广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤13民终1984号
上诉人（一审互为原被告）：惠州市铭城房地产开发有限公司。住所地广东省惠州市惠阳区。
法定代表人：赵育辉，该公司总经理。
委托诉讼代理人：曾祺、李晓永，广东谢斐律师事务所律师。
被上诉人（一审互为原被告）：深圳市泓力房地产经纪有限公司。住所地广东省深圳市宝安区。
法定代表人：黄明娟，该公司总经理。
委托诉讼代理人：朱江，男，汉族，1970年10月28日出生，住址：广东省深圳市南山区,该公司销售经理。
委托诉讼代理人：梁勇飘，男，汉族，1982年2月22日出生，住址：广东省连平县,该公司法务经理。
上诉人惠州市铭城房地产开发有限公司（以下简称铭城房地产公司）因与被上诉人深圳市泓力房地产经纪有限公司（以下简称泓力经纪公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2017）粤1303民初2735号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月19日立案后，依法组成合议庭，分别于2017年7月6日、7月19日开庭进行了审理。上诉人委托诉讼代理人曾祺、被上诉人委托诉讼代理人朱江、梁勇飘，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
铭城房地产公司上诉请求：1.请求撤销(2016)粤1303民初2735号民事判决书；2.判令驳回泓力经纪公司的全部诉讼请求；3.判令泓力经纪公司返还铭城房地产公司多支付的佣金共计人民币307798元；4.判令泓力�纪公司赔偿铭城房地产公司的利息损失暂计人民币1000元（以307798元为基数，按照同期银行贷款利率自2016年5月11日计算至泓力经纪公司偿清为至）；5.由泓力经纪公司承担本案全部诉讼费等费用。事实和理由：铭城房地产公司认为(2016)粤1303民初2735号民事判决认定事实不清，证据不足。理由如下：一、《府东名苑销售代理合同》已在实际履行中发生了变更,且约定的溢价奖励部分因结算的条件未成就，铭城房地产公司无需支付溢价结算款。（一）变更原因：泓力经纪公司未能在合同约定期限内完成销售任务。铭城房地产公司与泓力经纪公司双方签订代理销售合同期限为2013年1月12日至2013年3月30日。根据泓力经纪公司提供的证据《佣金结算明细表》显示，2013年3月30日前销售的房屋37套，2013年3月31日后销售75套。而《府东名苑销售代理合同》附件三《府东名苑可售房源》上，双方确定的销售套数是129套，从这个数据来看，泓力经纪公司在第一次合同期限内仅仅完成了28.68%的销售任务。由于泓力经纪公司的销售业绩非常的不理想，泓力经纪公司多次找到铭城房地产公司协商，请求延长合同期限，铭城房地产公司考虑到跟泓力经纪公司公司中一个重要管理层是多年朋友关系，而且泓力经纪公司公司刚刚成立不久，于是铭城房地产公司同意并延长了两次合同期限后，但泓力经纪公司在诸多联动公司的共同努力下依然没有完成合同约定的90%的销售任务。房地产行业为资金密集型产业，资金的快速流转是企业生存的关键，委托中介公司代理销售就是为了达到更快销售的目的。因此，铭城房地产公司虽同意延长合同期限，但为尽快销售房屋，收回已经投入的大量资金，双方在合同的实际履行中对合同的内容也作了相应的变更。（二）变更一：为完成销售任务，泓力经纪公司请求铭城房地产公司一起寻找更多的联动公司来带动房源的销售。泓力经纪公司公司成立于2012年7月25日，截至2013年1月12日签订合同时止，泓力经纪公司公司并未在房地产行业有过任何的代理销售经验，泓力经纪公司代理销售能力和水平非常有限。因此，在第一次合同到期且泓力经纪公司仅销售了28.68%房源的情况下，泓力经纪公司承诺寻找更多的联动公司来协助其完成销售，同时请求铭城房地产公司也寻找其他的联动公司来共同销售剩余的房源。且，泓力经纪公司寻找的代理公司由泓力经纪公司负责结算佣金，而铭城房地产公司寻找的联动公司由铭城房地产公司直接跟联动公司结算，无需再向泓力经纪公司支付任何佣金。