广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤19民终8071号
上诉人（原审被告）：陆璇，女，汉族，1983年1月18日出生，住所地为湖北省天门市。
委托诉讼代理人：易玉成，广东信荣律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张茂荣，广东信荣律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄苑萍，女，汉族，1977年12月26日出生，住所地为广东省梅县，
委托诉讼代理人：卢国伟，广东鹏港律师事务所律师。
原审原告：陈忠海，男，汉族，1980年4月24日出生，住所地为广东省深圳市福田区。
委托诉讼代理人：卢国伟，广东鹏港律师事务所律师。
原审被告：肖雅丽，女，汉族，1974年12月20日出生，住所地为广东省深圳市南山区。
委托诉讼代理人：易玉成，广东信荣律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张茂荣，广东信荣律师事务所律师。
上诉人陆璇因与被上诉人黄苑萍、原审原告陈忠海、原审被告肖雅丽房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2016）粤1973民初715号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月31日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案，上诉人陆璇、被上诉人黄苑萍、原审原告陈忠海、原审被告肖雅丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陆璇的上诉请求：（一）撤销一审判决第一、二项。（二）驳回黄苑萍的诉讼请求。（三）由黄苑萍承担本案诉讼费用。事实与理由：黄苑萍违约事实清楚，证据充分，一审认定“黄苑萍在履行合同中并不存在明显且陆璇不可接受的违约情形”显然错误，表现在以下几个方面：1.一审认定“黄苑萍不存在故意拖延提供相关材料给邮政银行凤岗支行导致耽误贷款额度审批的情形”是错误的。（1）根据案涉《二手房买卖合同》第四条第2项约定：买方应于签署本合同之日起18日（7月16日）内付清首期款以银行贷款为准，并于前述日期届满之日起三日（7月19日）内向银行提交按揭贷款申请及相关资料。申请贷款是买方的主要义务，即黄苑萍负有在7月19日向银行提交按揭贷款相关资料的义务。（2）因黄苑萍逾期一日即7月20日向银行申请贷款，即便陆璇予以配合，可视为其逾期一日的行为不构成违约，但黄苑萍仍负有按时向银行提交按揭贷款相关资料的义务。（3）根据从贷款银行提取的资料看，黄苑萍提交了8月份的工资单、打印日期为2015年9月1日的银行流水、打印日期为10月10日的银行流水，以及银行于9月24日出具的《个人贷款审查审批退回通知》，可证明黄苑萍不止一次逾期提交贷款相关资料，已远远超过合同第十四条约定的逾期期限，黄苑萍构成根本违约。陆璇据此要求解除合同并无不妥。（4）即便黄苑萍于2015年9月补交资料的行为不构成违约，但在邮政储蓄银行2015年9月24日书面告知黄苑萍应补交的资料，黄苑萍在2015年10月10日后才将银行要求的资料补足，亦已超过合同第十四条约定的5日，黄苑萍行为已构成根本违约。2.一审法院认为陆璇关于黄苑萍未履行监管首期款的主张缺乏合同依据，是错误的。（1）根据合同第四条第2项约定，买方应在7月16日前付清首期款，并提交按揭贷款申请资料；黄苑萍在起诉状中也陈述了其将监管资金42万元存入了约定银行。