黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）哈民二民终字第80号
上诉人（原审被告）宋恢，住哈尔滨市道里区。
委托代理人白华，北京尚勤律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）吴秀兰，住哈尔滨市道里区。
委托代理人韦良月，黑龙江焦点律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）曲国斌，住哈尔滨市道里区。
委托代理人白华，北京尚勤律师事务所律师。
上诉人宋恢因与被上诉人吴秀兰、曲国斌占有物返还纠纷一案，不服哈尔滨市道里区人民法院（2013）里民三初字第155号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人宋恢及其委托代理人白华，被上诉人吴秀兰及其委托代理人韦良月，被上诉人曲国斌的委托代理人白华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：位于哈尔滨市道里区大安街49号1栋5单元7层1户号争议房屋系公有房屋，其房屋所有权人为哈尔滨市商业房产管理有限公司（以下简称商业房产公司）。2010年1月10日，商业房产公司与黑龙江龙海房地产开发有限公司（以下简称龙海公司）签订既有建筑节能综合改造委托实施合同，合同主要内容为，商业房产公司计划委托龙海公司实施住宅楼节能综合改造。龙海公司支付节能改造所需资金。新增面积售房工作由商业房产公司与龙海公司共同进行，商业房产公司负责发放住房承租证。工程完工后，新增面积售房超过每平方米3200元后所获利润，商业房产公司、龙海公司按25%、75%分成。该争议房屋系节能改造工程的新增房屋。2010年6月25日，龙海公司与哈尔滨市南岗建筑工程有限公司第一分公司（以下简称南建一分公司）签订建设工程施工合同，龙海公司将哈尔滨市道里区安顺街129号建筑节能改造工程发包给南建一分公司。龙海公司法定代表人为吴秀兰，南建一分公司委托代理人为曲国斌。2010年11月7日，吴秀兰取得房屋所有权部门颁发的承租证。现宋恢占用、使用该争议房屋，曲国斌未在该争议房屋居住。另查明，宋恢为取得该争议房屋的承租权给付案外人沙志国600000元，其中2010年8月末给付沙志国300000元，2011年初给付沙志国300000元，宋恢从沙志国处获得盖有龙海公司公章的收据，收据载明：“入账时间2010年8月18日，交款单位宋恢，收款方式为空白，人民币柒拾叁万贰仟陆佰伍拾陆元整，732656元，收款事由购房款，大安街49号5单元701室”，上述购房款并未给付龙海公司及商业房产公司。
吴秀兰诉称：曲国斌以南建一分公司名义承包龙海公司开发的建设工程时，为了施工的方便，吴秀兰于2010年8月17日将其承租的哈尔滨市道里区大安街49号1栋5单元7层1户住房无偿借给曲国斌临时居住。工程结束后，吴秀兰要求曲国斌迁出，曲国斌拒不迁出，现房屋由宋恢居住。吴秀兰诉至法院要求曲国斌、宋恢从争议房屋迁出。
曲国斌辩称：不同意吴秀兰的诉讼请求。吴秀兰所述与事实不符，曲国斌从未在争议房屋居住过，吴秀兰要求曲国斌从争议房屋迁出没有道理。吴秀兰是龙海公司的董事长，该公司在承揽道里区安顺街工程之前承揽了大安街工程，大安街工程在施工到一半时无法继续施工，施工人员撤出。龙海公司找到曲国斌要求其继续承建，龙海公司同意将两套房屋给付曲国斌以抵付工程款，其中一套就是争议房屋。曲国斌将争议房屋给付沙志国以抵付工程款，沙志国又将该争议房屋以抵付材料款的方式，抵付给宋恢，这些都是经过龙海公司认可的。曲国斌和沙志国带宋恢到房产中心，宋恢直接办理了产权手续，2010年8月18日龙海公司为宋恢出具收据。
宋恢辩称：不同意吴秀兰的诉讼请求。吴秀兰提出的诉讼请求既无事实依据，也无法律依据。宋恢是以抵材料款方式取得了争议房产的所有权，并一直居住至今，没有任何理由从争议房屋迁出，请求驳回吴秀兰的诉讼请求。
