安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）皖11民终2170号上诉人（原审原告）：姜亿莲，女，1972年1月19日出生，汉族，住安徽省天长市。委托诉讼代理人：李志萍，安徽李志萍律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：安徽天成置业发展有限公司，住所地安徽省天长市。法定代表人：雍金贵，该公司董事长。委托诉讼代理人：李森，安徽知秋（天长）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王东，安徽知秋（天长）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孟庆平，男，1973年6月21日出生，汉族，天长市住房公积金中心职工，住安徽省天长市。被上诉人（原审被告）：王崇秀，女，1973年2月8日出生，汉族，个体工商户，住安徽省天长市。委托诉讼代理人：耿传村，男，1975年10月21日出生，汉族，天长市烟草专卖局职工，系王崇秀丈夫，住安徽省天长市。上诉人姜亿莲因与被上诉人安徽天成置业发展有限公司（以下简称天成公司）、孟庆平、王崇秀房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省天长市人民法院（2016）皖1181民初665号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月23日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人姜亿莲及其委托诉讼代理人李志萍，被上诉人天成公司的委托诉讼代理人李森、被上诉人孟庆平、被上诉人王崇秀的委托诉讼代理人耿传村到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姜亿莲上诉请求：撤销原判，改判其优先购买天发广场一期商业2#2-1102-1、2-1102-2、2-1102-3、2-1102-4商铺，本案诉讼费用由孟庆平、王崇秀承担。事实和理由：1、一审判决的案由定性不当，本案案由应为优先购买权纠纷，一审法院判决认定案由为房屋租赁合同纠纷明显不当；2、一审判决对租赁关系成立时间在天成公司出卖租赁物之后认定错误。其于2010年4月11日与天成公司签订《天成公司商铺租赁合同》，当日，其通过网银转汇了第一年租金50%的定金10万元给天成公司，依据合同法第四十四条的规定，租赁合同应自2010年4月11日成立时生效，即其与天成公司之间于2010年4月11日起便存在商铺租赁合同关系，因天成公司规定商铺必须于2010年10月1日统一开业，天成公司才把租赁期限定为2010年10月1日，租赁关系成立在先；3、一审判决认定天成公司在2010年7月28日将涉案商铺出卖给王崇秀、孟庆平，同年9月8日、10日备案登记错误。王崇秀、孟庆平、天成公司串通一致，以王崇秀预定的第二层、第三层商铺的商品房预定合同、商品房买卖合同、付款凭证冒充预定、购买涉案商铺，编造委托租赁协议，谎称王崇秀、孟庆平在其承租之前就预定、购买并委托天成公司代租的事实。天成公司提交的天长市商品房预售合同登记备案证明不是天长市房地产开发管理办公室在2010年8月28日前出具的，天长市房地产开发管理办公室仅仅于2015年12月2日在天长市商品房预售合同登记备案证明上加盖公章，应为2015年12月2日完成备案登记；4、一审判决认定王崇秀、孟庆平2010年7月28日购买商铺的时间是在其租赁关系之前错误。其与天成公司签订的租赁合同中明确约定“租赁期满，甲方天成公司出售该承租店铺，在同等条件下，乙方姜亿莲享有优先购买权”，由此可以推定出租赁之时诉争商铺并未出售，且天成公司并未抗辩买卖合同在先、租赁在后。从租金收取状况来看，租赁期间天成公司收取了第一年、第二年、第�年乃至期满后第四年的租金，王崇秀、孟庆平从未收取过租金，王崇秀、孟庆平是租赁期满后才收取的租金，足以证明天成公司、王崇秀、孟庆平之间并无房屋买卖的事实，2010年7月28日商品房买卖合同是虚假的；5、一审判决认定其诉讼超过诉讼时效错误；6、一审法院未对其庭审后补充出示的证据进行质证就径行判决，程序违法。