广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗天法民四初字第25号
原告：杨肖，1973年10月12日出生，汉族，住广州市天河区。
委托代理人：高卫中，系广东海际明律师事务所律师。
被告：广州侨鑫房地产开发有限公司，住所地广州经济技术开发区东区，组织机构代码71248069-8。
法定代表人：周泽荣，董事长。
委托代理人：何珍丽、陈学通。
原告杨肖诉被告广州侨鑫房地产开发有限公司（以下简称侨鑫公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年12月24日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年2月25日公开开庭进行了审理。原告杨肖及其委托代理人高卫中，被告侨鑫公司委托代理人何珍丽、陈学通到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杨肖诉称：2010年4月24日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同》，约定原告以4054309元购买被告开发的广州市天河区汇景北路174号（B3）1703房屋；被告应当在2011年11月30日前将该房屋交付给原告；被告如未能按合同规定的期限交房，被告按日向原告支付违约金；延期在90天内，按已交付房价款的万分之零点五计；延期90天至365天内，按已交付房价款的万分之一计；在该房屋交付时，被告应当向原告出示以下资料原件并提供加盖被告公司公章的复印件，即《建设工程规划验收合格证》、《建设工程竣工验收报告》、《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证、供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。上述文件不全的，视为不符合房屋交付条件，原告有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由被告承担。该房屋交楼标准需符合合同装修、质量要求等等。后来被告通知原告收楼，声称该房屋已符合交付使用条件。原告前往被告处进行收楼，被告未依约向原告出示、提供《建设工程规划验收合格证》、《建设工程竣工验收报告》、《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证、供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件等资料。虽经原告多次要求，被告依然拒绝向原告出示、提供上述文件资料。同时，该房屋存在许多严重的装修、质量问题，明显不符合合同约定的交楼标准，根本不具备交付、居住使用条件。原、被告双方发现并确认该房屋包括但不限于以下几十项严重装修、质量问题：阳台入户房门损坏严重、多处门扇、门套损害严重、多处石材、玻璃破裂等。鉴于此，原告当即拒绝收楼。被告同意整改，并承诺尽快把房屋交付给原告。由于被告管理混乱，敷衍了事，不积极整改房屋。因急于入住，原告仓促于2012年4月19日收楼。但时至今日，被告仍未支付该房屋延期交房违约金给原告。为维护原告的合法权益，特诉请法院判令被告：1、向原告赔偿延期交房违约金26353元（自2012年1月1日起计至2012年4月19日止，分两段计算）。2、承担本案诉讼费用。
被告侨鑫公司辩称：不同意原告的诉讼请求。一、我方不认可原告所主张的交楼标准（原告收到相应的竣工验收文件复印件），我方认为应当以我方是否具备相应的竣工验收文件作为是否具备交楼条件的标准。上述房屋在交付给原告前已取得竣工验收备案表及项目竣工环境保护验收意见函、永久水表安装报告表等竣工文件，具备商品房交付条件。同时，被告也已将上述房屋的相关竣工验收文件放在收楼部公示。2011年11月底至2012年5月底为业主集中收楼时间，在此期间，被告一直将上述房屋的相关竣工验收文件放置收楼现场公示。二、原告与被告签署了装修更改补充协议，同意将上述房屋收楼时间延迟至2011年12月31日。被告已于2011年12月24日通知原告于2011年12月27日前办理收楼手续，被告已于2011年12月27日将符合交楼条件的上述房屋交付给了原告，原告也在当日办理完毕收楼手续。三、原告所称的迟延交楼时间不符合事实及合同约定，被告在通知原告收楼前均通过邮政快递向原告寄发了汇景新城商品住宅交楼书，通知原告于指定时间内办理收楼手续，并告知如超过约定时间未办理收楼手续将视为原告同意收楼。四、原告对上述房屋提出的质量问题不属于房屋主体结构问题，仅为装修瑕疵，属于房屋质量保修范围。原告不得以房屋装修质量为由拒绝收楼。
经审理查明：被告是坐落于广州市天河区华南农业大学实验农场地段（第二期）的汇景新城住宅楼10幢（自编E2街区A1、A2、B1、B2、B3、C1、C2、C3、D1、D2栋）的开发商，取得了编号为穗房预（网）字第20090343号《商品房预售许可证》，获准销售上述房屋。
