广东省云浮市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）云中法民二终字第146号
上诉人（原审原告）：蓝宏文，男，汉族，1975年3月16日出生，住广东省云浮市云城区。
被上诉人（原审被告）：云浮市荣威房地产开发有限公司，住所地：云浮市云城区。
法定代表人：潘锦灿，该公司董事长。
委托代理人：陈庆元、刘钦华，广东广厚律师事务所律师。
上诉人蓝宏文因与被上诉人云浮市荣威房地产开发有限公司（下称荣威公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服云城区人民法院（2014）云城法民二初字第436号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月9日受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人蓝宏文，被上诉人荣威公司的委托代理人陈庆元、刘钦华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
蓝宏文向原审法院起诉称：2009年4月19日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的商品房蟠龙山水豪庭＊＊幢＊＊＊号房，套内建筑面积141.23平方米，每平方米2909.65元，合同总价款为人民币410930元。合同签订后，原告依约支付了全部购房价款，并支付了办证费用13562元（证据3）。被告于2010年9月8日，原告收到被告的收楼通知书（证据5）；2014年7月底，被告通知原告去房屋登记部门签领房地产权属证书（证载登记日期为2014年7月8日，套内建筑面积为138.58平方米，纳税金额为12327.90元，见证据2）。因此，产权登记面积与购房合同约定计价面积少2.65平方米，原告为此多支出购房款7710.57元，根据原被告签订的《商品房买卖合同》第五条“面积确认及面积差异处理”约定，被告应退还原告。而被告收回的办证费用13562元，根据房地产权属证书记载，仅为纳税金额12327.90元，因此被告应退还多收款1234.1元。《商品买卖合同》第十五条“关于产权登记的约定”：“买受人不能在商品房交付使用后720天内取得房地产权属证书，出卖人按已付房款的每日银行同期利率计算给买受人，至房地产权属证书实际交付日止。”从被告2010年9月8日发出的收楼通知书到地产权属证书证载登记日期2014年7月8日，被告在交付商品房使用后的1399天才取得房地产权属证书，因此被告严重违约，应按当时楼房交付时银行3-5年期贷款利率年5.76%（日利率万分之1.578）支付违约金合计90717.81元。
为此，原告遂起诉至法院，要求判令：1、被告退还原告因《商品房买卖合同》约定计价面积与实际产权登记面积差异而多支付的购房款7710.57元。2、被告退还原告多支付的办证费用1234.1元。3、因被告违约，支付因不能在规定期限内取得房地产权属证书而需支付的违约金90717.81元。4、案件诉讼费由被告承担。
被告荣威房地产辩称：对第1项诉求，被告同意退回缩水面积价款，但不同意原告主张的计算方法，也不同意支付利息。双方签订的商品房买卖合同是合法有效的，面积差异应按照合同的约定计算，应按照房产证记载的套内面积及原被告双方签订的商品房买卖合同第三、四、五条约定的套内面积差异计算，在扣除差异值0.6%后，再按合同第五条规定计算面积差异价款。对第2项诉求，被告同意退还，但应当减去登记费80元。对第3项诉求，根据合同第八条、第十五条的约定，被告应在房屋交付的720天内取得房产证，被告于2011年11月28日向云浮市国土部门申请办理涉案房屋的土地使用证，2012年3月21日，国土部门以小区是整体开发报建，需要以小区开发建设完毕分摊土地后才能办理房产证为由，退件给被告方，故无法办理房产证。按照2014年4月1日前云浮市国土部门的关于办证业务须知的规定，必须先办国土证才能办理房产证。2014年4月1日，国土部门出台新政策，无需先办土地证就可以办理房产证，因此才办理涉案房屋的房产证，该证中也有写明土地尚未分摊。为原告申办国土证前，被告根据先办房产证再办土地证的旧规定已经为之前部分业主办理了房产证。根据合同关于办理房产证的约定，因国家政策变动导致被告无法于约定期限内办理房产证，被告属于免责。故请求法院依法驳回该诉讼请求。
