广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第3758号
上诉人（原审被告、反诉原告）：广州米昵服饰有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：谢嘉伟，职务：经理。
委托代理人：翁俊永，广东卓信律师事务所律师。
委托代理人：李琴芬，广东卓信律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市华秦电子开发有限公司，住所地广州市番禺区。
法定代表人：侯永胜，职务：总经理。
委托代理人：王学礼，广东纬国律师事务所律师。
委托代理人：何楚贤，广东纬国律师事务所实习律师。
原审第三人：广州市番禺区南村龙利工艺制衣厂，住所地广州市番禺区。
法定代表人：吴挺安，职务：总经理。
委托代理人：罗凯梅，广东纬韬律师事务所律师。
委托代理人：刘俊杰，广东凯成律师事务所律师。
上诉人广州米昵服饰有限公司（以下简称米昵公司）因与被上诉人广州市华秦电子开发有限公司（以下简称华秦公司）、原审第三人广州市番禺区南村龙利工艺制衣厂（以下简称龙利制衣厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2014）穗番法石民初字第331号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：华某公司、米昵公司于2013年7月5日签订了《建筑物场地租赁合同》（以下简称转租合同）一份，双方在上述合同中约定：1.华秦公司将位于广州市番禺区南村镇兴业大道1638号内建筑物出租给米昵公司作仓库、办公用途；2.租赁期限为13年零3个月，自2013年7月5日起至2026年10月31日止，其中2013年7月20日至2013年8月10日为装修搬置期免租赁费共20天，2013年7月5日至2016年7月4日期间的租金为每月21万元；3.租金按月结算，每月7日前米昵公司交纳当月租金给华某公司；4.米昵公司逾期支付租金，每天按租金的0.2%收取滞纳金，逾期支付租赁费达15个工作日的，则视为米昵公司毁约处理，届时华某公司有权解除本合同，没收米昵公司所交的保证金，收回租赁场地；5.保证金：须于签订合同交付厂房当日与首月租金一同支付给华某公司，米昵公司支付42万元给华某公司作为房租押金，另支付人员工资明细加工资金额给华某公司作保证金，该保证金在租赁期届满且米昵公司付清水电费、税费、米昵公司工人工资、租赁费及其他有关米昵公司所承担的费用后，7天内由华某公司不计利息原额返还给米昵公司；6.租赁期内，米昵公司中途解除本合同的，必须提前3个月书面（以挂号信形式）通知华某公司，通知期间租赁费照常缴交，华某公司不予退还租赁保证金；7.2013年3月14日至2017年9月18日止，米昵公司应支付华某公司维护费每月3225元，每年递增5%，米昵公司在签订协议期间，不得以任何理由和借口不缴纳或拖欠维护费，若拒交或拖欠维护费，按《场地建筑租赁合同》的第十三条第3点执行。上述合同还对其他事项进行了相关约定。
上述合同签订后，华某公司、米昵公司均依约履行上述合同义务，华某公司将出租的场地交付给米昵公司使用，米昵公司也向某公司交纳了租金等相关费用至2014年1月底。
原审另查明，2011年11月2日华某公司与龙某制衣厂签订《建筑物场地租赁合同》一份，该《建筑物场地租赁合同》约定：1.龙利制衣厂将广州市番禺区南村镇兴业大道1638号内建筑物出租给华某公司使用，每月租金为16.3万元，租金每三年递增10%，租赁期限10年，从2011年11月1日至2021年10月31日止；2.租赁期内，龙某制衣厂中途解除本合同的，必须提前3个月书面（以挂号信形式）通知华某公司，通知期间租赁费照常缴交，龙某制衣厂要将租赁保证金双倍返还给华某公司；3.租赁期内，华某公司中途解除本合同的，必须提前3个月书面（以挂号信形式）通知龙某制衣厂，通知期间租赁费照常缴交，龙某制衣厂不予退还租赁保证金；4.华某公司逾期支付租金，每天按租金的0.2%收取滞纳金，逾期支付租赁费达15个工作日的，则视为华某公司毁约处理，届时龙某制衣厂有权解除本合同，没收华某公司所交的保证金，收回租赁场地；5.租赁期间，双方经协商，在不损害龙某制衣厂利益的前提下，并得到龙某制衣厂书面同意后某公司可将该建筑物转给第三方使用，若华某公司未经龙某制衣厂同意擅自将该建筑物转第三方使用，则视为华某公司违约。上述合同还对其他事项进行了相关约定。
