湖北省武汉市洪山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂洪山民商初字第00928号原告：姜敏。委托代理人：杨名勇，湖北今天律师事务所律师。特别授权代理。被告：武汉广润商业管理有限公司，住所地：洪山区雄楚大街紫菘大厦（紫菘枫尚国际）13层1号。法定代表人：夏芬，系该公司董事长。委托代理人：余建军，湖北诚明律师事务所律师。特别授权代理。委托代理人：高薇，系武汉广润商业管理有限公司员工，特别授权代理。第三人：郭永玲。委托代理人：刘会胜，湖北喻家律师事务所律师。特别授权代理。原告姜敏诉被告武汉广润商业管理有限公司（以下简称广润公司）、第三人郭永玲租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月23日立案受理后，依法组成由审判员陈红担任审判长，人民陪审员吴丽娟、郭回参加的合议庭，于2014年10月30日公开开庭进行了审理。原告姜敏的委托代理人杨名勇，被告广润公司的委托代理人余建军、高薇，第三人郭永玲的委托代理人刘会胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜敏诉称：2013年6月16日，原告姜敏与被告广润公司签订委托租赁运营合同，约定原告姜敏将自己所有的位于洪山区虎泉街和楚康路交汇处凯乐桂园S-2号楼第三层9号商铺委托给被告广润公司租赁运营。合同同时约定：商铺的建筑面积为117.41平方米，第一年至第四年的租金为人民币65元／平米／月，租金的起算日为2013年10月18日，被告广润公司以按季度支付租金的方式在每季度第一个月的前10日将租金汇至原告的账户。但时至今日，被告广润公司仅在2013年10月25日向原告姜敏支付了20965.20元，一个季度的租金都没有足额支付，后期租金经原告姜敏多次催缴，被告广润公司也总以各种理由推拖。按双方签订的《委托租赁运营合同》约定，若被告广润公司逾期达六十日未向原告姜敏支付租金，原告姜敏可解除合同，同时被告广润公司应该向原告姜敏支付违约金并赔偿原告姜敏的损失。在多次催讨未果的情况下，现诉请判令1、解除原告姜敏与被告广润公司签订的《委托租赁运营合同》；2、被告广润公司向原告姜敏支付租金（租金自2014年1月18日起算，计算至被告广润公司将商铺返还给原告姜敏止，暂计算至2014年6月17日的租金为40088元）；3、被告广润公司向原告姜敏支付违约金91579.8元；4、被告广润公司将商铺恢复原状；5、本案诉讼费用由被告广润公司承担。被告广润公司辩称：原告姜敏与被告广润公司之间存在委托租赁关系是事实，被告广润公司也向原告姜敏交纳了第一季度的租金，但是交纳租金的面积与税金应该根据双方合同的约定来交纳，实际面积应为116.99㎡，税金是8.1%，被告广润公司是根据合同的约定，扣除税金，按照实际面积交纳了租金给原告姜敏，被告广润公司积极履行了合同义务。2013年7月份商铺租赁给第三人郭永玲后，第三人郭永玲在商铺与其它商铺一起共同经营了一个美食小吃的项目，但第三人郭永玲只交了一个季度的租金就没有再交租金了，且至今第三人郭永玲仍在使用该商铺，导致被告广润公司无法向原告姜敏履行缴纳租金的义务。所以被告广润公司没有过错，并且原告姜敏所请求的解除合同、恢复原状，因为涉及第三人郭永玲，所以目前被告广润公司也无法直接处理，被告广润公司愿意与第三人郭永玲继续协商，由第三人郭永玲向被告广润公司交纳租金，被告广润公司再向原告姜敏交纳。此外，原告姜敏主张的违约金明显过高，最高只能按照人民银行同期利率给付。第三人郭永玲述称：1、第三人郭永玲与本案没有直接的法律关系，本案是原告姜敏、被告广润公司之间的租赁关系，被告广润公司与第三人郭永玲是另一个租赁关系，所以原告姜敏与第三人郭永玲之间并不存在直接的合同关系，被告广润公司申请追加第三人郭永玲承担责任没有相关法律依据；2、依据被告广润公司与第三人郭永玲的租赁合同，第三人郭永玲按照合同约定已经支付了被告广润公司租金106810元，第三人郭永玲向被告广润公司支付了履约保证金150000元，以及装修保证金10000元，本案是由于被告广润公司没有及时支付原告姜敏的租金导致的争议，与第三人郭永玲没有关系；3、由于被告广润公司没有按照与第三人郭永玲约定提供出租房子的交房条件，按照合同约定，被告广润公司应当给房屋通燃气，但是至今仍然没有通燃气，导致租户无法正常经营，另被告广润公司出租给第三人郭永玲的房屋由于没有通过消防验收，2014年6月被洪山区公安分局消防大队查封，至今无法正常运行。第三人郭永玲依照双方的合同约定，被告广润公司根本违反合同约定，第三人郭永玲同意解除与被告广润公司之间的合同关系，并要求被告广润公司赔偿第三人郭永玲的租金损失。经审理查明，2013年6月16日，原告姜敏与被告广润公司签订《委托租赁运营合同》，合同约定：原告姜敏将自己所有的位于洪山区虎泉街和楚康路交汇处凯乐桂园S-2号楼第三层9号商铺委托给被告广润公司租赁运营，商铺的建筑面积为117.41平方米，委托期限为本合同签订之日起自2028年10月17日；第一年至第四年的租金为人民币65元／平米／月，租金的起算日为2013年10月18日；商铺交付后至2013年10月18日止为免租期，此期间被告广润公司不支付租金；被告广润公司以按季度支付租金的方式在每季度第一个月的前10日将租金汇至原告姜敏的账户，被告广润公司如无正当理由逾期向原告姜敏交付租金，被告广润公司应当按当期应交租金额的日万分之三向原告姜敏支付违约金，逾期达六十日的，原告姜敏可以解除合同，因被告广润公司的原因单方解除合同或因被告广润公司未按合同约定支付租金达六十日原告姜敏解除合同的，被告广润公司应向原告姜敏支付违约金，违约金为当年全年租金。