上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第31084号
原告上海丽晟古玩珠宝市场经营管理有限公司。
法定代表人张建华。
委托代理人王罗杰，上海市中天阳律师事务所律师。
委托代理人倪轶敏，上海市中天阳律师事务所律师。
被告梁红星。
原告上海丽晟古玩珠宝市场经营管理有限公司诉被告梁红星房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月25日受理后，依法适用简易程序，由审判员杨晓云独任审判，于2014年10月16日公开开庭进行了审理。原告上海丽晟古玩珠宝市场经营管理有限公司的委托代理人倪轶敏，被告梁红星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海丽晟古玩珠宝市场经营管理有限公司诉称，2013年9月24日，原、被告签订《丽晟古玩珠宝城商铺租赁合同》，约定被告向原告承租坐落于上海市浦东新区环龙路65弄丽晟古玩珠宝城内131号商铺。起租日期为2013年10月1日，月租金为人民币（以下币种相同）5，510元，租赁期限自2013年10月1日至2015年9月30日。合同履行期间，被告虽经原告多次催讨，目前欠费情况如下：2014年4月1日至2014年8月31日拖欠租金27，550元、物业管理费2，685元，2014年2月至4月拖欠能耗费771.80元，以上合计拖欠31，006.80元。故原告起诉来院，要求：1、判令解除原、被告于2013年9月24日签订的《丽晟古玩珠宝城商铺租赁合同》；2、判令被告支付原告拖欠的租金、物业管理费、能耗费31，006.80元；3、判令被告支付原告违约金11，020元；4、判令被告赔偿原告律师费3，000元；5、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告撤回能耗费的请求。
被告梁红星辩称，2014年4月6日，原告对系争商铺采取了断电行为，并堵了被告的门锁，导致被告无法进入商铺。另外，原告曾答应被告，如介绍一个客户进驻则免一个月租金，但未履行，故不同意解除与原告签订的《丽晟古玩珠宝城商铺租赁合同》。对于租金、物业管理费、能耗费，被告已付清截止2014年3月31日的费用，之后的不同意支付，不同意支付违约金及律师费。因原告采取断电行为导致被告的损失，要求赔偿。
经审理查明：系争商铺登记的权利人为上海陆家嘴商业建设有限公司。2013年3月1日，上海陆家嘴商业建设有限公司出具了一份《委托书》，内容为：我公司上海陆家嘴商业建设有限公司，现委托上海丽晟古玩珠宝市场经营管理有限公司，全面负责对丽晟珠宝古玩城的招商与租赁事宜。
2013年9月24日，原告上海丽晟古玩珠宝市场经营管理有限公司（甲方）与被告梁红星（乙方）签订《丽晟古玩珠宝城商铺租赁合同》一份，约定：甲方提供上海市浦东新区环龙路65弄2-28、32、38、43号一层区域及56号地下一层部分区域丽晟古玩珠宝城内商铺给乙方用于商业经营。乙方承租商铺位置：131商铺（以下简称“本商铺”）。租赁面积按建筑面积计量为44.18平方米。乙方承租该商铺作为经营字画之用，经营范围为字画等杂项。租赁期限共两年，即自2013年10月1日至2015年9月30日止。2013年10月1日至2015年9月30日，租金标准为4.1元／天／平方米，租赁期间每月租金为5，510元，租金起租日为2014年1月1日，乙方应从起租日2014年1月1日起，每3个月向甲方支付租金。本合同签订后，乙方应在2013年10月1日前向甲方付清首期租金（2014年1月1日至2014年3月31日）16530元。合同第2.2条约定：交房日期为2013年10月1日。本商铺交付之日至2013年12月31日为装修免租期，甲方免收乙方三个月的租金，但于此期间发生的物业管理费及乙方施工实耗的水、电、垃圾清运费等由乙方承担。若在本合同履行期内，因乙方违约的原因造成本合同解除或提前终止的，乙方应向甲方足额支付上述免租期间甲方原免除的房屋租金，租金计算标准参照本合同第3.1.（1）条款。合同第3.2条约定：租赁期间，乙方还应当承担下述费用：1）物业管理费：①物业管理费以建筑面积计算，自本商铺交付日起计收；②物业管理费包括：甲方商场规定营业时间内的公共区域能耗分摊以及公共区域的保安、保洁和绿化服务费等；③物业管理费收取标准：每平方米0.40元／天，共计537元／月；从2013年10月1日起，若因重大设备设施维修、更换而产生较大费用支出或因通货膨胀原因造成各项费用大幅上升的，依据物业管理实际支出核定后调整的物业管理费标准调整支付；④首期物业管理费（2013年10月1日至2013年12月31日）应于支付首期租金的同时向甲方委托的物业管理公司支付；⑤每期物业管理费用与租金支付周期同步支付，乙方应向甲方或甲方指定的物业公司支付每期物业管理费。2）水费：按水表用量计收。电费：甲、乙双方确认该租赁物业电费收费包括基本电费及电表用量收费两部分。现甲、乙双方同意按乙方实际电表用量抄表数乘以单价1.30元／度向乙方收取电费。电费单价可根据运营后实际支出情况做调整，并随上海市供电局发布的基本电费收费标准的变动而变动。中央空调能耗费：按实际使用量计收。3）因乙方自身营业所需而产生的其它费用（包括但不仅限于电话费、有线电视、宽带等）。合同第4条约定：乙方应在本合同签订的同时一次性向甲方交付履约保证金11，020元，作为乙方履行本合同所有条款的担保，甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。