湖南省长沙市芙蓉区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0102民初2777号
原告中国建设银行股份有限公司湖南省分行。
代表人文爱华。
委托代理人尚卿。
委托代理人肖艳。
被告许楚源。
被告湖南澳海月亮湾房地产开发有限公司。
法定代表人喻祖洪。
委托代理人李进浩。
原告中国建设银行股份有限公司湖南省分行（以下简称建行湖南省分行）与被告许楚源、湖南澳海月亮湾房地产开发有限公司（以下简称澳海房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建行湖南省分行的委托代理人肖艳、被告澳海房地产公司的委托代理人李进浩到庭参加诉讼。被告许楚源经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建行湖南省分行请求判令：一、解除建行湖南省分行与许楚源订立的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、许楚源向建行湖南省分行偿还贷款本金320029.79元，借款利息4235.47元（利息暂计算至2017年3月7日，此后的利息按合同约定的逾期贷款利率计算至实际履行之日止）；三、建行湖南省分行有权对望城区月亮岛街道澳海·月亮湾14#栋503室房实行优先受偿权；四、许楚源向建行湖南省分行支付律师代理费19456元；五、澳海房地产公司对许楚源的上述债务承担连带清偿责任。
被告许楚源在答辩及举证期内，未作答辩，也未提交证据，本院视为其自行放弃答辩及举证、质证的权利。
被告澳海房地产公司辩称：被告许楚源已提供自己的房产作为抵押担保，应当先执行物的担保，不足部分再由澳海房地产公司承担连带清偿责任；澳海房地产公司只对借款本息承担连带清偿责任，对于原告建行湖南省分行为实现债权所支出的其他费用不予承担连带清偿责任。
查明事实
根据双方当事人的诉辩主张及举证、质证等情况，本院确定如下事实：
2014年7月28日，许楚源与建行湖南省分行签订编号430790001-2012-20140527882《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：1、许楚源向建行湖南省分行借款34万元，用于购置住房，借款期限20年（即从2014年7月30日至2034年7月30日止），具体贷款期限以首次划款时的贷款支付凭证所载实际放款日期为准；2、借款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮10%确定，利率按次期调整方式调整，于每年1月1日调整；许楚源每月以按月等额本息还款方式偿还建行湖南省分行贷款本息，每月偿还本息2678.02元；3、许楚源以其名下位于望城区月亮岛街道澳海·月亮湾14#栋503室房屋的全部权益抵押给建行湖南省分行，作为偿还本合同项下贷款本息及其他一切相关费用的担保，抵押担保的范围包括借款合同所列的借款本金、利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、许楚源应向建行湖南省分行支付的其他款项以及建行湖南省分行为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费）等；4、许楚源不按借款合同约定按时足额偿还借款本息或者其他应付款项，即视为已发生违约事件，建行湖南省分行有权宣布解除合同，借款合同项下已发放贷款立即到期，要求许楚源立即归还借款本息及相关费用，并要求其承担建行湖南省分行为实现债权所支出的律师代理费；依法处分借款合同项下的抵押物以清偿全部贷款及相关利息。合同还对其他事项进行了约定。
2013年5月29日澳海房地产公司与建行湖南省分行签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，合同约定：1、为保障乙方债权的实现，澳海房地产公司愿意为建行湖南省分行与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证，债务人为购置坐落于长沙市滨水新城银星路999号“澳海月亮湾”项目所属之住房和商业用房房产而与建行湖南省分行发生借贷关系的全部债务人；2、最高额保证所担保的债权是指自2013年5月29日至2016年5月29日期间因建行湖南省分行向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向建行湖南省分行支付的其他款项、建行湖南省分行为实现债权与担保而产生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、公告费、律师费等）；3、最高额保证项下的担保责任的最高额为人民币五亿七千万元；4、保证方式为连带责任保证；5、保证期间为建行湖南省分行与债务人签订借款合同之日起至抵押人办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。
2014年9月11日，建行湖南省分行向许楚源提供了贷款本金34万元。2014年8月27日，许楚源将其名下位于望城区月亮岛街道澳海·月亮湾14#栋503室房产办理了预告抵押登记手续，预告登记权利人为建行湖南省分行。合同履行期间，许楚源未按约按期履行还款义务，许楚源最后一次还款时间为2016年12月21日，截止2017年03月07日，许楚源拖欠建行湖南省分行按约应支付的本金2694.71元、利息4235.47元，许楚源尚欠剩余借款本金共计320029.79元。
