江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣07民终1510号
上诉人（原审原告）朱绍兴，男，1984年2月20日生，住江西省赣州市章贡区。
委托代理人陈瞻，北京市中银（赣州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）钟祥辉，男，1982年6月27日生，汉族，住赣州市。
被上诉人（原审被告）朱莉莉，女，1982年8月17日生，汉族，住赣州市。
委托代理人刘德崇，江西海融律师事务所律师，系钟祥辉、朱莉莉共同的委托代理人。
上诉人朱绍兴因与被上诉人钟祥辉、朱莉莉房屋租赁合同纠纷一案，不服赣州市章贡区人民法院（2015）章民一初字第3917号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：被告钟祥辉与被告朱莉莉为夫妻关系。2012年8月8日，被告钟祥辉为经营需要，承租原告位于赣州市XXXX号A1、A2、A3号等三间商铺，双方签订了《商铺租赁合同》（下称“诉争合同”）。后在合同履行过程中，因被告未按约履行支付租金义务，拖欠原告租金，原告遂诉至法院，要求被告钟祥辉立即向原告支付拖欠的租金及违约金，并由被告朱莉莉承担连带责任。在该案审理过程中，原、被告于2015年3月16日经协商一致，同意解除双方签订的《商铺租赁合同》，原告收回商铺，另行招租，同时约定，原告有权对被告所欠租金、违约金及因合同提前解除对原告造成的损失主张权利。原、被告协议解除合同后，法院就原、被告合同解除日（即2015年3月16日）前原告所主张的被告所欠租金及逾期付款违约金进行判决，并由被告朱莉莉对被告钟祥辉应付款项承担连带清偿责任。判决生效后，原、被告均未上诉。原告收回商铺后，将上述商铺对外招租，但因经济形势不好，招租困难。招租期间商铺空置，招租成功后，原告所收取的租金明显比被告承租时低，存在差距。原告认为，被告应按照原、被告解除合同协议书的约定，承担其商铺招租期间空置的租金损失以及招租成功后的租金差额，为此，诉至法院，要求处理。
原告朱绍兴的诉讼请求为：1、被告钟祥辉向原告赔偿因解除《商铺租赁合同》而造成的损失162.4万元；2、被告朱莉莉对被告钟祥辉的债务承担连带责任；3、本案诉讼费用由两被告承担。
原审法院认为：原告朱绍兴与被告钟祥辉所签订的《商铺租赁合同》合法有效，双方均应遵照履行。原告在双方租赁合同履行期间就被告拖欠的租金及应承担的违约责任向法院提起诉讼，在该案审理过程中，原、被告双方经协商一致，自愿解除租赁合同。法院在双方已解除租赁关系的前提下，就原告诉请进行了判决，即赣州市章贡区人民法院（2015）章民一初字第486号案件（下称“486号案件”）。由于该案判决是在双方协议解除合同后作出的，其违约金的表述虽为合同继续履行情况下的逾期付款违约金，但因判决时双方合同已协议解除，不存在继续履行合同的情形，因此，该违约金实际也是被告违约提前解除合同情况下支付给原告的损失赔偿金。原告在被告已经法院判决并承担违约责任的情况下，又要求被告承担其租赁合同自愿解除后的商铺招租期间空置损失及租金差额损失，于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告钟祥辉的诉讼请求。案件受理费19416元，由原告朱绍兴承担。
朱绍兴不服该判决，上诉请求撤销原审判决，改判支持其一审诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人负担。其上诉主要理由如下：一、2015年3月16日，上诉人与被上诉人在486号案件的审理过程中，经法院协调，签订了一份《协议书》（下称“3.16协议”），在该协议书中双方约定：被上诉人因无力继续在该租赁商铺经营，向上诉人提出解除《商铺租赁合同》；上诉人为避免损失扩大，同意于2015年3月16日解除《商铺租赁合同》，上诉人收回商铺另行招租；上诉人有权向两被上诉人主张两被上诉人所欠的租金、违约金、以及因诉争合同提前解除对上诉人造成的损失。