湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂恩施中民终字第00316号
上诉人（原审原告）周红升。
委托代理人（一般代理）陈文状，湖北施州律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）王国庆。
被上诉人（原审被告）黄福梅，系王国庆之妻。
二被上诉人委托代理人（特别授权）覃辉赞，湖北图盛律师事务所律师。
二被上诉人委托代理人（特别授权）曾凡衍，湖北图盛律师事务所实习律师。
上诉人周红升因与被上诉人王国庆、黄福梅房屋租赁合同纠纷一案，不服恩施市人民法院（2014）鄂恩施民初字第02687号民事判决，向本院提起上诉，本院于2015年3月9日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
周红升在一审中诉称，2012年2月19日，周红升与王国庆、黄福梅签订了《房屋租赁合同》，合同约定，周红升将其所属的位于恩施市新建街二号房屋（房屋所有权证号：房权证恩市私字第××号）租赁给王国庆夫妇使用，租赁期为2012年2月19日至2014年11月18日，租金标准为90000元／年。合同还就水电费计量交纳、房屋租赁期间修缮以及违约责任等进行了约定。2014年10月20日，周红升将2014年10月水电费抄表并交纳后，书面向王国庆、黄福梅催收该款，要求王国庆、黄福梅在2014年10月21日16时前付清，但王国庆、黄福梅至今未支付该款。王国庆及黄福梅除未足额支付水电费外，还有其他如毁损租赁房屋、未尽修缮义务、改变房屋结构等违约行为，完全无履行合同诚意。按照合同相关约定，周红升向王国庆、黄福梅发出了《解除房屋租赁合同通知书》，然王国庆及黄福梅至今仍拒绝搬出，故请求判令：1、王国庆、黄福梅无条件搬出房屋，并结清水电费3944.03元；2、支付周红升违约金10万元，周红升并不退还王国庆、黄福梅支付的合同保证金及已支付的房租；3、2014年11月3日王国庆、黄福梅仍未搬出房屋，按照2469.75元／天向周红升支付房屋占用费至搬出时止；4、本案的诉讼费、代理费、交通费等由王国庆、黄福梅承担。
王国庆、黄福梅在一审中辩称，周红升诉称不属实。王国庆、黄福梅一直依约履行合同，按时支付房屋租赁费，不存在违约行为；王国庆自今年1月至9月均按时自行交纳水电费，周红升在10月份提前交纳水电费，在没有水、电表起止码的情况下，要求王国庆、黄福梅支付水电费，与王国庆、黄福梅实际用水、电量存在误差，王国庆、黄福梅有理由拒绝支付；王国庆、黄福梅在2014年8月份已向周红升支付了房屋续租费110000元，不存在占用周红升房屋情形；周红升相关的费用应自行承担。请求人民法院驳回周红升诉讼请求。另若周红升不愿继续出租房屋，需退还被告保证金50000元及房租110000元后方可腾退房屋。
原审查明：2012年2月19日，周红升与王国庆签订了《房屋租赁合同》，合同约定，周红升将其所属的位于恩施市新建街二号房屋所有权证号为房权证恩市私字第××号的私房租赁给王国庆使用，租赁期限为2012年2月19日至2014年11月18日，租金标准为90000元／年。合同还就水电费计量交纳、房屋租赁期间修缮以及违约责任等进行了约定。合同签订后，王国庆依约按时支付了房屋租金，期间，周红升对房屋顶楼漏水问题进行了维修。合同本应于2014年11月18日到期，但王国庆在2014年8月3日、8月5日分两次共计向周红升支付现金110000元。周红升于2014年9月23日向王国庆出具了收条，载明：“周红升收到王国庆壹十壹万元整”，王国庆就当日场景进行了录音。周红升后于2014年11月6日向本院起诉，请求判准前述请求。
