江西省九江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣04民终1592号
上诉人（原审原告）中国人民解放军南京军区庐山疗养院，住所地江西省九江市浔阳区东门路口**号。
法定代表人杜朝阳，该院院长。
委托代理人廖述阳，该院干部。
委托代理人戴普生，男，该院职工。
委托代理人汤雷，江西挚诚律师事务所律师。
上诉人（原审被告）余周华，男，1977年8月2日出生，汉族，住九江市浔阳区，
上诉人中国人民解放军南京军区庐山疗养院（以下简称庐山疗养院）、上诉人余周华因租赁合同纠纷一案，不服九江市浔阳区人民法院（2016）赣0403民初1113号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭，于2017年1月19日公开开庭进行了审理，上诉人中国人民解放军南京军区庐山疗养院的委托代理人戴普生、汤雷和上诉人余周华均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
上诉人中国人民解放军南京军区庐山疗养院的上诉请求为：1、请求依法改判被上诉人支付2016年2-11月租金共36000元；2、请求依法判令被上诉人赔偿因其逾期腾房给上诉人造成的损失；3、本案诉讼费用由被上诉人承担。主要理由为：原审认定2016年2月至11月属于搬迁过渡期，被上诉人无需承担房屋占有使用费，属于事实认定错误，被上诉人逾期腾房就是一种严重侵权的行为且给上诉人实际已经造成了损失；原审认定“上诉人要求被上诉人需按125元/天向第三方支付的违约金诉请无事实和法律依据”，属于事实错误和适用法律错误，因被上诉人的逾期腾房导致上诉人的食堂改造无法进行，造成上诉人向第三方承担违约责任。
上诉人余周华答辩称，1、关于赔偿问题，171医院误读了相关文件；2、当时171医院委托曾广文以23年的经营权把我们从马狮商厦集体招商过来的，当时现在租赁的门面只是框架，墙面漏水，我们花了两到三个月时间装修粉刷装潢，经过十多年的艰苦经营，好不容易形成了市场，十多年里文明守法经营；3、171医院单方面要我们门面由原来28元每平方米突然增加为60元每平方米，违反了商业规则；4、171医院要我们搬迁，应对我们进行补偿；5、171医院停电，造成我们无法正常经营，且2016年涨水，损失很大，171医院要求我们赔偿没有道理。
上诉人余周华的上诉理由为：1、2000元的保证金虽系曾广文收取，但其是作为庐山疗养院的代理人实施的代理行为，其法律后果应由委托人承担；2、原审判决上诉人余周华向联营公司另案主张2000元保证金以及赔偿要求，不符合本案事实，也增加了上诉人一方的诉累和诉讼成本。请求二审法院依法改判。
上诉人中国人民解放军南京军区庐山疗养院答辩称，1、本案相关联的十五个案件的被告与曾广文的合同于2015年3月31日到期，到期之后，上诉人要求承租人腾房搬离，但他们要求搬迁的过渡期，因此，虽然从2015年3月31日-2016年2月期间，虽然租赁合同已到期，但是他们参照新的租金标准向上诉人缴纳房屋占有使用费；2、上诉人按照有关文件要求，于2016年2月13日向所有承租人发了搬离的通知，2016年2月16日又委托律师邮寄了限期搬离的通知；3、在上诉人尽到了通知义务的前提下，承租人应当搬离门面，不搬离属于侵犯了上诉人对于门面的所拥有的物权。
原审原告中国人民解放军南京军区庐山疗养院向一审法院起诉请求：1、依法判令解除门面租赁合同，被告腾空并返还房屋；2、依法判令被告支付至搬出之日前的房屋占用费，截止3月31日二个月租金（房屋面积140平方米，每平方米60元/月）人民币7200元，非法占用房屋，造成原告因食堂改造无法进行需支付违约金，截止4月10日40天（125元/天）人民币5000元，共计人民币12200元，以及后续被告占用房屋给原告造成损失所产生的费用；3、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2004年7月，因联营公司