自2013年3月31日起，铭城房地产公司即找到了家家顺、泛城地产、招商置业等几家公司与泓力经纪公司一同�售；（三）约定的溢价奖励部分因结算的条件未成就，铭城房地产公司无需再支付溢价结算款。《府东名苑销售代理合同》第八条中的8.3款约定：“乙方销售项目若销售均价均超过5200元/平方米以上5300元/平方米以下（含5300元/平方米），超出部分总金额甲乙双方分成，……”，以及第8.6款约定“结算：乙方销售达到本合同附件三《府东名苑可售单位房源表》销售套数的90%以上时，乙方提出结算溢价销售的分成金额报甲方确认，……”根据上述条款的约定，溢价奖励的结算必须同时具备以下三个充要条件：（1）房屋销售价格超过5200—5300元/平方米的部分；（2）合同期限内乙方销售达到本合同附件三《府东名苑可售单位房源表》销售套数的90%以上时；（3）乙方提出结算溢价销售的分成金额报甲方确认。本案中，泓力经纪公司作为《府东名苑销售代理合同》的�方，未同时具备以上三个条件：1.房屋销售价格超过5200—5300元/平方米的部分并非是泓力经纪公司的原因促就。根据合同的约定，溢价结算部分的原意是鼓励泓力经纪公司可以适当高价销售，并尽快完成销售任务回笼资金。但因泓力经纪公司未能按照合同约定期限完成义务，导致全部房屋的销售期限将被延长。从双方合同第一次到期日即2013年3月31日起，该地块及周边商品房的销售均价都在5400-5800元/平方米之间，这时商品房的价格已经普遍上涨而远远高于合同签订时（2013年1月12日）的价格，这不是由于泓力经纪公司努力销售的带动，而是市场的原因导致房屋销售价格上涨。此时，如果仍然按照房价超过5200-5300元/平方米的部分就开始计算溢价奖励，已经与原合同约定溢价结算的真实目的相背离，并对铭城房地产公司显失公平，这也明显不符合常理。2.泓力经纪公司的�售未达到合同附件三《府东名苑可售单位房源表》销售套数的90%以上；首先，根据双方签订的《府东名苑销售代理合同》第7.2条约定，泓力经纪公司是否完成销售任务是以铭城房地产公司与客户签订《广东省商品房买卖合同》作为最终结算依据。仅仅促使客户签订《认购书》只是泓力经纪公司为完成销售任务而应履行的义务，且是否为有效义务，也以最终是否与客户成交作为衡量依据。其次，根据泓力经纪公司一审提供的证据五《佣金结算明细总表》显示，泓力经纪公司及所有联动公司在2013年3月30日前销售了37套，2013年3月31日后销售了75套，共计112套(其中，泓力经纪公司及其寻找的联动公司销售了91套，铭城房地产公司的联动公司“家家顺”销售了21套)。然后，根据泓力经纪公司一审提交的证据四《府东名苑代理佣金结算确认书》（2016年5月25日）中显示，完成销售的房屋也是112套，且经双方共同确认，府东名苑项目代理佣金已全部结算完毕。最后，根据《府东名苑销售代理合同》附件三《府东名苑可售房源》上，双方确定的可销售房源套数是129套。从以上数据看，泓力经纪公司及其寻找的联动公司总共完成了可售房源的70.54%，铭城房地产公司的联动公司“家家顺”完成了可售房源的16.28%，二者合计总共完成了可售房源的86.82%。因此，无论单独计算泓力经纪公司及其联动公司的销售，还是把“家家顺”的销售加进来，泓力经纪公司的销售都没有达到合同附件三《府东名苑可售单位房源表》销售套数的90%以上。3.泓力经纪公司提出结算溢价销售的分成金额未经铭城房地产公司的确认。实际上，在出现房价普遍上涨、泓力经纪公司在合同约定期限内未完成销售任务且经两次延期仍未达到合同附件三《府东名苑可售单位房源表》销售套数的90%以上情况时，铭城房地产公司和泓力经纪公司双方已因溢价奖励结算条件未成就而确定不再结算溢价奖励部分。根据房屋代理销售行业规则，双方有关《府东名苑代理佣金结算确认书》中确认的金额系指整个合同款项，即双方对《府东名苑销售代理合同》下全部费用的确认。因此，从泓力经纪公司的佣金结算确认书中并未提及溢价结算部分以及泓力经纪公司时隔近三年才主张溢价奖励，也证实了这一点。直至泓力经纪公司起诉前，铭城房地产公司从未收到泓力经纪公司提出对结算溢价销售的分成金额进行确认的书面要求。