广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0113民初2693号原告：孔某仁，男，1949年8月1日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：吴展奇，广东明和理律师事务所律师。委托诉讼代理人：何焕仪，广东明和理律师事务所工作人员。被告：广州某有限公司，住所地：广州市番禺区。法定代表人：王景奎，董事长。委托诉讼代理人：齐再红，广东昂扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄新浩，广州某有限公司法务主任。原告孔某仁诉被告广州某有限公司租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员蔡淑慧适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告孔某仁及其委托代理人吴展奇，被告广州某有限公司的委托诉讼代理人齐再红、黄新浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孔某仁向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告返还原告预交的租金人民币54400元（从2013年4月23日起，以54400元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，直至全部款项支付为止）；2、本案的案件诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年3月15日，原告与被告签订了《商铺租赁合同》，原告承租被告出租位于广州市某物业三层，面积约1700平方米，约定合同用途为游戏、游艺机室。因合同所约定的目的不能实现，被法院[（2011）穗番法民三初字第997号，（2012）穗中法民五终字第2016号，（2012）穗番法民三初字第1295号，（2017）粤01民终997号]判令解除合同。后被告起诉要求原告支付租金，而法院处理时对该部分预交的租金54400元没有进行抵扣，而且原告多次要求被告返还，被告拒不返还。故此，为维护原告的自身合法权益，特提起本案诉讼。被告广州某有限公司辩称：一、原告诉请事项在生效判决（2011）穗番法民三初字第997号民事判决书已判定不予支持，原告系同一时间重复起诉，违反“一事不再理”原则，应裁定驳回。1、(2011)穗番法民三初字第997号民事判决书第14页载明“对于原告要求退回首月租金及支付利息的请求……故其主张该费用予以退还，没有依据，本院不予支持”该案我司提起了上诉，案号为(2012)穗中法民五终字第2016号，2016号终审判决驳回上诉，维持原判。2、民事诉讼法第一百二十四条第五款规定“对判决、裁定、调解书已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告申请再审，但人民法院准许陈述的裁定除外”，因此原告诉请应当驳回。二、原告在(2012)穗中法民五终字第2016号案二审审理期间，就申请撤回其一审中要求退还首月租金的事实，二审法院在判决中予以准许。现答辩人重新就该诉请提起诉讼，根据最高人民法院关于适用的解释338条规定“在第二审程序中，原审原告申请撤回起诉，经其他当事人同意，且不损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的，人民法院可以准许。准许撤诉的，应当一并裁定撤销一审裁判。原审原告在第二审陈述中撤回起诉后重复起诉的，人民法院不予受理。”我司认为应当驳回原告诉请。三、原告自(2012)穗中法民五终字第2016号案二审审理期间撤回要求退还预付租金54400元及利息的诉请后，广州市中级人民法院2013年4月22日作出二审判决，本案原告起诉时间为2017年4月6日，按民法关于诉讼时效的相关规定，我司认为原告诉请也超过诉讼时效。综上，本案原告诉请陈述浪费诉讼自愿，请贵院驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。广州某有限公司（以下简称为某公司）为具有三级资质的物业服务企业。