湖北省武汉市洪山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂洪山民商初字第01060号
原告（反诉被告）：杨焕平。
委托代理人：余泽雄，湖北今天律师事务所律师，一般授权代理。
委托代理人：潘俊，湖北今天律师事务所律师，一般授权代理。
被告（反诉原告）：武汉市金喜达投资有限公司，住所地：武汉市洪山区卓刀泉路198号。
法定代表人：徐建刚，该公司执行董事。
委托代理人：沈声强，该公司员工，特别授权代理。
委托代理人：刘畅，该公司总经理，特别授权代理。
原告（反诉被告）杨焕平诉被告（反诉原告）武汉市金喜达投资有限公司（以下简称金喜达公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月9日立案受理后，依法组成由审判员黄俞海担任审判长，审判员陈红、人民陪审员王思鑫参加的合议庭，于2015年7月6日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）杨焕平的委托代理人余泽雄、潘俊到庭参加诉讼，被告（反诉原告）金喜达公司的委托代理人沈声强、刘畅到庭参加诉讼。后组成由审判员黄俞海担任审判长，审判员陈红、张俊华参加的合议庭，于2015年12月11日第二次公开开庭审理，原告（反诉被告）杨焕平的委托代理人余泽雄、潘俊到庭参加诉讼，被告（反诉原告）金喜达公司的委托代理人沈声强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）杨焕平诉称：2012年12月10日，杨焕平与金喜达公司双方签订一份《租赁合同》，合同约定：杨焕平承租金喜达公司享有经营权的房屋；租赁房屋坐落于武汉市洪山区卓刀泉路198号；面积为9067m2；租金为20元／平方米／月；租赁期限为5年，自2012年12月20日起至2017年12月19日止；用途为连锁酒店（含餐饮、住宿客房等服务设施）的经营使用；金喜达公司协助杨焕平办理该租赁物业经营连锁酒店的相关审批手续及消防验收手续。合同签订后，杨焕平如约向金喜达公司支付了合同履约保证金1000000元，并对租赁房屋进行了装修。装修完毕后，杨焕平在办理连锁酒店的工商、税务、消防验收等相关行政审批手续时，得知租赁房屋的土地性质为教育用地，不能用作经营连锁酒店等商业用途。为此，杨焕平多次要求金喜达公司按照合同约定履行义务并赔偿损失，均未果。现诉请判令：1、金喜达公司将符合合同约定使用条件的房屋交付给杨焕平使用；2、金喜达公司协助杨焕平办理连锁酒店相关审批及消防验收手续；3、本案的全部诉讼费用由金喜达公司承担。
被告（反诉原告）金喜达公司辩称：1、杨焕平称金喜达公司未向其支付符合合同约定使用条件的房屋已构成违约，与事实不符，金喜达公司已按合同履行了义务，并未违约。双方签订租赁合同前，金喜达公司已将租赁房屋的产权现状明确告知杨焕平，杨焕平对此是知晓的。现杨焕平提出在办理相关行政手续时方才知晓租赁房屋的土地使用性质为教育用地，不得用于商业用途，明显与事实不符。合同签订前，金喜达公司已将租赁物业产权状况明确告知杨焕平，杨焕平在已明确知悉租赁物业产权现状后，认为凭借自身能力，针对租赁物业现有的产权情形，其是有能力办理该租赁物业经营连锁酒店的相关手续及消防验收手续的。在此种情形下，双方协商一致才签订了租赁合同。合同中条款的表述也证明，杨焕平是明确知悉该物业产权现状的，并且其在明确知悉了产权现状的情况下，承诺该租赁物业经营连锁酒店的相关审批手续及消防验收手续均由其办理，现杨焕平提出在办理相关行政手续时才知晓租赁房屋的土地使用性质为教育用地，不得用于商业用途，明显与事实不符。
