内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院民事判决书（2016）内08民再69号再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：巴彦淖尔市国瑞房地产开发有限责任公司。法定代表人：王某。委托诉讼代理人：徐某，巴彦淖尔市国瑞房地产开发有限责任公司法律顾问。被申请人（一审原告，反诉被告、二审被上诉人）：刘某，现住内蒙古巴彦淖尔市。再审申请人巴彦淖尔市国瑞房地产开发有限责任公司（下称国瑞公司）因与被申请人刘某房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2016）内08民终327号民事判决。向本院申请再审，本院于2016年5月25日作出（2016）内08民申77号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了此案。再审申请人巴彦淖尔市国瑞房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人徐某，被申请人刘某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。国瑞公司向本院申请再审称，1、一、二审判决未支持申请人因“情势变更”要求变更交房时间的反诉请求，属认定事实和适用法律错误。涉案开发项目要求申请人应尽的义务，申请人已全部完成，能预见的风险，申请人已全部消除，因市政设施配套项目及周边市政道路的建设未能按期完工，致使涉案的开发项目未能按期交付。2、一、二审判决关于诉争房屋交付时间的认定错误。申请人在房屋具备交付条件后，电话通知被申请人在2014年7月22日交付房屋，后又公告通知被申请人交付房屋，故交房日期应为2014年7月22日。3、一、二审判决关于利息和违约金的认定不符合法律规定。4、一、二审判决申请人返还被申请人天然气管道费于法无据。国家计委、财政部的通知中已取消城市基础设施配套费重复收取的管道费。该通知是行政文件，所取消的是政府收费，以此作为申请人返还天然气管道费的理由不能成立。如果该费用属于国家取消的收费范围，申请人是代腾洁公司收取，且申请人将该管道费均交付腾洁公司，如果返还，也应由腾洁公司返还；另外，申请人开发的建设项目中没有天然气的设计，故在销售价中并不包括天然气设施的费用。一、二审判决所依据的巴政办发（2009）67号文件对巴彦淖尔市政府内部行政机关以外的其他机关和人没有约束力，且该文件明显存在违反《立法法》、《价格法》等法律、法规的情形，故该文件不能作为定案依据。综上，请求撤销一、二审判决，支持申请人的反诉请求，驳回被申请人的诉讼请求。被申请人刘某辩称，申请人所述理由，没有不可抗力的原因，申请人不能拿出房屋质量认定书，小区设备至今未达到交工条件，配套设施也不完备。刘某向一审法院起诉请求，请求国瑞公司给付：1、逾期交房利息44158元；2、逾期交房违约金26208元；3、返还天然气初装费2900元；4、返还有限电视入网费300元。国瑞公司提出答辩及反诉称，因市政设施配套项目及周边市政道路的建设未能按期完工，致使诉争开发项目未能按期交付，本案应适用情势变更原则，认定交房日期为2014年7月22日，国瑞公司不存在违约，不承担违约责任，天然气初装费、有线电视入网费等不予返还。临河区人民法院一审查明,2011年11月6日，刘某购买了国瑞公司开发建设的位于临河区的瑞锦花苑住宅小区8号楼房屋一套，双方签订了商品房买卖合同，约定，一、商品房建筑面积123.14平方米；二、房价444200元；三、房屋交付及交付日期，2012年12月31日前交付验收合格的房屋，如遇不可抗力不能履行合同，国瑞公司在发生之日起30日内告知买受人，并按国家有关法律法规处理；四、付款形式及付款时间，刘某已交清首付款184200元，其余260000元办理贷款；五、逾期交付商品房的处理，逾期在180日内的，刘某有权向国瑞公司追究已付款利息，从2013年1月1日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算；如超过上述约定的期限，除按上述约定支付利息，国瑞公司还应按商品房价款的万分之一支付违约金；九、商品房配套设施运行的约定，燃气（气源种类）；十一、商品房交接，国瑞公司书面通知刘某办理商品房交接手续，提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，交接房屋钥匙。另查明，国瑞公司开发的瑞锦花苑住宅小区于2011年8月11日取得建设工程规划许可，19日取得施工许可，10月11日取得商品房预售许可，同年11月6日，刘某首付房款184200元，余款260000元于2012年1月11日向工商银行贷款后支付国瑞公司。2014年7月30日，国瑞公司发出交房公告，8月13日，刘某交纳了天然气初装费2900元、有线电视入网费300元后接收房屋。庭审中，国瑞公司认为延期交房的情形符合情势变更原则，提出反诉，要求将交房日期变更为2014年7月22日。