天成公司辩称，2009年12月24日，孟庆平、王崇秀与其公司签订了商品房预购合同，已经购买了涉案的商品房，2010年4月11日，孟庆平、王崇秀委托天成公司代为租赁涉案房屋。与姜亿莲签订租赁合同时，姜亿莲向天成公司、王崇秀出具承诺书，由此反映，姜亿莲对涉案房屋的实际所有人是明知的。2010年7月28日，因为贷款的需要，其公司与孟庆平、王崇秀签订了商品房买卖合同并办理了备案登记和抵押登记的手续。天成公司没有收过姜亿莲的任何房租，姜亿莲亦无法出具天成公司出具给姜亿莲的房屋租金收据，因此涉案的房屋在姜亿莲租赁前就卖给了孟庆平和王崇秀。委托租赁合同到期后，其公司和王崇秀、孟庆平另行签订合同，缴纳租金，签订合同前，姜亿莲也知道房屋的所有人是王崇秀、孟庆平，故姜亿莲主张的优先购买权不成立，请求二审法院依法驳回姜亿莲的上诉请求，维持原判。孟庆平辩称，其购买房屋是客观事实，其与天成公司于2009年就已经签订商品房预售合同，2010年办理了房屋备案和抵押登记。姜亿莲称在胁迫的情形下与其签订的租赁合同不事实。其不愿意将房屋租赁给姜亿莲，但经天成公司和律师沟通，其才同意出租。王崇秀辩称，涉案商品房预售合同于2009年12月24日签订，其自2009年12月24日开始支付购房款给天成公司，故房屋买卖合同时间早于租赁合同时间。其将提供交付租金流水账，证明姜亿莲向其交付租金，其从未逼迫姜亿莲签订租赁合同。姜亿莲称63万元定金是二楼商铺的定金与事实不符，二楼定金是50多万元，63万元定金是一楼商铺的定金。姜亿莲向一审法院起诉请求：请求判令其优先购买天长市天发广场一期商业2#2-1102-1、2-1102-2、2-1102-3、2-1102-4商铺。一审法院认定事实：2010年4月11日，姜亿莲与天成公司签订了一份《安徽天成置业发展有限公司商铺租赁合同》，约定：姜亿莲租赁天发广场一期商业2#2-1102-1、2-1102-2、2-1102-3、2-1102-4门面房开设化妆品店，租赁期限三年，自2010年10月1日至2013年9月30日，姜亿莲可享有六十日装修期，即2010年7月31日至2010年9月30日用以装修其经营场地，装修期内，天成公司不收取租金，租赁合同期满，天成公司出售该承租店铺，在同等条件下，姜亿莲有优�购买权…同日，姜亿莲向天成公司出具《承诺函》，内容为：本人承租天发广场二号楼B1102#商铺，经营化妆品，租期三年，租赁期满后，若购房户继续出租，本人在同等条件下，具有优先承租权，若此商铺购房户收回自营，购房户不承担其商铺装修、装饰等费用。租赁合同期满后，2013年10月1日，姜亿莲作为承租方，孟庆平、耿传村（王崇秀丈夫）作为出租方，双方签订了一份《房屋租赁合同》，约定：出租方有坐落在天长市天发广场一期门面2#2-1102-1、2-1102-2、2-1102-3、2-1102-4出租，承租用途经营化妆品，租赁期暂定一年，从2013年10月1日至2014年9月30日，租金总额计28万元，租赁期满，出租方有权收回房屋…合同签订后，姜亿莲付清了租金。一年租赁期限届满后，2014年10月2日，孟庆平、耿传村作为出租方，姜亿莲、金方有（姜亿莲丈夫）作为承租方，双方签订了《房屋租赁合同》，约定：出租方有坐落在天长市天发广场一期门面2#2-1102-1、2-1102-2、2-1102-3、2-1102-4出租，承租用途经营化妆品，租赁期从2014年10月1日至2015年9月30日，合同期满后，承租方必须在2015年10月1日前撤场，无条件把房屋交付出租方，不再续租，承租方承诺如逾期未撤场，承租方同意出租方可采用强制方式，将承租方所有店铺内物品搬离，租金总额计33万元…合同签订后，姜亿莲付清了租金。租赁期限届满后，姜亿莲未搬出租赁房屋。2015年10月20日，姜亿莲提起诉讼，要求确认天成公司对天发广场一期门面2#2-1102-1、2-1102-2、2-1102-3、2-1102-4买卖无效，后撤诉。2015年11月11日，孟庆平、耿传村向一审法院提起诉讼，要求姜亿莲给付逾期腾房占有使用费（23天），天长市人民法院判决姜亿莲给付孟庆平、耿传村20795元，姜亿莲不服提起上诉，本院驳回上诉维持原判。一�另查明：2010年7月28日，孟庆平、王崇秀分别与天成公司签订了《商品房买卖合同》，孟庆平从天成公司购买天发广场一期商业2#2-1102-1门面房，王崇秀从天成公司购买天发广场一期商业2#2-1102-2、2-1102-3、2-1102-4门面房，同年9月8日、10日双方在天长市国土资源和房产管理局办理了商品房预售备案登记，9月20日办理了预售商品房抵押登记，9月21日孟庆平、王崇秀在中国银行办理抵押贷款。