重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）渝01民终1099号
上诉人（原审被告）：汪国华，男，1977年1月4日出生，汉族，住重庆市渝北区。
被上诉人（原审原告）：殷铭，女，1983年9月9日出生，汉族，住黑龙江省克东县。
委托诉讼代理人：孙罡，重庆坤源衡泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈俊伊，重庆坤源衡泰律师事务所律师。
上诉人汪国华因与被上诉人殷铭房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2017）渝0112民初11461号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月6日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人汪国华，被上诉人殷铭及其委托诉讼代理人孙罡、陈俊伊参加诉讼。本案现已审理终结。
汪国华上诉请求：撤销一审判决，驳回殷铭的所有诉讼请求。事实和理由：一、一审法院曲解了《房屋买卖居间成交合同》第三条关于过户及支付首付款的约定，同时对首付款金额计算、给付方法的认定上前后矛盾。合同第三条约定“双方应于银行贷款审批通过后17个工作日内且最晚不迟于2017年4月18日前共同到不动产登记中心办理过户手续并于当日付清首付款”，订立协议时为防止申请贷款时间过长导致买家利益受损，所以才约定了支付首付款并过户的最后期限即2017年4月18日，而一审法院却误读为必须在贷款审批后才能过户并支付首付款。一审法院认定事实“若银行审批通过的贷款额度不足乙方申请额度的，则任何不足部分均由乙方于办理过户手续当日直接支付予甲方”，而在判决意见中，转而以“首付款尚不确定”为由认为支付首付款不符合合同约定，上下文矛盾，据此得出了错误结论。二、一审法院回避殷铭对于贷款审批延迟的责任，对汪国华是否认真协助殷铭办理贷款审批等关键事实认定错误。对方一审举示的重庆昂泰置业顾问有限公司出具的《情况说明》超出了举证期限，其内容与实际不符，且昂泰公司是殷铭聘请的中介公司，公司作证立场将受到影响，该份《情况说明》不能作为有效证据被采纳。三、一审法院认定解除合同未生效不符合法律规定，应予纠正。汪国华不仅一次性清偿了房屋按揭贷款，并将亲属户口从房屋中迁出，还为了让殷铭尽快通过银行贷款向其出具了虚假的首付款收款证明，以上事实足以说明汪国华积极履行了合同义务。而殷铭违反合同约定，经汪国华催告并主动推迟付款及过户期限的情况下，殷铭仍拒绝履行。汪国华依照《合同法》第93、96条以及合同第六条的约定向对方发出解除合同通知，该通知合法有效。四、一审判决无法实际履行，或会引发更多矛盾，且在案件受理费、保全费的分担上也显失公平。银行面签通过后一个月内未办理相关按揭手续则面签通过程序失效，重新贷款是否审批通过、贷款发放时间无法确定，会导致一审判决无法实际履行。关于诉讼费用的承担，殷铭在实现了继续履行合同这一继续重新申请贷款，贷款是否审批通过、贷款发放时间无法确定，无法署XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX诉讼最大诉求，仅承担了1680元，显失公平。
殷铭辩称，一审判决第一项查明事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
殷铭向一审法院起诉请求：1、汪国华协助殷铭将位于重庆经开区房屋过户至殷铭名下，在过户当日，殷铭向汪国华支付房款67万元；2、判令汪国华承担违约金从2017年6月2日起，以2000元/月为标准至涉案房屋过户时止（暂计至8月1日4000元）；3、判令汪国华支付殷铭律师费40000元；4、判令汪国华支付因汪国华拒绝履行合同导致殷铭小孩无法及时入读学校产生的择校费30000元；5、判令汪国华承担本案诉讼费、保全费。
