四川省绵阳市涪城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川0703民初1508号
原告：绵阳顺铃汽车销售服务有限公司，住所地：绵阳市经开区绵州大道中段6号。
法定代表人：米智敏，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘春凤，该公司员工。
委托诉讼代理人：周晖然，四川善嘉律师事务所律师。
被告：罗健，男，1986年4月8日出生，汉族，住绵阳市涪城区。
委托诉讼代理人：周雪娥，四川联衡律师事务所律师。
原告绵阳顺铃汽车销售服务有限公司与被告罗健租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月28日立案受理后，依法由代理审判员杨佳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘春凤、周晖然，被告罗健及其委托诉讼代理人周雪娥到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2016年2月4日，原、被告签订《联办企业协议》，约定被告自2016年5月1日起提供房屋供原告经营4s店使用。然而被告向原告提供的房屋完全无法满足协议约定的“经营4s店”之要求及国家相关标准，原告多次发函要求被告进行整改，被告均以各种理由拒绝推脱。直至原告起诉之日，被告仍未向原告提供房屋符合要求的相关证明文件。根据原告实地查看发现，约定的房屋已经由第三方开始使用。综上，被告无法提供符合要求的房屋，导致合同无法履行。给原告造成了巨大的损失，原告起诉来院，请求判决：1、解除双方签订的《联办企业协议》；2、判令被告返还原告支付的诚意金42万元；3、判令被告支付违约金250.3万元；4、判令被告赔偿原告支出的律师费3万元；5、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称：1、同意解除双方签订的《联办企业协议》；2、原告所说的诚意金在合同中明确约定在签订合同之日后，诚意金转为红利，故我方不应承担返还诚意金的责任；3、我方没有违约，是原告违约，故我方不应当承担违约责任。我方之所以未在本案中提起反诉，是本着化解矛盾的原则；4、原告主张的律师费无法律依据，双方也未约定，故不应当得到支持；5、双方未在合同中约定房屋具体的标准和要求，被告是按照原告提供的图纸修建的房屋，若原告认为被告修建的房屋不符合4s店的标准，那么这个错误也是原告造成的，责任不应当由我方承担。
经审理查明：2016年2月4日，被告（甲方）与案外人林立新（系原告陆风品牌总经理）作为原告的代理人（乙方）签订《联办企业协议》一份，约定：“浸水村九组1997年被南郊机场征占，修建机场时，土地被取走大量表土，挖断水源，社员无法耕种；鉴于此原因，为了补偿社员生活，使土地充分利用，不致长期荒废……达成如下协议：第一条甲方提供经营场所（房屋）1、甲方将其所属位于浸水村九组的集体土地5.75亩，采用土地所有权与使用权分离的原则，甲方土地归集体所有，使用权在本协议有效期内由乙方（企业）使用。2、甲方负责在该地块上修建符合乙方使用标准的建筑。3、甲方提供给乙方使用的建筑可用于经营汽车4s店……5、该房屋现有装修及设施、设备情况详见协议附件第二条甲方提供可用于联办企业的土地合法来源的手续及房屋修建平面图、身份证明等文件……第三条联办企业期限、用途1、联办企业共152个月，自2016年5月1日起至2028年12月31日止。2、甲方向乙方承诺：甲方所提供的土地及建筑可作为经营汽车4s店使用……第四条联办企业的方式由于联办企业的项目为经营汽车4s店，且甲方对经营汽车4s店业务不熟悉，在联办该企业的联办方式如下：1、甲方出资负责修建地面建筑，且符合乙方对建筑物布局及面积的要求，且水电接入等基础条件达到乙方要求；（该建筑物的内部装修由乙方出资。）