广东省湛江市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）粤08执复66号
复议申请人（原被申请人）：湛江市东海岛经济开发试验区农村信用合作联社，住所地：湛江市东海岛东山镇湛林路西侧。
法定代表人：钟剑钊，该联社理事长。
复议申请人（原被申请人）：湛江市麻章区农村信用合作联社，住所地：湛江市人民大道中**号。
法定代表人：吴远杰，该联社理事长。
委托代理人：杨卫，该联社副经理。
委托代理人：洪德林，该联社经理助理。
复议申请人（原被申请人）：雷州市农村信用合作联社，住所地：雷州市西湖大道***号。
法定代表人：黄勇，该联社理事长。
委托代理人：梁光，该联社副经理。
利害关系人(原复议申请人)：云南省人民政府驻湛江办事处，住所地：广东省湛江市霞山区人民西五路8号之一。
负责人：沈海波，该办事处主任。
被申请人：徐闻县农村信用合作联社，住所地：湛江市徐闻县徐城镇红旗一路***号。
法定代表人：林一贝，该联社理事长。
被申请人：湛江市云建投资有限公司，住所地：湛江开发区海滨大道南68号安兴大厦三层C1商铺。
法定代表人：余海峰。
被申请人：余海峰（曾用名余轩），男，1966年6月8日出生，汉族，住湛江市市辖区，系湛江市云建投资有限公司的股东。
被申请人：钟景声，男，1959年8月19日出生，汉族，住湛江市霞山区，系湛江市云建投资有限公司的股东。
复议申请人湛江市东海岛经济开发试验区农村信用合作联社（以下简称东海岛农信联社）、湛江市麻章区农村信用合作联社（以下简称麻章农信联社）、雷州市农村信用合作联社（以下简称雷州农信联社）不服湛江经济技术开发区人民法院（简称开发区法院）（2015）湛开法民二初字第115号之二民事裁定，向本院申请复议。本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
本院作出（2015）湛中法立保字第13号财产保全民事裁定。云南省人民政府驻湛江办事处（以下简称云南省驻湛办）不服向开发区法院提出复议，请求：撤销本院（2015）湛中法立保字第13号民事裁定第三、四、五项查封裁定，解除对云南省驻湛办位于湛江经济技术开发区人民大道中61号面积7660.4平方米国有土地使用权[湛开国用（2013）第17号]查封，解除位于湛江开发区人民大道中××之一港城星座商业办公楼601房、602房、603房、604房、605房、606房、607房、608房、609房及三个地下车位的查封。
开发区法院经审查后，作出（2015）湛开法民二初字第115号之二民事裁定认为，该案是诉前保全复议，主要审查云南省驻湛办对执行标的是否享有足以排除执行的权益，具体包括两个层面的内容：一是云南省驻湛办对执行标的是否享有所有权，二是云南省驻湛办对执行标的是否享有足以排除执行的物权期待权。
一、关于云南省驻湛办对案涉房地产是否享有所有权的问题。
云南省驻湛办主张其与湛江市云建投资有限公司（以下简称云建公司）因置换而取得物权。所有权作为物权的一种，其取得的方式分为继受取得和原始取得，置换即为继受取得的原因之一。对于不动产的物权继受取得，置换合同的成立和有效仅仅意味着债权人对合同相对人的债权请求权成立，如要取得具有排他效力的物权，应当履行法定的公示程序。也就是说，要将自己在不动产之上的物权按照法定的方式对不特定的第三人进行昭示。对此，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”可见，依据前述法律规定，不动产所有权的取得，除了法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载之后，其方能取得包括所有权在内的不动产物权。该案中，位于湛江经济技术开发区人民大道中61号的三宗土地使用权于2009年已转移登记在云建公司名下，并由国土部门颁发了三宗土地的使用权证给云建公司[证号分别为：湛国用（2009）第30016号、30017号、30018号]，且云建公司于2013年5月28日已将上述三宗土地使用权合并为一宗土地使用权，合并后土地使用权证号为湛开国用（2013）第17号（面积为7660.4平方米），故云南省驻湛办对上述土地使用权不享有所有权。案涉的601房、602房、603房、604房、605房、606房、607房、608房、609房及三个地下车位由云建公司投资开发并登记在云建公司名下，在不动产登记没有变更的情况下，云南省驻湛办对上述涉案房产不享有所有权。故此，对云南省驻湛办提出其享有涉案房地产所有权的主张，不予采纳。
二、云南省驻湛办对案涉不动产是否享有足以排除执行的物权期待权。
在实践中，由于不动产登记制度尚不完善，对于买受被执行不动产等需要登记财产的案外人而言，即使其没有取得物权，但是如果其因为合同而对该财产享有的物权登记请求权等债权符合物权期待权保护条件的，人民法院也不能执行。法律之所以要对案外人对执行标的之物权期待权进行保护，其原因在于，物权期待权从性质上虽仍属债权范畴，但该债权不同于一般的债权，案外人已经依照合同履行了义务，其预期物权将确定无疑地变动到其名下，在与申请执行人的一般债权的实现发生冲突时，法律选择了优先保护案外人的物权期待权。
涉案房地产是登记在房地产开发企业名下的土地使用权、商品房及车位，要基于物权期待权排除执行，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条作出了专门的规定，其条件为：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该案中，涉案土地使用权是云南省驻湛办取得涉案房屋及车位支付的对价，且已转移登记给云建公司，故应认定云南省驻湛办对涉案土地使用权不享有足以排除执行的物权期待权；涉案房屋的置换合同是云南省驻湛办与云建公司在本院查封之前已经签订，并已全部支付了置换房屋的对价及实际交付，且未办理产权转移登记系云建公司的原因，而并非云南省驻湛办自身的原因，故应认定云南省驻湛办对涉案房屋享有足以排除执行的物权期待权；涉案车位的置换合同是云南省驻湛办与云建公司在本院查封之前已经签订，并已全部支付了置换的对价，但并未具体明确且实际交付，故应认定云南省驻湛办对涉案车位不享有足以排除执行的物权期待权。
