四川省泸州市纳溪区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）纳溪民初字第1332号
原告（反诉被告）白德勇。
委托代理人范小云，四川杰可律师事务所律师。
被告（反诉原告）陈显敏。
委托代理人杨平远，四川酒城律师事务所律师。
被告代西海。
委托代理人张金华，四川平通律师事务所律师。
原告（反诉被告）白德勇诉被告（反诉原告）陈显敏、被告代西海房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年12月31日受理后，被告陈显敏提出反诉，本院于2012年2月24日依法适用简易程序对本案的本诉和反诉公开开庭合并进行了审理，原告白德勇及其委托代理人范小云，被告陈显敏及其委托代理人杨平远到庭参加诉讼。诉讼中，本院根据当事人的申请，通知代西海作为本案被告参加诉讼。其后，本案又于2012年4月17日，6月13日依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告白德勇及其委托代理人范小云，被告陈显敏、代西海及其委托代理人杨平远、张金华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告白德勇诉称：被告陈显敏在泸州市纳溪区龙车镇从事集镇开发，修建龙利街鑫源小区，同时将所建住房对外销售。原、被告签订购房协议，该协议约定，原告购买被告陈显敏开发的鑫源小区住房一套，房屋总价款为105000元，户型为四室二厅，面积为150余平方米。购房协议签订后，原告已依约定缴纳购房款4.5万元，并于2009年7月入住所购房屋。后原告依约向被告缴纳购房款时，被告拒收，导致房屋所有权证、土地使用证不能办理。被告的行为违约，应承担违约责任。请求法院判令：一、确认原告白德勇向被告陈显敏所购位于泸州市纳溪区龙车镇龙利街鑫源小区的一套房屋为原告所有；二、责令被告陈显敏办理所购房屋的房屋所有权证、土地使用权证；三、由被告承担诉讼费用。诉讼中，原告变更诉讼请求，要求被告继续履行合同，自己愿意将所欠房款60000元付清后，由被告为其办理房屋产权证，土地使用证，按合同约定办证费用由被告承担，同时，愿意承担相关费用，即缴纳物管维修基金、物管卫生费、天然气，闭路电视使用费。
被告陈显敏答辩并反称：原告白德勇所诉与被告陈显敏于2009年2月15日签订《购房协议》，依该购房协议原告以105000元的价款购买被告位于龙利街鑫源小区6单元4房屋属实。但原告未按购房协议的约定支付购房款，至今仅支付4.5万元购房款，尚欠6万元购房款拒不支付。由于原告未付到期价款的金额6万元，已达到全部价款的二分之一以上。按照《中华人民共和国合同法》第167条规定，被告陈显敏作为房屋的出卖人有权解除双方签订的《购房协议》。据此，被告陈显敏要求依法驳回原告白德勇的本诉诉讼请求并反诉：1、依法解除原告与被告陈显敏于2009年2月15日签订的《购房协议》并由原告返还其所购房屋；2、要求被告支付9000元房屋使用费。
被告代西海辩称：根据泸房权证纳溪字2010029**号房屋产权证，原告所诉争的房屋是代西海、陈显敏夫妻共同财产，陈显敏擅自处理夫妻共同财产，侵犯了代西海的合法权利。请求法院依法判令原告白德勇与陈显敏签订的购房协议无效。
经审理查明：原告白德勇与被告陈显敏系城镇居民。被告陈显敏修建了位于泸州市纳溪区龙车镇龙利街鑫源小区住房，同时将所建住房对外销售。2009年2月15日，原、被告签订了《购房协议》，该协议内容为：甲方龙车街村陈显敏，乙方龙车镇利合村10社白德勇；双方约定：一、甲方将龙利街鑫源小区6单元4楼（四室二厅）出售给乙方。二、出售价格：为四室二厅壹拾万零伍仟元正。三、甲方负责办理两证（即房产证，土地使用权证），一切费用由甲方负责。四、甲方负责通水、通电到门口……七、欠款付清后甲方给乙方两证。八、以上协议双方各执一份，双方签字生效。九、2009年付肆万伍仟元正，2010年付叁万元正，2011年全部付清（即就是付剩下的三万元正）。陈显敏、白德勇分别签名。《购房协议》签订后，原告白德勇于2009年2月15日，7月15日，10月31日分别支付购房款2000元、3000元和10000元。原告白德勇于2009年7月搬入购房协议约定的房屋内居住至今。2010年2月11日原告向被告陈显敏支付购房款30000元。2010年10月2日陈显敏制作了告知书，其内容如下：白德勇业主，为了尽快办理房屋产权手续，你要在2010年10月7日前，夫妻双方持二代身份证，结婚证，户口本等手续与陈显敏联系，商定房屋产权过户事宜，现将有关事项告知如下：一、2010年10月7日前做好房屋产权过户准备工作。