济南市槐荫区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0104民初2581号
原告：马某某，男，1985年9月20日出生，汉族，住山东省禹城市。
委托诉讼代理人：仇萍，山东统河律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭蕊，山东统河律师事务所律师。
被告：刘某某，男，1983年7月29日出生，汉族，住山东省沂水县。
第三人济南丰汇房地产经纪有限公司槐荫区汇丰第五分公司，住所地济南市。
负责人：相贵林，总经理。
委托诉讼代理人：李永宁，男，1987年9月25日出生，汉族，住河北省张家口市。
原告马某某与被告刘某某、第三人济南丰汇房地产经纪有限公司槐荫区汇丰第五分公司（以下简称汇丰五公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月16日立案后，依法适用简易程序，于2017年6月21日公开开庭进行了审理。原告马某某及委托诉讼代理人仇萍、郭蕊，被告刘某某，第三人汇丰五公司的委托诉讼代理人李永宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
马某某向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付违约金10万元；2.判令被告赔偿因购房支付的中介费1.8万元及房屋增值损失暂定1万元；3.判令被告返还已付定金2万元。事实和理由：2016年10月31日，原告通过第三人购买被告所有的位于济南市槐荫区清河北路北美里新居二区x号楼2－603的房产并签订编号为0000100的《房屋买卖合同》。合同对交易定金、成交价格65万元、房产产权现状、税费承担、解除权利、违约责任等进行了明确约定。合同签订后，原告按合同约定在签订当日向被告支付购房定金2万元，向第三人交纳中介费1.8万元。但被告未按合同约定期限协助原告办理网签手续，经第三人多次催促，被告一直推脱，至今不予办理，存在严重违约行为。因被告的严重违约，给原告造成重大损失。为维护自身的合法权益，提起诉讼。
刘某某辩称，对于原告的起诉不认可，原告购买我的房子以后是因为限购政策出台以后才无法继续履行合同。我在2017年1月22日给第三方汇丰房产和原告发出了解除合同通知书，他们在异议期内没有任何答复。我在槐荫法院也起诉过，依法判决合同解除。所以对于原告起诉我的理由不认可。
汇丰五公司述称，我们维护双方的权益，对于原告的要求同意。
马某某围绕诉讼请求依法提交了证据，包括2016年10月31日签订的《房屋买卖合同》、同日出具的《定金收条》、《收款收据》，本院组织当事人进行了证据交换和质证，刘某某、汇丰五公司无异议，本院予以确认并在卷佐证，并依以上证据结合当事人的陈述，认定事实如下：
1.2016年10月31日，刘某某作为卖方、甲方，与作为买方、乙方的马某某、作为见证方、丙方的汇丰五公司签订《房屋买卖合同》，写明：一、房产状况：甲方自愿出售坐落于济南市槐荫区清河北路北美里新居二区x号楼2-603的房产给乙方，房屋所有权证书号济房权证槐字第xxxx**号；房屋所有权人为刘某某，产别：住宅；房屋建筑面积为75.66平方米；地下室/小房面积9.03平方米；（以上内容以《房屋所有权证》登记为准），附属设施包含地下室、固定装修。房屋无租赁、有抵押。二、成交价格：甲、乙双方经协商一致，同意本合同项下房产及其配套设施的总价款为650000元。三、定金：乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金20000元；甲方自本合同签订时将《房屋所有权证》交由丙方，用于办理房产交易的后续手续，并作为对房产交易安全性的担保。四、付款方式：甲乙双方同意使用本条的第二种付款方式。