上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第555号
原告（反诉被告）张敏。
原告（反诉被告）张婷。
上列两原告（反诉被告）共同委托代理人虞正春，上海市锦天城律师事务所律师。
被告（反诉原告）谭浪。
被告（反诉原告）李婧。
上列两被告（反诉原告）委托代理人王玥玮，上海高达律师事务所律师。
原告张敏、张婷诉被告谭浪、李婧房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月26日受理后，被告谭浪、李婧在举证期限内提起反诉，本院受理反诉后，依法适用简易程序，于2014年3月13日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）张敏、张婷及其共同委托代理人虞正春、被告（反诉原告）李婧及被告（反诉原告）谭浪、李婧的共同委托代理人王玥玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张敏、张婷共同诉称，2013年8月19日，原、被告经居间签订《房地产买卖居间协议》，约定原告向被告购买位于上海市浦东新区妙境路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋），房屋总价款为人民币118万元（以下币种相同）。当日，原告支付给被告定金5万元，2013年8月30日原告支付给被告首期房款29万元。2013年10月8日双方签订《上海市房地产买卖合同》（以下简称《买卖合同》），约定双方于2013年10月31日前办理产权转让过户手续。被告未按约协助原告办理过户手续，经多次催告，未果。现向法院起诉要求判令两被告协助原告办理将上海市浦东新区妙境路XXX弄XXX号XXX室房屋产权登记过户至两原告名下的相关手续并负担诉讼费。
被告谭浪、李婧共同辩称，两原告未按约履行申请贷款、付清房款的先履行义务，被告可以拒绝履行协助过户的后履行义务，原告逾期付款已违反合同约定，被告享有解约权。请求驳回原告的诉讼请求。
反诉原告谭浪、李婧共同反诉称，2013年8月19日，反诉原、被告经居间签订《房地产买卖居间协议》，约定反诉被告向反诉原告购买系争房屋，房屋总价款为118万元。2013年8月29日，双方签订第一版《买卖合同》。因反诉被告提出要领取结婚证后才购房，故双方于2013年10月8日签订第二版《买卖合同》，原本当日准备办理审税及贷款手续，因反诉被告中一人有贷款记录，系争房屋需按二套房贷款处理，反诉被告要求将合同主体由两人变更为一人签订第三版《买卖合同》，反诉原告不同意。2013年10月16日，反诉原、被告协商，反诉原告要求反诉被告按照第二版《买卖合同》按二套房补齐首付款并按约办理贷款审批手续，双方未协商一致。当日，反诉原告致函反诉被告及中介，要求反诉被告按二套房贷款补齐首付款并按约履行。根据合同约定，反诉被告应于签订合同之日起7日内办理贷款手续并补足首付款，因反诉被告未按约履行，反诉原告享有解约并要求反诉被告承担违约责任的权利。现向法院起诉要求：一、判令解除反诉原、被告于2013年10月8日签订的《上海市房地产买卖合同》；二、判令反诉被告支付给反诉原告违约金236，000元（按照总房价款118万元的20%计）；三、反诉费由反诉被告负担。
反诉被告张敏、张婷共同反诉辩称，由于反诉原告原因致使双方交易不成，反诉被告要求继续履行合同，请求驳回反诉原告的诉讼请求。
经审理查明，张敏与张婷是夫妻关系。2013年8月19日，张敏、张婷与谭浪、李婧经居间签订《房地产买卖居间协议》，当日，张敏、张婷支付给谭浪、李婧定金5万元。2013年8月29日，张敏、张婷（乙方）与谭浪、李婧（甲方）签订第一版《买卖合同》，约定乙方向甲方购买位于上海市浦东新区妙境路XXX弄XXX号XXX室房屋，房屋总价款为118万元。合同第六条约定双方在2013年10月31日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第九条约定乙方未按本合同约定期限付款的，自乙方应付款期限之次日起算违约金，为逾期未付款日万分之五计算，直至实际付款日。逾期超过十日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付十日的违约金外，甲方有权单方面解除合同。甲方应书面通知乙方解除合同，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%。附件三第3条约定，甲方同意乙方通过向贷款银行申请人民币捌拾贰万元整贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订本合同并申请办理本合同公证手续（若需）后七日内向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续（若需）。