福建省漳浦县人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民初字第2796号原告张传舜,男,1962年9月6日出生,汉族,经商,住福建省云霄县。委托代理人陈加元，福建朗马律师事务所律师。委托代理人林丽虹，福建朗马律师事务所律师。被告漳发金地（漳浦）置业有限公司,住所地漳浦县绥安工业开发区,机构代码77751201-3。法定代表人陈首都，总经理。委托代理人林伟江，北京德恒（福州）律师事务所律师。原告张传舜诉被告漳发金地（漳浦）置业有限公司（以下简称金地公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年5月28日受理后，依法由审判员林旺成适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张传舜的委托代理人陈加元、被告金地公司的委托代理人林伟江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张传舜诉称，位于漳浦县工业南路与大亭路交汇处编号为浦国用（2006）09615号地块系由被告取得国有土地使用权，进行商住房开发经营的项目，项目名称为华府·金浦世家五期。商品房预售许可证号为2008（012）号。2009年1月15日原告张传舜向被告金地公司订购华府·金浦世家五期16幢D18号房屋，签订合同编号为35062308000602921《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买华府·金浦世家五期16幢D18号房屋，建筑面积152.22平方米，单价为每平方米2800元，被告应于2011年12月30日将商品房交付原告使用。其中第九条约定被告如果逾期交房超过90日，原告作为买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止的期间，依合同第七条规定的日万分之五的比率向原告支付逾期交房的违约金。合同还就其它事项作了明确约定。合同签订之后，原告于2009年1月22日付清全部购房款426216元。但被告金地公司以种种借口拒不将原告所订购商品房交由原告执掌使用。原告认为，被告的行为已构成违约，被告应立即交付讼争房产及办理房屋产权证所需全部资料，并支付逾期交房的违约金，即从合同约定应交房的2011年12月30日的次日起至交付商品房之日止，以房款426216元按日万分之五计取的逾期交房违约金，暂计算至2015年4月30日为426216元×万分之五/日×1216日=259139.3元。请求判决：一、被告金地公司立即将其开发的位于漳浦县的华府·金浦世家五期16幢D18号商品房交付原告执掌使用并把办理房屋权属登记所需资料交付给原告，协助原告办理产权登记。二、被告金地公司支付从2011年12月31日起至实际交房之日止按已付购房款日万分之五计算的违约金（暂计至2015年4月30日为259139.3元）。被告金地公司辩称，一、原告张传舜未按照合同约定，向被告支付全部购房款，只向被告支付了30%的首付款，其违约在先，被告无义务向原告张传舜交付涉案商品房亦不构成违约。二、原告张传舜未按照商品房买卖合同的约定，支付相关税费，其违约在先，被告无义务向原告交付涉案商品房亦不构成违约。三、即便原告张传舜能够提供进一步的证据证明其已按照商品房买卖合同的约定，向被告支付了全部购房款亦按照合同的约定支付了相关税费，《合同补充协议》约定的办理房屋所有权初始预登记的时间尚未届至，原告请求被告协助办理产权登记并交付房屋权属登记所需资料的请求，不能得到支持。四、即便原告能够提供进一步的证据证明其已按照商品房买卖合同的约定，向被告支付了全部购房款亦按照合同的约定支付了相关税费，其请求按已付购房款之日万分之五计付违约金，亦违反合同约定的违约金标准。五、即便原告能够提供进一步的证据证明其已按照商品房买卖合同的约定，其在签订合同时已向被告支付了全部购房款亦按照合同的约定支付了相关税费，其请求支付违约金亦已超过诉讼时效。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，位于漳浦县工业南路与大亭路交汇处编号为浦国用（2006）09615号地块系被告金地公司取得国有土地使用权，进行商住房开发经营的项目，项目名称为华府·金浦世家五期。商品房预售许可证号为2008（012）号。2009年1月15日原告张传舜向被告金地公司购买华府·金浦世家五期16幢D18号房屋，签订合同编号为35062308000602921《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定：原告张传舜向被告金地公司购买华府·金浦世家五期16幢D18号房屋，建筑面积152.22平方米，单价为每平方米2800元。合同采用福建省建设厅监制的（2007版）商品房买卖合同示范文本，相关条款约定如下：第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同约定的时间付款，按下列第一种方式处理：1、按逾期时间分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人在出卖人书面催告30日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第八条交付条件与期限。出卖人应当在2011年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘查、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4、×。