且，在一审庭审中，泓力经纪公司也未提供证据证明曾向铭城房地产公司提出过进行确认。综上，因泓力经纪公司未能在合同期限内完成销售任务，自2013年3月31日后，双方对该合同的内容做了变更，即，铭城房地�公司也引进其他联动公司共同销售且直接与引进的联动公司结算佣金，无须向泓力经纪公司再支付佣金。同时，因溢价奖励部分的结算条件未成就，双方不再进行溢价奖励结算，铭城房地产公司无须再支付溢价结算款。但一审判决对溢价奖励的结算条件是否成就并未做任何的查证和认定情况下，就判决铭城房地产公司向泓力经纪公司支付溢价结算款，属于事实认定错误。二、根据居间合同性质，对于由铭城房地产公司引进的“家家顺”销售业绩，非因泓力经纪公司促成合同成立，泓力经纪公司不应取得相应报酬，故多计算的“家家顺”销售佣金307798元应返还给铭城房地产公司。双方签订的《府东名苑销售代理合同》是居间合同，该第7.3条规定，“本项目允许联动公司带客销售，乙方负责与联动公司签约并结算佣金，甲方不再与联动公司签约结算”。但实际履行中�该条发生了变更，即自2013年3月30日后，在泓力经纪公司不能完成业绩的情况下，铭城房地产公司应泓力经纪公司的请求引入了“家家顺”等联动公司并签订带客联动销售合同共同完成销售，并由铭城房地产公司与家家顺单独结算佣金。对铭城房地产公司引进“家家顺”中介公司的事实，一审法院也在事实认定部分予以查明确认：被告引进“家家顺”一家中介公司进行联动代理销售。但对于一审判决中“其中联动代理中介公司销售的法院，原告应得佣金6%，联动代理中介公司得佣金4%”部分，无事实和法律依据，系一审法院对该部分认定错误。根据《合同法》第四百二十七条的规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。对于“家家顺”的销售业绩，泓力经纪公司并未对该业绩履行任何义务，因此也不应从“家家顺”的销量中收取任何的佣金。但，泓力经纪公司在与铭城房地产公司结算佣金时，却将“家家顺”的销售量统计入其佣金的计算表中。泓力经纪公司起诉后，铭城房地产公司通过财务核实《府东1号代理佣金结算明细表（泓力地产）》发现，“家家顺”的佣金部分即21套房源共计307798元的佣金不应计入泓力经纪公司所得的佣金总额里，且泓力经纪公司已经收到该笔多计算的佣金。因此，泓力经纪公司应将该部分金额返还给铭城房地产公司。
铭城房地产公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，铭城房地产公司的上诉请求没有法律依据，依法应予以驳回。一、《府东名苑销售代理合同》合法、真实有效，铭城房地产公司应按合同约定支付溢价结算款155973元及利息。1.铭城房地产公司、泓力经纪公司所签订的《府东名苑销售代理合同》，约定双方权责、佣金结算、溢价结算都要明确的约定。销售过程，泓力经纪公司、铭城房地产公司双方的业务合作还是比较顺利的。但后期，铭城房地产公司开始以各种不正当理由开始拖延泓力经纪公司已销售房产的佣金结算，对于房产销售溢价结算确以暂时无法预定为由，并承诺到整个项目销售佣金结算时一并支付给泓力经纪公司。2.2016年5月25日，铭城房地产公司与泓力经纪公司双方签订了《府东名苑代理佣金结算确认书》及《府东名苑代理佣金结算明细表（泓力地产）》。双方对答辩人（泓力经纪公司）代理销售的房产销售总额：34046909元，代理佣金共计：2189082元。销售建筑面积：6238.92㎡。但泓力经纪公司销售期间的溢价结算款，铭城房地产公司以资金困难为由，改日再商议，拒绝支付。泓力经纪公司认为，依据铭城房地产公司已结算确认的房产销售总额3046909元，销售建筑面积：6238.92㎡，可计算出泓力经纪公�代理销售房产均价为：5457元／㎡（3046909元÷6238.92㎡﹦5457元／㎡）。同时，依铭城房地产公司、泓力经纪公司双方签订的代理合同第八条溢价结算第8.3款的约定即“乙方销售本项目销售均价超过5200元／㎡以上5300元／㎡以下（含5300元／㎡），超出部分总金额甲乙双方分成，甲方占七五成，乙方占二五成（75:25）”。