江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏12民终1567号
上诉人（原审被告）：靖江市碧桂园房地产开发有限公司，住所地靖江市通江路与阳光大道交界处西南侧。
法定代表人：杨文杰，该公司总经理。
委托诉讼代理人:黄菲、施太江，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：戴卫章。
被上诉人（原审原告）：严启宴。
两被上诉人委托诉讼代理人：刘小宏，江苏百川通律师事务所律师。
上诉人靖江市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）因与被上诉人戴卫章、严启宴商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省靖江市人民法院（2016）苏1282民初2784号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人碧桂园公司的委托诉讼代理人施太江、被上诉人戴卫章、严启宴的委托诉讼代理人刘小宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人碧桂园公司上诉请求：1、依法撤销原审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求。2、被上诉人承担本案全部诉讼费。事实与理由：一、《购房温馨提示》只是要约邀请，根本不构成要约。1、根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明及允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。《购房温馨提示》作为宣传资料，属于要约邀请。2、《购房温馨提示》不满足法定的要约条件。商品房销售广告和宣传资料被认定为要约必须同时符合三个条件：（1）、开发规划范围内的房屋及相关设施作出说明和允诺；（2）、该允诺和说明具体确定；（3）、对商品房买卖合同的订立及价格的确定有重大影响。上诉人认为《购房温馨提示》根本不符合上述要求。二、双方签订的商品房买卖合同合法有效，合同约定的价格就是商品房的最终价格，双方必须依合同履行。一审判决认定上诉人未依据《购房温馨提示》给予被上诉人付款折扣优惠，应根据付款方式再打折是错误的。三、上诉人开盘公示的“按揭原价”就是已经打了98折的价格。
被上诉人戴卫章、严启宴辩称，《购房温馨提示》载明的折扣内容明确具体，应视为上诉人明示的价格优惠要约，一经被上诉人接受，视为商品房买卖合同的内容，上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同，应履行兑现该价格优惠的义务。在合同签订过程中，上诉人并未对享受按揭折扣价格的情况进行公示，对于按揭原价就是已经享受按揭折扣优惠后的价格的事实也没有提交充分证据证实其向被上诉人履行了告知义务。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
戴卫章、严启宴向一审法院起诉请求：判令碧桂园公司支付戴卫章、严启宴购房折扣款20592.1元。
原审经审理查明：2013年10月26日，戴卫章、严启宴与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：戴卫章、严启宴以1029605元的价格，购买由碧桂园公司开发的靖江碧桂园7幢1单元1-602号房屋。时碧桂园公司发放给戴卫章、严启宴的《购房温馨提示》载明“恭喜您成功购买靖江碧桂园的单位，即将成为我们尊贵的业主！在完成认购手续后，敬请仔细阅读以下内容：一、签约提示：1.签约日期：按《靖江碧桂园认购书》约定的签署《商品房买卖合同》日期。2.基本签约流程……3.注意事项……二、付款方式和具体操作的提示：付款方式：高层洋房：1.自付方式，付款期限一个月（96折），签约时付30%、一个月内付70%；付款期限六个月（98折），签约时付40%、三个月内付30%、六个月内付30%。2.按揭方式，付款期限一个月（98折），签约时付30%、一个月内付70%”。合同签订当日，戴卫章、严启宴支付购房款669605元。2013年11月14日，戴卫章、严启宴通过银行贷款的方式支付购房款350000元。2016年3月16日，碧桂园公司在向戴卫章、严启宴交付房屋后，向戴卫章、严启宴开具了金额为1029605元的购房款发票。
一审法院认为，戴卫章、严启宴与碧桂园公司之间存在商品房买卖合同关系，双方作为平等民事主体在合同签订、履行过程中均应遵守基本的诚实信用原则。结合戴卫章、严启宴陈述和举证，可以证实，《购房温馨提示》载明的折扣系符合条件的购房人确定可以享受的价格优惠。从《购房温馨提示》的内容上看，其中载明的折扣内容明确、具体，应当认定为碧桂园公司明示的价格优惠要约，一经戴卫章、严启宴接受，视为商品房买卖合同的内容。碧桂园公司与戴卫章、严启宴签订商品房买卖合同后，戴卫章、严启宴按合同及《购房温馨提示》载明的付款方式和时间付款，碧桂园公司则应当履行兑现该价格优惠的义务。故碧桂园公司应当依约即按照《购房温馨提示》承诺的98折给予戴卫章、严启宴相应的房款折扣1029605元×2%＝20592.1元。该折扣在碧桂园公司向戴卫章、严启宴开具购房款发票时应予结算，多余部分予以退还。但碧桂园公司在2016年3月16日开具给戴卫章、严启宴的购房款发票载明的金额仍然是戴卫章、严启宴已向碧桂园公司支付的1029605元预收购房款金额，戴卫章、严启宴收到该发票时知道未享受到《购房温馨提示》所载明的折扣优惠，现戴卫章、严启宴要求碧桂园公司退还该折扣款，应予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：碧桂园公司于判决发生法律效力之日起十日内退还戴卫章、严启宴购房折扣款20592.1元。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费316元减半收取为158元，由碧桂园公司负担（戴卫章、严启宴已预交，碧桂园公司应于履行判决义务时一并给付戴卫章、严启宴）。
二审中，双方当事人均未有新证据提交，二审审理查明的事实与原审一致，本院予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，《购房温馨提示》是上诉人在认购书签订后发放给购房人的，其中载明的折扣内容明确、具体，根据上述司法解释的规定，应当认定为上诉人明示的价格优惠要约，一经购房人接受，应视为合同的内容。上诉人碧桂园公司与被上诉人戴卫章、严启宴已经签订商品房买卖合同，则上诉人应当向购房人履行兑现该价格优惠的义务。因本案被上诉人戴卫章、严启宴的付款情况已符合享受《购房温馨提示》中载明的折扣条件，上诉人应当按照其承诺的98折给予购房人相应的房款折扣。至于上诉人辩称《购房温馨提示》中载明的相关优惠已经在其公示的“按揭原价”中体现，购房人不应再次享受该优惠一节，上诉人并未对享受按揭折扣优惠前的价格进行公示，其所提交证据并不能证实其就“按揭原价”就是已经享受按揭折扣优惠后的价格的事实向购房人履行了告知义务，且双方签订的认购书中载明的各项优惠并不包括上述优惠，该《购房温馨提示》也是在认购书签订后向购房人发放的，故上诉人的上述辩解理由，无事实依据，本院不予采信。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费316元，由上诉人靖江市碧桂园房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 玫
代理审判员 缪翠玲
代理审判员 顾春旺
二〇一六年九月二十六日
书 记 员 陈静怡