河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫01民终2946号
上诉人（原审被告、反诉原告）：李保玉，男，汉族，1955年7月14日出生，住河南省沈丘县。
委托诉讼代理人：张宁,河南晟大律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：王凤兰，女，汉族，1957年10月1日出生，住郑州市金水区。
委托诉讼代理人：赵素平，河南言东方律师事务所律师。
委托诉讼代理人:李嘉欣,河南言东方律师事务所律师。
原审被告：卢美娥，女，汉族，1986年1月8日出生，住福建省仙游县。
原审被告：冯辉，男，汉族，1990年8月2日出生，住河南省原阳县。
上诉人李保玉因与被上诉人王凤兰、原审被告卢美娥、冯辉房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初20250号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年01月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李保玉上诉请求：一、请求依法撤销郑州市金水区人民法院作出的（2017）豫0105民初20250号民事判决书；二、请求依法改判或发回重审本案；三、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。第一、涉案房屋是由被上诉人出租给上诉人的，上诉人与被上诉人存在的是房屋租赁合同关系，与案外人常效松并不存在房屋使用权转让合同关系。1、该涉案房屋并非是案外人常效松转租给上诉人的，根据上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》，出租人的信息是被上诉人，承租人的信息是上诉人，证明双方存在房屋租赁合同关系。2、《房屋租赁合同》第十一条约定表明在承租人经出租人同意转让房屋使用权的情况下，转让房屋使用权的承租人应向原出租人支付转让费的40%，也即是承租人（上诉人）在转让房屋使用权时，将转让费的40%支付给原出租人，在本案中，上诉人并不存在转让房屋使用权的事情，因此被上诉人无权收取转让费；第二、被上诉人在返还9000元押金的同时还应当返还上诉人向其交付的91000元转让费。根据上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》，合同第三条约定：“房屋押金：人民币玖千元整”及在合同第一页下方备注有“转让费玖万壹千元整”，以及上诉人在一审庭审过程中提交的证据，足以证明上诉人将10万元现金支付给了被上诉人的事实。根据双方签订的《房屋租赁合同》的约定、《合同法》的有关规定及商业习惯，被上诉人并没有收取上诉人转让费的权利，合同到期后，被上诉人应当返还91000元转让费及9000元押金。综上，一审法院只判决返还9000元押金而对91000元转让费不予处理是错误的，请求二审法院查明案件事实，依法改判，支持上诉人的上诉请求。
王凤兰辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，依法应予维持。一、一审法院认定涉案房屋是案外人常效松将其承租的房屋转租给被答辩人，事实认定清楚。《房屋租赁合同》上的双方虽显示的是答辩人和被答辩人，但内容的修改是答辩人、被答辩人、案外人三方均在场，协商一致的结果。一审庭审中，被答辩人也认可其是从案外人手中租赁的房屋；二、被答辩人主张答辩人应向其返还91000元转让费无事实和法律依据，依法不应支持。被答辩人声称其向答辩人缴纳了转让费，但却未能出示任何证据证明该主张，并且一审庭审中，被答辩人出示的证据（被答辩人与常效松的电话录音）也能够证明其是向案外人常效松缴纳的转让费，该钱款与答辩人无关，答辩人不应返还。综上，一审法院事实认定清楚，适用法律正确，依法应驳回上诉，维持原判。
王凤兰向一审法院起诉请求：1、确认被告李保玉与被告卢美娥、冯辉签订的《个人房屋租赁合同》中超出原告与被告李保玉签订的《房屋租赁合同》中约定租赁期限的租期无效；2、判令被告向原告返还租赁房屋；3、判令被告卢美娥、冯辉按照和李保玉签订的《个人房屋租赁合同》约定的租金标准向原告支付自2017年9月7日起至实际返还房屋之日期间的房屋占用费；4、本案全部诉讼费用由被告承担。
李保玉向一审法院提出反诉请求：1、判令原告向被告李保玉返还91000元转让款及9000元押金；2、案件的全部诉讼费由原告承担。
