福建省漳浦县人民法院民 事 判 决 书（2014）浦民初字第316号原告张传舜,男,1962年9月6日出生,汉族,经商,住福建省云霄县。委托代理人陈加元，福建朗马律师事务所律师。委托代理人袁宝果，福建朗马律师事务所律师。被告漳发金地（漳浦）置业有限公司,住所地漳浦县绥安工业开发区,机构代码77751201-3。法定代表人陈首都，总经理。委托代理人张辉，北京德恒（福州）律师事务所律师。委托代理人王缙，北京德恒（福州）律师事务所律师。第三人厦门中怡投资有限公司，住所地厦门市金尚路260号401室。机构代码693021612。法定代表人陈钦霞，执行董事。第三人欧阳幼美，女，1960年1月27日出生，汉族，住厦门市思明区长青路**号***室，现住厦门市。委托代理人曾小玮，福建兴世通律师事务所律师。委托代理人郑子腾，福建兴世通律师事务所实习律师。原告张传舜诉被告漳发金地（漳浦）置业有限公司（以下简称金地公司）、第三人厦门中怡投资有限公司（以下简称中怡公司）、第三人欧阳幼美商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年1月3日受理后，依法组成合议庭，由审判员林旺成担任审判长，代理审判员郑少娟主审、人民陪审员李艺华参加评议，公开开庭进行了审理。原告张传舜的委托代理人陈加元、被告金地公司的委托代理人张辉、第三人欧阳幼美的委托代理人曾小玮到庭参加诉讼。第三人中怡公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张传舜诉称，位于漳浦县绥安镇工业南路与大亭路交汇处编号为浦国用（2006）09615号地块系被告金地公司取得国有土地使用权，进行商住房开发经营的项目，项目名称为华府·金浦世家三期。商品房预售许可证号为2008（012）号。2009年1月16日原告张传舜与被告金地公司签订10份《商品房买卖合同》，向被告金地公司购买漳浦华府•金浦世家五期17幢D01、17幢D02、17幢D03、17幢D05、17幢D06、17幢D07、17幢D08、17幢D09、17幢D10、17幢D11共10套商品房。《商品房买卖合同》均约定单价为每平方米2800元，其中华府•金浦世家五期17幢D01号房屋，建筑面积62.13平方米，总价款173963元；华府•金浦世家五期19幢D02号房屋，建筑面积62.13平方米，总价款173963元；华府•金浦世家五期19幢D03号房屋，建筑面积91.12平方米，总价款255136元；华府•金浦世家五期19幢D05号房屋，建筑面积91.12平方米，总价款255136元；华府•金浦世家五期17幢D06号房屋，建筑面积91.12平方米，总价款255136元；华府•金浦世家五期17幢D07号房屋，建筑面积91.12平方米，总价款255136元；华府•金浦世家五期17幢D08号房屋，建筑面积91.12平方米，总价款255136元；华府•金浦世家五期17幢D09号房屋，建筑面积93.39平方米，总价款261492元；华府•金浦世家五期17幢D10号房屋，建筑面积73.32平方米，总价款205296元；华府•金浦世家五期17幢D11号房屋，建筑面积62.96平方米，总价款176288元。上述各份合同均约定，被告应于2011年12月30日把出卖的商品房交付原告使用，被告如果逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。出卖人尚应自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止的期间，依合同第七条规定的向买受人支付已付款日万分之五的违约金。合同还就其他事项作了明确约定。合同签订后，原告张传舜于2009年1月22日付清全部购房款。但被告金地公司违约并以种种借口拒不将原告张传舜所购买的10套商品房交付原告张传舜执掌使用。鉴于被告已经根本违约，原告有权请求被告继续履行合同，并支付逾期交房的违约金。请求判决：一、被告金地公司立即把漳浦华府•金浦世家五期17幢D01、17幢D02、17幢D03、17幢D05、17幢D06、17幢D07、17幢D08、17幢D09、17幢D10、17幢D11共10套商品房交付原告张传舜执掌使用并把办理房屋权属登记所需资料交付给原告办理产权登记；二、被告金地公司支付从2011年12月31日起至实际交房之日止按已付购房款日万分之五计算的逾期交房（上述10套）违约金（暂计至2013年12月30日）共计827340元。