广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）佛中法民一初字第59号原告平安银行股份有限公司佛山分行，住所地广东省佛山市东平新城区。负责人杨建军，行长。委托代理人冼健，广东豪盛律师事务所律师。委托代理人谢伟娟，广东豪盛律师事务所律师（代理权限从2014年10月15日至2015年4月7日）。委托代理人温彩健，广东豪盛律师事务所律师（代理权限从2015年4月7日开始）。被告黄树宏，男，壮族，1965年10月5日出生，住广西壮族自治区武鸣县。委托代理人罗青林，广西普曼律师事务所律师。第三人佛山市顺德区乐奇制衣有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人欧阳德维。第三人佛山市顺德区甘来纺织有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人欧阳德维。第三人广东顺德迪升制衣有限公司，住所地广东省佛山市顺德区均。法定代表人欧阳德棉。第三人欧阳德维，男，汉族，1972年12月15日出生，住广东省佛山市。第三人欧阳德禧，男，汉族，1976年8月12日出生，住广东省佛山市顺德区。第三人欧阳德棉，男，汉族，1970年10月23日出生，住广东省佛山市顺德区。第三人佛山市顺德区悠长纺织品贸易有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人陈志昶。原告平安银行股份有限公司佛山分行（以下简称平安银行佛山分行）诉被告黄树宏、第三人佛山市顺德区乐奇制衣有限公司、佛山市顺德区甘来纺织有限公司、广东顺德迪升制衣有限公司、欧阳德维、欧阳德禧、欧阳德棉、佛山市顺德区悠长纺织品贸易有限公司申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2014年10月29日立案后，依法组成合议庭于2014年12月15日、2015年5月11日公开开庭进行了审理，第一次庭审原告平安银行佛山分行的委托代理人冼健律师、谢伟娟律师、被告黄树宏的委托代理人罗青林律师到庭参加诉讼；第二次庭审原告平安银行佛山分行的委托代理人冼健律师、温彩健律师到庭参加诉讼，第三人佛山市顺德区乐奇制衣有限公司、佛山市顺德区甘来纺织有限公司、广东顺德迪升制衣有限公司、欧阳德维、欧阳德禧、欧阳德棉、佛山市顺德区悠长纺织品贸易有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告平安银行佛山分行起诉称：佛山仲裁委员会于2013年12月9日受理平安银行佛山分行与佛山市顺德区乐奇制衣有限公司、佛山市顺德区甘来纺织有限公司、广东顺德迪升制衣有限公司、欧阳德维、欧阳德禧、欧阳德棉、佛山市顺德区悠长纺织品贸易有限公司综合授信合同纠纷一案[案号：(2013）佛仲字第273号],并于同日向法院移交了财产保全申请及担保材料。在财产保全过程，法院作出（2013）佛中法立保字第603号民事裁定，查封了欧阳德维位于广西××自治区××秀区××花园××楼××号房屋。黄树宏对此提出书面异议，认为涉案房屋已于2013年6月2日由欧阳德维出售给黄树宏且其已支付全部购房款并实际占有该房屋，对房屋未办理过户手续亦无过错，故该房屋不得查封、扣押、冻结，请求解除对该房屋的查封。其后，法院作出（2014）佛中法执外异字第101号执行裁定书，支持了黄树宏的异议申请，裁定中止对B1026号房屋的保全。平安银行佛山分行认为该执行裁定书认定事实不清，适用法律错误，导致错误的裁定结果，应予撤销，平安银行佛山分行有权对B1026号房屋继续保全并强制执行。一、黄树宏提供的证据无法证明黄树宏已向欧阳德维支付全部购房价款，执行裁定书据此认定黄树宏向欧阳德维支付全部购房价款属于事实认定错误。