山东省威海市文登区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁1003民初3589号
原告（反诉被告）：毕辉。
委托诉讼代理人：姜超，山东沛然律师事务所律师。
被告（反诉原告）：杨娟。
被告（反诉原告）：包新文。
二被告委托诉讼代理人：刘中华，山东联志律师事务所律师。
第三人：威海市文登区环山街道办事处城西社区居民委员会，住所地威海市文登区城西村。
法定代表人：岳海英，主任。
委托诉讼代理人：李宁，会计。
原告毕辉与被告杨娟、包新文，第三人威海市文登区环山街道办事处城西社区居民委员会（以下简称城西居委会）租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告毕辉及其委托诉讼代理人姜超，被告杨娟、包新文及其委托诉讼代理人刘中华，第三人委托诉讼代理人李宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
毕辉向本院提出诉讼请求：1、解除毕辉与杨娟、包新文签订的饭店转账协议；2、杨娟、包新文赔偿毕辉损失40000元；3、杨娟、包新文立即支付毕辉饭费10086元。庭审中，毕辉申请撤回第三项诉讼请求。事实和理由：杨娟、包新文系夫妻关系。2015年10月9日，杨娟、包新文将其经营的位于文登区城西小学的“文登区老朋友渔家宴酒家”饭店转让给毕辉，并约定经营期限自2015年10月10日至2018年10月10日，租金每年40000元。协议签订后，毕辉依约支付租金，并对饭店重新装修。2016年城西村进行改造，欲对毕辉饭店进行拆迁。现毕辉饭店因拆迁的前期准备工作无法正常营业。经毕辉了解，杨娟、包新文与城西村村委签订的饭店租赁合同于2017年上半年到期，杨娟、包新文在与毕辉签订合同时存在欺诈行为。据此，毕辉为了维护自身合法权益，依法起诉，请求法院判如所请。
杨娟、包新文辩称，毕辉主张解除双方签订的租赁协议，应当提交证据证明具有法定解除权或者约定解除权，若不能提交应当承担单方违法解除合同的违约责任。毕辉要求赔偿40000元损失没有法律依据和事实根据，毕辉称因城西村拆迁的前期准备工作导致饭店无法正常经营不属实。提起反诉，请求1、解除双方于2015年10月9日签订的饭店转让协议书；2、判令毕辉赔偿经济损失22027元；3、判令毕辉赔偿租赁物损失8360元。事实和理由：杨娟、包新文已经按照饭店转让协议书履行了合同义务，而毕辉未按照合同约定于2016年8月10日前支付下一年租金，根据合同法的相关规定，杨娟、包新文有权解除合同，并要求毕辉赔偿经济损失22027元。毕辉搬离饭店时未通知杨娟、包新文，且未返还租赁物，经清点，毕辉搬走及损坏的租赁物折价共计8360元，要求毕辉赔偿上述损失。
城西居委会述称，城西居委会与包新文签订了租赁合同，后包新文、杨娟又将饭店转租给毕辉，毕辉称城西村进行改造要对其经营的饭店进行拆迁，导致饭店无法正常经营，但是毕辉的饭店并不在拆迁范围之内。城西居委会也从来没有采用书面或者口头等形式通知毕辉需要拆迁。
针对杨娟、包新文的反诉，毕辉辩称，杨娟、包新文要求解除与毕辉的协议，与毕辉的诉讼请求一致，毕辉予以认可，关于其主张的经济损失，需要其举证加以证实。
针对杨娟、包新文的反诉，城西居委会称没有异议。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
对当事人无争议的事实，本院确认如下：
杨娟、包新文原系夫妻，二人于2015年7月6日离婚。
2015年5月14日，包新文与城西居委会签订租房协议一份，约定包新文租用城西居委会坐落在原城西小学南平房玖间为经营场所，暂定租期二年，年租金壹万元，租期自2015年4月30日至2017年4月29日。租期满后，在同等条件下，包新文有权先继续租用。如城西居委会进行规划或不可抗因素等，包新文需无偿退租，租赁期间包新文加盖的附属建筑等，城西居委会不予补偿。
2015年10月9日，毕辉与杨娟签订饭店转让协议书一份，协议约定杨娟将位于城西小学的店铺转让给毕辉使用，共计8间，并保证毕辉同等享有杨娟在原有房屋租赁合同中所享有的权利和义务。租期为三年，自2015年10月10日至2018年10月10日，租金从合同签订日开始一年一付，每年8月10日前付清下一年租金。租金为40000元/年。转让后现有的装修、装饰及其他所有设备全部归毕辉所有。毕辉在租赁期间，杨娟如果提前终止合同，需提前两个月通知毕辉，所剩租金退还，并赔偿一切损失。
合同签订后，毕辉向杨娟、包新文支付了50000元，包括第一年的租金40000元，酒水、煤气等物品折价及转让费用10000元。转让时的设备包括饭店内的桌椅、麻将桌、冰箱、冰柜、煤气罐、空调、厨房用具等。
毕辉于2016年10月8日搬离涉案房屋，10月9日电话通知了包新文。
对有异议的证据和事实，本院认定如下：