审理中，经本院释明，原告张传舜认为，鉴于被告金地公司在把讼争房屋出卖给原告后，又恶意把讼争的10套房屋出卖给第三人厦门中怡投资有限公司，备案在第三人厦门中怡投资有限公司名下，第三人厦门中怡投资有限公司又以物抵债给第三人欧阳幼美，并把房产过户至第三人欧阳幼美名下。被告金地公司已存在实际交房不能的事实，导致原告张传舜商品房买卖合同目的不能实现，根据《商品房买卖合同》的约定及相关法律规定，原告张传舜有权解除合同，要求被告金地公司返还购房款，赔偿已付购房款一倍的损失及利息。于2014年10月20日变更诉讼请求，请求判决：一、解除原告张传舜与被告金地公司签订的商品房买卖合同；二、被告金地公司返还原告张传舜已付购房款2266684元；三、被告金地公司支付原告张传舜已付购房款一倍的赔偿金2266684元；四、被告金地公司赔偿原告购房款按中国人民银行规定的同期同类贷款利率从2009年1月23日起至清偿全部款项之日止的利息1541345.1元（暂计至2014年9月23日）。被告金地公司辩称，一、原告与被告是否存在真实的商品房买卖关系存疑。二、假定《商品房买卖合同》及其《合同补充协议》、《收款收据》中被告金地公司的公章是真实的，亦不能证明原告已经实际支付购房款。三、原告不能证明已经依约实际履行支付购房款及相关税费的先合同义务，故原告无权请求交付房产、办理产权登记及支付违约金。四、假定原告能够证明已实际支付全部购房款项而被告违约，其请求按已付购房款之日万分之五计付违约金，亦违反合同约定的违约金标准。五、假定原告能够证明已实际支付全部购房款项而被告违约，本案中合同的交房日期为2011年12月30日，其请求支付违约金已超过诉讼时效。六、被告金地公司并未实际收到原告的购房款项，原告已构成根本违约，被告已将涉案房产出售给第三人中怡公司，本案应通知第三人中怡公司等参加诉讼。七、原告张传舜没有在法律规定的举证期限内变更诉讼请求，在第一次开庭之后提出变更诉讼请求违反法律程序，不应予以支持。第三人中怡公司述称，一、中怡公司与被告签订的《房屋买卖合同》合法有效，并办理了房产备案登记，中怡公司已经支付了购房款，并已合法占有该房产。二、原、被告之间不存在真实的商品房买卖关系。三、姑且不论原、被告之间是否存在真实的商品房买卖关系，原告提供的商品房买卖合同未办理登记，且原告未提供证据证明其支付了购房款，原告也未实际占有讼争房产，故原告对讼争房产的权利主张不能对抗中怡公司。综上，原告张传舜的诉讼请求完全没有事实和法律依据，应予驳回。第三人欧阳幼美述称，一、第三人欧阳幼美系讼争房产的权利人。第三人欧阳幼美已合法取得讼争房产项下的所有权利，并支付了相应的合理对价，中怡公司与被告的商品房买卖法律关系应当优先予以保护。中怡公司向第三人欧阳幼美借款2800万元，因其无法还款，中怡公司提出以讼争房产抵债，后因该讼争房产已经在漳浦的房管局进行了登记，于是第三人欧阳幼美同意了该以房抵债的协商。为尽快过户，第三人欧阳幼美在2013年5月28日代垫了房屋尾款，并支付了相应的房产税费，被告也同意了为第三人欧阳幼美办理过户登记，后得知被告涉及该案，房产过户中止，至今未过户。上述事实均已由厦门仲裁委员会通过生效的仲裁裁决书加以确认，后续的支付购房尾款事宜，第三人欧阳幼美也提供了证据证明相应的汇款事实，第三人欧阳幼美已依法取得了包括讼争房产之相关的财产权利，并且中怡公司已向第三人欧阳幼美交付房屋钥匙，第三人欧阳幼美已实际控制了讼争房产。二、第三人欧阳幼美对原、被告之间的《商品房买卖合同》是否真实履行有异议，原告仅有收款收据，没有正式发票、没有转账凭证，不符合常理。原、被告的《商品房买卖合同》约定，合同签订后30日内应当办理合同登记备案，然而原、被告并没有就讼争的房产进行备案。相反，中怡公司在支付购房款后，却顺利与被告办理了商品房买卖合同登记备案，通过房管部门的备案行为公示了其买受人项下的合同权利。也正是基于对上述备案证明的合理信赖，第三人欧阳幼美才同意中怡公司以房抵债，也才有了本第三人后续参与的一系列房产交易行为。原告张传舜为证明自己的主张，向法庭提供以下证据：证据一、漳浦华府•金浦世家五期17幢D01、17幢D02、17幢D03、17幢D05、17幢D06、17幢D07、17幢D08、17幢D09、17幢D10、17幢D11共10套商品房《商品房买卖合同》及其《合同补充协议》。