广西壮族自治区融水苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0225民初270号原告广西融水广海房地产开发有限公司，组织机构代码：68212235-4，住所地：广西融水苗族自治县融水镇寿星北路广海新城小区。法定代表人陈玉盛，该公司董事长。委托代理人陈广健，男，汉族，海南省人，住广西融水苗族自治县。系原告公司职员。委托代理人韦雅扬，广西宝洁律师事务所律师。被告李静，女，1964年4月13日出生，汉族，住广西融水苗族自治县。原告广西融水广海房地产开发有限公司（以下简称广海房开公司）与被告李静商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年1月19日受理后，依法组成由审判员尹俊群担任审判长，人民陪审员陶莉烈和赵桂荣参加的合议庭，于2016年3月29公开开庭审理了本案。书记员梁人仁担任记录。原告的委托代理人韦雅扬到庭参加诉讼。被告李静经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2010年10月10日，原、被告经协商后，签订了《商品房买卖合同》。该合同约定“买受人（被告）以206948元的价格购买出卖人（原告）开发建设的‘广海新城’第4幢202号房屋。在领取房产证之日起10日内，买受人应与按揭银行办理将预抵押改为正式抵押手续；逾期未能办好的，每逾期一日按总房款的万分之二支付违约金给出卖人”。被告以支付首付款和向银行抵押贷款的方式支付清了购房款，原告在被告以所购买的在建房屋为预抵押贷款合同上进行担保。原告公告通知被告在2014年11月15日前领取房产证，被告领取房产证后在2015年1月8日与银行办理了将预抵押改为正式抵押手续，超过原、被告约定的办理抵押变更手续期限44天，应向原告支付违约金1821元（206948元×2?/天×44天）。原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：证据一：《商品房买卖合同》，用以证明原、被告存在商品房买卖合同及被告应尽变更抵押手续的义务。证据二：融水电视台广告发布业务合同及光碟，用以证明通知被告签领房产证日期。证据三：《一手住房贷款业务银企合作协议》，用以证明原告在被告未向银行办理正式抵押合同前承担保证责任及并向银行缴纳5%的保证金的事实。被告书面答辩称：原告通知被告于2015年1月2日至11日办理变更抵押手续，而被告系2015年1月2日领取房产证，并在期限内到银行办理了抵押手续，被告系在合同约定期限内办理的变更抵押手续，被告没有违约。因此，原告请求被告支付违约金没有事实和法律依据，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。被告为其辩解在举证期限内提供的证据有：证据：通知书，用以证明被告在约定期限内已经办理正式抵押手续。本院调取的证据：《农行协助调查的答复函》，该份证据是银行对客户办理抵押流程，以及对抵押合同与清单落款日期不一致作出说明。经过开庭质证，原告对被告提供证据的合法性、真实性和关联性无异议，但认为是原告督促被告及时办理正式抵押手续，不是对办理正式抵押期限的另行约定。原告对本院调取的证据无异议。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证权利。原告提交的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，故本院对原告提供的上述证据予以确认。本院认为，原告和被告提供的证据，以及本院调取的证据均具有合法性、真实性和关联性，依法予以确认。综合全案证据，本院确认以下法律事实：2010年10月10日，原、被告签订了《商品房买卖合同》。该合同约定“买受人（被告）以206948元的价格购买出卖人（原告）开发建设的‘广海新城’第4幢202号房屋。该合同第二十一条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力。附件四的合同补充协议第四条第三款约定：“在领取房产证之日起10日内，买受人应与按揭银行办理将于（预）抵押改为正式抵押的手续。逾期未能办好的，每逾期一日按总房款的万分之二支付违约金给出卖人。”2014年11月5日，原告与融水电视台签广告发布业务合同，发布主要内容为：“通知广海新城4、8、10幢住户，请于2014年11月5日至11月15日期间到广海新城售楼部领取房产证并到农行办理产权转移手续。逾期不来领取的业主，所造成的一切后果，由该业主自行承担。”