广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法民终字第1370号
上诉人（原审被告）雷楚亮。
委托代理人李炼斌，广东深锐律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陈佰云。
委托代理人卢建刚，广东若庭律师事务所律师（深圳市龙岗区法律援助处指派）。
原审第三人陈冬红。
原审第三人何金阶。
原审第三人何满红。
上诉人雷楚亮因与被上诉人陈佰云及原审第三人陈冬红、何金阶、何满红承包经营合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法地民初字第536号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院查明：2010年11月23日，陈佰云诉至法院称，“被告庄某达为被告庄某良的厂房管理人。2003年被告庄某良与案外人陈冬红签订厂房出租合同，约定将位于深圳市龙岗区龙岗街道南联社区黄龙坡1号的厂房（即君安旅馆）租给陈冬红使用，收取厂房押金15000元。随后，该厂房经多次转租后于2008年9月25日转租给案外人何金阶，厂房押金随之转让。2008年11月28日，何金阶将厂房转租给原告陈佰云，同时将厂房押金一并转移。后被告庄某良将该厂房的所有权转让给深圳市爱某实业有限公司。原告陈佰云认为该厂房的所有权转移，被告庄某达、庄某良应当将厂房押金转付给所有权人或退还给原告陈佰云”，并请求判令“一、被告庄某良退还君安旅馆押金15000元给原告陈佰云”等。法院受理后，于2010年12月16日作出（2011）深龙法民三初字第27号民事调解书，其中双方达成以下协议：“一、被告庄某良同意向原告陈佰云退还押金12000元，该款被告庄某良于2010年12月16日一次性向原告陈佰云付清”等。该民事调解书已生效。
2010年10月18日，陈佰云与雷楚亮签订《深圳市龙岗区南联村黄龙坡一号君安旅馆承包协议书》（以下简称涉案协议），其中约定陈佰云同意由雷楚亮承包君安旅馆，承包时间为2010年10月18日起至2011年10月18日止，承包房间为二、三楼，四楼留给陈佰云自用；房租每月3000元，网线、上网费每月190元，其他费用概由雷楚亮按实开支；陈佰云负责协助办理工商、税务、卫生等各部门的接待工作；从2011年4月1日按每月的纯利四六分成，雷楚亮得六成，包括雷楚亮的工资在内；陈佰云如出售旅馆，雷楚亮有优先权。
陈佰云提交的2014年3月24日的《请购单》显示君安旅馆十间房的房租为1500元／月等，雷楚亮对此予以认可。
经查询，深圳市市场监督管理局商事主体登记资料显示，个体工商户深圳市龙岗区龙岗镇君安旅店的经营者为陈冬红，经营场所为深圳市龙岗区龙岗镇南联黄龙陂1号2-3层，成立时间为2003年8月5日，注册号为440307804736692。
陈佰云提交的个体工商户营业执照显示，个体工商户名称为深圳市龙岗区君安安旅店，经营场所为深圳市龙岗区龙岗街道南联社区黄龙陂1号2、3层，经营者为陈佰云，成立日期为2014年7月22日，注册号为440307813006011。
另查：根据陈佰云提交的《申请消防安全检查呈报批复表》显示，2003年7月9日深圳市公安局龙岗分局就陈冬红的君安旅馆的消防安全检查申请出具了“符合消防要求”的验收意见。2009年6月1日，深圳市公安局龙岗分局向陈冬红经营的深圳市龙岗区龙岗镇君安旅店颁发了《特种行业许可证》（深龙公特证字第L0618号）。
