上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪02民终5539号
上诉人(原审原告)：高薇薇，女，1986年5月4日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。
委托诉讼代理人：屈小荣，上海市方正律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：上海恒卓房地产有限公司，住所地上海市。
法定代表人：张泽林，总经理。
被上诉人(原审被告)：上海龙湖物业服务有限公司，住所地上海市。
法定代表人：颜建国，董事长。
上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈思，北京大成(上海)律师事务所律师。
上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：牛雨晨，北京大成(上海)律师事务所律师。
上诉人高薇薇因与被上诉人上海恒卓房地产有限公司(以下简称“恒卓公司”)、上海龙湖物业服务有限公司(以下简称“龙湖公司”)商品房预售合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2017)沪0118民初3584号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
高薇薇上诉请求：撤销一审判决第二、三项，依法改判恒卓公司赔偿高薇薇房屋空置损失人民币(以下币种均为人民币)79,570元(自2015年6月30日至2018年2月7日)，2018年2月7日按每月2700元至判决生效后两周，恒卓公司支付高薇薇逾期交房违约金(以1,855,260元为本金，自2015年6月30日起按每日万分之二计算至判决生效后两周)；本案司法鉴定费用由恒卓公司承担。事实和理由：鉴定单位已经出具鉴定意见，证明房屋的装修质量问题影响居住使用，一审法院认为鉴定报告不足以证明房屋完全不能居住，并确认由高薇薇承担房屋一半空置损失费，是错误的。高薇薇在建管所就房屋维修问题与恒卓公司协商不成后，即向法院提起了诉讼，并不存在不积极行使权利，应当对损失扩大承担责任的情形。恒卓公司应当交付符合居住用途的房屋给高薇薇，其交付的房屋存在质量问题，违反合同约定，应当承担违约责任。一审已经判决恒卓公司承担维修费用及空置损失，鉴定费用应当由恒卓公司承担。
恒卓公司、龙湖公司共同辩称，不同意高薇薇的上诉请求。房屋存在的质量问题是否影响居住，鉴定报告初稿中是认定不影响居住，后再没有新证据的情况下，鉴定结论认为影响居住，前后矛盾，恒卓公司对鉴定结论不认可。房屋空置损失是因为高薇薇拒绝由恒卓公司维修导致的，恒卓公司不应承担空置损失费。鉴定后的修复报告方案和恒卓公司给予高薇薇的方案接近一致，鉴定费不应由恒卓公司承担。房屋不存在延期交付的情形，恒卓公司不应承担逾期交房违约金。
高薇薇向一审法院起诉请求：1.判令恒卓公司、龙湖公司赔偿房屋整改修复费(按照每平方米2,500元计算)；2.判令恒卓公司、龙湖公司赔偿房屋使用费(按照每天1,000元的标准自2015年6月30日起至房屋修复完日止)；3.判令恒卓公司、龙湖公司赔偿物业管理费损失(截止时间为房屋修复完工日止)；4.判令恒卓公司、龙湖公司支付违约金(以1,855,260元为本金自2015年6月30日起按每日日万分之二计算至房屋修复完工日止)；5.诉讼费用由恒卓公司、龙湖公司负担。一审审理中，高薇薇变更第一项诉讼请求为恒卓公司、龙湖公司支付修复费用8,998元；第二项诉讼请求为恒卓公司、龙湖公司赔偿空置损失79570元(自2015年6月30日至2018年2月7日)，2018年2月7日按每月2,700元至判决生效后两周；第三项诉讼请求为物业损失费自2015年6月30日至生效判决后两周，按每月每平方米3.30元计算；第四项诉讼请求为支付违约金(以1,855,260元为本金自2015年6月30日起按每日万分之二计算至判决生效后两周)。
