辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第2951号
上诉人（原审被告、反诉原告）：沈阳稳泰汽车修理有限公司，住所地沈阳市沈北新区兴农路20号。
法定代表人：张利军，该公司总经理。
委托代理人：朱明玮，男，1953年8月4日出生，汉族，该公司员工。
委托代理人：刘玉贵，男，1952年5月29日出生，汉族，该公司员工。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京奥瑞金种业股份有限公司沈阳分公司，住所地沈阳市沈北新区兴农路20-1号。
负责人：韩庚辰，该公司经理。
委托代理人：成方争，辽宁大宸律师事务所律师。
委托代理人：宋柏杭，辽宁贞观律师事务所律师。
上诉人沈阳稳泰汽车修理有限公司（以下简称稳泰公司）因与被上诉人北京奥瑞金种业股份有限公司沈阳分公司（以下简称奥瑞金公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2015）北新民初字第2994号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月22日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长，审判员韩彩霞，代理审判员李大鹏参加评议的合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
奥瑞金公司一审诉称，1、要求解除奥瑞金公司、稳泰公司于2011年签�的库房租赁合同；2、要求稳泰公司支付拖欠的租金210，000元（自2014年4月1日起至2015年3月31日止）、税费6160元、水电费3373元、滞纳金10，500元；3、要求稳泰公司支付自2015年4月1日起至合同解除之日止的房屋租金，按35，000元／月的租金标准支付；4、诉讼费用由稳泰公司承担。
稳泰公司一审辩称，1、不同意解除奥瑞金公司、稳泰公司双方于2011年签订的库房租赁合同。库房租赁合同约定租赁期限为5年，合同经双方平等协商后签字盖章，是双方的真实意思表示，是合法有效的。奥瑞金公司多次违约，先后将房屋部分出租给他人，又不经稳泰公司同意，将涉案房屋出卖给他人，并于2015年5月27日停止供电，不允许稳泰公司方工作人员进入涉案房屋，给稳泰公司造成了严重的经济损失，稳泰公司违约在先，故不同意支付租金；2、不同意奥瑞金公司要求给付租金、利息及相关费用的诉讼请求。奥瑞金公司起诉的数额不准确，奥瑞金公司的计算方法是按照原合同的数额计算的，但在2013年4月1日，奥瑞金公司与沈阳汉荣机械有限公司签订租赁协议，奥瑞金公司、稳泰公司的租金已经相应减少，租金的数额应为173，525.44元。另外，稳泰公司在租赁期间对租赁标的物地面和大门进行了改造、电缆电线进行了改造，并建了地沟和活动房，总计发生费用354，800元，理应由奥瑞金公司承担。另外，奥瑞金公司不尽出租人义务，出租的房屋大面积漏水，动力电供应不符合要求。故稳泰公司不同意给付租金。
稳泰公司一审反诉称，稳泰公司与奥瑞金公司于2011年9月签订库房租赁合同，为保证合同履行，稳泰公司缴纳了保证金50，000元。合同约定，如奥瑞金公司在合同租赁期间提前终止合同，赔偿稳泰公司150，000元。合同履行到2013年4�1日，奥瑞金公司未经稳泰公司同意将库房中的1500平方米转租给他人，并收取租金，造成合同违约。2015年5月27日，奥瑞金公司又未经稳泰公司同意，将标的房屋出卖给他人，并收取购房款，并单方终止合同，不允许稳泰公司人员进入标的房屋，并实行停电，致使原合同无法履行。根据法律规定和双方合同约定，奥瑞金公司应返还保证金并支付赔偿金。故稳泰公司提出反诉，1、要求奥瑞金公司给付稳泰公司违约金150，000元，并返还保证金50，000元；2、要求奥瑞金公司承担反诉费用4300元。
奥瑞金公司一审反诉辩称，稳泰公司的反诉请求不符合合同法的规定及双方合同的约定，应予驳回，费用由稳泰公司承担。1、本案违约方是稳泰公司，从我方提供的证据可以看出系稳泰公司没有依约交纳租金造成违约，违约责任应由稳泰公司承担。我方是依约行使解除合同�权利；2、保证金是履行合同的保证，只有在依约解除合同，且稳泰公司不存在违约情况下，才予以返还。稳泰公司不同意提前解除合同，作为合同的保证，保证金不能返还。根据我方证据可以证明稳泰公司已对出租物进行了添改和损坏，应责令其恢复原状，承担赔偿责任，故不存在返还保证金的问题；3、转租行为是稳泰公司造成的，现租赁物仍归我方所有，没有出卖或转让给他人，故不存在我方违约的问题。不允许稳泰公司进入和停电的事实是不存在的，稳泰公司已经将租赁物闲置了一年，没有进行正常的生产经营，现其还在租赁的范围内进行生活用电和看护，我方无违约行为。