2013年7月4日，华某公司与龙某制衣厂签订《建筑物场地租赁延期补充合同》、《说明》各一份，该延期补充合同约定在原租赁期限的基础上延期5年，即租赁期限从2011年11月1日至2026年10月31日止。该《说明》约定：1.经双方协商决定，在华某公司承租期限内，如华某公司转租，龙某制衣厂在原每月租金16.3万元的基础上，减免为每月14.7万元；2.自华某公司转租第三方开始计算减免期限，减免期限为1年，华某公司不得有任何理由拒绝；3.双方2013年3月2日协商的推迟缴纳租金，经本次协商，华某公司在租期内转租之自然月底前，必须向龙某制衣厂缴纳所未缴纳的2013年1月、2月份租金，视华某公司经营状况，在2013年12月份缴纳租金时，一起交付给龙某制衣厂。
2013年7月5日华某公司与龙某制衣厂签订了落款日期为2011年11月2日的《建筑物场地租赁合同》，该份签订时间为2013年7月5日而落款日期为2011年11月2日的《建筑物场地租赁合同》与2011年11月2日华某公司与龙某制衣厂签订《建筑物场地租赁合同》相比较，2013年7月5日补签的租赁合同将租金调整为每月18.3万元，租期延期至2026年10月31日止，且将第十二条违约责任中的转租条款予以删除。在华某公司与龙某制衣厂签订上述倒签时间的《建筑物场地租赁合同》后，华某公司、米昵公司后于2013年7月5日签订了《建筑物场地租赁合同》。
2013年8月8日华某公司与龙某制衣厂签订《补充协议》一份，该《补充协议》第一条、第二条约定减租期间为2013年8月开始至2014年7月止，共12个月，减租后每月租金为14.7万元。《补充协议》第三条约定2013年8月31日前向龙某制衣厂交纳2013年1月租金16.3万元，在2013年12月31日前向龙某制衣厂交纳2013年2月租金16.3万元。《补充协议》第七条约定华某公司与龙某制衣厂于2013年7月4日签订的《说明》自本《补充协议》生效时起自动作废，不对双方有任何约束力。
另，从华某公司提供的交租记录及涉案现场照片等证据可以看出，华某公司在2013年8月8日向龙某制衣厂交纳的租金为14.7万元，米昵公司在承租的涉案场地张贴有较明显的米昵公司名称标识。
自2014年2月起，米昵公司没有依约定向某公司缴付厂房租金。因华某公司催收未果，华某公司遂于2014年4月21日将米昵公司诉至一审法院称：2013年7月5日，双方签订了转租合同，合同约定华秦公司将坐落于广州市番禺区南村镇兴业大道1638号内建筑物租赁给米昵公司使用，该建筑物为工业用途。面积约为9800平方米，空地面积约为2000平方米，整套厂房合计每月租金为人民币210000元。租赁期限为壹拾叁年零叁个月，即从2013年7月5日至2026年10月31日止。根据双方的合同约定，米昵公司必须在每月7日前缴交当月的租赁费给华某公司，但2013年2月份、3月份、4月份的租金合计人民币630000元，米昵公司无任何正当理由却拒绝支付。本案中，米昵公司自2014年2月起一直拒交租金至今，已经严重损害华某公司的合法权益，依照双方签订的租赁合同，华某公司有权解除合同并要求米昵公司承担相应的违约责任。为了维护自己的合法权益，请求：1.解除米昵公司与华某公司签订的《建筑物场地租赁合同》并从2014年2月起计付租金至合同解除之日止；2.米昵公司支付逾期支付租金的滞纳金114240元（暂计算至2014年5月30日止）；3.米昵公司承担本案诉讼费。
