上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0118民初18475号
原告：上海昂立智立方教育培训有限公司，住所地上海市闵行区。
法定代表人：袁国华，董事长。
委托诉讼代理人：孙国华，上海致格律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林汞勤，上海致格律师事务所律师。
被告：裕港投资管理(上海)有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：刘鸿静，总经理。
委托诉讼代理人：陆月辉，上海东炬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱敏馨，上海东炬律师事务所律师。
原告上海昂立智立方教育培训有限公司诉被告裕港投资管理(上海)有限公司房屋租赁合同纠纷一案,本院于2017年11月7日立案受理后依法由审判员侯芳独任审理。本案于2017年12月15日公开开庭进行了审理，原告上海昂立智立方教育培训有限公司的委托诉讼代理人孙国华、被告裕港投资管理(上海)有限公司的委托诉讼代理人朱敏馨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海昂立智立方教育培训有限公司诉称：被告承租了案外人上海烟草集团青浦烟草糖酒公司名下位于上海市青浦区公园路XXX-
XXX号的“稻香村商业广场”，并将其中的514号204单元、522号302单元共计938平方米的房屋转租给原告使用，故原、被告签订《商铺租赁合同》，约定了租金、租赁期限等内容，并明确约定租赁期限届满时，如被告未能与业主成功续约，且无法协调原告与业主继续续租，则被告应支付3个月的租金作为违约金并支付100万元装修补偿金作为对原告的补偿，租赁合同即解除，原告承租上述房屋后，投入巨资装修，并履行合同义务支付租金等费用，但是被告却因拖欠业主租金导致无法成功续约，更未协调原告与业主续约，符合约定的支付违约金及补偿金的条件，但被告拒绝支付上述费用，故原告诉诸本院，请求判令：1、被告立即返还原告履约保证金人民币(以下币种均为人民币)194,008元；2、立即支付原告违约金262,770元；3、立即补偿原告装修损失100万元；4、本案诉讼费诉讼费用由被告承担。
被告裕港投资管理(上海)有限公司辩称：同意返还租赁保证金，但不同意支付违约金，被告不存在违约事实，原告未向被告提出续约申请，双方之间的合同系因合同到期终止，即使法院认为被告应支付原告违约金，也认为该标准过高，要求予以调低。关于装修损失，原告在搬离时已经将可以移动的装修包括桌椅、教具、空调等都搬走了，不可移动的装修根据合同约定，原告也不得主张该损失。
经开庭审理查明：位于上海市青浦区公园路XXX号房屋的权利人为上海烟草集团青浦烟草糖酒有限公司(以下简称“青浦烟草公司”)，后该公园路XXX号经派出所重新编订门牌号码为青浦镇公园路XXX号至544号(双号)，2012年7月13日，青浦烟草公司与被告签订《关于稻香村商场招商租赁合同的补充协议》，约定被告承租青浦烟草公司的上述房产。其后，原告(作为乙方)被告(作为甲方)签订《商铺租赁合同》，约定青浦区公园路XXX-
XXX号“稻香村商业广场”的产权人是青浦烟草公司，甲方有转租、分租该商业广场的权利，甲方出租给乙方商业广场公园路XXX号XXX单元、XXX号XXX单元商铺，建筑面积为938平方米，乙方以“昂立教育、昂立智立方”品牌经营“教育培训”业务，租赁期限自房屋交付之日起2年75天，房屋交付时间为2015年4月30日，租金为2015年4月30日至2017年4月29日，月租金为82,739元；2017年4月30日至2017年7月14日，月租金为87,590元,租金三个月一付，先付后用，物业管理费为每月14,265元。租赁期限届满，乙方可依据附件五的约定行使约定续约权，乙方应支付甲方履约保证金194,008元，以保证其履行本合同之条款，租赁关系终止时，甲方应在租赁合同终止后30天内无息返还乙方履约保证金。乙方应在本合同终止或提前终止后1天内向甲方返还房屋，乙方应将房屋恢复毛坯形态或甲方同意接受的状态(甲方无需为保留的装修或添附物向乙方支付任何费用)。租赁期限届满时，若甲方就商业广场整体租赁与业主成功续约且乙方决定续租的，则双方同意自本合同项下租赁期限届满之日起计算，若甲方未能与业主成功续约，且无法协调业主与乙方继续续租，则甲方应支付3个月的租金作为违约金并支付100万元装修补偿金作为对乙方的补偿，租赁合同即告解除。若乙方行使了约定续租权，在规定的期限内向甲方递交了不可撤销的续租申请并在约定的期限内协商确定了租金，此后若因乙方原因双方未在约定期限内签署续租协议，则视为乙方违约，本合同到期终止，甲方有权向他人出租该房屋……若乙方行使了约定续租权，在规定的期限内向甲方递交了不可撤销的续租申请并在约定期限内协商确定了租金，此后若因甲方原因双方未在约定期限内签署续租协议，则视为甲方违约，甲方应向乙方支付相当于3个月租金金额作为违约金及100万元装修补偿金。若甲方与业主就租赁房屋成功续租，则乙方有权在租赁房屋成功续租且乙方决定续租的，则双方同意，续租期限为2年295天，并约定了该续租期内的租金标准。另外，原告(作为乙方)、被告(作为甲方)、及案外人上海昂立教育培训有限公司(作为丙方)，约定乙方委托丙方向甲方支付上述合同保证金等费用。
