北京市第二中级人民法院
民事判决�
（2016）京02民终3757号
上诉人（原审第三人）孙雨（智力残疾），男，1997年8月31日出生。
上诉人兼孙雨之法定代理人（原审被告）屈文燕，女，1971年4月12日出生。
上诉人（原审第三人）杨可欣，女，1994年12月23日出生。
上诉人（原审第三人）孙晓方，男，1968年8月6日出生。
上诉人兼孙晓方、孙雨、屈文燕、杨可欣之委托代理人（原审第三人）屈文娟，女，1965年8月4日出生。
被上诉人（原审原告）北京宣房投资管理公司，住所地北京市西城区右安门内大街15号。
法定代表人任伟，董事长。
委托代理人张月明，上海市锦天城（北京）律师事务所律师。
委托代理人魏学全，上海市锦天城（北京）律师事务所律师。
上诉人孙晓方、孙雨、屈文燕、杨可欣、屈文娟因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2016）京0102民初333号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人屈文娟（兼上诉人孙晓方、孙雨、屈文燕、杨可欣之委托代理人）及北京宣房投资管理公司（以下简称宣房公司）之委托代理人张月明、魏学全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2016年1月，宣房公司起诉至原审法院称：北京市西城区×××号院内房屋系我方管理的直管公房。2000年5月20日我方将该院内的4-5号平房2间（使用面积20.2㎡）按照公房管理规定出租给屈文燕居住使用，并与其签订《北京市公有住宅租赁合同》。屈文燕与孙晓方系夫妻关系，孙雨系屈文燕与孙晓方的婚生子；屈文娟与屈文燕系姐妹关系，杨可欣系屈文娟之女。目前屈文燕及屈文娟、孙晓方、孙雨、杨可欣的户口均登记在西城区�××号内。西城区×××号系我国清代著名法学家沈家本的故居。1990年，被公布为第二批宣武区文物保护单位。沈家本故居多年来作为民居住房使用，现该院落内的文物建筑损坏严重，危害文物保护单位安全。鉴于此，为了彻底改善文物保护状况，恢复文物原貌，北京市西城区文化委员会（以下简称西城文化委）于2015年10月26日下发《关于公告实行西城区文物保护单位沈家本故居保护措施的函》（以下简称《文保函》，要求有关单位制定整体修缮方案，并要求对文物建筑内居民依法腾退。为此，我方会同有关单位，依据相关法律规定，结合周边地区改造实际情况，制定了西城区×××号文物腾退搬迁的相关政策和补偿安置方案（为屈文燕提供了房屋安置或货币补偿两种补偿方式）。为顺利推进腾退事宜，我方于2015年11月26日在西城区×××号张贴了《公告》和《致居民的一封信》，并于2015年12月7日再次张贴了《致居民的第二封信》。但在整个腾退过程中，屈文燕及屈文娟、孙晓方、孙雨、杨可欣均未能在腾退签约期限内办理腾退及补偿安置手续，已给我方的腾退工作带来巨大阻碍，并严重影响了沈家本故居修缮方案的实施。我方为妥善安置屈文燕及屈文娟、孙晓方、孙雨、杨可欣，于2015年12月23日张贴《致居民的第三封信》，特为屈文燕及屈文娟、孙晓方、孙雨、杨可欣提供了位于北京市西城区×××地段的平移房屋，但屈文燕及屈文娟、孙晓方、孙雨、杨可欣迟迟未能与我方就腾退事宜达成一致意见。据此，我方依据《中华人民共和国文物保护法》等相关规定，特向法院提起诉讼。为尽快对文物建筑进行修缮保护，落实西城区人民政府的文物保护措施，避免文物损毁，危害文物建筑安全，请法院依法判令：1、解除我方与屈文燕正在履行的《北京市公有住宅租赁合同》；2、屈文燕及屈文娟、孙晓方、孙雨、杨可欣立即腾退位于北京市西城区（原宣武区）×××号的4-5号平房及自建房屋1间，交付给我方。3、诉讼费由屈文燕承担。
