四川省自贡市大安区人民法院民 事 判 决 书（2015）大民二初字第670号原告：四川东大伟业商业管理有限公司，住所地：四川省自贡市大安区龙井街广华15组85号201、202。法定代表人：王永勇，总经理。委托诉讼代理人：李志强，四川中业律师事务所律师。委托诉讼代理人：李伟，四川中业律师事务所律师。被告：万彧，女，1985年12月16日出生，汉族。委托诉讼代理人：朱丽，四川富邑律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭贤滨，四川富邑律师事务所律师。原告四川东大伟业商业管理有限公司与被告万彧房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案原告四川东大伟业商业管理有限公司（以下简称：东大伟业公司）的委托代理人李伟到庭参加诉讼，被告万彧的委托诉讼代理人朱丽、谭贤滨到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付截止到2015年3月31日的综合管理费178700元；二、被告向原告支付截止到2015年3月31日的滞纳金10318元及2015年4月1日起至综合管理费付清之日止的滞纳金；三、被告向原告支付违约金120000元；四、被告承租场地内的商品、设备等所有物品归原告自行处置；五、本案诉讼费由被告承担。后原告变更诉讼请求为：一、确认原、被告签订的《场地租赁合同》于2015年3月31日解除，被告立即向原告交还承租的店铺；二、被告向原告支付2013年7月26日至2015年3月31日的租金80万元、综合管理费178700元；三、判决被告向原告支付截止到2015年3月31日的滞纳金10318元及2015年4月1日起至综合管理费付清之日止的滞纳金；四、被告向原告支付违约金12万元；五、被告承租场地内的商品、设备等所有物品归原告所有并由原告自行处置；六、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2014年7月10日签订了《东大.川南家居城场地租赁合同》，合同约定：（1）被告租赁原告所有的位于东大.川南家居城2号楼四层的商业用房，建筑面积2978.22平方米，租赁期间10年，自2013年7月26日至2023年7月25日。（2）被告应按期支付综合管理费和租金，综合管理费每月8935元，租金每月4万元，每延迟一日按该期欠缴额的万分之五缴纳滞纳金。（4）被告违约导致原告解除合同的，被告应支付相当于三个月租金的违约金。（5）被告拒绝、迟延交还房屋或者交还后仍滞留在租赁场地中的商品、设备等物品，视为被告放弃财产所有权，原告有权自行处置。合同生效后，原告按约履行了合同义务，但被告一直违约未支付综合管理费，经原告多次催收无果。原告于2015年3月31日在《自贡日报》上刊登《通知》，通知被告解除合同。截止到2015年3月31日，被告拖欠租金80万元、综合管理费178700元及滞纳金10318元。被告万彧辩称，被告未支付原告的综合管理费是因为原告未履行维修义务。一、被告不同意解除合同，归还店铺；二、原告主张的租金已过诉讼时效；三、综合管理费应只计算8个月；四、滞纳金不符合法律规定，不予支持；五、违约金过高，请法庭酌情考虑；六、原告的第五项请求无依据，被告未放弃商品所有权。原、被告当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告东大伟业公司举示的证据有：1.《东大.川南家居城场地租赁合同》一份，拟证明原、被告双方签订的合同是合法有效及双方合同的权利义务；2．东大伟业公司《通知》（刊登于自贡日报）一份，拟证明原告向被告发出律师函后，被告无回应，原告于2015年3月31日登报刊登解除合同的通知。3.《律师函》一份，拟证明四川翰毅律师事务所于2015年2月3日向被告万彧发出律师函，要求被告缴纳拖欠房租。4.《情况说明》一份，拟证明原告于2012年3月1日起受四川自贡东大置业有限公司委托经营管理东大家居建材城，并与业主签订《市场委托培育协议》。