上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终6808号
上诉人（原审原告）上海睿缇实业有限公司，住所地上海市长宁区定西路988号807室。法定代表人方向君，总经理。被上诉人（原审被告）毛雅民，女，1966年1月23日出生，汉族，户籍地安徽省肥东县，现住上海市松江区。委托代理人王建祖，上海市申中律师事务所律师。被上诉人（原审被告）上海勤红工贸发展有限公司，住所地上海市青浦区徐泾镇诸陆西路2668号351室。法定代表人朱永兴，总经理。委托代理人钱云彬，上海市申中律师事务所律师。上诉人上海睿缇实业有限公司（以下简称睿缇公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2015）闵民五（民）初字第2784号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月5日受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，位于上海市闵行区XX镇XX街坊22/1丘（现为闵行区XX路XX号）（以下简称涉案厂房）的土地权属性质系集体建设用地使用权，该土地使用权人为上海勤红工贸发展有限公司（以下简称勤红公司）。2011年3月28日，勤红公司出具《同意转租证明》，载明该公司拥有上海市闵行区XX路XX号的房屋所有权和使用权，房地产权证号为沪房地闵字（2009）第XXXX**号，该公司租赁给毛雅民，现同意由毛雅民将部分物业转租给睿缇公司，租赁期不超过2020年12月30日，并由毛雅民与睿缇公司签订《租赁合同》。同时确认，毛雅民在《租赁合同》中所有给予睿缇公司的权利作出的承诺，已经完全征得该公司的同意。2011年3月29日，毛雅民（作为出租方，签约甲方）与睿缇公司（作为承租方，签约乙方）签订《租赁合同》，约定由甲方将其向被告勤红公司承租的位于上海市闵行区XX路XX号内北侧，面积约620平方米的整栋楼房（共两层）租赁给乙方用于箱包设计、生产、销售等用途。租赁期限5年（从2011年5月1日至2016年4月30日止）。另外提供免租装修期自2011年3月29日至2011年4月30日止，免租�修期内，乙方免付租金。第一年的年租金为人民币（下同）23万元整。第一年后，年租金每年按前一年租金的5%递增。合同第九条约定，在租赁期内，如遇市政规划拆迁，则1、因政府动迁政策对本物业建筑物及原有附属设施和土地给予的补偿，与乙方无关，由甲方获得；2、对该物业的装修补偿，除房屋顶部补偿归甲方外，其他的装修补偿甲、乙双方按甲方40%和乙方60%的比例分别获得；3、对该租赁房屋的其他一切搬迁、经营、人员安置等补偿归乙方所有；4、甲方有责任尽可能提前告知乙方，并尽力防止或延缓此类情况的发生。如果政府补偿提供房屋，甲方有义务从中提供相似地段、相似面积的房屋以供乙方选择租赁继续完成本合同。双方还约定了其他权利和义务。2011年4月7日，睿缇公司与案外人签订《装饰工程合同书》，就涉案厂房进行装修，合同约定�造价为67,859.50元。2011年8月12日，睿缇公司与案外人签订《销售合同》，由睿缇公司向案外人采购液压四柱平面下料机。睿缇公司为此支付37,000元。2012年12月7日，上海市闵行区人民政府办公室《关于国家会展中心外围配套项目建设推进会议纪要》载明，于2012年11月23日就国家会展中心外围配套项目建设召开了推进会。会议就包括5号综合停车场（东至华翔路、西至小涞港、北至崧泽大道、南至徐泾中路）在内的4处工程的腾地动迁及建设工作作出部署。涉案厂房的位置即为上述5号综合停车场工程四至内。2013年9月18日，法院依法受理由毛雅民作为原告（反诉被告）、睿缇公司作为被告（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，案号为（2013）闵民五(民)初字第1948号（以下简称第1948号案件）。该案中，毛雅民要求确认涉案厂房租赁合同无效；睿缇公司搬离涉案厂房并支付自2012年5月16日起至实际搬离之日止的房屋占用使用费。睿缇公司则反诉要求法院确认涉案厂房租赁合同无效；毛雅民赔偿装修损失57,310元；毛雅民赔偿经济损失18,500元[其中搬迁费6,500元（650元X10车次），人工费12,000元(2,000元X6天)]；毛雅民返还租房保证金20,000元。上述第1948号案件查明的事实包括但不限于：“……2010年10月22日，毛雅民从案外人勤红公司承租得位于闵行区XX路XX号，建筑面积共计1,677.20平方米的房屋，租赁期限为12年（即自2009年1月1日至2020年12月31日止）。另根据上海市房地产登记信息反映，毛雅民提供的产权证号为沪房地闵字（2009）第XXXXXX号记载的坐落在XX镇XX街坊22/1丘属纯土地，建筑面积为0。同时毛雅民也认可其承租而来的房屋建造未取得过建筑规划许可证。