2014年12月19日被告到原告处签领房屋所有权证，同日原告向被告发出通知，要求被告于2015年1月2日至11日期间十个工作日内到农行二楼签委托书和办理产权变更手续。被告以其向原告购买的‘广海新城’第4幢202号房屋的房产作为抵押物与农行融水县支行签订了《抵押合同》，合同落款日期为2015年1月8日。另查明，银行与客户办理抵押手续的过程：先由银行前台接收材料，但工作人员没有向客户出具接收材料凭证，前台接收材料后交给客户经理进行审核，客户经理在办理变更抵押登记手续时，客户签字后，客户经理再次审核相关材料，审核无误后才交银行分管行长签字。一般情况下，抵押合同的落款日期，均会在客户递交材料之后。2009年11月20日，原告作为乙方与农行融水县支行作为甲方签订《一手住房贷款业务银企业合作协议》，协议第六条第6.5款：“乙方提供保证担保的，应按甲方向合作项目发放的个人住房贷款余额的百分之伍交纳保证金，并存入保证金专户（户名广西融水广海房地产开发有限公司，账号20×××53）。乙方以该保证金专户内的资金为乙方所担保的债务设定动产质押担保。”本院认为，原、被告订立的《商品房买卖合同》，当事人意思表示真实，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效。《商品房买卖合同》第二十一条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力。该合同附件四第四条第三款约定：“在领取房产证之日起10日内，买受人应与按揭银行办理将于（预）抵押改为正式抵押的手续。逾期未能办好的，每逾期一日按总房款的万分之二支付违约金给出卖人。”该附件条款与主合同具有相同的法律效力，因此，该附件四亦合法有效，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人应按照约定全面履行自己的义务，否则将承担相应的违约责任。关于原告向被告发出的书面通知书，是否视为双方对办理正式抵押手续的另行约定问题。从通知内容看，是原告单方向被告发出的通知，不是双方协商达成的协议内容，是原告督促被告在一定期限内到银行办理正式抵押手续，并非是双方的另行约定，因此，对于被告主张该通知书是对办理正式抵押手续的另行约定的理由不成立，本院依法不予采纳。关于原告以电视公告形式通知被告领取房屋所有权证，该通知内容对被告是否具有约束力问题。在房屋买卖合同中，原、被告并未就原告采用何种方式通知被告领取房产证和通知被告办理正式抵押手续作出相关约定，按交易习惯，原告应当采用被告容易收到的方式通知被告，如：直接电话通知、通过快件邮寄、在小区大门或者每幢楼楼梯口显眼的位置张贴通知等等，被告并不是下落不明或通过上述方式无法通知。电视频道较多，每个人不会固定看那个频道的节目，且原告在电视公告通知领证的时间只有几天，一般情况，被告很难看到原告公告通知的内容。庭审中，原告也未能举证其已穷尽手段仍未能通知被告的情况下采取电视公告通知方式。显然，原告采用电视公告通知被告领取房产证和办理正式抵押手续的方式，违反公平原则，因此，该电视公告通知方式对被告不具有约束力。本案应当以被告实际签领的日期为领取房产证的日期。而原告认为以电视公告期限届满的日期为被告领取房产证日期的主张，理由不成立，本院依法不予采纳。关于被告是否在约定期限内办理正式抵押手续，是否应承担违约责任问题。合同法第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”被告于2014年12月19日到原告处签领房屋所有权证，按合同约定，被告应当在2014年12月19日至28日期间办理正式抵押手续。但原告在被告领取房产证当日向被告发出书面通知书，通知被告在2015年1月2日至1月11日期间到银行办理正式抵押手续，该通知误导了被告，导致被告于2015年1月8日才办理抵押手续，造成被告违约的责任在原告，而不在被告，如果仍以《房屋买卖合同》中约定的“逾期未能办好”就视为被告构成违约，这对被告而言，显然不公平。因此，原告主张被告违约，要求被告承担违约责任并支付违约金的理由不成立，本院依法不予支持。综上所述，被告拒不到庭应诉，本院依法应予缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告广西融水广海房地产开发有限公司的诉讼请求。本案受理费50元（原告已预交25元），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。审 判 长  尹俊群人民陪审员  陶莉烈人民陪审员  赵桂荣二〇一六年四月二十九日书 记 员  梁人仁