福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）厦民终字第111号
上诉人（原审原告）苏宗成，男，1944年4月7日出生，汉族，住厦门市海沧区。
委托代理人杜宝镇，厦门杏南法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告）苏联在，男，1938年12月7日出生，汉族，住厦门市海沧区东孚镇。
委托代理人邱晓能，福建力衡律师事务所律师。
上诉人苏宗成与上诉人苏联在因房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市海沧区人民法院（2014）海民初字第38号民事判决，分别向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
苏宗成原审请求判令：苏联在按址于东孚镇贞岱村的两间房屋（房屋坐落在贞岱村土楼后界，其中上间东至土楼，西至厝后滴水，南至最话墙，北至自己墙；下间东至土楼，西至厝后滴水，南至自己墙，北至万蕊墙，用地使用证号：同字第01952号）的征收补偿款（东孚贞拆住宅05号《东孚“贞岱村文化中心”建设用地集体土地住宅房屋征收补偿安置协议书》）标准赔偿苏宗成经济损失332300元。
原审法院查明，一、1951年12月30日颁发的同字第01952号《福建省同安县土地房产所有证》载明坐落于土楼后平房二间及土地若干属于案外人苏朝打、林水专及被告苏联在所有。苏朝打、林水专（亦名林水转）系苏联在的父母，均已故，生前共生育一子苏联在。因厦门市海沧区东孚镇贞岱村文化中心项目工程建设用地需要，上述同字第01952号《福建省同安县土地房产所有证》项下坐落于土楼后平房二间被依法征收。2012年10月3日，房屋征收管理部门厦门市海沧区土地房屋征收办公室（甲方）与被征收人苏联在（乙方），以及组织实施单位厦门市东孚镇人民政府、具体实施单位厦门昌佶拆迁工程有限公司（丙方）、用地单位厦门市海沧区东孚镇贞岱村民委员会签订一份《东孚“贞岱村文化中心”建设用地集体土地住宅房屋征收补偿安置协议书》（编号：东孚贞拆住宅05号），约定：乙方位于东孚镇贞岱村的房屋及附属物应予拆除，双方就征收补偿补助事宜达成协议；确认乙方应被征收的房屋一幢，合法批建手续的建筑面积0.06亩（折40平方米），可安置面积为80平方米；按每平方米3376元的标准计算被征收房屋的货币补偿为270080元，加上其他各项奖励、补助补偿款，丙方应支付给乙方的房屋征收补偿款合计为332300元；待乙方结清水、电等费用并将房屋及附属物完整交付丙方拆除后，丙方在7个工作日内一次性付清乙方上述款项等内容。协议签订后，上述被征收房屋已被实际拆除完毕，苏联在尚未领取房屋征收补偿款332300元。
二、苏宗成持有《绝卖契》一份，载明：立绝卖契人苏联在，有自己所有的房厝上下相联贰间，坐落在土楼后界，上间东至土楼，西至厝后滴水，南至最话墙，北至自己墙，下间东至土楼，西至厝后滴水，南至自己墙，北至万蕊墙，四至明白为界；由中人介绍绝卖与苏宗成居住，当面言议，人民币捌佰元，款项收清，厝归苏宗成居住所有，不敢阻挡，如有不明等情，自当抵挡，不干宗成之事，恐口无凭，合立卖契字一份付执为凭；立绝卖契字人苏联在，介绍中证人苏友添，公元一九七八年二月。《绝卖契》正面盖有苏联在、苏友添的私章，以及东孚人民公社贞岱大队第五生产队公章，背面盖有东孚人民公社贞岱大队第六生产队公章，背面还备注有文字“同意双方立契买卖房厝，1978.3.5”，并在文字上盖有东孚人民公社贞岱大队革命领导小组公章。
三、苏联在否认签署过《绝卖契》或在上面盖章，并认为《绝卖契》纸张的质地、颜色的陈旧度以及书写用笔的习惯与1978年的年代特征不符，苏宗成存在伪造证据的可能。苏联在申请对《绝卖契》纸张是在1978年2月之前还是之后生产以及《绝卖契》上字迹、印文的形成时间进行鉴定。原审法院依法委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心进行鉴定，该鉴定中心于2014年6月26日出具一份《鉴定意见书》，鉴定意见为：经仪器检验，未发现与时间相关的检材正面和背面手写字迹和盖印印文的墨迹变化规律，故根据现有条件，无法判断检材上手写字迹和盖印印文的形成时间；受现有技术条件所限，无法判断检材纸张是在1978年2月之前还是之后生产。
