陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西中民再终字第00049号
申请再审人（一审被告、二审上诉人）：高伟，（未到庭）。
委托代理人：赵秦川、王会强，北京市康达律师事务所。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：陕西慈恩商业运营管理有限公司，住所地：西安市雁塔区电子西街3号112室。
法定代表人：张琦，该公司总经理。
委托代理人：惠凯，陕西浩元律师事务所律师。
申请再审人高伟因与被申请人陕西慈恩商业运营管理有限公司（以下简称慈恩公司）租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2012）雁民初字第03170号民事判决，向本院提起上诉。本院作出（2013）西民一终字第00662号民事判决。高伟不服该生效判决，向陕西省高级人民法院法院申请再审。陕西省高级人民法院作出（2014）陕民三申字第90号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭公开开庭审理了本案。申请再审人高伟之委托代理人赵秦川、王会强，被申请人慈恩公司之委托代理人惠凯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2009年3月20日，陕西慈恩商业运营管理有限公司（合约书的甲方）与高伟（乙方）签订了《慈恩镇商铺租赁合约书》，但双方在庭审中提交了两份不同的合约书：慈恩公司所持合约书内容共十八条，并附有与合约书具有同等法律效力的《慈恩商业运营管理有限公司管理公约》；高伟所持合约书内容仅有六条，该六条内容与慈恩公司所持合约书前六条完全一致，但在慈恩公司所持合约书的第十五条里，高伟签名确认其为“乙方指定的联络人”，并注明乙方法定地址为“公交公司家属院10#14层B2”。两份合约书均有双方的签字及盖章。慈恩公司所持《慈恩镇商铺租赁合约书》中关于租赁标的、租赁费用及其缴纳等事项的第二、三、四、六条约定：甲方将其坐落于西安市小寨东路8号的“慈恩镇”内五号楼三层和八号楼三层套内面积951.41平方米店面出租给乙方经营网吧；租赁期限为六年，自2010年1月1日至2015年12月31日止；租金为每半年10559元，共分十二期支付，前四期租金免除，租金从第五期（2012年1月1日至2012年6月30日）开始起算，物业管理费为每半年211213元，共分十二期支付，从第一期（2010年1月1日至2010年6月30日）开始起算；乙方须每期提前15天向甲方缴纳合同款项；乙方应于签订合约时一次性向甲方提供保证金35202元，如乙方未按时缴纳包括但不限于租金、电费、水费、物管费等费用时，则甲方有权从保证金中扣除该费用。该合约书中关于合同终止、违约处理等事项的第十二、十三、十五条中约定：未按合同约定或甲方书面通知时间足额缴纳租金及相关费用，拖欠达三十日的，甲方有权单方解除合同，收回商铺；乙方未按时缴纳应付租金及相关费用，除应及时如数补缴外，每逾一日，应向甲方支付拖欠总金额千分之一的违约金，逾期二日未缴，乙方授权甲方在不通知的情况下做停电、停水、停气处理；在租赁期间，乙方不按时缴纳租金及相关费用等，甲方发书面催告通知书，如拒交租金及相关费用达三十日，视为因乙方原因而致解除租赁合同，解除日期为甲方有效书面通知解除租赁合同时生效；甲方发给乙方的相关通知、函件，已送达乙方的承租联络人签收或合同约定的乙方法定地址寄出后，视为有效通知。慈恩公司所持合约书后附的《慈恩商业运营管理有限公司管理公约》第二章“甲方权利及责任”中规定：“一、甲方有权对商场进行有效的管理和维护，并为此负责，包括（但不限于）下列事项：……4.清除及拆除任何不符合管理规章的建筑物、安装物、摆放之货物商品及杂物，并向应负责的人征收及追索清除费及补偿由此而产生的有关费用。5.防止任何人未经甲方书面同意或未按本公约规定占用或使用公共区域及公共设施。6.对商场的公共区域和公共设施进行管理、清洁维护、保养及合理利用。”《慈恩商业运营管理有限公司管理公约》第一章“定义”中明确指出“公共区域”包括有关消防的使用区域，“公共设施”包括消防系统。
