上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初33344号
原告(反诉被告)：上海东风五金管件有限公司，注册地上海市闵行区。
法定代表人：顾某，董事长。
委托诉讼代理人：高建中，上海容和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡尔玮，上海容和律师事务所实习律师。
被告(反诉原告)：姚伟，男，1969年7月8日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：乔屹，上海孙仁荣律师事务所律师。
被告(反诉原告)：马某某，男，1965年8月12日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：乔屹，上海孙仁荣律师事务所律师。
原告(反诉被告)上海东风五金管件有限公司(以下简称东风公司)与被告(反诉原告)姚伟、马某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月12日立案后，依法适用简易程序。审理中，姚伟、马某某提起反诉，本院就本、反诉一并审理。本院于2017年3月14日公开开庭进行了审理，东风公司的法定代表人顾永财及委托诉讼代理人高建中、胡尔玮，姚伟、马某某的委托诉讼代理人乔屹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告(反诉被告)东风公司向本院提出诉讼请求：1.判令姚伟、马某某立即支付东风公司自2015年5月1日起至2017年2月15日止按年租金2,000,000元(人民币，下同)计算的租金3,580,000元；2.要求姚伟、马某某支付东风公司违约金1,000,000元；3.要求姚伟、马某某赔偿电费113,778元，建设用地有偿使用证收费85,828元。事实和理由：2014年2月25日，姚伟、马某某与东风公司签订《房屋租赁合同》，约定由东风公司向姚伟、马某某出租位于上海市闵行区浦江镇陈行苏民站南的房屋。合同对房屋租赁期限、租金等事项予以约定，租金以预付方式支付，先付后用。2015年4月28日，姚伟、马某某与东风公司签订《补充协议》，约定变更房屋租赁起始日期为2015年5月1日。合同订立后，姚伟、马某某未按约支付房租，故向法院提起诉讼。
被告(反诉原告)姚伟、马某某辩称，不同意东风公司全部诉请。双方租赁合同的解除，系东风公司违约造成。《补充协议》系在双方达成和解协议后签订的。
被告(反诉原告)姚伟、马某某反诉要求：1、确认双方签订的房屋租赁合同于2016年11月16日解除；2、要求东风公司返还已付租金500,000元，并按约定赔偿1,000,000元。
对于姚伟、马某某的反诉，东风公司辩称，不同意姚伟、马某某的反诉请求，缺乏事实及法律依据，请求予以驳回。
本院经审理认定事实如下：2014年2月25日，东风公司的法定代表人顾某(出租方、甲方)与姚伟、马某某(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将其自有的上海市闵行区浦江镇陈行苏民站南(苏召路XXX号)出租给乙方。房屋场地状况分为：(1)东区、(2)中区、(3)西区，三大板块，具体位置、设施、建筑面积与场地面积，详见附件一平面图。中区的三层大楼及场地，现已租赁给曹某用于经营“幼儿园”使用，租赁期限为十年，自(2012年9月1日至2022年8月31日止)，乙方承诺并确认在签订本租赁合同时甲方已明确告知，并出具其与曹某签订的《房屋租赁合同》，本合同签订后，甲方协调由乙方代为管理并收取租金交给甲方。(附东风公司与曹某签定的房屋租赁合同)。西区有门面房，西门面房总计14间为甲方与张某共同建造与收益，其中张某的部分有乙方自行与张某协商解决，与甲方无关。(附东风公司与张某签定的门面承包经营合同)。第二条：租赁期限：房屋租赁期自2014年7月1日至2034年6月30日，共计20年。若租赁期间遇动迁，则租赁期到动迁公告发布之日起终止。本合同签订之日起至2014年6月30日止为免租期。