广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤2071民初24461号
原告（反诉被告）：王翠珠，女，1787年10月26日出生，汉族，住江苏省泰兴市，
委托诉讼代理人：甘智慧，系广东大同（珠海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨小虹，系广东大同（珠海）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：黄绮卿，女，1957年8月15日出生，香港特别行政区居民，住广东省中山市，
委托诉讼代理人：潘雪英，系广东泰力律师事务所律师。
原告（反诉被告）王翠珠诉被告（反诉原告）黄绮卿房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭分别于2017年5月22日、2017年6月6日公开开庭进行了审理。原告王翠珠的委托诉讼代理人杨小虹、被告黄绮卿的委托诉讼代理人潘雪英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王翠珠向本院提出以下诉讼请求：1.被告继续履行原、被告双方于2016年8月25日签订的房产买卖合同，被告协助原告办理位于中山市××乡镇××大道雅××花园××房过户手续；2.被告向原告支付违约金（以36万元为本金，按日万分之五，从2016年10月18日起计算至实际办理过户手续之日止）；3.被告向原告支付律师费1万元。事实与理由：原告与被告双方于2016年8月25日签订房产买卖合同，原告以36万元的价格购买被告的房屋。原告依约向被告支付定金2万元，并于2016年10月8日取得测绘图纸及于2016年10月18日缴纳购房房屋的税费。后双方按照约定时间到国土局办理过户时发现涉案房屋存在抵押，故无法办理过户。被告称其对自身房屋有设立抵押权并不知情，要求原告给予时间解除抵押权。2016年11月14日，被告无故拒绝交易。后原告多次通过中介与被告沟通未果。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，提出前述诉讼请求。
原告王翠珠就其诉讼请求及主张的事实向本院提交以下证据：1.房屋买卖合同；2.土地使用权证；3.房产证；4.301房平面图；5.收据（No.2047444）；6.广东省增值税普通发票；7.税收缴纳书；8.委托合同；9.广东省增值税普通发票；10.中山市不动产登记资料证明表；11.收据（No.2332115）；12.短信截图；13.王翠珠与中介何翠娴微信聊天记录；14.中国建设银行个人活期账户交易明细。经开庭质证，被告对原告上述提交的证据1-11的真实性确认，对证据12真实性不确认，对证据13中部分内容确认，微信聊天记录截图的最后两页不确认，对证据14的真实性确认。
被告黄绮卿答辩称，1.双方签订的房产买卖合同已经解除，被告无须履行合同义务。被告于办理抵押登记手续当日即2016年11月10日通过电话的方式通知原告付清房款余款并办理过户手续，原告拒绝并表示需等到2016年12月18日方可办理。2016年11月14日，双方见面商谈。原告无正当理由拒绝履行合同义务，故被告于当天提出解除双方签订的房产买卖合同；2.被告无须支付原告违约金，被告不存在违约行为。双方签订的房产买卖合同并未约定违约金条款，且被告不存在违约行为，原告主张违约金没有事实和法律依据；3.被告无须支付原告律师费。双方签订房产买卖合同未约定律师费事项，且聘请律师不是原告维权的必须行为。综上所述，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
被告黄绮卿未向本院提交任何证据。
被告黄绮卿向本院提出以下反诉请求：1.解除原告与被告于2016年8月25日签订的房产买卖合同；2.被告没收原告已支付的定金2万元。事实及理由：我与王翠珠于2016年8月25日签订《房地产买卖合同》，约定签订合同当日支付定金20000元，余额340000元于2016年10月30日或之前在国土局或中山市三乡镇房地产服务有限公司办理签名过户手续时付清。2016年10月18日双方到国土局准备办理过户手续时发现该房产设有抵押权，我此前并不知情。此后，我积极办理注销抵押登记手续，并于2016年11月10日办理完毕。同日，我电话通知王翠珠付清购房余款，王翠珠拒绝并坚持要求支付余款及办理过户手续时间推迟至2016年11月18日。自签署合同到收取全部房款，时间长达4个月，不符合当初我出售房产的目的。2016年11月14日双方见面商谈时，鉴于原告无正当理由拒不履行合同，我当天提出解除合同，理由如下：1.我至今没有收到涉案房屋购房余款34万元，根据双方签订的合同应办理过户手续时付清，王翠珠知道我的账户，其至今未支付，故我有权拒绝办理过户手续；2.王翠珠无故要求更改合同履行时间，超期一个多月，与我当时向短时间收取全额房款的目的不符；3.王翠珠未付清购房款且房屋未交付，不符合法律规定的补办房屋手续的规定。综上，因王翠珠的违约行为，故我主张解除合同，并根据合同第五条违约责任，没收王翠珠所付定金2万元。