……诉讼中，应睿缇公司的申请，法院于2013年10月通过上海市高级人民法院电脑配对委托上海公�中南工程造价咨询有限公司对涉案房屋装修工程的目前现值进行司法鉴定，该公司于2014年1月向法院出具《关于闵行区XX路XX号北侧整栋楼房（共两层）现值的司法鉴定意见书》，结论为本案所涉装修费用的目前现值为57,310元。”法院经审理认为：“涉案争议的租赁房屋未办理过合法的规划审批手续，系无证建筑。因此，双方就该违法租赁标的物签订的《租赁合同》应属无效。……考虑到造成合同无效的主要过错在毛雅民，故法院酌情确定由睿缇公司支付毛雅民自2012年5月16日起至实际搬离之日止，参照每年230,000元的标准计算的房屋使用费。……关于睿缇公司反诉要求赔偿装修费损失之主张，法院综合考虑双方对合同无效的过错程度、对睿缇公司造成的实际损失以及双方对合同的实际履行情况等，酌情确定由毛雅民赔偿睿缇公司装修费损失为51,579元（57,310元X90%）。……另睿缇公司反诉要求赔偿搬迁费及人工费等经济损失费18,500元之主张，同样缺乏依据，法院亦不予支持。……”。法院遂于2014年4月3日依法作出判决，确认毛雅民与睿缇公司签订的《租赁合同》无效；睿缇公司搬离涉案房屋；睿缇公司支付毛雅民自2012年5月16日起至实际搬离之日止，参照每年230,000元的标准计算的房屋使用费；毛雅民赔偿睿缇公司装修费损失51,579元；毛雅民返还睿缇公司租房保证金20,000元；驳回睿缇公司的其余反诉诉讼请求。该案判决后，睿缇公司不服，提起上诉。上诉法院经审理后于2014年7月14日作出“驳回上诉，维持原判”的终审判决。本案另查明，2013年10月15日，闵行区土地储备中心出台《国家会展中心外围配套项目5号综合停车场铁路以东地块集体土地非居住房屋拆迁补偿方案》，其中第六条规定系针对无房地产权证且办证资料不齐全的非居住房屋的拆除补偿。2013年10月16日，新虹街道动迁办在动迁地块范围内张贴《告知书》，载明根据市政府专题会议精神，国家会展中心外围配套项目5号停车场范围由新虹街道负责腾地动迁，贵企业（公司）已纳入该项目的动迁范围，即日起不得在所在厂房内及周围乱搭乱建，一经发现一律按违章建筑予以拆除，并在今后的搬迁中不计入补偿范围，对因乱搭乱建致拆违造成的损失由贵企业（公司）自行承担。2015年11月18日，睿缇公司起诉至法院，要求判令：1、毛雅民、勤红公司支付睿缇公司依法享有的动拆迁补偿停产停业补偿217,000元、设备搬迁补偿费用59,100元；2、毛雅民、勤红公司支付睿缇公司动拆迁装修补偿款（按动拆迁评估价款，若被告不提供评估报告，则按照实际价款计算）。诉讼中，睿缇公司明确，上述第1项诉讼请求的计算方式为：（1）停产停业补偿，按照《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》（沪府发〔2011〕75号），以及上海市规划和国土资源管理局关于印发《关于贯彻实施＜上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定＞的若干意见》的通知（沪规土资征规[2013]773号）第十二条的规定，经批准用于生产经营的非居住房屋，停产、停业损失补偿标准为被拆除房屋建筑面积每平方米100-350元。睿缇公司现按照350元/平方米的标准，则涉案厂房620平方米计算得217,000元（350元/平方米X620平方米=217,000元）；（2）设备搬迁补偿费用，按照动迁方案中关于装修、搬迁、停工停产补贴的规定，睿缇公司有37,000元的液压四柱平面下料机，按照该价值的90%计算的补贴为33,300元。还有13,000元的冲床，按照该价值的60%计算的补贴为7,800元。另有其他设备搬迁费用18,000元。上述三项相加合计59,100元（33,300元+7,800元+18,000元=59,100元）。上述第2项诉讼请求的装修补偿款，按照租赁合同第9条约定，动迁补偿款中的60%归睿缇公司，40%归毛雅民，暂估的总补偿款为390,206元，则60%计算得234,123.60元。但实际应以动迁评估报告为准本案诉讼中，睿缇公司确认，该公司于2013年8月29日搬离涉案厂房，睿缇公司为搬离支付费用18,000元。毛雅民对该搬离日期予以确认。诉讼中，法院根据睿缇公司的申请，至闵行区新虹街道动迁办就涉案厂房的动迁事宜进行调查，并制作成调查笔录。经调查，闵行区新虹街道动迁办答复主要内容如下：涉案厂房所在土地为集体所有土地，土地具有土地证，报过规划。但地上房屋没有产权证，房屋为被告勤红公司建造。对于拆迁补偿，动迁办按照国家会展中心5号综合停车场补偿方案予以补偿，补偿分为三项，一是房屋补偿，二是附属设施（地下设施、下水道等），三是停产停业、装修、搬迁补偿。第三项补偿的计算方式为，以建筑面积X200元/平方米。最后认定的面积为3,629.66平方米（3,341.66平方米+288平方米=3,629.66平方米）。所有动迁补偿款项已经发放完毕，动迁办支付给勤红公司。至于勤红公司与下家之间的关系，与动迁办无关。