5.房屋所有权证复印件一份，拟证明被告所租房屋为四川自贡东大置业有限公司所有。6.催缴函两份，拟证明原告分别于2014年7月11日和2014年9月10日向被告催收综合管理费。被告万彧向本院举示的证据有：1.身份证复印件，证明被告万彧的身份。2.收款收据三张，拟证明被告向原告缴纳合同履约保证金的情况。3.东大员工食堂承包协议一份，拟证明餐厅厨房内的设施设备已经折价给被告所有。本院经审理，认定以下案件事实：2014年7月10日，原告东大伟业公司（甲方、出租方）与被告万彧（乙方、承租方）签订了《东大.川南家居城场地租赁合同》一份，合同主要约定：“第一条租赁标的租赁场地位于东大.川南家居城2号楼四层，产权面积2978.22平方米（其中计租面积为2500平方米）第二条租赁期限1.租赁期限为10年，自2013年7月26日至2023年7月25日（其中免租期为3年，第一个免租年度同时免交综合管理费，第二、三个免租年度乙方须向甲方支付3元/平方米.月的综合管理费，即每月8935元）。2.甲方于2013年7月26日前，向乙方交付其承租的场地。3.租期届满后不再续租以及依法或依约定提前解除合同的，乙方应在租赁期满后7日内或者合同解除后7日内将租赁场地腾空，无条件的交还甲方。……第四条租金及综合管理费的支付一、乙方应当向甲方支付综合管理费和租金（综合管理费）如下：1.第一个免租年度（即2013年7月26日至2014年7月25日），免交租金及综合管理费；第二、三年免租年度（即2014年7月26日至2016年7月25日），免交租金；综合管理费为每月8935元。……二、综合管理费和租金的支付方式为：1.综合管理费采用预付制，先交综合管理费后使用，按3个月为一期支付一次，第一期综合管理费应于2014年7月26日提前15日支付，之后的综合管理费应于每期届满时提前15日支付。……第五条甲方的权利义务1.乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除本合同，并要求乙方承担违约责任；……（4）逾期缴纳综合管理费或租金，经限期催缴在10日内仍不缴纳的；……第六条乙方的权利义务1.乙方有权在经营范围内自主从事经营活动，所经营商品或提供的服务必须符合法律规定并独自承担法律责任。租赁期内乙方投入场地装修及从事经营活动的设施设备、商品所有权属乙方，合同期限届满或解除合同时，乙方有权撤走(装修不能拆除的部分除外）。……第七条合同的解除除了下列情形外，双方均不得提出解除本合同，任何一方擅自解除的，应承担违约责任；1.按照本合同约定，解除合同条件成就的；……第八条履约保证金乙方应于本合同签订之日，向甲方预先缴纳100000.00元（大写：人民币壹拾万元整）的履约保证金，如发生拖欠综合管理费或租金的违约行为，该保证金按本合同约定直接冲抵滞纳金，冲抵后，乙方必须在5日内另行补足履约保证金至100000.00元（大写：人民币壹拾万元整）。本合同终止后7日内，乙方如无任何违约行为该保证金全额退还给乙方。保证金不计利息。第九条违约责任1.如乙方迟延缴纳综合管理费或租金，除仍应及时如数补缴外，每延迟一日按档期的欠缴综合管理费或租金额的万分之五缴纳滞纳金；如在甲方发出限期缴纳通知之日起10日内，乙方仍拖欠综合管理费或租金和滞纳金，则甲方有权单方解除本合同，并要求乙方限期交还场地、租金和滞纳金计算至实际交还之日；乙方交还场地后仍滞留于场地中的商品、设备等财产，视为乙方放弃财产所有权，甲方有权自行处理。2.如乙方迟延缴纳综合管理费或租金，除仍应及时如数补缴外，在履约保证金冲抵滞纳金后，乙方未在5日内将履约保证金补足至100000.00元（大写：人民币壹拾万元整）的，乙方还须按日向甲方支付未能补足差额部分金额百分之一的违约金。3.除本条第1款情形外，任何一方违反本合同约定，违约方均应向守约方支付相当于发生违约行为当年3个月租金数额的违约金，实际损失超过约定违约金的，按实际损失计算；违约造成的实际损失应在明确责任后10日内偿付，否则按逾期付款处理，即违约方须按本条第1款的约定向守约方支付滞纳金。