呼和浩特市赛罕区人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）内0105民初3162号
原告：通辽市交通运输局。
负责人：王宏图，局长。
委托诉讼代理人：周兵，内蒙古嘉铭唯信律师事务所律师。
被告：内蒙古金叶投资有限责任公司。
法定代表人：白喜平，董事长。
委托诉讼代理人：韩智乾，男，该公司总经理。
委托诉讼代理人：付丽艳，内蒙古恒众尧律师事务所律师。
被告：呼和浩特市新宇商贸有限责任公司。
法定代表人：孔德成，总经理。
委托诉讼代理人：张维元，内蒙古庆胜律师事务所律师。
被告：内蒙古派力建筑工程有限责任公司。
法定代表人：石建刚，董事长。
委托诉讼代理人：李小强，内蒙古恒众尧律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄建英，内蒙古恒众尧律师事务所律师。
原告通辽市交通运输局（以下简称通辽交通局）与被告内蒙古金叶投资有限责任公司（以下简称金叶投资公司）、呼和浩特市新宇商贸有限责任公司（以下简称新宇商贸公司）、内蒙古派力建筑工程有限责任公司（以下简称派力建筑公司）所有权确认纠纷一案，本院于2017年6月1日立案后，依法适用简易程序审理。由于案情复杂，本案于2017年9月13日依法转为普通程序，并于2017年9月13日公开开庭进行了审理。原告通辽交通局的委托诉讼代理人周兵，被告金叶投资公司的委托诉讼代理人韩智乾、付丽艳，新宇商贸公司的委托诉讼代理人张维元，派力建筑公司的委托诉讼代理人李小强、黄建英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
通辽交通局向本院提出诉讼请求：1.依法确认位于呼和浩特市××区东户）房屋所有权归原告；2.判令三被告共同履行《购售商品楼协议书》，在30日内为原告办理呼和浩特市赛罕区满西巷单体小二楼东户（新宇公司2层楼东户）房屋的不动产权证书。
事实与理由：原告于1999年4月向第一被告的前身内蒙古派力房地产开发有限责任公司（以下简称派力房地产公司）购买被告开发的位于呼和浩特市××区东户住房一套，建筑面积222.67平方米，总房款628,806元。原告于1999年12月27日向第一被告支付了628,806元购房款，第一被告向原告出具了”不动产销售发票”一份并同时交付所购房屋。房屋交付后原告一直将该房作为驻呼办事处办公使用。原告在房屋交付使用后一直催促第一被告为原告办理房屋所有权证，但被告一直推拖未予办理。2017年5月原告收到呼和浩特市赛罕区人民法院送达的新宇商贸公司起诉原告返还原物的民事起诉状等应诉法律文书，至此原告方知所购买的前述房屋的大产权仍在新宇商贸公司的前身呼和浩特市新宇房地产开发有限责任公司（以下简称新宇房地产公司）名下。后经原告多方了解得知原告所购买房屋为新宇房地产公司与派力建筑公司合作开发的。第一被告与第三被告均系内蒙古烟草公司关联公司，两公司之间相互持股。而本案原告所购买的房屋为第二被告与第三被告合作开发分给第三被告的房产，因第三被告无房产销售资质，故委托第一被告代为销售本案所涉房产。对此第二被告是明知的，否则第二被告是不会在该房由原告购买使用18年后才主张权利，因此第二被告在其行为上对第一被告的销售行为以及原告的购房事实是认可的。原告善意取得本案所涉房产且已实际交付使用18年，因此原告已事实上取得了本案所涉房产的占有权、使用权，而三被告之间的合作纠纷不能对抗作为善意第三方的原告。故三被告依法应为原告办理不动产权证书。基于上述事实，故原告依法提起诉讼，请求人民法院依法支持原告诉请，以维护原告的合法权益。
金叶投资公司辩称：一、关于本案原告所述事实答辩人认可，答辩人出售房屋的行为合法有效。派力建筑公司曾与新宇商贸公司共同开发本案诉争房屋坐落的工程项目，并就权益进行了约定和分割，后因双方产生纠纷，新宇公司不配合派力公司出售属于派力公司的房屋。根据双方合作协议内容约定，涉案房产属于派力公司所有。基于双方后期合作关系破裂，派力公司为了收回投资成本，但却没有对外出售房屋的资质，所以委托答辩人将本案诉争房产进行出售，且新宇公司对于答辩人出售诉争房屋是知情的。答辩人基于派力公司的委托，有权出售涉案房屋。同时鉴于当时房地产市场管理比较混乱，存在历史原因，答辩人在卖房时，也向相关部门进行了申请，特别是针对售房价格，呼和浩特市物价局也作出了相应的批复（呼价房字[1997]第112号），所以答辩人认为本案的房屋买卖行为是合法有效的。二、答辩人愿意协同另外两个被告，为原告办理房屋产权登记事宜。答辩人在派力公司的合法授权范围内出售房屋，且原告也与答辩人签订了《购售商品楼协议书》，原告依约履行了相应的付款义务，答辩人应当按照约定办理房屋产权变更登记手续，但是因为新宇公司不配合致使办理房屋产权证书事宜一拖再拖。综上所述，答辩人认可原告所述事实，愿意在法律规定的范围内协助原告办理产权手续。
