辽宁省抚顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽04民终43号
上诉人（原审被告、反诉原告）：抚顺市苹果商务休闲宾馆。住所地抚顺市顺城区。
投资人：王朋，该宾馆经理。
委托诉讼代理人：林宇，该宾馆经理。
委托诉讼代理人：胡青军，辽宁凯业律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：抚顺天丰大厦，住所地抚顺市顺城区。
法定代表人：郭云峰，该大厦经理。
委托诉讼代理人：王忠义，该大厦部门经理。
委托诉讼代理人：张巨东，辽宁臻尊律师事务所律师。
上诉人抚顺市苹果商务休闲宾馆（以下简称苹果宾馆）因与被上诉人抚顺天丰大厦（以下简称天丰大厦）房屋租赁合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2016）辽0411民初2105号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人抚顺市苹果商务休闲宾馆的委托代理人林宇、胡青军，被上诉人抚顺天丰大厦的委托代理人张巨东、王忠义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
苹果宾馆的上诉请求：1、请求二审法院依法撤销一审法院民事判决，并依法改判第一项中的电费为31455.37元、水费为2786.75元，以上合计34242.12元；2、请求二审人民法院依法改判第三项支持苹果宾馆的反诉请求，依法判令天丰大厦返还苹果宾馆超收水、电费合计194306.57元；3、请求二审人民法院依法判令所有的诉讼费用由天丰大厦承担。
主要的事实和理由：一、通过客房租赁合同、补充协议书、租期延续合同的明确约定，结合水、电费实际履行行为可见双方就“水、电费的缴纳标准”的真实意思表示，应该是按照国家规定的标准。2000年8月份，双方签订的客房租赁合同第三条约定“水、电等经营费用由租赁者自行承担”。在义务部分的第一条约定“出租方有义务按照国家法规和大厦的规章制度，维护承租方的合法经营权益”。
二、天丰大厦自2009年加价收取水、电费的行为，不但是违约行为更应该是违法行为。天丰大厦多收取部分的行为是无效的。针对电的价格，电力法第四十三条任何单位不得超越电价管理权限制定电价。供电企业不得擅自变更电价。第四十四条禁止任何单位和个人在电费中加收其他费用。物业管理条例实施细则第四十五条规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收前款费用的不得向业主收取手续费等额外费用。物价法第三十九条规定，经营者不执行政府指导价、政府定价以及法定的价格应承担法律责任。根据合同法第五十六条、第五十八条的法律规定，天丰大厦应该返还其多收取的水、电费。
三、原审法院认为，苹果宾馆缴纳水电费的行为是“双方对收费标准达成一致意见”的认识是错误的。因为正常的履约行为是合法、有效的行为，应该视为是达成一致的。但是本案的情形是不同的，天丰大厦加价收取水电费的行为本身就是违法行为，违法行为是法律禁止和制裁的行为。基于以上原因，请求二审人民法院支持上诉请求。
天丰大厦答辩称：一、双方没有在合同中约定按照国家规定标准收取电费，电费收取标准只能约定。由于本案存在天丰大厦总电表和各商户分电表两次计量，并且总电表采用峰谷平形式而各商户分电表不采用峰谷平形式，不同的计量形式使得天丰大厦和各商户之间只能采取约定电费标准的方法。这种约定的办法是当事人一种现实的选择，符合意思自治原则，不存在欺诈胁迫情形，又不违反法律法规强制性规定，应当合法有效。
二、合同法规定合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充。本案双方就电费进行的缴纳和收取实质上就是经过协议后对原合同的补充。这种补充虽然没有采取书面形式，但是也符合合同法关于合同的订立中要约和承诺的规定。合同法第二十二条规定：“承诺应当以通知的方式作出，但根据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外。”天丰大厦通知苹果宾馆缴纳电费是要约，苹果宾馆如数缴费是通过行为作出承诺，双方合同成立。并且每月要发生一次，已经延续多年。苹果宾馆在租赁合同行将到期对交费标准提出异议并拒绝交付，后又提出返还部分费用，既没有法律依据，又有违诚信原则。