4.如乙方在前三年免租年度内无故解除本合同或者甲方根据乙方的违约行为单方解除本合同，则乙方实际租赁的期间按照第四年的计租约定计算租金，租金支付至乙方交还甲方场地之日，同时，乙方缴纳的履约保证金100000.00元（大写：人民币壹拾万元整）不予退还，乙方还须向甲方支付相当于解除合同当年租金3个月的违约金。……第十二条其他1.本合同自双方签字盖章之日起生效。……”合同签订后，原告东大伟业公司按照合同的约定将承租的场地交付给被告万彧使用。2014年7月11日，原告东大伟业公司向被告万彧发出《综合费用收缴通知》，要求被告万彧于2014年7月26日前向原告缴纳该期综合管理费8935元（计费日期为2014年7月26日至2014年10月26日）。2014年9月10日，原告东大伟业公司因被告万彧拖欠综合管理费，再次向被告万彧发出《催缴函》：“……贵展位本期（2014年7月26日）应缴纳综合管理费用8935元，并应于2014年8月20日前缴纳到位。经多次口头及书面通知，贵展位实际仍未支付该项费用给我司，现再次书面告知贵展位，请于2014年9月20日营业结束前务必将该款项一次性交纳至我公司财务部。如逾期不交清，我公司将根据贵我双方合同约定，对贵展位所欠费用自逾期之日起收取违约金，及采取断电等限制性措施……”。四川瀚毅律师事务所律师接受原告东大伟业公司的委托，于2015年2月3日向被告万彧发出律师函，告知被告万彧所租赁的场地已于2014年10月27日起擅自停止经营，截止到2015年2月3日止被告累计欠交综合管理费160830元及滞纳金6031.13元，且原告东大伟业公司已于2015年1月27日向被告发出了催缴通知，至今被告未缴纳。现要求被告万彧在接到本律师函后5日内到原告东大伟业公司主动补交综合管理费183530元、滞纳金6031.13元，并退回租赁场地。原告东大伟业公司于2015年3月31日在《自贡日报》上刊登通知，该通知的内容为：“万彧：因你2014年7月10日与我公司签订合同后至2015年2月3日欠费183530元、违约金6031.13元，我公司委托四川翰毅律师事务所律师谢晓丽律师向你发出律师函，现再次书面通知解除合同并在5日内退还房屋和付清所有费用。”另查明，案涉租赁场地位于东大.川南家居城2号楼四层，该房屋所有权人系四川自贡东大置业有限公司。自2012年3月1日起，该公司委托原告东大伟业公司经营管理东大.国际家居建材城，并以原告的名义对外收取租赁费及综合管理费等。被告万彧至今未向原告东大伟业公司缴纳过综合管理费及履约保证金。被告在该租赁场地停止经营后，该场地现已由原告管理与控制，但双方至今未对场地内的相关物品进行清理与交接。诉讼中，原告东大伟业公司申请对案涉租赁房屋内的装饰装修的现存价值进行司法鉴定，本院依照法定程序，委托四川金利房地产土地资产评估有限公司对案涉租赁房屋内的装饰装修的现存价值进行评估鉴定，该评估公司于2016年8月20日作出川金评（2016）字第670号《房屋装修价值评估报告》，估价结果为：房屋装修现值为1690782元（含石材装饰、硬质装饰、木作、铝扣板装饰、门窗、幕墙、天棚、墙面装饰及石膏板天棚、假山、成品隔断等零星、供电及照明工程、给排水工程），该报告有效期为2016年8月20日至2017年8月19日。案涉租赁房屋的所有权人四川自贡东大置业有限公司与原告东大伟业公司向本院提交《情况说明》，双方均认可在本案中租赁场地内的装饰装修由原告东大伟业公司主张权利，并归原告所有，该装饰装修的实际权属由双方按照委托协议自行协商处理。原告在庭审中称为减少被告的损失，愿意对该装饰装修继续利用。本院认为，原告东大伟业公司受房屋所有权人四川自贡东大置业有限公司的委托，经营管理东大.国际家居建材城，其与被告万彧签订的《东大.川南家居城场地租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。原、被告双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。