新宇商贸公司辩称：涉案的房屋是新宇公司于1994年开始施建、开发，1998年12月根据房屋相关规定领取了房屋所有权证。而通辽市交通运输局1998年底购买该房屋，既没有查看房屋档案，也没有到相关部门了解相关情况，所以原告主张的善意取得不能成立。新宇公司和派力建筑公司就开发满都海西巷小区有关合作方式，双方对于分配给谁的房屋、属于谁销售的房屋都已经办理了产权登记。办理在派力公司名下的有1号楼、2号楼，不存在纠纷，当时的纠纷在1999年至2001年呼和浩特仲裁委由派力公司申请仲裁，双方均已履行完毕，与本案涉案房屋无关。当时的证据已经提交了仲裁委，派力房地产公司也对此予以认可。房屋所有权人是新宇公司，金叶公司擅自处理该房屋属于无权处分，而原告在购买该房屋时没有查看房屋档案登记，至今也没有任何人通知新宇公司该房屋已经售出，要求办理房屋产权登记，因此原告所取得该房屋是无权占有，应该驳回原告的诉讼请求。
派力建筑公司辩称：一、答辩人作为建设开发的合作方，有权处分涉案房屋，答辩人授权并认可派力房地产公司与原告签订的《购售商品楼协议书》系双方的真实意思表示，是合法且受法律保护的。答辩人于1997年9月7日与金叶投资公司（派力房地产公司）签署《委托经营协议》，委托派力房地产公司以其名义经营销售，合作开发满都海西巷住宅小区项目中归答辩人所有的房屋。后第一被告与原告签订购售商品房协议书。答辩人认可收取了原告交付的购房款，同时派力房地产公司给原告出具了不动产销售发票。基于1996年2月8日，答辩人与第二被告签订的《合作开发满都海西巷改造工程中部分住宅小区及商业楼工程项目的协议》（以下简称《合作协议》）约定，”答辩人与新宇房地产公司合作开发四千米住宅小区（含水利勘察设计院满都海西巷住宅小区），由答辩人垫资组织施工建设，新宇房地产公司提供有关项目的各项文件并负责办理商品房产权证，开发总面积中除去合同约定用于返迁的标准面积外，其余商品房产权归答辩人所有，新宇房地产公司负责办理商品房产权证，答辩人可以以新宇房地产公司名义销售。”1996年9月28日所签《关于合作开发满都海西巷改造工程中部分住宅小区及商业楼工程项目协议的补充协议》（以下简称《补充协议》）约定，”商品房的出售工作由答辩人办理以收回垫资，新宇房地产公司负责出手续，由于全部房屋均由答辩人垫资，因此新宇房地产公司不得将上述房地产另行转让、出租或抵押。”1997年4月19日所签《关于合作开发满都海西巷改造工程中部分住宅小区及商业楼工程项目协议的补充协议》（以下简称《补充协议》）约定”答辩人交付楼房时，新宇房地产公司将产权证同时交付答辩人。”因此，涉案房屋售出前，答辩人对于该涉案房屋享有所有权和处分权，答辩人委托并认可第一被告出售该套涉案房屋，是按《合作协议》及《补充协议》约定履行合同权利。
二、新宇商贸公司应当协助原告办理该套涉案房屋的房屋产权证书。基于合作开发协议及相关补充协议约定，第二被告明知答辩人出售该套涉案房屋是有权处分，该套涉案房屋经第一被告合法售出并交付给原告后，原告是该套涉案房屋的真正所有权人，新宇房地产公司应当按合作协议约定给答辩人出售的该套涉案房屋办理房屋产权证书，即给原告办理房屋产权证书。答辩人委托派力房地产公司合法出售并交付该套涉案房屋至今已18年之久，新宇房地产公司一直是明知也认可的，也没按合作协议及补充协议约定”答辩人交付楼房时，新宇房地产公司产权证同时交付答辩人”，而是将该套房屋产权办在新宇房地产公司名下。原告是合法取得并实际使用了18年的真正房屋所有权人，综上所述，答辩人认为原告所述属实，其主张合法有据，希望法院在查明事实的基础上依法予以支持。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对双方无异议的证据予以确认并在卷佐证。