湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂06民终329号
上诉人（原审原告）：枣阳市北城办事处财政所，住所枣阳市北城办事处光武路。
法定代表人：杨国军，该财政所主任。
委托诉讼代理人：ＸＸ锴，湖北金鹤律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：ＸＸ，男，1967年12月18日出生，汉族，住枣阳市。
委托诉讼代理人：习琳，湖北真武律师事务所律师。
上诉人枣阳市北城办事处财政所因与被上诉人ＸＸ房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省枣阳市人民法院(2017)鄂0683民初4359号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人枣阳市北城办事处财政所的委托诉讼代理人ＸＸ锴、被上诉人ＸＸ及其委托诉讼代理人习琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
枣阳市北城办事处财政所上诉请求：撤销原审判决，改判支持其一审诉讼请求或将案件发回重审。事实和理由：一、枣阳市北城办事处财政所向ＸＸ发出门面房延包《告知书》前未经主管单位北城办事处核准，也未经北城办事处报枣阳市财政局批准，延包程序、方式、期限、价格等内容违反法规政策性规定，原审判决断章取义，无视湖北省人大地方性法规规定，认定事实错误。依据法规政策规定，枣阳市北城办事处财政所拟将管理的国有资产对外出租时必须首先依法委托第三方评估机构确定招租价格及招租方式等，报请北城办事处审查、核准，然后再由主管政府机构北城办事处报同级财政部门批准。枣阳市北城办事处财政所发现向ＸＸ发出的延包《告知书》内容违反《湖北省行政事业单位国有资产监督管理条例》第十六条第二款“事业单位的国有资产依法可以出租、出借的，应当经主管部门审核后报同级财政部门批准。”及第三款“国有资产经批准出租、出借的，应当签订书面合同，合同期限一般不得超过三年。”规定，违反了《枣阳市行政事业单位国有资产使用管理办法》第三十条第一款“单位资产出租、出借的，应当提出申请，报主管部门审核（批），主管部门对单位申报材料的完整性、决策过程的合法性进行审查后，报同级财政部门审批或者备案。”、第二款“经批准出租、出借的，应当订立书面合同，合同期限一般不得超过三年。”、第三十一条“整体或者部分资产出租给非国有单位和个人的，单位应当依法委托有资质的评估机构进行评估，并以评估报告提供的价格作为公开招租的底价。”等规定，即枣阳市北城办事处财政所对管理的国有资产对外出租，除遵循上述地方性法规外，出租的期限不得超过三年，租金必须委托具有资质的评估机构评估并以此作为公开招租的底价。二、枣阳市北城办事处财政所对管理的国有资产能否延包，如何延包以及延包程序、方式、期限、租金等事项存在重大误解，延包告知书内容有失公正，因违反湖北省地方性法规规定自始就没有法律约束力，枣阳市北城办事处财政所与ＸＸ由此形成的所谓延包租赁关系不能成立，依法应予撤销。根据枣阳市中心门面房出租价格标准，包括ＸＸ占用门面房相同地段相同面积房屋租金平均为每间每年12万元至15万元，而枣阳市北城办事处财政所告知书内容确定的每间门面房租金仅为市场租金的五分之一，与市场租金价格严重错位。故枣阳市北城办事处财政所发出的延包《告知书》内容显失公正，严重损害了国有资产的收益权，若不及时纠正、撤销延包租赁关系，将造成国有资产的重大流失，每间门面房每年造成租金直接损失至少为9万元，9间门面房每年的直接损失81万元。三、枣阳市北城办事处财政所无权、超越权限对门面房进行延包，其发出的延包通知内容违反法规政策规定，枣阳市北城办事处财政所与ＸＸ形成的延包关系不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第五十条“法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。”规定，枣阳市北城办事处财政所与ＸＸ之前的延包租赁关系不成立。四、枣阳市北城办事处财政所与ＸＸ未签订延包租赁合同，原判主观臆断，案件事实认定、诉求审理以及程序等均存在诸多违法和错误，拒绝枣阳市北城办事处财政所纠正错误，由此将造成400万元至500万元国有资产收益流失。枣阳市北城办事处财政所一审审理中诉求主张告知书内容和程序违反《湖北省行政事业单位国有资产监督管理条例》规定，双方延包租赁关系不能成立，依法应予撤销，但原审却不知枣阳市北城办事处财政所的诉求是什么、应当审理什么。退一步讲，即便如原审判决所述枣阳市北城办事处财政所与ＸＸ延包租赁合同存在，如果涉及合同效力问题，原审应当就合同是否有效与无效以及由此产生的不同法律后果进行释明，这是合同案件审理最基本的原则、规范和程序要求。枣阳市北城办事处财政所2017年8月发现向ＸＸ发出的延包《告知书》内容违法，在自发纠正不能时，立即通过起诉启动诉讼程序寻求解决，而原审主观臆断，断章取义，拒绝枣阳市北城办事处财政所纠正错误。