(一）黄树宏提供的《委托书》显示，欧阳德维在2011年9月20日向南宁市塞纳维拉新街市市场管理有限公司（以下简称新街市公司）出具《委托书》，委托新街市公司全权代理南宁市凤凰岭路六号塞纳维拉花园J栋首层商铺产权转让事宜。但2013年6月2日欧阳德维与黄树宏签订了B1025、B1026号房屋二份《存量房买卖合同》，第三条约定的付款方式为欧阳德维与黄树宏自行交割交易资金，并未委托任何第三人包括新街市公司代收房款，“存量房交易结算资金专用存款账户”的账号一栏为空白，因此应视为欧阳德维以自己与黄树宏签订房屋转让合同的行为终止了对新街市公司代理其转让涉案房产及代收房款的授权。黄树宏在签订合同时明知其交易对象为欧阳德维，而非新街市公司代为签订，故黄树宏应按合同约定将购房款直接支付给欧阳德维，而不应支付给新街市公司。也就是说，即使黄树宏能证明其支付了购房款项给新街市公司，也不能证明其已向欧阳德维付清了购房款项。(二）黄树宏原向欧阳德维购买B1025号、B1026号两套房屋，B1025号房屋价款489839元，B1026号房屋价款482448元。根据黄树宏提供的《客户特殊要求申请表》、《证明》，欲证明黄树宏因无法办理按揭于2013年6月25日向欧阳德维申请退掉B1025号铺位，欧阳德维于6月26日同意其退铺请求，原已交的B1025号铺歀249839元转作B1026号房款，B1026号房款全部付清。如前所述，欧阳德维于2013年6月2日以本人签订《存量房买卖合同》的行为终止了对新街市公司的代理权，新街市公司无权代表欧阳德维同意黄树宏的退掉B1025号铺的申请（实质是解除B1025号《存量房买卖合同》）。黄树宏提供的交房款凭据包括1、中国工商银行持卡人存根二张，刷卡金额分别为38万元和12287元，合计392287元，商户名称是新街市公司。2、新街市公司开具的《收据》三张，一张是2013年6月26日开具，内容是“收到黄树宏交来塞纳维拉新街市B1026号商铺房款249839元”，一张是2013年5月25日开具，内容是“今收到黄树宏交来购买塞纳维拉新街市B1025号商铺定金五万元”（刷卡），一张是2013年6月2日开具，内容是“今收到黄树宏交来塞纳维拉新街市B1025号商铺房款199839元”，以证明其向欧阳德维的代理人新街市公司支付购房款492287元，足以付清B1026号铺购房款。刷卡金额仅为392287元（包括5万元定金），与收据金额492287元不符。黄树宏提供的证据《存量房买卖合同》（B1025、B1026）第三条“结算资金专用存款账户”一栏是空白的。也就是说，即使黄树宏提供了中国工商银行持卡人存根和收据亦不能证明款项转账的“用途”是用于支付购买涉案房产的价款。综上，黄树宏提供的已支付全部购房款项的证据无法形成完整的证据链，根本不能证明其已向新街市公司支付了全部价款。即使黄树宏能证明其已向新街市公司付清购房款项，但欧阳德维以签订《存量房买卖合同》的形式终止了新街市公司的代理权，新街市公司无权代欧阳德维收取购房款，黄树宏向新街市公司付清购房款并不能证明其已向欧阳德维付清购房款。故执行裁定书根据黄树宏提供的证据认定黄树宏已经向欧阳德维付清全部购房款项属于事实认定错误。二、黄树宏非法占有B1026号房，执行裁定书认定黄树宏合法实际占有属于事实认定错误。(一）黄树宏提交的《存量房买卖合同》（B1026）第十二条“双方约定交房日期为2015年12月31日”，黄树宏没有提交任何证据证明合同双方变更了交房日期，因此，欧阳德维不可能违反合同约定提前交房给黄树宏。(二）黄树宏提交的《商铺交接确认书》与《存量房买卖合同》（B1026）第十二条相悖。黄树宏与欧阳德维签订《存量房买卖合同》约定交房日期为2015年12月31日，当天欧阳德维立即将涉案房屋交付给黄树宏，比约定的交付日期整整提前2年半，明显不符合常理。《商铺交接确认书》为新街市公司与黄树宏所签，黄树宏提供的《塞纳维拉新街市租赁合同》显示黄树宏将涉案房屋出租给新街市公司，租赁期限从2016年1月1日起至2017年12月31日止，租赁期限的起始日期恰恰与《存量房买卖合同》约定的交房日期2015年12月31日相衔接，证明欧阳德维与黄树宏并未变更交房日期，也未授权新街市公司变更《存量房买卖合同》约定的交房日期，新街市公司亦明知交房日期2015年12月31日，故此才会将租赁期约定为从2016年1月1日开始。