北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）昌民初字第09802号
原告（反诉被告）白永海，男，1971年7月7日出生。
委托代理人池翔，北京市众明律师事务所律师。
被告（反诉原告）白在铭，男，1948年5月5日出生。
委托代理人王传理，北京市威创律师事务所律师。
委托代理人徐银子（白在铭之妻），女，1950年12月2日出生。
原告（反诉被告）白永海与被告（反诉原告）白在铭返还原物纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案审理过程中，被告白在铭提起反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理。原告白永海委托代理人池翔、被告白在铭及委托代理人王传理、徐银子到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告白永海诉称：2003年3月5日，原告与北京顺天通房地产开发有限责任公司签订了《商品房买卖合同》，购买了位于北京市昌平区天通西苑三区某号经济适用住房一套。房屋交付使用后，因原告去外地工作，所以房屋暂由被告居住。在被告暂住期间，原告取得了房屋所有权证。因原告需要居住该房，曾找到被告协商腾房，未果。2011年11月，原告以同样的理由和诉求诉至昌平区法院，法院以房屋所有权存在争议为由驳回了原告的诉讼请求。后原告在昌平区法院提起物权确认之诉，被告提起管辖权异议，昌平区法院驳回被告的管辖权异议。被告提起上诉后，北京市第一中级人民法院裁定维持原审裁定。2013年1月15日，昌平区法院判决诉争房屋归原告所有，被告又提起上诉。后被告撤回上诉，双方均按原判决执行。北京市第一中级人民法院庭审时，主审法官明确提出因房产证登记在原告名下，原告不必提起物权确认之诉，可直接要求被告腾房。故原告提起诉讼，要求判决：1、被告将北京市昌平区天通西苑三区某号房屋腾退并交予原告；2、被告承担本案诉讼费。
被告白在铭辩称：被告不同意原告的诉讼请求。房子尽管经过诉讼确认所有权人是原告，但是房屋属于借名买房，所有的房款及其他费用都是被告支付。我们认为原告在支付完被告的购房款以及房屋的收益和装修款以及其他诸如综合地价款、维修基金费用后我们同意腾房。
反诉原告白在铭诉称：2003年，反诉人欲购买天通苑西三区某号经济适用房，但是售楼处工作人员告知反诉人只能用北京市身份证购买。反诉人将该情况和其他亲属以及被反诉人白永海的几位兄弟姐妹讨论后，兄弟姐妹都愿意借给反诉人身份证用以购买诉争房屋。其中被反诉人白永海最为积极，称“叔叔用那个我的身份证买吧，到时候把房子转到你们名下，如果以后我买房，我买商品房，商品房质量好”，被反诉人白永海当天便把身份证交给反诉人。在此之后反诉人支付了诉争房屋的购房首付款，并向银行贷款20年，已经按期还贷10年有余。反诉人及妻子也一直在诉争房屋中居住至今。因北京市房价大幅上涨，被反诉人开始抵赖，以其是诉争房屋登记产权人为由要求法院确认诉争房屋归其所有，并要求反诉人腾退房屋。被反诉人的这一做法严重侵害了反诉人的财产权益，出于无奈，反诉人只得向法庭提起反诉，要求判决：1、被反诉人偿还反诉人截止到2014年7月17日已付购房款及贷款本金利息，共计445841.67元；2、被反诉人向反诉人支付房屋增值的利益3094815.5元；3、被反诉人支付反诉人装修及不可分割家具、家电价值10.24万元；4、被反诉人支付反诉人购房所花费的契税7065元、印花税235元、产权登记费40元、证照费5元、工本费12元、经济适用房综合地价款19098元、保险费2219元、律师服务费950元、公共维修基金9420元、产权登记代办费500元、抵押代办费200元、评估费28600元，共计68344元；以上四项共计3711401.17元；5、被反诉人承担本案诉讼费。
反诉被告白永海辩称：不同意对方的反诉请求，部分请求没有证据支持，请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。我方也不同意两个案件合并审理。
经审理查明：白在铭与白永海系叔侄关系。2003年3月5日，白永海与北京顺天通房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，合同约定白永海购买位于北京市昌平区天通西苑三区某号的房屋一套，购房总价款为478802元，房屋建筑面积180.68平方米。合同附件五约定：“付款方式1、买受人于2003年3月5日前交付房款人民币98802元；……3、余款人民币叁拾捌万元作贰拾年银行按揭贷款，……。”2003年3月12日，白永海以上述房屋作为抵押与中国工商银行签订《个人购房借款合同》。合同约定中国工商银行向白永海提供购房贷款380000元，贷款期限为20年，自2003年3月17日起至2023年3月17日止。经查，购房贷款一直由白在铭负责偿还。截止至2014年7月17日，白在铭已经偿还贷款本金、利息及滞纳金共354857.17元，其中本金共计164044.97元。房屋交付后，白在铭对房屋进行了装修，并办理入住手续居住至今。2003年12月1日，北京市昌平区国土资源和房屋管理局颁发了上述房屋的所有权证，登记的房屋所有权人为白永海，房屋坐落位置昌平区东小口镇天通西苑三区某号，房屋性质为经济适用住房。