原审法院经审理查明，2009年4月19日，原告（买受人）蓝宏文与被告荣威房地产（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：0904053），该合同约定：第一条：项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于云浮市市区狮山路81号、编号为04-03-0016的地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》。……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名蟠龙山水豪庭。第三条：买受人所购商品房的基本情况。……该商品房为本合同第一条规定的项目中的：第＊＊幢＊层＊＊＊号房。……该商品房合同约定建筑面积共158.05平方米，其中，套内建筑面积141.23平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积16.82平方米。第四条：计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售，按（套内）建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米2909.65元，总金额人民币肆拾壹万零仟玖佰叁拾零元整。第五条：面积确认及面积差异处理。本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。面积差异百分比=［（产权登记面积-
合同约定计价面积）÷合同约定计价面积］×100%。第六条：付款方式及期限。买受人按下列第3种方式付款：3、其他方式。商业贷款。买受人须在2009年4月19日前交纳首期房款，计人民币90930元，并于2009年4月20日前提交所需资料，办理余款32万元贷款。第十五条：关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的。双方同意按下列第3项处理：3、买受人不能在商品房交付使用后720天内取得房地产权属证书，出卖人按已付房款的每日银行同期利率计算付给买受人，至房地产权属证书实际交付日止。第二十三条：本合同自双方签订之日起生效。第二十四条：商品房预售的，自本合同生效之日起30日内，由出卖人向云浮市住房和城乡建设局申请登记备案。该合同还对逾期付款违约责任、交接、产权登记等双方的权利、义务作了详细约定。原、被告分别在上述合同盖公章或签名捺印确认。
合同签订后，原告蓝宏文按合同约定于2009年4月19日支付了首期房款90930元给被告，后向银行按揭贷款支付了32万元，房款已全部支付完毕。原告蓝宏文与被告确认原告蓝宏文于2010年9月8日收楼。2011年11月28日，被告荣威房地产向云浮市国土资源和城乡规划管理局提交相关资料，为涉案商品房办理权属证书。云浮市国土资源和城乡规划管理局向被告荣威房地产出具一份《补充完善资料告知书》，以“经科室会审，你公司报建时是一个整体开发区，请在小区建成后再申请分摊转让。”为由，不予办理。2014年4月21日，云浮市住房和城乡建设局、云浮市国土资源和城乡规划管理局联合发文《关于印发﹤关于市中心城区国有土地上房屋土地分摊问题的处理意见﹥的通知》（云建办（2014）16号），该通知载明：“三、历史问题衔接。本通知发出前办理的房地产转移登记，土地使用权类型为出让的，如未办理土地分摊手续的，可暂不办理，待发生转移登记时再按本通知处理。”。2014年7月8日，原告蓝宏文取得了涉案商品房的房产证，证号为粤房地权证云字第0000029＊**号，登记建筑面积157.33平方米，套内建筑面积为138.58平方米。后因被告荣威房地产逾期办证、面积差异、多收维修基金费用等，与原告发生纠纷，经协商无果，两原告遂向本院起诉，请求解决。
原审法院另查明，原告蓝宏文于2009年4月19日支付了涉案商品房的办证费用13562元。2014年5月12日，税务部门出具契税发票，涉案商品房契税12327.9元（契价410930元，契税税率3%）。涉案商品房的实际支出办证费用为：契税12327.9元＋登记费80元=12407.9元。2014年5月5日，被告荣威房地产将维修资金4742缴存至房屋的专用账户内。
