宁夏回族自治区中卫市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）宁05民终40号上诉人（原审原告、反诉被告）：张跃清，男，生于1974年11月24日，汉族，个体工商户，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。委托诉讼代理人：徐瑜励，北京大成（银川）律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。上诉人（原审被告、反诉原告）：中卫市名品美居商贸有限公司，住所地：宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。法定代表人：姜晨曦，该公司总经理。委托诉讼代理人：尹国强，宁夏君元律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。上诉人张跃清因与上诉人中卫市名品美居商贸有限公司（以下简称名品美居公司）租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院（2016）宁0502民初1879号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月12日立案后，依法组成合议庭，于2017年2月14日公开开庭进行了审理。上诉人张跃清及其委托诉讼代理人徐瑜励，上诉人名品美居公司的委托诉讼代理人尹国强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张跃清上诉请求：1.撤销原判第二、三项，发回重审或查清事实后改判支持张跃清的一审诉讼请求；2.驳回名品美居公司的反诉请求；3.本案诉讼费用全部由名品美居公司承担。事实和理由：名品美居公司的债权人在商场打闹，实施砸毁、锁门，从2015年5月开始商场一、二楼装修全部被砸，电梯、暖气、水电经常停，三楼从外观看不是正常经营的商场。2015年初，龙源公司就已经将商场整体经营权另行租给商场其他商户，整个商场自2015年5月起就无法经营。根据一般常识，商场是一个整体经营的公众场所，如果商场内发生打砸事件，顾客必然不愿进入；且涉案商场二楼电梯、大门等被封锁，无法通往三楼，直接阻断了三楼的客源。该商场一、二楼自2015年5、6月起基本上都被拆除，不能正常经营，从一楼、二楼外观看已经没有商户，且到处是装修、破旧的景象，顾客直观上必然认为该商场已停业，而三楼的商户当然无顾客光顾。名品美居公司不能满足营业所需的必要条件，连基本的安全、正常的购物环境都不能保障，名品美居公司应当向张跃清退还租金。双方签订的租赁合同明确约定，名品美居公司有负责维护公共设施、管理公共环境、负责物业管理工作等义务。商场遭到他人毁坏，名品美居公司并未进行处理，名品美居公司未提供物业服务，张跃清也未享受到服务，张跃清无义务支付物业费。名品美居公司针对张跃清的上诉辩称，不存在张跃清所说的发生矛盾影响商场经营的情况，与张跃清同时经营的其他商户在正常经营，张跃清应当缴纳综合服务费（物业费）。张跃清与和美公司达成一致后同意由和美公司受让整栋楼的经营债权，其中也包括了其他商户，债权债务转移后权利义务的承担主体不应再是名品美居公司。合同约定张跃清负有清场义务，张跃清没有履行清场义务，应承担清场费用。名品美居公司上诉请求：1.撤销原判第一、二、四项；2.改判名品美居公司不向张跃清支付违约金；3.改判张跃清向名品美居公司支付场地恢复费用30799元；4.本案诉讼费用由张跃清承担。事实和理由：一审判决名品美居公司向张跃清支付违约金82787.70元，事实不清，证据不足。首先，张跃清申请出庭的证人证言不能作为认定案件事实的依据，证人与张跃清存在利害关系；其二，证人之间的证言相互矛盾；其三，证人与张跃清不在同一楼层经营，对张跃清的经营活动了解不够。其次，发生矛盾纠纷并不必然影响张跃清的正常经营活动。