上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终7530号
上诉人（原审原告）：丁文辉，男，1965年10月20日出生，汉族，住上海市闸北区。上诉人（原审原告）：丁佳骅，女，1993年1月1日出生，汉族，住上海市闸北区。上列二上诉人之共同委托诉讼代理人：陈兵，上海市建纬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海乐领置业发展有限公司，住所地上海市闵行区浦江镇谈中路220号。法定代表人：沈印龙，董事长。委托诉讼代理人：沈琼华，上海政君律师事务所律师。上诉人丁文辉、丁佳骅因与被上诉人上海乐领置业发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2015）闵民五（民）初字第1083号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。丁文辉、丁佳骅上诉请求：上诉人无法使用XX路XX弄《浦XX邸XX区（住宅）A》XX号XX层XX室（即本案系争房屋）是由被上诉人的过错导致的，上诉人自办理房屋入住手续时就向被上诉人提出了系争房屋存在质量问题，为维修方便还将房屋钥匙交给被上诉人。但被上诉人始终未维修，上诉人在此期间无法使用房屋。根据沪府发（2011）44号文，动迁安置房已经没有不得出租的限制，故理应支持上诉人2015年10月14日之前的租金损失。上诉人于2010年9月至2012年6月期间只能租赁他人房屋居住，该期间的租金损失也应由被上诉人赔偿。同理，上诉人未正常使用房屋，故也不能享受物业服务，该物业费损失也应由被上诉人承担。综上，请求二审撤销原审判决第二、三项，改判支持其原审诉请。上海乐领置业发展有限公司（以下简称乐领公司）辩称：系争房屋已于2009年11月9日竣工验收合格，故不应适用上诉人所主张的沪府发（2011）44号文，系争房屋在产证取得后五年内不得出租，故本案不存在因无法出租所致的租金损失。原审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。丁文辉、丁佳骅向一审法院起诉请求：1、乐领公司对系争房屋渗水问题修复合格；2、乐领公司赔偿丁文辉、丁佳骅修复期间的租金损失[2010年9月至2011年6月期间按照丁文辉、丁佳骅在外租房的租金标准2,000元（人民币，下同）/月计算；2011年7月至2012年6月期间按照丁文辉、丁佳骅在外租房的租金标准2,100元/月计算；2012年7月至2015年2月期间按照系争房屋的租金标准1,300元/月计算，直至乐领公司实际完成修复之日止]；3、乐领公司赔偿丁文辉、丁佳骅在修复期间的物业管理费（2010年9月至2015年2月期间按照1,032元/年的标准计算，直至修复合格之日止）。诉讼中，丁文辉、丁佳骅将上述第一项诉讼请求调整为：乐领公司对系争房屋渗水问题按照上海XX有限责任公司的司法鉴定意见书建议的修复方案修复合格。一审法院认定事实：2010年8月27日，乐领公司（作为甲方、卖方）与丁文辉、丁佳骅（共同作为乙方、买方）签订《上海市商品房出售合同》，该合同约定乙方向甲方购买本案系争房屋，建筑面积为78.17平方米，总房价款为383,033元。本合同自甲、乙双方签署之日起30天内，甲方向乙方交付该房屋。乙方应在本合同第七条约定的房屋交接期限内到甲方要求的地点办理验收交接手续。该房屋交付的标志为签订入户通知单。该房屋交付之日起，该房屋的风险责任由甲方转移给乙方。自该房屋正式交付之时起，甲方对该房屋负责保修，并从房地产权利转移之日起继续保修二年。保修范围由甲、乙双方参照国务院发布的《建设工程质量管理条例》及《上海市房地产转让办法》规定在本合同附件五中约定。甲方交付的该房屋有其他工程质量问题的，乙方在合同约定的保修期内有权要求除免费修复外，还须按修复费的0倍给予补偿。合同还对其他事项作出了约定。同日，案外人上海A有限公司（以下简称A公司，暨系争房屋所在小区物业管理公司）向丁文辉、丁佳骅出具发票一张，载明丁文辉、丁佳骅支付物业管理费、运行能耗费（2010年9月-2011年8月）共计1,032元。仍于该日，为办理房屋入住手续，丁文辉、丁佳骅、乐领公司签署《浦江宝邸》入户通知单及《住房附属设备交验单》，在上述《住房附属设备交验单》上载明：“大房间东墙渗水”。