2、答辩人提供给原告的房屋符合合同约定的交付条件，原告认为答辩人提供房屋不符合交付条件无事实依据。按双方签订的《租赁合同》对物业交付的约定，金喜达公司已将租赁房屋按现状交付给了杨焕平；在物业交付时，双方正式签订了《物业移交书》，《物业移交书》的签署日期即为租赁物业实际交付日。金喜达公司认为已按合同约定履行了物业的交付义务，且交付行为并无不当，因此，杨焕平认为金喜达公司提供房屋不符合交付条件无事实依据。另外，金喜达公司根据杨焕平的要求，也一直在配合杨焕平办理相关手续，且杨焕平早在2013年3月19日就办理了工商登记手续，并利用租赁物业经营至今。
综上所述，租赁合同是杨焕平在明确知悉租赁物业产权现状，仍承诺利用租赁物业经营连锁酒店的相关审批手续及消防验收手续均由其办理的前提下签订的，合同签订后，金喜达公司已按约定将租赁物业交付给杨焕平，并配合办理了工商登记手续，租赁物业由杨焕平经营至今，杨焕平的诉请没有事实及合同依据。因此，恳请法院在查明事实的基础上，依法驳回金喜达公司的诉讼请求。
被告（反诉原告）金喜达公司反诉称：1、杨焕平无理拖欠租金，已构成根本违约。金喜达公司与杨焕平于2012年12月10日签订一份《租赁合同》，约定由杨焕平承租金喜达公司位于武汉市洪山区卓刀泉路198号9067平方米的物业，租赁期限为5年（从2012年12月20日起至2017年12月19日止），免租期为4个月，月租金为181340元；租金实行先付费用后使用的原则，首季度租金在合同签订时付清，以后每季度租金在当期首日前一次性付清。《租赁合同》签订后，杨焕平除在签订合同时支付了100万履约保证金外，未向金喜达公司缴纳一分钱的租金，冲抵履约保证金后，未付租金累计已达3158731元，已构成根本违约。2、杨焕平违法转租，已构成根本违约。合同明确约定，杨焕平不准以任何形式转租，未经金喜达公司书面同意，杨焕平转租、转借租赁物业的，金喜达公司有权解除合同。”而杨焕平接受物业后，未经金喜达同意，擅自将物业转租给他人开办酒店（见工商登记资料），构成根本违约。3、杨焕平应承担违约责任。租赁合同约定杨焕平不能按时向金喜达公司支付租金，每延迟一天按拖欠租金总金额的万分之二向金喜达公司支付滞纳金，如超过30日仍未支付的，视为杨焕平违约，金喜达公司有权选择终止本合同，杨焕平需向金喜达公司支付2个月租金作为违约金。租赁合同约定，如因杨焕平的原因导致合同被解除的，金喜达公司还有权将给予杨焕平的免租优惠予以收回，即金喜达公司仍有权要求杨焕平按照合同约定标准支付免租期内的租金。金喜达公司按合同约定将上述物业交付给杨焕平经营后，杨焕平除用履约保证金抵销部分租金外，再未向金喜达公司支付任何款项，至今已拖欠金喜达公司租金3158731元。且杨焕平在未经金喜达公司同意的情形下，擅自将租赁物业转租给他人经营，杨焕平的行为已构成根本违约。金喜达公司已发函给杨焕平，解除《租赁合同》，杨焕平应依合同约定承担违约责任。为此，金喜达公司依据《合同法》、《民事诉讼法》及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定提起诉讼，诉请判令：1、杨焕平支付2012年12月20日至2014年9月17日期间的租金共计3158731元；2、金喜达公司与杨焕平签订的《租赁合同》自2014年9月17日起解除；3、杨焕平立即腾退租赁房屋，并支付2014年9月17起至实际腾退房屋之日期间的场地使用费（以租金标准的2倍计算）；4、杨焕平支付违约金362680元；5、本案全部诉讼费用由杨焕平承担。
原告（反诉被告）杨焕平反诉辩称：1、杨焕平享有先履行抗辩权，延迟支付租金并不构成违约，在租赁合同中，出租人将符合合同约定用途的租赁物交付承租人使用，本案中金喜达公司并未向杨焕平交付符合合同约定用途的租赁物，已经构成违约。杨焕平交付房租的条件未成就，依据合同法第67条规定，杨焕平作为后履行方有权拒绝金喜达公司相应的履行要求。2、杨焕平没有违法转租，首先金喜达公司提交的证据仅能够证明博海源宾果酒店在诉争场地内注册未提供转租合同，客观上无法证明杨焕平有转租行为；其次杨焕平承租涉案房屋后为充分利用诉争房屋故开设了不同名称的酒店进行经营，法定代表人和业主不是原告本人，并不能证明酒店不是杨焕平经营，换言之，开设多家酒店只是一种经营模式而非转租。综上，请求法庭驳回金喜达公司的全部反诉请求。
