上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终8064号
上诉人（原审被告，反诉原告）：罗贤军，男，1982年3月4日出生，汉族，户籍所在地福建省厦门市，现住上海市宝山区。委托诉讼代理人：刘鸿珍，上海顺盈律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：杨爱民，女，1986年12月16日出生，侗族，住湖南省新晃侗族自治县禾滩乡。委托诉讼代理人：吴复兴，上海情维律师事务所律师。上诉人罗贤军因与被上诉人杨爱民房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2015）闵民五(民)初字第2900号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月20日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人罗贤军上诉请求：撤销原审判决第三、四项，改判为双方各半承担装修损失。同时，杨爱民应按照合同租金标准的7折向其支付自2015年9月1日起至2015年12月25日止的租金。事实与理由：首先，房屋无法办理出营业执照的过错主要在杨爱民，其在租赁房屋时对房屋产权状况已进行了审核，对此应当明知。原审认定罗贤军系主要过错方，并认定罗贤军需向杨爱民承担95%的装修损失缺乏依据。同时，原审认定杨爱民仅需按照每月人民币1,700元（以下币种相同）标准向罗贤军支付自2015年9月1日起至2015年12月25日止的租金亦属不当。被上诉人杨爱民辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回罗贤军的上诉请求，维持原判。2015年12月，杨爱民诉至一审法院，请求判令：（一）解除双方签订的《房屋租赁合同》；（二）罗贤军返还租金20,100元；（三）罗贤军返还押金13,400元；（四）罗贤军赔偿装修费损失15,000元；（五）罗贤军赔偿支付工资损失10,000元；（六）罗贤军赔偿经营损失32,280元。一审诉讼中，杨爱民将上述诉请（四）的金额变更为要求按司法鉴定报告的结论赔偿装修费损失，同时增加要求罗贤军支付违约金13,400元的诉请。罗贤军提出反诉，请求判令：（一）杨爱民支付自2015年9月1日至实际搬离之日止按每月6,700元计算的租金；（二）杨爱民支付自2015年8月17日起至实际缴纳租金之日止的滞纳金（按每天201元计算）。一审诉讼中，罗贤军对上述第（二）项反诉请求明确表示不再主张了。一审法院认定事实，2015年5月20日，杨爱民（作为承租方，签约乙方）与罗贤军（作为出租方，签约甲方）签订《房屋租赁合同》1份，约定由甲方将坐落于上海市闵行区XX路XX号，从西头开始数第5间房屋出租给乙方作为经营干洗店之用。租期为3年，自2015年6月1日起至2018年5月30日止。每月租金为6,700元。双方商定自2016年6月1日起至2018年5月30日每年递增5%。乙方租金暂定为3月支付一次，先付租金后使用，押金为贰押金在租赁到期后在乙方无合同违约情况下，扣除水电费及一切出租方的损失后退回。乙方必须在下一档房租到期前15天内向甲方缴纳租金，如有拖欠，甲方将向乙方每天按月租金的3%加收滞纳金。房租到期后10天内甲方如还未收到乙方房租，便视为乙方自动放弃合同，不退回押金。水电费：由乙方自行缴纳（水费为6元/吨，电费为1.3/度），价格如有调整，另行通知。甲方如实告知乙方房子的产权性质（以房产证复印件为准），如实告知房屋的现场情况（以现场双方查看为准），乙方在经营过程中，办理各项证照，由乙方自己承担和负责，甲方应积极配合乙方各项办证工作及各政府部门的协调，甲方不承担任何费用和相关责任。乙方逾期超过15天不支付租金、水电等费用的，甲方有权解除合同和收回物业，乙方还应承担甲方相应的损失，至少为3个月的租金（如不足以赔偿，还应按实际损失补足）。