河南省新郑市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0184民初1937号
原告:靳建生，男，1969年7月1日出生，汉族。
委托代理人：田慧峰，河南明商律师事务所律师。
委托代理人：刘雅歌，河南明商律师事务所实习律师。
被告：河南优康置业有限公司。
法定代表人：王宝，董事长。
委托代理人：时辉亮，河南公谦律师事务所律师。
委托代理人：杨孝林，男，1990年3月27日出生，汉族。
原告靳建生与被告河南优康置业有限公司（以下简称优康公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院作出（2015）新民初字第1846号民事判决，优康公司不服本院判决提起上诉。2016年2月22日，河南省郑州市中级人民法院作出（2016）豫01民终142号民事裁定，撤销本院判决，发回重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告靳建生的委托代理人田慧峰、刘雅歌，被告时辉亮、杨孝林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告靳建生向本院提出诉讼请求，请求判令：1、被告协助原告将坐落在新郑市××街道办事处溱水路北段××花园门口北商铺12间（从南向北数第11－22间）房产所有权过户到原告名下。2、被告按合同约定向原告支付违约金,每月按合同总价款的10%计算。庭审中，原告进一步明确诉讼请求第二项，要求被告支付的违约金自2013年1月1日起至办完房产过户之日止，每月按合同第4条约定的房屋总价款的10%计算。事实与理由：2012年8月25日，原告靳建生与被告签订《临街房产权转让合同》一份，合同约定被告将其所有的位于新郑市××街道办事处溱水路北段××花园门口北商铺12间（从南向北数第11－22间）商铺房产以7356600元价款转让给靳建生。被告将房产转让原告时已将该房产抵押给河南新郑农村合作银行，为此，原、被告双方约定被告在2012年12月底前解除抵押，每逾期一月被告向原告支付总房款10%的违约金。合同签订后，被告按合同约定将所转让的房产交付给原告，但被告所转让给原告的房产直到现在仍然在银行抵押着，被告不解除抵押已构成违约行为，应按合同约定承担违约金。
被告优康公司辩称，1、优康公司没有违约，2012年10月17日优康公司已经将合同第4条约定的解除抵押义务按时办理完毕。2、优康公司在2014年3月13日将房屋向第三方再次办理抵押，没有侵犯原告的利益，不应负违约或赔偿责任。理由：（1）再次抵押时，原告仍有房款270318元未付清，该款在2014年11月25日才付清，原告违约在先。（2）合同第5条约定被告办理解押手续后，原告应及时办理房屋产权过户，如未及时过户，因房产在被告名下产生的责任由原告承担。（3）原告购买的房产系被告房产证中的一部分，原告逾期办证影响被告剩余房产的抵押融资。（4）基于原告起诉要求立即办理房产过户，及被告无力向第三人还款解押，已形成事实上无法办证，为防止原告损失继续扩大，已于2015年12月31日向原告发出解除合同通知书。因此优康公司认为双方之间的《临街商用房产权转让合同》已解除。
当事人围绕诉讼请求已提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2012年8月25日，甲方（××）新郑市正弘房地产开发有限公司与乙方（受让人）靳建生签订《临街商用房产权转让合同》，双方约定：一、甲方向乙方转让房屋的基本情况：坐落在新郑市××街道办事处溱水路北段××花园门口北商铺12间（从南向北数第11-22间），房屋总层数2层，建筑面积1098㎡，该房屋系甲方新郑房权证字第××号房屋产权证中的一部分，该房屋的配套和附属设施作为转让房屋不可分割的一部分，一并转让，门口至路边空地除外。二、转让价款为人民币（大写）柒佰叁拾伍万陆仟陆佰元整（￥7356600），乙方应于签定本协议之日向甲方支付转让金额壹佰伍拾万元（￥1500000），余款待甲方交房后10日内交清。乙方支付首付款后，甲方应将房屋钥匙等相关手续30天内交付乙方（包括房屋钥匙和相关手续）。三、在交付房产之前发生与房产有关的风险或纠纷由甲方承担，在交付房产之后发生与房产有关的风险或纠纷由乙方承担，如果因风险或纠纷导致对方遭受经济损失，责任方应承担对方因此遭受的全部损失。四、乙方清楚本合同转让房产已向河南新郑农村合作银行抵押的事实，甲方承诺在2012年12月底前解除抵押，每逾期一月甲方应向乙方支付总房款10%的违约金。如果房屋在抵押期间，因该抵押造成房屋被司法部门强制处置，乙方有权解除合同，甲方应按乙方已付房款总额的130%向乙方退款。五、乙方在甲方办理解押手续后，应及时办理房屋产权过户手续，办理产权过户手续中所产生的全部税费由乙方承担。如乙方未及时过户，因房产所产生在甲方名义下的税费、责任由乙方承担。六、乙方愿意接受新郑市弘盛物业管理有限公司的物业管理，在签订本合同之日应与物业公司签订相应的物业管理合同。七、本合同生效后，双方均应全面、切实履行。因一方违约应赔偿对方的全部损失。双方如果因履行本合同发生争议，由转让房屋所在地人民法院管辖。甲乙双方分别在合同上签章。
