上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杨民四（民）初字第3416号
原告（反诉被告）顾群英。
委托代理人王萍、武一飞，上海中建中汇律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海海王星辰药房有限公司。
法定代表人刘静喃。
委托代理人程文杰、李曼蔺，上海君澜律师事务所律师。
第三人上海德泉企业管理有限公司。
法定代表人陈锡明。
委托代理人顾慧敏，上海钧正律师事务所律师。
原告顾群英诉被告上海海王星辰药房有限公司（以下简称上海海王星辰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告在答辩期内提出反诉，本案依法适用简易程序，由审判员周励独任审判，公开开庭进行了审理。审理中，因原告申请，本院依法通知上海德泉企业管理有限公司（以下简称上海德泉公司）为第三人参加诉讼。其后，本院裁定转入普通程序审理，依法由审判员周励、代理审判员吴预、人民陪审员徐力勤组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）顾群英之委托代理人武一飞、被告（反诉原告）上海海王星辰公司之委托代理人程文杰、第三人上海德泉公司之委托代理人顾慧敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告顾群英诉称，2005年4月1日，原、被告签订《租赁合同》，约定由原告将位于上海市吉浦路XXX弄XXX号商铺转租给被告上海海王星辰公司，租赁期限为四年。《租赁合同》到期后，双方再次于2009年签订《租赁合同》，就续租事宜达成一致，租期自2009年4月7日至2013年10月9日，其中第三年起月租金为人民币15，435元（以下所涉币种均为人民币）。双方同时约定，若任何一方未按月履行义务的，应向对方支付违约金10，000元。被告无理迟延支付租金的，每延期一天，应按未支付部分的3‰向原告支付滞纳金。《租赁合同》履行中，被告自2013年1月7日起，未再向原告支付租金。故诉至法院，诉请：1、被告支付2013年1月7日至2013年10月9日租金140，458.50元；2、被告支付违约金10，000元；3、被告支付滞纳金（按未付金额的日千分之三计，从2013年1月15日起至付清日止）。
被告上海海王星辰公司辩称，根据租赁房屋产权人及委托经营人的要求，租赁房屋自2012年11月起开始外立面改造，该行为严重影响了被告的正常经营活动，给被告造成了严重经济损失。2013年1月，租赁房屋产权人决定对该大楼进行内部改建工程，并要求被告自2013年2月5日起搬离租赁房屋，清空所有物品，被告只得于2013年2月5日搬离租赁房屋，直至2013年10月9日租赁期满也未能搬入。因此，原告提供的租赁房屋不符合租赁合同约定的出租条件，被告有权拒付租金，也无需支付违约金及滞纳金。
反诉原告上海海王星辰公司诉称，反诉被告未能按租赁合同的约定向反诉原告提供租赁房屋，根据租赁合同的约定，应承担双倍返还保证金及支付违约金的责任。故反诉请求反诉被告双倍返还保证金共计23，480元、支付违约金10，000元。
反诉被告顾群英辩称，反诉被告无违约行为，故不同意反诉原告诉请，同意在抵扣滞纳金及违约金的情况下退还保证金11，740元。
第三人上海德泉公司述称，第三人自2008年起受产权人上海雷博实业有限公司的委托，对上海市吉浦路XXX弄XXX号进行经营管理。2012年年底，第三人欲进行外立面改造，得知原、被告系租赁关系，第三人将准备实施外立面改造工程的情况通知了原告，并与原、被告均进行协商，但未能达成一致意见。2012年11月起，第三人实施外立面改造工程，此后，被告向第三人提出，因第三人在外墙搭建脚手架，影响被告的经营活动，经第三人与被告协商达成一致并签订书面协议，被告搬出租赁房屋、第三人对租赁房屋内部进行装修作为补偿。2013年2月5日，被告搬离租赁房屋，第三人向被告支付搬离费用，并按被告要求对所租房屋内部进行装修。本案纠纷发生在原、被告之间，应由原、被告协商处理，与第三人无关。
