江苏省泰州市海陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泰海民初字第1952号
原告（反诉被告）邵元友。
委托代理人陶志宏，江苏奕俊律师事务所律师。
被告（反诉原告）马旬霞。
委托代理人（特别授权）王景阳，江苏运泰律师事务所律师。
委托代理人董志宇，江苏运泰律师事务所律师。
第三人金艳。
委托代理人孟咸良，江苏君谊律师事务所律师。
第三人薛其强。
第三人翟兰。
委托代理人徐玉平。
原告邵元友与被告马旬霞、第三人金艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月18日立案受理后，依法追加薛其强、翟兰为本案第三人；审理中，被告马旬霞提起反诉，本院依法将本诉与反诉并案，并依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告邵元友及其委托代理人陶志宏，被告马旬霞及其委托代理人王景阳，第三人金艳及其委托代理人孟咸良、第三人薛其强、第三人翟兰之委托代理人徐玉平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邵元友诉称，2013年11月19日原告邵元友、被告马旬霞签订“商铺租赁合同”，原告邵元友将其从房主翟兰、薛其强处租赁的部分房屋转租给被告马旬霞使用。后被告马旬霞又于2013年12月4日将其承租的部分房屋转租给第三人金艳。因被告马旬霞没有按照《商铺租赁合同》第四条约定支付第二期“首年余下租金”，故根据合同的约定和法律规定，诉至法院，请求判决：1、解除2013年11月19日原告邵元友、被告马旬霞签订“商铺租赁合同”；2、判决被告马旬霞搬离泰州市XX区XX路X号X室、X室一层，将上述房屋交付原告邵元友，判决第三人金艳搬离泰州市XX区XX路X号X室一层，将上述房屋交付原告邵元友。3、判决被告马旬霞支付原告邵元友租金32100元；4、判决被告马旬霞支付原告从2014年7月15日起至实际交付上述房屋之日止的房屋使用费（参照年租金人民币20万元标准计付）；5、判决被告马旬霞支付原告邵元友违约金10万元；6、被告马旬霞承担本案诉讼费。
原告邵元友为证明其上述主张，提供以下证据：
1、翟兰与邵元友2013年9月12日签订的商铺租赁合同；证明2013年9月12日邵元友与翟兰签订了租赁合同，承租了位于XX路X号X室商铺一套；
2、翟兰名下的房产权属证明；证明翟兰系该商铺的合法产权人。
3、薛其强与邵元友签订的商铺租赁合同；证明2013年9月10日原告承租了位于本市XX路X号X室商铺；
4、薛其强名下房产证；证明薛其强系商铺的合法产权人；
5、薛其强与邵元友签订的协议书1份；证明薛其强同意将涉案的房屋由邵元友转租给马旬霞使用。
6、邵元友与马旬霞2013年11月19日签订的商铺租赁合同；证明双方签订了租赁合同，邵元友将从翟兰处承租的X号X室一层、将从薛其强处承租的X号1X室一层转租给马旬霞使用，双方在合同的第4条付款约定：马旬霞于2014年4月9日支付邵元友首年余下房租64200.90元，马旬霞没有给付，该条的第3小条约定，马旬霞逾期超过30天，邵元友有权单方解除合同，并且收回租赁房屋，原告据此约定解除合同；租赁合同第11条第5小条约定，若有一方违约，除合同有特别规定外，违约方向守约方支付违约金10万元。
7、马旬霞与第三人金艳2013年12月4日签订商铺租赁合同；证明马旬霞将从邵元友处租赁的部分商铺又转租给金艳；
8、2014年6月30日原告邵元友向马旬霞发出的解除合同通知书以及回执；证明邵元友向马旬霞发出了解除租赁合同通知书，并且马旬霞已经收到。
9、工商档案2份；证明马旬霞将租赁的商铺开设字号为X区XX店，金艳将商铺开设字号为XX区XX馆。
被告马旬霞答辩并反诉称，2013年11月19日双方对位于泰州市XX区XX商铺达成一份租赁合同，协议约定的面积为297m2，但具体以房屋现状为准。协议签订后，被告即按约定向其交纳首期租金，原告亦将房屋交付给被告，被告收房时发现，原告为扩大商铺使用面积，在未取得任何建房审批以及防水处理的情况下，私自在房屋下方开挖了地下室。2014年4月商铺地下室开始出现严重渗水，积水深度超过60公分，并且出现恶臭；同时，由于房屋基础长期浸泡水中，房屋中柱已开始下沉，目前商铺已成危房。被告自始因无法使用房屋。为此，被告多次将此情况告知原告并要求解决。被告认为，由于出租人在商铺下方私自开挖地下室，直接导致地下室进水，已危及承租人以及客户的安全和××，根本无法正常使用承租房屋，原告已构成根本违约，其无权再收取二期租金，故请求法院判决：1、解除双方于2013年11月19日签订的商铺租赁合同；2、请求法院判令反诉被告邵元友向反诉原告马旬霞退还保证金15000元，向反诉原告马旬霞赔偿装修损失：113室房屋的30万元，114室装潢损失272159.40元，向反诉原告赔偿营业损失10万元，并向反诉原告承担违约金10万元，以上合计587159.40元；3、反诉被告邵元友承担本案的本诉以及反诉全部费用。
