广东省新兴县人民法院民 事 判 决 书（2017）粤5321民初653号原告：新兴县泰安物业管理服务有限公司。地址：新兴县。法定代表人：龚兆洪，该公司总经理。委托诉讼代理人：何雅婵，广东翔浩律师事务所律师。被告：冯纪常，男，1959年9月26日出生，汉族，居民，住新兴县。原告新兴县泰安物业管理服务有限公司与被告冯纪常物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人何雅婵到庭参加诉讼。被告冯纪常经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新兴县泰安物业管理服务有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即支付2012年7月至付清日止的物业服务费给原告，暂计至2016年3月31日为5400元。二、判令被告以每季度所欠物业管理费为本金，从欠费之季度的次月1日起按日万分之十计算违约金给原告，直至还清日止，暂计至2016年3月31日为3778.92元。三、判令被告支付原告因实现本案债权而支出的律师费2000元给原告。四、案件诉讼费用由被告冯纪常负担。事实和理由：原告新兴县泰安物业管理服务有限公司是具有物业管理资质的企业。2012年1月1日，新兴县新城镇祥利花园小区业主委员会通过招标方式聘请原告为其小区提供物业管理服务。双方签订《物业服务委托合同》，约定服务期限为五年，自2012年1月1日起至2016年12月31日止，原告提供的股务受益人为新兴县新城镇祥利花园小区（以下简称祥利花园）的全体业主和物业使用人，祥利花园的全体业主和物业使用人均应履行本合同承担相应的责任。物业服务费分类计收，其中多层住宅中的1-7楼0.6元/月*平方米、高层住宅3-4楼0.7元/月*平方米、5-7楼0.8元/月*平方米、8-13楼0.9元/月*平方米、地下车库杂物房及车房0.6元/月*平方米、楼梯照明电费每月1.5元/户、公共照明电费每月2元/户、地下车库每月5元/个、商铺每月60元/卡位（业主转让或者出租物业时，由受让人或者承租人负责，原业主负连带责任）。物业服务费按季度计收，每季度的10号-30号为物业服务费计收的时间，业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日应交管理费的万分之十交纳违约金。因诉讼实现物业服务费的律师费用由业主或物业使用人负担。被告冯纪常是祥利花园小区业主，其物业为祥利花园沿江北路商铺1号、2号，被告从2012年7月份起欠交物业服务费，每套的物业服务费为60元/月。至2016年3月，被告两套物业均欠费45个月，共欠费5400元。为此，原告为保护自己的合法权益，遂向法院提起诉讼，提出上述诉讼请求。为支持其诉讼请求，原告向法庭提交以下证据：1、营业执照、资质证书，拟证明原告的主体资格；2、“关于祥利花园业主委员会备案的请求”的答复，拟证明新兴县祥利花园物业小区业主委员会经房管局备案登记成立，新兴县祥利花园物业小区业主委员会能够代表业主与原告签订合同；3、物业服务委托合同，拟证明新兴县祥利花园物业小区业主委员会与原告签订物业服务委托合同，委托原告提供物业服务，并约定相关事宜；4、照片，拟证明原告按合同约定提供了物业服务；5、委托代理人合同、授权委托书、律师费收费标准，拟证明原告因实现债权而需要支出律师费。被告冯纪常无答辩，在举证期限内亦无提供证据到庭予以质证。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告无正当理由拒不到庭参加诉讼，无提交书面答辩意见，亦无提交相关证据到庭予以质证，视为放弃抗辩和质证的权利，对原告提交的证据，本院予以确认并在卷佐证。据确认和采纳的证据，本院认定事实如下：被告冯纪常于2007年购买了位于新兴县新城镇祥利花园沿江北路23号1-2号商铺。购买商铺后，被告与新兴县祥利物业管理有限公司签订《新兴县祥利花园前期物业管理服务协议》。之后，新兴县祥利花园小区业主委员会经小区业主投票选举成立，并于2010年7月8日在新兴县房产管理局进行了备案登记。2012年1月1日，新兴县祥利花园小区业主委员会作为甲方与原告新兴县泰安物业管理服务有限公司作为乙方签订了《物业服务委托合同》，合同约定：1、甲方将新兴县祥利花园小区委托予乙方实行物业服务；2、物业类型：住宅、商铺；3、委托服务期限五年（自2012年1月1日起至2016年12月31日止）；4、物业管理服务费收费标准为商铺每月60元/卡位；5、物业服务费用按季度计收，每季度首月的10日-30日为物业服务费用计收的时间，业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每日应交管理费的万分之十交纳违约金，因诉讼实现物业服务费的律师费用由业主或物业使用人负担。