上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初31173号
原告上海永盛发展有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区荷丹路XXX号。法定代表人王传麟，董事长。委托代理人沈琴，上海金茂凯德律师事务所律师。委托代理人郭宏山，上海金茂凯德律师事务所律师。被告元灯实业投资(上海)有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区荷丹路XXX号一幢一层夹22室。法定代表人丁燕，执行董事。委托代理人戴建峰，男。原告上海永盛发展有限公司(以下简称永盛公司)诉被告元灯实业投资(上海)有限公司(以下简称元灯公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年7月13日、2016年7月25日公开开庭进行了审理。原告永盛公司的委托代理人沈琴、郭宏山、被告元灯公司的委托代理人戴建峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告永盛公司诉称，2015年2月，原、被告签订《上海市外高桥保税区厂房、仓库租赁合同》(合同编号000007)(以下简称租赁合同)，约定被告承租原告所有的位于中国(上海)自由贸易试验区荷丹路XXX号一幢楼x层全部位(以下简称系争房屋)，用途为仓储、物流、办公。房屋建筑面积1,680平方米。租赁期限自2015年2月15日起至2024年1月14日止。房屋租金为每建筑面积每平方米每年人民币(以下币种相同)255.50元，合计年租金429,240元；支付方式为每月15日前支付当月租金。租金每两年调整一次，每次调整幅度为10%。物业管理费为每月7,834.68元，与租金同时支付。合同另约定了违约条款。合同签订后，原告将租赁物交付被告使用，然被告一直拖欠租金未付，原告多次催要，被告均借故拖延。之后，原告向被告发送了催款通知书，2015年9月13日，被告出具承诺书，承诺于2015年9月18日前支付所有欠款。由于其仍未按照承诺书履行，原告于2015年9月22日发函给被告，通知解除双方间的租赁合同。原告通知被告解除合同后，被告拒不向原告返还租赁房屋，仅于2016年1月支付了2015年9月22日之前所拖欠的租金。原告在向被告催讨租金期间发现被告未经原告同意擅自将租赁物转租他人，部分转租的房屋用于招商注册。同时，被告为他人注册的公司已发生多起商业诈骗案件，严重损害了原告的声誉。被告拖欠租金以及擅自转租的行为已严重构成违约，诉请判令：1、判令原、被告签订的租赁合同于2015年9月22日解除；2、被告返还原告中国(上海)自由贸易试验区荷丹路XXX号XX层全部房屋及清退房屋上注册的公司；3、被告支付原告违约金79,968元(自2015年7月16日起，计算至2015年9月22日止，共计68天)；4、被告支付原告房屋使用费(包含物业费)163,551.45元(自2015年9月23日起，暂计至2016年3月22日)，自2016年3月23日起至实际返还房屋之日止，按每月35,770元为标准。被告元灯公司辩称，原告所述被告为他人注册公司发生多起诈骗不属实，其没有参与诈骗，欠租事实存在，原告主张的已付租金金额及欠租金额均予以认可。经审理查明，原告系本市浦东新区外高桥保税区荷丹路XXX号房屋登记的产权人。2015年2月，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订租赁合同。约定租赁房屋坐落：中国(上海)自由贸易试验区荷丹路XXX号(D区xxx地块)一幢楼x层全部位，房屋建筑面积1,680平方米，使用面积1,176平方米，房屋使用性质：生产加工，仓储物流，办公展示。租赁期限自2015年2月15日起至2024年1月14日收回，租赁期共9年。房屋租金为每建筑面积平方米每年255.50元，合计年租金429,240元。租金从房屋起租日起计算，支付方式及交纳期限为双方约定以人民币支付租金，月租金每月35,770元，每月15日前支付当月租金。租金自本合同生效之日起二年不变，第三年开始调整，每二年调整一次，每次调整幅度为10%。合同生效后七天内，乙方须一次性预付二个月的租金为押金，合计71,540元。租赁房屋的交接，甲方应于本合同生效后，于2015年2月15日前和双方约定的程序，将本合同所定的房屋及配套设施交付乙方，乙方应对甲方所交付的房屋及配套设施进行验收后，在交接单上签字，以示交接完毕。租赁期满后不续租的，于2024年1月14日前乙方将所租赁的房屋经甲方验收合格后完整地交还给甲方。违约责任，乙方有下列情形之一的，构成违约：未按合同规定按期如数交纳租金的。……构成违约的一方，应向另一方支付违约金，违约金按日计算，方法如下：日违约金为日租金×租赁面积。……乙方有下列情形之一的，甲方有权通知乙方解除合同，收回房屋，并要求乙方赔偿经济损失：……乙方拖欠租金累计达一个月的。合同另对其他事项作了约定。合同附补充条款。合同签订后，原告将系争房屋交付被告使用。2015年8月15日，原告向被告发送催款通知书一份，称双方在2015年1月15日签订了租赁合同，在2015年2月15日签订了《上海市外高桥保税区厂房、仓库租赁合同》(合同编号000007)，位于XX永盛中心一幢楼X层全部位，面积1,680平米，合同期限8年11月。按合同约定在每月15日前收取承租方当月租金、物业管理费共计103,180.89元，但截止目前仍有二个月的租金、物业管理费214,508.56元未付，原告与承租方负责人戴建峰联系，对方承诺于2015年8月15日前付清全部拖欠的租金、物业管理费。要求在收到本通知后5个工作日内将剩余款项一并交齐。该通知由戴建峰在尾部签名，并注明于2015年8月25日交清房租，如果不付清房租，按合同执行。