海南省海口市美兰区人民法院民 事 判 决 书（2015）美民一初字第2027号原告：海南泷坛物业管理有限公司，住所地：海口市海府一横路19号华宇大厦二楼。法定代表人：彭雄文，该公司总经理。委托代理人：周祯海，男，1976年1月17日出生，汉族，住海口市美兰区，系海南泷坛物业管理有限公司办公室主任。委托代理人：凌仕裕，男，1962年2月5日出生，汉族，住海口市美兰区，系海南泷坛物业管理有限公司管理处主任。被告：曲小舰，男，1964年4月17日出生，汉族，住海口市美兰区。原告海南泷坛物业管理有限公司（以下简称泷坛公司）诉被告曲小舰物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月8日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年11月11日公开开庭进行审理。原告的委托代理人周祯海、凌仕裕到庭参加诉讼，被告曲小舰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泷坛公司诉称，原告海南泷坛物业管理有限公司系被告居住的海口市仙桃花园的物业管理公司。自2014年11月至2015年6月，被告一直故意拖欠物业管理费、电费等，原告曾多次派人上门和函致催交欠费，但被告一直故意拖欠，拒不支付物业管理费及电费，被告的行为已经严重影响了原告的正常经营，侵犯了原告和其他及时缴纳物业管理费的住户的合法权益，对原告的名誉也造成了影响。故现将被告诉诸法院，要求判令被告立即向原告支付拖欠的物业管理费、电费及物业管理费、电费滞纳金总计2619.50元。理由如下：一、2013年8月1日原告与海口市仙桃花园业主委员会签订《仙桃花园物业管理委托合同》，并同时进入小区接管物业管理。二、原告按《仙桃花园物业管理委托合同》约定条款履行了自己的义务，为包含被告在内的该小区全体业主及住户提供了物业管理服务，被告也享受了原告提供的物业管理服务，理应向原告支付物业管理费、电费。三、原告依法持有工商执照和房产管理局颁发的三级物业管理资质证书，并按照合同约定向业主住户收取物业管理费和电费，并按照合同约定向故意拖欠物业管理费和电费的业主住户收取总欠费额的百分之二十五违约金。综上所述，原告与被告之间形成了物业管理委托合同关系，被告依法应当向原告缴交相应的物业管理费、电费及因被告拖欠以上费用所产生的违约金。故原告起诉请求：1、判令被告支付自2014年11月至2015年6月拖欠的物业管理费946.40元，电费519.20元，停车费630元及违约金523.90元。2、由被告承担本案诉讼费用。被告曲小舰未作答辩。经审理查明，据海口市住房和城乡建设局2014年7月17日向原告泷坛公司发放的《物业服务企业资质证书》显示，原告被准予从事物业管理活动的时间为2003年12月19日，资质等级为三级，原告分别于2014年7月17日、2015年7月8日通过该局物业服务资质复核。2013年8月1日，海口市仙桃花园住宅区业主委员会作为甲方，原告海南泷坛物业管理有限公司作为乙方，签订了一份《仙桃花园物业管理委托合同书》，甲方代表全体业主将其仙桃花园物业委托于乙方实行专业化物业管理，合同约定委托管理事项包括：市政共用设施和附属建筑物、附属配套建筑和设施、房屋建筑共用部位以及共用设施、设备等等的日常维修、小修养护和管理；维持公共秩序，包括安全监控、门岗执勤、组织防水防风防盗等；负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、停车费及其他按规定应收取的费用；代收代交水电费及其他需要代收代交的费用，代理业主房屋转让、承租等等。合同还约定：委托管理期限为叁年，自2013年8月1日起至2016年7月31日止；物业管理费的收费标准为：生活用房由乙方按建筑面积每月每平方米向业主或物业使用人收取综合管理费1.10元，办公用房每月每平方米向业主或物业使用人收取综合管理费1.44元，经营用房每月每平方米向业主或物业使用人收取综合管理费1.68元；车辆保管费为：汽车露天固定停车位90元／位·月，摩托车、电动自行车35元／月（含电瓶正常充电），汽车、摩托车、电动车临时收费，由乙方按政府有关规定和标准收取；违约责任：甲方违反本合同的约定，使乙方未完成规定管理目标，双方协商解决存在问题，造成乙方经济损失的，甲方应给予经济赔偿等。该合同附件三确定了仙桃花园电费收费标准为：居民用电0.88元／度，商业用电1.20元／度。合同签订后，原告进入小区负责物业管理工作，向业主提供物业服务。后因原告和业主发生纠纷，原告于2015年7月5日退出小区，终止物业服务工作。原告称，被告曲小舰居住在仙桃花园小区6B房，其自2014年11月起至2015年6月未向原告缴纳部分物业管理费、电费及停车费。根据原告制作的缴费通知单显示，被告拖欠2014年11月-2015年4月、2015年6月物业管理费共计946.40元（135.20元／月×7个月）；拖欠2014年11月-2015年4月、2015年6月电费共计519.20元（2014年11月-2015年4月、2015年6月每月电费分别为：95.90元、44元、53.70元、114.40元、51.90元、75.70元、83.60元）、拖欠2014年11月-2015年4月、2015年6月的停车费共计630元（90元／月×7个月）。原告向本院提交了落款分别为2014年12月30日、2015年3月30日、2015年5月30日的《催缴通知》，以证明其通知被告尽快到物业管理处缴纳管理费、养护费、电费。但原告未向本院举证证明其已将该通知送达给被告。另查，经本院在海口市房屋档案馆查询，被告曲小舰名下登记的房产为仙桃花园6A房，6B房无房屋登记信息。