江苏省宿迁市宿豫区人民法院民 事 判 决 书（2015）宿豫来民初字第00091号原告史国新，居民。委托代理人程庆亚，宿迁市宿豫区来龙法律服务所法律工作者。被告宿迁市宿豫区来龙镇来龙居民委员会，住所地：宿迁市宿豫区来龙镇来龙村。法定代表人高胜友，该居委会书记兼主任。委托代理人高其虎，该居委会会计。被告张成海，居民。委托代理人王锦梅,江苏天哲（淮安）律师事务所律师。原告史国新与宿迁市宿豫区来龙镇来龙居民委员会（下称来龙居委会）、张成海房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员张帅适用简易程序公开开庭进行审理。后因案情复杂，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告史国新及其委托代理人程庆亚、被告来龙居委会及其委托代理人高其虎、被告张成海及其委托代理人王锦梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告史国新诉称：原告积极响应宿豫区委和区政府《关于加快推进农民集中居住点建设的意见》号召，于2010年4月18日与第一被告签订了一份委托代建协议书，2010年3月按照第一被告要求与第二被告签订了拆迁补偿安置协议，协议签订后原告按协议履行了自己的义务，而第二被告不守诚信，至今还欠原告代建费32800元。之后，原告经常找到被告索要该欠款，被告均以无钱为由拒付。故诉至法院，请求判决：二被告给付原告为其代建房屋款32800元，并承担本案诉讼费用。被告来龙居委会辩称：来龙居委会响应区里的号召，和原告签订了代建合同，但具体操作是原告和农户自己协商，村里没有收原告钱，谁住房屋谁给钱,和村里没有关系，不应当给付购房款。被告张成海辩称：原告开发房屋是事实，对置换后的房屋面积为153.7平方米，按800元每平方米计算方式没有异议，被告也已于2011年3月左右实际入住。但原告诉求无事实和法律依据，请求驳回：1.原告主张超过诉讼时效，一直未向张成海主张权利；2.被告张成海不是合同相对方。张成海未和原告签订任何形式的代建协议。拆迁补偿安置表只是对被拆迁房屋的初始情况登记，不能认定为拆迁安置协议；即使作为安置协议，也依法应认定为无效，史国新作为自然人，并非法定取得房屋拆迁许可的法人，无拆迁资质。4.原告除宅基地外，还占用被告1.5亩的场地以及0.24亩的承包地，也口头承诺被告不用再缴纳房款。原告为证实其诉讼请求，提供了如下证据：1.2009年11月2日《中共宿豫区委、宿豫区人民政府关于加快推进农民集中居住点建设的意见》，证明建设农民集中居住点具体工作措施等：由村委会向乡镇政府申领《乡村建设规划许可证》，规范农民集中居住点用地管理，实行委托代建为主的农民集中居住点建设模式，各乡镇招标具有相应资质条件的建筑工程公司为农民集中居住点施工单位，及时办理《乡村工程建设许可证》。2.宿迁市规划局宿豫分局于2009年9月21日作出的农村集中居住点情况证明，证明李庄集中居住点项目的选址、用地性质、位置均符合乡镇规划要求。3.宿迁市宿豫区住房和城乡建设局于2011年7月20日出具的证明，证明李庄保障性安居工程，已由区政府批准建设，属非商品房形式建设。4.宿迁市国土资源局宿豫分局于2011年9月20日向市供电公司出具的《关于来龙镇李庄农民集中居住区用地的证明》，证明李庄集中区属于集体用地。5．宿迁市规划局于2012年2月7日作出的《建设项目选址意见书》，证明李庄集中居住区建设项目符合城乡规划要求。6.宿迁市规划局于2012年2月7日作出的《建设用地规划许可证》，证明李庄集中居住区用地项目符合城乡规划要求。7.宿迁市宿豫区发展和改革局2012年7月9日作出的《关于宿豫区来龙镇李庄安置小区保障性安居工程可行性研究报告的批复》，证明来龙镇李庄安置小区保障性安居工程经发改局同意实施。需根据本文件办理相关建设、规划、土地使用等相关手续。8.宿迁市宿豫区环境保护局于2012年7月2日作出的《关于对宿迁市宿豫区来龙镇人民政府来龙镇李庄安置小区保障性安居工程项目的审批意见》，证明区环保局同意该项目建设。9.2010年4月18日签订的委托代建协议书，证明史国新（乙方）和来龙居委会（甲方）约定了代建的地点、位置、面积；代建方式；设计、布局和配套建设等合同内容。10.来龙居委会房屋附属设施、拆迁补偿安置表，证明史国新和张成海双方确认对被告老房主屋、偏屋面积、置换比例、置换后面积、补偿费用。