福建省莆田市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）莆民终字第912号上诉人（原审被告）莆田高佳房地产开发有限公司，住所地莆田市荔城区西天尾镇后卓村（交战路与荔涵大道交叉口西南侧），组织机构代码证代码77752012-8。法定代表人郭加迪，董事长。委托代理人陈可（系公司员工），男，1987年11月2日出生，汉族，居民，住所地莆田市城厢区。被上诉人（原审原告）蔡美莺，女，1954年8月11日出生，汉族，居民，住所地莆田市荔城区。委托代理人郭少洪、黄俊兴，福建典冠律师事务所律师。上诉人莆田高佳房地产开发有限公司（以下简称“高佳公司”）因与被上诉人蔡美莺商品房销售合同纠纷一案，不服福建省莆田市荔城区人民法院（2015）荔民初字第704号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人高佳公司的委托代理人陈可、被上诉人蔡美莺的委托代理人黄俊兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2012年12月24日，蔡美莺与高佳公司签订《商品房买卖合同》，由蔡美莺向高佳公司购买位于荔城区西天尾镇后卓村三迪·西天尾花园商品房第3幢1层07号店面，购房总价款为人民币535632元，约定交房时间为2013年12月31日前。该合同第9条出卖人逾期交房的违约责任约定：出卖人（高佳公司）如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人（蔡美莺）使用，逾期超过90天后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之叁的违约金。该合同第14条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记。如因出卖人（高佳公司）的责任，买受人（蔡美莺）不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付购房款的0.005%向买受人支付违约金。合同签订后，蔡美莺交付了全部购房款，但高佳公司没有依约在2013年12月31日前交房，直至2014年10月14日才向蔡美莺交房，逾期交房天数287天，已构成合同违约，须承担逾期交房的违约责任。此外，2014年10月14日，高佳公司将房屋交付给蔡美莺使用，蔡美莺于交房当天将办理“两证”（房屋所有权证及土地使用权证）的契税等所有办证费用支付给高佳公司。现高佳公司迟迟不能将房屋“两证”办出，导致蔡美莺不能在合同约定的期限内取得房屋所有权证及土地使用权证。蔡美莺提出因高佳公司的责任，导致蔡美莺不能按约定的期限取得房地产权属证书，高佳公司应承担违约责任，经调解双方无法达成一致意见，致诉讼。原审法院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。蔡美莺与高佳公司签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。高佳公司已收取了蔡美莺的房款及办证费用，说明了双方系实际按合同约定的委托办证方式履行，高佳公司应继续为蔡美莺办理房地产权属证书，蔡美莺应予积极协助。高佳公司交付房屋后未能在约定的期限内办理完毕，造成蔡美莺无法如期取得房屋权属证书，已构成违约，高佳公司仍应承担继续履行办理房屋权属证书并交付给蔡美莺的义务，并继续承担逾期交付证书的违约责任。故对蔡美莺要求高佳公司及时办理房屋权属证书并承担逾期办证违约责任的请求，予以支持。双方在《商品房买卖合同》中对交房时间及逾期交房责任进行了明确约定，该约定系双方当事人真实意思表示，且符合有关法律规定，现蔡美莺要求高佳公司承担逾期交房的违约责任是合法的，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，判决：一、莆田高佳房地产开发有限公司应在本判决生效之日起三十日内为蔡美莺办理房屋权属证书并交付给蔡美莺，蔡美莺应当予以协助；二、莆田高佳房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内支付给蔡美莺逾期交房违约金人民币46118元；三、莆田高佳房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内支付给蔡美莺自2015年1月14日起至本判决指定交给蔡美莺房屋权属证书之日止每日按蔡美莺的已付购房款535632元的0.005%计算的违约金。如果莆田高佳房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币968元，减半收取人民币484元，由莆田高佳房地产开发有限公司承担。