湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘10民终2863号
上诉人（原审原告）：吕志宏，男，1960年6月10日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。
委托诉讼代理人：何明军，湖南银光律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：郴州市苏仙区城镇建设综合开发公司，住所地湖南省郴州市苏仙区苏仙北路7号。
法定代表人：李雄，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李珍玲，湖南楚瑞律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙安慧，湖南楚瑞律师事务所律师。
上诉人吕志宏、上诉人郴州市苏仙区城镇建设综合开发公司（以下简称苏仙城建公司）因房屋买卖合同纠纷一案，均不服湖南省郴州市苏仙区人民法院(2017)湘1003民初903号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人吕志宏的委托诉讼代理人何明军，上诉人苏仙城建公司的委托诉讼代理人李珍玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吕志宏上诉请求：1、改判苏仙城建公司继续履行交付符合合同约定标准的房屋的义务；2、改判苏仙城建公司向吕志宏支付逾期交房违约金21498.85元（暂计算至2017年5月30日，以后违约金计算至实际交房之日止）；3、一、二审诉讼费由苏仙城建公司负担。事实与理由：一、一审法院对证据采信不公。1、一审法院对吕志宏提交的《关于御溪湖畔D1栋至D7栋、D11栋建设工程消防验收情况的回复》不予采信，偏袒了苏仙城建公司。该证据系吕志宏委托律师事务所向消防行政部门调取，属于行政部门出具的文书，不是证人证言，法律没有规定需要相关人员签字。且苏仙城建公司的委托诉讼代理人承认案涉小区的消防没有验收，一审法院对该证据不予采信明显不公。2、吕志宏没有与物业公司或者苏仙城建公司达成任何有关逾期交房责任补偿的相关协议，一审法院采信《关于免收物业管理费的联系函》并减轻苏仙城建公司6个月逾期交房的违约责任对吕志宏不公平。二、本案商品房经设计、施工、监理单位出具《工程质量竣工验收记录》的时间是2017年1月13日。《商品房买卖合同》补充协议附件四的第四条明确指出商品房经验收合格是指由设计、施工、监理单位出具《工程质量竣工验收记录》，取得《建筑工程消防验收意见书》，而本案商品房未取得消防验收合格就交付，违反了法律的强制性规定。本案逾期交房的违约金应计算至2017年5月30日，以后的违约金计算至消防验收合格之日止。
苏仙城建公司辩称：1、吕志宏主张案涉房屋消防验收不合格，故不符合交房条件的理由不成立。根据相关法律规定，建设工程竣工验收合格就可交房，消防验收合格不是法定的交房标准。本案商品房已经竣工验收合格并交付使用，吕志宏接收了案涉房屋，双方已变更了合同约定。吕志宏主张苏仙城建公司继续履行交房义务无事实依据。2、苏仙城建公司已经交房给吕志宏，且吕志宏无证据证明因逾期交房遭受的实际损失，故苏仙城建公司不应承担违约金。3、一审法院对证据的采信正确。《关于御溪湖畔D1栋至D7栋、D11栋建设工程消防验收情况的回复》因没有经办人员的签字和单位的盖章，应不予采信。《关于免收物业管理费的联系函》是双方达成的协议，开发商以免收物业管理费作为对吕志宏逾期交房的补偿，应予采信。
苏仙城建公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回吕志宏的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由吕志宏负担。事实与理由：1、苏仙城建公司在吕志宏收房时已与吕志宏就逾期交房事宜进行协商处理，苏仙城建公司通过免收物业费的形式对吕志宏进行了赔偿。现吕志宏起诉苏仙城建公司属于重复主张权利，违背了诚实信用原则，其诉请依法应不予支持。2、苏仙城建公司未能按期交房、验收手续不完善，是因团购户资金未及时到位、政府部门验收程序复杂等多重原因造成，苏仙城建公司没有过错，不应承担责任。案涉小区项目属于集资团购项目，房屋团购销售价格较低，而吕志宏主张的违约金过高，且未能举证证明其因逾期交房遭受了实际损失，应承担举证不能的法律后果，对其请求应不予支持。一审法院以合同约定的违约金未超过银行同期贷款利息标准为由，判决苏仙城建公司支付高额的违约金，属适用法律错误。3、苏仙城建公司因政策性因素影响，企业经营困难，职工工资长期未发，社会保险费至今数年未缴纳到位。该项目现已有近百名业主起诉，案件处理结果影响范围较广，非常敏感。一审法院未考虑本案实际情况，错误地适用法律，判决苏仙城建公司支付高额违约金，苏仙城建公司可能因此面临破产，将无力为业主办理不动产登记证，该项目将面临“烂尾”的风险，对业主权益造成更大损害，引发更为严重的社会矛盾。
吕志宏辩称：1、吕志宏与苏仙城建公司签订《商品房买卖合同》后，严格按照合同约定履行义务，而苏仙城建公司未按合同约定交付房屋，已经违约。根据双方约定，一审法院判决苏仙城建公司承担违约金，适用法律正确。2、苏仙城建公司是独立的企业法人，不是政府机构，对其所签订的，民事合同应承担相应的责任，不能因为公司存在困难就不承担法律责任。
