湖南省湘阴县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湘民一初字第75号
原告（反诉被告）胡新华（又名胡兴华），男。
原告（反诉被告）李美兰，女。
两原告共同委托代理人黄邵先，湘阴县新潮法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）李介川，男。
被告（反诉原告）刘瑞平，女。
两被告共同委托代理人李自成，湖南琼武律师事务所律师。
原告胡新华、李美兰与被告李介川、刘瑞平房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。原告胡新华、李美兰的共同委托代理人黄邵先，被告李介川、刘瑞平及两被告的共同委托代理人李自成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告胡新华、李美兰共同诉称，2014年3月5日，他们与两被告在被告方家中签订了房屋买卖合同，约定两被告将位于湘阴县南湖洲镇南正街集贸市场四楼房屋一套及一楼门面房一间作价198800元卖给两原告，两原告当天向两被告支付120000元，余款在2015年1月10日前付清，并约定了违约金100000元。2015年1月10日，两原告要求履行合同，因两被告不同意收受余款，又协商未果，故诉至法院请求判令：1.解除原、被告于2014年3月5日签订的房屋买卖合同；2.两被告返还两原告购房款120000元，并支付100000元违约金；3.被告方承担本案涉诉费用。
原告方对其诉讼请求及主张提供了如下证据：
1．胡新华、李美兰身份证复印件，证明两原告的诉讼主体资格；
2．湘阴县南湖洲镇民政所、湘阴县南湖洲镇人口和计划生育办公室及湘阴县南湖洲镇南湖渔场管理委员会共同于2015年2月16日出具的证明一份，证明两原告的夫妻关系；
3．李介川、刘瑞平身份证复印件，证明两被告被起诉符合诉讼主体要求；
4.李介川、刘瑞平与胡兴华、李美兰于2014年3月5日签订的《关于房屋买卖的合同》，证明原、被告合同中约定双方权利和义务的情况；
5.李介川于2014年3月5日出具的收条复印件一张，证明两原告向被告方支付了120000元购房款的事实；
6.湘阴县新潮法律服务所于2015年1月15日对彭新春的调查笔录一份，证明两原告要求按合同履行时，两被告拒不履行的情况，胡岸华是该份调查笔录的见证人。
被告李介川、刘瑞平共同辩称，他们虽向两原告交付了门面房，但未依法登记，买卖关系不能成立，原、被告都同意解除合同，故房屋买卖合同可以解除。因原告方于2015年1月10日要求履行合同已经违反“余额在公历2015年1月10之前交清”的约定，两被告故拒绝交付住房。原告方没有证据证明携款前来，并要求解除合同，说明两原告无履行合同的诚意，企图获取100000元的高额违约金。违约金应依法减少至与实际损失相等，原告方实际的损失只有120000元的利息损失，请求法院依法认定。
被告李介川、刘瑞平反诉称，原、被告签订购房合同后，反诉人已将一楼门面房交付被反诉人，还多次要求被反诉人交付余下购房款，但被反诉人至2015年1月10日才携款前来，反诉人认为被反诉人已构成违约，故诉至法院请求判决：1.被反诉人支付违约金贰万元，并解除房屋买卖合同；2.支付门面房租金4000元。
被告方对其主张未提交证据。
原告方就被告方的反诉辩称，1.原告方已按时去被告方家交付房款，是被告方不同意收受余款，2.被告方未交付门面房给原告方，故原告方不应承担门面租金。
当事人对相对方所举证据的质证意见及本院认证意见如下：
对于原告方所举证据1、2、3、4、5，被告方均无异议且认为本案中房屋的产权未转移，本院对以上证据予以确认；
对于原告方所举证据6，被告方对真实性、关联性持有异议，认为合同纠纷的见证人是彭新春，但该份证据中的见证人是胡岸华，且胡岸华与胡新华是堂兄弟，存在亲属关系，本院认为该份证据中与其他材料能够相互印证的予以认定，无法印证的不予认定。
根据上述举证、质证、认证情况，结合当事人陈述、本院谈话笔录、调查笔录，综合认定如下案件事实：
2014年3月5日，原告李美兰与被告李介川、刘瑞平夫妇在两被告家签订了一份购房合同，合同约定两被告将其所有的位于湘阴县南湖洲镇南正街集贸市场四楼住房一套（约80㎡）及一楼门面一间（约23㎡）作价人民币198800元出售给原告胡新华、李美兰夫妇，房屋价款分二次付清，其中2014年3月5日由原告方支付120000元，余额在公历2015年1月10日之前交清，房款交清之日，被告方将房产证交给原告方并配合办理相关手续，并约定单方违约罚款壹拾万元整。原告李美兰、被告方签订上述合同时，该合同中署名的公证人彭新春在场。合同中“胡兴华”系原告李美兰代其丈夫即原告胡新华所签。合同签订当日原告李美兰向两被告支付了购房款120000元，两被告将一楼门面房钥匙交给了原告方。2015年1月10日，两原告到两被告家中要求履行合同，而被告方则以原告方已经超过合同履行期间为由不再同意收受余款，此纠纷先后经南湖洲镇居委会、南湖洲镇司法所调解未果后，诉至本院。2015年1月27日，被告李介川向本院陈述其与原告方签订房屋买卖合同后，合同中房屋因所在的南湖洲镇市场重建致使房屋价值有所增值，并提出愿意将该房屋以270000元的价格卖给原告方，但被告方在庭审中对上述情况予以否认。诉讼中，原告方称合同签订后没几天被告方将钥匙要了回去，被告方对此未予否认，并承认其因钥匙丢失于2015年1月15日找人将一楼门面房的锁更换；原告方还称曾于2015年1月10日之前多次电话联系被告方要求履行合同，因房屋所在的市场重建使房屋价值有所增值，被告反悔不同意履行合同，被告方对此予以否认并称曾多次要求原告履行合同但其一直没履行，原、被告方对此均未提交证据。
