江苏省宿迁市宿城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）苏1302执异26号
异议人（被执行人）宿迁市苏城置业有限公司，住所地宿迁市宿城区汇金大厦一单元503室。
法定代表人刘素云，该公司执行董事。
委托代理人王峰，江苏苏沪律师事务所律师。
申请执行人王梦雨。
委托代理人张晓玲，江苏义扬律师事务所律师。
本院在执行申请执行人王梦雨申请执行被执行人宿迁市苏城置业有限公司（下称苏城公司）民间借贷纠纷一案过程中，被执行人对宿迁市方元房地产评估咨询有限公司（下称方元评估公司）作出的宿方元司鉴定2015-0031号《房地产估价报告》提出异议。后本院依法组成合议庭对该执行异议进行了审查,现已审查终结。
异议人苏城公司称：1、方元评估公司采取估价法为市场比较法，但采取的比较法没有合法的比对价格标准。汇金大厦420商铺网签价格为12211元、427商铺网签价格为13579元、321商铺网签价格为15000元，根据上述价格，采取市场比较法估价，涉案的428-431商铺每平方米单价应为13596.67元。2、估价报告书中的评估单价为7461元，远远低于我公司在物价局核准的销售单价。3、评估报告没有载明采用的比较实例，方元评估公司后续回复意见中称其采用的比较实例是汇金大厦205商铺（成交价10000元/平方米）、307商铺（成交价为10830元/平方米）、311商铺（成交价8400元/平方米）。但是其采用的该比较实例数据程序不合法，且不真实，违背了鉴定人员所依据的报告必须来源于法院的规则。即使方元评估公司自行向房管部门调取销售的网签备案合同，也属程序违法，应当通知法院调取。4、205商铺是以优惠价出售给现有业主的，每平方优惠了7000元。307商铺实际售价为12800元/平方米，因为存在返租，去除两年租金212622元，改签为售价10830元/平方米的。311商铺经宿城区法院裁定确定的价格为11000元/平方米，故方元评估公司认定该房屋单价为8400元/平方米是错误的。综上，上述价格不能作为比较实例。另外，309商铺经法院裁定，确认的价格为12000元/平方米，方元评估公司没有采用该数据，且没有通知我公司提供销售数据，明显错误。5、方元评估公司以淘宝网销售34商铺和209商铺第三次拍卖价格作为参考，认定汇嘉大厦市场认可度较低违背了价格评估的职业操守。该价格并非评估价格，系我公司根据案件情况自愿以低价上网拍卖的行为，与本案无任何关联，不能作为评估公司价格评估的依据。综上，方元评估公司在评估过程中程序违法，采用的比较实例不当，且该公司在评估过程中擅自非法接触申请执行人王梦雨及其代理人，采用来路不明的销售价格数据，其作出的价格评估不应当作为最终认定价格的依据，请求法院另行委托评估公司评估。
方元评估公司述称：1、我公司评估时采用的比较实例分别为汇金大厦205商铺，成交价格为10000元/平方米；汇金大厦307商铺，成交价格为10830元/平方米；汇金大厦311商铺，成交价格为8400元/平方米，并对估价对象和三个比较实例的交易时间、交易情况、房屋类型、区域因素、个别因素进行修正，得出估价对象单价为7461元/平方米。2、苏城公司异议中提到420商铺网签价格为12211元、427商铺网签价格为13579元。经查询，420商铺是作为抵市政工程款使用，427商铺是作为抵质量保证金使用，这种特殊交易情况不能反映正常市场价格。3、苏城公司给出了428、429、430、431报送物价局预销售的备案价格，但该价格是开发企业自主确定的销售价格，不能真实的反映商铺的市场价格。目前淘宝网上有两套汇金大厦的商铺（一层34商铺、二层209商铺）正在拍卖，一层商铺的第三次拍卖单价为14083.76元/平方米，二层商铺的第三次拍卖单价为6770.47元/平方米。从拍卖的情况来看，汇金大厦商铺被市场认可的程度较低。现实情况也是这样，汇金大厦目前商业氛围较低，一层商铺大部分营业，二层空置，三层除部分开设舞蹈培训中心外其余空置，四层亦是空置状态。我公司确定估价对象7461元/平方米的价格是符合汇金大厦现实情况的市场价格。4、关于苏城公司提出我公司评估报告中未载明采用的比较实例，属于程序违法问题。根据《房地产估价规范》，估价报告可分为估价结果报告和估价技术报告，估价结果报告应向委托人提供，估价技术报告可以不向委托人提供，如果委托人要求提供估价技术报告，则房地产估价机构应向其提供估价技术报告。如需要，我公司也可以提供估价技术报告。