关于毕辉陈述因城西村拆迁改造影响饭店经营的问题。毕辉提交视频录像，证实2016年7月18日起城西村拆迁改造，在涉案饭店门前施工，导致无法开门营业。杨娟、包新文称7月18日、7月22日的视频资料证实施工地点不是在饭店门前，而是在饭店后院，施工项目是为了与西侧的地基取平而垫高地基，工期只有3天，并不影响饭店经营，10月2日的视频资料可以看出施工已经结束，毕辉主张从2016年7月18日至2016年10月9日城西居委会施工影响其经营与事实不符。城西居委会称施工并不是拆迁，而是对地面进行垫高，施工时间很短，并不影响毕辉的经营。毕辉提交2016年11月16日拍摄的视频资料一份，证实涉案饭店的后院全部堆满石头，饭店的后院是进入饭店的必经之路，也是进饭店用餐的停车场，该后院属于双方转让饭店的附属部分，在合同的履行中如果有人对后院另作他用会直接导致客人无法停车，无法进入饭店用餐。杨娟、包新文称毕辉提交的该份视频无法证实自2016年7月18日起因施工影响其饭店的经营，视频显示的施工项目应当是毕辉搬离饭店后才开始的，后院属于公共区域，不属于租赁范围，也不存在他人占用影响正常营业的情况，同时饭店的前院也可以作为通道使用，客人用餐并不一定必须经过后院。城西居委会称在地面垫高平整后包新文通知其毕辉搬离涉案饭店，涉案饭店一直都不在规划范围内，视频中显示的饭店后院堆放的土方是因为其他地方需要进行规划，暂时将土方堆存放在那儿。而且饭店的后院是属于村里所有并不包括在涉案房屋范围内。毕辉提交的视频资料仅能证实在录制视频资料的当天，涉案饭店附近进行施工，且根据杨娟、包新文以及城西居委会的陈述，涉案饭店并不在规划范围之内，且饭店的后院也不属于涉案租赁范围内，故对毕辉主张的城西村进行拆迁改造影响其正常经营的事实，本院不予认定。
杨娟、包新文提交饭店租赁物损失清单一张，证实毕辉损坏及搬走的租赁物折价8630元。毕辉对该份清单的真实性不予认可。杨娟、包新文提交照片及损失清单，证实毕辉搬走时将租赁物冰柜两台损坏，房门拿走，将地沟架损坏。对此，毕辉称冰柜在杨娟、包新文交付时已经损坏，毕辉也从未使用，房门系毕辉安装的，理应取走，地沟损坏系重新装修的必然结果，并不影响继续使用。杨娟、包新文提供的照片不足以其主张的租赁物损坏的事实，且其提供的损失清单系其单方制作，对该两份证据本院不予认定。
另，庭审中，毕辉陈述诉讼请求40000元包括自2016年7月至10月租金10000元，营业损失10000元，装修折价20000元。
杨娟、包新文的反诉请求中经济损失22027元系2016年10月10日至2017年4月29日毕辉租赁涉案房屋，杨娟、包新文可以获得的租金收入。
庭审中，杨娟、包新文称与毕辉签订协议约定租金为每年一付，从2015年10月10日至2018年10月9日，租期三年。杨娟、包新文租赁城西居委会的涉案房屋已经连续租用了7年，在与城西居委会签订的租赁协议中约定租期届满后在同等条件下，杨娟、包新文有权优先租用，因为与城西居委会签订租赁协议每次最长只能签订两年，在与城西居委会约定的租期届满后可以续租，所以与毕辉签订了三年的合同。
毕辉称原系包新文与城西居委会签订涉案房屋的租赁合同，在杨娟、包新文解除婚姻关系后，杨娟无权向毕辉转让该店铺。杨娟、包新文称与城西居委会签订租赁合同时，二人夫妻关系存续，实质上系城西居委会将涉案房屋租赁给杨娟、包新文二人，虽然转租给毕辉时二人已经离婚，但是涉案房屋由杨娟继续租用，故杨娟有出租权。城西居委会同意杨娟、包新文转租。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，包新文从城西居委会处租赁了涉案房屋，后杨娟又转租给毕辉，虽转租时杨娟、包新文已经离婚，但包新文对杨娟转租一事予以认可，且城西居委会亦同意转租，故双方租赁合同关系成立，双方应当按照租赁合同的约定履行自己的义务。包新文与城西居委会签订的租赁合同期限截至2017年4月29日，在该合同到期后，包新文仅在同等条件下，享有优先承租权，而杨娟与毕辉签订租赁合同期限截至2018年10月10日，其转租的期间明显超出了原租赁合同的期限，毕辉据此提出解除合同理由成立，且杨娟、包新文亦提出了解除合同的诉讼请求，故本院予以照准。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状，或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。毕辉诉请的40000元损失，包括2016年7月至10月的租金10000元，营业损失10000元，装修折价20000元。因毕辉提供的证据不足以证实城西居委会拆迁改造影响其经营，且其实际系10月份搬离，故7月至10月的租金杨娟、包新文不应进行返还。关于营业损失系毕辉根据上一年度全省餐饮业平均收入进行计算，而非其实际发生的损失，故对部分主张，本院不予支持。关于装修折价部分，系毕辉自行估算，其并未提供相应的证据予以证实，杨娟、包新文对其进行装修的事实也不认可，对该部分请求，本院亦不予支持。关于杨娟、包新文反诉请求中的租赁物损失8630元，其提供的证据不足以证实物品的损失，且根据租赁合同的约定转让后现有的装修、装饰及其他设备全部归毕辉所有，庭审中双方陈述转让时包括麻将桌、冰柜、厨房用具及酒水等，故对杨娟、包新文的该项反诉请求，本院不予支持。关于反诉请求中2016年10月10日至2017年4月29日毕辉租赁涉案房屋，杨娟、包新文可以获得的租金收入22027元，根据合同解除的法律后果，尚未履行的终止履行，毕辉已于2016年10月搬离，故此后的租赁费不应再支付。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除毕辉与杨娟于2015年10月9日签订的饭店转让协议书；
二、驳回毕辉的其他诉讼请求；
三、驳回杨娟、包新文的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1052元，由毕辉负担，反诉费280元，由杨娟、包新文负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。
审 判 长 刘 颖
人民陪审员 王学军
人民陪审员 姜英乔
二〇一七年十一月二日
书 记 员 于亚琳