广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗越法民三初字第2066号
原告：姚建，住广东省佛山市禅城区。
委托代理人：李静瑜，广东法制盛邦律事务所律师。
委托代理人：谢昕，广东法制盛邦律事务所实习律师。
被告：广州打捞局，住所地广州市海珠区。
法定代表人：洪冲。
委托代理人：陈湛权、石志雄，该公司职员，联系地址同该局。
被告：广州海上救助打捞局基建工程公司，住所地广州市。
法定代表人：贺发祥。
原告姚建诉被告广州打捞局、广州海上救助打捞局基建工程公司（以下简称基建公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告姚建及其委托代理人李静瑜、谢昕，被告广州打捞局委托代理人陈湛权、石志雄均到庭参加诉讼。被告基建公司经本院合法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：1984年1月23日，杜某、姚某甲与被告基建公司签订《协议书》，约定被告基建公司征用解放北路926号房屋，建筑面积242.83平方米，回迁安置在解放北路救捞局新建大楼的三楼或四楼，分为五个单元，办好产权交回乙方所属子女姚某乙、姚某丙、姚建、姚某甲、姚某丁五人永远所有。1989年12月11日，因被告的原因，杜某、原告与被告基建公司签订《永迁安置协议书》，约定待被告基建公司办妥东华东路甲方的综合大楼的四楼最东南的单元给姚建的合法契证后，将此契证再与乙方拥有的解放北原址的新契证作交换。双方签订《永迁安置协议书》后，因需要在房管部门备案，且被告广州打捞局是被告基建公司的出资方和主管部门，在1989年12月15日杜玉英与被告广州打捞局签订了《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》。1994年8月18日，被告基建公司出具《证明》，确认安排原告在东华东路390-6号新建的宿舍楼的401房回迁落户，建筑面积70.4平方米，待政府有关部门办理颁发契证后再由被告基建公司及时地负责且免费把正式产权契证办理给原告。此后，原告多次催促被告，要求办妥上述401房的房地产权证，但被告以各种理由予以推搪。1997年1月14日，被告广州打捞局向原告出具《关于请求支付超面积房款的函》，提出原告分得的产权面积为48.57平方米，多出33.6458平方米需要原告补缴房款及税款后，方能按实际面积办理产权。双方就回迁面积问题存在争议。原告经信访，获知涉案房屋已办理初始登记，产权人是被告广州打捞局。原告一直与被告广州打捞局联系要求尽快办理产权证，但被告广州打捞局却要求原告补33.6458平方米超面积的房价款后才能为原告办理。原告认为，《永迁安置协议书》约定被告应免费办妥东华东路390-6号401房建筑面积为70.4平方米的房地产权证，并非其所述的48.57平方米，而被告却以此为由怠于履行办理房地产权证的义务，实属无理。故原告起诉请求判令：1、确认与被告广州海上救助打捞局基建工程公司于1989年12月11日签订的《永迁安置协议书》合法有效；2、被告广州打捞局立即为原告办理广州市越秀区东华东路390-6号401房屋的房地产权证。
被告广州打捞局辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：一、原告诉讼主体不适格。首先，被拆迁房屋所有权人为杜某，并非原告姚建；其次，所有协议均由被告基建公司与杜某签订，因此，两被告仅对作为协议乙方的杜某负有拆迁补偿义务，对原告并不负有拆迁补偿义务；再次，被告基建公司与杜玉英于1991年10月14日签订的《永迁安置协议书》明确约定：“原安排给姚建东华东路的房屋，从解放北原址移到东华东路转给乙方。”协议明确约定被补偿人为杜某本人，并不是原告。综上，虽然姚建是杜某的儿子之一，但其并不是当然的拆迁房产权利继受人。二、涉案1989年12月11日签订的《永迁安置协议》已被1989年12月15日《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》所替代，对双方已不具有法律拘束力。且根据《广州市房屋拆迁管理办法》（1992年1月6日发布并生效）的规定，上述《永迁安置协议》未经房管部门鉴证，并不是有效协议。三、被告征用杜某解放北建筑面积为242.83平方米的房屋后，合计向杜某及其子女进行现金补偿48万元，杜某同意放弃回迁安置房屋建筑面积合计194.26平方米，双方同意被告最终应安置补偿房屋建筑面积为48.57平方米，补偿安置地改为东华东路，产权登记为杜某本人所有。四、被告安排杜玉英永迁东华东路补偿的房屋建筑面积实际为82.2158平方米，超出应补偿面积33.65平方米，杜某及其权利继受人未支付超面积房款，目前不享有办理回迁房屋完全产权的权利。
