重庆市万州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）万法民初字第05048号
原告谭燕，女，汉族，生于1986年9月8日，职业不详，住重庆市万州区。
委托代理人谭永富（系原告父亲），男，汉族，生于1964年10月27日，住重庆市万州区。
委托代理人秦郁艳，重庆百安律师事务所律师。
被告重庆银高房地产（集团）有限公司，住所地重庆市万州区五桥百安一路，组织机构代码70934665-8。
法定代表人陈忠平，该公司董事长。
委托代理人朱明培，该公司员工。
被告秦婧臻，女，汉族，生于1998年3月2日，学生，住重庆市万州区。
法定代理人秦永华（系秦婧臻父亲），男，汉族，生于1967年3月16日，住重庆市万州区。
委托代理人熊浩，重庆市万州区长岭法律服务所法律工作者。
被告重庆市亮洁房地产经纪有限公司，住所地重庆市万州区五桥恒通20号门面。
法定代表人侯理洁。
原告谭燕与被告秦婧臻、重庆银高房地产（集团）有限公司（以下简称银高房产公司）、重庆市亮洁房地产经纪有限公司（以下简称亮洁房产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月18日立案受理后，依法由代理审判员吴起飞适用简易程序于2015年6月10日、2015年7月9日公开开庭进行了审理。原告委托代理人谭永富、秦郁艳，被告秦婧臻法定代理人秦永华、委托代理人熊浩及被告银高房产公司委托代理人朱明培到庭参加诉讼，被告亮洁房产经纪公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。
原告谭燕诉称，2013年2月，原告在被告亮洁房产经纪公司介绍下购买了被告秦婧臻位于重庆市万州区XXX房屋一套，并直接与该房开发商银高房产公司签订《商品房预售（预购）合同》。合同签订后，原告于2013年2月23日向秦婧臻法定监护人秦永华、银高房产公司缴纳了全部购房款和相关的契税、大修基金。原告于2013年2月23日接房并装修入住，但被告至今没有为原告办理房产证，经原告多次催促，被告均拒绝履行义务。请求判令被告协助原告办理重庆市万州区XXX室产权证明并承担所有税费及过户费。
被告秦婧臻辩称，被告秦婧臻法定监护人秦永华收到原告购房款属实，但原告称于2013年向被告秦婧臻购房与事实不符。诉争房屋系案外人秦华胜与银高房产公司签订商品房预售（预购）合同购买，原告与被告秦婧臻并未签订房屋买卖合同，房屋契税是由被告银高房产公司代为缴纳，契税发票名称为何为“秦婧臻”，是被告银高房产公司的过错。因银高房产公司未按合同约定向秦华胜交房，2013年2月10日，秦华胜委托秦永华办理前述房屋变卖事宜。通过亮洁房产经纪公司接洽，经原告及被告银高房产公司审查认可后，秦永华代理秦华胜与被告银高房产公司解除了《商品房预售（预购）合同》，将合同约定的房屋转让给原告，由原告另行与被告银高房产公司签订合同，秦华胜与被告银高房产公司之间的合同权利义务已终止。原告起诉被告秦婧臻履行协助办理房屋产权义务，诉讼主体不适格。
被告银高房产公司辩称，原告购买秦婧臻的房屋是事实，但双方之间房屋买卖是否真实、合法有效，由人民法院依法审查。2007年我司将房屋卖予秦婧臻，总价款116869元，该买卖合法有效。被告秦婧臻付清了购房款，我司有义务，也愿意为秦婧臻办理房地产权登记手续，相应费用依照法律规定承担。对于我司与原告之间的《商品房预售（预购）合同》是基于被告秦婧臻父亲秦永华与我司法定代表人比较熟，要求将该合同进行私下变更而签订的，该行为涉及国家税费的偷漏问题，应属无效合同。我方没有义务为原告办理房地产权登记，更不存在承担费用问题。涉案房屋房地产权证应由原告与被告秦婧臻依照双方约定或者法律规定进行办理。
被告亮洁房产经纪公司未答辩。
经审理查明，2013年2月23日，被告秦婧臻向其父亲秦永华、母亲何英出具委托书，载明“今委托我父亲、母亲将XXX房壹套卖给谭燕（500101198609086745）。特此委托。”同日，被告秦婧臻父亲秦永华、母亲何英向被告银高房产公司出具承诺书，载明“秦永华（身份证：370105196703163315）、何英（身份证号：512201197204155540）于2007年4月22日在重庆银高房地产集团有限公司买（应为“为”）女儿购买XXX套房壹套（女儿秦婧臻，身份证号：500101199803023320），现于2013年2月23日将该套房壹套卖给谭燕（500101198609086745）。此后有任何经济纠纷问题与银高房地产集团公司无关。特此承诺。”
