广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0304民初285号原告：欧某某，女，汉族，1989年5月15日出生，住所地湖南省宁远县，。原告：李某，男，壮族，1982年12月5日出生，住址地广西柳州市鱼峰区，。共同委托代理人：汤嘉祺，广东中深律师事务所律师。被告：覃某某，女，汉族，1979年4月16日出生，住址广东省深圳市福田区，。委托代理人：何继成，广东国晖律师事务所律师。原告欧某某、李某与被告覃某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月4日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。两原告共同委托代理人汤嘉祺，被告委托代理人何继成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《房地产买卖合同》；2、被告向原告退还定金68万元；3、被告向原告支付违约金272万元；4、由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2016年8月13日，原、被告签订《房地产买卖合同》，约定被告将位于深圳市福田区农科中心农园路香榭里花园4栋206号房产（以下称涉案房产）转让给原告，转让价1360万元，如卖方逾期履行超过15日，买方可以解除合同并选择要求卖方支付转让成交价的百分之二十的违约金额承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。由于上述涉案房产是被告与他人共有的房产，被告与另一产权人各占50%产权，被告称5日内将约另一产权人来签合同，或者办理委托手续全权委托被告处置该房产，要求原告于5日内支付定金68万元。由于涉案房产为两人共有，在只有一方签名的情况下，原告于合同签订当天先向被告支付了定金8万元，之后再付剩余的60万元。双方约定的5日期限到期后，被告一直未能与另一产权人沟通好，而且后来据原告了解，另一产权人并不同意出售上述房产，且上述房产于2016年11月4日被深圳市福田区人民法院查封，于2016年11月7日被深圳前海合作区人民法院轮候查封。原告认为，被告的行为已经构成根本违约，依法应当承担违约责任，但被告至今拒绝退还定金及承担违约责任，无奈，为维护己方的合法权益，根据民事诉讼法的有关规定，原告特提出诉讼，请法院依法判决。被告辩称，1、关于解除《房地产买卖合同》的诉请。涉案《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行，现原告没有证据证明《房地产买卖合同》具有合同法第九十三条或第九十四条的法定解除情形，也不具有约定解除的情形，原告应当承担举证不能的法律后果。2、关于定金的诉请。到目前为止，被告并没有拒绝或反悔出售涉案房产的行为，原告没有证据证明被告具有返还定金的行为，应当承担举证不能的法律后果。3、关于违约金的诉请。原告对涉案房产产权权利人是明知的，被告没有隐瞒事实真相，也没有欺骗原告的行为，更没有像原告在诉状中所说“5日内将约另一产权人来签合同”的承诺，被告与另一产权人自2011年离婚后就没与对方说过话，不可能承诺约他来签合同。《房地产买卖合同》第三条约定原告应在合同生效之日起5日内（即2016年8月18日前）支付定金8万元及60万元，但原告在5日内仅支付了定金8万元，在时隔近三个月（2016年11月2日）才突然支付剩余的60万元定金；合同第四条约定原告须于2016年8月18日前支付首期款，但原告没有按照约定支付首期款，原告构成违约；合同第五条约定2016年9月10日前递件过户，即原告支付首期款在前，被告过户在后，因此，原告具有先履行的约定义务而没有履行。根据合同法第六十七条的规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。即使被告拒绝履行《房地产买卖合同》约定的义务也不构成违约，更何况被告还没有拒绝，不存在被告违约的说法。涉案房产在约定的过户时间（2016年9月10日）前并没有任何产权纠纷和查封等事实，原告违约，应当承担相应的违约责任。综上，原告应就诉请解除《房地产买卖合同》、退还定金和支付违约金的主张提供证据证明，现原告没有证据证明其主张成立，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2016年8月13日，两原告（买方）与被告（卖方之一，另一卖方为魏永成）签订了一份《房地产买卖合同》，约定买卖双方交易涉案房产（建筑面积170.29平方米），卖方自愿将涉案房产转让给买方，转让成交价为1360万元；买方在合同生效之日起5日内支付定金8万元，在合同生效后5日内再支付定金60万元；买方须于2016年8月18日前（含当日）将除定金、交房押金之外的剩余首期款522万元支付至买卖双方约定的银行监管银行账号或其他第三方的监管账号中；买方须于2016年8月26日之前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准；买卖双方必须于买方付款期限届满前3个工作日内到银行或第三方机构办理监管手续签署一切相关文件，如卖方不配合办理相关手续，买方有权待监管手续办理完毕后3个工作日内付款；买方逾期履行义务超过15日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让价20%的违约金或没收定金；卖方逾期履行义务超过15日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让价20%的违约金或双倍返还定金。合同还对递件过户、交付房产等其他事项作出约定，约定的递件过户时间最晚不得迟于2016年9月10日（含当日）。合同落款处两原告在买方处签名，被告在卖方处签名，魏永成未签名。至本案庭审时，案外人魏永成仍未在该合同上签字追认。