吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长民一终字第368号
上诉人（原审原告）：毕宏华，女，1972年12月30日生，汉族，富维-江森有限公司职员，住长春市朝阳区。
委托代理人：张喜权，吉林国瀚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：长春乾源房地产开发建设有限公司，住所：长春市朝阳区繁荣路3号（威尼斯花园会馆）。
法定代表人：郭英文，总经理。
委托代理人：刘伟，吉林享和律师事务所律师。
上诉人毕宏华因商品房销售合同纠纷一案，不服长春市朝阳区人民法院（2014）朝民重字第5号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明：2009年11月5日，毕宏华与乾源公司签订一份《商品房买卖合同》，毕宏华购买乾源公司开发的大禹城邦二期59栋1单元401室，建筑面积130.91平方米的商品房屋，房屋总价款459285元。该合同约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房款的×%赔偿买受人损失；商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向长春市房地产交易中心申请登记备案。合同落款处有毕宏华在买受人处签字捺手印，出卖人处由乾源公司加盖合同专用章。2010年1月4日，乾源公司为毕宏华开具销售不动产发票，金额为459285元。2010年12月19日，毕宏华办理入住手续并交纳了各项入住费用。2013年5月25日，毕宏华的委托代理人张喜权以EMS方式向乾源公司法定代表人郭英文邮寄了一份律师函，希望就涉诉房屋办理登记及逾期补偿问题进行沟通。
2013年6月20日，毕宏华起诉至一审法院，以乾源公司逾期办证为由，要求判令被告乾源公司履行合同义务，将原告办理权属登记需由其提供的资料报产权机关备案，协助原告办理房屋权属证书；赔偿原告经济损失（按已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算，2010年6月19日至被告完成备案之日止，截止2013年6月6日为124769.11元）。
乾源公司答辩称：原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。
2013年12月18日，一审法院作出（2013）朝民初字第1059号民事判决：一、被告乾源公司于本判决生效后三十日内为原告毕宏华买受的位于本市长春国际花园大禹城邦二期59栋1单元401室房屋办理权属登记手续；二、驳回原告毕宏华其他诉讼请求。
毕宏华不服上诉。2014年3月27日，本院作出（2014）长民一终字第66号民事裁定，将本案发回重审。
重审中，乾源公司陈述：大禹城邦二期尚有部分拆迁户未拆迁，乾源公司已经申请仲裁，裁决已经下达，但相关部门没有实际执行，导致大禹城邦二期不能顺利建设和验收，登记备案的资料不齐全，暂时无法办理产权登记，责任不在乾源公司。乾源公司同时向法庭提供了规划图和现状图。
一审法院另查明，长春市城乡建设委员会于2009年7月1日作出（2009）长拆裁字第103、105号行政裁决，于2014年8月27日作出（2014）长拆裁字11、12、13、14号行政裁决，裁决张福祥、范和平、周殿荣、王洪云、张利利、张敏敏、吴凤萍、张玉国、李凤兰等人自行搬迁，逾期将依法申请强制执行。2013年12月23日，一审法院作出（2013）朝行非执字第27号行政裁决对（2009）长拆裁字第105号行政裁决准予强制执行，由长春市朝阳区政府组织实施。另，一审法院在高新区规划局调查了解，涉诉房屋小区即大禹城邦二期未进行规划验收，若验收土地上存在未迁去的拆迁户，则该片土地无法进行规划验收。
一审法院重审后认为：1.原、被告于2009年11月5日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应当认定合法有效；2.关于原告要求被告履行合同义务，将办理权属登记须由其提供的资料报产权登记机关备案，协助原告办理房屋权属证书的请求，因涉诉房屋属于被告开发的大禹城邦二期小区，而该小区所属土地涉及拆迁户拆迁问题已提交相关行政及司法部门予以处理，有关机关至今尚未处理完毕，致使该小区无法进行规划验收，亦无法向产权登记机关提供备案的相关资料，因此原、被告约定的此项义务现不具备履行条件，故原告该项请求不予支持，原告可待条件具备后另行告诉；3.原告主张适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：合同约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，由被告赔偿其经济损失。因双方在签订的《商品房买卖合同》明确约定，如因出卖人责任导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意选择“买受人退房”的方式处理，属“当事人有特殊约定”的情况，故不应适用该条款。现原告不同意解除合同并退房，仅要求被告赔偿其经济损失，该主张于法无据，本院不予支持。基此，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：驳回原告毕宏华全部诉讼请求。案件受理费2796元由原告毕宏华负担。
