福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泉民终字第200号
上诉人（原审被告、反诉原告）泉州市开开金娱乐城有限公司，住所地泉州市丰泽区宝洲路阳泉花苑二、三层（城监支队隔壁）。组织机构代码：79175452-9。
法定代表人陈清宗，该公司执行董事。
委托代理人杨伟良、陈莉，福建致一律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）泉州市总工会，住所地福建省泉州市鲤城区百源川工人文化宫内。组织机构代码：00381399-8。
法定代表人赖畅水，该单位常务副主席。
委托代理人张建农、郑淑红，福建师友律师事务所律师。
上诉人泉州市开开金娱乐城有限公司（下称开开金公司）因与被上诉人泉州市总工会（下称泉州市总工会）房屋租赁合同纠纷一案，不服泉州市丰泽区人民法院（2012）丰民初字第3634号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决查明，2009年10月29日，泉州市总工会与开开金公司签订一份《泉州市劳模活动中心大楼租赁合同》，合同约定的主要内容为：泉州市总工会（甲方）将其所有的劳模大楼出租给开开金公司（乙方）用于经营酒店，租赁期限20年，自大楼移交给乙方次日起算；前三年度租金为1750000元／年，每三年递增5%。乙方应于合同签订之日起5个工作日内支付首期租金，从第二期起，租金半年一付，于每年1月5日和7月5日前支付。逾期支付的，乙方应每日按应付租金的千分之三向原告支付违约金。甲方承诺在本合同签订之日起的十五个工作日内向乙方移交租赁物，完成移交当日为移交基准日；甲方同意给予开开金公司自大楼移交之日起8个月的免租装修期，装修期结束的次日起，乙方应按合同约定计付租金；合同签订后，乙方向甲方交付的竞价保证金200万元其中的100万元自动转为本合同的履约保证金，其余的100万元将于乙方对租赁标的装修验收完毕后由委托人按原渠道无息退还。2010年9月30日，泉州市总工会将租赁物移交给开开金公司使用，双方签署了《泉州市劳模活动中心大楼交接单》。2011年6月16日，泉州市总工会主持召开协调会形成会议纪要，对相关事项记载如下：关于租金问题，考虑到大楼移交迟缓等因素，双方协商同意，应严格按照承租合同规定，装修期从2010年12月1日开始计算，八个月的装修时间，租赁方从2011年8月1日按合同开始计算租金；关于一楼广场建设问题，鉴于广场建设属建筑公司甩项，现为保证装修进度，请开开金公司按照原设计方案开展施工建设，按实结算，具体由吴国强与开开金公司人员负责，抓紧制定广场设计方案。开开金公司对广场埕围实际进行了施工建设。另查明，开开金公司分别于2012年7月24日、8月29日、10月9日、10月24日、11月21日、12月24日通过庄艺冰帐户转帐支付泉州市总工会2012年7月1日至2012年12月31日的租金。尚欠泉州市总工会2012年7月1日之前的租金未付。
原审判决认为，泉州市总工会与开开金公司之间签订的《租赁合同》合法有效，双方均应依约履行各自的义务。开开金公司未能依约履行支付租金的义务，属违约行为，应当承担支付所欠租金1604166.67元及逾期付款违约金的责任。双方约定的逾期付款违约金标准过高，根据开开金公司的申请，予以调整为参照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍支付。开开金公司请求判令泉州市总工会支付逾期交付租赁物损失632000元、广场建设费用1186985元、空调维修费用45000元及顺延租赁期限两年缺乏依据，不予支持。开开金公司请求泉州市总工会赔偿因逾期交付租赁物期间200万元保证金的资金占用损失理由成立，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、泉州市开开金娱乐城有限公司应于本判决生效之日起十日内支付泉州市总工会租金1604166.67元，并按中国人民银行同期同类贷款利率四倍的标准支付逾期付款违约金（其中729166.67元从2011年8月2日起至本判决确定还款之日止；另875000元从2012年1月6日起至本判决确定还款之日止）。二、泉州市总工会应于本判决生效之日起十日内支付泉州市开开金娱乐城有限公司保证金200万元的资金占用利息损失（从2009年11月15日起至2010年9月30日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。三、驳回泉州市总工会的其他本诉请求。四、驳回泉州市开开金娱乐城有限公司的其他反诉请求。本案本诉受理费37000元，由泉州市总工会负担12497元，泉州市开开金娱乐城有限公司负担24503元；反诉受理费22458元，减半收取11229元，由泉州市开开金娱乐城有限公司负担10667元，泉州市总工会负担562元。