原告东大伟业公司按照合同的约定履行了交付承租场地的义务，而被告却未按照合同约定向原告支付综合管理费是本案纠纷产生的直接的原因，应承担相应的违约责任。一、关于原告要求确认原、被告双方签订的《场地租赁合同》于2015年3月31日解除，被告立即向原告交还承租的店铺的主张，本院认为，原、被告双方在租赁合同中约定了单方解除合同的条件，在被告万彧欠缴综合管理费后，原告向其发出了催缴通知及律师函，但被告万彧至今仍未履行支付管理费的义务。根据双方合同的约定，原告有权单方解除合同。被告万彧辩称系因被告未履行维修义务才未支付管理费，但未举示证据予以证明，本院不予采信。因被告万彧在原告起诉前无法联系，原告以在《自贡日报》上发布通知的方式，通知其与被告解除合同符合法律规定，《自贡日报》上刊登通知的时间应视为解除合同的通知已送达被告万彧，故原告发布解除合同通知之日（即2015年3月31日）应视为原、被告双方租赁合同解除之日。故原告请求确认原、被告签订的《场地租赁合同》于2015年3月31日解除于法有据，本院予以支持。因该租赁场地现已由原告管理与控制，故被告不再承担交还承租场地的义务。二、关于原告请求被告支付2013年7月26日起至2015年3月26日止的租金80万元的主张，本院认为，原、被告双方的租赁合同已于2015年3月31日解除。根据双方《场地租赁合同》第九条第4款的约定，被告万彧应向原告支付实际租赁期间的租金，但原告应自合同解除之日起一年内向被告主张该权利。原告于2016年4月5日方才主张，已超过一年的诉讼时效，且被告提出诉讼时效抗辩，故对原告要求被告支付80万元租金的主张，本院不予支持。三、关于原告请求被告支付截止到2015年3月31日的综合管理费178700元的主张，本院认为，被告承租原告的租赁场地至今未缴纳综合管理费，应依法承担支付价款的责任。但根据原、被告双方《场地租赁合同》第四条第一款第一项的约定，本案的综合管理费应自2014年7月26日起计算至2015年3月31日止，以每月8935元的标准计算为73267元（8935元/月×8个月＋8935元/月÷30天×6天）。四、关于原告请求被告支付截止到2015年3月31日的滞纳金10318元及2015年4月1日起至综合管理费付清之日止的滞纳金的主张，本院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。原告称主张的滞纳金实为违约金或资金占用利息，该主张不违反法律规定，本院予以支持。但2015年3月31日之前的违约金（资金占用利息）应计算为：第一期支付综合管理费的金额应为26805元（8935元/月×3个月），支付时间应为2014年7月11日前，故第一期违约金（资金占用利息）为3524.86元（26805元×0.0005×263天）；第二期支付综合管理费的金额应为26805元，支付时间应为2014年10月11日前，故第二期违约金（资金占用利息）为2291.83元（26805元×0.0005×171天）；第三期支付综合管理费的金额应为19657元（8935元/月×2个月＋8935元/月÷30天×6天），支付时间应为2015年1月11日前，故第三期违约金为776.45元（19657元×0.0005×79天），2015年3月31日（含）之前合计违约金（资金占用利息）为6593.14元。2015年4月1日（含）之后的违约金(资金占用利息)应以合计欠缴的综合管理费73267元为基数，按照每日万分之五的利率计算至管理费付清时止。五、关于原告请求被告支付违约金12万元的主张，本院认为，原、被告在合同中对被告迟延缴纳综合管理费的违约责任进行了特别约定，且原告也主张了该部分违约金，不应再重复计算。原告未举示证据证明被告有除拖欠管理费之外的违约行为，故对原告要求被告支付12万元违约金的主张，本院不予支持。六、关于原告请求判决被告承租场地内的商品、设备等所有物品归原告所有并由原告自行处置的主张，本院认为，庭审中原告明确其主张的租赁场地所有物品实为案涉房屋的装饰装修（即四川金利房地产土地资产评估有限公司作出的川金评（2016）字第670号《房屋装修价值评估报告》中列明的项目），根据原、被告双方在《场地租赁合同》第六条第一项的约定，原、被告解除合同时，被告有权拆除租赁房屋内可以拆除的装修部分，但并未对形成附合的装修如何处理进行约定或者说约定不明。