宣判后，毕宏华不服上诉至本院，主要理由为：1.本案无争议的事实：2009年11月5日，上诉人与被上诉人签订了《商品房买卖合同》，上诉人购买被上诉人开发的大禹城邦二期59栋1单元401室房屋。合同约定上诉人入住后180日内，被上诉人向房屋产权登记机关提供资料办理备案，使上诉人能够办理房屋产权登记。2009年12月19日上诉人入住，2010年6月19日约定的期限届满，至今被上诉人未能完成法律及合同约定的义务，致使上诉人无法办理房屋产权登记；2.一审认定双方有特别约定的事实错误。首先，从合同的说明解释合同。合同第1页第5条说明：对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打“×”，以示删除。现争议合同第15条三个选项均打“×”，就表示删除选项，选项没有任何内容。因此，不论该合同属于实际情况未发生还是属于双方不作约定，打“×”表示的意思均是选项被删除。退一步讲，第15条选项确定为“1”，但第“1”项内容已被删除，那么也应该认定第“1”项没有内容，即约定不明确。一审法院认为双方已经删除的选项属于特殊约定严重错误；其次，合同签订时的录音证实，被上诉人明确表示合同第15条的违约责任不作约定，不写的都打“×”。同时被上诉人还表示，合同第15条选“1”只是为了符合行政机关电脑程序的要求（不能空白）。不选内容不能打出合同，没有其他意思，双方没有特别约定。根据合同法第125条约定，对合同条款理解有争议，应当按照合同所使用的词句、有关条款及诚实信用原则确定条款的真实意思。本案的合同说明和录音证据均能证实第15条违约责任不作约定是双方的真实意思表示；第三，诉争合同是格式合同，根据合同法第41条规定，应当作出对提供合同一方即被上诉人不利的解释。庭审中，上诉人和被上诉人对合同第15条约定作出了不同的解释，上诉人还提供了两份录音证据证明打“×”属于双方不作约定，根据上述法律规定，应当认定双方没有对违约责任作出特别约定；3.一审认定被上诉人不具备实际履行第15条约定义务的条件，因此对上诉人履行合同的请求不予支持是错误的。首先，被上诉人履行合同义务是法律赋予上诉人的合法权利，被上诉人违约就应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任，因此法院应当判决被上诉人履行合同义务；其次，合同是否具备实际履行条件不是判决必须考虑的问题，而是执行问题。一审判决不考虑被上诉人是否违约、是否应当履行义务，而考虑履行时间问题，是明显的错误；第三，一审判决上诉人可待履行条件具备时另行告诉属于浪费司法资源的违法行为，没有法律依据。请求撤销一审判决，依法改判被上诉人将办理产权登记的资料向登记机关备案，并协助上诉人办理涉诉房屋权属证书，判令被上诉人赔偿上诉人经济损失（按已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计取逾期贷款利息的标准计算，从2010年6月19日起至完成备案之日止），诉讼费由被上诉人承担。
乾源公司二审答辩称：一审判决正确，应当维持原判。
本院二审查明的案件事实与一审相同。
本院认为：1.乾源公司与毕宏华签订的《商品房买卖合同》第十五条明确约定在出卖人逾期办理权属登记时双方选择“1”的方式处理，即“买受人退房，出卖人退还购房款并赔偿买受人损失”，虽然双方对于退还购房款的具体期限和赔偿损失的具体金额未作约定（打“×”），但按照“有约定从约定，无约定从法定”的原则，该种违约处理方式具有可操作性，因此应当认定乾源公司与毕宏华对于逾期办证违约责任有明确的“特殊约定”，毕宏华在乾源公司逾期办证违约的情况下应当选择该种违约救济方式，故毕宏华不选择退房返款而依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定要求乾源公司支付违约金缺乏事实和法律依据，本院不予支持；2.关于毕宏华依据《商品房买卖合同》第一页第5条约定及其与乾源公司销售经理之间的谈话录音证据主张双方对于逾期办证违约责任未作约定、选择“1”仅是电脑操作程序要求而非双方特殊约定的问题。首先，因《商品房买卖合同》第一页第5条内容为“对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时在空格部位打×，以示删除”，但双方签订的《商品房买卖合同》第十五条是在买受人选择退房后何时退还购房款、赔偿多少损失的空格内打“×”，而对于选择何种处理方式的空格中明确填写了“1”，并未打“×”，因此应当认定双方对于逾期办证违约的处理方式约定是明确的，并非不作约定，故毕宏华主张双方对于违约处理方式约定不明不能成立；其次，乾源公司销售经理在与毕宏华的谈话录音中虽然允诺毕宏华在签订正式买卖合同时不约定逾期办证违约责任，并且也提出选择“1”是电脑操作程序要求，但该谈话中的允诺仅为双方缔约过程中的磋商，不构成承诺，双方之间的权利义务应当以签署的正式合同约定内容为准，如果“1”确系电脑操作程序要求不得已的选择，双方完全可以通过手书或另签协议的方式废除该项约定，但该合同自2009年11月5日签订至今已有5年时间，双方既未通过手书方式废除该条约定，亦未另行签订补充协议，表明毕宏华和乾源公司真实意思表示并非不约定逾期办证违约责任，故毕宏华依据该谈话录音主张合同第十五条约定的“1”不是双方真实意思表示缺乏事实依据，本院不予支持；3.关于毕宏华主张乾源公司为其办理房屋权属登记一节，因乾源公司已举证证明涉诉房屋因政府强制拆迁等原因目前无法办理权属登记手续，毕宏华该项诉讼主张属事实履行不能，一审法院已释明毕宏华可以要求解除合同退房返款，但毕宏华坚持不变更诉讼请求，此情况下一审法院告知其可待条件具备后另案诉讼符合法律规定，并无不当，故毕宏华要求乾源公司为其办理房屋权属登记本院亦不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律适当，毕宏华的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2796.00元，由上诉人毕宏华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 智
代理审判员 李 迪
代理审判员 张新华
二〇一四年十二月十五日
书 记 员 周宏伟