广东省惠州市惠阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠阳法民二初字第352号
原告惠阳区金东财业发展有限公司，住所地：惠阳区新圩镇银花屯13号。
法定代表人李文英。
委托代理人徐焕茹，广东惠宏信律师事务所律师。
被告青草湖企业有限公司，住所地：香港中环士丹利街22号登宝大厦10楼1001室。
法定代表人黄俊杰。
委托代理人马志强，广东天立律师事务所律师。
第三人惠州市惠阳区约场村民委员会，住所地：惠州市惠阳区新圩镇约场。
法定代表人傅奕军，主任。
委托代理人向东，广东日升律师事务所律师。
委托代理人严慧丹，广东日升律师事务所实习律师。
第三人照伦有限公司，住所地：香港。
法定代表人李宏隆。
原告惠阳区金东财业发展有限公司诉被告青草湖企业有限公司、第三人惠州市惠阳区约场村民委员会、第三人照伦有限公司土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年1月27日公开开庭进行了审理。原告委托代理人徐焕茹、被告青草湖企业有限公司法定代表人黄俊杰、委托代理人马志强、第三人惠州市惠阳区约场村民委员会委托代理人严慧丹到庭参加诉讼，第三人照伦有限公司经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，1996年12月12日，我司与被告及惠阳市新圩镇约场管理区办事处就出租、承租位于惠阳区（原惠阳市）新圩镇约场新建约场小学左侧地块的土地使用权签订《开发约场工业用地协议书》一份（以下简称协议书）。该协议书于1996年12月16日经惠阳市公证处公证[公证编号：（96）惠证经字第131号]，我司为丙方，惠阳市新圩镇约场管理区办事处（现惠阳区新圩镇约场村民委员会）为甲方，被告（香港）青草湖企业有限公司为乙方，香港照伦有限公司为乙方共同开发签约人。协议书第一条“联合开发条件”第1项约定：“甲方征地、丙方出资、乙方租地开发。使用时间为五十年。”第3项约定：“土地征入权属丙方所有，出租乙方开发期内土地使用权属于乙方所有”。第4项约定：“土地出租收费的分配由甲方、丙方内部另行签订协议书确定。”第四条“开发土地细节”第1项约定：“甲方将同农民征收的土地转给丙方，由丙方出租给乙方投资建厂办工业，时间五十年，于1997年至2047年，（具体的计算以双方签订协议后经公证部门公证之日起计算）。”第2项约定：“丙方土地出租给乙方开发工业，每平方米每月向乙方收取租金伍角钱人民币，租金于当月十五日前交清。拖欠租金超过15天则按银行定期利息200%计息。拖欠租金超过半年，丙方可要求终止本协议，中途协议终止，财产归属丙方、甲方所有。”第3项约定：“协议期间租金每十年为一调整期，每一调整期按原租金递增15%的指数加上原租金向乙方收取，推出计算时间表为：头十年每平方米0.50元，第二个十年0.575元，第3个十年每平方米0.65元，第四个十年0.725元，第五个十年为0.80元。”第11项约定：“乙方租地办厂期间的一切费用自行负责。”1997年9月8日，我司与被告及惠阳市新圩镇约场管理区办事处签署《惠公证书131号三方协议书计租问题补充意见〈二〉》，约定：三方达成计租时间为97年3月1日开始，计租期头两年按协议书免租一年为建筑施工期，确定97年3月至8月共6个月为免租期，97年9月至12月共四个月为交租期，98年1至6月共6个月为免租期，98年7月至12月为交租期，1999年1月1日起按日常交租，并商定被告应付租金交由我司收取，再由我司与惠阳市新圩镇约场管理区办事处进行内部分配。协议书签订后，我司依约将土地交付被告使用，被告使用的土地面积为90000平方米。就被告承租的土地，原告经合法的征地出让手续于2006年11月取得《国有土地使用证》两本【证号为：惠阳国用（2006）第0600205号及（2006）第0600207号，使用面积分别为30000平方米和60000平方米】，我司对该两幅土地拥有合法的土地使用权。可见，从2006年11月开始，我司与被告重新明确了双方存在90000平方米土地使用权的租赁合同关系。但被告并未履行协议书约定的付款义务，从2011年开始就没有按月支付租金，直至2011年12月30日，被告才汇款635400元，扣除其应承担的土地使用税、应付的管理费、业务费及拖欠租金的利息后，仅支付土地租金228457.20元，仍欠土地租金392542.80元。为此，我司于2012年1月5日向被告发出《关于土地租金收取的通知》，要求被告按协议书第四条第2项的约定，按月支付租金。