北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终7305号
上诉人（原审被告）：北京市通州商业资产运营公司，住所地北京市通州区西大街85号。
法定代表人：孙士臣，经理。
委托诉讼代理人：王志红，北京市致宏律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曹茜，北京市致宏律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：北京万佳房地产开发有限公司，住所地北京市通州区永顺地区办事处筛子庄。
法定代表人：王贤英，董事长。
委托诉讼代理人：王宇，北京市达奥律师事务所律师。
委托诉讼代理人：肖帮，男，1987年6月24日出生，住单位宿舍。
被上诉人（原审原告）：北京市通州区怡佳家园小区业主委员会，住所地北京市通州区怡佳家园小区2号楼一层。
负责人：余孝洪，主任。
委托诉讼代理人：王宇，北京市达奥律师事务所律师。
上诉人北京市通州商业资产运营公司（以下简称通州商业公司）因与被上诉人北京万佳房地产开发有限公司（以下简称万佳房地产）、北京市通州区怡佳家园小区业主委员会（以下简称怡佳家园业委会）恢复原状纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2016）京0112民初31611号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人通州商业公司之委托诉讼代理人王志红、曹茜，被上诉人万佳房地产之委托诉讼代理人肖邦，被上诉人怡佳家园业委会及万佳房地产之共同委托诉讼代理人王宇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
通州商业公司上诉请求：请求撤销一审判决，发回重审，诉讼费由万佳房地产、怡佳家园业委会承担。事实和理由：1.万佳房地产、怡佳家园的诉讼请求已经超过了诉讼时效。2.万佳房地产、怡佳家园已经不具备诉讼的主体资格，因此，法院应依法驳回其起诉。3.一审法院判决引用了建筑法等相关规定，但是却没有对应恢复部位进行任何的安全鉴定，程序错误，应发回重审。
万佳房地产、怡佳家园业委会均同意一审判决。
万佳房地产、怡佳家园业委会向一审法院起诉请求：1.要求通州商业公司将北京市通州区××号1号楼2层东承重墙宽1.63米、高2.36米、厚0.35米的墙洞恢复原状；2.诉讼费由通州商业公司承担。事实和理由：万佳房地产于2003年开发建设了位于北京市通州区××号小区。××号小区业委会系该小区业主依法选举产生的组织。房屋建成后，万佳房地产将该小区大部分房屋出售，尚有包括8-1-32,8-1-33约8000平方米的面积没有出售，产权仍在其名下。2006年8月和2008年3月，万佳房地产分别将位于北京市××号2层8-1-15、8-1-27的房屋出售给了通州商业公司。2006年11月，通州商业公司为了提升其面积的商业价值，在没有经过全体业主同意（业主包括：与通州商业公司一墙之隔的8-1-32,8-1-33的业主——万佳房地产和与通州商业公司有利害关系的1号楼1-25层的150户业主），且没有经过有关部门批准的情况下，擅自将北京市通州区××号的1号楼的2层属于该楼151户业主共有的承重墙拆改为高3.5米、宽3米的大门，其行为不仅严重损害了全体业主的合法权益，而且给整栋楼带来了严重的安全隐患，故诉至法院。
通州商业公司在一审法院辩称，1、万佳房地产已经将房屋出售，承重墙改造是在2006年，而怡佳家园业委会在2012年成立，故万佳房地产、怡佳家园业委会均不具有诉讼主体资格；2、通州商业公司对承重墙改造是经过原设计单位北京市建筑设计研究院设计，并且经具有施工资质的北京渤东博结构工程有限公司（以下简称渤东博公司）施工改造，根据建筑法第49条规定，对于承重结构变动的改动，建筑单位应委托建筑原设计单位规划设计批准，因此通州商业公司的改造手续合法，不存在任何安全隐患；3、通州商业公司改造施工是在2006年11月份，物权法是在2007年3月份实施，通州商业公司当时是在不违反法律法规规定的情况下进行的改造，故万佳房地产、怡佳家园业委会依据现行法律要求通州商业公司恢复原状没有依据；4、涉案房屋系纯商业用房，且拆改承重墙在通州商业公司的产权范围内，当时万佳房地产也是同意的；5、万佳房地产、怡佳家园业委会要求恢复原状，已超过诉讼时效。故不同意万佳房地产、怡佳家园业委会的诉讼请求。
一审法院认定事实：万佳房地产系北京市通州区××号小区（以下简称涉案小区）开发商，同时系该小区1号楼8-1-8、8-1-32等房屋、地下一层除8-2-5以外的部分以及地下二层的产权人。怡佳家园业委会系于2012年1月成立的涉案小区业主委员会。通州商业公司系该小区1号楼2层8-1-15、8-1-27房屋（建筑面积共1008.98平方米，以下简称涉案房屋）的产权人，该房屋与8-1-8、8-1-32系上下相邻。
