上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长民三（民）初字第260号
原告朱甲。
委托代理人施克强，上海市尔立律师事务所律师。
委托代理人陈辉，上海市尔立律师事务所律师。
被告朱乙。
被告吴某某。
被告朱丙。
被告朱丁。
被告朱A。
法定代理人朱丙。
以上五被告的共同委托代理人朱B。
原告朱甲诉被告朱乙、吴某某、朱丙、朱丁、朱A物权保护纠纷一案，于2014年1月26日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由审判员郑丽敏独任审判，于2014年2月26日公开开庭进行了审理。原告朱甲及其委托代理人陈辉，被告朱乙、吴某某、朱丙、朱A的委托代理人朱B、被告朱丁到庭参加诉讼。之后本案于2014年4月25日转为普通程序，依法组成合议庭，于2014年6月16日公开开庭进行了审理。原告朱甲的委托代理人陈辉，被告朱乙、吴某某、朱丙、朱丁、朱A的委托代理人朱B到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告朱甲诉称，原告系本市XX楼的所有权人，五被告长期占用上述房屋。2013年10月11日，原告发函通知五被告，告知将对房屋租金进行调整，要求五被告按调整后的金额支付费用，五被告未予答复，并拒绝支付当季度的费用。故原告诉讼来院，请求判令五被告自2013年10月起向原告按月支付房屋使用费人民币2，600元。
被告朱乙、吴某某、朱丙、朱丁、朱A共同辩称，涉讼房屋是社会主义改造产，被告居住在内系历史遗留问题，被告一直按期向涉讼房屋权利人支付使用费，并未拖欠。原告发函要求被告将租金给他，原、被告就涉讼房屋并没有建立租赁关系，且原告也未提供权属凭证，被告无法支付。被告每月将使用费支付到原产权人徐静仪处，直至2014年5月。涉讼房屋不能适用市场租金。房屋有漏水现象，原告应当进行维修，故不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，被告朱乙、吴某某系夫妻关系，被告朱丙、朱丁系被告朱乙、吴某某之子，被告朱A系被告朱丙之子。
上海市XX楼共三间房屋（前间、卫生间、亭子间），建筑面积68.80平方米，使用面积为39平方米，系砖木一等结构，房屋地段等次为甲级。涉讼房屋原系案外人朱扶九所购，1959年12月，朱扶九与妻子徐静仪离婚。1960年4月，上海市徐汇区人民法院作出裁定，涉讼房屋产权归徐静仪所有。原告朱甲系徐静仪之孙。
自1960年11月起，徐静仪将涉讼房屋出租给被告朱乙，月租金35元，未约定租期。自1963年起，涉讼房屋由上海市长宁区房产管理局接管。1992年11月，接管单位落实私房政策，将涉讼房屋产权发还徐静仪。1993年3月，徐静仪与被告朱乙达成协议，徐静仪将涉讼房屋出租给被告朱乙，月租金26.60元，租期自1992年12月1日至1993年8月31日，该协议经上海市长宁区公证处公证。租期届满后，被告未搬迁，当时涉讼房屋内户籍有朱乙、吴某某、张阿妹（系朱乙之母）、朱B、朱丁、朱丙六人，案外人王某某与朱丁结婚后亦居住在涉讼房屋内。1995年2月，徐静仪向本院提起诉讼，将居住在涉讼房屋内的上述七人列为被告，以租期届满，自己居住发生困难为由，要求七被告搬离，将涉讼房屋收回自用。七被告表示因长年居住在涉讼房屋，现无他处房屋可搬迁，不同意徐静仪的诉讼请求。该案审理期间，徐静仪于1996年2月取得涉讼房屋所有权证。该案经本院审理后认为，涉讼房屋产权属徐静仪所有，其享有占有、使用、收益、处分的权利，被告以他处无住房为由拒绝迁离的理由不能成立。考虑到被告的实际情况，应给予一定期限腾退。1997年10月16日，本院作出民事判决，准予徐静仪收回涉讼房屋，七被告搬离涉讼房屋，于判决生效后一年内履行完毕。上述判决生效后，被告未搬离。
1999年徐静仪再次诉讼来院，仍将居住在涉讼房屋内的上述七人列为被告，称涉讼房屋长期由被告使用，1997年经法院判决被告应在判决生效后一年内搬离，目前距判决生效已过一年多，被告仍拒不搬离，要求被告支付自1998年10月16日起至1999年8月15日止每月按631.80元计算的房屋使用费。七被告表示现无住房，无法搬离，且收入有限，无法承受徐静仪要求的费用，只同意支付每月123元的房屋使用费。本院经审理后认为，被告在法院判令迁出的期限届满后仍占用徐静仪所有的涉讼房屋，是非法的。徐静仪要求被告支付房屋使用费，于法有据，应予支持。具体房屋使用费的数额，可根据案件的实际情况及被告的经济负担能力合理酌定。1999年10月13日，本院作出民事判决，七被告应于判决生效后三日内给付徐静仪自1998年10月16日起至1999年8月15日止每月按351元计算的房屋使用费。
