广东省湛江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤08民终55号
上诉人（原审第三人）：湛江创景商业有限公司。住所地：湛江市霞山区人民大道***号。
法定代表人：张新汉，该公司总经理。
委托诉讼代理人：吴齐鸣，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：广东省湛江市交通运输集团有限公司。住所地：湛江市椹川大道***号。
法定代表人：赫少川，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈亚平，该公司员工。
被上诉人（原审被告）：湛江怡和置业有限公司。住所地：湛江市霞山区人民大道***号。
法定代表人：陈春伟，该公司董事长。
委托诉讼代理人：谢妍莹，该公司员工。
上诉人湛江创景商业有限公司（以下简称“创景公司”）因与被上诉人广东省湛江市交通运输集团有限公司（以下简称“运输公司”）、被上诉人湛江怡和置业有限公司（以下简称“怡和公司”）物权保护纠纷一案，不服广东省湛江市霞山区人民法院（2016）粤0803民初929号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月9日立案后，依法组成由审判员陈红担任审判长，审判员王励、代理审判员林竹参加的合议庭进行了审理。书记员林菲菲担任记录。上诉人创景公司的委托诉讼代理人吴齐鸣，被上诉人运输公司法定代表人赫少川及其委托诉讼代理人陈亚平，被上诉人怡和公司的委托诉讼代理人谢妍莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
创景公司上诉请求：撤销广东省湛江市霞山区人民法院（2016）粤0803民初929号民事判决第三项中“创景公司不得收取管理费及税金”的内容，判决运输公司支付从2014年10月起至2016年10月（暂计至2016年10月）的管理费3083400元（参照本商场业主商铺承包金收费标准40元/㎡×3083.4㎡×25）。事实与理由：2011年11月20日，创景公司与怡和公司签订《物业管理委托合同》，约定创景公司有收取怡福大厦物业管理费的权利。2015年3月31日，怡和公司与创景公司续签《怡福大厦商铺承包经营管理合同》，约定怡和公司将怡福大厦全部商铺发包给创景公司经营管理，故创景公司有权与怡福大厦内的租户签订《怡福大厦（租户）经营管理合同》，收取管理费。对于怡和公司与运输公司签订的《合作建设及管理湛江怡和大厦二期协议书》（以下简称“《合作协议书》”）《补充协议（一）》《补充协议（二）》《补充协议（三）》，创景公司并不知情。基于合同相对性，上述合同对创景公司没有发生法律效力。涉讼商铺的税金（营业税等）是创景公司代霞山区地税局代为收取，并不是创景公司收取的，故判决内容有误。另外，一审判决“怡和公司及创景公司不得收取管理费及税金”犯了常识性错误，是对商城的运行缺乏了解。创景公司是怡福大厦唯一的物业管理机构，即使运输公司对二、三层05、06号商铺自行经营管理，也只是其内部的经营管理，涉案商铺仍然需要外部的物业管理（如水电管理、保安管理、卫生管理）。谁管理，谁收费，这是合理合法的，一审判决创景公司不得收取管理费是错误的。解除物业委托管理合同前之所以免收管理费，是基于运输公司与怡和公司有合作关系，解除物业委托管理合同后双方的合作关系已不复存在，而且双方又无新的约定，所以，创景公司不同意免收运输公司的物业管理费。一审法院按照解除物业委托管理前的约定，判决运输公司对二、三层05、06号商铺自行经营管理，怡和公司和创景公司免收管理费是错误的。综上所述，创景公司收取运输公司的二、三层05、06号商铺的物业管理费于理有据，请求二审法院支持创景公司的上诉请求。
运输公司辩称，创景公司以其与怡和公司先后签订的《物业管理委托合同》《怡福大厦商铺承包经营合同》为依据，认为其有收取运输公司位于怡福大厦二、三层商铺的物业管理费及税金的权利，于理不通，于法无据。首先，创景公司与怡和公司签订的《物业管理委托合同》事先并未经过运输公司同意，签订后也没有提交运输公司及请求运输公司追认，所以该合同对运输公司无任何法律效力。更为离谱的是，创景公司与怡和公司签订《怡福大厦商铺承包经营管理合同》，不但没有知会并征得运输公司的同意，而且明目张胆地违反《中华人民共和国合同法》第八十八条、第二百二十四条的规定，擅自将运输公司委托经营的物业转包他人，还以此为据收取运输公司的管理费，真是滑天下之大稽。其次，早在2006年5月运输公司与怡和公司签订的《合作建设及管理湛江怡福大厦二期协议书》第五项就明确约定怡和公司不收运输公司任何管理费及税金。所以，怡和公司不但其本身不得收取运输公司任何管理费及税金，也无权通过任何方式变相或授权委托第三方收取运输公司的任何管理费及税金。综上，运输公司认为一审判决是符合事实、于法有据的，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