退一步讲，即使存在矛盾纠纷，纠纷持续时间、影响范围应为是否影响正常经营活动的重要考量因素，不存在矛盾纠纷影响张跃清正常经营的事实。一审判决以年租金的40％支付违约金依据不足。首先，张跃清未提供任何有关经济损失的证据，经济损失不存在。其次，以一年租金的40％认定违约金数额，依据不足。名品美居公司不是承担违约金的适格主体。2014年2月，经张跃清同意，由和美公司继续履行《营业场地租赁合同》，属于债权债务转移。一审判决名品美居公司向张跃清支付违约金，法律适用错误。张跃清应支付场地恢复费用。张跃清有恢复场地的义务，合同明确约定了张跃清租赁期限届满后的清场义务及未履行清场义务时的赔偿支付责任。张跃清应在2016年5月30日租赁合同到期后，未将场地恢复原状，应支付恢复场地的费用。张跃清针对名品美居公司的上诉辩称，名品美居公司系本案适格主体。2014年2月，名品美居公司因债权债务关系将名品美居城的经营权转让给其债权人，但根据双方的《会议纪要》，转让行为因涉及到第三人，也即租赁商户，所以经营权是否转让，转让后是否由受让人承担所有责任，应由受让人与租赁商户重新签订合同才成立。张跃清作为租赁商户，已经足额缴纳了整个租赁期间的租赁费用，名品美居公司的债权受让人无法获得利益，受让人并未与张跃清重新签署合同。双方的租赁合同并未解除或者变更，其权利义务应当继续按双方签署的《营业场地租赁合同》约定履行。名品美居公司未提供适合的租赁场地及安全、正常的经营场所，违反了合同约定，应当承担违约责任。租赁期间，因名品美居公司的原因，他人在商场内打闹，对二楼等实施砸毁、锁门，致使商场不能正常经营，自2015年5月起，商场已经停业，因出租方名品美居公司的原因导致承租人张跃清不能使用租赁场地，张跃清不承担不能使用期间的场地租金，名品美居公司应当退还未正常使用期间的租金。未能正常使用租赁场地的责任在于名品美居公司，名品美居公司在停业期间并未向张跃清提供物业服务，张跃清不应缴纳物业费。龙源公司在张跃清不清楚的情况下将张跃清清除出场，张跃清不承担清场费用。张跃清向一审法院起诉请求：1.依法判令名品美居公司向名品美居公司张跃清退还场地租金206969.28元（自2015年5月30日至2016年5月30日）、履约保证金5000元；2.判令名品美居公司向张跃清支付违约金82787.7元（206969.28元×40%）；以上一、二项共计294756.98元；3.本案诉讼费由名品美居公司承担。名品美居公司向一审法院反诉请求：1.依法判令张跃清向名品美居公司缴纳租赁费、物业类费用共计152428.44元；2.依法判令张跃清向名品美居公司支付场地恢复费用30799元；3.本诉诉讼费由张跃清承担。一审法院认定事实：张跃清系销售家具的个体工商户。2010年7月，名品美居公司承包了龙源公司所有的位于中卫市沙坡头区鼓楼南街5号商贸楼的商场进行经营。2010年8月起，张跃清租赁名品美居公司承包的名品美居城三楼商场一处场地经营品牌家具销售，与名品美居公司签订了《营业场地租赁合同》。2013年7月7日，原合同期满后，双方经协商又重新签订《营业场地租赁合同》一份，约定：张跃清承租名品美居公司的位于中卫市鼓楼南街5号商贸楼广东名品美居城三楼商场的一处场地（面积615.98㎡），用于销售家具；租赁期限为2年9个月，自2013年8月7日至2016年5月30日；租金28元/㎡·月，年度租金为206969.28元，第二年起每年增加3元/㎡·月（按年度支付）；综合服务费为6元/㎡·月，每年44350.56元（按季度支付）；张跃清在合同签订时须向名品美居公司交付履约保证金5000元（保证金不计利息）；商场管理为张跃清必须严格遵守国家相关法律法规及按照名品美居公司的各项管理制度规定经营；商场日常经营由名品美居公司统一管理、维护等；名品美居公司的权利义务为负责商场内场地、公共设施设备的维修、养护、运行及物业服务等管理工作，负责商场经营秩序的管理，保证张跃清经营活动的开展等；违约责任为，1.