黑龙江省农垦中级法院
民 事 判 决 书
（2015）垦民终字第26号
上诉人（原审被告）李国华，黑龙江省绿色草原牧场职工。
上诉人（原审被告）于化香（李国华之妻），黑龙江省绿色草原牧场职工。
委托代理人李国华，身份事项同上。
被上诉人（原审原告）赵忠明，黑龙江省绿色草原牧场职工。
委托代理人王国超，黑龙江峰衡律师事务所律师。
上诉人李国华、于化香因与被上诉人赵忠明房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省齐齐哈尔农垦法院（2014）齐垦民初字第41号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月26日受理后，依法组成合议庭，于同年3月12日公开开庭审理了本案。上诉人李国华（于化香未到庭），被上诉人委托代理人王国超到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原审原告赵忠明诉称：2009年5月20日，赵忠明与于化香签订《租房协议》，租赁于化香、李国华夫妻位于黑龙江省绿色草原牧场（以下简称绿色牧场）校园路南侧的商品房经营超市。双方约定租期三年，每年租金3,000.00元，赵忠明一次性交齐了三年租金。2011年4月7日，该租赁房屋在绿色牧场统一规划下进行拆迁，双方因拆迁商业补偿款发放及剩余租金返还问题发生争议，请求法院判决二被告给付拆迁营业损失53,695.27元，并退还剩余房租3,250.00元。
原审被告李国华、于化香辩称：同意退还赵忠明未到期的房租，但不应向其支付营业损失补偿款，因二被告出租房屋也是商业行为。
原审法院认定：2009年5月20日，于化香与赵忠明签订《租房协议》，赵忠明租赁于化香、李国华夫妻位于绿色牧场校园路南侧商品房98平方米，开办商服超市，双方约定租期三年，每年租金3,000.00元，赵忠明不得对房屋进行乱拆除，赵忠明一次性交齐了租金。2011年4月7日，该租赁房屋在绿色牧场统一规划下进行拆迁，赵忠明终止营业行为和房屋租赁合同，绿色牧场就商服用房发放商业补偿损失费时，于化香、李国华未与赵忠明协商，私自将全部拆迁营业损失费据为己有。
原审法院认为：原、被告双方签订的房屋租赁合同系真实意思表示，租赁合同合法有效，后因绿色牧场拆迁自2011年4月7日租赁合同终止履行，原告在此期间经营超市23个月，尚有13个月租赁期间未履行。原告请求按213.67平方米计算拆迁损失，无证据证实，按被告承认的面积98平方米计算，营业损失为24,627.40元（98平方米×每天每平方米0.70元×359天），返还租金410.96元（3,000.00元÷365天×50天）。根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条规定，判决：一、被告于化香、李国华支付原告赵忠明营业损失24,627.40元，返还房屋租金410.96元，共计25,038.36元，于判决生效后十日内履行；二、驳回原告赵忠明的其他诉讼请求。案件受理费888.00元，由原告赵忠明负担426.00元，被告于化香、李国华负担462.00元。
于化香、李国华不服原审判决，向本院提起上诉称：拆迁协议是上诉人与绿色牧场签订的，约束的是上诉人与绿色牧场，与被上诉人无关。被上诉人并未与绿色牧场交涉及谈判，因此，原审认定上诉人私自将全部拆迁营业损失据为己有显属错误，拆迁营业损失系绿色牧场对上诉人的补偿，与被上诉人无关；关于拆迁造成的损失，被上诉人无权向上诉人索要，上诉人亦无义务与被上诉人进行协商。租赁房屋被拆迁，既非上诉人本意也非上诉人故意，是绿色牧场场区规划政策使然，应视为不可抗力；本案系单纯的合同之债，不存在不当得利之债，原审适用《中华人民共和国民法通则》第九十二条规定，判决承担给付责任，属于适用法律错误。综上，原审判决认定事实不清、适用法律错误，上诉人请求撤销原审判决，改判上诉人返还被上诉人2011年4月7日到2012年5月19日未到期的租金。