一审法院认定事实：2013年11月8日，高薇薇(乙方)与恒卓公司(甲方)签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买坐落于青浦区香花桥街道崧雅路369弄《崧泽华城紫郡》5号2201室房屋(以下简称“系争房屋”)。据恒卓公司暂测，房屋建筑面积为90.28平方米，房价单价(不包含房屋全装修价格)为20,550.07元，总房价款暂定为1,855,260元，该房屋全装修总价为1,855,260元。甲方定于2015年6月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外；恒卓公司交付的该房屋系验收合格的房屋。如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价0倍给予补偿。如主体结构不符合本合同附件三约定的标准，乙方有权单方面解除本合同。双方商定对标准的认定产生争议时，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据；该房屋交付后，乙方认为主体结构不合格的，可以委托本市有资质的建筑工程质量检测机构检测。经核验，确属主体结构质量不合格的，乙方有权单方面解除本合同；甲方交付该房屋有其他工程质量问题的，乙方在保修期内有权要求甲方除免费修复外，还须按照修复费的0倍给予补偿。双方商定对该房屋其他工程质量问题有争议的，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据；自该房屋验收交接之日起，甲方对该房屋负责保修，保修范围和保修期由双方参照国务院发布的《建筑工程质量管理条例》及《上海市房地产转让办法》规定在本合同附件五中约定。合同附件三对房屋建筑结构、装修及设备标准进行了约定。双方另行约定了其他权利义务。2015年6月28日，高薇薇与恒卓公司对系争房屋交接，高薇薇已付全部房价款。2015年10月28日，高薇薇与恒卓公司在青浦建管所协调，高薇薇投诉：进户门未完成维修，地砖接缝较大，门框有锈迹，门内地板未铺设；厨房间墙砖接缝较大，平整度不足，吊顶不平，部份墙砖有缺损；卫生间墙砖接缝较大，平整度不足，洗脸盆上方灯管电线外露，部分墙砖有缺损；阳台地砖未铺设；客厅南面天花板涂料未收头，有线电视和网络接口少一个螺丝。高薇薇意见：已内部修过五次，进户门自9月8日协商后修复更糟缝隙连手指也能进去，粗糙简直不堪入目，由于可见这样维修态度及质量，所以鉴于上述不负责之态度及质量，不再要求继续修下去了，再修一百次这样修也无济于事，因此不再信任开发商再这样无休止修下去了，要求赔偿一切损失。恒卓公司意见：针对业主户内问题，恒卓公司态度主要是按照国家相关规范维修处理到位，也希望业主配合提供相关便利，以促进户内相关问题妥善处理。恒卓公司负责维修，无法支持业主不合理赔偿要求。青浦建管所执法科王新表示：因双方存在较大分岐，故协调未完成，且之前已进行多次协调，故建议高薇薇通过司法途径解决。
一审审理中，因双方对系争房屋的质量问题存在争议，法院根据高薇薇的申请依法委托上海市房屋建筑设计院有限公司对系争房屋的质量问题进行鉴定并要求出具修复方案。2017年12月1日，上海市房屋建筑设计院有限公司出具了关于《青浦区崧雅路XXX弄XXX号XXX室装修质量问题修复方案司法鉴定意见书》。鉴定意见为：1.入户门处地砖存在渗水痕迹，木地板存在渗水痕迹，现已拆除待修复；2.厨房铝扣板吊顶不平整，墙砖贴面不平整，砖角破损，拼接缝处有缝隙；3.卫生间墙砖边缘破损，拼接缝处有缝隙，镜柜灯电线外露；4.阳台地砖有色差，现已全部敲除待修复，另外在现场还发现存在如下新增装修质量问题(具体部位和数量见附件7)：(1)卧室1南侧地板表面存在渗水痕迹，该处踢脚线受潮变形后与墙面脱开；(2)客厅门框、转角处部分墙面已批腻子，但未刷涂料，室内所有开关及插座周边未刷涂料，个别插座未安装外壳。