福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）漳民终字第470号
上诉人（原审原告）谢建立，男，1967年9月5日出生，住漳州市芗城区。
委托代理人陈维琅，福建大易律师事务所律师。
委托代理人王雅红，福建大易律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）杨顺建，男，1977年12月2日出生，汉族，住漳州市芗城区。
委托代理人林少辉，福建南州律师事务所律师。
委托代理人简晓冬。
原审第三人漳州市芗城区石亭镇新厝村民委员会（以下简称“新厝村委会”），住所地漳州市芗城区。
负责人黄明森，村主任。
原审第三人漳州市芗城建材有限公司（以下简称“建材公司”），住所地漳州市芗城区。
法定代表人黄明松，总经理。
上诉人谢建立因与被上诉人杨顺建、原审第三人新厝村委会、建材公司租赁合同纠纷一案，不服漳州市芗城区人民法院（2013）芗民初字第6557号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人谢建立的委托代理人陈维琅，被上诉人杨顺建的委托代理人林少辉、简晓冬，原审第三人建材公司的法定代表人黄明松到庭参加诉讼。原审第三人新厝村委会经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法按缺席审理。本案现已审理终结。
原审判决查明，1996年12月25日，石亭镇经联社和新厝村委会共同出资设立建材公司，由新厝村委会向村民租用庐厝场地，石亭镇经联社出资平整场地，用于建材公司兴办建材市场。平整后，该用地一直未能招租。2001年3月12日，建材公司与谢建立签订一份《场地租用协议书》，约定（摘要）：（1）谢建立向建材公司承租位于北环城路新厝村庐厝场地内的场地13.29亩、道路用地1.71亩，租期15年，即从2001年5月1日至2016年4月30日止；（2）第一个五年年租金70725元，第二个五年年租金77370元，第三个五年年租金84679.5元，签订合同时一次性付清2001年租金，以后每年1月10日前付清上半年租金，7月10日前付清下半年租金；（3）逾期付款，在3个月内按应交租金款的日3‰加收滞纳金；逾期3个月以上，建材公司有权终止本协议。该协议签订后，谢建立向建材公司交纳押金1万元，并依约支付2001年5月1日至2001年12月31日的租金47150元。2002年7月12日，谢建立向建材公司交纳2002年度租金。2003年以后的租金，谢建立一直未再向建材公司交纳。2002年12月13日，谢建立与杨顺建签订一份《租赁协议书》，约定（摘要）：（1）谢建立将其向建材公司承租的场地内的涉讼场地（面积3.7亩）出租给杨顺建，租期10年，即从2003年1月1日起至2012年12月31日止，年租金35500元；（2）杨顺建应于本协议签订之日支付第一年租金35500元，次年的租金应于前一年的租赁期限届满前一个月内付清，其余年度租金的支付方式逐年类推。谢建立在协议签订并收取第一年租金35500元后，依约将涉讼场地交付杨顺建使用。2003年9月，建材公司与杨顺建就涉讼场地重新签订一份《租赁协议书》，年租金仍为35500元。后建材公司将包括涉讼场地在内的庐厝场地全部返还给新厝村委会，由新厝村委会直接与实际租户包括杨顺建签订合同并收取租金。2004年9月23日，新厝村委会与杨顺建就涉讼场地签订一份《租赁协议书》，年租金仍为35500元。杨顺建依约向新厝村委会交纳从2004年至2011年的租金。2003年5月，谢建立因涉嫌保险诈骗被通缉。2006年6月16日，谢建立因涉嫌保险诈骗向呼和浩特市公安局投案。2006年10月5日，谢建立因保险诈骗罪被晋江市人民法院判处有期徒刑七年六个月。2009年7月15日，谢建立因病保外就医。2008年3月6日建材公司被工商行政管理部门吊销营业执照。
