四川省宜宾市翠屏区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川1502民初184号
原告：吴毅，女，1984年10月22日出生，汉族，四川省宜宾市翠屏区人。
委托诉讼代理人：谢正旗，宜宾市翠屏区正言法律服务所法律工作者，执业证号：32313021101030。
被告：宜宾联华房地产开发有限公司，住所地：宜宾市翠屏区西郊两路桥苗圃路六村4号，统一社会信用代码：91511500062399213C。
法�代表人：陈华，总经理。
委托诉讼代理人：凌明，四川宏成律师事务所律师，执业证号：15115201011853164。
原告吴毅与宜宾联华房地产开发有限公司（以下简称联华房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年2月20日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理过程中，因案情复杂，本院依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告吴毅及其委托诉讼代理人谢正旗，被告联华房产公司的委托诉讼代理人凌明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴毅向本院提出诉讼请求：1.判令确认原被告签订的《商品房买卖合同补充协议》第十二条以及被告口头约定与原告所购房屋毗邻的露台归原告专有使用的条款内容无效；2.被告返还原告购房差价损失229625.98元（住宅价款差价201625.98元�装修损失费18000元、税费10000元），并支付资金占用利息（按银行同期贷款利率从2015年12月24日计算至付清款项为止）；3.案件诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告于2015年12月23日签定了《商品房买卖合同(预售)》，被告将其开发的位于宜宾市翠屏区江北翠屏新区地块(天悦府)住宅一套，建筑面积75.95㎡出售给原告。在原告购买过程中，被告口头承诺该住宅及其附属的平(露)台有约180㎡,须一并出售原告，由于合同为被告的制式合同，遂被告将其露台面积价款全部计入住宅建筑面积计算，致使住宅售价高达8154.72元/㎡，总价款为417725元。在原被告双方签订该合同时，该整个楼盘其他住宅售价面积计算约5500元/㎡左右。
尔后，被告对合同约定的住宅进行移交，原告也进行了装修。但对露台进行装修时，受到小区其他业主的阻扰，经过被告多次协商，虽现场确认露台归原告，却不能将露台整体交付原告。据此，多次与被告方相关人员沟通处理，被告均不作明确表态。原告经咨询知悉，露台属小区公共部位，归全体业主所有，不能出售，被告存在明显的消费欺诈行为。鉴于被告实际交付住宅给予原告的事实，原告起诉要求被告退还原告超出本楼盘其他住宅价款差价201625.98元和装修损失18000元以及税费10000元，合计229625.98元，并从2015年12月24日计算至款项退还止的资金同期贷款利息。对消费欺诈将另案主张。现起诉到法院，请求依法判决。
被告联华房产公司辩称，原告诉称不实，本案没有被告向原告补差和赔偿的事实基础和法律依据，请求驳回诉求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证。对当事人无异议的原告身份证复印件，�房款收据、税收缴款书、维修基金等收款收据，《四川省商品房买卖合同（预售）》，《商品房买卖合同》，图片资料（光盘），被告营业执照、法定代表人身份证明、宜宾市房管局房价备案表等证据材料，本院依法予以确认并在卷佐证。
对当事人有争议的证据，本院认定如下：
1.原告出示的收条（露台栏杆、玻璃、护栏的费用支出）、收据（购买露台地板砖）、出库单（露台盆栽的收据）、收条（露台贴砖人工费的收条），被告对上述证据的关联性提出异议，因盆栽并非装修必须，故对盆栽收据不予采信；对于涉及露台装修费用的其他证据材料，虽然不是正规装修公司出具，但鉴于原告装修露台的事实存在，且上述证据能证明本案部分事实，故本院将结合本案其他证据予以采信。
2.原告�示的处理争议的视听资料，被告对其合法性提出异议，认为原告的录音录像未征得对方同意，属私自偷拍，不应作为证据使用。本院审查认为，在内容上，该视听资料记录了原告在装修使用露台期间遭遇邻居阻挠时，与被告方、小区物业等进行沟通、协调处理纠纷期间所录制，其目的在于维权。该内容不涉及个人隐私及商业秘密，即能够客观反映本案纠纷的部分事实，与本案诉争纠纷存在关联性；在取得证据方式上，不存在欺诈、胁迫、利诱等严重违法情形，并未侵害他人合法权益、未违反法律禁止性规定，也未严重违背公序良俗。综上，上述证据能和本案其他相关证据相印证，故本院依法予以采信。
3.被告出示的涉案房屋代收代缴费用缴纳单、宜宾市房管局业主基础材料等证据，原告对其证明目的提出异议，上述证据虽不足以达到被告的证明目的，但因上述证据能证明本案部分事实，故予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
