文书内容江苏省盱眙县人民法院民 事 裁 定 书（2016）苏0830民初6847号原告：盱眙县绿景新农村发展有限公司，住所地江苏省盱眙县管镇镇。法定代表人：张某，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱某（系该公司股东），女，住江苏省泗洪县。委托诉讼代理人：杨沫，江苏冠誉律师事务所律师。被告：俞雷，男，28岁，住江苏省盱眙县。被告：裴航，男，43岁，住安徽省五河县。两被告共同委托诉讼代理人：李云志，盱眙县盱城法律服务所法律工作者。原告盱眙县绿景新农村发展有限公司（以下简称绿景公司）与被告俞雷、裴航房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月21日立案后，依法进行了审理。原告绿景公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告俞雷、裴航返还位于盱眙县管镇镇“XXXX”小区的3套房屋（具体为：32号楼502室、35号楼103室、35号楼404室）或作价支付488988元；2、要求两被告承担自2014年8月7日起至实际支付之日止的同期银行贷款利息暂为73348.2元（具体为：488988元×6%×2.5年）；3、请求判决两被告支付违约金400000元。诉讼过程中，原告方将其第1项诉讼请求变更为：请求法院判决被告俞雷、裴航返还位于盱眙县管镇镇“XXXX”小区的3套房屋（具体为：30号楼505室、30号楼506室、31号楼504室）。事实和理由：原告绿景公司于2014年期间在盱眙县管镇镇“XXXX”地段从事工程建设事宜。2014年2-8月期间，被告俞雷、裴航经常伙同其同伙至原告的工地寻衅滋事，打砸原告的公司财物，威胁原告的工作人员，迫使工程一度停工。2014年8月7日，原告委派杨某与两被告协商，双方达成一致意见。原告同意将“XXXX”小区的一期32号楼502室、35号楼103室、35号楼404室交付给两被告，条件是两被告均不得再至原告处闹事，如两原告继续闹事，则应当返还上述3套住房，且支付400000元的违约金。随后原告就将上述3套房屋交付给两被告。原告本以为公司可以继续正常运营，但没想到被告贪得无厌，在2015年8月15日、同月17日、同年9月5日、同年10月2日等时间段，以自己的工程发生亏损需要原告补偿为由，至原告处再行闹事，且造成原告员工身体受伤，财物毁损，在建工程一度停工等损失，原告无奈只得多次报警处置，但警方由于各种原因在2016年10月29日才对被告俞雷处以较轻处罚，行政拘留5日。综上所述，原告多次妥协，只想息事宁人，但两被告毫无信用，在获得巨大利益的同时还得陇望蜀，屡次到原告处索要不正当利益，严重侵害了原告及相关工作人员的合法权益。原告认为，被告的行为已经明显违反其与原告达成的协议，应当承担违约责任。为维护原告的合法权益，请求法院支持原告诉求。被告俞雷、裴航辩称，原告绿景公司的诉请无事实和法律依据，应当依法驳回诉请。同时本案应当属于建设工程施工合同纠纷，而并非赠与合同关系，原告方按照赠与的法律关系要求被告方返还房屋无法律依据。就本案而言，如谈到违约，应当是原告方违背诚信原则，其怠于履行支付工程款，直接导致违约，并非本案被告违约。被告方向原告方主张工程款是合法维护自己的权利，是符合情理，符合法理，请法庭查明事实，依法驳回原告的诉请。本院经审查，原告绿景公司于2011年6月14日设立，注册资本100万元，其经营项目为：农村城镇房地产项目投资、营销、策划，房地产信息咨询，木工工程施工，园林绿化设计、施工；其公司股东为张某、朱某。2011年12月15日，被告俞雷、裴航合伙承建了原告绿景公司投资开发的盱眙县管镇镇“XXXX”第32号、33号商住楼的施工工程。2012年12月24日，原告绿景公司与盱眙县管镇镇人民政府签订一份补充《协议书》，该协议约定，双方对此前双方于2011年3月3日签订的“代建康居示范居住区协议”有关条款的履行和变更达成相关协议，该协议约定原告支付总费用508.8万元，建设周期2年，于2014年12月31日前全面竣工。原告绿景公司在投资开发上述“XXXX”6栋商住楼期间直至本次诉讼中一直未办理所有“XXXX”商住楼施工所需的土地使用、建设工程规划等相关审批手续，上述土地属于农村集体土地性质。自2014年以来，原、被告之间因工程款结算存在争议等事宜时有矛盾。2014年7月26日，原、被告经结算，原告尚欠两被告工程款443598元。2014年8月4日，原告用所开发的“XXXX”房屋折价274300元抵充所欠被告裴航工程款，因房屋价款超出被告裴航应获得的工程款，被告裴航于同日向原告出具一份金额为42100元的欠据。另原告尚欠被告裴航工程款14万余元。同月7日，原告公司委托杨某与两被告协商一致，原告同意赠与两被告本案争议的3套房屋，双方相互书写了赠与书与承诺书，原告公司委托人杨某（系原告股东朱某丈夫）在赠与书中写明：管镇绿景公司股东之一杨某同意将本公司一期房子（五楼、三套、小户型）赠送于裴航和俞雷，条件是：从今以后不论是否能拿到三套房子，均不得找“XXXX”二期及杨某任何麻烦。