以上事实足以证明双方对资金监管事宜已达成合议，且黄苑萍已单方履行了监管首期款的义务。（2）根据交易流程，银行会根据交易情况对买方申请贷款金额进行预审批确定银行可以放贷金额，买家根据银行预审批金额监管首期款款项，证明其具备支付全额购房款的能力。本案中，黄苑萍自认的监管金额与房款扣除定金和银行最终确定的贷款金额之差额一致，也可确认黄苑萍在申请贷款时已知晓需监管首期款金额，一审法院认定“首期款数额及支付需以获批银行贷款额度为前提才能确定”显然错误。（3）首期款监管是买方的主要义务，买方未签署资金监管协议的行为已是买方未履行其义务的证据，但一审法院认为“双方均明确并未与相关资金监管机构签订协议，故陆璇的该项主张缺乏合同依据，一审法院不予采纳”，以陆璇未签订监管协议事实视为黄苑萍的免责事由，显然剥夺了陆璇的合同权利，而放大了黄苑萍的合同权利。3.一审法院认定“陆璇未按约定履行委托赎楼义务，已构成违约”不是事实。（1）双方已口头将赎楼方式变更为委托袁某垫资赎楼，且袁某对此已出庭作证证明。（2）即便一审法院不予认可双方已将赎楼方式变更为现金赎楼，但根据合同第四条第（1）项以及第六条第3项的约定，买方监管首期款的义务在卖方公证委托担保公司义务前，在黄苑萍未监管首期款的情况下，陆璇未公证委托担保公司赎楼并不构成违约。（3）从2015年6月签署合同直至2015年10月陆璇取得贷款承诺函期间，黄苑萍从未催告陆璇、肖雅丽办理公证委托事宜，可证明黄苑萍已认可陆璇无需公证委托担保公司赎楼事实。4.一审法院认定“肖雅丽因贷款审时间过长而要求加价或改变付款方式及期限才同意继续履行合同的行为构成违约，及肖雅丽要求中介公司告知黄苑萍退回定金的表态，认定陆璇的违约情形更加明显示且严重”错误。因黄苑萍违反合同约定，未如约监管首期款，未如约递交贷款申请资料，迟延超过5日构成根本违约，陆璇有权要求解除合同而不承担违约责任。在二审法庭调查中，陆璇补充上诉意见：1.双方合同第四条第2（1）项确曾约定“以银行贷款为准”，该约定并非等同于首期款金额的确定以银行审批贷款成功为前提条件，否则合同第四条也不会出现先监管首期款后申请银行贷款的约定。首期款数额在黄苑萍申请贷款时已确定。合同第五条明确约定款项监管亦适用于银行按揭贷款方式下的首期款，均由买方指定银行监管支付，买方负有在首期款监管期限届满前指定监管银行并通知卖方配合签订监管首期款监管协议的义务，因黄苑萍未予指定，未予通知，未与陆璇签订资金监管协议，黄苑萍构成根本违约行为。2.黄苑萍应向陆璇提供银行审批贷款的函件原件。贷款承诺函证明黄苑萍可获得贷款数额，及具有担保作用，同时贷款承诺函的取得也是担保公司赎楼的前提，属于黄苑萍必须提供的证明文件。3.一审判决认为黄苑萍无法掌控银行审核其贷款资格及相应进度错误。根据合同第四条第2（1）项约定，黄苑萍负有及时提供真实且合规的贷款审批资料的义务。4.一审以陆璇未针对黄苑萍的违约事实发出书面催告为由免除黄苑萍违约责任错误。根据合同及法律规定，黄苑萍负有及时履行合同的义务，其履约义务无需陆璇书面催告，陆璇未予书面催告的不能免除其违约责任。
黄苑萍答辩称：1.首期款及监管问题。在一审，双方均确认首期款要等银行来计算核实。退一步讲，假定陆璇所述属实，双方在2015年7月20日去银行签订了贷款申请，是对前期行为做出的修正和认可。双方已经通过事实行为改变了合同的约定。资金监管是双方以及银行共同完成的义务。黄苑萍已经将钱存入银行，陆璇没有作出资金监管的行为.2.黄苑萍个人贷款审查审批退回的中一个原因是缺少房产证照片，而提供房产证照片是陆璇的责任。银行退回的通知是让黄苑萍补充材料，而不是审批不通过。3.关于赎楼义务。陆璇的主张无事实与合同依据。