北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0114民初11732号
原告：北京龙鑫房地产开发集团有限公司，住所地北京市昌平区百善镇泥洼村政府办公楼一层105号。
法定代表人：李晓明，总经理兼执行董事。
委托诉讼代理人：包华，北京市安理律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王大鹏，北京安理（天津）律师事务所律师。
被告：张维新，男，1934年1月18日出生，北京冶金研究院退休干部，住北京市昌平区。
委托诉讼代理人：韩卫斌，北京市众明律师事务所律师。
原告北京龙鑫房地产开发集团有限公司（以下简称龙鑫房地产公司）与被告张维新物权保护纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员王磊担任审判长，与人民陪审员李强、赵晨红成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告龙鑫房地产公司的委托诉讼代理人包华、王大鹏与被告张维新的委托诉讼代理人韩卫斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告龙鑫房地产公司向本院提出诉讼请求：判令被告将北京市昌平区东小口镇天鑫家园××号楼××层××单元××号房屋腾退并返还原告。事实和理由：北京市昌平区东小口镇天鑫家园××号楼××层××单元××号房屋（以下简称涉案房屋）属于原告所有，现被告居住在原告所有的涉案房屋中。原告多次让被告搬离，但截止至起诉之日，被告仍未搬离。
被告张维新辩称，第一，被告入住涉案房屋的依据是1998年9月13日与原北京中地科技经济贸易开发总公司（以下简称中地开发公司）签订的《北京市中地小区内销商品房买卖契约》（以下简称《内销契约》），该《内销契约》后经北京市昌平区公证处公证并于1998年12月4日向被告出具了公证书文本。因此，被告入住涉案房屋具有充分的事实和法律依据，是合法占有。第二，2001年原告取代中地开发公司，成为涉案房屋小区（原名为中地小区，现名为天鑫家园）的开发商后，于当年1月13日在该小区内张贴《公告》。原告�《公告》中明确表示，对购房户“所持的与中地开发公司签订的购房合同龙鑫房地产公司均认可”，同时还明确表示“各项手续办理完毕后，龙鑫房地产公司将与您重新签订《购房契约》”。还要求购房户按期交付二期房款并承诺2002年6月30日之前办理完产权证。但小区众多与中地开发公司签订契约的购房户，要求原告兑现其在《公告》中的承诺时，均遭到无理拒绝。被告也已经提起了相应诉讼。第三，被告自入住涉案房屋已达近二十年，应交的各种费用也从不拖欠，本案诉讼前，更是从未接收到原告任何形式的要求被告搬离涉案房屋的主张。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。基于相应证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：
1998年12月4日，�京市昌平县公证处出具（98）昌证内民字第0463号公证书，认定张维新（买方）与中地开发公司（卖方）签订的《北京市中地小区内销商品房买卖契约》（以下简称《内销契约》）上双方当事人的签字、印章属实。但档案材料中，未体现公证人员对中地开发公司任何人员的询问，亦没有在签约现场见证。该《内销契约》载明：该契约为买方与卖方于1998年9月13日在中地开发公司签订；买方购买坐落于北京市昌平县内霍营乡霍营村中地小区××号楼××单元××号房屋，卖方为该房屋的合法所有人；该房屋按建筑面积每平方米800元人民币计算，该房屋建筑面积为103.58平方米，购置价款合计82864元；在该契约签订之日，买方向卖方交纳购置房价款0元，在1998年9月至2003年8月的60个月内交付购房款21000元，余款在2017年底前付清，不计利息；及其他合同条款。该合同尾部手书补充说明：“本协议属于对公司内部有突出贡献人员的奖励优惠购房。”2000年5月，原告入住前述涉案房屋。2000年9月8日，中地开发公司在该合同尾部再次手书载明：“鉴于张维新总工程师对中地公司有特殊贡献，原合同生效，给予特殊奖励，免收一期房款2.1万元。”并加盖中地公司椭圆形公章，该公章与该合同签订时的圆形公章不同。该《内销契约》签订时，张维新任中地开发公司副总经理及总工程师职务。
2000年3月，龙鑫房地产公司与中地开发公司签有销售代理合同，由龙鑫房地产公司作为销售代理商代理销售中地小区的房屋。
2000年11月29日，北京市第一中级人民法院作出（2000）一中民初字第3316号民事调解书，确认中地开发公司将包括涉案房屋在内的共计13套房屋及其他在建房屋、附属设施抵偿给北京市昌平区东小口镇霍营村农工商合作社。
中地开发公司将未收取的卖房款转让给北京北方建筑安装总公司、北京市昌平县第二建筑工程公司直属施工公司等债权人抵偿债务。2000年12月，北京市昌平县第二建筑工程公司直属施工公司（甲方）与龙鑫房地产公司(乙方)签订资产转让协议书，该协议书约定：甲方将依法取得的原中地小区内中地公司已售房屋未收的二期房款5990906元债权转让给乙方所有并收取，乙方负责为甲方转让给其的53套房屋及5990906元二期房款所涉及的房屋统一办理房地产开发手续和房产证，并负责交纳相关费用；原属甲方的房屋和二期房款所涉及的房屋归乙方所有，由乙方负责管理。
