辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民终4981号
上诉人（原审被告）：沈阳泊安通停车场服务有限公司，住所地沈阳市大东区北海街7号（9号）201室。
法定代表人：吕志春，该公司总经理。
被上诉人（原审原告）：沈阳万恒物业管理有限公司，住所地沈阳市大东区东北大马路146-8号。
法定代表人：牟云龙，该公司董事长。
委托诉讼代理人：付园园。
上诉人沈阳泊安通停车场服务有限公司（以下简称泊安通公司）因与被上诉人沈阳万恒物业管理有限公司（以下简称万恒公司）租赁合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2017）辽0104民初142号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月11日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
泊安通公司上诉请求：1.撤销一审民事判决，改判万恒公司因合同违约造成我公司经济损失，并予以经济赔偿；2.诉讼费用全部由万恒公司承担。事实和理由：停车场于2015年5月1日开始经营。2015年5月2日停车场东站街与联合路路口交界处的门市开始装修开饭店（灶台鱼饭店）占用停车场场地，之后多次与万恒公司沟通，万恒公司告知我公司必须腾空门市前车位。导致34个车位被占用，使停车场一分为二，使从饭店至联合路一侧停车位无法使用，共计损失81个车位。根据双方签订《租赁合同》第五条约定，在租赁期限内，如万恒公司转让租赁物的部分或全部所有权万恒公司应提前通知我公司，并确保受让人继续履行本合同。故万恒公司违反合同造成我公司经济损失。另因小区业主有异议，万恒公司向我公司施压迫使我公司与业主签订存车协议。停车场实际是173个车位（不包括灶台鱼至联合路一侧），其中51个车位第一年按1,200元收费，少收600元；第二年按1,500元收取，少收300元；余下122个车位按1,700元收费，少收100元，政府相关部门收费规定是1,800元。2016年10月在停车场东站街小区会馆区域万恒公司把该门市出售，门市业主开始装修，并用围挡围住该区域，损失车位35个。在此期间万恒公司多次派人扰乱停车场经营秩序，造成停车场经济损失。直接损失410,450元如下：1.灶台鱼饭店至联合路一侧81个车位×150元每月×29个月=352,350元；2.51个车位×600元+51个车位×300元=45,900元，122个车位×100元=12,200。，每年600元和每年300元。应付租金10万元每年，共26个月（合同约定减免3个月），应为216,667元。故停车场请求法院判决因万恒公司合同违约造成停车场经济损失410,450元-216,667元=193,783元。补充：1.我公司于2015年5月1日开始正式营业，一审我方提供了相关证据，但未被一审法院采信，万恒公司也知道我公司从2015年5月1日才开始正式营业。2.我公司和园区业主就停车位收费问题产生矛盾，网上可以查询到相关新闻报道。
万恒公司辩称，维持原判。
万恒公司向一审法院起诉请求：判令泊安通公司给付万恒公司停车场租赁使用费30万元及逾期付款违约金10,588.19元（按照中国人民同期贷款利率计算，本金10万元自2014年12月12日至2016年12月31日，本金20万元自2015年6月12日至2016年12月31日），及后续逾期给付的违约金（按照中国人民银行同期贷款利率计算自2017年1月1日至判决确定给付之日止），并由泊安通公司承担诉讼费用。
一审法院认定事实：2014年9月10日，万恒公司、泊安通公司签订《停车场场地租赁合同》，合同约定：万恒公司将位于万恒领域项目园内外的露天场地出租给泊安通公司。使用功能为：停车场。以包租方式出租，由泊安通公司自行管理并承担管理费用。租赁期限为3年，即从2014年9月10日至2017年9月10日。万恒公司给予泊安通公司免交租金优惠期3个月，从本合同生效之日起算。免租期届满次日起，万恒公司开始向乙方计收租金。本合同生效之日起5日内，甲方将租赁物按现状向乙方支付。从合同生效之日至第3年期满，租金标准为每年10万元，免租期限届满次日（2014年12月11日）付10万元，满自然月6个月（2015年6月11日）付20万元。在租赁期限内，如万恒公司转让租赁物的部分或全部所有权，万恒公司应提前通知乙方，并确保受让人继续履行本合同，在同等条件下，乙方有权优先受让租赁物……。