原审认为，周红升与王国庆签订房屋租赁合同后，双方已如约履行。因合同于诉讼中已到期，原合同终止，故周红升主张合同履行期间相关违约损失及解除合同理由不能成立，不予支持。合同履行期限届满后，王国庆仍占用房屋，双方产生纠纷的原因在于2014年8月王国庆向周红升支付110000元是否视为双方达成续租意向，原审认为，2014年8月，王国庆单方面向周红升打款110000元，周红升于2014年9月23日也出具了收条，但从王国庆提交的录音资料来看，双方未就房屋续租达成一致，截至庭审时周红升仍表示不愿意续租，按照合同意思自治原则，王国庆单方打款行为不能认定双方均有继续租赁房屋的意思表示，故王国庆在合同履行期限届满后继续占用房屋，没有事实和法律依据，周红升主张王国庆腾退房屋的诉求，应予支持。周红升在收到王国庆房屋续租费后，在无续租的意思表示情况下，未及时返还该款，且在庭审中辩称此款系王国庆借款，与原审法院查明的事实不符。在合同终止且未提供证据证明王国庆在租用涉案房屋期间存在违约行为的情况下，周红升应一次性返还被告保证金50000元及房屋续租费110000元。周红升垫付2014年10月份租赁房屋水电费，王国庆应按合同约定予以支付。根据合同相对性原理，黄福梅未与周红升签订房屋租赁合同，不是本案适格被告，据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、王国庆于本判决生效后三日内腾退房屋。二、王国庆于本判决生效后三日内向周红升支付水电费3944.03元。三、周红升于本判决生效后三日内返还王国庆合同保证金50000元及房屋续租费110000元。四、驳回周红升其它诉讼请求。案件受理费2500元，减半交纳1250元，由周红升负担1000元，王国庆负担250元。
周红升不服原审判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：原审法院认定事实错误，程序错误，存在漏判。一、王国庆未依照约定足额交纳水电费，2013年未依约按时交纳房租，未依约及时对租赁房屋进行维护修缮，且合同到期后仍占用租赁房屋至今，以上行为均违反了合同的约定，故王国庆存在违约行为；二、王国庆向周红升账户打款11万元的行为并不是续租行为，王国庆要求返还，但并未提起反诉或者另案起诉，一审法院违反不告不理的原则，属程序错误；三、一审判决对周红升垫付的房屋维修款未作判决，属漏判。故请求撤销恩施市人民法院（2014）鄂恩施民初字第2687号民事判决书第三、四项判决内容，改判支持周红升如下诉讼请求：一、王国庆、黄福梅无条件搬出租赁房屋，腾空房屋，将房屋返还移交给周红升，除结清拖欠的水电费3944.03元，还应结清2014年11月20日前拖欠的水电费2245.06元，以及此后未交纳的水电费，另支付周红升代为垫付的维修款10570元。二、王国庆赔偿周红升违约金10万元，周红升不退还王国庆交付的合同履约保证金。三、2014年11月4日后，王国庆夫妇仍占用周红升房屋，按照合同约定应按照2465.76元／天向周红升支付占用费，直至王国庆、黄福梅搬出且腾空房屋时止。四、诉讼费、代理费、文印费、交通费由王国庆、黄福梅承担。
周红升为支持上诉主张，向本院提交如下证据：
1、2012年8月10日银行转账记录及协议复印件一份；2、2013年8月3日银行转账记录复印件一份；3、2014年8月3日、8月5日银行转账记录复印件一份。证明2012年双方就当年租金的交纳时间达成了新的协议，王国庆在约定的期限内足额交纳了2012年的租金，但是2013年王国庆未依照合同约定的时间支付租赁费，且双方并未达成新的协议，王国庆已经构成违约，故2014年8月3日及8月5日王国庆给周红升的转账行为应当是支付违约金及损坏物品赔偿的款项。
王国庆质证认为，2012年8月1日双方已经就租金支付时间达成新的协议，即2012年8月10前支付9万元就不违约，对此周红升是认可的，2012年、2013年的款项均是当年的8月10日前支付给周红升的。2014年转款11万元，是周红升发短信给王国庆提供的账号。
王国庆、黄福梅答辩称，王国庆并未违约，不应承担违约责任，也不应承担诉讼费等费用，且周红升应当退还王国庆的保证金5万元。事实及理由如下：一、周红升于2014年10月19日要求王国庆交纳水电费时，水电费的正式票据并未出来，周红升要求交纳的3944.03元仅仅是估计数据，并非实际水电费，王国庆认为水电费过高，故没有交纳。且在合同签订后，已经达成协议由王国庆直接到自来水公司和供电公司交纳水电费，有水电费票据为证，此应视为对原合同的变更。周红升随意更改协议，以此为王国庆违约的理由不能成立；二、王国庆并未故意损坏租赁的房屋，周红升也没有证据证明王国庆有故意或重大过失致房屋损坏，且其所举证证明维修费的收据非正式发票，维修工人也未出庭作证。