辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽01民终5098号
上诉人（原审被告）：张宝化，女，1977年3月8日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区。
被上诉人（原审原告）：广州港联不动产服务股份有限公司沈阳分公司，住所地沈阳市沈北新区人和街170-1号。
法定代表人：李平，该公司总经理。
委托诉讼代理人：侯丹，女，1980年2月15日出生，汉族，系该公司工作人员。
委托诉讼代理人：董小川，男，1982年4月29日出生，汉族，系该公司工作人员。
上诉人张宝化因与被上诉人广州港联不动产服务股份有限公司沈阳分公司（以下简称“广州港联沈阳分公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市苏家屯区人民法院（2018）辽0111民初1287号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
张宝化上诉请求：撤销一审判决。事实和理由：1.房屋存在漏雨、墙皮脱落等情况；2.园区内物业服务不到位；3.电梯费乱收，应予纠正。
广州港联沈阳分公司辩称，房屋出现质量问题与我物业公司无关，我方已经多次与开发商进行沟通，给业主进行维修。上诉人主张树木清理不到位的问题，我物业公司有专门的人员进行维护。上诉人主张门卡更新失灵的问题，我园区单元门刷门卡就能进入，不需要密码。上诉人主张园区门常年堵住，我方有专门物业人员对其进行管理。上诉人主张小区内车辆随意停放，造成安全隐患，我园区柏油路上会有时有车辆停放，原因是园区业主主张往园区内送东西，但是我们保安人员会定时往外清理。上诉人主张入户门维修不到位，造成门牌丢失，所有的入户门的维修归施工单位负责（质保期内）。上诉人提出的电梯乱收费的情况，每部电梯每户按两个人收取，每个月收取的电梯费与维保费基本持平。
广州港联沈阳分公司向一审法院起诉请求：请求判令被告给付原告拖欠的物业费用人民币3,868.13元，电梯费人民币576元，滞纳金人民币1,411.87元。
一审法院认定事实：2012年12月30日，原告中标沈阳“北国奥林匹克花园”住宅区（一期、二期）前期物业服务项目，原告与开发商沈阳新朋房地产开发有限公司就“北国奥林匹克花园一期”签订前期物业服务合同，约定暂定委托管理期限为一年，即2012年10月22日至2013年10月22日，住宅的物业服务费标准为每月每平方米人民币1.8元。2013年9月10日原告与沈阳新朋房地产开发有限公司签订前期物业服务补充合同，约定原告继续对本物业提供服务，服务期限为2013年10月22日至2014年10月22日。2014年原告与沈阳新朋房地产开发有限公司再次签订前期物业服务补充合同，约定服务期限自2004年7月1日起至业主委员会代表业主大会与选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效为止。被告系“北国奥林匹克花园”32#3-2-2的业主，该房屋建筑面积为89.54平方米，自2015年6月30日起至2017年6月29日被告未交纳物业费共计人民币5,855.99元。
一审法院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，被告作为业主享受物业服务，应承担交纳物业服务费的义务。现被告拒绝交纳物业费已构成违约。关于被告应缴纳从2015年6月30日起至2017年6月29日物业费数额的问题，因在庭审中被告主张原告物业管理及服务不到位，园区内存在多处广告及广告费用处分存在的问题，应能认定原告对被告所住小区的物业管理存在瑕疵，且园区内广告费用应抵扣部分业主物业费用，故一审法院酌情减免被告10%的物业费。关于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，因该合同系格式条款，且为原告与沈阳新朋房地产开发有限公司，该约定加重了业主的负担，且原告在服务中存在瑕疵，故对该请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条之规定，一审法院判决如下：一、被告张宝化给付原告广州港联不动产服务股份有限公司沈阳分公司从2015年6月30日起至2017年6月29日的物业费人民币3,868.13的90%，即人民币3,481.32元，此款于本判决生效后10日内一次性付清。