江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第6343号
上诉人（原审被告）南洲环艺置业（南京）有限公司，组织机构代码××，住所地在江苏省南京江宁科学园印湖路39号。
法定代表人徐尹，该公司董事长。
委托代理人刘俐，江苏华昕律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）叶菊香，女，1968年11月19日生，汉族。
委托代理人史培芳，北京市高朋（南京）律师事务所律师。
委托代理人陈明，北京市高朋（南京）律师事务所律师。
上诉人南洲环艺置业（南京）有限公司（以下简称南洲环艺公司）与被上诉人陈超商品房预售合同纠纷一案，上诉人南洲环艺公司不服南京市江宁区人民法院（2015）江宁开民初字第1253号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月29日立案受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
叶菊香原审诉称，其与南洲环艺公司于2013年6月5日签订《印湖山庄商品房预售合同》一份，约定由其购买位于江宁区秣陵街道印湖路39号印湖山庄某幢1108室房屋（以下简称1108室房屋），总价款820618元，并约定于2014年12月31日前交付房屋。合同签订后，其按约支付了全部购房款，但南洲环艺公司至今未交付房屋。商品房预售合同及补充协议约定，南洲环艺公司延期交付房屋的，按照30元／每天支付迟延交付期间的违约金，而其迟延支付购房款的，按购房款的日万分之五支付迟延期间的违约金，双方违约的责任不对等，有失公平。南洲环艺公司作为开发商利用优势地位，通过格式条款的设置降低其违约成本，损害购房人利益，该条款理应被撤销或变更，故诉至法院，要求判令南洲环艺公司按照购房款的日万分之五的标准支付逾期交房违约金，自2015年1月1日起支付至实际交房之日止。
南洲环艺公司原审辩称，叶菊香、南洲环艺公司双方在履行商品房预售合同期间因南京市举办亚青会、青奥会，案涉印湖山庄的工地接到政府命令停工62天，属于不可抗力，依法应将交房时间向后顺延；逾期交房违约金应当依照合同约定的标准即每日30元进行计算，叶菊香主张按照购房款的每天万分之五的标准没有事实和法律依据。
原审经审理查明，2013年6月5日，叶菊香（乙方）与南洲环艺公司（甲方）签订《印湖山庄商品房预售合同》及补充协议一份，合同约定由叶菊香购买南洲环艺公司开发的位于江宁区秣陵街道印湖路39号印湖山庄某幢1108室房屋一套，建筑面积105.41平方米，总价款820618元。该合同第六条约定，甲方应于2014年12月31日前向乙方交付房屋，甲方迟延交付该商品房的，应按照30元／天计算，向乙方支付迟延期间的违约金，但乙方解除本合同的除外。补充协议第四条约定，1、乙方选择非银行按揭付款方式的，须付清全部房价款，方可要求甲方交付该商品房；乙方选择银行按揭付款方式的，须于银行贷款放款后且乙方付清到期房款后，方可要求甲方交付该商品房，否则双方约定的交付使用时间相应顺延；2、如遇不可抗力原因，除双方协商同意解除合同或变更合同，甲方在发生之日起90日告知乙方的，甲方可据实予以延期。不可抗力包括但不限于不可避免或克服的异常天气、异常地质状况、疫情、政府行为及公用事业部门所引起的原因。
合同签订后，叶菊香已按时付清了购房款。
2014年12月3日，南洲环艺公司向业主发布《延期交房通知书》，载明因亚青会、青奥会期间停工，造成项目延期竣工，具体原因为：2013年8月南京举办第二届亚洲青年运动会，根据南京市政府于2013年6月发文规定2013年8月1日至2013年8月31日全市所有在建工地必须停工；2014年8月南京举办第二届夏季青年奥林匹克运动会，根据南京市政府于2014年6月发文规定2014年8月1日至2014年8月31日全市所有在建工地必须停工。
2015年1月15日，南洲环艺公司向印湖山庄二期项目全体业主制发公开信，就业主关注的主体责任问题、项目建设问题、工程推进问题、延期交房的时限问题等向业主进行了答复，承诺在2015年6月30日之前交房。
截至原审开庭之日，南洲环艺公司尚未交付涉案房屋。叶菊香就其损失未提交证据证明。
