浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙台民终字第949号
上诉人（原审原告）：陶正宾。
委托代理人：周官宝，台州市路区法律服务所法律工作者。
委托代理人：周鹓，浙江力汇律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：路桥区路北街道洋洪村村民委员会，住所地：台州市路桥区路北街道洋洪村。
法定代表人：叶和平，主任。
委托代理人：王新平，浙江新平律师事务所律师。
委托代理人：顾航萍，浙江新平律师事务所律师。
上诉人陶正宾因土地租赁合同纠纷一案，不服台州市路桥区人民法院（2015）台路民初字第1910号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理认定，原告陶正宾与被告路桥区路北街道洋洪村村民委员会下属村民小组分别于2009年7月28日、2009年8月1日签订三份租赁协议，约定村民小组将坐落于洋洪村计量局北边陶锡染泡厂南边的自留地出租给原告，并对土地面积及租金等作出了约定。协议签订后，原告按约支付租金并在所租赁土地上建造了厂房。2013年10月23日，被告向原告发送通知，载明：接上级政府要求，必须将作厂房用的违章建筑收归村集体所有，并缴纳每月7元／平方的租金到村账户（需缴6个月），务必在2013年11月5日下午4点之前将租金54524元到村账户，逾期不缴者，区三改办将上门强制拆除。2013年11月6日，原、被告签订协议，约定原告作厂房用的违章建筑面积为1298.19平方，原告需按照每月7元／平方的标准向被告支付租金，租赁期限自2013年11月6日至2014年5月5日，租金为人民币54524元，同时约定若今后洋洪整村改造用到该地块，原告需无条件免费拆除该违章建筑。原告于2013年11月5日向被告支付租金人民币54524元。2014年11月17日，原、被告签订协议两份，约定原告作厂房用的违章建筑面积为1039平方，原告需按照10元／平方的标准向被告支付租金，租赁期限分别自2014年5月6日至2014年11月5日、自2014年11月6日至2015年5月5日，租金均为人民币54524元，同时约定若今后政府规划需要或洋洪集体留地规划用到该地块，原告需无条件无偿拆除该违章建筑，房租费按实际使用时间结算。协议签订后，原告分别于2014年7月3日、2014年11月17日向被告支付租金合计人民币124680元（62340元×2）。尔后，原告一直占用并使用该土地及其建造的厂房。2015年5月28日，原告所承租土地上的厂房被拆除。另查明，被告路桥区路北街道洋洪村村民委员会出租给原告的土地系属被告集体所有的农用地，原告在承租土地上建造的房屋未经相关部门批准建设。
原审法院审理认为，被告路桥区路北街道洋洪村村民委员会就其集体所有的农用地出租给原告用于非农业建设，并就未经批准建设的房屋与原告陶正宾先后于2013年11月6日、2014年11月17日签订租赁协议，违反法律的强制性规定，依法应认定为无效。被告关于原、被告间签订的三份租赁协议合法有效的辩称，于法无据，不予采纳。原告认可在协议签订后至2015年5月28日临时建筑被拆除之前其一直占有使用该土地及其上建筑物，应参照双方约定的租金按照实际占有使用土地的期限向被告支付占有使用费，原告缴纳的租金179204元应作为其自2013年11月6日至2015年5月5日的占用使用费，现原告要求被告返还租金179204元于法无据，该院不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、确认原告陶正宾与被告路桥区路北街道洋洪村村民委员会于2013年11月6日、2014年11月17日签订的三份租赁协议无效。二、驳回原告陶正宾的其他诉讼请求。案件受理费人民币3890元，依法减半收取1945元，由原告陶正宾负担。
宣判后，陶正宾不服，向本院提起上诉称：一、原审认定事实错误。从上诉人提供的“通知”中的“必须将作厂房用的违章建筑收归村集体所有”、租赁协议的租金系按照违章建筑面积为标准计付以及收据的项目为“临时房租金”等事实，可以反映上诉人与被上诉人于2013年11月6日、2014年11月17日所签订的三份租赁协议系房屋租赁合同，并非被上诉人所辩称的土地租赁协议。另外，租赁协议中所称的建筑物是上诉人出资兴建的，上诉人对自己所建厂房的占有、使用等权利应受到法律的保护。而被上诉人作为村民委员会，既无权将上诉人所建的厂房确定为违章建筑，也无权直接将上诉人的厂房收归集体所有。被上诉人超越自己的职权范围，直接对上诉人按照厂房的建筑面积向其缴纳租金，显然侵犯了上诉人的合法权益。因此，被上诉人所收取的房屋租金应当予以返还。二、被上诉人以每月7元／平方、10元／平方的标准向上诉人收取租金显失公平。