广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0105民初1347号原告：广州市两和贸易有限公司，住所地广州市白云区潭村北涌边街自编67号402房。法定代表人：林炎龙，职务总经理。委托代理人：林永泉，广东海际明律师事务所律师。被告：苏汉生，男，1945年09月30日出生，汉族，住广州市海珠区,被告：梁金妹，女，1952年11月30日出生，汉族，住广州市海珠区,被告：苏敬星，男，1980年1月10日出生，汉族，住广州市海珠区，被告：苏浩敬，男，1986年6月20日出生，汉族，住广州市海珠区，上述四被告共同委托代理人：马千里，广东经国律师事务所律师。被告：罗明子，系被告苏汉生儿媳，具体身份不详。被告：苏子悦，系被告苏汉生孙子，具体身份不详。第三人：广州海滨房地产开发有限公司，住所地广州市天河区天河北路601号四楼自编07室。法定代表人：蔡如青，职务董事长。委托代理人：赵琪，联系地址。原告广州市两和贸易有限公司诉被告苏汉生、梁金妹、苏敬星、苏浩敬、罗明子、苏子悦和第三人广州海滨房地产有限公司返还原物纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人林永泉、被告苏汉生、梁金妹以及被告苏汉生、梁金妹、苏敬星、苏浩敬的共同委托代理人马千里、第三人的委托代理人赵琪到庭参加了诉讼。被告罗明子、苏子悦下落不明，经本院公告传唤，期限届满未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2014年7月5日，原告与谢德胜签订了《广州市存量房买卖合同》，约定原告向谢德胜购买位于广州市海珠区凤岗脚86号705房一间，谢德胜承诺该房屋没有租赁给他人，原告支付了全部购房款项及税费，并于2014年8月4日取得了该房屋的房地产权证书。2014年8月11日，原告到该房屋处准备收回该房屋时，被告及其同住人员不给予腾房退还给原告。当日，原告向公安机关报案，称其所有的该房屋被他人非法侵占，随后也向有关行政部门投诉，但却一直没有得到有效处理。原告认为，原告在领取该房屋所有权证书后，有权对该房屋行使占有、使用等权利。被告没有取得该房屋的合法居住权，却拒不腾房，故起诉要求判令：1、六被告立即将广州市海珠区凤岗脚86号705房腾房返还给原告；2、六被告按每月4000元的标准计付房屋占用费，自2014年8月4日计至实际交付房屋之日止；3、全部诉讼费由六被告承担。被告苏汉生、梁金妹、苏敬星、苏浩敬共同辩称：一、我方合法回迁至涉案房屋，涉案《房屋拆迁安置协议》合法有效，且经过公证。二、自2002年8月涉案《房屋拆迁安置协议》签订以来的10多年里，谢德胜没有向被告等主张权利，完全不符合常理，唯一的解释是涉案《房屋拆迁安置协议》签订时，谢德胜不但知道，而且同意第三人广州海滨房地产开发有限公司将涉案房屋作为拆迁安置房交付给被告永迁居住，且答辩人认为第三人与谢德胜之间必有相关约定，就此，第三人应如实陈述相关事实，答辩人也请求法院查明该事实。此外，答辩人认为被告向法院提交的原告、第三人企业档案查询资料、（2003）穗中法民二初字第509号民事判决书、律师诚信信息、律师函可以印证前述事实。三、陈萍芳律师在代理原告与谢德胜签订《广州市存量房买卖合同》之前，曾接受谢德胜、刘慰华委托向海珠区凤岗脚86号806房等住户致《律师函》，由此可见，原告在购买涉案房屋时，早已知道涉案房屋系拆迁安置房，且早已交付给被告居住这一事实。四、答辩人注意到，涉案《广州市存量房买卖合同》第一条约定涉案房屋为“不交吉”，这也表明原告知道涉案房屋权利上存在瑕疵，并自愿承担由此带来的不利法律后果。