云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云01民终984号
上诉人（原审原告）昆明凯悦物业管理有限公司.
法定代表人薛建华，董事长。
委托代理人曾睿智、梁薇，云南瑞阳律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人（原审被告）钟淑珍，女，汉族，1974年7月1日出生。
上诉人昆明凯悦物业管理有限公司（以下简称凯悦公司）因与上诉人钟淑珍物业服务合同纠纷一案，不服云南省昆明市盘龙区人民法院（2015）盘法民初字第1846号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月4日受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
原审法院经审理确认以下事实：钟淑珍为昆明市白云路28号凯悦时代B-B1603号房屋的所有权人，房屋�筑面积为119.3平方米。2006年5月31日，钟淑珍与凯悦公司签订《前期物业服务协议》，约定：“凯悦公司为凯悦时代·香舍B座16层3房的业主钟淑珍提供物业管理服务。凯悦公司的责任包括对房屋共有部分进行维护和管理；对房屋共用设施设备及其运行进行维护和管理；对公共场地（所）进行清洁、消毒、对生活垃圾进行清运；对公共绿化进行养护；制止堵塞消防通道行为，对消防设施设备进行管理和维护；进行车辆停泊管理，保障交通顺畅等。凯悦公司在有关部门或单位的委托下可以提供水费、电费等的代收代缴收费服务。钟淑珍的义务是向凯悦公司交纳物业管理服务费，缴纳费用的时间是1月1日前，按照建筑面积1.2元/平米/月交纳,二次加压供水费按行业标准收取。钟淑珍如不按照本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，凯悦公司有权要求钟淑珍补交并从逾期�日起按每天千分之三交纳违约金。”签订协议当日，钟淑珍办理了凯悦时代·香舍B座16层03房的接房手续，并随即向凯悦公司交纳了一年的物业管理服务费（2006年5月31日-2007年5月31日）。自2007年6月1日至2015年12月31日，钟淑珍未足额向凯悦公司交纳物业管理服务费等费用。其中，一、物业管理服务费部分，钟淑珍欠缴2007年6月1日至2015年12月31日的物业管理服务费14745.5元（103个月×建筑面积119.3平方米×1.2元/平米/月）；二、二次加压费部分，2010年1月1日至2015年12月31日期间钟淑珍欠缴720元；三、生活垃圾清运费部分，2010年1月1日至2015年12月31日期间钟淑珍欠缴720元；四、代缴水费部分，2009年9月2日至2015年7月2日欠缴2418.45元。
原审法院认为，根据我国法律规定，物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋�配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。本案中，凯悦公司、钟淑珍签订的《前期物业服务协议》是双方真实意思表示，内容未违反相关法律规定，合同合法有效，对双方均具有约束力。凯悦公司管理该小区是基于凯悦公司、钟淑珍签订的《前期物业服务协议》。协议签订后，凯悦公司按照约定履行了对小区的物业管理义务，钟淑珍也接受了凯悦公司的物业管理服务，因此钟淑珍理应向凯悦公司支付物业管理费用。钟淑珍辩称凯悦公司诉请要求的2007年6月1日至2015年12月31日的物业管理费用中2007年至2013年的物业费主张已经过了2年的诉讼时效。