泊安通公司于2014年6月19日获得营业执照，经营范围为停车场服务，物业服务。2015年4月28日，泊安通公司启用沈阳市定额专用发票。
另，一审法院组织万恒公司、泊安通公司到诉争停车场进行实地查勘，并经万恒公司、泊安通公司双方签字确认。查勘情况如下：1.诉争停车场为万恒领域项目园内外的露天场地，呈“L”型，分为“东站路一侧”和“联合路一侧”两部分。万恒公司诉称双方签订合同时，关于“联合路一侧”万恒公司既没有同意泊安通公司租用，也没有明确拒绝泊安通公司租用。签订合同时，双方未明确约定车位数量，万恒公司向泊安通公司提供土地权属证明，用以配合泊安通公司申报停车场事宜，在审批后，双方均知车位数量为121个，但未明确车位的具体占地及区域。2.关于使用情况：现泊安通公司在东站路一侧设立停车场、划分停车位，分为靠近墙体一侧和靠近绿化带一侧，两侧停车位数量相近，其中靠近墙体一侧车位为91个；东站路方向，小区大门旁会馆门前因施工从2017年2月17日设立围挡，占楼侧停车位24个，后万恒公司为泊安通公司挪扩8个车位；东站路与联合路路口交接处，“灶台鱼”饭店将其门口两侧设立拦车杆，共占用楼侧停车位10个，并将东站路与联合路区域隔断；联合路方向现未划分车位、未建立停车场、也未进行停车经营。3.关于收费情况：泊安通公司经营的停车场未按照核准的收费标准进行收费，其主要客源来源于小区业主，泊安通公司与业主签订协议，约定收费标准为每季度300元。小区楼侧为商户门店，楼侧一带停车位对商户停车免费。
一审法院认为，万恒公司与泊安通公司签订《停车场场地租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效。万恒公司、泊安通公司均应按合同约定履行各自的义务。
1.关于停车场区域问题，合同中仅记载停车场区域为万恒领域项目园区外，但未明确约定车位数量、所在位置和区域。合同存在瑕疵，万恒公司、泊安通公司双方均具有过错。如双方继续履行本合同，应就联合路一侧是否属于停车场区域进一步进行协商明确。2、关于租赁费起算时间问题和租赁期间，泊安通公司主张其实际入驻时间为2015年5月1日，应按照该时间为租赁费起算时间。但仅向一审法院提供税务发票用以证明发票启用时间即停车场启用时间，证据不足，一审法院不予支持。综合根据泊安通公司的营业执照登记时间和合同约定时间，2014年12月11日应为租赁费起算时间。因合同存在3个月的免租期，故租赁期截止至2017年9月10日，应为33个月。3.关于租赁费问题。万恒公司主张按照合同约定每年10万元计算3年，共计应给付30万元。泊安通公司主张因万恒公司存在过错行为造成泊安通公司东站路方向车位被侵占、商铺占车位收费不能、业主停车仅按季度收取300元，以及因“灶台鱼”设立拦车杆，造成联合路方向车位无法使用等，致使泊安通公司营业亏损一节。一审法院认为，泊安通公司签订租赁合同，并约定为包租方式，自行管理承担管理费用，即风险自担、自负盈亏。双方在庭审中均陈述停车场审批车位数为121个，现泊安通公司使用车位已达121个以上，泊安通公司应当给付相应租金。但万恒公司未完全尽到合同协助义务，提供的租赁物存在瑕疵，泊安通公司不能实现合同预期目的。故一审法院酌定租金为每年8.5万元为宜。泊安通公司应当支付万恒公司租金233,750元（从2014年12月11日至2017年9月10日，8.5万元/年÷12个月×33个月）。4、关于违约金问题。万恒公司主张违约金，但合同中无明确约定，一审法院不予支持。
判决：一、泊安通公司于判决发生法律效力后10日内给付万恒公司租赁费233,750元。二、驳回万恒公司、泊安通公司其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,959元，减半收取2,979.5元，由泊安通公司承担。