出资建设了原告位于九江市××××北路第一七一医院北门两侧建筑面积4096㎡的门面房，原告经与联营公司协商，决定将该门面房租赁给联营公司有偿使用，联营公司可将承租原告的门面对外转租，以门面租金差价来逐步收回工程款，双方并于2004年7月5日签订了房屋租赁合同，约定租赁期限23年，自2004年12月1日起租赁至2027年12月1日止；因联营公司出资建设了门面房，故租金为：自2004年12月1日至2019年12月1日十五年间，每年租金10万元；自2019年12月1日至2027年12月1日八年间，每年租金15万元；合同还对租金的交纳方式、违约责任等作了约定，并约定如因战争或军队或地方政府政策性原因造成本合同不能履行，原告应向联营公司赔偿相应损失。曾广文受联营公司的委托在房屋租赁合同上代表联营公司签字盖章。2004年12月1日，原告所属第一七一医院向曾广文出具了书面授权书，内容为“南京军区庐山疗养院新落成的门面房（一七一医院北门两侧，面积为4096㎡）经双方协商一致：有关该门面房的租赁事宜，解放军第一七一医院授权曾广文先生负责办理。授权期限自二00四年十二月一日至二0二七年十一月三十日止”。2005年3月，曾广文将联营公司承租的九江市浔阳区庐峰东路第一七一医院北门西侧18号门面房（建筑面积60㎡）出租给被告使用，曾广文与被告签订了房屋租赁合同，合同约定的租赁期限为五年。曾广文于2005年3月1日向被告收取了房屋使用保证金2000元。合同约定的租赁期限到后，曾广文于2010年4月1日又与被告又续签了房屋租赁合同，合同约定租赁期限为五年，自2010年4月1日起至2015年3月31日止。被告承租原告的门面房主要用于经营布艺类产品，与其它承租户一起经过十余年的经营，已在九江市浔阳区庐峰东路第一七一医院北门西侧形成了一定规模的布艺经营市场。
2015年1月17日，中国人民解放军总政治部、中国人民解放军总后勤部、中央军委纪律检查委员会联合下发了《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》，2015年2月28日，中国共产党南京军区纪律检查委员会、中国人民解放军南京军区政治部、中国人民解放军南京军区联勤部又联合下发了《关于认真贯彻落实总政总后和军委纪委〈关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知〉的通知》。原告根据上级指示精神，于2015年3月25日与曾广文签订了协议，约定双方自2015年5月1日起解除双方签订的房屋租赁合同，原告将已经租赁给曾广文使用的位于九江市××××北路第一七一医院北门两侧建筑面积约4000余平方米的门面房无条件全部收回进行拆除，原告一次性补偿曾广文建筑成本300万元。并约定曾广文转租所产生的任何合约纠纷由其自行负责。2015年3月31日，包括被告在内的与曾广文签订房屋租赁合同的承租原告第一七一医院北门西侧门面房的十余户承租户的租赁期届满。原告为此于2015年4月15日张贴通知，通知包括被告在内的各承租户，原告将自2015年5月1日起收回房屋停止租赁，要求各承租户于2015年5月1日前将所承租房屋内物品清空。包括被告在内的各承租户在得知通知内容后，均向原告表达了续租房屋的要求。为此，原告于2015年5月14日又张贴了通知，通知包括被告在内的各承租户，原告自2015年5月1日起接管各承租户的承租的房屋，需要在2015年继续承租的,在2015年5月20日前来原告处办理相关租赁手续。这期间，曾广文按原租赁合同标准收取了被告2015年5月1日至2015年7月31日的门面租金。2015年5月25日，原告向被告送达了通知，要求包括被告在内的各承租户，自即日起至5月底前来原告处办理和签订临时过渡期租赁协议，从2015年8月1日开始，门面房租金价格将按同位置市场价格作适当调整。2015年6月12日，原告向被告送达了通知，决定自2015年8月1日起，调整门面房租赁价格，门面房一层每月租金价格每平方米60元，门面房二层价格每月租金价格每平方米30元，租金一次性交清并交纳房屋租赁保证金。