贵州省修文县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔0123民初209号
原告：罗相富，男，1946年09月11日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。
原告：王艳修，女，1949年11月11日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。
委托诉讼代理人：罗相富(系王艳修之夫)，男，住贵州省贵阳市南明区。
委托诉讼代理人：罗菲菲（系王艳修之女），住贵州省贵阳市南明区。
被告：贵州省清镇市小城镇建设房地产开发有限责任公司，住所地贵州省清镇市红枫湖镇建设路（建管所内）。
法定代表人：高秀德，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张雨才，该公司员工。
委托诉讼代理人：任关芬，贵州听君律师事务所律师。
原告罗相富、王艳修与被告贵州省清镇市小城镇建设房地产开发有限责任公司（以下简称清镇小城镇房开公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年10月21日作出（2016）黔0123民初993号民事判决，被告清镇小城镇房开公司不服该判决，向贵阳市中级人民法院提起上诉。贵阳市中级人民法院于2016年12月20日作出（2016）黔01民终5818号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2017年03月14日公开开庭进行了审理。原告罗相富及原告王艳修的委托诉讼代理人罗菲菲，被告清镇小城镇房开公司的委托诉讼代理人张雨才、任关芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告罗相富、王艳修向本院提出诉讼请求：1、判决被告十五日内将土地权证交付原告；2、合同第十五条约定的违约金0.01%变更为每日0.02%；3、判决被告限期内支付原告违约金合计40,528.40元；4、判决被告在限期内支付超收售房面积款4,399.20元，并支付利息，双倍返还超出3%部分款项5,272.80元；5、判决被告限期内支付原告因诉讼产生的所有费用。诉讼过程中，原告将第一项诉讼请求变更为：被告十五日内办理《不动产权证书》后交付原告；将第三项诉讼请求变更为：被告赔偿原告2010年09月26日至2015年10月23日期间违约金为23,421.92元（违约1853日按已付房价款63,211.00元的0.02%计算）；2015年10月23日至2017年03月23日期间赔偿金34,000.00元（每月按2,000.00元计算），违约金、赔偿金合计57,421.92元；变更第五项诉讼请求为：诉讼费由被告承担；放弃第二项、第四项诉讼请求。事实和理由：2009年09月22日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同第十五条约定，被告在房屋交付后360日内办理房产证、土地使用权证交付原告。2011年09月26日，被告办理房产证后交付原告，后因被告拖欠国土局土地出让金，国土局拒绝为各户办理土地使用权证。2015年06月23日，被告向原告出具《承诺书》，承诺于2015年10月23日前办理土地使用权证交付原告，但此后被告未按期兑现承诺。2016年初国土局同意为各户办理土地证后，被告又以图纸在贵阳和公司被查封为由，拒绝出具相关手续。原、被告签订合同时，被告以欺诈手段，使原告违背真实意思签订了合同，合同第十五条中约定的违约金计算比例过低，且属于格式条款，应当按照合同第七、八、九条约定的每日按已付房款的0.02﹪计算违约金，2011年09月26日至2015年10月23日期间，被告应支付原告违约金22,528.40元。2015年10月23日至2016年07月23日，被告应按其承诺的每月2,000.00元的标准支付原告赔偿金18,000.00元；2016年07月23日至被告交付土地使用权证期间，被告应按其承诺的每月2,000.00元的标准支付原告赔偿金。原告认为，被告的违约行为，导致原告房屋至今因缺少国有土地使用权证，无法出售房屋，原告为此长期奔走未果，为维护自己的合法权益，原告遂诉至人民法院提出如前诉请。