又查明，2009年9月28日，巴彦淖尔市人民政府办公厅文件（巴政办发[2009]67号）转发了巴彦淖尔市建委的《关于加强管道天然气推广使用管理的意见》（简称《意见》），该《意见》规定：一、从2009年8月1日起，凡在城市（镇）规划区管道天然气覆盖供气区域内新建、扩建、改建的住宅小区或需要使用管道天然气设施的工程（包括住宅、学校、医院、宾馆、餐饮、洗浴及其他机关，企事业单位等能源用户），必须配套管道天然气设施，并作为附属工程与主体工程同时规划、同时设计、同时施工、同时验收，与主体工程一样纳入基本设施程序统一管理，2009年8月1日前已经批建但未交付使用的项目、应补充配套建设管道天然气设施，……。六、对因配套管道天然气而发生的入户安装费用，……其中“新建”居民用户住宅小区，费用计入房屋总造价，销售时不得向购房者单独收取入户安装费用。国瑞公司就瑞锦花苑小区天然气使用与巴彦淖尔市腾洁燃气有限责任公司签订了天然气供气用气协议，国瑞公司将天然气管道费按照每户2900元给付了巴彦淖尔市腾洁燃气有限责任公司。2014年12月3日，刘某提起诉讼，请求判令国瑞公司：1、支付逾期交房利息损失44158元；2、支付逾期交房违约金26208元；3、返还天然气初装费2900元；4、返还有线电视入网费300元。临河区人民法院一审认为，依法成立的合同，自成立之日起生效。当事人应当全面履行合同义务。刘某与国瑞公司签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，合同合法有效，国瑞公司应当按照约定于2012年12月31日前书面通知刘某办理房屋交接手续，交接房屋钥匙交付房屋，其2014年7月30日以交房公告的方式通知刘某接收房屋，不符合约定的通知方式，对刘某不发生法律效力，应以刘某实际接收房屋的日期2014年8月13日为交房日期，至此，国瑞公司已逾期交房，应承担违约责任，应向刘某支付逾期交房的利息及逾期交房违约金。逾期交房的利息以已付房款444200元计算，按中国人民银行颁布的同期同类贷款利率计息，从2013年1月1日起至2014年8月13日止，最高以刘某请求的年利率0.0615为限；因双方约定的违约金数额过高，应适当减少，按照交房利息的百分之三十计付。《意见》规定，从2009年8月1日起，凡在城市（镇）规划区管道天然气覆盖供气区域内新建的住宅小区必须配套管道天然气设施，……。对因配套管道天然气而发生的入户安装费用，……其中“新建”居民用户住宅小区，费用计入房屋总造价，销售时不得向购房者单独收取入户安装费用。国瑞公司取得瑞锦花苑小区的工程规划许可及施工许可在《意见》的转发之后，该小区属《意见》中的新建小区，因配套管道天然气而发生的入户安装费用，应计入房屋总造价，销售时不得向刘某收取入户安装费用；另国瑞公司与刘某的合同中，关于商品房配套设施运行约定，气源种类为燃气，说明燃气管道等设施为房屋的配套设施，房价中应包含燃气管道费。国瑞公司收取刘某的燃气管道费，违反了上述意见的规定，也违反了合同的约定，刘某要求返还燃气管道费2900元的诉讼请求应予支持。刘某返还有线电视入户费的请求无法律依据，不予支持。情势变更原则，是指合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力的造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，因此允许当事人变更合同内容或者解除合同的原则。情势变更原则中的客观情况，泛指一切与合同有关的客观事实，如意外事件、经济危机、国家政策调整等。该案中，与瑞锦花苑小区项目配套的市政设施、供电设施、道路按期、逾期完工的情况，不属于情势变更原则中客观情况的范畴，国瑞公司是否能预见该情况，都不适用情势变更原则，国瑞公司对此的抗辩及反诉理由均没有事实和法律依据，将交房日期变更为2014年7月22日的反诉请求不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第九十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十六条的规定，判决：一、巴彦淖尔市国瑞房地产开发有限责任公司支付刘某逾期交房利息，以已付房款444200元计算，从2013年1月1日起至2014年8月13日止，按中国人民银行颁布的同期同类贷款利率计息，最高以刘某请求的年利率0.0615为限；二、巴彦淖尔市国瑞房地产开发有限责任公司支付刘某逾期交房违约金，按上述逾期交房利息的百分之三十计付；三、巴彦淖尔市国瑞房地产开发有限责任公司返还刘某天然气管道费2900元；（上述款项于该判决生效后三日内支付、返还）。四、驳回刘某要求巴彦淖尔市国瑞房地产开发有限责任公司返还有线电视入户费300元的诉讼请求；五、驳回巴彦淖尔市国瑞房地产开发有限责任公司对刘某的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1639元，由国瑞公司负担。国瑞公司不服上述判决，向本院提起上诉称，一、一审判决未支持上诉人要求变更交房时间的反诉请求属认定事实和适用法律错误。1、诉争开发项目要求上诉人应尽的义务上诉人已全部完成，能预见的风险已全部消除。但因市政设施配套项目及周边市政道路的建设未能按期完工，致使诉争开发项目未能按期交付。2、市政设施配套项目及周边市政道路的建设不属于上诉人应当预见的商业风险，不能归入上诉人应承担的商业风险范畴之内。二、一审关于诉争房屋交付时间认定错误。一审判决未采信上诉人主张的2014年7月22日为交房时间属认定事实错误。三、一审判决对利息及违约金的认定不符合相关司法解释的规定。1、在房屋逾期交付问题上，上诉人无过错，不应承担责任。