苏州市姑苏区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）姑苏民五初字第00385号
原告（反诉被告）周建民。
原告（反诉被告）张凤玲。
委托代理人郑铭，江苏谐达律师事务所律师，代理上述二原告。
被告（反诉原告）陈颖。
委托代理人吴如江，江苏赛杰律师事务所律师。
委托代理人郭悦，江苏赛杰律师事务所实习律师。
第三人张言伟。
原告周建民、张凤玲诉被告陈颖房屋买卖合同纠纷一案本院于2015年6月5日受理后，依法追加张言伟为本案第三人参加诉讼。审理中被告陈颖提起反诉，本院审查后决定合并审理，并依法由代理审判员李尧适用简易程序公开开庭进行审理。后因案情复杂，依法组成合议庭，于2015年11月12日再次公开开庭进行了审理。原告周建民及�与张凤玲的共同委托代理人郑铭、被告陈颖的委托代理人吴如江、郭悦、第三人张言伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周建民、张凤玲诉称：2014年11月26日，两原告与被告陈颖的委托代理人即第三人张言伟就本市某小区16幢1001室房屋签订买卖合同，约定陈颖将上述房屋出售给两原告，营业税、个税由被告承担。然合同履行过程中，两原告为被告垫付了营业税、个税合计277664.50元、物业费2128元、交易手续费946元、调档费、测绘费230元。现因被告拒绝向原告返还上述费用，故诉来法院请求判令被告向原告支付上述费用合计280968.50元并承担本案诉讼费用。
被告陈颖辩称：经了解，被告陈颖的委托代理人即第三人张言伟与两原告串通将被告市场价值450万余元的房产以低价250万元出卖给两原告，且250万元后又被张言伟返还给两原告，被告自始至�未收取到房款。被告认为两原告与第三人签署的房屋买卖合同显失公平，在该房屋买卖合同签订过程中，两原告有明显的过错，因此产生的房屋过户的税费应当由两原告自行承担。
被告陈颖反诉诉称：2014年10月24日我全权委托第三人张言伟将涉案房屋对外出售并办理委托公证手续。同年11月26日，张言伟与反诉被告周建民、张凤玲签订合同约定将涉案房屋以250万元低价出售，并经资金托管手续办理了过户手续。然在此过程中，张言伟并未告知我房屋成交价格，且未将资金托管的250万元交由我，而是返还给了反诉被告。经查，第三人张言伟系反诉被告周建民任负责人的企业员工，因此我认为二人恶意串通将涉案房屋低价出售，故反诉请求撤销周建民、张凤玲与陈颖于2014年11月26日签订的房屋买卖合同并承担全部诉讼费用。
针对反诉周建民、张凤玲�称：我们认为涉案房屋当时市场价在280万元左右，且该价格是不宜成交的价格，因为在2014年10月份至11月份，当时涉案房屋对外的报价最低为247万元尚未成交，因此250万元的成交价格是合理的。另外我们与第三人张言伟之间的关系以及250万元的交易在事前、事后多次以不同的方式告知了该房屋实际产权人控制人朱卫男以及名义产权人陈颖，而案外人朱卫男以及陈颖均没有提出异议，因此反诉原告陈颖的请求没有法律依据和事实依据，请求法院予以驳回。
第三人张言伟陈述称：同意反诉被告周建民、张凤玲的答辩意见。
经审理查明：涉案的本市某小区16幢1001室房屋（建筑面积315.27平方米）所有权于2011年8月3日登记为陈颖单独所有。
2014年10月23日，陈颖及其丈夫潘诚至苏州市苏城公证处办理涉案房屋所有权为陈颖单独所有及陈颖将出售涉�房屋的签约、办理过户、缴纳税费、资金托管等权利委托授权给张言伟的一系列转让房屋所需的公证手续。
2014年11月26日，张言伟代表陈颖与周建民、张凤玲签订存量房买卖合同，约定陈颖将涉案房屋以250万元出售给周建民、张凤玲，合同第12条约定“营业税、个税由卖方承担，契税由买方承担”。嗣后，周建民、张凤玲通过房产交易部门的资金托管方式支付了全部购房款250万元，并在过户过程中，支付了营业税、城市维护建设税、地方教育附加、教育费附加、个人所得税合计277664.50元（税收缴款书注明纳税人为陈颖）；交易手续费946元；登记费、工本费90元及其他费用140元。现涉案房屋所有权登记在周建民、张凤玲名下。
