湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘0104民初765号
原告长沙旭海房地产开发有限公司，住所地长沙市岳麓区望城坡阳明山庄013栋502号。
法定代表人何燕飞，总经理。
委托代理人谭胜涛，湖南昌言（长沙）律师事务所律师。
委托代理人尹某，湖南昌言（长沙）律师事务所律师。
被告欧银辉，男，1980年8月15日出生，汉族，户籍所在地长沙市岳麓区，现住长沙市岳麓区，
委托代理人刘云峰，湖南和润律师事务所律师
原告长沙旭海房地产开发有限公司（以下简称“旭海公司”）诉被告欧银辉商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月26日立案受理后，依法由审判员郭曙适用简易程序于2018年4月19公开开庭进行了审理，书记员周婧担任法庭记录。原告长沙旭海公司的委托代理人尹某，被告欧银辉及其委托代理人刘云峰经均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告长沙旭海公司诉称：2015年8月18日原告与被告签订了编号为XD120050105的《长沙商品房买卖合同》（以下简称“合同”），合同约定被告购买原告开发的旭辉御府第9栋2单元105号房屋，总房款580792元，付款方式为首付款+公积金贷款。合同签订后仅向原告支付了首付120792元，剩余购房款一直未能支付。
2017年3月24日，被告向原告申请变更付款方式为首付款+银行按揭贷款，双方经协商后重新签订了一份编号为715121075101的《长沙市商品房买卖合同》（以下简称“新合同”）。关于付款方式及期限，新合同第6条约定：“买受人以银行按揭方式付款的，应于本合同签订之日向出卖人首期房款120792元，剩余放宽460000元向银行申请贷款。”同时新合同补充条款第五条第3款约定：“本合同签订之日起60天内，买受人申请的按揭贷款应全额到达出卖人账户……如买受人因法律、政策、政府、银行、自身及其他原因未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买手人必须以现金或其他方式在上述期限内付清购房款……买受人逾期付款的，同意按本合同第七条的约定承担逾期付款的违约责任”。关于逾期付款的违约责任，新合同第七条约定：“买受人未按本合同的约定时间付款，双方同意按逾期时间分别处理；（2）逾期超过60日，出卖人解除合同的，买受人按合同总金额的20%向出卖人支付违约金，合同自出卖人向买受人发出的书面解除通知之日起解除。”
同时，新合同补充条款第二十条第五款还约定：合同无效、撤销或者因法律规定或约定解除、终止的，买受人应在3个工作日内配合出卖人办理合同备案登记注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续。
新合同签订后，被告向银行申请的贷款因自身原因未获批准，且被告也未在期限内以现金或者其他方式付清购房款。期间，原告多次通过电话、短信、发函等方式向被告催款，但被告一直未能按约支付，现逾期已超过60日，按照合同的约定，出卖人有权解除合同并要求买受人按合同总价款的20%支付违约金。综上所述，为了维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、确认合同编号为715121075101的《长沙市商品房买卖合同》已解除；2、判令被告向原告支付合同总金额20%的违约金，共计116158.4元；3、判令被告在合同解除后的3个工作日内配合原告办理合同备案登记注销、预告登记注销、抵押登记注销手续；4、被告承担本案诉讼费用。
被告欧银辉辩称：原告所称的房款未交足是实，被告不愿意解除合同，愿意继续履行合同，且会将剩余房款一次性支付。即使法院判决解除合同，被告也认为违约金计算过高。
经审理查明，2015年8月18日原、被告签订了编号为XD120050105的《长沙商品房买卖合同》，合同约定被告购买原告开发的旭辉御府第9栋2单元105号房屋，建筑面积118.82平方米，单价为4888元，总房款580792元，付款方式为首付款+公积金贷款，即合同签订之日支付首期房款120792元，剩余购房款460000以公积金贷款方式付款。
