北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第08688号
上诉人（原审被告）史海平，女，1977年12月25日出生。
委托代理人杨中华，北京市信利律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京中原华夏物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳门外大街20号14层1404室。
法定代表人赖国强，董事长。
委托代理人付宇，女，1989年6月24日出生。
委托代理人李金亮，男，1981年3月18日出生。
上诉人史海平因物业服务合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第08555号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年5月，北京中原华夏物业管理有限公司诉至原审法院称，北京中原华夏物业管理有限公司（以下简称中原华夏物业公司）与北京华业通置业有限公司签署了《北京市前期物业服务合同》，中原华夏物业公司自2013年11月1日起开始受托对润都大厦进行全面的物业管理，管理期限至2015年10月31日。史海平作为该小区的业主，其入住该小区时，与中原华夏物业公司签订了《前期物业管理服务协议书》，史海平办理入住时还签收了装修手册，因此史海平有义务按照规定进行装修。史海平私自加装超大窗户护栏将2层平台封闭，此占用公用建筑面积的行为严重侵害了广大业主的利益，同时还影响到天然气管线及防水维修等问题，史海平同时还在房屋与公共楼梯间相连墙壁私自开窗并加装护栏，同样侵犯了全体业主公用建筑面积也违反了物业管理条例第五十条的相关规定。中原华夏物业公司为维护全体业主的合法权益，依法请求法院判令：1、史海平拆除安装在公共平台上的超大护栏；史海平拆除公共楼梯通道墙壁上的窗户及护栏并恢复原始结构和外貌；2、史海平支付本案诉讼费。
史海平辩称：一、本案中原华夏物业公司主体不适格。1、我国物权法规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，须由业主共同决定，并明确规定，此决定应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意。开发商和物业人员无权私下签订此类合同。史海平与润都大厦开发商（北京华业通置业有限公司）签订了购房合同，合同中附件七第七条明确写明物业机构应为“北京东光物业管理公司”，但交房前开发商在未经业主同意的情况下，私自与中原华夏物业公司签订物业管理合同。2、因在交房时开发商与中原华夏物业公司强制业主缴纳物业费，签订物业合同，否则不允许收房。本人及众多业主迫于无奈只能先签字收房，并互留录像，保留了视频证据，以此证明各位业主是迫于无奈，违背业主真实意思，因此请法院撤销中原华夏物业公司与小区各位业主的物业合同，将此合同视为无效。二、关于窗户护栏。1、国家对小区住宅安装防盗窗并没有明确规定，对室外防盗窗安装等的约束，物业是无权干涉业主安装防盗窗的。2、该物业明确同意小区二层业主安装防护栏，本人为小区二层业主，符合要求。至于物业所说的超大窗户护栏更是无稽之谈，因为中原华夏物业公司根本无权利要求业主防盗窗的大小，且物业也从未规定或者公示过防盗窗的大小，并且本人家中护栏为本小区已安装护栏中最小的。三、公共楼梯通道墙壁上的窗户及护栏。1、答辩人与其他同户型业主购房时开发商给予的户型图上明确标注了在此位置有一窗户，但交房时不知何故窗户被堵上了，答辩人有开发商售房时发放的户型图纸，也有与其他邻居在QQ聊天中谈及装修房间分隔时的截图，可以证明此位置本身就有窗户。因此答辩人自行将窗户重新安装，并为安全考虑，在此窗户外安装了护栏，该护栏紧贴窗子，因此也并不可能出现中原华夏物业公司所说的占用公用建筑面积事项。2、本小区与答辩人相同的户型共6户，其中617业主在与中原华夏物业公司及装修公司三方共同签订的装修协议中，将装修图纸交予了中原华夏物业公司审核，图纸中在此位置明确标明了窗户，中原华夏物业公司对图纸审核通过后，617业主按规定进行装修，装修结束后中原华夏物业公司对617房间审核通过，并退还了617业主的装修押金。此行为表明，中原华夏物业公司认可并同意此行为。既然是同小区、同户型的装修，那么自然是一视同仁，如果中原华夏物业公司认为617业主的装修方案合理，并多次审核通过，那么答辩人的窗子与防护栏也应符合条件。综上所述，本案中原华夏物业公司主体不适格，答辩人也并非如中原华夏物业公司所说产生了妨害，而是在行使自身合法的权利，请法院驳回中原华夏物业公司的诉讼请求，维护答辩人合法权益。
