福建省沙县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0427民初1210号原告：福建省和润物业管理有限公司，住所地沙县。法定代表人：郑子霖，该公司总经理。委托诉讼代理人：赖桂姬，女，1973年5月17日出生，系该公司的工作人员。委托诉讼代理人：陈时宜，男，1951年12月29日出生，系该公司的工作人员。被告：邓灶君，男，1984年10月19日出生，汉族，住福建省沙县。委托诉讼代理人：邓吉良（系邓灶君父亲），男，1954年8月23日出生，汉族，住福建省沙县。原告福建省和润物业管理有限公司（以下简称和润物业公司）与被告邓灶君物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。和润物业公司的法定代表人郑子霖、委托诉讼代理人赖桂姬，邓灶君的委托诉讼代理人邓吉良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。和润物业公司向本院提出诉讼请求：1.邓灶君支付物业费2427.1元；2.邓灶君支付公摊费137.2元；3.邓灶君支付违约金500元；4.邓灶君负担诉讼费用。事实与理由：2014年3月31日，和润物业公司与沙县罗布家园业主委员会签订《沙县罗布家园物业服务合同》，合同约定了服务期限、收费标准及支付方式、违约责任等。邓灶君共拖欠2014年4月1日至2017年3月31日物业费2427.1元及公摊费137.2元。邓灶君辩称：一、和润物业公司主体不适格，《沙县罗布家园物业服务合同》的履行主体是三明市和润物业管理有限公司，与和润物业公司不是同一个公司。二、和润物业公司按0.55元/月·平方米收取物业费没有法律依据，且未按合同约定的内容和标准提供服务，因此邓灶君有权拒绝支付物业费。三、和润物业公司未按合同约定书面催缴，不得要求支付违约金，且主张的违约金明显过高。四、和润物业公司无权收取往年欠缴的物业费。庭审中，和润物业公司向法庭提交以下证据：1.营业执照、内资企业登记基本情况表，证明和润物业公司原名“三明市和润物业管理有限公司”，2014年4月1日被准予从事物业管理活动。2.沙县罗布家园物业服务合同、沙县住房和城乡规划建设局的沙县罗布家园业主委员会备案证明，证实沙县罗布家园业主委员会成立经有权机关备案,和润物业公司于2014年4月1日至2017年3月31日为罗布家园提供物业服务。3.沙县不动产登记中心所有权证查询单，证明沙县罗布家园2幢210室房屋产权人系邓灶君，建筑面积122.59平方米。4.罗布家园未交物业服务费明细表，证明业主应交物业费的计算标准、欠费期间及其欠交金额。5.罗布家园共用电表水表分摊结算一览表，证明业主拖欠按户分摊的共用水电费金额。6.欠费催缴通知单、公告、照片、快递邮寄单、本院的民事裁定书，证明和润物业公司在小区、住宅楼栋及业主入户门口粘贴、邮寄催缴欠费通知及其就同一案件事实于2016年7月22日向本院起诉后撤诉。7.沙县住房和城乡规定建设局的沙建（2016）166号、沙建（2016）4号、沙建（2015）11号文件、照片，证明和润物业公司对小区外墙、小区道路以及绿化、景观的清理修补等物业管理服务并经主管机关年终考评达标。8.和润物业公司福和物函（2016）012号、三和物函（2014）013、015号报告、函件和书面提示，证明和润物业公司对小区消防、监控、违章搭建等隐患向有关部门报告，并向业主特别提示。9.沙县人民政府沙政[2016]59号文件，证明沙县人民政府对无正当理由欠交、拒交物业费的业主，支持停水停电的措施。邓灶君向法庭提交证据有：户口簿、照片及联名信，证明邓灶君、邓吉良的身份情况及罗布家园小区内存在照明、消防、景观等公共设施破损未维修，绿化未管护的情况。本院结合双方质证意见，对上述证据分析认证如下：和润物业公司提交除证据5外的证据和邓灶君提交的证据，内容真实，来源合法，且与本案具有关联，故本院对上述证据的真实性予以确认。和润物业公司提交的证据5，系和润物业公司单方制作的明细单，本院认为应以依法认定的支付凭证等证据进行各种费用的计算。根据上述有效证据及当事人庭审陈述，本院确认如下法律事实：2011年10月12日“沙县罗布家园业主委员会”成立后，于2012年2月13日报经沙县住房和城乡规划建设局审查予以备案登记，任期三年。