上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0101民初10607号
原告：李娟，女，1976年11月4日出生，汉族，住所地上海市。
委托诉讼代理人：冯兢，上海德载中怡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孔繁昊，上海德载中怡律师事务所律师。
被告：上海佩霖餐饮管理有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：王洁玮，执行董事。
委托诉讼代理人：金雅珮，上海律宏律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杜佳华，上海律宏律师事务所律师。
原告李娟与被告上海佩霖餐饮管理有限公司(以下简称“佩霖公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月17日受理后，依法适用简易程序，由审判员常彩玲独任审判，于2017年6月22日公开开庭进行了审理。案件审理中，经双方当事人同意、本院院长批准，本院依法延长简易程序适用期限三个月。本案于2017年10月16日转为普通程序并依法组成合议庭，于2017年12月15日公开开庭进行了审理。原告李娟委托诉讼代理人孔繁昊以及被告佩霖公司委托诉讼代理人金雅珮、杜佳华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李娟向本院提出诉讼请求：1.被告退还押金人民币(以下币种均为人民币)90000元；2.被告支付违约金90000元；3.被告返还装修补偿款45000元；4.被告返还消防喷头安装费5000元；5.被告返还地坪安装费10000元。事实与理由：2016年6月30日，原、被告签订《颐和四季全民料理人合作合同》，约定由被告提供上海市淮海中路XXX号香港广场北座4楼颐和四季餐厅内的档位，作为“潮牌食街”的一部分，由原告经营奶茶及茶饮产品；租期为2016年8月20日至2020年8月19日，租金计算方式为保底租金加提成租金两种，若月提成租金高于当月保底租金，则原告需于下月首5日内向被告支付上个月提成租金与保底租金的差额部分，保底租金的标准为每月35000元，提成租金的标准为2016年8月20日至2018年8月19日期间为营业额的8%，2018年8月20日至2020年8月19日期间为营业额的18%；原告于合同签订后已按约向被告支付了合同约定的押金90000元，装修补偿款45000元，消防喷头安装费5000元，地坪安装费10000元，并按照合同约定足额向被告支付了保底租金直至2017年3月15日；但被告未能按合同约定履行相应的义务，如未向原告出具合法的发票，未在租赁区域悬挂“潮牌食街”招牌经营美食街餐饮服务，被告提供的营业执照及相关许可证未通过外卖平台的审核导致无法正常开展外卖业务，原告多次要求被告履行义务，但被告始终未改正；双方签订的《颐和四季全民料理人合作合同》名为合作合同，但双方权利义务有可能被确认为租赁合同关系，原告在向系争房屋的产权人丽丰控股有限公司确认被告是否有转租权时，产权人表示，被告对其声称包括原告在内的全体租户，被告均参与投资并享有部分股权，这与事实并不相符，为保障双方合作合同的正常履行，原告要求被告提供产权人同意转租的书面文件，但被告拒绝配合，原告认为合同存在因被告丧失转租权而导致无法继续履行的风险，故中止履行付款义务；2017年3月16日，原告收到被告委托律师发来的律师函，被告以原告未能按约支付保底租金为由于2017年3月16日解除了双方的合作合同；原告认为被告属于违法解除合同，应当返还押金90000元并支付违约金90000元，被告收取的装修补偿款也未用到租赁区域的装修，亦未安装消防喷头，被告曾在原告尚未同意的情况下自行在原告租赁区域装修地坪，并强迫原告支付安装费10000元，上述费用均应返还，故诉至法院。