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利，依据此规定，房屋承租人享有的优先购买权须同时具备以下条件：1、优先购买权的行使须在合法有效的租赁期限内；2、出租人有出卖租赁物的行为；3、出租人出卖租赁物未在合理期限内通知承租人；4、承租人以同等条件购买。姜亿莲曾经作为承租人与天成公司签订了为期三年的租赁合同，租赁使用本案诉争的四间商铺，出租人天成公司虽有出卖租赁物的行为，但从姜亿莲与孟庆平、王崇秀、天成公司双方提供的证据材料及本案查明的事实，可以确认天成公司在2010年7月28日就将本案诉争的商铺出卖给了孟庆平、王崇秀，即天成公司出卖租赁物的行为发生在其与姜亿莲成立租赁关系之前，而不是租赁关系期间，因而对姜亿莲而言，优先购买权尚不具备基本的前提条件。姜亿莲与天成公司之间的租赁关系结束后，姜亿莲作为承租人与孟庆平、王崇秀签订了为期一年的租赁合同，约定了双方的权利义务，并向二人缴付了租金，到期后，姜亿莲又与二人签订了一年的租赁合同，该合同除了明确出租人、承租人的权利义务外，尚约定了租期届满后不再续租。由此，姜亿莲与天成公司之间的租赁关系终止后，对于其承租的商铺的新的所有权人为孟庆平、王崇秀是明知且认可的。如果有异议，应采取积极的态度和行为，且应在合理期限内，依法主张权利，而其却在两年的时间内从未提起过优先购买权的诉讼，并以实际行为一次又一次地放弃了该权利，现又来主张，依法不应支持。故姜亿莲主张按合同约定的租赁期满后的优先购买权不予支持。综上，一审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回姜亿莲的诉讼请求。一审案件受理费80元，由姜亿莲负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。姜亿莲提供新证据，证据一、姜亿莲缴纳租金的凭证和清单。证明：姜亿莲从2010年4�11日签订合同开始起连续三年的租金以及第四年部分租金都是通过网银转汇到天成公司，由此证明天成公司、孟庆平、王崇秀抗辩称天成公司代租以及第一年的租金退还给姜亿莲由姜亿莲转交给孟庆平、王崇秀不成立。天成公司质证认为，第一张凭证是复印件，真实性无法核实，2010年4月11日通过工商银行汇款款项10万元其公司收到了，尾号是21485的凭证确是其公司银行账号的尾数，但之后其公司将该10万元退给了姜亿莲。对五张银行流水账真实性不认可，因为没有银行签章，且只是消费单据，无法反映是给其公司的汇款。2014年10月12日和2014年10月15日两份凭证，反映了姜亿莲汇给了王崇秀丈夫耿传村的账户，向其缴纳的租金。王崇秀质证认为，对证据的真实性无法核实，2014年11月16日和2014年10月2日姜亿莲转给其房租是真实的。孟庆平质证认为，同王崇秀的质证意见。证据二、王崇秀、张先福的定金结算表。证明：在2010年12月26日天成公司收取王崇秀的房屋定金，上面载明4万元，三年后再购买2#2-1102-1、2-1102-2、2-1102-3、2-1102-4商铺，王崇秀一栏反映预定的是第二层和第三层没有第一层。通过该定金结算表足以证明天成公司、孟庆平、王崇秀签订的商品房预定合同系事后伪造。天成公司质证认为，张先福的定金结算表与本案无关，定金结算表上写的是张先福，而且房号与本案所涉及的房号不一致。对王崇秀的定金结算表无异议，定金结算表是2、3楼的，一楼B1102号的房屋是王崇秀先买的，所以姜亿莲称王崇秀仅仅购买了第二层、第三层与事实不符。王崇秀的定金结算表是变更登记表的附件，由张先福变更为王崇秀。孟庆平质证认为，同天成公司的质证意见。王崇秀质证认为，同天成公司的质证意见。证据三、张�福在天成公司购买商铺的所有档案。证明：2010年12月26日，张先福仅仅订购的是2103-2104-3102-3104号，王崇秀和孟庆平房屋是从张先福手中转购得来，涉案商品房预定合同、王崇秀交付25万元给张先福以及张先福出具的声明均是伪造的，与客观事实不符。张先福的商铺于2011年5月后购买，在王崇秀之后才购买的。天成公司质证认为，真实性无异议，但与本案无关，定金结算表上写的是张先福，而且房号与本案所涉及的房号不一致，张先福订房在前，购买在后，该证据不能证实张先福仅仅购买了商品房买卖合同中的房屋。