浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0602民初12549号原告周济平，男，1971年1月20日出生，汉族，住江西省南昌市进贤县。委托代理人（特别授权代理）金列君、马健，浙江大公律师事务所律师。被告王立群，女，1980年9月12日出生，汉族，住绍兴市越城区。第三人绍兴可贺贸易有限公司，住所地绍兴市马臻路73号。法定代表人伍国金，经理。委托代理人（特别授权代理）陈祖尧，男，系单位员工。原告周济平与被告王立群、第三人绍兴可贺贸易有限公司（以下简称可贺公司）物权保护纠纷一案，于2017年11月1日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员赵钦适用简易程序独任审判，后组成合议庭适用普通程序审理。本案于2017年12月19日、2018年4月20日公开开庭进行了审理。原告委托代理人金列君、马健、被告王立群、第三人可贺公司委托代理人陈祖尧到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告周济平诉称：第三人绍兴恒联地产发展有限公司，于2014年12月3日名称变更为绍兴可贺贸易有限公司。2013年10月16日，原告与第三人签订《马臻路358号星星港湾小区地下自行车库使用权转让协议》1份，约定购买位于“星星港湾”小区地下编号为4-104-1号的地下自行车库使用权1间，面积约70平方米，转让价45万元。协议签订后，第三人即向原告交付了给自行车库的钥匙，原告拥有了使用权。2017年6月，原告发现地下自行车库顶上的楼板已被打通，被告从一楼往下架设了楼梯，直接从楼梯通往原告的地下自行车库进行装修。原告发现后立即去阻拦引发冲突，当地派出所解决无果，告知原告通过法院处理。原告在派出所解决此次冲突时得悉，被告于2016年11月24日，通过司法网拍取得了绍兴市越城区产。柯桥区人民法院于2016年12月14日出具案号为（2015）绍柯执民字第2154号之三的执行裁定书，裁定第一项明确：马臻路358号4幢104室房产建筑面积为87.89平方米、土地使用权面积为37.48平方米。被告拍得的房产不包括原告使用的地下自行车库。原告又向第三人问询，第三人明确告知被告拍得的房产不包括原告使用的地下自行车库。现原告的地下自行车库已由被告实际侵占，原告无法进入。为此原告诉至法院，请求判令：一、被告立即返还原告享有使用权的位于绍兴市越城区星星港湾小区地下自行车库，恢复原状；二、若被告无法返还侵占马臻路358号4幢104室星星港湾小区地下自行车库，判令被告向原告赔偿损失450000元；三、本案诉讼费由被告承担。被告王立群辩称：一、根据规划和竣工验收来看，马臻路358号星星港湾小区4幢104室地下自行车库所在位置场所使用权属于4幢业主共有，房产公司无权处置，所以原告和第三人使用权转让协议违法无效，不能对抗业主使用。理由如下：1、根据《绍兴市规划局马臻路原第七医院地块规划设计条件书》明确：住宅布超过6层，底层不得设置车库，地下室可建一层必须作为地下停车及人防等配套使用。被告通过司法拍卖取得的4幢104室房产属于该楼第1层，原告提出的“4-104-1号的地下自行车库”为规划设计中的地下室一层。为此，小区4幢地下室自行车库为建筑区划内的附属的公共场所、公用设施。2、根据《星星港湾小区地下室规划设计及竣工图》来看，小区4幢101至104室下面的地下自行车库理应为连成一体打通的停车场所，相互之间没有间隔墙面，从设计看应该为4幢业主公共自行车停车场所。但现实建筑中房产公司违反规划设计，将公用的停车场所擅自分割成四个区域，变成四个独立地下自行车库。该自行车库违反规划设计且事后也未经相应行政主管部门追认，系房产公司擅自隔建，属违法建筑，不能在房产市场转让，所以原告与房产公司签订的自行车库使用权转让协议应属无效，不受法律保护。3、从《绍兴恒联地产发展有限公司2013年固定资产明细表》反映，2013年度房产公司只有4幢104室房屋和3幢404室房屋两项固定资产，根本没有“4-104-1地下自行车库”这一项固定资产登记，说明该地下自行车库根本不属于房产公司。