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理:……(2)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……”之规定，原告东大伟业公司虽非租赁场地的所有权人，但其接受房屋所有权人的委托对案涉租赁场地进行经营管理，且该房屋的所有权人也认可装饰装修归原告所有，现原告愿意对案涉房屋内的装修继续利用，且原告主张的装修仅有假山装饰系可以拆除，但假山已与房屋整体装修风格相融，且分离后会大大降低假山价值，假山已无拆除必要。故原告主张租赁房屋内的装饰装修归其所有的主张，于法有据，本院予以支持。对原告东大伟业公司与四川自贡东大置业有限公司之间而言，该装饰装修所有权的实际归属由双方按照合同约定或者自行协商处理。四川金利房地产土地资产评估有限公司对案涉租赁房屋内的装修的现存价值作出的鉴定评估报告》客观真实，程序合法，本院予以采信。被告辩称对该评估报告有异议，认为估价偏低，但未举示证据予以反驳，本院不予采信。被告虽有拖欠综合管理费的行为，但被告也因拖欠管理费的行为而承担了相应的违约责任，结合装饰装修的现存价值与被告的实际租赁时间，原告就该装饰装修完全可以继续利用且也愿意继续利用，依照法律规定和公平原则，酌情确认原告补偿被告装修补偿款120万元。七、关于被告主张向原告缴纳了三笔保证金的问题，本院认为，被告举示的两张由自贡月星家具广场有限公司出具的收款收据，收款人系本案的案外人，被告举示的另外一张由四川东大置业有限公司出具的收据交款人系尤某，被告未举示证据证明尤某系代表或代理被告万彧向原告缴纳保证金，且原告对被告的该主张均予以否认，故对被告的证明主张，本院不予支持。据此，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告四川东大伟业商业管理有限公司与被告万彧在2014年7月10日签订的《东大.川南家居城场地租赁合同》于2015年3月31日解除；二、被告万彧于本判决生效之日起十日内向原告四川东大伟业商业管理有限公司支付综合管理费73267元；三、被告万彧于本判决生效之日起十日内向原告四川东大伟业商业管理有限公司支付截止到2015年3月31日的违约金6593.14元，2015年4月1日（含）之后的违约金以合计欠缴的综合管理费73267元为基数，按照每日万分之五的利率计算至综合管理费付清时止；四、被告万彧租赁的位于东大.川南家居城2号楼四层承租场地内的装饰装修（即四川金利房地产土地资产评估有限公司作出的川金评（2016）字第670号《房屋装修价值评估报告》中列明的项目）归原告四川东大伟业商业管理有限公司所有，原告四川东大伟业商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告万彧装修补偿款120万元；五、驳回原告四川东大伟业商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费5935元，公告费300元，合计6235元，由被告万彧负担3267.50元，原告四川东大伟业商业管理有限公司自行负担2967.50元。诉讼费原告已全额预交，不再退还，限被告万彧于本判决生效之日起十日内将负担的诉讼费3267.50元支付原告。本案鉴定费16644元，由原告四川东大伟业商业管理有限公司承担8322元，被告万彧承担8322元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。并于递交上诉状之日起七日内预交上诉费（收缴单位：四川省共享非税收入户，账号：10151061860824103500900003，开户行：建行自贡分行营业部）。审判长  涂珠科审判员  宋 峄审判员  刘 学二〇一六年十二月二十三日书记员  陈 梅