新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）新01民终3229号上诉人（原审原告）：马建力，男，1964年7月10日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市米东区。上诉人（原审原告）：李燕，女，1967年3月23日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市米东区。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：吴梅，新疆创新律师事务所律师。上诉人（原审被告）：新疆瑞鑫源钢构制造有限公司，住所地乌鲁木齐市米东区。法定代表人：周龙，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄艳宇，新疆井然律师事务所律师。委托诉讼代理人：王文革，新疆井然律师事务所律师。上诉人马建力、李燕因与上诉人新疆瑞鑫源钢构制造有限公司（以下简称瑞鑫源公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市米东区人民法院（2017）新0109民初488号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人马建力、李燕的共同委托诉讼代理人吴梅、被上诉人瑞鑫源公司的委托诉讼代理人黄艳宇、王文革到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马建力、李燕上诉请求：撤销原审判决第二项，改判瑞鑫源公司给付厂房空置7.5个月的租金损失。事实理由：2015年10月31日，瑞鑫源公司与我夫妻签订了租赁大号厂房的合同，但是瑞鑫源公司单方毁约导致我方厂房及办公楼空置7.5个月，造成我们7.5个月的租金损失，由于该损失是瑞鑫源公司的违约行为所致，瑞鑫源公司应当给付7.5个月的租金损失，一审法院只支持了2个月的租金损失与事实不符。另，我二人是夫妻，对租金损失享有共同权利，一审法院驳回李燕的诉讼请求不当。故请求二审法院查明事实予以改判。瑞鑫源公司辩称，马建力和李燕二人有三间厂房，我公司租赁的是一间中号厂房，该厂房租赁合同双方已协商一致解除，我公司已结清所有租金并支付了提前解除合同的补偿款。同时，马建力和李燕为了将该厂房的租金提高，要求我公司配合于2015年10月31日又与马建力签订了一份虚假的房屋租赁合同，年租金为35万元，该租赁合同也没有实际履行。我公司从未与马建力、李燕针对3900平方米厂房（大号）签订过租赁合同，因此马建力、李燕诉讼请求及上诉请求均没有事实依据，请求予以驳回。瑞鑫源公司上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回马建力、李燕在一审的全部诉讼请求。事实和理由：马建力、李燕在乌鲁木齐市米东区十八坡南路院内有大、中、小号三个厂房。我公司与马建力、李燕于2014年2月1日、2015年10月31日针对中号厂房签订过两份租赁合同，但是根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定我公司与马建力、李燕签订的两份租赁合同均系无效合同，不存在合同解除的问题。2016年3月我公司搬离了租赁的中号厂房，向马建力、李燕一次性支付75000元，包含拖欠的租金及提前搬离对马建力、李燕的补偿。我公司没有与马建力、李燕就大号厂房签订过租赁合同，在一审庭审中我公司也未对该租赁事实进行过自认，因此一审法院认定我公司与马建力、李燕于2015年10月31日签订的房屋租赁合同的标的是大号厂房属认定事实错误。因我公司未与马建力、李燕签订过租赁大号厂房的租赁合同，现马建力、李燕要求解除大号厂房的租赁合同并支付租金无事实和法律依据，请求二审法院查明事实后驳回马建力和李燕的全部诉讼请求。马建力、李燕辩称，我们与瑞鑫源公司签订的两份房屋租赁合同均是合法有效的。从二份合同约定的租金不同可以区分出二份租赁合同针对两个厂房，其中2014年2月1日签订的是中号厂房的租赁合同，租金低。2015年10月31日签订的是大号厂房的租赁合同，租金高。2014年2月1日中号厂房的租赁合同已经解除，2015年10月31日的租赁合同因瑞鑫源公司未履行合同义务使我们的合同目的不能实现，我们要求解除合同符合相关法律规定，且瑞鑫源公司应当赔偿我们因此造成的7.5个月的租金损失。