云南省普洱市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）云08民终245号
上诉人（原审原告）：云南梓铃物业管理有限公司。住所地云南省普洱市景谷县。
法定代表人：陈炳文，该公司总经理。
委托诉讼代理人：赵应婷，云南平展律师事务所执业律师。代理权限为特别授权代理。
上诉人（原审被告）刘智荣，男，1974年10月10日生，现住景谷县。
上诉人云南梓铃物业管理有限公司（以下简称梓铃公司）与上诉人刘智荣物业服务合同纠纷一案，不服云南省景谷傣族彝族自治县（以下简称景谷县）人民法院做出的(2017)云0824民初1246号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月9日受理后，依法组成合议庭。2018年5月3日组织法庭调查对本案进行了审理，现已审理终结。
梓铃公司上诉请求：撤销(2017)云0824民初l246号民事判决书，依法改判刘智荣承担梓铃公司一审的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院判决认定2014年的各项费用超过诉讼时效的认定错误。1.2015年1月28日梓铃公司与金色威远小区业主管理委员会签订《物业服务委托合同》，委托服务期限自2014年6月1日至2015年12月30日止。覆盖了梓铃公司与普洱天匠房地产开发有限公司签订《物业服务委托合同》。合同中没有约定物业服务费收取的时间，计算诉讼时效应该以2015年12月30日计算。本案的起诉时间是2017年10月27日，《中华人民共和国民法总则》已经实施，应该适用三年的诉讼时效。2.服务行为是连续性的，不间断的。3.一审法院用服务行为划分时效的做法错误。一审法院认为2014年物业服务行为随着与普洱天匠房地产开发有限公司《物业服务委托合同》的终止而终止的认定是错误的。4.梓铃公司与普洱天匠房地产开发有限公司签订的《物业服务委托合同》系物业前期的物业合同，因普洱天匠房地产开发有限公司是房地产开发公司而不是物业管理有限公司，它不具备签订《物业服务委托合同》要件和主体资格，应是无效合同。二、关于水费、楼道公摊的照明费一审法院没有支持不合常理。梓铃公司与景谷威远供水有限公司签订供用水合同按合同约定及行业惯例应予代收水费；楼道公摊照明费是按行业惯例由梓铃公司向刘智荣收取的，虽然没有明确的法律规定及合同约定，但属于由业主共同公摊的费用。三、一审法院酌情调整物业管理费，减少梓铃公司l0％的物业管理费没有依据。
刘智荣答辩称，梓铃公司与普洱天匠房地产开发有限公司签订《物业服务委托合同》是一审梓铃公司提供的，现在认为该合同为无效合同，无道理。选聘物业公司应经业主开会同意后，签订合同也应经业主大会公开表决通过，本案金色小区业主委员会与梓铃公司签订的《物业委托合同》为无效合同。
刘智荣上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判，驳回梓铃公司的诉讼请求；2.一、二审的诉讼费用由梓铃公司承担。事实与理由：1.根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，2015年9月30日以前的费用已超过诉讼时效。2014年6月1日梓铃公司与普洱天匠房地产公司签订《物业服务委托合同》，2014年6月23日《关于物业管理费和小区车辆管理费收费决定》盖有金色威远小区业主委员会的印章，说明在这之前已经成立了业主委员会。故2014年6月1日的《物业服务委托合同》已于2014年6月23日失效，且该合同中签名的杨正兴，并不是普洱天匠房地产公司的法定代表人，亦无书面授权委托书委托其签名。2015年1月28日梓铃公司与金色威远小区业委会签订《物业服务委托合同》时，2014年6月至12月的物业服务行为已经发生，应于2014年12月31日终结。但在该合同中对2014年6月1日至2014年12月31日的时间段进行约定违反常规，也没有法律效力。故该份合同属于无效合同。物业服务均为独立的，2015年1至12月的物业服务行为不存在持续性和连续性，2015年9月30日以前的费用已经超过诉讼时效。2.梓铃公司与金色威远小区业主委员会签订《物业服务委托合同》无效，对小区业主无法律效力。金色威远小区业主委员会多次与梓铃公司签订的《物业服务委托合同》，因未通过金色威远小区业主签字表决，违反了《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条、第十五条和《关于印发〈业主大会和业主委员会指导规则〉的通知》第十五条和第二十二条的强制性规定，也违反了《中华人民共和国合同法》第九条、第十二条、第三十条和第五十二条的规定。属于无效合同。3.梓铃公司提供服务质量差，收费却偏高，业主无奈只能采取不交纳物业管理费用的方式维权从梓铃公司起诉业主的数据可以看出多数业主对梓铃公司服务不满意。未依约履行合同内容，未对金色威远小区共用部分维修、养护和服务均未到位，公共绿化少还用来改建停车位。门卫安保及保洁卫生不到位。梓铃公司的物业费最多不能超过50％。《物业服务委托合同》收取水费没有自来水公司的授权。梓铃公司乱抄水表，水表房号与水表不对应，水价高于自来水厂的定价。化粪池未清洗，未约定楼道公摊费，梓铃公司无权收取相关费用。
