上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）浦民一（民）初字第7504号
原告（反诉被告）上海筑银投资管理有限公司。
法定代表人张公浩。
委托代理人黄可磊，上海市东方正义律师事务所律师。
委托代理人潘公波，上海市权亚智博律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海艾福敦酒店管理有限公司。
法定代表人陈卫杰。
委托代理人徐富荣，上海市国和律师事务所律师。
委托代理人张忠野，上海富石律师事务所律师。
被告上海华杰置业有限公司。
法定代表人陈卫杰。
委托代理人谈鸿强。
委托代理人丁存东，上海君澜律师事务所律师。
原告上海筑银投资管理有限公司（以下简称筑银公司）诉被告上海艾福敦酒店管理有限公司（以下简称艾福敦公司）、上海华杰置业有限公司（以下简称华杰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年3月6日受理后，依法适用普通程序，于2012年5月18日公开开庭进行了审理。之后，被告艾福敦公司提起反诉，本院于2012年9月3日、2012年12月12日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）筑银公司委托代理人黄可磊、潘公波，被告（反诉原告）艾福敦公司委托代理人徐富荣，被告华杰公司委托代理人谈鸿强到庭参加诉讼。本案经合议庭评议、本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
原告（反诉被告）筑银公司诉称，2007年，筑银公司与华杰公司先后签订了两份租赁合同，约定由华杰公司租赁小南码头路XXX号内的1、2、3、7、8、9、10、12号楼共8栋房屋，合计面积16895平方米，用途为商场、酒店、餐饮等，其中3、7、8、9、10、12号楼的租赁期限为2007年9月1日至2012年8月31日，1、2号楼的租赁期限为2007年12月1日至2012年9月30日。2009年3月20日，筑银公司与艾福敦公司、华杰公司签订补充合同，约定华杰公司将原合同所有权利义务转让给艾福敦公司，华杰公司为艾福敦公司全面履行本合同提供连带责任担保。但艾福敦公司在履行合同中经常拖欠租金，构成根本性违约，故筑银公司提起本案诉讼，请求判令：1、确认租赁合同于2012年5月31日解除；2、艾福敦公司搬离租赁房屋和场地；3、艾福敦公司支付截至搬离日的租金及使用费［计算至2012年2月29日为人民币（以下币种同）18，588，718.56元］；4、艾福敦公司支付拖欠的租金及物业管理费的滞纳金；5、华杰公司承担连带责任。
被告（反诉原告）艾福敦公司辩称，租赁合同约定面积为16895平方米，但经查，产证面积仅为4281平方米，根据租赁价格，艾福敦公司实际已多支付租金。合同约定免租期从全部租赁房屋实际交付之日起计算，筑银公司的最后交房日期为2008年1月1日，租金应从2008年4月1日起计付。原合同约定的建设期为3个月，后实际为30个月，租赁双方同意2009年度的租金减半收取。艾福敦公司的公共设施投入费用为2，100万元，应根据合同约定按面积分摊。综上，艾福敦公司实际多支付了租金，且已投入约2.2亿建设资金，租赁房屋已改变成产权混同的新建筑，筑银公司无权单方解除合同。同时，艾福敦公司提起反诉，请求判令筑银公司：1、退还多支付的租金7，286，827.65元；2、承担园区内上水管道、门头、中心广场、绿化等分摊费用1，041万元。
被告华杰公司辩称，同意艾福敦公司的意见。
针对反诉部分，筑银公司辩称，艾福敦公司认为租赁面积不符的意见不成立，其并未多支付租金。艾福敦公司主张的公共设施投入费用存在争议。
经审理查明，上海市浦东新区小南码头路XXX号房屋［沪房地（市）字（2005）第000194号］为上海市申江两岸开发建设投资（集团）有限公司所有，该产证登记有房屋30幢，共计26973平方米。上海怡德物业经营管理有限公司受托对上述房屋经营管理。2007年上半年，筑银公司向上海怡德物业经营管理有限公司承租了小南码头路XXX号1-10、12号共计11栋房屋，合计建筑面积2万平方米（含插层面积2622平方米）。
