新疆维吾尔自治区巩留县人民法院民 事 判 决 书（2017）新4024民初340号原告(反诉被告)：帕提曼，女，1975年1月6日出生，现住巩留县。委托诉讼代理人：依不拉音·艾拜依，男，1969年1月14日出生，住址同上，与原告帕提曼系夫妻关系。委托诉讼代理人：祁恩丰，新疆信禾诚律师事务所律师，执业证号：165401995111163779。被告（反诉原告）：伊犁天恒房地产开发有限公司，营业执照代码：91654024886492699Z。住所地：巩留县城镇六区团结东路10号金达市场。法定代表人：马军，系该公司总经理。原告(反诉被告，以下简称原告)帕提曼诉被告（反诉原告，以下简称被告）伊犁天恒房地产开发有限公司（以下简称”天恒房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月20日作出（2015）巩民初字第2057号民事判决书，判决驳回原告帕提曼的全部诉讼请求，遂原告帕提曼提起上诉，伊犁州分院于2016年12月19日作出（2016）新40民终1252号民事裁定书，裁定撤销（2015）巩民初字第2057号民事判决，发回本院重审。本院于2017年2月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告帕提曼的委托诉讼代理人依不拉音·艾拜依及祁恩丰，被告天恒房地产公司的法定代表人马军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告帕提曼向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即交付经综合验收合格的商铺并提供办理权属登记的备案资料；2、判令被告支付逾期交房的违约金112200元（自2012年11月6日起至2017年3月29日，共计1595天，按日支付总房款234484元的万分之三计算）；3、判令被告支付自2017年3月30日起至实际交付之日止的违约金（按日支付总房款234484元的万分之三计算）；4、判令被告承担本案的涉诉费用。事实与理由：2011年10月14日，原告与被告签订商品房买卖合同，原告全款购买被告在建的巩留镇天恒财富广场的农贸市场XX号商铺，单价6000元/平方米，总房款共计234484元。合同约定被告于2012年11月15日前交付经综合验收合格的商铺，若逾期交房自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日支付已交房款万分之三的违约金，合同继续履行。在长达四年的时间内，原告一直要求被告交付商铺，但至今未果，故原告诉至法院。被告天恒房地产公司答辩称，原被告的合同是2013年5月11日签订的，原告要求从2012年11月16日开始计算违约金不符合实际情况，原告应支付239730元购房款，但原告至今实际支付234484元，尚欠5246元未付，故原告也存在违约。2016年6月被告已在巩留县电视台通知商户办理入住手续，且当时有许多商户已经在农贸市场经营，原告明知却没去办理手续，所以违约责任在原告，同时2016年6月14日被告在伊犁晚报上也发出书面通知，要求商户交清房款，若不交清按一平方80元冲减应付房款，当作租金。还表示已于2012年11月在房管所将备案手续办理完毕，故要求驳回原告主张的违约金部分，并当庭提出反诉，主张原告支付未付房款5246元并承担日万分之三的违约金计2148元（自2013年6月14日起至2017年3月29日，共计1368天，按日支付未付房款5246元的万分之三计算）,同时要求原告承担三年暖气费共计1920元（一平方米16元，一年640元）。原告为支持其诉讼请求向本院提供以下证据：1、付款凭据两份，证明原告已经向被告支付购房款234484元。2、巩留县房管所出具的证明一份，证明房管所至今未收到过被告要求办理房产证的相关手续。3、商品房买卖合同一份，证明原告所主张的三项诉讼请求，在合同中都有明确的约定。4、视听资料一份（电话录音），证明原告曾经与被告的工作人员对房屋未能交付问题以及房屋未交付造成的损失进行过交涉，对方表示现在正在解决。经质证，被告方对证据1的真实性、合法性、关联性及证明目的均予以认可；对证据2不认可，表示已于2013年5月14日在房管所进行了备案，是因原告没有缴纳契税和维修基金办不了房产证，所以错误在原告；对证据3不认可，表示合同在填写时有误，正确的交房时间应当是2015年5月11日，认为合同中未约定180天之外的违约金计算方式，故应当协商解决；对证据4的不认可，认为无法确认是否是与其公司的工作人员的通话。被告天恒房地产公司为支持其抗辩理由向法庭提供以下证据：1、诉状一份，证明合同中要求一次性支付总房款为239730元，而原告只交纳了234484元，剩余房款至今未付清。2、巩留县梦蝶广告公司出具的证明一份，证明被告在巩留县电视台已经播出广告通知，要求购房户2012年6月前办理入住手续、领取钥匙。3、报纸一份，证明被告于2016年6月14日在伊犁晚报上刊登通知，要求商户在2016年6月18日前办理房屋交接手续，并要求原告补交商铺欠款，若未交清尾款按80元／平方米／年折抵商铺租金。4、房屋产权证一份，证明被告已于2013年2月将商铺的大证办理完毕，房管所已给交过契税和维修基金的商户办理了小证，现在所有商户的房产证都能办理。5、巩留县天恒嘉苑9号楼即天恒农贸市场的工程备案资料，证明所有竣工资料齐全，该商铺已于2013年1月向房管所备案。经质证，原告方对证据1证明的问题不认可，表示已付清房款，后面是否有补充的测绘面积原告不知情，时至今日六年的时间里被告并未要求再交纳房款；对证据2、3的真实性、合法性、关联性均不认可，表示合同中约定的交房方式是书面通知，办理交房手续并签收房屋交接单；对证据4表示若如被告所述，要求立即交付商铺；对证据5的关联性有异议，认为与本案没有关系。