北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民初字第30753号
原告（反诉被告）吴荻，女，1980年3月11日出生。
委托代理人郭晶，北京市中银律师事务所律师。
委托代理人王国章，北京市中银律师事务所律师。
被告（反诉原告）刘艳龙，男，1981年2月18日出生。
委托代理人姜慧，女，1986年9月18日出生。
第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人刘田，董事长。
委托代理人杜文娜，女，1991年2月3日出生。
吴荻与刘艳龙、第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李俊独任审判，公开开庭进行了审理。吴荻及其委托代理人郭晶、王国章，刘艳龙及其委托代理人姜慧、第三人我爱我家公司委托代理人杜文娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴荻诉称，2014年11月8日，原、被告签署了关于xx房屋的《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称“合同”）及《补充协议》，房屋总价款2390000元，双方对定金、购房款的支付方式及违约责任等进行了约定。截至起诉之日，原告出于对被告的信任早将涉案房屋产权过户至被告名下，但被告仍有50000元购房款拒绝支付，严重违约，被告违反了合同诚实信用原则，破坏了交易秩序。此外，原、被告在合同第七条第（一）项约定：“甲方（原告）应当在收到全部尾款将房屋交付给乙方（被告）”并在补充协议中约定原告在收到全部房款的次月起将涉案房屋的租赁关系及相关收益转交被告。由于被告至今尚未支付全部购房款，原告并未向被告交付涉诉房屋，但被告肆意违反合同，自行与该房的承租人签订了租赁合同，收取房屋租金，并强占了原告在涉诉房屋内的家具用品，再一次违背诚信，破坏交易规则。被告的一次次违约，不仅给原告造成了经济损失，更给原告家庭带来了许多麻烦和影响。故原告依据双方签订的合同及《合同法》、《民事诉讼法》等相关法律规定诉至法院，请求：1、判决被告支付原告购房款50000元；2、判决被告支付原告违约金239000元；3、判决被告返还原告房屋出租收益30000元（自2015年5月起至实际支付全部购房款止，以每月6000元计算，截止至起诉暂估30000元）；4、判决被告返还原告大门DST指纹锁一个、方形吊顶灯一台、小射灯三个、弧形玻璃二块、LOGO玻璃一块、地毯、吊柜十二组、L型屏风工位七组、木制小推柜十个、推拉门四扇；5、诉讼费用由被告承担。
被告刘艳龙辩称，被告2015年4月7日将尾款打到中介，但原告拒绝办理土地证过户，后来中介将尾款退回。被告没有违约行为。原告拒绝办理土地证过户构成违约，我方提出反诉。
第三人我爱我家公司述称，我们服从法院判决。约定去建委领房本当天给5万元，但被告没钱，说网络不好，不能转账，说回去弄，就回去了。回去后当天也没有转给我们公司。后来转给我们公司4.4万元。但后来业主不认可金额，不同意办理土地证过户，就把钱退回被告。当天约定时我们经纪人孟祥丽在场，办完过户后她离职了。后期是席锦来处理这事。
反诉原告刘艳龙诉称，2014年11月8日，原、被告签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称“合同”）及《补充协议》，约定由反诉被告向反诉原告出售xx房屋。上述协议签订以后，双方履行合同义务，反诉被告将上述房屋房产证过户至反诉原告名下，但涉案房屋土地证尚未过户。2015年3月16日，原、被告双方以及中介人员签订《协议书》一份，就涉案房屋土地证过户以及涉案房屋租金归属事宜进行了约定，约定反诉原告应当在涉案房屋土地证具备过户条件后将房屋尾款50000元扣除2015年4月份租金后44000元支付至中介人员账户，反诉被告应当在上述款项支付后次日办理土地证过户手续，手续办理完毕后由中介人员将上述费用支付反诉被告。2015年4月6日，反诉原告将上述款项44000元支付至中介人员名下，并催促办理土地证过户手续，但反诉被告至今拒绝搬离，中介人员却将上述已经支付的款项退回反诉原告。反诉被告拒不履行过户义务的行为违反了双方合同约定，却恶意提起诉讼，无奈之下，反诉原告只能诉至法院，请求：1、判令反诉被告在10日内将涉案房屋土地证过户至反诉原告名下；2、判令反诉被告支付反诉原告违约金239000元；3、判令反诉被告支付反诉原告逾期违约金258570元（自合同签订之日起满120日即2015年3月7日开始起算，至房屋土地证转移登记之日止，以每天1170元计算，截至提出变更诉讼请求之日暂估258570元）；4、判令反诉被告承担本案全部诉讼费用。
