开封市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
鼓民初字第1110号
原告（反诉被告）武汉明帅服饰有限公司。组织机构代码证：59107242-7。
住所地：湖北省武汉市东湖开发区珞瑜路光谷世界城加州阳光***幢*单元**层*号。
法定代表人葛学明，总经理。
委托代理人代伯亮，河南千盛律师事务所律师。代理权限系特别授权。
被告夏小妮（反诉原告），女，47岁。
委托代理人王军民，开封市州桥法律服务所法律工作者。代理权限系特别授权。
原告（反诉被告）武汉明帅服饰有限公司诉被告（反诉原告）夏小妮房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）武汉明帅服饰有限公司的委托代理人代伯亮，被告（反诉原告）夏小妮及其委托代理人王军民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）诉称，2012年8月31日，原、被告双方签订商铺租赁合同，约定被告承担自由路明帅潮流百货D2号商铺，租赁期限自2012年9月1日起三年，其中第二年月租金为9062元。被告自2012年9月1日承租后，只支付了第一年度租金、物业费及其他相关费用，经原告多次催促，仍拒不支付。因被告严重违约，致使合同目的已无法达到，原告根据租赁合同约定，于2013年11月12日收回商铺。被告遂于2013年11月13日在商铺外闹事，致使商铺无法出租，并打伤原告出面劝阻的工作人员。被告的行为严重侵害了原告的财产权益，为维护自身合法权益，根据相关法律规定和租赁合同的约定，请求：1、依法解除原／被告双方所签商铺租赁合同；2、判令被告支付拖欠的租金、物业费及其他相关费用共计18937元；赔偿损失7万元；3、诉讼费用由被告承担。
被告（反诉原告）反诉并辩称，在房屋第一年使用过程中，出现商铺门前漏水，空调无法使用等问题。并且原告引入的游乐场等设施，严重影响了商铺的正常经营。且在未解除租赁合同的情况下，原告即对该商铺发布承租信息，对原告的先行违约行为，被告有权行使履行抗辩权。因此，被告同意解除合同，但拒绝赔偿损失，拒绝支付其所拖欠租金、物业费及其他相关费用。并且要求解除原、被告之间的合同，要求原告退还我全部女式货物（约五万元），退还我所缴纳第一期租赁保证金24921元，诉讼费由原告承担。
庭审中，反诉原告放弃要求反诉被告退还约五万元全部女式女装货物的诉求。
原告（反诉被告）辩称，被告违约在先，所以依约解除合同，但保证金不予退还。门前漏水与空调未开放不属实，系被告编造的托词。
经审理查明，2012年8月31日，原、被告双方就自由路明帅潮流百货D2号商铺租赁事宜，签订了《商铺租赁合同》一份，合同约定：原告（甲方）将自由路明帅潮流百货D2号商铺出租给被告（乙方）使用。该商铺的图纸面积为75.52㎡，实际租赁面积最终以原告交房面积为准。最后的实用面积核定为45.31㎡。被告确认，该商铺只供被告在其有效营业执照所规定的范围及租期内以女裤的商号经营“都市米兰”品牌。租赁期限为三年，自交付开始计算。被告每季度支付租金须于每季度提前10个工作日支付，第一租赁年度的月租金为8307元，第二租赁年度的月租金为9062元，第三租赁年度的月租金为9818元。诚意金为24921元，被告已经在签署《租赁意向书》后向原告交纳，该款于合同签署之日自动转化为第一期租赁保证金，第二期租金为24921元，由被告签署本合同之日起3个工作日内向原告交纳。原、被告双方约定，所交纳保证金不可抵作租赁期限内任何时间所欠的租金、物业费以及其他费用。自计租日起，被告应向原告交纳物业管理费。物业管理费按照该商铺建筑面积计算，每月每平方米10元，建筑面积为75.52㎡，物业管理费为755元／月。合同还约定，在合同履行期内，被告若拖欠租金、物业管理费及其他费用连续超过15日或者累计超过30日的，原告有权单方面终止合同收回该商铺。终止合同时原告应书面通知被告迁离并交还该商铺，租赁保证金作为违约金赔偿给原告。原告已于2012年9月1日把商铺交付给被告使用，28天的装修期限为免租期限。租赁合同签订后，被告支付了第一年度租金、物业管理费等费用后，未再支付任何费用。原告于2013年10月16日向被告发出书面告知函，通知其于2013年11月10日前联系原告公司并交纳所欠的租金、物业管理费以及其他费用，若逾期未能交清所欠租金、物业管理费以及其他费用，租赁合同自动终止，原告按照合同约定收回该商铺，没收押金。现原告已于2013年11月12日收回该商铺，并于2013年11月26日租给案外人经营婴孕超市。
以上事实有当事人陈述、《商铺租赁合同》、收据、收条、通告函以及庭审笔录等证据加以证实。
本院认为，原、被告双方在2012年8月31日签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示的体现，合同合法有效，并且原、被告双方在合同签订后前期也按合同约定履行了各自的义务。合同约定，在合同履行期内，被告若拖欠租金、物业管理费及其他费用连续超过15日或者累计超过30日的，原告有权书面通知后单方面终止合同并收回该商铺。因原告已于2013年10月16日向被告发书面告知函，通知其于2013年11月10日前交纳所欠的租金、物业管理费以及其他费用，告知其若逾期未能交清所欠租金、物业管理费以及其他费用，租赁合同自动终止，而被告未在原告通知的期限内补交所欠的各项费用，且原告于2013年11月12日已将该房收回并于2013年11月26日另租他人，故原、被告之间的商铺租赁合同实际上已于2013年11月12日自动解除。故对原告起诉及被告反诉所要求的依法解除原、被告双方所签商铺租赁合同的诉求，本院不再处理。关于原告要求被告支付拖欠的租金、物业费以及其他费用18937元的主张，因被告已把租金、物业费交至2013年9月28日，故被告共计欠原告1个月零14天的租金及物业管理费，按照租金9062元／月、物业管理费为755元／月标准计算，被告所欠原告租金、物业管理费共计14398.27元，对此本院予以支持。关于原告主张的70000元损失，因原告没有提供相应证据加以佐证，本院不予支持。关于被告反诉要求原告返还保证金24921元的诉求，虽然合同中明确约定，在合同履行期内，被告若拖欠租金、物业管理费及其他费用连续超过15日或者累计超过30日的，原告有权单方面终止合同收回该商铺，租赁保证金作为违约金赔偿给原告。但是24921元违约金约定过高，根据本案实际情况和相关的法律规定，本院酌定违约金为16000元，故对被告的反诉请求，本院支持8921元，超出部分本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条之规定，判决如下：
本判决生效之日起10日内，被告夏小妮支付所欠原告武汉明帅服饰有限公司租金、物业管理费共计14398.27元。
本判决生效之日起10日内，原告武汉明帅服饰有限公司退还被告夏小妮保证金8921元。
三、驳回原告武汉明帅服饰有限公司的其他诉讼请求。
四、驳回被告夏小妮的其他反诉请求。
案件受理费2035元，原告负担1875元，被告负担160元，反诉费1673元，被告负担1623元，原告负担50元（案件受理费原告已先行垫付，待被告履行本判决时一并付给原告）。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于开封市中级人民法院。
期满不上诉，则本判决发生法律效力，双方当事人必须自觉履行，否则，本院将根据对方当事人的申请予以强制执行。当事人应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，在法定期限内申请执行，逾期不申请，本院将视为放弃权利。
审 判 长 毛 爱
代理审判员 侯二伟
人民陪审员 邵 军
二〇一四年二月十八日
书 记 员 张媛媛