广东省广州市增城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗增法民三初字第56号
原告（反诉被告）：任高玉，住广东省广州市越秀区。
委托代理人：黄戈，广东达盛律师事务所律师。
被告（反诉原告）：王光论，住江西省赣州市于都江堰县。
委托代理人：卢运水、袁满湛，广东致亮律师事务所律师。
被告：广州市华纺纺织品有限公司，住所地广东省广州市增城区。
法定代表人：王光论，该公司董事长。
委托代理人：卢运水、袁满湛，广东致亮律师事务所律师。
原告（反诉被告）任高玉诉被告（反诉原告）王光论、被告广州市华纺纺织品有限公司（以下简称华纺公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）任高玉的委托代理人黄戈，被告（反诉原告）王光论及被告华纺公司的共同委托代理人卢运水、袁满湛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告任高玉诉称：2010年5月24日，任高玉与王光论签订《房屋租赁合同》，约定任高玉将位于增城区新塘镇国贸中心一街65号（6栋6号，面积为212.11平方米）的商品房出租给王光论合同期限从签约之日起至2015年5月23日止，第一年租金为每月8300元，以后每年递增10%，押金为24900元。合同签订后，任高玉依约将房屋交给王光论使用，期间由于经商环境变化，经王光论提出并经任高玉同意，于2014年3月24日起的月租金变更为每月7000元。王光论在租赁期间，经常迟延交租，后来拖欠2014年8月24日起的三个月租金21000元、水电费825元及物业管理费337元。任高玉认为，《房屋租赁合同》第12条约定，任高玉拖欠租金的时间已超过30天，任高玉有权收回房屋解除合同，同时依据该合同第11条约定，因王光论的原因导致合同无法继续履行，任高玉有权将王光论支付的押金24900元予以没收，并有权要求王光论每日按应交付租金的2%支付违约金。现因王光论自2014年8月24日至今仍未交付租金，任高玉要求王光论支付相应的违约金20860元。《房屋租赁合同》附件约定，任高玉向王光论交付2把钥匙，若王光论丢失或不能开门，则按每把锁收取500元（含人工和材料费）。现王光论于2014年11月20日只交回了一把钥匙，仍有一把钥匙未交还。另，王光论为华某公司的法定代表人，王光论在《房屋租赁合同》中已表明是华某公司的法定代表人，同时承诺华某公司承担所有责任。任高玉认为，王光论同时以华某公司的法定代表人的身份与其签约，华某公司应对王光论的债务承担连带清偿责任。为此，任高玉特向法院提起诉讼，请求判令，一、解除任高玉与王光论于2010年5月24日签订的《房屋租赁合同》；二、王光论支付的押金24900元由任高玉予以没收；三、王光论向某支付2014年7月24日至2014年11月20日的租金28000元；四、王光论向某支付2014年8月1日至2014年11月19日的违约金35980元（从2014年8月1日起以每月所欠租金为基数，按每日2%计算）。五、王光论向某支付2014年9月26日至2014年10月25日拖欠的水电费825元、2014年11月物业管理费321元及滞纳金16元；六、王光论立即向某赔偿门锁损失500元；七、华某公司对王光论上述债务承担连带清偿责任；八、本案诉讼费由王光论及华某公司承担。
被告王光论辩称：一、王光论已向某付清了2014年9月30日之前的租金。王光论与任高玉的计租周期是整月，即从当月1日至当月最后一日，并非是从上月的24日对本月的23日，任高玉起诉状中陈述有租赁周期有误。王光论是通过银行转账方式向某交租的，根据双方的银行转账记录，任高玉在起诉状中主张的租金数额有误。二、王光论是按照租赁合同的约定提前终止合同的，任高玉应当向王光论退回房屋押金。2014年9月下旬，王光论因经营需要，搬迁公司地址，按照《房屋租赁合同》约定，王光论在找到任高玉认可的第三方承租房屋的情况下，王光论可依约解除合同，并收回押金。王光论在租用房屋门口张贴租赁公告，而广州万勋纺织品有限公司的法定代表人陈某荣通过租赁公告上的电话找到王光论，询问租赁事宜。