上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终3326号
上诉人（原审原告）：上海航城水泥制品厂（普通合伙），住所地上海市浦东新区航头镇鹤鸣村*组。
执行事务合伙人：黄六弟，厂长。
委托诉讼代理人：汪建川，上海市为平律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：上海市闵行区曹行起兴建材经营部，经营场所上海市闵行区梅陇曹行镇永联村9队。
经营者：刘立林，男，1956年10月8日生，汉族，个体工商户，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：陈卫东，上海海一律师事务所律师。
上诉人上海航城水泥制品厂（普通合伙）(以下简称航城水泥制品厂)因与上诉人上海市闵行区曹行起兴建材经营部（以下简称起兴建材经营部）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初17688号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人航城水泥制品厂的执行事务合伙人黄六弟及其委托诉讼代理人汪建川，上诉人起兴建材经营部的委托诉讼代理人陈卫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人航城水泥制品厂上诉请求：1、依法改判一审判决第一项：2014年3月1日至2017年3月1日期间的欠付租金及占有使用费为人民币（以下币种同）135,000元；2、依法改判一审判决第二项：2016年6月10日至2017年11月9日期间的占有使用费按照每月4,166.67元（即5万元/年）的标准计算，2017年11月10日起至起兴建材经营部实际搬离之日止的使用费按照每月6,250元（即7.5万元/年）的标准计算；3、依法撤销一审判决第四项、第五项；4、依法改判支持上诉人一审诉请第二项、�三项：即判令起兴建材经营部支付水费4,500元、电费23,564元，租金违约金618,783元，欠付电费违约金47,373元；5、依法判令起兴建材经营部赔偿上诉人水泥制品84,226元，夹心板房8,457元。事实与理由：1、关于欠付租金。一审中上诉人没有确认过起兴建材经营部已支付租金655,000元，自2014年3月6日到2016年11月21日期间，上诉人只收到过租金555,000元，即在一审认定租金金额的基础上扣除10万元，而2014年3月1日至2017年3月1日的租金及占有使用费总额为69万元，故起兴建材经营部欠付的租金及占有使用费应为135,000元；2、关于门面房和门卫房租金。一审认定起兴建材经营部应支付门面房使用费是正确的，但计算标准有误。刘立林使用门卫房并非其个人行为，而是职务行为，故由其代表的起兴建材经营部应当承担门卫房使用费；3、关于搭建费。起兴建材经营部根据经营需要搭建房屋，既无双方约定也未取得上诉人的同意，上诉人未曾承诺过愿意补偿一事，故其违法搭建的收益和损失均应自行承担；4、关于租金违约金。合同第五条和第十条分别约定了千分之三和加倍给付两种逾期支付租金的违约责任，起兴建材经营部欠付租金的事实清楚，应当承担违约金；5、关于水电费。租赁期内，上诉人未曾收到过任何水费或电费，起兴建材经营部应偿还其欠付的水费4,500元、电费23,564元；6、租赁期间，起兴建材经营部擅自占有航城水泥制品厂在场地上的水泥制品，擅自拆除航城水泥制品厂的夹心板房，应当补偿给上诉人。
上诉人起兴建材经营部辩称，不同意上诉人航城水泥制品厂上诉请求。1、起兴建材经营部已不欠付任何租金，无需支付租金违约金；2、门面房和门卫房不属于本案审理范围，应另案处理；3、2016年下半年之后，起兴建材经营�已另行申请用电，而此前的水电费都已支付；4、本案为房屋租赁合同纠纷，水泥制品和夹心板房的相关费用并非本案审理范围。
