广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2873号
上诉人（原审原告）：刘宁，女，1969年7月14日出生，台湾居民，住广东省广州市天河区。
委托代理人：陈太真，广东三正律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈洲兰，女，1962年12月3日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。
被上诉人（原审被告）：广州海岸商业投资发展有限公司，住所地：。
法定代表人：张伟志，总经理。
被上诉人（原审被告）：张尤，男，1956年9月8日出生，汉族，住广东省广州市天河区。
被上诉人（原审被告）：张伟志，男，1958年8月28日出生，汉族，住广东省茂名市茂港区。
被上诉人（原审被告）：梅坚武，男，1976年2月20日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。
被上诉人（原审被告）：陈桂莲，女，1959年7月12日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。
上列六被上诉人共同委托代理人：李彪、汤惠燕，分别为广东正大联合律师事务所律师、实习律师。
原审第三人：广州市规划局，住所地：。
法定代表人：李明，局长。
委托代理人：沈志韬、郑倩雅，该局干部，联系地址。
上诉人刘宁因与陈洲兰、广州海岸商业投资发展有限公司（以下简称海岸公司）、张尤、张伟志、梅坚武、陈桂莲、第三人广州市规划局房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第3279号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：查册时间2013年8月30日的《房地产登记簿查册表》记载：广州市海珠区xxx路xx号二层的产权人为陈洲兰，房屋所有权取得方式为购买，共有情况为单独所有，占有部分为全部（权属人），登记时间为2010年6月30日，城市规划房屋用途为餐饮；等。
2010年9月11日，刘宁与海岸公司签订《【海岸星辰酒类交易中心】商铺认购书》，约定：出售方为陈洲兰，担保方为海岸公司，认购方为刘宁；认购方自愿认购广州市海珠区xxx路xx号【海岸星辰酒类交易中心】二层57号铺位，认购价445465元；在买卖双方签订《商铺买卖合同》后，本《商铺认购书》与《商铺买卖合同》对所认购物业的均有约定的内容，以《商铺买卖合同》为准，《商铺买卖合同》对认购物业没有约定的内容，仍按本《商铺认购书》的约定内容执行；等。
2010年9月14日，刘宁（买受人）与陈洲兰（出卖人）及海岸公司（委托代理人及保证人）签订《商铺买卖合同》，约定：买受人所购的商铺（现铺）属框架结构，其房屋平面图经广州市规划部门批准，该商铺为广州市滨江中路382号二层57号铺；该商铺属现房，按套内建筑面积计价，房价款总金额为436556元；出卖人应当于2011年8月1日前，以书面形式通知买受人办理商铺的交付手续；该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2013年7月31日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权，包括对该商铺进行关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、企业承包、转租、出租柜枱等，买受人不得干涉；出卖人应于2013年8月1日前，将该商铺按本合同约定的装修标准移交给买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权；买受人的房屋仅作商铺使用，买受人使用期间不得擅自改变该商铺的建筑主体结构、承重结构和用途；本合同生效后的220个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续；保证人同意对出卖人在本合同约定的全部义务和责任承担一般保证责任；等。
广州市国土资源和房屋管理局填发的粤房地权证穗字第××号《房地产权证》记载：广州市海珠区xxx路xx号257房的产权人为陈洲兰，房屋所有权取得方式为分割，共有情况为单独所有，登记时间为2010年11月3日，城市规划房屋用途为餐饮；等。