即按揭贷款：乙方于银行审批贷款通过后将首付房款其中包括定金2万元整存入甲方银行账户，剩余房款在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付，以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准，如果按揭贷款不能办理或贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方应一次性补足；若有尾款，待该房屋权属过户手续办理完毕及物业交割后5日内，乙方向甲方结清全部房款。五、甲、乙双方办理过户等手续所产生的相关税费：甲方承担该房款为甲方的净得款。乙方承担：契税、中介费、评估费、金融服务费等过户中产生的所有费用。六、甲、乙双方应于本合同签订当日按照《佣金确认单》的约定向丙方支付佣金。七、甲、乙双方应在本合同签订之日起7日内，委托并协助济南区域金融中心办理包括但不限于房产过户、评估、贷款等相关手续并提供相关贷款资料，甲乙双方应互相配合协助其税费的缴纳；由于甲、乙任一方故意拖延或不及时提供相关材料，不配合缴纳税费的，按照本合同第十条规定追究违约方责任；若因不可抗力或政府、银行等原因，导致合同不能履行的除外。八、甲方保证此房产项下户籍状况为空户，如该房产项下有户口，应在2016年12月1日前将户口迁出。九、甲、乙双方同意，甲方于收到全款后3日内通知乙方进行房屋验收交接；乙方应在收到通知之日起3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后签定《房屋交接书》作为房屋转移占有的标志，交付之前发生的费用由甲方结清；自交付的次日起，房屋及其配套设施物品损坏或所发生费用由乙方自行承担。十、违约责任。1.若发生与甲方有关权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决，并向乙方承担违约责任。2.甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房款3‰的违约金并赔偿相对方因此所遭受的损失。3.若甲方违反第八条、第九条的规定，乙方有权依前述之约定获取违约金。4.若乙方不违反第四条的约定逾期15日仍不予履行义务，甲方有权解除合同，并且有权依前述之约定获取违约金；5.委托代理人签订本合同需出示委托人的书面授权委托书，委托代理人应保证该委托书的真实性，否则由此产生的法律后果由委托代理人承担；6.甲、乙任何乙方违约，造成合同无法继续履行的，由违约方承担丙方中介佣金。十一、其他约定事项：1.甲方保证该房产无任何产权纠纷。2.乙方首付不得低于银行贷款的剩余款。3.如遇国家政策的原因和银行贷款的原因，该房产不能办理正常的交易手续，三方免责，定金退还。4.乙方首付款必须按丙方指定的时间转账支付四方。5.甲乙双方必需（须）按丙方指定时间办理该房屋的所有手续。6.甲乙双方如有违约，甲方违约定金双倍返还，乙方违约定金不退，违约方承担产生的所有费用。十二、如果本合同第十一条的约定与其他条款的约定不一致，以第十一条约定的内容为准。
以上合同签订当日，马某某向刘某某支付定金20000元，刘某某就此出具《定金收条》。同日，马某某还向汇丰五公司支付中介费、评估、金融服务费合计18000元，汇丰五公司就此出具《收款收据》。
2.马某某说明其非济南市户籍，在2016年10月31日与刘某某、汇丰五公司签订《房屋买卖合同》时不受当时“限购”政策的影响。但在2016年12月26日再一次“限购”政策实施后，其因为没有连续缴纳社保等原因受到该政策影响。刘某某及汇丰五公司对马某某以上陈述无异议。
3.马某某在起诉书中提出要求刘某某赔偿房屋增值损失暂定1万元，后其在庭审中明确合同无法履行，应当解除，并将要求赔偿的增值损失确定为5万元；刘某某确认该房屋现增值5万元无异议。
马某某还主张刘某某现又欲将涉案房屋另行出售，在互联网上发布的出售价格为92万元。刘某某确认该事实，但主张房屋尚未出售。
对于当事人没有争议的事实，本院予以确认。
当事人双方有争议的事实，刘某某提供：