陈佰云因要求雷楚亮支付租金未果，遂诉至法院，请求判令：1、终止雷楚亮的君安旅馆的承包经营权；2、雷楚亮支付陈佰云20**年4月至2014年4月承包君安旅馆的租金10800元；3、雷楚亮承担诉讼费。庭审中，陈佰云增加第二项诉讼请求为：2011年4月至2014年10月的租金合计为120000元。
庭审中，陈佰云与雷楚亮确认：1、涉案协议约定的承包期满后，双方未签订新的协议，但君安旅馆仍由雷楚亮经营至今；2、双方未按涉案协议进行利润分成；3、从2010年10月18日至今，雷楚亮向陈佰云支付了五个月的房租共15000元；4、君安旅馆的地址应为深圳市龙岗区龙岗街道南联社区黄龙陂1号2、3层。
诉讼中，经法院向深圳市房地产权登记中心查询，该中心答复，该中心产权登记系统查无深圳市龙岗区龙岗镇南联黄龙陂1号2-3层的产权登记记录。
诉讼中，雷楚亮申请证人李某、陈某到庭作证，以证明雷楚亮在承包经营期间有投资采购物品的事实及拆迁时双方有谈拆迁补偿的问题。
原审法院认为，陈佰云与雷楚亮签订的涉案协议约定，由雷楚亮向陈佰云承包君安旅馆，并自2011年4月开始按照纯利四六分成，因此该协议性质为承包经营合同。上述协议没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依法全面履行约定的义务。
根据涉案协议约定，承包期间为2010年10月18日起至2011年10月18日止，又因陈佰云与雷楚亮均确认约定的承包期届满后，双方未续签协议，且君安旅馆一直由雷楚亮经营使用至今，因此双方承包经营关系为不定期，故陈佰云诉请终止雷楚亮基于双方承包经营关系所享有的对君安旅馆的承包经营权，合法有据，法院予以支持。雷楚亮主张陈佰云未提交证据明确君安旅馆权属前，不能解除协议、终止雷楚亮的经营权，于法无据，法院不予采信。
关于陈佰云诉请雷楚亮支付2011年4月至2014年10月的租金问题。对于君安旅馆所在的房产的权属情况及陈佰云的权利来源，首先，陈佰云主张应以其提交的陈佰云为经营者的个体工商户营业执照为准。法院认为，第一，陈佰云为经营者的营业执照显示个体工商户名称为深圳市龙岗区君安安旅店、成立日期为2014年7月22日及注册号为440307813006011，而陈冬红为经营者的个体工商户营业执照名称为深圳市龙岗区龙岗镇君安旅店、成立日期为2003年8月5日、注册号为440307804736692，两者并不一致，因此陈佰云主张两者为同一商事主体，仅系经营者变更为陈佰云，缺乏事实和法律依据，法院不予采信。第二，个体工商户营业执照亦不足以证明君安旅馆所在房产的权属情况及陈佰云的权利来源等。其次，陈佰云称该房产最初的所有权人为陈冬红，陈佰云提交的民事调解书中其诉称涉案房产由庄某良转让予深圳市爱某实业有限公司，本案庭审中其先称系深圳市龙岗区龙岗街道南联某合作社所有，后又称为案外人周某所有，陈佰云多次陈述不一致；且陈佰云提交的《房地产租赁合同书》显示出租方为深圳市龙岗区龙岗街道南联某合作社，《旅馆转让书》则显示出租方为庄某良，相互矛盾，陈佰云亦未能作合理解释；陈佰云提交《拆迁补偿呈批表》及《申请消防安全检查呈报批复表》等证据均不足以证明涉案房产的权属情况等。再次，庭审中，陈佰云主张其系从所有权人处承租涉案房产。陈佰云虽提交了其与何满红、何金阶签订的《旅馆转让书》，以证明其据此受让君安旅馆，但雷楚亮对此不予认可，且根据民事调解书，早在2010年11月23日陈佰云即在该案中以涉案房产的所有权人由庄某良变更为深圳市爱某实业有限公司为由，诉请要求庄某达返还厂房押金，并就此达成调解协议。