黑龙江省大庆市大同区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黑0606民初34号
原告：大庆卧龙居房地产经纪咨询有限公司，地址黑龙江省大庆市萨尔图区东风新村七区联谊新天地2#写字间。
法定代表人：刘成奎，该公司总经理。
被告：黑龙江省建工集团有限责任公司大庆分公司，地址黑龙江省大庆市高新区火炬新街40号新兴产业孵化器（园区）4#B402房间。
法定代表人：盖亚彬，该公司经理。
委托诉讼代理人：陈山，黑龙江陈山律师事务所律师。
被告：黑龙江省建工集团有限责任公司，地址黑龙江省哈尔滨市香坊区三大动力路532室。
法定代表人：陆要武，该公司董事长。
委托诉讼代理人：赵淑伟，女，该公司员工，住黑龙江省兰西县。
原告大庆卧龙居房地产经纪咨询有限公司与被告黑龙江省建工集团有限责任公司、黑龙江省建工集团有限责任公司大庆分公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2017年4月25日做出（2016）黑0606民初1187号民事判决，被告黑龙江省建工集团有限责任公司大庆分公司不服提出上诉。大庆市中级人民法院于2017年9月19日做出（2017）黑06民终1609号民事裁定，撤销原判，发回重审。本院于2018年1月4日受理后，依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告大庆卧龙居房地产经纪咨询有限公司法定代表人刘成奎、被告黑龙江省建工集团有限责任公司大庆分公司委托诉讼代理人陈山、被告黑龙江省建工集团有限责任公司委托诉讼代理人赵淑伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告大庆卧龙居房地产经纪咨询有限公司（以下简称卧龙居公司）向本院提出诉讼请求：要求与被告黑龙江省建工集团有限责任公司大庆分公司解除房地产销售代理合同；二被告共同给付原告销售房产的佣金94097元及自2016年11月15日至本案终审判决生效之日止的按照同期银行贷款利率计算的利息；二被告支付诉讼期间产生的必要交通费、文印费；二被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：二被告是总公司与分公司的关系。2016年7月4日，原告大庆卧龙居房地产经纪咨询有限公司与被告黑龙江省建工集团有限责任公司大庆分公司签订房地产销售代理合同，合同约定代理时间为2016年7月4日至2018年12月31日。佣金按照销售房产金额的4%支付。在进场前，被告黑龙江省建工集团有限责任公司大庆分公司预付原告大庆卧龙居房地产经纪咨询有限公司10000元作为启动资金。合同签订后，原告为被告黑龙江省建工集团有限责任公司大庆分公司销售16套房屋，金额为2727455元，佣金应为109097元。被告黑龙江省建工集团有限责任公司大庆分公司借给原告大庆卧龙居房地产经纪咨询有限公司5000元。现被告共计欠原告佣金94097元。
被告黑龙江省建工集团有限责任公司大庆分公司（以下简称建工分公司）辩称，不同意原告诉讼请求，原告主张没有任何事实和法律依据，第一，要求建工公司与建工分公司承担连带责任或者共同责任没有法律依据；第二，建工分公司与原告签署的合同为无效合同，因为建工分公司根本没有属于自己名下的房产可供销售；第三，建工分公司只是代理八井子乡村委会签署销售代理合同；第四，销售合同完全没有得到任何履行，原告应当就合同的履行进行充分的举证，之前的诉讼当中原告根本没有完成任何的举证，综上，本案应当驳回原告诉讼请求。
被告黑龙江省建工集团有限责任公司（以下简称建工公司）辩称，不同意原告的诉讼请求，其主张没有任何的事实和法律依据。
原告卧龙居公司为了证明自己的诉求和主张，向本院提交如下证据：
证据一，黑龙江省建工集团有限责任公司大庆分公司营业执照复印件一份、开户许可证复印件一份，欲证明二被告是上下级关系。二被告质证称对证据的真实性没有异议，对证明的问题有异议，认为该证据能够证明黑龙江省建工集团有限责任公司大庆分公司具有营业执照，依法可以成为独立的诉讼主体。对该组证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认。
