浙江省衢州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）浙衢民终字第169号
上诉人（原审被告）：江西××开发有限公司××司。
住所地：衢州市柯城区××楼××室。
负责人：钱某某。
委托代理人：宣某某。
被上诉人（原审原告）：何某某。
被上诉人（原审原告）：曹某。
被上诉人（原审原告）：何某。
上述两被上诉人共同委托代理人：何某某。
上诉人江西××开发有限公司××司为与被上诉人何某
某、曹某、何某商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省衢州市
柯城区人民法院（2011）衢柯巡民初字第279号民事判决，向
本院提起上诉。本院依法组成合议庭，并于2012年3月21日公
开开庭进行了审理。上诉人江西××开发有限公司××司的委
托代理人宣某某、被上诉人何某某本人及作为被上诉人曹某、
何某的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：原告何某某、曹某、何某系夫妻、女儿
关系。2010年1月15日，三原告和被告江西××开发有限公司
××司签订了《商品房买卖合同》一份。双方约定：三原告购
买被告开发的座落于衢州市曙光路3号地块左岸公馆小区第3幢
2号房，建筑层数地上4层。建筑面积为290.63平方米，价款为1238000元。付款方式：签订合同时支付首付款438000元，余
款800000元于2010年1月29日前办妥银行按揭贷款手续，未在
上述期限内办妥按揭贷款手续的，视为逾期付款。如因买受人
原因（包括但不限于未及时提供贷款所需资料、个人信用等问
题、不能通过银行审查等）使贷款不能发放或不能足额发放的
，买受人在接到出卖人或银行通知后15日内付清购房余款，逾
期按本合同逾期付款条款执行。如因出卖人原因不具备办贷条
件，买受人与出卖人另行约定时间为准。买受人如未按本合同
规定的时间付款，逾期不超过30日，自本合同规定的应付款期
限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出
卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行。逾期
超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人愿意继续履行合同
的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至
实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应
付款万分之三的违约金。出卖人应当在2010年12月31日前，将
符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程某
某工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得
法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具
的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路，
具备商品房正常使用的基本条件。但如遇下列特殊原因，除双
方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：
1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人
的。2、县级以上规划、文物、环保等主管部门的原因导致开
发建设时间延长的，但最长不得超过六个月。3、买受人未能按时付清房款，交房期限则从房款付清日始自动顺延。除合同
第九条规定的特殊情况以外，出卖人如未按本合同规定的期限
将商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除
合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期
限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交
付房价款万分之三的违约金。出卖人承诺于2011年4月1日前，
取得前款规定的土地、房某某属证书，交付给买受人。约定日
期起90日以后，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付
权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款
万分之一的违约金。
合同签订后三原告于2010年1月18日支付了首付款438000
元，2010年2月3日三原告与衢州市住房公某某管理某某、中国
某业银行衢州市农某签订《衢州市个人住房公某某／个人住房
组合贷款合同》，同意发放贷款800000元。被告于2011年2月1
0日将竣工验收合格的房屋向行政机关某案，取得竣工验收备
案表。2011年3月21日，三原告收到被告书面交房通知书，双
方未办理房屋交付手续。被告一直未为三原告办理房屋所有权
、土地使用权等证书。现三原告诉至法院，诉讼请求如前。
原审法院认为：原告何某某、曹某、何某与被告江西×
×开发有限公司××司签订的《商品房买卖合同》系双方当事
人的真实意思表示，合同内容合法有效，受法律保护。合同签
订后，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。江西
××开发有限公司××司未按合同约定期限交付房屋及办理房
屋及土地所有权证等相关证书，其行为已构成违约，应承担违约责任。根据本案查明的事实，被告于2011年3月21日向二原
告送达交房通知时，已符合房屋交付的条件，故被告逾期交付
房屋的违约时间应从合同约定的第二日，即2011年1月1日起至
2011年3月21日，共计80天，按合同约定，被告应按日支付已
交付房价款万分之三的违约金，原告已支付的房屋总价款1238
000元，故被告应支付的违约金为29712元（80×0.0003×1238
000）。逾期办理产权证的时间，合同约定2011年4月1日前出
卖人需将土地、房某某属证书，交付给买受人，而被告一直未
按合同约定履行，故应按合同约定自约定日期至实际交付权属
证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分
之一的违约金。诉讼中二原告放弃要求被告交付房屋及权属证
书的诉讼请求，法院予以准许。据此，依照《中华人民共和国
合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条，最高人民
法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的
解释》第十八条之规定，判决：一、被告江西××开发有限公
司××司于判决生效之日起十日内支付原告何某某、曹某、何
某逾期交付房屋的违约金29712元；二、被告江西××开发有
限公司××司于判决生效之日起十日内支付原告何某某、曹某
、何某逾期办理房某某属证书的违约金，算至2011年12月1日
为30207.2元，从2011年12月2日起至实际交付之日止按每日12
3.8元计算；三、驳回原告何某某、曹某、何某的其他诉讼请
求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《
中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支
付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2684元，减半收取1342元，由原告何某某、曹某、何某负担644元，被告江西××
开发有限公司××司负担698元。
判决后，江西××开发有限公司××司不服，向本院提
起上诉称：原判支持被上诉人逾期办理房某某属证书的违约金
的诉讼请求是错误的。合同虽然约定上诉人承诺于2011年4月1
日前取得土地、房某某属证书。但办双证的前提是必须在房屋
交付之后。上诉人于2011年3月17日向被上诉人送达房屋通知
后，被上诉人一直未来办理手续，其未办理交房手续的责任应
由被上诉人承担，所以上诉人对逾期办证并未违约。故请求撤
销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求，并由其承担诉讼费用
。
经审理，本院二审查明的案件事实与原审认定的案件事
实一致。
本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义
务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿
损失等违约责任。根据本案当事人双方签订的《商品房买卖合
同》第十六条第二款规定，出卖人负责办理土地使用权初始登
记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责
申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证
》。该条第三款规定，出卖人承诺于2011年4月1日前，取得前
款规定的土地、房某某属证书，交付买受人。显然，该双证是
指在上诉人名下的初始登记的土地使用权证和房屋所有权证。
初始登记双证的办理并不需要以房屋实际交付使用为前提条件
，上诉人单方完全可以独立办理。上诉人没有任何证据证明已经在2011年4月1日前办妥前述双证并交付，也没有证据证明其
通知被上诉人已办妥双证，可以并愿意交付的情况。故原审认
定上诉人承担逾期办理和交付双证的违约责任并无不当，上诉
人的上诉理由没有合同和事实依据。上诉人二审中虽主张驳回
被上诉人的全部诉讼请求，但对其逾期交付房屋的违约行为并
无任何相应上诉事实和理由，二审中上诉人对被上诉人在2011
年3月21日收到交房通知的事实并无异议；原审判决关于上诉
人逾期交房违约行为存在的事实认定证据充分，相关的实体处
理也并无不当，故上诉人的上诉请求不能成立。综上，原审判
决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依据
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一
）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费698元，由上诉人江西××开发有限公司
××司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 舒伟霞
审 判 员 郑尹秋
代理审判员 叶光辉
二〇一二年四月二十日
书 记 员 郑一珺