租赁期满，如未动迁，乙方继续承租的，在同等条件下，乙方享有优先续租权，经协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。第三条：租金、押金、其他费用、支付方式及期限：租金标准(按年计算租金)(1)东区500,000元；(2)中区幼儿园500,000元；(3)西区及苏召路门面房1,000,000元。合计2,000,000元。根据实际情况，租金每五年进行一次调整，在上一期租金的基础上提升5%，乙方承诺在情况好转的前提下可追加提升比例。本合同签订后，乙方应向甲方支付该房屋租赁的押金，押金金额为500,000元，甲方收取押金后允许乙方从正式起租日起将该押金中300,000元转为房屋租金，200,000元转为租赁保证金，在合同期满后退还。房屋租金以预付方式支付，先付后用。乙方应于甲方交付房屋2014年7月1日之前向甲方支付第一期的租金即2,000,000元，以后乙方应于每期租金到期前15日向甲方支付下一期的租金。逾期支付的，则乙方须按日向甲方支付当期拖欠租金额的2%作为违约金。电费：甲方已配备380KV高压配电间，所有产生的电费按国家规定由乙方承担。水费：甲方已配备总表2只及颁发排污许可证，所有产生的费用由乙方承担。电话、网络等通信费，每月按照电信部门计算单，由乙方承担付清。国家建设用地、征收费用有乙方承担(注一：即征地批复用地。注二：按上海市规定，建筑用地规定分1类、2类、3类、4类、5类，东风公司按闵行区政府规定，每年上交47,928元，国家征收的必须交。注三：上海市所有企业有征地批复的必须每年交清，上交国库)。其他土地费用有甲方承担。第六条：其它约定事项：乙方未在本合同约定时间内支付房屋押金的，合同自行解除，无需甲方书面通知。
2014年2月26日，案外人代某某、马某某向东风公司支付了500,000元。
2015年3月26日，本院受理姚伟、马某某诉东风公司要求继续履行房屋租赁合同的诉讼。诉讼期间，东风公司(甲方)与姚伟、马某某(乙方)于2015年4月15日达成和解并签署了《和解协议》，约定：一、双方签订的《房屋租赁合同》继续履行，租赁期限变更为自2016年3月1日起至2036年2月28日止，其余条款参照原《房屋租赁合同》执行；二、如甲方至2016年3月1日仍未能将苏召路XXX号房屋交付乙方，则乙方有权选择继续履行或解除合同，如乙方选择解除合同，则甲方除应返还乙方预付款500,000元外，还应向乙方支付违约金1,000,000元。《和解协议》签署当日，姚伟、马某某向法院撤回了起诉。
2015年4月28日，东风公司(甲方)与姚伟、马某某(乙方)达成《补充协议》，约定：一、2014年2月25日，甲、乙双方曾经签订了一份《房屋租赁合同》，就乙方向甲方租赁上海市闵行区浦江镇陈行苏民站南(苏召路XXX号)房屋的相关事宜做了约定。二、2015年4月15日，甲、乙双方曾经签订了一份《和解协议》。《和解协议》约定：一、双方签订的《房屋租赁合同》继续履行，租赁期限变更为自2016年3月1日起至2036年2月28日止，其余条款参照原《房屋租赁合同》执行；二、若甲方至2016年3月1日仍未能将苏召路XXX号房屋交付乙方，则乙方有权选择继续履行或解除合同，如乙方选择解除合同，则甲方除应返还乙方预付款500,000元外，还应向乙方支付违约金1,000,000元。三、现在，甲、乙双方经协商一致，同意对《房屋租赁合同》和《和解协议》进行变更。变更为：一、双方签订的《房屋租赁合同》继续履行，租赁期限变更为自2015年5月1日起至2035年4月30日止，其余条款参照原《房屋租赁合同》执行；二、若甲方至2015年5月1日仍未能将苏召路XXX号房屋交付乙方，则乙方有权选择继续履行或解除合同，如乙方选择解除合同，则甲方除应返还乙方预付款500,000元外，还应向乙方支付违约金1,000,000元。
