北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0113民初21281号
原告（反诉被告）北京华远顺达机械设备租赁有限责任公司，住所地北京市顺义区X村村委会西侧500米（减河桥北侧）。
法定代表人孙厚河，男，1958年7月10日出生，北京仁和太平仓储有限公司经理。
委托代理人王丽莉，北京市京轩律师事务所律师。
被告（反诉原告）隋海鸥，男，1973年5月22日出生，住北京市顺义区。
委托代理人郭守兰，女，1982年3月14日出生，北京鼎吉顺商贸中心员工，住北京市海淀区。
第三人北京仁和太平仓储有限公司，住所地北京市顺义区X村村委会西北1000米。
法定代表人孙厚河，男，1958年7月10日出生，北京仁和太平仓储有限公司经理。
原告（反诉被告）北京华远顺达机械设备租赁有限责任公司（以下简称原告华远顺达公司）与被告（反诉原告）隋海鸥（以下简称被告隋海鸥）、第三人北京仁和太平仓储有限公司（以下简称太平仓储公司）房屋租赁合同纠纷一案，依法由本院审判员张锐独任审判，公开开庭进行了审理。原告华远顺达公司的法定代表人孙厚河及该公司委托代理人王丽莉，被告隋海鸥及其委托代理人郭守兰，第三人太平仓储公司法定代表人孙厚河到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华远顺达公司诉称：
2007年10月1日，原被告双方签订《租赁合同》，原告将位于北京顺义区城北、顺义区X房屋及院落出租给被告，库房为990平方米，三小院为957平方米，房屋租期为自2007年10月1日至2016年9月28日，租金为每年15万元。合同到期后，原告曾要求被告腾退承租的房屋，但被告一直未履行，期间被告既不支付租金，也不腾退。在原告的强烈要求下，2017年1月19日，原告支付了自2016年10月1日至2017年9月30日的租金14万元。2017年5月，根据顺义区政府的指示，将于2017年5月30日关闭太平钢材市场，被告承租的房屋也在关闭范围内，为此原告通知被告希望其尽快搬出，同时退还剩余租金。2017年9月18日，因原告与顺义区X村的《场地租赁协议》即将到期，原告再一次要求被告腾退房屋，但被告至今未履行腾退义务。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求依法判决：1.被告立即腾退顺义区城北、顺义区X房屋及院落（即5号院和14号院）；2.被告支付原告2017年10月1日至被告搬出所承租房屋之日止的房屋租金；（诉讼中，原告撤回了该项诉讼请求。）3.案件受理费由被告负担。
被告隋海鸥辩称：
原告从2017年3月底4月初开始对涉案场地停水停电，我方无法正常经营，原告应退还我停水停电之后的租金，否则不同意将涉案场地腾退给原告。
被告隋海鸥反诉称：
原被告于2007年10月1日签订《租赁合同》，原告华远顺达公司将位于顺义区城北、顺义区X村西的房屋及院落出租给反诉人，库房为990平方米，三小院为957平方米，房屋租期自2007年10月1日至2016年9月28日，租金为每年15万元，2016年原告华远顺达公司将其中一个院落收回，另两个院落继续租给被告使用，两个院落租金分别为7万元，共计14万元。2016年租期届满后，原告华远顺达公司继续收取了被告2016年10月1日至2017年9月30日一年的租金，合同继续有效。租期内，被告将两个院落和房屋出租给其他商户使用。
2017年3月底，由于原告华远顺达公司未及时更换泡沫顶，在相关部门检查中被认定存在重大消防隐患，被责令立即更换泡沫顶消除隐患，但原告华远顺达公司不予理会，导致整个涉案场地停水停电，使得被告利用涉诉场地经营的北京鼎吉顺商贸中心（以下简称鼎吉顺商贸中心）以及租户均无法正常经营。在此背景下，被告只能自己想办法，筹措了部分资金，在外另租办公室及库房，但因迟迟拿不到原告华远顺达公司早该退赔的租金及相关损失，手里资金不够，不能完全在外租房来满足自己的经营所需，大部分货品仍滞留在涉案场地，造成了实际经营及重复租房的损失，共计30万元。
另，被告于2016年11月28日与阿兰姐姐食品（北京）有限公司（以下简称阿兰姐姐公司）签订了出租房屋及院落的租赁协议，并收取了对方十个月租金50万元。后因原告华远顺达公司的原因，涉案场地被停水停电，无法正常使用，导致被告承担了与上述公司的违约责任，并退赔对方租金及违约金38万元。
