河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀10民终4617号上诉人（原审被告）：王俊杰，女，1986年9月5日出生，汉族，现住三河市燕郊圣得西区。委托诉讼代理人：张绍忠，北京罗斯律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗浩，北京通特律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：三河鼎盛物业服务有限公司，住所地三河市燕郊行宫西大街。法定代表人：邓国清，该公司经理。委托诉讼代理人：王美红，女，1977年3月8日出生，汉族，住三河市燕郊开发区。系该公司员工。委托诉讼代理人：焦金波，河北张国庆律师事务所律师。上诉人王俊杰因与被上诉人三河鼎盛物业服务有限公司（以下简称鼎盛公司）物业服务合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2017）冀1082民初3203号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月6日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王俊杰上诉请求：1、撤销（2017）冀1082民初3203号民事判决第一项，驳回被上诉人对上诉人的起诉，或发回重审；2、被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：原审判决存在程序错误和实体错误。一、在程序上，燕郊工商所出具的证明不足以证明三河圣得花园管理有限公司（以下简称圣得公司）与被上诉人是同一公司，上诉人并没有与被上诉人签订物业服务合同，根据合同相对性的原则，如果判决上诉人向案外人支付物业服务费，圣得公司再向上诉人主张权利，上诉人会重复付费，这没有任何法律依据。这需要完整且合法的工商档案予以支持，而不能仅靠一纸证明。一审在案件的审查上不认真、全面。如果两个公司不是一家，被上诉人的起诉就存在诉讼主体错误，其就无权向上诉人提起诉讼。二、如果被上诉人和圣得公司从法律意义上是一家单位，本案一审从实体上也存在严重错误。1、上诉人与圣得公司在《物业管理服务合同》中约定的物业费标准法院应当认定，一审法院判令上诉人按其他标准向被上诉人支付物业费，存在事实认定错误。上诉人与圣得公司签订的《物业管理服务合同》是双方真实的意思表示，被上诉人亦应当严格按照合同行使权利履行义务。合同第四条物业管理费用第二款中明确约定物业管理费为1.2元/平方米/月,被上诉人应当按照该收费标准向上诉人主张权利，未经双方同意不得擅自变更收费标准。一审法院判决上诉人按合同约定之外的收费标准（1.59元/平方米/月）支付物业费，违反了《合同法》的相关规定，存在错误。2、被上诉人违反相关法律法规的程序前置性规定，在未经与上诉人所在小区业主进行协商的情况下擅自提高物业费收费标准，该行为应当无效。上诉人与圣得公司签订《物业管理服务合同》中约定的收费标准是物业服务合同约定的主要内容，如对物业服务合同价格和报酬进行调整，就属于合同内容变更。物业服务费用变更必须经双方协商或者依法进行调整、修改和补充。被上诉人要提高物业费收费标准应当完成如下程序：（1）向被上诉人所在小区业主公示物业服务费的收支账目；（2）经上诉人所在小区业主投票表示是否赞成，且应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后才能生效；（3）如果通过了，双方应该重新签订合同；（4）持业主同意提高收费标准的文件到物价局进行备案。庭审中被上诉人未提供其履行了向上诉人所在小区业主协商提高物业费的有效证据。一审庭审中，被上诉人提供的其单方制作的《2016年收费统计表》和《物业服务收费备案表》，不能作为认定案件事实的证据。一审法院对涉及到案件双方的权利义务有重大影响的证据，根本没有履行法定职责去核实证据是否真实，以新的标准缴费的业主是否是该业主的真实意思表示，备案中的签字是否是业主本人的签字。