米昵公司原审中辩称：2013年期间，华秦公司称位于广州市番禺区南村镇兴业大道1638号内，面积9800平方米的建筑物（以下称“租赁场地”）是由华某公司向该租赁场地的产权人即龙某制衣厂承租的，华某公司向米昵公司承诺其对租赁场地具有法定的转租权。2013年7月5日，米昵公司与华某公司签署转租合同，该转租合同约定由华某公司提供租赁场地供米昵公司使用，米昵公司向某公司支付21万元／月的租金，华某公司保证租赁场地使用权归华某公司所有，华某公司保证租赁场地使用权真实，如因租赁场地使用权问题造成被告的一切损失由华某公司承担。华某公司收取被告42万元的保证金，当租赁合同解除／终止时，华某公司需全额返还给米昵公司。自转租合同生效至今，米昵公司一直依法依约履行支付相应的保证金及缴纳租金等相关的义务，没有任何违法违约的行为。另外华某公司此后还收取米昵公司员工工资保证金共45000元，当租赁合同解除／终止时，华某公司需依法依约全额返还给米昵公司。2014年2月期间，龙某制衣厂曾向米昵公司主张华某公司对租赁场地不存在转租权。此后，2014年3月-4月期间，龙某制衣厂向米昵公司出具由广东纬韬律师事务所出具的两份《律师函》，该两份《律师函》内容显示，华某公司与租赁场地产权人签订的租赁合同第十二条明确约定：未经出租方书面同意，不得擅自转给第三方使用。逾期支付租赁费15个工作日则视为违约，龙某制衣厂有权单方面解除租赁合同。现在华某公司严重违约，擅自将租赁场地全部转让给米昵公司使用，且从2014年3月开始华某公司就拖欠龙某制衣厂租金至今未付分文，是自行毁约。因此，自2014年4月22日龙某制衣厂单方解除与华某公司2011年11月2日签订的《建筑物场地租赁合同》及相关的补充协议，租赁保证金予以没收。自米昵公司收悉上述情况后，米昵公司已多次与华某公司沟通有关的米昵公司中止履行转租合同的相关事宜，米昵公司并于2014年4月、5月再次基于上述情况以及相关法律规定，书面告知华某公司关于米昵公司依法中止履行转租合同的义务以及解除转租合同、返还有关保证金等的相关事宜，但华某公司一直拒绝返还有关保证金及相关款项。根据上述情况以及《中华人民共和国合同法》相关法律规定，如龙某制衣厂已解除与华某公司之间2011年11月2日签订的《建筑物场地租赁合同》及相关的补充协议，华某公司已依法丧失签署及继续履行转租合同的权利和能力，自龙某制衣厂解除与华某公司直接2011年11月2日签订的《建筑物场地租赁合同》及相关的补充协议之日起，转租合同依法应自动解除／终止，华某公司应依法按米昵公司要求的时间内全额返还保证金及相关款项。华某公司是有可能或者已经丧失了出租的权利，故米昵公司有权解除与华某公司之间签订的租赁合同及中止履行。有鉴于此，我方申请龙某制衣厂作为第三人参加诉讼，并提起反诉，请求一审法院支持我方的反诉请求如下：1.确认米昵公司与华某公司于2013年7月5日之间签订的《建筑物场地租赁合同》已经依法解除／终止；2.华某公司向米昵公司返还42万元保证金和员工保证金4.5万元以及自华某公司应全额返还前述款项之日起（即2014年5月27日）至生效判决指定履行期限期间的逾期付款利息（按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算至起诉之日共计1251.68元）；3.本案诉讼费用由华某公司承担。以上请求合计466251.67元。
龙某制衣厂作为第三人参加了本案诉讼，对华某公司的起诉述称：我方认为华某公司已经严重违约，连续拖欠4个月的租金给我方，擅自转租给被告，我方基于上述华某公司严重违约的行为，认为应该解除我方与华某公司之间的租赁合同关系。如果各方调解不成，我方拟另行起诉向某公司主张我方的合法权利。
华某公司对米昵公司的反诉辩称：我方认为，米昵公司反诉的第一项诉讼请求是没有法律及事实依据的：1.华某公司与米昵公司间的合同只能判决解除或者协商解除，而不能确认已经依法解除。关于解除合同，我方请求法院判令解除租赁合同；2.本案的米昵公司至今已经连续拖欠我方5个月的租金，根据合同有关保证金条款规定，保证金是作为房屋押金或者定金的形式收取的，所以现因本案被告违约，应该予以没收，在租赁合同的第五条、第六条、第十二条已经有明确的规定；3.如果米昵公司交纳完全部拖欠租金及结清工人工资的前提下，对于华某公司员工保证金4.5万元我方同意退回。
龙某制衣厂对米昵公司的反诉述称：因为米昵公司的反诉请求与我方无关，故对此不发表意见。