2011年2月12日，国浩律师集团（广州）事务所出具付款方为刘宁的律师费1480元的发票。2012年6月29日，广州市海珠区房地产交易登记所出具付款方名称为刘宁的售房款436556元的发票。同日，税务部门出具纳税人名称为刘宁的契税13096.68元的《契税完税证》。
广州市国土资源和房屋管理局填发的粤房地权证穗字第××号《房地产权证》记载：广州市海珠区xxx路xx号257房的房地产权属人为刘宁，房屋所有权取得方式为购买，共有情况为单独所有，登记时间为2012年7月10日，城市规划房屋用途为餐饮；等。
刘宁于2013年11月18日向原审法院提起本案诉讼，认为陈洲兰出售上述《商铺买卖合同》所涉商铺（下称涉案商铺）前，对涉案商铺不具有合法产权，涉案商铺未经广州市规划局建设规划许可，依法不具有交易的条件，应禁止交易。《房屋登记办法》明确规定未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可面积等内容建造的建筑不予登记，也即禁止交易之意。海岸公司以虚假广告及高额回报骗取其签约及交付巨额款项后，无法对等履行合同、交付具有酒类经营许可资格的商铺，故一系列的商铺买卖合同实系陈洲兰、海岸公司借以侵占包括其在内的业主们巨额款项的非法交易行为。其为台湾居民、境外人士，上述《商铺买卖合同》违反有关禁止境外人士购买投资性商业用房的政策、法规禁止性规定。请求：1、判决其与陈洲兰、海岸公司签订的《商铺买卖合同》无效；2、陈洲兰、海岸公司退还其款项436556元及偿付该款项自2012年6月29日（契税完税日）起计至偿清日止的同期银行贷款利息；3、陈洲兰、海岸公司共同赔偿上述买卖之税款13096.68元、签约律师费1480元；4、张尤、张伟志、梅坚武、陈桂莲对上述所有款项的偿付承担连带责任；5、陈洲兰、海岸公司、张尤、张伟志、梅坚武、陈桂莲共同承担本案诉讼费用。
陈洲兰、海岸公司、张尤、张伟志、梅坚武、陈桂莲原审共同答辩称：不同意刘宁的全部诉讼请求。理由：1、陈洲兰为出卖人、海岸公司为委托代理人及保证人、刘宁为买受人协商一致签订的《商铺买卖合同》，不存在《合同法》第五十二条规定的无效情形，合法有效。陈洲兰于2010年6月30日取得涉案商铺所在广州市滨江中路382号2层的《房地产权证》，后经陈洲兰申请分割，于2010年11月3日取得涉案商铺的《房地产权证》。之后，陈洲兰依约与刘宁办理涉案商铺的过户手续，涉案商铺己于2012年7月10日过户至刘宁名下，房管部门已出具了刘宁名下的《房地产权证》，刘宁称因其为台湾居民无法购买商业用房与事实不符。根据《房屋登记办法》第33条规定，办理转移登记无需提交涉案商铺的规划许可文件。2、陈洲兰已于2010年6月30日取得涉案商铺所在广州市滨江中路382号二层的《房地产权证》，根据《广州市城乡规划程序规定》第36条第一款的规定，其分割商铺无需报规划部门申请规划许可。陈洲兰将涉案商铺过户给刘宁属于转移登记行为，符合法律规定，即使陈洲兰分割商铺的行为存在瑕疵也不影响转移登记行为的合法有效。3、涉案商铺的用途为餐饮，不影响涉案商铺的商业经营，陈洲兰、海岸公司无欺诈。涉案商场已有租户办理了《广东省酒类批发许可证》、《广东省酒类零售许可证》，刘宁称因餐饮用途导致无法申领酒类经营许可证显然与事实不符。而陈洲兰与刘宁的房屋买卖属于二手房交易，房屋的用途属于公开信息，刘宁完全可以通过房管部门查询了解，陈洲兰、海岸公司无需、也不可能隐瞒涉案商铺的用途。4、刘宁主张权利依据的《海岸酒庄财富宝典》最后一页注明：本资料所有图文仅供参考，不作为买卖合同附件。因此，《海岸酒庄财富宝典》作为商业广告仅为要约邀请，双方的权利义务应以《商铺买卖合同》的约定为准。5、根据合同约定，海岸公司承担的是一般保证责任。刘宁诉请张尤、张伟志、梅坚武、陈桂莲承担连带责任没有法律和事实依据。且本案属于房屋买卖合同纠纷，刘宁起诉张尤、张伟志、梅坚武、陈桂莲的理由不应在本案中审理。
广州市规划局原审述称，鉴于本案的房屋买卖纠纷是买卖双方的民事法律行为，不涉及其职能，其不应作为第三人参加诉讼。
刘宁为证明其诉讼主张，还向原审法院提交了如下证据：
1、广州市滨江中路382号二层262号铺位、79号铺位、81号铺位的《星辰国际名酒交易中心确认表》。用以证明合同成交价低于认购价300000元，这是陈洲兰的骗局，以发展商的形象出售，然后以售后返租、包租等政府法律明文禁止的操作手法，让其觉得占了便宜，进而与陈洲兰、海岸公司签订合同。