2009年3月20日，《慈恩镇商铺租赁合约书》签订当日，高伟依约向慈恩公司缴纳了35202元保证金及第一期物业管理费211213元。2009年5月慈恩公司向高伟交付了商铺，高伟装修后于2010年5月开始营业。第二期物业管理费（2010年7月1日至2010年12月31日）依约应于2010年6月15日前缴纳，但高伟至今未缴纳；第三期物业管理费（2011年1月1日至2011年6月30日）应于2010年12月15日前缴纳，高伟实际于2011年2月15日、5月l7日分别向慈恩公司缴纳100000元、111213元；第四期物业管理费（2011年6月30日至2011年12月31日）应于2011年6月15日前缴纳，高伟实际于2011年7月25日缴纳100000元；第五期物业管理费（2012年1月1日至2012年6月30日）应于2011年12月15日前缴纳，高伟至今未缴纳。2012年2月18日，慈恩公司以快递邮件向高伟发出《催费通知》，要求高伟缴纳2012年1月1日至20l2年6月30日期间的租金10559元、物业管理费211213元及2011年下半年所欠物业费111213元。因高伟未按合同约定交纳上述费用，2012年2月22日，慈恩公司以快递邮件通知高伟解除合同。以上快递详情单中记载的收件人姓名、收件地址及联系电话内容均与双方签订的合约书中约定一致。
本案还查明，2010年7月7日，慈恩公司将与高伟相邻的商铺出租给他人，经营名为“道通天下”的养生会馆。2010年10月，该养生会馆装修时封堵了与高伟网吧相通的东南方向消防通道，并将消防通道外面改建为厕所。该消防通道至今未畅通。2011年8月份，因慈恩公司举报高伟网吧偷电，陕西省电力执法监察总队于2011年8月23日查封了高伟网吧的配电箱用电设备。2011年9月9日，陕西省电力执法监察总队撤销查封后，负责慈恩镇商铺物业管理的世华物业管理有限公司以高伟未缴纳物业管理费为由查封了高伟经营网吧的配电箱用电设备。随后，高伟网吧停止了经营。原审庭审中，慈恩公司表示对世华物业管理有限公司的查封行为予以认可。
2012年4月6日慈恩公司诉至法院称，2009年3月20日，其与高伟签订了《慈恩镇商铺租赁合约书》，该协议约定：高伟租赁慈恩镇5号楼、8号楼三层用于网吧经营；租期6年，每半年交纳一次租赁费用，缴纳期为每期提前15天；逾期未缴的，每日支付拖欠总金额千分之一的违约金，逾期二日未缴，其可在不通知高伟的情况下停电、停水、停气，逾期三十日未缴，其有权解除合约。该合约签订后，高伟在经营过程中依此开始欠付其租金10559元及物业管理费533369元。虽经多次催告，高伟至今不予支付。2012年2月l8日，其向高伟发送书面《催费通知》，并告知高伟逾期将解除双方签订的《慈恩镇商铺租赁合约书》，但高伟仍不清缴欠付费用。2012年2月22日，其通知高伟解除《慈恩镇商铺租赁合约书》。高伟的上述行为属根本违约，给其造成重大经济损失，故诉至法院：1、请求确认双方签订的《慈恩镇商铺租赁合约书》已经解除；2、请求判决高伟返还商铺；3、请求判决高伟向其支付欠付租金10559元及物业管理费533639元，违约金113177元；4、请求判决高伟承担本案诉讼费用。
被告高伟答辩称，其不同意解除合约，希望继续履行。其没有违约，第二期的211223元物业管理费是因为慈恩公司的一些违约行为，后来双方达成谅解，慈恩公司免除了这部分费用。其经营的西安市慈恩镇网吧消防通道被隔壁一家叫“道通天下”的养生馆装修改成厕所，导致从2010年底开始其网吧消防通道被堵，为此其一直与慈恩公司协商解决，但到目前仍未解决。2011年8月份，慈恩公司称其偷电，把其网吧的配电箱用电设备封了，造成其网吧此后根本无法经营。
