广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤04民终2544号
上诉人（原审被告）：潘虎城，男，汉族，住重庆市云阳县洞鹿村。
被上诉人（原审原告）：方文财，男，汉族，住广东省仁化县仁化镇。
被上诉人（原审被告）：王丹，男，汉族，住广东省珠海市金湾区。
委托诉讼代理人：潘永红，广东华大律师事务所律师。
上诉人潘虎城因与被上诉人方文财、被上诉人王丹房屋租赁合同纠纷一案，不服珠海市金湾区人民法院(2017)粤0404民初334号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
潘虎城上诉请求：1、依法撤销原审判决；2、依法改判或发回重审；3、依法判令方文财、王丹承担一、二审的全部诉讼费用。
事实和理由：一、原审法院认定潘虎城是涉案商铺的实际占有和经营者有误。潘虎城与王丹的商铺转让协议无效，不能作为认定潘虎城是实际经营者的依据。该协议没有实际履行，并且按照协议第八条的约定，该协议已经自动失效作废。该协议涉及意诺谱酒吧100%股权的一并转让，不仅没有酒吧登记经营者王昌新的签名而无效，并且也因违反了《个体工商户条例》的禁止性规定而无效。并且该协议是王丹、王峰、邹阿森、田涛四人对其合伙财产权利的一种处分，但只有王丹一人签名，未经其他合伙人共同签名同意，违反了民法通则第三十四条的法律规定而无效。二、涉案商铺的实际占有和经营者应该是王丹等人，潘虎城仅是接受王丹及王昌新的委托，代为管理及经营意诺谱酒吧，潘虎城提交的与王丹的电话录音也足以证明上述事实，但原审法院未对此进行审查和认定，导致判决出现偏差。三、潘虎城不是（2016）粤0404民初788号案的当事人，该案判决对潘虎城没有约束力，潘虎城在该案中的陈述实质是意指潘虎城代王丹使用占有涉案商铺，同时也受到王丹的授意及误导，原审法院认定王丹从2015年12月3日之后就不是涉案商铺的实际占有和经营者有误。四、涉案租赁合同无效，王丹从2016年9月9日因方文财采取非法停电等措施致使意诺谱酒吧无法经营而退出，王丹不仅有权就相关损失向方文财主张权利，更证明了王丹此后就没有实际使用和占有该商铺，原审法院仍然判决还要承担50%的占用损失费没有事实依据和法律依据。五、方文财明知涉案商铺临时报建早已过期，却仍然隐瞒事实真相继续收取租金与承租人建立租赁合同关系，进而导致租赁合同无效，方文财作为出租者应当承担全部的法律责任。无效合同自始无效，不受法律保护，方文财无权向承租人主张租金权利，并且方文财无权依据无效合同获取非法利益，法院对此行为应当进行惩戒并没收方文财已非法收取的租金。
方文财辩称：其与潘虎城签订合同时的手续是合法的，因此合同是有效的。在王丹和潘虎城经营过程中，都是由其二人与方文财接触和交涉店铺的水电、交租等问题的，他们的租赁行为是一直持续的、合法的。关于潘虎城上诉所称涉案商铺临时报建期已到，潘虎城继续占有和使用涉案的12间商铺，既未交纳使用费也未将商铺退还给方文财，属于一种扰乱社会秩序的行为。王丹与潘虎城之间的转让协议未经方文财同意、也未告知方文财，对此方文财持怀疑和不确定的态度。在商铺被占用期间一直都是由王丹在交涉经营相关事项，因此王丹是经营者和占用者之一。在潘虎城提交的电话录音显示王丹与潘虎城之间私下有不合法的勾当，有恶意侵占方文财的12间商铺并拒绝交纳使用费的情况。
王丹辩称：王丹与潘虎城之间并未签订书面委托或者是聘用合同，两人之间并不存在委托或者聘用关系。王丹于2015年8月31日与潘虎城签订商铺转让协议，约定王丹将涉案商铺（包含意诺谱100%的股份）转让给潘虎城，证明王丹与潘虎城之间有转让涉案12间商铺的意思。潘虎城每月收取涉案12间商铺的营业收入，并负责支付租金、员工工资、水电等各种支出及费用，没有任何证据显示王丹收取过涉案12间商铺经营期间的收益，也无证据证明王丹参与过该商铺的管理、经营等活动。综上，潘虎城是涉案12间商铺的实际经营者和管理者，其在上诉状中称是根据王丹的委托管理商铺的主张没有事实和法律上的依据。原审判决认定事实清楚正确，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
