淮安市淮安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）淮法民初字第1672号
原告（反诉被告）朱宜辉（反诉被告）。
原告（反诉被告）胡凤英（反诉被告）。
原告（反诉被告）朱未末（反诉被告）。
三原告（反诉被告）共同委托代理人陈玉江，江苏岸庆律师事务所律师。
三原告（反诉被告）共同委托代理人谢晓斌，江苏岸庆律师事务所律师。
被告（反诉原告）淮安千禧房地产开发有限公司（反诉原告），住所地淮安市淮安区东长街北首（审计局大楼）。
法定代表人张久，该公司董事长。
委托代理人宗峥，该公司总经理助理。
委托代理人侯祝山，江苏曙东律师事务所律师。
原告朱宜辉、胡凤英、朱未末与被告淮安千禧房地产开发有限公司（以下简称千禧公司）、反诉原告千禧公司与反诉被告朱宜辉、胡凤英、朱未末商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年11月4日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告朱宜辉、胡凤英、朱未末及其共同委托代理人谢晓斌，被告千禧公司的委托代理人宗峥、侯祝山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱宜辉、胡凤英、朱未末诉称，2013年1月4日，原告与被告签订商品房买卖合同二份，原告购买被告开发的荷湖星城26幢506室商品房和26幢0××号房。签订当同日，原告给付全部购房款，两份合同约定被告应当在2014年3月31日前将符合交付条件的商品房交付原告。到期后，被告至今未将房屋交付给原告。现请求法院判决，：1、被告立即将荷湖星城26幢506室商品房和26幢0××号房交付原告使用。；2、被告立即将荷湖星城26幢506室商品房和26幢0××号房产权证办理在原告名下。；3、被告支付原告逾期交房违约金30721元（自2014年4月1日算至2014年10月31日），以后按每日146.29元算至被告实际交房之日止。；4、被告支付原告自2014年7月1日至产权登记在原告名下止逾期办证违约金（以原告交付房款为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算利息）。；5、诉讼费用由被告承担。
被告千禧公司辩称，在合同约定的交房日期前被告通知原告交付，因政府部门规划设计发生变更，导致房屋面积增加40多平米，原告未能交付房屋差价，才导致未能交付房屋，被告不应承担责任。按照合同约定，产权登记在房屋交付后90日内办理，本案房屋未交付，不存在逾期办证的事实。逾期办证合同约定承担房款的千分之五违约金，而不是银行利息。26幢0××号房与26幢506室商品房是主从关系，不是独立的房屋，应一同销售同时交付。
反诉原告千禧公司诉称，因规划设计发生变更，导致商品房面积增加36.01平方米，按合同约定的价款5769元每平方米，请求法院判决反诉被告朱宜辉、胡凤英、朱未末补交房屋差价207741.69元。
反诉被告朱宜辉、胡凤英、朱未末辩称，反诉原告千禧公司所说的规划设计变更系在双方合同签订之后，反诉原告违法添加，也未能按合同的约定履行通知义务，故反诉被告无义务补交差价。
经审理查明，2012年8月10日，淮安市规划局向原告淮安千禧公司颁发，建设项目名称荷湖星城26号住宅楼工程，建字第320801201250097号《建设工程规划许可证》。2012年12月14日，淮安市淮安区住房和城乡建设局向原告淮安千禧公司颁发，荷湖星城26号楼（楚州）房预售证第2012231号、第2012232号《商品房预售许可证》二份。
2012年8月10日，上海同建强华建筑设计有限公司的《设计修改通知单》修改（第一次）内容记载：1、原西单元五层、六层为独立的两套住宅，现将两套合并为一套（改为复式），增加户内楼梯。客厅处六层挑空，六层厨房取消，详见建修-01-附图01。修改通知单上加盖了“淮安市规划局楚州分局图纸审核专用章（千禧公司陈述该图即是规划设计修改前的图纸）。
2012年8月10日，上海同建强华建筑设计有限公司的《设计修改通知单》修改（第二次）内容记载：1、原西单元五层、六层为独立的两套住宅，现将两套合并为一套（改为复式），增加户内楼梯，户内楼梯待与业主商议后另行设计重新报审通过后施工；2、六层厨房取消，建修-01-附图1；3、屋面露台防水及保温构造做法如下：［R2：平屋面］-露台、楼梯间及屋顶平屋面；4、屋顶保温材料燃烧等级为B1级，屋顶与外墙交界处，屋顶开口部位四周500宽范围内燃烧性能等级为A级的复合发泡水泥保温板水平防火隔离带；5、露台钢筋混凝土女儿墙高出屋面板400，女儿墙上钢立柱夹胶玻璃板高1100，具体做法参8／TF08。2013年4月25日，加盖了“淮安市建设工程施工图审查房屋建筑工程施工图审查专用章、江苏省建设工程抗震高防审查合格专用章、淮安市建设工程施工图审查处“此图应经规划批准后实施”专用章。（千禧公司陈述该图即是规划设计修改后的图纸）。
