焦作市解放区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）解民三初字第371号
原告焦作市妇幼保健院（焦作市妇女儿童医院）。
法定代表人宋文月，院长。
委托代理人翟硕，系该单位医教科副科长。
委托代理人裴和平，系该单位法制办主任。
被告赵伟伟，男，汉族，1981年8月18日出生。
委托代理人张卫东。
原告焦作市妇幼保健院（焦作市妇女儿童医院）（以下简称“妇幼保健院”）诉被告赵伟伟房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告妇幼保健院的委托代理人翟硕、裴和平及被告赵伟伟的委托代理人张卫东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告妇幼保健院诉称，原告于2009年11月30日与焦作市嘉合腾越商业管理有限公司（以下简称“嘉合腾越公司”）签订《房地产租赁合同》一份，租赁了和平中路88号正弘商场四、五层房屋3400平方米，有效期10年，年租金445000元。前期原告如约履行了合同，2014年4月1日至2015年3月31日的房租也于2014年2月6日和3月24日分两次付款到嘉合腾越公司的法定代表人赵伟伟的个人银行账户。该房屋系焦作市金德利阳光物业管理有限公司（以下简称“金德利�业公司”）出租给嘉合腾越公司管理使用，二公司的租房合同于2016年7月到期，租赁期间允许转租。2014年5月8日，金德利物业公司以赵伟伟为被告，在解放区法院立案，解决租赁纠纷，追缴租金和违约金。审理期间双方达成调解协议，约定若赵伟伟不能履行付款义务，二公司的租赁合同从4月1日终止，若能履行付款义务，租赁人变更为赵伟伟。嘉合腾越公司已于此前注销，丧失主体资格。因双方合同约定终止，导致原告和嘉合腾越公司之间的租赁合同无法履行。金德利物业公司以侵权为由将原告诉至法院，并几次堵门，影响原告的正常医疗秩序，并要挟原告增加房租，原告无奈只得重新缴纳房租，并按对方意愿重新签订合同，每年增加房租126200元，两年多付出262400元。原告与嘉合腾越公司所签的租赁合同《补充议定书》第四条约定：如果任何一方违约，均需付给对�为履行期限租金加所投入资金的两倍作为违约金。现原告与嘉合腾越公司有效部分两年不能履行，违约金为1780000元，原告租房后装修投入设施共877800元，违约金为1755600元，共计3535600元。被告系嘉合腾越公司注销后的权利义务承受人，应承担违约责任和返还责任。据此，原告诉至法院，请求判令：1、被告返还原告房屋租金款445000元，承担租赁合同违约金3535600元；2、本案诉讼费用由被告承担。本案审理过程中，原告自愿撤回对被告丁长娟的起诉。
被告赵伟伟未发表答辩意见。
原告妇幼保健院为支持自己的主张，向本院提交了下列证据：1、原告与嘉合腾越公司签订的《房地产租赁合同》及《补充议定书》复印件各一份，证明原告租赁了被告转租的和平中街88号正弘商场四层、五层的全部房屋，共计3400平方米，合同有效期自2010年4月1日至2017年4月1日止，房屋租金为每年445000元；2、解放区法院（2014）解民一初字第461号民事调解书复印件一份，证明关于原告承租的房屋，被告与房屋原所有人进行民事调解，且违约造成了原告转租的房屋及合同无法履行；3、（2014）解民一初字第534号民事裁定书一份，证明由于被告未履行调解协议，导致房屋所有权人对原告进行诉讼，致使原告的医疗行为无法进行，设备无地方存放，人员无地方住，迫使原告与金德利物业公司和解；4、《房屋租赁合同》复印件一份，合同甲方为金德利物业公司，××为原告，证明原告被迫与金德利物业公司重新签订合同，每年增加房屋租金125600元；5、2014年9月14日金德利物业公司向原告发出的函告书一份，证明金德利物业公司与嘉合腾越公司签订的租赁合同于2014年4月1日已经解除，金德利物业公司告知原告不能使用该房屋，并采取措施，使原告�设备出不来；6、原告向赵伟伟支付2014年之后的房屋租金的票据，证明被告应返还一年的租金445000元；7、2014年10月8日原告与金德利物业公司签订的《协议书》一份，证明因原、被告签订的合同于2014年4月1日终止，原告与金德利物业公司之间的合同自2014年11月份开始，此期间原告向金德利物业公司补交房屋使用费260000元；8、《房屋租赁合同》一份，同证据4，因档案管理问题，证据4没盖章，证明该合同是真实有效的，嘉合腾越公司与金德利物业公司所签的房屋租赁合同已经终止，105个业主委托甲方金德利物业公司对外出租这些房子，甲乙丙丁四方均是合法民事主体，该合同合法有效；9、金德利物业公司出具的证明一份，证明原告与金德利物业公司所签的合同中涉及的金德利名品城和原告与嘉合腾越公司所签的合同中提到的正弘商场是同一个地方；10、焦作市工商行�管理局出具的查询单一份，证明嘉合腾越公司的负责人系被告赵伟伟，该公司的经营期限止于2012年6月10日，现企业状态为注销；11、发票4张、银行回执单一份、嘉合腾越公司提供的账户证明一份，证明原告多交给了赵伟伟445000元。
