广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0106民初9359号
原告：梁丹，女，1982年8月10日出生，壮族，住广东省广州市越秀区。
委托代理人：林仕军、梁倩满，分别系广东太平洋联合律师事务所律师、实习律师。
被告：林永强，男，1974年9月28日出生，汉族，住广东省阳西县。
委托代理人：郑璇、孙君元，均系广东广信君达律师事务所律师。
原告梁丹诉被告林永强房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告梁丹的委托代理人林仕军、梁倩满，被告林永强及其委托代理人郑璇、孙君元到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告梁丹诉称：2017年2月21日，原告与被告林永强签订《广州市存量房买卖合同》及《补充协议》，约定：被告将广州市天河区天河北路255号2101房出售给原告，总价为545万元。双方同意委托满堂红（中国）置业有限公司办理网签手续和保证按照约定办妥网签手续并签署相关合同文件；被告应在签订合同后3天内（即2017年2月24日前）向原抵押银行办理提前还贷申请手续，亦应在签订合同后5天内办理网签手续，且原、被告确定上述房屋的过户时间为2017年3月25日前。签订合同当天，原告向被告支付了定金50万元。但被告收到定金后，一直未依约向原抵押银行办理提前还贷申请手续，亦未依约办理网签。原告及满堂红（中国）置业有限公司曾多次以短信、函件方式催促被告办理提前还贷手续及网签手续，但被告均置之不理。被告的行为已构成违约，严重损害了原告的合法权益，故原告诉至法院，请求判令：一、被告向原告退还定金500000元；二、被告向原告支付违约金545000元；三、本案诉讼费、保全费由被告承担。
被告林永强辩称：我方认为案涉合同无法履行的主要原因是原告不积极修改网签合同，故应由原告承担违约责任。
经审理查明：林永强系广州市天河区天河北路255号2101房（以下简称“案涉房屋”）的登记产权人。
2017年2月21日，林永强（甲方）与梁丹（乙方）签订了《广州市存量房买卖合同》（以下简称“《买卖合同》”），约定：甲方将案涉房屋以现状售予乙方，案涉房屋存在抵押等他项权利情况。案涉房屋按整套出售并计价，总金额为5450000元；乙方须在2017年2月21日前向甲方支付定金500000元；首期楼款（不含定金）1140000元由甲、乙双方在签订本合同后7天内到银行办理存量房资金托管申请，并按约定支付；楼价余款由乙方按揭付款，乙方应于2017年3月10日前根据按揭银行的要求签订本次交易购房贷款申请的相关文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，甲方及其配偶必须根据银行要求配合签署相关文件并提供贷款所需资料，贷款银行批准按揭的金额，由贷款银行在办妥交易过户及抵押登记后划入甲方在该贷款银行开设的账号内，若因乙方的原因造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则银行实际贷款额与应付楼价余款的差额由乙方于递件成功后与首期楼款一并支付给甲方，乙方不能如期支付的，则属违约，守约方有权追究违约责任和解除合同。甲方应在签订本合同后三天内向原抵押银行办理提前还贷申请手续并由甲方承担还贷之一切手续费用，甲方在原抵押银行发出还贷通知之日将赎契款存入原供款账户内，用于还清贷款。甲、乙双方于签订本合同后两天内委托广州亿达按揭服务有限公司办理案涉房屋转名之一切手续并提交交易所需之全部资料。甲、乙双方须在完成提前还贷、涂消抵押登记及归档手续后（乙方须按揭付款的，除具备上述条件后，还须在得到银行出具同意贷款通知书或相关意向回复）五天内备齐交易所需资料向房屋登记机关申请买卖。出资赎契方（含共同出资赎契的任何一方）出资完成赎契手续后，因另一方原因导致无法交易过户或本次交易无法继续进行的，则属违约，违约方应向守约方支付等额于总楼价20%的违约金。甲方不按本合同约定将案涉房屋出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为案涉房屋成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用。乙方不按本合同约定买入案涉房屋的，应当向甲方支付违约金，违约金为案涉房屋成交价的10%。甲方或乙方行使本合同约定的单方解除合同的权利时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除。本合同首页记载的各方通讯地址（甲方为广东省阳西县织篢镇西湖居委会平乐三街60号之一；乙方为广州市越秀区东风东路703号大院8号303房）为所有通知、文件、资料等送达地址，上述地址如有变更，应在变更后3日内书面通知有关当事人，否则一发至上述地址即视为送达。