天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民四终字第1412号
上诉人（原审被告）云中天传媒投资（天津）有限公司，住所地天津市河西区人民公园东门内中华花戏楼。
法定代表人王存果。
被上诉人（原审原告）天津市瑞泽企业管理有限责任公司，住所地天津市河西区西楼后街3号。
法定代表人王栋。
委托代理人王丽萍，天津巨川律师事务所律师。
委托代理人李晓霞，天津巨川律师事务所律师。
上诉人云中天传媒投资（天津）有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院（2015）西民二初字第571号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月11日受理，并依法组成合议庭，于2015年11月26日公开开庭进行了审理，上诉人云中天传媒投资（天津）有限公司的法定代表人王存果，被上诉人天津市瑞泽企业管理有限责任公司的委托代理人王丽萍、李晓霞到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审法院查明，2009年8月1日，原告作为甲方，被告作为乙方，签订了房屋租赁合同一份，约定：“甲、乙双方就乙方承租甲方所属人民公园F8号楼事宜，本着自愿、平等、公平、诚信原则，经协商达成一致并签订本合同以资遵守：甲方出租的房屋坐落在天津市河西区人民公园内，该房主体建筑2层，总建筑面积约计680平方米。甲方将该房屋整体出租给乙方，用于经营中华花戏楼。租赁期限5年，自2010年1月1日至2014年12月31日止，合同签订之日至2009年12月31日为装修和试营业免租优惠期。租金标准为：2010年1月1日至2011年12月31日两年整，年租金496400元；2012年1月1日至2014年12月31日三年整，年租金992800元。乙方每半年向甲方交纳租金一次。”双方在合同中还约定，关于水、电费以及乙方经营发生的一切税费由乙方自行承担；乙方退场时，乙方投入的所有设备均归乙方所有，乙方室内不可移动的装修物不得拆除，并无偿归甲方所有；合同到期，甲方如继续出租该房屋，乙方拥有承租优先权，双方重新协商签订下期五年租赁合同，如乙方不再承租该房屋，自合同终止日起，乙方15日内腾清房屋撤出物品，逾期未清，视乙方放弃物品所有权。另外，合同第12条约定了违约责任等内容。签订合同后，原告将房屋交给被告使用。按照相关规定，对2010年1月至2012年6月被告应交纳的租金，原告给予了免除。被告应该自2012年7月开始向原告交纳房屋租金，但是被告一直没有交纳。经过原告催要，被告没有交纳房屋租金。2013年10月10日，原告向被告发出催要租金的通知，要求被告交纳房屋租金。2014年12月10日，原告再次向被告发出通知，告知被告合同到期后不再续租，并要求被告结清所欠的房屋租金、水、电费。合同到期后，原、被告没有续签合同。截止到2014年12月31日，被告尚欠原告房屋使用费2482000元。自2015年1月1日至2015年4月30日被告一直使用涉诉房屋，还拖欠原告房屋使用费330932元。原、被告合同中涉及的“人民公园F8号楼”，坐落于天津市河西区徽州道29号天津人民公园内，该楼所占用的土地为天津人民公园使用。该房屋至今没有国家相关部门颁发的房地产权证，该房屋由天津人民公园统一管理、使用、收益。2015年3月4日，天津人民公园出具证明，写明：“我单位自2009年底将位于天津市河西区徽州道29号天津人民公园内‘人民公园F8号楼’房屋委托给天津市瑞泽企业管理有限责任公司统一管理、使用，至今仍由其管理使用”。2015年3月16日，天津人民公园经营有限责任公司出具证明，证明天津人民公园内F8号楼的电表在该公司户下，2014年1月、2月的电费由其垫付后，原告天津市瑞泽企业管理有限责任公司已向天津人民公园经营有限责任公司付清了中华花戏楼的电费23061.25元。原、被告的争议焦点为：原告是否收取了被告交纳的租金80000元。原告称，2013年4月3日，花戏楼酒店（天津）有限公司代替被告交纳了房租80000元。被告称，确实交了80000元，但是不是房屋租金，是交的电费。钱是花戏楼酒店（天津）有限公司交纳的，该公司是独立的法人。原告向法院提起诉讼，请求法院判令被告向原告支付拖欠的房屋租金2402000元（自2012年7月1日至2014年12月31日）；请求法院判令被告向原告支付拖欠的房屋租金违约金，按日租金1%计算，共计74552.90元；请求法院判令被告腾空租用的房屋，并交给原告；请求法院判令被告向原告支付逾期腾房期间的房屋使用费330932元（自2015年1月1日至2015年4月30日），以及逾期腾房违约金165466.67元，并顺延至实际履行之日；请求法院判令被告向原告支付电费23061.25元；请求法院判令本案诉讼费用由被告承担。
