浙江省温岭市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）台温民初字第1548号
原告（反诉被告）：李义昌。
委托代理人：蔡继龙。
被告（反诉原告）：李永青。
委托代理人：周锦惠。
委托代理人：高操。
原告李义昌与被告李永青房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月16日立案受理并依法组成合议庭。被告于2014年12月15日提起反诉，本院于同日受理并决定合并审理。本案于2014年12月31日公开开庭进行了审理，原告李义昌及其特别授权委托代理人蔡继龙、被告李永青的特别授权委托代理人周锦惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李义昌起诉称：2013年11月27日，原、被告签署了《转让协议书》一份，约定被告将自己承租的南苑宾馆（位于温岭市太平街道东辉北路222-6、222-7号）转让给原告，原告一次性付清转让费及房租费，如出租方（房东）干扰由被告负责。2013年11月28日，原告按约一次性付清了宾馆转让费398000元及2013年11月28日至2014年2月26日的房租费67000元。原告接手后因经营需要，购买了毛巾、床单等用品。由于被告在签订协议时故意隐瞒了变压器房屋租赁费，原告为此又额外支付了租赁费6000元。同时，合同转让书上约定宾馆转让之前的一切费用和债务由被告承担，但原告以资金紧张为由拒不支付，原告代其支付了水电费5128.54元、通信费265.13元、联防费1400元。由于原告当时未办理新的刷卡机，当时双方口头约定由原告继续使用被告的刷卡机，以致2013年11月27日之后客人的住宿费共计1843元，全部打入被告的帐户，被告一直未归还该属于原告的经营所得。2014年3月28日，出租方毛海波、林福勤、毛海斌、江素玲提起诉讼，要求确认其与被告签订的《房屋租赁合约》于2014年2月26日解除并腾退房屋，法院于2014年6月19日判决上述房屋租赁合约解除，原告将房屋腾退及交还。被告不服判决提起上诉，经台州市中级人民法院判决维持原判。综上，原、被告签订的《转让协议书》本应经过出租人同意，但由于被告故意不告知出租方不同意的事实，在协议中承诺如果出租方干扰，由其负责。原告的房屋现经生效裁判文书判决收回，合同已无法继续履行。现原告起诉要求：一、判决确认原、被告于2013年11月27日签订的《转让协议书》于2014年11月4日解除；二、判令被告返还原告转让费398000元、房租费52000元、变压器租赁费6000元、代缴的水电费5128.54元、通信费265.13元、联防费1400元及原告经营所得1843元；三、判令被告赔偿原告无法经营造成的经济损失84716元（购买经营用品25716元、利息损失54000元、差旅费5000元）；四、判令被告支付2014年2月25日至2014年10月25日的房租费112000元；五、本案诉讼费由被告承担。
被告李永青答辩并反诉称：一、原、被告签订的转让协议书包括了经营权转让及房屋租赁两个合同关系，其经营权协议合法有效，是双方真实意思表示，原告无权解除该合同关系，故对于原告要求返还经营权转让款的诉请，应予驳回。原告提出的变压器等其他各项费用及损失也均无事实、法律依据，不应由被告支付。二、原告在本案中提起的是房屋租赁合同纠纷，即使因客观原因导致房屋租赁合同无法继续履行，原告也应向被告支付至交回房屋之日的房租，并应返还原告向尹小娅收取的租金。现被告反诉要求：一、判令反诉被告支付房屋租金97523元（暂计至2014年12月10日，应计算至房屋交付之日）。二、判令反诉被告返还尹小娅的房屋租金35000元；三、由反诉被告承担诉讼费用。庭审中反诉原告变更诉讼请求，要求被告支付的租金为149523元。
原告针对被告的反诉答辩称：双方在订立转租合同时，反诉原告故意不告知原出租人不同意转租，存在过错，在原出租人提出解除租赁合同后，反诉被告被迫停止装修等，造成了经济损失，双方约定由反诉原告负责；原告于2013年11月28日支付的房租52000元已经包括了尹小娅的房租费，原告之后收取尹小娅的租金与被告无关，请求法庭驳回反诉原告的诉讼请求。
原告为支持其诉讼主张，向本院提交了下列证据：
1、原告身份证、被告户籍查询函（回执）各一份，用以证明原、被告主体资格。
2、转让协议书一份，用以证明原、被告于2013年11月27日签订了转让协议，并对相关内容做了约定。
3、收条一份，用以证明被告于2013年11月28日收取原告转让费398000元及房租费52000元。
4、电信税务发票、供电公司发票、联防费票据、朱奕琴收条及水费缴费凭据等，用以证明原告代付的水电费、联票费、变压器租赁费及通信费。
