广东省广州市增城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0183民初3595号
原告：袁泽志，男，1972年6月15日出生，汉族，住四川省广元市昭化区。
委托代理人：刘镜标、程方来，广东镜标律师事务所律师、实习律师。
被告：钟丽珍，女，1982年10月8日出生，汉族，住广东省广州市增城区。
第三人：广州市鑫旺房地产中介有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇永和翟洞村西何社新村。
法定代表人：钟丽娟。
委托代理人：陈海燕，该公司员工。
第三人：中国工商银行股份有限公司广州新塘支行，住所地广东省广州市增城区永宁街永和汽车城东路239号122房、219房、322房、401房、502房，243号101房，245号101房。
负责人：王庆锋。
原告袁泽志诉被告钟丽珍、第三人广州市鑫旺房地产中介有限公司、中国工商银行股份有限公司广州新塘支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月31日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告袁泽志及其委托代理人刘镜标、程方来，被告钟丽珍，第三人广州市鑫旺房地产中介有限公司的法定代表人钟丽娟及委托代理人陈海燕到庭参加诉讼。第三人中国工商银行股份有限公司广州新塘支行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告袁泽志向本院提出诉讼请求：1、钟丽珍继续履行《存量房买卖合同》，将涉案房屋过户至袁泽志名下。2、钟丽珍向袁泽志支付违约金113988.8元。3、钟丽珍承担本案的诉讼费用。事实与理由：袁泽志与钟丽珍通过广州市鑫旺房地产中介有限公司于2016年11月30日签订《存量房买卖合同》，约定，袁泽志以1139888元的价格购买钟丽珍所有的位于增城区新塘镇永和荔湖城上城中路1号6幢302房一套。合同签订后袁泽志向钟丽珍支付购房定金5万元。2017年3月5日，袁泽志向钟丽珍支付首期款299888元，并且根据钟丽珍的要求，袁泽志于当日与钟丽珍签署《关于延期过户的补充协议说明》，同意办理产权转移登记的时间延期至2017年5月15日，但延期期限届满前，钟丽珍因房价上涨，向广州市鑫旺房地产中介有限公司明确表示拒绝履行买卖合同。袁泽志认为，袁泽志已经按照买卖合同约定履行义务，钟丽珍依约应继续履行买卖合同。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《存量房买卖合同》第七条，钟丽珍应继续履行合同约定，为袁泽志办理房屋产权变更登记手续，将房屋过户至袁泽志名下，并向袁泽志支付违约金113988.8元。另袁泽志同意一次性付清剩余购房款84万元。
被告钟丽珍辩称：钟丽珍一开始是愿意出售涉案房屋的，从袁泽志支付的首付款是不到房屋总额的30%也可以看出。后来钟丽珍确实是不愿意出售涉案房屋。交易过程中因为袁泽志想向银行申请更多贷款，所以让钟丽珍与袁泽志签订了一份房款为120万元的合同，以方便袁泽志办理按揭贷款。袁泽志没有通过银行贷款，让钟丽珍再次提供资料，钟丽珍也及时提供。如果袁泽志按照原《存量房买卖合同》申请贷款，贷款早就批下来了，但袁泽志在2017年3月才将首付款支付给钟丽珍，时间拖了很久。一开始，钟丽珍是为了在广州市区购买一套房，后来房价大幅上涨，如果钟丽珍现在把涉案房屋出售了，钟丽珍无法在广州市区购房。尽管11万元的赔偿款巨大，但是涉案房屋是钟丽珍的唯一房屋，不能出售给原告，钟丽珍愿意支付违约金。
第三人广州市鑫旺房地产中介有限公司述称：袁泽志和其妻子李晓菊于2016年11月经广州市鑫旺房地产中介有限公司的业务员陈海燕介绍带看了钟丽珍位于增城区新塘镇永和荔湖城上城中路1号6幢302房的房屋，买卖双方后于2016年11月30日在广州市鑫旺房地产中介有限公司处以人民币1139888元成交价签署了《存量房买卖合同》三方合同，买卖双方协商并同意签定本合同时，买方向卖方支付购房定金5万元，首期房款人民币299888元整（含定金）在买方同意贷款确认书下发后及卖方抵押银行（工商银行新塘支行）通知扣款的2天内转入卖方贷款账号用于卖方偿还该房地产所欠银行贷款的一部分，还款部分不足部分由卖方自行补足，双方合同中原约定须在银行贷款确认书下发后及卖方办妥该房地产的涂销手续的5个工作日至2017年3月15号前向房地产登记机构申请办理产权转移登记，签署合同后卖方在合同规定时间向抵押银行申请提前还款手续。