北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京01民终2307号
上诉人（原审原告）梁勇，男，1973年3月24日出生。
被上诉人（原审被告）北京锦绣大地农业股份有限公司，住所地北京市海淀区海淀大街35号。
法定代表人于洋，董事长。
委托代理人王冰，北京天驰君泰律师事务所律师。
上诉人梁勇因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第39460号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人梁勇、被上诉人北京锦绣大地农业股份有限公司（以下简称锦绣大地有限公司）之委托代理人王冰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
梁勇在原审法院起诉称：我于2006年1月22日与锦绣大地有限公司签订了《北京市商品房预售合同》，约定我以总价款429211元购买由锦绣大地有限公司开发的北京锦绣大地绿色安全食品物流港一期工程第3层035C047号商铺。合同第十一条约定了锦绣大地有限公司应该在2006年7月31日前向我交付该商品房，合同第十三条约定了逾期交房责任，规定如果锦绣大地有限公司逾期交房，则锦绣大地有限公司需于实际交房日的60日内，每逾期一日向我支付其已经实际支付的购房款总额万分之一的违约金。同日，我与锦绣大地有限公司的关联公司北京锦绣大地农副产品批发市场有限公司（以下简称锦绣大地批发市场有限公司）签订了《商铺租赁合同》，约定租赁期限从我支付完全部购房款的次日起计算。我截止到2006年2月18日已经支付完全部的购房款，所以针对该商铺的租赁期限应从2006年2月19日开始计算。合同第二十条约定了转移登记事项，明确约定我委托锦绣大地有限公司向房屋权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，我向锦绣大地有限公司支付委托费用1000元。同时约定锦绣大地有限公司应当在房屋交付之日起730日内取得房屋所有权证书，否则，锦绣大地有限公司应该于实际取得房屋所有权证书之日起的60日内，每逾期一日向我支付其已经实际支付的购房款总额万分之零点五的违约金。同日，双方又另行签订《代办商铺产权协议书》，同样约定锦绣大地有限公司应当在我入住日起的24个月内办理完毕房屋所有权证，每延期一日，锦绣大地有限公司按总房款的每日万分之零点五向我支付违约金。我根据锦绣大地有限公司的要求，及时缴纳了各种相关费用并向锦绣大地有限公司提供了必要的相关文件。锦绣大地有限公司应该在2008年2月20日前办理完房屋所有权证。然而，锦绣大地有限公司实际上在2009年11月12日才给我办理完房屋所有权证，逾期632日，按照房屋总价款429211元为基数，每日万分之零点五的违约金计算，锦绣大地有限公司应该一次性向我支付迟延办理所有权证违约金13563元。另外，根据合同约定，锦绣大地有限公司应该在实际办理房产证之日起60日内支付上述违约金，我每隔几月一次的多番催要至今锦绣大地有限公司没有支付。因此，锦绣大地有限公司还应当一并支付从2010年1月12日开始计算至今的迟延支付违约金的利息，按照5%的年息计算，共计3900元。我为了索要违约金，先后支出了电话费、车费、误工费、咨询费等537元。诉讼请求：1、赔偿逾期办理房屋所有权证的违约金13563元；2、赔偿逾期支付违约金的利息3900元；3、赔偿为维权而支出的合理费用537元；4、判令锦绣大地有限公司在判决生效后一个月内按照合同约定，向我交付房屋，并自锦绣大地有限公司实际交房日起的60天内向我支付2006年7月31日到实际交房日期间的违约金；5、判令锦绣大地有限公司全面履行其在销售商品房期间向我所作出的承诺，按照当前市场租金标准从2015年10月30日开始起算继续包租我商铺。诉讼费由锦绣大地有限公司承担。
锦绣大地有限公司在原审法院答辩称：根据双方签订的《北京市商品房预售合同》第十一条：“出卖人应当在2006年7月31日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当取得建筑工程竣工验收备案表、商品房面积实测技术报告书。”第二十条第（一）款：“出卖人应当在2007年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。”第二十条第（二）款：“商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内向买受人支付。”就办理房屋所有权证一事，双方单独签订了《代办商铺产权协议书》。