租赁期内，张跃清要求提前终止合同的，应提前三个月告知名品美居公司，并向名品美居公司支付合同费用总额的40%作为违约金，名品美居公司退还张跃清所交纳的剩余费用；2.因名品美居公司的原因造成经营场地迟延交付的，名品美居公司按实际延迟的天数推迟计租日等；合同的解除、终止及续约为，1.合同期内如名品美居公司统一进行商场改造或商品结构调整、整体经营改变，名品美居公司有权提前终止合同，提前三个月通知张跃清，退还张跃清所交纳的租赁期剩余部分租赁费用；2.合同解除或终止时，双方应办理有关解约手续，清理交接营业场地，结清债权债务。张跃清应在合同期满前七日内将场地内的商品全部清理完毕。超过合同期仍未清理的，则视为废物，名品美居公司有权处理，费用由张跃清承担等；其它补充事项为张跃清可转租，免交物业费二年，所签合同二年九个月租金已全部交清等内容。合同签订后，名品美居公司提出如张跃清能够一次性支付租金，则享受减免7个月租金及物业费的优惠，张跃清考虑后向名品美居公司一次性支付了全部租金，名品美居公司给张跃清出具了”今收到2013年8月7日至2016年5月30日房费已交清，本房费以还闫金国欠款，人民币肆拾伍万元，￥450000元”等内容的收款收据1份。在合同履行期间，2014年1月，因名品美居公司所负债务较多，债权人向名品美居公司索要，名品美居公司于2014年2月将商场的经营权转让给刘梅兰、刘向前、鲍学明等债权人，刘梅兰、刘向前、鲍学明等债权人组成和美公司以和美公司名义接收后进行经营，张跃清作为商场租户，同意名品美居公司的转让行为，由和美公司代为名品美居公司继续履行尚未履行期满的租赁期。和美公司在接收经营期间，2015年5月起，因名品美居公司与他人之间矛盾纠纷，导致他人在商场打闹，对商场二楼等实施砸毁、锁门，致使商场不能正常经营，也使张跃清所在三楼商场的正常经营受到部分影响。后因名品美居公司经营权的发包单位龙源公司将商场的经营权全部收回，债权人组成的和美公司不能再代为名品美居公司履行租赁合同，至2016年5月30日双方的租赁合同期满，由龙源公司直接行使收回租赁权对张跃清租赁的场地进行清理退场。另查明，2013年7月7日，张跃清与名品美居公司签订《营业场地租赁合同》约定所签合同二年九个月房费已交清，免物业费二年。2013年8月7日，名品美居公司收到张跃清一次性支付房费45万元，依据收款收据以及合同约定的内容，视为张跃清向名品美居公司支付清自2013年8月7日至2016年5月30日期间的租赁费和自2013年8月7日至2015年8月7日期间的综合服务费（即物业费），尚欠自2015年8月8日至2016年5月30日期间的综合服务费（即物业费）合计33262.92元（615.98㎡×6元/㎡·月×9个月）未付。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。张跃清与名品美居公司自愿签订《营业场地租赁合同》合法有效，双方应当按照合同约定全面履行各自义务。张跃清同意名品美居公司于2014年2月将商场的经营权转让给刘梅兰、刘向前、鲍学明等债权人，刘梅兰、刘向前、鲍学明等债权人组成和美公司代为继续履行名品美居公司尚未履行期满的租赁合同，张跃清在会议纪要上签字认可转让行为的事实，予以确认。本案双方当事人争议的焦点为：一、名品美居公司将商场经营权转让给刘梅兰等债权人，刘梅兰等债权人组成和美公司代为继续履行名品美居公司尚未履行期满的租赁合同，是否承担受让人未能全面履行合同所给张跃清造成经济损失的违约责任，名品美居公司是否属于适格的责任主体；二、张跃清在履行租赁合同中是否承担违约责任。关于焦点一，名品美居公司与张跃清签订《营业场地租赁合同》，属于合同的出租方，名品美居公司在合同履行期间将商场的经营权转让给刘梅兰等债权人，刘梅兰等债权人组成和美公司代为名品美居公司继续履行尚未履行期满的租赁合同，是属于债权债务转移行为，张跃清签字认可名品美居公司与第三人之间的转让，依法对张跃清具有法律拘束力，但第三人即刘梅兰等债权人组成和美公司在代为履行合同中因与名品美居公司及其他人之间的矛盾纠纷，影响了名品美居公司的正常经营活动，属于第三人未能全面履行租赁合同义务的违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第六十五条”当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。”