温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0302民初13635号
原告(执行案外人)：温州市房地产公司，住所地：浙江省温州市鹿城区县后巷口解北大楼二楼。
法定代表人：钱仁川，总经理。
委托诉讼代理人：黄献国、杨康乐，浙江嘉瑞成律师事务所律师。
被告(申请执行人)：中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司，住所地：浙江省杭州市开元路19-1、19-2号，组织机构代码：72008375-6。
主要负责人：史杰文，总经理。
委托诉讼代理人：郑瑞梓、林焕，浙江合一律师事务所律师。
被告(申请执行人)：肖敏，女，1966年3月23日出生，汉族，温州医科大学教师，住浙江省温州市鹿城区。
被告(申请执行人)：朱进巧，男，1953年8月15日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。
被告(申请执行人)：贺峥嵘，男，1947年3月3日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。
被告(申请执行人)：陈捷，男，1974年8月20日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。
被告(申请执行人)：孙方泽，男，1955年9月14日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。
被告(被执行人)：温州市九洲房地产开发有限公司，住所地：浙江省温州市鹿城区勤奋路广汇商厦1501室、1502室。
法定代表人：吴金妹，总经理。
原告温州市房地产公司为与被告中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司（以下简称华融资产公司）、肖敏、朱进巧、贺峥嵘、陈捷、孙方泽、温州市九洲房地产开发有限公司（以下简称九洲房开公司）案外人执行异议之诉一案，于2016年10月8日向本院提起诉讼。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2016年11月18日公开开庭进行了审理。原告温州市房地产公司委托诉讼代理人黄献国、杨康乐，被告华融资产公司委托诉讼代理人郑瑞梓及被告肖敏、朱进巧、贺峥嵘、陈捷、孙方泽到庭参加诉讼。被告九洲房开公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告温州市房地产公司向本院提出诉讼请求：1、判令不得执行温州市鹿城区江滨路九洲大厦×幢×层××、××、××、××、××号，×-×幢×××、×××号，×-×幢×××、×××、×××、×××号，×幢×层×、×、×号共14处房产。2、本案诉讼费由被告负担。
事实与理由：2000年12月20日，原告与被告九洲房开公司签订《协议书》，约定：被告九洲房开公司自愿将自己开发建设的江滨路鹿城段×号地块××营业房×-×号楼、×号楼（全部）、×号楼（西头约10米长面积除外），总建筑面积约为2300平方米；×号地块1号楼3-6层约8000平方米，××号地块5-9层约3250平方米住宅；×号地块×号楼约1200平方米写字楼，共计约11250平方米（具体附建筑平面图按实估算）出让给原告。协议签订后，原告依约支付购房款，被告九洲房开公司向原告交付坐落于温州市鹿城区江滨路鹿城段×号地块（即鹿城区江滨路九洲大厦）以下楼层房屋：×号楼×层××、××、××、××、××号，面积126.51平方米；×-×号楼×××、×××、×××号，面积471.97平方米；×-×号楼×××、×××、×××、×××号，面积156.81平方米；×号楼××，面积652.78平方米；×号楼×××、×××、×××、×××号，面积678.54平方米；×号楼×层写字楼（即×幢×层×××号、×××-×号）922.51平方米；合计营业房面积2086.61平方米，写字楼面积922.51平方米。