原审法院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，该合同是合法有效的，本院予以确认。双方当事人应当按照合同约定履行自已的义务。综合原、被告的陈述，本案争议的焦点是：1、涉案商品房存在的面积差异如何处理。2、被告荣威房地产是否应当承担逾期办证的违约责任。3、被告荣威房地产是否应当退回原告多支付的办证费。
关于面积差异的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；……”同时，双方签订的《商品房买卖合同》第五条面积确认及面积差异处理约定，差异值超过±0.6以上（不含本数）至±3%以内（不含本数）的，买卖双方按照买卖合同约定的房屋单价多退少补。由于《商品房买卖合同》是合法有效的合同，因此，合同内容对双方当事人均具有约束力，双方均应当按照约定履行。涉案商品房的面积差异百分比：［（138.58平方米-141.23平方米）÷141.23平方米］×100%=-1.87%。按照合同第五条约定，故被告荣威房地产应退回多收房款（2909.65元／平方米×（141.23平方米-138.58平方米）］=7710.57元给原告。被告荣威房地产要求扣除差异值0.6%之后再按合同的第五条计算面积差异款，该意见属片面理解合同第五条，故被告荣威房地产上述抗辩理由不成立，本院不予采纳。
关于逾期办证的违约责任问题。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人只有在因其自身原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任。本案中，原告确认于2010年9月8日收楼，故被告荣威房地产应当按照合同第十五条约定，于720天内即2012年8月28日前办理取得涉案房地产权属证书。被告荣威房地产已于2011年11月28日向云浮市国土资源和城乡规划管理局提交相关办证资料，但云浮市国土资源和城乡规划管理局以“经科室会审，你公司报建时是一个整体开发区，请在小区建成后再申请分摊转让。”为由，不予办理。按照一般的办证规程，办证部门的工作时限是受理之日起的法定60个工作日，承诺40个工作日。因此，被告荣威房地产于2011年11月28日提交相关办证资料，距应取得房地产权证的2012年8月28日尚有200余天，是在合理的期限内办证，至于涉案商品房未能如期办证，是办证机关之间的内部衔接问题，并非被告荣威房地产怠于履行义务或其自身原因导致。且被告荣威房地产在办证部门2014年4月21日联合发文后，已及时为涉案商品房办证，原告亦已于2014年6月17日取得房产证。因此，原告主张被告荣威房地产逾期办证应当支付违约金，理由不成立，本院不予采纳。被告荣威房地产抗辩认为涉案商品房未能办理权属证书是政策原因，应免除其违约责任，理由成立，本院予以采纳。
关于多收办证费的问题。被告荣威房地产确认收取原告办证费用13562元，涉案商品房实际用去办证费用12407.9元，多收取部分13562元-12407.9元=1154.1元。被告荣威房地产应予退还给原告。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决：一、被告云浮市荣威房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内退回商品房面积差异款7710.57元给原告蓝宏文。二、被告云浮市荣威房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内退回商品房办证费用1154.1元。三、驳回原告蓝宏文的其他诉讼请求。本案受理费2098元，适用简易程序审理，减半收取1049元（原告已预交1049元），由原告负担1024元，被告云浮市荣威房地产开发有限公司负担25元。