怡和公司辩称，创景公司在《上诉状》所提及的内容都是属实的。怡和公司之前一直没有收取运输公司的任何费用。怡和公司是委托专业的创景公司管理后，才收取运输公司的管理费及税金的。希望二审法院根据怡福大厦的实际，支持创景公司的上诉请求。
运输公司向一审法院起诉请求：⒈怡和公司按照运输公司、怡和公司双方约定的租金标准支付自2014年10月起至怡和公司交还商铺给运输公司时止的物业收益款（占用费）给运输公司（暂计至2016年4月止共2222576.49元）；⒉怡和公司按照同期银行贷款利率（取中间值5%）的4倍支付从2014年10月起至怡和公司交还商铺给运输公司时止的物业占用收益款的利息给运输公司（暂计至2016年4月止共370427.8元）；⒊怡和公司立即将怡福大厦二层05号、06号商铺和三层05号、06号商铺（共计建筑面积3083.4平方米）交还运输公司自行经营管理；怡和公司及创景公司不得收取运输公司任何管理费及税金；⒋怡和公司将怡福大厦二层05号、06号商铺和三层05号、06号商铺的房屋产权登记资料、建筑和装修竣工及验收合格资料、供水和供电线路图、排水和排污管线图、消防和环保验收合格证明、现商铺经营状况等相关资料移交给运输公司；⒌怡和公司承担本案的全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2006年5月，运输公司与怡和公司签订《合作补充协议》，约定运输公司将位于湛江市霞山区人民大道南28号的土地使用权与怡和公司合作建房，建成后运输公司拥有第二、三层建筑物的产权，运输公司同意将第二、三层商场委托怡和公司统一经营管理，怡和公司定期向运输公司支付租金，否则，应承担相应违约责任。2008年1月3日，怡和公司与有荣配销公司签订《房屋租赁合同》，约定怡和公司将湛江市霞山区人民大道南怡福国际二楼全层建筑物7215平方米出租给有荣配销公司经营超市，租期从2008年2月1日至2023年1月31日，2008年2月至2011年1月每平方米月总费用35元，其中包括每平方米月租金14元、设备折旧费10.5元及管理费10.5元；2014年2月至2017年1月每平方米月总费用40.82元，其中包括每平方米月租金16.32元、设备折旧费12.25元及管理费12.25元；2017年2月至2020年1月每平方米月总费用44.09元，其中包括每平方米月租金17.63元、设备折旧费13.23元及管理费13.23元；2020年2月至2023年1月每平方米月总费用47.62元，其中包括每平方米月租金19.04元、设备折旧费14.29元及管理费14.29元。同年4月16日，怡和公司向运输公司出具《关于〈房屋租赁合同〉的说明》，主要说明“怡福大厦二层北侧约1500平方米建筑面积（以房管部门实测面积为准）的产权属贵司所有，按《房屋租赁合同》约定收取，每月每平方米35元的租赁费用全部归贵司所有。租赁费用从第4年开始递增，以后每3年递增8%，全额归贵司所有”。2009年8月28日，运输公司与怡和公司签订《补充协议》，约定运输公司应得二楼收益为每月每平方米35元（租金每月14元/平方米、设备折旧费每月10.5元/平方米、管理费每月10.5元/平方米），收益递增标准及租赁期限按怡和公司与有荣配销公司签订的《房屋租赁合同》同步执行；三楼每月每平方米20元（租金每月12元/平方米、管理费每月8元/平方米），执行期从2009年5月1日起至2010年12月31日止，上述费用怡和公司于每月5日前一次性支付，逾期按拖欠额每日计收千分之五的滞纳金。该《补充协议》约定的期限届满后，运输公司与怡和公司于2011年2月25日签订《补充协议（二）》，约定运输公司应得三楼收益为每月每平方米26元（租金每月16元/平方米、管理费每月10元/平方米），执行期从2011年1月1日起至2011年12月31日止，收益的支付时间及逾期支付的责任与《补充协议》约定相同。《补充协议（二）》约定的期限届满后，运输公司与怡和公司于2012年10月30日又签订《补充协议（三）》，约定运输公司应得三楼收益为每月每平方米35元（租金每月20元/平方米、管理费每月15元/平方米），执行期从2012年1月1日起至2014年12月31日止，收益的支付时间及逾期支付的责任亦与《补充协议》约定相同。
