广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终14397号
上诉人（原审第三人）：罗彩凤，女，汉族，1970年1月29日出生，住所地：广东省深圳市龙岗区。
委托诉讼代理人：尹杰珍，广东鹏星律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘少波，广东金阳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈利云，女，汉族，1984年10月7日出生，住所地：广东省深圳市福田区。
委托诉讼代理人：胡维刚，广东深大地律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王恒军，男，汉族，1988年8月20日出生，住所地：广东省深圳市龙岗区植物园。
委托诉讼代理人：赵光，广东嘉得信律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：中信银行股份有限公司深圳分公司，住所地：广东省深圳市福田区中心三路8号卓越时代。
法定代表人：陈许英。
委托诉讼代理人：麦淑芝，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张科，男，汉族，1982年9月18日出生，该司员工。
上诉人罗彩凤因与被上诉人陈利云、被上诉人王恒军、被上诉人中信银行股份有限公司深圳分公司房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第1413号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年8月4日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人罗彩凤上诉请求：1、撤销原判，改判驳回陈利云的原审诉讼请求，王恒军继续履行与罗彩凤双方于2015年6月1日所签订的《二手房买卖合同》（编号：0001071），中信银行股份有限公司深圳分公司协助王恒军注销涉案房产抵押登记，罗彩凤一次性支付王恒军剩余购房款208万元；2、由王恒军和陈利云承担一、二审诉讼费和保全费。事实与理由：
一、罗彩凤与王恒军有“房屋租赁合同”在先，应受法律保护。2014年12月28日双方签订了《房屋租赁合同》约定涉案房产租期4年，即从2014年12月28日至2018年12月28日，年租金5万元。合同签订后，罗彩凤支付了20万元租金（四年），此后，罗彩凤居住至今，并且所有的水电费、管理费，全部由罗彩凤交纳，一审时，罗彩凤提交了全部交费凭证及其他相关证据。原审判决认为罗彩凤购买涉案房屋所定价款，不符合“同等条件”，比陈利云的购房价多了8万元，从而否定了罗彩凤的优先购买权，是毫无理由的。二手房的价格随市场的变化起伏较大。陈利云与王恒军签订的合同时间2015年5月7日，罗彩凤与王恒军签订的合同是2015年6月1日，先后相隔时间将近一个月，当时的二手房价格可谓是10天一个涨价。在陈利云、龚秀兵违约不肯支付足额定金后，将近一个月的涨幅，王恒军要求将其房产在陈利云、龚秀兵220万的买价增加了8万元，即228万元，这完全符合交易规则。原审以买价多了8万元而否定上诉人的优先购买权是错误的。二、2015年6月1日，王恒军与罗彩凤签订《二手房房买卖合同》，合同约定购房款228元，签订合同后，即支付10万元定金，次日又支付10万元定金。2015年6月1日，双方办理了49万元的银行首付资金监管，8月17日，又取得了银行贷款承诺书。后在办理过户登记时，王恒军拖延，以及后来失去联系。为此，罗彩凤当时还赶到龙新派出所以诈骗报案，该报案的证据材料，一审时一并提交给了法院。三、陈利云与龚秀兵二人与王恒军于2015年5月7日，签订的“房地产买卖合同”，是一份无效合同。并且，陈利云、龚秀兵违约在先，理由如下：1、陈利云与龚秀兵已确认双方无任何关系，其二人涉嫌专门炒房买卖。2、龚秀兵不具备购房资格，二人在起诉后，发现对自己不利的情形后，主动让龚秀兵退出起诉，故在原审中变为陈利云一人起诉。龚秀兵与本案有利害关系，其提起的诉讼主张，与陈利云一致，具有不可撤回性。但一审法院同意其撤回，诉讼程序明显违法。3、陈利云、龚秀兵违约在先。合同约定，签订合同当时付定金1万元，3日内付14万元。共计15万元，但陈利云、龚秀兵总计只交了10万元，王恒军拿到了9万元，另1万元交给了中介公司，直至最后也没有将其余的5万元定金交给银行监管。陈利云、龚秀兵二人一拖再拖，在双方签订资金监管协议时，其二人还答应会尽快补交过来，但一直未付。原审以王恒军收到9万元定金，出具收据时，没有提出反对，这是毫无道理的，王恒军在法庭上称其一直在要求陈利云、龚秀兵付清定金。四、王恒军与陈利云、龚秀兵签订“房地产买卖合同”，出售罗彩凤承租的涉案房产时并没有告知罗彩凤，承租人的优先购买权受到侵害。