在得知陈某荣有意承租涉案房屋后，王光论告知陈某荣直接与房主任高玉协商涉案房屋租赁事宜，后来，陈某荣向某承租了涉案房屋并签订了《租赁合同》，王光论也提前退租。由于王光论找到任高玉认可的第三方承租涉案房屋，王光论是依约提前终止合同，根据《房屋租赁合同》第四条第第二款约定，任高玉应将押金退还给王光论。三、退一步讲，即使任高玉不认可王光论介绍陈某荣承租涉案房屋，从提前终止合同这一事实来看，任高玉从未向王光论主张过解除合同。此时，双方的房屋租赁关系依然存在，在此情况下，任高玉在2014年11月20日将涉案房屋出租给陈某荣使用的行为已构成违约，根据《房屋租赁合同》第十一条约定，任高玉也应当退还已交付的租金及押金。四、王光论不同意支付违约金。王光论没有违约，虽然涉案合同约定王光论每月交租，由于每月交租不方便，已将交租方式变更为两到三个月交一次租，任高玉对此是认可的，双方一直按照该方式交租，任高玉也未提出过异议，从王光论提交的转账交租单可证明这一事实。在2014年10月至2014年11月20日期间，王光论只是一个多月内没有交租，也没有超出双方认可的交租期限，并且双方约定，从任高玉将房屋租给陈某荣起，任高玉就有责任返还押金24900元，从2014年10月1日至2014年11月19日合共50天的租金才1万多元，与押金相抵后，任高玉还欠王光论超过1万元。因此，王光论没有违约。其次，王光论没有造成任高玉的任何损失，不应计算违约金。王光论是按合同约定为任高玉找到承租人才退租的，涉案房屋没有因王光论的行为而无法出租，也没有造成损失。五、房屋门锁没有损坏，王光论无需向某赔偿门锁损失。根据涉案合同附件约定，如果王光论丢失钥匙导致门不能打开才按每把锁500元赔偿给任高玉，因王光论已向某交还了一把门钥匙，且门锁未损坏。综上所述，任高玉的诉请既不合理也不合法，请求法院予以驳回。
被告华某公司辩称：同意王光论的答辩意见。
反诉原告王光论诉称：王光论与任高玉于2010年5月24日签订了《房屋租赁合同》，约定任高玉将位于增城区新塘镇国贸中心一街65号（6栋6号）房屋出租给王光论作公司办公使用，房屋租赁押金为24900元，合同期限从2010年5月24日起至2015年5月23日止，若王光论找到任高玉认可的第三方，并由该第三方与任高玉签订租赁合同后，王光论与任高玉提前终止合同，任高玉将押金返还给王光论。2010年5月25日，任高玉的委托代理人任某玮向王光论收取了涉案房屋的押金24900元，并出具收据给王光论收执。2014年9月下旬，王光论因经营需要，搬迁公司地址，在租用房屋门口张贴租赁公告，而广州万勋纺织品有限公司的法定代表人陈某荣通过租赁公告的电话找到王光论，询问租赁事宜，在得知陈某荣有意承租涉案房屋后，王光论告知陈某荣直接与房主任高玉协商涉案房屋租赁事宜，后来，陈某荣向某承租了涉案房屋并签订了《租赁合同》，王光论也提前退租。由于王光论找到任高玉认可的第三方承租，王光论是依约合法提前终止合同的，根据《房屋租赁合同》第四条第二款的约定，任高玉应将押金退回给王光论。然而王某光多次向某催收讨要，任高玉拒不归还。为此，王光论提起反诉，要求判令，一、任高玉向王光论返还房屋押金24900元；二、任高玉承担本案的本诉和反诉费用。
反诉被告任高玉辩称：一、王光论拖欠租金，违反合同约定，任高玉已向王光论提出解除合同，因此任高玉才将涉案房屋另租他人，并不违反合同约定。二、《房屋租赁合同》第四条已约定退还押金的条件，但王某兴并没有提前三个月通知解除合同，也没有找到任高玉认可的第三方，且第三方并没有按照合同规定的权利义务承接履行涉案合同。三、王光论长期不准时交租，已违反合同约定，导致涉案合同无法继续履行，任高玉有权对王光论支付的押金予以没收。
被告华某公司述称：同意王光论的反诉请求。任高玉也承认在没有解除合同的情况下将涉案房屋转租给第三方，按照涉案合同第十一条约定，任高玉存在违约，应当返还押金给王光论。对于王光论迟交租金的行为，任高玉从未提出异议，任高玉以此为由主张王光论违约，与事实相悖。即使任高玉不承认通过王光论介绍将涉案房屋出租给第三方，还是任高玉违约私自将涉案房屋出租给第三方，任高玉都应将押金退还给王光论。