建行湖南省分行与湖南竞翔律师事务所签订《委托代理合同》，建行湖南省分行委托湖南竞翔律师事务所律师代理与许楚源金融借款合同纠纷的诉讼事宜，并向湖南竞翔律师事务所支付律师代理费19456元。
判决结果和理由
本院认为：许楚源与建行湖南省分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容均不违反法律、行政法规的强制性规定和禁止性规定，合法有效，本院依法予以确认，双方当事人均应严格履行各自的义务。合同签订后，建行湖南省分行已按照合同约定向许楚源发放了借款本金34万元，已履行合同约定的全部义务。许楚源未按约定履行还款义务，已构成违约，根据双方合同约定及相关法律规定，建行湖南省分行有权解除合同，许楚源应承担相应的民事责任，建行湖南省分行主张解除与许楚源的《个人住房（商业用房）借款合同》符合合同约定和法律规定，本院予以支持。建行湖南省分行主张许楚源偿还所欠建行湖南省分行的全部贷款本息、罚息、复息及建行湖南省分行为实现债权的律师费等符合合同约定和法律规定，本院予以支持，许楚源应支付建行湖南省分行借款剩余本金320029.79元、2017年3月7日前的到期利息4235.47元及2017年3月7日之后的利息、罚息、复息。
建行湖南省分行为实现该笔债权支付的律师代理费按约定应当由许楚源负担，但建行湖南省分行与湖南竞翔律师事务所约定的律师代理费计付标准过高，本院依法调整为按诉讼标的额的5%，即在16213.26元范围内本院予以支持。
许楚源以其所购位于望城区月亮岛街道澳海·月亮湾14#栋503室为银行设定抵押权，银行对此项请求权进行了预告登记，由于许楚源对抵押房屋尚未取得产权证并完成现实物权的登记，银行作为该房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就时对许楚源抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对许楚源抵押房屋的处分，但并非对许楚源抵押房屋已享有现实的抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立”的规定，不动产抵押未登记不发生物权效力，本案中建行湖南省分行未办理抵押权登记，抵押权未设立，故建行湖南省分行主张对许楚源望城区月亮岛街道澳海·月亮湾14#栋503室房实行优先受偿权不符合法律规定，本院不予支持。
澳海房地产公司与建行湖南省分行签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容均不违反法律、行政法规的强制性规定和禁止性规定，合法有效，本院依法予以确认。澳海房地产公司对澳海月亮湾项目所属之住房或商业用房提供最高额保证，保证范围为贷款本息、实现债权费用等，保证期间为建行湖南省分行与债务人借款合同项下的抵押已生效，现许楚源望城区月亮岛街道澳海·月亮湾14#栋503室房未办理正式抵押登记及相关权属证书，澳海房地产公司应为该笔款项承担连带清偿责任，故建行湖南省分行主张澳海房地产公司对许楚源所欠借款本息及实现债权的费用承担连带清偿责任的诉讼请求符合合同约定和法律规定，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十二条、第二百零五条、第二百零六、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百五十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》之规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司与被告许楚源订立的《个人住房（商业用房）借款合同》；
二、被告许楚源向原告中国建设银行股份有限公司湖南省分行支付剩余借款本金320029.79元及截至2017年3月7日的利息4235.47元（利息暂计算至2017年3月7日，2017年3月7日之后的利息以本金320029.79元为基数，按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的逾期贷款利率为标准计算至实际清偿之日止）；
三、被告许楚源向原告中国建设银行股份有限公司湖南省分行支付为实现债权所发生的律师代理费16213.26元；
四、被告湖南澳海月亮湾房地产开发有限公司对被告许楚源的上述第二、三项判决金钱给付义务承担连带清偿责任；
上述第二、三、四项判决的金钱给付义务，被告许楚源、湖南澳海月亮湾房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内履行完毕；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
五、被告湖南澳海月亮湾房地产开发有限公司承担连带清偿责任后，有权向被告许楚源追偿。
六、驳回原告中国建设银行股份有限公司湖南省分行的其他诉讼请求。
本案受理费6456元，由被告许楚源负担，被告湖南澳海月亮湾房地产开发有限公司承担连带责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 杨孟庭
人民陪审员 王桂枝
人民陪审员 胡定苗
二〇一七年八月二十九日
书 记 员 梁芸哲
附：判决引用法律条文原文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国物权法》
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。