四川省凉山彝族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川34民终197号
上诉人（原审被告）：巫期伍沙，男，1972年4月出生，村民，彝族，住四川省越西县。
被上诉人（原审原告）：边绍峰，男，1959年12月出生，汉族，村民，住四川省西昌市。
被上诉人（原审原告）：崔光惠，女，1958年4月出生，汉族，居民，住四川省西昌市。
二被上诉人委托诉讼代理人：许丹，四川攀西律师事务所律师，代理权限为特别授权。
上诉人巫期伍沙因与被上诉人边绍峰、崔光惠房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省西昌市人民法院(2016)川3401民初4092号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月22日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人巫期伍沙、被上诉人边绍峰、崔光惠及委托诉讼代理人许丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人巫期伍沙上诉请求：1.请求撤销四川省西昌市人民法院（2016）川3401民初4092号民事判决第一、二项，改判上诉人不承担房租和不返还房屋；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.一审判决认定上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》受法律保护，上诉人对这一认定无异议。2.上诉人与被上诉人于2016年3月27日达成口头协议：被上诉人将房屋收回装修，装修好后继续租给上诉人，房租按市场行情。2016年4月17日被上诉人动工维修，达2个月之久，装修好后自己经营“美味炸洋芋”，又租给他人，并未履行其承诺的继续将房屋租给上诉人。故，一审判决认定上诉人承担2016年5月10日至2016年10月10日的租金不当，且与一审判决认定的水、电费的承担自相矛盾。且一审中上诉人提交了西昌市公安局西郊派出所责令被上诉人停业整顿书等证据予以了证明。3.上诉人于2016年3月27日应被上诉人的承诺，将房间钥匙交给被上诉人，待被上诉人将房屋维修好续租给上诉人，说明被上诉人已于2016年3月27日已收回维修。4.综上所述，被上诉人对房租一再涨价，迫使上诉人无法续租。上诉人从他人处转租该房屋给付了150,000.00元，装修支出210，000.00元，故不服一审判决，请求二审法院予以改判。
被上诉人边绍峰、崔光惠答辩称，上诉人的上述请求没有事实和法律依据，请求二审依法查明事实，驳回上诉，维持原判。
边绍峰、崔光惠向一审法院起诉请求：1、判令巫期伍沙返还边绍峰、崔光惠位于西昌市健康路176-178号的房屋;2、由巫期伍沙给付边绍峰、崔光惠逾期使用房屋租金19，150.00、水电费1，500.00元，合计:20，650.00元;3、本案全部诉讼费用由巫期伍沙承担。
一审法院认定事实：2010年4月23日，边绍峰、崔光惠、巫期伍沙签订《租赁合同》，边绍峰、崔光惠将其位于西昌市健康路176-178号住房和门市1-4楼，共计15间房屋租给巫期伍沙使用，合同约定租赁期限从2010年4月10日至2016年4月10日止，其中前三年的租金为36，000.00元/年，后三年为46，000.00元/年。案涉合同第5条还约定此房如遇政府行为拆旧建新或合同期限满，在同等条件下，巫期伍沙享有优先租赁权，合同签订后，双方按约履行了各自义务。2016年6月23日，边绍峰、崔光惠向巫期伍沙发出告知函，告知其租赁期限已于2016年4月10日到期，限巫期伍沙三天内搬离房屋。巫期伍沙认为自己在租赁期间对房屋设施投入了大量资金，并且双方合同约定巫期伍沙有优先承租权。遂后，双方就房租涨幅的金额协商无果，巫期伍沙拒不退还租赁的房屋。
一审法院认为，对边绍峰、崔光惠的诉讼请求及巫期伍沙的诉讼主张分析如下：
一、边绍峰、崔光惠与巫期伍沙签订的《租赁合同》的效力问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定“依法成立的合同，自成立时生效。”本案中，边绍峰、崔光惠与巫期伍沙在2010年4月23日签订房屋《租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律的规定，属合法有效。
二、巫期伍沙是否应按合同约定返还边绍峰、崔光惠房屋。2016年4月10日租赁期限届满，巫期伍沙继续租用房屋，双方没有续签合同。从《租赁合同》第五条约定内容看，合同期满，在同等条件下，巫期伍沙享有优先租赁权，但对于合同期满后的租赁期限既续租的期限没有明确约定。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”和第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除…。”以及第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”的规定，本案租赁合同期满后，边绍峰、崔光惠与巫期伍沙之间的租赁关系为不定期租赁。边绍峰、崔光惠于2016年6月23日以书面形式向巫期伍沙送达了解除合同告知函，依法履行了通知义务，合同随之解除，巫期伍沙应当返还租赁物。巫期伍沙认为《租赁合同》第五条约定其享有优先租赁权既可以长期租赁，是对该条款理解上的错误，一审法院不予采信。
三、巫期伍沙逾期使用房屋未交付租金的问题。2016年4月10日租赁期限届满后，巫期伍沙继续使用房屋而未向边绍峰、崔光惠交付租金至今。故边绍峰、崔光惠诉求巫期伍沙给付2016年5月10日至2016年10月10日期间拖欠租金的事实清楚。
