湖北省武汉市洪山区人民法院
民 事 判 决 书
鄂洪山和民商初字第00093号
原告：湖北天盟投资管理有限公司，住所地：武汉市洪山区友谊大道508号9栋2层201室。
法定代表人：李金苗，该公司董事长。
委托代理人：刘青、谢星洁，该公司员工。代理权限：特别授权。
被告：唐人曾餐饮管理（武汉）有限公司，住所地：武汉市东湖开发区珞喻路889号光谷国际广场A座1205室。
法定代表人：曾赟，该公司董事长。
委托代理人：张习华，湖北乾行律师事务所律师。代理权限：特别授权。
委托代理人：彭彪，该公司员工。代理权限：特别授权。
原告湖北天盟投资管理有限公司（以下简称天盟公司）诉被告唐人曾餐饮管理（武汉）有限公司（以下简称唐人曾公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员陈钢独任审判，并公开开庭进行了审理。原告天盟公司的委托代理人刘青、谢星洁，被告唐人曾公司的委托代理人张习华、彭彪到庭参加诉讼。诉讼中，依原告的财产保全申请，本院依法冻结了被告的银行存款。本案现已审理终结。
原告天盟公司诉称：2013年1月29日，原、被告签订新干线生活广场商铺租赁合同，被告租赁该广场第二层2028号商铺经营唐人曾火锅店，面积1750平方米。租赁合同约定了双方的权利、义务、违约责任、付款方式等内容。2015年3月11日，被告称因经营亏损，书面提出要求变更合同条款，在原告书面拒绝被告的要求并提醒被告应严格履行合同约定后，被告致函原告要求解除合同，原告于2015年3月27日收到该函。原告认为，被告未按合同的约定单方解除合同，属违约行为。原告为维护自身权益，诉至法院，请求判令：一、被告因单方违法解除合同应赔偿原告违约金780，588元；二、被告支付截至合同解除时商铺经营产生的水费899元、电费53元、天然气费6，642元、公摊费3，150元、中央空调费11，263.4元等共计22，007.4元；三、本案诉讼费用由被告承担。庭审过程中，原告将第二项诉讼请求变更为：被告支付截至腾退商铺时经营产生能耗费用共计6，059元，其中水费338元、天然气费2，571元、公摊水电费3，150元。
原告天盟公司为支持其诉讼请求，依法向本院提交如下证据：
证据一、原告营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、身份证复印件一份，拟证明：原告主体适格。
证据二、被告营业执照、组织机构代码证各一份，拟证明：被告主体适格。
证据三、新干线生活广场商铺租赁合同一份，拟证明：原、被告于2013年1月29日签订租赁合同，合同中双方对租赁期限及经营范围、租赁费用等有明确具体的约定。
证据四、关于请求变更租赁合同条款的函一份，拟证明：被告于2015年3月11日发函，称因生意持续走低，亏损扩大，为保障双方租赁合同继续履行，单方向被告要求变更合同条款，包括转租限制、租金单价及支付方式等。
证据五、关于贵司请求变更租赁合同条款的回函一份，拟证明：被告针对原告的发函，回复要求被告若有调整经营需要须提前30天报具体方案经原告同意后方可落实，同时告诫被告应严格履行合同。
证据六、发票及邮寄单查询记录各一份，拟证明：原告于2015年3月21日将被告应支付的租赁费用金额438，375元的发票邮寄给被告，被告于2015年3月22日签收。
证据七、关于解除合同的函一份，拟证明：被告于2015年3月26日向原告寄发了解除合同的函件，单方解除双方签订的租赁合同，该函原告于2015年3月27日收悉。
证据八、解除合同函的回函一份，拟证明：原告同意解除合同，但要求被告办理合同解除后各项合作及退场手续。
被告唐人曾公司辩称：1、原告所提第一项诉讼请求，因原告违约在先，故应予以驳回；2、原告应举证证明其所提出的第二项诉讼请求；3、原告应返还被告多交的租金98，000元（即2015年4月9日至4月30日）以及预存的电费10，621元。
被告唐人曾公司为支持其抗辩主张，依法向本院提交如下证据：