被告基建公司无作答辩。
经审理查明：原广州市解放北路926号房屋的所有权人登记为杜某。1984年1月23日，被告基建公司（甲方）与杜某、姚某甲（乙方）签订《协议书》，其中约定：甲方征用乙方解放北926号房屋壹座，建筑面积为242.83平方米；大楼落成，乙方不补新楼差价并由甲方按原242.83平方米建筑面积（阳台作一半建筑面积，公共走廊不计算面积，楼梯面积按整大楼的建筑总面积分摊，如果改变间隔有遇到独立柱或供排水设施及其他设施，这部分不计算乙方建筑面积），均分五个单元，办好产权交回乙方分属其子女姚某乙、姚某丙、姚建、姚某甲、姚某戊五人永远所有；回迁安置地点在解放北路救捞局新建大楼的三楼或四楼等。
1987年7月25日，被告基建公司（甲方）与杜某、姚某乙（乙方）签订《补充协议书》，其中约定：现乙方长子姚某乙愿意将本人应有的产权建筑面积48.57平方米转让给甲方，不再回迁解放北原址居住，甲方同意补偿给予永迁安置费伍万元；原于1984年1月23日签订的回迁解放北路原址242.83平方米产权建筑面积应改为194.26平方米，分四个单元为姚某丙、姚建、姚某甲、姚某戊（包括杜某在内）四兄弟永远所有。今后的回迁安置，四兄弟按照各自应有的回迁面积可以直接与甲方签订协议等。
1989年12月11日，被告基建公司（甲方）与杜某（乙方、经办人为原告姚建）签订《永迁安置协议书》，其中约定：由于姚某乙的要求，甲方已于1987年7月23日以人民币伍万元补偿费给姚某乙，由其另行自主解决住房，并在原有乙方产权面积中扣除48.57平方米，现在实存四个单元的建筑面积共194.26平方米。经协商，乙方姚某丙、姚建、姚某甲、姚某戊同意不再回迁解放北路原址，分别在甲方的东华东路和登峰北下塘宿舍内安排解决。待甲方办妥东华东路综合大楼的四楼最东南的单元（建筑面积70.4平方米）给姚建和下塘西胜街73号203房（建筑面积61.5平方米）给姚某甲、503房（建筑面积61.5平方米）给姚某戊、603房（建筑面积61.5平方米）给姚某丙等四份产权的合法契证后，将此契证再与乙方拥有的解放北原址的新契证作交换。属乙方所有的各个单元，有权使用其必须使用的一切公共过道和设施，上述各单元的建筑面积未包含公共过道面积（以房管部门核实面积为准）等。
1989年12月15日，被告广州打捞局（甲方）与杜玉英（乙方）签订《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》，约定：乙方同意甲方拆除越秀区解放北路926号房屋，建筑面积187.7896平方米；甲方于1992年3月4日前将自有的越秀区解放北路902-932号地段之内第四层楼的自有房屋（建筑面积194.26平方米）移交给乙方等。
1991年9月16日，姚某甲以杜某的名义（乙方）与被告基建公司签订《永迁安置补充协议书》，其中约定：鉴于甲方下塘西胜街73号三套房不能安排给乙方，经协商乙方之子姚某甲同意其本人应得部分一次过领取永迁安置费，自行解决住房，甲方同意补偿永迁安置费壹拾贰万元；本协议生效后乙方产权面积应扣除48.57平方米等。同年10月14日，姚某戊、姚某丙以杜某的名义（乙方）与被告基建公司（甲方）签订《永迁安置协议书》，其中约定：鉴于甲方原安排下塘西胜街73号503房、603房因某种原因不能给乙方，现经与乙方之子姚某戊、姚某丙多次协商，其二人应得部分同意一次过领取永迁安置费；甲方同意乙方（姚某戊、姚某丙）的要求一次过补偿永迁安置费叁拾壹万元，由乙方之子姚某戊、姚某丙自行解决住房，二人应得产权部分同意弃权；乙方的拆迁安置工作至本协议生效后已全部解决，原安排给乙方之子姚建东华东路的房屋，仍按原协议执行，待房管部门核实产权面积后，再把产权从解放北原址移到东华东路转给乙方（即乙方产权回迁补偿只有姚建应得部分）等。
原告姚建于1991年12月接收永迁房越秀区东华东路390-6号401房。
1994年8月18日，被告基建公司出具《证明》，内容为：我单位在征用解放北926号的房地产进行建楼时，按双方协议规定，由我单位在东华东路390-6号新建的宿舍楼内，安排业主杜某的第三儿子姚建在401房回迁落户，该房是三房二厅、建筑面积为70.4平方米（以房管局测量为准）。另有公有楼梯、走廊面积，以房管局测定为准，按有关规定分摊产权面积。现因目前该楼尚未办到契证，待政府有关部门办理颁发契证后，再由我单位及时地负责且免费把正式产权契证办理给该户姚建。
