广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中中法民一终字第522号
上诉人（原审原告）：任志强，男，1980年9月28日出生，汉族，住广东省中山市。
被上诉人（原审被告）：中山市鄂尔多斯房地产开发有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：杨春林，该公司总经理。
委托代理人：李宏科，广东正日律师事务所律师。
委托代理人：王建伟，广东正日律师事务所实习律师。
上诉人任志强因与被上诉人中山市鄂尔多斯房地产开发有限公司（以下简称鄂尔多斯公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2013）中一法张民一初字第730号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院查明：任志强与鄂尔多斯公司于2010年12月20日签订一份中山市商品房买卖合同，合同约定：任志强以总价款726361元向鄂尔多斯公司购买位于中山市火炬开发区孙文东路某花园十区3幢701房，付款方式为银行按揭；鄂尔多斯公司应于2011年10月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给任志强，验收合格是指由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具的工程竣工验收报告，即单体竣工通过验收报告；商品房达到交付使用条件后，鄂尔多斯公司应当书面通知任志强办理交付手续，双方进行验收交接时，鄂尔多斯公司应当出示合同规定的证明文件，并签署房屋交接单；鄂尔多斯公司逾期交房，逾期不超过60日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，鄂尔多斯公司按日向任志强支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过60日而不足180日的，任志强不能行使解除合同的权利，但可要求鄂尔多斯公司按日向其支付已付房款的万分之二的违约金，合同继续履行。合同补充协议约定：鄂尔多斯公司根据任志强记载在合同的通讯地址或经鄂尔多斯公司确认收到的变动通讯地址寄出的所有挂号函件，不论任志强是否收到，均以挂号回执上注明的邮寄日期七天后（含第七天）视为已送达该函件给任志强。合同还约定其他事项。合同签订后，任志强先后支付了相应的购房款。2011年9月28日，鄂尔多斯公司组织设计单位、勘察单位、监理单位、施工单位对涉案的某花园（9-12区及地下车库）住宅小区工程进行竣工验收，竣工验收结论为：1.本工程已按设计及合同约定的内容全部完成，并经建设、勘察、设计、监理、施工单位等五方验收，本工程质量均能达到施工验收示范要求，验收组一致同意本工程评为优良；2.本工程自检资料和质量保证资料基本齐全，安全和使用功能符合设计要求，同意验收。上述相关单位均在建筑工程竣工验收报告中盖章。2011年10月12日，中山市建设工程质量监督站出具房屋建筑工程质量验收监督意见书，该意见书主要载明：涉案的某花园（9-12区及地下车库）住宅小区工程于2011年9月28日由建设单位组织进行工程质量验收，由该站派员实施监督。根据国家、省、市有关法律、法规、规范、标准、工程质量验收有关规定，该工程土建、水电安装分部（子单位工程）具备竣工验收条件，验收程序合法有效，无异议。鄂尔多斯公司于2011年10月9日以挂号信形式向任志强寄出收楼通知书，通知任志强于2011年10月15日办理收楼手续，后任志强以诉争商品房未达到交付使用条件为由拒绝收楼，并于2013年10月14日诉至原审法院，请求法院判令鄂尔多斯公司支付违约金105903.4元（违约金从2011年10月16日以购房款本金为基础每日万分之二计算至起诉之日）。任志强明确违约金计算标准是以购房款726361元为基数，从2011年10月16日起至起诉之日止，按每日万分之二的利率计算。
另查：中山市农村供电总公司火炬开发区供电公司于2010年9月27日出具客户电气工程接入电网查验意见书，证明涉案的某花园2#主干配3#电房，已对该项目受电装置进行检查，具备通电接入条件，同意接入电网。2011年10月10日，中山市供水有限公司出具表后给水工程验收证明书，证明涉案的某花园9-12区及地下车库住宅小区工程的管道施工质量、水压试验、管道消毒冲洗、工程技术资料、给水附属设施合格，该工程的竣工日期为2011年9月28日。同日，由广州石化建设监理有限公司中山分公司、中山港华燃气有限公司及鄂尔多斯公司出具一份单项工程竣工验收证明，证明涉案的某花园9-12区燃气管道安装工程严格按照规范要求施工，该工程质量评定为合格，竣工时间为2011年9月30日。2011年9月29日，鄂尔多斯公司、设计单位、监理单位及施工单位在工程中间验收交接记录中盖章签名确认涉案的某花园9-12区消防安装工程的车库自动喷淋系统安装工程、自动报警系统安装工程、室内消火栓系统安装工程已安装完毕，质量验收合格，满足设计及规范要求。2011年12月15日，中山市火炬开发区公安消防大队出具建设工程竣工验收消防备案受理凭证，主要载明：鄂尔多斯公司于2011年12月15日经网上备案受理系统进行了鄂尔多斯公司涉案的某花园（9-12区住宅楼及地下车库）工程竣工验收消防备案，该工程未被确定为抽查对象。
