江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第4277号
上诉人（原审原告）张成宝，男，1962年1月26日生。
被上诉人（原审被告）南京市鼓楼区住房和建设局，住所地南京市鼓楼区水佐岗64号。
法定代表人徐淮舟，该局局长。
委托代理人孙华武，江苏孙华武律师事务所律师。
委托代理人汤莉，江苏孙华武律师事务所律师。
上诉人张成宝因与被上诉人南京市鼓楼区住房和建设局（以下简称鼓楼住建局）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第1637号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月24日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年8月13日公开开庭审理了本案。上诉人张成宝、被上诉人鼓楼住建局的委托代理人孙华武到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
张成宝原审诉称，张成宝系南京市鼓楼区马台街3号502室房屋被拆迁人，鼓楼住建局系南京市湖南路04、05片的居民楼拆迁人。自2013年12月底，张成宝开始统一领取金阜雅苑小区钥匙入户就发现，建成交付的房子与补偿协议上的图纸不同。例如原图纸上有一扇飘窗变成了平窗；原有一扇房门的位置因改变结构被改为承重墙；马桶下水孔距过短，无法正常安装马桶；缺少一个空调机位；尤其是原图纸中的三室两厅改成二室二厅。半年后在业主的强烈要求下，尽管开发商向我们其中一部分业主提供了砌墙的材料等，但由于原来的房门位置改成承重墙被堵死，另外选址开门不仅影响合理使用面积，而且也加大了装修成本。由于这是拆迁调换产权的安置房，不像商品房可退可换，张成宝至今未能入住。2014年12月份，一些领取了房产证的住户惊奇发现，其产权证上的房屋性质为中低价商品房，而不是协议约定的产权调换房。其目的就是为了提高金阜雅苑小区今后的物业费、维修基金和销售价格标准。张成宝强烈要求鼓楼住建局尊重法律、尊重事实，将中低价商品房的房屋性质改为产权调换房。此外，作为开发商的鼓楼住建局，不但在建设金阜雅苑小区时，擅自变更房屋结构、偷工减料等，同时还利用办理新产权证的机会，让部分业主与南京苏宁置业有限公司签订商品房现售合同。张成宝等业主只与鼓楼住建局打交道，从未与南京苏宁置业有限公司存在合同关系。在商品房现售合同中，金阜雅苑小区的房屋单价为12200元／平方米，但鼓楼住建局却按照17100元／平方米计价给张成宝。
综上，为维护张成宝的合法权益，特诉至法院，请求依法判令鼓楼住建局：1、鼓楼住建局将房屋性质明确为产权调换房；2、鼓楼住建局赔偿张成宝损失192000元；3、鼓楼住建局将房屋的平窗改为飘窗；4、鼓楼住建局赔偿张成宝安装非标马桶的费用2500元；5、鼓楼住建局赔偿张成宝安装空调外机机位的费用500元；6、鼓楼住建局提供每平方米加价4900元的依据，如不能提供，鼓楼住建局应退还多收的房屋差价32340元；7、鼓楼住建局赔偿张成宝长期未能入住的租房费用5万元；8、鼓楼住建局承担本案诉讼费用。
鼓楼住建局原审辩称，张成宝、鼓楼住建局签订的拆迁补偿协议是双方自愿签订的，是真实意思表示，鼓楼住建局已全面履行了义务。一、关于房屋性质的诉讼请求不成立，根据协议约定，并没有约定鼓楼住建局提供所谓产权调换性质的房屋，仅约定了产权调换的补偿方式，并对房屋的坐落位置、房屋面积等进行了约定，张成宝现在取得的房屋即是合同约定的房屋，协议已经履行完毕。二、关于交付房屋不符合合同约定主张赔偿损失的问题。鼓楼住建局签合同时所提供的平面图是草图，经过审核后，最终确定的户型就是张成宝现在的房屋户型，交付的房屋符合设计要求，因此，鼓楼住建局不应承担赔偿责任。张成宝诉称马桶孔距的问题与事实不符，亦不应承担赔偿责任。三、关于改建飘窗的问题。张成宝所取得的房屋户型中，没有少飘窗，其诉讼请求不能成立。四、协议中明确约定超过优惠面积的按照17100元计价，故张成宝要求退还差价的请求不应予以支持。五、张成宝主张的租房损失无事实和法律依据，不应支持。综上，张成宝诉讼请求均不成立，请求驳回张成宝的诉讼请求。