被告清镇小城镇房开公司辩称，1、原告起诉追索违约金的请求已经超过法律规定的诉讼时效，原告于2011年09月26日取得房屋所有权证，即便是从此时逾期办理土地权证，原告最迟应于2013年09月26日之前提起诉讼，而原告于2016年07月12日提起诉讼，显然超过了诉讼时效；2、办理《国有土地使用权证》不是被告的合同义务，按照《商品房买卖合同》的约定，被告只负责将办理权属登记所需资料报产权登记机关，被告已经提交了全部相关资料，并且已经给原告办理了《房屋所有权证》，但是国土部门迟延办理不是被告所能控制或左右的。3、被告没有违约行为，不应当支付违约金。《商品房买卖合同》约定“出卖人应当在商品房交付后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。权属登记资料包括办理《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》所需资料，两个证件的资料就是完整的一套资料。并且已经给原告办理了《房屋所有权证》。根据被告提交的证据已经证明被告足额缴纳了土地出让金，未办理《国有土地使用权证》是因为当地国土部门误认为被告没有缴纳土地使用权价款导致的。逾期办理《国有土地使用权证》是国土部门行政不作为造成的，诉讼期间国土部门纠正了错误做法，为“珍珠新园”小区大多数业主办理了《国有土地使用权证》。办理《国有土地使用权证》是买卖双方相互配合办理，不是卖方单方面就可以办理的，且办理《国有土地使用权证》原因不在被告，被告没有办证权利，只负有向有关部门提交办证资料的义务。被告没有违约行为，不应当支付违约金，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。对被告清镇小城镇房开公司提交的《关于要求办理扎佐珍珠新园土地手续的请示》、《关于761、276职工小区建设的实施方案》、《国有土地使用权挂牌出让公告》、报纸、收据、筑府通〔2005〕33号《市人民政府关于对原中国核工业贵州化工冶金公司职工异地安置工作有关问题的批复》、修文县扎佐开发管理委员会出具的《结算票据》、测绘费票据、修文县建设局颁发的《建设用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设项目选址意见书》、《建设工程竣工认可证》、《贵阳市商品房预售许可证》、《国有土地使用权证出让协议书》、《贵阳市土地使用权预登记证》等证据，虽然原告不予认可，但上述证据均系相关单位制发，并有相关部门盖章确认，对其证明力本院予以确认。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年03月06日，为解决原中国核工业贵州化工冶金公司职工异地安置事宜，经贵阳市人民政府召开会议，决定由修文县扎佐镇划出地块，引进房开商修建廉价商品住房安置职工。2006年04月07日，中共扎佐镇委员会、扎佐镇人民政府出台《关于761、276职工小区建设的实施方案》，委托被告作为761、276职工异地搬迁职工小区开发建设业主单位。2006年06月05日，原告罗相富与被告签订定购书，定购被告开发的位于修××××楼盘房屋一套，并于2006年08月08日向被告支付购房定金2,000.00元。2006年10月10日，修文县国土资源局发布修国土挂公字〔2006〕03号《国有土地使用权挂牌出让公告》，对位于修××××大道的面积4,000.00㎡的国有土地使用权进行挂牌出让，被告通过竞拍，以1,200,000.00元的价格取得该块国有土地的使用权，并于同年11月07日向修文县扎佐开发管理委员会缴纳了1,000,000.00元土地款。2007年02月06日，原告向被告支付了购房首付款20,000.00元。2007年05月24日被告与贵州省修文县贵遵公路扎佐联络线工程建设指挥部签订了《国有土地使用权出让协议书》，将位于扎佐镇襄阳中路一宗面积为4,000.00㎡的国有土地使用权出让给被告，土地性质为综合用地，出让年限50年，总价款120万元。被告2007年05月27日向修文县扎佐开发管理委员会缴纳了200,000.00元土地款后，于2007年10月26日取得了修文县（2007）修国土资建字第86号《用地批准书》，并在该国有土地上开发涉案珍珠新园房地产项目，该地块与被告通过竞拍取得的扎佐镇襄阳大道4,000.00㎡的国有土地系同一地块。2008年04月17日被告修建的位于修××××大道的“珍珠新园小区”取得了《建设项目选址意见书》及《建设用地规划许可证》。