经审理查明：位于增城区新塘镇国贸中心一街65号房屋的产权人是任高玉，产权登记时间为2007年9月12日，房地产权证号为粤房地证字第××号。
华某公司于2011年4月2日经广州市工商行政管理局增城分局核准登记成立，商事主体类型为有限责任公司（自然人独资），法定代表人为王光论，主营项目类别为批发业，股东为王光论一人。
2010年5月24日，任高玉（甲方、出租人）与王光论（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》，约定“甲方：任高玉……乙方：王光论，身份证号码：××，地址：江西省赣州市于都县贡江镇东方红大街1号附4室；现住址：增城市新塘镇荔新路富雅民居雅景B501房，为本房屋承租人。乙方为华某纺织品有限公司的法定代表人，该公司承担乙方所有责任。甲乙双方经协商订立本合同：一、本合同租赁房屋（以下简称房屋）是指坐落于广东省增城市新塘镇新塘国中心一街65号（6栋6号）之商品房，……二、租赁期限。本合同自2010年5月24日至2015年5月23日为止。三、租金、押金及相关费用。……第一年租金为每月人民币8300元，每年租金递增10%，为9130元，第三年租金为10043元，第四年租金为11047元，第五年租金为12151元。押金为24900元，交由甲方无息保管。1.租金按月缴付，乙方每月1日前必须把当月租金缴清。乙方应付租金不能从其押金中扣除，必须另外单独缴付。第一月租金签订合同后与押金一起支付。甲方给乙方到2010年5月31日为止免租装修期，但乙方必须支付除租金之外的所有费用。2.相关费用。……（2）租用期间，从本合同生效日起，乙方必须无条件全部支付与其生活和经营有关的煤气费、水电费、……物业管理费用以及本合同所规定的或没有规定但在实际经营中所产生的所有应缴付的各种费用、欠款及其全部利息，并承担事后所欠缴的一切费用。3.支付方式：乙方须按照甲方要求的方式以现金直接把租金及相关费用支付给甲方，或以银行转账方式转入甲方指定账户，但转账方式的付款日期以该笔付款到达甲方账户日期为准。……四、房屋转租和装修。租用期间，除非取得甲方书面同意，乙方不得全部或部分租赁、转让或以任何方式改变本房屋的使用权。租赁期间，如乙方需要提前结束合同，必须提前3个月书面通知甲方，并且下列条件下方可同意解除合同：乙方找到由甲方认可的第三方，并由第三方按照本合同所规定的义务和责任继续履行本合同。甲方应将三个月的押金退回给乙方。……八、通知。任何一方发出的通知或其它联系应以中文书写。通知可以专人递交、或以挂号信件、或以公认的快递服务或图文传真、电邮发送到另一方，或甲方在本房屋的内部或外部贴上通告通知乙方，但乙方不得以此方式通知甲方。……十、违约责任。任何一方未履行本协议约定的任何一项条款均被视为违约。……十一、索赔。如果因甲方非正当原因致使本合同无法履行，甲方应返还乙方已经缴付的租金及押金，但不返还乙方的装修费用和押金利息。如果因乙方非正当原因致使合同无法履行，乙方应在合同无效之日起7天内一次性支付给甲方补偿金人民币24900元。否则，甲方有权扣留乙方已经缴付的押金。乙方不得以任何理由的方式要求甲方予以补偿。十二、乙方逾期支付租金，自逾期之日起每日按应交付租金的2%向甲方支付违约金。乙方如拖欠租金达30天以上，甲方有权收回房屋并追究乙方违约责任。……十五、合同生效。本协议自双方签字之日起生效。……附件：甲方交给乙方钥匙2把，不另交押金，但期满房某，如有丢失或不能打开门，则按每把锁收500元（含人工和材料费），并从乙方的押金中扣除。……”。签订合同后，任高玉将涉案房屋及房屋的两把钥匙交给王光论。
2010年5月24日，任高玉出具《委托书》，内容为“兹委托任茗玮全权代理签订任高玉之增城市新塘镇国贸中心一街65号之合同及代收押金（三个月）及6月份租金。此据！”。
2010年5月25日，任某玮收到王光论支付的押金24900元及2010年6月份的租金8300元后，分别出具的了两张收据给王光论收执。其中押金收据记载的内容为“收到华某纺织品有限公司、王光论押金（三个月押金）24900元。（注明：国贸中心一街65号之6栋6号）；租金收据记载的内容为“今收到华某纺织品有限公司王光论租金：2010年6月1日至6月30日（一个月）8300元。”
