广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东中法民一终字第213号
上诉人（原审被告）：伊强，男。
委托代理人：俞柳，广东卫权律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中国电子进出口广东公司。住所地：广东省广州市越秀区东风东路***号广联大厦*****楼。
法定代表人：文国胜，总经理。
委托代理人：张健国，该公司员工。
委托代理人：张晓明，广东天旗律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：东莞市樟木头外经发展公司。住所地：东莞市樟木头镇政府大院。
法定代表人：吴育平，总经理。
委托代理人：吴辉民，该公司员工。
被上诉人（原审被告）：杜明，男。
被上诉人（原审被告）：王湘虎，男。
被上诉人（原审被告）：何文红，男。
被上诉人（原审被告）：肖仲雨，男。
被上诉人（原审被告）：罗保文，男。
被上诉人（原审被告）：曾祥青，男。
被上诉人（原审被告）：刘武，男。
被上诉人（原审被告）：吴秋红，女。
被上诉人（原审被告）：邵爱兰，女。
被上诉人（原审被告）：刘兵，男。
原审被告：江红，男。
上诉人伊强与被上诉人中国电子进出口广东公司（以下简称进出口公司）、东莞市樟木头外经发展公司（以下简称外经公司）、杜明、刘兵、刘武、王湘虎、何文红、肖仲雨、吴秋红、罗保文、曾祥青、邵爱兰以及原审被告江红房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2012）东三法民一初字第499号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
进出口公司、外经公司于2012年1月10日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、解除进出口公司、外经公司与伊强签订的《租赁厂房协议书》，伊强、江红、杜明、刘兵、刘武、王湘虎、何文红、肖仲雨、吴秋红、罗保文、曾祥青、邵爱兰立即搬离厂区，将租赁物完好交还进出口公司、外经公司；2、伊强、江红、杜明、刘兵、刘武、王湘虎、何文红、肖仲雨、吴秋红、罗保文、曾祥青、邵爱兰赔偿进出口公司、外经公司解除《租赁厂房协议书》违约金330000元；3、伊强、江红、杜明、刘兵、刘武、王湘虎、何文红、肖仲雨、吴秋红、罗保文、曾祥青、邵爱兰自行向有关部门清缴水电费、治安管理费等应由他们缴纳的一切费用；4、伊强、江红、杜明、刘兵、刘武、王湘虎、何文红、肖仲雨、吴秋红、罗保文、曾祥青、邵爱兰向进出口公司、外经公司支付到实际搬迁之日止拖欠的租金和滞纳金（暂计至2011年12月15日，租金为441036.4元，滞纳金为66155.46元）；5、伊强、江红、杜明、刘兵、刘武、王湘虎、何文红、肖仲雨、吴秋红、罗保文、曾祥青、邵爱兰承担本案全部诉讼费用。
原审法院经审理查明：2010年12月30日，进出口公司、外经公司与伊强签订《租赁厂房协议书》，约定：进出口公司、外经公司将位于东莞市樟木头镇银洋工业区厂房（三层）面积8774平方米、宿舍（六层）面积5655平方米、空地面积5000平方米（以下简称案涉租赁物）出租给伊强；租赁期限为5年，由2011年2月1日起至2016年1月31日止；案涉租赁物进出口公司占73.33%，外经公司占26.67%；案涉租赁物每月统包租金合计110000元，其中，伊强应支付进出口公司每月租金80663元，支付外经公司每月租金29337元；租金伊强应在每月10日前向进出口公司及外经公司交清；伊强应按时交租，如有拖欠，应按月加收5%滞纳金，如逾期二个月（含二个月）以上未缴交，进出口公司及外经公司有权解除合同，无条件收回案涉租赁物，并没收保证金，伊强承担违约责任和赔偿进出口公司及外经公司双方损失，具体是如数追缴未交租金和支付进出口公司、外经公司三个月租金的违约金；进出口公司、外经公司给伊强四个半月的免租期，其中，一个月作为伊强代支付中介费用（110000元），二个月为装修期，一个半月作为伊强自行