并约定置换后，张成虎旧房及房前屋后土地归代建商所有。11.宿迁市宿豫区来龙镇人民政府出具的说明,证明李庄集中居住区于2010年5月正式启动,采取边建设边完善相关手续的形式,目前已经办理立项批文、选址、环评、建设用地规划许可证手续。12.宿迁市宿豫区来龙镇人民政府出具的证明，证明史国新自2011年10月至2015年5月期间经常提出帮助协调解决来龙居委会龙东组村民拖欠代建房屋款。被告来龙居委会未出示证据。被告张成海为支持其抗辩，向法庭出示了证据如下：1.集体土地使用证一份，证明其宅基地用地面积为250平方米。2.证人高某甲、高某乙出具的证明1份，证明张成海用在宅基地以外，还有0.24亩土地被原告征用，原告承诺不用张成海另外支付任何费用。3.证人高某甲证言，证明其知道张成海家有0.24亩土地。被告来龙居委会对原告出示的证据均无异议，明确是置换比例是征求群众意见后确定的，置换面积差按照800元每平方计算，宅基地等土地使用权不计入置换面积。被告张成海对原告出示的证据质证如下：1.对证据1-8、11的真实性认可，但不能证明原告拆迁行为和代建行为的合法性，文件要求施工单位应当具有资质条件的建筑公司。2.对证据9不是张成海签订，不清楚情况。3.对证据10真实性认可，张成海曾在原告游说下载白纸上捺印。但不认可是拆迁补偿协议。4.对证据12真实性认可,但不能证明原告曾向张成海主张过权利。原告史国新对被告张成海出示的证据质证如下：1.证据1予以认可。2.证据2、证据3不予认可，村民不能对土地所有权及使用权进行定性。被告来龙居委会对被告张成海出示的证据质证如下：1.证据1属实。2.证据2、3属实，张成海确实有0.24亩土地在集中居住区建设范围内。本院对原告出示的证据认证如下：被告来龙居委会对原告提交的证据无异议，被告张成海对原告提出证据1-7、9、10真实性无异议，能够证实李庄农民集中居住区履行了部分审批手续。对证据8原告和被告来龙居委会签订委托代建协议书的真实性本院予以确认；对证据9系被告提出空白纸上捺印，未提供证据予以证实，原告亦不予认可，故对证据9的真实性，本院予以确认。能够证实原告为来龙居委会代建安置小区，与被告张成海签订了置换协议的事实。对证据11，本院予以确认，能够证实原告在2011年至2015年间，向来龙镇人民政府要求处理村民购房款。本院对被告出示的证据认证如下:对证据1集体土地使用证，为原宿豫县人民政府颁发，本院予以确认，能证实张成海位于来龙居委会龙东组准予登记200平方米，另有50平方米作为临时用地管理的用地面积。对证据2、3原告不予认可，但来龙居委会予以确认，张成海也提供了证人证言，能够其享有0.24亩土地使用权。依据以上认证和双方无异议的陈述，本院查明以下事实：宿迁市宿豫区来龙镇来龙居委会李庄农民集中居住区系来龙居委会建设的居民保障性安居工程，用地单位为来龙居委会，位于来龙居委会龙东组，用地性质为居住用地，土地性质为村民集体所有，属非商品房形式建设。2012年2月7日经宿迁市规划局批准，取得了《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》，2012年7月9日，经宿迁市宿豫区发展和改革局批准事实李庄安置小区保障性安居工程。2010年4月18日，原告史国新与被告宿迁市宿豫区来龙镇来龙居民委员会签订了《委托代建协议书》，双方约定由原告代建被告李庄农民集中居住区，确定了代建的地点、位置、面积，代建方式为居住区老村庄上建房乙方所获取的土地需采取与农民签订房屋置换协议的方式获取，置换后农户老房前后左右的土地归乙方无偿所有，用于建设农民集中居住区；居住区内其他土地价格为每亩25000元；协议签订时乙方付清第一期代建项目的土地出让金或者与农户签订房屋置换协议。建筑工程的平面布局和建筑风格由双方共同协商确定。合同还约定了其他权利义务。被告张成海系来龙居委会村民，2010年3月26日，原告史国新和被告张成海签订了《来龙居委会房屋附属设施、拆迁补偿安置表》，史国新和张成海双方确认对被告老房主屋面积81平方米，置换面积72.9平方米；偏屋共46.62平方米，置换面积38.05平方米，合计补偿面积110.95平方米，备注中补偿1200元和2棵树补偿200元。并约定置换后，张成海旧房及房前屋后土地归代建商所有。协议签订后，张成海置换了史国新代建的位于李庄安置居住区的安置房屋153.7平方米，比老房应置换面积多出42.75平方米。