天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津02民终4878号
上诉人（原审被告）：郭栋，男，1978年2月26日出生，汉族，无职业，住天津市东丽区。
委托诉讼代理人：张永庆，天津长天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：保利物业管理有限公司天津分公司，住所地天津市武清开发区福源道北侧。
法定代表人：彭景，董事长。
委托诉讼代理人：张春妍，天津易道律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王小平，天津易道律师事务所律师。
上诉人郭栋因与被上诉人保利物业管理有限公司天津分公司物业服务合同纠纷一案，不服天津市东丽区人民法院（2017）津0110民初3338号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月20日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
郭栋上诉请求：1、请求撤销一审判决,改判减免上诉人50%金额为3906元（给付被上诉人3906元）的物业服务费；2、请求依法判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1、一审法院判决判决有失公正。2、一审认定事实不清，证据不足，上诉人与被上诉人未依法签订新的物业服务合同，被上诉人向上诉人主张给付物业费无法律依据。另一审法院未确认被上诉人管理、服务上的重大缺陷。3、一审判决上诉人给付被上诉人97%物业费的责任过重。
保利物业管理有限公司天津分公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
保利物业管理有限公司天津分公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付2014年2月1日至2017年1月31日的物业服务费7812元、违约金4101.30元；2、诉讼费用由被告负担。
一审法院认定事实，2010年11月1日，原告（于2011年12月14日由保利广州物业管理有限公司天津分公司变更为现名称）与天津保利昆仑房地产开发有限公司签订《天津市住宅前期物业服务合同》，约定：天津保利昆仑房地产开发有限公司委托保利广州物业管理有限公司天津分公司对溪水河畔花园小区进行前期物业管理服务。前期物业服务合同自2010年11月1日开始，至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止。主要管理服务事项为，房屋共用部位和共用设施设备的维修、养护和管理：进行门厅、楼梯间走廊通道的日常维护工作，使设施设备干净、整洁、无破损；电梯、水泵、智能系统等设备的运行管理与服务：电梯运行保证专业维保服务及定期年检合格水泵，智能化系统等设备；共有区域内环境卫生清扫保洁和绿地、树木、绿化设施的养护、管理：卫生设施良好，公共环境整洁，公共排污系统通畅，每日定时集中清理居民生活垃圾，设专业巡查，对植被进行日常养护，定期修剪；物业装饰装修的管理：装修进场前告知相关注意事项，装修过程中有专人巡查，装修退场前有验收，对违章行为有制止、告知及协助；车辆行驶和停放秩序的服务、管理：小区内停车场，行车路线有明显标识，小区内车辆摆放整齐有序；物业管理区域内公共秩序的服务、管理：设专人定时巡查，维护小区公共秩序良好；物业档案的建立、保管和使用：设专人进行管理，确保相关文档齐全完整有序。物业管理服务费用：高层住宅按建筑面积收费每月每平方米1.44元，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米住宅0.96元交纳。交纳费用的时间为业主于每月30日前交纳，逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的每日0.1％比例交纳违约金。同时，合同中还就其他事项进行了约定。合同签订后，原告即开始履行物业管理服务义务。被告系业主，其房屋建筑面积为90.42平方米。2011年2月22日，被告向原告出具《确认书》，确认郭栋作为业主，已经全文阅读《前期物业服务合同》和《临时管理规约》的条款，并理解、认同条款的内容，同意严格遵守。但自2014年2月1日起，被告开始拖欠原告物业服务费，至2017年1月31日，被告尚欠原告物业服务费（含配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护管理费用）7812元。另查，原告认可被告房屋所属小区存在部分业主占用绿地及私搭乱建的情况，并称曾向相关业主发出过整改通知，并向有关部门上报过。
一审法院认为，原告与天津保利昆仑房地产开发有限公司签订《天津市住宅前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，为合法有效。同时，被告亦确认认同《天津市住宅前期物业服务合同》的内容，并同意遵守。在原告接受委托并对被告房屋所属的溪水河畔花园小区提供了物业服务后，被告应依照《天津市住宅前期物业服务合同》的约定向原告交纳物业服务费用（含配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护管理费用）。但因原告未能提供证据证明其对被告房屋所属小区内存在的部分业主占用绿地及私搭乱建行为按照服务合同的约定进行了制止、告知，其在物业服务中存在着履行瑕疵，故酌情考虑减免部分物业服务费，以减免3%为宜。减免后被告应给付原告2014年2月1日至2017年1月31日期间的物业服务费7577.64元（7812元×97%）。关于原告主张的违约金，因其在提供物业服务过程中存在一定瑕疵，致使被告未能按期交纳物业服务费，基于此，一审法院对原告该项主张不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决：一、被告郭栋于本判决生效之日起十日内给付原告保利物业管理有限公司天津分公司2014年2月1日至2017年1月31日期间的物业服务费7577.64元（含配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护管理费用）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告保利物业管理有限公司天津分公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取48元，由被告郭栋负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提交的两张照片拟证明二审期间涉诉小区部分业主侵占绿地和私搭乱建现象仍未解决。被上诉人质证认为照片拍摄不清楚，对照片的真实性不予认可，且私搭乱建现在正在拆除。本院经审查认为，虽然上诉人提交的照片是自己在小区内拍摄的实景具有真实性，但上诉人提交的照片没有拍摄时间，且上诉人自认该照片是在二审期间拍摄。然本案需缴纳物业费的期间为2014年2月1日至2017年1月31日，上诉人以目前照片不能证明在上述应缴费期间即存在照片反映的问题，故本院对该照片与本案的关联性不予认定。
本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为,被上诉人与上诉人所在小区建设单位天津保利昆仑房地产开发有限公司签订的《天津市住宅前期物业服务合同》合法有效，双方均受该合同的约束。被上诉人提供了物业管理服务，上诉人应履行给付物业管理服务费的义务。上诉人主张被上诉人在上诉人欠缴物业费期间履行物业服务管理职能方面存在瑕疵，要求减免50%物业费，但对此未提供充分证据加以证实，本院不予支持。被上诉人主张其对部分业主占用绿地及私搭乱建行为按照服务合同约定履行了制止、告知义务，对此亦未提供充分证据加以证实。一审法院在考虑被上诉人物业管理服务中存在着上述履行瑕疵的基础上，酌情考虑减免3%的物业费并无不当，本院予以维持。物业服务企业与全体业主是互相依存的，物业服务质量与业主依约交费也具有互相促进的关系。一方面，物业服务企业收取物业管理费后，要认真履行物业管理的职责，为小区居民创造良好的生活和居住环境，尽最大的努力减少服务中存在的瑕疵。另一方面，一个好的居住小区，物业管理服务质量的高低是其不可或缺的重要方面，而小区居民按时交纳物业费用，是维持、提高小区物业服务水平的物质基础保障。从全体业主的整体利益与长远利益考量，被上诉人应积极改进和提高自身服务水平，力求赢得广大业主的认可和支持。
综上所述，上诉人郭栋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人郭栋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 包 颖
审 判 员 王 珊
代理审判员 张静怡
二〇一七年九月六日
书 记 员 周晓琳