北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第08005号
上诉人（原审被告）杨军，女，1946年10月22日出生。
委托代理人邢雪清，男，1972年11月20日出生。
委托代理人张莲玉，北京市中友律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘春喜，男，1956年2月16日出生。
被上诉人（原审原告）刘君，女，1955年1月28日出生。
上述二被上诉人之委托代理人张力，北京市观澜律师事务所律师。
上诉人杨军因确认合同无效纠纷一案（原审案由为占有物返还及合同无效纠纷），不服北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第02685号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年1月，刘春喜、刘君诉至原审法院称：我们系夫妻关系，2006年7月我们所在村旧村改造拆迁，我们共取得二套指标回迁房。当时任拆迁办领导小组副书记的杨军提出想与我们置换房屋，由于当时双方关系相当不错，杨军又是领导，我们表示同意。2007年7月31日房子下来时，双方约定指标互换，即由杨军从拆迁办购买刘君的指标房一套，即402号，面积82.17平方米。同时约定杨军以自家指标房一套一居室与该房屋进行置换。当时杨军拿着一份写好的协议让我们签字，由于当时关系非常好并且出于对领导的信任，刘君未细看便签了，并且只留在杨军处一份。后杨军支付了购房款296700元，但房主姓名为刘君，双方约定等置换完成后双方再行过户。2010年1月4日，拆迁办将指标房由原来的每平方米3540平方米提高到了每平方米4300元，为此402号应多支付购房款6万多元，此款当时便由拆迁办直接从我们的拆迁补偿款中扣除。2013年8月，因原回迁安置房质量不合格，拆迁办将这批安置房均进行了置换，将402号置换为1101号，面积92.69平方米，房款387000元，原402号房屋由我们交回拆迁办。此时因房屋情况发生变化，双方协商后于2013年8月10日签订了《协议书》，约定由杨军以现有住房903号一居室，与我们1101号进行置换，房款自行理清，置换成功后原402号房屋交还我们，再由我们返还拆迁办。此后双方数次共同到拆迁办办理过户置换事宜，但拆迁办告之双方这种置换违反规定，无法办理。至此，我们认为，双方置换行为违反规定，无法达到双方约定的目的；此外，双方于2007年9月10日及2013年8月10日签订的协议均侵犯了被拆迁人刘×1、刘×2的合法权益，应属无效。现请求法院判令双方分别于2007年9月10日及2013年8月10日所签订《协议书》无效；杨军立即将402号二居室房屋腾退并返还我们；本案诉讼费由杨军负担。
杨军辩称：刘春喜、刘君陈述与事实不符，刘君拆迁有指标，我们用这个指标买的房，刘君放弃了指标，不存在置换房屋。房屋不是占有，是我买的房子，房子2007年已经交付我，刘春喜、刘君无法进行撤销，我不同意刘春喜、刘君的诉讼请求。
原审法院经审理认为：公民的合法权益应当受到法律保护。本案的涉案房屋系因农村地区旧村改造拆迁安置所得，该拆迁安置房屋因其与原被拆迁的宅基地及其地上物的包括房主在内的所有被拆迁安置人具有紧密的关联性，由此，涉案房屋在处分上也不同于一般的商品住房。本案中，由于在相关的拆迁协议上就被拆迁安置人进行了明确的界定，在处理有关拆迁安置房屋时应征得全体被拆迁安置人的一致同意且不违反有关法律、法规及拆迁安置地区的政策为宜，刘春喜、刘君虽曾就有关争议房屋的事项向杨军承诺或与杨军达成协议，但均未就此征得作为同为被拆迁安置人的案外人的明确认可或同意，就有关拆迁安置房屋的处分行为实际尚属于效力待定的状态，在本案审理过程中，由于同为被拆迁安置人的其他二人（刘×1和刘×2）均明确表示不认可刘春喜、刘君与杨军的置换行为，由此导致刘春喜、刘君于2007年9月10日签署的协议书及刘君与杨军于2013年8月10日所签订的协议书均不能发生效力。