浙江省杭州市滨江区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0108民初2525号原告：王华波，女，汉族，1986年9月23日出生住杭州市滨江区。委托代理人（特别授权）：施旻、戴舒鸣，浙江浙联（萧山）律师事务所律师。被告：杭州联庄实业投资有限公司，住所地杭州市滨江区创业路298号，社会统一信用代码：9133010873922503X0。法定代表人：王闯。原告王华波与被告杭州联庄实业投资有限公司（以下简称联庄公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月9日受理后，依法适用普通程序，并组成合议庭。根据原告王华波的申请，本院于2017年5月23日做出了（2017）浙0108民初2525号财产保全的民事裁定书并已执行。本案分别于2017年7月12日、7月18日两次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人施旻、戴舒鸣及被告的法定代表人王闯两次庭审均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王华波向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付欠付的租金5080356.6元，暂计算至2016年5月13日止按年利率24%计算的违约金1979567.73元，以及以5080356.6元为基数，自2016年5月14日起至实际履行日止按年利率24%计算的违约金；2、判令被告支付原告为实现债权所支出的律师费61600元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年4月10日，原、被告签订《房屋租赁协议》一份，协议约定：原告将其所有的位于杭州市滨江区租赁给被告，租赁物面积约1206.62平方米；租金标准为4元/平方米/天，前三年租金不变，第四年起每一年在上一年度租金基础上递增2%，先付后用，按合同约定定期支付租金；被告连续三个月未足额或及时支付租金、物业管理费和/或公共事业费，原告有权在书面通知承租人后提前终止本合同；被告不履行或未充分履行付款义务的，每逾期一天，按照逾期付款额的千分之五计算违约金；败诉一方需承担另一方为进行诉讼而产生的必要、合理的费用和支出（包括但不限于诉讼费、律师费、鉴定评估费用等）。房屋租赁合同签订后，原告按约交付房屋，但被告仅支付租金至2013年8月，后续租金一直未支付。经原告多次催讨，至今仍分文未付。原告为维护合法权益，故提起诉讼，望支持原告诉请。被告联庄公司答辩称：1、原告并未获得案涉租赁房屋的法定权属，案涉租赁合同应为无效。原、被告曾签订了六份《转让合同》，且签订合同的时间均在被告取得规划验收合格证，即现房结点之前，按照相关法规，该转让合同应为无效。知本大厦于2015年1月28日已登记在被告的名下，而案涉租赁房屋仅是产权证上的很小部分；2、租赁合同的签订、租赁房屋的使用及纠纷的产生均不符合常理。首先，从起诉状和租赁合同上的原告签字相比较看，两个签名的笔迹明显不属于同一个人，被告推断案涉房屋租赁合同的签字并非原告本人所签。其次，合同约定的租金价格为4元/平方米/天，无论是在当时还是现在，均远高于市场实际租金水平。并且，被告将支付租金的款项均记账为往来款，并未按经营成本入账。第三，按照涉案租赁合同第六条的约定，原告承诺不存在权属纠纷，不存在影响承租人正常使用的权力，而实际上被告正是因为权属问题而无法正常使用，房屋空关至今。况且，双方也并未按合同约定办理房产交付确认书，由此应视为原告从未拿到过标的物的租赁权；3、即便案涉房屋租赁合同成立，原告的诉请也已超过诉讼有效期。原告在被告连续三个月未支付租金的情况下，既未书面通知被告，也未按合同约定采取任何法律措施，已超过了两年的诉讼时效。原告邮寄给被告的房屋租赁合同解除通知书，被告并无签收，不应发生效力。即使有效，原告也是在2016年5月12日邮寄的，也已超过诉讼时效；4、本案符合不可抗力的情形，租金应予免除。涉案房屋由于政府规划调整一直无法办理房产证，被拖延时间长达五年。由于没有办理产权证，导致工商登记、消防审批等手续也无法办理，案涉租赁房屋也一直无法实际出租使用，这明显属于来自政府方面的不可抗力，故按租赁合同第十条的约定，原告应免除被告不能正常使用的租金。因此，原告已收租金应予以退还，否则视为违约，被告有权追讨。原告王华波为支持其主张，向本院提交如下证据：证据1房屋租赁合同，证明原、被告之间的租赁合同关系及权利义务的约定。证据2确认书，证明截止2015年2月1日，被告欠付原告租金的情况。证据3房屋租赁合同解除通知书、证据4邮件全程跟踪查询截图、证据5邮政EMS单据，证明原告于2016年5月12日向被告发出解除租赁关系的通知。证据6委托代理合同、证据7汇款凭证、证据8律师费发票，证明原告为实现债权所产生的律师费61600元。