上诉人所建厂房占用被上诉人的土地是事实，但是现在被上诉人向上诉人收取的不仅是土地租赁费用，而是房屋租赁的费用，因为根据上诉人与被上诉人之前所签订的土地租赁协议，土地租赁的费用为每月2.14元／平方。而现在被上诉人向上诉人收取的租金为每月7元／平方、10元／平方，显然被上诉人向上诉人收取的租金不是土地租赁的费用，而是建筑物的租金。而讼争土地上的建筑物系上诉人自己出资兴建，被上诉人对地上建筑没有任何投入。被上诉人将上诉人所建的厂房出租给上诉人，这对上诉人明显是不公平的。上诉人愿意按照原先的土地租赁协议支付相应的租金，但原审按照建筑物租金标准计算上诉人应当支付的租金，对179204元的租金分文不退，有失公允。三、上诉人与被上诉人所签订的三份租赁协议系在被上诉人胁迫下所为，并非上诉人的真实意思表示。被上诉人发给上诉人的通知中明确表示：“请务必在2013年11月5日下午4：00时前将租金上缴到村帐户，逾期不缴者，区三改办将上门强制拆除。”被上诉人以不交就拆除上诉人所建厂房为由胁迫上诉人与其签订了租赁协议并缴纳租金，完全不顾上诉人与被上诉人下属的第三村民小组之间所签订的土地租赁协议尚未解除这一事实。四、原审判决适用法律错误。原审引用的法条为《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第五条。但该规定适用的前提是房屋的出租者系房屋的合法占有者或者是房屋的所有权人、房屋的出资建造者。本案中厂房系上诉人自己出资建造，无需支付房屋使用费。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。
路桥区路北街道洋洪村村民委员会答辩称：一、上诉人与被上诉人于2013年11月6日、2014年11月17日签订的三份租赁协议系土地租赁协议，上诉人与被上诉人村民小组签到的土地租赁协议的标的也是土地使用权，而非上诉人诉称的房屋。被上诉人既未将涉案房屋确定为违章建筑，亦未将涉案房屋予以征收，更未将涉案房屋拆除。上诉人与被上诉人签订协议时也不存在被上诉人强迫上诉人缴纳租金的情形。二、涉案协议约定的土地租金并未显失公平。上诉人按照2009年其与被上诉人村民小组签订的《租赁协议》约定的土地租金标准来论证上诉人与被上诉人于2013年签订的涉案协议所约定的租金不是土地租金，而是建筑物租金，与事实不符。从2009年到2014年，城市发展，地价飙升，土地租金随之增长符合市场行情。且上诉人在一审时提交了与案外人洪明初签订的《房屋租赁协议》，证明了涉案土地同地段的临时棚租金为14元／平方米每月。那么按协议约定每月7元／平方米、10元／平方米不可能系房屋的租金，系土地租金。一审并未认可上诉人缴纳的租金是建筑物租金。另外，上诉人先提出租金显失公平，系属可撤销合同法律关系范畴，不符合其在一审时要求确认协议无效的诉请。三、被上诉人从未胁迫上诉人订立涉案协议。综上，要求二审法院维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。
本院认为，本案系土地租赁合同纠纷，上诉人陶正宾租用被上诉人路桥区路北街道洋洪村村民委员会所有的位于洋洪村计量局北边陶锡染炮厂南边的自留地，并在其上建造厂房用于生产经营的基本事实清楚。考虑到上述讼争的土地性质为农业地，而上诉人租用土地系用于非农建设，违反了法律法规的禁止性规定，故原审认定上诉人与被上诉人之间所签订的租赁协议无效，合法有据。本案讼争土地的租赁协议既属无效，则双方当事人互负返还所受领给付的义务。鉴于上诉人根据租赁协议支付的租金对价为获得讼争土地的占用利益，依其性质事实上无法返还，原审按照双方约定的租金确定土地占用使用费的计算标准当属妥适。现上诉人上诉认为双方所签订的租赁协议约定的租金属于房屋租金，而本案讼争土地上的房屋系上诉人出资建造，因此主张适用其与被上诉人下属村民小组签订的土地租赁协议所确定的租金标准计算占有使用费。本院认为，本案讼争土地上的厂房确为上诉人所建，虽与土地的性质有违，且厂房的建造也未经相关建设主管部门审批，但该违法建筑仍具有使用价值，体现为一定的经济利益。因此上诉人与被上诉人所订立的三份协议中虽然表述为对违章建筑租金的分配，但租金仅为违章建筑经济价值的客观表现形式，其价值显然涵盖土地与厂房两部分，上诉人向被上诉人支付的租金即是上诉人占用土地之对价。故原审按照协议中所确定的租金标准计算土地占用费符合双方当事人的预期，合乎公平原则。至于上诉人认为双方签订协议时存在胁迫的情形，则应就该事实主张负举证责任，但其并未提供充分有效的证据加以证明，本院不予采信。综上，上诉人上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3890元，由上诉人陶正宾负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈文杰
审 判 员 王文兴
代理审判员 黄 磊
二〇一六年一月二十九日
代书 记员 陈雅婷