山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）威民四终字第69号
上诉人（原审原告）：陈县清，男，1977年8月1日出生，汉族。
委托代理人：张卓林，山东宏安律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：林玉霞，女，1953年8月1日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）：汪道军，男，1972年12月26日出生，汉族。
委托代理人：赵玉华，山东晨曦律师事务所律师。
上诉人陈县清因房屋租赁合同纠纷一案，不服威海经济技术开发区人民法院（2013）威经技区民初字第963号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本�，现已审理终结。
原审法院审理查明，2010年5月1日，原告与被告林玉霞签订房屋出租协议，约定被告林玉霞将位于威海市深圳路509-15号门市房出租给原告使用，租期两年，自2010年5月1日起至2012年4月30日止，两年租金2万元，原告已经付清该款项。2012年4月15日，原告与被告林玉霞续签房屋租赁协议，约定原告继续承租涉案房屋，租赁期5年，自2012年5月1日起至2017年4月30日止，年租金1.5万元，租金于每年5月1日前支付。2013年4月11日，原告通过邮政储蓄银行将2013年5月1日至2014年4月30日的房租1.5万元汇至被告林玉霞账户。
2013年8月25日，二被告口头约定汪道军购买林玉霞所有的涉案房屋，并支付5000元定金。2013年9月5日，汪道军又支付购房款4万元，林玉霞向汪道军出具收条。2013年9月12日，二被告补充签订房屋买卖协议，约定：林玉霞将涉案房屋卖给汪道军，总价款为34.5�元，首付4.5万元，其中贷款15万元，剩余款项于2013年9月12日前全部付清，贷款到账过户，如林玉霞再次违约则双倍赔偿，赔偿金额为19.5万元，汪道军一切费用均由林玉霞赔偿，如汪道军反悔，已交林玉霞的房款不退。同日，被告汪道军通过中国邮政储蓄银行其妻子何敏燕的账户向被告林玉霞汇款15万元。
2013年9月16日，原告陈县清诉至原审法院，要求确认其对二被告买卖的位于威海经济技术开发区深圳路509-15号门市房享有优先购买权。被告林玉霞辩称，原告所述属实，其确实与被告汪道军签订了房屋买卖合同，在这之前没有通知原告，原告也确实是涉案房屋的租户。被告汪道军辩称，虽然法律规定承租人有优先购买权，但并不适用于本案。在原告主张优先购买权之前被告林玉霞已经将房屋卖给被告汪道军，合同已经进入实质性履行阶段，被告汪道军已经支付了房款19.5万元，并已向房屋登记主管部门及税务机关缴纳了相关的税费。且汪道军已经就与林玉霞所签订的房屋买卖合同履行事宜向法院提起诉讼，要求林玉霞继续履行合同。
庭审过程中，被告林玉霞称其在与被告汪道军就涉案房屋进行买卖之前确实未通知过原告，被告汪道军称该通知义务系被告林玉霞的义务，不应由其承担因此产生的不利后果。被告汪道军称涉案房屋的买卖已经进入办理所有权登记手续的阶段，并提交以下证据：1、二被告签订的威海市房屋买卖合同；2、二被告签字的房屋所有权转移登记申请书；3、2013年9月9日威海市地方税务局直属征收局出具的完税凭证三张，证实其已经就涉案房屋的买卖交纳了契税5700元，为林玉霞代交印花税、土地增值税、个人所得税、营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加等税费共计16530元。4、2013年9月9日威海市地方税务局直属征收分局向威海市房地产市场交易管理处发出的房产权属转移涉税证明，载明“林玉霞关于涉案房屋的相关税收事宜已经审核，请予办理房产权属转移和登记手续”；5、威海天顺房地产评估咨询有限公司为汪道军出具的收据一张，证实其缴纳房屋评估费900元。原告称对上述证据均不清楚，该宗证据恰恰证明二被告侵害了其优先购买权，且二被告的买卖行为并未完成。被告林玉霞对上述证据1、2中其签字无异议，但称内容其并不清楚，对其余证据均不清楚，称上述手续均是由汪道军办理，其并未支出费用，税费均是由汪道军负担。
被告汪道军称对涉案房屋其尚有15万元房款未付清，系因双方约定该款项由贷款偿付，但被告林玉霞给银行打电话，银行将贷款业务停办造成的。被告林玉霞对此予以认可，称因原告提起诉讼，故其要求银行停办该业务。原告称其与被告汪道军系邻居关系，其购买原告承租的房屋而未通知原告，属于恶意，并非善意第三人。被告汪道军对此不予认可，称其并不知道需通知原告，其并无通知原告的义务，且二被告就涉案房屋的买卖价格符合市场规律。另查明，涉案房屋建筑面积25.74平方米。
原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案的争议焦点为：原告主张确认对涉案房屋的优先购买权是否能够得到支持。被告林玉霞作为房屋的所有权人出卖租赁房屋，应当在出卖之前的合理期限内通知作为原告的承租人，原告享有以同等条件优先购买的权利。若第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持。法律赋予承租人的优先购买权，属于债权性质，该债权的行使条件并非是绝对的，而是有阶段限制的，优先购买权的行使仅能发生在买卖过程中未办理房屋过户手续前，而非房屋买卖的整个过程中。若买受人系善意且已经办理了所有权登记手续，则承租人的优先购买权丧失。
