福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽02民终5373号
上诉人（原审被告）：吴森特，男，汉族，1991年11月1日出生，住福建省厦门市翔安区。
委托诉讼代理人：黄希，福建德和联盟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张健荣，男，汉族，1988年7月10日出生，住福建省龙岩市永定区。
委托诉讼代理人：黄杰、张铮，福建远大联盟律师事务所律师。
上诉人吴森特因与被上诉人张健荣房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市海沧区人民法院（2017）闽0205民初2323号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
吴森特上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，发回重审或依法改判。事实和理由：一、一审法院未能充分考虑案件的客观事实，判决的违约金数额过高，违反了公平原则，依法应予调整。首先，吴森特在该涉案房屋买卖合同订立之初就已明确告知张健荣该房屋的真实权属情况，且该《房产买卖协议》能否顺利履行，是以吴森特与涉案房屋权属人之间的房屋买卖合同顺利履行为前提的。张健荣对此事实是知晓并愿意承担相应风险的。后确因房屋产权人单方解除与吴森特之间的《房屋买卖合同》致使吴森特与张健荣之间的《房产买卖协议》无法履行。在此基础上，不能简单的将合同无法履行的过错责任分配给吴森特一方，应综合事实情况，按各自的情节承担相应的过错责任。其次，本案双方在此次交易过程中均有过错，双方按照各自的过错情节对违约责任承担各自的责任。一审法院未能充分考虑张健荣一方的过错直接支持张健荣提出的违约金有违公平原则，且该违约金的数额大大超出了张健荣所遭受的实际损失，依法应予调整。二、一审法院要求吴森特承担中介的诉求缺乏事实与法律依据，依法应予驳回或予以调整。首先，居间人收取居间报酬应当勤勉履行完居间合同所约定的义务方能足额收取，而本案中《房产买卖协议》并未履行完毕，居间人可要求合理的费用，一审法院中介费明显高于合理的费用。其次，依据《房产买卖协议》与居间报酬有关的条款，该费用应由张健荣承担。本次房产买卖无法继续履行，双方均有过错，就算是损失承担，也不应当由吴森特一方承担。再者，居间人作为专业的房产买卖中介方，理应恪守《房地产经纪管理办法》等行业规范。本案中居间人为了收取中介费，故意忽略了本次买卖的诸多风险，违规促成了《房产买卖协议》的订立，该约定的中介费依法不应当得到支持。且张健荣仅凭一张个人的收款收据更无法证明其向居间方支付了相应的费用。
张健荣答辩称，其意见与一审时的意见一致。1、房屋的价格已经上涨，张健荣的损失不止20万，并且20万是有明确约定的，是定金，也是法律予以认可的。结合本案，合同于3月6日签订后吴森特才购买上述房产，是投机倒把，其已经从案外人处取得了赔偿。如果本案不支持违约金，吴森特将从投机倒把获得巨大利益。事实上该20万违约金甚至是过低的。2、关于中介费的问题，合同已经有明确约定，经过双方确认。在吴森特与案外人的买卖合同中，也有中介费的约定。至于中介费支付给个人，我方在一审证据中可以看出这个人是中介的负责人。当时也是这个人代表房产中介签署协议，其收取中介费没有任何争议。吴森特与中介其实是同一伙人，一起倒卖房产套利。
张健荣向一审法院提起诉讼，请求判令：1、吴森特立即向张健荣返还房产买卖协议项下已付款项270000元（人民币，币种下同）；2、吴森特向张健荣支付违约金200000元；3、吴森特承担张健荣已支付的中介费20000元；4、吴森特承担本案全部诉讼、保全费用、公告费。
一审法院认定事实：2017年3月6日，吴森特作为出售人与张健荣作为购买人在置信公司的居间下签订一份《房产买卖协议》（编号0000403），协议载明：甲方为吴森特，乙方为张健荣，丙方为置信公司未来海岸直营店。协议约定：第一条，甲方同意将坐落于海沧区嵩屿北五里54号509室房产出售给乙方，建筑面积87.61平方米；第二条，甲乙双方同意，上述房屋的成交总价2920000元，协议签订之日乙方支付甲方购房定金200000元；第四条，乙方将总房款分四次支付给甲方，已支付的购房定金可冲抵首期购房款，具体付款日期及金额如下：乙方于2017年3月6日向甲方支付定金200000元，于2017年3月6日向甲方支付首付款70000元，于2017年6月30日向甲方支付900000元，乙方向银行申请商业贷款1750000元，该贷款由银行直接转至甲方账户；第五条，上述房产的产权现状为尚未办理土地房屋产权证，但处于抵押状态；双方应于2017年7月5日前前往甲方原中贷银行办理提前还贷手续；第六条，甲乙双方应于2017年8月1日前,以本协议书为基础签订土房局印制的《厦门市房地产买卖合同》并前往土房局办理交易过户登记手续；甲方应于2017年7月10日前将房产交付给乙方使用；第十二条，违约责任：1、甲乙双方签订本协议后，双方不得中途毁约，若甲方中途毁约，应以书面形式立即通知乙方及丙方，并自毁约之日起三日内应以乙方所付定金的双倍及乙方已付款（不计利息）返还给乙方，若乙方中途毁约，应以书面形式立即通知甲方及丙方，甲方应自乙方毁约之日起三日内将乙方的已付购房款（不计利息）返还给乙方，但购房定金归甲方所有；2、若乙方不能按期支付房款或甲方不能按期交付房产，每逾期一日，违约方向守约方支付房产成交总价0.05%的违约金，任何一方逾期超过柒日仍未履约的，视为毁约，守约方有权解除合同，同时毁约方应按本条第1款的约定承担毁约责任。