重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝北法民初字第13686号
原告（反诉被告）重庆卡萨布兰卡商业经营管理有限公司，住所地重庆市渝中区邹容路82号第一层82-3#，组织机构代码55903081-7。
法定代表人兰皓，总经理。
委托代理人周海浪，男，汉族，1990年4月29日出生，住重庆市梁平县合兴镇。
被告（反诉原告）重庆兆润吉欣商贸有限公司，住所地重庆市北部新区留云路57号，组织机构代码08631532-8。
法定代表人蒋其美，总经理。
委托代理人刘凡强，重庆百君律师事务所律师。
被告王燕，女，汉族，1981年5月30日出生，住重庆市北碚区静观镇。
委托代理人刘凡强，重庆百君律师事务所律师。
原告（反诉被告）重庆卡萨布兰卡商业经营管理有限公司（以下简称卡萨公司）与被告（反诉原告）重庆兆润吉欣商贸有限公司（以下简称兆润公司）、被告王燕房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员万园薇适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）卡萨公司的委托代理人周海浪、被告（反诉原告）兆润公司、被告王燕的委托代理人刘凡强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）卡萨公司诉称：卡萨�司于2013年12月5日与时任兆润公司的法定代表人王燕签订租赁合同，又于2013年12月与兆润公司签订了补充协议。根据协议约定，兆润公司与王燕承租了卡萨公司位于重庆北部新区留云路57号的商铺用于经营山西老陈醋重庆旗舰店。合同履行过程中，兆润公司与王燕自2015年5月起，拖欠租金13424.4元、水电费760.35元、物业费2260元、滞纳金2960元。按照《租赁合同》第十三条之约定，承租人拖欠应付租金或其他应付款项的，出租人有权单方解除合同，收回房屋，并有权收取合同期内租金总额的20%的违约金即88041.6元。卡萨公司于2015年7月16日发出解除函，解除了双方签订的《租赁合同》。综上，卡萨公司诉请法院判令：1、兆润公司、王燕共同返还租赁房屋；2、兆润公司、王燕共同支付原告租金13424.4元、水电费760.35元、物业费2260元、滞纳金2960元（根据《租赁合同》6.3条约定，以16444.75元为本金，从2015年5月1日至2015年7月16日工77天，按日千分之三计算，超过2960元部分不再主张）、违约金88041.6元，共计107446.35元，扣除兆润公司及王燕缴纳的保证金33900元，其还应支付73546.35元；本案诉讼费由兆润公司、王燕承担。
被告王燕辩称：王燕是履行职务行为，不是本案适格被告，不应承担任何责任。
被告（反诉原告）兆润公司辩称并反诉称：1、兆润公司并不拖欠卡萨公司房租、水电费用。由于案涉房屋周边商业氛围较差及经营状况不理想，兆润公司主动与卡萨公司协商希望能够降低租金，双方正在就是否执行新的租金标准进行协商，租金标准尚未确定，且兆润公司支付了足以抵扣两个月租金的保证金，不存在拖欠。2、滞纳金支付的条件是卡萨公司扣除保证金以后，通知兆润公司于十日内补齐，逾期则按千分之三支付。截至卡萨公司起诉之日，该公司未从保证金中扣除所欠费用，也未通知兆润公司补齐，因此计算滞纳金的条件不成立。3、在双方协商过程中，卡萨公司于2015年6月7日强行将租赁商铺上锁并加贴封条，导致兆润公司无法经营，且留存在商铺中的大量货品（价值107068元）无法搬出，因此是卡萨公司违约，不是兆润公司。且卡萨公司诉请的违约金严重超出了其实际损失，请求法院予以调低，即使按照合同约定的计算，合同期内租金总额，应是自未交付租金之日起至合同解除之日止的这段时间，而不应按照合同的总金额计算违约金。综上，兆润公司提起诉讼，请求法院判令：1、确认《租赁合同》于2015年6月7日解除，卡萨公司支付兆润公司违约金88041.60元，并返还保证金33900元；2、卡萨公司返还封存的兆润公司的货品（以卡萨公司与物管公司于2015年7月23日形成的《卡萨商户山西老陈醋遗留物资盘点》中列明的货品名称、规格、箱数为准）；本案诉讼费用由卡萨公司负担。
