浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙杭民终字第1690号
上诉人（原审被告）：临安三驰电器线带厂。
负责人：张玲珍。
委托代理人：姜宁辉、韩思宇。
被上诉人（原审原告）：杭州临安光大线缆有限公司。
法定代表人：韩雪光。
委托代理人：陈卫、罗鑫。
上诉人临安三驰电器线带厂（以下简称线带厂）因与被上诉人杭州临安光大线缆有限公司（以下简称光大公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省临安市人民法院(2014）杭临民初字第732号民事判决，向本院提出上诉，本院于2015年6月2日受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
原审法院根据有效证据及双方当事人的庭审陈述认定事实如下：
2006年10月15日，光大公司与线带厂签订房租租赁合同一份，线带厂将位于临安市锦南街道卦畈路276号的一幢面积约为2320平方米的厂房及附属设施出租给光大公司使用，租期为2007年1月1日至2011年12月31日。双方在合同附件中约定：光大公司投资变压器一台（200千瓦），合同期满后按购价的45%折价给线带厂。2010年1月25日，光大公司与线带厂又签订房租租赁合同一份，线带厂将同地址另一幢面积约为2176平方米的厂房及附属设施出租给光大公司使用，租期为2009年8月1日至2011年12月31日。上述两份合同均履行完毕，2007至2011年期间，双方房屋租赁面积以及租金情况为：2007年，面积为2320平方米、租金为180000元；2008年，面积为2320平方米、租金为185400元；2009年，3月起比2008年增加190平方米仓库、9月1日起又新增2176平方米厂房以及192平方米仓库，租金为268964元；2010年，面积为4878平方米，租金为413557元；2011年，面积为4878平方米，租金为425962元。上述两份合同期满后，光大公司因故继续租赁使用上述房屋，但双方未签订书面租赁合同，租赁总面积增加到6646.32平方米。2012年1月4日，光大公司以转账的方式支付给线带厂1178000元，4月25日，光大公司又以转账的方式支付给线带厂72300元。2012年12月31日，光大公司搬出案涉房屋将房屋返还给线带厂。之后，线带厂将光大公司的变压器变卖。
另查明，案涉房屋均建造在线带厂使用的国有工业用地上[国有土地使用证号：临国用（2005）第040005号]，尚有部分房屋未取得建设工程规划许可证。光大公司投资的变压器价格为163636元。庭审中，双方对案涉房屋周边厂房2012年的租赁价格确认为每月每平方米8元至12元左右，光大公司认可其已经支付的款项中包含水费30249.8元。
因本案多份证据中出现了杭州临安三驰电器有限公司的公章，在庭审中，光大公司和线带厂均认可：线带厂和杭州临安三驰电器有限公司系同一控制人的两家企业，杭州临安三驰电器有限公司在本案中所涉的行为，均由线带厂承担法律后果。
光大公司于2014年4月2日向法院提起诉讼，请求判令：1、线带厂立即退还光大公司多支付的房屋租金303956元；2、线带厂立即退还光大公司押金50000元；3、线带厂立即支付或赔偿光大公司变压设备款73636元；4、本案受理费由线带厂承担。在审理过程中，光大公司变更诉讼请求为：一、线带厂立即退还光大公司多余的预付租金739259.14元；二、线带厂立即支付或赔偿光大公司变压设备款73636元；三、本案诉讼费用由线带厂承担。
原审法院认为，关于变压器部分，线带厂虽然辩称光大公司的变压器不符合双方合同约定的折价条件，但根据查明的事实，线带厂已经将光大公司的变压器变卖，侵害了光大公司的财产权利，故光大公司主张根据合同约定按变压器购价的45%要求线带厂赔偿，亦属合理，故对该项诉讼请求，予以支持。关于多付租金部分，光大公司主张2012年的房租应按照双方以前的合同推算，线带厂主张双方已经口头达成租金协议并已履行完毕，而双方提供的证据均不能证明各自的主张。