一审法院认定事实：2015年，原告与被告李保玉签订《房屋租赁合同》一份，主要内容为：原告将位于郑州市东三街10号附1号院、3号楼1楼的门面房租给被告李保玉使用。租赁期为2年，自2015年6月7日起至2017年6月6日止；待合同期满后，原告收回房屋，根据市场情况调整房租价格，亦可以将此门面房租给他人，但在同等价格条件下，被告李保玉有优先租赁权；若原告不续租，须提前三个月通知被告李保玉。租房押金为9000元，此押金待本合同执行完毕，被告李保玉不再继续使用房屋，也没有任何违约且核实其不欠水电费等各项费用后，15日内原告一次性退还被告李保玉。租金支付方式为现金交付，按季度缴纳，房租每月为9000元整，季租金为27000元，被告李保玉应于本合同签订当日向原告一次支付一个季度的房租27000元；以后每个季度的租金，被告李保玉应提前25天缴纳，若逾期不交，违反约定5天以上（包括5天），原告有权中止合同，收回房屋的使用权。被告李保玉在租赁期间，未经原告同意，不准将房屋转租给第三方，否则原告一旦发现，有权收回房屋的使用权，并不予退还押金。如被告李保玉在合同使用期限内中途转让房屋使用权，在不损害原告任何经济利益的前提下，原告应同意被告李保玉转让，但在转让前应提前通知原告，且每转让一次，应付给原出租方转让费40％的相应利益，（注：转让金额不能超过10万元），转让方和接转方签合同和金额交易时，原出租方必须在现场经手签字、否则合同无效，原出租方有权终止该房屋的使用权。此合同双方共同遵守，不得违反，任何一方不得提前终止合同，如原告违约，应向被告李保玉支付10000元作为违约补偿；若被告李保玉违约，原告除不退还被告李保玉押金外，被告李保玉还应赔偿原告10000元作为违约金，并承担法律责任。该合同第一页下方空白处另写明：“注：转让费91000元整”。
2015年8月11日，被告李保玉尾号为3878的中国邮政储蓄银行卡在中国邮政储蓄银行股份有限公司郑州市文化路营业所、红旗路营业所分别取款49900元、49999元，合计99899元。
2015年8月12日、11月20日、2016年2月20日、5月20日、8月20日、11月20日、2017年2月20日、5月20日，被告李保玉向原告转账支付租金各27000元，合计216000元。
2016年8月24日，被告李保玉与被告卢美娥签订《个人房屋租赁合同》一份，主要内容为：被告李保玉将自有的座落在郑州市东三街的附1号房屋出租给被告卢美娥使用，租赁期共12个月，被告李保玉从2016年8月25日起将出租房屋交付被告卢美娥使用，至2017年8月24日收回，月租金为4800元等。
2017年3月8日，被告李保玉与被告冯辉签订《个人房屋租赁合同》一份，主要内容为：被告李保玉将自有的座落在郑州市东三街10小区附1号的房屋出租给被告冯辉使用，租赁期共24个月，被告李保玉从2017年3月15日起将出租房屋交付被告冯辉使用，至2019年3月15日收回，月租金为8500元，按季度结算。该合同下方空白处备注：被告冯辉交付押金10000元整，两年内不退，满两年后，不干时再退，房租按季度交，提前5天交。
2017年9月4日原告提起本诉。
审理中，原告与被告李保玉均认可，因案涉房屋的原承租人常效松不再承租，被告李保玉欲租赁该房屋，在原被告及常效松等人在场的情况下，将原告与常效松之间房屋租赁合同文本首页抬头处承租方信息改为被告李保玉信息，被告李保玉在房屋租赁合同第二页承租人处签字，房屋租赁合同主文填写信息未进行修改。原告称，上述事实发生于2015年8月10日或11日，原被告租赁日期执行的是其与常效松之间房屋租赁合同约定的日期即自2015年6月7日至2017年6月6日，合同第一页下方写“注：转让费玖万壹仟元整”是其与常效松之间签订合同时作出的约定，被告李保玉从2015年8月10日开始实际使用涉案房屋，常效松向其支付了自2015年6月7日至2015年9月6日的租金27000元，其接着从2015年9月7日起向被告李保玉收取租金。被告李保玉称，上述事实发生于2015年8月10日，当天其从两个邮政储蓄银行取款99899元后补齐10万元交给原告后，原告将原房屋租赁合同的承租方信息进行了更改，由其在合同第二页签字，原告和常效松的房屋租赁合同2015年8月25日到期，原告将合同落款日期由原“2015年6月6日”更改为“2015年8月25日”，其让原告出收款条原告不出，原告在合同第一页下方写上“注：转让费玖万壹仟元整”，原告将合同交给被告李保玉，其接收了房屋钥匙。
一审法院认为，结合查明案情，本案《房屋租赁合同》系原告与被告李保玉在原告与常效松之间房屋租赁合同文本上对承租人信息进行修改、签订后，在双方之间所形成的房屋租赁合同，双方所持合同文本中除落款日期不一致外，其余内容一致，但合同文本落款日期的不一致不影响原告与被告李保玉之间的《房屋租赁合同》成立并生效。原告与被告李保玉之间的《房屋租赁合同》约定租赁期限至2017年6月6日，但被告李保玉与被告卢美娥签订的《个人房屋租赁合同》约定被告卢美娥承租涉案房屋部分的租赁期限至2017年8月24日，被告李保玉与被告冯辉签订的《个人房屋租赁合同》约定被告冯辉承租涉案房屋部分的租赁期限至2019年3月15日，可见，被告李保玉与被告卢美娥、冯辉约定的租赁期限均超过了被告李保玉剩余租赁期限，故超过部分的约定均属无效。