苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0506民初4682号原告：苏州誉宏物业管理有限公司，住所地苏州市吴中区龙西路商住房282号。法定代表人：金钰全，该公司执行董事。委托诉讼代理人：顾良，江苏九谷律师事务所律师。被告：顾育词，男，1963年4月16日出生，汉族，住苏州市姑苏区。原告苏州誉宏物业管理有限公司（以下简称誉宏物业公司）与被告顾育词物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月26日立案后，依法适用简易程序公开进行了审理。后因被告顾育词下落不明，本院向其公告送达开庭传票并组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人顾良到庭参加诉讼。被告顾育词经本院依法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告誉宏物业公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告顾育词支付2012年8月4日至2017年4月7日期间的物业管理费206375.4元、车位使用及管理费106200元及电费3742.2元，合计316317.6元。2、要求被告支付自2012年8月4日起至判决确定给付之日止的滞纳金（暂计至2017年4月7日为158021元）。事实和理由：原告与被告于2010年12月签订5份《苏州市前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告所在的位于吴中经济开发区东吴南路125号的名宇商务广场1幢1101、1102、1103、1104、1105室的办公楼用房提供物业管理服务。合同对于物业服务收费标准、物业服务范围及项目、逾期未交费的滞纳金等均进行了明确的约定。被告是吴中经济开发区东吴南路125号的名宇商务广场1幢1101、1102、1103、1104、1105室的业主，自2012年8月4日起被告一直未交纳物业费用。原告多次与被告进行沟通，催促被告交纳，但是被告拒绝交纳，其行为已构成违约，严重侵犯了原告的合法权益，故提起诉讼。被告顾育词未作答辩。经审理查明，原告誉宏物业公司受苏州市铭都置业有限公司选聘，对位于吴中经济开发区东吴南路125号的名宇商业广场提供前期物业管理服务。2010年12月7日，苏州市铭都置业有限公司与原告誉宏物业公司、被告顾育词签订5份苏州市前期物业管理服务协议，约定被告所购房屋名宇商务广场1幢1101、1102、1103、1104、1105室，建筑面积分别为221.17平方米、252.46平方米、101.04平方米、46.06平方米、123.77平方米，在业主委员会成立前，由原告负责前期物业管理工作，其中办公楼的前期物业管理费为4.95元/月·平方米，自甲方通知乙方入伙之日起计算（本条所称入伙，是指业主或使用人收到书面入伙通知并办理完结相应手续，业主或使用人收到入伙通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为入伙）。物业管理区域内车位使用费及管理服务费由原告收取，收费标准为：汽车车库使用管理费60元/月·个，汽车车位使用管理费60元/月·个。协议第八条违约责任部分中约定：被告不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业管理企业有权要求被告补交，并从逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金。另，被告还与苏州市铭都置业有限公司签订了“地下停车场车位”转让协议，购买了名宇商务广场地下16个机械立体式车位。2012年7月30日，上述5套房屋登记在被告顾育词和熊玉梅名下，建筑面积分别为220.52平方米、251.48平方米、101.11平方米、45.54平方米、123.55平方米，合计742.2平方米。审理中，原告同意按照房屋权属登记的建筑面积计算物业费。原告称，被告于2012年5月3日办理了涉案房屋的入伙手续，取得涉案5套办公用房和16个车位（其中1个已拆除），根据合同约定自被告办理入伙手续后计算物业费和车位费，被告于2012年5月3日交纳了上述5套房屋三个月的物业费计11022元，故其主张被告欠付的物业费和车位费自2012年8月4日起算，计算至2017年4月7日。合同约定滞纳金为每天千分之三，现其按照每日万分之五标准，以年度应交费用分段逐年计算至2017年4月7日为158021元。整幢楼的电费先由原告交纳，然后向各个业主抄表收费，其收取的电费就是按照被告电表上显示的度数计算。