福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽06民终1760号
上诉人（原审原告）：林清根，男，1958年6月28日出生，汉族，经商，住福建省厦门市集美区。
委托诉讼代理人：徐敬伟，福建析律律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：福建宜鼎鑫焊材有限公司，住所地福建省龙海市角美综合工业开发区福龙工业园（漳州源昌包装有限公司内），统一社会信用代码91350681572986290E。
法定代表人：陈建灵，总经理。
委托诉讼代理人：卓水坤，厦门市银海法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：陈建灵，男，1970年3月6日出生，汉族，经商，住福建省厦门市海沧区。
委托诉讼代理人：卓水坤，厦门市银海法律服务所法律工作者。
上诉人林清根因与上诉人福建宜鼎鑫焊材有限公司（以下简称宜鼎鑫公司）及被上诉人陈建灵租赁合同纠纷一案，不服福建省龙海市人民法院（2016）闽0681民初5552号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人林清根的委托诉讼代理人徐敬伟，上诉人宜鼎鑫公司及被上诉人陈建灵的共同委托诉讼代理人卓水坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人林清根上诉请求：依法改判支持林清根一审的诉讼请求。事实和理由：1、一审法院认定宜鼎鑫公司支付林清根占有使用费按租金标准的50%计算不符合法律规定，应予改判。租金数额是双方协商达成，一审以合同无效双方都有过错为由酌定按租金50%计算，不符合法律规定，占用费应以当地租金水平为标准。2、一审法院认定林清根返还宜鼎鑫公司保证金30000元不符合法律规定。保证金只有在合同期满且对方无违约的情况下返还，现对方不支付租金构成违约，故保证金不应当返还。3、一审法院认定陈建灵系履行宜鼎鑫公司的职务行为，无需承担本案的民事责任不符合法律规定，应予改判。
针对林清根的上诉，宜鼎鑫公司答辩称：1、因为林清根将宜鼎鑫公司使用的厂房之外另外的土地出租给他人，妨碍宜鼎鑫公司的使用，因此宜鼎鑫公司不应再支付林清根任何租金，林清根还应该根据其过错责任承担对宜鼎鑫公司的赔偿责任。2、一审法院认定保证金应当退还给宜鼎鑫公司是符合法律规定的，因为一审法院认定合同无效，林清根收取的保证金应当予以退还；此外双方没有约定保证金在何种情况下林清根可以没收。3、陈建灵签订租赁合同及支付相关款项都是履行职务行为，与其个人无关。
针对林清根的上诉，陈建灵答辩称：陈建灵与林清根之间签订租赁合同，系履行职务行为，并不是个人行为，因此本案的租赁合同关系与其无关。
上诉人宜鼎鑫公司上诉请求：①撤销福建省龙海市人民法院（2016）闽0681民初5552号民事判决，改判驳回林清根的全部诉讼请求。②本案一、二审诉讼费用由林清根承担。事实和理由：1、一审法院漏查部分事实，依法应发回重审。林清根举证的《山坡地承包合同书》和《关于龙海市榕御门业有限公司防盗门生产项目核准的批复》，显示厂房和土地的业主为龙海市榕御门业有限公司，该公司是否设立存在，是否缴交了承包金、村委会是否把山坡地交给该公司，涉及林清根是否有权主张租金等权利，一审未予查清。2、一审法院判决宜鼎鑫公司将址于漳州台商投资区角美镇龙江村的厂房中的北侧厂房及空地返还给林清根没有事实依据。根据《山坡地承包合同书》和《关于龙海市榕御门业有限公司防盗门生产项目核准的批复》，无法确定涉案厂房及空地的业主就是林清根，一审法院判决将涉案厂房及空地返还林清根，缺乏事实依据。3、一审法院判决宜鼎鑫公司参照双方签订的《租赁合同》约定的租金标准的50%向林清根支付占用费，没有事实依据，宜鼎鑫公司无需向林清根支付任何占用费。首先，涉案厂房至今未通三线电，导致宜鼎鑫公司无法生产，即使双方对三线电由谁负责未进行约定，但从签订租赁合同的目的看，涉案厂房应满足生产的基本要求，而厂房至今未通电通水，导致无法实现合同目的。其次，涉案厂房的唯一通道及厂房空地均因林清根出租给他人，导致厂房出入受阻，进出走路都困难，更别说车辆的出入或物品的搬出，故占用厂房也是林清根原因造成的。