五、正因为涉案房屋是作为拆迁安置房永迁给被告居住，且经过公证，所以基于对第三人海滨公司以及当时房屋拆迁主管部门的信赖，被告一直没有购买房屋，而2002年的房价为2000元左右，现在为几万元，被告已无力购买，如失去涉案房屋的居住权，被告将居无定所。六、答辩人认为，即使谢德胜曾经是涉案房屋的所有权人，现原告是涉案房屋的产权人，但依据拆迁方面，合同法、物权法等相关法律规定，答辩人对作为拆迁安置房的涉案房屋的居住权，也是应该得到优先、特别保护的。七、本案应适用诉讼时效制度。第三人述称：本案原、被告的纠纷与第三人没有关系。六被告是涉案房屋的承租户，是之前由于拆迁由第三人安排入住。六被告与广州市东晓房地产经营有限公司签订的租赁合同约定的期限已到期，第三人没有安置的义务。拆迁时，第三人是拆迁原房屋面积多少平方米后又补偿多少平方米，第三人的安置义务已经履行完毕。如果六被告一定要承租公房可以向其他部门申请，第三人没有义务再安置六被告，第三人对原产权人的补偿义务已履行完毕。经审理查明：被告苏汉生和梁金妹为夫妻关系。被告苏汉生、梁金妹、苏敬星、苏浩敬的户籍地址均为广州市海珠区凤岗脚86号705房，苏汉生为户主。苏汉生在诉讼中表示六被告均在涉案房屋居住，其中苏敬星、苏浩敬系其儿子，罗明子系其儿媳，苏子悦系其孙子。本院要求被告提供罗明子和苏子悦的具体身份信息，但被告未提供。房管部门出具的《广州市不动产登记查册表》载明：广州市海珠区凤岗脚86号705房的权属人为原告，登记时间为2014年8月5日；所有权取得方式为购买；等。2012年2月29日，第三人向涉案705单元住户发出《关于泰安居被查封房相关事宜的告知》，主要内容如下：由于您居住的泰安居三梯705房因原开发商经济纠纷问题已被广州市中级人民法院查封，为妥善解决您的住房问题，我司特向您提供以下方案及法律风险分析：一、我司提供可移交海珠区房屋管理局接管的龙景大厦房源（位于海珠区××）供您选择安置：目前我司正与海珠区房屋管理局进行龙景大厦内所有公房的移交手续办理……若您在限期内另选择安置房，可凭重新签订的《广州市城市房屋拆迁安置协议书》向房管局申请办理公房租本，并按房管部门核定的租金标准缴纳房租；二、选择继续居住在705房，待该房经由法院拍卖：因705房在被拍卖过程中的变动因素很多……该房可能被其他买家竞买成功，如果您仍居住在该房，该房存在的房屋所有权风险，我司概不负责；等。被告梁金妹于2012年3月7日在该告知书复印件的签收表上签收。被告还提交了以下证据：1、被告苏汉生（被拆迁人、乙方）与第三人（拆迁人、甲方）于2002年8月3日签订的《房屋拆迁安置协议》，约定：甲方拆除滨江东一巷3号303房屋，乙方是该屋的使用人，承租面积20.37平方米；甲方应于2002年8月3日前，在泰沙凤岗脚泰安居（一期）第七层、产权属于公有的05房、使用面积68.86平方米安置给乙方回迁居住；等。2、被告苏汉生（承租方、乙方）与广州市东晓房地产经营有限公司（出租方、甲方）签订的《广州市房地产租赁合同》，约定甲方同意将坐落海珠区滨江东路一巷3号303部位的房地产出租给乙方作住宅用途使用，租赁期限从2001年6月1日至2005年5月31日；等。3、律师诚信信息、律师函，证明陈萍芳系广东国智律师事务所的专职律师，在代理原告和谢德胜签订涉案《存量房买卖合同》之前，陈萍芳律师受谢德胜的委托发律师函，由此可见，原告在购买涉案房屋前早已知道涉案房屋被作为拆迁安置房，且已有人居住（原告在起诉状中称谢德胜承诺该房屋没有租赁给他人，完全不符合客观事实）；4、民事判决书、原告和第三人企业档案查询资料，证明华莎公司系第三人海滨公司股东之一，广东国安水电消防工程有限公司曾经是华莎公司的股东，谢德胜、华莎公司曾经于2001年为国安司提供抵押担保，而华莎公司、国安公司的法定代表人均为谭永良，可以肯定的是，海滨公司将涉案房屋作为拆迁安置房交给被告永久居住，必定经过谢德胜的同意，他们之间必定有协议，否则，无法解释十多年期间谢德胜不主张权利；本案诉讼之所以发生，系原告、谢德胜、海滨公司合谋，试图以签订涉案《存量房买卖合同》的形式，损害被告的合法权益。