浙江省绍兴市越城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）浙0602执异146号
案外人绍兴市越城区建华运输队，住所地绍兴市越城区严家潭***号。
投资人徐建华。
委托诉讼代理人（特别授权代理）沈建良，男，1977年8月12日出生，汉族，住绍兴市越城区。
申请执行人绍兴银行股份有限公司镜湖支行，住所地绍兴市越城区马臻路122、124、126号。
负责人宣文，该行行长。
委托诉讼代理人（特别授权代理）郑吉萍，女，该行员工。
委托诉讼代理人（特别授权代理）高玮人，男，该行员工。
被执行人绍兴金玉满堂红木家具有限公司，住所地绍兴市灵芝镇蚌潭村。
法定代表人尹继东。
被执行人浙江越鼎堂家具有限公司，住所地绍兴市越城区稽山街道环城东路1970号2幢2楼。
法定代表人蒋家兴。
被执行人蒋家兴，男，1971年2月9日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。
被执行人姜晓阳，女，1979年6月24日出生，汉族，住绍兴市越城区。
在本院执行申请执行人绍兴银行股份有限公司镜湖支行（以下简称绍兴银行）与被执行人绍兴金玉满堂红木家具有限公司（以下简称金玉公司）、浙江越鼎堂家具有限公司（以下简称越鼎公司）、蒋家兴、姜晓阳金融借款合同纠纷一案中，案外人绍兴市越城区建华运输队（以下简称建华运输队）对执行越鼎公司所有的坐落绍兴袍江世纪街与汤公路西南角厂房及土地提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人建华运输队称：为方便运输节约成本，案外人于2012年4月1日与越鼎公司签订房屋租赁合同，约定越鼎公司将其所有的坐落绍兴袍江世纪街与汤公路西南角的厂房及土地（以下简称涉案房地产）出租给案外人使用，租期10年，租金每年30万元，在2013年1月前分期付清。合同签订后，越鼎公司即将涉案房地产交付案外人，案外人也按合同约定分别于2012年4月5日、12月10日、12月25日和2013年1月9日通过沈文英、蒋伟雄（系案外人财务人员）账户，根据越鼎公司的指定支付全部租金，涉案房地产一直由案外人用作仓库管业使用至今，目前堆放着一批布匹、机械设备等财物。案外人认为其租赁涉案房地产在前，银行抵押在后，故要求法院确认案外人与越鼎公司签订的房屋租赁合同合法有效，对涉案房地产带租进行处置，并保护其优先购买权。
申请执行人绍兴银行称，首先，申请执行人对涉案房地产依法享有抵押权，并于2012年6月19日办理了抵押登记，可对该抵押物经折价或拍卖、变卖所得款项享有优先受偿权。抵押人越鼎公司在2012年6月19日向申请执行人提供的《抵押人声明》也可以证明在抵押时涉案房地产无任何租赁关系的存在，上述事实业经（2015）绍越商初字第5267号民事调解书确认。其次，案外人提出的执行异议证据不足，其与被执行人越鼎公司之间签订的租赁合同无效，不能妨碍申请执行人抵押权的实现。案外人提供的租赁合同约定租期为10年，自2012年4月1日起至2022年3月31日止，租金30万一年，分4次付清，2012年4月5日付款50万元（该款支取户名沈文英、存入户名谢君飞），2012年12月10日付款50万元（该款支取户名蒋伟雄、存入户名陈佳林），2012年12月25日付款100万元（该款支取户名蒋伟雄、存入户名陈佳林），2013年1月9日付款100万元（该款支取户名蒋伟雄、存入户名何信伟），均非从案外人账户中付出，也未存入越鼎公司账户，虽有越鼎公司出具的收条，但其缺乏可信度，不能作为租金交付依据。第三，虚假的租赁行为不符合相关法律、法规规定。2016年6月份申请执行人客户经理前往涉案房地产查看其使用情况，发现该厂房大门紧锁，未发现有任何使用情况，询问周边人员也证实该房地产一直处于空置状态，故不存在租赁行为或应为无效租赁行为。综上，请求法院依法认定涉案抵押物无租赁的事实，驳回案外人提出的执行异议。
被执行人金玉公司、越鼎公司、蒋家兴、姜晓阳未发表意见。
本院查明：2012年3月15日越鼎公司取得绍房权证袍江字第××号房产权证，证载房产总层数4层，建筑面积3234.68平方米，设计用途为综合楼；同年3月21日越鼎公司取得绍市国用（2012）第2256号国有土地使用权证，证载使用权面积1788.83平方米，类型为出让，用途为工业用地。同年6月19日，越鼎公司即与绍兴银行签订最高额抵押借款合同并附抵押财产清单，以上述房地产产权为抵押，并于同日办理了抵押登记，他项权证号为绍房他证袍江字第58**号，抵押债权数额为780万元。越鼎公司还于同日向绍兴银行出具了抵押人声明一份，承诺“上述抵押财产未向任何单位或个人出租，也没有抵押给其他人或被查封，在抵押期间，未经绍兴银行书面同意，不将抵押财产租赁或二次抵押给任何单位或个人，如出现被查封将在一个工作日内书面通知绍兴银行。”越鼎公司曾委托绍兴中兴资产评估有限公司对上述抵押财产进行评估，该公司于2013年12月9日出具绍中兴评[2013]1131号评估报告记载“本次评估是以越鼎公司未与任何一方签署对于评估对象的无限期或影响评估对象的租赁协议为假设前提，评估对象中以自主方式经营的……”该报告所附照片显示所摄房产当时基本为空置状态。
2014年11月3日，柯桥区人民法院在审理（2014）绍柯商初字第3000号案件过程中对上述房产进行了首轮查封，2015年11月26日，本院在审理原告绍兴银行与被告金玉公司、越鼎公司、蒋家兴、姜晓阳金融借款合同纠纷一案中，诉讼保全查封上述房产。此后，本院于2016年3月18日作出（2015）绍越商初字第5267号民事调解书，确定被告金玉公司于2016年4月5日前归还原告绍兴银行借款本金650万元，并支付自2014年6月21日起至款清日止按中国人民银行有关规定及合同约定计算的利息；绍兴银行就其享有的上述债权，对绍房他证袍江字第58**号房屋他项权证项下的抵押物经折价、拍卖或变卖后所得价款在债权数额780万元范围内享有优先受偿权。在执行上述民事调解书过程中，本院于2016年5月10日作出（2016）浙0602执1770号公告，责令各被执行人于2016年5月25日前自觉履行还款义务，逾期不履行，将依法对越鼎公司所有的上述抵押物进行评估、拍卖；并通知对上述房产有租赁权或其他相关权利的案外人于2016年5月25日前向本院申报相关权利或提出执行异议，逾期本院将在评估、拍卖中不予考虑。公告张贴后，案外人建华运输队遂向本院提出执行异议。