方文财向原审法院起诉请求：1、王丹、潘虎城按现状腾退所占商铺（2楼1至17号）；2、王丹、潘虎城支付2016年1月至2017年3月15日所欠的租金311,514元；3、王丹、潘虎城支付占用方文财资金的利息损失1511.9元。原审庭审中，方文财撤回第1项诉讼请求，变更第2项诉讼请求为：判令王丹、潘虎城支付2016年1月至2017年3月15日期间占用涉案17间商铺的占用费311514元。
原审法院认定事实：方文财于2016年3月30日向原审法院提起诉讼，原审法院依法受理，王丹作为该案被告，案外人王昌新、金湾区意诺谱歌舞厅、李新、徐继良、孔耿城、甄治以及潘虎城作为该案第三人参加诉讼，原审法院作出（2016）粤0404民初788号民事判决书。该判决现已生效。
（2016）粤0404民初788号民事判决书查明如下事实：一、2007年1月15日，以方文财作为甲方，以邹阿森作为乙方，双方签订《租赁合同》一份，约定甲方将位于珠海市金湾区三灶镇安堂村前面大路边第一栋，第一层18号至20号，第二层1号至20号共23间，合计1222.2平方米的商铺出租给乙方，租期为十年，自2007年1月5日至2017年1月4日止，装修期为30天，装修期不计租金，由2007年1月5日起；首年每月租金为19555元（不含税）。方文财及邹阿森在上述合同落款处签名并捺印。二、涉案商铺办理了珠（金湾）建字2006第027号《临时建设工程规划许可证》，该《临时建设工程规划许可证》显示涉案商铺的所在建筑物的使用期限从2006年8月23日至2008年8月23日止；在该《临时建设工程规划许可证》的下方手写注明“同意延期至2009年8月23日止，珠海市规划局”，该内容上加盖了珠海市规划局的业务专用章；在该《临时建设工程规划许可证》左上方手写注明“同意延期至2010年8月23日止，珠海市规划局”，该内容上未加盖任何公章。三、2015年8月31日，王丹与第三人潘虎城签订《商铺转让协议》一份，约定将涉案商铺（包含意诺谱酒吧100%的股份）转让给潘虎城，潘虎城需支付2015年7、8月份房租和利息共计5万元给王丹，王丹不再收取任何其他费用，该费用由王丹负责收取，因7、8月份房租由王丹向他人借取后交予房东方文财；在邹阿森与潘虎城签订委托协议之前，房租暂由王丹向潘虎城收取后交予房东方文财，房租为每月46868元，明年的房租为每月53899元；房租每月10号之前由潘虎城上缴王丹，待邹阿森与潘虎城签订委托书之后，由潘虎城自己上缴给方文财，从此再与王丹无任何关系；邹阿森与潘虎城重新签订委托书之前，若潘虎城不能按时上缴房租给王丹，转让协议作废。四、2015年12月2日，方文财与王丹签署《声明》一份，内容为“本人王丹与房东方文财达成协议，退出吉林大学南门一期一楼18-20号，二楼1-20号的商铺经营管理权并解除合约”，王丹和方文财均在上述内容下方签名。五、根据王丹以及李新、潘虎城、徐继良、孔耿城和甄治在该案中的陈述，涉案23间商铺的实际占用和使用情况为：二楼1-12号商铺由潘虎城实际占用和使用，用于经营金湾区意诺谱歌舞厅，从2015年12月开始由潘虎城直接将租金交给方文财；二楼13-17号商铺由潘虎城转租给甄治，由甄治占用和使用，甄治向潘虎城支付租金，再由潘虎城将租金支付给方文财；一楼的19-20号商铺和二楼的18-20号商铺由徐继良占用和使用，从2015年12月开始由徐继良直接将租金交给方文财；一楼的18号商铺由孔耿城占用和使用。
方文财称涉案商铺2016年的租金由潘虎城交给方文财，并提交了《2016年度交租明细表》一份，根据该明细表的记载，2016年的租金为35837元/月，2016年1月至9月份潘虎城每月均向方文财缴纳租金，金额共计186300元，但每月均不足额；从2016年10月起，潘虎城未再向方文财缴纳租金，截至2016年12月份，共计欠缴的租金为265246元。王丹称对该《2016年度交租明细表》的真实性、合法性和关联性均不清楚。潘虎城对该《2016年度交租明细表》的真实性、合法性予以认可，但称其转账给方文财是按照王丹的指示，其只是负责管理，为王丹打工；潘虎城还称，其负责每月交2万租金给方文财，剩余收入由其收取，并负责商铺经营期间的人工、水电等开支。
