福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽02民终1799号
上诉人（原审原告、反诉被告）：何翠娥，女，1975年5月17日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。
委托诉讼代理人：林锦宗，北京炜衡（厦门）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：廖毅斌，男，1979年6月2日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：洪佳滨，男，1985年8月24日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。
共同委托诉讼代理人：洪淑惠，福建如浩律师事务所律师。
上诉人何翠娥因与被上诉人廖毅斌、洪佳滨房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市翔安区人民法院（2017）闽0213民初967号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
何翠娥上诉请求：1.撤销（2017）闽0213民初967号民事判决，改判支持何翠娥的一审诉讼请求；2.廖毅斌、洪佳滨承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、限贷政策导致《房产买卖居间协议书》失去履行基础，无法履行。2017年3月24日，厦门市国土资源与房产管理局下发《关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳分健康发展的通知》（厦国土房[2017]136号），通知：各商业银行严格贷款审批。商业银行严格按照二手住房交易价格为基数发放贷款。受该政策影响，何翠娥能够贷款的数额大幅度减少，首付比例从原来的35%被调整为50%，贷款额度约145万元变为约100万元。即何翠娥必须再筹措45万多元才能保证继续履行协议。社保交费单载明何翠娥是就业困难人员，何翠娥每月收入不足2000元，无法再筹措45万多元。新政后贷款成数大幅减少加之系争房屋本身总价较高，客观上造成了履行的障碍，普通购房者通常无法自有如此大笔钱款。何翠娥无法履行合同系因不可归责于当事人双方的事由。最高人民法院《2015年全国民事审判工作会议纪要》，“关于限贷的问题：房屋买卖合同约定以按揭贷款方式付款，买受人以房贷政策变化不能办理按揭贷款导致无履约能力为由，请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，经审查，买受人是否确因房贷政策变化而不能办理约定的按揭贷款的，一般应予以支持其诉请。”因此，限贷政策致使何翠娥的贷款无法如期获得，导致了买卖协议履行的障碍，因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，故《买卖协议书》应当解除，并退还定金。一审法院认定不必解除合同不退还定金是错误的。二、限购政策导致《买卖协议书》无法履行。2017年3月24日，厦门市国土资源与房产管理局下发《关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳分健康发展的通知》（厦国土房[2017]136号），通知：“新购买住房的，需取得产权证后满2年方可上市交易”。涉诉房屋的产权人是廖毅斌，2017年2月23日廖毅斌和洪佳滨买卖涉诉房屋并办理网签，但未办理过户。而后洪佳滨又与何翠娥签订上述房产买卖协议，倘若按协议履行，那么廖毅斌将房产过户给洪佳滨后，洪佳滨获得产权证后必须待两年才能过户给何翠娥，这不是合同的目的，不是双方当事人订立合同时所预期的。因此，上述《买卖协议书》的目的无法实现，应当解除，其原因又是不可归责于双方当事人导致的。最高人民法院《2015年全国民事审判工作会议纪要》：“（二）关于限购的问题：房屋买卖合同签订后，由于住房限购政策的实施，当事人无法办理房屋所有权变更登记，买受人请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的定金的，对其请求可予支持”。