证明双方存在买卖讼争商品房的事实及违约金的计算方式。证据二、《收款收据》，证明原告已经履行支付全部购房款的义务。证据三、《股权转让协议书》，证明原告向被告购买讼争房屋后，原股东将股权转让给现在的股东的事实，在该证据中明确载明了原股东对被告的财产进行交接的时候注明讼争的房屋已经列明移交给现在的股东，讼争的房屋只是未开正式发票，但购房款已经收取完毕。被告金地公司对原告提供的证据提出以下质证意见：证据一、二真实性有异议。１、《商品房买卖合同》及其《合同补充协议》中被告作为出卖人没有法定代表人或者授权的销售人员签字。2、《商品房买卖合同》未提交漳浦县国土资源局，也未办理备案和申请预告登记。3、《收款收据》上“填票”、“收款人”、“会计”三个签名位置没有任何人签名。证明内容有异议，不能证明原告已经实际支付购房款。4、《商品房买卖合同》第六条“付款方式及期限”明确约定“买受人应当按时依约定将房价款存入到指定的银行预售款监管帐户上。监管银行：中国银行股份有限公司，监管帐户：09×××01”，但被告该帐户并未收到原告的任何款项，原告也未提供证据证明已按约定将全部购房款项汇入该帐户。5、根据系列案96份《收款收据》的统计，原告于2009年1月7日付款833028元，1月8日付款1589616元，1月22日付款高达17210424元，若是现金一次性支付，这明显不合常理。证据三的真实性无异议，证明对象有异议。《股权转让协议书》之附件8《应交税款明细》中“已抵房未开票—张传舜”的项目，其中“已抵房”的表述可以证明双方之间不是商品房买卖合同关系，只可能存在其它的债权债务关系。《股权转让协议书》之附件8—1《张传舜未开发票明细》可以证明讼争的96套房产原告未实际支付购房款。1、明细表序号第87-98列明的12套同期签订买卖合同的房产，表中注明该12套房产已开部分发票，金额合计897971元，而讼争的96套房产均未开发票。之所以只开具部分发票，是因为该12套房产张传舜确已向被告转账支付部分购房款，因此对该部分开具正式税务发票而非收款收据，而讼争的96套房产无实际付款故未开票。2、案外的12套房产与讼争的96套房产系同期签订的买卖合同，若依张传舜所称讼争的96套房产已付清购房款，不要求开具正式发票，而对只支付部分款项的案外12套房产却要求开具正式发票，不合常理。3、若原告有现金支付讼争96套房产2000万元购房款的能力，同期签订合同的案外12套房产200多万元的购房款不选择现金一次性支付，反而是用转帐方式支付，而且只支付其中的一部分，不合常理。第三人欧阳幼美对原告提供的证据，提出以下质证意见；证据一表面真实性无异议。对内容真实性有异议，证明内容有异议。证据二的真实性有异议，没有经办人的签字，关联性有异议，只有收款收据没有转账记录。证据三的真实性有异议，均没有原件，且是被告公司内部股权变更的细节，对其关联性和证明内容有异议。被告金地公司为反驳原告主张，提出以下证据：证据一张传舜购房清单；证据二付款凭证；证据三发票。三份证据证明：1、与诉争96套房产的同一时期，原告另购买12套产（即原告证据4《股权转让协议书》之附件8—1《张传舜未开发票明细》序号第87-98列明的12套房产）。2、该12套房产已支付部分购房款和备案，被告开具相应的发票给原告。3、原告未起诉的该12套房产，交纳部分购房款办理了备案登记，而诉争的96套房产未办理备案登记，可以反证原告未实际付款。4、该12套房产原告确已向被告转账支付部分购房款，因此对该部分开具正式税务发票而非收款收据，而讼争的96套房未开票，可以反证原告未实际付款。原告张传舜对被告提供的证据，提出以下质证意见。证据一、二、三形式上的真实性无异议，关联性和证明内容有异议，仅有清单，没有合同原件，清单只是被告单方制作的，其中12套已开正式发票的房屋与本案关联性有异议，12套房屋有正式发票是因为当时原股东还有发票可以开具，后来的96套因为原股东已经欠税，没有税务局的发票所以才开不了。第三人欧阳幼美对被告提供的证据，提出以下质证意见。证据一、二、三真实性无异议，关联性因系原被告之间的账目往来，我方无法确认。第三人欧阳幼美为证明自己的主张，提供如下证据：证据一借款合同、证据二收据、证据三电子汇划收款回单，证明第三人欧阳幼美向第三人中怡公司”出借款项人民币2800万元的事实。