文书内容广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0306民初22633号原告：深圳市东方建富实业有限公司，住所地深圳市宝安区新安街道47区，组织机构代码746635328。法定代表人：杨汉军。委托诉讼代理人：方铁军，xx律师事务所律师。委托诉讼代理人：张崇英，xx律师事务所实习律师。被告：深圳市汉控科技有限公司，住所地深圳市宝安区福永街道，组织机构代码772711005。法定代表人：陈国强。被告：陈国强，男，汉族，1954年3月3日出生，身份证住址湖南省永州市冷水滩区。原告深圳市东方建富实业有限公司（以下简称“东方公司”）诉被告深圳市汉控科技有限公司（以下简称“汉控公司”）、陈国强房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人方铁军参加了诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告汉控公司于2014年11月17日签订的编号为“TWA-3914111701”的《租赁合同》已经解除，被告汉控公司立即向原告返还承租的房屋（含厂房及宿舍）；2.被告汉控公司立即向原告支付2016年7月份、8月份的租金等各项费用共计人民币50831元，并从2016年9月1日起以欠费为基数按年利率24%的标准向原告支付滞纳金；3.被告汉控公司从2016年9月1日起按照每月人民币20668元的标准向原告支付房屋占用费至2016年10月5日止；4.被告汉控公司向原告支付厂房恢复原状的费用人民币40000元；5.被告汉控公司向原告支付搬迁费用人民币20000元；6.被告陈国强与被告汉控公司对第2、第3、第4项诉讼请求向原告承担连带责任；7.本案的诉讼费用由被告汉控公司与被告陈国强共同承担。事实与理由：一、被告二与被告一承担连带责任的依据：被告二为被告一的独资股东，持有被告一100%股权，依据《公司法》第63条的规定，被告二应对被告一的债务承担连带责任；二、原告与被告一签订租赁合同的主要约定说明：原告与被告一于2014年11月17日签订编号为“TWA-3914111701”的《租赁合同》，约定被告一承租原告位于东方建富深圳塘尾富源工业区的A2栋2楼厂房922平方米及宿舍5间。租赁期限从2014年12月1日至2017年11月30日止。租金标准为厂房每月租金人民币17518元，宿舍每月租金人民币3150元。根据租赁合同第三条的约定，除了支付租金之外，被告一还需要向原告支付以下项目的费用：1、按每平方米1.5元/月为标准的物业管理费，厂房面积计922平方米，每月管理费为人民币1383元；宿舍管理费为每月人民币390元；2、电梯维修保养费每月人民币480元；3、垃圾清运费每月人民币300元；4、5.69元/吨的水费，1.0981元/度的电费（电费不含燃气燃油加工费0.022元/度）。租赁第三条还约定，每月的5号前应向甲方付清各项费用，否则每延迟一日按应缴款总额的千分之5支付滞纳金；三、关于第2项诉讼请求：本诉状第2项诉讼请求所列的被告一应向原告支付的2016年7月份、8月份的租金等各项费用共计人民币50831元（其中租金人民币41336元、应付水电费人民币4169元、电费分摊人民币220元、管理费人民币3546元、垃圾清运费人民币600元、电梯维修保养费人民币960元；应付水费、应付电费是指发生在上个月，在当月应当缴纳的费用，不是指当月发生的水电费），按照合同第三条的约定，应当于每月的5号前向原告支付租金等各项费用，否则应按每天千分之5的标准向原告支付滞纳金；为了便于核算，原告主张被告一从2016年9月1日起按照年利率24%的标准向原告支付滞纳金；四、关于第3项诉讼请求：2016年8月底，因被告一拖欠租金及各项费用不付，原告依据合同的约定通过各种途径向被告一及被告二发出通知，解除双方的租赁合同，并要求被告一支付拖欠的费用；但相关的通知被拒收或无法送达而被退回。因此，原告认为，因租赁期限以月为单位，且原告已经于2016年8月底作出了解除合同的通知，从2016年9月起双方的租赁合同已经解除。被告一应当在2016年9月1日前将承租的房屋（包括厂房与宿舍）返还给原告，因被告一至今未能返还房屋，被告一从2016年9月1日起应按照每月人民币20668元的标准向原告支付房屋占用费直到被告一将承租房屋实际交还给原告之日止。该每月人民币20668元的房屋占用费标准，参照的是每月的厂房租金人民币17518元、每月的宿舍租金人民币3150元，合计每月人民币20668元；五、关于第4项诉讼请求：根据租赁合同第七条第4点，以及租赁合同附件“转让承诺书”的约定，被告一及被告二负有将“厂房恢复原状”的义务，现因被告一及被告二未履行该义务，因此应当向原告支付厂房恢复原状的费用。