涉案房屋有单独的电表，电表显示3402度，共计欠交电费3742.2元。审理中，本院至名宇商务广场1幢1101、1102、1103、1104、1105室现场查看，其中东侧一室玻璃门上张贴有苏州市中级人民法院的封条及执行公告，电表读数分别为22、3380。原告确认电费按每度1.1元收取，并向本院指认了原告使用的15个车位，因该部分车位均为机械立体式车位，故每月收取车位管理费60元和服务费60元。上述事实，有原告提供的前期物业服务管理协议5份、收据及调查笔录、庭审笔录予以证实。本院认为，原、被告签订的前期物业管理服务协议是双方当事人真实意思的表示，不违反法律规定，应属合同有效，各方当事人均应按约履行。根据合同约定，前期物业管理费自开发商通知被告入伙之日起计算，车位使用费及管理服务费由原告收取，每个汽车车位使用管理及服务费计每月120元，现原告主张被告于2012年5月3日入伙并交纳了三个月物业费，未交纳汽车车位使用管理及服务费，并提供了相应收据，被告经传票传唤无正当理由拒不到庭，视为其自愿放弃答辩权利，所产生的法律后果应由其自行承担。故原告主张被告拖欠2012年8月4日之后的物业费及未交纳汽车车位使用管理及服务费的事实，本院予以采信。因原告确认被告已支付2012年度前三个月物业费，故按照产权登记建筑面积计算，2012年尚欠物业费18002.06元，2013年、2014年、2015年、2016年各拖欠物业费44086.68元，合计194348.78元；2012年拖欠汽车车位使用管理和服务费14220元，2013年、2014年、2015年、2016年各拖欠汽车车位使用管理和服务费21600元，合计100620元。前期物业管理服务协议约定，被告逾期交费的，其有权从逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金，现原告自愿将滞纳金标准调整为每天万分之五，本院尊其自愿。根据《江苏省物业管理条例》规定，物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业服务费用，但是预收物业服务费用的期限最长不得超过一年。同时，根据《中华人民共和国合同法》规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。本案所涉5份前期物业管理服务协议仅约定了物业费自开发商通知被告入伙之日起计算，并未对每年物业费及车位费的付款时间作出明确约定，原告也未提供其向被告催收上述款项的依据，故本院认定物业费及车位费最晚应在每届满一年时支付，滞纳金从应交年份的下一年1月1日起计算，经核算，2012年物业费及车位费的滞纳金自2013年1月1日计算至2017年4月7日为25100.98元，2013年物业费及车位费的滞纳金自2014年1月1日计算至2017年4月7日为39182.10元，2014年物业费及车位费自2015年1月1日计算至2017年4月7日为27194.29元，2015年物业费及车位费自2016年1月1日计算至2017年4月7日为15206.47元，2016年物业费及车位费自2017年1月1日计算至2017年4月7日为3185.80元，综上，截至2017年4月7日的滞纳金总计109869.64元，2017年4月8日起的滞纳金以294968.78元为基数计算至实际还款之日为止。因2017年物业费及车位费的付款期限尚未届满，故对该部分物业费及车位费不予支持。原告主张其为被告垫付电费3742.2元，经本院现场查看，电表读数为3402度，与原告主张一致，本院亦予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告顾育词于本判决生效之日起十日内支付原告苏州誉宏物业管理有限公司截至2016年的物业费194348.78元、汽车车位使用管理及服务费100620元、电费3742.2元，合计人民币298710.98元。二、被告顾育词于本判决生效之日起十日内支付原告苏州誉宏物业管理有限公司滞纳金109869.64元（截至2017年4月7日），并支付以294968.78元为基数、自2017年4月8日起按照每日万分之五标准计算至实际付款之日止的滞纳金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8415元，公告费600元，合计人民币9015元，由原告负担986元，被告负担8029元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏福路支行；户名：苏州市中级人民法院；账号：10×××76。审 判 长  肖仁刚人民陪审员  闫茂成人民陪审员  叶佳文二〇一七年十二月八日书 记 员  朱 婷