该协议书第二条约定：“乙方承诺自甲方入住之日起24个月内，在甲方履行本协议第三条、第四条义务的前提下，为甲方办理完毕房屋所有权证。因乙方原因不能按期办理完房屋所有权证，每延期一日，乙方按总房款的每日万分之零点五向甲方支付违约金”。2006年5月16日商品房建筑工程竣工验收备案，同年7月20日商品房面积实测技术报告书备案，大产权证及商品房实际交付日期为7月31日。因此，我公司履行房屋交付及初始登记义务不存在迟延，而关于转移登记，我公司为梁勇办理房屋所有权证的最后期限为（商品房交付之日起730天内，即入住之日起24个月内）2008年7月31日。梁勇所购买的商铺实际取得房屋所有权证的日期为2009年11月12日，作为按日计付的逾期办证违约金，应按日分别单独适用诉讼时效，即便是最后一天的违约金，从《房屋所有权证》登记日期的次日起算诉讼时效，至梁勇起诉之日也远远超过两年，而梁勇在此期间并未向我公司主张过权利，也没有向法院提供存在时效中断的证据。因此，梁勇起诉已超过两年的诉讼时效，其请求不应得到支持。我公司已经实际交房，如果梁勇认为没有实际交房，那就没有梁勇第一项主张违约金的计算起点，这本身就自相矛盾。梁勇要求继续包租的主体不是我公司，所以梁勇主张对象错误，请求法院驳回梁勇全部诉讼请求。
原审法院经审理查明：2006年1月22日，出卖人锦绣大地有限公司与买受人梁勇签订合同编号：Y191855《北京市商品房预售合同》。合同约定，梁勇购买北京锦绣大地绿色安全食品物流港一期工程第3层035C047号（该房号为暂定编号）。商品房预测建筑面积22.46平方米，其中，套内建筑面积10.5平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积11.96平方米。商品房单价为每平方米19110元，总价款人民币429211元。合同第十一条交付条件约定，（一）出卖人应当在2006年7月31日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。合同第十三条逾期交房责任约定，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将商品房交付买受人的，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金。合同第二十条产权登记约定，（一）初始登记，出卖人应当在2007年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起60日内向买受人支付；（二）转移登记，1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还买受人全部已付款，并按照合同签订当日中国人民银行活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内向买受人支付。
同日，梁勇（甲方）与锦绣大地有限公司（乙方）签订《代办商铺产权协议书》，协议书第二条约定：乙方承诺自甲方入住之日起24个月内，在甲方履行本协议第三、第四条义务的前提下，为甲方办理完毕房屋所有权证。因乙方原因不能按期办理完房屋所有权证，每延期一日，乙方按总房款的每日万分之零点五向甲方支付违约金。第五条约定：乙方办理完甲方委托的产权手续后，按规定将房屋所有权证移交甲方或移交贷款银行办理抵押登记。
同日，梁勇（甲方）与锦绣大地批发市场有限公司（乙方）签订商铺租赁合同，梁勇将其购买的三层035C047号商铺出租给乙方，租赁期限自甲方向开发商付清购买商铺的全部款项之次日起开始计算至2015年10月29日止。乙方承租该商铺用于对外经营使用，如要改变用途，甲方同意无需通知。乙方按月向甲方支付租金，每年支付12次，于每月25日前以银行转账方式支付。首期租金按实际天数支付。甲方同意由乙方代为办理银行开户手续。甲方应于本合同签订同时向乙方提供办理银行开户所需的相关资料。乙方在依约代为扣除甲方应当缴纳的税费后，将上述租金直接划入甲方开立的账户。同时约定，自承租期届满4年之日起，至本合同有效期届满之日止，如甲方转让商铺，乙方承诺随时可以按如下方式购买：（1）租期第五年至第七年内，按原价购买；（2）租期第八年至第十年内，按原价上浮5%购买。租赁合同期满商铺的处置约定：1、可由“锦绣大地物流港一期”全体业主就商铺是否继续向乙方出租进行投票表决。本合同期限届满前90日，由乙方提出新的商铺承租方案，并提议召开“锦绣大地物流港一期”全体业主大会（以下称“业主大会”），由业主大会就是否按照新的租赁方案继续向乙方出租进行投票表决。全体业主按照其所拥有物业的面积行使表决权，业主大会拥有1／2（含1／2）表决权的人员同意乙方按照新的租赁方案继续承租的，甲方应当于决议作出之日起30日内与乙方签订新的租赁合同；业主大会拥有1／2（含1／2）表决权的人员不同意乙方按照新的租赁方案继续承租的，乙方在本合同有效期届满之日起30日内将现状商铺交还甲方。2、乙方对商铺进行的统一设计装修，租赁期满，甲方同意按现状接收。