因此，新街市公司于2013年6月2日将涉案房屋钥匙交付黄树宏，属于新街市公司未经授权擅自处分欧阳德维的权利，而黄树宏明知欧阳德维并未与其协议变更交房日期却于2013年6月2日接受新街市公司交付的房屋钥匙，属于非法占有涉案房屋，二者的行为属于恶意串通损害第三人利益，依法应确认无效，黄树宏应将非法占有的房屋归还欧阳德维。三、黄树宏对于涉案房产没有办理过户登记手续有过错，执行裁定书认定黄树宏对于涉案房产未办理过户登记无过错属于事实认定错误。《存量房买卖合同》并未约定涉案房屋办理产权过户的时间，合同约定交房时间为2015年12月31日，作为二手房交易，产权过户时间应尊重买卖双方的约定，合同未有约定的应以交易习惯为准。依照二手房交易习惯，买卖双方均是在房屋交付后办理过户手续的。如前所述，黄树宏系在欧阳德维并未变更交房时间的情况下非法占有涉案房屋，因此，黄树宏无权要求欧阳德维提前与其办理产权过户手续，欧阳德维对此不存在过错，相反黄树宏存在明显过错。四、黄树宏与欧阳德维的房屋买卖行为不能对抗平安银行佛山分行，涉案房屋未办理过户登记仍属欧阳德维所有，执行裁定书认定该房屋不得查封、扣押、冻结属于适用法律错误。《中华人民共和国物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。涉案房产登记的权属人为欧阳德维，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条，法院对涉案房产进行查封与法有据。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记的，不发生效力，但法律另有规定的除外。黄树宏与欧阳德维签订的房屋买卖合同即使合法有效，但因涉案房屋尚未办理过户登记，依然不发生所有权转移的效力，该房屋仍然属于欧阳德维的财产。黄树宏依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》认为该房屋为其所有，法院不得查封、扣押、冻结，但该司法解释不属于《中华人民共和国物权法》第九条“法律另有规定的除外”所述的人大制定的法律，因此黄树宏与欧阳德维的房屋买卖行为不能对抗平安银行佛山分行，法院依法可以查封涉案房产。黄树宏因此所受的损失应另行向及新街市公司追讨。综上所述，执行裁定书依法应予撤销。佛山仲裁委员会(2013)佛仲字第273号仲裁裁决书已于2014年4月24日生效，裁决欧阳德维对佛山市顺德区乐奇制衣有限公司应付的该案债务承担连带偿还责任，故平安银行佛山分行有权对涉案房屋保全。平安银行佛山分行已于2014年5月14日向法院申请强制执行，法院已经受理[案号：（2014）佛中法执字第315号]。据此，诉讼请求：1.平安银行佛山分行有权对广西××自治区××秀区××花园××楼××号房屋继续保全；2.黄树宏承担诉讼费。被告黄树宏答辩称：黄树宏于2013年6月2日与出卖人欧阳德维签订两份《存量房买卖合同》，由黄树宏向欧阳德维购买座落于南宁市青秀区凤凰岭路6号塞纳维拉花园J1J2J3号楼B1025、B1026号两处房屋。事后经查得知黄树宏购买的该两处房产因出卖人欧阳德维与平安银行佛山分行之间的债务纠纷已于2013年12月12日被佛山市中级人民法院轮候查封。随后黄树宏提出书面异议，请求法院对黄树宏购买的B1026号房屋予以解封。佛山市中级人民法院经审查于2014年9月23日作出（2014）佛中法执外异字第101号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的保全。一、平安银行佛山分行关于黄树宏未向欧阳德维支付全部购房款的诉称并非事实。