福建省南安市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南民初字第1741号
原告蒋文勤，女，1976年4月26日出生，汉族，经商，住福建省厦门市。
委托代理人洪碧文、洪勇拓，福建竞得律师事务所律师。
被告南安成功房地产拓展有限公司，住所地南安市石井镇。
法定代表人许莉莉，系该公司董事长。
委托代理人傅绿松、傅琛禧，福建正成功律师事务所律师。
原告蒋文勤因与被告南安成功房地产拓展有限公司（以下简称“成功房地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年2月22日受理后，依法组成合议庭，于2013年10月28日和12月2日两次公开开庭进行了审理。原告蒋文勤的委托代理人洪勇拓，被告成功房地产公司的委托代�人傅琛禧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蒋文勤诉称，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，合同约定，被告将位于南安市石井镇后店村南安成功国际城第18幢5单元510号房，以100787元卖给原告。被告应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告。如因被告原因，原告不能在商品房交付后90日内取得房屋权属证书的，原告不退房，被告自逾期之日起每日按原告已付款的0.03%向原告支付违约金。合同签订后，原告已支付全部购房款，被告也于2010年5月5日将上述房屋交付原告使用，但被告未能依合同约定如期向土地房产部门提交办理房产权属证书应提交的相关证明、文件等资料，致使原告直到2012年8月20日才能办理房产权属证书。故被告应按合同约定总交付房�100787元按逾期办证日万分之三支付原告违约金。被告至今仍不能向政府提供办理土地使用权证的所有文件，致使原告无法办理土地使用权证。原告在2012年10月份就将起诉材料交由南安市司法局派驻法院人民调解工作室进行多次调解未果。为此，原告请求判令：1、被告支付原告逾期办理房屋所有权证的违约金（违约金自2010年8月3日起至能够办理房屋产权证书之日止，每日按已付房款100787元的0.03%计算）；2、被告提供办理土地使用权证的所有文件，并协助原告办理土地证，支付逾期办理土地使用权证的违约金（违约金自2012年8月20日起至能够办理土地使用权证之日止，每日按已付房款100787元的0.03%计算）；3、本案诉讼费用由被告承担。庭审时，原告变更诉讼请求，请求判令：1、被告支付原告逾期办理房屋所有权证的违约金（违约金自2010年8月3日起至2012年5月30日止，每日按已付房款100787元的0.03%计算）；2、被告提供办理土地使用证的所有文件，并协助原告办理土地使用证，支付逾期办理土地使用证的违约金（违约金自2012年8月20日起至被告向南安市国土资源局办理土地使用证分割手续，并将办理土地使用证所需的相应材料交付原告之日止，每日按已付房款100787元的0.03%计算）；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告成功房地产公司辩称，第一，本案已超过诉讼时效，原告的诉讼请求应予驳回。根据原告的主张，他们公司逾期办证的违约行为发生在2010年8月3日，而原告直至2013年2月22日才向法院提起诉讼，这明显已超过当事人向人民法院请求保护民事权利的两年诉讼时效。因此，原告的诉讼请求应予驳回。第二，即便法庭认为他们公司关于诉讼时效已经经过的抗辩理由不成立，原告的诉讼请求也存在不合理不合�之处。首先，原告关于逾期办理房屋所有权证的起算时间错误。他们公司提供的交房凭证证实，涉诉的房产实际于2010年8月14日办理交房手续，那么就应从2010年8月14日往后推90日，即从2010年11月13日开始计算逾期办理房屋所有权证的违约金。根据法律规定及涉诉合同的约定，他们公司承担的仅是协助办证的义务。2012年5月30日答辩人已完成涉诉房产的初始预登记，并将办理产权登记的材料移交给原告。至此，他们公司协助办证的义务已履行完毕。因此，原告主张的逾期办证违约金计算至2012年8月20日，明显缺乏事实和法律依据。其次，原告主张他们公司承担逾期办理土地权证的违约金缺乏事实和法律依据。在原告与他们公司签订的《合同补充协议》第六条约定：“出卖人关于产权登记的责任限于：根据南安市房产管理局的要求，向其报送应由开发商提供的资料。”根据�约定答辩人关于产权登记的责任已履行完毕，原告要求答辩人承担逾期办理土地使用权证的违约责任没有事实和法律依据。另，他们公司早已将办理土地使用权证的资料报送至南安市国土资源局，土地使用权证至今未能办理并非他们公司的责任。第三，本案违约金约定过高，应予适当调减。他们公司逾期办证的行为并未给原告造成任何实质性的损害，违约金远远超过原告的实际损失，请求法院予以适当调减。
本案原、被告争议的焦点为：被告成功房地产公司是否存在逾期协助原告办证的违约行为？若存在，应如何承担违约责任？
