吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）延中民四终字第362号
上诉人（原审原告）：牛燕燕，住吉林省延吉市。
上诉人（原审原告）：李宗毅（牛燕燕丈夫），延吉市翔大白钢经销处业主，住吉林省延吉市。
委托代理人：田丰，吉林延大律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：秦丽洁，住吉林省延吉市。
委托代理人：高延波，吉林高延波律师事务所律师。
原审第三人：芦艳淑，延吉市德泰轮胎经销有限公司业主，住吉林省延吉市。
上诉人牛燕燕、李宗毅因与被上诉人秦丽洁，原审第三人芦艳淑房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2015）延民初字第1934号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审中牛燕燕、李宗毅诉称：二原告经营的翔大白钢经销处位于被告原来经营的洗车场门市房斜对面，2013年8月19日前几天，牛燕燕看到了被告张贴在其门市房的售房广告，上写“售房”并注明了联系电话。之后，李宗毅与被告电话核实后，即在被告的门市房里和被告协商房屋价款，当时约定房屋价格为每平方米7000元，被告同意将部分一、二层出售给二原告，面积为279.12平方米，并同意将地下室也赠与给二原告。2013年8月19日，二原告向被告交纳了10万元购房定金，并与被告签订了售房协议书。同日，二原告与被告到延吉市房产管理局（以下简称市房产局）办理了一、二层房屋所有权证的变更登记手续，但被告却反悔未给二原告办理地下室房屋所有权证的变更登记手续，直至原告起诉。故根据协议约定要求被告协助二原告办理位于延吉市朝阳街、延房权证字第5529**号、房屋编号2-13-95-地下1002、建筑面积57.36平方米，2-13-95-地下1003、建筑面积53.27平方米，2-13-95-地下1004、建筑面积53.27平方米的地下室房屋所有权证变更登记。并由被告承担诉讼费用。
一审中秦丽洁辩称：被告在自有的门市房一、二层窗上张贴的售房广告。2013年8月15日左右，李宗毅看到广告，找被告询问价格，被告告知一楼每平方米9000元，二楼每平方米5000元，平均价每平方米7000元。被告欲售二套，李宗毅要买三套。过两、三天后，二原告一起到被告经营的洗车场办公室向被告交付了10万元定金，被告为二原告出具了收条。过几天后，二原告又向被告交付了80万元的购房款，并与被告签订了协议书，签订协议时，李宗毅向被告询问被告地下室如何处理，被告答复在所有的一、二层房屋都出售后，如地下室没有用，就将地下室赠与给二原告。同年9月18日，双方到市房产局办理了一、二层房屋所有权证的变更登记手续。被告认为，被告并没有将地下室出售给二原告，并且现在地下室已经出售给了第三人，故不同意二原告办理地下室房屋所有权证的变更登记手续。
一审中第三人芦艳淑述称：原、被告之间的争议与第三人无关，如地下室判归二原告所有，第三人将与被告重新结算。
一审法院经审理查明：原、被告争议的3套房屋位于延吉市朝阳街，系被告前夫于1999年开发建设的楼房中的部分房屋，该楼房中一、二层为商业用房，包括地下室。共计8套房屋，每套房屋一、二层有楼梯通道，一层与地下室亦有楼梯通道。2004年8月被告利用地下室的蓄水在一层开办经营洗车场，同时在二层经营汽车装饰品。2007年6月，被告将其中8套房屋（不包括地下室）在市房产局分别办理了房屋所有权登记手续，将8套房屋中的一、二层全部登记在被告名下，其中一、二层各登记为一个房屋所有权证。2007年5月，被告与前夫离婚，协议分割给被告的财产中包括以上8套房屋及地下室。2012年6月21日被告为他人贷款提供担保将包括争议的三套房屋在内的六套房屋抵押给了延边朝鲜族自治州建设银行（以下简称州建设银行）。2013年3月19日被告在市房产局办理了地下室房屋所有权证登记手续，将地下室整体登记为一个房屋所有权证，登记在被告名下，面积为632.47平方米，房屋编号分别为2-13-95-地下1001、1002、1003、1004、1005、1006、1007、1008、1009、1010、1011。