上海市金山区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）沪0116执异4号
异议申请人管志旭，男，1978年2月21日生，汉族，住浙江省乐清市淡溪镇垟岙村。
委托代理人管志勇，浙江择法律师事务所律师。
申请人上海奉贤二建股份有限公司，住所地上海市奉贤区。
委托代理人顾爱珍、林静，上海市金钟律师事务所律师。
被申请人上海电器城市场经营管理有限公司，住所地上海市金山区。
委托代理人张晓艳。
原告上海奉贤二建股份有限公司与被告上海电器城市场经营管理有限公司建设工程施工合同纠纷一案，本院依申请人上海奉贤二建股份有限公司的申请，查封了被申请人上海电器城市场经营管理有限公司名下房产多套，异议申请人管志旭对其中查封的上海市金山区亭林镇大亭公路XXX弄XXX号XXX层房产(以下简称“涉案房产”)提出异议，请求解除对涉案房产的查封。本院受理该异议，依法组成合议庭于2017年1月13日进行听证审查，异议申请人、申请人及被申请人的委托代理人分别到庭参加听证。现该案审查终结。
异议申请人主张，其就涉案房产与被申请人在人民法院查封前签订了合法有效的买卖合同，支付了绝大部分价款，并于查封前实际占有涉案房产，而未能办理过户系被申请人的原因，因此请求法院依法予以解除查封。事实及理由如下：一、2011年2月19日，异议申请人预付定金人民币(下同)146,000元向被申请人订购包含涉案房产在内的商铺8套，并于2011年2月25日转账支付了8套商铺的首付款余款2,611,521.7元。二、2011年5月14日，异议申请人与被申请人就其中的7套商铺签订《上海市商品房预售合同》，剩余1套由异议申请人的生意伙伴杨合杰(曾用名“杨学杰”)基于转让抵债原因于2013年5月24日签约。三、2011年5月21日，被申请人向异议申请人开具销售不动产统一发票7张(首付款发票)。四、由于被申请人的原因，异议申请人购买的商铺所在项目“上海电器城”于2012年完成竣工验收，2013年12月11日核准登记(产权证号金XXXXXXXX**)，至此才具备办理过户的基本条件。五、2014年3月26日，因被申请人涉执行案件，涉案房产连同被申请人名下其他房产被金山区人民法院(以下简称“金山法院”)查封。异议申请人向金山法院执行局提出异议。六、2015年9月10日，异议申请人与被申请人签署《协议》，约定退回订购的7套商铺中的3套，被申请人因为延期交付赔偿异议申请人198,293元,退回3套商铺的预付款及赔偿款冲抵剩余4套商铺的购房余款，冲抵后的差额50,000元支付至金山法院账户。七、《协议》签署当日，金山法院解除了4套商铺的查封，被申请人为异议申请人办理了4套商铺的交接手续。然而由于无法开具购房余款发票，被申请人未能按照《协议》的约定于2016年1月31日前协助异议申请人办理过户手续，所以异议申请人未将50,000元支付至金山法院账户。八、2016年3月24日，上述4套商铺连同被申请人名下多套房产被金山法院保全查封。九、异议申请人为督促被申请人尽快履行办理过户义务，在提出异议申请的同时，于2016年10月20日向金山法院提起了诉讼。
异议申请人为证明其诉求及事实主张，向本院提交《上海市商品房预售合同》4份、网银转账凭证及银行业务回单各3份、被申请人出具的指定收款账户的凭证(包含购房定金支付的确认)1份、异议申请人结婚证1份、销售不动产统一发票7份、被申请人出具的收回7套商铺合同和收据的收条1份、异议申请人与被申请人签署的《协议》1份、《房屋交接书》4份、金山法院(2014)金执字第51号《协助执行通知书》(解除4套商铺查封)1份、上海市不动产查询材料4套、租赁协议2份、《股份转让协议书》1份及所转让商铺的预售合同1份等证据予以证实。