2、海岸公司于2010年9月14日出具的《附加协议》，内容为：该商铺（广州市滨江中路382号二层57号铺）可独立办理个体工商营业执照，经营范围与商场经营范围一致，可经营酒类批发及零售。用以证明陈洲兰、海岸公司在履约过程中一如既往的认为出售的商铺是可以经营酒类批发，是具有酒类经营许可证。
3、权属人为刘宁的涉案商铺的《房地产权证》（附房地产分户图）。用以证明房屋分割不合法，该分户图与2004年通过建筑工程规划竣工验收的平面图纸不一致，2004年规划图纸是涉案建筑在建筑规划功能的最后核定规划，该核定规划没有任何新建房屋、分割房屋等规划行为。
4、售铺广告，其中有“星辰名酒交易中心”、“海岸酒庄财富宝典”、“全球名酒贸易中央展厅”、“国家严格专控暴利行业发牌，特许经营专业酒牌一铺难求”、“专业买家一致看好，只因专业酒牌”、“依托星辰名酒自带酒牌，商户入场即可做酒类批零生意，轻松分享全球酒贸千亿商机”、“两大权威商会、9国22大酒协倾力支持，最专业、最火爆的全球名酒贸易中央展厅”、“两大酒类贸易权威商会不约而同看好星辰名酒交易中心批零一体交易模式，为星辰名酒交易中心提供强大的客户资源、行业信息等方面支持，打造华南地区批零一体顶尖酒类交易平台”、“地址：海珠区滨江中路382号，发展商：广州海岸商业投资发展有限公司”、“本资料所有图文仅供参考，不作为买卖合同附件，一切解释权归发展商所有”及《广东省酒类批发许可证》图片等内容。用以证明陈洲兰、海岸公司虚构房地产开发项目星辰名酒交易中心等，该广告具有标志性，准确无误说明了陈洲兰出售商铺的恶性。
5、海岸公司在阳光家缘网上报备的商铺交易记录。用以证明陈洲兰出售商铺给买受人是依图出售，出售当时不存在已建成的商铺及陈洲兰为办理房产权证，所有的商铺均登记为房产经纪张文娟完成，一个中介经纪不可能同时完成如此之多的二手房交易，实际上在陈洲兰出售商铺过程中，张文娟并不是作为经纪人，而是作为财务人员出现。
6、何粤海以刘宁代理人名义与陈洲兰签订的《存量房买卖合同》；委托人刘宁，受委托人何赛碧、何粤海的《委托书》公证书；广州市滨江中路382号257铺的交易登记资料。用以证明刘宁本人从来没有向国土局申请过交易过户，也没有和陈洲兰签订过任何存量房买卖合同，何粤海是谁其不知道，也没有做过任何授权，更为重要的是该公证书所附带的委托书标注的日期是2010年9月14日，提供的产权证显示陈洲兰获取国土局核发产权证的时间是2010年11月3日，所以公证书里面附带的委托书是完全无效的，公证当时根本不存在合法有效的产权商铺，另外，交易档案显示交易过程的被询问人徐颖昌，询问时间是2010年9月17日，这个人在交易档案中没有陈洲兰的任何授权，陈洲兰交付其商铺的建筑结构、建筑时间与该合同约定不符，公证书直接说明了陈洲兰提交国土局的《存量房买卖合同》是无效违法的合同，对其没有任何法律约束力。
7、穗规验证（2004）52号《建设工程规划验收合格证》及二层平面图。用以证明2004年2月11日房产项目“花城湾畔”通过规划验收，留存备档的最后一次规划图纸显示滨江中路382号二层的用地规划功能包括文化站、卫生院、餐厅、肉菜市场，这些用地全部为公建配套，但广州国土局将二层公建配套用地全部登记至广州市保玛房地产开发有限公司（以下简称保玛公司）名下是严重违法行为，保玛公司在2004年将公建配套悉数转让予陈洲兰个人，国土局又向陈洲兰核发房产证，在这二次产权登记过程中，国土局无视规划原定用地功能，擅自更改并违法核发产权证，该行为直接决定了陈洲兰后来分割涉案房产二层的出售行为是非法无效的，该合格证中说明部分第三点写明未经城市规划行政主管部门审核批准，不得擅自改变建筑的使用性质、不得擅自改、扩、加建，图纸显示广州市滨江中路382号二层没有任何商铺规划，后来陈洲兰分割出售的商铺属未经规划改、扩、加建的违法违章建筑。
8、历次房地产交易的权属人分别为保玛公司和陈洲兰的广州市海珠区滨江中路382号二层的《房地产权证》的分户图、上述《商铺买卖合同》的平面图、权属人为刘宁的《房地产权证》的分户图。用以证明同一楼层即广州市滨江中路382号二层的后二份分户图显示改、扩、加建为数众多的房屋，完全有异于规划原验收图纸，陈洲兰作为出卖人无法提供规划变更、建筑物施工及安全质量保证的任何材料，目前现场显示的实物为石膏板间隔，可随时拆迁，不具有所谓钢筋水泥的建筑物实体，综合证明了陈洲兰出售商铺行为属非法行为，所谓商铺不具有合法的出售性质。