二审期间，罗彩凤补充其上诉理由称，一、一审认定罗彩凤的优先购买权不成立是错误的。首先，罗彩凤在陈利云与王恒军签订房屋买卖合同前已经实际租住了涉案房屋。根据法律规定，罗彩凤已经享有优先购买涉案房产的权利。其次一审判决论证“同等条件为优先权成立的实质条件，即支付价格、付款期限、付款方式等重要条件均相同”有失偏颇。1、王恒军并未将其与陈利云签订二手房买卖合同的交易告知罗彩凤，罗彩凤并不知晓该交易的“同等条件”，则按同等条件主张优先权无从谈起。2、罗彩凤与王恒军签订《二手房买卖合同》后，因陈利云起诉王恒军并查封涉案房屋，导致罗彩凤与王恒军的交易受阻，罗彩凤此时才知道二者的合同内容，才知“同等条件”为何物。二、陈利云在履约上存在瑕疵，未付够约定的数额，也未取得银行的贷款承诺函。而罗彩凤除全额支付定金、办理了首期资金监管外，还取得了银行贷款承诺函，两项比较，罗彩凤履约更全面。
被上诉人陈利云辩称，一、一审法院的判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序正确，应当予以维持。罗彩凤与王恒军是恶意串通制造虚假案件，在本案的重大证据上存在伪造的事实，请求法庭依法查明相关事实，向相关部门移送，追究相关责任人的虚假诉讼，伪造证据的相关责任。二、陈利云在购买涉案物业的合同履行过程中，不存在任何的违约行为，及时支付了合同约定的定金，与王恒军在银行办理的首期款监管，并办理出了相应的贷款承诺函，并非没有取得贷款承诺函，一审陈利云已书面申请法院调取贷款承诺函的相关文件，并向一审法院提交了购房资格证明，证明陈利云具备在深圳购房的资格。三、王恒军与罗彩凤恶意串通的事实体现在如下几点：陈利云与王恒军签署合同时，在合同第3条明确约定涉案物业不存在任何的租赁关系。陈利云在王恒军的带领下察看涉案物业时，涉案物业处于无人居住状态，不存在任何生活必备物品，属于空置状态，不可能有租客短期或长期居住的可能性。罗彩凤与王恒军签署的租赁合同不符合交易惯例，合同约定的租期五年，而且五年的租金一次性现金支付，不符合正常的交易惯例。罗彩凤选择了没有任何证据痕迹的现金交易方式。从双方起诉行为看，罗彩凤有权基于一方二卖要求王恒军支付按日万分之五的迟延违约金，但一审罗彩凤的诉讼请求根本对此没有提出任何主张，仅仅是要求将涉案物业过户至其名下，王恒军却积极予以配合，一直要求认可存在租赁关系，要求过户至罗彩凤名下。请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人王恒军辩称，一、陈利云未按照约定支付定金，也没有取得银行出具的贷款承诺书，更没有提交购房资格证明。陈利云伙同龚秀兵，但在一审诉讼程序中，龚秀兵作为合同的主体在该程序中作为原告撤回该诉讼主体，实际上是隐瞒其二人合伙炒房的事实，退一步讲，即使法院将涉案房产判决给陈利云，那么也应依据合同相对性涉案房产也应登记在陈利云和龚秀兵共同名下，显然一审法院同意龚秀兵作为原告撤回诉讼主体，不符合法律规定。二、合同法第230条规定承租人享有优先购买权的权利，该条规定承租人的优先购买权是法定的，是具有强制缔约并履行的，即承租人以“同等条件”表示购买，出租人应签署买卖合同并履行，该权利是有准物权性质的。最高院关于审理城镇房屋租赁纠纷合同案件若干问题的解释第24条规定了人民法院不支持承租人优先权的四种情形，但本案中罗彩凤主张优先权的情形不属于该条规定的情形中的任何一种，故罗彩凤的优先购买权应得到法院的支持。承租人以同等条件优先购买的权利中，同等条件不能向一审法院理解的那样，同等条件的理解应符合立法目的，从更有利于维护社会经济秩序，承租人的居住安全，出租人的权益等综合情况理解同等条件，而不是机械的理解。三、法院是解决社会矛盾的最后一道防线，本案一审的结果不但没有解决问题，反而又制造了新的矛盾，根据合同法第229条规定即买卖不破租赁的规定，即使陈利云取得涉案房产的所有权，也无法实现涉案房屋的使用权。这与陈利云购买房屋的目的不符。四、一审判决第6项违反了民事自治及损害补偿原则，亦不符合合同法第114条的规定，一审法院该项判决违约金的赔偿数额明显高于双方约定的违约金赔偿数额。综上所述，涉案房产应该由罗彩凤取得。