1.标注日期为2017年1月22日的《解除合同通知函》及同日快递详情单、查询结果。通知函载明接收方为汇丰五公司及马某某，内容为：我于2016年10月31日与你汇丰公司及马某某签订《房屋买卖合同》，向马某某出售济南市槐荫区美里新居2区x号楼2单元603室房产，但因政府出台限购政策后马某某不具备买房条件，导致该合同目的不能实现，现我方书面通知你双方解除该合同。合同解除后的处理意见一并告知如下：1.2016年12月26日，济南市人民政府办公厅发布《济南市人民政府办公厅关于进一步加大调控力度促进房地产市场持续平稳健康发展的通知》（济政办发【2016】31号），依据该文件第三条，非本市户籍家庭在我市限购1套住房（需提供连续24个月以上在市区缴纳个人所得税或社会保险证明），马某某未取得济南市本地户籍、未在济南市区连续缴纳个人所得税或办理社会保险。因其不具备购房条件，合同目的不能实现，我方依法解除与你两方签订的买卖合同。2.鉴于你汇丰公司作为此次房屋买卖事项中介，不允许我方与马某某直接联系，也未告知我方其联系方式，我方与马某某皆严格遵守公司规定，并以公司作为唯一联系渠道。我方此次发送通知到达你公司之日即视为到达马某某，请你公司保留通知证据。若因你公司收到本通知后未及时通知马某某，由你公司承担相应的法律责任，你公司也可在收到本通知之日起三日内向我方提供书面马某某联系地址及电话。3.请汇丰公司在收到本通知后三日内返还我方房产证及收取的3000元售后保证金。若你汇丰公司未在上述期间返还我方房产证及保证金，我方保留运用法律手续实现及向你方要求赔偿我方因上述原因造成一切损失的权利。4.请马某某在汇丰公司收到本通知后5日内，书面告知你与我方关于购房定金处理意见，逾期视为你方放弃定金。5.解除权属于法律规定的形成权，本通知一经送达买卖合同即时解除。若你双方对于本通知有任何异议，可在收到本通知三日内书面告知我方，你双方异议不影响合同解除的效力。如你双方不认可解除后果，可申请人民法院确认解除合同的效力。6.如你双方有符合济南市购房条件的相关证据，请在收到本通知三日内书面提供给我方，经我方确认属实后，原合同继续履行，逾期视为你双方认可本通知陈述所有事实。快递详情单载明邮寄内容为刘某某与马某某房屋买卖合同解除通知函；查询结果显示该邮件于2017年1月22日发出，2月5日签收。
2.本院（2017）鲁0104民初1070号《民事判决书》。载明刘某某为原告，以济南丰汇房地产经纪有限公司（以下简称丰汇公司）及汇丰五公司为被告提起诉讼，要求判令丰汇公司返还其房产证原件、判令汇丰五公司返还其保证金3000元，本院于2017年3月3日对该案立案。该案审理中丰汇公司及汇丰五公司均未到庭。本院查明并认定刘某某将其名下位于济南市槐荫区清河北路西首路北美里新居二区x号楼2－603的房屋及2－102的地下室委托汇丰五公司代为出售，并将房屋所有权证交予汇丰五公司，汇丰五公司出具收条。2016年10月31日，刘某某与马某某及汇丰五公司签订《房屋买卖合同》，约定刘某某通过汇丰五公司向马某某出售其房屋及地下室，总价款65万元。合同签订后，刘某某向汇丰五公司交纳保证金3000元，汇丰五公司职员出具收据。房屋买卖合同履行过程中，因马某某个人原因，致使合同无法履行，刘某某遂向汇丰五公司及马某某发出《房屋买卖合同解除通知函》，要求解除双方签订的房屋买卖合同。该案中本院认为，刘某某持其与汇丰五公司、马某某签订的《房屋买卖合同》、收到房产证的收条、交纳保证金的收据，要求丰汇公司返还房产证原件及保证金3000元，汇丰五公司在自有资金范围内与丰汇公司共同承担民事责任，本院予以支持。因刘某某在得知购房人不具备购房条件，房屋买卖合同无法履行的第一时间，向汇丰五公司发函，要求解除该合同，已充分行使了自己的权利和义务，汇丰五公司收到解除函后，未与刘某某进行沟通，应承担于已不利的后果。汇丰五公司系丰汇公司出资设立的非法人分支机构，其民事责任应由丰汇公司承担。鉴于汇丰五公司已办理营业执照，应一同与丰汇公司承担返还刘某某房产证原件及保证金3000元的民事责任。判决：一、丰汇公司、汇丰五公司于判决生效之日起十日内返还刘某某房屋所有权证；二、丰汇公司、汇丰五公司于判决生效之日起十日内返还刘某某保证金3000元。刘某某说明该判决业已发生法律效力并已执行完毕。
