湖北省南漳县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0624民初1571号
原告：湖北东方丽源投资有限公司。公司住所地：襄阳市樊城区炮铺街*幢*层，确认送达地址同住所地。统一社会信用代码：914206000581086202。
法定代表人方斌，公司总经理。
委托诉讼代理人：郭文高，南漳县九集法律服务所法律工作者。
被告：李俊国，男，生于1962年9月4日，汉族，住南漳县，确认送达地址同住所地。
原告湖北东方丽源投资有限公司与被告李俊国合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人方斌及委托诉讼代理人郭文高、被告李俊国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告湖北东方丽源投资有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告双方于2013年8月14日签订的《房屋租赁及分期购买合同》于2017年1月31日终止，在诉讼中原告明确表示要求解除该合同；2、判令被告李俊国立即腾退租赁原告所有位于南漳县“东方××”××小区××楼××、××层房屋；3、判令被告李俊国支付2017年1月1日至2017年9月4日占用房屋的房租费7.8万元及后期实际占用使用费；4、判令被告李俊国支付违约金30000元。事实和理由：2013年8月14日，原、被告签订《房屋租赁及分期购买合同》，合同约定原告将位于南漳县“东方曼哈顿”商住小区6号楼一至三楼租赁给被告使用，租赁期自2014年2月1日至2017年1月31日，每年度租金16万元一次性交纳，第一年租金支付日期为2014年2月1日，第二年租金支付日期为2015年1月1日前，第三年租金支付日期为2016年1月1日前，以上租赁期为第一期租赁期间，同时合同约定，若被告在第一期租赁期间内购买原告所出租的房屋第三层四套房屋，则原告同意续租三年，合同第七条第三款约定被告逾期不支付租金30日以上的，原告有权单方解除合同。合同签订后，被告在第一个租赁期间未按合同约定购买原告所出租的房屋第三层四套房屋，而是由他人购买了原告所出租的房屋第一层四套房屋。第一个租赁期限到后，原、被告未续签合同，被告继续占有并使用房屋，且不交纳房屋租金。
被告李俊国辩称，被告在第一个租赁期间虽未按合同约定购买原告所出租的房屋第三层四套房屋，但是经原告同意购买了原告所出租的房屋第一层四套房屋，被告所购买的房屋登记的房主虽然不是被告本人，但都是自己的家人，被告未按合同约定交纳第二租赁期的第一年的房租是经原告同意缓交，原告在履行合同过程中，不按时交付出租的房屋，且占用了被告承租房屋使用的部分场地，亦应承担违约责任，故不同意解除合同，支付违约金，愿意交纳第二租赁期间第一年的房屋租金。
本院经审理认定以下事实：2013年8月14日，原、被告签订《房屋租赁及分期购买合同》，合同约定原告将位于南漳县“东方曼哈顿”商住小区6号楼一至三楼租赁给被告使用，租赁期自2014年2月1日至2017年1月31日，每年度租金16万元一次性交纳，第一年租金支付日期为2014年2月1日，第二年租金支付日期为2015年1月1日前，第三年租金支付日期为2016年1月1日前，以上租赁期为第一期租赁期间，同时合同约定，若被告在第一期租赁期间内购买原告所出租的房屋第三层四套房屋，则原告同意续租三年，即从2017年2月1日至2020年1月31日，租金为每年11.66万元（扣除被告已购买房屋租金后，再加10％的增幅），租金的交纳方式为一年一交，即在每年1月1日前须付清下一年度租金。合同第七条以原告为甲方被告为乙方约定：“合同的解除：1、经甲、乙双方协商一致，可以解除合同。2、甲方有下列情形的，乙方有权单方解除合同：（1）未按约定时间交付该房屋达60日。（2）交付的房屋不符合合同约定，严重影响乙方使用的。3、乙方有下列情形的，甲方有权单方面解除合同，并收回该房屋：（1）逾期不支付房屋租金30日以上的。（2）欠缴各种费用，经催告后仍不交纳达30日以上的。（3）擅自将该房屋转租给第三人的。（4）利用该房屋从事违法活动。”合同以原告为甲方被告为乙方第八条约定违约责任：“1、租赁期间，非本合同规定的情况甲方无故提前解除本合同或者发生严重损害乙方利益的行为，提前收回该房屋的，甲方应按剩余租期的租金2倍向乙方支付违约金。若支付违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。2、甲、乙双方均应严格遵守本协议，如单方违反合同中的约定，应当承担违约责任，违约金为30000元。”合同签订后，原、被告于2015年2月5日商定：被告免交2014年2月1日至2014年7月31日止房屋租金，并手写加在合同的第四条关于租赁期限、租金及分期购房约定的条款中。在第一个租赁期间，被告李俊国对租赁的房屋按照办幼儿教育的要求进行了装修，并招收幼儿从事幼儿教育。在第一个租赁期间，被告李俊国分期交纳了应支付的房屋租金。第一个租赁期满后，被告李俊国以妻子靳元勇、儿子李晨溪名义购买了原告所出租的房屋第一层四套房屋，于2017年3月9日交纳购房屋款。合同约定第一个租赁期限到后，原、被告未续签合同，被告继续占有并使用房屋，但未按合同约定的期限交纳房屋租金。2017年8月30日，原告向被告李俊国下达了“告知”，其内容为“李俊国、李晨溪（李俊国的儿子）：你们过去与我公司签订的租房合同，原来签订的合同，因你们严重违约早已失效。今年以来至今既未与我公司签订租房合同，也未交分文租金，如今，经消防部门审查，6号楼二、三层不得作幼儿园使用。特此告知，请从即日起，腾空6＃楼二、三层房屋，否则，产生的一切后果有你们自己承担。”。
