天津市河东区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民初字第1549号
原告天津城投枢纽运营管理有限公司。
法定代表人吕志刚，董事长。
委托代理人杨顺国，天津万均律师事务所律师。
被告天津香乐坊美食城.
法定代表人唐明慧，经理。
委托代理人张毅娴，天津万华律师事务所律师。
原告天津城投枢纽运营管理有限公司（以下简称城投公司）诉被告天津香乐坊美食城（以下简称香乐坊）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月24日受理后，依法组成合议庭，于2014年5月5日、2014年7月23日公开开庭进行了审理，原告城投公司的委托代理人杨顺国，被告香乐坊的法定代表人唐明慧、委托代理人张毅娴到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2011年7月8日原、被告签订《商铺租赁合同》，约定被告承租天津站副广场夹层商铺，建筑面积429平方米。租金第一年至第三年，每年39万元，第四年为41万元，第五年为43万元。每三个月交一次租金。除首次交付租金外，交付租金的时间为上期最后一个月的15日前。租赁期限为五年，自2011年12月1日起计算。合同签订后，原告如约将租赁物交付给被告，被告却未按合同约定如期向原告交纳房屋租金。后经原、被告协商，双方签订一份《补充协议》。约定被告应于2013年12月31日补齐所有欠款，以后按《商铺租赁合同》约定支付租金及其他相关费用。但合同到期后，被告仍拒不支付拖欠的租金。截止2014年2月底，被告共欠原告租金309455元、物业费38610元、水电费212801.9元，共计：560866.9元。经被告催缴后，被告没有履行义务，原告向被告发出解除合同通知，被告收到解除合同通知后，被告未答复，仍拒不交纳所欠租金。原告诉至法院要求：一、解除原、被告之间签订的《商铺租赁合同》；二、被告腾空并交还所租赁的天津站副广场夹层房屋；三、被告支付欠付的租金、物业费、水电费共计560866.9元及解除合同后直至交付房屋前的占有费、物业费、水电费；四、诉讼费用由被告承担。本案审理过程中，原告撤回第二项诉讼请求及第三项诉讼请求中要求被告支付解除合同后直至交付房屋前的占有费、物业费、水电费。
原告提供如下证据：
1、商铺租赁合同1份，证明原、被告之间存在租赁关系，明确双方权利义务关系；
2、补充协议1份，证明双方确定租金交付标准和时间；
3、补充协议1份，证明原告要求被告补缴费用的最后期限；
4、律师函1份，证明已经通知被告解除合同，并交付欠付的费用总额；
5、水电费票据1份，证明被告所欠缴水电费数额；
6、发文簿1份，证明被告收到原告发的文件。
（以上均为复印件）
被告辩称，不同意原告诉讼请求。第一、原、被告签订合同约定将天津站副广场夹层租给被告用于小吃经营。被告进驻后开始申领营业执照，招募加盟商。被告在申请营业执照的过程中，发现天津市公安消防局出具《建筑工程消防验收意见书》确认原告出租夹层为人员疏散通道，不得用于经营，故此被告无法申领营业执照。后经天津市河东区人民政府多次组织河东区商务委员会进行协调，被告于2013年7月5日取得正式的营业执照，被告才正常开业，故被告在涉诉房屋实际经营时间是2013年7月5日至今。原告将未取得消防许可证不能经营的场所出租给被告，导致被告不能如期经营，因此是被告违反合同约定，故原告计算租金时间应该按照被告实际取得营业执照时间开始计算。被告已经给付原告一年租金，因此不存在拖欠租金问题。第二、由于原告先将不具备营业条件的场所租给被告，导致被告不能实际经营，故原告无权要求解除合同。被告按照河东区商务委的要求招募加盟商，但是由于消防部门多次因消防问题对夹层查封，导致商户不能经营，被告对商户赔偿共计70余万元，原告的行为已经给被告造成损失。
被告提供如下证据：
1、关于天津站交通枢纽工程前广场消防验收合格的意见1份；证明原告出租给被告的夹层消防验收情况；
2、食品药品监督局河东分局审批中心的函1份；证明政府相关部门多次协调该项目；
3、商务委会议通知1份；证明政府相关部门多次协调该项目；
4、河东政府会议纪要1份；证明目的同上；
5、河东商委备忘录1份；证明目的同上；
6、营业执照1份；证明被告在河东区取得营业执照的时间；
7、和平区企业迁出申请表1份；证明被告在和平区经营时有营业执照；
8、企业名称变更核准通知书3份；证明被告企业名称变更情况；
9、经营合同15份；证明被告招募加盟商情况；
10、减免费用商户的加盟合同；证明被告对加盟商赔偿情况。
（以上均为复印件）
经审理查明，2009年1月22日，天津市公安消防局出具建筑工程消防验收意见书：“副广场位于天津站出站口广场，建筑面积39789平方米，地下2层（局部夹层），框架结构，耐火等级为一级。该工程夹层使用性质为人员疏散通道。综合评定该工程消防验收合格，该工程如需改建、扩建、内部装修和用途变更，应依法向我局申请建筑工程消防设计审核和验收。”