修复方案：(1)入户门，针对存在的质量问题，建议按如下步骤修复：a.将基层清理干净；b.采用防水砂浆对缝隙进行嵌填密实；c.待砂浆干凝后，采用防水柔韧性涂料对基层涂刷两遍；d.防水施工完毕后，进行渗漏试验，确保无渗漏点；e.按原规格恢复墙地砖及木地板，其中，墙地砖涉及范围为各2块(注：规格分别为0.8m×0.8m×0.6m)，木地板涉及范围为1.5m×2.0m。(2)厨房，针对厨房铝扣板吊顶、墙砖贴面不平整、墙砖转角破损及存在缝隙的情况，建议按如下步骤修复：a.将不平整的吊顶扣板卸下(注：扣板涉及3块，规格为500mm×500mm)，将龙骨调平，并调整扣板边条，然后安装扣板；b.针对墙面及窗台处不平整或破损的墙砖(注：墙砖涉及3块，规格分别为300mm×400mm两块、120mm×600mm一块)，先予以拆除(注：拆除过程中需防止损坏相邻墙砖)；然后，对基层进行清理，并对有防水要求的部位进行防水处理，最后，按原规格重新铺贴墙砖；c.针对墙砖拼接缝处有缝隙的情况，建议对整间厨房墙砖重新勾缝。(3)卫生间，针对卫生间墙砖边缘破损、存在缝隙及镜柜灯电线外露等情况，建议按如下步骤修复：a.针对边缘破损的墙砖(注墙砖涉及范围为3块，规格分别为300mm×400mm两块、120mm×600mm一块)，先予以拆除(注拆除过程中需防止损坏相邻墙砖)，然后，对基层进行清，并对有防水要求的部位进行防水处理，最后，按原规格重新铺贴墙砖；b.针对墙砖拼接缝处有缝隙的情况，建议对整间卫生间墙砖重新勾缝；c.针对镜柜灯电线外露的情况，建议将镜前灯电线穿管敷设，并连接至灯具。(4)阳台，针对阳台处拆除的地砖，建议按原规格予以恢复(涉及范围为整个阳台)。(5)卧室1，针对卧室1南侧地板表面存在渗水痕迹，踢脚线与墙面脱开的情况，建议采用注浆的方法对外墙的渗漏点进行封堵(注：从墙体外侧对渗漏占进行注浆)，然后将南侧踢脚线(规格为3000mm×75mm)以及与踢脚线相邻的部分木地板拆除(范围为3m×0.6m)，铺设防水涂层后按原规格重做。(6)客厅，针对门框、转角处、室内所有开关周围的部分墙面已批腻子，但未刷涂料的情况，建议补刷涂料(涉及范围约为6m2)，针对个别插座未安装外壳的情况，建议补装插座外壳(涉及范围2个)。鉴定意见：(1)针对崧雅路XXX弄XXX号XXX室目前存在的装修质量问题，建议按第5点所列方案进行维修；(2)上述装修质量问题的修复期限为两周；(3)鉴于室内存在的两处渗水现象及部分装饰拆除后未恢复的状态，目前，该室的装修质量问题影响住户的居住使用。高薇薇支付鉴定费10,000元。高薇薇对该鉴定报告无异议，认为恒卓公司也承认是有质量问题，当时是同意鉴定的。恒卓公司也提供了整改方案，门口的渗水恒卓公司是确认的。恒卓公司对鉴定报告认为入户门处的渗水及影响居住的结论是有意见的。认为入户门处渗水是地漏堵塞，现在原因已经解决。2017年9月11日恒卓公司代理人及恒卓公司、龙湖公司员工到鉴定公司看过初稿，里面是不影响居住，维修期间是一周。报告中发现的问题只是一些小问题，为何能导致不能居住。2015年提供的高薇薇的维修案，是对修复方案的参考。渗水痕迹是地砖，而不是入户门处。鉴定人员也承认过存在一份初稿，高薇薇单方补充提供了一份材料后，综合考虑得出了一份结论完全相反的报告。根据法律规定鉴定人员在接受补充材料，要通过法庭质证才能作为鉴定依据，鉴定结果不应该被法庭采纳。处理方案有很多种，但恒卓公司提供的修复方案也能达到修复目的。鉴定人员表示：入口渗水看到痕迹，是出具修复方案，现场调查，也通知了双方。高薇薇提供的室内图片，只是作为参考。入户门处存在渗水的痕迹，认为这个地方有渗水，双方现场也确认过。当时没有下雨，是干的，是现场调查确认。拆除过程中，制作修复方案时考虑到还是要从基层开始。不需要确认是否存在渗水，只是针对双方列出的问题，根据委托要求来的。高薇薇补充图片资料，结合现场检查的情况给出的最终结果。高薇薇在看了初稿后，认为还有需要补充。资料及现场调查，初稿只是征求双方意见，并不是出具的正式法律文件。修复都是可以同时进行，是综合考虑得出二周维修期间。综合考虑维修期间高薇薇无法使用房屋。卧室的渗水点是现场调查时发现的，根据现状而不是检测。目前状态是没法居住，拆除之前不清楚。
