福建省武夷山市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0782民初670号
原告（反诉被告）武夷山市碧桂园房地产开发有限公司，住所地武夷山市。
法定代表人杨文杰，董事长。
委托代理人王国凯，住河北省邯郸市。
委托代理人吴震宇，住广州市。
被告（反诉原告）胡必忠，住武夷山市。
委托代理人黄权福，福建夷顺律师事务所律师。
委托代理人胡丹莹，福建夷顺律师事务所律师。
原告（反诉被告，下称原告）武夷山市碧桂园房地产开发有限公司（下称碧桂园房产公司）与被告胡必忠（反诉原告，下称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王国凯，被告胡必忠及委托代理人黄权福、胡丹莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡必忠诉称，2014年10月8日，原告与被告签订了编号为201401788的《商品房买卖合同》及其附件，由被告向原告购买武夷山碧桂园峰景一街14室的商品房。根据合同约定，该商品房购房款总价760258元，被告付款方式为按揭一个月即于2014年11月10日前付清。合同签订后，被告仅交首付款230258元，还有530000元至今未交，被告未按合同规定的时间付款构成违约，原告有权解除合同。被告按累计应付款的15%向原告支付违约金，故请求法院判令：1、解除原、被告之间签订的编号为201401788的《商品房买卖合同》；2、支付合同解除违约金114038.7元。
被告（反诉原告）答辩并反诉称，原、被告于2014年10月8日签订《商品房买卖合同》，购买原告峰景一街1层14号店面，被告为获取按揭信贷资金，一方面欺骗原告首付三成可按揭贷款，另一方面又为骗取银行发放按揭贷款，将商品房用途店面改为公寓。计价方式与价款又按店面每平方米8926.36元计价，建筑面积85.17平方米，总价760258元。由于原告格式合同内容商品房的基本情况虚假，银行拒绝按首付三层的贷款额度，原告未能向银行提供阶段性担保，被告始终未接到原告可向某某银行办理按揭贷款的书面通知和相关手续，导致被告无法实现按揭目的，经被告再三要求落实按揭渠道，原告至2016年3月初要求被告填写借款申请表，申请额度80000元，满足首付成数40%后，可按揭贷款。被告填表后，等待通知，始终无下文，被告购房意愿再次落空。由于原告提供虚假情况，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，导致银行不能向被告贷款，合同无法继续履行，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》和《协议书》，被告可以请求解除合同和并要求原告赔偿损失，原告诉请无理，请求法院予以驳回，被告反诉请求法院：1、解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》；2、原告返还被告购房首付款230258元，从2014年10月8日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息至全部购房款还清之日止。
原告针对被告反诉辩称，1、商品房买卖合同的签订是基于双方真实意思表示，是在平等自愿的基础上签订的，系合法有效的合同，被告未按合同约定履行义务，应当承担责任。2、判断商品房的用途是店面还是公寓或住宅，要以商品房预售合同及土地使用权证等其他国家规范性文件为依据，而这些规范性文件上载明的土地用途均是住宅，使用年限均为70年，因此该商品房的实际用途应为住宅而非被告所称店面。3、提供阶段性按揭担保是以能够办理银行按揭为前提，是在银行与被告签订合同的同时与原告签订的。由于银行没有同意按揭要求，也无法与被告签订按揭贷款合同。4、原、被告签订的按揭协议中明确约定，无论按揭贷款机构是否同意被告的按揭条件，或者其按揭贷款数额与实际申请的数额有差额，被告均应将差额款项补齐。综上，被告反诉请求于法无据，应当予以驳回
诉讼中，原告提供的证据有：1、被告身份证复印件；2、《商品房买卖合同》及附件，证明原、被告间的商品房买卖合同关系；3、滞纳金明细，证明拖欠的购房款及其违约金事实；4、已到期应缴款通知书及快递单（收件人胡必志），证明原告要求被告在规定的期限内缴纳契税以及已经向对方送达材料，及时履行通知义务。
被告提供的证据有：1、商品房买卖合同，证明格式合同将店面按公寓签订，不符合银行按揭要求；合同第十二条约定：出卖人原因不能按揭，由出卖人承担全部责任。2、收款收据2张，证明被告按合同约定交清首付三成按揭购房款230258.00元，被告无过错。3、借款申请表，证明原告违约，不能提供8万元借款，无法满足银行4成首付要求，原告未与银行达成阶段性担保协议。4、建行武夷山支行出具的情况说明，证明原告出售给被告的商品房实际使用用途类似店面，该类型房屋不能办理70%的按揭贷款。
上述证据均经庭审质证，对原告提供的证据1-3，被告对真实性无异议，但认为被告没有违约，无需承担滞纳金。对已到期应缴款通知书，被告认为没有收到，快递单不是其的名字，本院认为，该通知书没有其他证据佐证，不予采信；原告对被告提供的证据1、2、4的真实性无异议，但认为借款申请表有异议，本院认为，该证据系被告自行填写，没有原告的签章认可，本院不予采信。对双方无异议的其他证据，本院对真实性予以确认采信，可以作为认定本案事实的依据。
