江西省吉安市吉州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吉民一初字第238号
原告（反诉被告）牛春晓。
委托代理人李亚宁，广东诚博律师事务所律师。
被告（反诉原告）吉安市凯震物业服务有限公司。
法定代表人姚秋华，该公司经理。
委托代理人蔡峰，江西钧略律师事务所律师。
原告（反诉被告）牛春晓与被告（反诉原告）吉安市凯震物业服务有限公司（以下简称凯震物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）牛春晓委托代理人李亚宁、被告（反诉原告）凯震物业公司委托代理人蔡峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告牛春晓诉称：2013年7月11日，原、被告签订租赁合同约定：被告将位于吉安市吉州区阳明东路9号凯震商城C栋3层的133号、135号、136号、137号、138号五个门面租赁给原告用于商务，租赁期限自2013年8月19日起至2014年8月18日止，月租金为每间900元，履约保证金1000元，租赁期间，水、电费及其相关一切费用，由原告承担，并由被告每月25日前按水、电表计量收取，任何一方违约，由违约方向守约方承担3000元违约金等。合同签订后，原告一次性向被告缴纳了7个月租金31500元，一年物业管理费6000元，电费押金2500元，履约保证金1000元，并对租赁房屋进行了装修，装修费用6万余元。自2013年8月始，原告每月按时向被告交纳了水、电费。2014年1月24日，被告以原告拖欠另外一个电表的电费为由对原告停水停电，造成原告正在进行的诸多商务活动中断，致使原告经济损失重大。诉请解除原、被告于2013年8月19日签订的《租赁合同》；判令被告返还原告已缴纳的租金4500元、物业管理费3000元、保证金1000元、电费押金2500元，合计11000元，并承担违约金3000元；判令被告承担租赁房装修费33000元；判令被告赔偿原告自2014年1月24日至2014年2月24日合同解除之日期间因停电造成的经济损失30100元；判令被告赔偿原告因诉讼所支出的交通、打印、误餐等费用1114.50元。
被告凯震物业公司答辩并反诉称：原告承担的门面用水用电未直接开户，是在被告总电表处安装分电表，原告承担的门面总共安装了两个分电表为：C-133号表和C-136号表。自2013年8月起，C-133号分表出现故障，在正常供电情况下该分表数字没有变化，被告一直未发现，在收原告电费时，只计算C-136号分表用电量，未计算C-133号分表用电量。2013年11月底，被告发现C-133号分电表被损坏，与原告当场验证后，原告自行将C-133号分电表更换新表。2013年12月，原、被告经协商，原告同意按更换后的C-133号分电表12月用电量188度补交自2013年8月起的电费及当期水、电费合计1339.70元，同时，被告向原告开具了电费通知单。之后原告未按通知单向被告交纳电费，被告多次口头通知原告再逾期不交电费将采取停电措施，原告置之不理，甚至连2013年11月至2014年1月实际发生的水、电费也拒不缴纳。为此，被告于2014年1月29日停止向原告承租的门面供电。因原告拖欠电费违约在先。原告在违约的情况下要求解除合同，其损失应由其自行承担，并应承担违约责任。原告主张停电后的经济损失纯属子虚乌有，不应支持。原告违约，应向被告支付违约金3000元，同时，被告有权没收原告履约保证金1000元。原告一直未将租赁门面移交被告，其按约应向被告支付租金。请求法院驳回原告的诉请。同时，被告提出反诉，诉请判令反诉被告支付反诉原告下半年租金27000元及逾期违约金（按每日千分之六计算，自2014年2月19日至实际交款之日止）；判令反诉被告支付反诉原告水、电费1644.20元（含补交的电费及2013年11月至2014年1月实际发生的电费）；判令反诉被告承担违约金3000元，并没收履约保证金1000元。
反诉被告针对反诉原告的反诉辩称，反诉原告的诉请不成立。反诉原告未与反诉被告协商，并未书面通知反诉被告而擅自将反诉被告承租的店面内水、电关闭，反诉原告违约，而非反诉被告违约，反诉被告未拖欠反诉原告的租金及水、电费，反诉原告诉称反诉被告拖欠水、电费1644.20元，没有事实依据，要求驳回反诉原告的反诉请求。
