山西省太原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）并民再终字第81号
申请再审人（一审被告、二审被上诉人）张同祝，女，汉族，住太原市杏花岭区。
申请再审人（一审被告、二审被上诉人）刘国栋，男，汉族，住太原市。
被申请人（一审原告、二审上诉人）太原军益房地产开发有限公司，住所地太原市小店区亲贤西街5号1幢2层206室。
法定代表人刘经重，经理。
委托代理人兀汝海，山西汝海律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）山西日升盛实业有限公司，住所地太原市漪兴路1号。
法定代表人段林燕，经理。
张同祝、刘国栋与太原军益房地产开发有限公司、山西日升盛实业有限公司确认合同无效纠纷一案，太原市万柏林区人民法院于2012年3月19日作出（2011）万民初字第1239号民事判决，太原军益房地产开发有限公司不服一审判决上诉于本院，本院于2013年4月6日作出（2012）并民终字第700号民事判决，已经发生法律效力。张同祝、刘国栋不服，向山西省高级人民法院申请再审，山西省高级人民法院于2014年9月3日作出（2013）晋民申字第713号民事裁定，指令本院进行再审。本院受理后依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人张同祝与被申请人太原军益房地产开发有限公司委托代理人兀汝海到庭参加诉讼，申请再审人刘国栋及被申请人山西日升盛实业有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
太原市万柏林区人民法院（2011）万民初字第1239号民事判决审理查明，2009年4月，案外人董太成将其从被告山西日升盛实业有限公司以欠款抵顶房款取得的太原市西渠路警乐苑小区6号楼西单元5层东户，以40万元价款转卖给被告张同祝，并经上述三方当事人同意，将2007年1月25日山西日升盛实业有限公司与董太成签订的《房屋认购协议》中董太成的名字改为张同祝，原合同签订日期及合同内容均未作更改。更改后的认购协议中乙方为被告张同祝，甲方仍为山西日升盛实业有限公司。协议第一条约定，乙方购买甲方位于太原市西渠路警乐苑小区6号楼西单元5层东户房屋一套，该房屋建筑面积132.9平方米，每平方米售价3100元，计411990元。第二条付款方式约定，乙方付款方式为全额付款，一次性付清100%的房款。第五条约定，甲方在2007年9月30日将房屋移交乙方。第六条约定，由乙方协助甲方办理产权证，在交房一年内办理完毕。更改协议的当日，被告山西日升盛实业有限公司即给被告张同祝开具了411990元的购房款收据，但被告张同祝并未交付被告山西日升盛实业有限公司房款，收据上记载的日期是2007年1月25日。被告山西日升盛实业有限公司庭审中陈述因为该公司欠案外人董太成411990元的债务，故按欠款抵房款的数额给原告更换了收据。合同签订的当日，董太成将房屋钥匙交给被告张同祝，被告张同祝于2009年7月进行装修。现该房屋由被告张同祝交由其儿子刘国栋居住。另查明，原告与被告山西日升盛实业有限公司双方因太原市西渠路警乐苑小区6、7号住宅楼的所有权及相关权利纠纷一案曾形成过法律诉讼纠纷。本案原告于2008年向我院提起诉讼称：2008年3月12日下午，本案被告纠集一伙人进入其正在施工的5、6、7号楼工地，侵占原告尚未完工的住宅，妨害原告正常施工，已严重破坏了原告正常的工作秩序，要求本院判令被告停止侵权，排除妨害，立即退出原告西渠路警乐苑小区6、7号住宅楼在建工地。我院做出（2008）万民初字第674号民事判决书，判决被告山西日升盛实业有限公司停止侵权，排除妨害，腾出警乐苑小区6、7号楼所占房屋。被告山西日升盛实业有限公司不服，上诉至太原市中级人民法院，太原市中级人民法院以（2008）并民终字第879号民事判决书判决：一、撤销太原市万柏林区人民法院（2008）万民初字第674号民事判决。二、驳回被上诉人太原军益房地产开发有限公司的诉讼请求。上述判决生效后，本案原告又向太原市中级人民法院提出再审申请，太原市中级人民法院于2009年4月21日下达（2009）并民监字第2号民事裁定书，决定对该案提起再审。