同时，虽然杨军提供了由房屋建设单位出具的可取得产权的证明，但是首先，由于出具可得产权证明的单位并非有关房屋权属和管理之主管单位，该证明的效力尚存在不确定性；其次，由于该出具证明的房屋建设单位系涉案拆迁安置地的集体经济组织的密切关联公司，而与涉案房屋拆迁安置地的相关村民委员会对此表示不能明确确定，故法院对此亦尚不能认定为明确获得涉案争议房屋正式产权的依据。综上，对于刘春喜、刘君要求确认双方分别于2007年9月10日及2013年8月10日所签订《协议书》无效的诉讼请求，法院予以支持。因有关置换房屋的协议书归于无效，由此涉案房屋的安置人口及内容应当按照有关拆迁安置补偿协议的内容予以恢复，故对于刘春喜、刘君要求杨军腾退相关房屋的诉讼请求，法院亦予以支持。杨军的辩解尚缺乏充分事实和法律依据，法院对此不予采信。另外，应当指出，双方当事人之间的合同归于无效后，双方因就此合同取得的财产及相关财产权益进行返还，但鉴于庭审中杨军并未向法庭进行相应的明确意思表示，法院对此不宜直接进行相应处理，杨军就有关问题亦可另行主张权利予以解决。据此，原审法院于2014年6月判决：一、刘春喜、刘君于二ＯＯ七年九月十日签署的协议书及刘君与杨军于二Ｏ一三年八月十日签订的协议书无效；二、杨军于判决生效后三十日内从402号中搬离并将房屋返还给刘春喜、刘君。
判决后，杨军不服，以涉案协议是双方真实意思表示，合法有效为由上诉至本院，请求依法改判。刘春喜、刘君同意原判。
本院经审理查明：刘春喜与刘君系夫妻关系，杨军与刘君系同一村村民。2006年7月3日，北京市丰台区葆台村村民委员会（甲方、以下简称葆台村委会）与刘君（乙方）签订拆迁安置协议，载明：“根据村委会2006年5月26日发布的房屋拆迁公告，甲方因实施旧村改造建设项目，需要拆迁乙方在拆迁范围内丰台葆台村6号所有的房屋。乙方在拆迁范围内有正式宅基地面积187平方米，现有在册人口4人，应安置人口4人；分别是：户主：刘君；之子：刘×2；之子：刘×1；户主：刘春喜。……房屋拆迁补偿款合计1168055元。……按规定安置乙方：葆台新村小区，安置楼房1套，建筑面积共计94.46平方米，安置楼房价款共计340056元，并同时扣除购楼款2%的公共维修基金及相关办证费用共计7066.15元”。2007年7月31日，葆台村委会（甲方）与刘君、刘春喜（乙方）再次签订拆迁安置协议，但在该份协议中“拆迁依据”、“被拆迁房屋”、“拆迁补偿款”、“拆迁补助费”、“拆迁补偿款合计”、“乙方搬迁期限”、“付款方式、期限”等部分均未填有内容；在该份协议的“回迁安置房屋”部分内载有：“按规定安置乙方：葆台新村住宅小区，安置楼房壹套，建筑面积共计82.17平方米，安置楼房价款共计290882元。并同时扣除2%的购房款用于公共维修基金及相关办证费用等共计5818元。”2007年9月10日，刘春喜、刘君签署“协议书”，该“协议书”载明：“2007年7月31日葆台村旧村改造，刘君的房屋在改造范围之内。刘君本人在本村买了一套优惠指标房，又在丰台购买了一套二手房，刘君本人的房子已购齐，本人经济条件也不允许再买房子，本人决定不再买房后，还剩有优惠购房指标80多平米，如不及时买就作废了，因此刘君就将剩余的指标，让给了本村村民杨军，杨军出钱买了402室一套房，82.17平米两居室，价钱296700元，房屋归杨军所有。但购房的姓名是用的刘君的名字，购房的一切手续材料等均在杨军手里拿着。……”2013年8月10日，刘君与杨军再次达成“协议书”，约定：“在2007年7月31日，经双方同意村民杨军购买村民刘君的指标房一套，即402，共82.17平米，2居室。房款296700元，房屋归杨军所有但购房的姓名是刘君，购房的手续均在杨军手里保存现有协议书一份。2013年欣葆家园建成村民开始回迁，因刘君住房问题杨军同意将现有住房一居室的面积45平米让给刘君购买。现双方同意将欣葆家园张×1（杨军之儿媳）的903，一居室，与刘君的1101，两居室互换。购房款双方自行理清。402在双方都同意的情况下，张×1将房屋交给刘君。房屋内装修费，村里赔付后刘君应全部交给张×1。此协议是杨军与刘君双方协商同意的与葆台村委会无关。”