2010年3月15日，某公司作为甲方、孔某仁作为乙方签订《商铺租赁合同》一份，约定：乙方承租甲方的哈街商铺位于广州市某物业整层商铺，该商铺建筑面积为约1700平方米（可有误差，需按实际计算约1600－1900平方米），乙方经营的行业是游戏机室、动漫游艺机室；租赁期限从2010年7月1日起至2030年6月30日止，租赁起始日以实际交铺日期为准，如实际交铺早于或晚于约定租赁起始日，则实际租赁期限相应调整，乙方应于收铺当天向甲方提交书面收铺证明；租金以建筑面积（含公摊面积）计算该铺每月租金为54400元，首年租金不变，第二年起，每年租金递增5％；2010年7月1日至2010年12月30日为装修等事项免租金期，但免租期间由客户使用而发生的水电费及其他费用由客户承担并及时向甲方支付；乙方承租商铺须在签定本合同当日一次性交纳租金保证金163200元(即3个月的租金)及一个月租金54400元，共217600元给甲方；乙方承租商铺须在签定本合同时一次性交纳80000元给甲方作水电费保证金；乙方承租商铺须在签定本合同时一次性交纳三个月服务管理费15300元给甲方作为服务管理费保证金；合同期满后，如乙方全面适当履行合同义务，上述各项保证金，甲方在合同期满后的五个工作日内无息全额退还乙方；乙方必须在每月5日前向甲方交纳当月租金及有关费用；乙方在签订本合同时应向甲方交纳首月的服务管理费（服务管理费包括治安、设施维护、清洁等日常管理费用），以后应于每月5日前向甲方交纳当月的服务管理费；服务管理费3元/平方米，该铺（按铺位建筑面积计）每月的服务管理费为5100元（首年为2元/平方米，即3400元/月）；乙方在租金计收期内应于每月5日前向甲方交纳当月租金和服务管理费，以及该商铺上月独立使用的电费和公共分摊的水、电费等费用；乙方逾期交付租金、服务管理费、水电费以及其他费用，乙方按欠费总额每日按3%向甲方支付迟延履行违约金，逾期5天未交费，甲方有权对乙方所租赁的商铺进行停水、停电处理，逾期10天未交费，甲方可以直接收回商铺，并有权直接拍卖该铺内货物抵扣所欠的各项费用等损失，由此造成乙方的损失，由乙方自行承担；甲方负责将商铺按本合同签定时约定的标准交付乙方使用；乙方拖欠租金和经营管理费10天以上、或乙方所欠费用达54400元以上、或乙方未经甲方书面同意擅自改变商铺经营范围违反商业街统一规划和管理、或乙方一个月未开铺经营累计超过3天或无故连续关门停业两天以上（因个人特殊事情或中国法定节日除外）的，甲方有权解除本合同，由此造成甲方损失的，乙方应向甲方赔偿；甲方依据上述情形解除合同的，应当书面通知乙方，乙方自接到通知之日起三天内迁离并交回商铺于甲方，不予退还租赁保证金；乙方应当全面适当履行约定、法定义务，否则即视为违约，除另有约定外，每次违约按一千元承担违约金，如有拖延履行义务的，每迟延一天另按100元承担迟延履行违约金，直至争议解决；逾期履行超过30天的、一年内违约超过3次的、或有其他严重违约的，甲方有权解除合同，全部保证金作为违约金归甲方所有，并另赔偿甲方的一切损失；若因特殊原因，甲方不能将商铺交付乙方按合同约定时间开业，乙方合同租赁期限按甲方延误时间顺延；乙方应及时签收甲方文件；乙方通讯地址变更，应书面通知甲方，否则视为未变更，所发文件自邮件发出之日起满七个日历天即视为送达（不论实际是否签收），如实际到达日期更早的则以邮件实际到达日期为送达日期。双方认可邮件回执详情单上注明名称的文件，其内容与甲方留底的文件（含复印件一致）；租赁期间，甲乙双方都不得无故解除本合同，乙方未经甲方同意无故终止合同的，则视为乙方违约，全部保证金作为违约金归甲方所有，并另追索乙方给甲方造成的损失；在租赁期限内，如因战争或发生不可抗力的情形，导致本租赁合同不能继续履行，不能视为甲方违约，乙方不得要求甲方返还租金，本租赁合同自然终止（解除），甲乙双方各自承担自己的损失；乙方保证自交铺之日起8个月内正式开业，否则向甲方支付壹佰万元违约金，乙方应当按约定经营游戏机室项目，否则向甲方支付100万违约金，但如国家政策禁止经营动漫游艺机室和不可抗力的原因时，可改变经营范围，须经甲方同意，具体由双方协商决定。同日，孔某仁向某公司交纳了上述商铺租赁保证金163200元及一个月租金54400元。2010年8月17日，孔某仁向某公司发出一份《关于租赁哈街C2三楼经营问题的报告》，主要内容为：由于某公司建筑工程未能按时完工，拖迟了交铺日期，使孔某仁不能按时进场装修，某公司后来将交铺日期定为2010年9月1日，但政府部门已通知，从2010年9月1日起至亚运会闭幕期间，停止一切建筑工程施工（含装修），故这个日期交铺对租户不合情理，希望某公司将交铺日期定为亚运会、残运会结束后。