9、业主与海岸公司的沟通记录、多位商铺买受人付款至海岸公司的单据。用以证明海岸公司与陈洲兰蓄谋非法出售商铺借以侵占社会财富，对话还原了海岸公司与陈洲兰故意以酒类经营许可证为名义欺诈业主方签约，且自证陈洲兰出售商铺时根本不存在商铺，只不过为了交铺才暂时间隔，业主无一例外将款项交给了海岸公司，而不是陈洲兰，商铺交易真正的收益方是海岸公司张尤、张伟志，与陈洲兰联手操作，出售陈洲兰名下的所谓分割商铺，然后以公司作为经营主体占有业主款项，再将以各种名目消费，继而制造公司亏损的假象达到资金转移的真正目的。
10、《保玛公司基本情况详细信息》、保玛公司的《外商投资企业核准通知书》、《企业法人营业执照》、花城湾畔的《广州市商品房预售许可证》查询资料。用以证明陈洲兰是保玛公司的财务人员，海岸公司的股东张尤、张伟志分别为保玛公司的董事长、副总经理，自1998年任职于保玛公司，熟悉房地产公司的操作手法及法律禁止，为了达到合法侵占社会财富的目的，在出售陈洲兰商铺时运用房地产广告的手法，假以发展商之名诱导不明真相的人购买商铺且交付巨款，张尤、张伟志以多年房产开发的行业经验，不可能不知道未经规划、擅自更改土地用途的房产在销售行为上的违法性，许可证注明出售房产除三层以外，即花城湾畔首、二、三层不得出售，后来这三层均登记在保玛公司名下且出售予陈洲兰，违法违规。
11、陈洲兰与海岸公司于2010年8月19日签订的从2010年8月19日至2020年12月31日租赁广州市滨江中路282号首、二、三层的《广州市房屋租赁合同》，广州市滨江中路382号首、二、三层产权证与分户图，地址为广州市滨江中路382号首、二、三层的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，广州市海岸星辰酒类交易中心的《商品交易市场登记证》。用以证明2010年8月19日陈洲兰与海岸公司签订租赁合同，租约10年，但陈洲兰与刘宁签订买卖合同时并没有告知所出售的商铺已出租给海岸公司，另外，海岸公司2011年9月向工商局提交已经注销的陈洲兰产权证，工商局没有认真审核海岸公司提交的产权证就向海岸公司发出了市场登记证，海岸公司之所以申请市场登记证是为了自圆其说，以所谓酒类销售市场之名可以进行酒类市场批发欺骗业主，在2013年6月份陈洲兰出租商铺达到欺骗业主的目的后向海岸公司提出终止合同，海珠区工商局核发给海岸公司的市场登记证在2013年6月份已经不具有任何合法性的基础。
12、卖方保玛公司、买方陈洲兰，房地产为广州市滨江中路382号二层的《广州市房地产转移登记申请表》、《广州市房地产交易与权属登记询问记录表》、《商品房买卖合同》、权属人为保玛公司的广州市滨江中路382号二层的《房地产权证》。用以证明广州国土局擅自变更城市规划功能的审核，向保玛公司违法核发产权证，陈洲兰取得涉案房产二楼的产权违反了原定规划，而且部分公建具有不可交易的特点。
13、广州市国土局向保玛公司核发房产初始登记材料。证明内容同第12项证据。
14、海岸公司的《公司设立登记表》、《公司股东（发起人）出资信息》、《法定代表人信息》、《2010年度审计报告》、《2011年度审计报告》、《有限责任公司章程》、张尤与陈桂莲签订的《股权转让合同》。用以证明海岸公司的管理人员恶意虚假宣传欺骗其及在股东的操作之下以所谓陈洲兰的名义进行商铺出售，然后再由海岸公司以经营手段侵占买受人的资金，海岸公司与陈洲兰之间并不具有真实的委托代理关系，2013年5月股份转让协议发生在张尤和陈桂莲之间，该转让是故意回避海岸公司侵占社会财富之后可能带来的法律处分，2013年5月份是海岸公司已经公司操作消化巨额资金的阶段，张尤以快速的手法消化2亿元之后以股权转让的方式退出，根据物权法，该股权转让是无效的，应承担无限连带责任。
经质证，陈洲兰、海岸公司、张尤、张伟志、梅坚武、陈桂莲对上述证据的质证意见为：第1项证据由于没有原件，真实性、合法性、关联性不确认，且有2份确认表并非本案商铺，无关联性；对第2项证据的真实性没有异议，关联性不确认，刘宁及陈洲兰、海岸公司、张尤、张伟志、梅坚武、陈桂莲的权利义务应当以商铺买卖合同约定为准；对第3项证据的真实性、合法性、关联性确认；对第4项证据的真实性确认，但关联性不确认，该广告背页已明确标注“本资料所有图文仅供参考，不作为买卖合同附件”，各方的权利和义务应以买卖合同约定为准；对上述第l至4项证据刘宁的证明内容均不确认，刘宁与陈洲兰关于涉案商铺的买卖合同是双方平等协商一致签订的，合法有效，对双方具有约束力，而且，涉案商铺已过户给刘宁，陈洲兰作为出卖人的主要义务已履行完毕；对第5项证据的真实性确认，关联性不确认，因为陈洲兰与买受人于2010年签订商铺买卖合同后，在2011年办理过户时，房管部门要求商铺资料需先在阳光家缘登记才能过户，因此，看房时间填写了2010的时间，而放盘时间填写了2011年在