证据四还款协议，证明因中怡公司无力偿还上述的款项，双方签订《还款协议》，约定由中怡公司以其购买的99套房产抵债，抵债金额以双方认可的评估机构所评估的价格的八折计算，等额抵扣中怡公司拖欠欧阳幼美的债务本息。证据五房地产估价报告，证明泉州华天资产评估房地产估价有限公司就99套房产的评估总价为34571931元，该评估报告的估价对象中包含讼争房产。证据六以物抵债协议，证明欧阳幼美与中怡公司签订协议，约定将包含讼争房产在内的99套房产作价29105333元，用以抵偿中怡公司拖欠其的所有债务；中怡公司应当于协议签订之日起90日内无条件协助欧阳幼美办理过户更名手续。证据七《商品房买卖合同网上登记备案证明书》，证明中怡公司向漳发金地公司购买的99套房产均已办理商品房买卖合同登记备案手续，系讼争房屋合法的买受人。证据八《证明》，证明该99套房产已具备办理产权登记手续的条件，付清尾款即可办理产权登记手续。证据九厦门仲裁委员会裁决书，证明因中怡公司迟迟不予办理产权登记过户手续，欧阳幼美遂将其诉至厦门仲裁委员会。证明中怡公司因无力支付剩余的购房尾款，导致无法办理该99套房产的更名过户；欧阳幼美表示愿意代为偿付购房尾款，以确保该99套房产的顺利过户。证据十个人业务结算申请单、证据十一收款证明，证明欧阳幼美通过银行转帐，将4217892元实际支付至漳发金地公司，代中怡公司付清99套房产的尾款。漳发金地公司确认收到上述款项。证据十二、证据十三、证据十四，证明欧阳幼美嗣后又向漳发金地公司支付了203836元的面积补差款，以及代办的契税、公维金、办证费、印花税合计954669.96元。原告张传舜对第三人欧阳幼美提供的证据提出如下质证意见：对于证据一到证据六的表面真实性无异议，实际真实性有异议，证明内容有异议，第三人之间以物抵债是恶意的，是无效的，2012年10月10日签订的借款合同当时，原告已经向多部门投诉，要求查处，房地产管理部门知道讼争房产存在纠纷，2013年1月12日签订还款协议书、2013年1月23日签订以物抵债的协议书，时间过短，欧阳幼美在明知房屋存在争议的情况下继续签订的以物抵债协议书是无效的。对于证据七没有原件，且当时登记的被告公司的法定代表人是陈爱钦，但欧阳幼美却将账转到陈首都卡上，且有证明法定代表人是陈首都，对法定代表人是谁有异议。对证据九的真实性无异议，但该仲裁裁决书是有错误的。证据十、证据十一可以证明中怡公司未付清房款，且第三人欧阳幼美与第三人中怡公司之间存在恶意串通的情况。证据八、证据十二、证据十三、证据十四的表面真实性无异议，证明内容有异议。被告金地公司对第三人欧阳幼美提供的证据提出如下质证意见：对第三人提供的证据的真实性无异议，但由于欧阳幼美与被告没有直接的关系，其与中怡公司之间的债权债务关系我方不清楚，不发表意见，但我方尊重厦门中院生效的执行裁定书。经原告张传舜申请，本院进行调查取证，调取如下证据：一、厦门市工商行政管理局的登记材料；二、厦门仲裁委员会仲裁卷宗材料；三、漳浦县工商行政管理局的登记材料。对双方当事人提供的证据及本院调取证据，现分析认证如下：原告张传舜提供的证据一《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，证据二收款收据，证据三《股权转让协议书》来源合法、内容真实性，与本案有关联，可以作为定案的根据。被告金地公司提供的证据一张传舜购房清单，系被告金地公司单方制作的表格，没有证据效力。证据二付款凭证、证据三发票来源合法、内容真实，但不能证明被告金地公司的主张，即与本案没有关联性。第三人欧阳幼美提供的证据一借款合同、证据二收据、证据三电子汇划收款回单、证据四还款协议、证据五房地产估价报告、证据六以物抵债协议、证据七《商品房买卖合同网上登记备案证明书》、证据八《证明》、证据九厦门仲裁委员会裁决书、证据十个人业务结算申请单、证据十一收款证明、证据十二现金缴款单、证据十三客户回单、证据十四个人业务交易单，具有真实性，且与案件关联，可以作为定案的根据。本院调取的证据一、厦门市工商行政管理局的登记材料；二、厦门仲裁委员会仲裁卷宗材料；三、漳浦县工商行政管理局的登记材料，具有真实性，但仅根据这些证据不能证明原告张传舜申请的有关被告金地公司与第三人中怡公司、欧阳幼美具有恶意串通的关联性。