江西省南昌市西湖区人民法院民 事 判 决 书(2015)西民初字第1757号原告（反诉被告）：赵凯，男，住江西省南昌市南昌县。委托代理人：邓乐，江西秦风律师事务所律师。被告（反诉原告）：王晓伟，男住江西省南昌市西湖区。委托代理人：陈高明，江西红阳光律师事务所律师。委托代理人：王爱华（被告父亲），男，1952年10月4日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区系马桩街**号***室。原告（反诉被告）赵凯诉被告（反诉原告）王晓伟房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赵凯及其委托代理人邓乐，被告（反诉原告）王晓伟的委托代理人陈高明、王爱华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）赵凯诉称：自2010年4月开始，原告及原告家属一直与被告及被告家属就洪城路5号快餐店有租赁关系，并签订了租赁协议。2014年4月10日，原告再次与被告签订店铺《租赁合同》一份，约定原告租用被告位于洪城路5号的快餐店，面积100平方米，租期自2014年4月10日至2015年4月10日。合同还约定原告经被告同意可自费装修，并交纳租赁保证金10000元，双方租赁关系一直持续至今。2015年4月10日，南昌市西湖区住房保障和房产管理局下发《十字街二期旧城改造征收预告书》和《西湖区十字街北街旧城改造项目国有土地上房屋征收补偿方案》，决定对原告租赁的商铺进行征收。其中补偿内容由房屋补偿、装饰装修补偿、搬迁补偿、停产停业补偿、奖励五部分组成。经评估，原告租赁店铺装修价值为23000元，拆迁补偿款为42000元/平方米，故装修补偿为23000元，停产停业补偿为126000元，搬迁费为500元，由于本案租赁房屋为原告经营使用，停产停业损失补偿系政府基于征收拆迁非住宅房屋，给经营造成停产停业损失的补偿，故根据相关法律规定停产停业补偿应支付给原告。由于原告租赁的店面因拆迁无法继续经营，与被告多次协商支付装修款、停产停业补偿未果，无奈之下起诉被告，望人民法院依法维护原告合法权益。请求：一、判令被告返还原告店铺租赁押金10000元；二、判令被告支付原告店铺装修补偿金23000元、停产停业补偿126000元、搬迁补助500元；三、本案诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）王晓伟辩称：答辩人与被答辩人签订的房屋租赁合同时间为2014年4月10日至2015年4月10日，在2015年4月份答辩人收到通知该房屋纳入拆迁范围，随后通知被答辩人房屋租赁到期后不再续租，但被答辩人请求继续承租到正式拆迁为止。答辩人考虑到被答辩人经营不易，所以同意被答辩人的要求。因此在房屋租赁合同到期后，变为不定期租赁。在5月10日被答辩人应当支付房屋租金，但直至5月31日才缴纳，6月10日后就拒绝缴纳租金并一直使用该房屋。答辩人于2015年6月13日由房管所工作人员赵威、徐琴等人陪同到被答辩人处通知其解除合同，但被答辩人置之不理，且拒不交还房屋，至今该房屋还在被答辩人占用中。由于原告多次出现违约行为，因此请求贵院在查明事实的基础上，依据法律的规定判决驳回被答辩人的诉请。反诉原告王晓伟反诉称：反诉人与被反诉人签订的房屋租赁合同时间为2014年4月10日至2015年4月10日，在2015年4月10日后反诉人与被反诉人并无签订续租合同，因此在房屋租赁合同到期后，变为不定期租赁，租金变为每月8600元。在5月10日被反诉人应当支付房屋租金，但直至5月31日才缴纳，6月10日后就拒绝缴纳租金。反诉人于2015年6月13日由房管所工作人员赵威、徐琴等人陪同到被反诉人处通知其解除房屋租赁合同，2015年6月16日再次由房管所工作人员赵威、徐琴等人陪同通知其解除合同，但被反诉人置之不理，且拒不交还房屋，至今还在占用房屋。由于被反诉人多次出现违约行为，因此请求贵院在查明事实的基础上依据法律的规定，1、判决被反诉人支付3个月房屋占有使用费25800元（暂算3个月，直至交还房屋为止），没收合同约定的违约保证金10000元；2、判决确认解除房屋租赁合同效力；3、判决反诉费用由被反诉人承担。