四川省宣汉县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宣汉民初字第860号
原告彭祥禹，男，生于1966年2月6日，汉族，住四川省宣汉县，农村居民，公民身份号码X。
委托代理人张世川，宣汉县南坝法律服务所法律工作者。
原告奚弟翠（又名奚丹），女，生于1967年4月6日，汉族，住四川省宣汉县，农村居民，系原告彭祥禹之妻，公民身份号码X。
委托代理人（特别授权）曹天荣，男，生于1966年11月18日，汉族，住四川省宣汉县，系奚弟翠表兄，公民身份号码X。
被告程伟民，男，生于1971年12月21日，汉族，住四川省宣汉县，公民身份号码X。
被告王登书，女，生于1974年9月5日，汉族，户籍地四川省万源市，系被告程伟民之前妻，公民身份号码X。
委托代理人张新贵，男，生于1944年2月9日，汉族，住四川省达州市通川区，系王登书之表兄。
原告彭祥禹、奚弟翠与被告程伟民、王登书房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月1日立案受理后，依法由审判员杨长春担任审判长，与人民陪审员李永梅、向可明组成合议庭于2015年6月18日在达州市通川区人民法院公开开庭进行了审理。原告彭祥禹及其委托代理人张世川、原告奚弟翠的特别授权代理人曹天荣，被告程伟民、王登书及其委托代理人张新贵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告彭祥禹、奚弟翠诉称，2008年4月11日，被告程伟民购买了位于宣汉县南坝镇解放街74号罗建秀、康容洲两个旧房门市。008年4月23日，宣汉县金宏房地产开发有限责任公司与被告程伟民签订了房屋拆迁安置合同，被告程伟民获得安置门市两个和住房两套。2010年10月2日，被告程伟民将拆迁后偿还的一个门市（从南坝镇老建筑社巷道至南坝钢丝桥方向正街面第二个）以10200.00元每平米的价格出售给两原告，原告已付购房款10万元。2014年8月22日房屋主体竣工后，原告居住该房屋时，被告王登书等人阻止原告居住。2015年4月1日，原告彭祥禹、奚弟翠起诉来院，要求判令：1、确认2010年10月2日原、被告签订的房屋出售合同有效；2、此门市归原告所有；3、被告承担本案诉讼费。
原告彭祥禹、奚弟翠为证明诉讼主张，向本院提交了下列证据：
1、原、被告户籍信息，以证明原、被告身份信息和原、被告系本案适格主体；
2、房屋预售合同书原件一份，以证明原、被告在2010年10月2日已签订房屋预售合同；
3、收条原件两份，以证明被告程伟民于2010年10月2日收取原告彭祥禹预付购房款10万元，2011年3月10日收取原告彭祥禹预付购房款3万元；
4、EMS国内特快专递,以证明原告在2010年4月20日继续要求被告程伟民收取购房款；
5、房屋拆迁补偿协议复印件一份，以证明2008年4月23日被告程伟民、王登书夫妇与金宏房地产公司已签订房屋拆迁安置补偿协议，被告程伟民、王登书获得安置的门市两个、房屋两套；
6、买卖房屋契约一份，以证明2008年4月11日被告程伟民从康容洲、罗建秀夫妇处以3万元购买旧房一栋；
7、图片6张，以证明程伟民所购旧房是砖木结构；
8、调查赵耀华笔录一份，以证明被告将房屋预售给原告的实际情况；
9、拆迁安置换房协议复印件一份，以证明二被告仍以夫妻名义在对外从事共同财产偿还处置活动；
10、见证笔录一份，以证明2012年10月28日被告王登书向见证人陈述其与程伟民是夫妻关系，并以夫妻名义将开发商安置给被告程伟民、王登书住房一套卖给向辉、李琼英夫妇所有，并提供结婚登记证复印件；
