浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙绍民终字第459号
上诉人（原审原告）马某某。
委托代理人（特别授权代理）王某。
被上诉人（原审被告）新昌县××地××司（以下简称
万家公××），住所地新昌县城××镇××北路××号，组织
代码：730301198。
法定代表人潘某某。
委托代理人（特别授权代理）周某某。
上诉人马某某因商品房买卖合同纠纷一案，不服浙江省
嵊州市人民法院（2009）绍嵊民初字第2356号民事判决，向本
院提起上诉。本院于2010年3月2日立案受理并依法组成合议庭
，于2010年3月22日公开开庭进行了审理。上诉人马某某的委
托代理人王某、被上诉人新昌县××地××司的委托代理代理
人周某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决查某：2007年1月20日，原告马某某与被告签订
商品房买卖合同一份，以514249元的价格向被告购买被告开发
的位于嵊州市××号的万某某苑第九幢二单元301室房屋（包
括附房）一套。合同第八条约定，被告应于2007年4月30日前
将验收合格的商品房交付原告，如遭遇不可抗力，除双方协商
同意解除或变更合同外，被告可据实予以延期；第九条约定，
除第八条规定的特殊情况即遭遇不可抗力外，被告如未按规定期限交付商品房，按逾期时间的不同，分别处理，逾期不超过
30日，被告应按日向原告支付已交付房款万分之二的违约金，
合同继续履行，对逾期超过30日的处理方式未作具体约定；第
十一条约定，交接时，被告应提供商品房验收合格的依据及住
宅质量保证书和住宅使用说明书，否则，原告有权拒绝交接，
由此产生的延期交房责任由被告承担。截至2007年1月22日，
原告已向被告支付了购房款计455048元。2007年5月30日，被
告曾通知原告交房，但因被告不能提供住宅质量保证书和住宅
使用说明书，原告拒绝交接。2009年2月19日，原告付清了房
款计514048元并从被告处接收了房屋，但被告仍未能向原告提
供住宅质量保证书和住宅使用说明书，未将办理权属登记所需
的资料报产权登记机关备案。另查某，2006年3月16日，嵊州
市建筑业管理局向被告发出暂停施工通知书，因被告开发的“
万某某苑”工程所处地段为地质灾害易发区，并已出现山体部
分整体滑移，要求被告暂停施工，待对该地段地质灾害提出补
救方案、报经有关部门批准后，方可复工。同年3月20日，嵊
州市人民政府在《今日嵊州》报上发布公告，禁止在上述地段
某某工程甲设等活动。同年10月28日，嵊州市越乡工程甲设监
理有限公司出具监理评估报告，对万某某苑9号楼的质量综合
评价为合格。2007年7月10日，嵊州市人民政府就滑坡治理召
开协调会议，会议明确要求在7月22日前由国土局组织对万某
某苑地段某某滑坡治理验收。2007年7月18日，相关单位完成
对万某某苑9号楼的单位工程乙工验收，结论为合格。2008年8
月29日，在被告向嵊州市质监站要求出具工程丙监督报告时，该站表示须待滑坡治理验收后方可。2009年5月11日，嵊州市
质监站出具了工程丙监督报告，结论为合格。2009年5月20日
，嵊州市人民政府发布公告，撤销禁令。2009年6月1日，嵊州
市建管局同意被告的万某某苑工程乙工验收备案。2009年11月
4日，被告办理了万某某苑第九幢二单元301室的产权证书。
以上事实，由双方当事人诉讼中陈述、原、被告于2007
年1月20日签订的商品房买卖合同一份、被告出具给原告的收
据五份、2006年3月20日发布在《今日嵊州》报上的嵊州市人
民政府公告复印件一份、嵊州市越乡工程甲设监理有限公司于
2006年10月28日出具的工程丙监理评估报告复印件一份、由建
设、监理、设计、勘察、施工及质监站等单位派员组成的验收
组于2007年7月18日出具的单位工程乙工验收意见书复印件一
份、嵊州市人民政府办公室于2007年7月15日发出的（2007）1
4号嵊州市人民政府专题会议纪要复印件一份、嵊州市建筑工
程丙监督站于2008年8月29日出具的《关于未提供万某某苑工
程丙监督报告情况说明》一份、嵊州市建筑工程丙监督站于20
09年5月11日出具的工程丙监督报告一份、嵊州市房屋建筑工
程乙工验收备案表一份、浙嵊房权证嵊字××号一份等
证据所证实。
原审判决认为：双方当事人签订的商品房买卖合同，系
双方真实意思表示，合同有效。依照合同约定，被告应于2007
年4月30日前将验收合格的商品房交付原告。被告虽曾于2007
年5月30日通知原告交房，但因被告不能提供住宅质量保证书
和住宅使用说明书，原告以不符合合同约定的交房条件为由拒绝交接，系行使合同权利，并无不当。2009年2月19日，原告
在被告仍未能向原告提供住宅质量保证书和住宅使用说明书、
未将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案的情况下从