（2015）湛中法立保字第13号民事裁定是本院根据麻章农信联社、徐闻县农村信用合作联社、雷州农信联社、东海岛农信联社提出的诉前财产保全申请所作出的。上述裁定作出后，麻章农信联社、徐闻县农村信用合作联社、雷州农信联社、东海岛农信联社依法向该院提起诉讼，而本院在该院受理后于2015年7月8日依法将诉前财产保全手续移送该院。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百六十条的规定，上述诉前保全的裁定视为该院作出的裁定。
综上所述，云南省驻湛办提出的复议申请，涉案房屋享有足以排除执行的物权期待权，应予以支持；涉案土地使用权及车位既不享有所有权，也不享有足以排除执行的物权期待权，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条、第一百五十四条第一款第（十一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十四条、第二十五条第一款第（一）项、第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百七十一条、第一百七十二条之规定，裁定：一、撤销（2015）湛中法立保字第13号民事裁定第五条第（4）项中位于湛江开发区人民大道中××之一港城星座商业办公楼601号、602号、603号、604号、605号、606号、607号、608号、609号的查封；二、驳回云南省驻湛办的其他复议申请。
复议申请人东海岛农信联社、麻章农信联社、雷州农信联社复议称，一、开发区法院（2015）湛开法民二初字第115号之二民事裁定认定事实不清，忽视了云南省驻湛办与云建公司约定转让的房产是经办理抵押登记的抵押物。二、云建公司在未通知复议申请人或清偿债务的前提下，置换复议申请人的抵押物，侵害了复议申请人的合法权益，该抵债（置换）行为无效。三、开发区法院所作的（2015）湛开法民二初字第115号之二民事裁定书，适用法律错误，应适应《担保法》第49条和《物权法》191条规定，应依法驳回云南省驻湛办的请求。综上，请求撤销（2015）湛开法民二初字第115号之二民事裁定，驳回云南省驻湛办的复议请求。
本院经审查查明，东海岛农信联社、麻章农信联社、雷州农信联社、徐闻县农村信用合作联社诉云建公司、余海峰、钟景声金融借款合同纠纷一案，本院2015年4月28日作出（2015）湛中法立保字第13号诉前财产保全民事裁定。尔后，东海岛农信联社、麻章农信联社、雷州农信联社、徐闻县农村信用合作联社向开发区法院起诉。2015年5月28日，开发区法院立案受理。2016年4月20日，云南省驻湛办不服（2015）湛中法立保字第13号民事裁定，向开发区法院申请复议。2016年12月29日，开发区法院作出（2015）湛开法民二初字第115号之二民事裁定，裁定：一、撤销（2015）湛中法立保字第13号民事裁定第五条第（4）项中位于湛江经济技术开发区人民大道中××之一港城星座商业办公楼601号、602号、603号、604号、605号、606号607号、608号、609号的查封；二、驳回云南省驻湛办的其他复议申请。该裁定同时赋予当事人如不服该裁定，可以自裁定送达之日起十日内向本院申请复议的权利。其后，东海岛农信联社、麻章农信联社、雷州农信联社不服，向本院申请复议。
本院认为，云南省驻湛办因不服（2015）湛中法立保字第13号保全裁定向开发区法院申请复议，该院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条“当事人对保全或者先予执行的裁定不服的，可以申请复议一次。复议期间不停止裁定的执行”的规定，对云南省驻湛办的复议申请进行审查并作出了（2015）湛开法民二初字第115号之二民事裁定。而法律并无当事人对保全裁定复议审查后作出的裁定不服的，可向上一级法院申请复议的规定，故开发区法院作出的（2015）湛开法民二初字第115号之二民事裁定，同时赋予当事人不服该裁定，可向本院申请复议的权利，缺乏法律依据。据此，东海岛农信联社、麻章农信联社、雷州农信联社不服（2015）湛开法民二初字第115号之二民事裁定，向本院申请复议，本院应不予受理，现已受理，则应驳回复议申请。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项及参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第一款之规定，裁定如下：
驳回湛江市东海岛经济开发试验区农村信用合作联社、湛江市麻章区农村信用合作联社、雷州市农村信用合作联社的复议申请。
本裁定为终审裁定。
审判长 黄海霞
审判员 许少珍
审判员 吴有文
二〇一七年八月四日

书记员 施 宇
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十四条裁定适用于下列范围：
……
（十一）其他需要裁定解决的事项。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二条执行异议符合民事诉讼法第二百二十五条或者第二百二十七条规定条件的，人民法院应当在三日内立案，并在立案后三日内通知异议人和相关当事人。不符合受理条件的，裁定不予受理；立案后发现不符合受理条件的，裁定驳回申请。