上诉人起兴建材经营部上诉请求：1、依法改判一审判决第一项，起兴建材经营部不支付2014年3月1日至2017年11月11日期间的租金及占有使用费；2、撤销一审判决第二项；3、依法改判一审判决第三项，仅判令起兴建材经营部搬离上海航城水泥制品厂厂区东北场地房屋；4、依法改判一审判决第四项，航城水泥制品厂按照鉴定价格的一半（即186,182元）补偿起兴建材经营部搭建费。事实与理由：1、除一审认定的已付租金655,000元外，起兴建材经营部还多支付了20万元，分别为2015年4月21日的代付款1万元、2016年3月7日以现金支付的17万元和2013年9月30日的押金2万元，故起兴建材经营部已不欠付任何租金；2、门面房和门卫房不在租赁合同约定的范围内，双方对其使用面积和租金未曾有过约定，故其不属于本案的审理范围，一审判令起兴建材经营部搬离门面房并承担租金是不合理的；3、起兴建材经营部搭建的房屋造价为50余万元，鉴定机构的认定也有30余万元，一审仅判令航城水泥制品厂补偿10万元有失公正；4、起兴建材经营部的关联企业A公司（以下简称A公司）与航城水泥制品厂亦就本案房屋签订过租赁合同并仍遗留有相关的设备设施，一审应当予以一并处理或追加其为第三人。
上诉人航城水泥制品厂辩称，不同意上诉人起兴建材经营部上诉请求。
航城水泥制品厂向一审法院起诉请求：1、判令起兴建材经营部立即支付租金及使用费，其中2014年2月1日至2017年2月1日期间欠付租金137,000元，并按照年租金的双倍即每年46万元的标准计算自2017年2月2日至起兴建材经营部实际搬离之日止的使用�，按照每年11,000元的标准计算自2017年1月1日起至2017年10月31日止的门卫房使用费，按照每年5万元的标准计算自2016年6月10日起至起兴建材经营部实际搬离之日止的两间门面房使用费，按照每年25,000元的标准计算自2017年10月15日起至起兴建材经营部实际搬离之日止的一间门面房使用费；2、判令起兴建材经营部支付水费4,500元、电费23,564元；3、判令起兴建材经营部支付欠付租金违约金618,783元、欠付电费违约金47,373元；4、判令起兴建材经营部立即搬离上海航城水泥制品厂厂区（地址：XX镇XX村XX组，门牌号码为XX路XX号，包含搬离XX路XX号门口南侧三间门面房及北侧三间门卫房）。
一审法院认定事实：2014年3月6日，航城水泥制品厂（甲方）与起兴建材经营部（乙方）签订《租赁合同》一份，其中约定：甲方同意将甲方位于浦东新区XX村XX组（上海航城水泥制品厂内）东北场地房屋出租给乙方，场地面积约5.8亩（堆放水泥管场地不包括在内，北至隔壁单位房屋的墙、围墙，西至农田，南至厕所北小通道内屋以北房屋，小场地至三间瓦房的东墙、围墙，东至喷漆烘房，北至农田）。1、房屋每平方米每天0.40元×510平方米×365天=74,000元；2、彩钢板小屋、棚子房屋每平方米每天0.3元×150平方米×365天=16,425元；3、咸塘港码头约90米长25,000元；4、场地每亩25,000元×5.8亩=145,000元。现有待修彩钢板棚250平方米，乙方自行修理，甲方不补偿，不收租金。乙方租赁上述场地等由乙方作为生产加工水泥制品、水泥仓库、水泥装卸等用途。租赁金额为年租金23万元。租金每半年支付一次，甲方收取租金后开具收据给乙方，首次支付在本合同签订后的十天内支付。每超一天逾期支付，按照国家规定千分之三赔偿甲方。乙方先付2万元保证金，到期无违约，�息归还。本合同到期时，如不续租的，三个月前办理退租手续，到期前必须全部搬完，否则付废弃物处理费，拖延的租金加倍给付。审理中，航城水泥制品厂、起兴建材经营部均确认租期为3年，但关于起止时间，航城水泥制品厂主张自2014年2月1日至2017年2月1日，起兴建材经营部则主张自2014年3月1日至2017年3月1日。航城水泥制品厂提供的合同原件中最初租期为2014年3月1日至2017年3月1日，后将月份处的“3”划去，均改写为“2”。起兴建材经营部提供的合同原件最初租期为2014年3月1日至2017年3月1日，后将第一个月份处的“3”改写成“2”，后又更改为“3”。
关于已付租金情况。审理中，航城水泥制品厂、起兴建材经营部一致确认：2014年3月6日，起兴建材经营部支付5万元。2014年3月9日，起兴建材经营部支付5万元。2016年1月6日，起兴建材经营部以支票方式支付5万元。2016年2月22日，起兴建材经营部以支票方式支付4万元。2016年2月24日，起兴建材经营部以支票方式支付55,000元。2016年3月15日，起兴建材经营部以支票方式支付2万元、17万元。2016年4月12日，起兴建材经营部通过A公司以支票方式支付10万元。2016年8月31日，起兴建材经营部现金支付5万元。2016年9月14日，起兴建材经营部现金支付3万元。2016年11月21日，起兴建材经营部以支票方式支付4万元。以上合计655,000元。