原告（反诉被告）卡萨公司针对被告兆润公司的反诉请求辩称：1、被告兆润公司没有解除权，即使其有解除权，也未向卡萨公司发出通知，因此兆润公司要求确认租赁合同于2015年7月16日解除的诉讼请求不应得到支持，租赁合同应以卡萨公司发出解除合同函之日，即2015年7月16日解除。2、卡萨公司没有违约，不应承担违约金。兆润公司称卡萨公司强行将商铺贴封条，导致其不能经营不是事实，实际上是兆润公司及王燕自行撤场不经营，因兆润公司未履行租金支付义务，在其撤场时卡萨公司扣留了103箱醋，商铺大门是兆润公司及王燕锁上的，卡萨公司一直未收回房屋。3、王燕及兆润公司缴�的保证金不足以抵扣其应付租金、违约金及应赔偿的损失，故不应退还。4、同意按照2015年7月23日的《卡萨商户山西老陈醋遗留物资盘点》中列明的货品名称、规格、箱数为准
经审理查明：兆润公司于2013年12月19日成立，王燕在兆润公司成立时即担任该公司法定代表人，并担任至2014年年底。
2013年12月5日，以卡萨公司为甲方，王燕为乙方，双方签订《租赁合同》，合同约定：1、甲方将位于重庆北部新区留云路57号（卡萨布兰卡商谷3号楼3119/3120）出租给乙方用于经营山西老陈醋重庆旗舰店，商铺建筑面积102.73平方米；2、租赁期自2013年12月5日至2016年12月4日，免租期为2013年12月15日至2014年2月14日；3、第一租赁年度租金为11300元/月，第二租赁年度租金为12204元/月，第三租赁年度租金为13180元/月，租金每三个月支付一次，签订本合同时，乙方应向甲方一次性支付2013年12月15日至2014年5月14日的全部应付租金，下一个计租期租金应当在该计租期满开始10日前全部支付完毕。合同第六条约定：“6.1乙方应在本合同签订当日向甲方缴纳履约保证金33900元，甲方收款后提供收据。6.2履约保证金是乙方全面履行本合同义务而设，乙方不得要求将履约保证金抵作租金及其他费用。6.3因乙方迟延履行义务，甲方可直接从保证金中扣除乙方应付款，乙方在接到甲方通知后10日内补齐，逾期每日按应付未付款的千分之三向甲方支付滞纳金，至付清之日止，逾期超过7日的视为乙方根本性违约。6.4本合同结束（乙方违约导致甲方解除合同除外）及乙方将该商铺交还给甲方，双方就租赁该商铺而产生的一切权利和义务清理完毕，同时租期届满后三个月内无消费者投诉要求赔偿的�况，且无需乙方承担违约金、赔偿金、租金、能源费等应付款项时，甲方应在10个工作日内将剩余的租赁保证金无息返还乙方……。”合同第12.1条约定，租赁期间，非本合同约定的情况，甲方擅自解除本合同，提前收回房屋的，甲方应向乙方支付合同期内租金总额的20%的违约金。合同第13.2条约定，在经营期内，乙方拖欠应付租金或其他应付款，构成根本性违约的，甲方有权单方解除本合同，收回租赁房屋，并有权收取合同期内租金总额20%的违约金。
2013年12月9日，以卡萨公司为甲方，王燕为乙方，双方签订《补充协议》，约定原《租赁合同》租期从2013年12月7日起算，免租期为2013年12月7日至2014年2月6日。
上述合同签订后，卡萨公司先后开具5张租金发票。发票载明付款单位为兆润公司，支付租金截止时间为2015年5月6日。2015年5月7日后，卡萨公司未再收取案涉房屋的租金。
2015年4月17日，兆润公司向卡萨公司发出《申请》，内容为：该司自2013年12月5日租用商铺以来，出现严重亏损，决定于2015年5月6日起不再租用案涉商铺。
2015年4月20日，卡萨公司向兆润公司及王燕发出《回复函》，内容为：《租赁合同》约定的租赁期未到，不同意其撤场申请。
2015年4月22日，兆润公司向卡萨公司发出《回复函》，内容为：因卡萨公司不同意兆润公司的撤场申请，兆润公司希望卡萨公司将商铺租金及物业管理费降到周边其他铺面同等价位（即租金为50至60元/平方米，物业管理费为3至5元/平方米）。
