湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郴民一终字第20号
上诉人（原审被告）新宏基房地产开发（郴州）有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区五岭大道延伸段81号。
法定代表人李成勇，该公司董事长。
委托代理人李重光，湖南尚友律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）唐军军，男。
被上诉人（原审原告）匡治平，女。
以上二被上诉人的委托代理人袁兴宜，湖南楚瑞律师事务所律师。
上诉人新宏基房地产开发（郴州）有限公司（以下简称新宏基房地产公司）因与被上诉人唐军军、匡治平商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2014）郴北民二初字第561号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年1月15日公开开庭审理了本案。上诉人新宏基房地产公司的委托代理人李重光，被上诉人唐军军、匡治平的委托代理人袁兴宜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：新宏基房地产公司系郴州市湘南福邸商品房项目的开发商。2013年3月4日，唐军军、匡治平与新宏基房地产公司签订了一份《郴州市商品房买卖合同》，约定唐军军、匡治平以508358元的总价购买新宏基房地产公司开发的湘南福邸第1栋1702号房屋（商品房预售许可证号为2012-01**号），唐军军、匡治平按约定以银行按揭方式支付了全部购房款，并约定交房时间为2013年5月1日前。该合同约定：“第八条交付期限及条件出卖人应当在2013年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格并符合本合同附件二所约定的装饰、设备标准；……。第九条房屋交接及违约处理方式商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面或者电话通知买受人办理交付手续。买受人应当在书面或者电话通知送达之日起7天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。前款所述书面通知包括出卖人在当地公众媒体、报纸上发布的通知、公告等。由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.逾期时间分别处理（不作累加）（1）逾期未超过180日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交�之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。……。第十二条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件二）。达不到标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第2种方式处理：1.出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价；2.出卖人按照承建商的造价标准支付买受人或者继续施工到约定的�准，但施工期间不影响房屋交付，不计入逾期交房期间。……。”《郴州市商品房买卖合同》附件二就房屋装饰、设备标准进行约定：“1.外墙装修：贴外墙面砖。2.屋面：按设计施工图。3.厨房、卫生间：水泥砂浆地面、混合砂浆墙面、卫生间设蹲便器一套。主卧室卫生间由业主安装大便器。厨房：排烟管道。……。”
2014年6月23日、24日，唐军军、匡治平前往湘南福邸售楼处就交房问题与新宏基房地产公司工作人员进行交涉，但双方未达成一致意见。2014年6月28日，唐军军、匡治平委托湖南楚瑞律师事务所向新宏基房地产公司发送《律师函》，就新宏基房地产公司逾期交房的违约问题提出交涉，新宏基房地产公司于2014年6月29日签收该《律师函》。2014年7月3日，新宏基房地产公司向唐军军邮寄《收房通知书》，称已于2013年12月18日多次电话通知唐军军、匡治平收房�但至今未来办理收房手续。唐军军于2014年7月4日收到该《收房通知书》。至今，双方未办理房屋交接手续。
郴州市湘南福邸1号栋于2013年12月12日进行工程竣工验收，并由建设单位、施工单位、设计单位、监理单位共同出具了《建设工程竣工验收报告》，验收结果为合格，但该《建设工程竣工验收报告》未体现《郴州市商品房买卖合同》附件二就房屋装饰、设备标准等项目的验收情况。在本案庭审过程中，新宏基房地产公司对未安装卫生间坐便器、未进行厨房卫生间水泥砂浆施工的事实予以认可，并表示愿意继续履行合同直至达到合同约定的交付标准。2014年7月11日，唐军军、匡治平以逾期交房为由提起诉讼，要求新宏基房地产公司支付逾期交房违约金44124.78元（暂计算至2014年7月8日止，最终总计违约金以合同约定累计至实际交付所购房屋之日止），本案诉讼费由新�基房地产公司负担。
原审法院认为：本案属于商品房销售合同纠纷。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，合同的双方应当坚持诚实信用原则，履行自己的义务。本案争议的主要焦点是：1、新宏基房地产公司是否逾期交房；2、逾期交房的违约责任应如何承担。
关于争议焦点一。本案中，唐军军、匡治平与新宏基房地产公司签订的《郴州市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据该《郴州市商品房买卖合同》的约定，新宏基房地产公司应于2013年5月1日前履行交房义务，新宏基房地产公司主张其于2013年12月18日电话通知唐军军、匡治平收房，但未能提供有效证据对该事实予以证实，不予采信。唐军军、匡治平就交房问题与新宏基房地产公司工作人员进行交涉并委托律师事务所向新宏基房地产公司发出《律师函》后，新宏基房地产公司于2014年7月4日向唐军军、匡治平送达《收房通知书》，该通知书送达唐军军、匡治平的时间应视为通知交房的时间。因此，对于新宏基房地产公司逾期交房的事实予以认定。
