杭州市萧山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0109民初9647号
原告：中国工商银行股份有限公司杭州江南支行。
负责人：俞国伟。
委托诉讼代理人：凌芳。
委托诉讼代理人：朱利法。
被告：张小勇。
被告：徐潇雨。
原告中国工商银行股份有限公司杭州江南支行（以下简称工商银行江南支行）诉被告张小勇、徐潇雨金融借款合同纠纷一案，本院于2017年6月22日立案受理后，依据原告的申请，对被告的财产采取保全措施。并依法由代理审判员俞利娜适用简易程序于同年7月18日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人凌芳、朱利法，被告张小勇、徐潇雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.要求被告张小勇归还借款本金619801.53元及利息7185.66元，以及自2017年5月29日起至贷款本息实际清偿之日止的利息、罚息、复息（按《个人购房借款/担保合同》约定和人民银行规定另行计付）；2.要求被告张小勇、徐潇雨对上述款项承担抵押担保责任，原告对抵押的坐落于杭州市××区××单元××室的房产处置所得价款优先受偿权；3.要求被告徐潇雨对上述付款义务承担共同还款责任。庭审中原告变更第一项诉讼请求为被告张小勇归还借款本金619801.53元，支付利息9517.82元、罚息43.42元、复利73.80（含对欠交的罚息和复利计收的复利）以及自2017年6月29日起至贷款本息实际清偿之日止的利息、罚息、复息（按《个人购房借款/担保合同》约定和人民银行规定另行计付），同时原告明确要求对自2017年6月29日起至实际履行日止欠交的罚息也按罚息利率计收复利。
被告张小勇、徐潇雨辩称：借款以及欠款属实，无异议。
原告为证明上述事实，向本院提供了如下证据：《个人购房借款/担保合同》、借款凭证、共同还款承诺书、房屋预告登记证、贷款明细、办理抵押登记催告函、挂号信以及查询信息、送达地址确认协议、绿都御景蓝湾交付通知书各一份。
经质证，被告张小勇对抵押登记催告函、挂号信封面以及查询信息未发表质证意见，对于其余证据均无异议。被告徐潇雨对于证据中的抵押登记催告函、挂号信以及查询信息表示未收到过，对于其他证据均无异议。
经审查，本院认为上述证据真实、合法，且与本案事实相关联，本院予以认定。
两被告均未提供有关证据材料。
根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定如下事实：
2015年9月21日，工商银行江南支行与张小勇、徐潇雨签订了编号01202009202015一手贷0001305《个人购房借款/担保合同》，约定：张小勇向工商银行江南支行贷款65万元，贷款期限为240个月，自2015年9月29日起至2035年9月29日止；执行浮动利率，以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮5%确定，贷款时的贷款利率为年利率5.15%；对不能按时支付贷款的在约定的利率水平上加收50%计收罚息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；等额本息的方式还款，按月计息，还款日和贷款实际发放日相对应（还款日当日利息不计入当期的利息）；如借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布合同履行期限立即到期。张小勇、徐潇雨以其按揭的坐落于杭州市××区××单元××室的房屋提供抵押担保，并于2015年11月18日办理了抵押预告登记手续（抵押权预告登记证明号：杭房预萧字第D15321182号）；担保范围为借款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金和实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。徐潇雨在合同的“抵押人”以及“抵押物共有人”处签字确认。同日，徐潇雨出具共同还款承诺书，承诺对上述贷款承担共同还款责任。
2015年9月29日，工商银行江南支行发放贷款65万元。贷款发放后，张小勇已经付清计算至2017年2月28日的本息，截止2017年6月28日，张小勇欠3月的本金365.31元（应支付本金1764.78元，于2017年5月8日还本金1472.68元）、利息1472.68元；欠4月的本金1764.78元、利息2402.90元；欠5月的利息1771.63元、利息2396.05元；欠6月的本金1778.50元、利息2389.18元。经计算截止至2017年6月28日，张小勇尚欠借款本金619801.53元，利息9517.82元、罚息43.42元、期内利息的复利73.35元。
另查明：2016年6月，杭州卓越房地产开发有限公司发送通知函给张小勇、徐潇雨，告知张小勇、徐潇雨于2016年6月20日办理房屋交付手续。同年8月18日，工商银行江南支行以挂号信的方式按照张小勇、徐潇雨出具的地址确认书上确认的地址即杭州市滨江区环兴路415号704室，向张小勇、徐潇雨发送办理抵押登记催告函，于同年8月24日签收。
本院于2017年6月27日以EMS特快专递的方式向张小勇、徐潇雨送达本案的起诉状副本等材料，于同年6月28日签收。工商银行江南支行主张案涉贷款于2017年6月28日提前到期。
本院认为：工商银行江南支行与张小勇、徐潇雨签订的《个人购房借款/担保合同》及徐潇雨出具的共同还款承诺书系各方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，均成立且生效，各方当事人应当按照合同约定履行相应义务。张小勇已连续三个月未还本付息，工商银行江南支行有权按照合同约定宣布贷款提前到期，其宣布贷款于2017年6月28日到期，不违反法律规定，本院予以支持。工商银行江南支行要求徐潇雨承担共同还款责任，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。虽然案涉预抵押财产在出抵时为期房，仅办理了抵押权预告登记，在符合交付条件后也未办理房屋抵押登记，但由于预告登记使得被登记的请求权具有了物权上的效力，可以对抗普通债权人，且案涉预抵押财产无法转为正式抵押登记的原因是财产所有人张小勇因为自身经济困难，没有去办理房屋交付手续，并非由于工商银行江南支行怠于行使权利的原因所致，预抵押财产符合能够折价、拍卖、变卖等流通条件，故工商银行江南支行有权对预抵押的房屋以折价或拍卖、变卖后所得价款优先受偿。对于工商银行江南支行主张的对欠交的罚息再计收复利的请求，本院认为按逾期贷款罚息利率计收利息已作为逾期期间的惩罚性利息，对违约方已是一种制裁，对守法方也进行了补偿，再对欠交的罚息计收复利，是双重处罚，该主张不符合同法公平、补偿的基本原则，故对原告的该项诉请本院不予支持。综上，对于工商银行江南支行合理部分的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条及《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百九十五条之规定，判决如下：
一、张小勇、徐潇雨于本判决生效后十日内归还中国工商银行股份有限公司杭州江南支行借款本金619801.53元，支付利息9517.82元、罚息43.42元、期内利息的复利73.35元，及支付自2017年6月29日起至实际履行日止以619801.53元为基数按照合同约定的罚息利率计算的罚息以及自2017年6月29日起至实际履行日止以9517.82元为基数按照合同约定的罚息利率计算的复利；
二、中国工商银行股份有限公司杭州江南支行有权对张小勇、徐潇雨所抵押的坐落于杭州市萧山区义桥镇御景蓝湾8幢1单元701室的房屋（抵押权预告登记证明号：杭房预萧字第D15321182号），经折价或者以拍卖、变卖方式变价后所得价款，在上述第一项确定的债权范围内优先受偿；
三、驳回中国工商银行股份有限公司杭州江南支行其余诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10070元，减半收取5035元，财产保全申请费3655元，合计8690元，由张小勇、徐潇雨负担。
原告中国工商银行股份有限公司杭州江南支行于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告张小勇、徐潇雨于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
代理审判员 俞利娜
二〇一七年八月三日
书 记 员 赵 燕