太原市万柏林区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）万商初字第59号
原告（反诉被告）太原市康泰居物业管理有限公司，住所地太原市万柏林区望景路9号滨河小区13号楼。
法定代表人郝志勇，经理。
委托代理人魏红亮，男，汉族，该公司员工。
被告（反诉原告）太原市滨河花苑双语学校，住所地太原市望景路16号。
法定代表人侯俊福，校长。
委托代理人雷涛、赵国强，山西同辉律师事务所律师。
被告太原市哈福屋文化传播有限公司，住所地太原市小店区黄陵乡大吴村南大街7号103。
法定代表人杜翠霞，经理。
委托代理人李晓鹏，山西隆诚律师事务所律师。
原告（反诉被告）太原市康泰居物业管理有限公司与被告（反诉原告）太原市滨河花苑双语学校，被告太原市哈福屋文化传播有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）太原市康泰居物业管理有限公司法定代表人郝志勇及委托代理人魏红亮，被告（反诉原告）太原市滨河花苑双语学校委托代理人赵国强，被告太原市哈福屋文化传播有限公司委托代理人李晓鹏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
本诉原告太原市康泰居物业管理有限公司诉称，原告系滨河小区物业管理服务机构，被告太原市滨河花苑双语学校的物业及水电暖由原告提供服务，多年来一直合作良好，自2009年起，被告开始陆续拖欠采暖、物业管理、水费、暖气管网维护费等共计510115.2元，期间原告多次进行催缴。2012年6月29日，被告太原市哈福屋文化传播有限公司作为被告太原市滨河花苑双语学校的新合作方，签订了合作办学协议书并实际开始参与办学，2012年10月27日，二被告与原告就以上欠费签订了缴费协议，同意被告太原市哈福屋文化传播有限公司作为第三方在2012年10月底前向原告缴费470000元整（该协议初步核对的欠费金额，实际金额为510115.2元）。之后，被告太原市哈福屋文化传播有限公司在陆续缴纳206250元后，就未再缴纳。这期间，原告与二被告多次进行协商催缴，均未果，故诉至法院，请求法院依法判令：一、二被告共同支付原告采暖费（2009年11月-2010年3月，2010年11月-2011年3月，2011年11月-2012年3月，三个供暖期的采暖费减去二被告已经支付的采暖费，年计算标准：7.5元／月／平米＊5500平米＊5个月）、物业管理费（2012年6月-2012年10月，计算标准：0.6元／月／平米＊5500平米＊5个月）、水费（水表指数24280吨-26955吨，计算标准：3.1元／吨＊2675吨）、暖气管网维护费（2010年-2012年，年计算标准：1.3元／年／平米＊5500平米）欠费301665.2元（原告当庭将该项费用由303865.2元变更为301665.2元）；二、判令二被告共同承担本案全部诉讼费。
本诉被告太原市滨河花苑双语学校辩称，一、我公司不是本案适格被告，原告所主张的费用不应当由被告太原市滨河花苑双语学校承担，三方签订缴费协议，债务已经发生转移；二、原告所主张的相关费用没有法律事实，并且所提交的计算依据错误数额不实。
被告太原市哈福屋文化传播有限公司辩称，原告所述缴费协议的基础是办学协议，合作办学受到影响的时候，我公司基于不安抗辩拒绝支付剩余费用是合理合法的。
反诉原告太原市滨河花苑双语学校诉称，一、反诉原告与反诉被告不存在物业管理法律关系，2009年之前，相关水电暖费用及租赁费用由反诉原告向案外人太原市经济适用房发展中心直接缴纳，直接核算。2009年以后，反诉被告作为太原市经济适用房中心下属单位，开始代太原市经济适用房中心收取水电暖相关费用；反诉被告除代为收取水电暖相关费用外，从来没有向反诉原告提供过物业服务，反诉原告的绿化管理、清洁卫生、保安服务都是自己出资进行的；从2009年11月开始，反诉被告以停水停电胁迫反诉原告缴纳物业费，时至起诉之日，反诉原告共缴纳物业费143096.8元，反诉被告应当返还收取反诉原告的的物业费143096.8元，并支付25757元的利息（按照银行同期贷款利率6%计算）；二、根据《太原市城市供热条例》的有关规定，暖气管网维护费在价格调整中计入热价成本，即该项费用已经包含在采暖费中，反诉原告已经向反诉被告缴纳了采暖费，但是反诉被告以停水停