但被告置之不理。2012年11月13日，我司委托广东惠宏信律师事务所向被告发出《法律意见书》【（2012）惠宏律法书字第10号】一份，催收被告2012年1月至11月以及2011年度欠付的租金、业务费、管理费以及相应欠款利息和应承担的土地使用税合计人民币1217018.75元。2012年12月12日，被告付款635400元，至2012年底累计欠款人民币639168.75元。上述法律意见书发出后，被告并未按约定支付协议书项下全部应付的租金、业务费、管理费和承担土地使用税等款项，而仅支付部分款项。为此，我司于2013年12月4日再次委托广东惠宏信律师事务所向被告发出《律师催款函》【（2012）惠宏律法书字第10号之一】，向被告催收至2013年12月累计应付款人民币1539200.03元。鉴于被告在收到广东惠宏信律师事务所（2012）惠宏律法书字第10号之一《律师催款函》后拒不付款，我司于2014年6月16日再次委托广东惠宏信律师事务向被告发出《律师催款函》【（2012）惠宏律法书字第10号之二】，催收被告至2014年6月30日累计应付的款项人民币2090758.61元。由于被告从2011年开始一直未按月支付租金和有关款项，而且长期拖欠我司巨额款项，甚至于经多次催收仍不予支付，反而以各种借口不与我司结清所欠债务，被告的行为已构成根本性违约。依据协议书第四条第2项、第3项、第9项以及第11项的约定以及被告欠款的事实，请求法院判令被告立即支付所欠的租金、业务费、管理费和我司代垫的土地使用税以及其逾期支付应承担的利息；由于被告的违约行为，已符合我司可单方解除合同的条件，故根据协议书第四条第2项的约定请求法院判决解除我司与被告签订的《开发约场工业用地协议书》。本案诉讼系因被告未履行协议书而引起，因此本案诉讼费用应由被告承担。为维护我司的合法权益，维护法律的尊严，特提起诉讼，请求判决：一、解除原、被告签订的《开发约场工业用地协议书》；二、被告支付所欠租金人民币1622418.75及逾期支付产生的利息（暂计至2014年7月的逾期利息为人民币55025.59元），2014年8月后按银行定期利息的200%继续计息；三、被告支付所欠管理费、业务费和原告代垫土地使用税人民币469631.28元及逾期支付产生的利息（暂计至2014年7月的逾期利息为11342.09元），2014年8月后按银行定期利息的200%继续计算）。四、被告承担本案的全部诉讼费用。
原告对其陈述的事实提供的证据有：
一、企业法人营业执照、组织机构代码证。
二、公司资料报告。
三、开发约场工业用地协议书及公证书。
四、惠公证书131号三方协议书计租问题补充意见《二》。
五、国有土地使用证【证号为：惠阳国土（2006）第0600205号及（2006）第0600207号】。
六、关于土地租金收取、结算通知、转交人签收记录。
七、通知、转交人签收记录。
八、法律意见书【（2012）惠宏律法书字第10号】、国内特快专递邮件详情单、国际（地区）专递邮件详情单、国际（地区）专递邮件详情单、投递及签收记录。
九、律师催款函【（2012）惠宏律法书字第10号之一】、国内特快专递邮件详情单、国际（地区）专递邮件详情单、投递及签收记录。
十、《律师催款函》【（2012）惠宏律法书字第10号之二】、国内特快专递邮件详情单、国际（地区）专递邮件详情单、投递及签收记录。
十一、法律意见书【（2014）惠宏律法书字第12号】、国内特快专递邮件详情单、国际（地区）专递邮件详情单、国际（地区）专递邮件详情单、投递及签收记录。
十二、证明书《公司资料（状况）证明》。
十三、惠阳市人民政府《关于金东财业发展有限公司要求征用土地的批复》（惠阳府办函）[1996]171号）。
十四、征地委托书。
十五、惠阳市计划委员会《关于惠阳市金东财业发展有限公司建设新圩青草湖制品厂项目可行性研究报告的批复》[惠阳府计字（1997）108号）]。
十六、申请转型报告、国土证复印件。
十七、营业执照。
十八、来料加工装配企业变更登记申请表。
十九、对外加工装配补偿贸易合同（协议）批准证书、加工装配补偿协议补充（补充协议）报批表、协议书。
二十、关于惠阳区新圩青草湖制品厂公章、营业执照、法人代码证、国地税务登记证的情况说明报告。
二十一、证明。
二十二、李志灵身份证复印件、执行董事及监事名单、任职书。
二十三、关于统筹土地引进办工业的决议。
二十四、经营场所证明。
二十五、关于要求澄清惠阳国土资函（2014）1095号函“关于青草湖企业有限公司投诉金东财业发展有限公司骗领国土证等问题的答复”的报告。
