文书内容重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2013）南法民初字第09294号原告重庆洋世达物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区南坪东路阳光华庭C2栋，组织机构代码20316470-X。法定代表人何长君，董事长。委托代理人廖宗锐，男，汉族，1957年1月17日出生，该公司员工，住重庆市南岸区。委托代理人梁万英，女，汉族，1976年3月8日出生，该公司员工，住重庆市南岸区。被告腾平，女，汉族，1975年5月21日出生，住重庆市南岸区。原告重庆洋世达物业管理有限公司（以下简称“洋世达物业”）诉被告腾平物业服务合同纠纷一案，本院于2013年9月16日受理后，依法由代理审判员李静适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人廖宗锐、梁万英到庭参加诉讼，被告腾平无故中途退庭，经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭继续参加诉讼，本案依法缺席开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告洋世达物业诉称：原告系被告居住的阳光华庭小区的物业服务公司，2002年8月29日被告入住以来，一直接受原告提供的物业服务。2010年8月11日原告与阳光华庭业主委员会签订了一份《物业服务合同》，合同约定由原告继续对“阳光华庭小区”提供物业服务。该合同经法院确认合法有效。合同签订后，原告严格按照合同约定履行了自己的义务，但被告却于2010年9月起不再按时缴纳相关费用，截至2013年7月31日被告累计拖欠原告物业服务费6232.6元、水电公摊费297.5元、垃圾处置费72元、违约金9692.36元，共计16294.86元。虽经原告多次催收，被告仍拒不缴纳。故原告诉至法院，要求判令被告支付以上费用。原告提交以下证据：1.原告的企业法人营业执照、组织机构代码证，拟证明原告具体独立的法人资格，是具有壹级资质的物业服务企业，可以从事物业服务活动；2.《物业服务合同》、物业服务合同备案证明一份，拟证明原告与阳光华庭小区业委会签订的物业服务合同的期限自2010年8月1日起至2013年7月31日止，合同的主要内容包含原告为阳光华庭小区提供物业服务、被告应交纳的物业服务费等费用的收取标准、违约金的计算方式等；3．（2011）南法民初字第5060号民事判决书、（2012）渝五中法民终字第3503号民事判决书，拟证明原告与阳光华庭业委会签订的《物业服务合同》经一审、二审判决确认合法有效；4．被告于2002年2月26日签订的商品房买卖合同、2002年8月29日被告入住阳光华庭小区的入伙证明书、装修申请表，拟证明被告系南岸区南坪福红路48号A栋2单元5-8号房屋的业主；5．收款收据，拟证明被告在2010年9月以前均按时缴纳了物业服务费、水电公摊缴费、垃圾处置费；6．国内挂号信函收据一份、关于催收物业服务费的函、律师函，拟证明原告于2011年2月23日、2012年5月9日向被告催收过物业服务费、公摊费、垃圾处置费；7．欠费清单一份，拟证明被告欠费的构成及金额。被告腾平辩称：被告认为，一、与原告签订《物业服务合同》的阳光华庭小区业主委员会违反法定程序，擅自选聘物业服务企业并提高物业服务费，所签订的《物业服务合同》系无效合同；二、（2011）南法民初字第5060号民事判决书及（2012）渝五中法民终字第3503号民事判决书的内容是错误的，被告及小区其他业主不服，现正申请再审、抗诉，因此该判决书的效力待定；三、被告没有与原告签订合同，因此被告没有义务缴纳相关费用；四、虽然原告在做小区公共区域的清洁卫生，但原告系强制服务，且小区环境差，许多地方没人打扫；原告的服务态度不好，对业主不交费的问题，不能通过沟通解决，而是采取停止服务、拒绝服务的方式处理矛盾，甚至殴打业主、断水、断电；小区多次发生被盗事件，还发生过卖淫事件，且小区的消防设施不到位，发生火灾不能及时扑灭，给业主造成巨大经济损失；五、原告提交的被告水、电、气表的起止度数不属实。被告缴纳了五通费，而原告拒不将水、电、气卡交付给被告，因此原告不交卡给被告，被告就不缴费。六、被告未见过催收函、律师函。综上，原告提交的《物业服务合同》系无效合同，被告没有义务缴纳相关费用，被告不欠原告任何费用，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原告系具有壹级资质的物业服务企业。被告系重庆市南岸区业主，该房屋建筑面积136.98平方米。被告于2002年8月29日入住该小区（即阳光华庭小区）。2004年4月24日，原阳光华庭小区业主委员会与原告签订了《物业服务合同》，约定由原告对阳光华庭小区进行物业服务，服务期限为三年，自2004年5月1日起至2007年4月30日止。2007年2月13日阳光华庭小区第二届业主委员会成立。2010年8月11日，第二届业主委员会与原告签订了一份《物业服务合同》，并报南岸区房管局备案。该合同约定，由原告对阳光华庭小区提供物业服务，合同期限为三年，自2010年8月1日起至2013年7月31日止。合同明确了物业服务区域概况、委托服务事项、物业服务质量、合同双方的权利义务、违约责任等事项。其中合同第四章约定，物业服务费采取包干制方式，按建筑面积计算，住宅高层（电梯房）以1.3元/月/平方米收取物业服务费，住宅多层（非电梯房）以1.0元/月/平方米收取物业服务费；业主公用部位、公用设备设施的用水、用电实行包干制，按照每月8.5元每户进行收费；物业区域内的供水按供水公司相关标准代收代缴供水费用，其中直供水3.5元/吨、二次供水4.3元/吨。