北京市第一中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）京01执异183号
案外人：张窝杰，男，1974年1月11日出生，住四川省金阳县。
案外人：张志红，女，1975年3月8日出生，住四川省金阳县。
委托代理人：何清翠，北京京师（成都）律师事务所律师。
申请执行人：中国中材东方国际贸易有限公司，住所地北京市海淀区三里河路17号甘家口大厦1201室。
法定代表人：刘龙汉，执行董事。
委托代理人：缪欣言，女，1981年4月27日出生，中国中材东方国际贸易有限公司职员，住北京市西城区。
被执行人：上海宝奥国际贸易有限公司，住所地浦东新区三林路494号7幢108室。
法定代表人：彭祥庆。
被执行人：上海宝投物资有限公司，住所地浦东新区三林镇凌兆路555弄20号128室。
法定代表人：彭祥庆。
被执行人：宝投实业集团有限公司，住所地上海市浦东新区环林东路799弄9号1层A103室。
法定代表人：彭祥庆。
被执行人：成都宝投房地产开发有限公司，住所地成都市郫县犀浦镇犀湖街综合市场。
法定代表人：林茂强。
被执行人：成都宝景房地产开发有限公司，住所地成都市青白江区大同镇大同路42号。
法定代表人：林志花。
被执行人：成都四凯华川实业有限公司。住所地成都市簇桥乡南桥村成都市太平园乳牛场内。
法定代表人：林志花。
本院在执行中国中材东方国际贸易有限公司（以下简称中材东方公司）与上海宝奥国际贸易有限公司（以下简称上海宝奥公司）、上海宝投物资有限公司（以下简称上海宝投公司）、宝投实业集团有限公司（以下简称宝投实业公司）、成都宝投房地产开发有限公司（以下均简称成都宝投公司）、成都宝景房地产开发有限公司（以下简称成都宝景公司）、成都四凯华川实业有限公司（以下简称四凯华川公司）买卖合同纠纷一案[执行依据：（2013）一中民初字第921号民事调解书]过程中，查封了位于四川省成都市ｘｘｘ1201号房屋（以下简称涉案房屋）及该涉案房屋所对应的国有土地使用权。案外人张窝杰、张志红就此向本院提出案外人异议。本院依法组成合议庭进行了审查，本案现已审查终结。
张窝杰、张志红述称：贵院依据（2013）一中执字第831、832、833、834号执行裁定对涉案房屋及该房屋对应的国有土地使用权进行查封，损害了张窝杰、张志红的合法权益。张窝杰、张志红与成都宝投公司于2013年10月18日签订《商品房买卖合同》全款购买了涉案房屋，建筑面积为85.84平方米，商品房总价为601826元。张窝杰、张志红于合同签订之日一次性支付了房屋全款，并向成都宝投公司支付了房屋专项维修金、房屋买卖契税、印花税、工本费、分户产权登记费、国有土地登记费等办理产权过户的所有费用共计20021元，后办理了房屋验收手续以及物业入住手续，张窝杰、张志红开始装修，随后入住至今。张窝杰、张志红多次询问成都宝投公司办理房屋所有权证登记的时间，公司答复按双方签订的房屋买卖合同约定办理。现涉案房屋及所对应的国有土地使用权证已被贵院以及其他法院轮候查封，因贵院的查封致使张窝杰、张志红至今无法办理上述房屋的不动产过户手续。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定，张窝杰、张志红通过买卖取得的涉案房屋的相关权利中，应当包括涉案房屋对应的土地使用权。张窝杰、张志红已经一次性支付全部购房款，因成都宝投公司的原因导致该房被贵院查封，因此未办理过户登记手续并非张窝杰、张志红的过错，为维护张窝杰、张志红的合法权利，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及上述法律规定，特向贵院申请执行异议，请求解除对涉案房屋及所对应的国有土地使用权的查封。
为支持其主张，张窝杰、张志红提交了如下证据：
一、《商品房买卖合同》复印件、《商品房买卖合同》补充协议及附件复印件、付款银行流水清单及户籍证明复印件、销售不动产统一发票（总房款）复印件、成都宝投公司财务专用收据（房屋专项维修基金、契税、印花税等）复印件；
二、成都华居物业有限公司ｘｘｘ项目专用收据（第一次交纳物业费票据）复印件、居住证明复印件、施工合同复印件；
三、成都市唯一住房证明复印件；
四、成都市郫都区不动产登记中心房屋查封抵押查询信息及国有土地使用权查封抵押查询信息复印件，显示涉案房屋及土地已被本院（2013）一中执字第831、832、833、834号案件查封。
申请执行人中材东方公司辩称：不同意案外人的异议请求，涉案房屋及土地的查封合理合法，请求法院驳回案外人邹锐的异议。
