济南市槐荫区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0104民初1385号
原告：杨延法，男，1948年8月29日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市。
委托诉讼代理人：董庆武，山东明察律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁朝舜，山东明察律师事务所律师。
被告：山东润之国际物业管理有限公司，住所地济南市。
法定代表人：吴艳梅，经理。
委托诉讼代理人：张振，山东龙奥律师事务所律师。
原告杨延法与被告山东润之国际物业管理有限公司（以下简称润之国际）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月16日立案后，依法适用简易程序，于2016年4月22日公开开庭进行了第一次审理。原告杨延法的委托诉讼代理人董庆武、梁朝舜，被告润之国际的委托诉讼代理人张振到庭参加诉讼。原告杨延法在开庭审理后提出申请，要求对其家中受损木地板、踢脚线及墙面的损失价值进行评估。经本院委托，山东新业价格评估有限公司（以下简称新业评估公司）进行评估并出具价格评估结论书。本院于216年10月21日公开开庭进行了第二次审理。原告杨延法的委托诉讼代理人董庆武，被告被告润之国际的委托诉讼代理人张振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨延法向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告木质地板损失8000元（购买地板+安装费用）、墙体粉刷费用3000元；2.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年1月初，原告位于槐荫区机车新村新区xxx室的家中阳台地漏返水，遂找物业人员维修，维修人员经检查发现，因天气寒冷，位于一楼阳台下的共有排水管道内结冰，遂将排水管道锯断，原告家中不再返水。1月25日21点左右，原告发现家中阳台地漏再次返水，遂至锯断处查看，发现锯断处的滴水结成冰柱将上方管道堵住，原告经敲打未疏通。小区物业办公室和门岗均无人值班。原告回家自行清理地漏返上的污水，至1月26日零点左右停止返水。原告用布将地漏塞住，清理完地面污水后休息。凌晨两点左右，原告发现家中卧室有水，遂起床查看，发现阳台地漏再次返水，客厅和卧室均已进水。此次返水持续至早晨八点左右，物业人员维修后方停止。因屋内存在大量积水，原告家中断电，物业维修人员维修6天后，除一个插座无法使用外，其他线路恢复正常。事后原告发现家中木质地板有变形现象，墙皮脱落并留下水渍。3月1日，因木质地板变形致使暖气片管道损坏，漏水严重。原告找物业人员将屋内地板拆下，维修暖气片管道，木质地板和水泥地面之间存有大量积水。原被告未签订物业服务合同。被告拒绝原告的赔偿请求，为维护原告的合法权益，提起诉讼。
原告杨延法在新业评估公司出具价格评估结论书后，将其诉讼请求变更为：1.判令被告赔偿地板、踢脚线及墙面损失10830元；2.判令被告支付评估费用1500元；3.判令被告承担诉讼费用。
被告润之国际辩称,请求驳回原告的诉讼请求。一、原告杨延法提供的《机车新村集资建房协议》证实涉案房产登记在原告妻子陈玉凤名下，根据合同法相关规定，原告以物业服务合同纠纷提起诉讼，不属于合同相对方，主体不适格，应以陈玉凤名义或陈玉凤、杨延法名义提起诉讼才符合法律规定。二、答辩人已按照与涉案房产所在小区业主委员会签订的《物业管理合同》履行了相关义务，不存在违约或履行不当的问题。根据双方签订的《物业管理合同》、《济南市物业管理办法》、《济南市普通住宅物业服务等级标准及物业服务收费基准价格》，答辩人在机车新村新区按照0.92元每平方米收取物业管理费，按照规定及合同约定提供一星级管理服务即可，报修服务在约定的时间到达现场，有报修维修记录即可。据原告在诉状中所述及实际情况，答辩人在接到涉案房产阳台地漏发生返水报修后，已经及时安排维修人员进行了维修，并替原告支付了相关的维修费用，已经尽到了小区物业应尽的责任，并且小区物业门岗也是24小时有人值班的，不存在无人值班的情况。三、涉案房产阳台地漏发生返水，实际上是由于该单元xxx业主水管破裂造成的，因xxx业主未及时发现其家中水管破裂，造成涉案房产阳台地漏返水，xxx业主应为侵权人。如原告依据侵权责任法规定主张权利，应另案起诉xxx业主。四、关于原告主张涉案房产因阳台地漏返水造成的相关损失，答辩人无法认可。据答辩人了解，涉案房产中地板已经使用多年，且地板也已经遭受多次浸泡，对于原告主张的木质地板损失及墙体粉刷费用，答辩人不认可。
