广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初12113号原告：饶利芬，女，1972年7月25日出生，汉族，住广东省中山市石岐区，被告：广东永怡集团股份有限公司，住所地广东省中山市石岐区富丽路2号永欣阁1-3幢二层商场，统一社会信用代码91442000282142903P。法定代表人：温少松，董事长。委托诉讼代理人：黄炳星，广东ＸＸ海天律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄彦斌，广东ＸＸ海天律师事务所律师。原告饶利芬与被告广东永怡集团股份有限公司（以下简称永怡公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告饶利芬，被告永怡公司的委托诉讼代理人黄炳星到庭参加了诉讼。本案审理过程中，原、被告申请庭外和解，同意扣除审限30天，本院予以准许。本案现已审理终结。原告饶利芬向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付逾期办理房产证书的违约金41356.65元（计算方法：以已付购房款总额304149元为基数，从2015年2月3日起至2017年4月10日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。诉讼中原告变更诉讼请求为：被告向原告支付逾期办理房产证违约金51079.1元（计算方法：已付购房款和第一次判决的违约金及利息375650.29元为基数，从2015年2月3日起至2017年4月10日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。事实和理由：2009年4月21日，原、被告签订了《中山市商品房买卖合同》，合同约定原告向被告就购买坐落于中山市火炬开发区××路××东铂世纪（东苑）2幢904房，房价款为304149元。合同签订后，原告按约支付完所有购房款及相关费用，被告于2009年12月31日交付房屋给原告。根据买卖合同第十四条的约定，被告应当在商品房交付使用后730个工作日内为原告办理房屋产权证书。被告未按约定向原告办理房屋产权证书，原告于2015年2月4日诉至法院。2015年4月17日，中山市第一人民法院作出（2015）中一法张民一初字第432号民事判决书，判令被告向原告支付逾期办证的违约金（从2012年12月15日起至2015年2月2日止，以304149元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计息）。判决书生效后，被告至今未履行生效的法律文书，该案仍在强制执行中。2017年4月10日，被告才给原告办妥房产证书。原告认为，原被告之间签认的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且合法有效，被告未按合同约定办理房屋产权证书已构成违约，致使原告不能行使所购商品房的占用、使用、收益、和处分的权利，造成原告巨大的经济损失。但合同约定的违约金过低，且办证过时已久，不能弥补原告的经济损失，应按照第一次的生效法律文书作为计付违约金的依据。原告饶利芬为支持其诉请主张向本院提供以下证据：1.中山市商品房买卖合同；2.（2015）中一法张民一初字第432号民事判决书；3.不动产权证书。被告永怡公司辩称，1.依照法院对原告第一次起诉被告作出判决确定的违约金计算方法，计算出来2012年12月15日至2015年2月2日的违约金为58757.6元，是合同约定的违约金金额3041.49元的19倍。根据该判决适用的《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”的规定，原告的诉求应予驳回。2.合同如果约定逾期办证按日计算违约金，因不到期债务不能起诉，那必须要分段起诉。但本案合同约定的是一次性违约金，原告再次提起本案诉讼，缺乏违约金诉的基础事实，构成一事不再理。3.合同约定按房价1%支付违约金属一次性债权，从逾期办证之日起原告就应知道权利被侵害，诉讼时间从该日期起计算，本案已逾法定诉讼时效，原告的主张不应受法律保护。4.原告购房时已将涉案房屋抵押给工商银行以向获取银行贷款21000元，期限从2009年5月11日起至2029年5月11日止。