原审审理中，杨军提供北京天成基业房地产开发有限公司（即双方争议房屋的开发商）于2014年4月21日出具的证明一份，该证明载明：“北京天成基业房地产开发有限公司，负责开发丰台区葆台村回迁房项目，现已建成欣葆家园小区，房屋性质为村民回迁房，可以取得正式产权。”
原审审理中刘春喜、刘君的两个儿子（刘×1、刘×2）向原审法院出具书面声明表示：他们系葆台村6号拆迁的被拆迁人之一，他们的母亲刘君将安置402楼房与杨军置换的行为，他们不知情，他们对此不予认可。另，原审法院依当事人的申请，就双方争议有关情况到葆台村委会进行了解，在有关谈话笔录中的反馈情况为：“问：由北京天成基业房地产开发有限公司于2014年4月21日所出具的关于欣葆家园小区房屋是村民回迁房并可以取得产权，村委会的意见？答复为：村民回迁房没有问题，天成基业房地产公司是我村集体经济组织北京葆台投资管理公司下属企业，关于村民回迁房是否取得正式产权并不确定。问：2006年7月3日这份拆迁协议的情况？答复为：这份协议是最早的协议（葆台村拆迁安置补偿协议），当时先预先安置一套，安置人口也比较清楚，系刘君、刘春喜、刘×1和刘×2，这与2007年7月31日的协议（葆台村拆迁安置补偿协议）是一体的，一共安置了两套房屋。问：这两份拆迁协议（即2006年7月3日和2007年7月31日两份葆台村拆迁安置补偿协议）安置的四个人他们之间有无具体明确的安置房屋位置及房号，还有份额？还是整体四人一同不区分份额的安置？答复为：是给一家四口人的，但具体的是他们四口人自己商量，是安置的四口人，不是安置刘君一个人的，四口人之间不区分份额。”
上述事实，有葆台村拆迁安置补偿协议、协议书、旧村改造置换新村协议书、证明、谈话笔录、庭审笔录及声明等证据，在案佐证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。本案中，刘春喜、刘君于2007年9月10日签署的协议书及刘君与杨军于2013年8月10日所签订的协议书是双方真实意思表示，不违反强制性法律法规规定，系合法有效合同。刘春喜、刘君认为上述协议违反规定，无法达到双方约定的目的；且侵犯了刘×1、刘×2的合法权益，应属无效。但是否能够实现合同目的，不是确定合同是否有效的标准。另，刘春喜、刘君所有的房屋被拆迁，被安置人口为4人，可以优惠价格购买两套两居室。刘春喜、刘君决定只购买一套两居室，另一套优惠购房指标由杨军出资购买。因刘春喜、刘君已得到了拆迁补偿款，不购买房屋，其拆迁补偿款仍存在，其放弃的仅是优惠购房的资格，此资格有时间限制，从2006年拆迁到现在已多年之久，此资格已不复存在。故刘春喜、刘君以其二人与杨军达成的协议侵犯了刘×1、刘×2的合法权益为由，要求确认协议无效，本院不予支持。原审法院认定双方协议无效，判令杨军将涉案房屋返还刘春喜、刘君存在不当之处，本院予以纠正。杨军上诉认为双方协议有效，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第02685号民事判决；
二、驳回刘春喜、刘君的诉讼请求。
一审案件受理费13800元，由刘春喜、刘君负担（已交纳）。二审案件受理费13800元，由刘春喜、刘君负担（于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 于阳春
审 判 员 史 伟
代理审判员 王艳芳
二〇一四年十月二十日
书 记 员 刘艳霞