重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民终字第03176号
上诉人（原审被告）袁宗琼，女，1967年3月7日出生，汉族，住重庆市渝北区，现住重庆市渝北区。
委托代理人陈长久，男，1969年11月6日出生，汉族，住云南省临沧市凤庆县。
被上诉人（原审原告）重庆环城物业管理有限公司，住所地重庆市渝北区回兴街道凯歌路1号，组织机构代码62209993-0。
法定代表人辛大斌，董事长。
委托代理人江德酿，男，1956年9月10日出生，汉族，住重庆市江北区。
上诉人袁宗琼与被上诉人重庆环城物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2015年4月3日作出（2015）渝北法民初字第01456号民事判决。上诉人袁宗琼对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，于2015年7月9日进行了询问。上诉人袁宗琼及其委托代理人陈长久、被上诉人重庆环城物业管理有限公司的委托代理人江德酿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，被告袁宗琼系重庆市渝北区回兴街道双湖路268号侨苑世家X幢X-X-
X号房屋业主，该房屋是住宅，建筑面积为52.18平方米。原告重庆环城物业管理有限公司系在“侨苑世家”小区服务的物业管理企业。2009年1月13日，原告重庆环城物业管理有限公司与重庆侨中房地产有限公司签订了一份以重庆侨中房地产有限公司为甲方，原告重庆环城物业管理有限公司为乙方的《侨苑世家前期物业服务合同》，该合同主要约定重庆环城物业管理有限公司为被告房屋所属的“侨苑世家”小区提供物业管理服务，该合同约定被告物业管理费的标准为按照建筑面积每月1元/平方米。2009年12月8日，原告重庆环城物业管理有限公司与被告袁宗琼签订了一份《侨苑世家前期物业服务协议》，该协议约定被告物业管理费标准为按照建筑面积每月每平方米1元（包含电梯费），公摊费每月每户8元。合同还约定物业服务费、水电公摊费应在当月25日之前缴清，逾期将按日加收应交纳费用千分之三的滞纳金。上述物业服务合同签订后，原告对被告房屋所属的“侨苑世家”小区提供了物业管理服务至今。因被告袁宗琼未按时缴纳物业管理费等费用原告分别于2011年10月19日、2012年8月18日、2012年12月20日、2013年12月20日、2014年11月18日向被告发出通知催收2010年7月至2014年10月共计52个月的物业管理费，公摊费，但被告经催收后至今仍未缴纳。现原告向本院起诉要求被告支付拖欠原告的物业管理费、公摊费和违约金。审理中，原告自愿撤回要求被告支付违约金的诉讼请求。
一审法院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持；业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。本案中，原告重庆环城物业管理有限公司与重庆侨中房地产有限公司签订的《前期物业服务合同》，原告重庆环城物业管理有限公司与被告袁宗琼签订的《侨苑世家前期物业服务协议》均不违反法律规定，合法有效，被告袁宗琼系业主，从2010年7月开始至今未缴纳物业管理费。因此，原告为侨苑世家小区提供了物业管理服务，被告应当按《侨苑世家前期物业服务协议》的约定向原告支付2010年7月至2014年10月共计52个月的物业管理费和水电公摊费。原告重庆环城物业管理有限公司物业管理费收费标准为住宅1元/月.平方米，按建筑面积收取，公摊费为每户每月8元。故被告袁宗琼应交纳的物业管理费为1元/月.平方米×52.18平方米×52月=2713.36元，原告要求被告支付物业服务费2714.4元，对超过的部分本院不予支持，故被告应缴纳的物业服务费本院确定为2713.36元。被告应交纳的公摊费为8元/月×52月=416元。被告认为其与原告签订的《前期物业服务协议》无效，且原告起诉已超过诉讼时效，法院应驳回原告全部诉讼请求的抗辩理由，与本案查明的事实不符合，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告袁宗琼在本判决生效之日起三日内支付原告重庆环城物业管理有限公司物业管理费2713.36元，水电公摊费416元，共计3129.36元；二、驳回原告重庆环城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费60元，适用简易程序减半收取30元，由被告袁宗琼负担。