据此，铭城房地产公司应向泓力经纪公司支付的溢价结算款为：155950元整【即：销售总面积6238.92㎡×100元／㎡（溢价单价）×25%（分成比例）﹦155950元（溢价结算款）】。3.铭城房地产公司与泓力经纪公司支付的溢价结算款期限届满，条件完全符合《府东名苑销售代理合同》的约定。在委托销售代理过程中，铭城房地产公司委托泓力经纪公司销售的房源数量是有变动的，铭城房地产公司在上诉状也明确表示《府东名苑销售代理合同》会出现实际履行与合同约定有所差异。另外，铭城房地产公司、泓力经纪公司双方在一审庭审过程中，当事双方也当庭认可泓力经纪公司实际销售数量及完成的销售比例约95%以上。二、溢价结算款支付的条件及结算标准问题。根据《府东名苑销售代理合同》的约定，溢价结算款支付的条件及结算为“代理合同第八条溢价结算第8.3款的约定即“乙方销售本项目销售均价超过5200元／㎡以上5300元／㎡以下（含5300元／㎡），超出部分总金额甲乙双方分成，（铭城房地产公司）甲方占七五成，（泓力经纪公司）乙方占二五成（75:25）”。项目销售结算后经双方结算，泓力经纪公司销售涉案项目销售均价超过5200元／㎡，实际销售均价为5457元／㎡。泓力经纪公司完成销售比例90%也仅仅是溢价结算款提前支付期限，并不是溢价结算款的支付条件。况且，双方约定的销售房源为129套，铭城房地产公司实际销售合计：122套，已结算代理佣金112套，至今仍有10套的代理佣金合计：237691.20元未付，泓力经纪公司将依法追讨。泓力经纪公司的销售比例超过90%的（详见证据一、二）。为此，铭城房地产公司的上述事实理由以溢价结算款未经其确认、销售未达到其销售任务等非正当理由，拒付溢价结算款，无合同依据，更无法律依据，应依法驳回。三、泓力经纪公司是在涉案项目的委托代理销售期间唯一、独家的销售代理人。铭城房地产公司与泓力经纪公司签订的《府东名苑销售代理合同》第一条第1.5款的约定，泓力经纪公司是上述委托代理销售的唯一独家代理人。泓力经纪公司拥有独自代理的权限。泓力经纪公司独家代理期间，所引进的第三方联动公司包括家家顺、合一成就、自上门、海仁地产、聚家园、邦隆地产、喜洋洋、及时雨等多家联动公司。家家顺系铭城房地产公司所引进的销售联动公司，没有任何合同依据及法律依据。况且，铭城房地产公司与泓力经纪公司签订确认的《府东名苑代理佣金结算确认书》及《府东名苑代理佣金结算明细表（泓力地产）》已明确清楚认定家家顺联动公司为泓力经纪公司引进的销售公司。但事实上，在上述委托代理销售期限内，铭城房地产公司曾偷偷擅自引进第三方，引进第三方销售的房源，铭城房地产公司均以老板朋友购房为由，直接减少泓力经纪公司代理销售房源，且不计入泓力经纪公司的房源销售业绩，不计代理佣金。铭城房地产公司严重违反《府东名苑销售代理合同》所约定的独家代理条款，损害了泓力经纪公司的利益，这也就是《府东名苑销售代理合同》的约定与实际履行发生差异的关键所在。四、铭城房地产公司要求泓力经纪公司支付佣金307798元，无任何合同及法律�据。委托销售代理期间，双方当事人均对销售期间的业绩进行统计确认，在销售后期双方经过对账核实，结算，并形成书面的结算文件盖章确认。铭城房地产公司所主张的佣金307798元均属于泓力经纪公司应得佣金，有合同及事实依据。铭城房地产公司自觉无理，为了拖延溢价结算款的支付，意在通过拖延诉讼将涉案件复杂化。根据合同第六条第6.1.9款及第七条第7.3款的约定，铭城房地产公司的主张要求泓力经纪公司支付佣金307798元完全属于颠倒事实，没有任何依据。恰恰相反，泓力经纪公司要求按《府东名苑代理佣金结算确认书》及《府东名苑代理佣金结算明细表（泓力地产）》支付佣金合法有据。综上，本案事实清楚，一审法院适用的法律正确，铭城房地产公司的上诉请求及事实理由没有任何事实依据及证据，恳请二审法院依法予以驳回。
泓力经纪公�向一审法院起诉请求：1.请求人民法院判令被告向原告一次性支付溢价结算款人民币155973元整；2.请求人民法院判令被告向原告支付逾期违约金，直至溢价结算款付清之日止（从2016年5月26日起暂计至10月5日，判令被告以应溢价结算款的千分之一按日支付违约金，即155973元×l‰×100天=15597元）；3.依法判令本案的诉讼费用由被告承担。
