海南省第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）琼97民终577号上诉人（原审原告）：吴勇军，男，1975年1月5日出生，汉族，住重庆市南川区。委托诉讼代理人：张勇，重庆市南川区和谐法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：苟勇，男，1972年11月11日出生，汉族，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：李小兵，男，1986年6月30日出生，住重庆市南川市。被上诉人（原审被告）：江林群，女，1976年2月16日出生，汉族，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：刘家华，重庆元同律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：乐东百事恒兴置业有限公司。住所地海南省乐东黎族自治县。法定代表人：及劲松，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈川兵，男，1989年5月20日出生，该公司员工。上诉人吴勇军因与被上诉人苟勇、江林群、乐东百事恒兴置业有限公司（以下简称恒兴公司）确认合同无效纠纷一案，不服海南省乐东黎族自治县（以下简称乐东县）人民法院（2016）琼9027民初1028号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。吴勇军上诉请求：1.依法撤销乐东县人民法院（2016）琼9027民初1028号民事判决；2.依法改判确认苟勇与恒兴公司间解除两份《乐东县商品房买卖合同》的行为无效（两份合同编号为LDL000002019、LDL000002020）；3.依法改判确认江林群与恒兴公司签订的《商品房买卖合同》无效。事实和理由：1.一审法院认定事实错误，且以办理变更登记作为物权转让合同生效的要件，属适用法律错误；2.苟勇已经将与恒兴公司签订的两份《乐东县商品房买卖合同》的权利转让给吴勇军，该转让行为合法有效，且该转让行为已经公证；3.苟勇在合同转让后已丧失解除《乐东县商品房买卖合同》的权利，苟勇与恒兴公司解除合同的行为没有法律效力；4.苟勇与恒兴公司并未完成退房，江林群也没有支付购房款，他们之间的恶意串通行为导致江林群与恒兴公司签订的《商品房买卖合同》无效；5.恒兴公司与苟勇均认为涉案房屋存在重大质量问题，但恒兴公司又将该房屋出售给江林群，属自相矛盾；6.重庆市涪陵区人民法院的执行裁定书系对案件实体事实的认定，并非仅是解决程序问题。苟勇辩称：1.苟勇与吴勇军于2014年11月30日签订的《房屋买卖合同》无效；2.苟勇与恒兴公司之间解除两份《乐东县商品房买卖合同》的行为合法有效；3.苟勇与江林群之间的行为合法有效，应受法律保护。一审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。江林群辩称，苟勇将位于乐东县的两套商品房退房之后，江林群购买该两套房屋是符合法律规定，苟勇、江林群、恒兴公司之间不存在恶意串通的行为，其行为应受到法律的保护。一审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。恒兴公司辩称：1.苟勇与吴勇军之间签订的《房屋买卖合同》无效；2.苟勇与恒兴公司解除《乐东县商品房买卖合同》的行为具有法律效力；3.恒兴公司向江林群出售两套涉案房屋是正常的买卖行为，不存在恒兴公司与苟勇、江林群恶意串通的行为。吴勇军向一审法院起诉请求：1.确认苟勇与恒兴公司之间解除两份《乐东县商品房买卖合同》的行为无效；2.依法确认江林群与恒兴公司签订的《商品房买卖合同》无效。一审法院认定事实：恒兴公司与苟勇于2014年4月5日签订了《乐东县商品房买卖合同》，约定恒兴公司将龙栖湾观海一号隆鑫·诺亚方舟公寓的A2栋1216、1217号房屋出售给苟勇，苟勇向恒兴公司支付了购房款并办理预售备案登记手续。2016年8月10日，苟勇以恒兴公司延期交房和房屋装修达不到要求为由向恒兴公司提出了退房的要求，恒兴公司同意其退房并协助苟勇到乐东县房管局办理合同注销的手续。苟勇与江林群之间因存在借贷纠纷，苟勇收到恒兴公司退款后，偿还了拖欠江林群的债务。