北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终4232号
上诉人（原审被告）北京华中房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区雅成三里5号楼1层118。
法定代表人车金龙，总经理。
委托代理人王奔，男，1985年7月20日出生。
被上诉人（原审原告）任晓蕾，女，1977年2月23日出生。
委托代理人卜超霞，北京美桥律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）吕艺，男，1983年8月16日出生。
被上诉人（原审被告）郭媛媛，女，1980年9月16日出生。
委托代理人高鹏，北京市博十律师事务所律师。
上诉人北京华中房地产经纪有限公司（以下称华中公司）因与被上诉人任晓蕾、吕艺、郭媛媛居间合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第28834号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月10日受理后，依法组成由法官宋毅担任审判长，法官向玗、法官姜君参加的合议庭，并于2016年5月26日公开开庭进行了审理。上诉人华中公司的法定代表人车金龙及其委托代理人王奔，被上诉人任晓蕾的委托代理人卜超霞、郭媛媛的委托代理人高鹏及吕艺本人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
任晓蕾在一审中起诉称：经华中公司居间服务，任晓蕾和吕艺于2014年5月13日签订《北京市存量房屋买卖合同》，吕艺和华中公司故意隐瞒了房屋存在共有权人郭媛媛的情况。后吕艺违约，于2014年5月14日将收取的5万元定金退还华中公司，华中公司继续隐瞒该情况，又向任晓蕾索要20万元居间服务费。故现诉至法院要求判令：1、华中公司、吕艺、郭媛媛连带返还居间服务费20万元，并承担自2014年5月16日起至2015年1月6日止的中国银行同期利息8133元；2、依法确认华中公司违约，按照支付的20万元居间费用每日1%的标准，由华中公司、吕艺、郭媛媛连带承担违约金；3、诉讼费用由原审被告承担。
吕艺在一审中答辩称：任晓蕾的诉讼请求与其没有关系，居间服务合同与购房合同是两个合同，购房合同已经判决了，定金与罚金也已经交到朝阳法院执行了。任晓蕾在起诉状中称吕艺与华中公司隐瞒了事实情况。对于违约的问题吕艺要另案起诉华中公司，因为吕艺的违约也是由于华中公司造成的。吕艺与华中公司和任晓蕾签署合同的时候，都是当天同意之后签署的，华中公司没有让吕艺和任晓蕾当面沟通，签署合同是由吕艺签署完毕后由华中公司给任晓蕾签署，任晓蕾签署后由华中公司给郭媛媛签署。吕艺与华中公司手里的合同有郭媛媛签字，任晓蕾手里的合同没有郭媛媛签字。在后面沟通中，华中公司拒绝与吕艺、任晓蕾进行沟通，拒绝提供吕艺与任晓蕾的联系方式。吕艺多次向华中公司要求其告知任晓蕾产权人是两个人，吕艺认为居间服务合同是无效的。根据相关的管理办法规定，有房产证才可出售。
郭媛媛一审未出庭，亦未提交书面答辩状。
华中公司在一审中答辩称：不同意任晓蕾的诉讼请求。第一，根据《房屋状况说明书》的约定，是出卖人对预售房屋状况进行说明，买受人对此已知晓，《房屋状况说明书》是出卖人对买受人的承诺和说明，并非华中公司的承诺，故华中公司不存在隐瞒房屋存在共有情况的行为。第二，根据我国物权法及北京市关于预售房屋的相关规定，经过初始登记的买受人就是之后房屋所有权证登记的房屋所有权人。根据本案情况涉案房屋的商品房预售合同中买受人仅为吕艺一人，由此可根据法律推定，之后涉案房屋取得的房屋所有权证应该吕艺单独所有。而根据物权法规定，不动产以登记为准。故该房屋不存在公示的具有登记效力的房屋所有权人。