2013年8月（包括8套房屋对应的地下室以外的另3个地下室），被告因投资经营宾馆缺少资金欲出售以上商业用房，即在以上其经营的洗车场的一、二层门窗上张贴了售房广告。内容包括“售房”和“联系电话”。2013年8月19日前，李宗毅路过被告洗车场时看到了被告张贴的售房广告，即向被告询问售房价格，被告告知其一楼每平方米售价9000元，二楼每平方米售价5000元，平均每平方米售价7000元，李宗毅当即确定购买争议的三套商业房屋（包括一、二层）。2013年8月19日，二原告一起在被告经营的洗车场向被告交付了10万元定金，被告为二原告出具了收条。之后，经双方协议被告同意将地下室免费赠送给二原告，当日，原告牛燕燕与被告签订了“协议书”，约定了以下条款：经甲、乙双方协商，甲方同意将位于延吉市朝阳街商业用房一套，出卖给乙方，就相关事宜特签订如下协议，双方共同遵守。1.此房建筑面积为279.12平方米（地下一层免费赠送），每平方米7000元；2.乙方于2013年8月19日预付房屋定金人民币10万元整；3.在办理产权过户前乙方付80万元，甲方办理过户（产权过户所产生的各项税费，甲乙双方各自承担50%，产权过户由甲方负责办理），余款一次性付给甲方；4.如甲方中途变化或单方解除此协议，甲方必须赔付乙方定金双倍违约金，如乙方不按时预付款，乙方所付定金作废，甲方不予退还；5.此协议一式二份，双方各执一份，自签字之日起生效。甲方有被告签名，乙方有牛燕燕签名。协议签订后，被告即向二原告交付了除地下室以外的一、二层房屋。因约定交付的房屋所有权证抵押在州建设银行，故二原告未按协议履行交付80万元，双方口头协议由二原告直接将购房款交付给州建设银行，取回抵押的房屋所有权证后共同到延吉市房产局办理房屋所有权证变更登记手续。2013年8月27日，二原告与被告共同到州建设银行偿还贷款时，在州建设银行抵押贷款的档案中知晓二原告购买的一套房屋面积与双方协议中确定的房屋面积有误，该房屋所有权证登记的房屋面积为101.24平方米，而双方约定的面积为93.04平方米，按房屋所有权证登记的面积被告出售给二原告的3套房屋（一、二层）总面积为287.32平方米，而不是协议中约定的279.12平方米，二原告按287.32平方米的总面积计算房款后替被告向州建设银行清偿了贷款，取回了抵押的3套争议的商业房屋的房屋所有权证，被告将二原告已经交付的10万元购房定金计算在内为二原告出具了收条，内容是“今收牛燕燕购房款211万元，房款一次性付清，交完房款双方立即办理房屋产权过户手续。”2013年9月18日，二原告与被告共同到市房产局办理房屋所有权证变更登记手续，根据市房产局的要求，双方在市房产局重新签订了三份“房屋买卖契约”，其中一份契约约定：甲乙双方同意就下列房屋买卖事项，订立本契约，共同遵守。一、甲方自愿将座落在朝阳街的房地产（房屋建筑面积93.04平方米，产权证号178310，丘地号2-13-95，使用性质商业）出售给乙方，乙方已对甲方所要出售的房地产作了充分了解，愿意购买该房地产；二、甲乙双方议定的上述房屋成交价格为人民币陆拾伍万壹仟贰佰捌拾元整（651280元），买卖双方如实申报成交价格，不得瞒报或作不实的申报；三、双方同意将本契约订立之日起由甲方将上述房地产正式交付给乙方，甲方保证上述房地产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿；四、本契约在履行中若发生争议，甲、乙双方应采取协商办法解决，协商不成时，任何一方均可向延吉市仲裁委员会申请调解或仲裁，也可向人民法院起诉；五、上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由甲、乙双方自行约定；六、本契约未尽事项，甲、乙双方可另行议定，其补充议定书经双方签章后与本契约具有同等法律效力；七、本契约经双方签章确认后生效。甲方有被告签名，乙方有二原告共同签名。另二份契约书除产权证号、丘地号、面积、价款外，其余内容与本契约相同。