辽宁省锦州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽07民终288号
上诉人（原审被告）：锦州光彩市场业主委员会，住所地辽宁省锦州市松山新区。
法定代表人：冯秀丽，该委员会主任。
委托诉讼代理人：赵墨文，该委员会职员。
委托诉讼代理人：侯爽，辽宁玉衡律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：锦州市益民陶瓷有限公司，住所地辽宁省锦州高新技术产业园区。
法定代表人：刘淑贤，该公司董事长。
委托诉讼代理人：侯爽，辽宁玉衡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：符太斌，男，1965年4月1日出生，汉族，锦州光彩市场有限公司职员，住辽宁省锦州市。
被上诉人（原审原告）：李跃光，男，1958年9月19日出生，汉族，锦州市电业局员工，住辽宁省锦州市古塔区。
委托诉讼代理人：张学峰，锦州市七星法律服务所法律工作者。
原审第三人：锦州光彩市场有限公司，住所地辽宁省锦州市太和区。
法定代表人：刘运才，该公司董事长。
委托诉讼代理人：关浩，该公司职员。
上诉人锦州光彩市场业主委员会、锦州市益民陶瓷有限公司因与被上诉人李跃光及原审第三人锦州光彩市场有限公司合同纠纷一案，不服辽宁省锦州市太和区人民法院（2016）辽0792民初1029号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人锦州光彩市场业主委员会的委托诉讼代理人赵墨文、侯爽，上诉人锦州市益民陶瓷有限公司的委托诉讼代理人符太斌、侯爽，被上诉人李跃光及其委托诉讼代理人张学峰，原审第三人锦州光彩市场有限公司的委托诉讼代理人关浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
锦州光彩市场业主委员会、锦州市益民陶瓷有限公司上诉请求：1.撤销一审第一至第三项判决，依法改判驳回被上诉人李跃光在一审的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:一、二上诉人对16号和350号摊床享有统一规划管理和出租使用的权利，一审不予认定，并判决将摊床交与被上诉人是极其错误的。1.2010年5月14日签订的2份《光彩批发市场1厅1层精品间管理协议书》依然有效，约束二上诉人和被上诉人。2份《光彩批发市场1厅1层精品间管理协议书》记载“待2015.5.14再续签下一轮合同”，说明被上诉人认可2015年5月14日后续签《光彩批发市场1厅1层精品间管理协议书》，如双方没签订新的书面协议，则当然继续执行《光彩批发市场1厅1层精品间管理协议书》条款内容。被上诉人的16号摊床和350号摊床所对应的商位对外出租租期是2014年4月18日至2015年4月18日，2份《光彩批发市场1厅1层精品间管理协议书》的终止日期是2015年5月14日。包含了新的年度，即2015年4月18日至2016年4月18日。2份《光彩批发市场1厅1层精品间管理协议书》五年期满后，二上诉人继续管理并出租16号和350号摊床，被上诉人对此事实明知，但没有提出解除租赁协议，而是在2016年11月提起诉讼，诉求恢复床位或折价赔偿，被上诉人的行为表明其对新一轮的租赁关系是认可的，符合《合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效”之规定。2.为维护光彩市场全体摊位业主的权益，光彩市场必须统一管理整体经营。根据相关法律法规和判例，无论《光彩批发市场1厅1层精品间管理协议书》是否履行届满，被上诉人都必须将16号和350号摊床交由二上诉人统一管理，并决定使用和出租事宜。①被上诉人购买的16号和350号摊床具有物权法规定的建筑区划内专有部分的基本特征，应当受法律保护。