原审法院审理查明，2011年9月，奥瑞金公司（甲方）与稳泰公司（乙方）签订库房租赁合同一份，约定甲方租赁给乙方的仓库坐落于沈北新区兴农路20号，租赁建筑面积为仓库3000平方米，外加办公室9间658平方米（以下统称库房）；库房装修日期1个月，自9月1日起至9月30日止，装修期间免收租费；库房租赁期自2011年10月1日起至2016年9月30日止，租赁期5年；租赁期满，甲方有权收回出租库房，乙方应如期归还，乙方需继续承租的，应于租赁期满前6个月，向甲方提出书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同；该库房租赁每年租金为400，000元，前三年年租金不变，第四、五年起增加5%，即420，000元／年；甲、乙双方一旦签订合同，乙方应向甲方支付库房租金及租赁保证金，保证金为50，000元，该保证金在合同期满后，库房设施无损坏情况下返还，租金每半年支付一次；租赁期间，使用该库房所发生的水、电、电话等通讯的费用由乙方承担；租赁期间，乙方发现该库房及其附属设施有故障时，应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后的5日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担；乙方在租赁期间，如将该库房转租，需事先征得甲方的书面同意，如果擅自中途转租转让，则甲方不再退还租金和保证金；租赁期满后，该库房归还时，应当符合正常使用状态。否则，将在保证金中扣除维修，恢复所需费用；库房租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房结构，装修费用由乙方自负，租赁期满后如乙方不再承租，甲方也不作任何补偿；库房租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议。
2013年3月28日，稳泰公司与沈阳汉荣机械有限公司（以下简称汉荣公司）签订库房租赁合同一份，约定稳泰公司将其租赁的仓库1500平方米，外加办公室1间出租给汉荣公司，租赁期自2013年4月1日起至2016年3月31日止；租金为230，000元／年。2013年4月，奥瑞金公司与汉荣公司签订库房租赁合同一份，合同约定的租金及租赁期内容和稳泰公司与汉荣公司签订的合同一致。2015年，奥瑞金公司与汉荣公司签订了租赁合同终止协议书，提前一年终止了租赁合同，租赁期间自2013年4月1日至2015年3月31日。审理中，奥瑞金公司主张因稳泰公司转租征得了奥瑞金公司同意，故奥瑞金公司与汉荣公司补签了租赁合同，但提前一年终止了租赁合同。故自2013年4月1日起至2014年9月30日止，稳泰公司交纳租金的标准应为170，000元／年（400，000元／年-230，000元／年）；自2014年10月1日起至2015年3月31日，稳泰公司交纳租金的标准应为190，000元／年（420，000元／年-230，000元／年）；自2015年4月1日起至2016年9月30日止，稳泰公司交纳租金的标准应为420，000元／年。
2015�3月27日，奥瑞金公司委托北京市君泽君律师事务所向稳泰公司发出律师函，向稳泰公司催收租金。2015年5月27日，奥瑞金公司向稳泰公司发出租赁协议终止通知书，载明：“贵司从2014年4月1日至2015年3月31日欠我司17.5万元房租，2015年4月-5月欠房租70，000元，合计24.5万元。限本周四前将所欠房租款交于我司财务，若逾期不交，终止租赁协议，并下周不再允许进入我司厂区。”
另查明，库房租赁合同签订后，稳泰公司向奥瑞金公司交纳了保证金50，000元。审理中，奥瑞金公司主张2014年4月1日起，稳泰公司开始拖欠租金，仅交纳了租金5000元。稳泰公司主张其在2014年4月1日后陆续交纳租金59，000元，但未提供证据予以证明。庭审中，奥瑞金公司主张因稳泰公司已交纳税费及水电费，故奥瑞金公司放弃了要求稳泰公司支付税费6160元及水电费3373元的诉讼请求。