袁宗琼不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，依法改判并撤销上诉双方的无效协议，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其理由：1、本案中权利义务不明，案件影响利益人数众多，双方矛盾尖锐，争议较大，一审适用简易程序审理不合法。2、一审判决认定事实不清。被上诉人未在法定期限内通过法定程序主张权益，其提交的催缴收费通知单照片不能作为诉讼时效中断的证据，被上诉人主张其权益时效期已过。3、被上诉人自身并不具备合法的收费主体。被上诉人没有按照《重庆市城市物业管理服务收费实施办法》的规定领取收费许可证，并公开悬挂由物价部门核发的《重庆市物业管理服务收费标价牌》。4、《桥苑世家前期物业管理协议》中被上诉人与上诉人约定的价格无效。《重庆市定价目录》第十一条物业管理收费标准规定，前期物业管理服务实行政府定价，《重庆市城市物业管理服务收费实施办法》第七条规定，未成立业主管理委员会的住宅小区，公共性服务收费实行政府定价，其收费标准由物价部门核定。《重庆市物业管理条例》第四十八条规定，物业服务合同只能约定属于民事服务内容的事项，不得约定由物业服务企业行使应当由行政管理部门行使的行政管理职责。5、上诉人与被上诉人签订的《桥苑世家前期物业管理协议》为无效协议，被上诉人要求先签订该协议才能领取房屋钥匙，以乘人之危的方式签订该协议，隐瞒重要事实，以显失公平的价格，用欺诈的方式与不明真相的上诉人签订该协议，被上诉人因收费标准偏高，物价部门不予备案，故该协议无效。6、一审判决适用法律错误。本案应适用《中华人民共和国合同法》第七条、第四十二条、第四十四条、第五十二条、第九十四条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第五条的规定。
被上诉人重庆环城物业管理有限公司答辩称：被上诉人根据前期物业服务合同和双方当事人签订的物业服务合同对管理小区提供了物业服务，服务合同是双方自愿签订，意思表示真实，上诉人无故不交纳物业费，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审审理中另查明，二审中，上诉人袁宗琼提交渝北区发展和改革委员会于2015年4月3日出具的《关于侨苑世家小区物业服务收费投诉调查情况的处理意见》，该处理意见在调查基本情况中载明，侨苑世家前期物业收费于2009年来原区物价局申请备案，经过询问2009年当时的工作人员，根据打分测评，侨苑世家小区软硬件设施比较欠缺，达不到1元/平方米的服务标准，该标准稍高于周边同品质楼盘，我委没有给侨苑世家前期物业收费标准备案，后开发商直接与物业公司签订前期物业服务合同，同时物业公司也与业主签订了前期物业服务协议，标准为1元/平方米。处理意见载明，《物业管理条例》第四十一条规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主与物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。开发商与物业公司签订的《前期物业服务合同》，物业公司与业主签订的《前期物业服务协议》对业主具有约束力。经过实地调查，侨苑世家物管处未公开悬挂物价部门核发的物业服务收费标价牌，且其物业收费没有进行明码标价，我委将依照《价格法》的有关规定处理。二审中，本院依法调取了渝北区发展和改革委员会于2015年5月15日出具的《关于侨苑世家小区物业服务收费举报调查情况的处理意见》，该处理意见在有关问题的处理意见中载明，关于物管费未备案及收费过高的问题，侨苑世家小区属经济适用房，其物管费应在市物价局备案，区物价部门没有备案的权限，我委到市物价局房地产管理处咨询了解到，全市的经济适用住房的物业服务费在1元－1.5元每平方米/月之间，所以我委认为侨苑世家的物业服务费1元每平方米/月（含电梯费）不高，是合理的。本案其他事实与一审审理查明的事实相同。
本院认为，本案双方争议标的较小，一审法院适用简易程序审理并无不当。被上诉人重庆环城物业管理有限公司已提交证据证明向上诉人袁宗琼催收物业管理服务费，上诉人袁宗琼没有相反证据证明其观点，故其认为本案已超过诉讼时效的上诉请求本院不予支持。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，物业服务企业违反服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。本案中，上诉人袁宗琼认为被上诉人重庆环城物业有限公司违反重庆市城市物业管理服务收费实施办法、重庆市定价目录的规定，擅自提高收费标准，应属无效。对此，本院认为，被上诉人重庆环城物业有限公司与重庆侨中房地产有限公司签订了《侨苑世家前期物业服务合同》，被上诉人重庆环城物业有限公司与上诉人袁宗琼也签订了《侨苑世家前期物业服务协议》，均约定物业服务收费为标准为按建筑面积每月每平方米1元（包含电梯费），合同与协议是双方自愿签订，重庆市城市物业管理服务收费实施办法、重庆市定价目录不是法律、法规、部门规章，重庆市渝北区发展和改革委员会针对侨苑世家业主的举报作出的处理意见认为，侨苑世家物业服务费1元每平方米/月（含电梯费）不高，是合理的，故上诉人袁宗琼的上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费60元，由上诉人袁宗琼负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张欲晓
审 判 员 郑 泽
代理审判员 张晋鹏
二〇一五年八月二十五日
书 记 员 张冀兮