云南省玉溪市红塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）玉红民一初字第691号
原告姬海琼，女，1988年11月8日生，彝族，住云南省玉溪市。公民身份号码：×××。
委托代理人刘玉萍、冯超，云南新海天律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被告李志娟，女，1963年10月27日生，汉族，住云南省玉溪市。公民身份号码：×××。
被告殷意刚，男，1967年10月27日生，汉族，住云南省玉溪市。公民身份号码：×××。
被告殷杰，男，1988年12月16日生，汉族，住云南省玉溪市。公民身份号码：×××。
三被告委托代理人张维奇，云南安正律师事务所律师。代理权限：一般授权代理。
原告姬海琼诉被告李志娟、殷意刚、殷杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月1日受理，依法适用简易程序于同年5月15日公开开庭进行了审理，原告姬海琼及其委托代理人刘玉萍、冯超，被告殷意刚、殷杰及被告李志娟、殷意刚、殷杰共同委托代理人张维奇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告姬海琼诉称，被告李志娟、殷意刚系夫妻，被告殷杰系李志娟、殷意刚之子。2013年5月24日，原告为承租被告李志娟、殷意刚位于玉溪市红塔区南北大街26-5号门市（原新兴电影院，现已拆除）经营小吃，与被告李志娟签订《承包合同》，约定租期为一年，自2013年6月3日至2014年6月2日，租金一次性付清，并约定如遇政府拆迁或收回，被告应无条件退还原告剩余房租等（详见合同）。后原告根据被告李志娟的要求，分别让丈夫鲁忠玺、员工邓美红于2013年5月25日、2013年5月31日分两笔以银行转账的方式将约定租金82222元汇至被告殷杰的银行账户由第三被告支配。原告承租到铺面后，使用过程中听说此铺面属违章建筑将被拆除，便立即向二被告核实，二被告表示其持有房产证铺面系合法所有。2013年9月12日，铺面却被相关执法部门以属违章建筑强制拆除，后原告就返还剩余租金问题与二被告协商时，二被告却以种种理由拒绝返还，原告认为，原、被告签订的《承包合同》实为租赁合同，现所租房屋被拆除，被告应返还剩余租金并支付迟延还款利息，故诉请法院判令：一、确认原告与被告李志娟于2013年5月24日签订的《承包合同》无效；二、判令被告李志娟立即返还原告剩余租金59695.42元（注：实际使用时间为2013年6月3日至2013年9月11日，共计100天，计算方式：82222元－（82222元／年÷365天×100天）=59695.42元），并支付利息5322.71元（注：该利息按5.75%／年为标准计算至款项还清之日止，现自2013年9月12日起计算至2015年4月1日止，即59695.42元×（5.75%／年÷365天）×566天=5322.71元），并自生效法律文书确定的履行期间届满之日起加倍计算债务利息至款项还清之日；三、判令被告殷意刚、殷杰对上述款项及利息承担连带清偿责任；四、本案诉讼费由二被告承担。
被告李志娟、殷意刚辩称：一、原告诉状所述不是事实。位于玉溪市红塔区南北大街26-5号铺面并非违章建筑，是被告按照相关法律规定办理了合法手续后自己出资建设的，具有合法的财产所有权，有权出租。对原告造成损失非被告所为，而是2013年9月12日凌晨5时许，红塔区玉兴街道广文社区居委会强行拆除造成，原告不应向被告主张损失，而应向侵权人红塔区玉兴街道广文社区居委会主张赔偿责任；二、原告与被告签订合同有效。玉溪市红塔区南北大街26-5号铺面，被告享有合法所有权，有权出租。被告与原告所签《承包合同》是双方真实意思表示，自愿签订，不存在欺诈、胁迫的行为，不违反相关法律的规定，因而合法有效；三、合同不能履行是不可抗力造成，被告不应当承担责任。铺面被强制拆除，是被告始料不及的，也是无法避免、难于克服的，属不可抗力，根据法律规定被告对原告的损失不应当承担赔偿责任。四、殷杰不是本案的适格被告，应驳回原告对殷杰的诉讼请求。综上，请依法驳回原告的诉讼请求。
原告姬海琼为证明自己的诉讼主张，向法庭提交以下证据：
一、原告身份证复印件一份，证明原告的主体资格；
二、承包合同一份、中国工商银行个人业务凭证（填单）原件二份，证明原告与被告李志娟、殷意刚协商，于2013年5月24日与被告李志娟签订承包合同，该合同名为承包实为租赁，约定如遇政府拆迁或收回，被告应无条件退还原告剩余租金。原告按李志娟的要求，分别让丈夫鲁忠玺、员工邓美红于2013年5月25日、2013年5月31日分两笔以银行转账的方式将约定租金82222元汇至被告殷杰的银行账户。现因该门市属违章建筑且已被拆除，承包合同系无效合同，被告依法负有返还原告剩余租金并支付迟延还款利息的义务事实；
三、红塔区南北大街26-5号门市拆除现场照片复印件三份，证明因原告向被告承租的红塔区南北大街26-5号门市系违章建筑，已于2013年9月12日被相关执法部门强制拆除的事实。
被告李志娟、殷意刚对原告所举三组证据的真实性、合法性、关联性均无异议，予以认可。
被告李志娟、殷意刚、殷杰为证明自己的答辩主张，向法庭提交以下证据：
