广西壮族自治区武宣县人民法院民 事 判 决 书（2018）桂1323民初114号原告：武宣县鸿达物业管理有限公司，住所地武宣县武宣镇丽光路57号。法定代表人：陈世甲，该公司总经理。被告：梁忠，男，1952年8月22日出生，汉族，住武宣县。原告武宣鸿达物业管理有限公司（以下简称鸿达物业公司）与被告梁忠物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月10日立案后，依法适用普通程序，于2018年3月15日公开开庭进行了审理。原告鸿达物业公司的法定代表人陈世甲，被告梁忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鸿达物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付2016年1月1日-2017年6月30日物业管理费1255.70元及违约金125.60元，共计1381.30元；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告梁忠购买武宣县鸿福鑫城小区。根据鸿福鑫城小区开发商广西鸿浩房地产开发有限责任公司委托武宣鸿达物业管理有限公司（即原告）达成的物业服务合同之规定，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告自2016年1月1日起至2017年6月30日拖欠物业管理费，共计人民币1255.70元。原告曾多次以多种形式向被告催交物业管理费，但被告未予理睬。根据物业管理服务合同规定及《合同法》第109条的规定，原告特诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。梁忠辩称，一、原告诉请业主缴纳物业管理费的依据是与开放商签订的物业服务合同，但根据住房和城乡建设部颁发的274号关于印发《业主大会和业主委员会知道规则》的通知第2章业主大会第7、8条规定：不成立业主大会的由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑总面积50%时，建设单位（开发商）和县各级职能部门组建筹备首次业主大会，移交物业管理手续，同时终止前期物业管理的临时规约，并向业主公布业主共同的物业资产、设施设备的名称等，公平竞标选聘物业服务企业。再由业主大会或业主跟聘请的物业服务企业双方协商制定新的物业管理规章制度，共同遵守。所有的收费标准、支出、规章制度都必须取得总业主人数的三分之二同意方得执行，同时必入签订物业服务合同。物业公司不是与业主签订服务合同，而是与开发商签订物业服务合同属违法行为，受到有关法律的制裁和处罚，所以不需要缴纳物业管理费。二、，原告在管理的过程中，没有尽职尽责，并且有违规行为：1、根据中华人民共和国建设部及财政部第165号令《住宅专项维修资金管理办法》第五章法律责任的规定：物业服务企业挪用住宅专项维修资金，情节严重的，除按前款规定予以处罚外，还应由办法资质的部门吊销资质证书；造成损失的，依法赔偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任。物业公司强占在小区利用业主的共有设施设备、通道等停车收费。原告收了停车费、出租商店但是没有用作专项维修基金，收取的专项维修基金是原告报告使用，未经过业主的签字同意；2、2014年至2016年小区业主代表（梁忠、李建联、钟国生、余东明、覃任生、韦耀刚、陈太校等）多次向住建局、物价局、电力局、房管所、城区供电所反映投诉，得到物价局的口头回复：小区为合表制，其收费是按该标准收费，业主三次让物业公司交供电所电网改建但物业公司不给，物业公司说变压器是他和开发商所有。物业的这一行为严重损害了业主的集体经济利益，重复收路灯公摊费1.2元/户，是严重的违法行为。物业费从0.35元/平方米直提到0.55元/平方米。3、物业公司物业服务质量极差，表现在：第一、业主楼顶漏水，楼梯损坏、排水沟堵塞，粪池溢出臭水，都是业主自行或业主集资解决。第二、鼠患成灾，绿化带有鼠窝，都是业主共同处理并集资硬化。第三、制造供电事故多。三、2016年元月份，物业服务企业告知物业费收0.55元/平方米，业主们不同意，几位代表到办公室与物业公司经理协商，对他的做法提出反对意见，但原告不与业主代表协商，不听取广大业主的意见，单方面作出提高服务价格的决定。综合以上法律、法规、条例，请求法院公平、公正评审，驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了如下证据：1、鸿福鑫城小区物业服务合同，拟证明鸿福鑫城小区开发商广西鸿浩房地产开发有限责任公司委托原告鸿达物业公司进行小区物业服务管理；2、被告缴费及欠款明细表、已缴费与未缴费的对比表、已缴费的发票，拟证明被告已缴纳的物业费数额及欠款期间的欠款金额，被告与原告有物业服务关系。3、营业执照，拟证明原告经营主体。4、洪福鑫城维护员安排表、物业服务照片，拟证明原告已经在小区提供物业服务。