梓铃公司辩称，1.关于诉讼时效的问题以上诉状为准；2.梓铃公司与金色威远小区业委会签订的合同为有效合同3.梓铃公司已按照合同的约定对小区进行管理。
梓铃公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令刘智荣支付2014年、2015年、2016年物业管理服务费等共计3674.60元；2.案件受理费由刘智荣承担。
一审法院认定事实如下：2014年6月1日，梓铃公司与普洱天匠房地产开发有限公司订立《物业服务委托合同》，约定由梓铃公司为金色威远小区提供物业管理服务，住房的物业管理费按0.50元/平方米/月计算。2015年1月28日，梓铃公司与金色威远小区业主管理委员会签订《物业服务委托合同》，约定由梓铃公司为金色威远小区提供物业管理服务，住房的物业管理费按0.50元/平方米/月计算，化粪池清理费按30.00元/年收取，委托管理期限自2014年6月1日起至2015年12月30日止。2016年1月20日，梓铃公司与金色威远小区业主管理委员会签订《物业服务委托合同》，约定由梓铃公司为金色威远小区提供物业管理服务，住房的物业管理费按0.60元/平方米/月计算，化粪池清理费按40.00元/年收取，委托管理期限自2016年1月1日起至2016年12月30日止。刘智荣于2013年购买金色威远小区3栋3单元601室，住房面积157.56平方米。刘智荣未交纳2014年7月起至2016年12月止的物业管理费。
一审法院认为，物业管理费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对业主房屋及配套设施和相关场地进行维护、养护、管理及安全保卫，维护物业服务区域内的环境卫生和秩序，向业主收取的费用。我国《物业管理条例》规定，业主委员会执行业主大会决定事项，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订书面的物业服务合同；业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有拘束力。本案中，金色威远小区业主委员会与梓铃公司签订物业服务合同，属履行业主委员会职责范围，双方签订的《物业服务委托合同》，对业主具有拘束力。梓铃公司为该小区提供了物业管理服务，故梓铃公司有权收取物业管理费。刘智荣辩称“物业公司不是业主大会选聘的，合同服务内容、标准以及物业服务收费方案也不是业主大会表决通过的，物业公司与金色威远小区业主委员会签订的《物业服务委托合同》违反了法律和国务院行政法规的强制性规定，所以合同无效。”刘智荣提交的证据材料不能证实其辩称，故对该辩称一审法院不予采信。刘智荣欠缴物业服务费的时间分为两个阶段，第一阶段梓铃公司与开发商普洱天匠房地产开发有限公司签订的《物业服务委托合同》，合同履行期限自2014年6月1日起至2014年12月31日止，民事主体的权利受到损害的事实发生在民法总则施行之前，故该时间的诉讼时效应适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条的规定，即梓铃公司从2015年1月1日开始就应当知道其权利被侵害至民法总则施行之日（2017年10月1日）超过两年的，诉讼时效期间已届满，且梓铃公司也未提供证据证实期间曾向刘智荣主张过权利，即没有诉讼时效中止、中断、延长的情形，故梓铃公司起诉刘智荣应支付2014年6月1日起至2014年12月31日止之间应交纳的各项费用已超过诉讼时效，对该段时间的诉请应予驳回。第二阶段梓铃公司与金色威远小区签订的《物业服务委托合同》，合同履行期限自2015年1月1日起至2016年12月31日止，民事主体的权利受到损害的事实发生在民法总则施行之前，故该时间的诉讼时效应适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，自权利人知道或者应当知道其权利受到损害以及义务人之日起至民法总则施行之日未超过两年的，提起诉讼时效期间为三年，故该时间段的诉请尚在诉讼时效内。梓铃公司提交的三份《物业服务委托合同》中第二章第三条保洁服务约定内容明确，梓铃公司作为物业服务企业在对金色威远小区的日常物业服务中，对化粪池未定期进行清理，亦未提交相应的证据证实已按上述规定对小区进行了日常的管理服务，故梓铃公司提供的服务质量未达到合同约定的标准。综合本案的实际情况，以物业合同约定价款的90％予以酌情调整物业管理费,物业管理费以1871.81元〔（157.56平方米×0.5元/平方米/月×12个月+157.56平方米×0.6元/平方米/月×12个月）×90％〕予以支持。