.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}内蒙古自治区土默特左旗人民法院p t ; ” > 民 事 判 决 书（2017）内0121民初1091号原告：内蒙古均豪物业服务有限责任公司。法定代表人：马建平，该公司总经理。委托诉讼代理人：高志忠，男，该公司员工。委托诉讼代理人：王缠缠，女，该公司员工。被告：杨晋才，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：·杨占文（被告杨晋才堂弟），住内蒙古武川县。原告内蒙古均豪物业服务有限责任公司（以下简称均豪物业公司）与被告杨晋才物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告均豪物业公司的委托诉讼代理人高志忠、王缠缠、被告杨晋才及其委托诉讼代理人杨占文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告均豪物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告杨晋才支付2012年5月24日至2016年12月31日期间拖欠的物业服务费2317.67元、楼道电费165.70元、生活垃圾费276.67元；二、判令被告杨晋才支付违约金2757.03元；三、判令被告杨晋才承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2009年10月14日原告均豪物业公司与内蒙古天竣房地产开发有限公司签订《金川新城前期物业服务合同》，对小区物业进行物业服务管理，合同约定，房屋物业服务费0.6元/平方米/月，均豪物业按年度预先收取物业服务费，如果业主违反合同约定未按时足额交纳物业服务费，每逾期一日按欠费总额的千分之五的标准向均豪物业支付违约金。被告杨晋才是金川新城小区9号楼3单元203室的业主，房屋面积69.94平方米。原告提供物业服务期间，被告从2012年5月24日起拒不交纳物业服务费及相关费用，原告多次催收无果，遂起诉至人民法院。被告杨晋才答辩如下：1、原告的物业服务资质注册登记到2016年1月27日，此后属于无资质经营；2、原告于2017年4月1日就2012年到2016年的物业服务费进行起诉，已过诉讼时效；3、物业公司没有资格收取电费；4、生活垃圾费应当包含在物业服务费中；5、小区卫生脏乱差、物业服务不到位。综上其拒绝交纳物业服务费。庭审中，原告均豪物业公司举证了六组证据，分别是前期物业合同、金川新城电费水费缴费凭证、金川新城生活垃圾清运服务协定书、金川新城化粪池清掏服务协定书、金川新城灭火器检测和修理服务协定书、服务照片、服务及设备巡视记录表、住宅统一收费单、物业服务费催收现场照片。被告杨晋才举证了金川新城小区照片一组。对原、被告提供的证据，本院认证如下：原告提供的前期物业合同、金川新城电费水费缴费凭证、金川新城生活垃圾清运服务协定书、金川新城化粪池清掏服务协定书、金川新城灭火器检测和修理服务协定书、服务照片、服务及设备巡视记录表、住宅统一收费单，证据形式合法、内容客观真实、均能证明原告均豪物业公司按照前期物业合同约定对金川新城小区提供了物业管理服务，与原告的诉讼请求具有关联性，本院予以采纳；原告均豪物业公司举证的物业服务费催收现场照片，不能直接反映出催收单已有效送达至被告杨晋才，因此，对该份证据本院不予采纳。被告杨晋才举证的小区环境照片，不符合证据的形式要件，本院不予采纳。本院经审理认定事实如下：原告均豪物业公司与内蒙古天竣房地产开发有限公司于2009年10月14日签订《金川新城前期物业服务合同》，合同约定由原告均豪物业公司对金川新城小区进行物业服务管理，物业服务费0.6元/平方米/月，由均豪物业按年度预先收取物业服务费，如果业主违反合同约定未按时足额交纳物业服务费，每逾期一日按欠费总额的千分之五向均豪物业支付违约金。被告杨晋才系金川新城小区9号楼3单元203室的业主，房屋面积69.94平方米。被告杨晋才因为对原告均豪物业公司提供的物业服务不满意，从2012年5月24日起拒绝交纳物业服务费、楼道电费及生活垃圾费。本院认为，物业服务合同分为前期物业服务合同和普通物业服务合同两类，前期物业服务合同系在物业服务区域内的业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由房地产建设单位与其委托的物业服务企业依法签订，普通物业服务合同系由全体业主出面或者由业主委员会根据业主大会相关决议出面，与物业服务企业依法签订，此两种物业服务合同均对所有业主具有约束力，本案被告杨晋才虽非合同签订人，但依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，”建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，原告均豪物业与内蒙古天竣房地产开发有限公司于2009年10月14日签订的《金川新城前期物业服务合同》及2014年10月15日续签的《金川新城前期物业服务合同》明确约定了金川新城物业服务内容、物业服务费用、交纳时间及违约金计算方法，因此，对被告杨晋才提出的物业公司没有资格收取电费、生活垃圾费应当包含在物业服务费中的答辩意见，本院不予支持；依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，”物业服务企业不履行或者完全不履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”，被告杨晋才以小区脏乱差、物业服务不到位为由拒绝交纳物业服务费的答辩意见，本院不予支持；依据《中华人民共和国合同法》第三十五条之规定，”法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行义务，对方接受的，该合同成立”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，”经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”，故对被告杨晋才以均豪物业公司的服务资质已过期为由拒绝交纳物业服务费的答辩意见，本院不予支持；此外，原告均豪物业公司从2009年10月14日至今一直持续地对被告杨晋才所居住的金川新城小区提供物业服务，其当庭提交的历次物业服务费催收照片虽然不符合证据的形式要件，但物业公司在其提供服务期间向业主催收物业服务费的行为符合常理，故对原告均豪物业公司诉称其多次向被告催收过物业服务费、从未放弃过相关权利的辩论意见，本院予以支持。关于原告均豪物业公司要求被告支付违约金的诉讼请求，原告均豪物业公司在向金川新城小区提供物业服务的过程中，客观上的确存在服务不符合合同约定的情形，小区部分业主以不交纳物业服务费的方式对抗物业公司的服务瑕疵，虽然方式欠妥，但引发问题的根本原因仍在原告均豪物业公司，且在约定高额违约金的情况下，原告均豪物业公司未及时主张权利，放任损失扩大，存在过错，故对原告均豪物业公司主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第三十五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条之规定，判决如下：一、被告杨晋才于本判决生效后十日内向原告内蒙古均豪物业服务有限责任公司支付物业服务费2317.68元、楼道电费165.70元、生活垃圾费276.67元，合计2760.05元；二、驳回原告内蒙古均豪物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元由被告杨晋才负担。审判员霍晓宇二〇一七年七月二十六日书记员周敏