北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0101民初5766号
原告（反诉被告）：北京市乐陶然餐饮有限责任公司，住所地北京市东城区法华寺街99号。
法定代表人：王小娟，经理。
委托诉讼代理人：张兴，北京市康盛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：侯文，男，1972年6月23日出生，该单位员工，住北京市东城区法华寺街***号。
被告（反诉原告）：北京伊贤德餐饮管理有限公司，住所地北京市密云区北庄镇北庄村华盛路142号政府办公楼223室-481。
法定代表人：马乙不拉，董事长。
委托诉讼代理人：赵治安，北京隆鼎律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京市乐陶然餐饮有限责任公司（以下简称北京乐陶然公司）与被告（反诉原告）北京伊贤德餐饮管理有限公司（以下简称北京伊贤德公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月17日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）北京乐陶然公司，被告（反诉原告）北京伊贤德公司均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）北京乐陶然公司向本院提出诉讼请求：1、北京伊贤德公司支付拖欠的租金及使用费9万元及滞纳金（以4.45万元为基数，按照同期银行贷款利率支付自2015年5月6日至实际给付之日的金额）；2、北京伊贤德公司支付违约金70万元。事实和理由：2015年9月18日，双方签订《房屋租赁合同》，约定北京伊贤德公司承租北京市东城区法华寺街×号260平米的房屋（以下简称涉案房屋），用途为餐饮，租赁期限自2015年11月6日至2020年11月5日，第一年至第三年的租金为70万元，每季度175000元，租金按季度支付，押一付三。合同签订后，北京乐陶然公司为达到北京伊贤德公司的使用要求，对房屋及水电进行了大量改造，投入大量费用。但北京伊贤德公司自第三季度起，开始以资金紧张为由仅支付部分租金，第三、第四季度共拖欠9万元。2016年11月初，北京伊贤德公司未按期支付租金，且单方解除合同，给原告造成巨大损失，应按合同承担违约责任。为维护北京乐陶然公司的合法权益，故诉至法院，诉如所请。
被告（反诉原告）北京伊贤德公司辩称：不同意北京乐陶然公司的诉讼请求。双方合同签订情况、租金标准属实。但2016年5月，双方协商租金标准变更为年租金52万元，后两个季度北京伊贤德公司分别支付租金13万元，故北京伊贤德公司没有拖欠租金。对于租赁期限，双方后来协商过起租日变更为2015年11月16日。另，合同约定北京乐陶然公司应该提供证照，但北京乐陶然公司一直没有提供，导致我方无法经营，故我方在2016年10月向北京乐陶然公司口头提出解除合同，但对方称在外地回来再协商。2016年11月1日，我方拉走了部分生鲜，但自2016年11月3日起，北京乐陶然公司单方禁止我方工作人员进入，并将涉案房屋出租给案外人。另，违约金及滞纳金标准过高，请求法院予以调整。
