西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）雁民初字第08528号
原告张太平，男，1988年11月24日出生，汉族，住河南省固始县，现住江苏省南通市海门市。
委托代理人李飞虎，陕西毕达律师事务所律师。
被告杨牧，男，1985年9月23日出生，汉族，住陕西省乾县，现住陕西省西安市雁塔区。
被告周耀玲，女，1987年8月3日出生，汉族，住四川省双流县。现住陕西省西安市雁塔区。系被告杨牧之妻。
共同委托代理人付辉，陕西丰东律师事务所律师。
共同委托代理人张凯，陕西丰东律师事务所律师。
被告西安市优胜房产中介服务有限公司。住所地：陕西省西安市灞桥区滨河路*号浐河滨河花园第**幢*单元*层*****号。
法定代表人王晓燕，系该公司总经理。
委托代理人王乙存，陕西呼建武律师事务所律师。
委托代理人李婵，陕西呼建武律师事务所律师。
原告张太平与被告杨牧、周耀玲、西安市优胜房产中介服务有限公司（以下简称“优胜中介公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张太平及其委托代理人李飞虎、二被告杨牧、周耀玲的共同委托代理人付辉、张凯、被告优胜中介公司的委托代理人王乙存、李婵均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张太平诉称，2013年10月31日，原告因结婚需要与被告杨牧、优胜中介公司签订《房屋买卖三方合同》，合同约定：原告购买被告杨牧位于生态区××号房屋（以下简称“涉案房屋”）一套，房屋价款540000元，交易产生的个人所得税、契税、营业税、过户、按揭等一切费用及中介服务费由原告承担。在签订合同之前，原告再三向被告强调用作婚房，并多次询问被告杨牧为何出售房屋，被告杨牧称因为有孩子，房间太小需要换房。加之该房屋以正常市场价格出售，原告便未作他想，遂买下该房屋，并进行了装修。后原告去外地工作，于2015年10月1日将该房屋出租。2015年10月9日，承租人来电称其从周围邻居及物业处获悉该房屋在2012年发生过恶性凶杀案件，并据此要求解除租赁合同。自从原告得知所购婚房内曾发生过恶性凶杀案后，终日惶恐不安，内心备受煎熬，再也无法让自己踏入该房屋。2015年10月13日，原告找到二被告夫妇，被告承认故意隐瞒了该房屋曾发生恶性凶杀案的事实，但拒绝解除房屋买卖合同。2015年10月14日，原告找到被告优胜中介公司，该公司亦证实被告杨牧确未告知原告该房屋所发恶性杀人案件，且该公司不知情也未履行告知义务。综上所述，被告明知原告购房用于结婚，还故意欺骗原告，隐瞒该房屋内曾发生恶性凶杀案的重大事实，违反了诚实信用原则及社会的善良风俗，严重侵害了原告的合法利益，给原告的身心造成了巨大的伤害，也给原告造成了重大的损失。现原告诉至法院，请求判令：1、撤销原告与被告杨牧、西安市优胜房产中介服务有限公司于2013年10月31日签订的《房屋买卖三方合同》；2、被告赔偿原告因履行《房屋买卖三方合同》所支付的房屋价款540000元、贷款利息49621.66元（利息暂计算至2015年11月）、中介服务费与按揭费27700元、房屋交易手续费562元、契税8512元、产籍登记费80元、个人所得税与营业税32600元、交通费1138元，以上共计660213.66元；3、被告赔偿原告房屋装修费32524元；4、被告赔偿与原告房屋租金损失1500元及物业费（2015年10-12月）495.70元，共计1995.70元；5、由被告承担本案的诉讼费。
被告杨牧、周耀玲辩称，原告在订立合同时，并未向中介或者被告提出不购买发生凶杀案的房屋，房屋内是否曾发生凶案并不是缔约与否的条件。因此，原、被告三方签订的合同合法有效，且已经履行完毕，应当受到法律保护。而本案所涉合同不存在欺诈，不具备撤销的法定事由。涉案房屋发生过凶案是否会对交易价格产生影响，应当坚持客观标准，委托专业评估机构进行评估，不能凭空想象或主观臆断。被告以正常的价格出售涉案房屋是否获益，也取决于凶杀案是否会导致房屋价格贬损。故原告也应当举证证明涉案房屋发生过凶杀案会对实际交易价格产生影响。如原告没有证据佐证，应承担举证不能的责任。即使存在撤销事由，西安御锦城小区业主对涉案房屋发生凶杀案一事都知道，而且人民网、西部网等大型网络进行了大量的报道，原告不可能在合同签订两年后才知道实情。而房屋买卖三方合同的签订日期是2013年10月31日，起诉时间是2015年10月26日。从合同签订到起诉已经超过了一年的行使撤销权除斥期间。综上，请求法院依法驳回原告的所有诉讼请求。
被告优胜中介公司辩称，其作为居间服务公司报告信息的义务范围为房屋的权属、抵押、出售人身份、买卖行情等，不包括涉案房屋发生过恶性事件。原告诉称的恶性事件已经超出中介公司的告知范围。且中介公司就涉案房屋基本情况、权属情况及出售人基本信息已经进行了审查，之后也促成双方订立合同。因此，被告的居间义务已经完成。根据双方签订的合同第四条及房屋买卖居间合同中第六条，涉案房屋发生凶杀案属于被告杨牧告知范围，而被告杨牧没有向其公司告知此事。被告公司于2013年成立，凶杀事件发生在2012年，其不可能知情凶杀事件，并不存在故意隐瞒的情形。综上，被告已经履行了居间合同的义务，如实报告了相关情况，不应退还居间费用，也不应承担损失的赔偿责任。
