福建省永安市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）永民初字第1835号
原告福建世创房地产开发有限公司，住所地永安市新府路338号。
法定代表人王晓基，经理。
委托代理人郑开林、高洁，福建明经律师事务所律师。
被告徐建，男，1973年4月9日出生，汉族，住沙县。
原告福建世创房地产开发有限公司（以下简称“世创公司”）与被告徐建追偿权纠纷一案，本院于2014年4月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年8月20日公开开庭进行了审理。原告委托代理人高洁到庭参加诉讼，被告徐建经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告世创公司诉称：2010年10月26日，原告与麻春妹签订编号为0030749的《商品房买卖合同》，约定麻春妹购买原告开发的永安名流豪庭第16幢1单元46号房，建筑面积40平方米，房屋总价款727738元。双方在该该份《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》还约定：所办理的按揭贷款由出卖人提供阶段性担保的，如因买受人未及时归还贷款银行的本息，导致贷款银行向出卖人扣收贷款本息及其他相关费用，则买受人应于接到出卖人通知之日起7天内到出卖人指定地点，归还相关款项。否则，买受人应按欠付金额以日万分之六支付逾期付款的违约金。合同签订后，买受人麻春妹支付了相应的首付款，并于2011年7月12日与中国建设银行股份有限公司永安支公司签订了《个人住房借款合同》向银行贷款36.3万元，并由原告作为阶段性担保人在《个人住房借款合同》上盖章确认。2013年9月29日开始，房屋买受人麻春妹违反约定，未能按时足额向银行缴纳按揭贷款。中国建设银行股份有限公司永安支公司遂分别于2013年9月29日、2013年12月10日从原告保证金账户划扣4675.5元及317497.35元，合计322172.85元。嗣后，经原告核实，房屋买受人麻春妹已于2013年8月15日溺水死亡，麻春妹的第一顺位继承人仅有其丈夫徐建及儿子杨东正二人，杨东正已放弃继承。原告认为，原告作为麻春妹向银行按揭贷款的阶段性担保人，已按合同约定履行了阶段性连带责任保证义务，银行已从原告账户扣划相应的款项及违约金，故被告徐建作为房屋买受人的继承人应在其继承的份额内承担相应的还款义务。原告于事发后多次找被告催讨未果，故请求法院判令：1、被告徐建在继承麻春妹的遗产限额内归还原告替被麻春妹代偿的中国建设银行股份有限公司永安支公司的贷款322174.26元；2、被告支付逾期还款的违约金26054元（按银行同期贷款年利率6.17%的130%，其中4675.5元从2013年9月29日暂计至2014年4月20日共203天，为211.5元；317497.35元从2013年12月10日暂计至2014年4月20日共131天为9267元），并继续按年利率6.17%的130%计算违约金至实际还款之日为止；3、本案诉讼费由被告承担。
被告徐建未作答辩。
经审理查明，2010年10月26日，原告与麻春妹签订一份《商品房买卖合同》（合同编号为0030749）。合同主要约定：麻春妹向原告购买位于永安市名流豪庭（原水岸明珠）第16幢1单元46号店面一套，建筑面积40平方米，每平方米单价17810.52元，总房价款计727738元。合同签订后，买受人麻春妹支付了相应的首付款364738元，并于2011年7月12日与中国建设银行股份有限公司永安支行签订一份《个人住房借款合同》，向银行按揭贷款363000元，原告方作为阶段性担保人在该份《个人住房借款合同》上盖章。该份《个人住房借款合同》第十二条对担保方式及保证范围约定为：“一、保证人在本合同下提供的保证为连带责任保证。二、保证的范围包括本合同第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）”五、（一）如果本合同项下债务到期或者贷款人根据本合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，借款人未按时足额履行，或者借款人违反本合同的其他约定，保证人应在保证房屋内立即承担连带保证责任；第三十六条对保证期间约定为：“世创公司的保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止”。
2013年5月23日，本案讼争房屋的房屋办理了产权登记，产权人为麻春妹，房产证号为永房权证字第××号，他项权证还未办理。2013年9月，麻春妹开始违反合同约定，未能按时向银行缴纳按揭贷款，中国建设银行股份有限公司永安支公司遂于2013年9月29日从原告保证金账户扣划当期贷款本息4676.91元。嗣后，贷款银行经过核实，发现房屋买受人麻春妹已于2013年8月15日溺水死亡，已无法履行偿还按揭贷款的义务，且麻春妹的合法继承人亦拒不履行还款义务，遂于2013年12月10日再次从原告的保证金账户将该套房屋的剩余贷款本息317497.35元一次性扣划完毕。
另查，原告与麻春妹签订的《商品房买卖合同》附件六即合同补充协议中，作了如下约定：所办理的按揭贷款由出卖人提供阶段性担保的，如因买受人未及时归还贷款银行的本息，导致贷款银行向出卖人扣收贷款本息及其他相关费用，则买受人应于接到出卖人通知之日起7天内到出卖人指定地点，归还相关款项。否则，买受人应按欠付金额以日万分之六支付逾期付款的违约金。逾期达30日以上的，出卖人有权解除合同，并由买受人按购房款总价的千分之五向出卖人支付违约金，并赔偿出卖人由此造成的损失。
还查，买受人麻春妹于1986年2月15日生育一子杨东正，于1999年3月4日与杨吓忠离婚，于2012年2月22日与被告徐建登记结婚。杨东正已于2014年4月8日向法院申明放弃麻春妹的所有遗产继承权，并特别注明放弃本案讼争房屋的遗产继承权。且，麻春妹的父母已故，故麻春妹的第一顺位继承人仅剩被告徐建一人。