维修案涉租赁物的费用补偿；免租期从2011年2月1日起计算，2011年6月16日起正式交租；进出口公司、外经公司于2011年1月31日以前将厂房一楼清理完毕交给伊强使用，如未能按时交出，则时间顺延；进出口公司、外经公司负责将水电、电梯（年检合格后）开通给伊强使用；主体消防由进出口公司、外经公司负责，水泵、管通等维修更换及厂房内部消防，由伊强负责消防设施安装验收；进出口公司、外经公司在协议期内，必须保证伊强对案涉租赁物的使用权，否则赔偿伊强因此而造成的损失；协议租赁期内，如伊强有特殊情况需要将租赁权转让第三者，在不损害进出口公司、外经公司收益的前提下，需经进出口公司、外经公司同意并办理转让手续，本协议规定的权利义务则应由第三者承接；伊强为缓解压力，可分租给相应的供应商，所产生的责任由伊强负责；协议签字当天，伊强应向进出口公司、外经公司缴交保证金330000元（三个月租金，其中进出口公司占241989元，外经公司占88011元），保证金其中的110000元在头一个月租金中扣除，剩余220000元在协议期满时如伊强没违约行为则不计利息退还给伊强。伊强提交的《租赁厂房协议书》与进出口公司、外经公司提交的《租赁厂房协议书》相比，伊强提交的《租赁厂房协议书》最后一页空白部分多出以下内容“以上李建清与伊强各占50%份额”并由伊强及李建清签名及捺手印。
《租赁厂房协议书》签订后，伊强于2010年12月31日及2011年1月1日向进出口公司、外经公司共计支付保证金58674元＋161326元=220000元；2010年12月31日及2011年1月1日向共计支付2011年6月16日至2011年7月15日租金29337元＋80663元=110000元；2011年1月3日向中介方支付中介费一个月租金110000元；2012年2月21日及2012年3月5日向进出口公司、外经公司共计支付2012年2月16日至2012年3月15日租金80663元＋29337元=110000元。
2011年1月31日前，进出口公司、外经公司将案涉租赁物的厂房二层及三层、空地、宿舍交付伊强使用；2011年8月30日，将案涉租赁物的厂房一层交付伊强使用；关于电梯，进出口公司、外经公司主张交付时间为2011年6月1日前，伊强主张交付时间为2011年8月30日。案涉租赁物交付伊强使用后，伊强自2011年3月13日开始以其名义或以东莞市高桥实业有限公司的名义将案涉租赁物分租给江红、杜明、刘兵、刘武、王湘虎、何文红、肖仲雨、吴秋红、罗保文、曾祥青、邵爱兰（以下简称次承租人）。从伊强与次承租人签订的《厂房租赁合同》及《租赁合同》来看，案涉租赁物厂房一层的租金高于案涉租赁物厂房二层、三层的租金。
2012年2月7日，伊强向进出口公司、外经公司发出通知，要求进出口公司、外经公司在2012年2月13日前提供帐号或直接到伊强处领取厂房租金。
另查明，进出口公司、外经公司于2011年12月26日向原审法院提交民事起诉状提起本案诉讼；伊强于2012年3月29日收到本案起诉状及证据副本。案涉租赁物于1997年获东莞市建设工程施工执照，显示兴建单位为樟木头镇政府，开工日期为1997年12月15日，竣工日期为1998年7月30日。2001年3月12日，东莞市公安消防局第五大队出具建筑工程消防验收意见书显示，东莞樟木头东方电子厂经检查验收合格，同意投入使用；2001年3月16日，东莞市公安消防局第五大队出具建筑工程消防验收意见书显示，东莞樟木头曼陀玲电子五金制品厂经检查验收合格，同意投入使用。东莞市高桥实业有限公司未经工商注册登记。东莞市高桥实业投资有限公司于2010年12月15日登记成立，其投资者为李慧（占60%股份）、张小丑（占40%股份）。广东省特种设备检测院出具的电梯定期检验报告显示，案涉租赁物一层电梯的使用单位为东莞市高桥实业投资有限公司，检验日期为2011年8月25日至2011年10月20日。
一审审理过程中，进出口公司、外经公司于2012年5月10日向原审法院申请追加东莞市高桥实业投资有限公司作为本案共同被告参加诉讼。伊强于2012年4月19日向原审法院申请调取案涉租赁物一层被人民法院查封、解封时间及向进出口公司、外经公司移交的时间，拟证明进出口公司、外经公司在2011年6月1日前无法交付电梯，以及向东莞市公安局消防支队调取建筑工程消防验收意见书。