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告帕提曼于2011年购买被告天恒房地产公司开发的巩留天恒财富广场中的农贸市场XX号商铺，双方先签订售房意见书，被告在取得预售许可证后于2013年5月11日与原告签订正式的商品房买卖合同。合同约定，该商铺建筑面积为39.3平方米，单价为每平方米6100元，总价款为239730元。出卖人应当在2012年11月15日前交付房屋，对买受人逾期付款的违约责任约定为，自合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；对出卖人逾期交房的违约责任约定为，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。同时，合同中约定出卖人应当书面通知买受人办理交接手续，并在验收交接时，出示商品房经综合验收合格证、签署房屋交接单。原告分别于2011年10月14日与2011年12月9日两次支付购房款共计234484元。被告于2012年6月在巩留县电视台播出广告，通知购房户至天恒办理入住手续，领取钥匙，后天恒财富广场的部分商户办理了相关的手续，并实际经营了一段时间。被告于2016年6月14日在伊犁晚报B02版面上刊登通知，通知内容为”天恒农贸市场业主于2016年6月18日前至农贸市场销售部办理商铺交接手续，未交完商铺款的业主也于上述日期办理交接手续并交纳剩余房款；对于没有办理交接手续且未付清商铺款的业主，将按每平方米每年80元返租该业主商铺，返租租金用于冲减业主所欠剩余商铺款，返祖时间为2016年6月20日至2017年12月20日，若业主未在上述时间办理交接手续，视为业主放弃权利并且同意返租方式及租金。”另查明，现天恒农贸市场已正式对外经营。本院认为，本案中原被告双方基于平等自愿签订的商品房买卖合同，该合同并不违反法律法规的强制性规定，系合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力。合同中关于房屋交接有明确约定，即商品房达到交付使用的条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续，并在验收交接时，出示商品房经综合验收合格证、签署房屋交接单。而被告并没有按照合同约定以书面形式向原告发出通知，仅是通过电视台广告广而告之，或是通过报纸刊登通知的形式进行通知，在不能保证原告收到该信息的情况下不再积极的履行其他通知交房义务，自认通过上述形式即为商户能已知悉到交房相关事宜，并认为将房屋交付的行为是不可取的，对此本院无法支持。即使因为购买商铺人数众多，不能全部一一书面通知，也应当以其他可以确保原告收到的方式通知原告，所以本院认定被告没有完全履行对原告交付房屋的义务，在义务履行上存在瑕疵，构成违约。根据法律规定，对房屋的转移占有，可视为房屋已经交付，而领取钥匙就认定为已经对房屋占有，但2012年6月天恒农贸市场的产权大证并没有办理下来，此时被告的房屋尚未完全具备交付条件，此种情况下即使通知原告领取钥匙，原告也有权拒绝领取，故由此产生的逾期交房违约责任应当由被告承担。对于逾期交房的违约金，原被告双方在合同中也做了明确约定，即按日支付已交房价款的万分之三，该合同是开发公司提供的格式合同，此约定是双方真实意思表示，且被告并无证据证明双方约定的违约金过高、不能作为开发公司承担违约责任的标准与依据，故应当使用约定标准计算逾期交房违约金。对于被告所主张的要求原告支付剩余商铺款及逾期付款违约金的反诉请求，因原被告双方签订的商品房买卖合同系有效合同，原告也应按合同的约定履行合同义务，合同已明确约定本案诉争商铺的总价款为239730元，原告实际交付房款为234484元，至今尚欠5246元。原告未提供相关证据证明其在购买本案诉争商铺时，被告对房款有优惠或减免等情形，应认定合同中约定的商铺总价款即为原告应付总房款，原告未在合同约定时间内支付尚欠房款，亦属违约，故对被告的此项反诉请求本院予以支持。对于被告所主张的1920元暖气费，因庭审时被告并未提供相应证据加以证明，对此应承担举证不能的不利后果。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院一、被告（反诉原告）伊犁天恒房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）帕提曼交付商铺、办理相关交房手续并提供办理权属登记的相关材料；二、被告（反诉原告）伊犁天恒房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）帕提曼支付逾期交房违约金112200元（总房款234484元×0.0003／日×1595天，自2012年11月16日至2017年3月29日）；三、被告（反诉原告）伊犁天恒房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）帕提曼支付自2017年3月30日至本判决确定的履行期限届满之日的逾期交房违约金；四、原告（反诉被告）帕提曼于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）伊犁天恒房地产开发有限公司支付剩余购房款5246元及违约金2153元（逾期应付款5246元×0.0003／日×1368天，自2013年6月14日至2017年3月29日），合计7399元；五、驳回被告（反诉原告）伊犁天恒房地产开发有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2947元，由被告（反诉原告）伊犁天恒房地产开发有限公司负担；反诉费25元，由原告（反诉被告）帕提曼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。审 判 长 冯  洁审 判 员 阿孜古丽人民陪审员 程 志 英二〇一七年七月二十五日书 记 员 朱 俐 敏