2015年5月26日，本院再次受理姚伟、马某某要求东风公司继续履行房屋租赁合同的诉讼，案号(2015)闵民五(民)初字第1281号。诉讼期间，因本院民二庭受理的(2014)闵民二(商)初字第2171号(顾某起诉东风公司请求变更公司登记纠纷)、(2015)闵民二(商)初字第215号(顾某诉东风公司决议纠纷)、(2015)闵民二(商)初字第457号(顾某诉顾某股东出资纠纷)案件存在关联性，且该三个案件正在审理中，故(2015)闵民五(民)初字第1281号案件于2015年6月16日中止审理。(2015)闵民五(民)初字第1281号案件恢复审理后，本院于2016年11月16日公开开庭进行了审理，审理中，东风公司就房屋租赁合同是否继续履行态度不明，姚伟、马某某当庭变更诉讼请求为要求解除与东风公司签订的《房屋租赁合同》、要求东风公司退还押金500,000元、要求东风公司支付违约金1,000,000元。嗣后，东风公司向本院提起本案诉讼，本院受理后，为减少双方当事人的诉累，将(2015)闵民五(民)初字第1281号案件中姚伟、马某某的诉讼请求作为本案的反诉受理，本案就本、反诉合并审理。
另查明，(2014)闵民二(商)初字第2171号案件系顾某起诉东风公司请求变更公司登记纠纷案件，顾某等列为该案第三人。该案审理中，顾某提供了报案材料及相应的公安接报回执单等材料，顾某在报案材料中陈述：2014年3月10日上午8点顾某、顾某带5人，计7人闯入东风公司抢盗经过。一：2014年3月10日上午8点左右顾某带北方口音等6人，闯入东风公司门卫室，强行把门卫室，当班值班人员杨某架走到厂外，并同时把门卫室所有值班人员的所有物件全部扔到厂外马路上，即浦江镇立建路XXX号马路上，并警告东风公司值班人员，严禁进厂，不许报警，进门就打死你，同时把东风公司大门、小门紧闭，用2人值班，关照严禁任何人进厂……。2、把本人所有文件资料，其中有东风公司、上海某五金管件有限公司、与东风公司三产公司，上海东风五金装潢门市部、上海管道供应站所有文件、所有合同、公司所有财务资料，应收、应付票据帐目、支票、贷记凭证、财务印章等抢走。3、东风公司公章、财务章、法人章、合同章，上海福达五金管件有限公司公章、财务章、法人章、合同章，抢走。……。三：当天下午3点左右，本人顾某与本厂员工赵某要进厂，并说明我这是进厂正常工作，但顾某说不许开门，严禁进厂，我说你这是在违法，你这样做，将导致厂关门，他说我不管，反正任何人不许进门，出于无奈，在5点左右，本人只能去浦江镇派出所报案，报案记录在浦江镇派出所(注：派出所当班人员记录在上午本人做过笔录的1张上，也没叫本人签字，见证人：赵某)。四：2014年3月11日上午9点左右，本人顾某带本厂职工要进厂正常生产，顾某又不让开门……。2016年4月11日，顾某撤回了(2014)闵民二(商)初字第2171号案件的起诉。
2016年4月12日，顾某撤回了(2015)闵民二(商)初字第215号案件的起诉。
(2015)闵民二(商)初字第457号顾某诉顾某股东出资纠纷案件的民事判决书于2015年11月26日生效。
上述事实由东风公司提供的《房屋租赁合同》、(2015)闵民五(民)初字第1281号案件庭审笔录复印件、2015年4月28日《补充协议》、租赁合同附件平面图、上海市房地产权证，姚伟、马某某提供的上海农商银行收款通知及工商登记信息、证明、《和解协议》、(2014)闵民二(商)初字第2171号案件案卷材料等证据及双方当事人的陈述予以证实。
至于东风公司提供的2015年6月4日的民事反诉状，东风公司未向本院提交过，本院亦未受理过相应反诉，且姚明、马某某亦否认收到过，本院不予采信。东风公司提供的高压供用电合同与本案无关联性，本院不予采信。东风公司提供的电子缴款凭证并非租赁合同期限内费用，与本案无关联性，本院不予采信。东风公司提供的照片系2016年12月30日的场景，无法体现该日前、后的情况，本院不予采信。至于姚伟、马某某提供的照片亦无法体现租赁场区的现状，本院不予采信。