本院经审查查明：2013年３月12日，本院作出（2013）一中民初字第921号民事调解书，确定：一、原告中财东方公司与被告上海宝奥公司、上海宝投公司、宝投实业公司、成都宝投公司、成都宝景公司、四凯华川公司均确认，被告上海宝奥公司、上海宝投公司、宝投实业公司、成都宝投公司、成都宝景公司、四凯华川公司均应向原告中材东方公司返还货款二亿一百零八万二千四百五十六元七角五分，并应承担违约金二千零一十一万元、债权追偿费用六百零三万二千四百七十三元七角。被告上海宝奥公司、上海宝投公司、宝投实业公司、成都宝投公司、成都宝景公司、四凯华川公司已向原告中材东方公司支付合同保证金四千零二十一万六千四百九十一元三角五分。二、被告成都宝投公司同意，以自己所有的位于ｘｘｘ苑四十一套二千二百七十六点二平米房屋（抵债房产清单附后）抵偿原告中材东方公司债权一千六百一十一万三千六百三十四元，原告中材东方公司同意接收上述房产以抵偿被告上海宝奥公司、上海宝投公司、宝投实业公司、成都宝投公司、成都宝景公司、四凯华川公司相应债务。被告上海宝奥公司、上海宝投公司、宝投实业公司、成都宝投公司、成都宝景公司、四凯华川公司承诺，在法院解除查封上述房屋的同时立即为原告中材东方公司办理销售备案手续，一年内为原告中材东方公司办理完毕房屋产权证书。三、被告上海宝奥公司、上海宝投公司、宝投实业公司、成都宝投公司、成都宝景公司、四凯华川公司保证，六个月内再偿还原告中材东方公司债务一亿五千一百一十八万六千九百七十元。未偿还上述债务前，发生被告上海宝奥公司、上海宝投公司、宝投实业公司、成都宝投公司、成都宝景公司、四凯华川公司资产被查封、冻结等情形的，则以上债务提前到期；发生未经原告中材东方公司认可被告上海宝奥公司、上海宝投公司、宝投实业公司、成都宝投公司、成都宝景公司、四凯华川公司资产被抵押、被转移、被转让或其他等严重影响原告中材东方公司权益的情形，则全部债务提前到期并按本协议第六条违约处理。四、原告中材东方公司同意，在被告上海宝奥公司、上海宝投公司、宝投实业公司、成都宝投公司、成都宝景公司、四凯华川公司按期为原告中材东方公司办理上述房产备案和房屋产权登记，并按期支付原告中材东方公司一亿五千一百一十八万六千九百七十元款额后，原告中材东方公司不再就本案向被告主张违约金、其余债权追偿费、其余债权等其他权利。五、本案房屋备案及过户税费由被告上海宝奥公司、上海宝投公司、宝投实业公司、成都宝投公司、成都宝景公司、四凯华川公司负担；被告上海宝奥公司、上海宝投公司、宝投实业公司、成都宝投公司、成都宝景公司、四凯华川公司负担本案诉讼费用五十八万八千九百六十二元五角；被告上海宝奥公司、上海宝投公司、宝投实业公司、成都宝投公司、成都宝景公司、四凯华川公司负担原告中材东方公司的债权追偿费二百四十万元。以上诉讼费、追偿费三个月内付清。六、被告上海宝奥公司、上海宝投公司、宝投实业公司、成都宝投公司、成都宝景公司、四凯华川公司保证依约足额向原告中材东方公司履行上述义务。否则。被告上海宝奥公司、上海宝投公司、宝投实业公司、成都宝投公司、成都宝景公司、四凯华川公司仍应按起诉书中诉讼标的总金额二亿二千七百二十二万四千九百三十元七角五分向原告中材东方公司偿还全部未清偿之债务。七、本协议所指三个月内、六个月内、一年内时间自各方签收法院民事调解书之日起算。该民事调解书发生法律效力后，因上海宝投公司、上海宝奥公司、宝投实业公司、成都宝投公司、成都宝景公司、四凯华川公司未履行金钱给付义务，中材东方公司向本院申请执行。
2013年8月23日，本院向成都市郫县房屋管理局送达了（2013）一中执字第831、832、833、834号协助执行通知书，主要内容为：一、查封被执行人成都宝投公司名下位于成都市ｘｘｘ村一社房屋，商业用途房屋27套，住宅用途房屋68套，公寓用途房屋38套、物管用房4套、架空层2套、车位1223个（明细见附件）。二、查封期限为两年，自2013年8月23日起至2015年8月22日止。查封期间，未经本院许可，不得对上述房屋作转让等任何权利设定。2013年8月23日，本院向成都市郫县国土局送达了（2013）一中执字第831、832、833、834号协助执行通知书，
查封被执行人成都宝投公司名下位于成都市ｘｘｘ村一社，面积33240.38平方米。2015年8月11日本院对上述房屋及土地采取了继续查封的措施，查封期限至2018年8月10日止。
另查明：2013年10月18日，张窝杰、张志红与成都宝投公司签订《商品房买卖合同》，张窝杰、张志红购买了涉案房屋。
本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，在案的证据显示本院查封涉案房产及土地的时间早于张窝杰、张志红与成都宝投公司签订《商品房买卖合同》的时间，故案外人张窝杰、张志红所提案外人异议不符合法律规定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：
驳回张窝杰、张志红提出的案外人异议。
如不服本裁定，认为原判决错误的，依照审判监督程序办理；与原判决无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 娄玉玲
审 判 员 冯更新
审 判 员 栗俊海
二〇一八年五月十八日
法官助理 王慧若
书 记 员 王新子