卖方在2017年1月16日提出需要把个人户口落户到该套房地产上，经买卖双方协商后一致同意办理产权过户时间由原来约定的2017年3月15日前变更为2017年5月15日前，买方同意卖方将户口迁进该套房产上，要求于2017年12月30日前户口需迁出。2017年3月3日，买方贷款银行确认书审批通过，买卖双方合同中约定卖方同意买方贷款金额为84万元，买方最终获得银行贷款审批金额为人民币78万元。陈海燕马上将贷款审批结果告知了买卖双方，并询问买卖双方付首期款的时间，协商后双方约定买方将首期款人民币249888元打入卖方的还款账号内，用于卖方偿还该套房产的银行贷款。此后，卖方于2017年3月5日提出要求延期办理过户手续，理由是要求买方同意卖方将户口迁进该套房产所属管辖区，即涉案物业内。卖方寄给陈海燕《关于延期过户的补充协议说明》两份和购房款收据一份，陈海燕收到以上文件后通知买方前来签收了关于延期过户的补充协议说明。买方于2017年3月8号将首期款人民币249888元汇入卖方的扣款账号，卖方确认收到该款项后通知贷款银行扣款。此后卖方于2017年5月3日向陈海燕提出不考虑出售涉案房屋，并提出愿意按合同约定赔偿给买方及退还所收的所有房款，另补偿合同中约定的中介服务费。理由是受国家出台政策影响，房子卖了买不起别的房子，首付款提高。陈海燕将卖方的意见转达给了买方，经陈海燕协调后，双方未能达成一致意见，且买方提出愿意一次性付款的方式给齐卖方房款。陈海燕于2017年5月26日应买方要求向卖方发起催促函，卖方在收到函件后未复函，此后陈海燕多次电话联系卖方协商此事，卖方还是坚持房子不卖了，愿意赔偿，陈海燕告知买方，买方拒绝卖方提出的赔偿方案，买方只想卖方将该房产过户，并提出一次性付款。卖方还是拒绝办理产权过户手续。
第三人中国工商银行股份有限公司广州新塘支行述称：钟丽珍于2013年1月16日在我支行申请59万元贷款，贷款期限30年，已于2017年3月10日全部结清贷款本息，并于同年4月12日，钟丽珍公证委托钟丽娟将他项权证及涂销证明资料取走，由此我支行与钟丽珍结清借贷关系，与本案就不存在利害关系。
经审理查明：2016年11月30日，袁泽志（买方、乙方）与钟丽珍（卖方、甲方）及广州市鑫旺房地产中介有限公司（经纪方）签署《存量房买卖合同》，约定“……第一条房地产权属情况1、房地产地址（下称“该房地产”）：增城市新塘镇永和荔湖城上城中路1号6幢302房。……6、房地产产权现状……（2）该房地产处于抵押状态，甲方在收取定金后的5日内向抵押银行申请提前还贷手续，应于签署本合同之日起60工作日内还清贷款、办妥解除抵押登记手续。第二条：计价和价款甲乙双方均同意该房地产按整套出售并计价，总金额为1139888元。……第五条：付款方式（详见附件）……第七条：交易不成的违约责任甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用。乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%。……第九条：逾期付款的违约责任乙方未能按照本合同第五条第（4）种约定支付房款的，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过7日仍未支付的，甲方有权解除合同。第十条：免责条款本合同签订后，如因银行或政策原因导致签署《广州市存量房买卖合同》不能按时进行，延迟向房地产登记机构申请办理产权转移登记手续，三方均同意有关交易日期相对顺延，无须因此而承担责任。在延迟交易期间内，任何一方不得借此原因主张解除合同。第十一条争议的解决方式本合同在履行过程中发生争议的，由三方当事人协商解决；协商不成的，同意向物业所在地法院起诉。经纪方已就本合同所有条款向甲乙双方作出详尽解释，合同三方对每一条款含义清楚明白并无异议，甲乙双方均已明白上述约定内容，属双方共同意愿……第十五条其他约定：1、如因国家出台新政策导致买方贷款审批不能通过，卖方需在中介方通知的3天内退还定金给买方，双方互不追究责任。