广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第888号
上诉人（原审原告）：吴钦河。
委托代理人：陈东文，北京市中银（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：林灿阳。
委托代理人：冷战魁，广东立国律师事务所律师。
上诉人吴钦河因与被上诉人林灿阳房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法民三初字第236号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，2011年3月15日，吴钦河（乙方）与林灿阳（甲方）签订《厂房租赁合同》，约定：林灿阳将位于深圳市龙岗区横岗街道138工业区共乐路X号厂房一楼700平方米、宿舍300平方米出租给吴钦河，租赁期限为3年即自2011年4月15日起至2014年4月14日止，前30天为装修期，正式起租时间为2014年4月15日；租金每月13000元，月租金为人民币元（含管理费，不包含卫生费）；吴钦河在双方签订合同时向林灿阳支付保证金26000元和第一个月租金13000元，合约期满吴钦河付清租金及一切费用之后林灿阳应将保证金全额退还吴钦河；吴钦河应于每月15日前向林灿阳交付租金，逾期10天未付租金，林灿阳有权终止合同；林灿阳为吴钦河提供用电用水，水、电费的收费标准，按自来水厂及供电局的统一标准执行；合同第十二条约定：“本合同有效期内，任何一方违约，对方都有权提出解除本合同。由此造成的经济损失，由违约方负责赔偿。合同第十七条约定：“如在租赁期遇到政府拆迁的问题，政府有补偿给甲方，同时甲乙双方都获得补偿。”
合同签订次日，吴钦河向林灿阳交纳厂房押金26000元及2011年4月15日至2011年5月15日的租金13000元，后林灿阳将涉案租赁物交付吴钦河使用，吴钦河从起租日2011年4月15日起至2013年3月15日每月按13000元交纳租金，并从起租日2011年4月15日起至2013年2月15日止每月交纳“厂房管理费”1500元。2013年4月21日，吴钦河转账支付给林灿阳20000元，后吴钦河未再向林灿阳支付租金及水电费但其至2013年6月份仍然使用涉案租赁物。
因吴钦河拖欠林灿阳租金，林灿阳称其指派员工林志阳、梁婷分别于2013年4月29日及5月15日向吴钦河及吴钦河妻子送达《关于终止房屋租赁合同的通知》，后又委托其代理人向吴钦河邮寄发出《律师函》。上述通知书、《律师函》吴钦河均主张其未收到。
另查，对于吴钦河在2013年4月21日向林灿阳转帐支付的20000元，林灿阳主张其中13000元系吴钦河支付的2013年2月15日至3月15日租金，剩余7000元系吴钦河支付2013年2月15日至3月15日水电费。但吴钦河提交了2013年2月15日至3月15日租金的收据作为证据，该收据的日期为2013年2月15日，故吴钦河主张其于2013年2月15日已付2月15日至3月15日租金，2013年4月21日支付的20000元则是2013年3月15日至4月15日的租金及4月之后的水电费。吴钦河庭审中称已交纳的管理费34500元（从2011年4月15日至2013年2月15日每月1500元）是由于其公司财务人员的疏忽导致，林灿阳收取该款属于不当得利。
林灿阳称吴钦河拖欠4月10日前水电费为4192元，4月10日至5月15日电费5709元、水费94元，5月15日至7月2日电费8085元、水费145.7元，林灿阳并对此提供了用户名为横岗投资股份有限公司深圳市龙岗区138工业区的发票及用户名称为吴伟忠的水费发票作为证据，吴钦河否认林灿阳的主张并对前述证据关联性不予认可。