另查明：张言伟系苏州金信国行房地产服务有限公司员工，该公司法定代表人为周建民。2014年10月22日，该公司曾出具工作派遣单给张言伟，派遣张言伟前往办理陈颖售房委托公证事宜，并承担其委托代理人工作。派遣单中载明：“如朱卫男不能如约归还周建民借款本息，则张言伟执行陈颖售房权利，售房款直接归还周建民借款本息，违约金、过户税费及赔偿因借款逾期给周建民造成的损失等。在市场售房不成交时，应将公园天下16幢1001室住房直接作价250万元抵偿给周建民，所涉税费均由委托人承担。”前述房屋买卖交易完成后，张言伟作为陈颖委托人自托管账户领取了售房款250万元并交还给周建民。
再查明：因转让房屋办理产权过户时需结清物业费，涉案房屋2014年8月1日至12月31日期间物业费2138元由周建民支付。
审理中，周建民、张凤玲陈述称，涉案房屋实际产权人为朱卫男，陈颖系朱卫男外甥女。由于朱卫男向周建民借款221万元本金未还，此外还有利息未结清，�虑到朱卫男外债较多，故通过房屋买卖的方式将涉案房屋作一个事实上的担保，所有权转移登记至周建民、张凤玲名下。250万元并非涉案房屋的成交价，事实上周建民、张凤玲与陈颖之间也没有真实的房屋买卖意思表示，房屋买卖行为只是实现将涉案房屋产权转移登记的手续，故其后250万元由张言伟交还周建民，而非用于支付给出卖方。
审理中，陈颖陈述称，其与朱卫男系亲属，朱卫男确实结欠周建民借款，但涉案房屋的所有权是陈颖的。陈颖从未明确表示卖房替朱卫男清偿债务，只是请朱卫男找个人买房子，朱卫男就找到周建民，周建民又委托了张言伟办手续。涉案房屋当时同意的出让价格在360万元左右，从未同意也未被告知以250万元出售。
审理中，张言伟陈述称其作为陈颖代理人在出售涉案房屋时按周建民指示办理。
以上事实，由周建民、张凤玲提供的公证书、房屋买卖合同、涉案房屋产权证、纳税凭证、发票、物业费发票、工作派遣单及各方当事人庭审陈述予以证实。
本院认为，周建民、张凤玲与陈颖的代理人张言伟就涉案房屋签订的买卖合同形式上虽已成立，然根据庭审中周建民、张凤玲对其并无买受涉案房屋意图、过户涉案房屋系为担保其对朱卫男债权的实现，以涉案房屋作为担保、房屋成交价250万元并未实际支付的陈述，结合张言伟虽作为陈颖的售房代理人，然在实际过程中完全听从周建民指示办理具体成交、过户事宜，以及周建民出具给张言伟的派遣单中载明的“在市场售房不成交时，应将公园天下16幢1001室住房直接作价250万元抵偿给周建民”等事实，可以认定周建民、张凤玲对于涉案房屋买卖合同的履行只是具体实现担保债权的方式，属于出借人在债务履行期�满前变相约定将担保财产归出借人所有，符合流质契约的要件，故涉案合同应属无效。审理中，经本院向双方当事人进行释明，周建民、张凤玲表示如法院认定涉案房屋买卖合同无效，则请求在此基础上对其主张的税费损失判决陈颖承担；陈颖则表示尊重法院对合同效力的认定。
鉴于涉案房屋买卖合同系在周建民、张凤玲授意下由其指派张言伟代表陈颖所签订，而陈颖与张言伟在委托之初并不认识，且在委托张言伟出售涉案房屋时亦未尽到审慎义务，在审理中亦未举证证明其曾对张言伟以何价款出售涉案房屋进行指示，有违交易习惯，故周建民、张凤玲及陈颖对于合同无效均有过错，故涉案房屋过户时产生的各项税费作为损失应由双方当事人根据过错程度进行承担，综合各方当事人对涉案合同签订各自所起的作用，本院认定周建民、张凤玲与陈颖对于房�转让的各项税费各半承担，故陈颖应向周建民、张凤玲承担税费损失139420.25元。关于物业费，应由陈颖负担，故对周建民、张凤玲主张要求陈颖承担物业费2128元的诉请，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：
一、周建民、张凤玲与陈颖就本市某小区16幢1001室房屋签订的存量房买卖合同无效。
二、陈颖于本判决生效之日起十日支付周建民、张凤玲税费损失139420.25元、物业费2128元，合计141548.25元。
三、驳回陈颖的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费5514元，由原告周�民、张凤玲负担2732元、被告陈颖负担2782元。被告负担部分于本判决生效之日起十日内直接向原告履行。
反诉案件受理费13400元，由反诉原告陈颖与反诉被告周建民、张凤玲各负担6700元。反诉被告负担部分于本判决生效之日起十日内直接向反诉原告履行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。
审 判 长 潘宇容
审 判 员 李 尧
人民陪审员 李 芸
二〇一五年十一月二十三日
书 记 员 陈 辰