原审法院认为，双方签订的《慈恩镇商铺租赁合约书》合法有效，双方应当按照合约约定全面覆行自己的义务。高伟持有的《慈恩镇商铺租赁合约书》内容虽仅有六条，但该六条内容与慈恩公司持有的《慈恩镇商铺租赁合约书》前六条内容完全一致，且高伟在慈恩公司持有的合约书第十五条中签字并在合约书最后签名盖章，故双方之间的权利义务应按慈恩公司持有的《慈恩镇商铺租赁合约书》内容予以确定。在慈恩公司向高伟交付承租商铺后，高伟负有向慈恩公司支付租金及物业管理费的义务，高伟未按约定支付租金及物业管理费，其行为已构成违约。慈恩公司在高伟违约的情况下，按照合约中确定的联络人及地址向高伟发出解除合同的通知，该行为合法有效，应认定双方之间的合同关系从慈恩公司发出解除合同的通知之日，即2012年2月22日起已经解除。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条中“合同解除后，尚未履行的，终止履行”之规定，高伟应按合同约定支付2012年2月22日双方合同解除之前的租金及物业管理费。慈恩公司在收取高伟物业管理费的同时，应当全面履行其物业管理义务，但自2010年10月起至今，慈恩公司一直未恢复与高伟网吧相通的东南方向消防通道，未依约完全履行其物业管理义务。
综合以上认定，高伟欠付慈恩公司第五期内的租金3075.06元（第五期总租金为l0559元，租期总共182天，每日租金折合58.02元，实际应自2012年1月1日计算至2012年2月22日，共53天）、租金违约金605.79元（从2011年12月15日计算至2012年6月30日，共计l97天，约定违约金费率为拖欠金额的千分之一）。高伟欠付慈恩公司第二期物业管理费211213元；第三期物业管理费违约金23116元；第四期物业管理费111213元、物业管理费违约金42372元（从约定缴纳日期2011年6月l5日计算至2012年6月30日，共381天，约定违约金费率为拖欠金额的千分之一）；第五期物业管理费61507.03元（第五期物业管理费总共211213元，租期总共182天，每日物业管理费折合1160.51元，实际应从2012年1月1日计算至2012年2月22日，共53天），物业管理费违约金12116.89元（从约定缴纳日期2012年12月15日计算至2012年6月30日），以上物业管理费及其违约金合计为461537.92元，因慈恩公司未完全履行其物业管理义务，故物业管理费应适当减少。高伟缴纳的35202元保证金应从中扣除。对于2012年2月22日双方租赁合同解除之后高伟占用慈恩公司房屋、场地所产生的损失，慈恩公司可另案主张。高伟辩称慈恩公司已免除其第二期211213元物业管理费一节，因无证据支持，法院不予采信。西安市雁塔区人民法院于2013年1月4日依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，作出判决：一、原告陕西慈恩商业运营管理有限公司与被告高伟签订的《慈恩镇商铺租赁合约书》已解除。二、被告高伟于本判决生效之日起二十日内向原告陕西慈恩商业运营管理有限公司返还租赁商铺。三、被告高伟于本判决生效之日起十日内向原告陕西慈恩商业运营管理有限公司支付租金及其违约金3680.85元，支付物业管理费及其违约金357105.23元。四、驳回原告陕西慈恩商业运营管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费31035元，由原告陕西慈恩商业运营管理有限公司承担11035元，由被告高伟承担20000元。因陕西慈恩商业运营管理有限公司已预交，故被告高伟于本判决生效之日起十日内将其应负担数额支付陕西慈恩商业运营管理有限公司。
上诉人高伟不服上述判决，向本院提起上诉称，一、原审判决认定事实不清，上诉人没有收到被上诉人的《解除合同通知函》，被上诉人无权收取物业费，原判决认定查封配电箱是因上诉人欠缴物业管理费的事实无任何依据，上诉人主张第二期211213元物业管理费已免除，事实清楚证据充分，原审判决却未予采信；二、原审判决适用法律不当，原审判决混淆了“发出解除合同通知之日”和“通知到达时间”这两个不同概念，且原判决已查明被上诉人的违约事实，但并未认定被上诉人违约，未支持上诉人依法行使抗辩权，同时上诉人是因被上诉人的违约被迫停业，此后租金及物业管理费不应由上诉人承担。综上，上诉人请求二审法院依法撤销西安市雁塔区人民法院（2012）雁民初字第03170号民事判决，发回重审，并由被上诉人承担本案全部诉讼费用。