一审庭审中，双方一致确认案涉租赁物厂房一层于2011年8月30日交付完毕。进出口公司、外经公司主张，伊强已拖欠5个月的租金，依据《租赁厂房协议书》的约定，伊强已构成违约，进出口公司、外经公司有权解除合同并要求赔偿损失。伊强主张，双方约定的租金110000元／月是统包价，而进出口公司、外经公司直到2011年8月30日才将所有的案涉租赁物交付完毕，租金应按合同的约定自交付之日起经过四个半月的免租期才开始缴纳租金，因此，伊强并未拖欠租金；伊强与进出口公司、外经公司签订《租赁厂房协议书》时代表的为其本人，并不代表东莞市高桥实业投资有限公司；其对于进出口公司、外经公司提交的建筑工程消防验收意见书的真实性予以认可。
原审法院认定上述事实的证据有：《租赁厂房协议书》、东莞市建设工程施工执照、《厂房租赁合同》、个体工商户营业执照、身份证复印件、企业法人营业执照、《租赁合同》、建筑工程消防验收意见书、通知及其邮寄单、收据、收款收据、支票、进账单及一审庭审笔录等。
原审法院认为：刘兵、吴秋红、邵爱兰经原审法院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为放弃举证、质证及抗辩的权利。伊强已于一审庭审中表示其对于进出口公司、外经公司提交的建筑工程消防验收意见书的真实性予以认可，由此可见，向东莞市公安局消防支队调取建筑工程消防验收意见书已无必要。伊强申请原审法院向东莞市公安局消防支队调取建筑工程消防验收意见书，原审法院依法不予准许。案涉租赁物已获东莞市建设工程施工执照，且经消防验收合格，应视为案涉租赁物可投入使用。进出口公司、外经公司与伊强签订的《租赁厂房协议书》是双方在平等自愿的基础上签订的，是双方当事人真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效的合同。双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。本案的争议焦点为：一、东莞市高桥实业投资有限公司、李建清是否应作为本案当事人参加诉讼；二、《租赁厂房协议书》中关于租金的缴纳期限应如何理解；三、《租赁厂房协议书》约定的解除条件是否成就，相关租金及滞纳金应如何计算；四、案涉租赁物的次承租人是否应承担责任。
关于本案争议焦点一。李建清的签名及捺手印系出现在伊强持有的《租赁厂房协议书》中而非出现在进出口公司、外经公司持有的《租赁厂房协议书》中，由此可见，伊强将《租赁厂房协议书》的部分权利义务转让给李建清并未经过进出口公司、外经公司的同意，根据《租赁厂房协议书》中关于“协议租赁期内，如伊强有特殊情况需要将租赁权转让第三者，在不损害进出口公司、外经公司收益的前提下，需经同意并办理转让手续，本协议规定的权利义务则应由第三者承接”的约定，前述转让因未经进出口公司、外经公司同意而对进出口公司、外经公司无约束力，李建清并非案涉《租赁厂房协议书》的当事人，无需作为本案当事人参加诉讼。伊强虽以东莞市高桥实业有限公司的名义将案涉租赁物分租给次承租人，但东莞市高桥实业有限公司并未经工商注册登记；东莞市高桥实业投资有限公司即使经工商注册登记，但伊强并未以东莞市高桥实业投资有限公司的名义将案涉租赁物分租给次承租人，且东莞市高桥实业投资有限公司的投资者为李慧及张小丑并无伊强；案涉《租赁厂房协议书》由伊强与进出口公司、外经公司签订，并未加盖东莞市高桥实业投资有限公司的公章；根据合同的相对性原则及前述情况来看，东莞市高桥实业投资有限公司并非《租赁厂房协议书》的当事人，亦非《租赁厂房协议书》的实际履行人，进出口公司、外经公司申请追加东莞市高桥实业投资有限公司作为本案的共同被告参加诉讼，依据不足，原审法院依法不予准许。
