贵州省毕节市七星关区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔0502民初5418号
原告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区桂花路8-20号，组织机构代码：31433143-5。
法定代表人杨文杰，该公司总经理。
委托代理人郎荣昌（特别授权），贵州中创联律师事务所律师。
委托代理人朱小波（一般授权），贵州中创联律师事务所律师。
被告刘青松，男，生于1996年12月13日，汉族，贵州省毕节市人，住贵州省毕节市七星关区。
委托代理人刘光炼（特别授权），系刘青松之父。
原告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司（下称：碧桂园房开公司）诉被告刘青松商品房买卖合同纠纷一案。本院于2016年4月27日立案受理后，于2016年7月21日作出（2016）黔0502民初2057号民事判决书，宣判后，被告刘青松不服，提出上诉。贵州省毕节市中级人民法院于2016年11月23日作出民事裁定书，以原判决事实不清，发回重审。本院立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行审理。原告碧桂园房开公司的委托代理人郎荣昌，被告刘青松的委托代理人刘光炼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告碧桂园房地产开发有限公司诉称：2015年6月14日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及附件，被告向原告购买毕节市南山碧桂园翡翠郡一街001号（第39号楼001号）商品房一套。合同约定：“原告出售给被告的该商品房总价款为人民币1,917,044.00元，在合同签订之日交付首期款人民币577,044.00元，余款人民币1,340,000.00元以银行按揭于2015年7月10日前付清支付。被告未按照约定时间付款，逾期超过90日后，原告有权解除合同，被告并应按照支付给原告的所有购房款的15%向被告支付违约金，原告退还被告全部已付款。被告在仅支付了首期购房款（包含定金）人民币107,044.00元后，剩余首期款470,000.00元至今未付，剩余按揭款1,340,000.00元也未能按合同约定办理贷款相关手续，导致原告至今未收到剩余房款，经原告多次催促，被告仍未办理银行按揭和支付剩余房款。为维护原告的合法权益，特诉至人民法院，故请求人民法院依法判令：1、解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同》；2、被告向原告支付违约金，金额为总购房款的15%即人民币287,556.60元。3、本案诉讼费用由被告承担。
为支持其诉讼请求，原告碧桂园房地产开发有限公司提供下列证据材料：
证据一、《商品房买卖合同》，用以证明：原告被告之间合同关系成立且有效。被告质证意见：无异议。
证据二、《按揭补充协议》，用以证明：如被告未按期支付还款，超过90日的，原告有权解除合同，并要求被告按总房款的15%承担违约金。被告质证意见：无异议。
证据三、签约特别提示，用以证明：原告明确约定权利义务关系且已经提示被告，签订的合同以合同附件为准。被告质证意见：无异议。
证据四、买卖合同重要事项告知书，用以证明：被告必须于2015年7月10日前付清所有房款。被告质证意见：合同是我方签订的，没有付款的主要原因是原告的《花园协议》没有约定清楚。
证据四、南山碧桂园认购书，用以证明：约定的的花园面积以最终交付的测量面积为准。被告质证意见：认购书是我方签订的，花园面积当初承诺的是194.19平方米，所以我们才签订这个协议，并且还说花园面积是以签订的购房合同约定为准。
被告刘青松辩称：案件事实如下，涉案别墅在2015年9月29日原告销售人员唐武明向原购买人周亚丽发送的短信中，提示购买该房办理按揭需要的证明材料，其中也提到花园补充协议。因为相信该宣传，周亚丽于2015年5月18日与原告签订了一份《南山碧桂园认购书》，约定购买涉案别墅，并支付定金50,000.00元。此后，周亚丽将认购权利义务转移给被告。根据原告销售人员唐武明的通知，2015年6月14日，被告及其家人到原告的营业厅签订相关合同。在阅看合同的过程中，周亚丽在销售人员的要求下刷卡支付了57,124.00元。