证据二，商品房预售许可证复印件一份，欲证明原告替被告出售的房屋有预售许可证，但是被告隐瞒了车库和住宅没有预售许可证。二被告对证据的真实性有异议，认为该证据是复印件而且还看不清内容，但从原告想要证实的问题来看，原告明知住宅和车库没有土地使用和预售许可。本院认为，该份证据系复印件且内容模糊不清，故对其真实性不予确认。
证据三，销售报表5张，欲证明原告有销售业绩，并有甲方代表签字。二被告质证称，对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该证据证明不了原告的销售业绩，证明不了原告是否履行了销售代理合同，证明不了原告是否派驻了销售人员，即便该证据属实，证据上的备注体现时仅支付首付，而贷款没有进入账户，不符合佣金支付条件，并且2016年7月份-2016年10月份之间的销售合同，绝大多数来自7月份之前的促销手段，老客户带新客户，所以该证据与本案无关，证明不了原告的诉讼请求。本院结合证据13份购房协议，对幸福小镇7－8月份的销售报表、10月份销售提成表中B7-2-502、A12-7#8#、9月份销售报表中B12-1-502、A3-8#9#、B12-2-502销售的真实性予以综合确认。
证据四，收据13张，欲证明原告销售处的员工从2016年7月5日至2016年10月10日的工资、提成和部分佣金。二被告对该组证据的真实性有异议，认为该组证据证明不了原告想要证明的问题，因为收据上签字的相关人员并非原告雇佣的人员，收据来源不明，证明不了原告有销售业绩，也证明不了原告履行了销售代理合同，该证据与本案无关。本院结合其他证据对该组证据中收款人为刘某、陈某的收据的真实性，综合予以确认。
证据五，卧龙居公司营业执照复印件、开户许可证复印件、税务登记证复印件各一份，欲证明原告有销售房屋的资质。二被告对该组证据的真实性没有异议，认为该营业执照的经营范围体现了范围只能是房地产经纪咨询，而并非是房地产经纪业务，而法律规定的房地产经纪是指房地产中介业务，主要是针对二手房屋，原告没有商品房销售的资质，该证据能够证明原告隐瞒没有资质的事实，对被告实施欺诈，是导致合同无效的根本过错方。本院对该组证据的真实性予以确认。
证据六，2016年11月9日和2016年9月6日的短信照片各一张，欲证明原告通知盖亚辉原告要撤出售楼处，被告让原告提供开税票的名称以及证明原告有销售业绩。二被告对证据的真实性和合法性有异议，认为证据证明不了原告想要证明的问题，该证据来源不明，不知道是谁发的短信，并且证据表现形式不合法，原告应当提交核实销售了多少套销售合同，每套合同的价格以及价款的支付情况。本院结合原告提交的2016年9月7日黑龙江增值税普通发票、2016年9月8日黑龙江增值税专用发票及信访局反馈材料，对该组证据的真实性予以综合确认。
证据七，购房协议复印件13份，欲证明原告做了按揭贷款，有销售业绩。二被告对证据的真实性有异议，认为证据证明不了原告想要证明的问题，该协议不能证实原告是否派驻了销售人员，不能证明原销售代理合同得到履行，但是能够证明原告对销售代理合同不具备法律效力是明知的，其对合同无效具有重大过错，该购房协议并非房屋买卖合同，应是销售时没有预售许可和土地许可，并且该合同的甲方是八井子乡民强新村两半屯农民新居建设指挥部，能够看出房屋为农村集体使用土地，原告为专业房产经纪咨询公司不可能不懂销售合同的效力，该购房协议不能看出与本案有关联性，更不能证明原告是否有销售业绩。本院结合其他证据对该组证据，予以综合确认。
证据八，房产销售表一份，欲证明原告存在销售业绩。二被告对证据的真实性没有异议，对证明的问题有异议，认为该证据能够证明原告是根本违约，该组证据能够体现住宅68套、商服72套、车库406套，就整个清单的数量来看，我方并不认可原告销售了16套，退一步讲，即便16套是原告销售的，16套住宅占该列表的总价值不足百分之一，可以看出对于整个合同来讲，在黄金销售季节原告对于整个合同来讲还是根本违约，给被告造成了巨大的经济损失。对该份证据的真实性，本院予以确认。
证据九，房地产销售代理合同一份，欲证明原告与被告签订了合法的合同，对方隐瞒了车库和住宅没有销售许可证的事实，具有欺诈性。二被告对原告提交的房地产销售代理合同一份的真实性均无异议，但对合同的合法性和效力有异议，认为该合同的第4条第二款约定贷款买房的，贷款到达开发商账户时支付佣金。结合本案证据能够证明抛开合同效力不符合佣金支付条件，该合同的第三条第二款约定乙方派驻销售人员，第六条第四款和第七条第一、二、三款乙方的义务均没有得到执行，为根本违约，合同的第五条第二款明文约定乙方已审查完毕甲方所有的批文，乙方对合同的效力是明知的，合同的第八条第一款约定，没有销售业绩，合同自行解除。该证据结合原告提交的附表能够证明原告根本违约。对该份证据本院将结合其他证据综合进行确认。