刘智荣作为房屋的所有人，虽然未长期在此居住，但其房屋在梓铃公司看护管理范围内，且刘智荣偶尔会回去居住，故刘智荣应支付物业管理费。垃圾清运费是物业公司代垃圾清运部门向业主收取后，将垃圾清运费转交垃圾清运部门，是一种代收行为。本案中，梓铃公司提交的三份《物业服务委托合同》第一章第二条9项中约定“代收生活垃圾处理费”，未违反法律规定，并有景谷县人民政府普府登〔2010〕110号公告第1号、景谷县发展和改革局文件景发改价〔2013〕2号、景谷县发展和改革局文件景发改〔2014〕6号在案佐证，刘智荣偶尔会回去居住，会产生相应的垃圾，故应予以支持，但景谷县发展和改革局对城市垃圾处理费在不定期进行调整，应按调整的标准2015年之后15元/月/户进行计算，故2015年、2016年垃圾清运费360.00元本院予以支持。刘智荣认为“垃圾清运费在其他小区已交纳，所以在金色威远小区不应该再交纳”。一是刘智荣提交的普洱市思茅区满福物业管理有限责任公司的证明只能证实在其他小区已交纳的是商铺的垃圾清运费，而根据梓铃公司提交的证据证实居民户与商铺的收费项目不一样，收费标准也不一样；二是刘智荣提交的2017年12月26日云南省增值税普通发票，只能证实刘智荣已交纳2017年6至12月垃圾清运费。故对刘智荣的上述主张，一审法院不予采信。梓铃公司既未提交自来水公司委托其代收水费的证据，也无证据证实其已代刘智荣向自来水公司缴纳了水费，梓铃公司提交的台账属于其单方记录，没有收费部门出具的票据予以印证，不能证明其已代业主刘智荣缴纳了水费，故对该项诉请，一审法院不予支持。依据梓铃公司提交梓铃公司与金色威远小区业主委员会签订的两份《物业服务委托合同》中对化粪池清理费虽有约定，但梓铃公司在庭审中认可未实际清理，故两池清理费不予支持。楼道公摊费，无事实及法律依据，不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项、第十二条第四款、第四十二条第一款，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由刘智荣于本判决生效后即支付梓铃公司物业服务管理费1871.81元、垃圾清运费360.00元，合计2231.81元。二、驳回梓铃公司的其他诉讼请求。案件受理费50.00元，依法减半收取25.00元，由刘智荣承担。
本院二审期间，梓铃公司围绕其上诉请求提交证据《供用水合同》一份，证明梓铃公司与景谷威远有限公司签订了合同，合同中约定梓铃公司有代收水费的权利及义务。
经质证，刘智荣认可证据真实性，不认可合法性及证明目的。
刘智荣围绕其上诉请求提交证据，1.2017年12月1日杨石安证明一份。证明业主委员会主任与其他成员未通知杨石安开会，擅自与梓铃公司签订合同，是业主委员会的个别人的行为，不是业主委员会的意愿，合同不具有约束力。2.金色威远小区水电出现问题要求梓铃公司尽快维修的通知。证明梓铃公司没有履行维修水电的义务。3.2017年12月1日景谷县金色威远小区业主委员会证明书一份。证明小区唯一的业主大会没有选聘物业服务企业，没有制定物业服务的内容、服务的标准和物业收费方案。2017年12月27日金色威远小区与梓铃公司签订的《物业服务委托合同》没有业主委员会开会的会议记录，也没有留存原件及复印件。
经质证，梓铃公司对三份证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均予不认可。
本院认为，梓铃公司提供证据盖有梓铃公司与景谷威远供水有限公司的印章，对真实性予以认可，证明目的与合同内容一致，本院予以认可，对该份证据予以采信。刘智荣提供第1份证据在证据形式上属于证人证言，但杨石安未出庭接受法庭询问，对其合法性不予认可，对该份证据不予采信。第2份证据落款时间为2017年12月27日，与本案梓铃公司诉请物业管理费用时间段无关。第3份证据无负责人或经办人的签名，内容无其他证据相印证。故本院对上述证据均不予采信。
本案经二审审理，查明的案件事实与一审判决确认的事实一致，本院予以确认。
本院认为，关于《物业服务委托合同》的效力认定问题。我国《物业管理条例》规定，业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订书面的物业服务合同；业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有拘束力。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”本案中，梓铃公司与金色威远小区业主委员会签订了二份《物业服务委托合同》，二份合同均盖有景谷金色威远小区业主委员会的印章。如业主委员会作出的决定违背业主的意愿，侵害业主的利益。遭受侵害的业主，有权向人民法院申请撤销业主委员会作出的该项决定。根据查明的案件事实，金色威远小区业主并未向法院申请撤销《物业服务委托合同》。故二份《物业服务委托合同》均为有效合同，对该小区的业主都具有约束力。梓铃公司为金色威远小区提供了物业管理服务，梓铃公司有权收取物业管理费，刘智荣负有支付物业管理费的义务。刘智荣上诉称《物业服务委托合同》为无效合同，无事实和法律依据，本院不予支持。
