广东省广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0111民初15529号
原告：李文广，男，汉族，1968年1月14日出生，身份证住址广东省恩平市，
委托诉讼代理人：陈育炽，广东法制盛邦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：洪子淇，广东法制盛邦律师事务所实习人员。
被告：黄秀梅，女，汉族，1974年9月18日出生，身份证住址江西省抚州市黎川县，
被告：蒋红卫，女，汉族，1966年11月28日出生，身份证住址广州市白云区，
两被告共同委托诉讼代理人：何树雄，广东辅安律师事务所律师。
原告李文广与被告黄秀梅、蒋红卫房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月14日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李文广的委托诉讼代理人陈育炽、洪子淇，被告蒋红卫及两被告共同委托诉讼代理人何树雄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告退还购买房产的定金5万元整；2.判令被告向原告赔付违约金：1538000元×15%=230700元；3.判令被告承担本案全部诉讼费、诉讼保全担保费1500元、诉前财产保全费1924元、律师费10000元。事实和理由如下：2017年3月16日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同》，购买位于广州市白云区佳园街13号606房（粤房地权证穗字第××号），建筑面积79.87平方米，套内建筑面积63.91平方米，总价1538000元，且原告己于2017年3月16日和2017年3月25日分别向被告支付1万元和4万元，共5万元整作为定金。该房产产权所有人实为熊建新（己故），为被告黄秀梅的丈夫，被告黄秀梅声称其和其未成年女儿熊佳祺为该房产合法继承人，原告相信并与之委托代理人被告蒋红卫签订买卖合同。原告虽然由于限购政策没有购房资格，但原告早已委托另一亲戚即张国春用其购房资格购买，待原告社保购买满五年再转至原告名下，借名买房的效力除非是违反法律强制性规定如购买经济适用房，否则不违法。现由于被告黄秀梅和其女儿熊佳祺并未能办理该房产的继承登记手续，其并无权处置该房产，现该买卖合同无法履行。原告现在要求解除双方的《房地产买卖合同》，根据双方所签订的《房地产买卖合同》十四条，向被告要求支付违约金和退还定金。为维护原告的合法权益，依据相关法律，特向法院起诉，请求法院依法支持原告的全部诉讼请求。
被告黄秀梅辩称：一、涉案合同并未成立。涉案合同出卖方之一熊建新已于2010年去世，其既未委托被告蒋红卫处理涉案房屋也未就涉案合同进行磋商，因此涉案合同并非是其协商一致的产物，涉案合同未成立。另根据原告在诉状所称其是相信黄秀梅及熊佳祺是涉案房产的合法继承人，却未将熊佳祺列为出卖方，可见其也无法确定三究竟应与谁协商涉案房产的买卖事宜，故在未确定出卖方时不应认定涉案合同已成立。二、涉案合同并未生效。鉴于涉案房产存在继承的情形，为避免涉案合同在履行中产生不必要的纠纷，故被告与原告在该合同签订前明确约定，待涉案房产登记在黄秀梅名下后合同方始生效。其后，被告曾前去公证处及房管部门办理涉案房产的变更登记，但经多次努力后仍无法办理涉房产的更名登记。据此，涉案合同并未生效。三、因涉案合同双方均是在明知的情况下处分未成年人熊佳祺的财产权益，故涉案合同应属无效。四、被告己尽合同提示义务，不应独自承担本案缔约过失责任。在合同签订前被告已如实告知原告涉案房产的相关情况，故被告已履行其应尽之义务，不应由其独自承担本案的缔约过失责任。五、原告作为买受方不符合购房资格，也未尽到必要的谨慎注意义务，且在获知涉案合同无法网签的情况下仍同意签订涉案合同，是其自愿承担合同风险的表现，故其对涉案合同的不成立、不生效亦有过错，应自行承担相应责任。六、涉案合同存在多处不明确及无法履行的条款，建议双方协商变更涉案合同，以便双方都能顺利履行该合同。七、我方对原告要求解除《房地产买卖合同》无异议，也同意返还定金50000元，但不同意支付违约金，因为原告自己也存在过错。
