浙江省安吉县人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0523民初1242号原告：陈必勇，男，1992年7月4日出生，汉族，住安吉县。委托诉讼代理人：戴先顺，浙江振源律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄梦瑶，浙江振源律师事务所律师。被告：安吉兴光房地产开发有限公司，住所地安吉县递铺镇天目路133号，统一社会信用代码913305236878576599。法定代表人：王海良。原告陈必勇与被告安吉兴光房地产开发有限公司（以下简称兴光公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年3月9日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员王洪波独任审理，于2016年4月26日公开开庭进行了审理。原告陈必勇的委托诉讼代理人戴先顺、黄梦瑶，被告兴光公司的法定代表人王海良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈必勇向本院提出诉讼请求：1.被告履行合同义务为原告办理契证、土地及房屋权属证书；2.被告支付逾期交房违约金10269元（自2014年12月31日起按日万分之二计算至2015年4月15日止）；3.被告支付原告逾期办证违约金11638.2元（自2015年8月5日起计算至2016年3月8日，此后按每日万分之一的标准计算至实际办证交付原告时止）。事实和理由：2013年7月12日，原被告签署《商品房买卖合同》一份，约定由原告购买被告开发的阳光华苑商品房一套，房屋总价款为489000元，交房时间为2014年12月31日，被告取得并为原告办理三证（契证、土地、房屋权属证书）的时间为2015年3月31日前，且双方对逾期办证的违约责任作出了相关约定。后原告按约支付了购房款，但被告直至2015年4月15日才通知原告交房，且至今未给原告办理三证，也未按《合同》约定支付违约金，原告遂诉至本院要求判准其诉请。被告兴光公司辩称，被告已于2015年7月9日完成了合同约定的房屋相关的权属证书。根据《商品房买卖合同》第七条的约定：买受人应在收到出卖人通知办理贷款手续之日起30日内到指定银行办理或住房公积金中心办理贷款申请手续，如因买受人原因，未能在30日内办理银行或住房公积金中心办理贷款申请手续的，则买受人必须在上述30日期满后的15天内，即原告应在2013年8月11日前一次性付清剩余购房款，现原告实际结清购房款的时间为2014年4月11日，逾期165天，故原告违约在先。另根据《商品房买卖合同》第九条之约定，发生其他被告不能控制的事件（包括雨季、冬雪、停电）的，出卖人可凭有关部门证明据情顺延。现被告在房产开发期间应天气原因的天数在2013年度、2014年度各有136天和146天，天气原因影响了被告的开发周期，导致被告无法按期交房，因此，上述天数可在逾期交房天数中予以扣除，故被告并未逾期交房，因此产生的诉讼费应由原告自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。双方当事人对商品房买卖合同、收据、承诺书均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据上述认定的证据及庭审中当事人的陈述，本院对本案事实认定如下：2013年6月26日，原被告签订《商品房买卖合同》，合同约定的主要内容如下：原告购买被告开发的阳光华苑5幢3-606室预售商品房一套，房屋总价款为489000元。原告应在合同签订之日起7日内支付购房首付款149000元，原告申请银行按揭贷款或者住房公积金贷款的，自收到被告通知办理贷款手续之日起30日内到指定银行或住房公积金中心办理贷款申请手续，如因原告原因未能在30日内办理银行或住房公积金中心贷款申请手续的，原告必须在上述30日期满后的15天内，一次性付清余款34万元。被告应当在2014年12月31日前将符合各项条件的商品房交付原告使用。被告负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或《土地使用权证明》。被告负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。被告承诺于2015年3月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给原告。原告委托被告办理该商品房转移登记。被告不能在上述约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日起90日内，被告交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的1%承担违约责任；2.约定日期起90日以后，被告仍不能交付权属证书或登记证明的，若原告退房，被告在原告提出退房要求之日起30日内将原告已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。若原告不退房，被告自约定之日起至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。《合同补充协议》第十五条，若出卖人逾期交房已承担违约责任的，则本合同第十六条中出卖人承诺交付土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同，该期限内出卖人不再承担逾期交付土地、房屋权属证书的相应违约责任和赔偿责任。合同签订后，原告按约陆续支付了全部购房款。2015年3月18日，原被告办理了交房手续。2015年4月1日，原告支付被告交房费用1万元。2015年7月31日前，被告已办理案涉商品房的土地使用权及房产所用权初始登记，取得《土地使用权证书》和《房屋所有权证》。2016年1月4日，被告出具“关于办理产权证的承诺”一份，承诺于2016年1月31日前将已缴交房费的契证办理完毕，于2016年2月28日前将已缴交房费的房产证、土地证办理完毕。2016年11月30日，被告将案涉房产转移登记在原告名下并取得不动产登记证书。本院认为，本案争议焦点是：1.原告是否存在逾期支付购房款的情形；2.被告是否构成逾期交房，以及逾期交房的天数；3.被告是否构成逾期办理房产的权属证书，以及逾期办证的天数；4.违约金如何计算。一、关于原告是否逾期支付购房款。