二、履行协议事项，如有违约应承担相应的违约责任。三、准备好物管维修基金（16元／平方米计算）和2010年1月1日至2014年12月31日共五年的物管卫生费，其他每户600元。四、结清天然气、闭路等费用。五、过户时间定于2010年10月8日，过期后果由购房业主自负。被告知人白德勇签名。原告白德勇收到告知书后，准备了办理房权证的相关手续，后因原告与被告陈显敏就缴纳购房款及相关费用发生争执，导致房屋所有权证，土地使用权证变更办理未果。2010年9月26日，被告陈显敏到泸州市纳溪区房地产监理所进行登记，房屋所有权人陈显敏，共有人代西海，共同共有。房屋座落：纳溪区龙车镇龙利街，建筑面积152.62平方米，登记原因，新建。
2011年1月30日，原告之妻龙朝全到被告住房门前与被告陈显敏因支付购房款，并将谈话内容进行手机录音后，整理成录音资料。截止于2011年12月原告白德勇未缴纳购房款6万元，其中，2010年度30000元，2011年度30000元。
上述事实，当事人提供了下列证据予以证明，原告提供了购房协议，付款凭证，龙车镇龙车山社区证明，龙车镇利合村村民委员会证明，原告与配偶的结婚证，录音材料，物证，锁、钥匙。被告（反诉原告）提供了购房协议，身份证复印件，告知书，夏德英、雷英福的证言，房屋产权证复印件。
本院认为：原告白德勇与被告陈显敏签定的《购房协议》是双方当事人的真实意思表示，依法成立，受法律保护。被告陈显敏作为房屋的出卖人依约定履行了向房屋买受人的原告白德勇交付房屋的主要义务，原告已入住了被告陈显敏交付的房屋。但原告未按合同约定的期限支付相应的购房款。诉讼中，原告主张其已按约履行支付购房款义务，被告拒绝受领，但自辩论终结前，原告没有提供相应付款凭证予以证明，应当认定原告的行为违约，承担相应的违约责任。鉴于原、被告订立合同时，未约定违约金数额，也未约定违约损失的计算方法，原告的违约行为给被告造成损失，应承担资金占用的利息损失，损失的计算按中国人民银行规定的同期同类贷款利息计算。诉讼中，被告陈显敏提出，原告未支付到期付款的金额达全部付款五分之一，反诉要求与原告方解除合同并要求原告支付9000元占用费的。本院认为，结合本案被告陈显敏已向原告白德勇交付房屋及原告已装修并入住该房屋的具体情况，以及原告之妻在2011年1月30日即自愿向被告陈显敏支付购房款，被告未予接受的事实，为保护交易安全，被告陈显敏应首先选择按照《合同法》167条的规定要求原告白德勇支付全部价款及相应迟延付款的损失。因此，被告陈显敏提出的反诉请求依法不能成立，本院不予支持。另外，被告陈显敏个人私人建房并对外出售所建房屋是众所周知的事实，被告代西海与陈显敏系夫妻，应当知道陈显敏与原告白德勇签订的购房协议的事实。同时，也知道白德勇实际控制房屋的事实，因此，被告代西海以被告陈显敏擅自处分夫妻共同财产要求确认原告与被告陈显敏所签《购房协议》无效的辩解理由，依法不能成立，本院不予支持。录音资料形成时间是2011年1月30日，内容涉及给付购房款，但已超过了2010年底应付款的时间，不能作为付款依据，只能作为原告请求支付房价款的证据。购房协议生效后，原告仅履行了部分义务，被告陈显敏行使先履行抗辩权，并无不当，本院予以支持。关于办理土地使用权证，房屋所有权证，相关费用承担问题。迟延办理两证是客观事实，但迟延办证可能造成税费的增减，因增减幅度不明确，在此情况下，为了稳妥解决该遗留问题，又确保合同的履行，土地使用权证、房屋所有权证仍由二被告负责办理，但办证费用以2010年10月8日为基准日，2010年10月8日以前的税费由二被告承担，之后增加的费用由原告承担，被告承担后可向原告追偿。为保护交易安全，诚实交易，稳定经济秩序，根据《中华人民共和国合同法》第六十四条第一、二款，第六十六条之规定，判决如下：
一、原告白德勇与被告陈显敏继续履行购房协议。
二、原告白德勇向被告陈显敏支付房价款60000元并承担相应的资金占用利息，其中30000元的资金占用利息从2011年1月1日起计付，60000元的资金占用利息从2012年1月1日起计付，按中国人民银行同期同类贷款利息进行计算，限于判决生效后30日内给付。
三、驳回被告陈显敏的反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2300元，由原告白德勇承担1150元，被告陈显敏、代西海承担1150元。反诉案件受理费2300元由反诉原告陈显敏承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。
审 判 长 王常均
审 判 员 万小江
代理审判员 刘立波
二〇一二年六月十三日
书 记 员 简亚玲