围绕上述原、被告争议的焦点，原告向本院提供以下证据：1、《商品房买卖合同》复印件一份，证明原、被告签订《商品房买卖合同》，由原告向被告购买位于南安市石井镇后店村“南安成功国际城”房屋等事实及合同价款、关于产权登记的约定等合同内容。2、《销售不动产统一发票》四张，证明原告已支付被告全部购房款。3、南安市司法局派驻法院人民调解工作室出具的《证明》一份，证明原告已于2012年10月8日将本案提交调解室进行调解，向被告主张权利。
对原告提供的上述证据，被告提出如下质证意见：对证据1的真实性无异议，但双方约定的交房时间有误，2010年3月30日早于签订合同时间2010年4月20日；双方签订合同时，房屋已具备交房条件，只要原告交清房款，房屋就可以交付。对证据2的证据三性没有异议。对证据3的证据三性没有异议，但可以证明2010年10月8日前的诉请已超过诉讼时效。
围绕上述原、被告争议的焦点，被告向本院提供以下证据：
1、《合同补充协议》（附件六）一份，证明原、被告于签订合同之时也签订了该份补充协议，双方对办理产权登记被告应承担的义务有明确的约定。2、《交房凭证》一份，证明被告于2010年8月14日将18号楼510号房交付给了原告。3、《南安市商品房买卖合同备案及预告登记申请书》一份，证明18号楼510号房的合同于2010年4月20日签订。4、南安房地产信息网《石井成功国际城办证公告》一份，证明2012年5月30日涉诉房产已办理了初始预登记，被告关于产权登记的义务已履行完毕。5、《中华人民共和国房屋所有权证》、《房地产开发企业产权初始登记通知单》各一份，证明涉诉房产于2012年5月30日已办理初始预登记，被告关于产权登记的义务已履行完毕。6、《中华人民共和国国有土地使用证》复印件4份，证明土地使用权已经可以分割。
对被告提供的上述证据，原告均无异议，但认为证据1被告关于产权登记的责任中，产权登记是包括房屋所有权证和国有土地使用权证；证据6无法证明被告的主张，原告现在无法办理土地使用证。
本院依法向南安市国土资源局调查关于本案建筑项目是否办理了土地分割登记手续，能否为业主办理土地使用权证等相关问题，南安市国土资源局行政审核审批科出具一份《回复函》。该函记载，证号为南国用（籍）字第00940057-1、00960239-1-1、00070314、00070315号土地使用证还没有办理分割登记手续。南安成功房地产拓展有限公司提交的相关资料中没有土地出让金发票，根据福建省人民政府办公厅转发省建设厅国土资源厅关于加强房地产开发项目容积率管理意见的通知的有关规定，开发商需补缴土地出让金和有关规费后，才能办理土地使用证分割手续。本院依法向南安市房地产管理处调取本案商品房的房屋所有权证书的办理情况，南安市房地产管理处出具一份《查询结果》。该查询结果记�，原告蒋文勤所有的址在南安市石井镇后店村成功国际城第18幢510室房屋至今尚未办理房屋所有权证。
对于南安市国土资源局行政审核审批科出具的《回复函》，原告对该证据的证据三性均无异议；被告对该证据的真实性无异议，但对内容的合法性有异议，认为其已缴纳土地出让金，南安市国土资源局的说法不属实，该局不予办理土地使用证的分割手续违反法律规定。对于南安市房地产管理处出具的《查询结果》，原、被告对该证据的证据三性均无异议。
对原、被告提供的上述证据及本院调查收集的证据，本院分析认证如下：原告提供的证据1，其证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，且被告对其真实性无异议，本院予以确认；该证据可以证明原告与被告签订商品房买卖合同及合同具体约定内容的事实。原告提供的证据2，其证据来�合法，内容客观真实，与本案具有关联性，且被告对其三性均无异议，本院予以确认；该证据可以证明原告已向被告支付购房款人民币100787元。原告提供的证据3，其证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，且被告对其三性均无异议，本院予以确认；该证据可以证明原告于2012年10月8日将本案提交调解室进行调解，向被告主张权利的事实。被告提供的证据1，其证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，且原告无异议，本院予以确认；该证据可以证明原告与被告签订补充协议及补充协议具体约定内容的事实；对此，原告认为，被告关于产权登记的责任中，产权登记是包括房屋所有权证和国有土地使用权证；被告认为，该条款约定的产权登记只指房屋所有权证，不包括国有土地使用权证；本院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条“出�人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人……”的约定以及国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“……房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，被告协助办证的义务应包括协助办理房屋所有权证书和土地使用权证书，而《合同补充协议》（附件六）第六条第1款“出卖人关于产权登记的责任限于：根据南安市房产管理局的要求，向其报送应由开发商提供的资料”的约定，却将被告的协助办证义务仅限于协助办理房屋所有权证书，这明显是免除被告的责任、排除原告的主要权利，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，该条款应认定为无效条款。