2013年2月16日，原告谭燕（委托方）与被告亮洁房产经纪公司（中介方）签订购房意向书，约定委托人同意购买的房屋坐落于重庆市万州区XXX号，建筑面积约123㎡；委托人确认已对该房产完全了解的情况下，愿意以人民币（大写）：肆拾柒万元（小写：470000.00元整）的价格购买该房并委托中介方与卖方进行洽谈；委托方支付人民币470000.00元整后另行支付中介方佣金伍仟元整，委托方必须提供相关的有效证件配合中介方去开发商更改合同但不承担其费用；中介方向委托方承诺：如卖方在肆拾柒万的基础上价格有少，则中介方应无条件的相应减少。2013年2月23日，原告谭燕以现金方式向被告亮洁房产经纪公司支付了XXX室的房款467000.00元及购买该房的中介佣金5000.00元。同日，被告亮洁房产经纪公司将前述购房款467000.00元转交给了被告秦婧臻父亲秦永华。2013年2月23日（合同载明时间为2007年4月22日），原告谭燕（乙方）与被告银高房产公司（甲方）签订《商品房预售（预购）合同》，约定甲方将重庆市万州区XXX室砖混住房壹套预售乙方，单价950.00元／㎡，成交金额116869.00元；房屋面积以房屋竣工后房地产管理部门确认的实际面积为准，房款多退少补；甲方应在2007年9月30日将竣工验收合格的上述清水墙（毛坯房）移交给乙方；双方还就房屋付款方式、房地产权利归属及转让、房屋保修、违约责任及其他相关权利义务进行了约定。同日，原告谭燕向被告银高房地产经纪公司交纳了XXX室水、电、气安装费9000.00元、契税1753.04元、大修基金2337.38元、物管费528.00元（2009年2月至2013年2月）；另，被告银高房产公司向原告谭燕出具收据，载明“今收到谭燕（XXX号房）交来购房款116869.00元（大写）壹拾壹万陆仟捌佰陆拾玖元”，该款含于原告向秦永华交纳的467000.00元购房款中，原告未另行向被告银高房产公司支付房款。同日，原告谭燕与被告银高房产公司办理了前述房屋的交接手续，并装修入住至今。
2010年1月13日，重庆银高房地产（集团）有限公司取得重庆市万州区XXX号（X栋）房地产权证（XXX房地证XXXX字第XXXXX号）。2011年1月3日，被告银高房产公司为重庆市万州区XXX室缴纳了房屋契税1753.04元，纳税人名称为秦婧臻。
另查明，2013年2月10日，案外人秦华胜向秦永华出具委托书，载明“我因本人人老体弱，行动不便，现特委托我长子秦永华处理万州区XXX房屋壹套变卖事宜”。
上述事实有双方当事人提交的相关书证并经庭审质证及双方当事人当庭陈述相佐证，本院予以确认。
针对本案争议焦点及处理意见，本院分析评判如下：
一、对涉案房屋的原始购买人问题。
庭审中，被告秦婧臻辩称涉案房屋系案外人秦华胜与被告银高房产公司签订《商品房预售（预购）合同》购买，并提供相应合同、购房款收据（均为复印件）及秦华胜授权秦永华变卖房屋的委托书。被告银高房产公司辩称房屋系被告秦婧臻与其公司签订合同购买且认可被告秦婧臻付清了购房款，但未向法庭出示购房合同，仅出示纳税人名称为秦婧臻的契税发票、被告秦婧臻授权其父母转让房屋的委托书以及被告秦婧臻父母秦永华与何英出具的承诺书。对被告秦婧臻出示的相关证据，被告银高房产公司不予认可，被告秦婧臻亦未出示合同及收据原件供法庭核对；而被告秦婧臻认可被告银高房产公司出具的相关证据。据此，根据证据优势规则并从证据材料客观性、真实性、关联性考量，本院认定被告银高房产公司提供的证据更能反应客观事实，其证明力大于被告秦婧臻所出示证据的证明力，涉案房屋原始购买人应为秦婧臻。
二、对秦永华转让房屋的代理行为问题。
本案中，存在案外人秦华胜及被告秦婧臻均委托秦永华代为变卖重庆市万州区XXX室房屋的两份授权委托书情形，原告与被告秦婧臻对秦永华转让房屋的代理行为结果（即实际被代理人问题）存在争议，但双方均未向法庭出示充分证据予以证明。因本院认定涉案房屋原始购买人系被告秦婧臻，故秦永华代理行为的被代理人应为被告秦婧臻。
三、对原告谭燕与被告银高房产公司签订的《商品房预售（预购）合同》效力问题。
本案中，被告秦婧臻购买被告银高房产公司开发的XXX室，并付清了相应购房款，后委托其父母将前述房屋转让原告并收取了原告相应购房款。后原告与被告银高房产公司签订关于购买前述房屋的《商品房预售（预购）合同》，交纳了相应水、电、气安装费、契税、大修基金及物管费，被告银高房产公司向原告出具购房款收据以及原告接房入住的事实，说明被告秦婧臻与被告银高房产公司之间的《房屋预售（预购）合同》已经终止履行，原告与被告银高房产公司之间就涉案房屋形成了新的民事权利义务关系。虽然原告与被告银高房产公司签订的《商品房预售（预购）合同》载明时间为2007年4月22日，但当事人双方一致认可实际签订时间为2013年2月23日，且被告银高房产公司已在2010年1月13日取得前述房屋所在项目的房地产权证，故该合同合法有效，受法律保护。据此，被告银高房产公司应依照双方合同约定以及法律规定和交易习惯，协助原告办理产权登记。对原告要求被告承担所有税费及过户费用问题，因涉案房屋尚未办理产权登记，相应税费及过户费用并不明确，本案对此不予调整。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告重庆银高房地产（集团）有限公司在本判决生效后五日内协助原告谭燕办理重庆市万州区XXX室房地产权证；
二、驳回原告谭燕在本案中的其他诉讼请求。
案件受理费80元，减半收取40元，由被告重庆银高房地产（集团）有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决即发生法律效力。
本判决生效后，当事人应当自觉履行判决所确定的义务。一方不履行义务时，自本判决生效之日起，权利人可以向本院申请强制执行。本案的申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 吴起飞
二〇一五年七月十六日
书 记 员 罗小莉
书 记 员 付艳绢