此外，被告在承租的小院中，自建了大约两千平方米左右的房屋。现在原告华远顺达公司继续承租涉案场地，并能享有此部分自建房屋的收益，故被告向其主张赔偿自建房屋的损失100万元。
综上，为维护被告合法权益，请求依法判决：1.华远顺达公司赔偿北京鼎吉顺商贸中心经营损失30万元；（诉讼中，隋海鸥明确该项诉讼请求为2017年4月6日到2017年9月30日期间经营损失和另行租房的费用。）2.华远顺达公司赔偿隋海鸥应退租户租金及违约金损失38万元；3.华远顺达公司赔偿隋海鸥自建部分房屋损失100万元；4.反诉费由华远顺达公司负担。
原告华远顺达公司针对被告隋海鸥的反诉辩称：
不同意被告隋海鸥的全部反诉请求。第一，我方是与隋海鸥签订的租赁合同，而非和鼎吉顺商贸中心。且2017年3月底停水停电只有三天，长期停电是从2017年5月份开始，隋海鸥主张全年的租金不合理。第二，隋海鸥与原告签订的房屋租赁合同第十条约定，转租需要事先征得原告的书面同意，因此隋海鸥与阿兰姐姐公司之间的转租行为无效。被告与阿兰姐姐公司签订的租赁合同起止日期为2016年11月30日至2017年9月30日。原被告签订的租赁合同日期至2016年9月28日，合同到期后，双方未签订书面合同，属于不定期的租赁合同，而当时被告补交租金的时间是2017年1月19日，这意味着被告与阿兰姐姐公司签订房屋租赁合同时，尚未知道与原告的实际租赁期限，可以证实被告与阿兰姐姐公司签订的合同明显存在虚假，其目的就是为了骗取原告的费用。第三，不认可隋海鸥自建房屋的赔偿费用。原被告签订的房屋租赁合同中，第四条规定只允许被告对房屋装修装饰或添置新物，自建房屋是被告擅自的个人行为，另，该自建部分没有任何审批手续，属于违章建筑，镇政府和村委会已多次要求被告拆除该部分自建房屋，如果被告不拆除，将来所引起的任何相关费用我们将保留诉讼的权利。
第三人太平仓储公司述称：同意原告华远顺达公司的诉讼请求及答辩意见。
经审理查明：
2007年2月1日，顺义区仁和地区X村（经济合作社）（甲方）与华远顺达公司（乙方）签订《场地租赁协议》，约定甲方将坐落于X村西北1000米的场地（以下简称涉案场地）租赁给乙方使用，租期自2007年5月1日起算至2017年4月30日，水、电、路都由乙方自己负责，涉案场地上没有建筑物。2008年9月18日，太平仓储公司成立，华远顺达公司与太平仓储公司的法定代表人均为孙厚河。华远顺达公司与太平仓储公司均以自己的名义对外管理使用租赁场地。
2007年10月1日，华远顺达公司（甲方）与隋海鸥（乙方）签订《租赁合同》，约定华远顺达公司将涉案场地上的部分房屋及场地（3个小院）租赁给隋海鸥，租赁期限自2007年10月1日至2016年9月28日，租金标准为每院年租金伍万元，三个院每年租金共计15万。该《租赁合同》第十条约定，乙方有权在租赁期间将该房屋部分或全部转租给其他人，须事先征得甲方同意（书面）。双方约定的租赁期限届满后，隋海鸥继续使用涉案场地上的两个小院（五号院和十四号院），双方未签订书面的租赁合同。2017年1月19日，太平仓储公司代华远顺达公司收取了隋海鸥交付的五号院和十四号院自2016年10月1日至2017年9月30日的租金140000元。
2017年3月底，涉案场地停水停电三天左右。2017年5月10日左右，涉案场地再次停水停电，之后一直没有通水通电。
华远顺达公司称因政府对涉案场地整顿，2017年4月底，其公司法人孙厚河和X村村委会副主任吴晓建一起到涉诉场地告知租户市场将关闭，要求包括隋海鸥在内的租户尽快搬走，并发出书面通知，但隋海鸥拒绝搬离。为证明其主张，华远顺达公司提交了太平仓储公司作出的《通告》，落款日期为2017年5月22日，内容为：“各商户：根据顺义区政府的指示，太平钢材市场限于2017年5月30日关闭，望各商户给予配合支持，凡搬迁完的商户，太平仓储公司退还商户剩余租金，如不按期搬出，后果自负。”隋海鸥称未见过该份《通告》，但停水停电后，华远顺达公司的工作人员曾告知涉案场地有可能不能继续使用了，让其早作准备。
华远顺达公司称《场地租赁协议》载明的租期虽至2017年4月30日，但之后太平仓储公司与X村经济合作社有口头协议，X村经济合作社同意太平仓储公司继续承租涉案场地至2017年9月30日，并提交了X村委会出具的情况说明及会议纪要。隋海鸥认可情况说明及会议纪要的真实性，但主张停水停电是因为涉案场地的房屋泡沫顶有消防隐患，华远顺达公司没有按照政府的要求及时更换。
