上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终2569号
上诉人（原审被告、反诉原告）：陈旭彦，男，1954年6月14日出生，汉族，住上海市杨浦区。
上诉人（原审第三人）：上海君岛木业有限公司，住所地上海市闵行区莘朱路1999号。
法定代表人：君岛胜人，董事长。
以上两位上诉人的共同委托诉讼代理人：杨洪，上海海若律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海九亭酱菜调味品厂，住所地上海市松江区九亭镇易富路****号。
投资人：张亚乾。
委托诉讼代理人：周君理，上海小城律师事务所律师。
原审第三人：上海凯橙家具有限公司，住所地上海市奉贤区四团镇平海路898号1幢460室。
法定代表人：李云飞，执行董事。
上诉人陈旭彦、上海君岛木业有限公司（以下简称“君岛公司”）与被上诉人上海九亭酱菜调味品厂（以下简称“九亭酱菜厂”）、原审第三人上海凯橙家具有限公司（以下简称“凯橙公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初16905号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月2日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人陈旭彦、君岛公司共同上诉请求：撤销一审判决，发回重审。
事实和理由：九亭酱菜厂与君岛公司之间的租赁合同共签订过四期，前后长达14年之久，租赁、使用的主体始终是君岛公司，一审认定陈旭彦为本案租赁合同的主体是错误的；九亭酱菜厂与君岛公司之间缔约的惯例都是先由九亭酱菜厂将空白合同文本交给陈旭彦，陈旭彦阅后签名交由九亭酱菜厂带回盖章，此后九亭酱菜厂再将合同交给君岛公司盖章，陈旭彦在其中的行为显然是表见代理，故陈旭彦签订2015年3月1日《厂房租赁合同》的行为也应属表见代理，合同后果应由君岛公司承担；2015年3月1日《租赁合同终止协议》的订立，并无君岛公司出具给陈旭彦的授权委托手续，协议上也无君岛公司盖章，纯属陈旭彦个人与九亭酱菜厂签约，与君岛公司无关；君岛公司与九亭酱菜厂也未就租赁合同终止之前的费用结算完毕；九亭酱菜厂恶意断水，且涉案厂房因属违章建筑而被政府强拆，严重影响使用功能，不应再支付使用费；一审未支持装修补偿费用也属错误。
被上诉人九亭酱菜厂辩称，2015年3月1日的租赁合同主体明确为陈旭彦；在2015年3月1日之前，被上诉人与君岛公司之间的租约已经届满，所有费用均已结算完毕，无需另作装修补偿，此后则是凯橙公司进行装修，并非陈旭彦的损失；经一审法院现场勘验，截至2017年4月11日，租赁标的中的大部分都是由凯橙公司使用，陈旭彦只使用了极少一部分，基本无损失；综上，一审判决正确，请求二审维持原判。
原审第三人凯橙公司述称，不同意一审判决的结果和理由，同意由陈旭彦在本案中先行向九亭酱菜厂追讨装修损失；一审判决之后，凯橙公司没有上诉，而是又投入资金进行环评工作，要求在本案中处理该些费用。
九亭酱菜厂诉至一审法院，请求判令：1、解除九亭酱菜厂与陈旭彦签订的《厂房租赁合同》，陈旭彦在判决生效后7日内搬离并归还上海市松江区XX镇XX路XX号厂房（以下简称“涉案厂房”）；2、陈旭彦支付九亭酱菜厂租金人民币（以下币种同）448,585.25元，水费10,823元，共计459,408.25元（暂计算至2016年9月30日，实际算至实际搬离之日）；3、陈旭彦支付九亭酱菜厂违约金202,611.5元。一审中，九亭酱菜厂将其诉讼请求变更为：1、确认九亭酱菜厂与陈旭彦签订的《厂房租赁合同》无效，陈旭彦在判决生效后3日内搬离并归还涉案厂房；2、陈旭彦支付九亭酱菜厂房屋使用费853,808元（暂计算至2017年1月31日，实际算至实际搬离并返还房屋之日，使用费按每月101,305.75元计算，自2017年3月1日起，按每月106,371.04元计算）；3、君岛公司、凯橙公司在判决生效后3日内将设备搬离涉案厂房，将涉案厂房归还九亭酱菜厂。