证据十，发票复印件两份，欲证明原告主张的佣金费用，两份是一笔钱。被告对发票的真实性合法性关联性及证明的问题均有异议，因为根据双方销售代理合同第三条第一款的约定，甲方先期四个月内投入10万元广告费，甲方向乙方支付广告费之后，要求乙方开具相应的发票是正常的，故该发票不可能是佣金，不可能证明原告已经履行合同。本院结合原被告的陈述以及其他证据对该组证据的真实性、合法性、关联性，综合予以确认。
证据十一，发票一张，欲证明原告方主张的费用。二被告对该证据真实性合法性关联性均有异议，认为该证据与本案无关，证明不了合同已经履行。本院对该份证据的真实性予以确认，对证明的问题将结合其他证据予以综合认定。
证据十二，证明一份、截图两份，欲证明原告通过支付宝给陈某开9、10月工资各1600元。二被告认为该证人证言不符合证据的形式要件，对证人证言不予质证，认为转账记录是复印件，所以对该份证据不予质证，并且原告已经自认我方提前支付给原告方启动资金15000元，所以关于工资方面的证据没有任何意义，问题的关键在于原告是否派出了销售人员，是否完成了700多套商服的约定。本院对该份证据的真实性予以确认，对证明的问题将结合其他证据予以综合认定。
证据十三，收据复印件一份，欲证明陈某是原告公司的员工，原告支付了11月5日至11月10日的工资。二被告对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为250元不可能是工资标准，该证据与本案无关，证明不了原告是否销售房屋，是否派出了销售人员，原告是根本违约还是实际履行合同，如果是真实的财务凭据，原告应该提交复印件，留下原件，留存于财务当中，原告直接提交原件，可见该份证据不具有真实性。本院认为该份证据为复印件且无其他证据佐证，对其真实性不予确认。
证据十四，证明一份，欲证明原告公司已经派驻员工，长期在售楼处。二被告质证称该证据表面形式不合法，不具备证据的形式要件，内容不属实，从该证据的内容可以看出原告公司完全依靠刘某和陈某，并没有额外的派出销售人员，没有履行销售合同，还能证实11月10日原告公司因无法履行销售合同，根本违约而主动解除销售代理合同。本院认为该证明的形式不符合证人证言的形式要件且证人未出庭，对该份证据的真实性，不予确认。
证据十五，信访局反馈材料一份，欲证明原告方开始不知道与被告黑龙江省建工集团有限责任公司大庆分公司签订的合同所代理销售的房屋是小产权房。二被告对该组证据的真实性没有异议，但认为该组证据证明不了原告想要证明的问题，该组证据能够证明原、被告之间的合同为无效代理合同，属于违规销售，违反国家法律的强制性规定。本院对该组证据的真实性予以确认。
证据十六，国务院文件复印件一份，欲证明国务院2014年7月22日取消了房地产经纪人员职业资格制度管理的规定，原告公司具有销售资格。被告对该份证据与本案的关联性不予认可。本院对该组证据的真实性予以确认。
被告黑龙江省建工集团有限责任公司大庆分公司为证明自己的主张，向本院提交如下证据：
证据一，房地产销售代理合同复印件及商品房数目图表复印件各一份，欲证明原告明知销售的房屋没有土地使用权和销售预售许可，销售的住宅68套、商服72套、车库406套，我方并不认可原告销售了16套住宅，即便是16套销售住宅是原告的业绩，根据合同约定的房屋总量，原告也是根本违约，双方是根据合同的约定，没有业绩自行解除；根据房地产销售代理合同第四条，为客户办理贷款是原告的义务。原告质证称，被告方提供的数据是在原告合同签订后，原告销售的每套房屋都有甲方签字，当时周红告诉原告他们的房屋都可以办理贷款，贷款的主体是被告黑龙江省建工集团有限责任公司大庆分公司不是原告。对该组证据的真实性，本院予以确认。
证据二，光盘一张、证人证言两份，欲证明原告没有派人。原告质证称，证人证言是在被告代理人的诱导下做的，该证据不真实。证人陈某的工资是我方开的，之后原告和被告约定由被告方开证人刘某的工资，而且我们派出了4个人去售楼处，我也经常去售楼处。本院认为证人陈某、刘某均未出庭且没有其他证据佐证，对该组证据的真实性不予确认。
证据三，收据复印件2份，欲证明9月份-11月份期间绝大多数费用都是由被告方支付。原告对该证据没有异议，本院予以确认。