原审判决认为，杨顺建在履行其与谢建立所签订的租赁合同中并未违约，即该租赁合同中途无法履行，责任不在杨顺建，理由如下：1、谢建立与建材公司签订的场地租赁协议书约定，谢建立逾期交纳租金满3个月的，建材公司享有合同解除权。该场地租赁协议书履行期间，谢建立逾期交纳租金超过3个月，且其因涉嫌犯罪逃匿。在建材公司主张讨回涉讼土地，并重新出租的情况下，杨顺建与建材公司签订新的租赁合同，并通过占有改定的方式重新取得涉讼土地，确立了新的租赁合同关系，符合社会一般人通常的处事习惯，并未违反法律规定。2、本案涉讼土地系新厝村委会所有，在石亭镇政府及新厝村委会辖区内，若杨顺建拒不向建材公司（建材公司系石亭镇政府经联社及新厝村委会联合开办的）归还涉讼土地，其将不可能在该地生产经营，此属于不可归责于杨顺建的情形，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项“法律规定的其他情形”的规定。至此，杨顺建与谢建立的租赁合同解除。3、杨顺建与建材公司、新厝村委会先后订立的租赁合同中约定的涉讼土地年租金仍为35500元，与谢建立与杨顺建所签订的租赁合同约定的年租金相同，杨顺建并未从重新签订合同中获利，主观上不存在恶意。综上，涉讼土地被建材公司收回，造成谢建立与杨顺建签订的租赁合同无法履行而解除，责任在于谢建立，属于不可归责于杨顺建的事由，杨顺建并未违约，故杨顺建没有继续向谢建立支付租金的合同义务。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，判决如下：驳回原告谢建立的诉讼请求。本案受理费5560元，由原告谢建立负担。
宣判后，谢建立不服一审判决，向本院提起上诉。
上诉人谢建立上诉称：一、原审认定被上诉人在履行与被上诉人签订的租赁合同中不存在违约属于认定事实不清，适用法律错误。上诉人与被上诉人签订的租赁合同，不存在《中华人民共和国合同法》第九十一条规定的解除或终止的情形，合同并未解除；涉讼的土地未被原审第三人建材公司收回，被上诉人依约应向上诉人缴纳租金，而被上诉人并没有向上诉人缴纳租金，而另行与原审第三人建材公司、新厝村委会重新签订租赁合同，并向原审第三人新厝村委会交纳租金，故被上诉人存在违约。二、原审认定“本案涉讼土地系第三人新厝村委会所有，在石亭镇政府及第三人新厝村委会辖区内，若被上诉人拒不向第三人建材公司归还涉讼土地，其将不可能在该地生产经营，此属于不可归责于被上诉人的情形，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项“可以解除合同”的规定。至此，上诉人与被上诉人签订的租赁合同解除”同样也是错误的。上诉人与被上诉人的租赁合同是合法有效的，原审第三人建材公司无权收回讼争的土地；上诉人与被上诉人的租赁合同尚未解除，而上诉人与原审第三人建材公司、新厝村委会重新签订租赁合同，且讼争的土地一直由被上诉人执掌与使用，不存在土地被收回的情形，而被上诉人直接与原审第三人新厝村委会重新签订租赁合同并缴纳租金，属于不适当履行，被上诉人主观上存在过错，其违约是明显的。请求法院撤销原判，依法改判支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人杨顺建答辩称：一、在履行上诉人与被上诉人的租赁合同中，被上诉人并没有违约。因上诉人未向原审第三人建材公司支付租金，依据双方的约定及上诉人未经原审第三人建材公司转租给被上诉人，依据《中华人民共和国合同法》的相关规定，原审第三人建材公司均有权解除租赁合同。因上诉人的违约行为，原审第三人建材公司已解除其与上诉人的租赁合同，上诉人与被上诉人的租赁合同已无法履行，责任在于上诉人。二、被上诉人与原审第三人建材公司的租赁合同合法有效。因原审第三人建材公司已解除其与上诉人的租赁合同，上诉人与被上诉人的转租合同自然解除，在原审第三人建材公司有权收回土地而另行出租，故被上诉人与原审第三人建材公司的租赁合同合法有效。三、依据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条关于“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”的规定，因上诉人未向原审第三人建材公司支付租金，且因上诉人犯罪逃逸而下落不明，致使原审第三人建材公司另行与被上诉人签订租赁合同可视为第三人向被上诉人主张权利的行为，据此，被上诉人有权不向上诉人支付租金。