吕志宏向一审法院起诉请求：1.判决苏仙城建公司继续履行符合合同约定标准的交房义务；2.判决苏仙城建公司向吕志宏支付逾期交房违约金20112.97元（暂计至2017年4月21日，以后违约金计算至实际交房屋之日止）；3.本案诉讼费用由苏仙城建公司负担。
一审法院认定事实：吕志宏（买受人）与苏仙城建公司（出卖人）于2014年8月7日签订《郴州市商品房买卖合同》，合同约定的主要内容：“……三、买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房为御溪湖畔项目中第4栋14层1405号房。四、计价方式及价款：该商品房每平方米2810元，总金额355353元；五、付款方式及期限：买受人以公积金贷款方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款255353元，余款100000元向郴州市公积金中心申请贷款。买受人自行向公积金中心申请贷款的，应保证所贷款项在签订本合同后30日付至出卖人。逾期按本合同第六条处理。买受人通过出卖人向公积金中心申请贷款，应向出卖人出具授权委托书，同时，买受人应在接到出卖人通知之日起5日内，将申请公积金贷款所需的全部资料提交人，在接到通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用，买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第六条处理。六、买受人逾期付款的违约责任：逾期未超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三违约金，合同继续履行。……九、交付期限及条件：出卖人应当在2015年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准的商品房交付买受人使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的；（2）买受人逾期付款除按合同第六条处理外，出卖人有权延迟交房；（3）因政府及主管部门原因导致本项目暂停建设或变更规划设计的；（4）因市政配套设施建设不到位导致出卖人无法按期交房的；十、房屋交接及违约处理方式：由于出卖人原因，未按合同第九条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：（1）逾期未超过90天，自合同第九条规定的最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90天，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；……”。吕志宏于2014年8月7日向苏仙城建公司支付首期购房款255353元，剩余购房款100000元通过公积金贷款方式于2014年9月19日实际支付至苏仙城建公司。2017年4月21日，吕志宏与郴州市苏仙区城建御溪物业服务有限责任公司签订了《御溪湖畔房屋验房表》，载明：该房屋已接通水电，验收合格。本人同意接管该房屋。涉案房屋经装修后已入住。同日，苏仙城建公司向郴州市苏仙区城建御溪物业服务有限责任公司开具《关于免收物业管理费的联系函》，载明：因延迟12个月交房，经开发商同意免收该业主从2016年10月1日到2017年9月30日共计12个月的物业管理费。2017年1月13日，涉案房屋的施工单位、设计单位、监理单位、建设单位共同对涉案房屋进行工程质量竣工验收，出具了《单位(子单位)工程质量竣工验收记录》，作出综合验收结论“合格”。
一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，当事人应当按照约定履行各自的义务。本案争议焦点是：1、苏仙城建公司是否依约履行了交付房屋的合同义务；2、吕志宏是否构成逾期付款，苏仙城建公司逾期交房是否应承担相应的违约责任。
关于焦点一。《中华人民共和国合同法》第二百七十九条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。本案中，涉案房屋由该建设工程的施工单位、设计单位、监理单位、建设单位共同作出了竣工验收合格结论。苏仙城建公司交付的房屋已符合交付条件，且吕志宏对涉案房屋的现状进行了验收，已同意收房并装修。故苏仙城建公司已完成交付房屋的合同义务，对吕志宏要求苏仙城建公司继续履行合同约定交房标准的交房义务的诉讼请求不予支持。
关于焦点二。本案中，苏仙城建公司辩称原告未按约定时间支付按揭贷款，应承担付款迟延违约责任。吕志宏诉称其系通过苏仙城建公司办理公积金贷款，非自行向公积金中心申请贷款，不应适用签订合同后30日付清贷款的情形，没有逾期付款。根据《商品房买卖合同》第五条第2款约定：买受人通过出卖人向公积金中心申请贷款，应向出卖人出具授权委托书。但吕志宏未提供委托苏仙城建公司办理公积金贷款的授权委托书等证据证明该事实。故对苏仙城建公司该辩称理由予以支持。吕志宏依合同约定应在2014年9月7日前将贷款付至苏仙城建公司，吕志宏于2014年9月19日才付，逾期付款11天。由于涉案合同在约定的逾期付款支付违约金高于逾期交房的违约金三倍，考虑逾期付款是部分房款，酌定被告据实延期交房不应超过22天，即双方约定苏仙城建公司于2015年10月1日前交房，延后22天，苏仙城建公司应于2015年10月23日前交房。