上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初55540号
原告：上海市浦东新区房地产(集团)有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区向城路XXX号25——26楼。法定代表人：刘朴，董事长。委托诉讼代理人：徐启迪，上海市联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈艳薇，上海市联合律师事务所律师。被告：华伟，男，1983年3月2日出生，汉族，户籍地江苏省金湖县黎城镇城中路XXX号XXX幢XXX室，现住上海市浦东新区盛苑路XXX号一层2室、二层1室。被告：上海迅奋工贸发展有限公司，住所地上海市虹口区凉城路XXX号XXX室。法定代表人：华丽。上列两被告的共同委托诉讼代理人：王曙东，上海国创律师事务所律师。上列两被告的共同委托诉讼代理人：王越超，上海国创律师事务所律师。原告上海市浦东新区房地产(集团)有限公司与被告华伟、上海迅奋工贸发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人徐启迪和沈艳薇、被告华伟和上海迅奋工贸发展有限公司(以下简称上海迅奋公司)共同委托诉讼代理人王越超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海市浦东新区房地产(集团)有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告华伟向原告支付欠缴租金人民币47,092元(构成为被告华伟欠付自2010年7月18日至2011年1月17日的15,460元，与自2012年1月18日至2013年1月17日多缴纳的13,916元相抵扣后，故2010年7月18日至2013年1月17日欠付的租金1,544元；2013年1月18日至2014年1月17日欠付的租金4,878元；2014年1月18日至9月17日欠付的租金40,670元)；2、判令被告华伟向原告支付逾期付款利息2,090元(按同期银行贷款利率计算，以47,092元为基数，自2015年7月3日起暂计至2016年7月2日，实际计算至还款之日止)；3、判令被告华伟向原告支�违约金15,456元；以上合计金额64,638元。4、判令被告上海迅奋公司对上述金额承担连带担保责任；5、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2010年5月，原告与被告华伟签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定原告将位于上海市浦东新区盛苑路XXX号一层2室、二层1室房屋(以下简称系争房屋)租赁给被告华伟使用，建筑面积为238.04平方米，租赁期限自2010年5月18日至2018年7月17日止，月租金为15,456元，租金二年内不变，第三年予以相应调整。经原告核算，至2014年9月17日被告华伟已欠租47,092元。2015年5月18日,原告以挂号信方式向被告华伟发送《租金核对表》，并列明所欠租金金额。同年6月15日，原告再次向被告华伟发送《租金核对表》，被告华伟收到后于同年7月2日由华丽代签，向原告确认收到此表。后经原告多次催讨，被告华伟仍未能支付所欠租金。按照合同第9条第2款的约定，被告华伟逾期不支付租金超过2个月的，应按月租金的1倍向原告支付违约金。按照合同《补充条款》第10条的约定，被告上海迅奋公司作为担保方对被告华伟在租赁合同中该约定的义务、责任承担无限连带责任，且仍在担保期限内。被告华伟、上海迅奋公司共同辩称，其认可双方签订合同承租系争房屋的事实，但对合同中的约定表示异议，双方口头约定租金不变动，原告在《租金核对表》中列明的2013年7月至2014年10月的月租金一直没有变动，故原告诉请中按照合同是有出入的。现被告华伟已足额缴纳租金，故不存在违约金和利息，被告上海迅奋公司不需要承担连带担保责任。原告所述的《租金核对表》上的签字被告华伟仅表示收到，但不代表认可数字。故两被告不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告为系争房屋的产权人。2010年5月，原告作�出租方(甲方)与被告华伟作为承租方(乙方)签订《上海市房屋租赁(商品房预租)合同》，并与作为担保方(丙方)的被告上海迅奋公司签订《补充条款》，约定由原告将位于上海市浦东新区盛苑路XXX号一层2室、二层1室房屋出租给被告华伟使用，建筑面积为238.04(一层：39.24，二层198.8)平方米，房屋用途为商用，租赁期限自2010年5月18日至2018年7月17日止，月租金为15,456元，租金二年内不变，自第三年可协商调整。该合同《补充条款》第二条第1项约定：“……免租期60天(自2010年5月18日至2010年7月17日止)。”《补充条款》第三条第1项约定：“……按360日计算第一、二年租金为185,520元。第三年租金为194,784元，第四年租金为204,540元，第五年租金为214,752元……”《补充条款》第三条第2项约定：“租金支付方式：首期租金在签订合同当天缴付；每期租金按季收取，先付后用。乙方�在每季提前五日向甲方足额支付次季租金。甲方收到乙方款项的标志为：(1)现金或者现金本票支付的，以甲方收到款项的同时出具的收款凭证为准；(2)若采用支票或者其他方式的，以款项到达甲方账户为准。”该合同第九条第2项约定：“甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的壹倍支付违约金……(六)乙方逾期不支付租金累计超过贰个月的。”《补充条款》第十条约定：“丙方对于乙方在本租赁合同约定的义务、责任承担无限连带责任。……”原告向被告华伟交付系争房屋后，被告华伟在系争房屋内经营至今。2015年7月2日，被告华伟在原告递交的《华伟租金核对表》上签字并书写“已收到文本，每月足额按时交纳租金，不存在差额”。现原告认为被告华伟尚未支付上述租金，故原告于2016年8�诉至本院，要求判如所请。