湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘1202民初869号原告赵洪安，住湖南省怀化市鹤城区。被告怀化市大汉置业有限公司，住所地怀化市鹤城区。法定代表人：邹明，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人李润奇（一般代理），湖南人和人（怀化）律师事务所律师。委托诉讼代理人袁潘博（一般代理），湖南人和人（怀化）律师事务所律师。原告赵洪安诉被告怀化市大汉置业有限公司（以下简称“大汉置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年3月22日受理后，依法适用简易程序，于2018年4月24日公开开庭进行了审理，原告赵洪安，被告的委托诉讼代理人袁潘博均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告赵洪安向本院提出诉讼请求：判令被告承担逾期交房的违约金23517.84元（庭审过程中，原告要求按总房款的日万分之三计算违约金，将违约金变更为25871.82元）。事实与理由：原告于2013年参加被告开发的大汉龙城·电信智能小区团购购房并交付定金及诚意金，并于2015年6月28日签署《认购书》，约定交房时间为2016年3月31日，后由于被告提出需将交房时间推迟而与原告等购房户产生矛盾，为解决矛盾，中国电信股份有限公司工会代表所有团购购房户与被告于2015年9月28日达成《商品房团购补充协议》，该协议第三十条约定：因规划审批、地质条件复杂等因素影响，原定于2016年3月31日的交房时间变更为2016年12月31日，且被告免收购房户2年物业管理费、如被告在2016年12月31日未能如期交房，除按与购房业主签订的《商品房买卖合同》条款执行外，被告另行补偿签约业主每户2万元。违约赔偿履行时间不超过一个月。2015年9月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将其位于怀化市鹤城区紫东片区建设的大汉龙城电信智能小区10幢13层1301号房屋以总价款355868.36元出售给原告。《商品房买卖合同》第11条约定被告应当于2016年12月31日前将约定的商品房交付原告使用。第12条约定被告逾期交房的违约责任为按日向原告支付已付购房款的万分之三至实际交付之日止。后被告通知原告于2016年12月31日收房，原告按时至被告处，发现被告所交房屋不仅不具备交房手续而且房屋多面墙体未修好，便拒绝收房，被告答应整改，但时至今日被告未向原告交付约定房屋已构成违约。原告特诉至法院。被告大汉置业公司辩称，1、被告可以延期交房，不应当向原告支付逾期交房违约金。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》的约定和《住宅专项维修资金管理办法》第十二条、第十三条的约定，原告未缴纳住房专项维修基金，被告逾期交房不需要支付违约金；2、原告请求的违约金过高，请求法院进行调整；3、原告计算违约金时购房总价款、天数有误。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对原、被告均提交的《补充协议》、《商品房买卖合同》及原告提交的增值税发票、税收完税证明等证据，双方当事人无异议，本院予以确认并在卷佐证。对原告提交的中国电信股份有限公司出具的证明、物业收据、中国电信集团工会湖南省怀化市委员会与被告签订的《商品房团购补充协议书》被告持异议，本院认为该三份证据与原、被告签订的《商品房买卖合同》能够相互印证，证据间能形成证据锁链，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系中国电信怀化分公司的员工。2015年7月28日，中国电信股份有限公司怀化分公司工会（甲方）作为团购方与被告（乙方）作为出售方签订了《商品房团购协议补充协议书》，约定：2013年11月6日，甲乙双方签订了《商品房团购协议书》（大汉龙城电信智能小区），现因B户型房源不足和规划审批、地质条件复杂等因素导致不能按期交房，交房时间由2016年3月31日变更为2016年12月31日。乙方免收甲方签约业主2年物业管理，如乙方在2016年12月31日未能如期交房，除按乙方与购房业主签订的《商品房买卖合同》条款执行外，乙方另行补偿签约业主每户2万元。违约赔偿履行时间不超过一个月。2015年9月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的大汉龙城·电信智能小区项目中的第10幢10层1301号住宅一套，该幢房屋建筑层数地上30层，地下2层。建筑面积为119.7平方米，单价为每平方米2944.20元，总金额为352421元。采用一次性方式支付房款。被告应在2016年12月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付给原告使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。如遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。商品房达到交付条件后，被告应书面通知原告办理交付手续。原告应在书面通知送达之日起30天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，被告应当出示合同规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，被告还需提供《住房质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。由于被告原因，未按合同约定期限将商品房交付原告使用，逾期超过30日的，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按每日万分之三向原告支付已交房价款的违约金。并同时签订一份《补充协议》，约定：商品房的交付条件为商品房经建设单位、施工单位、建立单位和设计单位共同验收合格。原告未付清购房款，被告有权拒绝交付商品房并无需承担延期交房的违约责任。同时延期交房期间的商品房风险责任由原告承担。专项维修基金按有关规定由原告自行缴纳。前期物业服务费标准：多层住宅0.8元/平方米/月，电梯1.2元/平方米/月，商铺2.5元/平方米/月。合同签订后，原告缴清了352421元购房款，被告于2017年11月26日向原告开具湖南增值税普通发票。原告于2015年10月9日缴纳了契税7048.42元。被告于2016年12月31日通知原告收房，2017年2月24日原告才予以收房。被告大汉龙城·电信智能小区项目中的第10幢房屋至今未经竣工验收合格，未取得验收证明文件。因被告未能按约定向原告交付房屋，以致酿成纠纷。本院认为，工会作为公司的内设机构，虽然没有对外代表公司签订民事合同的主体资格，但根据《劳动法》，工会具有代表和维护劳动者的合法权益，依法独立自主地开展活动的资格。《团购补充协议》的签订，系工会代表中国电信怀化分公司员工与被告签订，该团购形式既有利于被告销售房屋，也有利于电信员工获得购房优惠待遇，并未违反法律、行政的强制性规定，应系合法有效。双方均应按照合同全面履行。原告系中国电信怀化分公司的员工，电信局员工享有参与团购大汉龙城电信智能小区的资格，且享受团购协议约定的售房优惠，并与被告签订《商品房买卖合同》，可见，被告已经认可了原告具有团购资格，故原告有权根据团购补充协议向被告主张权利。原告与被告签订《商品房买卖合同》后，已经缴清了购房款，但截止至今被告尚未取得验收证明文件，不具备交房条件。原告请求被告支付2万元逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持。关于被告提出约定的违约金过高，请求酌情予以减少的抗辩意见。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。由于原告在诉讼过程中未提交其实际损失的相关证据，且被告对原告主张的约定违约金予以抗辩，故对约定违约金酌情予以减少，被告按日向原告支付已支付房价款的万分之一的违约金。根据合同约定被告应于2017年1月1日交付房屋，房屋交付的条件为商品房取得《竣工验收备案表》，被告至今尚未取得《竣工验收备案表》，故尚不具备交付房屋的条件，构成违约，应承担逾期交房的违约责任。原告已经于2017年2月24日收房，应视为自愿接受了被告的交付条件，故本次诉讼逾期交房违约金的计算起止时间应自2017年1月1日计算至2017年2月24日。本次诉讼被告应当支付违约金21938.32元{352421元×0.0001/天×55天＋20000＝21938.32}。被告辩称原告未交维修基金其不应当支付逾期交房的违约金，而《商品房买卖合同》及《补充协议》均未约定缴纳违约金的具体时间，被告以此作抗辩理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：怀化市大汉置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付赵洪安逾期交房违约金21938.32元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费388元，减半收取194元，由被告怀化市大汉置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 员  刘 礼二〇一八年四月二十五日代理书记员  雷金华附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。