若乙方之贷款申请未经审核通过或未全额经审核通过，其后的三个工作日内办理送件手续，且乙方应于送件当日将第二期房价款全额或差额补足并支付甲方。当日，张敏、张婷（乙方）与谭浪、李婧（甲方）签订《房地产买卖合同之补充协议》，约定甲、乙双方于2013年8月29日就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，现就未尽事宜经协商并达成如下协议：甲方出售系争房屋的实际价格为118万元，该价格为甲方净到手价；乙方应于2013年8月29日支付给甲方34万元，包含已付定金5万元，乙方通过银行贷款支付给甲方82万元；待甲、乙双方房屋交接完毕，户籍迁去以后，乙方支付给甲方2万元；交易流程如下：甲、乙双方在2013年10月8日办理审税、贷款等相关事宜；双方在2013年10月29日办理过户事宜；银行于2013年11月30日直接将贷款部分款项支付给甲方账户。本协议若有与原买卖合同发生冲突的地方，以本协议为准。甲、乙双方若有任意一方违背本协议的，则参照双方签订的《上海市房地产买卖合同》第九、十条的赔付标准进行赔偿。2013年8月30日，原告支付给被告首期房款29万元。因谭浪、李婧要以家庭形式购房，故提出要领取结婚证后才购房。谭浪、李婧于2013年9月28日领取结婚证。张敏、张婷与谭浪、李婧于2013年10月8日签订第二版《买卖合同》，内容无任何变更，仅落款时间变更为2013年10月8日。当日，张敏、张婷经协商将房产交易中心网签的合同主体由张敏、张婷两人变更为张婷一人签订第三版《买卖合同》，谭浪、李婧不同意主体变更并不愿意在书面的第三版《买卖合同》上签名。之后，双方经多次协商未果，致使双方至今未办理房屋产权过户手续。2013年10月16日，谭浪、李婧曾发书面《催告函》，要求张敏与张婷在合同约定期限内，补齐首付60%，并按约取得银行审批通过结果或付清全款后办理过户手续，否则追究对方违约责任。本案在审理过程中，谭浪、李婧表示如法院准许解除买卖合同，愿意将收取的房款34万元返还给张敏、张婷。
以上事实，由经庭审质证的《房地产买卖居间协议》、收款收据、《上海市房地产买卖合同》、催告函、录音证据等以及当事人陈述在案佐证，本院予以确认。
本院认为，张敏、张婷与谭浪、李婧签订的《房地产买卖居间协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。针对张敏、张婷要求将系争房屋过户至名下的诉讼请求，因房屋过户需要以买卖合同为依据，而本案中买卖合同的买受人为张敏、张婷两人，现张敏、张婷要求将买受人变更为张婷一人，变更的是合同主体，涉及权利义务的变更，依法需要得到出卖方的同意，在谭浪、李婧明确表示不同意主体变更并不愿意在书面的第三版《买卖合同》上签名的情况下，张敏、张婷要求将系争房屋产权登记过户至名下缺乏合同依据，该诉讼请求，本院难以支持。谭浪、李婧据此要求解除合同，于法有据，本院予以支持。谭浪、李婧表示买卖合同解除后，自愿将收取的34万元房款返还给张敏、张婷，本院依法予以准许。
针对谭浪、李婧是否应承担违约金该争议焦点，本院认为：首先，根据合同约定，张敏、张婷应于签订合同之日起7日内办理贷款手续，若贷款未经审核通过，应于送件当日将第二期房价款全额或差额补足。如谭浪、李婧配合重签第二版的网签合同或第三版纸质合同，张敏、张婷是可以办理申请贷款手续的，因谭浪、李婧不予配合导致张敏、张婷未能办理贷款手续。其次，张敏、张婷已经支付了34万元的首期房款，按照合同约定第二期房款82万元是通过贷款形式支付，而谭浪、李婧在2013年10月16日的《催告函》以及双方协商中提出要求张敏与张婷按二套房补齐60%首付款并按约办理贷款审批手续，谭浪、李婧擅自变更了首付款的比例，故未能按约付款的责任不能归责于张敏、张婷，谭浪、李婧要求对方承担违约金的诉讼请求，缺乏依据，本院难以支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第九十三条第二款、第九十七条的规定，判决如下：
一、驳回原告张敏、张婷的全部诉讼请求；
二、解除反诉原告谭浪、李婧与反诉被告张敏、张婷于2013年10月8日签订的《上海市房地产买卖合同》；
三、反诉原告谭浪、李婧在本判决生效之日起十日内返还给反诉被告张敏、张婷房款人民币340，000元；
四、驳回反诉原告谭浪、李婧的其余反诉请求。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币15，420元，减半收取计人民币7，710元，由原告张敏、张婷负担。反诉案件受理费人民币8，772元，由反诉原告谭浪、李婧负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 杨怡霖
二〇一四年五月十五日
书记员 陈莹瑶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。
法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。