湖北省随州市曾都区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂1303民初2320号
原告刘运江，男，1965年12月11日出生，公民身份号码，汉族，住随州市曾都区
被告随州市第三建筑工程公司破产管理人。
负责人景高举。
委托代理人王艳，湖北盈谦律师事务所律师，代理权限：一般代理。
被告随州市土地收购储备中心。
法定代表人祝军，主任。
委托代理人董自先，随州市忠信法律服务所法律工作者。代理权限：代为答辩，代为出庭，参加调解，代签法律文书。
被告随州市国土资源局。
法定代表人周元华，局长。
委托代理人王海军，湖北美佳律师事务所律师。代理权限：出庭诉讼，收集证据。
被告湖北星诚置业有限公司。住所地：随州市曾都区沿河大道特*号。
法定代表人朱大和，总经理
委托代理人夏军，湖北星诚置业有限公司办公室职员。代理权限：一般代理。
原告刘运江与被告随州市第三建筑公司破产管理人（以下简称三建公司）、随州市土地储备中心（以下简称土地储备中心）、随州市国土资源局（以下简称国土局）、湖北星诚置业有限公司土地转让合同纠纷一案，本院于2016年11月21日作出（2016）鄂1303民初1608号民事判决，被告三建公司、土地储备中心、随州市国土局、湖北星诚置业有限公司不服，上诉至随州市中级人民法院，随州市中级人民法院于2017年6月30日作出（2017）鄂13民终294号民事裁定：1、撤销湖北省随州市曾都区人民法院（2016）鄂1303民初1608号民事判决；2、发回湖北省随州市曾都区人民法院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘运江、被告三建公司委托代理人王艳、土地储备中心委托代理人董自先、随州市国土局委托代理人王海军、湖北星诚置业有限公司委托代理人夏军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘运江诉称：2003年5月14日，随州市曾都区人民法院以（2003）曾执字第88号《民事裁定书》裁定三建公司将该公司大门自南向北第5、6间上下两层口面房抵债给中国信达资产管理公司武汉办事处（以下简称信达公司）。2007年10月16日，被告三建公司为了便于对破产财产的处理，与已抵债房屋当时的所有人随州市兴业资产经营有限公司（下称兴业公司）协商并签订协议，将原抵债的第5、6两间两层房屋置换为公司南大门南侧一间两层和北大门北侧一间两层（即原告所购房屋）。2010年3月26日，兴业公司将置换后的房屋出售给原告并签订了《售房协议》。协议规定，兴业公司将位于三建公司北门北侧的一间两层房屋出售给原告，价格为430000元。合同签订后，原告按照约定付清了全部房款，兴业公司也向原告交付了房屋。原告依据兴业公司提供的材料，办理了《房屋所有权证》。当原告准备办理《土地使用权证》时，被告星诚公司以利害关系人的名义向随州市人民政府提出了行政复议，要求撤销随州市房产局已为原告办理的《房屋所有权证》。在行政复议中，原告获悉自己所购房屋的土地面积已被被告三建公司转让给了被告土地储备中心；被告国土局又将上述土地转让给了被告星诚公司，并将原告所购房屋土地的面积的使用权办到被告星诚公司名下。原告认为，被告三建公司将人民法院生效的法律文书裁定给他人的房屋所占土地使用权（该房屋后来为原告所购买）又转让给被告土地储备中心，被告国土局又以相同内容将已裁定给他人的房屋所占土地使用权转让给被告星诚公司，既违反了法律的规定，也侵犯了其合法权益，故向法院起诉，请求依法判决：1、认定被告三建公司与被告土地储备中心之间、被告国土局与被告星诚公司之间所签订的土地使用权转让（出让）合同中涉及原告已依法购买的71.68㎡房屋所占35·84㎡土地使用权部分无效。2、原告对依法购买的房屋享有所有权，对房屋所占35·84㎡土地享有使用权。3、本案的诉讼费用由被告承担。
被告三建公司辩称，自己不存在侵权行为，自己与土地储备中心的合同中原告不是合同当事人，自己与原告不存在合同关系，请求法院依法驳回原告的起诉。
被告土地储备中心辩称，请求法院查明事实，依法判决。
被告国土局辩称，自己与星诚公司之间签订的土地出让合同是行政行为，本案不属人民法院民事受案范围，原告刘运江与被告三建公司之间的房地产转让和置换行为均为无效民事行为。请求法院驳回原告对其起诉。