本案中，凯悦公司提交5份《费用到期通知书》，显示2008年、2009年、2010年、2011年、2012年，凯悦公司均将《费用到期通知书》张贴在钟淑珍家门口进行费用的催缴，《中华人�共和国民法通则》第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”故原审法院对钟淑珍的该项答辩意见不予采纳。钟淑珍辩称凯悦公司并未履行《前期物业服务协议》的内容，凯悦公司未维护好小区的环境卫生、未履行对房屋共有部分进行维护和修缮的义务、小区内车辆乱停乱放、凯悦公司私自将小区的公共用地划为车位用于牟利、小区消防通道内堆放大量的建筑垃圾、小区开设多家公司导致小区治安隐患突出和电梯使用频率过高、钟淑珍的入户门有问题，凯悦公司承诺帮钟淑珍更换入户门后却没有更换。原审法院认为，因钟淑珍提交的证据不足以证明其观点，该答辩意见没有事实和法律依据，原审法院不予采信。关于凯悦公司主张的物业管理服务费。《物业管理条例》第四十�条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……”凯悦公司主张物业管理服务费在2007年6月1日至2012年12月31日期间物业管理服务费是按照1.2元/平米/月收取的，因昆明市盘龙区发展和改革局在2012年12月25日发布《昆明市盘龙区发展和改革局关于凯悦时代香舍住宅小区物业服务收费备案的通知》（以下简称“《通知》”）中通知“物业服务按1.27元/平米/月的标准备案和收费”，凯悦公司主张物业管理服务费从2013年1月1日起调整为1.27元/平米/月。本案中，《通知》中记载“凯悦时代香舍住宅小区329户的物业服务收费应当实行政府指导价，物业服务按1.27元/平米/月的标准备案和收费”。原审法院认为，政府指导价是依照价格法的规定，由政府价格主管部门或者其它有关部门按照定价权限和范围规定的基准价与其浮动幅度，指导经营者制定价格，经营者可以在浮动幅度内灵活地调整价格。本案中昆明市盘龙区发展和改革局同意物业服务按1.27元/平米/月的标准收取，是政府部门对凯悦公司在定价时的指导，不能推定凯悦公司可以不经业主的同意将物业管理服务费从1.2元/平米/月上涨到1.27元/平米/月。原审法院认为凯悦公司、钟淑珍是在平等自愿的基础上建立的物业服务合同关系，凯悦公司上涨物业管理服务费属于对《前期物业服务协议》合同内容进行变更，未经与钟淑珍协商一致，不得单方擅自变更。综上，因钟淑珍认可自己自2007年6月1日至今未缴纳物业管理服务费，故原审法院认为钟淑珍欠缴的物业管理服务费为14745.5元（欠缴期间为2007年6月1日至2015年12月31日，欠缴费用为103个月×建筑面积119.3平方米×1.2元/平米/月=14745.5元），钟淑珍应向凯悦公司补缴该笔费用。关于凯悦公司主张的二次加压费、生活垃圾清运费。凯悦公司主张钟淑珍欠缴2010年1月1日至2015年12月31日的二次加压费720元（120元/年×6年）、生活垃圾清运费720元（120元/年×6年）,由于钟淑珍在庭审中予以认可，原审法院予以确认。关于凯悦公司主张的代缴水费2419.1元。凯悦公司提交水费收缴明细、昆明通用水务自来水有限公司水费通知单、水表照片欲证明钟淑珍自2009年9月2日至2015年7月2日欠缴水费2419.1元。原审法院根据以上三份证据，确认此期间钟淑珍的用水量为701吨（1059吨-358吨）、每吨水价为3.45元，钟淑珍欠缴水费2418.45元（701吨×3.45元/吨）。关于凯悦公司主张的电梯运行费。本案中，凯悦公司、钟淑珍签订的《前期物业服务协议》并未对电梯运行费进行约定，凯悦公司与该小区开发商云南劲华房地产开发有限公司签订的《凯悦时代·香舍项目前期物业服务合同》第八条第1项约定“三楼以上物业服务费1.2元/平�/月，（含电梯费）”，且凯悦公司并未提交每年向钟淑珍收取电梯运行费357.9元的依据，综上原审法院对凯悦公司主张的电梯运行费不予确认。