成都高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）高新民初字第3426号
原告成都高新发展股份有限公司。住所地：成都市高新技术产业开发区。
法定代表人陈明乾，该公司董事长。
委托代理人周朝，中豪律师集团（四川）事务所律师。一般授权代理人。
委托代理人舒志明，中豪律师集团（四川）事务所律师。一般授权代理人。
被告成都英瑞物业管理有限公司。住所地：成都市武侯区洗面桥横街*号。
法定代表人周小丽，该公司执行董事。
委托代理人曾兵，四川英济律师事务所律师。特别授权代理人。
原告成都高新发展股份有限公司（以下简称“高发公司”）诉被告成都英瑞物业管理有限公司（以下简称“英瑞公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月22日立案受理后，依法适用普通程序，由代理审判员黄琴担任审判长，与人民陪审员常璟璞、张小岚组成合议庭，于2013年12月20日、2014年3月4日两次公开开庭进行了审理。原告高发公司的委托代理人周朝、舒志明，被告英瑞公司的委托代理人曾兵均到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。
原告高发公司诉称，2009年6月17日，原、被告签订了一份《海法大厦第七层房屋租赁合同书》，约定原告将位于成都市人民北路二段29号的海法大厦第七层写字楼租赁给被告作为办公室或者展示厅使用，租赁期为10年。合同对租金标准及递增方式进行了约定，同时约定“因国家法律、政策变动或者原告经营调整导致合同不能继续履行的，原、被告双方不承担责任”。上述合同签订之日正值“5.12”汶川大地震之后，成都市房地产市场遭受巨大影响之际。近年来，成都市乃至全国房地产市场客观上发生了案涉合同订立时所无法预见的重大变化。更重要的是，由于受到行业经济政策、外部环境变化等因素影响，原告近年来一直徘徊在亏损边缘，加之2012年增发重组未果，公司经营状况十分困难。为此，原告决定调整公司经营策略，收回海法大厦资产加以充分利用，并成立了成都倍新服饰有限公司专营服装（内衣）等业务。基于以上经营策略调整，根据案涉合同第十条第2款“因国家法律、政策变动或者原告经营调整导致合同不能继续履行的，原、被告双方不承担责任”的约定，原告于2013年6月8日向被告发出《解除合同通知函》，要求解除合同、返还房屋。2013年6月18日，被告向原告回函表示已于2013年6月17日收到上述函件，但被告收到该函件后既未与原告协商解除租赁合同的后续事宜，亦未依照法律规定向人民法院起诉。依据《合同法》及相关司法解释，该解除通知已经发生法律效力，案涉租赁合同已于2013年7月2日解除。但被告至今未将案涉房屋退还给原告。为此，2013年8月28日，原告向被告发出《解除合同的通知》，并要求被告返还房屋、支付拖欠的租金，并承担滞纳金、违约金，但被告仍置之不理。为此，原告诉至法院，请求法院依法判决：1、被告立即腾退租赁房屋交还原告，并向原告支付自2013年7月2日起至2013年10月21日止的占用费224万元（按照每日人民币2万元计算）和自2013年10月22日起至实际腾退之日止的占用费；2、本案诉讼费由被告承担。
被告英瑞公司答辩称，1、原告不享有单方解除权，案涉合同并未解除。原告所依据的案涉租赁合同第十条第2款并不是赋予原告单方解除权的约定，且本案亦不存在因原告经营调整导致合同不能履行的情形；2、原告发出的所谓的解除通知中称，被告有转租行为，而转租、招租是合同所赋予给被告的权利，原告据此提出解除合同无合法依据，被告已发函明确指出原告系无理要求，并表示不同意解除合同；3、原告无权单方面以通知的方式确定每日20000元的占用费，该费用标准无法律依据，亦无双方当事人的合意。综上，被告认为，原、被告所订立的租赁合同的根本目的均能实现，不存在合同无法履行的情况，请求法院依法驳回原告的诉请。