四、从厦门市海沧区档案馆调取的档案资料《农村人民公社（农场）统计年报》（1976-1978年）封面显示，填报单位处盖有东孚人民公社贞岱大队革命领导小组公章，单位负责人、填表人均加盖个人私章，无个人签名。苏联在质证对该证据的表面真实性和证据来源无异议，认为可以证实东孚人民公社贞岱大队革命领导小组公章的真实存在，但是与《绝卖契》无关联性，对《绝卖契》上东孚人民公社贞岱大队革命领导小组公章的真实性有异议。但苏联在不申请对《绝卖契》上东孚人民公社贞岱大队革命领导小组公章的真实性进行鉴定。
五、厦门市海沧区东孚镇贞岱村民委员会（以下简称贞岱村委会）于2014年1月6日出具一份《证明》，载明：兹证明本村村民苏宗成于1978年2月向五组村民苏联在购买两间房屋（房屋坐落在贞岱村土楼后界），目前该房屋已由政府实施征地拆迁，情况属实，特此证明等内容。
六、苏宗成庭审陈述：苏宗成从出生时就居住在贞岱村土楼，跟父母和兄弟姐妹一起居住，苏宗成结婚后，因房屋较小，故以800元的价格向苏联在购买了土楼的平房两间，没有向村集体另外申请宅基地；大约住了六七年后苏宗成将房屋转卖给案外人苏永和的父亲。苏联在庭审陈述：贞岱村土楼的房屋为苏联在父辈所有，苏联在从出生就居住在那里；大约于1978年、1979年左右搬到现在居住的地址，即东孚镇贞岱村东区106号；搬出去后房屋一直空置，有时候邻居借用于放东西、养鸽子；2000年左右房屋基本倒塌；1978年时苏联在属于东孚人民公社贞岱大队第五生产队，苏宗成属于东孚人民公社贞岱大队第六生产队。
七、苏宗成申请证人出庭作证。证人苏某某、苏某某与苏宗成系亲兄弟关系，二人均出庭作证称：苏宗成向苏联在购买了坐落于贞岱村土楼的房屋两间，并实际居住，但买卖时证人均未在场，关于买卖的情况系听苏宗成陈述。证人苏某某出庭作证称：苏某某从出生到1981年期间居住在贞岱村土楼，苏联在原来也居住在土楼里面，苏某某与苏联在原属邻居关系，苏联在大约在1970年代末将其所有的土楼房屋两间卖给苏宗成，之后房屋由苏宗成实际居住，但是买卖时苏某某未在场，关于买卖的情况系听苏永和的父亲说的。证人苏某某出庭作证称：苏某某一直居住在贞岱村，和苏宗成、苏联在均属同村村民关系，1978年左右苏某某看到苏宗成在装修原属苏联在所有的坐落于贞岱村土楼的房屋时，向苏宗成询问，苏宗成告知苏某某系以800元的价格向苏联在购买了该房屋，但是买卖时苏某某未在场，关于买卖的情况系听苏宗成陈述。本案审理过程中，原审法院向原居住于贞岱村土楼的村民及同贞岱村的村民调查询问，村民均陈述讼争房屋原属苏联在所有，苏联在将房屋卖予苏宗成后由苏宗成居住，但接受询问的村民均表示买卖时未在场，关于买卖的情况系听说。
原审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。争议焦点在于苏宗成与苏联在之间关于讼争房屋买卖的事实是否存在。从厦门市海沧区档案馆存档的档案资料《农村人民公社（农场）统计年报》（1976-1978年）封面上加盖的东孚人民公社贞岱大队革命领导小组公章及个人私章，可以看出，在1978年左右，用个人私章取代签名符合当时的社会习惯，且东孚人民公社贞岱大队革命领导小组系当时的权利机关。苏宗成举证的《绝卖契》虽无房屋买卖双方的签名，但盖有苏联在和介绍中证人苏友添的私章，且盖有东孚人民公社贞岱大队第五生产队、东孚人民公社贞岱大队第六生产队的公章，同时背面还备注有文字“同意双方立契买卖房厝，1978.3.5”，并在文字上盖有东孚人民公社贞岱大队革命领导小组公章，即《绝卖契》的内容得到了东孚人民公社贞岱大队革命领导小组的确认。因此，《绝卖契》的内容应属苏联在、苏宗成双方的真实意思表示，即1978年2月，苏联在在中间人和当时的权利机关的见证下，将其所有的讼争房屋以800元的价格卖予苏宗成。