双方对以下钱款存在争议：1、2015年4月21日，航城水泥制品厂出具收条一份，载明收到代付1万元，不作其他之用。起兴建材经营部主张为租金，航城水泥制品厂则表示系代付款。2、2016年3月7日，航城水泥制品厂出具收条，载明收到租金17万元。起兴建材经营部表示系现金支付，航城水泥制品厂则称与出票日期为2016年3月15日的支票系同一笔钱款，因为3月7�已出具收条，故航城水泥制品厂未在支票存根上收款人一栏签名，两笔钱款不应重复计算。3、2016年8月31日，航城水泥制品厂出具收条，载明收到现金5万元，门面场地费。现收条上“门”字被划去。起兴建材经营部称当日航城水泥制品厂出具收条时写“门面场地费”，起兴建材经营部发现后当场提出异议，航城水泥制品厂遂将“门”字划出。航城水泥制品厂则称当日对于“门面场地费”的收条，起兴建材经营部并无异议，“门”字系起兴建材经营部事后自行划去。4、2013年9月30日，起兴建材经营部通过建设银行转账支付航城水泥制品厂2万元。起兴建材经营部称系押金2万元，航城水泥制品厂在转账凭证上注明为押金。航城水泥制品厂则称转账凭条上押金2万元并非航城水泥制品厂书写，系之前起兴建材经营部使用航城水泥制品厂场地产生的费用，与本案无关。
关于租赁标的物。航城水泥制品厂主张：XX路XX号场地系航城水泥制品厂向村委会租用，场地上的房屋均系航城水泥制品厂自行建造，并无合法建造手续。1、1994年航城水泥制品厂建造了门卫房，位于XX路XX号大门北面，共计三小间，面积约60平方米。2009年黄六弟与刘立林就该门卫房签订过租赁合同，后门卫房收回，于2013年2月至2015年1月出租给案外人。之后，刘立林又提出要求租借门卫房，故双方约定年租金11,000元，自2015年1月1日起算租金。刘立林就该租赁事宜写过租赁合同，但承租方写的是刘立林的儿子刘高，且不愿意提供刘高的身份证，故航城水泥制品厂将该份租赁合同丢弃。2015年1月1日至2016年12月底，门卫房的租金合计22,000元。2、1995年左右，航城水泥制品厂建造了一层房屋，约12间510平方米，即起兴建材经营部提供照片中白颜色的一层房屋，系租赁合同约�的系争房屋。3、1997、1998年左右，航城水泥制品厂又建造了门面房，位于XX路XX号大门南面，共计三小间，面积约80平方米。其中第一间先由B租赁使用，后在2017年10月15日起兴建材经营部搬入该间门面房，租金按照每年25,000元的标准计算。另外二间门面房，年租金5万元，在2016年6月前起兴建材经营部就提出要求航城水泥制品厂提供钥匙去看一下，就未再归还钥匙，占用门面房。现航城水泥制品厂要求计算自2016年6月10日起的两间门面房租金及自2017年10月15日起的一间门面房租金，按照每间每年25,000元的标准，计算至起兴建材经营部实际搬离之日止。
起兴建材经营部则称：1、门卫房的地址、面积无异议，在2009年由航城水泥制品厂负责人黄六弟个人出租给刘立林个人使用，约定月租金450元，系个人之间租赁，后航城水泥制品厂收回门卫房。2016年1月，刘立林个人再次租用，双方约定继续按照月租金450元的标准计算租金。2017年10月底，门卫房被拆除。2、租赁合同约定的系争房屋即起兴建材经营部提供照片中白颜色的一层房屋，面积参照合同约定。3、门面房地址无异议，系三小间，但面积约60平方米，系由B在使用，起兴建材经营部并未使用。
关于搭建情况。起兴建材经营部称：1、2015年9月，起兴建材经营部告知航城水泥制品厂要在租赁房屋东侧搭建两层房屋。经航城水泥制品厂同意，起兴建材经营部于2016年1月开始动工，在7月份搭建完毕，2017年4月搭建房屋的第二层被拆违队拆除。2、2016年2月，起兴建材经营部又告知航城水泥制品厂要在原租赁房屋上加盖第二层，航城水泥制品厂同意后起兴建材经营部于2016年4月开始搭建，大概在5月底完成，花费35万元。2017年5月，拆违队将房顶拆除。3、2016年4月起兴建材经营部入住系争场地需要使用电力，故征得航城水泥制品厂同意后以航城水泥制品厂名义建造配电房并申请用电，造房花费2万元。