涉案房屋仍处于抵押中，原告无法行使房屋“收益处分权”原因在于原告，与逾期办证无关。原告已经占有使用房屋，在没有提供任何证据证明其损失，更没有任何证据证明其损失的数额的情况下，原告提出的违约金过高，应予以驳回。5.办证系行政行为，被告对此不可控。本案合同约定办证期截止日期为“需由出卖人提供资料到产权登记机关备案”。而进入执行的绝大部分判决违约金计至“涉案商品房权属登记手续办妥之日”，破坏了约定，且没有明确何为权属手续办妥之日。涉案商品房已于2016年10月28日取得初始登记（俗称大产权证）。被告于2016年10月28日在小区张贴了公告及在《中山日报》刊登了公告，通知各业主携带相关证件资料前来申请办理不动产权证手续，并于2016年10月31日以快递方式通知原告携带相关资料到售楼部办理手续。原告收到通知后不予配合，应自负责任，不应再计算所谓的逾期办证时间。原告为了多取得所谓的逾期办证违约金，故意拖延至2017年3月14日才向被告补齐办证资料。被告于2017年3月30日向中山市国土资源局递交办证申请，国土资源局于2017年4月24日发出不动产权证，原告于2014年4月29日领取了不动产权证。被告已经依法尽了合同约定的办证义务。综上所述，原告提起本案诉讼缺乏事实和法律依据，其诉讼请求应被依法予以驳回。被告永怡公司就其辩解向本院提交以下证据：1.委托书、收楼满意书、承诺书；2.个人购房借款/担保合同；3.个人住房贷款借据；4.商品房产权权属证明书、权属证收据；5.关于办理聚豪园东铂世纪苑不动产权证书的通知的公告；6.中山日报；7.关于办理东铂世纪苑不动产权证书的通知书及快递单；8.商品房交易审核股收件回执；9.业主领房产证情况表。经审理查明：2009年4月21日,饶利芬（买受人）与永怡公司（出卖人）签订商品房买卖合同约定，买受人以304149元的价格购买出卖人开发的位于中山市火炬开发区××路××东铂世纪（东苑）2幢904房；出卖人应当在2009年12月31日前将约定的商品房交付给买受人；出卖人应当在商品房交付使用后730个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同还约定了其他事项。合同签订后，饶利芬已按合同的约定向永怡公司支付了全部的购房款。2009年4月29日，双方签订的《中山市商品房买卖合同》在中山市房地产交易登记管理所进行了登记备案。2015年2月2日，饶利芬以永怡公司逾期办证为由将永怡公司诉至本院[（2015）中一法张民一初字第432号]，要求永怡公司支付逾期办理房产权属证书违约金。本院经审理该案后认为，根据合同的约定，永怡公司应在2009年12月31日前向饶利芬交付商品房，并在商品房交付使用后730个工作日内即在2012年12月5日前将办理权属登记需要该公司提供的资料报产权登记机关备案。永怡公司至今未能履行办证义务，违反双方的约定，理应承担相应的违约责任。对于违反该义务的责任，双方约定为按已付房价款的1%计算违约金，而对于饶利芬违约时的违约金则高达应付款的20%。永怡公司逾期办证过时已久，约定的违约金标准明显过低，不足以弥补饶利芬损失并督促永怡公司积极履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加，增加的违约金数额以不超过实际损失额为限。具体到本案中，对于逾期办理房产证导致饶利芬的实际损失数额，双方均无充分证据予以证明，因而实际损失难以确定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算”的规定和合同对等原则，结合本案的实际情况，本院认为宜参照金融机构同期同类贷款利率的标准来确定饶利芬的实际损失数额。关于逾期办证的违约金计付期间问题，饶利芬主张从2012年12月15日起至2015年2月2日，不违反法律规定，本院予以支持。本院据此判决：被告广东永怡集团股份有限公司于本判决生效之日起七日内向原告饶利芬支付逾期办证的违约金（计算方法：以304149元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的标准从2012年12月15日起计至2015年2月2日止）。该判决已经发生法律效力。2016年10月21日，中山市人民政府出具《商品房产权权属证明书》载明，房屋座落地址为中山市火炬开发区博爱七路88号聚豪园东铂世纪苑4幢的房地产属于被告广东永怡集团股份有限公司所有，特发给产权权属证明书，凭此证明书办理交易手续。