甘肃省兰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）甘01民终737号
上诉人（原审被告、反诉原告）张晔，汉族，住浙江省宁波市高新区。
上诉人（原审被告、反诉原告）张晖，汉族，住兰州市城关区。
上诉人（原审被告、反诉原告）张昕，汉族，住兰州市城关区。
三上诉人共同委托诉讼代理人：张伟华，甘肃佳运律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）耿兰州，汉族，现兰州监狱服刑。
被上诉人（原审原告、反诉被告）李结杏，汉族，住兰州市七里河区。
委托诉讼代理�：庾春雷，甘肃英之剑律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王健，甘肃英之剑律师事务所律师。
原审被告穆柏定，汉族，住兰州市七里河区。
原审被告刘淑芳，汉族，住兰州市七里河区。
上诉人张晔、张晖、张昕因与被上诉人耿兰州、李结杏及原审被告穆柏定、刘淑芳房屋买卖合同纠纷一案，不服兰州市七里河区人民法院（2015）七民初字第30649号民事判决,向本院提起上诉。本院于2017年2月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
张晔、张晖、张昕上诉请求：1、撤销一审判决第一、三项；2、确认张仲黎与耿兰州2003年11月29日签订的《购房协议书》已经解除；3、耿兰州、李结杏向张晔、张晖、张昕归还所占用的房屋1间，并支付2004年1月至实际归还之日止的占有使用费7万元。诉讼费由耿兰州、李结杏承担。事实与理由：2003年11月29日，张仲黎与耿兰州签订《购房协议书》，约定张仲黎将属于自己所有的兰州市七里河区上西园440号房屋三分之一(该房屋南侧楼上一间住房及对应楼下一间铺面共61平方米)产权出售给耿兰州，售价113333.33元。同日，双方又签署《购房协议书》(附件一)约定余款由耿兰州分期偿付。至2006年1月，耿兰州依约先后支付房款共计83333.33元。2006年9月4日，耿兰州为节省办理过户手续的费用，要求张仲黎与穆柏定虚构了一份房屋分割协议并办理了虚假公证手续，之后耿兰州与穆柏定又虚构并签订一份《房地产买卖契约》，约定上述房屋对价为8万元，耿兰州据此违反《购房协议书》及附件一的约定，不再向张仲黎继续支付房款，张仲黎因此拒绝为耿兰州办理房屋过户手续。张仲黎并于2007年5月17日以耿兰州拒付房款构成根本违约为由，书面通知耿兰州解除了双方之间签订的《购房协议书》，耿兰州对此在合理期限没有提出异议，该《购房协议书》已依法解除。且涉案房屋至今仍然登记在张仲黎名下，物权状态在本案纠纷中未发生改变。因此，现张晔、张晖、张昕要求耿兰州、李结杏归还占有的1间房屋并支付占有使用费合法有据。
耿兰州、李结杏辩称，张晔、张晖、张昕的上诉理由不成立，一审认定事实清楚，证据确实充分，判决合法有据，应予维持。1、张晔、张晖、张昕上诉称是由于耿兰州、李结杏不向张仲黎继续支付房款，张仲黎才拒绝办理房屋过户手续，但事实并非如此。因房价持续上涨，2006年2月张仲黎意图毁约，先是强占已出售给耿兰州、李结杏的铺面，后又纠集社会闲散人员对耿兰州进行殴打辱�，并对耿兰州家人进行威胁、骚扰，耿兰州多次找张仲黎希望通过协商解决，甚至下跪乞求，但张仲黎根本无视耿兰州的诚意，在刑事案发当日仍对耿兰州进行殴打，耿兰州被逼无奈才走上绝路。上述事实在七里河区人民法院（2008）七民初字第20164号民事判决中已全部查清，在兰州市中级人民法院（2014）兰刑一初字第26号刑事附带民事判决中依据的证据“出警记录、派出所综治员常凤霞证言、邻居唐珠梅和一楼个体户谢继才证言、翟德生和王贵林证言、刘琴之证言、马哈如证言等”均能印证。2、民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，耿兰州与张仲黎自愿订立合同并履行是当事人真实意思表示，而张仲黎拒绝为耿兰州办理过户手续并强占耿兰州铺面房的行为属违约行为，依据合同法同时履行抗辩权的规定，耿兰州、李结杏有权暂停支付尾款。�审根据查明事实，判决由张晔、张晖、张昕与原审被告穆柏定、刘淑芳协助耿兰州、李结杏办理诉争房屋二层楼南侧楼上楼下各一间的房屋产权过户手续即保护了耿兰州、李结杏的合法权益，也符合市场交易安全的规则。3、耿兰州、李结杏在十多年合法占有使用房屋过程中，从未收到过任何张仲黎出具的书面解除合同的材料，张晔、张晖、张昕也未向法院提交过任何书面解除合同的证据，《购房协议书》已生效并实际履行，不存在解除的法定条件。故张晔、张晖、张昕要求耿兰州、李结杏支付占有使用费的请求亦无事实及法律依据。
