辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽02民终2628号
上诉人（原审被告）：刘学权。
委托代理人：赵秀君，大连市甘井子区甘井子街道法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：大连新华物业管理有限公司。住所地：辽宁省大连市沙河口区万岁街***号。
法定代表人：杨滨，经理。
上诉人刘学权因物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2015）甘民初字第2660号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘学权的委托代理人赵秀君、被上诉人大连新华物业管理有限公司（以下简称新华物业）的法定代表人杨滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
新华物业在原审时诉称：我公司自2002年10月至今，一直为新华绿洲园的业主和物业使用人提供物业管理服务。按照《物业服务委托合同》的约定，业主按建筑面积每月每平方米0.60元向我公司支付物业管理费。刘学权自2005年1月开始未向我公司支付物业管理费，至2014年12月，共拖欠物业费8582元。同时，根据《物业管理服务合同》规定，迟延交纳物业管理费，每天应按千分之三支付违约金。故诉至法院，请求判令刘学权立即支付物业管理费服务费8582元（自2005年1月起至2014年12月止）及违约金8582元。
原审法院查明：2002年10月16日，“绿洲园”项目的开发商大连新华房屋开发有限公司与新华物业签订了《绿洲园前期物业管理服务委托合同》，委托新华物业为“绿洲园”小区提供物业管理服务，委托管理期限至物业产权人委员会与物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日终止；物业管理服务费收取标准为住宅房屋及公建按建筑面积每月每平方米0.60元。2009年7月、2013年3月，新华物业分别与大连市甘井子区新华绿洲业主委员会签订了《物业服务委托合同》、《物业管理服务委托合同》，约定由新华物业对位于新华绿洲小区所属范围内的物业提供物业服务，物业费收费标准为住宅房屋和非住宅房屋的物业费均按建筑面积每月每平方米0.60元，业主或物业使用人可采取季度或半年缴纳，并在当年年底前结清当年物业服务费，逾期缴纳物业费的，从逾期之日起每天按应交物业费的千分之三缴纳违约金，该合同同时还约定了双方的其他相关权利及义务。上述合同签订后，新华物业为该小区提供物业服务至今。刘学权系大连市甘井子区绿洲园X号X房屋的业主，该房屋建筑面积为119.20平方米。刘学权自2005年1月起至2014年12月止没有交纳物业费，拖欠物业费合计8582元（119.20平×0.60元/月/平×120个月）。
原审法院认为：大连新华房屋开发有限公司与物业服务企业签订的绿洲园前期物业管理委托合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。新华物业作为具有收费资质的物业服务单位，依法为刘学权所在小区提供物业服务，刘学权作为该小区业主应按物业服务合同约定的价格标准交纳物业费。根据新华物业提供的《绿洲园前期物业管理服务委托合同》、《物业服务委托合同》、《物业管理服务委托合同》，案涉房屋的物业费标准为按建筑面积每月每平方米0.60元。现刘学权对拖欠物业费的时间及金额未提出异议，故其依法应该交纳拖欠的物业服务费，借故拖欠无理。关于刘学权辩称的案涉房屋存在质量问题、新华物业未对问题房屋及时进行修缮，因此不同意交纳物业费的抗辩意见。从庭审调查情况看，新华绿洲园小区的房屋质量存在诸多问题，房屋开发商对于建筑物主体的五年保修期已过，刘学权家存在的房屋透寒、墙面长毛、飘窗透风等问题很难通过维修从根本上予以解决。为此，考虑到刘学权的居住环境无法根本改善，新华物业作为物业服务企业也无法完全履行房屋修缮义务，故酌定刘学权按照拖欠物业费的90%向新华物业支付物业费较为适宜。关于刘学权所提诉讼时效的抗辩意见。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条规定，当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书，对方当事人在文书上签字、盖章或者虽未签字、盖章但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的能够产生诉讼时效中断的效果。本案中，新华物业提供了2006年12月20日、2008年12月20日、2010年12月20日、2012年12月20日、2014年12月20日及2015年3月5日的物业费催缴通知书用以证明诉讼时效的中断。刘学权仅认可其在2015年3月23日收到了标注日期为2015年3月5日的物业费催缴通知书，其余通知书未收到。但依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，当事人反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。现新华物业已提供证据证明其催缴过物业费，而刘学权没有提供任何相反的证据或合理的抗辩，故不能由此认定新华物业诉请已过诉讼时效，对该抗辩意见不予采纳。关于刘学权辩称前期物业合同的效力及物业服务委托合同期限的问题。首先，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《物业服务纠纷解释》）第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。