广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗云法民监字第1号
再审申请人（原审被告）：谷健，身份证住址黑龙江省佳木斯市永红区。
委托代理人：董深星，广东南国德赛律师事务所律师。
被申请人（原审原告）：贺东，身份证住址辽宁省抚顺市。
再�申请人（原审被告，以下称原审被告）谷健因与被申请人（原审原告，以下简称原审原告）贺东房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2011）云法民四初字第256号民事判决书，向本院申请再审。本院于2014年6月13日作出（2013）穗云法立民申字第1号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审原告贺东、原审被告谷健的委托代理人董深星到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2011年1月4日，原审原告起诉至本院称，原审原告、原审被告及广州市开源房地产代理有限公司三方在2010年12月11日签订了《房屋买卖合同》约定，原审被告作为卖方向原审原告出售位于广州市白云区XX房，合同约定房屋成交价为125万元。同日，原审原告向原审被告支付了5万元定金。2010年12月15日，三方相约前往中国工商银行西华路支行办理申请提前还款、涂销�屋抵押登记及按揭贷款手续、在申请提前还款时，原审被告要求原审原告另行支付21万元，并拒绝履行合同约定的其他义务，故原审原告诉至法院，要求原审被告向其支付违约金（自2010年12月15日起，以每天1250元的标准计至办理完房屋过户至原审原告名下的登记手续时止，违约金暂计至2010年1月31日为58750元）；2、诉讼费由原审被告负担。原审被告无答辩。
本院原审查明，2010年12月11日，原告（买方）与被告（卖方）及经纪方案外人开源公司签订《房屋买卖合同》，约定：买卖之房屋地址为白云区XX房，建筑面积约95.62平方米；成交价为1250000元；卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金，买方并须退回买方已付的所有费用；卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金；逾期30天，卖方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作违约金；签订本合同时支付人民币伍万元整作为订金；于2010年12月13日前交付部分楼款（含定金）人民币壹拾伍万元整，卖方收楼当日即时向抵押银行申请提前偿还贷款手续，并在完成提前偿还银行贷款、涂销抵押登记及归档等手续3天内协助买方完成申请银行贷款手续；部分楼款共计人民币贰拾叁万元整应不迟于2010年12月30日支付，但付款的前提条件是递件成功；人民币捌拾柒万元整于交易过户完成并办妥他项权利登记后，由贷款银行直接划入卖方银行账号作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间的差额由买方以现金支付；交易手续需在2011年2月30日前完成，因房管局或银行原因导致延迟，则时间相应顺延等。合同签订后，贺东向谷健支付了定金50000元。2010年12月15日，谷健、贺东及开源公司的工作人员前往银行办理申请提前还贷及按揭手续，谷健得知其尚欠银行按揭贷款21万元时，遂要求谷健在涉案房屋成交价以外另行支付，贺东对此不同意，谷健则不办理相关手续，亦未收取贺东支付的楼款10万元。等等。
本院原审认为，双方签订的《房屋买卖合同》合法有效，合同明确约定2010年12月13日前交付部分楼款（含定金）150000元，并在完成提前偿还银行贷款、涂销抵押登记及归档等手续3天内协助买方完成申请银行贷款手续”。现根据贺东的陈述及证人证言，谷健因其自身原因未收取贺东支付的部分楼款10万元，亦无依约办理申请提前还款、涂销抵押登记等手续，其行为已构成违约，应承担违约责任，故原审对贺东的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，本院原审作出（2011）云某四初字第256号民事判决：于判决生效之日起五日内，谷健向贺东支付违约金（自2010年12月15日起，以125万元为本金，按每日1‰的标准计至谷健办妥提前偿还贷款、涂销抵押登记及归档手续之日止）。
原审原告贺东认为，我对原审查明的事实及认定无异议，但是因原审的判决是建立《房屋买卖合同》继续履行的基础上进行，现双方的买卖无继续履行的可能性。我需要变更诉讼请求，要求原审被告承担合同无法继续履行的违约责任。根据口头约定，我与原审被告、中介公司三方于2010年12月15日到银行办理被告提前还贷、我方支付10万元房款及申请按揭贷款等手续。在我正准备提款支付10万元房款时，原审被告突然离开了。根据中�的说法，原审被告得知其欠付的银行贷款21万元，并以此要求原审原告在购房价外另行支付此款项，并拒绝办理合同约定的其他义务，有中介的证人证言为证。之后，我去找过原审被告几次，他均拒绝收取10万元房款及履行合同，故所以违约责任均在原审被告。根据《房屋买卖合同》的第十一条十二款的约定，原审被告应向我退还定金5万元及按合同约定赔偿违约金。另，原审被告的违约行为造成了我的损失约10万元，包括：1、房屋限购给我造成的障碍及损失；2、涉案房屋价值从2010年至今约上涨了8000元/平方米，增加了我另外购置房屋的开支；3、双方是通过中介签订买卖合同。即使购房不成，我也支出了中介费用5000元。4、律师费3万元。我向法院起诉原审被告违约支出了律师费用3万元。5、原审判决执行时候的执行费用5169元及拍卖评估费用5820元。综上，我请求法院判决：1、原审被告向原审原告支付按物业成交价的10%的违约金即12.5万元及退还原告定金5万元；2、原审被告赔偿原审原告损失10万元；3、原审及本案的受理费由原审被告承担。