被上诉人中信银行股份有限公司深圳分公司辩称，同意在陈利云或罗彩凤或王恒军一次性结清王恒军在中信银行处的贷款后，解除涉案房产的抵押登记手续。
陈利云向一审法院起诉请求：1、被告继续履行于2015年5月7日签订的《房地产买卖合同》，注销抵押登记手续并将涉案房屋过户至原告名下，并按期交房；2、被告向原告支付违约金暂计101200元（以220万元为基数按每日万分之五，从2015年5月14日起计至实际履行之日止，暂计至2015年8月14日）；3、被告承担本案诉讼费、保全费。庭审中，原告明确诉讼请求第一项：被告继续履行涉案房地产买卖合同，并注销抵押登记，第三人中信银行应当予以配合注销抵押登记，被告将涉案房产过户至原告名下，并按期交房。
罗彩凤向一审法院提起独立的诉讼请求：1、驳回陈利云要求王恒军继续履行2015年7月签订的《房地产买卖合同》并过户至陈利云名下和支付违约金101200元的诉讼请求；2、王恒军继续履行与罗彩凤于2015年6月1日签订的二手房买卖合同，即由罗彩凤向中信银行深圳分行偿还涉案房产抵押贷款，并由中信银行注销抵押登记，王恒军协助将涉案房产过户至罗彩凤名下；3、陈利云承担案件诉讼费、保全费。
一审法院经审理查明：2015年5月7日，陈利云作为买方，王恒军作为卖方，双方签订了编号为0000844号的《房产买卖合同》，合同约定如下：1、陈利云购买王恒军所有的位于深圳市龙岗区绿色MT芳复式C-908号房产，建筑面积为160.38平方米，转让成交价为人民币2200000元。2、房产交易定金共计100000元，支付方式为：签订合同当日买方应向卖方支付定金10000元，签订合同后三日内买方补交定金140000元；该定金交由居间方监管，此款在签订合同之日起三日内由第三方直接支付给卖方。3、对于定金以外的剩余房款，双方约定由买方按照银行按揭贷款方式进行付款，买方应支付首期购房款410000元，并到买方贷款银行作资金监管，依据监管合同存入监管账户；买方应于买卖双方办理首期款监管截止日前向银行提交按揭贷款申请及相关材料。4、该物业处于抵押状态，卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须委托第三方办理赎楼、过户等手续的全权委托公证书。5、双方须于银行出具银行贷款承诺函且卖方已赎出房地产证原件并注销抵押登记之日起三个工作日内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续。6、任何一方未按照本合同约定履行义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任，如买方支付定金后违约，卖方有权解除合同没收定金或要求买方支付房产转让价百分之三违约金；如卖方收取定金后违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之三违约金。由此造成第三方损失的，由违约方承担赔偿责任。
合同签订后，陈利云依约向王恒军分两次支付了定金共计人民币10万元，王恒军向陈利云分两次出具了共收到定金10万元的收款收据。
2015年5月8日，王恒军公证委托相关代理人代为办理涉案房产的赎楼、资金监管、过户登记等手续。
2015年5月14日，陈利云与王恒军在中国银行股份有限公司深圳中兴支行签订了《二手房交易资金委托监管协议》，当天陈利云将首期款500000元存入指定监管账户。后因王恒军未履行赎楼义务，导致合同无法继续履行。庭审中王恒军主张因陈利云未按约定支付定金，因此电话通知陈利云解除合同，但并无证据证明，陈利云主张其已按照约定支付了定金，且王恒军从未通知过其解除合同。
另查明，根据罗彩凤出具的其与王恒军于2014年12月28日签订了一份《房屋租赁合同》，证实王恒军将涉案房产出租给罗彩凤，租赁期限为2014年12月28日至2018年12月28日，租期4年，租金以年付，每年5万元，一次性以现金方式支付四年租金共计人民币20万元整。居住期间，承租方具有优先购买权。签订租赁合同当天，罗彩凤现金支付租金200000元整，王恒军出具收款收据。但罗彩凤未能提供该200000元的资金来源。2015年6月1日，罗彩凤与王恒军另行签订了《二手房买卖合同》（编号：0001071），约定王恒军将涉案房产以228万的价格出售给罗彩凤。罗彩凤于签订合同当日支付定金200000元，王恒军出具收款收据。2015年6月18日，双方签订了《房屋交易资金托管业务协议书》，罗彩凤当天将首期款490000元存入银行指定监管账户。2015年8月17日，罗彩凤取得银行贷款承诺函。但因王恒军未依约赎楼，合同无法继续履行。为此，罗彩凤以其具有优先购买权为由，要求继续履行其与王恒军签订的《二手房买卖合同》。