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”本案中，双方2012年未重新签订书面租赁合同，也不能证明就租金达成协议，应结合本案具体情况，根据公平原则，对双方2012年的租金予以认定。综合各方面因素，以双方总租赁面积即6646.32平方米为基数，按照周边厂房最高租赁价格即每月每平方米12元的单价计算租金较为合理，经计算，租金为957070元，加上光大公司认可的水费30249.8元，总计约为987320元。因光大公司总共支付1250300元，故应退还光大公司262980元。综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六十一条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经原审法院审判委员会讨论，判决：一、临安三驰电器线带厂于判决生效之日起十日内赔偿杭州临安光大线缆有限公司变压器损失73636元；二、临安三驰电器线带厂于判决生效之日起十日内退还杭州临安光大线缆有限公司262980元；三、驳回杭州临安光大线缆有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11929元，由杭州临安光大线缆有限公司负担7029元，临安三驰电器线带厂负担4900元。
宣判后，线带厂不服，向本院提出上诉称：一、原判认定事实不清。根据光大公司在庭审中的自认，双方当事人在书面的固定期限的租赁合同期限届满前就2012年度的房屋续租问题进行了多次磋商，但原判中对该事实未予认定。二、原判认为双方2012年的房屋租赁关系未重新订立书面合同，租金未能达成协议，进而根据公平原则来确定双方的租金数额，没有事实和法律依据。2012双方虽未重新订立书面租赁合同，但存在事实上的房屋租赁合同关系，光大公司已依约支付了租金并使用租赁房屋至2012年12月31日，双方履行完毕不存在争议。原审查明，双方当事人在书面的规定期限的租赁合同期限届满前就2012年度的房屋续租问题进行了多次磋商，2012年1月4日，光大公司以转账的方式支付给线带厂1178000元，符合以前双方之间的先支付一个年度租金，后使用租赁物的交易习惯。2012年12月31日租赁期限届满后，光大公司腾退了案涉房屋且没有提出任何异议的事实，可以证明双方之间事实上成立了租赁期限为一年的租赁关系，双方各自履行完毕不存在争议。故原判认定双方未就2012年租金达成一致，没有事实依据。既然原判认为2012年的租金未能达成一致，那么光大公司2012年先后两次支付的款项该如何认定呢？光大公司诉称2012年支付给线带厂的款项系预付款，没有证据证明，且不符合常理，预付款为何不是一个整数？既然光大公司主张按照原合同约定计算2012年度的租金，该租金是可以依据原合同约定计算出准确的租金的，那么何以要预付远高于根据原合同可计算出租金的预付款？为何租赁合同终止不进行结算且不提出异议？故光大公司预付款的诉称不符合逻辑，不符合常理，依法应当不应采信。线带厂辩称的光大公司2012年支付的款项系租金，有双方进行磋商的事实可以证实，符合双方前五年的交易习惯，且光大公司已实际支付完毕，直至双方租赁关系终止，光大公司未提出异议，依法应予认定。所以，原判认为双方2012年的房屋租赁关系就租金未能达成协议，进而根据公平原则来确定双方的租金数额，不仅与双方就2012年度的续租事宜进行磋商达成一致后，光大公司先后两次转账支付租金，2012年12月31日租赁期限届满，光大公司向线带厂腾退了案涉租赁房屋未提出任何异议等客观事实不符，且有悖于合同当事人的意思自治的原则，没有事实和法律依据。光大公司诉称多付租金，而非显失公平，原判却适用公平原则来确定双方2012年度的租金，名为公平，实为不公平。系免除了光大公司对其主张案涉房屋应付租金和多付租金的事实进行举证的义务，违反了民事诉讼法规定有关举证责任的规定，没有法律依据。三、原判适用法律错误。1、本案适用《合同法》236条错误。原审查明，双方在固定期限的租赁期限届满前就2012年度的房屋续租事宜进行多次磋商，2012年1月4日光大公司以转账的方式支付给线带厂租金1178000，2012年4月25日再支付72300元，应当认定2011年度的租赁期限届满，光大公司2012年继续使用租赁房屋，线带厂提出了异议。