经审理查明：2012年12月10日，杨焕平与金喜达公司签订租赁合同一份，约定由杨焕平承租金喜达公司享有出租权的位于武汉市洪山区卓刀泉路198号9067平方米（以实际测量面积为准）的物业。金喜达公司向杨焕平提供的租赁物业杨焕平作为连锁酒店（含餐饮、住宿客房等服务设施）、福利院的经营使用。基于武汉纺织大学与武汉欧亚达家居集团的共建协议，武汉欧亚达家居集团取得该物业的经营权后由金喜达公司经营管理。杨焕平已知悉该物业产权的现状，杨焕平承诺承租该租赁物业经营连锁酒店的相关审批手续及消防验收手续均由其自行办理，金喜达公司予以协助。本合同所涉及的租赁物业按现状支付。杨焕平租赁期间经营用水、用电设施由杨焕平自行解决。杨焕平装饰期间金喜达公司提供水、电接口供杨焕平自行安装使用，杨焕平按实际用量支付水、电费用。租赁期共5年，即自2012年12月20日起至2017年12月20日止，若金喜达公司逾期交付租赁物业的，则租赁期起始日及终止日相应顺延。考虑到金喜达公司的交房现状及乙方的前期装修、筹备开业等因素，双方协商确定租赁物业免租期为4个月，即自双方签署《物业移交确认书》金喜达公司实际完全支付租赁物业之日起满4个月止（即2012年12月20日至2013年4月19日），若杨焕平逾期滞收租赁物业的，则免租金期限不作顺延。免租期内杨焕平自行承担水、电费用。金喜达公司和杨焕平双方确认：杨焕平享有之免租期间以其履行完毕5年租赁期限为前提，若非因金喜达公司单方提前解除本合同原因导致本合同终止的，根据本合同约定金喜达公司给予杨焕平的免租期优惠，金喜达公司有权决定予以收回，及本合同前述约定的免租期内金喜达公司仍有权向杨焕平按约定标准收取租金。本合同第二条第二款约定的免租期满的次日为租金起算日。金喜达公司应在2012年12月15日之前，将租赁物业交付给杨焕平。如逾期不能支付（杨焕平根据情况可宽限7天；如逾期超过7天的，应自逾期之日计算违约金），金喜达公司应按合同第十二条约定向乙方承担违约责任。为确保合同正常履行，杨焕平须在2012年12月10日前向金喜达公司支付1000000元整。首付租金是其中637320元冲抵杨焕平租金，余款362680作为本合同履约保证金在本合同租赁期结束或中止后，在杨焕平将租赁物业正式交还金喜达公司且与杨焕平结算所有费用后，金喜达公司在7个工作日内将合同履行保证金无息返还杨焕平，每延迟一天按拖欠履约保证金款总金额的万分之二向杨焕平支付滞纳金。在本合同约定的租赁期限内，合同项下租赁物业及相关设施设备的检查、维修、养护等均由杨焕平负责并承担费用。未经金喜达公司书面同意，转租、转借租赁物业的，拖欠租金、水费、电费等超过三十日的，金喜达公司有权解除合同。若杨焕平拖欠租金30天以上，视为杨焕平违约，金喜达公司有权终止本合同，杨焕平需向金喜达公司支付2个月租金作为违约金。因金喜达公司违约导致合同解除，金喜达公司因赔偿杨焕平剩余租赁期内装饰装修残值损失；因杨焕平违约导致合同解除，杨焕平剩余租赁期内装饰装修残值金喜达公司不予赔偿，因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。在租赁物业返还手续办理完毕后，杨焕平在租赁物业内遗留的可移动设施、设备等物品，自接到金喜达公司书面通知3日内拒不搬离的，视为杨焕平自愿放弃该物品所有权，金喜达公司有权自行处置。
合同签订后，金喜达公司向杨焕平交付了涉案房屋，双方签署了物业移交书。杨焕平向金喜达公司支付了1000000元。
另查明，2005年8月26日，武汉纺织大学（原武汉科技学院）与武汉欧亚达股份有限公司签订《关于共建武汉科技学院外经贸学院的协议书》，约定双方共同建设经贸学院，在外经贸学院新校区（阳光校区）建设教学楼2万平方米、学生公寓1.5万平方米和学生食堂0.5万平方米；在经贸学院的老校区建设实训基地，改扩建3-4万平方米的实训大楼。为提高实训效果，武汉欧亚达股份有限公司无偿管理9年，有偿使用11年，期满后交还武汉纺织大学。