一审宣判后，上诉人高佳公司不服，向本院提起上诉。上诉人高佳公司上诉称：1、高佳公司延期交付讼争店面的原因是高佳公司在施工过程中发现需要变更外观设计，是为了蔡美莺的利益，且之前高佳公司也有通过邮政EMS与蔡美莺进行沟通，蔡美莺也一直没有提出异议，应视为默认高佳公司合理的延期交房。2、双方在签订《商品房买卖合同》时，也有签订补充协议。在补充协议中，双方已经将办证的时间延长至720天，请二审法院予以查明并认定。综上，请求撤销原审判决，依法将本案发回重审，并判令本案诉讼费用由被上诉人蔡美莺承担。被上诉人蔡美莺辩称：1、蔡美莺没有收到高佳公司通过邮政EMS邮寄的通知函，而且蔡美莺也没有同意高佳公司延期交房。原审法院依据双方签订的《商品房买卖合同》的约定判决高佳公司承担逾期交房的违约责任是正确的，应予维持。2、补充协议中关于720天办证时间的约定是格式条款，明显是对蔡美莺的权利进行限制，高佳公司应当进行明确的告知和释明，否则该约定不产生法律效力。《商品房买卖合同》中已经明确约定办证时间为90天，且《商品房买卖合同》是建设部门统一印发的，应该按照《商品房买卖合同》的约定进行认定。3、高佳公司在原审中并未主张办证时间延长至720天，应视为高佳公司已经放弃这一部分的权利请求。综上，请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，对原审法院查明的事实，上诉人高佳公司与被上诉人蔡美莺均无异议，本院予以确认。另查明，上诉人高佳公司与被上诉人蔡美莺于2012年12月24日签订《商品房买卖合同》时，双方也签订了《合同补充协议（商业贷款）》一份。该《合同补充协议（商业贷款）》第十条约定：《商品房买卖合同》第十四条补充约定如下：1、出卖人与买受人均同意，本条第［1］约定修改为：出卖人应当在商品房交付使用后720日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并于初始登记办结后30日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人……；第十八条约定：本补充协议条款为《商品房买卖合同》之不可分割之组成部分，自签订之日起生效，若本补充协议的内容与《商品房买卖合同》相抵触之处，以本补充协议约定为准……；第十九条约定：买受人特别声明：买受人已认真阅读了《商品房买卖合同》及相关附件之全部条款，并已清楚理解各条款的含义及相应法律后果，自愿同意接受。本院认为，本案《商品房买卖合同》及《合同补充协议（商业贷款）》系上诉人高佳公司与被上诉人蔡美莺双方自愿签订的，且内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。原审法院依据上诉人高佳公司交房的时间及《商品房买卖合同》的约定判决由上诉人高佳公司承担逾期交房的违约责任，是正确的，应予维持。对于办证问题，虽然《商品房买卖合同》第十四条约定办证期限为90天，但根据《合同补充协议（商业贷款）》第十条、第十八条、第十九条的约定，应认定双方就上诉人高佳公司办理房屋所有权初始预登记的时间变更为商品房交付使用后720天已达成一致意见。因该办证期限的约定并没有免除上诉人高佳公司办证的责任，上诉人高佳公司仍应为被上诉人蔡美莺代为办理并交付房屋权属证书，故原审判决对上诉人高佳公司享有商品房交付使用后720天办理房屋所有权初始预登记的时间没有予以认定不当，应予纠正。因上诉人高佳公司在2014年10月14日交房，其履行办证义务的期限还未届满，上诉人高佳公司应在约定的期限届满之前继续为被上诉人蔡美莺代为办理房屋权属证书，被上诉人蔡美莺现要求由上诉人高佳公司承担逾期办证的违约责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，原审法院认定事实有误，部分处理不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持福建省莆田市荔城区人民法院（2015）荔民初字第704号民事判决第二项；二、撤销福建省莆田市荔城区人民法院（2015）荔民初字第704号民事判决第一、三项；三、驳回上诉人莆田高佳房地产开发有限公司的其他上诉请求；四、驳回被上诉人蔡美莺的原审其他诉讼请求。本案一审受理费人民币968元，减半收取人民币484元，由上诉人莆田高佳房地产开发有限公司负担人民币459元，由被上诉人蔡美莺负担人民币25元；二审受理费人民币968元，由上诉人莆田高佳房地产开发有限公司负担人民币918元，由被上诉人蔡美莺负担人民币50元。本判决为终审判决。审判长陈建华代理审判员李忠代理审判员彭赵龙二〇一五年七月二十三日书记员林夏岚附：相关主要法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。