耿兰州、李结杏向一审法院起诉请求：1、各被告履行《购房协议书》及《房地产买卖契约》，协助原告办理房产过户手续；2、第一、第二、第三被告返还原告租金122658元（2006年2月至2013年8月400元月租金×90个�+2013年9月-2015年11月3333元月租金×26个月）。本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：原告耿兰州、李结杏系夫妻关系，被告张晔、张晖、张昕系兄弟姐妹关系，被告穆柏定、刘淑芳系夫妻关系。1997年，三被告张晔、张晖、张昕的父亲张仲黎与穆柏定共同投资在兰州市七里河区上西园440号（现508号）建造房屋8间，面积共247平方米，该房屋的产权证号为兰房（七私产字第064**号），共有人为穆柏定。2003年9月30日穆柏定以15万元的价格将自己名下所共有的部分转让给张仲黎，收到15万元后，穆柏定将房产证交给张仲黎，双方并未办理过户手续。2003年11月29日，张仲黎、耿兰州、虎德利三方签订购房协议书，协议约定：乙方（耿兰州）和丙方（虎德利）分别向甲方（张仲黎）购买上西园508号（原440号）二层楼房一院，100%产权。价格34万�的三分之一，售价为113333.33元。房产证办成张仲黎、耿兰州、虎德利共有各三分之一产权。同日，耿兰州又与张仲黎签订购房协议书附件一，协议约定：1、耿兰州购买张仲黎上西园508号房屋的三分之一产权，已交房款4万元，尚欠张仲黎房款73333.33元，暂时无力偿还，可分期偿还，每年底以前付给张仲黎最少1万元。2、因张仲黎已将房产交给耿兰州使用，不能按时一次性得到房款，影响张仲黎资金周转使用，经协商，耿兰州所欠款每万元每月给张仲黎付损失费千分之五，每季度末付一次，直至房款还清为止。3、本附件同购房协议书具有同等法律效力。协议签订后，张仲黎将房屋交给耿兰州使用。耿兰州于2003年12月8日、2004年5月17日、2006年1月28日分别向张仲黎支付3万元、3333.33元和1万元。剩余3万元至今未付清。其间根据购房协议书附件一第2条规定，耿兰州按未交之尾款千分之五向张仲黎交纳损失费至2006年6月10日止，累计支付损失费9092.73元。因张仲黎自2006年2月强行收取属于耿兰州的一楼铺面租金，耿兰州未再支付尾款及利息。耿兰州为了办理房屋过户手续，要求被告穆柏定配合，按照房管局要求，2006年9月4日张仲黎与穆柏定夫妻签订房屋分割协议并进行公证，将出售给耿兰州的南侧楼上楼下各一间的房屋分割给穆柏定夫妻。2006年9月16日，原告耿兰州与被告穆柏定签订房地产买卖契约，约定上述房屋成交价为8万元，但双方实际并未交付房屋和款项。完成上述事项后，耿兰州向兰州市七里河区房地产管理局递交了兰房（七私）1997产06426号房产证和契约等过户材料。经工作人员实地测绘发现房产证登记面积超出实际面积，按规程应更正数据后再行办理，后因张仲黎提出异议要求停止交易并拒绝办理变更登记，致使房屋未能顺利过�。2007年4月，被告张晔、张晖、张昕的父亲张仲黎将已经交付给耿兰州的楼下一间铺面房强行占有并租给他人牟利。耿兰州于2007年11月16日向兰州市七里河区人民法院提起诉讼，要求张仲黎返还非法占有的房屋。我院作出（2008）七民初字第20164号民事判决书，以证据不足驳回耿兰州的诉讼请求。
另查明，张仲黎与耿兰州均在二楼的房屋居住，经常发生矛盾，2013年10月10日，耿兰州与张仲黎及与其同居的徐爱云因该房产问题再次发生争执，最后耿兰州将二人杀死。兰州市中级人民法院以耿兰州犯故意杀人罪判处死刑缓期二年执行。现耿兰州所购买的房屋的二楼由其妻李结杏及其子居住，一楼铺面由张仲黎之子收取房租。耿兰州之妻李结杏多次找各被告要求办理过户手续遭拒，遂酿此纷争。