第三，若法院认定该房屋存在共有权人，导致签订的居间合同在签署伊始为效力待定的合同，而根据实际情况出卖人的配偶郭媛媛在签订合同当天对合同的效力进行了追认，合同依然有效。房屋是否存在非经公示登记的共有权人对合同的履行不会产生相应的障碍和繁琐的手续。第四，任晓蕾并未因该房屋存在共有权人而导致其与出卖人签订的合同无效、撤销或解除并因此造成损失，所以华中公司不应该承担返还和赔偿责任。也无需根据居间服务合同或法律约定承担相应的返还赔偿等责任。第五，根据居间服务合同约定及合同法的相关规定，华中公司完成居间服务，促成双方签订买卖合同成立，华中公司提供的居间服务是完备的，任晓蕾应该向华中公司支付居间费用。关于合同成立一节，合同法明确约定，书面订立合同自双方当事人签订之日起成立，综上请法院驳回任晓蕾的诉讼请求。
一审法院审理查明：吕艺与郭媛媛原系夫妻关系，双方于2013年7月4日协议离婚，协议约定：位于朝阳区雅成三里28号楼2单元1101号房屋双方各占50%产权。
2014年5月13日，吕艺作为甲方（出卖人）与任晓蕾作为乙方（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，出售坐落于朝阳区平房乡黄杉木店（青年路居住小区南区）28#29#住宅楼10层28#住宅楼2单元1101室房屋（以下简称1101室房屋）。
同日，吕艺作为甲方（出卖人），任晓蕾作为乙方（买受人），华中公司作为丙方（居间方）签订了《居间服务合同》，合同约定：鉴于甲、乙双方在丙方的居间服务下就1101室房屋，于2014年5月13日签订了《北京市存量房屋买卖合同》（下称《买卖合同》）。甲、乙、丙三方在友好协商的基础上，订立本居间服务合同，以兹共同遵守。关于居间服务，合同约定：1、甲、乙双方同意，共同委托丙方作为交易居间方，丙方提供的居间服务包括：（1）提供房屋买卖市场行情咨询；（2）寻找、提供并发布房源、客源信息；（3）协助查看房屋出卖人、买受人身份情况，实地查看房屋；（4）协助房屋买卖人、买受人协商、洽谈，确定成交意向；（5）协助房屋出卖人、买受人协商房屋买卖合同的相关条款内容。丙方已如实告知甲乙双方所交易房屋尚无所有权之情况，甲乙双方均已知晓且自愿签订交易合同。2、甲、乙双方签订《买卖合同》时，居间行为完成，甲、乙双方应向丙方支付本合同约定的居间代理费。关于居间代理费，合同约定乙方于本合同签订当日向丙方支付居间代理费人民币贰拾万元整。关于合同各方的权利义务，合同约定：1、甲方和乙方应积极配合丙方的居间活动，按照丙方的要求提交房屋买卖所需的一切证书、证件及材料，并依照本合同的约定，及时足额向丙方支付居间代理费；甲、乙双方应保证其提交的资料及签名真实、合法、有效。2、丙方应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务；丙方不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况；甲、乙双方授权丙方办理网上签约手续。关于违约责任，合同约定：1、甲、乙双方利用丙方所提供信息、条件、机会等，私自或者另行通过其他居间方签署《买卖合同》，甲乙双方应当承担违约责任；丙方有权要求甲乙双方支付本合同约定的全部居间代理费。2、甲、乙双方或者一方延迟向丙方付本协议第二条约定的居间代理费，该延迟方除应向丙方支付居间代理费外，还应就其未支付的部分，按照每日1%的标准支付违约金。3、丙方违反本合同第三条约定的，丙方应承担相应的违约责任；甲方或乙方违反本合同第三条约定，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间代理费，无须退还，如支付费用方为守约方，可向违约方追偿该笔费用。4、在居间服务中，丙方因工作疏漏，遗失甲、乙双方相关文件及资料，丙方承担补办并给予相应的经济补偿。甲、乙双方在任何一方拖延或拒绝配合补办交易中各项手续，造成另一方损失，由拖延或拒绝配合一方承担赔偿责任。