关于本案争议焦点二。双方于《租赁厂房协议书》中约定“租赁期限自2011年2月1日起至2016年1月31日止”、“进出口公司、外经公司给伊强四个半月的免租期，免租期从2011年2月1日起计算，2011年6月16日起正式交租”、“案涉租赁物每月统包租金为110000元”，由此可见，进出口公司、外经公司整体交付案涉租赁物的时间应为2011年1月31日前。同时，双方于《租赁厂房协议书》中亦约定“进出口公司、外经公司于2011年1月31日以前将厂房一楼清理完毕交给伊强使用，如未能按时交出，则时间顺延”，该约定对案涉租赁物厂房一层的交付时间作出了特别约定。在案涉租赁物的厂房一层、二层、三层可分别独立使用且伊强亦实际自2011年3月13日起分别将案涉租赁物分租给次承租人的情况下，前述特别约定应视为对案涉租赁物交付时间的变更，且仅对案涉租赁物厂房一层的交付时间具有约束力。结合《租赁厂房协议书》关于“进出口公司、外经公司给伊强四个半月的免租期”及“进出口公司、外经公司于2011年1月31日以前将厂房一楼清理完毕交给伊强使用，如未能按时交出，则时间顺延”的约定来看，双方关于案涉租赁物的交付时间及缴纳租金的期限应理解为：案涉租赁物厂房一层应于2011年1月31日前交付，如未能按时交付，则免租期四个半月自实际交付之日起顺延；除案涉租赁物厂房一层外的其他案涉租赁物应于2011年1月31日前交付，免租期四个半月自2011年2月1日起计算，2011年6月16日起正式交租。
关于本案争议焦点三。进出口公司、外经公司于2011年1月31日前实际交付案涉租赁物厂房二层及三层、宿舍、空地给伊强，于2011年8月30日实际交付案涉租赁物厂房一层给伊强，虽然案涉租赁物约定的租金为统包价，但案涉租赁物厂房一层、二层及三层可分别独立使用且伊强亦实际分别将案涉租赁物厂房一层、二层及三层分租给次承租人，因此，案涉租赁物的租金亦可分别独立缴付。根据前述对案涉租赁物的交付时间及缴纳租金的期限的理解，伊强应自2011年6月16日（自2011年1月31日起计算四个半月的免租期）起开始缴纳案涉租赁物厂房二层及三层、宿舍、空地的租金，自2012年1月16日（自2011年8月30日起计算四个半月的免租期）起开始缴纳案涉租赁物厂房一层的租金。即，2011年6月16日至2012年1月15日，伊强应按案涉租赁物厂房二层及三层、宿舍、空地的实际租赁价值向进出口公司、外经公司缴付租金，自2012年1月16日（全部案涉租赁物交付完毕之日）起按合同约定的租金110000元／月向进出口公司、外经公司缴付租金。
关于电梯，进出口公司、外经公司主张交付时间为2011年6月1日前，伊强主张交付时间为2011年8月30日，而从广东省特种设备检测院出具的电梯定期检验报告来看，案涉租赁物一层电梯的检验日期为2011年8月25日至2011年10月20日，结合《租赁厂房协议书》关于“进出口公司、外经公司负责将电梯（年检合格后）开通给伊强使用”的约定来看，进出口公司、外经公司于2011年6月1日前并未将电梯检验合格，因此，进出口公司、外经公司关于电梯于2011年6月1日前交付伊强使用的主张，证据不足，原审法院依法不予采信。双方于庭审中一致确认案涉租赁物厂房一层于2011年8月30日交付完毕，而电梯亦属于一层的一部分，因此，原审法院采信伊强的主张认定电梯的交付时间为2011年8月30日。从广东省特种设备检测院出具的电梯定期检验报告已可知悉进出口公司、外经公司于2011年6月1日前无法交付电梯，伊强申请调取案涉租赁物一层被人民法院查封、解封时间及向进出口公司、外经公司移交的时间以证明进出口公司、外经公司在2011年6月1日前无法交付电梯已无必要，因此，伊强的前述调查取证申请，原审法院依法不予准许。
从伊强与次承租人签订的《厂房租赁合同》及《租赁合同》来看，案涉租赁物厂房一层的租金高于案涉租赁物厂房二层、三层的租金，租金标准基本为后者的1.5倍左右；案涉租赁物厂房一层电梯于2011年8月30日交付给伊强使用，电梯2011年8月30日前无法使用必然会对案涉租赁物厂房二层、三层的使用造成不便；从一般常理来看，厂房一层的使用应便利于其他楼层，厂房一层的租金高于其他楼层亦属合理；但双方均未提供合法有效的证据证明案涉租赁物厂房二层及三层、宿舍、空地的实际租赁价值，结合前述因素及本案实际情况，参考伊强与次承租人签订合同的租金情况，根据案涉租赁物统包租金110000元／月的约定，原审法院酌情认定案涉租赁物厂房二层及三层、宿舍、空地的实际租赁价值为65000元／月为宜。
