江西省上饶市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣11民终967号
上诉人（原审被告、反诉原告）：赵刚，男，1982年8月28日出生，汉族，江西省上饶市人，个体经营户，家住江西省上饶市。
上诉人（原审被告、反诉原告）：罗燕，女，1985年1月16日出生，汉族，江西省玉山县人，个体经营户，家住江西省上饶市。
二上诉人共同委托诉讼代理人：李俊明，江西淮玉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨礼花，女，1973年7月25日出生，汉族，江西省玉山县人，经商，家住江西省玉山县。
上诉人赵刚、罗燕因与被上诉人杨礼花房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省玉山县人民法院（2017）赣1123民初1199号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
赵刚、罗燕上诉请求：1、撤销江西省玉山县人民法院（2017）赣1123民初1199号民事判决第一、三、四项。2、改判被上诉人立即将涉案电梯安装完毕并交付给上诉人使用。3、改判被上诉人立即支付上诉人电梯安装返工损失22,500元。4、改判被上诉人立即支付上诉人重新购买电梯配件费用30,519元。5、改判被上诉人立即返还上诉人房租124,200元。6、改判被上诉人立即支付上诉人租赁房屋维修费44,000元。7、改判被上诉人赔偿上诉人2015年12月25日起截至2017年6月24日的经营损失570,000元，并赔偿2017年6月24日起直至电梯安装完毕并交付使用之日止的损失（损失按每天1,000元的标准计算）。8、由被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：1、一审法院认定上诉人、被上诉人间的电梯安装的约定无效，显然错误。合同的基本原则是实行意思自治，法律并无禁止两上诉人自行对租赁房屋进行电梯安装的内容加以约定。双方在合同中特别约定了“……未安装好，则不收房租”，该约定法律并不禁止。至于约定之后电梯安装审批与否，并不影响合同约定的效力，若未审批，也只将面临不能安装或遭遇行政处罚的问题。况且，电梯不能顺利按时得以安装完工并投入使用的原因与责任在于被上诉人。一审法院仅仅以《城乡规划法》规定电梯安装需取得许可证为由而认定上诉人、被上诉人之间的电梯安装约定无效显然是错误的，曲解了行政强制性规定与合同效力强制性规定的区别。法院不应支持被上诉人要求上诉人支付租金的请求。上诉人已交的房租，被上诉人应当依约返还给上诉人。2、双方租赁关系达成及之前，被上诉人就许诺并保证租赁物可进行电梯安装且其会将电梯安装好并办好电梯安装行政审批手续，也正因此上诉人才决定与被上诉人达成租赁关系。而事实上，被上诉人违反诺言，隐瞒与邻里的矛盾，导致电梯未能得以顺利完工。电梯未能安装并投入使用，上诉人遭受经营损失是必然的，被上诉人应予赔偿。3、上诉人提出电梯安装过程中因行政执法措施所受损失的主张，一审法院以上诉人未提供处罚依据为由不予支持是错误的。行政处罚依据固然是一种证据，但不能排除其他证据的合法性。另，一审法院在认定因被上诉人与他人有纠纷而导致上诉人电梯安装返工损失15,000元的基础上，又认定双方都有过错是错误的，上诉人毫无过错可言。4、依照法律规定，租赁房屋维修并非必须经出租人同意，且客观上上诉人自行维修是在多次要求被上诉人维修未果的情况下的自救行为，否则有碍生活经营。一审法院以上诉人维修房屋时未经被上诉人同意为由，对上诉人要求被上诉人承担维修费用的主张不予支持，属于适用法律错误，也有失公允。
杨礼花辩称：房屋建造时没有任何人阻挠，装电梯时有人阻拦。因上诉人更换了电梯承包人，电梯安装问题其实是电梯公司的问题，被上诉人出于人情，愿意承担电梯修缮费用。如果上诉人不愿直接出面追究电梯公司的责任，可以全权委托被上诉人处理。房屋租赁期间的修缮费用也可以协商，有事实依据的话被上诉人会考虑。
杨礼花向一审法院起诉请求：1、判令两被告支付原告房屋租金，从2016年6月1日始算至2017年11月30日止共计372,600元整，并支付相应的滞纳金。滞纳金按月利率2%计，从2016年6月1日始付至租金付清为止。截止2017年5月30日，应付滞纳金为44,712元（即第一笔欠付的半年租金124,200元×2%×12个月＋第二笔欠付的半年租金124,200元×2%×6个月=44,712元）；2、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：被告赵刚和被告罗燕系夫妻。原告（反诉被告）杨礼花将其共有的位于玉山县将军庙A1幢第3层中4号、A1幢3-5号、A1幢第3层12号出租给被告赵刚经营网吧，并于2015年9月20日双方签订了《房屋租赁协议》，约定原告出租给被告租赁时间六年，从2015年12月1日起到2021年11月30日止。给予被告装修期限70天，装修期内不计房租。