航城水泥制品厂则称：1、起兴建材经营部所述的东侧两层房屋中的第一层系航城水泥制品厂于1995年建造，并非起兴建材经营部所述由起兴建材经营部搭建，且起兴建材经营部搭建第二层时并未告知航城水泥制品厂，在2016年4、5月份，钢结构搭建出来，要砌墙时，航城水泥制品厂才予以发现。2017年4月拆违办已将第二层拆除。2、原租赁房屋的第二层搭建事宜，起兴建材经营部也没有事先告知航城水泥制品厂，在2016年4、5月份钢结构搭起来，航城水泥制品厂才发现。2017年5月左右，拆违办将第二层基本拆除。3、关于配电房，起兴建材经营部系以航城水泥制品厂名义申请用电，但不是申请配电，配电房系起兴建材经营部自行建造，没有合法�造手续。
审理中，起兴建材经营部申请对上述三处搭建物进行造价鉴定。2017年9月26日，上海市建设工程监理咨询有限公司出具司法鉴定意见书：XX路XX号内搭建的建筑物总造价为372,363元，其中确定部分的造价为106,682.85元，不确定部分的造价为265,680.15元。关于三处建筑物的具体造价情况，鉴定人员当庭表示：1、配电房土建造价5,650元，安装部分造价487.73元。2、东侧搭建两层房屋，从墙体外观看，应该在两三年前搭建。现场一层还在，二层已全部拆除，由于一二层结构相同，故参照一层予以预估，土建造价合计79,040元，安装部分造价合计12,016.24元。3、原租赁房屋加盖的第二层房屋拆除面积预估278平方米，未拆除面积约84.60平方米，未拆除部分由起兴建材经营部居住。未拆除部分土建造价39,151元，拆除部分土建造价预估136,241元。安装部分的造价，由于电线等原因，未区分已拆除及未拆除部分，合计40,288.88元。起兴建材经营部为此垫付鉴定费16,613元。航城水泥制品厂对于鉴定结论不予认可，认为金额过高，且系起兴建材经营部自行搭建，与航城水泥制品厂无关。起兴建材经营部则认为鉴定结论的评估价格过低。
一审法院另查明，1、2012年，一审法院受理黄六弟诉刘某房屋租赁合同纠纷一案，于2012年12月判决解除黄六弟与刘某签订的租赁协议，刘某自上海市浦东新区XX路XX号房屋及场地迁出，并将房屋及场地返还黄六弟……。后黄六弟申请执行，并于2013年3月13日来法院制作执行笔录，称收到执行款，刘某已于上周三搬离。2、出票日期为2016年2月24日的支票存根，收款人为黄六弟，金额55,000元，起兴建材经营部在该支票存根上注明“2016年场地费和门面房款”。3、2016年12月14日，航城水泥制品厂向刘立林发送通知，其中载明门卫房到2016年12月31日已经2年，每年租金11,000元。门面房场地费每年50,000元，到现在已经过去半年多，一分钱没付，二处合同又不肯签，要求返还房屋，结清租金、水电费等。
审理中，起兴建材经营部提供案外人A公司与航城水泥制品厂签订《租赁合同》一份（复印件），其称航城水泥制品厂将涉案场地、房屋及仓库转租给A公司，租金合计每年218,440元，租期自2015年3月20日至2018年3月20日。2016年8月30日，A公司申请国家电网客户更名、过户。基于此，起兴建材经营部辩称自2015年3月20日起A公司取代起兴建材经营部成为承租人，航城水泥制品厂不应向起兴建材经营部主张租金。航城水泥制品厂则表示，起兴建材经营部需要以A公司名义办理大功率用电申请，故航城水泥制品厂与A公司签订了租赁合同，但该租赁合同仅用办理用电申请之用，办理完毕后航城水泥制品厂提出要求销毁原件，起兴建材经营部称已经销毁，故双方手中不持有原件。
2017年11月30日，一审法院至系争房屋处勘验，门卫房已被拆除，起兴建材经营部提供照片中显示的白色一层房屋即双方庭审确认的租赁合同约定的系争房屋已被拆除，尚余几堵墙面，三间门面房由起兴建材经营部使用。航城水泥制品厂又称，被拆除房屋相邻处另有一处房屋，约70-80平方米，包含在租赁合同约定的510平方米房屋内。起兴建材经营部则称，1、航城水泥制品厂所述的上述房屋系起兴建材经营部租赁后搭建，不包含在租赁合同约定的510平方米房屋内。2、2017年11月10日，由于租赁合同约定的系争房屋被拆，故起兴建材经营部搬至三间门面房居住使用，门面房的钥匙航城水泥制品厂早就给起兴建材经营部，但起兴建材经营部一直没有使用。
审理中，经一审�院释明，航城水泥制品厂表示如果法院认定涉案合同无效或者部分无效的，除诉请外并无其他需要法院处理。起兴建材经营部则表示，要求航城水泥制品厂退还押金2万元，补偿三处搭建物的搭建费55万元、配电设备费139,590元、地磅损失14,500元、水泥路投入89,000元。
