北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终7233号
上诉人（原审被告）：北京蓝色梦想商贸有限公司，住所地北京市丰台区南四环西路188号五区13号楼4层135号。
法定代表人：于臻海，总经理。
委托诉讼代理人：赵光耀，泰和泰（北京）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张楠，泰和泰（北京）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张圆，男，1968年6月20日生，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：朱中华，上海市建纬（北京）律师事务所律师。
上诉人北京蓝色梦想商贸有限公司（以下简称梦想公司）因与被上诉人张圆房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初28323号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月31日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人梦想公司的委托诉讼代理人张楠，被上诉人张圆的委托诉讼代理人朱中华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
梦想公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判张圆不返还定金，梦想公司不支付违约金。事实和理由：1.一审判决缺乏依据：（1）张圆未就其损失提交证据，主张违约金无依据；（2）涉案房屋价值未减少，张圆并无损失。为证明该事实，梦想公司申请对涉案房屋价值进行评估，一审法院未允许，所作判决缺乏依据。2.一审对违约金计算标准认定错误。涉案合同第四条约定，房屋成交价为130万元，由此可知房屋交易价款为130万元，而其他的家具家电及装修等作价的300多万并不属于房屋价款，违约金应为房屋成交价款（130万元）的20%，而非一审认定的4487800元的20%；3.一审法院适用法律错误。根据合同法第一百一十四条及司法解释的规定，违约金的基本性质为补偿性，其本质是对违约而损失的当事人以补偿，立法本意是衡平合同自由与合同正义的要求。一审法院在未审查的情况下，直接适用合同中关于违约金的规定，并不考虑张圆的实际损失及我方请求减少违约金的抗辩请求，属于适用法律错误。
张圆同意一审判决，请求驳回梦想公司的上诉请求。
张圆向一审法院提出诉讼请求：1、确认张圆与梦想公司签订的房屋买卖合同与补充协议已于2017年5月15日解除；2、判令梦想公司向张圆支付违约金701560元及利息（利息以701560元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2017年4月29日支付至实际给付之日止）；3、判令梦想公司赔偿张圆因提前解除租房合同导致的经济损失7300元；4、判令梦想公司承担张圆的律师费40000元。
一审法院认定事实：2017年2月15日，张圆与梦想公司签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，约定张圆将其所有的位于北京市朝阳区南三里屯路××房屋（以下简称1××号房屋）出售给梦想公司，约定房屋成交价格为130万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为3207800元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人；合同签订当日，买受方支付第一笔定金为10万元，在建委核验通过后2日内支付第二笔定金10万元。在办理过户手续前3日内将第一笔购房款130万元以建委监管支付给出卖方，将第二笔购房款2987800元以理房通支付方式支付。买受方逾期履行付款义务超过十五日的，出卖方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，买受方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款20%向出卖方支付违约金，买受方向出卖方已付的全部款项冲抵违约金。双方在2017年4月16日前共同办理房屋所有权转移登记手续。出卖方在收到全部购房款后1个工作日内交付给买受方自行办理物业交割手续。双方在上述协议中还约定，1××号房屋的租赁状况为：未将该房屋出租。
上述合同签订后，梦想公司按约支付了定金共计20万元，之后未再支付其他款项。2017年5月3日，张圆委托律师向梦想公司邮寄送达了律师函，督促其履行付款义务，并提供了7日的宽限期，梦想公司未予履行。2017年5月15日，张圆向梦想公司邮寄送达了解除合同通知书。除上述情况外，双方未再继续履行其他买卖事宜。
张圆为证明其律师费4万元，提交了支付证明。但梦想公司不认可，认为没有委托代理协议及发票。
诉讼中，梦想公司申请就1××号房屋在2017年5月15日解除合同时的价格进行评估以证明张圆无实际损失，张圆不同意评估申请。一审法院认为无评估必要，故对其评估申请不予准许。
