江苏省丰县人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）苏0321执异28号
案外人：李昌梅，女，1963年3月17日出生，汉族，个体工商户，住丰县。
案外人：王红侠，女，1964年2月12日出生，汉族，个体工商户，住丰县。
申请执行人：江苏丰县农村商业银行股份有限公司，住所地丰县人民中路9号。
法定代表人：李家尧，该公司董事长。
被执行人：孙掌权，男，1974年7月9日生，汉族，经理，住丰县。
被执行人：徐州凯特龙木业有限公司，住所地丰县东环路东、丰徐转盘北。
法定代表人：孙掌权，该公司经理。
被执行人：孙占全，男，1969年10月18日生，汉族，经理，住丰县。
在本院执行江苏丰县农村商业银行股份有限公司（以下简称丰县农商行）与孙掌权、徐州凯特龙木业有限公司、孙占全金融借款合同纠纷一案中，案外人李昌梅、王红侠于2018年5月7日对本院查封登记在徐州凯特龙木业有限公司名下的位于丰县东环路东、丰徐转盘北房产一处（房产证号：丰房权证公字第××号）不服提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。
丰县农商行与孙掌权、徐州凯特龙木业有限公司、孙占全金融借款合同纠纷一案，本院于2017年3月29日立案。2017年5月8日，丰县农商行向本院提出财产保全申请，要求查封徐州凯特龙木业有限公司、孙掌权名下的房地产各一处。2017年5月9日，本院作出（2017）苏0321民初1877号民事裁定，裁定如下：“查封徐州凯特龙木业有限公司名下的房地产[位于丰县东环路东、丰徐转盘北，国有土地使用权证号为丰土国用（2012）第02102号，房屋所有权证号为丰房权证公字第××号]及孙掌权名下的房地产[位于丰县××大道南侧××小区××＃××室]，期限为三年。”后经本院主持调解，双方当事人达成调解，本院于2017年6月13日作出（2017）苏0321民初1877号民事调解书,内容如下:“一、被告孙掌权欠原告江苏丰县农村商业银行股份有限公司借款本金580万元及相应利息、罚息和复利（按照最高额个人担保借款合同的约定，自2014年12月31日起计算至借款本金实际给付之日止，扣除已偿还的借款利息312101.52元）。被告孙掌权于2017年9月30日前向原告偿还借款本金5万元；于2017年12月30日前向原告偿还借款本金10万元；于2018年6月30日前向原告偿还借款本金10万元；于2018年11月30日前向原告偿还借款本金555万元及相应利息、罚息和复利（以江苏农村信用合作联社综合业务操作系统生成的微机数据为准）。被告孙掌权如有一期未按上述约定足额履行还款义务，则原告江苏丰县农村商业银行股份有限公司有权就下余全部借款本息一并申请执行。二、被告孙占全、徐州凯特龙木业有限公司对上述债务的清偿承担连带责任；在其承担保证责任后，有权向被告孙掌权追偿。三、被告孙掌权不履行上述债务时，原告江苏丰县农村商业银行股份有限公司有权在约定的抵押担保范围内以被告徐州凯特龙木业有限公司抵押的财产[位于丰县东环路东、丰徐转盘北的房地产，土地使用权证号为丰土国用（2012）第02102号、房屋所有权证号为丰房权证公字第××号]；土地他项权证号为丰土他项（2014）第00214号、房屋他项权证号为丰房他证公字第××号]折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。在徐州凯特龙木业有限公司承担担保责任后，有权向被告孙掌权追偿。四、双方当事人一致同意本调解协议的内容，自双方当事人在调解协议上签名或捺印后生效。五、案件受理费减半后收取26200元、保全费5000元，合计31200元（原告已预交），由被告孙掌权、徐州凯特龙木业有限公司、孙占全负担，随最后一笔案款一并给付原告江苏丰县农村商业银行股份有限公司。”该调解书发生法律效力后，根据丰县农商行的申请，本院于2018年4月16日立案执行，案号为（2018）苏0321执953号。在该案执行过程中，本院作出（2018）苏0321执953号执行公告，将依法拍卖登记在被执行人徐州凯特龙木业有限公司名下的房产一处[位于丰县东环路东、丰徐转盘北的房地产，土地使用权证号为丰土国用（2012）第02102号、房屋所有权证号为丰房权证公字第××号]。