被告赵伟伟对原告妇幼保健院提交的证据质证后发表质证意见如下：对证据5、证据8-11，均无异议。
被告赵伟伟未向本庭提交证据。
本院对证据的分析及认定：关于原告提交的证据，被告未提出异议，对证据3，并不能证明原告的指向，本院不予确认；对证据4，系复印件，且与原告提交的证据8有异，本院对该证据不予确认；本院对其余证据的真实性均予以确认。
本院根据原、被告的陈述、举证及诉辩意见，对本案事实确认如下：2009年11月30日，嘉合腾越公司作为甲方（出租方），原告作为乙方（承�方），双方签订《房地产租赁合同》一份，约定：甲方自愿将座落在解放区和平中街88号正弘商场四、五层全部的房屋（房屋建筑面积3400平方米）出租给乙方使用；该房地产的基本情况已载于本合同附件之一；乙方已对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产；租赁期限自2010年4月1日至2017年4月1日止……。该合同下方由双方加盖公章予以确认。同日，双方签订《补充议定书》一份，约定：乙方租甲方（现正弘商场）四至五层全部楼层房，两层建筑面积约3400平方米作为业务用房，租用期限为10年，自2010年4月1日至2020年4月30日；……内部装修由乙方负责，甲方协助……甲方负责保证2017年至2020年三年期间仍按年租金445000元交付，否则涨价部分由甲方承担；将双方协商同意，第一年两层租金为410000元，后九年每年445000元，于每年2月底前交付当年租金；如�甲、乙任何一方违约，均需付给对方合同未履行期限租金加所投入资金的两倍……。该合同上双方均加盖公章予以确认。
2014年2月26日，嘉合腾越公司出具证明，指定原告将2014年4月1日至2015年3月31日的部分房屋租金300000元转入被告赵伟伟在焦作市商业银行的账户内；2014年3月24日，原告又向被告赵伟伟转账支付了剩余的房屋租金145000元。
2014年6月17日，金德利物业公司作为原告，赵伟伟作为被告，经解放区人民法院调解，双方达成（2014）解民一初字第461号民事调解书，约定赵伟伟应偿还其欠付金德利物业公司的房屋租金，若逾期未清偿，金德利物业公司与嘉合腾越公司于2009年7月8日签订的《房屋租赁合同》于2014年4月1日终止。后赵伟伟并未依约向金德利物业公司支付租金，金德利物业公司与嘉合腾越公司签订的《房屋租赁合同》于2014年4月1日终止。
2014年10月8日，原告（甲方）与金德利物业公司（乙方）签订《协议书》一份，载明因租赁合同纠纷事宜，乙方分别将甲方、赵伟伟诉至解放区人民法院，现乙方诉赵伟伟一案已经法院调解结案并生效，乙方诉甲方一案现尚处于审理阶段，为能妥善解决甲乙双方的纠纷，经双方充分协商后，达成如下共识，以资遵守：1、乙方与赵伟伟之间的房屋租赁合同自2014年4月1日终止之后，甲方作为次××实际占有使用租赁房屋，须向乙方支付租赁房屋占用使用费；2、经甲乙双方确认，2014年4月1日至2014年10月31日期间的房屋占用使用费共计260000元；3、本协议签订后三日内，甲方须一次性向乙方付清本协议第2条规定的260000元占用使用费，逾期支付承担日千分之三的违约金……该协议书下方由双方盖章确认。经原告提供的2014年12月26日的两份发票显示，付款方为原告，收�方为陈华普等，品目为房屋租赁，金额共计260000元。
2014年10月8日，金德利物业公司作为甲方，焦作市金德利房地产开发有限公司作为乙方（××），妇幼保健院作为丙方（××），陈华普、张强（四、五楼105个业主委托代理人）作为丁方（××），签订《房屋租赁合同一份》，该合同载明：鉴于1、就焦作市和平中街90号金德利名品城四、五层房屋租赁事宜，甲方曾于2009年7月8日与嘉合腾越公司（赵伟伟）签订《房屋租赁合同》，该合同经解放区人民法院作出调解书后，已于2014年4月1日终止；2、丙方于2009年11月又与嘉合腾越公司（赵伟伟）签订《房地产租赁合同》，以次××身份实际占有使用和平中街90号金德利名品城四、五层房屋至今；3、和平中街90号金德利名品城属产权式商场，甲方作为委托代理人，系受乙、丁方委托对外签订房屋租赁合同，现和平中街90号金德利名品城四、五层房屋产权已分割过户至乙方及丁方为代表的105个业主名下；基于上述情况，经四方协商，乙方作为本协议约定的部分租赁标的物的合法产权人，丁方作为本协议约定的部分租赁标的物的合法产权人的出租代表人，愿意将和平中街90号金德利名品城四、五层房屋出租给丙方。此外，该合同还约定租赁期限为2年，自2014年11月1日起至2016年10月31日止；年租金为571200元，支付方式为“先付后用”，按年支付，提前一个月支付下年租金；乙、丁方一致同意丙方将租金支付到甲方账户。该合同还就其他事项进行了约定。甲、乙、丙三方在该合同下方均加盖公章予以确认，陈华普、张强在丁方处签字确认。后原告向金德利物业公司支付了2014年11月1日至2015年10月31日及2015年11月1日至2016年10月31日的房屋租赁费各571200元。