原审法院认为，奥瑞金公司、稳泰公司签订的库房租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。租赁合同约定稳泰公司拖欠租金一个月，奥瑞金公司有权终止租赁协议。稳泰公司于2014年4月1日开始拖欠租金，奥瑞金公司有权按照约定解除库房租赁合同。故对奥瑞金公司要求解除奥瑞金公司、稳泰公司于2011年9月签订的库房租赁合同的诉讼请求，原审法院予以支持。因奥瑞金公司于2015年5月27日向稳泰公司下达了租赁协议终止通知书，稳泰公司在宽限的期限内未交纳租金，故库房租赁合同的解除时间应为2015年5月31日。稳泰公司欠付奥瑞金公司租金属实，应予给付，给付租金的期间为2014年4月1日至2015年5月31日。因奥瑞金公司与汉荣公司提前终止租赁合同未征得稳泰公司同意，故2015年4月1日至2016年4月1日期间，稳泰公司交纳租金的标准应为190，000元／年。故稳泰公司应付租金的数额为211，667元（计算方法：2014年4月1日至2014年9月30日期间的租金为170，000元÷2=85，000元；2014年10月1日至2015年3月31日期间的租金为190，000元÷2=95，000元；2015年4月1日至2015年5月31日期间的租金为190，000元÷12×2=31，667元），扣除稳泰公司已付的5000元，稳泰公司尚欠奥瑞金公司租金206，667元（计算方法：211，667元-5000元），应予给付。关于滞纳金，因稳泰公司逾期给付租金，故应按合同约定承担违约责任，滞纳金数额为10，333元（计算方法：206，667元×5%）。
关于稳泰公司要求奥瑞金公司支付违约金150，000元的诉讼请求。因稳泰公司的证据不足证明系奥瑞金公司违约在先，故对稳泰公司的该项诉讼请求，原审法院不予支持。关于稳泰公司要求奥瑞金公司返还保证金50，000元�诉讼请求。因库房租赁合同解除后，稳泰公司交付租赁物，奥瑞金公司应返还保证金，故对稳泰公司的该项诉讼请求，原审法院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）北京奥瑞金种业股份有限公司沈阳分公司与被告（反诉原告）沈阳稳泰汽车修理有限公司于2011年9月签订的库房租赁合同；二、被告（反诉原告）沈阳稳泰汽车修理有限公司于本判决发生法律效力后20日内给付原告（反诉被告）北京奥瑞金种业股份有限公司沈阳分公司租金206，667元及滞纳金10，333元；三、原告（反诉被告）北京奥瑞金种业股份有限公司沈阳分公司于本判决发生法律效力后20日内返还被告（反诉原告）沈阳稳泰汽车修理有限公司保证金50，000元；四、�回原告（反诉原告）北京奥瑞金种业股份有限公司沈阳分公司其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）沈阳稳泰汽车修理有限公司其他反诉请求；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4750元，由被告（反诉原告）沈阳稳泰汽车修理有限公司负担；反诉案件受理费4300元，由原告（反诉被告）北京奥瑞金种业股份有限公司沈阳分公司负担1000元，由被告（反诉原告）沈阳稳泰汽车修理有限公司负担3300元。
宣判后，稳泰公司不服，向本院提出上诉请求称：1、撤销原审判决，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：一、原审判决认定事实不清。1、上诉人向被上诉人缴纳房租59，000元，原审没有从给付租金�面扣除是不对的。2、上诉人没有收到被上诉人发出的律师函。3、原审没有认定上诉人的两项实际损失，一项是上诉人为履行合同进行必要的改建费用354，800元，合同仅履行了三年半，还差一年半没有履行，被上诉人应赔偿改建费用总额的30%。另一项损失是被上诉人提前解除合同给上诉人造成的经营损失120，000元。4、原审没有认定被上诉人的违约责任。二、原审判决适用法律不当。1、原审判决以证据不足为由驳回上诉人要求被上诉人支付违约金是适用法律不当。2、被上诉人违约的情形是很清楚的，虽然上诉人违约在先，但是我们承认违约并且努力承诺一个月内支付租金，比起被上诉人通知当天停电，第二天不让人员入场的违约行为，其性质是不一样的。
奥瑞金公司答辩称，原审判决程序合法，认定事实正确，适用法律正确，请求维持原判。上诉人�诉请求没有事实和法律依据，请予以驳回。原审判决不应支持其返还保证金请求。
本院查明事实与原审法院查明事实一致。
