北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0107民初6011号
原告：郑书森，男，1967年1月9日出生,住北京市石景山区。
（身份证号：×××）
委托诉讼代理人：高盛，北京市中银律师事务所律师。
被告：北京市金生丽水商贸有限公司，住所地北京市石景山区苹果园南路124号。
（注册号：110XXXXXXXX9667）
法定代表人：李奎明，董事长。
委托诉讼代理人：李洋，北京市昆仑律师事务所律师。
委托诉讼代理人：金小兵，北京市昆仑律师事务所律师。
原告郑书森与被告北京市金生丽水商贸有限公司(以下简称金生丽水公司)租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑书森及其委托诉讼代理人高盛，被告金生丽水公司之委托诉讼代理人金小兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑书森向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告2016年4月5日到2016年6月5日租金2万元；2、判令被告支付原告停产停业损失补偿288000元；3、判令被告支付原告房屋价值损失40万元；4、判令被告支付原告搬迁费1万元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告原为北京博旭通达商贸有限公司的法定代表人，与被告签订了摊位租赁协议。后原告在征得被告的同意下出资建设了ABC-003摊位。摊位建成后，原告与被告订立租赁协议，租金每月1万元，租期一年。到期后，原告与被告未再订立新的合同，原告一直实际经营。因被告的新生活果园商业城列入苹果园交通枢纽工程拆迁腾退范围，被告已与北京市石景山区政府达成拆迁补偿安置协议，并领取了包括原告所建摊位在内的拆迁补偿费及停产停业损失费，但被告并未向原告支付补偿，亦未在双方达成协议的情况下，强制将原告的经营场所清退。因合同尚在租赁期内，摊位系原告所建，被告已经获得了本应归原告所有的包括房屋价值及停产停业损失在内的各项补偿，被告应将该补偿向支付原告。为维护原告的合法权益，诉至法院。
被告金生丽水公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。原告系承租被告的003号摊位，租金交至2016年6月5日，实际经营至6月30日，原告要求退还租金没有事实和法律依据。ABC-003摊位与原告无关，不属于拆迁补偿的范围。被告从产权人处获得一次性综合补偿，无具体的补偿项目。被告给原告的补偿方案是免除2016年5月6日至2016年6月30日的两个月的租金，是对原告的一次性补偿，包含停产停业损失补偿和搬迁费，原告再次请求补偿没有依据。原告不能证明房屋系其建设，房屋亦没有相应规划手续，按照政府补偿规定，违章建筑不应补偿，产权人给被告的补偿中没有违章项目的补偿。
经审理查明：北京市石景山区苹果园南路124号房屋（以下简称苹果园南路124号）的所有权人为北京华美天祥投资管理公司（以下简称华美天祥公司）。金生丽水公司与华美天祥公司系租赁关系。金生丽水公司及其分公司北京市金生丽水商贸有限公司新生活果园商业城（以下简称果园商业城）均以苹果园南路124号为经营地址，注册取得营业执照，其中经营范围包括柜台租赁。
2007年5月28日，果园商业城（甲方）与郑书森（乙方）签订《租用协议》。约定租用位置：ABC-003。允许乙方经营的商品为服装。租期自2007年6月6日至2008年6月5日。租金价格1万元/月，租金三个月一付，金额3万元，乙方须在每个交款期提前两个月交纳下一期租金。
《租用协议》签订后，郑书森于2008年3月6日在苹果园大街124号（苹果园南路124号）注册成立了北京市博益弘达服装店，并领取个体工商户营业执照，经营零售服装、鞋帽、箱包。
《租赁协议》期满后，郑书森继续占有使用ABC-003并向金生丽水公司实际支付租金至2016年6月5日。