被告星诚公司辩称，原告的起诉不符合起诉条件，就土地权属争议提起民事诉讼于法无据。原告与其取得的物权合同无利害关系，信达公司与三建公司的和解协议无效。原告在签约时有重大过失且并非善意。原告已就所购房屋的合同提起过民事诉讼，原告的起诉属重复诉讼，故请求法院依法驳回原告的起诉。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
证据一、2003．5．14曾执字第88号民事裁定书复印件。证明目的：原告所购房屋是经人民法院判决、裁定依法抵债的财产，又与被告三建公司置换而来，此房屋及所占土地已不属三建公司所有，应从破产财产中扣除。
证据二、信达公司武汉办事处授权委托书复印件。证明目的：信达公司在依法获得房屋后，全权委托兴业公司处理、出售给原告，办理产权转让及过户手续。
证据三、2006年1月13日，随州市曾都区人民法院向市土地交易市场送达的《法院函》复印件。证明目的：曾都区法院在作出第88号裁定书后，又向随州市土地交易市场送达了《法院函》，责令在处理三建公司破产土地时，应将已抵债的二间二层房屋所占土地先行剥离，然后转让。
证据四、2007年10月16日，三建公司与兴业公司签订的房屋置换协议复印件。证明目的：1、兴业公司是在将房屋置换后将置换取得的房屋出售给原告的；2、三建公司对于置换给他人的房屋应在土地处理时对其土地面积予以扣除剥离。
证据五、2010年3月26日，原告与兴业公司之间签订的售房协议复印件。证明目的：1、兴业公司根据授权书将置换后的三建公司北门北侧的一间两层以43万元的价格出售给了原告，原告已付清了购房款；2、兴业公司已向原告交付了房屋。
证据六、（2013）鄂曾都民初字第01118号民事判决书。证明目的：1、法院判决原告刘运江与兴业公司之间所签订的《售房协议》有效；2、证明原房屋所有人信达公司对房屋出售给原告无任何异议。
证据七、（2015）鄂曾都民他字第00001号《决定书》复印件。证明目的：（2013）鄂曾都民初字第01118号《民事判决书》是生效的判决书。
证据八、三建公司与星诚公司的土地宗地图复印件各1张。证明目的：1、三建公司在抵债前的原土地总面积为10876·56㎡，扣除走道面积17·73㎡后，土地面积为10858·83㎡；2、在10858·83㎡面积中，包含原告已购买房屋所占土地35·84㎡，即2003曾执字第88号《民事裁定书》裁定的抵债房屋面积。
证据九、2008年3月9日三建公司与土地储备中心签订的土地转让协议书复印件。证明目的：1、三建公司在将原告所购房屋抵给他人后，从合同文字表述上看，已将法院裁定抵偿给信达公司的二间二层房屋扣除；2、证明合同中的转让面积中却没有对已扣除房屋的土地面积进行扣除，所转让的10858·83㎡土地面积中仅扣除了走道面积17.73㎡；3、此合同的签订时间是2008年3月9日，是在原告所购房屋被依法抵债、曾都区法院下达剥离函之后进行的，证明合同双方存在过错；
证据十、国土局与星诚置业公司之间的土地出让协议书。证明目的：1、合同所转让的土地面积，仍包含已依法抵偿给他人房屋的土地面积；2、本合同是在法院下达剥离函后签订的，证明合同双方存在过错。
证据十一、2016年3月9日，（2012）鄂随州中行初字第00002-2号《行政裁定书》。证明目的：截止2016年3月9日止，原告一直在主张自己的权利。
证据十二、2012随府行复字第4号《行政复议决定书》。证明目的：1、原告是自2012年才从决定书中知悉本案无效合同的存在；2、决定书认定2008年3月9日被告三建公司与被告土地储备中心的土地转让协议中包含原告已依法购买的抵债财产（决定书第5页、第8页）；3、证明随州市人民政府的复议决定所依据的事实是违反法律规定、侵害他人合法权益的无效合同；4、证明原告证据1—5已被随州市人民政府认可其真实性（第5、6页）。5、证明被告国土局向被告星诚公司办理的土地使用权证中的面积包含原告所购房屋面积（决定书的第五页第14行）。
证据十三、（2012）鄂随州中行初字第00002号《行政裁定书》。证明目的：1、证明原告对随州市人民政府的行政复议决定书不服已提起了行政诉讼；2、证明原告在知悉本案合同存在的事实后一直在主张权利；3、证明随州市中级人民法院受理原告的起诉后，因法院内部的原因裁定中止诉讼。