黄树宏原先向欧阳德维购买B1025号、B1026号两套房屋，B1025号房屋价款489839元，黄树宏已经支付了249839元，余下24万元约定办理银行按揭，后因银行不批准而未办成。黄树宏因资金紧张于2013年6月25日向出卖人提出退掉B1025号房请求，出卖人同意了黄树宏的请求。B1026号房屋价款482448元，黄树宏已经支付了242448元，余下24万元未付。黄树宏退掉B1025号房不买后，出卖人同意黄树宏将已交的B1025号房歀249839元转作B1026号房的购房款。这样黄树宏总共向出卖人支付了492287元，足以交够B1026号房总价482448元房款。欧阳德维委托新街市公司代为房屋转让、代收房款，黄树宏将购房款交付给欧阳德维的代理人新街市公司，依照有关代理的法律规定，应视为已向欧阳德维支付。二、平安银行佛山分行关于黄树宏非法占有涉案房屋的诉称并非事实。《存量房买卖合同》约定“交房日期为2015年12月31日”，这是合同出卖方事先写好的格式条款。黄树宏认为所购房屋是现房，无需等到2015年12月31日才交房，要求在签购房合同当天即2013年6月2日交房，出卖方同意了黄树宏的要求，于2013年6月2日将涉案B1026号房屋交付给黄树宏，双方也签署了《商铺交接确认书》，这是双方合意一致以实际行为变更了合同原来所订的交房时间，此行为既不违法，也不违反合同约定。黄树宏已向出卖方支付全部房款，出卖方也将房屋交付给黄树宏实际占有，平安银行佛山分行所说非法占有毫无根据。平安银行佛山分行提到的《塞纳维拉新街市租赁合同》与本案的《存量房买卖合同》不属同一法律关系，与本案的交房法律关系无关。三、平安银行佛山分行诉称黄树宏对所购房屋未办产权过户手续有过错并无事实根据。《存量房买卖合同》未订明办理产权过户手续时间，是缘于出卖方说交房后马上可以帮黄树宏办理。出卖方理应在交房后及时帮黄树宏办理过户手续，但出卖方一直拖延不帮办理，黄树宏并无过错，有过错的应是出卖方。四、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，黄树宏与欧阳德维的房屋买卖交易中，黄树宏已交完全款并实际占有该房产，产权过户因出卖方原因未办理，对此黄树宏无过错。黄树宏提出执行异议后，佛山市中级人民法院经审查，依据上述法律规定作出了（2014）佛中法执外异字第101号执行裁定书，纠正了先前的执行错误，适法正确，并无不当。平安银行佛山分行诉称执行裁定书认定事实错误、适用法律错误，没有事实和法律依据。综上，执行裁定书认定事实清楚，裁定无误。平安银行佛山分行提起的执行异议之诉无事实和法律依据，请求驳回平安银行佛山分行的全部诉请，解除和停止对黄树宏购买房屋的查封、执行。第三人佛山市顺德区乐奇制衣有限公司、佛山市顺德区甘来纺织有限公司、广东顺德迪升制衣有限公司、欧阳德维、欧阳德禧、欧阳德棉、佛山市顺德区悠长纺织品贸易有限公司未发表答辩意见。原告平安银行佛山分行在诉讼中提供以下证据：证据一，原告营业执照、组织机构代码、被告身份证，以证明原告、被告的诉讼主体资格；证据二，（2013）佛中法立保字第603号民事裁定书，以证明佛山市中级人民法院查封涉案房产的依据合法；证据三，（2013）佛仲字第273号仲裁裁决书，以证明佛山仲裁委员会已经裁决欧阳德维对佛山市顺德区乐奇制衣有限公司应付的该案债务承担连带清偿责任，故原告有权对涉案房屋进行保全；证据四，（2014）佛中法执外异字第101号执行裁定书，以证明佛山市中级人民法院已经裁定中止对涉案房屋的保全。被告黄树宏质证认为：对上述证据的真实性无异议，对证明内容有异议，查封欧阳德维的财产没有法律依据，执行裁定书是对错误查封的裁定书进行纠正。第三人佛山市顺德区乐奇制衣有限公司、佛山市顺德区甘来纺织有限公司、广东顺德迪升制衣有限公司、欧阳德维、欧阳德禧、欧阳德棉、佛山市顺德区悠长纺织品贸易有限公司未发表质证意见。