案外人李昌梅、王红侠对上述执行行为提出异议称，2008年5月29日，异议人与孙掌权及孙掌权实际控制的徐州建大建筑构件有限公司（甲方）和丰县房产工程处（乙方）签订协议书一份，约定徐州建大建筑构件有限公司欠丰县房产工程处工程款556000元，徐州建大建筑构件有限公司将所建综合楼（现徐州凯特龙木业有限公司综合楼）自南向北四间的两层房屋（实际面积384.19平方米），抵给丰县房产工程处，以清偿所欠工程款，丰县房产工程处将上述四间房屋再抵给李昌梅、王红侠，用以清偿丰县房产工程处所欠李昌梅、王红侠债务，同时约定异议人承担上述房屋的各种税费和办证费用。协议签订后，孙掌权及其控制的原徐州建大建筑构件有限公司将上述房屋交付异议人，并由异议人实际使用、控制，至今已达十年之久。期间，异议人一直催促孙掌权办理上述四间房屋的过户手续，孙掌权一直称无法办理，故一直未能办理上述房屋的过户登记。异议人认为，异议人与孙掌权、徐州建大建筑构件有限公司、丰县房产工程处之间签订的协议合法有效，且已履行完毕，异议人应为涉案房屋的实际所有人，法院不应查封涉案房屋，应中止对涉案四间两层房屋的执行。
申请执行人丰县农商行未向本院提交书面答辩意见。
被执行人孙掌权未向本院提交书面答辩意见。
被执行人徐州凯特龙木业有限公司未向本院提出书面答辩意见。
被执行人孙占全未向本院提交书面答辩意见。
本院查明，因经营需要，2014年12月23日，孙掌权、孙占全、徐州凯特龙木业有限公司与丰县农商行签订最高额个人担保借款合同、最高额抵押合同，约定担保人徐州凯特龙木业有限公司、孙占全自愿为借款人孙掌权自2014年12月23日起至2017年12月20日止期间内，在贷款人处办理的最高额本金不超过600万元的借款提供担保，徐州凯特龙木业有限公司还以其所有的房产办理了抵押。2014年12月31日，孙掌权于三次向丰县农商行借款合计580万元，借款到期日分别为2015年11月16日、11月20日、11月22日。借款到期后，孙掌权未如约履行还本付息义务。2017年3月29日，丰县农商行诉至本院。2017年5月8日，丰县农商行向本院提出财产保全申请，要求查封徐州凯特龙木业有限公司、孙掌权名下的房地产各一处。2017年5月9日，本院作出（2017）苏0321民初1877号民事裁定，裁定如下：“查封徐州凯特龙木业有限公司名下的房地产[位于丰县东环路东、丰徐转盘北，国有土地使用权证号为丰土国用（2012）第02102号，房屋所有权证号为丰房权证公字第××号]及孙掌权名下的房地产[位于丰县××大道南侧××小区××＃××室]，期限为三年。”后经本院主持调解，双方当事人达成调解，本院于2017年6月13日作出（2017）苏0321民初1877号民事调解书,内容如下:“一、被告孙掌权欠原告江苏丰县农村商业银行股份有限公司借款本金580万元及相应利息、罚息和复利（按照最高额个人担保借款合同的约定，自2014年12月31日起计算至借款本金实际给付之日止，扣除已偿还的借款利息312101.52元）。被告孙掌权于2017年9月30日前向原告偿还借款本金5万元；于2017年12月30日前向原告偿还借款本金10万元；于2018年6月30日前向原告偿还借款本金10万元；于2018年11月30日前向原告偿还借款本金555万元及相应利息、罚息和复利（以江苏农村信用合作联社综合业务操作系统生成的微机数据为准）。