的规定，应当由名品美居公司向张跃清承担第三人履行债务不符合约定的违约责任。因此，张跃清有权向名品美居公司主张刘梅兰等债权人组成和美公司不履行租赁合同或者履行租赁合同不符合约定的违约责任，名品美居公司属于承担该租赁合同不能全面履行的适格责任主体，对第三人在代为名品美居公司履行合同中因违约给张跃清造成的经济损失，依法由名品美居公司向张跃清承担民事责任。对名品美居公司辩称其不是适格的主体。应驳回其诉讼的意见，经核其理由不能成立，不予采纳。对张跃清要求名品美居公司退还场地租金206969.28元（自2015年5月30日至2016年5月30日）、履约保证金5000元的诉讼请求，经核：对场地租金206969.28元，刘梅兰等债权人组成和美公司在代为履行名品美居公司转让的租赁合同中，因名品美居公司与他人之间矛盾纠纷，导致他人在商场打闹，对商场二楼等实施砸毁、锁门，致使商场不能正常经营，但仅能证明该事件影响了张跃清的正常营业，张跃清所举证据并不足以证明自2015年5月30日至2016年5月30日期间致使三楼经营场地停止营业的事实；对履约保证金5000元，双方虽然在租赁合同中约定张跃清向名品美居公司进行交纳，期满后名品美居公司退还，但张跃清不能提交证明名品美居公司收到所交履约保证金5000元的收据；故张跃清的该项请求因证据不足，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，应承担举证不能的法律责任，依法不予支持。对张跃清要求名品美居公司支付违约金82787.70元（206969.28元×40%）的诉讼请求，经核：名品美居公司转让刘梅兰等债权人组成和美公司在代为履行合同中因与名品美居公司及其他人之间的矛盾纠纷，影响了张跃清的正常经营活动，属于第三人在代为履行租赁合同不符合约定的违约行为，对履行合同中因违约给张跃清造成的经济损失，可以参照合同约定履行合同不符合约定向张跃清承担违约责任40%的标准，对自2015年5月30日至2016年5月30日张跃清的经济损失按照所支付的租赁费206969.28元负担40%，合计违约金82787.70元，张跃清的该请求有事实及法律依据，依法予以支持。对名品美居公司辩称驳回张跃清诉讼请求的意见，经核其依据不足，不予采纳。关于焦点二，依据双方签订的《营业场地租赁合同》约定所签合同二年九个月，张跃清向名品美居公司的房费已交清，免物业费二年，有证据证明属实，张跃清尚欠名品美居公司自2015年8月8日至2016年5月30日期间的综合服务费（即物业费）合计33262.92元（615.98㎡×6元/㎡·月×9个月）未付，应向名品美居公司履行支付，承担清偿该债务的民事责任。名品美居公司虽然于2013年7月7日与张跃清签订《营业场地租赁合同》约定张跃清应在合同期满前七日内将场地内的商品全部清理完毕，超过合同期仍未清理的，则视为废物，名品美居公司有权处理，费用由张跃清承担的事实，但名品美居公司并没有提交证据证明其主张的张跃清经营场地在合同租赁期满后未清理场地交付，名品美居公司支出场地清理费用的事实，对此，张跃清不承担民事责任。对名品美居公司反诉要求张跃清缴纳欠付的租赁费、物业类费用共计152428.44元的请求，经核：张跃清租赁名品美居公司的场地期限为二年九个月，张跃清向名品美居公司已经支付清自2013年8月7日至2016年5月30日期间的租赁费，自2013年8月7日至2015年8月7日期间的综合服务费（即物业费）属于免交，尚欠自2015年8月8日至2016年5月30日期间的综合服务费（即物业费）合计33262.92元未付，依法予以支持；对于其余部分请求，因依据不足，不予支持。