杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0106民初1245号
原告：中国工商银行股份有限公司杭州湖墅支行。住所地：浙江省杭州市拱墅区湖墅南路***号。
负责人：李震宇，行长。
委托代理人：王良，男，1970年7月12日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区，系该行员工。
委托代理人：宋磊，男，1982年12月19日出生，汉族，住浙江省杭州市拱墅区，系该行员工。
被告：陈凯，男，1987年10月3日出生，汉族，住浙江省建德市。
被告：浙江清水湾置业有限公司。住所地：浙江省杭州市余杭区中泰街道大院内。
诉讼代表人：天健会计师事务所（特殊普通合伙）、浙江金道律师事务所，该公司管理人。
委托代理人：张媛媛，浙江金道律师事务所律师。
原告中国工商银行股份有限公司杭州湖墅支行（以下简称工商银行）诉被告陈凯、浙江清水湾置业有限公司（以下简称清水湾公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年2月17日立案受理，依法由审判员卜亮独任审理，于2016年4月9日公开开庭进行了审理。原告工商银行的委托代理人王良、宋磊，被告清水湾公司的委托代理人张媛媛到庭参加诉讼。被告陈凯经本院依法传唤未到庭应诉。后因案情复杂，本案依法转为普通程序并组成合议庭，于2016年11月3日再次公开开庭进行了审理。原告工商银行的委托代理人宋磊到庭参加诉讼。被告陈凯、清水湾公司经本院依法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告工商银行诉称：2011年6月15日，被告陈凯因购买位于杭州市余杭区中泰乡清水湾别墅山水苑25幢2单元304室房产（以下简称304室）房屋需要，向原告申请个人一手房住房贷款，经原告审核同意，被告陈凯、清水湾公司与原告共同签订《个人房屋担保借款合同》一份。该合同约定被告陈凯向原告借款金额为530000元整；分360期归还；并以304室房产作贷款抵押担保，办理了抵押预登记事宜。被告清水湾公司对上述贷款本息提供了连带保证责任。合同签订后，原告按约发放了个人购房贷款，但被告陈凯自2014年7月15日开始连续超过19期未按时归还贷款本息，原告根据合同第十四条的约定，已宣布借款合同提前到期，要求提前清偿所有贷款本息，但被告陈凯至今未还，被告清水湾公司也没有履行连带保证责任。故诉至法院，请求判令：1、被告陈凯立即归还贷款本金510115.02元，利息、复息及罚息45877.97元（暂计算至2016年1月20日）；2016年1月21日起至贷款本息还清之日止的利息、复利、罚息按合同标准另计；2、被告清水湾公司对上述款项承担连带清偿保证责任；3、原告对304室房屋处置价款享有优先受偿权；4、二被告承担本案全部诉讼费用
被告陈凯未到庭，亦未提交书面答辩状，视为放弃答辩的权利。
被告清水湾公司答辩称：1、案涉购房合同是真实的，被告清水湾公司愿意承担阶段性保证责任，但承担的保证责任到2014年8月20日为止；被告清水湾公司认可贷款本金，认可的利息是5618.97元，不认可2014年8月20日之后的罚息。2、原告对304室房屋只进行预售商品房抵押权预告登记，该预告登记并未使原告获得现实的抵押权，原告不应享有优先受偿权。
原告工商银行为支持其诉讼主张，向本院提交以下证据材料：
1、《个人房屋担保借款合同》,证明原、被告之间的借贷合同关系,被告陈凯提供304室房产抵押，被告清水湾提供保证担保的事实。
2、贷款凭证,证明原告发放贷款的事实。
3、抵押权预告登记证书,证明原告的抵押权合法有效。
4、还款清单,证明被告积欠贷款本金、利息金额及违约事实。
5、宣布贷款提前到期通知书和送达证明,证明原告已宣布贷款提前到期。
6、发放贷款时被告提供的审核材料,证明原告尽到审核义务,即使有虚假按揭也无法审查。
被告陈凯未到庭，亦未提供证据，视为放弃质证和举证的权利。
被告清水湾公司未提供证据。
到庭各方当事人对对方提供证据的真实性均无异议，本院予以认定。
根据上述本院认定的证据以及当事人在庭审中的陈述，结合相关案件的审理情况，本院认定事实如下：
2011年，陈凯与清水湾公司签订《商品房买卖合同》一份，约定周琦购买304室房屋。该合同在房管部门作了预售备案。