2010年7月份至2011年5月份期间每月租金8300元，王光论支付租金的日期分别在当月的2日至21日之间。自2011年6月份起，王光论每月向某支付租金为9130元，直至2012年9月份，王光论均能在当月的月底之前向某付清当月租金。2012年10月份的租金9130元，王光论在2013年11月23日才支付。2013年11月份和12月份的租金18260元（9130元／月×2个月），王光论在2014年1月4日支付。之后，王光论在2013年4月1日向某转账支付了18260元，在2013年5月7日向某转账支付了9130元，在2013年6月4日、7月5日、7月26日、9月4日、9月24日分别向某转账支付9000元（合计45000元），在2013年12月2日向某转账支付租金18000元，在2014年3月10日向某转账支付租金18000元，在2014年5月19日向某转账支付租金25000元，在2014年9月25日向某转账支付租金28000元。2010年7月至2011年5月，王光论通过银行转账方式合计向某支付租金91300元；2011年6月至2013年5月7日，王光论通过银行转账方式共向某支付的租金合计200860元；2013年6月4日至2014年9月25日，王光论合计向某支付租金134000元。综上，王光论通过转账方式共向某支付了租金426160元，加上王光论于2010年5月25日以现金方式支付2010年6月份的租金8300元，王光论共向某支付租金434460元。
任高玉向广州市新塘贸易中心物业管理有限公司交纳涉案房屋2014年9月26日至2014年10月25日期间的水电费825元，以及2014年11月1日至2014年11月30日期间的管理费337元（含滞纳金16元）。广州市新塘贸易中心物业管理有限公司于2014年11月17日出具了两张发票给任高玉收执。
2014年10月31日，任高玉委托助手黄某向王光论发出手机短信，要求王光论支付租金、水电费及管理费等。2014年11月4日，黄某向王光论发出手机短信，要求王光论交租。2014年11月20日，黄某又向王光论发出手机短信，要求王光论缴清所欠租金及利息、管理费、水电费等，并要求王光论返还涉案房屋钥匙。王光论收到黄某的手机短信后，在当天将涉案房屋的一把钥匙返还给了任高玉。同日，任高玉将涉案房屋出租给他人使用。
任高玉以王光论及华某公司拖欠租金及水电费等为由，于2015年1月23日向本院提起诉讼。
本院审理过程中，一、关于承租人的问题。任高玉主张，涉案房屋的实际承租人是王光论及华某公司，《房屋租赁合同》中乙方基本情况处已载明，王光论是华某公司的法定代表人，华某公司承担王光论所有责任。王光论及华某公司均认为王光论是以其个人名义与任高玉签订《房屋租赁合同》，涉案房屋的实际承租人是王光论，与华某公司没有关系。
二、关于月租期及免租期的问题。任高玉主张，涉案房屋的租金从2010年5月24日起计收，首月租期至2010年6月23日止，次月租期为2010年6月24日至7月23日，此后的每月租期以此类推；按合同约定，承租人应在每月1日前支付上月24日至当月23日期间的月租金，是先交租后使用；虽然《房屋租赁合同》约定2010年5月31日前为免租期，但其已收取了王光论支付了首月租金8300元，实际上并无免租期。王光论认为《房屋租赁合同》约定的2010年5月24日至5月31日的免租期是存在的，涉案房屋的租金自2010年6月1日起计收，首月租期为2010年6月1日至6月30日，之后有以此类推，交租的租期以当月整月计算。
三、关于月租金变更情况的问题。任高玉称，2010年5月24日至2011年5月23日期间每月租金为8300元，2011年5月24日至2013年4月23日期间每月租金为9130元，从2013年4月24日起，双方口头约定每月租金变更为9000元，2014年3月24日起双方口头约定每月租金变更为7000元。王光论称，2010年6月1日至2011年5月31日期间每月租金为8300元，2011年6月1日至2013年5月31日每月租金为9130元，从2013年6月1日起，双方口头约定每月租金变更为9000元，从2014年5月1日起，双方口头约定每月租金变更为7000元。
