云南省易门县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云0425民初750号
原告（反诉被告）：黄宁，男，1965年7月7日生，汉族，住易门县。
原告（反诉被告）：朱永丽，女，1970年2月22日生，汉族，住易门县。
委托诉讼代理人：武义程，北京盈科（昆明）律师事务所律师。代理权限：特别授权。
委托诉讼代理人：王文迪，北京盈科（昆明）律师事务所实习律师。代理权限：特别授权。
被告：重庆亨佳龙房地产开发有限公司，住所地：重庆市永川区渝西大道中段210号附2号。
法定代表人：黄建洪。
被告（反诉原告）：重庆亨佳龙房地产开发有限公司易门分公司，住所地：易门县龙泉街道办事处朝阳路35号。
负责人：张小红，任公司经理。
委托诉讼代理人：苏志宏，云南苏志宏律师事务所律师。代理权限：特别授权。
原告（反诉被告）黄宁、朱永丽与被告重庆亨佳龙房地产开发有限公司（以下简称亨佳龙公司）、被告（反诉原告）重庆亨佳龙房地产开发有限公司易门分公司（以下简称亨佳龙易门分公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月21日立案后，依法适用简易程序，被告亨佳龙易门分公司在提交答辩状期间对管辖权提出异议，本院审查后于2017年10月31日作出（2017）云0425民初750号民事裁定，裁定驳回被告亨佳龙易门分公司对本案管辖权提出的异议。被告亨佳龙易门分公司不服本院作出的（2017）云0425民初750号民事裁定，向玉溪市中级人民法院提出上诉，玉溪市中级人民法院审查后于2017年12月8日作出（2017）云04民辖终42号民事裁定，裁定驳回上诉，维持原裁定。本案审理过程中，被告亨佳龙易门分公司提起反诉，于2017年12月21日在本院第四审判法庭公开开庭进行了合并审理，原告的委托诉讼代理人武义程、王文迪，被告亨佳龙易门分公司的委托诉讼代理人苏志宏到庭参加了诉讼，被告亨佳龙公司经传票传唤，未到庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）黄宁、朱永丽向本院提出诉讼请求：1、判令被告亨佳龙公司、亨佳龙易门分公司按照约定的违约金计算标准（逾期交房前30日内，按100元/天计算；逾期交房30日后，按已付购房款的0.03%/天计算）向原告支付自2015年8月31日起至满足法定交房条件之日止的逾期交房违约金（暂计算至2017年9月30日为86072元）；2、案件受理费由两被告承担。事实和理由：原告与被告亨佳龙易门分公司签订《商品房购销合同》，原告已经全面履行合同义务。《商品房购销合同》第七条约定：“交付期限：甲方应于2015年8月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。”但是，原告的房屋至今未经建设单位组织验收合格，严重违反了如期交房的义务。《商品房购销合同》第九条约定：“甲方逾期交房的违约责任：甲方如未按本合同第七条约定的时间交房，应：一、自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天100元向乙方支付违约金，合同继续履行。二、甲方按乙方已付款的0.03%乘以逾期天数向乙方支付违约金。”因此，《商品房购销合同》中依法合规、公平公正、详细明确地约定了逾期交房的违约责任，被告亨佳龙易门分公司应当按约定承担逾期交房的违约责任。根据法律规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担，而被告亨佳龙易门分公司是被告亨佳龙公司的分公司，因此，被告亨佳龙公司应共同承担被告亨佳龙易门分公司逾期交房的违约责任。为维护原告的合法权益，故向人民法院提起诉讼。
被告（反诉原告）亨佳龙易门分公司答辩称，首先是诉讼主体问题，原告起诉的是亨佳龙公司和亨佳龙易门分公司，原告同时起诉总公司和分公司不符合民事诉讼法的规定，总公司与分公司谁来承担责任，只能是二选一作为被告，责任只能由其中一个来承担，不能同时承担，原告要求总公司和分公司同时承担责任，是违背诉讼法原则的。其次，原告主张的验收要具备综合验收条件，被告亨佳龙易门分公司认为这个是违背客观条件的，违约金只能计算到原告实际接收房屋哪天，如果原告认为不符合交房条件，可以拒收，甚至可以退房。被告承建的房屋已于2016年11月8日验收合格。