马某某对刘某某提供的以上证据质证认为，解除合同通知和民事判决书是在2017年6月5日通过法院送达收到，之前没有收到过。对于这些证据有异议。民事判决书的真实性其不清楚，但认为判决书与其没有任何关联性，其既不是该案的当事人也不是第三人，更未被通知参与过庭审，判决结果和认定的事实也与其无关；另对于解除合同通知以及快递详情单的关联性其也不认可，因为在2017年6月5日法院送达之前不知道，也没有收到过。其并认为本案实际是因刘某某的违约，导致其合同目的无法实现，刘某某仍然应当按照合同约定承担相应的违约责任。
汇丰五公司对刘某某提供以上证据的真实性未提出异议，说明法院判决要求将房产证给卖方（即刘某某），并说明快递说让其公司通知买方（即马某某）解除合同，其公司认为没有义务通知买方（即马某某）解除，因为他们之间都有联系方式，其公司没有必要通知。
本院认为，刘某某提供的以上证据在形式上都是原件，本院予以确认。但本院（2017）鲁0104民初1070号《民事判决书》所载明的当事人并无马某某，马某某质证时也说明其并未参与该案审理，该案中并未查明或认定刘某某作出的解除合同通知已经通过汇丰五公司到达马某某，汇丰五公司在本案诉讼中也说明其公司认为没有必要将解除通知通知马某某，由此说明该解除合同通知在本案审理中作为刘某某的证据向马某某送达前并未到达马某某，因此，该通知中解除房屋买卖合同的内容对马某某并不产生法律效力。
3.汇丰五公司在本案诉讼中说明马某某与刘某某双方签订合同后就可以办理网签和银行审批贷款手续，谁先办都可以。本案中是先去办理的银行审批，在2016年12月初银行审批的过程中还没有收到银行通过的通知时其已经通知双方去办理网签，但被告说是在外地回不来。我当时是电话通知的，被告也没有给具体的时间，第二天我又继续通知，被告还是说在外地来不了。
马某某对汇丰五公司以上主张确认电话通知过其，具体时间记不清楚了，第一天通知其次日去，第二天又说刘某某来不了，有两次这种情况。
刘某某对汇丰五公司以上主张说明汇丰五公司催过其办理网签手续，是在2016年11月下旬，其没有去。因为其提出先面签再网签，汇丰五公司向其说明如果贷款审批不通过，两个月之后还可以再撤销，所以其没有去办理网签。其认为签订房屋买卖合同的时候就办理交易的流程口头有约定，先去银行面签才能去办理网签。
马某某就刘某某以上陈述主张网签和面签是针对不同的主体，而且没有先后顺序的。
汇丰五公司主张合同的补充条款中已经写明，要求双方按照其指定的时间去办理相关手续；而且如果因为银行贷款的原因买方买不了被告的房子，双方还可以去撤销网签。
本院认为，马某某、刘某某及汇丰五公司就2016年10月31日《房屋买卖合同》签订后的履行情况分别进行了说明，双方在事实主张方面基本没有分歧，均确认了汇丰五公司在2016年11月下旬左右时间分别通知了马某某及刘某某，要求双方去办理房屋买卖合同的网签手续，但因刘某某认为应当先办理银行贷款审批的面签手续才能再去办理合同的网签，导致网签未能办理。
本院认为，马某某与刘某某于2016年10月31日经汇丰五公司居间签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，合同合法有效。在合同签订后，双方均应严格、积极地履行合同。但事实上该合同没有得到履行，特别是2016年12月26日济南市人民政府办公厅发布《关于进一步加大调控力度促进房地产市场持续平稳健康发展的通知》后，马某某因不符合该政策中“需提供连续24个月以上在市区缴纳个人所得税或社会保险证明”被限制购房，致使其与刘某某于2016年10月31日签订的《房屋买卖合同》无法继续履行。马某某提出的诉讼请求中虽未明确有解除该合同的具体诉讼请求，但其要求刘某某返还定金、承担违约金等，实际已经表明不再履行而是解除该合同，后在本案庭审中其进一步明确了合同不再履行。