一审法院在证据的认定上存在明显的错误，或根本就是玩忽职守维护被上诉人的非法利益。本案中，被上诉人从未就其提高物业费收费标准的事项与上诉人所在的小区业主进行协商，也未履行任何的向业主征求意见、公告等程序。被上诉人私自提高收费标准的行为，一审法院应当认定为无效行为。3、被上诉人在向上诉人提供物业服务过程中没有完全履行相关维修、养护、管理、维护等合同义务，导致物业服务不达标，被上诉人反而应当降低收费标准。一审法院对被上诉人没有或者没有完全履行《物业管理服务合同》中相关维修、养护、管理、维护义务等违约事实以及上诉人提交的大量录音、录像以及实物证据均视而不见，存在明显错误。综上所述，上诉人认为一审判决认定事实不清，适用法律错误。被上诉人鼎盛公司答辩称，一、一审时针对物业公司主体问题，被上诉人提交了工商局出具的一份证明，此次开庭我们将工商登记基本情况进行了调取，能够证明圣得公司与被上诉人为同一公司；二、《物业管理服务合同》约定了物业服务收费标准，但是同时在合同第四大条第二小条中也载明一年之后执行国家相关规定进行收费，被上诉人根据物业实际收支情况及提供相应服务的要求于2016年才调整物业费，完全符合合同约定和国家规定，于情于理法庭均应支持被上诉人按新的收费标准进行收费，而且被上诉人依法向三河市物价局提供了相应的备案资料进行了备案；三、针对上诉人提出的物业服务质量问题，被上诉人认为被上诉人已经充分履行了物业的服务职能，符合三级收费标准的质量要求。故上诉人王俊杰的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。鼎盛公司向一审法院起诉请求：1、判令王俊杰交纳欠缴物业费（2016年1月至2017年4月30日期间）1809.6元及违约金1486.13元；2、本案诉讼费用由王俊杰承担。一审法院认定事实：鼎盛公司提交证据如下：1、物业管理服务合同，甲方为圣得(鼎盛)公司，乙方为王俊杰。鼎盛公司为王俊杰提供物业服务，合同第四条约定物业管理费为1.2元/（建筑平）米（/月），2011年后执行国家相关规定，第九条第四款约定了王俊杰不按合同约定的时间缴纳相关费用，鼎盛公司有权要求王俊杰补交，并按每日千分之三的标准缴纳违约金。王俊杰对其真实性认可，证明目的不认可。2、物业服务收费备案表，证明经三河市物价局批准，涉案小区的物业费从2016年1月开始，按1.59元/（建筑平）米（/月）的标准收费。王俊杰称真实性无法核实，并未向业主公示，备案表不能说明提高物业费得到物价局的批准。3、廊坊顺达税务师事务所出具的企业所得税年度纳税申报准备业务报告书，证明鼎盛公司在2016年提供物业费用收费标准之前处于亏损经营状况，2015年亏损额为710937.22元，2016年提高物业费标准之后才扭亏为赢，证明鼎盛公司并非恶意提高物业费，而是为了公司在维持原物业费标准无法提供合格的物业服务，入不敷出的情况下才提高物业费标准，合理合法。王俊杰对其真实性认可，对其证明目的不认可。4、鼎盛公司圣得西区小区2016年物业收费汇统表，证明2016年度涉案小区的物业收费率为88.20%，绝大部分业主对鼎盛公司提高物业费表示认可，超过了法律规定的提高物业费应当征得的业主同意的数量比例。王俊杰对其真实性认可，证明目的不认可。5、《三河市物价局和三河市住房保障和房产管理局三价（2016）第1号文件》，证明鼎盛公司提高后的物业费标准仍低于三河市住宅区物业服务收费的标准价格。王俊杰对其真实性认可，证明目的不认可。王俊杰提交证据如下：1、物业服务管理合同，与鼎盛公司提交的一致；鼎盛公司对其真实性认可；2、2016年9月4日市信访局转送告知单，因物业公司在提供服务过程中断水断电，其服务不符合标准；3、三河市物价局和三河市住房保障和房产管理局关于暂停调整物业服务费标准的通知，对于物业公司上调物业费导致业主不满向市政府投诉，故三河市物价局和三河市住房保障和房产管理局暂停调整物业费；4、三河市迎宾北路街道办事处通知，要求物业公司在提高收费项目时慎重考虑社会稳定因素，与小区所在居委会沟通并上报街道办事处研究后才能备案审批；5、2016年5月、2017年6月照片各一组，证明物业公司所提供服务未达标；6、录音录像，证明鼎盛公司在提供物业过程中断水断电；鼎盛公司对上述五组证据的关联性不予认可；7、不同意涨价的业主签名，鼎盛公司对其真实性不认可。