根据报修凭证记载，丁文辉、丁佳骅分别于2012年8月29日、2012年12月13日、2014年9月9日就房屋渗水问题进行过报修。2012年8月29日的报修凭证上记载的报修部位为“主卧、卫生间、小房间”，2012年12月13日的报修凭证上记载的报修部位为“室内墙面”，2014年9月9日的报修凭证上记载的报修部位为“东墙渗水”。2014年9月28日，原审法院受理了A公司为原告、丁文辉为被告的物业服务合同纠纷，案号为（2014）闵民一(民)初字第17573号。该案已经发生法律效力。该案查明的事实有：“……被告（即丁文辉）于2010年8月27日办理房屋入住手续，签署了《业主临时公约》。被告向原告支付了至2011年8月的物业服务费，自2011年9月起未支付物业费。被告办理上述房屋入住手续后未居住在该房屋内。2013年6月18日，原告以书面方式向被告邮寄信件催讨物业费，收件地址为上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室。原告称该信件因无人签收被退回原告处。被告进户后发现房屋墙面渗水，向原告报修，原告接到被告报修后向建设单位上海乐领置业发展有限公司反映情况，上海乐领置业发展有限公司对被告房屋进行过维修。”该案中，法院据以认定上述事实的证据中包括但不限于由A公司提供的2010年8月27日的《浦江宝邸》入户通知单、住房附属设备交验单、2014年12月16日的《情况说明》等，以及丁文辉提供的报修凭证等证据。2014年12月16日，乐领公司出具《情况说明》，载明就系争房屋乐领公司共接到物业管理处的四次报修，渗水原因是三楼外墙面线条渗水引起。现已都修理完毕。另查明，2009年11月9日，乐领公司取得上海市闵行区浦江镇121地块配套商品房一期、二期工程（系争房屋所在小区的建设工程涵盖于内）的《建设工程竣工验收备案证书》。2010年10月15日，系争房屋的权利人登记为丁文辉、丁佳骅。一审诉讼中，因丁文辉、丁佳骅、乐领公司就房屋质量问题（主要为是否存在墙面渗水）持有争议，丁文辉、丁佳骅遂申请质量鉴定。原审法院经审查后，依法委托上海B有限公司进行就系争房屋的渗水原因作相应的司法鉴定，该公司于2015年9月23日出具了司法鉴定意见书。该鉴定意见书记载：“……室内检查。为客观反应渗水情况，现场对301室各区域分别进行了检查，并发现下列情况：1）南卧室东侧墙面有维修痕迹，东侧及南侧墙面底部略有渗水痕迹。2）卫生间东侧墙面有维修痕迹，现已干燥。3）北卧室北侧墙面有维修痕迹，现已干燥。4）厨房北侧墙面有维修痕迹，现已干燥。……外墙检查。经现场打开房屋南卧室南侧及厨房北侧两处外墙，并发现下列情况：1）南卧室南侧外墙的保温层和基层砂浆表面较潮湿，有渗水。2）厨房北侧外墙的保温层和基层砂浆表面干燥，无渗水。……经检查，301室房屋南卧室南侧外墙的保温层和基层砂浆表面较潮湿，有渗水，与上述规范不符。……房屋墙面渗水原因系外墙保温工程渗漏水所致。”建议修复方案为：“301室房屋南侧及东侧外墙外保温工程拆除至基层墙体，按原设计图纸要求重置。”对于上述司法鉴定意见书，丁文辉、丁佳骅认为，能清楚反映出房屋质量问题，且有修复方案，乐领公司应当按照鉴定意见书的修复方案将房屋修复至合格。乐领公司认为，上述司法鉴定意见书不能证明系争房屋在保修期内保修范围质量瑕疵。鉴定的时间为2015年9月10日，距离保修期届满时间（2014年11月8日）长达近一年。虽在2015年9月10日存在渗漏，但不意味着保修期内存在渗漏。故鉴定意见书不能证明房屋在保修期内存在质量问题。一审诉讼中，因丁文辉、丁佳骅的其中一项诉讼请求中包含系争房屋本身的租金损失，而丁文辉、丁佳骅、乐领公司就租金的计算标准持有争议。丁文辉、丁佳骅认为系争房屋在2012年7月至2015年5月期间的平均月租金标准不低于1,000元，乐领公司则认为上述期间内的月租金标准为800元左右。由此，丁文辉、丁佳骅为证明其事实主张，就系争房屋在2012年7月至2015年5月之间的房屋租金进行评估。原审法院经审查后，依法委托司法鉴定部门就上述期间系争房屋的租金标准进行评估。然司法鉴定部门答复，因系争房屋在上述期间内，根据房地产交易中心登记的房屋状况，属不得出租的配套商品房，故无法就其租金标准作出评估。