江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第1928号
上诉人（原审原告、反诉被告）江苏南京金酌楼餐饮管理有限公司，组织机构代码55208723-9，住所地在本市秦淮区马府新村6幢404室。
法定代表人金新宝，该公司总经理。
委托代理人马艳梅，江苏苏尊律师事务所律师。
委托代理人朱雪芹，江苏容大律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）杨瑞斌，男，1974年1月7日出生。
委托代理人张建宏，江苏同盛律师事务所律师。
上诉人江苏南京金酌楼餐饮管理有限公司（以下简称金酌楼）因与被上诉人杨瑞斌房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市栖霞区人民法院（以下简称栖霞法院）于2014年1月28日作出的（2013）栖霞民初字第343号民事判决，向本院提起上诉。本院于4月29日立案受理后，依法组成由审判员杨文担任审判长，审判员舒晓艺、助理审判员吴勇参加的合议庭进行审理。后审判员杨文申请回避，本院另行组成由审判员刘红兵担任审判长，审判员鞠爱军、助理审判员赵坤参加的合议庭，于5月23日、6月13日两次公开开庭审理了本案。金酌楼的委托代理人马艳梅、朱雪芹、杨瑞斌的委托代理人张建宏到庭参加第一次庭审。金酌楼的法定代表人金新宝及委托代理人马艳梅、朱雪芹以及被上诉人杨瑞斌及委托代理人张建宏到庭参加第二次庭审。证人陈泽和、王绍富、许启荣、梁红星在第二次庭审中出庭作证。本案现已审理终结。
金酌楼向栖霞法院起诉称：杨瑞斌因经营需要，于2012年1月7日与金酌楼签订房屋租赁合同，约定由杨瑞斌租赁位于本市栖霞区马群新街102-1号8号楼地面两层和负一楼周边空地，租期12年，年租金89万元，半年一付；租赁物的消防管道改造由杨瑞斌出资24万元，中途支付12万元，工程竣工合格后另一半付清，金酌楼负责通过验收。合同签订后，金酌楼及时将租赁房屋交付杨瑞斌，并委托江苏省钟星消防工程有限公司进行消防管道改造施工，该工程也已竣工，并通过消防部门验收。杨瑞斌利用租赁房屋已开展经营活动，但没有按约履行付款义务，前三个半年应付租金133.5万元，却只支付121万元，尚欠租金12.5万元，消防管道改造出资款24万元，却只支付13万元，尚欠11万元。金酌楼多次催要无果，故具状起诉，请求判令：1.杨瑞斌向金酌楼支付租金12.5万元及逾期利息；2.杨瑞斌向金酌楼支付消防管道改造出资款11万元及逾期利息；3.由杨瑞斌承担本案诉讼费用。
杨瑞斌向栖霞法院反诉称：2011年底金酌楼发布信息，欲将马群新街102-1号8号楼对外出租，双方旋即联系，并确立租赁意愿。杨瑞斌于2011年12月13日交纳租房定金20万元，此后双方商定了具体租赁事宜。2012年1月7日，双方按金酌楼提供的文本签订了租赁合同，合同签订当日，杨瑞斌一次性向金酌楼付款45万元。此后，杨瑞斌即进行设计准备施工，时值春节，施工暂停。年后再来施工时，发现金酌楼竟然将原本承诺租给杨瑞斌的一楼门面房隔去两间（折合面积250平方米，占一楼整体面积的41%）交付给其已经出租的七天快捷酒店作为吧台及接待用房，并同时在剩余面积内随意搭设了一旋转楼梯，作为杨瑞斌方人员通往二楼的通道。杨瑞斌看到面积缩小觉得上当受骗即向金酌楼提出交涉，要求更正并恢复原样，但被拒绝。由于隔开的房屋已经交付给七天快捷酒店使用，恢复原样已不可能，其要求按面积比例降低房屋租金又被拒绝，故拒绝了金酌楼要求继续支付房屋租金的要求。