第三人中怡公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证及对各方提出的证据进行质证权利。根据原、被告及第三人的陈述和举证、质证情况，本院查明事实如下：位于漳浦县绥安镇工业南路与大亭路交汇处编号为浦国（2006）09615号地块系被告金地公司取得国有土地使用权，进行商住房开发经营的项目，项目名称为华府·金浦世家五期。商品房预售许可证号为2008（015）号。2009年1月16日原告张传舜与被告金地公司签订10本《商品房买卖合同》，向被告金地公司购买漳浦漳浦华府•金浦世家五期17幢D01、17幢D02、17幢D03、17幢D05、17幢D06、17幢D07、17幢D08、17幢D09、17幢D10、17幢D11共10套商品房。具体情况如下：1.签订编号为35062308000602486号《商品房买卖合同》，约定购买华府•金浦世家五期17幢D01号房屋，建筑面积62.13平方米，总价款173963元。2.签订编号为35062308000602487号《商品房买卖合同》，约定购买华府•金浦世家五期19幢D02号房屋，建筑面积62.13平方米，总价款173963元。3.签订编号为35062308000602488号《商品房买卖合同》，约定购买华府•金浦世家五期19幢D03号房屋，建筑面积91.12平方米，总价款255136元。4.签订编号为35062308000602492号《商品房买卖合同》，约定购买华府•金浦世家五期19幢D05号房屋，建筑面积91.12平方米，总价款255136元。5.签订编号为35062308000602493号《商品房买卖合同》，约定购买华府•金浦世家五期17幢D06号房屋，建筑面积91.12平方米，总价款255136元。6.签订编号为35062308000602494号《商品房买卖合同》，约定购买华府•金浦世家五期17幢D07号房屋，建筑面积91.12平方米，总价款255136元。7.签订编号为35062308000602495号《商品房买卖合同》，约定购买华府•金浦世家五期17幢D08号房屋，建筑面积91.12平方米，总价款255136元。8.签订编号为35062308000602491号《商品房买卖合同》，约定购买华府•金浦世家五期17幢D09号房屋，建筑面积93.39平方米，总价款261492元。9.签订编号为35062308000602489号《商品房买卖合同》，约定购买华府•金浦世家五期17幢D10号房屋，建筑面积73.32平方米，总价款205296元。10.签订编号为35062308000602490号《商品房买卖合同》，约定购买华府•金浦世家五期17幢D11号房屋，建筑面积62.96平方米，总价款176288元。上述各份合同采用福建省建设厅监制的商品房买卖合同示范文本，均作如下约定：第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同约定的时间付款，按下列第一种方式处理：1、按逾期时间分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人在出卖人书面催告30日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第八条约定交付条件与期限。出卖人应当在2011年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人适用：1、该商品房经建设单位依法组织勘查、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4、×。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2、买受人同意接受，出卖人支付买受人（人民币）×元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2、因政策性原因或政府行为以及其他非出卖人的原因造成的，出卖人以当地政府相关部门的文件为依据据实予以延期交房；漳浦县地区出现雨水天气或阵风天气造成无法施工的，以当地气象部门的气象报告（或资料）为依据予以顺延交房期限；如遇本条以上情况延期交房的，出卖人在房屋交付时告知买受人。