北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0115民初8370号
原告：张书�，男，1957年4月16日出生，住北京市大兴区。
委托诉讼代理人：蒋曼，北京市三维律师事务所律师。
被告：郑金满，女，1951年11月9日出生，住北京市大兴区。
被告：刘杰，男，1972年3月7日出生，住北京市大兴区。
被告：刘建（兼郑金满委托诉讼代理人），男，1975年7月18日出生，住北京市大兴区。
原告张书贵诉被告郑金满、刘杰、刘建农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告张书贵及其委托诉讼代理人蒋曼，被告郑金满、被告刘杰、被告刘建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张书贵向本院提出诉讼请求：请求法院判决张书贵与刘保才签订的房屋买卖合同无效；判令郑金满、刘杰、刘建向张书贵支付北京市大兴区魏善庄镇后大营后丰街北二条11号院的拆迁利益767917.5元；�讼费由郑金满、刘杰、刘建承担。事实与理由如下：我为北京市大兴区魏善庄镇后大营村村民。2001年9月1日，我与刘保才（系郑金满的丈夫，刘杰、刘建的父亲，已去世）协商达成协议，约定我将坐落于该村后丰街北二条11号院内四间半北房和三间东厢房卖给刘保才。2015年10月，后大营村拆迁，得知因为刘保才并非本村村民，且属于非农业户口，所以双方达成的买卖合同属于无效合同，该房屋拆迁所得拆迁利益应有我的份额，但双方并未对此达成一致意见，后得知刘保才已经去世，涉案院落系郑金满、刘杰、刘建的名义进行拆迁，无奈之下，我只能起诉至法院，请求法院判如所请。
郑金满、刘杰、刘建辩称：刘保才购买张书贵房子的时候显示267平方米，其他的房屋都是我们自己盖的，而且不在267平方米以内，按照国家规定减去采光25%还剩下190.35平米，如果张书贵要拆迁利益，按照国家政策我只能给30%，涉案院落在刘保才建设的时候就已经经过政府相关部门的许可，已向刘保才发放了集体土地使用证，我们与相关部门签订了拆迁补偿协议，拆迁是按照事实合法进行的拆迁的，现无证据证明房屋是违法建筑，不可与政府发放的土地证抗衡。我们不同意给张书贵拆迁安置房，张书贵卖给刘保才的时候是40多年的旧房，房子大门就是用砖堆上的，隔断墙以前是砖坯子，我们重新装修了，我们还换过门窗、刮腻子，我已经花了很多钱装修，刘保才的集体土地建设使用证还是张书贵给办的，使用证上面还写了旧证丢失，张书贵当时还说不管拆迁还是占地一分钱都不要，张书贵主张房屋买卖合同无效，我们不同意。
本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理认定事实如下：
刘保才与郑金满系夫妻，婚后育有二子，分别为长子刘杰、次子刘建。刘保才、郑金满、刘杰、刘建系北京市大兴区居民。张书贵系北京市大兴区魏善庄镇后大营村村民。
2001年9月1日，张书贵作为卖房人（甲方）与买房人刘宝才（乙方）签订协议一份，约定：张书贵同意将自家的四间房卖给刘宝才，此房的四至为北边：吴佰申、西边：张宝来、南边：街道、东边：胡同，价格25000元。张书贵、刘保才、经手人张宝成分别在协议书签字。之后，双方各自履行了合同义务。2002年11月17日，北京市魏善庄镇人民政府为刘保才颁发《集体土地建设用地使用证》。2006年1月10日，2007年8月13日，2009年2月12日，刘保才、郑金满、刘杰先后将户口迁入涉案院落。
