.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院p t ” > 民 事 判 决 书（2018）宁0105民初525号原告：王元科，男，1983年4月29日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏银川市。被告：宁夏汇融房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川高新区科技园B8号。法定代表人：任彦豹，该公司经理。委托诉讼代理人：宋文斌，男，1979年12月14日出生，汉族，住宁夏银川市金凤区福州北街知春园5号楼2单元602室，系宁夏汇融房地产开发有限公司职工。原告王元科诉被告宁夏汇融房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月19日立案后，依法适用简易程序，于2018年2月26日公开开庭进行了审理。原告王元科及被告宁夏汇融房地产开发有限公司的委托诉讼代理人宋文斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王元科向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告支付原告迟延办理房屋权属登记证书的违约金3613.4元（2015年8月25日至2016年2月25日）；2、请求依法判令被告为原告配置壁挂炉设备；3、请求依法解除原、被告之间签订的汇融常春藤储藏间使用权转让协议并判令被告返还原告储藏间转让价款17280元；本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2013年10月11日与被告签订编号为201300030179号”银川市商品房买卖合同”，约定原告以401486.4元的价格购买被告开发的位于银川市××区的”常春藤”小区33号楼1单元2601号商品房一套。合同约定2015年8月31日前交房，被告迟延办理房屋权属登记证书的，按日支付商品房价款万分之0.5的违约金，且在合同附件四中明确约定配置壁挂炉设备。2014年11月1日原告又购买了上述33号楼1单元2601号商品房地下储藏间一间，面积为8.99平方米，价款为17280元。2015年5月被告将33号楼1单元2601号商品房交付原告使用，但未配置壁挂炉且迟延办理房屋权属登记证书。另，2017年1月被告电话通知原告所购买的地下储藏间面积增大4平方米，需要补缴转让价款。原告以面积增加超过30%为由拒绝。2018年1月经过数次协商，被告同意退房退款，原告遂向被告及物业公司交还了地下室装修钥匙且交割了电流线路。后，被告财务处工作人员曹娟电话通知原告，退还地下室需要原告支付税费900余元，严重损害原告利益。综上，原、被告之间商品房及其地下储藏间买卖合同关系，现被告不予积极履行合同义务属于违约行为。且被告在原告退还地下储藏间后拒绝全额退还原告转让款的行为属于严重违约行为。现诉至法院，望判如所请。宁夏汇融房地产开发有限公司辩称，被告系涉案房屋的开发商，原、被告双方于2013年10月11日签订位于××区商品房买卖合同，由原告按建筑面积单价3360元从被告处购买涉案房屋，买受人购买商品房为预受商品房，合同中对涉案房屋的交付、产权登记、不可抗力做相应的约定。1、就原告主张被告支付原告迟延办理房屋权属登记证书的违约金3613.40元，没有事实依据，根据合同约定，出卖人（本案被告），按合同约定向买受人交付了涉案房屋，于2016年1月22日取得涉案房屋所在楼宇的初始登记证书，并于2016年1月29日以合同约定的形式在新消息报刊登通知向买受人送达，据此迟延办理涉案房屋不动产登记证书的违约金计算期间应该是自2015年8月31日起，过90日的免责期后即2015年12月1日起开始计算违约金的时间至2016年1月22日共计53天，承担违约金金额为1063.94元。2、涉案房产变更供热方式符合合同的不可抗力情形，故原告所主张的配置壁挂炉设备不能实现，理由是2013年8月2日银川市供热领导小组下发银供热办发【2013】第48号文件明确批复同意涉案的常春藤小区采取天然气壁挂炉方式采暖，并要求公司于2013年9月1日之前向银川市供热办提交相关手续备案，2015年8月10日银川市供热规划领导小组再次下发银供热办发【2015】第35号文件，要求被告公司自建锅炉实现集中供热，2013年10月1日，被告在获取【2013】第48号文件的批示的情况下与原告签订了商品房买卖合同，约定涉案房产采取壁挂炉方式供暖，但在建设工程中受【2015】第35号文件的影响，只能采取集中供热的形式，自建单台容量5吨的五台大型燃气锅炉实施供热，综上所述，涉案房产供热方式的变更是经银川市供热办明确批复的，并非被告擅自改变，根据原、被告双方所签订的商品房买卖合同第22条约定：因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，即本案被告已经对涉案房产自建燃气锅炉实现了供热，并没有给原告造成实际损失，依据上述合同约定和中华人民合同法之规定，应当免除被告的责任。3、原告主张返还储藏间转让价款17280元，没有事实和法律依据，原、被告之间的纠纷系商品房买卖合同纠纷，商品房买卖合同中并没有约定关于储藏间的相关约定，储藏间并不是商品房，故不应该成为本案商品房买卖合同纠纷一案受理的诉请，请求人民法院依法驳回原告的诉请。双方当事人围绕诉讼请求和辩解主张向本院提交了证据，经双方质证、本院核实后，认证如下：原、被告双方提交的《银川市商品房买卖合同》及原告提交的补充协议，双方均无异议，本院予以采信；原告提交的物业专项维修基金收据，水费、垃圾清运费收据具有真实性，但不能证明涉案房屋交付的具体时间；原、被告提交的储藏间使用权转让协议及平面图符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信；原告提交的物业费、电梯费、公共照明费收据，与本案不具有关联性，不予采信；原告提交的视频资料，因其中的人员身份不明确，视频内容亦不能反映双方就解除储藏间转让协议达成合意，本院不予采信。