凯悦公司称因为《昆明市盘龙区发展和改革局关于凯悦时代香舍住宅小区物业服务收费备案的通知》中“该物业服务收费标准不含电梯维护保养费、年检费、运行费和二次供水加压费”，故主张电梯运行费，原审法院对凯悦公司的以上陈述不予采信。综上所述，钟淑珍欠缴的费用包括物业管理服务费14745.5元、二次加压费720元、生活垃圾清运费720元、水费2418.45元，以上共计18603.95元。关于凯悦公司主张的违约金17031.5元。本案中，凯悦公司、钟淑珍签订的《前期物业服务协议》第九条第四款约定“钟淑珍不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，凯悦公司有权要求钟淑珍补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金�”凯悦公司陈述将违约金的计算标准从协议约定的日息千分之三调整为年息24%。钟淑珍辩称违约金过高应当予以调整。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘高于造成的损失’”。原审法院结合本案中凯悦公司的实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益等综合因素，酌情认定钟淑珍应向凯悦公司支付违约金4423.65元（未交物业管理服务费14745.5元×30%）。据此，根�《物业管理条例》第二条、第四十二条，最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、钟淑珍于本判决生效之日起十日内向凯悦公司支付自2007年6月1日至2015年12月31日止的物业管理服务费14745.5元；二、钟淑珍于本判决生效之日起十日内向凯悦公司支付自2010年1月1日至2015年12月31日止的二次加压费720元、生活垃圾清运费720元；三、钟淑珍于本判决生效之日起十日内向凯悦公司支付自2009年9月2日至2015年7月2日止的代缴水费2418.45元；四、钟淑珍于本判决生效之日起十日内向凯悦公司支付违约金4423.65元；五、驳回凯悦公司的其他诉讼请求。原审案件受理费725元，由钟淑珍承担。
原审判决宣判后，凯悦公司不服，向本院提起上诉，�求：撤销原审判决第一项、第四项、第五项；依法改判钟淑珍向凯悦公司支付自2007年6月1日至2015年12月31日止的物业管理费15046.1元、违约金17031.15元、自2013年1月1日起至2015年12月31日止的电梯运行费1073.7元；本案一、二审诉讼费用由钟淑珍承担。其主要上诉事实和理由是：1、一审法院认定钟淑珍欠缴的物业管理费为14745.5元错误，凯悦公司于2012年12月就涉案小区物业服务收费标准提高按规定向昆明市盘龙区发展和改革局进行了申报备案，盘龙区发展和改革局于2012年12月25日作出的《通知》已经明确回复同意凯悦公司对涉案小区物业服务按1.27元/月/平米的标准备案和收费，所以2013年1月1日以后的物业管理服务收费应该按照1.27元/月/平米计收；2、原审判决认定违约金时适用法律不当。凯悦公司在起诉时已经考虑合同约定违约金标准过高的问题，主动调减至年利率24%，本案中钟淑珍拖欠凯悦公司物业管理服务费长达8年的时间，原审法院仅仅按照物业管理服务费的30%计算违约金不公平、也起不到惩罚的目的；3、原审判决认定事实不全，未对钟淑珍拖欠的电梯运行费进行认定，2012年12月盘龙区发展和改革局作出的《通知》明确同意凯悦公司提供的涉案小区服务按1.27元/月/平米的标准备案和收费，该收费标准不包含电梯维修保养费、年检费、运行费，故凯悦公司主张收取2013年1月1日后的电梯运行费用应该得到支持。
