湖南省株洲市荷塘区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0202民初820号原告：陈晨，女，汉族，1974年8月16日出生，住湖南省益阳市赫山区。特别授权委托诉讼代理人：杜南羲，湖南鉴庭律师事务所律师。被告：湖南尚格置业有限公司，住所地：湖南省株洲大道8号。法定代表人：洪卫军，系该公司董事长。特别授权委托诉讼代理人：何赐龙，湖南一星（株洲）律师事务所律师。委托诉讼代理人：旷勇，湖南一星（株洲）律师事务所律师。原告陈晨与被告湖南尚格置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月5日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈晨的委托诉讼代理人杜南曦、被告湖南尚格置业有限公司的委托诉讼代理人何赐龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈晨向本院提出诉讼请求：1、判令被告因逾期交房支付违约金7029.81元（90日×0.2‰×总房款，本项诉求暂计至2017年3月31日，以实际交房时间为准）以及因层高不符合合同约定造成的损失10000元，共计17029.81元；2、判令本案诉讼费用及其他费用全部由被告承担。事实与理由：原告与被告签订了《株洲市商品房（预）销售合同》（下称《合同》），合同约定原告出资购买被告开发的位于荷塘区新华东路239号岭秀天下XXX栋XXX号房屋，合同明确约定层高为2.9米，被告应在2016年12月31日前将房屋向原告交付。合同签订后，原告已依约履行了付款义务。但原告在对房屋进行验收时发现房屋层高未达到2.9米，实际层高只有2.75米，原告整套房屋损失了5.17%以上的高度空间。另外验房时发现房屋还存在许多质量问题：合同约定建筑物地上层数33层，地下层数2层，但实际地下3层，地上33层，以及墙壁地面多处空鼓，且购买该房屋的时候被告宣传该小区有足球场、游泳池、篮球场等设施，但现在所有的设施都不存在，以及该房屋至今未通过竣工验收，未取得竣工备案表等。被告应按照合同第十二条第二款的约定向原告支付逾期交房违约金7029.81元，且应赔偿因层高不符合合同约定造成的损失10000元。原告在多次向被告交涉无果的情况下，为维护自身的合法权益，特向贵院起诉。被告湖南尚格置业有限公司辩称，被告公司不存在逾期交房的违约行为，原告要求被告支付违约金没有事实和法律依据。2016年12月27日房屋已经过五方竣工验收合格，原告以被告未取得竣工验收延期收房，应当自行承担责任。被告房屋层高达到合同约定2.9米的标准，原告起诉被告房屋层高不符合要求，没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认定如下：1、原告陈晨提交的照片，证明被告向原告交付房屋的层高不足2.9米及消防栓未设置的事实。被告质证对其真实性有异议，无法确认，该照片不能证明原告房屋层高不足2.9米的问题，消防栓只能说存在瑕疵，不能作为原告不收房的理由，原告购房在广告之前，广告不构成要约，小区建设了篮球场、足球场。经审查，原告提交的照片不能反映是原告所购房屋的层高，层高是否不足2.9米，原告没有其他证据予以佐证，本院无法认定该事实；是否设置消防栓不是本案的焦点，故本院对该份证据不予认定。2、原告陈晨提交的视频资料，证明被告向原告交付的房屋未达到法定验收标准，原告拒绝收房的事实。被告质证房屋存在瑕疵不能作为原告不收房的理由。经审查，视频资料反映被告开发的房屋存在瑕疵，该问题不是本案的焦点，故本院对该份证据不予认定。3、被告湖南尚格置业有限公司提交的勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位竣工验收报告及竣工质量验收会议纪要复印件，证明岭秀天下二期5-7栋于2016年12月27日至2016年12月29日经五方主体验收合格的事实。原告质证对其有异议，检查报告中没有政府单位的盖章，盖章的单位与被告有利益关系，竣工验收会议纪要中签字的人员没有单位授权，其签字是否代表单位不清楚，不能达到被告要证明的目的，验收合格有相关法律的规定，应当由建设行政主管部门审核过关，并办理竣工验收备案表才能称为验收合格。经本院审查，本院对上述证据的真实性予以认定。