大连市普兰店区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0214民初74号
原告：中国农业银行股份有限公司大连普兰店支行，所在地辽宁省大连市普兰店区商业大街92号。
负责人：李传华，系该支行行长。
委托诉讼代理人：张瀛，男，1973年2月24日出生，汉族，系该行职员，住普兰店市。
委托诉讼代理人：王振锋，男，1968年7月6日出生，汉族，系该行职员，住普兰店市。
被告：张大志，男，1983年2月12日出生，满族，住址普兰店市。（缺席）
被告：张霞，女，1985年6月5日出生，汉族，住址普兰店市。（缺席）
被告：大连盛麟房屋开发有限公司，所在地大连市普兰店区铁西6号1层8号。
法定代表人：吴永恒，系该公司执行董事。
委托诉讼代理人：卢绪章，系辽宁大东律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司大连普兰店支行（以下简称“农行普兰店支行”）诉被告张大志、张霞、大连盛麟房屋开发有限公司（以下简称“盛麟开发公司”）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告农行普兰店支行的委托诉讼代理人王振锋、被告盛麟开发公司的委托诉讼代理人卢绪章均到庭参加诉讼。被告张大志、张霞经本院公告传唤后无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农行普兰店支行向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的编号为85020120130006582号《个人购房担保借款合同》；2、判令被告张大志、张霞偿还原告借款本金256798.83元及利息、罚息、复利（自2015年12月25日起至全部本息还清之日止）；3判令被告盛麟房屋开发公司对上述借款本息承担连带保证责任；4、确认原告对被告位于普兰店市铁西路盛麟苑二期98-1-4-1号住房（建筑面积78.20平方米）享有优先受偿权；5、本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：被告张大志、张霞系夫妻关系，二被告于2013年3月27日在盛麟开发公司购买住房。于2013年4月25日在原告处办理个人按揭贷款。三被告于2013年4月25日与原告签订了一份编号为85020120130006582号《个人购房担保借款合同》，约定：原告向被告发放一手房贷款280000.00元，期限20年。借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率下浮10%，即执行年利率5.895%，直至借款到期日；还款方式为等额本息还款，还本付息日为每月25日。借款人未按双方约定期限归还借款本息的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定借款执行利率的基础上上浮50%计收罚息，即执行年利率8.8425%。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。对借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。同时还约定，被告盛麟开发公司作为保证人愿意为被告张大志280000.00元的债务提供阶段性连带保证责任担保。保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金以及贷款人实现债权的一切费用。保证期间为自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止。
合同还约定被告张大志名下的位于普兰店市铁西路盛麟苑二期98-1-4-1号住房（建筑面积78.20平方米），为在原告处办理的280000.00元购房贷款提供抵押担保。抵押担保的范围以抵押人与抵押物共有人同意以本合同第三十四条所列财产担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的延迟履行债务利息和延迟履行金等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。该合同于2013年4月26日在普兰店市房地产管理处办理了预告抵押登记，预告登记证明号：20133976。
原告于2013年4月25日向被告发放一手房贷款，借款本金人民币280000.00元。贷款发放后，被告自2015年12月25日开始贷款出现逾期未还。原告为被告发放的贷款，被告张大志、张霞未能按期偿还借款本息，保证人盛麟开发公司未履行保证担保义务，原告有权提前收回已发放的借款，有权提前行使担保权。被告的行为已经构成违约，故原告诉至法院，请求法院公正裁决。庭审中，原告变更诉讼请求第二项，要求被告张大志、张霞偿还借款本金256215.60元并自2016年2月25日起至借款还清时止利息、罚息、复利。其理由是起诉后被告张大志又有还款行为。
被告张大志、张霞未作答辩。
被告盛麟开发公司辩称，不同意原告对被告盛麟开发公司要求承担连带责任的诉讼请求，诉讼费依照法律规定由法院判决，不属于当事人的诉讼请求，盛麟开发公司在该案中承担的是附条件阶段性的担保，现案涉抵押的房屋已经可以办理产权证，由于借款人的不作为行为导致产权证没有办理，致使阶段性担保解除的条件不能成就，其责任不应由盛麟开发公司承担，依照担保合同的约定及其法律规定，盛麟开发公司不应承担担保责任。
当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原告提供《商品房买卖合同》、购房发票、《个人购房担保借款合同》、《个人借款凭证》、预购商品房抵押权预告登记证、被告身份证、户口薄及婚姻证明、贷款交易明细及利息计算表的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2013年3月27日，被告张大志购买大连盛麟房屋开发有限公司商品房一套，该房屋位于普兰店市铁西路98号1单元4层1号，建筑面积78.20平方米，除首付126640.00元外，余款280000.00元办理银行按揭贷款。