2010年10月27日，某公司向孔某仁发出《[哈街]收铺通知书》一份，称孔某仁所认租的涉讼商铺经验收合格，现准予交付使用，要求孔某仁于2010年10月31日之前或受到此《收铺通知书》三日内，到广州市番禺区某物业室哈街经营管理中心办理收铺手续。该通知并备注：未按通知书要求收铺将承担违约责任。同日，某公司通过邮寄特快专递向孔某仁发出《哈街收铺通知》，称曾多次电话通知孔某仁在2010年9月1日前办理收铺手续，但孔某仁至今未收铺，要求孔某仁尽快办理收铺手续，并表示无论孔某仁是否如期前来办理收铺，其租赁商铺的租赁起始日都会按2010年9月1日开始计算，孔某仁所反映的亚运期间停工的范围并不包括室内装修，更不影响孔某仁按合同收铺，孔某仁逾期有未收铺、未装修、未营业、未交租之一行为的，某公司将严格按《租赁合同》追究违约责任等，并保留可随时视本通知（即不另通知）为解除双方所签合同的通知。该邮件于2010年10月29日由孔某仁本人签收。2011年3月9日，某公司再次通过邮寄特快专递的方式向孔某仁发出一份《通知函》，称：孔某仁承租的位于广州市某物业商铺，至发函当天孔某仁仍未按所签合同之约定办理收铺并进行装修营业，为此，某公司再次郑重通知孔某仁于2011年3月15日前携带所签商铺合同及其身份证到番禺区桥南街南郊路119号四楼哈街经营管理中心办理上述手续，孔某仁已构成严重违约，某公司随时有权视本通知为与孔某仁所签合同的解除合同通知。该邮件于2011年3月12日投递并签收。2011年3月30日，广州市国土资源和房屋管理局就广州市番禺区桥南街南郊路18-80号（双号）商铺核发了《房地产权证》，登记权属人为广州市番禺区桥南街南郊村民委员会（以下简称为南郊村委会），房地产权证号为粤房地权证穗字略号。2011年4月8日，广州市番禺区文化广电新闻出版局（以下简称为番禺文广局）向孔某仁发出《行政审批事务不予受理回执》，该回执注明，不予受理理由为：“根据广州市文化广电新闻出版局2009年11月25日下发的《转发文化部文化市场司关于公布的通知》（穗文广新{2009}7号）文件规定：‘自本通知下发之日起，各区、县级市要停止受理设立游艺娱乐场所的申请。’为此，我局决定不予受理孔某仁先生提出在广州市番禺区桥南街南郊路18-30号三楼设立游艺娱乐场所的申请。”2011年4月25日，孔某仁通过邮寄特快专递向某公司发出一份《关于解除的通知》，主要内容为：“……合同签订后，本人计划向有关部门申请办理《娱乐场所经营许可证》而根据广州市文化局关于“设立娱乐场经营单位的审批指南”的要求必须提供经营场所房屋产权证明，但贵司一直未能提供该商铺的产权证明给本人申请《娱乐场所经营许可证》。后经本人多次催促，贵司直到2011年4月份才提供该商铺的产权证明，于是本人向广州市番禺区文化广电新闻出版局申请《娱乐场所经营许可证》，但却被告知现时停止受理设立游艺娱乐场所的经营申请，并出具《不予受理回执》。因双方签订合同长达一年之久，贵司才提供该商铺的产权证明（提供产权证明是出租方的必然责任，也是申请《娱乐场所经营许可证》的必需资料），所以导致不能及时申请办理《娱乐场所经营许可证》。是政府部门停止游艺娱乐场所发牌，不是本人不愿意经营，本人现以此通知贵司解除合同，要求返还本人所交纳的人民币217600元。希贵司收到本通知三天内以书面答复，期限过后，贵司不作答复又不返还所有款项的，本人将依照法律途径追讨所有款项”。2011年6月23日，南郊村委会出具《同意转租证明》一份，载明：某公司在我村土地租赁公开招标时中标，并于2009年5月19日与我村委会签订了《租赁合同》，约定由该公司投资建设开发并租赁经营土地所有权属于我村委会所有的、位于广州市番禺区桥南路及南郊村村前大道及其两侧土地，某公司租赁经营的期限为20年，因此，自2009年5月19日起20年内，广州某有限公司有权把哈街C2栋（即番禺区桥南街南郊路18号至82号一到四层）的房屋对外出租经营。2011年6月9日,孔某仁以某公司迟延履行提供商铺产权证明导致合同目的不能实现为由,提诉至本院，要求解除与被告签订的《商铺租赁合同》,并要求被告返还所支付的款项217600元及利息。案号为（2011）穗番法民三初字第997号。