广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终9777号
上诉人（原审原告）：黎超海。
委托诉讼代理人：周新忠，广东国晖律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄琼蝶，广东国晖律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：胡航。
委托诉讼代理人：刘宋博，广东联睿律师事务所律师。
上诉人黎超海因与被上诉人胡航房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第1165号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人黎超海上诉请求：一、撤销一审判决，改判胡航按成交价的20%向黎超海支付违约金人民币17.6万元（以下货币均为人民币）；二、本案一、二审诉讼费由胡航承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，枉法裁判。1、一审判决认定胡航未违反合同约定的履行时间，并认定黎超海未完成举证责任是故意颠倒是非。双方在《房地产买卖合同》第二十条明确约定，黎超海必须在2015年6月1日前办理完交易手续。黎超海提供的两份《深圳市房地产登记中心业务受理通知书》证明，直到2015年6月3日和2015年6月9日，胡航才分别向产权登记中心递交过户和抵押登记申请材料，比合同约定2015年6月1日分别超时了2日和8日。黎超海已经证明胡航违反合同约定。2、一审判决认定胡航按时支付房款也是颠倒黑白。合同约定胡航付清首期房款的时间是签订合同之日起7日内，首期房款的金额是成交价减去银行贷款（不含定金）。成交价为88万元，黎超海提供的《二手楼按揭贷款确认书》证明，胡航获得的银行贷款是616000元，合同签订的时间是2015年4月18日，胡航付清首期房款的时间应是2015年4月25日，胡航应支付的首期房款金额是264000元。然而，胡航支付首期房款的时间是2015年6月9日，胡航实际支付的首期房款金额是179000元，时间迟了44天，金额少了85000元，没有按时支付房款。至于付清全部房款时间，双方约定的时间是2015年6月1日，黎超海提供的手机短信已证明，胡航对此也是确认的。可是，胡航支付余款的时间是2015年6月15日，金额是239196.78元，也不按时足额支付。
二、一审判决适用法律错误。事实证明，胡航既没有按时办理完交易手续，也没有按时支付房款，已构成根本违约，应依约按转让成交价20%即176000元向黎超海支付违约金。一审判决却适用《中华人民共和国合同法》第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，驳回黎超海的诉讼请求，显然是错误的。
综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院支持黎超海的上诉请求。
被上诉人胡航辩称：一审判决认定事实准确，适用法律正确，黎超海的上诉请求没有任何事实和法律依据，请求二审法院驳回黎超海的上诉，维持原判。
黎超海向一审法院起诉请求：1、解除黎超海、胡航签订的《房地产买卖合同》，并判令胡航按成交价的20％向黎超海支付违约金176000元；2、本案诉讼费用由胡航承担。黎超海于庭审中变更诉讼请求为：1、判令胡航按成交价的20％向黎超海支付违约金176000元；2、本案诉讼费用由胡航承担。
一审法院认定事实：2015年4月18日，黎超海作为卖方，胡航作为买方共同签订一份《房地产买卖合同》，约定将黎超海所有的位于深圳市花乡家园X座XX的房产出售给胡航，成交价为88万元，买方在签署本合同时向卖方支付定金85000元，该定金交由居间方或银行监管，买方将定金支付给监管方或存入监管账号，即视为卖方收讫定金。第二部分房款为795000元，买方以银行按揭付款方式支付，买方应于签署本合同之日起七日内付清首付款即成交价减去银行贷款，买方应于约定的应付首期房款之日起三日内向银行提交按揭贷款申请及相关材料。