三、法律应当尊重商业交易习惯，维护市场交易的安全和稳定。天丰大厦经过核算，按照2010-2011年1.1元/度、2012-2014年1.13元/度的标准向全体商户收取电费，双方没有约定采取一般工商业用电标准，也就没有加价，该标准是天丰大厦在供电公司实际收取电费的基础上经过成本核算计算出来的，已经形成了一种双方都认可的交易习惯。只要这种交易习惯不违反法律法规的强制性规定，没有显失公平，法院都应予以尊重和支持。另一方面，如果已经形成了交易习惯或者惯例，当事人无正当理由随意更改，将是对市场交易的安全和稳定的破坏，对这种有违商业道德和商业习惯的行为，法院不应予以支持。
天丰大厦的一审诉讼请求：一、要求苹果宾馆给付2014年12月至2015年4月房屋租赁费166665元、2014年11月至2015年4月水费2904.5元、电费39955.7元、2014年11月-2015年4月更夫费2400元，合计211925元。二、请求法院判令苹果宾馆拆除其设立在13楼顶广告牌及其堆积杂物。三、诉讼费由苹果宾馆承担。
苹果宾馆的一审反诉请求：请求法院判令天丰大厦退还苹果宾馆超收的水电费194306.57元。反诉费由天丰大厦承担。
一审法院经审理查明，2000年8月16日，天丰大厦（甲方）与王朋（乙方）签订一份《客房租赁合同》，合同约定：甲方将其大厦十一、十二层客房租赁给乙方，面积1700㎡，租赁期限自2000年8月16日至2005年8月31日止，年租金20万元人民币，第二年开始每年递增5%，暖气费大厦承担，水电等经营费用由租赁者自行承担，因供暖压力不足等因素的影响使室内温度降低，因自来水压力和限水量等不可抗拒原因，大厦不承担责任。2002年12月30日，天丰大厦（甲方）与抚顺市顺城区天丰宾馆（乙方）签订了《天丰大厦十层租赁合同》和《<客房租赁协议>补充协议书》，租赁合同约定：甲方将其大厦十层租赁给乙方做宾馆客房使用，租赁期限自二〇〇三年四月一日至二〇〇八年十二月三十一日止，租金第一、二、三年度每年九万元，第四年度十万元、第五年度壹拾万零伍仟元，水电费用按表计量，月查、月缴等。《补充协议书》中双方就2000年8月16日签订的《客房租赁合同》需要补充部分达成协议，主要包括：客房租赁合同的租期延续至二〇〇八年十二月三十一日，原合同延续期间，原合同其他条款不变。2009年1月1日，抚顺天丰大厦（甲方）与王朋（乙方）签订一份《租期延续合同》，主要内容为：合同日期延续至2015年5月20日；年租赁金额增加至40万元，包括租金125568元、物业费83712元、电梯费10万元、暖气费90720元；在合同履行期内如遇国家政策上涨水、电费、供暖费由乙方承担上涨费用；除与本补充协议条款相抵触外，原合同条款继续有效，有抵触的，以本合同为准等。合同签订后，苹果宾馆向天丰大厦支付合同约定的租金、物业费、电梯费、暖气费至2014年11月，水电费支付至2014年10月。2015年4月30日，天丰大厦以苹果宾馆拖欠房屋租赁费及水电费为由对其停水停电。2014年11月至2015年4月的苹果宾馆用水数量为785立方米，用电数量为35359千瓦时。
另查，天丰大厦向苹果宾馆收取电费的标准为2010年-2011年1.1元/度、2012年-2014年1.13元/度。收取水费的标准为2010年3.6元/吨、2011年-2014年3.7元/吨。
一审法院所确认的上述事实，有天丰大厦提供的租赁合同、补充协议书、租期延续合同、房屋产权证、催款通知单、电费账单，苹果宾馆提供的租赁合同、补充协议书、租期延续合同、水电费收据及双方当事人开庭陈述笔录在案为凭。这些证据材料已经开庭质证，一审法院予以采信。