2010年4月24日，原告（乙方／买方）与被告（甲方／卖方）签订了《广州市商品房买卖合同》（以下简称《合同》），约定甲方以出让方式取得位于天河区华南农业大学实验农场地段（第二期）编号为2的地块的土地使用权，在该地块上投资建设汇景新城商品房；乙方所购商品房为汇景新城住宅楼10幢（自编E2街区A1、A2、B1、B2、B3、C1、C2、C3、D1、D2栋）第B3幢17层1703号房（以下简称案涉房屋），房屋地址为天河区汇景北路174号（B3）1703房；建筑面积共202.82平方米，套内建筑面积159.89平方米，共有分摊面积约42.93平方米；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米25356.86元，总金额4054309元；乙方选择按揭付款，首期房款413447元在2010年4月24日支付，第二期房款810862元在2010年5月17日前支付，剩余房款2830000元在2010年4月24日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；（第十二条交房条件）该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；（第十三条）甲方应当在2011年11月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书；（第十四条）甲方如未能按合同规定的期限交房，乙方不退房，甲方按日向乙方支付违约金；延期在90天（含本数）内，按已付房价款万分之零点五计；延期在90天（不含本数）至365天（含本数）内，按已交付房价款的万分之一计，延期超过365天（不含本数），按已付房价款的万分之二计；由于乙方原因导致未能按期交付的，甲方达到合同所列交房标准后，乙方须按甲方发出的《商品房住宅交楼书》要求办理交接手续，若该商品房存在其他质量问题，按本合同的约定处理，乙方不得因此拒绝办理收楼手续；乙方未按甲方发出的《商品房住宅交楼书》要求办理交接手续的，只要甲方按乙方所述地址以邮政特快专递形式通知乙方办理交接手续，则视为甲方已完全履行有关义务；乙方没有按期接收该商品房的，应承担违约责任，自双方约定的收楼日期起至实际收楼之日止，乙方应自行承担由此产生的一切费用，包括逾期收楼期间的物业管理费等；（第十五条）甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》，（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》，（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证，（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料，（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，（六）《房地产（住宅）质量保证书》，（七）《房地产（住宅）使用说明书》，（八）《临时管理规约》或《管理规约》，上述文件中第（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件，第（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方，第（八）项应交由乙方填写或签署，上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担；乙方应在接到收楼通知书之日起15日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起5日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房；本合同要求或允许的通知和通讯均自收到时起生效；等内容。
合同签订后，原告支付被告购房款4050489元，被告于2010年10月2日开具发票给原告。原、被告均称《合同》签订后，双方均同意将案涉房屋的每平方米的单价调整为25332.97元，总房价随之调整为4050489元。
2010年9月17日，原告（乙方／买方）与被告（甲方／卖方）就案涉房屋签订《装修更改补充协议》，约定：乙方同意由甲方安排施工单位按乙方确认的图纸及修改明细表进行装修更改；因装修更改工期要求，甲乙双方同意案涉房屋的收楼时间延迟至2011年12月31日；等内容。
2011年12月24日，被告以EMS特快专递向原告发出《汇景新城商品住宅交楼书》，主要内容为原告购买的商品房于2011年12月27日已达到《合同》约定的交付使用条件，被告安排原告于2011年12月27日对案涉房屋进行收楼；若在上述安排时间内原告未办理相关收楼手续，且超过双方签署的《商品房买卖合同》约定的交付时间仍未办理，原告应承担违约责任，由此产生的一切费用、法律责任由原告承担等。原告确认其于被告发函后2-3日收到上述两通知书，称被告没有履行《合同》第15条所约定的义务，原告有权拒绝收楼，由此产生的责任由被告承担。
2011年12月27日，原告就案涉房屋签署了《汇景新城业主收楼表》（并加盖有被告客户关系部印章），显示内容为：第一步，确认业主资料、业主履行《商品房买卖合同》之情况、楼款及相关收楼费用缴纳情况、向业主发放《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》、发展商同意交楼。被告称该表说明原告已经于当日收楼。原告称该表并不代表其于当日收楼，只表明其办妥了收楼程序的第一步，收楼程序按四步走（第一步确认业主的身份资料、楼价款、税费交纳情况；第二、三步签署物业管理协议交纳物业管理费；第四步领取钥匙，确认收楼手续已办理完毕），收楼表只有签署第四步才能表明原告已办妥收楼手续。原告为此提供了以下证据予以证明：1、加盖有被告椭圆形印章的《汇景新城商品住宅交楼书》（业主为案外人姚青，房屋为E1街区第A2幢901房）及其附件，其中，附件一《收楼须知》第四点收楼手续办理流程显示内容主要为缴费→到指定地点→发展商客户关系部确认缴费情况发放质保书及使用书→物业公司预收管理费→物业公司签署文件发放资料→领取钥匙等→陪同验楼→如遇需整改则整改后复验→完毕；2、加盖有被告椭圆形印章的《汇景新城E1、E2街区住宅质量保证书》（业主为案外人姚青，房屋为E1街区第A2幢901房），显示该房屋“住宅保修期自交付之日起计算（即2013年5月21日起计算）”等内容；3、加盖有被告椭圆形印章的《汇景新城E1、E2街区住宅质量保证书》显示案涉房屋“住宅保修期自交付之日起计算（即2012年6月7日起计算）”等内容。经质证后，被告对上述证据1真实性无异议，认为收楼流程中所谓第二步、第三步都是与物业公司办理相关手续，不能表明一定要完成上述四步，收楼手续才全部完成；证据2、3真实性无异议、关联性有异议，认为不能作为案涉房屋实际收楼日期。