庭审过程中，方文财称涉案商铺每间商铺的面积相同，均为52平方米；涉案商铺中13-17号商铺是甄治占有和使用，但租金是交给潘虎城，方文财无法收取；2017年1月，方文财已经收回了甄治占用和使用的商铺。潘虎城称，涉案商铺中13-17号商铺是由甄治占有和使用，租金是先交给潘虎城，再由潘虎城交给方文财，但从2016年10月份开始，甄治就没有交过租金给潘虎城。对于涉案商铺目前的经营情况，潘虎城称，涉案商铺经营到2016年7月份，因为2016年8月份学生放假，就没有经营了，从2016年9月份开始，方文财强行停电之后，潘虎城就没有再经营，并遣散服务员，服务员走的时候把门关上了，钥匙在商铺的办公室。方文财称，潘虎城一直经营到2016年9月份，由于潘虎城不交租金也不愿意交钥匙，方文财确实有断电，但是并没有锁门，潘虎城强行打开电闸，双方产生争执并报了警，方文财大概于2016年9月8日报警，警察来了之后要求双方协商，但一直协商不成，方文财就拉闸限电。
方文财还称，根据方文财与邹阿森签订的租赁合同及方文财与王丹签订的租金调整协议，2016年的租金是按照每月53897元共23间商铺计算，由于潘虎城占用的是17间，另外6间商铺已经由他人在租用，租金方文财已经收取，剩余17间商铺的租金为35837元/月；17间商铺面积共计17×52=884平方米，折算后每平方米是40.5元。
原审法院认为，根据（2016）粤0404民初788号民事判决书查明的事实，涉案商铺中1-12号商铺由潘虎城实际占用和使用，方文财在本案中亦承认涉案商铺中13-17号商铺是甄治占有和使用，且方文财于2017年1月已经收回了甄治占用和使用的商铺。可见，潘虎城实际占用和使用的商铺为涉案商铺中的1-12号商铺（下简称“涉案12间商铺”）。潘虎城占用和使用涉案12间商铺，并定期向方文财支付租金，潘虎城与方文财之间已经形成了事实上的房屋租赁关系。
潘虎城辩称，其是根据王丹的委托管理涉案12间商铺，并非涉案12间商铺的占用人和使用人，原审法院认为，第一、王丹与潘虎城之间并未签订书面委托合同或者聘用合同；第二、王丹于2015年8月31日与潘虎城签订《商铺转让协议》，约定王丹将涉案商铺（包含意诺谱酒吧100%的股份）转让给潘虎城，证明王丹与潘虎城之间有转让涉案12间商铺的意思表示；第三、潘虎城每月收取涉案12间商铺的营业收入，并负责支付租金及员工工资及日常支出，无证据显示王丹收取过涉案12间商铺经营期间的收益，因此，从行为上看，潘虎城是涉案12间商铺的实际经营者。综上，潘虎城称其是根据王丹的委托管理涉案12间商铺，并无事实依据，原审法院不予采信。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”方文财与潘虎城之间的房屋租赁合同关系超出《临时建设工程规划许可证》准予延期部分的，应认定为无效。《临时建设工程规划许可证》准许涉案商铺所在建筑物延长的使用期限截至2010年8月23日，故从2010年8月24日开始，方文财就涉案商铺签订的房屋租赁合同均应认定为无效，因此，方文财与潘虎城之间的房屋租赁合同关系形成在2010年8月24日之后，亦应认定为无效。
由于方文财与潘虎城之间的租赁合同关系无效，潘虎城占用和使用涉案12间商铺，给方文财造成的损失应当予以赔偿。现方文财主张潘虎城支付占用期间的占用费，合理合法，原审法院予以支持。至于潘虎城占用的期间，由于王丹已经于2015年12月2日解除了与方文财之间的租赁合同，且从2016年1月份开始，由潘虎城直接向方文财支付租金，因此，原审法院认定潘虎城实际占用和使用涉案12间商铺的时间从2016年1月起算。2016年9月份，方文财对涉案12间商铺采取停电措施，双方发生争执，方文财于2016年9月8日报警，最终导致潘虎城无法正常经营，潘虎城称其从2016年9月份开始停止涉案12间商铺的经营并退出涉案商铺，能够与方文财的陈述相印证，原审法院予以采信。潘虎城退出涉案12间商铺之后，并未将钥匙移交给方文财，而是将钥匙遗留在商铺的办公室但并未告知方文财，导致方文财无法收回涉案12间商铺，直至2017年3月15日方文财在办公室取回钥匙后收回涉案12间商铺。因此，2016年9月9日至2017年3月15日期间，涉案12间商铺处于潘虎城既未占用，方文财也并未收回的状态，因方文财擅自停电导致潘虎城无法正常经营，期间给潘虎城也造成了一定的经营损失，因此，对于涉案12间商铺的空置，原审法院认为方文财和潘虎城均有过错，故原审法院酌情认定方文财和潘虎城各自承担50%的责任，即潘虎城应向方文财支付该期间占用费的50%。
