湖北省枝江市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0583民初1348号
原告（执行案外人）：曾广建，男，1966年11月17日出生，汉族，个体工商户，住枝江市。
委托诉讼代理人：杨伟，湖北骁阳律师事务所律师。
被告（申请执行人）：吴发林，男，1962年11月24日出生，汉族，教师，住枝江市。
委托诉讼代理人：骆原，湖北骁阳律师事务所律师。
被告（被执行人）：李春年，男，1974年1月8日出生，汉族，住枝江市。
被告（被执行人）：裴丽华，女，1978年12月21日出生，汉族，住枝江市。
原告曾广建与被告吴发林、李春年、裴丽华案外人执行异议之诉一案，本院于2017年8月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曾广建及其委托诉讼代理人杨伟、被告吴发林及其委托诉讼代理人骆原到庭参加诉讼，被告李春年和裴丽华经公告传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告曾广建向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告裴丽华于2015年5月26日签订的《房屋买卖协议》有效，判令被告裴丽华、李春年向原告履行房屋、土地的过户义务；2、停止对位于枝江市马××店街办民主大道中段北××小区××单元××号房屋的强制执行，并解除查封。事实和理由：裴丽华与李春年原系夫妻，二人于2012年购买了北奥茗苑的房屋，后双方因感情不和，向法院起诉离婚。2015年5月4日法院出具（2015）鄂枝江民初字第00763号民事调解书，将北奥茗苑的房屋确认为裴丽华所有。2015年5月20日，裴丽华持民事调解书申请法院强制执行房屋转移登记[（2015）鄂枝江执字第00387号]。2015年5月26日，裴丽华将北奥茗苑的房屋以450000元出卖给原告。因开发商的原因，北奥茗苑的房屋至今没有办理产权登记。法院在执行吴发林与李春年、裴丽华民间借贷纠纷一案中查封了原告所有的北奥茗苑的房屋，原告向法院提出执行异议，法院裁定驳回了原告的异议请求。原告向法院提出案外人执行异议之诉，请求法院查明事实，判如所请。
被告吴发林辩称，曾广建与裴丽华的房屋买卖协议实际上是以物抵债。曾广建未实际占有房屋，而是将房屋转卖给陈某。曾广建与裴丽华之间及与陈某之间一直未办理房屋转移登记。曾广建不是房屋的权利人、不是房屋的实际占有人。曾广建存在隐瞒事实、规避法律、未完全履行合同义务等违法事实及瑕疵。请求驳回曾广建的诉讼请求。
被告李春年、裴丽华未提交书面答辩意见。
本院经审理认定事实如下：
2012年李春年、裴丽华与宜昌雅厦房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，李春年、裴丽华购买了该公司投资建设的北奥茗苑4栋3单元701号预售商品房，房屋价款352397元，首付142397元，按揭贷款210000元，2012年8月31日办理了枝江市房预马家店字第20120781号预购商品房预告登记，至今未办理房屋的不动产登记。
2015年5月20日，裴丽华向本院申请执行（2015）鄂枝江民初字第00763号民事调解书中李春年应履行的义务，本院于2015年5月22日作出（2015）鄂枝江执字第00387号执行裁定：枝江市马家店街办北奥茗苑小区4号楼3单元701室房屋所有权属裴丽华，裴丽华可持本裁定到房管部门办理权属登记手续。
2015年5月26日，裴丽华与曾广建签订《房屋买卖协议》，裴丽华将涉案房屋以450000元出卖给曾广建，协议签订后的房屋按揭贷款由曾广建支付，产权过户后曾广建再支付余款116500元，定于2015年5月26日前裴丽华将房屋交付给曾广建。吴某担任房屋买卖协议的担保人，如房屋不能过户，由吴某双倍赔偿。同日，裴丽华向曾广建出具了房屋首付款146000元的收条。
曾广建陈述：2014年上半年裴丽华和李春年向曾广建借款80000元，年利率20%，本息合计96000元。2015年5月26日，曾广建用裴丽华和李春年的借款本息抵付房款后并另行付给裴丽华现金50000元。
证人吴某证明：2014年裴丽华和李春年向曾广建借款90000多元，因没有钱还款，裴丽华于2015年将涉案房屋抵给了曾广建，曾广建付给裴丽华现金50000元。吴某担任履行房屋买卖协议的担保人。吴某参与了裴丽华与曾广建房屋交易的全部过程，并帮助裴丽华搬了家。协议签订第二天，裴丽华将房屋钥匙交给了曾广建。
2015年6月5日，曾广建与陈某签订《房屋买卖协议》，曾广建将涉案房屋以536000元出卖给陈某，首付250000元，银行按揭贷款由陈某返还，余款100000元由曾广建办理了产权转移登记后付清。同日，曾广建向陈某出具了收到250000元的收条。
曾广建提供的陈某从枝江工行取款凭证记载：陈某于2015年6月5日在枝江工行取款140000元，于2015年10月7日在枝江工行取款30000元。曾广建提供陈某的借记卡账户历史明细清单记载：陈某于2015年12月至2017年6月期间支付了银行按揭贷款。曾广建提供的陈某交纳物业费、水电费、天然气费、电视费的收据记载：陈某于2015年12月23日交纳了2016年度的物业费，于2017年8月25日交纳了2017年度的物业费，陈某在查封之前交纳了水电费、天然气费、电视费。
