黑龙江省大庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑06民终1546号
上诉人（原审被告）王玉环，女，汉族。
上诉人（原审被告）褚朋东，男，汉族。
二上诉人委托代理人杨志，黑龙江杨志律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）张利，男，汉族。
被上诉人（原审原告）杨立秋，男，汉族。
委托代理人魏红亮，黑龙江智赢律师事务所律师。
原审第三人张新军，男，汉族。
上诉人王玉环、褚朋东、张利因与被上诉人杨立秋、原审第三人张新军房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省肇源县人民法院（2015）源民初字第1391号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，2014年，第三人张新军在凤桐佳苑小区的开发商处承包了五项工程，开发商用凤桐佳苑小区A栋X号楼Y单元Z室抵顶欠张新军的工程款。张新军将其承包工程中的凤桐佳苑小区X号楼钢筋活承包给被告王玉环，并与王玉环签订工程施工承包合同，合同约定工程款的结算方式为：一半给付现金，一半用楼房抵顶。后张新军用上述房屋抵顶欠王玉环的工程款，王玉环直接与开发商签订了该房屋的商品房买卖合同。2014年11月25日，原告与二被告签订了房屋买卖合同，约定：二被告将该房屋出售给原告，价款为12万元，原告于购房当日将全部购房款交付给二被告。二被告也将其与开发商签订的该房屋的商品房买卖合同及购楼款收据交付给原告。2015年3月2日，因王玉环拖欠农民工工资，肇源县人力资源和社会保障局向王玉环、张利下发了劳动保障监察限期整改指令书。2015年11月15日14时20分，肇源县公安局社区警务一队民警接到原告报警，称本案被告王玉环、第三人张利强行破门进入本案争议房屋。经民警询问，王玉环、张利承认，是他们找开锁公司开的门。公安机关调解未果后，告知双方可到人民法院提起民事诉讼。现经被告王玉环的允许，第三人张利在此房屋中居住。该房屋所在楼盘的所有房屋现均无法办理房产证。
原审法院认为，原、被告于2014年11月25日签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。二被告及第三人张利主张原、被告之间是借贷关系而非买卖关系，因其提供的证据不足以证明其事实主张，且原告对此不予认可，故不予采信。第三人张利主张其与王玉环是合伙关系，未经其同意，王玉环无权处分房屋，但通过庭审及原告、被告、第三人举证、质证情况来看，一、第三人张新军是与被告王玉环个人签订的工程施工承包合同；二、根据张新军的陈述，其只把工程包给了王玉环，结算工程款也是他和王玉环结算，与张利无关；三、张新军将本案争议房屋抵顶给王玉环时，也是王玉环个人与开发商签订的商品房买卖合同；四、原告是与王玉环、褚朋东夫妻二人签订的房屋买卖合同。基于以上几点，即使王玉环与张利二人合伙关系成立，原告对其二人合伙事实和其二人的内部约定也是不知情的。原告与王玉环签订房屋买卖合同时，王玉环手中持有其与开发商签订的商品房买卖合同，该合同上并无张利的名字，原告有理由相信王玉环与褚朋东夫妻二人是该房屋的的所有权人。第三人张利出示的其与王玉环签订的合作协议书中，其二人对处分房屋的约定是内部约定，不能对抗不知情的原告。在本案中，原告不存在过错。故对第三人张利的请求不予支持。原告要求被告排除妨碍，搬出争议房屋，但被告现并未占有该房屋，而是第三人张利正在使用，故对该请求不予支持。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条规定，判决：一、原告杨立秋与被告王玉环、褚朋东于2014年11月25日签订的购买凤桐佳苑小区X号楼Y单元Z室的房屋买卖合同有效；二、驳回原告其他诉讼请求；三、驳回第三人张利的诉讼请求。原告交纳的案件受理费50元由二被告承担，第三人张利交纳的案件受理费50元，由其自行承担。