陈旭彦提出反诉，请求判令：1、九亭酱菜厂赔偿装修损失999,648.4元；2、九亭酱菜厂赔偿被拆除的42平方米危险品仓库的损失33,000元；3、九亭酱菜厂赔偿被拆除的钢结构的棚屋140000元（1,468平方米的棚屋，按照每平方米100元不到估算）；4、九亭酱菜厂赔偿被拆除的排风管设备16,000元，中央集尘设备34,660元。以上共计1,223,308.4元；5、九亭酱菜厂赔偿搬迁补偿费192,963.34元。
一审法院认定事实：九亭酱菜厂是上海市XX号地块的登记权利人，该土地用途为工业用地，使用权面积为20,487.9平方米，房屋状况显示为空白，附记中载明：九亭酱菜厂应按出让合同约定使用，不得分层、分割转让出租。
2003年4月28日起，九亭酱菜厂曾多次与君岛公司签订租赁合同，将涉案厂房出租给君岛公司使用。2012年9月3日，在九亭酱菜厂与君岛公司签订的一份房屋租赁合同中，双方约定租赁期限自2012年9月1日起至2015年8月31日止（君岛公司已于2012年9月1日起实际使用该厂房，无需另行实施厂房交付）；双方确认房屋使用面积为3,965平方米，租金标准为：……第三年租金为0.725元/日/平方米；君岛公司应向九亭酱菜厂支付厂房租赁保证金79,597.38元。房屋租赁合同还对其他相关事宜进行了约定。
上述合同履行至期前，君岛公司向九亭酱菜厂提交了2014年9月1日至2015年8月31日租金及相关费用结算单一份，载明了各项费用的金额。在九亭酱菜厂提交的该份结算单的下方写明了自2014年9月1日至2015年2月28日的结算明细，即上述期间的应付租金为262,309.53元/季度×2=524,619.06元，已扣税金：23,879.2元+20,058.4元+23,879.2元=67,816.84元，已付租金20万元，欠租金392,435.9元，减2009年9月1日-2015年2月28日发票税费229,381.65元，还欠租金163,055.25元。另，税金26,230.95元，保证金79,597.38元，合计105,828.33元。陈旭彦持有张某及其自己签名的复印件一份，表格下方的数字与九亭酱菜厂提供的原件基本一致，同时写明欠租金392,435.9元中还应扣减26,230.96元税金，合计应扣税金255,612.60元，应扣除保证金79,597.38元，再扣除代办手续费51,122.52元。
2015年3月1日，九亭酱菜厂作为甲方、“陈旭彦君岛公司”作为乙方，双方签订《租赁合同终止协议》一份，约定根据双方2012年9月3日签订的房屋租赁合同，租赁期限为三年，至2015年8月31日止租赁期限届满，现经双方友好协商达成如下协议：一、甲乙双方协商于2015年2月28日终止房屋租赁合同，甲方与陈旭彦个人重新签订租赁合同（租赁期限自2015年3月1日至2017年2月28日止），同时甲方向乙方开具租赁期间的租赁发票（期限自2009年9月1日至2015年8月31日止），乙方承诺自2015年3月1日至2015年8月31日期间陈旭彦作为个人为实际承租人；二、经甲乙双方结算，截止至2015年2月28日，乙方已付清所欠租金，双方无其他争议（包括租金结算、租赁期间的损害赔偿、房屋修缮费用等所有事宜）。张某在甲方签章处签署了名字，陈旭彦在乙方落款处签署了名字。
2015年3月1日，九亭酱菜厂作为出租方（甲方）、陈旭彦作为承租方（乙方），双方签订了《厂房租赁合同》一份，约定甲方出租给乙方的涉案厂房租赁物面积为3,965平方米；租赁期限34个月，自2015年3月1日至2017年12月31日止；租金从2015年3月1日至2016年2月28日，厂房建筑面积为3,965平方米，每平方米0.8元/天，合计每月96,481.67元，共计年租金1,157,780元；从2016年3月1日至2017年2月28日，每平方米0.84元/天，合计每月101,305.75元，共计年租金1,215,669元；从2017年3月1日至2017年12月31日，每平方米0.882元/天，合计每月106,371.04元，共计