辽宁省盘锦市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽11民终280号上诉人（原审第三人）：张海勇，男，1969年7月4日出生，住盘锦市兴隆台区。上诉人（原审第三人）：田艳，女，1969年12月12日出生，住盘锦市兴隆台区。二上诉人共同委托诉讼代理人：连丹，辽宁鑫泉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：戴新和，男，1955年12月24日出生，住盘锦市兴隆台区。被上诉人（原审原告）：王艳硕，女，1963年10月21日出生，住盘锦市兴隆台区。被上诉人（原审被告）：辽宁天成房地产开发有限公司，住所地盘锦市大洼区。法定代表人：李凤如，该公司总经理。委托诉讼代理人：高宝，男，该公司法务专员。上诉人张海勇、田艳因与被上诉人戴新和、王艳硕、被上诉人辽宁天成房地产开发有限公司（以下简称天成公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服盘锦市兴隆台区人民法院（2017）辽1103民初1656号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张海勇及其与田艳的委托诉讼代理人连丹、被上诉人戴新和与王艳硕、被上诉人天成公司的委托诉讼代理人高宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张海勇、田艳上诉请求：1、请求撤销一审判决；2、依法改判确认上诉人与天成公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，要求被上诉人将房屋腾清并交还与上诉人；3、判令天成公司为上诉人办理不动产登记。事实和理由：1、上诉人与天成公司签订《商品房买卖合同》在2012年7月16日，而天成公司与戴新和、王艳硕是于2012年12月9日才签订的《商品房买卖合同》。上诉人依合同约定，交清了包括案涉房屋在内的6套房屋全部尾款后，天成公司为上诉人提供了机打发票、与上诉人一同办理的网签备案，继而于2012年7月19日为上诉人办理了《房屋预告登记证明》。而被上诉人与天成公司签订合同要比预告登记的时间晚了约5个月，且天成公司未向戴新和、王艳硕提供机打发票、网签等权利要件。戴新和、王艳硕办理入住的时间在2013年8月3日，在预告登记之后，而交付、入住房屋的行为，上诉人不知情也不会同意。根据《物权法》及解释、《民法通则》的规定，戴新和、王艳硕与天成公司恶意串通，处置上诉人已享有合法物权的房屋的行为依法无效。2、一审认定天成公司向张海勇借款200万元，无合法的证据支持，与本案现有证据矛盾，且不能予以合法排除，所以无效。天成公司虽向一审法院提交了《抵押房源表》复印件、另案答辩状，但《抵押房源表》是天成公司自行制作完成，无上诉人签字认可，也无行政机关的确认，没有真实性和合法性；天成公司另案的答辩状属于自圆自说，没有证据支持也没有上诉人的确认，又无其他证据佐证，故答辩状辩称事实不成立。上诉人与天成公司签订的商品房买卖合同真实合法，一审法院认定该合同无效是与客观事实和法律规定抵触的。因为一审法院仅凭天成公司一面之词将上诉人合法物权判由戴新和、王艳硕享有，将上诉人的合法权益与戴新和、王艳硕的非法权益做了交换，上诉人难以信服。3、一审法院适用法律不当。根据《合同法》规定，上诉人与天成公司办理了《房屋预告登记证明》，根据《物权法》规定，案涉房屋应判决归上诉人所有；其次，根据《合同法》规定了合同无效的情形，也是有利于上诉人诉求的依据；再次，本案案由为房屋所有权确认之诉，戴新和、王艳硕的诉请事由与民间借贷无关，天成公司也未提出民间借贷的反诉，故一审法院适用民间借贷司法解释不当。戴新和、王艳硕辩称：答辩人于2011年9月10日从天成公司售楼处全款购买了X-X-XXXX室，房款总计540,800元，因购房时参与盘锦市房屋展示交易会，售楼人员提出参加交易会不能开具发票，只开具了交款收据，签订了认购书和购房合同。2、2012年7月16日，天成公司以6套天成家园房屋（其中一套为答辩人所购）作为抵押向张海勇借款200万元，并将案涉房屋购房发票、房屋买卖合同在房产局登记备案，整个过程答辩人不知情。3、2013年8月3日，天成公司将房屋钥匙交付答辩人，并发放入住通知单，答辩人已装修入住至今，并交付了物业费、电梯费、采暖费、水电费、天然气费等。