第九条约定出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人适用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。合同签订后，原告张传舜于2009年1月22日付清全部十套房屋的购房款。被告金地公司也分别出具相对应的10张收款收据（其中购买五期17幢D02、D03、D05、D06、D07、D08、D09、D10、D11号房屋的9张收据收款人栏写明“陈”）给原告张传舜收执，收据写明的内容有房号、面积、单价、总价，被告金地公司在收款单位处盖章确认。但被告金地公司至今没有把原告张传舜所购买的该10套商品房交付原告张传舜执掌使用。2009年11月22日，被告金地公司的持股人福建华景投资集团有限公司、漳州金威龙实业发展有限公司、黄庆文把持有的股份转让给厦门永同昌集团有限公司，双方签订《股权转让协议书》，在该《股权转让协议书》第九页对附件所做的说明4为乙方愿意承接的债务明细表（由华府金浦世家项目资产负债简表列示附件6至附件12），其中在附件8《应交税款明细》第5栏注明“已抵房未开票—张传舜，金额315.735万元”，备注“2170万元，店面，明细附后”，在附件8-1《张传舜未开发票明细》，详细列明原告张传舜购买108套商品房，其中12套的购房款已开正式发票，另96套未开正式发票。本案讼争的10套即包含在未开正式发票的96套里面。2010年8月12日，被告金地公司与第三人中怡公司签订《商品房买卖合同》，约定被告金地公司把本案讼争10套商品房以同样的单价2800元（同时购买99套商品房）出卖给第三人中怡公司，并把《商品房买卖合同》进行备案登记。2012年11月22日，第三人欧阳幼美与第三人中怡公司签订编号为20121122《借款合同》，约定中怡公司向欧阳幼美借款人民币2800万元，借款期限一个月，自实际借款之日起算。借款月利率为每月百分之二；因本合同发生争议或与本合同有关的争议，由双方协商解决，协商不成，任何一方均可向厦门仲裁委员会申请仲裁。合同签订后，第三人欧阳幼美分四次把2800万元的款项汇入中怡公司指定的帐户，中怡公司于2012年11月29日出具收到借款的收据一张给第三人欧阳幼美。借款后，第三人中怡公司未能按约定的期限还款，双方经协商于2013年1月12日签订《还款协议书》，把第三人中怡公司向被告金地公司购买的99套（包含本案讼争的10套）商品房抵押给第三人欧阳幼美。2013年1月23日，第三人中怡公司（甲方）与第三人欧阳幼美（乙方）签订《以物抵债协议书》，约定如下：一、甲方同意其购买的华府金浦世家的99套商品房、建筑面积为7452.44平方米的房产作价人民币29105333元抵偿给乙方，等额抵扣甲方拖欠乙方的债务本息。乙方尚未支付给金地公司的购房款人民币5317347元，甲方必须在本协议签订后30日内付清给金地公司，并确保在付清该购房尾款后5日内与金地公司办妥交房手续同时将房产全部转交给乙方。二、甲乙双方共同确认：本次抵债完成之后，甲乙双方在编号为20121122号的《借款合同》项下的债权债务已经全部结清。三、自本协议签订之日起，上述房产即归乙方所有。乙方有权自行任意处置使用上述房产，并收益全部归乙方所有。四、甲方应当在本协议签订后90日内无条件协助乙方办理上述房产过户至乙方名下的手续，买卖双方因此产生的过户税费由甲乙双方根据国家规定各自承担。合同还约定其他事项。2013年5月2日，第三人欧阳幼美就上述以物抵债协议引起的纠纷向厦门仲裁委员会申请仲裁，请求：一、确认双方于2013年1月23日签订的《以物抵债协议书》合法有效；二、被告申请人（即本案第三人中怡公司）将位于漳浦县绥安镇工业南路与大亭路交汇处“华府·金浦世家”项目的99套房产过户到申请人的名下。厦门仲裁委员会于2013年5月17日作出厦仲裁字[2013]第0263号裁决书，裁决如下：一、确认申请人与被申请人于2013年1月23日签订的《以物抵债协议书》合法有效。二、被告申请人应在本裁决书送达后2个月内协助申请人将位于漳浦县绥安镇工业南路与大亭路交汇处“华府·金浦世家”项目二期、三期、五期的99套房产过户到申请人的名下。2013年3月20日、5月29日、5月30日，被告金地公司分别出具收取讼争商品房的全部购房款发票共24张。2013年5月28日，第三人欧阳幼美直接支付给被告金地公司的法定代表人陈首都99套商品房购房款余额4217892元。