上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终6216号
上诉人(原审原告、反诉被告)：老码头优库(上海)投资管理有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：王令翔，经理。委托诉讼代理人：ＸＸ，上海市新华律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑孔亮，上海市新华律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：上海美航昊企业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：张学智，董事长。委托诉讼代理人：李浩，上海市恒泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：晏然，上海市恒泰律师事务所律师。上诉人老码头优库(上海)投资管理有限公司(以下简称“老码头公司”)因与被上诉人上海美航昊企业管理有限公司(以下简称“美航昊公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2015)黄浦民四(民)初字第1541号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。老码头公司上诉请求：撤销原判，依法支持老码头公司原审全部诉讼请求，驳回美航昊公司的反诉请求。事实和理由：�方当事人发生租赁关系的上海市外码头路XXX号XXX号幢房屋实际仅有五层，第六层需由老码头公司签订协议后在屋顶进行搭建。在合同签订前双方有过一份会议纪要，美航昊公司承诺屋顶可以进行搭建，如不能搭建可以解除合同，故后因顶楼搭建房屋违反规定，双方协商终止合同。老码头公司未实际使用租赁房屋，一审判决其支付服务费显失公正。美航昊公司辩称：五楼的屋顶可以进行搭建，但搭建后的六楼屋顶不能再进行搭建。老码头公司的设计方案在六楼屋顶还有搭建，且不符合双方约定的高度限制，故搭建方案未获得案外人同意。一审查明事实正确，请求维持原判。老码头公司向一审法院起诉请求：解除双方签订的《合作协议》，美航昊公司返还安全保证金人民币1,409,890.56元(以下币种均为人民币)、返还租金及场地推广费3,230,407.36元、返还物业管理费727,788.60元。美航昊公司反诉要求确认双方签订的《合作协议》及补充协议于2014年8月1日解除、老码头公司支付服务费1,996,704.48元、支付三个月的租金、场地推广费、物业管理费等其他费用、支付违约金2,800,000元。一审法院认定事实：2013年9月2日，美航昊公司与上海沃弗商业投资管理有限公司(以下简称沃弗公司)签订了一份《房屋租赁合同》，沃弗公司将本市外马路XXX号XXX号幢四、五楼出租给美航昊公司，并同意美航昊公司使用该幢房屋的六楼。约定2013年9月1日至11月30日为免租装修期。2014年4月13日，老码头公司、美航昊公司就本市幢四、五、六楼签订了一份《合作协议》，约定老码头公司将享有及承担美航昊公司向沃弗公司租赁的本市幢五、六楼的全部权利及义务，租期自2013年9月1日至2020年5月31日。2013年9月1日至2015年8月31日月租金403,800.92元，安全保证金1,409,890.56元，物业管理费每月每平方米30元。老码头公司应于2016年8月31日向美航昊公司支付服务费5,490,937.32元，2017年至2019年每年的8月31日支付服务费1,996,704.48元，2020年5月31日支付服务费1,497,528.36元。另外约定，任何一方违反本协议约定，须向对方承担赔偿责任，并向守约方支付违约金10,000,000元。当日，老码头公司和美航昊公司又签订了一份《补充协议》，老码头公司承诺在承租的6层成功装修七日后向美航昊公司支付第一年服务费(美航昊公司实际承租5-6层的价格与老码头公司承租5-6层的租金差)，2014年9月1日至2016年8月31日的服务费另行协商解决。协议签订后，老码头公司按约支付给美航昊公司租金、场地推广费等5,368,086.52元、安全保证金1,409,890.56元、租金及场地推广费3,230,407.36元、物业管理费727,788.60元。以后，老码头公司起草了一份《终止协议》，其中第一条载明，双方确认合作期�至2014年6月30日正式结束，老码头公司应于2014年6月30日之前，将位于上海市幢五、六楼交还给美航昊公司。后老码头公司以美航昊公司未向其交付房屋为由提起诉讼。一审法院认为：老码头公司、美航昊公司于2014年4月13日签订的《合作协议》及《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应全面履行。现老码头公司以美航昊公司未将房屋交付老码头公司为由起诉要求解除双方签订的《合作协议》，并要求美航昊公司返还已付的安全保证金、租金及场地推广费、物业管理费。