综上，天成公司在已将房屋出售给答辩人并签订购房合同的情况下，隐瞒答辩人将房屋作为抵押向张海勇借款，导致答辩人无法取得发票、无法备案房屋买卖合同，损害了答辩人合法权益，请求法院依据事实判令张海勇、田艳与天成公司签订的购房合同无效，将答辩人的《商品房买卖合同》登记备案，并办理房屋手续。天成公司辩称：答辩人将房屋出售给戴新和、王艳硕属实，对戴新和、王艳硕的诉讼请求无异议。答辩人与上诉人之间是200万元民间借贷关系，包括本案共6套房屋，以房屋买卖形式抵押，并已办理备案登记。因上诉人与本案存在利害关系，故答辩人申请追加上诉人为第三人参加诉讼。戴新和、王艳硕向一审法院起诉请求：1、确认戴新和、王艳硕与天成公司之间签订的坐落于天成家园X座X单元XXXX室的《商品房买卖合同》合法有效，天成公司协助戴新和、王艳硕办理不动产登记；2、确认天成公司与张海勇、田艳签订的《商品房买卖合同》无效。一审法院认定事实：戴新和、王艳硕与天成公司于2011年9月10日签订《商品房买卖合同》，戴新和、王艳硕购买天成公司开发的天成家园X-X-XXXX号房屋，建筑面积130平方米，该房屋每平方米1,460元，总房款540,800元。戴新和、王艳硕于2011年9月10日交付全部房款，天成公司当日给戴新和、王艳硕出具收款收据。2012年12月9日，为参加盘锦市房交会，天成公司将与戴新和、王艳硕签订的《商品房买卖合同》及收款收据收回，双方重新签订认购书，同时天成公司为戴新和、王艳硕出具购房收款收据。2013年8月3日，天成公司向戴新和、王艳硕发出准住通知单，戴新和、王艳硕当日办理入住手续，随后装修居住至今，期间戴新和、王艳硕交纳电梯费、物业费、水费、气费、取暖费。后因天成公司未给戴新和、王艳硕开具购房发票，至今未给戴新和、王艳硕办理房屋产权手续，戴新和、王艳硕诉至法院。另查，2012年7月16日，天成公司因缺少经营资金，向张海勇借款200万元，双方经协商用天成公司开发建设的天成家园包括戴新和、王艳硕房屋在内的约6套商品房作为借款担保备案登记在张海勇名下后，同时双方签订了商品房买卖合同。上述事实，有当事人当庭陈述、房屋买卖合同、认购书、购房款收据、电梯费、物业费、水费、气费、取暖费收据，已经当庭质证和本院的审查，可以采信。一审法院认为，戴新和、王艳硕于2011年9月10日与天成公司签订了商品房买卖合同，戴新和、王艳硕按照合同约定交付了全部购房款。在天成公司建设的商品房完工后，天成公司将房屋交付给戴新和、王艳硕，戴新和、王艳硕接收房屋居住使用至今。故双方商品房买卖关系系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应确认合法有效。张海勇、田艳答辩状中辩称就案涉房屋其与天成公司之间签订了商品房买卖合同，天成公司为张海勇、田艳开具了销售不动产发票，并且办理了网签协议及房屋预告登记，张海勇、田艳系案涉房屋的所有人，但天成公司庭审中陈述在2012年7月16日因其缺少经营资金，向张海勇、田艳借款200万元后，天成公司开发建设的天成家园包括戴新和、王艳硕房屋在内的6套商品房作为借款担保并进行房屋买卖合同备案登记在张海勇、田艳名下后，双方确实签订了商品房买卖合同，但张海勇、田艳与天成公司所签订的商品房买卖合同不是双方真实意思表示，而是以签订商品房买卖合同作为张海勇、田艳实现债权的担保，经庭审查明戴新和、王艳硕与天成公司之间所签订的商品房买卖合同在张海勇、田艳与天成公司所签订的商品房买卖合同之前，戴新和、王艳硕已办理入住手续并居住至今，故天成公司与张海勇、田艳所签订的商品房买卖合同是属于规避法律的行为，双方之间并不存在真实的商品房买卖合同关系，该民事行为因损害戴新和、王艳硕的权益而归于无效。合同被确认无效后，双方当事人因本案发生的相关权利义务可以依法另行主张。现因天成家园的商品房无法办理不动产登记，待可办理不动产登记手续时天成公司应协助戴新和、王艳硕办理，故对戴新和、王艳硕请求判令天成公司协助办理不动产登记手续的请求予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条第一条第二项、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、戴新和、王艳硕与天成公司签订的天成家园X-X-XXXX室的商品房买卖合同有效；二、天成公司在天成家园商品房可以办理不动产登记时起30日内协助戴新和、王艳硕办理不动产登记；三、天成公司与张海勇、田艳签订的天成家园B-4-1501室的商品房买卖合同无效。案件受理费100元，由天成公司承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，本院认定如下：1、张海勇、田艳向本院提交银行账户明细，证明2012年7月17日取款145万元购买房屋的经过。