2014年10月23日，运输公司向一审法院提起诉讼，请求怡和公司支付拖欠截止2014年9月30日的物业收益款，并支付拖欠款利息，同时请求解除双方之间的物业委托关系等。同年12月25日，一审法院作出（2014）湛霞法民二初字第197号民事判决，怡和公司向运输公司支付尚欠2014年9月30日止的物业收益款及利息，并解除双方的物业委托关系。怡和公司不服，提起上诉。湛江市中级人民法院于2015年6月10日作出（2015）湛中法民三终字第116号民事判决，驳回上诉，维持原判。2016年1月8日，运输公司在怡福大厦张贴《通知》，通知涉案二、三层商铺的租户，根据法院一审、二审判决，其司决定收回商铺自行处理，各租户立即停止向怡和公司或其他方支付租金。
2008年8月8日及2015年5月29日，怡和公司与有荣配销公司分别签订《〈租赁合同〉补充协议（一）》及《补充协议书》，约定有荣配销公司减少承租面积及降低租金标准。2015年3月31日，怡和公司与创景公司签订《怡福大厦商铺承包经营管理合同》，约定怡和公司将怡福大厦全部商铺发包给创景公司经营管理，期限从2015年4月1日至2030年3月31日，承包金720万元/年，第三年起每3年按5%增递。同年5月29日，创景公司与有荣配销公司签订《怡福大厦（租户）经营管理合同》，约定有荣配销公司按双方约定的费用标准向创景公司支付管理费。
另查明，涉案二层商铺为湛江市霞山区人民大道南28号怡福大厦二层05号及06号商铺，面积共1556.48平方米；涉案三层商铺为湛江市霞山区人民大道南28号怡福大厦三层05号及06号商铺，面积共1526.92平方米。2010年7月19日及同年同月6日，怡和公司分别取得涉案二层及三层商铺的产权登记。运输公司与怡和公司对涉案二、三层商铺均没有重新签订新的合同。庭审中，怡和公司对运输公司的第四项诉讼请求无异议。
再查明，湛江市市区2015年房屋租赁市场指导性租金标准记载涉案二、三层商铺所在地段的框架结构商铺的租金为120元以上每月每平方米。涉案二、三层商铺现由创景公司根据其与怡和公司签订的承包经营管理合同进行物业管理。
一审法院认为，运输公司、怡和公司之间的合同关系已被法院判决解除，并已生效。涉案二、三层商铺虽登记于怡和公司名下，但运输公司、怡和公司双方约定运输公司拥有涉案二、三层商铺的产权，即对于运输公司、怡和公司双方来说，怡和公司只是涉案二、三层商铺形式上的物权人，运输公司才是实质物权人。本案中，运输公司主张怡和公司支付物业占用收益款及交还涉案二、三层商铺由运输公司自行经营管理，即本案同时涉及返还原物纠纷和财产损害赔偿纠纷，故本案应属该两种纠纷的同一上级案由物权保护纠纷。本案主要的争议焦点为：一、怡和公司是否应将涉案二、三层商铺交还运输公司自行经营管理；二、怡和公司是否应向运输公司支付物业占用收益款、利息，以及物业占用收益款、利息数额的确定。
关于怡和公司是否应将涉案二、三层商铺交还运输公司自行经营管理的问题。运输公司原将涉案二、三层商铺出租给怡和公司，在双方的合同关系依法解除后，怡和公司仍将涉案二、三层商铺发包给创景公司经营管理收取费用，且怡和公司未能提供证据证明已将涉案二、三层商铺交还运输公司自行经营管理。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，怡和公司应承担不利后果，故认定怡和公司无权占有涉案二、三层商铺。运输公司作为涉案二、三层商铺的权利人，其主张怡和公司交还涉案二、三层商铺由运输公司自行经营管理，符合《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物”的规定，应予以支持。涉案二、三层商铺交还运输公司自行经营后，怡和公司及创景公司没有收取运输公司涉案二、三层商铺管理费及税金的合法依据，故对运输公司关于怡和公司及创景公司不得收取管理费及税金的主张予以支持。
关于怡和公司是否应向运输公司支付物业占用收益款、利息问题。因怡和公司在双方合同关系解除后未能将涉案二、三层商铺交还运输公司，影响运输公司对涉案二、三层商铺的使用收益并造成损害，运输公司主张怡和公司支付物业占用收益款及利息，符合《中华人民共和国物权法》第三十七条“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”的规定，应予以支持。怡和公司委托创景公司对涉案二、三层商铺进行经营管理，属于怡和公司与创景公司之间的法律关系，对运输公司没有约束力。怡和公司辩称涉案三层商铺的租金不是由其收取，不应由其支付涉案三层商铺的物业收益无理，不予采纳。关于涉案二层商铺物业占用收益款的数额的确定问题。根据《补充协议》的约定，怡和公司应向运输公司支付的费用标准及租赁期限按怡和公司与有荣配销公司签订的《房屋租赁合同》执行。