台州市椒江区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙1002民初10795号原告：浙江浙大求是物业管理有限公司，住所地杭州市西湖区天目山路148号浙江大学西溪校区西三教学楼一楼。法定代表人：徐金强，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄向皖，浙江丰国律师事务所律师。委托诉讼代理人：余耘，浙江丰国律师事务所律师。被告：椒江区白云街道下马村民委员会，住所地台州市椒江区白云街道下马村。法定代表人：陆建勇，该村民委员会主任。委托诉讼代理人：胡克强，浙江时间律师事务所律师。原告浙江浙大求是物业管理有限公司（以下简称求是物业公司）与被告椒江区白云街道下马村民委员会（以下简称下马村委会）物业服务合同纠纷一案本院于2017年11月8日立案后，依法适用简易程序进行审理。本院于2017年11月17日对本案公开开庭进行审理。原告求是物业公司与被告下马村委会申请自2017年11月18日起至2017年12月18日止的庭外和解期限。因原告求是物业公司与被告下马村委会在该期限内无法达成和解，本院于2017年12月19日恢复审理。因原告求是物业公司申请调取证据，本院延长审限一个月并继续于2018年3月2日对本案公开开庭进行审理。原告求是物业公司的委托诉讼代理人余耘、被告下马村委会的委托诉讼代理人胡克强均两次到庭参加诉讼。原告求是物业公司的委托诉讼代理人黄向皖、被告下马村委会的法定代表人陆建勇参加第一次庭审。本案现已审理终结。原告求是物业公司向本院提出诉讼请求：被告下马村委会支付原告求是物业公司物业管理费、公共能耗水费、公共能耗电费合计485426.96元。事实和理由：2012年1月17日，台州天天置业有限公司（以下简称天天置业公司）与原告求是物业公司签订《天天财富公馆前期物业服务合同》（以下简称《前期物业合同》）一份，约定，原告求是物业公司自2014年8月1日起为台州市天天财富公馆（以下简称天天财富公馆）提供前期物业服务。2014年12月1日，原告求是物业公司与被告下马村委会签订了《财富公馆前期物业管理补充协议》（以下简称《补充协议》）一份，约定，原告求是物业公司为被告下马村委会天天财富公馆商业房及配套地下车位提供前期物业服务；被告下马村委会自2014年8月1日起每年向原告求是物业公司支付物业管理费200000元并承担公共部位43.8%的能耗费和43.8%的设施设备维修保养费。按照上述补充协议的约定，被告下马村委会应缴纳2016年8月1日至2017年7月31日期间的物业管理费200000元，并承担2014年8月至2017年7月期间的公共能耗水费67364.99元、公共能耗电费218061.97元。上述费用经原告求是物业公司多次催讨未果。被告下马村委会答辩称：原告求是物业公司诉称被告下马村委会未付2016年8月1日至2017年7月31日的物业管理费200000元属实，但未付的原因为本案涉讼的被告下马村委会天天财富公馆的房屋及车位均已经租赁给了周梁云，应由周梁云支付。周梁云未付物业费系因原告求是物业公司未提供物业服务及提供物业服务时要求额外收取费用。就原告求是物业公司主张的公共能耗水费、公共能耗电费，被告下马村委会认为，物业费已经包括了公共能耗费，之前原告求是物业公司也从未要求被告下马村委会支付公共区域能耗费；双方签订合同时，被告下马村委会就公共能耗费部分的约定存在重大误解，要求撤销原告求是物业公司与被告下马村委会签订的《补充协议》中关于公共能耗费部分的合同条款；原告求是物业公司在向房屋的实际使用人提供服务时已经由实际使用人支付了相关的能耗费。故请求驳回原告求是物业公司关于公共能耗部分的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2012年1月17日，原告求是物业公司与天天置业公司签订《前期物业合同》一份，约定，原告求是物业公司为天天财富公馆提供前期物业管理服务；天天财富公馆位于台州市经济开发区，耀达路以西，台州东商务区E、F地块，地上建筑面积为67593平方米，其中，住宅建筑面积为35475.82平方米，商业建筑面积为31577.7平方米；物业用房面积为473.9平方米，其中，物业管理用房为203平方米，物业经营用房为270.9平方米；物业交付时间为2014年8月31日前；物业服务收费选择包干制方式，物业管理服务费由业主按其拥有建筑面积交纳，具体标准为：高层（公寓）住宅2元每平方米每月（物业费已含水泵、电梯等公共能耗费用），最终以物价审批为准，商业房2.5元每平方米每月，车位（库）50元每个每月；鉴于天天财富公馆商业房（建筑面积29600平方米）及配套车位（138只）属于天天置业公司给被告下马村委会代建，天天置业公司应告之被告下马村委会有交纳物业费的义务，若被告下马村委会自商业房交付起至前期物业服务合同终止期间没有足额交纳物业费的，天天置业公司负有连带责任并承担相应的物业费，若被告下马村委会将商业房租赁给使用人的，由使用人按标准足额交纳物业费，则天天置业公司不承担连带责任；本合同期限自2012年1月17日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。