江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏13民终1501号
上诉人（原审原告）:陈复超。
委托诉讼代理人：刘芝玉，江苏八面锋律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:董浩。
委托诉讼代理人：朱建国，江苏义缘律师事务所律师。
上诉人陈复超因与被上诉人董浩房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省泗阳县人民法院（2016）苏1323民初7638号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人陈复超的上诉请求为：一、撤销一审判决，改判解除陈复超与董浩之间签订的《租房协议》；二、本案一、二审诉讼费用均由董浩负担。事实和理由：一、根据陈复超提供的通话录音、短信记录及董浩提供的短信记录，可以证明陈复超自2016年11月2日起就开始催要房租，至本案起诉前已至少六次向董浩夫妇催要房租，其中陈复超在2016年11月2日及2016年11月29日均通过短信明确告知董浩要收回房屋，解除租房协议，而董浩于2016年12月16日支付租金时，距离陈复超于2016年11月9日通过电话向董浩催要房租已超过一个半月，距离租房协议约定的付款期限已超过两个半月，故一审法院认定董浩已在合理期限内履行了付款义务，显然不合理。二、双方在2014年之前并未签订书面租房合同，但因董浩多次违反约定拖延支付房租，陈复超不愿继续将涉案房屋出租给董浩，后在董浩一再承诺今后一定会按时支付租金的情况下，双方才签订了涉案租房协议，而董浩也如期支付了第一年的租金，但董浩却未按照合同约定期限支付第二年的租金，陈复超考虑到双方是邻里关系就未行使合同解除权，而董浩再次未按照合同约定支付第三年的租金，并经多次催告后仍未履行支付租金的义务的情况下，董浩的该行为已构成根本违约，故一审法院认定董浩之前多次违反双方约定，延期支付租金的行为系双方之间的履行习惯并无法律依据。三、一审法院认定涉案房屋系经营性用房，轻易解除租赁合同，会对董浩造成重大经济损失，但董浩一直违反合同约定，拖延支付租金的行为不应得到法律保护，对于董浩违约行为造成的损失应由其自己承担。综上，一审法院认定事实有误，适用法律不当，请求二审法院予以纠正。
被上诉人董浩答辩称，一、按照双方之前履行涉案租房协议的习惯，董浩一般均是在每年春节前支付租金，而陈复超也未向董浩催要租金，故董浩在陈复超于2016年11月份向其催要租金时，董浩对陈复超的催告行为产生了误解，鉴于双方之前的交易习惯，董浩认为陈复超并非真要解除合同，后董浩在陈复超起诉后立即支付了租金。二、董浩租赁涉案房屋用于经营中国移动营业厅，已投入大量资金进行装修，如陈复超随意解除租赁合同必然给董浩造成严重的经济损失。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
陈复超向一审法院起诉请求：1.解除陈复超与董浩之间签订的《租房协议》；2.董浩将涉案房屋恢复原状；3.董浩向陈复超支付房屋租金（自2016年10月1日起至交还房屋之日止，按照年租金70000元的标准计算）。
一审法院认定事实：董浩租赁陈复超所有的房屋用于经营中国移动营业厅，双方之间未签订书面协议，双方约定每年10月1日支付下一年房租，但董浩基本上都是在每年临近春节时支付下一年房租。后陈复超（甲方）和董浩（乙方）签订了《租房协议》一份，约定：第一条：甲方现将位于爱园镇兴裴路两间门面房（东邻唐玉娟家，西邻唐大琢家）租赁给乙方使用，租赁期为十年，即从2014年10月1日至2024年9月30日止；第二条：租金及付款方式。1.双方商定年租金为人民币柒万元整。2.合同签定生效后，乙方即支付一年房租，之后每年10月1日前付清下一年房租，租期内房租不再上涨。3.合同到期后，甲方若继续出租，同等价格基础上优先租给乙方。
涉案房屋2014年10月1日至2015年10月1日期间的租金，董浩按照合同约定期限支付。2015年10月1日至2016年10月1日期间的房租，董浩于2016年2月17日支付。
董浩应于2016年10月1日支付涉案房屋2016年10月1日至2017年10月1日期间的租金70000元，但董浩没有按时支付。
2016年11月9日，陈复超妻子张丽娟打电话给董浩催要房租，董浩答复这两天凑给陈复超。
2016年11月29日，陈复超妻子张丽娟发短信给董浩，短信内容：“董浩你好，按照租房协议约定，你应于2016年10月1号前支付房租7万元，经数次催要，至今你仍未支付，现在（再）次告知你三日内付清房租7万元，否则将解除协议，收回房子，特此告知。”
2016年12月16日，董浩将70000元房租转账给陈复超。