证据四，黑龙江省建设工程施工合同复印件一份，欲证明工程名称为大同区民强新村建设项目，发包人为大庆市××区××井××乡民××村村民委员会，承包人为黑龙江省建工集团有限责任公司，黑龙江省建工集团有限责任公司只是与大庆市大同区八井子乡民强村村民委员会产生的一种合同关系，且产权所有人为大庆市××区××井××乡民××村村民委员会。原告对该份合同的真实性没有异议，认为与本案没有关联性，商品房预售许可证是总公司的产权，如果没有商品房预售许可证主体是黑龙江省建工集团有限责任公司，原告不会与被告黑龙江省建工集团有限责任公司大庆分公司签订协议。对该份证据的真实性，本院予以确认。
本院根据原告卧龙居公司的申请，依法向大庆市房产管理局调取关于商品房预售许可的情况说明两份，欲证明关于涉案房屋取得《商品房预售许可证》的情况。原告称该证据证明其与黑龙江建工集团大庆分公司所签订的合同有法律依据，原告公司所销售的房产是黑龙江建工集团有限公司的房产。二被告称对该证据的真实性没有异议，但对关联性有异议，认为该证据不能证明原告想要证明的问题。该证据系本院依法调取，本院予以确认。
本院经审理认定事实如下：2016年7月4日，原告大庆卧龙居房地产经纪咨询有限公司(乙方)与被告黑龙江省建工集团有限责任公司大庆分公司（甲方）签订房地产销售代理合同。原告大庆卧龙居房地产经纪咨询有限公司销售被告黑龙江省建工集团有限责任公司大庆分公司在大庆市××区开发××井××乡民××村幸福家园小区楼盘。双方约定：乙方的中介费（佣金）为房产销售总房款的4%，以物置换的房产甲方正常支付佣金（含税4%）。乙方进场后，甲方预先支付乙方壹万元人民币作为启动资金（此款从甲方支付佣金中扣除）。（1）客户一次性付款购房的，甲方与买方签订正式销售合同后，乙方即可获得本合同所规定的全部中介费（佣金）。（2）客户按揭贷款买房的，按揭贷款到达开发商指定账户后，甲方支付乙方足额佣金即（含税4%）。（3）客户分期付款买房的，第一期款到达开发商账户后，支付乙方全额佣金（含税4%）。被告黑龙江省建工集团有限责任公司大庆分公司支付原告大庆卧龙居房地产经纪咨询有限公司10000元作为启动资金。原告大庆卧龙居房地产经纪咨询有限公司在2016年7月4日至2016年11月10日共销售了13套房屋，其中按揭贷款11户，销售价格分别为155542元、155253元、153000元、178000元、201043元、198632元、187125元、157125元、187493元、179077元、179077元；全款交付1户销售价格为115000元；分期付款1户销售价格为135000元。2016年9月8日，原告大庆卧龙居房地产经纪咨询有限公司向被告黑龙江省建工集团有限责任公司大庆分公司提供了一张金额为55429元的黑龙江增值税专用发票。2016年10月21日，被告黑龙江省建工集团有限责任公司大庆分公司借给原告大庆卧龙居房地产经纪咨询有限公司5000元。
另查明，被告黑龙江省建工集团有限责任公司开发建设的黑龙江省大庆市大同区八井子民强新村商业综合区A-S1商服、A-S2商服、B-S2商服取得《商品房预售许可证》，车库和住宅尚未取得商品房预售许可证。
本院认为，商品房预售应向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。被告黑龙江省建工集团有限责任公司大庆分公司要求原告大庆卧龙居房地产经纪咨询有限公司销售的大同区八井子民强新村幸福家园小区部分楼盘未取得商品房预售许可证明。故原告大庆卧龙居房地产经纪咨询有限公司与被告黑龙江省建工集团有限责任公司大庆分公司签订的房地产销售代理合同关于A-S1商服、A-S2商服、B-S2商服的部分有效。根据合同法规定，该销售代理合同中结算条款有效。合同其余部分无效。因原告已按照合同约定实际履行部分合同义务，故应按照销售代理合同中关于中介费（佣金）支付方式支付相应价款。当事人在订立合同过程中，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。被告黑龙江省建工集团有限责任公司大庆分公司在与原告签订房地产销售代理合同时，明知其住宅及车库不具有商品房预售资质，不能签订正式商品房买卖合同，不能办理商品房按揭贷款，仍与原告约定“客户按揭贷款买房的，按揭贷款到达开发商指定账户后，甲方支付乙方足额佣金”，应视为被告黑龙江省建工集团有限责任公司大庆分公司故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，导致原告客观上不能依据上述约定要求被告黑龙江省建工集团有限责任公司大庆分公司支付相应佣金，因此造成的损失，应由被告黑龙江省建工集团有限责任公司大庆分公司承担赔偿责任。