被上诉人陕西慈恩商业运营管理有限公司答辩称，我们是根据上诉人的详细通讯地址寄送的《解除通知函》，这是有证据的。上诉人主张的对211213元物业费予以免除是没有任何证据的单方面主张。上诉人从未向我方及第三方主张由于消防通道之一的东南方向封堵，而导致上诉人网吧停止经营。上诉人一直占有被上诉人的场所，不缴纳租金并以各种理由进行缠诉，请求二审法院维持原判。
二审经审理查明，原审判决认定事实清楚。审理中，高伟坚持认为双方所签订的合同系其持有的内容仅有六条的《慈恩镇商铺租赁合约书》，而慈恩公司认为在与高伟签订上述合同半年后，因内容不够详实，又重新补签了其所持有的内容为十八条的《慈恩镇商铺租赁合约书》，并附有与合同书具有同等法律效力的《慈恩商业运营管理有限公司管理公约》。
本院二审认为，本案中高伟与慈恩公司虽均持有《慈恩镇商铺租赁合约书》各一份，但根据两份合同的内容及相关签字等，原审按慈恩公司持有的《慈恩镇商铺租赁合约书》内容确认双方之间的权利义务并无不当，该合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应属有效合同。合同签订后，慈恩公司按照合同约定给高伟交付了涉案商铺，但高伟未能按照合同约定支付租金及物业管理费用，其行为已构成违约。双方签订的《慈恩镇商铺租赁合约书》第15条第2款明确约定，“在租赁期间，乙方不按时缴纳租金及相关费用等，甲方发书面催告通知书。如拒交租金及相关费用达三十日，为乙方原因而致解除租赁合同，解除日期为甲方有效书面通知解除租赁合同时生效。”根据上述及其他合同相关约定，慈恩公司于2012年2月22日按照合同确定的收件人及地址向高伟发出通知，解除双方签订的《慈恩镇商铺租赁合约书》，该行为属有效行为，故慈恩公司要求确认双方签订的合同已解除的请求依法予以支持，合同解除日期按照双方约定应确定为2012年2月22日。关于高伟上诉认为其并未收到该解除通知，而否认合同解除，因解除函系按照合同约定的收件人及地址发出，且邮件已妥投，故其所述本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。现慈恩公司要求高伟返还商铺并支付拖欠相关租金、物业管理费用及违约金，理由正当，其请求中合理部分依法予以支持。就高伟应支付的租金及其违约金数额，物业管理费用及其违约金数额原审已做合理计算，分别为3680.85元及461537.92元，本院予以确认。考虑到慈恩公司在收取一定物业管理费的同时未能完全履行其管理义务，故高伟在支付物业管理费用时应适当减少，同时，高伟交纳的35202元保证金应予扣除，基于上述原因，原审确定高伟支付物业管理费用及其违约金357105.23元较为合理。关于高伟认为其拖欠相关费用系行使抗辩权，于法无据。其认为慈恩公司已免除第二期物业管理费用，对此不能举证证明，其所述本院不予采信。就合同解除后高伟仍占用租赁物对慈恩公司造成的相关损失，慈恩公司可另案主张。据此，原判正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6712元，由高伟承担。
本院再审中，高伟诉称：一、原判决认定的基本事实不清，缺乏证据证明。因被申请人推迟半年通过消防验收，造成申请人的网吧相应推迟半年才正式开业，由于申请人在《慈恩镇商铺租赁合约书》签订时已将第一期物业管理费缴纳完毕，故被申请人口头承诺免除申请人第二期物业管理费。申请人与被申请人间没有第三期物业管理费先于第二期物业管理费缴纳的特别约定，在第二期物业费没有缴纳的情况下，被申请人出具第三期物业管理费缴纳凭证。合同约定申请人欠费时被申请被申请人没书面催告申请人欠费。2012年2月18日，被申请人向申请人发出《催费通知》，催告申请人支付第四期下余物业管理费和第五期物业管理费、租金。该《催费通知》未催告申请人缴纳第二期物业管理费，结合上述，被申请人行为已证明第二期物业管理费已免除。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定，申请人无需举证证明。二、2011年8月19日被申请人查封申请人网吧配电箱的行为构成根本违约，原判决认定的基本事实错误。