房屋装修期间，多次因金酌楼消防施工而延误工期，装修结束后因消防验收不能通过，无法正常开业。2012年9月8日，杨瑞斌不得已试营业，但由于消防验收未通过，受到公安等多部门的处罚，并责令停业整改。直到2013年1月25日才取得消防检查合格证，后才能营业。纠纷发展过程中，金酌楼不积极诚信地履行合同义务，就减少面积给杨瑞斌一个说法，不积极通过消防验收让杨瑞斌正常营业，反而采取上门闹事、威胁封门、散发过激言论等方式蓄意制造矛盾，扩大纠纷，在其威逼之下，杨瑞斌不得不在金酌楼写下书面致歉保证后，向其出借26万元，并支付租金35万元。据此，现提起反诉，请求判令：1.金酌楼向杨瑞斌提供租赁房屋的《军队房地产租赁许可证》；2.金酌楼赔偿因拖延消防验收给杨瑞斌造成的损失53.5万元；3.将房屋年租金调整为71.48万元，第三年每年递增幅调整为64252元；4.金酌楼向杨瑞斌提供已收取房屋租金的发票；5.反诉诉讼费用由金酌楼承担。
栖霞法院经审理查明：金酌楼经竞价被确定为海军指挥学院马群商业用房的承租人。2011年7月15日金酌楼（乙方）与海军指挥学院院务部（甲方）签订军队房地产租赁合同，约定甲方将江苏省南京市栖霞区马群新街102-1号门市六层商业用房（坐落号：海上苏字第4590号）的房屋（建筑面积3935.69平方米、场地面积651.52平方米），出租给乙方使用。租赁期限自2012年1月15日起至2024年1月14日止（不含半年乙方装修时间）。租金总额为2507.4万元。
2011年12月13日，杨瑞斌向金酌楼支付租房订金20万元，并于2012年1月7日与金酌楼签订租赁合同，约定由其承租上述楼房的地面两层，并享有负一楼及门面周边空地管理使用权。同时约定：经营用途为酒店（餐饮、客房）、商务会所、音乐茶餐厅、练歌房、简餐、火锅、足浴、汗蒸等项目；租赁期限自2012年1月1日至2023年12月31日（装修时间4个月零7天免费）；年租金为89万元，半年一付，每半年前10日内支付半年租金，第三年起租金每年递增8万元；合同签订时杨瑞斌支付租赁保证金20万元；装修过程中，1至2楼的消防管道由杨瑞斌出资24万元改造，金酌楼负责通过验收（中途支付12万元，工程竣工合格后另一半付清）。
合同签订当日，杨瑞斌支付了房屋租金45万元，同时约定将原订金20万元转为租赁保证金。2012年3月14日、6月21日、10月15日，杨瑞斌合计支付金酌楼消防管道改造款18万元。
后杨瑞斌以承租面积减小、消防管道改造工程未能及时完成等为由，拒绝交纳租金，双方经协商，金酌楼法定代表人金新宝以借款方式分别于2012年11月17日、19日、20日自杨瑞斌处支取26万元，并于11月20日向杨瑞斌出具保证：由于本人承诺马群紫金1号会所（即杨瑞斌承租房屋二层经营场所名称，以下简称紫金会所）包验收通过，但由于种种原因一拖再拖，至今仍未实现当初承诺，今保证这星期五消防验收通过。否则，对不起三股东。在保证期届满后，消防工程依然未能通过验收。
栖霞法院另查明，杨瑞斌个体工商户名登记为南京市栖霞区云来集休闲中心（以下简称云来集），于2012年7月核准，许可经营项目：大型餐饮，一般经营项目：咖啡厅、棋牌室、足疗、娱乐服务、花卉销售。核准后，杨瑞斌开始在一楼经营餐饮。
2012年9月8日，杨瑞斌在二楼的紫金会所开始试营业，2012年9月-2013年4月每月的营业额依次分别为210040元、191822元、144244元、166765元、270422元、116446元、231040元、274332元，杨瑞斌陈述其中11月、12月均因无消防验收合格证被检查而各导致停业10天。