而所谓前期物业服务合同，是指在物业服务领域内的业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由房地产建设单位与其委托的物业服务企业签订的合同。本案中，根据新华物业与开发商签订的《绿洲园前期物业管理委托合同》，由开发商委托新华物业实施前期物业管理，而此协议在案涉物业业主委员会与其选定的物业管理企业另行签订《物业服务委托合同》生效之日前应是有效的，刘学权应受该合同的约束。其次，新华物业与新华绿洲业主委员会第一次签订的《物业服务委托合同》的委托服务期限为2009年7月1日至2012年6月30日，第二次签订的《物业管理服务委托合同》的委托服务期限为2013年1月1日至2015年12月31日，此两份合同的委托服务期间确实存在半年的空档期，但此期间，新华物业实际上为该小区提供了物业服务，双方存在事实上的物业服务合同关系，因此新华物业有权收取该期间的物业费，刘学权以此为由拒交物业费没有依据。关于刘学权辩称小区车辆乱停乱放占用消防通道等物业服务不到位的问题。物业管理是一种服务，服务的最终效果要通过服务对象的感受来体现，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益。同时，新华物业表示要尽力帮助业主解决问题，不断改善服务质量。在此前提下，刘学权以此为由拒交物业费没有法律依据。关于新华物业所提违约金的诉讼请求，刘学权存在迟延交纳物业费的行为，依法应当承担相应的违约责任，因此新华物业的主张理应得到支持。但考虑到新华物业仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障。现新华物业与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、良好地履行各自的义务。考虑整个小区和谐发展和刘学权每天的生活均与新华物业相关，双方矛盾须及时化解，故不予支持新华物业的违约金主张。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已缴费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。故刘学权应向新华物业支付2005年1月至2014年12月期间的物业费7723.80元（8582元×90%）。综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：一、被告刘学权于本判决发生法律效力之日起十日内向原告大连新华物业管理有限公司支付拖欠的自2005年1月起至2014年12月止的物业服务费7723.80元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连新华物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费230元、其他诉讼费50元，合计280元（原告已预付），由原告负担180元，被告负担100元。被告负担的部分，于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告。
原审判决后，上诉人刘学权不服，向本院提起上诉，要求撤销原审判决，改判驳回新华物业的诉讼请求或者发回重审。其主要上诉理由为：原审认定事实错误，适用法律不当。一、2002年10月16日绿洲园前期物业管理合同、2009年7月1日至2012年6月30日合同、2012年6月30日至2013年1月1日物业管理合同已超法定诉讼时效，新华物业已丧失主张该时间的物业费权利。1、从我买房至今没有任何人向我出示前期物业合同，剥夺了我的知情权，且已经过时效；2、2009年7月1日至2012年12月31日的合同第七条约定：业主和物业使用人应当在当年年底前结清当年物业服务费。新华物业并未在有效期内主张权利。二、原审法院采信了新华物业伪造的催交物业费的证据，错误认定诉讼时效中断。1、没有证据证实2006年12月20日、2008年12月20日、2010年12月20日、2012年12月20日、2014年12月20日的催交物业费通知单已向我送达；2、上述通知单是2015年2月6日一次性拍照的，创建时间为2015年5月5日。三、原审认定新华物业已提供服务错误。由于我家外墙透寒、漏水，已与新华物业达成口头协议，我免交物业费，其免修外墙。我已举证证明新华物业于2005年6月30日、2006年1月5日、2014年5月30日收到我的律师函和说明，新华物业未举证证明其已履行物业服务。
被上诉人新华物业辩称：一、关于前期物业合同的效力及物业服务委托合同期限问题。前期物业合同在业主委员会与其选定的物业管理企业另行签订《物业服务委托合同》生效之前是有效的，刘学权应受该合同的约束。两份物业服务委托合同之间虽然存在半年的空档期，但物业公司已提供了物业服务，双方形成事实上的物业服务合同关系，刘学权以此为由拒交物业费没有依据。二、关于刘学权上诉称的诉讼时效问题。1、物业费收入是我公司最主要的收入来源，我公司每年都向欠费业主张贴通知，单单不向刘学权催缴物业费不符合常理。2、我公司已提供证据证明催缴过物业费，而刘学权没有提供任何相反的证据，不能以此认定我公司的诉请已过诉讼时效。3、物业服务合同是分期履行的连续性合同，双方形成的是定期给付之债，我公司没有基于在每一期履行届满后主张权利并非怠于行使权利，而是基于债务整体性的合理信赖。三、关于刘学权上诉所称因房屋存在质量问题、不同意交纳物业费的意见。由于房屋开发商对于建筑主体的五年保修期已过，刘学权家存在的问题很难通过维修从根本上予以解决。四、关于刘学权上诉所称物业服务不到位的问题。每位业主对服务的感受不同，刘学权以此为由拒交物业费没有依据。
在本院审理过程中，上诉人刘学权提交其在大连市甘井子区人民法院档案室调取的庭审笔录一份，证明被上诉人在2015年2月6日伪造了6个年度的催交物业费清单，不能证明诉讼时效中断。被上诉人对上述证据的真实性没有异议，但认为笔录中只是案件当事人的陈述，不能作为认定事实的依据。