经核算，厂房恢复原状的费用需要人民币40000元，该费用应由被告一与被告二承担。两被告未到庭参加诉讼，亦未提交书面的答辩意见和证据。本院经审理认定事实如下：2014年11月17日，原告与被告汉控公司签订一份《租赁合同》（编号为TWA-3914111701），双方约定，由被告汉控公司租用原告位于深圳塘尾富源工业园A2栋2楼厂房，面积922平方米，租赁期为3年，从2014年12月1日起至2017年11月30日止，月租金人民币17518元，管理费人民币1383元；原告配套提供宿舍5间，月租金人民币3150元，管理费人民币390元；被告汉控公司需在协议签订时一次性缴纳两个月厂房租金（人民币35036元）、两个月宿舍租金（人民币6300元）作为履约保证金，并缴纳一个月的用电押金；租赁期间被告汉控公司应于每月5日前付清当月租金、管理费、水电费（水费以5.69元/吨计算，电费以1.0981元/度计算）、电梯维修保养费每月应缴纳人民币480元、垃圾清理费人民币300元，若未按时缴纳上述费用，每延迟一日原告按应缴款总额的5‰收取滞纳金，当月不缴清相关费用，原告有权单方面解除协议、收回出租物业并没收被告汉控公司缴纳的履约保证金。同日，被告汉控公司、陈国建与上述厂房原承租人罗喜盛签订《厂房转让协议》及《转让承诺书》一份，约定由罗喜盛将厂房内的装修设备留让给被告汉控公司使用，如被告陈国建提前或期满退租时，该厂房恢复原状及维修的责任及相关费用由被告陈国建承担。庭审中，原告主张仅收取被告汉控公司租赁保证金共计41336元（人民币35036元+人民币6300元），未收取用电押金。原告确认被告拖欠费用为2016年7月之后的租金、水电费等费用，涉案租赁场所已经重新装修，并明确表示不就恢复原状费用申请评估鉴定。原告主张分别于2016年8月22日、2016年9月27日作出《解除租赁合同及催款通知书》、《遗留物品搬离场地通知书》，通知被告解除合同、于2016年10月5日前结清各项费用并搬离遗留在A2栋2层厂房内的物品，但未有证据证明该两份通知已送达两被告。另查，2016年10月6日，原告与案外人李海云签订《物品搬迁协议书》一份，约定由原告委托李海云将上述厂房内被告汉控公司的物品搬运至D1栋3楼和水泵房后面的铁皮房，搬迁、运费人民币2万元，于全部搬运结束后三个工作日内结清。深圳市宝安区国家税务局西乡分局于2016年10月10日代李海云向原告开具了增值税发票，李海云于2016年10月16日向原告出具了收款收据。又查，涉案租赁场所所在不动产已取得不动产登记，登记权利人为深圳市塘尾股份合作公司，土地用途为工业用地，不动产证号为粤（2015）深圳市不动产权第0065615号。再查，被告汉控公司系自然人独资企业，被告陈国强为该公司法定代表人，持有被告汉控公司100%的股权。以上事实，有《租赁合同》、《厂房转让协议》、《转让承诺书》、《解除租赁合同及催款通知书》、《遗留物品搬离场地通知》、EMS邮单详情收据、《物品搬迁协议书》、增值税发票、收款收据等证据及庭审笔录佐证，可资认定。本院认为，两被告未到庭应诉，也未提交书面异议和证据，视为其放弃举证、质证和抗辩的权利，本院根据原告提交证据及庭审调查认定案件事实。原告提交《租赁合同》有原件核实，系原告与被告汉控公司签署，合同约定应为双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效。被告汉控公司未依约向原告缴纳2016年7、8月份租金、水电及各项费用，已构成违约，依双方合同约定，原告可解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条，主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。原告于2016年8月22日作出《解除租赁合同及催款通知书》，但该通知书未能送达至被告汉控公司，因原告于2016年9月22日诉至本院要求解除合同，本院于2017年2月14日将原告起诉状副本及证据送达两被告，应视为被告于送达上述法律文书之日收到原告解除通知，故本院确认原告东方与被告汉控公司于2014年11月17日签订的《租赁合同》已于2017年2月14日解除，原告无需退回租赁保证金。关于租金等各项费用及水电费。