苏联在虽否认出售讼争房屋的事实，并对《绝卖契》的真实性提出质疑，但经其申请鉴定，无法从纸张生产时间和字迹、引文形成时间上否定《绝卖契》的真实性。苏联在对其辩称未提供充分的证据予以证实，应承担举证不能的责任，对其辩称不予采信。原审法院认为，苏宗成与苏联在属于同一集体经济组织成员，在苏联在已另有居所的情况下，苏宗成因个人居住需要向苏联在购买讼争房屋，该房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。出庭作证的证人中苏宗福、苏宗陆与苏宗成系亲兄弟关系，与本案存在利害关系，其证言不予采信。其他两位证人及原审法院调查询问的村民虽在讼争房屋买卖时未在场，但均证实苏联在搬走后，讼争房屋由苏宗成实际居住。同时，贞岱村委会亦证明苏宗成于1978年2月向苏联在购买坐落于贞岱村土楼后界的房屋两间。可见，《绝卖契》签订后，双方已实际履行，苏联在已将讼争房屋交付苏宗成实际居住。但双方一直未办理讼争房屋的物权变更登记手续，讼争房屋的产权至今仍登记在苏联在名下。现讼争房屋因政府建设需要被征收，房屋征收单位与产权人苏联在签订了房屋征收补偿安置协议，约定房屋征收补偿款为332300元，讼争房屋已被实际拆除，故讼争房屋的价值已经转化为房屋征收补偿款332300元。且根据房屋征收补偿安置协议的约定，在房屋实际交付拆除后，该款项应在7个工作日内一次性支付给苏联在，因此苏联在有权随时领取该笔款项。原审法院认为，苏联在于1978年2月已将讼争房屋出售给苏宗成，双方之间的房屋买卖合同成立并合法有效，但由于双方一直未办理讼争房屋的物权变更登记手续，致使讼争房屋的产权仍登记在苏联在名下，房屋买卖合同未得到完整履行，双方对此均存在一定过错。根据合同相对性原则，苏宗成作为房屋买卖合同的买方，有权向卖方苏联在主张房屋买卖合同的相关权益。现讼争房屋已经被实际拆除，房屋买卖合同客观上无法继续履行，由讼争房屋转化而来的房屋征收补偿款332300元应在双方之间进行合理分配，苏宗成应获得其中70%的份额，苏联在应获得其中30%的份额为宜。另外，至于苏宗成是否将讼争房屋出售他人以及双方之间的权利义务关系可由双方另行理会。综上，对苏宗成诉讼请求中的合理部分，予以支持，不合理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、苏联在应于判决生效之日起三十日内支付苏宗成房屋征收补偿款232610元。二、驳回苏宗成的其他诉讼请求。案件受理费6285元减半收取3143元，由苏宗成负担943元，由苏联在负担2200元。
宣判后，双方均不服，分别向本院提起上诉。
苏宗成上诉称，一、本案讼争房产未能办理讼争房屋产权变更登记手续既有苏联在自身的客观原因，也有政策方面的原因。原审认定无法无据，是错误的。合同法第135条规定：出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。此规定充分说明作为出卖方的苏联在在产权转移过程中负有积极的法定义务。合同法第130条规定：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。由此可见，作为讼争房屋的出卖人苏联在未按照合同法的规定向买受人的苏宗成过户产权属违约行为，本应责令出卖人补办房屋产权过户手续，以使苏宗成在支付购房款后获得房屋的所有权。但由于双方在买卖合同中没有约定办理房屋产权过户登记的期限，因此，苏联在可以随时履行办理房屋产权过户登记的义务，苏宗成也可以随时要求苏联在履行该义务，而涉讼房屋现已被依法征收拆除，故涉讼房屋无需也不可能再进行产权变更登记。由于讼争房屋系农村房屋，鉴于农村房屋有其特殊性，因此地方政府对农村房屋产权变更登记有严格的限制，这也是从双方买卖合同签订至今尚未办理产权变更登记手续的一大原因。因为办理产权变更手续时，作为出卖方的苏联在需要提供与原产权相关的各项手续，买受人予以配合，因此，苏联在对此居于主导地位。