辽宁省鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鞍民一终字第00348号
上诉人（原审被告）：赵晓云，男，1979年10月28日出生，汉族，个体户，住海城市验军街***号。
委托代理人：李叶新，辽宁普达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：赵政铎（曾用名赵政全），男，1981年11月24日出生，满族，农民，住海城市验军街***号。
委托代理人：吕庚吉，海城市大维法律服务所法律工作者。
原审第三人：赵朝明，男，1957年6月26日出生，满族，农民，住海城市验军街***号。
委托代理人：吕庚吉，海城市大维法律服务所法律工作者。
原审原告赵政铎与原审被告赵晓云、原审第三人赵朝明确认合同无效（原审案由：所有权确认）纠纷一案，海城市人民法院于2012年12月1日作出（2012）海民一初字第00184号民事判决后，赵政铎不服该判决，向本院提出上诉，本院于2013年7月19日作出（2013）鞍民一终字第194号民事裁定书，以原判决基本事实不清为由，撤销海城市人民法院（2012）海民一初字第00184号民事判决，并发回重审。海城市人民法院重审立案后，于2014年4月18日作出（2013）海民一初字第00366号民事判决，赵晓云不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年6月20日公开开庭审理了本案。上诉人赵晓云的委托代理人李叶新，被上诉人赵政铎及原审第三人赵朝明的委托代理人吕庚吉，原审第三人赵朝明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵政铎一审诉称：第三人赵朝明系原告父亲，万文清系原告母亲。位于海城市经济开发区验军委、建筑面积60平方米的三间砖木房屋系第三人赵朝明与妻子万文清婚姻存续期间的共同财产，万文清于1985年12月6日去世，原告赵政铎于1981年出生，故原告与第三人赵朝明系该争议房屋的法定继承人，对该房屋有共有权。因原告在外地工作，第三人赵朝明与被告赵晓云在原告不知情的情况下，于2007年10月15日签订了房屋买卖契约，第三人赵朝明电话告知原告其卖房事实，原告表示不同意卖房。被告赵晓云至今未给付房款。2011年3月15日，被告赵晓云向海城市人民法院提起民事诉讼，要求第三人赵朝明倒房，原告才得知其父已将房屋出售。第三人赵朝明的卖房行为侵犯了原告的房产共有权，且被告与第三人签订的房屋买卖契约并无原告签字，故请求法院依法判令被告赵晓云与第三人赵朝明签订的买卖契约无效。
被告赵晓云一审辩称：原告诉讼请求已超过法律规定的诉讼时效2年，赵晓云与原告父亲赵朝明达成房屋买卖协议时间为2007年10月15日，原告及其父亲在2011年5月主张权利，已超过诉讼时效。关于原告称诉讼时效应该从本案被告赵晓云起诉赵朝明时计算是无任何根据的，当事人向人民法院主张权利的时间是2年，最高不超过20年，继承法规定的诉讼时效是20年，时间从继承开始时计算。本案中万文清1985年去世，至今已超过20年，原告主张侵犯了他的继承权利已超过诉讼时效。关于原告出示的分家文书，真实性无法确定，材料中涉及的房屋不具体，无法证明该书面材料是否与本案争议的三间房屋有关联。关于原告提供的两份行政裁定书，两份裁定内容维持了本案被告的争议房屋的物权权利，并没有证明本案原告在本案中有胜诉权。关于原告提供的房产更名过户手续，该组证据与本案无关，原告认为该组证据系违法的材料，那么原告就不应当作为证据出示。关于赵朝明称2007年10月15日的房屋买卖合同是赵晓云为了办理四间门道房而做的虚假合同是毫无道理，并且不合情理的。关于本案诉争的三间房屋，赵朝明卖房时称房屋系自己的，并且有调解书和法官的情况说明，父母一方去世，子女有继承权是特殊情况，需要赵朝明说明，赵朝明在卖房时并未说明应承担责任，与买受人赵晓云没有任何关系。房屋买受人对房屋产权进行形式审查，不可能对房产出售人进行调查，故房屋买卖签订的过程中本案被告赵晓云没有任何过错，赵晓云与第三人赵朝明之间签订的房屋买卖合同是合法有效的。
第三人赵朝明一审述称：原告所述属实，其他意见同原告的意见一致。
