浙江省象山县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙0225民初1852号
原告（反诉被告）：宁波海鑫针织面料有限公司（统一社会信用代码：913302007782320801）。住所地：象山县爵溪街道民安路*号。
法定代表人：周兴功，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李丹丹，浙江越杰律师事务所律师。
被告（反诉原告）：象山爵溪财龙针织制衣厂（统一社会信用代码：91330225B0846896XP）。住所地：象山县爵溪街道新瀛路东侧。
负责人：李宏达，该厂厂长。
委托诉讼代理人：盛增红，浙江丹峰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蔡华东，浙江丹峰律师事务所律师。
原告宁波海鑫针织面料有限公司与被告象山爵溪财龙针织制衣厂房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月1日立案后，依法适用简易程序。被告象山爵溪财龙针织制衣厂在答辩期间提出反诉，本院经审查后决定合并审理。本院于2018年4月16日第一次公开开庭进行了审理。因原告要求补充提供证据，本案延长举证期限10天。本院于2018年4月28日第二次公开开庭进行了审理。原告宁波海鑫针织面料有限公司的法定代表人周兴功及其委托诉讼代理人李丹丹，被告象山爵溪财龙针织制衣厂的负责人李宏达及其委托诉讼代理人蔡华东到庭参加诉讼，证人杨某出庭作证。本案现已审理终结。
原告宁波海鑫针织面料有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的租房协议中原告的实际承租面积变更为2650平方米；2.被告继续履行租房协议，并判令被告支付原告20万元违约金；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告签订租房协议，原告自2016年3月1日起至2021年2月28日止承租被告所有的位于象山县爵溪北塘的厂房之一楼1500平方米、二楼1500平方米、四楼1500平方米，合计4500平方米。租金每年280000元。合同签订后，原告按约支付租金。2016年12月，被告拟将涉案厂房出售给案外人宁波外经优汇服饰有限公司（以下简称外经优汇公司），为保证被告与外经优汇公司买卖双方的利益，三方协商要求原告让渡部分承租面积给外经优汇公司。自此，原告实际承租的厂房面积由4500平方米变更为2650平方米（一楼750平方米、二楼1500平方米、四楼400平方米）。外经优汇公司于2016年12月开始装修厂房。2017年11月7日，外经优汇公司承租的厂房被象山县人民法院查封。被告欲再次出售厂房，无视合同约定要求原告搬离所承租的厂房。原告只得起诉法院。
被告象山爵溪财龙针织制衣厂答辩称，原告在本诉中所提的两项诉请相互矛盾，且与客观事实不相符，请求查明事实后予以驳回。1、原、被告应按合同约定确认租赁面积，原告实际使用的面积远远超过合同约定的4500平方米。原告要求减少的1850平方米系原告自己出租给案外人外经优汇公司，其要求确认减少承租面积与事实不符。原告存在根本违约行为，无权要求被告承担违约责任，被告至今依约向原告履行合同，不存在不履行的行为，原告也一直在使用案涉厂房。原告要求被告支付违约金没有事实依据。原告至今拖欠被告厂房租金及各项税款，在被告向原告催讨后仍未支付，故被告提出反诉要求解除原、被告签订的租房协议。
被告象山爵溪财龙针织制衣厂向本院提出反诉请求：1.解除原、被告签订的租房协议；2.原告立即腾空租赁厂房，并向被告返还厂房；3.原告立即支付被告拖欠的厂房租金283888.88元、租赁相关税款94854.16元，并承担利息损失22724.58元，暂计金额401467.62元（上述款项自2017年3月1日起暂计至2018年3月16日，以后按实计算至实际履行完毕之日止）；4.原告支付被告违约金100000元；5.本案的诉讼费由原告承担。庭审时被告变更第四项反诉请求，原告支付被告违约金100000元变更为责令原告将水、电户头过户给被告。事实和理由：2016年11月，案外人外经优汇公司向被告表达购买涉案厂房的意愿。被告认为双方的房屋买卖与原告存在利益关联，被告让案外人先行解决与原告的房屋租赁事宜，待解决后再商议房屋买卖。原告与外经优汇公司达成转租合同，外经优汇公司迁入涉案厂房从事生产经营。2017年3月1日起，被告要求原告支付房屋租金及相关税款，但原告以各种事由推诿。2018年2月26日，原告以诉讼方式逃避应当履行的合同义务。
原告宁波海鑫针织面料有限公司针对被告的反诉答辩称:1.被告在反诉状中陈述案外人外经优汇公司与原告达成转租协议，与事实不符。2.被告以原告拖欠房租为由要求解除合同，于法无据。被告明确表示不需要支付2017年3月1日至2018年3月1日的厂房租金。2018年的房租应按实际承租面积支付租金，但是被告要求按4500平方米支付租金，否则就不要原告支付，所以并非原告不缴纳租金，是因为被告提出不合理的请求。3.原告按照被告的指示将租金汇入其指定账户，但是被告未提供发票。被告要求原告缴纳相关税款于法无据。4.原、被告之间并无借款或欠款关系也未约定利息，故被告请求支付利息损失于法无据。5.水、电户头过户与本案不属同一法律关系，被告应另案处理。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
