山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0103民初2776号
原告（反诉被告）：张朝友，男，1983年12月30日出生，汉族，中垠地产有限公司主管，住济南市。
委托诉讼代理人：孟晓转，北京市隆安（济南）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：于燕，北京市隆安（济南）律师事务所律师。
被告（反诉原告）:王安君，男，1971年4月27日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：田洪祝，男，济南市中正荣凯法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：吉泓潞，女，济南市中正荣凯法律服务所法律工作者。
原告（反诉被告）张朝友与被告（反诉原告）王安君房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张朝友及其委托诉讼代理人孟晓转、于燕、被告（反诉原告）王安君的委托诉讼代理人田洪祝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张朝友向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同协助将涉案房屋过户至原告名下；2、被告支付违约金56.4万元；3、被告赔偿律师费损失8万元。事实和理由：2017年2月8日，原、被告与居间人签订《房屋买卖合同》，约定被告向原告出售市中区房产（包括地下室10.95平方米及附属设施），房产证号为：，总价款188万元，合同签订当日原告支付定金2万元，网签当日原告支付首付款56.40万元，剩余房款131.60万元由贷款银行直接支付。该房产在中国工商银行济南市中支行设有房产抵押贷款，余15万元贷款未清偿，未解押。合同签订后，被告告知原告及居间人该房产解押需一个多月，为规避原告风险，三方口头约定变更合同付款方式为：原告于网签当日向被告支付首付款15万元（含定金2万元），用于办理房产解押，剩余首付款41.40万元于过户当日即3月20日支付。原告依约于合同签订之日向被告支付定金2万元，于网签当日支付13万元，被告收款后未办理解押手续，致使合同无法继续履行，经原告及居间人多次催告，被告仍拒绝履行合同，其行为已构成违约。为维护原告合法权益，诉至法院。
被告王安君辩称：原告违约在先，被告按合同约定与原告办理了网签手续，按合同约定原告应于网签当日支付首付款56.40万元，经被告多次催促，原告拒不支付，按合同约定被告要求解除合同，原告承担违约金。要求驳回原告的诉讼请求。
反诉原告王安君向本院提出诉讼请求：1、解除涉案《房屋买卖合同》；2、反诉被告支付违约金56.40万元；3、反诉被告赔偿诉讼代理费8万元。事实和理由：2017年2月12日，反诉原、被告及居间人签订《房屋买卖合同》，约定反诉人将位于市中区房产出售给被反诉人，总价款为188万元，合同签订当日被反诉人支付定金2万元，网签当日被反诉人支付首付款56.40万元，剩余房款贷款银行直接支付给反诉人。反诉人已于2017年2月15日办理了涉案房屋网签手续，但被反诉人至今未付清房屋首付款，经反诉人多次催告，被反诉人仍拒绝履行合同义务，被反诉人的行为已构成严重违约，为此提出反诉。
反诉被告张朝友辩称：我方没有违约行为，被告要求解除房屋买卖合同无事实及法律依据，对于首付款的支付，网签前我方与被告及居间人三方达成一致，网签当日即2017年2月15日支付首付款15万元（含定金2万元），用于被告办理房产解押手续，余款办理过户手续时一并支付，被告收到15万元首付款后向我方出具首付款收据，被告以自己的行为再次证实三方就首付款的支付金额及方式变更达成一致，如被告不同意变更后的支付方式，不可能收款后为我方办理网签手续。我方无违约行为，被告无权要求我方支付违约金。综上，要求驳回被告的反诉请求。
本院经审理认定事实如下：位于济南市房屋及地下室的登记所有权人为被告王安君，产权证号为：。2017年2月8日，原告张朝友（乙方、买受人）与被告王安君（甲方、出卖人）在案外人济南金色舜成房产经纪有限公司七里山分公司的居间介绍下签订《房屋买卖合同》一份，约定：甲方以188万元的价格将上述涉案房屋出售给乙方，合同签订时乙方支付定金2万元，网签当日乙方支付首付款56.40万元（含定金），剩余房款131.60万元贷款支付；涉案房屋在中国工商银行济南市中支行设有抵押，甲方在收到乙方支付的15万元后办理解除抵押（撤押）手续；合同第十二条违约责任约定：“1、若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷（包括但不限于继承纠纷、抵押、查封等权利限制情况），由甲方负责解决，并向乙方承担本条款第2项的计算标准承担损失，乙方也有权解除合同；2、甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖相对方支付本合同总房价款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）；3、甲方不履行办证、交房义务、缴纳约定税费的义务，或者乙方不履行付款义务、缴纳约定税费的义务，除承担本条款第2项的违约责任外，守约方有权在履行义务期限届满后30日后解除合同……”。