嗣后，被告朱乙一直以每月351元的标准向徐静仪支付房屋使用费。2006年7月31日，徐静仪将涉讼房屋产权过户至孙子即原告朱甲名下，原告并取得涉讼房屋的房地产权证。
涉讼房屋内户籍现有本案五被告在内，由被告朱乙、吴某某，被告朱丙及其妻子、被告朱A实际居住。
2013年10月11日，原告朱甲向五被告寄送《关于房租事宜的通知》，表示其系房东，涉讼房屋已过户至其名下，发函对房租作出调整，由于房价不断上涨，原有房租水平显然不符合实际情况，决定由原先每月351元调整至每月2，600元，自2013年11月1日起实施，2013年10月仍按原租金收取，每三个月一付，请于2013年10月31日前支付10月至12月的租金共计5，551元，若逾期未支付视为停止租赁，房东有权立即收回房屋。原告同时要求被告在7日内作出答复，逾期未答复的视为同意上述所有事项。被告收到后未予答复，原告遂于2013年11月7日向本院递交诉状。
审理中，原、被告均确认双方就涉讼房屋未建立租赁关系，被告按每月351元房屋使用费标准向原告支付至2014年5月31日。原告认为，涉讼房屋经诉讼，业经法院判决被告搬离，但被告以他处无房为由拒不搬离，十多年来属于原告的房屋无法收回，而涉讼房屋的使用费从未调整，故要求被告按照租金价格下浮后以每月2，600元的标准支付房屋使用费。被告则坚持认为涉讼房屋系历史遗留问题，不同意原告的诉讼请求。
上述事实，有原告提供的《上海市房地产权证》、《关于房租事宜的通知》及邮寄凭证、民事判决书，被告提供的付费凭证等证据以及双方当事人的陈述为证，并经庭审质证无误，本院予以确认。
由于双方各执己见，故本案调解未成。
本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿和诚实信用的原则。本市XX楼建筑面积68.80平方米的房屋产权系原告所有，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。涉讼房屋经原权利人徐静仪提起诉讼，法院判决被告搬离，同时法院考虑到被告他处无房的实际情况，给予被告一年的腾退期限。但被告在期限届满后拒不搬离，徐静仪在无奈之下只得再次诉讼来院，要求被告支付占用涉讼房屋期间的使用费，法院经综合考量，判决被告按月向徐静仪支付351元的房屋使用费。嗣后，被告继续占用涉讼房屋至今，仍未积极履行腾退义务，涉讼房屋的房屋使用费至今近15年亦未变更过。随着本市房地产市场的发展，涉讼房屋位于本市甲级地段，被告原支付的房屋使用费已经远低于现在周边房屋的市场价格。被告的行为对原告造成损害，现原告要求被告每月按2，600元支付房屋使用费，且原告提出的该使用费的标准低于市场租金价格，于法不悖，本院予以准许，被告已经支付的房屋使用费予以抵扣。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十八条、第三十九条之规定，判决如下：
被告朱乙、吴某某、朱丙、朱丁、朱A应于本判决生效之日起十日内按每月人民币2，600元的标准向原告朱甲支付自2013年11月1日起的房屋使用费（应扣除被告朱乙、吴某某、朱丙、朱丁、朱A已按月支付人民币351元的房屋使用费）。
案件受理费人民币50元，由被告朱乙、吴某某、朱丙、朱丁、朱A负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 朱爱东
审 判 员 郑丽敏
人民陪审员 牟世荣
二〇一四年六月二十日
书 记 员 陶艾敏
附：相关法律条文
《中华人民共和国物权法》
第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
第三十八条本章规定的物权保护方式，可以单独适用，也可以根据权利被侵害的情形合并适用。
侵害物权，除承担民事责任外，违反行政管理规定的，依法承担行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。