安徽省铜陵市狮子山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）狮民二初字第00441号
原告（反诉被告）：安徽万泰物业管理有限公司。
法定代表人：王国明，该公司董事长。
委托代理人：李宁娇，该公司员工。
委托代理人：查四林，安徽铜鼎律师事务所律师。
被告（反诉原告）：李贵铜，男，1981年3月12日出生，汉族。
被告（反诉原告）：李登伦，男，1954年2月11日出生，汉族。
两被告共同委托代理人：汪娟，安徽景旺律师事务所律师。
原告安徽万泰物业管理有限公司（以下简称万泰物业）诉被告李贵铜、李登伦物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月17日立案受理。2015年8月28日，李贵铜、李登伦提出反诉，本院予以受理。依法由审判员孙国兵适用简易程序，于2015年10月15日、2015年11月26日公开开庭进行了审理。2015年10月15日至2015年11月15日为调解期间，不计入审限。原告万泰物业的委托代理人李宁娇、查四林，被告李贵铜及两被告共同的委托代理人汪娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
万泰物业诉称：2005年6月19日，万泰物业与李贵铜、李登伦签订《铜陵万泰翡翠城前期物业服务协议》，约定：万泰物业为万泰翡翠城小区房屋（含万泰翡翠城翠微苑X栋X单元XXX室房屋）提供物业服务，李贵铜、李登伦应按0.6元／月／平方米的标准向万泰物业支付物业服务费，物业服务费每六个月交纳一次。逾期未交的，按日千分之三计算违约金。李贵铜、李登伦户的建筑面积为91.27㎡，物业费为每月54.76元，每期物业费328.56元。李贵铜、李登伦自2009年5月1日起开始拖欠物业服务费，至2015年10月31日，累计拖欠物业费13期即4271.28元，逾期付款违约金5700元。请求判令李贵铜、李登伦立即支付物业费4271.28元（2009年5月1日至2015年10月31日）及逾期付款违约金5700元，并承担本案诉讼费用。
李贵铜、李登伦辩称：李贵铜、李登伦居住的房屋外墙长期漏水，万泰物业虽维修过，但仍未能维修处理完毕，为此，李贵铜、李登伦多次向万泰物业反映，但万泰物业不管不问，李贵铜、李登伦有权拒绝支付物业费。
李贵铜、李登伦反诉称：2005年6月19日，李贵铜、李登伦与万泰物业签订《铜陵万泰翡翠城前期物业服务协议》，协议明确约定：万泰物业应对房屋的共用部位、共用设施进行维护、修缮；每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率达到80%以上；对房屋共用部位进行日常管理和维修养护、检修记录和保养记录齐全；每日巡查一次小区房屋单元门、楼梯通道及共用部位的门窗、玻璃等，并做好巡查记录，及时维护保养；建立共用设施设备档案；对共用设施设备定期组织巡查，需要维修的，及时组织修复等。实际上，万泰物业没有履行上述义务。同时，李贵铜、李登伦居住的房屋外墙长期漏水，给李贵铜、李登伦造成了巨大的经济损失。请求判令万泰物业赔偿经济损失7800元，并承担本案反诉费用。
万泰物业在庭审中辩称：一、本案不存在房屋渗水造成的损失，房屋渗水问题造成的损失应由开发商承担责任，而非物业公司承担损失，物业公司只是协助开发商履行维修义务；二、李贵铜、李登伦提出问题后，万泰物业已经向开发商进行了反映，李贵铜、李登伦称万泰物业拒绝配合维修与事实不符；三、李贵铜、李登伦主张经济损失7800元无证据证明。综上，请求判令驳回李贵铜、李登伦的反诉请求。
经审理查明：万泰物业为铜陵市万泰翡翠城小区物业服务单位，李贵铜、李登伦于2005年6月19日购买了万泰翡翠城翠微苑X栋X单元XXX室房屋，成为该小区业主。2005年6月19日，万泰物业与李贵铜、李登伦签订了《铜陵万泰翡翠城前期物业服务协议》，约定：1、万泰物业为小区提供物业服务，对房屋的共用部位、共用设施设备进行维护、修缮；对绿化、环境卫生、公共秩序、交通秩序等项目，协助相关行政部门进行服务与管理；2、万泰公司按普通住宅小区物业管理服务一级标准提供服务；设有服务接待中心，公示24小时服务电话。急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完善的报修、维修和回访记录；对房屋共用部位进行日常管理和维修养护、检修记录和保养记录齐全；根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属大、中修范围的及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会或业主委员会的决定组织维修；3、李贵铜、李登伦的房屋按建筑面积91.27平方米、每月每平方米0.8元的标准交纳物业管理服务费；4、物业综合管理服务费按半年交纳，李贵铜、李登伦或物业使用人应在该半年第一个月上旬履行交纳义务；5、李贵铜、李登伦不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，万泰物业有权要求李贵铜、李登伦补交，并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。协议签订后，万泰物业将物业费标准由协议约定的每月每平方米0.8元调整为每月每平方米0.6元，李贵铜、李登伦向万泰物业交纳了2009年4月30日之前的物业费。从2009年5月1日起，李贵铜、李登伦以其房屋存在漏水但万泰物业未能维修处理完毕等为由，拒绝向万泰物业交纳物业服务费。