2、卖方同意买方向银行申请贷款的金额以银行最后审批的金额为准。如银行在审批过程中总价高于本合同的实际成交价的,卖方不得因此要求解除合同。……甲乙双方同意按下列条款收取定金及购房款，支付购房款的方式为以下第4种，……4涂销抵押后按揭付款商业贷款（1）签订本合同时，乙方向甲方支付人民币伍万元整作为购房定金。（2）甲方应在收到定金后7日内提供齐全乙方在办理银行贷款时甲方所需要提供的资料，且协助乙方申请银行按揭。乙方应在签署本合约后7日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后7日内提供齐全办理银行贷款所要的资料。乙方应在签署本合约后委托按揭机构办理按揭手续并向银行申请20年84万元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准）。（3）首期房款：人民币299888元（含定金）在买方同贷书下发后及卖方贷款银行通知扣款的2天内支付甲方……（5）甲乙双方须在银行同意贷款确认书下发后及甲方办妥该房地产的涂销抵押手续的5工作日至2017年3月15日向房地产登记机构申请办理产权转移登记，签署《广州市存量房买卖合同》。……（7）乙方垫资赎契（乙方垫资代甲方还银行贷款）甲方同意在收取定金后5日内向银行申请办理提前还款手续，乙方同意在同意贷款确认书下发后及甲方收到银行提前还贷通知的两天内将首期房款，转入甲方贷款账号内，账号：62×××29开户行：工商银行新塘支行……房款余额：人民币84万元，乙方以向银行贷款方式支付给甲方，在交易过户及抵押登记手续完成后，由乙方贷款银行把房款余额直接打入甲方提供的银行收款账户内，银行实际贷款金额少于原申请额度则差额部分由乙方在支付首期房款当日以现金方式支付补齐。……”。当天，袁泽志向钟丽珍支付涉案房屋的定金5万元，钟丽珍开具《定金收据》予以确认。
2017年3月5日，袁泽志向钟丽珍支付涉案房屋的首付款249888元，钟丽珍开具《购房款收据》予以确认。当天袁泽志、李晓菊和钟丽珍签署《关于延期过户的补充协议说明》，协商一致将原合同约定的办理产权转移登记时间延期至2017年5月15日前。
钟丽珍出示一份其与袁泽志签署于2016年11月30日《协议书》，拟证明双方真实房屋交易价款是1139888元，因袁泽志太迟支付房款才导致钟丽珍不能继续履约。该协议书载明袁泽志实际应支付给卖方的购房总金额为三方合同中约定的1139888元，交易过户时网签《广州市存量房买卖合同》的总金额如与三方合同中实际成交总金额不符的，买方应按三方合同中约定的实际金额支付购房款。
广州市鑫旺房地产中介有限公司出示手机微信截图120页，拟证明其在答辩状中陈述的交易过程。对此，钟丽珍并无异议。
2017年5月31日，广州市增城区国土资源和规划局出具一份《产权情况表》，载明涉案房屋的产权人为钟丽珍，抵押权人为中国工商银行股份有限公司广州新塘支行。
本案立案受理后，根据原告的诉讼保全申请，依法查封了涉案房屋。
本案审理过程中，袁泽志为证明其具备付款能力，向本院申请冻结其在中国银行股份有限公司广州增城支行账号62×××74的款项840000元。本院据此作出（2017）粤0183民初3595号之二《民事裁定书》，裁定冻结上述账户款项840000元。
庭审过程中，一、钟丽珍陈述，1、在签署合同后，钟丽珍大概在2016年10月底11月初的时候向银行申请提前还贷，而钟丽珍之所以在2017年3月10日结清贷款，是因为袁泽志在2017年3月5日支付首期款，涉案房屋的抵押贷款已经结清，只是没有去房管局办理涂销手续，除了上述产权情况表上的抵押权外，无其他抵押和查封情况。2、钟丽珍大概在2016年年底2017年年初第二次配合袁泽志提交资料。3、钟丽珍在2017年3月时在办理个人户口问题，所以签订了《关于延期过户的补充协议说明》约定5月份过户。4、钟丽珍在2017年5月3日通知广州市鑫旺房地产中介有限公司不再出卖涉案房屋，因为袁泽志太迟支付首期款，导致国家购房政策出台后，钟丽珍无法购买其他房屋，钟丽珍愿意按合同约定支付违约金。
二、广州市鑫旺房地产中介有限公司陈述，1、确认钟丽珍陈述的申请提前还贷的时间。2、钟丽珍在2017年1月26日取得银行的提前还贷通知，接到通知后，广州市鑫旺房地产中介有限公司立即通知了袁泽志。3、袁泽志在2017年3月3日取得银行同贷书。4、广州市鑫旺房地产中介有限公司在2017年5月3日接到钟丽珍通知不再出售涉案房屋，其与买卖双方协商，但是协商不成。