蓝宏文不服原审判决，向本院提起上诉称：一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，故意偏袒被上诉人一方。一审法院认为：由于商品房未能办理权属证书是政策原因，而认定政策原因唯一的仅是国土局“经科室会审，你公司报建时是一个整体开发区，请在小区建成后再申请分摊转让”，而认定“至于涉案商品房未能如期办证，是办证机关之间的内部衔接问题，并非被告怠于履行义务或其自身原因导致。”因此免除其违约责任。一、国土局的科室意见恰恰证明，不能办理房产证是因为被诉人自身原因造成的，是因为小区没有建成。小区是否建成与是否符合办证条件两回事，小区没有建成难道是政策造成的吗？事实说明小区没有建成上诉人却办好了房产证，是因为政策变化了才办成的。也即是说，如果政策不变化，被上诉人再过10年仍未建成小区，上诉人的房产证还是不能办下来，这并非政策的原因，而是因为被上诉人本身项目存在问题。众所周知，被上诉人从2005年就开发建设本商品房项目，但至今却仍未完成，难道是政策的原因？恰恰是被上诉人罔顾合同约定、不守诚信，不顾政策和其自身经营问题造成的！二、科室意见并非政策，而且政策一直就没有变过。政策是指国家政权机关、政党组织和其他社会政治集团为了实现自己所代表的阶级、阶层的利益与意志，以权威形式标准化地规定在一定的历史时期内，应该达到的奋斗目标、遵循的行动原则、完成的明确任务、实行的工作方式、采取的一般步骤和具体措施。从上可知，政策必须是权威形式标准化地规定，但一份科室会审意见，没有盖章，没有对外公布，竞然成了政策！真是滑天下之大稽！相反，政策没有变化，政策对云浮市所有的房地产开发商都一样，为什么别的开发商却能够按照合同约定办好房产证给购房者？如果因政府部门的行政行为造成了被上诉人损失，那是被上诉人与政府部门行政法律关系调整的范围，与具体到本案的民事法律关系并无关联！三、《商品房买卖合同》第十五条明确约定：“出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关务案。”本案中，上诉人于2010年9月8日收楼，即是说，被上诉人应于2010年10月8日以前向产权机关提交资料办理有关手续，但被上诉人却于2011年11月28日才向有关产权机关提交相关办证资料，这难道还不是违约？难道还不是自身原因？再退一步说，《商品房买卖合同》第八条约定：“被上诉人应当在2009年7月31日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。可是直至2010年9月8日，被上诉人才向上诉人交付商品房使用！也即是说，迟交楼导致了迟办证，这难道也不是被上诉人的原因？如按2009年7月31日前交楼，被上诉人本应在2011年7月31日前办好房产证给上诉人，但被上诉人却于2011年11月28日才向登记机关提交登记资料！这难到还不是被上诉人自身原因？还不是怠于行使义务？四、即使政策真的有变化，被上诉人应履行告知义务。迟交楼情况、逾期办证、改变报建规划等情况，被上诉人从未告知上诉人，违背诚实信用原则，根据《合同法》相关规定，应当承担违约赔偿责任。五、原审法院另一同类型案件中（（2014）云城法民二初字第370号），对于涉案商品房未能办理权属证书是否是因政策原因，认定被上诉人：“作为一间专业的房地产开发公司，在其开发所涉案商品房时对办理房屋权属登记的流程、政策是相关清楚的，该项抗辩理由，理据不足，不能采纳”，判决被上诉人“支付逾期办理房产证违约金43036元给原告”！
同样的事实、同样的法律关系，同一个法院独任审理的官，怎莫会有两个截然相反的判决！六、就如前述另一判决案例所认定，很明显，作为专业的房地产开发公司，其开发行为本应充分考虑市场风险、政策风险，在其开发所涉案商品房时对办理房屋权属登记的流程、政策是相关清楚的，能否办证及何时能办证，更应比作为弱势的购房者清楚，因此其作为格式合同的提供方，在约定办理房证期限等方面更具优势，而事实也是如此，最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中第18条第二款“商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日，除当事人有特殊约定外，未能取得房屋权属证书的，应当承担违约责任”，也即是说，法律认为取得房屋权属证书的合理期限是房屋交付后90日内，可是，本案《商品房买卖合同》却约定房屋交付后的720天内，条款本身即是霸王条款，违反民法公平和诚实信用原则！在此极不公平的条件下，被上诉人却仍未能按期向上诉人交付房屋权利证书，致使上诉人的房屋使用受到重大影响。