关于《居间服务合同》的签订过程，任晓蕾及吕艺均称在签订合同时并未见过对方，是在华中公司的店里分别签署的。华中公司则称是任晓蕾与吕艺以及华中公司均在场的情况下一同签署的。任晓蕾在庭审中提交其持有的《居间服务合同》、《房屋买卖经纪服务书面告知》、《房屋状况说明书》，称在以上材料落款处只有吕艺一人签字，吕艺及华中公司持有的上述材料落款处有出卖人吕艺及郭媛媛二人签字。任晓蕾、吕艺、华中公司对该情况均认可。华中公司对出现该情况解释称，是在任晓蕾、吕艺签订合同的当晚，其找郭媛媛在上述合同上签字，其将郭媛媛签字的情况电话告知了任晓蕾。任晓蕾称华中公司从未向其告知过以上情况，并且华中公司自始没有向其告知过涉案房屋有共有权人，在其诉吕艺房屋买卖合同纠纷的诉讼中是吕艺向其提交了有郭媛媛签字的合同。吕艺称其在签合同的当天就要求华中公司告知任晓蕾1101室房屋有共有权人，但是华中公司称若任晓蕾知道房屋有共有权人就不购买房屋了，而且华中公司告知其任晓蕾的合同上没有郭媛媛的签字。吕艺提交2013年11月其与郭媛媛委托华中公司提供居间服务与案外人所签订的关于1101室的《买卖合同》及《居间合同》等材料，称在本案交易之前曾委托华中公司提供居间服务出售1101室房屋，故华中公司对1101室存在共有权人一直是知情的，是华中公司未告知任晓蕾1101室房屋有共有权人。任晓蕾另提交2014年5月13日郭媛媛出具《补充协议》，内容为：“本人郭媛媛（身份证号×××）同意出售朝阳区平房乡黄杉木店（青年路居住小区）28#29#住宅楼10层28#住宅楼2单元1101室的所有合同及补充协议，并在吕艺所签署的协议后签字”。任晓蕾称该《补充协议》在签订《买卖合同》及《居间合同》时均不知情，是郭媛媛后补的。吕艺对该证据认可，称系委托华中公司让郭媛媛签的。华中公司对该《补充协议》认可，认为表明了郭媛媛认可出售1101室房屋。
另查，2014年5月11日，任晓蕾向华中公司的法定代表人车金龙转账48000元，并交纳现金2000元，华中公司于2014年5月11日向任晓蕾出具50000元的定金收据。2014年5月13日车金龙代任晓蕾向吕艺转账支付购房定金50000元。同日，吕艺通过华中公司向任晓蕾出具收据：“今收到购买人任晓蕾交付的购买位于朝阳区平房乡黄杉木店（青年路居住小区南区）28#29#住宅楼10层28#住宅楼2单元1101室房屋的购房定金共计伍万元整”。2014年5月14日吕艺向车金龙账户退款50000元，并附言：退购天鹅湾28-2-1101定金。任晓蕾于2014年5月15日向华中公司交纳了居间服务费200000元。本案当事人均认可《买卖合同》约定任晓蕾作为买受人在签订本合同时支付定金一百万元。关于对定金支付方式及时间进行变更，任晓蕾称在签订《买卖合同》之前，华中公司口头告知其吕艺同意定金分期支付，但需要其先付五万元，任晓蕾称其当时曾经担心吕艺是否同意定金进行分期支付，但在签订买卖合同的当天，其从华中公司处收到了吕艺出具的收据。华中公司告知其后续的定金可以分两笔，以欠条的方式进行支付，其就相信了华中公司的说法，并向华中公司出具了两张欠条，欠条上分别载明任晓蕾欠吕艺定金45万元，于2014年5月15日前支付吕艺；任晓蕾欠吕艺定金50万元，于2014年5月31日前支付吕艺。任晓蕾认为吕艺对变更定金支付方式是知情的，为此其提交2014年6月10日车金龙出具的证明，上载“本人是华中地产天鹅湾店负责人车金龙，鉴于任晓蕾通过本公司与吕艺签订了《北京市存量房屋买卖合同》，现任晓蕾要求本人陈述事实如下：吕艺与任晓蕾在2014年5月13日签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定定金为100万元，吕艺同意定金可分期支付，任晓蕾签约当日支付了定金5万元并取得了收据，吕艺同意任晓蕾于2014年5月15日支付45万，5月31日交付剩余定金50万，任晓蕾于签订合同当日向吕艺出具了欠条。”