2016年8月17日，江林群与恒兴公司签订了《商品房买卖合同》，江林群支付房款后，恒兴公司将苟勇退回的龙栖湾观海一号隆鑫·诺亚方舟公寓的A2栋1216、1217号房屋移交给江林群。另，在苟勇退房之前，苟勇于2014年11月30日将上述两套房屋转让给吴勇军，并于2015年9月2日公证委托王金霞办理该两套房屋的领证、缴税等相关手续，但至苟勇退房前尚未办理。一审法院认为，本案争议的焦点是：1、恒兴公司与苟勇签订的解除两份《商品房买卖合同》的行为是否有效；2、恒兴公司与江林群签订的《商品房买卖合同》是否有效。苟勇对恒兴公司开发建设的龙栖湾观海一号隆鑫·诺亚方舟公寓的A2栋1216、1217号房屋享有所有权。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。本案中，恒兴公司与苟勇于2014年4月5日签订《商品房买卖合同》，约定恒兴公司将龙栖湾观海一号隆鑫·诺亚方舟公寓的A2栋1216、1217号房屋出售给苟勇，苟勇向恒兴公司支付了购房款并办理预售备案登记手续。由此，苟勇取得了上述两套房屋的所有权。苟勇与恒兴公司解除双方于2014年4月5日签订两份《商品房买卖合同》的行为合法有效。《中华人民共和国民法通则》第七十一条规定，财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。上述法律规定表明，苟勇自取得恒兴公司开发建设的龙栖湾观海一号隆鑫·诺亚方舟公寓的A2栋1216、1217号房屋的所有权后，苟勇对这两套房屋就享有占有、使用、收益和处分的权利。2016年8月10日，苟勇以恒兴公司延期交房和房屋装修达不到要求为由向恒兴公司提出了退房的要求，经苟勇与恒兴公司达成协议，同意解除双方于2014年4月5日签订两份《商品房买卖合同》，双方达成合意后，苟勇将龙栖湾观海一号隆鑫·诺亚方舟公寓的A2栋1216、1217号房屋退还给恒兴公司并办理合同注销的登记手续。苟勇与恒兴公司解除上述合同的行为，是苟勇对自己的合法财产行使处分权的合法行为，是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律禁止性规定，因此，苟勇与恒兴公司于2016年8月10日解除双方于2014年4月5日签订两份《商品房买卖合同》的行为合法有效。江林群与恒兴公司之间签订的《乐东商品房屋买卖合同》合法有效并已实际履行。《中华人民共和国民法通则》第七十二条规定，财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。本案中，自2016年8月10日苟勇与恒兴公司解除双方于2014年4月5日签订两份《商品房买卖合同》后，苟勇取得恒兴公司开发建设的龙栖湾观海一号隆鑫·诺亚方舟公寓的A2栋1216、1217号房屋的所有权已转移给恒兴公司，恒兴公司从2016年8月10日起，对苟勇退回两套房屋享有处分权。2016年8月17日，江林群对上述两套房屋有购买的意向，遂与恒兴公司协商，签订了《商品房买卖合同》，合同签订后，江林群按约定支付了全部房款，恒兴公司也将苟勇退回的龙栖湾观海一号隆鑫·诺亚方舟公寓的A2栋1216、1217号房屋移交给江林群。上述事实和法律规定表明，江林群与恒兴公司之间签订的《乐东商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，是合法有效的合同。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，在苟勇退房之前，苟勇于2014年11月30日将上述两套房屋转让给吴勇军，并于2015年9月2日公证委托王金霞办理该两套房屋的领证、缴税等相关手续，但至苟勇退房前吴勇军并没办理变更登记手续。由于该两套房屋苟勇已办理房产备案登记，吴勇军自与苟勇签订转让合同后，双方应办理变更登记才发生效力。《中华人民共和国民法通则》第六十九条第（二）项规定，有下列情形之一的，委托代理终止：(二)被代理人取消委托或者代理人辞去委托。上述法律规定表明，委托合同以当事人之间的信任为基础，具有人身性，委托人或受托人可以随时解除委托合同。本案中，苟勇委托吴勇军的妻子王金霞办理其所有的房屋的有关事务，后因情势发生变化，苟勇自行对房屋的相关事务进行处理，苟勇的行为符合法律规定，是有效的行为。综上所述,苟勇与恒兴公司解除双方于2014年4月5日签订的两份《乐东县商品房买卖合同》的行为合法有效，江林群于2016年10月17日与恒兴公司之间签订的《乐东县商品房屋买卖合同》合法有效。