再查明，2017年5月，案外人青浦烟草公司因被告拖欠租金诉至本院，本院以(2017)沪0118民初6295号案件受理，并于2017年7月10日作出判决，判令被告支付青浦烟草公司租金和相应的滞纳金。
2017年7月17日，原告向被告出具《承诺书》，承诺其于2017年8月13日24时前搬离位于青浦区公园路稻香村广场2层之场地……如有逾期，责任由原告承担。
审理中，双方当事人一致确认除2017年7月15日至8月14日的房屋使用费外，原告的租金、保证金、水电费、物业费、履约保证金均已付清。
以上事实，由原、被告的陈述及商铺租赁合同、指定付款协议书、付款凭证、承诺书等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。
审理中，双方当事人的主要争议在于：原告主张被告支付违约金和装修损失是否需要向被告提出续租申请。
对此，原告认为，根据合同约定，续约是主动行为，无需原告申请，被告应主动和业主协商续租事宜或协调原告与业主续租，因原告在与被告签订合同时，就知悉业主系青浦烟草公司，但是被告向原告表示被告与业主之间的合同是可以续租的，并且如被告无法成功续租，也会协调原告与业主续租，故合同中才约定了成功续约的租期及租金标准，原告并投入了大量的资金进行装修。2017年5月底青浦烟草公司通知原告将不再和被告续约，要求原告腾退系争房屋，故原告主动和被告协商腾退问题，出具承诺书要求被告确保期间的水电供应，原告也和被告沟通过续租的问题，但是被告明确告知原告无法和业主续约，故原告只能腾退房屋。因此被告应按照合同约定支付原告违约金和装修补偿金。关于装修费，原告称系争房屋装修共计花费1,990,594元，其中空调在腾退时移走，但是扣除空调等可移动之物外不可移动的装修共计1,351,654元。
被告认为，2017年6月被告得知业主不再与被告续租后，就通知原告合同到期后搬离，原告应在合同到期前即2017年7月14日前，向被告提出续租申请，现原告未提出续租申请，则被告不存在违约，故也不同意承担违约金和装修补偿。关于原告所称的装修费金额无异议，但是认为原告系合同到期后腾退，被告无需支付补偿金。
根据庭审确认的事实，本院认为：本案所涉房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，双方均应严格按约履行。合同中明确约定了系争房屋的用途和装修等事宜，并约定了续租期及续租期内的租金，以及被告无法成功与业主续租或无法协调原告与业主续租的后果，原告租赁系争房屋是开办教育机构，之所以投入巨资装修就是因为合同中对于保证续租的约定和期待，虽然合同中也有原告应向被告申请续租的约定，但事实上，双方当事人均已于合同到期前知悉被告已因拖欠业主租金故无法和业主成功续租，且被告也已通知原告到期腾退，被告该行为已经向原告明确表示被告将无法继续履行关于续租的合同义务，显然构成违约，原告有权依据合同约定向被告主张违约金和装修补偿金，被告要求本院酌情降低该违约金和装修补偿金的标准，本院综合考虑本案双方当事人的实际履行合同情况，确认被告应支付原告违约金262,770元，并酌情确定被告应支付原告装修补偿金70万元。合同终止后，被告应按约定及时退还原告履约保证金，现被告同意返还，本院予以确认。审理中，被告要求原告支付2017年7月15日至2017年8月14日的房屋使用费，并要求在本案中一并处理，原告也同意在本案中一并处理，故本院根据原告实际占有使用系争房屋情况，酌情确认原告应支付被告房屋使用费80,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：
一、判令被告裕港投资管理(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海昂立智立方教育培训有限公司履约保证金194,008元；
二、判令被告裕港投资管理(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海昂立智立方教育培训有限公司违约金262,770元；
三、判令被告裕港投资管理(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海昂立智立方教育培训有限公司装修补偿金700,000元；
四、判令原告上海昂立智立方教育培训有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告裕港投资管理(上海)有限公司房屋使用费80,000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费17,911元，减半收取计8,955.50元，由原告上海昂立智立方教育培训有限公司负担1,844.30元，被告裕港投资管理(上海)有限公司负担7,111.20元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 侯芳
二〇一八年二月二十七日
书记员 徐娟
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国合同法%26gt;若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。