2016年10月28日，永怡公司在中山日报上刊登关于办理聚豪园东铂世纪苑《不动产权证书》的公告，告知广大业主：“我司开发建设的聚豪园东铂世纪苑已全面完成确权，并于2016年10月28日通过EMS向上述项目业主寄送办理《不动产权证书》通知书，我司将在2016年10月29日起受理代办《不动产权证书》手续，请业主携带身份证、《商品房买卖合同》或备案表、房款收据或发票、契税完税证明办证联或代收契税收据、按揭合同复印件、按揭款转账凭证等及办证所涉及的费用，亲临聚豪园售楼部办理登记手续”。同日，永怡公司通过EMS邮政快递按记载在《中山市商品房买卖合同》中的地址及电话号码向饶利芬寄送关于办理东铂世纪苑《不动产权证书》的通知。2016年10月30日，饶利芬向永怡公司申请办理不动产权证。2017年3月14日，饶利芬补齐办证所需资料。2017年3月30日，永怡公司向中山市国土资源局递交办理产权证资料。2017年6月30日，饶利芬以永怡公司于2017年4月10日才为其办妥产权证为由诉至本院，主张前述实体权利。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。永怡公司与饶利芬形成商品房买卖合同关系，双方应按法律法规和合同约定履行各自的义务。根据合同约定，永怡公司应在2009年12月31日前向饶利芬交楼，并在商品房交付使用后730个工作日内即2012年12月5日前将办理权属登记需要该公司提供的资料报产权登记机关备案。永怡公司逾期履行办证义务，应向饶利芬承担逾期办证违约金。现根据双方的诉辩意见，本院归纳本案争议焦点主要为：一、违约金的计算标准。二、逾期办证违约金的计算期间。关于焦点一。违约金以补偿损失为主，兼具惩罚功能，旨在督促当事人按照合同约定全面履行自己的义务。对于还需要继续履行的合同，面对持续的违约行为，如固定的违约成本较低，不但不能起到督促违约方尽早结束违约行为的作用，相反，可能会纵容违约方在支付固定违约成本之后无限期的持续违约下去，不利于守约方实现合同目的。因此，本院作出的（2015）中一法张民一初字第432号生效民事判决已经确定了永怡公司以已付房款为基数，根据逾期天数按中国人民银行同期同类贷款利率的标准向饶利芬支付逾期办证违约金，本案亦应依此照判。关于焦点二。2016年10月21日，包含涉案房产在内的聚豪园东铂世纪苑房地产获发产权权属证明书，永怡公司据此于2016年10月28日在《中山日报》亦刊登了办理聚豪园东铂世纪苑《不动产权证书》的公告，并同时向饶利芬邮寄了相关的通知。根据该通知及公告，饶利芬应自被告通知次日起及时向永怡公司交齐相关办证资料，以便永怡公司代为办理房地产权属证书，避免损失扩大。本院认为，饶利芬收到永怡公司相关通知后准备资料向永怡公司交纳的合理期间为15日，现饶利芬直到2017年3月14日才交齐办证资料，显著超过合理期间121日。故该121日应从逾期办证期间中扣减。对于2015年2月3日前的逾期办证违约金，已由本院生效的（2015）中一法张民一初字第432号民事判决处理，饶利芬主张逾期违约金自2015年2月3日起计算至产权证办妥之日止，于法有据，本院予以支持。逾期办证天数为676日（2015年2月3日至2017年4月10日期间-121日）。饶利芬主张自2015年2月3日起的违约金，未逾诉讼时效期间，故永怡公司关于诉讼时效的抗辩，本院不予以采信。永怡公司应向饶利芬支付逾期办证违约金26756.78元（304149元×676日×4.75%/365日/年）。饶利芬主张以（2015）中一法张民一初字第432号民事判决确定的违约金及利息为基数另外计收违约金，于法无据，本院依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，判决如下：一、被告广东永怡集团股份有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告饶利芬支付逾期办证违约金26756.78元；二、驳回原告饶利芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1078元，减半收取为539元，由原告饶利芬负担257元，由被告广东永怡集团股份有限公司负担282元（该款原告已预付，被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 王 珊二〇一七年十月二十九日书记员 詹绮婷王静