一审法院认定事实：汪国华系重庆经开区房屋登记的权利人。2017年2月18日，汪国华作为售房人（甲方）、殷铭作为购房人（乙方）签订了《房屋买卖居间成交合同》，主要约定甲方将位于重庆经开区房屋出售给乙方，建筑面积137.74平方米，成交价131万元。第三条付款方式约定：乙方在签订合同当日向甲方交付购房定金5万元，甲乙双方应于银行贷款审批通过后17个工作日内且最晚不迟于2017年4月18日前共同到不动产登记中心办理过户手续，乙方应在过户当日付清首付款（等于本合同约定价格减去银行实际贷款），定金自动转为首付款的部分。剩余房款由银行放贷当日向甲方支付。若银行审批通过的贷款额度不足乙方申请额度的，则任何不足部分均由乙方于办理过户手续当日直接支付予甲方。以上款项具体金额以贷款银行审批的金额为准。贷款金额为60万元。第四条约定，该房屋系按揭房或抵押房，经甲乙双方协商选择由甲方出资办理解押手续，甲方出资30万元整。第六条违约责任中约定：若甲乙任何一方未在约定期限内办理相关手续或未按照本合同中的约定及时全面履行自己的义务，均视为对守约方违约，则守约方可以解除本合同，并追究违约方责任；违约方需向守约方支付本合同约定的房屋成交价的20%的违约金。合同还对其他事项进行了约定。同日，殷铭按合同约定支付了购房定金5万元，汪国华出具收据。2017年3月7日，殷铭的丈夫张建与汪国华电话协商办理按揭贷款审批、房屋过户事宜，双方在电话中协商确定在4月1号到11、12号期间去办理银行面签。同时，双方电话沟通有以下内容：张建：“那咱们就定在4月1号到4月11号左右，因为咱们还是提前一点，我万一，耽误了，这4月18号办不成呢？不管怎么说，咱们就4月18日就定死了，就提前你帮我办了按揭，然后咱们也是4月18号去办过户，行吧？”汪国华:“我那个，就是在8、9号办完，基本是在8、9号左右，一个星期办这个事情，都正常得很，然后，在18号之前，我这边，我是一直都是……”。张建：“不是，我们主要是担心，我们这头到4月18号按揭办不出来，你知道吧”。汪国华：“它不是要到18号要把按揭办完……”。张建：“咱提前说在前面啊，如果说，真是因为征信的问题，或者说，这个，到4月18号，银行贷款没审批下来，导致我们这块儿这个付不了款，这个，你不能够算我们这头违约哈”。汪国华：“没有，我是这样，我跟你说得很清楚，我不急啦，你那个早一点或者说，实际上违约那个20%的，合同法上本来就有规定，并不是一定能够实现得了的，……”。张建：“对噻，因为这个银行贷款存在不确定性，万一咱们说办不下来，一种情况是办不下来，另一种情况是咱们办晚了，到4月18号那天，人家有可能是4月20号才把这个通知或者说同意贷款这个通知发下来，那咱们就晚了嘛，是吧”。汪国华：“我在意的是什么事情，我跟你老婆之前说得很清楚，……对你们付钱和银行贷款那个事情我觉得又很不感兴趣”。张建：“我们为啥，一直说想提前办这个事情呢，就是担心这个，我们在4月18号之前办不完这个贷款，然后造成我们违约，你知道吧？”。汪国华：“哦，这个你放心，我从来不会说到时候说这个，即使那个的话，它是程序的问题，应该办理，没有说办理完成，你看这个合同：4月18号左右办理。至于办理在时候，那是一些不可抗力因素，毕竟银行这东西也不是你们家开的，这不叫你违约，你看这合同怎么写的？办理，18号左右办理，就是说大家要提供自己的东西……”。2017年4月10日，汪国华出资结清了案涉房屋上的抵押贷款。同日，殷铭向汪国华出具一张欠条，主要载明，殷铭购买案涉房屋办理按揭贷款手续时汪国华未收到首付款，为配合殷铭签首付款证明，欠汪国华66万元整于过户当时付清。2017年4月25日，汪国华向殷铭发短信“殷铭，合同约定的过户时间已过，请按合同条款办理过户手续，如因银行等原因不能按约定时间过户，请付首付款以确认购房行为。我给你这个购房合同上登记的电话号码发信息，意在正式催告你按合同约定履行，如你在本月底前不能过户或拒绝支付首付款，那原来的购房合同将不能执行，而且违约责任不在我，本短信也将作为固定证据”。殷铭回复称“汪国华，由于你一直拖着不办理按揭手续，直到2017年4月10日才配合办理按揭手续，因为办理手续需要时间审批，现在按揭审批没有通过，如果你执意需要办理过户的话我们全力配合，但是到时候银行放款不成功的话一切责任你一人自行承担，与其他人无关，如果你同意请回复，同意我们今天即可过户”。