第一年、第二年按20,700元每个月计算，年租金计248,400元，第三年、第四年按每个月23,400元计算，年租金280,800元，第五、六年按每月27,000元，年租金320,400元，以上房租为原告净得收入，租赁房屋押金第一年月租金的三个月62,100元，租金支付第一次签本协议时付清押金和房租，房租半年交一次，先交后用，下次交租时间为2016年4月20日，被告应按交租时间交纳房租，如是拖延三天后，原告可以按每天收取滞纳金计算1%，本滞纳金也可以在被告押金中扣除。本三楼在经营起需做一台电梯直达三楼，双方事先约定以十大品牌为准，价格在27万左右，电梯费用在27万，双方事先协商好，被告支付20万元，原告支付7万元，以后多少，双方支付按现在的比例投资。补充内容：该电梯如果因甲方给的装修期内未按时完成，超过的时间不收乙方的房租。2015年9月20日，被告向原告杨礼花交了6个月的房租计124,200元，原告并收取了被告按合同约定应交的押金62,100元。之后被告赵刚即开始组织房屋装修，房屋于2015年12月10日左右装修完毕，网吧自2015年12月25日开始试营业。合同签订后，原告杨礼花和被告赵刚共同委托上饶市巨通电梯有限公司安装电梯。并支付了该公司电梯零件款72,000元。后于2015年12月1日，被告赵刚又和上饶市博通电梯有限公司签订安装电梯的合同，赵刚支付了博通公司电梯合同款13万元。另查明，被告赵刚在做电梯时，因原告杨礼花与对面商用楼业主有矛盾，阻止建造电梯，为此双方多次发生纠纷。产生了返工损失15,000元。
一审法院认为，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”的规定，原、被告双方签订的租赁协议中安装电梯的约定无效，但该部分约定无效，不影响协议其他部分的效力，其他部分仍然有效，故对原告要求被告支付2016年6月1日始算至2017年11月30日止共计372,600元整租金的请求依法予以支持。原告要求滞纳金按月利率2%计算，从2016年6月1日始付至租金付清为止，因双方有约定，依法予以支持。对被告（反诉原告）要求原告杨礼花（反诉被告）反诉被告立即将涉案电梯安装完毕并交付给反诉原告使用并返还已付租金124,200元的诉讼请求，不予支持；反诉原告要求反诉被告赔偿损失570,000元并赔偿2017年6月25日起直至电梯安装完毕并交付使用之日止的损失没有事实依据，故对反诉原告的该请求，也不予支持。被告赵刚为安装电梯支付了上饶市博通电梯有限公司13万元，支付了上饶市巨通公司电梯零件款7.2万元，共计支付了20.2万元，按照双方合同约定，原、被告支付电梯的比例为26%和74%，那么原告（反诉被告）应承担的金额为52,520元，对反诉原告超出该请求的部分不予支持。因原告与他人有纠纷导致被告赵刚做电梯时产生返工损失15,000元，因双方都有过错，故各自支付费用由各自承担。被告（反诉原告）提出玉山县综合执法局于2016年4月没收了部分电梯配件，后重新购买花去30,519元，但被告没有提供相关的处罚依据证明，故对被告（反诉原告）的该反诉请求，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修……”人的规定，反诉原告未提供证据证明维修房屋时经出租人即反诉被告的同意，对反诉原告要求反诉被告支付房屋维修费用40,000元的诉讼请求，不予支持。被告赵刚与被告罗燕系夫妻，且该网吧的工商登记上的投资人是罗燕，依照《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条“……但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或基于夫妻双方共同意思表示的除外”的相关规定，对原告要求被告罗燕与赵刚共同承担租金的诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第二百一十二条、第二百二十一条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条及《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条的规定，判决如下：一、由被告（反诉原告）赵刚、罗燕于判决生效后十日内支付原告（反诉被告）杨礼花自2016年6月1日至2017年11月30日止的租金共计人民币372,600元并按月利率2%支付上述租金的滞纳金自2016年6月1日起至租金付清之日止;二、由原告（反诉被告）杨礼花于判决生效后十日内支付被告（反诉原告）赵刚、罗燕支付因安装电梯而产生的费用52,520元；三、由原告（反诉被告）杨礼花于判决生效后十日内支付被告（反诉原告）赵刚、罗燕因安装电梯而产生的返工损失计人民币7,500元(原告已支付)；四、驳回反诉原告赵刚、罗燕其他诉讼请求。本案本诉受理费7,560元，反诉受理费6,206元，合计人民币13,766元，由原告(反诉被告)杨礼花负担1,113元，由被告（反诉原告）赵刚、罗燕负担12,653元。
