辽宁省盘锦市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽11民终341号
上诉人（原审第三人）：宋素娟，女，1968年3月11日出生，住辽宁省盘锦市双台子区。
上诉人（原审第三人）：孙国良，男，1968年12月31日出生，住辽宁省盘锦市双台子区。
二上诉人的共同委托诉讼代理人：张宇男，辽宁光华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：苏特，男，1985年4月25日出生，住辽宁省盘锦市兴隆台区。
被上诉人（原审被告）：辽宁天成房地产开发有限公司，住所地辽宁省盘锦市大洼区田家镇甜水村。
法定代表人：李凤如，该公司总经理。
委托诉讼代理人：高宝，该公司职工。
上诉人宋素娟、孙国良与被上诉人苏特、辽宁天成房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服盘锦市兴隆台区人民法院（2017）辽1103民初1644号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月28日立案后依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人宋素娟及上诉人宋素娟、孙国良的共同委托诉讼代理人张宇男、被上诉人苏特、辽宁天成房地产开发有限公司的委托诉讼代理人高宝到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
上诉人宋素娟、孙国良上诉请求及理由：一、原审认定事实错误，被上诉人苏特与被上诉人天成公司之间不存在真实的买卖关系。二、上诉人与被诉人天成公司签订的房屋买卖合同有效。原审法院认定上诉人与被上诉人天成公司签订的房屋买卖合同是为实现债权的担保是错误的，无论上诉人购买房屋的价格如何，均不能否认上诉人与被上诉人天成公司买卖关系的成立。综上，恳请二审法院查清案件事实，驳回被上诉人苏特的诉讼请求。
被上诉人苏特辩称：被上诉人是2012年购房签合同，2013年房屋竣工后进行装修，该房屋一直占有使用至今，被上诉人与天成公司签订的房屋买卖合同真实有效。
被上诉人辽宁天成房地产开发有限公司辩称：上诉人上诉理由不能成立，被上诉人与上诉人之间是借贷关系，并非真实的房屋买卖关系。被上诉人为上诉人出具的房屋买卖合同及购房发票等相关房屋买卖手续是为了民间借贷的一种抵押方式，并不是真正的房屋买卖。被上诉人与苏特之间的房屋买卖关系是真实的。
苏特一审诉称：1.判令原、被告于2012年2月23日签订的原告购买天成家园小区A座1层104号房商网的《商品房买卖合同》合法有效；2.由被告承担本案的涉诉费用。事实和理由：原被告于2012年2月23日签订了《商品房买卖合同》，购买天成家园A座1层104号房商网，面积112.96平方米，单价19800元/平方米，总价2236608元，原告于同日一次性全额付款，当时开的收款收据（票号为0005609）。2013年3月20日，被告为原告出具准住单，原告开始装修，并于2013年7月开始缴纳房屋的水电费用。2014年7月到物业办理登记，同时缴纳物业费、装修垃圾清运费、等，至今每年都按时缴纳相关费用。原告认为原、被告之间的《商品房买卖合同》合法有效，故诉至法院，请求给予公正裁决。
辽宁天成房地产开发有限公司一审辩称，原告所述属实，没有任何意见,原告是真正购房人，我与第三人是借贷关系不是买卖。
宋素娟一审辩称：被告与我方签订了商品房买卖合同，被告给我方提供了正式发票，并已办理了备案，我方与被告签订的商品房买卖合同是合法有效的；原告请求认定原告与被告签订的商品房买卖合同有效是没有法律依据的。
一审法院审理查明：原告苏特于2012年2月23日与被告签订了商品房买卖合同，从被告处购买了天成家园A座1层104号房屋，面积112.96平，每平方米价格是19800元，总计购房款2236608元，并于同日交付全款。2013年3月20日，被告将房屋交付原告，原告收房后一直居住至今。另查，第三人宋素娟、孙国良系夫妻关系。2012年5月30日，被告自认向第三人宋素娟、孙国良借款，双方签订了天成家园A座1层104号房屋买卖合同，并于同日备案登记在第三人宋素娟、孙国良名下。同日被告向第三人宋素娟、孙国良开具销售不动产统一发票，面积为112.96平方米，单价为5200元，合计金额为587392元。
一审法院审理认为，原告于2012年2月23日与被告签订了商品房买卖合同，并按照合同约定交付了全部购房款。被告在建设的商品房完工后，将房屋交付给原告，原告接收房屋居住使用至今。故原、被告的商品房买卖关系系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应确认合法有效。被告因缺少经营资金，向第三人宋素娟、孙国良借款，并与第三人签订商品房买卖合同，但因其购房单价明显偏离市场价格，且被告并未将涉案房屋交付第三人，故其双方的真实意思并非进行商品房买卖，而是以签订商品房买卖合同作为第三人实现债权的担保，故所签订的商品房买卖合同属于规避法律的行为，被告与第三人之间并不存在真实的商品房买卖合同关系，该民事行为因损害原告的权益而归于无效。合同被确认无效后，双方当事人因本案发生的相关权利义务可以依法另行主张。因天成家园的商品房现无法办理不动产登记，待可办理不动产登记手续时被告应协助原告办理。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条第（二）项、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，作出如下判决：一、原告苏特与被告辽宁天成房地产开发有限公司于2012年2月23日签订的天成家园A座1层104号房屋的商品房买卖合同有效。二、被告辽宁天成房地产开发有限公司在天成家园商品房可以办理不动产登记时起30日内协助原告苏特办理不动产登记。三、被告辽宁天成房地产开发有限公司与第三人宋素娟、孙国良签订的天成家园A座1层104号房屋的商品房买卖合同无效。案件受理费100元，由被告辽宁天成房地产开发有限公司承担。