被告（反诉原告）北京伊贤德公司本院提出反诉请求：1、解除双方签订的《房屋租赁协议》；2、北京乐陶然公司返还保证金58333元；3、北京乐陶然公司返还房租18520.55元、电费1万元；4、北京乐陶然公司赔偿装修损失38.5万元；5、北京乐陶然公司赔偿物品折价款42.7万元；6、北京乐陶然公司支付违约金10万元。因北京乐陶然公司已将房屋出租给案外人，双方合同已无履行的可能，故要求解除双方的租赁协议。合同解除后，北京乐陶然公司应将收取的保证金予以返还。另，自2016年11月3日起，北京乐陶然公司就禁止我方进入，故需退还我方2016年11月3日至同年11月15日的房租18520.55元。我方离开涉案房屋时，电费尚剩余1万元，故要求对方退还电费1万元。因双方合同无效，故要求北京乐陶然公司赔偿装修损失38.5万元，北京乐陶然公司违约导致合同解除，因合同约定违约金较高，故我方主动将违约金调整为10万元。另，因我方搬离涉案房屋时，遗留大量物品，之前的庭审阶段，我方主张对方返还上述物品，北京乐陶然公司不同意，由于我方为清真餐馆，故变更反诉请求第五项为要求对方赔偿物品折价款42.7万元。
针对被告（反诉原告）北京伊贤德公司的反诉，原告（反诉被告）北京乐陶然公司辩称：不同意北京伊贤德公司全部反诉请求。2016年11月1日北京伊贤德公司负责人单方给我方负责人发短信说生意不好，房租交不起，要撤走了，让我们自己找租房的人，并于当天组织人员搬走其物品，已经以实际行动单方违约解除了双方的《租赁合同》，我方无奈认可合同于该日解除；北京伊贤德公司未向我方交付过保证金；北京伊贤德公司拖欠租金，单方违约解除合同，不存在返还已付房租的理由；装修是北京伊贤德公司的投资风险，双方并未约定需由我方承担装修费；同意北京伊贤德公司将其遗留物品拉走，不同意折价赔偿；我方并非违约方，不同意承担违约责任。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：
北京市东城区法华寺街×号、×号的房屋登记在侯果智名下，房屋产权证记载，×号房屋（1**号）建筑面积54.8平方米，×号房屋（**号）建筑面积83.6平方米。原告提交侯××出具的《房屋使用证明》，证明侯××将×号房屋及房屋的二层加建部分交由侯文使用，侯文将上述房屋交由北京乐陶然公司出租给北京伊贤德公司经营。
2015年9月18日，北京乐陶然公司（出租方、甲方）与北京伊贤德公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租北京市东城区法华寺街×号，建筑面积约260平方米，租赁期限自2015年11月6日至2020年11月5日，第一年至第三年租金每年70万元，每季度175000元；乙方在承租期内未按合同约定的时间缴付租金的，每逾期一天按月租金的0.3%缴纳滞纳金，逾期超过十五天不缴纳租金，甲方可以单方解除合同，乙方应承担违约责任；甲方向乙方提供现有的水电设施，乙方必须按时交纳水电费；付款方式为预交结算法，押一付三；乙方自合同签订日起，应缴纳人民币58333元作为租赁保证金；乙方逾期10天未交纳房屋租金，甲方有权解除合同；租赁期内，甲方提供乙方营业所需的各类证照，乙方应合法经营，并管理经营所需的工商、卫生、消防等一切营业手续；租赁期内，双方无论谁违约，违约金均按年租金全额赔付；乙方由于自身的原因需解除合同时，应提前两个月，以书面形式通知甲方，甲方同意与否应在10日内书面回函乙方，如乙方单方面解除租赁合同，属违约行为，甲方有权将该房屋收回，并追究乙方的违约责任。
合同订立后，北京伊贤德公司接收涉案房屋。并于2015年9月21日支付租金17.5万元，2016年3月4日支付租金17.5万元，2016年5月27日支付租金3万元、2016年6月3日支付租金10万元，2016年8月20日支付租金13万元。关于租金的支付情况，双方均认可北京乐陶然公司给北京伊贤德公司延长了几天免租期；北京乐陶然公司称如加上欠付的租金9万元，被告支付租金至2016年11月15日，北京伊贤德公司称其交纳租金至2016年11月15日，其中后两个季度系按照调整后的年租金52万元的标准交纳。