一、红兴国他项（99）字第0048号土地他项权利证明书复印件一份，证明被告殷意刚对南北大街26号38.71平方米享有国有土地使用权，享有用作商业用地权；
二、场地出租合同复印件一份，证明殷意刚向玉溪市红塔区电影发行放映管理中心承租南北大街26号30平方米房屋的租期、租金等；
三、承包合同复印件一份，证明原、被告签订的租赁合同的事实；
四、限期拆除通知书复印件一份，证明南北大街26号的铺面被广文社区拆除的事实；
五、被拆除的现场照片复印件三份，证明南北大街26号被拆除的现场。
原告姬海琼除对三被告所举第一组证据认为土地他项权利证书记载为“南北大街24号”并非本案诉争的南北大街26号；第二组证据，场地使用权承租合同并不在场地租赁范围内，同时记载内容与原、被告合同约定内容不一致；对第三组、第四组、第五组证据的真实性、合法性、关联性无异议。
本院认为，三被告所举证据除第一组不能证明其所要证明的证明目的，本院不予采信外，原告所举的全部证据及三被告所举其它证据均具备证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。
经原、被告举证、质证，本院庭审认证，及原、被告在庭审中的陈述，本院认定本案事实如下：
被告李志娟、殷意刚系夫妻，被告殷杰系李志娟、殷意刚之子。被告殷意刚于1997年向玉溪市红塔区电影发行放映管理中心承租现玉溪市红塔区南北大街26号的场地，承租场地后，于1999年11月就所租场地到玉溪市红塔区政府办理了红兴国他项（99）字第0048号土地他项权利证明书，并在场地上自行建盖了四间平房即南北大街26号4-7号，对外出租。2013年5月24日原告姬海琼作为乙方与作为甲方的被告李志娟就租赁南北大街26-5号铺面签订了《承包合同》，合同约定：“一、承包费按年一次付清。二、承包期限为一年，自2013年6月3日至2014年6月2日止。……六、遇到政府拆迁或收回，甲方无条件退还乙方剩余房租。”。全年铺面租金为82222元。原告按被告李志娟、殷意刚的要求，分别让丈夫鲁忠玺、员工邓美红于2013年5月25日、2013年5月31日分两笔以银行转账的方式将约定租金82222元汇至被告殷杰在中国工商银行卡号为×××、卡号×××的账户。2013年9月12日，红塔区南北大街26-5号铺面被强制拆除，致使原告在合同约定租期未满而不能实现合同目的。现原告以被告租给其使用的铺面未取得合法权属证书，双方签订《承包合同》为无效合同为由，诉至本院。
本院认为，出租人对所租赁的房屋应当取得合法的占有、使用、收益的权利，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案原告出租给被告的铺面系未经相关行政部门审批，取得合法的审批手续而私自建盖，违反了上述法律的规定，所建房屋系违法建筑，故对原告要求确认与被告李志娟签订《承包合同》无效的诉讼请求，本院予以支持。合同被确认无效后，因该合同而取得的财产应当返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿，结合最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的，人民法院一般应予支持。”，故对原告要求二被告返还剩余未使用部份租期的租金59695.42元的诉讼请求，本院予以支持，对被告认为所租房屋系被相关执法部门所拆，其不应当承担赔偿责任的答辩主张，本院不予支持。原告要求被告按中国人民银行1-5年期贷款利率5.75%为标准，计算自2013年9月12日（诉争铺面被拆之日）起至租金实际返还之日止的利息，符合法律关于合同无效返还财产原则的规定，本院予以支持。《承包合同》虽然只有被告李志娟的签字，但二被告系夫妻，庭审中被告殷意刚追认该合同，故对原告要求被告殷意刚对应返还租金承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。民事合同应当严格遵守相对性原则，被告殷杰不是《承包合同》的当事人，其不享有合同中的任何权利、亦不承担任何义务，故对原告要求被告殷杰对应返还租金承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。综上依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题是的解释》第二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，判决如下：
一、原告姬海琼与被告李志娟于2013年5月29日签订的《承包合同》无效；
二、由被告李志娟、殷意刚于本判决生效之日起十日内连带返还原告姬海琼租金59695.42元及利息（按中国人民银行1-5年期贷款利率5.75%为标准，计算自2013年9月12日起至租金实际返还之日止）；
三、驳回原告姬海琼对被告殷杰的诉讼请求。
案件受理费1424元，减半收取712元，由被告李志娟、殷意刚负担。
如果未按照本判决指定的期限履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决中货币单位均为人民币。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。
审判员 方志平
二〇一五年六月八日
书记员 李 香