反诉被告（原告）赵凯辩称：一、被告反诉原告认可的自2015年4月10日之后继续由原告承租店铺，6月10之后的租金以押金相抵，但是反诉原告从未以任何形式通知或到达解除与反诉被告签订的租赁合同，即通知解除租赁关系。也没有拆迁工作人员赵威、徐琴见面或沟通解除合同事宜。故反诉原告主张的诉请于法无据，且反诉原告已于2015年6月20日将被征收房屋交付给了征收指挥办公室，故其主张费用与事实不符，请求法院依法驳回反诉原告的诉请；二、没收保证金10000元与合同约定不符，其主张不能成立。原告（反诉被告）赵凯为佐证其诉讼请求及抗辩反诉请求，提交了如下证据：证据一、原、被告身份信息，证明原、被告诉讼主体适格；证据二、洪城路3号—5号房屋信息，证明洪城路3号—5号房屋属被告所有；证据三、《租赁合同》4份、餐饮服务许可证、个体工商户营业执照，证明自2010年4月开始，原告及家属一直与被告及其家属就洪城路5号的快餐店有租赁关系，并与被告签订了租赁协议；证据四、《押金条》，证明原告为租赁被告房屋，向被告交纳了10000元押金（保证金），双方《租赁合同》约定合同期满保证金退还给原告；证据五、银行卡客户交易查询单，证明原、被告在双方签订的《租赁合同》期限届满后继续履行合同，原告分别于2015年4月11日、5月31日支付了4月11日至6月10日的房租；证据六、《西湖区十字街北街旧城改造项目国有土地上房屋征收补偿方案（征求意见稿）》、《十字街二期旧城改造房屋征收预告书》、《西湖区十字街北街旧城改造项目房屋征收补偿价格评估机构公开选定结果公告》，证明2015年4月10日，西湖区住房保障和房产管理局下发文件，决定对十字街北街旧城改造项目规划红线范围内房屋进行征收，本案所涉房屋属于此次征收范围。征收补偿方案对私房非住宅的停产停业补偿、搬迁补偿、装饰装修补偿均有明确规定，本案所涉房屋属D片区，房屋价值及装修装饰价值鉴定机构为南昌开元房地产土地评估咨询有限公司；证据七、《交房顺序表》，证明被告选择货币补偿方式，于2015年6月20日将本案所涉房屋移交给西湖区住房保障和房产管理局等待拆迁，交出了对本案所涉房屋的占有、使用、收益权；证据八、直属三眼井分团《通知》、南昌佳利搬家有限公司《收据》、照片一组，证明2015年8月28日，西湖区十字街北街旧城改造项目征收指挥办公室直属三眼井分团在本案所涉租赁房屋外张贴《通知》，称因房屋产权人已交房，要求原告搬空房屋。2015年9月9日，原告委托南昌佳利搬家有限公司将本案所涉房屋搬空；证据九、官细仛《证人证言》，官细亻毛系原告店内员工，其证明被告从未在赵威、徐琴的陪同下到原告处通知解除房屋租赁合同。原告赵凯申请证人官细亻毛出庭作证。官细亻毛证实：他在赵凯快餐店担任厨师，于2015年2月27日到店内上班，一直到2015年8月22离开，8月21日快餐店还在经营。他在厨房炒菜，店内是否来人？来什么人他不知情，也没有人会告诉他。被告（反诉原告）王晓伟为佐证其反诉请求及抗辩本诉请求，提交了如下证据：证据一、身份证，证明被告主体适格；证据二：租赁合同，证明原告与被告之间的租赁合同已经到期；证据三、房管所的证明，证明房管所工作人员陪同原告及家人前往赵凯处，通知赵凯解除租赁合同；证据四、银行流水，证明：1、原告从2015年5月31日之后再没有支付过租金。2、在租赁期间原告每月支付租金的具体时间，房屋租赁合同从定期改为不定期后租金改为每月8600元。经审理查明，坐落洪城路3号-5号店铺属被告（反诉原告）王晓伟所有。自2010年4月开始，原告（反诉被告）赵凯及其家属一直租用洪城路5号店铺经营快餐店。该店铺原由宋来良承租，宋来良于2010年4月10日将店铺转租给原告家人。宋来良称房东押金条遗失，收取了原告押金10000元并开具了收条。2012年4月，赵凯领取了餐饮服务许可证，取名南昌市西湖区好一佳快餐店，许可证有效期自2012年4月24日至2015年4月23日。2014年4月10日，赵凯与王晓伟续签了租赁合同。合同约定每月税后租金7600元，租赁期限自2014年4月10日至2015年4月10日。2015年4月10日，南昌市西湖区住房保障和房产管理局下发《西湖区十字街北街旧城改造项目国有土地上房屋征收补偿方案（征求意见稿）》、《十字街二期旧城改造房屋征收预告书》，涉案店铺属被征收范围。该租赁合同到期后，原告继续在涉案店铺经营，月租金调整为8600元。原告向被告支付了4月11日至6月10日的房租。