铭城房地产公司向一审法院起诉请求：1.判令被反诉人返还反诉人多支付的佣金共计人民币307798元；2.判令被反诉人赔偿反诉人的利息损失暂计人民币1000元（以307798元为基数，按照同期银行贷款利率自2016年5月11日计算至被反诉人偿清为至）；3.由被反诉人承担本案全部诉讼费等费用。
一审法院认定事实：原告（反诉被告）作为乙方与被告（反诉原告）作为甲方于2013年1月12日签订了1份《府东名苑销售代理合同》（以下简称“代理合同”），本合同涉及本案争议事项主要约定内容：代理合同第一条独家代理销售府东名苑之物业。1.1受托物业名称：“府东名苑（推广名：府东1号）”；受托物业面积：总建筑面积约16415.31平方米。1.5受托物业为甲方委托乙方独家代理，合同期内，甲方不得委托乙方之外的任何第三方参加本项目的销售工作。第二条本合同服务代理期限。2.1自签订本合约之日起计至2013年3月30日止。第三条代理合作方式。甲方将本项目以提点包销的方式给予乙方独家代理。3.1乙方按照本项目所代理销售单位实际金额的10%提取佣金。第六条双方权责。6.1.9标的物业之销售代理服务权具有排他性，甲方在未征得乙方书面认可的前提下不得就标的标的物业自行销售，也不得另行让其它主体提供销售代理服务。6.1.11甲方应当根据合同约定按时向乙方支付报酬，包括销售代理费及�合同提及的相关服务费用。若逾期十五天后支付，则按拖欠金额每日1‰的标准支付违约金。甲方收取乙方提供发票的同时有义务进行签收确认。第七条佣金结算。7.3本项目允许联动公司带客销售，乙方负责与联动公司签约并结算佣金，甲方不再与联动公司签约结算。联动公司现金奖由甲方预付，在客户缴纳足当天经乙方签字确认发放。第八条溢价结算。乙方销售本项目若销售均价超过5200元/平方米以上5300元/平方米以下（含5300元/平方米），超出部分总金额甲乙方双方分成，甲方占七五成，乙方占二五成（7.5：2.5）；8.6结算：乙方销售达本合同附件三《府东名苑可售单位房源表》销售套数的90%以上时，乙方提出结算溢价销售的分成金额报甲方确认甲方在收到乙方申报后七个工作日内确认并通知乙方开据发票，在乙方开据发票后七个工作日内甲方支付相应款项。8.7甲方逾期不支付乙方应收溢价分成，将按逾期每天支付乙方应付代理费的千分之一作为违约金。双方签订合同后，原告按行业规则进行相关活动。合同到期时，双方分别于2013年3月30日和同年6月30日进行了2次续约协议，合同续约至2013年10月31日。在上述代理销售期间，原告引进了“合一成就、聚家园、邦隆地产”等多家中介公司进行联动代理销售，被告引进“家家顺”一家中介公司进行联动代理销售。其中联动代理中介公司销售的房源，原告应得佣金6%，联动代理中介公司得佣金4%。至2016年5月25日，原、被告进行了结算：原告共销售112套房源（含量联动中介代理公司），销售金额共34046909元，代理佣金共计2189082元。另据销售面积计算均为5457元，销售比例约95%。由于双方对联动代理公司销售佣金和溢价分成产生争议，被告未通知原告开具发票，亦未支付给原告溢价报酬。
一审法院认为，原、被告双方签订的《府东名苑销售代理合同》和《府东名苑销售代理合同〈续约协议〉》是双方当事人真实意思表示，内容明确且没有违反有关法律的规定。该合同经双方当事人签名后依法成立，对双方均有法律约束力。原告已依约履行合同，被告亦应按约定支付溢价报酬给原告，对于联动代理中介公司销售的活动和业绩，双方在代理合同6.1.9条款、7.3条款、8.6条款和8.7条款中有约定，双方应当遵守。原告请求利率按每日1‰偏高，不予支持。结算后7天内，原告亦未开具发票给被告，因此计算利息应从2016年6月2日起计至起诉前一日（即2016年8月30日）按银行同期存款利率算；从起诉之日（即2016年8月31日）计至本金还清之日止按月利率2%为宜。反诉原告的反诉请求，缺乏合同依据，一审法院不予支持。