山东省潍坊市寒亭区人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）寒执异字第12号
异议人杨新忠。
委托代理人陈林山，山东飞舟律师事务所律师。
委托代理人陈政委。
申请执行人王小红。
委托代理人夏鲁峰，男，1978年3月21日生，汉族。
被执行人王会永。
被执行人崔延英，系王会永之妻。
本院在执行申请执行人王小红与被执行人王会永、崔延英民间借贷纠纷一案中，异议人杨新忠对本院拍卖崔延英名下位于寒亭区幸福路2777号富庭大第11号楼2-602室的房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议人杨新忠称，2012年10月23日，王会永、崔延英向杨新忠借款50万元。2013年11月份，杨新忠向寒亭区人民法院提起诉讼，经寒亭区人民法院组织双方调解，王会永、崔延英将自己所有的位于寒亭区幸福路2777号富庭大第11号楼2-602室房产抵顶给杨新忠，抵顶价款为40万元，有（2013）寒经民初字第90号民事调解书为证。根据物权法第28条的规定，该房产的所有权已经转移归异议人杨新忠所有，而非王会永、崔延英的财产。而寒亭区人民法院在执行申请执行人王小红与被执行人王会永、崔延英民间借贷纠纷一案中，作出（2014）潍法技拍（寒）字第0332号拍卖委托书，将异议人位于寒亭区幸福路2777号富庭大第11号楼2-602室的房产当作被执行人的财产予以执行，明显错误。请求立即终止对上述财产的拍卖。
申请执行人王小红辩称，1、杨新忠与王会永、崔延英夫妻在诉讼中达成的以房抵债调解协议未经公示登记，不产生物权变动效力，房屋所有权仍为王会永、崔延英夫妻所有；2、依据“举重以明轻”法律原则，杨新忠与王会永、崔延英签订的以房抵债调解书损害债权人王小红的利益，属无效协议，应依法予以撤销；3、以房抵债调解书是双方协商的直接结果，不属于形成判决，不属于非因法律行为而可以直接取得物权；4、王小红在本案起诉时已申请财产保全，查封了涉案楼房；5、根据潍坊市中级人民法院民四庭的指导意见，为防止损害其他债权人利益，维护公正性，现基层法院在审理民间借贷等债务性纠纷案件时，只审查债权、债务的合法性，不允许以物抵债协议的调解，只允许在执行程序中依法执行或拍卖；6、经王小红对崔延英事后询问，崔延英称其仅根据杨新忠和王会永的安排在调解协议上签字，对协议内容没有看，说明调解书不是基于其自愿达成，且在王小红申请法院执行后，法院多次向王会永、崔延英送达执行和房屋评估、拍卖手续，两人默不作声，在王小红交纳评估费用楼房评估完毕进入拍卖后，杨新忠主张权利，明显属于恶意串通。请求驳回异议人的异议请求，依法继续拍卖该房产。
被执行人王会永、崔延英经本院合法传唤，未到庭听证，亦未提交书面答辩意见。
异议人杨新忠为证明自己的主张，向本院提交了如下证据：
1、本院于2013年12月4日作出的（2013）寒经民初字第90号民事调解书复印件一份，证明被执行人王会永、崔延英将涉案房产以40万元的价格抵顶给了异议人；2、本院于2014年6月19日出具的（2013）寒经民初字第90号协助执行通知书复印件一份，协助事项是让潍坊成达房地产开发公司协助杨新忠办理交房事宜，且现在房屋已经交付到杨新忠手里，由杨新忠实际占有。
申请执行人王小红对上述证据的真实性没有异议，对证明内容有异议，认为调解书不是形成判决，不能直接产生物权变更效力，且在被执行人仅有涉案这一套房产的前提下，将全部房产抵顶给一个债权人，侵犯了其他债权人的利益；协助执行通知书用的是一审案号，并非执行案号，说明杨新忠并没有申请执行该房产，且在王小红于2014年2月17日申请保全该房产后，法院不应再于2014年6月19日出具该协助执行通知书办理交房。不动产物权转移必须予以登记，不以交付为生效要件。故上述两份证据不能证明涉案房产归异议人所有。
申请执行人王小红为证明自己的主张，向本院提交了如下证据：
1、本院（2014）寒民三初字第159号民事调解书复印件一份，证明被执行人王会永、崔延英欠王小红款86万元的事实，因被执行人未按调解书约定还款，该案已申请强制执行；2、本院（2014）寒民三初字第159号民事裁定书和协助执行通知书复印件各一份，该两份文书已于2014年2月21日送达潍坊市住建局，证明涉案房产因王小红申请财产保全已被查封并发生法律效力，故杨新忠提交的2014年6月19日要求房屋销售单位协助交付房屋的协助执行通知书与本查封相冲突，属于无效行为。
异议人杨新忠质证后，认为调解书不能证明双方之间是存在真实借款还是恶意串通；因经法院调解涉案房产使用权在2013年12月4日已经转让给杨新忠了，只是因为不符合过户条件而没有过户，因此应当撤销王小红案对杨新忠财产的查封。
被执行人王会永、崔延英未向本院提交书面证据。
经审理查明，被执行人王会永于2012年2月份从申请执行人王小红处分四次共计借款86万元未还，因王会永与崔延英系夫妻关系，借款属于夫妻共同债务，故诉至本院，要求二人偿还欠款。在本院审理过程中，王小红与王会永、崔延英自愿达成调解协议，内容如下：被告王会永、崔延英共同偿还原告王小红借款本金86万元，定于2014年5月4日前付清，原告放弃其他诉讼请求。2014年4月29日，本院作出（2014）寒民三初字第159号民事调解书，对上述调解协议予以确认。因被执行人未履行调解协议义务，王小红于2014年5月7日向本院申请执行。
