重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第05064号
上诉人（原审被告）王雪松，职业不详。
被上诉人（原审原告）重庆天穹物业管理有限责任公司宝嘉江枫美岸管理处，住所地重庆市沙坪坝区沙滨路58号，组织机构代码69121939-3。
负责人任长中，总经理。
委托代理人刘建增，重庆志同律师事务所律师。
委托代理人吕祺轩，重庆志同律师事务所律师。
上诉人王雪松与被上诉人重庆天穹物业管理有限责任公司宝嘉江枫美岸管理处（以下简称天穹物业宝嘉江枫美岸管理处）物业服务合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2014年3月26日作出（2014）沙法民初字第00637号民事判决。王雪松对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年8月18日对本案有关诉讼参与人进行了询问。被上诉人天穹物业宝嘉江枫美岸管理处的委托代理人刘建增、吕祺轩到庭参加了询问。上诉人王雪松经本院传票传唤未到庭接受询问。本案现已审理终结。
天穹物业宝嘉江枫美岸管理处在一审中诉称，2007年9月3日，重庆天穹物业管理有限责任公司（以下简称天穹公司）与重庆大学滨江园建设发展有限公司（以下简称滨江园建设公司）签订《前期物业服务合同》，约定：由天穹公司为重庆市沙坪坝区沙滨路宝嘉·江枫美岸商住小区提供前期物业服务，物业服务费按建筑面积1.10元／月·㎡，该价格以重庆市物价局审定价为准，物业服务费用按月交纳，业主应在每月前15日内履行交纳当月费用的义务。2010年1月22日，天穹物业宝嘉江枫美岸管理处与王雪松签订《宝嘉·江枫美岸前期物业管理服务协议》，约定宝嘉江枫美岸管理处为王雪松所购买的位于重庆市沙坪坝区沙滨路58号宝嘉·江枫美岸4栋XX号房屋及所在小区提供物业服务。上述合同签订后，天穹物业宝嘉江枫美岸管理处按约向王雪松及所在小区提供了物业服务，但王雪松拒绝交纳物业服务费、水电费等费用，经天穹物业宝嘉江枫美岸管理处多次催收，王雪松仍拒绝交纳，现诉至法院：1、请求判令王雪松向天穹物业宝嘉江枫美岸管理处支付2010年4月1日至2013年10月31日期间的物业服务费和公摊水电费5906.39元（（1.1元／月·㎡×115.78㎡＋公摊水电费10元／月）×43月）；2、请求判令王雪松向天穹物业宝嘉江枫美岸管理处支付逾期缴纳物业服务费的滞纳金，该滞纳金以王雪松拖欠的物业服务费为基数，从逾期之日起，按每日千分之三计算至实际支付时止。
后天穹物业宝嘉江枫美岸管理处将第二项诉讼请求变更为请求判令王雪松向天穹物业宝嘉江枫美岸管理处支付逾期缴纳物业服务费的滞纳金，该滞纳金以王雪松拖欠的物业服务费为基数，从逾期之日起，按人民银行同期贷款利率的130%计算至实际支付时止。
王雪松在一审中辩称，1、王雪松未支付2010年4月1日至2013年10月31日期间的物业服务费及公摊水电费属实；2、由于天穹物业宝嘉江枫美岸管理处提供的物业服务存在瑕疵，如小区存在安全隐患，财务状况不公开，小区车库的出口有一个不通，小区环境脏、乱、差，小区大门进出管理制度不完善，大门和消防箱的距离很近，导致装修材料不好运输，物管承诺给王雪松换门但一直未兑现等。王雪松不同意支付2010年4月1日至2013年10月31日期间的物业服务费、公摊水电费、滞纳金。
一审法院经审理查明，重庆市沙坪坝区沙滨路58号宝嘉·江枫美岸4栋XX号房屋的建筑面积为115.78㎡，其所有权人系王雪松。
2007年9月3日，天穹公司（以下简称乙方）与滨江园建设公司（以下简称甲方）签订《前期物业服务合同》，约定：由乙方为重庆市沙坪坝区沙滨路宝嘉·江枫美岸商住小区提供前期物业服务，物业服务费按建筑面积1.10元／月·㎡，该价格以重庆市物价局审定价为准；共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量，具（据）实向业主分摊计收；业主应于接房手续办理之日起交纳物业服务费用或物业服务资金；甲方与业主或物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或物业服务资金的，从其约定，物业使用人不按照约定交纳的，由甲方或业主负连带交纳责任并及时交完各项欠费。甲方与业主或物业使用人之间产生的缴费约定，甲方应当在约定之日将其已签字的约定文书印给乙方备案并按本合同约定交费日交清，物业服务费用或物业服务资金按月交纳，甲方、业主或物业使用人应在每月前15日内履行交纳当月费用的义务；甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，每日按应交纳物业服务费累计的千分之三的标准向乙方交纳滞纳金。
