北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0115民初6821号
原告北京金隅置地房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区xx镇xx街x号x-xx室。
法定代表人张晓兵，总经理。
委托代理人田磊，北京市中伦文德律师事务所律师。
委托代理人刘洋，北京市中伦文德律师事务所律师。
被告葛念，男，19xx年x月xx日出生。
原告北京金隅置地房地产开发有限公司（以下简称：金隅公司）与被告葛念房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员唐钰适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金隅公司的委托代理人田磊、委托代理人刘洋、被告葛念到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告金隅公司诉称：2012年10月7日，原、被告双方签订了编号为Y1375649《北京市商品房预售合同》及《补充协议》，被告购买原告开发建设的位于北京市大兴区黄村镇xx村东侧京开路xx号商业金融项目x号办公x层xxx房屋，该房屋的总价款为654196元。合同约定，合同签订当日被告支付购房款32709.84元；2012年11月5日前，被告支付购房款65419.69元。2012年12月5日前，被告支付购房款65419.69元,2013年2月3日前，被告支付购房款170647.64元。被告承诺在该商品房所在楼栋取得建筑工程竣工验收备案表之日起15日内，与买受人签订借款合同的银行将贷款33万元足额支付至出卖人账户。合同第十一条约定，逾期付款超过30日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期付款的1%向原告支付违约金。附件八《补充协议》约定，根据本合同约定原告有权解除合同的，自原告发出书面解除合同通知送达被告之日起7日内，被告应与原告签订包含解除合同协议在内的相关协议。被告与原告签订相关协议之日起7日内，双方共同到预售登记机关办理预售登记注销手续，本合同自注销登记之日解除。若被告未在上述约定期限内与原告签订相关协议的，视为其同意解除本合同。若被告未在上述约定期限内与原告签订相关协议的，视为其同意解除本合同。若被告未在上述约定期限内与原告到预售登记机关办理预售登记注销手续。本合同自注销登记之日解除，原告有权从被告已付的购房款中扣除本合同总价款的10%作为被告支付给原告的违约金，不足的由被告补齐，余款退还被告。上述合同及《补充协议》签订后，被告却严重违反合同约定，直至今日仍没有向原告支付购房款余款33万元。原告曾向原告发出催贷款通知，原告始终未予回应。后原告于2015年12月4日向被告发出了《合同解除通知》，其于2015年12月9日签收，签收后未与原告联系。现原告诉至法院，请求判令确认原告与被告签订的编号为Y1375649《北京市商品房预售合同》及《补充协议》于2015年12月9日解除；被告配合原告办理大兴区黄村镇xx村东侧京开路xx号商业金融项目x#办公x层xxx房屋的网上签约及预售登记的注销手续；被告向原告支付违约金71634.56元；诉讼费由被告承担。
被告葛念辩称：同意原告第一项、第二项诉讼请求，我同意解除双方签订的合同并配合原告办理相关注销网签合同及预售登记手续。对于第三项诉讼请求，我同意将我已经交的32709.84元购房款作为违约金，原告所主张的违约金过高，请求法院予以调整。另外，销售当时也没与我说清楚，原告称其向我邮寄了解除合同的快递，我并没有收到。
经审理查明：金隅公司与葛念于2012年10月7日签订编号为Y1375649的《北京市商品房预售合同》，葛念购买金隅公司开发建设的位于北京市大兴区黄村镇xx村东侧京开路xx号商业金融项目x号办公x层xxx室房屋，该房屋的总价款为654196元。关于付款方式及期限在合同附件五中约定如下：买受人应在2013年2月3日前分四次累计付款334196.86元。买受人承诺，在该商品房所在楼栋取得建筑工程竣工验收备案表之日起15日内，与买受人签订借款合同的银行将贷款320000元足额支付至出卖人账户。合同附件八补充协议第三条约定：若买受人未能获得贷款或所获得之贷款不足以支付买受人应付之购房款，则买受人须于本合同约定的付款期限届满之日前一次性向出卖人支付该部分购房款，逾期未支付的，买受人依本合同第十一条承担违约责任.