再审期间，2009年5月26日，太原市中级人民法院于2009年5月26日在警乐苑小区5、6、7号楼房及山西日升盛实业有限公司张贴公告，内容如下：“警乐苑小区5、6、7号楼相关单位和人员：兹因太原军益房地产开发有限公司与山西日升盛实业有限公司侵权纠纷一案，本院于2009年4月21日下达（2009）并民监字第2号民事裁定书决定对本案提起再审。鉴于纠纷双方公司已将5、6、7号楼分别向社会出售，造成业主间抢房等矛盾和冲突的发生，极易激化矛盾，影响社会的和谐稳定，不利于相关购房人合法权益的保护和纠纷的依法处理。故本院依法下达（2009）并民再终字第126号民事裁定书，依法查封警乐苑小区5、6、7号楼，查封期间，应保持房屋现状（建筑单位正常施工除外），不得随意抢占、买卖和处分，以免矛盾激化和财产损失扩大，如有违法，将依法承担相应的法律责任。”2010年3月3日太原市中级人民法院以（2009）并民再终字第126号民事判决书判决：一、撤销太原市中级人民法院（2008）并民终字第879号民事判决。二、维持太原市万柏林区人民法院（2008）万民初字第674号民事判决。三、判令太原军益房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付山西日升盛实业有限公司投资补偿款一百一十万元。该判决已生效。现原告依据此判决向本院提起诉讼，要求确认二被告之间的房屋买卖合同无效，要求被告张同祝、刘国栋返还诉争房屋。查明，截至法庭辩论终结，原告及被告山西日升盛实业有限公司均未取得法律许可的建设开发手续。查明，2007年12月19日本院因一执行案件向被告山西日升盛实业有限公司发出通知，准许其以合理价格变卖警乐苑小区5、6、7号楼房，并将变卖价格直接交付本院，款付清后，由本院解除查封。
太原市万柏林区人民法院（2011）万民初字第1239号民事判决认为，公民、法人的合法权益受法律保护。太原市中级人民法院（2009）并民再终字第126号民事判决书已经生效，在该判决书中确认了如下两个基本事实：第一，太原军益房地产开发有限公司通过太原市尖草坪区河渠建设开发中心和山西省河渠中心取得了诉争房屋所占用土地的开发权。第二，在诉争房屋建设期间和二审判决下达后，山西日升盛实业有限公司将诉争房屋出售、抵顶其拖欠他人工程款和抢占房屋的行为均为无效行为，其应自行承担由此造成的法律后果。本院据此确认，原告对诉争房屋所占用土地的开发权应依法受到法律保护，被告山西日升盛实业有限公司无权处分诉争房屋。但是本案中，被告张同祝与被告山西日升盛实业有限公司签订房屋认购协议的时间是2009年4月，并于签订合同时给付了全部购房款，该行为发生在中院（2008）并民终字第879号民事判决作出之后，中院张贴公告之前，故被告张同祝买受诉争房屋时主管上是善意的，是诚实守信的。其次，从公平角度而言，山西日升盛实业有限公司与太原军益房地产开发有限公司的纠纷不应再涉及善意购房者，而且被告张同祝已占有使用该房屋较长时间，诉争房屋未办理登记手续是因为到目前为止尚不具备办理登记的条件，对此被告张同祝并无过错。依照法律规定的诚信、公平原则，结合本案实际情况，维持现有的房屋占有状态较为妥当，故对原告的诉讼请求不予支持，判决驳回原告太原军益房地产开发有限公司的诉讼请求。
本院（2012）并民终字第700号民事判决查明的事实与一审查明的事实一致。
本院（2012）并民终字第700号民事判决认为，公民、法人的合法权益受法律保护，太原市中级人民法院（2009）并民再终字第126号民事判决书已经生效，在该判决书中确认了如下两个基本事实：第一，太原军益房地产开发有限公司通过太原市尖草坪区河渠建设开发中心和山西省河渠中心取得了诉争房屋所占用土地的开发权。第二，在诉争房屋建设期间和二审判决下达后，山西日升盛实业有限公司将诉争房屋出售、抵顶其拖欠他人工程款和抢占房屋的行为均为无效行为，其应自行承担由此造成的法律后果。本院据此确认，上诉人对诉争房屋所占用土地的开发权应受到法律保护，被上诉人山西日升盛实业有限公司无权处分诉争房屋。依据法律规定，无权处分人转让他人财产的，权利人有权追回，但符合善意取得的除外。被上诉人张同祝、刘国栋辩解其购买的太原市西渠路警乐苑小区6号楼西单元5层东户的房屋属于善意取得。我国物权法第一百零六条规定了善意取得的构成要件，依据该条规定，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付受让人。