温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温鹿民初字第738号
原告：温州市房地产公司,住所地温州市鹿城区县后巷解北大楼二楼。
法定代表人：林平，总经理。
委托代理人：杨康乐、徐登敏，浙江嘉瑞成律师事务所律师。
被告：徐胜华，男，1962年10月29日出生，汉族，住温州市瓯海区。
委托代理人：潘成波，浙江中坚律师事务所律师。
原告温州市房地产公司为与被告徐胜华房屋租赁合同纠纷一案，�本院起诉，本院于2014年3月14日受理后，依法由审判员李元独任审判，于同年4月30日公开开庭进行了审理。原告温州市房地产公司的委托代理人徐登敏，被告徐胜华的委托代理人潘成波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告温州市房地产公司诉称：2010年8月17日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定被告向原告承租原告所有的温州市鹿城区广场路皇家大厦142-1号房屋，面积201.5平方米，租期从2010年7月1日至2011年6月30日，租金每月一万元，每半年付一次，应提前一个月支付，若超时付款，原告每日按应缴租金千分之三收取滞纳金。2011年6月30日租赁期届满前夕，双方协商续租事宜，因原告系国有企业，需严格遵守按评估租金价格签订租赁合同的规定。经评估，涉案房屋年租金水平为19.34万元（以2011年5月11日为评估时点），故原告要求按此评估价续签租�合同，但被告要求继续按原年租金12万元续租，双方未能达成一致故未续签租赁合同，但被告继续占用涉案房屋至今。经评估，涉案房屋租金水平在评估时点2012年6月20日为16.93万元；评估时点2013年1月14日为157170元。被告曾于2012年2月21日、3月27日两次向原告汇款各6万元，共计12万元。原告曾多次致电被告，并于2013年4月10日、4月26日向被告发律师函要求其补缴租金、租金差额及滞纳金；2013年5月29日，原告再次发函要求其接函15日内腾退、交还租赁房屋，补缴租金及滞纳金，但被告仍无回应。现请求判令：1、被告支付租金360578元及滞纳金（自2011年7月1日起计算至实际付清租金之日止，每日按逾期应缴租金千分之三计算，暂计算至2014年3月31日为219579元）；2、被告将温州市鹿城区广场路皇家大厦142-1号房屋予以腾退、恢复原状，并交还原告；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告徐胜华辩称：1、双方签订的房屋租赁合同到期后，没有再续签书面合同，故双方存在不定期租赁关系；原合同到期后，被告已交付一年租金12万元，原告收取后没有提出异议，可视为这一年租金按12万元计算。2012年7月1日后因双方就租金问题发生争执，故被告未付租金。2、原告对2011年7月1日到2012年6月30日租金的主张没有依据；原告主张的租金标准不合理，即使原告是国有企业，但合同要双方协商，不能由其单方定价。3、合同到期后，双方没有签订新的合同，也没有约定违约金，原告所称千分之三的违约金标准过高，即使计算损失也应从起诉之后按银行贷款利率进行计算。4、原告并没有诉请解除合同，如解除双方租赁关系，被告同意腾退房屋，解除时间应为2013年6月30日。
经审理，本院认定本案事实如下：2010年8月17日，原、被告双方签订《�屋租赁合同》，约定由被告承租原告所有的温州市鹿城区广场路皇家大厦一层142-1号房屋，面积201.5平方米；租期从2010年7月1日至2011年6月30日，租金每月一万元，每半年付一次，应提前一个月支付；若超时付款，原告每日按应缴租金千分之三收取滞纳金；乙方拖欠租金达一个月的，甲方可随时终止合同，收回房屋，没收保证金。上述租赁合同期限届满后，双方未再签订书面租赁合同，但被告继续占有使用涉案房屋，并分别于2012年2月21日、3月27日各向原告汇款6万元，共计12万元，此后未再支付租金。2013年4月10日，原告向被告邮寄律师函，要求被告在接函后五个工作日内与原告办理结算，按各年租金评估价缴纳拖欠租金或租金差额、滞纳金；未在上述期限内补缴租金及滞纳金，则按合同和法律规定追究逾期支付租金的法律责任，并要求被告立即腾退、交还房屋。该函未能妥投。2013年4月26日，原告再次向被告发出律师函，重申上述内容，并将律师函张贴于涉案房屋门上。同年5月29日，原告再次向被告发出律师函，要求被告接函后15日内腾退涉案房屋交还原告，并与原告办理结算，按各年租金评估价格缴纳拖欠的租金、租金差额及滞纳金。该函于同年5月31日退回。另查明，原告系国有企业，涉案房屋年租金经评估在评估时点2011年5月11日为19.34万元；评估时点2012年6月20日为16.93万元；评估时点2013年1月14日为157170元。