另查明，根据案外人建华运输队提供的与越鼎公司签订的落款时间为2012年4月1日的工业厂房租赁合同记载，其对涉案抵押物的租赁期为10年，自2012年4月1日起至2022年3月31日止，租金30万一年，以后不递增，合同签订后五日内先付50万元，余款10个月内分三次付清，案外人必须按约将租金打入越鼎公司指定账户，否则视为违约。越鼎公司法定代表人蒋家兴、案外人投资人徐建华分别在该合同上签字，并加盖了双方印章。案外人还向本院提交了越鼎公司出具并加盖公章的收条四张，其中落款时间为2012年4月5日的收条记载“今由越鼎公司收到建华运输队厂房租金伍拾万元整，此款由本公司指定汇入谢君飞账户内为准。”该收条另附中国银行2012年4月5日支取户名为沈文英，存入户名为谢君飞，金额为50万元的客户回单复印件1张；落款时间为2012年12月10日的收条记载“兹由越鼎公司收到建华运输队厂房租金伍拾万元整，此款由本公司指定汇入陈佳林账户内为准。”该收条另附中国农业银行2012年12月10日取款户名为蒋伟雄、存入户名为陈佳林、金额为50万元的银行卡取款业务回单复印件1张；落款时间为2012年12月25日的收条记载“兹由越鼎公司收到建华运输队厂房租金壹佰万元整，此款由本公司指定汇入陈佳林账户内为准。”该收条另附中国农业银行2012年12月25日取款户名为蒋伟雄、存入户名为陈佳林、金额为50万元的银行卡取款业务回单复印件及出票日为2012年12月25日、申请人为蒋伟雄、收款人为陈佳林，金额为50万元的中国建设银行本票复印件各1张。落款时间为2013年1月9日的收条记载“兹由越鼎公司收到建华运输队厂房租金壹佰万元整，此款由本公司指定汇入何信伟账户内为准。”该收条另附中国农业银行2013年1月9日、取款户名为蒋伟雄，存入户名为何信伟、金额为100万元的银行卡取款业务回单复印件1张。在本案听证时，案外人委托代理人陈述的租金支付情况与异议人提交的上述证据并不一致。2016年6月30日，蒋家兴在接受本院执行人员询问时陈述“我当初要向别人借300万元，因他们刚好要租房，就把厂房租给他们了，租期十年，每年30万元，刚好抵充了借款，合同签订后，他们陆续把钱打到指定的帐号上。”
本院认为：租赁权是承租人依租赁合同占有租赁物后，对租赁物享有的使用收益权。本案中，虽然从形式上看，案外人建华运输队提交了其与越鼎公司签订的落款日期为2012年4月1日的10年租赁期《工业厂房租赁合同》，并提交了越鼎公司出具的收取全部租金合计300万元的收条，但其提供的租金银行支付凭证均非发生在租赁合同所涉双方当事人之间，且案外人代理人在本案听证时陈述的租金支付情况与其提供的证据亦不一致，同时案外人也未能提供任何证据证明在抵押登记之前已实际占有使用涉案房地产，应承担举证不利之后果。而在越鼎公司与绍兴银行签订《最高额抵押合同》及办理关于涉案房地产抵押登记时，越鼎公司已明确承诺该房地产未出租。在2013年12月9日越鼎公司自行委托的第三方评估报告中也载明其评估价值为不带租约的市场价值。故案外人建华运输队要求确认案外人与越鼎公司签订的房屋租赁合同合法有效，对涉案房地产带租进行处置之异议请求，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十七条、第三十一条之规定，裁定如下：
驳回绍兴市越城区建华运输队的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 张 剑
人民陪审员 戴 剑
人民陪审员 孟永刚
二〇一六年十月九日
书 记 员 茹林霞
本案援引的相关法律和规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。
《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》
第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议不成立的，裁定驳回异议；
（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；
（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；
（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。
第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。
第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。
承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。
《浙江省高级人民法院关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》
一、人民法院执行被执行人的房屋时，案外人以其在案涉房屋设定抵押或者被人民法院查封之前（以下简称抵押、查封前）已与被执行人签订租赁合同且租赁期限未满为由，主张拍卖不破除租赁，执行机构应如何审查？
答：执行机构可根据案外人及当事人提供的证据，重点围绕租赁合同的真实性、租赁合同签订的时间节点、案外人是否占有案涉房屋等问题进行审查。如果租赁合同真实、合同签订于案涉房屋抵押、查封前且案外人在抵押、查封前已依据合同合法占有案涉房屋至今的，执行中应当保护案外人的租赁权。