在租赁期内，履约保证金可以作为：甲方对乙方延迟支付租金、租赁区域房屋保养费设备维护费或其他费用的扣款；乙方迟延支付水、电、煤气、电话等公用事业费用的扣款（含乙方撤场后情况）。履约保证金被用于扣除上述款项后，乙方应在收到甲方通知的五天内，补足被扣金额。本合同终止时，乙方应将无人占据的本商铺交还甲方，并在商铺返还之日起30日内办理营业执照及各项许可证的注销或迁移手续。经甲方扣除乙方毁损赔偿费（若有）后，并且乙方对甲方已无任何债务责任，甲方应在本合同终止后两个月内将保证金无息退还给乙方。甲方有权但没有义务以履约保证金抵付乙方应付而未付之租金或其他给付，乙方不得为此等主张。合同第11.7条约定：乙方有下列情形之一的，甲方可单方解除合同收回商铺，并有权对乙方实施断水断电、自行迁出房屋内物品等强行措施，且不承担乙方的装修损失。乙方应向甲方按月租金的双倍支付违约金，并且由甲方扣除履约保证金（乙方须补足不足部分）及乙方须支付原应承担的费用，支付期限为解除合同日后的30天内。给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分，若因乙方违约，甲方通过诉讼途径解决，乙方应赔偿甲方为此支付的律师费用：……（4）延迟交租、租金不足和支付其他应付费用逾期超过一个月。此种情况，乙方还应按本合同第三条第一款第四项向甲方支付滞纳违约金。合同签订后，原告按约将系争商铺交付给被告使用。
2014年5月27日，原告上海丽晟古玩珠宝市场经营管理有限公司（甲方）与案外人上海市中天阳律师事务所（乙方）签订《聘请律师合同》一份，约定甲方因与梁红星租赁合同纠纷一案，聘请乙方律师出庭代理，乙方接受甲方委托，指派王罗杰、倪轶敏律师为甲方与梁红星纠纷案的第一审代理人，代理权限为特别权限代理。合同第5条约定：根据律师业务收费办法，甲乙双方协商决定律师劳务报酬为3，000元，并在本合同签订之日起三天内支付。
庭审中，原、被告双方一致确认，被告已向原告支付了截止至2014年3月31日的租金、物业管理费和能耗费，被告还缴纳了履约保证金11，020元。关于履约保证金的处理，原告要求将该履约保证金予以没收，被告则不同意。
以上事实由原、被告提供的上海市房地产权证、委托书、《丽晟古玩珠宝城商铺租赁合同》、《聘请律师合同》以及原、被告的当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为，原、被告签订的《丽晟古玩珠宝城商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，对合同双方当事人具有法律约束力，双方均应严格按照合同约定履行义务。原告已履行交房的义务，被告理应按约交付租金、物业管理费和能耗费。现被告未按合同约定支付租金、物业管理费和能耗费，原告要求解除双方签订的《丽晟古玩珠宝城商铺租赁合同》，符合双方合同约定，本院予以支持。合同解除后，被告已无继续使用商铺的合同及法律依据，理应迁出，但仍应支付尚未付清的租金、物业管理费。租赁合同因被告未能按约定履行按时支付租金、物业管理费等的义务而解除，原告要求被告承担违约责任，应予支持。被告认为合同约定的违约金数额过高，要求法院根据原告的实际损失相应调整违约金的数额。鉴于合同约定的违约责任既包括没收履约保证金又包括支付月租金的双倍作为违约金，该违约责任过分高于因被告的违约事实给原告造成的实际损失，故本院根据公平原则和诚实信用原则，酌情予以调整为三个月租金作为违约金。原告要求被告赔偿律师费3，000元，本院认为合同第11.7条中有关律师费的内容属于对该条中损失范畴的约定，故仍应将律师费与其他损失一并计算，并考量损失与违约金的差额，现原告未提供充分证据证明其损失高于合同所约定的违约金，故本院对律师费不予支持。租赁合同因被告违约而解除，被告因此要求原告赔偿损失，依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告上海丽晟古玩珠宝市场经营管理有限公司与被告梁红星签订的《丽晟古玩珠宝城商铺租赁合同》；
二、被告梁红星应于本判决生效之日起十五日内迁出上海市浦东新区环龙路65弄2-28、32、38、43号一层区域及56号地下一层部分区域131号商铺，将商铺返还给原告上海丽晟古玩珠宝市场经营管理有限公司；
三、被告梁红星应于本判决生效之日起十五日内向原告上海丽晟古玩珠宝市场经营管理有限公司支付自2014年4月1日至迁出日止的租金及使用费，标准为每月5，510元；
四、被告梁红星应于本判决生效之日起十五日内向原告上海丽晟古玩珠宝市场经营管理有限公司支付自2014年4月1日至迁出日止的物业管理费，标准为每月537元；
五、被告梁红星应于本判决生效之日起十五日内向原告上海丽晟古玩珠宝市场经营管理有限公司支付违约金5，510元；
六、驳回原告上海丽晟古玩珠宝市场经营管理有限公司其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费925元，减半收取计462.50元，由被告梁红星负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 杨晓云
二〇一四年十二月十六日
书记员 陈佳琳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。