广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中一法民一初字第617号
原告（反诉被告）：中山市星汇房地产有限公司，住所地中山市石岐区中山二路4号五栋底层，组织机构代码79295602-6。
法定代表人：卢健儿，董事长。
委托代理人：谭顺宁、欧阳惠平，分别系广东邦仁律师事务所律师、律师助理。
被告（反诉原告）：中山市象家酒店管理有限公司，住所地中山市石岐区中山二路4号星汇湾1幢第10层1001、1002、1003、1002-1、1004、1005、1006、1007、1008、1009，组织机构代码67156861-7。
法定代表人：梁亚尧，总经理。
委托代理人：吴健祥、陈渊明，分别系广东洋三律师事务所律师、律师助理。
原告（反诉被告）中山市星汇房地产有限公司（以下简称星汇公司）诉被告（反诉原告）中山市象家酒店管理有限公司（以下简称象家酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月13日受理后，依法由审判员刘宇独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人谭顺宁，被告委托代理人吴健祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告星汇公司诉称：原告与被告签订房屋租赁合同及补充协议，约定被告向原告承租位于中山市××区××共10卡（具体编号为1001、1002、1002-1、1003、1004、1005、1006、1007、1008、1009卡），面积1503.75平方米，作办公室用途，租赁期限从2013年5月1日起至2018年4月30日止，免租期两个月，其中2013年5月1日至2015年4月30日，每月租金97734.25，每月10日前支付当月租金，被告向原告支付租赁保证金195487.50元，被告如迟延交租超过20天的，原告可以解除合同，收回租赁场所及装修等，要求被告承担违约金195487.50元，并在租赁保证金中扣除所欠费用、违约金及其他损失。原告依约将租赁场地交付被告使用，但被告实际只向原告支付租赁保证金97743.75元，被告自2013年8月起没有交纳租金，构成违约，原告决定解除租赁合同，在将租赁保证金与应付违约金相抵后，被告仍应承担相应义务。据此，原告特具状至法院,请求判令：1.解除原、被告签订的房屋租赁合同、中山市房地产租赁合同补充协议；2.被告即时将中山市石岐区中山二路4号星汇湾1幢10层第1001、1002、1002-1、1003、1004、1005、1006、1007、1008、1009卡共10个单位连同固定装修、固定附属设施设备交还给原告；3.被告向原告清付2013年8-10月租金合计293229.75元；4.被告向原告支付违约金97744元；5.被告承担本案诉讼费用。
原告对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提供的证据有：1.被告的企业机读档案登记资料、法定代表人身份证；2.房屋租赁合同、中山市房地产租赁合同补充协议；3.收据2份；4.缴费通知书、现场照片；5.中山市公安消防局建设工程消防验收意见书；6.中山市建设工程竣工验收备案登记证。
被告象家酒店抗辩并提出反诉称：1.被告向原告交纳了租赁定金97743.75元并交纳了租赁保证金195487.5元，合同约定的免租期为3个月；2.因原告的原因，涉案房屋的消防验收没有通过，导致被告一直无法正常使用（包括装修的设计、施工），水、电、通信均一直无法使用，按照消防法的规定，未经验收或经验收不合格的，不得投入使用；3.涉案房屋也没有经过行政主管部门的综合验收，无法正常使用。据此，被告特提起反诉，请求判令：1.反诉被告向反诉原告返还定金97743.75元、保证金195487.5元、7月份租金63060.55元；2.反诉被告向反诉原告支付违约金293231.25元（3个月租金）；3.反诉被告承担本案全部诉讼费用。
被告（反诉原告）象家酒店对其抗辩及反诉在举证期限内提交的证据有：1.收据、银行凭证；2.星汇湾物业租赁意向书。
反诉被告星汇公司针对反诉辩称：本案租赁物已经通过消防验收，被告的反诉不成立，请求法院予以驳回。
反诉被告就其辩解没有向本院提交证据。