在苏联在无任何证据证明苏宗成不积极配合的情况下，苏宗成对此毫无责任。二、苏联在在涉案房屋中已不享有任何占有、使用、收益、处分的权利，其应按照涉讼房屋因被依法征收所转化而来的房屋征收补偿款332300元的标准向苏宗成支付赔偿款。本案的事实表明了苏联在取得讼争房屋购房款后已经将房屋交付苏宗成占有、使用逾30多年，双方都各自履行了合同的主要义务，期间，苏宗成也对房屋进行了处分。原审判决认定苏宗成与苏联在之间的房屋买卖合同成立并且有效。讼争房屋依法已归苏宗成所有，苏联在无任何事实和法律根据对本案讼争房屋再享有包括收益权等相关权益。如果是因为讼争房屋未办理产权过户登记，致使房屋被依法征收时的有关事宜仍需借助苏联在的名义进行办理，苏宗成方能获得房屋拆迁补偿的利益，则苏联在也仅仅是做到协助义务而已，其可就付出的协助工作向苏宗成主张合理的报酬，而不是直接与苏宗成分享房屋征收拆迁补偿所获利益。原审判决将讼争房屋征收补偿款332300元在苏宗成与苏联在之间进行分配的作法缺乏事实和法律依据。综上，请求支持苏宗成原审全部诉讼请求。
苏联在答辩并提起上诉称，一、涉案房产登记在苏联在名下，苏联在系物权人，当然有权取得因房屋拆迁而得的补偿款。苏宗成无权基于合同关系要求获得该征收补偿款。涉案房产登记的所有权人系苏联在，故苏联在理应获得基于该房屋拆迁所获得的补偿款项。苏宗成作为该涉案房产物权的义务人（物权是对世权），欲以债权对抗物权，并要求获得基于物权而产生的财产性利益——拆迁补偿金，显然不能成立。二、苏联在并未签署该《绝卖契》，买卖合同关系并未成立。本案的关键证据，《绝卖契》，本质上是一份房屋买卖合同，该合同的落款处并无苏联在的亲笔签名，亦无苏联在的指印，仅有一个印有苏联在姓名的章印。苏宗成亦无证据证明该章印系苏联在在使用。故无法证实合同系由苏联在签署。既然无当事人的签署，该合同即未成立，也不可能发生法律效力，故不论《绝卖契》后面的公章的真实性与否，原审认为合同成立、有效显然错误。而且从形式上而言，该《绝卖契》只是由苏宗成提供的民间私契，不属官方形成的证据类别，无法免除举证义务。因此，根据证据规则与日常经验生活法则，该证据真实性的举证义务，当然为提供该证据的苏宗成。而本案中，苏宗成根本无法证明该《绝卖契》及印章的真实性，其无法提供该契约的书写人、见证人、契约上三个公章的真实性来证明其真实性，无法证明买卖合同已经成立并生效。苏宗成提供的另一份与本案无关的《农场人民公社统计年报封面》，上面印有私人章印。原审认为这能证明加盖私人印章系当时的社会习惯，并推断《绝卖契》中印有上诉人名字的章印系真实的。这显然是犯了简单枚举归纳推理的逻辑错误。且该份《年报封面》上更多的是签名，而非章印，怎能证明盖个人印章是当时的社会习惯？封面上的公章与绝卖契的公章是否一致，原审并未查明。根据举证规则，这一点的举证义务当然在苏宗成。若原审认为举证责任在苏联在，也当释明。故原审对《绝卖契》的效力认定错误。本案苏宗成提供的证言，亦没有证明力。苏宗成提供了证人证言及村委会的证言，这些都不具证明力，因为证人与苏宗成系亲戚、朋友关系，还有串通作证，且不知道买卖是否真实发生，均是推测，村委会证明仅是村长个人意见。本案讼争房屋实际在2000年初已经灭失，本案补偿是基于海沧拆迁补偿政策，基于产权证原件在苏联在手上，仍然登记于苏联在名下，是基于原件持有和登记进行的补偿，应归苏联在所有。
苏宗成答辩称，一、苏宗成的诉求具体明确，就是请求法院判令苏联在按照涉案房屋被依法征收所获取的各项补偿款标准赔偿给苏宗成，这是基于双方依法成立并合法有效的涉案房屋买卖合同所形成的债权向苏联在主张权利，而不是要与苏联在争夺基于物权所发生的拆迁补偿款利益。本案的事实表明了苏联在取得涉案房屋购房款800元后已经将房屋交付苏宗成占有、使用30多年，双方都各自履行了合同的主要义务，期间，苏宗成也对房屋进行了处分。由于双方尚未就涉案房屋办理产权过户登记，苏联在还是涉案房屋法律上的所有权人，房屋征收有关部门基于此事实才与苏联在签订讼争房屋的征收补偿安置协议，确定了有关单位应支付给苏联在讼争房屋征收补偿款合计为332300元，导致苏宗成无法直接获取讼争房屋因依法被征收而产生的相关权益，造成了苏宗成答辩人的合法权益遭受损害。