一审法院认为，航城水泥制品厂、起兴建材经营部签订的《租赁合同》，由于部分租赁物未经审批建造，未取得建设工程规划许可证，违反有关法律规定，故导致涉及该部分租赁物的合同无效，因此双方签订的《租赁合同》部分有效、部分无效。
关于双方争议的《租赁合同》租赁期限问题。首先，航城水泥制品厂、起兴建材经营部确认租期为3年，且双方提供的合同原件中最初租期均记载为2014年3月1日至2017年3月1日。其次，起兴建材经营部处的合同原件中起始日期虽由2014年3月1日改为2014年2月1日，但又更改为2014年3月1日，且截止日期2017年3月1日并未作修改，故根据双方确认的租期3年计算起始日期应为2014年3月1日。而航城水泥制品厂处的合同原件虽将租期由2014年3月1日至2017年3月1日更改为2014年2月1日至2017年2月1日，但航城水泥制品厂未有证据证明上述更改系双方协商一致所为，故对航城水泥制品厂主张的《租赁合同》约定租期的起止时间，不予采信。根据现有证据及双方庭审所述，法院确认《租赁合同》租赁期限为2014年3月1日至2017年3月1日。
关于航城水泥制品厂与A公司签订的《租赁合同》问题。起兴建材经营部辩称根据上述租赁合同，案外人A公司已取代起兴建材经营部成为承租人，且租赁期限应至2018年3月20日。一审法院认为，起兴建材经营部无法提供上述租赁合同的原件，从起兴建材经营部提供的复印件的内容来看，其中既没有关于终止原租赁合同或变更原租赁合同当事人的约定，也没有约定将原租赁合同项下的权利义务关系转移给案外人A公司，故对于起兴建材经营部关于航城水泥制品厂与A公司就系争场地等建立租赁关系的相关辩称，不予采信。
关于起兴建材经营部实际使用租赁场地问题。起兴建材经营部辩称案外人刘某在其之前承租系争场地，并将部分场地转租给张思涛，后虽经法院判决但刘某和张思涛继续占用系争场地，起兴建材经营部实际入住租赁物的时间为2016年4月25日，故应自该日计算租金。对此，一审法院认为，首先，起兴建材经营部提供的证据尚不足以证明刘某承租的场地与涉案场地完全一致。其次，即使存在部分重合，根据执行笔录的记载，刘某也已于2013年3月搬离。而关于起兴建材经营部所述张思涛占用系争场地的情况，起兴建材经营部未能提供证据予以佐证。故对于起兴建材经营部的上述辩称，不予采信。
关于起兴建材经营部支付租金金额。双方确认已付租金655,000元，亦有收条及支票存根为证，法院予以确认。对于争议的金额，一审法院认为，1、2015年4月21日的1万元，起兴建材经营部出具的收条中已明确为代付款，不作其他之用，故起兴建材经营部主张该1万元为租金，缺乏依据，不予支持。2、2016年3月7日收条记载的收到租金17万元。起兴建材经营部辩称系现金支付，然未能提供证据予以证明，不予采信。关于航城水泥制品厂称与出票日期为2016年3月的支票系同一笔钱款，且其已出具收条，故在支票存根上未签名，具有一定的可信性，予以采信。3、2016年8月31日的5万元，航城水泥制品厂称该笔钱款为起兴建材经营部支付的门面房费用，起兴建材经营部则称系《租赁合同》项下的租金。对此，一审法院认为，根�航城水泥制品厂提供的通知显示，航城水泥制品厂于2016年12月14日向刘立林催款，表示门面房场地每年5万元，至今已经过去半年多，一分钱没付。现航城水泥制品厂又称起兴建材经营部于2016年8月31日支付的5万元系门面房租金，两者显然自相矛盾。故对航城水泥制品厂主张5万元系起兴建材经营部支付门面房租金，不予采信，法院确认该5万元系起兴建材经营部所述《租赁合同》项下的租金。4、2013年9月30日的2万元，起兴建材经营部虽称转账凭证上“押金20,000”系航城水泥制品厂书写，但未能提供证据予以佐证，且该笔钱款的支付早于《租赁合同》的签订时间，而在双方签订的《租赁合同》中未对该笔钱款予以确认，故对起兴建材经营部已支付押金2万元的辩称，不予采信。起兴建材经营部要求返还押金2万元，缺乏依据，不予支持。关于租金及占有使用费，对于有效�分的租赁合同，起兴建材经营部应当按照双方约定的租金标准向航城水泥制品厂支付租金；对于无效部分的租赁合同，起兴建材经营部实际占有使用的，亦应当参照合同约定的租金标准向航城水泥制品厂支付占有使用费。故2014年3月1日至2017年3月1日的租金及占有使用费应为69万元，而起兴建材经营部已支付655,000元，尚需支付35,000元。