被告抗辩主张，根据《商品房买卖合同》第七条之约定，原告应在收到被告办理贷款手续的通知后30日内办理贷款手续，若因原告原因未办理相关手续的，应于30日期满后15日内，即于2013年8月11日一次性支付剩余购房款。现原告迟至2014年4月11日才付清全部购房款，已构成逾期支付购房款的情形。本院认为，被告未就原告何时收到被告发出的办理贷款手续通知书向本院举证，故原告最迟应在何时结清购房款无法计算，因此本院认定原告未逾期支付购房款。二、被告是否构成逾期交房，以及逾期交房的天数。被告抗辩主张，根据《商品房买卖合同》第九条之约定，发生其他被告所不能控制的事件（包括雨季、冬雪、停电）的，被告可凭有关部门证明据情顺延。现案涉房产在开发期间，2013年度共有雨天136天，2014年度共有雨天146天，均应当在计算逾期天数时扣除相应的天数。本院认为，雨天等天气情形应是被告在签订商品房买卖合同时可合理预见的影响工期的因素，相对整个工程的工期而言，上述因素的存在并未造成工期的明显延长，故对被告关于扣减因雨天等因素所造成的工期延误天数的主张，本院不予采纳。因此，本院认定，本案的逾期交房期限从2015年1月1日起算至2015年3月18日，计76天。三、关于被告是否构成逾期办理房产的权属证书，以及逾期办证的天数问题。原告主张，依据双方签订的《商品房买卖合同》第十六条第三款约定，被告应于2015年3月31日前办理好土地、房屋权属证书，即转移登记证书，交付给原告。现截至被告起诉时仍未向原告交付房屋所有权证和土地使用权证，已构成违约，应按合同的约定标准支付违约金。被告抗辩，该条款系针对房屋初始登记证书的约定，而对转移登记证书虽约定委托被告办理，但未明确约定办理（取得转移登记证书）的期限，故被告不构成逾期办证违约。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。根据该法条的规定，对案涉的《商品房买卖合同》第十六条的理解，应结合该条第一款的约定，其第二款中的“取得前款规定的土地、房屋权属证书”，应当理解为初始登记证书。至于该款中“交付给买受人”的约定，并非无任何意义，若是买受人自行办理商品房转移登记的情况下，是需要出卖人将前款规定的土地、房屋权属证书交付给买受人的。因此，第十六条仅是对办理初始登记的期限进行了约定，并未对转移登记期限作出明确约定。在商品房买卖合同中，有关逾期办证，的确存在初始登记和转移登记两种情形的逾期办证，但对买受人而言，初始登记证书何时办出对其没有实质意义，买受人真正关心的是房产何时登记至其名下，即转移登记证书何时取得。众所周知，商品房买卖关系中的出卖人与买受人签订的《买卖合同》无一例外均为房产商提供的格式合同，出卖人往往利用自己的优势地位在《买卖合同》中仅约定初始登记期限，却对买受人有实际意义的转移登记时限不作约定，这有违合同法的公平原则和诚实信用原则。当事人在《商品房买卖合同》中对转移登记办理期限没有约定的，并不意味着在买受人委托出卖人办理商品房转移登记的情况下，出卖人可以不受任何限制。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”该法条中的“房屋权属证书”，显然是指转移登记证书。案涉房产在2013年6月26日签订买卖合同时已明确是预售商品房，现原被告虽未就商品房何时交付举证，但庭审陈述时原被告均认可商品房实际交付之日为买卖合同约定的交付之日（合同约定的交付期限为2014年12月31日前）延迟78天，即2015年3月18日。被告抗辩根据合同补充协议第十五条之约定，逾期交房已承担违约责任的，办理转移登记的时间应在逾期交房的期限内顺延。但原被告并未约定办理转移登记的具体时间，即从何时顺延无从谈起，另《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的三个月期间对原被告而言属合理期间，故被告办理房屋所有权登记的期限最迟应在2015年6月18日前，超过该期限的，出卖人应当承担违约责任，因此，原告要求被告支付自2015年8月5日起的逾期办证违约金，符合法律规定。综上，为衡平双方的利益，本院酌情认定，本案的逾期办证期限从2015年8月5日起算至2016年11月30日，计483天。四、关于逾期交房违约金及逾期办证违约金的计算标准问题。双方签订的《商品房买卖合同》第十条，对逾期交房约定了违约金计算标准，即逾期交房超过30日而原告要求继续履行合同的，按已交付房价款的0.2‰计付。原告据此要求被告支付逾期交房违约金，本院予以支持。双方签订的《商品房买卖合同》第十六条，对初始登记权属证书的逾期交付约定了违约金计算标准，即逾期超过90日的按已交付房价款的日0.1‰计付。而且，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，对于合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。现原告诉请的违约金未超过该标准，故本院参照合同约定的按已交付房价款的日万分之一的标准来计付逾期办证违约金。综上，本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。被告的逾期交房及逾期办证行为构成违约，应承担相应的违约责任。本院核定本案的逾期交房违约金为：7433元（489000元×76天×0.2‰）；逾期办证违约金为：23619元（489000元×483天×0.1‰）。被告辩称原告逾期支付购房款亦构成违约，无证据证明，本院不予采纳；对被告所辩称的因逾期交房则约定的办理权属证书期限可顺延的意见，因原被告实际未约定办理转移登记证书的期限，该条款无法适用，故对被告该辩称意见亦不予采纳。对原告要求被告办理契证、土地、房屋权属证书的诉请，因上述权属证书已办理完毕，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十五条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告安吉兴光房地产开发有限公司支付原告陈必勇逾期交房违约金7433元，限于判决生效之日起十日内付清；二、被告安吉兴光房地产开发有限公司支付原告陈必勇逾期办证违约金23619元，限于判决生效之日起十日内付清；三、驳回原告陈必勇的其它诉讼请求。本案案件受理费175元（已减半），由被告安吉兴光房地产开发有限公司负担，限于本判决生效之日起十日内缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审判员  王洪波二〇一六年十二月二十一日书记员  顾 秀·??10?··??1?·