海南省第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）琼96民终1586号
上诉人（原审被告）:文昌椰海湾房地产开发有限公司。
法定代表人：谭说，该公司总经理。
委托诉讼代理人：苑本富，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：黄远志，男，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：陈鹍。
委托诉讼代理人：管泽蓉。
上诉人文昌椰海湾房地产开发有限公司（以下简称椰海湾公司）因与被上诉人陈鹍商品房预售合同纠纷一案，不服海南省文昌市人民法院（2016）琼9005民初913号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月28日立案受理后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
椰海湾公司上诉请求：1.撤销海南省文昌市人民法院（2016）琼9005民初913号民事判决；2.改判驳回被上诉人陈鹍的一审诉讼请求；3.本案一审、二审诉讼费由被上诉人陈鹍承担。事实和理由：一、原审判决遗漏重要事实。一审法院认定椰海湾公司一审提交的证据材料不具有关联性，与客观事实不符，未予采纳，以致遗漏以下事实：1.文昌市人民政府于2008年4月8日向文昌市建设局作出《关于同意改变土地用途的批复》，载明将文国用（2005）第XXX号国有土地使用权证书所载面积为9812.97平方米商业、金融用地中的9042.78平方米调整为商住用地，770.19平方米调整为市政道路用地。2.文昌市政府于2008年就上述770.19平方米的市政道路用地重新核发文国用（2008）第XXX号国有土地使用权证，所有权人为椰海湾公司的法定代表人谭说，证书载明使用权面积为771.45平方米。3.2011年1月5日，椰海湾公司取得涉案“椰海明珠”项目的建设工程规划临时许可证【证号为文市规证建（2011）AXX号】，载明该项目占4块宗地，其中包含上述文国用（2005）第XXX号、文国用（2008）第XXX号国有土地在内。椰海湾公司按照规划许可证上的容积率进行建设，因文国用（2008）第XXX号国有土地实际已被征用为市政道路用地，“椰海明珠”项目建成后出现增容问题未能及时解决，造成项目无法按规定程序办理商品房初始登记。4.文昌市政府于2015年8月将该项目列为历史遗留问题，统筹政府各部门协调解决，经文昌市政府同意，由文昌市住房和城乡规划建设局先予办理商品房登记，再由市有关征管部门在职责范围内向椰海湾公司追缴相关税费。5.2015年12月8日，文昌市住房和城乡规划建设局向文昌市国土环境资源局发函《关于尽快办理文昌椰海湾房地产开发有限公司“椰海明珠”项目土地增容费等有关手续的函》，载明文国用（2008）第XXX号国有土地属市政道路，应予收回，项目所占其他三块宗地容积率批准增加。6.2016年5月6日，文昌市国土环境资源局委托评估公司对涉案椰海湾项目土地增加容积率补缴地价款进行估价，估价报告业已完成，并于2016年6月13日办理土地估价报告备案。被上诉人陈鹍于2016年3月1日取得涉案房屋的所有权证。二、逾期办证不属于椰海湾公司的过错，椰海湾公司不应承担任何责任。第一，椰海湾公司按照合同约定履行交房义务后，积极向房管部门申请办理涉案房屋的产权证，由于项目所占土地被文昌市政府征用部分地块后增容问题未能及时得到解决，办证过程受到阻碍，这并非椰海湾公司的过错。第二，根据涉案《文昌市商品房买卖合同》第十五条的约定及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，出卖人承担违约责任的前提是“由于出卖人的原因导致违约行为的发生”。本案中，椰海湾公司对此并无过错，不应就办证迟延承担违约责任。退一步说，即使椰海湾公司需要承担违约责任，被上诉人陈鹍在本案中并未产生实际损失，原审判决的违约金已经远远超过法定标准，恳请二审法院查明事实后，依法支持椰海湾公司的上诉请求。
被上诉人陈鹍书面答辩称，一、原审判决是文昌市人民法院按照法定程序作出的公正判决，应予维持。二、椰海湾公司称逾期办证系政府原因所致，是在推卸责任，与事实不符。1.从文昌市规划局发出的文规改字【2014】1号《限期改正违法（章）建设行为通知书》可知，椰海湾公司建造“椰海明珠”小区未按批准的规划进行。2.椰海湾公司拖欠政府土地增容费及税费，文昌市政府2015年底出台相关文件，要求其补交费用。3.被上诉人陈鹍于2013年3月3日即缴纳了契税和维修基金，椰海湾公司却于2014年12月29日才向政府缴纳契税，于2015年1月28日缴纳维修基金，其长期占用资金行为系违法行为。4.“椰海明珠”项目至今没有《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程竣工验收合格证》，这才是导致办证逾期的根本原因。三、涉案商品房买卖合同是陈鹍与椰海湾公司签订的合同，与政府无关，一切均应按合同履行。四、椰海湾公司的逾期办证行为给被上诉人带来了直接的经济损失（不能交易）、精神损失和心理伤害，并非像椰海湾公司所说的没有产生实际损失。五、被上诉人到海口出庭应诉的一切费用（包括一审、二审的诉讼费）应由椰海湾公司承担。综上，请求二审法院查明事实，驳回椰海湾公司的上诉请求，依法维持原判。
