江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第4838号
上诉人（原审被告）江苏易事达现代办公用品有限公司，组织机构代码72175028-2，住所地南京市玄武区后宰门西村23号。
法定代表人张健纯，该公司总经理。
委托代理人居志刚，江苏融悦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南京市室内装饰工程有限公司，组织机构代码13487122-3，住所地南京市玄武区中山路318号。
法定代表人张宏，该公司总经理。
委托代理人吴小喜，江苏协恒律师事务所律师。
上诉人江苏易事达现代办公用品有限公司（以下简称易事达公司）因与被上诉人南京市室内装饰工程有限公司（以下简称室内装饰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2014）玄民初字第1005号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人易事达公司的委托代理人居志刚、被上诉人室内装饰公司的委托代理人吴小喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
室内装饰公司原审诉称，坐落南京市后宰门西村23号房屋系室内装饰公司所有。2012年3月28日、9月28日，室内装饰公司、易事达公司双方分别签订了一份房屋租赁合同，约定室内装饰公司将该房出租给易事达公司，租赁期限均至2014年5月5日止。合同到期后，易事达公司拒不履行交房义务，室内装饰公司多次催告未果。现室内装饰公司诉至法院，请求判令：一、易事达公司立即将南京市后宰门西村23号房屋返还给室内装饰公司。二、易事达公司赔偿因逾期交还房屋造成的损失，以月租金2.5万元为标准，从2014年5月5日计算至实际迁出之日止。
易事达公司原审辩称，一、关于南京市后宰门西村23号的房屋，易事达公司在2001年左右和南京市室内成套设备总公司建立租赁关系，租赁合同每两、三年签订一次。当时该房屋只有一层，经该公司同意后易事达公司对该房屋进行了改造，建起了二层。后由于南京市室内成套设备总公司进行企业改制，易事达公司与室内装饰公司建立起租赁关系，在租赁期间易事达公司投入了大量人力和资金进行装修改造。2013年12月，室内装饰公司将后宰门西村24号房屋在易事达公司不知情的情况下出售给他人，侵犯了易事达公司的优先购买权，易事达公司已对此先行起诉，主张室内装饰公司赔偿装修损失等，故本案应中止审理。易事达公司仍然同意以原来合同中约定的租金价格继续租赁23号。由于室内装饰公司要求易事达公司先行搬出后宰门西村24号后再谈23号租赁事宜，致双方未能达成一致。二、室内装饰公司要求支付占有使用费没有法律依据。
原审法院经审理查明：2012年3月28日，室内装饰公司与易事达公司签订了一份房屋租赁合同，约定：易事达公司租用室内装饰公司位于南京市后宰门西村24号建筑面积179.8平方米的门面房（用于经营办公用品）、建筑面积150平方米左右的23号简易仓库（作办公室用），年租金201420元；租赁期限自2012年5月6日起至2014年5月5日止。2012年9月28日，室内装饰公司与易事达公司签订了一份房屋租赁合同，约定：易事达公司租赁室内装饰公司位于后宰门西村23号内北侧二层楼房底层仓库两间约52平方米，年租金为1.81万元，租赁期限自2012年10月8日起至2014年5月5日止。合同到期后，易事达公司未向室内装饰公司交还房屋。室内装饰公司于2014年5月29日诉至法院要求处理。
原审法院审理中，室内装饰公司提供南京诚厦置业顾问有限公司于2014年7月1日出具的情况说明，拟证明23号房屋租金每月2.5万元，易事达公司对此真实性不认可。