天成公司质证认为：该证据不能证明上诉人主张，我方是在2012年7月16日之前收到的钱，该证据与本案无关联性。戴新和、王艳硕质证认为：同意天成公司意见。本院认为：该证据能够证明张海勇于2012年7月17日取款145万元的事实，本院予以采信。2、天成公司向本院提交抵押房源表，证明其与张海勇、田艳存在民间借贷关系，并用房屋作抵押。张海勇、田艳质证认为：该证据没有证明力，该证据由天成公司单方制作，双方对房屋权属有严重争议，没有其他辅证的情况下只能作参考，该证据没有张海勇、田艳签字，不具备真实性、合法性与关联性。戴新和、王艳硕质证认为：对该证据无异议，同意天成公司意见。本院认为：该证据由天成公司单方制作，没有张海勇、田艳签字，且张海勇、田艳当庭予以否认，虽然缺乏证据效力，但该证据由天成公司制作并出具，可以认定为天成公司对该证据内容的自认，即包括案涉房屋在内的天成家园6套房屋价格总计3,009,960元，能够与张海勇、田艳在庭审中“用欠款155万元本金抵付6套房款，总计301万元左右”的陈述互相印证，形成完整的证据链，故对该证据本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：张海勇、田艳与天成公司曾存在民间借贷关系，张海勇、田艳为债权人，天成公司为债务人。2012年7月16日，张海勇、田艳购买天成公司开发建设的包括案涉房屋在内的6套房屋，总价款为3,009,960元。同日，双方签订《商品房买卖合同》，并由天成公司出具销售不动产统一发票。2012年7月17日，张海勇、田艳从中国农业银行账号为XXXXXXXXXXXXXXXXXXX、户名为张海勇的账户中提取145万元。2012年7月19日，双方就案涉房屋办理了所有权预告登记。二审认定的戴新和、王艳硕与天成公司购买房屋的经过与一审认定一致。本院认为，张海勇、田艳提供的银行明细及其在庭审中对双方借贷、购房经过的陈述，与天成公司提供的房源表体现的总房款能够相互印证，形成完整的证据链。本院结合上述证据，运用逻辑推理及日常生活经验法则对双方做出的签订《商品房买卖合同》、出具购房发票、办理所有权预告登记等一系列民事行为进行了全面、客观的审核，可以认定张海勇、田艳与天成公司的房屋买卖关系系双方真实意思表示，双方签订的《商品房买卖合同》依法成立，合法有效。戴新和、王艳硕在一审中未向法院提出确认张海勇、田艳与天成公司签订的《商品房买卖合同》无效的诉讼请求，一审法院径行认定该合同无效不仅超出当事人的诉求范围，而且认定结果不当，本院予以纠正。张海勇、田艳作为有独立请求权的第三人虽然有权向法院提出诉讼请求，但其在一审中仅将合同效力、房屋所有权归属的主张作为抗辩理由进行答辩，并未作为诉讼请求向一审法院主张，故对张海勇、田艳的第2项、第3项上诉请求本院不予审理，其可另行主张权利。戴新和、王艳硕与天成公司签订的《商品房买卖合同》亦为双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。虽然戴新和、王艳硕已经装修入住，但不动产物权的设立须经登记才能发生法律效力，戴新和、王艳硕对房屋的占有仅能够认定为房屋的交付。现张海勇、田艳已对案涉房屋进行所有权预告登记，故戴新和、王艳硕要求天成公司为其办理不动产登记的诉讼请求本院无法支持。但天成公司作为房屋开发销售企业，与不同的买受人分别签订《商品房买卖合同》已经违反法律规定，戴新和、王艳硕可依据《商品房买卖合同》中约定的相关内容，向天成公司主张权利，要求其承担违约责任或赔偿损失。综上所述，张海勇、田艳的上诉请求部分成立，予以支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零五条规定，判决如下：一、维持盘锦市兴隆台区人民法院（2017）辽1103民初1656号民事判决第一项，即戴新和、王艳硕与辽宁天成房地产开发有限公司签订的天成家园X-X-XXXX室、合同编号为XXXXXXXXXXXX《商品房买卖合同》有效；二、撤销盘锦市兴隆台区人民法院（2017）辽1103民初1656号民事判决第二项、第三项；三、驳回戴新和、王艳硕的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，由辽宁天成房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵长伟审判员  郭安福审判员  石 光二〇一八年五月二日书记员  刘艳妮