如果没有异议，双方就不需要对2012年的租赁事宜进行磋商；如果双方就租金未能达成一致，光大公司就不可能2012年先后两次转账支付；如果双方存在租金争议，光大公司不可能腾退了房屋而不提出任何异议。光大公司依据《合同法》236条来推算多付租金，原判适用《合同法》236条进行判决，无异于鼓励在租赁期限届满后，续租但未签订书面合同的租赁关系的承租人，在按照双方之前的交易习惯支付租金，租赁关系终止后且没有任何异议的情况下，却故意提起诉讼，利用236条来博取不正当利益，这势必造成诉讼秩序混乱，不仅不利于诚信诉讼和社会诚信体系的建立，而且将产生严重的负面的社会效果。这肯定不是《合同法》236条应有的正确含义，故本案适用《合同法》236条，适用法律错误。2、本案适用《侵权责任法》错误。本案不存在侵权和合同纠纷两个不同的法律关系。双方在租赁合同中对租赁期限届满后的变压器的处理问题进行了约定，即使线带厂变卖了光大公司的变压器之事实存在，这显然也只是违约行为，而非单独成立一个侵权法律关系，故原判适用《侵权责任法》错误。四、光大公司的起诉有悖诚实信用原则且诉称的多付租赁的事实没有证据证明，依法应当驳回光大公司的诉讼请求。1、光大公司的起诉有悖诚实信用原则，与常理不符。首先，光大公司作为企业法人，有健全的财务制度，不存在多付租金竟然不知之可能。其次，双方之间的房屋租赁关系已于2012年12月31日终止，光大公司向线带厂腾退了案涉房屋，双方应当对租赁期间的债权债务进行清理结算。如有多付租金的事实，应当在双方房屋租赁终止，双方进行结算之时就应当发现，而非光大公司诉称的一年后的股东人员变动对公司资产账目进行清算之时才发现。最后，退一步讲，即使光大公司诉称的一年后因股东变动对公司资产账目进行清算之时才发现，但光大公司多付租金的数额应当是确定的。然而，从光大公司起诉时要求退还多付租金303956元，后变更为739259.14元，没有事实依据，可以认定光大公司是通过诉讼来博取不正当的利益。综上，光大公司的起诉有悖诚实信用原则，明显与常理不符。2、光大公司诉称的多付租金的事实，没有证据证明。光大公司诉称的多付租金的事实负有证明的义务。然而，光大公司未能提供任何证据证明多付租金的事实存在，且对如何多付也未能作出一个符合逻辑、符合常理的解释，是计算错误还是转账时操作失误？而是仅仅通过适用《合同法》第236条的规定推算而来。是否多付租金，应当是一个需要用证据证明的事实问题，而非一个法律适用问题。且光大公司支付的全部租金分两次转账支付，第一次租金于2012年1月4日支付1178000元，第二次于2012年4月25日支付72300元。既然第一次已经多付，为何第二次又再付？所以，光大公司诉称的多付租金的事实，没有证据证明。综上，原判认定事实不清，适用法律错误。光大公司诉称的多付租金的事实没有证据证明，且有悖诚实信用的原则。请求撤销原判，依法改判驳回光大公司的诉讼请求或发回重审并由光大公司承担本案的诉讼费用。
被上诉人光大公司辩称：一、原审法院适用公平原则计算2012年厂房租金符合法律规定。2011年底之时，由于光大公司自造的厂房还未完工且何时完工也不能确定，所以必须继续租赁使用线带厂的厂房直至光大公司自造厂房可投入使用之时，故租赁期限其实是不定期的。基于此现实状况，光大公司应线带厂的要求才于2012年1月以借款的名义向线带厂转账了1178000元以作为将来支付租金的保障。正是由于该笔租金的预付性质，所以光大公司在转账单上备注了“借款”二字。至于2012年度的租金到底如何计算，双方并未形成任何书面协议与口头协议。至此，就形成了本案的争议焦点之一，即如何计算2012年度的租金。根据此争议焦点，光大公司在一审中提供了2012年底由线带厂出具的结算房租的清单，但是线带厂却予以否认。由此看来，双方并未对2012年度的租金形成一致意见。鉴于此，光大公司主张根据《合同法》236条及相关司法解释的规定，主张可以依据双方之前签订的合同中关于租金计算方法参考计算2012年度的租金。参照之前的合同计算2012年度租金有事实依据与法律依据，是合情合理合法的。在此问题上，线带厂一直主张双方已经就2012年度的租金达成一致意见但却未提出任何有实质性意义的证据以证明其主张。