浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙绍民终字第1240号
上诉人（原审原告）浙江嵊州农村合作银乐支行。
负责人丁志刚。
委托代理人（特别授权）吕方达。
被上诉人（原审被告）薛晓军。
被上诉人（原审被告）陶秀英。
两被上诉人委托代理人（特别授权）朱勇。
原审第三人钱南华。
原审第三人赵福芹。
上诉人长乐支行因执行异议诉讼一案，不服嵊州市人民法院（2009）绍嵊民初字第2642号民事判决，向本院提出上诉。本院于2010年9月26日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。经阅卷和询问当事人，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2009年6月17日，原告长乐支行诉被告浙江嵊州豪顺丝织制衣有限公司、钱南华、赵福芹、钱春明、刘越平、嵊州太戈服饰有限公司借款合同纠纷一案以调解方式结案，各方约定浙江嵊州豪顺丝织制衣有限公司返还长乐支行借款本金795万元及利息等，款均限于2009年6月30日前付清；钱南华、赵福芹、钱春明、刘越平、嵊州太戈服饰有限公司对上述债务承担连带清偿责任。因浙江嵊州豪顺丝织制衣有限公司、钱南华、赵福芹、钱春明、刘越平、嵊州太戈服饰有限公司均未依法履行调解书规定的义务，原审法院于2009年9月28日查封了赵福芹所有的位于大连市中山区二七广场5号地上一层130号的房屋（所有权证号为2006110389）。另查明，2009年8月17日，薛晓军、陶秀英的委托代理人邢桂芬与赵福芹（钱南华委托赵福芹办理房地产转让手续）签订房地产买卖契约一份，约定钱南华、赵福芹将座落在大连市中山区二七广场5号地上一层130号的房屋（所有权证号2006110389）作价33万元转让给薛晓军、陶秀英。合同签订后，双方在大连市房地产管理部门办理房产过户登记手续，薛晓军、陶秀英向赵福芹支付了全部房款。大连市中山区二七广场5号地上一层130号房屋自2009年10月20日至2010年10月19日的租金26000元已由薛晓军、陶秀英收取。2009年9月25日，大连市房地产管理部门发放“二手房转让管理科业务联络单”一份，通知薛晓军、陶秀英、赵福芹缴纳房地产交易税费、领取房屋所有权证。2009年10月19日，薛晓军、陶秀英、赵福芹按通知要求缴纳了房地产交易税费，但因房屋已被查封，薛晓军、陶秀英尚未领取房屋所有权证。故薛晓军、陶秀英依法向原审法院提出执行异议，经原审法院审查后裁定中止对座落于辽宁省大连市中山区二七广场5号地上一层130号房屋的执行。
原审法院认为，原告提出的依据物权法第九条的规定，该房屋仍为赵福芹所有，薛晓军、陶秀英与钱南华、赵福芹之间不动产物权变更的约定不能对抗国家有权机关公示的物权效力的主张过于机械。不动产物权登记是不动产物权公示的方式，薛晓军、陶秀英也正是信任不动产物权公示的前提下，向钱南华、赵福芹购买无权利瑕疵的房屋。公平和诚信是民法的两大基本原则，在各方利益发生冲突时，我们应严格秉承这两个基本原则，平衡各方利益。在原审法院采取查封措施前，买卖双方已按照程序向大连市房地产管理部门申请办理房地产过户登记手续，大连市房地产管理部门已依法通知薛晓军、陶秀英与赵福芹缴纳房地产交易税费、领取房屋所有权证，现薛晓军、陶秀英、赵福芹已按通知要求缴纳了房地产交易税费，视为该不动产物权变更已在不动产物权登记簿上登记。薛晓军、陶秀英已依约向赵福芹支付全部房款，并向租户收取房屋租金，只因房屋被查封而无法领取房屋所有权证书，薛晓军、陶秀英二人对此并无过错。原告所主张的请求权属于债权请求权，被告抗辩主张的请求权属于物权请求权，两者发生的基础权利不同、制度功能不同，按照物权优于债权的法理原则，从保护交易安全、维护善意第三人合法权益的角度出发，应终止对座落于辽宁省大连市中山区二七广场5号地上一层130号房屋的执行措施，故原告的诉讼请求依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条，《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第二十四条的规定，判决驳回浙江嵊州农村合作银行长乐支行的诉讼请求。一审案件受理费4300元，由浙江嵊州农村合作银行长乐支行负担。
长乐支行不服原判决，提出上诉称：1、原审法院认定被上诉人已支付赵福芹全部房款，与事实不符。不管是房地产买卖契约还是大连市房地产买卖合同，均无法得出房地产转让款为80万元。根据2009年9月17日中国农业银行个人结算业务申请书，被上诉人薛晓军汇给邢桂芬的40万元往来款，根据邢桂芬在庭审中的陈述，其或丈夫与薛晓军有工程款业务往来，故可以认定上述40万元为工程结算款，而非房款。根据谁主张谁举证原则，被上诉人应就80万元款项系房款承担举证责任。2、原审法院认定被上诉人与赵福芹存在房屋买卖关系，缺乏证据支持。大连市房地产买卖合同、二手房转让管理科业务联络单、收条均系复印件，原审法院采信上述证据，违反证据规定。房地产买卖契约于2009年8月17日签订并当天交付定金10万元，而委托公证手续在2009年8月25日才办妥，在未办妥公证情况下签约和交付定金，违反常理。且被上诉人与房屋出卖方并不认识，房屋买卖真实性值得怀疑。被上诉人将巨额款项交付邢桂芬再由邢桂芬交付出卖方，不符合常理。