一审法院对鼎盛公司提交的物业管理服务合同、物业服务收费备案表、鼎盛公司圣得西区小区2016年物业收费汇统表、三河市物价局和三河市住房保障和房产管理局三价（2016）第1号文件的真实性认可，对廊坊顺达税务师事务所出具的企业所得税年度纳税申报准备业务报告书的关联性不认可。对王俊杰提交的市信访局转送告知单的关联性不认可。三河市物价局和三河市住房保障和房产管理局暂停调整物业服务费标准的通知及三河市迎宾北路街道办事处通知出具的时间均在鼎盛公司物业费收费备案之后，鼎盛公司之前的行为不受上述通知的约束。对于王俊杰提交的照片一组及录音录像因其具有局限性，且未提供其他证据予以佐证，故不能证明其主张。不同意涨价的业主签名其真实性无法确认。一审法院认为，鼎盛公司与王俊杰签订的《物业管理服务合同》系双方的真实意思表示，对双方均有约束力，双方均按照合同约定享受权利，同时亦应履行各自的义务，受合同条款的规范和调整。《三河市物价局和三河市住房保障和房产管理三价（2016）第1号文件》第十三条规定，各物业服务企业调整相关物业服务收费标准时，应征求业主意见，依据廊坊市物价局《关于印发》相关规定履行备案手续。鼎盛公司上调物业费0.39元/平方米/月，已经履行了备案手续。另根据鼎盛公司提交的2016年物业收费汇统表，其物业费收费率已达88.2%，足以说明鼎盛公司提高物业费的行为已经取得大部分业主的同意。故鼎盛公司提高物业费的行为并无不妥，对其主张王俊杰支付欠缴的物业费1809.6元予以支持。对于鼎盛公司要求王俊杰给付逾期付款违约金的诉讼请求，虽然合同有约定，但考虑到王俊杰未付物业管理费确系事出有因，对其该项主张不予支持。判决：一、被告王俊杰于本判决生效后十日内支付原告三河鼎盛物业服务有限公司2016年1月至2017年4月30日间的物业管理费1809.6元。二、驳回原告三河鼎盛物业服务有限公司的其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求及争议焦点依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交证据一、廊坊市物价局《关于印发的通知》（廊价经费【2014】88号），证明目的：文件第二条明确规定物业服务企业要根据规定的服务等级基准价及浮动幅度在物业服务合同中要有具体的约定，规定业主和物业服务企业要通过合同的方式确定新的标准。第三条第二款规定物业收费标准发生变化的应根据新签订的物业服务合同到政府部门备案，但是本案物业公司调整物业费并没有与业主重新签订新的合同，文件第四条规定在业主大会成立之前调整物业费标准的应当到政府部门备案。文件第七条对备案的文件做出了详细规定，本案中物业公司备案资料不符合文件规定。文件第九条对调整物业收费标准的程序做出规定，物业公司未按照文件的规定履行备案前应履行的程序。文件第十二条规定物业服务企业提供备案的材料必须真实有效，上诉人通过审核发现物业公司各三河物价局备案的收费凭证也有一些是虚假的。证据二、被上诉人在三河市物价局备案的一些资料及《三河市物价局、三河市住房保障和房产管理局文件》（三价【2016】第1号）。证明目的：被上诉人调整物业费标准不符合文件规定。上诉人提交的证据三、视频光盘，证明目的：业主被殴打、被胁迫收取物业费的事实。针对上诉人王俊杰提交的证据，被上诉人鼎盛公司的质证意见为：上诉人提交的证据一已经废止，所以上诉人的主张均不成立。上诉人调取的备案资料和相关文件，被上诉人有证据证实被上诉人已按物价局要求首先打电话通知业主已调整收费，其次在小区前后三次进行了公示，并根据物价局的要求提供了完整的备案资料，且取得了物价局的备案证。被上诉人备案的收费凭证能够证实按调整后的收费标准缴费的业主达到全体业主人数和面积的过半数以上。上诉人提交的证据三不能证明物业服务不达标，被上诉人提供的物业服务取得了大部分业主的认可。被上诉人对视频中小区的环境认可其真实性和关联性，对于业主被殴打的情况，认为与物业费涨幅没有关联性，不认可上诉人的证明目的。