二十六、关于市金东财业发展有限公司要求征地的批复[惠阳府办函（1996）172号]、关于惠阳市金东财业发展有限公司建设新圩联宏灯饰制品厂项目可行性研究报告的批复（惠阳府计字第109号），国有土地使用证[惠阳国用（2006）第0600206号]。
二十七、开发约场工业用地协议书补充意见（2011年2月20日签订）。
二十八、对被告《告知书》的回复、被告人员李志灵签收记录、特快专递详情单及签收记录。
被告辩称，一、答辩人从未向被答辩人租赁过其公司名下的国有土地使用权，被答辩人也从未与答辩人签订过《土地使用权租赁合同》。由于答辩人与被答辩人之间不存在国有土地使用权租赁合同关系，因此，被答辩人无权以国有土地使用权人的身份，请求解除与答辩人之间的国有土地使用权租赁合同关系，并收回答辩人通过与惠阳市新圩约场管理区（现为惠州市惠阳区新圩镇约场村委会，以下简称管理区）及被答辩人三方以联合开发方式投资建设的“青草湖工业园”的15万平方米土地及10万平方米地上建筑物。二、答辩人与管理区及被答辩人之间于1996年12月12日以管理区为甲方、答辩人为乙方、被答辩人为丙方签订《开发约场工业用地协议书》（以下简称协议书），约定由管理区征地、被答辩人出资、答辩人租地开发，使用期限50年。根据合同的相对性原则，该协议书首先主体是三方，其次内容是15万平方米土地联合开发，其三土地来源为农民集体土地，其四权利义务是由三方享有和承担。该协议书未经三方协商同意，任何一方不得单方解除。而被答辩人无视协议书的主体、内容和权利义务关系，竟然将作为协议书的甲方的管理区置之法律之外，仅以国有土地使用权人的身份单方提起诉讼，解除协议书，不仅违背了协议的约定，而且违反了诉讼程序，遗漏了合同当事人。三、自1996年12月12日签订协议书后，答辩人一直认真履行协议书所约定的义务，依约缴纳各项费用，于1997年投资开办了“三来一补”企业——惠阳新圩青草湖制品厂，并以惠阳新圩青草湖制品厂为主体，投资对协议书所约定的土地进行开发建设，于1998年建成青草湖工业园，共有厂房10栋、办工楼1栋、宿舍5栋、文体广场2栋以及相关配套设施等，总建筑面积10万平方米，总投资达1.5亿元人民币。根据协议书第9条约定，答辩人所建成的工业园项目应当由答辩人办理房产证，作为协议书丙方的被答辩人和协议书甲方的管理区必须无条件协助办理，在答辩人产权证办好后，须同管理区签订一份产权协议书，列明协议书期限内产权属答辩人所有，协议书期满时，产权属于管理区所有。但是，由于被答辩人故意不向答辩人提供项目用地的相关手续，导致答辩人一直无法办理项目工程建设的竣工验收以及产权登记手续，至今无法取得房屋产权证，使答辩人一直不能以项目资产进行融资，给答辩人造成巨大损失，也使得管理区在协议书期满后无法取得项目资产的产权，被答辩人严重的违约行为极大的损害答辩人和管理区的合法权益。四、被答辩人为了达到侵吞答辩人财产、独占合作利益的目的，背着答辩人和管理区私自伪造材料，将协议书所约定的已经由答辩人全部完成开发建设、地上已建成有100000平方米建筑物的青草湖工业园土地，以被答辩人自己公司的名义于2006年向惠阳区国土局申请登记土地使用权并骗取国有土地使用证。该行为不仅严重违背协议书中的的三方约定，造成协议书无法履行，更严重损害了答辩人和管理区的合法权益，使整个青草湖工业园从土地到地上物全部变成被答辩人的囊中之物！被答辩人还不断利用其在地方的各种势力处处打压、刁难答辩人，企图赶走答辩人，从而达到霸占答辩人的所有财产。例如，在答辩人按照惠阳区政府的统一要求办理惠阳新圩青草湖制品厂的转型升级时，被答辩人原法定代表人巫东财，利用其作为惠阳新圩青草湖制品厂中方代表的身份，故意将惠阳新圩青草湖制品厂营业执照正副本和公章藏匿并在惠州日报上登报遗失、声明作废，阻挠惠阳新圩青草湖制品厂转型升级为有限责任公司。被答辩人还用停水停电、堵塞大门等卑劣手段，极力阻挠答辩人将青草湖工业园的厂房进行转让或租赁，导致青草湖工业园空置几年，无法获得任何经济收入。尽管如此，但答辩人一直忍辱负重，坚持履行协议，继续依约缴交各项费用，即使在全球金融风暴、企业极度困难甚至答辩人开办的青草湖工艺制品厂停业关闭的情况下，也未减免或者缓交过任何费用。被答辩人在用各种卑劣手段赶走答辩人未能得逞的情况下，又策划了利用法律程序实现侵吞答辩人财产的方案。首先被答辩人故意将原收取租赁费用的公司账户予以注销，并通知管理区拒绝答辩人缴交费用，造成答辩人无法按照约定的期限缴交2013年度的相关费用。