经审理查明，原告碧桂园房产公司与被告胡必忠经协商于2014年10月8日签订了《商品房买卖合同》、《协议书》和《补充协议》等其他附件，《商品房买卖合同》主要约定：1、买受人购买的商品房位于武夷山市杜坝旅游服务园区滨溪东路碧桂园第2幢01峰景一街14室，用途为公寓。2、商品房单价为每方米8926.36元，总价款760258元。3、付款方式为银行按揭分期付款，2014年10月10日前支付全部购房款的30.29%，计230258元；2014年11月10日前支付全部购房款的69.71%，计530000元整。4、违约责任：就买方而言，买方如未按合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：（1）逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买方按日向卖方支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买方在卖方书面催告5日后仍未支付应付款的，卖方有权解除合同。卖方解除合同的，买方按累计应付款的15%向卖方支付违约金。买方愿意继续履行合同的，经卖方同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买方按日向卖方支付逾期应付款万分之三的违约金。就卖方而言，卖方应当在2015年12月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定条件的商品房交付买方使用，如果在规定日期内未达到条件，买方有权拒绝交接，买方同意接收，卖方支付买方每日50元的违约金，卖方逾期交房超过90日后，买方有权解除合同，卖方应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买方已付款的15%向买方支付违约金。《协议书》则约定：该商品房的总价款760258元，其中69.71%即金额530000元由买方以商业银行按揭贷款的方式支付给卖方，如非因买方原因导致贷款审批机构最终未能批准贷款申请或最终批准的贷款金额与买方申请贷款金额存在差额的，且买方未同意按买卖合同约定直接将原约定的贷款方式支付的房价款及时足额支付给卖方的，卖方有权解除合同，卖方应在解除合同及办理合同备案注销手续后30日内退回已收的购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。
合同签订后，被告按约定支付原告购房首付款230258元，并向原告提供了办理银行按揭贷款手续所需的个人身份信息、信用证明和收入证明等其他资料。贷款银行收到原、被告提交的贷款申请、《商品房买卖合同》等贷款资料后，经对书面申请资料进行审查和现场察看，发现原告出售给被告的房屋在《商品房买卖合同》上标注为住宅，但实际用途类似“店面”，按照贷款政策，不能办理70%的按揭贷款，如要办理贷款，则不得高于60%，故贷款银行最终未能批准被告69.71%即530000元的按揭贷款申请。2016年3月间，原告电话告知被告，69.71%的按揭贷款银行不予办理，要求被告追加首付款10%，因被告未交款，原告遂于2016年3月3日诉至本院，要求解除合同及支付合同解除违约金。
另查明，原告开发建设的武夷山碧桂园商品房对外广告宣传是精装修，业主拎包入住，住宅性质的公寓单价大约在每平方米5100元至7000元之间，而本案原告售给被告的商品房属毛坯房，未作任何装修，单价为每平方米8926.36元。自2015年12月20日起，原告已开始向其他购房户交房，本案被告因未向原告付清房款，原告因此亦未向被告交房。
本院认为，原、被告于2014年10月8日签订的《商品房买卖合同》、《协议书》和其他附件，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，原、被告均应按照合同约定全面履行义务。庭审查明，原告在双方签订的《商品房买卖合同》上将用途为店面的商品房记载为住宅性质的公寓，系导致银行按照贷款政策不能为被告发放70%按揭贷款的重要原因。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。原告作为专业从事房地产开发建设的知名企业，其理应知晓不同用途的商品房，能够获得银行按揭贷款的比例是不同的，本案原告违背诚实原则，隐瞒与订立合同有关的重要事实，为了促成其与被告的商品房买卖交易，在其提供的格式化《商品房买卖合同》上有意将店面记载成公寓，导致被告与银行未能订立商品房担保贷款合同，原告对此应当承担责任，被告有权解除合同并要求原告赔偿损失。原告认为，商业用地国家规定是40年，住宅使用权限为70年，本案合同中约定的土地使用年限和预售许可证中的使用年限为70年，因此本案讼争房产的用途应认定为住宅而非店面。本院认为，判断商品房是住宅还是店面，应以其实际用途为主要判断依据，本案讼争商品房属毛坯房，未作任何装修，且售价远高于其他已进行装修的商品房，原告辩解显然不能成立，现原、被告均要求解除合同，本院予以支持。原告诉请被告支付合同解除违约金于法无据，本院不予支持。被告反诉要求原告依照《协议书》的约定支付已付购房款的银行贷款利息合法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）武夷山市碧桂园房地产开发有限公司与被告（反诉原告）胡必忠于2014年10月8日签订的合同编号为201401788号《商品房买卖合同》。
二、原告（反诉被告）武夷山市碧桂园房地产开发有限公司于办理合同备案注销手续后三十日内返还被告（反诉原告）胡必忠购房款230258元，并自2014年10月8日起按中国人民银行公布的同期固定资产贷款利率支付利息至本判决确定的给付之日止。
三、驳回原告（反诉被告）武夷山市碧桂园房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费11403元，反诉受理费4754元，减半收取2377元，合计13780元由原告（反诉被告）武夷山市碧桂园房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。
审 判 长 曾晋武
审 判 员 林 璇
人民陪审员 梁继旺
二〇一六年七月十四日
书 记 员 方梦苑
本案依据的主要法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。
调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。