第一组证据：
新干线生活广场商铺租赁合同一份，拟证明：原、被告双方存在租赁及合同约定的具体条款。
第二组证据：
关于解除合同的函及快递单各一份，拟证明：该租赁合同已解除。
第三组证据：
证据一、关于解除合同通知书的复函一份，拟证明：被告存在多处违约行为。
证据二、律师函及快递单各一份，拟证明：被告的员工曾殴打原告的员工、强拆原告该门面店的主门。
证据三、请求加装空调的函一份，拟证明：被告提供的空调制冷制热效果很差，对火锅店经营造成巨大影响。
证据四、被告的复函一份，拟证明：被告间接承认存在车位、发票机被盗、物业管理等相关问题，却推卸责任。
证据五、图片两张，拟证明：该厕所由被告自费出钱30余万元装修，属于公用。厕所附属设施坏了之后被告多次报修，但是一直没有维修，影响了火锅店的整体形象。
证据六、图片八张，拟证明：原告出租的一楼已经成为了一个低档廉价的蔬菜水果市场，（详见证据目录）。
证据七、湖北省医疗机构门诊通用病历一份，拟证明：原告所属的物业管理人员暴力殴打被告的员工，造成不良社会影响。
第四组证据：
证据一、发票和银行转账凭证各一份，拟证明：原告已支付租金至2015年4月30日。
证据二、被告徐东店经营情况汇总表一份，拟证明：被告从合同签订履行以来，该门面店已经累计亏损2，185，468.95元。
第五组证据：
说明一份，拟证明：原告还有预存10，621元电费在原告处。
经庭审质证，被告对原告提交证据的真实性均无异议，但对证据三的证明目的有异议，认为该证据不能证明被告违约。原告对被告提交的第一、二组证据无异议；对第三组证据中的证据一、二、三、四的真实性无异议，原告已收到以上函件，但函件中所述内容与实际情况均不相符，该组证据中的证据五、六、七与本案没有关联性；对第四组证据中的证据一无异议，证据二系被告单方制作，对其真实性、关联性、合法性均有异议；对第五组证据，原告认可被告预交的10，507.2元电费。
结合原、被告的质证意见，本院对上述证据作如下认定：
原告提交的证据，因被告对其真实性均无异议，本院均予以采信。被告提交的证据第一、二组证据，本院予以采信。被告提交的第三组证据中证据一、二、三、四均系双方之间来往的信函，原告对其真实性没有异议，以上信函可以证明双方协商的部分经过，与本案有关联，本院依法予以采信。该组证据中的证据五，与本案有一定的关联性，本院依法予以采信；证据六、七与本案没有关联性，本院不予采信。被告提交的第四组证据中的证据一，原告无异议，本院依法予以采信；证据二，系被告单方制作，无其他证据佐证，本院不予采信。第五组证据，原告仅认可其中的10，507.2元，但原告未提交反证，对该证据，本院依法予以采信。
经审理查明，2013年1月9日，原、被告签订新干线生活广场商铺租赁合同，原告将位于武汉市洪山区友谊大道新干线生活广场第二层2028号商铺出租给被告经营火锅店，名称为唐人曾火锅店，面积1，750平方米。双方约定租赁期限为五年，自2013年5月1日至2018年4月30日，每平方米租金每月按70元收取，每月租金14万元，按季支付。另约定，租赁期内的租金自第三个租赁年度起（2015年、2016年、2017年租赁年度）每年递增为5%。还约定，被告使用原告提供的中央空调设备，被告按月支付中央空调开放期间所产生的使用费，原告根据中央空调计量表具按实际使用流量计量收取，计量标准为1.09元／平方米。夏、秋季室内气温高于26℃时开冷气；春、冬季室内气温低于10℃时开暖气。另，水、电、气费，由原告据实收取。双方约定商铺的交付时间为2015年2月5日，被告应确保于2013年5月1日前开业。同时，原告应按约定向被告提供供电、供水设施、专用垃圾场、广告牌，提供设置排污隔油池的地方，并为被告海鲜池冷暖机提供室外机摆放位置，提供厨房天然气接入口、烟道接入口等，还应协调停车场事宜，向被告公司员工提供2个免费停车位。在合同中，双方还约定原告应保障商铺及其附属设施处于适用和安全的状态，原告对被告的装修装饰部分和增设的他物不承担修缮义务。