福建省古田县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）古民初字第784号
原告陆玉彬，女，汉族，古田县人，住古田县。
委托代理人丁师婷、黄茂顶，福建远见律师事务所律师。
被告古田县恒生房地产开发有限公司，住所地：古田县城西街道罗华停车场24、25号店。
法定代表人陆世锋，总经理。
委托代理人林铃斌，福建华忠盛律师事务所律师。
原告陆玉彬诉被告古田县恒生房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭并征得当事人同意后，与原告易振炜诉被告古田县恒生房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷等四十三案合并公开开庭进行了审理。原告委托代理人丁师婷与被告的委托代理人林铃斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年12月22日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定被告将位于古田城西街道办事处东北侧的恒福华府第4幢1单元××号房以总价435316元出售给原告，双方约定交房时间为2012年12月30日前，同时还约定如因被告的原因，原告不能在商品房交付使用后90日不能取得房屋权属证书的，被告自逾期之日起每日按已付款的0.001%向原告支付违约金。合同签订后，原告依约支付了全部购房款，但被告至今未向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，导致原告无法取得房屋权属证书。原告认为，被告逾期办证行为已构成违约，故起诉请求判令：1、被告立即协助原告办理房屋权属证书；2、被告向原告支付逾期违约金3504.29元（以已付房款435316元，每日按0.001%计算，自2013年2月28日计算至被告协助原告办理房屋权属证书之日止，暂计至2015年5月14日止）。
被告辩称，1、恒福华府小区与古田县罗华村相邻，政府在出让土地时未与罗华村民协调清楚，至今，小区外围的部分设施还因村民阻拦未完成，导致小区无法按时办理产权登记手续，被告多次向政府部门反映情况，但均无果。房屋未能按时办证原因并不在于被告。2、原告是在2015年5月14日起诉，往前推算两年为2013年5月14日。原告主张的关于2013年5月14日之前的违约金都已经超过二年诉讼时效。3、《商品房买卖合同》第十四条“关于产权登记的约定”：“如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的”“出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金”。根据该条款约定，被告支付违约金的前提是“因出卖人的原因”“不能在商品房交付使用后90日内”。因此，违约期间的计算应当以原告和被告实际办理交房手续，再扣除双方约定的90日办证时间后开始计算。4、根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，房屋权属证书应由买受人负责办理。因此，违约时间最多计算至被告办理房屋所有权初始预登记之日止。
本案在审理过程中，双方当事人对以下事实没有争议，本院予以确认：
原、被告签订《商品房销售合同》，原告向被告购买了恒福华府的房屋，约定房屋的总价款为435316元，被告已经收取了原告方全部的购房款。《商品房销售合同》第八条约定的交房时间为2012年12月30日前；原、被告双方实际的交房时间2013年7月25日。直至庭审时，被告仍未办理涉诉房屋所有权初始预登记，原告亦未取得房屋权属证书。
围绕本案被告是否应当承担逾期办证的违约责任以及违约金数额的争议焦点问题，本院查明、分析如下：
原告认为，被告应以已付房款435316元，每日按0.001%计算，自2013年2月28日计算至被告协助原告办理房屋权属证书之日止向原告支付逾期办证违约金，向本院提供如下证据：1、《商品房买卖合同》，证明原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定被告将位于古田城西街道办事处东北侧的恒福华府房屋一套以总价435316元出售给原告，双方约定交房时间，同时约定被告应在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记以及双方的违约责任等权利义务。2、销售不动产统一发票、房屋交接书、宁德地税手工发票、收款收据、住房专项维修资金缴款凭证，证明原告已全面履行义务，支付全部购房款以及相应费用。
被告质证认为，对原告提交证据的真实性均无异议，但根据《商品房销售合同》第14条约定，“经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定”。各原告均未书面授权委托给被告方代办，所以房屋产权登记办证主体义务在买房者。
被告认为，违约金应从双方实际交房日加90日后开始计算，并提供如下证据：1、房屋交接书，证明原、被告实际交房时间。
原告质证认为，对被告提交的证据真实性无异议。
本院对原、被告双方的证据作如下分析认证：原、被告双方提供的证据均来源合法，客观真实，双方对其真实性亦无异议，予以采信，证实了本案无争议的事实。本院认为，被告至今仍未办理房屋所有权初始预登记，而房屋所有权初始预登记是原告办理房屋权属证书的前提条件，故原告认为其逾期办证的原因系由于出卖人的原因造成的，被告的行为构成违约的意见，予以支持。根据《商品房买卖合同》第十四条的约定，“如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的”“出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金”，本案被告实际交房时间为2013年7月25日，故被告认为逾期违约金应从实际交房日加90日之后即2013年10月23日开始每日按已付款435316元的0.001%计算，予以采信。
综上，本院认为，原、被告双方签订《商品房买卖合同》后，原告依约履行了付款义务，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定和双方合同的约定，被告负有协助原告办理房屋权属证书的义务，故原告要求被告协助办证，本院予以支持。由于被告未办理房屋所有权初始预登记，导致原告无法办理房屋所有权证，故被告应承担违约责任。被告实际交房时间为2013年7月25日，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定，被告应于交房日加90日之后即从2013年10月23日开始至被告实际履行协助原告办证义务止，每日按已付款435316元的0.001%计算向原告支付违约金，暂计至2015年5月14日止违约金为2472.6元（435316元×0.001%×568日）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告古田县恒生房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内协助原告陆玉彬办理恒福华府第4幢1单元××号房屋权属证书；
二、被告古田县恒生房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告陆玉彬违约金人民币2472.6元及后期违约金（后期违约金从2015年5月15日开始，每日按已付款435316元的0.001%计算至被告实际履行协助原告办理房屋权属证书义务之日止）；
三、驳回原告陆玉彬的其他诉讼请求。
案件受理费人民币50元，由原告陆玉彬负担10元，被告古田县恒生房地产开发有限公司负担40元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理。
审 判 长 黄文熹
审 判 员 张宁国
代理审判员 黄 达
二〇一五年十一月十二日
书 记 员 余 枫
注：义务人必须在指定的期限内履行义务，未及时履行的，权利人可以向本院申请执行。申请执行的期限为二年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
附主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《城市房地产开发经营管理条例》
第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。