湖南省怀化市鹤城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）怀鹤民一初字第929号
原告方余，男，苗族，1988年1月19日出生。
委托代理人黄泽银（特别授权），湖南鹤洲律师事务所律师。
委托代理人朱学庆，湖南鹤洲律师事务所律师。
被告怀化市大汉置业有限公司。
法定代表人邹明。
委托代理人丁再昌，湖南人和人（怀化）律师事务所律师，。
原告方余诉被告怀化市大汉置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年9月3日受理后，依法裁定由简易程序转为普通程序审理，并组成合议庭于2014年10月30日进行了公开开庭。原告方余及委托代理人黄泽银、朱学庆，被告的委托代理人丁再昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告方余诉称：2013年6月28日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定：被告将位于怀化市城北紫东片区“大汉龙城兴龙府”第12栋28层2808号建筑面积159.25平方米的商品房，以总价款614619元出售给原告。原、被告在《商品房买卖合同》中第八条约定：被告应在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付给原告使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。该合同第九条第一款第（2）项约定：自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款的万分之二的违约金。原告依约交清了全部房款，但直至原告起诉之日，被告仍未将验收合格的商品房交付给原告使用，并以种种理由予以推拖。基于上述事实，原告认为，原、被告之间签订房屋买卖合同系真实意思表示，应属合法、有效，被告未按合同约定按时交付房屋已构成违约，应当向原告支付违约金，违约金自合同约定从应当交付之次日起按原告已付款的日万分之二计算（已付房款614619元×万分之二／天×184天＝22618元）。被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，严重损害了原告的利益，故原告诉至法院请求判令：1、被告向原告支付（自2014年1月1日起至判决付清违约金日止）逾期交房违约金人民币（暂计）22618元；2、被告承担本案诉讼费用。
被告怀化市大汉置业有限公司辩称：1、被告没有逾期交房的违约事实，理由为：（1）原、被告签订的《补充协议》第三条对《商品房买卖合同》第八条关于交房期限的约定作了变更，即被告交房期限在原告支付税费、维修基金等款项之后。原告至今没有支付税款及维修基金，故被告不构成违约。（2）综合验收备案并不是法定的交房条件，本案的房屋已经符合《补充协议》第三条约定的“经主体分栋验收合格”的交房条件。（3）被告在具备交房条件后，及时以双方约定的公告方式及挂号邮寄方式通知原告办理交房手续，被告的这种通知方式，符合《补充协议》第五条的约定，而原告没有前来办理交房手续，不属于被告违约。2、被告没有承担违约责任的事实依据和法律依据，原告未按约定交清有关税费、维修基金，被告享有先履行抗辩权，不交房不构成违约。3、合同约定的违约金过高，应酌情减少。4、原告提出的本案房屋应经过竣工验收、综合验收、规划验收、消防验收、环保验收、分户验收等均没有法律依据支持。
经审理查明：原、被告于2013年6月28日签订了《商品房买卖合同》，载明被告建设的大汉·龙城兴龙府商品房，预售许可证号为怀房售许字（2012）第0054号。合同约定：原告购买被告的第12幢28层2808号商品房，房屋总价款
614619元，合同签订当日付房款414619元，向银行按揭贷款20万元；原告需在2013年12月31日前将共用部分专项维修资金交予被告；被告需在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》（该合同第八条）；如果被告逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，被告按日向原告支付已交付房价款的万分之二的违约金。
同日，原、被告又签订了《补充协议》，双方在协议第三条中约定：1、原告须在被告发出的交房通知或交房公告注明的交付使用日期内到被告指定的地点办理房屋交接手续。自注明交付使用日起未来接收的，视为验收合格，该房屋的风险责任转由原告承担，且该房屋有关的物业管理费自注明交付之日起由原告承担。原告未能按期接收房屋的，该房屋保修期自注明交付使用日起计算，如本补充条款与买卖合同第八条约定有不一致之处，以本条款为准。2、由于原告原因，未能办理完毕合同备案、贷款手续，或原告未付清房款、有关税费、维修资金及合同约定的违约金等，被告有权拒绝交付房屋，被告由此延期交房无需承担违约责任。3、该商品房经主体分栋验收合格并在当地建设主管部门备案后，取得《竣工验收备案表》被告即通知原告办理交接手续，验收交接后，双方应当签署商品房交接单；原告需及时提供真实的联系方式，以便通知；原告自被告通知之日起一个月内办理好房屋交接手续，否则视为房屋验收合格已交接；被告在交付房屋时具备了主体分栋验收合格条件后，原告不得以其他理由拒绝办理房屋交接手续等内容。双方在协议第四条中约定：因本商品房买卖产生的有关税费，由双方按国家及地方相关法律、法规和政策规定各自承担；由原告承担的有关税费、按现行标准由被告代为收取，按办理相关手续时相关规定多退少补。在协议第五条中约定：因买卖合同及补充协议履行所发的（包括但不限于）通知等文件，原告同意被告的有效通知方式有：电话通知、挂号邮件、EMS方式、传真或本地报纸刊登等可供查询的方式。在协议第十条中约定：本协议作为《商品房买卖合同》的附件，具有同等法律效力，与《商品房买卖合同》约定不一致的以补充协议为准。