判决：一、被告惠州市铭城房地产开发有限公司支付溢价结算款155973元及利息（从2016年6月2日起按中国人民银行规定的同期存款利率计至2016年8月30日止；从2016年8月31日起按月利率2%计至本金还清之日止）给原告深圳市泓力房地产经纪有限公司。二、驳回反诉原告惠州市铭城房地产开发有限公司的反诉请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据：泓力经纪公司于2017年7月6日开庭时提交了证据《府东名苑（惠阳·府东1号）认购书》、《府东1号房号认购确认单》。铭城房地产公司于2017年7月11日提交了证据一《府东一号联动退挞房号及未办理完毕手续三套房明细》、证据二《602房屋权属证明》、证据三《1809号房屋信息更正登记及1809号产权权属证明》、证据四《1501号房屋信息更正登记及1501号产权权属证明》、证据五《1009号房屋泓力经纪公司同意退房函及1009号权属证明》、证据六《601号房屋泓力经纪公司同意退房函及601号新买卖合同与新户主产权证明》、证据七《1801号房屋泓力经纪公司同意退房函及1801号权属证明》、证据八《3××号房屋产权证明》、证据九《302号房屋601号新买卖合同与新户主产权证明》、证据十《1414号房屋信息更正登记、泓力经纪公司同意退房函、1414号产权权属证明》、证据十一《6××号房屋产权证明》。本院组织当事人进行了证据交换和质证。铭城房地产公司认为，泓力经纪公司提交的602号、1809号、1501号、1009号、601号、1801号、3××号、302号、1414号、6××号房该十套房屋是退挞房，未实际成交，不应计入泓力经纪公司的实际业绩。且经泓力经纪公司确认，双方在《府东名苑代理佣金结算确认书》也确认泓力经纪公司完成的销售任务为112套。泓力经纪公司质证意见如下：证据一真实性、合法性、关联性�有异议，该份证据恰恰证明泓力经纪公司代理的602、1501、1809已经销售，只是未办理完手续。泓力经纪公司与铭城房地产公司双方均对该三套房子成交已确认。证据二真实性、合法性没异议，证明内容有异议。权属证明书只是证明该房产出此产权人出于铭城房地产公司，铭城房地产公司未向客户办理该房产的房产证，其真实原因泓力经纪公司是无法清楚的。证据三，该份证明恰恰证明该房产由泓力经纪公司出售，至于房屋信息更正只是铭城房地产公司以客户之间的合同买卖关系。证据四，2013年10月29日，双方均对1501号房进行了变更信息登记确认，但铭城房地产公司未将该房产销售代理佣金支付给泓力经纪公司。证据五，该房产于2014年9月30日，铭城房地产公司找到了其他客户，要求蔡利新（案外人）将原来房款退出，并同意扣除蔡利新（案外人）销售费用5000元，该�产证明了是由泓力经纪公司代为销售的房产。证据六，该份证据仅只证明铭城房地产公司单方同意该客户退房，并没有泓力经纪公司确认并同意退房，双方对佣金费用结算并没有达成一致。证据七，该份证据虽然双方同意退房，但退房的原因并不在于泓力经纪公司。证据八，对该份真实性合法性没异议，对证明内容有异议，其只能证明铭城房地产公司是该房产的权属出此所有人，至于铭城房地产公司未将该房产过户至安逸新（案外人）名下，与3××号房之前买卖合同确定。与泓力经纪公司无关。对证据九302、601号房，新买卖合同，真实性合法性关联性无异议，证明了铭城房地产公司未将该套房产的销售佣金支付给泓力经纪公司。对证据十真实合法性没异议，证明了是由泓力经纪公司销售，双方同意进行房屋信息更正，更正后才同意原业主作退房处理。证据十一，614�属证明，对真实性合法性无异议，证明内容有异议，其只能证明房产初始所有权人虽是铭城房地产公司。对证据十二真实性合法性无异议，证明内容有异议，其只证明双方已结算为112套房房产，另有其他未结销售佣金未支付。
本院认为，本案系商品房委托代理销售合同纠纷案件。根据双方当事人在二审的上诉理由和答辩意见，本案争议焦点为：1.双方当事人《府东名苑销售代理合同》约定的溢价奖励条件是否成就，铭城房地产公司是否需要支付相应的溢价款；2.泓力经纪公司是否需要退还铭城房地产公司佣金307798元。