被告黄绮卿在反诉中也未向本院提交任何证据。
原告王翠珠对反诉辩称，第一，双方的房地产买卖合同自2016年8月25日签订时成立并生效，依据合同法第8条、第44条以及第66条的约定，反诉被告已经履行了自己的合同义务，2016年10月18日缴纳房屋过户税费，准备办理房屋过户手续时，发现涉案房产设有抵押，导致双方无法于当天过户。该原因是由于反诉原告未能谨慎地履行自身的合同义务造成，因此直至2016年11月10日，反诉原告办理完毕抵押注销，双方重新约定在2016年11月14日过户。在此过程中，反诉被告并无任何违反合同约定的行为，反诉原告在2016年11月14日无故拒绝过户，且至今未说明原因，已然违反了买卖合同第2条、第5条、合同法第60条的规定。因此，在本案诉争房产已具备过户的条件下，反诉被告恳请法院支持原告继续履行合同的诉讼请求，驳回反诉原告的全部反诉请求。反诉被告剩余房屋购房款已准备好，具备一次性支付的履约能力。反诉原告称，反诉被告无故更改合同履行期限，超期一个多月，并非事实。从反诉被告提交的证据12、证据13可知，2016年11月11日反诉原、被告双方已约定了剩余支付房款以及过户的时间为2016年11月14日，因此不存在反诉原告所称的拖延支付房款的事实，恳请法院驳回反诉原告的所有诉讼请求。
原告王翠珠在反诉中提供的证据与本诉一致。
本院认定事实如下：2016年8月25日，原告王翠珠（买方）与被告黄绮卿（卖方）、周志玲（代理方）签订了一份房屋买卖合同，约定：1.被告将其名下位于中山市××乡镇××大道雅××花园××房出售给原告，房屋交易价格为36万元；2.房款支付方式：原告于2016年8月25日向被告支付定金2万元，余款34万元在取得图纸之后（在10月30日或之前）在国土局或中山市三乡镇房地产服务有限公司办理签名过户手续时付清；3.双方约定交易过程中税费由原告承担；4.违约责任：被告保证上述房产没有产权或财务纠纷或其他权利限制、且不得隐瞒交易时可能出现的争端及问题，同时在本合同签订后，被告不得以任何理由终止或私自出售、出租予他人，否则由此导致无法顺利过户或延迟交易过户至原告名下，视同被告恶意违约。被告应在五个工作日内一次性如数退还所收的乙方款项及经济损失，并双倍定金赔偿给原告，并支付代理方所收定金30%作为代理费。如原告中途不买，被告所收定金不予退回，并支付代理方所收定金30%作为代理费。上述房地产买卖合同还约定了其他内容。合同签订后，原告通过银行转账及现金方式，经中介方协助向被告支付了定金2万元。2016年10月8日，原告向相关测绘公司支付了涉案房屋测绘费360元，并于当日取得涉案房屋的测绘图纸。2016年10月18日，原告缴纳了涉案房屋买卖所需缴纳的契税费2000元。
2016年10月18日，原、被告双方到国土部门办理过户手续时，发现涉案房屋存在抵押登记手续，无法办理过户手续。后原、被告双方协商解除抵押登记手续后，再办理过户手续。2016年11月10日，涉案房屋解除了抵押登记手续。根据原告的中介人员与被告的中介人员的微信聊天记录，被告解除抵押手续后要求原告立即付款并办理过户手续，但原告表示由于资金问题要求到2016年12月份左右才付款办理过户手续，被告不同意，后经沟通，原告同意在2016年11月14日付款并办理过户手续。到了2016年11月14日下午双方约定的过户时间，被告明确拒绝继续履行合同，导致不能办理过户手续。原告的中介人员何翠娴也出庭作证，证明了上述事实。
另查：原告向本院提供了一份银行流水清单，该流水清单显示在2016年11月11日有一笔34万元的存款存入原告名下的建设银行账户，而且该账户在2016年11月11日至2016年11月19日期间账户余额均大于34万元。
再查：原告王翠珠委托律师参与本案诉讼，为此支付了律师费10000元。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。原告王翠珠与被告黄绮卿的房产买卖合同，是各方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应恪守履行。诉讼中，原、被告均确认，原告王翠珠已向被告黄绮卿支付购房定金2万元，涉案房屋的测绘图纸于2016年10月8日取得，双方约定于2016年10月18日前往国土局办理过户手续，后因涉案房屋存在抵押，暂不能办理过户手续，故原被告双方一致同意待涉案房屋解除抵押后双方再办理过户手续。对于上述事实，本院依法予以认定。本院认为，虽然双方签订房产买卖合同中约定，原被告双方应在取得涉案房屋测绘图纸后或2016年10月30日前办理过户手续及完成剩余房款的交付，但原被告双方一致同意对合同中约定的办理过户手续及完成剩余房款交付的时间进行重新约定，故双方应继续履行各自的合同义务。