广东省广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0105民初10295号
原告：广州嘉富房地产发展有限公司，住所地广州市越秀区解放北路863号*自编*房。
法定代表人：郑海生，职务副总经理。
委托代理人：林锡彬、李苑，分别是广东海印律师事务所律师和实习律师。
被告：张远超，男，1965年8月1日出生，汉族，住广州市海珠区，
委托代理人：廖璞、林德娟，均是广东红棉律师事务所律师。
第三人：曾宪芬，女，1974年*出生，汉族，住江西省赣州市兴国县，
第三人：刘龙飞，男，1975年*出生，汉族，住江西省赣州市兴国县，
原告广州嘉富房地产发展有限公司诉被告张远超、第三人曾宪芬、刘龙飞案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人林锡彬、李苑，被告张远超的委托代理人廖璞到庭参加了诉讼。第三人曾宪芬、刘龙飞下落不明，经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，期限届满没有到庭参加诉讼，本案依法缺席进行了审理。现已审理终结。
原告诉称：原告与第三人曾宪芬签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》，己被生效的民事判决书判决解除，第三人曾宪芬依据《广州市商品房买卖合同（预售）》，就案涉广州市越秀区水荫路*号*房所作的房地产预告登记己失效，并己丧失依预告登记所预设的该*房的物权。原告依据生效民事判决书的判决收回该*房，该房屋产权现为原告所有，原告对被告申请执行的标的即该*房产享有足以排除强制执行的民事权益，人民法院依法不得执行该*房产。被告因另案诉讼和执行查封该*房的产权，业已丧失事实和法律依据，继续查封该*房的产权，不符合法律规定，将严重侵害原告的合法权益，人民法院应依法解除查封。
1、案涉*房是原告开发建设并出售给第三人曾宪芬的。案涉*房所在的嘉富广场是原告依法开发建设的。2010年1月25日，原告（甲方、卖方）与第三人曾宪芬（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号为*），约定由第三人曾宪芬购买原告开发的广州市水荫路*号嘉富广场自编南座2号幢*层*房，房屋地址为广州市越秀区水荫路*号。2010年4月6日，该*房在广州市国土资源和房屋管理局进行了预购商品房预告登记和抵押权预告登记（粤房地预登穗字第××号）。2012年2月21日，原告将该*房交付给第三人曾宪芬。
2、案涉*房地产预告登记因商品房买卖合同被依法解除而失效，原告依生效民事判决书的判决收回了*房，该*房屋产权现为原告所有，人民法院不得执行该*房产。2013年中国工行银行股份有限公司广州天河支行（以下简称工行天河支行），就案涉*房按揭贷款逾期还款向广州市天河区人民法院对第三人曾宪芬、本案原告提起借款合同纠纷诉讼，其中请求判令本案原告对第三人曾宪芬对工行天河支行所负债务承担连带清偿责任。为此，原告于2014年就案涉*房预售合同向广州市越秀区人民法院对第三人曾宪芬提起商品房预售合同纠纷诉讼，广州市越秀区人民法院于2015年9月24日作出（2014）穗越法民三初字第*号民事判决书，其中判决：一、于本判决发生法律效力之日起，原告广州嘉富房地产发展有限公司和被告曾宪芬签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号为*）解除。二、被告曾宪芬应于本判决发生法律效力之日起十日内，协助原告广州嘉富房地产发展有限公司办理《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号为*）项下的房地产预告登记（粤房地预登穗字第××号）涂销手续。三、被告曾宪芬应于本判决发生法律效力之日起十日内，将广州市越秀区水荫路*号地段嘉富广场南座*号*房（现地址为广州市越秀区水荫路*号*房）退还给原告广州嘉富房地产发展有限公司。……五、被告曾宪芬应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州嘉富房地产发展有限公司支付从2012年2月21日起至被告曾宪芬退还上址房屋之日止的折旧费（每月按总房价2389274元的0.06%计）。该折旧费总额以不超过总房价2389274元为限。（2014）穗越法民三初字第*号民事判决书于2016年1月19日发生法律效力，原告与曾宪芬所签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号为*）自2016年1月19日起解除。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定，以及“最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）”第五条“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”的规定，案涉房*房的房地产预告登记自2016年1月19日起己失效，第三人曾宪芬依该预告登记所预设的物权也因此丧失。