阳光家缘申报的时间，该资料仅为办理商铺交易过户之用，买卖双方的权利和义务应以商铺买卖合同约定为准，该证据与涉案商铺无关联；对第6项证据的真实性、合法性、关联性确认，但对刘宁的证明内容不确认，该合同是刘宁通过公证书公证委托的方式授权第三方与陈洲兰签订在房管局备案的合同，签署人经过公证处公证合法有效，该备案合同仅为办理过户手续之用，双方的权利和义务应以上述《商铺买卖合同》约定为准，《商铺买卖合同》对装修标准有明确约定，商铺间隔为石膏板，刘宁已经取得产权证，按照正常的交易手续，刘宁一定要协助陈洲兰办理过户手续，而刘宁在取得了产权证至起诉前均没有对过户手续提出异议，更加印证了刘宁委托第三方办理手续的合法性和合理性；对第7、8项证据的真实性确认，关联性不确认，涉案商铺并非在刘宁所说的文化站、市场、卫生院的范围内，而且涉案商铺已出具了《房地产权证》，用途为餐饮，符合商铺买卖合同的约定，在房产证出具时，房管部门已进行了必要的审查，房产证的出具合法合规，刘宁认为陈洲兰擅自变更规划与事实不符；第9项证据的沟通记录只是刘宁单方打印件，真实性、合法性、关联性不确认，对付款单据的真实性确认，关联性不确认，不能证明陈洲兰出售商铺不合法，与本案无关联；第10项证据中，对《保玛公司基本情况详细信息》、《外商投资企业核准通知书》、《企业法人营业执照》的真实性确认，关联性不确认，该证据与本案无关，不能作为张尤、张伟志承担连带责任的依据，对预售许可证查询的真实性确认，关联性不确认，本案属于二手房买卖，预售许可与本案无关；对第11项证据的真实性均确认，关联性均不确认，刘宁与陈洲兰签订的商铺买卖合同第七条第1款明确约定“该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2013年7月31日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权，包括对该商铺进行关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、企业承包、转租、出租柜枱等，买受人不得干涉”，按照该约定，涉案商铺在2013年7月31日前的使用权人为陈洲兰，陈洲兰在此期限届满前如何使用、经营涉案商铺与刘宁无关，陈洲兰将涉案商铺出租给海岸公司，由海岸公司对涉案商铺进行经营，并以涉案商铺所在的商场向工商部门申请市场登记证符合上述合同约定，且陈洲兰与海岸公司的租赁关系已于2013年7月31日终止，没有损害刘宁的权利，产权证分户图不能证明刘宁的主张；对第12项证据的真实性确认，关联性不确认，陈洲兰向保玛公司合法购买广州市滨江中路382号物业，陈洲兰、保玛公司对此均予以确认，刘宁并非陈洲兰与保玛公司买卖关系中的一方，非合同权利人，无权提出异议，刘宁提交的证据不能证明刘宁主张，而且物业的用途、土地的使用年限属于公开信息，刘宁完全可以通过相关政府部门查询，陈洲兰无需、也不可能对此予以隐瞒；对第13项证据的真实性确认，关联性不确认，不能证明刘宁的主张；对第14项证据的真实性均确认，关联性不确认，海岸公司股东情况和张伟志的任职情况，与本案属于不同的法律关系，与本案无关，不能作刘宁主张的依据。
陈洲兰为证明其抗辩主张，还向原审法院提交了如下证据：
1、《解除、终止房屋租赁合同申请表》。用以证明陈洲兰与海岸公司的租赁关系己于2013年7月31日终止，未对刘宁权益造成影响。
2、广州市夜光杯酒业有限公司的《广东省酒类批发许可证》。
3、广州市海珠区醇厚商行的《营业执照》。
上述第2、3项证据用以证明涉案商场有业户办理了《广东省酒类批发许可证》、《广东省酒类零售许可证》。
经质证，刘宁对上述证据的质证意见为：第1项证据更加直接证明了陈洲兰为了逃避法律责任，在达到出售商铺侵占业主巨额款项之后，以所谓完成交付商铺的合同目的为由向工商局提出已经和海岸公司解除租赁合同，直接影响到星辰酒类交易市场的合法性，就是说星辰酒类交易市场的合法性因为陈洲兰解除与海岸公司的租赁合同已经实际上不存在，直接印证了陈洲兰的合同欺诈行为；对第2、3项证据，经向广东省酒类管理局查询，凡申请办理酒类批发证的经营场所必须在50平方米以上，该公司所取得的酒类批发证不足以证明陈洲兰出售给所有业主的商铺都能够办得酒类批发许可证，实际上陈洲兰所出售的商铺90%面积都在15平方米以下，只有合并不同的商铺作为总面积申请才有可能办得酒类批发许可证，陈洲兰的单个商铺是不可能办得的。海岸公司、张尤、张伟志、梅坚武、陈桂莲对上述证据没有异议。