年租金1,063,710.38元；乙方应于本合同签约之日向甲方支付押金（即保证金）96,481.67元，甲方应在租赁期满或解除合同时一并办理一切各项结算手续，移交厂房和其他相关物业及注销或转址工商执照后，将保证金无息退回乙方（即本金），租金采取先付后用的方式，每三个月支付一次（即第一次租金支付时间为2015年2月25日前，第二次为2015年5月25日前，以此类推）；甲乙双方签约后，正式移交厂房日为2015年3月1日；在租赁期限内，如乙方须对租赁物进行装修、改建，须事先向甲方提交装修、改建设计方案，……，改建、装修费用由乙方承担；在租赁期限届满或因任何原因提前终止合同的，乙方在租赁物内属不可拆除部分应当保留完好，无偿归甲方所有，未经甲方同意，不得拆除，但甲方要求恢复原状的除外，乙方添加的可拆除的经营设施、设备可由乙方自行处理。合同还对其他相关事宜进行了约定。张某在甲方签章处签署了名字。
2015年3月，张某与陈旭彦还签订《补充协议》，约定：1、合同约定的租金自2015年3月1日至2015年8月31日，租金为每平方米0.8元/天，经商定一致变更为0.73元/天，以后租金按完整年度进行递增；2、合同延期至2018年12月31日，出租方在2017年12月后可能对租赁物进行拆除并改建租赁物，届时出租方如有决定，可提前三个月书面通知合同乙方，乙方应予以同意。陈旭彦提供的其持有的一份补充协议上还载明有手写的“承租方上海君岛木业有限公司主体不变”字样，并加盖了“陈旭彦”的私章。九亭酱菜厂对于上述手写部分不予认可。
2015年6月15日，张某与陈旭彦还签订过《补充协议》，约定：1、合同约定的租金自2015年3月1日至2015年8月31日，租金为每平方米0.8元/天，经商定一致变更为0.72元/天，以后租金按完整年度进行递增；2、合同延期至2018年12月31日，出租方在2017年12月后可能对租赁物进行改建，届时出租方应提前三个月书面通知承租人，乙方应予以同意；3、出租方同意承租方可以在其行业内与第三方进行厂房转租赁合作。
2015年3月1日，双方签订《厂房租赁合同》后，陈旭彦于2015年7月9日分三次支付给九亭酱菜厂租金150,000元，每笔均为50,000元；于2015年9月2日分三次支付给九亭酱菜厂租金150,000元，每笔均为50,000元；于2015年10月8日支付给九亭酱菜厂租金289,445元；于2015年12月15日支付给九亭酱菜厂租金139,445元，金额分别为50,000元、50,000元、39,445元；于2015年12月23日支付给九亭酱菜厂租金150,000元；于2016年3月1日支付给九亭酱菜厂租金50000元；于2016年3月2日支付给九亭酱菜厂租金50,000元；于2016年3月3日支付给九亭酱菜厂租金50,000元；于2016年3月4日支付给九亭酱菜厂租金50,000元；于2016年3月5日支付给九亭酱菜厂租金50,000元；于2016年3月6日支付给九亭酱菜厂租金39,445元；于2016年7月14日支付给九亭酱菜厂租金50,000元；于2016年7月15日支付给九亭酱菜厂租金50,000元；于2016年9月9日支付给九亭酱菜厂租金50,000元；于2016年9月11日支付给九亭酱菜厂租金50,000元；于2016年9月13日支付给九亭酱菜厂租金50,000元。以上合计1,418,335元，均支付至张某账户。
2016年8月27日，九亭酱菜厂向陈旭彦寄送律师函一份，载明鉴于双方在2015年3月1日签订了厂房租赁合同，陈旭彦向九亭酱菜厂承租涉案厂房，双方对于租赁期限、租赁保证金、租金支付方式等均进行了约定，因合同签订后，陈旭彦从未向九亭酱菜厂支付租赁保证金，并且多次拖欠租金，经委托人多次催收仍拒不支付，截止至2016年8月25日，陈旭彦拖欠租赁保证金、租金、水费共计828,903.75元，综上所述，九亭酱菜厂通知陈旭彦在2016年8月31日之前付清所欠租金，否则九亭酱菜厂将解除厂房租赁合同……。
现涉案厂房由凯橙公司和君岛公司在实际占有使用。