被告李俊国陈述应原告的要求在第一个租期到期后，购买了原告出租给被告房屋的第一层四套房屋，因资金周转困难，要求延迟交纳当年的房屋租金，当时得到原告的负责人的同意，才未按时交纳应该支付的租金。本院在审理过程中，被告李俊国主动交纳了应支付的第二租期第一年的租金11.66万元，并提存本院。
被告李俊国提供陈述原告在合同履行过程中，未经被告李俊国同意收回了合同约定由被告李俊国使用的场地40平方米，影响了被告办幼儿园活动场所。并提供了加盖有原告印章的用地示意图佐证，原告承认占用了合同约定由被告李俊国使用的部分场地，但提出已将共用的通道让出部分供被告李俊国使用。
本院认为，原告与被告签订《房屋租赁及分期购买合同》，是双方当事人在平等、协商的基础上形成的合议，是双方当事人真实意思表示，合同的内容未违反我国现行法律、行政法规的效力性强制性规定，属合法有效合同，依法成立的合同受法律保护，双方当事人应按约定行使权利和履行义务，未经双方协商一致或具备法定、约定的解除条件，不得擅自解除合同。
原、被告签订的《房屋租赁及分期购买合同》约定的主要内容是：被告承租原告的房屋，并分期购买租赁的房屋。被告已按合同约定承租了原告出租的第一租赁期房屋，交纳了房屋租金，并购买了原告出租给被告的第一层四套房屋，按照合同约定：被告在第一期租赁期间内购买原告所出租的房屋第三层四套房屋，则原告同意续租三年。被告购买原告的房屋虽然不是合同约定的第三层四套房屋，但已得到了原告的认可，应当认定被告履行了第一租赁期购房义务。现原、被告对第一租赁期间的起止时间存在争议，被告认为，原告未按时交房，后同意免交2014年2月1日至2014年7月31日止的房屋租金，应当顺延租期。被告陈述因购买了原告出租给被告房屋的第一层四套房屋，资金困难要求延迟交纳当年的房屋租金，当时得到原告的负责人的同意，虽然被告的主张未提供原告同意顺延租期、延迟交纳当年的房屋租金相关证据，但原告同意免交2014年2月1日至2014年7月31日止的房屋租金、被告购买了原告出租给被告房屋的第一层四套房屋是客观事实。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）…；（二）…；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的；（四）当事人迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的的；（五）…。”。适用本条第三项的规定行使解除权，应当具备以下条件：第一承租方有迟延支付租金的事实；第二出租方进行了催告并给承租方一定的宽限期。该案原、被告对第一个租期是否到期尚存在争议，原告请求确认原、被告签订的合同于2017年1月31日终止，本院在审理过程中，原告明确表示要求解除合同，向法庭提供通知被告的“告知”内容，未表明向被告催告交纳租金，而是告知被告合同“早已失效”，要求被告立即腾退房屋，未给承租方被告一定的宽限期。适用本条第四项的规定行使解除权，应当具备以下条件：第一，承租方有迟延履行债务或其他违约行为；第二，承租方的违约行为致使不能实现合同目的。审理过程中，被告李俊国表示愿意按照合同房租涨幅标准（涨10％）支付租金，要求继续履行合同，已交纳了应支付的第二租期第一年的租金11.66万元，并提存本院。原告订立合同的目的是出售房屋、收取房屋租金，被告李俊国购买了原告出租给被告房屋的第一层四套房屋，对承租的房屋按办幼儿园的要求进行了装修，投入了大量资金，计划在一定期限内从事幼儿教育。解除合同悖逆双方当初签订协议的初忠，不利于市场交易的稳定，维护当事人的合法权益。被告虽然未按时交纳房屋租金，但其表示愿意一次性补交，未影响合同的实际履行，达到合同的履行目的。故对原告要求解除与被告签订的合同，并要求被告腾退租赁原告所有位于南漳县“东方××”××小区××楼××、××层房屋，本院不予支持。
被告在履行合同过程中，不按时交纳房屋租金，原告未经被告同意擅自收回应由被告使用的部分场地，双方都有违约行为，被告对自己的违约行为进行了纠正，补交了房屋租金，对原告的违约行为擅自收回场地表示可以协商。故对原告要求被告支付违约金的请求，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、驳回原告湖北东方丽源投资有限公司要求解除其与李俊国签订《房屋租赁及分期购买合同》的诉讼请求；
二、李俊国在本判决生效后五日内向原告湖北东方丽源投资有限公司支付第二租期第一年的租金11.66万元；
三、驳回原告湖北东方丽源投资有限公司其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4440元，由原告湖北东方丽源投资有限公司负担1820元，由被告李俊国负担2620元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。
审判员 周文瑜
二〇一七年十一月十五日
书记员 马千里