新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）新01民终356号
上诉人（原审上诉人原告）：段建民，男，汉族，1969年5月28日出生，新市区银川路建民建材经销部业主，住乌鲁木齐市米东区。
委托诉讼代理人：刘瑞君，新疆众望律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：中联润世新疆物流有限公司，住所地：乌鲁木齐经济技术开发区。
法定代表人：赵德海，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈平，新疆聚广律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张婷婷，新疆聚广律师事务所实习律师。
上诉人段建民因与上诉人中联润世新疆物流有限公司（以下简称中联润世公司）商品房预约合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市头屯河区人民法院（2017）新0106民初1160号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人段建民及其委托诉讼代理人刘瑞君、上诉人中联润世公司的委托诉讼代理人陈平、张婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
段建民的上诉请求：1、请求变更一审判决第一项，改判中联润世公司再支付我逾期交房违约金17836.25元；2、撤销一审判决的第二、三、四项，改判解除双方所签订的《商品房预售合同》、中联润世公司返还我购房款380000元、赔偿我契税11500元、维修基金7600元、房屋预告登记费550元。事实与理由：一审判决认定事实不清，中联润世公司所出售的房屋不具备基本的使用功能，该房屋没有窗户及卫生间，致使我根本无法使用，不能达到我购买房产的目的，依据法律规定合同应当予以解除。另双方合同约定解除的期限是180天后，我并未超过180天的期限。请求二审法院支持我的上诉请求。
针对段建民的上诉，中联润世公司辩称：我公司已经履行了送达义务，根据双方约定的就是在新疆都市报上公示，故段建民行使合同解除权的除斥期间已过。该房屋已通过验收备案，符合交付条件。法律并没有规定，商铺必须有窗户和卫生间，整个商场是有公共卫生间的。
中联润世公司的上诉请求：1、请求撤销一审判决的第一项，改判驳回段建民的该项诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由段建民承担。事实与理由：我公司与段建民签订的《商品房预售合同》中明确约定逾期交房的违约金标准，即每逾期一日承担房屋总价款万分之0.1的违约金。我公司虽然客观上存在逾期交房的事实，但并未给段建民造成实际经济损失，段建民也未能就其损失向法院提供证据予以证明，故不应当支持违约金，一审法院按照同期银行贷款利息计算逾期交付违约金有失公平。
针对中联润世公司的上诉，段建民辩称：中联润世公司的上诉无事实和法律依据，合同对逾期交款和逾期交房所约定的违约金明显不平等，应当按照同期贷款利率并加收逾期利息，我所主张的利息并未超过执行阶段的加倍罚息。
段建民向一审法院起诉请求：1、判令解除双方之间的买卖合同；2、判令中联润世公司返还房款380000元；3、判令中联润世公司偿还我损失即契税11500元、维修基金7600元、房屋预告登记费550元（合计19650元）；4、判令中联润世公司支付逾期违约金380000元×万分之1.75×720天=47880元（从2015年5月31日至2017年6月1日）；5、中联润世公司承担本案诉讼费等费用。
一审法院认定事实：2014年10月11日，段建民与中联润世公司签订《商品房预售合同》（合同编号：YS0360105，房屋代码：1535756），约定段建民购买中联润世公司开发的经济技术开发区（头屯河区）中亚北路418号乌鲁木齐中联润世物流园区项目4栋2层商业51号房屋，该房屋建筑面积50平方米，每平方米7600元，总价款380000元。付款方式为买受人于2014年10月11日前一次性支付全部房款380000元。合同第八条交付期限：出卖人应当在2015年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备已验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇非出卖人过错，或由于政府职能部门采取限制措施，或非出卖人所能控制的因素等原因，致使出卖人无法按时完工的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。第九条关于出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起180日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的万分之0.1向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。