上诉人认为所签订的3.16协议系双方的真实意思表示，且未违反任何法律强制性规定。因此该《协议书》系合法有效的协议，双方均应按照3.16协议的约定履行各自的权利义务。被上诉人应当向上诉人承担所欠的租金、违约金、以及因诉争合同提前解除对上诉人造成的损失。二、在已生效的486号案件中，因当时上诉人的商铺尚未出租给第三方，无法计算出被上诉人提前解除诉争合同对上诉人造成的损失。所以上诉人提出的诉讼请求仅是要求被上诉人支付租金及逾期支付租金的违约金，而且上诉人在庭审笔录中明确表示“将另行起诉因提前解除《商铺租赁合同》造成的损失”。486号案件判决书，也仅是判令被上诉人向上诉人支付拖欠的租金及逾期支付租金的违约金。在本案当中，一审法院中却认为“逾期交纳租金的违约金”即等同于“被上诉人提前解除《商铺租赁合同》造成上诉人的损失”。上诉人认为，一审法院这种理解是错误的，“逾期交纳租金的违约金”是一种基于延迟支付款项所产生的违约责任，而“提前解除《商铺租赁合同》造成的损失”是基于一方提前解除合同而对另一方产生的赔偿责任。这两种责任是基于不同的行为所产生的不同责任，不能混同。同时正是因为这是两个不同行为所产生的不同责任，所以上诉人有权分两次起诉，且每次起诉的诉讼请求完全不同，这并不属于重复起诉。三、上诉人虽然同意提前解除诉争合同，但提前解除合同给上诉人造成了租赁房屋空闲的租金损失以及租金差额的损失，因此上诉人才会和被上诉人在《协议书》中第二条约定：“上诉人有权向两被上诉人主张两被上诉人所欠的租金、违约金、以及因《商铺租赁合同》提前解除对上诉人造成的损失。”上诉人认为，该条款并不因诉争合同的解除而无效或失效，该条款是独立于《商铺租赁合同》、约束上诉人与被上诉人的新的权利义务。上诉人也是因为被上诉人愿意承担该责任才同意提前解除合同的。综上，一审法院适用法律错误，应判决被上诉人向上诉人承担租赁房屋空闲的租金损失以及租金差额的损失。请求二审法院依法改判支持上诉人的上诉请求。
钟祥辉、朱莉莉共同答辩称：1、双方的租赁关系已于2015年3月16日经双方协商解除。2、上诉人的损失已获得赔偿。
二审审理中，上诉人向法庭提交以下证据：第一组证据为486号案件中的下列证据：1、民事起诉状复印件；2、被上诉人的委托书复印件；3、协议书复印件；4、开庭笔录复印件。上述证据用以证明：1、上诉人在486号案件中仅仅要求被上诉人支付拖欠的租金及逾期支付租金的违约金；2、江西海融律师事务所刘德崇律师受被上诉人特别授权委托，代为与上诉人签订《协议书》，该《协议书》合法有效；3、在486号案件开庭笔录中上诉人明确提出，另行主张提前解除租赁合同造成的损失。第二组证据为：1、情况说明；2、房产证复印件；3、身份证复印件。上述证据用以证明：上诉人出租涉案店铺的情况。被上诉人质证时认为，对第一组证据的真实性无异议，但对与本案的关联性有异议。对第二组证据的身份提出异议，并对上诉人的主体资格提出异议。本院对上述两组证据的真实性、合法性和关联性予以认定。
二审审理中，被上诉人未向法庭提交新的证据。
二审确认一审查明的事实。
二审另查明：1、486号案件中，朱绍兴起诉的诉讼请求是请求判决钟祥辉、朱莉莉支付逾期租金和逾期支付违约金，并判决租赁合同继续履行。该案审理过程中，经法院协调，双方于2015年3月16日签订《协议书》。2、诉争租赁合同解除并收回商铺后，上诉人将该三个商铺重新招租以及交租情况如下：A1、A2商铺已于2015年6月18日由朱绍兴租赁给案外人林某1经营服装，租赁期限为2015年6月20日起至2020年6月30日。租金为2015年6月20日至2018年6月30日的租金为52000元/月，之后的租金另行协商。由林某2、林某1通过网上银行支付林某1该商铺的租金。A3商铺于2015年10月5日由朱绍兴与案外人唐某签订商铺租赁合同，用于经营床上用品，租金为1000元/天，自商铺交付之日开始，计算至搬离之日止。