北京市房山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0111民初5854号
原告：刘天兰，女，1966年7月26日出生。
委托诉讼代理人：孙振，山东智祥（北京）律师事务所律师。
被告:王小腾，女，1968年10月9日出生。
第三人：北京家和家润房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区燕山东风南里1号。
法定代表人：贾存，经理。
委托诉讼代理人：王静，女，1984年2月9日出生。
原告刘天兰与被告王小腾、第三�北京家和家润房地产经纪有限公司（以下简称家和房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘天兰及其委托诉讼代理人孙振、被告王小腾、第三人家和房地产公司之委托诉讼代理人王静到庭参加了第一次庭审；原告刘天兰之委托诉讼代理人孙振、被告王小腾、第三人家和房地产公司之委托诉讼代理人王静到庭参加了第二次庭审；原告刘天兰之委托诉讼代理人孙振、被告王小腾到庭参加了第三次庭审，第三人家和房地产公司经本院合法传唤，未出庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘天兰向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的编号为100212号的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》；2.被告支付原告违约金11万元，并赔偿该房屋市场价差损失65万元（以评估为准）；3.被告退还原告已交定金4万元；4.被告承担中介费1.8万元；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告通过第三方于2016年10月8日就位于北京市房山区某某号房屋签订了《北京市存量房屋买卖合同》。该合同就房屋基本情况、权属情况、成交价格、付款方式、违约责任等进行了相关约定。合同成立当日原告依约向被告支付定金四万元。由于房价上涨，被告已明确告知原告拒绝履行该合同，原告认为被告的行为有失诚实信用原则，违反了合同法的有关规定，侵害了原告的合法权益。现因被告拒绝按合同约定向某某公司交纳超标款，致使合同无法继续履行，为维护原告的合法权益，故诉至法院，望判如所请。
被告王小腾辩称：同意解除合同。不同意支付违约金11万元，因为自卖房半年内我没有收到任何一笔房款，原告和中介都没有音信，所以我认为是原告终止购房了。我卖房是为了换房，现房价上涨，导致我也无法另行购买房屋了。我们签订的合同也有问题，没有约定清楚第一笔房款什么时候给我，中介和原告都没有告知我，现在说我违约，我认为原告和中介都有责任，不应我一个人承担责任，因此，不同意给付违约金11万元，只同意给付调解时对方主张的8万元。不同意给付房屋差价损失，因为合同上并没有约定，合同上只是约定了20%的违约金。同意返还原告的定金4万元，中介费已经包含在庭下调解的8万元中了，且中介费是原告和中介公司之间的法律关系，是中介收取的，我不同意承担中介费。
第三人家和房地产公司述称：我们没有意见。我们收取原告的18000元中有4800元的贷款代办费和700元的代办过户交房费可以退还，其他费用不可以退还。
本院经审理认定事实如下：位于北京市房山区某某号房屋（房屋所有权�号：X京房权证房字第某某号）一套登记在王小腾名下。2016年10月8日，王小腾（甲方，出卖人）与刘天兰（乙方，买受人）及家和房地产公司（丙方，居间方）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号：100212），该合同约定：出卖人所售房屋为楼房，坐落为房山区某某号，建筑面积43.39平方米。该房屋性质为已购公有住房，该房屋的房产证获得日期为2010年8月18日，已满五年；该房屋未设定抵押，未出租。第三条“成交价格、付款方式”条款约定：该房屋成交价格55万元。买受人选择按住房公积金贷款（市管公积金）方式付款。本合同签订之日，买受人交纳购房定金4万元；买受人于过户之前按资金监管要求交纳购房首付款23万元，拟申请贷款32万元，贷款部分的房款按公积金管理中心及相关银行规定支付。第五条“相关手续办理时间”条款约定：买卖双方协商一致，于2016年10月11日开始办理该房屋的相关交易手续。相关手续的办理时间补充约定如下：（一）若出卖人出售的为已购公房，原产权单位需要审批的，出卖人、买受人应于2016年10月11日前配合提供相关审批资料，提交原产权单位办理；（二）买受方应于2016年10月30日前提交个人购房资格审核资料；（三）如需买卖双方签字、提供资料、领取房产证、办理抵押手续或确认的其他情形，双方应于接到通知后五个工作日内配合提供相关资料并办理相关手续；（四）贷款：买卖双方协商于买方购房资格审批通过、房屋房源核验通过、房屋原产权单位上市审批通过后五个工作日内双方办理该房屋的贷款手续。