租赁期间，非本协议规定的情况，甲方擅自解除本协议，提前收回该房屋的，甲方应按当时3个月的租金向乙方支付违约金。若支付的违约金不足以抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。该合同还对双方的其他权利和义务作了相关约定。签约当日，杨爱民即向罗贤军支付了租房押金13,400元及自2015年6月1日至2015年8月30日的租金20,100元。罗贤军则按约向杨爱民交付了租赁商铺，杨爱民开始入住装修并对外营业。2015年9月，杨爱民发现因系争房屋的产权证为住宅用房，一直未能办出营业执照，并致使其原定的业务无法开展。期间，杨爱民经与罗贤军交涉未果，于2015年12月25日搬离了涉案房屋，遂成讼。一审法院另查明，涉案房屋的权利人为案外人上海XX研究所，该所于2015年3月26日将该房屋出租给上海A有限公司。2015年4月28日，罗贤军从上海A有限公司处承租而来。本案在审理过程中，为确认装修费金额，原审法院委托上海第一测量师事务所有限公司对涉案房屋的装修现值进行司法审价。2016年4月及同年6月，上海第一测量师事务所有限公司先后出具审价意见鉴定书及补充说明，最终的鉴定结论是：本案所涉闵行区XX路XX号西头第5间房屋经折旧后的装修费用为17,013.28元。一审法院认为，涉案《房屋租赁合同》，系签约当事人真实意思表示，于法不悖，应属有效。双方签订的租赁合同不能得以履行的原因及责任的承担，是本案的争议焦点。根据罗贤军提供的房屋产权证显示，涉案房屋的产权性质为住宅房。而双方签订租赁合同约定的租赁用途为经营干洗店，因此涉案房屋无法办理营业执照，致使双方合同约定的经营目的无法实现。根据合同法的有关规定，杨爱民在无法实现租赁目的的情况下，有权与罗贤军解除租赁合同。合同解除后，杨爱民要求罗贤军返还租房押金之请求，理由正当，一审法院予以支持。但杨爱民在签订合同前未仔细审核涉案房屋的用途、性质，对是否能经营干洗店未进行具体核实，并于签约不久就盲目装潢以至无证营业，故对合同不能履行双方均存在过错。但相对而言，罗贤军作为出租方的过错责任显然大于杨爱民。本案中，杨爱民于2015年6月装修完毕，若杨爱民在此期间已知晓涉案房屋由于上述原因无法办出营业执照，应立即与罗贤军解除合同并尽快处理善后事宜，就可避免双方损失的扩大。然杨爱民在装修完毕后继续无证营业。期间，杨爱民承租该房屋也已产生一定收益，故该期间的租金不能作为损失，应由杨爱民自行承担。因此，杨爱民要求罗贤军返还20,100元租金之请求，缺乏依据，一审法院不予支持。鉴于合同不能履行双方均存在过错，并非罗贤军单方违约所致，故对杨爱民要求罗贤军支付违约金13,400元之诉请，一审法院不予支持。同时考虑到杨爱民自身也存在一定过错，加之其购买的洗烫设备在双方合同解除后还可继续使用，杨爱民亦未向一审法院提供其工资损失及经营损失的确切证据，故对杨爱民要求罗贤军支付工资损失及经营损失之请求，一审法院均不予支持。此外，虽然造成合同不能履行双方均存在过错，但作为出租方的罗贤军应负主要责任，故该房屋的装修费损失应由罗贤军为主承担，即罗贤军按审价部门最终确定的鉴定结论金额17,013.28元的95%向杨爱民赔偿装修费损失。就本案而言，杨爱民在已知涉案房屋无法对外开展业务，但直至2015年12月25日才将涉案房屋予以返还，造成了双方损失进一步扩大。对此，一审法院酌定由杨爱民向罗贤军支付自2015年9月1日起至2015年12月25日止，参照每月1,700元计算的占用房屋租金。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，于二〇一六年六月十六日作出判决：一、杨爱民与罗贤军签订的《房屋租赁合同》予以解除；二、罗贤军于判决生效之日起十日内返还杨爱民租房押金13,400元；三、罗贤军于判决生效之日起十日内赔偿杨爱民装修费损失16,162.62元;四、杨爱民于判决生效之日起十日内支付罗贤军自2015年9月1日起至2015年12月25日止，参照每月1,700元计算的占用房屋租金6,483.29元;五、驳回杨爱民的其余诉讼请求。