广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛南法民三初字第1810号
原告：佛山市南海区丹灶镇土地资源开发公司，住所地：广东省佛山市南海区。
法定代表人：谢小辉。
委托代理人：陈映青，系广东南天明律师事务所律师。
委托代理人：翁友冠，系广东南天明律师事务所律师。
被告：邓旋进，男，汉族，住广东省佛山市南海区，公民身份号码×××5457。
被告：佛山市南海区旋进物业管理有限公司（以下简称旋进公司），住所地：佛山市南海区，营业执照：44068200013＊＊＊＊。
法定代表人：邓醒进。
上列原、被告土地租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月17日受理后，依法由审判员杨宇鹏独任审理，于2016年1月25日公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈映青、翁友冠到庭了参加诉讼，两被告没有到庭参加诉讼。原告委托代理人陈映青、翁友冠、被告邓旋进参加了本院组织的调解笔录，并申请庭外和解，但未达成协议。庭外和解期间审限作相应扣除。本案现已审理终结。
原告诉称，邓旋进为经营旋进公司而向原告承租土地，并为此与原告分别于2008年1月10日签订了《佛山市南海区＊＊＊土地使用权租赁合同书》及2009年5月5日签订了《协议书》。其中前者约定了租赁土地的面积、租金标准、交租方式、逾期缴租的责任、管理费征收标准等。后者约定地块使用年限、租金支付方式及拖欠费用的后果等。后原告已全面履行合同义务，但邓旋进仅向原告支付了2011年1月10日至2013年1月9日的租金175500元，经原告多次催收无果，已构成违约。邓旋进作为旋进公司的经营者代表旋进公司租用原告土地后，以该土地作为旋进公司的公司注册经营场所，用于经营地上建筑物（含物业）、收取租金，故旋进公司应当为此承担连带清偿责任。因合同约定两被告违约，原告可无偿收回土地及地上建筑物，要求两被告按现状腾空该建筑物交还原告。诉讼请求：1、两被告向原告支付租金401000元、管理费87750元；2、两被告向原告支付分别以117000元为本金从2013年3月15日起、以117000元为本金从2014年3月15日起、以25000元为本金从2015年1月10日起、以117000元为本金从2015年3月15日起、以25000元为本金从2015年7月10日起，均至实际付清之日止按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算的租金利息（暂计至起诉日为35762.38元）；3、两被告向原告支付分别以10968.75元为本金从2011年3月15日起、以10968.75元为本金从2012年3月15日起、以21937.5元为本金从2013年3月15日起、以21937.5元为本金从2014年3月15日起、以21937.5元为本金从2015年3月15日起，均至实际付清之日止按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算的管理费利息（暂计至起诉日为8536.71元）；4、解除原告与被告邓旋进签订的《佛山市南海区＊＊＊土地使用权租赁合同书》、《协议书》，原告收回承租土地及地上建筑物；5、本案诉讼费由两被告承担。
被告邓旋进在本院组织的调解笔录中辩称，同意支付原告第1项诉讼请求中的租金401000元及对第2、5项诉讼请求无异议。不同意支付管理费87750元及第3项诉讼请求的款项。不同意原告第4项诉讼请求。要求原告协助邓旋进办理租户的营业执照及保护租户合法权益。承租人仅为邓旋进，故旋进公司与本案无关。
被告旋进公司没有答辩。
庭审中，原告举证如下：
1．组织机构代码证复印件1份、人口信息查询表原件1份、企业机读档案登记资料打印件（加盖佛山市南海区工商行政管理局政府信息公开专用章）1份，用以证明原、被告诉讼主体资格。
2．集体建设用地使用权租赁合同书原件1份（含土地证复印件3份），用以证明原告承租涉讼土地并享有转租权。
3．土地使用权租赁合同书原件1份。
4．协议书原件1份。
5．缴款通知原件2份。
证据3-5用以证明原告与两被告的租赁关系。两被告确认拖欠原告租金及管理费。
经质证，被告邓旋进对原告出示的证据1的真实性无异议，认为旋进公司与本案无关。对证据2-5无异议，确认证据5中签名为邓旋进本人所签。
诉讼中，被告邓旋进没有举证。