汪国华称“我没有拖着办理按揭手续，我已经和你一起到达银行，银行让我出具首付款收到的证明，但是你拒绝支付首付款，才没有顺利办理按揭手续，这是事实。我的要求很简单，你要么过户，不能过户你起码支付首付款，作为保障，你可以保留房产证。如果你什么都不干，只是支付定金，就把我的房子永远锁定，这是不公平的，也得不到法律支持”。殷铭回复“我今天就可以配合你过户，并支付首付款。但我咨询了中介，如果现在过户，会导致贷款审核无法通过。如果今天过户，后续一切责任由你汪国华承担。如果同意，随时和我联系，我随时配合”。汪国华回复“你通过贷款付余款给我，是你的合同义务，对此我不承担额外的责任和保证。我不要求你强行过户，银行的事情你左右不了，但你是否在现在——已经晚于以前合同约定的付款时间，支付首付款，是你可以自主决定的。你拒绝做出这种决定，就是放任违约结果发生的违约行为”。2017年5月1日，汪国华向殷铭发短信称“……4月18日合同约定的过户时间达到后，我多次询问你按揭审批的进展，主动提出由你保管房产证。在我已支付32万元解押但未能如期收到首付款，造成我新房装修资金出现问题的情况下，我建议你支付首付款或部分首付款。但经多次电话沟通与短信通知后，你坚持不支付首付款，既在事实上构成违约，也破坏了双方的信任基础，因此，根据三方签订的购房合同第六条违约责任的约定，我正式通知你解除本合同。”2017年5月2日，殷铭向汪国华发短信称“汪老师你好，我的银行按揭贷款已经审核通过，现已可以办理过户手续，请问你下午是否有时间配合办理过户手续？”汪国华回复称“因你们在合同规定的4月18日之前不能办理完按揭手续，且不愿意按我的建议在等待银行手续的同时，先行支付首付款或部分首付款，我一再催告，并按我之前催告的时间等你直到4月30日24时，但你一直拒绝履约，因此5月1日我已经正式通知你，购房合同取消”。2017年7月10日，重庆昂泰置业顾问有限公司出具《情况说明》一份，主要载明：我在汪国华与殷铭房屋买卖交易过程中提供居间服务工作，现将交易过程中的实际情况说明如下：2017年2月22日，丙方约合同的甲、乙方双方至丙方总部办理按揭面签手续。甲方（即汪国华）要求乙方（即殷铭）承诺让其居住至6月底，并作出书面承诺。甲方的要求未得到乙方的同意，后甲方拒绝配合办理按揭手续，在经过多次催促后协商（时间为2017年4月10日）才办理按揭手续。在按揭审批未通过时甲方要求过户并收首付款乙方不同意，直到5月2日按揭审批通过，几经催促双方办理过户手续，甲方以合同已不存在为理由一直未予回复导致现在的结果。庭审中，殷铭明确其要求汪国华继续履行双方签订的房屋买卖居间成交合同是指汪国华协助殷铭将位于重庆经开区房屋过户至殷铭名下，在过户当日，殷铭向汪国华支付房屋首付款67万元。庭审中殷铭陈述，其购买案涉房屋的银行按揭贷款已在2017年5月2日审批通过，银行实际贷款59万元，按照双方合同约定其在过户当日应支付首付款67万元，只要汪国华同意继续履行合同，其可以当庭支付首付款，剩余的购房款汪国华办理案涉房屋的过户手续后，殷铭就可以立即通知银行签订贷款合同并放款。汪国华陈述，不清楚殷铭的按揭贷款情况，签订合同时约定殷铭要申请60万元的贷款，因双方签订的房屋买卖合同已经解除，不接受殷铭当庭支付首付款67万元。双方均认可案涉房屋上的抵押权已消除，仅有殷铭申请财产保全的查封，案涉房屋现由汪国华在占有使用。双方在2017年4月10日办理了银行按揭贷款面签手续。另查明，殷铭因本案诉讼与重庆坤源衡泰律师事务所签订《民事法律事务委托代理合同》，委托重庆坤源衡泰律师事务所在本案中提供法律服务，截止本案庭审时支付律师费2万元。