屈文燕辩称：我未对宣房公司腾退和平移方案提出过异议。至今没有与宣房公司签约的直接原因是拆迁公司从未提供过真实、合法、可供居住的安置房。直到2016年1月13日，我仍然表态接受法源寺地段平移，并要求签订合同而被拒绝。对于宣房公司的诉讼请求答辩如下：宣房公司并非涉案房屋的所有权人，我所持有的公有住宅租赁合同中甲方的盖章与宣房公司单位名称并不一致，证明宣房公司并非本案适格主体。涉案房屋是我父亲在职期间作为职工福利由所在单位合法分配所得。此房不是一般性质的商业住房，本身具有福利性和保障性，在未提供安置房及补偿的�况下，解除合同显失公平。宣房公司称文物建筑损坏严重，恰恰也证明宣房公司多年来从未对文物建筑保养、维修，造成我无法居住，只得在外租房居住。孙雨身体有残疾，宣房公司的上述行为给我造成损失，宣房公司应赔偿该项损失，返还我所交房费及利息。诉讼费应在宣房公司的赔偿金予以抵扣。我国文物法第26条所规定的拆迁范围是文物保护范围内非法的建筑物、构筑物，而不是人，而宣房公司断章取义要将居民迁出，于法无据。宣房公司称提供了位于西城区×××地段的平移房源，但我并未收到宣房公司关于平移房源的信息，且平移房屋也属于违反法律规定。双方就补偿、安置问题未能达成一致意见的原因是宣房公司从未提供过合法、真实可供居住的实际安置房屋，且宣房公司补偿安置房屋偏僻、遥远、居住成本偏高，本人无力承担。在宣房公司张贴的《致居民的第二封信》中，重新签约的字样也证明了宣房公司毁约成常态，没有信誉，让我们无从信任。我们一直遵守法律法规规定，不存在任何过错，据此造成的一切后果，理应由宣房公司承担。综上所述，宣房公司非本案适格原告，引用法律错误，事实不清、证据不足，请法院依法驳回其诉讼请求。
屈文娟、孙晓方、孙雨、杨可欣述称：同意屈文燕的答辩意见。
原审法院经审理后认为：文物建筑受国家保护。涉案房屋系我国清代著名法学家沈家本的故居，1990年被公布为第二批宣武区文物保护单位。上述房屋多年来作为民居使用，文物建筑损坏严重，危害文物保护单位安全。宣房公司依据西城文化委向其出具的《文保函》，履行文物保护的义务，经有关部门同意，宣房公司制定了腾退安置方案，与屈文燕协商房屋的腾退事宜，理由正当。由于上述原因，宣房公司无法向屈文燕继续履行现居住房屋的出租义务，但是，宣房公司作为公有住房的出租及经营、管理单位，有义务保障屈文燕的居住权利。诉讼中，宣房公司为屈文燕及屈文娟、孙晓方、孙雨、杨可欣提供了不低于其现承租房屋条件的住房，故应当认定屈文燕及屈文娟、孙晓方、孙雨、杨可欣具备腾退房屋的条件。因此，宣房公司起诉要求解除与屈文燕正在履行的《北京市公有住宅租赁合同》、腾退涉案房屋和自建房于法有据，法院予以支持。
宣房公司经有关部门授权，行使原宣武区房屋土地管理局管理直管公房的全部公房经营管理权，故宣房公司属本案适格主体。屈文燕及屈文娟、孙晓方、孙雨、杨可欣的其他抗辩理由无事实和法律依据，法院不予采信。
同时，应当指出，对于屈文燕及屈文娟、孙晓方、孙雨、杨可欣的安置、补偿问题，双方可以依法另行予以协商解决。在宣房公司与屈文燕及屈文娟、孙晓方、孙雨、杨可欣未能解决此争议前，屈文燕及屈文娟、孙晓方、孙雨、杨可欣可继续在宣房公司提供的房屋内居住。
据此，原审法院于2016年3月判决：一、解除屈文燕与北京宣房投资管理公司正在履行的《北京市公有住宅租赁合同》（编号：宣房内字第6-0234号，房屋管理类别：直管）；二、屈文燕、屈文娟、孙晓方、孙雨、杨可欣于判决生效之日起七日内，将北京市西城区×××号4-5号房屋腾空后交予北京宣房投资管理公司并将其自建房屋拆除，同时搬至北京市西城区×××号北房3间（房号为7、8、9号）内居住。
