上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终8772号
上诉人（原审被告）：黄全林，男，1958年1月19日生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。委托诉讼代理人：臧清源，上海鼎力律师事务所律师。被上诉人（原审原告）周磐，男，1974年12月11日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：周芝均，上海市诚至信律师事务所律师。上诉人黄全林因与被上诉人周磐房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2015）松民三(民)初字第3802号民事判决，向本�提起上诉。本院于2016年8月8日立案后，依法组成合议庭，于2016年9月6日公开开庭进行了审理。上诉人黄全林及其委托诉讼代理人臧清源、被上诉人周磐及其委托诉讼代理人周芝均均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄全林上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人周磐的原审诉请。事实和理由：尽管上诉人与被上诉人在2009年后就购买上海市松江区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）价款多次协商，但双方未达成一致意见，而原审法院欲通过上诉人交付钥匙、被上诉人占有房屋后进行装修并办理乔迁酒席、上诉人亦予以参加等来证明本案系房屋买卖，属于认定事实缺乏依据，事实是上诉人出借给被上诉人的房屋为毛坯房，未经装修根本无法正常入住，被上诉人为了正常入住简单装修房屋与常理相符，其在免费入住系争房屋的前提下办酒答谢也属人之常情。上诉人同意被上诉人继续占有系争房屋并使用，是出于多年的感情因素，上诉人没有立即要求被上诉人支付租金及向被上诉人归还借款，也符合人之常情。原审认定本案系买卖，纯属主观臆断，请求二审依法改判。被上诉人周磐辩称：被上诉人系基于上诉人的司机而非常相信上诉人，故买卖系争房屋没有签订合同，被上诉人支付了24.4万元房款，也没有要求上诉人出具收条；上诉人在2002年就将房屋交付给被上诉人，被上诉人装修后入住，被上诉人还宴请了亲朋好友，包括上诉人夫妇。如果是借用房屋而宴请，显然不符常理，被上诉人支付的24.4万元房款也符合当时的市场行情；2004年之后被上诉人没有再支付房款，上诉人也没有追讨，表明双方对房款已经达成一致意见。上诉人认为是借款，但没有提供证据证明，也不符合逻辑。当初系争房屋可以办理蓝印户口，是上诉人提出儿子要办理蓝印户口，故被上诉人没有要求马上办理过户。请求二审依法维持原判。2015年9月，周磐诉至原审法院，请求判令黄全林协助将系争房屋产权过户至周磐名下。黄全林辩称：请求法院依法驳回周磐的诉讼请求。一审法院经审理查明：2001年12月24日，黄全林与上海A有限公司（以下简称A公司）签订《上海市商品房预售合同》一份，约定黄全林向A公司购买系争房屋。2002年7月2日，黄全林与A公司签署《房屋交接书》一份，确认双方于当日对系争房屋进行交接，并确认系争房屋总房价款为242,240元，且已全部付清等。2002年8月20日，黄全林对系争房屋取得沪房地松字（2002）第XXXXXX号上海市房地产权证，该证注记信息栏载明“2002.11.29确认具备申报蓝印户口资格2个”。2002年12月，黄全林将系争房屋钥匙交付周磐，周磐遂对系争房屋经装修后入住至今。此时，周磐为黄全林司机。2009年以后，周磐、黄全林通过他人协调系争房屋买卖纠纷事宜，但未果。2015年8月，黄全林向法院提起诉讼称，周磐系其原驾驶员，为帮助周磐解决子女入学问题，将系争房屋交付周磐使用，但事后一直没有将系争房屋返还黄全林，故请求法院判令周磐将系争房屋返还黄全林。该案案号为（2015）松民一（民）初字第8227号。在该案庭审中，黄全林称“当时被告（注指本案周磐，下同）提出由于女儿入学问题，要求原告（注指本案黄全林，下同）将系争房屋出借给被告，原告才将钥匙给被告”。2015年9月29日，周磐遂以其上述诉称事由，向法院提起本次诉讼。审理中，周磐就其主张的购房事实，申请证人慎某、高某出庭作证。证人慎某陈述，某次吃饭时，经其介绍，黄全林称可将系争房屋售予周磐，但需征得黄全林配偶同意；后来，周磐拿到了系争房屋�匙并进行了装修，而且办理了乔迁的酒席，其与黄全林均参加并送了礼；至于有无付款，其不知道。对证人慎某的上述陈述，周磐表示无异议。而黄全林则称，在一次吃饭的时候证人慎某确实介绍其将系争房屋卖给周磐，但其没有正式答应；当时，因其暂时不入住系争房屋，遂将系争房屋钥匙给了周磐，让周磐先居住；周磐办理乔迁的酒席，其当然要参加的，因为当时还是其司机，有感情的；24万元是周磐主动借给黄全林，周磐想要买系争房屋，但其没有正式卖，24万元可以还给周磐，如果卖给周磐，早就过户了。