2013年1月4日，原告朱宜辉、胡凤英、朱未末与被告千禧公司签订《商品房买卖合同》二份，约定：三原告购买被告位于淮安市淮安区北门大街599号荷湖星城26幢506号，建筑面积139.71平方米（其中套内建筑面积122.7平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.01平方米）的商品房。26幢0××号房，建筑面积10.38平方米（其中套内建筑面积7.48平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积2.9平方米）。合同签订日，原告一次性支付给被告购房款707815元和23661元。
合同第八条：出卖人应当在2014年3月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5、该商品房在交付时，必须取得住房和城乡建设局发放的交付使用备案证明。
2014年4月23日，被告千禧公司取得淮安市淮安区住房和城乡建设局发放的备案证明。
合同第九条：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：（1）…（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起3天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。
合同第十条：规划、设计变更的约定。经规划部门批准的规划、设计单位同意的设计变更导致下列影响至（到）买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人；买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作出书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。
合同第十五条：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。
合同第二十条、第二十一条还约定：本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同由被告原告（出卖人）淮安千禧房地产开发有限公司加盖公章、被告原告（买受人）朱宜辉、胡凤英、朱未末分别签名。
附件一房屋平面图（26号楼-506标有露台）。附件四合同补充协议（一）第3条约定：合同附件一所“附房屋平面图”为甲方根据该项目的总平面图及房屋的设计图纸简化绘制，如因绘制过程中的疏忽导致其与（于）设计图纸所载的线条、图形、文字、数字的变更，根据设计规范予以解释，如无可适用的设计规范，则由原设计单位负责解释。
2014年1月22日，淮安市规划局出具给千禧公司淮规核字2014552号建设工程规划核实意见，26#住宅楼建筑面积为4763.95㎡。荷湖星城26号楼506室建筑面积为180.40㎡，其中套内为158.71㎡，分摊的共有面积21.69㎡。
2014年4月2日，淮安市淮安区住建局竣工验收备案表显示荷湖星城26#楼建筑面积为4552.3㎡，低于淮安市规划局核实的4763.95㎡。
2014年4月23日，淮安市淮安区住房和城乡建设局对荷湖星城26号楼作出淮楚备字（2014）第039号同意备案的文件。
2014年7月28日，淮安市住房和城乡建设局，将位于淮安区北门大街599号荷湖星城26号楼506室，建筑面积180.40平方米，套内建筑面积158.71平方米、共有分摊面积21.69平方米的住宅房屋，向房屋所有权人淮安千禧房地产开发有限公司（原告）颁发了淮房权证新城字第××号《房屋所有权证》。
2014年11月26日，淮安市规划局淮安分局对千禧公司向发出的咨询，回答如下：你公司的咨询函收悉，经派员查询相关资料，现对函询问题回复如下：26、27、30、31号楼已经我局规划核实，上述楼中建筑使用性质、建筑面积、建筑层数、建筑高度、建筑密度、四址位置等均符合规划要求，4栋楼中各套住宅均符合规划审批的施工图。
2014年3月31日，系原告朱宜辉、胡凤英、朱未末与被告千禧公司预定的交房日期，被告千禧公司事先通知原告朱宜辉、胡凤英、朱未末交房。被告千禧公司要求原告朱宜辉、胡凤英、朱未末补交因房屋规划设计变更导致房屋面积增加的差价，原告朱宜辉、胡凤英、朱未末不同意补交导致双方交付未果至今。
另查明，淮安千禧房地产开发有限公司于2006年8月7日经工商行政主管部门核准登记成产立。
以上事实，有原、被告的庭审陈述、原告提供的《商品房买卖合同》二份，被告提供的《企业法人营业执照》（复印件）一份、《组织机构代码证》（复印件）一份、《建设工程规划许可证》、《商品房预售许可证》、《商品房买卖合同》二份、《设计修改通知单》（复印件）二份、《淮安市规划局建设工程规划核实意见》（复印件）一份、《淮安市淮安区商品房竣工测量成果报告》（复印件）一份、《房屋所有权证》（复印件）一份、备案证明文件原件一本、等证据，经庭审质证，原、被告不持异议，本院予以确认。
一、关于原告本诉之请求的问题。