关于梓铃公司请求刘智荣交纳的费用是否已经超过诉讼时效的问题。2014年6月1日，梓铃公司与普洱天匠房地产开发有限公司订立《物业服务委托合同》，约定由梓铃公司为金色威远小区提供物业管理服务。2015年1月28日，梓铃公司与金色威远小区业主管理委员会签订《物业服务委托合同》，约定由梓铃公司为金色威远小区提供物业管理服务的期间为2014年6月1日起至2015年12月30日止。应认定为金色威远小区业主管理委员会对梓铃公司于2014年6月1日到2015年1月28日为小区提供物业服务行为的追认。故在该《物业服务委托合同》约定时间段内的相关费用应依照合同约定来计收。该份合同未对费用交纳的时间做出约定，本院认为2016年1月20日梓铃公司与金色威远小区业主管理委员会再次签订《物业服务委托合同》，对2016年1月1日后的物业服务做出新的约定。终止了2015年1月28日签订的《物业服务委托合同》。故本院认定2014年6月1日至2015年12月31日刘智荣应交纳费用的诉讼时效起算时间应为2016年1月1日，至2017年9月30日前诉讼时效未届满，故该时间段费用的诉讼时效应适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，提起诉讼的时效期间为三年。一审法院认定2014年6月1日至2014年12月31日止应交纳的各项费用已经超过诉讼时效属于适用法律错误，本院予以纠正。刘智荣上诉称2015年9月30日前的费用均已届满诉讼时效，无事实及法律依据，本院不予支持。
关于刘智荣应交纳费用种类及金额如何认定的问题。结合当事人陈述及庭审情况，梓铃公司认可服务期间未清理过化粪池，即未全面依合同约定对金色威远小区进行日常的管理服务，构成违约。但一审法院以梓玲公司提供服务的质量未达到合同约定的标准，对物业合同约定的价款进行调整，并无法律依据，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因梓玲公司合同义务为提供服务，期间在诉讼之前，具有不可逆性，不能承担继续履行、采取补救措施等违约责任，本院确定梓玲公司以支付违约金的方式承担违约责任。鉴于《物业服务委托合同》中未对违约金进行明确约定，本院综合审查梓玲公司违约情形认定违约金为物业管理费总金额10％，即刘智荣只用支付拖欠物业管理费总金额的90％。综上，刘智荣应支付2014年6月1日至2016年12月31日的物业管理费为2368.13元〔（157.56平方米×0.5元/平方米/月×19个月+157.56平方米×0.6元/平方米/月×12个月）×90％〕计算。关于生活垃圾处理费，《物业服务委托合同》中约定梓铃公司“代收生活垃圾处理费”，并有景谷县人民政府普府登〔2010〕110号公告第1号、景谷县发展和改革局文件景发改价〔2013〕2号、景谷县发展和改革局文件景发改〔2014〕6号在案佐证，2014年6月1日至2014年12月31日的垃圾清运费应按照12元/月/户进行计算，共计84元（1212元/月/户×7个月），2015年之后按照15元/月/户的标准进行计算，故2015年、2016年垃圾清运费360.00元，共计444元。关于水费，梓铃公司虽提交证据证明其与供水公司签订合同，有权代收金色威远小区的水费，但是其单方制作的台账并未明确刘智荣使用自来水的方量以及收费标准。亦无证据证实其已代刘智荣向自来水公司缴纳了水费，故对该项诉请，本院不予支持。《物业服务委托合同》对化粪池清理费虽有约定，但梓铃公司在一审庭审中认可未对化粪池进行过清理，未提供服务，无收费依据，该项诉请本院不予支持。楼道公摊费，在合同中无约定亦无收取费用的法律依据，本院不予支持。
综上所述，梓铃公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持，刘智荣的上诉请求不成立，本院不支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销云南省普洱市景谷傣族彝族自治县人民法院(2017)云0824民初1246号民事判决；
二、由刘智荣于本判决生效后十日内支付云南梓铃物业管理有限公司物业服务管理费2368.13元、垃圾清运费444元，合计2812.13元；
三、驳回云南梓铃物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费50元，减半收取25元，由云南梓铃物业管理有限公司负担9元，由刘智荣负担16元；二审案件受理费50元，由云南梓铃物业管理有限公司负担18元，由刘智荣负担32元。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后两年内向云南省普洱市景谷傣族彝族自治县人民法院申请执行。
审判长 张 坤
审判员 田 田
审判员 邱 继 娇
二〇一八年五月四日
书记员 欧阳成愉