2015年6月7日，案涉房屋两扇门均封上了加盖有卡萨公司和物管公司印章的封条。关于当日情况，卡萨公司陈述：1、兆润公司当时正在撤场，卡萨公司通知物管人员到场时，兆润公司已将办公用品全部搬走，卡萨公司劝说兆润公司不要撤场，但兆润公司坚持撤场，后兆润公司仅剩103箱醋，被卡萨公司阻止搬走；2、兆润公司及王燕先在两扇门上上了锁，卡萨公司怕兆润公司搬走货物，也要求物管公司上了锁，上了几把不清楚。兆润公司及王燕陈述：1、兆润公司当天是在搬运货物，是正常的营业活动，卡萨公司及物管公司的人阻止兆润公司搬运货物，由于卡萨公司想查封兆润公司的货物，所以兆润公司在僵持过程中将办公用品搬走；2、卡萨公司及物管公司先将两扇大门加上了他们准备的挂锁，兆润公司基于货物安全，在下班时也将平时关铺时的锁分别锁在了两扇门上。
2015年7月10日，卡萨公司向王燕发出《欠费追缴函》，内容为：王燕应于2015年5月5日前缴纳5月物业管理费及4月水电费但一直未缴纳；王燕已欠缴5月至7月租金13424.4元、5月至7月物管费2260元、5月至7月水电费760.35元，滞纳金2960元；卡萨公司要求王燕于2015年7月20日前缴纳上述费用。关于租金13424.4元，卡萨公司称该金额是其财务人员计算的，不清楚如何计算，其本应催收2015年5月7日至2015年7月16日的租金。
2015年7月12日，兆润公司向卡萨公司发出《回复函》，内容为：欠费的截止时间应为2015年6月7日；对于欠付的16444.75元（包含租金13424.4元、物管费2260元和水电费760.35元），兆润公司同意从租赁合同签订时所交的33900元保证金中予以扣除，对于滞纳金2960元，希望给予免除；扣除所欠费用后的保�金，兆润公司希望卡萨公司尽早退还，并解除租赁合同，同时退还所扣押的所有货物和办公设备。庭审中，兆润公司称其在该函件中虽然认可欠缴租金为16444.75元，但当时的计算是错误的，欠缴的租金应为2015年5月7日至2015年6月6日的租金，按一个月计算为12204元，对于物管费2260元和水电费760.35元予以认可。
2015年7月16日，卡萨公司向兆润公司发出《解除合同函》，内容为：1、卡萨公司与兆润公司法定代表人兼负责人王燕签订了租赁合同及补充协议，兆润公司承租了案涉商铺；2、兆润公司自2015年5月起拖欠租金13424.4元、水电费760.35元、物业费2260元、滞纳金2960元，已严重违约，按照《租赁合同》第十三条之约定，卡萨公司有权单方解除合同，收回房屋，并有权收取合同期内租金总额20%的违约金即88041.6元；3、卡萨公司通知兆润公�解除合同，租金计算至合同解除之日，兆润公司的履约保证金已不足以抵扣相关费用，请兆润公司补缴拖欠的费用共计107446.35元，并归还租赁房屋。
2015年7月23日，卡萨公司与物管公司重庆伯爵物业管理有限公司人员前往案涉商铺，该商铺左边的门上（面朝商铺时）只有一把物管公司的锁，物管公司人员将门用钥匙打开，与卡萨公司人员进入案涉商铺内，对货品进行了清点，形成了《卡萨商户山西老陈醋遗留物资盘点》一份，明确商铺内货物有：1、禅醋，规格2500ml×2盒，箱数为9箱；2、四合院，规格1L×4盒，箱数为43箱；3、黑苦荞老陈醋，，规格为500ml×6瓶×2盒，箱数为46箱；4、二人台，规格为3L（250ml×2瓶×6盒），箱数为5箱。卡萨公司称不清楚为何左边的门只有一半物管公司的锁，不清楚兆润公司及王燕的锁是兆润公司及王燕拿�的还是物管公司拿走的，也不清楚另一扇门上的锁是什么状况。