隋海鸥从华远顺达公司处租用的涉案场地（五号院和十四号院），一部分用来经营自己开办的鼎吉顺商贸中心，一部分转租出去，用于租户存放食品、摩托车、防盗门、酒水饮料等。隋海鸥称因涉案场地停水停电，导致鼎吉顺商贸中心无法正常经营，其只得另行租赁房屋，造成其经营损失和重复租房损失共计30万元，同时，其不得不解除与次承租人阿兰姐姐公司的房屋租赁合同，并退还对方租金、支付违约金共计38万元。为证明其主张，隋海鸥提交了如下证据：
1.隋海鸥（甲方）与阿兰姐姐公司（乙方）签订的《房屋租赁合同》、《解除合同协议书》。
《房屋租赁合同》签订日期为2016年11月28日，约定：甲方将涉案场地上五号院出租给乙方使用，期限自2016年11月30日至2017年9月30日；每月租金5万元，于合同签订当日一次性支付10个月租金50万元；租赁期间，如因甲方原因导致合同不能正常履行，则甲方除退还乙方剩余租金以外，还须支付一个季度租金作为违约金。《解除合同协议书》签订日期为2017年5月12日，约定：1.原《房屋租赁合同》自2017年5月12日解除，自解除之日起原合同中约定的双方权利义务终止；2.甲方应返还乙方租金23万元；3.本协议由双方签字盖章后生效，甲方于本协议生效时向乙方支付15万元违约金。
2.收条两份、转账记录。
落款日期为2016年11月30日的收条内容如下：“今本人隋海鸥收到阿兰姐姐公司交来北京市顺义区镇太平仓储五号院的房屋及院落租金￥500000（伍拾万元整）。（租期2016年11月30日至2017年9月30日）”。对于该50万元租金，隋海鸥称20万元是现金支付，30万元是以阿兰姐姐公司的产品折抵。
落款日期为2017年12月25日的收条内容如下：今收到隋海鸥退还本公司租赁顺义区太平仓储五号院的房屋及院落租金（2017年5月12日-2017年9月30日）230000元及违约金（一个季度租金）150000元，共计380000元，其中70000元支付时间为2017年12月21日，310000元支付日期为2017年12月25日。收款方：阿兰姐姐公司法定代表人：李昕宇”。
转账记录显示，2017年12月21日和2017年12月25日，隋海鸥分别向李昕宇银行账户转账7万元、31万元。
3.北京海天兴业资产管理有限公司（以下简称海天兴业公司）（甲方）与鼎吉顺商贸中心（乙方）签订的《房屋租赁合同》。
该合同签订日期为2017年4月6日，约定：甲方将位于北京市顺义区盈泰家具建材城南侧400平方米房屋出租给乙方使用，期限自2017年4月6日至2020年4月5日；每月租金25000元，于合同签订当日一次性支付一年租金300000元。”
4.收条一份。收条内容如下：“今本公司收到鼎吉顺商贸中心隋海鸥交来2017年4月6日-2018年4月5日北京市顺义区盈泰家居建材城南侧400平方米房屋租金300000元。收款单位：海天兴业公司法定代表：隋天野2017年4月6日”。
华远顺达公司不认可上述证据的真实性。理由如下：第一，华远顺达公司与X村村委会签订的书面租赁合同2017年4月30日到期，隋海鸥不可能将涉案场地转租至2017年9月30日；第二，即使转租，该转租行为未书面告知华远顺达公司，应为无效；第三，隋海鸥并未出具收到阿兰姐姐公司支付50万租金的付款凭证；第四，隋海鸥与阿兰姐姐公司于2017年5月12日签订《解除合同协议书》，却于2017年12月25日退还租金及违约金，明显虚假；第五，涉案场地只是在2017年3月底停电三天，2017年4月6日，涉案场地尚能正常经营，隋海鸥在此时与海天兴业公司签订租赁合同，不合常理，海天兴业公司当时的法定代表人也是隋海鸥，而非隋天野，二人是叔侄关系，明显存在虚假。
隋海鸥称在涉案场地上自建了2000平方米的房屋，但未经相关部门审批。
另查一，本院在审理另案的过程中，曾到X村村委会进行询问，该村委会副主任吴晓建称因涉案场地存在消防隐患，根据北京市政府、顺义区政府疏解整治促提升、清理小乱散污及不符合环保要求商户企业的精神，2016年11月24日，顺义区消防处曾将此市场贴封条，要求整顿，但太平仓储公司不配合整顿。双方签订的租赁合同到期前，X村委会曾在涉案场地张贴公告，告知租户及太平仓储公司于2017年4月30日之前腾退场地，期间，为尽快督促涉案场地上的租户搬离，2017年4月曾停水停电一次，但到期后租户未腾退。2017年5月，市场再次停电，此次停电应该是区里相关部门让高压电用户进行断电。吴晓建称拒绝搬离的租户称与太平仓储公司签订的合同租期至2017年9月30日，但实际上，2017年3月份，X村委会曾给涉案场地的租户做工作，希望租户按时搬走，并表示村里可以给他们出具证明，他们向太平仓储公司主张退还相应租金，但租户仍未搬走。