最高人民法院《2011年全国民事审判工作会议纪要》（法办[2011]442号）：“（二）关于限购的问题：房屋买受人在合同签订后由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权转移登记的，买受人以不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现为由，请求解除合同，返还所支付的购房款和定金的，可以支持。”故《买卖协议书》应当解除，被上诉人应当退还定金。一审法院认定不必解除合同不退还定金是错误的。三、何翠娥因为重大误解而签订《买卖协议书》。何翠娥于2017年3月24日要求中介员工郭发明“你把房东身份证发给我”时，郭发明向何翠娥发送了洪佳滨的身份证照片。何翠娥据此误以为洪佳滨是涉诉房屋的产权人，把10万定金交付给洪佳滨。如果何翠娥知道洪佳滨不是涉诉房屋的产权人，绝对不会付10万元给洪佳滨，把自己处于无法办理房屋过户手续的危险状态。何翠娥是在对涉诉房屋产权权属人的重大误解情况下签订上述买卖协议的，根据《民通意见》第七十一条：行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。因此，该上述协议是可撤销的，综合前述限购限贷政策导致合同目的无法实现的原由，请求判令解除合同，退还定金。
廖毅斌、洪佳滨辩称，第一，一审判决适用法律正确，应当予以维持。第二、限贷政策并不影响本案《房产买卖居间协议书》的继续履行。（一）国家近几年一直出台房产调控政策，房屋买卖作为关系双方重大切身利益的事项，何翠娥应当对政策风险有所预见，应当做足其自身的包含购房款的准备。众所周知，2017年上半年是全国房产涨价交易的高峰期，各地相继出台调控政策，北京政策出台于2017年3月17日，厦门作为全国热门城市，政府必然也会出台相关调控政策。本案合同是2017年3月24日签订的，作为购买方何翠娥应当予以预见，也应当对自己的履行能力做出充分的考量。（二）本案《房产买卖居间协议书》中，何翠娥与廖毅斌对于政府政策的影响做出了明确的约定，其中第三条备注表明若交易时交易税费政策调整的，何翠娥应按新规定承担。第四条约定若银行实际放款金额小于贷款申请金额，何翠娥应于银行放款三日内将差额部分以现金方式支付给廖毅斌。可见，何翠娥与廖毅斌之间不仅对政策可能的影响做出了预见，而且还做出了相应的约定。双方应当按约定履行，以保证市场交易的安全和诚实守信的原则。（三）本案实际情况是，2017年3月31日，洪佳滨、廖毅斌及廖毅斌配偶均到不动产交易中心办理过户，但是何翠娥却不同意购买，是何翠娥违约在先，并非洪佳滨、廖毅斌不同意出售房屋。（四）本案并未实际至银行办理按揭手续，何翠娥实际是否受政策影响尚不清楚，也即何翠娥并无证据证明其实质上受到了政策影响以及政策影响的具体数额。（五）何翠娥系厦门鑫成隆贸易有限公司股东，系该公司领导人员，且根据何翠娥自身提交的证据，何翠娥还兼职清洁工、办理理财等等，也即何翠娥本身收入来源巨大，不存在没有能力购买的情况。（六）更何况，何翠娥还有其配偶的资金能力。第三、洪佳滨、廖毅斌之间的关系与本案无关，本案没有证据证明双方之间存在买卖合同关系。廖毅斌同意出售给何翠娥，2017年3月31日到了行政服务中心，不存在不同意过户情形。退一步，即便法院认定洪佳滨、廖毅斌之间存在买卖合同关系，但是国家限购政策的目的是控制房产在一定时间内涨幅过高，并非强制要求或者给买卖双方制造交易环节繁杂的麻烦。事实上，本案与限购政策无关，本案的合同相对人是洪佳滨、廖毅斌，合同约定的过户当日，洪佳滨、廖毅斌都到了不动产登记中心，履行涉案合同约定的义务。也即，本案无需先由廖毅斌过户到洪佳滨，再由洪佳滨过户给何翠娥，不存在限购政策的影响。第四，本案不存在重大误解的情形。合同甲方人员为廖毅斌、洪佳滨，合同名的细节等等都体现了本案的实际情况。同时，双方合同明确写明何翠娥经查阅廖毅斌、洪佳滨提供的相关权属凭证复印件和好置家现场带领看房后，对所售房屋已充分了解，愿意购买上述房产。在合同签订过程中，何翠娥也查看了产权证复印件等手续。从合同签订的主体、内容以及洪佳滨、廖毅斌对合同的实际履行，均表明了本案不存在重大误解、限购政策等等情形。综上所述，何翠娥没有证据证明限贷政策对其实际造成了影响，且何翠娥完全有能力履行本案合同。一审判决公平公正，适用法律正确，应当予以维持。
