浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭江民初字第2184号
原告杭州市钱江新城建设开发有限公司，住所地杭州市上城区望江街道新城办公大楼（钱江路637号）。
法定代表人陈张林，董事长。
委托代理人邱坤、沈学明，浙江腾飞金鹰律师事务所律师。
被告韩庆标，男，1972年8月1日出生，汉族，住安徽省霍邱县城西湖乡新河村*组，现住杭州市。
第三人马鸿业，男，1966年5月24日出生，回族，住青海省化隆回族自治县。
委托代理人马德智，男，1997年3月13日出生，回族，住青海省化隆回族自治县，系马鸿业之子。
第三人曾桂红，女，1976年10月13日出生，汉族，住杭州市下城区。
委托代理人邹政林，男，1973年8月2日出生，汉族，住湖南省新化县，系曾桂红丈夫。
原告杭州市钱江新城建设开发有限公司为与被告韩庆标、第三人马鸿业、曾桂红房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，实行独任审判，于2015年12月3日、12月24日公开开庭进行了审理，原告杭州市钱江新城建设开发有限公司委托代理人邱坤、被告韩庆标到庭参加诉讼；后根据杭州市钱江新城建设开发有限公司申请，追加马鸿业、曾桂红为第三人，于2017年3月22日公开开庭进行了审理，原告杭州市钱江新城建设开发有限公司委托代理人邱坤、被告韩庆标、第三人马鸿业委托代理人马德智、第三人曾桂红委托代理人邹政林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告杭州市钱江新城建设开发有限公司诉称：2013年7月25日，原告与被告就坐落于杭州市，建筑面积为84.39平方米的房屋签订了《租赁协议》。该《租赁协议》约定：租赁期限3年，自2013年8月21日至2016年8月20日止。按照合同约定，第一年租金为126290元，第二年租金为130079元，第三年租金为133982元。租金按壹年为一期支付，其中第一个计租年租金于2013年7月29日付清，以后每期租金支付时间为上期租金到期前15日支付，租金先付后用，被告未按照约定付款的，每逾期一天，则按逾期付款金额的千分之三向原告支付违约金；逾期支付时间超过15天的，则每日按逾期付款金额的千分之五向原告支付违约金。合同还约定，被告于合同约定的支付时间届满后20日仍未支付租金的，原告有权单方解除《租赁协议》，且被告已支付的履约保证金不退还，同时被告还应向原告支付等同于三个月房租的违约金。另，根据《租赁协议》3.2条，被告如不能如期归还房屋，需赔偿原告由此造成的一切经济损失，包括但不限于房屋使用费（按照合同解除前最后一个月租金标准的三倍计算），以及原告为收回房屋而支付的律师费等。《租赁协议》签订后，原告按照合同约定交付该租赁房屋。截至目前，被告一直使用案涉房屋用于正常商业经营。但自承租房屋以来，被告仅按约支付了第一年租金126290元。第二年租金130079元，被告仅于2014年9月15日支付了126290元，第二年剩余的租金3789元以及第三年全部租金133982元至今未支付，两项拖欠的租金共计137771元。经原告多次催讨，被告不予支付。原告不得已于2015年10月26日以书面形式发函通知被告解除合同，根据《租赁协议》第11条的约定，双方《租赁协议》已于2015年10月31日解除。但被告至今仍未支付拖欠的租金以及违约金，亦未按约腾退、归还案涉物业。故诉至本院。现请求判令：1、被告立即支付拖欠的租金共计30218元；2、被告立即支付逾期付租的违约金19587.54元（暂算至2015年11月3日，请求计算至实际付款日止）；3、被告立即支付因违约导致合同提前解除的违约金33495.5元；4、被告支付逾期归还房屋使用费3303.66元（暂计算至2015年11月3日，请求按合同解除前最后一个月租金标准的三倍按日计算至实际归还房屋日止）；5、不予返还被告已付的履约保证金31573元；6、被告支付原告本案律师代理费6678元；7、被告立即腾退案涉房屋；8、本案诉讼费由被告承担。