（一）、原告要求被告交付26幢506室房屋和26幢0××号房。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。三原告按照商品房买卖合同的约定支付了购房款，履行了商品房买受人的义务。被告千禧公司应当按商品房买卖合同的约定，向三原告履行交付约定房屋的义务。故原告诉请要求被告千禧公司交付荷湖星城26幢506室房屋和26幢0××号房，符合合同和法律的规定，本院予以支持。
（二）原告要求被告立即将荷湖星城26幢506室商品房和26幢0××号房产权证办理在原告名下。
本院认为，三原告与被告签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。被告千禧公司在房屋交付后，应当按照合同的约定办理产权登记手续。故原告该诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。
（三）原告要求被告支付原告逾期交房违约金30721元（自2014年4月1日算至2014年10月31日），以后按每日146.29元算至被告实际交房之日止。
本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。原告主张逾期交房违约金，因被告千禧公司未能按照合同的约定于2014年3月31日交付三原告房屋，其行为已构成违约，应担承担逾期交房违约责任。按照合同的约定自2014年4月1日起按每日146.29元计算至实际交付之日止。被告辩称，因三原告未补交房屋差价，故不应承担逾期交付违约责任，因原、被告之间履行义务无先后之分，不应以一方违约而拒绝履行自己的义务，故被告该辩称无事实法律依据，本院不予采纳。
（四）原告要求被告支付原告自2014年7月1日至产权登记在原告名下止逾期办证违约金（以原告交付房款为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算利息）。
本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同第十五条：约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。因该房屋尚未交付，故原告该项诉讼请求本院不予支持。
二、关于被告反诉请求部分。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告千禧公司向本院提供26幢楼规划设计变更，有淮安市规划局工程规划核实建议证明26幢楼面积为4763.95㎡。26幢506室为180.40㎡套内面积158.71㎡，分摊面积为21.69㎡。工程竣工验收备案表证明26幢楼建筑面积为4552.3㎡，小于规划核实面积，符合规划要求。淮安市规划局淮安分局出具的函表明26幢楼建筑使用性质、建筑面积、建筑层数、建筑高度、建筑密度、四址位置等均符合规划。故被告千禧公司的规划设计变更符合法律规定的要求，反诉被告不同意退房，故反诉原告要求三反诉被告按照合同价格补交超出面积部分的房价207741.69元，符合合同和法律规定，本院予以支持。反诉被告辩称，规划设计变更系违法变更，无事实及法律依据。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十六条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告淮安千禧房地产开发有限公司于本判决生效后三日内将荷湖星城26幢506室商品房和26幢0××号房交付原告朱宜辉、胡凤英、朱未末；
二、被告淮安千禧房地产开发有限公司按照合同的约定在交付房屋后90日内将荷湖星城26幢506室商品房和26幢0××号房产权登记在原告朱宜辉、胡凤英、朱未末名下；
三、被告淮安千禧房地产开发有限公司于本判决生效后三日内自2014年4月1日起按每日146.29元计算至实际交付之日止给付原告朱宜辉、胡凤英、朱未末逾期交房违约金（自2014年4月1日起按每日146.29元计算至实际交付房屋之日止）；
四、驳回原告朱宜辉、胡凤英、朱未末其他诉讼请求；
五、反诉被告朱宜辉、胡凤英、朱未末于本判决生效之日起三日内支付反诉原告淮安千禧房地产开发有限公司购房款207741.69元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费11422元，由原告朱宜辉、胡凤英、朱未末负担1422元，被告淮安千禧房地产开发有限公司负担10000元。反诉案件受理费22084416元，减半收取，由反诉被告朱宜辉、胡凤英、朱未末负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54）
审 判 长 林以喜
审 判 员 孙环亮
人民陪审员 吴云平
二〇一五年四月八日
书 记 员 杜 鹃
附页-裁判所依据的法律条款：
一、《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。