因本案需工程审价，法院提请上海市高级人民法院委托相关机构对修缮费用造价进行鉴定。2018年2月1日，上海市高级人民法院委托万隆建设工程咨询集团有限公司对本案系争房屋修缮工程费用造价进行鉴定。2018年3月22日，万隆建设工程咨询集团有限公司出具鉴定报告，该修缮工程造价金额为8,998元。高薇薇为此花费评估鉴定费3,000元。高薇薇对该审价报告认为金额过低，但还是认可报告。对评估报告没有其他陈述。质量鉴定报告现场汇总中有渗水，所以造价都应该计算在内。恒卓公司认为对于入户门处的1-5是不认可的，门口的防水措施及漏水已经修复。质量鉴定报告中照片中没有反映出渗水情况。鉴定人员表示：入户门处的防水肉眼是看不出的，但现场是平整。审价报告是根据质量鉴定的修复方案。入户处现场是干燥的，入门处的费用1-6是门外，7是门内的。2018年1月29日，依据高薇薇申请，法院通过上海市高级人民法院委托上海大雄房地产估价有限公司进行评估。2018年2月11日，上海大雄房地产估价有限公司出具房地产估价报告，估价结果2015年7月1日至2016年6月30日租赁价格28,800元，2016年7月1日至2017年6月30日租赁价格31,200元，2017年7月1日至2018年2月7日租赁价格19,570元。高薇薇认为估价金额较低，但报告还是认可。估价报告需要确认下月单价，估价金额在2,400元左右，现在高薇薇要求赔偿4,000元，是严重的不合理。鉴定人员表示，按年计算，从2015年7月1日起算至2016年6月30日一年一算，以此类推，所以2018年后大概就是每月2,700元。
一审审理过程中，高薇薇表示：房屋交接当天发现问题，所以将钥匙交给过恒卓公司、龙湖公司，质量问题到现在都没有完成。恒卓公司、龙湖公司催修函是事实，每次报修都是积极配合的，是恒卓公司、龙湖公司敷衍了事。高薇薇是发送函件，2015年12月28日之前恒卓公司、龙湖公司已经维修了10次，也没有维修成功。恒卓公司、龙湖公司发送的函及录音是事实，但恒卓公司、龙湖公司多次维修都不成功，最终决定要求恒卓公司、龙湖公司赔偿修复费用。恒卓公司、龙湖公司提供的修复方案与鉴定机构提供的修复方案是不同的。渗水是后面才出现的，墙砖，墙面等问题，维修是维修过的，但没有将问题解决。高薇薇没有居住使用过。恒卓公司、龙湖公司多次维修不成功，所以才提出要赔偿，不是一开始就不让修。关于质量问题，一开始恒卓公司、龙湖公司是不同意鉴定的，恒卓公司、龙湖公司是确认质量问题的情况下才没有具体检测，鉴定单位是现场调查及双方确认，得出影响使用的结论。
恒卓公司、龙湖公司表示：已经按期按质量的交付房屋，高薇薇也已经入住。恒卓公司、龙湖公司积极的参与系争房屋的处理，是愿意处理的，但高薇薇没有配合，一直在提出不合理的赔偿要求，高薇薇是在龙湖公司处有一把钥匙，但已经遗失，高薇薇也是知道的。外部已经维修过，但因为里面没有维修完毕，导致外面维修过的部分被破坏。现实没有居住不是恒卓公司、龙湖公司导致的。发现问题后恒卓公司、龙湖公司发函催告及维修方案，是积极要求进行维修，但高薇薇不配合。两份录音证明与高薇薇的父亲联系的经过，高薇薇拒绝维修，高薇薇也是知道质量问题不是很严重，但赔偿3万元自己维修。函件证明关于门口的漏水，第二段维修后已经不再漏水。10次维修是高薇薇单方的表述。收到过函，之前是出现渗水，但12月26日左右已经修复完毕。确实是维修的，给过高薇薇方案，高薇薇对方案不满意，拒绝维修，高薇薇说不要修了，要赔偿。高薇薇还要进行改造，所以没有入住。恒卓公司交付的房屋不存在影响居住的质量问题，入户门存在渗漏的情况，但已经在2015年修复。修改的鉴定结论不应该被法庭采纳。