四、关于交租期限的问题。王光论主张《房屋租赁合同》约定每月1日前交租，自2012年11月起，其与任高玉约定变更为2至3个月交一次租金。任高玉回应，双方没有约定变更交租期限，是王光论迟延交租。经本院询问，王光论承认双方并未约定变更交租方式。王光论认为后来一直都是2至3个月才交一次租金，任高玉也没有催收，因此双方是默认了这种交租方式。
五、关于交租及拖欠租金的问题。1、为证明双方的交收租情况，任高玉与王光论分别制作一份《收租记录表》及《缴租记录表》。经对比，（1）双方对于2013年12月份之前除月租期表述不同之外，对于交租情况的记录相同。（2）于2013年1月份、2月份的租金，任高玉认为王光论在2013年4月1日才通过转账方式一次性支付18260元，王光论则主张在2013年1月份和2月份的租金18260元已在2013年2月上旬以现金方式一次性支付给了黄某。（3）对于2013年3月份和4月份的租金，任高玉认为王光论在2013年5月7日和6月4日通过转账方式分别支付9130元和9000元，王光论主张2013年4月1日向某转账支付的18260元的是2013年3月份、4月份的租金。（4）于王光论在2013年7月5日、7月26日、9月4日、9月24日分别向某转账支付的9000元（合计36000元），任高玉认为是2013年5月份至8月份的租金，王光论主张是2013年7月份至10月份的租金。（5）对于王光论在2014年12月2日向某转账支付的18000元，任高玉认为是2013年9月份和10月份的租金，王光论主张是2013年11月份和12月的租金。（6）对于王光论在2014年3月10日向某转账支付的18000元，任高玉认为是2013年11月份和12月份的租金，王光论主张是2014年1月份和2月份的租金。（7）对于王光论在2014年5月19日向某转账支付的25000元，任高玉认为是2014年1月份至3月份的租金（其中1月份和2月份的租金分别9000元，3月份的租金7000元），王光论主张是2014年3月份至5月份的租金（其中3月份和4月份的租金分别9000元，5月份的租金7000元）。（8）对于王光论于2014年9月25日向某转账支付的28000元，任高玉认为是2014年4月份至7月份的租金；王光论主张是2014年6月份至9月份的租金。2、任高玉主张，王光论在租赁期间应交租金为464590元，已付租金434460元，至今仍拖欠30130元，现任高玉只要求王光论和华某公司支付2014年7月24日至11月20日期间的租金28000元。王光论主张已向某支付租金452720元，其中2010年6月份租金8300元和2013年1月份、2月份的租金（每月9130元，合计18260元）是以现金方式支付，其余已付租金都是以银行转账方式支付，目前王光论只拖欠2014年10月1日至11月20日期间的租金。任高玉对于王光论主张2013年1月份、2月份的以现金方式交租18260元的事实不予认可，认为王光论对该部分事实无任何证据证明。
六、王光论为证明陈某荣是经其介绍才向某承租涉案房屋以及陈某荣与任高玉就涉案房屋签订了租赁合同，王光论不存在违约的事实，提交了《情况说明》、《房屋租赁合同》复印件、相片、广州万勋纺织品有限公司的商事登记信息等证据佐证。其中《情况说明》落款处签有“陈某荣”的姓名，落款日期为2015年3月10日，内容为“陈某荣”自称是广州万勋纺织品有限公司的法定代表人，租赁涉案房屋是在看到涉案房屋门口张贴招租广告后，联系上王光论表示有意承租涉案房屋，经王光论告知找到房东任高玉协商涉案房屋租赁细节，并在2014年11月20日与任高玉签订为期两年的租赁合同。相片为涉案房屋门面照片，照片显示门口上方挂有“万勋纺织”的牌子。任高玉对于《情况说明》的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为内容是虚假的；因《房屋租用合同》复印件没有原件，任高玉对该合同真实性不予认可；任高玉对商事登记信息及相片的真实性均无异议。
