上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终9034号
上诉人（原审原告、反诉被告）刘欣，女，汉族，1988年7月13日出生，住上海市奉贤区。委托代理人唐杭军，上海昌鑫律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）周昊，女，汉族，1981年9月26日出生，户籍地上海市徐汇区，现住上海市闵行区。委托代理人王智煜，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托代理人汤婷，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。上诉人刘欣因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初11514号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月12日受理后，依法组成合议庭于2016年9月6日公开开庭进行了审理。上诉人刘欣及其委托代理人唐杭军，被上诉人周昊的委托代理人王智煜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，周昊系座落于闵行区XX公路XX弄XX号房屋（以下简称系争房屋）的产权人。2016年3月14日经上海XX事务所居间介绍，刘欣（协议乙方）与周昊（协议甲方）签订《房地产买卖居间协议》一份，协议约定：一、该房地产转让总价6,000,000元（人民币，下同）；二、付款方式：1、乙方在2016年3月14日支付甲方定金200,000元；2、乙方在2016年3月30日前支付甲方首付款1,600,000元；3、乙方向银行申请购房贷款，贷款金额为4,150,000元左右，待乙方银行贷款放款后直接支付给甲方；4、尾款50,000元需押付在居间方作为交房保证金，待交房后付清各项费用后支付给甲方，相关费用的结算日期以交房日期为准；三、双方约定乙方如贷款购房所产生的相关费用全部由乙方承担。契税、房产税由乙方承担，甲方营业税、所得税、手续费由甲方支付；四、违约责任：本协议生效后，甲乙双方应诚意履行，如任何一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求对方承担每日总房价款0.05%的逾期违约金后继续履行本协议或单方解除本协议。若因上述原因解除本协议的，违约方应承担约定总房价款的20%向守约方支付违约金，甲乙双方同意，甲方或者乙方因相对方违约而获得赔偿的，愿意将获得的赔偿金中相当于总房价款的2%的款项支付给居间方（最高不超过获得赔偿金额的50%），作为居间方提供居间服务的补偿，且同意居间方可从任何款项中扣收；五、双方约定4月30日之前进交易中心交易过户，6月15日之前全款到账，银行放款日为准。如果过户前国家税收政策有所调整，多余税费由乙方承担。刘欣诉称，其与周昊于2016年3月14日签订了系争房屋的《房地产买卖居间协议》，约定周昊将其一人所有的XX公路XX弄XX号花园住宅出售给刘欣，售房价为6,000,000元。合同违约责任约定，双方纠纷不能协商解决，起诉至法院由败诉方承担律师费。刘欣依约于签订合同当天将200,000元定金交付给周昊，周昊向刘欣出具了收到定金200,000元的收据。按合同约定，刘欣应于2016年3月30日支付首付款1,600,000元。由于银行以及资金托管方面刘欣无法控制的原因导致刘欣不能按期付款，刘欣向周昊表示可以支付适当的逾期付款违约金，双方继续履行合同，但周昊却以刘欣非根本违约的小过失，通知解除合同，拒绝刘欣向其支付1,600,000元购房款。刘欣认为，周昊擅自单方面解除合同其原因是房价上涨出售人乘机跳价，周昊的解约行为不符合双方合同的约定，也不符合一方根本违约才能解除合同的法律规定。故刘欣诉至法院要求：1、判令刘欣、周昊双方继续履行2016年3月14日签订的XX公路XX弄XX号《房地产买卖居间协议》，周昊应当在2016年4月30日将房产过户给刘欣，并按约定在房款付清70日内将房屋交付给刘欣；逾期过户或逾期交房，均应按总房价6,000,000元支付每日万分之五违约金至完成过户和交房日止；2、判令周昊支付刘欣律师代理费100,000元。周昊辩称，不同意刘欣的诉请。刘欣、周昊于2016年3月14日签订居间协议，明确约定了刘欣应在2016年3月30日向周昊支付首付款1,600,000元。并约定一方未履行合同内容，经催告仍未履行的，追究其违约责任，本案中刘欣未按期支付首付款。