另查明，庭审中，原、被告对置换的房屋面积153.7平方米和置换后房屋面积差按照800元每平方米计算一直认可。原告在庭审中明确诉求的代建费实际系新旧房屋面积差价款。又查明，诉讼过程中，原告史国新自愿撤回对被告来龙居委会的起诉。本案争议的焦点为:原告史国新与被告张成海签订的房屋附属设施、拆迁补偿安置表的性质和效力?被告张成海是否承担给付责任,以及给付的数额?本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同，属无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。本案中，原告史国新与被告来龙居委会签订《委托代建协议书》系双方自愿达成。来龙居委会负责办理相关审批手续，涉案土地的性质仍为农民集体所有，建设单位名为被告来龙居委会，但事实是史国新以自己的资金负责该集中居住区的开发、建设，代付所有费用，所代建的房屋也由史国新用于本村村民老房置换和销售，以上述所得作为史国新的收入和利润，来龙居委会既不承担开发过程中的风险责任，也不享有利润分成，也未实际收取原告史国新的任何费用。结合根据庭审中原告、被告来龙居委会的陈述，史国新对销售资金自行支配、自负盈亏、在销售过程中也是以自己的名义和村民签订房屋置换协议、收取村民的购房款，应当认定史国新是涉案安置小区的实际经营人和受益人，及开发和建设人。张成海作为来龙居委会村民，置换了原告史国新开发建设的李庄农民集中居住区内房屋，与史国新签订了房屋附属设施、拆迁补偿安置表，双方对张成海宅基地上的老房的面积、置换比例、置换安置房的面积、补偿数额、树木赔偿等进行了一致确认，已经超出房屋面积确认登记的范畴，应当认定双方达成了置换协议，性质上属于买卖，且涉案房屋张成海已经占有使用，史国新已经履行了交付义务。但李庄集农民集中居住区规划总建筑面积89760平方米，史国新作为自然人，不具备相应资质条件，也未履行招投标手续、办理建设工程规划、施工等审批手续的情况下，明为代建、实为在农民集体土地上自行开发、建设、销售涉案李庄农民集中居住区，违反了法律、行政法规的强制性规定，应当认定原告史国新与被告张成海之间房屋置换协议无效。合同无效后，双方因该合同取得的财产，应当相互返还，但综合张成海等村民的原建筑已经被拆除,原宅基地亦已经建成房屋销售给他人，张成海已经实际入住集中居住区新房4年之久的事实，实际亦不能返还。故应当按照双方达成一致的价格、面积折价补偿,因此张成海应当将置换后新房的面积差部分的价款32800元支付给史国新。被告张成海关于原告史国新征用其宅基地、场地等土地使用权，口头承诺其不再支付任何置换费用的辩解，原告不予认可，张成海未能提供证据证实其曾与原告达成一致，也未能提供双方关于土地使用权作价置换的约定，结合来龙居委会在庭审中亦明确表示宅基地等集体土地使用权不计入置换面积的意见，本院对张成海的上述辩解，不予采纳。被告张成海关于原告史国新诉求已超过诉讼时效的辩解，原告已举证证实其于2011年10月起至今经常请求宿迁市宿豫区来龙镇人民政府帮助解决李庄集中居住区村民拖欠房屋款，属于向国家机关提出保护相应民事权利请求的情形，诉讼时效从提出请求之日起中断。且双方签订的属于无效合同,故本院对张成海的上述辩解，不予采纳。原告史国新在诉讼过程中自愿撤回对被告来龙居委会的诉讼，系其真实意思表示，本院已裁定予以准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：被告张成海与判决生效之日起十日内给付原告史国新购房款32800元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费620元，由被告张成海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费620元（户名：宿迁市财政局国库处，开户行：中国农业银行宿城支行，帐号：46×××80，征收单位：宿迁市中级人民法院）。审 判 长  李海港代理审判员  王守东代理审判员  张 帅二〇一五年七月九日书 记 员  许小雨附录：一、法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、申请执行申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。逾期申请的，人民法院不予立案执行。第12页/共12页