此外，合同还约定了双方的权利义务及其他内容。合同订立后，被告冯纪常自2012年7月开始未向原告支付物业管理费。原告经追收无果，遂于2017年5月2日向本院提起诉讼，并提出前述诉讼请求。诉讼中，原告变更诉讼请求，要求被告支付2012年7月至2016年12月31日的物业服务费共6480元。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。新兴县祥利花园小区业主委员会与原告新兴县泰安物业管理服务有限公司签订的《物业服务委托合同》，是双方真实意思表示，内容无违反法律法规强制性规定，其合法有效，双方应按合同约定全面履行。该合同约定，原告服务的物业类型包括小区的住宅和商铺，涉案商铺属于原告服务的范围。被告冯纪常虽然没有与原告直接签订《物业服务委托合同》，但冯纪常作为祥利花园小区的业主，《物业服务委托合同》对其具有法律约束力，故本院确认原告与被告冯纪常之间建立了物业服务合同关系。涉案商铺属于临街商铺，其位置虽然在小区的外围，但属于小区范围内。因临街商铺与所在楼的其他住宅共用楼房本体及供水、供电、排污等公共设施，而不是独立的，故临街商铺也属于该小区物业管理的范围。涉案商铺也属于祥利花园小区物业管理服务的范围，被告理应负交纳物业管理费的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝或者在催告的合理期限内未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，被告拒绝交纳物业费需要正当理由，且该正当理由，应当限定在原告是否履行物业服务合同义务。原告提供了保洁、安保、供水、供电、排污设施、公共管道维护等物业服务，被告无正当理由拒交物业费；故对原告要求被告支付物业费的请求，应予以支持。根据庭审查明的事实，原告提供物业服务的期限是从2012年1月1日起至2016年12月31日止，但被告从2012年7月起未交纳物业费。综上，从2012年7月至2016年12月止，被告冯纪常共计拖欠原告物业管理费6480元（120元/月×54个月），事实清楚，证据确实充分，本院予以确认。对于请求违约金的问题，该请求实为逾期付款违约金，现原告要求以每季度所欠物业费为基数，从所欠费季度的次月1日起每日按万分之十（折算成月利率3%）为物业管理费计算逾期付款违约金，该计付标准明显过高，本院不予采纳，但可参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。对于律师服务费，虽然《物业服务委托合同》约定因诉讼实现物业服务费的律师费由业主负担，但原告尚未向其诉讼代理人实际支付律师服务费2000元，故对该项请求，本院不予支持。被告冯纪常经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩和质证的权利，本院依法缺席判决。综上所述，原、被告双方存在着物业管理服务关系，原告提出的诉讼请求，事实清楚、理据充分，本院依法予以支持。鉴此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条、第一百零八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于修改的批复》,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告冯纪常应于本判决发生法律效力之日起五日内清偿物业管理费6480元及逾期付款违约金[以每季度所欠物业管理费360元（120元/月×3个月）为本金，分别从其欠费季度的次月1日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至付清款项之日止]给原告新兴县泰安物业管理服务有限公司。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费39.74元，由被告冯纪常负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  曹国剑二〇一七年七月十七日书记员  罗俊楷