经审理查明，2009年6月17日，原、被告签订了一份《海发大厦第七层房屋租赁合同书》，约定原告将位于成都市人民北路第二段29号海发大厦第七层的写字楼（建筑面积1700平方米）租赁给被告使用，租赁期从2009年6月17日至2019年6月17日止，其中2009年6月17日至2009年11月17日为免租期。合同第三条“租金、物业管理费用及其交纳期限”约定“1、本合同租金实行季度支付制，租金标准为20元／平方米，租金支付方式转账，租期第四年开始每年租金在上一租期年度租金基础上递增3%；2、第一次租金支付时间为2009年11月31日支付2010年一季度的租金，以后每季度租金在上个季度结束前10日内结清”、第六条“乙方（被告）的权利义务”第7款约定：“有权将房屋转租、分租，但须监督第三人严格按照房屋使用功能以及经营范围从事合法经营”、第十条“免责条件”第2款约定：“因国家法律、政策变动或者原告经营调整而导致合同不能继续履行的，原、被告双方不承担责任”。此外，上述合同第七条“合同解除”明确约定了原、被告双方有权单方解除合同的几类情形，即原告有权单方解除合同的情形为：被告擅自改变房屋约定的用途使用房屋且从事非法经营活动，经原告二次书面通知未改正的；被告利用承租房屋进行非法活动，对方易燃易爆、剧毒等物品，损害公共利益；被告拖欠租金、物业管理费达三个月以上的；被告不遵守海发大厦物业管理规定，经原告提示后仍不遵守的。被告有权单方解除合同的情形为：原告未按时向被告交付房屋；出租房屋经合理修缮后仍不能正常使用的；原告未书面告知被告私自将房屋转让或转租的。
案涉合同履行过程中，原告于2013年6月8日向被告出具了《解除合同通知函》，载明“我司2012年度增发重组未果，由于受行业经济政策、外部环境变化等因素影响，公司董事会决定充分利用公司现有资源，进一步盘活公司资产，尽最大努力增加效益。在这一背景下，我司对海发大厦等资产进行清理。贵我双方于2009年6月17日签订了《海发大厦第七层房屋租赁合同书》，将海发大厦第七层的写字楼出租给贵公司使用，但我司最近实地考察发现贵司并未实际使用该租赁物业，而是将其转租。为此，我司决定成立成都倍新服饰有限公司经营服装（内衣）等业务，充分利用海发大厦资产。我司现在依据《租赁合同》第十条的约定，请贵司在本函发出之日起15日内来我司协商解除租赁合同及相关后续事宜，否则，依据《合同法》第96条的规定，从16日起我司与贵司签订的租赁合同即行解除；贵司则应当在解除后15日内将租赁物业返还我司，逾期不返还的，我司将按照每日人民币2万元收取占用费”。2013年6月18日，被告向原告出具《关于成都高新发展股份有限公司有关﹤解除合同通知函﹥的回复》，载明“我公司于2013年6月17日上午收到贵公司发出的《解除合同通知函》，现回复如下：¨¨¨我公司招商，经营海发七楼，其行为是否违反租赁合同，请贵公司仔细阅读合同第六条第7款；贵公司重组未果及设立成都倍新服饰有限公司与我公司何涉，但也谢谢通报；贵公司发个通知就称租赁合同即行解除，且要求在15日内将租赁物业返还，否则，将按照每日人民币2万元收取占用费，请问，贵司前述要求于法何据；我公司郑重向贵公司明确，贵公司的解除合同通知无理、无据、无法，不可行”。
被告向原告出具上述函件后，分别于2013年7月1日、7月8日、9月27日三次通过银行向原告转账支付2013年7月至9月的租金108516元，该费用原告先后三次退回给被告，为此，被告又于2013年10月24日再次向原告转入上述款项。2013年9月30日，被告向原告转账支付2013年10月至2013年12月的租金，该款项被原告退回，被告遂于2013年10月24日再次向原告转入给款项。诉讼中，原告向本院提交了一份《情况说明》，载明“我公司已经收到英瑞公司截至2013年6月30日前的全部房屋租金。因租赁合同已经于2013年7月2日解除，故我公司不再向英瑞公司收取房屋租金，亦多次退回英瑞公司向我公司汇转的款项。经公司财务部核实，英瑞公司于2013年10月24日又向我公司汇转了两笔金额均为108516元（合计数额217032元）的款项。如按照每日2万元占用费计算，该笔款项仅为7月1日一天的租金1133元、7月2日至7月11日的占用费20万元及剩余零头15899元”。
另查明，2013年4月1日，原告召开第七届董事会第八次临时会议，讨论并通过了关于成立原告全资子公司成都倍特海发内衣城有限公司（以工商登记部门最终核定名称为准）进行内衣的批发、零售经营的相关事宜。2013年8月1日，经工商行政管理部门核准，成都倍新服饰有限公司成立并领取了《企业法人营业执照》。该公司登记的住所地位于成都市金牛区人民北路二段29号1栋7层，经营范围为批发兼零售：服装、内衣、鞋、帽等。
