河南省高级人民法院
民 事 判 决
（2016）豫民终字第979号
上诉人（一审被告）：赵继岭，男，1972年8月16日出生，汉族，住禹州市。
委托诉讼代理人：崔会英，河南聚邦律师事务所律师。
上诉人（一审被告）：王剑萍，女，1973年6月19日出生，汉族，住禹州市。
委托诉讼代理人：崔会英，河南聚邦律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：尚晓洁，女，1970年4月15日出生，汉族，住所地禹州市。
被上诉人（一审原告）：尚宏志，男，1972年4月4日出生，汉族，住禹州市书院后街城市。
委托代理人：尚晓洁，尚宏志的姐姐。
被上诉人（一审原告）：蔡军红，女，1971年12月16日出生，汉族，住禹州市。
委托代理人：尚晓洁，蔡军红的表姐。
被上诉人（一审被告）：赵继荣，女，1975年3月22日出生，汉族，住禹州市。
上诉人赵继岭、王剑萍与被上诉人尚晓洁、尚宏志、蔡军红、赵继荣房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省许昌市中级人民法院（以下简称一审法院）（2015）许民初字第230号民事判决书，向本院提起上诉，本院于2016年7月19日受理后，依法组成合议庭，于2016年11月2日公开调查审理了本案。上诉人赵继岭、王剑萍的委托代理人崔会英、被上诉人尚晓洁及尚宏志、蔡军红的共同委托代理人尚晓洁到庭参加诉讼，被上诉人赵继荣经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
赵继岭、王剑萍的上诉请求：撤销一审判决，改判驳回尚晓洁、尚宏志、蔡军红的诉讼请求或发回重审；一、二审诉讼费用由尚晓洁、尚宏志、蔡军红承担。事实和理由：一、赵继岭、王剑萍与尚晓洁、尚宏志、蔡军红之间既没有合同关系也没有房屋买卖合同关系。二、赵继岭、王剑萍通过赵继荣介绍准备把房子卖给关要领，而非尚晓洁、尚宏志、蔡军红；《房产转让协议》应为无效。三、一审法院认定《房产转让协议》构成“债的加入”错误。赵继岭、王剑萍是要与关要领签订《房产转让协议》，赵继岭、王剑萍对于尚晓洁、尚宏志、蔡军红与赵继荣之间的债权不知情也无关。赵继岭、王剑萍并未收到本案房款360万元，不应当承担返还360万元房款的责任。
被上诉人尚晓洁、尚宏志、蔡军红答辩称：一审认定事实正确，判决公正，应该维持。一、《房产转让协议》第三条明确约定“在协议签订前甲方（赵继岭、王剑萍）已经受到了乙方（尚晓洁、尚宏志、蔡军红）支付的购房款360万元……下余房款待赵继岭、王剑萍将房产过户到尚晓洁、尚宏志、蔡军红名下并交付后予以支付”，证明赵继岭、王剑萍认可在签订协议前已经收到360万元。二、双方签订的《房产转让协议》合法有效，签约前双方对协议内容进行了充分的了解，蔡军红是关要领的合法配偶，关要领认可蔡军红能代表自己的真实意思表示，合同中没有关要领的签字不构成合同主体的变更。
赵继荣未到庭，亦未答辩。
尚晓洁、尚宏志、蔡军红于2015年4月30日提起诉讼，请求判令解除与赵继岭、王剑萍、赵继荣签订的《房产转让协议》，返还已支付的购房款360万元及违约金108万元，
一审法院认定的事实：赵继荣为做生意，周转资金，向尚宏志借款，尚宏志通过尚晓洁账户向赵继荣陆续支付借款，2014年2月1日，经结算，赵继荣向尚宏志出具借据一份，内容为“借条今借到尚宏志现金叁佰伍拾万元整，￥3500000.00元，赵继荣2014年2月1日”。庭审中赵继荣认可借款属实，借条虽没有写利息，但双方之间实际一直支付的有利息，有的是2.2分利息，有的是3分利息。