11、房屋转让合同，以证明被告王登书仍将程伟民作为丈夫对共同安置的房屋进行共同处置的事实。
被告程伟民辩称，2010年10月2日签订协议中第7条约定说明了的，原告应当在1年内买旧房子才有效。
被告程伟民没有向本院提交证据。
被告王登书辩称，这个协议是彭祥禹与程伟民签订的，这个过程其什么都不知道，签订协议书时也没有在场，故合同是无效合同。申请对房屋预售合同上“王登书”字迹鉴定。
被告王登书为证明其辩称理由，向本院提交了下列证据：
离婚协议书一份，拟证明被告程伟民与被告王登书于2009年12月27日已协议离婚。
人民法院依职权调取了被告程伟民、王登书离婚登记档案一份，拟证明二被告离婚时对原旧门市33号门市没有处置的事实。
经本院组织原、被告质证，被告程伟民对原告提供的证据质证认为，对证据1、2、3、6、7无异议；对证据4有异议，其没有收到过快递，只在之前收到平信；对证据5有异议，一共签订了两份协议，应当以2012年4月12日的拆迁安置协议为准；对证据8有异议，签订合同地点在烟草公司对面的店里；对证据9有异议，这份合同是第二次签订的合同，其没有再去找彭祥禹；对证据10有异议，其与王登书是离婚了的，只是夫妻财产没有处理完；对证据11有异议，该合同无效，王登书离婚后仍有处置权。被告王登书质证认为，签订合同与卖房屋的事都不清楚。原告彭祥禹对被告王登书提交的证据的质证认为，对离婚协议书有异议，该证据是复印件，无法辨别离婚协议真伪，该协议书没有婚姻登记机关的印章及法院的印章。协议约定债务由程伟民承担，属于规避债务，不能作为证据使用。原被告对人民法院依职权调取被告程伟民、王登书离婚登记档案均无异议。
本院对原被告提供的证据经审核认为，对原告提供的证据1、2、3、6、7被告程伟民没有异议，被告王登书仅提出签订合同时和卖房屋的情况不清楚，但有证据证明被告王登书签订合同时到场并以夫妻名义从事房屋拆迁和变卖活动，故对原告该证据的证明效力本院予以确认；对证据4系书证原件，对其证明效力本院予以采信；对证据5系书证复印件，当事人无异议，对其证明效力本院予以确认；对证据8系证人证言，被告程伟民虽提出签订合同的地点不符的异议，对证人证明的买卖房屋和签订合同的内容没有异议，且该证据与证据2记载的在场人签名相互印证，对其证明效力本院予以采信；对证据9系书证复印件，该复印件加盖了金宏房地产公司的鲜章，对其证明效力本院予以采信；对证据10系书证原件，对其真实性本院予以确认；对证据11虽系复印件，但其与证据10形成证据链，对其真实性本院予以确认。对被告王登书提供的离婚协议书，原告彭祥禹虽提出异议，但该复印件经与本院调取的二被告的离婚档案核对一致，对其真实性本院予以确认。
经审理查明，1999年1月4日，被告程伟民与被告王登书登记结婚。2008年4月11日，被告程伟民与案外人罗建秀、康容洲签订《买卖房屋契约》载明：“罗建秀、康容洲（别名康良旭）愿将宣汉县南坝解放街74号、非住宅、产权面积32.79平方米（房权证第274**号）以叁万元人民币卖给程伟民。……同时现金交付结束后，罗建秀、康容洲（康良旭）将房产权证及附属文件原件：房产权证宣房权字第274**号、建房注册号51151、印制编号00026393交付程伟民永远管业。卖房人：罗建秀印章、康容洲印章，买房人：程伟民签字，在场人：李明英、马文胜签名，执笔人：唐孝坤签字。二〇〇八年四月十一日”。2008年4月23日，被告程伟民与宣汉县南兴建司金虹房地产开发公司项目负责人何光祥签订《房屋拆迁补偿协议书》载明：“甲方（开发商）补偿乙方（程伟民）3.5米X9.2米门市2个，套房面积在100㎡以上至110㎡以下2套，对超出的面积，乙方向甲方补50000元补差价，……甲方：何光祥签名并捺指纹，乙方：程伟民签名并捺指纹，2008年4月23日”。