合同签订当日，段建民以货款抵房款的形式支付了购房款，交纳房产局预告登记费550元。2014年10月16日，段建民缴纳印花税190元、契税11400元、房屋维修基金7600元。2016年8月22日，中联润世公司与监理、勘察、设计、施工四家单位共同对中联润世物流园区4号楼进行了竣工验收。2016年10月8日，中联润世公司在《都市消费晨报》发布《天工鼎胜国际汽配城交房公告》，要求业主于2016年10月6日至2016年10月21日集中办理入住手续。天工鼎胜国际汽配城即原中联润世汽配城，段建民迄今未办理入住手续。
一审法院认为：本案当事人双方签订的《商品房预售合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，对双方具有法律约束力。关于解除合同的问题，《商品房预售合同》中约定出卖人应当在2015年5月31日前交付房屋，出卖人逾期交房超过180日，买受人有权解除合同。中联润世公司在约定的时间未向段建民交付房屋已构成违约，逾期交房达180日后段建民即享有合同解除权。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。段建民于2017年7月25日通过诉讼提出解除合同，已超过行使解除权的期限，解除权消灭，故对段建民要求解除《商品房预售合同》以及返还购房款、购房相关费用的诉讼请求本院不予支持。关于违约金问题，段建民主张《商品房预售合同》中约定的逾期交房违约金过低，违约金应按日万分之1.75自2015年5月31日计算至2017年6月1日止。原审法院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，段建民向中联润世公司支付购房款380000元，中联润世公司未按时交付房屋，综合衡量合同的履行程度、结合当事人的过错、逾期利益等因素予以综合权衡，违约金应当参照利息的计算方式较为适宜，2015年银行同期贷款利率为年利率5.75%，合同约定的交房时间为2015年5月31日，中联润世公司于2016年10月8日在《都市消费晨报》发布入住通知，故中联润世公司应当向段建民支付逾期交房违约金30043.75元[房屋总价款380000元×年利率5.75%÷12个月÷30日×495天（2015年6月1日至2016年10月8日）]。据此判决：一、中联润世新疆物流有限公司于本判决生效之日起十日内给付段建民逾期交付违约金30043.75元；二、驳回段建民要求解除与中联润世新疆物流有限公司签订的《商品房预售合同》的诉讼请求；三、驳回段建民要求中联润世新疆物流有限公司返还购房款380000元的诉讼请求；四、驳回段建民要求中联润世新疆物流有限公司支付契税11500元、维修基金7600元、房屋预告登记费550元的诉讼请求。
本院二审期间，双方均未提交新证据。
本院对一审法院查明的事实及认定的证据予以确认。
本院认为：依法成立的合同，对双方均具有约束力，双方应严格履行。段建民与中联润世公司签订的《商品房预售合同》及《补充协议》是双方真实意思的表示，不违反法律法规强制性规定，为有效合同。关于双方合同应否解除的问题。根据合同约定，出卖人逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同。中联润世公司在规定的时间内未按期交房，构成违约，但作为买受人有权行使解除权，但段建民在规定时间内未行使解除权，故解除权消灭。段建民以中联润世公司交付的房屋没有窗户及卫生间，不具备基本的使用功能为由，主张解除双方之间的合同，因段建民所购房屋系商铺，双方在合同中也并未明确约定商铺必须包含有窗户及卫生间，故对其该上诉请求，本院不予采纳。关于违约金的问题。违约金具有补偿与惩罚两种性质，其主要是补偿性的，有限度的体现惩罚性。本案中，段建民与中联润世公司虽然在签订的《商品房预售合同》及《补充协议》中对逾期交房所支付的违约金进行了约定，但中联润世公司未按时交房逾期明显，双方的约定过低，不足以弥补损失，一审法院综合衡量合同的履行程度、结合双方当事人的过错、逾期利益等因素权衡，判决中联润世公司参照利息的计算方式给付段建民违约金并无不当，本院给予维持。段建民、中联润世公司对违约金的上诉意见，本院均不予采纳。
综上所述，段建民、中联润世公司的上诉请求不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8113.38元，由段建民负担7562.29元（已付）、中联润世公司负担551.09元（已付）。
本判决为终审判决。
审判长 黎 剑
审判员 谭建艳
审判员 柳 燕
二〇一八年四月八日
书记员 焦 玉