另需说明，根据方案，特殊行业需另行补偿。因上述有188平方米为汽车4S店，故评估公司对装修造价经折旧后以85%的造价金额（即1,887,267.75元）进行了装修补偿。上述补偿款也发放给了勤红公司。对于上述调查笔录，睿缇公司认为，对于补偿给4s店的180多万元，其中包括了应该补偿给睿缇公司的款项。另需补充，睿缇公司认可涉案厂房是无证建筑，但并非是无房地产权证的建筑。事实上，该建筑具有房地产权证，所以，动迁补偿应适用350元/平方米的标准。关于睿缇公司搬离的原因，系因进入动迁后，邻居也搬迁了，政府在2013年就开始张贴公告。有其他部门找实际使用人，逼迫其搬离，并非睿缇公司自愿搬离。即使睿缇公司搬离了，也是因为动迁而搬离。睿缇公司现并未提出经营损失或人员安置补偿，实际上存在该损失，但是没有主张。睿缇公司现主张的损失也是实际发生的损失。搬迁费和停产停业费应该给实际使用人。毛雅民、勤红公司则对上述调查笔录无异议。原审认为，睿缇公司与毛雅民于2011年3月29日就涉案厂房签订的《租赁合同》，已经法院生效判决确认合同无效。合同无效后，法院就合同无效的法律后果予以了处理，其中包括睿缇公司应支付毛雅民的房屋使用费、毛雅民应赔付睿缇公司的装修费损失等。生效判决中，法院就睿缇公司主张的搬迁费及人工费合计18,500元，同样进行了裁决，即以缺乏依据为由驳回了该项诉讼请求。现本案中，睿�公司就如下三类补偿款向毛雅民、勤红公司提出赔偿主张，一是装修补偿，二是停产停业补偿，三是设备搬迁补偿。对于第一项装修补偿，法院认为，生效判决已将其作为租赁合同无效的后果，经司法鉴定机构对涉案厂房装修工程现值进行确定后，由法院综合当事人的过错程度对此作出了处理，最终判令毛雅民赔偿睿缇公司装修费损失51,579元。现睿缇公司在本案中，再次要求法院就装修费予以处理，属重复主张，法院难以支持。关于第二项停产停业损失及第三项设备搬迁补偿，根据睿缇公司的自述，其于2013年8月29日搬离涉案厂房。而根据本案查明的事实，在此之前，并未有证据证明涉案厂房已正式列入市政动迁范围，生效判决亦对此作出如上认定。直至2013年10月15日，闵行区土地储备中心方才正式出台拆迁补偿方案。新虹街道动迁办则遂于日次张贴关于拆迁事项的《告知书》。故法院认为，在睿缇公司已经搬离涉案厂房后，仍欲按照此后公布的动迁方案获得因动迁产生的停产停业补偿费，缺乏事实与法律依据，法院不予支持。勤红公司与睿缇公司之间不具有任何法律关系，睿缇公司要求其与毛雅民共同承担赔偿责任，于法无据，法院不予支持。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，于二〇一六年五月十六日作出判决：驳回上海睿缇实业有限公司的全部诉讼请求。案件受理费5,441.50元，由上海睿缇实业有限公司负担。判决后，睿缇公司不服，上诉于本院，诉称：原审未查清涉案厂房征收决定的时间，仅以动迁补偿方案的发布时间为依据，不符合客观事实。睿缇公司虽于2013年8月搬离，但涉案厂房早就进入征收动迁程序，与睿缇公司相邻的汽车销售公司获得了180万元的装修补偿，毛雅民获得246万元补偿，睿缇公司使用的房屋却未获得任何补偿，显然不公平。睿缇公司有理由相信，上述两笔补偿款中包含了睿缇公司的补偿。原审法院以生效判决为依据，认为睿缇公司在另案中已获得相应补偿，但未查明，该补偿非动迁装修补偿，仅为水电部分补偿。涉案厂房动迁补偿中的停产停业损失系针对实际使用人的，即使租赁合同无效，也不能改变睿缇公司系涉案厂房实际使用人的事实，原审法院剥夺了睿缇公司获得该项补偿的权利，有违事实。综上，要求二审法院撤销原判，改判支持睿缇公司的原审诉请。被上诉人毛雅民辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院维持原判。被上诉人勤红公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中睿缇公司主张在租赁关系存续期间，涉案厂房已进入动迁程序，但未提供相应的证据予以证明，本院难予采信。原审以动迁办张贴《告知书》为依据，认定2013年10月16日为动迁启动时间，符合客观事实，本院予以认同。根据本案查明的事实，2013年8月29日，睿缇公司已搬离涉案厂房，与毛雅民之间已不存在租赁及其有关的法律关系，睿缇公司主张的三项动迁赔偿请求，因缺乏事实依据，本院难予支持。综上所述，上诉人睿缇公司的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定�判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币5,441.5元，由上诉人上海睿缇实业有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 蒋辉霞
二〇一六年九月二十六日
书记员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……