针对宜鼎鑫公司的上诉，林清根答辩称：宜鼎鑫公司的上诉请求没有事实和法律依据，应予以驳回。1、一审法院查清了全部事实，没有对方所称存在漏查的情况；土地使用权问题不是本案重点，因此不存在依法发回重审的情形。2、宜鼎鑫公司称一审判决北侧厂房及空地归还林清根没有依据，与事实不符，一审法官及当事人有到现场确认，作出的相关判决是正确的。3、一审判决占用费按照租金50%计算没有依据，租金约定是双方的真实意思表示，不能因为合同无效就降到50%。
针对宜鼎鑫公司的上诉，陈建灵答辩称：对宜鼎鑫公司的上诉请求和事实及理由，没有异议。
林清根向一审法院起诉请求：1、解除双方于2014年7月1日签订的《租赁合同》；2、判令宜鼎鑫公司、陈建灵支付林清根租金暂计300000元（租金计算至返还租赁物之日止）；3、判令宜鼎鑫公司、陈建灵所支付的履行合同保证金30000元归林清根所有；4、诉讼费用由宜鼎鑫公司、陈建灵承担。
一审法院认定事实：2014年7月1日林清根（甲方）与宜鼎鑫公司（乙方）的法定代表人陈建灵签订《租赁合同》，合同约定：甲方向角美镇龙江村承包的山坡地及投建的厂房出租给宜鼎鑫公司，租赁物为上述厂房中的北侧厂房，建筑面积1670.38平方米及312平方米的空地；租赁期限5年，从2014年7月1日至2019年6月30日止；租金是厂房每月每平方米租金5元，1670.38平方米每月租金为8351元，每年租金100212元，空地每月每平方米租金2.5元，312平方米每月租金780元，每年租金9360元，合计每年租金109572元；自2015年7月1日起，每年租金递增10%。乙方于签订合同同时一次性付清第1年租金109572元，从2015年起乙方应于每年的6月1日前一次性付清次年租金，乙方保证按期、如数支付租金，逾期10日支付，视为乙方自愿放弃承租权，乙方于承租期间所投建的临时设施、机器设备及履行合同保证金无偿归甲方所有；乙方于签订合同时交付甲方履行合同保证金叁万元，履行合同保证金待乙方承租期满，水电费缴交清楚，且没有违约的情况下由甲方退还乙方，不计息；租赁期满乙方应按期、如数将所承租的厂房归还甲方接管，乙方于租赁期间厂房内的地板若有损坏，应恢复原状，乙方于承租期间所添置的设施及机器设备，由乙方自行处理，逾期处理视为乙方自愿放弃，即无偿归甲方所有。之后，宜鼎鑫公司将有关的生产设备搬入所租赁的厂房。宜鼎鑫公司没有进行生产。因双方履行合同发生纠纷，林清根诉至法院。
另查明，2014年4月8日林清根向陈建灵收取30000元，庭审中，双方当事人同意该款项性质是保证金；2014年11月5日林清根向陈建灵收取2014年7月1日至2014年12月31日的租金54786元；2015年2月14日林清根的配偶郑瑞珍向陈建灵收取租金30000元。2015年4月8日林清根将宜鼎鑫公司所承租的厂房前的空地出租给案外人使用，该空地上堆放建筑用钢管、交链等物件，妨碍宜鼎鑫公司出入通行。
再查明，林清根所出租的租赁物提交了角美管委会出具的《关于龙海市榕御门业有限公司防盗门生产项目核准的批复》和其与龙海市角美镇龙江村民委员会签订的《山坡地承包合同书》，没有提供厂房的相关产权依据。
另，宜鼎鑫公司申请证人蔡某出庭作证，证言主要内容是，由林清根提供工业用电给宜鼎鑫公司使用，该证人是宜鼎鑫公司的员工，与宜鼎鑫公司有利害关系，该证言不足以采信；证人郑某证言是，厂房内没有三线工业用电线路，该事实双方当事人均无异议。
一审法院认为，关于林清根与宜鼎鑫公司之间租赁合同的效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。林清根就未取得建设工程规划许可证的厂房与宜鼎鑫公司签订承租合同，违反了上述禁止性规定，故合同效力应属无效。关于合同无效的后果处理问题。在租赁合同被认定无效后，宜鼎鑫公司应将讼争的厂房及空地返还给林清根，林清根应将收取的保证金30000元返还给宜鼎鑫公司。关于厂房占有使用费。宜鼎鑫公司辩称林清根出租物没有三线工业用电线路，不能满足租赁物的使用，不应向林清根支付使用费。