4、《物权法》第七十三条规定，建筑区划内的公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。车库、车位本身是业主实现其处分所有权的重要辅助设施，性质上属于小区的配套设施。二、按照谁主张谁举证原则看，原告周济平主张其约有4幢104室地下自行车库使用权证据不足，不能对抗他人，存在欺诈可能。理由如下：1、周济平无法提供该地下车库法定产权证书，也未能提供房产公司享有该地下车库使用权的相关法定证据，与房产公司签订的《4-104地下自行车库使用权转让协议》也未经建设房管部门备案或相关部门认可。为此，只凭这样的协议不能对抗合法的权益人。2、原告周济平与房产公司签订的下自行车库使用权转让协议，转让价为45万元，注明此金额抵工程款，但其未能提供与房产公司发生过工程承揽和债务等证据，更不能证明《地下自行车库使用权转让协议》已实际履行完毕。当时被告拍得104房产后，和房产公司就地下自行车库使用问题交涉过几次，均未告知被告该地下自行车库已经转让。为此，该转让协议存在欺诈可能。3、从《绍兴恒联地产发展有限公司2013年固定资产明细表》反映，2013年度1至11月份房产公司只有4幢104室房屋和3幢404室房屋两项固定资产，根本没有“4-104-1地下自行车库”这一项固定资产登记。为此，原告何来与房产公司的地下自行车库转让协议（2013年10月签订）。三、根据本小区的交易习惯和公平原则看，4幢104室地下自行车库应该归4幢104室业主享有使用，否则显失公平。理由如下：1、该小区3幢、4幢房产及地下室结构一样，房产公司和3幢、4幢一楼其他业主签订房产合同时，一并同时（当天）将相对应楼下的地下自行车库赠与给业主使用，并签订赠与协议。可以认定该小区一楼房产买卖将地下自行车库作为附属物一并赠送给一楼产权人是其交易习惯。附属物应该随主物转移，同时从公平原则出发，4幢104室地下自行车库应归104室房屋产权人享有使用。2、2016年11月，柯桥区人民法院淘宝司法拍卖公告中没有明示不包括104室地下自行车库，最终成交价为120.8万，明显高于当时的市场评估价85.7万，当时都是处于普遍人都认为的赠送地下自行车库交易习惯。最后过户时，本人还交了本应由房产公司缴纳的发票税、土地增值税等共计人民币6.9万元。如果不享有地下自行车库使用，就显失公平。3、《物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规定用于停放汽车的车位、车库应该首先满足业主的需要，而被答辩人非小区业主。该规定在性质上为强制性规定，建设单位不得将车位、车库高价转让给业主以外的其他人，违反了该规定而订立了合同应当无效。4、车库、车位本身是业主实现其处分所有权的重要辅助设施，性质上属于小区的配套设施，其功能应当首先满足小区居民的生活需要。满足业主的需要，也是符合规划要求的，规划就是自行车停放所用。强调满足业主的需要，也有利于充分发挥物的效益。车库、车位首先用于保障业主的需要，对于保障小区业主的财产和人身安全也是十分重要的。综上所述，被告认为无论从任何方面来看，原告和第三人之间的使用权转让协议违法无效，原告起诉主张4幢104室地下自行车库拥有使用权没有资格条件，更缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。第三人可贺公司辩称：对原告提供的证据和真实性没有异议，但房产都是经过有关公司验收通过的，固定资产这一项，第三人是有价值的在固定资产里面的，不是说没有提供就没有在固定资产里面了，它只是这套房子的固定资产卡片。还有被告当时拍得房屋的时候到第三人公司来过，要求做协调要买下来，但因为价格原因没有买。原告为证明其主张，向本院提供以下证据：证据1、变更登记情况1份，证明第三人名称由绍兴恒联地产发展有限公司变更为绍兴可贺贸易有限公司。被告、第三人对该证据没有异议。本院对该证据予以认定，可以证明第三人名称变更的事实。证据2、马臻路358号星星港湾小区地下自行车库使用权转让协议1份，证明原告拥有马臻路358号一星星港湾小区地下自行车库使用权的事实。被告质证认为，转让协议有欺诈的可能。第三人对该证据没有异议。本院对该证据予以认定，可以证明第三人将案涉地下车库使用权转让给原告的事实。