在合理期限内通知承租人的法定义务应当由出卖人承担，而非买受人，本案中，原告及被告汪道军虽为邻居关系，但被告汪道军并无通知原告的法定义务，其称也不知道需要通知原告，且二被告之间关于涉案房屋的买卖合同系双方真实意思表示的结果，约定的交易价格基本符合市场交易规律，现原告以被告汪道军亦应当具有通知原告的义务主张被告汪道军并非善意，本院依法不予支持，被告汪道军应当被认定为善意第三人。
二被告达成房屋买卖意向后，被告汪道军依照约定支付了定金及部分购房款、向税务部门缴纳了购房所需的税费、向评估机构交纳了评估费、并向房管部门递交了房屋所有权转移登记申请书，即二被告就涉案房屋的买卖已经进入房屋所有权变更登记程序，被告汪道军为所有权变更登记作出了必要的准备并履行了其应尽的义务，应当认定为被告汪道军作为善意第三人购买涉案房屋并履行了办理房屋所有权登记的必要手续，现原告主张优先购买权，不利于市场交易的稳定，二被告签订的房屋买卖合同应当继续履行，本院对原告主张确认优先购买权的诉讼请求依法不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、第二十四条第四款之规定，判决：驳回原告要求确认其对二被告买卖的涉案房屋享有优先购买权的诉讼请求。案件受理费减半收取50元，由原告负担。
宣判后，陈县清不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判。理由为：1、依据合同法的规定，出租人出卖之前应当在合理期间内通知承租人，上诉人在同等条件下享有优先购买权。2、汪道军并非善意第三人，林玉霞原审中称在签订买卖协议前，汪道军告知其陈县清刚贷款买完住宅楼，没钱购买涉案房屋，导致林玉霞在卖房之前没有履行通知上诉人的义务。且涉案的房屋产权并没有变更登记，上诉人并没有丧失优先购买权。
被上诉人林玉霞答辩称，汪道军打电话告知要购买房屋，并称价格只能卖到35万元，之后因为税款问题，双方在电话中协商房价为34.5万元，被上诉人的侄子代收定金5000元。被上诉人于2013年9月3日晚到达威海，次日双方到房管部门办理了相关手续，汪道军交付了相关税款。由于汪道军需要贷款购买该房屋，银行到诉争房屋处拍照时，承租人陈县清得知被上诉人已将该房卖出，陈县清称其作为承租人享有优先购买权。在汪道军与被上诉人联系买房事宜时，汪道军称陈县清新买了住宅楼，没有能力购买涉案房屋。被上诉人信以为真，在卖房时就没有通知承租人。
被上诉人汪道军答辩称，原审判决正确，应予维持。
二审中，考虑到被上诉人林玉霞在黑龙江省黑河市，路途遥远，本院于2014年5月16日10时58分至11时19分电话联系被上诉人林玉霞，并询问其涉案租赁合同是否在房管部门备案，其电话告知该租赁合同没有在相关部门备案。
本院二审查明的其他事实与原审判决认定的一致。
本院认为，本案双方争议的主要焦点为汪道军是否善意第三人，陈县清对涉案房屋是否享有优先购买权。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条规定，有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：㈣第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。根据�合同法》第二百三十条的规定，出租人出卖房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。在出卖房屋之前，出租人负有通知承租人的义务。本案中，被上诉人林玉霞认可没有通知上诉人陈县清，但对于是否通知承租人，被上诉人汪道军作为买方并不知情。被上诉人林玉霞主张汪道军在购买涉案房屋时，告知其上诉人没有能力购买，因此其没有通知上诉人。被上诉人汪道军对此不予认可，被上诉人林玉霞对其主张亦没有提供证据证实。因此，原审认定汪道军系善意第三人并无不当。且涉案租赁合同没有在房管部门办理相关的登记备案手续，陈县清的优先购买权不具有对抗第三人的效力。汪道军与林玉霞协商确定了房屋的价格，事后也签订协议对房屋买卖事宜进行了约定，汪道军交付了大部分房款及相关的税费，已经履行了房屋买卖合同的主要义务。由于相关贷款手续没有办妥，涉案房屋没有办理过户登记手续，为了保障交易的稳定性，原审认定本案符合上述司法解释规定的情形，陈县清对涉案房屋不享有优先购买权，并无不当。综上，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第㈠项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人陈县清负担。
本判决为终审判决
审 判 长 赵 芳
代理审判员 于 晶
代理审判员 葛俊生
二〇一四年五月二十日
书 记 员 邹 乔