一审法院认为，天丰大厦与苹果宾馆签订的《客房租赁合同》、《补充协议书》、《租期延续合同》系双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方应当按照合同的约定履行义务。天丰大厦已将租赁房屋出租给苹果宾馆，苹果宾馆应当按照合同的约定向天丰大厦支付租金并交纳水电费，故对天丰大厦要求苹果宾馆支付拖欠的租金及水电费的主张法院予以支持。苹果宾馆以暖气不达标为由不同意支付租金的依据不足，对其辩称意见不予采信。关于天丰大厦主张2011年11月至2015年4月更夫费2400元，因双方在合同中对此并无约定，且苹果宾馆不予认可，故法院对天丰大厦的该项主张不予认可。关于天丰大厦要求苹果宾馆拆除其设立在13楼顶广告牌，双方已解除租赁合同，苹果宾馆理应将该广告牌予以拆除，如不按期拆迁，天丰大厦可自行拆除，费用由苹果宾馆承担。对于苹果宾馆要求天丰大厦返还在租赁期间多收的水电费的反诉请求，双方在合同中约定水电费由租赁者自行承担，但由于天丰大厦总电表和各商户分电表两次计量问题，合同中并未约定收费标准，但从2009年开始至2014年10月苹果宾馆已经按照天丰大厦告知的标准交纳水电费，应视为双方对收费标准达成一致意见，且不违反法律的强制性规定，现苹果宾馆要求天丰大厦按照国家标准定价计算并返还超收部分，既无法律依据，亦违反诚信原则，故对苹果宾馆的该项主张不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：一、苹果宾馆于本判决生效后十五日内一次性给付天丰大厦2014年12月至2015年4月房屋租金166665元、2014年11月至2015年4月期间电费39955.67元、2014年11月至2015年4月期间水费2904.5元，共计209525.2元；二、苹果宾馆于本判决生效后十五日内拆除设立在13楼顶广告牌，逾期不拆除，可自行拆除，相应费用由果宾馆承担。三、驳回果宾馆要求天丰大厦返还超收水电费的诉讼请求。本诉案件受理费4393.00元，由苹果宾馆负担4343元，由天丰大厦负担50元。反诉案件受理费2054.00元，由苹果宾馆负担。
本院二审期间，双方均未向本院提交新的证据。本院经审理查明事实与原审查明事实相同。
本院认为：对于房屋租金部分双方当事人未提出异议，争议的焦点主要是水电费用标准问题。双方在平等协商的基础上自愿达成的《客房租赁合同》、《补充协议书》、《租期延续合同》不违反法律规定，且已经实际履行多年，应认定合法有效。在以上的合同中约定了水电费用的负担主体，但是具体交付费用的标准和方式并未明确。本案双方就租赁合同中水电费的部分已经实际履行多年，所以可以认定在合同履行过程中，双方通过口头协商达成了一致意见，实际履行的方式和标准应认定为口头合同内容，也是租赁合同的组成部分。关于电力法规定任何单位不得超越电价管理权限制定电价。供电企业不得擅自变更电价一节，电力法所称电价，是指电力生产企业的上网电价、电网间的互供电价、电网销售电价。天丰大厦不是供电企业，其租赁经营也不具有垄断性，与苹果宾馆同是平等的民事主体，在普通商事交易中应当有权处分各自的权利义务。天丰大厦与供电企业之间总电表采用峰谷平的计量收费方式，天丰大厦与各商户之间的分电表未采用峰谷平的计量收费方式，同时也没有约定采取一般工商业用电标准。所以，天丰大厦在按照总电表峰谷平的计量缴纳电费后，有权就电费的再次分担标准与各承租户协商，对天丰大厦的具体意见各承租户显然有权决定是否接受，这也是民事主体意思自治的充分体现。这种协商约定分表后的电费负担方式，普遍存在于目前的类似出租经营活动中，本案的双方便已经实际履行多年，构成了稳定的交易模式，形成了惯例，应予确认该惯例对双方的约束力。现苹果宾馆未按约定交付房租和水电费的行为系违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第二百二十六条的规定，应承担合同责任。综上，苹果宾馆的上诉理由没有事实和法律依据，本院无法支持。依照、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4344.00元，由抚顺市苹果商务休闲宾馆负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙树魁
审判员 梁馨月
审判员 郭 爽
二〇一七年三月十日
书记员 崔楚曼
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