湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2015）天民初字第04641号原告：罗旭辉，男，1975年11月14日出生，汉族。委托诉讼代理人：黄吉祥，湖南言顺律师事务所律师。原告：姚善良，女，1978年2月12日出生，汉族，住湖南省邵东县两市镇百富路***号。委托诉讼代理人：黄吉祥，湖南言顺律师事务所律师。被告：湖南高岭房地产开发有限公司，住所地长沙市开福区捞刀河镇彭家巷468号。法定代表人：周雄辉。委托诉讼代理人：蔡宏，男，该公司员工。委托诉讼代理人：陈江，男，该公司员工。第三人：湖南省人力资源和社会保障厅，住所地长沙市天心区青园路18号。负责人：贺安杰，厅长委托诉讼代理人：陈荣鑫，男，该单位员工。委托诉讼代理人：周乐乐，北京德恒（长沙）律师事务所律师。原告罗旭辉、姚善良与被告湖南高岭房地产开发有限公司（以下简称“高岭公司”）、第三人湖南省人力资源和社会保障厅（以下简称“湖南省人社厅”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年11月3日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告罗旭辉与姚善良的共同诉讼代理人黄吉祥、被告高岭公司的诉讼代理人蔡宏、陈江，第三人湖南省人社厅的诉讼代理人陈荣鑫、周乐乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗旭辉、姚善良向本院提出诉讼请求：1.判令被告于判决生效之日起30日内向原告提供中央热水和集中供暖，如不能在限期内履行则一次性赔偿原告损失80000元；2.判令被告向原告支付延期提供中央热水和集中供暖的违约金111062.47元；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原被告于2010年就购买位于天心区某商品房签订一《商品房买卖合同》，该房屋在办理交房手续后，被告未按照其在房屋商业宣传资料和购房合同中的承诺提供集中供暖和中央热水，经原告多次交涉，被告以各种理由予以拒绝，故诉至本院。被告高岭公司辩称，第一，原告购买的银杏嘉园的房子是第三人湖南省人社厅委托被告开发的住宅小区，小区集中的供热供暖设备位于第三人楼下，该设备的所有权归第三人所有，是第三人根据使用情况调配。自小区入住以来，第三人根据供暖供热的实际情况对系统的设备进行了相应的测试，由于原设计功率容量不够，导致了供热供暖效果的不佳，所以第三人在2015年10月份对系统进行了增容扩量，其供热供暖方案也将由第三人根据调试结果来予以确定。根据最后一次开庭前被告与第三人沟通的结果，第三人有可能于三个月内开通九号栋供暖。即使方案确定，根据合同也应由原告与物业公司、第三人根据市场定价原则确定系统的开通和运行收费标准。第二，被告对于商品房买卖合同中约定的硬件设施已经施工安装完毕，供热供暖系统不是被告能够直接控制的，未开通中央热水和集中供暖的过错和责任不在被告，不应由被告承担赔偿责任。第三，合同对于开通中央热水和集中供暖的时间和违约责任并无约定，原告提出的违约金诉求缺乏事实和法律依据。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。第三人湖南省人社厅述称，第一，第三人并非本案中所诉商品房买卖合同的参与方。本案所涉的商品房买卖合同为原告与被告之间签订，第三人与该房销售的民事活动无任何关联性。第二，第三人也并未参与“银杏嘉园”项目委托开发的任何事项。《“银杏嘉园”项目委托开发合同书补充协议》签订的主体并非第三人，该委托为各购房者与被委托人之间平等民事主体的法律关系。第三人既不是团购房开发的合同签订主体，也并非团购房开发的购买主体。第三、第三人并非物业管理单位、也非开发单位，集中提供暖气热水的责任与第三人无关。综上，第三人并非本案适格的第三人，不应就该商品房销售承担任何责任和义务。根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：两原告（共同作为买受人）与被告（作为出卖人）于2010年10月3日签订了《长沙市商品房买卖合同》，约定原告购买某房屋，设计用途为住宅，建筑面积为162.11平方米，单价为每平方米5781.48元，总金额937236元，约定出卖人应当在2011年9月28日前将符合约定的商品房交付买受人使用。合同第十一条约定：“……由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期未超过60日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第一日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第一天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”合同第十三条约定：“出卖人承诺，包括在销售过程中，其销售广告和销售人员就商品房开发规划范围内的房屋及相关基础设施、配套设施所作的明确具体的说明和允诺，与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：水、电、电梯在交房时达到使用条件。”合同第十四条约定：“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列方式处理：买受人有权拒绝出卖人的交付行为，且出卖人应按前述规定承担逾期交房的责任，并按约定标准在60日内完成整改。合同附件三《装饰、设备标准》室内部分第8条约定：“供水：……中央热水、直饮水提供厨房一个点（开通费自理）。”第11条约定：“集中供暖：分两卫、厨房、客厅共4个点（暖气片业主自理，按表计量）。