经审理查明，2001年，上海雷博实业有限公司取得武东路XXX号建设农贸市场楼、辅助用房的建设规划许可证，2003年8月竣工，2010年5月登记为上海市吉浦路XXX号产权人（产权证附记记载房屋门牌号为：1幢为305号、311号，2幢为315号、319号，3幢为323号、329号、339号、345号）。产权人于2003年起委托上海公力商贸有限公司经营管理。2003年9月，上海公力商贸有限公司将吉浦路XXX号出租给孙定刚，租期为10年（2003年10月10日至2013年10月9日），年租金为34，821元。租赁合同约定，10年租金于合同签订后4周内付清。2004年3月，孙定刚将吉浦路XXX号转租给顾群英，租期为9.5年（2004年3月12日至2013年10月9日），年租金74，000元。租赁合同约定，签定协议时一次付清前五年的租金，2006年3月15日前支付剩余租金。后顾群英依约向孙定刚支付了全部租金。
2005年4月1日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告将上海市吉浦路XXX弄XXX号（即吉浦路XXX号）商铺转租给被告，租赁期限为4年。2009年，双方又续签《租赁合同》，租赁期自2009年4月7日至2013年10月9日。从第三年起月租金为15，435元，年租金为185，220元。被告应在收到原告提供有效的租赁发票后，于每季首月15日将当季租金转账支付至原告指定账户。《租赁合同》第4.1条约定，被告应于本租约签订之日起三个工作日内向原告支付履约保证金（押金）11，740元整。第4.2条约定，租期届满双方不再续约、本租约依约提前终止或被解除的，原告须于被告交还商铺当日将履约保证金足额无息返还被告。第4.3条约定，履约保证金可抵作本租约终止前或被解除前被告应支付的租金。第8.1条约定，除租约另有约定外，任何一方未按约定履行义务的，应向对方支付违约金10，000元整，由此造成对方损失的，违约方应负赔偿责任。第8.2条约定，被告无理由迟延支付租金的，每延期一天应按未支付部分的3‰向原告支付滞纳金。第8.5条约定，原告应确保交付的商铺及其附属设施能实现被告的租赁目的，并保证其安全性符合有关法律、法规或规章的规定，否则，被告有权立即解除本租约，被告预交款项有结余的，原告就在被告迁离商铺当日予以退还，同时原告应双倍返还履约保证金并向被告支付违约金10，000元。
《租赁合同》签订后，被告依约向原告支付保证金11，740元。
2008年起产权人委托第三人对上海市吉浦路XXX号经营管理。
2012年11月15日，第三人发出通告，内容为：第三人将于2012年11月15日-2013年4月30日期间，对上海市吉浦路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号进行外立面整体改造工程。
发布通告后，第三人于2012年11月起开始实施外立面整体改造工程，至2013年年底完工。
被告向原告支付了截止至2013年1月6日的租金。2013年1月7日至10月9日的租金，被告未支付。
2013年1月30日，被告发函给原告，称因第三人对整幢大楼进行外立面的改造及内部施工，致日均销售额大幅下降，故对于2013年1月9日之后的租金应予免除并在改造完工后给予一个月的免租期。
2013年2月5日，被告与第三人签订《协议书》，约定：1、被告于2013年2月5日之前将店铺里清场停止营业，搬离物品、物件、设备，配合第三人的外立面重整工程。第三人同意补偿被告搬场费用7750元，在被告搬场前一次性付清。…3、第三人按照被告的规定装修店铺。4、2013年11月9日之前，被告有权与第三人谈关于店铺新的租赁合同事项，如双方对新的租赁合同未达成一致，被告应在合同到期后将店铺清场，搬离所有属于被告的物品、物件、设备，向第三人返还房屋。
2013年2月5日，被告搬离租赁店内的物品，花费人工费、交通费、餐费1200元。2013年2月6日，第三人向被告支付人工费、交通费、餐费1200元、搬场费7750元。第三人于2013年年底对租赁店铺内部装修完毕。至2013年10月9日，被告也未搬回租赁商铺。
2013年10月，原告向被告发函，认为被告以与第三人签订搬离协议并未使用商铺为由不付租金的理由不成立，催告被告支付所欠租金。2013年11月，原告诉至本院，作如上诉请。
另查，1、根据被告提供的销售资料显示被告在2013年1月份的月销售额为78，000余元。
