上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终2231号
上诉人（原审原告）单大鑫，XX年XX月XX日生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区XX街XX号XX。上诉人（原审原告）周文霞，XX年XX月XX日生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区XX街XX号XX。上列两上诉人之共同委托代理人黄奇，上海市公义律师事务所律师。被上诉人（原审被告）上海融港置业有限公司，住所地上海市浦东新区临港新城主城区XX路XX号XX号楼XX座XX室。法定代表人林巍，董事长。委托代理人韩惠虓，北京大成（上海）律师事务所律师。委托代理人王君，北京大成（上海）律师事务所律师。上诉人单大鑫、周文霞因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第28250号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月19日立案受理后依法组成合议庭，于同年3月15日公开开庭进行了审理。上诉人单大鑫、周文霞的共同委托代理人黄奇，被上诉人上海融港置业有限公司（以下简称融港公司）的委托代理人韩惠虓、王君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2012年5月20日单大鑫、周文霞（乙方、买方）与融港公司（甲方、卖方）签订《上海市商品房预售合同》，约定：单大鑫、周文霞以850,000元（人民币，下同）的价格购买XX路XX弄XX号XX层XX室房屋（以下简称系争房屋）。合同签订后，双方按约履行。2015年1月16日，双方就系争房屋签署《房屋交接书》。2013年2月6日，上海市工商行政管理局浦东新区分局对融港公司作出《行政处罚决定书》（沪工商浦案处字[2013]第150201310013号），写明：“据查证，当事人在广告宣传单中所描述的黄金地下通道实际并不存在，也并未开始施工建设。所谓的星级酒店也不存在，标注“星级酒店”地方的建筑还在施工建设中。当事人用于分发的上述两种广告宣传单，是由南京A有限公司负责设计，由无锡B有限公司负责印刷的，设计和印刷都已完成交付……当事人在广告宣传单中印有“独享直达六院的黄金地下通道”而实际并无、印有“星级酒店”的文字和效果图但实际并无的行为，违反了广告法的相关规定……责令当事人以等额广告费用公开更正消除影响并处罚款。”2015年7月，单大鑫、周文霞起诉至原审法院，要求判令融港公司赔偿损失人民币17万元。原审庭审中，单大鑫、周文霞提供一份《临港新世界休闲广场产品手册》，该手册上标明系争楼盘配有星级酒店、地下生活超市、新世界休闲广场及直通六院通道等宣传内容。手册最后一页尾部印有：“项目所涉及的规划、数据以政府最终批文为准，买卖双方的权利义务以合同约定为准。户型示意图因单元、楼层、房号等差别，局部结构、管道、面积等可能不同。非特别注明，不作为产品房交付标准。”单大鑫、周文霞表示，该手册系单大鑫、周文霞去系争楼盘了解购房资讯时从售楼处获得。融港公司对该份手册的真实性无异议，但表示，单大鑫、周文霞与融港公司签署预售合同是在2012年5月份，而融港公司印刷该宣传手册是在2012年9月份，因此，单大鑫、周文霞购买系争房屋不可能受到该宣传手册的影响。为证明其主张，融港公司提供一份从市场监督管理局档案室调阅的2012年9月份与案外人南京A有限公司签署的《广告设计合同》以及案外人无锡B有限公司声明，声明称其于2012年9月26日完成印刷工作。单大鑫、周文霞对上述证据真实性无异议，但表示不能排除融港公司在2012年5月份之前找其他公司设计及制作宣传手册的可能性。单大鑫、周文霞另提供三份网页截图，证明融港公司就系争房屋周边配套在各大网站上也有新闻报道。融港公司对此证据真实性无异议。对于系争房屋周边配套的现状，融港公司表示：周边配套的规划都是根据政府批复建造的。新世界与融港公司有合作协议书，故融港公司有权使用新世界的品牌招商引资。星级酒店、黄金通道及地下超市都是政府批复中有的东西，星级酒店已建好，但尚未找到合适商家；直通六院通道也预留了，但六院方面没有开通；地下超市也造好了，但尚未找到合适商家。为证明其主张，融港公司提供：1、2012年9月19日与上海新世界休闲娱乐有限公司签署的《关于金辉临港商业广场项目合作协议书》，证明其有权使用新世界的LOGO招商；2、2010年5月6日上海市规划和国土资源管理局的批复（沪临港管委规[2010]78号），证明星级酒店、地下超市、黄金通道都有政府批文；3、土地权属调查报告及照片，证明楼盘中包含地下超市。