第六条“权属转移登记”条款约定：双方于买方购房资格审批通过、房屋房源核验通过、房屋原产权单位上市审批通过、买方贷款审批通过后五个工作日内共�向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。第七条“房屋的交付”条款约定：出卖人应当在收到全部房款后一个月将该房屋交付给买受人。第九条“关于向居间方、有关部门支付费用的约定”条款约定：关于居间服务费及相关费用约定，应向丙方支付的居间代理费为12100元，由乙方承担12100元。乙方承担贷款代办费4800元，上市审批600元，并应于本合同签订当日向丙方支付。甲、乙双方同意，共同委托丙方协助办理贷款、过户、房屋交验手续，由乙方支付代办过户费500元，代办房屋交验费200元。因贷款产生的其他费用由乙方自行交纳。关于买卖双方分别负有向有关部门支付相关费用的责任及义务约定，该房屋为已购公有住房的，上市审批和过户时向原产权单位缴纳需要补交超标款及超标评估费由出卖人缴纳；成本房差价由买受人缴纳；本合同履行过程中由于出卖人多套房产生的税费由出卖人缴纳；其余税费由买受人缴纳；因政策原因而需缴纳新的税费的，由买受人缴纳。第十条“违约责任”条款约定：自本合同签订之日起出卖人不卖、买受人不买或买卖双方任何一方拒绝履行本合同之相关内容，均视为违约。（一）合同签订后，若出卖人未按照本合同第七条约定的交房期限交房、迟延不配合买受人办理手续的（含贷款、过户等手续）或其他违约行为导致本交易不能正常进行的，每逾期一天，出卖人应按总房价款的万分之五向买受人支付违约金，合同继续履行；若逾期超过15天，买受人有权单方解除本合同，出卖人应按总房价款的20%向买受人支付违约金，出卖人应在解除合同通知送达之日起15个工作日内将买受人的已付款项（不计利息）及违约金支付给买受人，出卖人向居间方支付总房价款2.2%的居间服务费及�产生的其他代办费用；（二）合同签订后，若买受人未按照合同第三条约定的时间付款或其他违约行为导致交易不能正常进行，每逾期一天，买受人应按总房价款的万分之五向出卖人支付违约金，合同继续履行；若逾期超过15天，出卖人有权单方解除本合同，买受人应按总房价款的20%向出卖人支付违约金，买受人应在解除合同通知送达之日起15个工作日内将违约金支付给出卖人，届时出卖人将买受人的已付款项（不计利息）返还给买受人，买受人向居间方支付总房价款2.2%的居间服务费及已产生的其他代办费用。第十四条“买卖双方情况”约定：签订合同当日，卖方婚姻状况为离异；买方系单身，北京市居民户口，交易房产过户至买受人指定人郑某名下。
上述合同签订后，双方开始依约履行合同。2016年10月8日，刘天兰给付王小腾购房定金4万元。2016年10月9日，刘天兰给付家和房地产公司中介费、贷款费等共计18100元。后王小腾开始办理涉案房屋的上市审批手续，并于2016年12月1日结清涉案房屋的水费、采暖费和物业费。因涉案房屋涉及超标，需要向中国某某有限公司（以下简称某某公司）缴纳超标款。王小腾称其妹王某1已缴纳相应超标款，故需向某某公司提供缴纳超标款的发票。因超标款缴纳发票迟迟不能找到，原、被告双方协商由原告重新缴纳超标款。2017年2月24日，刘天兰代王小腾交付涉案房屋评估费1100元。后某某公司为王小腾开具了缴纳超标房款60934元的现金交款条。2017年3月2日，王小腾电话通知刘天兰，其因房价上涨无力换房，不再出卖涉案房屋。
诉讼中，刘天兰原起诉要求被告继续履行涉案房屋买卖合同。本院就涉案房屋能否上市出售询问某某公司意见，某某公司表示，涉案房屋（43.39平方米）为王小腾继承王某2、徐某的住房，王某2、徐某除此住房外，另购买了某某室房屋（47平方米），两套住房应合并计算面积，共计90.39平方米，进行超标处理。缴纳超标款后，在同等价格条件下，某某公司放弃优先购买权，同意上市出售。后刘天兰申请变更诉讼请求为主张解除合同，并要求王小腾赔偿差价损失等。本案审理过程中，刘天兰申请对涉案房屋的价值进行评估，本院依法委托了北京京城捷信房地产评估有限公司进行价值评估。2017年8月30日，北京京城捷信房地产评估有限公司出具估价报告书，确定涉案房屋在2017年8月10日的房地产市场价值为1063793元，单价为24517元／平方米。刘天兰支出鉴定费4128元。
