广东省肇庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）肇中法民二终字第177号
上诉人（原审被告）：黎海芳，女，汉族，住广东省，公民身份号码：×××5326。
委托代理人：蒋容波、王明清，均是广东强邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广宁百盈花园物业服务有限公司，住所地：广东省。
法定代表人：梁燮凡，总经理。
委托代理人：陈国盛，广东圣禾律师事务所律师。
上诉人黎海芳因与被上诉人广宁百盈花园物业服务有限公司（以下简称百盈物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广宁县人民法院（2015）肇宁法民三初字第79号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：2012年10月19日，黎海芳向案外人广东百盈花园房地产开发有限公司购买了坐落在百盈花园百盈观园路3号别墅，同时黎海芳作为甲方与百盈物业公司作为乙方签订了《百盈花园（别墅区）前期物业服务协议》一份，该协议约定：“……第四条、本园区的物业服务费采取酬金制方式。1、乙方按以下计算方式及标准向甲方及本园区的其他业主、物业使用人计收物业服务费：甲方交纳物业服务费的方式、标准按该物业的房屋套内建筑面积每月每平方米2.5元计收。该物业的套内建筑面积为409.67平方米；按上述计算方式、标准，甲方应按1024.18元／月向乙方交纳物业服务费（本物业服务费标准不含各类公共分摊）……4、乙方按以下方式及标准计收本物业的代收代交费用：……（3）除上述公共设备的运行、维修、维护费、安全检测费外，本园区公共照明、公共用水及因提供本协议第二条约定的物业服务内容所产生的水、电费用，乙方单独列帐，由本园区的全体业主或物业使用人按其所有（使用）的物业建筑面积分摊……第六条、甲方应自商品房买卖合同约定该物业交付之日起，且不论甲方是否收楼、居住或使用该物业均应按约定的方式及标准交纳物业服务费……第十一条、为维持区内良好的治安环境，本园区实行封闭式管理。乙方可根据实际情况，在需要时对整个园区实行分区域管理。车辆及行人均应凭乙方发放的《出入证》或者经本园区的业主同意后方可进入相关园区……第六章、违约责任、第十六条、……甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金……第十八条、乙方不履行本协议第五章的约定义务，甲方有权要求乙方在合理的期限内履行；造成甲方经济损失的，乙方应当给予赔偿”。黎海芳于2013年5月3日确认收到入伙通知书，于2014年4月8日确认收楼。百盈物业公司在2013年9月至2015年2月期间为讼争物业所在小区提供了物业管理服务。2013年9月至2015年2月（共计18个月），黎海芳没有向百盈物业公司交纳物业管理费。2014年4月8日，百盈物业公司向原审法院提出起诉，请求判令：1、黎海芳立即支付欠缴的物业管理费18435.24元、公共路灯公摊电费63.3元，逾期缴费产生的违约金2101.62元（计至2015年2月止），合共20600.16元；2、本案诉讼费由黎海芳负担。黎海芳物业的房地产权证上规划用途一栏登记为普通住宅。双方一致确认该物业为1幢别墅。黎海芳认为百盈物业公司提供的物业服务不符合上述《百盈花园（别墅区）前期物业服务协议》约定的标准，并提供有9张照片及1张光盘予以证明。
原审法院审理认为：百盈物业公司与黎海芳签订的《百盈花园（别墅区）前期物业服务协议》，是双方当事人的真实意思表示，该合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。黎海芳称该协议不是其本人签名，因其无提供证据反驳，也没有在法定期限内对协议申请笔迹鉴定，该协议应视为是真实、合法有效的。因此，黎海芳的抗辩理由不成立。至于黎海芳辩称开车回自己房屋车房都要收费，从而认为该协议签订不合理。该协议约定租用车位场地，所有权人才需向百盈物业公司交纳车位物业服务费，从黎海芳提供的其中3张照片可以看出，黎海芳购买的别墅车位是依附在该房屋里，属于一个整体，且百盈物业公司明确表示没有收取过黎海芳车位租赁费用，因此，黎海芳提出的抗辩理由不成立。故百盈物业公司负有按照合同约定的标准向黎海芳提供物业服务的义务，黎海芳负有按照合同约定向百盈物业公司交纳物业服务费及公共分摊费用的义务。