再查明，涉案房产于2013年5月13日登记在王恒军名下，后抵押至中信银行股份有限公司深圳分公司，至今未注销抵押登记，2015年8月被陈利云首轮查封。
还查明，陈利云符合深圳购房资格。庭审中，陈利云确认对剩余房款可以一次性付清给王恒军。
一审法院认为，陈利云、王恒军之间签订的《房屋买卖合同》，罗彩凤与王恒军之间签订的《二手房买卖合同》均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点为陈利云及罗彩凤均诉请继续履行各自与王恒军签订的房屋买卖合同哪个成立？
一审法院认为，陈利云、王恒军签订《房屋买卖合同》后，在定金、资金监管阶段，陈利云、王恒军双方均各自履行了合同义务，但在赎楼阶段。王恒军非但不积极履行赎楼义务反而于2015年6月1日与罗彩凤签订出售涉案房产的房屋买卖合同，导致涉案合同无法继续履行，王恒军存在根本违约，应当承担违约责任。关于王恒军辩称陈利云未按约定支付定金，因此其电话通知陈利云解除涉案合同，首先，王恒军并未提供任何证据证明其主张，其次，即使陈利云实际支付的定金金额与合同约定不符，但事实上在陈利云向王恒军支付定金时，王恒军并未对定金金额提出任何异议并向陈利云出具了收款收据，且在收取定金后王恒军又同陈利云共同办理了资金监管协议，由此可以视为陈利云、王恒军双方已经以支付和接受支付的行为改变了合同约定的定金金额，且王恒军至始至终从未对此提出异议，王恒军无权以此为由通知陈利云解除合同。故王恒军的该辩解意见，一审法院不予支持。
关于罗彩凤以其具有优先购买权为由要求继续履行与王恒军签订的买卖合同，一审法院认为，优先购买权的实质要件是承租人在出租人出卖租赁物时，享有在同等条件下优先购买该租赁物的权利。其中“同等条件”为优先购买权成立的实质条件，所谓同等条件，即支付价格、付款期限、付款方式等重要条件均相同。本案中，陈利云、王恒军合同约定的房屋价款为220万元，而罗彩凤与王恒军合同约定的房屋价款为228万元，因陈利云与罗彩凤同样作为买方，但两人支付对价不同，不符合优先购买权的成立的实质要件即“同等条件”，因此罗彩凤主张的优先购买权不成立，一审法院不予支持。
关于罗彩凤诉请继续履行与王恒军签订的房屋买卖合同，因涉案房产已于2015年8月被陈利云首轮查封，罗彩凤诉请继续履行涉案房产存在履行障碍，不具备继续履行的条件，因此对于罗彩凤的该诉请，一审法院不予支持。因双方签订的房产买卖合同无法继续履行，故罗彩凤诉请王恒军支付逾期履行违约金亦无法支持。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，继续履行合同是违约责任的救济方式之一。本案中，陈利云依约履行了支付定金、办理资金监管的义务，王恒军未履行赎楼、过户等手续的义务，王恒军的行为已构成违约，而陈利云、王恒军之间的买卖合同不存在法律上或事实上不能履行的情形，其合同标的亦不存在不适于强制履行的情形，且陈利云明确表示同意将付款方式变更为一次性支付，故陈利云请求继续履行合同，具有合同以及法律依据，一审法院予以支持。继续履行涉案《房产买卖合同》的具体事项包括：陈利云支付购房余款、王恒军协助办理过户手续并交付涉案房产，即陈利云应一次性向王恒军支付购房余款2100000元（扣除已付定金）；之后，王恒军应协助陈利云办理产权过户登记手续，陈利云负担办理过户登记手续所发生的税费；王恒军应当于办理过户手续之日起三日内将涉案房产交付给陈利云。因双方在继续履行合同过程中，未尽事宜按双方签订的编号为0000844号的《房产买卖合同》执行。