又查，2011年5月30日，案外人深圳市XX投资股份有限公司向林灿阳发出《关于同意转租的复函》，内容为证明该公司同意林灿阳转租涉案厂房，转租期限以林灿阳与该公司所签的合同内容为准，林灿阳应承担因转租行为而产生的一切法律责任。2013年6月8日，深圳市XX投资股份有限公司出具《证明》，内容为证明林灿阳曾于2011年2月与深圳市XX投资股份有限公司签订房屋租赁合同约定由林灿阳承租深圳市XX投资股份有限公司拥有的深圳市龙岗区横岗138工业区共乐路X号房屋做工业厂房使用，2011年3月，林灿阳事先取得其同意后将该厂房的一楼转租给吴钦河，其与林灿阳之间的房屋租赁合同在2013年6月30日之前仍然合法有效。为查清本案事实，本院向深圳市XX投资股份有限公司调查核实涉案租赁物产权及拆迁补偿情况，深圳市XX投资股份有限公司复函称：1、该房屋所有权人为横岗经济发展总公司，所持有的房屋所有权证为原老宝安县人民政府所发，后由横岗镇人民政府行政划拨给深圳市XX投资股份有限公司，登记证号为公12-xxxxx4号，核准日期为1991年12月；2、深圳市XX投资股份有限公司与林灿阳所签的房屋租赁合同起止期限是2011年3月1日至2013年6月30日止；3、该房屋的拆迁补偿情况深圳市XX投资股份有限公司不知情。
吴钦河称其在2013年6月底7月初开始搬离涉案租赁物，林灿阳称吴钦河是在7月中旬搬离。2013年8月，涉案厂房被拆除。庭审中，双方均表示不知悉拆迁主体是谁，林灿阳主张其未获得任何补偿，其同意拆迁是因与深圳市XX投资股份有限公司租赁期限已届满。
吴钦河在诉讼过程中曾向原审法院提出对涉案房产的装修进行评估，因涉案房产已被拆除，无法评估，吴钦河亦没有提交证据证明涉案厂房的装修价值，并称涉案装修主要是电线的费用，但电线可拆除做废品处理。关于搬迁费用，吴钦河提交的收据显示为2013年7月28日及7月30日，客户为金某泰公司。关于停业停工损失，吴钦河没有提供证据证明。
吴钦河原审诉讼请求为：1、林灿阳向吴钦河返还管理费34500元；2、林灿阳向吴钦河退还租赁保证金（押金）26000元；3、林灿阳赔偿吴钦河厂房装修费损失50000元、多付的租金损失120000元、搬迁费及搬迁期间停工损失200000元、旧改拆迁补偿费损失50000元（暂以免除的租金数为准，实际金额以旧改实际赔付金额按比例分配）；4、本案的诉讼费由林灿阳承担。
另查明，林灿阳就本案纠纷另案起诉吴钦河，案号为（2013）深龙法民三初字第267号，其诉请：1、解除林灿阳与吴钦河签订的《厂房租赁合同》并责令吴钦河立即搬离租赁的厂房及宿舍；2、吴钦河向林灿阳支付房租、水电费及卫生费等共计53692元及利息279元（利息自2013年3月16日起，根据中国人民银行同期贷款基准利率暂计至2013年6月15日）；3、本案诉讼费用由吴钦河承担。该案与本案进行了合并审理。
原审法院认为，根据深圳市XX投资股份有限公司提供的复函可知，涉案厂房权利人为深圳市XX投资股份有限公司，林灿阳向深圳市横岗投资股份承租涉案厂房并征得该公司转租同意后，再与吴钦河签订《厂房租赁合同》。林灿阳与吴钦河签订的《厂房租赁合同》约定租赁期限为2011年4月15日至2014年4月14日，由于2011年4月15日至2013年6月30日的转租期限在林灿阳剩余租赁期限内，该部分合同内容亦是双方真实意思表示，未违反有关法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行各自义务；2013年7月1日至2014年4月14日的转租期限因超过林灿阳剩余租赁期限，违反法律规定，该超过部分的合同内容无效。吴钦河主张合同全部无效，林灿阳应当按照市场指导租金与合同约定租金的差额返还自起租日至2013年4月15日止多交租金的诉请，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。
关于管理费的问题。吴钦河主张管理费是其员工疏忽而多交纳，林灿阳收取的管理费34500元属于不当得利，应予返还。但吴钦河自合同起租日至2013年2月15日，每月除缴纳月租金外还另行缴纳管理费1500元，该支付行为具有长期性、稳定性，且林灿阳每月亦将该款的收据备注“管理费”向吴钦河出示，吴钦河从未对此提出异议，故推定双方对管理费达成了新的约定，属于以事实行为变更了合同内容的行为，故原审法院对吴钦河请求林灿阳返还管理费34500元的请求予以驳回。
