海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海中法民一终字第1288号
上诉人（原审原告）：林文电。委托代理人：宋钦永，海南肖明德律师事务所律师。委托代理人：肖明德，海南肖明德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周开富。上诉人林文电因与被上诉人周开富物权保护纠纷一案，不服海口市琼山区人民法院（2015）琼山民一初字第353号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月13日受理后，依法组成由审判员谭晓梅担任审判长，审判员黄玉臣、陈璐参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2003年8月4日，林文电与海南光辉工程有限公司（以下简称光辉公司）签订《商品房买卖合同》，主要条款约定林文电购买位于海口市南沙路XX号电影大厦7层A2号房；房屋建筑面积141.46平方米，总价款为291400元，林文电首付房款的30％，剩余70%申请银行按揭贷款；光辉公司应于2003年11月30日前交付房屋，并应于交付后60日内将办理权属登记需由该公司提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，林文电分别于2003年8月4日、2003年8月15日支付首期房款88400元、29000元，申请按揭贷款174000元。2003年9月5日，中国建设银行股份有限公司海口住房城建支行（以下简称建行城建支行）发放贷款174000元至光辉公司账户。至此，林文电购房款支付完毕。2003年8月4日，海口市房地产交易登记中心对上述合同办理预售登记，预售证编号为（2003）海房预字（451）号，买方为林文电。另查，2014年10月13日，海南仲裁委员会就林文电与光辉公司商品房买卖合同纠纷案作出（2014）海仲字第427号裁决书（以下简称427号裁决书），裁决：1、林文电与光辉公司于2003年8月4日签订的《商品房买卖合同》合法有效；2.光辉公司应自裁决生效之日起10日内将所需提供的资料报产权登记机关备案，并履行将坐落于海口市南沙路XX号光辉大厦XXX房屋所有权及相应的土地使用权变更至林文电名下的义务；3.光辉公司应于裁决生效之日起10日内向林文电支付逾期办证违约金2914元。该裁决书已发生法律效力，但光辉公司尚未将诉争房屋办理产权证至林文电名下。又查，周开富称其2004年8月10日与光辉公司签订《商品房买卖合同》，购买诉争房屋，并于签订合同当日一次性全额支付购房款226300元；2004年，周开富入住诉争房屋。目前周开富让其朋友居住在诉争房屋里。2007年，林文电、周开富曾因诉争房屋权属问题协商，未果。再查，因林文电不按期归还按揭款引发诉讼，一审法院在执行申请执行人建行城建支行与被执行人光辉公司及林文电借款合同纠纷一案中，周开富向一审法院提出执行异议，对该案抵押物即诉争房屋主张权利。后考虑到该案执行阻力较大，一审法院于2008年4月7日裁定终结执行。2012年7月9日，一审法院恢复执行，2012年8月2日，林文电向建行城建支行付清借款，一审法院裁定终结执行。林文电在一审的诉讼请求：判决周开富搬离林文电房屋。一审法院认为：根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，可知我国不动产物权采取登记生效的原则。因此，当事人以房屋买卖合同方式转移物权，应当在所有权转移登记手续完成后，买受人才取得诉争房屋的所有权。在买卖合同履行过程中，光辉公司尚未完成标的物的权属转移登记手续之前，作为买受人的林文电对诉争房屋不具有所有权。同时，该法第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。即只有使得既存的法律关系发生消灭或变更效力的法律文书，权利人才无须登记取得物权。本案中，427号裁决书裁决光辉公司将诉争房屋办理至林文电名下，光辉公司负有履行过户义务，该公司为林文电过户后，林文电才取得房屋产权，现因该公司不履行义务，林文电尚未取得诉争房屋所有权。林文电要求周开富搬离诉争房屋实为行使物权请求权，不适用于债权，即请求权主体必须是所有权人或他物权人。