一审另查明，2012年2月16日，九亭酱菜厂的投资人由张某变更为张亚乾。
2012年9月11日，案外人上海A有限公司支付给九亭酱菜厂保证金补差73,427.47元，2015年2月2日，陈旭彦支付给九亭酱菜厂租金200,000元，以上钱款均汇入张某账户。一审庭审中，陈旭彦称上述款项分别是支付给九亭酱菜厂保证金79,597.38元的补差和2015年3、4、5月预付的租金，九亭酱菜厂对于付款的真实性无异议，但表示上述款项均是此前君岛公司合同中的保证金和租金，与本案无关。
一审中，根据陈旭彦的申请，法院委托上海B有限公司对涉案厂房内陈旭彦及君岛公司形成附合的装饰装修的现值损失及扩建造价费用进行司法鉴定，该鉴定机构于2017年6月21日出具了司法鉴定意见书，其分析说明中载明：在现场查勘过程中，陈旭彦反映涉案厂房的装修主要分为三个阶段：1、2003年4月对车间内外进行装修及新建配电房；2、2014年3月-6月对办公区域重新进行装修；3、2015年3月-4月对车间及办公区域重新进行装修。为此，1、涉案厂房2003年4月的房屋装修工程造价为202,634元；2、涉案厂房2014年3月-6月房屋装修工程造价为254,898元；3、涉案厂房2015年3月-4月房屋装修工程（双方确认项目）造价为562,489元；4、涉案厂房2015年3月-4月房屋装修工程（双方争议项目）造价为311,347元；5、新建配电房工程造价为20,834元。关于折旧率问题，根据九亭酱菜厂意见可按照：剩余租赁期限/整个合同租赁期限×100%计算，根据陈旭彦意见计算：2003年4月装修内容成新率为50%左右，2014年3月-6月装修内容成新率为70%左右，2015年3月-4月装修内容成新率为80%左右。如何取舍，由法院裁决。
对于上述鉴定意见，九亭酱菜厂认为2015年3月1日之前的租赁主体是君岛公司，陈旭彦不是适格的主体，相应的装饰装修也是君岛公司进行的；君岛公司的所有装饰装修的租赁期限均已届满，法院不应予以支持，且即便有装饰装修，未形成附合的，承租人也应当自行带走，不应当由九亭酱菜厂赔偿；2015年之后的装修主要是凯橙公司实施的，陈旭彦没有损失，双方并未就装修赔偿达成协议，即使要处理，也是三方过错问题，凯橙公司对相关赔偿没有进行主张，所以九亭酱菜厂也不同意进行赔偿。
对于上述鉴定意见，陈旭彦认为，其主张的内容均为自己或君岛公司或凯橙公司添附，均应纳入评估范围，折旧率应按照现场装修实物的新旧程度计算；报告中第3、4项即2015年3月-4月的装修包括了君岛公司和凯橙公司实施的，君岛公司自2003年、2011年至2014年有部分装修，2015年没有装修；凯橙公司的损失包含在陈旭彦所提的反诉中，不需要凯橙公司的授权，并且凯橙公司对陈旭彦的诉请也没有提出异议。
对于上述鉴定意见，君岛公司认为，同意陈旭彦的意见，报告中的第3、4项除了凯橙公司外君岛公司也装修了；涉案厂房涉及到凯橙公司的装修，因为凯橙公司和九亭酱菜厂没有合同关系，所以凯橙公司的损失涵盖在君岛公司的损失中，君岛公司认可陈旭彦的反诉请求，陈旭彦提出的反诉等同于君岛公司提出的诉请，凯橙公司没有主张，不等于凯橙公司或者陈旭彦和君岛公司放弃权利。
对于上述鉴定意见，凯橙公司认为，对鉴定报告无异议。凯橙公司是从2015年1月开始承租涉案厂房的，鉴定报告中第3、4项都是凯橙公司的损失，凯橙公司从2015年1月份陆续装修，装修集中在2015年2、3月份，一致持续到2016年年底，凯橙公司提供的证据都能反映；凯橙公司希望法庭确认损失，但不在本案中主张，会另行主张。
一审期间，法院组织各方当事人于2017年4月11日到涉案厂房处勘验现场，陈旭彦和君岛公司因故没有到场，凯橙公司在涉案厂房处正常经营。
一审庭审中，对于2015年3月的《补充协议》中约定“1、合同约定的租金自2015年3月1日至2015年8月31日，租金为每平方米0.8元/天，经商定一致变更为0.73元/天……”，而2015年6月15日的《补充协议》中却约定“1、合同约定的租金自2015年3月1日至2015年8月31日，租金为每平方米0.8元/天，经商定一致变更为0.72元/天……”，九亭酱菜厂表示按照原合同延续，原来约定的是0.725元每天每平方，有可能四舍五入变成0.73元了，标准以0.725元为准。陈旭彦则表示应该是按照0.725元，但应以签订在后的0.72元为准。