一、关于铭城房地产公司是否需要支付相应的溢价款的问题。根据双方签订的《府东名苑销售代理合同》第7.2条款的规定，泓力经纪公司佣金每月结算一次，泓力经纪公司需每月3号前向铭城房地产公司提交上个月的结算清单，以铭�房地产公司与客户签订《广东省商品房买卖合同》作为最终结算依据，双方就已签订《广东省商品房买卖合同》的单位房号、合同价款、客户名称、佣金数额进行书面确认。泓力经纪公司提交的证据《府东名苑（惠阳·府东1号）认购书》、《府东1号房号认购确认单》系602号、1809号、1501号、1009号、601号、1801号、3××号、302号、1414号、6××号的认购书及认购确认单，并非双方当事人于合同约定的最终结算依据《广东省商品房买卖合同》，故本院对泓力经纪公司提交的证据二《府东名苑（惠阳·府东1号）认购书》、《府东1号房号认购确认单》不予认可。根据双方一审均提交的证据《府东名苑代理佣金结算确认书》及《府东名苑代理佣金结算明细总表（泓力地产）》、铭城房地产公司一审提交的证据银行流水、《销售佣金结算书》、《府东名苑代理费用结算》，双方已�算府东名苑物业112套（不含退房及挞定物业）。根据《府东名苑销售代理合同》附件三《府东名苑可售单位房源表》的规定，泓力经纪公司可售范围为129套，上述已售112套房屋（包括家家顺联动代理）的销售比例约为86.82%。根据《府东名苑销售代理合同》8.6条款约定的溢价结算条件，泓力经纪公司销售达合同附件三《府东名苑可售单位房源表》销售套数的90%以上时，泓力经纪公司提出结算溢价销售的分成金额报铭城房地产公司确认并支付相应款项。因泓力经纪公司无法提交充分的证据证明其已售房屋达到双方约定129套可售房屋的90%，应当承担举证不能的不利后果，因溢价奖励结算的条件未成就，铭城房地产公司无需向泓力经纪公司支付溢价结算款。一审认定其销售比例约为95%，符合双方约定的溢价结算条件，没有事实依据，确属不当，本院予以纠正。铭城房地产公司主张其双方约定的溢价奖励部分因结算的条件未成就，无需支付溢价结算款的上诉理由，本院予以支持。
二、关于泓力经纪公司是否需要退还铭城房地产公司佣金307798元的问题。根据《府东名苑销售代理合同》第7.3款“本项目允许联动公司带客销售，乙方负责与联动公司签约并结算佣金，甲方不再与联动公司签约结算。联动公司现金奖由甲方预付，在客户缴纳足定当天经乙方签字确认发放”之规定，应当由泓力经纪公司与联动公司签约并结算佣金。铭城房地产公司在举证期间内亦无法提交证据证明其与“家家顺”中介公司存在联动代理关系，应当承担举证不能的不利后果。一审以缺乏合同依据为由驳回铭城房地产公司的反诉请求，并无不当，本院予以维持。铭城房地产公司主张泓力经纪公司应当返还其多支付的佣金307798元的上诉理由，没有事实依据，本院不予支持。
综上所述，惠州市铭城房地产开发有限公司的上诉部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持广东省惠州市惠阳区人民法院（2017）粤1303民初2735号民事判决第二项驳回反诉惠州市铭城房地产开发有限公司的反诉请求；
二、撤销广东省惠州市惠阳区人民法院（2017）粤1303民初2735号民事判决第一项惠州市铭城房地产开发有限公司支付溢价结算款155973元及利息（从2016年6月2日起按中国人民银行规定的同期存款利率计至2016年8月30日止；从2016年8月31日起按月利率2%计至本金还清之日止）给深圳市泓力房地产经纪有限公司。
三、驳回深圳市泓力房地产经纪有限公司的全部诉讼请求。
一审案件本诉受理费3732元、二审案件受理费3732�，共计7464元，由深圳市泓力房地产经纪有限公司负担；一审案件反诉费用2966元由惠州市铭城房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 ＸＸ锋
审 判 员 朱莉娜
审 判 员 李旭兵
二〇一七年九月十一日
法官助理 黄弘扬
书 记 员 张云辉
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判�，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。