反诉被告吴荻辩称，一、不同意反诉人的反诉请求。在反诉人没有向被反诉人支付剩余5万元购房款之前被反诉人有权拒绝过户，反诉人只要支付购房尾款后，被反诉人将立即配合反诉人将土地使用权证过户至反诉人名下。反诉人请求支付违约的请求没有任何事实和法律依据，请求判决予以驳回。诉讼费用由人民法院依法判处。二、反诉人反诉的事实与理由不能成立。补充协议对原告没有约束力。首先，《补充协议》第四条关于原告将相关资料交给丙方用于办理产权转移登记手续的约定，该约定的解读应该结合双方合同签订的目的及合同签订的内容做统一、全面的理解：1、该约定是为了保障涉案房屋产权转移登记手续顺利进行而进行的约定，只要在合同约定的时间内被反诉人全面完整的积极提交材料，履行办理产权转移登记的手续，就符合合同约定的本义；2、双方在履行合同的过程中，反诉人从来没有向被反诉人提及此事，双方从来也不是因为这而产生的纠纷。双方在履行合同过程中是因为反诉人违约拒不支付购房尾款5万元所致，从被反诉人在反诉人没有支付购房尾款5万元已经将房屋所有权证书过户给反诉人以及合同约定、中介的录音、陈述可知，当时，只要反诉人信守约定和承诺支付尾款，被反诉人肯定是配合将土地使用证过户给反诉人的。在房屋所有权证已经过户至反诉人名下，反诉人仍然拒绝支付剩余5万元购房款，足见反诉人恶意违约明显，恳请法院在判决时予以相应考虑，并予以惩罚，保护市场交易的诚信体系。其次，反诉人根据双方合同第九条第（二）款约定向被反诉人主张权利完全不能成立。从双方合同约定的内容及双方合同履行的实际情况来看，在反诉人没有按照合同约定和承诺支付被反诉人剩余5万元购房尾款的情况下，被反诉人已经将涉案房屋的房屋所有权证过户至反诉人名下，至今依然不向被反诉人支付购房尾款，被反诉人完全有理由拒绝办理土地使用证的过户手续。综合本案案情及双方证据，恳请法庭判决驳回反诉人的全部诉讼请求。
第三人我爱我家公司述称，我们服从法院判决。
经审理查明：2014年11月8日，吴荻（出售方、甲方）与刘艳龙（买受方、乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：吴荻将其所有的xx房屋（以下简称诉争房屋）出售给刘艳龙。该房屋占有的国有土地使用权以出让方式获得，具有土地使用权证。房屋成交总价为2390000元，刘艳龙应于合同签订当日向吴荻支付定金100000元。刘艳龙采取贷款的方式支付房屋成交总价款。刘艳龙因自身原因无法获得贷款机构批准贷款的，双方同意刘艳龙继续申请贷款，但再次申请贷款获得批贷函的时间最迟不得超过本合同签订后80日。吴荻应当在收到全部尾款之日将该房屋交付给刘艳龙。吴荻同意在交付房屋时将房屋附属设施设备及附件四所列物品及装修随同该房屋一并转让给刘艳龙。房屋的附属设施设备、装饰装修、其它相关物品清单等具体情况，见双方另行签署的补充协议或物品清单（附件四）。双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。因吴荻原因致使刘艳龙未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，刘艳龙有权单方解除合同。如刘艳龙选择继续履行合同的，吴荻应当继续履行房屋权属转移义务，且自本合同约定的履行期限届满之日起至实际产权转移登记之日止，吴荻按刘艳龙全部已付款的万分之五／日向刘艳龙支付逾期违约金。因刘艳龙原因致使吴荻在合同签订之日起120日内未能完成房屋产权转移且刘艳龙取得房屋产权证书，吴荻有权单方解除合同。