关于押金问题。双方约定合约期满吴钦河付清租金及一切费用之后林灿阳应将保证金全额退还吴钦河，原审法院认为：一、双方合意的合同期满日为2014年4月14日，故约定的保证金是用以保证吴钦河履行截至2014年4月14日期间的义务，但实际上合同合法有效的租赁期至2013年6月30日止，林灿阳对超期转租存在主要过错，现林灿阳应对押金予以返还；二、吴钦河逾期交纳租金等费用，系其对林灿阳的剩余租期存在误解所致，并非恶意拖欠；三、双方在合同中并未约定在合同期间如有逾期缴纳租金及其他费用可予以没收保证金，现原审法院另案已经支持林灿阳关于支付租金、管理费和利息的合理请求，林灿阳的损失已得到救济，根据公平原则，林灿阳应予返还吴钦河押金。综上，原审法院对吴钦河要求林灿阳返还押金26000元的诉请，予以支持。
关于装修费问题。吴钦河称涉案房产的装修费主要为电线的费用，其他为刷墙、管线和隔墙的费用。关于电线部分的装修，吴钦河称电线可拆除做废品处理，故原审法院认定该部分为未形成附合的装修物，可由吴钦河自行拆除。对于已经附合的其他装修物部分，涉案房产已被拆除无法评估装修残值，吴钦河亦未能提供其他证据证明，且根据法律规定，双方对已经成附合的装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装修费损失，不予支持。本案中，吴钦河逾期交租已违约，原审法院对吴钦河的该项诉讼请求，予以驳回。
关于搬迁费及停工损失。本案是因吴钦河拖欠租金及管理费导致租赁合同解除，合同解除后导致的搬迁费用应由吴钦河自行承担。关于吴钦河请求林灿阳赔偿停工损失，吴钦河未提交证据证明上述损失，且未能证明是因林灿阳的过错导致了停工损失，故该诉请无事实和法律依据，原审法院予以驳回。
关于旧改拆迁补偿费的问题。由于双方未能明确涉案租赁物的拆迁人，原审法院对涉案房产的所有人深圳市XX投资股份有限公司进行调查，但该公司亦表示对拆迁情况不知情，现吴钦河未能提交林灿阳获得政府补偿的证据，其关于旧改拆迁补偿费的诉讼请求，证据不足，原审法院予以驳回。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第（二）项、第十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、解除吴钦河与林灿阳于2011年3月15日签订的《厂房租赁合同》（租赁期限为2011年4月15日至2013年6月30日部分）；二、林灿阳于本判决生效之日起十日内返还吴钦河保证金26000元；三、驳回吴钦河的其他诉讼请求。案件受理费8508元，由吴钦河承担8048元，林灿阳承担460元。
上诉人吴钦河不服原审判决，向本院提起上诉，请求二审法院判令：一、林灿阳向吴钦河返还管理费人民币34500元；二、林灿阳赔偿吴钦河如下损失：1、厂房的装修费50000元；2、多付的租金收入120000元；3、搬迁费及搬迁期间的停工损失金额200000元；4、旧改拆迁补偿费暂定50000元，合计人民币420000元。以上共计人民币454600元。事实和理由：一、一审判决应当认定吴钦河与林灿阳之间签订的《厂房租赁合同》全部无效。在一审诉讼过程中，一审法院只是取得了涉案厂房的房东即案外人深圳市XX投资股份有限公司的一份复函，该复函称持有房屋所有权证，但并未向法院提出书面权属证书或相应报建文件。一审法院据此认定有房屋权属证书，过于轻率。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”因此，在双方未能提供涉案房产有相关报建许可证的情况下，法院应当认定吴钦河与林灿阳之间签订的《厂房租赁合同》全部无效。二、一审法院在认定吴钦河与林灿阳之间签订的《厂房租赁合同》部分无效后，应当判决对合同部分无效的损失后果由双方当事人进行分担。从林灿阳提交的证据《关于同意转租的复函》（2011年5月30日）可知，案外人即房东深圳市XX投资股份有限公司要求转租期限以其租赁合同的期间为限，即林灿阳与案外人即房东深圳市XX投资股份有限公司所签订的租赁合同期限截止日为2013年2月28日。