2012年被告向原告交付了房屋，由于存在延期交付行为，被告与原告协商后对其延期至2012年7月底前交付的行为进行了赔偿。虽被告向原告交付的房屋按照合同附件三的约定安装了中央热水与集中供暖的管道，但至今未有中央热水与暖气供应，遂酿成纠纷。另查明，银杏嘉园小区共有9栋房，其中1-8号栋为面向湖南省人社厅干部职工销售，9号栋为面向不特定公众销售。2007年8月28日，湖南省人社厅团购代表（作为委托方）与被告（作为受托方）、湖南高岭建筑集团股份有限公司（作为连带担保方）签订《“银杏嘉园”项目委托开发合同》。2011年10月17日，湖南省人社厅团购代表与被告、湖南高岭建筑集团股份有限公司签订《“银杏嘉园”项目委托开发合同补充协议》，其中第五条第（四）款约定：“如果1-8号栋提供热水和暖气，9号栋也同时供暖供热，但9号栋住户的热水和暖气价格由业主和物管公司按市场定价原则协商签订合同明确。如因提供9号栋热水和暖气造成整体供应热水和供暖不佳，而增加的设备费用由高岭公司承担。”在被告向原告销售房屋时，其宣传资料中承诺有“集中采暖”、“中央热水”。针对本案以及与本案合并审理的12个案件（原告方均为银杏嘉园9号栋业主），经原告申请，本院依法委托湖南长沙中联工程造价咨询有限公司（以下简称中联公司）对安装家庭自供暖系统工程造价进行咨询，为减少当事人诉讼成本，经原告与中联公司协商，选取银杏嘉园9号栋G1户型（户型面积192.71㎡）作为评估对象，工程主要内容包括：家庭自供暖（暖片供暖方式）系统设备采购、安装及调试工程等。2017年2月15日，中联公司出具建设工程造价鉴定报告，认定工程总造价为36505元，其中燃气壁挂炉为11800元，壁挂炉主管路（一期材料）为860元，散热器为16800元，散热片管材及配件为4845元，安装施工费（一期）为2200元。原告为此垫付鉴定费6000元。上述事实，有《长沙市商品房买卖合同》、房屋产权证、销售宣传资料、《“银杏嘉园”项目委托开发合同》、《“银杏嘉园”项目委托开发合同补充协议》、长中联价鉴【2017】08号建设工程造价鉴定报告、鉴定费收据以及当事人陈述等证据在卷作证，足以认定。本院认为，原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示、合法有效，双方当事人应当根据合同约定全面履行各自的义务。根据《长沙市商品房买卖合同》附件三中的约定以及被告销售房屋时所作的承诺，应当认定被告负有使中央热水与集中供暖达到开通条件的义务，即除提供入户的中央热水与集中供暖的管道设备以外，还应向原告提供可供开通的热水源（包括被告自行提供或是促成其他主体向原告提供，使用价格由供方和需方另行约定）。虽然双方合同中只约定了房屋交付时设备应当符合约定的标准，未明确约定中央热水与集中供暖的开通时间，但时至今日仍未达开通条件已明显超出了合理期间，被告的行为已违反了合同的约定，应当承担违约责任。现原告要求被告继续履行合同，提供中央热水和集中供暖，本院予以支持，限被告于本判决生效之日起30日内使原告所购买的房屋达到中央热水与集中供暖的开通条件。对于原告提出的如不能在限期内履行则一次性赔偿原告损失8万元的诉讼请求，本院认为，在未有其他证据证明原告损失的情况下，考虑到如被告不履行提供中央热水和集中供暖的义务，原告要获取热水与暖气则需要自行购买安装供暖供热水设备，该部分增加的费用可视为原告方的合理损失由被告进行赔偿。对于中联公司出具的鉴定意见，被告认为配置清单中包含了除燃气壁挂炉和管道之外的其他设备，而根据原、被告双方的商品房买卖合同附件三，被告只提供中央热水和集中供暖的接入点，室内管道以及散热片的部分应由原告自理，本院对该意见予以采纳。参考鉴定意见，并结合本案实际情况，对于被告不履行供中央热水、供暖义务的赔偿数额本院酌情认定为13000元（含燃气壁挂炉、壁挂炉主管路及其安装费用），对超出的部分不予支持。被告还对鉴定意见中选取的品牌档次较高提出异议，本院认为，与集中供暖方案相比，自行安装燃气壁挂炉存在使用寿命和后期维修费用的问题，选取高质量的燃气壁挂炉进行补偿可以平衡该替代方案的不利影响，本院对被告的异议不予采纳。对于原告主张的延期提供中央热水和集中供暖的违约金111062.47元，原告明确为参照延期交房的违约金标准自2012年8月1日计算至本案起诉之日。但商品房买卖合同中，并未对提供中央热水和集中供暖的部分专门约定违约责任，而该功能也并非房屋使用中的基础功能，比照延期交房的违约责任依据不足。而原告亦未提交任何证据证明延期提供中央热水和集中供暖对其所造成的损失，故本院对该诉讼请求不予支持。对于被告提出供热供暖系统由第三人控制，不是被告能够直接控制的，未开通中央热水和集中供暖的过错和责任不在被告，不应由被告承担赔偿责任的答辩意见，本院认为，当事人一方因第三方的原因造成违约的，仍应当向对方承担违约责任，当事人一方和第三方之间的纠纷，可依照法律规定或者约定另行解决，故对被告的该答辩意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告湖南高岭房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内使原告罗旭辉、姚善良所购买的某房屋达到中央热水和集中供暖的开通条件，如不能在限期内履行则立即一次性赔偿原告罗旭辉、姚善良损失13000元；二、驳回原告罗旭辉、姚善良的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2520元，鉴定费462元（即6000元在13个案件中平均分摊），合计2982元，由被告湖南高岭房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  张 澜人民陪审员  李飞高人民陪审员  孙美玲二〇一七年二月二十二日代理书记员  扶 琎