从双方签订的《租赁厂房协议书》来看，伊强逾期二个月缴付租金的违约责任包括：按月加收5%滞纳金、进出口公司和外经公司有权解除合同及无条件收回案涉租赁物、没收保证金、其如数追缴未缴付的租金、伊强支付其三个月租金的违约金；其逾期二个月缴付租金的违约责任较多。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第八十五条规定，债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。本案中，伊强已向进出口公司、外经公司缴纳保证金220000元，且伊强除未按时缴纳租金外并无其他违约行为，在双方对计付租金的起始时间存在合理争议、合同约定伊强未按时缴付租金的违约责任较多、伊强未缴付租金的违约责任明显高于进出口公司、外经公司因此而遭受的损失的情况下，根据前述规定，伊强缴纳的保证金220000元应优先抵扣租金。
在进出口公司、外经公司于2011年12月26日起诉要求解除合同前，伊强已缴纳保证金220000元、租金110000元，合计330000元。伊强应按65000元／月的标准自2011年6月16日起缴付案涉租赁物厂房二层及三层、宿舍、空地的租金，按110000元／月的标准自2012年1月16日起缴付所有案涉租赁物的租金。在保证金抵扣租金的情况下，按租金65000元／月的标准计算，伊强缴纳的保证金及租金330000元应视为已缴付330000元÷65000元／月=5.08个月。即，自2011年6月16日开始缴付租金之日至2011年12月26日进出口公司、外经公司诉请解除合同之日（6个月），伊强并未逾期缴付租金超过2个月，因此，进出口公司、外经公司以伊强逾期缴付租金超过2个月为由诉请解除合同，依据不足，原审法院依法不予支持。《租赁厂房协议书》未解除，因此，进出口公司、外经公司基于解除合同而诉请伊强及次承租人搬离厂区、将租赁物完好交还进出口公司、外经公司、支付解除合同违约金330000元，依据亦不足，原审法院亦依法不予支持。
关于滞纳金。进出口公司、外经公司与伊强签订的《租赁厂房协议书》约定：“租金伊强应在每月10日前向进出口公司及外经公司交清；伊强应按时交租，如有拖欠，应按月加收5%滞纳金”，在保证金抵扣租金的情况下，伊强依然未能按时缴付租金，应按《租赁厂房协议书》的约定向进出口公司、外经公司支付滞纳金。进出口公司、外经公司诉请伊强支付到实际搬迁之日止拖欠的租金和滞纳金，但《租赁厂房协议书》并未解除，因此，伊强应支付的租金原审法院依法计至本案判决前的应缴付租金的月份即2012年8月15日，相应的滞纳金依法计至2012年8月10日（2012年8月10日后的滞纳金仍应按月5%的标准支付至实际清偿之日止）；2012年8月15日后的租金伊强仍应按照合同的约定按时向进出口公司、外经公司支付，伊强未按合同约定支付的，进出口公司、外经公司仍可依据合同与伊强协商解决或起诉解决。因伊强交付的保证金220000元已抵扣其未缴纳的租金，故伊强仍应按照合同的约定向进出口公司、外经公司缴纳保证金。根据伊强缴付租金及保证金的情况，原审法院依法计算伊强应支付截至2012年8月15日的租金为1225000元-440000元=785000元、截至2012年8月10日的滞纳金为134750元（具体计算方式详见下表）。
表：伊强应付租金及滞纳金计算明细表
租金计付期间应支付租金（元）实际支付租金（元）应支付租金日期实际支付租金日期逾期月数滞纳金标准