更何况邢桂芬、赵福芹在执行异议听证过程中，明确承认邢桂芬未将款项交付赵福芹，买卖真实性值得怀疑。原审法院认定被上诉人实际占有房屋的依据是邢桂芬出具给承租人的收条和被上诉人出具给邢桂芬的收条，但上述收条真实性有待考证，且邢桂芬系被上诉人委托代理人，与本案具有利害关系，在承租人未出庭情况下，上述证据没有效力。3、原审法院认定被上诉人对未能领取房产权证没有过错，不当。早在房屋交易之前，原审法院已在执行钱春明、赵福芹的财产，买受人应当考虑大标的交易的风险，以及不能办理过户登记而产生的法律风险，审查出卖方的资信情况。因被上诉人盲目导致房屋不能办理过户，风险只能由被上诉人自己承担。4、原审法院混淆了物权效力与债权效力的区别，违反了物权法定原则，适用法律错误。依据物权法规定，不动产物权设立、变更、转让、消灭，应依法登记，未经登记不产生效力。不动产物权依法应登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。原审法院查封过程中经查不动产登记簿上所有权人仍为赵福芹。被上诉人提出签约、交付联络单，仅表明房管部门已受理登记申请。根据《房屋登记办法》第七条规定，办理房屋登记须经过“申请-
受理-审核-记载于不动产登记簿-
发证”五道程序，本案中尚未完成记载程序，物权未发生变更效力。原审法院以灵活理解方式适用物权法，违背了物权法定原则。此外，原审法院认定物权请求权优于债权请求权，错误。物权法明确规定因物的归属和利用而产生的民事关系，适用物权法的规定，而上诉人诉讼请求即是确认房屋为赵福芹所有，故本案应适用物权法的规定。5、二审询问中陈述补充意见：退一步80万元系购房款，但根据执行听证笔录，实际购房款66万元冲抵了原审第三人欠邢桂芬的债务，被上诉人仅将款项支付邢桂芬，而邢桂芬并未将款项交付原审第三人，结合被上诉人与邢桂芬存在代理关系，故实际是被上诉人将购房款项又支付给了自己，本案因此不适用司法解释第十七条之规定。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原判决，改判支持上诉人原审诉讼请求，即确认讼争房屋为赵福芹所有，对讼争房屋继续采取执行措施。
被上诉人薛晓军、陶秀英辩称：1、被上诉人为购买两处房屋共支付80万元，其中66万元系房款，其余14万系支付其他费用。以上由缴款证明和证人证言证实。被上诉人与邢桂芬没有其他业务往来，即使如上诉人所言被上诉人与邢桂芬有业务往来，亦与本案无关。不能据此否定房款事实。邢桂芬与钱春明是否有债权债务，我方并不清楚，仅是上诉人单方陈述。即使赵福芹以债务抵冲方式收取房款，也不影响双方房屋买卖及支付房款的事实。2、被上诉人提供的证据中，除大连市房地产买卖合同（即备案合同）是复印件外，其他所有证据均系原件，证据之间已形成完整的证据琐链。虽备案合同不是原件，但契税证明可以印证本案存在房屋交易的事实。3、被上诉人不存在任何过错。交易双方到房管部门办理手续时，已经审查通过，有关部门通知当事人缴纳税费，均在房屋查封之前。4、房管部门发给被上诉人的联络单，证明房产交易已经审核合格，应视为交易行为已记载于不动产登记簿，此后即进入发证程序。5、案外人主张房屋确权，本身存在不当之处。本案完全符合司法解释第十七条之规定，即人民法院对讼争房屋不得进行查封。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人钱南华、赵福芹未到庭应诉、也未提出答辩意见。
各方当事人在二审中均未提出新的证据，本院二审查明的事实与原审法院认定的事实基本一致，但被上诉人已收房屋租金应为3万元。
本院认为，被上诉人原审提供了公证书、2009年8月17日房地产买卖契约、2009年9月15日大连市房地产买卖合同、汇款凭证和收条、二手房转让管理科业务联络单、税费发票、邢桂芬当庭证言等证据，这些证据经本院审核，除大连市房地产买卖合同系复印件，其他证据均系原件，而复印件能与其他证据相互印证，原审法院予以采信并无不当。以上证据已经形成完整的证据琐链，足以证明以下事实：1、被上诉人与原审第三人签订了房屋买卖合同；2、被上诉人已支付原审第三人全部房款33万元；3、被上诉人向租户收取了房屋租金；4、大连房管部门已受理交易双方提交的权证和合同等资料并告知交易双方缴费和领证事宜。以上1-4项事实均发生在2009年9月28日房屋查封日之前。5、被上诉人、原审第三人已按办证程序和要求向大连税务部门缴纳了房屋契税和其他税费。上诉人对房屋买卖关系和支付房款等事实提出异议，依据和理由均不足，本院不予采信。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。而本案中，被上诉人已经依约支付了全部房款，其收取租金行使收益权应视为对房屋的实际占有，以上事实清楚。被上诉人对未能办理过户登记手续并无过错，此节已经查证属实，故应当根据上述司法解释的规定，解除已经采取的查封措施。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。原审判决基本事实清楚，处理结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由上诉人浙江嵊州农村合作银行长乐支行负担。
本判决为终审判决。
审判长 单卫东
审判员 楼晓东
审判员 王安洁
二〇一〇年十一月八日
书记员 吴银萍