四川省西昌市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川3401民初3719号
原告：贺蓉，女，1989年3月5日出生，汉族，四川省盐源县人，居民。
委托诉讼代理人：严琪，女，汉族，1991年11月18日出生，四川省盐源县人，居民。
被告：周银芬，女，蒙古族，1978年9月16日出生，四川省盐源县人，居民。
被告：舒正华，男，汉族，1977年3月6日出生，四川省盐源县人。
第三人：凉山州天诚房地产经纪有限责任公司。住所地：西昌市航天大道大昌小区南村*幢*单元*层*号。统一社会信用代码：91513400MA62HAWT06。
法定代表人：邓雨玲，公司总经理。
委托诉讼代理人：柳霞，凉山州天诚房地产经纪有限责任公司职工，委托代理权限为特别授权。
原告贺蓉与被告周银芬、舒正华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告贺蓉及其委托诉讼代理人严琪、被告周银芬、舒正华到庭参加诉讼。后因审理需要依法追加凉山州天诚房地产经纪有限责任公司为第三人参加诉讼，适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告贺蓉及委托诉讼代理人严琪、被告舒正华、第三人凉山州天诚房地产经纪有限责任公司（以下简称天诚公司）到庭参加诉讼，被告周银芬经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理，现已审理终结。
原告贺蓉向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原、被告签订的《存量房买卖合同》，并按合同约定向原告支付违约金265000.00元；2、本案诉讼费被告负担。事实和理由：2017年7月12日原、被告双方在凉山州天诚地产经纪有限责任公司的居间斡旋下签订《存量房买卖合同》，约定原告以1325000.00元的价格购买被告位于西昌市海河一号的4幢3单元602号，面积为131.45平方的房屋一套。合同签订当日原告交付定金50000.00元，并约定了办理按揭贷款、过户手续的期限和方式及违约责任。原告按约交付定金50000.00元，2017年8月28日至今被告毫无理由明确表示拒绝履行合同，2017年9月20日原告向被告周银芬主张解除合同并要求，其按合同约定支付原告该房屋成交价20%即265000.00元的违约金，遭到被告拒绝。原告只有起诉到法院请求判令所请。
被告周银芬辩称：我没有违约，现在我都同意卖房，但是至今我没有收到原告付我的定金和房款，定金是原告打给中介公司的。房子是我在卖，舒正华根本不知情，原告不该起诉舒正华，这件事与他无关。
被告舒正华辩称：该套房屋登记在我的名下，现在按揭都没还完，周银芬卖房我不知情，她怎样签订的卖房协议我也不知道，她也从未给我讲过要卖房的事，我只有这唯一的一套住房，我不同意卖。
第三人天诚公司述称：2017年7月12日原告与被告周银芬及我公司签订《存量房买卖合同》时，周银芬陈述其丈夫舒正华是同意卖房的，并当场通过视频方式让我们与她所称的舒正华通了话，对方表态同意卖房并称等从外地回来后就办理后续手续。但后来我们通知二被告一起来办理后续手续时周银芬就一直推脱，称必须要把首付款打给她，她才配合办手续。直到我方工作人员为此案出庭作证，我方才知道当时在视频中同意卖房的那个人并不是被告的丈夫舒正华。我方在签订合同时尽了审查义务，合同涉及的房产产权清晰，系被告周银芬、舒正华的财产，所以我方不应承担任何责任。原告起诉被告承担违约责任应当得到支持。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
对原告提交的有争议的证据：1、《存量房买卖合同》证明被告违约，被告应按合同约定支付违约金。被告周银芬质证意见：这份合同只有落款卖方代理人处签名是我签的，其他字都不是我签的；签合同时我要求把定金打给我，否则我不同意卖房，签了合同后我并没有收到原告付的定金。被告舒正华质证意见：该合同系周银芬未征求我意见与原告签订，我不同意卖房，是无效合同。第三人对该证据无异议。本院认证意见：该证据的真实性经各方当事人认可，本院对其真实性予以确认。2、被告周银芬、天诚公司出具的收条各一份，证明原告已支付定金50000.00元，该定金由天诚公司托管，同时证明原告已支付天诚公司中介费10000.00元。被告周银芬质证意见：对真实性无异议，但定金没有打给我。被告舒正华、第三人对该证据无异议。本院认证意见：本院对该组证据真实性及证明力予以确认。3、关于过户和办理贷款流程资料一份，证明原告积极按照资料准备材料办理贷款。被告周银芬质证意见：原告是否办理贷款与我无关。被告舒正华及第三人对该证据无异议。本院认证意见：该证据系过户和办理贷款流程的宣传资料，不能证明原告办理贷款的事实。4、短信记录一份证明被告拒绝履行合同义务。被告周银芬质证意见：对短信记录真实性无异议，签合同当时我们就约定车位不能过户就不卖房。被告舒正华、第三人对该证据无异议。本院认证意见：对该证据的真实性和证明力予以确认。对被告周银芬提交的有争议的证据：凉山州精神病医院诊疗证明二份证明自己患有精神疾病。原告质证意见：对真实性无异议，但该证据载明不能作为民事纠纷的必然依据，故无证明效力。被告舒正华质证意见：无异议，周银芬确实有病，身体不好。本院认证意见：该组证据系医院诊疗证明，并非周银芬民事行为能力的鉴定证明，对其证明力本院不予确认。