本院综合当事人的陈述及证据，经审理认定如下事实：1996年2月8日新宇房地产公司（作为甲方）与派力建筑公司（作为乙方）签订《合作开发满都海西巷改造工程中部分住宅小区及商业楼工程项目的协议》，约定：一、合作工程项目是指经呼市城建部门批准的《四千米住宅小区》（含水利勘察设计院满都海西巷住宅小区）的总平面规划图中的部分住宅小区的住宅、商业楼及凉房、车库等附属设施的施工图设计所显示的工程项目，总建筑面积为2.7万平方米，如不能开发2.7万平方米，甲方按乙方的平均售价赔偿乙方损失。二、甲方根据呼市人民政府市长办公会议纪要取得上述项目的土地使用权，甲方以合作工程项目的土地使用权为主要合作条件。该项目市政府未投资一分钱，属于以房养路、房路结合、综合改造工程。因此合作开发的房屋除用于安置原址拆迁户外，属于商品房性质，均由乙方垫资组织施工建设，作为乙方的主要合作条件。三、甲方按施工需要，及时提供有关合作项目的各项文件，落实各项优惠政策，包括合作项目的开工报告，以及涉及该项目的技术、经济、民事协议......四、乙方如期进场施工，7个月内完成工程。将旧住宅各单位《建筑单元住户》（以经双方实地调查拆迁的建筑单元住户数为准，所谓建筑单元住户是指，即使是两户合住一建筑单元的仍按一个搬迁户计数）约180户，按每单元建筑户60平米标准两室一厅交付甲方。由甲方负责返回各有关单位。......凉房由住户交款购买，其余住宅及商业楼、车库，其产权归乙方所有。五、乙方支付甲方400万元人民币......六、甲方应负的责任：1.城建有关部门办理的手续和费用；2.土地有关部门办理的手续和费用；3.计委、拆迁管理部门办理手续和费用；4.水电暖每平米100元以外的增容费；5.项目开发的投调税、销售营业税；6.甲方负责办理商品房产权证，费用只承担销售方应付的费用。......乙方应尽的义务：1.按时保质保量将工程交付使用......4.每户60平方米的回迁楼房的建筑费用及拆迁户每户每月120元的周转费用由乙方负担；......7.乙方可以甲方名义销售商品房，但由于工程质量及售后服务等问题，造成一切损失，全部由乙方负责。......九、本合同未尽事宜，由双方协议补充。经双方认可的图纸、协议、会议纪要等也是本合同的组成部分。
1996年9月28日新宇房地产公司（作为甲方）与派力建筑公司（作为乙方）签订《关于合作开发<满都海西巷改造工程中部分住宅小区及商业楼工程项目>协议的补充协议》，约定：二、由于甲方未能按原协议保证乙方进现场施工，由此造成乙方的直接和间接的经济损失，应由甲方负责，待工程竣工后一并结算。三、规划平面图北端（指轻化院、物资局、测量队二层住宅区域，以下同）3栋在施工前已由乙方支付甲方手续费用40万元。......五、拆迁户具体户数由双方具体核实后，由乙方按标准交付甲方，超标准部分，由甲方返还乙方相应费用。返迁户中的77户可安排于北端，其余安排在南端。六、商品房的出售工作由乙方办理以收回垫资，甲方负责出手续。由于全部房屋均由乙方垫资，因此甲方不得将上述房地产另行转让、出租或抵押。为防止出现前述情况，由甲方向乙方提供担保，并在房地产主管部登记备案。
1997年4月19日新宇房地产公司（作为甲方）与派力建筑公司（作为乙方）签订《关于合作开发<满都海西巷改造工程中部分住宅小区及商业楼工程项目>协议的补充协议》，第八条约定：乙方交付楼房时，甲方将产权证同时交付乙方。
另查明，1997年4月16日呼和浩特市物价局下发呼价房字（1997）第112号文件，载明：经研究决定对你公司座落满西巷西侧11171.96平方米商品住宅楼预售价格批复如下，在建商品住宅楼每建筑平方米平均预售价格2000元，此价格为中准价，下浮不限。
又查明，1999年4月20日哲里木盟交通局（作为甲方）与派力房地产公司（作为乙方）签订《购售商品楼协议书》，约定：甲方同意购买乙方在呼市××区从东往西数第一单元一层壹户，建筑面积222.67平米，每平方米售价2800元，房价总计623,476元，煤气安装费4000元，防盗门1100元、有线电视230元，总费用合计628,806元，陆拾贰万捌仟捌佰零陆元整。该份协议书甲方处加盖内蒙古自治区交通厅机关事务服务中心印章。2017年6月22日内蒙古自治区交通运输厅机关事务服务中心向本院出具《证明》，载明：”通辽市交通运输局（原哲理木盟交通局）于1999年4月20日与内蒙古派力房地产开发有限责任公司所签《内派房字[1999]第3号购售商品楼协议书》，当时原哲理木盟交通局公章不在呼和浩特市，故由内蒙古自治区交通运输厅机关事务服务中心在协议书上加盖公章。”