何翠娥向一审法院起诉请求：1.廖毅斌、洪佳滨共同向何翠娥返还购房定金10万元；2.廖毅斌、洪佳滨共同承担本案诉讼费。
廖毅斌、洪佳滨向一审法院反诉请求：1.何翠娥向廖毅斌、洪佳滨支付违约金51万元；2.何翠娥支付廖毅斌、洪佳滨律师代理费3000元；3.本案全部诉讼费用由何翠娥承担。
一审法院认定事实：2017年3月24日，廖毅斌、洪佳滨与何翠娥、好置家公司签订《房产买卖居间协议书》一份。协议第一条约定：廖毅斌、洪佳滨将厦门市翔安区舫阳西一里3号1904室的房屋出售给何翠娥，土地房屋权证号为01××95，建筑面积97.48平方米，用途为住宅；何翠娥经查阅廖毅斌、洪佳滨提供的相关权属凭证复印件和好置家公司现场带领看房后，对所出售的房屋已充分了解，愿意购买上述房产。第二条约定：房屋成交价为255万元，本协议签订当日，何翠娥应支付给廖毅斌、洪佳滨购房定金10万元。第三条约定：经双方协商，交易税费由何翠娥负担，若交易时交易税费政策调整的，承担方应按新规定承担。第四条约定：双方同意，何翠娥将购房款分两次支付给廖毅斌、洪佳滨，已支付的定金可冲抵首期购房款，何翠娥于2017年3月31日过户当日向廖毅斌、洪佳滨支付110万元（含定金），何翠娥向银行申请商业贷款145万元，由银行直接转至廖毅斌、洪佳滨账户，若银行实际放款金额小于贷款申请金额，何翠娥应于银行放款三日内将差额部分以现金方式支付给廖毅斌、洪佳滨。第六条约定：廖毅斌、洪佳滨应于收到全部购房款三日内将房产交付给何翠娥使用。第十一条约定：双方签订本协议后不得中途悔约，否则悔约方除应向守约方承担总房款20%的违约金外，还应赔偿守约方含中介费用、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失，以及由此引发的诉讼费用和律师费用等。第十二条约定：若何翠娥不能按期向廖毅斌、洪佳滨付清购房款或廖毅斌、洪佳滨不能按期向何翠娥交付房产，违约方应向对方承担总房款每日0.05%的违约金，逾期达15日的，对方有权解除合同并按第十一条的约定追究违约方的违约责任；第十三条约定：双方保证备齐资料于产权解除抵押注销后七日内前往土房局办理交易登记手续和签订土房局提供的厦门市房地产买卖合同，否则每逾期一日应向对方承担总房款每日0.05%的违约金。若产权解除抵押注销后十日内，因一方原因仍无法办理交易登记手续，则另一方有权要求解除合同和要求违约方承担本协议第是一条约定的违约责任。第十九条约定：洪佳滨保证上述房产过户至购买方何翠娥指定人名下，否则视为违约，愿定金双倍奉还及中介费，廖毅斌、洪佳滨保证房产无贷款。洪佳滨以廖毅斌委托代理人的身份在房产买卖居间协议书中签名。
协议签订当日，何翠娥向洪佳滨支付定金10万元。2017年3月31日，何翠娥与廖毅斌均曾至不动产登记中心翔安分中心取号，但未能办理过户手续。
2017年4月6日，何翠娥委托福建倍铭律师事务所向廖毅斌、洪佳滨邮寄律师函，表示受新政影响，所能贷款的数额大幅减少，税费也大幅增加，故要求解除房产买卖居间协议书，并要求廖毅斌、洪佳滨返还定金10万元。上述律师函于2017年4月6日送达洪佳滨，但廖毅斌未签收。
一审法院另查明，涉讼房屋登记的权利人为廖毅斌，该房屋曾于2010年6月25日办理抵押登记，抵押权人为中国建设银行厦门市分行，抵押额为47万元，注销日期为2017年3月16日。涉讼房屋曾于2017年2月23日在网上房地产厦门存量房管理系统挂牌，居间机构为厦门欣起航房产中介有限公司。廖毅斌、洪佳滨因本案支出律师代理费3000元。
一审法院又查明，2010年2月8日，中国建设银行厦门市分行向何翠娥发放个人住房贷款13万元，截至2014年2月11日，账户状态为结清。
