天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）津02民终4550号上诉人（原审被告、反诉原告）：天津百恒酒店有限公司，住所地天津自贸试验区（天津港保税区）京门大道389号。法定代表人：刘玉和，总经理。委托诉讼代理人：刘佩明，男，该公司副总经理。委托诉讼代理人：丁振辉，天津津茂律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：天津天易智慧物业服务有限公司，住所地天津空港经济区中心大道与东七道交口远航商务中心33-2-8-305。法定代表人：李毅，董事长。委托诉讼代理人：马春阳，男，该公司员工。委托诉讼代理人：刘鹏，天津汇滨律师事务所律师。上诉人天津百恒酒店有限公司（以下简称天保酒店）因与被上诉人天津天易智慧物业服务有限公司（以下简称天易公司）物业服务合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2016）津0116民初81103号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天保酒店上诉请求：撤销一审判决第一项、第三项，依法改判天保酒店支付天易公司物业服务费200000元，不支付违约金；改判天易公司支付天保酒店占用天保酒店房屋使用费399000元，天易公司支付天保酒店违约金500000元，诉讼费由天易公司承担。事实和理由：1、天易公司物业服务不到位，没有达到物业服务标准，天保酒店不得不自行组织人员进行物业管理服务；2、天易公司超出合同约定的61平米占用房屋，给上诉人造成经济损失，应予赔偿；3、天易公司拖延时间不予交接，构成违约，物业服务合同条款并非约定不明，天易公司应支付违约金500000元。天易公司辩称，不同意天保酒店的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。理由：天保酒店自身股东变化不影响天保酒店签订合同的效力。双方就原租赁合同协调过程中，天易公司继续按原合同向天保酒店提供服务。从天保酒店工作函看，说明其对天易公司的服务到2014年3月底是认可的。天保酒店主张天易公司服务未到位与事实不符，缺乏证据证明。天保酒店自行组织人员是2014年4月1日之后，双方就续签协商未果的时候，是天保酒店拖欠天易公司费用，迫使天易公司离开的手段。天保酒店拖欠费用，让天易公司撤出，不让天易公司搬离物品行为在先，天易公司没有违约行为。天易公司使用房屋是管理公寓实际需要，天保酒店从未提出过异议。也没有造成天保酒店的任何经济损失。天易公司向一审法院起诉请求：1、天保酒店支付物业费857280元、违约金52722.72元，共计910002.72元；2、诉讼费由天保酒店承担。天保酒店向一审法院反诉请求：1、天易公司超出合同约定占用其房屋，2013年2月1日至2014年3月31日期间天易物业多占用天保酒店6间房屋，2014年4月1日至2016年5月31日多占用天保酒店7间房屋，给天保酒店造成了399000元的租金损失；2、天易公司未按照规定同天保酒店办理合同终止后的交接手续，应按照合同约定向天保酒店支付违约金500000元。一审法院认定事实：天易公司系天津天保物业服务有限公司于2015年8月27日更名而来，具有一级物业资质。天易公司与天保酒店签订物业服务合同，约定天易公司为天保酒店所有的天津港保税区京门大道389号门区公寓提供物业服务，合同期限为2013年2月1日至2014年1月31日，物业服务面积为15200平方米，物业服务费用标准为9.4元/月/平方米。付款时间为当月支付上个月的物业费，逾期支付物业费的违约金标准为自逾期之日起按照应交物业费的千分之三的比例支付违约金。天保酒店无偿向天易公司提供不大于61平方米的物业管理用房。合同期满后天易公司未按照规定时间向天保酒店办理移交事项，天易公司向天保酒店支付违约金50万元。