关于2017年3月2日起的使用费问题。1、《租赁合同》项下的510平方米房屋。航城水泥制品厂在庭审中明确该系争房屋即为起兴建材经营部提供照片所示的白色一层房屋，经现场勘验，上述房屋已被拆除，起兴建材经营部无法继续使用，双方在勘验过程中确认系争房屋实际拆除时间为2017年11月11日，故自该日起系争房屋不应计算相应占有使用费。因此，2017年3月2日起至2017年11月10日止的占有使用费，按照每年23万元的标准计算，对于2017年11月11日起至起兴建材经营部实际搬离之日止的占有使用费，参照《租赁合同》项下的各项租金标准等酌情确认按照每年164,054元的标准计算。2、门卫房。航城水泥制品厂主张其与起兴建材经营部之间就门卫房建立租赁关系，对此起兴建材经营部予以否认，航城水泥制品厂也未能提供证据证明双方就门卫房签订过租赁合同，亦无证据证明起兴建材经营部支付门卫房租金，相反根据航城水泥制品厂庭审所述系刘立林向其要求租赁，并曾以刘立林儿子名义签订租赁合同，后合同被航城水泥制品厂丢弃。故对航城水泥制品厂的该项主张，难以支持。审理中，刘立林确认系其个人租赁使用，航城水泥制品厂可另案诉讼。3、门面房。起兴建材经营部虽否认在2017年11月10日前使用门面房，但起兴建材经营部提供的出票日期为2016年2月24日的支票存根上，起兴建材经营部就已自�备注“2016年场地费和门面房款”，且起兴建材经营部陈述航城水泥制品厂早就将门面房钥匙交与起兴建材经营部。如起兴建材经营部未使用门面房，根据常理，起兴建材经营部无需在支票存根上注明2016年门面房款，在收到门面房钥匙后也应归还航城水泥制品厂，故起兴建材经营部关于其未使用门面房的辩称，不予采信。根据航城水泥制品厂所述，确认起兴建材经营部应支付自2016年6月10日起的两间门面房使用费。关于双方争议的另一间门面房，航城水泥制品厂虽称起兴建材经营部自2017年10月15日起使用，但未能提供证据予以佐证，不予采信。根据起兴建材经营部自认，确认起兴建材经营部应支付该间门面房自2017年11月10日起的占有使用费。关于占有使用费的标准，航城水泥制品厂主张金额，缺乏依据，不予支持。综合考虑门面房的位置、面积、《租赁合同》项下的�金标准及本案实际情况予以酌定。
关于水电费。航城水泥制品厂依据其自行记录的度数予以计算，缺乏依据，不予支持。
关于违约金。因《租赁合同》部分有效部分无效，对于无效部分，双方均有过错，结合本案的实际情况，对航城水泥制品厂关于违约金的主张，不予支持。
关于迁出问题。1、《租赁合同》的无效部分自始无效，有效部分已于2017年3月1日租赁期限届满而终止，现航城水泥制品厂要求起兴建材经营部搬离，依法有据，予以支持。2、门卫房，现有证据不足以证明系起兴建材经营部租赁门卫房，且门卫房已被拆除，故航城水泥制品厂诉请搬离门卫房，缺乏依据，不予支持。3、门面房无合法建造手续，系违章建筑，航城水泥制品厂要求起兴建材经营部搬离，并无不当，予以支持。
关于三处搭建问题。首先，现虽无�面证据证明航城水泥制品厂明示同意起兴建材经营部搭建房屋，但起兴建材经营部的上述搭建行为并非简单的添附行为，在施工过程中涉及施工材料等进场，在没有证据证明起兴建材经营部对航城水泥制品厂上述搭建行为曾经加以制止或明确反对的情形下，应当认定航城水泥制品厂对起兴建材经营部的上述搭建行为是知道或应当知道的，属于默示的同意。对于争议的东侧搭建房屋中的第一层，双方均称系己方搭建。航城水泥制品厂主张系其1995年左右搭建，但未能提供证据予以佐证，且审理中鉴定人员称，根据现场的墙体外观看，应为两三年前搭建，故对航城水泥制品厂的该项主张，不予采信，法院确认系起兴建材经营部搭建。其次，关于过错责任问题。航城水泥制品厂作为出租方，在部分租赁物不具备合法性的前提下将其出租，具有过错；起兴建材经营部作为承�方，未对租赁物的合法性尽到审慎的核查义务，也具有过错，且起兴建材经营部在承租后未办理合法建造手续又进行多处违章搭建，对于搭建费用的分担起兴建材经营部应承担主要责任。再者，关于搭建的造价费用问题。上海市建设工程监理咨询有限公司系具有鉴定资质的单位，其鉴定人员依据专业规范和技能作出的鉴定结论合法有效，予以采信。航城水泥制品厂、起兴建材经营部对鉴定结论的异议，缺乏依据，不予采纳。综上，法院根据鉴定意见书确定的工程造价，结合双方的过错责任、房屋的使用情况、折旧及本案的具体案情，酌情确定航城水泥制品厂应当补偿起兴建材经营部搭建费10万元。