市房产局根据双方签订的契约为双方办理了一、二层的三套商业房屋的房屋所有权证变更登记手续。将原登记在被告名下的三套商业房屋所有权证变更登记在牛燕燕及共有人李宗毅的名下。但被告反悔未将赠与的地下室房屋所有权证变更到二原告名下，亦未向二原告交付地下室。双方发生纠纷，二原告诉讼来院，2014年8月12日被告将8套房屋中的4套房屋出售给了第三人芦艳淑，同时将地下室全部以每平方米2000元的价格出售给了第三人芦艳淑。但在被告与第三人芦艳淑到市房产局办理房屋所有权变更登记手续时，因本院已根据二原告的申请对争议的地下室房屋产籍冻结，故其中争议的地下室房屋所有权变更登记被中途停办。现原告未通过被告及第三人的同意通过证人何明新购买占有的房屋一层至地下室的通道将部分杂物堆放在了地下室里。
一审法院认为：一、关于原、被告的房屋买卖关系中赠与地下室是附随赠与还是单独赠与的问题。本院认为，因地下室已与一、二层分开单独登记房屋所有权证，且在二原告购买之前已与一、二层隔断，成为独立体。而二原告无证据证实在签订协议前双方口头确定房屋价款并约定购买房屋时已经确定赠与地下室，故不能认定是附随赠与，只能认定是买卖关系中的单独赠与。二、原告要求被告将赠与的地下室变更登记在二原告名下的诉讼请求能否得到支持。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百八十六条“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。”之规定，被告在赠与给二原告的财产即地下室的权利转移之前撤销赠与具有法律依据。而根据《中华人民共和国合同法》第一百八十七条“赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续。”又根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”之规定，因被告协议赠与给二原告的地下室属于不动产，其权利的转移应当依法登记。而被告协议赠与给二原告的地下室并未依法进行房屋所有权转移的变更登记，故其地下室的房屋所有权利并未转移，被告有权撤销赠与。根据《中华人民共和国合同法》第一百八十八条“具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，赠与人不交付赠与财产的，受赠人可以要求交付。”之规定，二原告与被告签订的“协议书”中虽然约定了被告将地下室赠与给二原告，但因该赠与协议未经公证且该赠与亦不属于具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与。故二原告要求被告交付赠与的地下室，并为其办理房屋所有权变更登记不符合本法之规定的条件。综上，被告在赠与给二原告的地下室之所有权登记转移之前可以撤销赠与，而被告已明确表示撤销赠与，故二原告要求被告办理赠与的地下室所有权变更登记手续，即要求被告交付地下室的诉讼请求没有事实依据及法律依据，本院不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第一百八十六条、第一百八十七条、第一百八十八条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条第二款、第九十一条第一项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条第一款之规定，判决如下：驳回原告牛燕燕、李宗毅的诉讼请求。案件受理费2300元及保全费1020元（原告均已预交），由原告牛燕燕、李宗毅负担。