瑞鑫源公司的上诉请求无事实依据，请求予以驳回。马建力、李燕向一审法院起诉请求：1.解除双方于2015年10月31日签订的房屋租赁合同；2.瑞鑫源公司支付2016年3月15日至2016年11月1日房屋空置期共计7.5个月的租金损失218750元。一审法院认定事实，马建力、李燕称其二人在乌鲁木齐市米东区铁厂沟十八坡南路同一地址有三栋面积不同的厂房，李燕与瑞鑫源公司于2014年2月1日就位于乌鲁木齐市米东区铁厂沟十八坡南路厂房及办公楼签订租赁合同，租期五年，租赁期限自2014年2月1至2017年1月30日，第一年租赁费为250000元，以后每年租赁费用在前一年的基础上递增百分之十，此合同中未记载租赁房屋面积。2015年10月31日，马建力就位于乌鲁木齐市米东区铁厂沟镇九沟十八坡南路厂房及办公楼签订一份租赁合同，租期五年，租赁期限自2016年3月15日至2021年3月14日，此合同中亦未记载租赁厂房面积。2016年2月，瑞鑫源公司搬离2014年2月1日租赁合同中的中号厂房。李燕收到瑞鑫源公司银行转账2016年1月30日50000元、3月24日9000元、4月8日10000元、4月26日电费6753元、6月1日2000元，2016年1月至6月瑞鑫源公司向李燕支付的77753元中21000元的性质属于2014年2月1日租赁合同的租金还是2015年租赁合同解除合同补偿款，双方各持一词。马建力、李燕方证人张某出庭作证称二人在米东区厂房，大号厂房约3000平方米，办公楼900平方米；中号厂房2000多平方米，办公楼500平方米；小号厂房面积约1000平方米，没有办公楼，证人于2015年6月租用大厂房办公楼的门面经营商店。瑞鑫源公司曾使用马建力、李燕的中号厂房，2016年从中号厂房搬离，瑞鑫源公司并未实际使用过大号厂房，大号厂房于2016年11月左右租赁给中德输配电公司使用。双方对证人证言的真实性予认可，一审法院对张某证人证言的真实性、合法性、关联性予以采信。马建力、李燕向法院出示2011年1月13日李燕与米东区铁厂沟镇曙光下村村委会签订《土地租赁协议》原件及2015年11月10日向该村村委会土地租赁费112500元的《收款收据》原件，拟证明双方房屋租赁协议有效；并向法院出示2016年7月6日李燕与新疆中德输配电设备有限公司就米东区铁厂沟镇九沟十八坡南路建筑面积为3000平方米厂房及800平方米办公楼及相关设备设施签订的《房屋租赁合同》原件，合同记载租期自2016年11月1日至2021年10月31日，年租金300000元。马建力、李燕拟证明2015年10月31日签订合同中涉案房屋出租情况及计算租金损失终止时间。因上述证据系原件，对上述证据的真实性一审法院予以采信。一审法院认为，根据双方当事人陈述、证人证言及合同，可以认定，双方2014年2月1日签订合同中租赁厂房为中号厂房，2015年10月31日签订租赁合同中厂房为大号厂房，2016年2月，瑞鑫源公司从中号厂房搬离后并未实际使用大号厂房。依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。因租赁合同性质不具有强制履行性，本案中瑞鑫源公司已经以自己行为明确表示不使用租赁房屋，马建力要求解除合同的诉讼请求予以准许。马建力要求支付2016年3月15日至2016年11月1日房屋空置期租金损失218750元的诉讼请求，合同法第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，结合合同的实际履行情况，涉案大号厂房再次出租的时间，马建力的此项诉讼请求酌情予以支持二个月的损失即58333.33元（2016年3月15日至2016年5月15日房屋空置期共计2个月的租金损失350000元/12个月×2个月=58333.33元）。因2015年10月31日签订合同的相对方为马建力而非李燕，故对李燕的诉讼请求，一审法院不予支持。判决如下：一、解除马建力与新疆瑞鑫源钢构制造有限公司于2015年10月31日签订的租赁合同；二、新疆瑞鑫源钢构制造有限公司于本判决生效之日起十日之内给付马建力租金损失58333.33元；三、驳回李燕的诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2011年1月13日李燕和案外人陈志明（乙方）共同与米东区铁厂沟镇曙光下村村委会（以下简称村委会）签订《土地租赁协议》，约定，经村民代表大会通过，村委会将30亩土地租与乙方用于投资建厂，租期25年，2011年1月13日至2036年1月13日。