陕西省咸阳市秦都区人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）秦民初字第02850号
原告胡全彬，男，汉族。
委托代理人刘飞，咸阳市渭城区渭城法律服务所法律工作者。
被告高鹏，男，汉族。
委托代理人李宏伟，咸阳市秦都区渭滨法律服务所法律工作者。
原告胡全彬与被告高鹏民间借贷纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胡全彬及其委托代理人刘飞、被告高鹏的委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，其与被告曾系朋友关系。2014年8月29日，被告因急事向原告借款19万元，原告遂与被告签订了抵押借款协议书。该协议约定如被告不能按期还款，则自愿将位于咸阳市秦都区宝泉花园1号楼2单元4层1户房产过户到原告名下，归原告所有。借款期限届满后，被告无力偿还原告的借款，便与原告签订了一份房屋买卖协议书，约定被告将该房屋以22万元的价格转让给原告，其中折抵原告借给被告的19万元及违约金和利息28500元，原告再交付给被告1500元，房屋过户费用由原告承担。在协议书签订后，被告至今也不配合原告办理房屋过户手续。原告为维护自己的合法权益，现诉至法院，请求依法判令被告立即交付位于咸阳市秦都区宝泉花园1号楼2单元4层1户的房屋，并办理过户手续。
被告辩称，原告诉称的事实与实际不符，其与原告在2014年8月29日前不认识也不是朋友。因其在渭城区正阳信用社有贷款未偿还，该社李主任表示让他的朋友即被告代其还款，之后再重新贷款来偿还被告的钱。2014年8月29日在正阳信用社李主任办公室，被告拿出打印好的借款协议书和房屋买卖协议书，告诉原告他和李主任算过了，贷款本息及逾期利息再加上应当支付给他的违约金共188500元，再付1500元，总计借款190000元，原告遂在两份协议上签了字。后信用社未给原告贷款。原告将违约金计入本金是错误的，被告在双方协议签订之后向原告还款，原告也予以接受，说明双方实际履行的是借款协议，原告的收款行为更是对房屋买卖协议的否定。综上，原告的诉讼请求不能成立，请求依法驳回。
原告当庭提举了如下证据：
1、抵押借款协议书。证明2014年8月29日，原、被告双方签订了抵押借款协议书，被告自愿用秦都区宝泉花园1号楼2单元4层1号的房屋向原告进行抵押，被告在借款到期后30日内不能还款，自愿将房屋过户到原告名下，过户费用由原告承担。
被告质证对真实性认可，约定属实，但无法履行，房屋未办理抵押登记。
2、房屋买卖协议书。证明被告自愿以转让形式将秦都区宝泉花园1号楼2单元以转让方式向原告抵账，价值22万元。
被告质证对协议中双方的签字认可，对证明的问题不认可，协议不是被告的真实意思表示，无效，在房屋买卖协议签订前后，被告分别在2014年11月4日、2014年12月23日和2015年3月11日向原告还款4万元、4万元和1万元，双方履行的是借款协议而不是买卖协议。
3、房产证和离婚证。证明被告有权签订房屋买卖协议，有权处分该房屋。
原告质证对真实性认可，对证明的问题不认可。
被告当庭提举了如下证据：
1、抵押借款协议书、房屋买卖协议书。证明两份协议均在2014年8月29日形成，该房屋同时设定了他项权登记，买卖关系不成立。
原告质证对真实性无异议，对证明的问题不认可，协议是被告真实意思表示，买卖合同关系成立。
2、存款凭证。证明被告于2014年11月4日、2014年12月23日和2015年3月11日分别向原告还款4万元、4万元和1万元，双方始终确认的是债务关系，而非买卖关系。
原告质证对真实性认可，对证明的问题不认可，原告收到被告9万元属实，但该款是因被告不能向原告过户房屋而产生的利息。
根据原、被告举证、质证，合议庭对证据评议如下：
对原告所举证据1、2、3的真实性均予以采纳，该证据证明了被告从原告处借款19万元，用其位于秦都区宝泉花园1号楼2单元4层1号的房屋作抵押，在还款期限届满后被告无力偿还借款，双方协议以被告向原告转让房屋的形式抵偿借款本金19万元、违约金28500元及其他款项1500元。
对于被告所举证据1的真实性均予以采纳，该证据实际证明了被告与原告就借款用房屋抵押及还款期限届满后被告未能偿还原告借款约定以房屋转让的形式抵债的事实；对证据2的真实性及证明的问题予以采纳。
经审理查明，被告因无力偿还在咸阳市渭城区信用合作联社即将到期的贷款，向原告借款来偿还信用社贷款。2014年8月29日，原、被告签订抵押借款协议，约定原告向被告出借19万元，借款期限两个月，被告用自己名下位于宝泉路宝泉花园1号楼2单元4层1户的房屋作为担保抵押给原告，被告承诺到期后不能向原告归还借款，自愿支付原告借款总额的15%作为违约金。若借款到期不能偿还，原告同意被告迟延30日还款，但必须支付违约金，如迟延30日仍不能还款，被告自愿将自有的位于宝泉路宝泉花园1号楼2单元4层1户的房屋无条件过户到原告名下，过户登记过程中所发生的费用由原告承担。2014年11月30日，因借款期限届满，被告未向原告还款，双方签订房屋买卖协议，约定被告自愿将位于宝泉路宝泉花园1号楼2单元4层1户的房屋出售给原告，原告同意购买，房屋转让价格为22元，转让费的支付方式为：抵消借款本金19万元、违约金28500元及其他款项1500元共计22万元。房屋买卖协议书签订后，被告未履行该协议，被告于2014年11月4日、2014年12月23日和2015年3月11日分别向原告支付了4万元、4万元和1万元，共计9万元。另查，原、被告双方未在房管局办理宝泉路宝泉花园1号楼2单元4层1户的房屋抵押登记手续。被告高鹏于2010年12月20日离婚。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不能履行债务时抵押财产归债权人所有”，由于原、被告双方签订的抵押借款协议第五条约定“该笔借款如到期不能偿还，乙方（原告）同意甲方（被告）迟延30日还款，但甲方（被告）必须支付违约金。如迟延30日后甲方（被告）仍然不能及时还款，甲方（被告）自愿将自有的位于宝泉路宝泉花园1号楼2单元4层1户的一套商品住宅房屋无条件过户到乙方（原告）名下。过户登记过程中所发生的费用均由乙方自行承担。”，故该协议中的该条约定无效。
关于原、被告双方签订的房屋买卖协议，虽然显示是在抵押借款协议之后形成的，但从协议的内容来看，该房屋买卖协议实际上是对抵押借款协议第五条的进一步明确和补充，故该协议中“让与担保”的约定，仍为无效约定。
事实上，本案中原告以房屋买卖为由起诉是因双方存在借贷关系而引发的，双方的基础法律关系是民间借贷，原告现主张履行买卖协议，但其并未向被告实际支付购房款，在被告欠其借款的情况下，也不可能再向原告支付购房款，而其反而在房屋买卖协议签订后还收取了被告支付的9万元。
综上，本案名为房屋买卖，实为借贷担保。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，本院在向原告释名后，其仍然坚持其诉讼请求，故依法应驳回其起诉。另，关于原告认为其收到被告支付的9万元系被告不能向原告过户而产生的利息，本院认为无事实和法律依据，对其该意见本院不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条及《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下：
驳回原告胡全彬的起诉。
案件受理费4600元，在本裁定生效后予以退还。
如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。
审 判 长 刘康军
人民陪审员 程明放
人民陪审员 王线芬
二〇一六年六月十六日
书 记 员 胡瑾丹