之后，被告到原告处办理了临时店面续租手续。2015年8月，原告按每月3600元标准（房屋面积140平方米，每平方米租金60元/月）收取了被告2015年8月1日至2015年12月31日的租金18000元，并收取了被告3000元的保证金。2015年12月11日，原告又向被告送达了通知，内容为，遵照总部、军区文件指示精神，对军队军事行政区有偿租赁服务进行全面整改，决定2015年12月30日必须终止门面房出租项目，要求包括被告在内的各承租户在2016年1月31日前必须无条件将房屋交还原告。过渡期间，各承租户需缴清2016年1月份当月租金。接到通知后，被告于2015年12月向原告交纳了2016年1月份的租金3600元。由于包括被告在内的各承租户未按原告要求在2016年1月31日前将承租的门面交还原告，原告于2016年2月6日张贴了公告，要求包括被告在内的各承租户在2016年2月底前清空物品并撤场，2016年2月15日开始原告将采取停止门面房的水电供应。2016年2月13日，原告又向被告邮寄送达了要求其限期搬离承租的门面房的通知。2016年2月16日，原告又委托律师向被告邮寄送达了要求其限期搬离的律师函。2016年2月15日开始至今，原告对包括被告在内的各承租户采取了停止门面房的水电供应措施。
2016年2月16日，中国共产党中央军事委员会又下发了《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，通知要求按计划、分步骤停止军队和武警部队一切有偿服务活动。2016年2月24日，原告上级主管部门中国人民解放军联勤第十七分部向原告下发了《关于加快推进空余房地产租赁项目问题整改工作的通知》，通知要求包括原告在内的相关单位要严格落实上级关于“2015年到期的租赁项目，要一律终止、收回房地产，不再新增、续租项目”的要求。由于被告至今还占用九江市浔阳区庐峰东路第一七一医院北门西侧18号门面房拒不返还原告，故原告诉至法院。
一审法院认为，原告与联营公司于2004年7月5日签订的房屋租赁合同，合法有效，具有法律约束力。根据该合同的约定，联营公司享有了对原告位于九江市××××北路第一七一医院北门两侧建筑面积4096㎡的门面房的承租权。依照《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。由于原告在与联营公司的房屋租赁合同签订后向联营公司出具了书面授权书，授权联营公司可将其承租的门面对外转租，故联营公司的受托人曾广文与被告于2010年4月1日就九江市浔阳区庐峰东路第一七一医院北门西侧20号门面房续签的房屋租赁合同合法有效，具有法律约束力。该合同约定的租赁期限为五年，自2010年4月1日起至2015年3月31日止。故被告的承租期按照合同约定已经于2015年3月31日届满。合同法规定，当事人协商一致，可以解除合同。原告于2015年3月25日与联营公司的受托人曾广文签订了协议，约定双方自2015年5月1日起解除双方于2004年7月5日签订的房屋租赁合同，该协议合法有效，具有法律约束力。根据该协议的约定，联营公司自2015年5月1日起不再享有对原告位于九江市××××北路第一七一医院北门两侧建筑面积4096㎡的门面房的承租权。由于原告在被告与联营公司合同约定的承租期届满后按每月3600元标准（房屋面积140平方米，每平方米租金60元/月）收取了被告2015年8月1日至2016年1月31日的租金21600元及3000元的保证金，而原、被告间并未重新签订租赁合同，依照合同法的规定，原、被告间的租赁期限为不定期。原告可以随时解除合同，但原告解除合同应当在合理期限之前通知被告。由于原告自2015年12月11日起至2016年2月16日间以张贴公告、送达通知的方式多次要求被告限期返还门面，故应视为原告履行了解除合同前的通知义务。被告占用原告位于九江市浔阳区庐峰东路第一七一医院北门西侧18号门面房至今，拒不返还原告，已构成违约，故对原告要求解除门面租赁合同，被告腾空并返还房屋的诉请，应依法予以支持。