判决后，屈文燕与屈文娟、孙晓方、孙雨、杨可欣不服，向本院提出上诉认为：一、原判认定事实错误。我们对宣房公司腾退和平移方案没有异议，但宣房公司直到原审开庭时才提供烂漫胡同129号房屋，至今未签约的直接原因是宣房公司在原审开庭前从未提供过真实、合法、可供居住的安置房，我们没有过错。二、原审判决显失公平。宣房公司提供的烂漫胡同129号房屋面积不足，该房面积与我们现承租房屋面积之比低于宣房公司提供给其他平移户的房屋与其现有房屋面积之比，由此给我们造成了经济损失。综上，请求二审法院：1.依法撤销原判，改判驳回宣房公司的诉讼请求；2.判令由宣房公司承担本案诉讼费用；3.判令宣房公司提供烂缦胡同129号房屋并补齐不足面积，赔偿经济损失；4.判令宣房公司赔偿精神抚慰金1元，并赔礼道歉，消除影响，恢复名誉。宣房公司同意原判。
经审理查明：北京市西城区（原宣武区）×××号院内房屋（合计66间，建筑面积1117㎡）登记的房屋所有权人为原北京市宣武区房地产管�局。该院落为我国清代著名法学家沈家本的故居，1990年12月被原北京市宣武区人民政府确定为宣武区第二批重点文物保护单位（名称：沈家本故居；地址：×××号，使用单位：民居）。
宣房公司于2001年1月1日成立，经原北京市宣武区公有资产管理委员会授权，行使原宣武区房屋土地管理局管理直管公房的全部公房经营管理权，对直管公房享有管理权、经营权、收益权和处置权。原各房管所和宣武区房屋土地管理局所签订的关于直管公房的各种合同和协议在有效期内由宣房公司及下属房屋经营公司继续履行。
2000年5月20日，原北京市宣武区广安门内房管所（甲方、出租方）与屈文燕（乙方、承租方）签订了《北京市公有住宅租赁合同》（编号：宣房内字第6-0234号，房屋管理类别：直管），由屈文燕承租涉案的北京市西城区（原宣武区）×××号院的4-5号房屋2间（砖木结构，总使用面积20.2㎡，其中居室2间20.2㎡）。现该房屋由屈文燕及屈文娟、孙晓方、孙雨、杨可欣实际使用，上述人员的户籍亦登记在此。另外，屈文燕在该房屋南侧建有自建房屋1间，与该房屋相通。
2015年3月，北京市西城区人民政府抽调有关单位人员组建宣西风貌协调区北地块项目（含×××号院在内）指挥部，开展对项目内房屋的腾退工作，并授权北京燕广置业有限责任公司负责具体组织实施工作。该公司制定了《西城区宣西风貌协调区北地块项目腾退补偿安置方案》（以下简称《补偿安置方案》），经西城区有关主管部门同意后实施。该方案对腾退原则、范围、程序、补偿安置方式等做了规定，其中腾退原则为“平等协商、居民自愿、整院腾退”；补偿安置方式包括货币补偿和房屋安置两种，被腾退人可以选择其中一种。在项目�施过程中，部分居民选择自愿腾退，部分居民拒绝腾退。
2015年10月26日，西城文化委向宣房公司发出《文保函》。主要内容为：沈家本故居位于西城区×××号，1990年被公布为第二批宣武区文物保护单位，多年来作为民居使用，文物建筑损坏严重，危害文物保护单位安全。为了彻底改善文物保护状况，根据《中华人民共和国文物保护法》有关规定，我委制定以下具体保护措施，请遵照执行：请你单位尽快将文物建筑内居民依法迁出，同时有关单位制定整体修缮方案，解决文物建筑存在的安全、消防隐患等等。
2015年11月26日、2015年12月7日、2015年12月23日，宣房公司先后在涉案房屋所在地区公示、张贴了《公告》、《致居民的一封信》、《致居民的第二封信》、《致居民的第三封信》，主要内容为：根据《中华人民共和国文物保护法》相关规定及西城文化委《文保函》中的要求，宣房公司应将居住在×××号的居民迁出，以解决文物建筑存在的安全、消防隐患。宣房公司委托北京燕广置业有限责任公司具体负责腾退搬迁工作，北京燕广置业有限责任公司成立了现场腾退办公室具体负责腾退签约工作。时间自2015年11月26日9时起至2015年12月25日20时止，该处文物中的直管公房承租人可就腾退搬迁补偿事项与现场腾退办公室签订正式腾退协议。逾期未签订腾退协议的，宣房公司将在他处提供不低于原房屋承租面积的直管公房供其居住，并另行与其签订《北京市公有住宅租赁合同》。《致居民的一封信》并对本次腾退搬迁的相关政策作了介绍，其中安置补偿方式与《补偿安置方案》保持一致。