经审理查明，被告杨牧、周耀玲系夫妻关系。2013年10月16日，原告向被告杨牧支付房款20000元。2013年10月27日，原告与被告杨牧、优胜中介公司签订《房屋买卖居间协议书》，约定原告经被告优胜中介公司居间介绍拟购买被告杨牧所有的西安市××区浐灞生态区御锦城XX号房屋（以下简称“涉案房屋”），成交价为540000元。原告于签订协议当日向被告优胜中介公司支付意向金20000元。被告杨牧签收定金之日向被告优胜中介公司交纳10000元作为签约保证金。双方在签收定金之日起七日内或2013年11月3日前往被告优胜中介公司处签订房屋买卖三方合同，居间服务报酬16200元，由原告支付。过户服务费、贷款服务费及其他费用均应由原告承担。第六条约定，出售方承诺，此房屋经过了共有人同意，有完全处分权，不存在任何法律纠纷、查封或第三方权利等导致无法实现合同目的的权利瑕疵，在签署协议前，已向原告说明，告知全部被告已知的有关交易房屋的重要信息，并保证其真实、准确、有效。双方保证所提供的资料均真实有效，若由于所提供的相关资料不真实而导致的法律责任由责任方承担。2013年10月31日，原告与被告杨牧、优胜中介公司签订《房屋买卖三方合同》，约定由原告购买被告杨牧所有的建筑面积为93.67平方米，总价款540000元。付款方式：原告应在签订合同当日内，预先向被告支付100000元房款，剩余房款以银行贷款的方式支付，需与被告优胜中介公司另行签订《个人住房按揭贷款委托合同》，由被告优胜中介公司提供金融服务。合同第四条第2项约定，被告杨牧保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关情况，附件一所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给原告，原告对被告杨牧出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买卖该房屋。上述合同签订后，原告向被告杨牧支付首付款100000元，被告杨牧、周耀玲向原告交付房屋。2013年11月26日，原告与案外人中国光大银行股份有限公司西安长乐西路支行（以下简称“光大银行”）签订《个人贷款合同》、《西安市房地产抵押合同》，以涉案房屋作为抵押向银行贷款420000元。2014年1月2日，案外人光大银行向被告杨牧支付剩余购房款420000元。2014年1月6日，涉案房屋房屋产权登记于原告名下。为完成上述交易和办理房屋产权，原告还支出中介服务费及按揭费用27700元、房屋交易手续费562元、登记费80元、契税8512元、个税、营业税32600元。原告办理按揭贷款后，从2014年2月20日起开始按月偿还按揭贷款。截止至2015年11月，原告共偿还贷款利息49621.66元。
另查，2012年11月2日，涉案房屋发生一起入室强奸杀人的恶性案件，受害人为被告杨牧之妹。后被告杨牧、周耀玲将房屋向原告出售时，未向被告优胜中介公司及原告说明此情况。原告收房后一直自己实际居住使用涉案房屋。2015年10月1日，原告将涉案房屋租赁于案外人王歌，至10月7日，承租人王歌从邻居处得知涉案房屋曾发生过凶杀案，遂向原告提出解除租赁合同及返还代缴物业费。原告此时才知晓涉案房屋发生过凶杀案的事实，遂向三被告提出解除合同。双方协商未果，原告诉至本院。庭审中，被告杨牧、周耀玲称其出售涉案房屋的原因是由于房屋内发生了恶性事件，受害人为其妹，感情上无法接受。同时，房屋面积小也是出售因素之一。被告优胜中介公司陈述，被告杨牧、周耀玲未向其公司说明房屋里发生凶杀案的情况，双方的交易价格基本与市场行情一致。经询，原告表示如合同解除，其愿意向被告杨牧、周耀玲返还涉案房屋。
以上事实，有房屋买卖三方合同、收条、西安市房地产抵押合同、房屋产权证书、票据、证明、房屋租赁合同、视频资料、还款计划书、网络新闻报道等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵循诚实信用原则，尊重社会公德。经法庭调查，可以确认的事实是在交易一年前涉案房屋里确发生过入室强奸杀人的恶性案件，且受害人为被告杨牧之妹，被告杨牧、周耀玲在出售涉案房屋时未向原告及被告优胜中介公司告知此情况。原告认为被告之举隐瞒了涉案房屋的实际情况，严重影响合同订立和交易价格，据此要求撤销三方之间的合同。因此，本案争议的焦点是：1、原告与三被告签订的《房屋买卖三方合同》能否撤销；2、原告主张赔偿损失是否合理合法。
