南通市崇川区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）崇山民初字第0159号
原告南通中南新世界中心开发有限公司，住所地南通市体育会展中心西北入口。
法定代表人陈锦石，董事长。
委托代理人刘彩英、崔健祥，公司职员。
被告南通雄鹰国际贸易有限公司，住所地南通市崇川区88号国际贸易中心2502室。
法定代表人张云萍，总经理。
委托代理人陆鹏飞，江苏普泰律师事务所律师。
第三人广州粤华物业有限公司南通分公司，住所地南通市桃园路8号中南世纪城3幢。
负责人连允林。
委托代理人王边国，江苏纵联律师事务所律师。
原告南通中南新世界中心开发有限公司与被告南通雄鹰国际贸易有限公司、第三人广州粤华物业有限公司南通分公司返还原物纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告南通中南新世界中心开发有限公司委托代理人刘彩英、被告南通雄鹰国际贸易有限公司委托代理人陆鹏飞到庭参加诉讼。第三人广州粤华物业有限公司南通分公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告南通中南新世界中心开发有限公司诉称，2014年11月初，原告在进行资产盘点时发现，原告所有的南通中南世纪城23号楼2层已被被告占有并使用。我司立即与被告协商解决，但双方未能达成一致意见。请求判令被告立即停止侵权，将南通中南世纪城23号楼2层交还原告、被告向原告支付自2010年3月至2015年2月5日止的房屋占用费874539.4元以及2015年2月6日至房屋实际返还之日的占用费（按0.9元／平方米／天计算）、支付2010年3月至2011年4月期间的水费975.32元，本案的诉讼费由被告负担。
被告南通雄鹰国际贸易有限公司辩称，2010年下半年，被告在寻找合适的营业用房时，广州粤华物业有限公司南通分公司的领导及中南负责招商的人得知后，极力向被告宣传中南商务区的前景，而23幢当时只有很少的商户入驻，为了拉动人气，当时整个中南的房价及房租非常低廉。考虑到低廉的房价及地段的发展前景，被告再三考虑后，决定承租房屋。在签订协议前，被告要求出租方出示房屋产权证，时任广州粤华物业有限公司南通分公司负责人的王鑫一再宣称该房屋无产权证，但物业公司有权代表出租，被告方选择租赁在物业公司同时招租的该幢大楼中的二楼房屋。订立合同后，物业公司向被告移交了房屋的整套钥匙；被告为支持物业公司的工作，又提前支付了全部房租。被告有理由相信物业公司有权出租讼争房屋，被告已全部履行支付房租义务，对该房屋的占有使用是善意的，租赁行为合法。请求驳回原告的诉讼请求。
第三人广州粤华物业有限公司南通分公司未应诉答辩。
经审理查明，2010年11月，广州粤华物业有限公司南通分公司为甲方、被告南通雄鹰国际贸易有限公司为乙方，订立了《房屋租赁协议》，约定甲方将南通市崇川区中南世纪城23幢2层房屋、负一层配套库房租赁给乙方使用（同时移交钥匙及中央空调遥控器），租期8年（自2011年1月1日至2018年12月31日），租金以现金方式支付，2011年1月1日至2013年12月31日乙方无偿使用；乙方自2014年2月1日起一次性支付一年房租，以现金方式支付，其中2014年2月1日至2015年1月31日为40000元，次年起每年递增10%，即：2015年2月1日至2016年1月31日44000元、2016年2月1日至2017年1月31日48400元、2017年2月1日至2018年1月31日53240元、2018年2月1日至2019年1月31日58564元；甲方确保乙方在合同期内正常使用。协议还对双方的其他权利义务作了约定。2010年11月18日被告从其法定代表人张云萍账户汇入时任被告负责人王鑫账户10万元，备注23号楼二楼110201-120131、次日张云萍账户汇入王鑫账户5万元，王鑫手书“今收到张云萍人民币壹拾伍万元整，用于23#-201房租（2011.2.1-2019.1.31）”内容的收条交付张云萍；2012年2月14日及7月10日，张云萍分别汇入王鑫账户5万元，支付房租。2015年2月12日，原告起诉来院，提出前述诉讼请求。为查明案情，本院根据被告的申请，依法通知广州粤华物业有限公司南通分公司作为第三人参加诉讼。