如果违约，则杨某收回此书。同时扣除裴航、俞雷打坏的门窗、沙盘等物件，折合人民币伍仟元整（从此房折价款中扣除）。被告俞雷、裴航在承诺书中写明：只要管镇绿景公司股东之一杨某同意将公司一期房子（五楼、三套、小户型）赠送于裴航和俞雷，我们保证：1、不论是否真正拿到，绝不找杨某及XXXX二期任何麻烦。2、“XXXX”一期、二期系两个老板，两个公司。3、赔偿因我们所打坏的沙盘、门窗等物件，折合人民币伍仟元整（伍仟元从三套房子房款中扣除）。4、如果违约，再到工地闹事，则主动放弃杨某付出的三套房子，并赔偿违约金肆拾万元整，同时承担因闹事而发生的一切后果。2014年8月10日，原告公司股东朱某安排其工作人员赵某代表公司与两被告签订了一份《康居示范村房屋买卖合同》，将“XXXX”小区30号楼505室、30号楼506室、31号楼504室3套房屋以销售方式赠与给两被告。后两被告实际领取了上述3套房屋。自2015年8月起，原、被告之间又因本案争议的房屋等事宜多次产生矛盾，遂引起诉讼。认定上述事实的证据有，原告绿景公司提供了盱眙县公安局接处警工作登记表8份、被告俞雷收条与欠条各1份（2014.8.4）、两被告出具的承诺书1份（2014.8.7）、更换公章说明1份（2017.6.16）、临时股东会决议1份（2017.6.16）、原告与管镇镇人民政府签订的协议书1份（2012.12.24）、证人赵某证言1份（2017.8.14）、村镇房屋所有权证样本1份；被告俞雷、裴航提供的建筑施工合同书1份（2011.12.15）、原、被告之间工程决算表1份（2017.7.26）、赠与书1份（2014.8.7）、泗洪县公安局接处警证明1份（2017.1.4）、泗洪县公安局立案决定书1份(2016.3.29)、刘某情况说明1份、康居示范村买卖合同2份（2014.5.26）；本院依职权调取的原告公司工商登记信息1份、刘某陈述笔录1份(2017.5.27)、杨某陈述笔录1份（2017.5.26）、XXXX照片4份。上述证据，业经庭审质证，本院予以综合认定。本院认为，本案系赠与引起的房屋买卖合同纠纷案件，本案涉及的整体“XXXX”商住楼的施工工程土地属于农村集体土地性质，原告所投资建设的上述“XXXX”所有商住楼工程至今未取得合法的土地使用、建设工程规划等相关审批手续，原告要求两被告返还的3套房屋系原、被告之间签订的《康居示范村房屋买卖合同》中所涉及的房屋，两被告是基于该买卖合同而取得3套房屋的，该房屋也属于“XXXX”商住楼中的部分房屋，至今也未取得相关合法的土地使用、建设工程规划等相关审批手续，因而本案纠纷应比照“小产权房”纠纷性质处理，根据目前民事司法实务政策的规定，“小产权房”纠纷属于行政机关处理的范畴，人民法院对于“小产权房”纠纷引起的买卖合同不予受理。现原告以案涉房屋为基础提起诉讼，不属于人民法院案件受理范围，故应裁定驳回原告起诉。对于原、被告之间的财产损害赔偿纠纷，本院已另行制作判决书予以处理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第（四）项、第一百二十四条第一款第（三）项、第一百五十四条第一款第（三）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下：驳回原告盱眙县绿景新农村发展有限公司的起诉。案件受理费13423元，退回给原告盱眙县绿景新农村发展有限公司。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。审 判 长  胡迎阳人民陪审员  毕世伟人民陪审员  孙克常二〇一七年十月三十一日书 记 员  种 皓附：本案援引法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百一十九条：起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第一百二十四条第一款第（三）项：依照法律规定，应当由其他机关处理的争议，告知原告向有关机关申请解决。第一百五十四条：裁定适用于下列范围：（一）不予受理；（二）对管辖权有异议的；（三）驳回起诉；（四）保全和先予执行；（五）准许或者不准许撤诉；（六）中止或者终结诉讼；（七）补正判决书中的笔误；（八）中止或者终结执行；（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；（十一）其他需要裁定解决的事项。对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。”二、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百零八条第三款：立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。