申请人不同意异议申请人的主张，主要理由如下：一、异议申请人并未实际付清房款，因为8套商铺的定金146,000元的收据异议申请人并未出具，而剩余的首付款2,611,521.7元的付款人是异议申请人的妻子，收款人是被申请人的法定代表人，均非购房合同的当事人。异议申请人与被申请人签署的《协议》则是在申请人2015年9月1日提起相关诉讼(2015)金民三(民)初字第2894号以后，所以约定用退回3套商铺的首付款冲抵其余4套商铺的购房余款是协助被申请人转移资产。二、异议申请人所提交证据《房屋交接书》以及租赁协议，不能证明其已合法占有涉案房产。三、《协议》签署后，异议申请人也没有积极主张自己的权利，对于未能及时办理过户存在过错。针对异议申请人所提交证据，申请人认可网银转账凭证、银行业务回单、《房屋交接书》、《协助执行通知书》、上海市不动产查询材料的真实性，对其他证据的真实性不予确认。
被申请人同意异议申请人的主张，确认异议申请人陈述的均为事实，并向法庭陈述造成异议申请人所购4套商铺未能过户系被申请人工程竣工延期以及后期因税务问题不能开具发票原因导致，是被申请人的过错。
本院查明：2014年3月26日，因被申请人涉执行案件，本院出具(2014)金执字第51号执行裁定书裁定查封包含涉案房产在内的被申请人名下房产56套，并于当日至不动产登记部门办理了查封登记手续。因异议申请人提出执行异议，2015年9月10日，本院出具(2014)金执字第51号《协助执行通知书》，解除了异议申请人所购买4套商铺的查封。2016年1月28日，本院立案(2016)沪0116民初1413号受理原告上海奉贤二建股份有限公司与被告上海电器城市场经营管理有限公司建设工程施工合同纠纷。诉讼期间，本院执行人员依据(2016)沪0116民初1413号民事裁定书，于2016年3月24日至不动产登记部门查封了包含涉案房产在内的被申请人名下房产300余套。
本院认为：根据不动产物权登记设立以及登记公示公信原则，本院依据生效的民事裁定书查封登记在被申请人名下的房产符合法律规定。案外人认为本院的查封行为侵害了其实体权利，请求解除查封，应依法提出证据证明其主张符合法律规定。本案中，异议申请人提出证据证明其在本院查封前就涉案房产与被申请人签订了合法有效的买卖合同，对此申请人未提出异议，本院予以认定。关于是否支付全部房款，根据异议申请人自认《协议》约定的差额50,000元未支付至本院账户，结合转账凭证、《协议》、销售不动产统一发票以及指定收款账户凭证中关于购房定金的确认等证据，能够认定异议申请人支付了涉案房产的绝大部分房款。若异议申请人能够根据本院的指定将尾款50,000元支付至本院账户，可以视为异议申请人支付了全部房款。关于是否在本院查封前实际占有涉案房产，根据《房屋交接书》，并结合租赁情况，能够认定异议申请人于本院查封前实际占有涉案房产。关于涉案房产未能及时办理过户，结合异议申请人提交的证据和被申请人的陈述，能够认定是由于被申请人项目竣工验收和核准登记延迟、被申请人不能开具发票以及司法查封等原因综合导致，非因异议申请人怠于行使权利。综上，异议申请人提出请求解除涉案房产上海市金山区亭林镇大亭公路XXX弄XXX号XXX层房产的查封，应予以支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，裁定如下：
一、异议申请人管志旭将购房尾款人民币50,000元支付至本院账户；
二、解除对上海市金山区亭林镇大亭公路XXX弄XXX号XXX层房产的的查封。
不服本裁定，可自收到本裁定之日起十五日内向本院提起诉讼。
(以下无正文)
审 判 长 孟宪利
审 判 员 蒋慧萍
人民陪审员 梅向阳
二〇一七年一月十七日
书 记 员 徐志忠
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
二、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。