广西壮族自治区北海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂05民终1362号
上诉人(原审原告,原审反诉被告)：陈恩河，男，1986年3月21日出生，汉族，住北海市海城区。
委托诉讼代理人：洪颖峰，广西现城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘绍波，广西现城律师事务所实习人员。
被上诉人（原审被告，原审反诉原告）：陈承聪，男，1978年9月17日出生，汉族，住北海市海城区。
原审第三人：广西丰盛市场管理有限公司，住所地北海市四川路119号。
法定代表人：陈拓。
上诉人陈恩河因与被上诉人陈承聪，原审第三人广西丰盛市场管理有限公司（以下简称丰盛市场）房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市海城区人民法院(2017)桂0502民初2326号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。原审第三人丰盛市场经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
陈恩河上诉请求：依法撤销原审判决第六项，改判被上诉人陈承聪赔偿装修费用23500元给上诉人陈恩河；被上诉人陈承聪承担本案诉讼费用。事实与理由：一审判决认定事实错误。陈恩河对商铺进行装修的时候已经口头通知过陈承聪，陈承聪是否征得商铺产权人的书面同意，陈恩河没有办法知道，且是否征得商铺产权人的书面同意是陈承聪履行合同义务的一种方式。一审庭审时丰盛市场也承认陈恩河在装修商铺时，其是明知的，只是没有表示同意或阻止，直至陈恩河装修完毕商铺且使用了几个月都没有提出任何异议。因此，丰盛市场已经构成了默示同意，陈恩河装修商铺与陈承聪是否取得丰盛市场的书面同意没有关联性，并不能因此认定陈恩河存在过错。陈恩河于2017年1月份花费了23500元用于涉案商铺的装修，2017年5月19日陈承聪无故单方面通知要求解除转租合同，使其营业时间只有区区几个月就被要求解除合同，投入的装修成本明显无法收回。在陈恩河租赁之前该商铺没有装修（只有清水房），陈恩河投资23500元装修商铺而形成的附合装修物是为了便于使用商铺而做的必要添附，但陈承聪恶意违约，要求增加租金否则解除合同，其违约行为致使陈恩河的投资化为乌有。在本案中陈承聪具有重大过错，属于恶意违约造成陈恩河的损失。装修好后的商铺上面的附属物必然能够得到陈承聪的继续使用，这必将成为陈恩河的不当得利。综上所述，根据相关法律规定，陈承聪应该赔偿陈恩河因装修商铺所支付的23500元。
陈承聪辩称：陈恩河并未口头通知陈承聪其要装修商铺，而双方合同约定陈恩河装修商铺必须通知陈承聪并取得丰盛市场的书面同意后才可以进行。涉案商铺出租前设备较完善，完全满足双方合同中约定的使用需要，陈恩河称房屋为清水房不是事实。陈恩河没有按照合同约定的用途使用商铺（合同约定不能将房屋用作餐饮之用）已属违约，装修费用应由其自行承担。根据双方的微信聊天记录，陈承聪与陈恩河已经在2017年5月18日达成合意解除合同，现陈恩河又反悔并要求赔偿装修费有违诚信原则，故不同意陈恩河的上诉请求。
原审第三人丰盛市场管理有限公司未作陈述。
陈恩河向一审法院起诉请求：1.判令解除陈恩河与陈承聪签订的《商铺转租合同》；2.判令陈承聪返还押金2000元给陈恩河；3.判令陈承聪赔偿合同违约金2000元给陈恩河；4.判令陈承聪赔偿经济损失27500元（其中装修费用23500元，宣传单印制费4000元）给陈恩河，上述金额共计31500元；5.判令陈承聪承担本案诉讼费用。