陈佰云未提交证据证明其在收回押金后又向变更后的所有权人承租涉案房产，庭审中陈佰云亦确认其无该方面的证据；其提交的《房地产租赁合同》仅为复印件，其中承租方为陈冬红，约定的合同期限亦至2009年10月31日，早于涉案协议约定的承包时间；因此，陈佰云提交的证据均不足以证明其向雷楚亮发包君安旅馆的权利来源。此外，雷楚亮提交的证明、客户更改基本信息登记表、委托银行代扣电费合同书等证据，亦不足以证明其所主张的经营期内君安旅馆所在房产权利人发生变更的事实，故雷楚亮该主张，法院不予采信。综上，陈佰云诉请雷楚亮支付租金，因陈佰云提交的证据不足以证明其对涉案房产享有权利，故该诉请缺乏事实和法律依据，法院予以驳回。
此外，对于雷楚亮辩称本案涉及拆迁补偿，因陈佰云与雷楚亮均未在本案中就此提出诉请，故该案不予处理，双方当事人可另循法律途径解决。
陈冬红、何金阶、何满红经法院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，理应承担消极答辩及举证不能的法律后果，故法院在查明事实的基础上，依法缺席判决。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、终止被告雷楚亮基于与原告陈佰云间承包经营关系所享有的对位于深圳市龙岗区龙岗街道南联社区黄龙陂1号2、3层的“深圳市龙岗区龙岗镇君安旅店”的承包经营权；二、驳回原告陈佰云的其余诉讼请求。案件受理费2460元（缓交），由原告陈佰云、被告雷楚亮各承担1230元。
上诉人雷楚亮不服上述判决，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决，发回重审，或查清事实后撤销原审判决第一项，并判令陈佰云承担上诉费用。事实和理由是：一、承包经营期间发生了特定的拆迁事项，且拆迁赔偿因各种原因而没有赔偿到位，导致已过承包期，承包经营者的经营赔偿款也不能到位，且君安旅馆所在房屋权属不明，经营期限已过，证件失效，目前其实处于无证经营状态，但原审法院完全忽视本案的特殊情况，简单地认定为不定期承包经营从而解除涉案协议，认定事实不清，适用法律错误。1、涉案协议签订后，雷楚亮投入大量的精力与设施进行经营，但不到五个月，2011年3月份君安旅馆地段进行拆迁。本来拆迁款若能及时到位，则雷楚亮也就不亏损，但陈佰云一直向开发商漫天要价，导致拆迁赔偿款无法到位，直至现在三年多，一直未达成拆迁赔偿协议。拆迁事项发生之后，君安旅馆周边基本成为荒废之地，所在楼层拆得七零八落，基本无法进行经营，雷楚亮与陈佰云都坚守在君安旅馆原址，成为一个钉子户，无非是想等待拆迁赔偿款到位，陈佰云起诉的目的是想独占拆迁赔偿款。2、拆迁发生之后一年左右，君安旅馆原址已经不适合经营旅馆，营业执照、特种行业许可证也已作废，进入无证经营状态。其中营业执照登记期限至2012年，特种行业许可证在2009年就过期，而旅馆的合法经营，几证缺一不可。可以这么说，2010年雷楚亮承包君安旅馆时，君安旅馆其实已经不具有合法经营资质。雷楚亮承包时并不知道这个实际情况，直至庭审之后对方补交资料，才知道君安旅馆的特种行业许可证早已过时，可以说其实雷楚亮是受骗了。现在，雷楚亮坚守成为钉子户，并不是想继续经营（事实上也无法经营），只是想等待拆迁赔偿款到位的那一天，以保证自己的合法权益。二、君安旅馆的真实所有者未能查清，陈冬红是君安旅馆营业执照上最后登记的负责人，君安旅馆进行了何种流转转让，目前无法查清，陈佰云是否具有完整的发包权不得而知，本案查清的事实无法证实陈佰云是否有权签订涉案协议，如果确定陈佰云无权签订，则不存在所谓解除承包经营权。