原审法院经审理查明，原坐落于南京市鼓楼区马台街3号502室房屋（建筑面积为75.15平方米，以下简称502室房屋）登记的所有权人为张成宝。因502室房屋拆迁，张成宝（乙方）与鼓楼区住建局（原南京市鼓楼区建设局，甲方）于2012年11月30日签订了《南京市城市房屋拆迁补偿协议（产权调换专用）》，协议约定：甲方经宁拆许字（2010）第026号《房屋拆迁许可证》批准，于2010年8月10日至2013年12月31日，在鼓楼区湖南路地块，委托南京市鼓楼区房屋拆迁安置办公室，实施湖南路04地块项目的房屋拆迁；被拆迁房屋为502室房屋；甲方应当支付被拆迁房屋的货币补偿金额为1142356元；甲方应当以双方约定的划拨方式支付补助费用301478元；乙方同意于2013年2月28日，将被拆迁房屋腾空，交由甲方拆除；乙方选择产权调换的拆迁补偿方式，并同意接受甲方提供的、坐落于南京市鼓楼区钟阜路29号5号楼1701室，建筑面积为114.3平方米，该房屋为期房，实行产权调换；甲方保证调换房屋符合国家质量安全标准，产权清晰且无权利限制，并承诺协助乙方办理房屋及土地权属登记手续；协议各方同意所调换房屋的价款为产权调换，价值相等；附件4中约定了调换房屋的基本情况，结构为剪刀墙，用途为住宅，该房屋为期房，套型平面图显示房屋为三室二厅，其中10.54平方米的卧室有一飘窗，且该卧室门与卫生间相邻。套型平面图备注以上套型以规划部门审批为准，面积以房产部门测量为准；补充协议约定超出应置换面积部分按规定支付房款5×5000＋6.6×17100=137860元。
2011年10月22日，南京市国土资源局发布南京市国有建设用地使用权公开出让公告（2011年第15号），该公告中载明鼓楼区钟阜路以东地块（即安置房屋所在地块）的项目为产权调换房项目，住宅房屋建筑面积结算单价为12200元／平方米。
2013年2月7日，钟阜路29号地块取得建设工程规划许可证，此时，设计方案已通过规划部门核准。
2013年12月底，鼓楼住建局通知张成宝接收房屋，因房屋户型等问题，张成宝拒绝接收房。经现场测量，该房屋卫生间坐便器排污口中心距后墙330毫米，排污口边缘距离侧面下水管200毫米，下水管在地面处有一底座，该底座的右侧边缘距排污口边缘170毫米。
该小区部分被拆迁人已经领取了房屋所有权证，房屋所有权证记载的房屋性质为中低价商品房。《新版房屋权属证书、登记证明填写规定》第一条第（八）项规定，房屋性质：分别填写经济适用房、廉租住房、集资合作建房等由政府提供相关政策支持建设，对购买、租赁对象以及转让有限制的房屋；其他类型房屋不填此项。
以上事实，有张成宝、鼓楼住建局陈述、南京市城市房屋拆迁补偿协议（产权调换专用）、图纸、房屋所有权证及规划许可证等证据予以证实。
原审法院认为，张成宝、鼓楼住建局之间签订的南京市城市房屋拆迁补偿协议是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，该协议依法成立并有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于房屋性质的问题。张成宝认为房屋性质应为产权调换安置房，而不应当是中低价商品房。鼓楼住建局则认为协议只约定了产权调换的补偿方式，并未约定房屋性质。对此，原审法院认为，房屋拆迁补偿协议中多次出现“产权调换”字样，根据协议内容，产权调换指的是本次拆迁所采用的拆迁补偿方式。南京市国土资源局的公告中载明“该项目为产权调换房项目”，产权调换房是指该项目所涉房屋是用于产权调换的，并非对房屋性质的规定，同时合同亦未排除中低价商品房可用于产权调换。房屋登记部门依据《新版房屋权属证书、登记证明填写规定》第一条第（八）项之规定，在房屋所有权证上记载了房屋性质为中低价商品房。张成宝要求将房屋性质恢复为产权调换房的诉讼请求，不属于人民法院民事案件受理范围，故该请求依法应予以驳回。关于张成宝主张鼓楼住建局赔偿损失192000元的问题。张成宝认为鼓楼住建局交付房屋的套型不符合协议约定，应当赔偿损失，但鼓楼住建局则认为套型系经规划部门核准，且协议中已注明套型以规划部门审批为准，现交付的房屋符合设计要求，不应当赔偿损失。对此，原审法院认为，双方在房屋拆迁安置补偿协议中约定产权调换房的套型为三室二厅，协议房源图上注明“以上套型以规划部门审批为准”。协议签订后，经规划部门核准房屋的套型为二室二厅，现鼓楼住建局交付的房屋符合规划核准的套型，亦不违反合同约定，并无不当，故张成宝因套型不符主张鼓楼住建局赔偿损失192000元的诉讼请求无事实和法律依据，原审法院不予支持。关于坐便器孔距不符的问题。