陈旭彦在一审中当庭自述其是君岛公司的总经理，自2009年开始都代表君岛公司签订了租赁合同。此外，陈旭彦和君岛公司还陈述，2016年8月11日政府强拆，九亭酱菜厂在2016年8月21日实施断水，九亭酱菜厂不愿意支付拆违的钱还起诉陈旭彦，2016年8月之后因九亭酱菜厂停水影响陈旭彦的正常使用，故陈旭彦不应再支付租金了。九亭酱菜厂则表示，九亭酱菜厂在2016年7月11日给陈旭彦发过一张催款单和停水通知，2016年8月底的确停水了；涉案厂房都是凯橙公司在使用，君岛公司所谓的经营是保留了18平方米的油漆房和一间办公室；2017年过年的时候九亭酱菜厂给凯橙公司恢复了用水，现凯橙公司的经营都是正常的，陈旭彦和君岛公司在里面都不经营。
凯橙公司提交了有君岛公司盖章的凯橙自2015年3月至2016年2月期间租赁费用往来明细账单，欲证明凯橙公司经君岛公司确认后，将涉案厂房的租赁等费用支付给陈旭彦或大大经贸公司。陈旭彦及君岛公司对此没有异议。九亭酱菜厂则认为这是双方的转租行为，真实性无法确认，九亭酱菜厂自2015年3月1日之后和君岛公司没有发生过经济往来和相应的租赁关系。凯橙公司还提交了落款日期为2016年2月25日的带设备厂房租赁合同，证明君岛公司、凯橙公司之间存在租赁关系，之前的合同找不到了，租金有时候付给陈旭彦，有时候根据陈旭彦的要求付给大大经贸公司；虽然落款处并无双方签章，但该合同骑缝处盖有陈旭彦的私章，凯橙公司的租金即是按照该份合同的标准支付的，君岛公司除了陈旭彦没有接触过别人。陈旭彦与君岛公司则认为，该份合同没有签过字，且2016年双方没有签过合同。
陈旭彦提交了盖有君岛公司、凯橙公司公章的《设备厂房合作协议书》一份，证明当时陈旭彦和凯橙公司是有合作关系的，君岛公司将涉案厂房转租给凯橙公司，凯橙公司作木工，君岛公司作油漆。凯橙公司则表示，该协议除了最后盖章部分是真实的，前面是不真实的，凯橙公司没有签过这份协议，事实上没有这份合作协议书。
一审法院认为：违反法律、行政法规的强制性规定而订立的合同系无效合同。本案中，因涉案厂房在法庭辩论终结前并未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准的相关合法手续，故双方于2015年3月1日签订的《厂房租赁合同》无效。各方当事人的争议焦点在于：1、九亭酱菜厂2015年3月1日之后的合同相对方是谁？2、陈旭彦是否欠付九亭酱菜厂的使用费？3、九亭酱菜厂是否应当赔偿陈旭彦装修等损失，若赔偿，金额是多少？
对于第一个争议焦点，陈旭彦向法庭提交了其自身持有的、有君岛公司于2015年5月2日签章的《厂房租赁合同》，欲证明2015年3月1日之后仍由君岛公司在承租涉案厂房，但其一，此与九亭酱菜厂持有的无君岛公司签章的合同原件不符，陈旭彦对两份合同承租人的不同亦缺乏合理解释，法院难以采信，其二，陈旭彦本人于2015年3月1日代表君岛公司签订了一份《租赁合同终止协议》，对于涉案厂房租赁主体的变更、费用的结算等进行了明确约定，此与君岛公司与九亭酱菜厂的结算清单以及双方于同日签订的厂房租赁合同能够相互印证，法院予以采信。陈旭彦虽辩称其无权代表君岛公司签订该协议，但结合陈旭彦自述其是君岛公司的总经理，自2009年以来多次代表君岛公司签约，且君岛公司的使用费均由陈旭彦或其指定的公司代付等，可以证明陈旭彦有权代表君岛公司签约，对于陈旭彦的辩称意见，法院不予采纳。综上，君岛公司与九亭酱菜厂已就双方租赁合同终止之前的费用结算完毕，2015年3月1日之后，九亭酱菜厂就涉案厂房所签租赁合同的相对方为陈旭彦。合同无效后，陈旭彦应当将涉案厂房返还九亭酱菜厂，君岛公司、凯橙公司亦无继续占有房屋的依据，应当一并将涉案厂房返还。