被告润之国际在新业评估公司出具价格评估结论书、原告杨延法变更诉讼请求后补充辩称：根据评估结论书，涉案房产重新铺设被水浸泡面积的实木地板、踢角线及墙面支出为10830元，其中关于实木地板重新铺设的价值为同等价位的全新实木地板的价值（评估金额为9440.20元）。而涉案房产木地板已于2010年左右铺设，木地板有使用年限，因此涉案房产木地板损失应有相应的贬值，如果要让被告按照全新的木地板价值进行赔偿，有失公平原则，也让原告因此获益。法院应以此鉴定标准为依据裁量涉案房产的实际损失。原告居住的涉案房产阳台地漏返水与被告所提供的物业服务没有直接关系。虽然在此地阳台返水之前也有过返水事故的发生，但是接到业主的通知后被告已经派维修人员进行维修。且阳台下水管道也已经正常使用，原告在诉状中也已经承认2016年1月25日阳台地漏返水是由于阳台排水管道结冰造成堵塞。根据房屋的设计，阳台排水管道一般是用于排放洗衣服污水等，使用频率较低，单单是管道堵塞不可能造成涉案房产全部被淹。实际上是楼上704的业主阳台水管破裂造成自来水持续大量下泄，加上当时天气寒冷，结合造成了涉案阳台地漏返水。如果该单元业主正常使用阳台下水管道排水功能，也不会出具该事故或者造成如此严重的损害后果。这不是被告能够预见及阻止的，不能将因此造成的损害后果归责于被告身上，这是没有事实基础和法律依据的，而且也显失公平。本案为合同纠纷，法院应依法查明被告是否由于履约不当或者违约行为，否则被告不应承担任何法律责任。
本院经审理认定事实如下：1.原告杨延法与陈玉凤为夫妻关系。2010年3月2日，陈玉凤与中国北车集团济南机车车辆厂签订《机车新村集资建房协议》，约定陈玉凤参加集资建房，选取的住房位于机车新村新区xxx室（以下简称xxx室房屋），建筑面积为77.30㎡。2.被告润之国际与济南市槐荫区机车新村业主委员会于2015年1月1日签订《物业管理合同》，约定被告润之国际对机车新村新区提供物业服务，管理事项包括房屋建筑本体共用部位的维修、使用、管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括共用的上下水管道、落水管、烟囱、共用照明、天线、高压泵房等；附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；共用绿地、花木、建筑小品、体育设施的维护与管理等。在被告润之国际提供物业服务期间，陈玉凤交纳了相应的物业服务费用。3.因原告杨延法居住的xxx室房屋存在下水管道返水问题，被告润之国际安排人员将室外排水管道截断。2016年1月25日晚间，因天气寒冷，排水管道结冰冻结，致排水管道内返水，将原告杨延法家中地板浸泡，并致地面以上部分墙面损坏。
以上事实有原告杨延法提供《结婚证》、《机车新村集资建房协议》、交纳物业费收据、照片，被告润之国际提供《物业管理合同》及当事人双方的陈述为凭。
被告润之国际在诉讼过程中提供：1.其公司资质等级证，载明资质等级为三级。2.济南市物价局发布的《关于公布我市普通住宅物业服务等级标准及物业服务收费基准价格的通知》及《济南市普通住宅物业服务等级标准》；3.《交接班记录表》，记载2016年1月25日及以后的白班、夜班交接情况，其中1月25日白班及夜班均记录“正常”。4.2016年2月5日《意向书》，内容为：由于2016年1月23日天气骤然变冷，致使本小区xxx业主家户内水管冻坏，经阳台下水管流入同单元xxx家中，由于进水严重，致使家中木地板被泡，部分电线线路受损。xxx业主担心再次出现此类问题，经与物业公司协商xxx住户封闭了家中的阳台下水口，并要求物业公司为其单独设立阳台独立下水。物业公司考虑到业主（两位老人）生活起居的方便性，同意为其阳台改造下水，但是因改造下水引起相关质量问题以及因此带来的相关责任等由xxx的业主负责。xxx室因此次家中进水造成的其他方面的问题，由物业公司于正月十五前后出面协调处理。该《意向书》的“意向签署人”后由原告杨延法签名。
被告润之国际说明提供资质证以证明其公司的资质；提供相关的标准证明其已经按标准提供了物业服务，不存在违约或履约不当的行为；提供《交接班记录表》证明值班正常，不存在原告杨延法所述门岗无人的情形；提供《意向书》证明涉案房产发生水淹事故后，其积极派出人员维修，尽到了物业服务企业的相应义务，其还说明在处理过程中向第三方支付了维修暖气的费用600元。
原告杨延法对被告润之国际提供的资质证无异议，对《交接班记录表》不予认可，认为在漏水发生后找不到值班人员，该记录表存在伪造嫌疑；对《意向书》无异议，但认为不能以此作为被告润之国际免责的依据。
诉讼过程中，原告杨延法提出申请，要求对其家中即204室房屋受损木地板、踢脚线、墙面损失价值进行评估，其为评估还提供了被泡损的地板作为检材。新业评估公司接受委托，于2016年8月25日至原告杨延法家中进行现场查看，后其出具（2016）第264号《价格评估结论书》，载明评估基准日为2016年8月25日，评估方法为市场法，评估结论为：在价格评估基准日，204室受损木地板评估金额为9440.20元、踢脚线评估金额为396元、墙面粉刷费为990元，合计为10826.20元。原告杨延法对该评估结论无异议。其为该次评估交纳评估费1500元。