除上述三组书证外，上诉人王俊杰还申请证人金某、梁某、刘某出庭作证，三位证人均在被上诉人提供物业服务的圣得花园西区居住，并均在2016年按照被上诉人调整后的物业费标准缴纳了物业费，三位证人到庭后均陈述在2016年度向被上诉人按照调整后的标准缴纳物业费并非自愿。被上诉人对三位证人证言的质证意见为：证人不是圣得花园西区的业主，是否长期在圣得花园西区居住不清楚，而且有的业主是10月份交的物业费，而证人11月份才住进小区，根本就不了解小区的情况，而且反应的不同意涨物业费，物业（公司）采取断水断电的方式（胁迫业主缴纳物业费的说法）也没有证据证明。被上诉人提交的证据一、三河市工商行政管理局《内资企业登记基本情况表》。证明目的：圣得公司和鼎盛公司是同一家公司。证据二、2016年2月1日《关于圣得西区调整物业费的告知书》。证据三、2016年3月22日《关于圣得西区调整物业费的告知书》、送货单。上述两份证据的证明目的：物业费调整向全体业主进行了公示，在公示的情况下，自2016年3月份大部分业主均按调整后的物业费标准缴纳了2016年度全年的物业费，之后被上诉人进行了备案并取得了备案证。证据四、2016年9月12日《关于圣得西区物业费调整相关事宜的告知书》及照片。证明目的：在物业费标准调整之后，物业公司积极地开展了相关工作，针对业主反映的相关问题在资金许可的情况下未动用公共维修基金做了改进工作，也向广大业主进行了汇报。同时证明物业公司调整物业费标准是因为物业公司入不敷出，因此进行了物业费调整。针对被上诉人提交的证据，上诉人王俊杰的质证意见为：对证据一，公司名称在工商变更的同时还要有国税等部门的变更才是完整的，全套的。变更公司名称后应当告知业主，和业主签订新的合同和补充协议。被上诉人并未告知业主，业主对此根本不知情，现在物业公司挂的牌子还是圣得公司的牌子。对证据二至证据四，三份告知书的真实性和证明目的均不认可，从技术上来讲，今年也可以制作去年的时间，因为这些资料都是物业公司自己制作的，没有现场的视频和影像资料，因此对这些真实性不认可，对送货单的关联性不认可，和本案无关，送货单只能显示一台联想电脑更换了主板，和本案没有关系。对双方当事人提交的证据本院认证如下：对上诉人提交的廊坊市物价局《关于印发的通知》（廊价经费【2014】88号）、《三河市物价局、三河市住房保障和房产管理局文件》（三价【2016】第1号）的真实性予以确认。上诉人王俊杰主张在三河市物价局调取的备案资料系被上诉人提供的虚假资料，因上诉人未提供证据予以证实，故对上诉人的这一主张本院不予采信。上诉人提交的录像等证据显示的时间均晚于被上诉人备案的时间，故视频资料及申请证人出庭陈述的证人证言无法充分证明圣得花园西区在三河市物价局备案资料中按调整后的物业费标准缴纳的2016年度的物业费的业主系在受胁迫的情况下缴纳的物业费，故对上诉人的这一主张本院不予采信。对被上诉人提交的三河市工商行政管理局《内资企业情况登记表》的真实性予以确认。对被上诉人提交的2016年2月1日《关于圣得西区调整物业费的告知书》、2016年3月22日《关于圣得西区调整物业费的告知书》的真实性无法核实，不予确认，对送货单的真实性予以确认，关联性不予确认，对被上诉人提交的2016年9月12日《关于圣得西区物业费调整相关事宜的告知书》及照片，因照片中记载的背景内容显示的时间与告知书记载的时间吻合，故对真实性予以确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2000年10月25日，圣得公司在三河市工商行政管理局注册成立。2009年4月23日，圣得公司在三河市工商行政管理局登记更名为鼎盛公司。2009年12月15日，鼎盛公司与上诉人王俊杰签订《物业管理服务合同》，合同就双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业管理费用、其他有偿服务等内容进行了约定，其中合同第四条第二款对物业管理费用的约定为：“物业管理费为1.2元/建筑平米/月(首层第一年为1.0元/建筑平米/月)。第一年以后执行国家相关规定。”合同签订后，被上诉人鼎盛公司为上诉人王俊杰提供物业服务。