天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津01民终3794号
上诉人（原审被告）：天津益博置业发展集团有限公司，住所地天津市河西区越秀路越秀大厦A座601。
法定代表人：张芝安，总经理。
委托诉讼代理人：张益培，男，该公司副总经理。
委托诉讼代理人：沈涛，男，该公司法务专员。
被上诉人（原审原告）：王英琳，女，1987年6月26日出生，汉族，住河北省石家庄市行唐县。
委托诉讼代理人：韩宗泽，男，住天津市西青区。
委托诉讼代理人：郭春明，天津津瑞律师事务所律师。
原审被告：商跃国，男，1972年2月23日出生，汉族，住天津市西青区。
上诉人天津益博置业发展集团有限公司因与被上诉人王英琳、原审被告商跃国商品房预约合同纠纷一案，不服天津市西青区人民法院（2018）津0111民初4238号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
天津益博置业发展集团有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1．一审判决认定事实不清。被上诉人签订的《认购协议》并非上诉人真实意思表示，而是案外人俞海涛私刻上诉人公章，与被上诉人签订的，且被上诉人将定金及首付款转账到俞海涛个人账户中，上诉人未收到上述款项，俞海涛亦非履行职务行为，被上诉人所起诉的主体并不适格。另，《认购协议》只是意向性文件，双方并未签订正式买卖合同。2．一审判决适用法律错误。俞海涛已因涉嫌诈骗被依法刑事拘留，根据先刑后民的司法原则，本案应中止审理或驳回被上诉人的诉讼请求。
王英琳辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告商跃国未答辩。
王英琳向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告天津益博置业发展集团有限公司签订的《恒益隆庭认购协议》；2.被告双倍返还原告已付定金40000元；3.被告天津益博置业发展集团有限公司返还原告已付购房首付款327950元及利息16480元（按银行同期贷款利率计算，从2017年1月13日计算到实际给付之日止，暂计算到2018年1月29日）；4.被告天津益博置业发展集团有限公司承担300000元的赔偿责任；5.被告商跃国返还原告已交付的中介费共计326000元及利息损失18020元（按银行同期贷款利率计算，从2016年12月6日计算到实际给付之日止，暂计算到2018年1月29日）；6.本案诉讼费用由二被告负担。
一审法院认定事实：被告商跃国作为个体工商户的经营者分别注册了天津市西青区国赫房屋信息咨询服务中心和天津市西青区家赫房屋信息咨询服务中心。上述个体工商户均已注销。
2016年12月6日原告通过被告商跃国开办的房屋中介介绍与被告天津益博置业发展集团有限公司签订《恒益隆庭认购协议》。
关于原、被告签署《恒益隆庭认购协议》的事实。原告提交一份2016年12月6日签订的《恒益隆庭认购协议》载明：甲方为被告，乙方为原告，乙方购买甲方位于天津市西青区精武镇牛坨子村恒益隆庭6号楼4门402室，成交价格为887950元，乙方于2016年12月6日交纳定金20000元，于2016年12月30日交纳首付款227950元，余款办理贷款。乙方须持本协议于付款时间约定的期限内到指定地点缴纳首付款及相关税费，并签署《天津市商品房买卖合同》正式文本，所交定金自动转为房款。交付定金后，若乙方提出退房、未在甲方通知的日期内交款或逾期不办理上述手续，则视为乙方自愿放弃以上房屋的购买权，甲方有权对该房屋另行出售，所交定金不予退还。如甲方在乙方履行上述协议约定后，拒绝向乙方出售房屋的，则双倍返还乙方定金。在签署《天津市商品房买卖合同》及办理完毕贷款手续后，本协议自动失效。该认购协议中甲方经办人签名为俞海涛并加盖了“天津益博置业发展集团有限公司”印章。
关于被告商跃国收取原告费用的事实。2016年11月27日被告商跃国收取原告中介费20000元（恒益隆庭14-1-501）。2016年11月27日被告商跃国收取原告意向金20000元（恒益隆庭14-1-501），该款已转付给被告天津益博置业发展集团有限公司。2016年12月5日被告商跃国收取原告中介费27900元（恒益隆庭23-5-501）。
关于被告天津益博置业发展集团有限公司收取原告费用的事实。2016年12月6日被告天津益博置业发展集团有限公司给原告出具收据，内容为“今收到王英琳交来首付247950元”，该证据上的房号存在涂改，涂改内容涉及3个房号，涂改处有被告天津益博置业发展集团有限公司的印章；2017年1月13日被告天津益博置业发展集团有限公司给原告出具收据，内容为“今收到王英琳交来首付100000元。”按照上述证据被告天津益博置业发展集团有限公司收取原告款项共计347950元。按照原、被告签订的《恒益隆庭认购协议》中约定“乙方于2016年12月6日交纳定金20000元，于2016年12月30日交纳首付款227950元”定金与首付款两项合计款项为247950元，被告天津益博置业发展集团有限公司2016年12月6日给原告出具收据，内容为“今收到王英琳交来首付247950元”。故一审法院认定2016年12月6日给原告出具收据中被告天津益博置业发展集团有限公司收取原告定金20000元、首付款227950元。加上2017年1月13日被告天津益博置业发展集团有限公司给原告出具收据收取王英琳首付100000元。被告共收取原告定金20000元，首付款327950元。
