湖南省常德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）常民一终字第492号
上诉人（原审原告）卢继均，男，1974年出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。
委托代理人丁波，常德市西洞庭法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）文先球，男，1967年出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。
原审（第三人）丁敬武，男，1960年出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。
委托代理人戴建中，湖南经卫律师事务所律师。
上诉人卢继均因与被上�人文先球、原审第三人丁敬武房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省常德市武陵区人民法院（2015）武民初字第00956号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人卢继均的委托代理人丁波、被上诉人文先球、原审第三人丁敬武及其委托代理人戴建忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，卢继均的户籍于2006年10月18日从桃源县黄石镇大谷村廖湾组迁至武陵区河伏镇雷坛岗村1村民组。文先球于2003年6月1日左右将诉争房屋出售给卢继均，并出具收条一张，即“今收到卖屋现金捌仟元整”。此后，卢继均及其家人居住在诉争房屋，并在居住期间对房屋进行了修缮及扩建。后双方因房屋所有权发生纠纷，卢继均诉至法院请求。1、依法确认卢继均与文先球的房屋买卖协议有效。2、判令文先球将坐落在常德市武陵区河伏�雷坛岗村1村民组地号为02-10-023土地上房屋归卢继均所有，并协助卢继均办理宅基地使用权变更手续，由文先球承担诉讼费用。
原审法院受理本案后，第三人丁敬武向卢继均父亲送达解除不定期租房协议的通知，申请作为第三人参加诉讼，并请求1、判令驳回卢继均的诉讼请求；2、判令卢继均从2015年6月14日起，从其所有的诉争房屋中搬出。
另查明，诉争房屋的土地使用权（地号：02-23-10-023）登记在第三人丁敬武名下。
原审法院认为，本案诉争房屋的性质系农村宅基地上修建的房屋，该房屋的土地使用权登记在第三人丁敬武名下。经查明，从文先球向卢继均出具收条及卢继均的其他证据可以认定，文先球确已将本案诉争房屋出售给本案卢继均，并收取购房款8000元，文先球主张该房屋系其出租给卢继均方使用的主张因无证据予以支持。原审法院对该主张不予采信。�继均主张其从文先球处获得诉争房屋的所有权，但现无相应证据证实该房屋的所有权从第三人丁敬武转移至文先球，即无法证明文先球对诉争房屋具有处分权，且其处分诉争房屋的行为事后亦未得到第三人的追认，故文先球将诉争房屋出售给卢继均属于无权处分，故卢继均与文先球双方达成的房屋买卖协议无效。第三人系诉争房屋的合法所有权人，故本院对其请求予以支持。遂判决：一、卢继均与文先球双方达成的房屋买卖协议无效；二、驳回卢继均的其他诉讼请求；三、卢继均于本判决生效之日起七日内从第三人丁敬武所有的坐落于武陵区河伏镇雷坛岗村1村民组的房屋（地号02-23-10-023）中搬离。案件受理费50元，减半收取25元，由文先球承担。
宣判后，卢继均不服，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清，适用法律错误，所持理由是：双方诉争的房屋是丁�武介绍其妹夫文先球以8000元价格卖给卢继均的，文先球出具了卖房收据；卢继均购买后对房屋进行了打整修缮，村委会给卢继均出具了文先球卖房屋给卢继均的证明，其已于2006年10月从桃源县迁入现在的村组落户，已是该村集体组织成员之一，如果该村不给宅基地，其没有买到房屋其不会迁移到该村落户；从文先球卖房到卢继均一大家搬迁入住时，丁敬武一直是该村村支书，对卖房是明知的；丁敬武与文先球主张房屋是租赁，不符合本案事实；原判决仅凭土地使用权证上登记的土地使用权人丁敬武，支持了丁敬武的主张请求，判决双方房屋买卖协议无效错误。请问其全家老小从住居房屋中搬出该走向哪里？故请求认定双方买卖协议有效，判决武陵区河伏镇雷坛岗村1组房屋归其所有，并由文先球、丁敬武协助其办理土地使用权变更手续及承担全部诉讼费用。
二审期间，卢继均向本院提交证人卢志兵的当庭陈述，拟证明2003年其与丁敬武介绍买卖诉争房屋的事实。证人卢志兵称：2003年丁敬武介绍其买房子，丁敬武当时是该村的支部书记，当时买的房子是文先球的，双方谈好买卖房价是8000元，当时给了丁敬武7500元，其中购房款6000元，过户费1500元，尚欠购房款2000元。后来，卢继均支付了2000元，文先球向其出具了购房款收据；其亦随儿子卢继均从桃源黄石镇大谷村廖湾组迁至雷坛岗村，当时的房子是无人居住，杂草丛生，入住后对房子进行了打整修缮，增修了猪圈、作坊。全家在此己居了13年。
文先球答辩称：请求驳回上诉，维持原判。所持理由为：文先球不认识卢继均，其与卢继均没有任何协议，其只认识卢志兵，收取了卢志兵8000元的租金，房屋租赁是卢志兵做豆腐生意所用；诉争的房屋是丁敬武的，没有卖给卢继均，丁敬武没有委托其出卖房屋。
二审期间，文先球未向本院提交证据材料。