一审法院审理查明：原告赵政铎与第三人赵朝明系父子关系，1983年赵朝明与其兄弟赵朝连换购一房屋即本案诉争位于海城市经济开发区验军委砖木房屋，建筑面积60平方米。赵朝明第一任妻子万文清于1985年12月6日去世，原告赵政铎系赵朝明和万文清的儿子，赵政铎出生于1981年11月24日。1989年4月19日赵朝明与第二任妻子张丽芬登记结婚，1996年7月29日二人在海城市人民法院协议离婚，离婚时赵政铎15岁，归赵朝明抚育，协议第三项列明：个人财产泥瓦房三间归赵朝明所有，2008年1月10日海城市人民法院出具证明，证明调解书中第三项列明的泥瓦房三间的房屋系坐落于海城市验军管理区验军居委会，建筑面积60平方米，房屋所有权证号为11045号。2007年10月15日，赵朝明将本案诉争房屋卖于赵晓云，并签订了卖房契约，内容为：“立卖房契约人赵朝明因有正用需变更住房。愿将自有砖木房屋三间出让。房屋座落验军村一组后丁路南，经中人说允情愿卖给赵晓云名下为业。双方言明房价人民币壹万伍仟元整。房款笔下交足不欠。院落四至列后，长宽尺寸以房照为准。交易尚需说明物件列四至之后。此协议达成后交款并交付证照为毕，立此为凭。四至：北道、西道、南朱庆博、东赵朝伯。验军居委会。主任汤涛、中人赵朝凤、执笔赵庆丰、证人赵朝伯、二00七年十月十五日，赵朝明本人签字并按手印”。该卖房契约签订后，第三人赵朝明将户口簿、房屋所有权证、门牌证等交予被告赵晓云。现该房屋未实际交付，仍由第三人赵朝明居住，原告赵政铎在外地工作，回家时亦居住在该房屋内。被告赵晓云在庭审中陈述“房屋实际交易价格为4万元，实际给付2万元，余款日后付清”。被告赵晓云已在本案所争议的房屋后院新建四间房屋，该四间房屋无独立房产证及土地使用证，现该房正经营服装超市。2007年12月6日，海城市人民政府为被告赵晓云颁发了集体土地使用证，证号为海集用（91）第014-01-197号。2008年1月29日，海城市房产管理处为被告赵晓云核发房屋所有权证，丘（地）号为C05m-1-220号、所有权人登记为赵晓云，但房产管理处相关过户手续均不是赵朝明本人签字，房产处登记的房产成交价为30，000元。2011年3月15日赵晓云起诉赵朝明返还诉争房屋，要求赵朝明腾房，并同意按当时口头约定的购房款40，000元支付赵朝明剩余款项20，000元。2008年4月8日赵朝明与第三任妻子刘秀云登记结婚。2011年8月10日，赵朝明以海城市房产管理处为被告提起行政诉讼，要求海城市房产管理处撤销丘（地）号为C05m-1-220号、所有权人登记为赵晓云的房屋所有权证。2011年10月24日，海城市人民法院作出（2011）海行初字第28号行政裁定书，以赵朝明的起诉已超过法定的诉讼期限为由驳回了赵朝明的起诉，赵朝明不服，上诉至辽宁省鞍山市中级人民法院，鞍山市中级人民法院维持了一审裁定。2012年5月17日，赵政铎起诉赵晓云，请求法院确认赵朝明与赵晓云于2007年10月15日签订的卖房契约因无房产共有人赵政铎的签名，协议系无效的。赵政铎与赵朝明于2012年7月11日向海城市房产管理处申请异议登记，海城市房产管理处受理了该异议登记。
一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。无效的合同自始没有法律约束力。该案中，第三人赵朝明现住房屋即本案诉争房屋原系赵朝明与第一任妻子万文清于1983年同兄弟赵朝连换购的房屋，应属二人共同财产，万文清去世后，其二人之子即本案原告赵政铎系该诉争房屋的合法继承人，即对该房产万文清享有的份额拥有继承权，故赵政铎系该诉争房屋的合法共有人。赵朝明于2007年10月15日签订了卖房契约，将其与赵政铎共有的房屋卖于赵晓云，并将房屋相关手续交与赵晓云，而房屋共有人即本案原告赵政铎并未签订该卖房契约，事后亦未表示同意。后赵晓云先后办理了土地及房屋的变更手续，且办理房照更名过户相关手续时，赵朝明及赵政铎均未在场签字，赵晓云及赵朝明的行为已损害了赵政铎的利益。