三、袁泽志陈述，1、未收到广州市鑫旺房地产中介有限公司的提前还贷通知，其在签署合同后就申请了银行按揭，袁泽志以120万元的合同申请银行贷款，但是因为袁泽志的社保问题没有批下来。2、其不记得第二次申请贷款的时间。3、袁泽志在2017年3月3日取得银行同贷书。4、2017年5月，袁泽志接到广州市鑫旺房地产中介有限公司的通知，说卖方不出售涉案房屋，愿意赔偿。
本院认为：袁泽志、钟丽珍及广州市鑫旺房地产中介有限公司于2016年11月30日签订的《存量房买卖合同》，以及2017年3月5日签署的《关于延期过户的补充协议说明》，是各方当事人真实意思的表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，各方当事人应恪守履行。
本案袁泽志主张钟丽珍继续履行《存量房买卖合同》，将涉案房屋过户至袁泽志名下。现双方争议为在履行合同中哪一方存在违约行为，现分析如下：一、袁泽志与钟丽珍签订《存量房买卖合同》、《关于延期过户的补充协议说明》中对于涉案房屋买卖的价款、付款方式、付款金额以及过户等均进行了约定。二、钟丽珍主张原告迟延支付首期款。根据《存量房买卖合同》约定“首期款299888元（含定金）在买方同贷书下发后及卖方贷款银行通知扣款的2天内支付”，经查，袁泽志于2017年3月3日取得银行同贷书，结合钟丽珍第二次配合提交按揭材料及钟丽珍在2017年3月5日开具《购房款收据》的行为，可知在2017年3月5日时钟丽珍对袁泽志支付首期款的时间并无异议，钟丽珍不能以此为由拒不履行合同。三、至于钟丽珍所称因购房政策的影响其无法另行购买房屋，购房政策系政府部门对房屋交易的宏观调控，并非袁泽志个人行为引致，不可归责于袁泽志。四、钟丽珍在2017年5月3日单方表示不再出售涉案房屋，显然是违约行为。综上所述，本院认定钟丽珍是本案合同履行的违约方。袁泽志作为守约方要求继续履行合同，并表示同意在本案中一次性支付涉案房屋的尾款，是对自身权利处分，同时中国工商银行股份有限公司广州新塘支行在答辩意见中表述，钟丽珍已经结清涉案房屋的贷款，故根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，及结合本案不具有《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的情形，同时涉案房屋不存在阻却过户的条件，因此，袁泽志要求钟丽珍继续履行合同，将涉案房屋过户至袁泽志名下，合理合法，本院予以支持。
至于袁泽志请求赔偿违约金的诉讼请求能否得到支持的问题，根据《存量房买卖合同》第七条双方只约定了交易不成的违约金，合同中并未约定迟延办理产权登记的违约责任，袁泽志也未举证证明因钟丽珍的违约造成其实际损失的依据，故袁泽志请求钟丽珍支付违约金113988.8元于法无据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告袁泽志与被告钟丽珍继续履行《存量房买卖合同》；
二、被告钟丽珍在本判决发生法律效力之日起十日内，配合原告袁泽志办理位于增城区新塘镇永和荔湖城上城中路1号6幢302房的抵押登记涂销手续；
三、原告袁泽志在位于增城区新塘镇永和荔湖城上城中路1号6幢302房抵押登记涂销手续办理完毕后十日内，向被告钟丽珍支付剩余房屋的尾款84万元；
四、被告钟丽珍在位于增城区新塘镇永和荔湖城上城中路1号6幢302房抵押登记涂销手续办理完毕后十日内，配合原告袁泽志办理位于增城区新塘镇永和荔湖城上城中路1号6幢302房过户登记至原告袁泽志名下的手续；
五、驳回原告袁泽志的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15060元、财产保全费2570元，由原告袁泽志负担受理费2580元，被告钟丽珍负担受理费12480元、财产保全费2570元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 曾共明
人民陪审员 罗巧宜
人民陪审员 林月满
二〇一八年四月二十八日
书 记 员 阮柳静
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。