福建省厦门市湖里区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0206民初2020号原告：厦门盛世豪泰物业服务有限公司，住所地福建省厦门市湖里区嘉禾路386-2号东方财富广场504-1室。法定代表人：杨晓，该公司董事长。委托诉讼代理人：汤长平，男，该公司员工。被告：孙树生，男，1957年10月20日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。原告厦门盛世豪泰物业服务有限公司与被告孙树生物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告厦门盛世豪泰物业服务有限公司的委托诉讼代理人汤长平到庭参加诉讼。被告孙树生经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。厦门盛世豪泰物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.孙树生立即支付2016年1月1日至2016年12月31日的物业管理费1381.2元、公共维修金230.4元，2015年10月2日至2016年10月1日的公摊电费236.8元，2015年9月15日至2016年9月14日的公摊水费4.9元以及因拖欠上述费用而产生的违约金808元（按日千分之三计算，暂计至2016年12月31日）；2.孙树生承担本案的诉讼费用。事实和理由：厦门盛世豪泰物业服务有限公司与厦门中铁建设有限公司签订的《中铁财富港湾前期物业服务合同》，受托对厦门市湖里区嘉禾路398号财富港湾进行物业管理服务。孙树生系厦门市湖里区嘉禾路398号财务港湾2801单元业主。孙树生于2007年8月与厦门盛世豪泰物业服务有限公司签订一份《中铁财富港湾物业管理服务协议》，接受物业公司的物业管理服务。自2016年1月起，孙树生累计拖欠物业管理费、公共维修金、水电公摊及逾期支付上述费用产生的违约金等费用共计2661.3元。经厦门盛世豪泰物业服务有限公司多次催讨，孙树生至今仍未能支付上述费用。孙树生未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。孙树生经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃抗辩权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：厦门盛世豪泰物业服务有限公司原名称为厦门盛世豪泰物业管理有限公司。2007年间，厦门盛世豪泰物业服务有限公司与厦门中铁建设有限公司签订一份《中铁财富港湾前期物业服务合同》，约定由厦门盛世豪泰物业服务有限公司对厦门市湖里区嘉禾路398号中铁财富港湾进行物业管理服务；高层住宅物业管理费每月每平方米1.8-2.2元（以厦门市物价局正式批复为准），物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人在每月初的5日前履行交纳义务；公共维修金按法律、法规规定执行；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按所欠金额日千分之三支付滞纳金；合同期限自2007年8月1日起至2010年9月1日止，在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，合同自动终止；等等。合同签订后，厦门盛世豪泰物业服务有限公司开始履行合同。孙树生系厦门市湖里区嘉禾路398号财务港湾2801室的业主（叠合面积63.95平方米，属高层住宅）。2007年8月10日，孙树生与厦门盛世豪泰物业服务有限公司根据法律、法规以及厦门盛世豪泰物业服务有限公司与厦门中铁建设有限公司签订的前期物业服务合同的规定，双方签订了一份《中铁财富港湾物业管理服务协议》，对双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、管理服务费用、代收代缴费用、维修资金的管理与使用、保险、物业管理服务期限、违约责任等进行了约定。其中，协议约定孙树生每月按其买受的物业类型以及建筑面积单价向厦门盛世豪泰物业服务有限公司交纳物业管理服务费，交纳标准按交房时厦门市物价局的相关批复收费标准执行，每次交纳费用的时间为当月10日前，逾期按每日千分之三收取滞纳金；代收代缴费用按政府、单位或委托人的约定办理；维修资金根据厦门市物业专项维修资金缴费规定收取，维修资金管理和使用按厦门市政府有关规定执行；协议期间自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的物业管理合同生效终止等等。2007年7月27日，厦门市物价局出具厦价房[2007]69号文件，对中铁·财富港湾物业服务收费项目与标准进行批复，其中综合管理服务费住宅（带电梯高层）每月每平方米1.8元，房屋公共维修金住宅（带电梯高层）每月每平方米0.3元，公摊水电费按实际发生数合理分摊，并按期如实公布分摊情况。