另查明，两被告在庭审中提供《签购单》三份，分别证明：2013年11月4日，被告方通过刷卡支付原告48,696元作为2013年11月18日至2014年2月17日期间的租金；2014年1月17日，被告方刷卡支付48,696元作为2014年2月18日至2014年4月17日期间的租金；2014年5月20日，被告方刷卡支付48,696元作为2014年4月18日至7月17日期间的租金。原告对上述签购单表示认可。2014年7月30日，被告方向原告所属上海市浦东新区公房资产管理公司原工作人员陈培青账户转账48,696元作为2014年7月18日至2014年10月17日期间租金。又查明，原告所属上海市浦东新区公房资产管理公司原工作人员陈培青因涉嫌犯挪用公款罪于2015年1月7日被刑事拘留。2015年10月21日，本院作出(2015)浦刑初字第3836号刑事判决书，判决陈培青犯挪用公款罪，判处有期徒刑八年；尚未退赔的其余违法所得，责令陈培青�赔被害人。上述判决书同时查明：“2009年至2014年8月，被告人陈培青在担任上海市浦东新区房地产(集团)有限公司所属上海市浦东新区公房资产管理公司收租员、租赁部经理助理期间，利用负责公房公司位于上海市浦东新区盛苑路和东书房路商铺租赁管理、租金收缴等工作的便利，先后多系采取收取租金不上交公司的方式，将公房公司应收租金挪个人挥霍使用。”审理中，原告认为，2013年1月17日前欠付1,544元；根据合同约定，被告华伟没有补足2013年因递增而产生的差额4,878元；对被告华伟向陈培青转账支付的2014年7月18日至9月17日期间租金16232元×2=32,464元，因未入原告公司账户而不予认可，实际应付35,792元；2014年1月18日至7月17日少付4,878元。上述共计47,092元。被告华伟则认为，原告主张的2010年7月18日至2011年1月17日期间欠付15,460元已经超过诉讼时效，不应用2012年1月18日至2013年1月17日多缴纳的13,916元相抵扣；其与陈培青口头约定租金不变，原告也是默认的，故不存在递增的事实。以上事实，由原告提供的《上海市房屋租赁(商品房预租)合同》、《上海市房地产权证》、《华伟租金核对表》、《合同租金与实收租金对照表》、两被告提供的(2015)浦刑初字第3836号刑事判决书、《签购单》、银行转账记录以及庭审笔录等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告与被告华伟、上海迅奋公司签订的《上海市房屋租赁(商品房预租)合同》及《补充条款》系双方的真实意思表示，也没有违反法律、法规的禁止性规定，依法成立并生效，原、被告均应恪守。本院认为，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。本院(2015)浦刑初字第3836�刑事判决书中已认定陈培青作为原告方的收租员，利用职务便利收取租金挪作个人使用的行为构成挪用公款罪，且已定罪量刑，故被告华伟通过向陈培青账户转账支付租金的行为应认定为其系按照约定向原告履行付款义务。对于双方争议的2010年7月18日至2013年1月17日期间欠付的租金1,544元问题。本院认为，被告华伟存在欠付原告上述期间的部分租金后即以进行没有明确指向的付款，根据合同约定和双方其他付款行为应视作为履行已到期的债务，故被告华伟认为其事后付款不能抵扣的意见，本院不予采纳。但对于尚欠的1,544元，两被告认为已超过诉讼时效予以抗辩，符合法律规定，本院予以采纳；对于是否存在租金递增的争议，本院认为，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，被告华伟认为其与原告的原工作人员陈培青达成租金不递增的口头协议，但没有证据予以佐证，且原告亦未认可，故本院对被告华伟的上述意见不予采信，被告华伟应按照合同约定补足租金差额部分；对于原告主张的违约金的诉讼请求，本院认为，根据双方签订的《上海市房屋租赁(商品房预租)合同》约定，系因被告存在逾期付款超过两个月等情形，致使合同被解除的，违约方向守约方承担的违约责任，现原告并未主张合同解除，故原告要求被告按照合同约定支付违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于原告主张的被告逾期付款的利息，由于双方在合同中未予明确约定，故本院亦不予支持。被告上海迅奋公司应根据合同约定对被告华伟承担的付款责任负连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第一百三十六条第(三)项、《中华人民共和国担保法》第十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告华伟应于本判决生效之日起十日内支付原告上海市浦东新区房地产(集团)有限公司自2013年7月18日至2014年1月17日期间欠付租金4,878元、2014年1月18日至2014年9月17日期间欠付租金8,206元，合计13,084元；二、被告上海迅奋工贸发展有限公司对被告华伟履行本判决第一项付款义务负连带清偿责任；三、驳回原告上海市浦东新区房地产(集团)有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,415元，减半收取计707.50元，由原告上海市浦东新区房地产(集团)有限公司负担500元，由被告�伟负担207.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 邱连祥
二〇一六年九月二十六日
书记员 顾 慧
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
二、《中华人民共和国民法通则》第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。
代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。
第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的。
三、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的�实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
五、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。