一审法院认为，殷铭、汪国华在2017年2月28日签订的《房屋买卖居间成交合同》（以下简称“买卖合同”）系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。买卖合同约定“甲乙双方应于银行贷款审批通过后17个工作日内且最晚不迟于2017年4月18日前共同到不动产登记中心办理过户手续，乙方应在过户当日付清首付款（等于本合同约定价格减去银行实际贷款）。剩余房款由银行放贷当日向甲方支付。若银行审批通过的贷款额度不足乙方申请额度的，则任何不足部分均由乙方于办理过户手续当日直接支付予甲方”。从上述约定可以看出，双方约定在殷铭的银行按揭贷款审批通过、且最晚不迟于2017年4月18日前办理房屋过户手续，在过户当天支付首付款（等于本合同约定价格减去银行实际贷款）。虽然双方约定办理房屋过户手续的时间为2017年4月18日前，但双方也明确约定办理房屋过户手续是在银行贷款审批通过后17个工作日内，双方当时的真实意思应是预测到殷铭的银行按揭贷款审批在2017年4月18日前是通过的，故双方约定以银行贷款审批通过的金额确定殷铭在过户当日应支付的首付款金额。因此，双方关于最晚不迟于2017年4月18日办理过户手续的时间的约定是以殷铭的银行按揭贷款审批通过为条件的。双方在合同中未明确约定办理银行贷款审批的时间，而办理银行贷款审批需双方配合，这导致银行按揭贷款审批能否在2017年4月18日通过出现不确定性。2017年3月7日，双方在电话中协商确定在4月1号到11、12号期间去办理银行面签，殷铭反复提到如果到4月18日这天银行贷款未审批下来或迟延审批下来不能视为违约，汪国华亦同意，并表示合同没有约定要在4月18日之前办理完成。从合同的履行情况来看，案涉房屋出售时存在抵押，约定由汪国华负责出资办理解押手续，其在2017年4月10日才办理解押，双方亦约定在2017年4月10日才办理银行面签手续，而该时间点距4月18日仅有几天，客观上也影响着银行按揭贷款审批能否在4月18日前审批通过。因合同约定首付款在过户当日支付，首付款金额等于合同约定价格减去银行实际贷款金额，而双方关于最晚不迟于2017年4月18日办理过户手续时间的约定又是以殷铭的银行按揭贷款审批通过为前提的，汪国华在2017年4月25日发送短信要求殷铭支付首付款时，殷铭的银行按揭贷款审批尚未通过，首付款尚不确定，汪国华要求殷铭提前支付首付款不符合合同约定；汪国华在2017年5月1日以殷铭未在2017年4月18日前办理房屋过户手续并支付首付款为由发送短信要求解除合同时，其并无合同解除权，故其在2017年5月1日发送的短信并不产生解除买卖合同的效力。汪国华辩称，双方签订的房屋买卖合同已解除的意见，一审法院不予采纳。因双方签订的房屋买卖合同并未解除，且不存在继续履行的障碍，殷铭要求汪国华继续履行房屋买卖合同，符合法律规定。殷铭已支付了购房定金5万元，根据合同约定，其应在房屋过户当日付清首付款（等于本合同约定价格减去银行实际贷款）,剩余的房款由银行放贷当日向汪国华支付，故殷铭要求汪国华协助将案涉房屋过户至殷铭名下，在过户当日殷铭向汪国华支付房款67万元，符合合同约定，一审法院予以支持。至于剩余的购房款，现殷铭的银行按揭贷款已审批通过，根据合同约定是由银行放贷当日向汪国华支付，本案双方因房屋过户问题产生争议，尚未履行到该阶段，故房屋过户问题处理后，剩余购房款双方应按合同的约定履行。关于违约金，如前所述，双方关于最晚不迟于2017年4月18日办理过户手续时间的约定是以殷铭的银行按揭贷款审批通过为条件的，而办理银行贷款审批需双方配合，双方却未明确约定何时去办理贷款手续，在协商中双方同意在2017年4月10日才办理银行面签手续，这导致银行按揭贷款审批能否在2017年4月18日通过出现不确定性，2017年4月18日后，案涉房屋的按揭贷款审批尚未通过，但合同约定的过户日期已过，根据双方在2017年3月7日电话协商时确定的内容和合同中关于按揭贷款审批通过后才办理过户手续的约定，双方应另行协商房屋过户日期，并按照有利于实现合同目的的方式履行。因双方并未在2017年4月18日后协商确定过户日期，双方对合同条款理解不同而引发争议，不能视为汪国华违约。同时，殷铭的房款尚未全部付清，合同中约定的交付房屋的条件尚不具备，殷铭要求汪国华从2017年6月2日起按2600元每月的标准承担违约金无事实依据和法律依据，一审法院不予支持。合同中并无违约方承担律师费的约定，殷铭要求汪国华支付律师费40000元无事实依据和法律依据，一审法院不予支持。殷铭要求汪国华赔偿择校费30000元无法律依据，亦未举示相关证据，一审法院不予支持。