被告黄树宏在诉讼中提供以下证据：证据一，黄树宏身份证，以证明黄树宏的诉讼主体资格；证据二，两份《存量房买卖合同》（B1025号、B1026号），以证明黄树宏与欧阳德维的涉案房屋买卖关系；证据三，交房款凭据，以证明黄树宏已经支付了涉案B1026号房屋的全部款项；证据四，《客户特殊要求申请表》，以证明黄树宏退B1025号铺位；证据五，《委托书》，以证明欧阳德维确认其整体购买了南宁市凤凰岭路6号塞纳维拉花园J栋首层商铺，其同时是新街市公司股东，其委托新街市公司全权代理本人办理上述商铺产权转让事宜，转让房款委托新街市公司代收，其与新街市公司是委托关系；证据六，《证明》，以证明新街市公司同意黄树宏退B1025号铺位，黄树宏原已经交的该铺位首付249839元转作B1026号房款，B1026号房款全部付清；证据七，收据，以证明黄树宏退掉B1025号房不买后，出卖人同意黄树宏将已交的B1025号房歀249839元转作B1026号房的购房款；证据八，《商铺交接确认书》，以证明涉案房屋的交接情况；证据九，《塞纳维拉新街市租赁合同》，以证明租赁关系的存在；证据十，查封档案，以证明涉案房屋已经被三家法院查封。原告平安银行佛山分行质证认为：证据一，对真实性、合法性、关联性予以确认。证据二两份《存量房买卖合同》，对真实性、合法性、关联性予以确认，但对证明内容不予确认；合同约定付款方式是甲乙双方商定自行交割交易资金及在2015年12月31日交房，证明欧阳德维以签订合同形式终止了对新街市公司的授权，黄树宏应该将房款直接交付给欧阳德维，而不是新街市公司。证据三交房款凭据以及证据七收据，对于5张收据的真实性、合法性、关联性、证明内容均不予确认，该5份收据均是案外人新街市公司开具，无法确认真实性、合法性、关联性，单凭收据没有其他如发票等证据难以证明确实支付款项；编号为0734572金额为5万元、编号为0706725金额为199839元的两张收据没有原件核对；欧阳德维以签订《存量房买卖合同》形式终止了对新街市公司的授权，新街市公司无权代欧阳德维收取购房款，结合《客户特殊要求申请表》和《证明》，新街市公司无权代欧阳德维解除B1025号《存量房买卖合同》，因此B1025号、B1026号《存量房买卖合同》黄树宏支付的款项与合同约定的购房价款不符，无法证明黄树宏向欧阳德维支付了B1026号房屋的购房价款；对于2张工商银行持卡人存根的真实性、合法性、关联性及证明内容不予确认，收款单位是新街市公司而非欧阳德维，不能证明黄树宏已经向欧阳德维支付房款，更不能证明该转账用途是购买涉案房产；2张存根金额合计392287元，恰恰证明没有支付完《存量房买卖合同》关于涉案B1026号房屋约定的成交价482448元。证据四《客户特殊要求申请表》以及证据六《证明》，对真实性、合法性、关联性、证明内容均不予确认；《客户特殊要求申请表》是黄树宏单方签字制作且没有原件核对，对真实性、合法性、关联性均不予确认；《证明》是案外人新街市公司制作，对真实性、合法性、关联性均不予确认；欧阳德维已于2013年6月2日以本人签订《存量房买卖合同》的行为终止了新街市公司的代理权，新街市公司无权代表欧阳德维同意黄树宏推掉B1025号铺的申请（实际是解除B1025号《存量房买卖合同》），其出具的《证明》更是无效。证据五《委托书》，对真实性、合法性、关联性及证明内容均不予确认；委托书没有原件核对，对真实性、合法性、关联性均不予确认；因为欧阳德维以签订《存量房买卖合同》形式终止了新街市公司的代理权，新街市公司无权代欧阳德维收取购房款，对证明内容也不确认。证据八《商铺交接确认书》，对真实性、合法性、关联性都不予确认；欧阳德维未将《存量房买卖合同》约定的交付日期由2015年12月31日变更为2013年6月2日，因此新街市公司于2013年6月2日交付钥匙、黄树宏接收钥匙是二者恶意串通，损害欧阳德维的利益，《商铺交接确认书》应确认无效；黄树宏非法占有涉案房产，实际占有的前提必须是合法，因此该证据不能证明涉案房产已实际交付给黄树宏。