此外，任晓蕾还提交吕艺诉其房屋买卖合同纠纷一案中的起诉书，起诉书的事实与理由部分写明“……被告（本案原告）以欠条形式约定于2014年5月15支付其中95万元整，至今尚未支付。（100万元其中5万元由其他个人代付，后原告（吕艺）考虑不妥）退回该笔费用……”任晓蕾认为这表明吕艺知道是任晓蕾以欠条的方式支付定金。对此吕艺称车金龙出具的证明与事实不符，是车金龙单方的意思表示不能代表其意思，而其诉状中的内容只是表述事实，其从未同意也没有任何证据表明其同意过任晓蕾变更定金的支付方式。根据《买卖合同》约定，其应当于签订合同当天收到任晓蕾支付的100万元定金，华中公司称任晓蕾为了表示买房的诚意，在签订合同之前先行支付了5万元的定金，所以其才出具了收据，在其收到5万元时，华中公司并未向其告知任晓蕾对剩余的95万元定金变更了给付的时间和方式，当晚华中公司电话告知其任晓蕾要变更定金支付方式，其表示不同意。而且，华中公司并未将任晓蕾出具的欠条原件交予其，其手里只有欠条的复印件。华中公司则称在2014年5月15日签订《买卖合同》当天，吕艺对任晓蕾分期支付定金是口头表示认可的。关于吕艺退还5万元，吕艺称其认为华中公司未向任晓蕾告知房屋存在共有人，且其认为任晓蕾以欠条的形式分期支付定金是违约的，则不同意出售1101室房屋，故于2014年5月14日向车金龙账户退款50000元。华中公司称其于收到退款的当日，告知了任晓蕾吕艺不再出售1101室房屋的事实。任晓蕾称华中公司当日并未向其告知该情况，其若知此况则不会再向华中公司支付20万元的居间服务费，是任晓蕾在不断向华中公司索要吕艺的账户以及吕艺的联系方式要求进行付款后，华中公司在2014年6月1日才通过微信告知其吕艺不再出售1101室房屋，并且于2014年6月7日才将5万元退还给其。为此，任晓蕾提交微信记录予以证明。吕艺认为在华中公司向其转款5万元时就知道其账户，是华中公司不向任晓蕾提供其账户且不告知任晓蕾其认为任晓蕾违约故不出售房屋的情况。任晓蕾另提交2014年7月31日北京市住房和城乡建设委员会对华中公司出具的处罚公示，以证明华中公司为禁止交易的房屋提供经济服务。吕艺对该证据予以认可，称该处罚决定是其与任晓蕾沟通后，任晓蕾去进行的查询，其也是经过询问才知道没有房产证的房屋是不能够进行买卖的。华中公司称该证据真实性不认可，称确实被相关部门进行过处罚，但不能证明是其为1101室房屋提供居间服务所受到的处罚，该处罚决定也未明确表明禁止未取得房屋所有权证的房屋进行交易。
再查，2014年7月4日，吕艺以房屋买卖合同纠纷为由起诉任晓蕾至该院要求继续履行《买卖合同》，并要求任晓蕾支付100万元定金及违约金。任晓蕾在该案中提起反诉，要求解除《买卖合同》，要求吕艺、郭媛媛支付违约金160万元，赔偿20万元中介费及利息，返还5万元定金及利息。经审理，法院认为吕艺退还收取的定金不出售1101室房屋构成违约。于2014年12月19日作出（2014）朝民初字第29743号民事判决书，判令解除任晓蕾与吕艺、郭媛媛签订的《买卖合同》；吕艺、郭媛媛返还任晓蕾定金5万元。判决作出后，吕艺、郭媛媛对判决不服，提起上诉，后又申请撤回上诉。
一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，《居间合同》的签订，均是合同签约各方真实意思表示，郭媛媛虽没有在任晓蕾持有的合同上签字，但其在吕艺持有的合同上签字及出具《补充协议》表明其事后对于吕艺委托华中公司从事居间活动进行了追认，《居间合同》未违反国家相关法律法规规定，应认定为有效。合同签约各方均应按照合同的约定履行自己的义务。华中公司作为《买卖合同》的居间人，有责任就有关订立合同的事项向委托人如实报告，不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实的规定，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。