一审判决认定吴钦河与林灿阳之间签订的租赁合同期限为2011年4月15日至2014年4月14日。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。”显然，自2013年3月1日至2014年4月14日的期间的合同期限为无效约定。《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，一审法院应当对吴钦河的损失进行分担判决。三、一审法院对“关于合同解除的问题”认定错误。如上所述，既然合同全部无效，也就不存在合同解除问题。退一步说，假定涉案房屋有报建许可证或房屋权属证书，双方签订的《厂房租赁合同》的有效期也只是从2011年4月15日至2013年2月28日止。从2013年3月1日起，吴钦河已经知道涉案厂房将面临拆迁问题，吴钦河与林灿阳已经因租赁期限问题产生争议。2013年4月16日案外人即房东深圳市XX投资股份有限公司向林灿阳发出了《关于终止房屋租赁合同的通知》，明确说明：“《房屋租赁合同》将于2013年2月28日到期，合同期满后不再续约”。林灿阳为了达到不赔偿吴钦河的目的，已经多次采取断电的措施，逼迫吴钦河搬迁。并且，吴钦河当时从案外人即房东深圳市XX投资股份有限公司了解到的情况是，自2013年3月1日起就停止对林灿阳收取租金的事实，在此情况下，吴钦河根据《厂房租赁合同》第17条的约定，吴钦河有权获得拆迁利益。因此，吴钦河有权停止支付租金（相当于拆迁收益）。况且，正如一审法院认定的“逾期交纳租金等费用，系其对林灿阳的剩余租期存在误解所致，并非恶意拖欠”。因此，一审法院认定林灿阳有权根据吴钦河的拖欠租金行为而提出解除合同有事实依据的判决明显错误。显然，一审法院以吴钦河拖欠租金为由支持吴钦河解除合同属于事实认定错误，法律适当不当。四、关于管理费的问题。双方签订的《厂房租赁合同》的第三条明确约定：月租金为人民币13000元（含管理费，不含卫生费）。由于吴钦河签订合同时并未对此加以重视，事后交租金等费用时又不是由吴钦河本人亲自所为。因此，自2011年4月15日起租吴钦河就在不明不白中开始交给林灿阳1500元的管理费，直至2013年3月15日，共计人民币34500元（23个月）。一审法院以双方以事实行为变更了合同内容，明显属于法律适用不当。首先，以事实行为改变合同内容的前提条件是双方对事实理解不存在分歧。本案中显然双方对管理费的理解存在误解。其次，这显然属于吴钦河的重大误解行为。在一审庭审时，林灿阳也认为该1500元／月是卫生管理费，说明双方对此款的性质是存在理解错误的，因此理应予以撤销，由林灿阳退回该费用。再次，林灿阳收取吴钦河1500元管理费，属于不当得利。吴钦河自双方产生争议起后才发现1500元管理费不应当被收到，因此应当自知道之日起有权要求林灿阳退回多收取的管理费。五、关于吴钦河的损失问题。如上所述，不论是认定合同全部无效还是部分无效，依照合同法的规定，都涉及合同无效的法律后果处理，即吴钦河的损失承担分配问题，亦即双方返还财产和赔偿损失问题。（一）关于损失的分担问题。1、假定一审法院认定合同部分无效的认定是正确的。即对2013年3月1日起至2014年4月14日止的合同期限约定是无效的。那么合同部分无效的所要求的财产返还和赔偿损失，一审法院也应当进行处理，即至少吴钦河的装修损失（按三年使用的标准进行装修，却实际只使用了两年）等损失费用，林灿阳应当要承担。2、假定合同全部无效的话，则依法应当对吴钦河诉请的全部损失进行分担。3、假定一审法院判决解除双方有效租赁期限内的合同有正确的，那么如上所述，该合同解除也并非是欠租行为所导致，而是由于拆迁行为导致双方产生纠纷。在此情况下，林灿阳提出解除合同，那么对解除合同所产生的损失，林灿阳也应当承担相当的法律责任。（二）关于吴钦河损失金额的认定。l、关于吴钦河诉请的装修费问题。由于吴钦河租用涉案房产时，是按至少三年的租赁期限标准进行装修，因此装修的相应费用也至少应当按三年来进行分担。