签订上述合同后，天穹公司为了为宝嘉·江枫美岸商住小区提供物业服务而设立了不具有企业法人资格的分支机构即天穹物业宝嘉江枫美岸管理处，天穹公司授权天穹物业宝嘉江枫美岸管理处为宝嘉·江枫美岸商住小区提供物业服务并向业主收取（包括以诉讼方式）物业服务费。
2010年2月28日，天穹物业宝嘉江枫美岸管理处（以下简称甲方）与王雪松（以下简称乙方）签订《宝嘉·江枫美岸前期物业管理服务协议》，约定甲方为乙方所购买的位于重庆市沙坪坝区沙滨路58号宝嘉·江枫美岸4栋XX号房屋及所在小区提供物业服务。住宅物业服务费的收取标准（不含电梯费）为：1.10元／月·㎡×建筑面积；物业服务费实行按月计收的方式，乙方每月10日至20日期间交纳该月的物业服务费；如乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起，按日加收欠交金额千分之五的滞纳金或停止服务，超过六个月不交纳，甲方可向人民法院起诉。合同还约定，接受有关部门或单位的委托甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、房租等代收代缴服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。但合同未约定物业服务费价格以重庆市物价局审定价为准。
签订上述协议后，天穹物业宝嘉江枫美岸管理处按约向王雪松及所在小区提供了物业服务，但王雪松未支付2010年4月1日至2013年10月31日期间的物业服务费5476.39元（（1.1元／月·㎡×115.78㎡）×43月）及公摊水电费，经天穹物业宝嘉江枫美岸管理处催收，王雪松仍拒绝交纳，现天穹物业宝嘉江枫美岸管理处诉至一审法院，要求判如所请。
另查明，宝嘉·江枫美岸小区的开发建设单位重庆大学滨江园建设发展有限公司于2008年1月更名为重庆宝海房地产开发有限公司。
天穹公司于2011年4月18日取得了物业服务企业资质等级为贰级的资质证书。
一审审理中，天穹物业宝嘉江枫美岸管理处认为公摊水电费系天穹物业宝嘉江枫美岸管理处向王雪松收取后代王雪松向水电部门缴纳的费用，不属于物业服务费的范畴，申请撤回要求王雪松支付公摊水电费的请求。王雪松认为天穹物业宝嘉江枫美岸管理处提供的物业服务存在瑕疵，但并未举示证据证明；而天穹物业宝嘉江枫美岸管理处举示的岗位值班记录表、管理处安全管理部来人来访登记表、工程服务部个人工作记录、安全巡逻签到表等证据能够证明天穹物业宝嘉江枫美岸管理处已尽到了作为物业服务企业的义务。
一审法院认为，天穹公司与宝嘉·江枫美岸商住小区的开发建设单位滨江园建设公司签订的《前期物业服务合同》是双方的真实意思表示，并不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。因此，前述《前期物业服务合同》对王雪松具有约束力，王雪松接受了物业服务，应当按照《前期物业服务合同》给付物业服务费及违约金。
天穹物业宝嘉江枫美岸管理处系天穹公司专门为王雪松所在的宝嘉·江枫美岸商住小区提供物业服务而设立的分支机构，天穹物业宝嘉江枫美岸管理处提供物业服务即为天穹公司提供物业服务，由于天穹公司授权天穹物业宝嘉江枫美岸管理处以诉讼方式向王雪松追收物业服务费等费用，因此，王雪松应当向天穹物业宝嘉江枫美岸管理处支付物业服务费。
关于物业服务费的单价，天穹公司与滨江园建设公司签订的《前期物业服务合同》约定，住宅物业服务费按建筑面积1.10元／月·㎡，该价格以重庆市物价局审定价为准，但是，天穹物业宝嘉江枫美岸管理处与王雪松签订的《宝嘉·江枫美岸前期物业管理服务协议》仅仅约定住宅物业服务费的收取标准（不含电梯费）为1.10元／月·㎡，未约定该价格以重庆市物价局审定价为准，王雪松自愿变更约定，应予尊重。因此，王雪松应按1.10元／月·㎡的标准支付物业服务费。
综上，王雪松应当向天穹物业宝嘉江枫美岸管理处支付2010年4月1日至2013年10月31日期间的物业服务费为5476.39元（（1.1元／月·㎡×115.78㎡）×43月）。
关于王雪松交纳物业服务费时间的问题。