被上诉人陈鹍向一审法院起诉请求：1.判令椰海湾公司支付逾期办证违约金21384元（自2014年2月13日起至2016年3月1日）；2.本案诉讼费用由椰海湾公司承担。
一审法院认定事实：2013年2月13日，陈鹍与椰海湾公司签订《文昌市商品房买卖合同》，约定陈鹍购买椰海湾公司开发预售的位于海南省文昌市清澜开发区商贸大道南侧“椰海明珠”项目1幢2单元4层2-5A11号商品房。合同约定，该房建筑面积共58.07平方米，商品房单价为5114.52元/平方米，房屋总价款为297000元。合同第十五条约定：“出卖人应当自房屋交付之日起360日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在30日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。出卖人应当提前15日如实书面告知买受人办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由买受人提供的证件资料，买受人应及时提供。……如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。逾期60日以上的，买受人有权单方解除合同。……”合同签订后，陈鹍依约向椰海湾公司支付了全部购房款、维修基金及税费。椰海湾公司于2013年2月13日将涉案房屋交付给陈鹍使用。但直至2016年3月1日，椰海湾公司才为陈鹍办好涉案房屋的权属证书。陈鹍因逾期办证产生的违约金事宜与椰海湾公司协商未果，遂起诉至文昌市人民法院。以上事实，有一审中陈鹍的陈述、椰海湾公司的答辩及陈鹍提供的证据予以证明。
一审法院认为：本案的争议焦点为，陈鹍起诉主张的违约金是否超过诉讼时效，椰海湾公司是否应当向陈鹍支付逾期办证违约金。陈鹍与椰海湾公司签订的合同，系双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，该合同合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。陈鹍已经按照合同约定履行了缴付房款及相关税费的义务，椰海湾公司于2013年2月13日将涉案房屋交付给陈鹍使用。按照合同第十五条“出卖人应当自房屋交付之日起360日内为买受人办理房屋权属证书”的约定，椰海湾公司应当于2014年2月8日前为陈鹍办理房屋权属证书，但直至2016年3月1日，椰海湾公司才为陈鹍办理了房屋权属证书，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任；（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”的规定及合同第十五条：“……如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。逾期60日以上的买受人有权单方解除合同。……”的约定，“房地产权属证书”包括房屋权属证书和土地使用权证两项，椰海湾公司未能自房屋交付之日起360天内为陈鹍办理房屋所有权证，且陈鹍未行使单方解除权，双方继续履行合同，椰海湾公司应当向陈鹍承担逾期办理房地产权属证书的违约责任，即“自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一”向陈鹍支付逾期办理房地产权属证书的违约金。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，双方在合同中约定椰海湾公司应当自房屋交付之日起360日内（即2014年2月8日前）为陈鹍办理房屋权属证书，即双方对开发商办证的时间有约定，买受人请求开发商承担逾期办证违约责任的诉讼时效应当自合同约定时间的次日开始计算。本案中，陈鹍主张违约金的诉讼时效应当从2014年2月9日计算，但因双方在合同中约定的逾期办证违约金为按时间累计计算，每日产生的违约金均为独立债权，应单独适用诉讼时效，即从2014年2月9日起，每个独立的债权的诉讼时效应分别为二年。因此，椰海湾公司应承担的违约责任实质为一种继续性债权，故庭审时椰海湾公司提出陈鹍主张的违约金全部已超过诉讼时效的辩解，该院不予采纳。