关于物业服务费收费标准问题，黎海芳辩称根据政府相关文件的规定，前期物业管理服务收费应实行政府指导价，实际上是其对政府文件理解错误。根据广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅《关于物业服务收费的管理办法》第七条“业主大会成立之前的住宅（含自有产权车位、车库）物业服务收费实行政府指导价，别墅、业主大会成立之后的住宅（含自有产权车位、车库）及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价”的规定及广宁县相关部门的文件规定，黎海芳的物业为别墅，其物业服务收费应实行市场调节价，因此双方签订的《百盈花园（别墅区）前期物业服务协议》约定的物业服务收费标准符合法律规定，百盈物业公司主张按照每月每平方米2.5元计算物业服务费，该院予以支持。至于黎海芳认为其物业实为别墅，房地产权证却登记为普通住宅的问题，与本案无关，黎海芳可向有关职能部门反映解决。
关于百盈物业公司主张黎海芳交纳公共路灯公摊电费的诉请，根据《百盈花园（别墅区）前期物业服务协议》约定，公共路灯公摊电费不计入物业服务费，应由百盈物业公司代交公共路灯电费后按照物业的面积比例分摊计算，再由黎海芳向百盈物业公司交纳。因百盈物业公司没有提供证据证明其已经代黎海芳交纳了公共路灯电费的事实，故该院对百盈物业公司该项诉请不予支持。
关于百盈物业公司提供的物业服务是否存在瑕疵及黎海芳可否据此免除交纳物业服务费的问题，黎海芳提供9张照片及1张光盘，证明百盈物业公司提供的物业服务存在瑕疵。百盈物业公司认为黎海芳拍摄的照片及录像录制取得的光盘不符合法律规定，不具有证明效力。该院结合黎海芳的陈述以及9张照片拍摄时间上具备连贯性的事实，确认上述黎海芳拍摄的5张保安亭内的照片及光盘均拍摄于其物业所在小区，确认百盈物业公司提供物业服务过程中，在人员车辆出入管理、值班人员出勤等方面存在一定的管理漏洞，其提供的物业服务存在一定瑕疵，未达到约定的服务标准，百盈物业公司应当对黎海芳承担相应的违约责任。由于《百盈花园（别墅区）前期物业服务协议》条款对百盈物业公司违约应承担的违约责任约定不明，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，黎海芳可以选择减少价款的方式要求百盈物业公司承担违约责任，但黎海芳减少价款的范围应当与百盈物业公司服务的瑕疵程度相适应。该院结合本案实际情况，酌定黎海芳无需再向百盈物业公司支付逾期缴费违约金。
至于黎海芳辩称其物业质量、车房设施存在问题，从而可以免交物业服务费的意见，因其物业质量、车房设施是否达标的问题是黎海芳与房地产开发企业之间的争议，与本案无关，因此该院对黎海芳该意见不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十一条、《物业管理条例》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、黎海芳应在该判决发生法律效力之日起十日内向广宁百盈花园物业服务有限公司交纳物业管理费18435.24元；二、驳回广宁百盈花园物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费316元，减半收取为158元，由百盈物业公司负担25元，黎海芳负担133元。
上诉人黎海芳不服原审判决，向本院提起上诉称：1、原判既己确定百盈物业公司的违约事实，但同时又确认黎海芳拒交管理费违约，并承担违约责任，这显然是自相矛盾，也与《中华人民共和国合同法》第六十七条规定不符。根据《百盈花园前期物业服务协议》第六条约定“乙方采用银行代收代交的方式于公历每月10日扣收上月的物业管理费”，可见本案《物业服务协议》的合同履行顺序是先服务、后交费。百盈物业公司履行义务不符合约定的，业主有权可以拒交物业管理费及要求降低收费，这是行使后履行抗辩权的行为，该行为不构成违约，无需承担违约责任，逾期缴费违约金依法不应产生。