河南省鹤壁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫06民终337号
上诉人（原审原告）:张洪庆，男，1973年12月22日出生。
委托诉讼代理人：王印春，河南豫龙律师事务所律师。代理权限为代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解，代收法律文书。
上诉人（原审被告）：鹤壁市鹤企联置业有限公司。
法定代表人：芦晓建，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘素霞，女，1976年11月24日出生。代理权限为一般代理。
上诉人张洪庆因与上诉人鹤壁市鹤企联置业有限公司（以下简称鹤企联公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服鹤壁市淇滨区人民法院（以下简称淇滨区法院）（2016）豫0611民初3528号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月28日立案后，依法组成合议庭，于2017年3月21日开庭进行了审理。上诉人张洪庆及其委托诉讼代理人王印春、上诉人鹤企联公司的委托诉讼代理人刘素霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张洪庆上诉请求：1、撤销一审判决第二项，依法改判支持张洪庆要求退还地下公摊面积及配套设施费67897元的诉讼请求；2、撤销一审判决第一项，变更为支付违约金52510.75元。事实和理由：根据国家发改委颁布的《商品房销售明码标价规定》第十三条规定：“商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用。”双方签订的《商品房买卖合同》已经明确约定了涉案房产的价格为每平方米4100元，总价为711514元，鹤企联公司无权加收任何房产费用。联合大厦楼房地下公摊部分为消防设施及公用中央空调等公用设施，不具备单独使用的功能，其费用应当包含在房屋价款内，除非另有约定，否则不应该另外收取。涉案合同的第十八条所谓“承担义务”是指承担物业费等费用，不是“缴纳地下公摊面积及配套设施费”，一审法院对上诉人要求退还该费用的请求不予支持，是错误的。延期交房违约金，计算基数应该是已经缴纳的总价款（应该包括所有费用）814119元乘以延期的天数645天计算。
鹤企联公司答辩称：除涉案房屋外，有其他已领取钥匙的业主可以证明鹤企联公司通知领取钥匙的时间是2013月9月底，因此违约天数不应从2012年4月30日开始计算。张洪庆领取钥匙晚是其个人原因，延迟交房与鹤企联公司无关。关于地下公摊面积，根据合同约定由全部业主共摊。
鹤企联公司上诉请求：撤销一审判决，驳回张洪庆的诉讼请求。事实和理由：鹤企联公司承建的联合大厦项目为鹤壁市的重点项目，设计审批、规划、配套设施及后期各项手续办理迟缓，最终导致交房延迟。依据合同第八条的约定，不应支持张洪庆的诉讼请求。该楼盘其他业主领钥匙的时间为2013年10月1日，对于张洪庆由于自身原因不及时领钥匙造成的交房延迟，张洪庆应自行承担责任。
张洪庆答辩称：涉案合同第八条约定的条件没有发生，鹤企联公司上诉称延期交房是因为政府审批等手续迟缓导致，但其在一审中从未提到或提供任何证明材料，该理由完全不成立。涉案房屋的延期原因是鹤企联公司后期建设资金不到位、施工管理混乱、私自更改设计图纸、工程质量不达标、消防分项工程验收不合格等诸多因素造成的。鹤企联公司上诉称曾于2013年9月委托销售公司以电话和公告形式通知交房。此与实际情况不符，张洪庆在一审中提交了《领钥匙通知书》，通知领钥匙时间是2014年2月10日，并非是2013年10月。请二审法院依法驳回鹤企联公司的上诉请求，支持张洪庆的上诉请求。
张洪庆向一审法院起诉请求：1、判令鹤企联公司赔偿延期交房违约金52510.75元（截至到2014年2月10日）；2、鹤企联公司退还地下公摊面积及配套设施费67897元及银行同期贷款利息。
淇滨区法院一审认定：2011年9月30日，张洪庆与鹤企联公司签订《鹤壁市联合大厦商品房买卖合同》，约定：1、项目建设依据。张洪庆购买位于鹤壁市淇××区××歌路南、淇水大道东联合大厦××层××号办公用房1套。2、买受人（张洪庆）购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为鹤壁市房产管理局，商品房预售许可证号为（鹤）房预售证2011—11029号。3、买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：第楼号编排西北角为1号顺时针排序7层01号房。该商品房的用途为综合，属核心筒框剪结构，层高3.5米，建筑层数地上26层，地下2层。该商品房[产权登记]建筑面积共173.54平方米。4、计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米4100元，总金额人民币柒拾壹万壹仟伍佰壹拾肆元整。8、交付期限。出卖人应当在2012年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；（2）为遵守配合政府行为，而引起的延误，如遭遇地区规划的变更，重大政策的调整，重大自然灾害等影响施工进度的，房屋在交付前的合理期限内按时竣工，并具备验收条件，如因政府及相关部门验收延误的。9、出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第8条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用；（1）逾期不超过60日，自本合同第8条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第8条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。按逾期时间，分别处理（不作累加）。……18、买受人的房屋仅作综合办公使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊建筑面积承担义务。……