被告韩庆标辩称，就原告主张尚欠第二期房屋租金，被告韩庆标都是按照原告发送的短信缴纳，原告向被告出具了发票，也就是证明房租都已经交齐了；之所以不缴纳第三期房租，是因为案涉房屋实际使用人之一马鸿业未按期向韩庆标缴纳房租，马鸿业并非被告韩庆标招进，而是在韩庆标承租房屋之前就租用该房屋，这个问题原告应协助被告一起解决。违约金及滞纳金标准均不合理。
第三人马鸿业称，不愿意腾退，想继续经营。
第三人曾桂红称，合同到期之日曾桂红已将案涉房屋腾退并交与韩庆标。
本院经审理查明：
杭州市江干区钱江七苑15幢底商5、6号房屋为杭州市钱江新城建设开发有限公司所有。
2013年7月25日，杭州市钱江新城建设开发有限公司（甲方）与韩庆标（乙方）签订《租赁协议》一份，约定，甲方出租给乙方的营业房位于钱江七苑15幢底商5、6号，建筑面积约为84.39平方米；租赁期限为三年，自2013年8月21日起至2016年8月20日止；租金从起租日起，第一计租年为4.1元/天/平方米，从第二个计租年开始，租金每年递增一次，递增为3%（第一年126290元，第二年130079元，第三年133982元）；租金按年支付，第一年租金于2013年7月29日付清，以后每期租金支付时间为上期租金到期前15日支付，先付后用；为保证履行本协议，乙方应于本协议签订之日2日内支付人民币31573元作为履约保证金；乙方在约定支付时间届满20日后仍未支付租金的，甲方有权单方解除合同，乙方已支付履约保证金不退还，同时乙方还应向甲方支付等同于三个月房租的违约金；任何一方如未按本协议的规定付款，每逾期一天，则每日按逾期付款金额的千分之三向另一方支付违约金；逾期支付时间超过十五天的，则每日按逾期付款金额的千分之五向另一方支付违约金。乙方如不能如期归还房屋，需赔偿甲方由此造成的一切经济损失，包括但不限于房屋使用费（按照合同解除前最后一个月租金标准的三倍计算）、水电费、物业管理费、以及甲方为收回房屋而支付的律师费，同时甲方不予返还乙方已缴纳的履约保证金。2013年7月29日，韩庆标向杭州市钱江新城建设开发有限公司支付第一年（2013年8月21日至2014年8月20日）租金人民币126290元及履约保证金人民币31573元。
2013年8月20日，杭州市钱江新城建设开发有限公司将案涉房屋交与韩庆标。2014年9月15日，韩庆标向杭州市钱江新城建设开发有限公司支付第二年（2014年8月21日至2015年8月20日）部分租金人民币126290元。
2015年10月21日，杭州市钱江新城建设开发有限公司向韩庆标出具《关于解除〈租赁协议〉的通知》，言明：“截至发函日，您已拖欠房屋租金137771元，根据双方合同约定，支付时间届满后20日仍未支付租金的，出租方有权单方解除合同。鉴于你方拖欠租金期限已远远超过20日，故郑重通知如下：双方签订的钱江七苑15幢底商5、6号物业的<房屋租赁合同>于您收到本通知之日起解除，等等”。韩庆标认可于2015年10月31日收到该函。
另查明，韩庆标将案涉房屋分为两间分别出租给第三人曾桂红（合同签订时间为2013年10月7日）及马洪业（合同签订时间为2013年8月15日），租期均为2013年10月15日至2016年8月15日。经双方确认，曾桂红业已将其承租房屋交还韩庆标，马洪业仍占用房屋用于经营兰州拉面。
上述事实，有原告提交的《租赁协议》、《房屋所有权证》、《商铺移交确认书》、《租金收缴通知函》、关于解除《租赁协议》的通知、寄送底单（复印件）及投递信息网上查询记录、收款收据、律师费发票、代理合同，被告提交的《租赁协议》及本案庭审笔录证实。
本院认为，原、被告签订的《租赁协议》系双方真实的意思表示，且不违反法律的强制性规定，应依法确定为有效合同。
承租人应当按照约定的期限支付租金，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。案涉房屋租赁合同约定，乙方在约定支付时间届满20日后仍未支付租金的，甲方有权单方解除合同，乙方已支付履约保证金不退还，同时乙方还应向甲方支付等同于三个月房租的违约金，本案中，被告韩庆标在承租涉案房屋后，未按期支付租金构成违约，其于2015年10月31日收到原告合同解除函，故双方签订的案涉房屋《租赁协议》于该日解除。合同解除后，原告诉请被告支付合同解除前、依合同约定的租金人民币30218元，于法有据，本院予以支持。至于合同解除后的房屋占有使用费，原告按照合同解除前最后一个月租金标准的三倍予以主张，于法无据，本院参照租金标准计算，暂计至2015年11月3日为1101.22元，此后计算至实际归还房屋日止。被告韩庆标主张未按期支付租金的相关辩称，均非其拒不向原告杭州市钱江新城建设开发有限公司缴纳房租的法定或约定抗辩事由，故本院不予支持。