2015年11月5日，刘保才去世。2015年12月15日，北京兴福临空产业发展有限公司（甲方）与郑金满、刘杰、刘建（乙方）签订《拆�补偿协议》和《拆迁补偿协议（补充协议）》，协议约定：甲方为推进2016年世界月季洲际大会周边配套土地一级开发项目工作的顺利进行，需拆迁乙方在拆迁范围内所有的房屋及附属物，根据国家及北京市相关法律法规、《2016年世界月季洲际大会周边配套土地一级开发项目集体土地房屋拆迁补偿实施方案》（以下简称：《实施方案》）以及北京市大兴区住房和城乡建设委员会签发的《房屋拆迁许可证》（京建大拆许字【2016】第5号），经甲、乙双方协商，乙方自愿实行房屋定向安置。被拆迁房屋位于北京市大兴区魏善庄镇后大营后丰街北二条11号宅基地面积380.7平方米，房屋建筑面积为306.31平米。被拆迁人按照定向安置选房方式确定选房指标为285.53平方米。经专业评估公司评估：1、房屋拆迁补偿金额：宅基地区位补偿价1657948元；房屋及其他按地上物补偿费483697元�其他房屋补偿费0元。总金额为2141645元。2、拆迁补助奖励及其他：甲方支付乙方拆迁补助奖励及其他费用共计为418080元。3、以上1+2共计拆迁补偿金额为2559725元。4、周转费及弃楼补贴另签订补充协议。双方在《拆迁补偿协议（补充协议）》中约定：双方签订的《拆迁补充协议》中确定乙方选房指标为285.53平方米，根据《2016年世界月季洲际大会周边配套土地一级开发项目计集体土地房屋拆迁补偿实施方案》的规定，乙方自愿在甲方指定的范围内选购定向安置用房，乙方选购期房4套（房号：魏B-1-2-1802，面积55.6平方米，价格371408元；房号：魏B-8-3-1003，面积89.72平方米，价格588563.2元；房号：魏B-9-2-103，面积89.72平方米，价格572413.6元；房号：魏B-5-2-1404，面积46.45平方米，价格294493元），建筑面积为281.49平方米，购房总价款为1826878元。乙方同意甲方在其拆迁款中直接�除用于支付购买定向安置房的购房款。根据《实施方案》中相关条款的规定，甲乙双方签订《定向安置房买卖合同》后，甲方按选房建筑面积，发放45个月周转费共计316676元，即发放时间为自签订拆迁补偿协议起至通知入住后三个月止；弃楼面积为4.04平方米，弃楼补贴为20200元，甲方应向乙方支付拆迁补偿总金额﹦45个月周转费+弃楼补贴+《拆迁补偿协议》中约定的拆迁补偿金额，甲方向乙方支付的拆迁补偿总金额共计2896601元。
2015年12月16日，郑金满以自己的名义与北京兴福临空产业发展有限公司签订《定向安置房买卖合同》四份，分别购买2016年世界月季洲际大会配套安置房项目B地块9号楼2单元103室一套（合同编号：魏B-9-2-103，建筑面积89.72平方米，合同购房款572414元），2016年世界月季洲际大会配套安置房项目B地块8号楼3单元1003室（合同编号：魏B-8-3-1003，建筑面积89.72平方米，合同购房款588563元），2016年世界月季洲际大会配套安置房项目B地块5号楼2单元1404室（合同编号：魏B-5-2-1404，建筑面积46.45平方米，合同购房款294493元），2016年世界月季洲际大会配套安置房项目B地块1号楼2单元1802室（合同编号：魏B-1-2-1802，建筑面积55.6平方米，合同购房款371408元）。2016年1月12日，郑金满与刘杰签订《房屋产权变更申请承诺书》，郑金满自愿将2016年世界月季洲际大会配套安置房项目B地块8号楼3单元1003室的房屋产权人变更为刘杰。2016年1月12日，郑金满与刘建签订《房屋产权变更申请承诺书》，郑金满自愿将2016年世界月季洲际大会配套安置房项目B地块9号楼3单元1003室的房屋产权人变更为刘建。上述四套房屋尚未办理房屋所有权证及入住手续。
另查，《实施方案》第十六条定向安置房选房原则，在拆迁公告规定的期限内，被拆迁人可以任选下列一种方式计算定向安置房选房指标。逾期未签订拆迁补偿协议的，按照保护被拆迁人利益最大化原则确定选房指标。……2、按确权面积选房以被拆迁人宅基地内确权面积作为定向安置房选房指标，计算标准为：（1）宅基地面小于等于0.4亩的，以宅基地面积75%确定选房指标。（2）宅基地面积大于0.4亩的，以0.4亩宅基地75%确定选房指标。被拆迁人所选购的一套或多套定向安置房总面积不得超过选房指标。案件审理中，郑金满、刘杰、刘建针对涉案院落的选房指标确定方式提出异议，北京兴福临空发展有限公司针对选房指标确定方式作出回函：根据拆迁政策涉案院落按照确权面积的75%选房，可选房面积为285.53平方米。