经审理查明：2012年1月1日，吉安市凯震实业发展有限公司将其所有的位于吉安市吉州区阳明路9号凯震阳明商城所有门面授权委托给被告凯震物业公司出租、收取租金、处理相关纠纷等事宜，授权有效期为五年。2013年7月11日，被告将其管理的位于吉安市吉州区阳明东路9号凯震阳明商城C栋3层133号、135号、136号、137号、138号门面5间出租给原告经营康恩斯治疗仪体验中心。同时，原、被告签订《租赁合同》约定：“租赁期自2013年8月19日起将经营场所交付乙方（原告方）使用至2014年8月19日收回；乙方拖欠租金及物业管理费等相关费用达1个月的，甲方（被告方）有权单方解除合同，收回经营场所，由此造成的损失由乙方自行承担，而且除保证金不予退回外，并按本合同第九条承担违约责任；甲方经营场所出租，以交付时的实际现状为准向乙方移交，并办理相关的移交手续，乙方逾期办理移交或乙方实际进场装修施工或实际使用出租场地，视为双方办结租赁场所移交（其它有关的一切乙方经营所需的装修或消防设施等相关费用由乙方自行办理和承担）；租金按每月900元／间计租，合计月租金4500元，租金计算起始日为2013年8月19日，采取先交租后使用的原则，乙方自签订合同之日一次性缴纳半年租金27000元；乙方逾期交纳租金，按欠交租金额每日千分之六承担违约金；本合同签订之日，乙方向甲方一次性交纳合同履约保证金1000元，该保证金由甲方保管至租约期届满，若乙方在承租期内有任何违约、赔偿的情况，甲方有权在保证金内进行抵扣，若保证金抵扣后不足约定的保证金时，乙方应在10天内补足，逾期未补足的视为违约；在租赁期间，水、电费及其相关的一切费用，由乙方自行承担，并由甲方每月25日前按水、电表计量收取水、电费，若超过15天未交纳，甲方按约定从租赁保证金中代为扣交；乙方在承租期内，如需店铺内部进行装修或制作广告招牌设计方案须经过甲方审核并书面同意，施工等一切费用由乙方自行承担，未经甲方同意不得擅自改变或破坏房屋主体结构和水、电设施，否则，依法承担违约责任及赔偿由此恢复原状所造成的一切经济损失；出现以下情形之一的，乙方在承租期间的经营场所内部装修及广告牌等不动产附着物不得擅自拆除，并且不折价、不折抵租金无偿归甲方所有：租赁合同期满后或依法或依约终止的事由出现；因乙方违约致使合同解除或终止；乙方单方提前解除合同；任何一方违反本合同约定，由违约方向守约方承担违约金3000元；在租赁期间，甲、乙双方依照合同约定，主张解除合同的，应当书面通知对方，自书面通知到达对方时解除等。”合同签订之日，被告已将其出租的店面及C-133号、C-136号分电表等设施交付原告使用。同时，原告支付被告2013年7月19日至2013年8月18日一个月店面使用租金4500元，并按约支付2013年8月19日至2014年2月18日六个月（半年）租金27000元、履约保证金1000元。合约外，原告另向被告支付电费押金2500元及一年物业管理费6000元。原告接受被告租赁店面后，投资对店面进行了装修及广告招牌制作安装等。自2013年11月始，原告一直未向被告支付水、电费，被告多次向原告催收水、电费未果。2014年1月24日，被告对租赁店面停止供电。次日，原告在其承租的店面门外张贴通知载明：“中老年朋友，新年好！因物业公司停电，充电会员地点暂时在‘九牛’公司充电，请各位同志谅解”。自此，原告将其治疗仪体验业务转移至其经营的“九牛”公司场所，其承租的店面一直闲置。事后，原、被告在进行协商时，被告要求原告交清拖欠的水、电费后，即恢复供电，但原告未按被告要求支付拖欠的水、电费，双方协商未成。之后，原告以被告停水停电造成原告经济损失为由，诉至本院。诉讼中，被告提出反诉，认为原告未依约支付被告水、电费，属违约行为，应负违约责任。2014年6月11日，经协商，原、被告双方同意解除租赁合同关系，并定于2014年6月16日双方履行交接租赁店面。