关于杭州市钱江新城建设开发有限公司主张韩庆标支付迟延支付租金的违约金一项。本案中，双方《租赁合同》约定，逾期支付时间超过十五天的，则每日按逾期付款金额的千分之五向另一方支付违约金。杭州市钱江新城建设开发有限公司以此标准主张迟延支付租金的滞纳金过分高于其实际损失，韩庆标在庭审中亦要求予以降低，故本院酌情予以调整，为以应付未付租金为基数，按照日万分之六计算。经计算，暂计至2015年11月3日为人民币2459.29元。
关于杭州市钱江新城建设开发有限公司主张韩庆标支付提前解约违约金并不予返还履约保证金两项。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，双方《租赁合同》约定，乙方在约定支付时间届满20日后仍未支付租金的，甲方有权单方解除合同，乙方已支付履约保证金不退还，同时乙方还应向甲方支付等同于三个月房租的违约金，本院认为，该约定过分高于其实际损失，故本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益合同的剩余租期等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，将违约金酌情确定为32520元，而被告韩庆标已预交保证金人民币31573元应在其应承担违约金中予以考虑并扣除，韩庆标还应支付违约金人民币947元。
关于律师费损失，原告杭州市钱江新城建设开发有限公司已支付律师费人民币6678元，系其为实现债权实际产生的损失，根据合同约定，应由被告韩庆标承担。
就房屋腾退问题。因杭州市钱江新城建设开发有限公司与韩庆标的租赁关系解除，韩庆标应当将案涉房屋腾退给杭州市钱江新城建设开发有限公司。因曾桂红已将其承租房屋腾退并返还韩庆标，案涉房屋的实际占有人为马鸿业，故马鸿业应对钱江七苑15幢底商5、6号承担腾退义务。对杭州市钱江新城建设开发有限公司要求被告韩庆标及第三人马鸿业腾退房屋的诉讼请求，本院予以支持，腾退所需的合理期限由本院酌情确定。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、二百二十七条之规定，判决如下：
一、被告韩庆标于本判决生效之日起十日内支付原告杭州市钱江新城建设开发有限公司租金、房屋占有使用费人民币31319.22元（暂算至2015年11月3日，此后按照双方签订的《租赁协议》约定的租金标准计算至房屋实际腾退之日止）。
二、被告韩庆标于本判决生效之日起十日内支付原告杭州市钱江新城建设开发有限公司逾期付款违约金人民币2459.29元。（暂计算至2015年11月3日，此后以未付租金为基数，以日万分之六为标准计算至被告实际付款之日止）
三、被告韩庆标于本判决生效之日起十日内支付原告杭州市钱江新城建设开发有限公司违约金人民币947元。
四、被告韩庆标于本判决生效之日起十日内支付原告杭州市钱江新城建设开发有限公司律师代理费人民币6678元
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
五、被告韩庆标、第三人马鸿业于本判决生效后三十日内将杭州市江干区钱江七苑15幢底商5、6号房屋腾空并交还给原告杭州市钱江新城建设开发有限公司。
六、驳回原告杭州市钱江新城建设开发有限公司的其他诉讼请求。
按规定减半收取案件受理费人民币1398.5元，财产保全费人民币1144元，合计人民币2542.5元，由原告杭州市钱江新城建设开发有限公司负担人民币1699.5元，由被告韩庆标负担人民币843元。原告于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审判员 韩涛
二〇一七年十一月八日
书记员 王骎