证据9、房屋转让合同，证明原、被告签订房屋转让合同，约定将案涉房屋所有权转让给原告，以及约定的权利义务。证据10收据、证据11杭州银行个人房屋贷款借款（抵押）合同，证明原告已依约履行了全部付款义务。被告联庄公司为支持其主张，向本院提交如下证据：证据1规划验收合格证、证据2竣工验收备案表、证据3城建档案确认、证据4房产证（杭房权证高新字第××号、15××89号、15××90号），证明知本大厦自始至终都登记在被告的名下，案涉租赁房屋只是三本房产证中的很小部分。原告对租赁房屋不具法定权属，租赁合同的基础不存在，租赁合同无效。证据5区政府函、证据6市国土局函、证据7主任区长办公会纪要、证据8土地收购协议、证据9行政诉讼立案通知书、证据10申诉信及政府流程单，证明涉案租赁房屋由于政府规划调整一直无法办理产权证，被拖延时间长达五年，从而导致工商登记、消防审批无法办理，因此租赁房屋一直无法实际出租使用，这属于来自政府方面的不可抗力情形。证据11款项往来明细、证据12银行转账凭证，证明被告支付原告款项均为往来挂账，性质待定，且被告支付方式并未完全按约履行，原告也从无异议，说明租赁合同并不是真实意思的表示。证据13（2016）浙0108执异23、24号执行裁定书、证据14房屋转让合同，证明与本案类似的转让合同的效力、以及房产分割转让，贵院均不予认可，只认可权属证书。证据15、照片，证明涉案房屋至今仍空关，被告无法出租。证据16物业公司证明、证据17租赁合同、证据18照片，证明原告未经被告认可，强行出租了房屋三楼部分，租金为2.2元/平方米/天。对原、被告提交的证据，结合双方的质证意见，本院认证如下：一、原告王华波提供的证据。被告对证据1中原告的签名提出异议，对证据2的真实性无异议，但认为由于原告并未取得案涉租赁房屋的所有权，那么在此基础上签订的租赁合同以及后续一切与租赁相关的行为都应无效。本院经审核认为，原告对房屋租赁合同中的签名并未提出异议，视为其对该签名予以认可，故对上述两份证据的真实性均予以确认，证明力将结合其他查明事实予以综合分析。被告对证据3-5的三性均有异议，其从未收到过解除通知书，EMS快递单上的签收人并非其本人，也不清楚其身份。本院经审查对真实性均予以确认，证明力将结合其他查明的事实予以综合分析。被告对证据6-8的真实性无法确认，本院经审核认为被告未能提供反驳证据证明的情况下，对该证据的效力均予以确认。被告对证据9的真实性无异议，但不能达到原告的证明目的。本院经审核认为该证据能够证明双方之间买卖合同关系的存在以及合同约定的内容，故对该证据的效力予以确认。被告对证据10-11的真实性无异议，但认为只能证明原告支付了购房的首付款，其不能确认贷款已到位。本院经审核对该证据的真实性予以确认，证明力将结合其他查明事实综合分析。二、被告联庄公司提供的证据。原告对证据1-4的真实性无异议，但认为无法达到被告欲证明原告未获得案涉租赁房屋的所有权及租赁合同无效的证明目的；对证据5-10的真实性无法确认，但无法达到被告的证明目的。本院经审核对证据1-10的真实性予以确认，证明力将结合其他查明事实予以综合分析。对证据11的三性均有异议，表格系被告单方制作的，原告对已支付租金的金额无异议，但对支付租金的具体时间无法确认，本院经审核对被告已支付租金至2013年8月，合计5872205元的事实予以确认。对证据12的真实性无异议，但汇款用途是被告单方填写的，且无法达到被告的证明目的；对证据13-14的真实性无法确认，且裁定书涉及的案例与本案情况并不完全相同，不具有参照性。本院经审核对证据12-14的真实性予以确认，但无法证明待证事实。对证据15的三性均有异议，本院经审核认为该证据不符合证据的形式要件，不予采信。对证据16的三性均有异议，杭州四海物业管理有限公司的股东是贾燕燕，而贾燕燕是被告法定代表人王闯的配偶，王闯实际上也是该公司的实际控制人，故该公司出具的证明不具有任何证明力，本院经审核认为，该证据的内容实为证人证言，公司本身无法感知案件的情况，知情人应当作为证人出庭接受质询，故对该证据不予采信。对证据17-18的真实性无法确认，但认为原告已收回租赁房屋，有权对外进行出租，再次出租的租金与本案无关，本院经审核认为两份证据能够相互印证，故对证据的真实性予以确认，但与本案并无关联。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年4月10日，原告王华波（甲方）与被告联庄公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：租赁场所位于杭州市滨江区；租赁期限为十年，自2010年4月10日起至2020年4月9日止；租金标准为4元/平方米·天，前三年不变，第四年起每一年在上一年度租金基础上递增2%；承租人于每月10日支付租金，先付后用；承租人连续3个月未足额或及时支付租金的，将视为承租人实质性地违反了本合同，出租人有权在书面通知承租人后提前终止本合同；因承租人的原因导致出租人提前终止本合同的或承租人擅自提前终止本合同的，则承租人应按剩余租赁年限总租金额的50%向出租人支付违约金，并约定双方就本案合同发生争议时，败诉一方需承担另一方为进行诉讼而产生的费用和支出（包括但不限于诉讼费、律师费、鉴定评估费用等）。