2010年10月2日，被告程伟民和以其前妻王登书的名义与原告彭祥禹、奚丹签订《房屋预售合同》载明：“甲方：程伟民、王登书（夫妇），乙方：彭祥禹、奚丹（夫妇）。甲方在南坝镇清泉社区解放街有旧房门市两个（其原门牌号为35、33）。2008年4月23日甲方与宣汉县南兴建司金宏房地产开发有限公司自愿达成房屋拆迁补偿协议。偿还甲方门市两个，套房两套，现因甲方资金欠缺，自愿将偿还的其中一个门市预售给乙方，经甲乙双方反复协商，特达成如下协议：一、门市地点：从南坝镇老建筑社巷道至南坝钢丝桥的正街面第二个门市（即旧门市33号位置）。二、门市面积：以宣汉县金宏房地产开发有限公司偿还的门市面积（建筑面积）为准。三、门市价格：按建筑面积每平方米为10200.00元（大写壹万零贰佰元整）计算。四、资金给付办法：签订此协议时乙方首付购房款10万元正（大写：壹拾万元整），旧房拆迁后主体工程动工付10万元正（大写：壹拾万元整），主体工程结束后甲方交付房屋时，乙方全部付清。五、甲方房屋拆迁新房建成后，如果甲方在开发商中购得挨着叁个门市，乙方同意下移一个门市。若乙方原33号和下移一个门市都不能入住，就以第一个门市（即旧房35号门市位置为准）。六、以上协议分甲乙双方反复协商面成，互不反悔，签字生效，如一方违约承担另一方违约金10万元正（大写：壹拾万元整）。七、甲方房屋如果从签订此协议后一年内不能拆建，甲方自愿以此旧房门市33号的评估价拆算给乙方。乙方减去已给付的10万元本金后，下差部分按评估价一次性付清此房屋款，评估费、诉讼费各一半。八、甲方2008年4月21日购买罗建秀、康容洲的房屋契原件交予乙方保管，乙方不得对外复印或丢失，否则应承担全部责任。甲方：程伟民签字并捺指纹，王登书（由程伟民代王登书签名并捺指纹），乙方：彭祥禹签名并捺指纹，奚丹（由彭祥禹代奚丹签名并捺指纹）。在场人：赵耀华签名，张世川笔2010.10.2。二〇一〇年十月二日”。同日，被告程伟民向原告彭祥禹出具“收条今收到彭祥禹预付购房款100000.00元，大写壹拾万元整。收款人：程伟民签名并捺指纹，2010年10月2日”一份，并将被告程伟民与案外人罗建秀于2008年4月11日买卖房屋契约交付原告彭祥禹保管。2011年1月10日，被告程伟民给原告彭祥禹出具收条一份，载明“今收到彭祥禹预付购房款30000.00元正，大写叁万元正。2011年元月10日程伟民”。2012年4月12日，被告程伟民、王登书（甲方）与何光祥、曹天荣、李志荣（乙方）签订《拆迁置换房协议》二份，该协议载明“乙方补偿甲方门市建筑面积≥36㎡，壹号（位置）贰（位置）注：正街面门市宽3.6米，进深：10米，乙方向甲方补偿的新房，按照原甲方的门市顺序进行补偿……本协议无论甲乙双方谁违约，本协议继续履行。甲方：王登书签名并捺指纹，程伟民签名并捺指纹，乙方：何光祥、曹天荣、李志荣签名并捺指纹，2012年4月12日”。2012年4月21日，原告彭祥禹、奚丹向被告程伟民、王登书用国内特快专递邮件详情单邮寄书函一封。该书函载明“程伟民、王登书夫妇：2010年10月2日你们夫妇已经给我签订了房屋预售合同，我们双方均按此合同恪守信誉和条款，在第四条合同中约定旧房拆迁后主体工程动工时付10万元，原签订房屋预售合同时付你10万元，你于2011年1月10日急差资金打电话后又付3万元，下差7万元，我电话告诉你叫你来拿7万元你不拿，只好用函件通知你，我已将7万元准备齐，限你收到此函件后速来领取7万元购房款为盼。此致！彭祥禹、奚丹夫妇亲笔，2012年4月20日”。2014年8月，该房所在的项目主体工程全部结束，被告程伟民、王登书拒绝向原告彭祥禹、奚丹交付门市，原告彭祥禹、奚丹于2015年4月1日起诉来院，提出前述请求。