被告马旬霞为证明其答辩及反诉成立，提供以下证据：
1、泰州市城管局海陵分局立案通知书2份；证明本案涉案房屋113室在2013年1月12日房主翟兰在其房屋下挖建的地下室300平方米，深高约2.5米，未领取工程规划许可证和建设许可证，薛其强在2013年4月16日在114室房屋下挖了地下室，深高约2.5米，面积约80平方米，也未领取规划许可证和建设许可证，这2份证据证明本案讼争的房屋涉嫌违章建筑；如果认定为违章建筑可能影响讼争房屋的效力，合同的效力自然会对本案的争议焦点有着相应的影响。
2、114室装饰装修的清单；合计金额272159.40元。
3、地下室渗水告知书；由马旬霞在2014年4月23日向邵元友邮寄了一份告知书，告知了地下室出现严重渗水，讼争的房屋存在安全隐患，影响了承租人以及顾客的安全，明确告知若再不维修，将视为邵元友提供的房屋不符合合同约定，构成了根本违约。明确告知决定停止支付租金，保留就相关的损失向邵元友追偿的权利，这份通知也印证了原告提供的解约通知属于无效行为。
4、邵元友向马旬霞的回函。证明收到我们回函，也说明了邵元友拒不解决地下渗水的问题，所以地下渗水影响了马旬霞的正常使用。
5、私挖地下室的资料，这些资料是从泰无聊网站下载。也说明了这样的房屋是存在很大的安全隐患。
6、113室装饰装修合同以及材料清单、费用收据；证明马旬霞为了装修113室房屋所花费的295000元。
第三人金艳陈述，原、被告之间的纠纷与第三人之间确实存在利益关系，但第三人认为如果原、被告之间解除合同，在查明案件事实，分清相关当事人的前提下，应由有关责任人对第三方的损失承担相应赔偿责任。
第三人薛其强陈述，对转租之事实本人默许，但租赁期满后房屋将不再出租。
第三人翟兰陈述，本人与原告邵元友有书面协议约定不允许转租。
反诉被告邵元友对反诉原告马旬霞的反诉辩称，反诉原告反诉状中陈述的情况有三点与客观事实不符，第一，反诉原告诉称其与反诉被告约定的面积为297平方米，但具体以房屋现状为准，但是显然没有合同的依据，双方商铺租赁合同第一条房屋的基本情况对租赁物标的有了明确的约定，即XX路XX号XX室一层，并不包括地下室，也印证了地下室并不在双方租赁合同标的范围。第二，邵元友2013年9月10日同薛其强订立租赁协议，2013年9月12日同翟兰签订租赁协议，签订协议时，这2处的地下室就已经客观存在，所以反诉原告诉称的地下室系邵元友私自挖掘没有任何的事实根据。第三，反诉原告称涉案房屋现系危房之说，缺乏证据，不能成立。反诉诉讼的请求当中主张履约保证金，因为马旬霞没有按期支付租金，而且超过了30天，根据双方合同第4条第3小条的约定，履约保证金不予返还，所以该项请求不能成立。反诉请求中的装饰、装修损失30万元、营业损失10万元，违约金10万元都不能成立。因为违约的责任在反诉原告自身。根据反诉原告提供的装饰装修合同，地下室渗水的原因系反诉原告违反租赁合同的约定，私自装潢装修所致，反诉被告邵元友保留追究其侵权责任的权利。综上，请求驳回反诉原告的反诉请求。
经过当庭质证，被告马旬霞、第三人金艳对原告邵元友提供的证据的真实性无异议，但对其证明目的提出异议；原告邵元友对被告马旬霞提供的证据4、6的真实性无异议，但对其证据的证明目的有异议。第三人薛其强、翟兰对原、被告提供的证据的真实性无异议。
经审理查明，2013年9月10日，原告邵元友与第三人薛其强订立房屋租赁合同，由邵元友承租薛其强所有的位于泰州市XX区XX路X号X室，建筑面积291.46m2，租期自2013年9月10日至2018年9月9日止。同时，双方还对租金、物业费的交纳及其它相关事宜进行了约定。
2013年9月12日，原告邵元友与第三人翟兰订立房屋租赁合同，由邵元友租赁翟兰所有的位于泰州市XX区XX路318号X室，建筑面积316m2，租期自2013年9月10日至2018年9月9日止。同时，双方还对租金、物业费的交纳及其它相关事宜进行了约定。