该案经审理，本院于2011年12月8日作出民事判决，认定：孔某仁和某公司于2010年3月15日签订的《商铺租赁合同》中明确约定了涉讼商铺的用途是作游戏机室、动漫游艺机室使用，现根据番禺文广局所出具的《不予受理回执》显示，由于自2009年11月25日起，广州市各区、县级市停止受理设立游艺娱乐场所的申请，故番禺文广局对原告提出在涉讼商铺设立游艺娱乐场所的申请不予受理，因此孔某仁承租涉讼商铺用以经营游艺娱乐用途的合同目的未能得以实现；对于孔某仁诉称系由于某公司迟迟未能提供产权证导致其无法申领《游艺娱乐场所经营许可证》而不能达到合同目的，且某公司未向其提供竣工验收合格证和消防验收合格等资料证明涉讼商铺达到可以交付使用的条件的主张，孔某仁作为承租人在签订合同前应对租赁物适租状态予以审查，而孔某仁是在理应知道涉讼租赁物状况的情况下仍自愿与某公司签订涉讼《商铺租赁合同》，双方签订的《商铺租赁合同》时并未对商铺交付的标准进行明确约定，而且从番禺文广局所出具的《不予受理回执》来看，并非因没有提供商铺房产证而导致申请不予受理，而现涉讼商铺所在建筑物已经国土部门核发房地产权证，故对孔某仁的该项主张不予采纳；此外虽然番禺文广局对原告申请办理游艺娱乐场所经营许可证不予受理系因政策规定所致，但该项规定开始施行的时间为2009年11月25日，即在双方当事人签订《商铺租赁合同》之前已经施行，孔某仁作为承租人，明知自己系用于开设游戏机室和动漫游艺机室的特殊使用目的，在承租时对行政部门是否受理经营申请未充分履行审慎注意义务，对导致无法实现合同目的存在一定的过错，应承担相应的责任，某公司在明知原告系开设游艺娱乐场所用途的情况下，仍将涉讼商铺出租给孔某仁使用，对导致无法实现合同目的亦存在相当的过错，亦应承担一定的责任，鉴于双方均存在过错行为导致双方签订的租赁合同无法实现开设游戏机室和动漫游艺机室的合同目的，故判令解除某公司与孔某仁签订的《商铺租赁合同》，并判令某公司退回租赁保证金163200元给孔某仁。至于孔某仁在该案中所要求退回首月租金及支付利息的请求，则认定合同签订后某公司已履行了通知义务要求孔某仁在2010年9月1日前收铺，孔某仁在庭审中对某公司要求其收铺的事实亦予以确认，故应认定为孔某仁已于2010年9月1日收铺，基于孔某仁已经收铺，对于解除合同之前占用商铺的费用应该予以支付，孔某仁已经缴交首月租金，故其主张该费用予以退还，没有依据，本院不予支持。一审判决后，某公司不服提出上诉，二审案号为（2012）穗中法民五终字第2016号。2012年6月21日，某公司以孔某仁拒绝收铺且未按约定支付租金等费用为由提诉至本院，案号为（2012）穗番法民三初字第1295号。广州市中级人民法院经对（2012）穗中法民五终字第2016号案件进行审理，双方当事人在二审庭询阶段确认：1、涉案租赁合同中没有约定经某公司发出收铺通知即视为收铺的合同条款，孔某仁一直未收铺，涉讼商铺空置至今；2、某公司已就租金问题向原审法院提起另案诉讼。二审期间，孔某仁以租金问题已由原审法院另案受理为由，申请撤回其在原审中要求某公司退回首月租金54400元的诉讼请求。2013年4月22日，广州市中级人民法院作出（2012）穗中法民五终字第2016号民事判决，认定由于双方当事人在《商铺买卖合同》中约定的涉讼商铺的经营用途是游戏机室、动漫游艺机室，而根据现有的番禺文广局出具的《不予受理回执》等证据显示，广州市从2009年11月25日起暂停受理设立游艺娱乐场所的申请，该日期早于双方签订合同的时间，即双方在签订合同时就应该知道当时的政策是否允许设立游艺娱乐场所。但双方仍然签订涉案合同，故对相关部门不受理孔某仁提出的在涉讼商铺设立游艺娱乐场所的申请的后果，双方均应有所预见，并应各自己承担相应责任。根据合同约定，双方此时可以对经营项目重新进行协商，但双方对此不能达成一致意见，孔某仁在此情况下要求解除合同，并不违反合同约定及法律规定，原审据此判令双方解除合同，合法合理。虽然某公司于二审期间提交了广州市文化广播电视新闻出版局、广州市公安局及广州市工商行政管理局于2011年6月13日联合发出的穗文广新〔2011〕299号《关于公布、下达〈2011-2015年广州市游艺娱乐场所总量和布局规划〉的通知》，但该通知形成于孔某仁提起一审诉讼之后，且该通知并不能证明关于孔某仁在涉讼商铺设立游艺娱乐场所的申请一定能够被受理并获得批准，故某公司以此为由，不同意解除合同，理据不足，不予采纳。对于孔某仁申请撤回其原审中要求某公司退还首月租金的诉讼请求，因属当事人处分自己的权利，且某公司已就租金问题向原审法院提起另案诉讼，双方亦未结算租金，故对孔某仁上述申请予以准许。对于其余租金，由于某公司在一审诉讼中并未对此提起反诉，且某公司已就租金问题向原审法院提起另案诉讼，故原审法院对此未作处理并无不当。至于孔某仁以涉讼房屋存在违法建设等问题为由，主张涉案合同无效的抗辩意见，由于在孔某仁提起诉讼前，房管部门已经于2011年3月30日核发了涉案房屋所在建筑的《房地产权证》，故涉案合同依法有效，孔某仁上述抗辩意见无理，不予采信。