涉案房屋东墙设计用途为承重墙，系电梯井西侧墙体。2005年12月8日，万佳房地产取得涉案小区1号楼一至三层外立面装修建设工程规划许可证。2006年11月，经案外人渤东博公司出具设计方案，通州商业公司对1号楼一至三层商用房的外立面进行装修改造，并将涉案房屋东墙，即电梯井西墙体开洞1650×2300mm,电梯井采用钢结构封堵洞口。2006年11月8日，渤东博公司与案外人北京市建筑设计研究院第三设计所（以下简称第三设计所）共同出具竣工质量验收合格报告。2016年8月3日，涉案小区物业公司北京福贤物业管理有限公司出具证明，内容为：2006年11月，通州商业公司罔顾其反对和阻止，在没有经过1号楼全体业主同意，并且没有取得有关部门批准的情况下，擅自将涉案小区1号楼2层属于该楼151户业主共有的承重墙凿开高3.5米、宽3米的大门，业主对此行为反响十分强烈，并多次要求恢复原状。
本案审理过程中，法院对现场进行了勘查。经勘查，涉案小区1号楼地上共23层，其中1-3层为商业，4-23层为住宅；地下共两层。通州商业公司对涉案房屋进行改造过程中开墙洞的墙体为承重墙，所开墙洞宽1.63米、高2.36米、厚0.35米，由此通向1号楼南侧大门出口，除此出口外，涉案房屋西侧有步梯通向1号楼西侧出口。根据涉案小区1号楼设计单位北京市建筑设计研究院于2002年12月8日出具的竣工图显示涉案房屋东侧，即南北12轴、东西C-
D轴以及南北12轴、东西k-L轴设计有通道各一处，均位于通州商业公司产权范围内，现该两处通道为砖混封死状态。
庭审中，万佳房地产、怡佳家园业委会与通州商业公司就开墙洞是否经万佳房地产允许以及开墙洞是否符合法律规定存在争议。通州商业公司提交万佳房地产与案外人北京市博智自行车修配厂（以下简称修配厂）、案外人李宝祥签订的《补充协议说明》复印件（主要内容为万佳房地产将1号楼南侧出入通道，及一层8-1-31、三层8-1-32无偿交付修配厂及李宝祥使用），渤东博公司出具的设计方案、第三设计所以及渤东博公司出具的竣工质量验收合格报告，证明其开墙洞系经万佳房地产同意，并经涉案房屋原设计单位同意并设计，后经具有相应资质的施工单位施工，不存在安全隐患，符合法律规定。万佳房地产、怡佳家园业委会对此不予认可，称其并未允许通州商业公司开墙洞，并称涉案小区1号楼设计单位为北京市建筑设计研究院，并非第三设计所。因通州商业公司提交的《补充协议说明》内容与本案不具有关联性；其提交的设计方案及竣工验收报告亦不能证明其开墙洞的行为履行了法定程序，故通州商业公司提供的证据不足以证明其主张。
经询，万佳房地产、怡佳家园业委会表示要求通州商业公司将涉案房屋恢复为砖墙结构。
一审法院认为：第一，关于万佳房地产、怡佳家园业委会是否具有诉讼主体资格的问题。根据《中华人民共和国物权法》第八十三条第二款规定，业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”：（一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用……”因此，根据上述法律规定，业主委员会对于损害承重墙等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险等，故怡佳家园业委会有权起诉要求通州商业公司将涉案房屋承重墙恢复原状。而万佳房地产作为涉案小区1号楼8-1-8、8-1-32等房屋、地下一层除8-2-5以外的部分以及地下二层的产权人，为有利害关系的业主，亦可依法向人民法院起诉要求通州商业公司将涉案房屋承重墙恢复原状。
第二，关于通州商业公司由具有施工资质的单位设计施工，并由第三设计所与施工单位共同出具竣工质量验收合格报告的拆改承重墙的行为是否合法的问题。根据1998年3月1日起施行的《中华人民共和国建筑法》第七条规定：建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证；但是，国务院建设行政主管部门确定的限额以下的小型工程除外。第四十九条规定：涉及建筑主体和承重结构变动的装修工程，建设单位应当在施工前委托原设计单位或者具有相应资质条件的设计单位提出设计方案；没有设计方案的，不得施工。2000年1月10日起施行的《中华人民共和国建设工程质量管理条例》第十五条规定：涉及建筑主体和承重结构变动的装修工程，建设单位应当在施工前委托原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案；没有设计方案的，不得施工。房屋建筑使用者在装修过程中，不得擅自变动房屋建筑主体和承重结构。《城市新建住宅小区管理办法》（1994年4月1日施行，已于2007年9月21日失效）第十四条规定：“房地产产权人和使用人违反本办法规定，有下列行为之一的，由物业管理公司予以制止、批评教育、责令恢复原状、赔偿损失：……（二）擅自改变房屋、配套设施的用途、结构、外观，毁损设施、设备，危及房屋安全的……”因此，根据上述法律规定，通州商业公司擅自拆改承重墙的行为已为当时施行的法律法规所禁止。