被告三建公司认为证据一、二、三、四与本案无关；证据五的协议无效，兴业公司并未取得涉案房屋的所有权，且该协议违反国家法律强制性规定；证据六、七、八仅能证明其与兴业公司存在合同关系，与三建公司无关；证据九中，三建公司与土地储备中心签订的协议先于原告与兴业公司的合同，不能支持原告的证明目的；证据十、十一、十二、十三与本院无关联；以上十三组证据均为复印件请人民法院核实。被告土地储备中心认为证据一至证据七与本案无关，对证据八至证据十三真实性无异议。被告国土局、星诚公司同意被告三建公司与土地储备中心质证意见。
被告三建公司未向本院提交证据。
被告国土局未向本院提交证据。
被告土地储备中心为支持其辩解意见，向本院提交了如下证据：
证据一、随州市机构编制委员会文件随编发[2006]57号。
证据二、随州市机构编制委员会文件随编发[2008]29号。
以上证据证明土地储备中心的职权范围。
其他当事人对以上二证据均无异议。
被告星诚公司为支持其辩解意见，向本院提交了以下证据：
证据一、2008年3月9日，三建公司与土地储备中心签订的土地转让协议书复印件。证明目的：其所受让的土地是土地储备中心依法收储的土地，土地取得的途径合法。
证据二、《成交确认书》复印件一份。证明目的：受让的土地是通过挂牌招标取得的出让土地，来源合法。
证据三、随州市人民政府《行政复议决定书》复印件一份。证明目的：原告的购房行为不合法，房产证已经被撤销。
证据四、随州市曾都区人民检察院《通知书》复印件一份。证明目的：随州市曾都区人民法院的（2013）鄂曾都民初字第01118号《民事判决书》存在问题，检察机关已建议进行再审。
证据五、随州市曾都区人民检察院（2005）1号《不起诉决定书》复印件一份。证明目的：原告所购房屋在转让的过程中存在问题。
证据六、随州市曾都区检察院办案人员对吴华昌、刘克育、陈兴东、刘绍洪、景高举、王祖立、刘运江的询问笔录复印件各一份。证明目的：原告所购房屋在抵债的过程中存在问题。
证据七、刘运江的指界签字复印件一份。证明目的：刘运江对其土地办证时的四周界线是知道的，已签字确认。
原告对以上七组证据真实性无异议，其他被告对该七组证据无异议。
本院认为，上列当事人向本院提交的所有证据，与本案事实相关联，证据的形式、来源符合法律规定，证据的内容真实，本院予以认可，作为认定案件事实的依据。
依据本院确认的证据，本案事实如下：
三建公司于1990年8月6日经随州市工商管理局登记成立，属集体所有制造业。
1995年6月5日，三建公司与中国建设银行随州市支行达成借款协议，借款125万元，借款期限为一年，并签订了《借款合同》。货款到期后至2000年5月24日，三建公司共清偿了贷款本金86万元并支付了利息，剩余贷款本金39万元。2000年6月20日，中国人民建设银行将该剩余借款转让给了信达公司，并于2001年3月31日在《随州日报》上发布债权转让合同。随后，信达公司向本院提起诉讼，本院于2002年5月23日作出（2002）曾经初字第238号民事判决，判决三建公司向信达公司偿还借款390000元并支付利息。在执行过程中，三建公司将位于公司大门自北向南第5、6间上下层口面房（随州市房权证东城字第××号）抵偿给信达公司，双方达成《执行和解协议》。2003年5月14日，本院依据双方的《执行和解协议》，作出（2003）曾执字第88号《民事裁定书》，裁定三建公司将公司大门自南向北第5、6间上下两层口面房抵偿给信达公司，持本裁定到房地产管理部门办理产权过户手续。
2004年5月9日，信达公司给兴业公司出具委托书，内容如下：“现委托兴业公司在我单位与三建公司借款合同纠纷中，作为我方委托代理人，我部将（2003）曾执字第88号民事裁定书裁定的抵偿房屋（门面房两间）依法转让给刘运江，现全权委托兴业公司协助办理房屋移交、置换、过户等相关手续。”
2004年11月29日，三建公司经本院裁定，宣告进入破产还债程序。
2005年5月20日，原告刘运江向兴业公司交付购房预付款30000元，兴业公司出具了收条，内容为：“今收到刘运江现今叁万元整（此款系购三建门面房）。”
2006年1月30日，本院函告随州市土地交易市场，“请在挂牌交易前予以剥离（第五间、第六间房屋），待其所有权确定后再予处置”。
