广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终21693号
上诉人（原审被告）：戴杰，男，汉族，1983年10月17日出生，住所地：山东省枣庄市峄城区，
上诉人（原审被告）：深圳市中广元汽车贸易有限公司。
法定代表人:戴杰,总经理。
两上诉人共同委托诉讼代理人：时雪雷，广东知恒律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：深圳市华荣发资产管理有限公司。
法定代表人：贺桥林，总经理。
委托诉讼代理人：南龙龙，该公司员工。
委托诉讼代理人：陈丹丹，广东卓效律师事务所律师。
上诉人戴杰、深圳市中广元汽车贸易有限公司（以下简称中广元公司）因与被上诉人深圳市华荣发资产管理有限公司（以下简称华荣发公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2017）粤0304民初12000号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
戴杰、中广元公司共同上诉请求：1、撤销（2017)粵0304民初12000号民事判决第二、第三、第四项，依法予以改判；2、本案诉讼费用由华荣发公司承担。二审调查询问期间，戴杰、中广元公司明确其上诉请求为：1、改判原审判决第二项、第四项，由中广元公司承担责任，戴杰不承担责任；2、撤销原审判决第三项；3、诉讼费用由华荣发公司承担。
事实和理由：一、中广元公司才是租赁合同的主体，不存在戴杰与中广元公司同时作为租赁合同主体的情况。原审判决同时认定戴杰和中广元公司为租赁合同的主体，在事实认定和法律适用方面均存在重大错误。1、原审判决一方面基于合同相对性的原则，认定戴杰为租赁合同的相对方，“被告戴杰并未在合同中明确注明其承租物业系为中广元公司承租”，否认戴杰的行为是代表中广元公司的行为，同时又认定未在租赁合同上盖章的中广元公司为租赁合同的相对方，逻辑前后矛盾。中广元公司之所以自认自己才是租赁合同的相对方，是因为戴杰作为中广元公司的法定代表人，其代表中广元公司签订了租赁合同，租赁场地一直由中广元公司使用，并以中广元公司的名义缴纳各项费用，戴杰的行为是得到中广元公司认可的，是当然的职务行为。而且华荣发公司对戴杰代表中广元公司签订租赁合同是知情的并同意的，否则中广元公司无法在华荣发公司实际控制的华荣发物业公司处以自己的名义缴纳各项费用。2、原审判决认定戴杰的行为需要得到华荣发公司的确认才能成立，缺乏法律依据。《民法通则》第四十三条规定：“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。”法定代表人为企业的经营而做出并且得到企业认可的行为是当然的职务行为，不需要第三人的认可才能成立。原审判决认为戴杰的行为需要得到华荣发公司的确认才能成立，缺乏法律依据。3、一审判决以“被告中广元公司自认其才是合同相对方，愿意承担涉案租赁合同的承租人的相应合同义务”为由确认中广元公司承担本案的拖欠租金及代垫付费用的责任错误。第一、中广元公司的自认是合同主体，并不等同于债务加入，中广元公司自认其是合同相对方是有前提的，是建立在认为戴杰的行为是职务行为的前提下的。一审判决既然不认可戴杰的行为是职务行为，就不能将合同的相关义务让中广元公司承担。一审判决完全是在断章取义，混淆法律概念。第二、一方当事人是否是合同的主体，这严格意义上也是一种身份行为，并不属于民事诉讼中自认的范畴，而是法庭通过审理应当查明的事实。法庭对于当事人在答辩过程中的自认是要进行审查并按照法律的规定予以判断是否成立。身份成立就应当承担相应的义务，身份不成立就不能将相关义务加于上诉人中广元公司。4、即便是隐名代理，在代理人披露委托人后，第三人也只能选定受托人或委托人作为相对人主张权利，而不能同时向委托人和受托人主张。《合同法》第四百零三条规定：受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，……受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。