陈承聪向一审法院反诉请求：1.判令解除陈恩河与陈承聪所签订的《商铺转租合同》；2.判令陈恩河向陈承聪支付2017年6月3日起至反诉日即2017年7月18日期间的房屋占用费共计1200元，以后另计至反诉陈恩河完全腾退涉案商铺为止；3.判令陈恩河向陈承聪支付从2017年5月23日起至2017年7月18日止，共计1000元，以后另计至陈恩河完全腾空涉案商铺为止期间的商铺使用电费；4.判令陈恩河立即腾退其承租的涉案商铺；5.由陈恩河承担反诉的诉讼费用。
一审法院认定事实：2016年9月22日，承租人陈承聪（乙方）与出租人丰盛市场（甲方）签订《租赁合同》，约定甲方同意将位于北海市四川路119号丰盛市场外AP38号商铺出租给乙方经营除餐饮之用，租赁期为叁年，自2016年10月1日起至2019年10月1日止，按月租金为2500元。2016年12月2日，转租方陈承聪（甲方）与受转租方陈恩河（乙方）签订《商铺转租合同》，约定甲方依法承租的座落于北海市四川路119号丰盛市场外AP38号商铺（甲方已征得房产所有人同意），由甲方将上述承租商铺全部转租给乙方；《商铺转租合同》第二条第一款约定租赁用途为除餐饮之用；《商铺转租合同》第三条第一款约定甲方于2016年12月3日前向乙方交付该商铺。转租期为24个月，自2016年12月3日起至2018年12月3日止；《商铺转租合同》第四条一款约定2016年12月3日至2017年6月3日租金为每月600元（大写陆佰元），2017年6月3日至2017年12月3日租金为每月800元（大写捌佰元），2017年12月3日至2018年12月3日租金为每月在市场收取月租金基础上加200元（贰佰元）；《商铺转租合同》第五条第一款约定在商铺转租期间，乙方使用该商铺所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理等费用由乙方承担；《商铺转租合同》第六条第五款约定乙方需装修商铺或者增设附属设施和设备的，必须事先通知甲方，由甲方按租赁合同的约定征得商铺产权人的书面同意，按规定需经有关部门审批的则应报经有关部门核准后方可进行；《商铺转租合同》第九条第一款约定在转租期间，因为甲方原因租赁合同被解除的，甲方应按押金一倍向乙方支付违约金；《商铺转租合同》第十条第一款约定甲方收取乙方押金2000元。合同签订后，陈恩河在不损坏商铺的建筑主体和承重结构的情况下对涉案商铺进行了装修，装修商铺花费了23500元，但是没有提供证据证实装修商铺已通知陈承聪且经丰盛市场的书面同意。承租期间，承租的商铺主要用于农副产品的销售和充当北海市越香餐饮管理有限公司的配送仓库，陈恩河为此于2017年6月6日印刷了2000份广告宣传单，花费了4000元。庭审中，出租人丰盛市场确认陈恩河与陈承聪签订的《商铺转租合同》已经其同意。2017年5月，因陈承聪要求增加租金，陈恩河不同意，陈承聪单方面提出解除合同，以致涉诉。另查明，陈恩河已支付涉案商铺电费至2017年8月19日，支付涉案商铺租金至2017年6月3日。2017年6月3日至2017年7月2日的租金，陈恩河已按约定支付，但是陈承聪通过工商银行已退还该笔租金给陈恩河。陈恩河的货物目前仍放置在涉案商铺内。2017年8月，第三人丰盛市场将涉案商铺门锁更换，导致陈恩河无法使用涉案商铺。
一审法院认为，一、本诉。关于《商铺转租合同》是否合法有效的问题。陈恩河与陈承聪签订的《商铺转租合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律法规的强制性规定，且已经出租人丰盛市场的同意，合同合法有效。双方均应恪守履行。现陈恩河要求解除《商铺转租合同》，陈承聪反诉同意解除合同，双方的行为系属当事人行使自己的合法权利，与法无悖，该院予以支持。合同解除后，陈恩河要求陈承聪返还押金2000元，有事实和法律依据，该院予以支持。关于陈恩河与陈承聪是否构成违约的问题。陈恩河已经履行了合同的主要义务，按时支付涉案商铺的租金和电费，陈承聪因增加租金不成单方面提出解除合同构成违约，应承担相应的违约责任。