就租金标准调整一节，北京伊贤德公司向本院提交该公司负责人马德明与北京乐陶然公司负责人侯文于2016年10月31日的电话录音，该录音中马德明表示“大哥，我们这一直赔，一直赔，赔不起了，一直就挣不了钱……想着这个月到期的话我们就停了大哥”；侯文称：“我跟他说过我给你们降，当初说的要能那什么，他还说的那能把钱给我，还能那么执行……行呗，那你要停……你查的这些个等于不能该打官司打官司呗，怎么着吧？你这合同也没执行完，等于让我就让我降价，等于就差着我钱，现在又等于不干了……你就干到十五号，你的意思你干到十五号，你的意思你干到十五号怎么的……不是说二号、三号你们就撤了吗你们那店长说，停了嘛”，马德明询问：“那个房租大哥什么时候到期”，侯文回复：“房租。当时你们装修什么的，说那什么的给你们延了几天嘛，延了几天到十五号吗。但是现在这情况……你就按照这个执行，你先调吧……那到时候我们法院见呗……”，马德明表示要请示公司法定代表人，侯文表示旁边两间房租金2万，并说“等于你这你现在这八间房你四万，一个月四万多块钱你干不了”。北京伊贤德公司称，该录音中侯文曾称“等于八间房四万块钱”，即侯文在录音中认可双方认可租金调整至每季度13万元。经质证，北京乐陶然公司对该证据真实性认可，但称应交第三、第四季度租金时，北京伊贤德公司称淡季要缓交，并非租金降至每月四万多元。
2016年11月1日，北京伊贤德公司负责人发送短信至北京乐陶然公司负责人：内容为：“大哥你好！谢谢你这么长时间对我们的照顾，店里的生意一直不好，去年之（至）今年一直赔了二百多万，再开不下去了，前几天给你说了这个事，房租也交不起了，前些日子给您打电话，您说一直出差没回来，现在我们房租也交不起了，提前给您说一声，你自己找租房的人，不能耽误你的损失，望大哥理解！你是个好人，谢谢对我们的照顾，以后我们还是朋友”。当日，北京伊贤德公司的工作人员开始将店内生鲜搬离涉案房屋。2016年11月3日起，北京乐陶然公司拒绝北京伊贤德公司人员进入涉案房屋搬走涉案房屋的灶具、厨具等设备。
经本院现场勘验，涉案房屋现由案外人经营做海鲜餐馆。北京伊贤德公司主张其反诉请求第五项要求支付折价款的物品为：二楼厨房：1、双眼灶一台；2、低汤灶一台；3、蒸箱一台；4、四门冰柜一台；5、两门操作台冰柜一台；6、洗碗池两套（每套三个池子）；7、二层货架两个；8、四层货架两个；9、中雪牌冷柜一个；10.操作台一个；二层餐厅：1、格力立式空调一台；2、中雪牌双门冷柜一台；3、格力壁挂空调两台；4、创维液晶电视一台；5、广华开水器一台；6、正腾保洁柜一台；7、洗手台一个；一层餐厅：1、格力立式空调一台；其他：1、方桌21张；2、方凳84个；3、碗26个；4、盘子15个；储物间：1、四门冰柜一台；2、煮面锅及灶共三套；3、绿色圆凳20张。上述物品大部分均由新承租人使用。北京乐陶然公司表示同意返还上述物品，不同意折价赔偿。
庭审中，北京伊贤德公司称其支付保证金5.8333万元，但未举证。北京乐陶然公司认可北京伊贤德公司搬离时向其交付了电费余额1万多元的电卡。
另查，北京乐陶然公司认可其于2017年1月15日将涉案房屋另行租赁给案外人。
诉讼中，北京伊贤德公司申请对涉案房屋的二层的装修现值进行鉴定，并支付了鉴定费3000元；经北京京评价格评估有限公司鉴定，认定评估对象的装修现值为93474元，其中无异议部分（二层餐厅、厨房的装修部分）为43623元；有异议部分（楼梯间、二层1号、2号包间的装修部分、排气罩制作和安装部分）为49851元。经质证，北京乐陶然公司对鉴定报告提出异议，认为鉴定机构提取鉴定材料不充分，价格偏高。针对该异议，北京京评价格评估有限公司回复称该公司已考虑了折旧问题，价格均系依照相关规定产生，维持原鉴定结论。针对该回复意见，北京乐陶然公司不认可内容，称鉴定机构应鉴定残值，并非现值，且异议部分为新承租人装修，与北京伊贤德公司无关。北京伊贤德公司对该鉴定结论及异议回复予以认可，表示比较鉴定报告工程计算表，有异议部分与无异议部分的装修材料及工艺、材料规格、价格、装修时间均相同，足以说明有异议部分也是北京伊贤德公司进行的装修。