被告租赁商铺内二次装修后的消防、环保、卫生等相关手续均有被告负责办理并承担所有费用，原告给予协助办理；被告必须遵守原告规定的经营时间（特殊约定除外），不得无故停业，确需停业需经原告书面同意。对违约责任，双方约定：原告提供的商铺无法正常使用导致合同无法履行的，被告有权解除合同，原告应按合同租赁期限内总租金的10%向被告支付违约金；因原告怠于履行维修义务或情况紧急，被告组织维修的，原告应向被告支付费或折抵租金，但被告应提供原告认可的有效凭证；原告违反约定提前收回商铺的，应按照合同租赁期限内总租金的10%向被告支付违约金，并退还原告相关费用和剩余租金（不计息），若支付的违约金不足以弥补被告损失的，原告还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。同时，被告有擅自转租、改变用途、损坏商铺结构、拖欠租金超过10日、不服从原告正常统一的物业管理等情形，原告有解除合同的权利，被告应按租赁期限内总租金的10%向原告支付违约金；在租赁期限内，未经原告同意，中途擅自退租的，被告也应按租赁期限内总租金的10%向原告支付违约金。
合同签订后，被告对商铺进行了装修并如期经营。2013年10月，原、被告因消防通道的设置、供电、空调服务、装修押金以及物业管理等问题产生纠纷，原告提出解除合同，经双方协商，合同继续履行。2014年5月16日，被告委托湖北卓创德赛律师事务所致函被告，认为双方因经营场所是否占用消防通道问题产生争议，原告在未经被告允许的情况下拆卸了经营场所的进出门，并殴打被告公司员工，要求被告尽快安装进出门。2014年6月9日，被告再次委托上述律师事务所致函原告，要求原告加装空调。2014年7月25日，原告就2个免费停车位和租赁面积调整事宜向被告回函，函中写明：因被告一直未提交办理免费停车位所需的车辆行驶证、车位使用人的资料，原告无法为被告办理2个免费停车位的相关事宜，并拒绝了被告提出的从租金中抵扣18个月来的停车费12，600元的要求，同时认为租赁面积已由双方现场实测共同确认，根本不存在租赁面积调整的问题。
2015年3月11日，被告致函原告，请求变更租赁合同条款，函中写道，“唐人曾原味火锅徐东店自2015年5月开业以来，累计亏损218.55万元，平均每月亏损9.93万元。由于市场竞争激烈，生意持续走低，亏损继续扩大。为了保障贵我双方的租赁合同继续履行，支持我公司为此基本经营，现请求贵公司同意变更租赁合同的如下条款”，一是要求原告同意被告可自行调整商铺用途、商铺名称、可自由转租，并要求按每平方米50元计算租金或者根据翻台率浮动计算。后原告回函称，当前经济下行压力巨大，各行业普遍增收乏力，原告的亏损系因市场竞争造成，不同意被告提出的变更合同条款的要求。同时，原告明确指出被告不得擅自调整商铺的用途、名称。如确需调整，应向原告提供具体调整方案，并经原告同意后方可落实。
2015年3月26日，被告再次致函原告，认为原告存在不依约开发空调、空调效果奇差、擅自断电、强拆公司大门、殴打被告公司员工、未经物业修缮义务等违约行为，要求解除租赁合同，并要求原告承担上述违约责任。次日，原告收到该函，并于同年4月8日向被告送达回函一份，回函写明原告不认可被告所列举的上述违约行为，并要求被告于4月11日前搬离商铺内物品，返还场地，原告将于4月11日起不再提供物业服务。后被告于次日开始搬离商铺，原告认为被告于4月12日彻底离场，被告则认为离场时间为4月9日。另查明，案涉商铺的租金，被告已支付至2015年4月30日。原告认为被告擅自中途退租，其行为已构成违约，故诉至本院，要求判如所请。