证据九《塞纳维拉新街市租赁合同》，对真实性、合法性、关联性予以确认，对证明内容不予确认；欧阳德维于2013年6月2日以签订《存量房买卖合同》形式终止了新街市公司的代理权，该租赁合同第二条约定租赁期限从2016年1月1日至2017年12月31日，与《存量房买卖合同》约定的交房日期2015年12月31日衔接，恰恰证明了新街市公司于2013年6月2日已知悉《存量房买卖合同》内容，欧阳德维以签订《存量房买卖合同》形式终止了新街市公司的代理权并已告知新街市公司。证据十《查封档案》，对真实性、合法性、关联性予以确认，但对证明内容有异议；该证据证明涉案房产为欧阳德维所有及本案佛山市中级人民法院查封时间为2013年12月12日，结合《存量房买卖合同》、交房款凭据可知，黄树宏在佛山市中级人民法院查封涉案房产之日止并没有向欧阳德维支付购房款。第三人佛山市顺德区乐奇制衣有限公司、佛山市顺德区甘来纺织有限公司、广东顺德迪升制衣有限公司、欧阳德维、欧阳德禧、欧阳德棉、佛山市顺德区悠长纺织品贸易有限公司未发表质证意见。第三人佛山市顺德区乐奇制衣有限公司、佛山市顺德区甘来纺织有限公司、广东顺德迪升制衣有限公司、欧阳德维、欧阳德禧、欧阳德棉、佛山市顺德区悠长纺织品贸易有限公司在诉讼中均未提交证据。经对证据的审查，结合各方当事人对证据的质证意见，本院对各方当事人提供的证据认证如下：经质证，原告平安银行佛山分行提供的四份证据，被告黄树宏提供的证据一、证据二、证据九、证据十，各方当事人均对真实性无异议，本院予以确认。被告黄树宏提供的证据三、证据六、证据七、证据八，有原件核对，且与本案相关联，本院对真实性予以确认。被告黄树宏提供的证据四虽然没有原件核对，但是该证据能够与收据、《证明》等相互印证，本院予以采信。被告黄树宏提供的证据五虽然没有原件核对，但是该证据能够与《存量房买卖合同》、《商铺交接确认书》、《塞纳维拉新街市租赁合同》相互印证，故本院对此予以采信。综合原告平安银行佛山分行、被告黄树宏的诉辩，结合采信的证据，本院确认如下事实：2012年7月18日，平安银行佛山分行与佛山市顺德区乐奇制衣有限公司签订一份“深发佛祖庙综字20120718001号”《综合授信额度合同》，约定平安银行佛山分行自2012年7月16日至2013年7月15日给予佛山市顺德区乐奇制衣有限公司综合授信额度8000万元；解决争议的方式为向佛山仲裁委员会申请仲裁……。同日，双方还签订一份《国内保理业务合同（应收账款池融资版），约定佛山市顺德区乐奇制衣有限公司将其在《深圳发展银行应收账款池业务通知书》列明的买方所有应收账款全部转让给平安银行佛山分行，双方转让事项签发《应收账款转让通知书》通知买方；本合同项下保理有追索权，平安银行佛山分行不承担坏账风险，有权向佛山市顺德区乐奇制衣有限公司追索尚未收回的应收账款；该合同附件《深圳发展银行应收账款池业务通知书》核定保理买方即佛山市顺德区悠长纺织品贸易有限公司应收账款池融资买方限额人民币2858万元……。同日，平安银行佛山分行与佛山市顺德区甘来纺织有限公司、广东顺德迪升制衣有限公司、欧阳德维、欧阳德禧、欧阳德棉分别签订了《最高额保证担保合同》，约定欧阳德维等保证人为《综合授信额度合同》主合同项下本金人民币2000万元以及相应的利息、复利、罚息及实现债权的费用提供连带责任保证。佛山市顺德区乐奇制衣有限公司出现违约行为，平安银行佛山分行于2013年12月9日向佛山仲裁委员会申请仲裁，佛山仲裁委员会于2014年4月24日作出（2013）佛仲字第273号仲裁裁决书，裁决佛山市顺德区乐奇制衣有限公司自裁决书作出之日起十日内向平安银行佛山分行支付欠款本金余额19984556.48元及罚息、律师费损失费用371990元；佛山市顺德区甘来纺织有限公司、广东顺德迪升制衣有限公司、欧阳德维、欧阳德禧、欧阳德棉对上述债务承担连带偿还责任。仲裁费、财产保全费由欧阳德维等人共同承担70058.4元。平安银行佛山分行申请执行上述仲裁裁决书，本院予以立案，执行案号（2014）佛中法执字第315号。