2016年1月18日，北京市石景山区住房和城乡建设委员会发布《苹果园综合交通枢纽工程非住宅房屋腾退公告》（以下简称《腾退公告》）。载明：根据市发改委《关于苹果园综合交通枢纽工程项目建议书（代可行性研究报告）的批复》，现实施苹果园综合交通枢纽工程。该项目由北京市公联公路联络线有限公司实施，并委托北京市石景山区住房和城乡建设委员会负责地上物腾退工作。项目范围为北至苹果园路，南至阜石路，东至金顶东路，西至规划一路，上述范围内的非住宅房屋及其附属物需要腾退，各被腾退房屋权属单位应当服从城市建设需要实施腾退。腾退期限2016年1月18日至2016年5月30日。苹果园南路124号在腾退范围之内。
《苹果园综合交通枢纽项目非住宅房屋腾退补偿方案》（以下简称《腾退补偿方案》）载明：被腾退人是指被腾退范围内非住宅房屋所有权人。项目采用货币补偿方式，补偿补助总款=被�退房屋价值补偿+搬迁费+停产停业损失补偿费+临时安置费+其他补助费。其中搬迁费按房屋建筑面积计算，标准为50元/平方米。被腾退房屋符合下列条件的，给予被腾退人停产停业损失补偿：1.有合法有效的经营执照或者登记证，且营业执照或者登记证上载明的住所为被腾退房屋；2.已办理税务登记证并具有纳税凭证。停产停业损失补偿按房屋建筑面积计算，标准由评估机构确定。对未经批准建设的房屋不予补偿，按照评估机构评估确定的房屋重置价给予补助。
2016年4月29日，华美天祥公司（甲方）与金生丽水公司（乙方）签订《终止租赁关系腾退协议书》，终止双方房屋及场地租赁关系并就腾退相关事宜达成协议，约定：自本协议签订之日起五日内，乙方应自行清理退出原承租的房屋及自行扩大占用甲方场地自行建造的房屋及构筑物，交予甲方，乙方不再拥有产权，由甲方享有全部所有权。乙方不得损坏建筑物、构筑物及附属设施等，否则应予以赔偿。在清退的同时，乙方应自行负责清退承租范围内的全部乙方转租及经营户。乙方完成清退工作，并经甲方派人员验收后，甲方给予乙方一次性各项综合补偿款元人民币。该协议书系由金生丽水公司提交，复印时将补偿数额遮挡。
庭审中，金生丽水公司称其从华美天祥公司获得的综合补偿款由双方协商确定，并无明确的补偿明细及标准。本案审理过程中，法院工作人员两次前往华美天祥公司调查。华美天祥公司称给付金生丽水公司的综合补偿款总金额综合考虑投入设施设备、装修及合同未到期等因素通过双方协商确定，其中包含停产停业损失补偿，但并未严格按照平米数计算。自建房屋的补助�额很低。
2016年5月6日，果园商业城发出通知，告知各商户新生活商业城位于苹果园交通枢纽重点工程范围内，商业城须于2016年6月30日停止营业并完成清场腾退工作。对合同及租金交至6月30日以后的商户作出如下安排：1、与公司签订清退协议，协议签订后，5月6日至6月30日期间，免收租金用于甩货；2、签订清退协议后三日内，返还商户5月6日以后所交租金的剩余部分；3、5月13日以后签订清退协议的商户，按其签订协议日期起计算免租期及返还已交租金的数额；4、商户保证金自腾退完毕后三日内返还。各商户接到通知后最迟于5月13日前与公司签订清退协议并领取剩余租金。
双方均认可郑书森实际经营至2016年6月30日。
庭审中，郑书森称承租房屋系其于2006年建设，虽无相关建设工程规划许可或批准手续，但是系经过金生丽水公司同意建设。为证明承租房屋系其所建，郑书森提交2013年5月7日其与金生丽水公司签订的另一份租赁合同以及申请证人出庭作证。该份租赁合同的主要内容为：金生丽水公司将新生活商业城壹层博旭通达号席位出租给郑书森，面积105㎡，经营的商品为通讯器材，每月租金37047.5，管理费每月790元。郑书森称承租房屋与上述租赁合同中其经营的手机摊位相邻，承租房屋面积较手机摊位面积更大，月租金反而更少，且不收取管理费和保证金，故承租房屋为其所建。证人张某的主要内容为：证人自2001、2002年至2016年在郑书森手机店工作。2006年5月，郑书森与新生活协商，在手机店西侧出资加建店面，后很多人找郑书森协商租赁事宜，加建完毕后用于经营服装。证人卢某作证的主要内容为：证人从事装饰装修工作，于2006年5、6月在郑书森经营的手机店西边给其建房，所建房屋墙是砖混结构，房顶是钢结构，房屋面积大概200平方米。盖房子时新生活并没有制止，郑书森向证人支付20万元工程款。证人杨某作证的主要内容为：证人于2006年去新生活招商部询问租赁承租房屋事宜，新生活招商部称承租房屋由郑书森建设，而非新生活建设，后证人从郑书森处承租该房屋，并用博益弘达服装店营业执照进行经营，刚开始经营老人头，后改为潮流前线。金生丽水公司认可租赁合同真实性，但认为与本案无关，证人与郑书森具有利害关系，不认可证人证言，承租房屋系金生丽水公司建设。
