广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终5936号上诉人（原审原告）：梁桃莲，女，汉族，1983年6月6日出生，住广东省茂名市茂南区，被上诉人（原审被告）：江金龙，男，汉族，1984年10月19日出生，住黑龙江省齐齐哈尔市建华区，委托诉讼代理人：江金锋，男，汉族，1987年10月4日出生，住广东省茂名市茂南区，系江金龙之弟。被上诉人（原审被告）：刘广萍，女，汉族，1968年3月5日出生，住广东省广州市荔湾区，委托诉讼代理人：黄继彬，广东明途律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗丽红，广东明途律师事务所律师。原审第三人：佛山市红阳房地产中介有限公司，住所地广东省佛山市南海区桂城桂平西路3号怡翠花园百合苑首层13号商铺，统一社会信用代码91440605MA4UNN819。法定代表人：徐赞翔。委托诉讼代理人：吴小婷，女，公司员工。上诉人梁桃莲因与被上诉人江金龙、刘广萍、原审第三人佛山市红阳房地产中介有限公司（以下简称红阳房地产中介公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初1044号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。梁桃莲上诉请求：1.确认江金龙、刘广萍签订的《房地产买卖合同》无效；2.撤销江金龙、刘广萍签订的《房地产买卖合同》；3.撤销(2017)粤0605民初l044号民事判决；4、诉讼费由江金龙、刘广萍负担。事实和理由：江金龙与梁桃莲于2010年4月19日结为合法夫妻，2016年2月22日离婚，离婚时由于疏忽及法律意识淡薄，没有在离婚协议中对属于双方位于佛山市南海区桂城街道华翠南路6号南海颐景园春雨l座2704房(产权证号：02××76)的房子进行处理。2016年11月9日，江金龙在没有获得梁桃莲授权及同意的情况下与刘广萍及红阳房地产中介公司私自签订《房地产买卖合同》，约定价格为2230000元，企图侵吞红阳房地产中介公司有份的房产。梁桃莲认为，江金龙、刘广萍及红阳房地产中介公司签订的《房地产买卖合同》显失公平，理由如下。1.经过梁桃莲委托评估公司评估，涉案房产在《房地产买卖合同》签订时的价值为3192585元，与《房地产买卖合同》约定的价格2230000差距为30．15％，明显超过了《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十九条中30％的不合理低价，理应认定《房地产买卖合同》显失公平且应该予以撤销；2.梁桃莲作为房产共有人，共同为涉案房屋签订银行按揭，共同还款，但是买卖时却没有通知梁桃莲及没有经过梁桃莲的允许，违反了《民法通则》、《城市房地产管理法》第三十七条的规定；3.江金龙、刘广萍及红阳房地产中介公司签订《房地产买卖合同》的时候处于不对等的情形，刘广萍与红阳房地产中介公司通过专业的手段，签订的《咨询及买卖代理费支付承诺书》中告知了涉案房屋的真实市场价值和市场行情，但是却没有告知梁桃莲涉案房屋的真实市场价值，刘广萍与红阳房地产中介公司对房屋真实的价值打探清楚，也没有充分了解梁桃莲作为共有人的意愿，签订的《房地产买卖合同》显失公平，属于法定可撤销情形。综上，依据《民法通则》、《城市房地产管理法》第三十七条、《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第55条规定，江金龙、刘广萍签订的《房地产买卖合同》属于无效及显失公平法定可撤销的买卖合同，严重侵害了梁桃莲的合法权益。江金龙辩称：同意梁桃莲的上诉意见。刘广萍辩称：梁桃莲的诉请不影响涉案合同的效力，根据最高人民法院的相关规定，涉案房地产买卖合同不因此无效，故江金龙应承担相关的违约责任。红阳房地产中介公司述称：没有意见需要陈述。梁桃莲向一审法院起诉请求：1.确认江金龙、刘广萍签订的《房地产买卖合同》无效；2.撤销江金龙、刘广萍签订的《房地产买卖合同》；3.江金龙、刘广萍赔偿查封房屋产生的费用10000元；4.诉讼费由江金龙、刘广萍负担。一审法院认定事实：梁桃莲与江金龙于2010年4月19日登记结婚，2016年2月22日协议离婚，双方在离婚时签订了财产分割协议，仅对共有一辆汽车进行了分割，确认双方没有其他共同财产分割。2016年2月6日，开发商出具收取江金龙交纳购房款1660000元的发票。2016年2月22日，位于佛山市南海区桂城街道华翠南路6号南海颐景园春雨1座2704房办理房地产权证，登记权属人为被告江金龙，共有情况为单独所有。