案件审理过程中，郑金满、刘杰、刘建认可涉案院落原有北房四间、东厢房三间，张书贵交付房屋�，刘保才与郑金满出资对原有北房进行了装修并在北房西侧加建了北房一间，拆除东厢房三间中南侧一间改建为门道并进行了装修。2011年在北房前建了阳光房，并在院落南侧新建北房四间及储藏室、形成了南北两个院落，为此2011年向北京市大兴区魏善庄镇后大营村村民委员会交纳了建房款5000元；张书贵表示拆迁前原北房没有发生变化、东厢房三间在刘保才与郑金满使用期间确实拆除了一间新建为两间。本案审理过程中，张书贵针对其诉讼请求当庭陈述其计算标准和依据为：按照拆迁补偿总金额2896601元扣除周转费后的拆迁补偿款2559725元的30%计算拆迁利益为767917.5元，根据拆迁协议显示的情况，现主张魏B-1-2-1802房屋（合同价款371408元）一套及拆迁补偿款396509.5元归其所有。
本院认为：本案中，张书贵与刘保才签订的房屋买卖协议，其所涉及的标的物系�筑于农村宅基地之上的房屋，对于此类房屋的买卖，势必涉及相应的农村宅基地。按照我国法律规定，农村宅基地的所有权属于集体所有，根据本案现已查明的事实，刘保才、郑金满、刘杰、刘建均非北京市大兴区魏善庄镇后大营村集体经济组织的成员，无权取得该宅基地使用权，且宅基地使用权亦未经区县级以上人民政府土地行政主管部门批准变更登记为刘保才或其家人，张书贵与刘保才订立房屋买卖合同的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，张书贵与刘保才就此签订的协议属无效合同。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。张书贵违反诚实信用原则，出卖多年后又主张房屋合同无效，故其应对合同无效承担主要责任。因涉诉房屋已经被拆迁，事实上已经不能返还，本院结合双方合同签订时间、履行情况及当事人各自过错等因素，对合同无效的法律后果即拆迁利益返还问题予以酌定。本案中，涉案院落的拆迁利益分为区位补偿款、原房屋重置成新价、装修附属物定额补偿以及拆迁补助奖励。根据拆迁政策及拆迁协议，本案中刘保才一家自2001年就在此居住，刘保才、郑金满、刘杰户口先后迁入涉案院落，故拆迁补偿款中，宅基地区位补偿款、房屋重置成新价、装修附属物定额补偿与涉案房屋密切相关，其他款项是补偿给实际居住的被拆迁人的，应均专属于三被告。为平衡双方的利益，根据拆迁协议中的宅基地区位补偿款、房屋重置成新价、装修附属物定额补偿、根据买卖合同的购房款及安置房屋的购买情况，结合买卖双方过错程度，酌定刘保才、郑金满、刘杰给付拆迁款545381.7元。因涉案院落按照确权面积75%确定了285.53平方米的安置房指标，张书贵有权主张安置房利益，但因本案争议的拆迁安置房未取得房屋所有权证亦未办理入住手续，故本案仅处理协议下2016年世界月季洲际大会配套安置房项目B地块1号楼2单元1802室房屋的合同权益，在扣除上述房屋合同购房款后，郑金满、刘杰、刘建仍需给付张书贵拆迁补偿款173973.7元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十二条第三款之规定，判决如下：
一、张书贵与刘保才签订的协议无效；
二、郑金满签订定向安置房买卖合同（合同编号：魏B-1-2-1802）下的合同地址为2016年世界月季洲际大会配套安置房项�B地块1号楼2单元1802室房屋的权利义务由张书贵享有；
三、于本判决生效后十日内，郑金满、刘杰、刘建给付张书贵拆迁补偿款173973.7元；
四、驳回张书贵的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11480元，由张书贵负担2480元（已交纳）；由郑金满、刘杰、刘建负担9000元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 长 韩文静
人民陪审员 林树影
人民陪审员 宋景艳
二〇一七年�一月二十八日
书 记 员 刘雪飞
书 记 员 高 雅