原审法院认为：纵观全案事实，本案争议的焦点为本案华某公司是否有享有转租权。根据逻辑推理和日常生活经验，结合华某公司、米昵公司及龙某制衣厂所提交的证据、庭审诉辩的情况来看，本案华某公司享有转租权具有较高的盖然性，理由如下：1.虽然华某公司与龙某制衣厂于2011年11月2日签订的《建筑物场地租赁合同》中明确约定转租需要得到龙某制衣厂书面同意，否则视为违约，但是该合同并未约定此种情形下即可解除合同，也即此项违约并非是根本性违约，若事后能得到龙某制衣厂认可或默许也是可以转租的；2.华某公司与龙某制衣厂在2013年7月4日签订了《建筑物场地租赁延期补充合同》、《说明》，2013年7月5日华某公司与龙某制衣厂签订了倒签日期为2011年11月2日的《建筑物场地租赁合同》，随后某公司、米昵公司才于同日（即2013年7月5日）签订转租合同，从上述合同、说明的签订时间与具体内容来看，龙某制衣厂应是知悉华某公司要将涉案场地转租给他人的，也即龙某制衣厂对华某公司的转租是知情并认可的；3.华某公司与龙某制衣厂在2013年7月5日倒签落款日期为2011年11月2日的《建筑物场地租赁合同》中调高了租金并延长了租期，且特意删除转租条款，显然有协助华某公司转租之意，龙某制衣厂以其完全不知情华某公司转租于常理不符；4.华某公司在将涉案场地转租给米昵公司后次月的2013年8月8日即按华某公司与龙某制衣厂在2013年7月4日签订的《说明》和2013年8月8日华某公司与龙某制衣厂签订的《补充协议》支付转租成功后减租的租金14.7万元给龙某制衣厂，而龙某制衣厂在收取上述减租的租金后对此一直未提出异议，故由此也可以看出龙某制衣厂是知悉华某公司转租涉案场地的，且龙某制衣厂也已默许华某公司的转租行为；5.从华某公司提供的涉案场地现场照片来看，米昵公司承租后，在涉案场地张贴有较明显的米昵公司名称标识，米昵公司承租涉案场地已近一年时间，龙某制衣厂述称对此仍不知情，也显与日常生活经验不符；6.从维护社会经济生活的稳定性出发，为保障市场交易的安全，在华某公司转租行为得到龙某制衣厂默许同意的情况下，也不宜否定华某公司转租行为的效力。综上，华某公司转租涉案场地虽然未得到龙某制衣厂的明确书面同意，但从各方面的证据和常理来推断，龙某制衣厂对华某公司的转租行为是知情且事后默许的，特别是龙某制衣厂作为合同相对方，对在2013年7月5日倒签日期的租赁合同中删除转租条款的行为也应当负有一定的责任，故原审法院认为华某公司应享有转租权利。至于米昵公司辩称华某公司拖欠龙某制衣厂租金致使华某公司与龙某制衣厂之间的合同解除，因在本案审理过程中，华某公司已向龙某制衣厂补缴了租金，且华某公司与龙某制衣厂之间的合同纠纷与本案并非同一法律关系，华某公司与龙某制衣厂之间的合同是否解除并不影响本案的审理，也不影响米昵公司向某公司支付租金，米昵公司长期拖欠华某公司租金的行为也客观上致使华某公司资金周转困难，米昵公司对此也应当承担相应的责任。
根据合同的相对性，华某公司、米昵公司间的合同关系与华某公司和龙某制衣厂之间的合同关系并非同一法律关系，应当分别处理。龙某制衣厂在一审庭审中称其与华某公司之间的纠纷另案主张，是龙某制衣厂对自己民事权利的处分行为，原审法院应予认可。本案华某公司、米昵公司间签订合同后，双方按合同约定履行了义务、享受了权利，米昵公司也一直按期交纳租金给华某公司直至2014年1月，现虽有龙某制衣厂主张权利，但并未致使承租人不能对租赁物使用、收益，米昵公司以华某公司、米昵公司双方之间的合同已经终止或解除为由拒交租金显然缺乏事实和法律依据。退一步分析，即使因华某公司未取得合法转租权而导致华某公司、米昵公司之间的租赁合同无效，米昵公司在占有使用承租的场地期间也是应当交纳场地使用费给华某公司的。