七、任高玉与王光论确认，在黄某于2014年11月20日向王光论发出手机短信要求王光论交租及交还房屋钥匙，且王光论收到短信后于当天将涉案房屋的钥匙返还给了任高玉后，双方就涉案房屋的租赁合同关系终止。任高玉陈述，因王光论长期拖欠租金，其在收回房屋钥匙后才将涉案房屋出租给陈某荣使用；王光论交还钥匙，说明双方不愿意继续履行合同，双方的租赁合同关系终止。王光论陈述，其于2014年11月初向某提出过退租，但任高玉不同意，其在2014年11月1日搬出涉案房屋后，在房屋门前张贴了转租广告为任高玉出租涉案房屋；在其交还钥匙给任高玉后，双方已终止了合同，但导致合同不能履行的原因是任高玉要将房屋出租给他人使用所致。
八、关于押金的问题。任高玉主张王光论拖欠租金存在违约，且王光论未按《房屋租赁合同》第4条的约定履行，其可依据《房屋租赁合同》第十一条约定没收押金，不予退还。王光论主张任高玉未经其同意擅自与第三人签订租赁合同导致双方的租赁关系无法继续履行，依据《房屋租赁合同》第十一条约定，其可主张返还押金。
九、关于水电费及管理费的问题。第一次庭审中，王光论同意向某支付2014年9月26日至对2014年10月25日期间的水电费825元；至于管理费，王光论只同意支付2014年11月1日至2014年11月19日期间的管理费，因自2014年11月20日起，任高玉已将涉案房屋出租给了陈某荣；对于管理费的滞纳金16元，王光论不同意支付。第二次庭审中，王光论表示同意向某支付水电费825元、管理费321元及滞纳金16元。
十、关于赔偿门锁损失的问题。任高玉主张，涉案房屋的门及门锁虽然未损坏，在出租时任高玉将2把钥匙交给了王光论，现王光论只返还了1把钥匙，按《房屋租赁合同》附件约定，王光论应按1把钥匙赔偿500元计算。王光论抗辩，其确实只返还了1把钥匙，只有在2把钥匙均丢失导致换锁才需赔偿500元，在1把钥匙丢失的情况下，只需10元配钥匙的费用，其只同意赔偿10元。
以上事实除各方当事人的陈述外，还有任高玉提交《房屋租赁合同》、房地产权证、《增城市房地产权查册表》、水电费和管理费发票各一张、手机短信、中国工商银行明细信息清单、中国工商银行活期历史明细清单、移动电话用户资料（黄某139296075020）、任高玉出具的证明、移动电话（139××××5020）清单数据、《收租记录表》，以及王光论提供的《兴业银行网上转账受理单》、《情况说明》、任高玉出具的《委托书》、押金收据、2010年6月1日至6月30日的租金收据、《缴租记录表》、相片等证据证明。
本院认为：任高玉与王光论于2010年5月24日签署《房屋租赁合同》，合同中乙方基本情况处载明王光论为涉案房屋承租人。而华某公司于2011年4月22日才成立，可见任高玉与王光论在签署上述合同时，华某公司仍未成立，故任高玉主张华某公司亦是涉案房屋的承租人，本院不予采纳。鉴于《房屋租赁合同》是任高玉与王光论共同签署，且任高玉、王光论亦承认王光论是实际承租人的事实，该合同系任高玉与王光论的真实意思表示，其内容和形式没有违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，属合法有效，双方均应恪守履行。
关于免租期及月租期认定问题。《房屋租赁合同》第三条约定任高玉给王光论到2010年5月31日为止的免租期，结合王光论出具的租金收据显示，任高玉委托任某玮收取的首月租金8300元是2010年6月1日至6月30日期间的租金。可见，王光论主张免租期的事实属实，从任高玉收取的首月租金来看，每月租期应为当月1日至当月的最后一日。
关于王光论是否存在违约的问题。王光论主张自2012年11月起变更为2个月至3个月交一次租金，任高玉从未提出异议，故其不应承担违约责任。任高玉对于王光论上述主张予以否认。同时，王光论亦承认与任高玉并未约定变更交租方式。可见，虽然任高玉对于王光论迟延交租的行为未提出异议，但不表明任高玉默认或同意王光论变更交租方式。故王光论主张变更交租方式，本院不予采信。另，王光论承认拖欠任高玉2014年10月之后的租金未付，虽然王光论就拖欠租金的月份与任高玉陈述不一致，但王光论拖欠租金的事实存在的，依据双方签订的《房屋租赁合同》第十二条“乙方逾期支付租金，自逾期之日起每日按应交付租金的2%向甲方支付违约金。乙方如拖欠租金达30天以上，甲方有权收回房屋并追究乙方违约责任。”约定，王光论未按期支付租金的行为已构成违约。
