江苏省邳州市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0382民初8170号原告：邳州市润城商业有限公司，住所地邳州市运河街道上海路北侧、淮海路东侧。法定代表人：余海洋，该公司经理。委托诉讼代理人：李丰丰，江苏东恒（徐州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王强，江苏东恒（徐州）律师事务所律师。被告：邳州润达广场商业有限公司，住所地邳州市运河街道解放路41号1幢、2幢、3幢。法定代表人：桑成丰。该公司经理，被告：刘长安，男，1977年12月20日生，汉族，住邳州市。被告兼被告邳州润达广场商业有限公司、刘长安共同委托诉讼代理人：刘杰，男，1968年8月8日生，汉族，邳州润达广场商业有限公司总经理，住邳州市原告邳州市润城商业有限公司（以下简称润城公司）诉被告邳州润达广场商业有限公司、刘杰、刘长安房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月19日立案受理后，依法由代理审判员孔令梅独任审判，于2017年11月28日公开开庭进行审理。原告润城公司的委托代理人李丰丰、被告邳州润达广场商业有限公司、刘长安的委托诉讼代理人兼被告刘杰到庭参加诉讼；于2017年12月15日公开开庭进行了审理，原告润城公司的委托代理人王强、被告邳州润达广场商业有限公司、刘长安、刘杰经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告润城公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令第一被告向原告支付拖欠租金450000元及违约金87208.9元（按照年息24%以拖欠的租金作为本金计算所得）；2、请求判令第二、第三被告对上述债务承担连带保证担保责任；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由如下：2016年8月24日，原被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定被告润城公司承租原告出租的房屋，租赁期限自2016年9月1日至2027年2月28日止。房屋前三年每年租金为2180000元，自第四年即2019年9月1日起每年租金在上半年基础上递增3%，租金每半年交付一次，根据先付租金后用房屋的原则，每个缴费周期提前10天交付房租，逾期未付清租金的，每逾期一天，按月租金的2%收取滞纳金，逾期十五天仍未付清的，原告有权解除租赁合同并收回房屋及场地，刘杰与刘长安为润城公司提供连带责任保证担保，保证范围包括但不限于租金、违约金、利息及实现债权的费用，保证期间自应付租金之日起2年。合同签订后原告如约履行了合同，向被告交付了房屋及场地，被告未能按照合同约定支付租金，已构成严重违约。原告多次与被告协商未果，为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告邳州润达广场商业有限公司辩称，1、原被告双方于2016年8月24日签订租赁位于人民路西侧棉纺超市大卖场的合同，由于此大卖场为邳州棉纺集团破产后委托原告租赁，因破产时欠外债约几千万，原告受破产管理人的委托收取相应的租金，我司为配合棉纺集团破产管理人支付债权人的欠款，提前在2017年10月10日前分多次支付合计138万元。原被告双方合同约定应于2016年9月1日前将上述租赁物含配电设备等交付于被告，由于破产管理人的配电室已经停用三年，供电局方面无法恢复用电，经被告多次找到政府改制办公室等相关部门，经多方协调，于2016年10月12日方将配电室交付于被告，不仅仅耽误了被告的装修使用，同时给被告带来了10万元的赔偿业户的损失。2、原告拍租此租赁物时，此租赁物未经政府相关部门的验收，法律规定正常出租的房屋必须经过公安消防部门对该建筑工程进行初始验收，该建筑物自2006年建好之后一直未进行验收，给被告造成了极大的损失。3、由于邳州国税、地税的原因，要求原告提供相应的税票，我们在国税局代开好给我们的租户（江苏五星电器有限公司）160万元的发票，现在取不出来，致使被告的租赁人江苏五星电器扣减了40万元的房租，给被告造成直接损失40万元。4、拍卖约定装修免租期为6个月，而原告将其中的免租期3个月放在2026年12月1日至2027年2月28日之间，由于网购冲击，商场运营困难，被告恳请原告为扶持商场的经营，将此免租期3个月提到2017年期间。