被告旋进公司经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，视为放弃质证、举证的权利。
本院经审查认为，原告出示的证据1-5来源合法，内容真实，与本案相关联，且相对方对其真实性不持异议，故本院均予采信。
综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：
2007年3月22日，佛山市南海区＊＊＊＊＊＊＊＊股份经济合作社（下称＊＊经合社）与原告签订《土地使用权租赁合同书》（下称涉讼合同一），约定原告向＊＊经合社承租182.02亩土地（下称涉讼土地一），租期从2007年3月22日起至2037年9月21日止，＊＊经合社同意可将上述土地转租给第三者。
就上述土地已办理土地使用权证，登记该土地用途为工业用地，土地使用权人为＊＊经合社。
2008年1月10日，原告与邓旋进签订《土地使用权租赁合同书》（下称涉讼合同二），约定原告出租佛山市南海区＊＊＊＊用地9750平方米（折合14.625亩，下称涉讼土地二）给邓旋进使用；租期从2008年1月10日起至2037年9月21日止；每5年为一个周期，第一个周期年租金为每亩6000元，年租金87750元，第二个周期的年租金为每亩8000元，年租金117000元；第一个周期从2008年1月10日至2013年1月9日；每年租金在当年的3月15日前一次性付清，逾期原告有权按邓旋进拖欠金额每日加收0.5%的滞纳金，逾期三个月尚未交清的，原告有权无偿收回出租的土地，地上建筑物无偿归原告所有；园区内现时物业管理费的征收标准为每亩每年1500元；原告承诺对邓旋进实行免三减二收取物业管理费，即签订合同之日起三年内免收物业管理费，第四、五年按当时的收费标准减半收取。
2009年5月5日，原告与邓旋进签订《协议书》（下称涉讼合同三），约定原告将南海＊＊＊＊、使用面积约31.49亩（包括铁路控制部分，以铁路最终线控为准）的土地（下称涉讼土地三）提供给邓旋进使用十年；使用年限自2009年5月1日至2019年4月30日；第1至5年无偿使用，第6-10年有偿使用，每年租金50000元，即从2014年5月1日开始计租，2014年租金必须于同年5月10日前一次性缴清，后每年租金分两期缴交，第一期必须于每年1月10日前交清当年上半年租金，第二期于每年7月10日前缴清下半年租金；如拖欠相关费用超过一个月以上，原告有权收回土地自行处理；如邓旋进违反任一条款，原告可单方面解除本合同，要求邓旋进在一个月内清偿并交回地块，保证金不予退回，同时原告保留追究邓旋进违约责任的权利。
邓旋进分别在涉讼合同二、三签订后接收涉讼土地二、三使用，接收时该土地为光地，无建筑物。截至一审辩论结束前，邓旋进仍使用涉讼土地二、三，尚未将其交还予原告。双方确认截至一审辩论结束前涉讼土地二、三上的建筑物均为邓旋进所建，但就该建筑物未办妥规划、报建、验收手续。
原告庭审中确认邓旋进仅支付了涉讼合同二项下土地2013年1月9日前的租金，此后该土地租金、涉讼土地三的租金及管理费均未支付。
本院认为，有关主体问题。邓旋进是完全民事行为能力主体，其与原告签订涉讼合同二、三，故基于合同相对性，原告向邓旋进主张本案责任，双方主体适格。但两被告为两个相互独立的民事主体，原告与旋进公司之间无合同关系，旋进公司亦未同意承担上述合同的责任，故原告请求旋进公司承担本案责任理据不足，本院不予支持。
有关解除合同问题。涉讼合同二、三是签约双方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，故双方均应依其约定全面履行各自义务。邓旋进无证据证明其已支付涉讼土地二2013年1月9日后的租金及涉讼土地三的租金，超过约定期限，已构成根本违约，故原告请求解除涉讼合同二、三符合双方约定，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因此，原告请求邓旋进返还涉讼土地二、三理据充足，而地上建筑物已与上述土地附合，故被告应将涉讼土地二、三及其地上建筑物腾空并交付予原告，原告第4项诉讼请求在本院核定范围内，故本院予以支持。但地上建筑物是否违章建筑及其权属问题，属行政部门处理范围，故本院不予处理。至于针对地上建筑物是否作变卖、拆除或补偿等处理，被告在本案中同意另案主张，故本院在本案中亦不处理，由上述地上建筑物的利害关系人另行清算。