原告质证意见如下：对证据1，《房屋拆迁安置协议》真实性无法核实，原告不是协议当事人；该合约不具有合法性，涉案房屋明显为谢德胜个人所有，是私有的，而不是所谓的“公有”房屋。对证据2真实性、合法性、关联性均有异议，该合同的出租人是广州市东晓房地产经营有限公司，出租房屋位于海珠区滨江东路一巷3号303部位，租赁期限已届满，该证据与本案不具有关联性。证据3律师函真实性无异议，合法性、关联性有异议，里面涉及到的是806房住户，被告是705房住户，该证据与本案没有关联；证据4判决书、档案资料真实性无异议，但与本案没有关联；被告主观臆断，没有客观事实依据。第三人质证意见如下：对证据1、2关联性有异议，第三人是根据被告提供的租赁合同进行安置，并不是被告所称的永久居住权。证据3与我司没有关系；证据4的意见与原告的意见一致。原告于2017年2月22日提起本案诉讼。诉讼中，被告还陈述了如下意见：其户是在2002年迁入涉案房屋，2002年至2005年期间有支付租金，到了2005年第三人海滨公司就不收租了，被告方向房管局询问，房管局答复说是因为房屋权属问题没有解决，让被告方等通知，所以被告方2005年之后就没有再交租了，房管局也没有再通知过被告方。第三人还陈述了如下意见：第三人与广州市华莎房地产开发有限公司签订过房屋买卖合同，当时第三人认为房屋产权人是华莎公司，后来，该公司将涉案房屋“一房两卖”，涉案房屋被查封，无法进行过户；在2012年第三人得知房屋无法过户后就已发函给被告，希望可以为被告重新安置。本院认为：原告通过购买而取得讼争房屋的所有权，故依法对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。鉴于本案的实际情况，被告方在2012年已经知悉涉案房屋的所有权存在诉讼风险，故原告现在要求六被告搬迁合法有理，本院予以支持。但考虑到被告一家原为公房承租户，原告应予以体谅，六被告也应积极自行解决住房问题，故原告应给予六被告合理的期限搬迁，该期限以一个月为宜。由于六被告实际使用了原告的房屋，故理应在使用房屋期间向原告支付房屋使用费，但原告要求六被告按4000元/月的标准支付房屋使用费依据不足，本院不予采纳，房屋使用费应按有资质的评估部门评定的私房住宅租金标准计付，且每月以4000元为限。被告提出了诉讼时效的抗辩意见，该意见符合法律规定，故本案房屋使用费应从2015年2月23日起计至房屋实际交还之日止。对于原告主张的2015年2月23日前的房屋使用费，因已超过诉讼时效，故本院不予支持。至于被告主张的房屋拆迁安置补偿问题，与本案不属同一法律关系，被告应另循法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告苏汉生、梁金妹、苏敬星、苏浩敬、罗明子、苏子悦在本判决生效之日起30日内腾空搬出广州市海珠区凤岗脚86号705房，并将房屋交还给原告广州市两和贸易有限公司。二、被告苏汉生、梁金妹、苏敬星、苏浩敬、罗明子、苏子悦在本判决生效之日起30日内向原告支付从2015年2月23日起至房屋实际交还之日止的房屋使用费（每月按有资质的评估部门评定的私房住宅租金标准计付，但每月以4000元为限）。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2620元，由六被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  蔡华强人民陪审员  黄碧茹人民陪审员  王君碧二〇一七年十二月十五日书 记 员  陈嘉欣程淑玲