四川省彭州市人民法院民 事 判 决 书（2015）彭州民初字第1442号原告郑怀湘，男，1964年5月9日出生，汉族，居民，住四川省资中县。原告李卫兵，女，1969年2月13日出生，汉族，居民，住四川省资中县。委托代理人郑怀湘，男，1964年5月9日出生，汉族，居民，住四川省资中县，系李卫兵之夫。被告彭州恒昌房地产开发有限公司。住所地：四川省彭州市。法定代表人覃波，职务：总经理。委托代理人杨先国，四川英贤律师事务所律师。委托代理人税子鉴，男，1987年12月6日出生，汉族，居民，住四川省成都市成华区，系公司员工。原告郑怀湘、李卫兵诉被告彭州恒昌房地产开发有限公司（以下简称：彭州恒昌房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年3月31日立案受理，依法组成合议庭，于2015年4月30日公开开庭进行了审理。原告郑怀湘同时作为原告李卫兵的委托代理人到庭参加诉讼，被告彭州恒昌房地产公司的委托代理人杨先国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑怀湘、李卫兵诉称，原、被告于2012年8月6日签订了《商品房买卖合同》。根据合同第十九条的约定，被告应在2014年10月2日前取得原告购买的商品房所在楼栋的权属证明，但被告逾期取得权属证明，造成被告于2015年1月27日才为原告办理房屋产权登记，国有土地使用权证尚在办理过程中。依据合同约定，被告应按已付房款的每日万分之一向原告支付违约金。被告曾书面承诺按合同约定结算违约金，但至今未支付违约金。故起诉至法院，请求判令被告向原告支付因逾期办理房产证产生的违约金3783.92元及滞纳金1000元。被告彭州恒昌房地产公司辩称，双方签订的补充协议第四条约定，买受人应在出卖人向买受人办理交房手续时，将办理房屋所有权证所需资料提交给出卖人，并根据《商品房买卖合同》第十九条的约定向被告出具书面委托书，出卖人应在买受人提交齐办理房屋所有权证所需资料之日起540日内协助买受人办理房屋所有权证。根据该条约定，原告向被告交齐办证资料的时间和委托办证的时间是2015年1月6日，被告为原告办理房屋所有权证的期限尚未届满，被告不存在违约。请求驳回原告对被告的诉讼请求。原告郑怀湘、李卫兵为支持自己的主张，向本院提供了如下证据材料：1、原、被告的身份信息。证明双方诉讼主体适格；2、商品房买卖合同。证明原、被告签订了商品房买卖合同，约定被告应在商品房交付之日起720日内为原告办理房屋所有权登记；3、房屋产权证。证明被告为原告办理房屋产权证的时间；4、承诺书一份。证明被告承认存在违约行为，并承诺结算违约金的事实；5、交房通知书。证明被告向原告交房的时间；6、代收费明细。证明原告已交纳了维修资金，并预交了契税。被告彭州恒昌房地产公司为反驳原告的诉讼请求，支持其辩称意见，向本院提供如下证据材料：1、商品房买卖合同补充协议。证明双方在补充协议中约定，原告需向被告交齐办理房屋所有权证的资料并出具书面委托书，被告在原告交齐资料后540日内为原告办理房屋所有权证的事实；2、业主产权证办理资料收讫单。证明原告交齐资料的时间为2015年1月6日，被告不存在违约。经质证，被告对原告提交的证据1无异议；对证据2真实性无异议，对证明力持异议，认为不能证明被告存在违约行为；对证据4真实性无异议，但该承诺书系被告在政府协调下所作的承诺，不能作为法庭上的自认；对证据3、5、6真实性、合法性和关联性均不持异议，对证明力持异议。原告对被告提交的证据1真实性、合法性、关联性无异议，但该协议只是对《商品房买卖合同》的补充，在二者约定的内容不一致时，应以《商品房买卖合同》的约定为准；对证据2证明力异议，认为该证据恰好说明被告未在合同约定的期限内为原告办理房屋产权证。被告因迟延办理房屋产权初始登记，造成未及时为原告办理房屋所有权登记，是否提交齐资料并不影响被告承担违约责任。本院审查认为，原告提交的证据1，被告不持异议，因具有证据材料的客观性，合法性，关联性及证明力，本院予以采信；原告提交的证据2，被告对其真实性不持异议，能够证明原、被告签订商品房买卖合同的事实，因具有证据材料的客观性，合法性，关联性及证明力，本院予以采信；原告提交的证据3，被告对其真实性、合法性和关联性均不持异议，能够证明被告为原告办理房屋产权证登记的时间，因具有证据材料的客观性，合法性，关联性及证明力，本院予以采信；原告提交的证据4，被告对其真实性不持异议，该证据客观真实，来源合法，能够证明被告曾向原告承诺在一定期限内为原告办理房屋所有权证，并在领证时结算违约金的事实，因具有证据材料的客观性，合法性，关联性及证明力，本院予以采信；原告提交的证据5，被告对其真实性、合法性和关联性均不持异议，与双方对交房时间的陈述相一致，本院予以采信；原告提交的证据6，客观真实，来源合法，因具有证据材料的客观性，合法性，关联性及证明力，本院予以采信。