证人高某陈述，周磐与黄全林均系其亲戚，而且周磐系经其介绍至黄全林处任驾驶员的。当时，周磐向其借款10万元，称用于向黄全林购买系争房屋。其知道买房时周磐没有付钱给黄全林，因为黄全林称不急的，可以慢慢付。在周磐向其借款时，黄全林经�困难，亦同时在向其借款，周磐知道此事后不好意思，所以要支付部分房款；黄全林说过购买系争房屋是为了办蓝印户口，周磐女儿读书近点，就卖给周磐好了；周磐装修完后请酒，其与黄全林都参加了；为系争房屋的产证问题，其与周磐向黄全林交涉多次，黄全林就是称没有办好，根本没有借房这种事。对证人高某的陈述，周磐表示无异议。而黄全林则称，对身份关系其予以确认，而且周磐是证人高某介绍的；事实是周磐主动向其买，不是其主动卖给周磐；当时，其在借钱，周磐向证人高某借了钱再借给其本人，但是没有提及买房的事情。同时，周磐还提供户口簿、出生证、证明，证明周磐女儿的户籍在松江区XX镇，并因此分配在松江区XX小学就读，不存在黄全林在另案中所称的为帮助周磐解决子女入学问题而将系争房屋交付周磐使用的事实。黄全林对上述证据的真实性无异议，但认为与本案无关，并认为其在另案中所称的帮助周磐解决子女入学问题是指“周磐称借房读书，并不是因为该房屋才能在该学校读书”。此外，黄全林在回答法院“为何将系争房屋借给周磐居住”及“有无收取租金”提问时分别称，“当时周磐是我多年的司机，周磐称为了方便小孩读书，想问我买房，我先把钥匙给了他”及“没有”。此外，就钱款给付问题，双方均确认无任何书面凭据。对此，周磐称，其于2003年1月支付10万元，2003年6月支付5万元，2004年1月18日、20日、7月16日、8月3日分别支付2万元、1.4万元、2万元、4万元，共计24.4万元，均为购房款。而黄全林则称，其于2004年底收到10万元，第二次又收到14万元，上述款项均为借款。黄全林在回答周磐关于“为何收取24万”的提问时称，“周磐是想问我买房子，主动借了钱给我。我没有将系争房�卖给周磐。当时我资金紧张，周磐拿钱借给我，我收下了，但是没有说明这个钱是什么意思”。黄全林在回答法院“该24万元有无归还”时称，“没有归还，2、3年前为了这24万双方及两位证人协调过，当时周磐要求24万元不要还了，把房子卖给他，我说不可能的，……”。期间，黄全林先后称“是先借住，后买卖，而不是直接是买卖”、“一开始是出租的问题，后来周磐提出购买，我方是同意卖的，仅是价款没有谈拢”、“买卖合同不单纯有买卖的合意，如果价款没有谈拢，买卖是不成立的，如果法庭认定买卖成立，也不应该按照2002年的价格，也应该按照现时的价格”、“泗泾法庭笔录中的陈述与本案中的陈述有冲突，应以本次为准，因为本次庭审中有当事人出庭，……”。另查明：2015年11月19日，根据周磐的申请，法院就其关于占有系争房屋系基于买卖的陈述的�实性进行测谎鉴定，并于2016年1月6日收到华政[2015]心测字第29号心理测试分析意见书。该意见书载明，根据本次测试结果，周磐对其与黄全林房屋买卖合同纠纷陈述的可信度较高。周磐对该意见书，没有异议。黄全林认为，从形式上看，该意见书不符合鉴定报告的规范要求；该意见书所列问题不能证明黄全林在说谎，而且将争议问题通过测谎来判断有失公平。针对黄全林上述异议，鉴定单位派员到庭答复如下，测谎鉴定未纳入司法鉴定管理范畴，故不存在资质的问题；其依据争议所列问题，须多次询问是技术要求；测试结果显示周磐没有说谎现象；若周磐认为当时是购买了系争房屋，就不会在测试中体现说谎。期间，黄全林于2015年11月13日致函法院称，请求法院将鉴定机构、鉴定程序、测谎依据及黄全林身体原因对测谎结果有无影响告知黄全林，再决定是否做测谎�定。2015年11月18日，黄全林又来向法院函称，因其身体原因（有高血压、冠心病），不同意对其进行测谎。2016年1月29日，黄全林向法院递交测谎申请，请求对双方当事人就涉案客观问题（如：是否就价格达成一致，价格是否为24.4万元，2004年后是否就价格问题进行过协议）进行测谎。2016年3月2日，法院根据周磐、黄全林的申请，对系争房屋不同时点的市场价格委托相关单位进行评估，并于2016年4月12日收到上海B有限公司相应的估价报告。该报告载明，系争房屋于价值时点2002年12月15日和2016年1月15日的市场价值分别为26.55万元、279.94万元。对该报告，周磐、黄全林均无异议。但是，周磐认为，应以上述2002年时点的价值作为转让系争房屋的价格。黄全林认为，若法院认定双方存在系争房屋买卖关系，则系争房屋的转让价款应以2016年时点的价值作为转让系争房屋的价格。原审认为：本案当事人的主要争议焦点是周磐占有系争房屋是基于其所诉称的买卖，还是黄全林所辩称的借住。合同法及其司法解释规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。当事人订立合同，采取要约、承诺方式。