2014年12月1日，原告求是物业公司与被告下马村委会签订《补充协议》一份，约定，天天财富公馆属于被告下马村委会的建筑面积约为29605.11平方米的商业房及配套地下车位（49个）系天天置业公司为被告下马村委会代建，其所有权属于被告下马村委会，不属于天天置业有限公司；但鉴于上述部分是天天财富公馆项目不可分割的一个整体，其商业部分的强弱电系统、消防系统、照明、人防、供水、排污等所有保障商业正常运行的系统都是附属于整个项目的系统工程且不可拆分，需要原告求是物业公司进行日常管理以及维修保养等；经双方协商，被告下马村委会同意每年向原告求是物业公司支付物业管理费200000元，同时被告下马村委会分摊承担天天财富公馆项目公共部位43.8%（29605.11÷67532.34）的能耗费（含水泵、各类照明等）和43.8%（29605.11÷67532.34）的设施设备维修保养费；支付期限自：在前期物业管理期内被告下马村委会向原告求是物业公司支付及分摊承担上述费用，具体时间自2014年8月1日起至前期物业服务到期终止；被告下马村委会按年（每年8月1日前）向原告求是物业公司支付物业管理费200000元，按季度支付实际发生金额按比例分摊的能耗费和设施设备维修保养费；原天天置业公司与原告求是物业公司签署的《前期物业合同》中约定的“被告下马村委会的商业房需支付2.5元每平方米每月和地下车位（库）50元每个每月的物业服务费”及“鉴于天天财富公馆商业房（建筑面积29600平方米）及配套车位（138只）属于天天置业公司给被告下马村委会代建，天天置业公司应告之被告下马村委会有交纳物业费的义务，若被告下马村委会自商业房交付起至前期物业服务合同终止期间没有足额交纳物业费的，天天置业公司负有连带责任并承担相应的物业费，若被告下马村委会将商业房租赁给使用人的，由使用人按标准足额交纳物业费，则天天置业公司不承担连带责任”的支付内容从2014年8月1日起不再生效，原告求是物业公司对上述范围的服务费不再收取。户号为6860054805、户名为“天天公馆”的用电，系天天财富公馆的物业用电，即天天财富公馆公共区域的用电，包括公共照明、消防水泵用电、物业办公用电等。户号为6860054805、户名为“天天公馆”的户头自2014年8月1日起至2017年7月31日的电费为499857.94元。客户号为485984、户名为天天置业公司、地址为天天公馆3#西北角的用水为生活用水，用水性质为居民合表，系六楼以上的居民用水。客户号为485985、户名为天天置业公司、地址为天天公馆3#西北角的用水为绿化、物业用水，用水性质为商业。其中，客户号为485985、户名为天天置业公司、地址为天天公馆3#西北角的用水为绿化、物业用水的用户自2014年12月起至2017年7月止的水费为24742.23元。天天财富公馆物业经营用房存在出租给他人使用的情况。原告求是物业公司已经从租户处获得支付公共区域能耗费30000元。原告求是物业公司已于2017年8月1日撤离天天财富公馆。2017年8月31日，原告求是物业公司通过EMS邮政特快专递的方式向被告下马村委会送达律师函，向被告下马村委会催讨物业管理费、公共能耗水费、公共能耗电费共计485426.96元。上述事实有原告求是物业公司提供的前期物业服务合同、前期物业管理补充协议、按照户号查询历史电量电费、历月电费明细、用电量电费、国网浙江省电力公司台州供电公司机打发票、用户基本资料及用水情况、台州自来水有限公司机打发票、律师函、EMS国内标准快递寄件人存根联、邮件查询，原告求是物业公司出示的本院调取的关于天天财富公馆用电户头情况说明、用电量电费查询、用户基本资料及用水情况，被告下马村委会提供的前期物业管理补充协议、收款收据，以及原、被告的陈述等证据予以证实。本院认为：原告求是物业公司与天天置业公司签订的《前期物业合同》，以及与被告下马村委会签订的《补充协议》，均系合同当事人真实意思表示的合致，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法应为合法、有效。原告求是物业公司作为天天财富公馆物业服务单位，已经为该小区提供了物业服务；被告下马村委会作为天天财富公馆建筑面积约为29605.11平方米的商业房及配套地下车位的业主，应依《前期物业合同》及《补充协议》的约定支付相应的物业费及公共区域的能耗费。