关于合同解除的问题。根据查明的事实，基于王光论存在拖欠租金的行为，任高玉委托黄某于2014年11月20日向王光论发出手机短信要求王光论交租及交还房屋钥匙，王光论收到短信后，当天就将涉案房屋的钥匙返还给了任高玉后。对此，任高玉与王光论均确认在王光论交还涉案房屋钥匙，双方就涉案房屋的租赁合同关系已终止。为此，本院认定，任高玉与王光论签订的《房屋租赁合同》在2014年11月20日已解除，现任高玉诉请要求解除《房屋租赁合同》，本院不予支持。
关于王光论交租及拖欠租金情况的问题。任高玉主张王光论从2014年7月24日起拖欠租金至2014年11月20日（即2014年8月份至11月份）的租金。王光论主张只拖欠2014年10月1日起至2014年11月20日（即2014年10月份、11月份）的租金。本院认为，根据任高玉及王光论的陈述，以及双方分别提交的《收租记录表》和《缴租记录表》可见，双方对于2010年12月份之前每月所交租金对应月份是一致的，存争议的是2013年1月份和2月份的租金到底是何时支付，王光论主张在2013年2月上旬以现金方式支付了18260元给了任高玉的助手黄某，任高玉否认该事实，主张王光论在2013年4月1日转账支付的18260元才是2013年1月份和2月份租金。鉴于王光论对于其主张在2013年2月上旬以现金方式支付给了任高玉的助手黄某的事实未能提交相关证据予以证实，故本院不予采信。同时，王光论主张合计共向某支付租金452720元，扣除王光论上述未能举证证明以现金支付的租金18260元后，确定已付租金金额为434460元，与任高玉承认王光论的已交租金金额434460元相吻合。综上，本院认定，王光论在2013年4月1日向某转账18260元支付的是2013年1月份和2月份租金。按此推算，任高玉与王光论分别主张的交租及拖欠的月份只相差了两个月，按本院查明及认定租期的交租情况，本院认定，王光论拖欠任高玉2014年8月1日至11月20日期间的租金。
基于王光论存在拖欠租金的违约行为，导致任高玉收回涉案房屋钥匙，双方《房屋租赁合同》解除，对此，王光论应承担相应的违约责任。现任高玉依据《房屋租赁合同》第十二条约定，要求王光论支付拖欠的租金及支付违约金的诉请，本院予以支持，但违约金应以当月所欠租金为限。根据任高玉及王光论的陈述，虽然双方对于何时变更每月租金为7000元的时间存在争议，但对于2014年8月1日之后的每月租金为7000元的事实并无异议，经计算，2014年8月1日至2014年11月20日期间的租金为25666.67元（7000元／月×3个月＋7000元／月÷30日／11月×20日）。任高玉诉请的租金超过25666.67元的部分，本院不予支持。至于任高玉诉请的违约金，依据《房屋租赁合同》第十二条约定，从王光论逾期支付租金之日起按当月应付租金的每日2%计算50天就已达到当月所欠租金的上限，而王光论至今仍未向某支付2014年8月1日至2014年11月20日期间的租金，逾期支付租金已超过了50日，故任高玉主张的违约金以王光论所欠租金的本金25666.67元为限，任高玉诉请的违约金超过25666.67元的部分，本院不予支持。
关于押金的问题。任高玉主张王光论存在违约，依据《房屋租赁合同》第十一条“如果因乙方非正当原因致使合同无法履行，乙方应在合同无效之日起7天内一次性支付给甲方补偿金人民币24900元。否则，甲方有权扣留乙方已经缴付的押金。”的约定，没收王光论支付的押金24900元。王光论主张其已按照《房屋租赁合同》第四条约定找到第三方向某承租涉案房屋，故任高玉应退还押金。本院认为，《房屋租赁合同》第四条约定，如王光论提前结束合同，必须提前3个月书面通知任高玉，并且找到任高玉认可的第三方，并由第三方按照本合同所规定的义务和责任继续履行本合同的，任高玉应将押金退回给王光论。根据查明的事实，王光论并未按上述约定提前3个月书面通知任高玉结束合同，且王光论亦未提交充分的证据证明已找到任高玉认可的第三方继续履行双方的《房屋租赁合同》，故王光论的行为并不符合《房屋租赁合同》第四条约定的退还押金条件。由于王光论存在拖欠租金的违约行为，导致任高玉收回涉案房屋，双方的《房屋租赁合同》解除，故任高玉要求没收押金的诉请，于法有据，本院予以支持。王光论主张依据《房屋租赁合同》第四条约定要求任高玉返还押金的反诉请求，缺乏事实依据，本院不予支持。