关于原被告在此案中的法律关系，白在铭认为其是借白永海的名义购买房屋，白永海认为白在铭只是借住在他购买的房屋内。但原被告双方均不能出示书面协议。关于首付款出资问题，庭审过程中，白永海陈述首付款共90984.5元是自己现金支付，其中有5万元是向其弟弟白永浩所借。为证明上述说法，白永海当庭出示了白永浩出具的一份说明。除首付款以外的其他款项，白永海承认是白在铭出资。关于交付首付款的地点及与签订购房合同的先后顺序白永海称时间太久不记得了。
白在铭庭审中陈述所有款项包括首付款和贷款等都是其支付的。为证明上述事实，依白在铭申请，本院向中国工商银行调取了一份2003年3月5日徐银子（白在铭之妻）向北京顺天通房地产开发有限责任公司转账88800元的转账凭证。白在铭称上述款项是首付款的一部分，其余部分为交付的现金。关于首付款的数额，白在铭认可实际数额为90984.5元。另查明，在购房过程中白在铭还支付了契税7065元、印花税235元、产权登记费40元、证照费5元、工本费12元、经济适用房综合地价款19098元、保险费2219元、律师服务费950元、公共维修基金9420元、产权登记代办费500元、抵押代办费200元，共计39744元。
关于诉争房屋的市场价值，经白在铭申请，我院通过北京市高级人民法院摇号方式确定北京市国宏信价格评估有限公司对本案诉争房屋的市场价值进行评估。2014年7月2日，评估公司出具鉴定意见为：以2014年4月30日为价格评估基准日，诉争房屋市场价值为366.82万元，其中房地产价格评估值为356.58万元，装修及不可分割家具、家电部分评估值为10.24万元。白在铭支付评估费28600元。
再查明，2012年，白永海向我院起诉白在铭，要求确认上述诉争房屋归其所有，我院（2012）昌民初字第11256号判决书判决确认诉争房屋归白永海所有。后白在铭不服提起上诉，上诉过程中又自愿撤回上诉。
上述事实，有《商品房买卖合同》及补充协议、房屋所有权证、《个人购房借款合同》、（2012）昌民初字第11256号民事判决书、购房款发票、国有土地有偿使用收费收据、北京顺天通房地产开发有限责任公司专用收据、保险费专用收据、公共维修基金收据、产权登记代办费收据、抵押代办费收据、入住证明、《价格评估结论书》、中国工商银行储蓄取款凭证及转帐贷方凭证、中国工商银行活期交易明细及当事人庭审陈述等证据在案佐证。
本院认为：白永海主张该房购买时首付款为其支付，但没有提供支付首付款的直接证据，虽有证人证言，但因证人没有出庭接受质询，故该证言的真实性存疑。相反白在铭能够提供在购房合同签订当时向开发商大额转账的记录，此证据客观存在，故白在铭关于由其支付首付款的主张本院予以采信。本案事实方面的争议焦点是原被告在此案中的法律关系，虽然白永海主张白在铭借住房屋，但白永海在举证方面存在三大疑点：一、白永海虽称自己购房，但却没有任何出资，甚至贷款都由白在铭负责偿还，这显然与白永海的主张不相吻合；二、白永海并不能准确说出购房的细节，也从未在诉争房屋内居住；三、包括购房合同、贷款合同、房屋所有权证在内的所有购房及入住过程中产生的材料都在白在铭处保存，白永海对此缺乏令人信服的解释。因此，综合原被告的举证，白在铭的证据证明力明显优于白永海的举证，白在铭主张的借名买房事实成立。
现诉争房屋已经判归白永海所有，白永海有权行使所有权人的权利，要求白在铭搬离。故本院对白永海的本诉请求予以支持。关于白在铭搬离的期限由本院结合本案的具体情况予以合理确定。因白在铭已经在该房屋上投入了大量资金，故为公平起见，白永海应当返还购房时白在铭支付的购房首付款、已经偿还的贷款及利息、装修残值、办理入住手续时交纳的税费等款项。综上，对白在铭第一、第三、第四项诉讼请求本院予以支持。现诉争房屋所有权证颁发已经超过五年，具备上市交易的条件，相比最初支付的购房款现已有巨大增值，故为保障公平，白永海理应赔偿白在铭投入房屋的增值损失。本院在确定增值数额时，将依据经济适用房上市交易相关规定将必须交纳的土地收益价款予以扣除。本院在确定白在铭方的增值损失时，将充分考虑双方在借名买房过程中的过错大小，遵循公平原则和诚实信用原则，合情合理予以确定。
综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十八条、第六十一条之规定，判决如下：
一、反诉被告白永海于本判决生效之日起六十日内返还反诉原告白在铭购房首付款及已偿还贷款四十四万五千八百四十一元六角七分、契税七千零六十五元、印花税二百三十五元、产权登记费四十元、证照费五元、工本费十二元、经济适用房综合地价款一万九千零九十八元、保险费二千二百一十九元、律师服务费九百五十元、公共维修基金九千四百二十元、产权登记代办费五百元、抵押代办费二百元，以上共计四十八万五千五百八十五元六角七分；
二、反诉被告白永海于本判决生效之日起六十日内支付反诉原告白在铭房屋增值款一百九十二万元、房屋装修损失十万二千四百元，以上共计二百零二万二千四百元；
三、被告白在铭于原告白永海履行完毕前两项判决内容之日起十五日内从北京市昌平区东小口镇天通西苑三区某室搬离，并将该房屋交还原告白永海；
四、驳回反诉原告白在铭的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费七十元，由被告白在铭负担（于本判决生效后七日内交纳），反诉案件受理费一万八千二百四十六元由反诉原告白在铭负担四千二百四十六元（已交纳），由反诉被告白永海负担一万四千元（于本判决生效后七日内交纳）。评估费二万八千六百元，由白永海负担一万四千三百元（于本判决书生效后七日内支付白在铭），由白在铭负担一万四千三百元（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 卢志成
人民陪审员 赵振伟
人民陪审员 徐玉亮
二〇一四年八月二十日
书 记 员 赵齐跃