因被上诉人鼎盛公司自2016年1月1日将物业管理费上调至1.59元/建筑平米/月，上诉人王俊杰对被上诉人上调物业费的行为持有异议，故未向被上诉人缴纳2016年1月1日之后的物业费。关于物业费的上调问题，被上诉人鼎盛公司主张：因物价、人工费、材料费上涨，鼎盛公司决定自2016年1月1日起，将上诉人的物业管理费标准由1.2元/建筑平米/月上涨为1.59元/建筑平米/月。鼎盛公司分别于2016年2月1日、2016年3月22日在上诉人王俊杰居住的圣得花园西区张贴了《关于圣得西区调整物业费的告知书》，将物业费调整情况向全体业主进行了公示，在公示的情况下，自2016年3月份大部分业主均按调整后的物业费缴纳了2016年度全年的物业费，之后鼎盛公司于2016年5月在三河市物价局进行了备案，并取得了备案证。2016年9月12日，鼎盛公司在圣得花园西区张贴了《关于圣得西区物业费调整相关事宜的告知书》，对于物业费调整后的收费标准及近期物业公司的改进工作向小区业主进行了公示。上诉人王俊杰主张：被上诉人上调物业费必须具备至少两个条件，一是必须征求业主意见，二是必须有物价局和房管局联合下达的文件才可以调价，调价的幅度也只能不超过20%。被上诉人上调物业费并未征得小区业主的意见。同时，被上诉人提供的物业服务不符合合同约定，亦未达到三级服务标准，如楼宇对讲一直没有启用，无老年活动室，占用公共绿地种菜等。本院认为，本案的争议焦点为：被上诉人按照新的物业费标准进行收费是否符合规定。2014年12月17日，国家发展和改革委员会于2014年发布的《关于放开部分服务价格意见的通知》（发改价格（2014）2755号）第一条规定:“对已具备竞争条件的以下7项服务价格，请各省、自治区、直辖市价格主管部门抓紧履行相关程序，放开价格。”其中第六款规定：“非保障性住房物业服务。物业服务企业接受业主的委托，按照物业服务合同约定，对非保障性住房及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动向业主收取的费用。保障性住房、房改房、老旧住宅小区和前期物业管理服务收费，由各省级价格主管部门会同住房城乡建设行政主管部门根据实际情况决定实行政府指导价。放开保障性住房物业服务收费实行市场调节价的，应考虑保障对象的经济承受能力，同时建立补贴机制。”本案中被上诉人鼎盛公司为上诉人提供物业服务的房屋并非保障性住房，故应当执行市场调节价而非政府指导价。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条、第十二条规定，物业公司上调物业费应当由业主共同决定，征得物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。被上诉人取得物价局的备案证显然符合物价局的要求及规定。上诉人主张被上诉人取得备案证的程序违法，本院不予采信。被上诉人鼎盛公司于2016年5月份在三河市物价局备案的《圣得西区收费凭证》及鼎盛公司制作的《2016年物业收费汇统表》表明物业费收费率已达88.2%，说明被上诉人提高物业费收费标准的行为已经取得这部分业主的同意，这部分业主符合“专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数”两个条件。并且，自2007年被上诉人为圣得花园西区提供物业服务以来，近10年时间，随着我国物价、人工费的不断上涨，为了更好地为全体业主提供更好的服务，上涨部分物业费合情合理，且上涨后的物业费还低于政府指导的基准价。另外，上诉人称被上诉人以断水断电胁迫部分业主按照提高后的标准缴纳物业费，因上诉人提交支持其上述主张录像等证据显示的时间均晚于被上诉人备案的时间，对上诉人的这一主张，本院不予支持。故被上诉人有权要求上诉人按照调整后的标准缴纳物业费。综上所述，王俊杰的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50.0元，由上诉人王俊杰负担。本判决为终审判决。审判长  马令梅审判员  张建民审判员  杨立军二〇一七年十一月二十四日书记员  马云龙