宣判后，开开金公司不服，向本院提起上诉。
上诉人开开金公司上诉称：一、本案违约责任在于被上诉人，上诉人不存在违约行为，不应承担违约责任。根据上诉人与被上诉人签订的《泉州市劳模活动中心大楼租赁合同》第4条“甲方（即总工会）承诺在合同签订之日起十五个工作日内向乙方（即开开金公司）移交本合同项下租赁标的物”，该合同签订时间为2009年10月29日，根据合同约定，泉州市总工会应于2009年11月15日前交付租赁物，但泉州市总工会自己的主张及提供的交接清单，其直至2010年9月30日才将租赁物移交给开开金公司，逾期达316天。且泉州市总工会移交的租赁标的物并未符合合同的约定，移交时空调机并未经调试合格，埕围等基础配套设施也未完善，即泉州市总工会至2010年9月30日还未完全交付本案租赁物，可见本案违约责任在于泉州市总工会。二、退一步讲，即使开开金公司存在违约行为，原审法院认定的违约金起算点也是错误的。首先，泉州市总工会违约在先。其次，泉州市总工会逾期交付租赁物达316天，且交付时空调设施不能正常运转，埕围广场等基础设施又未完善，开开金公司根据其委托对广场设施进行了建设，又在泉州市总工会迟迟不对空调进行调试的情况下，委托第三方对空调进行维修调试，支付了相应的维修费用，该些款项都应当从开开金公司应支付的租金中扣除。开开金公司在从租金中扣足上述款项之前，都不需要向支付总工会租金，也就不存在违约金的问题。再次，泉州市总工会提供的2012年3月30日《泉州市劳模活动中心租赁合同履行协调会议纪要》最后一句记载“应在2012年4月15日前签定，并支付所欠租金”，也可视为宽限期，2012年4月15日之前不存在违约金的计算问题。3、即使开开金公司存在违约行为，原审法院判决开开金公司按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍支付违约金也是错误的，明显过高，仅应按中国人民银行同期同类贷款利率来计算。二、原审法院认为“本案租赁标的物的移交时间是2010年9月30日，按照合同约定被告支付租金的起始时间为2011年6月1日，原告基于逾期交房等原因自愿将租金支付起始时间调整为2011年8月1日······被告尚欠原告从2011年8月1日至2012年6月30日的租金”是错误的。上诉人开开金公司无需支付2012年2月1日前的租金，原审法院认定租金自2011年8月起算是错误的。三、原审法院认为“反诉原告开开金公司请求判令反诉被告泉州市总工会支付逾期交付租赁物损失632000元、广场建设费用1186985元、空调维修费用45000元及顺延租赁期限两年缺乏依据，不予支持”是错误的。上诉人开开金公司关于逾期支付租赁物损失的主张应当得到支持。关于广场建设问题。原审法院认为“因本案的原告未能提供经双方共同确认的广场建设方案，其所建设工程量亦未经反诉被告认可，也无法通过鉴定确认该建设费用。反诉原告应承担举证不能的责任”是错误的。开开金公司是按照总工会的委托进行建设的。开开金公司提供的工程结算书及竣工验收报告可以证实埕围广场建设费用为1186985元。虽然泉州市总工会对此提出异议，但根据“谁主张，谁举证”的原则，由于广场的建设费用无法进行鉴定，也就意味着泉州市总工会没有证据用以反驳开开金公司的主张，那么开开金公司主张的埕围广场建设费用就应当得到支持。原审法院认为“其（即开开金公司）所建设工程量亦未经反诉被告认可，也无法通过鉴定确认该建设费用。反诉原告应承担举证不能的责任”显然属于举证责任分配不当。关于空调维修款的问题。原审法院认为“市质监站、空调安装方于同日对空调安装工程进行了验收。2010年9月30日，反诉原、被告双方办理交接手续并在《泉州市劳模活动中心楼交接单》上签字认可。按照双方《租赁合同》第27条的约定，在装修及租期内，租赁标的物（包括空调）的日常维护和维修义务由反诉原告承担”，认为上诉人开开金公司的该项请求没有依据，不予支持是错误的。空调安装时是否验收合格与出租人交付租赁物时空调是否经过调试，是否处于适用的状态无关，并不能证明泉州市总工会完整交付。如果租赁物有瑕疵而妨碍使用，出租人有义务在修理完善之后交付使用。由于泉州市总工会在交付租赁物时未对空调未调试，经开开金公司多次通知，泉州市总工会均未予以处理，开开金公司只得自行叫人维修，并因此花费45000元，开开金公司提供的2012年7月11日的通知函、快递单及空调维修费收款收据足以证实，原审法院对此不予支持是错误的。关于顺延租赁期限两年的问题。泉州市总工会逾期交付租赁物达316天，且交付时空调设施不能正常运转，埕围广场等基础设施又未完善，开开金公司根据其委托对广场设施进行了建设，又在泉州市总工会迟迟不对空调进行调试的情况下，委托第三方对空调进行维修调试，花费了大量的时间，在这些期间，开开金公司也未能正常使用租赁物，根据合同法相关规定“因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”，因此，上诉人开开金公司要求延长租赁期限两年具有事实和法律依据，原审法院对上诉人在原审的该项主张不予支持是错误的。综上所述，原审判决认定事实不清，判决结果错误，请求二审法院撤销原判决并依法改判。