2013年11月19日，原告邵元友将上述承租房屋中的一层，建筑面积297m2转租给被告马旬霞，并订立了商铺租赁合同，租赁期限自2013年11月19日至2018年9月9日止。同时，双方约定租金：第一年（2013年11月19日至2014年9月9日）实际租金（8个月）为￥128401.80（壹拾贰万捌仟肆佰壹元捌角）；第二年（2014年9月10日至2015年9月9日）租金为￥200000（贰拾万元整）。第三年（2015年9月10日至2016年9月9日）租金为￥200000（贰拾万元整）。……。履约保证金￥15000（壹万伍仟元整）。免租期2个月，即2013年11月17日至2014年1月16日期间免收租金。……付款方式：租金半年支付，提前一个月付款。第一期，款项构成：履约保证金＋首期租金，支付时间2013.11.19，支付金额79200.90元；第二期，款项构成首年余下租金，支付时间：2014.4.9，支付金额64200.90元。……。协议对经营范围也进行了约定；协议第十一条约定：因乙方违约或发生本协议约定的甲方可提前收回房屋情形，乙方应在甲方通知后五天内交还房屋给甲方。从逾期交房之日起，乙方按照500元／天的金额缴纳逾期腾房占有使用费。若乙方在规定时间内不肯搬离。甲方可强制性腾房，乙方屋内装修、布置视为放弃，因此产生的一切费用由乙方承担；甲乙双方应严格履行本合同，遵守合同约定的权利和义务。若一方违约，除合同有特别规定外，违约方须向守约方支付违约金拾万元整。
2013年12月4日被告马旬霞将上述XX路X号X室一层，建筑面积150m2又转租给第三人金艳使用，亦订立了商铺租赁合同，租期自2013年11月19日至2018年9月9日止，同时对租金、付款方式、经营范围及责任、其他事项等作了相应的约定。
以上协议订立后，原告邵元友按约定将房屋交付被告马旬霞实际使用，包括按协议约定对房屋进行了装修后，实际经营餐饮。因被告马旬霞未按双方订立的“商铺租赁合同”约定于2014年4月9日提前一个月给付首年余下的租金64200.90元。2014年6月30日原告邵元友以邮政信件的方式向被告马旬霞催交租金未果，致原告邵元友于2014年7月18日涉讼。被告马旬霞在收到本案应诉通知书、诉状副本及相关证据复印件后，于2014年9月25日当庭提起反诉。
庭审中，被告马旬霞申请对装饰、装潢及营业损失进行司法评估。
以上事实有原告邵元友，被告马旬霞、第三人金艳提供的证据及当庭陈述等在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，合法的民事权益受法律保护。本案原告邵元友于2013年9月向第三人翟兰、薛其强分别承租本市XX路X号X室、X室后，于同年11月将上述房屋中的一层，即建筑面积297m2转租给被告马旬霞经营餐饮，在六个月内第三人翟兰、薛其强并未提出异议，故应当认定原告邵元友与被告马旬霞之间订立的商铺租赁合同有效。有效合同对于合同双方均具有约束力，合同双方均应当按照合同履行自己的义务。涉案当事人在合同履行过程中，作为次承租人，被告马旬霞主要义务是应当按照合同第四条即于2014年4月9日向原告邵元友交付首期余下租金64200.90元而未交付，现原告邵元友起诉来院要求解除租赁合同，被告马旬霞反诉亦请求解除租赁合同，故本院依法予以确认。本案经过法庭调查，综合本诉及反诉的诉讼请求及庭审中当事人陈述的观点，现双方争诉的焦点在于：1、本案原告邵元友、被告马旬霞在涉案合同履行中是否存在违约情形；2、如何依照合同约定及法律规定审查确定本诉及反诉主张的损失。
首先，关于双方争议的焦点1，本案原、被告订立“商铺租赁合同”后，原告邵元友按合同约定履行了“出租人”的义务，将房屋交付被告马旬霞使用；被告马旬霞在收到承租房屋后，按合同约定交付了第一期的租金（即至2014年5月16日止）。2014年4月9日，被告马旬霞应当按照双方合同约定向原告邵元友交付第二期租金，即首年余下租金人民币64200.90元而未交付，违背了双方合同第四条关于“付款方式”的约定，已构成违约，现原告邵元友据此要求与被告马旬霞解除租赁合同及承担违约责任的的诉讼请求，既符合双方的合同约定，亦与法并无不当，应予支持。被告马旬霞反诉及抗辩承租房屋楼下渗水，影响房屋的正常使用，待原告邵元友维修后给付租金；对此，原告与被告订立的合同中明确约定为“座落于泰州市XX区X路X号X室、X室一层，建筑面积为297平方米，具体使用面积按照房屋现状为准”；未注明包括地下室，但地下室在原、被告订立协议前就已客观存在，且无证据证实该地下室构成房屋安全及使用。被告马旬霞反诉及抗辩称邵元友提供的房屋不符合合同约定而拒付房租没有合理的理由，亦缺乏事实及法律依据，其要求原告承担违约责任的请求不成立。因此，对于被告马旬霞的违约行为依法应当承担违约责任。对于被告马旬霞申请对装饰装潢、营业损失进行司法鉴定一节，因本案导致合同解除的违约责任在被告马旬霞，因此造成的装饰装潢损失双方在合同中已有约定，故对被告的鉴定申请不予采纳。