买卖双方须于银行出具贷款承诺书之日（若卖方需办理赎楼手续的，则在卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记且银行出具贷款承诺书之日）起三日内（含当日）签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，且递件回执由居间方或担保公司代为托管。在递件回执载明的答复日期之日起三个工作日（含当日）内，买卖双方须到国土局等相关部门领取房地产证并按约定交纳税费，不得延误。领取房地产证当日买方须及时与居间方、担保公司及银行人员到相关部门办理按揭贷款的抵押登记手续。转让物业处于抵押状态，卖方委托担保公司融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起七日内出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续，并与担保公司签署担保合同。买卖双方协商同意在购房定金或其他购房款中预留5000元作为该物业之交房保证金，交由居间方托管。此款在完成产权转移登记后卖方实际交付房地产时进行结算。居间方在买卖双方办妥房地产交接手续后（即卖方结清物业各项欠费、依约交付家私家电、完成租约转移）将该款项退回卖方。房地产过户转让手续办理完毕，即买方领取买方名下的新房地产证后，由监管机构按监管协议的约定支付给卖方，如买方办理银行按揭，则银行承诺贷款之金额由银行按照约定支付给卖方。如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，卖方可解除合同并要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。本合同对买卖双方相关权利义务未约定或约定不明的，买卖双方不得以此为由要求解除或拒绝履行合同，应按相关法律法规、政策或交易习惯确定各自的权利义务。双方于备注条款约定，买卖双方必须配合中介方在2015年6月1日前办理完交易手续。
2015年4月23日，胡航作为甲方，黎超海作为乙方，中国工商银行股份有限公司深圳光明支行作为丙方共同签订一份《二手楼交易资金监管协议》，甲乙双方一致同意，自愿将交易的花乡家园B座11E房产交易资金委托给丙方进行监管，监管资金为179000元。资金在丙方保管期限为90日，甲乙方完成了房产过户手续后，丙方有权决定在收取手续费后将监管资金划入指定的乙方账户。乙方在丙方有赎楼贷款，乙方选择以甲方在丙方申请的按揭贷款作为赎楼贷款的还款来源。同日，胡航将179000元划入上述协议指定的监管账户。
2015年5月27日，黎超海向中国工商银行股份有限公司一次性提前归还个人住房购置贷款372865.72元以及利息1891.83元。
2015年6月3日，深圳市房地产权登记中心出具一份《深圳市房地产权登记中心业务受理通知书》（文号9C-4XXXX7），通知申请人胡航，该中心已收到二手商品房转移登记（花乡家园X座XX）的申请材料，现予受理，办理时限为30个自然日。除另有通知，纳税、领证日期为受理之日起的第五个工作日，申请人凭本受理通知书及身份证明领取办理结果。
2015年6月9日，深圳市房地产权登记中心出具一份《深圳市房地产权登记中心业务受理通知书》（文号9C-4XXXX7），通知胡航，2015年6月9日，该中心收到申请房地产现楼抵押权登记事项的申请材料，现予以受理，办理时限为15个自然日。
2015年6月9日，中国工商银行股份有限公司深圳光明支行向黎超海的银行账户转账179000元，2015年6月15日转账239196.78元。2015年7月21日，居间方将交房保证金5000元转入黎超海的银行账户。
另查明，黎超海、胡航双方交易之物业深圳市宝安中心区宝安大道西南侧花乡家园B座11E于2015年6月9日登记至胡航名下。
一审法院认为，黎超海与胡航签订的《房地产买卖合同》及黎超海、胡航与中国工商银行股份有限公司深圳光明支行签订的《二手楼交易资金监管协议》为各方真实意思表示，未违反国家法律、法规的强制性规定，为合法有效合同，各方均应履行约定的义务。
关于黎超海主张因胡航违反双方于《房地产买卖合同》备注条款约定的“买卖双方必须配合中介方在2015年6月1日前办理完交易手续”而构成违约，该条款所称双方的“交易手续”约定不明确，一审法院认为从字面及二手房产交易习惯来理解应指从签订买卖合同起至买方与居间方、担保公司及银行人员到相关部门办理按揭贷款的抵押登记手续为止的手续。合同双方对及时办理完成该手续均负有义务。根据一审法院所查明事实，买方递交完成按揭贷款的抵押登记手续为2015年6月9日，已实际超过双方约定的时间。故本案争议焦点在于，是否胡航违约而导致交易手续超过约定时间。现黎超海主张由于胡航延迟履行义务而导致交易超时，黎超海方应承担举证责任。