一审法院认为，关于本案是否属于人民法院民事受理案件范围的问题。因陈复超提供的《村镇房屋所有权证书》、《国有土地使用权证》、《江苏省村镇工程建设许可证》能够证实涉案房屋是在国有土地上所建，房屋产权证上加盖了泗阳县人民政府村镇房屋所有权证专用章，表明涉案房屋具有合法手续，故双方之间的争议属于人民法院民事案件受理范围。
关于涉案租赁合同应否解除的问题。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，陈复超与董浩之间签订的《租房协议》合法有效，双方应该按照协议履行自己的义务。董浩应于2016年10月1日向陈复超缴纳房租，但董浩没有按照约定期限履行义务。陈复超的妻子张丽娟在董浩没有按时缴纳房租后于2016年11月9日和11月29日进行了催告，董浩于2017年12月16日支付了房租。陈复超能否解除租赁合同取决于其是否给了董浩合理期限的去履行支付租金的义务。对于履行义务合理期限的认定应该考虑到租赁房屋的用途、租赁期限、租赁协议履行情况等因素，维护租赁关系的稳定，保护双方的利益。董浩租赁陈复超的房屋用于经营手机营业厅，该房屋属于经营性用房，经营性用房前期投资较大，轻易解除合同对董浩会造成重大损失；双方约定的房屋租赁期限长达十年，属于中长期租赁；从双方之前对租赁合同的履行来看，虽然双方约定于每年的10月1日前支付租金，但在实际履行过程中，董浩均是在每年的春节时才向陈复超支付租金。这种租赁协议履行过程中的习惯也导致董浩对陈复超的催告可能产生误解，造成董浩没有认真对待陈复超的催告；董浩在陈复超妻子张丽娟第二次催告并明确告知要解除租赁协议后将房租支付给陈复超，说明董浩也是想维护双方之间的租赁关系。综上，可以认定董浩在经催告后的合理期限内已向陈复超履行了重要义务，对陈复超要求解除涉案租赁合同、恢复原状的诉讼请求，不予支持，且陈复超要求董浩支付租金，因董浩在一审审理过程中已经实际履行了付款义务，故对陈复超的该项诉讼请求亦不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百二十六条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回陈复超的诉讼请求。案件受理费136元，减半收取68元，由陈复超负担。
本院二审期间，上诉人陈复超围绕其上诉主张向本院提交了如下证据：
1.中国电信股份有限公司泗阳分公司爱园营业厅出具的陈复超妻子张丽娟的短信发送及电话通讯记录一份，旨在证明陈复超的妻子张丽娟于2016年11月2日分别通过短信方式向董浩、陈素洁夫妇催要房租，并表示要收回房屋。
被上诉人董浩对上述证据质证认为，因陈复超二审提供的该证据不属于新证据，且该短信发送记录中也未载明短信的具体内容，故对陈复超提供该证据的证明目的，董浩不予认可。
本院对上述证据认证如下：因陈复超提供的短信发送及电话通讯记录已加盖中国电信股份有限公司泗阳分公司爱园营业厅业务专用章，且其中显示的张丽娟短信发送时间与董浩一审时提供的张丽娟发送给董浩妻子陈素洁的短信发送时间一致，故对该证据的真实性，本院予以确认。
二审查明事实与一审判决认定事实一致，本院予以确认。
二审另查明：陈复超的妻子张丽娟于2016年10月30日向董浩妻子陈素洁发送短信，内容为：“陈素洁你好！不好意思，我们家的两间房子，我现在不能租给你了，现在我收回自己开电信了，对不起了”，陈素洁于同日回复称：“合同签了10年我才大动装修的，现在不租给我好像不太合理吧！”后张丽娟于2016年11月2日再次向陈素洁发送短信称：“我自己要用了，二十号之前请你把房子还给我，不好意思，对不起”，陈素洁于同日回复称：“你找董浩吧”。陈素洁于是向董浩发送短信称：“董浩你好！不好意思，我们家的两间房子，我现在不能租给你了，现在我收回自己开电信了，对不起了。”
二审还查明，张丽娟于2016年11月29日向董浩发送信息，告知其三日内付清房租70000元，否则解除租房协议，后陈素洁于2016年12月6日向张丽娟发送短信称：“实在不好意思，这两天娃娃叫房租到了，立马打给你”，但张丽娟对此并未回复。后陈复超于2016年12月8日向泗阳县人民法院起诉董浩，要求解除租房协议、支付租金并将涉案房屋恢复原状，董浩于2016年12月14日收到泗阳县人民法院邮寄送达的起诉状副本、传票等材料。
本案二审中的争议焦点是：陈复超要求解除涉案《租房协议》的条件是否已成就。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，陈复超与董浩之间签订的《租房协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，故双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。因涉案《租房协议》约定“每年10月1日前付清下一年房租”，故董浩应在2016年10月1日前向陈复超支付涉案房屋自2016年10月1日至2017年10月1日期间的租金，但董浩并未在合同约定的付款时间支付租金，其行为已构成违约，而承租人不支付租金虽属于根本违约行为，但出租人并非要立刻解除合同，为了保持合同的稳定性，可以给承租人对其违约行为的补救机会，故法律规定了出租人可通知承租人，要求其在合理的期限内支付。