2014年12月26日，尚晓洁、尚宏志、蔡军红及其丈夫关要领与赵继荣协商关要领欲购买赵继荣哥哥赵继岭的房屋一事，并草拟了房产转让协议。后赵继荣将协议交给赵继岭，赵继岭、王剑萍夫妇在打印好内容而签名和日期空白的房产转让协议赵继岭、王剑萍处签名并按指印，并将协议交给赵继荣。后赵继荣在协议上赵继岭、王剑萍处添加上自己的名字，尚晓洁、尚宏志、蔡军红在协议尚晓洁、尚宏志、蔡军红处签名，关要领未在协议上签名。该房产转让协议约定“甲、乙双方就房产转让一事，经双方协商一致同意特立协议如下：……二、房屋转让价格（该价格包括房屋以及附属土地使用权的价格）：530万元整。三、支付方式：在协议签订之前赵继岭、王剑萍已经收到尚晓洁、尚宏志、蔡军红支付的购房款360万元整，下余房款待赵继岭、王剑萍将房产过户到尚晓洁、尚宏志、蔡军红名下并将房屋交付给尚晓洁、尚宏志、蔡军红后尚晓洁、尚宏志、蔡军红予以支付。四、赵继岭、王剑萍保证该房产原按揭贷款已经还清，现赵继岭、王剑萍就该房产在银行正在申请办理抵押贷款手续，拟贷款300万元整，该贷款正在审批中，如该抵押贷款在没有审批，赵继岭、王剑萍应于2015年1月31日之前及时为尚晓洁、尚宏志、蔡军红办理房产过户手续。如果该贷款银行审批通过同意放贷，赵继岭、王剑萍取得该贷款当时将300万元贷款交由尚晓洁、尚宏志、蔡军红保管作为担保，由赵继岭、王剑萍及时向银行还本（用赵继岭、王剑萍交由尚晓洁、尚宏志、蔡军红赵继岭、王剑萍保管的300万元还本）付息（利息、违约金由赵继岭、王剑萍支付），办理解除抵押的手续后，赵继岭、王剑萍应于2015年1月31日前及时为尚晓洁、尚宏志、蔡军红办理房产过户手续。五、如果赵继岭、王剑萍违约不按上述约定交付房屋、不将从银行贷出的300万元交给尚晓洁、尚宏志、蔡军红代管或不及时办理银行解押手续，不能及时为尚晓洁、尚宏志、蔡军红办理过户时，视为赵继岭、王剑萍单方面解除本合同，如果尚晓洁、尚宏志、蔡军红同意解除，赵继岭、王剑萍除应向尚晓洁、尚宏志、蔡军红支付已付房款的30%的违约金外，仍应及时偿还给尚晓洁、尚宏志、蔡军红借款本息。如果尚晓洁、尚宏志、蔡军红不同意解除，赵继岭、王剑萍除应向尚晓洁、尚宏志、蔡军红支付已付房款的30%的违约金外，赵继岭、王剑萍仍应履行本协议，及时为尚晓洁、尚宏志、蔡军红办理解押、过户手续。……九、本协议一式两份、甲乙双方各持一份……。”协议签订后，赵继岭、王剑萍一直未能办理房产过户，尚晓洁、尚宏志、蔡军红以赵继岭、王剑萍未履行协议为由于2015年4月30日向一审法院提起诉讼，要求解除协议并按照协议内容返还购房款360万元及违约金108万元。
一审法院认为：根据当事人的诉辩意见，并征得双方当事人同意，确定本案的争议焦点为：1、赵继岭、王剑萍、赵继荣与尚晓洁、尚宏志、蔡军红之间所签房产转让协议是否合法有效，双方之间是否存在房屋买卖法律关系。2、房屋转让协议是否应当解除，赵继岭、王剑萍、赵继荣是否应当承担返还房屋款项及违约金的责任和义务。