被告蒋红卫辩称：我是依据被告黄秀梅的委托而行事，我所有行为均未超逾委托合同的相关约定，故原告要求我承担涉案责任显然没有事实与法律依据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的房地产权证、熊建新遗嘱、熊佳祺与黄秀梅关系的公证书、被告黄秀梅及其女儿熊佳祺到南方公证处办理继承公证的相关资料、原告的购房资格证明的三性无异议，原告对被告提交的结婚证、熊建新死亡证、（2014）赣抚黎证内字第342号、（2016）赣抚黎证内字第753号《公证书》、（2017）赣抚黎证内字第244号《公证书》的三性无异议，本院予以确认，并在卷佐证。被告对于原告提交的房地产买卖合同、定金收据及转账清单、委托书（黄秀梅委托蒋红卫代为处理涉案房产还贷、出售等事宜）、广州市不动产登记中心收费明细表、退费通知书、张国春同意借名买房的声明、张国春的社保证明、张国春个人名下房地产登记情况查询证明的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议。原告对被告提交的书面证人证言的三性不予确认。经审查，原告提交的房地产买卖合同、定金收据及转账清单、委托书（黄秀梅委托蒋红卫代为处理涉案房产还贷、出售等事宜）、广州市不动产登记中心收费明细表、退费通知书均系针对涉案房屋，被告对证据的真实性、合法性无异议，因此本院对上述证据的三性予以确认。对原告提交的张国春同意借名买房的声明、张国春的社保证明、张国春个人名下房地产登记情况查询证明，因张国春并非本案房屋买卖合同的当事人，故本院对上述证据的关联性不予确认。对被告提交的书面证人证言，因证人未到庭作证，故本院对书面证言的合法性不予确认。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
黄秀梅与熊建新两人原系夫妻关系，熊佳祺系两人的女儿。熊建新于2010年3月20日在广州新市医院死亡。涉案房屋广州市白云区佳园街13号606房的登记产权人为熊建新，该房屋存在抵押权，抵押权人为中国工商银行股份有限公司广州庙前直街支行。
2014年7月30日，江西省黎川县公证处出具（2014）赣抚黎证内字第342号《公证书》，载明：申请人黄秀梅因继承被继承人熊建新的遗产，于二0一四年七月三十日向本处申请办理继承权公证，并提供了以下证明材料，本处对申请人提交的权利证明及相关证据材料进行了审查核实，并对申请人及有关人员进行了询问，现查明如下事实：一、被继承人熊建新于二0一0年三月二十日因病在广州死亡。二、被继承人熊建新的所有继承人黄秀梅称，被继承人熊建新生前未与他人签订遗赠扶养协议。但被继承人熊建新生前立有遗嘱，且该遗嘱为被继承人熊建新生前所立的最后一份有效遗。被继承人熊建新的其他所有继承人对该遗嘱均予认可。三、继承人黄秀梅向本处申请继承被继承人熊建新遗留的财产坐落于广州市白云区佳园街13号606房。兹证明被继承人熊建新生前所立遗嘱未违反《中华人民共和国继承法》的规定，真实、有效。根据被继承人熊建新的遗嘱，被继承人熊建新死亡时遗留的上述个人合法财产由熊佳祺继承。
2016年12月27日，黄秀梅、熊佳祺（法定代理人黄秀梅）向蒋红卫出具《委托书》主要内容为：委托人黄秀梅的丈夫，委托人熊佳祺的父亲熊建新于二0一0年三月二十日因病在广州死亡，死亡后遗留有坐落在广州市白云区佳园街13号606房，我和我女儿熊佳祺现要求依法继承该房产，可由于我在江西省抚州市工作，不便前往广州市白云区办理继承该房产有关手续，现委托受委托人为我和女儿熊佳祺的合法代理人，代表我和我女儿熊佳祺处理下列事项：一、代理我和我女儿熊佳祺到公证处办理上述房产继承至我和熊佳祺名下的公证；二、代理我和女儿熊佳祺领取继承权公证书；三、代为我和女儿熊佳祺到广州市房屋管理局办理我和熊佳祺继承熊建新房产的继承登记手续。代理人在上述代理权限范围内所签署的一切相关文件，委托人均予以承认，并承担相应的法律后果。委托期限：本委托书签署之日起至上述事项办妥为止。江西省黎川县公证处出具（2016）赣抚黎证内字第753号《公证书》，证明黄秀梅于2016年12月27日在该公证处在上述《委托书》上签名、摁指印。