同时需要指出的是，早在马某某起诉之前，刘某某曾向汇丰五公司送达过一份书面解除合同通知函，也表明了解除合同的意思，本院前面已经说明，该解除合同通知函并未到达马某某，不产生解除房屋买卖合同的效力。但鉴于马某某在本案诉讼中也表明要求解除合同，与刘某某解除合同的意思相一致，因此，本院确认马某某与刘某某于2016年10月31日签订的《房屋买卖合同》解除。本院同时认为，从马某某与刘某某签订的《房屋买卖合同》来看，约定了马某某采用按揭贷款方式向刘某某支付购房款项，但合同中并未约定必须先办理银行贷款审批的面签手续然后再办理合同的网签手续，反而是约定了马某某与刘某某必须要按汇丰五公司指定的时间办理所有手续。而在马某某交纳相关资料、办理银行贷款过程中，汇丰五公司通知刘某某与马某某办理合同的网签手续，但刘某某却以先银行面签为条件拒绝办理合同的网签手续，导致合同未及时网签，最终无法继续履行。在此过程中，马某某无违约之处，刘某某未积极协助办理网签手续，存在着违约行为，应向马某某承担违约责任。
鉴于刘某某的违约行为导致其与马某某签订的房屋买卖合同无法履行而解除，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。马某某在合同签订当日向刘某某交纳了定金20000元，其现提出的诉讼请求中的一项即为要求刘某某返还该定金，其该项诉讼请求于事有理、于法有据，本院予以支持。
因本院认定刘某某在有效合同签订的履行过程中存在违约行为，致使合同无法履行而解除，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，其在向马某某返还定金之外还应当向马某某承担违约责任。
马某某要求刘某某赔偿中介费18000元，对此其提供了中介费用收款收据，可以确认其向汇丰五公司交纳该费用的事实。鉴于合同无法履行而解除，该费用已成为马某某的实际经济损失，刘某某应予赔偿，本院对马某某的该项诉讼请求予以支持。
马某某还要求刘某某支付违约金10万元，其依据是《房屋买卖合同》中的约定，即“甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房款3‰的违约金并赔偿相对方因此所遭受的损失”。应该说马某某的该项诉讼请求确有合同依据，但考虑到马某某在合同签订后，实际仅向刘某某支付了定金20000元，余款尚未支付，鉴于此，本院调整确定刘某某向马某某支付违约金50000元，对马某某另主张的部分违约金不予支持。
马某某还要求刘某某赔偿房屋增值损失50000元，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，因刘某某违约，不积极协助马某某办理合同的网签手续，导致马某某最终无法继续履行该合同，不能购买涉案房屋，甚至在一定时期内在济南市区亦无法购买房屋，刘某某反而因自身的违约行为，导致其与马某某签订的房屋买卖合同无法履行而继续拥有涉案房屋，如果其继续对外出售则能够以相对更高的价格出售，在经济上反而会获得更高的利益。在此情形下，其应当向马某某赔偿房屋增值方面的损失，马某某现要求的增值损失5万元符合实际情况，本院予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、刘某某于本判决生效之日起十日内向马某某支付违约金5万元；
二、刘某某于本判决生效之日起十日内向马某某赔偿因购房支付的中介费用1.8万元；
三、刘某某于本判决生效之日起十日内向马某某赔偿房屋增值损失5万元；
四、刘某某于本判决生效之日起十日内向马某某返还定金2万元；
五、驳回马某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4060元，减半收取计2030元，由马某某负担530元，由刘某某负担1500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判员 杨春疆
二〇一七年八月七日
书记员 刘 微