在本案原审审理期间，刘宁与陈洲兰均确认刘宁已付清全部房款。陈洲兰确认其与刘宁的往来文件。经原审法院释明，刘宁表示坚持其诉讼请求。
原审法院认为：陈洲兰是广州市海珠区滨江中路382号二层的产权人，对该财产享有占有、使用、收益和处分的权利。陈洲兰在本案中确认其与刘宁的往来文件，故上述《商铺买卖合同》是陈洲兰与刘宁之间转让涉案商铺的权利义务关系的协议。陈洲兰在订立该合同后取得涉案商铺的《房地产权证》，故其对涉案商铺享有处分的权利。刘宁现已实际取得涉案商铺的《房地产权证》。根据《中华人民共和国物权法》第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力的规定，刘宁与陈洲兰对涉案商铺的转让已经依法登记并发生效力。因此，刘宁以陈洲兰出售商铺前，对出售商铺不具有合法产权，依法应禁止交易，《商铺买卖合同》约定出售商铺未经广州市规划局建设规划许可，依法不具有交易的条件，《房屋登记办法》明确规定未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑不予登记，也即禁止交易之意及其为台湾居民、境外人士，与陈洲兰、海岸公司签订的《商铺买卖合同》因违反行政法规禁止性规定而无效为由，要求判决上述《商铺买卖合同》无效依据不足，原审法院不予支持。刘宁提交的售铺广告载明：本资料所有图文仅供参考，不作为买卖合同附件。因此，该广告资料只是刘宁购买商铺的参考资料，并非合同的组成部分。海岸公司出具的《附加协议》，虽有可独立办理个体工商营业执照，经营范围与商场经营范围一致，可经营酒类批发及零售的内容，但该内容只是对以涉案商铺办理证照及经营范围的表述。刘宁在本案中没有举证证明其已申办及无法取得与该证据所载相对应的证照，故刘宁以海岸公司以虚假广告及高额回报骗取其签约及交付巨额款项后，无法对等履行合同、交付具有酒类经营许可资格的商铺，一系列的商铺买卖合同实系陈洲兰、海岸公司借以侵占包括其在内的业主们巨额款项的非法交易行为为由，要求判决上述《商铺买卖合同》无效依据不足，原审法院也不予支持。经原审法院释明，刘宁仍表示坚持其诉讼请求，故原审法院对刘宁基于合同无效而提出的其它诉讼请求均予以驳回。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年5月19日作出判决：驳回原告刘宁的全部诉讼请求。案件受理费8066元，由刘宁负担。
判后，上诉人刘宁不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）2010年以来，海岸公司、陈洲兰自称发展商通过海量的广告向社会宣传出售具有酒类交易及批发的广州市海珠区滨江中路382号商铺，地产项目为星辰酒类交易中心，产权合法，保证投资回报等。刘宁与海岸公司签订《商铺买卖合同》时，前述场址首层、二、三层内部无任何建筑构造物，海岸公司唯依图纸向其标示购买标的。陈洲兰作为出卖人未亲自签署合同，由海岸公司代为签订并收取其款项。2011年，陈洲兰、海岸公司以室内装修的方式将涉案的广州市滨江中路382号首、二、三层房产以石膏板形成间隔，即所谓“具有餐饮使用功能的房屋”。同时，陈洲兰、海岸公司及相关利益人串通广州公证处，任何一位买受人虽未向广州公证处提出公证委托书申请，广州公证处仍出具虚假、违法的公证书，假称公证员见证买受人委托何粤海、何赛碧购买涉案商铺。陈洲兰据此与何粤海或何赛碧另外签订《存量房买卖合同》提交广州市房地产交易中心办理涉案商铺的过户登记并缴付税款等。自始至终，陈洲兰从未与任何一位商铺买受人有过接触，合同是否系其本人所签亦无法求证，一切事宜均经海岸公司。海岸公司始终声称商铺可以申领酒类经营许可证。出售商铺之时，海岸公司口头约定为买受人统一招商经营商铺二年，直至合同约定交铺之时（2013年8月1日）即移交买受人。陈洲兰出售房屋未经安全设计、建设规划、消防验收，使用功能为“餐饮”、无实体商铺位置，无法兑现经营酒类批发且无任何实质招商资金投入，涉案场地（首、二、三层）遂成鬼城，无任何合法利用之可能。原审判决回避本案商铺交易真实过程，片面断章取义，曲解法律，事实认定、法律适用均具根本性错误。（二）对应商铺交易的真实过程，阐述如下观点：1、陈洲兰与海岸公司之间不具有合法的委托代理关系，刘宁签约买铺之时，陈洲兰未取得房屋产权。陈洲兰与海岸公司之间委托代理关系的成立必须基于房屋的合法性存在，缔约之际房屋的合法性不存在，代理关系亦不成立。也就是说，海岸公司收取买受人支付数以亿计的巨额款项无任何合法事由。陈洲兰、海岸公司均应退还所有款项予刘宁。