对于原告要求被告按每月3600元标准（房屋面积60平方米，每平方米租金60元/月）支付自2016年2月1日起至搬出之前的房屋占有使用费的诉请，一审法院认为，因被告与联营公司合同约定的承租期已于2015年3月31日届满，且联营公司自2015年5月1日起不再享有对原告位于九江市××××北路第一七一医院北门两侧建筑面积4096㎡的门面房的承租权。此后在原、被告并未重新签订租赁合同的情况下，被告按每月3600元标准（房屋面积60平方米，每平方米租金60元/月）向原告交纳了自2015年8月1日至2016年1月31日的租金21600元，被告的该民事行为合法有效，故原告主张被告按每月3600元支付自2016年2月1日起至搬出之前的房屋占有使用费，符合双方的约定和合同法的规定。但鉴于包括被告在内的各承租户经过十余年的经营在九江市浔阳区庐峰东路第一七一医院北门西侧形成的一定规模的布艺经营市场，整体搬迁至他处经营需要给予一定时间，故自2016年2月1日起至本判决生效前的该段时间可作为给予被告的搬迁过渡期，该时间段的房屋占有使用费被告可不予承担，但在本判决生效后，如被告在本判决确定的腾房之日起还继续占用门面房至实际搬出前的该时间段的房屋占有使用费，被告应按每月3600元标准向原告交纳。对于原告要求被告承担因其非法占用房屋，造成原告因食堂改造无法正常进行，需按125元/天的标准向第三方支付的违约金的诉请，无事实和法律依据，一审法院不予支持。
对于被告提出要求原告退还其向原告及曾广文所交的保证金5000元，退还2015年8月至2016年1月强行上涨的部分租金11400元的主张，一审法院认为，在原、被告并未重新签订租赁合同的情况下，被告按每月3600元标准（房屋面积60平方米，每平方米租金60元/月）向原告交纳了自2015年8月1日至2016年1月31日的租金21600元及3000元的保证金，被告的该民事行为合法有效，具有法律约束力。依照《中华人民共和国民法通则》的规定，民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。故对被告提出要求原告退还其向原告所交的2015年8月至2016年1月上涨的部分租金11400元的主张，一审法院不予支持。对于被告向原告交纳的3000元保证金，在合同终止或解除时，被告缴清所有费用后，保证金可退还被告。而对于被告向曾广文交纳的2000元保证金，被告应向其租赁合同相对人联营公司另案主张。对于被告要求原告赔偿其不能正常营业的直接经济损失36万元的主张，被告所依据的事实理由是曾广文在与其签订租赁合同时，承诺了门面可租23年之久，现由于原告提前解除租赁合同，造成了其不能正常营业，故应予以赔偿。一审法院认为，原告作为门面的产权人于2015年3月25日与联营公司的受托人曾广文签订了解除租赁合同的协议，属原告与联营公司协商一致的结果，符合合同法的规定。被告在原告与联营公司的租赁合同解除后，与原告只是存在不定期租赁关系，依照合同法的规定，原告可以随时解除合同。现原告要求解除与被告间的不定期租赁关系，导致被告无法达到长期租赁门面的目的，原告不应对此承担赔偿责任。被告提出的赔偿要求，应向被告租赁合同相对人联营公司另案主张。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十七条、《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第二百二十四条、第二百三十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、解除原告中国人民解放军南京军区庐山疗养院与被告余周华之间的不定期租赁合同，被告余周华于本判决生效之日起十日内将其承租的九江市浔阳区庐峰东路第一七一医院北门西侧18号门面房（建筑面积60㎡）腾空返还给原告中国人民解放军南京军区庐山疗养院；二、如被告余周华未按上述第一项确定的期限返还所承租的门面，则按每月3600元标准（房屋面积60平方米，每平方米租金60元/月）向原告中国人民解放军南京军区庐山疗养院支付自逾期之日起至实际腾房之日止的房屋占有使用费。被告余周华向原告中国人民解放军南京军区庐山疗养院交纳的3000元保证金，在与被告余周华应交纳的上述房屋占有使用费冲抵后仍有剩余的部分，原告中国人民解放军南京军区庐山疗养院应返还给被告余周华；三、驳回原告中国人民解放军南京军区庐山疗养院的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费105元，由被告余周华负担。
