绍兴市柯桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绍柯民初字第2205号
原告：杭州天悦物业服务有限公司，住所地杭州市西湖区西溪晴雪园20、23幢103室。
法定代表人：张志勇，总经理。
委托代理人：何金兔，绍兴市新世纪法律服务所法律工作者。
被告：绍兴嘉盛房地产开发有限公司，住所地绍兴市柯桥区兰亭镇黄贤村。
法定代表人：马光胜。
委托代理人：于岩，浙江和畅律师事务所律师。
委托代理人：官海燕，浙江和畅律师事务所实习律师。
原告杭州天悦物业服务有限公司诉被告绍兴嘉盛房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月29日立案受理后，依法由审判员任莹适用简易程序于2015年7月30日、9月1日两次公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案依法转为普通程序，由审判员任莹担任审判长，与代理审判员章明，人民陪审员王国林组成合议庭，于2016年4月13日再次公开开庭进行审理。原告杭州天悦物业服务有限公司的委托代理人何金兔，被告绍兴嘉盛房地产开发有限公司的委托代理人于岩到庭参加诉讼。审理期间，双方当事人申请庭外和解，但未成。本案经本院院长批准，延长审限三个月。本案现已审理终结。
原告杭州天悦物业服务有限公司诉称，2009年9月6日，原、被告签订《锦绣兰庭前期物业服务合同》一份，约定：被告将物业名为锦绣兰庭住宅小区、座落于绍兴市柯桥区兰亭镇绍大公路，总建筑面积4.3平方米的前期物业服务发包给原告管理，合同约定了物业基本情况，服务内容与质量，服务费用等事项。合同签订后，原告按约履行服务义务。现原告合同已履行完毕，本合同已自动终止，但被告至今尚欠各类物业服务费279249元。该款经原告催讨未果，引起纠纷。综上，为维护自身合法权益，原告特起诉法院，明确诉讼请求为：判令被告立即支付给原告物业服务费279249元。
被告绍兴嘉盛房地产开发有限公司辩称，一、从举证角度，原告作为物业服务企业，以物业服务合同为由向被告主张物业费，应当举证证明其主张的事实，现原告的证据尚不能证明其主张。1.原告所提供的证据除物业服务合同外，其余证据均系其单方制作，这些由原告单方制作的表单所承载的数据，真实性无法确定，合法性无法确定，与本案也没有关联，因此，无法证明原告所要证明的目的；2.原告主张空关房物业费，应当举证证明空关房的所有权是否出售，是否还是属于被告所有，被告通知买受人交房的时间是什么时候；3.根据双方合同约定，物业管理费按照业主所拥有的建筑面积收取，现原告作为物业公司向被告主张物业费，应当举证证明争议物业建筑面积的依据。二、从事实角度，被告也并不拖欠原告物业费用。1.被告已按合同约定向原告支付258000元物业管理费；2.被告出售的房屋均是通过原告验房、交房、交钥匙，根据双方物业合同约定，业主应于收到交房通知日起交纳物业服务费用，也就是说，如果业主迟延交房，物业公司在交付钥匙前要让业主补交物业费才交给业主钥匙。因此，对于已经出售的房屋，原告应当向业主主张物业管理费，向被告主张显然是主体错误；3.营业房及地下车位车库均已出售，原告应向购房者收取物业管理费。另一部分地下车位、车库，被告委托原告出租，但原告出租后却将出租所得款占有不肯返还，被告保留诉讼的权利。综上，原告现有证据不能支持其主张，且所陈述的与事实不符，请法院驳回原告的诉讼请求。
本院经审理查明，2009年9月6日，原告（合同乙方）与被告（合同甲方）签订《锦绣兰庭前期物业服务合同》一份，约定：甲方选聘乙方对锦绣兰庭提供前期物业管理服务事宜，服务费用：本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层公寓1.00元／月.平方米；地下层1.20元／月.平方米；商业物业1.20元／月.平方米；地面车位70.00元／月；乙方按照相关部门审批的标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担；业主应于收到交房通知日起交纳物业服务费用（物业服务资金）。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，其物业服务费用（物业服务资金）从交房日起由甲方按季80%交纳；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用（物业服务资金）的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方；物业服务费用（物业服务资金）按年交纳，业主或物业使用人应在交房通知日（为每次缴费的具体时间）履行交纳义务等。合同还对其他事项作了约定。嗣后，原告为锦绣兰庭提供了前期物业服务。