被告佩霖公司辩称：被告没有违约，原告所述三个方面的违约均没有口头或书面约定，被告没有口头承诺过悬挂“潮牌食街”的招牌，双方系合作而非转租关系，原告在签订合同后也正常营业；解除合同的理由是原告没有支付2017年3月16日至2017年5月14日的管理费，被告多次要求原告支付未果，原告不支付管理费违约在先，所以消防和煤气安装开通费不予返还，装修补偿款则是按照合同约定不予返还，地坪安装费不是支付给被告的，与被告无关，不同意原告所有诉请；如果法院认定合同无效，被告要求原告支付2017年3月16日至2017年3月31日的房屋使用费。
原告李娟提供下列证据：1.《颐和四季全民料理人合作合同》；2.收据、转帐记录等付款凭证；3.开始吧APP关于“潮牌食街”项目介绍；4.被告向原告发送的《律师函》；5.原告向丽丰控股有限公司发送的《律师函》；6.照片；7.微信群聊天记录；8.《关于因贵司严重违约行为终止租赁合同之通知》。
被告佩霖公司对原告李娟提供证据的质证意见如下：证据1真实性无异议，但不能证明原告的证明目的，同时证明原告未按照约定支付管理费，双方是合作关系，没有口头和书面约定原告诉状上所列三项义务；证据2中押金90000元、装修补偿款45000元，消防喷头安装费5000元均收到，但地坪安装费不是付给原告的；证据3真实性无异议，关联性不予认可，证明被告是以合作方式来进行宣传，也没有因此影响正常经营；证据4真实性无异议，说明原告未支付管理费；证据5没有提供原件，真实性不予认可，也和本案无关；证据6真实性、关联性均不予认可，照片没有拍摄时间，合同也没有约定装修标准，原告也正常经营了半年时间；证据7真实性无异议，证明内容有异议；证据8真实性无异议，关联性不予认可，案外人违法解除与被告租赁关系与本案无关，原、被告之间是合作而非转租关系，且该份证据形成时间在原告拒绝支付管理费之后，不能证明原告的证明目的。
经审查本院认为，原告李娟提供的证据1、3-5、7、8具有真实性、合法性及关联性，本院依法确认上述证据具有证明力；证据2具有真实性，除地坪安装费外的其余凭证具有证明力，地坪安装费并非支付给被告，该证据与本案无关；证据6无法确定拍摄时间，本院依法不予确认该证据具有证明力。
被告佩霖公司提供了如下证据：《香港广场房屋租赁合同》。
原告李娟对被告佩霖公司提供证据的质证意见如下：对证据真实性无异议，合同约定禁止被告转租。
经审查本院认为，被告佩霖公司提供的证据具有真实性、合法性、关联性。
本院经审理认定事实如下：
2014年5月，被告与上海丽兴房地产有限公司(以下简称“丽兴公司”)就丽兴公司所有的上海市淮海中路XXX号香港广场商场北座NL4-01室房屋(租赁面积857平方米)签订《房屋租赁合同》，约定被告向丽兴公司租赁港广场商场北座NL4-01室房屋，用作“颐和四季”品牌下的商品经营用途，主要商品/服务为养生汤锅，租期自2014年12月5日起至2020年12月4日止，租期内禁止被告进行转租、转包、出借、与他人交换或共同使用等非承租人独立自用的行为，未经丽兴公司书面同意，被告擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的，丽兴公司有权终止合同并要求被告交还房屋。
2016年6月30日，原、被告签订《颐和四季全民料理人合作合同》，约定被告提供位于上海市淮海中路XXX号香港广场北座4楼颐和四季餐厅预订区域，原告自主进行经营，并独立承担因其经营行为导致的任何对第三方的民事、行政等一切法律责任，若因原告的经营行为导致被告的利益受到损害，原告需对被告无条件承担相应的损害赔偿责任；合作时间自2016年8月20日起至2020年8月19日止，原告接到被告书面下发的进场通知单2日内须进场进行装饰装修，在被告书面通知日期内开始经营，自被告书面通知装修之日起15个自然日后开始计算租金；合作管理费按先付后用、按月支付的原则，原告须于15日前支付之后2个月的合作管理费；租金的计算方法分为保底租金与提成租金两种，若月提成租金高于当月保底租金，则原告需于下月首五日内向被告支付上个月提成租金与保底租金的差额部分(若有)；保底合作管理费每月35000元，提成合作管理费的标准为2016年8月