二审查明事实与一审一致。二审另查明，2004年7月1日，九江市联营建筑工程有限公司出具《委托书》，内容为：九江市联营建筑工程有限公司全权委托曾广文同志代表我公司签订南京军区庐山疗养院位于九江市××北路两侧商业铺面租赁合同。2016年开始至今，上诉人中国人民解放军南京军区庐山疗养院对各承租户采取了停止门面房电力供应的措施。
本院认为，上诉人中国人民解放军南京军区庐山疗养院与九江市联营建筑工程有限公司于2004年7月5日签订的《房屋租赁合同》，合法有效，具有法律约束力。2015年3月25日，上诉人中国人民解放军南京军区庐山疗养院与九江市联营建筑工程有限公司的受托人签订《关于庐山疗养院医疗区北大门两侧门面房补充协议》，约定从2015年5月1日起，解除房屋租赁合同，该补充协议合法有效，具有法律约束力。故上诉人中国人民解放军南京军区庐山疗养院与九江市联营建筑工程有限公司的房屋租赁关系已协议解除。
根据九江市联营建筑工程有限公司2004年7月1日的《委托书》，曾广文为联营公司在诉争门面中的受托人。上诉人庐山疗养院2004年12月1日的《授权书》，内容为授权曾广文办理门面的租赁事宜，本院认为，结合上诉人庐山疗养院与联营公司的租赁合同、联营公司的委托书以及本案中曾广文与实际承租人签订的合同，应认定上诉人庐山疗养院的该份《授权书》系对上诉人庐山疗养院与联营公司之间租赁合同的补充，因该租赁合同未对转租事宜明确约定，而此份《授权书》明确了上诉人庐山疗养院作为出租人同意转租，故该《授权书》并非委托授权，上诉人庐山疗养院与曾广文之间没有委托关系。
曾广文与上诉人余周华于2010年4月1日签订的《房屋租赁合同》，合法有效，具有法律约束力。该合同约定租赁期限为2010年4月1日至2015年3月31日，故上诉人余周华基于该合同的承租权利至2015年3月31日即终止。上诉人余周华诉讼中主张，其承租期限应为2004年开始计算的23年，即上诉人中国人民解放军南京军区庐山疗养院与九江市联营建筑工程有限公司的《房屋租赁合同》中约定的租赁期限，本院认为，基于合同的相对性，上诉人庐山疗养院与联营公司的租赁合同效力并不及于作为次承租人的上诉人余周华，而上诉人余周华的租赁合同已经到期，且未能提供充分证据证明其承租期限为2004年开始计算的23年，故上诉人余周华此项主张，不予采纳。
上诉人余周华在租赁合同到期后，在未签订新的租赁合同的情况下，继续使用租赁物，曾广文亦按原租赁合同标准收取了上诉人余周华2015年5月1日至2015年7月31日的门面租金，上诉人庐山疗养院并未提出异议，本院予以确认。上诉人庐山疗养院于2015年5月25日和6月12日，两次发出通知，内容为调整租金价格和签订临时过渡期租赁协议，本院认为，这两份通知系上诉人庐山疗养院就租赁事宜发出的要约，后2015年8月上诉人余周华按新标准向上诉人庐山疗养院交纳了租金和保证金，系以行为作出承诺，上诉人庐山疗养院与上诉人余周华之间形成房屋租赁合同关系。但是双方并未签订书面协议，亦未对租赁期限进行约定，故双方之间形成的是不定期租赁关系。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”，第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”，第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（五）法律规定的其他情形”，本案中，上诉人庐山疗养院于2015年12月11日、2016年2月6日、2月13日、2月16日发出通知，提出解除合同和限期搬离的要求，符合法律规定，故上诉人庐山疗养院与上诉人余周华的租赁合同关系解除，解除日期为上诉人庐山疗养院2015年12月11日通知中确定的时间2016年1月31日。
