北京市房山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0111民初13343号
原告北京祥和智德房地产开发有限公司，住所地北京市房山区良乡长虹路东口73号。
法定代表人戴谋祥，董事长。
委托代理人杨玉山，男，1967年7月19日出生，该公司经理，住北京市房山区。
委托代理人刘勤民，北京万圣律师事务所律师。
被告王强，男，1951年8月30日出生，住北京市房山区。
被告施玉兰，女，1966年4月16日出生，住北京市房山区。
委托代理人孙宝财，男，1964年8月16日出生，住北京市房山区。
原告北京祥和智德房地产开发有限公司（以下简称祥和智德公司）与被告王强、施玉兰返还原物纠纷一案发回重新审理后，本院适用普通程序公开开庭进行了审理。原告祥和智德公司之法定代表人戴谋祥、委托代理人杨玉山、刘勤民，被告王强，被告施玉兰及其委托代理人孙宝财到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告祥和智德公司诉称，2002年原告和被告王强签订了《北京市建设工程施工合同》，被告王强承建了原告开发建设的位于北京市房山区×小区×号楼的建设施工工程。该工程于2004年施工完毕，在交工时王强称有些东西要暂时存放在该楼的×单元×和×单元的×号，当时原告也没多想就默认了，可是过一年多被告仍未交换这两套房，于是原告让被告交房。被告又说有两个朋友暂时无处居住，先住些日子。原告说不能时间太长。又过了一年多，原告催被告还房，被告说：多年的好朋友没住处，我催过，但其有难处我也不好深说，再容容吧。这之后原告多次找王强还房，王强总以种种理由拖交房屋，后来原告才知道被告将该两套房偷偷地、非法地卖给了第二被告施玉兰。故原告诉至法院，要求：1、判令二被告返还侵占的×小区×号楼×单元×室和该小区×号楼×单元×室两套楼房；2、诉讼费由被告承担。
被告王强辩称，2002年我通过东羊庄大队书记给介绍，和原告法定代表人戴谋祥签的合同盖的楼。当时戴谋祥无力支付工程款，工程款都是由我把房屋卖出后折抵的，对此是经戴谋祥认可的。当时，施玉兰的丈夫给工地送水泥，我欠其货款8万元，后施玉兰买了涉案两套房屋，房款共计28万元，其给付了现金20万元，折抵了货款8万元，20万元折抵了原告应该给付我的工程款。所有工程完工后，我找戴谋祥进行过结账，但一直拖欠我工程款未付，再后来我就找不到戴谋祥了，直到2010年才找到戴谋祥，把钱结了，施玉兰的房款已从原告拖欠我的工程款中扣除了。我卖给施玉兰夫妇的两套房是28万元，但原告实际用该两套房抵扣了我30多万元的工程款。原告说我从其处借房的事情不存在。
被告施玉兰辩称，原告属于虚假诉讼。第一，原告不是诉争房屋的所有权人，所以原告的诉讼请求不应得到法律的支持。我们到建设委员会调查，对诉争楼房国土资源局和建设委员会给的答复是没有备案，此房的性质为房山区良乡东羊庄大队集体产权，集体产权实属小产权，小产权产生争议不受法律保护。第二，我方十三年前善意取得诉争楼房，办理入住时是由祥和物业公司配合我们办理的入住，钥匙是由建筑商王强和施某（当时是王强的项目经理）亲自到原告处物业公司领取了入住钥匙。原告向法院提交的建设管理协议书中物业管理中说得非常清楚，小区交付使用时应由物业公司和乙方（乙方指的就是原告）共同办理入住手续，并共同承担相应法律责任。被告善意取得诉争房屋到现在已经将近十四年，根据法律规定原告的主张早已过了诉讼时效，原告丧失胜诉权。原告称对此不知情纯属撒谎，因此建议法庭驳回原告的诉讼请求。在物权保护一案中，原告只主张了诉争楼房×号楼×单元×一套楼房，到了本案返还原物时却主张了两套房屋。在物权保护上诉一案中原告称被告施玉兰强占了原告的房，但实际上原告是知情者，作为建筑开发商，明知建筑施工合同纠纷和房屋买卖合同纠纷诉讼时效为两年，被告施玉兰居住十三年，属于善意取得，原告是知情的。
