广东省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）粤高法民一申字第45号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：大中华国际集团（中国）有限公司。住所地：广东省深圳。
法定代表人：黄胤菲，该公司董事长。
委托代理人：韩苑，广东法制盛邦律师事务所律师。
委托代理人：孟旭，广东法制盛邦律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：陈纯侨，男，1974年10月4日出生，香港特别行政区居民，证件号码：V027583（2）。
委托代理人：郭海英，广东广和律师事务所律师。
委托代理人：苏杲雁。
再审申请人大中华国际集团（中国）有限公司（以下简称大中华公司）因与被申请人陈纯侨商品房预售合同纠纷一案，不服广东省深圳市中级人民法院(2013)深中法民终字第1749号民事判决，向本院申请再审。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
大中华公司申请再审称：（一）二审判决判令大中华公司应承担申请初始登记前及合理办理期间20日的迟延办证违约责任是错误的。（2011）深中法行终字第414号行政判决认定的事实证明，初始登记前的延期办证不是大中华公司的原因所导致的。依据该生效判决认定的事实来看，涉案项目涉及的验收、补交地价、初始登记问题长期未能解决的根本原因是行政机关办理工作日延长，原因不在大中华公司，该责任不应由大中华公司承担。二审判决认定根据涉案会议纪要，影响交易广场规划验收、初始登记包括超面积应予以处罚并补交地价及负一层功能改变，据此判定大中华公司虽在2008年2月25日申请规划验收，但此时其未履行补交超面积地价的义务，实质上不具备取得规划验收的条件属于认定事实错误。依据（2012）深仲裁字第14号裁决和行政判决认定事实表明，大中华公司多次向规划局、国土局提出申请，按照会议纪要精神处理涉案项目验收、补充底价、初始登记等问题，但行政机关以办理工作日延长等原因未予直接办理，该事实符合涉案合同所约定的免责情形。综上，大中华公司不应承担初始登记前及办理期间20天的迟延办证的违约责任。（二）二审判决判令大中华公司还应承担初始登记后的责任也是错误的。依据涉案合同约定与双方签署的附件四《深圳市房地产转移登记申请表》可以看出，大中华公司已向房地产登记机关出具了转移登记申请，已经按照合同约定履行了办证义务，无须陈纯侨前来大中华公司处办理手续、领取办证资料。陈纯侨未持合同及《深圳市房地产转移登记申请表》及时向房地产登记机关办理转移登记并办理房产证，责任在陈纯侨。二审判决依据同类纠纷案中放弃主张迟延办证违约金的业主才能办证的事实和部分业主的陈述认定大中华公司承担初始登记后违约责任是错误的。（三）二审判决判令大中华公司支付迟延办证违约金计算到办出房地产之日止有违法律。如前所述，大中华公司的办证义务是依约出具委托办证的备案申请，由陈纯侨自行办理房产证。而陈纯侨何时去办理房产证由陈纯侨自行决定。即使大中华公司应承担责任，也只承担到大中华公司发出通知之日止。（四）二审判决认定迟延办证违约金属于惩罚性违约金，没有法律依据和合同依据。2007年至2012年期间涉案楼盘单价不断上涨，大中华公司迟延办证行为引起的业主无法转让房产的后果非但未让业主因此遭受损失，反而让其受益。大中华公司提供了初步证据证明违约金过高，根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第８条，以及司法实践中的做法，在此情况下，应由业主举证证明其实际损失与违约金相当。二审判决的违约金高于业主所支付购房款的三分之一，违反法律及司法解释规定的应以实际损失为基础，适当兼顾合同履行情况、当事人过错程度等因素来衡量违约金是否过高的规则。