平安银行佛山分行申请仲裁时提出了财产保全申请，本院于2013年12月11日作出（2013）佛中法立保字第603号民事裁定书，于2013年12月12日查封了欧阳德维所有的位于广西××自治区××秀区××花园××楼××号房屋（轮候查封）。2011年9月20日，欧阳德维向新街市公司出具《委托书》，确认欧阳德维整体购买了南宁市青秀区凤凰岭路6号塞纳维拉花园J栋首层商铺（02、03、05、06号农行、建行商铺除外），其同时是新街市公司的股东，委托该公司全权代理其办理上述商铺产权转让事宜，转让房款委托该公司代收。2013年6月2日，欧阳德维与黄树宏签订两份《存量房买卖合同》，一份合同约定黄树宏向欧阳德维购买坐落于南宁市××秀区××花园××楼××号房屋，房屋总建筑面积12.33平方米，成交价格为489839元；一份合同约定黄树宏向欧阳德维购买坐落于南宁市××秀区××花园××楼××号房屋，房屋总建筑面积12.04平方米，成交价格为482448元；两份合同第三条“存量房交易结算资金专用存款账户”栏空白；双方商定自行交割交易资金，付款方式为银行按揭贷款，B1026号房屋付款时限为黄树宏于2013年5月25日已交定金5万元整，于2013年6月2日付清首付款192448元（已扣除定金），余款24万元整须于2013年6月17日前申请办理银行按揭手续；两份合同约定交房日期为2015年12月31日，黄树宏自愿放弃未交付期限内的收益权；……。黄树宏因未能办成银行按揭退掉B1025号房，将原付B1025号房的首期款249839元转为B1026号房的房款。黄树宏已经足额支付了B1026号房的购房款，新街市公司出具加盖了财务专用章的收据确认。2013年6月2日，新街市公司与黄树宏签订《商铺交接确认书》，双方通过交接书确认卖方欧阳德维已按《存量房买卖合同》将涉案B1026号房屋交付黄树宏，黄树宏在市场管理方（新街市公司）协助下检查了该物业的建筑质量和初装修情况，认为物业可交付使用，符合合同约定，黄树宏愿意接收物业并确认收到该物业钥匙3条，视为该商铺已按照合同约定实际交付黄树宏。2013年6月2日，新街市公司与黄树宏签订了《塞纳维拉新街市租赁合同》，约定黄树宏将涉案房屋出租给新街市公司经营新街市用途，租赁期限两年，从2016年1月1日起至2017年12月31日，月租金人民币4232元，按季度结算一次，于每季首月的15个工作日内支付；如黄树宏在约定期限内（双方约定交付期限为黄树宏的《存量房买卖合同》的实际交房时间）未能提供上述铺位予之经营，新街市公司可单方面解除该合同，黄树宏退还新街市公司一切费用；如新街市公司违约，应赔偿黄树宏损失并由黄树宏无偿收回铺位；……。平安银行佛山分行申请仲裁时提出了财产保全申请，本院查封了欧阳德维所有的涉案房屋，黄树宏提出书面异议，认为涉案房屋已于2013年6月2日由欧阳德维出售给黄树宏且黄树宏已支付全部购房款并实际占有该房屋，对房屋未办理过户手续亦无过错，故涉案房屋不得查封、扣押、冻结，请求解除对涉案房屋的查封。本院于2014年9月23日作出（2014）佛中法执外异字第101号执行裁定书，支持了黄树宏的异议申请，裁定中止对涉案房屋的保全。本院询问黄树宏“你方于2013年6月2日签订《存量房买卖合同》、办理了交接，但是合同第十二条约定2015年12月31日交房，为什么？你方在签合同后到2015年12月31日对涉案房屋有何权利？”，黄树宏陈述“当时卖商铺时就已经说的很清楚，我方的收益是5年，前三年的收益给我，商铺原来是60几万元，后来就是48万多元买的”。本院认为：本案争议焦点是应否对涉案房屋继续保全。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，黄树宏应就其对涉案房屋享有足以排除继续保全的民事权益承担举证证明责任。黄树宏诉讼中提供的《存量房买卖合同》、交房款凭据、《商铺交接确认书》、《塞纳维拉新街市租赁合同》、《委托书》等证据能够形成证据链，证实黄树宏与欧阳德维在本院查封之前已经签订了合法有效的书面买卖合同，黄树宏已经合法占有不动产，黄树宏付清全部价款并且非因自身原因未办理过户登记。