被告提供的证据2，其证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，且原告对其三性均无异议，本院予以确认；该证据可以证明本案讼争商品房的交付时间是2010年8月14日。被告提供的证据3，其证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，且原告对其三性均无异议，本院予以确认；该证据可以证明本案商品房买卖合同的签订时间是2010年4月20日。被告提供的证据4，其证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，且原告对其三性均无异议，本院予以确认；该证据可以证明南安市房地产管理处于2012年5月30日在南安房地产信息网刊登《石井成功国际城办证公告》，但该公告的内容并没有被告通知原告领取办理权属证书所需资料的文�，因此，无法证明被告关于产权登记的义务已履行完毕。被告提供的证据5，其证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，且原告对其三性均无异议，本院予以确认；该证据可以证明被告已于2012年5月30日完成本案建筑项目房屋产权初始登记，各购房户可以申请办理商品房变更登记，但无法证明被告已完成协助原告办证义务。对被告提供的证据6，其证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，且原告对其真实性无异议，本院予以确认；该证据可以证明本案建筑项目已取得国有土地使用证，但无法证明业主可以办理土地使用证。本院调取的证据，其证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，且原、被告对其真实性均无异议，本院予以确认；《回复函》可以证明因被告成功房地产公司提交给南安市国土资源局的相关资料中没有土地出让金发票，�案建筑项目土地使用证还没有办理分割登记手续，原告至今尚未取得讼争商品房的土地使用权证；《查询结果》可以证明本案讼争商品房至今尚未办理房屋所有权证。
根据上述原、被告的举证、质证，本院调查收集的证据及本院对证据的分析认证，结合原、被告的庭审陈述，本院确认如下事实：
被告成功房地产公司系依法注册成立的在南安市石井镇后店村规划范围内建造、出售及出租商住楼和标准厂房的有限公司，位于南安市石井镇后店村的南安成功国际城系被告成功房地产公司开发建设的工程，其建设工程规划许可证号为南建镇建（2006）78号，施工许可证号为350583200802280101，商品房预售许可证号为（南）房预售（2008）第008号。2010年4月20日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买址在南安市石井镇后店村的南安成功国际城第18幢5层510号房，建筑面积34.19平方米，单价为每平方米人民币2947.84元，总房款为人民币100787元，首付人民币20787元，余款人民币80000元办理银行按揭。同日，原、被告并签订一份《合同补充协议》（附件六）。对于产权登记，合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人书面提出退房要求之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按0.03%利率付给利息，同时按已付款的0.03%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.03%向买受人支付违约金。合同签订后，原告支付给被告本案商品房的购房款100787元。2010年8月14日，原、被告办理了本案商品房的交付手续。2012年5月30日，被告完成了本案建筑项目的产权初始登记，但本案商品房的房屋所有权证至今未办理。因被告成功房地产公司提交给南安市国土资源局的相关资料中没有土地出让金发票，本案建筑项目土地使用证尚未办理分割登记手续，原告至今尚未取得讼争商品房的土地使用权证。原告已于2012年10月8日将本案提交南安市司法局派驻法院人民调解工作室进行调解，并向被告主张权利。
综上事实，本院认为，被告系依法注册成立的房地产有限公司，原告向被告购买址在南安市石井镇后店村的南安成功国际城第18幢5层510号房，在商品房预售许可证的预售范围之内，因此，原、被告签订的《商品房买卖合同》，主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效�同。2010年8月14日，原、被告办理了本案商品房的交付手续。根据双方合同约定，被告应当在商品房交付使用后60日即2010年10月13日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告。如因被告原因，原告不能在商品房交付使用后90日即2010年11月12日内取得房屋权属证书（该房屋权属证书包括房屋所有权证书和土地使用权证书）的，被告自逾期之日起每日按原告已付款的0.03%向原告支付违约金。