以上事实有原告提供的企业法人营业执照、组织机构代码证、被告身份信息、房屋租赁合同、房屋所有权证、皇家大厦一层局部修测分层分户平面图及建筑面积汇总表、温州银行收款记录、2013年4月10日及2013年5月29日的律师函、EMS邮件信封、详情单、改退批条、全程跟踪查询单、2013年4月26日律师函及现场粘贴律�函的照片、房地产估价报告三份等证据以及当事人陈述等予以证实。原告另提供温国资委[2010]290号《关于规范市属企业国有资产租赁行为的意见》、温城投司[2013]290号《温州市城市建设投资集团有限公司国有资产租赁管理办法》以及原被告双方自2006年至2009年间签订的关于涉案房屋租赁合同四份，以证明原告作为国有企业必须遵循先评估后出租的规定以及被告长期租赁涉案房屋，双方已形成交易习惯，先付租金后使用。本院认为，上述文件是相关部门对国有企业出租国有资产的制度规定，而房屋租赁合同需双方达成合意，在未经协商一致的情况下，上述证据不能作为原告方要求现租金标准的依据，本院不予采信。关于原告长期租赁涉案房屋的事实双方并无异议，上述租赁合同四份可予认定，但根据上述合同，原告自2006年承租涉案房屋直至签订本案合同，其租金标�一直是每年12万元。
本院认为：原、被告双方签订的房屋租赁合同意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人应按约定全面履行义务。根据《合同法》第二百三十六条规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案双方租赁合同中约定租赁期限为2010年7月1日至2011年6月30日，年租金为12万元。被告在租赁合同期限届满后继续使用租赁房屋，并按原标准支付一年租金，虽然支付时间与原合同约定不一致，但原告在被告继续使用涉案房屋并按原标准支付租金后未明确表示异议，故双方的租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。据《合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合�。据双方租赁合同约定，被告拖欠租金达一个月的，原告可随时终止合同，收回房屋。本案中，被告在合同期限届满后已支付租金12万元，故应视为已支付租金至2012年6月30日。被告此后未再支付租金，原告依约可以终止合同，收回房屋。原告自2013年4月起三次以邮件或张贴方式要求被告支付租金、腾退房屋，虽然邮件未妥投，但据邮件改退批条记载均为与原告本人联系后拒收，且原告庭审中也承认对张贴律师函一事知情，故本院认定原告最后一次发函退回之日即2013年5月31日视为双方合同解除之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因此，对原告要求被告腾退涉案房屋，恢复原状交还原告的诉请请求，应予支持。
关于原告主张的租金，因双方�租赁合同期限届满后继续形成不定期租赁关系，且被告已按原标准继续支付租金，故原告应继续按原合同标准支付租金直至合同解除之日，即自2012年7月1日至2013年5月31日，共计11万元。合同解除之后原告继续使用涉案房屋的，应按租金标准支付占有使用费至实际腾空退还之日止。关于原告主张的滞纳金，在性质上属于违约损失的范畴，双方在合同中约定逾期支付租金的滞纳金每日按应缴纳租金千分之三收取，被告提出标准过高应予调整的抗辩。本院认为，双方约定的滞纳金标准过高，且原告所主张的自2011年7月1日起计收滞纳金明显不合理，故本院予以调整，酌定滞纳金按同期贷款利率自租赁合同解除次日起计算。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条、第二百三十六条，最高人民法院《关于适用〈中华人民�和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：
一、被告徐胜华于本判决生效之日起十日内支付原告温州市房地产公司租金11万元及滞纳金（以上述租金为基数按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率自2013年6月1日起计算至本判决确定的履行之日止）；
二、被告徐胜华于本判决生效之日起三十日内腾空温州市鹿城区广场路皇家大厦一层142-1号房屋，并恢复原状交还原告温州市房地产公司；被告徐胜华于实际腾空之日支付原告温州市房地产公司占有使用费（按每月1万元标准自2013年6月1日起计算至实际腾空之日止）；
三、驳回原告温州市房地产公司的其他诉讼请求。
案件受理费9602元，减半收取4801元，由原告温州市房地产公司负担2400元，被告徐胜华负担2401元。
如未按本判决指定的期间履行给�金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审判员 李 元
二〇一四年七月十一日
书记员 白蓓丽
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条第二款：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条第一款：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百三十六条：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。