广州市南沙区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗南法民三初字第717号
原告叶荣根，男，汉族，1970年1月30日出生。
法定代理人叶福荣，男，汉族，1965年12月13日出生。
委托代理人苏波，广东诚挚（广州）律师事务所律师。
委托代理人李晟睿，广东诚挚（广州）律师事务所实习律师。
被告彭海权，男，汉族，1972年9月30日出生。
委托代理人黄作良，广东理恒律师事务所律师。
委托代理人龚子英，广东理恒律师事务所实习律师。
被告陈卫标，男，汉族，1937年2月24日出生。
委托代理人毛志峰、方倩玲，广东捷成律师事务所律师。
原告叶荣根诉被告彭海权、陈卫标房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告叶荣根及其法定代理人叶福荣、委托代理人苏波、李晟睿，被告彭海权委托代理人黄作良、龚子英，被告陈卫标的委托代理人毛志峰、方倩玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告叶荣根诉称：2013年2月18日，被告彭海权以原告的名义与被告陈卫标签订了《房地产买卖合同》，对原告名下位于广州市珠江管理区中心区珠江东路15巷＊号的房产进行交易，并将房产过户至被告陈卫标的名下。本案原告自1996年就患有精神病，由其兄叶福荣担任其监护人，两被告交易前后并不将情况告知原告及其监护人，交易后更不将交易款交给原告，更甚的是，两被告恶意串通，将该房产以远低于市场价的500000元的超低价恶性交易，企图瞒天过海，两被告签订《房地产买卖合同�的行为和交易过户的行为均属无效。据此，原告叶荣根请求：1、确认两被告签订的《房地产买卖合同》无效；2、两被告返还房屋；3、两被告承担本案的诉讼费。
被告彭海权答辩称，原告的诉请没有事实和法律依据，涉讼的买卖合同主体双方并非是彭海权和陈卫标，应该是叶荣根和陈卫标，彭海权只是叶荣根的代理人，并且取得叶荣根公证的委托，取得买卖的代理权，其与陈卫标进行的房屋买卖合法有效，不存在合同无效的情形。涉诉的房产目前不是登记在彭海权名下，无返还房屋的义务。故请求法院驳回原告诉讼请求。
被告陈卫标辩称：一、原告以其不具有民事行为能力以及两被告恶意串通为由要求法院确认《房地产买卖合同》无效，缺乏事实和法律依据。2005年8月31日，原告及其监护人向被告彭海权借款并出具借据，承诺以其位于广州市珠江管理区中心区珠江东路15巷＊号房屋作担保，如逾期还款，被告彭海权有权将涉案房屋出售。原告及其监护人于当天签订委托书，委托被告彭海权对涉案房屋进行出售等，委托权期限为办妥委托事项为止。原告在签订公证委托时具有完全民事行为能力，该委托书合法有效，被告彭海权有权对涉案房屋进行买卖，签订的相关买卖合同以及收取房屋买卖的价款。原告的监护人对原告公证委托被告彭海权管理涉案房屋及买卖一事完全知情，但原告及其监护人一直未有提出撤销经公证的授权委托书的要求。被告陈卫标基于对广州市番禺区公证处出具的公证书法律效力的信赖，确信被告彭海权是受原告的委托与其进行房产交易，且原告监护人对两被告商谈买卖房屋一事完全知情并默许被告彭海权行使对涉案房屋买卖的权利，被告陈卫标也支付了合理的价款。二、即使原告有充分的证据证明其�订委托书时不具有相应的民事行为能力，被告陈卫标也可善意取得涉案房产。被告陈卫标自始至终对原告曾经患有精神病的情形并不知情，上述房屋已按法律规定完成产权变更登记手续，被告陈卫标的行为符合《物权法》中有关善意取得的规定，其取得涉案房屋的行为合法有效。请求驳回原告的全部诉讼请求。另被告陈卫标房屋买卖的行为已经广州市国土局南沙分局审核并办理涉案房屋的权属变更登记，原告应向行政机关提请处理或行政诉讼，应驳回原告的起诉。