被告舒正华与周银芬系夫妻关系，婚后购买位于西昌市海河南岸（四袁公路旁）海河一号*****8房屋一套，房屋所有权及国有土地使用权均登记在舒正华一人名下，房屋所有权登记时间为2015年1月9日。2015年9月21日舒正华因涉嫌犯罪被司法机关限制人身自由，至今仍在四川省攀西监狱服刑。此后周银芬将案涉房屋的出售信息登记在房屋销售中介网上，原告贺蓉有意购买，经中介方天诚公司居间组织，2017年7月12日，在周银芬出示本人身份证、案涉房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》复印件后，贺蓉、周银芬经协商一致，周银芬以舒正华（卖方）代理人的名义与贺蓉（买方）签订合同编号为TCCA037017的《存量房买卖合同》，天诚公司（丙方）作为居间人在合同中签章。该合同约定：舒正华将案涉房屋售予贺蓉，房屋成交价格为
1325000.00元；本合同签订时买方向卖方支付定金50000.00元；买方于2017年8月12日或银行取证当日将首付款交付于卖方，其余款项以公积金贷款方式于2017年9月30日前向银行办理贷款；买卖双方同意定金由中介方托管；该房屋买卖成交后，丙方收取佣金39600.00元，买卖双方应在签订合同当日各交付佣金19800.00元给天诚公司；买卖双方任何一方逾期履行合同义务，逾期超过20日的，守约方有权单方解除合同，违约方须向守约方支付该房屋成交价20%的违约金。合同签订后贺蓉向周银芬交付定金50000.00元，周银芬出具收条后，该定金交由天诚公司托管，同日贺蓉向天诚公司交付中介费10000.00元。2017年7月29日贺蓉通过短信催促周银芬办理后续手续时，周银芬表示不卖房。
审理中，舒正华称周银芬卖房未征求过自己的意见，自己不知道也未授权周银芬与贺蓉签订《存量房买卖合同》，并明确表示不同意出售案涉房屋。
本院认为，本案的争议焦点：一、案涉《存量房买卖合同》是否生效？首先，不动产物权以公示为原则，当非物权登记人的夫妻一方签订买卖合同时，中介机构、购房者有义务对签合同者身份及其与物权登记人的关系、是否具有代理权限等基本情况进行必要审核，本案中三方签订合同当时，卖方仅有周银芬一人到场，并且其未提供案涉房产不动产权属证书载明所有权人舒正华的身份证及其委托周银芬办理卖房事宜的委托书、周银芬与舒正华的结婚证等能让原告、第三人有充分理由相信周银芬、舒正华系夫妻关系、及周银芬卖房是其与舒正华共同意思表示的必要证据，所以周银芬的行为不符合〈最高人民法院《中华人民共和国婚姻法》若干问题解释一〉第十七条关于“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻一方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”规定的夫妻之间表见代理的情形。其次，《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产应当经全体共有人同意”，案涉房屋系二被告周银芬、舒正华的夫妻共同房产，周银芬虽然对案涉房产享有所有权也具有一定的处分权，但基于夫妻之间的共同共有关系，其所享有的这部分处分权必须同另一方的处分权共同行使才能发生效力。所以周银芬未经舒正华委托擅自以舒正华代理人的名义与原告、第三人签订的《存量房买卖合同》的行为系无权代理，签订的合同系效力待定的合同，该合同需舒正华对周银芬的代理行为追认后才发生法律效力。审理中舒正华明确表示不同意出售案涉房屋，故案涉《存量房买卖合同》未发生法律效力。
被告周银芬在与原告贺蓉签订房屋买卖合同的过程中，明知自己未取得舒正华的授权而与原告、第三人签订合同，应对合同无效承担缔约过失的主要责任，原告、第三人在明知周银芬并非案涉房屋权属证明载明的所有权人、未持有授权委托书、其与舒正华夫妻关系没有证据证明的情况下，轻信周银芬的自述与之签订合同，对合同无效也有过错。
二、原告依据合同约定主张二被告承担违约金应否支持？根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，违约责任产生的根据是合同义务，因此违约责任只能产生于已经生效的合同，所以原告依据未生效合同要求被告按合同约定购房款的20%支付违约金的请求于法无据，原告又未对其他损失举证证明，故对原告的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定判决如下：
驳回原告贺蓉的诉讼请求。
案件受理费5275.00元由原告贺蓉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。
审判长 伍 艳
审判员 马晓方
审判员 陈 丹
二〇一八年三月十六日
书记员 蒋雨豆
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十八条行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后名义签订的合同，未经被代理人追认，对代理人不发生效力，由行为人承担责任。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告反诉的，可以缺席判决。