2012年5月30日，被告才完成本案建筑项目的房屋产权初始登记；而因被告成功房地产公司提交给南安市国土资源局的相关资料中没有土地出让金发票，本案建筑项目的国有土地使用证至今还未办理分割登记手续，致使原告至今不能取得讼争商品房的国有土地使用权证。被告逾期协助办理房屋所有权证和土地使用权证的行为�构成违约，依法应承担违约责任。故原告请求被告协助办理土地使用权证，即向南安市国土资源管理局办理土地使用证分割手续，并将办理土地使用证需由被告提供的相应材料交付给原告，符合双方合同的约定，本院依法予以支持。原告已于2012年10月8日将本案提交南安市司法局派驻法院人民调解工作室进行调解，并向被告主张权利，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”和第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”的规定，本案诉讼时效因原告向被告主张权利时已发生中断，原告后于2013月2月22日向本院提起诉讼，并没有超过诉讼时效，为此，被告应自逾期之日即2010年11月13日起计至被告向南安�国土资源管理局办理土地使用证分割手续，并将办理土地使用证所需的相应材料交付给原告之日止，每日按原告已付购房款的0.03%向原告支付违约金。故原告请求被告支付自2010年8月3日起至2012年5月30日止，每日按已付房款100787元的0.03%计算逾期办理房屋所有权证的违约金，部分符合规定，对于符合规定的部分即自2010年11月13日起至2012年5月30日止，每日按已付房款100787元的0.03%计算的逾期协助办理房屋所有权证违约金（100787元×0.03%×565日=17083.4元），本院予以支持；其他部分缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于逾期协助办理本案商品房的土地使用权证的违约金，原告自愿请求被告支付自2012年8月20日起的逾期协助办理国有土地使用权证的违约金，这是原告对其权利的处分，本院依法照准，即被告应支付原告自2012年8月20日起至被告向南安市国土资源�理局办理土地使用证分割手续，并将办理土地使用权证所需的相应材料交付给原告之日止，每日按原告已付购房款人民币100787元的0.03%计算的逾期协助办理国有土地使用权证的违约金。被告关于其没有协助办理国有土地使用证的义务，且已将办理土地使用证的资料报送至南安市国土资源局，土地使用证至今未能办理不是被告责任的辩称，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。被告又主张，本案违约金约定过高，应予以适当调整，但违约金系原、被告双方自愿约定，意思表示真实，且不违反法律、法规的强制性规定，因此其主张，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、六十条、第一百零七条、第一百一十四条，国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，�中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告南安成功房地产拓展有限公司应于本判决生效后三十日内协助原告蒋文勤办理土地使用权证，即向南安市国土资源管理局办理土地使用权证分割手续，并将办理土地使用权证需由被告提供的相应材料交付给原告；
二、被告南安成功房地产拓展有限公司应于本判决生效后三十日内支付原告蒋文勤逾期协助办理房屋所有权证违约金人民币17083.4元；
三、被告南安成功房地产拓展有限公司应支付原告蒋文勤自2012年8月20日起至被告向南安市国土资源管理局办理土地使用证分割手续，并将办理土地使用证需由被告提供的相应材料交付给原告之日止，每日按原告已付购房款人民币100787元的0.03%计算的逾期协�办理国有土地使用权证的违约金（自2012年8月20日起至本判决生效之日止的违约金应于本判决生效之日起三十日内付清）；
四、驳回原告蒋文勤的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币628元，由原告蒋文勤负担人民币58元，由被告南安成功房地产拓展有限公司负担人民币570元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审 判 长 王毅刚
代理审判员 高燕玲
人民陪审员 黄淑卿
二〇一三年十二月十八日
书 记 员 刘超群
附本案引用的主要法律条文及执行申请提示：
《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起9０�内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起9０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。
《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自�提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。