黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黑01民终2610号
上诉人（原审被告）：郑利，女，1959年10月29日出生，汉族，教师，住哈尔滨市呼兰区。
委托诉讼代理人：温艳玲，黑龙江龙邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：哈尔滨市江龙物业供热管理有限公司，住所地哈尔滨市道外区东直路33街区B栋。
法定代表人：高飞，总经理。
委托诉讼代理人：王波，女，该公司副经理。
委托诉讼代理人：耿宇辉，女，该公司副经理。
上诉人郑利因与被上诉人哈尔滨市江龙物业供热管理有限公司（以下简称江龙物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市呼兰区人民法院（2017）黑0111民初1561号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月26日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式进行了审理。上诉人郑利及其委托诉讼代理人温艳玲，被上诉人江龙物业公司的委托诉讼代理人王波、耿宇辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郑利上诉请求：1.撤销黑龙江省哈尔滨市呼兰区人民法院作出的（2017）黑0111民初1561号民事判决，改判驳回江龙物业公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由江龙物业公司负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。郑利与江龙物业公司签订的《物业管理委托合同》委托管理期限为5年，2012年4月17日合同期满后双方未再续签，原合同终止，江龙物业公司未向郑利提供有效的物业管理服务，双方没有形成新的物业服务关系。江龙物业公司继续收取郑利物业管理费没有事实和法律依据。另外，2010至2012年合同期内，江龙物业公司没有按照合同约定提供物业服务，已经构成了违约，郑利才拒绝交纳物业费，一审法院对此未予认定。二、一审判决适用法律错误。1.江龙物业公司未提供合法有效的证据证明其为郑利提供了有效服务，也没有证据证实郑利与江龙物业公司就合同期满后的物业费问题进行交涉，小区未成立业主委员会导致无法要求物业公司移交手续退出物业管理区域，郑利无过错，且明确拒绝接受江龙物业公司的服务�不与其签订物业委托合同，一审法院认定双方合同延续错误。2.合同期内，江龙物业公司的服务不符合合同约定，郑利有权拒绝交纳物业费，合同期满后，江龙物业公司未举示证据证明其为郑利提供了物业管理服务，也未举示证据证明郑利接受了相应的服务，双方不存在物业管理服务关系，一审法院判决郑利给付江龙物业公司2010年至2017年物业费31123.44元错误。3.一审判决郑利给付滞纳金没有事实和法律依据，郑利没有违约行为，不应支付违约金。4.一审判决认定郑利关于诉讼时效的抗辩理由不成立错误，郑利不认可与江龙物业公司存在物业服务关系，也没有交涉过物业费问题，江龙物业公司没有证据证明其主张。
江龙物业公司辩称，一、一审判决认定事实清楚。《物业管理委托合同》合法有效。1.物业与业主签订的《物业管理委托合同》为双方真实意思表示，不违反法律行政法规规定，合法有效。郑利提出物业管理收费年限与合同不符拒交物业费的理由不成立，根据《哈尔滨市物业管理条例》第三十七条的规定，在与业主签订的合同期满后，虽然未继续签订合同，但物业公司始终按原合同标准提供物业服务，业主也始终接受物业服务，形成了事实的物业服务关系，应看作为原物业服务合同的顺延。2.郑利进户时有验房单本人签字，防水完好，房屋漏水问题是郑利改动房屋结构造成的，自主部分应由业主自行维修。房屋漏雨与物业服务无关。不能以此作为不交物业费的理由。二、一审判决适用法律正确。江龙物业公司按照相关规定服务于小区，郑利作为小区内业主享受到了物业服务，交纳物业服务费是郑利的责任和义务。三、《物业管理委托合同》中对于业主和物业使用人逾期交纳物业管理费，有滞纳金的约定，郑�逾期交纳物业费应按照合同约定交纳滞纳金。
江龙物业公司向一审法院起诉请求：判令郑利给付2010年1月起至2017年12月止的物业费31123.44元及截止到2017年4月的滞纳金31449.32元。
