湖北省武汉市青山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂青山民二初字第00230号
原告（反诉被告）郑小宁，武汉市青山区铭智双优咨询服务中心业主。
被告（反诉原告）武汉艾美刻商业策划有限公司，住所地武汉市青山区24街坊特1号1层商网。
法定代表人常凤，该公司总经理。
委托代理人刘文军，北京盈科（武汉）律师事务所律师（特别授权代理）。
原告郑小宁诉被告武汉艾美刻商业策划有限公司（以下简称艾美刻公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月21日立案受理。被告艾美刻公司于2014年4月8日提出反诉。本案依法由审判员程捷适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）郑小宁、被告（反诉原告）艾美刻公司的委托代理人刘文军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）郑小宁诉称：被告与武汉市宏云建材有限公司（以下简称宏云公司）签订房屋租赁合同，承租宏云公司位于武汉市青山区红钢城市政侧路特1号房屋，被告承租房屋后，将房屋分租给原告等3户用于经营。2013年4月7日，原、被告签订房屋租赁合同，约定至2021年4月7日为合约到期。该房屋月租金为18，405元（年租金208，600元），且该租金自合同签订之日起12个月内不变，原告已向被告缴清第一年租金从2013年4月8日至2014年4月7日。另外，月租金的支付方式为：租金按每六个月为一期支付，原告于本合同签订后7个工作日内支付首期租金，房屋押金一次性交清共计25，000元。此外，租赁期间使用该房屋所发生的水、电、通讯、设备和物业管理等费用由原告承担。合同签订后，被告在与宏云公司的房屋租赁合同纠纷中不履行缴纳租金的义务，拖欠宏云公司多个月房租，造成宏云公司多次通知原告清场退租，并多次进行拉闸断电警告。因被告艾美刻公司在与宏云公司签订的租赁合同期内未按期支付租金和水、电、物业管理等费用，严重损害宏云公司合法权益，最终，宏云公司于2014年1月25日向原告出具其与被告解除合同的证明后，采取断水、断电、封门等措施强行收回房屋。原告眼睁睁的看着房屋被收回，水电被断掉，经营被停止。1月9日至1月27日期间，铭智教育因多天停电造成1名学生退费共计1700元，四场寒假新生试听缴费课100余人次流失，再无法正常上课、声誉受损、家长抱怨退费频繁、生源流失严重。被告艾美刻公司收取原告房屋租赁合同押金和租金，但从2014年1月9日起，其因与宏云公司之间的纠纷，无法向原告提供其可以正常经营使用的房屋，不应收取相应时间租金，被告已收取原告押金和自2014年1月9日至2014年4月7日房屋租金应予返还原告。现原告诉至法院，请求判令：1、确认原、被告之间签订的租赁合同已于2014年1月9日终止；2、被告返还2个月房屋租金，共计36，810元；3、被告退还房屋押金共计25，000元；4、被告支付未履行合同的违约金3＊614元／天（按合同中规定日租金3倍的违约金，自1月18日计算至立案之日止，共63天，共计116，046元）；5、被告支付合约期间因无故拉闸断电造成校区连续停课多天、学生退费和新生公开课未能如期进行，造成的生源流失及无法正常营业的经济损失，共计37，300元（2台电脑损坏1，600元，一名退费1，700元，20名学生收费损失34，000元）；6、本案诉讼费用由被告承担。
原告（反诉被告）郑小宁针对反诉原告艾美刻公司的反诉辩称：针对反诉原告提出的反诉请求没有依据，而且反诉原告已经跟宏云公司解除合同，所以反诉被告没有理由支付反诉原告提出的费用，反诉原告在整个过程中没有积极解决问题，而是躲避这件事，反诉被告坚持其诉讼请求，希望法院公正判决。
原告（反诉被告）郑小宁为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一、商铺租赁合同，证明原告与被告的租赁合同关系是合法的；
证据二、被告营业执照及被告营业执照变更情况，证明原、被告租赁关系是在双方正常经营的前提下建立，应受法律保护；
证据三、原告个体工商户营业执照，证明原告是适格的主体；
证据四、宏云公司解除合同通知书，证明被告没有按租赁合同的约定保证租户正常的租用权益；
证据五、收据5份，证明在租赁期间原告向被告交纳的租金及水电费；
证据六、（2014）鄂青山民二初字第00200号民事判决书、（2014）鄂武汉中民终字第00667号民事判决书，证明被告没有履行合同条款，违反合同约定，不能保证租户的正常使用。