2、第三人称第三人口头多次通知原告需对涉案房屋外立面进行装修并向原告当面送达改造通告，遭到原告拒收。原告称并未收到过第三人发出的改造通知，原告在得知第三人将进行外立面改造时，与被告一起至第三人处，要求第三人对实际使用人进行适当补偿，但未达成一致。
3、第三人未因外立面改造事宜向孙定刚进行赔偿，孙定刚也未就此向顾群英进行赔偿。
4、第三人对涉案房屋进行外立面改造是基于涉案房屋的外观考虑，并非是因为涉案房屋无法使用而进行的修缮。
以上事实，由原告（反诉被告）顾群英提供的房屋租赁合同及补充协议、房屋租赁合同及转租证明、租赁合同、付款凭证和发票、被告（反诉原告）上海海王星辰公司提供的房屋租赁合同、产权证、房地产登记信息、变更地址证明、证明、整修通知、照片、销售额汇总、整改情况说明、撤场协议、搬场支付凭证、律师函、押金收条、证明书、授权书、编订门弄牌号通知书、当事人陈述等证据相佐证，并经当庭质证，本院予以确认。
本院认为，根据法律规定，承租人负有向出租人按期支付租金的义务。本案被告未按约向原告支付2013年1月7日至10月9日的租金，被告抗辩称系原告未提供符合合同约定的租赁房屋所致，故本案争议的焦点为原告是否提供了符合合同约定的租赁房屋。对此，本院认为，首先第三人自2012年11月起进行的改造仅针对涉案房屋的外立面，并不涉及房屋内部，并非导致被告无法经营。事实上，被告于2012年11月至2013年1月期间，仍在实际经营。而且被告从事的是药品销售行业，通常情况下，消费者为患者，消费者是否购买药品取决于该药店是否有其需要的药物而非药店的消费环境。再者，被告于2013年2月5日搬离租赁房屋，是被告在第三人承担搬场费用并为其免费装修的情况下的自愿行为。另外，原告也未从孙定刚处获得相应补偿。综上所述，本院认为，原告并未提供不符合合同约定的租赁房屋给被告，被告拒付所欠租金，理由不成立。原告要求被告支付2013年1月7日至10月9日租金的请求，本院予以支持。至于原告要求被告支付违约金及滞纳金的请求，因被告未付租金是因为原、被告对于被告是否应当支付2013年1月7日至10月9日期间的租金有争议，并非无故拖欠，故对上述诉请，本院可不予支持。至于反诉原告要求反诉被告双倍返还保证金及支付违约金的请求，其理由就是反诉被告未提供符合合同约定的租赁房屋，本院之前已对此进行详尽分析并认为该理由不成立，故本院不予支持。反诉被告同意返还反诉原告保证金，于法不悖，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）上海海王星辰药房有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）顾群英支付2013年1月7日至2013年10月9日租金人民币140，458.50元；
二、原告（反诉被告）顾群英要求被告（反诉原告）上海海王星辰药房有限公司支付违约金人民币10，000元的请求，不予支持；
三、原告（反诉被告）顾群英要求被告（反诉原告）上海海王星辰药房有限公司支付滞纳金的请求，不予支持；
四、准原告（反诉被告）顾群英于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）上海海王星辰药房有限公司保证金人民币11，740元；
五、被告（反诉原告）上海海王星辰药房有限公司要求原告（反诉被告）顾群英双倍返还保证金人民币共计23，480元的请求，不予支持；
六、被告（反诉原告）上海海王星辰药房有限公司要求原告（反诉被告）顾群英支付违约金人民币10，000元的请求，不予支持。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案本诉受理费人民币4870元，由被告（反诉原告）上海海王星辰药房有限公司负担。本案反诉受理费人民币318.50元（已减半），由原告（反诉被告）顾群英负担人民币47元、被告（反诉原告）上海海王星辰药房有限公司负担人民币271.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 周 励
代理审判员 吴 预
人民陪审员 徐力勤
二〇一四年四月二十五日
书 记 员 周靖雯
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。