原审法院经审理后认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。业主违反物业服务合同或法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。中原华夏物业公司与北京华业通置业有限公司签订的《北京市前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同，该合同对小区所有业主均具有约束力。根据史海平所签收的《装修手册》及《住户手册》的规定，业主不得在外墙或者房屋以外安装护栏，也不得擅自掏墙、打洞等，故中原华夏物业公司要求史海平拆除护栏、拆除窗户并恢复墙壁原状的请求，予以支持。史海平关于中原华夏物业公司主体不适格的答辩意见，不予采信。史海平辩称其签订的《北京市前期物业服务合同》及《业户入伙资料清单》系受开发商与物业公司胁迫，并提供视听资料一份予以佐证，该视听资料当庭播放并由中原华夏物业公司质证，法院认为该证据不足以证明史海平受胁迫，故对史海平的该项答辩意见不予采信。关于窗户问题，史海平以开发商售房时发放的户型图上原标注有窗户，其他业主在装修时也开凿了窗户并通过了物业公司验收为由进行答辩，该答辩意见不构成其改建窗户的合法依据，对此意见不予采信。需要指出的是，考虑业主安全问题，中原华夏物业公司应当采取相应措施保障业主安全。据此，于2014年7月判决：一、史海平于判决生效后十五日内将其建于北京市×××217号房屋西侧平台的护栏予以拆除；二、史海平于判决生效后十五日内将其建于北京市×××217号房屋二层东侧卧室与公共楼梯间墙壁上的窗户及护栏拆除，并恢复原始结构和外貌。判决后，史海平不服，持原诉辩解意见向本院提起上诉，要求二审法院驳回中原华夏物业公司的诉讼请求。中原华夏物业公司同意原判。
经审理查明，2012年6月27日，史海平与北京华业通置业有限公司签订《北京市商品房预售合同》，购买了位于北京市×××217号房屋（以下简称“217号房屋”）。北京华业通置业有限公司作为开发建设单位（甲方）与中原华夏物业公司（乙方）签订《北京市前期物业服务合同》，约定由中原华夏物业公司为北京市×××71号院润都大厦提供前期物业服务，前期物业服务期限为2年，自2013年11月1日至2015年10月31日。2013年11月13日，史海平办理217号房屋入住手续，在《北京市前期物业服务合同》及《业主入伙资料清单》上签字，《业主入伙资料清单》列明了史海平收到或填写过的资料，其中包含《住户手册》及《装修手册》，《装修手册》第二章第二、三项明确规定：“为了保持楼宇外貌美观及保障自身及其它住户的安全、严禁破坏、拆改任何外墙，不得在外墙上加装护栏、遮蓬、晒衣架、花棚、天线、招牌及其他装置；严禁破坏、拆改承重墙、公共地方隔断墙、抗震墙等墙体，也不得擅自掏墙、打洞、扩大门窗尺寸等。”《住户手册》第五章第四项规定：“严禁擅自占用或封闭走廊、通道、楼梯、楼顶平台等公共地方。”第十八项规定：“为了统一本项目的外观和外貌，住户不得在外墙上或房屋以外地方安装、悬挂或摆放任何户外晒衣架、遮光帘、遮光伞、花棚、旗杆、广告牌、霓虹灯或其他任何伸出物，而开放式阳台不得封闭；住户不得加设防盗护窗栏。”
史海平入住217号房屋后，在217号房屋西侧公共平台及窗户外安装了防护栏，并在217号房屋二层东侧卧室与公共楼梯间墙壁上开凿了一个窗户并加装了护栏。中原华夏物业公司以书面形式要求史海平对上述改建进行整改，但史海平未进行整改。审理过程中，法院到现场进行勘验，上述改建仍存在。庭审中，中原华夏物业公司与史海平均认可开发商向业主交房时217号房屋二层东侧卧室与公共楼梯间墙壁上没有窗户，史海平称其安装防护栏及开凿窗户均经过中原华夏物业公司的同意，中原华夏物业公司对此不予认可。
上述事实，有双方当事人陈述、《北京市商品房预售合同》、《北京市前期物业服务合同》、《业户入伙资料清单》、《装修手册》、《住户手册》、照片、视听资料、勘验笔录等相关证据在案佐证。
本院认为：北京华业通置业有限公司作为开发建设单位与中原华夏物业公司签订的《北京市前期物业服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。中原华夏物业公司依据上述合同为史海平所有的房屋小区提供了物业管理服务，史海平应当以《业主手册》及《装修手册》的相关规定对其房屋进行装修，现史海平违反了《装修手册》第二章第二、三项规定，中原华夏物业公司要求史海平予以拆除并恢复原状，符合双方约定的物业管理规约，原审法院予以支持，是正确的，本院予以维持。史海平提出中原华夏物业公司不是本案适格的诉讼主体一节，本院认为，中原华夏物业公司与该小区之开发商签订了前期物业服务合同，其亦依该合同为该小区提供了物业服务，中原华夏物业公司依双方约定的规约维护小区的正常管理秩序提起本案诉讼，于法有据。史海平的其他上诉请求，无事实依据，本院亦不予采信。综上，原判正确，应予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一案件受理费25元，二审案件受理费50元，均由史海平负担（一审案件受理费于本判决书生效之日起7日内交至原审法院，二审案件受理费已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王宗魁
代理审判员 刘苑薇
代理审判员 刘慧慧
二〇一四年九月十八日
书 记 员 何海云