5、购物清单及收款收据若干，用以证明原告为经营所需购置各种经营用品的事实。
6、温岭市太平南苑亿家宾馆刷卡凭证十九份，用以证明原告客户将住宿费用1843元打入被告账户的事实。
7、律师函、邮政特快单，用以证明原告已通知被告转让协议书于2014年11月3日解除。
8、（2014）台温民初字第486、487号、（2014）浙台民终字第548、549号民事判决书，用以证明原告因被告的原因造成无法继续使用租赁房屋的事实。
9、房屋租赁合约一份，用以证明原告与林剑雄于2013年12月25日签订了租赁合同，被告的原合同已经解除。
被告李永青为支持其诉讼主张，向本院提交了下列证据：
1、温岭市太平南苑亿家宾馆经营发票一份，用以证明原告至2014年11月7日仍在经营该宾馆的事实；
2、（2014）台温民初字第487号、（2014）浙台民终字第548号民事判决书各一份，用以证明原告对于转租情况系知情。
3、店面出租协议、收款凭单、协议书各一份，用以证明原告收取了尹小娅房租35000元的事实。
经庭审举证、质证，结合原、被告在庭审中的陈述，本院认证如下：
对原告提交的证据1，经被告质证无异议，本院予以认定。对原告提交的证据2，被告对真实性无异议，但认为该协议系经营权的转让，且其中第6条的约定也说明原告对房屋系转租所得的情况完全知情，本院经审查对该证据的真实性予以认定。
原告提交的证据3，被告对真实性无异议，但认为该证据可以说明转让费和租金分别计算，系两个不同的法律关系。本院经审查对该证据的真实性予以认定。
原告提交的证据4，被告认为通信费及水费均发生在经营权转让之后，应由原告自行承担；电费发票户名为温岭市太平海天楼酒店，与本案无关；变压器租赁费为朱奕琴收条，非正式发票也发生在转让之后，不应由被告承担，联防费用票据也与被告无关。本院经审查认为，原告提供的通信费票据来源合法、内容真实，依法予以认定，能够证明温岭市太平南苑亿家宾馆于2014年1月1日共支付了通信费265.13元，计费周期为2012年5月-8月。原告提供的电费发票缴费主体为温岭市太平海天楼酒店，无法证明与本案的关联性，本院不予认定。原告提交的朱奕琴收条和收据非正式票据，也无法证明与本案的关联性，本院不予认定。原告提供的联防费票据，载明原告于2013年12月31日向温岭市太平街道社会治安综合治理协会缴款7000元，无法证明与被告的关联性，本院不予认定。
原告提交的证据5，被告认为该证据均系清单及收款收据，也没有写明客户抬头，与本案没有关联性。本院经审查认为，原告提供的票据非正式发票，不具有证据的证明效力，本院不予认定。
原告提交的证据6，被告认为该刷卡记录都是针对太平南苑亿家宾馆的，无法证明是被告收取了相关费用。本院经审查认为，该证据显示相关款项共1843元通过刷卡支付至浙江省农村信用社的温岭市太平南苑亿家宾馆账户内，无法证明该款项由被告收取。
原告提交的证据7，被告认为律师函系复印件，特快专递单也没有相关邮政部门签单，无法证明投递情况。本院经审查认为原告未能提供被告签收相关快递的回单原件，对该证据不予认定。
原告提交的证据8和被告提交的证据2系同一证据，双方对真实性无异议，但认为该判决书中也载明原告知道房屋的转租情况。本院经审查认为，该证据系法院生效裁判文书，依法予以认定。
原告提交的证据9，被告认为该证据系原告与林剑雄的租赁协议，与本案无关。本院经审查认为该证据与本案不具关联性，本院不予认定。
被告提交的证据1，原告对真实性无异议，但认为此发票无法证明原告的宾馆在正常经营。本院经审查对该证据的真实性予以认定。被告提交的证据3，原告认为其收取尹小娅的租金属实，但该租金与被告无关。本院经审查认为，该协议及租金涉及案外人尹小娅，在本案中不作认定。
综上，本院认定案件事实如下：2013年11月27日，原、被告签订《转让协议书》一份，约定被告将其经营的温岭市太平南苑亿家宾馆转让给原告，营业期限至2020年8月25日止；房屋租金价格及付款方式按被告与原房东的房屋租赁合约，转让费一次付清；2013年11月27日前的债务由被告负担，如出租方（房东）干扰由被告负责。2013年11月28日，原告向被告支付了宾馆转让费398000元及至2014年2月25日的房租52000元。2014年1月1日，原告支付了宾馆通信费265.13元，计费周期为2012年5月-8月。
另查明，被告与原房东毛海波、林福勤及毛海斌、江素芬于2010年8月25日签订房屋租赁合约，约定租金为2015年8月24日前每年各72000元，此后每年各84000元。2014年3月27日，上述原房东起诉李永青房屋租赁合同纠纷一案，经本院及台州市中级人民法院审理判决，双方的房屋租赁合约自2014年2月27日解除，李永青及李义昌应腾空房屋并交还原房方。判决生效后，原告于2014年11月17日将房屋钥匙交至本院。