孟庆平质证认为，同天成公司的质证意见。王崇秀质证认为，同天成公司的质证意见。证据四、备案登记表。证明：本案诉争的商铺没有进行备案登记。天成公司质证认为，该证据与其公司一审提交的证据相印证，涉案商铺的备案号和查询备案号一致，备案日期相同，一审认定的事实正确，涉案房屋已经登记备案。孟庆平质证认为，同天成公司的质证意见。王崇秀质证认为，同天成公司的质证意见。证据五、接处警登记表及天长市公安局天长派出所工作人员名单。证明：印证姜亿莲所提交的视频资料和录像确切发生的时间是2014年10月1日早上7:50分，照片中出警的民警是天长市派出所出警人员唐来全。孟庆平质证认为，纠纷时间是事实，因为租赁物到期，姜亿莲不予以返还，其与王崇秀欲锁门，与姜亿莲产生了纠纷，姜亿莲报警。王崇秀质证认为，同孟庆平的质证意见。天成公司质证认为，该证据与本案无关联性。天成公司提供新证据，抵押登记台账和登记证明。证明：涉案房屋在2010年9月20日就已经办理了商品房抵押登记。姜亿莲质证认为，对该证据不予认可，该份抵押登记是在孟庆平、王崇秀与姜亿莲发生纠纷后，天成公司到天长市土地局补登记的，姜亿莲到天长市土地局调取证据但是一直没有调到，没有看到孟庆平、王崇秀交款的凭证，天长市土地局出具的登记证明中的名字叫胡青松，不是孟庆平、王崇秀的名字。孟庆平质证认为，对该证据无异议。王崇秀质证认为，对该证据无异议。王崇秀提供新证据，银行流水账。证明：姜亿莲将房租支付给了王崇秀。姜亿莲质证认为，对该证据的真实性不予认可。天成公司质证认为，对该证据无异议。孟庆平质证认为，对该证据无异议。本院认为，对于姜亿莲提供的证据一，因天成公司对2010年4月11日的个人业务凭证无异议，本院对该份个人业务凭证的真实性予以确认。对于2013年10月8日的凭证，因与银行流水账中反映的一致，故本院对该份凭证的真实性予以确认。对于其他凭证，�系复印件，且无法反映缴纳对象，故无法反映与本案的关联性，本院对此不予确认。对于证据二、三，系王崇秀、张先福购买其他房屋的材料，并非本案诉争房屋，与本案无关联性，对该组证据本院不予确认。对证据四，备案登记表，天成公司、孟庆平、王崇秀对真实性未提出异议，本院对该证据的真实性予以确认，该组证据中反映涉案商铺分别于2010年9月8日、2010年9月10日登记备案，故姜亿莲的证明目的即涉案房屋未进行登记备案，明显与证据不符，本院对姜亿莲的证明目的不予采纳。对证据五，该证据只能反映姜亿莲与耿传村因租房产生纠纷，与本案姜亿莲是否享有优先购买权无关联性，故本院对该组证据不予确认。对天成公司提供的证据，姜亿莲虽认为系天成公司补登记，但并未对该证据的真实性予以否认，且无其他证据反驳，故本院对该证据的真实性予以�认。对王崇秀提供的证据，姜亿莲虽对真实性不认可的，但该证据与姜亿莲二审提供的证据一中银行流水账一致，故本院对该证据予以确认。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审查明：涉案房屋原系张先福订购，2009年12月24日，天成公司出具商铺购买/租赁户变更审批表，内容：原购买名称张先福，现购买名称王崇秀，缴款金额贰拾伍万元整，购买间数叁间，编号B1102#、B2102#、B3102#。同日，天成公司出具收据，缴款单位王崇秀，收款方式现金，人民币贰拾伍万元整，事由B1102#、B2102#、B3102#。2010年3月24日，天成公司出具收据，缴款单位王崇秀，收款方式现金，人民币肆万元整，事由B1102、B2102、B3102房定金。2009年12月24日，天成公司与王崇秀就B1102#房签订商品房预订合同，就预订商品房的基本情况、计价方式与价款、面积确认及面积差异处理、付款方式及期限、交付期限等加内容进行约定。2010年4月11日，天成公司（为甲方）与王崇秀（为乙方）签订委托租赁协议，约定：甲乙双方就乙方委托甲方统一向外招租一事达成如下协议：一、乙方委托甲方统一向外招租的商铺编号为：B1102#；二、乙方委托甲方租赁年限为叁年，即2010年10月01日至2013年9月30日。实际起租时间以商业一期统一营业时间为准等。本院认为，综合双方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点是：一、姜亿莲主张优先购买涉案天长市天发广场一期商业2#2-1102-1、2-1102-2、2-1102-3、2-1102-4商铺的诉讼请求能否成立；二、本案一审程序是否违法。