现陈鹍向椰海湾公司主张支付违约金的起算时间为2014年2月13日，陈鹍向法院起诉的时间为2016年5月27日，即2014年2月13日至2014年5月27日期间距陈鹍起诉的时间均已超过二年，故陈鹍主张此期间的违约金，该院不予支持。椰海湾公司应向陈鹍支付2014年5月28日至2016年3月1日（共643天）的违约金，根据合同计算如下：297000元×0.0001×643天=19097.1元，陈鹍主张超出的部分，该院不予以支持。椰海湾公司主张逾期办理房屋权属证书的主要原因是“政府道路拓宽及办证效率低”导致，政府行为对椰海湾公司是“不可抗力”，但椰海湾公司没有提交证据予以证明，故对椰海湾公司的该辩解，该院不予采纳。椰海湾公司辩称，双方约定的违约金过高，应根据相关司法解释规定予以调整。根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法若干问题的解释>（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的'过分高于造成的损失'”的规定，本案中，陈鹍未以实际损失主张违约金，而以双方的约定为计付标准。因此，椰海湾公司主张以该解释予以调整，该院不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百三十五条,《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条,最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决：一、椰海湾公司一次性向陈鹍支付逾期办理房地产权属证书违约金人民币19097.1元（2014年5月28日至2016年3月1日），限于本判决生效之日起五日内付清；二、驳回陈鹍的其他诉讼请求。案件受理费167.30元，由椰海湾公司负担。
一审中，椰海湾公司当庭提交了7组证据：证据1、椰海湾公司《关于文昌市政府道路占用土地导致公司延迟办理椰海明珠业主房产证手续的情况说明》、文昌市建设工程临时规划许可证[文市规证建（2011）XXX号]；证据2、文昌市人民政府《关于同意改变土地用途的批复》，文国用（2008）第XXX号国有土地使用权证；证据3、《文昌市政府解决商品房登记历史遗留问题工作方案》；证据4、文昌市住房和城乡规划建设局《关于尽快办理文昌椰海湾房地产开发有限公司“椰海明珠”项目土地增容费等有关手续的函》；证据5、《研究解决商品房登记历史遗留问题的专题会议纪要》；证据6、文昌市地价评估会审表；证据7、土地评估费发票，一审法院认为上述证据部分无原件核对，且与本案不具有关联性，均未予采纳。二审中，椰海湾公司补充提交了文昌市建设工程临时规划许可证【文市规证建（2011）XXX号】、文昌市住房和城乡规划建设局《关于尽快办理文昌椰海湾房地产开发有限公司“椰海明珠”项目土地增容费等有关手续的函》的原件，并提交《土地估价报告》、《土地估价报告备案表》作为二审证据与一审中的土地评估费发票相佐证。经核对原件及向相关职能部门核实，本院对椰海湾公司一、二审所提交证据材料的真实性、合法性予以确认，本院认为，上述证据材料能够形成证据链条，证明涉案“椰海明珠”项目存在部分土地被征用后产生增容问题影响办证这一事实，与本案处理具有关联性，本院予以采纳。
根据本院采纳认定的证据，二审另查明：文昌市人民政府于2008年4月8日向文昌市建设局作出《关于同意改变土地用途的批复》，载明将文国用（2005）第W0101335号国有土地使用权证书所载面积为9812.97平方米商业、金融用地中的9042.78平方米调整为商住用地，770.19平方米调整为市政道路用地。尔后，文昌市政府于2008年就上述770.19平方米的市政道路用地重新核发文国用（2008）第XXX号国有土地使用权证，所有权人为椰海湾公司的法定代表人谭说，证书载明使用权面积为771.45平方米。2011年1月5日，椰海湾公司取得涉案“椰海明珠”项目的建设工程规划临时许可证【证号为文市规证建（2011）XXX号】，载明该项目占4块宗地，其中包含上述文国用（2005）第XXX号、文国用（2008）第XXX号国有土地在内。椰海湾公司按照规划许可证上的容积率进行建设，因文国用（2008）第XXX号国有土地实际已被征用为市政道路用地，“椰海明珠”项目建成后出现增容问题未能及时解决，造成项目无法按规定程序办理商品房初始登记。文昌市政府于2015年8月将该项目列为历史遗留问题，统筹政府各部门协调解决，经文昌市政府同意，由文昌市住房和城乡规划建设局先予办理商品房登记，再由市有关征管部门在职责范围内向椰海湾公司追缴相关税费。2015年12月8日，文昌市住房和城乡规划建设局向文昌市国土环境资源局发函《关于尽快办理文昌椰海湾房地产开发有限公司“椰海明珠”项目土地增容费等有关手续的函》，载明文国用（2008）第XXX号国有土地属市政道路，应予收回，项目所占其他三块宗地容积率批准增加。2016年5月6日，文昌市国土环境资源局委托评估公司对涉案椰海湾项目土地增加容积率补缴地价款进行估价，估价报告业已完成。