关于起兴建材经营部要求航城水泥制品厂补偿配电设备费、地磅损失及水泥路投入。首先，根据起兴建材经营部所述，上述投入均系案外人A公司所为，并非起兴建材经营部。其次，关于水泥路的投入，起兴建材经营部未能提供充分证据予以佐证。再者，承租方在租赁过程中，因自身经营所需添置配电设备、地磅等，在租赁期届满后再行要求出租方补偿，于法无据，不予支持。
一审法院据此判决：一、上海市闵行区曹行起兴建材经营部于判决生效之日起十日内支付上海航城水泥制品厂（普通合伙）《租赁合同》项下租赁物的租金及占有使用费：其中2014年3月1日至2017年3月1日的欠付租金及占有使用费35,000元，2017年3月2日至2017年11月10日的占有使用费按照每年23万元的标准计算，2017年11月11日起至上海市闵行区曹行起兴建材经营部实际搬离之日止的占有使用费按照每年164,054元的标准计算；二、上海市闵行区曹行起兴建材经营部于判决生效之日起十日内支付上海航城水泥制品厂（普通合伙）门面房占有使用费：其中2016年6月10日至2017年11月9日的占有使用费按照每月1,600元的标准计算，2017年11月10日起至上海市闵行区曹行起兴建材经营部实际搬离之日止的使用费按照每月2,400元的标准计算；三、上海市闵行区曹行起兴建材经营部于判决生效之日起十日内搬离上海航城水泥制品厂厂区东北场地房屋（地址：上海市浦东新区XX镇XX村XX组，门牌号码为上海市浦东新区XX路XX号）及上海市浦东新区XX路XX号门口南侧三间门面房；四、上海航城水泥制品厂（普通合伙）于判决生效之日起十日内补偿上海市闵行区曹行起兴建材经营部搭建费10万元；五、驳回上海航城水泥制品厂（普通合伙）的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行金钱给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16,076.03�，由上海航城水泥制品厂（普通合伙）负担11,664.03元，上海市闵行区曹行起兴建材经营部负担4,412元。鉴定费16,613元，由上海航城水泥制品厂（普通合伙）负担4,984元，上海市闵行区曹行起兴建材经营部负担11,629元。
二审中，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，二审争议焦点在于：一、起兴建材经营部在租期内是否欠付航城水泥制品厂租金和占有使用费，金额如何确定；二、系争三间门面房是否应在本案中处理，航城水泥制品厂一并主张门卫房使用费及提出的使用费标准是否有依据；三、航城水泥制品厂是否应向起兴建材经营部补偿搭建费，金额如何确定；四、航城水泥制品厂要求起兴建材经营部支付水电费及违约金是否有依据；五、航城水泥制品厂要求起兴建材经营部赔偿水泥制品费用和夹心板房费用是否有依据。
就航城水泥制品厂、起兴建材经营部签订的《租赁合同》的效力，一审法院根据查明的事实认定《租赁合同》部分有效，部分无效正确。
针对双方的争议焦点，本院分析认定如下：
关于第一个争议焦点。首先，一审确认双方租期为2014年3月1日至2017年3月1日依据充分，租期内的租金和占有使用费总金额应为69万元，本院予以认同。其次，航城水泥制品厂在租期内确认共收到起兴建材经营部支付的钱款为655,000元。航城水泥制品厂认为并非全部是租金，主张起兴建材经营部欠付135,000元，与一审法院认定的欠付金额相差10万元，涉及2万元、5万元、3万元三笔争议款项。本院经审查认为，航城水泥制品厂主张“其中2万元为押金，因根据合同约定起兴建材经营部需付2万元保证金，故不应计入租金”，但航城�泥制品厂一是没有证据证明在《租赁合同》签订后收过押金，二是即使航城水泥制品厂收取的租金中包含押金，在双方租期届满后，出租方也应当予以返还押金，计入租金也并不影响双方结算结果。航城水泥制品厂主张“2016年8月31日的5万元是门面房场地费”，但航城水泥制品厂一是拿不出依据，二是解释自相矛盾，故一审认定该笔款为支付《租赁合同》项下的租金并无不当。