本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。泊安通公司提交证据1：证明，主张泊安通公司找停车场内部分门市业主出具，证明停车场于2015年5月1日才开始正式营业。证据2：园区业主就停车场收费问题产生纠纷相关报道的网页截图，证明其上诉主张因小区业主有异议，万恒公司向我公司施压迫使我公司与业主签订存车协议。万恒公司提出不符合二审新证据条件，证明签字人身份无法确定，如果是证人证言，证人应当到庭接受询问。报道中话，需要当庭接受法庭的询问。网页截图只能证明发生冲突时间，事件真实性没有相关部门予以认证，并不能证明停车场的实际经营时间。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，万恒公司与泊安通公司于2014年9月10日签订的《停车场场地租赁合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。
对于泊安通公司上诉提出停车场实际于2015年5月1日开始经营，故不应按照合同约定期限计付租金的问题。首先，泊安通公司上诉提出签订该份租赁合同仅为办理审批，双方应重新签订租赁合同的主张，万恒公司予以否认，泊安通公司不能举证证明双方曾约定重新签订租赁合同，亦没有证据证明双方在审批后重新磋商签订租赁合同的事实，故泊安通公司的主张缺乏事实依据，无法得到支持。其次，签订租赁合同之时泊安通公司已经取得营业执照，租赁合同对于租赁期限和租金计付方式也已经明确约定，并不是从停车场实际经营开始计付租金，万恒公司同意给予泊安通公司三个月免租期，故泊安通公司何时办理完审批手续，何时开始实际经营，与租金计付期限无关，泊安通公司应当按照合同约定承担租金给付义务。据此，一审法院认定的租金给付期限，并无不当，本院予以维持。
对于泊安通公司提出因万恒公司违约造成其车位损失的问题。泊安通公司提出影响车位使用的情况，一审法院曾组织双方共同对停车场进行实地查勘，确定停车场车位的实际使用及收费情况，并对泊安通公司提出影响车位使用的情况进行确认，经双方签字认可，本院予以采信。万恒公司将位于万恒领域项目园区外的露天场地出租给泊安通公司作为停车场使用，租赁合同约定以包租方式出租，由泊安通公司自行管理并承担管理费用，但并未约定车位数量、所在位置等。如果泊安通公司认为承租场地被侵占造成其车位受损，可直接向实际侵占方主张权利，亦可根据与实际侵占方的诉讼裁判结果要求调整与万恒公司签订的租赁合同内容，但不能以此为由不支付租赁费用。而对于园区业主车位收费标准问题，泊安通公司承租场地时应当预见到园区业主现实的停车问题，其自述与万恒公司和业主协商后，与业主签订协议确定收费标准，但并未与万恒公司重新调整租赁合同约定的租金标准，故泊安通公司不能以此拒绝向万恒公司支付租赁费用。泊安通公司自述获得审批的车位数量为121个，其提出实际能够划出近400个车位，现有证据无法证明，且未经审批。根据一审法院对停车场实地查勘的情况，以及当事人陈述，现泊安通公司经营使用车位数量已达121个以上。故此，一审法院根据实际查勘情况，结合现有证据和本案具体案情，酌定减少租金标准，判决泊安通公司按照每年8.5万元向万恒公司支付到期租金，系行使法官自由裁量权，应予维持。
另，对于泊安通公司提出园区会馆区域业主装修期间，万恒公司多次派人扰乱停车场经营秩序，造成停车场经济损失问题。根据泊安通公司提交的报警记录，仅记载因装修施工一部分停车场被围了起来，泊安通公司与万恒公司就停车场租赁有纠纷，以及停车场内被倾倒了土堆等，但现有证据尚不能证明系万恒公司派人实施了扰乱停车场经营秩序的行为，且泊安通公司的该项主张已经构成了独立的诉请，应另行主张权利，本院二审不予审理。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5,959元，由上诉人沈阳泊安通停车场服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙 卓
审判员 王 虹
审判员 单 立
二〇一七年五月十六日
书记员 郑金玲
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；