该商铺于2015年10月9日交付给唐某使用，至唐某2015年11月8日搬离，共计30天，租金共计30000元。2015年11月3日，朱绍兴与刘某就A3商铺签订《商铺租赁合同》，约定租赁期为2015年11月18日至2018年11月30日止。租金标准为27500元/月。由邱某虎通过网上银行支付A3商铺的租金。3、案涉A1店面的面积为40.35㎡，产权人为林某3与朱某；案涉A2店面的面积为25.78㎡，产权人为刘某1与李某；案涉A3店面的面积为40.85㎡，产权人为陈某。4、2016年6月24日，林某3、朱某、刘秋霞、李某、陈某共同出具《情况说明》，载明：上述五人为XX路X号1栋A1、A2、A3店铺的所有权人，五人共同委托了朱绍兴出租该三个商铺，由朱绍兴以其名义与承租人签订租赁合同、办理相关的租赁事项，并由朱绍兴以其名义全权负责处理与承租人之间的租赁纠纷事宜。
本院认为：案涉A1、A2、A3三个商铺虽然产权登记人为林某3、朱某、刘某1、李某、陈某五个案外人，但其五人均委托朱绍兴以朱绍兴的名义对该三个商铺进行出租、收租等管理行为。该五人在二审中出具书面说明，认可朱绍兴的出租、收租等管理行为以及以朱绍兴名义进行的诉讼行为。故该五人与朱绍兴之间符合行纪合同的法律特征。该五人与朱绍兴之间并没有发生纠纷，故本案并不是审理该行纪合同的内部法律关系。本案是审理行纪人朱绍兴以自己名义对外所签订的租赁合同法律关系。朱绍兴2012年8月8日是以自己的名义对外与钟祥辉签订租赁合同，且获得了委托人的授权。该诉争合同并不违反法律规定，应合法有效。
原审判决认为解除合同系双方自愿签订的，朱绍兴再提出商铺招租期间的空置损失以及租金差额损失，没有依据，故驳回朱绍兴的诉讼请求。本院认为，该处理欠妥。理由如下：第一，朱绍兴提起本案诉讼，并不违反一事不再理原则。朱绍兴于2015年1月27日向章贡区人民法院提起诉讼，请求继续履行合同并判决支付逾期租金和逾期支付租金的违约金。朱绍兴该次诉讼并没有主张合同约定的解除权，没有诉请解除合同，故解除合同所带来的可得利益赔偿也没有列入诉讼请求范围。该次诉讼中，经法院协调，朱绍兴与钟祥辉、朱莉莉达成了3.16协议，载明因钟祥辉、朱莉莉无力继续经营，提出解除租赁合同。但是，该次诉讼的原告为朱绍兴。钟祥辉、朱莉莉并不是该次诉讼的原告，钟祥辉、朱莉莉并没有在该次诉讼中提出反诉，请求解除租赁合同。故协议书并不是对原告诉讼请求范围内的事项所作的妥协确认，而是双方在法院协调下，在原告诉讼请求事项之外，对同意解除诉争合同，避免损失扩大而提前收回商铺另行招租行为所作的确认。故在前次诉讼中，在朱绍兴并没有提起要求钟祥辉、朱莉莉承担提前解除合同违约金，且钟祥辉、朱莉莉也未提起解除合同之诉的情况下，朱绍兴在本案中提起要求钟祥辉、朱莉莉承担提前解除合同的违约责任之诉，不属于重复起诉。第二，朱绍兴并没有放弃要求钟祥辉、朱莉莉承担提前解除合同的违约责任之实体权利。3.16协议包括三个方面的内容：一是确认了钟祥辉、朱莉莉无力继续经营，提出解除租赁合同，实际上是确认了钟祥辉、朱莉莉违约。二是确认了双方同意于2015年3月16日解除租赁合同。三是确认了朱绍兴有权向钟祥辉、朱莉莉主张所欠租金、违约金及提前解除诉争合同对朱绍兴造成的损失。该3.16协议并不是双方就解除诉争合同所达成的有关费用的结算协议，也不能认定为朱绍兴在该协议中放弃了要求钟祥辉、朱莉莉承担提前解除合同的违约责任，而是将这一问题剥离开来，明确朱绍兴有权另行主张。由于朱绍兴在486号案件中的诉请是租金及其逾期交租的违约金，并没有提出提前解除诉争合同所造成的损失，故该部分提前解除合同所造成的损失也仅能另行主张。刘德崇系钟祥辉、朱莉莉的特别授权代理人，刘德崇签订的该协议对钟祥辉、朱莉莉具有法律约束力。第三，逾期支付租金与提前解除合同是两项不同的违约行为，该两项违约行为所产生的违约责任是相互独立的，不能混用。前者系合同约定的违约责任，见诉争合同第二十条，后者在诉争合同中没有直接约定，但《中华人民共和国合同法》第一百一十三条中有明确规定，即应赔偿守约方可预见的利益损失。