同时，双方在合同中确认了各自的通讯地址，明确一方按合同确认的通讯地址通过邮寄向对方发送的通知，视为已送达。2015年2月1日，联庄公司出具确认书，确认联庄公司每月应向原告支付租金148605元，该租金已支付至2013年8月，并载明：“后因政府规划及土地复核造成知本大厦房产证尚在办理中，截止2015年1月，我司尚欠您17个月租金，共计2526285元。现予以确认。”2016年5月12日，原告以被告至2013年8月后一直未支付租金为由要求解除双方签订的房屋租赁合同，并通过EMS向被告位于杭州市滨江区的地址寄送了房屋租赁合同解除通知书，该快递于次日由被告方签收。另查明，2010年3月，原告从被告处购买了知本大厦A2幢1-3层102、202、302/103、203、303室。目前，知本大厦A楼已通过竣工验收，并于2015年1月28日进行了不动产权利登记。再查明，原告为本案诉讼支出律师费61600元。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思之表示，约定的内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。被告主张原告对案涉租赁房屋不具合法的权属，在此基础上的租赁合同应为无效，依据不足，本院不予支持。合同签订后，被告仅支付租金至2013年8月，之后的租金至今仍未支付。故原告有权单方解除案涉房屋租赁合同。被告称原告并未实际交付过租赁房屋，这显然与被告支付租金的行为相矛盾。原告于2016年5月12日向被告发送了解除合同通知书，虽然该通知书由被告的同事签收，但鉴于双方在房屋租赁合同中约定了各自的送达地址，并约定一方通过邮递寄往对方合同所列的地址的即视为已送达。故原告的解除合同通知书已发生了效力，双方签订的房屋租赁合同已于2016年5月13日解除。合同解除后，原告要求被告支付2013年9月至2016年5月13日期间的租金共计5080356.6元，本院予以支持。被告关于原告催要的租金已过诉讼时效的主张，本院认为，根据被告于2015年2月1日出具的关于“截止2015年1月，我司尚欠您17个月租金，合计2526285元的”的确认书，应视为其对所欠租金进行了重新确认，诉讼时效应从该确认书出具的次日起重新计算，故对被告的该主张不予支持。被告关于合同履行期间因不可抗力造成租赁房屋无法进行出租使用，故该期间的租金应予免除的主张，本院认为，被告在2015年1月28日办理案涉房产的产权登记后，于次月1日便向原告出具了确认书，对产权登记之前的未付租金予以了确认，现又以不可抗力为由要求免除租金，有违诚实信用原则，故对该主张不予支持。本案系由于被告的原因导致合同无法继续履行，其应承担相应的违约责任。合同解除前，原告要求按照年利率24%计算损失共计1979567.73元，未超过法律规定的范围，本院予以支持。合同解除后，原告要求按年利率24%计算损失依据不足，其损失按中国人民银行同期同档次贷款基准利率标准予以计付。另，原告主张的律师费61600元，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告杭州联庄实业投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告王华波从2013年8月至2016年5月13日止的房屋租金5080356.6元。二、被告杭州联庄实业投资有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿给原告王华波损失（计算至2016年5月13日共计1979567.73元；从2016年5月14日起，5080356.6元为基数，以按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际付清之日止）。三、被告杭州联庄实业投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告王华波因本案诉讼而支出的律师费61600元。四、驳回原告王华波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费69760元，财产保全申请费5000元，共计74760元，由被告杭州联庄实业投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审 判 长 费 婧代理审判员 赵 凉人民陪审员 谢建儿二〇一七年十二月六日书 记 员 杨颖婕?*ArabicDash?-10-??*ArabicDash?-11-?