被告对原告提供的证据1认为是不合法的，按规定开发商在前期物业终止后要移交物业管理给业主委员会，没有业主委员会的就应该移交给业主，但是开发商没有移交，而是与原告签订物业服务合同，这样的合同是无效的；对证据2不予认可，原、被告之间没有签订物业服务合同，被告最初都是按时缴纳物业管理费的，但在2016年元月份开始提高物业管理费，业主不同意物业公司提高价格，但是物业公司不接受业主的意见，未经业主同意也提高了物业管理费；对证据3的真实性没有异议，但是原告与被告及其他业主没有签订物业服务合同，与其无关；对证据4认为物业公司未与业主签订有物业服务合同，原告是强迫提供服务，提供的物业质量差，楼顶漏水不维修而是业主自己维修，如果物业公司没有提高物业管理费，业主也是愿意交的。被告提交了如下证据：《申请报告》、《关于广西鸿浩房地产开发有限责任公司洪福小区用电抄表到户的复函》，拟证明业主代表多次向政府反映，让物业移交鸿福小区的供电设施，相关职能部门没有处理。被告对原告提交的证据认可。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对被告认为有争议的证据，因被告无相反证据予以否认且这些证据与双方诉辩事实具有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系涉案鸿福鑫城小区房屋业主，该房屋建筑面积为128.75平方米，是属于步梯纯住宅型。2009年，鸿福鑫城小区是由该小区的开发商广西鸿浩房地产开发有限责任公司与武宣好运来物业管理有限公司签订前期物业服务合同，由武宣好运来物业管理有限公司提供物业服务。2013年1月15日，鸿福鑫城小区的开发商广西鸿浩房地产开发有限责任公司又与原告签订《鸿福鑫城小区物业服务合同》，协议约定该合同期限自2012年2月1日至2020年1月31日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止，如本合同期满前3个月，业主委员会尚未成立的，双方应就延长本合同期限达成协议；合同还约定了物业服务收费标准，其中步梯纯住宅为0.35元/月×平方米。合同签订后，原告当月进驻该小区进行物业服务管理,被告也按时缴交物业管理费。2016年2月，原告决定提高物业服务收费标准为步梯纯住宅为0.55元/月×平方米后，被告自2016年1月1日起未再交物业管理费。由于部分业主拒交物业管理费，且经原告多次催交物业管理费无果后，原告于2017年7月1日撤出该小区，不再对该小区进行物业服务管理。原告撤出该小区后，被告仍未缴交拖欠的物业管理费。另查明，鸿福鑫城小区自从2008年业主入住后至今未成立业主委员会。本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，鸿福鑫城小区的开发商广西鸿浩房地产开发有限责任公司曾与武宣好运来物业管理有限公司签订了《前期物业管理协议》，但武宣好运来物业管理有限公司于2013年1月撤出该小区时，该小区的业主委员会尚未成立。广西鸿浩房地产开发有限责任公司为了方便小区的物业管理又与原告签订《鸿福鑫城小区物业服务合同》，委托原告进驻该小区进行物业服务管理。虽然本案原、被告双方未签订书面物业服务合同，但原告自2013年1月起为鸿福鑫城小区提供了物业服务，被告亦享受了物业服务并按规定缴交物业管理费至2015年12月，双方之间成立事实上的物业服务合同关系，故被告应当向原告交纳相关的物业费，具体数额由本院根据广西鸿浩房地产开发有限责任公司与原告签订的《鸿福鑫城小区物业服务合同》确定，按原告认可的面积自2016年1月1日至2017年6月30日物业管理费计算为811.13元（128.75平方米×0.35元/平方米×18个月）。原告主张根据相关法律法规的规定已依法提高了物业服务管理收费标准，要求被告按新标准缴交物业管理费，因原告未能提供提高物业管理费收费标准的依据，也没有得到小区的三分之二以上业主的同意，故原告的这一主张，本院不予支持；原告主张要求被告支付逾期缴交物业管理费的违约金125.60元，本院认为，原告所提供的物业服务直接影响到业主的生活环境，业主作为物业服务的对象可直接感受物业服务的质量和水准。本院同期审理的原告诉鸿福鑫城小区业主物业服务合同纠纷系列案件中，业主集中反映原告在服务期间就绿化、卫生、安保等方面存在瑕疵，且原告擅自提高物业管理费收费标准未得到三分之二以上业主同意才致业主拒交物业管理费，本院对原告主张逾期缴交物业管理费违约金的请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告梁忠应支付原告武宣鸿达物业管理有限公司2016年1月1日至2017年6月30日的物业费811.13元；二、驳回原告武宣鸿达物业管理有限公司的其他诉讼请求。上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告武宣鸿达物业管理有限公司负担21元，被告梁忠负担29元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或来宾市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于来宾市中级人民法院。审 判 长  雷 越人民陪审员  陈远周人民陪审员  刘 芳二〇一八年四月十一日书 记 员  陆 清