重庆市巴南区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0113民初9317号
原告：冯杰，男，1989年2月6日出生，汉族，住重庆市巴南区。
原告：赵春宇，女，1985年7月5日出生，满族，住重庆市江北区。
二原告共同委托代理人：房美娟，重庆捷讯律师事务所律师。
被告：重庆申烨置业有限公司，住所地重庆市巴南区花溪镇民主村五社，统一社会信用代码9150011376267364XQ。
法定代表人：李东，董事长。
第三人：中国建设银行股份有限公司重庆市分行，营业场所重庆市渝中区民族路123号，统一社会信用代码91500000902819736J。
负责人：李云泽，行长。
委托代理人：曾凡江、胡杰，重庆鉴识律师事务所律师。
原告冯杰、赵春宇与被告重庆申烨置业有限公司（以下简称申烨置业）、第三人中国建设银行股份有限公司重庆市分行（以下简称建行重庆分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年7月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯杰、赵春宇及委托代理人房美娟，第三人建行重庆分行到庭参加诉讼；被告申烨置业经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告冯杰、赵春宇诉称，2014年5月7日原、被告双方签订商品房买卖合同，二原告购买位于重庆市巴南区渝南大道158号35幢11-2号房屋，总价款33.1万元，付款方式为首付10.01万元，剩余23.1万元按揭，交房时间为2015年12月31日，逾期超过60天二原告有权解除合同。二原告依约于签约当日支付10.01万元首付款、大修基金4588元、税费3488元。2014年5月14日与第三人签订个人住房（商业用房）借款合同、重庆市预购商品房抵押贷款合同，第三人于2014年8月11日向被告支付房款23.1万元。现被告已经逾期交房210天，要求解除原、被告之间签订的商品房买卖合同、被告返还二原告购房款331100元及利息（2014年5月7日起到实际付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）、违约金3311元退还二原告大修基金及契税合计8076元、返还按揭贷款的本金及利息46409.96元（利息暂计算到起诉之日）、解除二原告与第三人之间签订的个人住房（商业用房）借款合同、重庆市预购商品房抵押贷款合同。
被告申烨置业未提交答辩。
第三人建行重庆分行述称，原告在第三人申请抵押贷款是为了购买房屋，合同目的已经实现，不应解除合同。借款关系是独立的法律关系，不应与本案房屋买卖合同合并审理，第三人不愿意作为第三人，要求将第三人与原告之间的借款合同另案处理。
经审理查明，被告申烨置业系从事房地产开发的有限责任公司。2014年5月7日原告冯杰、赵春宇作为乙方，被告申烨置业作为甲方，甲、乙双方签订《重庆市商品房买卖合同》，该合同约定：本商品房坐落重庆市巴南区渝南大道158号35幢11-2，建筑面积为57.35平方米，套内建筑面积45.09平方米；本商品房用途为住宅，属于成套住宅；总成交金额331100元；按揭付款，2014年5月7日付合同房款100100元，余下合同房款23.1万元于2014年5月14日前办理银行按揭贷款；甲方应当在2015年12月31日前，依照国家和地方的相关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；甲方逾期交房的违约责任，逾期超过60日后，乙方有权解除合同，乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金。该合同签订后，原告冯杰、赵春宇按约于2014年5月7日支付被告申烨置业购房款100100元，被告申烨置业于2014年5月7日向原告冯杰和赵春宇代收契税3311元、预售登记费80元、权证印花税5元、贷款合同印花税12元、抵押登记费80元，2014年5月7日向原告冯杰、赵春宇在重庆市巴南区物业管理服务中心支付物业专项维修资金4588元。此后，原告冯杰、赵春宇与被告申烨置业、第三人建行重庆分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，原告冯杰是借款人，第三人建行重庆分行是贷款人（抵押权人），被告申烨置业是保证人（担保方），原告冯杰、赵春宇是抵押人；《个人住房（商业用房）借款合同》第十九条第一款约定，本合同履行期间，借款人与售房人就房产有关质量、条件、权属或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，本合同仍应正常履行；借款期限从2014年5月30日起至2029年5月30日止，借款本金23.1万元。第三人建行重庆分行于2014年8月11日向原告冯杰指定的账户（收款人被告申烨置业）支付房款23.1万元。
履行《重庆市商品房买卖合同》过程中，被告申烨置业未能按约将涉案房屋交付二原告使用，被告申烨置业为甲方，原告冯杰为乙方，甲、乙双方又签订《申烨太阳城购房补充协议（二）》约定：现发生延期交房情况，正式交房时间确定为2016年10月31日；2016年1月1日至2016年2月29日期间，甲方按照原合同购房总额约定的万分之一/日（计人民币33.11元/日）的标准支付乙方延期交房违约金，违约金支付时间为当月15号之前；2016年3月1日至正式交房期间，甲方按照购房合同的总金额万分之三/日（计人民币99.33元/日）的标准支付乙方延期交房违约金，违约金支付时间为当月15号之前；2016年3月1日后，如乙方要求退房的，甲方的违约金赔付标准按照双方签署的原《重庆市商品房买卖合同》中的退房条款执行；前期支付的延期交房违约金在退房款中扣减。该协议签订后，被告申烨置业已支付原告冯杰、赵春宇延期交房违约金20164元。