反诉原告亨佳龙易门分公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告黄宁、朱永丽支付反诉原告亨佳龙易门分公司逾期付款违约金34990元；2、反诉费由反诉被告黄宁、朱永丽承担。事实及理由：2014年4月13日，反诉原、被告签订《商品房购销合同》，合同约定：反诉原告把位于龙泉镇朝阳路与易峨高公路交叉口南侧“新城国际”第X幢第X单元第X层X号房屋，以378806元的价格出卖给反诉被告，采取银行按揭贷款方式支付购房款，反诉被告在签订本合同时支付首付款118806元，剩余购房款260000元应于2014年4月30日前办理完银行按揭手续，反诉被告未按约定付款，自本合同约定的应付时限届满后的次日起至实际付款之日止30天内，反诉被告按每天100元向反诉原告支付违约金，逾期30天后，反诉被告按应付未付款的0.03%乘以逾期天数向反诉原告支付违约金，合同继续履行。反诉被告于2013年6月3日支付购房订金30000元，2014年6月12日支付购房款90806元，2015年6月19日支付购房款260000元，反诉被告逾期付款，按照合同约定应当支付反诉原告违约金34990元。
反诉被告黄宁、朱永丽的委托诉讼代理人武义程、王文迪在庭审中辩称，一、黄宁、朱永丽的首付款支付没有违约，逾期支付首付款是经得被告亨佳龙易门分公司同意的；二、贷款逾期办理的原因是亨佳龙易门分公司造成的，黄宁、朱永丽不应该承担违约责任。
本院经审理认定事实如下：2013年6月3日朱永丽支付给亨佳龙易门分公司购买新城国际住宅的订金30000元（其中刷卡28000元，抵用卷2000元）。2014年4月13日，黄宁、朱永丽（乙方）与亨佳龙易门分公司（甲方）签订了《商品房购销合同》（格式合同，由云南省建设厅、云南省工商行政管理局监制）、《合同补充协议》各一份，合同及协议约定：甲方向乙方预售位于易门县龙泉街道办事处“新城国际”第X幢第XX单元第X层X号商品房，该商品房套内建筑面积为97.48平方米，单价为每平方米3885.99元（已包含分摊的共有建筑面积的价格），总价款为叁拾柒万捌仟捌佰零陆元整（￥：378806元）；采取银行按揭方式支付购房款，乙方在签订本合同时支付首期购房款118806元，并按照贷款银行的要求提供完备的按揭贷款资料，剩余购房款260000元，乙方应于2014年4月30日前办理银行按揭手续；甲方应于2015年8月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交给乙方；乙方逾期付款的违约责任：乙方如逾期付款，自本合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止30天内，乙方按每天100元向甲方支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，乙方按应付未付款的0.03%乘以逾期天数向甲方支付违约金，合同继续履行。甲方逾期交房的违约责任：甲方如逾期交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天100元向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，甲方按乙方已付款的0.03%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行；商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以电话、书面形式通知乙方办理交接手续。《商品房购销合同》还对其他内容进行了约定。
合同签订后，黄宁、朱永丽于2014年6月12日支付亨佳龙易门分公司购房首付款90806元。2015年4月8日，亨佳龙易门分公司与玉溪市住房公积金管理中心签订了《住房公积金个人住房贷款阶段性担保合作协议》，约定由亨佳龙易门分公司为购房人向玉溪市住房公积金管理中心提供连带担保。2015年6月16日黄宁、朱永丽在《玉溪市住房公积金个人住房借款申请表》上签字、按印。同年6月19日黄宁、朱永丽与中国建设银行股份有限公司易门支行签订了《住房公积金借款合同》后，当天，亨佳龙易门分公司收到了黄宁、朱永丽购房尾款260000元（公积金划款），至此，黄宁、朱永丽已将购房款全部付清。2016年11月8日黄宁、朱永丽所购的房屋经过相关部门的预验收合格，2016年12月23日亨佳龙易门分公司将“新城国际”第X幢第X单元第X层X号商品房交付给黄宁、朱永丽。由于亨佳龙易门分公司未按期交房，黄宁、朱永丽诉至本院，要求判如所请。在诉讼过程中，黄宁、朱永丽提出逾期交房违约金暂计算至本案法庭辩论终结之日（2017年12月21日）止的最后意见，并将本案的案由由商品房销售合同纠纷变更为商品房预售合同纠纷。