电胁迫反诉原告缴纳了6770.5元的暖气管网维护费，反诉原告没有义务向反诉被告缴纳暖气管网维护费，反诉被告应该返还反诉原告暖气管网维护费6770.5元及利息1219元（按照银行同期贷款利率6%计算）；三、在反诉原告正常办学期间，反诉被告经常给反诉原告停电，从2012年12月开始，反诉被告擅自将反诉原告的电卡作废，导致反诉原告不能正常营业，由此造成的经济损失应当由反诉被告承担，综上，请求法院依法判令：一、反诉被告返还反诉原告物业管理服务费143096.8元，利息25757元，暖气管网维护费6770.5元，利息1219元，上述款项共计176843.3元；二、反诉被告赔偿反诉原告因不正常供电给反诉原告造成的损失人民币60万元；三、反诉被告承担本案诉讼费。
反诉被告太原市康泰居物业管理有限公司辩称，一、反诉原告太原市滨河花苑双语学校不是滨河小区业主，只是租户，入住滨河小区时就应当接受小区物业的管理；二、关于物业管理，物业公司提供的是共有区域和设施的服务，户内专属物是专属服务，不属于物业管理范围，小区锅炉房以及水泵房，都在学校南边，电都是低压变电柜进行转换才能输送至反诉原告单位，水是反诉被告经过二次加压之后的自来水，采暖都是反诉被告自己烧锅炉，学校污水都是通过反诉被告的水道进行排放；三、反诉原告刚才所述返还款项、利息以及损失60万元都没有法律依据，电卡是预付费卡式电表，暖气管网维护费问题，我们是严格按照市政府相关文件执行，综上，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。
经审理查明，案外人太原市经济适用房发展中心（以下简称经适房中心）系太原市滨河小区（含滨河小区学校）的产权单位，原告（反诉被告）太原市康泰居物业管理有限公司（以下简称物业公司）系太原市滨河小区的物业管理公司，被告（反诉原告）太原市滨河花苑双语学校（以下简称双语学校）系滨河小区教学楼及操场的承租方。2010年3月20日，案外人经适房中心（甲方）与双语学校（乙方）签订滨河小区学校租赁协议，协议约定租赁期限为2010年7月1日到2016年7月1日，租赁期间，学校发生的水、电、暖气及修缮费、装修费由乙方负责，并配合物业搞好物业管理及时缴纳物业管理费。2012年6月29日，双语学校与被告太原市哈福屋文化传播有限公司（以下简称哈福屋公司）签订合作办学协议书，约定双方合作办学。2012年10月27日，物业公司（甲方）与双语学校（乙方）、哈福屋公司（丙方）签订了缴费协议，三方约定，经初步核对，截止2012年10月底，乙方欠甲方各项费用470000元；如初步核对的费用有误差，在以后乙方和丙方向甲方缴费时，以实际费用标准，经核对后多退少补；丙方在2012年10月底之前向甲方缴费。协议签订后，哈福屋公司向物业公司支付了206250元，剩余的费用至今没有支付。2013年6月24日，物业公司向双语学校发出通知，称物业公司将从2013年7月1日起停止物业服务。
另查明，交款单位为大众传媒学校的物业公司收款收据中的费用都是由双语学校缴纳。双语学校的水费、电费由物业公司代收，暖气由物业公司以区域供暖的方式提供，用水由物业公司通过二次加压方式提供。截至2014年6月，双语学校依然向物业公司缴纳着物业费、暖气管网维护费、水费及电费。晋价商字（2008）301号《关于太原市城市供热价格等有关问题的通知》规定，采用区域燃煤锅炉集中供热非居民热价按建筑面积每月每平米7.5元，该收费标准自2008年供暖期起执行。2012年11月份-2013年3月份（2012年供暖期），哈福屋学校向物业公司缴纳暖气费206250元。（2003）18号《关于“滨河小区”前期物业管理服务收费标准的批复》规定，滨河小区前期物业公共性综合服务费为0.6元／平米／月。太原市自来水公司太水（2008）140号文件规定，学校（含幼儿园）生活用水价格为每吨2.4元，污水处理费为每吨0.5元。并价房字（2005）108号《太原市普通住宅物业服务等级与收费标准》规定，物业公司可以向用户收取二次加压费，收费标准为每吨0.20元。自2013年8月至2014年6月11日，双语学校共向物业公司支付暖气管网维护费6848.8元。