原告与被告李保玉之间租赁期限届满，双方未能就续租达成一致，被告李保玉应当向原告返还租赁物，因此原告要求被告李保玉向其返还涉案房屋并无不当，该院予以支持。原告自认被告李保玉租赁房屋的计租时间自2015年9月7日起，被告李保玉已付租金至2017年9月6日，现原告仅主张被告卢美娥、冯辉分别按照各自与被告李保玉之间的《个人房屋租赁合同》租金标准向其支付自2017年9月7日起的房屋占用费，并无不当，该院予以支持。被告李保玉反诉请求原告返还转让费91000元及押金9000元，提交取款凭单为证，原告辩称其并未收取被告李保玉的转让费及押金，依据《房屋租赁合同》约定租房押金9000元，同时合同第十一条约定“如乙方（即承租方）在合同使用期内中途转让房屋使用权，在不损害甲方（出租方）任何经济利益的前提下，甲方应同意乙方转让，但在转让前应提前通知甲方，且每转让一次，应付给原出租方转让费40％的相应利益，（注：转让金额不能超过壹拾万元），转让方和转接方签合同和金额交易时，原出租方必须在现场经手签字……”，该条款表明在承租人经出租人同意转让房屋使用权的情况下，转让房屋使用权的承租人应向原出租人支付转让费的40％，而本案房屋租赁合同是常效松将其承租的房屋使用权转让给被告李保玉，被告李保玉与原告之间形成新的房屋租赁合同关系，另从被告李保玉提交的录像资料可见常效松认可原告实际获得40％转让费，剩余60％转让费由常效松获得，以上被告李保玉举证不足以证明其向原告支付转让费91000元，其要求原告返还91000元转让费的诉讼请求，该院不予支持；被告李保玉要求原告向其返还押金9000元，原告在庭审中亦认可涉案房屋租赁的9000元押金没有返还，该院予以支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认被告(反诉原告)李保玉分别与被告卢美娥、冯辉签订的两份《个人房屋租赁合同》中租赁期限超出原告(反诉被告)王凤兰与被告(反诉原告)李保玉签订的《房屋租赁合同》中租赁期限部分的约定无效；二、被告(反诉原告)李保玉于判决生效后十日内将郑州市东三街10号附1号院、3号楼1楼门面房返还给原告(反诉被告)王凤兰；三、被告卢美娥于判决生效后十日内向原告(反诉被告)王凤兰支付自2017年9月7日起按照每月4800元计算至实际返还房屋之日的房屋占用费；四、被告冯辉于判决生效后十日内向原告(反诉被告)王凤兰支付自2017年9月7日起按照每月8500元计算至实际返还房屋之日的房屋占用费；五、原告(反诉被告)王凤兰于判决生效后十日内向被告(反诉原告)李保玉返还押金9000元；六、驳回原告(反诉被告)王凤兰的其他诉讼请求；七、驳回被告(反诉原告)李保玉的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由三被告负担；反诉受理费1150元，由原告负担103．5元，被告李保玉负担1046．5元。
本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。
本院经审理查明的事实同一审法院查明的事实相一致。
本院认为，根据本案查明的事实,本案《房屋租赁合同》系王凤兰与李保玉在王凤兰与常效松之间房屋租赁合同文本上对承租人信息进行修改后签订，在双方之间所形成的房屋租赁合同，双方所持合同文本中除落款日期不一致外，其余内容一致，但合同文本落款日期的不一致不影响王凤兰与李保玉之间的《房屋租赁合同》成立并生效。现王凤兰与李保玉之间租赁期限届满，双方未能就续租达成一致，李保玉应当向王凤兰返还租赁物。李保玉现主张王凤兰应当返还其交付的91000元转让费，但依据双方的《房屋租赁合同》第十一条约定“如乙方（即承租方）在合同使用期内中途转让房屋使用权，在不损害甲方（出租方）任何经济利益的前提下，甲方应同意乙方转让，但在转让前应提前通知甲方，且每转让一次，应付给原出租方转让费40％的相应利益，（注：转让金额不能超过壹拾万元），转让方和转接方签合同和金额交易时，原出租方必须在现场经手签字……”，该条款表明在承租人经出租人同意转让房屋使用权的情况下，转让房屋使用权的承租人应向原出租人支付转让费的40％，而本案房屋租赁合同是常效松将其承租的房屋使用权转让给李保玉，李保玉与王凤兰之间形成新的房屋租赁合同关系，另从李保玉提交的录像资料可见常效松认可王凤兰实际获得40％转让费，剩余60％转让费由常效松获得，故李保玉提交的现有证据不足以证明其向王凤兰支付了转让费91000元，李保玉的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，李保玉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1250元，由李保玉负担。
本判决为终审判决。
审判长 王志民
审判员 常爱萍
审判员 王燕燕
二〇一八年四月十一日
书记员 吴奇奇