同时查明，2009年12月30日，被告程伟民与被告王登书在宣汉县南坝镇民政办办理了离婚登记，离婚协议书载明“甲方：程伟民，乙方：王登书，男方程伟民与女方王登书依法于1999年1月4日登记结婚，现因夫妻双方感情不和，自愿达成以下离婚协议：一、程伟民与王登书自愿离婚。……三、夫妻共同财产—位于南坝镇解放街35号房归王登书所有，程伟民与王登书个人用品归各人所有。四、夫妻无共同债务，共同债权壹拾玖万元由男方程伟民所有。协议人签章：程伟民签名并捺指纹，王登书签名捺指纹。与存档件一致（加盖民政部门印章）09.12.30”。
2012年12月28日，被告程伟民、王登书仍以夫妻名义将开发商安置给被告程伟民、王登书的套房卖给向辉夫妇。
本案审理中，原告彭祥禹、奚弟翠申请撤回“判决该门市归原告所有”的诉讼请求。
本院认为，2008年4月23日，被告程伟民、王登书与案外人罗建秀、康容洲通过签订买卖合同的方式取得位于宣汉县南坝镇清泉社区解放街门牌号33号、35号街面房的占有权后。同日，被告程伟民、王登书与案外人宣汉县南兴建司金宏房地产开发有限公司签订房屋拆迁补偿协议，由拆迁方给被告程伟民、王登书安置街面房（门市）2间和住房两套。2010年10月2日，被告程伟民及其以前妻王登书的名义与原告彭祥禹、奚丹夫妇签订《房屋预售合同》时，虽二被告已办理离婚登记，但被告王登书当时也实际到场，证明被告王登书知晓被告程伟民与原告彭祥禹签订房屋买卖合同一事。2012年12月28日，被告程伟民、王登书仍以夫妻名义将开发商安置给被告程伟民、王登书的套房卖给向辉夫妇，证明被告程伟民、王登书在处置房屋过程中仍以夫妻名义共同处置。因此，应认定2010年10月2日被告程伟民及其以其前妻王登书与原告彭祥禹、奚弟翠签订《房屋预售合同》的行为属共同行为，故被告王登书辩称其没有到场和不清楚的理由不成立，其辩解主张本院不予采纳。原、被告签订房屋买卖合同后，原告彭祥禹、奚丹夫妇先后向被告程伟民交付房屋款13万元，该合同系原、被告的真实意思表示，且不违背法律的强制性规定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”、第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”的规定和最高人民法院关于《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，该合同属有效合同。被告程伟民辩称卖给原告彭祥禹、奚丹的门市没有在合同约定的期限内拆迁，应该按照合同中第七条的约定认定该合同属无效合同，该主张于法无据。本案审理中，原告彭祥禹、奚弟翠于2015年10月16日申请撤回“判决该门市归原告所有”的诉讼请求，系原告彭祥禹、奚丹的真实意思表示，且不违背法律的强制性规定，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条和最高人民法院关于《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下：
原告彭祥禹、奚弟翠与被告程伟民、王登书于2010年10月2日签订的《房屋预售合同》有效。
案件受理费4300.00元，由被告程伟民、王登书负担。
如不服判决，可在收到判决书之日起十五内通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。
审 判 长 杨长春
人民陪审员 李永梅
人民陪审员 向可明
二〇一六年一月六日
书 记 员 石楚桐