2015年4月15日三明市和润物业管理有限公司更名为福建省和润物业管理有限公司。2014年3月31日，沙县罗布家园业主委员会（甲方）与三明市和润物业管理有限公司（乙方）签订《沙县罗布家园物业服务合同》，合同约定甲方将罗布家园(总占地面积50592平方米，总建筑面积136000平方米)委托和润物业公司提供物业服务。合同期限为三年，自2014年4月1日至2017年3月31日止。主要委托管理事项：1、物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的管理及维修养护；2、物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护；3、物业管理区域内的绿化养护和管理;4、物业管理区域内车辆（机动车和非机动车）行驶、停放及场所管理；5、供水、供电、供气、电信等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护时，进行必要的协调和管理；6、物业管理区域的日常安全巡查服务；7、物业档案资料的保管及有关物业服务费用的账务管理；8、物业管理区域内业主、使用人装饰装修物业的管理控制；9、提供代收缴公共水电费、物业管理费，代发信件等代办性质的服务。合同的计费方式实行包干制，按照《三明市物业服务等级标准及收费》的三级物业服务标准；物业服务费按建筑面积计算（本收费标准不含公共水电费分摊费和电梯维修，水加压费：电梯维修在300元以上的由和润物业公司向业主收取，300元以下的由和润物业公司承担）；多层住宅为0.55元/月.平方米；高层住宅为0.75元/月.平方米；商业物业为1.0元/月.平方米；注：其中0.05元/月.平方米为小区业主委员会办公费用及部分维修费用，和润物业公司按半年实际收费情况支付给业主委员会。物业共用部位及共用设施设备用水用电费用由相关业主按照建筑面积分摊。物业服务费本合同生效之日起按半年收取。业主在每半年度第一个月10日前向和润物业公司支付上半年度物业服务费；物业费用包括电梯维保费用，管道疏通、绿化清洁、工资等（如出现工程质量问题或设施、设备大装修，另外途径解决）。物业服务费按照房屋所有权证记载的房屋建筑面积（不含与住宅配套的附属间面积）收取。业主违反合同约定，经书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当每日按照千分之三标准支付违约金。同时，还约定经催收三次以上（包含三次）没有缴纳物业费的业主，业主委员会及业主认可和润物业公司采取停水停电措施等内容。沙县罗布家园业主委员会及其主任、副主任、秘书长洪荣桂、张圣城、林良瑜代表乙方在合同落款处签名盖章。合同签订后，和润物业公司在2014年4月1日至2017年3月31日期间为沙县罗布家园小区提供了物业服务，后于2017年4月1日退出该小区。邓灶君系沙县罗布家园2幢210室（属多层住宅）房屋产权人，产权面积为122.59平方米，且在2014年4月1日至2017年3月31日期间未向和润物业公司交纳物业费。本院认为,三明市和润物业管理有限公司更名为福建省和润物业管理有限公司系经有权机关核准的法人名称变更，二者是同一主体。沙县罗布家园业主委员会成立并经有权机关审查予以备案登记，在其任期内的2014年3月31日经组织招标评审选聘了和润物业公司为本小区提供物业服务后，与和润物业公司签订物业服务合同的主体合法，合同系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。因此，业主委员会与物业服务企业订立的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，邓灶君作为罗布家园小区业主与和润物业公司之间成立物业服务合同关系。物业服务企业与业主应各自履行服务义务及交费义务，物业服务企业不得因部分业主未交纳服务费而拒绝提供物业服务或降低服务质量，业主也不得依据其个人对物业服务质量优劣的评判而拒绝履行交费义务，如果物业服务企业的服务质量不符合法律规定或合同约定，业主可以建议业主大会或业主委员会依法解聘物业服务企业。