2011年8月19日、2011年9月9日，被申请人两次查封上诉人配电箱，原判决认定被申请人以申请人未缴纳物业管理费为由查封配电箱，该认定无证据支持，与事实相悖。《慈恩镇商铺租赁合约书》没有被申请人有权査封配电箱的内容。被申请人无故查封申请人网吧配电箱构成侵权，该行为亦表明被申请人拒绝提供物业管理服务，是侵权与违约的竞合。被申请人两次査封申请人网吧配电箱。两次查封前后，被申请人均没有催告申请人缴纳物业管理费。査封时未催缴物业管理费，庭审时突然辩称因申请人欠费，被申请人该主张显属强词夺理。被申请人查封配电箱的真实理由是怀疑申请人偷电，与庭审中辩称的欠费无关。原判决未认定被申请人违约，认定的基本事实错误。三、被申请人无权收取物业管理费，原判决支持被申请人收取物业管理费之诉讼请求，认定事实不清，缺乏证据证明。原判决在未查明被申请人具备物业管理资质的情况下，判决支持被申请人收取物业管理费之诉讼请求，基本事实认定不清。申请人行使抗辩权有充分的事实法律依据，原判决认定抗辩于法无据，明显适用法律错误。申请人因商铺消防通道被堵而拒绝按期支付第三期、第四期物业管理费，申请人行使抗辩权有充分的事实法律依据。合同目的是被申请人出租商铺给申请人用于网吧经营。被申请人有违约行为，其违约行为直接导致合同目的难以实现。被申请人交付商铺后，2010年10月起该商铺消防通道被堵，消防安全存在隐患。网吧属于公众聚集场所，保证消防安全是网吧经营的前置要求，该商铺消防通道被堵依法不得用于网吧经营，申请人合同目的不能实现。被申请人该违约行为与合同目的的实现以及申请人利益密切相关，申请人拒绝按期支付2011年1月1日起以及之后的物业管理费、租金。截止2011年8月19日被申请人根本违约造成网吧被迫停业，申请人未欠付物业管理费。行使抗辩权法律依据充分，原判决判令申请人承担延期付款违约责任和判令申请人支付2011年8月19日以后的租金及物业管理费，适用法律错误。原判决认定《慈恩镇商铺租赁合约书》于2012年2月22日解除，适用法律错误。2012年2月22日，被申请人以信函方式发出《解除合同通知函》，申请人明确表明未收到该《解除合同通知函》，且被申请人提供快递详单上的签名非申请人本人所签。原判决援引《合同法》第九十六条规定，认定被申请人出发《解除合同通知函》的2012年2月22日当日合同解除，适用法律错误。再审请求：1、撤销西安市雁塔区人民法院（2012）雁民初字第03170号民事判决。2、驳回陕西慈恩商业运营管理有限公司全部诉讼请求。3、判令陕西慈恩商业运营管理有限公司承担本案全部诉讼费。
慈恩公司辩称。一审民事判决书事实清楚，适用法律正确。一审原告运营的确认解除租赁合同第一项符合相关规定，一审判决并未超出原告诉讼请求。高伟在签订租赁合约后已经双方进行履约，一审双方已经履行了相关义务。签订的合约没有违背双方意愿，合法有效，应予以遵守。一审被告在原告履行的义务后应依照合约约定向对方缴纳租金、物业费。一审被告未按约定缴纳第二、三、四、五期的租金及管理费，属于根本违约。且一审原告已经依照租赁合约书面去函催款，并告知相关违约后果。在未果的情况下，2012年2月一审原告书面发出书面通知函。关于实体第二部分：涉案商铺钥匙实际由一审被告高伟持有，自始一审原告均未进入过涉案商铺。在涉及到评估时也是由法院主持下通知高伟打开涉案商铺，予以协助进行。目前商铺已在法院执行局的强制执行下将高伟的相关涉案物品由法院执行局予以封存。原告从未免去被告二期的租赁费，涉及免租事宜均有实际经营权人陕西世华置业有限公司董事长予以书面同意进行免除。该事项已由一审被告向省法院提交的证据中予以明确。我们认为一审被告在严重违法双方签的的合法有效的租赁合约下自始严重违约，并进行缠诉造成一审原告损失不当扩大。缴纳期限合同约定非常明确。关于是否返还商铺行为，一审判决第二条非常清楚，我们不可能违法进行。关于配电箱、查封的问题，对于消防手续是双方共同的义务，一审原告办理了整个大商铺的手续作为对方办理自身经营网吧的手续，但对方自始为提供办理消防手续。至今被告仍未向消防公司提供自身备受的消防手续，是自身经营停滞的一个原因。免除租金是对租赁合同的一个重大变更，大部分商户中进行减免的均由实际经营权人进行书面签署意见。即使商业公司总经理也未给予该项权利。对于所开具的交费单所列举的费用期限未涉及二期，是基于被告一直未按合约约定如期如数予以缴纳，也涉及到逾期缴纳违约金的核算，所以费用期间均按照实际交费日期对应租赁合约书进行了明确。同时在列的交费单中总经理栏从未出出现王聿清，再次印证王聿清不能行使免租权利。因此，原判决认定事实清楚，适用法律适当，应予支持。