2013年1月25日，云来集整体取得公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。该合格证载明：场所所在层数为一层局部、二层，场所建筑面积为1020平方米。
栖霞法院还查明，2013年4月26日，金新宝向杨瑞斌收取租金35万元并出具收条一份，载明：今收到租金叁拾伍万元整（￥350000.-），特此条（2013.5.7—2013.11.6半年应收肆拾肆万伍仟元整）。
金新宝在杨瑞斌紫金会所多次记账消费，双方2013年5月10日进行了对账，共同确认：2012年9月—2013年5月1日之前消费小费46600元、包间费62902元，用于抵扣2013年5月7日之后的房租。对此消费合计109502元，金酌楼陈述双方协商抵扣租金95000元，杨瑞斌不予认可，杨瑞斌认为应按全额抵扣。其后5月11日至6月24日，金新宝分6次在紫金会所消费合计25805元。
栖霞法院一审庭审中，金酌楼提交了一份落款日期为2011年7月15日的其与南京市栖霞区皇丽庭旅店（以下简称皇丽庭，店面名称为7天连锁酒店）签订的租赁合同。该合同约定：金酌楼将栖霞区马群新街102-1号8#楼3-6层出租给皇丽庭经营快捷酒店。经营期限自2012年4月1日起至2023年3月30日止。经营费用：每年115万，从第四年开始，每年递增5%，租金按半年交付。第十五条双方承认的附加条款第2款约定房屋一楼大厅靠干休所门口2间门面房由皇丽庭使用，按消防格局。对于该合同的真实性杨瑞斌不予认可。
杨瑞斌提交了中国江苏国际经济技术合作集团有限公司（以下简称“经济技术公司”）出具的证明一份，该公司证明杨瑞斌以云来集的名义于2012年元月12日与其签订了工程设计装修合同，该公司原进行勘查的装修面积为二层紫金会所练歌房实际装修面积662平方米，一层火锅店餐饮和咖啡厅及紫金会所一楼大厅实际装修面积608平方米，该公司1月16日形成定稿。3月8日接到云来集通知，一层面积减少，要求重新设计。同时提交了面积减少前和减少后两套设计图纸。
栖霞法院审理过程中，金酌楼同意以金新宝2013年5月11日至6月24日消费的25805元抵扣租金，并以错把5万元消防管道改造款当租金为由，变更诉讼请求为要求杨瑞斌支付租金149195元、消防管道改造款6万元。双方一致同意将金新宝以借款名义在杨瑞斌处支取的26万元抵算房屋租金。因金酌楼陈述正在催办军队房地产租赁许可证，杨瑞斌撤回了要求金酌楼提供租赁房屋《军队房地产租赁许可证》的诉讼请求。
栖霞法院经审理认为：关于租赁房屋面积减少问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百一十一条规定，质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
本案中，双方合同约定的房屋出租范围是江苏省南京市栖霞区马群新街102-1号8号楼地面两层和负一楼及门面周边空地的管理使用权，金酌楼应当按照合同将约定的出租范围内房屋和场地交付给杨瑞斌，而其最终实际未将房屋一层靠干休所门口2间门面房交付杨瑞斌，金酌楼陈述出租房屋不包含该2间门面，未提供充分证据证实双方对此进行了明确约定，亦未提供充分证据证明杨瑞斌在承租房屋时知晓该两间门面房已出租给他人，故金酌楼应当承担由此产生的对其不利后果，杨瑞斌要求减少因面积减少所对应的房屋租金，合法有据，予以支持。对于减少部分的面积计算，因双方系整体出租，未约定房屋租赁的总面积，从金酌楼与海军指挥学院院务部签订的合同可知整栋房屋地上六层的总面积为3935.69平方米，即每层约655.95平方米，地面两层的面积约为1311.9平方米，消防合格证上确认的杨瑞斌承租范围内的面积为1020平方米，按此计算减少的面积约为291.9平方米；若以设计公司证明中陈述的其勘查的实际面积计算，二层为662平方米，一层为608平方米，六层楼总面积为3915平方米（662平方米×5层＋608平方米），与合同总面积基本相当，按此两层面积减去消防合格证上面积减少的面积为250平方米。