合同签订后，双方进行了房屋交付，且原告交清了全部房款735.66万元。
被告对本案所涉房屋于2012年10月17日进行了解押，后于2014年3月31日又抵押给了平安信托有限责任公司。
原告提交2014年5月21日《房款结清证明》一份，拟证明原告已于2014年5月21日交清全部房款735.66万元。在本次开庭审理过程，原告对此份证据有异议，认为结清证明不是向原告出具，是向房管部门出具的，其目的是了协助原告办理房产过户口，实际上在出具结清证明时原告的款项并未付清。
被告提交收据两份，分别为2014年5月21日被告收到原告靳建生兴弘花园A13、14、10门面房购房款3.0018万元、2014年11月25日被告收到原告A15门面房购房款24.03万元，被告称其向房管部门出具的结清证明不属实，仅是协助原告办证，原告的房款在2014年11月25日才结清。原告对两份收据真实性无异议，但认为两笔款项是此前被告购买原告酒水的款项用于抵扣等额的房款。买酒时间在前，结算房款时间在后，造成被告所称的原告在2014年11月25日才将房款付清的情况，实际上原告已于2014年5月21日已将房款付清，与被告出具结清证明的时间并不矛盾。
另查，截止目前，位于新郑市××街道办事处溱水路北段兴弘花园(证号为：新郑房权证字第××号)的房产(涉案房产属于该产权证下的一部分)处于注销抵押状态。
上述事实，有当事人的陈述、《临街商用房产权转让合同》、《房款交清证明》、《房权证》、《新郑市房屋登记薄》、《收据》及本案庭审笔录等证据证明。
本院认为，原告靳建生与被告优康公司签订的《临街商用房产权转让合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反相关法律规定，属有效合同，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。本案中，因靳建生已将房款付清且涉案房屋也交付给靳建生使用，目前优康公司也将涉案房屋解除抵押，故优康公司应当按照双方合同约定协助靳建生办理涉案房屋的所有权转移登记手续。
本次开庭审理过程中，被告提交两份收据，分别为2014年5月21日被告收到原告靳建生兴弘花园A13、14、10门面房购房款3.0018万元、2014年11月25日被告收到原告A15门面房购房款24.03万元。能够证实截止2014年11月25日，靳建生才交清全部购房款。而原告提交的2014年5月21日《房款结清证明》与其实际交款时间不一致，应以原告实际交纳房款的时间为准，即原告在2014年11月25日才交清全部购房款。而根据《临街商用房产权转让合同》第二条约定的房款交清时间，原告逾期交款的行为构成合同违约。合同第四条约定“乙方清楚本合同转让房产已向河南新郑农村合作银行抵押的事实，甲方承诺在2012年12月底前解除抵押，每逾期一月甲方应向乙方支付总房款10%的违约金。如果房屋在抵押期间，因该抵押造成房屋被司法部门强制处置，乙方有权解除合同，甲方应按乙方已付房款总额的130%向乙方退款”，本案被告已在2012年10月17日对涉案房屋进行了解押，该条款中关于违约责任的内容只是针对2012年12月底前被告未解除房屋抵押时所作出的约定，被告并未违约。此后在2014年3月31日涉案房产被告又抵押给了平安信托有限责任公司，自合同约定的解押之日起—2014年3月30日期间，涉案房产未有办理所有权过户的违约责任合同并未明确约定，原告也未能提交证据证实其存在实际损失，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求本院不予支持。相应地，原告质证称两笔款项是此前被告购买原告酒水的款项用于抵扣等额的房款，无相关证据支持，本院对其主张不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、被告河南优康置业有限公司应于本判决生效之日起十日内协助原告靳建生将位于新郑市新华路街道办事处溱水路北段兴弘花园门口新郑房权证字第××号房屋产权证中的北商铺12间（从南向北数第11－22间）房产所有权转移登记到靳建生名下。
二、驳回原告靳建生的其他诉讼请求。
案件受理费63296元，由被告河南优康置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 徐亚磊
审 判 员 潘龙峰
人民陪审员 万亚娟
二〇一七年二月十七日
书 记 员 靳 广