2000年12月，北京北方建筑安装总公司（甲方）与龙鑫房地产公司(乙方)签订资产转让协议书，该协议书约定：甲方将依法取得的原中地小区内中地公司已售房屋未收的二期房款4135573元债权转让给乙�所有并收取，乙方负责为甲方转让给其的69套房屋及4135577元二期房款所涉及的房屋统一办理房地产开发手续和房产证，并负责交纳相关费用；原属甲方的房屋和二期房款所涉及的房屋归乙方所有，由乙方负责管理。
2001年3月，北京市发展计划委员会、北京市建设委员会发出《关于补办北京中地住宅小区项目建议书立项的批复》：……经研究，同意补办北京中地住宅小区的立项手续，即该项目由北京龙鑫房地产开发有限公司开发建设，位于昌平区东小口镇霍营村，总建筑面积59211平方米……
2001年1月13日，龙鑫房地产公司办公室向中地小区购房户发出《公告》称：“北京龙鑫房地产开发有限公司正处在接管中地总公司过程当中，办理房产证所需的各项手续，龙鑫房地产公司正在办理、变更。您所持的与中地公司签订的购房合同龙鑫房地产公司均认可。各项手续办理完毕后，龙鑫房地产公司将与您重新签订《购房契约》。龙鑫房地产公司办理各项手续需要一大笔数额资金，您所欠的二期款已到交费日期，为了您能及早拿到房产证，望您配合公司按期交付二期房款。龙鑫房地产公司承诺2002年6月30日之前给您办理完产权证。”但，龙鑫房地产公司并未与原告就前述涉案房屋另行签订《购房契约》，亦未为其办理该涉案房屋的所有权转移登记手续。
另案中，经龙鑫房地产公司申请，北京市高级人民法院随机确定，本院委托北京民生物证科学司法鉴定所对前述《内销契约》中中地开发公司的公章进行了鉴定，鉴定意见为：该《内销契约》上圆形“北京中地科技经济贸易开发总公司”印文与样本上盖印的北京中地科技经济贸易开发总公司印文不是同一枚印章盖印；该《内销契约》补充说明处的椭圆形“北京中�科技经济贸易开发总公司”印文与样本上盖印的椭圆形北京中地科技经济贸易开发总公司印文是同一枚印章盖印。
2014年12月22日，前述涉案房屋完成所有权登记，登记坐落为昌平区东小口镇天鑫家园××号楼××层××单元××，所有权人为龙鑫房地产公司。现该房屋仍由被告占有、使用。
庭审中，被告方证人张某、郝某分别出庭作出称，龙鑫房地产公司法定代表人李晓明曾口头承诺为张维新办理涉案房屋的所有权证书。对此，原告方不予认可。对于被告长时间占有、使用涉案房屋的原因一节，龙鑫房地产公司称，由于该房屋所在项目历时较长，来源特殊，且被告曾在龙鑫房地产公司任职，公司在处理该资产时并没有对其进行清理。
本院认为，中地开发公司不具有房地产开发资格，其当时建设的房屋由于没有交纳土地出让金和相关手续，�属违章建筑。因此，中地开发公司与原告签订的《内销契约》应属无效合同。龙鑫房地产公司并非由中地开发公司处继受的该项目，而是中地开发公司的债权人通过法院的裁定取得了该项目的房产及购房款债权。龙鑫房地产公司分别接受后，交纳了土地出让金及罚款，将该项目重新进行了审批，龙鑫房地产公司为该项目合法所有人。现涉案房屋登记于龙鑫房地产公司名下，依据我国物权法的规定，该公司对涉案房屋享有物权权利。
无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，被告张维新主张其依据所持有的《内销契约》应属合法占有。但由查明的事实可知，中地开发公司不具有商品房销售资质，因此，该合同应属无效合同。即使公证机关作出了相应公证，但《内销契约》的效力仍不能被认定为有效。
龙鑫房地产公司公司2001�发布《公告》所针对的相对方应当是之前与中地开发公司签订购房合同的购房人，而张维新所持《内销契约》上并没有中地开发公司的有效签章。另外，张维新的《内销契约》是基于其原在中地开发公司的职务身份，合同约定单价较低，付款方式过于宽松，且并未实际支付过任何购房款。考虑到该《内销契约》中张维新的职务身份和当时中地开发公司的经营状况，应当与一般购房人的商品房买卖合同有所区别。因此，张维新并不能被视为《公告》的相对方，即与中地开发公司签订购房合同的购房人。
无权占有不动产的，并不能因其和平占有不动产的时间较长而当然成为有权占有。张维新占有、使用涉案房屋，交纳各种相关费用是其应当履行的义务，也不能使其成立有权占有。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所�据的事实有责任提供证据加以佐证，没有相关证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。虽有证人证言称原告的法定代表人曾口头承诺为张维新办理涉案房屋的所有权证书，但在原告不予认可的情况下，该孤证不足以证明张维新主张的事实，故本院对此无法认定。
综上所述，张维新的相关答辩意见和主张的事实均并不成立，其对涉案房屋应属无权占有。故，对于原告请求判令判决被告腾退并返还涉案房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第二百四十一条之规定，判决如下：
被告张维新于本判决生效后30日内将坐落于将北京市昌平区东小口镇天鑫家园××号楼××层××单元××号房屋腾退并返还给原告北京龙鑫房地产开发集团有限公司。
案件受理费14122元，由被告张维新负担（于本判决生效后七日内已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王 磊
人民陪审员 赵晨红
人民陪审员 李 强
二〇一七年十一月三十日
书 记 员 李峥艳