证据3、竞买公告、标的物介绍、拍卖成交确认书各1份，证明被告明知通过司法拍卖的竞得的标的不含案涉地下自行车库的事实。被告质证认为，竞买公告、标的物介绍、拍卖成交确认书，因为使用权和权证都没有涉及，所以不能说明问题。第三人质证认为，原告的房子在中国银行办抵押的时候就没包括自行车库，拍卖的时候也没包括地下自行车库，被告也是明知的。对于竞买公告、标的物介绍、拍卖成交确认书的真实性没有异议。本院对该证据真实性予以认定，可以证明被告竞拍房屋的情况。被告为证明其主张，向本院提供以下证据：证据1、马臻路358号4幢104室产权证书1份，证明被告为涉案房屋的所有权人。原告、第三人对该证据真实性没有异议。本院对该证据予以认定，可以证明被告拍得的房屋不涉及地下自行车库。证据2、拍卖成交确认书1份，证明被告通过淘宝司法拍卖取得涉案房屋。原告、第三人对该证据真实性没有异议。本院对该证据予以认定，可以证明被告拍得的房屋不涉及地下自行车库。证据3、绍兴市规划局马臻路原第七医院地块规划设计条件书复印件（绍规条2006第27B号）1份，证明4幢104室地下自行车库所在区域为地下停车及人防工程场所，是公共场所，归业主共有。原告、第三人质证认为，该证据系复印件，没有加盖有关机关的印章，对真实性不清楚，且该证据与本案没有关联性，不能够证明被告所要证明的事实。因为案涉的房产结合被告提供的证据3、房屋买卖合同、赠与合同，已经可以确定已经在售，前面的规划条件已经全部满足了，并不是被告所说的地下车库为违法建筑。本院对该证据真实性予以认定。证据4、马臻路358号星星港湾地下室规划设计复印件及竣工图复印件各1份，证明4幢104室地下自行车库为违法建筑，所在区域场所为公用场所，归业主共有。原告、第三人质证认为，真实性原告不清楚，如果是真实的，也与本案没有关联性。从规划图上反映出来的只是对小区各个区位的定位，并不能凭借这两份图纸来确定对应区域的归属。本院对该证据的真实性予以认定。证据5、绍兴恒联地产发展有限公司2013年固定资产明细表1份，证明4幢104室地下自行车库不是房产公司的固定资产，从而证明房产公司对该自行车库没有所有权和使用权，无权处置该地下自行车库。原告、第三人质证认为，对于固定资产明细表的真实性存在异议，该证据不符合证据的形式要件，原告注意到该份证据记载的是2013年1月到2013年12月间的固定资产明细，核算单位为绍兴恒联地产发展有限公司，但是上面盖章的是绍兴可贺贸易有限公司，绍兴可贺贸易有限公司是在2014年12月3日才更名的，对于抬头为2013年的固定资产明细证据不符合形式要件。该证据与本案缺乏关联性，本院在本案中不予认定。证据6、马臻路358号星星港湾4幢102室商品房买卖合同及地下自行车库使用权赠与协议复印件各1份、马臻路358号星星港湾4幢101室商品房买卖合同及地下自行车库使用权赠与协议复印件各1份，证明地下自行车库应作为一楼主屋的附属物赠与给业主使用。原告、第三人质证认为，赠与合同是复印件，买卖合同是加盖了可贺公司的印章，在买卖合同第四条第二项已经明确了车位的使用权，恰恰证明了案涉的地下车库使用权归属于第三人。同时从该份证据中可以看到，以现在的政策地下车位、地下车库是不能够领取权证的，使用权是没有权证的，所以结合被告提供的证据，第三人与其他的业主签订的同样是一份使用权赠与协议，这个赠与是通过赠与还是通过买卖的方式是第三人的权利，并不能够证明别人是通过赠送取得的交易习惯。对销售不动产发票及买卖合同的真实性没有异议，但是这个买卖合同与本案讼争的地下自行车库是没有关联性的，因为原告提交的其他人的商品房买卖合同是直接从房产公司购买过来的，实际上价值是包含了。原告计算了被告提交的房地产买卖合同，成交价是18783.90元/平方米，本案案涉的地下自行车库为什么不包含呢？因为被告是从司法拍卖过来的，而司法拍卖本来就没包含地下自行车库，拍卖后的价格是13000多一点，与房产公司卖的18000多相差很多，因为取得房产的渠道不一样，所以没有类比性。该证据与本案缺乏关联性，本院在本案中不予认定。第三人为证明其主张，向本院提供以下证据：证据1、浙江省房屋建筑面积测绘成果书、单幢房屋面积测绘成果、战时人防平面图各1份，证明地下室不是公用区域，没有公摊，是单独计面积的。