上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第2653号
上诉人（原审被告）张心良，男，1954年7月12日出生，汉族，户籍地上海市。
上诉人（原审被告）金焰，女，1968年6月29日出生，汉族，户籍地上海市。
以上两名上诉人之共同委托代理人张建伟�上海邑鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海全鑫物业管理服务有限公司，住所地上海市。
法定代表人王金龙，总经理。
委托代理人张玉光，上海利好律师事务所律师。
上诉人张心良、金焰因物业服务合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院（2015）静民三（民）初字第181号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年11月10日公开开庭审理了本案。上诉人张心良、金焰的共同委托代理人张建伟、被上诉人上海全鑫物业管理服务有限公司（以下简称“全鑫公司”）的委托代理人张玉光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，上海市西康路XXX号二层（建筑面积494.30平方米）权利人为张心良、金焰，底层南部（建筑面积294.11平方米）、底层北部（建筑面积94.15平方米）、七层�建筑面积504.13平方米）、八层（建筑面积494.30平方米）权利人为案外人上海外经贸商务展览公司，三层（建筑面积504.13平方米）权利人为案外人上海百乐门经营服务合作公司，四层（建筑面积504.13平方米）权利人为案外人上海市财政局，五层（建筑面积504.13平方米）权利人为案外人上海中安商贸总公司，六层（建筑面积504.13平方米）权利人为案外人上海汽灯厂。2012年5月22日，全鑫公司与案外人上海熊谷物业管理服务有限公司（以下简称“熊谷公司”）签订《侨桥大楼物业工作移交协议》，载明：自2012年5月16日起，全鑫公司承担大楼的物业管理工作。大楼物业服务费为人民币（以下币种均为人民币）1.6元／平方米／月。
2015年2月，全鑫公司诉至原审法院称，2012年7月起，上海市西康路XXX号除张心良、金焰外的其他业主按照2.3元／平方米／月向全鑫公司缴纳�业服务费，但张心良、金焰自2012年7月1日起至2015年4月30日止，共拖欠34个月物业服务费。请求判令：1、张心良、金焰给付全鑫公司2012年7月1日起至2015年4月30日止的物业服务费38，654.26元。
原审另查明，2013年3月26日，全鑫公司所作会议记录记载：“2013年3月21日召开侨桥商务楼业主会议，……会议主要讨论大楼电梯大修或更换和大楼幕墙整改。……为此，望各业主请在2013年4月1日前把费用汇到物业账上，使大修正常进行。”会议记录下方有全鑫公司盖章，张心良在会议记录上书写“同意”并签名。2013年9月22日，案外人天津黄金日贵金属经营公司上海十分公司向全鑫公司缴纳电梯维修费10，300元，全鑫公司开具发票。
原审审理中，张心良、金焰认可其向全鑫公司缴纳电梯维修费10，300元，是以案外人天津黄金日贵金属经营公司上海十分公司的名义�具发票，但认为是根据上海汽灯厂的要求缴纳给全鑫公司的。张心良、金焰提交2013年7月23日《侨桥大楼筹备业委会会议纪要》一份，其中载明：各业主有监督物业公司的权利和义务，自签订本纪要开始至一个月内全鑫物业公司不能做到上述条款，将重新招聘新的物业公司竞争……。张心良在二楼业主处签名。
原审法院经审理后认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据《侨桥大楼物业工作移交协议》，全鑫公司与熊谷公司就上海市西康路XXX号物业工作进行了移交，自2012年7月起除张心良、金焰外的其他业主向全鑫公司缴纳了物业服务费，应认定上海市西康路XXX号实际由全鑫公司进行物业管理。虽然张心良、金焰否认全鑫公司系上海市西康路XXX号的物业公司，但全鑫公司所作会议记录中写明将费用汇到物业账上，张心良签字确认，实际张心良�金焰也向全鑫公司缴纳了电梯维修费，且根据张心良、金焰提交的《侨桥大楼筹备业委会会议纪要》，其中载明“自签订本纪要开始至一个月内全鑫物业公司不能做到上述条款，将重新招聘新的物业公司竞争”，张心良在二楼业主处签名，表明张心良、金焰认可全鑫公司系当时的物业公司。现张心良、金焰认为上海市西康路XXX号物业公司系上海汽灯厂，并未提供相应的证据予以证明，法院不予采信。全鑫公司与上海市西康路XXX号业主虽然未签订物业服务合同，但双方已形成事实上的物业服务合同关系，全鑫公司提供了相应的物业管理服务，张心良、金焰也接受了物业管理服务，张心良、金焰作为房屋业主，应当向全鑫公司支付物业服务费。关于物业服务费的标准，自2012年7月起，上海市西康路XXX号除张心良、金焰外的其他业主均同意并按照2.3元／平方米／月缴纳物业服务费，达到占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，故张心良、金焰也应按照2.3元／平方米／月的标准支付物业服务费。关于诉讼时效，全鑫公司于2015年1月8日向法院递交起诉状要求张心良、金焰支付物业服务费，现全鑫公司未提供证据证明此前曾向张心良、金焰催讨物业服务费，故张心良、金焰应支付2013年1月8日起至2015年4月30日止的物业服务费。系争房屋建筑面积494.30平方米，张心良、金焰应按照2.3元／平方米／月的标准，向全鑫公司支付2013年1月8日起至2015年4月30日止的物业服务费，共计31，576.20元。
原审法院据此作出判决：张心良、金焰于判决生效之日起十日内共同向上海全鑫物业管理服务有限公司支付2013年1月8日起至2015年4月30日止的物业服务费31，576.20元。
原审判决后，上诉人张心良、金焰不服，向本院提起上�称：全鑫公司与熊谷公司签订的《侨桥大楼物业工作移交协议》违反《物业管理条例》规定，应属无效。事实上，系争大楼的物业服务单位是上海汽灯厂，熊谷公司只是受上海汽灯厂之委托，承担部分物业管理服务。如果全鑫公司是物业服务单位，则无须让业主垫付电梯的维修费，直接从维修基金中开支即可，委托全鑫公司修理电梯并不等同于其是物业服务单位。另外，上海汽灯厂出具的有关张心良、金焰拖欠物业管理费的证明亦可印证此观点成立。张心良、金焰为此于二审中还提供了上海汽灯厂的企业基本信息，其经营范围包括“物业管理、自有房屋出租”。《侨桥大楼筹备业委会会议纪要》只有两名业主签名，为少数意见。综上，请求本院撤销原判，改判驳回全鑫公司原审诉请。
被上诉人全鑫公司答辩称：上海汽灯厂的经营范围虽有物业管理这一项目，但其可委托他人进行物业管理服务。此与本案并无关联。原审认定事实清楚，法律适用正确，请求本院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，张心良、金焰上诉主要意见为全鑫公司并非上海市西康路XXX号大楼的物业服务单位，无权收取物业服务费。本院经审查，全鑫公司于本案中提供的证据相互印证，形成了较为完整的证据链，可以得出全鑫公司是上海市西康路XXX号大楼的物业服务单位、并为业主提供物业管理服务这一事实结论。张心良、金焰的上诉理由缺乏事实及法律依据，本院不予支持。其认为上海汽灯厂为物业服务单位之事实主张，亦缺乏相关的证据予以证明，本院对此不予采纳。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币766.40元，由上诉人张心良、金焰共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁康威
审 判 员 徐 江
代理审判员 俞 璐
二〇一五年十二月十八日
书 记 员 薛凤来
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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