黑龙江省大庆市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）黑06执异17号
案外人：吴桂霞，女，1975年8月12日出生，住黑龙江省大庆市红岗区。
申请执行人：大庆国高房地产开发有限公司，住所地黑龙江省大庆市萨尔图区东风新村经三街纬八路博天楼。
法定代表人：胡勇，该公司总经理。
被执行人：大庆市金地房地产开发有限公司，住所地黑龙江省大庆市红岗区原建委办公楼（新红岗新城办公楼）。
法定代表人：马硕，该公司总经理。
在大庆市红岗区人民法院（以下简称红岗法院）执行大庆国高房地产开发有限公司（以下简称国高房地产）与大庆市金地房地产开发有限公司（以下简称金地房地产）民间借贷纠纷一案中，案外人吴桂霞对执行标的提出书面异议。本案系本院指定红岗法院执行后案外人对本院诉讼中保全预查封标的所提异议，故由本院受理。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人吴桂霞称，大庆市中级人民法院（2015）庆商初字第212号民事裁定查封了金地房地产开发的大庆市红岗区红岗新城19-X-X室，此房已于2012年由金地房地产以工程抵账房形式抵给大庆市萨尔图区新新多防盗门经销处（以下简称新新多经销处），与此同时新新多经销处将此房出售给案外人，其与金地房地产办理了相关手续并交付房产，只是当时未办理产权手续。现法院查封该房产损害其利益，给其带来严重的经济损失。为维护其合法权益，请求法院尽快予以解除查封。
本院查明，原告国高房地产与被告金地房地产、大庆大广房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2016年7月1日作出（2015）庆商初字第212号民事判决书，判决如下：一、被告大庆市金地房地产开发有限公司于本判决生效后十日内偿还原告大庆国高房地产开发有限公司借款本金2000万元；二、被告大庆市金地房地产开发有限公司于本判决生效后十日内偿还原告大庆国高房地产开发有限公司借款利息270万元（截止至2014年7月30日），自2014年7月31日起至判决生效之日止，以2000万本金为基数按照年利率24%支付逾期利息；三、驳回原告大庆国高房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费221800元，保全费5000元，由原告国高房地产开发有限公司负担42586元，被告大庆市金地房地产开发有限公司负担182214元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该案审理过程中，2015年12月10日，本院依国高房地产申请作出（2015）庆商初字第212号民事裁定书，查封被告金地房地产、大庆大广房地产开发有限公司（不是本案被执行人）价值3600万元的财产。次日，本院作出（2014）庆商初字第212号协助执行通知书并将该通知书及查封裁定送达至大庆市房产管理局，请其协助查封金地房地产名下红岗新城的房屋，具体房号见附表明细。查封期限自2015年12月11日起至2018年12月10日止。大庆市房产管理局出具（2015）庆商初字第212号协助执行通知书（回执）证实预查封大庆红岗新城项中房屋，见附页。该查封裁定及协助执行通知书预查封了案外人所提异议的房产。判决生效后，申请执行人国高房地产向本院申请执行，本院于2016年10月17日立案执行。2016年10月28日，本院作出（2016）黑06执200号执行裁定，以该案被执行人住所地及财产所在地系红岗区管辖，为便于执行，裁定本案由红岗法院执行。红岗法院于2016年11月14日立案执行。
本院另查明，2017年1月3日，金地房地产向红岗法院出具关于解除查封房源的意见函证实“我公司收悉贵院（2015）庆商初字第212号、（2015）红民初字第554-2号查封房源，经详细查验、核对无误，均为我公司售卖、抵账或置换房源（详见附后房源明细表）。如贵院查封或强制拍卖，将会引发系列社会问题。近期，上述业主陆续来我公司并集聚区里上访反映意见，恳请贵院本照实事求是的原则，依法依规保护广大业主合法权益。”