2017年2月8日，原告张朝友向被告王安君支付定金2万元。2017年2月15日，原告张朝友向被告王安君支付首付款13万元，被告王安君向原告张朝友出具“首付款收条”一张，内容为：“今收到张朝友购买市中区购房首付款人民币大写壹拾叁万元整，小写（￥：130000./）元。此首付款￥130000.（壹拾叁万元）用于山景园房屋解押使用。收款人：王安君（签字并捺印，本院注）收款日期：2017年2月15日”。原告张朝友主张原、被告经协商达成了首付款支付金额的变更。被告王安君对于原告的主张不予认可，称原告仅是支付了部分首付款。2017年2月15日，原、被告办理了涉案房屋的网签手续。
原告张朝友在本案中提交了“通知”复印件、快递单、快递查询结果各一份，欲证实2017年3月19日居间方济南金色舜成房产经纪有限公司七里山分公司向被告王安君邮寄“通知”一份，通知被告王安君办理涉案房屋解押过户。“通知”的内容为：“现通知甲方王安君与2017年3月20日下午一点半去济南市房管局办理七里山西路房屋解押过户手续”。该邮件于2017年3月20日10时07分签收。被告王安君对此不予认可，称“通知”为复印件，快递单不能证明被告已实际收到，查询结果无法证明邮寄内容。
原告张朝友在本案中提交了“证明”一份，主张系由居间方济南金色舜成房产经纪有限公司七里山分公司店长齐攀生、经办人徐刚出具，欲证实：1、原、被告及居间方协商同意首付款支付数额及支付方式变更为2017年2月15日先支付15万元（含定金），用于被告办理解押手续，剩余首付款办理过户手续时一并支付；2、2017年3月19日被告以房价上涨为由向原告提出解除合同，不同意继续履行合同，拒绝办理解押手续；3、居间方于2017年3月19日向被告发出通知，通知2017年3月20日三方至房管局办理过户手续；4、原告的贷款手续已于2017年3月14日办理通过。“证明”的内容为：“1、网签当日（2017年2月15日）甲乙丙三方在济南市房管局大厦二楼，口头约定先付15万元（含定金2万元）用于山景园房产解押，因当时甲方需再等一个半月解押过户，剩余首付款于过户当日付清，现场甲乙丙三方均无异议，且甲方现场收取乙方首付款并签字认可，甲方对于付款方式默认无异议，对于首付款支付时间已默认无异议。2、签合同当日甲方只是告知有抵押，甲方并未明确告知乙方一个半月才可以解押，导致网签与过户分开长达一个半月。3、在2017年3月19日之前，甲方一直未提出任何异议，并同意三方约定，2017年3月20日办理过户手续，乙方已经准备所需费用，并具备支付能力，且甲乙丙三方已默认2017年2月8日签定的合同首付款支付时间与方式进行了变更，即第1条支付方式。4、2017年3月19日，经过丙方多次电话沟通，不同意继续履约，提出解除合同，并声称起诉乙方，甲方至今仍未完成解押过户等手续。5、丙方已于2017年3月19日下午发出催告函，要求3月20日下午办理过户手续，乙方已于3月20日带齐款项、资料到达现场等待。6、乙方贷款已于2017年3月14日之前办理通过。特此证明齐攀生徐刚（签字并捺印，本院注）2017.3月20日”。被告王安君对此不予认可，称证人没有出庭作证，内容不属实。
被告王安君在本案中提交“不动产抵押注销证明”复印件一份，欲证实已按合同约定于2017年3月6日办理了解押手续。“不动产抵押注销证明”的内容为：“济南市不动产登记中心：我行与抵押人王安君在贵处办理了不动产抵押权登记，不动产登记证明（他项权证）号为：，现我行同意注销上述不动产的抵押权，由此产生的一切法律责任和后果，均由我行承担。我行委托王安君，办理注销上述不动产抵押权登记事宜。受托人依法所做的一切行为及签署的一切文件，我行均予以承认，并承担相应的法律责任。特此证明。抵押权人：中国工商银行股份有限公司济南市中支行（公章）2017年3月6日”。原告张朝友对此不予认可，称根据房屋权属状况信息显示截止至2017年3月21日涉案房屋仍存在抵押未解除。
被告王安君在本案中提交“催告函”及EMS快件，欲证实曾催告原告张朝友履行合同支付首付款，如在收到函件七日内未支付则要求解除合同并支付总价款30%的违约金，该快件显示拒收退回。“催告函”的内容为：“尊敬的张朝友先生：2017年2月8日您与我方签订《房屋买卖合同》，购买济南市住宅，现我方已经依据合同约定为你方办理了网签手续，但你方至仍未支付合同约定的56万首付款，根据我与你于2017年2月8日签订的《房屋买卖合同》第十二条第二款的违约责任约定，贵方现已违约，故贵方应向我方承担合同总价款30%的违约金。现通知贵方自收到本函之日起7日内，向我方支付56万的首付款以及合同约定总价款30%的违约金，若上述期限届满之日起贵方仍未依约履行，则我方有权解除合同并且要求贵方承担合同总价款30%的违约金。催告方：王安君（签字并捺印，本院注）2017年3月28日”。EMS快件的收件人为原告张朝友，地址为济南市。原告张朝友对此不予认可，称没有收到过函件，被告的邮寄地址为原告已出售房屋的地址，原告并不在此居住，且被告发出函件时间为2017年3月28日，在被告发出函件时原告已于2017年3月23日起诉本案，被告在函件中提出首付款仍按原合同约定支付是针对原告提起的诉讼，并非真实情况，2017年3月19日被告通过居间人明确表示房价上涨不再履行合同。
