重庆市第四中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝04民终817号
上诉人(原审原告)：刘芳，女，1970年7月28日出生，土家族，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。
委托诉讼代理人：陈伟，重庆汇润律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：重庆怡豪房地产开发有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪街道龙山路66号武警重庆总队招待所208号房，统一社会信用代码：915001126733810638。
法定代表人：彭力，该公司董事长。
委托诉讼代理人：彭德高，重庆渝法律师事务所律师。
上诉人刘芳因与被上诉人重庆怡豪房地产开发有限公司（以下简称怡豪公司）商品房预售合同纠纷一案，不服酉阳土家族苗族自治县人民法院于2017年6月20日作出的(2017)渝0242民初1685号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月8日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年8月16日公开开庭进行了审理。上诉人刘芳的委托诉讼代理人陈伟，被上诉人怡豪公司的委托诉讼代理人彭德高到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘芳上诉请求：撤销一审判决，改判怡豪公司支付逾期办证违约金79371元。事实和理由：依据法律规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。双方的《商品房买卖合同》约定，怡豪公司应当在实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内支付违约金，而怡豪公司至今未取得登记受理单，因此，其违约金支付请求权诉讼时效期间尚未开始计算。由此可见，一审法院采纳怡豪公司的诉讼时效抗辩主张错误。
怡豪公司辩称，一审判决正确，请予维持。其主要理由是：逾期办证违约金债权系继续性债权，应按每个个别债权分别计算诉讼时效期间，即本案立案日前两年的违约金债权请求权未超过诉讼时效，在此之前的违约金债权请求权业已超过诉讼时效期间。
刘芳向一审法院起诉请求：判决怡豪公司支付逾期办证违约金79371元。
一审法院认定事实：2009年7月29日，怡豪公司（甲方）与刘芳（乙方）签订《商品房买卖合同》，约定刘芳购买怡豪公司开发预售的位于酉阳土家族苗族自治县钟多镇城北新区怡豪国际公寓x-
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x的商品房一套。该房建筑面积159.81平方米，总房款334902元，付款方式为首付174902元，按揭付款160000元。该合同第七条第二款约定：“本商品房交付时应符合以下条件：(1)本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》……”。第十三条第2款约定：“预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”。第十三条第四款约定：“如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在30日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过30日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之0.5向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1（该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金”。
刘芳于2009年7月28日支付购房款174902元，余款160000元亦通过办理银行按揭的方式向怡豪公司进行了支付。2010年8月31日，刘芳接房入住。怡豪公司至今未取得《建设工程竣工验收备案登记证》，刘芳至今未取得涉案房屋的房地产权证。刘芳自愿继续履行合同。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方签订的《商品房买卖合同》，系其真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。该合同第十三条约定，如因怡豪公司的责任，未能按期向登记机构提交办理房地产权证的申请，取得登记机构出具的登记受理单的，刘芳有权要求怡豪公司继续履行合同并支付违约金。《建设工程竣工验收备案登记证》是申请办理房地产权证时须由怡豪公司提交的资料，由于怡豪公司至今未取得该证，导致怡豪公司无法提供登记机构需要的资料，房地产权证的办理事实不能。怡豪公司辩称刘芳应当承担部分逾期办证违约责任，但未举证证明，故刘芳至今未能取得房地产权证的责任在于怡豪公司，即怡豪公司应当承担逾期办证的违约责任。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外”。由于逾期办证的违约行为处于持续状态，刘芳请求怡豪公司支付逾期办证违约金系继续性债权，该继续性债权以每个个别的债权分别适用诉讼时效，在实际计算时，应采用倒推法，即自起诉之日倒退两年计算。本案中，刘芳于2017年5月11日起诉，故逾期办证违约金的起算时间应为2015年5月12日，刘芳所主张的2015年5月12日之前的逾期办证违约金已经超过诉讼时效，不应受到法律保护。刘芳仅主张逾期办证违约金计算至2017年4月25日，因此，本案逾期办证违约金计算时间应为2015年5月12日至2017年4月25日。怡豪公司应当支付的逾期办证违约金为：334902元×0.0001×715天=23945.49元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决:一、重庆怡豪房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付刘芳逾期办证违约金23945.49元；二、驳回刘芳的其他诉讼请求。案件受理费1784元，因适用简易程序减半收取892元，由重庆怡豪房地产开发有限公司负担200元，刘芳自行负担692元。
二审中，当事人没有提交新证据。
双方对一审认定的事实无争，本院予以确认。
在二审中，双方认可以下事实：刘芳接受房屋前，付清了购房款及相关税费，委托怡豪公司办理所购商品房所有权转移登记，并提交了应由己方提交的所有权转移登记资料。刘芳主张的逾期办证时间为2010年10月31日起至2017年4月25日止，共计2368天。
本院认为，本案争议焦点是：怡豪公司的诉讼时效抗辩主张能否成立。就逾期办证违约金的支付问题，双方的《商品房买卖合同》第十三条第四款第二项约定：“甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金”。一方面，约定怡豪公司取得商品房所有权转移登记受理单之日起30日内支付违约金，按通常理解，怡豪公司未取得该登记受理单即因支付违约金期限未到而可以拒付违约金。但依此解释，怡豪公司在迟延取得商品房所有权转移登记受理单达六年之久后，购房人尚不能追究其迟延履行违约责任，这显然违反了诚实信用原则，以及双方在合同中确立的恪守承诺并追究违约责任的订约目的。因此，怡豪公司不能以该约定作为其拒绝承担迟延履行违约责任的理由。另一方面，该约定能够对抗怡豪公司的诉讼时效抗辩主张。《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过20年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”既然约定怡豪公司取得登记受理单后30日内支付违约金，那么，购房人就有理由相信并等待怡豪公司在取得登记受理单后30日内支付迟延履行违约金。由此可以认为，其迟延履行违约金支付请求权的诉讼时效期间应从怡豪公司取得登记受理单后第31日起计算。怡豪公司在刘芳起诉前未取得登记受理单，因而不存在其违约金支付请求权超过诉讼时效期间的问题。鉴此，本院对怡豪公司提出的时效抗辩主张不予采纳。一审法院采纳其时效抗辩主张不当，本院予以纠正。刘芳主张怡豪公司支付截至起诉日止的逾期办证违约金，该违约金数额为79304元。
综上所述，刘芳的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销酉阳土家族苗族自治县人民法院(2017)渝0242民初1685号民事判决；
二、重庆怡豪房地产开发有限公司向刘芳支付逾期办证违约金79304元，限本判决生效后十日内付清；
三、驳回刘芳的其他诉讼请求。
一审案件受理费1784元，减半收取892元，由重庆怡豪房地产开发有限公司负担；二审案件受理费1185元，由重庆怡豪房地产开发有限公司负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
审判长 谭中宜
审判员 何 玉
审判员 万永福
二〇一七年八月十六日
书记员 刘桂林