湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终4775号
上诉人（原审被告）：黄列，男，1983年6月14日出生，汉族，住湖北省应城市，
上诉人（原审被告）：徐丽朋，女，1989年6月14日出生，汉族，住湖北省应城市，
被上诉人（原审原告）：杨稳平，男，1989年1月12日出生，汉族，住湖北省应城市，
委托诉讼代理人：彭亚兰，湖北朋来律师事务所律师。
原审第三人：武汉美家联合不动产有限公司，住所地湖北省武汉市黄陂区盘龙城经济开发区歌林花园2栋1层2-2号。
法定代表人：卢艳梅，该公司经理。
委托诉讼代理人：单丽芹，系该公司员工，女，汉族，1979年1月25日出生，
上诉人黄列、徐丽朋因与被上诉人杨稳平、原审第三人武汉美家联合不动产有限公司（以下简称美家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市黄陂区人民法院（2016)鄂0116民初4700号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
上诉人黄列、徐丽朋上诉请求：撤销湖北省武汉市黄陂区人民法院（2016）鄂0116民初4700号民事判决，改判驳回杨稳平的全部诉讼请求。事实和理由：1.一审判决认定事实不清。案涉房屋买卖合同并未得到房屋共有人黄列的认可。无任何证据证明黄列在2016年7月24日一同到银行办理买方银行贷款手续并签字。2.一审法院对案涉房屋已经另售他人的事实不顾，武断认定案涉合同仍然可以继续履行，属认定事实不清，适用法律错误。3.一审判决违约金过高。杨稳平在合同履行过程中未受任何损失。
被上诉人杨稳平辩称：一审法院审理过程中除了遗漏的诉讼保全费用外，判决适用法律正确，应予以维持。1.购房合同虽非黄列本人签字，但结合合同约定以及2016年7月24日同杨稳平、美家公司一行到银行办理贷款手续并签字的行为，应当视为黄列对购房合同的追认；2.上诉人与案外人签订的买卖合同的真实性存疑，不应被采信；3.一审判决的违约金已经在双方约定的范围内进行了调整，合理有据。
原审第三人美家公司同意被上诉人杨稳平的辩称意见。
杨稳平向一审法院起诉请求：1.黄列、徐丽朋继续履行三方签订的《房屋买卖居间合同》，将坐落于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区奥莱汇G3栋25层3号房屋过户至杨稳平名下；2、黄列、徐丽朋支付杨稳平违约金7万元；3、黄列、徐丽朋支付中介费14000元；4、本案诉讼费用由黄列、徐丽朋承担。
一审法院经审理查明，黄列与徐丽朋系夫妻关系，案涉的位于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区奥莱汇G3栋25层3号房屋的房屋登记在徐丽朋名下，属黄列、徐丽朋共同所有。2016年6月12日，徐丽朋与杨稳平、美家公司签订了一份《房屋买卖居间合同》。合同约定将徐丽朋及黄列所有的案涉房屋以总价70万元出卖给杨稳平。三方约定定金及房款交接方式为：乙方（杨稳平）应在签订本合同时，向甲方（徐丽朋、黄列）支付人民币3万元整作为定金，该定金由丙方（美家公司）保管。签订本合同丙方即向甲方转交乙方交付的3万元定金，在该房屋过户后自动转为房款；在该房屋交易过户当天，乙方见到自己名下不动产证的收件单即向甲方支付首付款17万元整。余款50万元整（以银行审批为准）由乙方商业贷款支付到甲方账户。在过户前乙方将过户费、办证费、贷款费及中介费共计88000元整全包费用（不多退少补）交与丙方。合同还约定：签订本合同后5个工作日丙方协助甲乙双方开始办理该房屋甲方名下不动产权证；在办出甲方不动产权证后3个工作日内甲乙双方签订乙方购买该房屋的乙方名下贷款；待乙方名下贷款审批通过5个工作日内，甲乙双方完成过户手续。在办出乙方名下不动产权证3个工作日内乙方配合银行办理该房屋银行抵押手续。签订本合同丙方即向甲方收取1万元整作为物业押金，待甲乙双方不动产证过户后甲方结清水电物业等费用后退还给甲方。合同同时还对违约责任进行了约定：甲、乙任何一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，拒绝履行本合同或中途解除合同的，均属违约，违约方须向对方分别支付本合同第二条约定的房屋成交价的10%为违约金，实际损失超过违约金总额的，违约方应据实赔偿，丙方中介服务费由违约方全额支付。合同同时约定：出售该房屋甲方净得房款70万元整。办理该房屋甲方名下不动产权证税费、甲乙双方交易过户税费、中介服务费及贷款费均由乙方另行支付。三方同时还对其他事项进行了约定。合同落款处，杨稳平、美家公司均签字确认。徐丽朋亦签字确认，并代其丈夫黄列签字。
