上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闵民一（民）初字第3353号
原告上海房地集团物业服务有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人郑明，总经理。
委托代理人杨自栋，男。
委托代理人王小彦，女。
被告仲琼丽，女，1979年9月15日出生，汉族，户籍地上海市。
委托代理人张某某（系被告母亲），1951年9月20日出生，住上海市闵行区。
委托代理人仲琼霞（系被告姐姐），1978年1月8日出生，户籍地同被告。
原告上海房地集团物业服务有限公司（以下简称房地集团物业公司）与被告仲琼丽物业服务合同纠纷一案，本院于2015年2月2日立案受理。依法由审判员陈洁适用简易程序公开进行审理。之后，因被告下落不明，本案转为适用普通程序，由本院依法组成合议庭分别于2015年8月5日、9月16日公开开庭进行了审理。第一次庭审中，原告之委托代理人杨自栋，被告及其委托代理人张某某、仲琼霞均到庭参加诉讼。第二次庭审中，原告之委托代理人王小彦到庭参加诉讼，被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院进行缺席审判。本案现已审理终结。
原告房地集团物业公司诉称，被告居住于本市闵行区浦涛路XXX弄XXX号XXX室房屋，房屋建筑面积77.89平方米，每月应付物业费人民币（币种下同）85.68元。自2011年10月起至2014年12月，被告共拖欠原告物业费3，341.52元。原告曾以上门、电话、挂号信等形式多次催讨但无果，故诉至法院，请求判令：1、被告支付自2011年10月起至2014年12月止的物业管理费3，341.52元；2、诉讼费由被告承担。
被告仲琼丽辩称，1、原告未尽到物业管理职责，不应收取物业管理费。多年来小区内绿化、卫生、治安和环境等一直处于无人管理的脏乱差状态，公共区域垃圾随处堆放无人管理，建筑垃圾无固定堆放点，任意堆放长时间不处理，向物业或业委会主任反映，均表示没办法。楼道楼梯、楼梯扶手、栏杆窗台长期不打扫，没有做到合同附件五规定的每周擦抹二次的服务标准。楼内天花板、公共灯具满是灰尘，多年未打扫，有些灯具坏了亦无人修缮。公共区域秩序维护服务不到位，多年保安基本不巡逻，巡逻记录停止在两年多前，只在台风天可能来楼上看看。楼下防盗门经常坏，也无人维修。楼道里随意堆放现象严重，居民常丢东西。地下停车库照明故障无人修理，物业管理人员遇突发事件时不能采取措施及时报告处理。原告服务理念落后、办事推诿拖拉，与合同附件三和八的服务承诺相去甚远。涉案房屋屋顶漏水维修经历了四个多月，其中有承建商、开发商的责任，但原告不及时准确将信息传达给能解决问题的部门也是造成拖延的重要原因。直到被告投诉求助于质监局才与开发商联系上解决问题。至今涉案房屋漏水问题已部分修好，但2012年反映的涉案房屋厨房外墙渗水问题，至今未解决；2、在选聘物业服务企业时违反规定，侵犯业主的合法权益。建设单位所选聘的前期物业服务企业未按约定的服务标准提供相应服务，在平时物业管理中只管收钱，对物业服务质量任由物业公司为所欲为，业主合法权益无法得到维护。2013年4月24日业委会向原告出具委托书的真实性有异议，未征求大多数业主意见，最多仅可能代表极少数人的意见，按规定该“委托”非“合同”不能作为收取物业费的依据，且2013年4月前，业委会无主体资格，无权代表广大业主对选聘物业公司做任何决定，而物业管理合同也是业委会在未经业主大会选聘决议的情况下，自作主张违法签订的。物业合同真空期的2012年8月1日至2013年7月31日的一年内，小区管理差的问题一直没有根除，虽然后期的物业费很多业主被迫缴纳，但小区大多数业主对小区物业管理均不满意不认可；3、2011年7月的物业费不应由被告承担，涉案房屋于2011年7月13日交接，故根据前期物业服务合同第8条约定，房屋交接当月的物业费不应由被告承担；4、原告诉求的2011年10月起至2013年7月止的物业费已超过诉讼时效，此期间内原告未尽到物业管理责任，又无合同约定，故小区很多业主拒缴物业费，直至2015年下半年原告提起诉讼。原告没有上门催讨及电话联系被告催讨物业费，因此，该期间的物业费已超过诉讼时效。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