2015年9月13日，被告出具承诺书，称：本公司于2015年9月15日下午17时前归还10万元的房屋租赁费欠款，于9月18日下午17时前归还剩下的10多万元欠款，否则由上海永盛发展有限公司按违约处理。2015年9月22日，原告向被告发送合同终止函，称双方签订的编号000005号、000007号租赁合同，截至当日仍拖欠租金、物业管理费104,508.56元未付，按照合同的相关条款规定已从2015年9月1日起单方面正式解除合同，并在解除合同起的七个工作日内清空租赁区域内的所有物品，以及注销注册或迁移在该租赁区域内的所有公司等。2016年3月31日，原告向被告发送律师函，称双方签订两份租赁合同后，截止2015年8月15日，被告已累计拖欠租金达214,508.56元，此后被告仍没有按照承诺付款，一再拖欠租金，截至2016年3月，已拖欠租金高达558,984.15元。在催讨租金期间，还发现被告在租赁期间，擅自将租赁物部分转租给其他公司作招商注册地址之用，违反了合同约定的用途，同时他人注册的公司发生多起商业诈骗案件等，严重影响了原告的声誉。由于被告严重违约，故通知解除上述两份租赁合同。要求被告在收到本通知书之日起15日内搬离租赁房屋，并将租赁房屋按交付时的状态返还原告。同时应清退全部注册公司，并向原告支付拖欠的租金558,984.15元及相应违约金。另查明，原、被告间另签订有合同编号000005号《上海市外高桥保税区厂房、仓库租赁合同》，约定被告承租原告位于中国(上海)自由贸易试验区荷丹路XXX号一幢楼第x层B部位，房屋建筑面积2,611.56平方米，租赁期限自2015年1月15日起至2024年1月14日收回，租金及物业管理费每月67,410.89元，每月15日前支付当月租金。合同另对其他事项作了约定。关于欠付租金，原告称被告的已付款没有对两份租赁合同进行区分，故原告按照编号000005号及000007号租赁合同编制了被告的应付款金额和已付款金额、欠付数额明细表，两份合同合并计算，截至2015年8月15日，被告已拖欠两份合同的租金及物业管理费20余万元，截止2016年3月22日，合计欠付471,774.79元，原告按照两份合同的支付比例计算涉案租赁合同的欠付费用(截止2016年3月22日)为163,551.45元，2016年3月23日起，按照租赁合同约定的标准计算。经质证，被告对原告制作付款清单上记载的已付款数额及未付款金额无异议。审理中，本院就房屋交接问题于2016年7月25日作了谈话笔录，双方确认当日原告将租赁房屋实物交还给被告，但原告提出被告尚未将其及注册在内的公司迁出，上述房屋不符合交接条件，被告应当尽快将其及关联方所注册的公司予以清退或迁出，届时再进行房屋交接。以上事实，有当事人提供并经庭审质证的租赁合同、催款通知书、承诺书、合同解除函、律师函、收款明细等证据以及当事人的到庭陈述在案佐证，查证属实。本院认为，原、被告就系争房屋签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应恪守。原告依约交付租赁物给被告，被告理应按约足额支付租金。从原告提交的支付租金明细表反映被告自承租后不久即拖延支付租金。原告于2015年8月向被告催讨欠付租金，被告承诺结清欠付租金，并在2015年9月13日书具承诺书，然此后被告并未依照承诺结清欠款。原告据此于2015年9月22日发函通知解除合同，符合合同约定，本院予以确认。合同解除后，承租人应将租赁物返还出租人。现双方于本案审理过程中办理了房屋实物交接，原告诉请中要求被告返还房屋的请求，业已履行。关于原告认为系争房屋内尚有众多案外人公司注册在内，故系争房屋不符合返还的要件的意见，本院认为，双方的租赁合同解除后，被告有义务督促经其同意注册在系争房屋上的相关公司迁移公司注册地址，但由于案外人的工商登记行为并非涉案处理范围，原告在本案中要求注销案外人的公司注册无法支持，原告亦没有其他证据证明系争房屋由于案外人的公司注册于此而造成其不能使用，故对房屋租金及使用费，本院计算至2016年7月25日止。由于双方间存在另案租赁合同纠纷，两份租赁合同均约定了每月15日付款，被告的已付租金等未区分支付对象，原告对被告的已付款和截止2016年3月22日的欠付款金额按照支付金额比例计算涉案租赁合同的欠款金额，尚属合理，本院予以采纳。根据付款金额占比，原告主张截止2016年3月22日，被告欠付原告涉案租赁合同的租金和使用费为163,551.45元，本院予以确认，2016年3月23日起至7月25日止，按每月35,770元计算标准，为145,387.74元，合计应付款为308,939.19元。由于被告的违约行为以致涉案租赁合同解除，原告按租赁合同约定诉请被告承担违约金79,968元，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告上海永盛发展有限公司与被告元灯实业投资(上海)有限公司就中国(上海)自由贸易试验区荷丹路XXX号XX层全部位房屋签订的《上海市外高桥保税区厂房、仓库租赁合同》于2015年9月22日解除；二、被告元灯实业投资(上海)有限公司支付原告上海永盛发展有限公司房屋租金及使用费共计308,939.19元;三、被告元灯实业投资(上海)有限公司支付原告上海永盛发展有限公司违约金79,968元；四、驳回原告上海永盛发展有限公司的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5,406元，减半收取计2,703元，由被告元灯实业投资(上海)有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 周箐
二〇一六年七月二十九日
书记员 秦叶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。