1999年5月20日派力建筑公司第五项目部向通辽交通局出具《收据》一份，载明收到哲盟交通局装潢费壹拾陆万元整￥160,000元。1999年12月27日派力房地产公司向通辽交通局出具不动产销售发票一份，载明房屋一套222.67，合计金额陆拾贰万捌仟捌佰零陆元628,806元。
再查明，新宇商贸公司向本院提交了包括涉案房屋在内的满都海西巷工程项目的建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、会议纪要等房地产开发档案，证明涉案房屋由新宇房地产公司开发建设。现包括涉案房屋在内的××区登记所有权人为新宇房地产公司。
2017年6月20日派力建筑公司向本院出具《情况说明》，证明涉案房屋是派力建筑公司与新宇商贸公司合作开发，由于是商品房性质，故属于派力建筑公司所有；被告金叶投资公司是受派力建筑公司委托对房屋进行销售。
还查明，金叶投资公司原名称为内蒙古派力房地产开发有限责任公司，新宇商贸公司原名称为呼和浩特市新宇房地产开发有限公司。
本院认为，新宇房地产公司与派力建筑公司于1996年2月8日签订的《合作开发满都海西巷改造工程中部分住宅小区及商业楼工程项目的协议》及双方于1996年9月28日、1997年4月19日签订的两份《关于合作开发<满都海西巷改造工程中部分住宅小区及商业楼工程项目>协议的补充协议》，已经呼和浩特仲裁委员会确认为有效协议，且双方均未提出异议，故本院认定该三份协议是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。
双方协议约定合作开发的房屋除用于安置原址拆迁户外，属于商品房性质，产权归派力建筑公司所有，商品房的出售工作由派力建筑公司办理以收回垫资；新宇房地产公司负责办理城建、土地、计委、拆迁等有关部门的手续，并负责办理商品房产权证。本案争议的房屋未用于安置原址拆迁户，应属于商品房性质，故产权应归派力建筑公司所有。派力建筑公司委托派力房地产公司销售房屋，故派力房地产公司与原告签订的《购售商品楼协议书》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。现派力房地产公司更名为金叶投资公司，新宇房地产公司更名为新宇商贸公司，公司名称的变更并不影响其权利义务关系，故派力房地产公司的权利义务当然由金叶投资公司承继，新宇房地产公司的权利义务当然由新宇商贸公司承继。本案原告已支付购房款，且派力建筑公司与金叶投资公司均认可该房屋应归原告所有，故原告请求确认位于呼和浩特市××区东户）房屋所有权归通辽市交通运输局的诉讼请求，本院应予支持。协议约定新宇商贸公司负责办理商品房产权证，且庭审中派力建筑公司、金叶投资公司均表示同意配合原告办理房屋所有权证，故原告请求三被告协助其办理该房屋不动产权证书的诉讼请求，本院予以支持。
关于新宇商贸公司辩称仲裁裁决书中涉及到房屋所有权证，已经登记在新宇商贸公司名下的房屋所有权应归属新宇商贸公司的理由，由于仲裁裁决书处理的是双方关于少开发面积的损失及税款承担等纠纷，并未对房屋的所有权作出裁判，故对该抗辩理由本院不予采纳。关于新宇商贸公司辩称属于派力建筑公司的房屋已登记在派力建筑公司名下，本案诉争单体小二楼是新宇商贸公司异地安置回迁户后空余的房屋，应属新宇商贸公司的抗辩理由，由于其未提交有效证据佐证，故本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十七条、第十九条、第二十八条、第三十二条、第三十三条规定，判决如下：
一、确认位于呼和浩特市××区东户）房屋所有权归通辽市交通运输局；
二、内蒙古金叶投资有限责任公司、呼和浩特市新宇商贸有限责任公司、内蒙古派力建筑工程有限责任公司于本判决生效之日起三十日内，协助通辽市交通运输局将呼和浩特市赛罕区满西巷单体小二楼东户（新宇公司2层楼东户）房屋登记至通辽市交通运输局名下。
案件受理费20,730元（原告已预交），由被告呼和浩特市新宇商贸有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。
审判长康文颖
代理审判员宋丽
人民陪审员乌日娜
二〇一七年十一月十七日
书记员支敏