一审法院审理中，何翠娥主张涉讼房屋系由廖毅斌出卖给洪佳滨，洪佳滨再行转卖给何翠娥；廖毅斌、洪佳滨对此予以否认，并辩称洪佳滨系廖毅斌的委托代理人，但表示无书面的委托手续。根据何翠娥与中介公司员工郭发明的微信聊天记录，其中多次提及“一手房东”和“二手房东”，且何翠娥于2017年3月24日要求郭发明“你把房东身份证发给我”时，郭发明向其发送了洪佳滨的身份证照片。何翠娥就以下问题询问廖毅斌、洪佳滨：1.涉讼房屋是否有委托给除好置家公司之外的中介机构；2.廖毅斌与洪佳滨之间是如何代理的；3.洪佳滨如何将定金支付给廖毅斌的。廖毅斌、洪佳滨以上述问题与本案无关而拒绝回答。
一审法院认为，根据双方的陈述意见及举证质证情况，本案的争议焦点为：1.廖毅斌与洪佳滨之间是否存在房屋买卖合同关系？2.《房产买卖居间协议书》是否已解除？一审法院予以分析认定如下：
1.廖毅斌与洪佳滨之间是否存在房屋买卖合同关系？
何翠娥主张涉讼房屋系由廖毅斌出卖给洪佳滨，洪佳滨再行转卖给何翠娥；廖毅斌、洪佳滨对此予以否认，并辩称洪佳滨系廖毅斌的委托代理人，双方之间不存在房屋买卖合同关系。
一审法院认为，本案已查明如下事实：第一，涉讼房屋曾于2017年2月23日在网上房地产厦门存量房管理系统挂牌，证明该房屋在这一时间进行了买卖，并办理网签。第二，根据何翠娥与中介公司员工郭发明的微信聊天记录，其中多次提及“一手房东”和“二手房东”，且何翠娥于2017年3月24日要求郭发明“你把房东身份证发给我”时，郭发明向其发送了洪佳滨的身份证照片。第三，廖毅斌、洪佳滨称洪佳滨系廖毅斌的委托代理人，并无书面的委托手续。第四，审理中，廖毅斌、洪佳滨对何翠娥询问的两人之间是如何代理及洪佳滨如何将定金支付给廖毅斌的问题拒绝回答，而上述问题属本案的重要事实。综合以上事实，可以认定廖毅斌与洪佳滨之间确实存在房屋买卖合同关系。
2.《房产买卖居间协议书》是否已解除？
何翠娥主张，其已于2017年4月6日向廖毅斌、洪佳滨邮寄律师函，并以新政导致贷款数额减少、税费增加为由要求解除合同，故房产买卖居间协议书已于2017年4月6日解除。上述律师函于2017年4月6日送达洪佳滨，但廖毅斌未签收。
廖毅斌、洪佳滨辩称，何翠娥未能举证证明新政导致贷款数额减少、税费增加的具体数额，且何翠娥对政府出台房地产调控政策有所预见，双方在合同中亦有约定按揭金额不足应以现金方式支付购房款，故调控政策不影响合同的实质性履行，并要求何翠娥继续履行房产买卖居间协议书。
一审法院认为，近年来厦门地区的房地产市场行情波动较大，有关部门曾多次出台限购或限贷政策，故交易者对调控政策的出台应当有所预见。何翠娥虽主张新政导致贷款数额减少、税费增加导致合同无法继续履行，但其未能举证证明政策变化对其履行合同所造成的具体影响；同时，《房产买卖居间协议书》第四条约定，若银行实际放款金额小于贷款申请金额，何翠娥应于银行放款三日内将差额部分以现金方式支付给廖毅斌、洪佳滨，故何翠娥在签订合同时对房贷可能不足的风险应当有所预见。另外，廖毅斌、洪佳滨不同意解除合同，要求继续履行。因此，何翠娥以受政策影响为由主张合同已于2017年4月6日解除的主张，一审法院不予采纳。由此，何翠娥请求廖毅斌、洪佳滨返还购房定金10万元的诉讼请求，不予支持。
对于廖毅斌、洪佳滨主张何翠娥支付房屋总价款20%即51万元违约金及律师代理费3000元的反诉请求，根据《房产买卖居间协议书》第十一条约定：双方签订本协议后不得中途悔约，否则悔约方除应向守约方承担总房款20%的违约金外，还应赔偿守约方含中介费用、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失，以及由此引发的诉讼费用和律师费用等。但是，该条款的适用应当是以解除合同为前提，前述分析已认定合同未解除，廖毅斌、洪佳滨亦主张继续履行，故一审法院对其反诉请求不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、驳回何翠娥的诉讼请求；二、驳回廖毅斌、洪佳滨的反诉请求。
本院二审期间，何翠娥提交厦门市地方税务局社会保险参保缴费情况证明及职工收入证明，以证明何翠娥是就业困难补贴人员，月收入低，无法再筹措更多资金继续履行合同。廖毅斌、洪佳滨质证认为，上述证据均不属于新证据，并另行提供私营公司基本信息，证明何翠娥是厦门鑫成隆贸易有限公司大股东，拥有多渠道经济来源，且一审中也查明何翠娥有资金用于理财。何翠娥质证认为，私营公司基本信息无法证明何翠娥的实际经济能力，该公司是何翠娥的丈夫于2009年开设，用何翠娥名义注册，且公司经营亏损，未对何翠娥分红。