天穹公司与滨江园建设公司签订的《前期物业服务合同》约定，王雪松应在每月前15日内履行交纳当月费用的义务，而天穹物业宝嘉江枫美岸管理处与王雪松签订的《宝嘉·江枫美岸前期物业管理服务协议》约定王雪松应在每月10日至20日期间交纳当月的物业服务费，因此，王雪松应在每月20日前交纳当月的物业服务费，未在每月20日前交纳当月的物业服务费即为迟延交纳物业服务费。
王雪松迟延交纳物业服务费，应当依照约定支付违约金。故一审法院对于天穹物业宝嘉江枫美岸管理处要求王雪松支付以拖欠的物业服务费为基数，从逾期之日起，按人民银行同期贷款利率的130%计算至实际支付时止的滞纳金即违约金的诉讼请求予以支持。
天穹物业宝嘉江枫美岸管理处认为公摊水电费系天穹物业宝嘉江枫美岸管理处向王雪松收取后代王雪松向水电部门缴纳的费用，不属于物业服务费的范畴，据此，天穹物业宝嘉江枫美岸管理处向一审法院申请撤回要求王雪松支付公摊水电费的请求。天穹物业宝嘉江枫美岸管理处自愿撤回此项诉讼请求，一审法院予以准许。
王雪松抗辩称，天穹物业宝嘉江枫美岸管理处提供的物业服务存在瑕疵，其有权拒绝交纳物业服务费，但并未举示证据予以证明，而天穹物业宝嘉江枫美岸管理处举示的岗位值班记录表、管理处安全管理部来人来访登记表、工程服务部个人工作记录、安全巡逻签到表等证据能够证明天穹物业宝嘉江枫美岸管理处已尽到了作为物业服务企业的义务，因此，一审法院对王雪松的该项抗辩不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：王雪松在本判决发生法律效力后立即给付天穹物业宝嘉江枫美岸管理处2010年4月1日至2013年10月31日期间的物业服务费5476.39元及逾期交纳物业服务费的违约金，该违约金以每月拖欠的物业服务费为基数，从逾期支付之日开始，按中国人民银行同期贷款利率的130%计算至付清时止。案件受理费232元（天穹物业宝嘉江枫美岸管理处已预交116元），由王雪松负担，此款限王雪松于本判决发生法律效力后立即给付天穹物业宝嘉江枫美岸管理处。
宣判后，王雪松不服一审判决，向本院提起上诉。其上诉请求：撤销重庆市沙坪坝区人民法院（2014）沙法民初字第00637号民事判决。上诉事实及主要理由：王雪松与重庆天穹物业管理有限责任公司签订的物业管理服务协议，时间为2010年1月22日，被上诉人的名称与王雪松签协议的公司名称不符。
天穹物业宝嘉江枫美岸管理处辩称：天穹物业宝嘉江枫美岸管理处是重庆天穹物业管理有限责任公司为服务宝嘉·江枫美岸商住小区而设立的分支机构，有独立的营业执照，具备诉讼主体资格。前期物业管理服务协议是重庆天穹物业管理有限责任公司对外使用的格式文本，实际签订方是天穹物业宝嘉江枫美岸管理处与王雪松，天穹物业宝嘉江枫美岸管理处亦在该协议中加盖有公章。按照法律规定，格式文本中打印的签约方与实际签约方不一致时应以实际签约方为签约主体。因此，天穹物业宝嘉江枫美岸管理处系该协议一方当事人，该协议合法有效，对王雪松具有约束力。故一审判决认定事实清楚，适用法律正确，王雪松的上诉理由不能成立。请求驳回上诉，维持原判。
二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，重庆天穹物业管理有限责任公司与宝嘉·江枫美岸商住小区的开发建设单位重庆大学滨江园建设发展有限公司签订《前期物业服务合同》后，为方便提供服务，成立不具有企业法人资格的分支机构即天穹物业宝嘉江枫美岸管理处，并授权天穹物业宝嘉江枫美岸管理处为宝嘉·江枫美岸商住小区提供物业服务及向业主收取物业服务费。天穹物业宝嘉江枫美岸管理处也据此单独与王雪松签订了《宝嘉·江枫美岸前期物业管理服务协议》，就服务内容、收费标准等进行了更为具体的约定。虽然该服务协议中签订协议的企业名称与盖章的企业名称不一致，但加盖印章的天穹物业宝嘉江枫美岸管理处本身即为重庆天穹物业管理有限责任公司设立的分支机构，取得了营业执照，并实际为王雪松所在小区提供了物业服务，为协议的实际履行者。所以，天穹物业宝嘉江枫美岸管理处为该服务协议的一方当事人。因此，王雪松提起的关于其与重庆天穹物业管理有限责任公司签订的物业管理服务协议，时间为2010年1月22日，被上诉人的名称与王雪松签协议的公司名称不符的上诉理由不能成立。
综上，上诉人王雪松的上诉理由不成立，其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费232元，由上诉人王雪松负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 晏 芳
代理审判员 倪 旻
代理审判员 李 娅
二〇一四年八月二十七日
书 记 员 白耀妮