云南省保山市隆阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）隆民二初字第277号
原告赵惠明，男，云南省大理白族自治州大理市人。
委托代理人胡潇、朱治宇，云南天利达律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告保山佳龙园房地产开发有限责任公司。
法定代表人宁建国，该公司董事长。
委托代理人梁锦银、黄斌，云南德天律师事务所律师。代理权限为特别授权。
原告赵惠明与被告保山佳龙园房地产开发有限责任公司（以下简称佳龙园地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年11月2日立案受理后，依法组成合议庭，分别于2015年11月27日、2016年3月2日两次公开开庭进行了审理，原告委托代理人胡潇、朱治宇，被告佳龙园地产公司的委托代理人梁锦银、黄斌到庭参加诉讼。因本案案情复杂，报请延长审限3个月。本案现已审理终结。
原告赵惠明诉称，2011年10月26日,原告赵惠明与被告佳龙园地产公司签订了《商品房购销合同》，合同约定原告以737626元购买被告开发的商铺，约定商铺套内面积为37.56㎡。原告按约定向被告支付购房款和相关代办两证所需税费及费用，但被告至今仍未如期按合同约定向被告交付房屋。2015年初，原告了解到被告代原告办理的房屋所有权证登记套内建筑面积仅为24.55㎡，与双方签订《商品房购销合同》约定的面积相距甚远。原告不能接受面积严重不足的铺面，经与被告协商退房事宜，被告均以各种理由推脱，为此，请求法院判令：1，解除原被告双方签订的《商品房购销合同》；2、判令被告退还原告购房款598571元（已扣除被告支付的租金），并按年利率24％支付违约金（自2014年1月10日起开始计算）；3、判令被告退还原告为代办两证所支付的税费及其他费用23297元；4、本案的案件受理费由被告承担。
被告佳龙园地产公司辩称，1、本案没有出现合同约定解除和法定解除合同的情形，现房产证已经办下来了，请求驳回原告的第一项诉讼请求，因原告的第一项诉讼请求不成立，其他诉讼请求也就不成立，请求驳回原告的其他诉讼请求；2、对原告购买商铺面积减少的事实不否认，其愿意补偿原告因面积减少的房屋差价款139389.3元。
原告针对自已的主张，向本院提交了以下证据：
1、《商品房购销合同》和《房屋分户平面图》复印件各一份，证实根据合同第四条约定本次房屋销售方式是按套计价销售，不是按套内建筑面积计价销售，并约定该商品房参考套内建筑面积为37.56㎡，合同并未约定面积误差的处理方式。
经质证，被告对该组证据的真实性不持异议，对其证明目的不予认可，因合同是由不同条款组成，据合同第五条第3项约定，执行《补充协议》第四条，即按照证载面积计算误差，并非按套计价。
本院认为，该证据能证实，原、被告双方约定的商品房面积与证载面积出现误差的事实，本院予以采信。但双方还签订了《补充协议》，合同与补充协议存在矛盾，仅从《商品房购销合同》得出该商品房按套计价，该证明目的，本院不予采信；
2、隆阳区住建局的证明一份，证实争议房屋在2014年下半年办理产权证后，套内建筑面积为24.55㎡，建筑面积为33.82㎡，实际所交付的房屋套内建筑面积与合同约定的房屋套内建筑面积为13.01㎡，减少了34.63％；建筑面积为7.88㎡，减少了18.89％㎡。其证载面积远远超出合同约定面积。
3、缴费单据三份，证实原告已交清全部购房款737626元，其中139055元属被告返还给原告的房租，并交付办证税费及其他费用23297元的事实。
经质证，被告对该二份证据无异议。
本院认为该二份收据证实了证载面积与合同约定面积出现较大误差的情况及被告交清购房款和收到被告返还房租的事实，被告无异议，本院予以采信。
被告针对其答辩主张向本院提交了以下证据：
1、《商品房购销合同》及《补充协议》、《房屋产权证》、《国有土地使用证》各一份，证实根据《补充协议》第四条约定了面积误差的处理，建筑面积与合同约定建筑面积误差为7.88㎡，单价为17689元／㎡，对面积出现误差，执行《补充协议》第四条，被告应补给原告的面积误差款139389.3元。
经质证，原告对证据的三性予以认可，对证明目的不予认可，认为被告用三份证据予以证明关于房屋面积误差适用补充协议第四条，《商品房购销合同》第四条第二款已明确约定按套计价，《补充协议》第4条规定的按建筑面积计价与主合同第四条第二款矛盾，应该做出对提供格式合同一方不利的解释。
本院认为，该组证据的三性原告无异议，对证载面积与合同约定面积出现误差的事实，双方无异议，本院予以采信；该商品房总价为737626元整（已包含套内建筑面积及分摊面积的价格），而对面积误差的处理合同第五条双方又约定执行补充协议第4条,即按实测建筑面积结算价格，上述约定存在矛盾，应视为原、被告合同约定不明，对该证明目的，本院不予采信。
2、《商铺委托经营管理协议》，证实原被告双方于2012年6月16日签订了协议，该商品房已交付给原告赵惠明，被告作为受委托方代原告经营，从2012年到2015年9月5日期间的房租（房价款中折抵101225元）已经支付给了原告赵惠明，2015年9月6日至2016年9月15日的房租37830元，被告支付给了原告赵惠明。
经质证，被告对该证据的三性无异议，对证明目的不予认可，其一，该委托协议依附房屋销售合同，本身就是售后返租，对签订协议后收到了部分租金折价购房款，但返租协议并没有赋予被告可以不按合同约定交付房屋；其二，被告于2012年8月收取原告交付的办证契税，在2年后才将两证办到原告名下，且至今未交付两证，其三，房屋面积缩小的真正原因是被告所建筑的房屋不符合消防要求而被改建，改建正是原告所购商铺面积严重缩小的原因。
本院认为，原、被告对“售后返租”冲抵被告购房款101225元和原告收到被告2015年9月5日至2016年9月15日的房租37830元的事实无异议，该证明事实，本院予以采信。
本院为查明原、被告诉争的商铺现状，依职权对该商铺进行实地勘察的照片19张，予以证实商铺的现状。
经质证，原告认为因被告未实际交付房屋，且四至界线原告未知晓，只能以产权证为准；