根据我国《民诉法》关于举证原则的相关规定，线带厂应当对其主张的事实提出相关的证据加以证明，否则就要承担举证不能的不利后果。而原审法院对于此问题采用了公平原则进行认定。法官进行了实地调查，根据当地的交易习惯、市场行情及事实情况综合多方面因素，最终认定了2012年度的租金计算方式。尽管在一审的时候提出的计算2012年度房屋租金的方法有理有据，更加符合法律的规定，但是法院最终认定的适用公平原则也符合相关法律规定，光大公司予以认可。故原审法院在认定本案该关键事实上是合法、公正的。二、关于变压器损失赔偿部分。双方签订的合同中已经对双方在租赁期满之后如何处置变压器进行了明确的约定。线带厂未经光大公司同意擅自将变压器进行处置侵害了光大公司的合法权益。光大公司在一审期间申请法院调取的公安笔录能够清楚全面的证明上述事实。事实上线带厂并未按照合同约定履行，又未经光大公司同意便擅自处理了变压器，这确实是侵犯到了光大公司的合法权益。依据《侵权责任法》判决线带厂赔偿光大公司变压器的损失是有事实依据和法律依据的。综上，一审法院认定的事实清楚，法律适用正确，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人光大公司在二审期间未向本院提交新的证据；上诉人线带厂向本院提交了授权证明一份，欲证明本案光大公司在案涉的厂房租赁合同届满即2011年12月30日之前，多次派人与线带厂洽谈案涉厂房的租赁事宜。由于对方多次派人，所以，我们要求其授权派人，因此，法定代表人授权了代理人全权洽谈2012年租赁事宜。证明了2011年书面的租赁合同届满的时候，线带厂对原租赁的价格是有异议的，所以，双方开始谈，光大公司派人来磋商，如果没有异议，就不需要谈了。最终谈好房子继续使用，租金也交付了，实际在履行了，如果没有谈好，房屋不可能给其用的。经质证，被上诉人光大公司认为该证据不属二审新证据的范畴。且该证据也不能证明线带厂要证明的目的，从行文的角度来看，双方对于房租的协商是文字中本身的意思，但是并不能就此认定双方对于房租已经有明确的合议。本院认为线带厂所提交的证据可证明光大公司曾派陈伟良与线带厂洽谈厂房的租赁事宜，但尚不足以证明租金是以实际已支付的为准。故对该证据不予采纳。
经二审审理查明，原审法院所认定的事实正确，本院予以确认。
本院认为，光大公司与线带厂在2007年1月1日至2011年12月31日间，就双方的房屋租赁事宜，已根据双方所签订的《房屋租赁合同》履行完毕，且无争议。由于光大公司在之前的合同期满后，即2012年1月1日至2012年12月31日间仍需继续租赁使用上述房屋，租赁的总面积增加到6646.32平方米，但双方未签订书面租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”虽线带厂认为续租一年的房屋租金是双方协商确定，并且已按协商确定的租金实际履行完毕；在二审审理中线带厂又认为续租一年的租金高是之前5年的租金偏低，因此该款项中包含了前5年租金的补差。但线带厂并未提交证据证明双方协商确定的内容，也没有证据证明其中的款项是为前5年租金的补差。因此，原审法院结合本案具体情况，根据公平原则，综合各方面因素，以双方总租赁面积即6646.32平方米为基数，按照周边厂房最高租赁价格即每月每平方米12元的单价计算租金，确定2012年的租金为957070元，加上光大公司认可的水费30249.8元，总计约为987320元。因光大公司总共支付1250300元，故线带厂应退还光大公司262980元并无不当。又根据光大公司与线带厂签订的《房屋租赁合同》附件中约定：光大公司投资变压器一台（200千瓦），合同期满后按购价的45%折价给线带厂。现由于线带厂已该变压器变卖，故原审法院判决线带厂按光大公司投资的变压器价格为163636元的45%即73636元赔偿光大公司亦并无不妥。综上，线带厂的上诉理由不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5245元，由临安三驰电器线带厂负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵为民
代理审判员 睢晓鹏
代理审判员 赵瑞玲
二〇一五年八月十四日
书 记 员 项 琳