南京市雨花台区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）雨民初字第735号
原告南京太源贸易有限公司，住所地南京市中央路127—5号201室。
法定代表人宋迎春，南京太源贸易有限公司经理。
委托代理人倪军，江苏圣典律师事务所律师律师。
委托代理人刘艳，江苏圣典律师事务所律师律师。
被告南京江东房地产开发有限公司，住所地南京市雨花台区凤台南路38号，实际经营地南京市雨花台区郁金香路17号A—2层。
法定代表人郑子进，南京江东房地产开发有限公司董事长。
委托代理人徐飞，江苏永元律师事务所律师。
委托代理人石向丽，江苏永元律师事务所律师。
第三人南京吉庆红源大酒店有限责任公司，住所地南京市雨花台区赛虹桥街道应天西路8号。
诉讼代表人赵景琴，女，1936年4月7日出生，汉族。
委托代理人张庆，江苏宁通律师事务所律师。
原告南京太源贸易有限公司（以下简称太源公司）与被告南京江东房地产开发有限公司（以下简称江东公司）、第三人南京吉庆红源大酒店有限责任公司（以下简称吉庆红源酒店）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月8日受理后，依法适用简易程序由审判员李筱艳独任审判，公开开庭进行审理，原告太源公司的委托代理人倪军、刘艳，被告江东公司的委托代理人石向丽、第三人吉庆红源酒店的委托代理人张庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告太源公司诉称，1995年3月6日，原告与南京宇城房地产开发公司（以下简称宇城公司）签订了《商品房买卖契约》，双方约定将应天花园住宅小区入口处规划红线内建筑面积900平方米的房产（即南京市应天大街687号房产，原为应天西路8号）出售给原告，价格为180万元，于1995年11月30日前交房。同时约定在结清房款后交房，宇城公司保证房屋产权权属清楚，否则需承担赔偿责任。合同签订后，原告足额支付了房款，但宇城公司直至1996年底方交付房屋。2004年，经南京市雨花台区人民政府研究决定，宇城公司并入江东房地产综合开发公司，原宇城公司的权利义务由江东公司承担，后江东房地产综合开发公司变更为江东公司。为维护原告的权益，现诉至法院请求判令原告对南京市应天大街687号房产享有占有、使用、收益、处分的权利，并由被告承担诉讼费。
被告江东公司辩称，原告支付房款110万元，第三人支付了66万元，尚欠房款4万元。原告主张对涉案房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，江东公司不持异议。不同意承担本案诉讼费。
第三人吉庆红源酒店辩称，第三人就案涉房屋与原告之间只是租赁关系。第三人在租赁案涉房屋时，与原告达成口头协议，由第三人代原告向被告支付剩余房款，冲抵第三人应当支付给原告的租金。第三人已将房款全部支付完毕。
经审理查明，1995年3月6日，原告太源公司与宇城公司签订《商品房买卖契约》一份，由太源公司向宇城公司购买位于应天花园住宅小区入口处规划红线内商品房一幢。双方约定建筑面积约900平方米（最后以实际面积结清），房屋综合售价为2000元／平方米，合计1800000元人民币。原告太源公司预付给宇城公司购房定金1000000元，余款付款期限双方另行商定。交房时间为1995年11月30日。买卖双方在结清房款交付房屋后，应携契约、发票、图纸等证件向南京市房地产交易管理部门办理立契手续。房屋产权移交给太源公司时，该建筑物范围内的核定土地使用权一并转移。此外双方还约定，房屋一层二层为框架结构，供电由太源公司自理。该契约经双方签章并经南京市房地产市场管理处鉴证后生效。1995年3月13日，原告向宇城公司支付房款100万元；1996年4月16日，原告向宇城公司支付房款10万元；另有第三人吉庆红源酒店支付宇城公司66万元。
1996年1月3日，案涉房屋取得建设工程规划许可证。
1997年，太源公司收取案涉房屋并由第三人吉庆红源酒店投入使用。
2001年5月21日，宇城公司向南京市国土资源局出具情况说明，请求补办案涉房屋所在土地的出让手续。
2002年，因赛虹桥立交枢纽工程建设需要，南京市规划局对应天西路道路两侧的土地重新进行了规划，案涉房屋所在土地部分被划入红线范围内，属于道路建设需要退让的土地。