而《房屋租赁合同》约定租赁费用标准为2014年2月至2017年1月每平方米月总费用40.82元，其中包括每平方米月租金16.32元、设备折旧费12.25元及管理费12.25元。且怡和公司向运输公司出具的《关于〈房屋租赁合同〉的说明》说明怡和公司承诺涉案二层商铺的包含租金、设备折旧费及管理费在内的租赁总费用属于运输公司。虽然运输公司、怡和公司的合同关系已解除，但湛江市市区2015年房屋租赁市场指导性框架结构商铺的租金标准为每月每平方米120元以上，高于运输公司所主张的40.82元，故运输公司参照双方原约定的租赁总费用每月每平方米40.82元作为物业占用收益标准主张怡和公司支付涉案二层商铺物业占用收益有理，应予以支持。即怡和公司应按每月每平方米40.82元，从2014年10月1日起至交还涉案二层商铺之日止，计付涉案二层商铺1556.48平方米的物业占用收益款给运输公司。怡和公司主张双方应重新协商物业占用收益标准无理，不予采纳。至于怡和公司与有荣配销公司约定降低双方原约定的租赁费用标准，因未经运输公司的同意，故对运输公司没有约束力。关于涉案三层商铺物业占用收益款的数额的确定问题。《补充协议（三）》约定怡和公司应向运输公司支付涉案三层商铺的物业占用收益标准为每月每平方米35元。该协议约定的执行期间虽于2014年12月31日届满，双方的合同关系亦被法院判决解除，但湛江市市区2015年房屋租赁市场指导性框架结构商铺的租金标准为每月每平方米120元以上，高于运输公司所主张的35元，故运输公司参照双方原约定的租赁总费用每月每平方米35元作为物业收益标准主张怡和公司支付涉案三层商铺物业占用收益有理，应予以支持。即怡和公司应按每月每平方米35元，从2014年10月1日起至交还涉案三层商铺之日止，计付涉案三层商铺1526.92平方米的物业占用收益款给运输公司。关于物业占用收益款的利息数额的确定。运输公司、怡和公司的合同关系已依法解除，双方关于怡和公司逾期支付物业占用收益款的违约责任的原约定亦已解除，运输公司依双方的原约定主张怡和公司按银行同期贷款利率的4倍支付拖欠物业占用收益款的利息于法无据，应予以驳回。但利息属于资金的法定孳息，怡和公司应从运输公司提起本案诉讼之日（2016年10月13日）起至怡和公司付清所欠运输公司涉案二、三层商铺物业占用收益款之日止，按中国人民银行同期同类贷款的利率计付拖欠物业占用收益款的利息给运输公司。
因怡和公司对运输公司的第四项诉讼请求无异议，故对运输公司主张怡和公司将怡福大厦二层05号、06号商铺和三层05号、06号商铺的房屋产权登记资料、建筑和装修竣工及验收合格资料、供水和供电线路图、排水和排污管线图、消防和环保验收合格证明、现商铺经营状况等相关资料移交给运输公司的诉讼请求，予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、限湛江怡和置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向广东省湛江市交通运输集团有限公司付清自2014年10月1日起至交还湛江市霞山区人民大道南28号怡福大厦二层05号、06号商铺及三层05号、06号商铺之日止的物业占用收益款（湛江市霞山区人民大道南28号怡福大厦二层05号、06号商铺共1556.48平方米，以每月每平方米40.82元计算；湛江市霞山区人民大道南28号怡福大厦三层05号、06号商铺共1526.92平方米，以每月每平方米35元计算）；二、限湛江怡和置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向广东省湛江市交通运输集团有限公司支付自2014年10月1日起至交还湛江市霞山区人民大道南28号怡福大厦二层05号、06号商铺及三层05号、06号商铺之日止的物业占用收益款利息（以湛江怡和置业有限公司所欠的物业占用收益款为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，计从2016年10月13日起至付清物业占用收益款止）。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、限湛江怡和置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内将湛江市霞山区人民大道南28号怡福大厦二层05号、06号商铺及三层05号、06号商铺交还广东省湛江市交通运输集团有限公司自行经营管理，湛江怡和置业有限公司及湛江创景商业管理有限公司不得收取管理费及税金；四、限湛江怡和置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内将湛江市霞山区人民大道南28号怡福大厦二层05号、06号商铺及三层05号、06号商铺的房屋产权登记资料、建筑和装修竣工及验收合格资料、供水和供电线路图、排水和排污管线图、消防和环保验收合格证明、现商铺经营状况等相关资料移交给广东省湛江市交通运输集团有限公司；五、驳回广东省湛江市交通运输集团有限公司的其他诉讼请求。本案受理费27544元及保全费5000元，共计32544元，由湛江怡和置业有限公司负担。