原告质证认为，对真实性没有异议，战时人防平面图上也可以看出下面地下室是属于人防系统，根据城市地下空间开发利用管理规定，是谁投资谁所有，所以应当是属于第三人所有。被告质证认为，测绘图中实测面积有17000多平方米，但与预售证及承交确认书里面的面积有冲突。对于测绘成果书被告觉得这只是相应的面积测绘，不是行政部门认可的文书，不具有法律效力，且与本案争议的权属问题不存在关联性。对战时人防平面图没有意见。本院对该证据予以认定，可以证明案涉地下自行车库属于人防工程范围。经审理本院认定：2013年10月16日，原告周济平（乙方）与第三人可贺公司（甲方，原名绍兴恒联房地产发展有限公司）签订《马臻路358号星星港湾小区地下自行车库使用权转让协议》1份，约定：乙方同意购买甲方位于“星星港湾”小区地下编号为4-104-1号的地下自行车库使用权1间，面积约70平方米，转让价450000元（此金额抵工程款）。甲方于2013年12月1日前将上述地下自行车库使用权交付乙方使用。双方对其他权利义务也进行了约定。2016年11月24日，被告王立群通过绍兴市柯桥区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台以1208000元拍得第三人名下位于绍兴市越城区产。绍兴市柯桥区人民法院于2016年12月14日出具（2015）绍柯执民字第2154号之三执行裁定书，裁定如下“被执行人绍兴恒联地产发展有限公司名下位于绍兴市越城区产[建筑面积为87.89平方米、土地使用权面积为37.48平方米，详见中证（绍鉴）估字（2016）第002号房地产估价报告]归买受人王立群所有，其财产权自本裁定送达买受人王立群起转移”，被告以此办理了该房屋的产权证书。此后，被告擅自将马臻路358号4幢104室房屋与案涉地下车库打通，并占有使用至今。本院认为，根据《中华人民共和国人民防空法》第五条之规定，国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。本案案涉位于绍兴市越城区属于人防工程，案涉地下自行车库属于人防工程的一部分，该地下室由第三人可贺公司投资建设，根据法律规定，该人防工程平时应由可贺公司使用管理，收益归可贺公司所有。本案中，第三人可贺公司与原告周济平签订了地下自行车库使用权转让协议，协议约定第三人将案涉地下自行车库的使用权转让给原告，原告及第三人对该协议均无异议。上述转让行为系第三人对案涉地下自行车库的使用权所做处分，未违法法律及行政法规的强制性规定，应当认定合法有效，原告周济平由此取得案涉地下自行车库的使用权。被告王立群关于该地下自行车库系违章建筑的主张，缺乏相应的依据，本院不予采纳。同时，被告王立群虽然于2016年通过法院司法拍卖的方式取得位于绍兴市越城区屋所有权，但无论是网上发布的竞买公告，还是《拍卖成交确认书》、法院出具的执行裁定书，以及被告办理的房屋产权证书，均未涉及案涉地下自行车库，故被告占有并使用案涉地下自行车库，没有相应的依据。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。现原告要求被告返还案涉地下自行车库并恢复原状，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国人民防空法》第五条、《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，判决如下：一、被告王立群于本判决生效之日起三十日内将位于绍兴市越城区的地下自行车库恢复原状并返还给原告周济平；二、驳回原告周济平的其他诉讼请求。本案案件受理费8050元，由被告王立群负担，于本判决生效之日其七日内向本院履行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长  赵 钦人民陪审员  万春霞人民陪审员  陆荣新二〇一八年四月二十七日书 记 员  黄美娟?本案引用的法律条文《中华人民共和国人民防空法》第五条国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。?*MERGEFORMAT?14??*MERGEFORMAT?13?