被告孙掌权如有一期未按上述约定足额履行还款义务，则原告江苏丰县农村商业银行股份有限公司有权就下余全部借款本息一并申请执行。二、被告孙占全、徐州凯特龙木业有限公司对上述债务的清偿承担连带责任；在其承担保证责任后，有权向被告孙掌权追偿。三、被告孙掌权不履行上述债务时，原告江苏丰县农村商业银行股份有限公司有权在约定的抵押担保范围内以被告徐州凯特龙木业有限公司抵押的财产[位于丰县东环路东、丰徐转盘北的房地产，土地使用权证号为丰土国用（2012）第02102号、房屋所有权证号为丰房权证公字第××号；土地他项权证号为丰土他项（2014）第00214号、房屋他项权证号为丰房他证公字第××号]折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。在徐州凯特龙木业有限公司承担担保责任后，有权向被告孙掌权追偿。四、双方当事人一致同意本调解协议的内容，自双方当事人在调解协议上签名或捺印后生效。五、案件受理费减半后收取26200元、保全费5000元，合计31200元（原告已预交），由被告孙掌权、徐州凯特龙木业有限公司、孙占全负担，随最后一笔案款一并给付原告江苏丰县农村商业银行股份有限公司。”该调解书发生法律效力后，根据丰县农商行的申请，本院于2018年4月16日立案执行，案号为（2018）苏0321执953号。在该案执行过程中，本院作出（2018）苏0321执953号执行公告，将依法拍卖登记在被执行人徐州凯特龙木业有限公司名下的房产一处[位于丰县东环路东、丰徐转盘北的房地产，土地使用权证号为丰土国用（2012）第02102号、房屋所有权证号为丰房权证公字第××号]。
异议人李昌梅、王红侠为证明主张，向本院提交协议书一份，内容如下：“甲方：徐州建大建筑构件有限公司、孙掌权。乙方：丰县房产工程处（齐中节）。丙方：李昌梅、王红侠。甲乙丙三方就甲方欠乙方工程款及乙方欠丙方款项，经三方协商综合显示土地、房屋状况，自愿达成以下协议，一、甲方欠乙方工程款伍拾伍万陆仟元正，履行合同约定，将所建房屋丰县东环路南首路东徐州建大建筑有限公司综合楼门面，自南向北壹至四间，两层房屋，实际面积384.19m2,履行合同约定，抵偿给乙方抵作工程款，一次性付清。乙方自愿用此房屋抵给丙方，用作抵销欠丙方债务，房屋折价伍拾伍万陆仟元，房屋产权归丙方所有。丙方负责承担房屋的各种税费和办证费用。二、甲、乙、丙三方未尽事宜，可作为补充条款，补充条款和本协议具有同等的法律效力。三、甲、乙、丙三方自觉履行合同，任何一方违约将依法追究民事赔偿。本协议一式四份，甲、乙方各持一份，丙方两份。补充：甲方协助办理丙方该房屋土地及产权证，土地款由甲方负责。丙方李昌梅、王红侠各两间，面积192m2。”该协议书上还加盖了徐州建大建筑构件有限公司的印章。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”基于此，异议人李昌梅、王红侠以其与孙掌权、徐州凯特龙木业有限公司、丰县房产工程处之间存在以物抵债协议，也占用了涉案房屋为由提出执行异议，但由于涉案房屋登记所有权人仍为被执行人徐州凯特龙木业有限公司，并没变更登记为李昌梅、王红侠，鉴于执行异议审查以形式审查为原则，实质审查为例外，主要根据执行标的的权利外观表征来判断相关权利归属，异议人李昌梅、王红侠对涉案四间两层房屋并没有取得所有权，故，其执行异议请求不能成立。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下：
驳回案外人李昌梅、王红侠的执行异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 曹 杰
审判员 李念鑫
审判员 赵贵欣
二〇一八年五月十四日
书记员 王 慧