同样，依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条关于“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。”的规定，上诉人拖欠原出租人原审第三人建材公司的租金，作为转租合同的次承租人有权将租金支付给第三人折抵本案的租金，故上诉人请求被上诉人再支付其租金不予以支持。四、讼争的土地已由原审第三人建材公司收回。上诉人未按约定履行其与原审第三人建材公司的租赁合同，即未按约定支付租金，原审第三人建材公司有权收回讼争的土地，上诉人提出原审第三人建材公司无权收回讼争的土地缺乏依据。由于本案讼争的土地已被原审第三人建材公司收回，上诉人已丧失对讼争土地的承租权，上诉人未按合同的约定提供土地存在过错，违约方应是上诉人，而不是被上诉人。因原审第三人新厝村委会与原审第三人建材公司协商土地由原审第三人新厝村委会收回掌管，被上诉人与原审第三人新厝村委会重新签订租赁合同，故被上诉人依约定重新占有和使用讼争的土地并缴纳租金。因此，被上诉人不存在不适当履行合同，不存在违约行为，主观也不存在过错。请求法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人建材公司答辩称：请法院依法判决。
原审第三人新厝村委会未到庭参加诉讼，也均未提交书面答辩状。
经审理查明，上诉人谢建立、被上诉人杨顺建、原审第三人建材公司对一审判决查明认定的事实均陈述对一审认定的事实没有异议，本院予以确认。
本院认为，2001年3月12日，上诉人与原审第三人建材公司就讼争的场地签订了租赁合同。2002年12月13日，上诉人又将本案讼争的场地出租给被上诉人，双方签订了租赁合同。2003年因上诉人涉嫌犯罪逃匿，上诉人已超过三个月未向原审第三人建材公司（出租人）支付租金，于是原审第三人建材公司作为拥有讼争土地的原使用权人向被上诉人要求收回讼争的土地，对此，被上诉人亦认可讼争的土地已被原审第三人建材公司收回，且上诉人对原审查明“建材公司将包括涉讼场地在内的庐厝场地全部返还给新厝村委会，由新厝村委会直接与实际租户包括杨顺建签订合同并收取租金。”并未提出异议，因此，可认定上诉人与被上诉人所签订的租赁合同所涉及的讼争的土地已被原审第三人建材公司、新厝村委会收回。据此，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条关于“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”的规定，在合同履行期间，因原审第三人建材公司主张权利而收回讼争的土地，致使被上诉人已无法依据与上诉人所签订的《租赁协议书》对所涉及的讼争土地行使使用、收益权利，且被上诉人在讼争的土地被收回前已缴足了租金，且被上诉人抗辩拒绝向上诉人继续支付租金，故上诉人提出讼争的场地未被收回、被上诉人应向其支付租金284000元及被上诉人在履行与其所签订的《租赁协议书》存在违约等上诉理由依据不足，不予支持。虽然本案讼争的土地被原审第三人建材公司、新厝村委会收回，被上诉人有权解除其与上诉人所签订的《租赁协议书》，但被上诉人并未行使解除合同的权利，故上诉人上诉提出其与被上诉人之间的租赁合同尚未解除的理由成立，原审法院认定双方之间的租赁合同已解除存在不当，应予以纠正，因上述合同是否解除并不影响本案的实体判决，故原审判决可予维持。原审第三人新厝村委会经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百四十四条、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币5560元，由上诉人谢建立负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐志忠
代理审判员 陈天明
代理审判员 杨国栋
二〇一四年五月七日
书 记 员 蒋舒红
附本判决适用的主要法律条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。