20日至2018年8月19日期间为营业额的8%(税前)，2018年8月20日至2020年8月19日期间为营业额的18%(税前)；依合同列明之各项条件，由被告提供场地和桌椅等固定设备，原告自备食品加工经营所需的各种器具、用品及食品原、辅材料，并派遣专业技术人员，在该档位现场加工制作并协助销售工作；被告承担公共区域内保洁人员/收银人员/洗碗工的各项人员成本与设备维护，被告每月至少一次投放媒体统一为所有独立料理人进行宣传，该费用由被告承担，其他媒体费用被告需与原告协商后由原告或全体料理人分担承担；被告提供公共区域及档口的标准装修装饰及设备设施，原告选定被告区域进行设计装修，设计方案须经被告书面同意，由原告自行负责出资装修；双方经营协议期满或双方协议终止的，原告可以将自己投资的装修及现场的设备中可移动部分带走，但不能破坏现有装修之装修风格与基础设施，对不可带走的部分原告需保存原状移转被告所有，原告无权向被告提出任何补偿要求；协议执行过程中，若因原告原因需提前中断协议，原告只能带走设备中的可移动部分，装修可移动的部分不能带走，且原告不应向被告提出任何补偿要求；原告应于合同签订当日向被告支付以下费用：一次性支付首两月的合作管理费70000元；经营押金90000元；被告装修补偿款45000元，该费用为原告一次性支付被告，原告不得以任何理由要回；原告需要自行安装消防喷淋头，若需被告安装的，需在合同签订之日支付被告5000元消防喷头安装费；任何一方违约，造成合同不能履行或不能完全履行时，违约方应向守约方支付90000元违约金。被告违约的，除支付90000元违约金外，还应退还原告所缴纳的全部押金，如损失超过违约金，守约方有权要求违约方赔偿全部赔偿损失。
2016年6月30日，原告向被告支付首两月合作管理费70000元、经营押金90000元、装修补偿款45000元及消防喷头安装费5000元。此后原告按照约定的数额向被告支付保底合作管理费，截至2017年3月15日的合作管理费均已支付。
2016年9月5日，原告向案外人李延喜支付地坪安装费25000元。
2017年3月16日，被告委托律师向原告发出《律师函》，表示原告应于2017年3月1日向被告支付下期合作管理费，但原告未支付，为此，律师于2017年3月8日向原告发送律师函进行催告，但原告仍未支付，现告知原告，原、被告签订的《颐和四季全民料理人合作合同》于2017年3月16日正式解除，原告收到律师函的7日内将合同所约定预定区域腾空并将自有商品、设备全部搬离，费用由原告自行承担，如未按时清场腾空的，被告将采取法律手段。
2017年3月22日，原告和案外人上海奢味餐饮管理有限公司、上海面和居餐饮管理有限公司、陈友华、陈文委托律师向丽丰控股有限公司发函，询问被告是否取得上海市淮海中路XXX号香港广场北座4楼颐和四季餐厅进行转租的书面许可以及是否被允许以“潮牌食街”之名义经营餐饮服务的权利。
2017年3月底，原告搬离系争房屋。
2017年5月15日，丽兴公司向被告发出《关于因贵司严重违约行为终止租赁合同之通知》，表示丽兴公司于2017年5月12日在被告店铺发现新开设店招为“波多斯”的茶饮食档，但被告并未就该品牌注册资料、经营内容向丽兴公司申报，更未获得丽兴公司批准已单方面擅自开业，属严重违反合同的转租行为；2016年10月，被告未经丽兴公司批准，擅自开设了5家已在市场上设立门店的餐饮品牌并对外营业后，丽兴公司已多次通过面谈、信函要求被告就涉嫌转租事宜做出书面解释，但被告始终未向丽兴公司提供相关说明文件、资料，亦属严重违反合同的转租行为；被告自2016年1月起，多次未按时、足额支付租金、物业管理费等应付款项；鉴于上述严重违约行为，丽兴公司郑重通知：自2017年5月15日起，终止与被告的房屋租赁合同，请被告于2017年5月15日下午4点前将原承租房屋交还。
另查明，2017年5月19日，丽兴公司以被告欠付租金、擅自转租等为由将被告诉至本院[(2017)沪0101民初14049号]，要求确认双方的租赁合同于2017年5月15日解除并要求支付相关费用。2017年8月18日，本院以被告将系争房屋被用作“颐和四季”外其他品牌经营为由确认双方之间的《房屋租赁合同》于2017年5月15日解除，并判决被告支付欠付的租金等费用。判决后，双方未上诉，该案判决已生效。