由于被上诉人在交付房屋时车位仍未配套（后来车位卖到26万元，目前仍卖19万元）完成及天然气未能入户，同时在物管、用水用电及擅改规划等方面存在各种问题，上诉人想取得房产证后出卖该房屋，但由于房屋权属证书未能取得，加之目前房地产市场不景气，房屋降价，未能卖出，也无法出租、抵押或者转让，使上诉人遭受巨大损失和精神压力。七、被上诉人作为专业的房地产开发公司，其应能预计到什么时候可以办好房屋证书，且买卖合同也已经给了720天充足的时间，如因上诉人经营能力不能掌握好政策，为购房者取得房产证书因，被上诉人即属违约，应按合同支付违约金。否则，如明知其开发的项目存在瑕疵而不能为上诉人取得房产证书仍与购房人签订合同，即属诈骗。本案中，如果法院支持被上诉人这种行为，将有更多的开发商效仿被上诉人，即明知不符合政策、办证条件或项目本身存在瑕疵，但仍然与购房者签订购房合同，然后以政府部门不予以登记或不验收为由，法院认定开发商不用承担违约责任而逃避责任！请问出现这种情况，购房者利益如何保障？社会公义何在？综上，根据《合同法》、《民法通则》等有关法律法规，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，上诉人认为一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，故意偏袒被上诉人一方，请求二审法院依法查明事实，为上诉人主持公道，依法纠正一审错误且极其不公正的判决，以维护法律的尊严，维护上诉人的合法权益，还法律以公正、公平，还上诉人以公道！请求二审法院支持上诉人的如下上诉请求：1、撤销云浮市云城区人民法院（2014）云城法民二初字第436号民事判决第三项，改判被上诉人支付因逾期办证的违约金90717.81元给上诉人。2、一二审诉讼费用全部由被上诉人承担。
荣威公司辩称：一、涉案楼盘分三期开发，第一期开发完后，我方按照房管部门的要求及时为业主办理房产证，现三案件上诉人为二期业主，我方在二期业主办证时是按一期的程序收集资料并在2011年11月28日向房管部门递交办证资料，2012年3月份房管部门对我方递交的二期业主办证资料作退件处理，退件的理由是“经科室会审，你公司报建时是一个整体开发区，请在小区建成后再申请分摊转让。”，我方收到退件资料之后都一直向房管部门协调，希望房管部门能为二期业主办证，但房管部门内部对办证程序存在不同意见。房管部门称由于内部对办证程序有不同的理解，所以暂时无法解决二期业主的办证问题，要我方等通知。此状态一直延续到2014年4月21日。在2014年4月21日收到云浮市住房和城乡建设局、云浮市国土资源和城乡规划管理局联合发文（云建办（2014）16号）后我方才知道办证程序又规定不需要先行解决小区土地分摊问题就可办证了。我方在2014年4月-5月之间就重新递交办证材料，就二期业主（包括三上诉人）在递交资料两个月之内都已经取得房产证。二、最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人只有在因其自身原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任。我方当时是在2011年11月28日递交相关办证材料，距双方约定应取得房产证的时间尚有90余日，按照办证部门的工作时限是受理之日起法定60个工作日，承诺40个工作日，有足够的时间办证。三、合同第十五条约定，30日内需要提交相关办证资料备案，但未在30日内提交资料去备案的原因是多方面的，并且合同并没有约定30日未提交材料备案要承担相关的违约责任。合同第十五条的约定，只是针对未在720日内办理房产证，需承担违约责任。如前所述，剔除因房管部门政策变化导致未能办证的两年时间，我方是严格按照合同的约定时间办理了房产证。四、上诉状中提到（2014）云城法民二初第370号民事判决我方需承担“支付逾期办理房产证违约金的责任”，该判决已经在（2015）云中法民二终字第46号改判我方不需承担“支付逾期办理房产证违约金的责任”。该判决为终审判决，已发生法律效力。综上所述，上诉人请求及事实理由不合理，请法院依法驳回上诉人的诉讼请求，维持原判。
蓝宏文和荣威公司在二审中均没有提交新证据。
本院经审理查明，原判查明的事实属实，本院予以确认。