经审理查明：2013年4月7日，原告（甲方）与被告法定代表人梁亚尧（乙方）签订星汇湾物业租赁意向书，约定：乙方拟承租位于中山市××区××共10卡单位，在双方正式签订中山市房屋租赁合同及补充协议并生效后，本意向书自动失效。后原、被告签订房屋租赁合同，并又于2013年4月18日签订中山市房地产租赁合同补充协议，协议约定：被告向原告承租位于中山市××区××共10卡单位（具体编号为1001、1002、1002-1、1003、1004、1005、1006、1007、1008、1009卡），面积为1503.75平方米，租赁期限从2013年5月1日起至2018年4月30日止，免租期从2013年5月1日至2013年6月30日共两个月，从2013年5月1日至2015年4月30日，每月租金97743.75元，每月10日前支付当月租金，如被告迟延交租超过20天的，原告有权解除租赁合同及补充协议，被告需承担违约金195487.5元；被告签订合同后应当向原告支付租赁保证金195487.5元，租赁期限届满或提前终止合同时，被告按原告规定的时间交还租赁物，属被告所有的可移动的设施设备可由被告迁移，属甲方所有的设施设备及租赁场所上的固定装修被告不得拆除；协议还约定了其他事项。协议签订后，原告于2013年4月底将涉案物业交付被告使用，被告向原告交纳了租赁保证金195487.5元，另交纳了2013年7月12日至2013年7月31日期间的租金63060.55元，从2013年8月1日起没有交纳租金，原告催收无果，遂诉至本院，主张前述实体权利。
另查：涉案物业于2013年8月7日通过建设工程消防验收合格，于2014年1月26日通过建设工程竣工验收备案。被告于2013年10月底自行退出涉案物业。
本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的房屋租赁合同及中山市房地产租赁合同补充协议均是当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，虽然涉案物业于签订租赁合同时尚未通过竣工验收，但在本案起诉之前已通过竣工验收，此不影响租赁合同及补充协议的生效，本院确认其合法有效。被告承租原告的物业后应当按照约定交纳租金，原、被告双方的补充协议明确约定免租期从2013年5月1日至2013年6月30日共两个月，被告也确认原告于2013年4月底已将涉案物业交付被告使用，故被告应当从2013年7月1日起交纳租金，但被告从2013年8月1日起至2013年10月31日止故拖延交纳租金，其已构成违约，应当承担违约责任，原告解除合同的条件已成就，原告有权解除合同收回租赁物业并要求被告支付拖欠的租金及违约金。关于被告拖欠租金数额，2013年8、9、10月租金合计293231.25元（97743.75元/月×3个月），原告自愿只主张293229.75元，是其自由处分自己民事权利的行为，符合法律规定，本院予以准许。双方约定被告违约的应支付违约金195487.5元，原告自愿只主张97744元，是其自由处分自己民事权利的行为，符合法律规定，本院予以准许。被告反诉主张退回租赁保证金195487.5元，于法有据，本院予以准许，该保证金抵扣欠付原告的以上租金及违约金后，被告尚欠原告195486.25元。被告的其他反诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，原告诉求合理部分，本院予以支持；反诉原告诉求合理部分，本院亦予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告中山市星汇房地产有限公司与被告中山市象家酒店管理有限公司签订的房屋租赁合同及中山市房地产租赁合同补充协议；
二、被告中山市象家酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内将位于中山市石岐区中山二路4号星汇湾1幢10层整层共10卡单位（具体编号为1001、1002、1002-1、1003、1004、1005、1006、1007、1008、1009卡）连同固定的附属设施及装修交还给原告中山市星汇房地产有限公司；
三、被告中山市象家酒店管理有限公司向原告中山市星汇房地产有限公司支付拖欠的2013年8月至10月租金293229.75元及违约金97744元；
四、反诉被告中山市星汇房地产有限公司向反诉原告中山市象家酒店管理有限公司返回租赁保证金195487.5元；
上例第三、四项判项义务相抵后，被告中山市象家酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市星汇房地产有限公司支付195486.25元；
五、驳回反诉原告中山市象家酒店管理有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费7165元，减半收取为3582元（原告已预交），由被告中山市象家酒店管理有限公司负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）；反诉案件受理费5148元（反诉原告已预交），由反诉原告中山市象家酒店管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 刘宇
二〇一四年四月二十四日
书记员 陈璐