从本案查明的事实可以表明，首先，华中公司对于房屋存在共有权人是知情的，但其并未向任晓蕾如实告知这一事实，华中公司未尽如实报告房屋状况之义务，致使任晓蕾在不知晓涉案房屋有共有权人的情况下订立了《买卖合同》；其次，对于定金支付方式的变更，华中公司虽然称是吕艺同意的，但其未提交证据予以证明，尤其是在2014年5月14日，吕艺已将5万元退还与其，并明确表示不再出售1101室房屋后，其并未及时将这一事实告知任晓蕾，而于次日收取了任晓蕾交纳的20万元居间服务费，并一直隐瞒这一情况，直至2014年6月1日在任晓蕾反复要求支付后续定金的情况下才向任晓蕾告知吕艺不出售1101室房屋的事实。该院认为，华中公司的以上行为均显示其在提供居间服务中存在过错且有违诚信原则，应当认定华中公司在履行《居间合同》中存在违约行为，其收取的居间服务费应当返还。
关于任晓蕾主张违约金，《居间合同》中虽未明确规定，但华中地产公司的违约行为确实给任晓蕾造成了损失。然任晓蕾主张的违约金标准过高，该院将依据《居间合同》的相关条款，根据合同对等原则，结合任晓蕾可能产生的损失及本案的具体情况对华中地产公司应当承担的违约金予以酌定。关于任晓蕾主张的利息，无法律依据，该院不予支持。另，对于吕艺、郭媛媛在履行《买卖合同》中的违约行为，该院已经进行了处理，其在《居间合同》中的权利义务应与华中公司相区别，现任晓蕾要求认定华中公司违约，又要求吕艺、郭媛媛对居间服务费的返还及相应的损失赔偿承担连带责任于法无据，该院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第四百二十五条之规定，判决如下：一、北京华中房地产经纪有限公司于判决生效之日起十日内返还任晓蕾居间服务费二十万元；二、北京华中房地产经纪有限公司于判决生效之日起十日内支付蕾任晓蕾违约金二万元；三、驳回任晓蕾其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
华中公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回任晓蕾的诉讼请求或发回重审，2.任晓蕾、吕艺、郭媛媛承担诉讼费用。主要上诉理由如下：1.一审法院对涉案房屋存在共有权人的事实做出了错误认定，一审法院仅依据离婚协议中的约定认定郭媛媛为房屋的共有权人，无事实和法律依据；2.华中公司已经按照法律规定及合同约定认真履行完毕全程的居间服务，故有权按照合同约定收取居间费用；3.一审法院以华中公司在完成居间服务后行为认定其在居间服务中存在过错，于法无据；4.一审判决适用法律错误，华中公司已经按照居间服务的约定完成了服务，并未隐瞒双方任何事实，按照《合同法》第四百二十五条规定，即使华中公司存在隐瞒行为，承担的是损害赔偿责任，而非违约责任。
华中公司向本院提交以下新的证据予以证明：补充协议，证明是吕艺支付给华中公司的五万元是好处费，而非定金。
对华中公司向本院提交的上述证据，任晓蕾对其真实性无法确认，但认为该证据能证明华中公司与出卖人存在恶意串通的可能性，且华中公司收取好处费存在受贿的犯罪嫌疑；吕艺对其真实性予以认可，并表示该补充协议与任晓蕾之间不存在直接关联性，无论房屋卖给谁，只要以800万成交，吕艺都可以给华中公司好处费，吕艺退还五万元的转账附言注明“退购天鹅湾28-2-1101定金”；郭媛媛表示不知道该协议的存在，其他质证意见同吕艺。经庭审质证，对上述证据的证明效力，本院将结合案情在本院认为部分予以综合评断。