对于任高玉要求王光论支付水电费825元、物业管理费321元及滞纳金16元的诉讼请求，王光论并无异议，本院予以支持。
关于赔偿门锁损失的问题。《房屋租赁合同》附件约定，任高玉交给王光论钥匙2把，如有丢失或不能打开门，则按每把锁500元从押金中扣除。王光论承认只返还了1把钥匙，认为只有2把钥匙均丢失导致更换门锁才需赔500元，在1把钥匙丢失的情况下只需赔偿10元配钥匙的费用。任高玉主张应按1把钥匙500元赔偿。本院认为，王光论虽然只交还了1把钥匙，但不必然导致更换门锁，故任高玉要求按1把钥匙500元赔偿门锁损失的诉请，理据不充分，本院不予支持，现王光论同意赔偿10元配钥匙的费用，本院予以准许。
至于华某公司是否承担连带责任的问题。《房屋租赁合同》中乙方基本情况处载明，王光论是华某公司的法定代表人，华某公司承担王光论所有责任。虽然王光论签订《房屋租赁合同》时，华某公司未成立，但该公司成立后，对于公司法定代表人王光论在公司成立之前签署《房屋租赁合同》以公司名义作出承诺的行为并未提出异议。同时，华某公司系王光论个人成立的一人有限公司，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干的规定（三）》第二条“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”的规定，任高玉要求华某公司对王光论因履行《房屋租赁合同》所产生的民事责任承担连带责任的诉请，合理合法，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干的规定（三）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告王光论于于本判决发生法律效力之日起十日内向原告任高玉支付租金25666.67元；
二、被告王光论于本判决发生法律效力之日起十日内向原告任高玉支付违约金25666.67元；
三、原告任高玉收取的押金24900元不予退还给被告王光论；
四、被告王光论于本判决发生法律效力之日起十日内向原告任高玉支付水电费825元、物业管理费321元及滞纳金16元；
五、被告王光论于于本判决发生法律效力之日起十日内向原告任高玉赔偿门锁配钥匙费用10元；
六、被告广州市华纺纺品有限公司对被告王光论上述债务承担连带清偿责任。
七、驳原告任高玉的其他诉讼请求；
八、驳回反诉原告王光论的反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费3370元，由原告任高玉负担1671元，被告龚展华负担1699元；反诉案件受理费215元，由反诉原告王光论负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 卢艳晖
人民陪审员 詹玉琴
人民陪审员 罗巧宜
二〇一五年八月二十日
书 记 员 赖冠宇
赵洁玲
附相关的法律法规及司法解释：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干的规定（三）》
第二条发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。
公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第九十条?当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。