广西壮族自治区梧州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）桂04民终96号
上诉人(一审被告)：梧州市经济实用房开发公司，住所地：广西梧州市新兴二路。
法定代表人：胡存民，经理。
委托诉讼代理人：黄奕林，广西公力律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：交通银行股份有限公司梧州分行，住所地：广西梧州市大中路。
法定代表人：陈国强，行长。
委托诉讼代理人：叶东明，该行员工。
委托诉讼代理人：黄达，该行员工。
被上诉人（一审被告）：刘智勇（曾用名刘勇），男，原住广西梧州市万秀区，现去向不明。
被上诉人（一审被告）：钟彩霞，住广西梧州市万秀区，现去向不明。
上诉人梧州市经济实用房开发公司（以下简称实用房公司）因与被上诉人交通银行股份有限公司梧州分行（以下简称交通银行）、刘智勇、钟彩霞金融借款纠纷一案，不服广西壮族自治区梧州市龙圩区人民法院（2017）桂0406民初280号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年2月2日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人实用房公司上诉请求：依法撤销一审判决，改判被上诉人交通银行对贷款抵押物的商品房享有优先受偿权。事实与理由：1、一审判决认为本案讼争抵押物办理的抵押登记属于抵押预告登记，是错误的。该抵押登记行为符合《担保法》的规定；2、该《梧州市房地产抵押登记证明书》属于《他项权利证书》的另一种表现形式。
被上诉人交通银行答辩称：同意一审判决结果。
被上诉人刘智勇、钟彩霞没有向法庭提交答辩意见。
原告交通银行向一审法院起诉请求：1、解除编号为2009454200001100096《个人房产抵押贷款合同》；2、刘智勇、钟彩霞应偿还贷款本息134877.36元（其中本金126953.20元，暂计至2017年2月21日的利息1793.17元、罚息57.94元、利息复利18.75元、罚息复利0.42元，以后利息按贷款实际发生期限及合同约定利率计算至还清时止）；3、实用房公司承担本案连带责任保证；4、原告对贷款抵押物梧州市西江四路深冲2-3号云龙小区3号楼xxx房的商品房享有优先受偿权；5、刘智勇、钟彩霞承担本案的诉讼费用，实用房公司承担连带责任。
一审法院认定事实：2009年5月15日，被告刘智勇、钟彩霞与被告实用房公司签订《梧州市商品房买卖合同》，刘智勇、钟彩霞以306517元购买实用房公司开发的梧州市西江四路深冲2-3号云龙小区3号楼xxx房。2009年5月21日，原告交通银行（贷款人）与刘智勇、钟彩霞借款人）及粤成公司（保证人）签订了合同编号为2009454200001100096的《个人房产抵押贷款合同》，合同约定刘智勇、钟彩霞向原告借款214000元，用于购买实用房公司开发的梧州市西江四路深冲2-3号云龙小区3号楼xxx房，借款期限180个月，借款年利率4.16%，基准利率下浮30%，若借款人未按约定期限还款，贷款人有权按逾期贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复息；借款人以本合同项下贷款所购的房屋向贷款人提供抵押担保；保证人对本合同项下贷款承担连带保证责任，贷款人取得抵押物的他项权利证明或证明抵押设立的其他文件正本后，保证人的保证责任解除，但在贷款方取得前述他项证明或证明抵押权设立的其他文件正本前，借款方已有欠款或欠费的，保证人方对该部分应付款项仍应承担保证责任。合同同时约定，借款人出现未按期归还贷款本息等情况时，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期。2009年6月2日，原、被告对梧州市西江四路深冲2-3号云龙小区3号楼xxx房办理了抵押登记，但至今没有取得抵押物的他项权利证明。2009年6月10日，原告向刘智勇开设的银行帐户上转入贷款合同约定的借款。按揭贷款发放后，刘智勇、钟彩霞只归还了部分本息，后长期逾期，没有按合同履行还款义务。为此，原告诉至法院，并提出上述之诉讼请求。截止2017年8月28日，刘智勇、钟彩霞未还贷款本息共123233.97元（其中未还本金121076.65元、利息2037.07元、罚息91.65元、利息复利27.78元、罚息复利0.82元）。