对于第二个争议焦点，根据双方分别提交的君岛公司与九亭酱菜厂所签的结算单，可知双方对于2014年9月1日至2015年2月28日的费用进行了结算，虽然陈旭彦及君岛公司对此仍有异议，认为君岛公司已付的保证金以及陈旭彦在2015年2月2日支付的20万元租金应当在此后的租赁费用中抵付，但上述费用均发生在2015年3月1日之前，在九亭酱菜厂与君岛公司的结算单中也已计入，根据双方签订的终止协议可知，上述款项均是君岛公司合同的保证金和租金，双方已经结算完毕，与2015年3月1日签订的合同无涉。其次，根据双方所签的租赁合同及签订在后的补充协议，自2015年3月1日至2015年8月31日的使用费按每平方米0.72元/天计算，应为521,001元；自2015年9月1日至2016年2月28日的使用费应仍按主合同约定的每平方米0.8元/天计算，应为578,890.02元；自2016年3月1日至2017年2月28日的使用费应仍按主合同约定的每平方米0.84元/天计算，应为1,215,669元；自2017年3月1日之后，应按照合同约定的每月106,371.04元计算。为此，自2015年3月1日至2017年2月28日，陈旭彦应当支付九亭酱菜厂的使用费为2,315,560.02元，根据庭审查明，截止至2016年9月13日，陈旭彦共计支付给九亭酱菜厂1,418,335元，尚欠使用费897,225.02元，陈旭彦应当将其支付给九亭酱菜厂，自2017年3月1日之后的使用费，陈旭彦也应按照每月106,371.04元计算支付给九亭酱菜厂。至于陈旭彦辩称的九亭酱菜厂停水对其生产经营产生了严重影响，陈旭彦不应再支付使用费的意见，陈旭彦并未提供充分的证据证实其损失，且根据陈旭彦自身提供的证据，其承租房屋后又将绝大部分房屋转租给凯橙公司使用，凯橙公司向陈旭彦支付了租赁费用，而法院现场勘验时凯橙公司亦在正常经营，故对于陈旭彦的辩称意见，法院不予采纳。
对于第三个争议焦点，陈旭彦主张的装饰装修损失中，对于2003年4月的装修及新建配电房、2014年3月-6月的装修均发生在君岛公司租赁房屋期间，现君岛公司与九亭酱菜厂的租赁合同关系已经终止且结算完毕，相关费用已经在租赁期限内摊销完毕，故对于陈旭彦主张的该部分损失，法院不予支持。至于2015年3月之后的装饰装修，发生在凯橙公司承租使用房屋期间，凯橙公司向法院提供的证据可以证明其为合理使用房屋进行了一定的装饰装修，此亦符合承租房屋使用的常态，而陈旭彦既未提供充分的证据证实也表示2015年没有对涉案厂房进行装修，故该部分装修应属凯橙公司的损失。因凯橙公司经法庭向其释明后明确表示，其只请求法院在中确认损失，但不在中主张，待审结后另行主张，即凯橙公司在诉讼期间，既未向陈旭彦主张损失，也未同意由陈旭彦一并向九亭酱菜厂主张损失，陈旭彦所主张的该部分装修损失并未实际发生，故陈旭彦的此项主张缺乏法律和事实依据，中不予支持。对于陈旭彦反诉主张的被拆除的危险品仓库、钢结构棚屋、排风管设备、中央集尘设备等，因现场已无实物，陈旭彦的主张缺乏充分的证据予以证实，法院不予支持。对于陈旭彦反诉主张的搬迁补偿费，合同无效后属必然发生的费用，陈旭彦的主张缺乏充分的证据予以证实，法院不予支持。
一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条、第五条、第九条、第十二条的规定,于二〇一七年十二月二十日作出判决，判决如下：一、九亭酱菜厂与陈旭彦于2015年3月1日签订的《厂房租赁合同》无效；二、陈旭彦、君岛公司、凯橙公司于判决生效之日起十日内搬离并向九亭酱菜厂返还涉案厂房；三、陈旭彦于判决生效之日起十日内支付九亭酱菜厂自2015年3月1日至2017年2月28日欠付的房屋使用费897,225.02元；四、陈旭彦于判决生效之日起十日内支付九亭酱菜厂自2017年3月1日起至实际搬离并返还房屋之日止的房屋使用费（按照每月106,371.04元的标准计算）；五、驳回陈旭彦的反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费10,522元，财产保全费3,880.75元，反诉案件受理费9,689.38元，司法鉴定费41,000元，合计诉讼费65,092.13元，由九亭酱菜厂负担151元（已付），陈旭彦负担64,941.13元（于判决生效之日起七日内交付法院）。