另查二，本案2017年12月18日第一次庭审中，隋海鸥称华远顺达公司将涉案场地大门上锁，无法进行腾退；本案2017年12月28日第二次庭审中，隋海鸥称涉案场地腾退差不多了，还有几辆摩托车因为大门被锁无法腾退。华远顺达公司否认无法腾退，称涉案场地有人看守，如果隋海鸥主动腾退，不存在任何障碍。
另查三，经本院到北京市国土资源局顺义分局地级科和北京市规划委员会顺义分局调查得知，涉案房屋所在的土地没有办理产权证书，土地规划性质为绿地，未查到该用地相关审批资料。华远顺达公司认可涉案场地上的房屋没有建设工程规划许可证。经本院释明，双方一致表示，如双方之间的租赁合同被认定为无效合同，双方仍基于合同无效坚持各自的诉讼请求。
上述事实，有双方陈述、《场地租赁协议》、《通告》、《房屋租赁合同》、《解除合同协议书》、收条、银行转账记录、询问笔录、庭审笔录等证据在案佐证，可以作为认定事实的依据。
本院认为：
出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋所在的土地规划性质为绿地，且涉案房屋并未取得建设工程规划许可证，故华远顺达公司与隋海鸥之间的租赁合同应属无效。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
关于华远顺达公司要求隋海鸥腾退涉案房屋及院落的问题，因华远顺达公司与隋海鸥之间的租赁合同无效，且华远顺达公司提起本案诉讼时，隋海鸥与华远顺达公司之间约定的租赁期限也早已届满，隋海鸥无权继续占用涉案房屋及场地。华远顺达公司要求隋海鸥腾退顺义区城北、顺义区X房屋及院落（即5号院和14号院）的诉讼请求，本院予以支持。
关于隋海鸥主张的2017年4月6日至2017年9月30日期间的经营损失和另行租房的费用，经营损失属于期待利益的损失，且存在不确定性。因隋海鸥与华远顺达公司之间的租赁合同系无效合同，且隋海鸥未提交相应证据证明其在涉案房屋开办的鼎吉顺商贸中心的经营情况，故隋海鸥要求华远顺达公司赔偿其经营损失的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。隋海鸥虽提交了海天兴业公司与鼎吉顺商贸中心签订的《房屋租赁合同》及转账记录，以证明自2017年4月6日开始租赁了新的场地经营鼎吉顺商贸中心，但海天兴业公司与鼎吉顺商贸中心当时的法定代表人均为隋海鸥，且隋海鸥并未按照该份合同的约定于签订合同当日支付租金，而是于本案第一次庭审后的2017年12月25日向隋天野支付相应租金，明显不合常理，结合隋天野和隋海鸥又是叔侄关系，本院对其提交的证据难以采信，另，隋海鸥并未将涉案房屋及场地腾退给华远顺达公司，故本院对其另行租房的事实难以采信。隋海鸥主张另行租房的费用，依据不足，本院不予支持。
关于隋海鸥主张的应退租户租金及违约金的损失，因涉案房屋并未取得建设工程规划许可证，且隋海鸥将涉案房屋及院落转租给阿兰姐姐公司，既未书面通知华远顺达公司，也未提交证据证明经过了华远顺达公司的同意，故隋海鸥应自行承担因转租产生的后果。隋海鸥主张华远顺达公司赔偿其应退租户租金及违约金的损失，缺乏依据，本院不予支持。
关于隋海鸥主张的自建房屋的损失，隋海鸥虽在涉案场地上自建了房屋，但该部分建筑未办理任何建设审批手续，且隋海鸥对该部分房屋不能办理合法建设手续是明知的，在该部分自建房屋不受法律保护的情况下，隋海鸥主张华远顺达公司赔偿其自建房屋损失的请求，缺乏依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）隋海鸥于本判决生效之日起十日内，将位于顺义区城北、顺义区X房屋及院落（即五号院和十四号院）腾退给原告（反诉被告）北京华远顺达机械设备租赁有限责任公司；
二、驳回被告（反诉原告）隋海鸥的全部反诉请求。
本诉案件受理费三十五元，由原告（反诉被告）北京华远顺达机械设备租赁有限责任公司负担（已交纳）；反诉案件受理费九千九百六十元，由被告（反诉原告）隋海鸥负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 张 锐
二〇一八年二月十一日
书记员 崔东阳