原审法院认为，室内装饰公司与易事达公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，应受法律保护，当事人均应按合同的约定履行自己的义务。租赁合同明确约定房屋租期至2014年5月5日届满，易事达公司继续占用该房，于法无据，应予迁出。易事达公司辩称对所租房屋进行装修改造，因租赁期间届满，故易事达公司提出的对房屋的装修改造问题与本案中室内装饰公司要求易事达公司交还房屋、支付房屋使用费无涉。易事达公司以室内装饰公司侵犯其优先购买权为由，申请本案中止审理。因本案所涉房屋与易事达公司抗辩侵犯其优先购买权的房屋并非同一诉讼标的，本案无需以另案的裁判结果为依据，故易事达公司的该申请，原审法院不予采纳。易事达公司应参照原合同标准向室内装饰公司支付逾期交房期间的使用费。关于房屋使用费的计算标准，由于2012年3月28日签订的合同中没有明确24号房屋与23号房屋的租金分别是多少，原审法院认为，鉴于23号内北侧二层楼房底层仓库两间约52平方米与23号约150平方米简易仓库性质相当，且2012年9月28日合同中约定的，后宰门西村23号内北侧二层楼房底层仓库两间约52平方米的年租金为1.81万元，则核定2012年3月28日合同中约定的23号简易仓库建筑面积150平方米左右的年租金应计算为5.22万元，故易事达公司承租的23号房屋的年租金应为7.03万元。室内装饰公司主张，后宰门西村23号房屋按照每月2.5万元的标准计算房屋使用费，依据不足，原审法院不予采纳。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决：一、易事达公司于判决生效之日起十日内将承租的位于南京市后宰门西村23号房屋交还给室内装饰公司。二、易事达公司于判决生效之日起十日内支付给室内装饰公司自2014年5月6日起至实际退还房屋之日止按年租金7.03万元标准计算的房屋使用费。如果易事达公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1755元，减半收取877.5元，由室内装饰公司负担577.5元，易事达公司负担300元（易事达公司应负担部分，室内装饰公司已预交，易事达公司在支付上述款项时加付此款给室内装饰公司）。
易事达公司不服一审判决，向本院提起上诉称，1、上诉人在租赁过程中投入数十万元对简易仓库进行装修和改造，使得简易仓库变成干净整齐的办公楼，面积也超过原来的面积。原审法院对这一事实没有查清。2、2013年3月28日所签订的合同为150平方米，与2013年9月28日所签订的52平方米并非一个租赁合同，不应在一个案件中合并解决。一审中上诉人多次要求对本案中止审理，原审法院置之不理。3、52平方米仓库未见到权属证书，是否是违建原审法院未加审查。综上，请求二审法院依法改判，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人室内装饰公司答辩称，1、上诉人认为其承租房屋后进行了装修，上诉人没有事实依据，双方约定了租期至2014年5月5日，上诉人如果要装修需征得被上诉人同意，但上诉人并未征得被上诉人同意进行装修。2、关于52平方米仓库产权证的问题，在一审期间被上诉人已经提交了产权证。上诉人提出的优先购买权问题，与本案房屋不是同一房屋，上诉人要求中止审理没有法律依据。3、上诉人提出两个合同不应一并审理的主张没有法律依据。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明的案件事实正确，本院予以确认。
本院认为，双方签订的两份房屋租赁合同合法有效，双方均应按照合同约定履行。上述合同约定的租赁期限均已届满，被上诉人要求上诉人交还房屋符合合同约定和法律规定，应当予以支持。上诉人与被上诉人签订的租赁合同明确约定了租赁期限，上诉人在对租赁的房屋进行装修改造时，应当依据租赁期限控制装修改造成本，上诉人这一上诉理由没有依据。该两份合同的租赁双方相同，且同为房屋租赁合同关系，原审法院为提高诉讼效率，依据被上诉人合并审理的诉讼请求一并审理并无不当。对于涉案的52平方米仓库，被上诉人已提供了产权证予以证明，上诉人对被上诉人提供的产权证有异议，认为52平方米仓库不包含在上诉人提供的产权证面积内，但未能提供相反证据予以证明，故对其这一主张本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费1755元，由上诉人易事达公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 汤 雷
审 判 员 孙 伟
代理审判员 刘小琴
二〇一四年十二月十二日
书 记 员 孙雪松