（5%／月）滞纳金12011.6.16-2011.7.1565000650002011.7.102011.1.100.05022011.7.16-2011.8.1565000650002011.8.102011.1.100.05032011.8.16-2011.9.1565000650002011.9.102011.1.100.05042011.9.16-2011.10.1565000650002011.10.102011.1.100.05052011.10.16-2011.11.1565000650002011.11.102011.1.100.05062011.11.16-2011.12.15500050002011.12.102011.1.100.050600002011.12.10截至2012.8.1080.052400072011.12.16-2012.1.1565000****.1.10截至2012.8.1070.052275082012.1.16-2012.2.151100002012.2.10截至2012.8.1060.053300092012.2.16-2012.3.15110000806632012.3.102012.2.1600.050293372012.3.102012.3.500.050102012.3.16-2012.4.151100002012.4.10截至2012.8.1040.0522000112012.4.16-2012.5.151100002012.5.10截至2012.8.1030.0516500122012.5.16-2012.6.151100002012.6.10截至2012.8.1020.0511000132012.6.16-2012.7.151100002012.7.10截至2012.8.1010.055500142012.7.15-2012.8.151100002012.8.10截至2012.8.1000.050合计1225000440000134750关于本案争议焦点四。进出口公司、外经公司与伊强签订的《租赁厂房协议书》约定“伊强为缓解压力，可分租给相应的供应商，所产生的责任由伊强负责”，由此可见，伊强有权将案涉租赁物分租给次承租人，根据合同的相对性原则及《租赁厂房协议书》的前述约定，其分租所产生的相关责任应由伊强承担，因此，进出口公司、外经公司诉请次承租人对伊强前述相关责任承担共同或连带清偿责任，依据不足，原审法院依法不予支持。
关于“伊强自行向有关部门清缴水电费、治安管理费等应由其缴纳的一切费用”的诉讼请求。进出口公司、外经公司并未举证证明伊强存在欠缴水电费、治安管理费，亦未举证证明其欠缴的数额，且水电费、治安管理费的收取主体亦非进出口公司、外经公司，因此，进出口公司、外经公司的前述诉讼请求，依据不足，原审法院依法不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百一十六条、第二百二十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十八条、第一百三十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、伊强应于判决发生法律效力之日起15日内向中国电子进出口广东公司、东莞市樟木头外经发展公司支付截至2012年8月15日尚欠的租金785000元及其滞纳金（截至2012年8月10日的滞纳金为134750元；2012年8月10日后的滞纳金以785000元为本金，按月利率5%的标准计付，自2012年8月11日起计至实际偿清之日止）。二、驳回中国电子进出口广东公司、东莞市樟木头外经发展公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12172元、财产保全申请费4706元，合计16878元，由伊强负担。
上诉人伊强不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）进出口公司、外经公司的诉请是以解除合同为前提，其没有主张在合同未解除的情况下要求伊强支付租金和滞纳金，原审法院不应超诉讼请求判决。（二）原审判决认定事实不清。1、厂房实际使用的时间是在一层及电梯整体交付后，即2011年8月30日。伊强与次承租人签订合同约定的租赁期限大部分在2011年9月1日前，江红、杜明、何文红的租期在2011年9月1日前，是因为该三人预订厂房后无法使用，提议先签订合同供其三人办理营业执照之用，实际使用期并非合同约定的日期。何文红于2011年11月18日另行与伊强签订了正式的合同，约定租期为2011年11月18日起。