但摊床与通常意义上的房屋所有权概念不同，摊位不能排他性使用。除摊床专有使用面积外，共有面积不能区分，以350号摊床为例，产权建筑面积6.67平方米，专有使用面积3平方米，占产权面积不到45%，厅内共有道路部分3.67平方米，占产权面积55%以上。作为建筑物所有权人，被上诉人不仅享有该摊床使用面积部分的专有权，同时还享有光彩市场整体建筑共有部分的共有权，以及属于光彩市场业主的共同管理权。被上诉人在享有这些权利的同时，也必然承担相应的义务，遵守业主管理规约，执行业主委员会为繁荣市场所采取的有益措施，特别是不得损害全体业主的共同利益，服从光彩市场管理部门的统一管理。因此光彩市场内所有业主的建筑物区分所有权必然受到一定的限制，业主对摊床的使用和经营，必然受业主大会和业主委员会的制约。②1厅1层小百市场2001年初建成，因摊床太小不适应新商业形势，建成后一直没有开业。为挽救市场，保护摊床业主的权益，业主大会制定“管理规约”，对市场统一管理。业主大会制定的管理规约已做出明确规定，业主委员会又做出决定，要求包括被上诉人在内的全体业主服从二上诉人的统一管理，支持二上诉人搞活市场采取的各项措施，将摊床交由二上诉人统一规划布局、统一招商管理，以适应市场需要。根据国务院《物业管理条例》第七条、第十二条、第十七条之规定，《物权法》第七十条、第七十一条、第七十二条、第七十五条、第七十六条、第七十八条、第八十三条之规定，“管理规约”、“决定”合法有效，全体业主必须遵守。③被上诉人如果要求自己经营，应该按照《业主管理规约》规定，在摊床所在商位合同到期前，向业主委员会提出申请，由业主委员会和市场管理部门予以安排，不能在自有摊床所在商位合同执行期内，随意破坏已出租的商位格局，强行使用自有摊床。④与被上诉人情形相似的光彩市场摊床业主杜素田曾起诉上诉人，要求恢复摊床、赔偿损失，松山法庭(2013)太松民初字第00226号民事判决书、中法(2014)锦民一终字第00089号民事判决书、省高法(2014)辽审三民申字第00900号民事裁定书均因摊床产权的特殊性以建筑物区分所有权的理由和规定，驳回了杜素田的诉求。杨凯、孙越成、金吉锐等和杜素田案情一致，也曾起诉上诉人，要求恢复摊床、赔偿损失。区、市、省三级法院均依法驳回了他们的诉求。本案与杜素田、杨凯、孙越成、金吉锐等案件完全一致，一审却作出与三级法院的裁判内容截然相反的判决，明显错误不当。综上，在光彩市场1厅1层现在管理经营情况下，二上诉人无法将被上诉人的摊床恢复原面貌，并交由被上诉人。如果被上诉人要求使用摊床经商，应按《业主管理规约》规定，在摊床所在商位合同到期前，向业主委员会提出申请，由业主委员会和市场管理部门予以安排。否则，只能由二上诉人继续管理和出租。二、一审判决二上诉人赔偿被上诉人各项损失，毫无事实和法律依据。1.如上所述，二上诉人不存在违反合同约定，侵犯被上诉人物权行为，故不承担任何赔偿责任。2.被上诉人的摊床已交由上诉人管理和出租，上诉人给付被上诉人租金，被上诉人不存在其它经济损失问题。3.一审判决上诉人赔偿被上诉人摊床的租金和经济损失合计高达66万元，荒唐可笑，完全是主观臆断、枉法裁判。①一审判决经济损失与一审诉讼请求不符。被上诉人在一审的诉讼请求是“折价赔偿637500元（每平方米3万元）”和“赔偿原告经营损失36000元”，这与经济损失和租金概念不一样，一审根据什么判决上诉人赔偿租金和经济损失。一审判决的经济损失到底是什么损失，一审没有说明，一审也不想说明，一审的意图很明显就是满足被上诉人得到66万元的赔偿。②一审参照上诉人与案外人吴建度的(2016)辽0792民初1143号民事判决“认定自2015年5月至2015年10月，案外人吴建度确有10万元的利润损失，根据案外人实际经营面积与被上诉人摊床精品间的比例，认定每天每平方米的经营损失16.66元，计算到2018年4月18日”“推定350号摊床租金及经济损失为25211.56元”。