当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。但法律另有规定的除外。当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。本案中，法院认定，周磐�有系争房屋系基于其所诉称的买卖，而非黄全林辩称的借住。具体理由如下：一、根据查明的事实，周磐占有系争房屋的过程依次是先由周磐向黄全林提出购买系争房屋的意思表示，此后再由黄全林随即将系争房屋钥匙交付周磐，后又由周磐向黄全林给付相应价款。二、周磐占有系争房屋之后，在经对系争房屋装修并入住的同时，周磐又按当地习俗就入住系争房屋办理了乔迁的酒席，黄全林亦予以参加。三、黄全林在（2015）松民一（民）初字第8227号案件中关于周磐占有系争房屋事由的陈述是为帮助周磐解决子女入学问题。而在本案中又称“周磐称借房读书，……”、“……,周磐称为了方便小孩读书，想问我买房，我先把钥匙给了他”、“泗泾法庭笔录中的陈述与本案中的陈述有冲突，应以本次为准，……”等，两者存在明显不一，并且没有作出合理解释。四、2009年后双方虽通过证人协调过转让系争房屋的价款问题，但这只能证明当事人就系争房屋转让价款未能达成补充协议。五、自黄全林于2002年12月将系争房屋交付周磐后，尤其是周磐自黄全林处离职多年后，没有证据证明黄全林在此期间向周磐主张过系争房屋的租金，更没有证据证明黄全林欲向周磐返还已经收取的其所自称的“借款”。六、纵观以上几点理由，法院有理由相信双方当时没有签署书面合同以及周磐向黄全林给付价款时黄全林未出具任何书面凭证，主要还是基于当时两者之间周磐为黄全林驾驶员，而且互相极其信任的原因。七、心理测试分析意见书载明，根据本次测试结果，周磐对其与黄全林房屋买卖合同纠纷陈述的可信度较高。基于此，法院认定，周磐与黄全林之间买卖系争房屋的合同于2002年12月已经成立。但是，周磐关于黄全林当时将系争房屋以24.4�元的价格转让给周磐的意见，因仅有其单方的陈述，没有其他相应证据佐证，且黄全林又未认可，事后经协调亦无果，故有关系争房屋转让的价款应以评估报告中2002年12月的市场价值即26.55万元为准。现仅有证据证明周磐已给付黄全林24万元，故周磐尚应给付黄全林价款2.55万元。同时，黄全林应当将系争房屋登记权利人协助周磐变更登记至周磐名下。期间，因权利人变更登记所需向相关单位或部门缴纳的税费，由周磐与黄全林按相关规定各自承担。基于上述裁判理由，黄全林关于周磐占有系争房屋是基于借用等的辩称意见，依据不足，法院不予采纳。黄全林请求对双方当事人就涉案客观问题进行测谎的申请，对证明待证事实无意义，故法院不予准许。原审法院审理后于二〇一六年六月二十八日作出判决：一、被告黄全林于本判决生效之日起十日内协助原告周磐将坐落于上海市松江区XX镇XX公路XX弄XX号XX室房屋登记的权利人由被告黄全林变更登记为原告周磐；二、原告周磐于本判决生效之日起十日内支付被告黄全林剩余购房款2.55万元。案件受理费80元，减半收取40元，财产保全申请费1,740元，鉴定费13,200元，合计诉讼费14,980元，由被告黄全林负担。经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为：尽管系争房屋产权现登记在上诉人黄全林名下，但被上诉人周磐提起本案诉讼，要求确认系争房屋归其所有、黄全林配合办理过户手续，则法院应当根据本案实际情况进行审查、确定双方之间就系争房屋到底存在买卖还是借用关系。一般而言，房屋产权人在取得房屋后会装修、入住，而本案中，上诉人黄全林在2001年8月20日取得系争房屋的上海市房地产权证后，不仅未实际入住，相反由被上诉人周磐装修房屋并实际入�至今；同时，上诉人黄全林也认可收到被上诉人周磐支付的24万元，只是辩称系借款而非购房款，而是免费让被上诉人周磐借用，但在长达十多年时间、且房价上涨剧烈的情况下对系争房屋不闻不问，显然不符合常理；而周磐作为一个普通职工，借款24万元给老板黄全林达十多年之久，黄全林并未归还，而周磐也从未催讨，显然也不符合常理，对此唯一的解释只能是双方已就系争房屋买卖达成一致意见，只是没有按照常规签订买卖合同、办理过户手续。至于转让价款，原审法院根据系争房屋2002年12月15日的市场行情所作的本案判决，周磐并未表异议；而黄全林要求按照2016年1月15日的市场行情，显然与本案双方已于2002年12月达成买卖系争房屋一致之事实相悖。在此情况下，原审法院综合本案实际情况依法所作的本案判决，客观有据，本院依法维持。上诉人黄全林的上�请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人黄全林负担。本判决系终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 潘俊秀
审 判 员 翟从海
二〇一六年九月二十七日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……