在该案审理过程中，王小红提出财产保全申请，本院于2014年2月18日作出（2014）寒民三初字第159号民事裁定，查封崔延英位于寒亭区幸福路2777号富庭大第11号楼2单元602室房产一套（即涉案争议房产），同年2月21日本院到房管部门办理了查封登记，查封期限自2014年2月21日至2016年2月20日。
本案在执行过程中，崔延英于2014年6月4日提出以涉案房产抵顶欠款，王小红同意，遂通过本院委托山东金庆房地产土地评估测绘有限公司对涉案房产进行评估，评估价格为39.94万元。后崔延英与王小红于同年6月30日达成执行和解协议，涉案房产以40万元的价格抵顶给王小红，余款46万元被执行人继续偿还。因本院不能基于上述抵顶为王小红出具确权文书，经王小红申请，本院于2014年7月4日作出（2014）寒执字第559号执行裁定，拍卖被执行人崔延英位于寒亭区幸福路2777号富庭大第11号楼2-602（预售登记，备案合同号YS00181896）的房产（即涉案房产）。同年7月28日，潍坊市中级人民法院作出（2014）潍法技拍（寒）字第0332号拍卖委托书，委托潍坊广元拍卖有限公司对涉案房产进行拍卖。7月30日，潍坊广元拍卖有限公司在《潍坊晚报》上刊登拍卖公告，定于2014年8月15日对涉案房产进行拍卖，拍卖通知书于8月6日送达被执行人。杨新忠于8月12日向本院提出书面执行异议。
另查明，2012年10月23日，被执行人王会永、崔延英从杨新忠处借款50万元，经催要未还，杨新忠诉至本院。在该案审理过程中，杨新忠与王会永、崔延英自愿达成调解协议如下：被告王会永、崔延英欠原告借款50万元，以被告夫妻共同财产富庭大第11号楼2单元602室房产一套抵顶欠款40万元，双方自行过户；余款10万元，定于2013年12月15日前付清。2013年12月4日，本院作出（2013）寒经民初字第90号民事调解书，对上述调解协议内容予以确认。因王会永、崔延英未按调解协议约定履行义务，杨新忠于2013年12月17日向本院申请执行，申请执行标的额为10万元。
又查明，杨新忠与王会永、崔延英协议抵顶的房产即涉案房产，系被执行人于2012年9月22日全款购买的期房，于同年11月1日到潍坊市住房和城乡建设局办理了房屋预售登记，在双方签订抵顶协议时尚未办理房产证，也未交付房屋。2014年6月份，涉案房产交付，杨新忠持本院审判部门于2014年6月19日出具的（2013）寒经民初字第90号协助交房的协助执行通知书和民事调解书，于6月20日到潍坊成达房地产开发有限公司领取了涉案房产的钥匙。
本院认为，《中华人民共和国物权法》规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”；“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力”；“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”。但法院作出的生效法律文书可以直接引起物权变动的范围仅限于形成判决和经法院拍卖或变卖后出具的确权裁定等，给付判决、确认判决等均不能直接引起物权变动，而调解书的形成主要受当事人意思自治的影响，最高人民法院在给山东省高级人民法院的答复（2010）执他字第14号函中予以明确“以物抵债的调解书不同于法院的形成判决，不具有直接引起物权变动的效力，在没有办理登记过户前，所有权仍属债务人”。
本案杨新忠虽与王会永、崔延英达成以物抵债的调解书，将涉案房产抵给杨新忠所有，但该调解协议是一种合意抵债，只确定了以物抵债的权利义务关系，应通过办理产权过户手续来履行，或通过法院强制执行来实现物权的变更。因杨新忠并未对涉案房产的过户向本院申请执行，故该抵顶并未产生物权变更的法律效力，只有在杨新忠到登记部门办理权属变更登记后，涉案房产的所有权才能转移归杨新忠所有。在本院采取查封措施时，涉案房产登记在被执行人崔延英名下，杨新忠虽主张其已取得该房产的所有权，但因其未到登记部门办理权属变更登记，涉案房产的所有权并没有转移，故异议人杨新忠在本院查封涉案房产时并未取得涉案房产的所有权，因此，杨新忠仅凭以物抵债的调解书并不能对抗法院的强制执行。
至于异议人提出的其已实际占有涉案房产的问题，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”情形仅限于在法院查封、扣押、冻结前财产已被无过错第三人实际占有的情况，而本案中因涉案房产于2014年2月21日被本院查封时尚未交付使用，杨新忠于2014年6月20日取得涉案房产的钥匙并占有使用该房产系在法院查封之后，故不适用上述第十七条规定的不得查封、扣押、冻结的情形。综上，案外人的异议理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第71条之规定，裁定如下：
驳回异议人杨新忠的异议请求。
案外人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 王 玉 荣
审 判 员 魏 文 光
代理审判员 于 丽 霞
二〇一四年九月二十二日
书 记 员 刘翠翠2