关于本案争议的焦点1，首先，房屋买卖属于生活中重大事项的交易，出卖人有义务就房屋有关的相关信息向买受人予以披露。其次，从目前房产交易市场的现状来看，当前房屋价值实际上是由建筑成本、交通、地理位置、居住环境、人文环境等多种因素构成。根据现实生活中人们的观念习惯，人们对住宅内发生凶杀案大多会感到恐惧和忌讳是一种客观存在的普通观念，该信息会对买受人是否愿意购买房屋及以何种条件购买房屋产生重大影响。再次，根据价值规律及现实生活实际，发生过凶杀案的住宅虽然在实物状态上没有受损，但依据人们现实生活的观念，房屋往往会因购买者的忌讳而发生贬值。因此，被告杨牧、周耀玲有义务向原告披露涉案房屋发生凶杀案的情况，以便原告作为买受人自行选择是否购买涉案房屋。而本案中，涉案房屋里确发生过入室强奸杀人的恶性案件，且房屋交易时距此事发生还未满一年，而被告杨牧、周耀玲在交易时隐瞒这一重要信息，未向被告优胜中介公司及原告披露此事，使原告在不知情和违背自己真实意思的情况下与之签订了房屋买卖合同，严重违反诚实信用原则，已构成欺诈。《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定：一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。故原告据此主张撤销三方签订的《房屋买卖三方合同》，有事实和法律依据，本院依法予以支持。而原告直至2015年10月初才知晓涉案房屋里曾发生凶杀案的事实，2015年10月底原告即向法院提出撤销合同，原告已经自知道撤销事由起一年内行使了撤销权。因此，原告主张并未超过行使撤销权的除斥期间，其撤销权未消灭。被告认为原告提出撤销已过除斥期间的辩称与事实不符，本院不予采信。
关于本案争议的焦点2，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原、被告三方之间签订的合同被撤销，被告杨牧、周耀玲作为出卖人理应向原告返还购房款540000元，原告应向该二被告返还涉案房屋。而原、被告三方签订的合同被撤销主要系被告杨牧、周耀玲未积极履行涉案房屋重大信息的披露义务所致，而原告也未尽到对标的物的审慎审查义务，双方均有一定过错，应当各自承担相应的责任。本院酌情认定被告杨牧、周耀玲按照70%的过错责任，原告承担30%的责任。故对本次交易产生的房屋交易手续费562元、登记费80元、契税8512元、个税、营业税32600元，被告杨牧、周耀玲向原告赔偿29227.8元。此外，依据原告提交的还款计划书、明细清单等证据来看，原告遭受的客观损失还包括原告从偿还按揭贷款之日起至双方合同撤销期间偿还的按揭贷款利息。截止2015年11月，原告已偿还贷款利息49621.66元，二被告应按照70%的比例向原告赔偿34735.16元。此外，因原告现仍向案外人光大银行按月偿还按揭贷款，故二被告还应按照70%的比例承担原告自2015年12月起至判决生效之日止偿还的按揭贷款中的利息部分。关于原告主张的中介服务费及按揭费用27700元，虽被告优胜中介公司提供了居间服务，但其也未对涉案房屋进行全面的了解，存在过错，故被告优胜中介公司应将该费用返还原告。至于原告主张的装修、租金损失及交通费，因原告并未提交相关证据予以佐证其实际产生该三项费用，故该部分主张缺乏证据支持，本院不予支持。因涉案房屋在合同未撤销前一直由原告实际控制且使用，故原告要求二被告返还其已经支付的物业费并无依据，故本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第五十四条、第五十八条之规定，判决如下：
一、依法撤销原告张太平与被告杨牧、被告西安市优胜房产中介服务有限公司于2013年10月31日签订的《房屋买卖三方合同》。
二、被告杨牧、周耀玲应于本判决生效后十日内共同向原告张太平返还购房款540000元。
三、被告杨牧、周耀玲应于本判决生效后十日内共同向原告张太平赔偿房屋交易手续费、登记费、契税、个税营业税等共计29227.8元。
四、被告杨牧、周耀玲应于本判决生效后十日内共同向原告张太平赔偿利息损失34735.16元及按照70%的比例承担原告向案外人中国光大银行股份有限公司西安长乐西路支行自2015年12月起至判决生效之日止偿还的按揭贷款中的利息部分。
五、被告西安市优胜房产中介服务有限公司于本判决生效后十日内向原告张太平返还中介服务费及按揭费用27700元。
如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
六、原告张太平于本判决生效后十日内向被告杨牧、周耀玲返还西安市浐灞生态区御锦城XX号房屋。
七、驳回原告其他诉讼请求。
本案案件受理费10747元，由被告杨牧、周耀玲承担7523元，原告承担3224元。因原告已预交，二被告于支付上述款项时一并向原告支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 叱红梅
人民陪审员 马成功
人民陪审员 陈 琳
二〇一六年十二月十日
书 记 员 曾 珍
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