被告王安君在本案中提交通话录音光盘一张，欲证实办理解押和过户是由中介负责，被告已按约将房产证、解押证明交给了中介，原告未按约支付首付款。原告张朝友对此不予认可，称不能证明通话的对象、通话时间，不能证明其真实性，即使录音是真实的，也明显有诱导嫌疑。
原告张朝友为本案诉讼与北京市隆安（济南）律师事务所签订《委托代理合同》，北京市隆安（济南）律师事务所指派孟晓转、于燕律师作为原告张朝友的代理人处理本案诉讼，为此原告张朝友向北京市隆安（济南）律师事务所支付代理费8万元。
本案中，原、被告对于涉案房屋是否已经办理了解押存在争议，被告王安君主张已于2017年3月6日解除了房屋抵押，原告张朝友主张涉案房屋上的抵押至今没有解除。针对该问题，本院于2017年8月9日前往中国工商银行股份有限公司济南市中支行及济南市住房保障和房产管理局进行了核实，经查：1、被告王安君在中国工商银行股份有限公司济南市中支行的房屋抵押借款合同已经履行完毕，被告王安君于2017年3月3日将借款全部清偿完毕；2、中国工商银行股份有限公司济南市中支行于2017年3月6日向被告王安君交付了“不动产抵押注销证明”和他项权证；3、被告王安君持银行交付的“不动产抵押注销证明”和他项权证可以自行前往房管部门办理房屋抵押权注销手续；4、涉案房屋现仍存在有效抵押一个（抵押权人为中国工商银行股份有限公司济南市中支行）、有效查封一个（即本案中采取的保全措施）。
以上事实，有房产证、房屋权属状况信息、房屋买卖合同、购房定金收条、首付款收条、济南市存量房屋买卖合同、通知、快递单、快递查询结果、证明、委托代理合同、代理费发票、不动产抵押注销证明、催告函、EMS快件、录音光盘及当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订的《房屋买卖合同》，是双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对于原告张朝友已支付了购房款15万元（含定金2万元）、双方已于2017年2月15日办理了涉案房屋的网签手续的事实，原、被告均予以认可，对此本院予以确认。关于被告王安君主张原告张朝友未按约支付首付款构成违约及原告张朝友主张原、被告已达成变更首付款支付金额的问题。本院认为，虽然被告王安君对于原告的此项主张不予认可，但根据双方合同约定，原告张朝友本应于网签当日支付首付款56.40万元（含定金2万元），而在原告张朝友仅支付15万元（含定金2万元）的情况下，被告王安君即同意接收款项，并配合原告办理涉案房屋的网签手续，且在接收款项时并未对于金额提出异议，应认定原、被告对于网签当日支付首付款的金额已另行达成约定，即原告张朝友在网签当日需要支付首付款的金额为15万元（含定金2万元），故对原告张朝友的此项主张，本院予以采纳，对于被告王安君的此项主张，以及据此提出的各项反诉请求，本院依法均不予支持。虽然被告王安君主张已将“不动产抵押注销证明”交予居间人，应由居间人办理解押，但对此并未提供证据予以证实，且被告王安君未提供证据证实已委托居间人办理房屋解押事宜，故对被告王安君的此项主张，本院不予采纳。虽然被告王安君主张已于2017年3月6日解除了涉案房屋的抵押，但根据房屋权属状况信息的显示及本院核实的情况，被告王安君仅是在2017年3月3日将银行抵押借款全部清偿完毕，并于2017年3月6日取得了银行交付的“不动产抵押注销证明”和他项权证，被告王安君并未在取得“不动产抵押注销证明”和他项权证后前往房管部门办理涉案房屋的抵押权注销登记，在被告王安君已于2017年2月15日收到原告张朝友按约支付的15万元款项后，至今未办理房屋解押手续，已构成违约，故原告张朝友要求继续履行合同办理房屋过户手续、被告赔偿律师费损失的主张，合法有据，本院依法予以支持。关于违约金。本院认为，虽然合同约定了违约条款，但原告张朝友并未举证证明其因被告的违约行为受有损失，以及所受损失与主张的违约金相当，故在双方继续履行合同的情况下，对于原告张朝友的违约金主张，本院依法不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告王安君于本判决生效之日起十日内办理位于济南市房屋（他项权证号：）的抵押权注销登记手续，并协助原告张朝友办理济南市房屋、地下室（房产证号：）的过户手续，将房屋过户至原告张朝友名下。
二、被告王安君于本判决生效之日起十日内赔偿原告张朝友律师费损失8万元。
三、驳回原告张朝友的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告王安君的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费26990元、财产保全费5000元、反诉费13495元，均由被告王安君负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 李 钧
人民陪审员 乔永欣
人民陪审员 关晓军
二〇一七年九月四日
代理书记员 孙 靖