上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0107民初17381号
原告(反诉被告)上海智富茂城置业有限公司，住所地上海市南大路XXX号七区。
法定代表人丁勤富。
委托代理人王欣。
被告(反诉原告)杨鑫，女，1994年10月23日出生，汉族，住上海市。
委托代理人鲁晓文、蔡圣轶，上海国策律师事务所律师。
原告上海智富茂城置业有限公司与被告杨鑫商品房预售合同纠纷以及反诉原告杨鑫与反诉被告上海智富茂城置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员张端独任审判，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)上海智富茂城置业有限公司的委托代理人王欣、被告(反诉原告)杨鑫的委托代理人鲁晓文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海智富茂城置业有限公司诉称，2015年5月18日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定被告向原告购买位于上海市古浪路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，总房价款为人民币3,669,972元(以下币种均为人民币)。合同签订后，被告向原告支付购房款1,109,972元，剩余购房款256万元应于2015年8月18日前支付，但被告逾期未支付。经原告多次催缴未果。根据合同约定，被告逾期付款超过90日，原告有权解除合同，被告应向原告支付房屋总价款10%的赔偿金。2016年1月28日，被告向原告发函通知其解除合同并要求被告三日内配合原告办理相关退房手续。如拒绝配合，应根据《预售合同》补充条款第8.1条约定，每日按房屋总价款的日万分之五支付违约金。现原告诉至法院，要求判令：1、确认原、被告双方就系争房屋签订的《上海市商品房预售合同》于2016年2月4日解除；2、被告向原告支付总房价款10%的赔偿金人民币366,997.20元；3、被告向原告赔偿拒绝配合办理退房手续的损失(从2016年2月8日至实际配合办理退房手续之日，按总房款的日万分之五计算)；4、本案诉讼费由被告承担。
被告杨鑫辩称，2016年1月29日原告不具备单方解除权。被告没有收到解除函。预售合同约定由原告代办银行按揭贷款，故银行未按时放贷的责任不在被告。买卖合同对于贷款不成的情况下，没有进一步约定，被告姐姐杨烨在同一时期与被告一起购买同楼盘的3502室房屋，该房屋在2015年12月17日获得银行发放的贷款。被告直至2016年2月18日才收到银行退还的贷款材料，被告知无法贷款后，双方就房款支付问题一直在协商沟通，预售合同补充条款一3.2条加重了买受人在银行贷款无法批准时的责任，应属无效。即使被告存在违约行为，原告诉请的违约金标准过高，请求法院予以下调。综上，被告不同意原告的诉讼请求。
反诉原告杨鑫反诉称，反诉原告系在读学生，其父母为系争房屋的实际出资人。在购买系争房屋的同时，反诉原告的父母为其姐姐杨烨出资购买了同楼盘3502室房屋。两份预售合同签订后，反诉原告积极配合提供贷款所需资料。2015年12月17日，贷款银行将杨烨申请的贷款金额支付反诉被告，而反诉原告于2016年2月18日后才收到系争房屋未能办理贷款的退还材料。后反诉原告积极筹措资金以履行合同。但反诉被告不予回应，现反诉原告诉至法院，要求判令继续履行双方就系争房屋签订的《上海市商品房预售合同》。
反诉被告上海智富茂城置业有限公司辩称，因反诉原告资信问题导致贷款不成，且反诉原告逾期付款时间已经满足合同解除的条件，故反诉被告不同意反诉原告的反诉请求。
经审理查明，2015年5月18日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买位于上海市古浪路XXX弄XXX号XXX室房屋，总房价款为3,669,972元。合同第7条约定，乙方未按本合同约定的时间付款逾期超过90天后，甲方有权单方面解除合同。甲方单方面解除合同的，乙方应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的10%。合同第27条约定，一方向另一方送达的任何文件、回复必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址。如以挂号邮寄的方式，在投邮后(以寄出的邮戳为准)第7日将被视为已送达另一方。乙方在《商品房预售合同》中的住所为上海市闸北区少年村路XXX弄XXX号XXX室。附件一付款方式和付款期限约定，乙方应于2015年5月18日前向甲方支付74万元；应于2015年6月15日前向甲方支付369,972元；商业贷款，乙方应于2015年8月18日前向甲方支付256万元。