王国庆是按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，不应承担损害赔偿责任。三、关于占用的问题，周红升起诉时双方的合同并未到期，不存在占用。且王国庆已经支付了11万元的续租费，周红升到目前并未退还续租费用，故周红升主张王国庆无故占用房屋导致违约的理由也不成立。综上，王国庆不存在违约的情形，不应当承担违约责任，不应当承担周红升的诉讼费等费用，且周红升还应退还王国庆的保证金5万元；王国庆转入周红升账户的11万元应当是续租费用；双方租期到期后发生的水电费是续租后产生的，应另案处理，周红升一审并未提出该诉讼请求，二审不能一并处理。
王国庆、黄福梅未向本院提交证据。
本院认为，因王国庆、黄福梅并未对该组证据的真实性提出异议，故对该组证据的真实性本院予以认可。但该组证据不能达到其证明目的，故本院不予采信。
经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点有：一、王国庆2014年8月向周红升账户汇款的行为是否成立续租；二、王国庆是否违约。本院对上述争议焦点问题分析评判如下：
一、关于续租是否成立的问题，王国庆于2014年8月向周红升账户汇款110000元，周红升于2014年9月23日出具了收条。但双方并未对续租事宜达成一致意见，周红升亦不认可汇款行为是续租，根据合同意思自治原则，王国庆单方打款的行为不能认定双方达成续租的意思表示。
二、关于王国庆、黄福梅是否违约的问题。第一，在前期使用房屋的过程中，水电费由王国庆和其他租户自行交纳，且2014年10月份水电费是周红升预估的数额，王国庆要求按照实际用电用水量交纳水电费不应认定为违约；第二，周红升主张王国庆没有维修房屋及承担维修费用的问题，因周红升提交的维修事项及费用的相关证据真实性无法核实，故周红升主张王国庆因未维修房屋而违约证据不足；第三，虽然王国庆在2013年8月3日支付租金超过了约定的支付时间两天，但是周红升2013年收取租金后并未提出异议，也没有要求王国庆承担相应的违约金，因此其现主张王国庆逾期2天交纳房租的行为违约，要求其承担10万元的违约金的依据不充分；第四、关于王国庆合同终止后仍占用房屋的问题，双方的合同于诉讼中到期，在等待最终裁判结果的过程中，王国庆占用周红升的房屋不应视为恶意占用，不构成违约。综上，周红升主张王国庆在合同履行期间违约的证据不充分，其理由不能成立，本院不予支持。
原判决在认定了王国庆与周红升的合同已经到期，且未形成续租的情况下，对王国庆占用周红升房屋的相关费用未予支持，应属漏判，本院予以纠正，周红升主张王国庆支付占用其房屋期间的房屋使用费及水电费的请求应当予以支持，但因王国庆并非恶意占用，该房屋占用费应当参照双方合同约定的租金进行计算。关于水电费，因相关租赁房屋仍由王国庆实际占用，占用期间实际发生的水电费应当由王国庆自行承担。虽然王国庆就保证金及已经交付给周红升11万元续租费的退还未提出反诉，但是周红升在诉讼中明确主张“不退还王国庆、黄福梅支付的合同保证金及已支付的房租”，一审法院对是否退还作出审理并进行判决有依据，也符合合同解除后应就解除后的相关问题进行处理的规定，因此一审判令周红升返还王国庆合同保证金及房屋续租费用并无不当。
综上，原判决实体处理不当，应当予以纠正。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第（一）项、第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持恩施市人民法院（2014）鄂恩施民初字第02687号民事判决书；
二、王国庆于本判决生效后三日内支付周红升2014年11月19日起至房屋腾退时止的房屋使用费（按合同约定的租金90000元／年计算）。
一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费2500元，由上诉人周红升负担1250元，被上诉人王国庆负担1250元。
本判决为终审判决。
审判长 朱华忠
审判员 李 丽
审判员 杨 芳
二〇一五年六月五日
书记员 何奕娥