苏仙城建公司于2017年4月21日才将房屋交付给吕志宏，应承担逾期交房的违约责任。苏仙城建公司提出违约金约定过高，且双方已就逾期交房违约达成协议，苏仙城建公司已以减免物业管理费的方式进行赔偿，请求驳回吕志宏诉讼请求。本案中双方均未举证证明逾期交房造成的实际损失。结合本案事实，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，认为约定“按逾期日向支付已交付房价款万分之一的违约金”的计算标准未超过同期银行计收逾期贷款利息标准，不能认定该违约金过分高于吕志宏造成的损失；但苏仙城建公司已以减免物业管理费的方式向吕志宏进行补偿，应适当减轻苏仙城建公司的违约责任，因此，减免物业管理费12个月，酌定减轻6个月逾期违约责任。违约金计付从2016年4月24日起计算到2017年4月21日止，为12863.77元（355353元×0.1‰×362天），超出部分予以驳回。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条、第二百七十九条第二款，《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：“一、被告郴州市苏仙区城镇建设综合开发公司在本判决生效后十日内支付原告吕志宏逾期交房违约金12863.77元（从2016年4月24日起计算到2017年4月21日止）；二、驳回原告吕志宏的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费302.82元，由被告郴州市苏仙区城镇建设综合开发公司负担196.59元，由原告吕志宏负担106.23元。”
二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。
本院二审对一审法院查明的事实予以确认。另查明：《商品房买卖合同》附件四“补充协议”第四条约定：《商品房买卖合同》第九条约定的“该商品房经验收合格”是指：由设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，取得《建筑工程消防验收意见书》或备案凭证，取得《电梯安全检验合格证》。
本院认为，本案的争议焦点是：一、双方纠纷是否已经解决、吕志宏起诉是否适格；二、苏仙城建公司是否应承担逾期交房违约责任；三、逾期交房违约金应如何认定。四、案涉房屋贷款逾期到账的责任应由谁承担。
关于焦点一。虽然苏仙城建公司已实际减免了吕志宏12个月的物业管理费，但双方就苏仙城建公司逾期交房的违约责任是如何约定、吕志宏是否在免收12个月物业管理费后不再追究苏仙城建公司违约责任等，在没有其他证据佐证的情况下，仅凭苏仙城建公司提交的其向物业公司作出的联系函，尚不足以证实。因此，苏仙城建公司上诉主张双方纠纷已经解决、吕志宏起诉属于重复主张权利证据不足，本院不予支持。
关于焦点二。依据《商品房买卖合同》补充协议第四条的约定，案涉房屋应在出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，取得《建筑工程消防验收意见书》或备案凭证，以及取得《电梯安全检验合格证》后，才符合交房条件。现上述交房条件虽尚未成就，但吕志宏已同意接收该房屋并装修入住，可视为双方就交房条件进行了变更和重新约定，一审法院计算逾期交房违约金到2017年4月21日吕志宏实际收房之日止并无不当。苏仙城建公司上诉主张自己不承担逾期交房违约责任，以及吕志宏上诉主张逾期交房违约金应继续计算均依据不足，本院均不予支持。
关于焦点三。《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，作出裁决。”本案中，苏仙城建公司逾期交房属实，双方亦进行过协商与补偿，一审法院综合违约行为、违约金标准、减免物业费进行补偿等情况酌定减少违约金于法有据，酌定减少的数额也无证据证明存在明显不当。故吕志宏上诉主张逾期交房违约金不应减少，以及苏仙城建公司上诉主张逾期交房违约金认定过高均依据不足，本院均不予支持。
关于焦点四。吕志宏已支付首付款255353元，根据双方约定，余款100000元由吕志宏申请公积金贷款，并保证所贷款项在2014年9月7日前付至苏仙城建公司，而公积金贷款实际到达苏仙城建公司账户的时间是2014年9月19日，逾期到账11天。吕志宏称其委托苏仙城建公司办理贷款手续，但未提供证据予以证明，故其主张贷款逾期到账的责任应由苏仙城建公司承担的理由不能成立，本院不予支持。根据双方在《商品房买卖合同》中的约定，买受人逾期付款的，应向出卖人支付逾期付款违约金，同时出卖人有权迟延交房，且合同中约定的逾期付款违约金与逾期交房违约金的计算标准一致，故一审法院认定苏仙城建公司可延期交房22天，并无不当。
综上所述，吕志宏、苏仙城建公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉人吕志宏预交的二审案件受理费50元，由上诉人吕志宏负担；上诉人郴州市苏仙区城镇建设综合开发公司预交的二审案件受理费122元，由上诉人郴州市苏仙区城镇建设综合开发公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 程
审 判 员 廖 军
审 判 员 雷金梅
二〇一八年二月二十八日
法官助理 李小平
书 记 员 唐旭超
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。