另查明，被告以国有土地竞拍方式取得位于兰亭镇绍大公路、编号为绍兴县国用（2008）第20-26号地块的建设用地使用权，经批准，在该地块上建设商品房，建设项目名称为嘉盛锦绣兰庭，并予以销售。被告在嘉盛锦绣兰庭竣工验收后，与买受人约定于2011年4月30日前交房。2011年4月22日，被告向嘉盛锦绣兰庭业主统一发送交房通知书。交房通知书告知各位业主，嘉盛锦绣兰庭已通过竣工验收，定于2011年4月30日正式交房。要求业主携带相关资料及应缴纳费用在接到通知书之日起一个月内办理，未按期办理的，所发生之物业管理费按约仍由业主承担等。除部分业主未收到或拒收外，大部分业主均收到了被告发送的交房通知书。
另查明，被告于2011年4月30日后，陆续向原告送交了小区业主的交房联系单，要求原告对联系单所载明的业主予以交房。现原告认为，根据被告移交的交房联系单，被告尚欠原告前期物业费537249元，除被告已支付的258000元外，尚有279249元未予以支付，遂起诉法院，酿成本案纠纷。
以上事实，由原告提供的《锦绣兰庭前期物业服务合同》、锦绣兰庭交房联系单（若干）、空关房结算明细表单；被告提供的商品房买卖合同、交房通知书、挂号信以及当事人在庭审中的陈述等证据予以证明。被告另提供的移交说明，因系案外人出具，且与本案没有直接关联，本院不作审查处理。
本院认为：本案系一起建设单位与物业服务企业之间的前期物业服务合同纠纷。构建良好的小区前期物业环境，是建设单位与物业服务企业共同的责任。建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力，当事人均应按照合同约定全面履行合同义务，并依法享有合同权利。本案的争议焦点在于：原告以交房联系单所载时间作为起算点，要求被告支付物业服务费是否符合合同约定？原告认为，根据被告交付给原告的锦绣兰庭小区业主交房联系单，原告应当以交房联系单上所载的日期作为原告实际向各业主收取物业费用的起算点，在联系单所载日期之前，被告发出交房通知书之后，这个区间的物业费应当由被告支付。因此，原告根据上述时间点及各住宅、营业房、地下车库、车位等面积计算，被告尚欠原告物业费537249元，扣除已经支付的258000元，还需支付279249元。被告认为，原告主张收取物业费的起算点错误，被告已经支付了全部物业服务管理费用，因此对原告的诉求应当予以驳回。本院认为，根据双方《锦绣兰庭前期物业服务合同》约定，业主应于收到交房通知日起交纳物业服务费用（物业服务资金）。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，其物业服务费用（物业服务资金）从交房起由甲方（被告）按季80%交纳。可见，业主交纳物业费用的起始时间为收到交房通知日，而非原告所称的被告通知原告予以交房的时间。且从上述约定中也可以看出，由建设单位即本案被告支付物业费的房屋应当是已竣工但尚未出售，现原告主张各联系单上所载的房屋，均已出售，显然不符合双方合同约定。因此，本院对原告的诉求依法不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告杭州天悦物业服务有限公司的诉讼请求。
案件受理费5489元，由原告杭州天悦物业服务有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状7日内先预缴上诉案件受理费5489元，款汇至绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理］。
审 判 长 任 莹
代理审判员 章 明
人民陪审员 王国林
二〇一六年四月十五日
书 记 员 徐 芳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条：当事人对证据提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《物业管理条例》
第四十二条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。