2016年4月3日、4月5日、4月6日三次双方见面，周昊催讨要求刘欣付款，但刘欣仍未付款，故周昊于2016年4月6日发函给刘欣要求解除合同，由于刘欣的违约行为，周昊解除买卖合同关系，符合法律规定，理应有效。现周昊已经依据双方签署的买卖居间协议的约定，正式函告刘欣双方的房屋买卖合同已经解除，并应向周昊支付违约金，故周昊特提起反诉要求：1、判令刘欣、周昊之间的房屋买卖合同已于2016年4月6日解除；2、判令刘欣向周昊支付合同总价的20%的违约金1,200,000元，刘欣所支付的200,000元购房定金直接从上述违约金中予以抵扣；3、判令刘欣支付律师费损失40,000元。一审庭审中，周昊确认已经收到刘欣所支付的定金200,000元，并已出具定金收据给刘欣。嗣后，因刘欣未能如期支付首付款，刘欣、周昊双方分别于2016年4月3日、5日、6日三次见面洽谈。另周昊于2016年4月3日向刘欣发出书面《催告履行合同通知书》一份，特致函刘欣在接到本通知三日内2016年4月6日前向周昊进行交付首付款及违约金，如在三日内仍未依合同向周昊进行交付，周昊将依合同约定或法律规定解除合同。2016年4月6日周昊委托上海邦信阳中建中汇律师事务所向刘欣发出律师公函，该份公函中载明，上述房地产买卖居间协议签署后，刘欣在2016年3月30日前一直未向周昊支付该1,600,000元购房首付款，此后经周昊多次向刘欣催讨后仍未收到该笔首付款。周昊认为刘欣的行为已经严重违反了双方合同的约定，应当承担相应的违约责任。鉴于上述情况，特此向刘欣函告如下：一、自本函发出之日起，刘欣与周昊就上海市闵行区XX公路XX弄XX号房产的买卖关系已经解除；二、周昊除了没收刘欣已支付的200,000元钱款外，刘欣须在本函发出之日起7日内向周昊支付剩余违约金1,000,000元。以上所述，请刘欣务必限期执行。否则，周昊将立即采取法律措施，追究刘欣全部法律和经济责任。刘欣确认在4月7日收到该份律师公函。2016年4月14日刘欣向周昊发出《催告履行房产买卖协议通知书》一份，双方于2016年3月14日订立的闵行区XX公路XX弄XX号房地产买卖居间协议，因银行原因延迟刘欣表示无奈与歉意，此主观不可抗拒因素致使刘欣首付款延后15日，刘欣愿按协议规定每日履赔0.05%赔偿金。现首付款1,600,000元已到，刘欣特告知，并要求提供账号以便打给周昊首付款，补充协议也请择日面议。原审认为，刘欣与周昊之间所签订的《房地产买卖居间协议》系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，刘欣、周昊均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。而本案主要的争议焦点是周昊是否有权解除本案系争的房地产买卖居间协议。系争的合同中约定的付款方式中明确约定了刘欣的具体付款期限及金额，但刘欣除支付了首期定金之外，剩余的房款始终未能支付。且在约定的付款期限届满之后，周昊与刘欣曾多次进行协商，周昊亦给予刘欣一定的宽限期，但是在宽限期届满之后，刘欣仍未能支付相应的房款给周昊，故原审法院认为刘欣的行为显然构成违约，且使得周昊出售房屋的合同目的至今无法实现，周昊有权依据合同约定主张解除系争合同。诉讼之前，周昊已经通过发出律师公函的方式解除了系争合同，而该份通知书已经到达刘欣处，故原审法院确认系争房地产买卖居间协议于2016年4月7日予以解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，周昊可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。另由于刘欣存在违约行为，且导致合同解除，周昊有权依据合同约定主张要求刘欣承担相应的违约责任。由于刘欣未能按照合同约定支付相应的房款，其行为已经构成违约，周昊有权依据合同约定主张要求刘欣支付解约违约金，而合同中约定了解约违约金的计算方式为总房价款的20%。而刘欣认为周昊主张的违约金过高，要求法院予以调整。对此原审法院认为刘欣确实存在违约行为，且确实基于该违约行为导致合同解除，但结合刘欣的违约行为及其过错程度，以及由于其违约给周昊所造成的实际损失，兼顾到刘欣在实际合同履行中的情况，而且也考虑到违约金主要是补偿性的性质，双方当事人在约定违约金的时候也是注重违约金的补偿功能。根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，原审法院认为周昊目前所主张的违约金过分高于违约行为给其造成的损失，故对于违约金的金额予以调整，酌定违约金以400,000元计。依据合同法规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。