湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）楼民康初字第209号
原告彭文华，男，1969年7月29日出生，汉族，湖南省岳阳市人，住××××××，身份证号码××××××××。
委托代理人杜明智，湖南嘉华律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告岳阳市艳阳天置业有限公司，住××××。
法定代表人谭××，总经�。
委托代理人刘小芳，湖南昌言律师事务所律师，代理权限为一般代理。
原告彭文华与被告岳阳市艳阳天置业有限公司民间借贷纠纷一案，本院2014年8月13日受理后，依法组成由审判员王益民担任审判长，人民陪审员李桃英、周祥参加的合议庭，于2014年10月10日公开开庭进行了审理。书记员曹阳担任法庭记录。原告彭文华的委托代理人杜明智、被告岳阳市艳阳天置业有限公司的委托代理人刘小芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告彭文华诉称，2013年2月4日，原告与被告签订了一份《借款合同》，合同约定：由原告借给被告600万元用于开发建设工程。被告以岳阳市青年东路地块作为借款的抵押，在被告未还清借款及利息前，不得将该宗地转让。如需转让，原告在同等条件下优惠200万元给原告开发。利率为20%一年，借款期限为2个月。2003年2月5日，原告依约支付�告600万元借款，但被告没有按期归还借款本息。2013年10月17日，被告在未告知原告的情况下，以2000万元的价格将抵押给原告的土地使用权转让给岳阳泓源置业有限公司，违反了借款合同的约定。为此，原告起诉至法院，要求判决：1、判令被告支付200万元违约金；2、判令被告承担本案的诉讼费用。
被告岳阳市艳阳天置业有限公司辨称，1、双方合同没有约定违约金，原告要求被告支付违约金没有事实依据。合同中约定为：“被告如需转让土地，甲方（被告）将在同等条件下优惠200万元给乙方（原告）开发。”这是双方订立土地转让合同后给予原告的价格优惠而不是借款合同就被告的合同义务约定的违约金；2、原告以被告违反借款合同为由要求被告承担责任混淆了不同的法律关系，双方签订的借款合同实际包含三层法律关系，一是被告向原告借款形成的借贷法律关�；二是被告以其拥有土地使用权做抵押形成的抵押担保合同关系；三是被告在一定条件下（清偿借款本息前）就土地使用权的转让给与原告优先缔约权而形成的法律关系。就借款关系，被告已经偿还借款本金600万元，对于利息和罚息共计7万元，被告实际支付40万元，就抵押担保关系，双方没有办理登记，原告不享有担保物权，就债的关系，被告的义务是在主债务未清偿前不得处分抵押物，否则应当承担损害赔偿责任，而被告在处分抵押物前已清偿原告的借款本金，在处分抵押物后又偿还利息并承担延期还款的责任，被告没有依据以被告违反抵押担保合同为由要求被告承担责任，就优先缔约关系而言，被告的义务是在订立土地转让合同过程中将第三人所能接受的条件告知原告，在原告接受的情况下与原告缔约，如果被告在原告请求缔约的情况下拒绝与原告缔约，则承担缔约过失责任，赔偿准备缔约而发生的费用和因丧失订约机会而发生的损失，优先缔约权是在同等条件下的优先，因此，合同约定：“如需转让土地，甲方（被告）将在同等条件下优惠200万元给乙方（原告）开发。”并非优先缔约权的内容，而是订立合同后的优惠。因此，对于原告主张的200万元违约金混淆了法律关系，主张不能成立。3、被告在与第三人缔约时，原告的优先缔约权事实上已丧失，因此被告不需要向原告承担责任，被告已经偿还本金，虽然在处分土地前利息未付，但被告要求支付利息而原告没有提供账户且表示不考虑利息，原告在被告与第三人订立合同后没有证据显示向被告主张优先缔约，说明原告已放弃该权利；4、如果约定的优惠200万元作为违约金，该违约金已过分高于原告的损失而应当予以调整。
在庭审过程中，原告为支持其诉讼请求，向法庭提交了如下证据：
1、原告的身份证。拟证明原告具有合法的诉讼主体资格。
2、借款合同。拟证明被告向原告借款600万元用于开发工程的需要，年利率20%，期限二个月，被告以岳阳市青年东路土地抵押，在没有还清借款本金及利息前不得转让，如需转让，被告在同等条件下优惠200万元给原告开发。
3、借款凭证和银行汇款回单，拟证明原告按照合同约定履行全部义务，于2013年2月5日通过银行汇款给被告600万元。
4、合作开发房地产项目协议书，拟证明被告以合作开发的名义变相将抵押给原告的土地使用权以2000万元的价格转让给岳阳市泓源置业有限公司，违法合同的约定，应当承担违约责任。
5、原告的进账单，拟证明被告于2014年7月14日汇款40万元给原告归还利息的事实。
被告岳阳市艳阳天置业有限公司对原告提交的证据质证如下：对原告提交的证据1、3、5的真实性、合法性、关联性没有异议，对原告提交的证据2的真实性、合法性没有异议，对关联性和证明的目的有异议，对证据4的真实性、合法性没有异议，对关联性和证明的目的有异议。