原审案件审理中，经原审法院调查核实，涉案印湖山庄小区100平米以上房屋毛坯状况下月租金1000元左右，简装状况下月租金2000元左右，精装状况下月租金2300元左右。
上述事实，有商品房预售合同、发票、延期交房通知书、公开信及当事人的陈述等证据证实。
原审法院认为，叶菊香与南洲环艺公司签订的《商品房预售合同》及补充协议，双方除对该合同第六条甲方迟延交付商品房的违约责任的条款存在分歧外，对其他条款无异议，个别条款是否显失公平并不影响合同其他条款的效力和合同的整体效力，故双方签订的《商品房预售合同》合法有效，应受法律保护，双方均应当遵照履行。双方在合同中约定，南洲环艺公司应于2014年12月31日前向叶菊香交付其所购买的商品房，而南洲环艺公司未按期向叶菊香交付房屋，系违约行为，应承担违约责任。
对于叶菊香认为《商品房预售合同》第六条甲方迟延交付该商品房的违约责任的条款，因显失公平而应当被撤销或变更的意见，原审法院认为双方权利义务的对等并非体现为合同条款约定的数额或标准完全等同，而叶菊香作出上述要求，原因系商品房预售合同就南洲环艺公司逾期交房的违约金标准约定过低，其要求变更合同条款为每日万分之五，无非是要求增加违约金标准，原审法院综合涉案地区房租情况，将违约金标准酌情提高，故对叶菊香要求将逾期交房违约金条款变更为每日万分之五的主张，原审法院不予支持。
不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。双方签订的补充协议中对不可抗力及通知期限进行了约定，但南京市举办亚青会、青奥会而工地停工并不符合法律规定的不可抗力的构成要件，就南京市举办亚青会、青奥会，南洲环艺公司可以延期交房的约定，实际系双方对延期交房免责事由的约定，南洲环艺公司未按双方约定的通知期限通知业主，故原审法院对于南洲环艺公司主张因南京市举办亚青会、青奥会而停工，交房期限应顺延的意见，原审法院不予采纳，南洲环艺公司应自2015年1月1日起向叶菊香支付逾期交房违约金。
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失为限。南洲环艺公司逾期交房构成违约，给叶菊香造成了损失，叶菊香主张其损失为逾期交房导致的居住和生活成本的额外支出，以及资金占用损失，但就其损失未提交证据证明，原审法院认为南洲环艺公司逾期交房给叶菊香造成的损失系叶菊香不能占有使用房屋，而南洲环艺公司支付了租金后，即弥补了叶菊香的损失，叶菊香按照已付房款的日万分之五的标准主张违约金，无事实和法律依据，原审法院不予支持，应参照房租调整逾期交房违约金。按照一般生活经验，业主在自己入住房屋前常会对房屋进行装修，但是精装还是简装则视情况而有所不同，而简装即可满足一般入住条件，故原审法院酌定按照简装房的房租标准确定叶菊香的损失。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审判决：南洲环艺公司按照每月2000元的标准向叶菊香支付逾期交房违约金，自2015年1月1日起支付至实际交房之日止，其中自2015年1月1日起计算至2015年7月31日止为14000元，该款于判决发生法律效力之日起10日内付清；2015年8月1日之后的逾期交房违约金按照上述标准另行计算，每三个月支付一次，每次均于到期后次月1日支付。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费减半收取829元，由南洲环艺公司负担。
上诉人南洲环艺公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、商品房预售合同履行期间，上诉人南洲环艺公司因南京市举办亚青会、青奥会停工共计62天的事实，应当认定为不可抗力，依法应当顺延交房时间至2015年3月4日。1、依据合同法的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，南京市分别于2013年8月以及2014年8月举办国际赛事，南京市政府因此下发文件规定全市施工工地必须停工。上诉人南洲环艺公司根据政府规定停工，符合合同法不可抗力的构成要件。2、不可抗力系法定免责事由，不因当事人是否有约定而变更。原审法院以双方当事人之间的“补充协议”约定了通知期限，而上诉人南洲环艺公司未按双方当事人之间的“补充协议”约定的通知期限履行通知义务为由，否定上诉人顺延交房期限的请求，系法律适用错误。