吴荻选择继续履行合同的，双方应依据实际情况另行书面约定产权转移登记日期，刘艳龙应自本合同约定的履行期限届满之日起至实际产权转移登记之日止，按全部未付金额的万分之五／日支付吴荻逾期违约金。除不可抗力外，刘艳龙未按本合同及补充协议约定时间付款超过10日的，吴荻有权单方解除合同。除本合同另有约定的违约责任外，任何一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的双方须继续履行，违约方按房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任。《北京市存量房屋买卖合同》后附附件四《所售房屋的附随物品清单》，该清单上有吴荻、刘艳龙的签字，但并无具体内容，未注明房屋内的物品情况。同日，吴荻、刘艳龙、我爱我家公司签订《补充协议》，约定：若吴荻、刘艳龙有一方违约，则双方中的守约方有权要求违约方承担合同金额10%的违约金。因房屋处于抵押中，吴荻无力自行还清债务，刘艳龙同意在签署协议后与吴荻共同到银行代吴荻提前还款720000元，该款项作为交易房屋的部分房款。在房屋过户后，吴荻取得出售该标的物全部房款后次月算起将与标的房屋租赁关系及相关收益一并转交给刘艳龙。同时吴荻应协助刘艳龙与标的房屋的承租人签署新的房屋租赁合同。同日，刘艳龙支付吴荻定金10万元。2014年12月5日，刘艳龙支付吴荻首付款62万元。剩余房款167万元双方约定由刘艳龙采取贷款的方式支付，后由于房屋评估价值原因，刘艳龙只能贷款162万元。2015年3月13日，吴荻、刘艳龙在房管局办理了房屋产权过户手续。2015年3月16日，诉争房屋产权证发放当日，吴荻、吴荻母亲、刘艳龙、席锦（我爱我家公司工作人员）共同在房管局商讨剩余房款5万元的支付及房屋土地使用权的过户事宜，由于吴荻、刘艳龙未能达成一致意见，吴荻先行离开，吴荻离开后，吴荻之母代吴荻与刘艳龙签订《协议书》，内容为“甲方：代吴荻，乙方：刘艳龙，丙方：席锦，①经甲乙丙三方友好协商，定于2015年3月16日出房产证，丙方取走配合乙方办理落户手续以及核查物业费用是否结清问题。②乙方落户完成后，丙方取证办理抵押登记放款手续，在此期间乙方与甲方可办理土地证过户手续前，乙方将部分房款50000元扣除2015年4月房租壹个月6000元后，剩余44000元打入中介方孟祥丽或席锦名下确认后，次日方可办理土地证过户手续，完成后，中介方转给甲方。丙方见证。”2015年4月1日，建设银行将贷款162万元支付吴荻。2015年4月7日，刘艳龙将44000元打入席锦账户，2015年4月8日，席锦将该44000元还给了刘艳龙。
庭审中，吴荻主张其已将房屋产权过户至刘艳龙名下，但刘艳龙却拒绝支付剩余购房款50000元，刘艳龙构成根本违约，应承担违约责任。刘艳龙对此不予认可，刘艳龙主张其与吴荻关于土地使用权的过户及剩余购房款的支付已达成了新的《协议书》，其已按照该协议将剩余房款支付给席锦，因吴荻不同意按照协议书约定履行，导致其至今未取得房屋土地使用权证书，吴荻构成根本违约，应承担违约责任。吴荻另主张双方合同中约定其收到全部尾款将房屋交付给刘艳龙，并在收到全部房款的次月起将房屋租赁关系及相关收益转交刘艳龙，由于刘艳龙至今未支付全部购房款，故其并未向刘艳龙交付房屋，但刘艳龙却擅自与承租人签订租赁合同，收取房屋租金，刘艳龙应将收取的租金返还给其。刘艳龙认可其从2015年5月1日开始收取租金，每月6000元。审理中，双方对房屋内的物品归属产生争议，吴荻主张双方合同中并未约定房屋出售价格包括屋内的物品，故刘艳龙应将屋内物品返还。刘艳龙主张双方看房时，吴荻承诺屋内的物品全部赠送给其，所以双方在合同中对此未进行约定。我爱我家公司陈述，如存在屋内物品一起出售的情况，应在合同后附的物品清单中勾画备注，但本合同的物品清单中并未勾画备注。
审理中，本院前往诉争房屋进行现场勘验，并进行了拍照、录像。吴荻主张返还的物品为：大门DST指纹锁一个、方形吊顶灯一台、小射灯三个、弧形玻璃二块、LOGO玻璃一块、地毯、吊柜十二组、L型屏风工位七组、木制小推柜十个、推拉门四扇。吴荻主张上述物品都不是固定的，都可以拆走。刘艳龙认可其购买房屋时，上述物品就在房屋内。经本院现场勘查，大门DST指纹锁一个、方形吊顶灯一台、小射灯三个、弧形玻璃二块、LOGO玻璃一块、地毯、吊柜十二组、推拉门四扇均属于固定状态，无法随意移动。