被上诉人泉州市总工会答辩称：一、被上诉人已将符合合同约定条件的租赁标的物交付给上诉人开开金公司使用，不存上诉人所谓移交的租赁标的物并未符合合同的约定的事实，上诉人以被上诉人未完全交付租赁物为由拒付租金不能成立。二、上诉人接收并使用租赁标的物，应按照合同的约定支付租金，上诉人主张其无需支付租金的抗辩理由不能成立。上诉人租赁范围已由《泉州市劳模活动中心大楼交接单》确定，并不包含广场，广场建设费用属于上诉人酒店二次装修范畴，应当由上诉人自行承担。三、上诉人逾期支付租金，应当按照合同的约定承担违约责任，支付逾期违约金，原审法院认定“开开金公司未能依约履行支付租金的义务，属违约行为，应当承担支付所欠租金1604166.67元及逾期付款违约金的责任”，并依法将违约金调整为中国人民银行同期同类贷款利率的四倍，认定事实清楚，适合法律正确，应予维持。上诉人在原审主张该违约金标准过高，要求调整。原审法院已将违约金调低为中国人民银行同期同类贷款利率的四倍，上诉人认为该标准过高，应按中国人民银行同期同类贷款利率计算没有依据。四、原审法院认为“开开金公司请求判令反诉被告泉州市总工会支付逾期交付租赁物损失632000元、广场建设费用1186985元、空调维修费用45000元及顺延租赁期限两年缺乏依据，不予支付”，该认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人没有证据证明其因逾期交房遭受经济损失，原审法院不予支持其主张的损失，符合事实与法律规定。上诉人主张参照《租赁合同》第46条的约定，按2000元／日计算逾期交房的损失，没有依据。上诉人实施的广场建设属于上诉人酒店二次装修范畴，应由其自行承担有关费用及责任。原审法院认为“反诉原告未能提供经双方共同确认的广场建设方案，其所建设工程量亦未经反诉被告认可，也无法通过鉴定确认该建设费用，应当承担举证不能的责任”，并据此驳回上诉人的该项诉讼请求，符合证据规则的规定。空调移交后产生的一切维修费用应由上诉人自行承担。上诉人要求顺延租赁期限两年没有依据。上诉人以被上诉人逾期交房为由，要求延长期限没有依据。综上所述，上诉人开开金公司的上诉理由不成立，请求二审驳回其上诉请求，维持原判。
二审期间，上诉人开开金公司除了对租金问题及认为会议纪要是单方的意思表示有异议外，对其他事实均没有异议，被上诉人泉州市总工会对原审查明认定的事实均没有异议，本院对双方没有异议的事实予以确认。
二审中，双方当事人未提供新的证据。
二审期间，双方当事人争议的焦点是：一、双方是否存在违约行为？违约责任如何确定？二、上诉人开开金公司的反诉请求应否支持？
双方当事人对本案争议焦点的意见与其上诉、答辩主张基本一致。
本院认为，一、关于双方是否存在违约行为及违约责任如何确定的问题。上诉人开开金公司与被上诉人泉州市总工会之间的房屋租赁关系事实清楚，合同没有违反法律规定，合同合法有效，双方均应依照合同的约定履行各自的义务。根据查明的事实，2010年9月30日，被上诉人已将泉州市劳模活动中心大楼及附属设施移交给上诉人使用，双方就移交使用的租赁物开具《泉州市劳模活动中心大楼交接单》，并签章确认。《交接单》载明移交的租赁标的物包括中央空调工程、围墙配套工程等配套工程及设施，并确认“主体工程及配套工程均按设计要求施工”。被上诉人提供的2009年12月11日《泉州市劳模活动中心大楼协调会会议纪要》也证明了空调已调试合格的事实。被上诉人移交给上诉人开开金公司的租赁物符合合同要求。原审法院对该事实认定清楚，上诉人开开金公司认为“移交时空调机并未经调试合格，埕围等基础配套设施也未完善”，并以此作为其逾期支付租金的抗辩理由，不能成立。根据《租赁合同》第13条约定：甲方（即泉州市总工会）同意给予乙方（即开开金公司）自移交日起8个月的装修期，装修期内乙方无需支付租金，乙方应自装修期结束的次日起向甲方支付租金。根据该约定，上诉人2010年9月30日接收劳模大楼，租金应从2011年6月1日起计算。经双方磋商，从2011年8月1日起计算租金。因此，被上诉人已经向上诉人移交了符合合同约定条件的租赁标的物，上诉人开开金公司应当根据租赁合同的约定，履行支付租金的义务。