林清根认为双方没有约定三线工业用电线路由其负责提供，不属林清根的合同责任范围。因合同没有约定由林清根提供三线工业用电线路，宜鼎鑫公司辩称缺乏事实依据，不予采信。宜鼎鑫公司在签订合同后就将有关生产设备搬入厂房，对厂房进行占用至今，考虑到宜鼎鑫公司所承租的厂房前面通道被他人占用影响宜鼎鑫公司正常通行，及合同无效双方均有过错等因素，酌定宜鼎鑫公司支付给林清根占有使用费按租金标准的50%计算，即：宜鼎鑫公司应按合同约定的第1年从2014年7月1日至2015年6月30日止租金标准109572元，第2年从2015年7月1日至2016年6月30日止租金标准每年120529元，第3年从2016年7月1日至实际返还租赁物之日止租金标准每年132582元，支付自2014年7月1日起至实际返还租赁物之日止的占有使用费的50%。另50%占用费由林清根自行承担。因陈建灵系履行宜鼎鑫公司职务行为，林清根主张陈建灵承担本案民事责任，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、宜鼎鑫公司于判决生效后30日内将承租的址在漳州台商投资区角美镇龙江村的厂房中的北侧厂房及空地（建筑面积1670.38平方米及312平方米的空地）腾空返还给林清根；二、宜鼎鑫公司于判决生效后10日内支付林清根占有使用费（第1年从2014年7月1日至2015年6月30日止租金标准109572元；第2年从2015年7月1日至2016年6月30日止租金标准每年120529元；第3年从2016年7月1日起租金标准每年132582元；自2014年7月1日起至判决确定的返还租赁物之日止按上述租金标准计算出的占有使用费的50%），已经支付的租金84786元可以抵扣；三、驳回林清根的其他诉讼请求。四、驳回林清根对陈建灵的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10489元，由林清根负担5244元；宜鼎鑫公司负担5245元。
本院二审期间，各方当事人均没有再提交新的证据。对一审判决查明的事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。
本案当事人争议的焦点为：1、上诉人林清根主张上诉人宜鼎鑫公司支付租赁物占用费能否成立，如果成立，应如何计算；2、保证金30000元应如何处理；3、被上诉人陈建灵应否共同承担上诉人宜鼎鑫公司的责任。对此，本院分析、认定如下。
1、关于上诉人林清根主张上诉人宜鼎鑫公司支付租赁物占用费能否成立，如果成立，应如何计算的问题
本院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，上诉人林清根将没有取得相关建设工程规划许可证的厂房及空地出租给上诉人宜鼎鑫公司，双方之间签订的《租赁合同》违反上述规定，应认定无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。上诉人林清根已收取的租金84786元和保证金30000元应返还上诉人宜鼎鑫公司；上诉人宜鼎鑫公司应将承租的厂房及空地返还给上诉人林清根，同时还应支付相应的厂房、空地占用费。一审法院结合合同无效的过错责任以及宜鼎鑫公司承租的厂房通道被他人占用影响正常通行和合同的实际履行情况，酌情确定上诉人宜鼎鑫公司支付上诉人林清根占用费按租金标准的50%计算，并无不当。即宜鼎鑫公司应支付林清根自2014年7月1日起至实际返还租赁物之日止相应占用费的50%，另50%占用费由林清根自行承担。占用费按租金标准计算，具体为：第1年（从2014年7月1日至2015年6月30日止）租金标准109572元；第2年（从2015年7月1日至2016年6月30日止）租金标准120529元；第3年（从2016年7月1日至2017年6月30日止）租金标准132582元；第4年（从2017年7月1日至2018年6月30日止）租金标准145840元；第5年（从2018年7月1日至2019年6月30日）租金标准160424元。上诉人林清根主张应按双方约定的租金标准全额支付占用费，与合同无效的法律后果不符，也与客观事实不符，不能成立。上诉人宜鼎鑫公司认为因讼争厂房没有三线工业用电，导致其无法生产，不能实现合同目的，主张无需支付任何占用费。经查，双方并未就三线工业用电问题的解决在合同中进行明确约定，宜鼎鑫公司主张应由林清根提供，缺乏依据。同时宜鼎鑫公司主张没有三线工业用电，无法生产，不能实现合同目的，却又陆续向上诉人林清根支付保证金及相应的租金，二者明显相互矛盾，不符合商业习惯，有悖常理，故其主张不能成立，本院不予采纳。