关于第一个争议焦点赵继岭、王剑萍、赵继荣与尚晓洁、尚宏志、蔡军红之间所签房产转让协议效力问题。从房产转让协议内容来看，该协议并非简单的房屋买卖协议，该协议注明房屋出卖人即赵继岭、王剑萍已经收到部分房款，且协议内容大多是对赵继岭、王剑萍义务的约定，该协议赵继岭、王剑萍的签字意味着对房屋所有权人权利义务的重大影响，而赵继岭、王剑萍夫妇作为房屋所有权人均是具有完全民事行为能力的成年人，其并未要求协议双方同时签订，而是先在协议赵继岭、王剑萍处签名并通过其妹妹赵继荣将该协议交给对方签订，应当视为其认可协议内容并委托赵继荣全权办理该协议的签订之事。尚晓洁、尚宏志、蔡军红在未变更协议内容的情况下在协议尚晓洁、尚宏志、蔡军红处签名，其中蔡军红系赵继岭所称购房人关要领的妻子，蔡军红与关要领在处理夫妻共同财产和共同债权债务上系利益共同体，因此协议双方虽然不是同时签订、关要领未在协议上签名并不违背双方的真实意思表示，且协议内容不违反法律、法规的规定，也不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，故双方所签房产转让协议合法有效，对双方均具有法律约束力。赵继岭、王剑萍辩称尚晓洁、尚宏志、蔡军红和赵继荣未告知其合同主体变更，合同是以欺诈方式违背其真实意思表示签订的，应为无效协议，因该辩称理由属于可撤销、可变更合同情形而不属于合同无效情形，本案争议协议第九条注明本协议一式两份，双方各持一份，且赵继岭提供的视频资料也表明其签订了两份协议，赵继岭完全可以持协议依法行使其撤销权，但其并未在协议签订后一年除斥期间内行使其撤销权，故已经丧失了对该合同的撤销权，其主张合同无效的抗辩理由不能成立，一审法院不予支持。
关于第二个争议焦点。根据双方所签协议第四条、第五条并结合第三条支付方式的约定，该协议实际具有部分担保、抵债的后果，尤其是第五条约定“如果赵继岭、王剑萍违约不按上述约定交付房屋、不将从银行贷出的300万元交给尚晓洁、尚宏志、蔡军红代管或不及时办理银行解押手续，不能及时为尚晓洁、尚宏志、蔡军红办理过户时，视为赵继岭、王剑萍单方面解除本合同，如果尚晓洁、尚宏志、蔡军红同意解除，赵继岭、王剑萍除应向尚晓洁、尚宏志、蔡军红支付已付房款的30%的违约金外，仍应及时偿还给尚晓洁、尚宏志、蔡军红借款本息”，而赵继岭、王剑萍在明知其与关要领以及尚晓洁、尚宏志、蔡军红之间根本不存在任何借款关系的情况下仍作出上述约定，根据证据优势原则和普遍生活经验法则，协议所提“尚晓洁、尚宏志、蔡军红借款本息”应是指虽非房屋所有权人但也在协议尚晓洁、尚宏志、蔡军红处签名的赵继荣与尚宏志之间的借款本息，赵继岭称赵继荣的签名是在未经过其同意的情况下私自添加显然不符合常理。尚晓洁、尚宏志、蔡军红提供了赵继荣出具的借条和借款履行支付凭证，赵继荣认可借款属实且口头约定有利息，并对尚晓洁、尚宏志、蔡军红所称借条虽然是给尚宏志出具，但实际是尚晓洁、尚宏志、蔡军红共同出借的陈述并未表示异议，故尚晓洁、尚宏志、蔡军红与赵继荣之间存在真实的借款关系，在双方签订房产转让协议后，该借款法律关系转化为房屋买卖法律关系，原350万元借款及结算后10万元利息转化为360万元已付购房款。赵继岭、王剑萍、赵继荣在协议签订后未能办理房产过户，致使尚晓洁、尚宏志、蔡军红不能实现合同的主要目的，且按照合同约定，尚晓洁、尚宏志、蔡军红具有解除权，故对尚晓洁、尚宏志、蔡军红要求解除合同的诉讼请求，一审法院予以支持。在合同解除的情况下，赵继荣作为原借款人和已付房款的实际收到人当然负有返还责任；赵继岭、王剑萍虽然不是原借款人，但在房产转让协议签订后，按照协议第五条“如果尚晓洁、尚宏志、蔡军红同意解除，赵继岭、王剑萍除应向尚晓洁、尚宏志、蔡军红支付已付房款的30%的违约金外，仍应及时偿还给尚晓洁、尚宏志、蔡军红借款本息”的约定，实际构成债的加入，因此在尚晓洁、尚宏志、蔡军红要求解除合同的情况下，赵继岭、王剑萍应当按照合同约定与赵继荣共同承担借款本息即已付房款360万元的返还责任。