2、乙方出资进行企业的各项业务开展，并对经营企业的盈亏负责，甲方不参与企业的经营与管理……第五条联办企业红利的分配方式：由于甲方不参与企业的管理与经营，乙方采取提前支付甲方红利的模式且采用固定标准，经甲乙双方协商后年红利基数定为84万元，鉴于企业发展，采取每三年红利递增10%，红利的数额与乙方所经营企业的盈亏无关，联办企业期间乙方支付甲方红利数额如下……第七条房屋修缮与使用1、在联办期内，甲方应保证房屋的使用安全……第九条联办协议的变更、解除与终止……2、甲方有下列行为之一的，乙方有权解除协议：（1）不能提供房屋或者所提供的房屋不符合约定条件……第十一条甲方违约责任处理规定1、甲方因不能提供本协议约定的房屋而解除协议的，应支付乙方本协议红利总额（1251.5万）20%的违约金。甲方除应按约定支付违约金外，还应对超出违约金以外装修改造及经营的损失进行赔偿……5、甲方因房屋权属瑕疵或非法联办而导致本协议无效时，甲方应赔偿乙方损失，应按照协议总红利（1251.5万）的20%向乙方支付违约金……第十三条免责条件1、因不可抗力原因致使本协议不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任。2、因国家政策需要拆除或改造已联办的房屋，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任……第十六条由于该土地并非甲方所有，签订联办时甲方应出具甲方与土地所有者签订的联办协议……5、协议签订之日起3日内，乙方须付首年红利的84万元的50%（42万元）作为联办诚意金，此款项后期冲抵红利……”。
此后，原告向被告提供了示意图、平面图等，要求被告按照图纸进行修建。
同年2月6日，原告向被告支付了42万元。
同年9月23日，被告向原告发出《通知》，载明：“因你公司承租浸水村九社罗健的房屋……我方于2016年6月1日向贵公司发出告知函，告知函提到贵公司在收到告知函15工作日内如不履行合同约定、房屋移交相关手续及相关费用，我方视为贵公司已自愿放弃此项目，并且合同同时失效。而截止2016年9月30日贵公司仍未履行合同约定及履行告知函的几点内容，我方视为贵公司自愿放弃此项目，已付租金视为我方损失，双方所受的一切损失由贵公司自行负责。根据合同规定时间内未办理一切经济手续，我方可将此场地转租他人”。
同年10月8日，原告向被告发出《关于罗健提供的经营场所不符合经营汽车4s店要求的函》，要求被告在10天内提供相关建筑物的设计标准、施工设计图、竣工验收报告等，否则原告将视同被告无法提供符合使用标准的建筑，原告有权解除协议且被告应当承担相应的法律责任。
同年10月17日，被告向原告发出《回复函》，对原告10月8日的函进行了回复。
同年11月4日，被告再次给原告发出《回复函》，就案涉纠纷进行沟通。
又查明：2016年6月29日，被告委托的四川省兴发规划建筑设计有限公司绵阳分公司对案涉房屋主体结构安全性进行了鉴定，鉴定的结论为：“……受鉴厂区房屋在正常使用情况下，主体结构加固后，可正常使用”，建议为：“1、本报告有效期1年；2、在使用过程中，业主应根据材料特性（使用年限，结构使用环境条件等），定期对建筑进行必要维护以确保使用过程中的结构安全，注意观测，加强管护工作；3、使用过程中，不得擅自改变房屋使用功能、增加使用荷载或破坏房屋主体；4、轻钢结构抗风柱长细比不满足规范，请加固；5、柱子与屋架的焊接不满足规范，请加固；6、房屋柱间支柱没有，请增加；7、无屋架水平支撑架；8、柱与承台的焊接构件不满足规范”。绵阳市住房和城乡建设局关于公布房屋安全鉴定机构名录的通告中仅有四川省兴发规划建筑设计有限公司，并无四川省兴发规划建筑设计有限公司绵阳分公司。
2016年8月16日，被告与四川宏弋建筑特种工程有限公司签订《加固合同》，约定对案涉房屋进行改造加固。
2016年9月23日，被告委托的四川省兴发规划建筑设计有限公司对案涉房屋的主体结构安全性进行鉴定，鉴定的结论为：“……受鉴厂区房屋在正常使用情况下，主体结构加固后，可正常使用”，建议为：“1、本报告有效期1年；2、在使用过程中，业主应根据材料特性（使用年限，结构使用环境条件等），定期对建筑进行必要维护以确保使用过程中的结构安全，注意观测，加强管护工作；3、使用过程中，不得擅自改变房屋使用功能、增加使用荷载或破坏房屋主体”。同时，该公司还出具《厂房加固的几点说明》：“根据房屋安全鉴定机构，为满足4S店装修及展厅维护结构作以下几点说明：1、轻钢结构抗风柱长细比不满足；2、柱子与屋架的焊接不满足；3、房屋柱间支撑没有；4、屋架水平支撑没有；5、柱与承台的焊接钢件衔接不满足。以上结构加固后经有关部门验收，房屋安全鉴定机构再次鉴定，认证安全方可使用”。