本院二审期间，双方当事人均未提供新的证据。
经审理查明，上诉人赵刚在做电梯时，因被上诉人杨礼花与对面商用楼业主有矛盾，阻止建造电梯，为此双方多次发生纠纷，产生了返工损失22,500元。其他事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”，该规定仅仅是要求电梯安装使用前，需向有关部门申请办理许可证，并未强制规定有关部门或个人不得安装电梯，故2015年9月20日上诉人赵刚与被上诉人杨礼花签订的《房屋租赁协议》中关于安装电梯的约定，并不违反法律的强制性规定，该约定合法有效。上诉人提出一审法院认定上诉人、被上诉人之间的电梯安装约定无效是错误的理由成立，本院予以支持。本案上诉人、被上诉人在协议签订后，双方即共同委托上饶市巨通电梯有限公司安装电梯，并支付了该公司电梯零件款72,000元。后2015年12月1日上诉人赵刚又和上饶市博通电梯有限公司签订安装电梯的合同，上诉人赵刚为此支付了博通公司电梯合同款13万元，可见双方都在配合履行电梯安装的约定。根据2015年12月1日上诉人赵刚与上饶市博通电梯有限公司签订的《电梯供货合同》第9.4条的约定“如无特别情况，乙方（即上饶市博通电梯有限公司）承诺在甲方（即赵刚）满足5.0条款规定的前提下，于2015年12月25日完工……”，而根据江西省玉山县人民法院（2016）赣1123刑初170号刑事判决书中认定的“被告人赵刚打算建造升降电梯直通三楼的“网鱼网咖”店，而对面商用楼主刘裕玲因与杨慧有矛盾，阻止其建造电梯，为此双方多次发生纠纷。”，可知，因被上诉人杨礼花与对面商用楼主有矛盾的原因，导致上诉人赵刚在被上诉人给的装修期内不能正常完成电梯安装工作。根据江西省玉山县人民法院（2016）赣1123刑初170号刑事判决书认定的最后一次阻拦上诉人赵刚建电梯的时间是2016年5月2日，同时结合《房屋租赁协议》第七条约定的“该电梯如果因甲方（即被上诉人杨礼花）给的装修期内未按时完成，超过的时间不收取乙方（即上诉人赵刚）的房租”，本院酌定不收取房租的时间为六个月。之后被上诉人通过短信多次与上诉人罗燕、电梯安装公司协商电梯安装事宜，但上诉人罗燕未予回应，电梯安装工作一直搁置至今，该行为视为双方已实际终止安装电梯的合作。因自2015年12月25日上诉人网吧试营业起至今，上诉人经营的网吧均处于营业状态，上诉人理应支付2016年12月1日起至2017年11月30日的租金及相应的租金滞纳金，故上诉人要求自始不付房租以及已付的124,200元房租应予返还的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。因《房屋租赁协议》中对电梯安装的约定是按比例出资共建，谁承建只要按合理市场价格均可以，可知，关于电梯安装的问题并不是被上诉人的义务，况且2015年12月1日上诉人赵刚更换了电梯安装公司，自行与上饶市博通电梯有限公司签订了安装电梯的合同，上诉人赵刚负责对外承建电梯，故上诉人提出被上诉人立即将涉案电梯安装完毕并交付给上诉人使用的请求，本院不予支持。上诉人要求被上诉人支付上诉人电梯安装返工损失22,500元的主张，与本院查明的事实相符，应予支持。上诉人要求被上诉人支付因玉山县综合执法局没收了部分电梯配件，后重新购买电梯配件费用30,519元的主张，因未提供相关证据予以证实，本院不予支持。上诉人要求被上诉人支付租赁房屋维修费44,000元的主张，因上诉人未提供证据证明其维修房屋时经被上诉人同意，且相关费用只提供了部分收款收据，故本院不予支持。上诉人要求被上诉人赔偿经营损失570,000元，并赔偿2017年6月24日起直至电梯安装完毕并交付使用之日止的损失，没有事实依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人赵刚、罗燕的上诉理由部分成立，应予采纳。原审判决部分事实认定错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持江西省玉山县人民法院（2017）赣1123民初1199号民事判决第二项、第四项；
二、撤销江西省玉山县人民法院（2017）赣1123民初1199号民事判决第一项、第三项；
三、上诉人赵刚、罗燕于判决生效后十日内支付被上诉人杨礼花自2016年12月1日至2017年11月30日止的租金共计248,400元并按月利率2%支付上述租金的滞纳金自2016年12月1日起至租金付清之日止；
四、被上诉人杨礼花于判决生效后十日内支付上诉人赵刚、罗燕因安装电梯而产生的返工损失22,500元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件本诉受理费7,560元，反诉受理费6,206元，合计13,766元，由上诉人赵刚、罗燕负担9,224元，被上诉人杨礼花负担4,542元；二审案件受理费12,653元，由上诉人赵刚、罗燕负担8,478元，被上诉人负担4,175元。
本判决为终审判决。
审判长 郑晓霞
审判员 程 锐
审判员 余林娣
二〇一八年七月二日
书记员 李熙韵