关于争议焦点二。本案中，虽然涉案房屋已经过竣工验收，但新宏基房地产公司于2014年7月4日向唐军军、匡治平送达《收房通知书》后，至今未能向唐军军、匡治平交付达到《郴州市商品房买卖合同》附件二中所约定的房屋装饰、设备标准，应承担相应的违约责任。双方就房屋装饰、设备标准承诺的违约责任作出约定“出卖人按照承建商的造价标准支付买受人或者继续施工到约定的标准，但施工期间不影响房屋交付，不计入逾期交房期间。”据此，逾期交房时间应计算至新宏基房地产公司向唐军军、匡治平送达《收房通知书》时止（2014年7月4日），此后因唐军军、匡治平未履行《郴州市商品房买卖合同》附件二中所约定的交房义务，应按照承建商的造价标准向唐军军、匡治平支付未完工部分的工程价款，或者按照约定继续履行施工义务直至达到交付标准，但施工期间不再计入逾期交房时间。对于逾期交房的违约金计算问题，按照合同约定，新宏基房地产公司应按日向唐军军、匡治平支付已付房款万分之二的违约金，据此计算，2013年5月1日至2014年7月4日止的违约金为43515元（508358元×2÷10000×428天=43515元），此后逾期交房违约金不再计付。新宏基房地产公司主张约定的违约金过高，但未提供有效证据予以证实，不予采纳。因此，对于唐军军、匡治平主张的违约金44124.78元，予以部分支持，新宏基房地产公司应向唐军军、匡治平支付逾期交房违约金43515元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告新宏基房地产开发（郴州）有限公司向原告唐军军、匡治平支付逾期交房违约金43515元，此款限被告新宏基房地产开发（郴州）有限公司于本判决生效后十日内付清；二、驳回原告唐军军、匡治平的其他诉讼请求。如果被告新宏基房地产开发（郴州）有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费903元，由原告唐军军、匡治平共同负担10元，由被告新宏基房地产开发（郴州）有限公司负担893元。
上诉人新宏基房地产公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判新宏基房地产公司支付唐军军、匡治平逾期交房违约金23791元，本案诉讼费由唐军�、匡治平承担。理由：原审判决从2013年5月1日至2014年7月4日计算逾期交房的时间属认定事实错误。上诉人认可存在逾期交房的事实民，但逾期交房的时间应从2013年5月1日计算至2013年12月25日。1、湘南福邸小区1栋商品房已于2013年12月12日经施工、设计、监理、建设等单位联合验收合格，之后上诉人于2013年12月18日至2013年12月25日之间多次电话通知被上诉人收房，但被上诉人一直没有办理收房手续。《郴州市商品房买卖合同》第九条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面或电话通知买受人办理交付手续。买受人应在书面或电话通知送达之日起7日内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续。因此，上诉人逾期交房的时间应计算至2013年12月25日止，即逾期234天，逾期违约金应为23791元。2、依双方合同约定上诉人可通过电话通知收房，因电信部门只保留6个月的�话记录，上诉人无法提供该证据，但通过其他业主办理的收房手续可推定，上诉人已通过电话通知的方式在2012年12月18日通知了被上诉人收房。3、被上诉人起诉时称曾多次向上诉人交涉交房事宜，其在一审中提供的证据亦证明不是上诉人没有通知收房，而是被上诉人拒绝收房。4、被上诉人因卫生间没有安装坐便器等个别细小问题拒绝收房，造成逾期交房的责任应由被上诉人自身承担。综上，上诉人认可存在逾期交房的事实，但被上诉人以没有完全达到合同约定的装饰、设备标准为由拒不收房不符合客观现实，被上诉人要求上诉人承担此后的逾期交房责任亦不符合合同约定。
被上诉人唐军军、匡治平答辩称：1、新宏基房地产公司的上诉理由不成立，其上诉只是为拖延时间。2、被上诉人一直积极主动与上诉人进行协商，要求履行双方签订的《郴州市商品房买卖合同》。请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人唐军军、匡治平为证明其答辩主张，向本院提供如下证据：1、匡治平2014年11月1日至2014年11月30日期间的中国移动通信客户业务详单，拟证明被上诉人积极主动与上诉人协商，请求履行购房合同，但上诉人拒绝；2、录音光碟及文字整理，拟证明上诉人未通知交房且至今仍拒绝交房。上诉人至今仍未履行未施工部分的工程，还要求被上诉人交所谓的违约金和物业管理费，并以上诉拖延时间。上诉人没有履约的诚意，购房合同将无法履行；3、交涉信函和报价单、快递邮寄单、查询单，拟证明被上诉人多次口头交涉未果，被迫采取快递方式维权。上诉人收到快递后，既拒不交房，也拒不履行施工更换等合同义务，无履约诚意。
上诉人新宏基房地产公司质证认为：证据1、2、3的真实性无法核实，该三份证据只是体现本案的协商过程，与本案争议的事实没有关联性。
根据双方当事人的举证、质证情况，本院认证如下：证据1、2、3均系原审判决作出后，匡治平就双方争议向新宏基房地产公司沟通协商的情况，该三份证据与本案实体处理不具有关联性，本院不予采信。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，本案二审的争议焦点是新宏基房地产公司逾期交房的时间应如何认定。唐军军、匡治平与新宏基房地产公司签订的《郴州市商品房买卖合同》约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面或者电话通知买受人办理交付手续。新宏基房地产公司上诉称涉案商品房在2013年12月12日竣工验收后，已于2013年12月18日至12月25日期间多次电话通知唐军军、匡治平收房，故逾期交房的时间应计算为2013年5月1日至2013年12月25日止。因新宏基房地产公司对该主张不能提供证据加以证实，本院不予采信。唐军军、匡治平因交房问题与新宏基房地产公司交涉后，新宏基房地产公司于2014年7月4日向唐军军、匡治平送达《收房通知书》，原审判决以该通知书送达唐军军、匡治平的时间为通知交房的时间并无不当，故逾期交房时间应计算至2014年7月4日止。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，本院依法予以维持。上诉人新宏基房地产公司的上诉理由不成立，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费293元，由上诉人新宏基房地产开发（郴州）有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭艳飞
审 判 员 雷 闻
代理审判员 曹 颖
二〇一五年三月十三日
书 记 员 郭慧英
附相关法律条文：
《中�人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。