原告根据生效的广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第*号民事判决书，向广州市越秀区人民法院申请强制执行，广州市越秀区人民法院于2016年2月3日立案受理[案号：（2016）粤0104执*号]，并于2016年2月4日向第三人曾宪芬发出《执行通知书》，责令曾宪芬：一、立即履行法律文书确定的义务，将广州市越秀区水荫路*号地段嘉富广场南座2号*房（现地址广州市越秀区水荫路*号*房）退还给申请执行人广州嘉富房地产发展有限公司。二、立即履行上述判决书的全部义务。2016年11月9日，原告根据该《执行通知书》收回了*房，现该*房产己为原告所有。另外，工行天河支行诉第三人曾宪芬和原告借款合同纠纷案，广州市天河区人民法院己作出（2013）穗天法民二初字第*号民事判决书，该判决己发生法律效力。原告已经依照广州市天河区人民法院（2016）粤0106执*号《执行通知书》的要求，承担了连带清偿责任，于2016年10月31日向工行天河支行偿付了1733176.86元。加上曾宪芬依生效判决应承担的该*房折旧费，原告己超额返还了曾宪芬购买*房的购房款。又根据生效的（2014）穗越法民三初字第*号民事判决书关于商品房买卖合同解除、曾宪芬应退还案涉*房的判决，以及《合同法》关于合同解除后的处理规定，案涉*房屋产权也己恢复为原告所有。由于案涉*房产被查封，致使该*房的房地产预告登记无法涂销，至今仍登记在曾宪芬名下。虽然因查封，案涉*房产仍登记于曾宪芬名下，但曾宪芬对该房产己不享有任何权利，该*房的产权己为原告所有。据此，原告对被告申请执行的执行标的即该*房产，享有足以排除强制执行的民事权益，人民法院依法不得执行该执行标的即*号房产。
3、案涉*房产已为原告所有，应依法解除对该*房产的查封。被告因另案在诉讼和执行程序中申请查封了案涉*房产。广州市越秀区人民法院向原告发出的（2016）粤0104执*号《本案实施执行措施通告》第2项内容，以及广州市海珠区人民法院（2016）粵0105执异*号《执行裁定书》内容显示，案涉*房产目前仍处理有效查封状态。由于案涉*房产仍处于有效查封状态，导致生效的（2014）穗越法民三初字第*号民事判决书第二项判决即案涉*房的房地产预告登记不能涂销而无法执行。
原告与第三人曾宪芬己解除案涉*房产买卖合同，房地产预告登记业已失效，案涉*房屋己被原告收回，房屋产权现属于原告所有。在案涉*房产属于原告所有的事实清楚，证据充分确实的情况下，仍继续查封该*号房产，显然是错误的，有违法律规定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第166条第一款的规定，裁定采取保全措施后，保全错误的，应解除保全。据此，人民法院应解除对案涉*房产的查封。综上所述，故请求判令：1、不得执行执行标的广州市越秀区水荫路*号*房产；2、解除对广州市越秀区水荫路*号*房产的查封；3、确认广州市越秀区水荫路*号*房产为原告所有；4、本案受理费由被告承担。
被告张远超辩称：不同意原告的诉讼请求，理由如下：1、（2016）粤0105执异*号《执行裁定》认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。2、广州市天河区人民法院（2013）穗天法民二初字第*号民事判决书是在执行标的被查封后作出的，根据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款，人民法院应不予支持。3、《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条，可理解为当不同生效法律文书发生冲突时，在效力上的一种顺序安排。该条款就是一个关于解决不同生效判决发生冲突问题的规范，即作出在前的查封裁定以及相关执行程序，其效力优先于作出在后的另案生效法律文书。4、查封裁定的本意就是，查封后当事人及案外人不得再对查封标的权属作出处分，不得再通过买卖、合同解除、抵押等形成权属变动。（2013）穗天法民二初字第*号民事判决书中法院查明部分未见到关于对该房屋己先被广州市海珠区人民法院查封的描述。5、讼争房屋是2010年购买，所处位置为广州市天河区水荫路的市中心区，近几年房价大幅上涨。如果按合同原价返还给原告，对执行人和被执行人都极不公平，原告早己收齐房款，而且按照其与被执行人之间的合同约定早应办妥房产证，被执行人至今未取得房产证，并非被执行人的原因。
两第三人没有提供答辩意见和举证。