由于销售人员告知被告“配备的花园面积是在补充协议内约定”，于是被告便在其预先制定的几份“仅对房屋建筑面积等进行约定”的《商品房买卖合同》上签名，正准备签订关于约定花园面积大小的《协议书》时，由于看到该格式《协议书》第一条写着：该花园194.19平方米仅是暂测，具体四至要由原告方以后界定；第六条写着：买受人对花园使用不作为买卖双方买卖商品房的条件，买受人不得以该花园移交时的状态、面积大小等任何问题拒绝收楼或向出卖人提出任何要求。被告方认为这是典型的霸王格式条款，便要求原告按照宣传面积，在合同上写明“配备194.19平方米的花园面积”。但原告方的销售人员唐武明称这是格式合同，表示会向上请示协调解决另行补充签订，同时将被告已签了字的《商品房买卖合同》等材料收走。至今双方始终未对这一重要事项达成一致，签订合同一事被搁置。为此，被告一家多次找原告方协商处理，要求尽快补签合同，但销售人员唐武明称实际修建花园面积已达不到当时宣传的面积，同意退款或另行协议购买，于是我方要求退款。后唐武明由于工作调动，将退款事宜交给另一名销售人员李意婷办理，李意婷于2016年4月25日将被告手中的交款收据等收走，并写下《收据》，说拿去走退款流程。此后，李意婷又说需要支付一点销售人员的提成费用3万元左右才能退款。我方不同意，故而对方拖延至今。
因为上述事实，原告所称的《商品房买卖合同》事实上并未成立，其应无条件退还答辩人已付全部款项。首先，从合同完整性上看，双方签订的合同并不完整。吉隆公司的销售人员向被告宣称：如购买涉案别墅，将配有面积194.19平方米的花园。正是在对方承诺有“194.19平方米的花园”的条件下，被告才同意购买该房。但在签订过程中，被告发现其提供的《商品房买卖合同》并未包含约定相关花园面积的字样。原告方提供的《商品房买卖合同》并未载明房屋花园等重要配套设置的基本状况，系不完整的合同。其次，从当天签订合同的情况来看，双方的合同签订程序并未完成。签订一份完整的合同，不仅需要合同约定完备，而且双方应当对重要条款达成一致，有真实意思表示，签订过程应当是一个整体。2015年6月14日，被告及其家人到原告的营业厅签订相关合同时，由于双方并未对花园面积这一合同重要条款达成一致意思表示，签订程序被中断，合同并未成立，更谈不上生效。再次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”作为一套别墅，花园是增加其观赏、居住、提升生活档次等价值必不可少的一部分，与普通商品房必须区别开来。花园是双方约定买卖该商品房的基础，也是合同的重要基本内容。本案中，原告在售楼宣传时具体明确的说明所附花园面积为194.19平方米，该宣传系出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺，是具体确定的，且对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定具有重大影响，不论是在《商品房买卖合同》中进行规定，还是另行签订《协议书》，都应当视为合同内容。如果该房屋不含花园，我凭什么花8000多元每平米的价钱（远高于本地房价）在毕节这种三线小城市买房，这是不合常理的。由于原告方承诺的花园面积对合同订立以及房屋价格的确定有非常重大的影响，应当视为要约，双方对此未能达成一致协议，系对合同重要条款未能协商一致，故双方的《商品房买卖合同》根本没有成立。吉隆重公司要求被告支付违约金的诉讼请求依法应当予以驳回。被告付款的条件尚未成就，被告不存在违约。因为在签订合同时，对方拒绝将原承诺的花园面积写进合同，从而导致双方未能签订该花园买卖《协议书》，其责任显然在被原告方。原告方多次承诺退还我方相关款项，但一致故意拖延。被告要求退款，销售人员李意婷于2016年4月25日将人手中的交款收据等收走，并写下《收据》，说拿去走退款流程。此后，李意婷又说需要支付一点销售人员的提成费用3万元左右才能退款。由于我方不同意，故对方又拖延至今。正因为其代表公司多次作出退款承诺，与我方达成退款协议，原签订的相关协议应当视为已经不存在，我们才一直等待至今。造成如今的局面是原告不讲诚信，虚假宣传及恶意拖延处理的结果，而我方却一直在积极主动要求处理。原告方的诉讼请求严重违背公平原则，请法院予以驳回。
为支持其抗辩理由，被告刘青松提供如下证据：
证据一、《协议书》两份，用以证明：原、被告双方对花园赠送面积未达成一致，合同并不完整。原告质证意见：对证据三性有异议。
证据二、认购书、收据、银行打款凭证，用以证明：被告在原告处共交纳了107,124.00元的事实。原告质证意见：对证据三性无异议，其中有80元是办证费。
证据三、手机图片；用以证明：被告宣传原告购买的涉案房屋赠送有194.19平方米花园面积，但其未写入《商品房买卖合同》，导致双方未达成一致协议。原告质证意见：对证据三性有异议，在签约时明确禁止销售人员作任何超出合同的承诺。