二审中，九亭酱菜厂和凯橙公司没有提交新证据。陈旭彦、君岛公司提交了下列材料：1、君岛公司与凯橙公司在2014年11月15日签订的《厂房合作（租赁）协议书》一份，君岛公司出具给凯橙公司的收据12张，欲证明凯橙公司与陈旭彦个人并无合同关系、一切合作及费用均为凯橙公司与君岛公司间的企业行为；2、上海市松江区环境保护局松环保﹝2016﹞17号文件、松环保改字[2016]第11-01号《责令改正通知书》、上海市松江区人民政府沪松府复中字（2016）7号《行政复议中止通知书》各一份（均系复印件），欲证明君岛公司因政府部门“五违”整治及断水等原因而被政府部门责令停产；3、照片3张，欲证明涉案厂房因被政府部门强拆而受损严重，已无法使用。九亭酱菜厂对上述材料的真实性均不予认可，且认为与本案无关。凯橙公司对上述材料1中《厂房合作（租赁）协议书》的真实性无异议，对材料1中收据的真实性无法确认；对材料2、3的真实性无异议，照片上的房子已经拆掉了，仓库的情况不清楚。本院经审查后认为，陈旭彦、君岛公司提交的上述材料均非新证据，且与本案讼争事项无直接关联，本院均无法采信。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。查现有事实，陈旭彦常年代表君岛公司对外签约，君岛公司的租金等费用均由陈旭彦或其指定的公司代付，陈旭彦和君岛公司在二审中亦提出“表见代理”之主张，据此，2015年3月1日的《租赁合同终止协议》及《厂房租赁合同》，均应视为合同当事人的真实意思表示。
2015年3月1日的《租赁合同终止协议》已载明“自2015年3月1日至2015年8月31日期间陈旭彦个人为实际承租人”；同时，本院注意到，此前的《厂房租赁合同》均由九亭酱菜厂与君岛公司订立、盖有君岛公司公章，而2015年3月1日的《厂房租赁合同》明确打印“承租方：陈旭彦”、合同文本无君岛公司盖章；在此情况下，应当认为各方已就2015年3月1日起由陈旭彦个人作为承租人达成了一致。一审认定2015年3月1日《厂房租赁合同》的相对方为陈旭彦，应属合法有据。陈旭彦和君岛公司在二审中既主张陈旭彦签订此份《厂房租赁合同》构成表见代理，又主张同日签订的《租赁合同终止协议》属陈旭彦的个人行为，逻辑上显存矛盾，且与其自述的缔约习惯不符，本院不能采信。
《租赁合同终止协议》载明“经甲乙双方结算，截止至2015年2月28日，乙方已付清所欠租金，双方无其他争议（包括租金结算、……房屋修缮费用等所有事宜）”，现有证据亦显示双方已签署相关结算文件。陈旭彦和君岛公司上诉坚称2015年3月1日之前的费用未经结算，此等主张显与事实不符，本院无法采信。
2015年3月1日的《厂房租赁合同》虽属无效，但陈旭彦实际占有了涉案厂房，并且以君岛公司的名义将涉案厂房大部转租给凯橙公司，现九亭酱菜厂按照约定租金标准主张占有使用费，一审判决予以支持，有事实和法律依据，并无不当。至于装修损失部分，如前所述，君岛公司承租涉案厂房期间的费用已结算完毕，而2015年3月1日以后的装修应属凯橙公司所为，一审对此已作充分阐释，本院予以认可，不再赘述。陈旭彦和君岛公司的相关上诉主张均缺乏事实依据，本院不予采信。
凯橙公司在一审中明确表示其在本案中不主张相关损失费用、保留另行主张的诉权，一审判决后亦未提出上诉，二审中又要求处理其在一审判决后“投入”的费用，此等主张无法律依据，本院不能接受。
综上所述，上诉人陈旭彦、君岛公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币13,570.13元（上诉人陈旭彦预付），由上诉人陈旭彦、上海君岛木业有限公司共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 蒋辉霞
审判员 刘 佳
二〇一八年五月八日
书记员 金雯佳
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……