宜宾市翠屏区天悦府小区（以下简称天悦府）系由被告联华房产公司开发，于2013年底开工兴建，2015年初竣工。2015年12月23日，原告吴毅因自住需要，与被告联华房产公司签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》(以下简称《预售合同》)，约定由原告购买该小区某幢103号房，该房建筑面积75.95㎡，其中套内面积62.52㎡,单价8154.72㎡（按建筑面积计算），总价款619351元。双方同时签订了一份《商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》），其中第十二条约定：……2.本合同项下房屋所在项目的建筑区划范围内，与房屋直接毗连的地面绿地、底层花园、结构板、屋顶平台（含顶层平台及裙楼顶平台）的使用权，买受人同意由出卖人统一分割，并授权相应的与该平台（或地面绿地、底层花园、结构板）相毗连的房屋买受人专有使用，非与该平台（或地面绿地、底层花园、结构板）相毗连的房屋的买受人自愿放弃对该部分平台（或地面绿地、底层花园、结构板）的共有使用权，并不得主张任何利益。与该平台（或地面绿地、底层花园、结构板）相毗连的房屋买受人必须为公共维修等事务提供方便并遵守物业管理的相关管理规定，并不得改变和损害平台的隔离方式及其内外设置和相关的公共设施，不得改变绿地、平台、花园用途，不得搭建构筑物、建筑物，不得对地面绿地作硬化处理。……
双方签订合同之初，被告方根据上述合同条款向原告口头承诺，与原告所购103号房毗连的露台（负一层商铺楼顶，约200余平方米）归原告专有使用，尔后将该露台专有使用费折算入原告房价予以销售。
合同签订后，原告按约支付了房款619351元和税款24774.04元（税率4%）及相关费用，被告向原告交付了房屋。原告在对毗连的露台进行装修整治期间，相邻的102号房主以该露台属共有，其对该露台享有使用权为由，拆除103号与102号相邻通道处的隔离墙和栏杆，对原告的装修行为进行阻挠，并将与102号房屋相邻的露台占为己有，致使原告不能正常使用露台，继而引发纠纷。原、被告及小区物业公司等对纠纷进行多次协商处理未果，原告以被告未能确保其专有使用毗连露台为由，诉至法院，请求判如所诉。
另查明，（一）天悦府小区负一层（连小区地面）为商铺，一层起为住宅，该层住宅多数与负一层楼顶平台毗连，形成一层住宅室外有露台的情况。被告在向房管部�报备价格时，除一层多数住宅（毗邻露台）的报备价格（按建筑面积计）为每平方米8000元至10000元不等外，其余楼层住宅报备价格均为7200元/㎡，其中原告的103号房报备价为9812元/㎡，与原告相邻的102号房报备价为7200元/㎡。被告在销售该小区房屋时对露台使用权的约定，除上述与原告吴毅签订的《预售合同》（2015年版）外，另一合同范本名为《商品房买卖合同》（2014年版），其中第二十一条：共有权益的约定……4.带裙楼屋顶露台的管理使用权归当层该套住宅买受人管理使用，顶层屋面的管理使用权归顶层该套住宅买受人管理使用（消防通道及公共区域除外）……。该合同《补充协议》对该条的补充约定为：……2.买受人所购商品房有附带花园（露台）、平台、屋顶及结构连板的使用权归该买受人所有，其他买受人对此表示无异议并同意自愿放弃购买附带花园（露台）、平台、屋顶及结构连板的房屋业主的使用权益。
（二）本案争议的露台呈“凹”型，其右侧突出部分与相邻的102号房毗邻（面积约70㎡），原告的103号房与102号房之间有一过道，在交付房屋时被告在过道处设有墙体和栏杆隔断，致102号房无通往露台的通道，原告在装修露台期间，102号房主从该过道开门，拆除隔离墙通往露台，并将与其毗连的露台与103号房毗邻的露台用砖混墙隔断，形成约70㎡的独立空间。102号房屋建筑面积73.4㎡，套内面积60.42㎡，套内单价7347.4元/㎡（按建筑面积折算为6048.09元/㎡）。被告方在处理争议露台纠纷过程中多次表示争议露台已由原告出资购买，应由原告专属使用。（三）审理期间，为查明案件事实，本院工作人员对涉案小区进行现场调查，与原告同期在该小区购买带有露台的部分业主表示其购房款之所以�么高，是开发商将露台使用费计入购房款中所致。其中某幢101号房套内面积为66.75㎡，单价10016.94元。
本院认为，原、被告双方签订的《预售合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规规定，合法有效，双方当事人应严格履行各自权利义务。
综合原、被告双方诉争意见，本院针对争议焦点问题评析如下：1.原、被告双方在《补充协议》中对争议露台专有使用权的约定，以及被告对原告关于涉案露台享有专有使用的口头约定是否有效？《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，建筑区划内的专有部分需符合以下条件：“（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划�专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。”以及建筑区划内的以下部分，应当认定为共有部分“（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行的部分，消防、公共照明等附属设施、设备、避难层、设备层或者设备间等机构部分；”。本案中，争议露台实为负一层商铺屋顶，被告在未能举证证明涉案露台能够登记成特定业主所有权的客体，也未举证证明涉案露台已经小区全体业主同意并授权被告方统一分割，由相毗连的房屋的买受人专有使用，其他业主自愿放弃对该露台的共有使用权，并不得主张任何利益等事实的情况下，对共有部分应当由全体业主享有共有和共同管理。本院经审理查明了与涉案露台毗邻的除103号房外�还有102号房，但被告却将该部分露台单独出售给103号房主即原告，另102号房主主张露台的使用权，说明被告并未取得相关业主的授权和同意，相关业主也未放弃露台的使用权。被告的该行为属无处分权人处分他人财产，且事后未取得所有权人的追认，故该行为应属无效，相应的约定不具法律约束力，应属无效条款。