现杨瑞斌主张按设计图面积测算为208.44平方米计算减少面积，此面积低于上述两种计算方式，基本合理，予以确认。综合考虑减少面积后对杨瑞斌经营的影响，以及原合同年租金89万元包含了地面两层、地下室和周边的空地的情形，同时考虑一楼原本应当给3-6楼留出合理通道的实际情况，参考金酌楼提供的其与皇丽庭租赁合同年租金115万，及金酌楼自海军指挥学院承租12年租金总额2507.4万元（平均约合208.95万元／年），栖霞法院酌情将杨瑞斌年租金调整为80万元，即减少9万元一年。因原双方租金包含了减少部分，对第三年起约定的增幅金额也应当作出适当相应调整，参照双方原约定自第三年起每年增加8万元租金，增幅约为8.9%（8万元÷89万元），对自第三年起的增幅，栖霞法院酌情调整为71200元（80万元×8.9%）。
关于消防验收问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。金酌楼与杨瑞斌签订的合同约定由金酌楼负责通过验收，双方合同约定的免费装修时间为4个月零7天，而杨瑞斌签订的装修合同为2012年3月15日至6月15日，一般而言，应当在装修完毕后及时通过消防验收，方能确保合法有序经营，而直至2012年11月20日，消防验收尚未能通过验收，金新宝出具保证一份，保证在11月23日（即保证上载明的“这周五”）前完成验收。后直至2013年1月25日杨瑞斌才领取消防验收合格证，应当认为金酌楼未能及时有效完成合同约定义务，应当对因此造成杨瑞斌的损失进行赔偿。因杨瑞斌未能充分举证其装修于何时完成，而其陈述一楼餐厅于2012年7月开始营业，二楼紫金会所亦实际于2012年9月8日开始营业，从其提供的2012年9月至2013年4月紫金会所的收银日报表来看，并不能反映出该期间因消防验收未通过影响其营业收入，但参考云来集7月即取得营业执照的实际情况，栖霞法院酌情认定二楼紫金会所营业前空置一个月左右，确定由金酌楼赔偿杨瑞斌3万元房租损失。
关于发票问题。《中华人民共和国发票管理办法》第三条规定，发票是指在购销商品、提供或者接受服务以及从事其他经营活动中，开具、收取的首付款凭证。第十九条规定，销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票。《中华人民共和国合同法》第一百三十六条规定，出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。第一百七十四条规定，法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条规定，合同法第一百三十六条规定的“提取标的物单证以外的有关单证和资料”，主要应当包括保险单、保修单、普通发票、增值税专用发票、产品合格证、质量保证书、质量鉴定书、品质检验证书、产品进出口检疫书、原产地证明书、使用说明书、装箱单等。参照上述规定，金酌楼在收取房屋租金后提供发票是其法定的附随义务，金酌楼辩称其在杨瑞斌处消费可抵扣租金说明双方约定不需提供发票，证据不充分，亦无法律依据，不予采信，对杨瑞斌要求对已支付房屋租金开具发票的诉讼请求，予以支持。对金新宝在紫金会所的消费其可另行主张紫金会所提供发票。