合同签订后，原告一直为阳光华庭小区提供物业服务。被告从2010年9月开始未缴纳物业服务费、水电公摊费，2012年11月开始未缴纳垃圾处置费。2011年2月23日原告通过邮寄的方式向被告发函，催收物业服务费、水电公摊费；2012年5月9日原告通过邮寄的方式向被告发函，催收物业服务费、水费、电费、水电公摊费、垃圾处置费。在此期间原告对小区内部分未缴纳物业服务费、水电公摊费、水费的业主，采取了停止供应水、电的措施，欲迫使业主缴纳相关费用。2013年4月28日该小区发生火灾，消防员证实小区消防栓没有水。另查明，2011年6月23日阳光华庭小区业主黄文庆等117人向本院起诉，认为阳光华庭第二届业主委员会成员任期届满后，召开业主大会会议，并在未满足法律规定的“双过半”原则下形成决议，于2010年8月11日与重庆洋世达物业管理有限公司签订了《物业服务合同》，其行为违反法律法规规定，侵犯了包含黄文庆等117人在内的全体业主的合法权益，故请求撤销阳光华庭第二届业主委员会于2010年7月10日至2010年8月11期间召开的业主大会会议决议，并确认阳光华庭第二届业主委员会于2010年8月11日与重庆洋世达物业管理有限公司签订的《物业服务合同》无效。2012年7月10日本院作出（2011）南法民初字第05060号民事判决书，其中关于2010年8月11日签订《物业服务合同》是否合法有效的问题，本院认为“阳光华庭小区就是否续聘第三人（即重庆洋世达物业管理有限公司）以及对‘《物业服务合同》（草案）签订意见征求表’二次召开的业主大会会议的程序及结果均符合法律规定，所作出的会议决议符合法律规定，被告（阳光华庭第二届业主委员会）依据该决议于2010年8月11日与第三人签订的《物业服务合同》是合法有效的。故该判决驳回了黄文庆等117人的所有诉讼请求。黄文庆等117人不服，提起上诉。重庆市第五中级人民法院于2012年12月11日作出（2012）渝五中法民终字第03503号民事判决书，驳回上诉，维持原判。此后黄文庆等117人向重庆市高级人民法院申请再审未果，又向重庆市检察第五分院申请抗诉，至今未果。现原告认为被告无故拖欠应缴纳的物业服务费、水电公摊费、垃圾处置费，依据《物业服务合同》的约定，被告的物业服务费按电梯房收取，故起诉来院要求判令被告缴纳：1.2010年9月1日至2013年7月31日止共计35个月的物业服务费6232.6元（136.98平方米×35个月×1.3元/M2））；2.35个月的水电公摊费297.5元（8.5元/月×35个月）；3.2012年11月1日至2013年7月31日止共9个月的垃圾处置费72元（8元/月×9个月）；4.违约金9692.36元。庭审中，被告认可未缴纳物业服务费、水电公摊费、垃圾处置费，但不认可收取标准。本院认为：原告与阳光华庭第二届业主委员会签订的《物业服务合同》，是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的,形式要件符合法律规定,合同内容没有违反法律、法规的禁止性规定，该合同已经生效判决确认合法有效，故依法应受法律保护。虽然黄文庆等117人已就生效判决申请再审、抗诉，但被告至今没有提交相反的证据推翻生效判决，故本院对被告关于《物业服务合同》系无效合同的抗辩理由，依法不予支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此阳光华庭第二届业主委员会与原告签订的《物业服务合同》对全体业主包括被告均具有约束力，原、被告均应按照合同的约定履行自己的义务，故原告要求被告支付拖欠的物业服务费6232.6元、水电公摊费297.5元的请求，符合法律规定，本院予以支持。被告辩称并非合同当事人，不应缴纳相关费用，不符合法律规定，本院依法不予支持。由于原告在提供物业服务期间，对小区部分未缴纳相关费用的业主，本应依法追偿，却采取停止供应水、电等措施迫使业主缴费，原告的此行为不当。又由于在原告管理的小区发生火灾时，小区消防栓没有水，原告对小区共用设施设备的查验维修不力，故原告的服务质量存在瑕疵，因此对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。对于原告请求的垃圾处置费，由于原告仅提交了欠费清单，而没有其他证据对原告有权代收垃圾处置费及已替被告缴纳垃圾处置费的情况予以佐证，因此原告要求被告支付垃圾处置费的诉讼请求，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第六十条第一款、第一百零七条、中华人民共和国国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第三十六条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定判决如下：一、由腾平支付重庆洋世达物业管理有限公司物业服务费6232.6元、水电公摊费297.5元共计6530.1元（此款于本判决生效之日起十日内付清）；二、驳回重庆洋世达物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费217元减半收取109元，由重庆洋世达物业管理有限公司承担84元（已缴纳），由腾平承担25元（此款由重庆洋世达物业管理有限公司垫付，腾平支付上述款项时一并付清）。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。代理审判员  李静二〇一三年十二月十八日书 记 员  李洋