1997年1月14日，被告广州打捞局向杜玉英及原告姚建发出《关于请支付超面积房款的函》，称其局安排给该户永迁居住的390-6号401房，实际单元面积为82.2158平方米，与1989年12月11日签订的《永迁安置协议书》约定姚建分得产权面积48.57平方米相比，多出33.6458平方米，根据有关规定，业主向征地拆迁单位交足超面积房款并向支付交足有关税款后，方能按实际安置面积办理产权。同年3月25日，被告广州打捞局向杜某及姚建发出《关于请提供业主杜某的相片和身份证复印件以便于办理产权契证的函》。
涉案401房已办理初始登记，产权人登记为交通部广州海上救助打捞局。
庭审中，被告广州打捞局确认，其局原名称曾为“交通部广州海上救助打捞局”；被告基建公司是其局开办的具有独立法人资格的公司，其局是该公司的出资方及主管机关；涉案大楼的拆迁、回迁安置工作均由被告基建公司负责；除原告永迁至涉案401房居住外，姚某甲、姚某乙、姚某戊、姚某丙四人已办理弃产手续，并已领取弃产补偿款。原告及被告广州打捞局均确认双方由于对涉案401房的面积及超面积补偿款事宜协商不成，故被告至今未为原告办理该房屋的房地产权证。
原告称杜某已于2002年9月死亡，由于其没有其他财产，故其子女没有办理继承手续，被告广州打捞局对杜某的死亡情况不持异议。原告提交了平原县大柘镇丰光村村民委员会、晋城市公安局北石店分局古书院派出所分别出具的《证明》，证实杜某只生育了姚某乙、姚某丙、姚建、姚某甲、姚某戊五个儿子，没有其他子女。姚某丙于1994年10月病逝，其配偶为王某，两人婚姻期间生育了两男一女。姚某乙、姚某甲、姚某戊及王某于2003年1月5日共同签署《证明》，内容为“杜某妈妈生前已经确定，五兄弟平分房产，各分一套房屋，并已落实。杜玉英在东华东路390-6的401房这套产权面积70.4平方米是分给第三子姚建的，归属姚建所有，我们兄弟一致确认。”姚某丙的子女也出具《证明》，同意涉案401房归姚建所有。
本院认为：原解放北路926号房屋的所有权人登记为杜某，杜某与两被告就该房屋的拆迁安置补偿事宜分别签订了协议。被告广州打捞局确认涉案拆迁地块的拆迁、回迁安置工作均由被告基建公司负责，在被告基建公司与杜某及其儿子签订的拆迁协议中，已明确被告安置杜某回迁的房屋分为五个单元，分属杜某五个儿子所有，被告并负有办理产权证的义务，即杜某及其五个儿子已对房屋产权进行析产。在拆迁协议履行过程中，杜某的其中四个儿子姚某乙、姚某丙、姚某甲、姚某戊与被告基建公司经协商后分别就其所分得的产权份额作出弃产的意思表示，并已领取弃产补偿款。被告基建公司在1989年12月11日及1991年10月14日签订的协议中也明确表示将涉案401房产权转移给原告姚建。根据现有证据显示，两被告对于上述情况从未提出过异议。虽然杜某死亡后，其继承人没有办理继承公证手续，但姚某乙、姚某甲、姚某戊、姚某丙的妻子及儿女均书面表示同意涉案401房归原告姚建所有，且原告自1991年12月接收该房屋至今，也没有其他人对房屋产权提出主张。综上，可认定涉案401房为两被告拆除杜某原有房屋后用作产权调换补偿的房屋，归杜某儿子姚建即原告所有，被告广州打捞局作为拆迁人及房屋初始登记权属人应协助原告办理该房屋的产权过户手续。至于涉案房屋面积差问题，应以房管部门核发的房地产权证记载的面积为准，待领取房地产权证后双方再循合法途径解决该问题。
原告及被告广州打捞局对落款日期为1989年12月11日《永迁安置协议书》均不持异议，也没有其他利害关系人主张该协议无效，即就该协议的效力问题不存在纠纷，无需法院对该协议的效力进行确认，故驳回原告要求确认该协议有效的诉讼请求。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条第一款之规定，判决如下：
一、被告广州打捞局在本判决发生法律效力之日起七日内，前往房管部门为原告姚建办理广州市越秀区东华东路390-6号401房的房地产权证。
二、驳回原告姚建的其他诉讼请求。
本案受理费7467元、公告费500元，由被告广州打捞局负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。
审 判 长 赖丽恂
人民陪审员 顾文娟
人民陪审员 朱曼宜
二〇一五年三月十九日
书 记 员 梁启志