关于杨瑞斌是否尚欠租金、消防管道改造工程款问题。杨瑞斌已直接支付80万元租金，双方同意26万元借款转为租金，合计106万元；金新宝2012年9月—2013年5月1日消费109502元，双方仅约定抵扣租金，未约定具体抵扣多少租金，金酌楼陈述共折抵租金95000元，无充分证据证实，杨瑞斌亦不予认可，不予采信，栖霞法院依法认定抵扣等额租金109502元，其后金新宝又在紫金会所消费25805元，双方一致同意折抵租金，综上，应认定杨瑞斌总计已支付租金1195307元（1060000元＋109502元＋25805元）。截至2013年11月6日，经栖霞法院调整后的三个半年房屋租金为120万元，故杨瑞斌尚欠金酌楼4693元租金，应当支付。消防管道改造工程款，双方约定为24万元，杨瑞斌仅支付18万元，金酌楼主张剩余6万元，予以支持。因双方一直未能就房屋租赁面积是否减少及迟延通过消防验收应否赔偿等达成一致意见，故不能认定杨瑞斌系恶意拖欠房屋租金及消防管道改造工程款，对金酌楼要求杨瑞斌支付逾期利息的主张，不予支持。
据此，栖霞法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百三十六条、一百七十四条、《中华人民共和国发票管理办法》第三条、第十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条之规定，判决如下：一、杨瑞斌于判决生效后十日内支付金酌楼2013年11月6日前的租金4693元。二、杨瑞斌于判决生效后十日内支付金酌楼消防管道改造工程款6万元。三、杨瑞斌与金酌楼于2012年1月7日签订的房屋租赁合同约定的房屋年租金调整为80万元，自第三年起每年递增幅度调整为每年增71200元。四、金酌楼于判决生效后十日内赔偿杨瑞斌因消防管道改造工程迟延通过验收造成的损失3万元。五、金酌楼于判决生效后十日内向杨瑞斌交付已收取房屋租金的发票。六、驳回金酌楼和杨瑞斌的其他诉讼请求。如金酌楼和杨瑞斌未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4825元，由金酌楼负担3408元，杨瑞斌负担1417元；反诉案件受理费6487元，由杨瑞斌负担4819元，金酌楼负担1668元。
金酌楼不服栖霞法院一审判决，向本院提起上诉称：（一）一审法院调整租金有误。1.按照国内酒店的习惯，一楼必然有接待台，金酌楼在与杨瑞斌签订合同之前已将一楼的两间门面房租赁给皇丽庭使用，不存在事后补签合同的情况。2.杨瑞斌一审提交的《反诉赔偿部分测算方法》中明确提到一楼租金同一地段不低于3.5元／天／m2，如果一楼是全部面积租赁给杨瑞斌，其租金价格只有2.28元／天／m2，不符常理。可见杨瑞斌在租赁房屋的时候就明知一楼有部分面积归皇丽庭使用，且金酌楼因此给了杨瑞斌价格优惠。3.杨瑞斌一审未如实向法院陈述，并伪造各项证据。云来集在2012年3月8日才核准名称，杨瑞斌不可能在2012年1月12日就与经济技术公司签订合同；其提供的装修合同载明工期自2012年3月15日开始，但合同签订时间为2012年3月28日，装修公司进场半个月双方竟然没有谈合同、确定价格，且合同约定的装修款过高，违背常理。4.一审法官随意调整租金，给杨瑞斌带来150万余元的巨额利润，有失公允。（二）一审法院认定消防验收迟延赔偿有误。消防验收是国家部门的事，同时需要杨瑞斌提供完整的资料，金酌楼出具的保证书并不具备法律效力，不能成为合同约定的义务。（三）一审法院认定金酌楼应当出具发票有误。如果租金中包含发票，金酌楼将房屋转租，实际将亏损101万元。故双方实际约定不提供发票，才符合当时的合同实际情形。综上，请求二审法院查明事实，依法改判。
