汉族，生于1953年7月16日。原告雷忠颖、康雪芹诉被告徐德富、黄秋华房屋买卖合同纠纷一案，本案于2017年1月11日立案后，依法由审判员刘云丹适用简易程序公开开庭进行了审理。原告雷忠颖、康雪芹到庭参加诉讼，被告徐德富、黄秋华经本院传票合法传唤未到庭参加诉讼。本案缺席审理，现已审理终结。原告雷忠颖、康雪芹向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告之间的买卖协议真实有效。2、汉寿雅居*房屋归原告所有。3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2007年4月11日原、被告双方通过协商，被告将位于四川省广元市广元中学教工宿舍楼*号作价125000元卖给原告，被告当时未办理国土证，所以原、被告双方当时未办理房屋过户手续。2008年地震后，该房屋成为危房，需重建。被告当时积极配合原告实际享受了国家灾后重建补助政策资金，并配合原告与顺达房地产开发有限公司签了房屋置换协议。重建以后，广元中学教职工宿舍楼*号对应的是汉寿雅居*号，原告也在2013年元月取得了房屋钥匙，并与该小区的金鑫物业管理公司签了物业服务合同，之后就装修并入住至今。原告也确实履行了与顺达房地产开发有限公司所签协议的义务并补交房屋面积差价款与房屋维修基金。重建后，房屋面积、位置均发生改变。被告徐德富、黄秋华经传票合法传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状。原告雷忠颖、康雪芹为证明其诉讼主张共同向本院提交以下证据：证据一、二原告的身份（复印件），拟证明：二原告的主体资格。证据二、《房屋买卖协议》（原件），拟证明：原、被告双方于2007年4月17日签订买卖协议，被告将案涉房屋转让给本案原告。证据三、收条三张（原件），拟证明：原告向被告支付了购房款。证据四、《房屋买卖情况说明》（复印件），来源四川省广元中学，拟证明：被告将涉案房屋出售给原告，因无土地证，所以未办理过户手续。证据五、《证明》（原件），来源四川省广元中学，拟证明：被告徐德富将广房权证成*字第*号房屋出售给原告。证据六、《房屋产权置换补偿协议》（复印件），拟证明：原告购买的被告位于广元中学校内的住房置换为汉寿雅居*号。证据七、收据两张（复印件），拟证明：原告在置换房屋后补交了房款。证据八、①广元中学*教工宿舍楼开发重建各业主应交款公示②广元中学（二）号楼住房应补交款统计表，拟证明：原告补交购房款。证据九、①《广元市金鑫误以为管理有限公司物业服务合同》（复印件）；②购水发票一张（原件），拟证明：原告实际居住在涉案房屋内。证据十、广元“汉寿雅居”广元中学*号楼住户《房屋产权置换补充协议》何楼盘建设保障措施的《情况说明》（原件），拟证明：灾后房屋重建置换属实。证据十一、《人民调解协议书》（原件），拟证明：经广元市利州区东坝街道办事处东坝社区人民调解委员会调解原、被告确认双方签订的买卖协议真实有效，原告实际享有涉案房屋，案涉房屋归原告所有。证据十二、①维修基金的票据；②广元市天然气公司安装证明，拟证明：涉案房屋由原告实际占有、使用。经本院认证，对原告提供证据的真实性、合法性予以认可，与本案是否具有关联性综合认定。通过原告提交的证据及其在庭审中的陈述可确认以下事实：被告徐德富原为广元中学职工，与被告黄秋华系夫妻关系。2007年4月11日，被告徐德富、黄秋华（甲方）与原告雷忠颖、康雪芹（乙方）签订《房屋买卖协议》，被告将自己所有的位于广元中学教工宿舍楼*号宿舍出售给原告，约定:1、房价：125000；2、被告将房产证交予原告暂不转户，被告负责办好土地证；3、原告以被告的名义将房屋对外出租，由被告收取房租给原告，其中2007年5月至12月份的房租抵扣房款。2007年4月10日，原告支付购房款62500元，4月11日支付购房款27500元，4月21日支付购房款31200元，被告共计收到购房款121200元，不足的购房款由房租抵扣。2008年5·12地震后，广元中学教工宿舍楼成为危房需要重建，2008年10月16日，被告徐德富出具《房屋买卖情况说明》，证实被告已将房屋出售给原告，因房屋没有土地证，只有房产证因此没有办理过户登记，广元中学教工宿舍楼*号房屋实际上归被告所有。2011年12月24日，原告雷忠颖与广元市顺达房地产开发有限公司（以下简称顺达公司）签订房屋产权置换补偿协议，顺达公司拆除原告合法拥有的坐落于广元中学校内住房一套以新建的汉寿雅居商住房还建给原告，原告选房号：*栋*单元*楼*号，设计建筑面积120.16m2，协议签订后原告应补交还建房超建面积房价款16000万元，在协议签订日原告补交80%（12800元），剩余20%待房屋所有权证、国有土地使用证办理后原告向顺达公司一次性付清。协议签订前，原告已缴纳12800元还建房超建面积房款。房屋竣工后，还建房由原告实际占用、使用。2016年11月3日，广元市利州区东坝街道办事处东坝社区人民调解委员会就原、被告双方买卖协议的效力及房屋（还建房汉寿雅居*号）所有权问题进行了调解，达成了2016人调字1号人民调解协议书，协议载明：“2007年4月11日的双方买卖协议真实有效，无异议。灾后重建房屋的所有权属雷忠颖、康雪芹两人共有，无异议。现以（已）居住在汉寿雅居，无异议。本院认为，原告与被告为完全民事行为能力人，被告将自己合法所有的房产以合理的市场价出售给本案原告，双方在自愿平等的基础上于2007年4月11日签订了房屋买卖协议，协议对房屋的权属、使用、价款及办理房屋过户手续事宜作出了明确的约定，买卖协议系双方当事人真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，不存在欺诈、胁迫或恶意串通损害第三人利益等无效情形，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”及《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，该协议合法有效，故本院对原告第一项确认协议有效的诉请予以支持。2007年4月11日协议签订后，双方虽未办理过户登记，但原告依照协议约定履行了支付房款的义务，被告也转移占用，房屋实际由原告使用收益，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”的规定，可以认定原告为广元中学教工宿舍楼*号的真实权利人。2008年5·12地震灾后重建，原告与广元顺达房地产开发有限公司签订房屋产权置换补充协议，原告购买的被告的房屋还建为“汉寿雅居”*号，因为置换前的房屋（广元中学教工宿舍楼*号）的真实权利人为原告，原告履行了补交还建房超建面积房价款的合同义务，故本院对原告第二项确认汉寿雅居”*房屋的所有权人为原告的诉讼请求予以认可。被告徐德富、黄秋华经本院传票合法传唤未到庭参加诉讼，视为对原告的主张及诉讼请求放弃抗辩的权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、确认原告雷忠颖、康雪芹与被告徐德富、黄秋华于2007年4月11日签订的《房屋买卖协议》合法有效。二、位于广元市利州区“汉寿雅居”*号的房屋归原告雷忠颖、康雪芹所有。本案诉讼费50元，由被告被告徐德富、黄秋华承担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广元市中级人民法院。审判员  刘云丹二〇一七年二月二十三日书记员  赵 莉