本案审理过程中，法院至承租房屋处进行现场勘验和拍照。承租房屋与移动通讯店相邻，店名为潮流前线，北京博益弘达服装店。经测量，承租房屋面积约为160㎡。�生丽水公司认为测量不准确，数额过高，但未提供相反证据予以反驳。
另查：2016年9月22日，果园商业城经北京市工商行政管理局石景山分局核定进行注销登记。
上述事实，有《租用协议》、收据、工商登记注册查询信息、通知、《腾退公告》、《腾退补偿方案》、《终止租赁关系腾退协议书》、营业执照、勘验笔录、照片、注销核准通知书、当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可或相关批准手续建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，金生丽水公司称承租房屋系其所建，但未提供证据予以证明。相反，郑书森提供的证人证言能够证明承租房屋系其所建。但因承租房屋无相关规划许可或批准手续，故郑书森�果园商业城签订的《租用协议》无效，各方应当依据法律规定承担相应的责任。果园商业城为金生丽水公司的分公司，现果园商业城于2016年9月22日经工商登记注销，故金生丽水公司应承担果园商业城的相关民事责任。
根据查明的事实，郑书森自2006和2007年建设承租房屋并经营使用至2016年6月30日停止经营，经营承租房屋已历时十年，且向金生丽水公司支付费用至2016年6月5日，应认定或视为金生丽水公司同意郑书森建设承租房屋。因承租房屋无规划许可或批准手续导致合同无效，郑书森和金生丽水公司作为租赁双方，对此均有过错。因苹果园综合交通枢纽项目建设需要腾退新生活商业城，郑书森无法继续经营使用承租房屋，双方的租赁关系无法维持，应予终止。
因《租用协议》被认定无效，郑书�向金生丽水公司支付的租金实为房屋占用费。因金生丽水公司同意免除2016年5月6日至2016年6月30日的费用，本院对此不持异议。故对于郑书森主张金生丽水公司退还2016年5月6日至2016年6月5日房屋占用费的诉求，本院予以支持。因郑书森实际经营至2016年6月30日，其主张退还2016年5月6日之前的房屋占用费，于法无据，本院不予支持。
在《腾退公告》发布时，郑书森承租房屋及营业执照注册地址均处于腾退房屋范围内，现《腾退补偿方案》明确补偿款中包含停产停业损失补偿费，华美天祥公司给付金生丽水公司的综合补偿款中亦包含停产停业损失补偿费，故对郑书森主张金生丽水公司支付停产停业损失补偿费的合理诉求，本院予以支持。对于具体数额，本院综合考虑承租房屋面积、双方当事人过错程度、金生丽水公司亦在此办理营业执照并同意退还免除相关费用等因素，酌情确定。
《腾退补偿方案》明确规定对未经批准建设的房屋不予补偿，按照评估机构评估确定的房屋重置价给予补助。因承租房屋系由郑书森所建，因需要腾退导致其不能继续占有使用，故金生丽水公司应支付郑书森相应建设费用。对于具体数额，本院结合承租房屋建设和使用情况、《租用协议》中约定的费用标准以及双方当事人过错程度，予以酌定。
因《腾退补偿方案》明确补偿款中包括搬迁费每平米50元，郑书森作为实际经营者主张搬迁费的诉求，于法有据，本院予以支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用�律若干问题的解释》第二条、第三条之规定，判决如下：
一、北京市金生丽水商贸有限公司于本判决生效后七日内返还郑书森自二○一六年五月六日至二○一六年六月五日的房屋占用费一万元；
二、北京市金生丽水商贸有限公司于本判决生效后七日内给付郑书森停产停业损失补偿费十二万五千元；
三、北京市金生丽水商贸有限公司于本判决生效后七日内给付郑书森房屋建设费用三万元；
四、北京市金生丽水商贸有限公司于本判决生效后七日内给付郑书森搬迁费八千元；
五、驳回郑书森的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万零九百八十元,由郑书森负担八千三百三十四元（已交纳二千九百七十五元，余额五千三百五十九元于本判决生效后七日内交纳），由北京市金生丽水商贸有限公司负担二千六百四十六元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 孙 莉
人民陪审员 刘淑荣
人民陪审员 冯凤增
二〇一七年一月五日
书 记 员 袁 帅