福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽01民终658号
上诉人（原审被告）：闽侯岐攀农业综合开发有限公司，住所地福建省闽侯县南屿镇南旗村水西38号，统一社会信用代码91350100579255052U。
法定代表人：吴达钦，总经理
委托诉讼代理人：吴仕亮、芳草，北京中银（福州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄燕华，女，1979年1月2日出生，汉族，住福建省连江县。
委托诉讼代理人：ＸＸＸ、吴俊，福建合众天成律师事务所律师。
上诉人闽侯岐攀农业综合开发有限公司（以下简称“闽侯岐攀公司”）因与被上诉人黄燕华房屋租赁合同纠纷一案，不服福州市仓山区人民法院（2017）闽0104民初1871号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
闽侯岐攀公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判闽侯岐攀公司不承担案涉租赁合同解除后的房屋占用费，调整过高的违约金并扣除闽侯岐攀公司已支付的14000元押金。2、由黄燕华负担本案的诉讼费用。事实和理由：1、案涉合同解除后，黄燕华应积极履行管理及合适处置房屋的义务，因其未及时管理导致房屋空置所产生的损失应由其自行承担。首先，案涉租赁合同系黄燕华主动要求解除，其明知合同解除的法律后果，更应积极主动收回案涉房屋以减少损失。在黄燕华实际占有和控制案涉房屋的情况下，相应空置损失应由黄燕华自行承担。其次，虽闽侯岐攀公司有部分物品留在案涉房屋内，但这并不必然导致黄燕华无法自行腾空房屋。由黄燕华一审期间的腾空行为来看，其完全可以在合同解除后通知闽侯岐攀公司腾房或自行在第三人的见证下腾房。再次，合同解除后，在闽侯岐攀公司未继续使用案涉房屋的情况下，相应物业服务费、水电费等不应由闽侯岐攀公司承担。2、据案涉租赁合同第7.3条之约定，计算违约金时应扣除闽侯岐攀公司已缴纳的押金14000元。若违约金金额不足14000元的，剩余部分应作为闽侯岐攀公司的房屋租赁费。此外，一审判决按日百分之零点五计算违约金明显过高，应以银行同期贷款利率为标准且不应超过30%。
黄燕华辩称：1、闽侯岐攀公司并无证据证明其所主张的黄燕华实际占有和控制店面，且其关于其有部分物品留在案涉房屋内不必然导致黄燕华无法自行腾房亦与事实相违背。在黄燕华向闽侯岐攀公司催告履行合同义务后，闽侯岐攀公司仍无视合同约定及解除合同通知，甚至一审法院向闽侯岐攀公司寄送相关应诉材料均被拒绝。黄燕华申请在第三方见证下收房，正是为避免损失扩大。另外，闽侯岐攀公司一方面自认未履行案涉房屋的返还义务，又称解除合同后应由黄燕华承担物业费及相关水电费，存在矛盾。2、关于违约金。首先，案涉合同第7条第2项对于闽侯岐攀公司的违约行为适用的是定金罚则，虽使用了违约金表述，但闽侯岐攀公司向黄燕华缴纳的14000元仍属于履约定金。闽侯岐攀公司因构成违约，无权主张返还。其次，本案不存在叠加计算违约金的情形，合同第7条第4项对闽侯岐攀公司迟延履行合同价款给付义务约定了按日计算迟延违约金。再次，合同法并未对违约金的数额作出禁止性规定，故对于违约金的约定，只要是真实意思表示，就应合法有效。且违约金具有一定的惩罚性，即使没有损失，违约方也应按约支付。根据法律规定，当事人应通过反诉或抗辩方式，请求法院调整违约金数额。但本案中，闽侯岐攀公司怠于行使诉讼权利，其二审中主张违约金过高，不应得到支持。
黄燕华向一审法院诉请：1、确认其与闽侯岐攀公司签订的《店面租赁合同》于2017年4月3日解除；2、判令闽侯岐攀公司立即向其返还租赁房屋并结清应承担的物业费、水电费；3、判令闽侯岐攀公司向其支付所欠租金36828.40元（其中2016年11月份欠租4840元，2016年12月至2017年4月2日欠租31988.4元）；4、判令闽侯岐攀公司向其支付房屋占用费2622元（自2017年4月3日起暂计至4月11日，实际应计至闽侯岐攀公司向其返还租赁房屋之日止）；5、判令闽侯岐攀公司按合同约定向其支付违约金16763.17元；6、判令闽侯岐攀公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