2011年12月27日，原告与案外人广州侨鑫物业有限公司共同签署《收楼确认书》，显示“广州侨鑫物业有限公司汇景管理处”根据《合同》附件四装饰、设备标准，将案涉房屋交付原告；原告收到案涉房屋住宅大门钥匙2条，确认收楼手续已办理完毕。上述《收楼确认书》还显示有“收楼后如上述单元有任何维修需申报，请于签署此确认书起五天内向广州侨鑫物业有限公司汇景管理处提出，逾期申报将会延误维修工程时间，届时造成开发商无法为您提供满意而周到的服务……开发商及广州侨鑫物业有限公司汇景管理处建议您在正式入住前设置好入户大门的指纹……开发商及广州侨鑫物业有限公司汇景管理处不会保留任何钥匙”等内容。被告称其没有书面委托案外人广州侨鑫物业有限公司向业主交付案涉房屋钥匙，但实际操作是由案外人广州侨鑫物业有限公司去做。
被告提供E2街区《竣工验收备案表》、《建设工程消防验收意见书》、《建设工程规划验收合格证》等，以证实涉案房屋已达到交付使用条件。其中《竣工验收备案表》载明广州市城乡建设委员会同意备案的时间为2011年12月30日。被告为证明其依约将案涉房屋的相关竣工验收文件在收楼现场进行了公示，提供了13张照片予以证实。原告对上述照片的真实性均不予认可，称其从未见过这些照片，当时其要求被告提供交楼文件，被告均拒绝。
原告为证明案涉房屋存在质量问题，提交了以下证据：1、《汇景新城工程申报表》（复印件，3页，显示原告就案涉房屋申报了25项如地砖破损等装修质量问题），2、《告业主函》（被告客户关系部于2012年1月9日发出，主要内容为其会依约履行保修义务，现正在处理业主反映事宜，被告就延迟交楼所产生的影响将依约赔偿），3、《广州天玑验房现场手抄记录表》（显示案涉房屋在电气工程、给排水工程、墙地面工程的检查情况，下方注明严某某于2011年12月30日签收），4、原告于2011年12月31日向被告发出的《关于龙熹山E2街区B3栋1703装修质量问题的质询》（未见被告盖章签收；主要内容为原告认为收楼确认书并非被告出具，故无效，要求与被告签署收楼确认书，且案涉房屋存在石材断裂等质量问题，要求被告尽快整改，还要求退还预交的物管费），5、原告于2012年6月8日向被告发出的《关于龙熹山E2街区B3栋1703延期交楼问题的函》（案外人梁某某于当日签收；主要内容为因案涉房屋存在严重装修质量问题，认为应当以2012年4月19日为正式收楼时间）。经质证，被告对上述证据1以没有原件为由表示真实性无法确认、证据2真实性无异议、证据3真实性由法院认定；对证据4、5真实性无法确认，认为与本案无关，案涉房屋仅为装修瑕疵，被告也履行了房屋的保修责任，原告不能以上述文件来证明其收楼时间为2012年4月19日。
庭审中，原、被告均同意逾期交楼违约金按逾期时间分别处理：延期在90天（含本数）内，按已付房价款万分之零点五计；延期在90天（不含本数）至365天（含本数）内，按已交付房价款的万分之一计；延期超过365天（不含本数），按已付房价款的万分之二计。
另，原告当庭向本院申请撤回要求被告支付自2011年12月1日至31日期间案涉房屋逾期交楼违约金12163元（38516元－26353元）的诉请。
本院认为，原告关于撤回其要求被告支付自2011年12月1日至31日期间案涉房屋逾期交楼违约金12163元的诉请的申请，符合法律规定，本院予以准许，该部分诉请的受理费110元减半收取55元，仍应当由原告负担。
原、被告双方签订的《合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应切实履行。
原告已经依约向被告付清了购房款，被告亦应当依约将符合《合同》约定的案涉房屋交付原告使用。被告对其上述交楼义务负有举证责任。从本案查明的事实看，被告于2011年12月30日办妥了案涉房屋的竣工验收备案手续，故本院确认被告该时已符合法定的和合同约定的交楼条件。原告已经于2011年12月27日签署了《收楼确认书》，清晰表明了原告同意收楼的意思表示及签收了案涉房屋大门钥匙，足以证明原告于2011年12月27日实际接收了案涉房屋，该时间明显早于《装修更改补充协议》约定的案涉房屋交付原告使用的时间即2011年12月31日。而原告于早于案涉房屋符合法定的和合同约定的交楼条件的时间即2011年12月27日实际接收了案涉房屋，属于当事人对自身民事权利的合法处分，原告实际接收案涉房屋后再以案涉房屋未具备交楼条件为由要求被告承担逾期交楼违约责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于原告所称的案涉房屋存在装修质量问题，被告已经取得案涉房屋的竣工验收备案表，已经具备交付使用条件，若房屋装修质量存在瑕疵，原告可依据《合同》第二十三条的约定主张相应的民事权利，不得以此作为拒绝收楼的依据。
综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《诉讼费用交纳办法》第二十一条的规定，判决如下：
驳回原告杨肖的全部诉讼请求。
若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费515元，由原告杨肖负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 秦 雯
人民陪审员 卓燕君
人民陪审员 田常国
二〇一四年八月十五日
书 记 员 梁怡筠