原审被告谷健申请再审称，其不同意原审原告的诉讼请求。1、原审法院送达程序不合法，错误缺席审理。原审法院未审慎查明送达至我身份证住所地的起诉状副本及传票的退回原因及情况，错误缺席审理。2、原审法院认定事实错误。买卖合同明确约定2010年12月13日前原审原告应支付部分楼款15万元（含定金），是继续履行合同的先决条件。我在收款当日再向抵押银行申请提前还贷手续，并完成提前还贷，涂销抵押登记等。原审法院错误采纳了原审原告的陈述，认为双方须在2010年12月15日去交易中心办理过户登记手续。但实际上是原审原告支付了5万元后，一直未予支付剩余款项，�怎么可能将涉案房屋过户至原审原告名下，这不符合常理。3、我不同意原审原告变更的诉讼请求。原审在执行过程中已将涉案房屋交付拍卖，原审原告对此也无异议。那么就是说原、被告交易的标的当时已即将交付拍卖，双方间的买卖合同根本上无法继续履行。4、因原审原告未按合同约定履行付款义务，违约责任在原审原告本身，其实际行为已导致合同实际解除。原审原告主张原审被告拒收房款的证据不足。退一步来说，即使是被告拒绝收取房款，原告也可以将该款项提存。违约责任在原告。该5万元定金应予以没收。即使被告也存在过错，也是原、被告双方的混合过错，原告也只能主张返还定金5万元及利息。4、我从来没有要将房屋涨价出售，是原审原告没有按合同约定支付相关款项，故我拒绝交易。我认为是原审原告无支付能力。对于原审原告提出的证人证言�真实性我不予确认。5、原告主张的10万损失无合同依据和法律依据。根据合同第11条第3款约定，无论买方或卖方违约，违约金为合同成交价的10%。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
本院再审查明，原审原告对原审查明的事实无异议。原审被告对双方于2010年12月11日签订的《房屋买卖合同》及已收到5万元定金予以确认。庭审中，原审原告述称：双方口头约定支付15万房款（含定金）的时间变更为2010年12月15日；当日，双方一同至银行在取款过程中，原审被告突然离开，并表示总房款涨价至140万元，否则不予交易。原审被告辩称：2010年12月15日，双方至银行办理10万元的提款，但原审原告称未带10万元故未支付成功。双方均未再提交证据证实其所述。
审查中，原审原、被告确认双方于2010年12月11日签订的《房屋买卖合同》已实际解除，并均表�无需本院在再审中调处。
本院再审认为，原审原告与原审被告于2010年12月11日签订的《房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示，无违反法律法规的强制性规定，合法有效。现双方争议的焦点在于违约责任在原审原告还是原审被告。虽然合同约定原审原告需于2010年12月13日前交付15万元（含定金）房款，但双方也确认曾于2010年12月15日一同至银行办理收取10万元的房款。双方的上述行为可视为对支付10万元款项期限的变更，原审原告未在2010年12月13日支付15万元的款项不属于违约。现原审原告主张因原审被告拒收10万元的首期房款，导致交易未继续进行；原审被告辩称是因原审原告无支付10万元房款的能力。根据原审查明，合同无法继续履行的原因在原审被告；而在再审中，原审被告未能对原审原告提交的证据予以举证推翻，故本院对原审认定系原审被告违�予以维持。因双方均表示上述《房屋买卖合同》已无继续履行的可能，一致确认该合同已实际解除，故本应依法解除该合同，但鉴于双方均表示无需本院调处，因此本院在再审中不做调处。因上述合同已实际解除，且系原审被告违约，故原审被告依法应返还定金及承担相应的违约责任。现原审原告要求原审被告退回5万元定金及按总房款的10%（125万元×10%=12.5万元）支付违约金的诉请，本院予以支持。至于原审原告主张的10万元损失于法无据，本院不予支持。
综上所述，原审认定事实清楚，本院予以维持。鉴于原审原告在再审中对原审诉讼请求已作出变更，故本院对原审判决予以撤销。原审原告要求原审被告返还定金及承担违约责任的诉请符合事实和法律规定，本院予以支持。原审被告认为原审原告主张的10万元损失于法无据有理，本院予以采纳。原审被告其它的再审请求理由不成立，本院予以驳回。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、撤销本院于2011年5月16日作出的（2011）云法民四初字第256号民事判决书。
二、在本判决生效之日起五日内，原审被告谷健向原审原告贺东返还定金5万元及支付违约金12.5万元。
三、驳回原审原告贺东的其它诉讼请求。
四、驳回原审被告谷健的其它再审请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审、再审受理费共5425元，由原审原告贺东承担1625元（已预交）、原审被告谷健负担3800元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 刘嘉欣
人民陪审员 白春爱
人民陪审员 刘桂英
二〇一六年四月二十六日
书 记 员 欧阳莉