湖南省浏阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浏民初字第04351号
原告罗欣，女，1982年5月22日出生，汉族。
委托代理人赖永，湖南纬地律师事务所律师。
被告陈明芳，女，1963年9月2日出生，汉族。
被告周维友，男，1964年12月15日出生，汉族。
两被告的共同委托代理人曾令排，男，1967年8月15日出生，汉族。
原告罗欣与被告陈明芳、周维友房屋租赁合同纠纷一案，于2013年12月4日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员陈愈超担任审判长，人民陪审员卢光正、咸景明参加的合议庭公开开庭进行了审理。书记员李蓉担任法庭记录，原告罗欣及其委托代理人赖永，被告陈明芳及两被告的共同委托代理人曾令排到庭参加诉讼。诉讼中，经原告申请，本院对涉案门面停业期间的营业损失移送进行鉴定，鉴定期间自2014年1月9日至2014年4月3日。本案现已审理终结。
原告罗欣诉称，2008年11月12日，原、被告签订《房屋租赁合同》，被告将位于本市荷花街道办事处天马中路05地块05号210号两间门面的1、2楼租赁给原告。合同签订后，原告将承租的门面用作爱车港汽车服务城的油漆车间。2013年，因被告陈明芳及其丈夫张丰文与案外人李炳光等人存在债务纠纷并将涉案门面抵押给李炳光，而被告陈明芳因未妥善处理好与债权人的关系，导致李炳光多次组织社会人员到门面闹事，妨碍原告正常经营。2013年5月，李炳光带人强行将原告租赁的门面关闭并将一堆泥沙倾倒在油漆车间内，导致原告无法经营。原告多次报警，问题没有得到彻底解决，被告亦未采取措施恢复原告对门面的使用。被告作为出租方，理应保障原告对租赁门面的正常使用，现因被告原因导致原告遭受损失，被告应承担相应责任。故请求法院判决被告返还原告2013年5月至11月的租金18000元；责令被告采取措施排除妨害，恢复原告对租赁门面的使用权；判决被告赔偿原告自2013年5月至门面实际交付使用之日止的停业损失，具体数额以评估为准。
被告陈明芳、周维友共同辩称，本案定性为合同纠纷，但被告已按租赁合同约定交付门面使用，被告没有违约，门面不能正常使用是李炳光个人侵权行为导致，故原告损失应由李炳光承担；经派出所民警多次协商，李炳光已经排除妨害，原告自己不使用门面所造成的损失应自行承担；原告租赁的门面实际只有四分之一遭受影响，原告要求按照全部门面计算赔偿没有依据，故请求法院判决驳回原告的诉讼请求。
为支持其诉讼请求�原告罗欣向本院提交了以下证据：
1、营业执照，拟证明原告用租赁的门面作为爱车港汽车服务城的经营场所；
2、房屋租赁合同，拟证明原、被告的租赁关系，约定的租期和租金等内容；
3、抵押还款协议，拟证明被告陈明芳的丈夫张丰文将涉案门面抵押给案外人李炳光作为还款保证；
4、油漆销售清单表，拟证明油漆车间正常营业收入，以此作为原告营业损失的依据。
对上述证据，被告发表如下质证意见：
对证据1、2无异议；对证据3真实性、合法性和关联性均有异议，抵押没有办理法律手续的；对证据4，认为不能作为营业损失的依据，应以评估鉴定为准。
为支持其抗辩理由，被告陈明芳向本院提交了下列证据：
1、询问笔录，拟证明门面不能正常使用是因李炳光造成的；
2�（2012）浏民初字第281号民事判决书、上诉状，拟证明被告陈明芳和其丈夫张丰文与李炳光之间存在债务纠纷，李炳光作为债权人不服人民法院的判决并提起上诉。
3、照片1张，拟证明李炳光对被告陈明芳及其丈夫张丰文拖欠借款的行为不满，遂对抵押的门面实施阻挠妨碍；
对上述证据，原告发表如下质证意见：对证据1的关联性有异议，李炳光妨碍门面经营正是因被告与李炳光的经济纠纷引发的，被告对原告损失有不可推卸的责任。对证据2，一审判决因李炳光上诉尚未生效，借贷纠纷仍处于二审审理阶段；对证据3无异议。
经原告申请，本院委托长沙市价格认证中心对涉案门面即爱车港汽车服务城油漆车间停业期间的营业损失进行评估鉴定，结论为涉案门面自2013年5月10日至2013年12月25日停业期间的营业损失为人民币77050元。
�告对该鉴定结论无异议。
被告对该鉴定结论发表质证意见为：1、鉴定的基准日定为2013年5月10日至2013年12月25日没有依据，实际上，李炳光在门面内堆放泥沙的时间最多一周，之后泥沙就被清走了，至于李炳光在油漆车间门上写的油漆字确实是在2013年12月25日清除干净的，但这个对门面营业的影响不大；2、做鉴定的销售票据系原告单方提供且未经原被告双方质证就移交鉴定机构，鉴定程序不合法；3、最终责任需由李炳光承担，应由李炳光质证。
经过庭审举证、质证和审查，本院对原告提交的证据认证如下：证据1、2符合证据的真实性、合法性要求且能证明相关事实，本院予以认定；对证据3中张丰文因借款无力偿还遂将涉案门面抵押给李炳光的事实予以确认；证据4系原告单方制作，不能作为定案证据，营业损失以评估鉴定为准。
本院�被告提交的证据，结合原、被告陈述，采信以下事实：被告陈明芳及其丈夫张丰文以天马中路05地块05号210号门面作为抵押向李炳光借款，后因该借款纠纷，李炳光作为债权人向法院起诉要求张丰文、陈明芳还款，但李炳光不服人民法院的判决并提起上诉。李炳光因对被告陈明芳及其丈夫张丰文拖欠借款的行为不满，为收取抵押门面，曾采取堆放泥沙、在门上刷油漆字等方式对抵押门面的正常经营实施妨碍。