租赁合同解除后，上诉人余周华无权继续占有使用诉争门面，应将门面腾空返还给上诉人庐山疗养院。原审判决以整体搬迁需要为由，认定搬迁过渡期承租人不需要承担占有使用费。本院认为，上诉人庐山疗养院系诉争门面的所有权人，对诉争门面有占有、使用、收益、处分的权利，上诉人余周华在租赁合同解除后无权继续占有使用诉争门面，上诉人余周华的无权占有使用行为侵害了所有者权益，法律并无租赁合同解除可以无偿使用一段时间的规定，故原审判决该认定没有法律依据，上诉人庐山疗养院关于占有使用费的上诉主张，予以采纳。所以上诉人余周华应向上诉人庐山疗养院给付占有使用费至腾空搬离之日。关于占有使用费的标准，考虑到上诉人余周华无权占有使用期间，上诉人庐山疗养院采取了停电措施，影响了门面的正常经营，降低了门面的使用价值，且虽然整体搬迁不能构成无偿使用的法定因素，但根据本案整体搬迁的实情，应作为认定占有使用费标准的考量因素，故本院综合本案案情，酌情认定占有使用费按照60元/平方米的60%计算，本案诉争门面面积60平方米，每月占有使用费为36元/平方米×60平方米=2160元。
上诉人庐山疗养院关于逾期腾房造成损失的上诉主张，本院认为，虽然上诉人余周华无权占有使用诉争门面，侵害了所有者权益，但上诉人庐山疗养院主张的逾期腾房所造成损失中按照上诉人庐山疗养院与案外人的合同计算的损失，属于间接损失，间接损失不属于侵权行为的赔偿范围。所以上诉人庐山疗养院的此项主张，没有法律依据，不予采纳。
上诉人余周华关于返还2000元保证金的上诉主张，本院认为，如前所述，曾广文系联营公司的受托人，上诉人庐山疗养院2004年12月1日的《授权书》并未与曾广文形成委托关系，故上诉人庐山疗养院不需对此2000元承担返还责任，上诉人余周华可另案主张。
综上，原审事实基本清楚，适用法律部分正确，认定不需承担占有使用费错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持九江市浔阳区人民法院（2016）赣0403民初1113号民事判决第一项、第三项，即“一、解除原告中国人民解放军南京军区庐山疗养院与被告余周华之间的不定期租赁合同，被告余周华于本判决生效之日起十日内将其承租的九江市浔阳区庐峰东路第一七一医院北门西侧18号门面房（建筑面积60㎡）腾空返还给原告中国人民解放军南京军区庐山疗养院”、“驳回原告中国人民解放军南京军区庐山疗养院的其他诉讼请求”；
二、撤销九江市浔阳区人民法院（2016）赣0403民初1113号民事判决第二项，即“二、如被告余周华未按上述第一项确定的期限返还所承租的门面，则按每月3600元标准（房屋面积60平方米，每平方米租金60元/月）向原告中国人民解放军南京军区庐山疗养院支付自逾期之日起至实际腾房之日止的房屋占有使用费。被告余周华向原告中国人民解放军南京军区庐山疗养院交纳的3000元保证金，在与被告余周华应交纳的上述房屋占有使用费冲抵后仍有剩余的部分，原告中国人民解放军南京军区庐山疗养院应返还给被告余周华”；
三、上诉人余周华按每月2160元的标准向上诉人中国人民解放军南京军区庐山疗养院给付自2016年2月1日至门面腾空返还之日的占有使用费，于本判决生效之日起十日内付清。
四、上诉人中国人民解放军南京军区庐山疗养院于本判决生效之日起十日内返还上诉人余周华保证金3000元；
一、二审案件诉讼费855元，由上诉人中国人民解放军南京军区庐山疗养院负担342元，上诉人余周华负担513元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 景 华
代理审判员 熊 涛
代理审判员 欧阳中学
二〇一七年二月十七日
书 记 员 晏 晨 思