上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0118民初5420号
原告崔勇，男，1976年11月29日出生，汉族。原告皮敏，女，1980年10月31日出生，汉族。两原告共同委托代理人赵易凡，上海东炬律师事务所律师。两原告共同委托代理人陈圆满，上海东炬律师事务所律师。被告上海正泽房地产有限公司。法定代表人郭彤，总经理。委托代理人陈家新，男，在被告公司工作。委托代理人钟蕾，女，在被告公司工作。原告崔勇、皮敏诉被告上海正泽房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年5月30日立案受理后依法由审判员蔡红兰独任审理。本案于2016年6月13日公开开庭进行了审理。两原告共同委托代理人陈圆满，被告委托代理人钟蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崔勇、皮敏诉称：2012年9月15日，原告与被告签订《上海市商品房预售合同》，约定原告以人民币1,153,688元（以下币种均为人民币）购买被告开发的位于上海市青浦区赵巷镇巷居路99弄合生御庭园347号4层402室房屋。根据合同约定，被告应在2014年7月31日前办理大产证，但被告实际于2014年11月17日才办理出大产证，且交付的房屋存在面积差。故原告诉诸本院，请求判令：1、被告支付原告延期办理产证的违约金18,762.40元（以1,153,688元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率5.6%，自2014年8月6日计算至2014年11月17日，共计106天）。被告上海正泽房地产有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求，根据补充条款第5条约定的逾期办理产证后果，原告在10天内行使解除权，若未行使则被告不承担责任。根据该约定，原告没有行使解除权，被告不再承担任何责任。同时，被告主张，若法院支持原告关于违约金的诉讼请求，因原告曾就面积差已经进行诉讼，故要求在计算违约金本金时扣除面积差金额。经开庭审理查明，2012年9月15日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，合同约定原告向被告购买上海市青浦区赵巷镇某某弄某某号某层某某房屋，据被告暂测该房屋建筑面积为95.23平方米，其中套内建筑面积为75.64平方米、公用分摊建筑面积为19.59平方米，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）12,114.75元；根据被告暂测的房屋建筑面积，原告购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为1,153,688元。合同对房屋交付条件、交付时间等作了约定。合同第十四条约定在被告办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后7日内，由双方签署本合同规定的房屋交接书，房屋交接书作为办理该房屋过户手续的必备文件；双方签署房屋交接书之日起30天内，双方依法向青浦区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领房地产权证（小产证）。合同补充条款一中第五条约定被告承诺将在2014年7月31日前缴纳物业维修基金和办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证）。如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），原告有权单方面解除本合同。原告在前述事项发生后10日内不行使解除权的，视为原告认同被告免责且不承担一切责任。合同签订后，原告于2012年9月15日支付购房款453,688元，原告于2013年7月4日支付购房款70万元。2014年8月9日，原、被告签订房屋确认书，对系争房屋进行验收交接，确认系争房屋实测建筑面积为94.84平方米，房屋总房价款为人民币1,155,990元。以上事实，由原、被告的陈述、《上海市商品房预售合同》、发票、房屋确认书等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告陈述：2014年4月曾就面积差款项向法院提起诉讼，法院判令被告返还原告面积差金额4,724.70元，故原告变更诉讼请求，要求判令被告支付原告延期办理产证的违约金18,333元（以1,148,963.3元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率5.6%，自2014年8月6日计算至2014年11月17日，共计106天）。根据庭审确认的事实，本院认为，依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，又未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。原告已按合同约定履行付款义务，被告应按合同约定的办理房产权证登记条件在合同约定的期限内履行办理产证的义务。根据合同约定被告承诺将在2014年7月31日前取得新建商品房房地产权证（大产证）。虽然合同约定被告到时不能取得商品房房地产权证（大产证），原告有权单方面解除本合同，原告在前述事项发生后10日内不行使解除权的，视为原告认同被告免责且不承担一切责任。本院认为补充条款一是由被告事先制作，该条款中约定原告在前述事项发生后10日内不行使解除权的，视为原告认同被告免责且不承担一切责任的内容免除了被告的责任，对该内容的效力，本院不予认可。该条款中未约定被告逾期办证应承担违约金，但根据法律规定，原告作为守约方有权要求被告承担除解除合同外的违约责任。对于违约金的标准可参照法定标准计算。故对原告要求被告支付逾期办理产证违约金的诉讼请求予以支持，但原告计算的天数有误，应以本院确定的104天予以计算。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：被告上海正泽房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告崔勇、皮敏逾期办证违约金人民币18,333元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币269元，减半收取计人民币134.50元,由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 蔡红兰
二〇一六年六月二十七日
书记员 钟晓霞
附：相关法律条文
附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第六十条当事人应当依照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。