长沙市价格认证中心作出的长价认鉴（2014）第0158号价格鉴定结论书系原、被告双方选定的具备相应资质的鉴定机构采用市场法进行鉴定，鉴定主体适格，程序合法，结论客观公正，本院予以采信。被告称基准日定为2013年5月10日至2013年12月25日没有依据，据查，李炳光系2013年5月10日在爱车港油漆车间内堆放泥沙，导致该门面无法正常经营，且原被告双方在庭审中均认可门面恢复正常使用的日期为2013年12月25日，故确定停业损失的基准日为2013年5月10日至2013年12月25日无误。被告另称销售票据系原告单方提供不能作为鉴定依据，事实上，该鉴定并未依据原告的销售票据进行鉴定而是采用市场法进行评估，故鉴定程序是合法的。
根据上述已采信的证据，结合当事人陈述，本院认定以下事实：
2008年11月12日，原、被告签订《房屋租赁合同》，被告将位于本市荷花街道办事处天马中路05地块05号210两间门面的一、二楼租赁给原告。合同约定租期从2008年12月1日起至2016年11月30日止（8年），前两年租金为4.04万元，第三年租金4.24万元，第四年租金4.34万元，第五年租金4.44万元，第六年至第八年的租金不高于周边行情。第一年租金于双方签订协议之日即交付，第二年起每年度租金12月份前一次性付清。合同签订后，原告将承租门面装修后用作其经营的浏阳市爱车港汽车服务城的经营场所，一楼中的一间门面用作爱车港汽车服务城的油漆车间。2011年11月22日，被告陈明芳的丈夫张丰文因向案外人李炳光借款暂无力偿还，遂将天马中路05地块05号210门面作为抵押，双方签订《抵押还款协议》，约定张丰文在2012年1月8日前还款，如逾期未还款，李炳光据此收取门面以抵借款。2012年1月过后，李炳光多次找张丰文协商欠款一事未果，遂于2012年1月17日向本院提起诉讼，要求被告陈明芳及其丈夫张丰文偿还借款1300000及逾期利息7800元。法院判决后李炳光不服一审判决并向长沙市中级人民法院上诉，二审期间，李炳光因被告陈明芳及其丈夫张丰文拖欠借款不还，欲收取抵押门面以抵借款。2013年5月10日，李炳光将一车泥土堆放到抵押门面的油漆车间门口，并在该门面卷闸门上用油漆写上“210�济纠纷，房产局张丰文欠债”等字样，导致承租人即原告无法正常营业，原告多次报警协调此事，直至2013年12月25日该门面方恢复正常使用。经原告申请，本院委托长沙市价格认证中心对该门面停业期间的营业损失进行评估，结论为“2013年5月10日至2013年12月25日停业期间的营业损失为人民币77050元”（该结论不包含门面租金）。鉴定费5000元由原告先行支付。
本院认为，我国物权法明确规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。本案中，被告先将门面租赁给原告从事经营活动，后将门面抵押给案外人李炳光，原告在租赁期间内对门面的使用权不受后设置的抵押权影响，被告应保证原告正常使用租赁门面，故原告要求被告排除妨碍，恢复原告对租赁门面的使用权的诉讼请求，本院予以支持。在原告租赁期间，承租人因抵押权�行使抵押权而造成损失的，应由出租人承担赔偿责任，故原告要求被告赔偿租赁门面停业期间的营业损失77050元的诉讼请求，本院亦予以支持。原告另要求被告返还2013年5月至11月共计7个月的租金18000元，本院认为，因抵押权人李炳光主张权利，致使原告不能对租赁物使用、收益的，原告可以要求减少租金或者不支付租金。但考虑原告受到妨碍的门面仅有210号一楼两间门面中的一间，一楼另一间及二楼未受影响，且诉讼中，原告亦同意按年租金的四分之一比例计算返还额度，2013年度门面整体租金为4.44万元，故被告应返还原告停业期间的租金6475元（44400元÷12月×7月÷4），原告在此范围内的诉讼请求，本院予以支持，超出部分不予支持。被告辩称其没有违反租赁合同约定，原告损失系由李炳光个人侵权行为导致，应由李炳光承担责任；本院认为，被告为借款将已出租�门面抵押给李炳光，后因逾期未还款，李炳光为实现抵押权而采取的过激行为造成原告损失的，该损失应由被告承担赔偿责任，故被告的辩解意见，本院不予采纳。鉴定费5000元亦由被告承担。被告与案外人李炳光之间的抵押权关系与本案不属同一法律关系，应另案处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十八条和《中华人民共和国物权法》第一百九十条之规定，判决如下：
一、限陈明芳、周维友于本判决生效后10日内赔偿罗欣停业期间的营业损失77050元和返还罗欣停业期间的租金6475元；
二、鉴定费5000元由陈明芳、周维友承担；
三、驳回罗欣的其余诉讼请求。
如果逾期未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2960元，由陈明芳、周维友负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 陈愈超
人民陪审员 卢光正
人民陪审员 咸景明
二〇一四年八月四日
书 记 员 李 蓉
附相关法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
第二百二十八条因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人�以要求减少租金或者不支付租金。
2、《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。