由于吴钦河的工厂是生产销售缝纫机器的，其生产机器均是大型机器，其使用电线均为大拇指粗的电线，因此光电线的购买和安装支出的费用就达10多万元，占整个装修费用的三分之二有多。因此，原告要求按15万元的装修费，要求剩余期限一年的装修费用50000元，应当由林灿阳承担损失。一审判决称吴钦河说可以作为废品处理，吴钦河说只能是拆除后作废品处理，并且只能是部分拆除下来，但并不能据此认为这为未形成附合的装修物。况且，一件物品如果被当作废品处理的话，其损失当然也是巨大的，对有正常使用功能的物品被作为废品处理的差价，林灿阳当然也有责任对此承担损失。2、关于吴钦河多付的租金120000元的问题。从林灿阳提交的一份由房东深圳市XX投资股份有限公司出具的租金发票可知，2013年5月和6月的租金均为18200元。而吴钦河单独就支付13000元每月给林灿阳，但厂房和宿舍均是由吴钦河和林灿阳各使用50%。显然林灿阳从中赚取了巨大差价。如上所述，既然合同无效，则吴钦河实际支付厂房占用使用费（相当于租金）只能参照政府指导租金或林灿阳承租的一手租金的标准。显然，林灿阳多收取了吴钦河租金，对此，吴钦河应当退还。3、吴钦河诉请的搬迁费及停工损失问题。由于林灿阳的原因，导致吴钦河未能按照三年租期期满后进行搬迁，而是提前一年进行搬迁，显然导致吴钦河的搬迁费支出增加。这其中包括，当初吴钦河从老厂房搬入涉案厂房，现又因提前从涉案厂房搬迁至新的厂房。由于吴钦河的工厂都是大型生产机器设备，有时一台机器设备几天能拆完搬迁，然后又安装调试。这其中的搬迁费用和安装调试费用巨大，并且搬迁期间的停工损失均是客观存在。4、关于旧改拆迁费的分享问题。《厂房租赁合同》第17条中约定，吴钦河与林灿阳就旧改拆迁所获得的利益有约定，即吴钦河享有旧改拆迁的赔偿款的权利。2013年4月16日案外人即房东深圳市XX投资股份有限公司向林灿阳发出的《关于终止房屋租赁合同的通知》，明确涉案厂房已列入旧改范围，并且已经与“深圳市中爱联实业发展有限公司”达成合作开发意向。而在一审法院审理过程中案外人深圳市XX投资股份有限公司却书面表示对拆迁情况不知情，一审法院对此问题并没有调查清楚。当初案外人深圳市XX投资股份有限公司向吴钦河陈述为了拆迁的进度加快，从2013年3月1日至2013年6月30日期间是不收取涉案的厂房的租金，因此，吴钦河认为这免租的事实相当于是因为拆迁得到的实际收益之一。因此，吴钦河就暂以免租金额作出旧改收益的诉求。（三）未能启动评估程序，一审法院具有一定的责任。在一审审理过程中，吴钦河于2013年5月29日提出了评估申请，要求对吴钦河装修部分及搬迁费用等进行评估，但由于一审法院未能及时启动评估程序，至2013年9月份涉案厂房被拆除，导致评估无法进行。为此，一审法院也应当公平原则来确定吴钦河所受到的客观损失。
被上诉人林灿阳答辩称，吴钦河的上诉请求没有事实和法律依据，请求依法驳回吴钦河的上诉请求。
本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。
另查明，（2014）深中法房终字第884号民事判决确认涉案林灿阳与吴钦河于2011年3月15日签订的《厂房租赁合同》（租赁期限为2011年4月15日至2013年6月30日部分）于2013年6月6日解除。
本院认为，因深圳市XX投资股份有限公司复函认可与林灿阳租赁合同期限至2013年6月30日，故林灿阳与吴钦河签订的《厂房租赁合同》约定的2011年4月5日至2013年6月30日在林灿阳租赁期限内，合法有效，双方应依约履行；2013年7月1日至2014年4月14日的转租期间因超过林灿阳剩余租赁期限，依法应认定该部分期间的租赁合同无效。原审对合同效力认定正确，本院予以确认。