4、被告湖南尚格置业有限公司提交的岭秀天下入伙通知书、特快专递凭证、交房公告，证明被告公司在房屋交付之日前已通知业主办理交房手续的事实。原告质证对证据的真实性无异议，但被告简单粗暴的通知原告收房，在房屋没有经过验收合格通知原告是违反合同及相关规定的，不能达到被告的证明目的。经本院审查，本院对上述证据的真实性予以认定。5、被告湖南尚格置业有限公司提交的株洲市房产预测算报告复印件，证明岭秀天下地下室为2层的事实。原告质证对证据的真实性无异议，该证据与房屋实际情况不一致，无法达到被告的证明目的，反而该证据能证明被告所建筑的房屋在没有改变设计高度及层数的情况下，地下由2层变为3层的事实，其原因是减少了层高即违反合同约定没有达到2.9米的层高。经本院审查，本院对上述证据的真实性予以认定。6、被告湖南尚格置业有限公司提交的照片，证明岭秀天下有篮球场、足球场等设施，且尚格广告印有“广告仅供参考，内容最终以买卖合同为准”等说明的事实。原告质证对证据的真实性、关联性无异议，对该证据的证明目的有异议，该证据不能达到被告的证明目的，被告向原告交付房屋时，其设置了与其宣传图册缩小近10倍的篮球场、足球场，存在严重的违约。经本院审查，该份证据反映的问题不是本案的焦点，故本院对该份证据不予认定。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院经审理认定事实如下：2014年10月16日，原告陈晨（乙方）与被告湖南尚格置业有限公司（甲方）签订了《株洲市商品房（预）销售合同》，原告陈晨向被告湖南尚格置业有限公司购买《岭秀天下》荷塘区新华东路239号岭秀天下7栋2312室，政府批准的规划用途为成套住宅。该房屋建筑面积为104.34平方米，层高为2.9米。原告购买该房屋，每平方米房屋按建筑面积单价为人民币3743元，房屋总价格为390545元，原告陈晨已按照合同约定付清全部购房款。《株洲市商品房（预）销售合同》第十条：“该房屋的交付必须符合下列第三种方案所列条件：……三、该商品房经验收合格”；第十一条：“甲方定于2016年12月31日前将该房屋交付给乙方。如因不可抗力导致无法按期交付的，依据法律的有关规定处理”；第十二条：“甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方有权选择下列第一、二种方案追究甲方责任：一、乙方有权解除本合同。二、逾期超过90日后，乙方要求继续履行合同的，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，甲方按日向乙方支付已交房价款的万分之二的违约金”；第十三条：“该房屋符合合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前3天书面通知乙方办理交付该房屋的手续。乙方应在收到该通知之日起15天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为甲方向乙方发出的书面交房通知。……”2016年12月27日至2016年12月29日，涉案房屋经过建设、勘察、设计、施工、监理单位验收合格。2016年12月22日，被告湖南尚格置业有限公司以邮政特快专递方式向原告陈晨送达了《尚格·岭秀天下入伙通知书》，通知原告于2016年12月30日至2017年1月5日前办理入伙手续，原告陈晨以房屋未通过竣工验收，未取得竣工备案表及房屋层高不符合约定为由拒绝收房。至2017年7月3日本案辩论终结时，被告湖南尚格置业有限公司就上述房屋正在办理工程竣工验收备案手续，原告仍没有收房。另查明，原告陈晨购买被告湖南尚格置业有限公司《岭秀天下》荷塘区新华东路239号岭秀天下XXX栋XXX号房屋净高约为2.75米。《国家住宅建筑设计规范》中规定，商品房住宅层高不应高于2.80m。层高是指下层地板面或楼板上表面（或下表面）到相邻上层楼板上表面（或下表面）之间的竖向尺寸，即是建筑结构的高度。净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。国家住宅与居住环境工程中心主编的《健康住宅建设技术要点》指出，居室净高不应低于2.5米。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。