经审理查明，2003年8月31日，祥和智德公司与案外人北京市房山区×镇人民政府（以下简称×镇政府）签订《建设管理协议书》，约定由祥和智德公司进行位于×镇×村×楼的危旧房改造项目建设。双方约定工程竣工后，房屋产权由良乡镇政府移交给祥和智德公司，并以祥和智德公司名称办理房屋所有权及国有土地使用权登记手续。后祥和智德公司与王强就×小区×号楼签订《北京市建设工程施工合同》，约定由王强承包涉案房屋的建设工程。
2008年5月13日，王×1与王强签订《协议书》一份，内容为：王强，于2003年为公司承建×号楼，因甲方不能及时结算，为此甲方同意将×号楼×单元×室，×单元×室折抵工程款给王强，并允许王强把这两套住房出售给王×1。以后由王强给办理房产证。经双方（王强和王×1）协定，每套房按拾肆万元出售给王×1，合计人民币贰拾捌万元整。购房款已付清，王强于2003年6月1日将钥匙给王×1并入住。房价涨或跌，双方不补不退。注：以后甲方即王强或开发商，小区物业或其他单位和个人不得以任何理由干涉这两套房。王×1与施玉兰系夫妻关系，二人于2003年搬入涉案房屋居住。2009年王×1去世。现施玉兰仍在该房屋中居住。
祥和智德公司曾以物权保护纠纷为由将施玉兰诉至本院，王强、施玉兰在该案中均称实际购买涉案房屋时间为2002年，《协议书》为2008年补签。王强称因祥和智德公司欠付其工程款，故双方口头约定用涉案房屋抵扣部分工程款；祥和智德公司认可双方之间曾存在以房屋价款抵扣工程款的情形，但涉案的两套房屋不包括在内。2010年2月6日王强与祥和智德公司签订×号楼结算清单，结算单中载明“减内容-373337”。
另查，王强曾以建设工程施工合同纠纷为由将祥和智德公司与戴谋祥诉至本院。本院于2015年10月30日作出（2015）房民初字第13740号民事判决书，该判决载明：王强诉称：2002年我经人介绍与戴谋祥达成关于×小区×号楼的施工协议，同时戴谋祥也是祥和智德公司的法定代表人。×小区×号楼的建筑面积为5960平方米，双方约定每平方米单价为800元，同时双发约定垫资施工至三层时被告应该拨付工程款373337元，可被告不按约定期限付款导致违约，经协商我同意用出售在建楼房的方式折抵工程款，后我才继续施工。当时我将×号楼×单元×号房屋及×单元×号房屋以28万元的价格出售，距祥和智德公司应付的373337元尚有93337元的差距。2010年2月6日我与祥和智德公司进行结算，双方明确祥和智德公司尚欠我工程款267796元，此外祥和智德公司还应归还首期应付工程款93337元，共计为361133元，现要求两被告连带给付上述工程款，并从2010年2月6日起按照中国人民银行2010年度三年期贷款利率支付利息损失至2015年10月6日止。祥和智德公司辩称：我公司确将×号楼承包给王强施工建设，工程约定垫资施工，约定到施工三层封顶付工程款的5%，而且王强强占了我公司2套房屋。从工程确认单中可知我公司尚欠王强工程款267796元，原告何时将强占的房屋退还，我公司立即将剩余工程款支付。经审理查明：2002年原告王强与被告开发公司签订北京市建设工程施工合同，原告承建了开发公司开发建设的位于北京市房山区×小区×号楼的建设施工工程，该工程的承包形式为大包，按照每平方米800元进行计算，被告戴谋祥以开发公司法定代表人的身份在该合同中签字确认，同时该合同加盖有开发公司的公章。后原告组织人员实际进行了施工，该工程于2004年施工完毕。2010年2月6日原告王强与被告开发公司进行了结算，双方确认开发公司尚有267796元未支付，戴谋祥与王强均在该结算单上签字确认。2015年9月13日原告诉至法院，要求两被告连带给付拖欠的工程款361133元及利息损失110506.6元。本院认为：原告王强与被告开发公司签订北京市建设工程施工合同后，原告王强已经实际进行了施工，且双方已经在2010年2月6日进行了结算，根据该结算被告开发公司应将剩余工程款给付原告王强，故原告王强要求开发公司给付剩余工程款的诉讼请求，本院予以支持。