被告提交的证据1，来源合法，客观真实，因具有证据的客观性，合法性，关联性及证明力，本院予以采信；被告提交的证据2，系被告单方出具，因缺乏证明力，本院不予采信。根据上述采信的证据并结合当事人的陈述，本院确认如下案件事实：2012年8月6日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告将位于彭州市的房屋一套出卖给原告，房屋总价款为326264元。双方同时在合同中约定，被告应当在2012年10月30日前向原告交付房屋，并在2013年10月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。若被告未在上述期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，导致原告未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，自原告应取得房屋产权手续之日起至实际取得房屋产权手续之日止，被告按原告已付房款的每日万分之一向原告支付违约金。同日，双方签订了补充协议，约定出卖人向买受人实际办理交房手续时，买受人应将办理房屋所有权证书所需资料及相关费用提交给出卖人，出卖人应在双方履行了房屋交付手续且买受人提交齐全办理房屋所有权证所需资料之日起540日内协助买受人办理房屋所有权证书。2012年10月13日，被告将房屋交付给了原告。2014年11月20日，被告向原告出具承诺书，载明：“恒昌.贵筑小区”A地块1-8号楼已过购房合同约定的房产证办理期限，2014年10月31日、11月3日和11月20日上午部分业主来公司协商办证事宜，经相关部门领导承诺时限，公司承诺：2014年12月31日前办理完房屋初始登记，从2015年1月4日起陆续办理该地块业主的房产证。交清办证手续的前提下，在2015年4月30日前办理完毕。违约金按“商品房买卖合同”约定，领证时结算。被告作出承诺后，于2014年12月19日办理了商品房的初始登记。2015年1月27日，被告为原告办理了房屋所有权登记。之后原告要求被告给付违约金未果，故起诉至法院，请求被告支付违约金。另查明，原告已将购房款326264元支付完毕。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，未违反法律、法规规定，未损害社会公共利益，该《商品房买卖合同》及补充协议合法、有效。原告按合同约定向被告支付了全部购房款，被告应按合同约定的期限为原告办理完毕房屋产权登记。本案争议的焦点在于被告是否在合同约定的期限内为原告办理了房屋产权登记。《商品房买卖合同》约定，被告应在2012年10月30日前交付房屋，并应在交房之日起720日内为原告办理房屋产权证。根据该约定，被告应在2014年10月19日前为原告办理房屋产权证。被告于2015年1月27日为原告办理了房屋产权证，逾期办证迟延100天。被告因逾期未在合同约定的期限为原告办理房屋产权证书，应属违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告应承担相应的违约责任。被告辩称原告提交齐资料的时间为2015年1月6日，被告为原告办理房屋产权证的时间未超过补充协议约定的自原告提交齐办证资料之日起540日的期限的意见，与查明的事实不符，本院不予采纳。关于原告主张的违约金3783.92元，按合同的约定，根据被告违约的时间100天，原告主张的违约金计算高于按约定计算的3262.64元。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，被告经过协调在承诺的期限内及时为原告办理了房屋所有权证，且原告未举出证据证明因迟延办证造成的实际损失，结合违约金的惩罚性，原告为解决被告迟延办证事宜的误工损失，被告履行合同的过错程度及原告的预期利益等综合因素衡量，原、被告约定的违约金过高，被告提出的违约金过高并请求适当减少的理由成立，本院予以采纳。本院酌定被告应承担的违约金为1631元。对原告主张的过高部分，本院不予支持。关于原告主张的滞纳金1000元，因无法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告彭州恒昌房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告郑怀湘、李卫兵违约金1631元；二、驳回原告郑怀湘、李卫兵的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告彭州恒昌房地产开发有限公司负担（原告先已垫付，被告在给付违约金时一并支付给原告）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长 姜 波人民陪审员 唐 磊人民陪审员 罗宗艳二〇一五年九月二十八日书 记 员 蔡佳林