一审法院判决：一、汪国华在本判决生效后五日内协助殷铭将位于重庆经开区房屋过户至殷铭名下，在过户当日殷铭向汪国华支付房款670000元；二、驳回殷铭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费16590元、财产保全费5000元，共计21590元，由殷铭负担1680元，汪国华负担19910元。
二审中，汪国华提交了2017年12月9日9点55分其与中介工作人员包某电话录音的书面记录一份，拟证明导致贷款审批迟延的原因，不在于汪国华而在于殷铭，且该通话记录与一审中介提供的书面情况说明内容不一致。殷铭对该证据三性均不认可，认为电话号码实际通话人是否是中介人员包某不清楚，该内容与本案上诉请求不具有关联性，且一审提交的中介公司证明只是一个佐证，不是一审定案的依据。该证据真实性无法确认且与本案待证事实之间缺乏关联性，本院不予采信。
本院二审查明的事实与一审相同。
本院认为，一、关于《房屋买卖居间成交合同》可否继续履行的问题。首先，汪国华、殷铭之间的《房屋买卖居间成交合同》（以下简称“买卖合同”）自签订之日起生效。该买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。其次，买卖合同未被解除。汪国华以殷铭未在合同约定的最晚办理期限2017年4月18日前办理过户、支付首付款，于2017年5月1日通过短信发出的解除合同通知，不产生解除买卖合同的效力。殷铭未在合同约定的最晚办理期限2017年4月18日前办理过户、支付首付款不属于违约行为，不符合买卖合同第六条约定的合同解除条件，理由如下：买卖合同第三条约定“甲乙双方应于银行贷款审批通过后17个工作日内且最晚不迟于2017年4月18日前共同到不动产登记中心办理过户手续，乙方应在过户当日付清首付款（等于本合同约定价格减去银行实际贷款），定金自动转为首付款的部分”，虽然双方约定了办理过户手续时间为2017年4月18日前，但同时双方也明确了需要在银行贷款审批通过后才能办理过户手续。此外，合同还约定了首付款金额“等于本合同约定价格减去银行实际贷款”，可见，在银行贷款尚未审批通过的2017年4月18日也无法明确需要支付的首付款金额。因此，2017年4月18日尚不具备合同约定的办理过户、支付首付款的条件。汪国华解除买卖合同的理由不符合法律以及合同的约定。综上，双方之间有效的买卖合同未被解除，双方仍应按照买卖合同继续履行。
二、殷铭要求汪国华协助将涉案房屋过户至殷铭名下并在过户当日殷铭向汪国华支付房款670000元是否符合买卖合同的约定。合同履行过程中，因贷款审批的延迟，导致无法在2017年4月18日前过户，事后双方也一直未对过户、支付首付款的时间协商一致。至于贷款审批延迟的原因，不能归结于合同任意一方，主要因为双方在约定合同第三条时，对贷款流程、履行时间等问题未考虑周全所致。但鉴于双方均对合同内容认可并签字，双方均需对合同内容认可并按约履行。虽然由于合同履行中产生了纠纷，导致无法在买卖合同第三条约定的时间内办理过户、支付首付款，但双方仍然需要按照买卖合同的其他内容继续履行，继续办理过户、支付首付款。买卖合同第二条约定了房屋成交价格1310000元；第三条约定了定金50000元以及“乙方应在过户当日付清首付款（等于本合同约定价格减去银行实际贷款），定金自动转为首付款的部分”。二审中，汪国华认可殷铭贷款59万元审批通过的事实。综上，过户当日殷铭应当支付汪国华670000万元（670000元=1310000元-50000元-590000元）的首付款，符合合同的约定，本院予以支持。
综上所述，汪国华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16590元，由汪国华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖 鸣 晓
审 判 员 邓 山
审 判 员 朱 华 惠
二〇一八年三月十四日
法官助理 牛维宋芳
书 记 员 左 琴