被告处接收了房屋，应视为原告对合同权利的自愿放弃，可认
定该日为被告履行交房义务之日，被告交房逾期天数计660天
。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一
定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事
人可以请求人民法院予以适当减少。商品房买卖合同没有约定
违约金数额或者损失赔偿额计算方法，逾期交付使用房屋的，
违约金数额或者损失赔偿额按照逾期交付房屋使用期间有关主
管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房
屋租金标准确定。被告逾期交房，必然导致原告的房产使用利
益或投资利益受损，被告辩称逾期交房未给原告造成损失，本
院不予采信；双方当事人在合同中约定逾期不超过30日时，被
告应按日向原告支付已交付房款万分之二的违约金，计2730.2
9元，该约定违约金未过分高于造成的损失，应予适用，对被
告提出的应予减少的主张，本院不予支持；双方当事人虽对逾
期超过30日的违约金数额或者损失赔偿额计算方法未作约定，
亦未提供前述房屋租金标准，但根据被告使用的格式合同的本
义，该项的违约责任不应低于前项的违约责任，原告以前项约
定的违约金计算方式计算该项损失为57336.05元，并无不当。
综上，原告因逾期交房造成的可计损失为60066.34元。合同法
上的不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情
况。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。根据本案事实，可以认定被告开发的“万某
某苑”工程所处地段发生山体滑坡的地质灾害是导致该地段需
滑坡治理及嵊州市人民政府禁止在该地段某某工程甲设等活动
的直接原因，而政府部门未能在被告预期的期限内完成滑坡治
理验收工作、被告在工程丁后因需等待滑坡治理验收工作的完
成而迟迟不能取得工程丙合格证书是被告不能如约向原告交付
房产的直接原因。地质灾害的发生和政府禁令的公告均在原、
被告签订书面购房合同之前，双方当事人对地质灾害的存在事
实已经明知，被告以地质灾害系不可抗力为由要求依约免除其
逾期交房的违约责任，理由不能成立。滑坡治理验收工作的完
成是政府解除禁令的前提条件，也是相关部门向被告发放工程
丙合格证书的前提条件，而滑坡治理验收工作的进程不是被告
所能预见、该进程延期的事实的发生也不是被告所能避免和克
服，故对被告来说，该因素属不可抗力且是导致被告交房逾期
的主要原因。同时，被告在签订合同时应当预见到交房时间将
受滑坡治理验收工作进程的影响，而由于过于自信，被告在合
同中对交房时间仍作了明确的承诺，被告的这一过失也是导致
被告交房逾期的原因之一。综上，被告逾期交房非因工程逾期
、工程丙等被告工程责任上的原因所致，亦非被告故意，主要
系因存在被告不能克服的客观情况导致被告在工程丁后不能及
时取得工程丙合格证书之故，不可抗力对被告的逾期交房有主
要影响，但被告也有订约方面的过失责任，因此，被告的违约
责任依法不能全部免除，本院酌定被告应承担25%的违约责任
。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条
、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律
若干问题的解释》第十六条、第十七条的规定，判决：一、新
昌县××地××司应支付马某某逾期交房违约金15016.59元，
款限于本判决生效后十日内付清。二、驳回马某某其余诉讼请
求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍
支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1302元，减半收取
651元，由原告负担488元，被告负担163元。
上诉人马某某上诉称：一、一审判决认定事实不清。本
案的情形不属于不可抗力，一审判决认定本案系不可抗力免除
被上诉人的责任某某是不当的。二、即使存在不可抗力，也不
能成为以牺牲一方的利益，而让另一方得到利益的借口和理由
。从公平的原则考虑，即使存在不可抗力，上诉人也有足够的
理由要求被上诉人返还这660天的银行贷款利息。综上，本案
不存在不可抗力，请求二审法院撤销原判，改判支持上诉人的
全部诉讼请求，即判令被上诉人支付上诉人逾期交房的违约金
60066.34元。
被上诉人新昌县××地××司答辩称：一、1、逾期交房
责任不在被上诉人，从一审法院审理过程戊对不能按期交付的
事实已经作了查某。被上诉人的房屋应交付的房屋本来可以按
期交付，不是因延期完工或质量问题。2、因山体滑坡的地质