现周昊明确主张解约违约金，则其无权再主张没收定金，故在涉案合同解除的前提下，周昊理应返还上述定金200,000元给刘欣。另由于刘欣系违约方，在系争房地产买卖居间协议已经解除的前提下，刘欣无权主张要求继续履行合同，并要求周昊承担相应的违约责任。且刘欣无权主张要求周昊承担相应的律师费损失。故原审法院对刘欣所主张的诉请不予支持。另对于周昊主张的律师费的诉请。依据涉案房地产买卖居间协议的约定，各方产生纠纷且经协商不能解决时，任何一方可起诉到人民法院，败诉方应承担另一方为此所支付的律师费、调查费及与此相关的所有费用。周昊据此主张要求刘欣承担相应的律师费。按照上海市发展和改革委员会、上海市司法局颁布的《上海市律师服务收费管理实施办法》的规定，涉及财产关系的民事、行政诉讼和国家赔偿案件按标的额比例收费，其中1,000,000元以上至10,000,000元（含10,000,000元）的政府指导价收费标准为3%-5%。结合周昊主张的解除合同的金额及解约违约金的金额，周昊实际支付的一审律师费用并未超过上述收费标准，故原审法院对周昊主张的律师费诉请予以支持。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百一十六条之规定，于2016年6月29日作出判决：一、确认刘欣与周昊于2016年3月14日签订的《房地产买卖居间协议》于2016年4月7日予以解除；二、刘欣于判决生效之日起十日内支付给周昊解约违约金以400,000元计；三、刘欣于判决生效之日起十日内赔偿周昊律师费损失以40,000元计；四、周昊于判决生效之日起十日内返还刘欣定金200,000元；五、驳回刘欣的本诉诉讼请求。本诉案件受理费减半收取计13,275元，财产保全费5,000元，合计18,275元，由刘欣负担。反诉案件受理费减半收取计6,900元，由周昊负担3,450元，由刘欣负担3,450元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，刘欣不服，上诉于本院称，上诉人在和被上诉人签订合同时就已经告知资金要经过松江资金托管中心需要延后几日，被上诉人也表示同意。上诉人的违约并非主观故意，而是具有不可抗拒的客观原因，并非根本违约，被上诉人解除合同违反诚信原则。按照合同约定，若迟延一小时付款被上诉人就有权解除合同，违反公平合理原则，被上诉人并未就该约定特别提醒上诉人，上诉人若意识到也不会签订合同。房屋涨价了二百多万，被上诉人没有任何损失，不应再支持其违约金的诉请。综上，请求二审撤销原审判决，改判继续履行房地产买卖居间协议，由被上诉人协助上诉人办理贷款手续并在合理期限内将房屋过户至上诉人名下，改判被上诉人向上诉人支付逾期过户或逾期交房违约金。被上诉人周昊辩称，原审查明事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，上诉人与被上诉人在《房地产买卖居间协议》中约定，各方产生纠纷且经协商不能解决时，任何一方可起诉到人民法院，败诉方应负担另一方为此所支付的律师费、调查费及与此相关的所有费用。本院认为，本案的争议焦点是被上诉人是否具有合同单方解除权。上诉人与被上诉人所签订的《房地产买卖居间协议》系双方真实意思表示，内容并未违反法律或行政法规强制性规范，合法有效，双方均应恪守。双方在协议中约定，任何一方未按协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行，则另一方有权单方解除协议并可要求对方承担总房价款20%的违约金。确实，双方对于违约责任的约定较为严苛，但严苛并不意味着该约定无效，上诉人作为完全民事行为能力人，理应对其行为承担后果，避免违约情形的出现。但在协议履行过程中，上诉人未能按约支付购房首付款，经被上诉人书面催告后，仍未支付房款，显属违约，直至上诉人向被上诉人表示房款到位之时，其迟延付款已达15日，故被上诉人行使合同解除权的条件已经成就，原审对于被上诉人的解约行为予以确认，并无不妥，本院予以支持。上诉人主张被上诉人同意延期付款，缺乏证据予以证明，本院不予采信。合同解除后，上诉人按约应赔偿被上诉人解约违约金及律师费用，被上诉人也应返还上诉人所支付的定金，原审据此判决并酌情降低了违约金的标准，于法有据，本院予以维持。综上所述，上诉人刘欣的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币33,450元，由上诉人刘欣负担。本判决为终审判决。
审判长 孔美君
审判员 郑卫青
审判员 杨斯空
二〇一六年九月二十九日
书记员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……