另查，涉案房产的不动产权资料电脑查询结果表显示：2016年8月8日案外人魏永成将其名下享有涉案房产的50%产权份额转让给了被告，转让后涉案房产产权人为被告与案外人魏永成，各占50%产权份额；产权证附记：“根据离婚协议书，被告因离婚财产分割，取得该房产50%产权。原购房日期：2001-11-11。”合同签订当日，原告欧某某向被告转账支付了8万元定金，被告出具8万元的定金收据。2016年11月2日，原告欧某某又向被告转账支付剩余60万元定金。关于合同签订及履行的过程，原、被告各执一词：原告称，合同签订当日，被告告知涉案房产是属于被告的，后当场通过个人中介李晓峰手机查询，原告得知涉案房产登记在被告和另一人（案外人魏永成）两人名下，各占50%产权，被告随即承认此事实；且被告当日带了一位男子在现场与原告签署合同，原告见大家都称呼该男子为魏先生，就以为该男子是涉案房产的另一共有人魏永成，在原、被告签署合同后让该男子签字时，该男子才称其不是魏永成，被告即称会让魏永成补签合同或获得其授权；因只有共有人一方在合同上签名，故原告在签订合同当天先向被告支付了8万元定金，剩余60万元定金欲待魏永成签名后再支付；后原告催促被告继续履行合同，被告一直拖延，且魏永成一直未出具授权或补签合同予以追认，原告经咨询律师，得知若原告未付清定金则可能存在违约，故原告马上将剩余60万元转账支付给被告；被告收到60万元定金后仍拖延履行合同，后被告又让原告自己找魏永成，并将魏永成的电话告知了原告，原告通过电话联系到魏永成，魏永成称其从未同意出售涉案房产，原告便要求被告退还定金68万元，被告不同意，原告才诉至法院。被告则称，签订合同时，被告向原告和中介出示了离婚证，中介也在合同的卖方处加上了魏永成的姓名和身份证号码，当时中介或原告称由他们去找魏永成签字，被告并未承诺由被告找魏永成签字，之后原告也确实找过魏永成，至于魏永成是否同意其在你或出售涉案房产，被告不清楚。庭审中，被告先是陈述魏永成是同意出售涉案房产的，魏永成的司机曾发过信息给被告称可以出售涉案房产，但信息已删除，无法出示；后又陈述被告只是出售自己名下50%的产权，与魏永成的50%产权无关，就魏永成的产权由原告自行与其协商。又查，被告占有涉案房产50%的产权于2016年11月4日被本院以（2016）粤0304财保227、228号裁定查封，于2016年11月7日被深圳前海合作区人民法院以（2016）粤0391民初1841号裁定轮候查封。至本案庭审日，上述查封仍未解除。以上事实有《房地产买卖合同》、定金收据、银行转账凭证、不动产权资料电脑查询结果表、不动产查封（备案）表及当事人的陈述予以证实。本院认为，我国物权法第九十七条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。涉案房产系被告及案外人魏永成各占50%按份共有，无证据显示被告签署涉案合同时取得案外人魏永成的授权同意出售涉案房产，案外人魏永成在原、被告签署合同后至合同约定的最迟过户时间2016年9月10日之前的合理期限内亦未明确表示愿意追认该合同，涉案合同属于我国合同法第一百一十条第（一）项所规定的在法律上不能继续履行的情形，另根据《最高人民法院审理买卖合同纠纷适用法律问题的解释》第三条关于“出卖人因未取得所有权或处分权，致使标的物所有权不能转移的，买受人要求出卖人承担违约责任或要求解除合同并主张损害赔偿的，法院应当支持。”的规定，原告请求解除合同，符合法律规定，本院予以支持。被告抗辩其只出售其名下50%的产权，没有合同依据，本院不予采信。根据我国合同法第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告未取得共有人魏永成的同意即与原告签署涉案房产买卖合同，被告对涉案合同无法履行导致合同解除的后果负有主要责任，原告要求被告返还定金68万元，本院予以支持。关于违约赔偿金数额，应综合考虑交易履行情况及原、被告的过错程度。被告虽对合同的解除负有主要责任，但原告在签署合同时已知悉被告仅为涉案房产50%的产权人，在共有权人未到场签署合同且被告未取得共有权授权的情形下就与其中一方签署合同，原告作为完全民事行为能力人，对日后可能产生的共有权人不予追认合同的后果应当有一定的预见，故原告对合同的解除亦负有一定的责任。再考虑到原告在合同签订时仅支付了8万元的定金、在合同签订后两月有余再支付了60万元定金的实际履行情况，本院对原告请求的按涉案房产转让价20%计算的违约金272万元，酌情调整为8万元，原告过高的违约金请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第（五）项、第九十七条、第一百一十条第（一）项，《最高人民法院审理买卖合同纠纷适用法律问题的解释》第三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告欧某某、李某与被告覃某某签订的《房地产买卖合同》；二、被告覃某某应于本判决生效之日起十日内向原告欧某某、李某返还定金68万元；三、被告覃某某应于本判决生效之日起十日内向原告欧某某、李某支付违约金8万元；四、驳回原告欧某某、李某的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费34000元（已由两原告预交），由两原告负担22600元，由被告负担11400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 姚  璇  娟人民陪审员 吴  锡  钳人民陪审员 井    梅二〇一七年五月二十三日书 记 员 雷小勇(代)附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。《中华人民共和国合同法》第九十四条由下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……《最高人民法院审理买卖合同纠纷适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。