另查明：李贵铜、李登伦居住的铜陵万泰翡翠城翠微苑X栋X单元XXX室房屋，该房屋从2007年开始存在墙体渗水现象。为此，从2007年开始，李贵铜、李登伦多次向万泰物业反映房屋渗水问题，万泰物业在2007年进行过两次维修，但渗水问题一直未最终解决，此后万泰物业未给予维修。
上述事实，有万泰物业提供的《商品房买卖合同》、《铜陵万泰翡翠城前期物业服务协议》、《业主临时公约》、物业费催缴记录、万泰物业工作联系单，李贵铜、李登伦提供的现场照片等证据证明，上述证据经庭审举证、质证、认证，并结合当事人的陈述予以认定。
本院认为：李贵铜、李登伦购买了铜陵万泰翡翠城翠微苑X栋X单元XXX室房屋后，即成为该小区业主，李贵铜、李登伦与万泰物业签订的《铜陵万泰翡翠城前期物业服务协议》，是双方真实意思表示，内容未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。本案中，李贵铜、李登伦居住房屋后，该房屋从2007年开始便出现外墙渗水问题，万泰物业虽在2007年维修处理了两次，但渗水问题一直未能解决，此后万泰物业并未继续完成合同约定的维修义务，物业费应适当降低，本院结合案件实际情况认定，李贵铜、李登伦可以按0.4元／㎡／月交纳物业费。本院据此认定，从2009年5月1日起，至2015年10月31日止，李贵铜、李登伦应向万泰物业交纳物业费的数额为2847.62元（91.27平方米×0.4元／平方米／月×78个月）。万泰公司要求李贵铜、李登伦按照日千分之三的标准支付逾期付款违约金，该标准过高，违约金依法应按银行同期贷款基准利率标准计付，本院据此认定，至万泰物业主张的违约金计算截止之日即2015年8月10日，李贵铜、李登伦应支付违约金的数额为500元。万泰物业要求李贵铜、李登伦支付物业费及违约金符合法律规定，但其主张的数额与本院认定的数额不符，对其诉讼请求，本院予以部分支持。李贵铜、李登伦要求万泰物业赔偿损失7800元，但未能提供证据证明，且本院已减少了万泰物业主张的物业费，对其反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百七十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告李贵铜、李登伦支付原告安徽万泰物业管理有限公司物业管理费2847.62元（2009年5月1日至2015年10月31日），违约金500元，合计3347.62元，于本判决生效之日起十日内付清；
二、驳回原告安徽万泰物业管理有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回被告李贵铜、李登伦的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费50元，依法减半收取25元，由原告安徽万泰物业管理有限公司负担17元，被告李贵铜、李登伦共同负担8元；反诉案件受理费25元，由被告李贵铜、李登伦共同负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。
审判员 孙国兵
二〇一五年十一月三十日
书记员 张雪琳
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第一百零七条--当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条--当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百七十四条--法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。
《物业管理条例》第七条--业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条--
经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条--当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。