在诉讼过程中，吴勇军并没有提供相关证据证明苟勇与恒兴公司及江林群之间存在恶意串通的事实，因此，吴勇军请求确认苟勇与恒兴公司间解除两份《乐东县商品房买卖合同》的行为无效（两份合同编号为LDL000002019、LDL000002020）和确认江林群与恒兴公司签订的《商品房买卖合同》无效的主张，证据不足，于法无据，不予支持。苟勇经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回吴勇军的诉讼请求。案件受理费200元、公告费260元，共460元由吴勇军负担。二审中，吴勇军围绕其上诉请求向法庭提交了《顺丰速运邮递单》，但因该证据在一审庭审中已经提交并经庭审举证、质证，故不属于二审新证据。本院二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，当事人二审争议的焦点是：一、恒兴公司和苟勇解除两份《乐东县商品房买卖合同》的效力；二、江林群和恒兴公司签订的两套《乐东县商品房买卖合同》的效力。一、关于恒兴公司和苟勇解除两份《乐东县商品房买卖合同》的效力问题。恒兴公司与苟勇于2014年4月5日签订《乐东县商品房买卖合同》为有效合同，各方均无争议，并办理了合同备案登记。合同约定该两套房屋属于预售商品房，2015年9月30日交房。根据该合同苟勇享有该合同项下两套房屋期待物权，即享有对恒兴公司将来交付房屋享有债权。2014年10月11日苟勇付清了全部房款，并于2014年11月30日与吴勇军签订该两套房屋的《房屋买卖合同》。因该房屋并未交付并办理房产证，苟勇尚未取得房屋的所有权，所以《房屋买卖合同》实质上是预售商品房的转让合同，该合同虽经双方签字，但不发生标的物变动的效力，必须履行相关的批准和变更手续才能发生法律效力。即在签订上述合同后，通知恒兴公司，并将原备案合同（即恒兴公司与苟勇签订的《乐东县商品房买卖合同》）向备案机关办理注销登记，缴纳相关税费后，把原恒兴公司与苟勇签订的《乐东县商品房买卖合同》进行合同主体变更，即把购房人变更为吴勇军，再进行合同备案登记后，才发生预售商品房转让的效力。因吴勇军未进行上述变更手续，合同主体未发生变更的效力，所以该两套商品房的买受人仍是苟勇，故因恒兴公司未按期交房，苟勇享有合同解除权，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”规定，恒兴公司与苟勇解除两份《乐东县商品房买卖合同》符合法律规定，该两份合同发生解除效力。故吴勇军主张该两套房屋已经转让给其，发生转让效力，不符合法律规定，不予支持。二、关于江林群和恒兴公司签订的两套《乐东县商品房买卖合同》的效力。恒兴公司与苟勇依法解除两份《乐东县商品房买卖合同》，并办理注销备案登记后，该两套房屋的权利人为恒兴公司，恒兴公司对该房屋享有完全的物权。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”和《中华人民共和国合同法》第四条“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”的规定，江林群和恒兴公司签订的该两套《商品房买卖合同》符合法律规定，为有效合同。苟勇对恒兴公司享有返还购房款的债权，因苟勇同时对江林群享有到期债务，根据《中华人民共和国合同法》第七十九条“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。”，苟勇将返还购房款的债权转移给江林群的行为，没有构成以上法定除外情形，其转让债权行为合法有效，该笔债权已经转移给了江林群。故吴勇军主张，苟勇与恒兴公司并未完成退房，江林群也没有支付购房款，他们之间的恶意串通行为导致江林群与恒兴公司签订的《商品房买卖合同》无效，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，吴勇军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律部分有误，但处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元，由上诉人吴勇军负担。本判决为终审判决。审 判 长 王柱进审 判 员 何昌恩审 判 员 龙蜀娟二〇一七年六月六日法官助理 平英梅书 记 员 王雪娟附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。