本案中，朱绍兴在486号案件中仅提出了逾期支付租金违约金之诉请，并没有提出提前解除合同违约金之诉请。且该案在2015年5月15日一审开庭时，朱绍兴代理人陈瞻明确说明：诉讼请求第二项中违约金146.18万元是逾期支付租金的违约金，对于提前解除合同造成朱绍兴的损失，将另行主张。朱绍兴在本案一审中也明确提出，486号案件中朱绍兴主张但法院未支持的146万元违约金系逾期支付租金的违约金，其在本案中提出的是提前解除合同所产生的违约损失，这两者不属同一项违约金。
综上几个方面的因素，本院认为，3.16协议是为了减小损失，提前收回商铺出租，防止朱绍兴损失进行性加重，所进行的对解除合同行为的确认，该协议的作用仅是确认同意提前解除租赁合同，并不代表朱绍兴在确认解除诉争合同的同时就放弃了主张提前解除合同违约责任的实体权利。朱绍兴在该协议中并没有确认放弃主张提前解除合同所造成的损失，相反，协议载明了其有权向钟祥辉、朱莉莉主张所欠租金、违约金以及因租赁合同提前解除对朱绍兴所造成的损失。该条中，所欠租金及逾期交租的违约金已经在486号案件中得到了处理，但提前解除诉争合同所造成朱绍兴的损失并没有通过协议或判决得到清偿。故原审法院驳回朱绍兴主张提前解除合同的违约损失没有事实和法律依据。钟祥辉、朱莉莉应当赔偿朱绍兴在本案中主张的提前解除合同的违约损失。
关于钟祥辉、朱莉莉提前解除合同违约损失的确定问题。诉争合同约定的租赁期为2013年1月1日至2017年12月31日止，租金为12万元/月。但由于经济总体下行，房屋租赁市场也同样受到影响。诉争三个店面的市场租金已经达不到12万元/月。从上诉人另行出租的合同来看，A1、A2商铺的租金标准为52000元/月，A3商铺的租金标准为27500元/月，两者相加为79500元/月，比原合同租金标准低40500元/月。考虑到房屋租赁市场的下行，上诉人在收回商铺之后，确有一段时间的空置期，该空置期间的租金损失正是由于被上诉人提前解除合同所造成的损失。故本院酌情按上诉人另行出租的租金标准计算这段空置期间的租金，作为上诉人因被上诉人提前解除合同所造成的损失。考虑到经济下行因素，为衡平双方利益，对于前后租金的差额损失，本院不予支持。按此方案，上诉人可以获得支持的损失额计算为：1、A1、A2商铺，52000元/月×3个月空置期（2015年3月17日至2015年6月19日）=156000元；2、A3商铺，27500元/月×8个月空置期（2015年3月17日至2015年11月18日）=220000元。上述共计376000元。扣减A3商铺临时出租一个月所取得的租金1000元/天×30天=30000元，所得损失为346000元。该346000元租金损失应当由被上诉人承担。其余租金差额损失，本院不予支持。
综上，上诉人的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。原审判决将逾期支付租金的违约金混同于提前解除合同的违约金，并据此驳回上诉人的诉讼请求，该认定及处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销赣州市章贡区人民法院（2015）章民一初字第3917号民事判决；
二、由被上诉人钟祥辉、朱莉莉赔偿上诉人朱绍兴因提前解除合同所造成的房屋空置期租金损失346000元，限本判决生效后15日内付清。
三、驳回上诉人朱绍兴的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费19416元，二审案件受理费19416元，合计38832元，由上诉人朱绍兴负担19000元，由被上诉人钟祥辉、朱莉莉负担19832元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑小兵
代理审判员 张志平
代理审判员 赖国东
二〇一六年七月二十六日
书 记 员 王 佳
书 记 员 姚冰霞