合同第十一条关于逾期付款责任条款约定：逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日按照累计的逾期应付款的1%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。
合同附件八补充协议第十三条特别约定条款第（二）约定：根据本合同预定出卖人有权解除合同的，自出卖人发出的书面解除合同通知送达买受人之日起7日内，买受人应与出卖人签订包含解除合同协议在内的相关协议。买受人于出卖人签订相关协议之日起7日内，双方共同到政府相关部门办理联机备案解除手续，本合同自联机备案解除之日起解除。若买受人未在上述约定期限内与出卖人签订相关协议的，视为买受人同意解除本合同。若买受人未在上述约定期限内与出卖人到政府相关部门办理联机备案解除手续的，则买受人同意委托出卖人代其到政府相关部门办理联机备案解除手续。本合同自联机备案解除之日起解除，出卖人有权从买受人已付的购房款中扣除本合同总金额的10%作为买受人支付给出卖人的违约金（该违约金不得冲抵本合同第十条约定的买受人应支付给出卖人的违约金），不足由出售人补齐，余款退还买受人。
另查明：合同签订后，葛念截至2012年10月7日，向金隅公司支付购房款32709.84元。2013年10月18日，金隅公司取得葛念所购买的房屋所在楼栋的《北京市房屋建筑合同市政基础设施工程竣工验收备案表》。2015年12月4日，金隅公司向葛念发出合同解除通知，通知内容为：1、自本通知送达之日起，编号为Y1375649的《北京市商品房预售合同》立即解除，葛念应在通知送达之日起7日内与金隅公司签署解除合同的相关协议并配合办理预售登记注销手续；2、葛念应在本通知送达之日起7日内按照合同约定向金隅公司支付违约金65419.686元。如葛念未按通知要求履行，金隅公司保留通过法律手段维护自身合法权益、追究违约责任的权利。金隅公司未提交相关证据证明上述被告葛念签收了上述邮件。
上述事实，有当事人当庭陈述、《北京市商品房预售合同》、《北京市房屋建筑合同市政基础设施工程竣工验收备案表》、收据、发票、合同解除通知书、EMS快递回执等证据材料，在案佐证。
本院认为：原告金隅公司与被告葛念所签订的《北京市商品房预售合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，属有效合同，双方应按合同约定履行相关义务。
合同约定被告葛念应在涉诉房屋所在楼栋取得建筑工程竣工验收备案表之日起15日内，与葛念签订借款合同的银行将贷款320000元足额支付至金隅公司的账户。若被告葛念未能获得贷款或所获得之贷款不足以支付买受人应付之购房款，则被告葛念须于本合同约定的付款期限届满之日前一次性向出卖人支付该部分购房款。根据上述约定，被告葛念应于2013年11月2日前给付原告金隅公司上述32万元房款，其至今未支付房款构成违约，应承担相应的违约责任。原告主张解除双方签订的《北京市商品房预售合同》及《补充协议》、被告配合办理涉案房屋网签合同及预售登记的注销手续的诉讼请求，被告表示同意，本院不持异议，予以支持。双方所签订的《北京市商品房预售合同》第十一条关于逾期付款责任条款以及合同附件八补充协议第十三条特别约定条款第（二）条款均约定了违约条款，被告葛念应付违约金为71634.56元（计算方法为：654196×10%+621487.02×1%）。被告葛念辩称上述违约金约定过高，请求法院予以调整，本院综合考虑被告葛念的违约情形及原告未有证据证明其解约通知书送达被告的具体情况，认为违约金过高，酌情考虑为40000元。鉴于合同解除后，原告金隅公司应退还被告葛念购房款32709.84元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告北京金隅置地房地产开发有限公司与被告葛念于二Ｏ一二年十月七日签订的编号为Y1375649的《北京市商品房预售合同》及《补充协议》于二Ｏ一五年十二月九日解除；
二、被告葛念于本判决生效后十日内协助原告北京金隅置地房地产开发有限公司办理位于北京市大兴区黄村镇xx村东侧京开路xx号商业金融项目x号办公x层xxx室房屋网上签约及预售登记的注销手续；
三、原告北京金隅置地房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付返还被告葛念购房款三万二千七百零九元八角四分；
四、被告葛念于本判决生效后十日内给付原告北京金隅置地房地产开发有限公司违约金四万元；
五、驳回原告北京金隅置地房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费五千一百七十一元，由被告葛念负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 唐 钰
二〇一六年七月二十二日
书记员 刘雪飞
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