北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0101民初字4726号
原告:武卫，男，1969年11月3日出生。
原告：马佩茹，女，1937年4月29日出生。
两原告委托代理人：周朝斌，北京市两高律师事务所律师。
两原告委托代理人：武钢（马佩茹之子，武卫之兄），男，1959年1月24出生。
被告：张海英，女，1963年5月1日出生。
委托代理人：苑晓波，北京市闻泽律师事务所律师。
原告武卫、马佩茹与被告张海英房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员王亮适用简易程序公开开庭进行了审理。原告武卫、马佩茹的委托代理人周朝斌、武钢和被告张海英的委托代理人苑晓波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告武卫、马佩茹诉称：二原告系母子关系，是北京市东城区地安门东大街×号房屋（以下简称涉案房屋）共有权人。2011年8月19日，原、被告签订《合同》，约定原告将涉案房屋出租给被告用作商用。合同期限自2011年9月26日至2015年9月25日，第一年每月租金为11000元，之后每年租金递增6%，付款方式为押二付三。另约定，被告不按时交纳租金，每逾期一日加收应付款的3%作为违约金。现房屋租赁合同已经期满终止，双方未就续租事宜达成协议。原告多次督促被告交纳租金未果，故原告起诉至本院，请求判令被告将涉案房屋腾空交还原告收回，要求被告支付2014年11月26日至2015年9月25日的房屋租金共计131011元及截止2015年9月25日的违约金5万元并承担本案诉讼费用。
被告张海英辩称：2014年涉案房屋发生过坍塌，原告曾向被告承诺过重新装修之后由被告继续承租涉案房屋。原、被告之间就房屋坍塌之后给被告造成的财产损失案件正在审理过程中，在该纠纷审理完毕前，被告不同意腾房。涉案房屋坍塌之后，原告对涉案房屋进行修缮,并于2014年11月7日将房屋重新交付被告，被告后对涉案房屋进行了装修，直到2014年12月26日才正常使用，所以租金应从2014年12月26日起算，被告同意按照每月13101.17元标准支付2014年12月26日至2015年9月26日的租金。但被告曾就上述租金与（2015）东民初字第02732号民事判决书确认原告应付费用本金部分进行抵扣问题与原告沟通，双方就债务抵销问题协商一致。双方均同意债务折抵，不存在违约问题，故被告不同意支付违约金。被告主张将（2015）东民初字第02732号民事判决书认定原告应付被告的119208元与被告拖欠原告方2014年12月29日至2015年9月26日的租金117910元在相同数额中进行抵销。同时被告认为双方合同约定违约金过高，请求法院调整。
经审理查明：涉案房屋系二原告名下房产。2011年8月19日，原、被告签订《合同》，约定原告将涉案房屋出租给被告，租赁期限自2011年9月26日至2015年9月25日，第一年每月租金为11000元，第二年开始每年递增6%，付款方式为押二付三。合同另约定：如果被告不按时足额缴纳费用和工商税等，超过7天后仍未支付，原告有权扣除保证金，收回房屋。如果原告同意被告逾期补交费用，除按照约定补齐当期费用外，每逾期一次加收应预付金额3%的违约金。
2014年7月25日、28日，涉案房屋屋顶发生二次坍塌。2014年10月份，原告对坍塌涉案房屋进行了修缮。2014年11月7日，原告将修缮后房屋交付被告。
2015年2月6日，被告就涉案房屋坍塌在本院起诉二原告房屋租赁合同纠纷一案，要求二原告退还2014年7月26日至9月26日已交付租金24720元，赔偿货物损失1564647元、装修损失124200元、装饰品损失3400元、在外另租房损失9000元、营业损失500000元、员工工资损失54475元和公证费、勘验费5500元。经审理，本院作出（2015）东民初字第02732号民事判决书，判决两原告退还被告租金24720元，并赔偿吸顶灯、灯带、筒灯、监控设备、展示柜、保鲜柜损失共计79444元、租金损失9000元、公证费支出3500元。该判决已经生效，但被告尚未申请强制执行。
被告认可未支付2014年11月26日至2015年9月25日租金。但被告主张涉案房屋2014年12月26日才正常使用，故2014年11月26日至2014年12月25日租金不应该支付。同时被告主张原、被告就被告拖欠的2014年12月26日至2015年9月25日的租金与（2015）东民初字第02732号民事判决书确认原告应付款119208元进行抵销达成一致意见。原告表示确实曾就债务抵销问题进行协商，但双方未能达成一致意见，双方只是提及抵销，但均未明确通知对方具体用于抵销的债务。被告对合意抵销未进一步举证，在庭审中亦曾表示原、被告就抵销问题没有形成结论性意见。
另，2015年9月1日，原告向被告发函催缴拖欠租金并告知被告如果继续承租，双方需要重新签订书面租赁合同。被告收到上述函件后，于2015年9月7日回函，对原告提出续租合同的租金等问题提出异议。后双方未能就续租问题达成一致意见，未能签署续租合同。
上述事实，有房屋所有权证、合同、民事判决书、当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：双方订立《合同》系双方真实意思表示，对双方均具有法律约束力，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，《合同》的租赁期限已经届满，原、被告就续租问题未能协商一致，原告对被告继续使用涉案房屋提出异议，故原告在本案中要求被告腾退涉案房屋的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。被告以双方尚有民事案件未审结为由拒不腾房，无法律依据，本院对该项答辩意见不予采纳。
承租人应当按照约定的期限支付租金。庭审中被告认可拖欠原告2014年12月26日至2015年9月25日的租金，故被告负有向原告支付2014年12月26日至2015年9月25日的租金的义务。虽被告主张双方曾协商一致，就被告拖欠的2014年12月26日至2015年9月25日的租金与（2015）东民初字第02732号民事判决书确认原告应付款119208元互相抵销，原告对此不予认可，被告亦未举证，同时被告在庭审中曾认可双方就抵销问题未能形成结论性意见，本院无法认定原、被告就当事人互负债务归于消灭形成合意，被告该项答辩意见本院不予采纳。
依据相关法律规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。法定抵销权系形成权，依有抵销权当事人的单方意思表示即可发生法律效力。被告在庭审答辩中主张2014年12月26日至2015年9月25日的租金117910元与（2015）东民初字第02732号民事判决书确认原告应付款119208元进行抵销，属被告行使法定抵销权的行为，但需要指出生效判决书确认原告应付被告金额为116664元，原、被告债务在相同数额范围内归于消灭，对于未完全消灭的债权，被告仍负有支付义务。
至于2014年11月26日至2014年12月25日的租金，因原告已于2014年11月7日将修缮后房屋交付被告使用，双方未约定免租期限，原告给予被告20日时间用于房屋布置，应属合理范围，故被告应向原告支付2014年11月26日至2014年12月25日的租金。至于原告要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求，因原告未履行生效判决确认的给付义务，双方确因房屋坍塌尚有未决事宜，被告未付租金非属恶意，该项诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十九、第一百条、第二百三十五条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告张海英于本判决生效后七日内将北京市东城区地安门东大街×房屋腾空并交还原告武卫、马佩茹收回；
二、被告张海英于本判决生效后七日内支付原告武卫、马佩茹自二〇一四年十一月二十六日至二〇一五年九月二十五日的租金一万四千三百四十七元；
三、驳回原告武卫、马佩茹的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1960元，由原告武卫、马佩茹负担545元（已交纳），被告张海英负担1415（于本判决生效后7日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按照对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 王亮
二〇一六年七月七日
书记员 刘勃