广东省从化市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗从法房初字第652号
原告：李瑞华，住广东省从化市。
委托代理人：王志明。
被告：郭晨阳，男，1987年5月3日出生，汉族，住广东省从化市江埔街尚景路**号*栋***房。
被告：伍少秋，，住广东省广州市白云区。
原告李瑞华与被告郭晨阳、伍少秋房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。2014年7月24日，原告向本院提出诉讼保全申请。经审查，本院以（2014）穗从法房初字第652号之一的民事裁定书，查封了原告李瑞华提供担保的，权属为李志锋、梁玉棉共有的位于从化市江埔街御景路4号134车位及权属为被告郭晨阳的位于××的房产。原告李瑞华及其委托代理人王志明，被告郭晨阳到庭参加诉讼。被告伍少秋经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李瑞华诉称：被告郭晨阳与被告伍少秋是夫妻关系。2012年5月17日，原告通过房地产中介与两被告签订《房地产买卖合同》一份，合同约定：两被告将位于从化市雅居乐滨江花园D-A3602房（公安门牌：××房（粤房地产权证从字第××号）的房产以63万元的价格转让给原告；签约同时，原告先支付定金5万元给两被告，被告须于签订合同后180天内向抵押银行办理提前还贷手续。原告在过户前支付首期款15万元（不含定金）给原告，余款43万元由原告向银行按揭贷款，然后支付给被告。合同签订后，原告已支付了5万元的定金及1万元的中介费分别给两被告和中介服务部。合同签订一个月后，两被告表示不同意将房屋转让给原告，亦不同意双倍返还定金。后经中介方协调，两被告表示同意继续履行合同，直到原告陪同被告到银行办理提前还贷手续，两被告拒绝办理其他递件过户相关手续。两被告的行为已构成违约，应按合同约定双倍返还购房定金及按购房价的10%支付违约金。
2013年4月，因两被告拒绝履行房屋买卖合同，被告另外购买了同一小区与被告房屋相邻的御景路3号10幢503房，该房的面积与两被告的楼房面积相当，但价格却为1025000元。因两被告的违约给原告造成损失395000元。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院判令：1.解除原告与被告郭晨阳、伍少秋于2012年5月17日签订的《房地产买卖合同》；2.两被告双倍返还购房定金100000元、支付中介费10000元及违约金63000元给原告；3.被告郭晨阳、伍少秋赔偿因其违约给原告造成的损失395000元；4.本案诉讼费由两被告承担。
庭审过程中，原告向本院撤回了诉讼请求第2项中违约金63000元的诉请。
被告郭晨阳辩称：一、被告同意与原告解除房屋买卖合同，并依合同的约定承担违约责任，向原告双倍返还定金。二、被告与原告签订的《房屋买卖合同》第六条第2款约定“逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金。”根据此约定，原告只能在定金和违约金中择一请求，而不能即要求双倍返还定金，又要求支付违约金。故原告要求判令被告向其支付违约金的诉讼请求依法应不予支持；三、原告要求被告赔偿可得利益损失的诉讼请求无法律依据，应不予支持。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》规定：因可归责于当事人一方的原因致使房屋买卖合同未能订立，约定有定金条款的，应当使用定金罚则；没有约定定金条款，或者定金处罚数额不足以弥补守约方实际损失的，违约方应当赔偿守约方因此所受到的信赖利益损失。守约方要求赔偿合同履行的可得利益损失的，一般不予支持。本案中，被告与原告签订的《房地产买卖合同》附件约定双方在合同签订后180天内办理相关手续，但后因开发商未按时办理房产证，导致被告无法办理提前还贷手续，并不是被告故意违约。原告延期履行合同的付款义务而造成了被告卖方机会利益的损失，被告因房屋价格上涨过快也无法置换购买其他房屋。综上，原告要求被告赔偿其另外买房差价无法律依据，不应支持；四、被告多次联系原告要解除合同并向原告双倍返还定金，但都被原告拒绝。综上所述，被告愿按照合同约定承担违约责任，向原告双倍返还定金，同时请求法院依法驳回原告的其他诉讼请求；五、2013年4月份以前，被告同意继续履行签订的房地产买卖合同，后因供房的利息及购房本金高于与被告交易的价格，因此，我方不再履行与原告签订的《房地产买卖合同》。
被告伍少秋书面答辩称：与被告郭晨阳的答辩意见一致。
经审理查明：2012年5月17日，原告李瑞华与被告郭晨阳、伍少秋签订了《房地产买卖合同》一份，合同第二条约定：原告以63万元的价格购买权属为被告郭晨阳、伍少秋的位于从化市雅居乐滨江花园D-A3602房；合同第三条约定：因被告导致该物业无法办理产权登记手续的，应赔偿由此造成的全部损失。合同第六条第二款约定：因原告或被告违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或与其办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务的，逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额与总楼价百分之十的违约金。守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收之房款应于解除合同发出之日起五日内退还；合同第七条约定：在合同履行过程中，任何一方不履行合同，违约方应代守约方向经纪方支付代理费。守约方已付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。2012年5月17日，原告已向被告支付了5万元的定金，同日原告向广州市从化江埔伟邦房地产中介服务部支付了中介费10000元。以上事实有原告提交的《房地产买卖合同》及《收据》两份予以证实。