宣判后，牛燕燕、李宗毅不服，向本院提起上诉。其理由为：一审法院认定事实错误。一、本案中，应以上诉人与被上诉人双方签订的书面协议内容为准，而不是签订书面合同之前口头约定为准。因为上诉人与被上诉人在签订书面协议前，多次协商并约定“地下一层免费赠送”。该约定充分证明上诉人购买的房屋主体与被上诉人承诺赠送的地下室，属于法律上规定的同一权利客体，被上诉人不能将其拆开分别销售，被上诉人所谓的“地下一层免费赠送”实质上是属于让利销售。该让利销售时附随与主合同的赠与，是上诉人购买被上诉人三套房屋的前提条件，而不是单独的赠与。而且，房屋买卖活动中，出售房以让利销售吸引购买方，并签订房屋买卖协议是普遍情况。在这过程中，对购买方来说，免费的赠与是签订房屋买卖协议的前提条件，是决定购买方的真实意思表示的基础。而且在进行房屋买卖过程中，因房屋具有唯一性的特性、价格高的原因，出售方与购买方签订正式书面协议之前经多次协商并约定后，按照双方达成的内容最终签订书面的房屋买卖协议，并各自履行其义务。这是房屋买卖时当事人的正常习惯。综上，一审法院超出房屋买卖的当事人的正常习惯，不按照房屋买卖协议内容为准，是错误的。二、上诉人与被上诉人能明确该房屋的设计中地下室与一层之间有通道口。上诉人购买的房屋主体与被上诉人承诺赠送的地下室面积，属于法律上规定的同一权利客体。被上诉人的“地下一层免费赠送”是让利销售，是附随赠与。因此，一层与地下室通道口封死不能将被上诉人附随赠与与房屋买卖拆开。综上，一审法院认定的事实存在错误。三、一审法院认定赠送的地下室未交付是错误的。2013年8月19日，上诉人与被上诉人签订房屋买卖协议，协议中约定附随赠与“地下一层免费赠送”。2013年9月18日，上诉人与被上诉人到市房产局办理房屋所有权证变更登记手续。因被上诉人提出全部地下室的所有权证变更时统一变更，故将一层、二层所有权变更登记在上诉人名下。被上诉人将三套房屋对应的地下室房屋所有权证交付给上诉人。因上诉人与被上诉人签订房屋买卖协议之日起，上诉人对地下室具有所有权、使用权、处分权及收益权。上诉人对地下室行使上述权利，无需征得被上诉人同意。综上，一审法院认定赠送的地下室未交付是错误的。本案中，“地下一层免费赠送”是属于让利销售，而不是单独的赠与。上诉人与被上诉人通电话开始交涉房屋买卖时，被上诉人已对上诉人承诺赠送地下室，双方就对一层和二层的价格进行商讨。2013年8月19日，最终双方以书面形式确定了房屋买卖协议内容。在协议内容中明确的约定“地下一层免费赠送”。该约定充分证明上诉人购买的房屋主体与被上诉人承诺赠送的地下室，属于法律上规定的同一权利客体，被上诉人不能反悔也不能将其拆开再分别销售，被上诉人所谓的“地下一层免费赠送”实质上是属于让利销售。该让利销售时附随与主合同的赠与，是上诉人购买被上诉人三套房屋的前提条件。而不是单独的赠与。综上，一审法院将协议中的“地下一层免费赠送”主管臆断地、片面地认定为单独赠与是错误的。四、一审法院认定被上诉人能撤销“地下一层免费赠送”为单独的赠与情况下，依照《中华人民共和国合同法》第一百八十六条之规定：认定被上诉人在赠与给二上诉人的财产即地下室的权利转移之前撤销赠与具有法律依据是错误的。综上所述，一审法院认定的事实错误、适用法律错误，直接侵害了上诉人的合法权益。请求二审法院给予公正判决，维护上诉人的合法权益。
被上诉人秦丽洁辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
本院审理查明的事实与一审法院所查明事实基本一致。
本院认为：双方当事人签订房屋买卖合同时明确约定了房屋价款和免费赠与地下室的内容，故合同内容应当包括两个法律关系，即房屋买卖的法律关系和赠与的法律关系。根据《中华人民共和国合同法》第一百八十六条规定“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。”据此，双方订立的赠与合同不符合法律规定的不可撤销情形范围。牛燕燕、李宗毅认为地下室的赠与合同是房屋买卖合同中的让利销售行为，属于不可撤销的赠与合同，秦丽洁应当履行赠与合同。而通过已查明案件事实，并不存在房屋价款与赠与合同之间必然的关联性。现秦丽杰已明确表示不同意履行赠与合同，牛燕燕、李宗毅要求秦丽洁履行赠与合同的上诉请求于法无据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由上诉人牛燕燕、李宗毅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 全智光
审 判 员 梁传平
代理审判员 卢 珊
二〇一五年九月二十五日
书 记 员 尹光熹