航城水泥制品厂主张“2016年9月14日的3万元，系门卫房租金2万元和押金1万元”，但同理，在航城水泥制品厂方证据不足的情况下，难以认定。起兴建材经营部认为其未欠付租金，而是多付20万元，涉及1万元、2万元、17万元三笔争议款项。本院经审查认为，起兴建材经营部主张“2015年4月21日的1万元为租金”，但该收条上注明了款项性质为代付款不作他用，一审不作租金认定并无不当。起兴建材�营部主张“2013年9月30日的2万元为押金”，但之后双方签订《租赁合同》时未提及该笔钱款，一审法院对此不予采信也无不当。起兴建材经营部主张“2016年3月7日现金支付17万元”，但一是起兴建材经营部17万元大额资金用现金方式支付不合常理，二是3月份有一笔同金额的出票，且航城水泥制品厂针对性地作了解释，一审法院采信航城水泥制品厂意见，未重复计入租金亦无不当。因此，一审法院最终认定起兴建材经营部欠付航城水泥制品厂租期内租金和占有使用费35,000元正确，本院予以维持。
关于第二个争议焦点。系争的三间门面房由航城水泥制品厂建造，起兴建材经营部在2016年6月起从航城水泥制品厂处获取了其中二间门面房的钥匙，在2017年11月10日起又占用了另一间门面房，双方没有另行签订书面租赁协议作出约定，故在《租赁合同》部分无效且有效�分租期届满后，起兴建材经营部应当予以返还租赁物，故门面房争议在本案中一并处理并无不妥。航城水泥制品厂对一审法院确定的占有使用费标准持有异议，起兴建材经营部则对一审法院判令其支付2016年10月至2017年11月9日的占有使用费持有异议。对此，本院认为，航城水泥制品厂就其主张的占有使用费金额，因未提供相应的依据，且起兴建材经营部也不认可，故一审法院综合门面房的位置、面积、《租赁合同》项下的租金标准等因素酌定的金额尚属合理。起兴建材经营部确认航城水泥制品厂在2016年6月将门面房钥匙交于其，故起兴建材经营部称未使用不足以采信，应向航城水泥制品厂支付掌控房屋期间的使用费。一审法院所作认定并无不当，本院予以支持。至于门卫房的问题，因涉及案外人，一审法院已告知航城水泥制品厂可另案诉讼，航城水泥制品厂的上诉�见，本院不予采纳。
关于第三个争议焦点。起兴建材经营部在承租期间进行过二处房屋违章搭建，一处是租赁房屋东侧，一处是租赁房屋加层，航城水泥制品厂认为起兴建材经营部并未告知，其是在2016年4、5月份起兴建材经营部钢结构搭建出来时才发现，但航城水泥制品厂并未加以制止，直至2017年4月在拆违时被拆违办予以拆除，故一审认定航城水泥制品厂对起兴建材经营部的搭建行为属于默示同意，双方对此均有过错，依法有据，但考虑到该违章搭建行为系起兴建材经营部实施，且搭建物由起兴建材经营部使用，故起兴建材经营部应承担主要责任，一审法院在工程造价鉴定意见的基础上酌情确定航城水泥制品厂应当补偿的金额具有合理性，本院予以支持。航城水泥制品厂不同意承担搭建费用的意见以及起兴建材经营部要求按鉴定价格一半给予其补偿的�见，本院均不予采纳。
关于第四个争议焦点。航城水泥制品厂要求起兴建材经营部支付水电费的依据是其自行记录的度数，没有起兴建材经营部签字确认，而起兴建材经营部认为水电费已经结清，故航城水泥制品厂应承担举证不力的法律后果。同理，航城水泥制品厂要求起兴建材经营部承担欠付电费违约金，缺乏事实基础。航城水泥制品厂主张的欠付租金违约金，因双方对于已付租金金额本就存在争议，且还涉及合同部分无效，故航城水泥制品厂的上述诉请依据不足，法院难以支持。
关于第五个争议焦点。航城水泥制品厂在提交起诉状时诉请判令起兴建材经营部赔偿航城水泥制品厂水泥制品费用和夹心板房费用，但在庭审时已明确撤回上述诉请，现起兴建材经营部也不同意与其调解，故航城水泥制品厂上诉请求超出了二审审理范围，本案中不�处理。
综上所述，上诉人航城水泥制品厂和上诉人起兴建材经营部的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币18,319元，由上诉人上海航城水泥制品厂（普通合伙）负担12,519元，由上诉人上海市闵行区曹行起兴建材经营部负担5,800元。
本判决为终审判决。
审判长 孔美君
审判员 郑卫青
审判员 杨斯空
二〇一八年六月一日
书记员 王长鹏
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……