根据现场测量数据，对照《住宅卫生间功能及尺寸系列》（GB／T11977-2008）第5.6.1条、第5.6.2条的规定，坐便器排污口中心距后墙的距离符合标准要求。坐便器排污口距侧面的距离虽小于规范要求，但由于该标准系推荐性国家标准，不具强制力。故张成宝认为坐便器孔距不符无事实依据，原审法院不予确认，其以此主张的赔偿损失2500元不予支持。关于空调机位的问题。张成宝认为如将二室改成三室，由于安装空调没有相应的空调机位，需要另行安装空调架，故赔偿主张损失500元，鼓楼住建局对此不予认可。对此，原审法院认为，由于套型发生变化，交付的房屋空调机位与套型相符，现张成宝需要安装空调机位是由于该房屋如果改成三室后增加了房间而需要增加空调机位造成的。故对该项请求，原审法院不予支持。关于将平窗改建成飘窗的问题。张成宝认为交付的窗户不符合合同约定，应将平窗改建成飘窗。对此，原审法院认为，双方签订的房屋拆迁安置补偿协议中的房源图上注明“以上套型以规划部门审批为准”，由于现交付房屋符合经规划部门核准的设计图，张成宝要求将平窗改建成飘窗与经核准的设计图不符，故该项诉讼请求原审法院不予支持。关于超出置换面积的计价问题。张成宝要求鼓楼住建局提供超过一定面积按17100元／平方米计价的依据，该请求不属于人民法院民事案件受理范围，应当予以驳回。张成宝、鼓楼住建局之间签订的拆迁补偿协议中对于超出应置换面积如何计收费用进行了明确约定，张成宝应按约定支付房款137860元（包括6.6平方米×17100元／平方米），现张成宝主张6.6平方米应按12200元／平方米计收费用，鼓楼住建局退还多收取的32340元，与约定不符，原审法院不予支持。关于租房损失的问题。张成宝主张租房损失5万元，但未举证证明该损失存在，即使该损失存在，亦是因张成宝未及时收房造成，不应由鼓楼住建局承担。故张成宝该项主张，原审法院不予支持。综上，为维护双方的合法权益。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，原审法院判决：驳回张成宝的诉讼请求。原审案件受理费4280元，减半收取2140元，由张成宝负担。
上诉人张成宝不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认为被上诉人交付的房屋符合规划核准的套型，亦不违反合同约定，并无不当，故张成宝因套型不符主张鼓楼住建局赔偿损失192000元的诉讼请求无事实和法律依据，原审法院不予支持，上诉人认为原审法院该认定无视上诉人合法权益遭受损失的客观事实，无视被上诉人交付房屋不符合双方约定的客观真相，无视被上诉人签约时隐瞒产权调换安置房套型发生变化这一既成事实，原审法院在此问题认定上严重偏颇、有失公允，依法应当予以纠正。理由如下：上诉人基于被上诉人提供的三室二厅的产权调换房套型图的承诺而同意签约的，并且签约时，该产权调换房项目已开工建设近1年，建筑物已接近封顶成型，双方签约时产权调换房套型已经固定，对此，被上诉人是完全知情的，被上诉人作为签约一方应当遵守诚信原则如实告知，也是满足上诉人的签约知情权和选择权，进而维护自身的合法权益。而本案真实情况是，被上诉人故意隐瞒这涉及上诉人重大利益的事实，上诉人认为被上诉人违背合同应当遵守诚信的原则，其行为构成欺诈，存在严重过错，故被上诉人依合同应当承担赔偿义务。二、关于租房损失的问题。上诉人拒绝收房是因为被上诉人履行合同义务不符合约定，导致上诉人不能按时入住，被上诉人依法应当赔偿上诉人的此项损失。三、关于超出应置换面积的计收费用问题。上诉人原审请求是认为补充协议第一条按17100元／平米计价不合法，并提供相应证据加以证明，现该协议第一条约定按17100元／平米计价，明显违反国家法律政策规定，当属无效，对于多收的该款项即32340元，被上诉人应当予以退还。综上，请求二审法院：撤销原审判决，改判支持上诉人原审诉讼请求。
鼓楼区住建局答辩称，上诉人张成宝的上诉主张没有任何依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人对原审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。