本院认为，本案的争执焦点为：一、原、被告之间转让协议的解除问题。原告主张该协议应于2014年11月4日解除，被告认为该协议包括经营权转让及房屋租赁两个合同关系，其经营权协议合法有效，原告现提起的是房屋租赁合同纠纷，无权解除经营权合同关系。本院认为，原、被告的转让协议中包括了经营权转让和房屋租赁两个不同的法律关系，但转让经营权的目的是利用原酒店的房屋、执照及设备进行经营，经营权转让与房屋租赁是相互联系，不可分割的，系双方为实现同一合同目的而产生。现原出租人已另案起诉并经法院判决解除了被告李永青与其签订的房屋租赁协议，原告用以经营的房屋已经法院生效判决被出租人收回，致使原告不能按双方所签协议的约定使用该房屋进行经营，合同目的不能实现，现无继续履行的可能，故双方所签订的转让协议应予解除，解除的时间应为原告实际占有并经营结束之日。原告在庭审中陈述经宾馆经营至台州市中级人民法院判决生效并申请执行之时，即2014年11月17日，故双方的转让协议应于该日解除。被告辩称本案案由为房屋租赁合同纠纷，不应处理经营权纠纷，本院认为原告诉请虽涉及两个不同的法律关系，但却基于同一转让协议而产生，为减少诉累，宜在本案中一并处理。
二、转让费的返还及租金支付问题。原告认为被告应返还其转让费398000元、已付房租52000元及支付2014年2月25日之后的房租费112000元；被告认为不应返还转让费并要求原告支付至实际交房之日的房租。本院认为，双方的转让协议中约定转让的营业期限至2020年8月25日，现因被告违反与原出租人所签协议的约定引起房屋租赁合同解除，经营目的无法实现，被告应承担违约责任。原告曾在（2014）台温民初字第487号案件中陈述“知晓原出租人不同意转租，但被告承诺如原出租人干扰时由其负担”，故本院认为原告明知被告并未实际取得原出租人的同意，仍与被告签订上述协议，也应承担一定的责任，本院根据协议解除的时间及双方的过错，确定被告应返还原告转让费288000元。原告的宾馆实际经营至2014年11月17日，房屋租金也应计算至交房之日，原告自称已支付房租至2014年2月25日，按照双方协议对房租的约定，原告尚应支付给原告房屋租金104800元。故对被告要求原告支付相应房租费的诉请，本院予以支持。原告要求被告返还已支付房租及支付此后的房租，于法无据，本院不予支持。
三、关于原告诉请的其他费用问题。双方协议约定2013年11月27日之前的债务由被告承担，原告代付的通信费265.13元发生时间为2012年5月-8月，应由被告承担，故原告要求被告返还通信费265.13元的诉请，本院予以支持。原告主张的利息损失及差旅费没有依据，本院不予支持，原告主张的购买经营用品费用、变压器租赁费、联防费、水电费及经营所得，依据不足，本院不予支持。
四、尹小娅的租金返还问题。被告主张原告应返还其尹小娅的租金35000元，原告认为其收取的租金与被告无关。本院认为，该租金与原、被告之间的转让协议中约定的原房屋租赁合约并无关联，其租赁协议涉及案外人尹小娅及林剑雄，故在本案中不予处理，被告可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第二百二十七条的规定，判决如下：
一、解除原告李义昌与被告李永青于2013年11月27日签订的《转让协议书》。
二、被告李永青于本判决生效后十日内返还给原告李义昌转让费288000元。
三、被告李永青于本判决生效后十日内返还给原告李义昌通信费265.13元。
四、反诉被告李义昌于本判决生效后十日内支付给反诉原告李永青房屋租赁费104800元。
五、驳回原告李义昌的其他诉讼请求。
六、驳回反诉原告李永青的其他反诉请求。
以上二、三、四项相抵，被告李永青于本判决生效后十日内支付给原告李义昌183465.13元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10414元，反诉受理费1995元，合计12409元，由原告负担6229元，被告负担6180元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状和副本一式两份，上诉于浙江省台州市中级人民法院。（在递交上诉状后七日内，交纳相应上诉案件受理费，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户银行：台州市农行，帐号：19-900001040000225089001）。
审 判 长 张永丽
人民陪审员 王超英
人民陪审员 陈小莉
二〇一五年三月十七日
代书 记员 胡 鑫