百盈物业公司违约在先，黎海芳要求降低收费、减少价款有合法理据。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定和《关于广宁县物业服务收费管理问题的通知》第三条规定，住宅前期物业管理服务内容未达到承诺标准的，其物业服务按所承诺的同类服务等级基准价的50%计收，应可以参考和比照适用。2、黎海芳购买的房屋虽为别墅，但与开发商约定该房屋用途为普通住宅，是合同双方对房屋用途相关权益的合意以及权利处分，不违反法律的强制性规定，对双方应有法律约束力。应按照房屋的约定普通住宅用途，并根据国家规定的物业服务价格及政府指导价，确定应该交纳的物业服务费用。3、根据企业工商登记资料反映，开发商广东百盈花园房地产开发有限公司是百盈物业公司的唯一股东和投资人，且两者的法定代表人都是同一人，因此在法律关系上其二者可以视为同一主体，签约过程中开发商与物管公司在形式和实质上都完全一致，应视为同一主体，相关的合同内容对两者均有约束力。开发商在签订商品房买卖合同时，将《前期物业管理服务协议》夹杂在房屋买卖合同文本中，交给购房者一并签署，由于合同内容繁多，使得购房者根本来不及详细审查，在完全不知详情的情况下就签订了物管协议，具有欺诈性。4、黎海芳在2014年4月8日才收楼，从此时黎海芳才可以对所购房屋进行控制利用。此前房屋仍在开发商手中，收楼前对该房屋进行管理维护等均是开发商的义务，费用应由开发商自负。因此要求黎海芳在收楼之前即开始缴纳物管费用，毫无事实依据。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，判决结果错误，请求二审法院：1、撤销原审判决第一判项，改判黎海芳无需向百盈物业公司支付物业管理费18435.24元；2、维持原审判决第二判项；3、本案一、二审诉讼费用由百盈物业公司承担。
被上诉人百盈物业公司答辩称：1、物业管理工作是纷繁复杂、多方面的，面对各种服务要求，不可能每个人的要求都能得到满足。是否达到应有管理、服务标准应由专业部门评判。而百盈花园小区物管工作被肇庆市评为示范小区。且百盈花园小区别墅区在2013年下半年刚交付业主，2014年大部分业主都在装修、部分摆入伙宴。装运装修材料的车辆、参观新宅的车辆、参加入伙宴的车辆、人员较多，流动性较大，管理难度较大。百盈物业公司在这特殊时期都是人性化管理，方便业主装修、车辆进出、来客方便，这都不属于管理漏洞，也没有给业主造成损害。黎海芳以此为由拒交物业管理费显属无理。2、双方签订的《前期物业服务协议》是合法有效的，该协议已约定了物业服务费的收费标准。黎海芳请求降低物业管理费收费标准属于变更该协议的主要条款，这是其提出的独立请求，按照法律规定应当提出反诉，但原审中黎海芳没有提出反诉，在本案中依法不应审理。黎海芳该请求属于变更合同，根据合同法的相关规定，合同的变更一是双方当事人协商一致，一是出现了法律可变更的情形，根据法律规定而变更。本案中，法定和约定情形都不存在，故其请求依法不成立。3、黎海芳提出其《商品房买卖合同》或《房产证》上注明是普通住宅，不应按别墅标准收费的问题。无论字面上如何表述，但事实上黎海芳的涉案住宅坐落在百盈花园别墅区，是前后有花园、有草地、有独立围栏、土地和房屋都独立于他人的房产，况且《前期物业管理协议》也已明确了收费标准。黎海芳以此抗辩实属诡辩。综上所述，请求二审法院依法驳回黎海芳的上诉请求。
二审中，黎海芳提供了8张相片，认为一审结束以后其再对百盈花园小区进行拍照，百盈花园物管服务依然没有任何改善，服务质量依然非常糟糕甚至继续恶化。百盈物业公司收费标准是不合理的，应予以调整。百盈物业公司提交一份《前期物业服务合同》和示范小区牌匾，证明其与开发商签订《前期物业服务合同》，提供百盈花园小区物业服务是有依据的，且百盈花园作为肇庆市的示范小区，证明百盈物业公司的管理是优质的。
经质证，对于黎海芳提供的证据，百盈物业公司对该证据的来源合法性提出异议，认为照片中岗亭不是保安岗亭，是保安人员巡逻时稍作休息的地方，不能证明黎海芳主张的事实。对于百盈物业公司提供的证据，黎海芳对该《前期物业服务合同》真实性不予认可，认为签订合同的双方都是同一投资主体，同一代表人。根据工商登记查询，2015年前两个公司的法人都是梁燮凡。现在《前期物业服务合同》的双方法定代表人处盖章是姓邝的两个人明显作假，对该证据三性均不认可。黎海芳对于该牌匾从来没有见过，对真实性不予认可，该牌匾也没有任何证明力，不能证明百盈物业公司提供了优质管理。在2013年10月之前该小区大部分业主都没有入住，别墅更是如此。应该是对之前的行为进行评价，但牌匾是2013年颁发，可以维持到2016年，显然是不符合事实、逻辑、常理，对此一概不予认可。