合同第六条第3点约定卖方应于签订合同20日内出具公证委托书给担保公司，办理赎楼、过户等手续。买方仅是协助义务。4.关于银行审批时间，审批时间长短和批准与否都是银行的权利，买卖双方对此没有干预的权利，而且合同没有约定银行审审批完毕的期限。5.陆璇的补充意见并无事实和合同依据。6.承诺函不需要交付给陆璇，只需要通知陆璇即可。退一步讲，假定黄苑萍需将承诺函原件交给陆璇，黄苑萍不构成根本违约，根本违约是要导致合同不能履行。黄苑萍无论从签合同、去银行存款、提交材料、通知、与对方协商对方多次加价，均表明黄苑萍希望合同诚信履行。黄苑萍也不存在违约行为。否则对方会有相应行为做出通知、催告等意思表示及行为。由于房价上涨，陆璇要求加价，在履约过程中，陆璇从未主张黄苑萍未履行资金监管、提交资料、通知等义务。
陈忠海的答辩意见与黄苑萍的答辩意见一致。
肖雅丽口头答辩：1.黄苑萍在起诉状及一审举证过程中是确认首期款42万元是无异议的，无需以银行出具贷款承诺函为前置条件。该事实证明一审法院认为要先出承诺函再确定首期款并进行监管是错误的。2.同意陆璇的上诉状及补充上诉意见的事实与理由。
2016年1月6日黄苑萍、陈忠海向一审法院起诉请求：（一）陆璇、肖雅丽支付违约金289800元和中介费用；（二）陆璇、肖雅丽返还定金15万元；（三）肖雅丽支付黄苑萍、陈忠海定金利息[自2015年6月29日暂算至2015年11月25日为2935.28元，直至履行完毕为止，计算如下：15万元×4.85%÷360×（2+31+25）+15万元×4.6%÷360×（6+30+31+25）=2935.82元]；（四）费由陆璇、肖雅丽承担。以上合计440735.82元。一审庭审中，黄苑萍及陈忠海明确，其第一项诉请是要求确认陆璇及肖雅丽因违约而需支付违约金289800元，中介费用则撤回，即确定不在一审中主张；其诉请的定金利息，依据为商品房司法解释的相关规定。
一审法院认定以下事实：黄苑萍与陈忠海为夫妻关系，位于东莞市凤岗镇××龙××街的房屋于2011年6月24日登记为陆璇单独所有（未显示有登记共有人），该房屋还设定有抵押担保，抵押权人为中国建设银行股份有限公司深圳市分行，抵押期间为2010年9月26日至2040年9月26日，抵押金额为54万元。经中介促成，陆璇（卖方，肖雅丽经公证委托授权为代理人）与黄苑萍（买方，以陈忠海为代理人）于2015年6月28日签订了一份《二手房买卖合同》（编号为1503880，以下简称《合同》），《合同》主要内容为：买卖双方出售及购入位于东莞市凤岗镇××龙××街的房屋（以下称该房产），建筑面积为90.7平方米，房地产权证号为××号，该房产转让成交价为144.9万元；定金15万元，买方应于签署本合同时支付定金2万元、于签署本合同之日起3日内再支付定金余额13万元，双方同意前述定金均交由居间方监管，买方将定金支付给居间方即视为卖方收讫定金，双方直接收付的以实际交付方式为准；买方选择以银行按揭的方式支付剩余房款，应于签署本合同之日起18日（含当日）内付清的首期款以银行贷款为准，并于前述日期届满之日起3日内向银行（或者公积金管理中心）提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交前述的资料（如按揭款项存入帐户确认书等），买方无法取得银行贷款承诺额或银行贷款额不足以支付房款的，应于知道前述事实后10日内补足应付房款，否则视为违约；该物业处于抵押状态，卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起20日内（含当日）出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