双方争议的焦点是涉案房屋是否符合交房条件，被告是否逾期交房;涉案房屋的层高是否符合合同约定，原告诉讼请求被告赔偿损失10000元，有无事实和法律依据。现就本案争议焦点分析如下：（一）涉案房屋是否符合交房条件，被告是否逾期交房，是否应当向原告支付违约金根据原告陈晨与被告湖南尚格置业有限公司签订的《株洲市商品房（预）销售合同》，被告湖南尚格置业有限公司应将“经验收合格”的房屋于2016年12月31日前交付给原告陈晨，但双方未在合同或补充协议中明确“经验收合格”的具体标准。被告湖南尚格置业有限公司所出售的房屋已于2016年12月27日至2016年12月29日经勘察、设计、施工、监理、建设单位验收合格，并书面通知原告陈晨于2016年12月30日至2017年1月5日前办理入伙手续，原告陈晨以房屋未通过竣工验收，未取得竣工备案表及房屋层高不符合约定为由拒绝收房。本院认为，勘察、设计、施工、监理、建设单位验收合格是取得建设工程竣工验收备案的基础性条件之一，如果原、被告双方在合同或补充协议中明确约定“五方验收合格”为房屋交付标准，根据当事人意思自治原则，本院予以认可；本案中，原、被告没有在合同或补充协议中明确约定以“勘察、设计、施工、监理、建设单位验收合格”作为房屋交付标准，本院认定涉案房屋的交付标准为取得行政主管部门的《建设工程竣工验收备案表》，至2017年7月3日本案辩论终结时，被告湖南尚格置业有限公司就上述房屋正在办理工程竣工验收备案手续，原告有正当理由拒绝收房。综上，被告湖南尚格置业有限公司未能按照合同约定于2016年12月31日前将房屋交付给原告陈晨，现逾期超过90日，原告陈晨要求被告湖南尚格置业有限公司按日向原告陈晨支付已交房价款的万分之二的违约金，计算至2017年3月31日为7029.81元（具体计算方式：390545元×0.2‰/日×90日=7029.81元），本院予以支持。（二）涉案房屋的层高是否符合合同约定，原告诉讼请求被告赔偿损失10000元，有无事实和法律依据原告陈晨购买被告湖南尚格置业有限公司《岭秀天下》荷塘区新华东路239号岭秀天下XXX栋XXX号房屋净高约为2.75米。《国家住宅建筑设计规范》中规定，商品房住宅层高不应高于2.80m。层高是指下层地板面或楼板上表面（或下表面）到相邻上层楼板上表面（或下表面）之间的竖向尺寸，即是建筑结构的高度。净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。国家住宅与居住环境工程中心主编的《健康住宅建设技术要点》指出，居室净高不应低于2.5米。被告出售给原告的房屋净高为2.75米，符合相关建筑规范要求，并且原告陈晨没有提交证据证明被告出售的房屋层高没有2.9米，故对原告陈晨诉讼请求被告湖南尚格置业有限公司赔偿因房屋层高不符合合同约定造成的损失10000元，本院不予支持。经本院主持调解，原、被告无法达成一致意见。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告湖南尚格置业有限公司在本判决生效后三日内向原告陈晨支付逾期交房违约金人民币7029.81元；二、驳回原告陈晨要求被告湖南尚格置业有限公司赔偿因房屋层高不符合合同约定造成的损失人民币10000元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费226元，减半收取113元，由原告陈晨承担66元，被告湖南尚格置业有限公司承担47元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉状的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金交纳的，直接向市农行分行驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，开户行：市农行荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，账号：161101040002686。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  肖伟群二〇一七年七月二十三日书记员  袁 涛附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。