在本院审理期间，上诉人向本院提交了提交了被上诉人出具的2013年12月3日租金壹万元（租期2013年10月1日-2014年3月31日）的收条、2013年12月3日租金壹万伍仟元（2013年10月1日-2014年3月31日）的收据、2014年2月6日收到租金贰万元的收条、2014年3月3日收到租金贰万伍仟元的收据、2014年2月24日租金贰万元（2013年10月1日-2014年3月31日）的收条、2014年5月8日租金壹万元的收据、2015年4月17日租金伍仟元（2014年4月1日-2014年9月30日）的收据。
上述事实，有当事人陈述、库房租赁合同三份、房屋所有权证一份、国有土地使用证一份、律师函一份、租赁协议终止通知书经当事人质证及本院审查，本院予以确认，在一审卷宗佐证。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《库房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行各自义务。上诉人未能按合同约定履行给付租金的义务，属违约行为，被上诉人按合同约定主张解除《库房租赁合同》并无不当。被上诉人主张上诉人支付2014年4月1日起至2015年3月31日止的租金，在本院审理期间上诉人向本院提交了2014年5月8日租金壹万元的收据，因此收据出具在被上诉人主张的支付租金期限内，且被上诉人未能提供证据证明系支付2014年4月1日以前的租金，故本院认定此壹万元系上诉人支付2014年4月1日至2015年3月31日期间的租金，故应从上诉人欠付的租金总额中扣除此款。因2015年4月17日租金伍仟元一审已经扣除，故本院不再给予扣除。关于上诉人提交的其他收条、收据用以证明给付此�间的租金问题，因收条收据均出具在此期间之前，且标注了交纳的租金期间，故上诉人主张已向向被上诉人缴纳房租59，000元，一审没有从给付租金里面扣除是不对的问题，本院无法支持。即上诉人应给付被上诉人租金为196，667元。根据合同约定滞纳金为所欠租金的5%，即196，667元×5%＝9833元。关于上诉人主张的损失问题，上诉人在一审期间未提出反诉，属二审新增的诉讼请求，不属本院审查范围。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持沈阳市沈北新区人民法院（2015）北新民初字第2994号民事判决第一、三项。即：一、解除原告（反诉被告）北京奥瑞金种业股份有限公司沈阳分公司与被告（反诉原告）沈阳稳泰汽车修理有限公司于2011年9月签订的库房租赁合同；三、原告（反诉被告）北京�瑞金种业股份有限公司沈阳分公司于本判决发生法律效力后20日内返还被告（反诉原告）沈阳稳泰汽车修理有限公司保证金50，000元；
二、撤销沈阳市沈北新区人民法院（2015）北新民初字第2994号民事判决第四、五项。即：四、驳回原告（反诉原告）北京奥瑞金种业股份有限公司沈阳分公司其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）沈阳稳泰汽车修理有限公司其他反诉请求；
三、变更沈阳市沈北新区人民法院（2015）北新民初字第2994号民事判决第二项，即：“二、被告（反诉原告）沈阳稳泰汽车修理有限公司于本判决发生法律效力后20日内给付原告（反诉被告）北京奥瑞金种业股份有限公司沈阳分公司租金206，667元及滞纳金10，333元”为：沈阳稳泰汽车修理有限公司于本判决发生法律效力后20日内给付北京奥瑞金种业股份有限公司沈阳分公司租金196，667元及滞纳金9，833元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费4750元，由沈阳稳泰汽车修理有限公司负担4700元，由北京奥瑞金种业股份有限公司沈阳分公司负担50元；一审反诉案件受理费4300元，由原告（反诉被告）北京奥瑞金种业股份有限公司沈阳分公司负担1000元，由被告（反诉原告）沈阳稳泰汽车修理有限公司负担3300元。二审案件受理费9050元，由沈阳稳泰汽车修理有限公司负担9000元，由北京奥瑞金种业股份有限公司沈阳分公司负担50元。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 李 妍
审 判 员 韩彩霞
代理审判员 李大鹏
二〇一六年三月十七日
书 记 员 路柠檑
本案裁定所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；