吉林省通化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通中民初字第1号
原告：王文波，男，1971年5月2日生，汉族，个体，住梅河口市。
委托代理人：杨德志，长春正源法律服务所法律工作者.
委托代理人：杨洪旭，吉林信维律师事务所律师。
被告：谷春兵，男，1970年8月23日生，汉族，个体，住梅河口市。
被告：谷艳，女，1971年7月1日生，汉族，个体，住梅河口市。
上列二被告委托代理人：朱月峰，北京市君永律师事务所律师。
被告：朱福林，男，1966年1月7日生，汉族，住梅河口市。
被告：姜珊，女，1966年12月18日生，汉族，住梅河口市。
原告王文波与被告谷春兵、谷艳、朱福林、姜珊申请执行人执行异议之诉纠纷一案�本院于2014年12月22日收到原告王文波起诉状，同日决定立案受理，并于2015年4月23日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王文波其及委托代理人杨德志、杨洪旭，被告谷春兵、谷艳及其委托代理人朱月峰到庭参加诉讼，被告朱福林、姜珊经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
王文波诉称：王文波与朱福林、姜珊民间借贷纠纷一案，通化市中级人民法院作出（2012）通中民初字第162号民事调解书。王文波据此申请强制执行，通化市中级人民法院在执行朱福林、姜珊名下梅房权证字第xxx**号、面积274平方米门市房时，谷春兵、谷艳以其已购买该房屋为由提出执行异议。通化市中级人民法院作出（2014）通中执异字第38号执行裁定书，中止对该房屋的执行。王文波认为朱福林、姜珊与谷春兵、谷艳之间是为了规避�行而进行了虚假买卖，其行为侵害了王文波的合法权益，故诉至法院，请求准予执行朱福林、姜珊名下梅房权证字第xxx**号、面积274平方米门市房。诉讼费由谷春兵、谷艳、朱福林、姜珊负担。
谷春兵、谷艳辩称：不同意王文波的诉讼请求。谷春兵、谷艳与朱福林、姜珊在2007年就签订了房屋买卖合同，谷春兵、谷艳支付了房屋对价并实际占有使用争议房屋。王文波与朱福林、姜珊之间的债务纠纷与谷春兵、谷艳无关，谷春兵买房在先，而王文波与朱福林、姜珊的纠纷在后。
朱福林、姜珊未到庭，亦未提交书面答辩意见。
王文波针对其主张提供以下证据：1、2007年6月30日买卖房协议书；2、房屋所有权证上存根；3、1995年10月4日朱福林、姜珊离婚登记申请书。
谷春兵�谷艳针对其主张提供以下证据：1、朱福林身份证明材料；2、争议房屋产权证；3、2007年6月30日买卖房屋协议书；4、收据四份；5、银行取款凭证；6、2007年9月1日谷艳与崔海洋签订的房屋租赁协议书；7、个体营业执照和相关经营证明；8、争议房屋的相关费用收据；9、（2014）通中执异字第38号民事裁定书；10、王金龙的证实材料（光盘）；11、崔海洋的当庭证言；12、执行听证笔录。
审理过程中，王文波于2015年4月26日向本院提出司法鉴定申请，要求对2007年6月30日朱福林、姜珊与谷春兵、谷艳签订的买卖房协议书中姜珊、谷春兵签字及捺印进行司法鉴定，本院依据王文波的申请启动司法鉴定程序。在鉴定过程中，王文波于2016年4月19日书面申请撤回对姜珊、谷春兵签字及捺印的鉴定。
经审理查明：2007年6月30日，朱福林�姜珊与谷春兵、谷艳签订买卖房协议书，朱福林二人将争议房屋以58万元价格出售给谷春兵二人。2007年6月28日，谷艳从工商银行取款20万元，同年7月5日，谷艳从工商银行取款20万元，2007年6月28日，谷春兵从通化市城市信用联社取款9万元。2007年6月10日至同年7月5日，朱福林共向谷春兵、谷艳出具4张收款收据，金额合计55万元。2005年，崔海洋与朱福林达成租房协议，崔海洋租用争议房屋经营大德苍八旗火锅店。2009年至2014年，谷艳与崔海洋以年为单位连续签订5份房屋租赁协议书，年租金分别为2.6万元、4万元、5万元、6万元、7万元，崔海洋仍用争议房屋经营火锅店，崔海洋经营期间的取暖费、水电费由崔海洋负担。