3、上诉人南洲环艺公司已经于2014年12月3日向被上诉人叶菊香发出了《延期交房通知书》，已经履行了不可抗力发生的通知义务。二、原审法院酌定按照租金标准支付违约金系法律适用错误。1、叶菊香未能提供证据证明其实际损失，原审法院以约定违约金低于实际损失为由，酌定提高赔偿标准，没有事实和法律依据。2、依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条的规定，只有当双方当事人在商品房买卖合同中没有约定违约金条款，才能适用同地段同类房屋租金的标准进行酌定。本案中，双方当事人已经约定了违约赔偿标准，法院应当依照该标准判令上诉人南洲环艺公司向被上诉人叶菊香支付赔偿金。三、原审判决结果并没有完全支持被上诉人叶菊香的诉请，上诉人南洲环艺公司仅是部分败诉，但原审法院判令上诉人南洲环艺公司承担全部诉讼费用，没有法律依据。综上，请求二审法院：1、撤销原判，改判上诉人自2015年3月4日起至2015年6月30日止，按照30元／天标准支付被上诉人迟延交房违约金，自2015年7月1日至实际交房日止，按照50元／天标准支付被上诉人迟延交房违约金；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人叶菊香答辩称：1、南京市举办亚青会、青奥会停工62天不应为不可抗力。2、上诉人与被上诉人之间的商品房预售合同约定的违约金为30元每天的标准系格式条款，该条款免除了上诉人的主要责任，因此该条款无效，法院应当依据对等原则按照购房款的每日万分之五计算逾期交房的违约金，因被上诉人对原审判决予以认可，因此对原审法院按照法院调取的相关证据作出的认定逾期交房违约金数额，我方没有异议。3、因为上诉人在原审败诉，因此原审诉讼费用应当由上诉人承担。
二审中，双方当事人对原审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。
二审中，被上诉人叶菊香向法院提交三份房屋租赁协议，证明目的印湖山庄房屋实际租赁价格是大于原审法院调取的相关租金数额，但是我方认可原审确认的数额。上诉人质证后认为，对被上诉人提供的三份租赁合同形式真实性予以认可，但认为无法实现其证明目的。
本院认为，上诉人南洲环艺公司与被上诉人叶菊香签订的《商品房预售合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。上诉人南洲环艺公司未依约履行交房义务，应当承担违约责任。
关于逾期交房违约金的标准。本院认为，虽然双方签订的《商品房预售合同》及补充协议对延期交房违约金和延期付款违约金的标准约定不一，根据合同法的相关规定，当事人若认为违约金过高或者过低均可以申请人民法院予以调整，上诉人南洲环艺公司迟延交付房屋，将导致被上诉人叶菊香无法占有使用房屋，且叶菊香认为约定的逾期交房违约金标准过低，一审法院参照经双方确认的同地段同类房屋租金标准调整违约金，并无不当。上诉人南洲环艺公司该项上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于上诉人南洲环艺公司认为其因青奥会和亚青会停工应顺延交房时间的主张，本院认为，虽然依据合同法的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，当事人根据不可抗力的影响，可以部分或者全部免除责任，但是本案南洲环艺公司和叶菊香已经在补充协议中对因不可抗力而免责的条件予以了明确，即南洲环艺公司须在不可抗力事由发生之日起90日内告知购房人，才可以据实予以延期。现南洲环艺公司主张因南京举办青奥会和亚青会导致其停工，但其并未在90日内通知购房者，故依照补充协议的约定，上诉人南洲环艺公司无权主张顺延交房时间。上诉人的该项主张，无事实和法律依据，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费150元，由上诉人南洲环艺公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晗庆
代理审判员 吴 勇
代理审判员 付 双
二〇一五年十一月十八日
书 记 员 俞梦霏