现吴荻诉至本院，要求刘艳龙支付剩余购房款、违约金、返还租金收益、返还屋内物品。刘艳龙以其答辩理由不同意吴荻的诉讼请求并提起反诉，要求吴荻配合办理房屋土地证过户手续并要求吴荻支付违约金。
上述事实，有三方当事人陈述、北京市存量房屋买卖合同及补充协议、录音及通信祥单、银行卡客户交易查询、企业信息查询、照片、证人证言、协议书、还款确认函、银行对账单、贷款支付凭证等证据材料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，吴荻与刘艳龙签订的房屋买卖合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。双方约定刘艳龙贷款167万元，后由于诉争房屋本身价值原因，刘艳龙只能贷款162万元，对此，刘艳龙本身并不具有过错。双方及我爱我家公司在得知贷款变更情况后，就少贷款的5万元支付问题，应进行书面补充约定，但双方对此并未作明确约定。后双方在办理房屋产权过户时对此进行了协商，但并未达成一致意见。根据三方当庭陈述，刘艳龙提交的吴荻母亲代为签订的《协议书》并未经过吴荻的同意，故该协议书对吴荻不具有法律效力。综上，现有证据不能证明吴荻、刘艳龙就剩余房款5万元的支付问题达成了一致意见，后双方因剩余房款的支付及房屋土地使用权的过户问题产生争议导致房屋买卖合同未最终履行完毕，应属双方对合同重要条款约定不明导致，双方对此均不具有过错，双方均不构成违约，故对吴荻要求刘艳龙支付违约金的诉讼请求及刘艳龙要求吴荻支付违约金的反诉请求，本院均不予支持。双方的合同应继续履行，刘艳龙应将剩余购房款5万元支付吴荻，对吴荻的该项诉讼请求，本院予以支持。吴荻亦应协助刘艳龙办理房屋土地使用权过户手续，对刘艳龙的该项反诉请求，本院予以支持。
关于吴荻要求刘艳龙返还房屋出租收益的诉讼请求，本院认为，按照双方合同约定，吴荻应在收到全部房款后将房屋租赁关系及相关收益转交原告，现吴荻并未收到全部房款，刘艳龙占有全部租金收益确有不当，但按照双方正常的合同履行进程，双方的合同在2015年4月完全可以履行完毕，该情况下，自2015年5月起租金应由刘艳龙占有。但因不可归责于双方的原因导致双方的合同未能履行完毕，该部分租金由吴荻一人享有亦有不当。综合本案情况，按照公平原则，2015年5月1日之后的房屋租金应由吴荻、刘艳龙各享有50%，由于租金实际由刘艳龙收取，故刘艳龙自2015年5月1日起至实际支付吴荻剩余购房款之月止，应将收取的租金收益的50%支付吴荻，对吴荻该项诉讼请求的合理部分，本院予以支持。
关于吴荻要求刘艳龙返还屋内物品的诉讼请求，本院认为，由于双方在合同中对物品归属情况未作约定，刘艳龙主张吴荻承诺屋内物品随房屋全部赠送，缺乏证据支持，本院不予采纳。刘艳龙应将屋内不属于房屋附属、可随意移动的物品返还吴荻，经本院现场勘查，刘艳龙应将L型屏风工位七组、木制小推柜十个返还吴荻，对吴荻该项诉讼请求的合理部分，本院予以支持。吴荻要求返还的其它物品属于房屋附属物品，已经固定，拆卸影响房屋结构，吴荻要求返还上述物品，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起十日内，刘艳龙支付吴荻剩余购房款五万元。
二、自本判决生效之日起十日内，吴荻协助刘艳龙办理xx房屋的国有土地使用权过户手续。
三、自本判决生效之日起十日内，刘艳龙按照每月三千元的标准支付吴荻房屋租金收益（自二○一五年五月一日起至刘艳龙实际支付完毕剩余购房款之月止）。
四、自本判决生效之日起十日内，刘艳龙返还吴荻L型屏风工位七组、木制小推柜十个。
五、驳回吴荻其他诉讼请求。
六、驳回刘艳龙其他反诉请求。
如果刘艳龙未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三千零四十三元、反诉费四千三百八十二元，由吴荻负担二千四百二十三元（已交纳）；由刘艳龙负担五千零二元（已交纳四千三百八十二元），余款自本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 李 俊
二〇一五年十二月八日
书 记 员 王德林