2、关于保证金30000元应如何处理的问题
本院认为，如争议焦点1所分析，双方于2014年7月1日所签订的《租赁合同》因涉案厂房未取得相关建设工程规划许可证而无效，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，因此上诉人林清根收取的上诉人宜鼎鑫公司交付的30000元保证金，依法应予返还。一审判决认定该30000元保证金上诉人林清根应予返还正确，但未在判决中一并处理，属实体处理不当。虽然上诉人宜鼎鑫公司并未就该30000元问题提出上诉，但根据合同无效的处理原则，依法应一并予以判决，也有利于减少当事人的讼累。
3、关于被上诉人陈建灵应否共同承担上诉人宜鼎鑫公司的责任问题
本院认为，被上诉人陈建灵应否与上诉人宜鼎鑫公司共同承担责任，关键在于被上诉人陈建灵签订《租赁合同》的行为是否系履行职务行为。从《租赁合同》的内容以及双方均无异议的一审认定的事实看，应认定被上诉人陈建灵签订《租赁合同》的行为为履行职务行为。首先，《租赁合同》的抬头明确约定承租方为上诉人宜鼎鑫公司；其次，陈建灵为上诉人宜鼎鑫公司的法定代表人，虽然落款处仅有陈建灵个人签名，没有加盖公章，但宜鼎鑫公司明确认可陈建灵的签字行为属履行职务行为，且从落款处的字面分析，陈建灵确实是在“法定代表人”处后方签名，因此应认定陈建灵是以法定代表人的身份签订《租赁合同》；再次，一审明确认定上诉人宜鼎鑫公司将有关生产设备搬入所租赁的厂房，上诉人林清根对这一事实也没有异议。因此，上诉人林清根主张被上诉人陈建灵应与上诉人宜鼎鑫公司共同承担责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人林清根和上诉人宜鼎鑫公司的上诉请求都不能成立，均应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但未针对上诉人林清根已收取的30000元保证金一并判决处理，属实体处理不当，依法应予更正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持福建省龙海市人民法院（2016）闽0681民初5552号民事判决第一、三、四项；
二、撤销福建省龙海市人民法院（2016）闽0681民初5552号民事判决第二项；
三、上诉人福建宜鼎鑫焊材有限公司应于本判决生效后十日内支付上诉人林清根自2014年7月1日起至实际返还租赁物之日止的占用费[占用费按租金标准的50%计付，具体为：第1年（从2014年7月1日至2015年6月30日止）租金标准109572元；第2年（从2015年7月1日至2016年6月30日止）租金标准120529元；第3年（从2016年7月1日至2017年6月30日止）租金标准132582元；第4年（从2017年7月1日至2018年6月30日止）租金标准145840元；第5年（从2018年7月1日至2019年6月30日）租金标准160424元]。上诉人福建宜鼎鑫焊材有限公司已经支付的租金84786元和保证金30000元可以抵扣。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费20978元，由上诉人林清根负担11039元，上诉人福建宜鼎鑫焊材有限公司负担9939元；一审案件受理费10489元，由上诉人林清根负担5794元，上诉人福建宜鼎鑫焊材有限公司负担4695元。
本判决为终审判决。
审判长 邹跃光
审判员 杨小红
审判员 廖书茵
二〇一七年八月十七日
书记员 施清杭
附主要法律条文和执行申请提示：
主要法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。