一审本诉案件受理费2,383.60元，减半收取计1,191.80元，由杨爱民负担853.61元，罗贤军负担338.19元；一审反诉案件受理费219.40元（已减半收取），由杨爱民负担55.67元，罗贤军负担163.73元;一审审价费1,500元，由罗贤军负担。二审中，当事人没有提供新证据。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点为认定租赁合同无法继续履行的责任归属以及责任大小。根据双方租赁合同第7.8条的规定，甲方如实告知乙方房屋的产权性质（以房产证复印件为准），如实告知房屋的现场情况（以现场双方查看为准），乙方在经营过程中，办理各项证照，由乙方自己承担和负责，甲方应积极配合乙方各项办证工作及各政府部门的协调，甲方不承担任何费用和相关责任。显然，根据该条款可知，杨爱民在承租该房屋时已验看过房屋产权信息。杨爱民在庭审中亦表示，其在承租房屋时罗贤军曾向其口头承诺可帮助其办理出相应营业执照，这从侧面也证明杨爱民在租赁该房屋时对房屋的产权状况是明知的，因为如果房屋产权本身就是营业用房，又何需出租方口头承诺可办出营业执照。退一步分析，即使杨爱民在签订合同时确实未核查承租房屋的产权信息，但因其承租该房屋的用途是用于经营，因此该房屋是否可以经营、罗贤军是否有权出租等信息系承租人必须核实的。杨爱民如若未履行上述核查义务，轻率的签订租赁合同，其亦需对自己的行为承担法律责任。再者，根据上述合同条款的内容可知，办理各种证照的义务人是杨爱民，罗贤军仅需履行配合义务以及与政府部门的协调，相关的责任亦系由杨爱民自己承担。因此，在无法办理营业执照导致合同解除情形下，承租人杨爱民系主要责任方。原审认定出租人罗贤军系主要责任方既忽略了双方的合同约定，也未明晰承租法律关系中关于无法办理出营业执照的各方责任轻重，属于认定不当，本院对此予以纠正。就杨爱民的装修损失而言，原审认定罗贤军承担95%的责任显然过重。罗贤军提出双方各半承担，尚属合理，本院予以照准，就此确定其应向杨爱民赔偿装修费用8,506.64元。就杨爱民应支付的自2015年9月1日起至2015年12月25日止的租金而言，双方合同约定每月为6,700元，原审将其调整为每月1,700元亦属不当。罗贤军提出杨爱民按照约定租金的7折予以支付，本院根据双方的责任比例认定该意见亦属合理，对此予以照准，并计算该租金为17,978.33元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、维持上海市闵行区人民法院（2015）闵民五（民）初字第2900号民事判决第一、二项；二、撤销上海市闵行区人民法院（2015）闵民五（民）初字第2900号民事判决第三、四、五项；三、罗贤军于本判决生效之日起十日内赔偿杨爱民装修费损失8,506.64元;四、杨爱民于本判决生效之日起十日内支付罗贤军自2015年9月1日起至2015年12月25日止，参照每月4,690元计算的占用房屋租金17,978.33元;五、驳回杨爱民的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2,383.60元，减半收取计1,191.80元，由杨爱民负担853.61元，罗贤军负担338.19元；一审反诉案件受理费219.40元（已减半收取），由杨爱民负担163.73元，罗贤军负担55.67元;一审审价费1,500元，由杨爱民负担1,000元，罗贤军负担500元。上诉案件受理费787.72元，由杨爱民负担。本判决为终审判决。
审 判 长 毛海波
代理审判员 李 兴
代理审判员 孙 飞
二〇一六年十月十一日
书 记 员 洪燕君
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……