根据黎超海举证及所查明事实，买方于2015年4月23日交付首期款，距离合同签订日即2015年4月18日未超过约定的七日。卖方于2015年5月27日清偿了抵押贷款，未举证赎出房地产证原件并注销抵押登记手续的日期，应承担举证不利责任，故一审法院认定买方于2015年6月3日向深圳市房地产权登记中心递交商品房转移登记手续未违反约定。根据深圳市房地产权登记中心出具的《深圳市房地产权登记中心业务受理通知书》（文号9C-415062217），该申请的答复日期为2015年6月10日，买方于2015年6月9日领取房地产证并办理按揭贷款的抵押登记手续未违反合同约定。根据黎超海之举证，胡航未违反合同约定的履行时间而不应承担交易超时之责任。
关于黎超海主张胡航未按时支付房款。根据合同约定，买方之按时付款义务为签订合同当日向卖方支付定金、签订合同之日起七日内付清首期房款并获取银行按揭贷款，至于银行按揭贷款发放则由银行而非买方向卖方直接支付。根据黎超海、胡航与中国工商银行股份有限公司深圳光明支行签订的《二手楼交易资金监管协议》，黎超海已同意将首期房款托管于监管方并按照该协议约定进行资金监管，胡航已按时将该首期款划入双方指定的监管账户，应视为胡航已按时完成付款义务。胡航亦已如约获得银行按揭贷款，故黎超海诉称未按时支付房款缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。根据合同约定结合交易习惯，按揭贷款余款的支付并非本案胡航所负义务，黎超海主张胡航应承担责任缺乏事实和法律依据，一审法院亦不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回黎超海的诉讼请求。本案案件受理费1910元，由黎超海承担。
本院经审理查明，一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案的案由为房屋买卖合同纠纷，黎超海与胡航签订的买卖合同系双方真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的效力性强制规定，为有效合同，双方均应依约履行。合同约定“买卖双方必须配合中介方在2015年6月1日前办理完交易手续”，是合同双方的义务，显然不能理解为黎超海所称的“买方胡航必须保证在2015年6月1日前办理完交易手续”。黎超海主张胡航未按时办理交易手续，违反该条约定，应证明胡航存在迟延配合中介方办理交易手续的情形或违反合同其他履约期限规定的情形。
首先，黎超海主张胡航未按时支付首期款。本院认为，合同约定胡航应在签署合同之日起7日内付清首期款，该条款是指胡航应在7日内办理完首期款监管手续，而并非指黎超海实际收到该款的时间。胡航于2015年4月23日与黎超海办理首期款监管手续，并在当日支付了首期款，未超过合同约定的7日期限，不存在违约情形。
其次，黎超海主张胡航迟延提交过户材料，迟延办理抵押手续。本院认为，合同约定黎超海赎出房地产证原件并注销抵押登记之日起3日内办理递件过户手续，由于黎超海赎楼义务在先，其主张胡航迟延提交递件过户手续，应首先举证证明其何时注销抵押登记。黎超海于2015年5月27日还清抵押贷款，但其在两审中其均未能举证证明注销抵押登记的时间，故应承担不利后果；且双方于2015年6月3日就办理了过户手续，与黎超海还清贷款之日相隔仅数日。因此，黎超海主张胡航迟延递件过户，缺乏事实依据。涉案房产于2015年6月9日登记到胡航名下，当日胡航申请抵押登记，显然也不存在拖延情形，黎超海主张胡航迟延办理抵押手续，也无依据。
综上，黎超海未能证明胡航存在违约行为，故其上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3820元，由黎超海负担。
本判决为终审判决。
审判长 彭 宁
审判员 聂 效
审判员 吴 春 泷
二〇一六年十一月十四日
书记员 伍圣权（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。