针对被告的答辩意见，原告称1、被告就其涉案房屋漏水问题向原告报修后，原告即已及时通知开发商进行维修，且在房屋建设单位为被告房屋进行房屋维修时，原告还作为见证人为被告提供物业服务，这在被告举证的证据中有所反映。有关房屋渗水的维修属于预约维修，由房屋建设单位委派专业维修人员预约对被告房屋进行维修，现开发商对相关漏水问题已修复完毕。关于涉案房屋小房间西墙渗水问题原告也联系了开发商，开发商与被告就房屋渗水问题的赔偿事宜已达成了协议；2、被告陈述的绿化、楼道、消防设施等问题，均属于动态物业管理范畴，不能以被告举证的照片和视频内容为准，该些事宜均有相应的处理时段和服务管理时效，对小区环境的动态状况，原告已按合同中的相关管理服务内容与要求进行完善，定时清理楼道及公共区域垃圾，定期检查消防设施设备，若发现损坏也会定时更新，但更新需要时间和周期，故被告举证的照片和视频不能全面反映小区的物业管理情况；3、被告陈述的选聘程序违法与本案无关；4、针对诉讼时效问题，原告一般先以电话方式催讨物业费，超过1年则以挂号信方式催讨，若再不缴纳物业费则以起诉方式催讨，原告已向被告寄送挂号信，而挂号信作为催款凭证应起到中断诉讼时效的效果，故原告未放弃相关追讨权利，诉讼请求未超过诉讼时效；5、业主都是凭入户通知书办理入户手续，被告也是如此，没有入户通知书就无法办理入户手续。被告与开发商于2011年6月3日签订房屋预售合同，开发商于同日向被告开具预售合同约定的房屋进户通知书即入户通知书，通知被告于2011年6月3日办理入户手续，故入户通知书是被告办理入户手续时交给原告的，因此被告于2011年6月入户，物业费自次月起收取，2011年7月的物业费应由被告承担。
经审理查明，2009年6月，原告（乙方）与上海城协房地产有限公司（甲方）签订《前期物业管理服务合同》，约定由原告对本市闵行区浦江镇浦涛路751弄闵行区浦江镇4号地块（南块）配套商品房住宅小区（多层及高层）提供物业管理服务，物业服务费按业主拥有物业的建筑面积收取，高层1.10元／月／平方米；物业服务费用按季交纳，业主应在每年2月、5月、8月、11月的5号前履行交纳义务；合同期限自2009年8月1日起至2012年7月31日止等。合同签订后，原告为被告小区提供了物业服务。2013年，上海市闵行区浦航新城（水语人家南苑）业主委员会与原告签订《物业服务合同》，约定由原告对本市闵行区浦涛路751弄水语人家（南苑）配套商品房住宅小区（多层及高层）提供物业管理服务，物业服务费按业主拥有物业的建筑面积收取，高层1.10元／月／平方米；自本合同生效之日的当月起发生的物业服务费用由业主承担；物业服务费用按季交纳，业主应在每年2、5、8、11月的5号前履行交纳义务；合同期限自2013年8月1日起至2015年7月31日止等。之后，由原告为该小区提供物业服务。
2011年6月3日，被告仲琼丽及案外人张某某（乙方）与上海城协房地产有限公司（甲方）签订上海市商品房预售合同，约定乙方向甲方购买本市闵行区浦涛路XXX弄XXX号XXX室房屋，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前3天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起10天内，会同甲方对该房屋进行验收交接，房屋交付的标志为甲方取得《住宅交付使用许可证》并开具“房屋进户通知书”；自该房屋验收交接之日起，甲方对该房屋负责保修；甲方已选聘上海房地集团物业服务有限公司对该房屋进行前期物业管理，并与其签订了《前期物业管理服务合同》；本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分，本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准等。