综上，被告恳请人民法院以事实为依据，本着扶持企业运营，保持稳定经营的角度，愿与被告和解，并将房屋租赁合同的计租时间定为2017年7月1日。被告刘杰、刘长安同以上答辩意见。经审理查明，2016年8月24日，原告润城公司与被告邳州润达广场商业有限公司签订了《房屋租赁合同》一份，约定被告承租原邳州市棉麻公司所有的位于邳州市××路西侧的棉纺商场大卖场，建筑面积约12150平方米，卖场西侧院内现有两层房屋不再出租范围内，该两层房屋中配电室和中央空调机房保持原有用途。租赁期限为2016年9月1日至2027年2月28日止。该房屋前三年每年租金为2180000元。合同第四条约定，租金交付第一次应于合同签订后7日内，交付为期半年的租金；余下租金每半年交付一次。根据先付租金后用房屋的原则，每个缴费周期提前10天交付，逾期未付清租金的，每逾期一天，按月租金的2%收取滞纳金。涉案房屋自2016年9月1日至2016年11月30日、2026年12月1日至2027年2月28日为装修免租期，装修期内免收租金。被告刘杰、刘长安提供担保，担保方式为连带责任保证，保证期间自应付租金之日起2年。合同签订后，因被告未按时付款，现原告主张被告支付2017年6月1日至2017年11月30日期间的违约金。被告于2017年9月15日支付租金49万元，9月18日支付租金11万元，9月19日支付租金4万元，9月22日支付租金10万元，9月30日支付租金25万元，10月9日支付租金10万元，合计109万元。被告认可上诉付款时间及金额，但是认为在2017年5月16日支付原告租金15万元，6月9日支付原告租金12万元，合计27万元，已经多付了2017年1日至2017年11月30日期间的租金27万元，其认为之后多付的27万元应当抵扣下一期间的租金。原告认可收到了该27万元，但是认为这27万元为被告替沙川支付的租金。另查明，邳州市棉麻公司破产管理人委托原告润城公司对原邳州市棉麻公司及其所属企业的房屋建筑等破产财产经营管理，委托经营管理的形式为采取公开招租形式对外租赁经营，并负责资产管理，委托期限自财产移交之日起10年。上述事实有房屋租赁合同、委托经营管理协议及庭审笔录等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合同合法有效，双方均应按约履行。被告未按约定交付租金，有违诚实信用原则，理当承担相应的违约责任。原告主张，被告支付的27万元为替沙川支付的租金，但其提供的证据无法显示出是替沙川支付的租金，被告亦对此不予认可，故对于原告的该主张本院不予支持。按照双方签订的《房屋租赁合同》第四条约定，被告应在每个缴费周期提前10天交付租金，逾期未付清租金的，每逾期一天，按月租金的2%收取滞纳金。结合双方签订的房屋租赁合同上下文，该“滞纳金”实际为逾期付款违约金。因双方约定的逾期付款违约金过高，原告亦未举证证明实际损失，结合本案案情，本院酌情调整为按中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.3倍计算违约金。根据双方签订的房屋租赁合同的约定，本案被告此次交付租金的时间应为2017年5月21日，被告支付租金的时间为：2017年5月16日15万元、6月9日12万元、9月15日49万元、9月18日11万元、9月19日4万元、9月22日10万元、9月30日25万元，原告主张的违约金应分段计算。经计算，被告应支付的逾期付款违约金为15810元。被告刘杰、刘长安为连带责任担保人，其应对上述债务承担连带责任，其承担责任后有权向债务人追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告邳州润达广场商业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邳州市润城商业有限公司支付逾期付款违约金15810元。二、被告刘杰、刘长安对上述债务承担连带担保责任，其承担责任后有权向主债务人邳州润达广场商业有限公司追偿。三、驳回原告邳州市润城商业有限公司其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取963元由被告邳州润达广场商业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。代理审判员  孔令梅二〇一七年十二月十五日书 记 员  高 文