任晓蕾服从一审法院判决，请求驳回上诉人的上诉请求。其针对华中公司的上诉答辩称：1.原审认定事实清楚，适用法律准确，华中公司的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判或依法改判华中公司加倍支付任晓蕾的居间费用；2.提供居间服务，应当依据诚实信用原则进行，华中公司在进行居间服务过程中，不但隐瞒房屋存在共有权人及吕艺违约不愿出售房屋的重要信息，且一直虚构没有房屋出售方吕艺收款的银行账户等事实，为了赚取居间费用，根本没有如实报告委托事项，提供虚假信息，存在欺骗行为，故华中公司无权收取居间费用；3.华中公司作为专业的房地产经纪中介公司，在自己提供的居间服务合同格式文本中，只约定了出卖人和买受人违约时的违约金标准，而没有约定作为居间方的自己在违约时的违约金数额，只规定自己承担相应的违约责任，现华中公司认为应该承担赔偿责任，则按照消费者权益保护法的约定，华中公司应双倍赔偿；4.华中公司与出售人恶意串通，以谋取好处费的方式损害任晓蕾的合法权益，其行为涉嫌刑事犯罪，法院应将华中公司涉嫌犯罪的线索移交公安机关。
任晓蕾未向本院提交新证据。
吕艺服从一审法院判决，请求驳回上诉人的上诉请求。其针对华中公司的上诉答辩称：华中公司存在欺诈行为，此为本案核心，华中公司应该将房屋的权属情况告知出卖人及买受人，而出卖人及买受人之间并未达到良好沟通。在此前的第一次房屋买卖交易也是委托华中公司，所以可知华中公司是知晓房屋权属情况的，在本次居间时，华中公司提供的合同材料等形式已经不同了。至于房屋处置权，由法院依法判决。
吕艺未向本院提交新证据。
郭媛媛服从一审法院判决，请求驳回上诉人的上诉请求。其针对华中公司上诉的答辩意见同吕艺。
郭媛媛未向本院提交新证据。
本院另查明：2014年5月13日，（甲方）吕艺与（乙方）华中公司签订《补充协议》，约定：今甲方吕艺通过华中公司出售位于北京市朝阳区平房乡黄杉木店青年路居住小区南区28#29#住宅楼10层28#住宅楼2单元1101室房屋……甲方承诺在与购房人签订《北京市存量房屋买卖合同》后，甲方支付给乙方……好处费，此笔费用作为支付给乙方的辛苦费，此笔费用分两次支付给乙方，第一笔费用人民币壹拾贰万伍仟元整于2014年8月31日前（含当日）前付清，剩余人民币壹拾贰万伍仟元整于2014年12月31日前（含当日）付清，乙方承诺如甲方与购房者未能履行完合约，导致合同终止，至解除合同，乙方将已收取的好处费全额退还给甲方。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有《补充协议》、《居间服务合同》、《房屋买卖经纪服务书面告知》、《房屋状况说明书》、《北京市存量房屋买卖合同》、民事判决书、离婚协议书、银行交易明细、定金收据、欠条复印件等书证以及当事人当庭陈述等在案佐证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，《居间服务合同》的签订，均是合同签约各方真实意思表示，郭媛媛虽没有在任晓蕾持有的合同上签字，但其在吕艺持有的合同上签字及出具《补充协议》表明其事后对于吕艺委托华中公司从事居间活动进行了追认，《居间服务合同》未违反国家相关法律法规规定，应认定为有效。合同签约各方均应按照合同的约定履行自己的义务。
关于华中公司的违约及违法问题，存在于以下几个方面：
第一，关于华中公司对房屋权属情况告知义务的履行。居间人应为买卖双方提供缔约机会，在房屋买卖居间中其服务核心是为买房人提供准确的信息以保障房屋买卖合同的安全履行，故居间公司对房屋权属等情况的审核、披露存在严格的义务。涉案房屋系吕艺与郭媛媛婚姻存续期间购买，在离婚协议中约定各有50%的产权。从本案查明的事实可以表明，华中公司在对房屋权属情况、卖房人夫妻关系情况均清楚知晓的情况下，并未将该重要事实予以告知，致使任晓蕾在不知晓涉案房屋存有共有权人的情况下订立了《买卖合同》。虽然华中公司辩称涉案房屋的初始登记人为吕艺，在物的所有权未转移登记前，离婚协议分割约定是不产生任何物权效力的，所以郭媛媛并非房屋共有权人，华中公司无需向买房人任晓蕾告知郭媛媛的相关情况；同时，华中公司又认为，即使郭媛媛是房屋的共有权人，也不影响任晓蕾通过买卖行为取得完整房屋所有权，所以其亦无需对此予以告知。