被告提交的房屋初始登记证书、《关于”常春藤、气象苑”项目供热方式的批复》（银供热办发〔2013〕48号）、《关于常春藤项目变更供热方式的批复》（银供热办发〔2015〕35号）、宁夏哈纳斯天然气公司关于常春藤项目变更供热方式的批复符合证据的真实性、合法性、关联性，且能够互相印证，本院予以采信；被告提交的测量报告书能够证明涉案储藏间的面积，但不能证明被告的待证事实。本院经审理认定事实如下：2013年10月11日，原告（乙方，买受人）与被告（甲方，出卖人）签订《银川市商品房买卖合同》一份，原告购买被告开发的位于银川市××区房屋一套，该房屋规划用途为住宅，房屋单价为每平米3360元，约定建筑面积为118.63平方米，总价款为398596.8元。该合同第九条约定：”交付期限及条件，出卖人应当在2015年8月31日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第十七条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记，需由出卖人提供的资料报市产权登记部门备案，并取得初始登记证，如因出卖人责任，买受人不能在规定期间办理房屋权属证书的，双方同意按下列约定处理：1、买受人退房......2、买受人不退房，合同继续履行，自本条款约定期限届满之次日至实际取得之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5违约金。第二十二条约定：”因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知对方当事人。”该合同附件四对装饰、设备标准进行了约定，其中第11项约定为：”壁挂炉、独立采暖，地热采暖，天然气管道”。其后，双方签订《房屋合同补充协议》，确认涉案房屋实测面积为119.49平方米，比原约定面积增加0.86平方米，房屋价款增加2889.6平方米，总价款为401486.4元。上述协议签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。涉案的常春藤小区33号楼于2016年1月22日取得房屋初始登记证明。被告交付的房屋实际采用的供暖方式为集中供暖，房屋未安装壁挂炉。被告提交的银川市供热规划领导小组办公室作出的《关于常春藤项目变更供热方式的批复》（银供热办发[2015]35号文件）显示：”一、因宁夏电投热力有限公司供热负荷已满，无法满足你单位开发建设的常春藤项目供热需求，现同意你单位自建单台容量为5吨的5台天然气锅炉，负责常春藤项目冬季供暖。”宁夏哈纳斯新能源集团有限公司向被告出具书面说明：”贵公司开发建设的常春藤小区住宅及营业房，若采用分户壁挂炉供热，将违反供热规划小组文件精神。所以我公司严格按照政府文件执行，不同意贵公司采用分户壁挂炉采暖。”2014年11月1日，原、被告双方签订《汇融常春藤储藏间使用权转让协议》，约定被告将”汇融·常春藤”33-1010号储藏间使用权转让给原告，并约定：转让按其坐落位置以”间”为单位计价；并约定该储藏间使用权转让价款为17280元；建筑面积为8.99平方米。其后，被告实际向原告交付的储藏间建筑面积为11.91平方米。原告认为被告的上述行为违反合同约定，侵害了其合法权益，遂诉至法院并要求判如所请。本院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。被告迟延取得房屋初始登记证，应当依约承担违约责任。但原告未能举证证明房屋交付的具体时间，被告主张按照双方约定的交付时间即2015年8月31日确认交房日期并无不妥。被告应于90日内即2015年11月30日前取得房屋初始登记证，而被告实际取得该证书的时间为2016年1月22日，迟延53天，应承担违约金为：401486.4元×万分之0.5×53天=1063.94元。原、被告在合同中对设备标准约定为安装壁挂炉，但因供热主管部门明确回复：”宁夏电投热力有限公司供热负荷已满，无法满足常春藤小区供热需求”及宁夏哈纳斯新能源集团有限公司不同意该项目采用分户壁挂炉采暖，导致双方约定的安装壁挂炉、独立采暖的合同目的不能实现。符合商品房买卖合同第二十二条约定的不可抗力情形。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，被告未安装壁挂炉的行为应予免责。另，双方对壁挂炉的品牌、型号、价格等内容亦未做出明确约定。因此，对于原告要求被告安装壁挂炉的诉讼请求，本院不予支持。双方签订的《汇融常春藤储藏间使用权转让协议》系双方真实意思表示且已经实际履行，因协议中明确约定以”间”为单位计价且并未约定每平米单价，储藏间实测面积超出约定面积未实际损害原告利益。原告要求解除合同、退还储藏间转让价款没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百一十七条规定，判决如下：一、被告宁夏汇融房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王元科违约金1063.94元；二、驳回原告王元科的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费322元，减半收取161元（实收161元）由原告王元科负担111元，由被告宁夏汇融房地产开发有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员唐玉强二〇一八年四月八日书记员田晓琴附：本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。