2015年7月24日，兆润公司针对上述《解除合同函》，向卡萨公司发出《回复函》内容为：1、兆润公司于2014年4月17日向卡萨公司提出协商终止租赁合同的申请，就是否同意终止租赁合同或者通过降低后续租金的方式继续租赁合同，双方进行了多次协商，卡萨公司一直未向兆润公司通报最终结果；2、在双方协商过程中，2015年6月7日，当兆润公司整理门市货品时，卡萨公司人员无故进行阻拦，并将门市加锁，贴封条，将兆润公司货物扣留在门市内，阻止兆润公司工作人员开门营业，导致租赁合同无法继续履行，租赁合同于2015年6月7日已经解除，请卡萨公司立即退换保证金，同时兆润公司保留追究卡萨公司违约责任的权利；3、卡萨公司于2015年6月7日封存的一批价值107069元的货品，要求返还。该函后附《山西老陈醋店铺现存活清单》一份，列明了货物品名及金额，总额共107068元。兆润公司庭审中认可卡萨公司按照《卡萨商户山西老陈醋遗留物资盘点》中列明的货物予以返还。
2015年12月9日，经本院现场查看，案涉商铺两扇门均加贴有“旺铺招租”的广告，两扇门上各上了一把锁，卡萨公司称不清楚两扇门上的锁是谁的，兆润公司及王燕称两扇所均不是兆润公司的。
庭审中，卡萨公司申请证人左某某出庭作证。证人左某某陈述：1、左某某系重庆伯爵物业管理有限公司的员工；2、2015年6月9日，兆润公司准备撤场，物管公司予以阻止，双方发生了抓扯，兆润公司将货柜拉走；2、兆润公司将两扇门都上了锁，物管公司为了防止兆润公司将货物拉�，便将左边的门上了锁。
卡萨公司陈述：1、卡萨公司按照《租赁合同》第3.6条的约定，对于欠付款项先抵扣保证金，并通知兆润公司及王燕在10日内补齐，但找不到相关函件；2、卡萨公司将房屋加锁的行为并不能导致兆润公司无法使用房屋，兆润公司完全可以要求卡萨公司开锁，或者自行将锁拆除；3、由于兆润公司及王燕加的锁卡萨公司可以随时拿掉，因此卡萨公司认为2015年7月16日的《解除合同函》送达兆润公司后，房屋已经交还。
兆润公司及王燕称：未接到卡萨公司抵扣保证金并要求其补交的通知。
上述事实，有原、被告的陈述、房屋租赁合同、场地使用协议、租金催收函、告知函、快递详情单、公证书、发票、照片、证人证言等证据在案为证，足以认定。
本院认为：《租赁合同》虽然系王燕与卡萨公司签订，但王燕签订合同是为了成立兆润公司，后兆润公司成立，王燕为法定代表人，兆润公司及王燕均认可王燕系代表兆润公司与卡萨公司签订的合同。在合同履行过程中，涉及合同主要权利义务的书面凭证的相对方，包括卡萨公司出具的租金收据的付款方，以及其发出的解除租赁合同的函件的收件方都是兆润公司，因此，本院认定《租赁合同》的承租方为兆润公司而非王燕。卡萨公司与兆润公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。
关于卡萨公司要求兆润公司返还租赁房屋的诉讼请求，以及兆润公司要求确认《租赁合同》于2015年7月6日解除的�诉请求。卡萨公司在庭审中称房屋在《解除合同函》送达兆润公司后已经交还，本院对卡萨公司要求兆润公司返还租赁房屋的诉讼请求不予支持。关于《租赁合同》的解除时间及兆润公司实际返还房屋的时间。2015年6月7日，卡萨公司将案涉房屋的两扇门均加贴了盖有其公司印章及物管公司印章的封条，兆润公司在两扇门上均上了锁，卡萨公司称其不清楚自己上了几把锁。尽管卡萨公司及兆润公司对于当时谁先上的锁各执一词。但卡萨公司及物管公司于2015年7月23日能够进入案涉商铺进行货品清点，当时其中一扇门只有卡萨公司上的锁，且卡萨公司现已在案涉房门上加贴了“旺铺招租”的广告，结合卡萨公司关于其可以随时拿掉兆润公司的锁的陈述及其在未与兆润公司履行任何房屋交接手续的情况下主张房屋于其送达《解除合同函》时交还的事实可知，案涉房屋在在2015年6月7日已经在卡萨公司而非兆润公司的控制下，卡萨公司已于该日将商铺实际收回。双方的《租赁合同》已因卡萨公司将商铺收回而无法履行，故本院认定《租赁合同》于2015年6月7日解除，对于兆润公司要求确认《租赁合同》于2015年6月7日解除的反诉请求，本院予以支持。
关于房屋租金13424.4元、水电费760.35元、物管费2260元，兆润公司在2015年7月12日的《回复函》中对该三项金额均予以认可。根据《租赁合同》约定的租金标准可知，13424.4元系33天的租金，兆润公司庭审中虽然认为租金不应按33天计算而应按30天计算，但因其在《回复函》中对租金13424.4元已经进行了确认，本院认定兆润公司应支付租金13424.4元。对于水电费及物管费，兆润公司在庭审中对此金额亦予以认可，本院予以确认。
