温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温鹿民初字第2717号
原告：温州市申瓯石油公司，住所地：温州市航标路江边。
代表人：廖鸣尧，董事长。
委托代理人：李祥，浙江金克明律师事务所律师。
被告：姚旭东。
被告：陈刘明。
以上二被告的共同委托代理人：赵建武，系温州中南法律服务中心法律工作者。
原告温州市申瓯石油公司诉被告姚旭东、陈刘明房屋租赁合同纠纷一案，于2014年9月11日向本院起诉，本院立案受理后，依法由代理审判员张乓乓、人民陪审员潘笑容、黄迎庆组成合议庭，于2015年2月11日、2015年3月9日公开开庭进行了审理。原告温州市申瓯石油公司的委托代理人李祥、被告姚旭东及被告姚旭东、陈刘明的共同委托代理人赵建武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告温州市申瓯石油公司诉称：原、被告于2013年6月1日以前，曾签订租赁协议，约定将原告所有的位于温州市航标路口江边的房屋出租给被告姚旭东、陈刘明使用，后因被告不能办理相关证件，双方为此发生争议，诉至人民法院。一审判决后，被告姚旭东、陈刘明不服一审结果提起上诉。2013年6月1日，双方自愿达成《和解、租赁协议》，二被告继续租用原告的房屋，协议第三条约定：2014年6月1日起至2015年5月31日止，租金45万元；先付后用，1年1付，支付时间为每年的6月15日以前。第九条约定：租赁期内产生的所有税、费，均由被告承担。协议签订以后，被告多次向原告要求支付租金，及有关税费，被告拒绝支付。现被告已将租赁房屋内的相关设施撤走。原告认为：协议系双方自愿签订，合法有效，双方均应按协议约定，被告不支付租金及税费的行为，属根本性违约。原告有权要求解除合同，并要求被告按协议约定支付租金及税费。故原告诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告于2013年6月1日签订的《和解、租赁协议》中的租赁条款，被告立即交还租赁的房屋。2、被告姚旭东、陈刘明支付从2014年6月1日起至租赁房屋实际交还之日止的租金，按每天1250元（450000.00元÷360天＝1250元）计算，至起诉之日为125000元。3、被告姚旭东、陈刘明支付从2013年6月1日起产生的房产税、城镇土地使用税，至租赁房屋实际交付之日止。其中房产税按每天51.33元计算，城镇土地使用税每天17.75元计算，至起诉之日为31721.4元。4、本案诉讼费用由二被告承担。
为此，原告温州市申瓯石油公司向本院提供如下证据：
1、原告营业执照、代码证、法定代表人证明、被告身份信息，证明原、被告主体资格；
2、2013年6月1日《和解、租赁协议》，证明双方租赁事实存在，2014年6月1日至2015年5月31日租金为年租45万元，日租为1250元，租赁期内的税、费由被告承担；
3、电子缴税付款凭证，证明房产税每天51.33元，城镇土地使用税为每天17.75元，原告已实际支付了应由被告支付的税款；
4、（2011）温鹿民初第2391号民事判决书，证明本案原、被告曾于2011年发生争议，后双方于2013年6月1日达成协议，又重新签订租赁协议；
5、2014、2015年度税收缴款书，税收完税证明。证明税款都是由原告交付，并且已实际缴纳；
被告姚旭东、陈刘明辩称：根据原、被告双方签订的协议第一年免收租金，即2013年6月1到2014年5月31日为免租期，被告姚旭东、陈刘明于2014年6月20日已经全部腾空涉案房屋交还给原告，并且已经缴清水电费、工资等，故不需要缴纳房产税、城镇土地使用税。原、被告已于2014年6月已经达成一致意见，解除双方签订的合同。另涉案出租房屋的用电一直是从旁边海曼岛宾馆引过来的，从2014年6月开始海曼岛宾馆自己要用电不继续供给被告，故被告开始切断电源，从2014年6月开始已经停业搬迁了。6月1号到6月20日的租金同意用抵押金3万元进行抵扣。
被告姚旭东、陈刘明向本院提交如下证据：
1、手机短信，证明原被告已经协商好解除合同的事实；
2、水电、员工工资和话费清单，证明被告已经结清所有费用；
3、社区证明，证明江蟹明排档于2014年6月底已经腾空，清洁费已经结清；
另被告姚旭东、陈刘明申请证人黄某、牟某、李某、刘某出庭作证，证明由被告承租的房屋用于江蟹明酒店营业使用，于2014年6月10日已经停业，20日左右完成搬迁腾空。钥匙由看门人员李某保管。证人黄某、李某、刘某到庭接受询问、质证。证人牟某未到庭接受询问。
对原、被告提供的证据，经双方质证，本院认定如下：对原告提供的证据，被告对证据的真实性无异议，对于原告缴纳的税费的关联性有异议，2013年6月1日至2014年5月31日为免租期，税费不应由被告承担，2014年5月31日之后的税费因被告已搬迁，不应由被告承担。因被告对证据的真实性无异议，故本院对原告提供的证据真实性予以认定。对于被告姚旭东、陈刘明提供的证据，原告对于短信内容，真实性无异议，认为短信能反应原、被告之间合同并未解除。因原告对证据的真实性无异议，故本院对于手机短信内容予以认定。对于工资结算单、水电费结算凭证、社区证明，原告对关联性有异议，认为停止营业、腾空不代表已经合同解除。因被告对该部分证据的真实性无异议，故本院对真实性予以认定。另对于证人证言，原告认为证人证言高度一致，存在嫌疑。本院认为出庭作证的证人虽原为江蟹明瓯江店员工，但其证言能反应该店营业、停业情况，所证明的事实和滨江街道陡门社区出具的证明基本一致，能与其他证据所反映的事实相符，故本院对证人证言予以采纳。