一审法院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。本案中，原、被告双方自愿订立合同并履行，是当事人的真实意思表示。三被告张晔、张晖、张昕之父张仲黎在收到耿兰州交来的83333.33元购房款及9092.73元利息损失费后，仍然拒绝为耿兰州办理房屋过户手续，且将已交付耿兰州占有使用收益的铺面房强行收回并自行出租，收取租金，属违约行为，应承担违约责任。原告（反诉被告）的第一项诉讼请求，合理正当、于法有据，本院予以支持。但是原告耿兰州、李结杏亦应全面履行合同约定的义务，将购房尾款向被告张晔、张晖、张昕缴清。原告的第二项诉讼请求，要求被告张晔、张晖、张昕返还租金122658元，由于原告耿兰州在购房后未及时缴清全部购房款，在客观上给予张仲黎违约的理由，其亦应承担相应的过错责任，且所诉的租金数额，没有相关证据予以证实，本院�予支持。被告（反诉原告）张晔、张晖、张昕的第一项关于确认张仲黎与耿兰州2003年11月29日签订的购房协议书已经解除的反诉请求，由于该合同已经生效并实际履行，不存在解除的法定条件，故本院不予支持。第二项要求耿兰州、李结杏向反诉人归还所占用的房屋一间，并支付自2004年1月起至实际归还该房屋期间的占有使用费72000元的诉请，于法无据，且与审理查明的事实相悖，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第（一）款的规定，判决：一、被告（反诉原告）张晔、张晖、张昕、被告穆柏定、刘淑芳于判决生效后十日内共同协助原告（反诉被告）耿兰州、李结杏办理位于兰州市七里河区上西园508号二层楼南侧楼上楼下�一间（面积以实际测量为准）的房屋产权过户手续；原告（反诉被告）耿兰州、李结杏于判决生效后十日内给付被告（反诉原告）张晔、张晖、张昕购房尾款3万元；二、驳回原告（反诉被告）耿兰州、李结杏的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）张晔、张晖、张昕的全部反诉请求。本诉案件受理费2853元，由原告耿兰州、李结杏负担1426.5元，被告张晔、张晖、张昕、穆柏定、刘淑芳负担1426.5元。反诉案件受理费850元，由被告张晔、张晖、张昕负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审查明事实清楚，二审予以确认。
本院认为，综合当事人的诉辩主张及二审查明的事实，本案上诉后的争议焦点是：涉案《购房协议书》是否已经法定解除，一审判决办理房屋过户手续是否正确。2003年11月29日，张晔、张晖、张昕的父亲张仲黎与耿兰州签订的《购房协议书》及附件是双方真实意思表示，合法有效，该协议签订后出卖人张仲黎履行了交房义务，购房人耿兰州也依约支付绝大部分房款即83333.33元，其中签协议时支付4万元，剩余房款按附件约定于2003年12月8日、2004年5月17日、2006年1月28日分别向张仲黎支付3万元、3333.33元和1万元。同时按协议附件约定耿兰州向张仲黎支付了不能一次性付清购房全款给张仲黎造成的损失9092.73元（从2003年9月开始至2006年6月期间）。2006年2月，张仲黎将已交付给耿兰州的楼下铺面1间房屋的房租向承租人强行收取，至此，耿兰州再未支付房屋尾款3万元和损失。2007年4月，张仲黎将楼下该间铺面强行占有并租给他人获利。从上述协议履行过程看，耿兰州并未违反协议及附件约定，相反张仲黎主动毁约，意图解除合同。现张晔、张晖、张昕上诉认为耿�州拒付房款构成违约，已书面通知耿兰州解除了双方之间签订的《购房协议书》，该理由明显不成立。张晔、张晖、张昕三人即未提供证据证明存在书面解除合同的通知，也不能证明涉案协议存在法定解除的情形，达到法定解除的条件和合意解除的法律后果。本案《购房协议书》应当继续履行，故一审判决张晔、张晖、张昕与原审被告穆柏定、刘淑芳作为房屋产权变更登记义务人共同协助为耿兰州、李结杏办理涉案房屋产权变更登记符合合同约定和法律规定。同理，张晔、张晖、张昕三人要求耿兰州、李结杏归还仍占有的1间房屋并支付占有使用费的请求与审理查明事实相悖，应当不予采信。耿兰州、李结杏的答辩理由成立，本院予以支持。
综上，张晔、张晖、张昕的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确�应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2277元，由上诉人张晔、张晖、张昕负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张秉德
审 判 员 张惠东
代理审判员 刘桂刚
二〇一七年三月三十日
书 记 员 丁姝文