上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闸民三（民）初字第2751号
原告曹澄芸，女，1962年3月4日出生，汉族，住XX市XX区XX路**号**室。
原告姚伟庆，男，1961年5月28日出生，汉族，住XX市XX区XX路**号**室。
委托代理人余恩来，上海市天目律师事务所律师。
被告上海禾元工贸合作公司，住所地上海市闸北区秣陵路50号307-308室。
法定代表人孙德秦。职务经理。
原告曹澄芸、姚伟庆与被告上海禾元工贸合作公司（以下简称禾元公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月28日受理后，依法适用简易程序，由审判员钱萍独任审判，于2015年3月13日公开开庭进行了审理。后本案转为普通程序，本院依法组成合议庭，于2015年6月8日第二次公开开庭进行了审理，原告曹澄芸、姚伟庆及其委托代理人余恩来、被告禾元公司的法定代表人孙德秦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曹澄芸、姚伟庆诉称，两原告系夫妻，曹澄芸是云楼旅社业主。2001年6月7日，姚伟庆以云楼旅社的名义与被告签订《承包协议》，约定由被告将本市闸北区长安路900号房屋（原系幼儿园，以下简称系争房屋）交给原告经营旅社，从2001年9月1日起至2006年7月30日，每年向被告支付人民币12万元（以下币种均为人民币），原告需预付押金1万元，此押金冲抵到期后最后一个月租金。2006年11月18日，原被告续签合同至2007年8月30日，其中约定原告每年向被告交15万元。因被告于2006年8月26日与案外人签约，合同期限已实际延长至2007年12月31日，原告按约履行了支付租金的义务。2007年11月，系争房屋所处地块开始动迁，系争房屋产权人要求原告配合动迁，将系争房屋归还，同意动迁结束后，向原告退还押金，并退还二个月租金。原告在告知被告后，于2007年11月15日从系争房屋搬出。因原告与系争房屋产权人并无合同关系，且被告也向系争房屋产权人主张退还押金及二个月租金，故应当由被告退还原告押金及二个月租金。现请求判令：被告归还原告押金1万元，以及退还原告2007年11月、12月2个月租金26，000元。
被告禾元公司辩称，不同意原告的诉讼请求。按照原被告双方的承包协议约定，原告承包至2007年12月，后因房屋动迁未签订协议，双方约定，从2008年1月起，原告每月向被告支付3，000元，其中2008年1月至4月原告未支付，系用1万元押金作抵充，原告实际从2008年4月之后，开始每月支付被告3，000元承包费，直至2011年12月，原告系2012年7月从系争房屋搬走，少付被告6个月的承包费。
经审理查明：
两原告系夫妻，以曹澄芸名义申办了上海市闸北区云楼旅社个体工商户营业执照。2001年6月7日，禾元公司（甲方）与云楼旅社（乙方）签订《承包协议》，约定：甲方将位于系争房屋的上海禾元工贸合作公司招待所（暂定名）交由乙方承包经营（其中的25平方米建筑面积约定不属承包范围，由甲方留用），期限自2001年9月1日至2006年7月30日，承包费每年12万元；本协议签订之日，乙方需付定金1万元。此定金抵冲协议到期前最后一个月的承包费。乙方承包经营期间对系争房屋进行装修、购置物品、申领证照等一切费用均由乙方自理；承包经营期间发生的债权债务、法律纠纷，概由乙方处理，与甲方无关。协议落款处，原告姚伟庆作为云楼旅社的代表签字盖章。
2001年6月26日，上海市闸北区教育投资发展中心（以下简称教育投资中心，甲方）与禾元公司（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定：甲方同意将长安路900号原天目西路幼儿园（闲置的教育资源）占地面积906平方米，总建筑面积599平方米，产权属于甲方上级闸北区教育局，租赁给乙方用作车站旅社等。上述建筑面积中的25平方米仍由甲方留用，不属租赁范围。租期自2001年9月1日起至2006年8月31日，每年租金11万元；本协议签订日起一个月内乙方先付定金1万元。此定金抵冲协议到期前最后一个月的租金，余额返回乙方。同年11月26日，上海禾元工贸合作公司招待所（以下简称禾元招待所）作为禾元公司的分支机构登记设立，负责人为孙德秦，地址为长安路900号。租期届满后，教育投资中心（甲方）与禾元公司（乙方）于2006年8月26日续签《房屋租赁合同》，约定租期延长至2007年12月31日，甲、乙同意，乙方在交付首期（或第一年）租金时，另向甲方支付房屋租赁保证金，保证金1万元整；租赁关系终止时，甲方收取的保证金除因以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。
2006年11月18日，原告姚伟庆代表云楼旅社与禾元公司再次签订《承包协议》，载明：承包期限至2007年8月30日，承包费调整为每年15万元。
被告出具的收条记载了被告收取了原告“定金1万元”，以及“2007年10月至12月承包款及财务费39000元。”。
2007年底，系争房屋被列入闸北区土地储备范围。教育投资中心于2007年12月18日以禾元公司擅自转租为由发出“解除函”：要求解除双方订立的《房屋租赁合同》，由禾元公司归还系争房屋。之后，禾元公司再未支付任何费用给教育投资中心。2012年7月8日，拆迁部门与闸北区教育局签订《上海市城市非居住房屋拆迁补偿安置协议》。同月15日，两原告向拆迁部门作出承诺：搬离系争房屋，房间遗弃物由拆迁部门予以处理。