乙方知悉限购及贷款新政，确保可提交真实、有效的贷款所需文件以办理过户及贷款手续。甲、乙双方同意委托满堂红（中国）置业有限公司（以下简称“满堂红公司”）办理网签手续，《买卖合同》为示范文本，甲、乙双方均同意按照此合同条款签订《广州市存量房买卖合同》确认打印版，并同意在签订本合同后五天内进行办理《广州市存量房买卖合同》确认打印版签订手续；甲、乙双方保证按约定办妥网签手续并签署相关合同文件，以顺利完成交易；如一方原因导致不能进行网签及交易过户，则违约方需按成交价的10%赔偿另一方的损失，如双方违约，则各自承担违约责任。本合同与任何在此之前甲、乙在谈判中的声称、理解、承诺及协议不一致时，以本合同为准。甲、乙双方签订的《广州市存量房买卖合同》（正式版）与本合同具有同等效力，不一致时以本合同为准。本合同未尽事宜，可由当事人约定后签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力等。
同日，林永强（甲方）与梁丹（乙方）签订《补充协议》，约定：乙方在银行出具同贷书后2个工作日内将首期楼款（不含定金）存入光大银行资金托管指定账户，甲方确认以上款项已存入资金托管账户后3个工作日内甲、乙双方办理交易过户手续，递件成功当天甲、乙双方带受理回执到光大银行解冻资金到甲方账户。甲、乙双方确保过户时间2017年3月25日前，如非人为因素，双方无责任，甲方解除网签后一个月内将定金退还给乙方。如甲、乙双方人为因素造成违约，按合同条款负违约责任处理，链家满堂红公司无条件配合甲方解除网签合同等。
上述《买卖合同》及《补充协议》签订后，梁丹向林永强支付了案涉房屋定金500000元。
2017年2月28日，满堂红公司向林永强发出《通知》，主要内容为林永强就出售案涉房屋与梁丹及满堂红公司签订了买卖合同及相关文件，但林永强至今未履行以下义务：2017年2月26日前办理网签手续；2017年2月24日前办理提前还贷手续等；故要求林永强收到通知后三日内办理上述手续，以保证上述交易过户手续能够顺利进行等。林永强确认于2017年3月1日签收该《通知》。
2017年3月13日，招商银行股份有限公司广州分行（以下简称“招商银行”）出具《个人贷款还清证明》，主要内容为确认林永强在其行的贷款本金（抵押物为案涉房屋）2440000元项下的贷款本息及相关费用已于2017年3月8日全部清偿等。
同日，梁丹向林永强发出《通知》，主要内容为林永强就出售案涉房屋与梁丹签订了买卖合同及相关文件，林永强至今未履行以下合同义务：1、2017年2月28日前办理网签手续及在网签合同打印版上签字；2、2017年2月24日前办理提前还贷手续；3、2017年3月10日前协助梁丹办理按揭贷款手续，故要求林永强收到通知后三日内办理上述手续，以保证上述交易过户手续能够顺利进行等。林永强确认于2017年3月14日签收该《通知》。
2017年3月22日，梁丹委托广东太平洋联合律师事务所向林永强发出《律师函》，要求林永强在收到《律师函》后尽快向原抵押银行办理提前还贷申请手续、完成网签手续等有关手续，并保证在合同约定的2017年3月25日前完成过户手续；若因林永强的原因导致本次交易无法在合同约定的期限内完成过户手续或导致本次交易无法完成，由此导致的一切不利后果均由林永强承担等。林永强确认于2017年3月23日签收该《律师函》。
庭审中，梁丹表示其已于2017年6月13日向林永强发出解除合同通知，故梁丹系基于其与林永强签订的《买卖合同》及《补充协议》已解除提起本案诉讼，要求林永强承担拒不履行合同的违约责任。对此，林永强确认其已于2017年6月14日收到了梁丹向其发出的解除合同通知，对《买卖合同》及《补充协议》已解除并无异议，但认为其并不存在违约行为，本次交易的违约方应为梁丹。
林永强为证明其主张，向本院提交了广州市房屋交易监管中心于2017年5月24日出具的《关于查询网签情况的复函》为证，函件主要内容为案涉房屋于2017年2月28日通过广州卓玥投资顾问有限公司（以下简称“卓玥公司”）于存量房网上交易系统制作了存量房买卖合同（合同编号17020454831，见附件）。附件《存量房买卖合同》（以下简称“《网签合同》”）显示的签约时间为2017年2月28日，签约人包括林永强（卖方）、梁丹（买方）、卓玥公司（房地产中介服务机构）；该合同约定：案涉房屋按整套出售并计价，总金额5450000元；签订本合同时，梁丹向林永强支付500000元作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），首期款1640000元梁丹应于过户当天向林永强支付，剩余房款3810000元梁丹于2017年5月31日前申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款；梁丹、林永强应当于双方协商后向房地产登记机构申请办理产权转移登记等。据此，林永强称卓玥公司办理的《网签合同》与《买卖合同》、《补充协议》的内容不一致，没有列明买卖双方必须在2017年3月25日前办理过户的条款，而林永强出售案涉房屋系因急需用钱，缺少该条款无法保障林永强的权利，故林永强于2017年3月10日约见梁丹，要求修改《网签合同》，否则就解除案涉房屋的买卖合同，当天梁丹口头表示同意解除合同，但第二天梁丹又反悔，要求林永强按《网签合同》继续履行。因梁丹未能配合林永强修改《网签合同》，故林永强此后亦拒绝继续履行案涉房屋买卖合同。且林永强称，其在《网签合同》办理后，曾多次催促梁丹修改《网签合同》，但均是采取了电话通知的方式，故无书面证据。