在答辩人多次要求其提供账户后，被答辩人又更换了公司法定代表人，将巫东财更换为其妻李文英，并要求答辩人将相关费用支付至李文英个人账户，但由于银行不予以受理从公司账户向个人账户的付款业务，导致答辩人在银行办理付款手续时遭拒。而被答辩人却以此为借口，以答辩人逾期缴费为由，向法院提起诉讼，请求法院判决解除协议书、收回土地及地上建筑物、从而达到赶走答辩人、霸占答辩人财产的目的。综上所述，答辩人自始至终均在认真履行协议，而被答辩人一直在故意违反协议并且借机搞事，被答辩人侵吞答辩人财产的意图及行为十分明显，应当引起高度重视！法律程序绝不应当成为被答辩人实现侵吞和霸占答辩人财产的工具。纵观被答辩人的起诉，不仅没有事实依据，而且严重违背法律和情理，其诉讼请求根本不能成立，希望法院主持正义，公证裁判，依法驳回被答辩人无理起诉。
被告对其陈述的事实提供的证据有：
一、公司商业登记证。
二、企业登记资料。
三、1996年12月12日《开发约场工业用地协议书》。
惠阳市计划委员会《关于建设新圩青草湖制品厂项目可行性研究报告的批复》。
四、建设用地规划许可证（011824、011693、011694、011695、011696、011697、011698、011699、011700、011701、011702、011703、011704、011705）。
五、支付土地租金及相关费用凭证。
六、惠阳区金东财业发展有限公司国有土地使用权证。
七、催告函。
八、惠阳区金东财业发展有限公司注销银行账户及更换个人账户。
九、2011年7月13日惠州日报公告。
十、青草湖工艺制品（惠州）有限公司营业执照。
第三人惠州市惠阳区约场村民委员会述称，根据三方协议书，被告确实存在违约行为，对原告起诉被告的行为没有异议。
第三人惠州市惠阳区约场村民委员会对其陈述的事实没有提供证据。
第三人照伦有限公司提供书面意见书述称，一、原告要求解除与被告签订的《开发约场工业用地协议书》，而本公司为该协议书的乙方共同开发签约人。本公司郑重申明：照伦有限公司与被告青草湖企业有限公司为两家完全独立没有任何关联的企业，双方租用的土地面积和地理位置都十分明确，无交叉重叠部分，自1996年签订该协议以来均各自独立执行协议条款，共同开发、独立执行的权利和责任都非常清楚，协议各方均无异议。二、照伦有限公司作为《开发约场工业用地协议书》的乙方共同开发签约人，一直以来皆遵守协议，与各方配合良好，从无违约。本案诉讼内容亦无涉及照伦有限公司租用的60000平方米土地面积及范围。三、综上所述：照伦有限公司与被告青草湖企业有限公司均为独立的法人主体，双方无任何关联关系。照伦有限公司与原告金东财业发展有限公司之间的协议关系正常，双方均无违约情况，不存在诉讼问题。因此，本公司主张：原告与香港照伦有限公司签订的《开发约场工业用地协议书》仍然有效，本案原告和被告的任何诉讼主张均不得妨碍和损害照伦有限公司有关该协议的任何条款和权益，请求法院依法保障照伦有限公司的合法权权益，要求原告继续履行与香港照伦有限公司之间的《开发约场工业用地协议书》的协议条款。
第三人照伦有限公司对其陈述的事实没有提供证据。
经审理查明，1996年12月12日，原告与被告及第三人惠州市惠阳区约场村民委员会签订一份《开发约场工业用地协议书》，约定：1、原告出资，第三人惠州市惠阳区约场村民委员会征地，被告租地开发，使用时间50年。2、首期开发面积150000平方米，租金每平方米0.5元，于当月15日前交付，拖欠租金超过15日，则按银行定期利息200%计息，欠租超过半年，原告可要求终止协议。中途协议被终止，财产归属原告及第三人惠州市惠阳区约场村民委员会所有。协议期间每10年为一调整期，每一调整期按原租金递增15%的指数加上原租金向被告收取。3、土地征入权属原告所有，出租被告开发期内土地使用权属被告所有，协议期满土地以及使用权归第三人惠州市惠阳区约场村民委员会所有。4、土地出租收费的分配由原告和第三人惠州市惠阳区约场村民委员会内部另行签订协议书确定。该协议书由原被告及第三人惠州市惠阳区约场村民委员会签章，第三人照伦有限公司作为被告的共同开发人亦在此协议书上签章。1997年9月8日，原告与被告青草湖企业有限公司、第三人惠州市惠阳区约场村民委员会三方签署《计租问题补充意见》，约定计租时间为1997年3月1日开始，计租期头二年按协议免租一年为建筑施工期，得出1997年3月至8月为免租期，1997年9月至12月为交租期，1998年1月至6月为免租期，1998年7月至12月为交租期，1999年1月1日起按正常交租。