被告下马村委会认可自2016年8月1日起至2017年7月31日止的物业管理费200000元未付事实，故本院对原告求是物业公司要求被告下马村委会支付自2016年8月1日起至2017年7月31日止的物业管理费200000元的该部分诉讼请求予以支持。户号为6860054805、户名为“天天公馆”的户头的用电以及客户号为485985、户名为天天置业公司、地址为天天公馆3#西北角的用水（绿化、物业用水），按其性质，剔除物业经营用房部分因出租产生的、明显不属于小区公共能耗费的电费、水费后，其余部分的电费、水费应属于公共区域的能耗费。物业经营用房部分因出租产生的、明显不属于小区公共能耗费的电费、水费，本院综合考虑本案的案情、物业经营用房为270.9平方米以及原、被告在本案审理过程中的陈述等，酌情确定自2014年8月1日起至2017年7月31日止的合理金额为35000元。户号为6860054805、户名为“天天公馆”的户头自2014年8月1日起至2017年7月31日的电费为499857.94元以及客户号为485985、户名为天天置业公司、地址为天天公馆3#西北角的用水（绿化、物业用水）自2014年12月起至2017年6月止的水费为24742.23元相加，扣减上述本院酌情确定的物业经营用房部分因出租产生的、明显不属于小区公共能耗费的电费、水费合理的金额35000元后，本院确定原告主张的天天财富公馆公共区域能耗费（电费、水费）的合理金额为489600.17元。上述金额489600.17元乘以《补充协议》约定的43.8%，本院确定被告下马村委会应支付原告求是物业公司公共区域能耗费共计214444.87元，扣减原告求是物业公司已经获得支付的公共能耗费30000元后，被告下马村委会尚应支付原告求是物业公司公共区域能耗费共计184444.87元。客户号为485984、户名为天天置业公司地址为天天公馆3#西北角的用水为生活用水，用水性质为居民合表，该客户号的用水属于六楼以上的居民生活用水，并非公共区域的水能耗，原告求是物业公司将该客户号的用水纳入到公共区域的能耗费中要求被告下马村委会支付相应的公共区域能耗费没有依据，原告求是物业公司的该部分诉讼请求不能成立，本院不予支持。被告下马村委会作为天天财富公馆相应的商业房及配套地下车位的业主，应依约支付相应的物业费及公共区域的能耗费。被告下马村委会抗辩，本案涉讼的被告下马村委会天天财富公馆的房屋及车位均已经租赁给了周梁云，应由周梁云支付，但未提供证实存在原告求是物业公司已经免除或者原、被告约定免除被告下马村委会支付相应的物业费及公共区域的能耗费的义务而与周梁云约定由周梁云向原告求是物业公司支付相应物业费及公共区域的能耗费的事实，故对被告下马村委会的该部分抗辩本院不予采纳。原告求是物业公司作为天天财富公馆物业服务单位，已经为该小区提供了物业服务。被告下马村委会关于未付物业费的原因系原告求是物业公司未提供物业服务的抗辩明显不能成立，本院不予采纳。被告下马村委会抗辩原告求是物业公司提供物业服务要求额外收取费用，但未提供证据予以证实，本院不予采纳。被告下马村委会抗辩，原告求是物业公司主张的物业费已经包括了公共能耗费，但原、被告签订的《补充协议》约定的物业费及公共能耗费的合计金额明显低于按原告求是物业公司与天天置业公司签订的《前期物业合同》约定的物业费收费的标准计算得出的物业费的金额；另外，原、被告签订的《补充协议》也已在物业费之外另行明确约定了被告下马村委会应承担的公共区域能耗费，故被告下马村委会的该部分抗辩不能成立，本院不予采纳。被告下马村委会抗辩，双方签订合同时被告下马村委会就公共能耗费部分的约定存在重大误解，要求撤销原告求是物业公司与被告下马村委会签订的《补充协议》中关于公共能耗费部分的合同条款，但未提供证据证实被告下马村委会在签订《补充协议》时对公共能耗费部分的相关条款的约定确实存在重大误解，另外，相比较于《前期物业合同》关于物业费的约定，《补充协议》对于物业费、公共区域能耗费的约定明显相对更有利于被告下马村委会，故被告下马村委会的该部分抗辩不能成立，本院不予采纳。综上，原告求是物业公司诉讼请求中的合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告椒江区白云街道下马村民委员会于本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告浙江浙大求是物业管理有限公司物业管理费、公共能耗水费、公共能耗电费共计384444.87元；二、驳回原告浙江浙大求是物业管理有限公司的其余诉讼请求。案件受理费8582元，减半收取4291元，由原告浙江浙大求是物业管理有限公司负担893元，被告椒江区白云街道下马村民委员会负担3398元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审判员  黄苍林二〇一八年三月三十日三月三十日·??12?··??11?·