经审理查明，原告原是位于广州市南沙区珠江街中心区珠江东路15巷＊号房屋的产权人。2005年8月31日，原告前往广州市番禺区公证处，在公证员面前在委托书上签名，委托书内容为“委托人叶荣根，受委托人彭海权。我是坐落在广州市珠江管理区中心区珠江东路十五巷＊号房屋的产权人和土地使用权人，�我委托彭海权为我的合法代理人代表我执行和处理下列事项，为我向房管部门登记领取房屋契证手续及向国土部门办理领取土地使用证手续，受委托人有权出售上述房屋，办理银行二手楼按揭并收取房款，有权转委托，此委托书有效期为办妥上述事项止等”。2013年2月28日，被告彭海权以原告委托代理人的身份，以原告（为甲方）与被告陈卫标（为乙方）签订《房地产买卖合同》，其中约定：“甲方将自有房屋及房屋占有范围内的土地使用权出售给乙方，该房地产坐落在广州市南沙区珠江管理区珠江东路十五巷＊号，交易价格为500000元等”。因被告彭海权与被告陈卫标协商实际转让涉案房屋价款为1000000元，2013年3月18日，被告彭海权以原告委托代理人的身份，以原告（为甲方）又与被告陈卫标（为乙方）签订《房屋转让合同》，约定：“甲方房屋座落在广州市南沙�珠江街中心区珠江东路十五巷＊号，该房屋转让价格为1000000元，以银行转帐方式支付房款，本合同签订之日起五天内，给付转让定金50000元，转让手续完成后乙方一次性将剩余房款950000元支付给甲方等”。2013年5月21日，涉案房屋已办理过户手续给被告陈卫标。2013年5月30日，被告陈卫标已向被告彭海权付清全部购房款1000000元，但被告彭海权未将该房款付给原告。
另查明，原告提供广州市南沙区第三人民医院的病情小结、疾病证明书，以证明原告在2007年4月开始患有精神分裂症，在2013年2月18日仍在该院住院。本院依职权向广州市南沙区第三人民医院调查原告住院治疗情况及原告行为能力的状况。广州市南沙区第三人民医院反映，根据病历记载，叶荣根是精神分裂症患者，但住院以后在2013年2月18日期间有否行为能力，则无法判断。被告彭海权提供借条，以证明原告及周玉娟、叶福荣向其借款，其中2005年8月31日的借条内容为“本人叶荣根、周玉娟、叶福荣因资金周转困难，现向彭海权借款伍万元，定于2005年11月30日前还清，同时本人愿意以合法拥有的位于广州市珠江管理区中心区珠江东路15巷5号的房产一间作为上述债务担保，如本人逾期还款，则彭海权有权将上述房产出售，所得房款全部归彭海权所有”。根据原告的申请，本院确定深圳市国咨土地房地产评估有限公司广州分公司为对涉案房屋价值进行评估的评估机构，该公司出具《报告书》，评估涉案房屋在2013年2月18日时的房屋价值为637896元。
本院认为，被告彭海权经原告委托，以原告委托代理人的身份，以原告名义与被告陈卫标签订《房地产买卖合同》和《房屋转让合同》，该合同对原告具有约束力。原告提供的证据虽然反映原告因精神分裂症曾住院治疗，但不能证明其经过住院治疗后是否丧失民事行为能力，另被告彭海权转让涉案房屋的实际价格是1000000元，并无远远低于市场价格的情形，故原告请求确认被告彭海权与被告陈卫标签订的《房地产买卖合同》无效的依据不足，本院不予支持。被告陈卫标基于对公证委托书效力的信赖而相信被告彭海权有权出售涉案房屋，被告彭海权转让涉案房屋的价格亦较为合理，且涉案房屋已过户给被告陈卫标，被告陈卫标取得涉案房屋亦是善意取得，故原告要求被告彭海权、陈卫标返还涉案房屋的依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
驳回原告叶荣根的诉讼请求。
本案受理费100元，由原告叶荣根负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 老善涵
代理审判员 邓小春
人民陪审员 陈金好
二〇一四年五月九日
书 记 员 张大会