第三人丁敬武答辩称：请求驳回上诉，维持原判。所持理由为：卢继均不是所谓买卖房屋的当事人，不是本案的适格原告；诉争的房屋宅基地使用权人为丁敬武，文先球将房屋卖给卢继均其不知道，其没有出卖过房屋和委托他人出卖房屋；其对诉争房屋的所有权是基于行政机关对其宅基地依法审批登记所得，无需人民法院确权；一审判决认定文先球将诉争房屋出售给卢继均属于无权处分，双方买卖协议无效正确，卢继均一家应从该房屋中搬出。
二审期间，丁敬武向本院提交了丁敬胜等七人的证人证言，拟证明房屋买卖不成立。
经庭审质证，文先球对证人卢志兵的证言质证意见是，收钱是2003年6月1日卢志兵给其8000元，收条是其出具的。对丁敬武提交的七名证人的书面证明材料没有异议。第三�丁敬武对卢志兵证言的质证意见是，称其没有收过卢志兵的购房款。认为卢志兵的的陈述不属实，其他未提出异议。本院综合认证如下：卢志兵是代儿子卢继均买房子的当事人，文先球、丁敬武对卢志兵的陈述买房屋经过的真实性，合法性，关联性未提出异议，结合双方一、二审提交的证据和证人证言，支付购房款的情况及村、组的证明，能够证实卢继均证实的房屋交易全过程，客观的反映了卢继均向文先球购买房屋的事实，对卢志兵陈述，本院予以采信。对丁敬武提交的七份证人的书面证明材料，卢继均不予认可，且证人未出庭作证，本院不予采信。
本院经审理查明，卢继均的原户籍地是桃源县黄石镇大谷村廖湾组，其父亲卢志兵因做豆腐生意认识了常德市武陵区河伏镇雷坛岗村村支书丁敬武，丁敬武于2003年6月1日左右介绍其妹夫文先球将诉争房屋出售给卢志兵，双方谈妥价格8000元，与此同时，卢志兵提出是替儿子卢继均买房，须将儿子户籍迁入房屋所在村组，村支书丁敬武同意。随后，卢继均与其父亲卢志兵付清了房款和入户费，文先球出具了卖房收条，收条载明“今收到卖屋现金捌仟元整”；河伏镇雷坛岗村民委员会购房证明：即有本村一组文先球将房屋卖给桃源县黄石镇大谷村廖湾组村民（卢继均），双方估价8000元整，予以证明，证明上加盖了河伏镇雷坛岗村民委员会公章；河伏镇雷坛岗村一组村民丁敬发、组长丁胜卜向卢志兵出具领条一份，即：今领到卢继军（均）在雷坛岗村落户准迁一人户口，交落户费4000元整，经2004年5月8日开村民大会同意落户。2006年10月18日卢继均从桃源县黄石镇大谷村廖湾组迁移至武陵区河伏镇雷坛岗村1村民组。此后，卢继均及其家人居住在诉争房屋，并在居住期间对房屋进行了修�及扩建，至今已居住13年。
本院认为，本案二审的争议焦点是：卢继均与文先球房屋买卖协议是否有效、文先球是否应协助卢继均办理房屋所附宅基地使用权变更手续？
依据本案事实，本案诉争房屋买卖时，丁敬武任村支书，文先球是丁敬武妹夫，是丁敬武介绍妹夫与卢志兵协商房屋买卖；依据村委会、组的证明和公安机关入户资料，能证明卢继均是该房屋的实际购房人，卢继均的户口已从原籍所在地迁移至武陵区雷坛岗村一组，卢继均已成为该村村民。文先球出具的卖房收条及村委会、组的证明证实双方房屋买卖协议已实际履行完毕，应认定双方房屋买卖系其真实意思表示，买卖协议已生效，卢继均已实际取得、占有、使用该房屋。文先球与丁敬武辩称的房屋只是租赁以及房屋未卖与卢继均的主张与本案事实不符，亦违反诚实信用原则，本院不予支持。最高�民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：一方以出卖人在缔约时对物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案诉争房屋是文先球与丁敬武共同处分，原判决以文先球将诉争房屋出售给卢继均属于无权处分为由，确认房屋买卖协议无效不当，本院予以纠正。上诉人卢继均上诉理由有事实依据和法律依据，符合本案客观事实，请求撤销原判决，确认卢继均与文先球房屋买卖合同合法有效的主张成立，本院予以支持。文先球、丁敬武应协助卢继均办理房屋所附宅基地使用权变更手续。
综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，实体处理不当，应予改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第六条、第八条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条�一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销湖南省常德市武陵区人民法院（2015）武民初字第00956号民事判决；
二、卢继均与文先球双方达成的对坐落于武陵区河伏镇雷坛岗村1村民组的地号为02-023-10-023土地上的房屋买卖协议有效；文先球、丁敬武应协助卢继均办理房屋所附宅基地使用权变更手续。
本案一审受理费50元，减半收取25元；二审案件受理费50元，共计75元由文先球负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 浚
审判员 贺德全
审判员 张 利
二〇一五年十月二十日
书记员 赵丹丹
附：法律条文
《中华人民共和国合同法》
第三条合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事
应当按约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款一方以出卖人在缔约时对物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二审人民法院审理上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：第（二）项原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更：