该合同签订后，被告欧银辉支付了首付款120792元及维修基金等，原告旭海公司于2017年3月6日向长沙市房屋交易管理中心办理了网签登记。由于被告公积金贷款未获批准，2017年3月24日，原、被告双方又重新签订了一份编号为715121075101的《长沙市商品房买卖合同》（以下简称“新合同”）。变更付款方式为：第六条“买受人以银行按揭方式付款的，应于本合同签订之日向出卖人首期房款120792元，剩余房款460000元向银行申请贷款，出卖人应协调办理。买受人应在本合同签订之日起三日内将申请办理银行按揭所需的全部材料提交，并前往指定地点办理贷款相关手续、按要求交情相关款项和费用。”第七条“买受人未按本合同的约定时间付款，双方同意按逾期时间分别处理；（2）逾期超过60日，出卖人解除合同的，买受人按合同总金额的20%向出卖人支付违约金，合同自出卖人向买受人发出的书面解除通知之日起解除。”同时新合同补充条款第五条第3款约定：“本合同签订之日起60天内，买受人申请的按揭贷款应全额到达出卖人账户……如买受人因法律、政策、政府、银行、自身及其他原因未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人必须以现金或其他方式在上述期限内付清购房款……买受人逾期付款的，同意按本合同第七条的约定承担逾期付款的违约责任”。合同补充条款第二十条第5款约定：合同无效、撤销或者因法律规定或约定解除、终止的，买受人应在3个工作日内配合出卖人办理合同备案登记注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续。
新合同签订后，被告欧银辉向银行申请贷款因自身原因未获批准，且被告欧银辉也未在约定期限内以现金或者其他方式付清房款。2018年1月2日原告旭海公司通过圆通速递向被告欧银辉发出《律师函》：请在收到本函件之日起3日内（最迟在2018年1月8日前），协商继续履行合同事宜并支付剩余房款460000元和逾期违约金31464元。2018年1月11日原告旭海公司再次通过圆通速递向被告欧银辉发出《解除合同通知书》，通知如下：（1）自本通知送达您之日，我司与您签订的合同编号为715121075101的《长沙市商品房买卖合同》即解除，我司依照合同约定收取合同总金额20%的违约金；（2）限您在收到本通知之日起三个工作日内配合我司办理该房屋的解除网签备案及预告登记手续。被告欧银辉仍未付款。
上述事实，有长沙市商品房买卖合同及附件、签约缴款确认单、收款收据、发票、合同备案查询信息、《催告函》、《律师函》、《解除合同通知书》、快递回单等证据予以证明，本院予以确认。
本院认为，原告旭海公司与被告欧银辉签订的《长沙市商品房买卖合同》及其附件系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据双方2017年3月24日合同补充条款第五条第3款约定：“本合同签订之日起60天内，买受人申请的按揭贷款应全额到达出卖人账户”的约定，现被告欧银辉未按照合同约定期限支付剩余购房款，已构成违约，原告旭海公司解除双方签订的商品房买卖合同有合同依据。当事人依据合同约定解除条件主张解除合同的，自解除通知到达对方时解除。本案原告旭海公司向被告欧银辉发出解除合同通知书于2018年1月17日送达被告，因此原、被告双方签订的《长沙市商品房买卖合同》及其附件于2018年1月17日起解除。
因被告欧银辉存在违约，应当向原告旭海公司支付违约金。原告旭海公司根据合同约定按照合同总金额20%要求被告欧银辉支付违约金，被告欧银辉在庭审中主张该约定标准过高，本院考虑违约金的计算应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情调整为10%，原告旭海公司主张超出部分，本院不予支持。对被告欧银辉已支付的首付款及已缴纳的其他费用，其可以另循途径予以解决。
根据原、被告双方在合同补充条款第二十条第5款约定：“合同无效、撤销或者因法律规定或约定解除、终止的，买受人应在3个工作日内配合出卖人办理合同备案登记注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续”的约定，原、被告双方之间的商品房买卖合同解除后，被告欧银辉应当协助原告旭海公司到合同（或产权）登记机关办理好注销合同备案登记（或产权预登记）的相关手续。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告长沙旭海房地产开发有限公司与被告欧银辉于2017年3月24日签订的715121075101《长沙市商品房买卖合同》及其附件于2018年1月17日起解除。
二、被告欧银辉于本判决生效之日起三十日内协助原告长沙旭海房地产开发有限公司到长沙市房屋交易管理中心办理完注销合同备案登记的相关手续。
三、被告欧银辉于本判决生效之日起三十日内一次性向原告长沙旭海房地产开发有限公司支付违约金58079.2元；
四、驳回原告长沙旭海房地产开发有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取1311.5元，由被告欧银辉负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 郭曙
二〇一八年四月二十六日
书记员 周婧
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。