以上事实有并政地国用（2008）第20098号土地证书、滨河小区学校租赁协议、合作办学协议书，缴费协议，物业公司通知、晋价商字（2008）301号文件、并价房字（2003）18号文件、太水（2008）140号文件、并价房字（2005）108号文件、收款收据、发票及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为，物业公司（甲方）与双语学校（乙方）、哈福屋公司（丙方）签订的缴费协议，是三方当事人的真实意思表示，该缴费协议合法有效。协议中约定，双语学校欠物业公司的费用由哈福屋公司缴纳，物业公司认可此约定，该协议应视为三方当事人签订的债务转让协议，哈福屋公司取代双语学校合同义务人地位，成为物业公司的债务人，在哈福屋公司不能依约履行协议时，物业公司只能向哈福屋公司主张权利。关于哈福屋公司主张因物业公司通知停止办学导致合作办学受到影响，基于不安抗辩拒绝支付相关费用的答辩意见。本院认为，不安抗辩权的适用条件之一是基于同一双务合同且具有对价关系的互负债务，本案中，物业公司与双语学校、哈福屋公司签订的缴费协议约定由哈福屋公司代双语学校支付拖欠物业公司的各项费用，该协议中物业公司对双语学校、哈福屋公司不存在债务，没有对价关系的互负债务，不发生不安抗辩权，故对哈福屋公司的该主张不予支持。
对于双语学校与物业公司是否存在物业服务关系的问题。物业公司向法庭提交了案外人经适房中心与双语学校签订的滨河小区学校租赁协议、双语学校与哈福屋公司签订的合作办学协议书、物业公司与双语学校、哈福屋公司签订的缴费协议，该三份证据均证明双语学校在与不同主体签订协议时均认可存在物业服务，物业公司作为太原市滨河小区的物业管理公司，除向双语学校代收水费、电费外，还以区域供暖的方式为双语学校供暖，以二次加压的方式为双语学校供水，虽然与双语学校之间没有签订物业服务合同，但是客观上为双语学校提供了物业服务，物业公司与双语学校之间物业服务关系成立。关于物业费应该由作为承租方的双语学校缴纳还是由作为业主的案外人经适房中心缴纳的问题，《物业管理条例》第四十二条第一款规定，业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。双语学校与案外人经适房中心签订的滨河小区学校租赁协议中约定物业费由双语学校承担，双语学校作为物业使用人应当向物业公司缴纳物业费，故对双语学校在反诉中要求物业公司返还物业费143096.8元并支付25757元利息的主张不予支持。
关于双语学校在反诉中要求物业公司支付因物业公司不正常供电造成60万元损失的诉请，双语学校向法庭提交了双语学校校长侯俊福出具的情况说明，用于证明物业公司没有正常供电，在两次庭审中，双语学校均未向法庭提供其他相关证据予以佐证，故对该证据不予认可，物业公司向法庭提交的山西省物业管理发票及物业公司收款收据显示，截止2014年6月双语学校向物业公司连续缴纳着电费，故对双语学校主张的因物业公司不正常供电造成60万元损失的诉请不予支持。庭审结束后，双语学校于2014年9月25日向本院提出财产损失鉴定申请书，因双语学校未提交关于物业公司长时间停电造成损失的证据，故本院对双语学校的鉴定申请不予准许。
对于物业公司诉请的各项费用是否合理的问题，应该依据各方当事人提交的证据及相关收费标准来确定。原告诉请的暖气费，根据晋价商字（2008）301号《关于太原市城市供热价格等有关问题的通知》，采用区域燃煤锅炉集中供热非居民热价按建筑面积每月每平米7.5元，该收费标准自2008年供暖期起执行，原告主张2009年、2010年、2011年三个供暖期暖气费的年收费标准为7.5元／月／平米＊5500平米＊5个月=206250元，庭审中各方当事人均认可2012年11月份-2013年3月份由哈福屋学校向物业公司缴纳了2012年供暖期的暖气费206250元，故对原告主张的每年供暖期206250元的收费标准予以认可。2009年供暖期，双语学校应向物业公司缴纳暖气费206250元，物业公司提交的山西省物业管理发票及物业公司收款收据显示，双语学校在该供暖期缴纳暖气费81000元，欠缴暖气费125250元，双语学校对该欠费金额不予认可，只认可49172.7元，认为物业公司存在双语学校缴纳暖气费后未出具收据的情况，本院认为，在民事活动中，很难设想一个正常的民事主体在缴纳费用后会拒绝索取缴费凭证，双语学校提交的物业发票显示，在2009年采暖期双语学校缴纳暖气费50000元，对于其主张欠费49172.7元的事实未提交其他缴费凭证予以证明，故本院对双语学校2009年供暖期暖气费的欠费金额确定为125250元；2010年供暖期，物业公司认可减免暖气费9900元，剩余暖气费已经全部缴清，双语学校于2010年11月19日向物业公司多缴纳暖气费700元；2011年供暖期，物业公司及双语学校均认可暖气费已经缴纳75377.3元，欠费130872.7元，本院对该欠费金额予以认可，以上三个供暖期欠缴暖气费的金额共计125250元-700元＋130872.7元=255422.7元。