本院认为：双方就涉案房屋一层部分所签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反有关法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，故双方关于二层部分所订立的合同应为无效。
根据查明的事实，2016年10月31日北京伊贤德公司负责人致电北京乐陶然公司负责人，表示经营不善需要提前撤离，次日又向对方发送短信表示交不起房租，并将店内生鲜搬离，故北京伊贤德公司的行为属于单方违约解除合同，其并不享有合同解除权，而北京乐陶然公司享有合同解除权。鉴于庭审中北京乐陶然公司认可双方合同于2016年11月1日解除，故本院认定双方合同于2016年11月1日解除。
根据北京伊贤德公司提交的录音，侯文在通话中多次提及对方尚欠部分欠款，并表示要诉讼解决。该录音并不足以证明双方协商一致将租金调整至每季度13万元，故对北京伊贤德公司主张的双方已调整租金标准的意见，本院不予采信，对北京乐陶然公司要求支付欠付租金及使用费9万元的诉求，对该公司控制涉案房屋之前的合理部分应予支持。关于北京乐陶然公司主张的滞纳金与违约金，符合合同约定，鉴于合同约定的违约金标准远远大于北京乐陶然公司的损失，且北京伊贤德公司提出请求法院予以调整，故本院酌情确定滞纳金与违约金的数额。
关于北京伊贤德公司的反诉请求，由于双方就二层部分所订立的合同无效，双方对合同无效均负有过错，故本院根据双方的过错程度、合同履行情况及北京伊贤德公司遗留装修的使用情况酌情确定北京乐陶然公司应当赔偿的装修损失。北京伊贤德公司未就其交纳保证金举证，北京乐陶然公司亦不认可，故本院对北京伊贤德公司要求退还保证金的诉求，不予支持。根据查明的事实，北京伊贤德公司尚欠北京乐陶然公司部分租金未交纳，故对其要求退还租金的诉求，本院亦不予支持。关于北京伊贤德公司留置在涉案房屋的物品，其要求对方赔偿折价款缺乏依据，本院对该项反诉请求不予支持。鉴于北京乐陶然公司并未违约，故对北京伊贤德公司要求其承担违约金的诉求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）北京伊贤德餐饮管理有限公司于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）北京市乐陶然餐饮有限责任公司欠付租金及使用费六万五千零六十八元、滞纳金六千五百元、违约金十四万元；
二、原告（反诉被告）北京市乐陶然餐饮有限责任公司于本判决生效后七日内退还被告（反诉原告）北京伊贤德餐饮管理有限公司电费一万元；
三、原告（反诉被告）北京市乐陶然餐饮有限责任公司于本判决生效后七日内赔偿被告（反诉原告）北京伊贤德餐饮管理有限公司装修损失二万元；
三、驳回原告（反诉被告）北京市乐陶然餐饮有限责任公司的其他诉讼请求原告；
四、驳回被告（反诉原告）北京伊贤德餐饮管理有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉及反诉案件受理费19040元，由原告（反诉被告）北京市乐陶然餐饮有限责任公司负担9750元（已交纳），被告（反诉原告）北京伊贤德餐饮管理有限公司负担9290元（已交纳6937元，余款于本判决生效后七日内交纳）。鉴定费3000元，由原告（反诉被告）北京市乐陶然餐饮有限责任公司负担1000元（于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）北京伊贤德餐饮管理有限公司负担2000元（已交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 韩毅兵
审 判 员 王裴裴
人民陪审员 张 利
二〇一七年十二月十四日
书 记 员 姚 丹