2009年3月24日天津市建设管理委员会建计（2009）XX号《关于同意调整天津站交通枢纽建设管理单位的批复》内容如下：一、同意自2009年1月1日起，将天津站交通枢纽建设管理单位由天津城投建设公司调整为城投公司。调整后，城投公司作为天津站交通枢纽建设项目的投资、融资、建设和运营主体。三、2009年1月1日后天津站交通枢纽工程涉及的一切事宜由城投公司负责组织实施，城投建设公司作为代建单位，继续实施天津站枢纽工程建设。
2011年6月3日，香乐坊营业执照从和平区迁出。2013年7月5日，天津市工商行政管理局河东分局向香乐坊发放营业执照。
2011年7月8日，以城投公司作为甲方，以香乐坊作为乙方签订《商铺租赁合同》一份，合同约定：第一条项目概况：1.1项目名称：香乐园美食城；1.2项目地址：位于天津市天津站副广场夹层；1.4：项目规模：总建筑面积为429平方米。第二条合同主体：2.3经甲方书面同意后，乙方承租的商铺必须专门用于经营香乐园美食（品牌及经营业态）。第三条租赁期限：3.1本合同起租期暂定自2011年9月1日起，终止日期为2016年8月31日，计60个月，租期为五年。（具体起租时间以实际开业日期为准）；3.2在租赁期间，乙方必须根据其营业需要，自行办理一切有效之许可证（含消防许可证），并报甲方核实备案。第四条租金：4.1.1所租商铺的租金标准为：第一年至第三年：人民币9.75万元／三个月，合人民币39万元／年；第四年：人民币10.25万元／三个月，合人民币41万元／年；第五年：人民币10.75万元／三个月，合人民币43万元／年。4.2.1本合同有效期限内所租商铺的租金每三个月交付一次。首笔租金于签订本合同之日起交纳，即自2011年9月1日至2011年11月30日，交付租金97500元。以后每期租金的交付时间为上期最后一个月的15日前交纳（按自然月份计）。第十二条违约与赔偿：12.3租赁期间，如果乙方未按合同约定时间交纳租金超过十日，甲方届时有权单方终止本合同，乙方无权请求返还保证金，乙方并应承担实际占用所租商铺期间发生的租金和逾期付款的违约金。
经天津市工商行政管理局河东分局企业名称变更核准登记，自2011年10月31日起，天津市香乐美食园变更名称为天津香乐坊美食城。
2011年11月28日原、被告签订《香乐坊美食城补充协议》，协议约定：第二条租赁期限：2.1在租赁期间，乙方须根据其营业需要，自行办理一切有效之许可证（包括不限于商品商标注册证、品牌经营授权委托书、消防许可证等），并报甲方核实备案。
2012年4月19日，原、被告双方签订了《香乐园补充协议》，协议约定：经甲乙双方共同确认，乙方的起租期变更为（正式开业时间）2011年12月1日，甲方自2011年12月1日起开始向乙方收取租金及相关费用。3.物业管理费：乙方在前述租期内的物业管理费为每月每平方米（原合同总建筑面积为429平方米）人民币6元，每月物业管理费2574元。以实际开业日为物业费计算起始日。物业管理费以三个月为一个周期，按照租金支付方式一同支付。
2013年12年18日，原、被告双方签订《补充协议》，协议约定：1、甲乙双方于2011年7月8日签订《商铺租赁合同》，乙方于2013年7月6日将其原合同中商铺名称“香乐园美食城”变更为“天津香乐坊美食城”。由“天津香乐坊美食城”履行《商铺租赁合同》中乙方的全部权利和义务。2、鉴于乙方开业后，未按合同约定办理消防许可证，甲方依法、依《商铺租赁合同》约定，要求乙方于2013年8月8日至9月29日停业办证。考虑到乙方实际经营困难，甲方同意免除停业期间2013年8月至9月两个月租金（不包含物业费、水电费）后免租期再顺延两个月（10至11月）。2013年12月1日起计租。4、乙方承诺，重新开业后，除根据《商铺租赁合同》按时足额交付各种费用外，还保证将拖欠甲方的2013年2月至7月的租金、物业费、水电费于2013年12月31日一次性补齐全部欠款。如再发生拖欠费用或未按本条约定时间交齐欠款，甲方将有权单方解除合同，并有权要求乙方赔偿损失。
原告于2014年3月4日向被告出具律师函，内容为：被告未在补充协议预订的时间内履行义务，也没有在宽限期内履行义务，违反合同相关规定，根据《商铺租赁合同》规定，解除原告与被告2011年7月8日签订的《商铺租赁合同》及相关协议。
天津市河东区人民政府、河东区商务委曾多次召开会议协调天津香乐坊美食城办理营业执照、卫生许可、消防相关证件等事宜。
本案审理过程中，本院从民生、化解矛盾以及缓和双方当事人对立情绪等方面对双方当事人做了大量调解工作。原告放弃要求被告腾空涉诉房屋的诉讼请求，原、被告达成调解协议，但因被告未按调解协议约定期限足额履行，且在原告给予的宽限期限届满前仍未能足额履行付款义务，故本院调解未果。