另查明，2013年7月25日，本院受理曹澄芸、姚伟庆与教育投资中心共有纠纷一案【案号为（2013）闸民三（民）初字第1850号】，本院依法追加孙德秦、禾元公司作为第三人参加诉讼。曹澄芸、姚伟庆诉请教育投资中心向曹澄芸、姚伟庆支付动迁补偿款120万元。本院经审理认为，禾元招待所的设备、装修、翻建等均由曹澄芸、姚伟庆购置添附，拆迁部门亦确认禾元招待所可获的拆迁补偿费用为95万元，其中涉及的“装修费、未见证面积补偿、搬家补贴”应归曹澄芸、姚伟庆所有，而“歇业和其他补偿”则须依房屋承租、执照申领、实际经营等状况予以酌定。判决教育投资中心给付曹澄芸、姚伟庆拆迁补偿安置款750，000元等。孙德秦、禾元公司不服本院判决，向上海市第二中级人民法院（以下简称二中院）提起上诉。二中院经审理后，判决驳回上诉，维持原判。
原告在庭审中提供教育投资中心给原告的函，该函载明：“……2007年11月动迁时，我单位要求你们配合动迁，将承租的房屋交还给我单位，我单位同意待动迁全部结束后，退回定金（押金）及二个月的租金，但此时我单位以为你们就是禾元工贸负责经营的人员，并不知道禾元工贸公司是将长安路900号转租给你们的。……我单位确认，你们于2007年11月15日时搬离长安路900号承租的房屋。禾元工贸公司向我单位支付租金到2007年12月，之后未再支付过租金给我单位。2014年9月18日第二中级人民法院对补偿费问题已作出终审判决，动迁已全部结束，但我单位与你们没有合同关系，你们向我单位主张退定金（押金）及二个月的租金，没有合同依据，你们应当向禾元工贸公司主张退回定金（押金）及二个月未使用房屋的租金。2014年10月8日禾元工贸公司的孙德泰要求我单位退还定金（押金）和二个月的租金等，我单位已经明确告知孙德泰可通过司法途径依法主张。”。原告称，该函证明原告在2007年11月15日搬离系争房屋。被告称，原告实际在2012年7月15日才搬走。
被告在庭审中提供了2008年4月19日由禾元公司（甲方）与姚伟庆代表的云楼旅社（乙方）签订的《协议书》（复印件），该复印件载明：“承包经营合同至2007年8月30日结束；在禾元招待所营业执照有限期内，如果继续营业，收入归乙方，每月底乙方交三千元给甲方；拆迁补偿事宜由甲方全权负责（商谈及分配）。”等。被告称，被告向教育局支付的租金为每季度32，000元，原告向被告支付的承包费是每季度39，000元，因2007年12月底之后，被告未向教育局支付租金，故之后原告每月向被告支付3，000元。原告称，因该《协议书》没有原件，对真实性不予认可；原告每月给被告3，000元，是对被告经济困难的补偿。
审理中，原告称，原被告之间签订承包协议，但实际是租赁关系；2007年，原告返还了教育局的房屋，但该房屋内某些部位如大堂、操场及原告自行搭建的房屋仍有原告的物品，在没有交给教育局的部分，云楼还在继续经营。被告称，被告确实收取了原告2007年11月、12月的承包费26，000元，但是原告应当支付的，因为原告在实际经营；原告在系争房屋中使用的是被告的营业执照，故双方是承包关系；《协议书》原件已遗失。
原告在审理中表示，被告出具的“2007年10月至12月承包款及财务费39000元”字条的含义，是指合同约定的被告应收取的钱款，加上被告巧立名目向原告收取的财务费每月500元，现原告按照合同约定主张，即按每月12，500元要求被告返还2007年11月、12月的租金25，000元，以及返还定金1万元。
以上事实，由当事人提供的《承包协议》、《房屋租赁协议》、民事判决书、教育投资中心给原告的函等证据及当事人的陈述予以佐证。
本院认为，被告从教育投资中心承租系争房屋，并在系争房屋内登记设立禾元招待所，又以承包的名义将禾元招待所交由原告实际经营。从教育投资中心给原告的函件内容可以看出，教育投资中心确认原告于2007年11月15日搬离系争房屋，且从该函的行文含义来看，教育投资中心曾以为原告系被告负责经营的人员，答应退回定金（押金）及二个月的租金，后因与原告没有合同关系，故要求原告向被告主张。据此，本院认为，被告与教育投资中心的租赁关系于2007年11月15日终止，现被告有关原告系2012年7月从系争房屋搬走，从2008年1月起，原告每月向被告支付承包费3，000元，其中2008年1月至4月原告未支付，系用1万元押金作抵充等辩解意见，不仅与出租人教育投资中心确认的事实相悖，且被告亦未提供足够的证据予以证实，本院难以采纳。因原告提供的证据证明其系2007年11月15日搬离系争房屋，故原告主张2007年11月、12月2个月租金数额不妥，应以2007年11月16日作为起算日。原告在审理中要求按照每月12，500元的标准计算，与法不悖，本院予以准许。经计算，为18，750元，加上定金1万元，被告理应退还原告28，750元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，判决如下：
被告上海禾元工贸合作公司应于本判决生效之日起十日内支付原告曹澄芸、姚伟庆28，750元。
如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费700元，保全费380元，由被告上海禾元工贸合作公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递
交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 朱一心
审 判 员 钱 萍
人民陪审员 单国珍
二〇一五年九月七日
书 记 员 朱燕妮
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。