原、被告签订租房协议，协议约定：1.出租范围，被告所有的位于象山县北塘的厂房，其中一楼1500平方米、二楼1500平方米、四楼1500平方米，合计4500平方米；2.租赁期限自2016年3月1日起至2021年2月28日止；3.租金每年280000元，此价格不含税；每半年付一次，从第二年起，如原告不打算续租，必须提前一个月通知被告，如要续租则必须在上期租金到期一个月前付清下期租金。如原告未在规定期限内付清租金，被告有权中止出租或转租他人。双方均不能在出租期限内单方面中止出租。三年内租金不变，第四、五年两年每年30万元，三年后如被告要求原告提前出去要承担20万元，如原告要求提前出去要承担10万元；4、水、电及电话费，原告在租房期间所产生的水、电费、电话费及税收等费用均由原告自付，与被告无关等。租房协议签订后，被告将涉案厂房交付原告使用。2016年12月份期间，被告欲将涉案厂房整体出售给外经优汇公司。被告要求外经优汇公司与原告处理厂房租赁事宜，并参与协调。原告将自己承租的部分厂房让渡给外经优汇公司，外经优汇公司对厂房进行装修并使用。2017年11月至12月期间，外经优汇公司使用的厂房被本院查封。2018年2月份期间，被告与外经优汇公司关于出售厂房事宜终止履行。原告于2018年2月26日向本院起诉要求确认原、被告签订租房协议的实际承租面积，并要求被告继续履行租房协议。2018年3月12日，被告发信息通知原告要求原告支付厂房租金。审理中，原告于2018年5月23日汇付被告租金140000元。
本案争议的焦点为：一、外经优汇公司向谁承租厂房。二、原告是否应支付2017年3月1日至2018年2月28日租金（以下简称2017年租金）事宜。
关于争点一、原告认为外经优汇公司向被告承租厂房，被告认为外经优汇公司向原告承租厂房。本院认为，1.被告将厂房出租给原告，且原告已按租房协议使用该厂房，原告将部分厂房让渡给外经优汇公司，让渡时原告已支付被告租金。2.原告主张原告为外经优汇公司支付水、电费10万元多，如被告将厂房出租给外经优汇公司，则水、电费应由被告支付。3.原告提供的录音资料中原告陈述：原、被告负责人、外经优汇公司商定，由原告让渡1850平方米厂房给外经优汇公司，原告配合将被告与外经优汇公司出售厂房的事情办好。外经优汇公司与原告商定厂房免费使用一年，被告负责人也在场。该陈述证实原告将厂房让渡给外经优汇公司使用。4.证人杨某证实证人参与协调原告厂房租赁事宜，且原告同意将部分厂房给外经优汇公司使用。5.庭审时本院将外经优汇公司向谁承租厂房的举证责任分配给原告，原告未提供相应的证据。综上，本院认定原告将部分厂房出租给外经优汇公司。
关于争点二、原告主张外经优汇公司与原告商定2017年厂房免费使用一年，被告负责人也在场。故原告不需支付2017年租金。被告认为原告未按约定在2018年3月1日前搬迁，2017年的租金应按租房协议的约定支付。本院认为，1.原告将部分厂房出租给外经优汇公司，被告负责人参与协调，被告为了出售厂房，原、被告商定原告在2018年3月1日前搬迁，被告补偿原告20万元损失。原告提供的录音资料中被告负责人陈述：2018年的租金要交给我，2017年的租金我叫律师不要写了。你要付28万元的房租费，不付让法院去判。该陈述证实被告同意原告不支付2017年的租金。2.被告已收到外经优汇公司21万元的租金（2017年2月至8月的租金），被告自己出租给外经优汇公司的厂房只有三楼一层，该租金包括外经优汇公司向原告承租厂房的租金。综上，本院认定被告同意原告不支付2017年的租金。
本院认为，原告宁波海鑫针织面料有限公司与被告象山爵溪财龙针织制衣厂签订的租房协议，系双方当事人的真实意思表示，应属有效，双方应全面履行合同项下的义务。因案涉房屋被告欲出售给外经优汇公司，被告参与原告与外经优汇公司关于厂房租赁事宜，后原、被告商定原告在2018年3月1日前搬迁，被告补偿原告20万元。原告未按双方商定的时间搬迁，原告又未支付被告2018年3月1日以后的厂房租金，原告已违反租房协议的约定，应承担相应的违约责任。被告在2018年3月12日发信息通知原告支付厂房租金，原告未按通知支付厂房租金，故对被告要求解除双方签订的租房协议，依法有据，本院予以支持。合同解除后，原告应依法返还案涉房屋，对被告要求腾空租赁厂房，并将水、电户头过户给被告的请求，本院予以支持。被告要求原告支付厂房租金的请求，本院依法予以支持。厂房租金按租房协议的约定从2018年3月1日起计算至原告实际腾空租赁厂房之日止。租房协议虽约定税收等费用由原告自付，但原告仅承租被告部分厂房，且被告未实际缴纳房屋、土地使用税。被告要求原告支付租赁相关的税款（房屋、土地使用税）与本案系不同的法律关系，对该请求，本院不予支持。被告同意原告不支付2017年的厂房租金，对被告要求原告支付利息损失的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）宁波海鑫针织面料有限公司的诉讼请求；
二、原、被告签订的租房协议于本判决生效之日起解除；
三、原告（反诉被告）宁波海鑫针织面料有限公司于本判决生效之日起三个月内将其承租的坐落于象山县北塘的厂房腾空，并将水、电户头过户给被告（反诉原告）象山爵溪财龙针织制衣厂；
四、原告（反诉被告）宁波海鑫针织面料有限公司支付被告（反诉原告）象山爵溪财龙针织制衣厂厂房租金（按年租金280000元自2018年3月1日起计算至实际腾空之日止）；
五、驳回被告（反诉原告）象山爵溪财龙针织制衣厂的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
案件本诉受理费4300元，减半收取2150元，由原告宁波海鑫针织面料有限公司负担。反诉受理费4407元，财产保全费2520元，合计6927元，由反诉原告象山爵溪财龙针织制衣厂负担4927元，反诉被告宁波海鑫针织面料有限公司负担2000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
审判员 戴金元
二〇一八年五月二十八日
书记员 赖芒芒