经询，张圆收取的20万元定金未退还梦想公司，双方同意在裁判中一并处理。
一审法院认为：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，张圆与梦想公司签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方在合同中对付款时间进行了明确约定，梦想公司在支付了20万元定金后，未履行后续付款义务，经张圆催告，仍未履行，张圆有权依据约定解除合同，对张圆关于解除合同的请求，一审法院支持。
关于违约金，双方对违约金有明确约定，即按照“相当于该房屋总价款20%向出卖方支付违约金，买受方向出卖方已付的全部款项冲抵违约金”，梦想公司辩称房屋总价款应按照130万元计算，但根据双方的约定，房屋总价款应包括两部分，总计为4487800元，故违约金的计算应以此数为标准计算百分之二十，扣除梦想公司已付的20万元，还剩697560元。对于张圆主张的违约金利息，考虑到该违约金以可覆盖其损失，故对其利息请求，不予支持。
关于房屋租赁费损失，双方在合同中约定房屋出售时无租赁，故对其此项请求，不予支持。
关于律师费，因并无依据，不予支持。
综上判决：一、确认张圆与北京蓝色梦想商贸有限公司就北京市朝阳区南三里屯路1××房屋签订的房屋买卖合同与补充协议于二〇一七年五月十五日解除；二、北京蓝色梦想商贸有限公司于判决生效后七日内向张圆支付违约金六十九万七千五百六十元；三、驳回张圆的其他诉讼请求。
二审期间梦想公司申请对涉案房屋评估鉴定，目的在于证明张圆就涉案合同解除并无损失。张圆不同意评估鉴定。
本院查明案件事实与一审法院查明事实一致。
本院认为，结合双方诉辩意见及庭审中所作陈述，本案二审诉讼中争议焦点如下：一是对约定违约金标准的认定问题；二是对约定违约金进行调整的必要性问题。
关于约定违约金的标准认定问题，双方合同约定，房屋转让价格由两部分组成：房屋成交价格（130万元）及房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价（320.78万元）；补充协议约定，违约金为房屋总价款的20%。梦想公司主张约定违约金应以房屋成交价为标准，即130万元的20%；张圆则主张约定违约金应以房屋转让总价为标准，即130万元及320.78万元的总和450.78万元的20%。根据特定的合同文字表述及交易习惯、社会公众的一般理解，房屋成交价在仅为交易对价一部分的情况下，不能视为其即为房屋总价款。对房屋总价款的理解，应确认为涉案房屋交易价款的总和，即450.78万元。一审法院扣除2万元，张圆并未上诉，本院确认以448.78万元作为计算违约金的基数。梦想公司上诉主张应以房屋成交价130万元为标准计算违约金缺乏依据，本院不予支持。
关于约定违约金是否有必要调整问题，合同法第一百一十四条第一款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。该条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，梦想公司提出合同约定的违约金过分高于实际损失，申请通过评估确认该事实，并主张法院在实体判决中对约定违约金进行调整。但梦想公司并未就合同约定违约金过分高于实际损失的情况提供初步证据，其评估申请所依据的仅为梦想公司主观猜测的可能性。法院不能仅以这种可能性的存在，即贸然介入双方合同关系，通过委托评估的方式对合同约定内容进行评价和适用上的取舍，从而改变当事人之间已经达成的合意。一审法院在梦想公司不能提供初步证据的情况下，认为相关评估工作并无必要，是对当事人所作约定的尊重，并无不妥。对梦想公司在二审中就房屋价值进行评估的申请，本院不予准许。
因当事人之间所设定权利义务的效力，高于法律就此所作规定，故应当予以明确。合同法第一百一十四条第一款明确当事人就可就违约金数额或计算方法作出约定，该约定违约金条款是确认违约责任时应当优先适用的原则条款，而该条第二款所规定的特定情况（约定违约金过分高于实际损失）下对违约金进行调整，是确定违约责任的例外。本案中，当事人均具有完全的民事行为能力，梦想公司作为商事主体，对合同所约定的违约条款应具有清晰而准确的判断。梦想公司与张圆达成一致意见，同意如果违约则承担房屋总价款的20%作为违约金，该约定对梦想公司具有约束力。梦想公司上诉主张双方约定的违约金过分高于张圆的实际损失，但其并未就此提交初步证据，不足以使法院相信其主张切实存在，并进而启动评估程序对此进行确认。在双方就违约金计算数额明确作出约定的情况下，梦想公司主张适用合同法第一百一十四条第二款对约定违约金数额作出调整缺乏依据，本院对梦想公司的该项上诉请求亦不予支持。
综上，梦想公司上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，处理结果并无不当，应维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10775.6元，由北京蓝色梦想商贸有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 谷绍勇
审 判 员 王 朔
审 判 员 张岚岚
二〇一八年六月十一日
法官助理 魏 举
书 记 员 邸 硕