本案中，三个第三人均未到庭，法庭无法查清君安旅馆的流转过程，则无法证实陈佰云与何金阶、何满红之间的转让真实性，更不能证实陈冬红与陈佰云之间是什么关系？从陈佰云庭后提交的资料来看，他不是君安旅馆的真正权利人，也不能证明其对君安旅馆有发包权。在这种权属不明的情况下，不宜解除涉案协议，而应维持现状。其实君安旅馆已经不复存在，只是挂个店名而已。陈佰云在诉讼期间注册了一家“君安安”旅店，但与本案无关，也不能证实其对君安旅馆有发包权。三、正常的协议如超过协议期间，属于不定期协议，法律给予解除权，但本案属于特殊的案件，当经营承包期间发生了特定事由（如本案的拆迁的事实）而导致无法经营，则特定事由与承包经营息息相关，并与经营者有直接利益关系，且因拆迁事项未解决而导致协议过期并进入不定期期间，在这种情况下，如果简单地解除协议，如何保障承包方权益？雷楚亮坚持在一审答辩时的观点：如果承包期间发生了特定的拆迁事项，双方与拆迁方进入特定的僵持状态，承包经营时效中断，法院应判决维持目前状态直到拆迁赔偿结束。
被上诉人陈佰云答辩称：一、雷楚亮所谓因拆迁事宜导致其无法经营与事实违背，事实上其一直经营君安旅馆至今，不存在亏损的问题。雷楚亮在承包期满之后就应终止经营，但其却一直强行经营至今，是不合法的。二、雷楚亮所谓承包期间君安旅馆发生拆迁事宜导致经营时效中断不属实，与本案纠纷无关，不应得到法律的支持。综上，原审判决符合本案事实和法律规定，恳请二审法院维持原判。
原审第三人陈冬红、何金阶、何满红均未陈述答辩意见。
本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：原审法院认定陈佰云与雷楚亮之间签订的涉案协议的性质为承包经营合同，双方均无异议，本院予以确认。虽然双方在涉案协议约定的承包期限届满后未再续签，但君安旅馆一直由雷楚亮经营，结合本案现有证据，原审法院认定陈佰云要求终止雷楚亮依据涉案协议获得的君安旅馆的承包经营权的主张成立，认定事实清楚，适用法律正确，实体处理妥当，理由如下：首先，虽然陈佰云提交的陈冬红与深圳市龙岗区龙岗街道办南联某合作社签订的《房地产租赁合同书》和陈冬红与何金阶签订的《旅馆转让书》因均系复印件而无法确认真实性，陈佰云提交的其与何满红、何金阶签订的《旅馆转让书》因何满红、何金阶未到庭应诉而无法确认真实性，且双方均未能举证证明涉案房产的权利人，但可以确认的是，雷楚亮依据涉案协议实际承包君安旅馆；其次，双方在涉案协议约定的承包期限届满后未再续签，承包经营关系转为不定期，陈佰云可随时要求解除合同，且雷楚亮向陈佰云支付了5个月租金后未再按期支付租金，也从未分配利润，即雷楚亮以实际行为表明其不再履行合同的主要条款；最后，若如雷楚亮所言，涉案房产权属不明，陈佰云也不是君安旅馆的营业执照的登记主体，即无法确认陈佰云是否是君安旅馆的权利人及是否具有发包权，且君安旅馆的相关证照已过期，君安旅馆已经不具备合法经营资质，则涉案协议无法继续履行，更具备解除的条件。至于雷楚亮所称本案涉及拆迁补偿及合同解除是否导致其产生损失，因其未在本案提出具体的诉请，故本案不予处理，双方可另循法律途径解决。综上所述，上诉人雷楚亮的上诉主张不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2460元，由上诉人雷楚亮负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 飞
审 判 员 黄 国 辉
代理审判员 付 璐 奇
二〇一六年一月十四日
书 记 员 何明辉（兼）