但被告九洲房开公司未协助办理房屋所有权和国有土地使用权变更登记。经原告多次催告无果。原告遂向温州市鹿城区人民法院提起诉讼，要求被告九洲房开公司协助原告办理上述已交付商品房的房屋所有权和国有土地使用权变更登记手续。温州市鹿城区人民法院依法作出（2014）温鹿民初字第3093号民事判决书，判决被告九洲房开公司于本判决生效之日起十日内协助原告办理坐落于温州市鹿城区江滨路鹿城段×号地块（即鹿城区江滨路九洲大厦）1号楼××××、××、××、××、××号，×-×号楼×××、×××、×××号，×-×号楼×××、×××、×××、×××号，×号楼××，×号楼×××××、×××、×××、×××号，×号楼×层写字楼（即×幢×层×××号、×××-×号）的房屋所有权和国有土地使用权变更过户手续。
判决生效后，被告九洲房开公司仅协助办理九洲大厦×号楼×层写字楼（即×幢×层×××号、×××-×号）和×幢×××号房屋所有权变更登记，剩余的判决义务未主动履行，原告遂向温州市鹿城区人民法院申请强制执行。本院强制执行了九洲大厦×号楼××房屋所有权变更登记，剩余上述14处房产以另案中被告九洲房开公司将其抵押，抵押权人已提起诉讼，且法院判决其对房屋拍卖、变卖价款享有优先权为由，暂未给予执行过户。
2016年6月13日，温州市鹿城区人民法院在九洲大厦现场张贴（2015）温鹿执民字第3778-3782号《关于司法处置温州市九洲房地产开发有限公司名下所有的坐落温州市鹿城区勤奋路及江滨路97套房产及车库的告知书》和（2015）温鹿执民字第3778-3782号《温州市鹿城区人民法院执行通知书》，其处置对象包括了原告上述14处房产。为此，原告提起执行异议，经温州市鹿城区人民法院审查，认为被告九洲房开公司将上述房屋抵押，法院采取查封、拍卖等执行程序符合法律规定，被告华融资产受让中国建设银行股份有限公司温州新城支行对涉案房产的抵押权利，依法享有对抗案外人对涉案房产提出排除执行的抵押权。据此，驳回了原告的执行异议。
对此，原告认为，原告买受被告九洲房开公司上述涉案房屋早于被告九洲房开公司为温州市凌志物资供应公司向中国建设银行股份有限公司温州新城支行借款提供抵押，且原告全额支付了购房款，被告九洲房开公司也向原告交付了涉案房屋，且有原告用于安置和出租，生效的（2014）温鹿民初字第3093号民事判决书归属原告，据此，原告已取得涉案房屋的所有权，本院不应采取执行措施。基于上述理由，为维护原告的合法权益，原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条的规定向本院提起案外人执行异议之诉，请求依法判令原告的诉讼请求。
被告华融资产公司答辩称：一、被告华融资产公司认为原告与被告九州房开公司之间房屋买卖合同及相关事实应由法院认定。二、本案中，被告华融资产公司享有对涉案房屋的抵押权，系其受让了中国建设银行股份有限公司温州新城支行的涉案抵押权，因此依法享有对抗原告享有执行的权利。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，被告华融资产公司享有抵押权。三、中国建设银行股份有限公司温州新城支行在办理抵押过程中，并无存在过错。抵押登记手续是在具有公信力的机关房管部门进行的，房管部门在办理抵押时也进行了审查，未发现原告对涉案房屋进行预登记或登记等情形，系善意取得涉案房屋的抵押权。综上，被告华融资产公司请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告孙方泽、肖敏、朱进巧、贺峥嵘、陈捷答辩称：被告孙方泽、肖敏、朱进巧、贺峥嵘、陈捷系被告九洲房开公司的债权人，其与被告九洲房开公司的案件已经法院判决，且该判决已生效。被告孙方泽、肖敏、朱进巧、贺峥嵘、陈捷已向本院申请执行，法院根据其申请进行执行并无过错。根据物权法的相关规定，查封时，涉案房屋登记在被告九洲房开公司名下，法院查封是没有过错的。至于原告与被告九洲房开公司的房屋买卖，仅签订协议书，没有购房合同，该买卖无效，原告享有的是债权不是物权。原告享有的债权与被告孙方泽、肖敏、朱进巧、贺峥嵘、陈捷享有的债权是平等的。但涉案房屋与被告孙方泽、肖敏、朱进巧、贺峥嵘、陈捷无关，被告孙方泽、肖敏、朱进巧、贺峥嵘、陈捷执行也由被告九洲房开公司的其他房屋给予执行，不主张对涉案房屋的执行，涉案房屋的执行与被告孙方泽、肖敏、朱进巧、贺峥嵘、陈捷无关。
