上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0114民初9864号
原告：殷发忠，男，1967年10月4日出生，汉族，住安徽省。
委托诉讼代理人：陈志群，上海柏年律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙永振，上海柏年律师事务所律师。
被告：韩飞，男，1979年11月12日出生，汉族，住江苏省。
委托诉讼代理人：李少英，上海旭泽律师事务所律师。
原告殷发忠与被告韩飞房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员张开红独任审判，公开开庭进行了审理。原告殷发忠及其委托诉讼代理人孙永振，被告韩飞及其委托诉讼代理人李少英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告间的租赁关系；2、判令被告支付原告2016年1月15日至2017年2月26日期间的租金人民币(以下币种同)489,142.42元；3、判令被告搬出承租场所内的全部物件，腾空租赁场地及房屋，并支付自2017年2月27日至完全交付租赁场所之日止的房屋占用费。庭审中，原告变更第2、3项诉讼请求为判令被告支付原告2016年1月15日至2017年5月30日期间的房屋使用费186,015.72元。
事实和理由：2013年1月14日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告将位于上海市嘉定区原娄塘镇(现为嘉定工业区)赵厅村战斗路XXX号厂区内部分厂房(以下称系争房屋)出租给被告使用，租赁期限为3年，自2013年1月14日起至2016年1月14日止。合同另约定，本合同提前终止或有效期届满，原、被告双方未达成续租协议的，被告逾期不搬离设备或不归还原告物业的，应向原告加倍支付租金。2016年1月，合同履行期限届满后，原、被告双方未再签订书面的租赁合同，被告仍继续占有、使用租赁物，且增加了租赁使用面积。2017年2月，原告先后向被告发出《催款通知》及《限期搬离通知书》，要求被告按照现有使用面积支付租金及通知被告搬离并缴清拖欠的租金。但被告至今仍未付清拖欠的租金，故原告诉至本院。
被告辩称，不同意原告的诉讼请求。被告租用原告的厂房属违法建筑，合同应属无效，故双方不存在租赁关系。被告已经支付房屋使用费至2017年1月31日，假设房屋使用费计算至2017年5月30日，未付金额也应为105,333元。另外，被告从2017年4月15日开始陆续归还租赁场地，因搬离期间并未完全使用原来约定的全部场地，如果法院支持原告要求被告支付房屋使用费的主张，也请求对此期间的费用酌情予以减少。目前被告已经搬离系争房屋。
本院经审理认定事实如下：2013年1月14日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告将系争房屋出租给被告使用，租赁期限为3年，自2013年1月14日起至2016年1月14日止，年租金268,000元，实行一年租金分两次支付的原则，签订合同之日起先付当年的半年租金，以此类推。在租赁期满前三个月内，被告应提前通知原告，经原告同意后，在同等租赁条件下，被告有优先承租权，但原、被告双方需重新签订租赁合同。合同另对其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告按约向被告交付了系争房屋，被告按约向原告支付了租金。合同履行期限届满后，双方未再签订书面的房屋租赁合同，被告仍继续使用系争房屋，且增加了租赁面积。2016年5月至2017年1月期间，被告共计向原告支付租金33万元。2017年2月15日，原告以案外人上海科某金属制品有限公司(以下简称科某公司)名义以EMS方式向被告发出催款通知，要求被告按照现有使用面积支付租金。同年2月17日，原告以科某公司名义向被告发出限期搬离通知书，要求被告在10日内搬离系争房屋，并缴清拖欠的租金。被告对两份通知均认可收到。后被告未按原告要求金额全额支付租金且未在合理期限内搬离系争房屋，故原告涉诉。
另查明，1、2003年11月14日，案外人科某公司与嘉定工业区赵厅村民委员会签订《土地租赁合同书》，约定由科某公司向该村租赁土地，后科某公司在该土地上建造系争房屋。因原告是科某公司的法定代表人，为厂房租赁方便，科某公司同意被告以个人名义对外出租部分厂房、签订租赁合同、收取租金，并在与租户发生纠纷时以被告个人名义起诉租户，因诉讼而产生的权利义务也由被告个人享有和承担。2、系争房屋未办理建设工程规划许可证或相关审批手续，无产权证。3、2017年9月19日，赵厅村民委员会出具证明，证明系争房屋租户韩飞所经营的家具厂，由于赵厅村整治违法建筑，于2017年4月15日开始搬厂，于2017年5月30日全部搬离。
对上述事实，当事人双方没有争议，本院予以确认。但对租赁面积增加后的租金支付标准，双方意见不一。原告为证明其主张，向本院提交房屋租赁合同、科某公司估价汇总一览表作为证据，证明双方约定房屋租金为每天每平方米0.45元，按照评估汇总表格显示被告租赁面积共计2261.28㎡，原告计算租金的方式是按照被告使用的实际面积乘以每天每平米费用乘以实际使用天数，故截止2017年5月30日，被告共计应支付516,015.72元，扣除被告已经支付的33万元，被告还应支付186,015.72元。被告对上述证明内容不予认可，其认为系争房屋租金价格是双方估测的包干价，不能按照评估测定的面积来计算，且合同签订时双方约定的租金单价为每天每平方米0.4元。虽双方并未就增加面积签订过书面协议，但双方当时约定增加面积后的年租金为316,000元，截止2017年5月30日，扣除被告已经支付的33万元，被告还应支付的租金金额为105,333元。同时，因被告搬迁并未完全使用约定面积的场地，故其搬离期间的费用应当酌情减少。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案租赁标的物即系争房屋并未取得产权证，也未取得建设工程规划许可证，故原、被告就该房屋签订的租赁合同应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。本案中，因被告未支付过押金且被告已搬离系争房屋，故不涉及押金及房屋返还的问题。但因被告已实际占有使用系争房屋，虽然合同无效，仍应当参照合同约定的租金标准向原告支付房屋占有使用费。至于原告称租赁期满后被告又增加使用了租赁面积，因被告不认可原告的计算方法，原告亦无充分证据予以证明，故对原告此项主张本院难以采信。庭审中，被告认可租赁面积增加后的年租金即使用费为316,000元，本院予以采信。根据嘉定工业区赵厅村民委员会的证明，被告已于2017年5月30日全部搬离系争房屋。故被告应支付原告2016年1月15日至2017年5月30日的房屋使用费，共计436,051元，扣除被告已经支付的33万元，被告还应向原告支付房屋使用费106,051元。对于被告辩称的应当在其搬离期间减少使用费的主张缺乏依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、确认原告殷发忠与被告韩飞签订的《房屋租赁合同》无效；
二、被告韩飞应于本判决生效之日起十日内支付原告殷发忠房屋使用费人民币106,051元；
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4,020元，减半收取2,010元，由原告殷发忠负担864元，被告韩飞负担1,146元(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 张开红
二〇一七年十一月十三日
书记员 杨晓燕
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
……。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……