原告姜敏与被告广润公司在签订上述合同后，被告广润公司又与本案第三人郭永玲签订了《凯乐桂园美乐汇美食休闲广场租赁合同》，将上述涉案商铺连同凯乐桂园S-2号楼第三层7、8、18、19、20号商铺一起租赁给第三人郭永玲经营美食小吃。《租赁合同》就租赁期限、租金及支付方式、履约保证金、装修保证金等进行了约定。合同签订后，第三人郭永玲分别于2013年7月23日向被告广润公司交纳了履约保证金15万元，于2013年8月12日交纳了装修保证金1万元，于2013年12月4日交纳了2013年12月8日至2014年3月8日的租金106890元。2014年6月被告广润公司与第三人郭永玲因商铺使用问题发生争议，第三人郭永玲未继续向被告广润公司支付任何租金。被告广润公司仅在2013年10月25日向原告姜敏支付租金20965.20元，此后未向原告姜敏交纳任何租金。审理中，原告姜敏与被告广润公司确认涉案商铺面积为116.99平方米。上述事实，有《委托租赁运营合同》、购房合同、银行明细、《凯乐桂园美乐汇美食休闲广场租赁合同》、收据两份、收据（租金）、收据（装修保证金、装修管理费）、照片在卷佐证，并经庭审质证在卷佐证。本案的争议焦点为：1、原告姜敏是否可以主张解除《委托租赁运营合同》；2、被告广润公司是否应向原告姜敏支付租金及违约金；3、原告姜敏是否可以要求被告广润公司腾退房屋及恢复原状。针对焦点1：原告姜敏与被告广润公司双方签订的《委托租赁运营合同》第十条第二款约定“乙方（本案被告广润公司）如无正当理由逾期向甲方（本案原告姜敏）交付租金，乙方应按当期应交租金额的日万分之三向甲方支付违约金。逾期达六十日的，甲方可解除合同。因乙方原因单方解除合同或因乙方未按合同约定支付租金达六十日甲方解除合同的，乙方应向甲方支付违约金，违约金为当年全年租金”。本案中，被告广润公司无正当理由逾期向原告姜敏交付租金达60天以上，原告姜敏主张依据合同约定主张解除原告姜敏与被告广润公司签订的《委托租赁运营合同》，且第三人郭永玲亦未表示同意代被告广润公司缴纳租金，故针对原告姜敏要求解除涉案委托租赁运营合同的诉请，本院予以支持。针对焦点2：原告姜敏与被告广润公司双方签订的《委托租赁运营合同》第四条第3.2款约定“自2013年10月18日起至2028年10月17日止，若乙方（本案被告广润公司）向经营户收取的租金未达到本合同约定的租金标准，则由乙方自己补足后向甲方（本案原告姜敏）支付；……”。该条明确规定了即使第三人郭永玲未向被告交付租金，被告广润公司也应当及时足额向原告缴纳租金。被告广润公司主张由于第三人郭永玲未向其交付租金，而导致其无法向原告姜敏缴纳租金的抗辩理由，本院不予支持。被告广润公司未能按期向原告姜敏交付租金构成违约，应当承担相应的违约责任，向原告姜敏支付欠付的租金及违约金，月租金按65元／月×116.99平方米即7604.35元计算（自2014年1月18日起至2014年6月17日为38021.75元，2014年6月18日起至腾退之月的每月租金按7604.35元计算）。被告广润公司主张本案诉请的违约金明显过高，本院酌定为按被告广润公司欠付的租金的30%计算。针对焦点3：《委托租赁运营合同》对于合同解除后是否恢复原状并无明确规定。但是根据《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”由于原告姜敏有权主张解除合同，涉案合同解除后，被告广润公司负有将涉诉房屋腾退返还的义务，第三人郭永玲作为次承租人亦无权继续占用涉案房屋，其对实际占用部分应当予以腾退返还。同时，被告广润公司还应当对原告姜敏的房屋恢复原状。至于被告广润公司与第三人郭永玲之间的租赁纠纷应另诉主张。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告姜敏与被告武汉广润商业管理有限公司2013年6月16日签订的《委托租赁运营合同》；二、被告武汉广润商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告姜敏支付租金，截止2014年6月17日租金为38021.75元，2014年6月18日起至腾退之月的每月租金按7604.35元计算；三、被告武汉广润商业管理有限公司于本判决生效之日起三日内向原告姜敏支付违约金，按上述判决第二项确定的租金数额×30%计算；四、被告武汉广润商业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内腾退原告姜敏名下位于武汉市洪山区虎泉街和楚康路交汇处凯乐桂园S-2号楼第三层9号商铺，并恢复原状。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2934元，由被告武汉广润商业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户；账号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审判长陈红人民陪审员吴丽娟人民陪审员郭回二〇一五年八月十九日书记员李路