上诉人王玉环、褚朋东向本院上诉并针对上诉人张利的上诉答辩称，原审认定的部分事实错误且采信不当。张新军与张立秋是朋友关系，其所作的证词除第一次可以采信外，其余证词是真实的，前后矛盾。说不清楚我方与被上诉人杨立秋之间是否是买卖关系。张新军在我方与杨立秋之间的买卖合同上签字担保，就应当明知双方是借贷关系还是买卖关系，如果他不清楚就应该作出不利于杨立秋的主伫，即名为买卖实为借贷。原审第三人张新军称房屋交付后，其担保钥匙可以交给杨立秋，但这与事实不符，因为钥匙从来也没有交给杨立秋，我方在庭审过程中已经表述清楚。如果张新军有这种担保的义务，也不应当交给我方后再由我方交给被上诉人杨立秋，因此我方说钥匙没有给被上诉人杨立秋的事实是客观真实的，虽然张新军及杨立秋都称钥匙是王玉环交给杨立秋的，但没有证据证实，举证义务在杨立秋及第三人张新军。王玉环与杨立秋的买卖协议意思表示不真实，王玉环从来也没有将35.5万元抵顶工程款的房屋以12万元出卖给杨立秋的主观意思表示，杨立秋也没有向法庭提交充分证据证实其以12万元购买了王玉环与第三人张利用工程款抵顶的房屋。被上诉人杨立秋对我方提供的收取借款102000元的交款清单不认可，但又未向法庭提供交付购房款的资金来源和交付方式，其对房屋买卖真实性未尽到相应的举证义务。双方之间的买卖合同形式上系买卖但实质上是借贷法律关系。因王玉环与张利在施工中资金紧张便以该抵账楼作为抵押在杨立秋处以月利率2.5分向被上诉人杨立秋借款12万元，借期6个月，在借款时先行扣除6个月的利息18000元，故在签订假房屋买卖协议同时被上诉人杨立秋的代理人向王玉环转账剩余的102000元。据此不应认定买卖合同的真实性，应按民间借贷认定。该房屋买卖价款过低，如果该买卖合同是真实的，势必会损害我方合法权益，显失公平。根据房地产管理法的相关规定，该房屋在没有获得产权证照的情形下是不允许处理的，否则违反了法律强制性规定，应归于无效。王玉环与第三人张利系合伙关系，张利是本案的利害关系人，是有独立请求权的第三人。请求二审法院撤销原判，改判驳回被上诉人杨立秋诉讼请求。针对上诉人张利的上诉，上诉人王玉环与褚朋东无异议，认为上诉人杨立秋并非善意第三人，无权取得争议房屋。
被上诉人杨立秋答辩称，关于张新军的担保问题，买卖当时涉案房屋是期房，签订合同时没有交付钥匙，张新军担保房屋和钥匙交到我方手里。该房屋交付后，上诉人王玉环和张利强行开锁，现在将该房屋占有，属于非法占有，不是合法占有，该问题在一审时肇源县公安局局社区警务一队所开具的证明中可以证明。王玉环和张利撬锁后我方报警，在公安局的笔录中王玉环和张利承认自己是非法撬锁进入该房屋的。这足以说明当时房屋是由我方占有并使用的。该房屋所在楼盘至今不能办理产权证，由于开发商的原因，物业管理混乱，该楼盘的房屋交易价格参差不齐，所以买卖价格是合同双方当事人的自由，不存在交易价格显失公平的问题。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
上诉人张利向本院提起上诉并对上诉人王玉环、褚朋东的上诉答辩称，我与王玉环系合伙关系，是本案有独立请求权第三人。第三人张新军与被上诉人杨立秋是朋友关系，其所作证词除第一次可以采信以外，其余的证词是不真实的，前后矛盾。王玉环与被上诉人杨立秋的买卖协议意思表示不真实，不应认定该买卖合同的真实性，应按民间借贷认定。房屋买卖价款过低，显失公平。该房屋在没有获得房屋产权证照的情形下，不得处分，否则违反法律强制性规定而归于无效。请求二审法院撤销原判，依法改判确认杨立秋与王玉环、褚朋东的买卖合同无效。针对上诉人王玉环、褚朋东的上诉，上诉人张利表示同意上诉人王玉环、褚朋东的上诉意见。
被上诉人杨立秋答辩称，我方是依据上诉人王玉环、褚朋东在开发商处抵顶争议房屋的原始票据才签订的买卖合同，上诉人张利与王玉环之间是否有合伙关系与本案无关。王玉环和张利的内部合伙关系不能对抗我方对房屋的物上请求权。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人张新军未答辩。