续，买方应协助卖方办理赎楼手续（包括配合签署相关文件等）；赎楼费、短期利息、罚息的承担方应当在居间方通知后3日内将前述费用支付给对方，居间方或担保公司、卖方不得单方停止赎楼或撤销公证委托书，否则视为根本违约；卖方虽有担保公司赎楼仍不能赎出房产证的，须于银行出具贷款承诺函（买方选择一次性付款方式的为剩余全部房款办妥资金监管》之日起40日（含当日）内自行赎楼、注销抵押登记，并将房地产证原件交予居间方；买方承担因本次交易产生的所有税费；双方协商同意在定金或其他房款中预留3千元作为该房产交易之交房保证金，交由居间方托管；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过5日或有其他根本违约行为的，卖方可要求买方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过5日或有其他根本违约行为的，买方可要求卖方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金或双倍返还买方已支付的定金；除已明确为工作日外，本合同项下的日均为自然日，本合同一式三份，买卖双方及居间方各执一份，均具同等法律效力，自买卖双方或代理人签字盖章之日起生效。
2015年6月28日，肖雅丽签署出具《收款收据》，确认收到黄苑萍交来购买涉案房产的定金2万元。次日，黄苑萍通过银行转账汇款的方式向肖雅丽个人账户支付了剩余定金13万元，肖雅丽于同日签署出具《收款收据》予以确认。2015年7月20日，黄苑萍向中国邮政储蓄银行股份有限公司东莞市凤岗支行（以下简称为邮政银行凤岗支行）申请房屋贷款88万元；肖雅丽代理陆璇于同日向邮政银行凤岗支行签署出具《房屋出售人声明》，声明自愿出售涉案房产为本人通过合法途径取得且无抵押、被法院查封等影响房产合法买卖的情况，并保证在贷款申请获得批准后根据房屋买卖合同的约定按期办理房产过户手续。2015年9月24日，邮政银行凤岗支行得到其上级银行关于黄苑萍贷款（额度）申请因缺少房产证照片、银行流水不足以支撑客户在该行贷款的收入还贷比、提供公司开具的工资条因非优质单位开立不作为采信依据而要求进一步调查了解并修改、补充后上报的《个人贷款审查审批退回通知》。2015年10月15日，邮政银行凤岗支行作出同意贷款88万元给黄苑萍的《个人消费贷款审查审批表》，指定贷款资金最终收款人为陆璇，并于次日通知黄苑萍自通知日期起90个自然日内按借款申请时约定事项办妥相关手续。
2015年9月9日，肖雅丽与中介公司工作人员“小罗”的电话通话过程中，在由中介公司代理黄苑萍申请银行贷款进度的问题上产生了争议，中介公司告知肖雅丽“资料已经补齐银行将在本周内出具贷款承诺书”，肖雅丽最后表态：“拖的太久算了我把定金还给他，我不卖了，他已经违约了……，要钱最佳时期已经错过了……，我收回不卖了”，并要求中介公司告知黄苑萍退回定金。2015年10月24日，黄苑萍致电肖雅丽，主张是因肖雅丽于9月3日左右要求银行停办后又同意继续卖房子而耽误贷款审批，而肖雅丽在通话中表态：“要不加10万，到11月底还没办完再加10万，要不拿现金这两天”，而黄苑萍表示“最多给你加2万”，肖雅丽不同意，最终双方均争执不让。陆璇及肖雅丽在庭审中解释称，提出加价的前提是黄苑萍已经实际违约在先，但陆璇及肖雅丽均确认未就黄苑萍违约的情形向黄苑萍发出书面的催告。