2013年5月30日，被告金地公司对收取购房款作出确认。2013年6月5日，被告金地公司与第三人中怡公司签订《交房确认书》，移交讼争17套商品房。上述事实，有原、被告及第三人的陈述，原告提供的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》、《收款收据》、《股权转让协议书》，被告金地公司提供的购房清单、付款凭证、发票，第三人欧阳幼美提供的借款合同、收据、电子汇划收款回单、还款协议、房地产估价报告、以物抵债协议、《商品房买卖合同网上登记备案证明书》、《证明》、厦门仲裁委员会裁决书、个人业务结算申请单、收款证明等证据为证，上述证据经庭审质证，来源合法、内容真实、与案件关联，可以作为定案依据。本院认为，原告张传舜与被告金地公司签订的本案讼争的10份《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，双方所签订的10份《商品房买卖合同》是合法有效的，双方应当按约履行。原告在签订合同当天，就交纳购房款，履行了买受人的义务。被告金地公司本应按合同约定在2011年12月30日前把商品房交付原告并协助原告办理产权过户手续，但被告金地公司却不履行，且又与第三人签订《商品房买卖合同》把讼争10套商品房又出卖给第三人中怡公司，并在房地产管理机关办理合同备案登记，第三人中怡公司又以以物抵债的形式把讼争商品房转让给第三人欧阳幼美，现讼争商品房已由第三人欧阳幼美执掌使用。被告金地公司的行为构成恶意违约。原告没有提供充分的证据证明第三人中怡公司、欧阳幼美与被告金地公司恶意串通，损害原告的利益，第三人中怡公司、欧阳幼美提出其与被告金地公司的合同优先履行的辩解意见有事实和法律依据，应予采纳。被告金地公司在与原告张传舜签订《商品房买卖合同》并收取购房款后，先是拒不履行交付房屋给原告张传舜的义务，后又把讼争房屋出卖并交付给第三人中怡公司，造成一房两卖，导致原告商品房买卖合同目的不能实现，是一种恶意违约行为，原告张传舜请求解除合同、被告金地公司返还购房款、赔偿已付购房款一倍的损失并支付已付购房款利息有事实和法律依据，应予支持。合同约定的交房时间为2011年12月30日，原告张传舜于2014年1月2日（节后第一个工作日）向本院起诉，其起诉日期系在二年诉讼时效届满之前，被告金地公司提出的原告张传舜起诉已过诉讼时效及其他辩解意见没有事实和法律依据，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第八条的规定，拟判决如下：一、解除原告张传舜与被告漳发金地（漳浦）置业有限公司于2009年1月16日签订的合同编号为35062308000602486、35062308000602487、35062308000602488、35062308000602492、35062308000602493、35062308000602494、35062308000602495、35062308000602491、35062308000602489、35062308000602490号的10份《商品房买卖合同》及相应的《合同补充协议》。二、被告漳发金地（漳浦）置业有限公司于本判决生效后15日内返还原告张传舜购房款人民币2266684元，并支付自2009年1月23日起至偿还全部购房款之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算的利息。三、被告漳发金地（漳浦）置业有限公司于本判决生效后15日内赔偿原告张传舜购房款的一赔人民币2266684元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币54323元，由被告漳发金地（漳浦）置业有限公司负担。保全费人民币5000元，由原告张传舜负担2000元，由被告漳发金地（漳浦）置业有限公司负担3000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。审 判 长  林旺成代理审判员  郑少娟人民陪审员  李艺华二〇一五年三月三十一日书 记 员  许惠琳附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。