案经原审法院审理认为：任志强与鄂尔多斯公司签订的中山市商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，没有违反国家法律规定，为有效协议，双方均应按照合同约定履行相关义务。本案争议的焦点为：一、鄂尔多斯公司是否于2011年10月15日前将经验收合格、符合合同约定的商品房交付任志强；二、诉争房屋的水、电、燃气设施工程是否完工；三、诉争房屋所在小区的消防工程是否通过消防验收备案；四、鄂尔多斯公司是否于2011年10月15日前向任志强发出书面的收楼通知书。关于焦点一：双方签订的商品房买卖合同第八条约定：“双方同意该商品房经验收合格后交付。验收合格是指由出卖人、监理单、施工单位、设计单位、勘察单位出具的工程竣工验收报告，即单体竣工通过验收报告。”；《建筑法》第六十一条第二款规定“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”、《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。……建设工程经验收合格的，方可交付使用。”因此上述合同约定的交楼标准是双方当事人的真实意思表示，且该约定并没有违反法律、行政法规的强制性规定，应认定该条款合法有效。本案中，鄂尔多斯公司提交的建筑工程竣工验收报告证明鄂尔多斯公司已于2011年9月28日组织建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位、设计单位对包括任志强所购买商品房所在的涉案某花园（9-12区及地下车库）住宅小区工程进行竣工验收，竣工验收结论为：1.本工程已按设计及合同约定的内容全部完成，并经建设、勘察、设计、监理、施工单位等五方验收，本工程质量均能达到施工验收示范要求，验收组一致同意本工程评为优良；2.本工程自检资料和质量保证资料基本齐全，安全和使用功能符合设计要求，同意验收。上述相关单位均在建筑工程竣工验收报告中盖章。因此，原审法院认定诉争房屋于2011年9月28日已经达到双方在合同中所约定商品房验收合格的收楼标准。任志强主张鄂尔多斯公司未在合同约定期限内将验收合格的诉争房屋交付其使用，与事实不符，原审法院不予采纳。关于焦点二：中山市供水有限公司2011年10月10日出具表后给水工程验收证明书、中山市农村供电总公司火炬开发区供电公司2010年9月27日出具客户电气工程接入电网查验意见书以及中山港华燃气有限公司2011年10月10日出具的煤气管道安装工程竣工验收证明书均证实诉争房屋所在小区（涉案的某花园9-12区及地下车库）的水、电、燃气设施工程已经竣工验收。任志强仅凭房屋交接签认表上记载的内容主张讼争房屋在合同约定的收楼时间内未通水、通电，理据不足，原审法院不予采纳。关于焦点三：《消防法》第十三条“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：……（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。”根据上述法律规定，鄂尔多斯公司应在消防工程竣工验收后报公安机关消防机构备案。鄂尔多斯公司提交的消防工程分部（子分部）工程质量验收记录证实，讼争房屋所在小区的消防工程已于2011年10月8日竣工验收；中山市火炬开发区公安消防大队出具的建设工程竣工验收消防备案受理凭证亦证明，鄂尔多斯公司已于2011年12月15日经网上备案受理系统进行了讼争房屋所在小区（涉案的某花园9-12区住宅及地下车库）工程竣工验收消防备案。因此，可予认定讼争房屋直至2011年12月15日才具备了符合法律、法规规定及合同约定的交付条件。根据双方签订的合同约定，商品房的交付时间为2011年10月15日前，但诉争房屋于2011年12月15日才达到交付使用条件，故鄂尔多斯公司逾期60天交楼，应承担相应的违约责任，任志强要求鄂尔多斯公司支付逾期交楼违约金，理据充分，予以支持。又据合同约定，鄂尔多斯公司逾期交楼未超过60天的，应以任志强所付房款为基数，从2011年10月16日起至2011年12月14日止，按每日万分之一计付违约金给原告，合计4358.16元（即726361元×60天×0.0001=4358.16元）。关于焦点四：经查商品房买卖合同上任志强的通讯地址为“中山市小榄镇广源学校语文课组”；鄂尔多斯公司提供的挂号信件回执显示，收楼通知书已于2013年10月9日寄出，根据原审法院依法向中山市邮政局调取的投递邮件清单显示，该挂号信件已于2011年10月12日到达上述通讯地址。显然，任志强诉称鄂尔多斯公司未向其发出书面收楼通知书的事实不能成立，原审法院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《中华人民共和国消防法》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、鄂尔多斯公司于原审判决发生法律效力之日起七日内支付逾期交房违约金4358.16元给任志强；二、驳回任志强的其他诉讼请求。如未按原审判决指定的期间履行上述债务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1209元（任志强已预交），由任志强承担1149元、鄂尔多斯公司承担60元，鄂尔多斯公司于原审判决发生法律效力之日起7日内向原审法院交纳。