其次，关于原、被告在本诉及反诉中主张的损失如何审查确定的问题。原告邵元友因被告马旬霞欠付租金于2014年7月18日向本院起诉解除租赁关系，庭审中，被告马旬霞对此并无异议；在双方租赁关系解除后，被告马旬霞应当按照合同约定的标准即时付清欠租；同时，对于被告马旬霞占用原租赁物，原告邵元友要求参照租金标准支付房屋使用费的诉讼请求，符合双方的合同约定，也不违反法律规定，应予支持；即被告应当按照合同约定的自2014年5月17日起至2014年9月9日止按每月人民币16050元的标准计付房屋租金或房屋使用费、自2014年9月10日起参照每年人民币20万元的租金标准计付房屋使用费。
对于本诉原告邵元友主张的违约金10万元的诉讼请求，其该请求虽出自于双方的合同约定，但原告邵元友因该案的实际损失，除租金损失外，尚无证据证明还有其他损失，故约定的违约金不得高于租金损失的30%，超过部分依法应认定为过高；被告马旬霞反诉及抗辩要求予以调整，符合法律规定，应予采纳。对于双方合同约定的履约保证金15000元，其约定的目的在于保证合同的履行，其性质仍具备违约金的性质，若不返还将加重对违约方的惩罚，也能使守约方获得的补偿高于其所受损失。故在双方合同解除后，此款原告邵元友应当返还被告马旬霞；但在实际执行过程中，可从被告马旬霞应向原告邵元友支付的款项中予以扣减。
对于被告马旬霞（即反诉原告）反诉主张的装潢损失，由于本案系次承租人马旬霞违约欠付租金导致涉案合同的解除，况且，双方合同第十一条“其它事项”中亦有明确约定，现马旬霞请求邵元友赔偿装潢损失，依法不予支持；另反诉原告马旬霞提出的营业损失的反诉请求，现缺乏证据佐证，亦不符合双方的合同约定，故亦不予采纳。对于反诉原告马旬霞反诉请求反诉被告邵元友承担违约金的反诉请求，因反诉原告马旬霞并无证据证明反诉被告邵元友存在违反合同约定的情形，且其反诉及答辩的理由并不符合双方的合同约定，故对其主张违约金的反诉请求不予支持。
对于原、被告之间的租赁合同解除后，被告马旬霞及第三人金艳的转租合同也自行解除，被告马旬霞、第三人金艳有义务即时将房屋腾空交原告邵元友。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百一十二条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十一条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、解除原告邵元友与被告马旬霞之间2013年11月19日订立的房屋租赁合同。
二、被告马旬霞及第三人金艳于本判决生效之日起十日内搬离本市X区XX路X号X室、X室；
三、在本判决生效之日起十日内，被告马旬霞支付原告邵元友欠租及房屋使用费［（即自2014年5月17日起至2014年9月9日止按照租金标准每月人民币16050元计付、自2014年9月10日起至被告马旬霞及第三人金艳实际让房时止参照租金标准每年人民币200000元计付）；（至2015年4月9日止欠租和房屋使用费合计人民币180866.9元，其中含欠租32100元）］。同时，被告马旬霞向原告邵元友支付违约金人民币54260.07元。
四、被告马旬霞向原告邵元友交付的履约保证金人民币15000元在上述被告马旬霞应付款项中予以扣减。
五、驳回原告邵元友的其它诉讼请求。
六、驳回反诉原告马旬霞的其它反诉诉讼请求。
如果被告马旬霞未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费人民币2942元（原告邵元友已预交）、反诉费人民币4475元（被告马旬霞已预交），合计人民币7417元，由被告马旬霞负担（被告马旬霞于本判决生效之日起十日内将应负担的诉讼费用迳交原告邵元友）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费2942元［通过银行缴纳上诉费时须如实填写以下内容：①上诉人姓名：填写上诉人本人的姓名或名称，而非代理人、经办人的姓名；②汇入单位：泰州市财政局；③帐号：20×××88；④汇入银行：泰州市农业银行城中支行；⑤款源：上诉费；⑥一审案号；⑦编码：112001）。
审 判 长 刘辛幸
人民陪审员 姜 苏
人民陪审员 韩苏年
二〇一五年四月二日
书 记 员 高 梅