三方商定被告租金由原告收取，再由原告和第三人惠州市惠阳区约场村民委员会进行内部分配。原告与被告及第三人签订协议约定租用的土地使用分配情况为：被告使用两块土地，分别是30000平方米和60000平方米；第三人照伦有限公司使用一块土地是60000平方米。2006年11月13日，原告取得了涉案三块土地的国有土地使用权证，分别是：惠阳国用（2006）第0600205号，使用面积30000平方米；惠阳国用（2006）第0600207号，使用面积60000平方米；惠阳国用（2006）第0600206号。对于被告使用的两块土地，自协议签订后，被告一直以来均向原告交纳地租、村管理费、业务费，至2010年起，被告每年向原告交纳的地租为621000元、村管理费为14400元、业务费为55200元，合共690600元。2011年，被告拖欠原告1至12月业务费55200元；2012年，被告拖欠原告1至12月业务费55200元。2013年，被告拖欠原告1至12月地租621000元、村管理费14400元、业务费55200元；2014年1至7月份，被告拖欠原告地租362250元、村管理费8400元、业务费32200元。原告为追讨上述欠款，曾委托律师于2012年11月13日、2013年12月4日、2014年6月16日、2014年7月23日向被告发出律师函，要求被告付清欠款，被告均未支付。2014年8月8日，原告诉至本院。
本院认为，原告与被告及第三人惠州市惠阳区约场村民委员会签订一份《开发约场工业用地协议书》，是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律规定，合法有效，各方当事人应当遵守约定，严格履行。但是，被告在履行协议期间，没有遵从协议约定，长时间拖欠地租、管理费及业务费。被告的行为已构成违约，应当承担违约责任。原告请求解除与被告签订的《开发约场工业用地协议书》，要求被告交清拖欠的地租、管理费、业务费，符合合同约定，有事实和法律依据，予以支持。被告辩解证据不足，理由不充分，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百二十七条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、解除原被告及第三人惠州市惠阳区约场村民委员会签订的《开发约场工业用地协议书》。
二、被告应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告支付从2011年起至本判决发生法律效力之日止拖欠的地租、管理费、业务费及利息（原告收取上述款项后，再依据协议与第三人惠州市惠阳区约场村民委员会自行分配）。
被告拖欠的费用：2011年欠业务费55200元；2012年欠业务费55200元；2013年欠地租621000元、村管理费14400元、业务费55200元。2014年起至本判决发生法律效力之日止的地租、村管理费、业务费按每年690600元（其中：地租621000元、村管理费14400元、业务费55200元）计算。
利息按每年拖欠的费用数额，从次年1月1日起计算利息，利率按银行一年期存款利率的双倍计算，计算至清偿之日止。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
受理费24167元，由被告青草湖企业有限公司负担。
如不服本判决，原告及第三人惠州市惠阳区约场村民委员会可在判决书送达之日起15日内，被告及第三人照伦有限公司可在判决书送达之日起30日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审判长
审判长 梁家标
审判员 杨伟国
审判员 冯文娟
二〇一五年三月二十六日
书记员 杨思宽
附：相关法律规定
1、《中华人民共和国合同法》第九十三条
当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
2、《中华人民共和国合同法》第二百二十七条
承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
3、《中华人民共和国民法通则》第八十四条
债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条
法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。