华某公司、米昵公司是在平等自愿的基础下签署的转租合同，上述合同不违反法律规定，属合法有效合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。现米昵公司从2014年2月至今未交纳租金等费用，显然违反了合同的约定，且米昵公司欠交租金属于根本性违约。经华某公司催告及起诉后米昵公司仍未缴清拖欠的租金等相关费用，根据合同的约定，华某公司作为解除权人有权要求解除华某公司、米昵公司双方所签订的合同，故原审法院对华某公司主张解除租赁合同的主张予以支持。由于本案系米昵公司违约未及时缴清租金等费用而致使解除合同，故按合同的约定华某公司有权没收米昵公司所交的42万元保证金（房租押金）及4.5万元人员工资保证金，但因华某公司表示在米昵公司交纳完全部拖欠租金及结清工人工资的前提下，同意退回员工保证金4.5万元给米昵公司，这是华某公司对自己民事权利的处分行为，是华某公司真实意思的表示，应予认可。综上所述，驳回华某公司的其他诉讼请求。
米昵公司的反诉请求没有事实和法律依据，原审法院依法予以驳回。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十三条、第七十六条的规定，于2014年7月14日作出如下判决：一、华某公司与米昵公司于2013年7月5日签订的《建筑物场地租赁合同》于本判决生效之日予以解除；二、米昵公司应当自本判决生效之日起十日内按每月21万元的计算标准向某公司支付自2014年2月5日起至解除上述合同之日止的厂房租金；三、米昵公司应当自本判决生效之日起十日内向某公司支付逾期交纳租金的滞纳金（滞纳金以每月应交纳租金21万元为本金，每天按每月应缴金额的2‰分别计算，从每月8日计至实际清还所欠租金之日止，每月累计滞纳金不得超过当月应缴纳的厂房租金本金21万元）；四、在米昵公司向某公司缴清拖欠的租金、结清工人工资的情况下，华某公司应向米昵公司返还员工保证金45000元；五、驳回华某公司的其他诉讼请求；六、驳回米昵公司的其他反诉请求。本案一审本诉受理费6342元、反诉受理费4147元，均由米昵公司负担。
判后，上诉人米昵公司不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）米昵公司和华某公司签订的转租合同效力存疑，华某公司系非法转租，不具备收取租金的资格，华某公司要求米昵公司支付租金缺乏事实与法律依据，不应得到支持。华某公司与龙某制衣厂签订的租赁合同中明确约定，华某公司如需对本案涉案场地转租的，必须取得龙某制衣厂的书面同意，否则视为非法转租。但是至今华某公司并未取得或提供任何资料证明其取得龙某制衣厂的书面同意。其提供的《说明》并没体现龙某制衣厂同意转租的内容，且该《说明》也由其与龙某制衣厂签署的《补充协议》予以废除，不具备任何法律效力；（二）由于龙某制衣厂与华某公司的租赁合同已经解除，即使华某公司享受转租权，也已丧失对租赁场地的合法占有权及履行其与米昵公司签订的转租合同的资格或能力，转租合同已经依法终止或解除，且华某公司丧失收取租金的依据。一审庭审中，华某公司明确自2014年3月起没有依约向龙某制衣厂支付租金，而且华某公司还存在非法转租行为，据此，龙某制衣厂已依法向某公司发出律师函，解除两者之间的租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条的规定，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。合同自通知到达对方时解除。故转租合同自龙某公司发出律师函到达华某公司之日已经解除。如前所述，华某公司已经丧失履行转租合同的能力，无法实现订立合同的根本目的，故米昵公司已经依法解除转租合同，华某公司要求支付租金缺乏事实和法律依据，不应得到支持；（三）一审法院认定米昵公司存在违约行为错误。米昵公司有权依法行使不安抗辩权，中止履行与华某公司签订的《建筑物场地租赁合同》，故米昵公司不存在任何违约行为，华某公司应返还保证金及员工保证金。2014年2月期间，龙某制衣厂曾向米昵公司主张华某公司对租赁场地不存在转租权。2014年3月至4月期间，龙某制衣厂向米昵公司出具相应《律师函》告知其华某公司非法转租、欠缴租金以及被依法解除租赁合同的事实。上述事实充分证明华某公司已丧失履行转租合同的能力，米昵公司有权依据《中华人民共和国合同法》第六十八条行使不安抗辩权。另外，根据转租合同约定，当该合同解除／终止时，华某公司需全额返还保证金和员工保证金。