因此维持原判，驳回上诉。2016年4月22日，本院作出（2012）穗番法民三初字第1295号民事判决，认定双方对最终无法实现合同目的，导致合同解除均有责任，而双方就商铺租赁事项进行协商至孔某仁提出解除合同之前涉讼商铺一直处于闲置状态，故对于孔某仁应接收涉讼商铺之日起至其向某公司提出解除合同期间涉讼商铺的租金损失应由双方当事人共同承担。孔某仁应按合同约定租金金额的一半的标准向某公司支付该部分租金损失。至于涉讼商铺的接收问题，某公司称其于2010年9月1日前已通过电话等方式要求被告前来收铺，但根据孔某仁在前案二审期间以及本案中提交的一份《[哈街]收铺通知书》显示，某公司在2010年10月27日通知孔某仁于2010年10月31日前办理收铺手续，由此可见某公司同意孔某仁于2010年10月31日前接收涉讼商铺，故视为某公司自愿将涉讼商铺接收时间延后至2010年10月31日。而孔某仁于2011年4月25日向某公司提出解除涉讼合同申请，故租金损失应从2010年11月1日计算至2011年4月25日，按合同约定租金的一半标准计算。故判决孔某仁于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州某有限公司支付租金损失共计158666.67元；驳回某公司的其余诉讼请求。某公司不服该判决提出上诉，2017年3月23日，广州市中级人民法院作出（2017）粤01民终991号民事判决，驳回某公司上诉，维持原判。该判决已于2017年3月27日发生法律效力。2017年4月6日，孔某仁以其预交的租金54400元未在前案抵扣且某公司也未退还为由提诉至本院，引致本案纠纷。因孔某仁未按（2012）穗番法民三初字第1295号民事判决要求的期限履行其付款义务，某公司于2017年4月7日向本院申请强制执行，案号为（2017）粤0113执2689号。经本院采取强制执行措施，划扣了孔某仁的银行账户存款164000元。本案诉讼中，本院根据孔某仁的申请，依法裁定查封了某公司于（2017）粤0113执2689号的执行款60000元。庭审中，双方当事人均确认某公司未向孔某仁退还涉案款项54400元。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认为：根据当事人提交的证据以及在庭审中的陈述可知，已生效的（2012）穗番法民三初字第1295号民事判决书、（2017）粤01民终991号民事判决书已判令孔某仁承担并向某公司支付其接收涉讼商铺之日起至其向某公司提出解除合同期间的租金损失158666.67元。而某公司已就该判决申请法院强制执行，法院亦已就该判决所判令的孔某仁应付的款项已执行划扣。故此，孔某仁已履行完毕（2012）穗番法民三初字第1295号民事判决的付款义务。鉴于就涉案租赁商铺的租金承担已经生效判决确定并执行处理，某公司应将其之前收取的孔某仁的租金54400元退还给孔某仁。至于利息主张，则缺乏理据，本院不予支持。对于某公司抗辩称根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十八条的规定，孔某仁重复起诉违反一事不再理的法律原则的意见。本院认为，孔某仁在（2012）穗中法民五终字第2016号案审理期间只是撤回了其在原审中要求某公司退回首月租金54400元的诉讼请求，且该案判决是维持了一审判决，驳回上诉，并不属于该条规定的重复起诉的情况，故对于某公司的该主张，本院不予采纳。至于某公司抗辩主张孔某仁的诉请已超过诉讼时效的意见，亦理据不成立，本院亦不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州某有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内返还原告孔某仁54400元；二、驳回原告孔某仁的其余诉讼请求。如被告广州某有限公司未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费580元、财产保全费620元，由原告孔某仁负担38元，被告广州某有限公司负担1162元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应按《诉讼费用交纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  蔡淑慧二〇一七年五月二十六日书记员  罗嘉敏