2016年11月9日，江金龙（卖方）与刘广萍（买方）签订一份《房地产买卖合同》，约定：卖方将位于佛山市南海区桂城街道华翠南路6号南海颐景园春雨1座2704房作价2230000元出售给买方；买方在签订合同当天支付50000元定金，首期楼款650000元买方在经纪方或银行通知还贷之日起3天内付至卖方贷款账号，余下首期款320000元买方在递件成功当天直接支付给卖方，剩余按揭贷款由贷款银行直接划入卖方账号；买方出资赎契的，卖方必须在合同签署后三天内不可撤销地全权委托经纪方或经纪方指定之按揭服务机构人员办理赎契手续；买方按揭付款的，须在合同签订后30天到银行办理按揭贷款申请，签署《购房抵押贷款合同》；买卖双方于签订合同后30天内书面委托经纪方指定的按揭服务机构办理该物业转名之一切手续并提交交易所需之全部资料及支付各自承担之公正、交易费用。2016年12月25日，江金龙向刘广萍和红阳房地产中介公司发出《解除房地产买卖合同》。2017年1月3日，刘广萍向该院起诉江金龙，要求解除合同、退还定金并赔偿损失。2017年1月17日，梁桃莲提起本案诉讼。一审法院认为，涉讼房产登记在江金龙一人名下，基于物权登记对外公示效力的原则，江金龙、刘广萍及红阳房地产中介公司于2016年11月9日签订的《房地产买卖合同》为签约各方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，对签约各方当事人具有法律约束力。即使梁桃莲现仍为涉讼房产的共有权人之一，其享有的仅有以共有物权对抗江金龙、刘广萍签订房屋买卖合同履行的权利，而不能否认江金龙、刘广萍签订的房屋买卖合同的效力，故梁桃莲请求确认江金龙、刘广萍签订的《房地产买卖合同》无效没有事实与法律依据，该院依法不予支持。2016年12月25日，江金龙向刘广萍发出解除房地产买卖合同的通知，刘广萍也在2017年1月3日向该院起诉江金龙要求解除合同等，可见江金龙、刘广萍均主张双方签订的《房地产买卖合同》不再继续履行，该院对梁桃莲主张撤销江金龙、刘广萍签订的《房地产买卖合同》的诉讼请求不再审查。梁桃莲并未提供证据证明江金龙、刘广萍在履行双方签订的房屋买卖合同过程对其造成了损失，其主张江金龙、刘广萍赔偿查封房产产生的损失10000元理据不足，该院也依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回梁桃莲全部诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取25元（梁桃莲已预交），由梁桃莲负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审围绕梁桃梁的上诉请求进行审理，根据梁桃莲的上诉请求，本案二审的争议焦点是：一、江金龙、刘广萍签订的《房地产买卖合同》是否有效；二、江金龙、刘广萍签订的《房地产买卖合同》是否应被撤销。关于第一个争议焦点。根据查明的事实，涉讼房产登记在江金龙一人名下，基于物权登记对外公示效力，江金龙、刘广萍签订的《房地产买卖合同》为签约各方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故该《房地产买卖合同》应为有效合同。梁桃莲上诉主张江金龙、刘广萍签订的《房地产买卖合同》无效，但根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，梁桃莲未能提供证据证明江金龙、刘广萍签订的《房地产买卖合同》符合上述法律规定的任何一项无效情形，故其上诉主张该《房地产买卖合同》无效，于法无据，本院不予支持。关于第二个争议焦点。根据查明的事实，2016年12月25日，江金龙向刘广萍发出解除房地产买卖合同的通知，刘广萍也在2017年1月3日向一审法院起诉江金龙要求解除合同等，可见江金龙、刘广萍均主张双方签订的《房地产买卖合同》不再继续履行，故一审法院对梁桃莲主张撤销江金龙、刘广萍签订的《房地产买卖合同》的诉讼请求不再审查，并无不妥。梁桃莲上诉主张应撤销江金龙、刘广萍签订的《房地产买卖合同》，于法无据，本院不予支持。综上所述，梁桃莲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人梁桃莲负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈笑尘审 判 员  钱 伟代理审判员  安 静二〇一七年九月二日书 记 员  梁 理