锦绣大地有限公司于2006年5月16日取得所出售商品房的北京市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，同年7月20日取得房屋土地测绘技术报告书，同年7月31日取得北京市建设委员会办法的京房权证海其字第00824**号房屋所有权证。梁勇房屋所有权证填发登记时间2009年11月12日。
2006年7月31日锦绣大地批发市场有限公司给锦绣大地有限公司出具商铺移交确认函，确认批发市场接受移交，正式接管北京锦绣大地物流港一期各商铺。
梁勇主张其从贷款银行拿到房产证之后，才发现锦绣大地有限公司没有按照合同约定时间办理房屋所有权证，其多次通过客服电话（8820****）要求锦绣大地有限公司支付违约金，锦绣大地有限公司答复领导正在研究支付违约金事宜。直到2015年的10月，其再次上门索要违约金时，锦绣大地有限公司才明确告知除非同意低价回购涉案商铺，否则不会支付违约金。锦绣大地有限公司对梁勇的陈述予以否认。
2015年10月16日梁勇向法院提起诉讼。
上述事实，有庭审笔录、双方当事人陈述、北京市商品房预售合同、代办商铺产权协议书、房屋所有权证、北京市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、房屋土地测绘技术报告书、商铺租赁合同、商铺移交确认函等证据材料在案佐证。
原审法院判决认定：依法成立的合同，受法律保护，并对当事人具有法律约束力。梁勇与锦绣大地有限公司于2006年1月22日签订的《北京市商品房预售合同》及《代办商铺产权协议书》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行。关于产权转移登记，双方在《商品房预售合同》中约定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金。”锦绣大地有限公司于2006年7月31日取得北京市建设委员会颁发的京房权证海其字第00824**号房屋所有权证，梁勇房屋所有权证登记时间为2009年11月12日，该日期法院认定为梁勇取得房屋所有权证的日期。锦绣大地有限公司未在合同约定的期限内为梁勇办理完毕房屋所有权证，已构成违约。
关于违约金诉讼时效的认定，约定违约金为按日计付的继续性违约金的，以每个个别债权分别单独适用诉讼时效，当事人在诉讼中提出时效抗辩的，违约金保护范围为当事人起诉之日前两年。本案中，双方合同约定应办理转移登记的时间为房屋交付之日起730日内，未能在上述期限取得房屋所有权证书的，自买受人应当取得房屋所有权证的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内向买受人支付。因此，本案计算违约金是按日计算继续性违约金。梁勇于2015年10月16日向法院提起诉讼，本案审理中，梁勇未提交产生诉讼时效中断的有效证据，故梁勇主张违约金的诉讼时效已超过两年，其要求赔偿逾期办理房屋所有权证违约金及支付违约金利息的诉讼请求，法院不予支持。
关于商品房交付，梁勇与锦绣大地有限公司签订北京市商品房预售合同当日，与锦绣大地批发市场有限公司签订商铺租赁合同，梁勇将其购买的商铺出租给锦绣大地批发市场有限公司，租赁期至2015年10月29日止。锦绣大地有限公司在商品房竣工验收取得北京市建设委员会颁发的房屋所有权证后，将北京锦绣大地物流港一期包括梁勇所购买的各商铺直接交与锦绣大地批发市场有限公司，梁勇在商铺租赁合同期内收取租金，直至租赁合同履行期满，对锦绣大地有限公司将其商铺直接交与锦绣大地批发市场有限公司并未提出异议，视为梁勇接受锦绣大地有限公司对其所购买商铺的交付方式，法院认为商铺已经交付给梁勇，故梁勇主张锦绣大地有限公司未按照《北京市商品房预售合同》约定交付商品房已构成违约，要求支付延期交房违约金的诉讼主张，法院不予支持。
关于商铺包租，法院认为，梁勇与锦绣大地批发市场有限公司签订商铺租赁合同中，对于租赁合同期满商铺的处置双方作出明确约定，由“锦绣大地物流港一期”全体业主就商铺是否继续向锦绣大地批发市场有限公司出租进行投票表决，梁勇与锦绣大地有限公司对所售商品房包租未做出约定，故梁勇要求锦绣大地有限公司履行包租承诺，继续包租其商铺的诉讼请求，无事实与法律依据，法院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条之规定，判决：驳回梁勇全部诉讼请求。