另查明，2013年4月份以前，原告与被告均同意继续履行签订的房地产买卖合同。后被告认为供房的利息及购房本金高于出售给被告的价格，故从2013年4月开始，拒绝继续履行与原告签订的房地产买卖合同。
2014年9月，原告向本院申请对其向被告购买的位于××房的房屋在2012年5月17日及2013年4月21日的价值进行住宅价值评估。
2014年12月8日，深圳市世联土地房地产评估有限公司出具了对权属为被告郭晨阳、伍少秋的位于从化市雅居乐滨江花园D-A3602房（公安门牌：××房（粤房地产权证从字第××号）的房产的评估报告，该报告显示：原告与被告签订的房地产买卖合同中所涉房屋2012年5月17日的价值为827645元，2013年4月21日该房屋的价值为965354元。
本院认为：本案属于房屋买卖合同纠纷，主要涉及以下三个问题：一、《房地产买卖合同》的解除问题。原告诉请要求解除与被告签订的《房地产买卖合同》，被告郭晨阳、伍少秋在答辩中均同意解除该合同。因此，对于原告要求解除双方2012年5月17日签订的《房地产买卖合同》的请求，本院予以支持。二、被告郭晨阳、伍少秋双倍返还购房款定金100000元的问题。根据原告与两被告签订的合同第六条约定，违约方即被告可解除合同并要求双倍返还定金，现被告对于双倍返还定金亦无异议，因此，对于原告要求被告双倍返还定金100000元的诉请，本院予以支持。三、关于中介费10000元及原告主张的损失395000元的赔偿问题。1、被告辩称，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》规定：因可归责于当事人一方的原因致使房屋买卖合同未能订立，约定有定金条款的，应当使用定金罚则；没有约定定金条款，或者定金处罚数额不足以弥补守约方实际损失的，违约方应当赔偿守约方因此所受到的信赖利益损失。守约方要求赔偿合同履行的可得利益损失的，一般不予支持。本院认为，被告引用的司法解释适用的前提是双方的房屋买卖合同未能订立，而本案中原告与被告订立的《房地产买卖合同》已经成立，且双方均无异议。因此，对于被告的辩称本院不予采纳。2、从2013年4月起，因被告认为本人供房的利息及购房本金之和已高于出售给被告的价格，不再继续履行与原告签订的房地产买卖合同的行为已经构成违约，因此，被告对于原告的损失应承担赔偿责任。原告要求被告赔偿中介费10000元，符合原告与被告签订的房地产买卖合同第七条的约定，本院予以支持。3、原告认为，被告拒绝履行双方签订的《房地产买卖合同》已构成违约，2013年4月，在被告明确不再履行合同的前提下，原告向案外人赵小毛购买价格为102500元的商品房一套，而原告与被告约定的交易价格仅为630000元，因此被告应赔偿给原告两套房屋的差价395000元。2014年9月原告向本院申请对于其向被告购买的位于××房的不同时间进行住宅价值评估。本院认为，原告购买的被告的房屋与案外人赵小毛的房屋，因其位置、朝向、采光等客观条件均不相同，不具有比对性，应将涉案房屋在不同的时间进行评估即双方签订房地产买卖合同的时点和被告拒绝履行合同的时点进行价值评估比对，从而衡量原告的具体损失。经深圳市世联土地房地产评估有限公司广州分公司对涉案的房屋进行了评估，评估结论为：原告与被告争议房屋在2012年5月17日及2013年4月21日的价值分别为827654元、965354元，此房屋的溢价为137700元。原告的损失主要因被告不再继续履行合同后，需重新购房而此时房价已上涨导致原告购买同样的房屋需付出更多对价所造成。原告的重新购买房屋的价格与双方合同约定价格之差为335354元，但鉴于原告与被告签订合同时涉案房屋的市场评估价格827654元与原告与被告约定的合同交易价格630000元差额为197654元，此差额已接近合同交易价的三分之一，合同约定的交易价格与市场价相比较低。因此，根据公平原则及损失填补原则，本院对于原告的全部损失酌定为140000元。原告请求被告赔偿其全部损失符合双方签订的合同第三条赔偿全部损失的约定，现由于原告与被告约定的双倍返还定金低于原告的损失，故被告除承担双倍返还定金的责任外，还应赔偿90000元给原告。
综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十三条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告李瑞华与被告郭晨阳、伍少秋于2012年5月17日签订的《房地产买卖合同》；
二、被告郭晨阳、伍少秋自本判决发生法律效力之日起10日内双倍返还原告李瑞华购房定金款100000元；
三、被告郭晨阳、伍少秋自本判决发生法律效力之日起10日内赔偿原告李瑞华已付的中介费10000元；
四、被告郭晨阳、伍少秋自本判决发生法律效力之日起10日内赔偿原告李瑞华损失90000元；
五、驳回原告李瑞华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费9680元，由原告李瑞华负担5426元，被告郭晨阳、伍少秋负担4254元；财产保全费1250元，由被告郭晨阳、伍少秋负担；鉴定评估费8965元由被告郭晨阳、伍少秋负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状的次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李耀文
代理审判员 薛志军
代理审判员 吴 环
二〇一五年一月二十日
书 记 员 邓毅斌