关于陈利云请求王恒军向陈利云支付违约金暂计101200元（以220万元为基数按每日万分之五，从2015年5月14日起计至实际履行之日止，暂计至2015年8月14日），关于违约金起算时间，应当从王恒军存在违约行为之日起计算，综合陈利云提交的证据及查明的事实，一审法院将王恒军违约起算时间认定为王恒军将涉案房产另售他人时间为宜，即与罗彩凤签订转让涉案房产合同之日（2015年6月1日）。关于违约金的金额，陈利云没有提供因王恒军违约行为造成订约时实际损失具体金额，且该约定违约金显属过高，一审法院根据双方履行合同程度，兼顾公平原则和诚信原则，将违约金标准调整以220万元为基数按每日万分之一标准为宜，因此王恒军应当自2015年6月1日起计至本判决确定过户之日止向陈利云按日万分之一的标准支付违约金，陈利云诉请超出部分，一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、陈利云与王恒军继续履行双方于2015年5月6日签订的《房产买卖合同》（编号：0000844）；二、王恒军在本判决生效之日起十日内办理深圳市龙岗区绿色MT芳复式C-908号房产的注销抵押登记；如王恒军拒不履行办理注销抵押手续，陈利云应当代为办理注销抵押登记手续，由此产生的相关费用由王恒军承担；中信银行股份有限公司深圳分公司应协助办理；三、陈利云应于注销抵押登记手续后十日内向王恒军一次性支付剩余购房款人民币2100000元（即应支付的款项为房屋总价款减去已付定金100000元）；四、王恒军应于收到全部价款之日起五日内协助陈利云将深圳市龙岗区绿色MT芳复式C-908号房产过户至陈利云名下；过户产生的各项税费，由陈利云负担；五、王恒军应于办理过户手续之日起三日内将涉案房产交付给陈利云；六、王恒军应当于本判决生效之日起十日内，支付陈利云违约金，违约金以合同价款2200000元为基数按每日万分之一计算，自2015年6月1日起计算至本判决确定过户之日止；七、本判决未尽事宜，双方按编号为0000844号《房产买卖合同》约定条款诚信履行；八、驳回陈利云的其他诉讼请求；九、驳回罗彩凤的全部诉讼请求。本案本诉诉讼受理费人民币25210元，保全费5000元，合计人民币30210元（陈利云已预缴），由陈利云负担6042元，王恒军负担24168元。罗彩凤参加诉讼案件受理费人民币25210元（罗彩凤已预缴），全部由罗彩凤负担。
一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。
本院经审理查明，（一）王恒军与陈利云签订的涉案《房产买卖合同》首部买方处为陈利云、龚秀兵，但龚秀兵未在合同落款处签名。
（二）二审中，陈利云具有购房资格。
（三）罗彩凤一审中称在其居住期间曾有其他人来看过房，其对涉案房产进行了简单装修。罗彩凤二审中称其对涉案房产装修花费了50余万元，但未提供相应证据。
本院认为，王恒军与陈利云签订的涉案《房产买卖合同》首部买方处为陈利云、龚秀兵，但龚秀兵未在合同落款处签名，因此龚秀兵并非该《房产买卖合同》的买方，一审法院准予龚秀兵撤回起诉，并无不当，罗彩凤认为一审法院程序违法，理由不成立，本院不予采纳。王恒军与陈利云、罗彩凤分别就涉案房产签订了买卖合同，本案二审争议的焦点是应当履行哪一份买卖合同。罗彩凤以其为涉案房产的承租人主张优先购买权。本院认为罗彩凤不具有优先购买权，理由如下：首先，虽然王恒军在诉讼中认可与罗彩凤之间存在房屋租赁关系，但王恒军与陈利云签订的《房产买卖合同》中对于涉案房产是否附带租约，完全未提及，不符合常理；其次，罗彩凤与王恒军签订的《房屋租赁合同》中约定，罗彩凤一次性支付四年租金20万元，而罗彩凤也无法提供20万元资金来源，与一般交易习惯亦不相符；再次，罗彩凤称其对涉案房产花费了50余万元进行装修，若按照罗彩凤与王恒军签订的《房屋租赁合同》约定，在租赁期满时，灯饰、家具等应按三折折现，则罗彩凤正常应当保留上述装修物品单据，但其未能提供相应证据，不符常理；并且按罗彩凤自认在其居住期间曾有人来看过房，若其支付了四年租金又支付了50多万元用于装修，则其应当会积极向王恒军主张购买涉案房产，而不需要在涉案房产出售给陈利云之后，再行主张优先购买权，罗彩凤该陈述亦不符合常理。综合以上因素，罗彩凤主张其对涉案房产拥有优先购买权，依据不足，本院不予支持。
综上，罗彩凤的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费25210元，由罗彩凤负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
审 判 员 许 莹 姣
代理审判员 周 敏
二〇一六年十二月二十七日
书 记 员 林翘（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。