2.被告是否享有露台的收益权？根据查明事实和上述分析，本案争议的露台系负一层的屋顶，未规划为一层毗邻业主专有，也非被告所有，故被告不具有争议露台的处分和收益权。
3.原、被告所签订的《预售合同》中房屋价格是否包含争议露台使用费用？被告虽称，原告的房价之所以高于其他业主房价，是因为商品房的具体位置、朝向、户型、面积等不同，具有“一房一价”的特点，属正常价差，而不是因为将露台计价。对此，本院评析如下：（1）通过被告向房管部门备案时103号与102号的价格差异，以及被告在交付房屋给103号前通道处设置的隔离墙来看，被告在建房之初就已有将与103号毗邻的争议露台整体出售的意图，且无论从两套房的备案价格还是实际交易价格看，每平方米均相差2000余元，已经突破了正常的价格差异；（2）被告方在参与解决争议露台纠纷的过程中，也多次表示该露台已由原告出资购买，应由原告专属使用；（3）该小区使用露台的部分业主也称自己购房款中包含了露台的使用费。综上分析，本院认为使用了露台的业主与未使用露台的业主之所以存在购房价差，其原因系使用露台业主的购房款中包含了露台使用费，即本案争议的露台使用费计入了原告购房款中。同时也印证了被告在与原告签订《预售合同》及《补充协议》时有将争议露台归原告整体使用的承诺。
综上，因被告在缔约过程中违背相关法律规定和诚实信用原则，对无权处分的露台有偿出让给部分业主，而致补充协议相应条款无效，对此被告存在过错。被告因无效条款取得的收益依法应予返还，对原告造成的损失依法应予赔偿，故对原告诉讼请求的合理部分依法予以支持。
关于原告的诉讼请求，本院综合查明事实和双方举证情况，评析如下：
对原告要求确认《补充协议》第十二条以及被告承诺“与原告所购103号房屋毗邻的露台归原告专有使用的约定”无效的诉讼请求，因《补充协议》第十二条共有三项，原告起诉所涉内容为第2项。鉴于被告对《补充协议》第十二条（2）所约定的露台无处分和收益权，故本院依法确认《补充协议》第十二条（2）及被告的相应承诺内容无效。
对原告要求被告退还露台折算价款201625.98元【8154.72元-5500元）×75.95㎡】的诉请，因双方均未举证证明原告购房时与涉案房屋相似的房屋房价，本院参照与原告103号房相邻的102号房价格6048.09元/㎡（按建筑面积计），确定被告应返还原告因露台专有使用费而多收取房款为159998.55元【（8154.72元-6048.09元）/㎡×75.95㎡】。
对原告要求被告赔偿其多支付的税款10000元的诉请，根据其多支出的房款159998.55元及税率4%，本院确定该项诉请的金额为6399.94元（159998.55元×4%）。
对原告要求被告赔偿其装修损失18000元（盆栽、栏杆、地砖、工时费等）的诉请，因其盆栽并非装修必须，故该项诉请于法无据，本院不予支持；原告的其他装修损失，虽其未提供正式票据予以证明，但考虑到原告装修露台的�实存在，本院酌情支持装修损失8000元。
对原告要求被告按银行同期贷款利率支付其资金占用利息（从2015年12月24日计算至付清款项为止）的诉请，本院根据被告应退还的购房款金额159998.55元，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2015年12月24日计算至付清该款项为止。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：
一、原告吴毅与被告宜宾联华房地产开发有限公司于2015年12月23日签订的《商品房买卖合同补充协议》第十二条（2），以及被告宜宾联华房地产开发有限公司口头承诺与原告吴毅所购宜宾市翠屏区天悦�小区某幢103号房屋毗邻的露台归原告专有使用的约定无效。
二、被告宜宾联华房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告吴毅露台使用款159998.55元。
三、被告宜宾联华房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告吴毅因购买露台多支付的税款6399.94元。
四、被告宜宾联华房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告吴毅装修损失8000元。
五、被告宜宾联华房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告吴毅资金占用利息（利息计算方式：以应返还的露台使用款159998.55元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2015年12月24日计算至付清该款为止）。
六、驳回原告吴毅的其他诉讼请求。
�果被告宜宾联华房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4744元，由被告宜宾联华房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。
审 判 长 程 勇
审 判 员 侯 旭
人民陪审员 袁 林
二〇一七年七月六日
书 记 员 蒋晓艳