二审过程中，上诉人王玉环、褚朋东提交邮政储蓄银行转款凭证一份，欲证明在签订虚假买卖合同当天，被上诉人杨立秋出借上诉人12万元后，在扣除6个月的利息后，将借款通过银行转账的形式转给王玉环102000元，双方之间的真实关系是借贷关系。
上诉人张利对该证据无异议。
被上诉人杨立秋质证称，对证据的真实性无异议，但该证据不属于新证据，一审时我方已多次说明交易中有部分现金给付、部分银行转账，该证据不能成立把本案定性为买卖合同或借贷合同的依据。
原审第三人张新军未质证。
本院认为，因各方当事人均对该银行转账票据的真实性无异议，本院对证据的真实性予以采信，但该票据仅能体现被上诉人代理人魏红亮于2014年11月25日通过邮政储蓄银行向上诉人王玉环转款102000元，并不能证明王玉环与杨立秋之间系借贷关系等事实，故在无其他证据佐证的情况下，仅凭该银行转账凭条不能证明上诉人王玉环、褚朋东的证明主张，本院对证据的证明内容不予采信。
上诉人张利未提交新证据。
被上诉人杨立秋未提交新证据。
原审第三人张新军未提交新证据。
根据双方当事人一、二审过程中的陈述及举证情况，本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，上诉人王玉环、褚朋东主张其与被上诉人杨立秋之间的法律关系是借贷而非买卖，但仅有其陈述并银行转账凭据，银行凭条能够证明转款行为而不能证明其他问题，故本院对上诉人王玉环、褚朋东的该主张因证据不足而不予支持。被上诉人杨立秋一审时所举证的证据显示，在2014年11月25日其与上诉人王玉环、褚朋东签订房屋买卖合同时，虽涉案房屋尚不具备交工条件，但依据上诉人王玉环与房屋开发商大庆市天顺房地产开发有限责任公司签订的商品房买卖合同及收据，被上诉人杨立秋有理由相信上诉人王玉环、褚朋东已通过抵顶工程款的形式获得了涉案房屋的排他物权，并有权处分涉案房屋，结合王玉环、褚朋东与被上诉人杨立秋、原审第三人（担保人）张新军签订的房屋买卖合同及王玉环、褚朋东为被上诉人杨立秋收具的收据，能够认定在王玉环、褚朋东与被上诉人杨立秋之间存在房屋买卖的意思表示及交易行为。虽上诉人张利认为王玉环与其系合伙关系，双方已对涉案房屋的处分进行约定，王玉环无权单方处分涉案房屋，但张利与王玉环的约定系双方合伙内部的约定，在无充分证据证明被上诉人杨立秋对此约定知情的情况下，部分合伙人擅自处分合伙财产的行为后果应在合伙内部进行处分，而不能对抗合伙外的合同相对人。故本院对上诉人王玉环、褚朋东及上诉人张利要求确认王玉环、褚朋东与杨立秋之间签订的买卖合同无效的请求不予支持。关于上诉人王玉环、褚朋东主张交易价格明显过低，显失公平的主张，本院认为，显失公平的合同系可撤销、可变更的合同而非无效合同，且合同具体交易内容系双方当事人自行协商的结果，上诉人王玉环、褚朋东以合同交易价格过低主张合同非其真实意思表示的主张不能成立，本院不予支持。关于上诉人王玉环、褚朋东主张房屋尚未办理产权证照，故针对房屋的交易行为因违反法律强制性规定而无效的请求，本院认为，虽涉案房屋至今未能办理产权证照，但结合房屋交易当地实际情况，涉案房屋所属楼盘的全部房屋均无法办理产权证照，但不能影响交易行为的真实性及有效性，本院对上诉人王玉环、褚朋东的该主张不予支持。
综上，本院认定，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，本院依法予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉人王玉环、褚朋东交纳的二审案件受理费100元，上诉人张利交纳的二审案件受理费100元，均由其各自负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 孙文斌
代理审判员 齐少游
代理审判员 王 宣
二〇一六年四月二十八日
书 记 员 李 丹
附法律条文：
中华人民共和国民事诉讼法
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。