350号摊床建筑面积6.67平方米，其中摊床专有使用面积1.49×2.014=3平方米，厅内共有道路面积3.67平方米。每平方米专有使用面积为8403.85元，高得离奇，国内没有这么高租金，推定是离谱荒唐的。“认定每天每平方米的经营损失16.66元”，是编造出来的，在时间、数额上，均毫无根据。按照此认定推算，案外人的经营损失是：16.66元／天．㎡×219.4㎡×171天=625039.88元。案外人自报“减少营业额约为50万元，期间利益损失约为10万元”，松山法庭裁定上诉人赔偿案外人经济损失6.5万元。③一审按被上诉人主张的摊床每月损失3万元为根据，推定16号摊床14.58平方米的经济损失为634788.44元，极其错误。16号摊床专有使用面积7.57平方米，厅内共有道路部分7.01平方米。每平方米专有使用面积83855.8元的经济损失，极其荒谬可笑：1)被上诉人在一审主张每平方米3万元，没有主张每月3万元，一审认为被上诉人主张每月3万元根据何在？2)被上诉人在一审主张350号和16号2个摊床损失，为什么350号摊床损失适用与吴建度有关的民事判决书标准，而到了16号摊床就适用每月3万元标准？3)一审适用《最高院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由担不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立”的规定，推定“原告关于损失的主张成立”是错误的。第一，一审没有要求上诉人提供出租相关账目，且上诉人认为被上诉人一审诉求无理，上诉人没有必要提供相关账目。第二，每月3万元损失完全是被上诉人主观捏造出来的数据，不能适用本条推定损失金额，否则，就成了举证责任倒置，被上诉人说每月损失是多少，就判多少，毫无证据可言了。综上所述，一审判决认定事实错误，推定损失不成立，明显偏袒被上诉人，严重不公平不公正，请二审支持上诉请求，依法改判，以维护上诉人的合法权益。
李跃光辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。
锦州光彩市场有限公司述称，同意二上诉人的意见。
李跃光向一审法院起诉请求：判决被告恢复原告的床位；要求被告赔偿经营损失66万元（每月3万，自2015年5月15日至能经营为准），公共部位出租收益1万元，调整租金差价以实际调整为准。
一审法院认定事实：原告与康健于1990年7月20日登记结婚，2001年11月23日，康健以买方身份与锦州光彩实业有限公司签订了锦州光彩批发市场摊床精品间销售合同，以19000元的价格购买位于锦州光彩批发市场1号厅1层百350号摊床，面积为6.67平方米。2002年8月20日，康健以买方身份与锦州光彩实业有限公司签订了锦州光彩批发市场摊床精品间销售合同，以37500元的价格购买位于锦州光彩批发市场1号厅1层百16号摊床精品间，面积为14.58平方米。以上两个精品间款共56500元已缴付锦州光彩实业有限公司。锦州光彩实业有限公司出售的是摊床精品间的所有权，购买人享有物权。锦州光彩批发市场摊床精品间销售合同第五条二款七项约定“摊床、精品间可以继承、转让、馈赠。”2007年5月14日，锦州光彩实业有限公司与康健签订了两份光彩批发市场个人产权商位使用管理协议书，约定：为保护产权人和使用人的切身权益，使市场能够健康发展，现就光彩市场一厅个人产权摊位小百350号、精品间小百16号的使用和经营管理等事宜经双方协商达成协议，一、乙方（康健）服从市场的统一管理，支持甲方搞活市场采取的各项措施。二、乙方同意在双方商议的价格基础上，通过甲方管理部门寻找承租人对外出租，租期及租期的起始，为甲方和承租人所商议的租赁时间。三、为了逐步提高租金水平，使产权人的利益最大化，乙方授权甲方根据市场发展形势，调整经营的品种和市场的布局。