2015年10月26日，黄苑萍及陈忠海曾就涉案交易向一审法院起诉陆璇及肖雅丽房屋买卖合同纠纷，一审法院受理案号为（2015）东三法民一初字第1920号，后因黄苑萍及陈忠海未按指定期限预交受理费或提出减、缓、免交受理费申请而被一审法院于2015年11月17日裁定按自动撤诉处理。黄苑萍及陈忠海解释称，其曾多次与陆璇及肖雅丽协商要求继续履行合同，陆璇及肖雅丽同意后才没有继续后续的诉讼行为，希望能继续履行合同；陆璇及肖雅丽则反驳称，黄苑萍及陈忠海第一次起诉时陆璇及肖雅丽并无违约事实，不能排除黄苑萍及陈忠海考虑诉讼风险主动撤诉。
双方均确认，《合同》为中介公司提供的文本，双方并未明确首期款的数额，需要待银行贷款批下来后结合所批的额度及已付定金来确定，故《合同》约定以银行贷款为准。黄苑萍及陈忠海主张，《合同》约定的签署合同之日起18天内付清首期款是中介公司根据行业统计所填写，意思是等到贷款额度审批通过后才能知道首期款和监管款的数额；而陆璇及肖雅丽则主张，《合同》约定的签署合同之日起18天内付清首期款是指首期款的支付方式根据《合同》第五条约定由银行监管。黄苑萍及陈忠海提供黄苑萍名下的邮政银行凤岗支行所开设账户流水，并据此主张已准备好首期款并履行了资金监管的义务，该账户于2015年7月21日入账42万元、于9月30日取现6万元、于11月2日又现存入账6万元，截至11月2日的存款余额为420283.23元；而陆璇及肖雅丽则主张，该账户并非银行监管首期款的账户，黄苑萍可在该账户内自有支取资金反而证明黄苑萍未履行资金监管义务。双方还确认，双方并未与资金监管机构签订协议对首期款进行监管。陆璇主张，其曾于2015年7月2日向原贷款银行申请提前还款，但因黄苑萍违约在先而未提前还清贷款进而注销抵押登记，为此提供了一份提前还款申请受理回执拟以证实，但该回执无银行的签章，黄苑萍及陈忠海不予认可；陆璇及肖雅丽确认，其未按《合同》约定出具公证委托给担保公司去办理融资赎楼，因双方在2015年7月20日达成合意将赎楼方式变更为委托案外人袁某垫资赎楼，为此提供了由袁某于2016年4月26日出具的《情况说明》并申请了袁某出庭作证拟以证实。袁某出庭作证称：其与肖雅丽是同学关系，与陆璇有见过，与黄苑萍则有过电话沟通但未见过面；2015年7月20日，肖雅丽致电袁某提出帮忙向贷款银行赎回由其出资购买登记在陆璇名下的涉案房产要求，肖雅丽遂称将电话交予买家黄小姐与袁某商谈具体赎楼事宜，三方在电话中达成合意待银行贷款批下来后就开始由袁某垫资赎楼，但袁某此后一直没有收到贷款批下来可赎楼的通知。黄苑萍及陈忠海不认可袁某出具的《情况说明》及所作证言，认为证人与肖雅丽为同学关系密切，无法核实证言的真实性，并主张现合同无法履行的原因在于陆璇及肖雅丽存在未及时赎楼、贷款审批时间过长陆璇及肖雅丽要求加价才同意履行合同的违约行为；而陆璇及肖雅丽则主张，黄苑萍存在未履行监管首期款义务、逾期向银行提交按揭贷款相关资料超过5日、未提供贷款承诺函原件等违约行为在先。双方因此而产生本案纠纷。
另查明，一审庭审中，黄苑萍及陈忠海明确，其第一项诉请是要求确认陆璇及肖雅丽因违约而需支付违约金289800元，中介费用则撤回，即确定不在一审中主张；其诉请的定金利息，依据为商品房司法解释的相关规定。
一审法院认定的上述事实依据有：前述各方提供的证据材料以及一审庭审笔录等。
一审法院认为，肖雅丽代理陆璇与陈忠海代理黄苑萍签订的《二手房买卖合同》，为双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性和禁止性规定，合法有效，双方当事人均应严格按照约定来行使权利并全面履行义务。案件争议焦点为：一是陈忠海及肖雅丽是否为涉案《合同》的权利义务主体；二是在履行涉案《合同》过程中是否存在单方或双方违约的情形，如果存在违约相应的后果应由哪方当事人来承担；三是黄苑萍及陈忠海诉请陆璇及肖雅丽支付违约金并返还定金及定金利息，理据是否充足。