二、一审判决在华荣发公司已经同意戴杰、中广元公司解除合同的情况下，仍要求没收戴杰、中广元公司的全部保证金缺乏事实根据。中广元公司2016年11月1日向华荣发公司发函要求提前解除租赁协议，并在2016年11月16日0时之前搬离，并结清截至16日0时前承租房屋所产生的所有费用，同意华荣发公司从租赁保证金中扣除一个月的租金作为提前解除的违约金，剩余的租金用来扣除应交的物业管理费等费用。华荣发公司在起诉时主张的权益全部截止于2016年11月15日，华荣发公司在起诉时实际上已经同意了中广元公司提出的自2016年11月16日0时解除租赁合同的要求，认可其对华荣发公司的合同权利全部在2016年11月15日终止。在华荣发公司同意中广元公司自2016年11月15日提前解除租赁合同的约定的情况下，华荣发公司无权没收中广元公司的保证金。另外，根据租赁合同的约定，只有在承租方拖欠租金达10天以上、拖欠可能导致华荣发公司损失的各项费用5000元以上，华荣发公司才有权没收租赁保证金。上述因素是并列关系，需要同时满足才能没收租赁保证金。在华荣发公司已经同意提前解除租赁合同的情况下，在扣除一个月的租金后，剩余的租金仍完全足以涵盖截至2016年11月15日的全部费用，华荣发公司不存在损失的情况，也就无权没收中广元公司的保证金。
华荣发公司辩称，一、关于租赁合同主体。戴杰从未表示过其系代理中广元公司作出意思表示，反而以其个人名义与华荣发公司签订了租赁合同。根据合同的相对性原则，戴杰当仁不让的是合同的承租人，此后中广元公司发出解除通知，确认其系租赁合同的实际承租人，应当属于债的加入，表明其愿意作为共同债务人与戴杰共同承担租赁合同项下承租人的全部义务，因此一审法院判决二者共同向华荣发公司支付拖欠租金和代垫费用并无不妥。二、中广元公司虽然曾发出书面通知要求提前解除租赁合同，但华荣发公司并未同意，戴杰、中广元公司不仅拖欠租金超过十天，还于2016年11月16日擅自搬离租赁场地，导致双方租赁合同已实际无法履行，因此无论是依据双方租赁合同的约定亦或是根据合同法的相关规定，华荣发公司均有权解除租赁合同，并且没收租赁保证金。
华荣发公司向一审法院起诉请求：1、解除华荣发公司与戴杰于2016年2月25日签订的《房屋租赁合同》；2、华荣发公司无需返还租赁保证金226252.4元；3、戴杰立即向华荣发公司支付拖欠的租金56562元及违约金(违约金以56562元为基数，按银行同期贷款利率计算，自2016年11月01日计至实际清偿之日止，暂计至起诉之日为1092.03元）；4、戴杰立即偿还华荣发公司垫付的款项16925.99元；5、中广元公司对被告戴杰的上述债务承担连带清偿责任；6、本案诉讼费用由两被告承担。
一审法院认定事实：2016年2月25日，华荣发公司（出租方、甲方）与戴杰（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定甲方将位于深圳市保税区某大厦一楼02号商铺出租给乙方使用，租赁房屋建筑面积1028.42平方米；租赁房屋的单位租金按房屋建筑面积每平方米每月110元计算，月租金总额为113126.2元；乙方应于2016年2月25日前交付首期租金，金额为113126.2元；乙方应于每月1日前向甲方交付租金；乙方租用租赁房屋的期限自2016年4月1日起至2019年3月30日止；租赁房屋用途为办公；甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取2个月租金数额的租赁保证金226252.4元；甲方向乙方返还租赁保证金的条件为租赁期满，乙方无任何违约行为及欠缴的水费；租赁期间乙方负责支付租赁房屋的水电费、卫生费、房屋物业管理费、税费、租赁费等因适用租赁房屋所产生的其他费用；乙方拖欠租金达10天以上、拖欠可能导致甲方损失的各项费用5000元以上，甲方可不予退还租赁保证金。合同附页并约定首年租金单价为110元/月/平方米计算，此后租金单价按每年8%的比率递增；甲方交楼给乙方状态为带装修，乙方应于签署合同当天内付齐两押一租；实际租金自签署合同之日起至交楼当天开始计算；乙方未按期交纳租赁保证金、租金或其他费用达10天以上或金额达5000元以上的，甲方有权单方解除合同、收回租赁物业、不予退还租赁保证金，同时有权要求乙方按照80元/月/平方米的租金标准补缴免租期期间的租金；合同终止或解除后，如乙方拒不交还租赁物业的，视为乙方放弃租赁物业内所有物品的所有权而任由甲方处理，甲方有权采取强制措施清理场地，在清理场地过程中造成的经济损失和一切责任由乙方自行承担。