5、关于苏城公司认为我公司采用的比较实例数据程序不合法，且不真实，违背了鉴定人员所依据的报告必须来源法院，并要我公司说明采用的比较实例的来源问题。根据《江苏省涉案财产价格鉴证操作规程》第十七条“市场调查。价格鉴证人员应采用多种方式调查了解与价格鉴证相关的情况。……”，第十八条“……案件当事人提供的涉案财产相关证明材料，应经过办案机关（机构）认定可作为证据后，价格鉴证机构才能采用”。我公司采用的比较实例是从房管部门查阅的汇金大厦已经销售的房产的价格，价格是真实的。房地产市场交易备案是开发企业和房屋购买人达成购买协议后一定期限内向房地产主管部门进行申报备案的行为，开发企业应对备案价格的真实性负责。另外房地产管理部门作为房地产市场交易的主管部门，出具的相关备案信息也是最有权威的，真实性也是毋庸置疑的。6、关于苏城公司认为汇金大厦205、307、311商铺不能作为比较实例问题。我公司认为不论价格为内部职工照顾价格还是返租价格都是一种市场行为，是可以做为比较实例的。7、关于苏城公司认为我公司不能从淘宝网上两套汇金大厦商铺司法拍卖情况来认为汇金大厦市场认可度较低的问题。我公司提及这一情况只是汇金大厦市场认可度低的一个参考，汇金大厦目前大部分空置的实际情况才是其市场认可度较低的有力证明。8、我公司未与申请人王梦雨及其代理人非法接触，请法院核查并监督。
申请执行人王梦雨述称：方元评估公司具备相应的资质，评估合法，请求法院驳回异议人的申请。
本院审查查明：王梦雨诉苏城公司民间借贷纠纷一案，本院于2015年6月17日作出（2015）宿城商初字第00205号民事判决书，判决：苏城公司偿还王梦雨借款本金1132494元及相应利息（利息以1132494元为基数，自2014年10月24日起按中国人民银行同期同档贷款基准利率的四倍计算至实际给付之日止）。案件受理费16769元、保全费5000元，合计21769元，由苏城公司承担。该判决生效后，苏城公司未履行，王梦雨向本院申请强制执行。本院于2015年7月16日立案执行【（2015）宿城执字第02054号】。2015年12月11日本院委托方元评估公司对苏城公司名下未销售的位于宿迁市宿城区汇金大厦428、429、430、431号商铺的市场价格进行评估。2016年2月19日，方元评估公司出具宿方元司鉴定2015-0031号《房地产估价报告》，认定：上述四套商铺在估价时点2015年12月11日的公开市场价值为人民币245.86万元，平均单价人民币7461元/平方米。房地产估价报告送达双方当事人后，苏城公司提出书面异议。
另查明：方元评估公司注册资本100万元，经营范围为房地产价格评估、房地产咨询服务、房地产销售代理、房屋租赁、房产测绘、房地产项目项目可行性研究、土地评估。经营期限为2002年3月12日至2022年3月11日。该公司取得的《房地产估价机构资质证书》中载明的资质等级为贰级，有效期为2013年8月17日至2016年8月16日。鉴定人刘建和、朱晓玉均系注册房地产估价师，证书有效期截止时间均为2018年7月13日。
本院认为：方元评估公司具有房地产估价机构资质证书，评估人员具有房地产估价师资格，具有合格的评估资质。方元评估公司对委估建筑物位置、状况、用途、设施设备与装修等进行实地查勘，综合考虑其交通状况、临路状况、周围景观环境、商业繁华程度等其他因素，遵循估价原则，按照规范要求进行综合测算。对适用市场比较法进行评估的选择进行了详细的分析，并对评估对象的变现能力进行了详细的分析。
方元评估公司从宿迁市房管部门调取汇金大厦销售备案价格，并对相关价格进行了全面的评估，并考虑了周围房价的实际状况，最终选用了汇金大厦205、307、311号商铺的销售备案价格作为比较实例，并不违反法律规定，符合相关鉴定程序要求。苏城公司提出的相关异议不能成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定如下：
驳回异议人宿迁市苏城置业有限公司对宿迁市方元房地产评估咨询有限公司作出的宿方元司鉴定2015-0031号《房地产估价报告》所提执行异议。
如不服本裁定，可在本裁定书送达之日起十日内，向本院递交申请复议书，并按对方当事人的人数提出副本，向宿迁市中级人民法院申请复议。
审判长 朱 洋
审判员 沈金龙
审判员 吴雪媛
二〇一六年五月十六日
书记员 周 建
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