二、被告张宝化给付原告广州港联不动产服务股份有限公司沈阳分公司从2015年6月30日起至2017年6月29日的电梯费人民币576元，此款于本判决生效后10日内一次性付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告广州港联不动产服务股份有限公司沈阳分公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取，由被告负担。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因案涉《前期物业服务合同》系建设单位与广州港联沈阳分公司的真实意思表示，且合同内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法、有效。该合同对包括张宝化在内的小区内全体业主均具有法律约束力。现广州港联沈阳分公司对涉案园区提供物业服务，张宝化理应交纳物业费，故一审法院判令张宝化继续履行交纳物业费的判决并无不当。
关于张宝化提出广州港联沈阳分公司的物业服务存在不做为、园区管理混乱、脏乱差等问题的上诉主张，本院认为，一方面，业主维护自身权益应当采取正确的方式，物业公司提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，则会造成物业服务企业运营经费愈加不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。本案中，即便园区内存在上述问题，也只能说明物业公司的服务存在瑕疵，并未构成根本违约，张宝化不能以此作为拒绝交纳物业费的理由。如业主对物业服务公司的服务不满时，应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决，进而使物业公司的服务质量不断提升；法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利；另一方面，一审法院亦根据广州港联沈阳分公司提供物业服务的实际情况，并综合考虑广州港联沈阳分公司的过错程度等情况，对张宝化自2015年6月30日起至2017年6月29日期间应交纳的物业费予以酌减10%，并无不当之处。故对张宝化的该项上诉主张，本院不予支持。
关于张宝化提出房屋存在漏雨、墙皮脱落等情况，物业公司未尽到维修义务，因此不应交纳物业费的上诉主张，本院认为，因张宝化所提到的上述问题系属房屋质量问题，与本案不属于同一法律关系，张宝化可就此问题向开发公司主张相应权利，故对张宝化的该项上诉主张，本院亦不予支持。
关于张宝化提出涉案房屋系一人居住，不应按2人收取电梯费的上诉主张，本院认为，虽依照沈阳市物价局的通知，电梯运行服务收费标准按每人每月12元收取。但根据本案庭审调查及张宝化提供的房产证、收款收据等证据可以证明，涉案房屋常住人口为1人。据此计算，2015年6月30日起至2017年6月29日期间的电梯费应为人民币288元，而非人民币576，一审法院按2人标准判令张宝化交纳电梯费不妥，应予纠正。本院对张宝化的上诉主张予以支持。
综上所述，张宝化的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持沈阳市苏家屯区人民法院（2018）辽0111民初1287号民事判决第一项，即“一、被告张宝化给付原告广州港联不动产服务股份有限公司沈阳分公司从2015年6月30日起至2017年6月29日的物业费人民币3,868.13的90%，即人民币3,481.32元，此款于本判决生效后10日内一次性付清”；
二、撤销沈阳市苏家屯区人民法院（2018）辽0111民初1287号民事判决第三项，即“三、驳回原告广州港联不动产服务股份有限公司沈阳分公司的其他诉讼请求”；
三、变更沈阳市苏家屯区人民法院（2018）辽0111民初1287号民事判决第二项，即“二、被告张宝化给付原告广州港联不动产服务股份有限公司沈阳分公司从2015年6月30日起至2017年6月29日的电梯费人民币576元，此款于本判决生效后10日内一次性付清。”为“上诉人张宝化于本判决生效之日起10日内给付被上诉人广州港联不动产服务股份有限公司沈阳分公司从2015年6月30日起至2017年6月29日期间的电梯费人民币288元”；
四、驳回双方当事人的其他诉讼请求。
如逾期未履行上述给付义务,应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，由上诉人张宝化承担50元，由被上诉人广州港联不动产服务股份有限公司沈阳分公司承担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 贾宏斌
审 判 员 姜会军
审 判 员 韩彩霞
二〇一八年五月十六日
法官助理 訾丽静
书 记 员 张潇元
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。