原审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”依据上述规定，本案被告在法庭辩论终结前未能提交相关证据证明涉诉房屋为国家批准建设的正式房屋，故原、被告签订的房屋租赁合同为无效合同。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还的规定，被告应将所占用原告坐落在天津市河西区徽州道29号天津人民公园内“人民公园F8号楼”房屋返还给原告；虽然双方所签房屋租赁合同无效，但被告使用涉诉房屋进行了经营，被告应参照双方所签合同约定的租金标准向原告支付房屋占有使用费，并承担其它应由其承担的相关费用；关于房屋使用费问题，原告在起诉的数额中，减除了花戏楼酒店（天津）有限公司交纳的80000元，而该笔款项被告并不认可。而原告提供的证据又不能证明是花戏楼酒店（天津）有限公司替被告交纳了房屋使用费。为此，截止到2014年12月31日，被告欠原告的房屋使用费应为2482000元。原告庭审中认可，截止到2014年12月31日被告拖欠房屋使用费2402000元，予以照准，故对于原告起诉要求被告给付截止到2014年12月31日的房屋使用费2402000元的诉讼请求，予以支持。自2015年1月1日至2015年4月30日，被告一直在使用涉诉房屋，故被告应该按照合同约定的租金标准向原告支付房屋使用费。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因合同无效，不予支持。天津人民公园虽然是在2015年3月4日出具的证明，但是，其是在2009年就委托原告管理“人民公园F8号楼”房屋。所以，原告是本案适格的主体。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第五条第一款的规定，判决：一、被告云中天传媒投资（天津）有限公司于本判决生效后10日内，将承租的坐落于天津市河西区徽州道29号天津人民公园内“人民公园F8号楼”房屋腾空交给原告天津市瑞泽企业管理有限责任公司；二、被告云中天传媒投资（天津）有限公司于本判决生效后10日内，给付原告天津市瑞泽企业管理有限责任公司房屋使用费2732932元（自2012年7月1日至2015年4月30日）；三、被告云中天传媒投资（天津）有限公司于本判决生效后10日内，给付原告天津市瑞泽企业管理有限责任公司电费23061.25元；四、驳回原告天津市瑞泽企业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30768元，由原告天津市瑞泽企业管理有限责任公司承担2465元，由被告云中天传媒投资（天津）有限公司承担28303元。
原审法院判决后上诉人不服，上诉请求：撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。诉讼费由被上诉人负担。上诉理由，被上诉人不是合法出租人，被上诉人没有拿出与房屋有任何关系的证据，不具有出租人身份及诉讼主体资格。原审法院错误的将适用于临时建筑的规定适用本案，属适用法律错误。
被上诉人答辩意见为，双方是独立主体签订的合同，被上诉人是适格主体，上诉人应腾房交房租。请求维持原判。
二审庭审中，上诉人提交证据1、天津市河西区人民政府会议纪要二份，证明河西区国投公司对涉诉房屋行使管理权。证据2、2010年河西区政协工作报告，证明涉诉房屋经营的花戏楼，为河西区文化产业项目。证据3、产业园区规划图，证明上诉人是被邀请来的，政府的招商承诺与兑现不一致。证据4、电视台影视，证明花戏楼为产业文化项目之一。
被上诉人质证意见，对证据1真实性、关联性不认可；对于证据2、3、4与本案无关联性。
经审理查明，本院查明事实与原审法院查明事实一致。
本院认为，被上诉人向上诉人出租的房屋为未经批准建设的建筑，双方订立的租赁合同应属无效。按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》精神，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应予支持。因此上诉人应当按照约定标准支付房屋占有使用费，并承担其它应由其承担的相关费用；关于被上诉人是否具备主体资格问题，涉诉房屋土地使用权人天津人民公园已经出具的证明委托被上诉人进行管理。河西区国投公司对被上诉人行使权利亦不持异议，被上诉人主张权利并未侵害他人的合法权益，被上诉人有权向上诉人主张权利。上诉人提供的证据不能证实上诉人可无偿使用涉诉房屋。上诉人应向被上诉人支付相应费用。上诉人拒付房屋使用费的主张不能成立。关于被上诉人主张电费问题，证据能够证实被上诉人代垫交付的电费为上诉人使用，上诉人应该交纳上述费用，原审法院判决事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉请求理由不能成立。综上所述，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费28848元，由上诉人云中天传媒投资（天津）有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晓彤
审 判 员 王 珊
代理审判员 孙 静
二〇一六年一月二十五日
书 记 员 刘继永
速 录 员 李晓旭