遂将申请予以退回。一审法院认为，丁文辉、丁佳骅、乐领公司签订的《上海市商品房出售合同》系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《商品房销售管理办法》第三十二条的规定：“销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》），向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。”第三十三条规定：“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。……在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。……”。又根据《建设工程质量管理条例》第四十条的规定：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：……（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年……建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。”现本案中，系争房屋所在小区的建设工程于2009年11月9日完成竣工验收，根据上述《建设工程质量管理条例》中关于墙面渗水的最低保修期限为5年的规定，则保修期限至少于2014年11月8日止。虽双方出售合同约定的保修期限为2年，且自房地产权利转移之日（即2010年10月15日）起计算，保修期限按约应于2012年10月14日止。但因双方约定的保修期限（即自2010年10月15日起至2012年10月14日止）尚在5年最低保修期限（即自2009年11月9日起至2014年11月8日止）的存续期内，且该存续期少于5年的最低保修期限，故根据上述《商品房销售管理办法》的规定，丁文辉、丁佳骅、乐领公司之间就渗水的保修期限至少应于2015年10月14日止。现丁文辉、丁佳骅于2014年9月9日对东墙渗水问题进行报修，故尚在保修期限内。而通过司法鉴定结论可知，至司法鉴定人员于2015年9月10日就系争房屋进行现场勘察之际，仍发现东侧墙面底部仍略有渗水痕迹。由此说明，虽乐领公司对系争房屋实施了部分维修，但就修复结果而言，乐领公司在保修期内尚未全面完成其保修义务，当属乐领公司违约。故丁文辉、丁佳骅现主张乐领公司就系争房屋渗水问题按照上海XX有限责任公司的司法鉴定意见书建议的修复方案修复合格，具有事实和法律依据，原审法院予以支持。关于丁文辉、丁佳骅主张的租金损失，原审法院认为，根据房地产交易中心登记的房屋状况，载明系争房屋为配套商品房，自房地产登记日起5年内不得转让、出租。由此，在2015年10月14日之前，因系争房屋不得出租，故也不存在系争房屋本身的租金损失一说。而对于丁文辉、丁佳骅主张的在2012年6月之前所产生的在外租房的租金损失，同样缺乏依据。因此，对于丁文辉、丁佳骅主张的2015年10月14日之前，不论是系争房屋自身的租金损失或是丁文辉、丁佳骅在外租房的租金损失，原审法院均不予支持。然在系争房屋在2015年10月15日可以对外出租之后，鉴于原审法院认定房屋渗水原因及维修责任均在于乐领公司，则至修复合格之日，以系争房屋的现状，的确导致丁文辉、丁佳骅无法对系争房屋进行最充分、有效的利用，具有一定的经济损失，故原审法院综合本案的实际情况、当事人的过错程度等因素，酌情判令乐领公司自2015年10月15日起以每月400元的标准赔偿丁文辉、丁佳骅租金损失直至修复合格为止。关于丁文辉、丁佳骅主张的物业管理费，原审法院认为，物业管理费系物业持有人根据物业管理服务合同向物业管理公司缴纳的相关管理费用，与其是否实际居住使用无涉，且原审已将房屋修复期间的租金损失酌情判赔给丁文辉、丁佳骅，则视作房屋应为丁文辉、丁佳骅所利用，故物业管理费亦应由丁文辉、丁佳骅承担。因此，丁文辉、丁佳骅主张由乐领公司赔偿物业费损失，于法无据，原审法院不予支持。