对张跃清辩称双方约定物业费全部免交的意见，经核其证据不足，不予采纳。对名品美居公司反诉要求张跃清支付场地恢复费用30799元的请求，因缺乏事实及法律依据，不予支持。对张跃清辩称不承担场地恢复费用的意见，经核其理由成立，予以采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十五条、第一百零七条、第一百二十一条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决：一、名品美居公司于判决生效后十日内向张跃清支付违约金82787.70元；二、驳回张跃清的其他诉讼请求；三、张跃清于判决生效后十日内向名品美居公司支付综合服务费（即物业费）33262.92元；四、驳回名品美居公司的其他反诉请求。案件受理费5721元，减半收取计2860.50元，由张跃清负担1926元，名品美居公司负担934.50元；反诉案件受理费1983元，由名品美居公司负担1667元，张跃清负担316元。上诉人张跃清、名品美居公司均未提供新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，张跃清已向名品美居公司足额缴纳了场地租赁费，名品美居公司的债权人并未从张跃清缴纳的租赁费中受益，其债权人仅是代为履行名品美居公司与张跃清签订的《营业场地租赁合同》，张跃清与名品美居公司之间的租赁合同并未解除或者变更，合同权利义务应由名品美居公司继续按约履行。故名品美居公司作为本案当事人主体适格。本案在案证据证明，张跃清在所在商场经营期间，因名品美居公司与他人之间发生纠纷，致使他人在商场打闹，对商场实施打砸、锁门，商场不能正常经营，影响了张跃清正常营业，给张跃清造成了损失，名品美居公司构成违约。一审根据张跃清的实际经营损失，依据合同约定，判决名品美居公司向张跃清支付违约金82787.70元，基本与本案实际情况相符。名品美居公司作为商场的经营管理者，向商场内的商户收取综合服务费（物业费），负有维护经营场所安全，保障商场内的商户正常经营不受侵害的义务。名品美居公司未按合同约定尽到安全保障义务，客观上给张跃清造成经营损失，综合本案实际情况，均衡双方利益，名品美居公司不应再收取张跃清未支付部分的综合服务费（物业费）为宜。张跃清在所在商场实际经营至租赁期限届满，一审根据名品美居公司的违约行为，已判决名品美居公司向张跃清支付一定的违约金。本院二审有对张跃清向名品美居公司缴纳未支付部分的综合服务费（物业费）予以纠正，已弥补了张跃清的实际经营损失。故一审判决驳回张跃清要求退还场地租金的请求并无不当。名品美居公司未能提供在租赁期满后，张跃清拒绝清理场地，以及名品美居公司实际支出了场地清理费用的证据，故一审判决驳回名品美居公司要求张跃清支付场地清理费用的反诉请求，并无不当。综上所述，张跃清的上诉请求部分成立，对其上诉请求予以部分支持；名品美居公司的诉讼请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院（2016）宁0502民初1879号民事判决第一项；二、撤销宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院（2016）宁0502民初1879号民事判决第二项、第三项、第四项；三、驳回张跃清的其他诉讼请求；四、驳回中卫市名品美居商贸有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5721元，减半收取2860.50元，由张跃清负担1926元，由中卫市名品美居商贸有限公司负担934.50元；一审反诉案件受理费1983元，由中卫市名品美居商贸有限公司负担；二审案件受理费7550元，由张跃清负担4303元，由中卫市名品美居商贸有限公司负担3247元。本判决为终审判决。审判长  薛鹏飞审判员  韩金芳审判员  吕广飞二〇一七年二月二十二日书记员  张 津