上述《商品房买卖合同》和《补充协议》签订后，原告于2013年6月28日支付房款414619元，并于2013年9月12日通过银行按揭贷款向被告另付清了购房款20万元。原告未交纳维修基金和契税。
另查明，2013年12月14日大汉·龙城兴龙府住宅小区12栋工程质量经竣工验收合格，被告于2014年8月18日向怀化市城乡建设档案馆提供单体工程的施工资料，但至今尚未取得《竣工验收备案表》。被告于2013年12月18日向原告邮寄收房通知，并于2013年12月24日在边城晚报上发布“交房公告”，该公告载明：大汉·龙城一期兴龙府已全部具备交付条件，将自2013年12月30日起开始分批办理交房手续，敬请各位业主根据分批交付时间安排前来大汉·龙城营销中心办理交房手续，详情请见寄至您通讯地址的入伙通知书。原告至今未收房。
上述事实，经过公开开庭审理，原、被告当庭举证、质证、辩论，本院予以确认，有以下证据证实：
1、原告的身份证、被告的营业执照、组织机构代码证（复印件），证实原、被告的诉讼主体身份情况；
2、《商品房买卖合同》复印件，证实原、被告就商品房买卖的事宜进行了相关约定；
3、《补充协议》复印件，证实原、被告对《商品房买卖合同》进行了补充约定，并约定二者不一致的以《补充协议》为准；
4、收款收据复印件两份、预售款专用凭据复印件两份，证实原告向被告交付了购房款及其他款项；
5、单位（子单位）工程质量竣工验收记录复印件，证实2013年12月14日，大汉·龙城兴龙府住宅小区12栋经过施工单位、设计单位、监理单位、建设单位的质量竣工验收，结果为合格；
6、邮寄清单、邮资发票复印件，证实被告于2013年12月18日通过挂号信的方式通知原告收房；
7、2013年12月24日边城晚报复印件，证实被告通过报纸公告的方式通知原告收房；
怀化市城乡建设档案馆的资料收据、缴款书复印件各一份，证实被告于2014年8月18日向档案馆提交了12栋的单体工程的施工资料，并缴纳了相关费用；
预告登记复印件，证明涉诉房屋的预告登记权利人为原告；
10、庭审笔录一份，证实本案的其他情况。
本院认为：本案双方争议的焦点为被告是否应承担逾期交房的违约金责任，对此应从双方约定的交房条件、履行合同的实际情况及法律效果进行辨析。
原、被告在《商品房买卖合同》中约定的交房条件，即经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》.双方在《补充协议》第三条第3点再次予以明确。但被告在约定的交房时间内并未取得《竣工验收备案表》，因此被告未达到约定的交房条件，应承担逾期交房违约金赔偿的民事责任。
至于被告提出双方约定：“乙方（原告）未付清房款、有关税费、维修基金及合同约定的违约金等，甲方（被告）有权拒绝交付房屋，被告由此延期交房无需承担违约责任。”认为原告未付清有关税费、维修基金，被告则可以主张先履行抗辩权，从而可以延期交房并无需承担违约责任。本院认为，对先履行抗辩权的约定应当具体明确，本案合同及协议均未对税费、维修基金的支付金额、支付时间等作出具体明确的规定，即约定不明，不符合《中华人民共和国合同法》第六十七条的有关先履行抗辩权的规定，故对被告在本案中主张的先履行抗辩权，本院不予支持。被告未能按照约定在2013年12月31日前履行交房义务，其应于2014年1月1日起向原告支付违约金。
被告提出合同约定的违约金过高，请求予以减少。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”鉴于先履行抗辩合同条款是因约定不明而不具约束力，客观上造成被告对能否延期交房不能预测，根据本案具体情况，本院酌情调整被告按日向原告支付已交付房价款的万分之一的违约金，即日违约金为614619元×0.0001=61.46元。原告在庭审中要求被告支付违约金的期间为2014年1月1日至2014年7月3日，故违约金计算为61.46元×184天＝11308.64元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
被告怀化市大汉置业有限公司向原告方余支付自2014年1月1日起按每日61.46元计算至2014年7月3日止的违约金11308.64元，并于本判决生效之日起十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费366元，由被告怀化市大汉置业有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
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审 判 长 王 黎
人民陪审员 舒友德
人民陪审员 朱达和
二〇一五年一月二十二日
代理书记员 谭 伟
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。