因此，苏宗成有权就双方形成的合同债权，向苏联在主张按照讼争房屋被依法征收拆迁所获得的各项补偿款332300元的标准向苏宗成支付赔偿款的权利。二、苏宗成与苏联在建立的涉案房屋买卖关系的事实客观存在且合法有效。1、双方在1978年2月立下的涉案房屋《绝卖契》上有买卖双方当事人盖章；有代书的介绍中证人的签名并盖章；有苏宗成与苏联在所在的原东孚人民公社贞岱大队第五生产队、第六生产队盖章确认；同时还有当时的权力机关原东孚人民公社贞岱大队革命领导小组签署“同意双方立契买卖房厝”的意见并盖章确认。2、现东孚镇贞岱村委会分别于2013年10月27日、2014年1月6日出具的二份证明。3、原审出庭作证的证人证言。4、原审法院在审理本案过程中向原居住于涉讼房屋的村民及同为苏宗成与苏联在所在的其他村民的调查询问内容。上述事实相互印证，充分证明了苏宗成与苏联在就涉案房屋买卖关系的事实客观存在。综上所述，请求驳回苏联在的上诉请求。
经审理查明，双方当事人对原审查明的事实除苏联在认为原审未在庭审中询问是否申请鉴定、原审法院是向原居住于贞岱村土楼的村民及同贞岱村的村民一并调查及原审法院遗漏查明讼争房屋已经灭失的情况外，对其余事实没有争议。本院对双方没有争议的事实予以确认。
另查明，在原审第四次庭审中，原审法院明确询问苏联在是否要申请“东孚人民公社贞岱大队革命领导小组”公章真实性的鉴定。苏联在称，其认为没有必要鉴定，如果要鉴定，举证义务也是苏宗成。
二审中，双方均未提交新的证据。
本院认为，本案争议的焦点在于苏宗成与苏联在是否就讼争房产存在买卖合同关系。就此，苏宗成提交了《绝卖契》、证人证言及村委会的证明等证据证明该事实。其中《绝卖契》上虽无苏联在本人签名，但有当时东孚人民公社贞岱大队第五生产队、第六生产队的盖章确认，苏宗成还提交了存档的东孚人民公社贞岱大队第五生产队、第六生产队的公章佐证《绝卖契》上公章的真实性及买卖发生时以个人私章代替签名的习惯存在。苏联在虽然均否认上述证据，但却未能提供任何证据反驳苏宗成提交的证据真实性。而苏宗成还提交了贞岱村委会的证明证实买卖的存在，虽苏联在抗辩该证明是村长的个人行为，但并未对此提出反证，故本院认为该证明是贞岱村委会的真实意思表示，并能与苏宗成提交的其他证据相互印证，苏宗成提交的证据足以形成证据链证明苏宗成与苏联在就讼争房产存在买卖关系，并已交易完毕。原审对此认定正确本院予以维持。据此，苏宗成与苏联在之间的房屋买卖交易除了过户手续外，其他均已实际履行完毕。即在苏宗成付清钱款并实际占有讼争房产后，苏宗成已是讼争房产的实际物权人。虽房产仍登记在苏联在名下，但苏联在实际已经丧失了讼争房屋的所有权。苏宗成诉求获得讼争房产的全部拆迁补偿款有事实与法律依据，应予支持，原审法院以讼争房产仍登记在苏联在名下为由判决其可分得30%的补偿款缺乏事实与法律依据，本院予以纠正。至于苏永和与苏宗成之间的法律关系，与本案不属同一合同关系，双方可另行处理。综上，苏宗成的上诉本院予以支持，苏联在的上诉本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销厦门市海沧区人民法院（2014）海民初字第38号民事判决第二项；
二、变更厦门市海沧区人民法院（2014）海民初字第38号民事判决第一项为“上诉人苏联在应于本判决生效之日起三十日内支付上诉人苏宗成房屋征收补偿款332300元”；
三、驳回上诉人苏联在的上诉请求。
本案一审案件受理费3143元、二审案件受理费6285元，均由苏联在负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林巧玲
审 判 员 胡林蓉
代理审判员 许 莹
二〇一五年四月二十日
代书 记员 彭丽月
附：本案所适用法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。