本次诉讼中，被告于2014年1月2日向原告转款108516元，欲支付2014年1-3月的房屋租金，原告认可收到款项，但对款项性质不予认可。
诉讼中，本院对原告认为合同已行解除的理由、依据进行询问，原告答复称其系行使的约定解除权，权利依据是案涉合同第十条第2款“因国家法律、政策变动或者原告经营调整而导致合同不能继续履行的，原、被告双方不承担责任”的约定。
以上事实，有原、被告在庭审中的陈述、《海发大厦第七层房屋租赁合同书》、《解除合同通知函》、《关于成都高新发展股份有限公司有关﹤解除合同通知函﹥的回复》、《成都银行客户回执》、《情况说明》、《第七届董事会第八次临时会议决议》、成都倍新服饰有限公司的《企业法人营业执照》等证据材料在案佐证。
本院认为，原、被告于2009年6月17日签订的《海发大厦第七层房屋租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，对合同双方均具有法律约束力。现原告要求被告腾退案涉房屋并支付相应占用费，该请求成立的前提系案涉合同已行解除，因此，本案首先要解决的关键问题是案涉合同是否已经解除以及解除的时间。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”之规定，合同一方当事人可以在法定解除或者约定解除条件成就时，行使单方解除权。由于该解除权系形成权，无需征得对方当事人同意，而直接因享有解除权的一方当事人的意思表示，使合同关系消灭，故根据《合同法》第九十六条的规定，该解除权的行使必须具备以下两个条件：1、当事人一方需依照《合同法》第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同，即提出解除合同的一方当事人需享有法定或者约定的解除权；2、该权利需以正当的方式行使。只有具备以上要件，才能依据法律之规定解除合同，而不能简单地以对方当事人未能在三个月的异议期内向人民法院或者仲裁机构提出异议作为合同解除的判定要件。
本案中，原告主张其行使的系约定解除权，依据系案涉租赁合同第十条“免责条件”第2款关于“因国家法律、政策变动或者原告经营调整而导致合同不能继续履行的，原、被告双方不承担责任”的约定。对此，本院认为，1、上述条款中关于“因原告经营调整而导致合同不能履行的，原、被告双方不承担责任”的内容仅系合同不能履行的情况下，对于法律后果、责任分担的约定，该条款内容本身并未约定原告在经营调整的情况下，可单方解除合同。且，案涉租赁合同在条款组成上，有专门的章节约定原、被告双方可单方行使解除权的几类情形，而原告所引用的上述条款规定的是免责条件。从以上条款的构成和内容来看，并不能当然地将案涉合同第十条第2款解读为赋予原告单方解除权的条款；2、原告虽在诉讼中称其受行业经济政策、外部环境变化等因素影响，欲盘活公司资产、增加效益，于2013年设立了全资子公司成都倍新服饰有限公司，但该公司的成立以及原告欲如何运营、管理该公司，是原告作为市场主体的自治行为，并不能仅此作为判定本案租赁合同从根本上无法履行的依据，且原告在诉讼中亦未能举示充分之证据证明案涉租赁合同已无法继续履行。综上，本案中，原告未能依据《合同法》第九十六条适当行使单方解除权，案涉租赁合同并未解除，由此，原告要求被告腾退租赁房屋并承担相应占用费的请求不能成立，本院不予支持。对被告抗辩意见，本院予以采纳。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人名共和国合同法》第九十六条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：
驳回原告成都高新发展股份有限公司的诉讼请求。
本案案件受理费24720元，由原告成都高新发展股份有限公司承担（此款原告已预交）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 黄 琴
人民陪审员 常璟璞
人民陪审员 张小岚
二〇一四年二月二十八日
书 记 员 严 枫