被告岳阳市艳阳天置业有限公司为证明其观点向法庭提交了一组银行进账单的证据，拟证明被告于2013年4月8日还款400万元，2013年4月10日还款200万元给原告，2014年7月14日归还40万元利息及违约承担的责任的损失给原告。
原告彭文华对被告提交的证据真实性没有异议，对关联性提出异议，认为与本案无关。
本院认证如下：原告提交的证据1、2、3、4、5、具有合法性、关联性、真实性，本院予以采信，作为认定案件事实的依据。对于被告岳阳市艳阳天置业有限公司提交的证据，原告对真实性、合法性没有异议，且与本案具有关联性，本院予以采信，作为认定案件事实的依据。
经审理查明，2013年2月4日，原告与被告签订了一份《借款合同》，合同第一条约定：“乙方（原告彭文华）同意借600万元给甲方（被告岳阳市艳阳天置业有限公司）用于开发建设工程。但甲方必须以岳阳市青年东路地块（2007-37#）作抵押，甲方在没还清乙方借款及利息前，甲方不得将该宗地转让（如需转让，甲方将在同等条件下优惠200万元给乙方开发）。”合同第二条约定：甲方同意付给乙方百分之二十的资金利息费，即年利息百分二十。合同第三条约定：“借款期限为2个月。如中途乙方需要收回资金，甲方同意按照乙方要求提前偿还资金，同时按年利息百分之二十计算利息费一并偿付。”合同第四条约定：“甲方收到乙方资金款日为起息日（即借款日），借款期限到期，甲方一次性付给乙方本金及利息。2013年2月5日，原告通过银行汇款支付被告600万元借款。被告于2013年4�8日还款400万元，2013年4月10日还款200万元给原告，2014年7月14日归还40万元利息及违约赔偿金。2013年10月17日，被告岳阳市艳阳天置业有限公司与岳阳泓源置业有限公司签订合作开发房地产项目协议书，将岳阳市青年东路地块（2007-37#）作价2000万元转让给岳阳泓源置业有限公司作为工程开发。原告认为被告没有将土地转让给原告开发而是在利息偿还之前转让给他人开发，违反合同约定。为此，原告起诉至法院，要求判决：1、判令被告支付200万元违约金；2、判令被告承担本案的诉讼费用。
本院认为，被告岳阳市艳阳天置业有限公司因开发工程的需要向原告借款600万元与原告签订借款合同系双方的真实意思的表示，且符合法律规定，合同有效。关于本案的焦点是原告要求被告承担200万元违约金是否成立。合同第一条约定为乙方（原告彭文华）同意借600万元给甲方（被告�阳市艳阳天置业有限公司）用于开发建设工程。但甲方必须以岳阳市青年东路地块（2007-37#）作抵押，甲方在没还清乙方借款及利息前，甲方不得将该宗地转让（如需转让，甲方将在同等条件下优惠200万元给乙方开发）。关于该条款中200万元的性质，甲方将在同等条件下优惠两百万给乙方开发”的约定本质上是对双方未来一定条件下（未还本息对外转让时）订立土地转让合同的一项预约，即对未来订立合同的约定，但不是土地转让合同本身。本案双方并未在关于土地转让的预约中约定违约责任，其中的“优惠200万”并不是“如果你甲方在应与我乙方订立土地转让合同时拒绝订立合同，则需赔偿我乙方200万元”（或“支付200万元违约金”）的意思，而是“如果订立土地转让合同，则你甲方应在价格上给与我乙方200万元优惠”（即比转让给他人的价格低200万元，或折让200万元）。可见，该200万元不过是对将来订立土地转让合同时作价方式作出的预先安排，而不是为甲方设定的一项违约责任，更不是一项给付义务。即使因甲方原因导致双方未能订立土地转让合同，乙方也并不能依该约定直接向甲方请求给付200万元。由于不动产物权依登记取得，因此，若未办理抵押登记，则债权人并不能取得抵押权，抵押人仍对抵押物享有完整的物权，即可以自由地支配和处分。这种权利是一种对世权，任何人都不能干涉。当然，抵押双方当事人可对抵押物的买卖进行预约。这意味着本案当事人关于抵押的约定与买卖的预约应区分开来分析和处理。根据原告主张的依据是借款合同，借款合同中被告的主要义务是按照合同约定归还借款支付利息，违约承担违约金。被告在借款后归还本金600万元并按照合同约定支付了利息及延期还款的违约利息，原告�借款的损失已全部得到赔偿。该200万元的约定并不是违约金，原告以借款合同的违约金主张权利没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零六条、二百零七条的规定，判决如下：
驳回原告彭文华的全部诉讼请求。
本案案件受理费22800元，财产保全费5000元，合计27800由原告彭文华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
审 判 长 王益民
人民陪审员 李桃英
人民陪审员 周 祥
二〇一四年十二月八日
书 记 员 曹 阳