经审理，本院对以下事实予以认定：本案原告温州市申瓯石油公司与被告姚旭东、陈刘明2011年因温州市鹿城区航标路江边西首的房屋发生租赁纠纷，陈刘明、姚旭东将本案原告温州市申瓯石油公司诉至鹿城区人民法院，经法院判决。二审期间，温州市申瓯石油公司（甲方）和姚旭东、陈刘明（乙方）达成和解，签订《和解、租赁协议》：双方自协议签字之日起，不再互相继续追究因此前租赁行为所产生的任何责任，包括法院已决或未决的追究行为。租期为7年，自2013年6月1日起至2020年5月31日止，其中2013年6月1日至2014年5月31日，甲方免收乙方租金。2014年6月1日起，年租金45万元。2016年6月1日起，以后的年租金在前一年度的基础上每2年递增一次，递增率为5%。租赁期内产生的所有税、费，均由乙方承担，并应于租赁到期后三天内全部结清。2014年5月底，被告免租期到期，2014年6月底腾空涉案房屋，大门钥匙交由看门人员保管，但合同双方未就合同解除签字确认。2014年12月30日，原告温州市申瓯石油公司缴纳2014年1月1日至2014年12月31日涉案房屋城镇土地使用税、房产税24870元，2015年2月10日，原告温州市申瓯石油公司缴纳2013年1月1日至2013年12月31日涉案房屋城镇土地使用税、房产税24870元。
本院认为：原告温州市申瓯石油公司与被告姚旭东、陈刘明签订的《和解、租赁协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律的禁止性规定，应认定为合法有效。双方约定的租赁合同期间为2013年1月1日至2020年5月31日止。双方应依诚实信用原则履行合同有关内容，原告温州市申瓯石油公司依照合同约定向被告交付出租房屋，被告应根据合同约定支付房租、税费。被告辩称合同一年租期到期时即2014年6月初，原、被告就合同解除已经进行沟通，双方已达成一致意见，且被告于2014年6月底对涉案房屋内营业的江蟹明酒店已经进行搬迁，大门钥匙交由看门人员保管，已告知温州市申瓯石油公司相关人员领取，并同意2014年6月份租金在保证金3万元中予以抵扣，原告诉请其他的租金、税费无依据。本院认为原、被告于2014年6月虽就合同解除进行沟通，被告已拟定有关的合同解除的协议，但双方并没有签字确认，且根据被告提供的手机短信内容可以反映，到2014年8月份，双方仍未就合同解除签字确认。被告辩称其已腾空房屋，但大门钥匙仍在看门人员手中，且未提供证据证明其已告知原告，要求原告收回大门钥匙接管出租房屋，故被告辩称合同已经解除无依据。审理中，原告自认其于2014年10月中旬已经实际收回所出租房屋。且被告已实际搬迁腾空涉案房屋，故本院认为合同已无再履行的可能，故原告诉请要求解除原告与被告于2013年6月1日签订的《和解、租赁协议》中的租赁条款并要求被告支付租金、税费至实际交还之日止的租金合法有据，本院予以支持。审理中，原告温州市申瓯石油公司明确其于2014年10月中旬收回房屋，但要求租金支付至原告起诉之日即可，属于自由处分其权利，本院予以准许。根据合同约定2014年6月1日至2015年5月31日年租金为45万元，即日租金1233元，计算到起诉之日，租金为1233元／日×100日＝123300元。另被告姚旭东、陈刘明支付的保证金3万元，现合同已经提前解除，本院认为该部分款项原告应予以退还，故直接在租金中予以抵扣。另被告辩称2013年6月1日至2014年5月31日期间租金免除，故有关的税费也应当免除。本院认为，租赁期间的税费系向有关税务机关缴纳，根据合同约定该份部分费用由被告负责结清，现被告未按期缴纳，该部分费用原告已经垫付，被告应予以返还，被告辩称无依据，本院不予采纳。根据税费实际缴纳情况，涉案房屋城镇土地使用税为17.51元／日，房产税为50.63元／日，计算到起诉之日产生的房产税、城镇土地使用税为（17.51元／日＋50.63元／日）×465日＝31685.1元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条的规定，判决如下：
一、解除原告温州市申瓯石油公司与被告姚旭东、陈刘明于2013年6月1日签订的《和解、租赁协议》中的租赁条款；
二、被告姚旭东、陈刘明于本判决生效之日起7日内支付原告温州市申瓯石油公司房屋租金93300元；
三、被告姚旭东、陈刘明于本判决生效之日起7日内支付原告温州市申瓯石油公司垫付的房产税、城镇土地使用金31685.1元；
四、驳回原告温州市申瓯石油公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费3434元，减半收取1717元，由原告温州市申瓯石油公司负担317元，被告姚旭东、陈刘明负担1400元。公告费210元，由被告姚旭东、陈刘明负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
本判决书生效后，负有义务的一方当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 张乓乓
人民陪审员 潘笑容
人民陪审员 黄迎庆
二〇一五年三月十一日
代书 记员 管蒙恬
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。