原告为被告黑龙江省建工集团有限责任公司大庆分公司销售13套房屋，根据双方约定的佣金计算方式，原告销售佣金应为87255元[（155542元×4%）+（155253元×4%）+（153000元×4%）+（178000元×4%）+（201043元×4%）+（198632元×4%）+（187125元×4%）+（157125元×4%）+（187493元×4%）+（135000元×4%）+（179077元×4%）+（115000元×4%）+（179077元×4%）]。扣除原告进场时被告黑龙江省建工集团有限责任公司大庆分公司已支付10000元及出借给原告5000元，原告剩余佣金应为72255元（87255元－10000元－5000元），应由被告黑龙江省建工集团有限责任公司大庆分公司赔偿。故对原告要求被告黑龙江省建工集团有限责任公司大庆分公司给付佣金94097元的请求，本院支持72255元。关于原告主张的利息诉讼请求，利息属于原告实际损失，本院支持自2016年11月15日起至本判决生效之日止的按照同期银行贷款利率计算的利息。关于诉讼期间的交通费、文印费，原告诉讼请求不明确，且无证据证实，本院不予支持。被告黑龙江省建工集团有限责任公司大庆分公司具有营业执照、开户许可证系独立法人，应独立承担民事责任，且被告黑龙江省建工集团有限责任公司不是原告与被告黑龙江省建工集团有限责任公司大庆分公司签订的《房地产销售代理合同》的合同主体，故对原告要求被告黑龙江省建工集团有限责任公司给付佣金94097元及利息的请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十二条、第九十八条、第一百一十三条第一款的规定，判决如下：
（2016）解除原告大庆卧龙居房地产经纪咨询有限公司与被告黑龙江省建工集团有限责任公司大庆分公司签订的房地产销售代理合同中关于黑龙江省大庆市大同区八井子民强新村商业综合区A-S1商服、A-S2商服、B-S2商服部分；
二、被告黑龙江省建工集团有限责任公司大庆分公司于本判决生效之日起三日内给付原告大庆卧龙居房地产经纪咨询有限公司佣金72255元及利息（自2016年11月15日起至本判决发生法律效力之日止，以72255元为基数按照同期银行贷款利率计算）；
三、驳回原告大庆卧龙居房地产经纪咨询有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2152元，由原告大庆卧龙居房地产经纪咨询有限公司负担500元，由被告黑龙江省建工集团有限责任公司大庆分公司负担1652元。保全费972元，由被告黑龙江省建工集团有限责任公司大庆分公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。
审 判 长 孙海源
审 判 员 马敬君
审 判 员 隋晓婉
二〇一八年五月十八日
法官助理 吴 同
书 记 员 荣 雪
附相关法律规定：
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：
（2016）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（2016）持有建设工程规划许可证；
（2016）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（2016）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门备案。
商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。
《中华人民共和国合同法》
第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：
（一）假借订立合同，恶意进行磋商；
（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；
（三）有其他违背诚实信用原则的行为。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。