关于原告所主张的93337元房款的问题，本院认为双方已经进行了结算，双方在结算时并未提及房屋差价的补偿问题，因此原告主张要求被告开发公司给付93337元的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告按照2010年度三年期贷款利率（5.4%）支付利息损失的诉讼请求并无不当，本院予以支持。被告戴谋祥系开发公司的法定代表人，戴谋祥在结算单中的签字应当视为其职务行为，应该由开发公司承担责任。被告开发公司所辩称的意见不能成立，本院不予采信。遂判决：一、被告北京祥和智德房地产开发有限公司于判决生效后十日内给付原告王强二十六万七千七百九十六元，并自二○一○年二月七日起按照二○一○年度中国人民银行贷款利息（5.4%）支付利息损失至二○一五年十月六日止。二、驳回原告王强其他诉讼请求。”现该判决已生效。在该案审理中，王强申请证人施某出庭作证。施某陈述其以28万元的价格将两套楼房卖给了王×1、施玉兰，王强说用这房子的钱抵工程款，自己是从开发商处领取的钥匙，以房抵账的时间为2003年。
2017年9月25日，北京市房山区人民政府×街道办事处×社区居委会出具证明，内容为：兹证明×社区×号楼×单元×和×号楼×单元×房主施玉兰于2004年至今在此居住。同日，北京市房山区×学校教学处出具学生证明，内容为：姓名王×2性别女，出生日期×年×月×日于×年×月入×学校学习，学制6年，是本校×年级×班学生，此学生于×年×月毕业。
庭审中，关于祥和智德公司是否同意、事后是否认可王强将涉案两套房屋转卖给王×1，祥和智德公司认为王强在施工后私自将涉案房屋出售，王强认为涉案两套房屋是祥和智德公司用以房抵账的形式抵扣其欠付王强的工程款28万元，施玉兰陈述其于2004年入住之后祥和智德公司一直未找过她也未提出过异议，同时陈述其子女王×2的入学证明也是祥和智德公司的法定代表人戴谋祥协助办理的。关于祥和智德公司为何在十年间也未对涉案两套房屋的出售情况提出异议，且为何施玉兰的子女能够以涉案房屋地址顺利入学，祥和智德公司并未提交证据也未做合理说明。
经本院询问，祥和智德公司称涉案房屋因土地政策调整，现无法办理房屋所有权登记手续。
上述事实，有原、被告陈述，原告提交的建设管理协议书、建设工程施工合同、结算清单，被告施玉兰提交的协议书、（2015）房民初字第13740号民事判决书、开庭笔录等证据在案佐证。
本院认为，返还原物纠纷是指权利人请求无权占有不动产或者动产的人返还该物的纠纷。首先，涉案房屋属于王强承建的祥和智德公司开发建设的位于北京市房山区×小区×号楼的房屋；其次，因在王强承建涉案房屋过程中祥和智德公司确实拖欠王强工程款，且双方在×楼结算清单中记载的：“减内容-373337”一项存在争议，即王强表示该减项系在祥和智德公司应给付的工程款中扣减了涉案房屋折抵的工程款，虽然祥和智德公司予以否认，但未能提供证据证实扣减的工程款373337元具体扣减的是哪一部分工程款，另外，根据涉案房屋的占有情形，即王×1与王强就涉案房屋签订了协议书，且涉案房屋已交付王×1、施玉兰占有、使用十余年，王强认可收取王×1、施玉兰的购房款28万元，可以认定双方之间存在以房折抵工程款情形，换言之，施玉兰系合法占有使用涉案房屋；第三，虽涉案房屋因涉及相关政策，涉案项目的相关事宜尚未妥善解决，但施玉兰合法取得占有使用房屋的权益，应当予以保护；综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，判决如下：
驳回原告北京祥和智德房地产开发有限公司的诉讼请求。
案件受理费四千三百元，由原告北京祥和智德房地产开发有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 长 赵鹏杰
人民陪审员 朱 刚
人民陪审员 张国明
二〇一八年一月十二日
书 记 员 张 冰