2、刘宁与陈洲兰、海岸公司签订的《商铺买卖合同》属无效合同，陈洲兰及海岸公司具有严重过错。陈洲兰未取得房屋产权即向社会大批量出售所谓商铺，是极其恶劣之非法行为，签约之时，只要陈洲兰对出售房屋不具有产权，这样的买卖合同一定无效。所谓的《商铺买卖合同》具有以下非法性：（1）陈洲兰出让商铺时，出售商铺不具有合法产权登记，依法应禁止交易。（2）陈洲兰无法对应履行交付商铺的合同义务，涉案商铺不具有合法性，不存在符合房屋所有权特征、具有房屋物理形态的建筑物。陈洲兰、海岸公司声称，《商铺买卖合同》第二条：买受人所购的商铺（现铺）属框架结构，其房屋平面图经广州市规划部门批准，该商铺为本合同第一条规定的项目标的。现查，广州市规划局从未规划陈洲兰、海岸公司之上述房屋平面图。出售商铺未经广州市规划局建设规划许可，依法不具有交易的条件。陈洲兰、海岸公司为获取不法利益，故意虚构、隐瞒事实真相，提供具有明显误导内容的合同格式条款与刘宁签署，对合同无效具有单方的严重过错。广州国土局登记涉案商铺至陈洲兰名下及转让至刘宁名下，显系违反《房屋登记办法》【建设部令第168号】第22条规定的具体行政行为，应予以撤销。陈洲兰从未与刘宁确认过商铺的具体位置与建设情况，无竣工说明、无质量说明，无消防验收、无水电使用。本案涉案商铺无法找到对应的建筑物实体，《商铺买卖合同》赫然写着最终地址由政府部门确认。《商铺认购书》、《商铺买卖合同》涉及“现铺”的表述与事实不符，当时现场作了围蔽，买受人无法勘察商铺实况。广州国土局对涉案商铺向陈洲兰核发的产权证实际上没有任何实体建筑物，陈洲兰也无法说明其持有的产权证的实体建筑的具体情况。（3）陈洲兰无法交付符合刘宁缔结商铺买卖合同目的，具有酒类批发或经营规划功能的商铺。陈洲兰大量发布广告明确出售商铺功能用途为酒类，事实用途仅为餐饮，显具误导之恶性。3、广州国土局现登记涉案房屋至刘宁名下，但此登记与刘宁无任何关系。涉案《商铺买卖合同》因内容违法，广州国土局拒绝接受陈洲兰提交作为交易过户的法律文件，在涉案场地所有的商铺买卖合同无一例外从来没有递交过广州国土局作为交易过户的法律文件。广州国土局核发涉案商铺产权的交易合同系陈洲兰与何粤海或何赛碧签订的《存量房买卖合同》或《房地产买卖合同》，并非买受人亲自签订的《商铺买卖合同》。买受人身份证复印件作为过户材料之一。涉案《商铺买卖合同》和广州国土局将涉案商铺登记在刘宁名下的具体行政行为没有任何直接或者因果的法律关系。广州国土局在刘宁没有提出商铺过户申请，以及递交本案合同的情况下，登记涉案房屋（商铺）至刘宁名下的具体行政行为严重侵害了刘宁的合法权益。4、广州公证处伪造系列委托公证书提供予陈洲兰向广州国土局办理产权过户登记手续，严重损害中国公证法律制度，实为非法的侵权行为，应予以撤销并承担侵权责任。5、广州市海珠区工商局于20112年10月19日核发的《商品交易登记证》，该证载明：市场名称为广州市海岸星辰酒类交易中心，为酒类批发市场，地址为广州市海珠区滨江中路382号首、二、三层，上市商品范围酒类（场内业户经营涉及许可证的商品服务须持许可证经营）。该证系海岸公司以已注销产权的陈洲兰之滨江中路382号首、二、三层房屋产权证申报场地使用而得，申报时间为2011年9月13日，其时前述场地已经分割出售予各买受人，相当部分已办理转让登记至买受人名下。该登记证情节的存在，有力印证陈洲兰、海岸公司以非法广告出售具有酒类批发经营功能商铺属买受人缔结《商铺买卖合同》的重要组成部分。但陈洲兰、海岸公司明知商铺的规划功能为餐饮，不具有酒类批发特许功能，无法依诺履行合同，却疯狂实施收取买受人款项的不法行为。6、中国房屋法律制度以《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《合同法》、《物权法》、《房屋登记办法》等法律法规构建，均无分割式产权商铺的规定，但作为房屋建筑物的报建、施工、消防、规划、设计、利用均具完整法条明确约束及严格监管，本案涉案商铺违反前述法律规定，属禁止交易之违章、违法建筑。7、海岸公司的出资股东张尤、张伟志、梅坚武及受让张尤对海岸公司持有的全部股权的陈桂莲，均应对海岸公司不法行为造成的债权人合法利益损失承担连带责任。上诉请求：撤销原审判决，支持刘宁向原审法院提出的全部诉讼请求。
被上诉人陈洲兰、海岸公司、张尤、张伟志、梅坚武、陈桂莲二审共同答辩称：同意原审判决，不同意刘宁全部上诉请求；坚持原审答辩意见。
原审第三人广州市规划局经本院传票传唤未到庭，于庭前向本院提交书面答辩意见称：鉴于本案上诉人与被上诉人的商铺买卖纠纷是买卖双方的民事法律行为，不涉及该局职能，该局不应作为本案第三人参加诉讼。