高薇薇提出质量问题，恒卓公司、龙湖公司也是积极履行，是高薇薇只想要赔偿，阻碍恒卓公司、龙湖公司维修，所以才存在现在的问题，相应扩大的损失，不应该由恒卓公司、龙湖公司承担。同时，恒卓公司、龙湖公司申请上海恒卓房地产有限公司工作人员证人魏某出庭作证，证人魏某表示：与物业公司人员陈先勇及代理人去质量鉴定部门，给我们看的初稿是不影响居住，修复时间一周之内完成，最终报告变为影响居住，修复时间二周，与鉴定部门说的是不一样的。去鉴定单位是是公司叫去的。高薇薇认为证人是恒卓公司员工，且是2017年才去工作，不可采信。即使初稿与终稿存在差别也是正常的。恒卓公司、龙湖公司则认为曾经存在一份与最终稿不一样的初稿，没有合理的解释，对鉴定机构的专业及公正产生质疑。
一审法院认为，高薇薇与恒卓公司签订的《上海市商品房预售合同》是双方真实意思的表示，并不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应严格按照合同履行各自的义务。高薇薇根据合同交付了全部房价款，恒卓公司理应按约向高薇薇交付质量合格的房屋。然根据房屋质量司法鉴定意见书的结论，系争房屋存在质量问题，恒卓公司未能将房屋存在的质量问题修妥；现高薇薇要求自行维修，由恒卓公司承担维修费用的意见，法院予以认可，对高薇薇要求恒卓公司承担修复费用的该项诉请予以支持。关于空置损失，虽然鉴定报告认为目前该室的装修质量问题影响住户的居住使用，但根据鉴定报告所指出的相关质量问题，尚不足以证明系争房屋完全不能居住；在维修过程中，高薇薇在青浦建管所协调时即明确不要求恒卓公司维修，要求赔偿损失，相关部门建议通过司法途径解决，但高薇薇也未积极行使权利，对损失扩大也有一定责任；恒卓公司遗失高薇薇预留的钥匙，虽曾进行维修，但未能完全修复；综上，法院酌定恒卓公司赔偿高薇薇损失4万元。关于物业管理费用，房屋交接后的物业费应由业主承担，同时，物业费属于物业公司向业主收取并用于小区公共部位的保洁、安保以及公共设施的维护的费用，与系争房屋出现的质量问题之间尚缺乏关联性，因此高薇薇要求恒卓公司承担物业费，依据并不充分，故法院难以支持。恒卓公司依约向高薇薇交付房屋，高薇薇主张按逾期交房的约定支付违约金，无事实和法律依据，法院不予支持。龙湖公司非合同相对方，故法院对高薇薇要求恒卓公司承担共同赔偿责任的诉讼请求不予支持。判决：一、上海恒卓房地产有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿高薇薇修复费人民币8,998元；二、上海恒卓房地产有限公司应于判决生效之日起十日内支付高薇薇损失人民币4万元；三、驳回高薇薇的其余诉讼请求。
本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，高薇薇与恒卓公司就系争房屋签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。根据查明事实，恒卓公司交付的房屋存在质量问题，虽曾进行维修，但并未完全修复，系争房屋的装修质量问题对高薇薇居住使用房屋造成了影响，但鉴于相关证据尚不足以证明系争房屋完全不能居住，且解决房屋质量问题过程中高薇薇亦存在未积极行使权利的情形，故一审法院酌情确定恒卓公司赔偿高薇薇损失4万元，并无不当。高薇薇上诉要求恒卓公司根据鉴定报告赔偿2015年6月30日至判决生效后两周即房屋维修期间的全部房屋空置损失，依据尚不充分，本院难以支持。恒卓公司已依约向高薇薇交付房屋，高薇薇上诉主张恒卓公司承担逾期交房违约金，于法无据，本院亦不予支持。综上，高薇薇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币789.25元，由高薇薇负担。
本判决为终审判决。
法官助理张黎明
审判长 刘海邑
审判员 周刘金
审判员 王 伟
二〇一八年六月十四日
书记员 朱丹丹
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……