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2、买受人同意接受，出卖人支付买受人（人民币）×元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2、因政策性原因或政府行为以及其他非出卖人的原因造成的，出卖人以当地政府相关部门的文件为依据据实予以延期交房；漳浦县地区出现雨水天气或阵风天气造成无法施工的，以当地气象部门的气象报告（或资料）为依据予以顺延交房期限；如遇本条以上情况延期交房的，出卖人在房屋交付时告知买受人。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人适用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。第十四条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处：1、买受人退房，出卖人在买受人书面提出退房要求之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按×%利率付给利息，同时按已付款的×%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面同意，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。《合同补充协议》第九条第（三）项约定，买卖双方同意对主合同第十四条约定改为：出卖人应当在小区综合竣工验收合格后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订之后，原告于2009年1月22日付清全部购房款426216元。被告金地公司出具收款收据给原告张传舜收执。收据写明的内容有房号、面积、单价、总价，被告金地公司在收款单位处盖章确认。但被告金地公司至今没有把原告张传舜所购买的该套商品房交付原告张传舜执掌使用。2013年5至6月间，原告张传舜因被告金地公司逾期交付包括本案讼争房屋在内的108套房屋向漳浦县城乡规划建设局投诉，要求被告金地公司交付出卖的房屋。漳浦县城乡规划建设局于2013年6月5日立案调查，该局行政执法人员于2013年6月13日对原告张传舜进行询问，并作了询问笔录。上述事实，有原告张传舜提供的商品房买卖合同（编号35062308000602921）、收款收据、发票联、漳浦县城乡规划建设局行政处罚立案审批表、漳浦县城乡规划建设局询问笔录等证据加以证实，以上证据形式合法、内容真实，且与案件关联，可以作为定案的根据。被告金地公司提供的90万元转帐凭证和商品房预售备案登记信息虽具有形式真实性，但并不能否定原告张传舜提供交付房款的收款收据，不能证明被告金地公司主张原告只支付30%首付款的事实。本院认为，原告张传舜与被告金地公司签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，是合法有效的，双方应当按约履行。原告张传舜在签订合同后按约交纳购房款，履行了买受人的主要义务。被告金地公司至今没有把商品房交付给原告张传舜并协助原告张传舜办理产权登记，违反了双方关于出卖人应在2011年12月30日前把商品房交付买受人并于小区综合竣工验收合格后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的约定，应当承担继续履行即交付所出卖的商品房、提供相关资料向产权登记机关报备及支付违约金的违约责任。原告张传舜诉讼请求有事实和法律依据，应予支持。被告金地公司以原告张传舜没有支付全部购房款、没有交付有关由出卖人代收的契税、登记费和专项维修资金为由而拒绝向原告张传舜交付商品房及协商商品房买卖其他事宜，因专项维修基金主要是原告张传舜与物业管理公司的关系，并非被告金地公司交付所出卖商品房的前提条件，双方讼争商品房所在小区综合竣工验收合格是对房地产开发企业的要求，是被告金地公司的义务，且是被告金地公司销售商品房的前提，根据《合同补充协议》第九条第三项的小区综合竣工验收合格后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的约定，被告金地公司应于2012年12月31日前履行该义务，因此，金地公司提出的上述辩解意见与事实不符，不予采纳。漳浦县城乡规划建设局于2013年6月5日立案受理原告张传舜因被告金地公司拒绝交付讼争商品房的投诉，该行政执法立案引起诉讼时效中断。因此，被告金地公司提出原告张传舜起诉已超过诉讼时效的辩解意见没有事实和法律依据，亦不予采纳。双方签订的《商品房买卖合同》系采用福建省建设厅监制的（2007版）商品房买卖合同示范文本，根据《商品房买卖合同》第九条的规定，出卖人逾期交房的违约金按已付购房款的比率计算，且该比率应不小于买受人逾期付款支付违约金的比率日万分之五，对两种违约金比率作如此限制约定系为不使合同显失公平，应当许可。因此被告金地公司应当按日万分之五支付逾期交房违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告漳发金地（漳浦）置业有限公司应于本判决生效后15日内将位于漳浦县的华府·金浦世家五期16幢D18号商品房交付原告张传舜执掌使用。二、被告漳发金地（漳浦）置业有限公司应于本判决生效后30日内协助原告张传舜办理产权登记、将需由出卖人提供的办理产权登记的资料向产权登记机关报备。三、被告漳发金地（漳浦）置业有限公司应于本判决生效后15日内支付给原告张传舜自2012年1月1日起至实际交房之日止按已付购房款426216元的日万分之五比率计算的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币10654元，减半收取5327元由被告漳发金地（漳浦）置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。审判员  林旺成二〇一五年七月十四日书记员  卢荣辉附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。