2017年3月14日，黄秀梅、熊佳祺（法定代理人黄秀梅）向蒋红卫（受托人）出具《委托书》，主要内容为：委托人黄秀梅的丈夫、委托人熊佳祺的父亲熊建新于二0一0年三月二十日因病在广州死亡，死亡后遗留有坐落在广州州市白云区佳园街13号606房屋，我和我女儿熊佳祺现要求依法继承该房产，可由于我在江西省抚州市工作，不便前往广州市白云区办理继承该房产有关手续，现委托受委托人为我和我女儿熊佳祺的合法代理人，代表我和我女儿熊佳祺执行和处理下列事项：……四、出售上述房屋，办理上述房屋的售房交易过户及与之相关的一切手续。五、代为签署房地产买卖合同、房地产转移登记申请表等相关文件。六、协助买方办理按揭、提放、快贷、税单放款等手续，签署按揭担保、快贷等相关文件、代收售房款。……上述代理权限范围内所签署的一切相关文件，委托人均予以承认，并承担相应的法律后果。托期限：本委托书签署之日起至上述事项办妥为止。2017年3月14日，江西省黎川县公证处出具（2017）赣抚黎证内字第244号《公证书》，证明黄秀梅于2017年3月14日在公证处公证员面前在前述《委托书》上签名、摁手印。
2017年3月16日，黄秀梅、熊建新作为卖方（蒋红卫作为卖方代理人），李文广作为买方（李文进作为买方代理人）、广州市裕源房地产代理有限公司（作为经纪方）签订了《房地产买卖合同》，约定：买卖双方通过经纪方出售及购买位于广州市白云区佳园街13号606房。该物业按套销售，成交价为1538000元。如卖方不能按照本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，则卖方须在确定不能出售该物业的当天退还所有买方已付款项及费用，并向买方支付该物业成交价的15%作为违约金。双方约定付款方式为按揭付款，定金10000元买方须在签署本合同的同时支付给卖方；定金余额40000元，买方须在2017年3月15日前支付给卖方；买方向银行申请50万元商业银行按揭贷款，首期楼款988000元，买方于房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给卖方，楼价余款50万元，在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行直接划入卖方在该贷款银行指定开设的账户内。本合同自三方签署之日起生效等等。上述合同卖方/卖方委托人处有蒋红卫签名，买方/买方委托人处有李文进、李文广的签名，经纪方处有广州市裕源房地产代理有限公司盖章。
2017年3月16日，蒋红卫向李文广出具《收款收据》，确认收取李文广定金10000元；2017年3月25日，蒋红卫向李文广出具《收款收据》，确认收取李文广定金40000元。
广州市白云区不动产登记中心于2017年7月20日出具的《退费通知书》显示，申请人熊佳祺、黄秀梅、中国工商银行股份有限公司广州庙前直街支行办理广州市白云区佳园街13号606号房的涂销抵押、继承登记手续，该中心以17登记10386541号受理，现上述房屋已于2017年7月20日办理了撤回登记手续。
本案审理过程中，李文广提交广州市白云区不动产登记中心于2018年2月14日出具的《购房资格证明》显示：截至2018年2月13日止，李文广在本市住房限购区域内不具备购房资格。
还查明，李文广于2017年12月5日向本院提出诉前财产保全申请，申请对黄秀梅名下财产在价值280700元以内予以查封、冻结，合生创盈融资担保有限公司以担保函在人民币280700元范围内提供担保，李文广为此预缴保全费1924元，并向合生创盈融资担保有限公司支付诉讼保全担保费1500元。李文广另提交律师费发票拟证明其为提起本案诉讼，委托律师代理而支付律师费10000元。