本院认为，依法成立的合同对双方当事人均有约束力。本案中，原告系新干线生活广场内商铺的出租人，被告租赁的商铺属于该广场整体的一部分。双方所签订的租赁合同，除约定了租金、租期、租金支付方式等基本内容外，双方还就各自的权利义务、违约责任根据自身实际状况详细作了约定。该合同反映了双方当事人在签订合同时均综合考虑了被告投资商铺的盈利水平、原告的租金收益和广场整体的营运效益等主要的合作因素。双方当事人应严格按照合同履行各自的义务。被告于租赁期限届满前认为原告存在大量违约行为从而提出解除合同，为证明原告存在其列举的违约行为，被告向本院提交了双方来往的信函。从双方来往信函中，可以看出自2013年10月，双方即因供电、空调服务、物业管理等问题产生过纠纷。直至被告提出解除合同，被告仍认为以上问题一直未得到解决。本院认为，在双方签订的租赁合同中，双方已就上述问题作了明确约定。如在实际租赁过程中产生了签约时未尽考虑的事宜，双方应在合同基础上另行协商解决。被告曾提出加装空调的要求，双方协商后，原告为被告加装了两台吸顶空调。虽然如此，被告仍认为店内温度较高并影响经营，并据此认为原告违约主张解决合同。火锅店室内温度较高属客观事实，被告在签约之初对此应有充分考虑并应与原告着重协商解决。双方在合同中仅约定了空调开放的温度要求，并未另行约定加装空调的数量和类型。被告作为火锅店的经营者，在签约时未尽应有的注意义务，据此认为原告违约并提出解除合同的主张，缺乏合同依据。被告同时提出原告存在断电、强拆大门、殴打员工、未尽物业修缮义务等违约行为，并提交双方来往信函、照片等证据予以证明。该信函可以证明双方在曾为占用消防通道、拆除大门、加装空调等事宜进行过协商，但其不能客观反映事发的具体原因和经过，不能作为认定原告存在违约行为且被告可据此取得合同解除权的依据。另，2015年3月，被告就亏损问题要求原告降低租金或调整租金计算方式，但被告未予同意。后被告于当月26日主动提出因原告存在上述违约行为从而向原告提出解除合同。综上，此应视为被告因自身经营问题中途退租，根据合同约定，被告应承担相应的违约责任。
就本案租赁合同的解除问题，本院认为，2015年3月27日，原告收到被告寄发的解除合同的主张后于2015年4月8日向被告明确表示同意解除合同，被告于4月9日开始搬离。原、被告均同意解除合同并以实际行为表示不再履行主要义务，故双方签订的租赁合同已经解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据双方约定，被告应按租赁期限内总租金的10%承担违约责任，因双方约定租金自第三个年度每年递增5%，故总租金为140，000元／月12个月（2＋1.05＋1.05²＋1.05³）=8，921，010元，故对原告提出的要求被告承担780，588元违约金的诉讼请求，本院予以支持。另，被告租金已交至2015年4月30日，因双方无法确认被告离场的具体时间，可以原告限定离场期限即4月11日确定，原告应将剩余的租金返还给被告，金额为88，667元（140，000元／月÷30日19日）。被告预交的电费，原告应返还10，621元。原告仅认可其中的10，507.2元，没有事实依据。原告要求被告承担能耗费用6，059元，但其未提交证据，本院不予支持。综上，被告应向原告支付681，300元（780，588元－88，667元－10，621元）。
本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
被告唐人曾餐饮管理（武汉）有限公司于本判决生效之日起向原告湖北天盟投资管理有限公司支付681，300元；
驳回原告湖北天盟投资管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半后收取5，912元，由被告唐人曾餐饮管理（武汉）有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用缴纳办法》的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，户名：湖北省武汉市中级人民法院；账号：1767；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 陈 钢
二〇一五年二十月二十八日
书 记 员 张纯威