梁勇不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：1、撤销一审判决，依法改判支持我方的一审诉讼请求。2、一、二审诉讼费由锦绣大地有限公司承担。上诉理由：1、一审法院认定我购买的商铺向锦绣大地批发市场有限公司交付即视为对我的交付错误。2、一审法院遗漏了关键证据，对于锦绣大地有限公司承诺继续包租的事实未能认定。3、一审法院对于违约金诉讼时效的起算点认定错误。且我一直在主张违约金，不存在超出时效的问题。
锦绣大地有限公司服从原审法院判决，针对梁勇的上诉理由答辩称：我公司同意一审判决，请求二审法院予以维持。
本院经审理查明：梁勇在本院审理期间提交宣传单、宣传材料、贵宾卡等证据，证明开发商有包租的承诺以及诉讼时效发生了中断。锦绣大地有限公司不认可上述证据。
另查，本院于2016年4月11日对本案诉争商铺的现状进行了现场勘查，现场的大厦目前已经清空并采取封闭式管理，由物业公司控制，双方对此均予以认可。
上述事实有宣传单、宣传材料、贵宾卡、双方当事人的陈述等证据在案佐证。原审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。梁勇与锦绣大地有限公司签订的《北京市商品房预售合同》、《代办商铺产权协议书》系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照上述合同履行。
本案的争议焦点主要为：一、锦绣大地有限公司是否履行了交付商铺的义务；二、逾期办证违约金的起止时间如何确定；三、是否发生诉讼时效中断的事实；四、锦绣大地有限公司是否具有继续包租的义务。
针对上述争议焦点一，双方在《商品房预售合同》中明确约定买受人应在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证，但同日梁勇与锦绣大地批发市场有限公司签订《商铺租赁合同》，梁勇将诉争商铺出租给锦绣大地批发市场有限公司，故诉争商铺实际上并未直接向梁勇进行交付，而是在经过梁勇同意的情况下，以签订租赁协议的方式向第三方指示交付。2006年7月31日锦绣大地批发市场有限公司与锦绣大地有限公司办理了诉争商铺的移交手续。由于梁勇并未对上述交付方式提出过异议，应视为其同意，锦绣大地有限公司实际上已经履行了交付商铺的义务，梁勇以锦绣大地有限公司未直接向其交付商铺为由主张交付不应获得支持。
针对上述争议焦点二，梁勇作为诉争商铺的产权人，其应当知晓其享有的合同权利，合同签订后其一直按月收取商铺租金，应当视为其对诉争商铺的使用情况的知晓和认可。按照双方合同约定，梁勇应在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证，锦绣大地有限公司已于2006年7月31日向锦绣大地批发市场有限公司交付了诉争商铺，故锦绣大地有限公司应当在2008年7月31日前为梁勇办理产权证，自2008年8月1日起，梁勇即应当知晓自己的权利受到了侵害，其可以向锦绣大地有限公司主张相应的违约责任。梁勇主张应当按照自己实际取得产权证的时间作为知道自己的权利受到侵害的起算时间，显然与物权登记的公示、公信原则不相一致，故其主张违约责任计算的截止时间应当为产权证的登记时间，即2009年11月12日。
针对上述争议焦点三，约定违约金为按日计付的继续性违约金的，以每个个别债权分别单独适用诉讼时效，当事人在诉讼中提出时效抗辩的，违约金保护范围为当事人起诉之日前两年。按照上述分析，梁勇于2015年10月16日才向法院提起诉讼，已超过诉讼时效，其亦未能提供产生诉讼时效中断的有效证据，故原审法院驳回其诉讼请求正确，本院予以确认。
针对上述争议焦点四，梁勇系与锦绣大地批发市场有限公司签订商铺租赁合同，且双方对于租赁合同期满商铺的处置双方有明确约定，由“锦绣大地物流港一期”全体业主就商铺是否继续向锦绣大地批发市场有限公司出租进行投票表决，梁勇与锦绣大地有限公司对所售商品房包租未做出约定，故梁勇无权要求锦绣大地有限公司履行包租承诺，锦绣大地有限公司亦无此项合同义务。
综上所述，梁勇的上诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费一百二十五元，由梁勇负担（已交纳）。
二审案件受理费二百五十元，由梁勇负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 磊
代理审判员 郭仁鑫
代理审判员 朱文君
二〇一六年五月二十日
书 记 员 明 玥