再查明，被告的法定代表人孙颖在开始吧APP上以孙嘉憶的名义发起“颐和四季：海上1843上海餐厅+颐和潮牌食街”项目，项目地址位于上海市淮海中路XXX号香港广场北座4楼。
本院认为，被告与系争房屋产权人丽兴公司签订《房屋租赁合同》，约定被告向丽兴公司租赁系争房屋用作“颐和四季”品牌下的商品经营用途，租期内禁止被告进行转租、转包、出借、与他人交换或共同使用等非承租人独立自用的行为，违反约定的，丽兴公司有权终止合同并要求被告交还房屋；原、被告签订的《颐和四季全民料理人合作合同》虽名为合作合同，但从合同的内容以及原告交付款项的项目等可以看出，双方的合作合同实质为原告向被告租赁系争场地、被告以自有品牌独立经营的租赁合同；而且无论是转租还是以合作名义将系争房屋用作“颐和四季”外其他品牌经营，均违反了被告与丽兴公司签订的《房屋租赁合同》，此后本院亦以被告违反上述约定为由判决解除了《房屋租赁合同》，故原、被告签订的《颐和四季全民料理人合作合同》因未取得出租人同意转租的许可而应认定为无效合同。基于原、被告签订的合同无效，被告依合同取得的财产应予返还，故被告应该返还原告支付的押金90000元。但鉴于原告已经使用系争房屋进行营业，应当支付房屋使用费，使用费的标准参照双方合同约定的标准，即每月35000元，原告的房屋使用费已付至2017年3月15日，现被告要求原告支付2017年3月16日至2017年3月31日的房屋使用费，原告确认2017年3月底搬离系争房屋，也未提供证据表明其搬离时间早于3月31日，故原告应向被告支付2017年3月16日至2017年3月31日的使用费18064元。关于原告要求被告返还装修补偿款45000元、消防喷头安装费5000元的诉请，本院认为，鉴于原告同时使用了被告的装修、消防喷头以及其他设施设备，原告所支付的装修补偿款、消防喷头安装费亦属于该性质的费用，本院酌情确定原告应支付装修补偿款6000元、消防喷头安装费700元，共计6700元，余款43300元由被告返还原告。关于原告要求被告返还地坪安装费10000元的诉请，原告未提供证据证明其向被告支付了该款项，原告该项诉请不予支持。关于原告要求被告支付违约金90000元的诉请，因原、被告签订的《颐和四季全民料理人合作合同》无效，原告要求被告支付违约金缺乏事实和法律依据，本院依法亦不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条的规定，判决如下：
一、被告上海佩霖餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告李娟押金人民币90000元；
二、被告上海佩霖餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告李娟装修补偿款人民币39000元；
三、被告上海佩霖餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告李娟消防喷头安装费人民币4300元；
四、原告李娟其他诉讼请求，不予支持；
五、原告李娟应于本判决生效之日起十日内支付被告上海佩霖餐饮管理有限公司自2017年3月16日起至2017年3月31日止的房屋使用费人民币18064元。
负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币4900元(原告已预缴)，由原告李娟负担人民币2450元，被告上海佩霖餐饮管理有限公司负担人民币2450元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 王凌冰
审 判 员 常彩玲
人民陪审员 石志仁
二〇一八年四月二十七日
书 记 员 黄晓静
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。