关于违约责任的承担。《租赁合同》第12.1条约定，租赁期间，非本合同约定的情况，甲方擅自解除本合同，提前收回房屋的，甲方应向乙方支付合同期内租金总额的20%的违约金。合同第13.2条约定，在经营期内，乙方拖欠应付租金或其他应付款，构成根本性违约的，甲方有权单方解除本合同，收回租赁房屋，并有权收取合同期内租金总额20%的违约金。如前所述，兆润公司未足额支付租金，其行为构成违约。但卡萨公司在合同未解除的情况下擅自于2015年6月7日收回房屋，卡萨公司认为兆润公司是在撤场，但即使撤场属实，卡萨公司应按照合同约定合法行使自己的权利，而不应擅自收回房屋，因此卡萨公司的行为亦构成违约。由于卡萨公司及兆润公司均存在违约行为，本院对其要求对方支付违约金88041.6元的本、反诉请求均不予支持。
关于卡萨公司要求兆润公司支付滞纳金2960元的诉讼请求。《租赁合同》第6.3条约定：“因乙方迟延履行义务，甲方可直接从保证金中扣除乙方应付款，乙方在接到甲方通知后10日内补齐，逾期每日按应付未付款的千分之三向甲方支付滞纳金，至付清之日止，逾期超过7日的视为乙方根本性违约。”兆润公司称其按此约定扣除了保证金并通知了兆润公司，但对此未举示证据予以证明，故本案不符合需要支付滞纳金的情形。本院对兆润公司的该项诉讼请求不予支持。
综上，兆润公司应支付卡萨公司房屋租金13424.4元、水电费760.35元、物管费2260元，上述费用共计16444.7元，而兆润公司已缴纳了保证金33900元，保证金在抵扣欠付费用后应予以退还。因此，卡萨公司还应退还兆润公司保证金17455.3元。
关于兆润公司要求卡萨公司归还货物的诉讼请求。由于卡萨公司及兆润公司均认可卡萨公司按2015年7月23日的《卡萨商户山西老陈醋遗留物资盘点》中列明的货品名称、规格、箱数予以返还，本院对此予以确认。因此，卡萨公司应返还兆润公司下列货物：1、禅醋，规格2500ml×2盒，箱数为9箱；2、四合院（醋名），规格1L×4盒，箱数为43箱；3、黑苦荞老陈醋，，规格为500ml×6瓶×2盒，箱数为46箱；4、二人台（醋名），规格为3L（250ml×2瓶×6盒），箱数为5箱。
据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）重庆卡萨布兰卡商业经营管理有限公司（以下简称卡萨公司）于本判决生效后五日内退还被告（反诉原告）重庆兆润吉欣商贸有限公司保证金17455.3元（此款系保证金33900元抵扣重庆兆润吉欣商贸有限公司应支付的租金13424.4元、水电费760.35元、物管费2260元后的费用）；
二、原告（反诉被告）重庆卡萨布兰卡商业经营管理有限公司（以下简称卡萨公司）于本判决生效后五日内返还被告（反诉原告）重庆兆润吉欣商贸有限公司下列货物：1、禅醋，规格2500ml×2盒，箱数为9箱；2、四合院（醋名），规格1L×4盒，箱数为43箱；3、黑苦荞老陈醋，，规格为500ml×6瓶×2盒，箱数为46箱；4、二人台（醋名），规格为3L（250ml×2瓶×6盒），箱数为5箱；
三、驳回原告（反诉被告）重庆�萨布兰卡商业经营管理有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）重庆兆润吉欣商贸有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2450元，减半收取1225元，由原告（反诉被告）重庆卡萨布兰卡商业经营管理有限公司负担。反诉案件受理费1370元，由被告（反诉原告）重庆兆润吉欣商贸有限公司负担1350元，原告（反诉被告）重庆卡萨布兰卡商业经营管理有限公司负担20元。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副�，上诉于重庆市第一中级人民法院。
代理审判员 万园薇
二〇一五年十二月十六日
书 记 员 幸婷婷