双方当事人对一审查明的事实，何翠娥提出如下异议：1.洪佳滨以廖毅斌委托代理人身份签名，但洪佳滨是否具有代理权及具体代理事项、房屋权属等，何翠娥不清楚，对一审将廖毅斌与洪佳滨是否存在房屋买卖合同关系作为争议焦点有异议，本案的争议焦点应当是洪佳滨是否有代理权限，何翠娥认为讼争合同属于因重大误解而签订的合同。2.因新政影响导致何翠娥要多支付50多万元的现金，一审法院未予认定。3.一审法院认为何翠娥签订合同时对房贷可能不足应有预见，但何翠娥不应当承受因中央政策调整导致的风险。廖毅斌、洪佳滨则认为一审判决遗漏查明2017年3月31日过户当天，廖毅斌的配偶及洪佳滨也到了不动产登记中心翔安分中心，廖毅斌取了两个号码，同意过户。且廖毅斌直到现在一直确认房屋是要出售给何翠娥的，不存在没有代理权限或重大误解的问题。对双方当事人未提异议的一审判决查明的其他事实，本院予以确认。
本院认为，首先，讼争房屋登记于廖毅斌名下，洪佳滨以廖毅斌的委托代理人名义于2017年3月24日与何翠娥签订《房产买卖居间协议书》，其中载明何翠娥经查阅相关权属凭证，对所出售的房产已充分了解，愿意购买。2017年3月31日何翠娥与廖毅斌至不动产登记中心翔安分中心取号等行为，表明廖毅斌并未否认洪佳滨的代理售房行为。而且何翠娥委托律师向廖毅斌、洪佳滨发送的落款为2017年4月5日的律师函中亦载明洪佳滨代理廖毅斌与何翠娥签订房屋买卖合同，因受新政影响，贷款数额大幅减少、税费大幅增加，故要求解除合同、返还定金，并未对洪佳滨的代理行为提出异议。故何翠娥上诉称误以为洪佳滨是讼争房屋的产权人等，要求以重大误解或欺诈为由撤销讼争合同，本院不予采纳。其次，何翠娥又称因受限贷政策影响，导致其首付比例由35%被调整为50%，而其经济困难无力筹措更多资金，且属于不可归责于双方当事人的事由，合同无法继续履行，应予解除。然而，即便根据何翠娥提供的厦门住房贷款政策（最低首付比例），50%首付比例的适用对象为本市有一套住房且有一套房贷记录（房贷已结清）者。若何翠娥确属该适用对象，则其在本市拥有一套住房，与其自称的经济困难无其他渠道筹措更多资金亦不相符。何翠娥未能举证证明其确因限贷政策的实施导致实质丧失继续履行合同的能力，且在讼争合同已明确约定若银行实际放款金额小于贷款申请金额，何翠娥应以现金方式补足的情况下，何翠娥主张受限贷政策影响，构成不可归责于双方当事人的事由，要求解除合同，本院不予采纳。再次，何翠娥称廖毅斌与洪佳滨存在房屋买卖合同关系，讼争房屋应先由廖毅斌过户给洪佳滨，再由洪佳滨过户给何翠娥，因限购政策出台新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易，洪佳滨无法将房屋过户给何翠娥，导致讼争合同无法履行。但讼争合同的主体为何翠娥与廖毅斌，根据合同相对性原则，理应由廖毅斌直接将讼争房屋产权过户至何翠娥名下。实际上，廖毅斌与何翠娥也于2017年3月31日至不动产登记中心翔安分中心欲办理过户手续。何翠娥于一审时针对反诉所提交的答辩状中亦称廖毅斌得知何翠娥受新政影响的情况，就拒绝过户给何翠娥，可见何翠娥原本对由廖毅斌直接将讼争房屋过户至其名下，并无异议。故本案不存在何翠娥所称因需要办理两次过户手续，导致受限购政策影响无法履行合同的情况。何翠娥以受限购政策影响，要求解除合同，本院不予采纳。综上，何翠娥主张撤销或解除讼争合同，均不能成立，其要求返还购房定金10万元，依据不足，本院不予支持。
综上所述，何翠娥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由何翠娥负担。
本判决为终审判决。
审判长 颜映红
审判员 胡林蓉
审判员 章 毅
二〇一八年四月二十八日
书记员 罗仁冰
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。
一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。