本院二审期间，创景公司提交了《物业管理委托合同》一份，证明其享有收取物业管理费的权利。本院组织当事人进行了证据交换和质证。运输公司质证认为，《物业管理委托合同》是2011年签订的，创景公司与怡和公司于2015年又签订了《怡和大厦商铺承包经营管理合同》，创景公司已由物业管理者变成承包经营者；无论《物业管理委托合同》还是《怡和大厦商铺承包经营管理合同》都涉及到运输公司的物权，但怡和公司和创景公司均没有与运输公司沟通过；创景公司是因运输公司与怡和公司发生纠纷后才作为第三人介入的，创景公司与怡和公司签订的《物业管理委托合同》与运输公司无关。怡和公司质证认为，对于《物业管理委托合同》的真实性、合法性、关联性均无异议，《怡和大厦商铺承包经营管理合同》是承接《物业管理委托合同》的。本院认证认为，《物业管理委托合同》是创景公司与怡和公司于2011年签订的，不属于新的证据，不审理该证据也不可能导致裁判不公，故本院不予采纳。
本院经审理查明，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案是物权保护纠纷。一审判决怡和公司付清自2014年10月1日起至交还涉案商铺的物业占用收益款及利息，将涉案商铺交还运输公司自行经营管理，将涉案商铺的房屋产权登记资料、建筑和装修竣工及验收合格资料、供水和供电线路图、排水和排污管线图、消防和环保验收合格证明、现商铺经营状况等相关资料移交运输公司，运输公司、怡和公司、创景公司均无异议，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，以上内容不属于本院二审审理的范围。根据创景公司的上诉理由和运输公司、怡和公司的答辩意见，本案当事人二审争议的焦点问题是：怡和公司将怡福大厦二层05号、06号商铺及三层05号、06号商铺交回运输公司自行经营管理后，怡和公司与创景公司是否可以收取管理费及税金。
创景公司虽然先后与怡和公司签订了《物业管理委托合同》和《怡福大厦商铺承包经营管理合同》，约定怡福大厦全部商铺由创景公司经营管理，由创景公司收取管理费，但由于运输公司不是《物业管理委托合同》和《怡福大厦商铺承包经营管理合同》的当事人，根据合同相对性原则，《物业管理委托合同》和《怡福大厦商铺承包经营管理合同》对运输公司不产生法律约束力。而且怡和公司不是怡福大厦二层05号、06号商铺及三层05号、06号商铺的所有权人，怡和公司将怡福大厦二层05号、06号商铺及三层05号、06号商铺交回运输公司自行经营管理后，怡和公司、创景公司与运输公司不存在经营管理的合同关系，怡和公司与创景公司没有对怡福大厦二层05号、06号商铺及三层05号、06号商铺进行经营管理，怡和公司与创景公司就没有收取怡福大厦二层05号、06号商铺及三层05号、06号商铺管理费及税金的合法依据。因此，一审判决怡和公司将怡福大厦二层05号、06号商铺及三层05号、06号商铺交回运输公司自行经营管理后，怡和公司与创景公司不得收取管理费及税金是正确的，本院予以维持。创景公司关于怡和公司将怡福大厦二层05号、06号商铺及三层05号、06号商铺交回运输公司自行经营管理后，创景公司仍有权收取管理费的上诉请求无理，本院不予支持。至于怡福大厦二层05号、06号商铺及三层05号、06号商铺交回运输公司自行经营管理之前的管理费问题，由于运输公司在本案中并未要求处理，故本院二审对此不作处理，当事人可另寻法律途径解决。
综上所述，创景公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费32544元，由湛江创景商业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 红
审 判 员 王 励
代理审判员 林 竹
二〇一七年三月十三日
书 记 员 林菲菲
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定
程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。