2007年10月16日，因裁定抵债的房屋位于临街房屋的正中间，影响破产财产的整体处理，为了便于对破产财产的处理，被告三建公司与兴业公司协商，将原抵债的第5、6两间两层房屋置换为公司南大门南侧一间两层和北大门北侧一间两层（即原告所购房屋），双方签订了置换房屋《协议书》。2008年3月9日，三建公司与土地储备中心签订《土地使用权（含附属物）转让协议》，收储三建公司全部土地使用权以及部分建筑物（含所有登记的房屋，不含第五间、第六间房屋）。2008年12月，国土局通过拍卖程序将土地储备中心收储的三建公司全部土地使用权转让给星诚公司，并签订了《国有建设用地使用权出让合同》。2010年3月26日，兴业公司依据置换后的房屋，与原告签订了《售房协议》。协议约定，兴业公司将位于三建公司北门北侧的一间两层房屋出售给原告，价格为430000元。合同签订后，原告刘运江付清了剩余40万元购房款，兴业公司向原告刘运江交付了房屋。原告依据兴业公司提供的相关材料，在随州市房产局办理了《房屋所有权证》。当原告准备办理《土地使用权证》时，被告星诚公司以利害关系人的名义向随州市人民政府提出了行政复议，要求撤销随州市房产局已为原告办理的《房屋所有权证》。2012年5月14日，随州市人民政府（2012）随府行复字第4号《行政复议决定书》以随州市房产管理局办证所依据的曾都区人民法院《协助执行通知书》不是生效的法律文书、本案被告星诚公司所持有的《土地使用权证》中已包含原告所购房屋土地面积为由，撤销了原告刘运江的房产证。原告刘运江不服行政复议决定，向随州市中级人民法院提起了行政诉讼，随后又撤回起诉。
2013年，原告刘运江向本院提起民事诉讼，请求法院判决确认其与兴业公司之间的《售房协议》有效。2013年11月26日，本院作出（2013）鄂曾都民初字第01118号《民事判决书》，判决原告刘运江与兴业公司之间的《售房协议》有效。随州市曾都区人民检察院认为上述判决有错误，向本院发出曾检民（行）监（2015）421302000002号《再审检察建议书》，本院审查后认为，本案认定的事实清楚，程序合法，判决结果并无不妥为由，决定不启动再审，于2015年10月15日作出（2015）鄂曾都民他字第00001号《决定书》。
2016年7月5日，原告刘运江以被告三建公司与被告土地储备中心之间、被告国土局与被告星诚公司之间的土地转让及土地出让合同中涉及到他本人购买的房屋所占土地面积部分属于重复转让（出让）、违反了法律规定、侵害了其合法权益为由，向本院提起了民事诉讼，请求判决上述合同中涉及其所购房屋土地面积部分无效。
本案原被告双方争议的焦点：1、原告是否取得其与兴业公司签订售房协议的房屋所有权？2、原告是否取得该房屋的土地使用权？
一、关于原告是否取得购买房屋的所有权的认定。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案中，兴业公司受信达公司的委托办理执行财产的移交、置换、过户手续。与三建公司签订房屋置换协议后，置换房屋的所有人应为信达公司，且应依法办理不动产物权变更登记，但由于信达公司、兴业公司、三建公司没有办理不动产变更登记手续，信达公司并未取得该北大门北侧房屋所有权。2010年3月26日，兴业公司与原告签订了《售房协议》，该协议虽然系双方真实意思表示，但因兴业公司对该房屋不享有所有权，其将房屋出售给原告的行为系属无权处分。而此时房屋所有权的实际拥有者信达公司在置换房屋后未进行不动产变更登记，对涉案房屋不享有所有权，且事后又没有进行追认。故原告对其购买房屋不享有所有权。
二、关于原告是否取得购买房屋的土地使用权的认定。
本院认为，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权暂行条例》第二十四条之规定：“地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。”故土地使用权的转让随地上建筑即房屋所有权的转让一同变更。本案中原告未取得购买房屋的所有权，其要求取得购买房屋的土地使用权的诉讼请求，本院不予支持。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，原告刘运江与兴业公司签订的《售房协议》因出售方兴业公司并未取得售出房屋的所有权，导致合同未能生效，原告不享有购买房屋的所有权，其要求房屋土地所有权的诉讼请求，本院不予支持。本案经合议庭评议并报请本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决如下：
驳回原告的诉讼请求。
案件受理费2000元，由原告刘运江负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省随州市中级人民法院。
审 判 长 何克斌
审 判 员 孙兆军
人民陪审员 邓义山
二〇一七年九月二十七日
书 记 员 李 芬