至于占用费的计算标准，原审法院认为，根据《房地产估价报告》显示，涉案商铺2016年的租金单价为每月47元/平方米，2017年的租金单价为每月49元/平方米，每年上涨5%。双方当事人对该《房地产估价报告》的真实性和合法性均予以认可，虽然方文财认为该评估结果偏低，潘虎城认为该评估结果偏高，但均未提交充分证据证明其主张，原审法院对该评估结论予以采信。潘虎城占用了12间商铺，每间面积为52平方米，故面积共计12间×52平方米/间=624平方米,2016年1月1日至9月8日的占用费为：（8+8/30）×624平方米×47元/平方米=242445元；2016年9月9日至2017年3月15日的占用费为：（3+22/30）×624平方米×47元/平方米+(2+15/30)×624平方米×49元/平方米=109491元+76440元=185931元，故潘虎城应承担涉案12间商铺的占用费为242445元+185931元×50%=335410.5元。由于潘虎城已向方文财支付了2016年1月至9月期间涉案17间商铺的租金186300元，因方文财并未举证证明其中12间商铺已支付的租金金额，故原审法院按比例折算12间商铺已支付的租金为186300元×12/17=131506元。故潘虎城还应向方文财支付占用费335410.5元-131506元=203904.5元。
方文财还主张潘虎城支付占用资金的利息，因占用费已属于方文财的损失，再计算该损失的利息，无法律依据，原审法院不予支持。另外，因涉案12间商铺由潘虎城实际占用和使用，与王丹无关，方文财主张王丹支付占用费，无事实和法律依据，原审法院不予支持。
，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，原审法院判决：一、潘虎城于判决生效之日起七日内向方文财支付占用费人民币203904.5元；二、驳回方文财的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5302元，因适用简易程序减半收取2651元，由方文财负担924元，由潘虎城负担1727元；鉴定费15000元（方文财已预缴10000元），由方文财负担5228元，由潘虎城负担9772元。二审中
二审中，潘虎城提交了一份微信聊天记录。方文财对其予以认可，王丹对其部分真实性认可，对关联性不予认可；方文财提交一份2016、2017年交租明细表格，王丹、潘虎城对其并不予认可。经审查，潘虎城提交的证据与其待证事实无关联，本院不予采纳。方文财提交的证据系其自行制作，王丹、潘虎城均不予认可，本院对此不予采纳。本院二审查明的事实与原审查明的事实一致，对原审查明的事实本院予以确认。本院另查明，王丹在（2016）粤0404民初788号案中提交了其与潘虎城于2015年8月31日签订的《商铺转让协议》，以证明涉案商铺已转让给潘虎城。潘虎城对其真实性、合法性认可，只是认为因为生意不好，该转让协议于2015年9月份自动解除。二审中，潘虎城称，涉案商铺用于经营酒吧和KTV，王丹并未向其发放工资，双方是口头约定由潘虎城负责房租、水电和人工，剩下的都是属于潘虎城的，相当于工资。
本院认为，其一，根据已生效的（2016）粤0404民初788号案查明的事实，王丹与潘虎城于2015年8月31日签订的《商铺转让协议》，双方均作出转让涉案商铺的意思表示，潘虎城也认可协议的真实性，其称协议解除或自动失效没有事实依据，本院对其主张不予采信。其二，如原审判决所认定，潘虎城与王丹签订了上述协议，并且每月收取涉案商铺的营业收入均归潘虎城所有，并无证据显示王丹与潘虎城之间存在委托代理或劳务雇佣关系，因此，潘虎城主张其受王丹委托管理涉案商铺的主张不能成立，本院不予支持。其三，根据（2016）粤0404民初788号案查明的事实，潘虎城是涉案商铺的实际占用和使用者，应当向方文财支付占用期间相应的占用费，由于双方租赁合同关系超出涉案商铺《临时建设工程规划许可证》准许的使用期限，原审法院对于超出部分认定无效，并根据双方过错酌定责任比例并无不当，本院予以维持。综上所述，潘虎城的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4359元，由上诉人潘虎城负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾艺能
审判员 庹 佳
审判员 朱 玮
二〇一七年十一月十六日
书记员 王 莉