以上事实有商品房购销合同、合同补充协议、收款收据、交接单等证据及双方当事人的陈述在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，黄宁、朱永丽与亨佳龙易门分公司签订的《商品房购销合同》、《合同补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，依法应确认为合法有效，双方均应按约履行各自的权利义务。合同签订后，黄宁、朱永丽已向亨佳龙易门分公司付清了购房款，亨佳龙易门分公司未能在约定的2015年8月31日前向原告交付符合约定条件的商品房，已构成违约，依据合同约定及法律规定应承担违约责任。故黄宁、朱永丽要求亨佳龙易门分公司支付逾期交房违约金的诉请，合理部分本院予以支持。本案违约金的计算期间自2015年9月1日起至2016年11月23日（接房之日）止，共计480天。具体金额计算为：54138元【（30天×100元）+（378806元×0.03%×450天）】。《中华人民共和国民法总则》第七十四条规定：法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。依据上述法律规定，结合本案实际，对于应向亨佳龙易门分公司支付的逾期交房违约金54138元，首先以亨佳龙易门分公司的财产承担，不足以承担的，由亨佳龙公司承担。亨佳龙易门分公司提出违约金只应计算到黄宁、朱永丽接房之日的答辩意见，符合本案实际情况，本院予以支持。
针对亨佳龙易门分公司的反诉请求，关于逾期付款违约金问题。本院认为，按照双方签订的《商品房购销合同》约定，黄宁、朱永丽应在签订本合同时（即2014年4月13日）支付首期款118806元，并按照贷款银行的要求提供完备的按揭贷款资料，剩余购房款260000元，应于2014年4月30日前办理银行按揭手续。本案中，黄宁、朱永丽于2014年6月12向亨佳龙易门分公司付清了首期购房款，于2015年6月16日在《玉溪市住房公积金个人住房借款申请表》上签名，向银行办理按揭贷款手续，其行为已构成违约，依据合同约定及法律规定，黄宁、朱永丽应承担相应违约责任。根据预售商品房按揭贷款的交易习惯，开发商有义务为购房者提供阶段性担保，但开发商亨佳龙易门分公司与玉溪市住房公积金管理中心于2015年4月8日才签订《住房公积金个人住房贷款阶段性担保合作协议》，故本院综合考虑担保协议签订后应给予购房者合理的办理按揭贷款手续的时间（酌定15天）及审批和发放贷款的时间由银行方面掌控的因素。依上述认定，本案首付款逾期付款违约金的计算期间自2014年4月13日起至2014年6月11日，共计59天，具体金额计算为：3790元【（30天×100元）+（90806元×0.03%×29天）】。本案购房尾款逾期付款违约金的计算期间自2015年4月24日起至2015年6月15日（黄宁、朱永丽办理银行按揭手续前一天），共计53天，具体金额计算为：4794元【（30天×100元）+（260000元×0.03%×23天）】。以上两项逾期付款违约金合计8584元。故亨佳龙易门分公司要求黄宁、朱永丽支付逾期付款违约金的请求，合理部分本院予以支持。黄宁、朱永丽未能提交证据证明其已按合同约定的时间付清了购房款并向贷款银行或亨佳龙易门分公司提交完备的按揭贷款资料，故对其提出不应承担逾期付款违约金的抗辩，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、重庆亨佳龙房地产开发有限公司易门分公司于判决生效之日起十五日内支付黄宁、朱永丽逾期交房违约金54138元。
二、对上述第一判项确定的债务，重庆亨佳龙房地产开发有限公司易门分公司的财产不足以承担的，由重庆亨佳龙房地产开发有限公司承担。
三、黄宁、朱永丽于判决生效之日起十五日内支付重庆亨佳龙房地产开发有限公司易门分公司逾期付款违约金8584元。
四、驳回黄宁、朱永丽的其他诉讼请求。
五、驳回重庆亨佳龙房地产开发有限公司易门分公司的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以自本判决规定履行期间的最后一日起二年内，向人民法院申请执行。
本诉案件受理费减半收取计976元，由黄宁、朱永丽负担363元，重庆亨佳龙房地产开发有限公司、重庆亨佳龙房地产开发有限公司易门分公司负担613元。反诉案件受理费减半收取计337元，由黄宁、朱永丽负担82元，重庆亨佳龙房地产开发有限公司易门分公司负担255元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。
审判员 杞得权
二〇一八年一月十九日
书记员 溥金芝