广东省珠海市金湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠金法民一初字第148号
原告贺以飞，男，汉族，住湖南省浏阳市。身份证号码：×××1451。
委托代理人王占杰，广东华信达律师事务所律师。
被告珠海碧湾花园房地产开发有限公司。住所地：珠海市金湾区。
法定代表人陈健敏，总经理。
原告贺以飞诉被告珠海碧湾花园房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2014年4月15日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人王占杰到庭参加了诉讼，被告珠海碧湾花园房地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由没有到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年9月16日，原、被告签订商品房买卖合同，合同约定：原告以按揭贷款方式购买由被告开发的位于金湾区红旗镇东珠路159号地块号为2010120、规划用途为商住的地块上定名为阳光玫瑰园（房屋预售许可证号为JM－S201000001）第1幢1单元803号房。合同签订后，原告依约交付首付款项并办理了银行按揭。被告依约应于2010年9月30日前将符合合同第七条约定的交付条件的商品房交付给原告。在合同约定的房屋交付期限届满后，原告多次以口头、电话或书面形式要求被告出示经验收合格的有关文件和交付房屋时应交付的有关文件，被告或借口推辞或置之不理。2012年9月21日，原告起诉被告要求被告承担延期交房的违约金，法院生效判决支持了原告的诉讼请求。但截止今日，被告也不能按照合同约定的交付条件将经验收合格的商品房交付原告，依法应承担违约责任。为维护原告的合法权益，原告诉请法院判令：1、被告立即向原告支付逾期交房违约金暂计人民币51，656元（462，876元为基数，以已交付房价款的万分之二每日，从2012年9月21日至2014年4月1日止）；2、被告向原告返还代收的税费人民币7516元；3、被告承担本案全部诉讼费用。
被告在答辩期内未向本院提交答辩状，举证期限内也未向本院提交提交证据。
经审理查明，2010年9月16日，原、被告订立《商品房买卖合同》一份，合同约定原告向被告购买其开发的“阳光玫瑰园”第1幢1单元803号房，总房款为人民币462，876元。双方约定交房日期为2010年9月30日前，交房标准为商品房经验收合格。逾期交房不超过60日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之贰的违约金，合同继续履行。逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，自合同约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金。
合同订立后，原告交了首付208，876元，余款254，000元办理按揭贷款。2010年10月28日，被告向原告发出书面收楼通知，称原告所购商品房已达到约定的收楼条件，业主可于2010年11月10日至2010年12月30日前往办理入伙手续。后原告办理了《业主入伙登记表》。
根据珠海市金湾区建设工程质量监督检测站《工程质量监督报告》及阳光玫瑰园1、2幢的《工程竣工验收报告》，上述证据显示，阳光玫瑰园分别经勘察、设计、施工、工程监理等单位签署确认验收合格。
以上事实有《商品房买卖合同》、付款凭证、收楼通知、《工程质量监督报告》、《业主入伙登记表》，并有当事人当庭陈述在卷佐证。
本院认为，原、被告订立《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且不违背相关法律、行政法规的规定，合法有效。关于被告珠海碧湾花园房地产开发有限公司是否存在逾期交房的问题，《商品房买卖合同》第七条约定被告应在2010年9月30日前将经验收合格的房屋交付原告使用，并在第十一条约定商品房交接的条件及程序。故，被告有义务在2010年9月30日前交付经“验收合格”房屋。第一，从涉案房产的交付条件上看，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。故，对住宅工程的验收，除主体建筑工程外，还应包括满足正常居住需求的水电、规划及消防项目的验收。即，涉案房产的交付条件是通过符合居民居住条件的质量、规划、水电、消防、人防验收。2004年5月19日，国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工验收和行政审批项目，开始由开发商组织单项验收并将结果报建设主管部门备案。因此，建设工程完成各单项验收并将结果报建设主管部门备案后才完成综合验收，方可交付使用。从本院查明的事实来看，涉案房产“阳光玫瑰园”至庭审之日，仅具备《工程竣工验收报告》及《工程质量监督报告》，尚未完成各单项验收并将结果报建设主管部门备案，不符合“经验收合格”的交付条件。第二，房屋验收合格与合格房屋未按约定时间交付是两个不同的概念，房屋交付必须验收合格，这是房屋交付的法定条件，也是房屋交付的前提条件，被告通知原告收楼时，该涉案房产并未“经验收合格”，因此，原告填写《业主入伙登记表》的行为并不能证明被告已按约定时间交付合格房屋，不能构成被告免责的事由。综上，关于原告提出被告逾期交房构成违约的主张，本院予以支持。关于原告主张由被告返还代收的税费人民币7516元，因双方在买卖合同中约定，被告应当商品房交付使用后270日内，向产权登记机关申请确权，且被告已实际代收了办理产权登记的税费。但如上所述，被告房屋不符合“经验收合格”的交付条件，且原告以此主张由被告承担违约责任，故双方约定的办理条件并未成就，原告主张被告返还代收的税费人民币7516元，本院不予支持。
原、被告双方的《商品房买卖合同》中约定了违约金的计算方法即按商品房总价款每日万分之二，违约金的支付期限自逾期首日2010年10月1日起计至实际交付之日止。上述约定合法有效，被告在起诉之日止仍未能提供商品房合格的证明文件，未能向原告交付经验收合格的房屋，因此，本院确定违约金的计付期限自原告主张的2012年9月21日起计至起诉之日2014年4月1日止（合计558天）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十条、第一百二十一条、第一百四十八条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条之规定，判决如下：
一、被告珠海碧湾花园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告贺以飞支付逾期交房违约金人民币51，656元（计算方法：以462，876元为基数，按每日万分之二，自2012年9月21日起计至起诉之日2014年4月1日止）；
二、驳回原告贺以飞的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取人民币639元，由原告贺以飞负担83元，由被告珠海碧湾花园房地产开发有限公司负担556元。
如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审判员 周文军
二〇一四年四月十六日
书记员 朱丹君
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条【合同效力】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第一百零七条【实际违约】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十条【实际履约】当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
第一百二十一条【因第三人原因违约的责任承担】当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。
第一百四十八条【质量不符时的风险承担】因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。
《中华人民共和国建筑法》
第六十一条第二款建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。
《城市房地产开发经营管理条例》
第十七条房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。故，对住宅工程的验收，除主体建筑工程外，还应包括满足正常居住需求的水电、规划及消防项目的验收。