而且由于被告的房屋存在抵押登记手续，导致不能在合同约定的时间办理过户手续，责任不在原告。本案中原、被告的争议焦点有二：一、双方重新约定的办理过户手续及完成剩余房款交付的时间为何时；二、是原告违约还是被告违约导致合同未能继续履行。争议焦点一，原告称双方通过中介约定于2016年11月14日办理过户手续，并提供了原告与其中介何某的聊天记录截图予以佐证。被告辩称双方是通过口头约定的方式约定于涉案房屋办理注销抵押登记当天，即2016年11月10日办理过户手续。而且此前是由于被告的涉案房屋存在抵押登记而导致未能按合同约定的时间办理过户手续，故应允许双方另行协商过户时间。本院认为，原、被告双方在诉讼中均确认双方均是通过中介方进行沟通，原、被告双方并未直接进行沟通，结合双方向本院提交的微信聊天截图及证人证言，依据证据证明效力规则，原告向本院提交的证据证明效力高于被告。原、被告双方均申请各自委托的中介方业务员出庭作证也证明双方另行协商于2016年11月14日办理过户手续的意向。而且2016年11月14日当日双方也已到场见面拟办理过户手续，只是由于被告拒绝办理而导致未能继续履行。故对于原告主张的双方通过中介约定于2016年11月14日办理过户手续的事实，本院予以认定。争议焦点二，被告认为双方签订的房产买卖合同中约定原告应先向被告支付剩余购房款34万元后，被告才须配合原告办理过户手续。本院认为，原告向被告支付剩余购房款与被告配合原告办理过户手续应为对等的权利义务，且原、被告双方未就支付房款与办理过户手续的先后顺序进行明确约定，故被告不可行使先履行抗辩权而拒绝配合原告办理过户手续。从原告向本院提交的银行流水显示，在2016年11月11日有一笔34万元的存款存入原告名下的建设银行账户，且该账户在2016年11月11日至2016年11月19日期间账户余额均大于34万元。本院认为，原告依约向原告支付了定金2万元，缴纳了相应测绘费、契税，并在2016年11月14日做好了向被告支付剩余购房款34万元的准备，已履行其主要的合同义务。被告未依约在2016年11月14日配合原告办理过户手续，已构成违约，应承担相应的违约责任。
关于违约金计算标准及起算时间的问题，原、被告双方签订的房产买卖合同中约定的违约责任条款中虽约定若被告违约应赔偿原告经济损失，但原告主张被告向其支付违约金应结合该违约行为对原告造成的实际损失进行考量，故本院认为，违约金的计算标准调整为以原告已支付定金2万元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率进行计算。违约金的计算时间应从被告实际违约之日起，即2016年11月14日计算至实际办理过户手续之日止。对于原告主张的律师费1万元，本院认为，原、被告双方签订的房产买卖合同中并未就律师费的承担进行明确约定，且该律师费并非原告主张权利所产生的必要费用，故对于原告该诉讼请求，本院不予支持。
对于被告黄绮卿的反诉问题，本院认为，涉案房屋已具备过户条件，且不存在双方约定或法定的合同解除的事由，故对于被告主张的解除双方于2016年8月25日签订的房产买卖合同的诉讼请求，本院不予支持，予以驳回。另原告不存在违约行为，合同未能履行的原因在于被告，故对于被告主张的被告没收原告已付定金2万元的诉讼请求，本院也不予支持，予以驳回。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、原告王翠珠与被告黄绮卿继续履行双方于2016年8月25日签订的房产买卖合同；
二、被告黄绮卿应在本判决发生法律效力之日起三日内协助原告王翠珠办理位于中山市三乡镇金涌大道雅居乐花园H9幢301房过户手续，原告王翠珠办理过户手续时应一次性向被告黄绮卿支付剩余购房款340000元；
三、被告黄绮卿应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告王翠珠支付违约金（违约金的计算方式：以定金20000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2016年11月14日起计算至实际办理过户手续之日止）；
四、驳回原告王翠珠的其他诉讼请求；
五、驳回被告黄绮卿的全部反诉请求。
如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费6931元、财产保全费3774元，共计10705元（原告已预交），由被告黄绮卿负担，被告黄绮卿应在支付上述违约金时一并将应承担的案件受理费及财产保全费10705元支付给原告王翠珠；反诉案件受理费3500元（被告已预交），由被告黄绮卿承担。
如不服本判决，原告王翠珠可在判决书送达之日起十五日内，被告黄绮卿可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判长 何亦辉
审判员 邓文辉
审判员 唐 群
二〇一七年七月六日
书记员 卢芷琪
冯莹