被告九洲房开公司未作答辩。
经审理，本院认定的本案事实如下：
坐落于温州市鹿城区江滨路××××××××××号房屋（房产证号：温房权证鹿城区字第××号，建筑面积：13.09平方米）、温州市鹿城区江滨路××××××××××号的房屋（房产证号：温房权证鹿城区字第××号，建筑面积：12.44平方米）、温州市鹿城区江滨路××××××××××号的房屋（房产证号：温房权证鹿城区字第××号，建筑面积：77.5平方米）、温州市鹿城区江滨路××××××××××号的房屋（房产证号：温房权证鹿城区字第××号，建筑面积：12.21平方米）、温州市鹿城区江滨路××××××××××号的房屋（房产证号：温房权证鹿城区字第××号，建筑面积：11.27平方米）、温州市鹿城区江滨路九洲大厦×-×幢×××号的房屋（房产证号：温房权证鹿城区字第××号，建筑面积：50.81平方米）、温州市鹿城区江滨路九洲大厦×-×幢×××号的房屋（房产证号：温房权证鹿城区字第××号，建筑面积：31.68平方米）、温州市鹿城区江滨路九洲大厦×-×幢×××号的房屋（房产证号：温房权证鹿城区字第××号，建筑面积：31.23平方米）、温州市鹿城区江滨路九洲大厦×-×幢×××号的房屋（房产证号：温房权证鹿城区字第××号，建筑面积：29.10平方米）、温州市鹿城区江滨路九洲大厦×-×幢×××号的房屋（房产证号：温房权证鹿城区字第××号，建筑面积：43.96平方米）、温州市鹿城区江滨路九洲大厦×-×幢×××号的房屋（房产证号：温房权证鹿城区字第××号，建筑面积：52.52平方米）、温州市鹿城区江滨路九洲大厦×幢×××号的房屋（房产证号：温房权证鹿城区字第××号，建筑面积：36.09平方米）、温州市鹿城区江滨路九洲大厦×幢×××号的房屋（房产证号：温房权证鹿城区字第××号，建筑面积：24.73平方米）、温州市鹿城区江滨路九洲大厦×幢×××号的房屋（房产证号：温房权证鹿城区字第××号，建筑面积：55.82平方米）共14处房产登记在被告九州房开公司名下。
2000年12月20日，原告温州市房地产公司与被告九洲房开公司签订《协议书》一份，约定：被告九洲房开公司将自己开发建设的江滨路鹿城段×号地块××营业房×-×号楼、×号楼（全部）、×号楼（西头约10米长面积除外），总建筑面积约2300平方米；×号地块×号楼3-6层约8000平方米；××号地块5-9层约3250平方米住宅；×号地块×号楼约1200平方米写字楼（具体附建筑平面图按实估算）出让给原告温州市房地产公司；营业房价格为18000元/平方米，住宅、写字楼价格为4500元/平方米，房价合计92025000元；原告温州市房地产公司于合同签订后3天内先付被告九洲房开公司2000万元，留2000万元直接由原告温州市房地产公司转为被告九洲房开公司名下作为合股项目投资资金，于2001年1月底支付二期购房款2000万元，于同年3月支付三期购房款2000万元，待房屋竣工验收后全部付清剩余款项；双方各负担50%的税费。协议签订后，被告九洲房开公司向原告温州市房地产公司交付了坐落温州市鹿城区江滨路鹿城段×号地块即××××××××××、××、××、××、××号，×-×幢×××、×××、×××号，×-×幢×××、×××、×××、×××号，×幢××，×幢×××、×、×、×号，×幢×层×××、×××-×号，合计营业房面积2086.61平方米，写字楼面积922.51平方米。