河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀10民终277号
上诉人（原审原告、反诉被告）：赵春森，男，汉族，1977年8月5日出生，住香河县。
委托诉讼代理人：张志勇，河北厚天律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：董宇员，男，汉族，1985年2月16日出生，住天津市蓟县。
委托诉讼代理人：王涛涛，河北张国庆律师事务所律师。
原审第三人：香河瑞家房产经纪有限公司，住所地香河县新开街中段路北。
法定代表人：王瑞山，总经理。
委托诉讼代理人：李超，男，1990年2月23日出生，汉族，现住香河县，系该公司员工。
上诉人赵春森因与上诉人董宇员及原审第三人香河瑞家房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省香河县人民法院（2017）冀1024民初2698号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
上诉人赵春森上诉请求：撤销一审判决，支持上诉人上诉请求。事实和理由：双方当事人在合同中约定，如出台新的限购政策且该限购政策导致房屋买卖合同无法履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决，据此上诉人赵春森受限购政策影响，无法继续履行合同，不应承担违约责任。赵春森同时对董宇员的上诉请求和理由，不予认可。
上诉人董宇员上诉请求：撤销一审判决，支持上诉人上诉请求。事实和理由：被上诉人赵春森未提供结婚证和不动产权证书原件，不能认定赵春森妻子吴春漫名下，已登记取得坐落于香河县楼房；一审判决认定被上诉人赵春森不能凑齐50%的首付是错误的，赵春森经济实力雄厚，且涉案房屋只需补19.5万元即能达到50%首付比例，现房本还没下来，赵春森还有很长时间去凑钱；合同未到需要补齐首付款的阶段，以后合同履行时政策可能会变化，一审判决依据现行政策认定被上诉人需要补齐50%的首付是错误的；赵春森是违约方，应承担违约责任。董宇员同时对赵春森的上诉请求和理由，不予认可。
香河瑞家房产经纪有限公司称，二上诉人签署合同时约定了赵春森最多交50万元首付款，董宇员方同意更换购房人为赵春森亲属，但应是直系亲属。赵春森有一个弟弟可更名购买。
赵春森向一审法院起诉请求，1、请求依法判令解除原、被告于2017年3月12日，通过香河瑞家房产经纪有限公司签订《房屋买卖居间合同》；2、被告向原告返还购房首付款人民币500000元；3、诉讼费由被告负担。
董宇员向一审法院反诉请求，1、判令解除反诉人与被反诉人于2017年3月12日签订的《存量房屋买卖合同》及补充协议，被反诉人返还房屋；2、判令被反诉人支付的定金100000元不予退还；3、判令被反诉人向反诉人支付违约金278000元；4、本案的诉讼费用由被反诉人承担。
一审法院认定事实：原、被告于2017年3月12日，通过香河瑞家房产经纪有限公司签订存量房屋买卖合同，合同约定原告购买被告位于香河县“爱晚康城”一期1号楼2单元503室的房屋，定金为人民币100000元；依据合同约定，原告在3月16日继续向被告银行转账400000元，首付款人民币总计500000元，贷款890000元，合同约定房屋成交价1390000元。原告赵春森于2017年3月12日交付被告董宇员定金100000元，于2017年3月16日，交付被告董宇员购房首付款400000元。
2017年3月21日，廊坊市人民政府办公室转发市房管局等部门关于进一步加强房地产市场调控的意见的通知(廊政办【2017】27号)出台，通知内容包括：实行区域性住房限购和差别化住房信贷政策。实行住房限购的区域为廊坊市主城区（含广阳区、安次区、廊坊开发区）、三河市、大厂回族自治县、香河县、固安县和永清县。已拥有1套住房的本地户籍居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买住房的，首付款比例不低于50%，包括新建住房和二手住房。
2017年6月2日，廊坊市人民政府办公室出台关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见(廊政办【2017】61号)，内容包括：从严调整住房限购措施。实行住房限购的区域为廊坊市主城区（含广阳区、安次区、廊坊开发区）、三河市、大厂回族自治县、香河县、固安县、永清县、霸州市和文安县。当地户籍居民家庭已拥有2套及以上住房的，暂停在当地购买住房，包括新建商品住房和二手住房。严格落实差别化住房信贷政策。对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件申请商业性个人住房贷款，首付款比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房。本实施意见自印发之日起施行。《廊坊市人民政府办公室转发市房管局等部门关于进一步加强房地产市场调控的意见的通知》(廊政办【2017】27号)同时废止。
另查，原告系香河县户籍居民家庭。原告赵春森与吴春漫于2014年7月28日登记结婚。2017年4月14日，原告妻子吴春漫名下，坐落于香河县楼房取得不动产权证书，证号为：冀（2017）香河县不动产权第0007266号。