再查，2014年3月4日，原告委托福建明经律师事务所向买受人麻春妹的继承人即被告徐建发出《律师函》，该《律师函》的主要内容为：“基于双方的合作关系，您系买受人麻春妹的法定继承人，特通知贵方在接函7日内与委托人联系，返还相应代偿款。若逾期，我们将保留追究贵方承担违约责任，并要求贵方赔偿由此给委托人造成一切损失的权利”。2014年3月5日，买受人麻春妹的儿子杨东正收到原告向其发出的《律师函》，2014年3月9日被告徐建收到原告向其发出的《律师函》。庭审中，原告陈述，被告徐建及案外人杨东正收到原告向其发出的《律师函》后，至今仍未归还原告相关款项。且原告亦在庭审中表示，因本案讼争的房屋永安市名流豪庭（原水岸明珠）第16幢1单元46号店面房产证已办理至房屋买受人麻春妹名下，故原告选择向麻春妹的继承人在继承遗产限额内行使原告代偿购房款共计322174.26元的追偿权。
上列事实，有原告提供的企业法人营业执照、组织机构代码证、被告户籍证明及与麻春妹的婚姻登记证明、麻春妹的户籍证明、离婚协议，杨东正的户籍证明、《商品房买卖合同》、《合同补充协议》、《个人住房借款合同》、《商品房销售贷款合作协议书》、《扣款通知书》、银行通知单、个人贷款还款凭证、《律师函》、EMS快递回单及当事人的陈述为凭，并经庭审查证，可以采信。
本院认为，第一，原告与房屋买受人麻春妹签订的《商品房买卖合同》及买受人麻春妹与中国建设银行股份有限公司永安支行签订的《个人住房借款合同》均系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应严格依约履行。房屋买受人麻春妹因溺水死亡后无法依约向银行偿还按揭贷款，原告作为房屋买受人麻春妹的连带责任保证人已按照合同约定履行了担保责任替房屋买受人麻春妹向中国建设银行股份有限公司永安支行偿还了麻春妹尚欠银行的按揭贷款322174.26元（4676.91元＋317497.35元），原告依法有向买受人麻春妹追偿的权利。因麻春妹已溺水死亡，其子杨东正已于诉讼过程中向法院申明放弃继承麻春妹的遗产，故麻春妹第一顺位继承人仅剩被告徐建一人。依照《中华人民共和国继承法》第三十三条“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任”之规定，原告要求被告徐建在继承麻春妹遗产限额内归还原告替麻春妹代偿的银行按揭贷款322174.26元之主张，应予支持。第二，根据《商品房买卖合同》附件六有关“所办理的按揭贷款由出卖人提供阶段性担保的，如因买受人未及时归还贷款银行的本息，导致贷款银行向出卖人扣收贷款本息及其他相关费用，则买受人应于接到出卖人通知之日起7天内到出卖人指定地点，归还相关款项。否则，买受人应按欠付金额以日万分之六支付逾期付款的违约金。逾期达30日以上的，出卖人有权解除合同，并由买受人按购房款总价的千分之五向出卖人支付违约金，并赔偿出卖人由此造成的损失”的约定，被告徐建及案外人杨东正在收到原告委托律师发出的《律师函》后，至今仍未向原告返还相应的代偿款，故原告诉请要求被告在继承买受人麻春妹的遗产限额内向原告支付相应的违约金之诉请，符合双方合同约定，应予支持。本案中，原告的实际损失为利息损失，原告诉请要求被告按照银行同期贷款年利率6.17%的130%支付违约金，并要求被告继续按上述标准支付违约金至实际还款日止的主张，符合法律规定，本院予以支持。因麻春妹的继承人杨东正已于诉讼过程中向法院申明放弃继承权，麻春妹的第一顺位继承人现仅剩被告徐建一人。故本案中，被告徐建在继承买受人麻春妹的遗产限额内应向原告支付的违约金为：（4676.91元×6.17%÷365×130%×203天）＋（317497.35元×6.17%÷365×130%×131天）=9140元（4676.91元从2013年9月29日算至2014年4月20日共计203天；317497.35元从2013年12月10日算至2014年4月20日共计131天）。被告徐建经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和答辩的权利，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国继承法》第三十三条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告徐建应在继承麻春妹的遗产限额内于本判决生效后三日内偿付给原告福建世创房地产开发有限公司贷款本息322174.26元。
二、被告徐建应在继承麻春妹的遗产限额内于本判决生效后三日内支付给原告福建世创房地产开发有限公司违约金9140元（4676.91元从2013年9月29日算至2014年4月20日共计203天，为209元；317497.35元从2013年12月10日算至2014年4月20日共计131天，为8931元），并继续按银行同期贷款年利率6.17%的130%支付给原告违约金至贷款本息322174.26还清为止。
三、驳回原告福建世创房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6523元，公告费500元，合计7023元。由原告福建世创房产开发有限公司负担341元，由被告徐建负担6682元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
审 判 长 钟增贵
代理审判员 李琴琴
人民陪审员 林燕珍
二〇一四年九月十七日
书 记 员 曾婷婷
附：本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国民法通则》：
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。
继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。
《中华人民共和国担保法》
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国担保法》
第十八条第二款连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。