另卖房契约中约定的诉争房屋卖房款为15，000元，房屋更名过户时填写的卖房款为30，000元，赵晓云在庭审中陈述双方口头约定卖房款为40，000元，已支付对方20，000元，显见该房屋买卖交易过程存在虚假之处，不是双方当事人真实意思表示，亦损害了国家利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款（二）项的规定，被告赵晓云与第三人赵朝明于2007年10月15日签订的卖房契约应属无效，原告的诉讼请求符合法律规定，该院予以支持。关于该案中赵晓云提出已将房屋办理了更名过户手续，协议应属有效的辩解，因其与赵朝明签订的卖房契约，虽然赵朝明系本人签字，但被告赵晓云未提供证据证明已将购房款支付给赵朝明，且赵朝明现仍住在诉争房屋处，另办理房产更名过户手续时也并非赵朝明本人签字，故赵晓云与赵朝明并未依约实际履行该房屋买卖协议，被告的辩解没有法律依据，该院不予支持。关于原告主张签协议系为帮助赵晓云办理超市四间门道房的房照一节，因无证据证明其真实性，故该院不予支持。关于被告提出已过诉讼时效的辩解，因该案不是继承权纠纷，被告的辩解不符合法律规定，故该院不予采信。关于被告提出本案诉争房屋系赵朝明本人的，协议签订赵晓云无过错的辩解，因被告提供的调解书和法院出具的情况说明无法证明该项主张，调解书形成时赵政铎仅有15岁，仍归赵朝明抚育，情况说明仅证明调解书中提到的房屋系本案诉争房屋，故被告的辩解无法律依据，该院不予采信。据此判决：被告赵晓云与第三人赵朝明于2007年10月15日签订的《卖房契约》无效。案件受理费100元，由被告赵晓云承担。
赵晓云上诉理由及请求：1、根据《中华人民共和国共和国继承法》第八条规定，赵政铎起诉时已经没有诉权；2、赵政铎虽对诉争房屋有应继承份额，但没有依法进行不动产物权登记，因此原审认定“赵政铎系诉争房屋的合法共有人”属认定事实不清；3、因赵政铎未对诉争房屋登记物权、公示权利，故原审认定“赵晓云、赵朝明的行为损害了赵政铎的利益”属于认定事实不清；4、赵晓云与赵朝明的买卖没有损害国家利益；5、赵朝明有对诉争房屋的处分权；6、合同是否履行不影响合同的效力。故请求：撤销原判，改判赵晓云与赵朝明于2007年10月15日签订的《卖房契约》有效。
赵政铎二审答辩认为：服从原审法院判决。
赵朝明述称：服从原审法院判决。
本院审理查明：原审认定事实属实。二审期间，双方当事人未举出新的证据。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。2007年10月15日上诉人赵晓云与被上诉人赵朝明签订一份《卖房契约》，该合同约定赵朝明将争议的房屋出让给赵晓云，房价为1.5万元整，并约定“此协议签字后交款，并交付证照为毕”，但实际上双方口头约定的房屋交易价格为40，000元，而非1.5万元。合同签订后，赵晓云给付赵朝明部分房款20，000元，赵朝明将房屋证照交给赵晓云，现争议房屋产权证及土地使用证均已更名为赵晓云。当事人订立的上述房屋买卖合同是双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，系有效合同。关于赵政铎辩称其不同意卖房，赵朝明卖房的行为系无权处分，侵犯其房产共有权一节，本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”本案争议房屋的产权证载明所有权人为赵朝明，并无其他共有人的记载，作为上诉人赵晓云已尽到注意的义务，且双方买卖房屋时口头约定的价格系合理价格，上诉人赵晓云已将房屋产权证及土地使用权证更名，故其取得争议房屋的所有权。故赵政铎请求确认赵晓云与原审第三人赵朝明签订的买卖契约无效没有法律依据，本院不予支持。原审判决错误，本院予以纠正。上诉人赵晓云的上诉请求有事实及法律依据，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销海城市人民法院（2013）海民一初字第00366号民事判决；
二、驳回被上诉人赵政铎请求确认上诉人赵晓云与原审第三人赵朝明签订的买卖契约无效的诉讼请求。
一、二审案件受理费各100元，均由被上诉人赵政铎负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 琼
审 判 员 张瑞虹
代理审判员 徐云龙
二〇一四年八月十三日
书 记 员 陈 昆