依据该规定，善意取得需具备三个条件，第一个条件为取得人的善意，第二个条件为有偿，第三个条件是取得，指取得动产或不动产的所有权，取得动产所有权的标志是交付，取得不动产所有权的标志是登记。本案中，张同祝虽已给付了全部购房款，张同祝买受诉争房屋时主观上是善意的，且为有偿取得，但上诉人取得了该诉争房屋所占用土地的开发权，被上诉人一所出售的诉争房屋不具备办理登记的条件，被上诉人二取得该不动产没有进行登记。被上诉人未能办理登记手续，其取得房屋不属于善意取得。故被上诉人张同祝、刘国栋辩称其为善意取得人的抗辩理由不成立，被上诉人张同祝、刘国栋应将诉争房屋返还上诉人，对于因返还房屋给被上诉人张同祝、刘国栋造成的财产损失，因在本案审理过程中，当事人未主张，可另行处理。原审判决适用法律错误。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决：一、撤销太原市万柏林区人民法院（2011）万民初字第1239号民事判决；二、被上诉人张同祝、刘国栋于本判决生效之日起30日内将位于太原市西渠路警乐苑小区6号楼西单元5层东户房屋一套返还上诉人太原军益房地产开发有限公司。一审案件受理费200元，二审案件受理费200元，由被上诉人山西日升盛实业有限公司负担。
张同祝、刘国栋申请再审称，一、原判决认定的基本事实缺乏证据证明。申请人现居住的太原市警乐苑小区6号楼西单元5层东户房屋是购买被申请人山西日升盛实业有限公司开发的房屋，并不知情太原军益房地产开发有限公司与日升盛公司之间存在争议；后经两级法院审理，太原中院于2008年11月28日下达（2008）并民终字第879号民事判决，判决驳回军益公司的诉讼请求，之后申请人对自己购买的房屋进行了装修并入住，事实证明申请人对自己出资购买的房屋具有合法的所有权和居住权。二、原审判决适用法律错误。三、基于军益公司对该土地开发的违法性且至今未能办理土地开发许可手续且申请人在购买上述房屋本身没有任何过错责任的前提下，不能办理产权登记或相关手续，不能成为申请人承担非善意取得该房屋的法律责任的理由。因此，申请人取得该购买房屋，当属善意取得。
被申请人太原军益房地产开发有限公司辩称，1、依据太原市万柏林区人民法院（2008）万民初字第674号、太原市中级人民法院（2009）并民再字第126号民事判决，令山西日升盛实业有限公司腾出警乐苑6、7号楼归还被申请人。2、太原市中级人民法院于2009年5月26日张贴对警乐苑5、6、7号楼的查封公告，“查封期间，应保持房屋现状不得随意抢占、买卖和处分。”3、经了解，张同祝不是从日升盛公司购买的房屋，而是2009年4月，40万元从董太成手里转买的；合同是从董太成与日升盛公司的合同中改名字而来的。4、从申请人于2013年7月8日提出申请被受理后，到2014年9月3日高院作出再审裁定的一年多的时间里，没有院长批准延长审限，因此高院的裁定书违反《中华人民共和国民事诉讼法》204条的规定。综上，再审申请人的再审请求应予以驳回。
经再审审理查明的事实与原一、二审查明的事实一致。
本院再审认为，本案的争议焦点是张同祝向山西日升盛实业有限公司购买房屋的行为是否应认定为善意取得。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”该规定明确了善意取得的三个构成要件，缺一不可。因此尽管在本案中张同祝已举出其缴纳了全部房款的证据，涉案房屋的成交价也在合理的范围之内，但由于其尚未办理房屋产权登记，不符合善意取得的构成条件，不应认定为善意取得。虽然张同祝、刘国栋未能办理房屋登记是客观原因造成的，但与本案一并起诉的系列案件一样，本案也属于因军益公司与日升盛公司在涉案房屋所占用土地开发权产生争议的过程中双方各自对外售房而导致的纠纷，由于该二公司各自的售房行为，使得该系列案件中讼争房屋都存在一房二卖的情形，原二审判决结合本案的上述情况，依据被申请人军益公司已经本院生效判决的确认取得了该诉争房屋所占用土地的开发权这一基本事实，在张同祝、刘国栋不完全具备善意取得构成要件的情况下，未认定其向日升盛公司购房行为属善意取得并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
维持本院（2012）并民终字第700号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长 杨晓宇
审判员 刘巍巍
审判员 郭秀华
二〇一五年六月十六日
书记员 徐鲜萍