本案审理过程中，王小腾在2017年10月25日的庭审中提交了付款个人为王某1、付款时间为2009年12月31日的超标款发票复印件一份，证明超标款已经缴纳过了，系刘天兰和中介公司没有积极找该发票。刘天兰对此不认可，认为王小腾应系提交超标款发票的义务人，其直至第一次庭审时都还没有找到超标款发票，已经构成违约。另，家和房地产公司在诉讼中表示，如果原、被告之间的房屋买卖合同不再继续履行，其收取的18100元中的贷款代办费4800元、代办过户费500元及代办房屋交验费200元可以退还。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、收条、收据、房屋所有权证书、电话录音、证明、现金交款单、公证书、估价报告书、调查回执以及双方当事人的陈述等证据在案佐证，以上证据经庭审质证及本院审查核实，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告与第三人签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》系各方当事人的真实意思表示，合同内容及形式未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。
当事人协商一致，可以解除合同。当事人亦可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，关于被告主张原告迟迟未支付购房款，导致其无法另行购买房屋，且原告和第三人都没有音信，其认为原告已终止购房一节，根据双方的合同约定或二手房交易惯例，原告给付定金后，剩余购房款尚未到给付时间，故被告的该项答辩意见，缺乏事实与法律依据，本院不予采信。因此，合同正常履行过程中，被告无正当理由，于2017年3月2日明确表示拒绝履行合同，已经构成违约。现原告作为守约方，要求解除合同，被告亦同意解除合同�本院对此不持异议。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因被告的违约行为导致合同解除，被告理应按照合同约定承担相应的违约责任。关于原告主张被告支付违约金11万元一节，根据原、被告双方在合同第十条关于违约责任的约定，因出卖人根本违约导致合同解除的，出卖人应按总房价款的20%向买受人支付违约金，故原告的该项诉讼请求，合法有据，本院予以支持。
关于原告主张被告赔偿该房屋的市场差价损失65万元一节，本院以涉案房屋的市场价值评估结果为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益以及原告的部分损失已获赔偿等因素，根据公平原则和诚实信用原则，依法确定由被告赔偿原告差价�失11万元，对原告合理的诉讼请求部分，本院予以支持；过高的诉讼请求部分，本院不予支持。
关于原告主张被告返还已交定金4万元一节，合同解除后，被告丧失继续占有定金的依据，应将收取的4万元定金返还原告，且被告亦同意返还，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。
关于原告主张由被告赔偿中介费损失18000元一节，原告已实际交纳了居间费用等各项费用18100元，其中贷款代办费4800元、代办过户费500元及代办房屋交验费200元可以退还，剩余12600元确系被告的违约行为给原告造成的实际损失，但考虑到原、被告双方在房屋买卖合同中已对违约金有所约定，且本院在确定被告应承担的违约金数额时已对原告交纳的居间服务费的损失予以考虑，故对原告主张由被告承担中介费18000元的诉讼请求，本院不予支持。
家和房地产公司经�院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其放弃相关诉讼权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告刘天兰、被告王小腾和第三人北京家和家润房地产经纪有限公司于二○一六年十月八日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号：100212）；
二、被告王小腾于本判决生效后十五日内支付原告刘天兰违约金十一万元；
三、被告王小腾于本判决生效后十五日内赔偿原告刘天兰房屋市场差价损失十一万元；
四、被告王小腾于本判决生效后十五日内返还原告刘天兰已交定金四万元；
五、驳回原告刘天兰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费四千六百五十元，由被告王小腾负担（于本判决生效后七日内交纳）。鉴定费四千一百二十八元，由被告王小腾负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审判员 万 青
二〇一七年十二月二十日
书记员 徐子焱