合同签订当日，杨稳平即向徐丽朋支付定金3万元，徐丽朋向杨稳平出具收到定金3万元的收条一张。美家公司同时从徐丽朋处收取1万元作为物业押金。后三方依约办理了案涉房屋不动产权证，杨稳平向美家公司交付了2万元用于办理不动产权证、银行贷款等。同月24日，合同三方到银行办理买方银行贷款手续，此次徐丽朋、黄列均到场并签字。待银行贷款审批通过及不动产权证均办理好后，美家公司通知黄列、徐丽朋依约办理案涉房屋过户手续，但黄列、徐丽朋逾期未协助办理，并明确表示不愿意出售案涉房屋。2016年10月25日，徐丽朋以其案涉房屋的不动产权证遗失为由，向武汉市国土资源和规划局申请补办不动产权证。2016年11月24日，一审法院依杨稳平之申请，对案涉房屋进行查封。
一审法院认为，案涉房屋系徐丽朋、黄列夫妻二人共同所有，处分共有的不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，本案中徐丽朋无权单独与杨稳平及美家公司签订《房屋买卖居间合同》处分该财产。根据审理查明情况可知，黄列事后知晓该买卖事宜，并在2016年7月24日同杨稳平、美家公司等一行到银行办理买方银行贷款手续并签字，履行合同义务。该行为应视为其对徐丽朋无权处分行为的一种追认，《房屋买卖居间合同》对其产生法律约束力。依法成立并生效的合同，各方均应依约履行。现杨稳平已依约履行了合同义务，案涉房屋的不动产权证及买方银行贷款审批已通过，黄列、徐丽朋应依约协助杨稳平将案涉房屋过户于杨稳平名下。黄列、徐丽朋无故拒绝履行合同义务，属违约一方，应当按照法律规定及合同约定承担违约责任。双方对违约金约定过高，一审法院依法调整至3万元。本案主要审理杨稳平与黄列、徐丽朋之间就案涉房屋的买卖合同关系，杨稳平也非中介费收取主体，故对杨稳平要求黄列、徐丽朋向美家公司支付中介费的诉讼请求不予处理。黄列、徐丽朋辩称已与案外人签订房屋买卖合同，将案涉房屋出卖给了案外人，本案《房屋买卖居间合同》已实际无法履行。由于杨稳平与黄列、徐丽朋签订《房屋买卖居间合同》后双方一度均积极履行合同义务，黄列、徐丽朋亦将案涉房屋的不动产权证存放于美家公司处，双方的交易诚意明显。现黄列、徐丽朋提出已就案涉房屋与案外人签订了买卖协议，但案涉房屋并未过户登记于他人名下，不影响本案《房屋买卖居间合同》的继续履行。故对黄列、徐丽朋的该辩称意见，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审判决：一、徐丽朋、黄列继续履行与杨稳平、武汉美家联合不动产有限公司于2016年6月12日签订的《房屋买卖居间合同》，于本判决生效之日起10日内将案涉房屋过户登记于杨稳平名下；二、徐丽朋、黄列于本判决生效之日起10日支付杨稳平违约金3万元；三、驳回杨稳平的其他诉讼请求；案件受理费11640元减半收取5820元，由徐丽朋、黄列负担。
本院二审审理期间，杨稳平提交一份新证据，即截止2016年9月美家公司的网上房屋资料截图一份，内容显示2016年6月诉争房屋在美家公司系统里都是呈待售状态，2016年6月17日就已变为已售状态，而黄列、徐丽朋与杨稳平之间的合同于2016年6月12日签订，拟证明黄列、徐丽朋与案外人所签订的合同不是真实的。上诉人质证认为该证据是美家公司系统里的内部资料，并不能证明诉争房屋的状态。本院认为该份证据为美家公司内部资料，单凭此资料不能当然证明诉争房屋的状态和他人间所签合同的性质，对于该证据本院不予认可。
经审理查明，一审判决认定的事实除“2016年7月24日，合同三方到银行办理买方银行贷款手续，此次徐丽朋、黄列均到场并签字”应为“2016年7月15日黄列、徐丽朋与美家公司到银行办理面签手续，杨稳平于2016年7月24日办理面签手续”外，其余属实,本院予以确认。
本院认为，本案应围绕上诉人的上诉请求及理由进行审理。2016年6月12日徐丽朋、杨稳平与美家公司签订的《房屋买卖居间合同》上黄列的签字虽为徐丽朋代签，但2016年7月在银行办理买方银行贷款手续时，黄列本人到场签字，黄列在二审中也承认应徐丽朋请求去银行签过字，故一审判决认定应视为黄列已追认徐丽朋对诉争房屋的处分行为，三方签订的《房屋买卖居间合同》应对黄列产生法律约束力并无不当。至于黄列、徐丽朋上诉称诉争房屋已另售于案外人，本案《房屋买卖居间合同》无法继续履行的问题。本院认为，不动产物权转让经依法登记发生效力，未经登记的不发生效力，而本案诉争房屋并未过户登记于他人名下，故一审判决认定本案《房屋买卖居间合同》仍可继续履行亦无不当。关于黄列、徐丽朋上诉认为违约金过高的问题，一审判决对违约金已从合同约定的7万元酌情调减为3万元，黄列、徐丽朋并未提出再行调减的合理依据，故本院对其该主张不予支持。
综上所述，上诉人黄列、徐丽朋的上诉请求及理由缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费11640元，由黄列、徐丽朋负担。
本判决为终审判决。
审判长 李斌成
审判员 安林锋
审判员 骆朝辉
二〇一七年八月二十九日
书记员 陈旭敏