天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津01民终3016号
上诉人（原审被告）：天津佳伦宏业房地产有限公司，住所地天津市蓟州区渔阳镇迎宾大街广播电视局七楼南侧。
法定代表人：赵垣山，总经理。
委托诉讼代理人：范钦玫，天津四方君汇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张景东，男，1972年11月18日出生，汉族，农民，住天津市蓟州区。
委托诉讼代理人：窦红涛，天津江旭律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高长江，天津江旭律师事务所律师。
上诉人天津佳伦宏业房地产有限公司（以下简称佳伦公司）因与被上诉人张景东商品房销售合同纠纷一案，不服天津市蓟州区人民法院（2017）津0119民初12336号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
佳伦公司上诉请求：1．撤销一审判决第一项内容，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或将本案发回重审；2．两审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1．一审判决错误认定被上诉人200000元房款已付清，属于事实认定不清、适用法律错误。2．一审判决将停工事件认定为上诉人“自身原因所致”，属于事实认定错误，且适用法律错误。3．一审判决就上诉人关于被上诉人诉讼请求超过诉讼时效的抗辩未予认定，属于适用法律错误。
张景东辩称，上诉人的上诉请求及理由没有事实和法律依据，请求二审法院予以驳回。事实和理由：1．一审判决认定上诉人200000元房款已付清，认定事实清楚，被上诉人在一审庭审中提交上诉人开具销售不动产统一发票，发票记载被上诉人全部房款已付清，应认定被上诉人已履行付款义务。2．上诉人主张的免责事由不成立，上诉人也没有提供相关证据予以证明。3．被上诉人起诉时并未超过诉讼时效。
张景东向一审法院起诉请求：1．佳伦公司支付逾期交付商品房已付款利息176137.7元、违约金10448.6元，合计186586.3元（均计算至2017年1月13日），并保留对佳伦公司自2017年1月14日起至佳伦公司所出售商品房符合交付条件之日止的逾期交付商品房违约金的诉权；2．诉讼费用由佳伦公司承担。
一审法院认定事实：佳伦公司系从事房地产开发、投资等项目的企业法人单位。2009年7月13日，以张景东为乙方、佳伦公司为甲方签订《天津市商品房买卖合同》，约定：由甲方将其所有的蓟县人民西路中段南侧五子家园4-2-1502室楼房一套出售给乙方，建筑面积为119.59平方米，每平方米售价3962.37元，总款为473860元；甲方于2010年12月31日前交付房屋，如遇不可抗力，不能履行合同的，予以延期；乙方首付款203860元已付齐，余款270000元办理按揭贷款。乙方承诺120天内完成贷款手续，办理完毕并将余款付至甲方账户。甲方逾期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第1种约定，追究甲方违约责任：合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的0.10?向乙方支付违约金。同时合同还约定了甲乙双方的其他权利义务。同日，双方又签订了补充合同，约定：1．乙方不得以任何借口、任何形式对所购房屋原设计主体结构、设施及设备，外檐颜色等擅自拆改及损坏，否则甲方将追究乙方的违约责任。2．非甲方原因，不能如期交付商品房，甲方不承担任何责任。3．乙方未能按合同第四条规定的付款时间与数额支付房款时，甲方有权终止合同将房屋售予他人。4．本补充合同条款与《天津市商品房买卖合同》不一致的，以本补充条款为甲乙双方权利义务之依据。合同签订后，张景东如约履行付款义务，缴纳了契税，并办理了商品房备案登记手续。佳伦公司为张景东出具销售不动产统一发票（自开）。佳伦公司未按照合同约定期限交付商品房。2013年12月29日，佳伦公司将房屋钥匙交付给张景东，张景东占有该房屋至今。2017年1月13日诉争房屋竣工验收。
一审法院认为，当事人之间的争议焦点为：（一）张景东诉讼请求是否存在超过诉讼时效问题；（二）张景东所付房款中有200000元是否已实际付款问题；（三）佳伦公司未如期交付房屋是否存在免责的事由。
对于上述争议焦点，一审法院分析认定如下：（一）张景东诉讼请求是否存在超过诉讼时效问题。按照双方签订的《商品房买卖合同》约定，商品房竣工，经验收合格后，方可交付，未经验收或验收不合格的，不得交付。佳伦公司应于2010年12月31日前向张景东交付房屋。对逾期交付商品房，佳伦公司应支付张景东已付款利息，利息自合同约定交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，此外，逾期交房超过90日的，甲方还应每日按商品房价款的0.10?向乙方支付违约金。一审法院认为，本案双方当事人在合同中约定支付利息和违约金至实际交付商品房之日止，在该商品房没有进行验收的情况下，佳伦公司通知张景东收房，不符合合同约定的交付条件，佳伦公司仍属于违约行为。张景东主张权利的事实存在连续性，且张景东就佳伦公司逾期交付房屋曾多次找佳伦公司进行过交涉主张权利，故佳伦公司主张的张景东诉讼请求已超过诉讼时效的事实不成立，一审法院不予采信。