原告温州市房地产公司陆续向被告九洲房开公司支付了上述房屋的购房款，被告九洲房开公司分别于2005年10月15日、2006年7月25日、2006年10月17日、2010年3月22日开具了上述房屋的销售发票，交原告温州市房地产公司持有。后因被告九洲房开公司未协助原告温州市房地产公司办理上述房屋产权过户登记手续，原告温州市房地产公司于2014年10月29日向本院起诉。本院于2014年12月11日作出（2014）温鹿民初字第3093号民事判决书，判决被告九州房开公司于本判决生效之日起十日内协助原告温州市房地产公司办理坐落温州市鹿城区江滨路×××××××××号、××号、××号、××号、××号，×-×幢×××号、×××号、×××号，×-×幢×××号、×××号、×××号、×××号，×幢××，×幢×××号、×号、×号、×号，×幢×层×××号、×××-×号房屋所有权和国有土地使用权变更登记过户手续。该民事判决书已于2015年1月22日发生法律效力。
2011年3月15日，被告九州房开公司将其所有的坐落温州市鹿城区江滨路九州大厦×幢×××号、×号、×号，×-×幢×××号、×××号、×××号房屋为温州市凌志物资供应有限公司向中国建设银行股份有限公司温州新城支行借款提供最高额抵押担保，并且办理了抵押登记手续。2011年7月12日，被告九州房开公司将其所有的坐落温州市鹿城区江滨路九州大厦×幢××××号、××号、××号、××号、××号，×-×幢×××号，×-×幢×××幢、×××幢房屋为温州市凌志物资供应有限公司向中国建设银行股份有限公司温州新城支行借款提供最高额抵押担保，并且办理了抵押登记手续。
另查明，一、温州市凌志物资供应有限公司因拖欠中国建设银行股份有限公司温州新城支行的借款未能按期归还，中国建设银行股份有限公司温州新城支行向本院提起诉讼。本院于2015年4月2日作出（2014）温鹿商初字第5379号民事判决书，判决温州市凌志物资供应有限公司于本判决生效之日起十日内偿还中国建设银行股份有限公司温州新城支行借款本金200万元及利息、利息的复利、逾期利息；若温州市凌志物资供应有限公司未按期履行上述给付义务，则依法拍卖、变卖九洲房开公司名下的坐落温州市鹿城区江滨路九洲大厦×幢×××号、×号、×号，×-×幢×××号、×××号、×××号房产，所得价款由中国建设银行股份有限公司温州新城支行在494万元的限额内优先受偿；若温州市凌志物资供应有限公司未按期履行上述给付义务，则依法拍卖、变卖九洲房开公司名下的坐落温州市鹿城区江滨路××××××××××号、××号、××号、××号、××号，×-×幢×××号，×-×幢×××幢、×××幢房产，所得价款由中国建设银行股份有限公司温州新城支行在572万元的限额内优先受偿；若温州市凌志物资供应有限公司未按期履行上述给付义务，则依法拍卖、变卖浙江民丰投资有限公司名下的坐落温州市鹿城区江滨路××××××地下室×号、×号房产，所得价款由中国建设银行股份有限公司温州新城支行在409万元的限额内优先受偿；李胜铁对温州市凌志物资供应有限公司所负的上述债务在700万元的限额内承担连带清偿责任；李胜详、李志豪、吴金妹均对温州市凌志物资供应有限公司所负的上述债务承担连带清偿责任；管佳萸、伍非子各自均对温州市凌志物资供应有限公司所负的上述债务在700万元的限额内承担连带清偿责任；九洲房开公司、浙江民丰投资有限公司各自均对温州市凌志物资供应有限公司所负的上述债务在2700万元的限额内承担连带清偿责任。该民事判决书发生法律效力后，中国建设银行股份有限公司温州新城支行将上述债权及担保权利转让给被告华融资产公司。为此，被告华融资产公司于2016年4月18日向本院申请执行。本院分别于2016年月20日、4月27日作出（2016）浙0302执3653号执行裁定书、协助执行通知书，查封了被告九洲房开公司名下的坐落温州市鹿城区江滨路九洲大厦×幢×××号、×号、×号，×-×幢×××号、×××号、×××号、×××号，×幢××××号、××号、××号、××号、××号，×-×幢×××幢、×××幢房产。