上述事实，有原、被告当庭陈述及双方当事人提交的证据在案佐证，经质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的租赁合同及三份补充协议系双方真实意思表示，并不违反国家强制性法律规定，合同及补充协议合法有效，双方当事人均应当按照租赁合同及三份补充协议的约定履行。原、被告于2012年4月19日签订的《香乐园补充协议》约定每期租金的交付时间，被告未按该协议约定如期交付租金。后原、被告又于2013年12月18日签订《补充协议》，被告承诺足额交付各种费用，将拖欠的费用于2013年12月31日前一次性全部补齐。如再发生拖欠费用或未按照本条约定的时间交齐欠款，甲方有权单方解除合同。被告在《补充协议》约定的期间届满前又未履行给付租金、物业费及水电费的义务。2014年2月21日，原告向被告发函催缴该笔款项，被告在原告给予的宽限期内仍没有履行给付义务。原告于2014年3月4日向被告发出律师函，要求与被告解除《商铺租赁合同》及三份协议。被告法定代表人在三份补充协议上签字确认，说明其认可协议中约定的事项。现被告未按补充协议约定的日期交齐各种费用，已经构成违约。原告请求解除双方签订的《商铺租赁合同》及三份协议的主张本院予以支持。至于解除时间，双方均无法确认被告收到律师函的时间，因此原告主张起诉之日为解除之日。因被告在原告起诉前已构成协议约定的解除条件，因此本院确认解除《商铺租赁合同》及三份协议的时间为起诉之日即2014年3月24日。
关于租金、物业费和水电费，2013年12月18日《补充协议》中约定被告补齐拖欠原告2013年2月至7月的租金、物业费、水电费，说明被告对拖欠时间及费用表示认可。且双方签订的《商铺租赁合同》及三份补充协议未约定其他关于责任免除的条款。现至本案庭审结束时，原告只向被告交纳了150000元，未足额支付欠付的租金等费用，因此原告要求被告支付2013年2月至7月，2013年12月至2014年2月的房屋租金、物业费及水电费的诉讼请求，扣除被告在诉讼期间支付的150000元外，剩余数额本院予以支持。
关于被告提出合同开始期间的抗辩。首先，被告承认在办理营业执照前被告招募的加盟商已经入驻夹层进行经营；其次，被告赔偿加盟商不能经营的损失时间是在2011年，而2012年4月19日原、被告签订的《香乐园补充协议》已重新确认了被告的起租期（正式开业时间）变更为2011年12月1日，被告法定代表签字确认说明其对起租期即开业时间予以确认，因此被告关于自办理营业执照之日为正式起租期的抗辩本院不予采信。关于被告抗辩表示其因消防许可问题，一直未能办理营业执照，导致商户不能如约经营，被告向商户赔偿了损失，因此不同意支付房屋租金和物业费。根据2013年12月18日《补充协议》约定，被告未按合同约定办理消防许可证，要求被告停业办证，免除被告四个月房屋租金，该约定说明双方就办理消防许可证问题已经达成一致意见。且被告承诺补齐拖欠的租金、物业费和水电费，亦说明被告对前期因消防许可导致的一系列问题双方达成一致解决方案的认可。至于被告称其向商户进行赔偿问题，被告未提交证据证明其向商户进行赔付不是其自愿行为，故被告上述抗辩理由本院不予采信。
关于被告主张因未能及时办理消防许可证、营业执照导致赔偿加盟商损失问题。被告主张其对加盟商赔偿损失系在2011年，后双方于2013年12月18日签订《补充协议》就被告未按合同约定办理消防许可证，被告因办证停业导致经营困难，已经免除被告四个月房屋租金。现原告依双方签订的《商铺租赁合同》及三份补充协议起诉被告要求解除房屋租赁合同及支付租金。至于对被告赔偿加盟商损失应否由原告负担等，不在本案审理范围内，相关权利人可以根据相关法律、法规及司法解释的规定另行向原告主张权利，本案中不予涉及。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第九十四条、第九十六条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、原告天津城投枢纽运营管理有限公司与被告天津香乐坊美食城2011年7月8日签订的《商铺租赁合同》、2011年11月28日签订的《香乐园美食城补充协议》、2012年4月19日签订的《香乐坊补充协议》及2013年12月18日签订的《补充协议》于2014年3月24日解除；
二、本判决生效之日起十五日内，被告天津香乐坊美食城给付原告天津城投枢纽运营管理有限公司2012年12月1日至2013年7月及2013年12月1日至2014年2月的房屋租金159455元，2012年12月至2014年2月间物业费38610元，2012年12月至2014年2月10日水电费212801.9元，以上共计410866.9元。
案件受理费51842元，收取4006元，由被告天津香乐坊美食城负担。
如果被告天津香乐坊美食城未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审 判 长 杨桂军
代理审判员 冯 爽
人民陪审员 王 欣
二〇一四年九月十六日
书 记 员 王 骏
谷月