签订合同后，华荣发公司确认戴杰已支付租赁保证金226252.4元。
2016年4月15日，华荣发公司与戴杰签订《租赁物业交付确认书》，戴杰确认华荣发公司将租赁物业以现有状态交付给乙方。
2016年11月1日，戴杰、中广元公司向华荣发公司发出《房屋租赁提前终止通知书》，通知书中注明中广元公司是承租涉案物业的租户现中广元公司需搬迁至新址办公，请求提前终止合同，承诺2016年11月16日0时前搬离现址，并结清截止16日0时前承租房屋所产生的所有费用，负责处理好中广元公司固定资产，维持承租物业的完整无损。中广元公司自愿缴纳原承租合同约定的1个月租金为终止租约的违约金（从中广元公司缴纳的房屋租赁押金中扣除，剩余押金于办理完毕房屋交接手续时结清）。
华荣发公司主张戴杰、中广元公司确实于2016年11月16日搬离了涉案物业，戴杰、中广元公司则称代理人不清楚戴杰、中广元公司实际从何时开始搬离涉案物业，但主张华荣发公司不允许戴杰、中广元公司搬离涉案租赁物业内的家具，并自行处置了被告的家具。
另查，华荣发公司提交物业公司的缴费通知单和中央空调收费单，显示2016年11月1日至15日的物业管理费为5142.1元，10月份电费为930.6元、10月份水费为46.9元、污水处理费为18.52元、10月份中央空调费为6291.3元、公摊费用中10月份变压器容量费用为1491.21元；2016年11月份电费为437.8元、11月份水费为16.75元、污水处理费6.62元、11月份中央空调费（2016年1月28日至2016年11月15日）为1848.3元、公摊费用中11月份变压器容量费为695.9元。上述缴费通知单费用共计为16925.99元，备注栏内备注管理费为当月费用、水电空调变压器分摊费用为上个月产生费用。
2016年12月16日，涉案物业的物业公司向华荣发公司开具收款收据，称收到涉案物业11月1日至15日管理费、10月份电费、水费、空调费、变压器分摊费13920.63元、11月份电费、水费、空调费、变压器分摊费3005.36元。对于变压器分摊费，华荣发公司主张为变压器增容费的分摊，供电部分每月均向华荣发公司收取了该项费用，华荣发公司每月按照面积数平摊计算。戴杰、中广元公司则称合同没有约定该项费用，戴杰、中广元公司也不清楚之前有无支付过该笔费用。且认为11月份的费用中1日至15日的费用因为华荣发公司不允许戴杰、中广元公司搬离并私自处置了被告的家具，不应由戴杰、中广元公司承担，之后的费用华荣发公司自认戴杰、中广元公司已搬走，也不应由戴杰、中广元公司负担。
一审法院认为，华荣发公司与戴杰签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，合法有效。戴杰应按照合同约定的期限承租涉案物业，并向华荣发公司支付租金等相关费用。但戴杰在合同有效期内，提前要求解除合同并搬离涉案物业，构成违约。华荣发公司据此有权解除合同，并有权没收租赁保证金，要求戴杰支付拖欠的租金及代垫的款项。
戴杰、中广元公司认为戴杰系中广元公司的法定代表人，实际承租人为中广元公司，而非戴杰。且涉案物业实际也系中广元公司占有使用。戴杰签订合同的行为系职务行为。但，根据合同相对性原则，签订合同的相对方是华荣发公司与戴杰。戴杰并未在合同中明确注明其承租涉案物业系为中广元公司承租，且其行为系职务行为，签订合同的法律后果归于中广元公司。华荣发公司对此也不予确认。对于戴杰、中广元公司的该项抗辩，原审法院不予确认。
中广元公司自认其才是合同相对方，愿意承担涉案租赁合同的承租人的相应合同义务。华荣发公司据此有权要求戴杰、中广元公司承担共同支付拖欠租金及代垫费用的责任。华荣发公司主张戴杰、中广元公司承担责任的方式有误，原审法院予以纠正。
关于合同的解除时间，戴杰、中广元公司虽主张合同应于2016年11月1日解除，但戴杰、中广元公司系涉案租赁合同的违约方，依法不享有合同任意解除权。华荣发公司主张戴杰、中广元公司已于2016年11月16日之前搬离，则2016年11月16日合同已实际解除，对于华荣发公司的该项主张，原审法院予以确认。
华荣发公司主张2016年11月1日至11月15日的租金数额为56562元，没有超过其可主张的范围，原审法院予以照准。