根据双方合同约定，被告汉控公司每月应向原告支付厂房租金人民币17518元、厂房管理费人民币1383元、宿舍租金人民币3150元、宿舍管理费人民币390元、电梯维修费人民币480元、垃圾清运费人民币300元，以上共计人民币23221元。即被告汉控公司应向原告支付2016年7、8月份租金等各项费用共计人民币46442元。至于水电费，原告提交的抄录卡为其单方制作，而庭后提交的水电通知及缴费凭证均为原告统一缴纳整个工业园水电费的单据，并不能反映被告汉控公司的用水用电情况，原告未能提交有效证据证明其主张的被告应承担的水电费，理应承担举证不能的不利后果，其关于水电费的主张，本院不予支持。另，原告主张每月分摊电费人民币110元，既无合同依据，亦未有证据证明在租赁期内有实际履行过，对原告关于分摊电费的主张，本院亦不予支持。综上，被告汉控公司共计拖欠原告2016年7、8月份租金、管理费、电梯维修费、垃圾清运费共计人民币46442元，双方于《租赁合同》中约定如被告汉控公司未按时缴纳上述费用，应按每日5‰的标准支付滞纳金，现原告自愿将滞纳金调整成按年利率24%支付，不违反法院规定，本院予以支持。关于场地占用费及搬迁费，原告于2016年10月6日委托李海云将被告汉控公司遗留物品搬离，双方签订的《物品搬迁协议书》仅提及A2栋2层，即厂房，未涉及C3栋宿舍，则本院认定被告汉控公司仅厂房有遗留物品。被告汉控公司实际占用至2016年10月6日，应按租金标准即人民币17518元向原告支付场地占用费，经核算，被告汉控公司应向原告支付2016年9月1日至2016年10月6日期间场地占用费共计人民币21021.60元（17518元/30天×36天）。而因被告汉控公司未按时支付房租等费用，也未搬离厂房，导致原告为自行搬离被告汉控公司遗留物品支出搬迁费人民币20000元，原告要求被告汉控公司承担该费用，合法合理，本院予以支持。至于原告主张厂房恢复原状的费用人民币40000元，因原告确认厂房已经重新装修，实际已不能就恢复原状的费用进行评估鉴定，而原告亦未提交证据证明其实际已支出涉案租赁场所的恢复费用，理应承担举证不能的不利后果，故对原告关于恢复原状费用的主张，本院不予支持。被告汉控公司为被告陈国强投资成立的自然人独资企业，被告陈国强作为唯一股东，未能证明公司财产独立于其股东个人财产，依法应对被告汉控公司的债务承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第九十三条、第九十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市东方建富实业有限公司与被告深圳市汉控科技有限公司于2014年11月17日签订的《租赁合同》（编号为TWA-3914111701）已于2017年2月14日解除；二、被告深圳市汉控科技有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告深圳市东方建富实业有限公司支付2016年7、8月份租金、管理费、电梯维修费、垃圾清运费共计人民币46442元及滞纳金（滞纳金自2016年9月1日起按年利率24%计算至款项付清之日止）；三、被告深圳市汉控科技有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告深圳市东方建富实业有限公司支付2016年9月1日至2016年10月6日期间场地占用费共计人民币21021.60元；四、被告深圳市汉控科技有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告深圳市东方建富实业有限公司支付搬迁费人民币20000元；五、被告陈国强对被告深圳市汉控科技有限公司的上述债务承担连带清偿责任；六、驳回原告深圳市东方建富实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间内履行给付金钱义务或其他义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。本案受理费人民币2844元，保全费人民币1081元，公告费人民币390元，由原告深圳市东方建富实业有限公司负担人民币967元，被告深圳市汉控科技有限公司、陈国强负担人民币3348元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 张  朝  军审 判 员 吕  海  云人民陪审员 赵  秀  莲二〇一七年十一月六日书 记 员 叶  宝  英书 记 员 钟秀敏（兼）附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。