四、承租人租赁期内，甲方免收乙方应向甲方交纳的各项费用。五、双方商定租金为760元，甲方把全部租金转交给乙方。六、保护产权人的合法权益，出租账目公开，接受产权人的监督。在该协议中有手写内容为：七、租期三年，如光彩市场不再经营将摊位恢复原样的字样。锦州光彩实业有限公司与康健在该协议中盖章、签字。2010年5月14日，锦州光彩批发市场1厅1层业主委员会以其名义与康健及原告签订了光彩批发市场1厅1层精品间管理协议书两份，约定：一、甲方（业主委员会）要维护广大业主的合法权益，依据物权法、物业管理条例、业主委员会章程履行管理职责。二、乙方服从甲方统一管理，支持甲方搞活市场采取的各项措施。三、由甲方寻找承租人启动市场，租期五年。四、从本协议签订之日起，到承租人租赁期间结束期间，光彩市场免收乙方应交付的各项费用。五、租金为3400元，两年后根据承租人经营状况予以调整。租期与承租方签订的起租日期为准。甲方无权代扣租金税。六、在委托出租期间此床位正常办理产权和更名手续。七、甲方出租账目公开，接受产权人的监督。被告锦州光彩实业有限公司及康健、原告在该协议中盖章、签名。该协议中有手写的“乙方同意由2010年5月15日至2015年5月14日五年租金一次性领回。待2015年5月14日再续签下一轮合同。”原告已领取了2010年5月15日至2015年5月14日期间的租金。2011年7月20日锦州光彩实业有限公司股东会决议，决定锦州光彩实业有限公司存续分立，锦州光彩实业有限公司存续分立前，相关联全部债权债务划归锦州光彩市场有限公司接续。2011年7月29日在锦州日报上刊发了前述内容的分立公告。原告与康健于2012年8月27日登记离婚。离婚协议约定光彩批发市场精品屋归男方所有。现上述精品间及摊位已被被告锦州市益民陶瓷有限公司的前身锦州光彩实业有限公司和被告锦州光彩市场业主委员会于2015年5月前拆除前统一规划经营。光彩批发市场1厅1层精品间管理协议书到期后原告与被告锦州光彩实业有限公司未续签合同。现上述摊位、精品间已出租给案外人吴建度等。被告锦州市益民陶瓷有限公司与案外人所签订的租赁合同自每年的4月18日起，为期一年。2016年3月16日，锦州光彩实业有限公司于名称变更为被告为锦州市益民陶瓷有限公司。被告锦州光彩市场业主委员会对原锦州光彩市场业主委员会原一厅一层业者委员会对外签订的合同所享有的权利承担的义务，由被告锦州光彩市场业主委员会承继。2016年6月12日、2016年6月15日、2016年10月8日，原告与承租其摊位的案外人吴建度因收回床位产生纠纷，经锦州市公安局松山分局南山派出所出警调处，均告知双方通过法院诉讼处理。2016年11月28日，吴建度以锦州光彩市场有限公司及锦州光彩市场有限公司业主委员会为被告提起民事诉讼，要求二被告赔偿给原告造成的经济损失10万元。本院于2017年2月22日做出（2016）辽0792民初1143号民事判决书中查明，2014年4月18日始，原告与二被告成立租赁商铺合同关系。被告出租的商铺位于锦州光彩市场一号厅一层B11-1，面积219.40平方米，年租金8.5万元。原告在该商铺经营陶瓷。因二被告出租给原告的商铺中有6平方米存在争议，第三人李某自2015年5月14日至2015年10月间，多次到原告经营的商铺以罗马柱堵门、在商铺内刷油漆等形式阻止原告经营，原告营业额度与上年度同期相比大幅下降，减少营业额约为50万元，期间利益损失约为10万元。该生效判决认定“自2015年5月至2015年10月，原告确有约10万元的利润损失。”但综合考虑原告所支付的租金数额等因素，判决被告锦州光彩市场有限公司、锦州光彩市场有限公司业主委员会给付原告吴建度6.5万元。诉讼期间，本院通过锦州市中级人民法院技术处委托辽宁鑫达资产评估事务所、锦州辽西资产评估有限公司对原告申请的光彩批发市场1厅1层精品间16号和350号摊床现在的市场价值和对上述精品间、摊床2015年5月14日至今的营业损失进行评估。上述鉴定机构分别以光彩市场内的精品间及摊床的买卖成交案例难以找到及申请人在2015年5月14日至今并无实质性的经营项目为由，将司法鉴定评估委托书退回。