关于华荣发公司垫付的款项问题。华荣发公司实际已垫付的2016年11月1日至11月15日物业管理费5142.1元、10月份电费46.9元、水费18.52元、中央空调费6291.3元、2016年1月28日至11月15日的中央空调费1848.3元，属于华荣发公司代两被告垫付的两被告承租期间实际发生的费用，戴杰、中广元公司理应向华荣发公司返还。
至于11月份电费、水费。华荣发公司提交的缴费通知单和收据上均载明系11月份整月的费用，在华荣发公司未提交证据证明被告搬离涉案物业之时，水表和电表的读数的情况下，原审法院按照11月份当月戴杰、中广元公司实际使用天数计算当月的费用。即戴杰、中广元公司应向华荣发公司支付代垫的11月1日至11月15日电费218.9元（437.8元÷30天×15天）、水费8.38元（16.75元÷30天×15天）、污水处理费3.31元（6.62元÷30天×15天）。对于华荣发公司该项诉讼请求的超出部分，原审法院予以驳回。
关于每月的变压器容量费用。该费用的收取并无合同依据，华荣发公司也未提交相应的证据证明相关部门扣收了华荣发公司的该部分费用，且戴杰、中广元公司对于分摊该部分费用无异议。对于华荣发公司要求戴杰、中广元公司支付变压器容量费的诉讼请求，原审法院不予支持。
关于华荣发公司要求戴杰、中广元公司支付逾期支付2016年11月1日至11月15日的租金的违约金问题。如前所述的，华荣发公司已没收戴杰、中广元公司支付的租赁保证金。在华荣发公司未能举证证明因戴杰、中广元公司提前解除合同行为导致华荣发公司的实际损失以及损失的程度的情况下，对于华荣发公司主张要求戴杰、中广元公司支付逾期支付租金的违约金的诉讼请求，原审法院不予支持。
一审法院判决：一、确认深圳市华荣发资产管理有限公司与戴杰于2016年2月25日签订的《房屋租赁合同》已告解除；二、戴杰、深圳市中广元汽车贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内共同向深圳市华荣发资产管理有限公司支付2016年11月1日至2016年11月15日期间的租金56562元；三、深圳市华荣发资产管理有限公司有权没收租赁保证金226252.4元；四、戴杰、深圳市中广元汽车贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内共同向深圳市华荣发资产管理有限公司支付代垫的2016年11月1日至11月15日物业管理费5142.1元、10月份电费46.9元、水费18.52元、中央空调费6291.3元、2016年1月28日至11月15日的中央空调费1848.3元、11月1日至11月15日电费218.9元、水费8.38元、污水处理费3.31元；五、驳回深圳市华荣发资产管理有限公司的其他诉讼请求。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，戴杰与华荣发公司签订的《房屋租赁合同》真实合法有效。戴杰无证据证明在签订合同时已告知华荣发公司其代表中广元公司名义签署合同，而根据戴杰、中广元公司于2016年11月1日共同向华荣发公司发出的《房屋租赁提前终止通知函》内容，戴杰于此时向华荣发公司披露中广元公司是涉案物业的实际承租人，在此情况下，因中广元公司的原因对出租方华荣发公司不履行合同义务，华荣发公司可以选择戴杰或中广元公司作为相对人主张权利。根据华荣发公司的起诉请求，该公司已明确选择由戴杰承担违约责任，该请求具有充分法律依据，原审对此判决正确，本院予以维持。华荣发公司同时请求中广元公司对戴杰的债务承担连带责任，该请求虽然理据不足，但中广元公司未上诉请求免除其责任，故本院对一审判决予以维持。关于租赁保证金，华荣发公司同意解除合同，并非同意免除戴杰承担违约责任，华荣发公司仍有权根据双方约定的违约责任条款没收租赁保证金。综上所述，戴杰、中广元公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1665元，由上诉人戴杰、深圳市中广元汽车贸易有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 俞 红
审判员 吴 思 罕
审判员 邓 媛
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二〇一八年三月二十六日
书记员 刘尹琳(兼)
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。