2006年11月之后，即通州商业公司拆改承重墙之后颁布的法律法规亦对擅自拆改承重墙的行为作出了明确规定，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，建筑物的基础、承重结构等属于业主共有；改建、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。《北京市房屋建筑使用安全管理办法》第八条规定，禁止擅自变动房屋建筑主体和承重结构等影响房屋建筑使用安全的行为。《北京市建设工程质量条例》第五十七条规定：禁止房屋建筑所有权人或者使用人擅自变动房屋建筑主体和承重结构。任何单位和个人发现擅自变动的，可以向住房城乡建设行政主管部门举报。综上，根据通州商业公司拆改承重墙时施行的以及现行法律、法规等规定，均禁止房屋建筑所有权人或者使用人擅自变动房屋承重结构。现通州商业公司作为房屋建筑所有权人，其拆除承重墙的行为未经许可，也未经利害关系人同意，应属违法。通州商业公司拆改承重墙时由具有施工资质的单位设计施工，并由第三设计所与施工单位共同出具竣工质量验收合格报告，并不能成为阻却违法事由。通州商业公司所称其拆改承重墙行为发生于物权法颁布之前，系不违反当时的法律法规规定的情况下进行的改造，万佳房地产、怡佳家园业委会依据现行法律要求其恢复原状没有依据之抗辩意见亦不能成立。
第三，关于诉讼时效的问题。因本案为物权纠纷，不受诉讼时效的限制，通州商业公司的该抗辩理由不能成立。
综上所述，本案中，通州商业公司作为涉案房屋所有人，在其行使权利时，不得危及建筑物的安全，不得侵害他人及公共利益。通州商业公司未经许可，擅自拆改房屋承重结构的行为危及建筑物的安全，并可能损害其他业主的合法权益。怡佳家园业委会作为代表业主利益的组织，万佳房地产作为有利害关系的业主，均有权起诉要求通州商业公司将涉案房屋承重墙恢复原状。故万佳房地产、怡佳家园业委会要求通州商业公司将涉案房屋承重墙所开墙洞恢复原状的诉讼请求于法有据，法院予以支持。通州商业公司所称万佳房地产、怡佳家园业委会不具有诉讼主体资格以及其改造承重墙合法、万佳房地产、怡佳家园业委会起诉超过诉讼时效的抗辩意见，依据不足，法院不予采信；其所称改造承重墙已经万佳房地产同意的抗辩意见，因其未提供确实、有效证据予以证明，法院不予采信。通州商业公司所称其拆改承重墙行为发生于物权法颁布之前，系不违反当时的法律法规规定的情况下进行的改造，万佳房地产、怡佳家园业委会依据现行法律要求其恢复原状没有依据之抗辩意见，于法无据，法院不予采信。依照《中华人民共和国建筑法》第七条、第四十九条，《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第六项、《中华人民共和国建设工程质量管理条例》第十五条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第一项、《北京市房屋建筑使用安全管理办法》第八条、《北京市建设工程质量条例》第五十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：北京市通州商业资产运营公司于判决生效之日起三十日内将位于北京市通州区新华西街61号1号楼2层东承重墙宽1.63米、高2.36米、厚0.35米的墙洞恢复原状。
二审审理中，通州商业公司提交2008年2月26日协议书、房屋移交手续作为新证据，证明房屋建筑面积表是万佳房地产补偿给通州商业公司面积以后由测绘所到现场测绘的，现在争议的二层面积是通州商业公司的，通州商业公司的面积是万佳房地产允许之后开动的。万佳房地产、怡佳家园业委会认为协议书仅仅证明通州商业公司与万佳房地产买房过户，与本案无关；房屋移交手续没有涉及本案拆承重墙的事实，与本案无关。不认可通州商业公司提交证据的证明目的。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
本案中，首先，关于诉讼主体的问题，万佳房地产作为有利害关系的业主，怡佳家园业委会作为代表全体业主利益的组织，对于损害业主合法权益的行为，均有权起诉通州商业公司恢复原状。其次，通州商业公司虽主张拆改承重墙时经过万佳房地产的同意，但未提交充分证据予以证明，故一审法院对其该项主张不予采信，并无不当。再次，通州商业公司主张其拆改承重墙时由具有施工资质的单位设计施工，并由第三设计所与施工单位共同出具竣工质量验收合格报告，但该主张并不能成为阻却违法的事由。最后，关于诉讼时效的问题，本案属涉及物权的纠纷，不适用诉讼时效制度的规定，通州商业公司就此提出的上诉理由，本院不予支持。综上，通州商业公司作为涉案房屋所有人，在其行使权利时，亦不能危及建筑物的安全，且不能损害他人利益及公共利益。现通州商业公司未经许可，擅自拆改房屋承重结构危及建筑物安全，一审法院判决通州商业公司恢复原状并无不当，本院予以确认。
综上，通州商业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费70元，由北京市通州商业资产运营公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓青菁
审 判 员 宫 淼
代理审判员 张 帆
二〇一七年六月二十八日
法官 助理 胡震霄
书 记 员 刘 欣