合同约定的物业服务内容包括房屋本体和共用部位的维修、养护和管理；共用设施设备运行、维修、养护；共用部位和共用场地的环境保洁；车辆行驶和停放秩序的服务、管理；物业管理区域内公共秩序的维护和消防管理；物业档案的建立、保管和使用；车位管理服务；代为办理房屋租赁合同签署和租金催缴服务，办理公寓底商各商户的日常管理工作，负责做好公寓房间的入住、退宿手续的办理，房间卫生、消防、治安等方面的检查等各项管理及服务工作。合同履行期间，天保酒店于2013年9月进行了股权变更登记。2014年3月27日天保酒店向天易公司送达“关于天保国际酒店接管门区公寓物业管理工作函”，该函内容为：“‥‥‥合同已于2014年1月31日到期，就续签事项经双方多次沟通，未达成一致，现酒店决定终止原合作合同。1、我方人员将于2014年4月1日正式接管物业管理工作。2、请贵公司人员尽快与我公司财务部进行账务结清工作及相关工作。3、最后财务清结前，原物业公司不得随意移出公寓内现有任何物品、财产‥‥‥”。2014年4月1日天保酒店工作人员进驻涉案项目，因双方未就撤场事宜达成一致，造成涉案项目双方工作人员均在办公现场的结果。2014年6月16日，天易公司向天保酒店送达“关于催缴门区公寓物业服务费的函告”，要求天保酒店支付2013年12月1日至2014年5月31日期间的物业费共计857280元。天易公司因涉案项目向天津天保园林环卫发展有限公司支付2014年1月至5月的清洁费；向天津鑫旸物业服务有限公司支付2014年1月至5月的秩序维护费（保安费）。天易公司配备了门区公寓出租房屋中的家具，并负责对门区公寓房间进行管理。天易公司自2013年2月1日始共计使用天保酒店房屋八间用作办公、储物和宿舍。天保酒店称2013年12月得知天易公司超出合同约定范围使用房屋，并口头通知天易公司腾房，天易公司表示未收到过通知，对此天保酒店未提交证据予以证明。一审法院认为，本案中《天津市非住宅物业服务合同》系当事人双方的真实意思表示，虽在合同履行过程中天保酒店发生了股权转让，股东和法定代表人变更的情形，天津天保物业服务有限公司名称变更为天易公司，但双方仍为本案适格的诉讼主体，不影响合同的效力及履行。在此，法院对合同的效力予以确认，该合同合法有效，双方应按照合同约定继续履行相关权利义务。关于应支付物业费数额的问题，首先，对于2013年12月1日至2014年1月31日期间的物业费，天保酒店表示认可支付，但认为9.4元每月每平米的价格过高，应当按照5元每月每平米的标准收取，但未对此提交任何证据。一审法院认为，物业服务合同系双方真实意思表示，合同9.5元每月每平方米的约定符合意思自治的原则，且不违反法律和行政法规的强制性规定，天保酒店应按照此标准支付此期间的物业费，对天保酒店的抗辩不予采信；其次，对于2014年2月1日至2014年3月31日期间的物业费，通过天保酒店制作并送达天易公司的《关于天津天保国际酒店接管门区公寓物业管理工作函》可以得出2014年4月1日前双方仍按照原物业合同实际继续履行的事实客观存在。虽天保酒店辩称，2013年12月25日已向天易公司发出过要求在合同到期后搬离的函，但并未提交已向天易公司送达的证据，故法院对天保酒店拒不支付此期间物业费的抗辩不予采信，对天易公司的此期间物业费的主张予以支持；再次，对于2014年4月1日至2014年5月31日期间的物业费，当事人双方之间的物业合同期限已届满，在双方未就续签事宜达成一致的情况下天保酒店有权随时解除合同，天保酒店已向天易公司送达《关于天津天保国际酒店接管门区公寓物业管理工作函》要求终止原合作合同，并告知天易公司将于2014年4月1日正式接管物业管理工作，且天易公司对于2014年4月1日天保酒店人员进驻现场的事实亦予以认可，故自2014年4月1日起双方之间的物业合同已经终止。依据《最高人民法院》第十条第二款规定：“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”的规定，法院对于天易公司主张此期间物业费的主张不予支持。关于天易公司主张的违约金问题，2013年12月1日至2014年3月31日期间天易公司已按照合同约定履行了合同义务，天保酒店亦应按照合同约定支付物业费。