单大鑫、周文霞对上述证据真实性均无异议，并表示目前系争房屋周边的配套情况是：预留酒店位置确有一栋楼，但不知道用途；超市还是毛坯房；黄金通道也只是预留空间，但到达不到六院；只看到整个楼盘入口标有新世界的LOGO，但看不到新世界参与招商的痕迹。因此，单大鑫、周文霞认为，融港公司在产品手册中作出的种种承诺未到位。对于诉讼请求，单大鑫、周文霞表示，其请求权基础是违约之诉，虽然合同没有约定违约金，但是融港公司产品手册中承诺的配套对于单大鑫、周文霞是否购房以及系争房屋的价格有重大影响，因此该承诺是融港公司合同义务的一部分，但融港公司交房时没有达到这些合同义务，故构成违约。对于违约数额，单大鑫、周文霞表示，单大鑫、周文霞购房目的是投资，故要求根据银行五年期存款利率，按照总房价款85万元的标准，计算五年，这样算下来要有20多万，但是仅主张17万元。原审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。单大鑫、周文霞主张融港公司产品手册中的宣传在融港公司交房的时候没有落实到位，构成违约，应承担违约责任。对此，法院认为，首先，单大鑫、周文霞在2012年5月份购买系争房屋，而结合融港公司提供的广告设计合同、印刷合同以及单大鑫、周文霞提供的《行政处罚决定书》中查明的事实，宣传手册在2012年9月份制作完成，对此，单大鑫、周文霞又未提供相反证据推翻。故时间上，单大鑫、周文霞购买系争房屋在产品手册印刷之前，不可能受到产品手册的影响；其次，即便单大鑫、周文霞在签约前已拿到产品手册，其仅是融港公司宣传推销系争楼盘的手段，该手册上宣传的内容系对楼盘周边配套措施的说明，其内容并未具体确定，且该手册最后一页明确写了“项目所涉及的规划、数据以政府最终批文为准，买卖双方的权利义务以合同约定为准”，故单大鑫、周文霞据此主张违约之诉，依据不足。原审法院审理后于2015年12月10日作出判决：驳回原告单大鑫、周文霞的诉讼请求。案件受理费3,700元，由原告单大鑫、周文霞负担。判决后，单大鑫、周文霞不服，上诉至本院称，被上诉人融港公司提供的其在2012年9月设计、印刷宣传册的证据只能证明其在该时间点制作了与上诉人持有宣传册一致的手册，不能说明其在此前未制作过与其相同的手册，并且上诉人确在购房前就获得了该手册。宣传手册对系争房屋所在楼盘周边配套措施的说明都是确定的，即使因宣传手册内容涉及到的是楼盘周边设施且未订立进合同，被上诉人仍应就其在对楼盘宣传中所作的明显虚假承诺承担缔约过失的赔偿责任。故请求二审撤销原判，依法改判支持上诉人原审诉请。被上诉人融港公司辩称，其不同意上诉人单大鑫、周文霞的上诉请求。双方在2012年5月签订《上海市商品房预售合同》，产品手册是在2012年9月设计完成，故上诉人不可能受到产品手册的影响。产品手册不符合要约的条件，因为不具体确定，对房屋价格没有重大影响。被上诉人已经与新世纪签订合同，星级酒店、超市都在政府批文中回复，仅是时间问题。政府批复有黄金通道，不是被上诉人原因导致未开通，故被上诉人不存在虚假宣传，请求二审驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，上诉人单大鑫、周文霞提供的《临港新世界休闲广场产品手册》虽然标明系争楼盘配有星级酒店、地下生活超市、新世界休闲广场及直通六院通道等宣传内容，但手册最后一页亦明确“项目所涉及的规划、数据以政府最终批文为准，买卖双方的权利义务以合同约定为准”，因此上述关于星级酒店等的宣传内容尚未具体确定，并且产品手册已将宣传内容排除在合同权利义务之外，故上诉人以被上诉人融港公司未实现手册宣传内容而追究其违约责任，缺乏事实和法律依据。同时，上诉人与被上诉人系在2012年5月就系争房屋签订《上海市商品房预售合同》，上诉人主张其在购房前就获得了产品手册并受其影响而签约，但未能提供相应的证据予以证明，本院对其主张，不予采信。上诉人单大鑫、周文霞以被上诉人未兑现产品手册的宣传内容为由主张赔偿损失，缺乏依据，本院不予支持。原审判决并无不当，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币3,700元，由上诉人单大鑫、周文霞负担。本判决为终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 潘俊秀
审 判 员 翟从海
二〇一六年五月十日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；