综上，上诉请求：1.撤销原审判决第一、二、三、六项；2.确认米昵公司与华某公司于2013年7月5日签订的《建筑物场地租赁合同》已经依法解除／终止；3.华某公司向米昵公司返还420000元保证金和员工保证金45000元，以及自华某公司应全额返还前述款项之日起即2014年5月27日至生效判决指定履行期限期间的逾期付款利息（按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算，其中，计算至起诉之日共计1251.68元）；4.本案一审、二审诉讼费用由华某公司承担。
被上诉人华某公司答辩称：同意一审判决，请求二审法院驳回上诉，维持原判。理由如下：1.我方享有转租权，对此已经由相应证据予以证实，且有8、9月份减免租金与《说明》是一致的，该说明中已经明确，若转租给第三人，租金会相应减少，《补充协议》也约定从2013年8月开始，减租后每月租金为14.7万元，我方已按照14.7万元标准支付了8、9月份的租金；2.米昵公司与龙某制衣厂恶意串通，尤其龙某制衣厂在与我方之间有合法合同期间，又与米昵公司签订了另外一份租赁合同，这个主观恶意是明显的，且华某公司一直在向龙某制衣厂缴纳租金，即龙某制衣厂收取了两份租金。
原审第三人龙某制衣厂发表意见称：我方同意米昵公司的上诉意见。我方是无独立请求权第三人，故一审判决、米昵公司的上诉均与我方无关。我方不同意一审判决对华某公司具有转租权的认定，我方已经另案起诉。华某公司陈述我方与米昵公司存在恶意串通不属实。另不能以华某公司补交租金的行为恢复我方与华某公司的租赁关系。
经查，原审查明事实无误，本院予以确认。
二审中，米昵公司向本院提交证据：米昵公司与龙某制衣厂签订的《厂房租赁合同》（签订日期为2014年5月1日）及交通银行网上转账电子回执打印件（转账日期分别为：2014年5月9日、2014年6月10日、2014年7月10日、2014年7月11日、2014年8月15日、2014年9月4日、2014年10月4日），拟证明米昵公司就使用案涉场地已向龙某制衣厂支付了相应对价，无需再支付费用，并称一审没有提交该合同是因为一审时我方与龙某制衣厂已经达成口头协议，但并未签订合同，该合同实际签订时间为2014年8月或9月，合同上日期是倒签的。一审没有提供转账电子回执是因为财务休假。对此，华某公司表示：《厂房租赁合同》和转账回执均不属于新证据，不认可上述证据的真实性、合法性，同一场地不能存在两份租赁合同，故关联性亦不认可，上述证据不能证明米昵公司拟证明事项，反而证明米昵公司与龙某制衣厂之间存在恶意串通。龙某制衣厂则表示：对米昵公司所提交证据的“三性”均予以认可。合同日期并非倒签，因为双方在2014年5月1日已经达成合意，双方均履行了合同的主要义务。
二审中，米昵公司向本院提出中止审理的申请，理由是：吴挺安（龙利厂经营者）已向广州市番禺区人民法院起诉华某公司，案号为（2014）穗番法学民初字第141号（以下简称141号案），请求确认其与华某公司签订的租赁合同已经依法解除。本案需以该案的审理结果为基础，故申请中止审理本案。同时提供该案民事起诉状及受理案件通知书作为证据。
二审中，米昵公司表示其要求确认其与华某公司签订的转租合同解除时间为2014年4月24日，即华某公司收到龙某制衣厂向其发函要求解除合同函件之日。龙某制衣厂亦确认其在141号案中提出的诉讼请求要求确认解除其与华某公司之间租赁合同时间为2014年4月24日。龙某制衣厂和米昵公司均确认2013年8月和9月租金是按照14.7万元缴纳的。龙某制衣厂还表示上述两个月实际应缴纳的月租金应为16.3万元，其发现后即要求华某公司补齐。华某公司则表示因为龙某制衣厂认为我方转租的租金高，故不同意之前减免租金的标准，双方在2013年底达成口头协议同意补齐差额，我方在2013年年底补齐了租金差额。各方均确认案涉场地仍由米昵公司在使用。