关于违约金如何认定问题。根据双方所签协议第五条约定，合同解除后除应偿还借款本息外，还应当支付已付房款30%的违约金，而合同解除给尚晓洁、尚宏志、蔡军红造成的损失属于金钱损失，实际为已付房款的利息损失，根据合同法以及相关司法解释关于违约金的约定一般不应超过损失的30%，并结合法律、法规以及司法解释中关于借款利息、违约金等之和不应超过同期银行贷款利率四倍的规定，一审法院酌定本案违约金调整为自尚晓洁、尚宏志、蔡军红起诉要求解除合同之日即2015年4月30日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至还款之日止，但应当以尚晓洁、尚宏志、蔡军红的诉讼请求108万元为限。
综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十二条、第一百一十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国合同法》司法解释（二）第二十九条的规定判决：一、解除尚晓洁、尚宏志、蔡军红与赵继岭、王剑萍、赵继荣之间签订的《房产转让协议》。二、赵继荣、赵继岭、王剑萍于本判决生效后十日内共同返还尚晓洁、尚宏志、蔡军红360万元及违约金（自2015年4月30日起按照中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算至本判决确定的还款之日止，最高不超过108万元）。三、驳回尚晓洁、尚宏志、蔡军红的其他诉讼请求。案件受理费44240元，由尚晓洁、尚宏志、蔡军红共同承担8640元，赵继荣、赵继岭、王剑萍共同承担35600元。
本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求没有提交新证据，本院认定的事实与一审法院相同。
本院认为：《房产转让协议》是赵继岭、王剑萍、赵继荣、尚晓洁、尚宏志、蔡军红真实意思表示，有各方当事人签字，内容不违反法律禁止性规定，协议合法有效。因尚晓洁、尚宏志、蔡军红与赵继荣之间存在真实的借款关系，经赵继岭、王剑萍同意并签订该《房产转让协议》，该协议对赵继荣尚欠尚晓洁、尚宏志、蔡军红350万元确认并明确约定如不能办理房产过户手续时，将偿还360万元及利息，该借款关系已经转化为房产买卖关系，原借款360万元转化为已付购房款。赵继岭、王剑萍上诉称与尚晓洁等人没有借款关系，对该债权不知情，不应承担还款责任的理由与事实不符，一审法院认定赵继岭、王剑萍、构成债的加入并无不当；赵继岭、王剑萍上诉称《房产转让协议》的相对方不是尚晓洁、尚宏志、蔡军红而是关要领的理由，经查，关要领对《房产转让协议》购买方写成蔡军红、尚晓洁、尚宏志无异议。并且蔡军红是关要领的妻子，尚晓洁、尚宏志是蔡军红的亲戚，合同相对方的名称并不影响该协议实体内容的认定和处置。由于赵继岭等人未按照该协议履行过户手续，尚晓洁等人提起诉讼解除该协议，一审判决解除合同，赵继岭、王剑萍、赵继荣按照合同的约定偿还借款本息，并无不当。
综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。赵继岭、王剑萍的上诉理由不能成立，本院不予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费35600元，由赵继岭、王剑萍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵建祖
审 判 员 王艳玲
代理审判员 孙艳梅
二○二○一六年十二月十六日
书 记 员 柔 伊