针对焦点一。涉案房产登记为陆璇单独所有，陈忠海是基于与黄苑萍之间的夫妻关系代理黄苑萍作为买方签署涉案《合同》，肖雅丽是根据陆璇的公证授权委托代理陆璇作为卖方签署涉案《合同》，故涉案《合同》的买卖双方权利义务主体应为黄苑萍及陆璇，陈忠海及肖雅丽签署合同及履行合同的行为均为分别代表并最终分别归责于黄苑萍及陆璇的代理行为。根据合同相对性原则，黄苑萍及陆璇分别为《合同》的买卖双方主体，陈忠海及肖雅丽并非《合同》的买卖双方主体，即非《合同》的权利义务主体。尽管证人袁某在出庭作证中，曾陈述涉案房产由肖雅丽出资购买登记在陆璇名下，黄苑萍及陈忠海也曾据此主张涉案房产的实际拥有人为肖雅丽，但根据物权公示原则，房地产权证及权利登记簿上登记的权属人为不动产所有权人，故一审法院对证人的该项证言和黄苑萍及陈忠海的该项主张，均依法不予采纳。
针对焦点二。首先，黄苑萍是否存在违约情形的问题。陆璇主张，黄苑萍存在未履行监管首期款义务、逾期向银行提交按揭贷款相关资料超过5日、未提供贷款承诺函原件等违约行为在先。《合同》约定，买方选择以银行按揭的方式支付剩余房款，应于签署本合同之日起18日（含当日）内付清的首期款以银行贷款为准，并于前述日期届满之日起3日内向银行（或者公积金管理中心）提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交前述的资料（如按揭款项存入帐户确认书等），买方无法取得银行贷款承诺额或银行贷款额不足以支付房款的，应于知道前述事实后10日内补足应付房款，否则视为违约。由此可见，《合同》只约定了买方申请银行贷款的期限并根据贷款审批额度来确定剩余首付款的数额，并未明确贷款获批或放款的具体期限和剩余首付款的支付期限。从双方确认的事实及提交的证据材料来看，黄苑萍应该是委托中介公司代为向银行申请贷款，黄苑萍应在2015年7月19日前通过中介公司向银行提交按揭贷款申请及相关材料，而黄苑萍是在2015年7月20日签署《个人消费贷款申请表》向邮政银行凤岗支行申请贷款并提交相关资料，严格起来虽已逾期一天，但不存在陆璇主张的逾期向银行提交按揭贷款相关资料超过5日的情形；且从肖雅丽于同一天代理陆璇签署出具《房屋出售人声明》给邮政银行凤岗支行用于申请贷款可知，陆璇实际上是接受并认可黄苑萍于2015年7月20日才完成申请贷款手续的，即陆璇已包容黄苑萍逾期一天正式向银行提交按揭贷款申请及相关材料的轻微违约行为。此后，邮政银行凤岗支行审核黄苑萍的贷款资格及相应进度，则无法由黄苑萍个人及中介公司来掌控，从现有证据看，黄苑萍并不存在故意拖延提供相关材料给邮政银行凤岗支行导致耽误贷款额度审批的情形。至于陆璇关于黄苑萍未履行监管首期款义务的主张，《合同》约定陆璇是选择银行按揭贷款、首期款的数额及支付需以获批银行贷款额度为前提才能确定，而《合同》第五条约定的款项监管是适用于买方选择一次性付款的前提下才存在的义务，且双方均明确并未与相关资金监管机构签订协议，故陆璇的该项主张缺乏合同依据，一审法院不予采纳。至于陆璇关于黄苑萍未提供贷款承诺函原件的主张，《合同》并未约定黄苑萍应提供银行审批同意贷款的函件原件给陆璇，黄苑萍仅有及时告知贷款获批及获批额度情况给陆璇的义务，故陆璇的该项主张亦缺乏合同依据，一审法院不予采纳。黄苑萍已按约定足额支付陆璇定金，并在获知申请的银行贷款已审批通过后，有及时与陆璇指定的代理人联系要求履行合同并准备余款，在肖雅丽提出加价请求后也曾试图通过起诉的法律途径来维护自身权益，综上一审法院可认定黄苑萍在履行《合同》中并不存在任何明显且陆璇不可接受的违约情形。