针对凯悦公司的上诉，被上诉人钟淑珍答辩称：本案的物业管理费不能按照1.27元/月/平米计收，对方私自上调物业管理服务费并未征询钟淑珍的意见，对于上调钟淑珍并不知情，其他业主是否同意钟淑珍也不清楚，对方上调物业管理服务费没有与钟淑珍签订过合同；不认可对方主张钟淑珍违约，本案中是双方�约，对方并未尽到物业管理公司应尽的保洁、安保等义务，同时如果判决钟淑珍违约，一审判决的违约金也过高，请求二审法院予以调减；对于对方主张的电梯运行费，钟淑珍不予认可，对方收取电梯运行费并未征得钟淑珍的同意，如果有政府发文，并且其他业主均缴纳，也认可可以缴纳。
原审判决宣判后，钟淑珍不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，将本案发回重审或进行改判；2、请求二审法院依法认定2007年至2013年期间的物管费主张已经超过诉讼时效；3、请求法院认定凯悦公司在服务中有违约行为的事实；4、请求法院撤销钟淑珍所诉物业管理费用14745.5元及代缴水费2418.45元，证据不清计算方式模糊；5、请求二审法院撤销一审虚高的违约金；6、改判由凯悦公司承担本案一、二审诉讼费用；7、请求法院判决凯悦公司为钟淑珍更换入户门及�内房屋开裂进行维修及重新确认钟淑珍的房屋面积。其主要上诉事实及理由是：1、凯悦公司未能按照《前期物业服务协议》的约定履行其相应的保洁、修缮、管理、安保及承诺为钟淑珍更换入户门等义务，请求法院驳回一审判决的相关费用19978.9元；2、钟淑珍仅仅出示了单方的催缴通知单和照片，请求二审法院依法认定2007年至2013年期间主张相关费用的诉讼时效已过；3、由于凯悦公司违反前期物业服务协议的约定存在违约，故本案一审判决的违约金应当予以撤销；4、凯悦公司仅仅出示了自己单方代缴水费的账本，并未出示自来水公司所收费用的账单，请求二审法院撤销一审认定的代缴水费金额。综上，一审法院认定事实不清，适用法律不当，请求二审予以改判。
针对钟淑珍的上诉，凯悦公司发表答辩意见称：对方没有证据证实凯悦公司存在违约，对钟淑珍主张凯悦公司违约钟淑珍并未提出反诉或另案起诉；关于诉讼时效的问题，凯悦公司已经提交了催缴通知单，本案符合诉讼时效中断的情形；钟淑珍已经认可其违约的事实，故钟淑珍应该承担违约金，按照合同的约定，违约金标准为日千分之三，在起诉前凯悦公司认为该合同约定的违约金过高，故在起诉时已经进行调整，调整后按照民间借贷的利率标准计收；关于代缴水费的问题，对方未向自来水公司缴纳水费是客观事实，对于代缴的金额一审凯悦公司已经进行充分的举证，应当予以支持。
二审中，上诉人钟淑珍对原审法院已经认定的案件事实无异议，但特别强调对于主张的代缴水费部分需要凯悦公司举证证明代缴具体金额；上诉人凯悦公司对原审法院已经认定的以下案件事实有异议：原审法院认定钟淑珍欠缴的2007年6月1日至2015年12月31日的物业管理费14745.5元有异议，认为自2013年1月1日以后的物业费标准应为1.27元/月/平米，而非原审法院计算的1.2元/月/平米。上诉人凯悦公司同时认为原审法院遗漏认定以下案件事实：1、2012年12月25日，盘龙区发展和改革局下发文件及通知，同意凯悦公司按照1.27元/月/平米的标准计收涉案小区的物业管理服务费并进行了备案，同时该通知明确物业管理服务费中不包含二次加压费、电梯维护维修费；2、原审法院遗漏认定钟淑珍自2013年以后便没有再向凯悦公司缴纳电梯费的事实。双方当事人对原审法院已经认定事实无异议的部分，本院二审予以确认，对上诉人凯悦公司认为有异议及遗漏认定的事实，因涉及本案物业管理费收费标准及电梯费等事实争议焦点问题，本院将在下文予以综合评判。