二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为：本案二审的争议焦点为椰海湾公司是否应承担逾期办证的违约责任。根据双方签订的《文昌市商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当自房屋交付之日起360日内为买受人办理房屋权属证书；如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金”，涉案房屋交付时间为2013年2月13日，陈鹍取得房屋权属证书的时间为2016年3月1日，椰海湾公司交房三年后方为买受人办好房屋权属证书，其行为构成逾期办证，但按照上述约定，以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款关于出卖人承担违约责任的条件“由于出卖人的原因”之规定，只有因出卖人的责任导致办证逾期，出卖人椰海湾公司才应当承担日万分之一的违约责任。根据二审查明的事实，因政府规划需要，“椰海明珠”项目的部分土地被征用为市政道路，项目建成后因土地面积的减少，其容积率发生变更，实际建成容积率超出了规划许可证上的原许可范围，解决这一政府规划导致的增容问题后，涉案项目才能按程序顺利完成竣工验收、初始登记、房屋权属证书的办理等工作，而解决这一问题涉及多个行政部门的工作协调、土地估价、确定增容费等行政流程，其用时长短不在椰海湾公司的控制范围内。故，本案中并非椰海湾公司有意懈怠不予办理房屋权属登记，而是涉案房屋在客观上存在短时间内办证不能的合理事由。针对这一问题，文昌市政府于2015年12月21日出台了《研究解决商品房登记历史遗留问题的专题会议纪要》，原则上同意“椰海明珠”项目先行办理商品房登记。该会议纪要出台后不久，椰海湾公司即为陈鹍办妥了房屋所有权证书。故，本案房屋办证逾期并非椰海湾公司的责任所致，椰海湾公司的行为没有违反双方合同第十五条的约定，不应承担违约责任。被上诉人陈鹍主张椰海湾公司的项目存在因未按规划批准内容建设被限令整改、未取得竣工验收备案证及迟延缴纳税费、维修基金等情形，这才是涉案房产未能及时办理房屋权属证书的原因，椰海湾公司应就此承担违约责任。本院认为，陈鹍仅证明椰海湾公司曾因一楼架空层问题被文昌市规划局限令整改，椰海湾公司也认可早已整改完毕，陈鹍不能证明这一事由曾直接影响办证进程，本院不予采信。至于税费、维修基金缴纳期限问题，椰海湾公司述称存在分批缴纳情形，陈鹍未到场进行抗辩，其所作书面陈述不足以构成本院认定此情形系办证逾期之原因的依据。关于竣工验收备案证的问题，椰海湾公司承认尚未取得，但主张系因前述土地征用、项目增容问题所致。综上，陈鹍作为房屋买受人主张椰海湾公司承担逾期办证的违约责任，但其未能提供有力证据证明逾期办证系由于椰海湾公司本身的原因所致，依据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，对陈鹍的一审诉讼请求，本院不予支持，椰海湾公司的上诉主张具有事实和法律依据，本院予以支持。
综上所述，一审程序合法，适用法律正确，由于上诉人椰海湾公司二审补充提交了证据原件及部分新的证据，二审查明认定了新的事实，二审依据新的事实对一审判决结果依法予以改判，由此产生的诉讼费用应由椰海湾公司负担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件
适用法律若干问题的解释》第十八条第一款之规定，判决如下：
一、撤销海南省文昌市人民法院（2016）琼9005民初913号民事判决；
二、驳回被上诉人陈鹍的全部诉讼请求。
一审案件受理费167.3元，二审案件受理费277元，均由上诉人文昌椰海湾房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 白玉琳
审判员 梁振文
审判员 黄声泽
二〇一六年十月二十六日
书记员 邱飞丽
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
最高人民法院《关于适用<中华人民共和国
民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件
适用法律若干问题的解释》
第十八条第一款由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
审核：白玉琳撰稿：白玉琳校对：邱飞丽印刷：林珊
海南省第一中级人民法院2016年10月27日印制
（共印20份）