第十三条，鉴于丙方已促成甲乙双方之间房产买卖关系的成立，本协议签订后，甲乙双方同意向丙方支付中介费30000元，其中甲方支付0元，乙方支付30000元；第十七条，双方约定的其他事项，如一手产权未办理，甲方需先自行办理一手产权，办理一手产权相关费用由甲方承担，甲方同意乙方可指定第三方过户，如甲方违约，需退还乙方70000元首付款及200000元定金加200000元赔偿金，共计470000元，如乙方违约，甲方没收乙方200000元定金。协议签订当日，张健荣依约向吴森特支付了定金200000元和首期购房款70000元，并支付给置信公司中介费20000元。
张健荣从置信公司获知其与吴森特的房产买卖协议无法继续履行，委托福建远大联盟律师事务所于2017年6月14日向吴森特发出《律师函》，通知吴森特于2017年6月14日起解除上述《房产买卖协议》，并要求吴森特退还购房款、支付违约金和中介费。后张健荣于2017年6月27日向法院提起诉讼。
一审法院另查明：本案讼争房产系案外人苏学军、邱东华于2013年3月4日向厦门海投房地产有限公司购买并办理了商品房买卖合同登记备案。吴森特与苏学军在置信公司居间下于2017年3月6日签订房产买卖协议，由吴森特向苏学军购买本案讼争房产。2017年3月14日，苏学军与吴森特签订一份《解约协议》，苏学军与吴森特解除之间的房产买卖协议，苏学军退还吴森特购房定金200000元并支付吴森特违约金200000元。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。吴森特与张健荣就讼争房产签订的编号0000403《房产买卖协议》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。虽然吴森特在签订房产买卖合同时尚未取得讼争房产所有权证，但根据相关规定，在缔约时对标的物没有所有权或者处分权的以及在签订房产买卖合同时未取得房屋所有权证的情形，并不影响双方签订的房产买卖合同效力。合同签订后，张健荣依约支付了购房定金200000元和首期购房款70000元，还支付给置信公司中介费20000元。案外人苏学军、邱东华系讼争房产的所有权人，吴森特于2017年3月6日向苏学军购买讼争房产，而后吴森特与苏学军于2017年3月14日解除了之间的讼争房产买卖合同，吴森特以自己的行为表明不履行与张健荣之间的《房产买卖协议》中其作为出卖人所承担的交付及过户讼争房产的主要义务，构成根本违约，应承担相应的违约责任。张健荣在得知《房产买卖协议》已客观履行不能的情况下，行使不安抗辩权中止履行和通知解除合同，符合法律规定。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现张健荣主张吴森特返还购房款270000元和支付违约金200000元、中介费损失20000元，具有合同和法律依据，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，判决：一、吴森特应于判决生效之日起十日内向张健荣返还购房定金和购房款合计270000元；二、吴森特应于判决生效之日起十日内向张健荣支付违约金200000元；三、吴森特应于判决生效之日起十日内向张健荣支付中介费损失20000元。如果吴森特未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费8650元，减半收取4325元，由吴森特负担。
二审审理期间，双方均未提交新的证据。
二审经审理查明，吴森特认为其在3月14日与房东达成解除合同之后，马上就通知了张健荣，并在中介进行了商谈，对违约金数额没有达成一致意见，这客观上不是吴森特造成的。张健荣一审时提交的证据《说明》、《解约协议》因为没有原件，吴森特不予质证。此外，双方对一审判决查明的事实均无异议，本院对双方无异议的事实予以确认。
本院认为，本案事实简单清楚，因吴森特与涉案房屋产权人苏学军解除房产买卖协议，造成吴森特无法履行与张健荣所签《房产买卖协议》项下的合同义务，吴森特构成根本违约，应当承担违约责任。张健荣对涉案《房产买卖协议》不能履行并无过错，不承担过错责任。吴森特主张违约金数额超出张健荣的实际损失，但并未提供证据予以证明。吴森特向案外人苏学军购买涉案房产的目的在于另行出售赚取差价，其在签订购房合同的时候就已经充分衡量收益与风险，且在解除与苏学军的房产买卖协议后，吴森特也已经得到补偿，如本案下调违约金金额，则有违公平原则和诚实信用原则，故对吴森特调整违约金的主张，本院不予采纳。张健荣向吴森特主张中介费损失，具有事实和法律依据，本院予以支持。综上，吴森特的上诉请求缺乏事实和法律依据，应于驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费8650元，由吴森特负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾 聆
审判员 柯艳雪
审判员 章 毅
二〇一八年二月二十六日
书记员 林加仁
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。