伊强向次承租人收集的次承租人与装修队签订的装修合同，可作为厂房实际使用时间的证据，亦可证明因进出口公司、外经公司未交付一层厂房、电梯，令次承租人无法进行装修，次承租人是在一层厂房交付后才装修的。2、根据东莞租赁惯例，厂房一层的租赁价值远大于二层、三层，且厂区宿舍和空地是厂房的配套，是不计租金的。合同未约定单层的租金标准，原审法院判定厂房二、三层、宿舍、空地按65000元／月计算租金，违反合同订立时合同双方真实意思。3、因合同双方对合同条款理解存异，诉诸法院，次承租人惶恐经营和没有新投资者加入，使得厂房基本处于空置状态，且原审法院要求次承租人将租金交到法院账户，伊强损失很大。此外，进出口公司、外经公司一直不履行合同义务，不配合次承租人办理营业执照。4、2012年8月10日之后的滞纳金并非伊强恶意拖欠，只是伊强认为自身没有违约，所以诉讼期间不应计算滞纳金，且原审法院查封了部分次承租人的账户，并要求次承租人直接将租金交到法院账号，不应视为伊强拖欠租金。另外根据《中华人民共和国合同法解释（二）》的规定，合同约定的月5%的滞纳金标准过高。（三）伊强不存在违约行为，应从整体理解案涉合同内容。合同约定的是统包租金，没有约定具体每平米租金标准，厂房整体承租且只有一个整体的免租期，一层的租赁价值远高于二层、三层，一层及电梯直接决定着二层和三层的使用，因此合同的真实意思是如果一层未交付，则整体厂房的免租期顺延，按此计算，伊强并未违约。另外，本案起诉前，进出口公司、外经公司收取了伊强预交的第一个月租金，应视为以其行为默认双方签订协议书时的真实意思，即免租期从厂房整体交付之日起算。（四）原审法院援用《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第八十五条的规定，属于适用法律错误，伊强按时履行合同，不应以上述司法解释为判案依据。据此，请求本院：撤销原审判决，驳回进出口公司、外经公司全部诉讼请求，一、二审诉讼费由进出口公司、外经公司承担。
被上诉人进出口公司、外经公司答辩称：（一）双方口头约定租金的计算方式是：厂房（面积8774平方米）和宿舍（面积5655平方米）的租金为：7.45元／平方米，空地（面积5000平方米）0.5元／平方米。合同签订当天进出口公司、外经公司将一楼以外的其他租赁物交给伊强，伊强从2011年3月开始陆续将租赁物分租给次承租人使用。2011年8月30日进出口公司、外经公司也将厂房一楼交给伊强装修使用，但伊强从2011年7月16日后至今拒不支付租金，暂计至2012年9月15日，拖欠租金共1299243.68元。根据《租赁厂房协议书》第三条的约定，伊强应向进出口公司、外经公司1299243.68元的滞纳金。同时，进出口公司、外经公司有解除合同，没收保证金，并要求伊强赔偿三个月的租金330000元作为违约金。何文红、江红、杜明在2011年3月至4月就已经装修开始生产，刘武、召爱兰、罗保文等人的合同是后签订的，其早在2011年4月就在宿舍一层违章生产。（二）伊强后又以东莞市高桥实业有限公司（未工商登记）名义将案涉租赁物进行转租，并恶意拖欠租金，进出口公司、外经公司多次追讨未果。江红等十一人通过伊强承租案涉租赁物，并实际占有使用，依法应承担连带责任。（三）一审判决书认定空地二、三层跟宿舍和空地的租金是65000元每月，进出口公司、外经公司认为是符合事实和租赁行情。（四）我方租赁合同是跟伊强个人签订，根据合同相对性原理进出口公司、外经公司的厂房已实际交付伊强给使用，伊强不能以任何理由拒绝向进出口公司、外经公司交纳租金。（五）一审判决书十分清楚的写明伊强应交租金和滞纳金，并没有涉及一审其他当事人的权益。（六）伊强提及承担不协助办理营业执照责任，但签订合同时没有该约定。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。
被上诉人罗保文答辩称：罗保文向伊强承租厂房具有相关租赁手续，进出口公司、外经公司不应将罗保文列为被上诉人。罗保文承租后无法办理营业执照等使得无法为员工缴纳社保、支付装修费用、支付律师费，让罗保文经济受到亏损。