2013年4月25日，原告与被告张大志、张霞、大连盛麟房屋开发有限公司签订合同编号为85020120130006582《个人购房担保借款合同》，该合同约定原告向被告张大志提供贷款280000.00元，用途为购买房产，房产位于普兰店市铁西路98号1单元4层1号，建筑面积78.20平方米，借款期限为240个月，借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率下浮10%，确定执行年利率5.895%。还款方式为等额本息还款法，还本付息日为每月的25日。被告张大志、张霞以其所购买的上述房屋作为贷款抵押。合同同时约定：抵押人张大志与抵押物共有人张霞同意以上述房产担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁费）、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。借款人未按本合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%，即8.8425%计收罚息，直至本息清偿为止。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。借款人未按约定按期足额偿还借款，原告有权停止发放借款，提前收回已发放借款，有权提前行使担保权等。同时，被告盛麟开发公司为被告张大志提供阶段性保证担保，约定保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。保证范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。被告张大志在合同借款人、抵押人处签名，被告张霞在合同抵押人处签名，被告盛麟开发公司在保证人处签名盖章。
合同签订后，原告于同日向被告张大志发放一手房贷款280000.00元。2015年6月3日，原、被告对位于普兰店市铁西路98号1单元4层1号，建筑面积78.20平方米的房屋，在普兰店市房地产管理处为案涉借款办理了预购商品房抵押权预告登记，证号为普房预普他证字第20133976号。
贷款合同履行过程中，被告张大志自2015年12月25日起，未按约定履行还本付息义务。起诉后，被告张大志偿还了本金583.23元。原告提供在中国农业银行客户系统里打印的借款还款本金及利息计算表，证明截至2017年5月24日被告已还本金23784.40元，已还利息45176.50元（其中:正常息44393.88元、罚息322.86元、复利459.76元）。拖欠原告到期应付本金12262.73元，到期应付利息、罚息合计12663.43元（其中：利息11985.85元、罚息304.43元、复利373.15元），贷款本金余额为256215.60元。
本院认为，原告与被告张大志、张霞、盛麟开发公司签订的《个人购房担保借款合同》系双方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。原告已按借款合同的约定履行了发放贷款的义务，被告张大志未按合同约定的期限及时履行还本付息的义务，拖欠到期借款本息，已经构成违约，原告有权解除合同。根据《个人购房担保借款合同》关于违约责任的约定，如果被告张大志未按双方约定期限归还借款本金的，原告有权计收罚息、复利，直至本息清偿为止。
因被告张大志的借款，系被告张大志和张霞婚姻关系存续期间的共同债务，依法应由二被告共同承担清偿借款本息。故对原告要求二被告立即偿还借款本金256215.60元并自2016年2月25日起至上述款项还清日止，按照原、被告双方于2013年4月25日签订《个人购房担保借款合同》（合同编号为：85020120130006582）约定计付利息、罚息及复利的诉讼请求，本院予以支持。
关于原告要求对被告张大志、张霞提供抵押的房屋享有优先受偿权的问题。依据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，建筑物或正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。本案中，案涉房屋仅办理了抵押预告登记，该抵押预告登记并不直接导致担保物权的设立或变更，而是原告对将来担保物权的设立享有的请求权。故在原告对案涉房屋未取得现实抵押权的情况下，其主张抵押物优先受偿权无法律依据，本院不予支持。
关于原告要求被告盛麟开发公司公司承担连带清偿责任的问题。被告盛麟开发公司虽抗辩称案涉预抵押房屋已经竣工验收且是因被告张大志和张霞不予办理产权证而导致的，但盛麟开发公司没有向本院提供支持该抗辩意见的证据。根据被告盛麟开发公司在案涉《个人购房担保借款合同》中的约定，保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。被告盛麟开发公司不能及时为被告张大志所购买的房屋办理产权证，因此导致张大志所购房屋无法办理正式抵押登记手续，故被告盛麟开发公司的保证责任不能免除。原告要求被告盛麟开发公司对被告张大志的借款承担连带清偿责任的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。至于被告张大志、张霞经本院合法传唤后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权，并不影响本案依据所查明的事实依法作出公正裁决。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十五条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条，第三十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告中国农业银行股份有限公司大连普兰店支行与被告张大志、张霞、大连盛麟房屋开发有限公司在2013年4月25日签订的编号为：85020120130006582号《个人购房担保借款合同》于2017年1月5日解除；
二、被告张大志、张霞于本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司大连普兰店支行借款本金256215.60元，并自2016年2月25日起至上述款项还清之日止，按照原、被告双方于2013年4月25日签订的编号为：85020120130006582《个人购房担保借款合同》约定计付利息、罚息、复利；
三、被告大连盛麟房屋产开发有限公司对本判决主文第二项内容承担连带清偿责任；
四、被告大连盛麟房屋产开发有限公司承担保证责任后有权向被告张大志、张霞追偿：
五、驳回原告中国农业银行股份有限公司大连普兰店支行的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5151元、公告费900元，合计6051元（原告已预交），由被告张大志和张霞承担，由被告大连盛麟房屋开发有限公司连带承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审判长 姜晓冬
审判员 张亚南
审判员 吴 娜
二〇一七年七月五日
书记员 邹晓梅