对于陈恩河诉称的装修费用损失，陈承聪辩称陈恩河装修商铺未通知陈承聪且未经第三人丰盛市场的书面同意，属于陈恩河违约的抗辩理由，该院认为，陈恩河装修商铺而形成的附合装修物是为了便于使用商铺而做的必要添附，并不损坏商铺的建筑主体和承重结构，不构成违约，但是陈恩河在装修商铺时未通知陈承聪且未经第三人丰盛市场的书面同意存在过错，该损失由其自行承担。对于陈恩河诉称的宣传单印制费用损失，该院认为，宣传单印制费用损失已经超出了陈承聪在合同订立时可以预见的损失，且该损失发生在陈承聪提出解除合同之后，属于陈恩河消极扩大的损失，该院不予支持。本案中，陈恩河无法举证证实其实际损失，该院考虑到陈承聪违约的主观恶意，根据《合同》第九条第一款的约定，甲方应按押金一倍向乙方支付违约金，故对于陈恩河请求被告陈承聪赔偿合同违约金2000元的诉讼请求，该院予以支持。二、反诉。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，陈承聪要求陈恩河腾空承租的涉案商铺，有事实和法律依据，该院予以支持。另，根据查明的事实，陈恩河使用涉案商铺直至8月初，因第三人丰盛市场更换商铺门锁而无法继续使用商铺，该院据此确定陈恩河应支付租金至2017年7月31日。因陈恩河已支付涉案商铺租金至2017年6月3日，2017年6月4日至2017年7月31日的租金为1520元(800元÷30天×57天)。陈恩河使用涉案商铺直至8月初，但已支付涉案商铺电费至2017年8月19日，故陈承聪要求陈恩河支付自2017年5月23日至完全腾空涉案商铺期间的电费没有事实和法律依据，该院不予支持。综上，遂依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条和第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、解除原告陈恩河与被告陈承聪于2016年12月2日签订的《商铺转租合同》；二、被告陈承聪返还商铺押金2000元给原告陈恩河；三、被告陈承聪赔偿违约金2000元给原告陈恩河；四、反诉被告陈恩河支付租金1520元给反诉原告陈承聪；五、反诉被告陈恩河腾空并交付位于北海市四川路119号广西丰盛市场管理有限公司外AP38号商铺给反诉原告陈承聪；六、驳回原告陈恩河和反诉原告陈承聪其他的诉讼请求。本诉案件受理费586元，反诉案件受理费25元，两项合计611元，由陈承聪全部承担。
本院二审期间，当事人未向法院提交新证据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及进行举证质证的权利，本案丰盛市场经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和举证质证的权利。
对于一审判决，陈恩河认为遗漏认定其在装修涉案房屋时丰盛市场是明知的，且没有阻止也没有表示同意以及取得丰盛市场的书面同意是陈承聪的合同义务的事实。陈承聪对一审查明的承租人承租商铺的用途的事实有异，认为承租期间，陈恩河没有按双方合同约定的用途使用商铺，而是作为餐饮之用。本院二审查明的事实与原审查明的事实一致，对原审查明的事实本院予以确认。
另查明，陈承聪与丰盛市场于2016年9月22日签订的《租赁合同》已于2017年6月22日解除。
再查明，注册日期为2016年12月11日，经营者为陈恩河，类型为个体工商户的营业执照显示，位于涉案商铺的北海市海城区鲜集商行的经营范围为：肉类、蔬菜、副食、日用品、食品销售。陈恩河于2017年1月装修涉案商铺完毕。根据一审庭审笔录反映，陈恩河在装修涉案商铺时，丰盛市场是知情的，但一直没有提出异议。
综合诉辩双方的意见，本案二审争议焦点归纳为：涉案合同哪一方构成违约；被上诉人陈承聪应否赔偿上诉人陈恩河装修损失费23500元。