原审判决认为：吴秀兰系争议房屋的承租权人，依法享有占有、使用、处分的权利，宋恢无合法依据占用、使用争议房屋，其行为侵犯了吴秀兰的合法权益，吴秀兰要求宋恢从争议房屋中迁出的请求，予以支持。因曲国斌不在争议房屋居住，吴秀兰要求曲国斌从争议房屋中迁出的请求，不予支持。曲国斌辩称其承建龙海公司道里区安顺街工程，龙海公司拖欠其工程款，后将争议房屋抵给曲国斌，但曲国斌未能提供工程结算且该争议房屋是抵付工程款的证据，故曲国斌的抗辩理由不能成立。宋恢辩称2010年8月18日龙海公司已将争议房屋卖给宋恢，其已取得争议房屋的所有权，宋恢虽持有龙海公司出具的收据，但该收据出具时间为2010年8月18日，而宋恢于2011年初将购房款600000元全部给付案外人沙志国，事实上宋恢并未按收据数额支付购房款并将购房款给付龙海公司，故宋恢的抗辩理由不能成立。据此判决：一、宋恢于本判决生效之日起三十日内从承租权人为吴秀兰位于哈尔滨市道里区大安街49号1栋5单元7层1户号房屋中迁出；二、驳回吴秀兰其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。诉讼费360元（含案件受理费100元，公告费260元）由曲国斌负担260元、宋恢负担100元。
宋恢不服原审判决，向本院提起上诉称：案外人沙志国于2010年8月18日将龙海公司以732656.40元顶账的争议房屋打折60万元卖给宋恢。宋恢一直在该房居住至今。吴秀兰系龙海公司法定代表人，龙海公司于2010年1月10日同案外人商业房产公司签订合同中明确约定“新增面积售房工作由甲、乙双方共同进行。甲方负责发放住房承租证”。吴秀兰利用职务便利在商业房产公司开出了承租证。原审判决依据吴秀兰的承租证判决宋恢在讼争房屋中迁出错误。吴秀兰取得承租证的时间晚于宋恢购买讼争之房的时间近两个月，而且吴秀兰还是龙海公司的董事长，因此吴秀兰与商业房产公司恶意串通损害宋恢利益。宋恢购买讼争房屋是双方自愿，且不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，因此是有效的。至于在买卖过程中是否打折、让利，均不影响买卖合同的效力。请求改判驳回吴秀兰的全部诉讼请求。
吴秀兰辩称：商业房产公司负责发放住房承租证，吴秀兰依法取得了商业房产公司颁发的房屋承租证，是争议房屋的合法承租人。宋恢上诉所述理由无论其购买房屋的协议是否成立，也无论协议是否有效，以及有效的协议是否履行，均属于另案由权利人与龙海公司之间的协议纠纷，而本案是占有物返还纠纷，因此宋恢所述的理由以及依据证据证明的事实与本案不具有关联性，因此请求驳回宋恢的全部上诉请求。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。
曲国斌辩称：同意宋恢上诉请求及理由。
二审期间，各方当事人均未举示新的证据。
本院经审查确认原审判决认定的事实。
本院认为，争议房屋系龙海公司依据与商业房产公司签订的《既有建筑节能综合改造委托实施合同》，投资建设并由曲国斌所在南建一分公司承建的。依据该合同，龙海公司对其投资建设的（包括争议房屋在内）房屋享有销售的权利。宋恢实际占有使用争议房屋，并持有龙海公司于2010年8月18日为其开具的购买争议房屋的交款收据，主张该房系其购买。吴秀兰虽持有商业房产公司于2010年11月7日为其颁发的承租证，但其既未实际使用争议房屋，且其作为龙海公司的董事长，对龙海公司给宋恢开具购房收据的行为又不能作出合理解释。因此，原审判决支持吴秀兰的诉讼请求，判令宋恢从争议房屋迁出属认定事实不清，本院予以纠正。
综上，宋恢的上诉理由成立，本院应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销哈尔滨市道里区人民法院（2013）里民三初字第155号民事判决；
二、驳回吴秀兰的诉讼请求。
一审诉讼费360元（含案件受理费100元，公告费260元）、二审案件受理费100元，由被上诉人吴秀兰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨凤云
审 判 员 王爱军
代理审判员 郑兴华
二〇一五年四月十三日
书 记 员 王春贺