王文波与朱福林、姜珊民间借贷纠纷一案，根据王文波的申请，本院于2012年11月6日作出（2012）通中民初字第162号民事裁定书，查�了朱福林名下位于梅河口市铁北街怡园小区，产权证号为梅房权证字第xxx**号，面积274平方米商业用房。2013年3月4日，王文波与朱福林、姜珊对还款方式达成和解，本院遂作出（2012）通中民初字第162号民事调解书，该调解书内容未涉及本案争议房屋。嗣后，王文波申请本院强制执行，包括已查封的梅房权证字第xxx**号争议房屋。
另查明：朱福林名下位于梅河口市铁北街怡园小区、丘地号xxxx-
xxxx/x-xxx/xx号商业用房面积为556平方米。该房屋在出售前为一个产权证照。2007年3月22日，朱福林将556平方米中的282平方米出售给宫平、于静；2007年6月30日，朱福林将剩余的274平方米出售给谷春兵、谷艳。2007年7月17日，朱福林将该556平方米商业用房分拆成两个，并分别办理了产权证照，出售给谷春兵、谷艳的房屋产权证号为梅房权证字第xxx**号；出售给宫平�于静的产权证号为梅房权证字第608**号。xxxxx号和60815号商业用房至今没有办理产权变更登记，两个房屋在产权部门登记的所有权人仍为朱福林。
根据王文波的诉讼请求及谷春兵、谷艳的答辩意见，本案的争议焦点为：谷春兵、谷艳对梅房权证字第xxx**号商业房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。双方当事人对本案的争议焦点无异议和补充。
本院认为：依照法律规定，人民法院只能执行被执行人的责任财产，如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产之上拥有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止对该财产的执行。本案中，首先，谷春兵、谷艳与朱福林、姜珊签订了房屋买卖合同中有买卖双方当事人签字，内容上未违反法律强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”的规定，该房屋买卖合同合法有效。通过合同内容可知谷春兵二人订立合同的目的是以买卖的方式取得争议房屋的所有权。其次，通过谷春兵二人提供的银行取款凭证、朱福林出具的收款收据及当事人的当庭陈述，可证实谷春兵二人已按合同约定履行了支付全部购房款义务，嗣后朱福林将争议房屋产权证照交付给谷春兵二人的行为，对此亦能进行佐证；再次，谷春兵二人占有、使用争议房屋后，谷春兵二人将该房屋长期、连续的出租给第三人进行生产经营，谷春兵二人将房屋对外出租的行为，视为谷春兵二人对购买争议房屋行为对外进行了公示；最后，谷春兵二人主张未办理产权变更登记的原因是朱福林因逃避债务而离开梅河口市，因无法联系朱福林导致未能办理产权变更登记，朱福林经本院传唤拒不到庭参与诉讼，王�波对此虽有异议，但未能提供充分证据证明谷春兵二人因自身原因未办理产权变更登记，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，王文波应承担举证不能的法律后果，本院认定争议房屋没有变更登记的原因不归责于谷春兵二人。需要指出，谷春兵取得争议房屋相关民事权益的时间早于争议房屋被本院查封时间。综上，谷春兵二人对梅房权证字第xxx**号商业房屋享有足以排除强制执行的民事权益，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”的规定，王文波主张应准予执行争议房屋，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条的规定，缺席判决如下：
驳回原告王文波的诉讼请求。
案件受理费8800元，由原告王文波负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本�上诉于吉林省高级人民法院。
审 判 长 纪 纲
代理审判员 汤化冰
代理审判员 王立武
二〇一六年四月二十一日
书 记 员 赵慧博