杨瑞斌答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，但在计算确认我方损失时，刻意采用了低于客观事实的标准，使我方损失没有得到充分合理的补偿。我方本着息事宁人的态度，没有提起上诉，本来就迁就了金酌楼。金酌楼的上诉请求既不合法，也不尊重事实，请求二审法院驳回上诉、维持原判。
本案二审审理过程中，双方当事人就消防验收迟延赔偿问题达成协议，金酌楼申请撤回该项上诉请求。
对于一审判决认定的事实，金酌楼主要对“杨瑞斌承租的涉案房屋应当包括一层靠干休所两间门面房”的事实有异议，并提交了以下证据：1.中国工商银行账户62×××05＊＊＊＊6自助终端凭条，该账户于2011年6月3日支出100万元，2011年6月29日收入100万元。金酌楼陈述该款项系皇丽庭负责人王绍富向海军指挥学院支付投标的保证金及流标后海军指挥学院退回的保证金，证明海军指挥学院对马群新街102-1号8号楼整体对外招租时王绍富也是投标人。2.南京银行账户62×××88对账单，证明金酌楼在2011年7月22日收到皇丽庭支付的租金50万元。3.七天酒店2011年12月装修图纸，证明金酌楼与皇丽庭的租赁合同中约定一楼的两间房间作七天酒店的前台等。4.南京市工商行政管理局名称预先核准通知书，证明云来集名称核准时间为2012年3月8日，比其与经济技术公司签订设计装修合同的时间晚2个月。5.杨瑞斌一审提交的经济技术公司出具的《证明》及两份装修合同，证明杨瑞斌一直是以个人名义签订合同。6.海军指挥学院院务部营房处出具的《通知》一份，内容为“南京金酌楼餐饮管理有限公司：请于二〇一一年十一月三日恢复马群经济适用住房小区商业用房装修”，证明在此之前七天酒店就已在进行装修。7.杨瑞斌在一审时提交的《反诉赔偿部分测算方法》，证明杨瑞斌自认一楼租金价格标准，同一地段为不低于3.5元／天／平方米。
金酌楼还申请证人陈泽和、王绍富出庭作证。证人陈泽和陈述称：其系七天酒店装修工程承包人，2011年8月与王绍富签订装修合同、确定施工图纸时，是包括一楼面积的。杨瑞斌与其商谈施工装修事宜时，一楼七天酒店的部分面积正在施工。证人陈泽和另提供书面证词一份，内容为：位于马群新街102号-1海军指挥学院8号楼商业用房4-6层有甲方王绍富发包于乙方陈泽和施工装修为宾馆使用。合同签订于2011年8月28日，三天后进场施工受阻扰，被迫停工，2011年10月底重新接到装修调整方案由原来4-6层调整为一楼2间和3-6层，由原来承包款128万人民币调整为197万，包括宾馆前台大堂和外墙粉刷，于2011年11月11日正式开工，2012年4月27日完工……。
证人王绍富陈述称：其系皇丽庭业主，与金新宝于2011年7月签订租赁合同，原定4-6层由王绍富经营七天酒店，1-3层由金新宝经营餐饮。后因附近居民反对，海军指挥学院不允许开餐饮，其又将3楼承租下来，装修时间延迟到2011年11月11日开工。一审过程中，金酌楼提供了两份其与皇丽庭的租赁合同，合同签订时间均为2011年7月15日，其中第一份合同载明租金每年递增10%、保证金40万元，第二份合同载明租金每年递增5%、保证金30万元，其他内容基本相同。金酌楼与王绍富当庭确认，双方实际履行及工商登记备案的是第二份合同。合同第十五条约定：双方承认的附加条款（附加条款如果与主条款内容发生相违背的，附加条款无效）如下：……2、房屋一楼大厅靠干休所门口2间门面房由乙方使用，按消防格局。