综上所述，二审判决认定事实不清，适用法律错误，导致实体处理欠妥。现申请再审请求撤销二审判决，改判驳回陈纯侨请求支付迟延办证违约金的诉请，由陈纯侨承担本案全部诉讼费用。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。2006年5月10日，大中华公司与陈纯侨签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定大中华公司应在取得工程竣工验收证明文件之日起180内，完成房地产项目的房地产初始登记，在将房地产交付给陈纯侨之日起240日书面通知陈纯侨共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理房地产证。如大中华公司未履行相关义务造成陈纯侨不能按约定期限取得房地产证，延期超过120日的，如陈纯侨要求大中华公司继续履行合同，则大中华公司应自房产交付之日后的240日起至陈纯侨实际取得房地产证之日止，大中华公司按日向陈纯侨支付本房地产总价款万分之四的违约金。陈纯侨依约向大中华公司付清了全部购房款，而大中华公司没有按照合同约定期限给陈纯侨办理涉案房地产的产权证书，大中华公司应向陈纯侨承担迟延办证的违约责任。涉案房地产于2007年3月30日取得竣工验收备案，大中华公司并未在180日内对涉案房地产申请初始登记，而是在2009年3月31日才向深圳市规划国土委提出初始登记申请，大中华公司未能按期申请涉案房地产初始登记主要原因均为大中华公司自身行为所致，大中华公司再审称其不应承担初始登记前的迟延办证的违约责任，缺乏依据。
2009年3月31日大中华公司对涉案房屋申请初始登记至2010年12月27日完成初始登记共计637天，二审判决认定政府部门办理有关手续的合理期间为20天。大中华公司认为政府部门合理办理期间应免除其迟延办证违约责任。涉案合同约定大中华公司有240天的宽限期，二审判决认定该240天宽限期已经考虑了政府部门合理办理期间并无不当。涉案合同附件五约定大中华公司不承担迟延办证违约责任的范围仅为政府部门办理工作日的延长，并未约定政府部门合理办理期间属于大中华公司免责情形，二审判决认定大中华公司免除了617天的迟延办证违约责任的情况下判令大中华公司应承担政府部门合理办理期间20日的迟延办证违约责任，已经充分照顾了大中华公司的利益。大中华公司再审称二审判决没有免除大中华公司该合理期限的迟延办证违约责任不当，依据不足。
大中华公司虽然在2011年3月3日通过在报纸刊登通告的形式，履行了通知办证义务，大中华公司刊登通知公告时，本案正在一审阶段，大中华公司完全可以通过一审法院将办证资料移交给陈纯侨。据此，二审判决认定大中华公司存在要求业主放弃追究其迟延办证违约责任，否则拒绝履行协助办证义务的事实正确。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。大中华公司未提交证据证明已依约于初始登记时向房地产权登记机关出具委托办证的备案申请或及时向陈纯侨提供办证资料。因此，二审判决确定大中华公司从2011年3月13日起至向陈纯侨移交办证资料及提交办证资料后至房产证办妥的合理期间，大中华公司仍需依照合同约定承担迟延办证违约责任并无不当。大中华公司主张其从2011年3月3日在报纸刊登通告之后不需承担迟延办证违约责任缺乏依据。
关于合同约定的违约金标准应否调整的问题。大中华公司与陈纯侨签订的商品房预售合同是当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应切实依约履行。同时，双方当事人签订合同时，均应当清楚大中华公司以陈纯侨已付购房款为本金，每日万分之四的标准计算迟延办证违约金的数额，大中华公司作为房地产开发企业，对于该约定所隐含的商业风险和经济负担应当有合理预见，二审判决按照合同约定的违约金计算标准判令大中华公司承担违约责任，具有相应的事实依据，大中华公司以其迟延办证行为未给陈纯侨造成损失以及二审确定的迟延违约金超过购房款三分之一明显过高为由，要求调整违约金标准，理据不足。
综上所述，大中华公司的再审申请均不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回大中华国际集团（中国）有限公司的再审申请。
审 判 长 申 良 洪
审 判 员 黄 秋 生
代理审判员 贾 密
二〇一五年九月三十日
书 记 员 郭尔绚（代）