经再审查明：原一、二审判决查明事实属实。
本院再审认为，原一、二审判决认定双方的合同关系已解除，高伟应返还商铺及认定高伟欠付慈恩公司第五期内的租金3075.06元、租金违约金605.79元；第三期物业管理费违约金23116元；第四期物业管理费111213元、物业管理费违约金42372元；第五期物业管理费61507.03元、物业管理费违约金12116.89元正确。本案双方争议焦点之一是，高伟主张双方有口头约定，慈恩公司同意免除高伟第二期211213元物业管理费的事实是否成立。高伟在《慈恩镇商铺租赁合约书》签订时已缴纳第一期物业管理费。之后高伟已缴纳第三期物业管理费和第四期部分物业管理费。而慈恩公司在高伟逾期缴纳第三期物业管理费和缴纳第四期部分物业管理费之前，并未按合同约定发出催告高伟补缴第二期211213元物业管理费的书面通知。慈恩公司于2012年2月18日给高伟送达《催费通知》，催告高伟支付第四期剩余物业管理费和第五期物业管理费、租金。该《催费通知》中亦未催告高伟缴纳第二期物业管理费，综合上述事实，高伟主张双方有口头约定，慈恩公司同意免除高伟第二期211213元物业管理费的事实成立。
本案争议焦点之二是，关于慈恩公司查封高伟经营网吧的配电箱是否构成违约行为。高伟主张2011年8月19日，慈恩公司查封高伟网吧配电箱并停业供电，该商铺彻底丧失实现合同目的功能，网吧被迫停业，认为慈恩公司行为构成根本违约，故拒绝按期支付2011年8月19日起以及之后的物业管理费、租金。
慈恩公司在高伟经营网吧的配电箱上贴封条予以查封是事实，但该行为是否导致断电，致使高伟无法正常经营网吧，高伟的举证不足以证明其主张成立。故高伟拒绝支付2011年8月19日之后的物业管理费、租金的抗辩理由不能成立。
综上。原一审判决第一、二、四项正确，应予维持。因原一、二审判决认定慈恩公司未免除第二期物业管理费事实有误应予更正。故对原二审判决予以撤销；对原一审判决第三项予以部分变更。即高伟应支付的租金及其违约金数额为3680.85元；高伟应承担物业管理费用及其违约金数额应为250324.92元。鉴于慈恩公司自2010年10月起一直未恢复与高伟网吧相通的东南方向消防通道，未依约完全履行其物业管理义务。故对原一审判决划分由慈恩公司承担费用15%的责任比例维持不变。即高伟承担250324.92元的85%的支付责任，为212776.18元。减去高伟已缴纳的35202元保证金，高伟实际支付181255.03元。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（三）之规定，判决如下：
一、撤销本院（2013）西民一终字第00662号民事判决；
二、维持西安市雁塔区人民法院（2012）雁民初字第03170号民事判决的第一、二、四项；
三、变更西安市雁塔区人民法院（2012）雁民初字第03170号民事判决的第三项为：高伟于本判决生效之日起十日内向陕西慈恩商业运营管理有限公司支付租金及违约金3680.85元，支付物业管理费及违约金212776.18元，共计216457.03。减去高伟已缴纳的35202元保证金，高伟实际支付181255.03元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案案件受理费31035元，由陕西慈恩商业运营管理有限公司承担16000元，高伟承担15035元。
二审案件受理费6712元，由高伟承担3000元，由陕西慈恩商业运营管理有限公司承担3712元。
本判决为终审判决。
审 判 长 晏永娟
审 判 员 齐 放
代理审判员 周 谧
二〇一五年二月十日
书 记 员 周媛媛