一审法院认为，原告与前妻康健离婚时，关于与锦州光彩实业有限公司所签订的锦州光彩批发市场摊床精品间销售合同所指的精品间、摊位归原告所有的约定合法有效。原告取代锦州光彩批发市场摊床精品间销售合同、光彩批发市场个人产权商位使用管理协议书、光彩批发市场1厅1层精品间管理协议书中康健的法律地位。上述合同均系当事人的真实意思表示且不违反法律规定，应为有效。合同当事人均应当严格履行合同约定的义务。因锦州光彩批发市场摊床精品间销售合同出所出售的是精品间摊床的所有权。原告对精品间及摊位拥有物权。对此物权应依法保护。锦州光彩实业有限公司与被告锦州市益民陶瓷有限公司是名称变更关系。第三人锦州光彩市场有限公司所称的基于股东会决定由其承担责任的抗辩，无法律依据，不予采纳。被告锦州市益民陶瓷有限公司、被告锦州光彩市场业主委员会应当分别履行合同义务。依据光彩批发市场1厅1层精品间管理协议书的约定，原、被告约定的租赁期限为5年，截至2015年5月14日被告锦州市益民陶瓷有限公司基于光彩批发市场1厅1层精品间管理协议书取得的租赁权消灭。现有证据不能认定被告与原告另行达成了续租协议。根据光彩批发市场个人产权商位使用管理协议书关于租期与承租方签订的承租日期为准的约定。结合本案实际情况，为了减少各方当事人的损失及诉累，被告锦州市益民陶瓷有限公司在明知租期届满且未与原告达成续租协议的情况下，于租赁期外将涉案的精品间、摊位出租他人违反合同约定，侵犯了原告对涉案摊床精品间的物权，损害原告的合法权益。被告锦州市益民陶瓷有限公司、被告锦州光彩市场业主委员会由此取得的利益，应当归还原告并赔偿原告在2018年4月18日前所造成的经济损失。关于损失范围及计算的问题：（一）位于锦州光彩批发市场1号厅1层百350号面积为6.67平方米摊床的损失。1、被告锦州市益民陶瓷有限公司提供的（2016）辽0792民初1143号民事判决书中认定自“2015年5月至2015年10月，案外人吴建度确有10万元的利润损失”根据案外人实际经营面积与原告摊床精品间的面积的比例，认定每天每平方米的经营损失16.66元，计算到2018年4月18日（200000元÷219.4平方米×6.67平方米＝6080元÷365天×1062天＝17692.92元）；2、关于2015年5月15日至2018年4月18日租金损失（85000元÷219.4平方米＝387.42元/天×6.67平方米＝2584.09元/年÷365天×1062天＝7518.64元）。（二）位于锦州光彩批发市场1号厅1层百16号面积为14.58平方米摊床的损失。鉴于原告的两次鉴定申请均被退回，基于光彩批发市场1厅1层精品间管理协议书第七条及光彩批发市场个人产权商位使用管理协议书及第六条关于“保护产权人的合法权益，出租账目公开，接受产权人的监督”的约定，锦州市益民陶瓷有限公司、锦州光彩市场业主委员会作为原告摊床、精品间的实际管理者未提供相关出租账目证明收益情况，当事人对自己的主张应当依据法律规定承担举证责任，原告主张争议的摊床、精品间每月损失3万元。因被告未依据合同约定及法律规定提供证据证明租金及相关收益情况，依据《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条的规定，在扣减现有证据能够认定的租金情况下，推定原告关于损失的主张成立。（三）关于原告主张恢复原状，由其经营的问题。原告系所有权人，基于与光彩实业有限公司签订协议，被告锦州市益民陶瓷有限公司将其摊床进行改造，租赁期限届满后，被告应当交本案争议的摊床、精品间交还原告经营。关于原告恢复原状的诉讼请求，因现有证据不能证明原摊床精品间的状态，对于原告关于恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。