上诉人开开金公司主张在2012年2月1日前未能正常使用本案租赁物，无需支付2012年2月1日前的租金是没有事实依据，不能成立。《租赁合同》第52条约定：“如甲方未按本合同约定履行相关的移交义务，甲方同意免收乙方无法正常使用期间的租金。”该条款中“正常使用”是指承租人接收标的物，可以对租赁标的物占有、使用，上诉人接收劳模大楼，并装修使用，已实现对租赁标的物的正常使用。另上诉人开开金公司以2012年2月至2012年6月产生的租金不足以抵偿埕围广场建设费用为由，作为其不支付租金的抗辩理由，也是不能成立的。上诉人租赁范围已由《泉州市劳模活动中心大楼交接单》确定，并不包含广场，广场建设费用属于上诉人开开金公司二次装修范畴，应当由上诉人开开金公司自行承担。上诉人开开金公司逾期支付租金，应当按照合同的约定承担违约责任，支付逾期违约金，原审法院认定“开开金公司未能依约履行支付租金的义务，属违约行为，应当承担支付所欠租金1604166.67元及逾期付款违约金的责任”，并依法将违约金调整为中国人民银行同期同类贷款利率的四倍，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《租赁合同》第17条的约定：“乙方应于合同签订之日起5个工作日内支付首期租金，从第二期起，租金半年一付，于每年1月5日和7月5日前支付。乙方逾期支付租金，应自逾期之日以未付租金为基数，每日按千分之三支付违约金。”上诉人接收房屋后未按照合同约定的时间支付租金并拖欠至今，该行为违反了合同的约定，严重侵害了总工会的合法权益，应按照合同的约定，支付拖欠的租金以及逾期违约金。上诉人开开金公司在原审主张该违约金标准过高，要求调整。原审法院已将违约金调低为中国人民银行同期同类贷款利率的四倍，上诉人开开金公司认为该标准过高，应按中国人民银行同期同类贷款利率计算没有依据，不予采纳。二、关于反诉请求能否支持的问题。1、关于逾期交付租赁物损失问题：被上诉人泉州市总工会虽存在逾期交付租赁物的事实，但因双方对于逾期交付租赁物的违约责任没有约定，上诉人开开金公司虽申请对其实际损失进行鉴定，但因其所提供的材料不能满足鉴定条件而无法鉴定，应承担举证不能的后果。审理中，被上诉人泉州市总工会对逾期交付租赁物自愿给予上诉人两个月的租金收入补偿，可以照准2、关于广场建设问题：根据被上诉人泉州市总工会2011年6月16日召开的《泉州市劳模活动中心大楼建设协调会会议纪要》记载：“鉴于广场建设属建筑公司甩项，现为保证装修工作进度，请泉州市开开金娱乐城有限公司按照原设计方案开展施工建设，按实结算。具体由吴国强与泉州市开开金娱乐城有限公司人员负责，抓紧制定广场建设方案。”因上诉人开开金公司未能提供经双方共同确认的广场建设方案，其所建设工程量亦未经被上诉人认可，也无法通过鉴定确认该建设费用。故上诉人开开金公司应承担举证不能的法律后果。3、关于空调维修款问题：根据被上诉人提供的2009年12月11日召开的《泉州市劳模活动中心大楼建设协调会会议纪要》记载，市质监站、空调安装方于同日对空调安装工程进行了验收。2010年9月30日，双方办理交接手续并在《泉州市劳模活动中心楼交接单》上签字认可。根据双方当事人签订的《租赁合同》第27条的规定：“在装修及租期内，租赁标的物（包括主体建筑物，附属建筑物，空调、电梯、发电机组等相关设施设备以及园林绿化等其他各方面）的日常维护责任由乙方承担，乙方的日常维护义务包括由于使用或正常环境因素所导致的破旧、毁损情况或者其他日常必须进行的维护和维修。”空调移交后产生的一切维修费用应由上诉人开开金公司自行承担。因此，上诉人开开金公司请求被上诉人支付维修费用45000元没有依据，不予支持；4、关于200万元保证金占用损失问题：原审判决被上诉人按银行贷款利率赔偿损失并无不妥。5、关于顺延租赁期限两年问题：根据双方《租赁合同》第13条约定：“本合同项下的租赁期限为20年（以甲方租赁标的物主体竣工验收合格后，移交给乙方的次日开始计算）……。”因此，本案租赁合同的20年租赁期限应从被上诉人实际交付租赁物的次日开始起算。上诉人请求顺延租期两年没有依据，原审不予支持是正确的。综上所述，上诉人开开金公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费人民币59458元，由上诉人泉州市开开金娱乐城有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑丽阳
代理审判员 郑昭文
代理审判员 蔡炳福
二〇一四年二月十三日
书 记 员 林秋韵
附本案主要法律条文及执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。