灾害导致该地段需要进行治理，而因政府部门的原因致使被上
诉人在房屋完工并质量合格的情况下无法向上诉人如期交付。3、地质灾害的公告是在签订合同之前，双方对不可抗力事件
发生是事先明知的，故双方在合同中对不可抗力作了约定合同
可以变更或者解除。被上诉人不存在过错，不应承担延期交房
的责任。二、山体滑坡是不可抗力的，被上诉人无法预见，被
上诉人合法取得所在土地的使用权，正常进行施工。但是在施
工进行到一半后，出现了山体滑坡的情形，接到的停止施工的
通知。三、被上诉人延期交房本来是在法律允许的范围内，不
需要对上诉人支付违约金，一审认定被上诉人有缔约过失责任
，虽然被上诉人对此不予认可，但是为了息讼，被上诉人也表
示服判未进行上诉。一审判决了被上诉人支付给上诉人25%的
违约金，已经是照顾了上诉人方。且该房价已经上涨，上诉人
并没有损失，就算有损失，损失也没有上诉人所说的那么大。
综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。
上诉人在二审中未提供新的证据。
被上诉人在二审中提供以下证据：1、国有土地使用权出
让合同、国有土地使用证；2、嵊州市水利水电局发放的（嵊
水）审字（2004）第（028）号开发建设项目水土保持方案合
格证；3、建设用地规划许可证；4、建设工程规划许可证、建
筑工程己工许可证。提供以上一组证据来证明被上诉人开发的
土地是经过相关部门审查、审批、合法取得该土地，而审查、
审批过程戊不存在山体滑移的不可抗力因素。上诉人认为被上
诉人提供的证据，不是二审中的新证据，不同意质证。
本院认为，被上诉人提供的证据，根据最高人民法院《
关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项之规定，不是二审程序中的新的证据，本院不予采纳。
本院经审理查某的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点是：1、本案的情形是否属于
不可抗力。2、即使存在不可抗力，原判酌情确定了25%的违约
责任，是否正确。
根据《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条之规
定：“本法所称的‘不可抗力’，是指不能预见、不能避免并
不能克服的客观情况。”以及根据《中华人民共和国合同法》
第一百一十七条第一款之规定：“因不可抗力不能履行合同的
，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有
规定的除外。”结合本案事实，因出现山体滑坡的地质灾害的
自然现象，属于不可抗力的范围，故原审判决部分免除被上诉
人的责任是合理的。据此，原审判决认定：“根据本案事实，
可以认定被告开发的‘万某某苑’工程所处地段发生山体滑坡
的地质灾害是导致该地段需滑坡治理及嵊州市人民政府禁止在
该地段某某工程甲设等活动的直接原因，而政府部门未能在被
告预期的期限内完成滑坡治理验收工作、被告在工程丁后因需
等待滑坡治理验收工作的完成而迟迟不能取得工程丙合格证书
是被告不能如约向原告交付房产的直接原因。地质灾害的发生
和政府禁令的公告均在原、被告签订书面购房合同之前，双方
当事人对地质灾害的存在事实已经明知，被告以地质灾害系不
可抗力为由要求依约免除其逾期交房的违约责任，理由不能成
立。滑坡治理验收工作的完成是政府解除禁令的前提条件，也
是相关部门向被告发放工程丙合格证书的前提条件，而滑坡治理验收工作的进程不是被告所能预见、该进程延期的事实的发
生也不是被告所能避免和克服，故对被告来说，该因素属不可
抗力且是导致被告交房逾期的主要原因。同时，被告在签订合
同时应当预见到交房时间将受滑坡治理验收工作进程的影响，
而由于过于自信，被告在合同中对交房时间仍作了明确的承诺
，被告的这一过失也是导致被告交房逾期的原因之一。综上，
被告逾期交房非因工程逾期、工程丙等被告工程责任上的原因
所致，亦非被告故意，主要系因存在被告不能克服的客观情况
导致被告在工程丁后不能及时取得工程丙合格证书之故，不可
抗力对被告的逾期交房有主要影响，但被告也有订约方面的过
失责任，因此，被告的违约责任依法不能全部免除，本院酌定
被告应承担25%的违约责任。”并无不当。
综上所述，上诉人的上诉理由不足，本院不予支持。原
审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国
民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决
如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1352元，由上诉人马某某负担。
本判决为终审判决。
审判长 章建荣
审判员 毛振宇
审判员 方 艳
二〇一〇年四月二十二日
书记员 李琼珏