二审中，上诉人钟淑珍未向本院提交新证据。
二审中，上诉人凯悦公司�本院提交以下新证据：
第一组：1、《关于凯悦时代香舍“物管费调整方案”业主意见征询表的统计情况公示》，2、《关于凯悦时代香舍“物管费调整方案”业主意见征询表的统计情况公示》的照片，欲证明上诉人凯悦公司就调整方案发放了业主意见征询表，对业主意见征询表进行了统计并对统计情况进行了公示；
第二组：3、《凯悦时代.香舍小区物业收费明码标价表》，4、《关于贯彻<云南省物业服务收费管理实施办法>的通知》（昆发改价格2011第1129号）及附件《昆明市住宅物业服务收费政府指导价标准》，欲证明上诉人凯悦公司物业管理综合费、电梯运行费的收费标价和收费依据文件；
第三组：5、凯悦时代.香舍小区收费项目、执行标准，6、《西子奥的斯电梯有限公司电/扶梯维修保养合同》，7、《永磁同步无齿轮曳引机合格证》，8、昆明市供电局电费发票，欲证明上诉人凯悦公司电梯运行费的执行标准及收费标准。
经质证，上诉人钟淑珍对上诉人凯悦公司二审新提交证据发表质证意见如下：对第一组证据的证据1的真实性不予认可，对方未向钟淑珍进行调查，也不清楚凯悦公司是否进行过调查，该证据系凯悦公司单方制作，无法核实是否是小区业主的真实签字；对第一组证据的证据2的真实性不予认可，钟淑珍并未在小区内见过对方张贴；对第二组证据中证据3的真实性不予认可，系凯悦公司单方制作；对第二组证据中证据4的真实性无异议，对证明目的不予认可；对第三组证据中证据5的真实性及证明目的不予认可，系凯悦公司单方制作；对第三组证据中证据6至证据8的真实性认可，对证明目的不予认可，凯悦公司将涉案小区内房屋出租给外来人员开公司，电梯使用相应的维护费、电费不应该全部分摊在钟淑珍等业主身上。
本院认为，上诉人凯悦公司提交证据1、证据2、证据3系凯悦公司单方制作，钟淑珍对此不予认可，本院对其真实性不予确认，对该三份证据不予采纳；对上诉人凯悦公司提交证据4，钟淑珍对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认，对于证明目的，因涉及本案争议问题，本院将在下文综合评判；上诉人凯悦公司提交证据5系凯悦公司单方制作，钟淑珍不予认可，本院对其真实性不予确认，对该证据不予采纳；对上诉人凯悦公司提交证据6至证据8，钟淑珍对其真实性予以认可，本院对其真实性予以确认，对于证明目的，因涉及争议焦点问题，本院将在下文予以综合评判。
综合双方当事人诉辩主张，本院归纳本案二审争议焦点如下：1、凯悦公司主张的2007年至2013年物业管理费是否已过诉�时效，本案凯悦公司主张的物业管理费计算标准及金额如何认定？2、凯悦公司主张收取自2013年1月1日至2015年12月31日期间的电梯费有无依据、应否支持？3、本案违约金如何认定？
二审中，钟淑珍对凯悦公司主张自2010年1月1日至2015年12月31日止的二次加压费720元、生活垃圾清运费720元、自2009年9月2日至2015年7月2日止的代缴水费2418.45元均无异议，对此本院二审予以确认。对于上诉人钟淑珍二审提出请求认定凯悦公司在服务中有违约行为的事实及判决凯悦公司为钟淑珍更换入户门及室内房屋开裂进行维修及重新确认钟淑珍的房屋面积的上诉请求，因一审中钟淑珍并未对此主张提出诉讼请求，二审中凯悦公司并不同意对此上诉请求进行调解，故对钟淑珍该部分上诉请求其可另行起诉。