经审理查明：2010年1月25日，原告（甲方、卖方）与第三人曾宪芬（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号为*），约定由第三人曾宪芬购买原告开发的广州市水荫路*号嘉富广场自编南座2号幢29层*房，总房价2405795元，按揭付款，1920000元申请银行按揭，房屋地址现为广州市越秀区水荫路*号*房。2010年4月6日，广州市水荫路*号嘉富广场自编南座2号幢29层*房在广州市国土资源和房屋管理局进行了预购商品房预告登记和抵押权预告登记（粤房地预登穗字第××号）。2012年2月21日，原告将广州市水荫路*号嘉富广场自编南座2号幢29层*房交付给第三人曾宪芬使用。
申请执行人张远超（本案被告）依据本院已经发生法律效力的（2012）穗海法民二初字第1115号民事判决书申请执行被执行人刘龙飞、曾宪芬民间借贷纠纷的（2013）穗海法执字第1892号一案。在原审诉讼中，根据原告张远超的申请，本院于2012年5月8日查封了登记在被告曾宪芬名下的位于广州市越秀区水荫路*号*房的房屋产权。案件进入执行程序后，诉讼保全查封转为执行中的查封，本院对上述房屋进行了多次续封。
根据广州市房地产档案馆2016年11月22日出具的房屋信息表显示：广州市越秀区水荫路*号*房已于2010年4月6日核准预告登记，合同编号为*，不动产权证号为粤房地权证穗字第××号，权属人曾宪芬。广州市海珠区人民法院于2012年5月8日以（2012）穗海法民二初字第1114-1115-1号裁定书查封了该房产，并于2014年4月29日、2015年4月27日以（2013）穗海法执字第1892、1892-1号裁定书继续查封该房产，现查封状态为有效查封。
2013年，中国工行银行股份有限公司广州天河支行向广州市天河区人民法院起诉本案第三人曾宪芬、本案原告借款合同纠纷，广州市天河区人民法院于2015年9月1日以（2013）穗天法民二初字第*号民事判决书判决本案原告对第三人曾宪芬所欠中国工行银行股份有限公司广州天河支行借款本金1775984.26元和利息（截止至2014年4月22日的利息为175470.77元，自2014年4月23日起至还清款之日止的利息按中国人民银行同期贷款利率上浮50%计付）的债务承担连带清偿责任。该判决生效后，经广州市天河区人民法院（2016）粤0106执*号案执行，原告代第三人曾宪芬归还银行款1733176.86元。
2014年，原告向广州市越秀区人民法院对第三人曾宪芬提起商品房预售合同纠纷诉讼，广州市越秀区人民法院于2015年9月24日作出（2014）穗越法民三初字第*号民事判决书，其中判决：一、于本判决发生法律效力之日起，原告广州嘉富房地产发展有限公司和被告曾宪芬签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号为*）解除。二、被告曾宪芬应于本判决发生法律效力之日起十日内，协助原告广州嘉富房地产发展有限公司办理《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号为*）项下的房地产预告登记（粤房地预登穗字第××号）涂销手续。三、被告曾宪芬应于本判决发生法律效力之日起十日内，将广州市越秀区水荫路*号地段嘉富广场南座2号*房（现地址为广州市越秀区水荫路*号*房）退还给原告广州嘉富房地产发展有限公司。四、被告曾宪芬应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州嘉富房地产发展有限公司支付违约金（该违约金按总房价2389274元的20%标准计算）。五、被告曾宪芬应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州嘉富房地产发展有限公司支付从2012年2月21日起至被告曾宪芬退还上址房屋之日止的折旧费（每月按总房价2389274元的0.6%计）。该折旧费总额以不超过总房价2389274元为限。该民事判决书于2016年1月19日发生法律效力，原告向广州市越秀区人民法院申请强制执行，广州市越秀区人民法院于2016年2月3日立案受理[案号：（2016）粤0104执*号]，2016年11月9日，原告向广州市越秀区水荫路*号*房使用人（承租人）万柏钢收回该房屋，并与万柏钢重新签订《房屋租赁合同》，期限从2016年11月9日至2017年5月8日，每月租金8200元。
后原告向本院提出执行异议，请求解除对曾宪芬名下的位于广州市越秀区水荫路*号*房的查封。2016年11月25日本院以（2016）粤0105执异*号执行裁定书裁定驳回了异议人广州嘉富房地产发展有限公司提出的执行异议。异议人广州嘉富房地产发展有限公司不服，于2016年12月14日提起本案诉讼。