一审法院认为，原、被告及瑞家房产经纪公司签订的存量房屋买卖合同、补充协议，客观真实，合法有效，原、被告均应按存量房屋买卖合同、补充协议约定全面履行自己的义务。2017年3月21日，廊坊市人民政府办公室转发市房管局等部门关于进一步加强房地产市场调控的意见的通知，出台新的区域相关住房限购和差别化住房信贷政策，实行住房限购的区域包括香河县。该限购政策规定，已拥有1套住房的本地户籍居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买住房的，首付款比例不低于50%，包括新建住房和二手住房。2017年6月2日，廊坊市人民政府办公室出台关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见，严格落实差别化住房信贷政策。对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件申请商业性个人住房贷款，首付款比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房。原告为香河县户籍居民家庭，原告妻子吴春漫名下已拥有1套住房。原告购买被告涉案房屋属于购买第二套住房，原告应付购房款又需要申请按揭贷款。原、被告在房屋买卖居间合同中约定首付款比例约为30%，其余购房款为申请按揭贷款。新的住房调控政策规定，原告购房首付款比例调整为50%，贷款比例下调。虽然新出台的住房调控政策，二套房上调了首付款比例。原告作为购买人理应积极筹备资金，凑齐50%首付款，继续履行合同。在原告不能凑齐50%首付款的情况下，合同不能继续履行。合同目的已无法实现，原告请求解除原、被告于2017年3月12日签订的存量房屋买卖合同，应予解除。且被告反诉亦要求解除双方签订的存量房屋买卖合同，被告该请求，本院予以支持。本案系因政策调整，提高二套房首付款比例，导致合同目的无法实现，属于不可归责任于双方当事人的原因，原告是不构成违约。但结合本县二手房交易的降价实际情况及我国法律规定的公平原则。因解除合同势必给被告造成一定的损失，原告应予适当补偿。反诉原告董宇员反诉请求反诉被告支付违约金278000元，综合本诉及反诉请求，原告交付被告定金100000元，以补偿被告70000元为宜。原告请求被告返还购房款500000元，对合理部分请求430000元予以支持，对超出部分请求，本院不予支持。反诉原告请求反诉被告返还房屋，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条之规定，判决如下：一、解除原告赵春森与被告董宇员于2017年3月12日签订的存量房屋买卖合同。二、被告董宇员于本判决生效后五日内退还原告赵春森购房款430000元，原告赵春森于本判决生效后五日内将位于香河县“爱晚康城”一期1号楼2单元503室的房屋返还给被告董宇员。三、驳回原告赵春森的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告董宇员的其他反诉请求。案件受理费8900元，减半收取4450元，由原告赵春森负担623元，被告董宇员负担3827元。反诉案件受理费7070元，减半收取3535元，由反诉原告董宇员负担2645元，反诉被告赵春森负担890元。
本院审理查明，上诉人赵春森二审期间提交证据一、其与吴春漫的结婚证原件一份及吴春漫名下的不动产权证书原件一份，证明吴春漫名下有一套房产。证据二、赵春森弟弟赵春年身份证复印件一份，证明赵春年系霸州市户口，不符合在香河县购房的资格。董宇员对证据一的真实性认可，但认为不能证明赵春森的证明目的，对证据二的真实性不予认可。本院经审查认为，赵春森提交的证据一可以证明其与吴春漫系夫妻关系，赵春漫名下有坐落于香河县房屋一套，登记时间为2017年3月15日。对赵春森提交的证据二，不能证明与本案的关联性，本院不予采信。本案其他事实与一审判决认定事实相同。
本院认为，上诉人赵春森、董宇员及瑞家房产经纪公司于2017年3月12日签订的存量房屋买卖合同、补充协议，系各方真实意思表示，合法有效，各方当事人均应遵照履行。上诉人赵春森与上诉人董宇员在房屋买卖居间合同中约定，首付款比例约为30%，其余购房款贷款方式给付。2017年3月21日，廊坊市人民政府发布房地产调控政策，规定已拥有1套住房的本地户籍居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买住房的，首付款比例不低于50%，包括新建住房和二手住房。2017年6月2日，廊坊市人民政府再次发布房地产调控政策，再次规定上述内容。上诉人赵春森受上述房地产调控政策影响，其首付款比例应上调至50%才能继续履行双方房屋买卖合同，赵春森主张，无法凑齐50%的首付款，要求解除房屋买卖合同，本案中，上诉人董宇员亦要求解除房屋买卖合同，该房屋买卖合同应予解除。赵春森无法继续履行合同，系受房地产调控政策影响，属于不可归责于双方当事人的情形，上诉人董宇员主张按照合同约定的违约金计算方式，判令赵春森给付违约金，本院不予支持。但上述房地产调控政策2017年3月21日即发布，上诉人赵春森应针对自身情况，及时与董宇员协商房屋买卖合同是否继续履行或解除，赵春森至2017年6月下旬才向董宇员主张解除房屋买卖合同，结合当地房屋交易价格下降的情形，赵春森应对此期间董宇员的损失予以补偿，一审判决赵春森补偿董宇员70000元，数额适当，理据充分，本院予以维护。
综上所述，二上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4285元，由上诉人赵春森负担1550元，由上诉人董宇员负担2735元。
本判决为终审判决。
审判长 张 欣
审判员 韩静威
审判员 史纪红
二〇一八年一月二十九日
书记员 于盟佳