后经本院工作人员实地勘察，被告妻子周晨霞称，曲小舰及家人实际居住在仙桃花园6B房。被告妻子周晨霞还向本院提供了被告曲小舰与出卖人海南大金马实业有限公司于2003年7月21日签订的商品房买卖合同，合同约定买受人曲小舰购买的房产为位于海口市人民大道23号仙桃花园主楼六层的6B房，建筑面积为119.99平方米。又查，因仙桃花园小区未向中国南方电网海南电网公司缴纳2015年2、3月份的电费，导致该小区被供电公司断电，后业主自行筹款于2015年4月7日向中国南方电网海南电网公司缴纳了2015年2、3月份电费及违约金。2015年6月该小区又因拖欠当月电费被断电，业主再次自行筹款于2015年7月1日向供电公司缴纳了拖欠的2015年6月电费。上述事实有被告提供的海南电网公司出具的发票及中国工商银行现金存款凭条、收费凭证以证明，原告对该事实亦予以认可。再查，根据海口市美兰区住房保障中心2015年4月13日出具的《证明》显示，自该中心2008年9月成立以来，仙桃花园业主委员会从未在该中心备案。2015年6月10日，仙桃花园第一届业主委员会在海口市美兰区住房保障中心备案。本院确认的上述事实，有《物业服务企业资质证书》、《仙桃花园物业管理委托合同书》及附件、《物业服务费缴费通知单》、海南电网公司出具的发票、中国工商银行现金存款凭条、收费凭证、海口市美兰区住房保障中心出具的《证明》及《海口市美兰区仙桃花园小区第一届业主委员会备案的通知》以及双方当事人的陈述笔录等在案为凭，这些证据材料已经庭审质证和本院的审查，可以采信。本院认为，一、关于《仙桃花园物业管理委托合同书》的效力问题。原告泷坛公司系依法取得物业服务企业三级等级资质、具备物业管理资格的企业。海口市仙桃花园住宅区当时的业主委员会在2013年8月1日与原告订立《仙桃花园物业管理委托合同书》后，原告进入仙桃花园小区按照合同约定向小区全体业主提供了物业管理服务。被告及小区其他业主接受了原告提供的物业服务，并曾按照合同的约定向原告缴纳物业管理费、水电费、停车费等各项费用。可见，虽然海口市仙桃花园住宅区业主委员会当时未在海口市美兰区住房保障中心备案，但其与原告订立合同，代表的是小区全体业主。合同订立后，原告和小区业主均已实际履行了《仙桃花园物业管理委托合同书》，因此，该合同对双方均具有约束力，被告作为该小区的业主，亦应按照合同的约定行使权利并履行义务。二、关于物业管理费、电费及停车费。虽然海口市房屋档案馆登记的产权人曲小舰名下的房产为仙桃花园6A房，与原告所诉的6B房不一致，但本院在海口市人民大道23号仙桃花园的实际勘察中发现，被告向出卖人购买的房产确为仙桃花园6B房，被告曲小舰及妻子亦实际居住在6B房。被告居住期间接受了原告提供的物业服务，故被告应当依约按月向原告缴纳物业管理费、停车费及6B房发生的电费等各项费用。被告曲小舰经本院合法传唤不到庭参加诉讼，视为其放弃了在本案中抗辩的权利。原告诉请被告支付物业管理费946.40元、停车费630元，本院予以支持。关于电费，经原、被告双方确认，仙桃花园小区2015年2月、3月及6月的电费系业主自行筹款直接交给海南电网公司，原告并未代业主垫付，故2015年2月、3月、6月的电费本院予以扣除，被告应向原告支付2014年11月-2015年1月、2015年4月的电费共计269.30元（95.90＋44＋53.70＋75.70）。四、关于违约金。首先，原告称其曾向被告发出《催缴通知》，通知被告缴纳物管费等各项费用，被告称其未收到该通知，原告未举证证明其已将该通知送达给被告或张贴在6B房门口，不能证明其曾向被告催缴过上述费用；其次，原告在向仙桃花园小区提供物业服务时，因未及时缴纳电费造成整个小区停电，其服务亦存在瑕疵；再次，双方在合同中未明确约定被告迟延缴费应承担的违约金计算方式，原告要求被告按照拖欠物业管理费和电费费用总额的25%支付违约金，无事实与法律依据。综上，原告诉请被告支付违约金523.90元，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、《物业管理条例》第四十二条、《海南经济特区物业管理条例》第六条第三款的规定，判决如下：一、被告曲小舰须于本判决发生法律效力之日起十日内向原告海南泷坛物业管理有限公司支付物业管理费946.40元、电费269.30元及停车费630元，以上合计共1845.70元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，由原告负担15元，由被告负担35元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。0azavprranxowjgtnw案件唯一码审 判 长  吴 思审 判 员  李ＸＸ人民陪审员  钟郑娟二〇一五年十二月二十三日法官 助理  王 硕书 记 员  钱新新速 录 员  何克景附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当依照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《http：／／148.0.8.202：8058／legisReaderdxid=400400717471&d=7C89B11C5694AF15637FB2581BB6A925&sw=%E7%89%A9%E4%B8%9A%E7%AE%A1%E7%90%86%E6%9D%A1%E4%BE%8B&style=1物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《海南经济特区物业管理条例》第六条第三款业主在物业管理活动中的权利、义务按照法律法规的规定和管理规约、物业服务合同的约定执行，但不得以放弃权利为由不履行义务。