对此，本院认为，首先，《中华人民共和国婚姻法》第十九条第一款规定“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有”，即夫妻对婚姻存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，只要是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，亦不损害社会公共利益和第三人权益，即应认定为有效，对双方具有约束力。现涉案房屋尚未办理房屋所有权及相应物权登记，在离婚双方对房屋权属予以协议约定的情况下，郭媛媛自然对房屋享有共有权。对此，华中公司当然存在告知义务，并且这种告知义务并不以其主观上是否有正确认识为前提，而是法律规定及合同约定的客观义务，即使华中公司无法判断郭媛媛是否为共有权人，出于谨慎履行合同义务，其亦应当将上述情况予以告知；其次，华中公司在认为郭媛媛并非房屋共有权人、无需向买房人告知相关信息的情况下，又在吕艺与任晓蕾签约当日另找郭媛媛补签合同，事后又要求郭媛媛出具《补充协议》，该自相矛盾的行为亦反映出，华中公司对郭媛媛会影响《买卖合同》履行的可能性后果是存在认知的，在这种情况下，华中公司在签订合同前对共有情况不予以告知显然是存在主观过错的；再者，认真审核、正确判断房屋共有权人情况是专业的房地产经纪机构应具备的业务素质，华中公司认为郭媛媛并非房屋共有权人，该认识上的偏差是与其作为有资质的经纪机构而应具备的素质不相匹配的，自然难以保证居间义务的履行及对委托人权益的保障。综上所述，华中公司应如实告知涉案房屋存在共有权人的情况，其故意对买房人隐瞒的行为即为违约，应当承担相应的违约责任。
第二，关于华中公司为无权属证书之房屋提供居间、促进交易的行为。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的”；同时，《房地产经纪管理办法》第二十三条规定“委托出售、出租房屋的，还应当向房地产经纪机构提供真实有效的房屋权属证书。委托人未提供规定资料或者提供资料与实际不符的，房地产经纪机构应当拒绝接受委托”，第二十五条规定“房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：（九）为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务”，由此可知，无权属证书的房屋是禁止上市交易的，房地产经纪机构不得为无权属证书的房屋提供经纪服务。《居间服务合同》载明：华中公司已如实告知买卖双方所交易房屋尚无所有权之情况，买卖双方均已知晓且自愿签订交易合同。从合同内容看，华中公司完全知晓房屋无权属证书，而其在合同中对此特别予以免责约定的行为亦表明其明知为无权属房屋提供居间是不妥的，故即使华中公司告知房屋无权属证书、买卖双方自愿签订合同，亦不能免除华中公司违反法律规定而应承担的责任。因此，华中公司为无权属证书的房屋提供居间服务、促进交易是违反法律规定的，应对当事人承担相应的法律责任。
第三，关于定金支付方式的变更是否影响居间义务完成的问题。《居间服务合同》中约定，华中公司“协助房屋出卖人、买受人协商房屋买卖合同的相关条款内容”，同时亦约定“买卖双方签订《买卖合同》时，居间行为完成，买卖双方应向居间公司支付合同约定的居间费用”，上述合同约定表明，买卖合同订立时居间合同义务视为履行完毕。而买卖合同的履行与居间服务合同的完成是相互独立的，买卖合同签订属于居间人的居间义务，但买卖合同履行不属于居间义务。故本案的争议焦点即在于，如何认定定金支付方式变更的性质，是买卖合同订立性质还是买卖合同履行性质。从查明事实看，本案存在特殊性，虽然买卖双方已经签订了一份《买卖合同》，并且约定了定金的支付方式，但此后，对于定金支付方式予以变更，且一直是居间方从中居间协商的，即华中公司主导买卖双方对《买卖合同》的内容进行变更。