诉讼中，原告为证明其主张，提交了如下证据：1、（2016）粤0105执异*号执行裁定书，拟证明原告提起本案执行异议之诉的依据；2、国有土地使用证、广东省广州市商品房预售许可证、广州市房地产初始登记告知书，拟证明案涉*房所在嘉富广场房地产系原告开发建设，并进行了初始登记（即大确权），原告享有该房地产所有权，取得合法销售许可；3、广州市商品房买卖合同（预售）、东山一品楼宇交楼确认表、广东省房地产预告登记证明，拟证明原告与曾宪芬存在案涉*房产买卖合同关系，原告于2012年2月21日将该*房交付给曾宪芬，该*房于2010年4月6日进行房地产预告登记；4、广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第*号民事判决书及裁判文书生效证明；5、广州市越秀区人民法院（2016）粤0104执*号受理申请执行案件通知书、执行通知书、本案实施执行措施通告，拟证明广州市越秀区人民法院依原告申请执行、已向曾宪芬发出执行通知书，责令曾宪芬立即将案涉*房退还给原告及履行判决书确定的全部义务，该*房产因被广州市海珠区人民法院首封，不能办理涂销手续，广州市海珠区人民法院应解除查封；6、交还房屋确认书、房屋租赁合同，拟证明原告依广州市越秀区人民法院《执行通知书》收回案涉*房产，并将该房屋出租给原承租人，行使房产权利人的权利，该*房产所有权为原告享有；7、广州市天河区人民法院（2013）穗天法民二初字第*号民事判决书、（2016）粤0106执*号执行通知书、付款凭证“网上银行电子回单”，拟证明原告依广州市天河区人民法院生效判决和执行通知书，对曾宪芬应向工行天河支行清偿的债务承担了连带清偿责任，偿付了1733176.86元，因原告履行该清偿义务及前述广州市越秀区人民法院生效判决，案涉*房产所有权属于原告；8、申领门牌确认通知书，现门牌号码为广州市越秀区水荫路*号*房。
经质证，被告意见如下：对证据1的真实性、合法性、关联性确认，认为该执行异议裁定书理由充分、事实清楚，法律适用正确;对证据2的真实性确认，但该证据不足以证明原告主张的事实和诉讼请求;对证据3的真实性确认，该证据可证明在执行案进行查封时曾宪芬对涉案房屋享有预告登记的权利，且支付了相应的房款，涉案房屋在2012年时已交付给曾宪芬使用;对证据4的判决书、生效证明真实性确认，但根据最高人民法院关于人民法院办理执行异议案件及复议的司法解释，该判决书不具有排他性的权利，原告作为案外人突出的排他性的执行异议依法不应得到支持;对证据5不具有案外人排除执行异议的法律效力，不应得到支持;对证据6真实性不能认定，且不足以成立原告已对涉案房屋享有合法的财产权利;对证据7真实性确认，但是是另一个纠纷，就算存在，原告按照另一判决履行其义务，但对执行案不足以有排他性;对证据8由法院审查，被告不清楚。
本院认为：第三人曾宪芬名下的位于广州市越秀区水荫路*号*号房屋，在2010年1月25日向原告购买，并于2010年4月6日在广州市国土资源和房屋管理局进行了预购商品房预告登记和抵押权预告登记，且交付第三人曾宪芬使用。第三人曾宪芬拖欠被告张远超的债务，根据被告张远超的申请，本院于2012年5月8日查封被执行人曾宪芬名下的位于广州市越秀区水荫路*号*房的房屋产权依法有效。根据广州市房地产档案馆2016年11月22日出具的房屋信息表显示，本院现查封状态也为有效查封。
第三人曾宪芬与原告在广州市越秀区人民法院审理的（2014）穗越法民三初字第*号商品房预售合同纠纷和在广州市天河区人民法院审理的（2013）穗天法民二初字第*号借款合同纠纷，均在本院查封执行标的之后，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款的规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十六条第二款的规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。原告在本院查封执行标的后，主张对执行标的的实体权利，应当通过案外人异议之诉制度实现，而不是另行诉讼，原告据此主张排除对该执行标的的执行，于法无据，本院不予采纳，予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三百一十二条第一款第（二）项和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款、第二十六条第一款和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款之规定，判决如下：
驳回原告广州嘉富房地产发展有限公司的全部诉讼请求。
本案受理费26800元，由原告广州嘉富房地产发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 黄学文
人民陪审员 曲营建
人民陪审员 李伟坚
二〇一七年七月十九日
书 记 员 易 芳
张春映