另查明，原告与广州粤华物业有限公司订立了《前期物业服务合同》，将包括案涉房产在内的南通中央商务区D-02、D-03、D-04等地块所有物业服务事项交由广州粤华物业有限公司提供物业服务，并将区域内的停车场、会所及其他物业共用部位、公用设施统一委托物业公司经营，经营所得收入用于物业公共设施的维修与养护、社区文化活动经费及补充物业管理服务费不足。王鑫因将本单位的租金、物业费以及电费等非法占为己有，数额巨大，构成职务侵占罪，于2012年7月27日被羁押，2013年7月23日被本院判处有期徒刑五年。其侵占的房租来源于收取的出租原告所有的中南世纪城15幢数套房屋。自2011年5月16日起，案涉房屋的水费户名由原告变更为第三人。案涉房屋系南通中南世纪城23号楼1层大厅的挑层，为半开放式结构，大厅内醒目位置设有楼层指示牌，指明各物业单位的使用人。
本院依法提讯服刑中的王鑫，王鑫陈述经办租赁协议系基于原告的物业服务合同的委托，订立协议时已告知张云萍；其所收取张云萍的25万元汇款系房租，已作为公司开销花掉了，粤华物业公司也已经确认过了。出租时中南地块人气不旺，租金价格依据当时的情况相差不多。
庭审中，原告认为其从未委托第三人对案涉房屋进行出租，且第三人也无房屋出租资质，被告与第三人所签的合同无效。被告在房屋承租时，对于原告已经办理的房产证，却不证实产权证是否存在不符合房屋承租的交易习惯；被告轻信王鑫所说具有出租权，但却不要求王鑫提供具有出租权的书面证明。被告与第三人约定的租金价格明显低于市场价。前三年免租，后面只有0.2元／天，明显属于低价，不合理。被告的施总在我公司沟通时，明确表明其与王鑫间互相帮助，明里暗里付了不少钱。被告与第三人存在恶意串通，损害原告利益的行为。被告与第三人签订的房屋租赁协议约定租金244204元，但被告却超额支付租金。被告与第三人的合同约定租金支付方式，前三年免租，2014年2月1日起每年支付一次租金，被告却于2010年和2012年将全部租金付清，被告称系协助王鑫解决公司问题违背常理，不符合合同约定。被告与第三人签订租赁合同却向王鑫个人支付款项，不符合合同约定，也不符合法律规定。根据中华人民共和国城市房地产管理法规定，房屋租赁合同应向房产管理部门登记备案，被告与第三人的合同未进行备案也不符合法律规定。基于前述理由，原告认为被告与第三人存在恶意串通，在第三人没有取得出租权的情况下擅自占用原告房屋，属于违法行为，应当将房屋返还，并支付房屋占用费。原告对前述的被告与王鑫间的利益输送未提交证据证明。
被告认为，虽然原告拥有该房屋的产权，但是由于该房屋并非普通形式的楼层，是半开放式的，楼层高度远低于其他楼层，一楼大厅和二楼拥有公用的楼梯及中央空调，所以该房屋原告究竟是什么形式委托第三人管理，到现在原告没有出具证据证明。当时在第三人的介绍下，被告完全相信小二层是大楼的公共部位，也正是由于二楼的自然条件不佳，如果承租需要额外花费改造费用，加上当时整个中南人气并非很旺，23号楼只有很少的公司进驻，为了拉动人气，第三人才同意以稍低的房租租赁给被告。结合王鑫的证词，可以看出被告和第三人签订租赁协议是符合当时的行情。由于案涉房屋具有公共部位的特征，所以被告认为第三人有权利代表原告签订租赁协议，因为被告将租赁房屋用作展厅及营业场所开门营业，且对外宣传，作为业主的原告在长达4年的时间内，并没有与被告做过任何交涉，且按月缴纳二楼的整个水费，所以原告对该租赁事实是清楚的。