对此，梁丹否认其与林永强在2017年3月10日进行过面谈，亦否认双方达成过解除案涉房屋买卖合同的一致意见，梁丹已于2017年2月28日在书面版的《网签合同》上签字，不肯签署《网签合同》并继续履行合同的人是林永强。退一步讲，《网签合同》只是为了走流程，双方的权利义务应以《买卖合同》、《补充协议》的约定为准，林永强以《网签合同》的内容与《买卖合同》、《补充协议》不一致不配合办理网签手续，是没有事实和法律依据的。
另，据查册时间为2017年2月21日的《广州市不动产登记查册表》显示，案涉房屋当时存在抵押权，抵押权人为招商银行，权利价值为2714981元，登记时间为2012年12月3日。而据查册时间为2017年3月30日的《广州市不动产登记查册表》显示，案涉房屋当时存在抵押权，抵押权人为招商银行，债权数额为4000000元，登记时间为2017年3月15日。故此，梁丹主张林永强系恶意违约，故才会重新以案涉房屋设定抵押。林永强则称，其重新以案涉房屋申请抵押贷款是因为其与梁丹已于2017年3月10日协商解除合同。
本院认为：梁丹与林永强于2017年2月21日签订的《买卖合同》、《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行。
虽林永强主张其与梁丹已于2017年3月10日达成了解除案涉房屋买卖合同的合意，但梁丹不予确认，林永强亦无法提供相应证据予以证明，故对林永强的该项主张，本院不予采信。综合梁丹、林永强在本案中的相关陈述可知，双方争议的焦点为林永强有无权利以《网签合同》的内容与《买卖合同》、《补充协议》的内容不一致拒绝签订《网签合同》进而拒绝履行案涉房屋买卖合同。本院认为，《买卖合同》已明确约定“甲、乙双方签订的《广州市存量房买卖合同》（正式版）与本合同具有同等效力，不一致时以本合同为准；本合同未尽事宜，可由当事人约定后签订补充协议；补充协议与本合同具有同等法律效力”，该条款实际赋予了《补充协议》中“甲乙双方确保过户时间2017年3月25日前”的约定有高于梁丹、林永强此后签订的《网签合同》中不一致条款的效力，无论《网签合同》约定双方过户的时间迟于2017年3月25日还是《网签合同》根本没有约定最迟过户时间，林永强都可以依据《买卖合同》、《补充协议》要求梁丹在2017年3月25日前办理案涉房屋的过户手续。此外，林永强亦无证据证明其在梁丹签订《网签合同》后曾要求梁丹就相关条款进行修改。综上，林永强以《网签合同》的内容与《买卖合同》、《补充协议》的内容不一致拒绝签订《网签合同》进而拒绝履行案涉房屋买卖合同，理据不足，已构成违约；而梁丹在2017年3月13日、3月22日两次催促林永强依约履行合同无果后，有权解除案涉房屋买卖合同并要求林永强承担违约责任。根据《买卖合同》之约定，甲、乙双方保证按约定办妥网签手续并签署相关合同文件，以顺利完成交易，如一方原因导致不能进行网签及交易过户，则违约方需按成交价的10%赔偿另一方的损失。现系因林永强原因导致不能进行网签及交易过户，梁丹要求林永强支付成交价10%的违约金545000元，有其合同依据，本院予以支持；且在案涉房屋买卖合同系因林永强违约导致解除的情况下，梁丹要求林永强退还定金500000元亦有其事实及法律依据，本院亦予支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告林永强于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告梁丹返还定金500000元；
二、被告林永强于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告梁丹支付违约金545000元；
如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费14210元、保全费5000元均由被告林永强负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 陈穗芳
人民陪审员 苏丽颜
人民陪审员 李 群
二〇一七年十一月九日
书 记 员 梁怡筠
本判决已于2017年月日送达