一审法院认定事实：郑利系锦园别墅小区29号4门业主，该房屋建筑面积为250．17㎡，使用面积为204．79㎡。2007年8月31日，郑利与江龙物业公司签订了《物业管理委托合同》，该合同约定了双方的权利义务，其中物业费收取标准为按使用面积每平方米1.5元计收，每年物业费为3686.22元（1.5元×204.79㎡×12月），郑利交纳了从进户至2009年12月31日为止的物业费，未交纳2010年1月1日以后的物业费。该合同期限届满后，江龙物业公司继续为锦园别墅小区提供物业管理服务至今，按照原合同约定价收取相应物业费至2015年12月31日。2016年1月1日起，江龙物业公司根据哈尔滨市2013年颁布并于2014年1月1日起施行的哈价联发〔2013〕39号《哈尔滨市物业服务收费管理办法》第九条“物业服务收费以元/月·平方米（建筑面积）为计费单位，按月、季、年计收，预收期限不得超过12个月”，调整了物业费计收标准，在单价每月每平方米1.5元不变的基础上，变更为按建筑面积计收，每年物业费4503.06元（1.5元×250.17㎡×12月）。本案争议焦点：第一，江龙物业公司向郑利主张物业费以及调整2016年物业费计收标准是否有事实和法律依据；第二，江龙物业公司向郑利主张滞纳金是否有事实和法律依据；第三，物业服务瑕疵是否能作为郑利拒绝履行交费义务的合理理由。第四，郑利的诉讼时效抗辩是否成立。一审法院认为，江龙物业公司先依据与郑利签订的《物业管理委托合同》为锦园别墅庄园小区提供物业管理服务，该合同是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的规�，合法有效。2012年4月17日该合同履行期限届满后，双方没有订立新的物业服务合同，江龙物业公司以原合同的标准对小区物业继续进行管理，业主对江龙物业公司继续在该小区实施物业管理的行为未要求江龙物业公司办理移交手续后退出物业管理区域，还针对物业管理服务问题与江龙物业公司沟通交涉，可视作双方对原合同的顺延，故江龙物业公司向郑利主张物业费有事实和法律依据。《物业管理委托合同》第二十二条约定“……2、管理服务费标准的调整，按政府规定调整”，2016年1月1日起，江龙物业公司根据《哈尔滨市物业服务收费管理办法》调整物业费计收标准，不违反合同约定和法律规定。故江龙物业公司调整2016年物业费计收标准有事实和法律依据。关于滞纳金，本案为平等的民事主体之间的法律关系，通过双方合同中对滞纳金的描述来看，应属违约金�畴。合同第二十二条第3款“业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，按以下第哈市物业管理条例59项处理：（1）……；（2）从逾期之日起按每天应交管理费的千分之1交纳滞纳金”，这一表述约定的是对逾期交纳物业费的违约责任。江龙物业公司主张的滞纳金数额超过损失的30%，郑利提出滞纳金收取不合理不应给付的抗辩观点，一审法院认为，物业服务企业与业主之间应共建互惠互利、和谐合作的良好关系，根据诚实信用原则和公平原则，物业服务合同的违约金性质应当以补偿性为原则，合同中约定的违约金过高，故酌情将违约金调整为以业主欠交的物业费为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息。关于物业服务瑕疵，一审法院认为，主体的广泛性和评价的差异性是物业管理服务作为无形服务产品的特性之一，基于这一特征，物业服务合同�权利义务，必须从业主整体利益出发去衡量，且物业费是物业管理企业赖以提供服务的主要经费来源，如果允许个别业主以其主观评价作为不履行交费义务的合理理由，则会损害交费的其他善意业主的平等利益，不利于物业管理企业维持物业服务的良性运营，进而危及全体业主的整体利益。甚至影响公共秩序的建立。故对郑利主张的物业服务存在瑕疵是其不交或少交物业费的合理理由的观点，不予采纳。另外，郑利房屋墙壁的渗水问题属于房屋质量问题，不能作为拒交物业费的合理理由。关于诉讼时效，江龙物业公司举证证实进行了书面催交及口头协商，且郑利在庭审中已经对一直与物业公司人员就物业费问题进行交涉的事实予以自认，故对其诉讼时效抗辩不成立。综上所述，江龙物业公司对锦园别墅小区提供了物业服务，郑利作为该小区内别墅业主，接受了相应的物业服务，理应为其所受益的服务支付对价。郑利无正当理由拒交物业费的行为，构成违约，故对江龙物业公司主张郑利支付2010年至2017年度物业费的诉讼请求，予以支持。