被告已经按照合同约定足额支付了所有房租，对于原告在庭审中的质疑，认为有诸多违背常理的事实，但是被告支付房租的事实并没有违反法律规定，提前超额支付房租是被告法人处于第三人的考虑，并且为了今后的麻烦，所以才全部支付完毕。因此，被告认为第三人在当时拥有房屋的出租权，且被告也已经善意并支付了全部对价，所以被告与第三人签订的合同是合法有效的，被告不存在任何侵权，如果原告认为侵权也应当是第三人，不是被告。由于被告在案涉房屋中投入了巨额的装修费用，并且已经在持续经营了4年多时间，为了有利于被告的生产经营，被告认为合同应当继续履行。
上述事实，有前期物业服务合同、租赁协议、转账凭证以及当事人陈述在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，基于案涉房屋半开放的外部特征及第三人持有房屋钥匙、空调遥控器及第三人依据《前期物业服务合同》和对权利瑕疵的书面保证，被告足以信赖第三人对案涉房屋享有出租的权利，第三人出租案涉房屋的行为构成表见代理；王鑫时任第三人的负责人，其订立协议、收取租金的行为属于职务行为，行为的民事责任由第三人承担。被告与第三人订立的租赁协议内容不违反法律禁止性规定，应为有效合同，对原、被告及第三人均具有约束力，三方应依照协议约定继续履行各自义务。虽然该租赁协议未在主管机关备案，但备案并非该合同生效的法定或约定条件，未备案不影响该合同的效力。被告依据合同约定取得案涉房屋的使用权，不构成对原告的侵权，对原告要求返还房屋的诉讼请求，本院依法不予支持。
租赁协议系商事行为，当事人基于市场状况、自身的经济目的、发展规划等综合因素，在不违反法律禁止性规定的前提下，可以自主确定己方的利益目标。原告主张的租金价格过低并无事实依据，本院不予采信。依照法律规定，合同当事人应积极履行合同义务，租赁协议并未约定承租方不得提前履行支付租金义务，被告按照第三人要求提前支付租金并不违约，被告与王鑫间的利益输送也无证据证明。因此，原告所主张的被告与第三人恶意串通损害其利益，依据不足，本院对其主张依法不予采信。因被告已全部履行合同约定的支付租金义务，对原告要求被告支付房屋使用费的诉讼请求，本院依法亦不予支持。
案涉房屋位于整幢大楼的醒目位置，还有指示牌、改变装修形态的特征表明已被使用及使用人，能够为不特定多数人所知晓，而作为所有权人的原告在该房屋被他人使用达四年之久后才知晓，显然不合常理。原告所主张的水费发生于2011年4月前，属于债权，其权利的保护应受诉讼时效的制约。原告有完备的财务系统，应当在款项往来发生后既已知晓，但原告在账目发生四年后才提出主张，而被告明确拒绝支付，本院对原告的该项依法不应予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十条、第五十二条、第六十条、第二百一十六条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决如下：
一、驳回原告南通中南新世界中心开发有限公司要求被告南通雄鹰国际贸易有限公司交还南通中南世纪城23号楼2层的诉讼请求。
二、驳回原告南通中南新世界中心开发有限公司要求被告南通雄鹰国际贸易有限公司支付房屋占用费874539.4元及2015年2月6日后占用费的诉讼请求。
三、驳回原告南通中南新世界中心开发有限公司要求被告南通雄鹰国际贸易有限公司支付水费975.32元的诉讼请求。
案件受理费人民币12560元，由原告南通中南新世界中心开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费12560元（江苏省南通市中级人民法院开户行：中行西被闸支行，户名：南通市财政局，账号：47×××82）。
审 判 长 毛策骏
审 判 员 周 礼
人民陪审员 王汉明
二〇一五年八月十三日
法官 助理 陈 程
书 记 员 李 晨