本院认为，原、被告方签订的房屋买卖合同，是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，该合同合法有效，自双方签订之日起即发生效力，当事人均应当如约履行合同义务。合同签订之日，原、被告方均如约向对方履行了合同的部分义务，原告方于2015年1月10日再次找被告方要求履行合同的其余义务时，被告方以超过合同履行期间为由明确表明不愿收受余款。本案的争议焦点为：一、违约责任应由谁来承担及合同是否应当解除的问题；二、违约金数额的问题；三、关于被告方反诉原告方承担门面房租金的问题。具体分析如下：
一、违约责任应由谁来承担及购房合同是否应当解除的问题。本案中原、被告双方在条款中明确原告方付清房款时间是2015年1月10日之前，对于到期日是否包含1月10日，原、被告双方存在争议。本院认为，当事人对合同条款的理解应当按照合同所实现的目的、交易习惯以及诚实信用原则来解释。本案中原告方在合同签订之日即已向被告方支付了大部分购房款，原告方对合同目的实现是积极的，其于2015年1月10日向被告方支付剩余购房款，根据交易习惯到期日应包含1月10日，并不违反合同的约定。导致本案合同目的无法实现的根本原因是原告在合理期限内向被告支付剩余购房款，被告予以拒收，根据诚实信用原则，被告方应当向原告方承担违约责任，并对被告方反诉原告承担违约金贰万元的请求不予支持。因被告方没有履行合同义务，致使原告方不能实现合同目的，现原告方主张解除合同，本院依法予以支持；合同解除后，被告方因原告履行合同而获得的120000元购房款，应向原告方及时返还。
二、违约金数额的问题。原、被告在合同中约定了100000元违约金，但过分高于原告方因被告方违约所造成的损失，结案本案实际及合同的履行情况、被告方的过错程度以及原告方预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情将被告方应向原告方承担违约金的数额调整为60000元。
三、关于被告方反诉原告方承担门面房租金的问题。合同签订时，被告方将门面房钥匙交付给了原告方，原告方称签订合同之日几日后，被告方又索回了钥匙，原告方实际只掌握了门面房几天钥匙，并非实际使用门面房；且被告方也未提交相应证据证明原告方实际使用门面房的情况，故本院对被告方的此项反诉请求不予支持。
综上所述，原、被告签订的房屋买卖合同应依法解除，被告方应当向原告方退返购房款120000元并支付违约金60000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百二十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条、第二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：
一、解除原告胡新华、原告李美兰与被告李介川、被告刘瑞平于2014年3月5日签订的关于湘阴县南湖洲镇南正街集贸市场一套四楼住房及一间一楼门面的房屋买卖合同；
二、被告李介川、被告刘瑞平共同返还原告胡新华、原告李美兰购房款120000元，另支付违约金60000元，合计支付180000元，此款限在本判决发生法律效力后十日内付清；
三、驳回原告胡新华、原告李美兰的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）李介川、被告刘瑞平（反诉原告）的反诉请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4600元，由原告胡新华、李美兰共同承担700元，被告李介川、刘瑞平共同承担3900元；反诉受理费150元，由被告李介川、刘瑞平共同承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
审 判 长 吴 鹏
人民陪审员 张跃龙
人民陪审员 李白军
二〇一六年一月十九日
书 记 员 胡美娜
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。
合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的
解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为第第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二十五条出卖人没有履行或者不当履行从给付义务，致使买受人不能实现合同目的，买受人主张解除合同的，人民法院应当根据第第（四）项的规定，予以支持。
第二十六条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照第第二款的规定处理
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
第九十一条?人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：
（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；
（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。
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