一审判决认为：原告交通银行与被告刘智勇、钟彩霞、实用房公司签订的编号为2009454200001100096《个人房产抵押贷款合同》，是双方当事人的真实意思表示，没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的五种无效之情形，合法有效，各方当事人都应按照合同约定全面履行自己的义务。刘智勇、钟彩霞在合同履行期间未依约归还借款本息，显属违约，故原告请求借款人归还借款，理据充分，本院予以支持。截止2017年8月28日，刘智勇、钟彩霞未还贷款本息共123233.97元（其中未还本金121076.65元、利息2037.07元、罚息91.65元、利息复利27.78元、罚息复利0.82元），符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项关于合同的法定解除情形，因此对原告要求解除与被告签订的《个人房产抵押贷款合同》，及要求刘智勇、钟彩霞归还全部贷款本息123233.97元，该院予以支持。根据合同的约定，实用房公司是合同的保证人，在对抵押物没有取得他项权利证明的情况下，仍需对刘智勇、钟彩霞的上述应付款项承担保证责任，故原告要求实用房公司承担连带清偿责任的诉讼请求，该院予以支持。原、被告对梧州市西江四路深冲2-3号云龙小区3号楼xxx房虽办理了抵押预告登记，但该预告登记不是正式的抵押登记，至今原告没有取得该房屋的他项权利证明。故此，原告要求对梧州市西江四路深冲2-3号云龙小区3号楼xxx房享有优先受偿权，不符合法律的规定，该院不予支持。综上所述，为了维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、解除原告交通银行股份有限公司梧州分行与被告刘智勇、钟彩霞、梧州市经济实用房开发公司签订合同编号为2009454200001100096的《个人房产抵押贷款合同》；二、被告刘智勇、钟彩霞应归还原告交通银行股份有限公司梧州分行借款本金121076.65元及利息2157.32元罚息、复息），合计123233.97元（利息、罚息、复息暂计至2017年8月28日，2017年8月29日后按合同约定另计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止）；三、被告梧州市经济实用房开发公司对被告刘智勇、钟彩霞的上述债务承担连带清偿责任。被告梧州市经济实用房开发公司承担连带清偿责任后，有权向被告刘智勇、钟彩霞追偿；四、驳回原告的其他诉讼请求。
二审期间，各方当事人均没有向法庭提交新证据。经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款的规定，正在建造中的建筑物可以进行抵押，其抵押权自登记时设立，且未限定抵押登记的形式。本案中，被上诉人刘智勇、钟彩霞和交通银行已就本案讼争的房贷债务，对梧州市西江四路深冲2-3号云龙小区3号楼xxx房产在梧州市房产管理局办理了证号为“梧押证字第xxx号”的《梧州市房地产抵押登记证明书》，符合抵押登记的法定要件，故相应的抵押权已依法成立。由于本案主债权已因发生严重违约而触发合同约定的解除情形，即使本案讼争房屋尚未办理产权登记，也不影响上诉人交通银行对该抵押权的行使。因此，依据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，交通银行有权对该抵押房产或以拍卖、变卖价款在抵押登记的债权限额内优先受偿。一审判决对该问题的法律适用有误，本院依法予以纠正。
综上所述，上诉人实用房公司的上诉理据成立，本院予以支持。一审判决认定适用法律方面存在不当之处，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持梧州市龙圩区人民法院（2017）桂0406民初280号民事判决第一、二、三项；
二、撤销梧州市龙圩区人民法院（2017）桂0406民初280号民事判决第四项；
三、被上诉人交通银行股份有限公司梧州分行对用于本案债务抵押的房产（梧州市西江四路深冲2-3号云龙小区3号楼1单元801房）在214000元的债权限额范围内享有优先受偿权；
四、驳回被上诉人交通银行股份有限公司的其他诉讼请求。
本案二审案件受理费2998元，由被上诉人交通银行股份有限公司梧州分行负担。
本判决为终审判决。
审判长 周松贤
审判员 刘创祥
审判员 林 远
二〇一八年四月三日
书记员 彭梦霏