被告（反诉原告）艾美刻公司辩称：被告与宏云公司于2012年9月30日签订为期10年的房屋租赁合同，合同约定被告可以转租于招商经营。被告接收房屋后进行了装饰和消防施工，使之达到转租的条件。2013年4月2日，被告与原告签订为期8年的房屋租赁合同，并将房屋交由原告正常经营。宏云公司于2014年1月25日以被告未按合同约定履行房屋租赁合同为由，将通知贴于外墙的方式通知被告于2014年2月1日起正式解除双方的租赁关系。被告以宏云公司没有履行房屋维修义务，被告暂停支付房租是依据合同法第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求”的规定，于2014年2月28日向青山区人民法院提起诉讼要求确认宏云公司发出的上述解除合同通知无效，青山区人民法院于2014年3月3日正式受理此案，并于2014年3月31日公开开庭审理此案。因此，被告与宏云公司之间的租赁合同关系于2014年2月1日起为效力待定状态，但此状态并未影响原告正常使用所租房屋。被告认为，宏云公司与被告和原告的关系为出租人、承租人、次承租人的关系，在主承租关系于2014年2月1日起尚未确定的状态下，原告提出于2014年1月9日终止与被告之间的合同关系，并于2014年1月29日与宏云公司另行签订本案诉争房屋的承租合同，是公然违反合同的行为。针对原告的第一项请求认为原告系违法解除合同；针对原告的第二项请求，目前承租合同效力待定，而且原告仍然在诉争房屋内经营，原告要求返还2个月租金的主张事实依据不足；针对原告的第三项请求，由于诉争房屋没有退还，相关费用（房屋使用费、赔偿金）尚未结清，退还押金的请求没有事实依据；针对原告的第四项请求，由于原告到目前仍在诉争房屋中经营，其使用权没有因被告与宏云公司的纠纷受到影响，其主张违约金没有事实依据和法律依据；针对原告的第五项请求，原告在诉状中称断电是宏云公司所为，应向宏云公司主张侵权损失，何况主张侵权的证据不足，确定损失及金额的证据不足，此项请求也不应得到支持。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求，本案诉讼费用由原告负担。
被告（反诉原告）艾美刻公司反诉称：在主承租关系于2014年2月1日起尚未确定的状态下，反诉被告提出了于2014年1月9日终止了与反诉原告之间的合同关系，并于2014年1月29日与宏云公司另行签订本案诉争房屋的承租合同，是公然违反合同的行为，鉴于此，反诉原告认为反诉被告系违法解除合同，反诉被告应当赔偿反诉原告各项经济损失。故反诉至法院，请求判令：1、反诉被告向反诉原告赔偿损失785，400元；2、反诉被告承担本案反诉费用。
被告（反诉原告）艾美刻公司为支持其抗辩理由及反诉主张，向本院提交了如下证据：
证据一、艾美刻公司营业执照、企业变更通知书2份及宏云公司营业执照，证明被告为适格的主体；
证据二、艾美刻公司与宏云公司租赁合同、室内装饰施工合同及付款凭证、消防工程合同及付款凭证，证明被告对房屋有转租权，并且对房屋进行了装修；
证据三、原、被告签订的租赁合同，证明原、被告租赁合同与被告与宏云公司的租赁合同中的租金差价为17元／平方米。
经庭审质证，郑小宁对艾美刻公司提交的证据一、二、三的真实性无异议，对此本院予以采信。艾美刻公司对郑小宁提交的证据一、二、三、五的真实性无异议，对此本院予以采信；对证据四、六的真实性无异议，但认为不能证明其证明目的。
对上述有争议的证据，本院认为，郑小宁提交的证据四、六与本案有关联性，对此本院予以采信。
经审理查明：2013年4月2日，郑小宁、艾美刻公司签订商铺租赁（联营）合同，约定：艾美刻公司（出租方）将位于武汉市青山区红钢城市政侧路特1号二楼商铺，建筑面积为550平方米，租赁给郑小宁（承租方）；商铺用途为教育、培训、咨询；租赁期限为8年，从2013年4月8日至2021年4月7日止；租金收取标准为2013年4月8日至2014年4月7日租金为220，860元，以此为标准，第三年起逐年递增7%；租金按半年支付一次；同时，还约定第一年租金按10个月计算，作为对商铺的支持；艾美刻公司保证出租商铺的合法性，若因商铺产权纠纷，致郑小宁无法使用商铺，艾美刻公司承担相应责任。违约责任中约定，双方均必须依据本合同的约定履行义务并享有权利，任何一方违反合同的约定或下列各项内容时，应就违约行为给对方造成的经济损失进行赔偿。如艾美刻公司在签订合同以后，改变出租计划，单方面决定收回商铺时；出租的商铺出现产权纠纷，且造成郑小宁无法使用商铺时，郑小宁有权可以提前解除合同。合同签订后，郑小宁于2013年4月2日向艾美刻公司交纳押金25，000元。2013年4月13日，郑小宁交纳2013年4月8日至2013年10月7日期间租金110，430元。2013年9月1日，郑小宁交纳2013年10月8日至2014年4月7日期间租金73，620元。郑小宁在租赁房屋内开办了武汉市青山区铭智双优咨询服务中心。2014年1月25日，宏云公司向艾美刻公司下达解除合同通知书，从2014年2月1日起解除与艾美刻公司的租赁合同。为使培训机构正常经营，郑小宁为此重新向宏云公司支付2014年2月至3月房租共计33，600元，此后郑小宁未在租赁房屋内从事教育培训，郑小宁现已搬离租赁房屋。现郑小宁诉至本院，请求判如所请。庭审中，郑小宁要求将确认双方之间签订的租赁合同已于2014年1月9日终止的诉讼请求，变更为确认双方之间签订的租赁合同已于2014年2月1日终止。