二、九洲房开公司因拖欠肖敏、朱进巧、贺峥嵘、陈捷、孙方泽的借款未能按期归还，肖敏、朱进巧、贺峥嵘、陈捷、孙方泽向本院提起诉讼。本院于2015年7月27日作出（2015）温鹿民初字第879-883号民事判决书，判决九洲房开公司于本判决生效之日起十日内分别偿还贺峥嵘、陈捷、朱进巧、肖敏、孙方泽借款本金98万元、898920元、2433520元、541720元、1076920元及利息。上述民事判决书发生法律效力后，贺峥嵘、陈捷、朱进巧、肖敏、孙方泽于2015年9月30日向本院申请执行。本院于2016年4月11日作出（2015）温鹿执民字第3778-3782号执行裁定书和协助执行通知书，查封了九洲房开公司名下的坐落温州市鹿城区江滨路九洲大厦×-×幢×××室房产。
三、2016年5月30日，本院作出《关于司法处置九洲房开公司名下所有的坐落温州市鹿城区勤奋路及江滨路97套房产及车库的告知书》，拟依法裁定拍卖、变卖或者以物抵债包括上述14处房产之内的97套房产及车库。原告温州市房地产公司知晓后，以本案所涉的坐落温州市鹿城区江滨路九洲大厦×幢×××号、×号、×号，×-×幢×××号、×××号、×××号、×××号，×幢××××号、××号、××号、××号、××号，×-×幢×××幢、×××幢××处房屋已由其于被告九洲房开公司提供抵押担保之前向被告九洲房开公司购买为由，向本院提起执行异议。本院于2016年9月20日作出（2016）浙0302执异137-142号执行裁定书，驳回原告温州市房地产公司的执行异议。为此，原告温州市房地产公司不服，向本院提起了案外人执行异议之诉。
以上事实由原、被告陈述以及原告提供的《协议书》、面积情况表、（2014）温鹿民初字第3093号民事判决书、法律文书生效证明、（2016）浙0302执异137-142号执行裁定书等证据予以证实。
原告温州市房地产公司提供的房屋租赁合同、发票，本院认为：该证据只能证明涉案房屋租赁事实存在，但不能证明原告温州市房地产公司对涉案房屋享有所有权。
本院认为，本案执行异议之诉的争议焦点在于原告温州市房地产公司就执行标的是否享有排除强制执行的民事权益。对此，本院具体评析如下：
关于涉案房屋的所有权。《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。原告温州市房地产公司与被告九洲房开公司虽于2000年12月20日签订《协议书》，原告温州市房地产公司向被告九洲房开公司购买涉案房屋，但至今尚未办理涉案房屋产权过户登记手续。原告温州市房地产公司对涉案房屋不享有物权。
关于涉案房屋未办理产权转移登记能否对抗抵押权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。被告九洲房开公司作为涉案房屋的所有权人，其为他人的债务提供抵押担保，并依法设立了抵押登记；且本院亦依法对抵押权进行了判决。被告华融资产公司受让债权及抵押权后，对涉案房屋依法享有对抗案外人的担保物权的优先受偿权。原告温州市房地产公司购买涉案房屋但未办理过户登记，不享有对抗担保物权的权利。同时，被告孙方泽、肖敏、朱进巧、贺峥嵘、陈捷在本案庭审过程中表示，涉案房屋执行与其无关，其执行也由被告九洲房开公司的其他房屋给予执行，不主张对涉案房屋的执行。
综上，原告温州市房地产公司主张涉案房屋的买卖早于抵押，可以对抗抵押权，要求排除对涉案房屋的执行于法无据，本院不予支持。被告九洲房开公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，判决如下：
驳回原告温州市房地产公司的诉讼请求。
案件受理费38800元，由原告温州市房地产公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审 判 长 杜玉明
人民陪审员 郑黎萍
人民陪审员 李月燕
二〇一七年四月七日
书 记 员 陈 婵