经审查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中各方当事人均没有提交新证据。
二审庭审中，针对刘宁上诉提出的有关问题，陈洲兰、海岸公司、张尤、张伟志、梅坚武、陈桂莲陈述意见如下：1、根据涉案《商铺买卖合同》第14条的约定，出卖人即陈洲兰负有办理商铺过户手续的义务，买受人应予以协助，也就是说，在签订合同时买受人刘宁对涉案商铺要过户至其名下是知悉、清楚的，出卖人与买受人通过公证方式授权的代理人办理涉案商铺的过户实际是履行合同约定的行为，刘宁反而将陈洲兰这一履约行为说成是过错，是不诚信的。2、陈洲兰与刘宁签订的《商铺买卖合同》附图已经对涉案商铺的位置进行了约定，而且该附图与刘宁已经取得的房产证测绘图及陈洲兰取得的涉案商铺的房产证的附图均是相符的，刘宁称未对涉案商铺的位置进行约定与事实不符。
二审庭审中，刘宁表示经向广州国土局查询，涉案场地有700多个房产证，但认为涉案商铺在现场无具体的对应房屋建筑物，并就此当庭提交《现场勘查申请书》，申请本院现场勘查涉案商铺。对此，陈洲兰、海岸公司、张尤、张伟志、梅坚武、陈桂莲认为刘宁该项申请已经过了举证期限，而且根据双方的证据及相关的陈述也不需要到现场勘查。对此，刘宁虽承认涉案商铺现场确实是用石膏板间隔，但认为按房屋的属性应该是用钢筋混凝土间墙。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点为涉案《商铺买卖合同》的效力。
根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，陈洲兰作为广州市滨江中路382号二层的产权人，依法对该房产享有占有、使用、收益和处分的权利。陈洲兰对海岸公司作为其委托代理人与刘宁签订涉案《商铺买卖合同》并无异议，故该《商铺买卖合同》是陈洲兰与刘宁之间转让涉案商铺的权利义务关系的协议。陈洲兰在签订该合同后，取得涉案商铺的《房地产权证》，对涉案商铺享有处分的权利。现房管部门已经核发涉案商铺产权人为刘宁的《房地产权证》。根据《中华人民共和国物权法》第九条关于不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力的规定，刘宁与陈洲兰对涉案商铺的转让已经依法登记并发生效力。故刘宁上诉以陈洲兰与海岸公司之间不具有合法的委托代理关系，涉案《商铺买卖合同》签订时陈洲兰尚未取得涉案商铺产权，涉案商铺未经广州市规划局建设规划许可，依法不具有交易条件，以及涉案商铺依法属禁止交易之违章、违法建筑为由，请求确认该《商铺买卖合同》无效，依据不足。刘宁提交的售铺广告载明：“本资料所有图文仅供参考，不作为买卖合同附件”，故该广告资料只是刘宁购买商铺的参考资料，并非合同组成部分；刘宁上诉所述“《商品交易登记证》情节”，亦不足以证明上述售铺广告属涉案《商铺买卖合同》的组成部分。刘宁上诉以陈洲兰大量发布广告明确出售商铺功能用途为酒类，“显具误导之恶性”，无法交付符合刘宁缔结商铺买卖合同目的之商铺为由，请求确认涉案《商铺买卖合同》无效，亦依据不足。刘宁与陈洲兰、海岸公司、张尤、张伟志、梅坚武、陈桂莲均确认涉案商铺现场是以石膏板间隔，并非钢筋混凝土间墙，故无需对此进行现场勘查，该项确认并不影响对涉案《商铺买卖合同》效力的认定。涉案《商铺买卖合同》并不存在上述我国《合同法》第五十二条规定的合同无效情形，故刘宁上诉请求确认该《商铺买卖合同》无效，本院不予支持。
经原审法院释明，刘宁仍表示坚持其诉讼请求，原审法院对其基于合同无效而提出的其它诉讼请求均予以驳回，并无不当。
至于刘宁上诉提出广州国土局登记涉案商铺至陈洲兰名下及转让至刘宁名下之具体行政行为应予以撤销，以及广州公证处作出系列委托公证书应予以撤销并承担侵权责任的问题，不属于本案民事诉讼审理的范围，本院不予审查。
综上所述，审查刘宁上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。原审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。广州市规划局经本院传票传唤，无正当理由不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费8066元，由上诉人刘宁负担。
本判决为终审判决。
审判长 万力平
审判员 蔡粤海
审判员 李 静
二〇一四年十一月十二日
书记员 张 坤
徐毅敏