平安银行佛山分行认为欧阳德维签订《存量房买卖合同》表明其终止了对新街市公司的授权，黄树宏应将购房款直接交付给欧阳德维，但是从交房款凭据由新街市公司盖章确认以及商铺交接等情况来看，新街市公司于2013年6月2日仍在履行欧阳德维在《委托书》中委托新街市公司代办商铺产权转让事宜和代收转让房款的委托事项，故黄树宏与欧阳德维签订合同后向新街市公司支付购房款并无不当。平安银行佛山分行的上述理由不能成立，本院不予支持。平安银行佛山分行认为《存量房买卖合同》约定的交房时间与《商铺交接确认书》确定的交房时间存在矛盾，黄树宏并未合法占有不动产。经审查，《存量房买卖合同》约定“交房日期为2015年12月31日，黄树宏自愿放弃未交付期限内的收益权”，结合同日新街市公司与黄树宏签订《塞纳维拉新街市租赁合同》约定“租赁期限从2016年1月1日起至2017年12月31日，黄树宏在约定期限内（双方约定交付期限为黄树宏的《存量房买卖合同》的实际交房时间）未能提供上述铺位予之经营，新街市公司可单方面解除该合同，黄树宏退还新街市公司一切费用”，再结合黄树宏陈述“当时卖商铺时就已经说的很清楚，我方的收益是5年，前三年的收益给我，商铺原来是60几万元，后来就是48万多元买的”，可以认定黄树宏于2013年6月2日收到涉案房屋后再将房屋交由新街市公司统一经营，2013年6月2日至2015年12月31日的收益抵扣了部分购房款，故黄树宏付清购房款后自愿放弃2013年6月2日至2015年12月31日的收益权，因此《存量房买卖合同》与《商铺交接确认书》所涉的交房时间并不矛盾，黄树宏已经按照《商铺交接确认书》确定的交房时间接收商铺并享受了收益。平安银行佛山分行的上述理由不能成立，本院不予支持。平安银行佛山分行认为黄树宏系在欧阳德维未变更交房时间的情况下非法占有涉案房屋，黄树宏无权要求欧阳德维提前办理产权过户手续，欧阳德维不存在过错，黄树宏存在明显过错。因欧阳德维出售涉案房屋给黄树宏，黄树宏有付款义务，欧阳德维负有办理涉案房屋产权过户登记至黄树宏名下的义务，而出卖人何时办理过户手续并非黄树宏所能控制，因此涉案房屋在2013年6月买卖后并未办理过户登记直至2013年12月被本院查封，并非黄树宏自身原因所致。平安银行佛山分行的上述理由不能成立，本院不予支持。综上，黄树宏本案中提供的《存量房买卖合同》、交房款凭据、《商铺交接确认书》、《塞纳维拉新街市租赁合同》、《委托书》等证据证实黄树宏与欧阳德维在本院查封之前已经签订了合法有效的书面买卖合同，黄树宏已经合法占有不动产，黄树宏付清全部价款并且非因自身原因未办理过户登记，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，黄树宏就涉案房屋享有的权益足以排除继续保全。因此，平安银行佛山分行要求对涉案房屋继续保全，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第（二）项“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：……（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”的规定，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告平安银行股份有限公司佛山分行的诉讼请求。案件受理费100元，由原告平安银行股份有限公司佛山分行负担。如不服本判决，可在收到本判决之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按当事人的人数提交副本，上诉于广东省高级人民法院。审 判 长  罗 睿审 判 员  张雪洁代理审判员  袁秋华二〇一五年七月十三日书 记 员  车 驰