本院认为，姚伟、马某某与东风公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，本院予以确认。双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。然从(2014)闵民二(商)初字第2171号案件中顾某提供的材料显示，自2014年3月10日开始，作为东风公司法定代表人的顾某无法进入涉案厂区，更无法控制涉案厂区，导致东风公司无法履行合同约定的向姚伟、马某某交付厂房的合同义务。2015年3月26日本院受理的姚伟、马某某诉东风公司要求继续履行房屋租赁合同的诉讼中，双方达成了《和解协议》，嗣后，双方亦达成过《补充协议》。东风公司主张在双方达成《和解协议》及《补充协议》后其已经具备履行能力，可以向姚伟、马某某交付厂房，系因姚伟、马某某不支付相应租金导致房屋没有交付，亦使东风公司产生相应的空置损失。对此，本院认为，在顾某于2014年3月10日失去涉案厂区控制权的两年多时间里，因股东之间的纠纷，顾某与案外人顾某刚之间涉及多起诉讼，在多起诉讼中，并无证据显示顾某已经收回了涉案厂区的控制权，也无证据显示东风公司为履行交房义务做出过相关准备，故东风公司在未向姚伟、马某某交房的情况下要求姚伟、马某某承担交房之前的租金及基本电费、建设用地有偿使用征收费不符合法律规定，本院不予支持。涉案厂区不能交付的责任不在姚伟、马某某方，故东风公司要求姚伟、马某某支付违约金不符合法律规定，本院不予支持。本院注意到，在(2015)闵民五(民)初字第1281号案件恢复审理后的庭审过程中，东风公司就是否能够继续租赁合同的交房义务的态度仍旧未能明确，姚伟、马某某将要求继续履行租赁合同的诉讼请求变更为要求解除租赁合同的诉讼请求，该变更不违反法律规定，亦与双方之间的《和解协议》及《补充协议》的约定相符，故在本案中，姚伟、马某某要求确认双方之间的《房屋租赁合同》于2016年11月16日解除的反诉请求于法不悖，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。就姚伟、马某某已经支付的500,000元，东风公司应当返还。但对于该500,000元的性质，本院认为，双方在《和解协议》及《补充协议》中定义为“预付款”，且结合《房屋租赁合同》中对该500,000元的约定，该500,000元既没有转化为租金，亦没有转化为租赁保证金，故该款仍为预付款。根据《和解协议》及《补充协议》的约定，姚伟、马某某有权选择继续履行或解除合同，如选择解除合同，则东风公司除应返还姚伟、马某某预付款500,000元外，还应向姚伟、马某某支付违约金1,000,000元。姚伟、马某某据此约定向东风公司主张违约金于法不悖，本院予以支持。但考虑到姚伟、马某某的实际损失及东风公司的违约程度，本院就违约金金额予以调整，酌定违约金金额为500,000元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(三)项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条之规定判决如下：
一、确认原告(反诉被告)上海东风五金管件有限公司与被告(反诉原告)姚伟、马某某于2014年2月25日就上海市闵行区浦江镇陈行苏民站南(苏召路XXX号)房屋签订的《房屋租赁合同》于2016年11月16日解除；
二、原告(反诉被告)上海东风五金管件有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)姚伟、马某某预付款500,000元；
三、原告(反诉被告)上海东风五金管件有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)姚伟、马某某违约金500,000元；
四、驳回原告(反诉被告)上海东风五金管件有限公司全部诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半计收22,175.11元，由原告(反诉被告)上海东风五金管件有限公司负担；反诉案件受理费9,150元，原告(反诉被告)上海东风五金管件有限公司负担6,100元，被告(反诉原告)姚伟、马某某负担3,050元，原告(反诉被告)上海东风五金管件有限公司负担之款于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)姚伟、马某某。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 沈慧芬
二〇一七年六月十九日
书记员 董琪华
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。