对金酌楼提交的上述证据，杨瑞斌质证认为：1.王绍富曾经参与海军指挥学院投标是事实，但该证据与本案争议内容无关联性。2.金新宝收到50万元汇款不能证明就是皇丽庭支付的第一笔房租。3.所谓七天酒店的装修图纸没有设计单位、设计人的签名，具体的出图时间没有标明，且金酌楼在与杨瑞斌签订租赁合同时并没有将该图向被上诉人出示，即使有该图纸，也不能证明签订合同时金酌楼已经告知一楼的两间门面不在杨瑞斌的租赁范围内。4.其余书证均与本案争议没有关联性。5.陈泽和当庭陈述2011年8月确定施工图纸时就包括一楼，而书面证词则载明是2011年10月底才接到装修调整方案增加一楼面积，两者之间相互矛盾，其证言中涉及到的工作内容基本属实，但其将项目时间节点往前提，真实性不予认可。6.王绍富陈述内容与当时的情况有部分是相符的，但其也将时间节点提前了。皇丽庭的公章是在名称核准后才取得的，而其名称核准于2011年11月29日，因此金酌楼与皇丽庭的租赁合同是倒签的。王绍富与金新宝实际签订三楼租赁合同应在2011年12月之后，合同中关于一楼的两间门面房是有偿使用，而不是在第一条租赁范围中同时进行约定，合同的文字本身就有矛盾，表明王绍富在使用一楼两间门面房时，没有支付相应租金，其是在为自己的利益作证，对其真实性也不予认可。
为反驳金酌楼的事实主张，杨瑞斌提交了2013年11月18日江苏同大律师事务所《律师函》、2013年12月12日金酌楼《关于依法解除租赁合同的函》、2014年3月10日《要求尽快支付第四个半年租金及滞纳金的函》，证明金酌楼在一、二审期间向杨瑞斌催缴房租时均明确杨瑞斌的承租范围是地面二层和负一楼及门面周边空地。同时，申请证人许启荣、梁红星出庭作证。
证人许启荣陈述称：杨瑞斌承租的房屋由其负责装修。2012年1月，其与杨瑞斌洽谈装修事宜，到现场察看，一楼是空的，什么也没有。3月份进场时，一楼多了旋转楼梯，有一面墙也隔起来了。证人梁红星陈述称：其与许启荣是同一家装修公司的。2012年春节之前，其去施工现场察看过两三次，现场一楼都是空阔的，没有隔开，通过消防楼梯可以上去。3月15日左右进场施工时，现场有一部分被墙隔起来了，还建了一个旋转楼梯。
对杨瑞斌提交的书面证据，金酌楼以超过举证期限为由不予质证。同时认为，许启荣陈述装修合同款500多万元竟然是全部支付的现金，不符常理；梁红星陈述装修图纸是他们公司找人做的，与杨瑞斌一审中提交的证明及装修图纸相互矛盾。
本院认为：金酌楼在二审中提交的书面证据，均不能证明在与杨瑞斌签订房屋租赁合同时，明确告知过杨瑞斌一楼的租赁范围不包括靠干休所门口的2间门面房。证人陈泽和、王绍富陈述杨瑞斌签订合同、察看现场时一楼两间门面房正在装修，而证人许启荣、梁红星陈述其与杨瑞斌洽谈装修事宜、察看现场时一楼是空阔的，没有人在装修。双方证人就同一案件事实陈述相互矛盾，且均未能提供证据证明其陈述内容，故对于证人关于一楼两间门面房装修时间节点的陈述，本院均不予采信。
因双方当事人均认可金酌楼与皇丽庭于2011年7月首次签订合同时，租赁范围为4-6楼，3楼系皇丽庭在金酌楼放弃自行经营后承租的，因此，金酌楼提交的其与皇丽庭签订的租赁范围为3-6楼的租赁合同实际并非签订于2011年7月15日，而系在达成扩大租赁面积协议后倒签的合同日期，这一事实也得到了皇丽庭业主、证人王绍富的证言证实。因无法确认该合同的实际签订时间，故金酌楼不能证明其与杨瑞斌签订合同时，一楼两间门面已经租赁给皇丽庭使用。即使金酌楼在与杨瑞斌签订合同前已将一楼的两间门面交付皇丽庭使用，金酌楼也有义务在与杨瑞斌签订包括一楼的租赁合同时明确租赁范围并告知合同相对方。从双方履行合同的过程来看，杨瑞斌在按照合同约定支付第一个半年租金之后，即与金酌楼为租赁面积减少、消防管道改造迟延等发生纠纷，进而拒绝按照约定支付租金。因此，金酌楼亦不能证明杨瑞斌有接受租赁范围变更、愿意按照原租金标准继续履行的意思表示。