2009年12月3日，厦门市物价局出具厦价房[2009]134号文件通知中铁·财富港湾的前期物业收费仍按厦价房[2007]69号文件规定标准执行。双方在物业服务合同履行期间，厦门盛世豪泰物业服务有限公司实际要求孙树生于当季度最后一个月的月底前交纳当季度的所有费用。后因孙树生拖欠2016年1月1日至2016年12月31日期间的物业管理费、公共维修金，2015年10月2日至2016年10月1日的公摊电费，2015年9月15日至2016年9月14日的公摊水费，故厦门盛世豪泰物业服务有限公司诉至法院。诉讼过程中，厦门盛世豪泰物业服务有限公司放弃2015年10月2日至2016年1月1日期间公摊电费、2015年9月15日至2015年12月31日期间公摊水费的相应诉求，撤回2016年10月1日公摊电费、2016年9月1日至2016年9月14日期间公摊水费的相应诉求。其中，孙树生拖欠2016年1月1日至2016年12月31日期间的物业管理费为1381.2元（每月63.95*1.8≈115.1元）、公共维修金为230.4元（每月63.95*0.3≈19.2元），2016年1月1日至2016年9月30日期间的公摊电费为175.1元，2016年1月1日至2016年8月31日期间的公摊水费为3.4元。本院认为，厦门中铁建设有限公司与厦门盛世豪泰物业服务有限公司签订的《中铁财富港湾前期物业服务合同》，孙树生与厦门盛世豪泰物业服务有限公司签订的《中铁财富港湾物业管理服务协议》系各方的真实意思表示，合法有效。孙树生作为小区的业主，其依法应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务期间的相关费用。孙树生欠交2016年1月1日至2016年12月31日期间的物业管理费1381.2元、公共维修金230.4元，2016年1月1日至2016年9月30日期间的公摊电费175.1元，2016年1月1日至2016年8月31日期间的公摊水费3.4元，本院予以认定。厦门盛世豪泰物业服务有限公司请求孙树生支付上述费用，于法不悖，本院予以支持。因前期物业合同和物业管理协议约定了物业管理费的滞纳金（即物业公司请求的违约金），且物业费为按季度交纳，故物业管理费的滞纳金应可按约定的日3‰分段计算（即2016年1月1日至2016年3月31日期间的物业管理费345.3元滞纳金自2016年4月1日始计，2016年4月1日至2016年6月30日期间的物业管理费345.3元滞纳金自2016年7月1日始计，2016年7月1日至2016年9月30日期间的物业管理费345.3元滞纳金自2016年10月1日始计，2016年10月1日至2016年12月31日期间的物业管理费345.3元滞纳金自2017年1月1日始计），并计至实际付款之日止，且不超过当季度欠交的物业管理费345.3元。而公维金、公摊水电费系物业代交性质未约定滞纳金，依法不予支持。孙树生经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理并判决。依照《物业管理条例》第四十一条、第四十二条第一款、第六十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、孙树生于本判决生效之日起十日内向厦门盛世豪泰物业服务有限公司支付2016年1月1日至2016年12月31日期间的物业管理费1381.2元、公共维修金230.4元，2016年1月1日至2016年9月30日期间的公摊电费175.1元，2016年1月1日至2016年8月31日期间的公摊水费3.4元及物业管理费的滞纳金（按日3‰计至实际付款之日止，且不超过当季度欠交的物业管理费345.3元；其中2016年1月1日至2016年3月31日期间的物业管理费345.3元滞纳金自2016年4月1日始计，2016年4月1日至2016年6月30日期间的物业管理费345.3元滞纳金自2016年7月1日始计，2016年7月1日至2016年9月30日期间的物业管理费345.3元滞纳金自2016年10月1日始计，2016年10月1日至2016年12月31日期间的物业管理费345.3元滞纳金自2017年1月1日始计）。二、驳回厦门盛世豪泰物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由孙树生负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 长  吴永福人民陪审员  刘 芳人民陪审员  陈青丽二〇一七年七月三日代书 记员  林昕颖附页：本案适用的法律条文：《物业管理条例》第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本案执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。