后因双方为征收补偿问题未能协商一致而产生纠纷，故原告向本院提起诉讼，要求被告返还店铺租赁押金10000元；支付原告店铺装修补偿金23000元、停产停业补偿126000元、搬迁补助500元；并承担本案诉讼费用。被告则提起反诉，要求原告支付3个月房屋占有使用费25800元（暂算3个月，直至交还房屋为止），没收合同约定的违约保证金10000元；确认解除房屋租赁合同效力；判决反诉费用由赵凯承担。另查明，原告赵凯快餐店经营至2015年8月21日，并于2015年9月9日搬离了涉案店铺，但并未与被告赵晓伟办理店铺交接手续。赵晓伟虽于2015年6月20日同意房屋征收部门验房，但至案件开庭时仍未与征收部门签订房屋征收补偿协议。上述事实，有原、被告提供的证据、证人证言、庭审笔录所证实。本院认为，原告（反诉被告）及家人与被告（反诉原告）及家人存有长达五年的租赁关系，双方在五年之久的合作当中都能够遵守合同的约定，履行各自的权利和义务，建立了良好的合作关系和友谊，值得称赞。合同期满后，双方本着互利的原则和友情，仍保持着合作，建立了不定期的租赁关系，本是件让人高兴的事情。但在处理征收补偿问题上，双方意见相左，令人遗憾。棚户区改造是件利国利民的好事，双方应本着互让互利的原则协商处理好补偿金的分配问题，配合政府征收工作。现被告未与征收部门签订征收补偿协议，希望被告方能面对现实，客观、合理地提出补偿要求，尽快与相关部门签订征收补偿协议。原告要求分配部分补偿金的问题，也应待被告签订了补偿协议后与被告方友好协商，故对原告要求被告支付征收补偿金的诉求，本院不予支持。原告在涉案店铺经营至2015年8月21日，实际腾出店铺为2015年9月9日，但租金只交至6月10日，6月11日至8月21日的实际经营期间，原告获得了经营利润，应该向被告按照双方的约定每月8600元的标准交纳租金计20350元。原告称被告同意以押金相抵租金，但未提供证据证实，本院不予采纳。但反诉原告要求没收10000元租赁保证金（即押金）的诉求，也无事实和法律依据，本院不予支持。反诉原告要求确认合同解除效力，因双方合同已实际终止，反诉被告也已腾退店铺，无需再予确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十五条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）王晓伟于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）赵凯房屋租赁保证金（押金）10000元；二、原告（反诉被告）赵凯于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）王晓伟2015年4月11日至2015年8月21日的房屋租金20350元；三、以上一、二项相抵后，原告（反诉被告）赵凯于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）王晓伟10350元；四、驳回原告（反诉被告）赵凯其他诉讼请求；五、驳回反诉原告（被告）王晓伟其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告赵凯预交的本诉案件受理费3490元，由原告赵凯承担3270元，被告王晓伟承担220元。反诉原告王晓伟预交的反诉案件受理费350元，由反诉被告赵凯承担200元，反诉原告王晓伟承担150元。两项合计即由被告王晓伟支付给原告赵凯诉讼费20元，限随上述款一并偿付。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院，且应在递交上诉状后七日内，到南昌市中级人民法院缴纳上诉费，或办理减、免、缓交手续，逾期不交或未按规定办理相关手续，南昌市中级人民法院按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决书确定的全部义务，一方不履行的，权利人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为2年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日后起计算。审 判 长  何新平人民陪审员  卢程远人民陪审员  王 丽二〇一五年十二月十四日书 记 员  于 璐速 录 员  李少燕