2016年3月24日，黄燕华与闽侯岐攀公司签订店面租赁合同，约定：黄燕华将坐落于福州市仓山区金桔路278号中天金海岸三期1层02店面与03店面（面积共约90.4㎡）出租给闽侯岐攀公司；租赁期限自2016年3月1日至2019年11月30日止；2016年3月1日至11月30日期间每月租金7420元，2016年12月1日至2017年11月30日期间每月租金7866元……，以上月租金不包含租赁税费，租赁税由闽侯岐攀公司负责；闽侯岐攀公司应于每月5日前将当月租金存入黄燕华指定账户（户名：黄燕华，账号：62×××06，开户行：建行福州城东支行）；黄燕华于签约当日收取闽侯岐攀公司押金14000元，租赁期满后，若闽侯岐攀公司不续租，经黄燕华验收房屋和结算清楚水、电、物业管理费等费用后，黄燕华于交房当日将全部押金（不计利息）退还闽侯岐攀公司；租金期间，水电费、电话费、物业管理费、租赁税费等费用由闽侯岐攀公司承担；黄燕华在闽侯岐攀公司没有违反合同情况下提前解除合同或租给他人，视为黄燕华违约，黄燕华除退还押金外，还应赔偿闽侯岐攀公司违约金14000元；若闽侯岐攀公司在黄燕华没有违反合同的情况下提前解除合同，视为闽侯岐攀公司违约，闽侯岐攀公司必须结清所有费用，黄燕华可不用退还押金（押金作为违约金）；闽侯岐攀公司逾期支付租金，每逾期一日，由黄燕华按月租金金额的千分之五向闽侯岐攀公司加收违约金，租金拖欠超过一个月，黄燕华有权收回店面，并视为闽侯岐攀公司违约处理；合同若出现争议，双方应友好协商，协商不成时，任何一方均可向晋安区人民法院提起诉讼；合同自签字之日起生效等。合同签订后，闽侯岐攀公司向黄燕华支付了押金14000元，并分别于2016年的10月9日、11月5日通过颜春花账户向黄燕华支付了两笔7420元，于2017年1月26日通过吴达钦支付宝账户向黄燕华支付了10000元。2017年3月24日，黄燕华委托福建合众天成律师事务所律师ＸＸＸ向闽侯岐攀公司出具履行合同义务催告函，确认闽侯岐攀公司已支付2016年9月、10月租金及11月部分租金2580元，催促闽侯岐攀公司于收到函件之日起三日内支付2016年11月剩余部分租金及截至2017年3月5日的租金共计35858元、截至2017年3月14日的电费712.17元及自2016年11月起至房租实际付清之日止按日5‰标准逐月支付的违约金；如逾期支付，即视为解除租赁合同。2017年3月25日，ＸＸＸ向闽侯岐攀公司邮寄出该函件。2017年3月29日，闽侯岐攀公司签收该函件。另，黄燕华已结清讼争店面2016年11月至2017年8月的物业费1446.4元及2017年1月至3月的电费712.17元；黄燕华庭审请求在第三方见证下自行收回讼争租赁房屋。2017年9月4日，黄燕华出具书面材料，确认其于2017年8月31日在第三方见证下收回了讼争租赁房屋，闽侯岐攀公司遗留在租赁房屋内的物品制作清单及拍照固定后迁移至黄燕华为寄存该批物品所专门租赁的位于仓山区北侧利嘉海峡商业城的租赁屋内。
一审法院认为，黄燕华与闽侯岐攀公司签订的店面租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行。黄燕华对闽侯岐攀公司已支付截至2016年10月的租金及2016年11月的部分租金2580元予以确认，予以认可。闽侯岐攀公司后续未再履行租金支付义务，黄燕华在闽侯岐攀公司逾期未付多期租金后委托律师催告履约，闽侯岐攀公司于2017年3月29日收到函件后未于函件告知的三日内履行付款义务，黄燕华按函件告知内容主张解除其与闽侯岐攀公司签订的店面租赁合同，符合合同约定，本院确认双方所签订合同于2017年4月2日解除。涉讼租赁店面至2017年8月31日才由黄燕华自行收回，黄燕华主张以合同约定租金标准计算合同解除后至房屋实际收回之日止的占用费并无不当，予以支持。故闽侯岐攀公司应共计向黄燕华支付截止至2017年8月31日的租金及占用费75634元（7420元-2580元+7866元×9个月）。依据合同约定，租赁期间涉讼店面水电费、电话费、物业管理费、租等费用由闽侯岐攀公司承担，现黄燕华已向物业公司、电力公司结清涉讼店面截至2017年8月的物业费1446.4元及截至2017年3月的电费712.17元，黄燕华诉请闽侯岐攀公司向其支付代垫的物业费1446.4元、电费712.17元，符合合同约定，予以支持。