被上诉人杜明答辩称：刚租下涉案厂房就卷入纠纷，进出口公司、外经公司一直拒绝协助办理工商营业执照，由于报税原因只能撤出投资。
被上诉人刘兵、刘武、王湘虎、何文红、肖仲雨、吴秋红、曾祥青、邵爱兰和原审被告江红未提交任何答辩意见和证据。
本院经审理查明，对原审法院查明的事实，本院予以确认。
另查明，伊强二审确认其签订合同时知悉案涉厂房一层被法院查封的事实。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。案涉租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且无违法法律、法规的强制性规定，应属合法有效。各方当事人应按合同约定各自履行合同的权利与义务。对原审法院认定案涉合同继续履行，双方并未提出上诉，本院予以确认。对案涉厂房二层、三层、空地、宿舍于2011年1月31日前交付，厂房一层、电梯于2011年8月30日前交付的事实，双方并无异议，本院予以确认。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对伊强上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：（一）租金缴纳期限；（二）租金的计算方式。
关于租金的缴纳期限。根据案涉合同第四条第1款约定，可知案涉租赁物的交付时间应是2011年1月31日前。同时案涉合同第四条第2款约定如进出口公司、外经公司未在2011年1月31日前将厂房一层清理完毕给伊强使用，则时间顺延。双方均确认该款约定的“时间顺延”为交付时间相应顺延。双方存在争议的是交付时间相应顺延的范围是租赁物整体还是厂房一层。对此，本院分析如下：首先，结合伊强二审确认其签订合同时知悉案涉厂房一层被法院查封的事实，可知案涉合同第四条第2款是对厂房一层的交付时间进行的特别约定。其次，案涉租赁物可分开独立使用，且双方确认厂房二层、三层、宿舍、空地已于2011年1月31日前交付伊强，伊强亦自2011年3月起将案涉租赁物分租给次承租人。可见，双方在实际履行中，并未按照伊强主张的租赁物整体交付方式进行交付。故，案涉合同第四条第2款应视为对厂房第一层交付时间的变更，原审法院对此认定正确，本院予以维持。
关于租金的计算方式问题。由于案涉合同并未约定厂房每一层、宿舍、空地的租金，双方亦未提供证据证明厂房每一层、宿舍、空地的租赁价值，而从伊强与次承租人签订的租赁合同看，厂房一层的租金高于厂房二层、三层，且案涉电梯未及时交付确会对厂房二层、三层的使用造成影响，厂房一层的租金高于其他楼层确属合理，结合案涉宿舍、空地、厂房第二层、第三层的面积总和远远大于厂房第一层的事实，原审法院酌定案涉厂房二层、三层、宿舍、空地的租金为65000元／月并无不当，本院予以维持。
至于滞纳金问题。根据案涉合同约定，伊强未在每月10日前交付租金，则应按照5%支付滞纳金，该约定为双方真实意思表示，并未违反法律强制性规定，双方均应遵照履行。原审法院根据伊强支付的款项的情况和每月租金数额计算可知，伊强存在未按期交付租金情况，故原审法院认定伊强应按照约定支付滞纳金并无不当。伊强主张其自身并未违约，故诉讼期间不应支付滞纳金没有法律依据，本院不予支持。伊强主张滞纳金明显过高，但伊强未提交任何证据证明实际损失的数额及滞纳金明显高于实际损失，故本院对伊强的该上诉主张也不予采纳。进出口公司、外经公司诉请伊强支付拖欠的租金和滞纳金，原审判决并未超过其诉请，本院依法予以确认。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。伊强的上诉主张没有任何依据，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费12998，由上诉人伊强负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 斌
代理审判员 廖志明
代理审判员 杨 浩
二〇一四年五月五日
书 记 员 梁玮珊
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第23页共23页