其次，陆璇是否存在违约情形的问题。黄苑萍主张，现合同无法履行的原因在于陆璇及肖雅丽存在未及时赎楼、贷款审批时间过长、陆璇及肖雅丽要求加价才同意履行合同的违约行为。《合同》约定，卖方须于签署本合同之日起20日内（含当日）出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续，买方应协助卖方办理赎楼手续（包括配合签署相关文件等）。由此可见，陆璇承担限期出具公证委托书给担保公司办理提前还清银行贷款的义务，且该期限（签署合同之日起20日内）实际比黄苑萍向银行提交贷款申请的期限（签署合同之日起21日内）还短，不存在陆璇行使先履行抗辩权的前提；而陆璇确认未按《合同》约定去出具公证委托书给担保公司办理赎楼，反而主张曾在2015年7月20日达成合意将赎楼方式变更为委托袁某垫资赎楼，但为此提供的证据只有与其代理人肖雅丽存在一定利害关系的证人袁某出具的《情况说明》和一审庭审所作的证言为证，而袁某陈述只是与肖雅丽声称的买家黄小姐通过电话并未见过黄苑萍本人，在无其他证据佐证的情况下，袁某的《情况说明》及所作证言并不足以证明黄苑萍与陆璇已达成合意，改变了《合同》约定的陆璇的赎楼方式和期限。由此可见，陆璇未按约定履行委托赎楼义务，已构成违约。即使黄苑萍与陆璇及袁某三方有达成口头上的合意变更为委托袁某垫资赎楼，在获知申请的贷款审批已通过后，黄苑萍与肖雅丽的通话中已明确提出要求按约定继续履行合同，但肖雅丽非但未提赎楼事宜反而明确表态需要加价或者两天内一次性付现金才同意继续履行合同。由此可见，陆璇的代理人肖雅丽确实存在表态过因贷款审批过长房价上涨而要求加价或改变付款方式及期限才同意继续履行合同的违约行为，如算上肖雅丽于2015年9月9日与中介公司员工通话过程中关于不再卖涉案房产并要求中介公司告知黄苑萍退回定金的表态，陆璇的违约情形更加明显且严重。至于陆璇主张此时黄苑萍已违约在先，如前所述，缺乏事实依据，一审法院不予采纳。
针对焦点三。根据《合同》的约定，如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过5日或有其他根本违约行为的，买方可要求卖方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金或双倍返还买方已支付的定金。如前所述，黄苑萍在履行《合同》中并不存在任何明显且陆璇不可接受的违约情形，而是陆璇存在拒绝继续出卖或要求加价或改变付款方式及期限才同意继续履行合同的根本违约情形，依约应承担相应的违约责任。从黄苑萍的起诉主张及所提出诉求来看，黄苑萍实际上是不要求继续履行合同而选择要求按转让成交价20%计付违约金，故对黄苑萍诉请陆璇支付违约金289800元（144.9万元×20%=289800元），一审法院予以支持。双方《合同》实际终止的原因在于陆璇，陆璇收取黄苑萍支付的定金15万元理应退还给黄苑萍，故对黄苑萍诉请陆璇返还定金15万元，一审法院予以支持。因黄苑萍已明确诉请陆璇按《合同》约定的标准承担违约金且获一审法院支持，该违约金理应包含了陆璇收取黄苑萍所付定金期间给黄苑萍造成的利息损失，故黄苑萍再诉请定金利息缺乏理据，一审法院不予支持。
如前所述，陈忠海并非《合同》的买方主体，陈忠海无权要求陆璇支付违约金并返还定金，一审法院对陈忠海提出的请求均不予支持；同理，肖雅丽也非《合同》卖方主体，黄苑萍无权要求肖雅丽承担支付违约金并返还定金的法律责任，黄苑萍针对肖雅丽提出的诉请一审法院均不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，于2016年8月3日作出（2016）粤1973民初715号：一、陆璇应于判决发生法律效力之日起十日内支付黄苑萍违约金289800元；二、陆璇应于判决发生法律效力之日起十日内返还黄苑萍所支付的定金150000元；三、驳回黄苑萍的其他诉讼请求；四、驳回陈忠海的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件一审受理费7911元，由黄苑萍及陈忠海共同负担17元，由陆璇负担7894元。