诉讼过程中，经本院询问，原告杨延法明确其在本案中的起诉是基于被告润之国际在履行物业服务合同中存在着违约行为，对共用部位及共用设施的使用有管理和维护的义务，但没有尽到相应职责，造成严重后果。另经本院询问，原告杨延法之妻陈玉凤说明其同意由原告杨延法提起诉讼，其本人不参加本案诉讼。
以上事实有被告润之国际提供资质等级证、济南市物价局通知及《济南市普通住宅物业服务等级标准》、《交接班记录表》、《意向书》，新业评估公司出具的（2016）第264号《价格评估结论书》，本院向陈玉凤的调查笔录及双方当事人的陈述为凭。
本院认为，综合本案当事人双方的举证、持证及陈述，可以确认双方的争议焦点有以下三点：1.原告杨延法是否有权提起诉讼；2.被告润之国际在物业服务过程中是否存在违约行为，是否对204室房屋内地板、墙面受损等应承担责任；3.如被告润之国际应承担责任，责任的范围及比例如何确定。
就第1项焦点即原告杨延法是否有权提起诉讼，本院认为原告杨延法与陈玉凤为夫妻关系，本案所涉xxx室房屋虽为陈玉凤与中国北车集团济南机车车辆厂签订《机车新村集资建房协议》取得，但原告杨延法亦与陈玉凤同样对该处房屋享有权利，且事实上原告杨延法亦在该处房屋居住，也是该xxx室房屋的业主，其与在机车新村新区提供物业服务的被告润之国际之间同样存在着物业服务合同关系，因此在xxx室房屋因水淹导致地板、墙面损坏时，原告杨延法亦有权以物业服务合同纠纷提起诉讼。被告润之国际答辩提出xxx室房屋产权登记在原告妻子陈玉凤名下，原告杨延法不属于物业服务合同相对方，主体不适格的意见不能成立，本院不予采信。
就第2项焦点即被告润之国际在物业服务过程中是否存在违约行为，是否对xxx室房屋内地板、墙面受损等应承担责任，本院认为被告润之国际存在着违约行为，也应对xxx室房屋内地板、墙面受损承担责任。理由为被告润之国际作为机车新村新区的物业服务单位，其负有对共用设施、设备的维修、养护、运行和管理的责任，该项责任一是基于法律法规的规定，二是基于其与济南市槐荫区机车新村业主委员会所签订《物业服务合同》的约定。但本案查明的事实是其不仅没有充分维护、管理相应的共用设施（下水管），反而是在出现返水情形后将管道截断，导致其后天寒冰冻返水以致将原告杨延法xxx室房屋地板、墙面泡损。所以被告润之国际在该事件中确实存在着违约行为，应对xxx室房屋内地板、墙面受损承担责任。
就第3项焦点即被告润之国际应承担责任的范围及比例如何确定，本院认为被告润之国际在提供物业服务过程中存在着违约行为，原告杨延法现以此为由要求被告润之国际赔偿其xxx室房屋受损地板、墙面的损失，该损失应评估，确定为10826.20元。被告润之国际提出诸多理由，包括存在着其他侵权人（704室业主）、地板使用多年不应按全新价值确定等。本院认为原告杨延法在诉讼过程中已经明确其是以被告润之国际违反物业合同为由提起诉讼，本案为物业服务合同纠纷而非财产损害赔偿纠纷，故对被告润之国际所称其他侵权人的意见不予采信；对xxx室房屋受损价值的问题，被告润之国际所述属实，地板确实存在着使用年限、价值的贬损等，但在xxx室房屋地板受损、全面拆除后，原告杨延法重新铺装，其所要支出的费用即为评估报告所载明的价格，所以从该角度来说，被告润之国际的该意见亦不能成立。但综合本案，本院认定被告润之国际应按80%的比例向原告杨延法赔偿损失而不应当承担全部的赔偿责任，因为被告润之国际截断下水管的行为虽然不当，但却是经过了原告杨延法的同意，这一点在2016年2月5日《意向书》中得以体现，尽管原告杨延法在诉讼过程中提出该意向书签署于2016年2月5日，是在漏水事件发生之后，但其并没有提供证据证明意向书中记载的内容不真实。鉴于此，原告杨延法亦应自行承担部分责任，本院酌定为20%。按新业评估公司的评估结论，被告润之国际应向原告杨延法赔偿木质地板、踢脚线及墙面损失费用8660.96元，并承担原告杨延法交纳评估费1500元的80%计1200元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告山东润之国际物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨延法赔偿木质地板、踢脚线及墙面损失8660.96元；
二、被告山东润之国际物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨延法赔偿评估费1200元；
三、驳回原告杨延法的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费75元，由原告杨延法负担15元，由被告山东润之国际物业管理有限公司负担60元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判员 杨春疆
二〇一六年十一月十四日
书记员 刘 微