江西省宜春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣09民终246号
上诉人（原审原告）：聂林，男，汉族，1973年1月14日生，江西省上高县人，个体工商户，住上高县，
上诉人（原审原告）：梁爱月，女，汉族，1977年9月13日生，江西省上高县人，个体工商户，住址同上，系聂林之妻，
以上两上诉人共同委托诉讼代理人：李友强，江西强宏律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：冷细勋，男，汉族，1964年11月12日生，江西省上高县人，务工，住江西省上高县，
被上诉人（原审被告）：赖国香，女，汉族，1967年2月10日生，江西省上高县人，务工，住址同上，系冷细勋之妻，
以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈平宜，江西鸿韵律师事务所律师。
以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：施远涛，江西鸿韵律师事务所律师。
上诉人聂林、梁爱月因与被上诉人冷细勋、赖国香房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省上高县人民法院（2017）赣0923民初
1590号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭于2018年2月7日公开开庭进行了审理，上诉人聂林、梁爱月及其共同委托诉讼代理人李友强,被上诉人冷细勋、赖国香及其共同委托诉讼代理人陈平宜、施远涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人聂林、梁爱月的上诉请求：1、依法撤销一审判决，支持上诉人的诉讼请求，确认购房合同有效，由被上诉人履行购房协议，所购房屋归上诉人所有。2、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院以购房时所涉诉房地产土地属集体土地性质而认定该类房地产不得转让属事实认定不清，适用法律错误。经过一审法院的审理，可以认定在2006年12月15日被上诉人已经将所诉争土地转为国有出让土地，依据上诉人与被上诉人的购房协议的约定，房产买卖过户的条件全部具备，被上诉人依约应全面切实履行房屋买卖协议。由于诉争房屋已经依约变更为国有土地使用权，上诉人与被上诉人2004年3月25日所签购房协议为双方真实意思的表示，同时也无违反国家禁止性法律规定等无效行为等，应认为合法有效。2、一审法院以2004年3月25日签订购房协议时未经被上诉人冷细勋同意，且被上诉人冷细勋2006年将诉争房登记于自己名下视为其明确表示对被上诉人赖国香的行为不予追认而不适用善意取得，有违事实且适用法律错误。自2006年1月被上诉人冷细勋刑满释放至2017年双方产生纠纷，在此九年期间二被上诉人除总是拖延为上诉人办理产权手续外并未告知上诉人2006年12月15日将诉争房登记于自己名下的事实。相反在此期间自购房后至2015年上诉人与被上诉人同住一栋楼房，2015年至2017年产生纠纷，诉争房一直由上诉人出租。由此可见，被上诉人是以实际行为对被上诉人赖国香的行为予以追认。被上诉人赖国香的行为构成表见代理。3、被上诉人冷细勋2006年将诉争房登记于自己名下不应视为其明确表示对被上诉人赖国香的行为不予追认。因为被上诉人以上行为是单方行为，从未向上诉人明示，否则上诉人早就会依购房协议起诉。被上诉人赖国香的表见代理行为所产生的转让行为并非无效而是效力待定。被上诉人冷细勋在2006年1月出狱后如果对被上诉人赖国香的表见代理行为不予追认应该在2007年1月前（一年内）行使撤销权。可被上诉人冷细勋在一年除斥期间并未依法主张自己的权利。
对于上诉人聂林、梁爱月的上诉理由，被上诉人冷细勋、赖国香答辩称：1、房产发生转让，房产范围的土地也一并转让，本案诉争房产土地之前属于集体性质，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，集体土地是不能买卖的，涉案房屋买卖合同违反土地管理法强制性规定而无效；2、冷细勋将诉争房产下的土地性质变更为国有出让土地，并不意味着《购房协议》就具备了生效条件；3、诉争房屋为夫妻共有财产，在未经共有人冷细勋同意情况下，赖国香擅自处分财产的行为属于效力待定，且该处分行为冷细勋一直未予追认，相反，冷细勋已将涉案房屋登记在自己名下，故赖国香的处分行为属于无权处分，涉案《购房协议》无效；4、赖国香的处分行为不构成表见代理，不存在行使撤销权撤销处分行为。《购房协议》的签订是由赖国香和梁爱月之间进行的，冷细勋并未参与也没有出具书面授权给赖国香，且梁爱月明知涉案房屋属于冷细勋与赖国香夫妻共同财产，应当知晓赖国香擅自处分夫妻共同财产属于无权处分，而继续签订购房协议，主观上缺乏善意和存在重大过失；上诉人关于赖国香的行为构成表见代理，具有约束双方当事人的法律效力，之后又称该行为属于效力待定，显然自相矛盾。
聂林、梁爱月在一审中的诉讼请求：1、请求法院认定双方签订的购房合同有效，确认该房归聂林、梁爱月所有；2、案件受理费由冷细勋、赖国香负担。