经本院去函广宁县发展和改革局调查，广宁县发展和改革局出具了《关于别墅物业服务收费有关问题的复函》，复函内容如下：百盈物业公司对别墅的物业服务收费不需要经过我局的审批许可。别墅物业服务收费实行市场调节价，不存在行业指导价。
黎海芳表示对广宁县发展和改革局出具的《关于别墅物业服务收费有关问题的复函》的真实性没有异议，但认为与其上诉主张并没有冲突，就本案来讲，黎海芳与开发商约定物业用途是普通住宅，就应该按照普通住宅收费标准收取物业服务费，与该物业是否别墅没有必然联系，这是双方对民事权利的合法意思自治，具有法律效力。百盈物业公司表示对该复函没有意见。
原审法院认定的事实无误，本院予以确认。另查明，二审中，黎海芳承认其至今对百盈花园百盈观园路3号别墅仍没有装修入住。
案经调解，双方当事人无法达成调解协议。
本院认为：百盈物业公司与黎海芳签订的《百盈花园（别墅区）前期物业服务协议》，是双方当事人的真实意思表示，该合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。百盈物业公司依约为百盈花园小区提供物业管理服务，乃是对小区整体提供服务，即是对小区内全体业主的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，并非仅仅针对个别业主的点对点式提供物业服务。百盈物业公司对黎海芳所购买的别墅提供了日常物业服务，黎海芳作为该别墅的产权人应承担缴纳物业服务费的民事责任。原审法院认为别墅物业服务收费实行市场调节价，判决黎海芳按照《百盈花园（别墅区）前期物业服务协议》约定的物业服务收费标准每月每平方米2.5元向百盈物业公司支付物业服务费并无不当，本院予以维持。
虽然百盈物业公司提供的物业服务在某方面存在瑕疵，但黎海芳在诉讼中没有提供证据证明百盈物业公司提供的物业服务瑕疵问题给其房屋造成了损害，并给其生活居住造成一定影响。且一审法院以此为由减少百盈物业公司所主张金额，不予支持其要求黎海芳支付逾期缴费违约金的诉讼请求。故黎海芳上诉主张其可以拒交物业管理费及要求降低收费的理据不足，本院不予采纳。广东百盈花园房地产开发有限公司与百盈物业公司属不同的法人主体，均具有独立的法人资格。且广东百盈花园房地产开发有限公司与黎海芳存在商品房买卖合同关系，百盈物业公司与黎海芳存在物业管理服务关系。因此，黎海芳上诉认为该两个单位在法律关系上可以视为同一主体，所签订合同的内容对该两个单位均有约束力的法律依据不足，本院不予采纳。
2013年5月3日，广东百盈花园房地产开发有限公司向黎海芳发出《入伙通知书》，该《入伙通知书》载明“百盈花园百盈观园路3号物业已竣工，请于2013年5月30日至2013年6月6日到广宁县南街镇百盈东路6号物业客户服务中心营销中心左侧办理收楼手续……该物业服务费从2013年9月1日计收”，黎海芳收到该《入伙通知书》后没有依约办理收楼手续。根据广东百盈花园房地产开发有限公司与黎海芳签订的《合同补充协议》第六条“买受人应于出卖人的收楼通知书所规定的交接期限内到出卖人指定的地点办理该商品房的收楼手续，并签署房屋交接单后对该商品房进行交接。否则，自出卖人发出的收楼通知书规定的交接期限届满之日起第二日视为出卖人已完成交接义务”的约定，视为黎海芳已于2013年6月7日收楼。黎海芳上诉主张其在2014年4月8日收楼才开始计收物业服务费的依据不足，本院不予采纳。
综上所述，黎海芳上诉请求之事实依据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费261元，由上诉人黎海芳承担。
本判决为终审判决。
审判长 任喜跃
审判员 唐 强
审判员 徐俭玲
二〇一五年九月十八日
书记员 邵丽虹
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