2011年6月15日，工商银行与陈凯、清水湾公司签订《个人房屋担保借款合同》一份，约定工商银行根据陈凯的申请，同意向陈凯发放购房贷款，借款金额为530000元，用于购买304室房屋；借款期限为360个月，自2011年6月15日起至2041年6月15日止；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，据此确定的利率以借款凭证记载为准；借款人应按期偿还贷款本息，如未按约定的时间归还，贷款人按在约定利率基础上加收30%确定计收罚息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；借款人不按期偿还贷款利息时，贷款人对借款人未支付的利息计收复利；还款方式为等额本息还款，按月计息；借款人连续三个月或在本合同期内累计六个月未按时足额偿还贷款本息的，经通知，贷款人有权宣布本合同项下的贷款提前到期；合同还约定本合同项下借款的担保方式为阶段性保证担保加抵押，由清水湾公司提供阶段性保证担保，从本合同签订之日起至借款人取得《房屋所有权证》，办妥正式抵押登记手续并向贷款人交付他项权证之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。保证范围为借款本金、利息、罚息、违约金以及实现债权等费用；陈凯以其所购房屋作抵押。
同日，工商银行按约发放了个人购房贷款530000元，将相关款项汇至合同约定的清水湾公司账户。2011年7月8日，工商银行办理了抵押权预告登记，取得了该处房产的预抵押登记证书（编号为：余房预字第11081836号），预告登记债权数额为530000元。
2014年8月20日，本院裁定受理清水湾公司的重整申请，并指定天健会计师事务所（特殊普通合伙）、浙江金道律师事务所担任清水湾公司的联合管理人。大约从2014年7月起，陈凯开始连续十九个月未按时偿还贷款本息。至2014年8月20日，欠息5618.97元。2016年1月4日，工商银行通过邮寄EMS方式向陈凯宣布提前到期，要求还款。截至2016年1月20日，尚欠工商银行贷款本金510115.02元、利息、罚息、复利45877.97元。304室房屋尚未办理正式抵押权登记，至本院庭审时仍在复工。
本院认为：《个人房屋担保借款合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，对当事人均具有约束力。工商银行已经履行了发放贷款义务，作为借款人的陈凯应当按约履行合同义务。现陈凯未能按约履行还本付息的义务，已构成违约。工商银行有权要求陈凯提前归还借款本息、罚息等款项，理由正当，符合法律规定，本院予以支持。清水湾公司作为连带保证人,应当为上述债务承担连带保证责任,但相应利息（罚息、复利）应计算至2014年8月20日，本院对清水湾公司的相应抗辩意见予以采信。经核实，至2014年8月20日欠息5618.97元。因清水湾公司进入破产重整程序，工商银行应及时申报债权按破产程序行使相应权利。现涉案房屋已办理银行预抵押登记，工商银行已发放贷款，按揭合同已履行多年，至今未办理正式的抵押登记原因也不在于银行，故本院对工商银行要求对304室房屋处置享有优先受偿权的诉讼请求予以支持。陈凯经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，可作缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、陈凯于本判决生效之日起十日内支付中国工商银行股份有限公司杭州湖墅支行贷款本金510115.02元、利息、罚息、复利45877.97元（利息、罚息、复利按照合同约定暂计算至2016年1月20日），并支付2016年1月21日起至贷款还清之日止按合同约定的利率标准计算的利息、罚息、复利。
二、确认浙江清水湾置业有限公司对陈凯上述应付贷款本金510115.02元及利息5618.97元承担连带清偿责任。
三、如陈凯未履行上述第一项付款义务时，中国工商银行股份有限公司杭州湖墅支行有权对陈凯购买的杭州市中泰街道清水湾别墅山水苑25幢2单元304室房地产（即余房预字第11081836号《房屋预告登记证书》项下的抵押物）折价、拍卖或变卖后的价款优先受偿。
四、驳回中国工商银行股份有限公司杭州湖墅支行的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9360元，由陈凯、浙江清水湾置业有限公司承担。公告费650元，由陈凯承担，于本判决生效之日起七日内径直支付中国工商银行股份有限公司杭州湖墅支行。
中国工商银行股份有限公司杭州湖墅支行于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；陈凯、浙江清水湾置业有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 长 卜 亮
人民陪审员 周 震 生
人民陪审员 王景莉二○一六年十一月四日书记员谭一萍