另查明：案涉房屋未取得建设工程规划许可证。
还查明：2015年7月13日，绵阳市涪城区石塘镇浸水村村民委员会向石塘镇党委、政府出具《申请》一份，载明“……经九社党员、社员代表讨论通过，在本社居民点和机场路边荒废土地修建浸水村健身活动中心和足球俱乐部，占地约18亩，活动场所四周用栅栏围成，总投资约为100万元……请予批准”，2015年7月17日，绵阳市涪城区石塘镇人民政府向绵阳市国土资源局涪城分局做出绵涪石府[2015]116号《关于办理石塘镇浸水村文化体育活动中心建设用地规划的请示》。2015年9月6日，绵阳市国土资源局涪城分局的规划审查意见表载明“该宗地符合该镇土地利用总体规划”。
2016年10月25日，绵阳市国土资源局向涪城区石塘镇浸水村第九村民小组发出了绵国土资涪行处告[2016]28号《行政处罚和听证告知书》。2016年11月7日，绵阳市国土资源局做出了绵国土资涪行处[2016]26号行政处罚决定书，载明对涪城区石塘镇浸水村第九村民小组做出如下行政处罚：“1、责令退还非法占用的土地；2、没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施；3、罚款2.95万元”。
2016年11月22日，绵阳市涪城区石塘镇浸水村村民委员会出具了《证明》一份，载明：“兹有浸水村九组未经批准，擅自占用了位于本村集团土地2950平方米修建文化活动中心……我单位已于2016年11月20日收回擅自占用的2950平方米集体土地”。
还查明：原告因本案支付律师费2万元。
以上事实，有原、被告陈述、《联办企业协议》、示意图、平面图、《通知》、《回复函》、《申请》、《关于办理石塘镇浸水村文化体育活动中心建设用地规划的请示》、《行政处罚和听证告知书》等证据，经庭审质证，在卷佐证。
本院认为：案涉《联办企业协议》系双方当事人真实意思表示。该协议约定被告向原告提供用于经营4s店的房屋，被告不参与联办企业的管理与经营，原告向被告支付固定标准的红利，红利与联办企业的盈亏无关，据此，本院认为该协议实际为租赁合同。
案涉房屋在法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，该协议无效。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条之规定，本院告知当事人可以变更诉讼请求，原告未对诉讼请求作出变更。综上，原告主张解除《联办企业协议》，无事实依据，本院予以驳回。
原告主张被告返还诚意金42万元，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，原告的该项主张于法有据，本院予以支持。
原告依据协议第十一条“5、甲方因房屋权属瑕疵或非法联办而导致本协议无效时，甲方应赔偿乙方损失，应按照协议总红利（1251.5万）的20%向乙方支付违约金”，主张被告支付违约金250.3万元。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力……”之规定，案涉协议第十一条无效，原告的主张于法无据，本院予以驳回。
原告主张律师费3万元，双方未对律师费进行约定，故原告的该项主张，无事实和法律依据，本院予以驳回。
综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、被告罗健于本判决生效后十日内退还原告绵阳顺铃汽车销售服务有限公司诚意金42万元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告绵阳顺铃汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费减半收取计15200元，由原告绵阳顺铃汽车销售服务有限公司负担11400元，由被告罗健负担3800元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至四川省绵阳市中级人民法院。
代理审判员 杨佳
二〇一七年八月三十日
书 记 员 吴尧