上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终8870号
上诉人（原审被告）：杨艳辉，女，1985年7月11日生，汉族，住湖南省浏阳市文家市。
委托诉讼代理人：陶笔一，上海市徐浦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：孙爱军，女，1962年6月27日生，汉族，住上海市浦东新区。
原审第三人：何云，男，1988年2月13日出生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：隋好平，上海市宏洲律师事务所律师。
上诉人杨艳辉因与被上诉人孙爱军、原审第三人何云房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初78607号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
杨艳辉上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：杨艳辉于2013年6月以人民币48,000元的价格自孙爱军处受让了上海市浦东新区川沙新镇XX路XX号美发店经营权，并与孙爱军就上述房屋签订为期2年的租赁合同。该合同到期前，因身体不适，杨艳辉将该店铺经营权转让给朋友何某1。何某1委托杨艳辉就租赁合同续租事宜与孙爱军协商。后杨艳辉与孙爱军签订两份租赁合同。该等合同实际由何某1履行。2016年4月，因何某2欲与孙爱军直接签订租赁协议，杨艳辉、何某1夫妇、何云及孙爱军等在系争店铺内进行协商，后孙爱军与杨艳辉签订《合同终止协议》。据此，孙爱军无权再基于租赁合同向杨艳辉主张权利。
孙爱军辩称，2016年4月24日，何云及其父亲何某2找到孙爱军，孙爱军才知悉杨艳辉及何某1的转租情况。当时，何云及何某2表示无法再继续经营，希望能将系争店铺再次转租。本案中，应当由杨艳辉向孙爱军承担承租人的责任。
何云述称，杨艳辉的上诉请求，缺乏依据。杨艳辉将系争店铺转让给何某1，向何某1收取了8万元转让费。何某1再转让给何云，亦收取了8万元转让费。使用系争店铺期间，何云进行了装修。何云的损失应当得到赔偿。
孙爱军向一审法院起诉请求：1、何云立即搬离浦东新区川沙新镇XX路XX号门面房；2、杨艳辉、何云支付所欠租金，从2016年7月3日起至迁出日止（按照每天138.90元计算）；3、杨艳辉赔偿孙爱军精神损失费5万元；4、何云支付物业费（2017年1月1日至搬离之日，每天1.74元）；5、何云支付2016年12月-2017年1月的电费98.21元，2016年11月-12月的水费20元。
一审法院认定事实：系争店铺权利人登记为孙爱军等。
2015年，孙爱军（出租方、甲方）与杨艳辉（承租方、乙方）就系争店铺签订两份《门面房租赁合同》，其中一份租赁期限为2015年7月3日至2016年7月2日，每年租金45,000元，第一次付租2015年6月2日45,000元；另一份租赁期限为2016年7月3日起至2017年7月2日，年租金为50,000元，第一次付租2016年6月2日50,000元。两份租赁合同均约定，乙方如为整套转租、转借承租房屋，应征得甲方同意；乙方逾期未交纳约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重害的，甲方有权解除合同。
2015年5、6月间，杨艳辉与何某1签订《门面房租赁合同》及《转让协议及委托书》，约定系争店铺由何某1承租，租赁期限自2015年7月3日至2017年7月2日，每年租金45,000元；店铺经营权转让价格为80,000元。
2015年10月25日，何某1与何云签订《门面房租赁合同》及《转让协议及委托书》，约定系争店铺转由何云租赁经营，租赁期自2016年7月3日至2017年7月2日，每年租金为50,000元，第一次付租2016年6月2日50,000元；店铺经营权转让价格为80,000元。
2016年4月，何某2（即何云一审委托诉讼代理人）为转让系争店铺之需与孙爱军协商，并于4月28日与孙爱军签订系争店铺《门面房租赁合同》，约定租赁期共12个月，自2016年7月3日起至2017年7月2日止，每年租金为60,000元，押金叁仟元整，第一次付租2016年6月2日60,000元，并注明“转让必须通知房东”。之后何云转让系争店铺未果。