综上，边绍峰、崔光惠主张巫期伍沙返还西昌市健康路176-178号房屋的请求，一审法院予以支持。边绍峰、崔光惠主张巫期伍沙给付逾期使用房屋的租金19，150.00元(46000元/年÷12个月x5个月)，一审法院予以支持。边绍峰、崔光惠主张巫期伍沙给付水电费1，500.00元的请求证据不充分，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十六条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、巫期伍沙在本判决生效后十日内返还边绍峰、崔光惠位于西昌市健康路176-178号房屋；二、巫期伍沙在本判决生效后十日内给付边绍峰、崔光惠逾期使用房屋的租金19，150.00.00元；三、驳回边绍峰、崔光惠的其它诉讼请求。案件受理费316.00元，减半收取158.00元,由巫期伍沙负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人争议的证据，本院认定如下：对上诉人提交的照片（一张），从照片来看，无照相的时间，属于局部图，该证据属于视听资料，无其他证据予以相互印证，本院不予采信。
根据当事人的举证、质证以及当庭陈述，本院认定事实如下：边绍峰与崔光惠系夫妻关系，2010年4月23日，边绍峰作为甲方与乙方与巫期伍沙签订《租赁合同》，约定：“甲方将其坐落于西昌市健康路176-178号住房和门市1-4楼，共计15间租给乙方使用，经甲乙双方协商一致，达成如下协议：1.房屋全额租金为每年36,000.00元。租房期限为陆年（2010年4月10日至2016年4月10日），2010年4月10日至2013年4月10日租金不变，从2013年4月10日至2016年4月10日每年的租金为46，000.00元/年……5.此房如遇政府行为拆旧建新或合同期满，在同等条件下，乙方享有优先租赁权……8.合同期满，自动终止作废……”
另查明，被上诉人在庭审中陈述：“因房屋损坏其于2016年4月收回出租的房屋进行装修，2016年6月底装修完毕，虽然与上诉人协商上诉人有优先租赁权，但双方对房租协商不一致，其运用过涉案房屋的一楼经营过‘炸洋芋店’，现拥有涉案房屋的钥匙。”上诉人在庭审中陈述：“2016年3月与被上诉人协商房屋装修事宜，确定装修好后房屋以市场价格出租给上诉人，2016年6月初装修完毕，但双方未就租金达成一致意见，2016年6月13日被上诉人就经营了‘炸洋芋店’。上诉人设备现放在涉案房屋的2楼2-3，现房间里面还有电视和冰柜。”
还查明，上诉人在一审答辩中提到，2016年10月6日被上诉人在其不在场的情况下，将其私人物品全部丢在大街上，双方发生争执，派出所出警的情况下，被上诉人又把其物品搬回。
本院认为本案当事人的争议焦点为：一、上诉人是否应退还被上诉人位于西昌市健康路176-178号的房屋；二、上诉人是否应给付被上诉人逾期使用房屋的租金19,150.00元。
关于上诉人是否应退还被上诉人位于西昌市健康路176-178号房屋的问题。从审理查明的事实来看：上诉人在一审答辩中提到，2016年10月6日被上诉人在其不在场的情况下，将其私人物品全部丢在大街上，双方发生争执，派出所出警的情况下，被上诉人又把其物品搬回；在庭审中上诉人也认可，其设备现放在涉案房屋的2楼2-3，现房间里面还有电视和冰柜。从以上事实来看，现上诉人还有物品堆放在涉案的房屋内，但双方签订的《租赁合同》期间届满，双方并未达成新的房屋租赁协议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”的规定，上诉人有义务清理其堆放的物品，退还被上诉人所出租的房屋，保证被上诉人能使用租赁物。因此，上诉人上诉的被上诉人已收回房屋，不存在退还房屋情形的理由不成立，本院不予支持。
关于上诉人是否应给付被上诉人逾期使用房屋的租金19,150.00元的问题。庭审中被上诉人认可，因房屋损坏其于2016年4月收回出租的房屋进行装修，2016年6月底装修完毕，虽然与上诉人协商上诉人有优先租赁权，但双方对房租协商不一致，其用涉案房屋的一楼经营过‘炸洋芋店’，现拥有涉案房屋的钥匙。从被上诉人的自述中可以看出，《租赁合同》的租赁期间届满，被上诉人收回房屋进行维修，双方虽在合同和口头协商时均约定了上诉人享有优先租赁权，但维修好后，因租金的事宜未协商一致，双方未达成新的房屋租赁协议，被上诉人拥有房屋钥匙，未再向上诉人交付房屋，且期间还经营过“炸洋芋店”，而上诉人虽然未腾空房屋内的物品，但未再使用房屋，故被上诉人主张的由上诉人给付其2016年5月10日至2016年10月10日期间的房屋租金19,150.00元的理由不成立，本院不予支持。一审判决对该争议焦点认定错误，本院予以纠正。
综上所述，上诉人巫期伍沙的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持四川省西昌市人民法院（2016）川3401民初4092号民事判决第一项；
二、撤销四川省西昌市人民法院（2016）川3401民初4092号民事判决第二、三项；
三、驳回边绍峰、崔光惠的其他诉讼请求。
一审案件受理费158.00元，由边绍峰、崔光惠负担79元，巫期伍沙负担79元；二审案件受理费316.00元，由边绍峰、崔光惠负担158.00元，由巫期伍沙负担158.00元。
本判决为终审判决。
审判长 马 俊
审判员 郑 坚
审判员 邱学南
二〇一七年四月二十五日
书记员 朱国锋
附相关法律条款：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。