（四）原告关于公共部位出租收益1万元，调整租金差价以实际调整为准的诉讼请求，无相关证据证明，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条的规定，判决如下：一、被告锦州市益民陶瓷有限公司、被告锦州光彩市场业主委员会于2018年4月19日将原告面积为14.58平方米和面积为6.67平方米的摊床精品间在原位置交与原告经营；二、被告锦州市益民陶瓷有限公司、被告锦州光彩市场业主委员会于本判决生效后十日内赔偿原告6.67平方米摊床精品间2015年5月15日至2018年4月18日租金及经济损失25211.56元；三、被告锦州市益民陶瓷有限公司、被告锦州光彩市场业主委员会于本判决生效后十日内赔偿原告14.58平方米摊床精品间2015年5月15日至2018年4月18日经济损失634788.44元；四、驳回原告其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事讼诉法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10635元，由被告锦州市益民陶瓷有限公司、被告锦州光彩市场业主委员会承担。
二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院查明的事实，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：2015年5月14日以后二上诉人对被上诉人所有的两个摊床是否具有统一规划管理和出租的权利。如果二上诉人不具有此权利，造成被上诉人哪些经济损失，损失数额应如何确定。经查，本案被上诉人李跃光的两个摊床在2015年5月14日以前已被光彩市场重新规划用于整体出租，双方两次签订的管理协议书中均明确约定产权人应服从市场的统一管理，支持光彩市场搞活市场采取的各项措施。虽然2015年5月14日以后双方未就争议摊床续签管理协议，被上诉人李跃光作为产权人要求返还其摊床具有一定的合理性，但由于摊床的特性与具有独立、封闭空间的门市房不同，在摊床的建筑面积中，业主享有的专有面积较少，大部分面积是与其他业主的共有部分，业主之间形成彼此密切的相邻关系，业主权利的行使受到一定的限制，应服从光彩市场的整体规划和统一管理，特别是不得损害全体业主的共同利益。由于光彩市场绝大部分业主均同意将其摊床交由光彩市场统一规划管理和整体出租以收取租金，基于这种现状及经营模式，目前光彩市场尚无法将个别业主的摊床从整体出租的摊床中拆分出来返还给业主，否则会损害其他业主的整体利益，也不利于光彩市场的生存和发展。故本案被上诉人李跃光应将其摊床继续交由光彩市场统一规划布局、统一招商管理、以适应市场需要。而且，本案与一审法院2013年另案审理的杜素田诉锦州光彩市场实业有限公司返还原物纠纷一案基本相同，均系光彩市场业主要求光彩市场返还其摊床并赔偿经济损失的情形。在杜素田案件中一审法院驳回了业主杜素田的诉讼请求，经二审和再审，本院及省高院均维持一审法院的一审判决，该案现已发生法律效力。
综上所述，锦州光彩市场业主委员会、锦州市益民陶瓷有限公司的上诉请求成立，应予支持。李跃光的诉讼请求应予驳回，原审判决错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销辽宁省锦州市太和区人民法院（2016）辽0792民初1029号民事判决；
二、驳回李跃光的诉讼请求。
一、二审案件受理费各10635元，共计21270元，均由李跃光负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 于开升
审 判 员 方结平
审 判 员 韩晓武
二〇一八年四月十日
法官助理 范宇文
书 记 员 张 丹