一审法院认定事实，2001年冷细勋购买上高县敖阳镇敖山村集体土地一块，并于2002年施工建成七层楼房一栋。2004年冷细勋之妻赖国香将该栋房屋中的五楼出售给聂林、梁爱月。2004年3月25日，冷细勋、赖国香（甲方）与聂林、梁爱月（乙方）签订《购房协议书》，合同约定，甲方有意将自有的一栋七层楼的第五层楼房出售给乙方，并配有一间东北角的柴棚约4-5㎡，甲方负责办理五楼的房产证及一楼柴棚的土地证，并负责水、路两通，双方协商价格为总金额51000元，首付41000元，待办理房产证、土地证及相关证件后乙方将房款付清，协议自签订之日有效。协议上有甲方代表“赖国香”、乙方代表“梁爱月”签名。协议签订后，梁爱月向赖国香支付购房款41000元，同时赖国香向梁爱月出具收条，后聂林、梁爱月装修该房屋并居住。2015年梁爱月、聂林从该套房屋搬出后将该套房屋发租。聂林、梁爱月与冷细勋、赖国香多次就涉诉房屋等事宜引发矛盾纠纷，双方协商未果，至2017年7月15日，冷细勋将涉诉房屋自来水切断。为此，聂林、梁爱月诉至该院，要求确认房屋买卖合同的效力。
另查明，2004年3月25日《购房协议书》签订时，冷细勋于上高县看守所服刑，后于2006年1月刑满释放。2016年12月15日其将该套房屋土地转为国有出让土地，土地证号为：敖阳（Q）国用（2005）字第01**号，土地使用者为冷细勋、赖国香、冷莹，土地使用权性质为出让。2006年12月22日，又在房管局办理了房产证，房产证号为：上房权证敖字第××号，房屋所有权人为冷细勋，
原审法院认为，《购房协议书》是否有效的问题。一、梁爱月与赖国香签订《购房协议书》时，该涉诉房产土地属集体土地性质，《中华人民共和国房地产管理法》明确规定，该类房地产不得转让。二、赖国香于2004年出售该套房屋，时下冷细勋正于上高看守所服刑，虽被限制人身自由，但仍可在看守所会见亲属，赖国香卖房时应当也有条件取得房产共有人冷细勋的书面同意。《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，共有房地产，未经其他共有人书面同意的房地产不得转让。本案中赖国香未经共有人书面同意擅自卖房的行为属无权处分的行为，因此赖国香擅自出售共有房屋的行为违反了法律、行政法规的强制性规定，该转让行为无效。三、2006年1月冷细勋刑满释放后，将该套房产登记在自己名下，冷细勋的该行为应视为其明确表示对赖国香的该卖房行为不予追认。在所有权人明确表示不予追认的情况下，本案中聂林、梁爱月是否适用《中华人民共和国物权法》中善意取得制度而取得房屋所有权。《中华人民共和国物权法》规定，善意取得制度应当同时具备三个条件，其中第三条为“转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”，本案中交易的标的物为不动产，法律规定应当依法登记，而该套房屋在交易后一直未依法登记在聂林、梁爱月名下，因此聂林、梁爱月不能适用善意取得制度取得该套房屋的所有权。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回聂林、梁爱月的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由聂林、梁爱月负担。
本院二审期间，上诉人聂林、梁爱月与被上诉人冷细勋、赖国香均未提交新证据。
二审补充查明：聂林、梁爱月、冷细勋、赖国香并非涉案房屋所在地的农村居民。2006年12月15日，冷细勋和赖国香将涉案房屋所在土地转为国有出让土地，土地证号为：敖阳（Q）国用（2005）字第01**号，土地使用者为冷细勋、赖国香、冷莹，土地使用权性质为出让。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是《购房协议书》是否有效。1、《购房协议书》是赖国香和梁爱月双方真实意思表示；2、涉诉房屋是由冷细勋2001年购买上高县敖阳镇敖山村集体土地上建造的，根据《中华人民共和国物权法》第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。虽然涉案房屋所在土地当时属于农村集体土地性质，但是2006年12月15日，冷细勋、赖国香将该套房屋土地转为国有出让土地，故涉案房屋的所有权属于冷细勋与赖国香共同所有。《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条的规定属于规范房屋交易的行政管理性规定，属于管理性禁止规范，并非效力的禁止性规范。因此，签订合同时涉案土地属于集体性质并不影响《购房协议书》的合同效力；3、本案虽无充分证据证明赖国香处分涉案房屋经过了冷细勋的同意，但是梁爱月与聂林在协议签订后，搬入涉案房屋居住至本案纠纷发生前时间长达十余年，作为房屋共同所有人的冷细勋在其刑满释放后长达十余年的时间内，与梁爱月、聂林共同居住在同一栋楼房内，没有任何证据佐证冷细勋、赖国香对双方房屋买卖事实提出过异议，应视为冷细勋对《购房协议书》的追认。冷细勋将涉案房屋登记在自己名下，不但违反了双方合同约定，而且有违社会诚信，有损社会交易安全。综上理由，应当认定双方签订的《购房协议书》合法有效。
综上，上诉人聂林、梁爱月的上诉请求成立，应予支持。一审判决认定主要事实清楚，但适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销江西省上高县人民法院（2017）赣0923民初1590号民事判决；
二、确认2004年3月25日冷细勋、赖国香与聂林、梁爱月签订的《购房协议书》合法有效；
三、确认位于江西省上高县敖阳街道敖阳南路21号七单元五楼房屋产权证号为上房权证敖字第××号的房屋为聂林、梁爱月共同所有。
二审案件受理费100元，由上诉人冷细勋、赖国香共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄若凡
审 判 员 高胜敏
审 判 员 易 芳
二〇一八年四月十八日
法官助理 罗武平
书 记 员 张 媛