关于原告主张被告商跃国的员工彭娟收取原告房屋差价款278100元的事实。原告提供彭娟给原告出具的收款收据及银行转账业务客户回执。上述证据相互佐证，可作为定案依据，故彭娟收取原告278100元的事实，一审法院予以认定。被告商跃国否认彭娟为其员工。原告主张彭娟给原告出具的收据为被告商跃国中介的收据，以此证明彭娟为被告商跃国的员工。被告商跃国主张彭娟没有带纸质收据，借走收据与原告私下达成差额款协议，收据没有被告中介单位的盖章，与被告无关。原告未提供其他证据。故原告主张彭娟系被告商跃国的员工，缺乏有力证据证实，一审法院不予认定。
一审法院认为，原告与被告天津益博置业发展集团有限公司双方签订的《恒益隆庭认购协议》，内容不违反强制性法律规定，应为合法有效。但该协议欠缺商品房买卖合同应当明确的交付使用条件及日期、产权登记事宜等主要内容，该《恒益隆庭认购协议》应当认定为预约合同。
关于原告要求解除原告与被告天津益博置业发展集团有限公司签订的《恒益隆庭认购协议》、要求被告天津益博置业发展集团有限公司返还原告首付款327950元的诉讼请求。虽在履行过程中多次调整房屋房号，但终因被告原因不能履行该《恒益隆庭认购协议》，对双方的预约合同依法应予解除。故对原告要求解除原、被告签订的《恒益隆庭认购协议》、返还原告首付款327950元的诉讼请求，一审法院予以支持。
关于原告要求被告赔偿房屋差价损失的诉讼请求。预约与本约的区别关键在于合同义务的差异，预约的合同义务主要为订立本约，而本约的合同义务为按照本约履行。合同义务的差异决定预约与本约的违约损害赔偿范围不同。预约合同的履行只是发生签订本约合同的行为，尚不产生任何经济利益。本案原、被告形成预约合同关系，本约尚未订立。对于原告而言，被告不履行认购协议，仅使原告丧失了订立涉诉房屋买卖合同的机会，并无履行利益可言。故原告主张要求被告赔偿房屋差价损失300000元的诉讼请求，一审法院不予支持。
关于原告要求被告双倍返还定金及要求被告返还原告首付款利息的诉讼请求。原告与被告成立预约合同法律关系，所涉定金20000元是双方为签订《天津市商品房买卖合同》而设立的担保，其性质属立约定金。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”之规定，现因被告原因未能订立《天津市商品房买卖合同》，故原告要求被告双倍返还原告定金40000元的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定，“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”原告主张的利息损失应为被告违约给原告造成的实际损失，虽因适用定金罚则由被告赔付的20000元能够弥补原告当前的利息损失，但被告返还原告首付款327950元的实际给付之日不能确定，因而利息损失数额亦无法确定，为充分考虑原告的合法权益，就该两项诉讼请求，一审法院依法支持自2017年1月13日开始至实际给付之日止的利息（以327950元为基数，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算），如果不足20000元，按照20000元标准给付。
关于原告主张被告商跃国返还中介费326000元及利息损失18020元的诉讼请求。因本案为预约合同纠纷，而原告与被告商跃国之间为居间合同法律关系，且涉及案外人彭娟，与本案不属同一法律关系，本案中不予审理，原告可另行主张。
一审法院判决：一、解除原告王英琳与被告天津益博置业发展集团有限公司签订的《恒益隆庭认购协议》；二、被告天津益博置业发展集团有限公司于本判决生效之日起5日内向原告王英琳返还首付款327950元、返还定金20000元；三、被告天津益博置业发展集团有限公司于本判决生效之日起5日内向原告王英琳支付首付款327950元的利息损失（自2017年1月13日开始以327950元为基数，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算至实际给付之日止），如果不足20000元，按照20000元标准给付；四、驳回原告王英琳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7028元，原告负担2895元，被告天津益博置业发展集团有限公司负担4133元（被告于本判决生效之日起5日内交付一审法院）。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，涉案《认购协议》上加盖有上诉人印章，且收款收据上亦加盖上诉人财务章，上诉人虽主张案外人俞海涛收取了被上诉人的购房款，但俞海涛系上诉人工作人员，一审法院结合本案事实，认定俞海涛系职务行为并无不妥，上诉人系该《认购协议》的相对方，现该认购协议不具备履行条件，一审法院判令解除该《认购协议》并责令上诉人返还被上诉人购房款及利息并无不妥，本院予以确认。上诉人所持本案应根据先刑后民的原则，予以中止或驳回被上诉人请求的主张，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。
综上所述，上诉人天津益博置业发展集团有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6219元，由上诉人天津益博置业发展集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘应红
审 判 员 王 路
代理审判员 姚 琦
二〇一八年六月十五日
法官 助理 刘 锟
书 记 员 王 哲
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款:
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……