案外人吴桂霞在异议审查期间向本院提交《防火、防盗门制作安装合同》、《大庆市红岗新城防火、防盗门报价表》、《项目结算清单》及《房源清单》、《购房合同定金协议书》、《置换房源转出审批单》、收据、证明及物业费、电梯费等收据发票复印件，经核对与原件无异。其中，《防火、防盗门制作安装合同》系2012年4月18日甲方金地房地产与乙方新新多经销处签订，证实甲乙双方约定乙方承包红岗新城工程进户防盗防火门、设备间门（不含商场）。其中第四条约定本合同门款项的支付方式及期限为1.本合同签订后甲方不付定金或预付款。2.按安装已完工程造价每达到100万元拨款一次。3.批次造价门安装完100万元作为一个结款批次，以红岗新城住宅房源形式支付30%，以资金转账形式支付65%。其余5%作为质保金，质保期满后无质量问题支付。《大庆市红岗新城（工程/材料）防火、防盗门项目结算清单》及《房源清单》证实新新多经销处已完成总额6298540元，可抵房源数量4（包括争议房产19-X-X室）。《购房合同定金协议书》于2014年9月1日由甲方卢维坤与乙方吴桂云、吴占签订，证实约定甲方卢维坤现有两套位于红岗区内红岗新城的顶账房预出售给乙方吴桂云、吴占，这两套房屋分别为红岗新城15号楼1单元302室，建筑面积约98.29平方米以及19号楼3单元801室，建筑面积约为119.3平方米的住宅。经过甲乙双方共同协商后达成此项协议，甲方以两套房屋共计人民币615000元出售给乙方，结款方式为先由乙方预付定金3000元，剩余全额定于2014年10月8日前也即在办理正式的房屋买卖合同时，以全款方式一次性付给甲方，办理房屋产权及相关的费用乙方自理。甲方承诺乙方现所购买的此份协议提到的这两套房屋的买卖合同必须是红岗新城售楼处办理手续，所办理的手续及流程也必须是有红岗新城金地地产公司所出具的正式的房屋买卖合同及收据凭证为准，也即为必须是一手房屋的买卖手续，如果出现产权变更，过户及二手房买卖的现象即定为是甲方单方面违约，因此对乙方造成的不利后果及相关费用全部由甲方承担，同时甲方要双倍返还给乙方预付的定金本金。《置换房源转出审批单》证实2014年9月25日新新多经销处将19-X-X室转给吴桂霞，财务部置换限额审核备注：抵款房源，以实测面积为准，面积差额由买受人多退少补，暂不开收据，暂不签合同，待项目结算后统一办理。新新多经销处2014年10月8日收据证实收取吴桂霞、范微微红岗新城19-X-X、15-X-X购房款615000元。金地房地产2014年10月8日收据证实收取吴桂霞工程抵款房19-X-X新新多487547元，收款方式抵款。金地房地产2016年2月29日证明证实金地房地产于2014年9月12日将红岗新城19号楼3单元801室抵顶给新新多经销处。新新多经销处于2014年9月25日将该房屋出售给吴桂霞。物业费、电梯费等收据发票证实最早时间为2014年9月29日。
本院认为，本案的争议焦点为案外人的异议请求能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）第二十八条、第二十九条分别规定了对一般买受人物权期待权的保护及对消费者物权期待权的保护。《中华人民共和国消费者权益保护法》第2条规定“消费者是为生活消费需要而购买商品或者接受服务的人。”而案外人所主张权利的标的物系抵款房，其并非此意义上的消费者，故虽其所主张权利的房产系登记在被执行的房地产开发企业名下，但其异议请求不符合《规定》第二十九条关于对消费者物权期待权的保护范围，不能以该条排除本案的执行。而《规定》第二十八条关于对一般买受人物权期待权的保护则规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得方式。”《商品房销售管理办法》第十六条亦对商品房销售时房地产开发企业和买受人订立的书面商品房买卖合同中应当明确的主要内容加以明文规定。从案外人所提交的证据材料《购房合同定金协议书》具体内容来看，签订协议约定购买争议房产的系吴桂云、吴占而非案外人吴桂霞，且吴桂云、吴占对该定金协议书并非正式商品房买卖合同有认知，对应当签订正式商品房买卖合同有意识、有期许。而执行程序并非确认其几人与金地房地产及新新多经销处之间法律关系的合适程序，案外人应通过诉讼程序实体认定。又因案外人所提交的《置换房源转出审批单》等亦无法等同商品房买卖合同，故无法认定案外人在本院查封前已与金地房地产签订《商品房销售管理办法》第十六条所规定的合法有效的商品房买卖合同。案外人的异议请求不符合《规定》第二十八条关于对一般买受人物权期待权的保护范围，其主张不能阻止本院对执行标的物的继续执行。
综上，案外人的异议理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第四条、第二十八条、第二十九条规定，裁定如下：
驳回案外人吴桂霞的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 孙 丽
代理审判员 李统君
代理审判员 王 慧
二〇一七年三月二十二日
书 记 员 赵奇奇