以上事实，有原告委托代理人李亚宁及被告委托代理人蔡峰的庭审陈述及2014年6月11日本院调解笔录为据。原告提供了以下书证证实：1、2013年7月11日原、被告签订的《租赁合同》一份，证明原、被告双方系租赁合同关系的事实；2、2013年7月11日被告分别向原告和出具的《一个月租金4500元收据》一张、《2013年8月至2014年2月半年租金收据》一张、《履约保证金收据》一张、《电费押金收据》一张、《一年的物管费收据》一张、2013年9月、10月被告向原告出具的《水、电收费收据》七张，证明原告已按约履行其义务等事实；3、2013年7月20日原告与吉安市吉州区华文广告装饰工程部订立的《合同书》一份及2013年7月12日原告与范孝明订立的《合约》一份、2013年8月10日吉安市吉州区华文广告装饰部出具的《广告设计制作费用收款收据》一份、2013年7月19日范孝明向原告出具的《收条》一份，证明原告对租赁房屋投资进行了装修和广告装饰等事实；4、原告自拍彩色照片六张，证明原告停业前经营火爆等事实；5、2013年8月31日至2014年2月28日原告单方出具的《工资发放表》七份、2013年7月、10月、11月及2014年1月原告与张瑞平、周思思、黄俊兰、于洋、邢雅芳、周薇、姚智勇等员工签订的《劳动合同》九份，证明被告停水停电致使原告停业后，给原告造成经济损失等事实；6、2014年2月22日和2014年3月12日广东诚博律师事务所先后出具的《律师函》二份及《快递单》二份，证明原告在提起诉讼前后，已向被告提出解除合同邀约及返还租赁房屋交接要求等事实；7、2014年3月15日和2014年2月22日深圳市龙岗区中心城文华图文服务中心分别出具的《收款收据》各一份、2014年3月31日某技术开发部出具的复印费用《收款收据》一份、深圳市邮政速递物流公司出具的《通用定额发票》三张、深圳至吉安及吉安至深圳火车票三张、2014年3月30日菜肴传奇餐饮店出具的《发票》一张、2014年4月1日茂盛大酒店出具的餐费《发票》一张、2014年3月25日吉安市驿家快捷酒店有限公司出具的餐费《发票》一张，证明在诉讼期间因被告的行为造成原告诉讼费用损失共计1114.5元的事实。经庭审质证，被告对原告提供的第1、第2份（组）证据的真实性无异议，本院予以采信。被告对第3、第4、第5、第6、第7份（组）证据均持有异议，其认为第3组证据不具有真实性、关联性和合法性，装修费用没有正式发票，与本案无关联；第4组证据不具有真实性，不能反映原告全部经营状况；第5组证据无法确认原告两个办公地点的员工人数，不具有真实性、关联性及合法性，劳动合同与工资表存在矛盾；第6组证据中快递单二份无签收人签名不予确认；第7组证据部分收款凭据不具有真实性和关联性，诉讼发生在吉安市，而不是在深圳市，原告诉讼代理人发生的费用没有法律依据由被告承担。本院认为，原告提供的第3组证据能证明原告对租赁店面进行了装修等事实，被告提出异议理由不成立，故对原告提供的第3组证据所证明的事实，本院可以采信；原告提供的第4、5、6、7组证据均系原告单方民事行为，与被告无民事法律关系，且该四组证据存有疑虑，不能合法有效证明原告所主张的事实，与本案不具有关联性及合法性，被告提出的异议，理由成立，故对原告提供的第4、5、6、7组证据所证明的事实，本院不予采信和确认。
被告提供了以下书证证实：1、2012年1月1日吉安市凯震实业发展有限公司出具的《授权书》一份及《房产权证书》三份，证明被告享有租赁店面出租权的事实；2、2013年12月和2014年1月被告单方出具的《水、电费通知单》四份，证明原告自2013年11月起未交水、电费等事实；3、照片二张，证明原告通知会员到其另一营业场所体验，被告停电未造成原告损失等事实。经庭审质证，原告对第3组证据真实性予以确认，本院予以采信；原告对第1、2组证据持有异议，认为被告第1组证据不能证明其出租的店面产权属吉安市凯震实业发展有限公司所有，被告第2组证据不能证明原告收到过类似的单据，不具有证明效力。本院认为，被告提供的第1组证据所证明的事实主张，本院可以采信，对此，原告提出异议，其未能提出相反证据否认，其异议理由不成立，本院不予以采纳；被告提供的第2组证据系被告单方行为，不具有证明效力，且原告提出异议不认可，故对该组证据所证明的事实，本院不予采信。