2007年，筑银公司（甲方）与华杰公司（乙方）就小南码头路XXX号内3、7、8、9、10、12号房屋及同址1、2号房屋先后签订《租赁合同》及补充条款（1＃、2＃楼），约定乙方向甲方承租上述8栋房屋，合计建筑面积16895平方米，租赁用途为商场、酒店、餐饮等。乙方已知并接受甲方提供的租赁房屋的现状条件、用途、产证及权属状况，对于乙方在今后经营及其他活动中由于租赁房屋的现状条件、用途、产证及权属状况等原因受到影响，甲方不承担责任。本合同结束时，甲方对乙方的修建、改扩建安装工程、增配设施、装修及添置的设施等费用均不作补偿。双方同意，乙方应先付租金后使用租赁房屋，并就租赁房屋以每2个月为一个支付单位期分期向甲方支付相应租金。乙方必须按时向甲方交付租金，每逾期一日按逾交总额的千分之二支付滞纳金，乙方若逾期不交付任何一期租金累计满30天，应按违约处理，甲方有权单方面终止本合同，乙方已支付的租赁保证金不予退还。物业管理费合计每月168，950元，物业管理费押金合计337，900元。甲方在本合同期限内，应遵守本合同之规定，不得擅自将本合同约定的租赁房屋再租给第三方。另，租赁标的物为小南码头路XXX号内3、7、8、9、10、12号房屋的租赁合同约定，租赁期限自2007年9月1日起至2012年8月31日，其中2007年9月1日至2007年11月30日为装修免租期。第一年的年租金为7，046，325元；第二年至第五年的年租金为8，130，375元。乙方应于本合同签订之日起5个工作日内向甲方支付租赁保证金100万元。租赁标的物为小南码头路XXX号内1、2号房屋的租赁合同约定，租赁期限自2007年12月1日起至2012年9月30日，其中2007年12月1日至2008年2月29日为装修免租期。第一年前六个月的租金为653，121.88元，第一年后六个月的租金为1，306，243.75元，第二年至第五年的年租金分别为2，739，379.75元、2，873，736.25元、3，015，557元、1，846，157.81元。乙方应于本合同签订之日起5个工作日内向甲方支付租赁保证金15万元。补充条款约定，关于道路及市政管线的改造，双方约定区内改造范围工程由乙方负责实施，费用按面积分摊。租赁合同期满后，租赁房屋如无市政规划建设、市政动迁，可以继续履行租赁的，则甲方同意不再签订租赁合同，按原租赁合同继续履行，直至该租赁房屋被市政规划进行动拆迁止。
2009年3月20日，筑银公司、华杰公司、艾福敦公司签订《补充合同》，约定华杰公司将原合同和补充协议的所有权利和义务转让给艾福敦公司，华杰公司承诺愿为艾福敦公司全面履行本合同提供连带责任担保。
合同签订后，筑银公司于2008年1月1日完成全部租赁房屋的交付义务，艾福敦公司对租赁房屋进行改造装修后作为艾福敦酒店经营使用。
2008年1月至2011年期间，筑银公司多次向华杰公司、艾福敦公司发函催讨欠费。
经筑银公司、艾福敦公司确认，2009年度的租金按合同约定标准减半收取；截至2011年12月，艾福敦公司共支付租金及物业管理费21，240，479元、保证金150万元。
本案审理中，筑银公司于2012年5月31日向艾福敦公司发出律师函，通知其终止合同。2012年6月4日，艾福敦公司复函，不认可筑银公司的解除权。艾福敦公司认为筑银公司在诉讼期间间断性停电三次，即2012年7月28日至2012年11月7日、2013年1月16日至2013年2月28日、2013年7月2日至2013年9月19日，艾福敦公司在断电期间只能租用发电机供电，造成其巨大损失，故不同意支付停电期间的租金。对此，筑银公司认为，停电事实确实存在，具体停电时间不清楚，但表示系因台风、设备维修、供电部门断电等原因所致，2013年9、10月后已恢复供电。另，筑银公司认可艾福敦公司主张的公共设施投入费用21，325，453元，但认为根据当时的招商平面图（即滨江文化体育休闲园区平面图），其所承租的11栋楼在当时招商时的实际可租赁面积为21189平方米，扣除艾福敦公司承租面积16895平方米，其使用4、5、6号楼面积为4294平方米（其中6号房由上海怡德物业经营管理有限公司于2009年9月收回），按此计算同意分摊其中的20.3%，对于筑银公司发生的改造费用，暂不要求在本案中处理。庭后，筑银公司又表示在本案中暂不主张物业管理费，要求没收租赁保证金115万，扣除租赁保证金之外的剩余保证金35万元用以抵扣欠费；对于滞纳金，筑银公司表示以截至合同解除之日的欠租为本金，按日万分之五的标准计算至实际支付之日。
2013年2月，根据艾福敦公司申请，本院曾委托审价单位对涉案装修改造费用进行司法审价。2013年9月，经本院释明后，艾福敦公司仍坚持撤回了审价申请。
以上事实，有上海市房地产登记簿、招商平面图、情况说明、《租赁合同》、补充合同、交接书、付款凭证、相关函件及庭审笔录等在案佐证。
本院认为，筑银公司、艾福敦公司之间的房屋租赁合同关系为双方真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，双方均应遵照履行。根据合同补充条款的约定，租赁期限至租赁房屋动拆迁时，但这并不影响承租人根本违约的前提下，出租人按约行使单方解除权。根据查明事实，小南码头路XXX号内有数十栋房屋，筑银公司向物业公司承租了11栋房屋，双方约定租赁面积为2万平方米；从产权单位、物业公司提交的材料来看，小南码头路XXX号内房屋进行过重新编号及部分房屋存在插层的事实；合同明确约定艾福敦公司已知并接受筑银公司提供的租赁房屋的现状条件、用途、产证及权属状况；本案诉讼前，艾福敦公司亦未对租赁面积问题提出过异议。综合以上几点，艾福敦公司仅凭其所认为的对应楼号产证面积，主张实际租赁面积仅为4281平方米的意见，本院不予采信。不可否认，艾福敦公司为开设艾福敦酒店确投入了相当成本，但这并不能成为其长期拖欠租金的理由。本案中，艾福敦公司承租后不久即开始拖欠租赁费用，且早已超过合同约定的支付宽限期，其行为属根本性违约，若再继续履行合同，除筑银公司的合同目的落空之外，筑银公司遭受的损失还将进一步扩大。现筑银公司要求行使合同单方解除权，具有事实和合同依据，本院予以支持，但合同解除时间应为本院向艾福敦公司送达起诉状副本之日，即2012年3月14日。