另查明，荣威公司已为蟠龙山水豪庭商住小区的第一期业主黎妮于2011年3月31日办理了证号为粤房地权证云字第0000013＊**号房地产权证，为该小区第一期业主黄国强于2010年4月12日办理了证号为粤房地权证云字第0000006＊**号房地产权证等。
荣威公司为陈志明等41户（包括蓝宏文）到云浮市国土资源和城乡规划管理局交件办理土地使用权转让时，在云浮市国土资源和城乡规划管理局档案袋里，签订时间为2011年11月28日的《土地使用权转让合同书》上有蓝宏文等住户的签名和手指模，合同书上的鉴证单位是云浮市土地交易中心，合同书上盖有云浮市国土资源和城乡规划管理局办文窗口收件监证章和云浮市国土资源和城乡规划管理局核对人签名“何”的印章，云浮市国土资源和城乡规划管理局档案袋封面上有收件日期的盖章，手写填充的收件日期为“2011年11月28日”。3月21、3月26日的《补充完善资料告知书》是云浮市国土资源和城乡规划管理局发给荣威公司的材料。
本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。本案二审的争议焦点为：荣威公司应否承担逾期交付房地产权证违约金。
关于荣威公司应否承担逾期交付房地产权证违约金的问题。荣威公司为陈志明等41户（包括蓝宏文）到云浮市国土资源和城乡规划管理局交件办理土地使用权转让时，在提交的签订时间为2011年11月28日的《土地使用权转让合同书》上盖有云浮市国土资源和城乡规划管理局办文窗口收件监证章和云浮市国土资源和城乡规划管理局核对人签名“何”的印章，且云浮市国土资源和城乡规划管理局档案袋封面上有收件日期为“2011年11月28日”的盖章，以上证据，足以证明荣威公司是于2011年11月28日到云浮市国土资源和城乡规划管理局窗口为蓝宏文等住户交件办理土地使用权转让手续。3月21日、3月26日的《补充完善资料告知书》是云浮市国土资源和城乡规划管理局发给荣威公司的告知书，虽然没有年份显示，但结合本案其它证据，足以证明是由云浮市国土资源和城乡规划管理局发给荣威公司的告知书，对其真实性、合法性、关联性，本院均予以确认。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》“法释（2001）33号”第七十条规定：“一方当事人提出的下列证据，对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应当确认其证明力：（一）书证原件或者与书证原件核对无误的复印件、照片、副本、节录本……”。蓝宏文认为云浮市国土资源和城乡规划管理局档案袋没有加盖公章，《补充完善资料告知书》上的审核时间不明确，对其真实性与合法性不予认可，不能作为定案证据，但没有提出足以反驳的相反证据，其抗辩理由不成立，本院不予采纳。综上，云浮市国土资源和城乡规划管理局档案袋包括里面的材料，及云浮市国土资源和城乡规划管理局发给荣威公司的资料，均可以作为本案的证据予以采信。
荣威公司在为蓝宏文办理房地产权证前，已为蟠龙山水豪庭商住小区的第一期部分业主们办理了房地产权证，后在为蓝宏文办理房地产权证时，因云浮市国土资源和城乡规划管理局的办证条件发生变化，造成逾期交付房地产权证给蓝宏文。因为荣威公司于2011年11月28日向云浮市国土资源和城乡规划管理局提交相关办证资料，距应取得房地产权证的2012年8月28日尚有200余天，是在合理的期限内办证，荣威公司已履行了其交件办证的义务，至于行政机关何时发放房地产权证，并非荣威公司所能控制，荣威公司没有因自身原因造成逾期办证，故荣威公司不用承担逾期交付房地产权证违约金。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，本院予以维持。上诉人蓝宏文的上诉理由不成立，本院予以驳回。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》法释（2001）33号第七十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2068元，由上诉人蓝宏文负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 容
审判员 陈灿良
审判员 严 海
二〇一五年七月六日
书记员 黄常乐