根据美航昊公司提供的证据《终止协议》显示，老码头公司欲于2014年6月30日之前，将位于上海市外马路XXX号XXX号幢五、六楼交还给美航昊公司。对该份证据的内容，老码头公司并未否认，只是认为由于美航昊公司未盖章，协议未生效。故一审法院对老码头公司主张的美航昊公司�将房屋交付老码头公司的陈述不予采信，对老码头公司的诉讼请求不予支持。现美航昊公司依据老码头公司发出的《终止协议》收回系争房屋以避免扩大损失并要求确认双方签订的《合作协议》及补充协议于2014年8月1日解除，并无不可，可予准许。根据《合作协议》及补充协议的约定，老码头公司应于2016年8月31日向美航昊公司支付服务费5,490,937.32元，该服务费系三年扣除三个月免租期的费用，计每月166,392.04元，老码头公司在2014年8月1日前占用房屋十一个月，扣除三个月免租期，应支付美航昊公司八个月的服务费。上述服务费虽然约定在承租的六层成功装修后七日后支付，鉴于合同解除，理应提前支付。双方约定的违约金为10,000,000元，现美航昊公司调低至2,800,000元，依法可予准许。关于美航昊公司主张的要求老码头公司支付三个月的租金、场地推广费、物业管理费等其他费用，鉴于违约金己经高于所造成的损失，故对美航昊公司该项诉讼请求不予支持。关于老码头公司交付给美航昊公司的安全保证金1,409,890.56元，在解除合同后，美航昊公司应当返还。判决：一、驳回老码头优库(上海)投资管理有限公司要求解除与上海美航昊企业管理有限公司签订的《合作协议》、要求上海美航昊企业管理有限公司返还安全保证金、租金及场地推广费和物业管理费的诉讼请求。二、上海美航昊企业管理有限公司与老码头优库(上海)投资管理有限公司签订的《合作协议》于2014年8月1日解除。三、老码头优库(上海)投资管理有限公司应在判决生效后十五日内支付上海美航昊企业管理有限公司服务费人民币1,331,136.32元。四、老码头优库(上海)投资管理有限公司应在判决生效后十五日内支付上海美航昊企业管理有限公司违约金人民币2,800,000元。五、�海美航昊企业管理有限公司应在判决生效后十五日内返还老码头优库(上海)投资管理有限公司安全保证金人民币1,409,890.56元。六、驳回上海美航昊企业管理有限公司其余诉讼请求。本诉案件受理费49,377元，反诉案件受理费29,267元，由老码头优库(上海)投资管理有限公司负担69,297元，上海美航昊企业管理有限公司负担9,347元。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为：老码头公司与美航昊公司签订的《合作协议》及补充协议，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应当遵照履行。老码头公司上诉认为签订《合作协议》时美航昊公司承诺六楼可搭建，但实际因搭建属违章未获准许，故要求解除《合作协议》，并由美航昊公司返还其已支付的费用。根据现有证据，老码头公司的设计方案存在在六楼屋顶的搭建，还存在高度超出双方《合作协议》约定的局部6米的搭建设计，并且在设计方案未获准许后老码头公司未进行相应的修改，故老码头公司的设计方案不符合双方《合作协议》约定，其所称六楼不能搭建系因其自身原因引起，非属美航昊公司的责任，故一审法院对老码头公司要求解除《合作协议》、返还已付租金及场地推广费、物业管理费的诉讼请求予以驳回并无不当。但解除《合作协议》后美航昊公司应当向老码头公司返还安全保证金，一审法院在判决美航昊公司向老码头公司返还安全保证金1,409,890.56元的同时又驳回老码头公司要求返还安全保证金的诉讼请求有误，本院予以纠正。《合作协议》签订后，美航昊公司向老码头公司交付了约定的房屋，虽然老码头公司规划的商业目的最终未获实现，但仍应当根据实际占用房屋的时间支付服务费。原审法院判决老码头公司向美航昊公司支付服务费及违约金正确。综上所述，老码头公司的上诉理由部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持上海市黄浦区人民法院(2015)黄浦民四(民)初字第1541号民事判决主文第二、三、四、五、六项；二、变更上海市黄浦区人民法院(2015)黄浦民四(民)初字第1541号民事判决主文第一项为“驳回原告老码头优库(上海)投资管理有限公司要求解除与上海美航昊企业管理有限公司签订的《合作协议》、要求上海美航昊企业管理有限公司返还租金及场地推广费和物业管理费的诉讼请求”。二审案件受理费人民币78,644.00元，由上诉人老码头优库(上海)投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 汪 毅
审判员 王亚勤
审判员 承怡文
二〇一六年十月十八日
书记员 李 娜
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……