鉴于上诉人所提交庭审笔录中作为证据的仅为另案当事人（于秀英、左金珠）发表的质证意见，与本案无关，故对庭审笔录的真实性予以确认，对关联性不予确认。
经本院审理查明的事实与原判决认定的事实无异。
本院认为：《物业服务纠纷解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”本案中，开发商大连新华房屋开发有限公司与新华物业签订的《绿洲园前期物业管理服务委托合同》，以及绿洲园业主委员会与新华物业签订的两份物业服务合同均系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对绿洲园的业主具有约束力。上述合同签订后，新华物业应按约定为业主提供物业服务；刘学权作为业主，应按物业服务合同约定的价格交纳物业管理费。刘学权自2005年1月至2014年12月没有交纳物业费，已构成违约，新华物业依据合同约定，要求其交纳物业费，对其诉请合理部分，应予支持。
刘学权上诉称，其不知晓前期物业合同、新华物业主张2013年1月1日之前的物业费已超过诉讼时效、原审法院错误采信新华物业的催交物业费通知。如前所述，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，新华物业自2002年10月至今，一直为绿洲园的业主提供物业管理服务，故刘学权称其不知晓前期物业合同的上诉理由不能成立。新华物业与新华绿洲业主委员会于2009年7月签订的《物业服务委托合同》第七条第1款约定：“本物业的管理服务费，住宅房屋及非住宅房屋由乙方（注：指新华物业）按建筑面积每月每平方米0.6元向业主或物业使用人收取。业主或物业使用人可采取季度或半年缴纳，并在当年年底前结清当年物业服务费”。该合同中委托服务的期限为三年，自2009年7月1日至2012年6月30日，因此，根据合同约定，刘学权作为业主应在每年年底前结清当年物业服务费，即使如新华物业所称物业服务合同是分期履行的连续性合同，但该合同已明确约定委托服务期限为三年，即刘学权至迟应在2012年12月31日之前结清合同期内的全部物业费。刘学权未按期交纳物业费，新华物业即应当知晓其权利受到侵害，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”，诉讼时效从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，故新华物业至迟应在2015年1月1日之前提起诉讼。其在2015年4月1日起提起诉讼，已经超过诉讼时效。新华物业在原审时虽提交了2010年12月20日、2012年12月20日、2014年12月20日的催交物业费通知单照片，但从与2015年3月的物业费催缴通知书对比来看，新华物业在送达上述通知书时完全可以将刘学权家的煤气号等特有信息固定在证据上，但上述照片不足以证明其于何时、何地向刘学权进行催缴，不能证明已向刘学权送达，不能产生诉讼时效中断的效果。同理，2006年12月20日、2008年12月20日的催交物业费通知单照片亦不能证明诉讼时效中断，故刘学权关于新华物业主张2013年1月1日之前的物业费已超过诉讼时效的上诉理由成立，本院予以支持。原审法院认为刘学权未能提供相反证据，举证责任分配错误，应予纠正。2013年3月，绿洲园业主委员会与新华物业签订的《物业管理服务委托合同》对刘学权具有约束力，刘学权亦承认其自2013年1月起至2014年12月止没有交纳物业费，故该时间段内刘学权拖欠物业费的数额应为1716.48元（0.60元/月/平×119.20平方米×24个月）。
刘学权上诉称原审认定新华物业已提供服务错误、其已与新华物业达成免交物业费的口头协议。刘学权所称的外墙透寒、漏水属房屋建筑质量问题，并非物业服务范畴。其上诉称双方已达成口头协议，以物业费抵顶外墙维修费用，但其提交的律师函只能证明其向新华物业提出抵顶的要求，不能证明已与新华物业达成合意，故其此项上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于新华物业在原审主张的违约金的诉讼请求，鉴于其对此并未上诉，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”之规定，本院对此不予审理。
综上所述，原审判决认定事实清楚，但适用法律不当。刘学权关于新华物业主张的2013年1月1日之前的物业费已超过诉讼时效的上诉理由，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条之规定，判决如下：
一、撤销大连市甘井子区人民法院（2015）甘民初字第2660号民事判决；
二、刘学权于本判决生效后十日内向大连新华物业管理有限公司支付拖欠的自2013年1月起至2014年12月止的物业服务费1716.48元；
三、驳回大连新华物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费230元、其他诉讼费50元，二审案件受理费100元，合计380元，由刘学权负担100元，由大连新华物业管理有限公司负担280元。
本判决为终审判决。
审判长 贾春雨
审判员 王家永
审判员 王立媛
二〇一六年六月三十日
书记员 郭一颖
附：本案所依据的相关法律规定
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》
第五条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》
第三百二十三条第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。