本院认为：首先，米昵公司与华某公司签订的转租合同是双方当事人真实的意思表示，并未违反法律、行政法规强制性规定，一审认定该合同合法有效正确，双方均应恪守履行。米昵公司提出华某公司没有转租权，转租合同无效，故有权不支付租金。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。由此可见，对于承租人未经出租人同意转租的，合同法给出租人设定的救济途径是可以解除原租赁合同，而并非导致转租合同无效。因此，是否享有转租权影响的是转租合同能否继续履行，并非合同的效力。故米昵公司主张转租合同无效并以此为由拒付租金缺乏法律依据，本院不予支持。
其次，米昵公司主张龙某制衣厂与华某公司的租赁合同已经解除，华某公司丧失租赁资格，故其有权不向某公司支付租金。一方面，依照转租合同的约定：每月7日前米昵公司就应该将当月的租金支付给华某公司，逾期支付租赁费达15个工作日的，视为米昵公司毁约处理，届时华某公司有权解除本合同。本案中，米昵公司主张华某公司与龙某制衣厂的租赁合同于2014年4月24日解除，但米昵公司从2014年2月份起就拒绝支付租金至今，在2014年4月24日之前已经超过15个工作日，在龙某制衣厂向某公司主张解除租赁合同之前，米昵公司已构成违约，依照合同约定，其无权提出解除租赁合同，故米昵公司作为违约方主张转租合同在2014年4月24日解除，缺乏依据，本院不予采纳。另一方面，米昵公司提供龙某制衣厂发出的《解除函》等证据并不能证明龙某制衣厂与华某公司之间租赁合同已经依法产生解除的法律效果，而且龙某制衣厂与华某公司租赁关系是否解除尚未有生效判决予以确认。因此，米昵公司取得案涉场地使用权现有依据仍然是米昵公司与华某公司之间签订的转租合同。现米昵公司仍在使用案涉场地，根据合同相对性原则，在转租合同尚未依法解除的情况下，米昵公司仍然应向合同中的相对方即出租人华某公司支付租金，故一审法院判令米昵公司支付使用期间内的租金并无不妥，本院予以维持。同理，龙某制衣厂并非合同相对方，米昵公司向龙某制衣厂支付租金的行为并不影响本案处理，故米昵公司以此为由主张拒绝向某公司支持租金，本院亦不予支持，其二审中提交的证据《厂房租赁合同》及网上转账电子回执并不能支持其上诉主张，本院均不予以采纳。
再次，米昵公司还主张其有权行使不安抗辩权而拒付租金。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行。根据《中华人民共和国合同法》第六十九条规定，当事人依照本法第六十八条规定中止履行的，应当及时通知对方。由此可见，当事人行使不安抗辩权应当及时通知对方。米昵公司并无证据证明其已尽通知义务，故米昵公司在未履行该义务前提下拒绝依照合同约定向某公司支付租金，缺乏法律依据，本院不予支持。
综上，《建筑物场地租赁合同》第十二条违约责任第（3）款约定：如米昵公司逾期支付租金，每一天按租金0.2%收取滞纳金，逾期支付租赁费达15个工作日的，则视为米昵公司毁约处理，届时华某公司有权解除本合同，没收米昵公司所交的保证金，收回租赁场地。经查，米昵公司从2014年2月至今未向某公司交纳租金，故原审法院根据上述合同约定，判令支持华某公司要求解除合同、收取欠付的租金及滞纳金的主张，并驳回米昵公司要求确认转租合同已经依法解除或终止，没收42万元保证金及逾期付款利息的主张并无不妥。本院予以维持。
至于米昵公司提出本案中止审理的申请，经查，另案141号案中龙某制衣厂向原审法院起诉请求是要求确认其与华某公司签订的租赁合同已经依法解除。而本案华某公司的起诉请求是解除米昵公司与华某公司签订的转租合同，一审已判令支持该请求，本案处理并非继续履行合同，141号案件处理结果并不影响本案处理。因此，米昵公司以此为由提出中止审理本案，缺乏法律依据，本院不予采纳。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人米昵公司的上诉请求和理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费8293元由上诉人广州米昵服饰有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张怡
代理审判员 蔡峰
代理审判员 余盾
二〇一五年七月二十四日
书 记 员 张辉
李杨