然，天保酒店并未按照合同约定给付物业费，天保酒店应当按照合同约定向天易公司支付违约金。合同约定“业主或开发建设单位逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的千分之三比例交纳违约金”。天易公司主张违约金按照月息千分之三及当月支付上一个月的物业费的标准计算。对此法院认为，物业合同中虽未明确“千分之三”标准系日息还是月息，但是天易公司按照月息进行主张的请求合年息3.6%，不违反法律规定，系在法律允许范围内，法院予以支持。参考天易公司对违约金主张的起始时间，此期间违约金的具体数额应为36863.04元，对此法院予以确认。2014年4月1日至2015年5月31日期间因双方之间的物业合同关系已经终止，故对于天易公司主张此期间的违约金的请求不予支持。关于天保酒店主张天易公司支付超出合同约定范围占用房屋的使用费，天保酒店以合同约定天易公司免费使用的房屋面积为61平米，主张天易公司支付使用超出61平米之外的房屋的费用。对此，一审法院认为，首先，双方之间的物业合同并未对超出61平方米部分的付费标准进行约定，事后双方亦未对此进行重新约定，欠缺相对应的计算标准；其次，对公寓进行管理系合同所确定的天易公司所具有的权利，天易公司理应有权对房屋进行符合其管理行为的合理调配；再次，天保酒店股权变更后，新老股东及公司人员进行交接时理应对公司财产进行详细交接、查勘，并对于天易公司超合同约定使用房屋的情况及时提出异议，然而天保酒店称直至2013年12月才得知天易公司超合同约定使用房屋的情形，并向其口头提出腾房的要求，但并未提供证据予以证明，且至本案审理期间长达两年多的时间里亦未提出过其他异议，此情形不合常理；最后，天易公司陈述公寓共计252间房屋，大部分未实现出租，天保酒店对此未予以否认，对此，可以得出天易公司超出合同约定占用房屋的行为并未影响天保酒店盈利，未对天保酒店造成损失。综上，对于天保酒店请求天易公司承担2013年2月1日至2014年3月31日期间的超出合同约定房屋使用费的请求不予支持。对于2014年4月1日至2016年5月31日期间的房屋使用费，天保酒店向天易公司送达的《关于天津天保国际酒店接管门区公寓物业管理工作函》对天保酒店禁止移出公寓内物品、财产有明确记载，即“最后财务清结前，原物业公司不得随意移出公寓内现有任何物品、财产。”且天保酒店并未提交天易公司拒绝进行财务结算的证据。故，可以认定天易公司未移出公寓内的财物系天保酒店禁止所造成，故对于此部分房屋使用费亦不予支持。关于天保酒店要求天易公司支付违约金的问题，天保酒店以物业合同第十条第（四）项“合同期满，乙方未按规定时间向甲方办理移交事项，乙方向甲方支付违约金50万元。”的约定主张天易公司支付其违约金50万元。首先，合同未约定移交手续办理的时间和方式，天保酒店向天易公司送达的函件上亦未对移交的时间及方式予以明确；其次，天易公司以天保酒店尚欠物业费未支付，具有先履行抗辩权为由拒绝支付违约金，且天保酒店欠付物业费确系事实。最后，天保酒店亦未向法院提交天易公司拒绝交接的证据。故，法院对天保酒店的要求天易公司支付违约金50万元的请求不予支持。一审判决：“一、天津天保国际酒店有限公司向天津天易智慧物业服务有限公司支付自2013年12月1日起至2014年3月31日止的物业服务费，共计571520元，违约金36863.04元；二、驳回天津天易智慧物业服务有限公司其他诉讼请求；三、驳回天津天保国际酒店有限公司全部反诉请求。上述义务应于本判决生效之日起十日内履行，如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12900元，由天津天易智慧物业服务有限公司负担4276元，天津天保国际酒店有限公司负担8624元；反诉案件受理费6395元，由天津天保国际酒店有限公司负担。天津天保国际酒店有限公司应承担的8624元于本判决生效之日起十日内迳行给付天津天易智慧物业服务有限公司。