综上，栖霞法院一审判决认定的事实依据充分，金酌楼对一审判决事实部分所提异议不能成立。对于一审判决认定的事实，本院予以确认。
本院经审理认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条的规定，在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。在金酌楼与杨瑞斌签订的《租赁合同》中，第一条明确约定：“甲方自愿将江苏省南京市栖霞区马群新街路102-1号8号楼地面两层和负一楼及门面周边空地的管理使用权一并出租给乙方使用。”从合同约定内容的字面理解，该租赁范围应当包括一楼和二楼的全部建筑面积在内。在合同履行过程中，金酌楼实际交付杨瑞斌的租赁面积并不包括一楼靠干休所的两间门面房，金酌楼应当就租赁面积短少符合合同约定承担举证责任。金酌楼提供的证据不能证明其履行行为符合合同约定，应当依法承担相应的违约责任。
金酌楼系从事餐饮管理、酒店管理的企业，作为职业的经营者，应当推定其具有专业的判断能力、当然的注意义务和对等的交易能力。金酌楼通过竞价取得海军指挥学院马群商业用房的承租权，并以分割转租的形式进行经营，是基于对特定市场交易环境的考察和自身风险承担能力的判断。金酌楼既将本案争议面积交皇丽庭使用，又将争议面积涵盖在与杨瑞斌的租赁合同范围内，从而引起本案纠纷，责任在金酌楼自身，该商业判断可能造成的亏损风险不应转嫁到合同相对方。金酌楼关于将争议面积计算在租赁范围内会给杨瑞斌带来巨额利润以及造成租金背离市场价格的上诉理由不能成立。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案金酌楼的违约行为是交付的租赁面积不符合合同约定，杨瑞斌要求按照减少的面积调整租金有事实和法律依据。一审法院根据杨瑞斌租赁面积实际减少的测算数量，考虑涉案商业楼的总承租价格、转租价格、以及为七天酒店预留合理通道等因素，酌情调整合同约定的年租金价格和第三年起的增加金额并无不当，本院予以维持。但一审法院适用《中华人民共和国合同法》第一百一十一条关于质量违约责任的规定作为判决依据不当，本院予以纠正。
根据《中华人民共和国共和国发票管理办法》第十九条规定，销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票。金酌楼主张双方约定收取租金不开具发票，但未提供证据予以证明，本院不予采信。金酌楼还主张杨瑞斌在一审调解时曾作过“我们也不要求对方开发票，因为发票的费用其实比递增的费用更高”的陈述。但是，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十七条规定，在诉讼中，当事人为达成调解协议或者和解的目的作出妥协所涉及的对案件事实的认可，不得在其后的诉讼中作为对其不利的证据。因此，杨瑞斌的陈述是作为诉讼调解意见的内容，并非对合同内容的确认，不能作为金酌楼拒绝向杨瑞斌出具租赁发票的依据。金酌楼的该项上诉理由也不能成立，本院不予支持。
综上，栖霞法院所作判决认定事实清楚，适用法律基本正确，判决结果得当，金酌楼的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11312元，由江苏南京金酌楼餐饮管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘红兵
审 判 员 鞠爱军
代理审判员 赵 坤
二〇一四年七月二十三日
书 记 员 朱丽娟
速 录 员 林雨虹