以上事实，有当事人陈述，原告冯杰、赵春宇提交的《重庆市商品房买卖合同》、《申烨太阳城购房补充协议（二）》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》、发票、收据、个人贷款支付凭证、还款清单，第三人建行重庆分行提交的《个人住房（商业用房）借款合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》、贷款支付凭证、建行贷款账户通知书、商品房买卖合同登记备案证明、重庆市土地房屋预告登记证明、贷款账户基本信息等证据，经庭审质证，予以采信。
本院认为，原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及《申烨太阳城购房补充协议（二）》，三方当事人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，均不违反法律规定，合法有效，各方应按约履行。《重庆市商品房买卖合同》及《申烨太阳城购房补充协议（二）》是附解除条件的合同，《重庆市商品房买卖合同》约定被告申烨置业应在2015年12月31日前将涉案房屋交付原告冯杰、赵春宇使用，逾期超过60日交房，原告冯杰、赵春宇有权解除合同，被告申烨置业应自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按已付房价款百分之一支付违约金；《申烨太阳城购房补充协议（二）》赋予原告冯杰、赵春宇解除合同选择权，2016年3月1日后，原告冯杰、赵春宇仍有权解除合同，被告申烨置业前期支付的延期交房违约金在退房款中扣减。由此，合同解除导致合同权利义务终止；合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告申烨置业应退还全部已付房价款331100元（应扣除被告申烨置业已支付二原告的延期交房违约金20164元）、支付利息两笔（一笔以购房款100100元为基数，自2014年5月8日起按中国人民银行发布的金融机构同期贷款利率计算；一笔以按揭购房款231100元扣除已支付的延期交房违约金20164元后为基数，自2014年8月12日起按中国人民银行发布的金融机构同期贷款利率计算。）、支付违约金3311元（按已付房价款的百分之一计算）；被告申烨置业还代收了原告冯杰、赵春宇购房应缴纳的税费，应予以退还；原告冯杰、赵春宇未成功购买涉案房屋，被告申烨置业在办理房屋初始登记前应将未出售的涉案房屋的首期物业专项维修资金存入物业专项维修资金专户，故原告冯杰、赵春宇缴纳的物业专项维修资金也应由被告申烨置业负责退还。
《个人住房（商业用房）借款合同》约定，《个人住房（商业用房）借款合同》履行期间，借款人与售房人就房产有关质量、条件、权属或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，本合同仍应正常履行。第三人建行重庆分行述称，借款合同是独立的法律关系，不愿意作为第三人参加诉讼，要求将第三人与原告之间的借款合同纠纷另案处理，符合借款合同约定，本案不将该借款合同纠纷一并处理，当事人对此应另行处理。
综上所述，原告冯杰、赵春宇要求解除原、被告之间签订的《重庆市商品房买卖合同》、被告返还二原告购房款331100元及利息（2014年5月7日起到实际付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）、违约金3311元、退还二原告大修基金及契税合计8076元、返还按揭贷款的本金及利息46409.96元（利息暂计算到起诉之日）、解除二原告与第三人之间签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》的诉讼请求，部分符合法律规定，应予以部分支持；被告申烨置业经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响依法审判。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十一条第二项、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告冯杰、赵春宇与被告重庆申烨置业有限公司于2014年5月7日签订的《重庆市商品房买卖合同》；
二、被告重庆申烨置业有限公司返还原告冯杰、赵春宇购房款310936元（已扣除支付的延期交房违约金20164元）、物业专项维修资金4588元、代收税费3488元（契税3311元、预售登记费80元、权证印花税5元、贷款合同印花税12元、抵押登记费80元），合计319012元；
三、被告重庆申烨置业有限公司以购房款100100元为基数，自2014年5月8日起至此款付清时止，按中国人民银行发布的金融机构同期同类贷款利率支付原告冯杰、赵春宇利息，限本判决生效之日起十日内履行完毕；
四、被告重庆申烨置业有限公司以购房款210836元为基数，自2014年8月12日起至此款付清时止，按中国人民银行发布的金融机构同期同类贷款利率支付原告冯杰、赵春宇利息，限本判决生效之日起十日内履行完毕；
五、被告重庆申烨置业有限公司支付原告冯杰、赵春宇违约金3311元；
六、驳回原告冯杰、赵春宇的其他诉讼请求。
上述判决第二、五项，限被告重庆申烨置业有限公司于本判决生效之日起十日内履行完毕；若逾期履行，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费3505元，由原告冯杰、赵春宇负担305元、被告重庆申烨置业有限公司负担3200元（此款原告冯杰、赵春宇已垫付，于本判决生效之日起十日内迳付原告冯杰、赵春宇，本院预收的案件受理费不作清退）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 卢再祥
二〇一六年十月二十二日
书记员 侯华贞