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。天保酒店提交了证人孙××证言一份，证人孙××出庭作证，证明其多次代表天保酒店，向天易公司表达天保酒店的意向，要求撤场，并将违规占用的房腾出来。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：天保酒店提交的证据，天易物业不予认可，认为已过举证期限，对其陈述内容不予认可，且证人是天保酒店员工，与天保酒店有利害关系。本院认为，天保酒店提交的证人证言与一审出具的书面证言基本一致，但该证人证言无其他证据佐证，不能支持其证明目的，本院不予确认。经审理查明，天保酒店于2013年10月进行了股权变更登记。本案二审期间，天保酒店名称由天津天保国际酒店有限公司变更为天津百恒酒店有限公司。本院经审理查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案当事人争议焦点有三，一、天保酒店支付天易公司物业费的金额，以及是否应当支付违约金；二、天易公司是否应当支付天保酒店占用房屋的租金损失399000元；三、天易公司是否应当支付天保酒店违约金。关于物业费问题，天保酒店提出只支付200000元物业费，但天保酒店、天易公司双方合同对物业费标准有具体约定，应当依照约定执行，虽然天保酒店存在股东发生变更的情况，但之前的合同对天保酒店仍产生约束力。双方合同在2014年1月31日到期之后，天易公司继续提供了物业服务。天保酒店在2014年3月27日发函，表示对续签事宜双方协商未能达成一致，决定终止原合作合同，天保酒店将于2014年4月1日正式接管物业管理工作。天易公司在2014年2月1日至2014年3月31日期间亦提供了物业服务，故有权主张相应的物业费。天保酒店不同意支付，但并未能提供减少数额的依据，亦未提供有证明力的证据证明天易公司的服务存在瑕疵，其在通知函中亦未对物业服务标准提出过异议。二审期间，天保酒店亦未提供相应减少支付物业费的依据，一审法院认定天保酒店应支付2013年12月1日至2014年3月31日期间的物业服务费，并无不妥。关于违约金，一审法院按照年息3.6%计算，不违反合同约定和法律规定，亦无不当，本院予以维持。关于天保酒店主张的占有房屋租金损失399000元，双方合同并没有对超出61平方米部分付费标准进行约定，双方合同约定天易公司免费使用61平米的房屋，但对超出部分并未进行约定。双方合同亦约定天易公司有权对房屋进行符合管理行为的合理调配。天保酒店对此不予认可，认为天易公司占用房屋给其造成了损失，但天保酒店并未提供在2013年12月1日之前天保酒店要求天易公司腾出6间房屋，不允许使用该房屋的相关证据；亦未提供在2013年12月之后书面要求天易公司不再继续使用超出61平米范围的房屋的证据，天保酒店虽主张口头通知，但天易公司对此并不认可，天保酒店对其上诉主张缺乏有证明力的证据支持，同时亦未能提供给天保酒店造成经济损失的相关证据，故天保酒店主张天易公司占用房屋造成其399000元损失，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。关于天保酒店主张的违约金500000元，天保酒店依据双方合同第10条第4项主张天易公司未按规定办理移交事项，应支付违约金。但合同并未明确具体的移交事项、时间、方式，天保酒店亦不能提供其通知天易公司而天易公司拒绝移交的证据，天保酒店主张天易公司违约，要求天易公司支付违约金的主张缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，天保酒店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16279元，由天津百恒酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵志宏代理审判员  滕光鑫代理审判员  王孟璐二〇一六年九月十九日书 记 员  张紫君