因何某2未按约支付租金60,000元，孙爱军向法院起诉要求解除双方签订的《门面房租赁合同》。一审审理中，何某2表示，该合同签订后没有履行并已撕毁，且何云已支付对价从何某1处受让了系争店铺的租赁经营权，故其与孙爱军再签订系争店铺租赁合同毫无意义，孙爱军应向杨艳辉主张权利。孙爱军遂撤回该案起诉，提起本案诉讼。
一审审理中，孙爱军确认收取杨艳辉三千元押金，何云确认向何某1支付租金至2016年7月。
一审法院认为，何某2虽就系争店铺与孙爱军签订过租赁合同，但其旨在于转让系争店铺，不能据此确认双方之间存在系争店铺租赁关系。关于店铺租赁之事实，应以孙爱军与杨艳辉、何某1、何云之间的一系列合同为准。杨艳辉承租系争店铺后，不仅未经孙爱军同意擅自转租，而且也没有按合同约定支付第二期房租，已构成违约，孙爱军有权解除租赁合同。系争店铺实际由何云使用，孙爱军要求何云腾退系争店铺，依法应予支持。孙爱军要求杨艳辉赔偿精神损失50,000元，缺乏法律依据，难以支持。孙爱军要求何云支付物业费、水电费等，但就其主张的具体数额未提供证据佐证，且该费用发生于其与杨艳辉的租赁合同解除之前，故孙爱军应向杨艳辉主张。何云与何某1之间的转让事宜，应由何云向何某1主张，与孙爱军无关。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于二○一七年四月十八日作出判决：一、解除孙爱军与杨艳辉就上海市浦东新区川沙新镇XX路XX号房屋签订的《门面房租赁合同》；二、何云于判决生效之日起五日内腾退上海市浦东新区川沙新镇XX路XX号房屋，将前述房屋返还杨艳辉；三、杨艳辉于判决生效之日起五日内支付孙爱军房屋租金及使用费（自2016年7月3日起计算至房屋实际返还之日止，按年租金50,000元标准计算）；四、驳回孙爱军的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1,395元，由孙爱军负担1,050元，杨艳辉负担345元；公告费560元，由杨艳辉负担。
二审中，孙爱军自认已于2017年5月1日收回系争店铺，并确认租金及使用费应计算至2017年4月30日。
经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院另查明，2010年4月26日，孙爱军与杨艳辉签订《合同终止协议》。该协议载明，出租方孙爱军与承租方杨艳辉经协商同意终止双方签订的门面房租赁合同。房屋位于上海市浦东新区XX路XX号。原租赁合同于2017年7月2日止。本协议自签字之日起生效。
本院认为，杨艳辉于2015年与孙爱军签订两份租赁合同，向孙爱军租赁系争店铺，租期至2017年7月2日止。并无证据证明孙爱军对杨艳辉与何某1之间的关系知情，因此，何某1是否委托杨艳辉与孙爱军签订租赁合同，杨艳辉签订的租赁合同是否实际由何某1履行，均不影响杨艳辉相对于孙爱军的承租人身份。杨艳辉主张双方之间租赁关系于2016年4月26日双方签订终止协议时终止，亦代表杨艳辉实际认可双方之间存在租赁合同关系。
本案双方的关键争议在于，双方之间的租赁合同关系是否已经协商终止。双方签订的终止协议，对于双方租赁合同的终止时间并无明确约定，对于终止的后果亦未作出安排和处理。结合该协议签订的背景和双方的陈述，可以看出孙爱军签订终止协议系为了何云或者何某2转让系争店铺所需，此亦系孙爱军与何某2签订租赁合同的本意。事实上，孙爱军与何某2之间的租赁合同从未实际履行，亦不存在何云或者何某2转让系争店铺的情况。孙爱军与杨艳辉签订的意思并不清楚、内容并不完备的终止协议亦未得到实际履行。各方实际履行的仍是之前各方分别签订的租赁合同。因此，各方均可依合同相对性向己方的相对方主张合同权利。
鉴于杨艳辉未经孙爱军同意擅自转租，且未按约支付租金，孙爱军有权解除双方之间的租赁合同，并要求杨艳辉支付合同解除前欠付的租金以及合同解除后系争店铺实际返还孙爱军之前参照租金标准计算的使用费。何云作为系争店铺实际占有人，孙爱军有权要求其直接将系争店铺返还孙爱军。至于杨艳辉与何某1、何某1与何云之间的关系，相关方可另行处理。
综上，杨艳辉的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费345元，由上诉人杨艳辉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金绍奇
代理审判员 潘俊秀
审 判 员 许 军
二〇一七年八月三十日
书 记 员 罗静深
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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