本案争议的焦点：上诉人与被上诉人辽宁天成房地产开发有限公司之间是否存在真实的房屋买卖关系；被上诉人苏特与被上诉人辽宁天成房地产开发有限公司之间的房屋买卖合同是否有效。
围绕本案争议的问题，上诉人宋素娟、孙国良认为，一审诉讼中上诉人提供了房屋买卖合同和购房发票，买卖合同有备案的印章，损害苏特利益的合同无效前提是上诉人与天成公司存在恶意串通的行为，而本案并不存在上诉人与天成公司恶意串通的行为。上诉人与天成公司的合同没有证据证明是为实现债权而担保的，充其量是一个抵债的行为，即使是担保行为，该行为是为实现上诉人合法利益的保障，何谈规避法律之说。根据民间借贷司法解释的规定，本案上诉人并没有起诉主张按照买卖合同履行，即使是按该条适用，那么法院也只是裁定驳回，法院并没有确认买卖合同无效的权利。上诉人与天成公司是基于借款而产生的买卖关系，天成公司用房屋抵顶借款，所以双方签订买卖合同，因此上诉人与天成公司签订房屋买卖合同的行为是天成公司用房屋抵偿借款，故此上诉人与天成公司签订的房屋买卖合同真实有效。
围绕本案争议的问题，被上诉人苏特认为，被上诉人与天成公司之间的房屋买卖合同是真实的，房屋现在一直由被上诉人占有、使用，房屋买卖合同具有法律效力。
围绕本案争议的问题，被上诉人辽宁天成房地产开发有限公司认为，被上诉人没有与任何人存在恶意串通行为，上诉人与被上诉人之间是民间借贷关系，被上诉人与苏特之间是房屋买卖合同关系，至于房屋买卖合同签订的时间无关紧要，因为性质不同。上诉人与被上诉人之间不存在以房抵债的情形，因为被上诉人给上诉人开具合同、发票和备案均是在借款发生的同时出具的。
除一审查明的事实外，二审另查明：上诉人宋素娟、孙国良与被上诉人辽宁天成房地产开发有限公司之间因借贷关系而签订了《商品房买卖合同》。
被上诉人苏特在其一审的起诉状中及一审庭审中并未主张请求确认上诉人宋素娟、孙国良与被上诉人辽宁天成房地产开发有限公司之间签订的《商品房买卖合同》无效的诉讼请求。
本院认为，双方当事人就其之间法律关系为商品房买卖合同关系还是民间借贷有关系产生争议的，人民法院应当结合双方当事人提交的证据，探究合同签订时双方当事人的真实意思表示，依照当事人的真实意思表示及合同履行情况对当事人之间的法律关系作出判断。从意思表示上反映，被上诉人苏特与被上诉人辽宁天成房地产开发有限公司签订房屋买卖合同的意思表示应为买卖房屋，而上诉人宋素娟、孙国良与被上诉人辽宁天成房地产开发有限公司签订房屋买卖合同的意思表示则应为借款而设置的担保。从合同履行情况反映，被上诉人苏特按合同约定交付了全部购房款，被上诉人辽宁天成房地产开发有限公司也已将房屋交予了被上诉人苏特，且被上诉人苏特已占有、使用该房屋多年，而上诉人宋素娟、孙国良向被上诉人辽宁天成房地产开发有限公司提供借款，形成房屋买卖合同后，并未实际占有、使用该房屋。从法律规定反映，只要被上诉人苏特与被上诉人辽宁天成房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同为双方的真实意思表示，在不违反法律、法规的规定的情况下，其所签订的合同就应当有效。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的相关规定，上诉人宋素娟、孙国良与被上诉人辽宁天成房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同只应按民间借贷关系处理。据此，一审判决认定被上诉人苏特与被上诉人辽宁天成房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同有效，并判令被上诉人辽宁天成房地产开发有限公司协助办理登记手续应无不当。
被上诉人苏特在本案的一审诉讼请求为：确认《商品房买卖合同》有效，一审法院则应当依当事人的诉讼请求依法作出裁判，而不应直接裁判当事人未诉请的事项，即判令“被告辽宁天成房地产开发有限公司与第三人宋素娟、孙国良签订的天成家园A座1层104号房屋的商品房买卖合同无效”，一审法院此判项违反了不告不理的原则，并有可能损害上诉人宋素娟、孙国良向被上诉人辽宁天成房地产开发有限公司提出其他主张的权利，故应予以纠正。
综上，上诉人宋素娟、孙国良上诉称其与被上诉人辽宁天成房地产开发有限公司之间系房屋买卖合同关系的上诉请求不成立，不予支持，但一审判决超诉请裁判，显系不当，应予纠正。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持盘锦市兴隆台区人民法院（2017）辽1103民初1644号民事判决第一、二项。即“原告苏特与被告辽宁天成房地产开发有限公司于2012年2月23日签订的天成家园A座1层104号房屋的商品房买卖合同有效。被告辽宁天成房地产开发有限公司在天成家园商品房可以办理不动产登记时起30日内协助原告苏特办理不动产登记”。
二、撤销盘锦市兴隆台区人民法院（2017）辽1103民初1644号民事判决第三项。即“被告辽宁天成房地产开发有限公司与第三人宋素娟、孙国良签订的天成家园A座1层104号房屋的商品房买卖合同无效”。
一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，合计200元，由被上诉人辽宁天成房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨 敏
审判员 李宝明
审判员 王 丹
二〇一八年四月二十三日
书记员 杨皓博