针对第一个争议焦点。关于物业管理费收费标准的问题。凯悦公司主�物业管理服务费在2007年6月1日至2012年12月31日期间是按照合同约定的1.2元/平米/月的标准计收，因昆明市盘龙区发展和改革局在2012年12月25日发布《昆明市盘龙区发展和改革局关于凯悦时代香舍住宅小区物业服务收费备案的通知》（以下简称“《通知》”）中载明“物业服务按1.27元/平米/月的标准备案和收费”，故凯悦公司主张物业管理服务费从2013年1月1日起调整为1.27元/平米/月计收。本案中，《通知》中记载“凯悦时代香舍住宅小区329户的物业服务收费应当实行政府指导价，物业服务按1.27元/平米/月的标准备案和收费”。本院认为，虽然盘龙区发展和改革局下发的文件载明涉案小区同意凯悦公司按照1.27元/平米/月的政府指导价标准进行备案和收费，但政府指导价是依照价格法的规定，由政府价格主管部门或者其它有关部门按照定价权限和范围规定的基准价与其浮�幅度，指导经营者制定价格，经营者可以在浮动幅度内灵活地调整价格。本案中昆明市盘龙区发展和改革局同意物业服务按1.27元/平米/月的标准收取，是政府部门对凯悦公司在定价时的指导，同时经二审查明，凯悦公司将物业管理费标准从1.2元/平米/月上调至1.27元/平米/月并未征得业主钟淑珍的同意，故凯悦公司主张2013年1月1日以后的物业管理费按1.27元/月/平米计收无相应依据，本院二审不予支持。综上，经二审核对，自2007年6月1日至2015年12月31日按1.2元/平米/月的标准计收物业管理费金额为14745.5元，本院二审对此予以确认。关于2013年1月1日以前的物业管理费是否已过诉讼时效的问题，凯悦公司已经提交2008年、2009年、2010年、2011年、2012年的《费用到期通知书》及相应张贴于钟淑珍家门口的照片证明凯悦公司对尚欠物业管理费每年均进行催缴，同时二审中钟淑珍明确表明愿意支付凯悦公司自2007年6月1日至2015年12月31日的物业管理费14745.5元，故本院二审认定钟淑珍应向凯悦公司支付自2007年6月1日至2015年12月31日的物业管理费14745.5元。
针对第二个争议焦点。本案中凯悦公司主张收取电梯费的依据系盘龙区发展和改革局于2012年12月25日下发的《通知》载明“涉案小区同意凯悦公司按照1.27元/平米/月的政府指导价标准进行备案和收费，该物业收费标准不含电梯维护保养费”。如前所述，凯悦公司仅依据盘龙区发展和改革局下发的该《通知》向钟淑珍收取1.27元/月/平米的物业管理费无相应依据，故本案中凯悦公司仅有权依据其与钟淑珍签订的《凯悦时代.香舍项目前期物业服务合同》约定按1.2元/月/平米收取物业管理费，而双方签订的《凯悦时代.香舍项目前期物业服务合同》第八条已经明确约定：三楼以上物业服务费1.2元/月/平米（含电梯费）。故凯悦公司无权向钟淑珍收取电梯费，对其该上诉请求，本院二审不予支持。
针对第三个争议焦点。虽然双方签订的合同对违约金并未进行约定，但钟淑珍逾期付款的行为必然给凯悦公司造成相应的损失，钟淑珍虽然辩称本案系凯悦公司未维护好小区卫生、管理、维修等合同义务、凯悦公司违约在先，但钟淑珍并未举证予以充分证明，故钟淑珍应向凯悦公司支付相应违约金。对于违约金的标准，因钟淑珍自2007年开始便未再支付物业管理费用，原审法院结合违约实际情况酌情认定未交物业管理费14745.5元的30%作为违约金并无不当，本院二审予以维持。
综上所述，上诉人凯悦公司及上诉人钟淑珍的上诉请求及事实理由没有事实及法律依据，对上诉人凯悦公司及钟淑珍的上诉请求，本院二审不予支持。据此，本院依据《中华人民�和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉、维持原判。
二审案件受理费1450元，上诉人钟淑珍已预交的部分为725元，由上诉人钟淑珍自行承担，上诉人昆明凯悦物业管理有限公司已预交的部分为725元，由上诉人昆明凯悦物业管理有限公司自行承担。
本判决为终审判决。
本判决送达各方当事人后即发生法律效力。
审判长 陈 锐
审判员 起 俊
审判员 朱吉文
二〇一六年五月三十日
书记员 罗 冉