原告诉请的2012年6月至2012年10月欠缴物业费16500元，根据并价房字（2003）18号《关于“滨河小区”前期物业管理服务收费标准的批复》，滨河小区前期物业公共性综合服务费为0.6元／平米／月，双语学校未提交在该期间向物业公司缴纳过物业费的证据，故对原告的该项主张予以支持。物业公司诉请的水费8292.5元，根据太原市自来水公司太水（2008）140号文件，学校（含幼儿园）生活用水价格为每吨2.4元，污水处理费为每吨0.5元，根据并价房字（2005）108号《太原市普通住宅物业服务等级与收费标准》，物业公司可以向用户收取二次加压费，收费标准为每吨0.20元，原告诉请的水费收费标准3.1元符合规定，本院予以认可，物业公司向法庭提交了发票号码为0020538及00191290的两张机打发票，证明水表指数在24280吨至26955吨之间的水费未缴纳，双语学校未提交水表指数在24280吨至26955吨之间的缴费凭证，故对物业公司的该项主张予以支持。关于物业公司诉请的暖气管网维护费21450元，根据晋价商字（2005）335号《关于调整太原市城市供热价格的通知》第五条：“根据《太原市城市供热管理条例》规定，对产权属用户的供热二次管网、庭院网等设施的管理和维护由产权单位或产权人负责。按照自主原则，如委托热力公司管理和维护的，暂定维护管理费（含维护、大修、改造）二次网按供热建筑面积计算每年每平方米1元，庭院网为0.3元。如选择其他服务单位管理的，由产权单位或业主与服务单位协商确定服务范围、项目和收费标准。”物业公司未提交证据证明其与产权单位案外人经适房中心就暖气管网维护费有过约定，也没有提交证据证明案外人经适房中心与滨河双语学校就暖气管网维护费有过约定，没有约定，物业公司无权向双语学校主张支付暖气管网维护费，故对物业公司在本诉中关于暖气管网维护费的诉请不予支持。关于双语学校在反诉中要求物业公司返还管网费及利息的主张，庭审中，双语学校认可向物业公司支付暖气管网维护费6848.8元，（自2013年8月至2014年6月11日），本院对该数额予以认可，双语学校主张的利息1219元未提交相关证据予以证明，本院不予支持，物业公司向双语学校返还暖气管网维护费的金额确定为6848.8元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条、第八十四条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十二条的规定，判决如下：
一、被告太原市哈福屋文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）太原市康泰居物业管理有限公司暖气费255422.7元，物业费16500元，水费8292.5元，以上费用共计280215.2元。
二、驳回原告（反诉被告）太原市康泰居物业管理有限公司的其他诉讼请求。
三、原告（反诉被告）太原市康泰居物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）太原市滨河花苑双语学校暖气管网维护费6848.8元。
四、驳回被告（反诉原告）太原市滨河花苑双语学校的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费5858元，由原告（反诉被告）太原市康泰居物业管理有限公司负担336元，被告太原市哈福屋文化传播有限公司负担5522元；反诉案件受理费5784元，由被告（反诉原告）太原市滨河花苑双语学校负担5734元，原告（反诉被告）太原市康泰居物业管理有限公司负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。
审 判 长 刘 文
人民陪审员 赵少华
人民陪审员 张 静
二〇一四年十月十五日
书 记 员 闫旭春