因此，林文电要求周开富搬离诉争房屋没有法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十八条、第三十四条之规定，一审法院判决：驳回林文电诉讼请求。案件受理费50元（林文电已预缴），由林文电自行负担。林文电不服一审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决林文电尚未取得诉争房屋所有权错误。一审判决引用《物权法》第二十八条规定正确，但对此法条的理解存在错误，导致判决结果错误。林文电取得了所有权，完全符合此规定。从法律意义上讲，林文电对诉争房屋的买卖合同是成立的、生效的、合法的；如果该《房屋买卖合同》无效，买卖双方则存在债权问题。还有，林文电的购房行为在先，周开富的行为在后；林文电完成了按揭贷款、还款的行为，周开富根本无此行为；林文电办理了预售登记，而周开富根本无此备案等事实、证据。本案的背景是开发商的资金链断了以后，出现了“一房二买”等问题，在海南仲裁委、龙华区法院发生了几十件纠纷，结果是开发商承担责任，但一审法院并不了解，出现此案的错判情有可原。周开富抢占房屋的行为就是侵权。因为周开富的购房合同是无效的，是开发商欺骗了周开富，所以，周开富的抢占房屋的行为没有事实依据和法律依据。林文电符合《物权法》第三十四条的规定，可以请求返还原物，林文电购房经过了备案登记，周开富无此证据还抢占房屋，一审判决林文电败诉，在客观上形成了周开富的行为正确，显然是判决错误。二、一审判决偏离了起诉状中的事实，认定证据错误。一审争议的是周开富应当搬离诉争房屋，是原、被告之间的诉讼问题，林文电未将开发商列为被告或第三人，所以，不应当将另案处理的纠纷，即开发商在外地还未办理房证的事情来否定林文电的诉讼请求，严重偏离了林文电在起诉状中的诉讼目的。证据是事实的载体。周开富仅有商品房买卖合同、收据两份证据，而且与林文电的证据矛盾；特别是周开富的收据没有财务章，其真实性无法确认，周开富应当承担证据不足的责任，但一审判决对此予以认定，判决不公。所以，诉请二审法院：撤销一审判决，查明事实并改判驳回周开富的诉求。周开富答辩称：周开富买房入住已十几年了。开发商说他们借了员工的身份证去银行贷款，每卖出一户就解封一户，以前的开发商都是这么做的，并不是一房多卖，而是违规操作。对一审判决没有意见，坚持一审时的答辩意见以及对于事实的陈述。二审中，林文电向本院提交海口海事法院于2015年6月25日作出的（2015）琼海法执字第316号受理案件通知书，欲证明427号裁决书已经进入执行程序。经质证，周开富对证据的真实性无异议，但对其证明力不予认可。因该份证据客观、真实，本院对其证明效力予以采信。二审中，周开富向本院提交一份其与林文电于2005年4月11日签订的房屋转让协议书，欲证明林文电把诉争房屋转让给周开富并由周开富来交按揭款，房子属于周开富。经质证，林文电对协议书是否其本人签名表示记不清了，但认为协议没有实际履行，是无效的，且（2007）琼山执指字第68号裁定书第二页记载周开富提出异议，但是最后没有履行协议书。因该份证据有原件予以核对，本院确认其真实性；但由于周开富没有证据证明其履行了协议书中约定的付款义务，故本院对其证明效力不予采信。本院二审经审理查明的其他事实与一审一致。本院认为：林文电要求周开富搬离诉争房屋实为基于物权行使的物权请求权，但物权请求权主体必须是所有权人或者他物权人。虽然427号裁决书裁决光辉公司将诉争房屋办理至林文电名下，但该裁决书并不属于我国《物权法》第二十八条中所规定的权利人无须登记即取得物权的法律文书，也即对于诉争房屋的所有权，林文电仍应遵循我国不动产物权采取登记生效的原则。由于427号裁决书尚在法院强制执行中，林文电尚未取得诉争房屋所有权，其要求周开富搬离诉争房屋，缺乏法律依据，一审判决未予支持，适用法律正确。林文电可待实际取得诉争房屋所有权时，再行主张周开富搬离诉争房屋。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果妥当，本院予以维持。林文电的上诉理由不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由林文电负担。本判决为终审判决。
审判长 谭 晓 梅
审判员 黄 玉 臣
审判员 陈??璐
二〇一五年八月四日
书记员 汪 婉 璐
附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。……