一审法院审理后作出判决：一、上海乐领置业发展有限公司于判决生效之日起三十日内按照源正司鉴[2015]建鉴字第163号《司法鉴定意见书》载明的修复方案对丁文辉、丁佳骅所有的位于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋存在的渗漏质量问题进行修复；二、上海乐领置业发展有限公司于判决生效之日起三十日内赔偿丁文辉、丁佳骅自2015年10月15日起至修复合格之日止，按照每月人民币400元的标准计算的租金损失；三、驳回丁文辉、丁佳骅的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1,023.69元，鉴定费15,000元，合计16,023.69元，由丁文辉、丁佳骅负担1,000元，由上海乐领置业发展有限公司负担15,023.69元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《上海市商品房出售合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效。原审根据双方在合同中约定的质量保修责任等相关内容，结合《商品房销售管理办法》的规定，认定上诉人对于系争房屋质量问题的诉请仍在保修期内，由此判令被上诉人按照鉴定意见对系争房屋进行修复，并无不妥，本院予以维持。本案的争议焦点是被上诉人是否应赔偿上诉人在2015年10月之前的租金损失，以及该损失应以何标准计算。针对上述争议，双方主要的分歧在于上诉人主张的租金损失是否客观存在，被上诉人主张系争房屋作为配套安置商品房，按照相关政策，自房地产登记之日起5年内不得出租，故租金损失产生的前提不存在；而上诉人则主张按照后发布的沪府发（2011）44号文，系争房屋已经没有不得出租的政策限制，故该期间的损失理应支持。对此本院认为，上诉人主张租金损失的依据具有两个部分，一是以因无法入住系争房屋而在外租房所产生的损失，二是利用系争房屋出租可获得的租金收益，即可得利益损失。其中，只有可得利益的损失才会涉及到系争房屋按照相关政策是否可以出租的问题。然而被上诉人确实未能提供符合质量要求的房屋，且根据本案司法鉴定反映的情况，系争房屋的质量瑕疵已经达到影响上诉人正常居住使用的程度，且至今未能修复，故上诉人有权主张因无法入住系争房屋而在外租房的相关损失。基于上诉人同时以两项理由主张的租金损失不能全部支持，对其租金标准，也应予以降低，本院参照双方当事人对于系争房屋的月租金标准的主张，酌定本案租金损失的标准为每月八百元。对于该损失的范围，应以系争房屋交房之日起算，计算至本案判决生效之日止。若被上诉人在本案判决所规定的期限内仍未能将系争房屋修复完毕，届时上诉人可就此再行主张直至被上诉人实际修复合格之日止。关于上诉人主张的物业管理费损失，本就为上诉人所应支付，与其是否可实际居住使用系争房屋并无关联，也与被上诉人的违约行为之间缺乏因果关系，且本院所支持的租金损失应已足以涵盖上诉人的实际损失，故原审并未支持上诉人的该项诉请，于法不悖，本院予以支持。综上所述，原审判令被上诉人按照鉴定机构出具的修复方案对系争房屋进行修复并驳回了上诉人要求被上诉人支付物业管理费的诉请，并无不妥，本院予以维持。但原审未支持上诉人2015年10月15日之前的租金损失，系未正确判断上诉人关于租金损失所依据的请求权基础，本院依法予以改判。上诉人丁文辉、丁佳骅的上诉理由部分成立，其上诉请求，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销上海市闵行区人民法院（2015）闵民五（民）初字第1083号民事判决第二项、第三项；二、上海乐领置业发展有限公司于本判决生效之日起三十日内赔偿丁文辉、丁佳骅自2010年8月27日起至本判决生效之日止的租金损失，按照每月人民币800元的标准计算；三、驳回丁文辉、丁佳骅的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计人民币1,023.69元，鉴定费人民币15,000元，合计16,023.69元，由丁文辉、丁佳骅负担1,000元，上海乐领置业发展有限公司负担15,023.69元；二审案件受理费人民币人民币2,047.38元，由上诉人丁文辉、丁佳骅负担737.38元，上海乐领置业发展有限公司负担1,310元。本判决为终审判决。
审判长 孔美君
审判员 郑卫青
审判员 杨斯空
二〇一六年十月八日
书记员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……