因屈文燕与宣房公司未就涉案房屋腾退达成协议，宣房公司诉至原审法院。原审中，宣房公司提供了其所属的北京市西城�×××号北房3间（房号为7、8、9号，使用面积30.2㎡）供屈文燕及屈文娟、孙晓方、孙雨、杨可欣居住。
本院审理中，宣房公司认可：由于合适的房源有限，为屈文燕及屈文娟、孙晓方、孙雨、杨可欣提供的房源确实经过几次变化。
上述事实有《北京市公有住宅租赁合同》、《房屋所有权证》、《北京市宣武区直管公房经营管理授权委托书》、北京市西城区人民法院（2013）西民初字第16239号民事判决书、《文保函》、《北京市西城区住房和城市建设委员会会议纪要》、《补偿安置方案》、《公告》、《致居民的一封信》、《致居民的第二封信》、《致居民的第三封信》及各方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：根据《中华人民共和国文物保护法》的规定，一切机关、组织和个人都有依法保护文物的义务。×××号院系我国清代著名法学家沈家本的故居，1990年被公布为第二批宣武区文物保护单位。西城文化委作为文物保护主管部门，鉴于该文物“多年来作为民居使用，文物建筑损坏严重，危害文物保护单位安全”，出具公函要求宣房公司“尽快将文物建筑内居民依法迁出，”宣房公司负有遵照该函采取相应文物保护措施的义务。这意味着宣房公司与屈文燕之间的《北京市公有住宅租赁合同》将无法继续履行，宣房公司据此请求解除合同，于法有据，应予支持。鉴于公有住宅租赁合同的特殊性，在解除合同的情况下，宣房公司作为出租人应当保障承租人屈文燕的居住权利。现宣房公司为屈文燕提供了不低于现承租房屋条件的住房，请求屈文燕及屈文娟、孙晓方、孙雨、杨可欣腾退现承租房屋，亦应予支持。
签订腾退协议需双方经自愿协商达成一致意见。在协商过程中，宣房公司未能及�提供确定的房源，工作确实不够周到。屈文燕因对宣房公司提供的房屋不满意拒绝签订腾退协议，并不存在过错。但本案系宣房公司为履行行政主管部门确定的文物保护义务提起的解除合同之诉，当事人就此前未能签订腾退协议是否存在过错并不影响本案的判决。房屋的价值由面积、位置、朝向、结构、新旧程度等多种因素决定，现宣房公司为屈文燕提供的居住房屋条件不低于其现承租房屋，并符合宣房公司公示的标准，屈文燕及屈文娟、孙晓方、孙雨、杨可欣仅以两个房屋面积之比低于他人为由认为有失公平，并由此要求补齐不足房屋面积，缺乏事实及法律依据。屈文燕、屈文娟、孙晓方、孙雨、杨可欣关于要求宣房公司赔礼道歉、消除影响、恢复名誉、赔偿经济损失及精神抚慰金的上诉请求，因其在原审并未提出反诉，不属于二审审理范围，本院不予审理。
但需指出：就屈文燕及屈文娟、孙晓方、孙雨、杨可欣腾退现租赁房屋后的安置、补偿问题，宣房公司与屈文燕及屈文娟、孙晓方、孙雨、杨可欣可以依法另行协商解决。在争议解决前，屈文燕及屈文娟、孙晓方、孙雨、杨可欣可以在宣房公司提供的房屋内居住。
综上所述，屈文燕及屈文娟、孙晓方、孙雨、杨可欣的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求予以驳回。原审法院判决并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费35元，由屈文燕负担（于本判决生效后7日内交纳）。二审案件受理费70元，由屈文燕及屈文娟、孙晓方、孙雨、杨可欣负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 肖荣远审判�李蔚林
审判员 孟 龙
二〇一六年四月二十七日
书记员 康 飞