2008年05月22日，被告修建的位于修××××大道的“珍珠新园小区”取得了筑预登【2008】字第06号贵阳市土地使用权预登记证。2008年06月22日，原告向被告支付了购房款20,000.00元。2008年11月13日，被告修建的位于修文县××“××”××、××栋取得了（2008）筑商房预字第007号《贵阳市商品房预售许可证》。2009年06月12日被告向修文县房地产交易中心缴纳了4720.38㎡的住宅交易费14,161.00元，住宅测绘费6,419.00元。2009年07月17日，“珍珠新园”小区取得了《建设工程竣工规划认可证》。2009年09月22日，原告罗相富、王艳修与被告签订《商品房买卖合同》，并向被告支付购房款21,211.00元，至此二原告共向被告支付购房款63,211.00元。原、被告签订的《商品房买卖合同》第三条、第四条约定：原告购买被告开发的位于修文县××单元××的房屋一套，单价为780.00元/㎡，面积为81.04㎡，房款63,211.00元；第八条约定：出卖人应在2009年09月30日前，依照国家和地方人民政府的规定将经验收合格的房屋交付买受人；第九条约定：出卖人逾期交房的，自最后交付期限的第二日起至实际交付之日，出卖人每日按已付房价款的万分之二支付买受人违约金；第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第一项处理：1、买受人退房的，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内，将买受人已付房价款退给买受人，并按已付房价款的0.01﹪赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01﹪向买受人支付违约金。2009年09月24日，原告在修文县建设局办理商品房预售合同登记备案。2010年06月07日，被告将涉案房屋交付原告罗相富，原告罗相富支付了住房契税、维修基金、印花税、产权登记费、工本费、测绘费、清运费、卫生费、水电开户费、闭路费、公证费、交易费共计6,801.00元。2011年09月26日，涉案房屋取得修房权证修文字第××号《房屋所有权证》后，被告将该《房屋所有权证》交付二原告。《房屋所有权证》记载房屋所有权人为原告罗相富、王艳修，登记建筑面积75.43㎡，登记套内建筑面积68.11㎡。2013年03月15日，被告退还原告罗相富超收的5.61㎡购房款4,376.00元。由于所购房屋国有土地使用权证未能交付，二原告等购房人遂向修文县扎佐镇人民政府反映被告逾期未办理国有土地使用权证的情况，经修文县扎佐镇人民政府会同有关部门调处，被告于2015年06月23日向购房人作出《承诺书》，承诺于2015年06月23日至2015年10月23日期间将土地使用权证交付业主，如有违约，按每月2,000.00元赔偿业主，直至土地使用权证交付为止。此后,被告未能协助二原告办理国有土地使用权证，二原告遂诉至人民法院，提出前述诉讼请求。
另查明：原告罗相富与王艳修系夫妻关系。2015年03月01日，《不动产登记暂行条例》施行后，不再颁发《国有土地使用权证》，而由国家实行不动产统一登记制度，核发《不动产权证书》或《不动产登记证明》，2016年、2017年，被告已为争议房屋所在小区部分业主办理并交付了《不动产权证书》。
本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人均应全面履行合同义务。本案中，原告已支付被告全部购房款，全面履行了合同义务，被告交付房屋后未按合同约定期限协助二原告办理《国有土地使用权证》，未全面履行合同义务，应承担违约责任。现原告要求被告继续履行合同，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，应予支持。因被告未按双方约定期限协助二原告办理国有土地使用权证，在原告向被告主张合同权利时，被告于2015年06月23日对原告作出承诺，承诺2015年10月23日前将土地使用证交付业主，应视为对双方签订的《房屋买卖合同》中产权证办理期限和违约金的重新约定。虽然2015年03月01日后产权登记机关不再办理土地使用权证，而是颁发不动产权证，被告关于办理国有土地使用权证的承诺存在瑕疵，但其作为房屋开发商和出卖人，根据《不动产登记暂行条例》之规定，其协助买受人办理不动产相关产权证书的责任并不能免除，故被告应当协助二原告办理争议房屋的不动产权证。