对于争议焦点一。本案中，涉案房屋原系张先福订购，2009年12月24日，张先福退出涉案房屋的购买，变更由王崇秀认购涉案商铺并签订了商品房预订合同。其后，王崇秀、孟庆平向天成公司交�定金。由此反映，天成公司在与姜亿莲签订租赁合同之前，涉案房屋已经由王崇秀、孟庆平订购。王崇秀、孟庆平订购涉案房屋后，委托天成公司对外出租，在天成公司与姜亿莲签订的商铺租赁合同中，王崇秀、孟庆平应为委托租赁方，天成公司应为受托方。姜亿莲虽称王崇秀与天成公司之间签订的委托租赁协议系事后补办，但是姜亿莲并未提供证据予以证明，故本院对王崇秀与天成公司之间的委托租赁关系予以确认。姜亿莲与天成公司签订租赁合同时，姜亿莲向天成公司出具承诺函一份，内容：“本人承租天发广场二号楼B1102#商铺，经营化妆品，租期三年。租赁期满后，若购房户继续出租，本人同等条件下，具有优先承租权。若此商铺购房户收回自营，购房户不承担其商铺装修、装饰等费用。”一审庭审中姜亿莲特别授权委托诉讼代理人对“王崇秀”三个字以外的内容的真实性予以认可，二审中姜亿莲虽称该承诺函系伪造，但其并未提出合理理由以及相应证据来推翻一审的陈述，故本院对该承诺函内容的真实性予以确认。从该承诺函的内容中可以反映姜亿莲在与天成公司签订涉案商铺租赁合同时，对涉案商铺已经实际出售并且存在购房户的事实应当知情。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条之规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。因此,涉案商铺租赁合同中的实际出租方应为王崇秀、孟庆平，姜亿莲所享有的优先购买权应在王崇秀、孟庆平出售涉案房屋时对王崇秀、孟庆平提出，而非向天成公司提出。另外，姜亿莲与天成公司之间的商铺租赁合同履行完毕后，姜亿莲并未向�成公司主张优先购买权，而是与王崇秀、孟庆平分别于2013年10月1日、2014年10月2日就涉案商铺签订房屋租赁合同，姜亿莲亦向王崇秀、孟庆平支付了租金，王崇秀、孟庆平与姜亿莲之间的租赁合同已经实际履行。姜亿莲虽称其是受胁迫才与王崇秀、孟庆平签订的租赁合同，但根据相关法律规定，以给公民及其亲友的生命健康、荣誉、名誉、财产等造成损失或者以给法人的荣誉、名誉、财产等造成损害为要挟，迫使对方作出违背真实的意思表示的，可以认定为胁迫行为，而本案中，姜亿莲与王崇秀虽因租房产生纠纷，但纠纷起因仅仅是王崇秀要收回房屋，姜亿莲要继续租赁房屋而产生，故王崇秀欲收回房屋的行为并不能认定为胁迫行为，加之，王崇秀、孟庆平与姜亿莲两次签订租赁合同，姜亿莲亦向王崇秀缴纳了房租，且姜亿莲并未在法定期间内就与王崇秀、孟庆平签订的两份租赁合同提起撤销之诉，故姜亿莲签订合同的行为并未违背其真实意思表示，姜亿莲主张被胁迫而签订租赁合同，证据不足，本院不予支持。姜亿莲在与天成公司租赁期间从未向天成公司提出优先购买涉案租赁物，在与天成公司租赁合同期满后又与王崇秀、孟庆平签订租赁合同，亦未主张优先购买的权利，现王崇秀、孟庆平要收回房屋，姜亿莲才提出优先购买涉案商铺，无事实和法律依据，一审法院据此驳回姜亿莲的诉讼请求并无不当，本院予以维持，姜亿莲的上诉理由不能成立，本院不予采纳。姜亿莲称一审判决的案由定性不当，应为优先购买权纠纷的上诉理由，因优先购买权系房屋租赁合同中产生的纠纷，且在《最高人民法院关于修改的决定》中并无优先购买权纠纷的案由，故本院对该上诉理由不予采纳，一审法院确定本案案由为房屋租赁合同纠纷并无不当，本院予以维持。对于争议焦点二。姜亿莲称一审法院未对其庭审后补充出示的证据进行质证就径行判决导致程序违法的上诉理由，因姜亿莲并未举证其一审庭审后提供了证据以及提供了哪些证据，且该上诉理由并不必然导致程序违法，故一审程序合法，本院对该上诉理由不予采纳。综上所述，姜亿莲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人姜亿莲负担。本判决为终审判决。审 判 长  孔德敬代理审判员  王 敏代理审判员  张 倩二〇一六年十一月二十八日书 记 员  曹琰玲附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；