有关租金、管理费及其利息问题。一、邓旋进在本案中同意支付租金401000元及原告第2项诉讼请求的租金利息，故本院对原告此请求均予支持。二、原、被告双方仅在涉讼合同二中约定管理费，即“园区内现时物业管理费的征收标准为每亩每年1500元；原告承诺对邓旋进实行免三减二收取物业管理费，即签订合同之日起三年内免收物业管理费，第四、五年按当时的收费标准减半收取”，按此约定，邓旋进应按每年10968.75元（按1500×14.625÷2计算）的标准计付2011年1月10日起至2013年1月9日止的物业管理费及按每年21937.5元（按1500×14.625计算）的标准计付2013年1月10日起至交还涉讼租赁物之日止的物业管理费予原告。截至一审辩论结束前，邓旋进尚未举证证明其支付上述物业管理费，原告请求其支付上述物业管理费共87750元在本院核定范围内，故本院予以支持。三、因双方未明确约定上述物业管理费的付款期限及滞纳金标准，故本院基于公平合理、诚实信用原则，结合双方有关物业管理费按年标准征收的约定，认定邓旋进应于每年1月9日前支付前一年的物业管理费，故就上述物业管理费，邓旋进迟延支付，应向原告计付利息如下：分别以10968.75元为本金从2012年1月10日起、以10968.75元为本金从2013年1月10日起、以21937.5元为本金从2014年1月10日起、以21937.5元为本金从2015年1月10日起、以21937.5元为本金从2016年1月10日起，均至实际付清上述物业管理费之日止，均按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算。原告第3项诉讼请求在本院核定范围部分，本院予以支持；超过部分，不予支持。
两被告经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，本案依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，本案判决如下：
一、解除原告佛山市南海区丹灶镇土地资源开发公司与被告邓旋进之间于2008年1月10日签订的《佛山市南海区＊＊＊土地使用权租赁合同书》及2009年5月5日签订的《协议书》；
二、被告邓旋进应于本判决发生法律效力之日起十日内将上列第一项判决合同项下位于佛山市南海区＊＊＊＊＊用地9750平方米土地、该＊＊＊地块使用面积31.49亩土地及其上盖建筑物腾空并交付予原告佛山市南海区丹灶镇土地资源开发公司；
三、被告邓旋进应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金401000元予原告佛山市南海区丹灶镇土地资源开发公司；
四、被告邓旋进应于本判决发生法律效力之日起十日内支付分别以117000元为本金从2013年3月15日起、以117000元为本金从2014年3月15日起、以25000元为本金从2015年1月10日起、以117000元为本金从2015年3月15日起、以25000元为本金从2015年7月10日起，均至上列第三项判决款项实际付清之日止按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算的利息予原告佛山市南海区丹灶镇土地资源开发公司；
五、被告邓旋进应于本判决发生法律效力之日起十日内支付管理费87750元予原告佛山市南海区丹灶镇土地资源开发公司；
六、被告邓旋进应于本判决发生法律效力之日起十日内支付分别以10968.75元为本金从2012年1月10日起、以10968.75元为本金从2013年1月10日起、以21937.5元为本金从2014年1月10日起、以21937.5元为本金从2015年1月10日起、以21937.5元为本金从2016年1月10日起，均至上列第五项判决款项实际付清之日止按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算的利息予原告佛山市南海区丹灶镇土地资源开发公司；
七、驳回原告佛山市南海区丹灶镇土地资源开发公司的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
因本案以简易方式结案，受理费减半收取4565.25元（原告已预交），由原告负担25元，被告邓旋进负担4540.25元。被告邓旋进负担的份额，应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 杨宇鹏
二〇一六年二月十八日
书记员 叶芳晖