闽侯岐攀公司自2016年11月起逾期履行租金支付义务，黄燕华要求闽侯岐攀公司按合同约定以逾期支付款项为基数按日5‰标准支付违约金，未违反法律规定，予以支持。但双方所签订合同已于2017年4月2日解除，闽侯岐攀公司的逾期付款违约义务于合同解除之日已终止，故违约金仅应计算至2017年4月2日为14947.97元（4840元×5‰×30天+12706元×5‰×31天+20572元×5‰×31天+28438元×5‰×28天+36304元×5‰×28天）。本案店面租赁纠纷系房屋租赁合同纠纷，应由不动产所在地的本院管辖，双方合同中有关管辖权的约定违反法律专属管辖规定，不予认可。
一审法院判决：一、确认黄燕华与闽侯岐攀公司签订的店面租赁合同于2017年4月2日解除；二、侯岐攀公司于判决生效之日起十日内向黄燕华支付租金及房屋占用费75634元；三、闽侯岐攀公司于判决生效之日起十日内向黄燕华支付物业费1445.4元、电费712.17元；四、闽侯岐攀公司于判决生效之日起十日内向黄燕华支付违约金14947.97元；五、驳回黄燕华的其他诉讼请求。案件受理费6810元，由闽侯岐攀公司负担。公告费（凭公告费收据），由闽侯岐攀农业综合开发有限公司承担。
二审中，当事人未提交新的证据，双方对一审查明的事实均无异议，本院确认一审法院查明的事实正确。
本院认为：关于房屋占用费。在黄燕华函告解除租赁合同后，及时腾空租赁房屋应属闽侯岐攀公司的义务履行范畴。现有证据无法证明闽侯岐攀公司曾积极主动地与黄燕华办理案涉房屋的交接手续，且该公司亦确认合同解除后仍有部分物品存放于租赁房屋未予处理，故闽侯岐攀公司存在未及时腾房之违约行为。黄燕华对此并无过错，其有权行使其法定或约定的权利。一审期间，黄燕华向法院申请，并在第三方见证下收回案涉租赁房屋，正是及时采取有效措施，积极防止损失扩大之行为。故闽侯岐攀公司关于黄燕华在合同解除后未及时收回案涉房屋，房屋空置的损失应由其自行承担之上诉意见，与客观事实不符，亦缺乏法律依据，本院不予采纳。
关于物业服务费、水电费等费用。2017年4月2日至2017年8月31日案涉租赁房屋处于空置状态，此期间产生的物业服务费、水电费等费用系黄燕华因闽侯岐攀公司违约而遭受的实际损失，闽侯岐攀公司应予赔偿。闽侯岐攀公司关于合同解除后未继续使用案涉房屋，不应承担物业服务费、水电费用之上诉意见，本院亦不予采纳。
关于违约金。首先，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，本案中，虽承租方闽侯岐攀公司逾期支付租金的行为是导致案涉租赁合同解除的原因，但合同解除与逾期支付租金分属不同的违约情形。案涉租赁合同已就两种违约情形分别约定了不同的违约金或违约损失的赔偿额的计算方式。现闽侯岐攀公司出现了两种违约情形，黄燕华作为出租方分别向其主张违约责任未违反法律规定亦符合双方的约定。根据案涉合同第7.3条关于“若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方必须结清所有费用后，甲方可不用退还押金给乙方（押金作为违约金）。”之约定，闽侯岐攀公司逾期支付租金，已构成单方违约，其向黄燕华缴纳的14000元押金，黄燕华可不予退还。故闽侯岐攀公司关于已缴纳的14000元押金应折算为违约金之上诉意见，与合同约定不符，本院不予采纳。其次，因闽侯岐攀公司所负有的是金钱给付义务，其逾期付款给黄燕华造成的实际损失应为利息损失，一审法院虽按双方约定的日利率5‰计算逾期利息，但基于一审法院对该部分利息仅计算至合同解除之日（即2017年4月2日）止，并未计算至闽侯岐攀公司还清款项之日，且一审法院计算的该部分逾期利息金额14947.97元相对于案涉租金及房屋占用费75634元，亦未明显过高。故上诉人要求对该部分利息予以调整的上诉意见，本院不予采纳。
综上所述,闽侯岐攀公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费6810元，由闽侯岐攀农业综合开发有限公司负担；一审案件受理费按一审判决执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈光卓
审 判 员 陈 辉
审 判 员 薛闳引
二〇一八年三月二十日
法官助理 蔡思婷
书 记 员 郑菡君