本院经审理，对一审法院查明的事实予以确认。
二审期间，双方均未向本院提交新的证据。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院围绕上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩，本院作如下分析：
根据双方的陈述及现有证据显示，陆璇未履行案涉《二手房买卖合同》约定的赎楼义务，事实清楚，本院予以确认。陆璇抗辩其未履行赎楼义务，是因黄苑萍未履行首期款监管义务，本院认为，根据《二手房买卖合同》关于首期款监管及赎楼条款的约定可知，首期款监管事宜与赎楼事宜是两项并行事宜，该合同并无约定陆璇履行赎楼义务须以首期款监管履行在先为前提，因此，陆璇该抗辩并无依据，本院不予采纳。此外，陆璇主张其与黄苑萍已口头变更赎楼方式为委托袁某赎楼，并提供了袁某的证言为证，但并无提供其他证据予以佐证，陆璇该主张缺乏有效、充分的证据予以证明，故本院不予采纳。
陆璇上诉主张黄苑萍未履行监管首期款义务，逾期向银行提交按揭贷款相关资料、未提供贷款承诺函，黄苑萍违约在先，其有权解除案涉《二手房买卖合同》，并因此无需承担案涉违约责任。本院认为，一、黄苑萍已于2015年7月20日向邮政凤岗支行银行提交了贷款申请，根据当日黄苑萍以及邮政凤岗支行银行信贷员共同签署的《中国邮政储蓄银行个人消费贷款申请表》显示，该信贷人员确认初步审核所附材料无误，由此可知黄苑萍当日已按合同约定提交申请银行贷款相应的资料。至于黄苑萍其后补交有关申请贷款资料，亦是应银行审核贷款要求而提交，不能视为黄苑萍违反合同约定逾期提交申请银行贷款资料。因此，本院认定黄苑萍已于2015年7月20日申请银行贷款并提交相应资料，但未逾期5日，不符合案涉《二手房买卖合同》约定的解除条件，陆璇以此主张其有解除合同的权利，并无依据，本院不予采纳；二、案涉《二手房买卖合同》并无约定黄苑萍须向陆璇提交贷款承诺书的义务，陆璇主张黄苑萍向其提交贷款承诺书是其履行赎楼义务的必要条件，但并无证据予以证明，故陆璇主张黄苑萍未履行提交贷款承诺书的义务并无依据，本院不予采纳。三、案涉《二手房买卖合同》约定了陆璇、黄苑萍双方须对首期款进行资金监管，但双方在合同中并无约定首期款的具体金额，而是约定根据银行的贷款额确定首期款金额，而双方在一审庭审中均确认首期款金额需待银行贷款批下来，结合所批的额度及已付定金来确定，据此可知在银行同贷书出来前因首期款金额不确定导致双方无法进行资金监管。根据黄苑萍提供的通话录音显示，在案涉银行同贷书出来前，陆璇已表示不同意继续履行案涉《二手房买卖合同》，陆璇已构成根本违约。综上，陆璇主张黄苑萍违约，其有权解除合同并因此无须承担案涉违约责任，并无依据，本院不予采纳。
综上所述，陆璇无合理依据拒不履行合同约定的赎楼义务，导致案涉合同无法继续履行，已构成根本违约，因此，黄苑萍诉请陆璇承担案涉《二手房买卖合同》约定合同解除后的违约责任，一审予以支持，并无不当，本院予以维持。陆璇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费7897元，由陆璇负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审判长 黎淑娴
审判员 廖志明
审判员 黎棣华
二〇一七年八月四日
书记员 刘丹青