（二）张景东所付房款中有200000元是否已实际付款的问题。佳伦公司主张张景东、佳伦公司合同中约定的总房款473860元中张景东有200000元首付款未实际付款给佳伦公司。佳伦公司提供蓟县广播电视局往来收据一张，证实张景东是向蓟县广播电视局交付的200000元，而没有向佳伦公司付款。张景东对此不予认可，根据张景东提供的佳伦公司出具的销售不动产统一发票（自开）记载，总房款473860元，款项结清，并加盖佳伦公司财务专用章，且张景东、佳伦公司签订的天津市商品房买卖合同明确记载“首付款203860元已付齐”，故一审法院确认张景东已交付总房款473860元，不存在未交付200000元的问题。
（三）佳伦公司未如期交付房屋是否存在免责的事由。关于佳伦公司提交停工通知书及复工通知书（于2010年5月18日蓟县规划局责令停工，于2012年6月7日复工通知），用以证明符合双方签订的补充协议“2．非甲方原因，不能如期交付商品房，甲方不承担任何责任。”的规定。一审法院认为，关于停工通知是针对佳伦公司施工的五子家园项目屋顶和外檐，是佳伦公司自身原因所致，不属不可抗力的原因，佳伦公司不能以此作为免责事由，一审法院对佳伦公司主张的未如期交付房屋存在免责事由的事实不予认定。
一审法院认为，张景东、佳伦公司签订的《天津市商品房买卖合同》是双方当事人的意思表示，且不违反国家法律的强制性规范和限制性规范，也不损害社会公共利益，商品房买卖合同合法有效，应予维护。双方均应按照合同约定履行义务。按照双方签订的《商品房买卖合同》约定，佳伦公司应于2010年12月31日前向张景东交付房屋，对逾期交付商品房的约定：佳伦公司应支付张景东已付款利息，利息自合同约定交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的0.10?向乙方支付违约金。佳伦公司在2013年12月29日才将房屋钥匙交付张景东且至2017年1月13日该房屋才竣工验收，故佳伦公司存在违约行为，应按合同约定承担违约责任。鉴于张景东已于2013年12月29日接收房屋，故佳伦公司应支付从2011年1月1日起至2013年12月29日止的利息90901.49元，张景东主张佳伦公司支付2013年12月29日以后的利息，一审法院不予支持。因佳伦公司在该商品房没有进行验收的情况下，通知张景东收房，不符合合同约定的交付条件，佳伦公司仍属于违约行为，故佳伦公司应支付违约金至竣工验收之日止，即从2011年1月1日起至2017年1月13日止，为10448.61元（473860元×2205天×0.10?）。佳伦公司主张张景东要求支付逾期交付商品房利息和违约金已超过诉讼时效、佳伦公司存在逾期交房免责事由、张景东未支付200000元房款，故佳伦公司不承担违约责任，理据不足，一审法院不予支持。一审法院判决：一、由天津佳伦宏业房地产有限公司于判决生效后3日内给付张景东因天津佳伦宏业房地产有限公司逾期交付商品房的已付房款利息90901.49元、违约金10448.61元，合计101350.10元。二、驳回张景东其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费2016元（张景东已预交），由张景东负担852元，天津佳伦宏业房地产有限公司负担1164元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点之一是被上诉人是否付清房款的问题。被上诉人为证明其已经付清房款，在一审期间提交了上诉人开具的销售不动产统一发票和有双方当事人签字盖章的《天津市商品房买卖合同》。考虑到该合同上载明的房款数额与发票上载明的售房金额完全一致，且上诉人对这两份证据的真实性并无异议，本院认为，这两份证据互相印证，足以证明被上诉人已经付清房款。上诉人主张被上诉人未付清房款理据不足，本院不予支持。
本案的争议焦点之二是上诉人逾期交房是否存在免责事由。根据上诉人提交的停工通知书及复工通知书的内容可知，停工通知针对的是上诉人施工的五子家园项目屋顶和外檐，上诉人停工原因并不属于不可抗力的范畴，故本院认为，上诉人提出的逾期交房免责的主张没有事实依据，本院不予支持。
本案的争议焦点之三是被上诉人的诉讼请求是否超过诉讼时效。根据双方当事人签订的《天津市商品房买卖合同》约定，商品房竣工，经验收合格后，方可交付，未经竣工验收或验收不合格的，不得交付。该合同还约定，上诉人应当于2010年12月31日前交付房屋，若逾期交付，上诉人应承担已付款利息及违约金。本案涉诉工程取得《工程竣工验收报告》的时间是2017年1月13日，该时间应当认定为符合合同约定的房屋交付条件，一审法院据此计算逾期交房违约金并认定被上诉人主张权利未超过诉讼时效并无不当，本院予以维持。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2327元，由上诉人天津佳伦宏业房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姜纪超
代理审判员 康 艳
代理审判员 郝 真
二〇一八年四月十三日
书 记 员 刘 勇
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
……
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……