违约金酌定按中国人民银行同期同类贷款基准利率调整。判决：一、郑利于本判决生效之日起十日内给付哈尔滨市江龙物业供热管理有限公司2010年至2017年度物业费31123.44元及违约金（违约金计算方式：以当年欠付物业费为本金，自次年1月1日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至本判决确定的履行期限届满之日止）；二、驳回哈尔滨市江龙物业供热管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：郑利举示的证据一：锦园别墅小区物业服务满意度调查表25份。该调查表由郑利个人作出，且对于整个小区业主而言不具有普遍代表性，本院不予采信。郑利举示的证据二：物业办给江龙物业公司的整改通知书一份（照片）。因该证据并非原件，且内容为行政管理范畴，本院不予采信。江龙物业公司举示的证据：物业日常工作费用支出清单、小区内维修养护照片，结合本案查明事实，该证据可以证明江龙物业公司为小区提供物业服务，本院予以采信。本院对一审查明事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为1.郑利与江龙物业公司自2012年4月17日后，是否存在物业服务合同关系；2.郑利是否应当交纳2010年至2017年物业费31123.44元；3.郑利是否应当给付江龙物业公司滞纳金�4.郑利关于诉讼时效的抗辩是否成立。
关于物业服务合同关系问题。郑利与江龙物业公司签订的《物业管理委托合同》于2012年4月17日到期后，双方虽未再续签合同，但江龙物业公司一直在对小区公共部分进行管理，提供了物业服务，且因物业服务具有整体性和不可分割性，涉及全体业主和整个社区的公共利益。物业管理公司所提供的很多物业服务是针对全体业主的，郑利作为业主，享受了江龙物业公司提供的物业服务，故双方之间仍存在物业服务合同关系，应视作双方《物业管理委托合同》的延续。郑利上诉提出“2012年4月17日后，双方不存在物业服务关系，郑利未接受江龙物业公司服务”的主张不成立，本院不予支持。
关于郑利是否应交纳物业费的问题。依据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，郑利与江龙物业公司签订的《物业管理委托合同》明确约定了郑利应交纳物业管理服务费及收费标准，郑利应按照合同约定履行交纳物业管理服务费的义务。诉讼中，郑利主张江龙物业公司履行合同义务存在瑕疵，故而拒交物业费。郑利的该主张不足以成为其拒交物业费的正当抗辩事由，郑利作为小区内的一户业主，不能因为物业服务存在瑕疵而拒绝交纳物业费，否则将对社区多数业主造成损害，且对已经足额交纳物业费的业主也不公平。关于物业管理服务费收费标准，《物业管理委托合同》中约定“管理服务费标准的调整，按政府规定调整”，郑利提出“江龙物业公司擅自提高物业费”的主张属行政管�范畴，应报行政主管部门审查处理，本案中，江龙物业公司主张的物业费收费标准不违反《哈尔滨市物业服务收费管理办法》，一审判决郑利给付江龙物业公司2010年至2017年度物业费31123.44元并无不当。
关于滞纳金问题。郑利应按照合同约定按时履行其交纳物业费的义务，现郑利未按时交纳物业费，依据郑利与江龙物业公司签订的《物业管理委托合同》中对逾期交纳物业管理费的约定，郑利应当给付滞纳金。但考虑到《物业管理委托合同》中滞纳金标准不明确，且郑利并非恶意欠交物业费的实际情况，出于促进物业服务企业与业主之间的良好关系的目的，一审法院酌情将滞纳金调整为违约金（以业主欠交的物业费为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息）并无不当。
关于诉讼时效问题。物业服务是一项持续性服务，本案中，江龙物业公司与郑利的物业服务合同关系自2007年存续至今，物业服务未曾间断，且在此期间物业公司亦进行过催缴，故一审判决对郑利关于诉讼时效的抗辩主张未予支持正确。
综上所述，郑利的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1365元，由上诉人郑利负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑兴华
审 判 员 王爱军
审 判 员 刘 春
二〇一八年五月二十八日
法官助理 张恭允
书 记 员 张春天