证据四、销售人员李意婷出具的收据，原告方将我方交款依据等收走，承诺拿去走程序退款。原告质证意见：对证据三性有异议。
证据五、案外人张伟的协议书，证明原告与同类型房屋的买受人之间，均签订有《协议书》，而与我方未签订这一重要协议，合同未成立。原告质证意见：对证据三性有异议。
证据六、录音资料，用以证明：原告向被告承诺赠送194.19平方米花园面积，但后来原告未履行承诺，故而未签订补充协议，花园协议是合同的一部分，因双方协议不成，未签订合同，原告的销售人员同意退房，不支付违约金。原告质证意见：对证据三性有异议。
经审查全案证据，原告提供的四组证据，均具有真实性，本院对真实性予以采信。被告提供的六组证据，均具有真实性，能证明本案的事实，本院对真实性予以采信。
经审理查明：案外人周亚丽于2015年5月18日与原告签订了一份《南山碧桂园认购书》，约定购买涉案别墅，并支付定金50,000.00元。此后，周亚丽将认购权利义务转移给被告。根据原告销售人员唐武明的通知，2015年6月14日，被告及其家人到原告的营业厅签订相关合同。被告在签订了《商品房买卖合同》、《按揭补充协议书》、《补充协议》后，被告在销售人员的要求下刷卡支付了57,124.00元。加上定金共计107,124.00元。由于销售人员告知被告“配备的花园面积是在补充协议内约定”，销售人员告知被告花园面积大小需要另外签订《协议书》时，被告看到该格式《协议书》第一条写着：该花园194.19平方米仅是暂测，具体四至要由原告方以后界定；第六条写着：买受人对花园使用不作为买卖双方买卖商品房的条件，买受人不得以该花园移交时的状态、面积大小等任何问题拒绝收楼或向出卖人提出任何要求。被告便要求原告按照宣传面积，在合同上写明“配备194.19平方米的花园面积”。但原告方的销售人员唐武明称这是格式合同，需向上极请示，被告拒绝签字，原告表示向上请示协调解决另行补充签订，便将被告已签了字的《商品房买卖合同》等材料收回。后双方始终未对这一事项达成一致意见，签订合同一事被搁置。被告方多次找原告方协商处理，要求尽快补签合同，但最终没有达成一致意见，被告方要求退款。原告方表示同意，后唐武明由于工作调动，将退款事宜交给另一名销售人员李意婷办理，李意婷于2016年4月25日将被告手中的交款收据等收回，并写下《收据》。审理过程中，被告方向法庭写下《承诺书》，表示由于原告提供的格式合同不公平，导致合同并签订，但不愿在本案中继续纠缠，自愿给付原告方32,000.00元了结本案。
本院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”作为一套别墅，花园是增加其观赏、居住、提升生活档次等价值必不可少的一部分，与普通商品房必须区别开来。花园是双方约定买卖该商品房的基础，也是合同的重要基本内容。本案中，原告在售楼宣传时具体明确的说明所附花园面积为194.19平方米，该宣传系出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺，是具体确定的，且对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定具有重大影响，不论是在《商品房买卖合同》中进行规定，还是另行签订《协议书》，都应当视为合同内容。由于原告方承诺的花园面积对合同订立以及房屋价格的确定有非常重大的影响，应当视为要约，双方对此未能达成一致协议，系对合同重要条款未能协商一致，故双方的《商品房买卖合同》没有成立。《商品房买卖合同》对双方没在约束力，不存在违约情形，更谈不上解除合同。原告的诉讼请求，没有事实和法律依据，应予驳回。由于被告方自愿给付原告方32,000.00元，该行为是被告方处分自己权利的行为，本院予以支持。由于被告在原告处共交纳了107,124.00元，减去32,000.00元，剩余75,124.00元，原告应当退还被告。据此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：
一、驳回原告的诉讼请求；
二、原告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日退还原告已交款项75,124.00元。
案件受理费人民币5,673.00元，由原告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。
逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。
审 判 长 易 国
人民陪审员 钱声明
人民陪审员 李朝俊
二〇一七年二月二十三日
书 记 员 宋 刚