ＸＸ辩称，一审判决程序合法，适用法律正确，判决公正公平，请求驳回上诉，维持原判。
枣阳市北城办事处财政所向一审法院起诉请求：1.依法确认枣阳市北城办事处财政所2017年7月18日《告知书》无效，并判令枣阳市北城办事处财政所与ＸＸ延包租赁关系不成立；2.判令ＸＸ在判决生效后七日内向枣阳市北城办事处财政所交付承租的门面房屋，枣阳市北城办事处财政所向ＸＸ返还收取的延包租赁费123750元；3.本案诉讼费用由枣阳市北城办事处财政所、ＸＸ承担。
一审法院认定事实，2014年7月16日，枣阳市北城办事处财政所与ＸＸ双方签订了《房屋租赁合同书》，约定ＸＸ承租枣阳市北城办事处财政所位于光武路（春陵宾馆对面）坐西向东门面房从南向北第八间门面等房屋，承租期限为3年，自2014年12月31日起至2017年12月30日止，3年租金为67500元。合同签订后，枣阳市北城办事处财政所按约定向ＸＸ交付了租赁物，ＸＸ也按约向枣阳市北城办事处财政所支付了租金。2017年7月18日，枣阳市北城办事处财政所经研究后向ＸＸ送达《告知书》，内容为：2018年租金在原租金基础上一次性上浮10%，租期延长至5年（2017年8月31日至2022年8月30日）等内容。ＸＸ收到该《告知书》后，按要求于2017年7月25日向枣阳市北城办事处财政所银行账户汇入现金123750元。后枣阳市北城办事处财政所认为向ＸＸ延包门面房屋程序存在瑕疵，找ＸＸ协商解除双方的延包租赁关系，并要求ＸＸ按2014年7月16日《房屋租赁合同书》约定交付承租的门面房屋，双方产生纠纷。
一审法院认为，枣阳市北城办事处财政所虽然未与ＸＸ签订书面房屋续租合同，但是向ＸＸ送达了告知书，其内容具体明确，应系枣阳市北城办事处财政所向ＸＸ发出的要约，ＸＸ在枣阳市北城办事处财政所确定的期限内履行了要约的内容，应系ＸＸ对枣阳市北城办事处财政所所作出的承诺，故双方订立的续租合同依法成立。双方订立的续租合同未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，故对枣阳市北城办事处财政所的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十三条、第十四条、第二十一条、第五十二条第（五）项规定，判决：驳回枣阳市北城办事处财政所的诉讼请求。一审案件受理费2775元，减半收取1387.5元，由枣阳市北城办事处财政所负担，于一审判决生效后十日内交纳。
二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院认定的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采取书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”在双方签订的《房屋租赁合同》约定的租期即将届满的情形下，枣阳市北城办事处财政所向ＸＸ送达了《告知书》，该《告知书》对续租的租金标准及租期作出了明确、具体的要求。ＸＸ在收到上述《告知书》后，按照要求及时、足额向枣阳市北城办事处财政所支付了租金，续租了本案诉争的房屋，故双方之间的续租合同依法成立。枣阳市北城办事处财政所以其《告知书》违反了地方性法规及政策性规定为由主张续租合同无效，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条对合同无效的法定情形的规定，本院不予支持。枣阳市北城办事处财政所在二审时虽以租金过分低于市场价为由，主张双方的续租关系显失公平，应予撤销，但并未提供相应证据证实其主张，故本院不予支持。
综上所述，枣阳市北城办事处财政所的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2775元，由枣阳市北城办事处财政所负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄 鹂
审判员 何小玲
审判员 刘媛媛
二〇一八年二月六日
书记员 严琦童