一审宣判后，任志强不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判或发回重审。理由如下：一、原审法院对于涉案房屋是否达到法定交楼标准的认定，与事实不符，违反了相关法律规定。涉案房屋在建设单位自行组织的竣工验收前未提请规划、公安消防、环保等部门进行专项验收，更未取得合格文件或准许使用文件，违反了《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条和《广东省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收及备案管理实施细则（试行）》第八条、第九条的规定，验收程序不合法，也证明了涉案房屋在约定的交楼日期前尚未达到法定的交楼条件。这足以证明鄂尔多斯公司违约的事实。原审法院应当判令鄂尔多斯公司向其支付从违约之日起至2013年2月7日的违约金。二、原审法院回避了任志强在诉状和庭审中提出的诉讼理由，即鄂尔多斯公司是否按照合同第十一条的规定向买受人出示了合同第八条规定的房屋达到交付使用条件的证明文件。原审法院应当判令鄂尔多斯公司向买受人支付从违约日起至向买受人出示证明文件之日间的违约金。
被上诉人鄂尔多斯公司同意原审判决，请求二审法院驳回上诉，维持原判。理由如下：原审法院的认定符合相关法律、法规的规定，该公司提交的资料证明相关公共设施符合合同的约定。任志强的上诉理由中提及的内容与本案无关，本案的房屋买卖并没有约定以验收备案作为房屋的交付条件。任志强拒绝收楼所以没有看到该公司的房屋验收文件，相应的责任应由任志强自行承担。
本院经审理查明：原审查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院另查：本案商品房买卖合同附件六合同补充协议中的第六条本合同第十一条有关商品房交接：1.约定：“1.出卖人按合同约定发出商品房交付的通知后，买受人无合法理由拒绝接收，商品房毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用，自出卖人发出的收楼通知书指定收楼日的次日起由买受人承担，及商品房保修期开始起算。若买受人在办理商品房交接手续时，除买受人能出示法定鉴定机构出具的证明不能收楼的质量问题报告外，对商品房交付时存在的不影响正常使用的暇（瑕）疵，出卖人应负责返修／保修，但不影响出卖人按收楼通知书指定日期完成向买受人交付该商品房的义务，买受人不接收时，出卖人不承担本合同第九条约定的逾期交楼责任。”
本院认为：本案为商品房预售合同纠纷，争议焦点为涉案商品房的交楼标准问题。
鄂尔多斯公司、任志强对交楼标准的约定为商品房经验收合格，即指由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具的工程竣工验收报告，即单体竣工通过验收报告。该约定是双方当事人的真实意思表示，而且约定内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该条款合法有效。但涉案商品房除满足此交楼条件之外，还应满足基本的安全条件和基本居住要求。本案中，鄂尔多斯公司所提交的建筑工程竣工验收报告证明鄂尔多斯公司已于2011年9月28日组织设计单位、勘查单位、监理单位、施工单位对包括任志强所购买商品房所在的涉案某花园（9-12区及地下车库）住宅小区工程进行竣工验收，形成了工程优良、同意验收的竣工验收结论。因此，诉争房屋于2011年9月28日已经基本达到双方在合同中所约定商品房验收合格标准。但鄂尔多斯公司交付给任志强的商品房还应满足基本的安全条件和基本居住要求，具体可以从水、电、燃气、消防等方面进行审查。中山市农村供电总公司火炬开发区供电公司于2010年9月27日出具客户电气工程接入电网查验意见书，中山市供水有限公司于2011年10月10日出具表后给水工程验收证明书，广州石化建设监理有限公司中山分公司、中山港华燃气有限公司及鄂尔多斯公司亦于2011年10月10日出具1份煤气管道安装工程竣工验收证明，上述材料共同反映出至2011年10月10日，诉争房屋所在小区水、电、燃气设施工程已经完工，除消防方面的安全条件外，其余基本符合居住要求。至于消防问题，中山火炬开发区公安消防大队于2011年12月15日出具建设工程竣工验收消防备案受理凭证，确定涉案的某花园（9-12区住宅楼及地下车库）工程办理了消防备案。因此，诉争商品房直至2011年12月15日才具备交付条件。鄂尔多斯公司于此前向任志强发出在2011年10月15日办理收楼手续的通知，因收楼条件尚未全部具备，故原审认定鄂尔多斯公司在2011年12月15日视同交付了涉案房屋，符合商品房买卖合同以及补充协议的具体约定。
综上所述，上诉人任志强的上诉理据不足，本院对其上诉请求不予支持。原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理妥当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2298元（任志强已预交），由上诉人任志强负担。
本判决为终审判决。
审判长 孟 晋
审判员 胡健仪
审判员 赵伟光
二〇一四年六月十日
书记员 胡置晓