二审中，上诉人张成宝提供了如下证据材料：1、2014年3月17日，江苏电视台零距离节目的采访报道视频光盘，证明采访中施工方负责人说是按图施工，施工图纸是在签订协议前就已经出来了。2、2013年3月19日，南京日报第A7版内容，证明2013年3月13日诉争房屋主体结构已经全部封顶了。3、上诉人张成宝与案外人金彦于2014年1月1日签订的《房屋租赁合同》复印件，证明上诉人已经支付了5万元房租。
被上诉人质证认为：1、该视频资料无法达到上诉人证明目的，规划许可证证明施工图是2013年2月7日之后出来的，施工方说2013年12月能够建成房屋。2、上诉人二审中提供的报纸不属于新证据，不应作为二审证据材料使用。该报道的内容没有依据，也不符合事实，该工程建设是在取得建设工程规划许可证之后才开始施工的，上诉人提供的报纸不能达到上诉人的证明目的，对上诉人提供的报纸真实性不认可。3、对房屋租赁合同的真实性不予认可。
二审中，本院从南京市城市建设档案馆调取了涉案小区5号楼的开工报告及会议纪要，开工报告及会议纪要载明涉案5号楼开工时间为2012年6月26日，2013年11月份基本完工。上诉人对本院调取的上述证据材料真实性、合法性、关联性均予以认可。被上诉人对上述证据材料真实性认可，但认为有的开工报告写了开工日期是2012年6月25日，有的没有写开工日期，开工报告不能证明该工程的实际开工日期，该工程是取得工程规划许可证后才正式施工的。该组材料与本案无关，不能达到对方的证明目的。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方当事人签订的南京市城市房屋拆迁补偿协议是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行自己的义务。根据查明的事实，因涉案5号楼在2012年6月26日已经开工，2013年11月份基本完工。双方在2012年11月30日签订协议时，双方签订的房屋拆迁补偿协议附件4中套型平面图显示房屋为三室二厅，且双方签订拆迁协议时涉案房屋已经进行了施工，但鼓楼区住建局并未如实告知张成宝实际套型情况，存在过错，应对张成宝承担一定的损失赔偿责任。原审法院以双方约定产权调换房的套型为三室二厅，协议房源图上注明以上套型以规划部门审批为准，其后，经规划部门核准房屋的套型为二室二厅，鼓楼住建局交付的房屋符合规划核准的套型不违反合同约定，对张成宝因套型不符主张赔偿损失192000元的诉讼请求不予支持不当，应予纠正。本院根据双方合同的履行情况，综合考虑套型不符致涉案房屋使用功能、面积上所受的影响，酌定鼓楼区住建局赔偿张成宝12000元。关于坐便器孔距不符的问题，因GB／T11977-2008标准并非强制性国家标准，故张成宝认为坐便器孔距不符合规定、鼓楼区住建局应承担赔偿责任，无事实与法律依据，本院不予支持。关于平窗改成飘窗的问题，因平窗改成飘窗将违反规划部门核准的设计图，且张成宝在原审中的诉请为将平窗改成飘窗，故原审法院对该诉请不予支持，并无不当。关于超出应置换面积的计收费用问题，双方之间签订的拆迁补偿协议为双方真实意思表示，协议中对于超出应置换面积如何计收费用进行了明确约定，张成宝主张该价格为无效并要求退还价款，并无法律依据，本院不予支持。张成宝要求鼓楼区住建局提供超过一定面积按17100元／平方米计价的依据，缺乏合同依据，本院不予支持。关于租房损失问题。虽然二审中，上诉人张成宝提供了其与案外人金彦签订的房屋租赁合同复印件，但未提供原件，本院对真实性不予确认，即便张成宝有租房事实，系由于张成宝未按照约定及时收房所导致，故本院对上诉人张成宝该项主张不予支持。
综上，原审法院认定事实不清，致所作判决不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第1637号民事判决；
二、南京市鼓楼区住房和建设局于本判决生效之日起十日内赔偿张成宝12000元；
三、驳回张成宝的其他诉讼请求。
如果鼓楼区住建局未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审案件受理费4280元，减半收取2140元，由张成宝负担800元，南京市鼓楼区住房和建设局负担1340元（此款张成宝已预付，鼓楼区住建局应负担部分在给付上述款项时直接给付张成宝）；二审案件受理费4280元，由张成宝负担1600元，南京市鼓楼区住房和建设局负担2680元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晗庆
代理审判员 吴 勇
代理审判员 付 双
二〇一五年十月十三日
书 记 员 罗程允