被告辩称二原告主张违约金、赔偿金已超过诉讼时效，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”按照原、被告双方签订的商品房买卖合同约定，被告应当在商品房交付使用后360日，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被告于2010年06月07日将争议房屋交付给二原告，最迟在2011年06月02日之前应将办理权属登记需要提供的资料报产权登记机关备案，至2011年06月02日被告仍未履行该合同义务，二原告即应知道自己的权利受到侵害，应从此时开始计算诉讼时效。2011年09月26日，被告向二原告交付《房屋所有权证》，造成诉讼时效的中断，诉讼时效从2011年09月26日重新起算。2013年03月15日，被告向二原告退还超收面积购房款，再次造成诉讼时效的中断，诉讼时效从2013年03月15日重新起算，2015年03月16日届满。二原告在庭审过程中，未提供证据证实在2013年03月15日至2015年03月16日的诉讼时效内存在中止、中断的情形，二原告现主张2010年09月26日至2015年06月22日的违约金，已超过诉讼时效，被告抗辩理由成立，原告该部分诉讼请求，本院不予支持。二原告要求被告支付2015年06月23日至2015年10月22日的违约金，因该期间系二原告与被告重新约定的合同履行期，约定的履行期限届满后，被告才存在违约行为，二原告该部分主张本院不予支持。二原告要求被告支付2015年10月23日起至2017年03月23日止，按每月2,000.00元计算赔偿金共计34,000.00元。虽然被告作出办理国有土地使用权证的承诺存在瑕疵，但并不影响违约条款的效力，故被告在约定期限届满后，仍未协助二原告办理不动产权证，应当按照其承诺，承担违约责任。诉讼时效的起算应从被告承诺履行期限届满之日即2015年10月23日起算，至二原告提起诉讼时，该部分诉请仍在诉讼时效内。而被告作出“如有违约，按每月2,000.00元赔偿业主”的承诺在性质上属于《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定的违约金计算方法，虽然承诺中使用了“赔偿”字眼，但其违约金的性质仍未发生改变，二原告在诉请中将该部分作为赔偿金进行请求应系对“违约金”和“赔偿金”的法律概念和区别理解有误。现二原告主张的2015年10月23日起至2017年03月23日止的违约金34,000.00元，未超出被告承诺的违约金计算方式，且被告对该时间段的违约金计算方式和金额没有提出异议，本院予以支持。被告辩称其已经按照合同约定期限提交办理国有土地使用权证相关材料至产权登记机关备案，不存在违约行为，但在庭审中未提供证据证实，被告该项抗辩理由不成立。被告辩称逾期办证系国土局拒绝办理所致，并非被告违约导致，但从被告提供的证据来看，被告在为二原告办理《房屋所有权证》时已经缴纳了足额土地出让金，并具备办理《土地使用权证》的条件，被告未举证证明未能协助二原告办理《土地使用权证》系因修文县国土资源局拒绝办理所导致，被告该项抗辩，缺乏事实依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、第三十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：
一、被告贵州省清镇市小城镇建设房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内协助原告罗相富、王艳修办理位于修文县扎佐镇襄阳大道珍珠新园D幢2单元2层1号的房屋的《不动产权证书》；
二、被告贵州省清镇市小城镇建设房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告罗相富、王艳修违约金34,000.00元；
三、驳回原告罗相富、王艳修的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1,236.00元，由被告贵州省清镇市小城镇建设房地产开发有限责任公司负担732.00元，由原告罗相富、王艳修共同负担504.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
审 判 长 饶伏龙
审 判 员 姚俊安
人民陪审员 罗林敏
二〇一七年七月三日
书 记 员 金杨洋