陈复超妻子张丽娟在董浩未按约定支付租金的情况下，先后于2016年10月30日、2016年11月2日向陈素洁、董浩提出收回涉案房屋，且张丽娟于2016年11月9日通过电话方式向董浩催要租金后，董浩回复称：“这两天在准备的，这两天凑凑，凑给你”，后张丽娟于2016年11月29日再次发送短信告知董浩，限其三日内支付70000元租金，否则解除租赁合同，收回房屋，董浩妻子陈素洁则于2016年12月6日回复称：“这两天娃娃叫房租到了，立马打给你”，但直至泗阳县人民法院向董浩邮寄送达本案应诉材料后，陈素洁才于2016年12月16日将涉案70000元租金转账支付给陈复超，故董浩在张丽娟向其催要房租后虽承诺几天内即支付租金，但董浩在其承诺的期限内并未履行义务，而董浩最终支付租金时，距离租赁合同约定的付款期限已超过两个半月，距离张丽娟以电话方式向其催要租金时已超过一个半月，可以认定陈复超在董浩未按照合同约定期限支付租金的情况下，已履行了催告义务，并给予董浩合理的履行期限，但董浩经催告后在合理期限内仍不支付租金，其行为已构成根本违约，故陈复超要求解除涉案租赁合同的诉讼请求有事实及法律依据，应予支持。
当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，因陈复超于2016年12月8日向泗阳县人民法院起诉董浩，要求解除租房协议、支付租金并将涉案房屋恢复原状，董浩于2016年12月14日收到泗阳县人民法院邮寄送达的起诉状副本、传票等材料，故双方之间签订的《租房协议》于董浩收到泗阳县人民法院邮寄送达的应诉材料之日（即2016年12月14日）解除，又因涉案房屋至今仍由董浩占有使用，故董浩应将涉案房屋恢复原状后返还给陈复超，并按照每日191.78元（70000元÷365日）的标准向陈复超支付自2016年10月1日至2016年12月14日期间的租金14191.72元（191.78元×74日），自2016年12月14日起按照每日191.78元的标准支付房屋占有使用费至董浩将涉案房屋恢复原状退还陈复超之日止。因董浩已于2016年12月16日向陈复超支付自2016年10月1日至2017年10月1日期间的租金70000元，如董浩已支付的70000元在扣除上述租金及房屋占有使用费后仍有剩余，则陈复超应将剩余款项退还董浩；如董浩在2017年10月1日之后仍未将涉案房屋恢复原状退还陈复超，则董浩应按照每日191.78元的标准自2017年10月1日起继续支付房屋占有使用费至其将涉案房屋恢复原状退还陈复超之日止。
董浩辩称双方虽约定每年10月1日前支付下一年租金，但按照双方多年来的实际履行习惯，董浩均是在每年临近春节时才支付下一年租金，故董浩对于陈复超的催告行为产生了误解。因双方在租赁合同中已明确约定了付款期限，该约定对双方均具有约束力，如董浩之前均是于每年春节前支付租金的行为已得到了陈复超的认可，则双方在订立租赁合同时对此应予以确认，而该租赁合同仍约定付款时间为每年10月1日前，显然有违常理，且陈复超之前容忍董浩迟延支付租金的行为并放弃行使合同解除权也不能认定为陈复超已认可董浩对于付款期限的变更，故对董浩的该项辩解意见，本院不予支持。董浩另主张因双方约定租赁期限为十年，且董浩已投入大量资金进行装修，如陈复超解除该租赁合同，则会给董浩造成较大经济损失。因董浩无正当理由迟延支付租金的行为已构成违约，其应当对由此造成的经济损失承担相应的不利法律后果，故对董浩的该项辩解意见，本院亦不予支持。
综上所述，上诉人陈复超的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销江苏省泗阳县人民法院（2016）苏1323民初7638号民事判决；
二、解除陈复超与董浩之间签订的《租房协议》；
三、董浩于本判决发生法律效力后十五日内将涉案房屋恢复原状并退还陈复超，陈复超将其已收到的70000元在扣除14191.72元租金及房屋占有使用费（自2016年12月14日起按照每日191.78元的标准计算至董浩将涉案房屋恢复原状退还陈复超之日止）后的剩余款项退还董浩；如董浩在2017年10月1日前仍未将涉案房屋恢复原状退还陈复超，则董浩应自2017年10月1日起按照每日191.78元的标准继续支付房屋占有使用费至其将涉案房屋恢复原状退还陈复超之日止。
一审案件受理费136元，减半收取68元，二审案件受理费136元，合计204元（陈复超已预付），均由董浩负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙芳远
审 判 员 庄业富
审 判 员 王冬冬
二〇一七年七月二十七日
法官助理 孙 笑
书 记 员 许小璇
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