该合同补充条款约定，甲乙双方一致同意，甲方对该房屋的保修范围和期限均按《建设工程质量管理条例》的规定，保修期自甲方取得该房屋的《交付使用许可证》之日起算等。同日，上海城协房地产有限公司（以下简称开发商）出具入户通知书，载明浦涛路XXX弄XXX号XXX室业主张某某已办妥签约手续，并安排其于2011年6月3日到闵行区浦涛路XXX弄XXX号底楼“水语人家”物业服务中心办理入户手续。请带以下资料和费用：一、本《入户通知书》；二、产权人身份证原件……。2011年7月13日，张某某作为业主对涉案房屋办理了房屋验收交接手续。本市闵行区浦涛路XXX弄XXX号XXX室房屋建筑面积为77.89平方米，该幢房屋总层数11层。被告曾就涉案房屋厨房、卫生间等漏水问题向原告报修，原告进行了相应处理。被告支付了2011年7月至2011年9月的物业费，自2011年10月起未支付物业服务费，故原告诉至本院。
以上事实，由商品房预售合同、上海市房产登记簿、业主紧急情况联系表、发票存根联、住宅物业服务收费标准确认表、前期物业管理服务合同、物业服务合同、入户通知书、房屋验收交接表、房屋修理养护任务单（回执）以及当事人的陈述等证据所证实。
本院认为，原告与开发商签订的《前期物业管理服务合同》以及原告与业主委员会签订的《物业服务合同》真实有效，对原告以及包括被告在内的全体小区业主具有法律约束力。原告已对小区提供了物业管理服务，被告理应按约向原告支付物业服务费。被告虽抗辩原告未尽物业管理职责，但被告之举证可反映原告对其报修要求进行了相应处理，且被告之举证又不足以证明其主张，故本院对此抗辩意见难以采信。关于选聘物业服务企业时违反规定之抗辩，被告对此未予举证，且选聘程序是否合法可通过相关程序处理，故本院难以采纳。根据法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。原告提供了《催缴物业费通知单》信件及邮件登记薄，以证明其已向被告邮寄催款函以催讨物业费，但该信函被退信，对此被告不予认可，且原告举证之信件上既无邮戳又无退信凭条及退信原因，故原告之举证不足以证明其主张，而原告又无催讨物业费的其他证据，因此本院对原告所称不予采信。根据前期物业管理服务合同及物业服务合同约定，业主应按季交纳物业费，并于每年2月、5月、8月、11月的5号前交纳。因此，若业主未交纳物业费，则原告应分别于每年2月6日、5月6日、8月6日、11月6日知道其权利被侵害。本院于2015年2月2日受理本案，诉讼时效中断，之后的诉讼时效期间重新计算，故原告主张2011年10月起至2012年12月止的物业费已超过诉讼时效，本院不予支持。因此，被告应支付原告自2013年1月1日起至2014年12月31日止的物业费共计2，056.32元。
综上，物业服务具有长久性、持续性等特点，物业服务的范围和内容也较为广泛，业主对物业服务存在的瑕疵要有一定的容忍度，然而作为提供物业服务的原告，应不断改进工作方法，提高服务质量。被告第二次庭审未到庭应诉，视为其放弃相应的诉讼权利，由此产生的法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条之规定，判决如下：
一、被告仲琼丽应于本判决生效之日起十日内，支付原告上海房地集团物业服务有限公司自2013年1月1日起至2014年12月31日止的物业服务费人民币2，056.32元；
二、驳回原告其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币50元，由原告上海房地集团物业服务有限公司负担19元，被告仲琼丽负担31元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 朱 雷
代理审判员 陈洁.
人民陪审员 李 霞
二〇一五年十月二十二日
书 记 员 田 震
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
二、《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
三、《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。