2005年8月28日，武汉纺织大学（原武汉科技学院）与武汉欧亚达股份有限公司签订《关于共建外经贸学院的备忘录》及《共建外经贸学院的补充协议》，双方对共建项目的无偿使用实训基地的期限问题、实施计划、共建项目、实训基地项目、管理使用、转让时的优先权、合作期满后的产权归属和续约及违约责任进行了约定。
2010年5月1日武汉欧亚达家居集团有限公司授权金喜达公司经营管理武汉市洪山区卓刀泉198号实训大楼及相关附属房屋，包括但不限于对实训大楼及附属大楼进行自主经营、对外出租。
涉案房屋土地使用权人为武汉纺织大学（原武汉科技学院），地类用途为教育用地，使用权类型为划拨。
审理中，本院至武汉纺织大学调查，武汉纺织大学未能提交涉案房屋建设工程规划许可证或其他批准建设文件。
因本案当事人未能提交租赁物的建设工程规划许可证或其他批准建设文件，经本院释明，杨焕平仍然坚持其本诉请求，金喜达公司变更反诉请求为：1、杨焕平立即腾退房屋；2、杨焕平按181340元／月的标准支付场地占用费，从2012年12月20日起房屋腾退完毕之日；3、本案全部诉讼费用由杨焕平承担。
上述事实，有2012年12月10日杨焕平与金喜达公司签订的《租赁合同》、授权书、《关于共建武汉科技学院外经贸学院的协议书》、《关于共建外经贸学院的备忘录》及《共建外经贸学院的补充协议》、土地使用权证、更名通知、当事人陈述在卷佐证。
本院认为：本案系杨焕平与金喜达公司因租赁房屋而产生纠纷。
一、关于杨焕平与金喜达公司签订的《租赁合同》是否合法有效。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的合同无效。但在一审法院辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，涉案租赁合同所涉及的建筑物未取得建设工程规划许可证或其他批准建设文件，故应当认定无效。
二、关于杨焕平是否应当支付房屋占用使用费的问题。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，应予支持，双方应对合同无效各自承担相应的责任，由于杨焕平实际占有使用了涉案房屋，应参照约定的租金标准向金喜达公司支付房屋使用费，即以每月181340元为计算标准计算，自2012年12月20日起至腾退之日止（杨焕平已支付的637320元应予以扣减），同时应立即腾退涉案房屋交由金喜达公司管理使用。
综上，本案涉案租赁合同属无效合同，双方当事人应围绕着无效合同涉及的法律关系及法律后果来主张权利，经本院释明，杨焕平仍然坚持其诉讼请求，故本院应予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）杨焕平于本判决生效之日起三日内腾退坐落于武汉市洪山区卓刀泉路198号面积为9067㎡房屋，交还给被告（反诉原告）武汉市金喜达投资有限公司；
二、原告（反诉被告）杨焕平于本判决生效之日起三日内向被告（反诉原告）武汉市金喜达投资有限公司支付房屋使用费，以每月181340元为计算标准计算，自2012年12月20日起至腾退之日止（杨焕平已支付的637320元从中扣减）；
三、驳回原告（反诉被告）杨焕平的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费200元，反诉费30018元，由原告（反诉被告）杨焕平承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院，账号：1767，开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审判长 黄俞海
审判员 陈 红
审判员 张俊华
二〇一五年元月十八日
书记员 曾 臻