上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初2747号
原告罗茂友，男，1973年1月4日生，汉族，住浙江省。
被告上海集盛信息科技有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人赵华国，董事长。
委托代理人陈栋春，北京汉卓（上海）律师事务所律师。
原告罗茂友诉被告上海集盛信息科技有限公司（以下简称集盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月5日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年2月23日公开开庭进行了审理。原告罗茂友及其原委托代理人付润辉（上海罗顿律师事务所律师），被告集盛公司的委托代理人陈栋春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告罗茂友诉称，2015年5月15日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于上海市浦东新区北蔡镇中心路XXX号-1部分厂房，年租金为人民币（币种下同）782，706元，租金六个月一付。被告支付了前六个月租金及押金65，225元，但后续租金未支付。原告为将房屋出租给被告，向中介公司支付了佣金3万元。被告承租时提出三个要求：拆除厂房内原有的室内足球场、将面积312平方米的办公房也出租给被告、将厂房进行分割。为此，原告拆除了原有价值30万元的室内足球场地；将办公房空出后另行新建了办公场地。另外，原告在2014年对办公房进行了装修，被告使用后墙面粉刷层脱落、变色，地板损坏，需要重新装修。原告认为，被告使用原告场地而拒不支付使用费，造成原告相应的经济损失，理应赔偿。现请求判令：1、被告已支付的押金65，225元原告所有；2、被告支付原告预期利益损失1，174，059元（一年半的租金）；3、被告赔偿原告佣金损失3万元；4、被告赔偿原告拆除室内足球场的损失30万元；5、被告赔偿原告厂房办公室装修费3万元（实际损失待评估后确定）；6、被告赔偿原告新建办公房损失15万元（实际金额待评估后确定）。
被告集盛公司辩称，被告承租厂房用于仓储堆放蔬菜，但承租后发现厂房未封闭、原告可以自由出入，汽修厂的车辆也停在租赁场地内，不符合仓储、消防、卫生条件。同时，因原告与其上家发生使用费纠纷，经常有群众骚扰被告的生产经营。因此，被告已经于2015年11月5日向原告发出通知，解除了合同，房屋钥匙也在2015年11月8日归还原告。原告主张佣金，不属于合同的损失；拆除足球场和分割厂房、新建办公楼，被告都不知道；被告返还租赁场地时，装修都是好的，不存在损坏；因此不认可原告主张的损失。
经审理查明，2015年5月15日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定甲方（原告）将坐落于北蔡镇中心路XXX号-1部分厂房1475平方米（办公房312平方米）租借给乙方（被告）使用。租金每平方米每天1.20元，一年782，706元。租赁期限为2015年5月15日至2017年5月14日。租赁期为每周期两年，两年后同价优先续租到动迁为止。租金每六个月一付（391，353元），押金一个月（65，225元），先付后用。如乙方逾期付款超过10天，即视为乙方不履行本协议，甲方有权单方面终止协议，甲方将限期乙方10天内搬出厂房。同日，双方签订补充协议，集盛公司承诺租赁期间不扰民、不影响门口交通；租赁到结束保证办公房及厂房设施完整，如损坏按实赔偿或维修完整。
合同签订后，被告支付原告六个月租金391，353元、押金65，225元。
2015年11月5日，集盛公司致函罗茂友，表示由于多种原因，我司决定将于2015年11月14日截止租赁，我司将陆续安排与你协商解决解除租赁事宜。
另查，涉案土地由上海菱光电气制造有限公司向北蔡镇中界村林家生产队承租。上海菱光电气制造有限公司承租土地后，在土地上建造了房屋。此后，上海菱光电气制造有限公司与罗茂友签订《房屋租赁合同》由罗茂友承租厂房1440平方米及办公楼312平方米。
罗茂友承租期间，曾经将部分厂房转租给案外人上海速锐体育发展有限公司，上海速锐体育发展有限公司在厂房内建设了室内足球场。2015年5月30日，罗茂友与上海速锐体育发展有限公司签订终止协议，终止双方的转租合同，足球场归罗茂友。
2015年5月5日，罗茂友与案外人上海浦正商务咨询有限公司签订佣金确认书，罗茂友同意支付租赁佣金65000元。
审理中，原告承认双方的租赁厂房及办公房没有产权证，原告也未能提供证明上述房屋系合法建造的相应文件。经本院释明，原告表示如双方租赁合同无效，则坚持原诉请的相应损失，房屋使用费要求计算至租赁期限届满为止；被告表示如双方租赁合同无效，则要求原告返还押金，使用费计算至2015年11月8日为止，搬迁造成的损失另案主张。原告还表示，被告实际于2015年12月15日左右要求将房屋返还给原告。
本院认为，原告出租的房屋没有房地产权证，亦未取得建设工程规划许可证，故原、被告之间的《房屋租赁合同》无效。
无效的合同自始没有法律约束力。因此，原告要求确认押金归其所有、以及要求被告赔偿预期利益损失的请求本院不予支持。
合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现被告实际使用了房屋，应当承担实际使用期间的房屋使用费。就被告返还房屋的时间，双方各执一词；鉴于被告未能举证证明其在2015年11月8日已经归还了钥匙，应承担举证不能的不利后果，故本院按照原告的自认，认定被告于2015年12月15日归还了房屋钥匙，被告应支付原告至该日止的房屋使用费，使用费的标准参照双方约定的租金标准计算。
因其出租房屋的行为本身不合法，故原告主张的中介佣金不能认定为合同无效的损失。现有证据不能证明原告系按照被告的要求拆除了足球场，况且拆除足球场的损失也不是因合同无效造成的，故原告要求被告赔偿该项损失无法律依据。原告另行建造办公楼，与本案无关，该项费用也不能认定为合同无效的损失。原告未提供证据证明被告损坏其装修，其主张的装修费损失，本院亦不予支持。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决如下：
一、原告罗茂友与被告上海集盛信息科技有限公司2015年5月15日签订的《房屋租赁合同》无效；
二、被告上海集盛信息科技有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告罗茂友房屋使用费66，476.40元；
三、原告罗茂友应于本判决生效之日起十日内返还被告上海集盛信息科技有限公司押金65，225元；
四、驳回原告罗茂友其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费20，543元，减半收取10，271.50元，保全费5，000元，合计15，271.50元，由原告罗茂友负担14，471.50元，被告上海集盛信息科技有限公司负担800元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张卓郁
二〇一六年三月三日
书记员 陈裕国
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。