张洪庆分别于2011年9月30日、2011年11月30日、2012年3月30日分3次向鹤企联公司支付全部房款，鹤企联公司向张洪庆出具收据。2011年9月30日，鹤企联公司收取张洪庆涉案房屋地下公摊面积及配套设施费67897元，并出具收据。2014年2月10日，鹤企联公司通知张洪庆领取钥匙，办理房屋交接手续。
淇滨区法院一审认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”双方签订的合同系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同为有效合同。《商品房买卖合同》第8条约定，涉案房屋的交付日期应为2012年4月30日，而鹤企联公司实际向张洪庆交付的日期为2014年2月10日，超出合同约定期限601天，属于违约行为，按照《商品房买卖合同》第9条的约定,逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金的约定，故对张洪庆请求鹤企联公司支付延期交房违约金的诉讼请求予以支持。鹤企联公司应支付张洪庆延期交房违约金42761.99元（711514元×601天×0.0001=42761.99元），超出部分不予支持。
关于张洪庆请求鹤企联公司退还地下公摊面积及配套设施费67897元的诉讼请求，双方签订的《商品房买卖合同》第3条、第4条仅对房屋产权登记建筑面积（173.54平方米）及房屋单价（4100元/平方米）进行约定，该合同是对房屋产权登记面积的约定，并未包含除房屋产权登记面积以外的地下公摊面积，也未对地下公摊面积及配套设施进行约定。根据有偿使用人防工程的原则，张洪庆作为整栋综合楼的一份子，对接受消防、中央空调等公共服务具有承担支付费用义务。且根据《商品房买卖合同》第18条：除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务的约定，鹤企联公司另行收取张洪庆地下公摊面积及配套设施费，并无不当，故对张洪庆的该项诉讼请求不予支持。
淇滨区法院一审判决：一、鹤企联公司于判决生效后十日内向张洪庆支付逾期交房违约金42761.99元；二、驳回张洪庆其他诉讼请求。
二审期间，双方当事人均未提交新证据。
本院经公开开庭审理，认真审核当事人所举证据，充分听取当事人诉辩意见，确认一审判决认定案件事实成立。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，张洪庆与鹤企联公司在商品房买卖合同中明确约定了房屋的销售面积及价格，双方均应按照合同履行各自的权利和义务。涉案合同约定了商品房总价款的确定方式及房屋总价款，鹤企联公司在双方商品房买卖合同约定之外，向张洪庆收取的地下公摊面积及配套设施费所依据的面积及价格，并未在商品房买卖合同中约定。鹤企联公司收取该费用的行为是变更合同的行为，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同”的规定，在张洪庆不同意收取费用的情况下，鹤企联公司擅自变更合同约定行为没有合同及法律依据。张洪庆主张退还该费用的理由能够成立，应予支持。涉案合同的第十八条同时约定了买受人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施的权利和义务，该处的义务是买受人享有公共部位和设施权利所伴随的义务，并非鹤企联公司向张洪庆主张地下公摊面积的依据。
关于逾期交房违约金问题。根据《商品房买卖合同》第九条的约定,逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止。出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金的约定。本案中，涉案合同的约定交房时间为2012年4月30日，而实际的交房时间为2014年2月10日，即违约期限为从2012年5月1日起计算至2014年2月10日止，鹤企联公司违约天数共计650天。张洪庆上诉主张延期天数为645天，张洪庆该项主张不违反法律规定，本院予以认定。同时根据该商品房买卖合同第九条的约定，违约金计算的基数应为合同约定的房屋总价款，即违约金计算的基数应为房屋买卖合同中房屋的总价款711514元。鹤企联公司应向张洪庆支付的逾期交房违约金为45892.65元（711514元×645天×0.0001=45892.65元）。张洪庆主张应以其交纳的总款项814119元为基数，计算逾期交房违约金没有合同依据，本院不予支持。鹤企联公司主张，联合大厦项目为鹤壁市的重点项目，设计审批、规划、配套设施及后期各项手续办理迟缓，最终导致交房延迟，根据合同约定，其不应承担违约责任。但是其未能提交证据予以证明其上诉主张，本院对其上诉请求不予支持。
综上，张洪庆部分上诉主张能够成立，本院予以支持。鹤企联公司的上诉主张不能成立，本院不予支持。本案调解无效。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第八条、七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销鹤壁市淇滨区人民法院（2016）豫0611民初3528号民事判决；
二、鹤壁市鹤企联置业有限公司于本判决生效后十日内向张洪庆退还地下公摊面积及配套设施费67897元；
三、鹤壁市鹤企联置业有限公司于本判决生效后十日内向张洪庆支付逾期交房违约金45892.65元；
四、驳回张洪庆的其他诉讼请求；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1112元，减半收取556元，由鹤壁市鹤企联置业有限公司负担；二审案件受理费869元，由鹤壁市鹤企联置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨 波
审判员 王建霞
审判员 朱军舰
二〇一七年五月二十七日
书记员 张亚楠