补充条款一第三条第二款约定，甲方代乙方办理贷款期间，若乙方提供的资料经银行审批，不符合贷款条件而导致银行拒绝放贷的，则甲方不承担违约责任。如按揭银行未批准全部或部分贷款时，则未能贷款或贷款不足部分房款即自动转为由乙方直接支付，乙方直接支付补缴应在原贷款部分约定到账日前全部支付完毕，乙方直接支付部分逾期到账的，则为乙方逾期付款，应按合同第七条承担违约责任。第八条第一款约定，若甲方依本合同解除合同的，甲方应书面通知乙方。该房屋若已办理网上预售合同签约及预告登记的，则乙方应在甲方发出书面通知后三天内，与甲方一起共同办理网上预售合同即预告登记的注销手续。如乙方拒绝配合的，则乙方应按总房价款的日万分之五赔偿甲方的损失。合同签订后，被告按约支付首付款1,109,972元。被告申请的银行贷款256万元因故未获得审批。
2015年12月2日，原告以挂号信的形式向被告住所地上海市闸北区少年村路XXX弄XXX号XXX室邮寄《催款书》，要求被告于本函发出之日起3个工作日内支付剩余房款256万元。若被告逾期未支付上述房款的，原告保留解除合同的权利并追究违约责任。2016年1月29日，原告以挂号信的形式向被告住所地上海市闸北区少年村路XXX弄XXX号XXX室邮寄《解除通知书》，以被告逾期支付房款为由要求解除《预售合同》，要求被告支付房价款10%的违约金，并要求解除之日起三日内配合办理相关退房手续。
现原告诉讼来院，请求依法判决如其诉请。
被告于2016年8月1日收到本案诉状及证据副本。
反诉查明事实同本诉。
反诉原告同时诉至本院，请求判决支持其反诉诉请。
本院认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。
本诉部分，关于系争房屋预售合同是否达到解除的条件，根据合同约定，被告应于2015年8月18日前支付剩余房款256万元，被告逾期付款超过90日的，原告有权单方面解除合同。被告辩称，贷款系原告代为办理，直至2016年2月18日收到银行退还的贷款材料才得知无法获得贷款。但被告自认在购买系争房屋的同时购买了同楼盘3502室房屋，并一起办理贷款手续。而3502室申请的贷款于2015年12月17日支付原告。因此被告在2015年12月期间应当知道系争房屋贷款未获审批的事实。原告曾于2015年12月2日向被告发《催款函》要求被告支付剩余房款，但被告未在合理期限内支付剩余房款。被告因故未能通过贷款审批后，经原告催告后仍未在合理期限内付款，且已超过90日，被告逾期付款已符合解除合同的约定条件，故本院对原告要求解除就系争房屋签订的预售合同的诉讼请求予以支持。关于合同解除日期，原告于2016年1月29日向被告发《解除通知书》，根据合同约定，被告逾期付款超过90日的，原告有权单方面解除合同。但原告于2015年12月2日向被告发《催款函》，原告要求被告支付房款的合理期限应相应顺延90日。2016年1月29日时原告行使解除权的条件不成就。被告于2016年8月1日收到本案诉状及证据副本。故系争房屋预售合同解除时间应为2016年8月1日。合同解除后，原告应当退还被告房款。
关于赔偿金，因原告主张的赔偿金兼具补偿性与惩罚性，应认定为违约金。被告逾期支付房款，违反合同约定，应当根据合同约定承担违约责任，故本院对原告要求被告支付赔偿金的诉讼请求予以支持。审理中，被告提出合同约定按总房款10%的赔偿金标准过高，请求本院予以下调，结合本案实际情况，本院酌情下调违约金至10万元。
关于原告要求被告赔偿拒绝配合办理退房手续的损失，因配合办理退房手续属解除合同后的善后行为，本院已就违约金作出判决，酌定违约金时已包含了该部分损失，故本院对该诉请不予支持。
反诉部分，根据以上论述，本院对反诉原告要求反诉被告继续履行系争房屋预售合同的诉讼请求不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：
一、原告上海智富茂城置业有限公司与被告杨鑫于2015年5月18日签订的《上海市商品房预售合同》于2016年8月1日解除；
二、原告上海智富茂城置业有限公司应于本判决生效之日起十日内退还被告杨鑫房款人民币1,109,972元；
三、被告杨鑫应于本判决生效之日起十日内给付原告上海智富茂城置业有限公司违约金人民币10万元；
四、对原告上海智富茂城置业有限公司的其余诉讼请求不予支持；
五、对反诉原告杨鑫的诉讼请求不予支持。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
本案本诉受理费人民币8,016元，减半收取，计人民币4,008元，由原告上海智富茂城置业有限公司负担人民币606元，由被告杨鑫负担人民币3,402元。
本案反诉受理费人民币13,640元，由反诉原告杨鑫负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 张 端
二〇一六年十二月二十二日
书 记 员 陈文渊
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。