华中公司虽称吕艺对变更定金支付方式是同意的，吕艺在2014年5月14日退还的5万元系好处费性质、而非定金，并提交《补充协议》予以证明。但吕艺退还华中公司5万元时明确备注该款项性质为定金、并表示不再出售1101号房屋，故《补充协议》缺失相应证明效力，吕艺的行为明确表明其不同意定金支付方式的变更，而任晓蕾在出具定金欠条后仍一直积极履行买卖合同及居间服务合同，由此可知，买卖双方对变更定金支付方式的意思表示尚未达成一致，鉴于该项变更是由华中公司居间协商的，应认定《买卖合同》尚未订立完成，故华中公司的居间义务并未履行完成，其应承担相应的违约责任。
第四，关于华中公司收取好处费的问题。《房地产经纪管理办法》第十八条规定“房地产经纪服务实行明码标价制度…房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用”；《中国房地产经纪执业规则》第二十七条规定“房地产经纪机构收取佣金不得违反国家法律法规，不得谋取委托协议约定以外的非法收益，不得以低价购进（租赁）、高价售出（转租）等方式赚取差价，不得利用虚假信息中介费、服务费、看房费等费用”，而华中公司与买卖双方签订《居间服务合同》并明确约定居间费用，其又另行与吕艺私下签订《补充协议》，该协议明确约定分两笔支付给华中公司的费用为“好处费”、“辛苦费”，显然区别于华中公司所认为的“居间费用”性质。从《补充协议》约定的内容来看，该协议是为了保证涉案房屋以不低于800万元的价格成交，华中公司、吕艺均认可当时房地产交易价格下滑、800万元价格超出一般市场成交价，故可知该补充协议之目的在于为居间人华中公司及卖房人吕艺谋取利益，但华中公司作为买卖双方的共同委托人，收取一方委托人吕艺好处费的行为，存在损害包括任晓蕾在内的另一方委托人利益的可能性，违背了合同法诚实信用、公平原则，也违反了居间合同中如实提供房屋买卖市场行情的义务，该行为亦是违约且违法的，华中公司应承担相应法律后果。
综上，根据《合同法》第四百二十五条规定“居间人应当就订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”，华中公司作为《买卖合同》的居间人，其上述行为均显示，其在履行《居间服务合同》中存在未如实报告相应合同订立重要事项等违约行为及其他违法违规行为，其收取的居间服务费应当予以返还，并对任晓蕾承担相应的损害赔偿责任。
关于任晓蕾主张的违约责任。《合同法》第四百二十五条约定了居间人因违约而承担损害赔偿责任，任晓蕾主张的违约金实为损害赔偿责任的承担形式。对于违约金，《居间服务合同》中虽未明确规定，但华中地产公司的违约行为确实给任晓蕾造成了损失。然任晓蕾主张的违约金标准过高，一审法院依据《居间服务合同》的相关条款，根据合同对等原则，结合任晓蕾可能产生的损失及本案的具体情况，对华中地产公司应当承担的违约金予以酌定，该认定并无不当，本院予以确认。故上诉人认为即便其存在隐瞒行为，按照法律规定应当承担的是损害赔偿责任而非违约责任的上诉意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
综上，一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费4300元，由北京华中房地产经纪有限公司负担（任晓蕾已交纳，北京华中房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内给付任晓蕾）。
二审案件受理费4300元，由北京华中房地产经纪有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋 毅
代理审判员 向 玗
代理审判员 姜 君
二〇一六年五月二十六日
书 记 员 黄璐书记员崔莹