合同解除后，艾福敦公司再行占有租赁物已无合同依据，其应当从租赁房屋和场地迁出，同时，租赁双方应按实结算租赁费用。筑银公司于2008年1月1日完成了全部租赁房屋的交付义务，扣除免租期后，艾福敦公司要求从2008年4月1日起算租金，本院予以采纳。根据当事人陈述，艾福敦公司认为筑银公司在诉讼期间存在间断性断电行为，本院予以采信，筑银公司认为停电原因系因台风、设备维修等，未提供有效证据证明。断电行为客观上造成艾福敦公司无法正常使用租赁物，对于该期间的使用费，本院根据过错责任以及租赁房屋的实际使用情况，判决艾福敦公司可适当减少支付，具体数额由本院酌定。艾福敦公司确认于2013年9月19日已恢复供电，自2013年10月起的使用费，艾福敦公司仍应参照租金标准支付。筑银公司自愿下调了滞纳金标准及计算方式，经查并无不当，本院可据此判决。对于租赁保证金115万元，筑银公司要求没收，以此作为合同解除的违约金，具有合同依据，对于剩余保证金，可直接抵扣艾福敦公司的欠费，按此计算，截至2012年3月14日的欠租为14，608，607.44元。基于上述认定，艾福敦公司要求返还多支付租金显然没有依据，亦有违诚信原则，本院不予支持。对于艾福敦公司投入的公共设施费用，筑银公司同意按招商平面图所示的各楼号面积分担20.3%，同时对此作了合理说明，经查亦无明显不当，本院予以照准。艾福敦公司在第二次庭审中认可招商平面图的真实性，在之后的庭审中又予否认，但未提供充分证据证明。经本院释明，艾福敦公司仍坚持撤回了审价申请，故对涉案装修改造费用，在本案中不予处理。鉴于艾福敦公司撤回审价之前，审价单位已开展部分审价工作，艾福敦公司对承担该部分审价费用亦无异议，故相应审价费用在本案中一并判决。
综上，依照《中华人民共和合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）上海筑银投资管理有限公司与被告（反诉原告）上海艾福敦酒店管理有限公司之间的《租赁合同》及相关补充协议于2012年3月14日解除；
二、被告（反诉原告）上海艾福敦酒店管理有限公司于本判决生效后三十日内从上海市小南码头路XXX号房屋及场地内迁出，并将租赁房屋及场地返还原告（反诉被告）上海筑银投资管理有限公司；
三、被告（反诉原告）上海艾福敦酒店管理有限公司于本判决生效后三十日内支付原告（反诉被告）上海筑银投资管理有限公司至房屋及场地返还之日止的租金、使用费，其中截至2012年3月14日的租金为14，608，607.44元，2012年3月15日至2013年9月30日的使用费为1，246万元，2013年10月1日起至房屋及场地返还之日止的使用费按每月941，268.08元的标准计付；
四、被告（反诉原告）上海艾福敦酒店管理有限公司于本判决生效后三十日内以欠租14，608，607.44元为本金、按每日万分之五的标准支付原告（反诉被告）上海筑银投资管理有限公司自2012年3月15日起至实际支付欠租之日止的滞纳金；
五、被告（反诉原告）上海艾福敦酒店管理有限公司支付的租赁保证金115万元不予退还；
六、被告上海华杰置业有限公司对本判决主文第三、四项中被告（反诉原告）上海艾福敦酒店管理有限公司的付款义务承担连带责任；
七、原告（反诉被告）上海筑银投资管理有限公司于本判决生效后三十日内支付被告（反诉原告）上海艾福敦酒店管理有限公司上水管道、门头、中心广场、绿化等分摊费用4，329，066.96元；
八、驳回被告（反诉原告）上海艾福敦酒店管理有限公司要求原告（反诉被告）上海筑银投资管理有限公司返还多支付租金7，286，827.65元的反诉请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费183，887元，保全费5，000元，合计188，887元，由被告（反诉原告）上海艾福敦酒店管理有限公司负担；反诉案件受理费63，990元，由原告（反诉被告）上海筑银投资管理有限公司负担20，716元，被告（反诉原告）上海艾福敦酒店管理有限公司负担43，274元；司法审价费10万元，由被告（反诉原告）上海艾福敦酒店管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 黄 政
代理审判员 杜献伟
人民陪审员 钱文君
二〇一四年五月十五日
书 记 员 许瑞芬
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。