邓灶君提供了部分小区公共设施及其小区面貌的照片属实，但不能全面反映和润物业公司在服务期间的总体服务状况，而和润物业公司提供的函件、照片及物业主管部门的年度检查考评情况通报等证据，证实其事实上对小区提供了服务，也是对其物业服务的总体评价，相对于邓灶君提供的证据在整体上更具有优势证明力。综上，和润物业公司的物业服务确实存在一定的瑕疵，但还在合理范围内，其享有依照合同约定向邓灶君收取相应费用的权利。另外，本院对和润物业公司物业费计算有误部分予以调整如下：案涉物业服务合同中的收费标准约定“注：其中0.05元/月.平方米为小区业主委员会办公费用及部分维修费用，和润物业公司按半年实际收费情况支付给业主委员会”。根据《业主大会和业主委员会指导规则》第四十二条规定，业主委员会工作经费由全体业主承担，可以由业主分摊，故该部分收费应为和润物业公司受托代为罗布家园业主委员会向业主收取的工作经费，扣除该部分后和润物业公司实际可收取的物业费标准没有超出本市指导性收费标准。因受托行为应在受托期限内完成，和润物业公司据以主张的物业服务合同已经履行完毕，且已退出小区服务，其受托行为也已终结。和润物业公司在服务期间仅得以代理人身份向业主收取工作经费，而无权以原告身份主张实体权利。现和润物业公司继续主张该部分费用，于法无据，不予支持。对业主尚未交纳的该项工作经费由罗布家园业主委员会向拖欠的业主另行主张权利。和润物业公司所诉合理部分，予以支持，故邓灶君应缴物业费以0.50元/月.平方米标准，并按建筑面积122.59平方米计算为（122.59平方米×0.5元/月.平方米×36个月）2206.6元。关于和润物业公司主张邓灶君支付所欠物业共用部位及共用设施设备用水用电公摊费的诉求，仅提交了其单方制作的台账作为依据，鉴于和润物业公司未能举证证明邓灶君应负担水电公摊费的具体产生依据及相关部门的有效收费证明，且其按户计收方式与合同约定的“由相关业主按照建筑面积分摊”不符，故对和润物业公司的该项诉请，因证据不足，不予支持，可待证据充足后另行主张权利。关于和润物业公司主张邓灶君支付所欠物业费违约金的诉求，鉴于和润物业公司在管理服务上存在一定的瑕疵。故对和润物业公司要求支付违约金的该项诉求，不予支持。邓灶君提出的辩称意见，合理部分予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条、第七十八条第一款，《物业管理条例》第四十一条，《业主大会和业主委员会指导规则》第四十二条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、邓灶君应于本判决生效之日起十日内向福建省和润物业管理有限公司支付2014年4月1日至2017年3月31日物业费2206.6元；二、驳回福建省和润物业管理有限公司要求邓灶君支付公摊费的诉讼请求；三、驳回福建省和润物业管理有限公司要求邓灶君支付违约金的诉讼请求。如果被告未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由福建省和润物业管理有限公司负担10元，由邓灶君负担40元。邓灶君负担的受理费应于判决生效之日向本院交纳，逾期拒不交纳，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三明市中级人民法院。审 判 长  张 琴人民陪审员  林文婷人民陪审员  林锦文二〇一七年十二月二十五日书 记 员  曹金玲附：本判决所依据的法律条文《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第八条依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《中华人民共和国物权法》第七十五条业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《业主大会和业主委员会指导规则》第四十二条业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。工作经费的收支情况，应当定期在物业管理区域内公告，接受业主监督。工作经费筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。