2014年9月11日，原告将被告诉至法院，请求判令被告协助其办理案涉房屋过户手续。本院于2015年4月29日作出（2014）雨民初字第1496号民事判决书，判决驳回原告的诉讼请求。
另查明，吉庆红源酒店于1997年由宋玉祥与宋辉文共同投资成立，宋辉文担任法定代表人。其中宋玉祥占10%的股份，宋辉文占公司90%的股份。2009年12月26日宋辉文因意外事故去世，2010年2月9日注销户口。2011年5月19日，宋玉祥因病去世。2012年7月2日，本院作出（2012）雨民初字第671号民事判决书，判决赵景琴依法继承吉庆红源酒店55%的股东权利。该案被告宋辉成不服上诉，南京市中级人民法院于2012年11与16日作出（2012）宁民终字第2605号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，因股东纪红不配合办理股权登记，现吉庆红源酒店的股东仍为宋玉祥与宋辉文。
2015年2月1日，赵景琴向吉庆红源酒店的另一股东纪红发送通知，要求纪红在2015年2月17日前召开股东会，如纪红逾期不召开，赵景琴则作为大股东通知纪红于2015年3月6日上午在南京市中央路127号-5-201室召开股东会。股东会拟决议事宜包括：1、在公司涉及诉讼时，确定由谁代表公司进行诉讼；2、就印章问题作出决议，并确认由谁对外代表公司行使职权；3、到工商部门进行股东变更等事宜。
2015年3月6日，吉庆红源酒店股东会召开时，赵景琴出席，纪红缺席。吉庆红源酒店股东会作出如下决议：1、公司法定代表人变更为赵景琴；2、鉴于公司的特殊情况，需要确定公司在涉及诉讼时，由赵景琴代表公司进行诉讼；3、依法挂失重新办理印章，对外由赵景琴代表公司行使职权；4、依法到工商部分进行法定代表人及股东的变更。
以上事实有商品房买卖契约、付款凭证、建设工程规划许可证、规划图纸、（2012）雨民初字第671号民事判决书、（2012）宁民终字第2605号民事判决书、（2014）雨民初字第1496号民事判决书、通知、股东会决议及当事人陈述予以证实。
本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产登记簿是证明物权归属和内容的根据，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。案涉房屋系宇城公司在1996年取得建设规划许可证后进行建设，并于2001年申请补办土地出让手续，但因规划调整，案涉房屋部分土地于2002年被划入红线范围，宇城公司无法补办土地出让手续，也无法办理房屋所有权证。宇城公司开发、建设了案涉房屋，就法律意义上而言其系案涉房屋的房主，对案涉房屋享有占有、使用、收益和处分等权益，但因案涉房屋无法办理权属证书，其对案涉房屋的出卖行为引发的权利让渡不可避免地受到限制；案涉房屋的设立、变更、转让和消灭无法进行登记，故太源公司无法享有案涉房屋完整的物权，作为买受人的太源公司因其事实上的购买行为，成为案涉房屋的实际房主，自然受让了占有、使用，甚至收益的权利，但无法享有物权移转、抵押等处分权，故对原告太源公司主张其对案涉房屋享有占有、使用、收益的权利的意见本院予以支持，对其主张对案涉房屋享有处分权的意见本院不予支持。但原告太源公司对案涉房屋享有的占有、使用、收益的权利不得对抗国家关于案涉房屋或案涉房屋所在土地的规划、使用的相关规定。被告江东公司认为太源公司未足额支付购房款，其可另案主张。综上，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第十四条、第十七条、第三十三条之规定，判决如下：
一、原告南京太源贸易有限公司对南京市应天大街687号房产享有占有、使用、收益的权利；
二、驳回原告南京太源贸易有限公司其他诉讼请求。
本案案件受理费20720元减半收取10360元，由被告南京江东房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费20720元。南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行，帐号：10×××76。
审 判 员 李筱艳
二〇一五年八月六日
见习书记员 王启慧