本院认为：涉案的《房地产买卖合同》包含了房屋买卖合同关系和居间合同关系，本案处理的是房屋买卖合同关系。首先对于房屋买卖合同双方当事人的认定的问题。《房地产买卖合同》载明卖方为黄秀梅、熊建新，由于熊建新已于2010年3月20日死亡，且熊建新并未委托蒋红卫作为其代理人处理涉案房屋的买卖事宜，因此蒋红卫并无权以熊建新的代理人的身份在该《房地产买卖合同》上签字。蒋红卫根据黄秀梅向其出具的《委托书》代理黄秀梅在《房地产买卖合同》上签名，该行为的后果由黄秀梅承担，因此《房地产买卖合同》的卖方应为黄秀梅，买方是李文广。黄秀梅抗辩称双方合同出卖方不明确，因此合同并未成立的抗辩意见缺乏事实依据，本院不予采纳。《房地产买卖合同》已明确约定“本合同自三方签署之日起生效”，黄秀梅抗辩称双方约定待涉案房产登记在黄秀梅名下后合同方始生效，因其未能对此提供有效证据予以证实，且李文广对此不予确认，故黄秀梅的该项抗辩意见缺乏事实依据，本院对该抗辩意见不予采纳。黄秀梅抗辩称涉案合同双方均是明知的情况下处分未成年人熊佳祺的财产权益，故涉案合同应属无效的抗辩意见，因出卖方是否是涉案房屋的产权人并不影响合同的效力，且黄秀梅作为熊佳祺的法定监护人亦有权代熊佳祺处置其名下房产，因此黄秀梅关于合同无效的抗辩意见本院亦不予采纳。综上，《房地产买卖合同》是黄秀梅与李文广双方真实意思的表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。黄秀梅在合同签订至今未能取得涉案房屋的产权，其并于2017年7月20日向广州市白云区不动产登记中心申请办理了涉案房屋涂销抵押、继承登记手续，即黄秀梅已以自己的行为表示不再履行合同，其行为已构成根本违约。同时，李文广在明知自身不具备在广州市住房限购区域内购房的资格的情况下与黄秀梅签订《房地产买卖合同》，因无法办理涉案房产所有权变更至李文广名下的手续，双方《房地产买卖合同》实际上无法继续履行，李文广对此亦应当承担责任。李文广主张其已委托其亲戚张国春用其购房资格购买涉案房屋，双方合同可以继续履行，对此本院认为，由于《房地产买卖合同》双方当事人是黄秀梅及李文广，张国春并非《房地产买卖合同》的当事人，《房地产买卖合同》的效力并不及于张国春，李文广主张其与黄秀梅之间的《房地产买卖合同》可以继续履行依据不足，本院不予确认。现李文广与黄秀梅一致同意解除合同，本院予以支持。李文广要求黄秀梅向其退回保证金50000元，黄秀梅对此无异议，本院予以支持。对于李文广主张的违约金230700元，因李文广本身不具备在广州市住房限购区域内购房的资格，双方《房地产买卖合同》本就不具备继续履行的条件，李文广对此应当承担责任，故李文广的该项诉讼请求本院不予支持。对于李文广主张的律师费10000元及诉讼保全担保费1500元，双方并未对律师费和诉讼保全担保费的支付进行约定，上述费用也并非必然发生的费用，故李文广的该项诉讼请求本院不予支持。
对于李文广要求蒋红卫承担连带责任的诉讼请求。蒋红卫作为黄秀梅的委托代理人，根据黄秀梅向其出具的《委托书》在代理权限范围内代理黄秀梅与李文广签订《房地产买卖合同》及收取定金，根据代理行为发生时仍在施行的《中华人民共和国民法通则》第六十三条之规定，蒋红卫行为的后果应当由被代理人黄秀梅承担，李文广要求蒋红卫与黄秀梅承担连带责任的诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条第（二）、（四）项，第九十七条、第一百二十条之规定，判决如下：
一、在本判决生效之日起三日内，被告黄秀梅向原告李文广退还定金50000元；
二、驳回原告李文广的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5510.5元，由原告李文广负担4460.5元，被告黄秀梅负担1050元；诉前财产保全费1924元，由原告李文广负担1404元，被告黄秀梅负担520元（上述受理费5510.5元及保全费1404元已由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担的部分直接支付给原告，本院不作退回）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院
审 判 长 王丽美
人民陪审员 黄文聪
人民陪审员 杨显元
二〇一八年三月十六日
书 记 员 郭嘉嘉