北奥茗苑物业服务中心证明：北奥茗苑4栋3单元701号陈某、熊敏为小区业主。
证人陈某证明：曾广建与陈某签订了房屋买卖协议，陈某于2015年6月5日在枝江工行取款140000元，连同家里现金60000元，合计200000元，于协议签订当日付给了曾广建，之后又付给了曾广建50000元。曾广建将李春年的返还银行按揭贷款的银行卡给了陈某，陈某之初每月将钱转到李春年的银行卡上来返还银行按揭贷款，之后陈某直接用本人的银行卡代扣银行按揭贷款。曾广建于2015年6月5日将房屋钥匙交给了陈某，并将李春年和裴丽华的商品房买卖合同、门卡、煤气卡、电视卡交给了陈某。陈某于2016年3、4月正式搬入房屋居住生活。
吴发林与李春年、裴丽华民间借贷纠纷一案，本院于2015年7月8日立案，于2016年3月24日作出（2015）鄂枝江民初字第01121号民事判决：李春年返还吴发林借款206000元，并从2015年5月30日起至借款还清之日止，按年利率6%支付利息，裴丽华负连带责任。吴发林于2016年7月18日向本院申请执行上述民事判决，本院于2016年7月19日作出（2016）鄂0583执550号执行裁定，查封了预告登记在李春年、裴丽华名下的涉案房屋，本院于2016年8月4日向枝江市房管局送达了协助执行通知书，于2016年8月5日向枝江市不动产登记中心送达了协助执行通知书。房屋查封后，曾广建向本院提出异议，申请解除对房屋的查封。本院于2017年7月28日作出（2017）鄂0583执异8号执行裁定：驳回案外人曾广建的异议请求。曾广建不服裁定，向本院提起案外人执行异议之诉。
曾广建于2018年1月18日将剩余房款116500元交到本院。
上述事实有《商品房买卖合同》、房屋预告登记申请审批表、现有住房查询结果证明、《房屋买卖协议》、收条、取款凭证、借记卡账户历史明细清单，物业费、水电费、天然气费、电视费收据，北奥茗苑物业服务中心证明、证人吴某和陈某的证言、民事判决书、执行裁定书、协助执行通知书和送达回证、客户专用回单及当事人的陈述在卷佐证。
本院认为，案外人执行异议之诉是对执行标的物享有足以排除强制执行权利的案外人，认为执行行为侵害其合法权益，请求法院不得对标的物强制执行的诉讼，其目的是阻却执行的进行。
裴丽华依据民事调解书取得了涉案房屋的处分权。裴丽华与曾广建签订了房屋买卖协议，裴丽华取得房屋的不动产登记后，应将房屋转移登记给曾广建，再由曾广建转移登记给陈某。裴丽华与陈某之间没有直接的房屋买卖合同关系，裴丽华不能直接将房屋转移登记给陈某，否则就规避了税收征管法规。裴丽华房屋买卖合同的相对人是曾广建，曾广建是阻却执行的权利人，曾广建有权提起案外人执行异议之诉。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。由于本案涉案房屋只办理了预告登记，未办理不动产登记，对于曾广建是否享有足以阻却执行的权利，从以下方面进行分析：1、裴丽华与曾广建、曾广建与陈某之间签订的《房屋买卖协议》是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，两个协议签订的时间在本院查封之前；2、裴丽华在查封之前已将房屋交付给了曾广建，曾广建已出卖给陈某，陈某在查封之前已在该房屋内居住生活；3、曾广建用裴丽华和李春年的借款本息抵付96000元房款，未违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，曾广建并另行支付裴丽华50000元房款，陈某也在按期返还银行按揭贷款，曾广建并按照法院的要求将剩余房款交付执行；4、房屋未办理转移登记的原因是李春年和裴丽华只办理了房屋的预告登记，开发商至今未给李春年和裴丽华办理不动产登记，非因曾广建自身的原因未办理房屋的不动产转移登记。综合本案证据，没有发现裴丽华与曾广建具有恶意串通、虚构债务、倒签合同、侵害吴发林权益的情形，曾广建对涉案房屋享有物权期待权，该权益相对于吴发林的债权具有优先效力，属于足以排除强制执行的民事权益。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，案外人提起的执行异议之诉同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。曾广建在提起执行异议之诉时同时提出确认曾广建与裴丽华签订的《房屋买卖协议》有效、裴丽华和李春年履行房屋和土地的过户义务、解除对房屋查封的诉讼请求，不属于上述司法解释案外人执行异议之诉的处理范围，本院在本案中不作处理。
综上所述，曾广建拥有足以阻却执行的实体权利，应停止本院执行案件对涉案房屋的强制执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：
一、在申请执行人吴发林与被执行人李春年、裴丽华民间借贷纠纷执行一案中不得执行坐落于枝江市马家店街办民主大道中段北奥茗苑小区4栋3单元701号房屋；
二、驳回原告曾广建的其他诉讼请求。
案件受理费4719元，由被告吴发林负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
本院（2017）鄂0583执异8号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。
审判长 吴绪华
审判员 李潘炜
审判员 曹自豪
二〇一八年二月七日
书记员 熊春娥