本院认为：被告对其出租的座落于吉安市吉州区阳明东路9号凯震商城C栋3层133号、135号、136号、137号及138号店面享有出租权。原、被告于2013年7月11日签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反法律规定，具有法律约束力，双方当事人均应按约履行各自义务。原告自2013年11月始，未按约支付被告实际发生的水、电费用，属违约行为。在租赁期间，被告有保持租赁店面符合约定用途的法定义务。被告在原告拖欠水、电费用后，对原告承租的店面采取停止供电，影响原告正常使用店面，致使租赁店面不符合约定用途，被告的行为已构成违约。鉴于原、被告双方均存在违约行为，双方各自应承担相应违约责任。诉讼中，原、被告双方经协商一致同意解除双方签订的租赁合同，并定于2014年6月16日双方履行交接租赁店面。对此，本院予以确认和照准。原告自2013年11月起一直未按约向被告支付水、电费，违约在先。原告诉请被告返还2013年7月19日至2013年8月18日期间实际使用租赁店面发生的租金及履约保证金和诉请被告承担店面装修及广告招牌制作费用以及诉请被告赔偿原告因诉讼支出的交通、打印、误餐等费用，没有法律依据，且租赁店面装修费用承担，双方已有约定由原告承担，故对原告上述诉请，本院不予支持；同时，原告诉请要求被告承担违约金，理由不当，被告虽已违约，但原告违约在先，按约双方均应承担违约金，因双方互负债务可相应抵销，故对原告的该项诉请主张，本院不予以支持。原告诉请被告返还合约外收取的电费押金及未发生的物业管理费，理由正当，本院予以支持。鉴于原、被告双方租赁合同关系已解除，双方继续履行合约已无必要，故对被告反诉诉请原告支付下半年租金及逾期违约金的主张，本院不予支持。被告收取的履约保证金，按约可抵扣原告违约拖欠的水、电费或者租金损失等，被告不因原告存在违约而没收该保证金获取不当利益，且被告亦存有违约行为，故被告反诉诉请原告按约承担违约金及没收原告履约保证金的主张，本院不予支持。被告抗辩及反诉称其提供给原告使用的C-133号分电表在正常使用时电表数无变化显示，出现故障后，被告自2013年8月始，一直未收取原告该分电表使用电费，反诉诉请原告支付被告水、电费1644.20元（含补交的电费及2013年11月至2014年1月实际发生的电费），于法无据，且原告不认可，本院不予确认和支持。被告提供给原告使用的电表设施出现故障不能正常使用，被告未尽到法定义务，责任不在于原告，被告要求原告补交出现故障的电表使用电费，系被告将其应尽义务和责任转加给原告行为，有失公平，故对被告反诉诉请原告补交C-133号分电表使用电费的主张，本院不予支持。被告反诉诉请原告支付2013年11月至2014年1月期间实际发生的水、电费。对此，原告虽承认该期间未支付被告水、电费，但被告未分别提供原告正常实际发生的水、电费具体金额相关有效证据证实，其该项正当诉请金额无法确认，本院不作处理，待证据取得后，被告可另行主张权利。原告租金已交至2014年2月18日，自2014年2月19日起至2014年6月16日原告返还被告租赁店面之日止，期间租赁店面闲置租金损失，系原、被告双方违约过错造成，理应由双方承担相应赔偿责任，该租金损失应按双方合同约定的每月租金额计算，由原、被告均等分担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百二十条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告牛春晓与被告吉安市凯震物业服务有限公司于2013年7月11日签订的《租赁合同》；
二、被告吉安市凯震物业服务有限公司返还原告牛春晓物业管理费3000元、电费押金2500元，合计5500元，限判决生效后三日内付清；
三、原告牛春晓偿付被告吉安市凯震物业服务有限公司租赁店面闲置租金损失8000元（4500元／月×4个月÷2，已抵扣履约保证金1000元），限判决生效后三日内付清；
四、驳回原告牛春晓的其他诉讼请求；
驳回反诉原告吉安市凯震物业服务有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1755元，由原告牛春晓负担，反诉费878元，由被告吉安市凯震物业服务有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。
判决生效后，负有义务的当事人不自动履行义务，享受权利的当事人可在上述履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。
审判长 王元恭
审判员 熊典蓬
陪审员 王伏云
二〇一四年七月二十五日
书记员 陈 翔