另查明，2012年9月30日，艾美刻公司与宏云公司签订了房屋租赁合同，约定：宏云公司将其所有的位于武汉市青山区市政侧路3号房屋1楼、2楼部分出租给艾美刻公司，租期自2012年10月1日至2022年9月30日，租金每年84万元。艾美刻公司在合同租赁期内宏云公司同意艾美刻公司将承租的房屋进行自营、联营、整租、分租、转让。合同签订后，艾美刻公司在征得宏云公司同意情况下，将承租房屋进行转租。2014年1月25日，宏云公司向艾美刻公司下达《解除合同通知书》，从2014年2月1起解除与艾美刻公司的租赁合同。艾美刻公司于2014年3月3日向本院提起诉讼，要求确认宏云公司于2014年1月25日发出的解除合同通知书无效，艾美刻公司与宏云公司双方继续履行2012年9月30日签订的房屋租赁合同；判令宏云公司向艾美刻公司支付单方解除房屋租赁合同违约金200，000元；判令宏云公司赔偿房屋维修费用及停水停电造成的损失共计78，150元（维修费7，750元，知青湘菜馆损失27，700元，老巷餐馆损失7，000元、铭智双优培训学校损失35，700元）；判令宏云公司履行房屋维修义务；宏云公司承担本案诉讼费用。本院审理后，作出（2014）鄂青山民二初字第00200号判决：武汉市宏云建材有限公司于本判决生效之日起10日内向武汉艾美刻商业策划有限公司支付维修费7，750元；驳回武汉艾美刻商业策划有限公司的其他诉讼请求。宣判后，武汉艾美刻商业策划有限公司提起上诉，武汉市中级人民法院经审理后作出（2014）鄂武汉中民终字第00667号判决：驳回上诉，维持原判。上述判决中，已确认宏云公司已于2014年2月1日解除与艾美刻公司的房屋租赁合同。
本院认为，艾美刻公司与宏云公司的房屋租赁合同中，已同意艾美刻公司有权对租赁房屋分租，故郑小宁与艾美刻公司所签订的房屋租赁合同合法有效，应受法律保护。由于艾美刻公司与宏云公司的房屋租赁合同经法院确认，已于2014年2月1日解除，故郑小宁要求确认与艾美刻公司的租赁合同于2014年2月1日终止的诉讼请求，本院予以支持。郑小宁在承租期内，共计向艾美刻公司已经支付2013年4月8日至2014年4月7日一年的房租184，050元，因郑小宁与艾美刻公司的房屋租赁合同已于2014年2月1日终止，艾美刻公司应当返还郑小宁20**年2月2日至2014年4月7日的租金（即2个月租金），2个月租金为30，675元（184，050元／12个月×2个月）。同时，艾美刻公司还应返还郑小宁房屋押金25，000元。关于郑小宁要求艾美刻公司支付违约金的问题，虽然在双方签订的房屋租赁合同中，对于因艾美刻公司违约而应向郑小宁支付违约金没有具体约定，但由于艾美刻公司的原因致使双方的合同无法履行下去，艾美刻公司应该承担相应的违约责任，郑小宁重复向宏云公司支付的2014年2月至3月租金33，600元，在扣减其向艾美刻公司支付的2014年2月至3月租金30，675元后，剩余2，925元应当作为艾美刻公司对郑小宁支付的违约损失。关于郑小宁要求艾美刻公司赔偿生源流失、无法正常经营损失的问题，因郑小宁未提交相应的证据予以证明，对此诉讼请求，本院不予支持。
关于艾美刻公司要求郑小宁赔偿损失785，400元的问题。由于宏云公司与艾美刻公司的房屋租赁合同已于2014年2月1日解除，现艾美刻公司要求郑小宁，按艾美刻公司与郑小宁每月每平方米房屋租金扣减宏云公司与艾美刻公司每月每平方米房屋租金的差价后，从2014年4月8日起至2021年4月7日止支付上述款项，无法律依据，对此反诉请求本院不予支持。综上，郑小宁的部分诉讼请求，于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第（七）项、第九十八条、第一百零七条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认郑小宁与武汉艾美刻商业策划有限公司的商铺租赁合同已于2014年2月1日终止；
二、武汉艾美刻商业策划有限公司于本判决生效之日起10日内一次性向郑小宁返还租金30，675元及押金25，000元；
三、武汉艾美刻商业策划有限公司于本判决生效之日起10日内一次性向郑小宁支付违约损失2，925元；
四、驳回郑小宁的其他诉讼请求；
五、驳回武汉艾美刻商业策划有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案减半收取的案件受理费2，304元，由原告郑小宁负担1，676元，由被告武汉艾美刻商业策划有限公司负担628元；反诉费5，827元，由反诉原告武汉艾美刻商业策划有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交上诉案件受理费10，434元，款汇武汉市中级人民法院。收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户，账号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 程捷
二〇一五年六月十八日
书记员 陈丹