马建力与李燕系夫妻关系。2014年2月1日，李燕与瑞鑫源公司签订租赁合同一份，约定李燕同意将位于米东区一栋厂房及一栋办公楼租赁给瑞鑫源公司开办厂使用，租期自2014年2月1至2017年1月30日，第一年租赁费为250000元，以后每年租赁费用在前一年的基础上递增百分之十。2015年10月31日，马建力、李燕与瑞鑫源公司签订租赁合同一份，约定马建力、李燕同意将位于乌鲁木齐市米东区铁厂沟十八坡南路一栋厂房及一栋办公楼出租给瑞鑫源公司开办厂使用，租赁期限五年，自2016年3月15日至2021年3月14日止，租赁费每年35万元。2016年2月，瑞鑫源公司搬离租赁的厂房，截止同年6月瑞鑫源公司向李燕支付各项费用共计77753元。另查明，二审中马建力、李燕与瑞鑫源公司均认可位于米东区，马建力、李燕自建有毗邻的三栋厂房，其中中号厂房面积约2000多平方米，大号厂房面积约3000平方米。2014年2月1日双方签订的是租赁中号厂房的合同，2015年10月31日签订的租赁合同未实际履行。本院认为，本案的争议焦点是双方当事人于2015年10月31日签订的租赁合同中标的物是否确定。对此本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十三条规定，租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。因此租赁合同中标的物是租赁合同的重要构成要素，是出租人于合同生效后应交付承租人使用收益的物。结合本案查明的事实，马建力、李燕在同一位置自建有三间厂房及配套办公楼，位置毗邻，仅是面积有所区别。李燕与瑞鑫源公司在2014年2月1日签订的租赁合同中约定的租赁物为“位于米东区一栋厂房及一栋办公楼”，该合同已履行完毕。马建力、李燕与瑞鑫源公司在2015年10月31日签订的租赁合同中约定的租赁物为“位于乌鲁木齐市米东区铁厂沟十八坡南路一栋厂房及一栋办公楼”，二份合同中对标的物的表述一致，2015年10月31日的租赁合同对租赁物厂房及办公楼面积没有作出特别约定，事后双方当事人也未对该项内容进行补充约定。根据《最高人民法院的理解与适用》第五条第一款规定：在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。本案马建力、李燕认可涉案租赁合同没有实际履行，也不能举证证实其二人向瑞鑫源公司已交付租赁厂房的事实。故2015年10月31日马建力、李燕与瑞鑫源公司签订的租赁合同，因双方对合同的主要条款即租赁标的物未形成合意，且该合同也未实际履行，涉案租赁合同应视为未成立的合同，现马建力、李燕依据未成立的合同主张解除合同并给付租金无事实及法律依据，本院不予支持。一审法院对该事实的认定有误，本院予以纠正。瑞鑫源公司上诉称不应支付租金的主张成立，本院予以采信，其上诉认为涉案租赁合同无效的理由本院不予支持。马建力、李燕共同上诉认为2015年10月31日的租赁合同其二人享有共同的权利。对此本院认为，马建力和李燕系夫妻关系，相互享有家事代理权，马建力和李燕在本案中享有共同的权利，一审法院认定李燕在本案中不享有权利不当，本院予以纠正。对马建力、李燕的该项上诉理由本院予以采信。综上，本院对马建力、李燕上诉请求中成立的部分予以支持，不成立部分予以驳回；瑞鑫源公司的上诉请求成立，予以支持。一审法院认定事实有误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销乌鲁木齐市米东区人民法院（2017）新0109民初488号民事判决。即：解除马建力与新疆瑞鑫源钢构制造有限公司于2015年10月31日签订的租赁合同、新疆瑞鑫源钢构制造有限公司于本判决生效之日起十日内给付马建力租金损失58333.33元、驳回李燕的诉讼请求；二、驳回马建力、李燕的全部诉讼请求。一审案件受理费4581.25元（马建力、李燕已预交），由马建力、李燕负担。二审案件受理费4766.66元（马建力、李燕已预交3508.33元，瑞鑫源公司已预交1258.33元），由马建力、李燕负担。本判决为终审判决。审 判 长  董慧审 判 员  卫杨代理审判员  徐岚二〇一七年十一月十三日书 记 员  杨扬