本院认为，2016年12月2日陈恩河与陈承聪签订的《商铺转租合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律法规的强制性规定，且已经房屋所有权人丰盛市场的同意，合同合法有效，陈恩河与陈承聪均应恪守履行。现双方同意解除《商铺转租合同》，双方的行为系属当事人行使自己的合法权利，与法无悖，本院予以支持。关于双方在履行涉案合同过程中哪一方构成违约的问题。涉案的《商铺转租合同》签订后，陈恩河履行了合同的主要义务，按时支付了涉案商铺的租金和电费。2017年5月，因陈承聪要求增加租金不成而单方面提出解除合同构成违约。从陈恩河的营业执照显示的经营范围及商铺实际经营的产品照片可知，陈恩河承租的商铺主要用于农副产品的销售和充当北海市越香餐饮管理有限公司的配送仓库，并非用于餐饮。陈承聪关于陈恩河将商铺作为餐饮之用违反双方合同第二条第一款约定的涉案商铺的租赁用途为除餐饮之用的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。关于陈承聪应否赔偿陈恩河装修损失费23500元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”的规定，虽然双方签订的《商铺转租合同》第六条第五款约定陈恩河需装修商铺或者增设附属设施和设备的，必须事先通知陈承聪，由陈承聪按租赁合同的约定征得商铺产权人的书面同意，但双方约定该合同条文的主要目的是为了防止陈恩河在装修该商铺时损害了商铺产权人丰盛市场的利益，所以对装修事宜应该征得丰盛市场的书面同意。本案中，该商铺出租前基本属于清水房状态，陈恩河承租该商铺是用于经营活动，对商铺进行一定程度的装修陈承聪、丰盛市场均是清楚的，陈恩河装修商铺后并没有对房屋的建筑主体和承重结构造成破坏，该事实陈承聪及丰盛市场是认可的，也一直没有提出异议。所以陈恩河装修商铺的事实虽未经陈承聪征得丰盛市场的书面同意，但丰盛市场在明知的情况并没有提出异议的行为应视为其对陈恩河装修该商铺行为的默认。陈恩河在不损坏商铺的建筑主体和承重结构的情况下对涉案商铺进行与其经营有关的必要装修并不构成违约，因此，陈承聪单方面提前解除合同违约导致陈恩河装修商铺的损失费应予赔偿。陈恩河装修该商铺的费用为23500元，有其与北海市家爱装修有限公司签订的《装修合同书》及该公司出具的收款收据证实。陈恩河于2017年1月对涉案商铺装修完毕，2017年5月涉诉，2017年8月丰盛市场将涉案商铺门锁更换，陈恩河无法继续使用该商铺。陈承聪与陈恩河签订的合同租赁期限为两年，陈恩河在装修完毕后已经营了约8个月，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，本院酌情认定因陈承聪违约导致陈恩河装修商铺的损失费为15000元。至于陈恩河装修涉案商铺，是否形成了丰盛市场的不当得利，根据合同相对性的原则，陈承聪可另行诉讼向丰盛市场追索。
综上所述，一审判决认定事实基本清楚，但适用法律及实体处理有所不当，应予纠正。上诉人陈恩河上诉理由部分成立，成立的部分应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百一十三条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持广西壮族自治区北海市海城区人民法院(2017)桂0502民初2326号民事判决第一至五项；
二、撤销广西壮族自治区北海市海城区人民法院(2017)桂0502民初2326号民事判决第六项；
三、被上诉人陈承聪赔偿上诉人陈恩河装修损失费15000元；
四、驳回上诉人陈恩河和被上诉人陈承聪其他的诉讼请求。一审案件受理费611元，二审案件受理费586元，合计1197
元，由上诉人陈恩河负担200元，被上诉人陈承聪负担997元。
上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向一审法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐维甲
审 判 员 王雅新
审 判 员 汪海敏
二〇一八年三月二十六日
法官助理 张彩玲
书 记 员 杨方方