被上诉人赵忠明未向本院提交书面答辩意见，但其在本院庭审中口头答辩称：绿色牧场对辖区房屋进行拆迁时，对正在经营的商业用房按每平方米每天0.70元的标准给予经营损失补偿，其补偿对象是领取营业执照正在经营的商户，没有营业执照的只能按照居住用房每月补偿300.00元。被上诉人承租上诉人的房屋，并在工商机关领取营业执照，依法经营，绿色牧场给予的经营损失补偿应当归属被上诉人。上诉人领取该笔补偿款据为己有，不返还被上诉人属不当得利，原审判决正确；关于承租面积和应补偿数额的问题，被上诉人承租上诉人四间房屋中的三间达总面积216平方米的四分之三，应该得到总补偿款的四分之三，因房屋租赁合同中没有约定承租面积，上诉人开始称是118平方米，后又改口为98平方米，目的是减少应支付被上诉人的赔偿款；本案系房屋租赁合同纠纷，因在房屋租赁过程中，上诉人的房屋被拆迁，其无法履行租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同签订后应当履行，不能履行视为违约，违约就应承担退还租金、赔偿损失等责任。但是根据法律规定属于不可抗力的可以不承担损失。绿色牧场作为企业法人，其对辖区的房屋进行拆迁，并非政府行为，辖区内居民可以拆迁也可以不拆迁，故绿色牧场的拆迁行为不属于法律规定的不可抗力。被上诉人要求上诉人承担不能履行合同的损失赔偿符合法律规定，原审按照绿色牧场对上诉人进行拆迁补偿的标准对被上诉人进行赔偿合理、合情、合法，请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，双方当事人未提供证据。
本院二审查明：2009年5月20日，于化香（甲方）与赵忠明（乙方）签订《租房协议》，约定主要内容为：甲方将位于绿色牧场校园路南侧门市房三间租给乙方使用，租期三年，每年租金3,000.00元，一次性付款9,000.00元；甲方负责该房屋的修缮，乙方不得乱拆除，否则予以赔偿。合同签订后，赵忠明一次性交付租金9,000.00元后，领取营业执照，并在租赁房屋经营“小伙伴超市”，经营范围包括散装、预包装食品零售、日用百货、学生用品等。
2011年3月初，绿色牧场下发房屋拆迁宣传提纲及实施方案，主要内容：“为加快小城镇建设，改善牧场职工及群众的居住环境，拆除场区三区、四区的房屋、绿园小区南20户；砖房拆迁户可以按照住房性质与牧场新建楼房进行同等面积的置换，商服房（沿街走向建设的临街房屋和住宅区内有营业执照的经营户）以实际经营用房面积并参照房产证。房屋其他部分按照不同用途依照标准分别给予补偿；拆迁户与绿色牧场签订拆迁协议搬出后，房屋及所有附属建筑物由本人在牧场的规定时间内自行拆除，残值归己；自住户从房屋搬出之日起，牧场每月补贴拆迁户300.00元的房屋租赁费。补偿至新房建成领取房屋钥匙后一个月止；商服拆迁户正在经营的，自搬出本房屋起每户每天按照实际经营面积补偿每平方米0.70元，闲置未营业的给予每户每月房屋租赁费300.00元，补偿至新房建成领取房屋钥匙后一个月止”。
2011年4月7日，绿色牧场（甲方）与李国华（乙方）签订房屋拆迁协议书，主要内容为：乙方在拆迁范围内有房屋商服213.67平方米，砖瓦结构，被拆迁房屋的房产证产权属于李国华所有；采取置换方式，选择楼房面积240平方米补偿办法按照拆迁实施方案执行；4月10日乙方拆迁完毕，牧场组织验收。
另查明：赵忠明自搬离租赁房屋后，未再经营超市。于化香在绿色牧场领取2011年4月7日至2012年3月31日（359天）213.67平方米的商服经营损失补偿款53,695.27元（213.67平方米×359天×每天0.70元）。
再查明：于化香与赵忠明签订的《租房协议》仅载明租赁房屋三间，并未注明使用面积，原审庭审中，于化香自认租赁面积为98平方米。
本院认为：本案的关键在于被上诉人即承租人应否获得拆迁补偿款。上诉人与被上诉人签订的《租房协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。上诉人与被上诉人之间均应当按照合同约定履行各自义务。当事人双方在签订租赁合同时，均未预见租赁房屋拆迁，租赁合同不能继续履行，并非上诉人的个人原因。因绿色牧场拆迁，双方的租赁合同实际已解除。该合同的解除虽然不可归责于上诉人，但绿色牧场已就拆迁事项进行补偿，房屋拆迁补偿系对经营中的房屋因拆迁所造成损失的经济补偿，因房屋拆迁提前终止合同，给被上诉人造成一定经济损失，因双方未对拆迁问题作出约定，应当根据公平原则，结合租赁合同剩余期限、拆迁补偿范围以及出租人接受补偿的实际情况酌情予以认定。本案被拆迁房屋98平方米部分的实际经营者为被上诉人，且领取营业执照，应参照上诉人在绿色牧场领取的经营损失补偿款（98平方米）对被上诉人进行补偿，并退还尚未到期的剩余租金，故原审判决结果并无不当。综上，上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费416.00元（上诉人已预交），由上诉人李国华、于化香负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 波
审判员 黎红英
审判员 鲁 民
二〇一五年三月二十日
书记员 魏宝晶