被告质证认为，其不否认面积减少，但不能解除合同。
本院认为，该组照片能真实反映原告所购商铺面积减少的事实，与产权证登记的证载面积相吻合，存在面积减少的事实，原被告对其真实性无异议，本院予以采信。
根据庭审和举证、质证、认证，本院确认如下法律事实：
2011年10月26日,原告赵惠明与被告佳龙园公司签订了《商品房购销合同》，约定：原告以737626元购买被告开发的商铺；交房时间为2012年7月30日；商铺建筑面积41.7㎡，套内面积为37.56㎡”；面积误差的处理方式为：一、采用按套内建筑面积计价销售的，合同约定的套内建筑面积与产权登记套内建筑面积的面积误差比绝对值3﹪以内（含3﹪）时，按产权登记面积中的套内建筑面积结算购房价款。合同约定的套内建筑面积与产权登记套内建筑面积的面积误差比绝对值超过3﹪时，原、被告双方同意按补充协议第（4）条执行，补充协议第（4）条的内容为：该商铺的建筑面积为30.2㎡，此面积为图纸预测面积（合同约定面积），产权面积以具有相关资质的测绘部门最终实测为准。实测建筑面积与预测面积误差绝对值在正负3﹪以内（含3﹪）时，按产权登记面积中的建筑面积结算购房价款。误差绝对值超过正负3﹪的，单位建筑面积的房价不变，误差部分多退少补。关于产权证登记：被告委托原告以被告的名义向当地产权登记机关办理产权证登记手续，相关费用由被告承担，被告在接房后并提交相关有效证件、文件、资料及费用交纳齐备后，原告在90日内代办产权申请手续”。商品房购销合同及补充协议签订后，原告于2012年4月4日向被告交清购房款；于2012年8月22日向被告缴纳相关代办两证所需税费及费用。被告于2014年6月27日为原告办理了《房屋所有权证》，证载套内建筑面积为24.55㎡，建筑面积为33.82㎡；于2014年8月19日为原告办理了《国有土地使用证》，证载使用权面积为2.59㎡。双方因面积误差问题协商无果。至今，被告未向原告交付《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》及产权证。
另查明，原告购房款737626元，其中，购房时扣除售后返租从2012年到2015年9月5日期间的房租折抵101225元；2015年9月6日至2016年9月15日的房租为37830元，被告已支付给了原告赵惠明。
本院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同，自合同成立时生效，并受法律保护，合同双方应当按照约定全面履行自已的义务。原、被告签订的合同系双方真实意思的表示，不违反法律禁止性规定，不存在损害国家、集体及第三人利益的情形，该合同合法有效，双方应当按照合同约定全面履行义务。本案中，原被告签订的《商品房购销合同》第四条关于计价方式和价款第2条规定：“按套（单元、幢）计价，该商品房总价为737626元整（已包含套内建筑面积及分摊的共有建筑面积的价格），房屋的参考套内建筑面积为37.56㎡，而对面积误差的处理合同第五条双方又约定执行补充协议第4条,即按实测建筑面积结算价格，上述约定存在矛盾，应视为原、被告合同约定不明。“根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。就本案而言，被告购买的“佳龙华庭”1-21号商铺，其房产证载明的套内建筑面积和建筑面积均存在与合同约定的套内建筑面积和建筑面积减少的事实，且套内建筑面积误差比为34.63％；建筑面积面积误差比为18.89％，二者均远远超出3％以上。该解释已明确将房屋实际面积和合同约定的面积出现面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。又根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。本案中，原告购买商铺面积大幅缩小，致使原告购买商铺的目的不能完全实现，继续履行合同对原告明显不公平，且至今原告并未向原告交付《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》及产权证。所以，对原告提出要求解除合同和返还原告为办证所支付的税费及其他费用23297元的诉讼请求，本院予以支持，但对原告提出按年利率24％计算违约金（自2014年1月10日起开始计算）的诉讼请求，因原告主张被告返还的购房款598571元系总房价737626元－139055元（售后一次返租101225﹢租金37830元﹦139055元），该租金已计算至2016年9月15日，原告诉求中已将收到的房租从被告应返还购房款中扣除，所以，原告要求被告承担违约金的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。对被告提出愿意补偿原告房屋面积差价款139389.3元的辩称，原告未主张，且双方对此未达成合意，根据“不诉不理的原则”，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条的规定，判决如下：
一、解除原告赵惠明与被告保山佳龙园房地产开发有限责任公司签订的《商品房购销合同》及《补充协议》。
二、由被告保山佳龙园房地产开发有限责任公司于判决生效之日起三十日内返还原告赵惠明购房款598571元及办证支付的税费及其他费用23297元，两项合计621868元。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，被告应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。
本案征收案件受理费10119元，由原告赵惠明负担1119元，被告保山佳龙园房地产开发有限责任公司负担9000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的被告不自动履行本判决，享有权利的原告可在判决书规定的履行期限届满后二年内，向本院申请强制执行。
审 判 长 陈辅汕
审 判 员 杨利洪
人民陪审员 余桂英
二〇一六年七月二十五日
书 记 员 杨碧云