另查明，本案所涉的焦作市�平中街90号金德利名品城与解放区和平中街88号正弘商场系同一地址；嘉合腾越公司登记的经营期限止于2012年6月10日，企业类型为有限责任公司，现企业状态为注销，法定代表人（负责人）为赵伟伟。
本院认为，嘉合腾越公司与原告于2009年11月30日签订的《房地产租赁合同》及《补充议定书》，就原告从嘉合腾越公司处承租本案所涉房屋的具体事项进行了明确约定，关于房屋租赁期限问题，经原告自认，并结合合同中关于“乙方已对甲方所要出租的房地产做了充分了解”、“甲方负责保证2017年至2020年三年期间仍按年租金445000元交付，否则涨价部分由甲方承担”的约定，可以确认原告知悉嘉合腾越公司系从金德利物业公司处承租的本案所涉房屋，二公司所约定的房屋租赁期限截止至2016年7月31日，故无论是《房地产租赁合同》中所约定自2010年4月1日至2017年4月1日，亦或是《补充议定书》中所约定的自2010年4月1日至2020年4月30日，自2016年8月1日之后的租赁期限约定均属无效。
原告于2014年2、3月份向被告支付了2014年4月1日至2015年3月31日的租赁费445000元；因被告的过错，嘉合腾越公司与金德利物业公司所签订的《房屋租赁合同》于2014年4月1日终止，原告于2014年向金德利物业公司支付2014年4月1日至2014年10月31日的房屋占有使用费260000元，后又支付2014年11月1日至2016年10月31日的房屋租赁费571200元×2=1142400元（47600元／月），即原告再次支付了2014年4月1日至2015年3月31日期间的租赁费498000元（260000元＋47600元／月×5），及2015年4月1日至2016年7月31日期间的租赁费761600元（47600元／月×16），共计1259600元。
关于本案诉讼主体问题，原告虽然系与嘉合腾越公司签订的租赁合同，但嘉合腾越公司的经营期限终止于2012年6月10日，现已注销，其法定代表人为被告赵伟伟，被告在嘉合腾越公司终止后仍以该公司的名义进行民事活动，并实际收取了原告支付的租赁费，根据相关法律规定，其应为本案当事人。
关于原告要求被告返还原告房屋租金445000元的诉讼请求，因被告收取原告2014年的租赁费445000元后，嘉合腾越公司与金德利物业公司所签订的《房屋租赁合同》即于2014年4月1日终止，故被告丧失了继续占有该笔租赁费的合法依据，原告已向有权主体再次支付了2014年4月1日之后的租赁费，故被告对该笔445000元属于不当得利，应当返还，本院对原告的该项诉讼请求予以支持。
关于原告主张其与嘉合腾越公司合同约定的有效部分两年未能履行，故其要求被告支付未履行期限的双倍租金1780000元的诉讼请求，考虑到如双方依约履行，原告仅需支付2014年4月1日至2016年7月31日期间�房屋租赁费1038333元（445000元÷12月×28月），但因被告的违约行为，原告向金德利公司支付了1259600元，即较之原合同多支付租赁费221267元，应属于被告违约对原告造成的损失，被告主张双方在合同中约定的双倍赔偿标准过高，根据相关法律规定，本院仅支持损失部分并按照高于其30%的标准计算违约金，共计287647.1元（221267元×1.3），超出部分本院不予支持。
关于原告主张因租房后装修投入设施共877800元，故其要求被告双倍赔偿违约金1755600元的诉讼请求，因原告继续使用本案所涉房屋，装修费用系其正常使用所产生的支出，并非被告违约行为产生的损失，故原告的该项诉讼请求于法无据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第六十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：
一、被告赵伟伟于本判决生效后十日内向原告焦作市妇幼保健院（焦作市妇女儿童医院）返还租金445000元，并支付违约金287647.1元，共计732647.1元；
二、驳回原告焦作市妇幼保健院（焦作市妇女儿童医院）的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费38645元，由原告焦作市妇幼保健院（焦作市妇女儿童医院）承担27518元，由被告赵伟伟承担11127元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。
审 判 长 张 党 生
审 判 员 程 明
人民陪审员 田 培 武
二〇一六年七月二十六日
书 记 员 皇甫春霞