2、上诉人即使应承担责任，也应以给对方造成的实际损失为限。现被上诉人并无实际损失。且在被上诉人预期利益未受损的情况下，判令上诉人承担利息部分30%的违约金不合理。四、判令上诉人返还被上诉人天然气管道费于法无据。1、判令返还的理由不能成立。2、上诉人是代收行为，让上诉人返还是错误的。3、售价中并不包括天然气设施的费用。被上诉人同意交纳，双方对该事形成了新合意，是对原商品房销售合同的补充，该收取行为并未违反合同约定。4、巴政办发（2009）67号文件对巴彦淖尔市政府内部行政机关以外其他机关及人不具有约束力，不能作为定案依据。故请求撤销一审判决，支持上诉人的反诉请求，驳回被上诉人的诉讼请求。刘某答辩称，1、上诉人要求适用情势变更原则将交房时间延期无事实依据，其理由不属于法定情势变更的客观情况范畴。2、上诉人不具备交房条件，变更交房时间无事实依据。3、一审判决认定利息违约金符合法律规定。4、房屋价格上涨与上诉人无关。故请求维持原判。本院二审认为，情势变更原则，是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的事由发生重大变化而使合同的基础动摇或者丧失，若继续维持合同会显失公平，因此允许变更合同内容或解除合同的原则。适用情势变更原则时，有其时间要件的限制，即情势变更的事实发生于合同成立之后，履行完毕之前。本案中，上诉人与被上诉人之间的合同已经履行完毕，上诉人已将被上诉人所购房屋交付使用，并不存在继续履行原合同或不能实现合同目的的情形，在合同履行完毕的情况下上诉人要求将房屋交付日期予以变更的上诉理由于法无据，本院不予支持。对诉争房屋的交付方式，双方在合同中明确约定应以书面通知的方式办理房屋交接手续，故上诉人认为应以其电话和公告通知时间作为交付房屋时间的上诉理由不能成立，一审判决对交付房屋时间认定适当。上诉人未按合同约定的时间交付房屋，应承担逾期交房利息及因该违约行为而产生的违约责任，一审判决在认定双方约定违约金数额过高的情况下，酌情予以减少，符合最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的法律规定。对于天燃气费用的问题，因双方在合同第九条“商品房配套设施运行”中约定了气源种类为燃气，说明房屋配套设施中包括燃气管道设施，可认定房屋的总造价中已包含该项费用，现再次向被上诉人收取该费用属重复收费，不符合合同约定，应予返还。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1639元由巴彦淖尔市国瑞房地产开发有限责任公司承担。本院再审查明的事实与一、二审查明的事实一致。本院再审认为，本案的争议焦点是，国瑞房地产公司请求变更交房时间的行为是否符合“情势变更原则”的适用条件及国瑞房地产公司在履行涉案合同过程中，是否存在违约行为？一、二审判决认定的违约金是否过高？国瑞公司向刘某收取的天然气初装费是否应当返还？等问题。情势变更原则的适用要件包括须有签订合同时不可预见的情势变更的事实、须发生在合同成立以后至履行完毕之前等。本案中，国瑞公司以市政设施配套项目及周边市政道路的建设未能按期完工，致使诉争的开发项目未能按期交付为由，主张适用情势变更原则，变更交房日期。但是，在国瑞公司开发涉案小区时，该小区周边的市政配套设施并未完善，作为开发商的国瑞公司本应预见上述事实的发生，且国瑞公司明知不能在合同约定的交房日期交房的情况下，并未提出适用情势变更原则主张变更交房日期，而是在涉案合同已于2014年8月13日履行完毕后，于2014年12月才提出变更交房日期的反诉请求，故本案中不存在不可预见的情势变更的事实，国瑞房地产公司请求变更交房日期的理由，不符合情势变更原则的适用条件，其该项请求应予驳回；涉案合同明确约定，甲方（国瑞房地产公司）于2012年12月31日前，将符合约定条件的房屋交付乙方（刘某）使用。如遇不可抗力，不能继续履行合同的，按以下方式处理：1、变更合同，2、解除合同，3、出卖人在发生之日起30日内告知买受人，并按国家有关法律、法规处理。国瑞房地产公司在未按约定时间交付房屋，亦未按约定方式行使变更、解除合同等权利的情况下，其未依约交付房屋的行为应认定为违约行为，其该项请求应予驳回；一、二审判决根据国瑞房地产公司的违约程度及本案的实际情况，判令国瑞房地产公司承担逾期交房利息30%的违约金并不违反法律规定；涉案合同约定，涉案商品房配套设施运行日期为，燃气（气源种类）2012年12月31日。故涉案商品房的配套设施中应包括天然气的管道设施，该费用应包括在房屋价款中，国瑞房地产公司再次向刘某收取天然气初装费属重复收费，该费用国瑞房地产公司应予返还。综上，国瑞房地产公司申请再审的理由无事实和法律依据，其再审请求应予驳回。一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二百零七条之规定，判决如下：驳回巴彦淖尔市国瑞房地产开发有限责任公司的再审请求，维持本院（2016）内08民终327号民事判决。本判决为终审判决。审判长 百 灵审判员 温晋泉代理审判员 刘瑞臻二○一七年三月十四日书记员 俊 兰附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决。裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。