关于吴钦河未依约支付租金是否构成违约。吴钦河以深圳市XX投资股份有限公司免除林灿阳2013年3月1日起至2013年6月30日租金系林灿阳所获拆迁补偿利益，其有权依据合同约定分享拆迁补偿利益为由主张无须缴纳2013年4月16日之后租金。本院认为该抗辩依据不足，理由如下：一、对于深圳市XX投资股份有限公司是否免除林灿阳2013年3月1日起至2013年6月30日租金，吴钦河未能举证证明，林灿阳亦不予确认。二、即便深圳市XX投资股份有限公司免除林灿阳2013年3月1日起至2013年6月30日租金，依据合同相对性，亦与本案租赁合同的履行无关。三、涉案林灿阳与吴钦河租赁合同约定，如遇政府拆迁且政府补偿林灿阳的，则林灿阳和吴钦河双方共同获得政府补偿。但，深圳市XX投资股份有限公司免除林灿阳租金并非上述合同约定的政府补偿，况且，只有在吴钦河依约缴纳租金的情况下，深圳市XX投资股份有限公司对涉案房产免除林灿阳租金才可令林灿阳获益。吴钦河使用涉案房屋而不缴纳租金，实际是享有了对涉案房产免租的全部利益，这与双方约定的共同分享补偿亦不符。并且，双方合同亦并未约定以何种比例分享拆迁补偿利益，吴钦河自行主张全额免除租金为己方应获拆迁补偿利益亦无事实依据。因此，吴钦河未依约支付2013年4月16日之后租金构成违约。
关于退还租金差额的请求。合同租赁期内承租人应按合同约定标准支付租金，即便合同无效，出租人主张参照合同标准收取房屋占有使用费的，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条亦应予支持。故，吴钦河主张合同无效应按照指导租金标准计付房屋占有使用费，要求林灿阳返还此前收取的租金差额既不符合事实亦缺乏法律依据，本院予以驳回。
关于管理费的问题。吴钦河自合同起租之日起至本案纠纷发生之时将近两年的时间里，一直持续稳定的在月租金外另行缴纳管理费1500元，林灿阳亦出具收据并备注该项费用为“管理费”向吴钦河出示，吴钦河从未对此项费用提出异议，原审认定双方以行为变更合同关于管理费的约定并无不当。现吴钦河以费用非其本人缴纳，系其员工疏忽为由，要求退还此项费用缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于装修损失的问题。首先，涉案房产已被拆除无法评估装修残值，吴钦河亦未能提供其他证据证明装修价值。其次，双方租赁合同对于装修物的处理没有约定，根据法律规定，因承租人违约导致合同解除的，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装修费损失，不予支持。再次，吴钦河上诉提出因合同无效或者部分无效，该装修损失应作为合同无效损失予以分担。本案中，合同在有效履行期内即因吴钦河违约导致解除，故即便存在该笔费用亦因无效合同并未履行而不属于履行无效合同造成的损失。综上，关于吴钦河要求林灿阳赔偿装修损失50000元依据不足，本院予以驳回。
关于搬迁费及停工损失。原审对此已详细阐述，本院予以维持，不再赘述。
关于旧改拆迁补偿费。吴钦河以林灿阳所获免租利益为拆迁利益为由，以对涉案房屋免租的数额为据主张50000元旧改拆迁补偿，依据不足，理由同前述。而除此之外，吴钦河未能举证证明林灿阳因涉案房产拆迁获得政府补偿，林灿阳亦否认获得拆迁补偿，故吴钦河关于旧改拆迁补偿费的诉讼请求依据不足，本院予以驳回。
另，因林灿阳在本案中并未提出解除合同的诉请，且（2014）深中法房终字第884号民事判决已经就此进行处理，原审在本案中判令解除合同不当，本院对此予以纠正。
综上，原审判决查明事实清楚，适用法律正确，但处理略有不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法民三初字第236号民事判决第二、三项；
二、撤销深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法民三初字第236号民事判决第一项。
本案二审案件受理费8048元，由吴钦河负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邱裕华
代理审判员 蔡妍婷
代理审判员 唐 毅
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 李全慧