湖南省株洲市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘02民终860号
上诉人（原审被告）：唐思原，男，汉族，1984年7月25日出生，住湖南省株洲市石峰区。
被上诉人（原审原告）：株洲和融物业管理有限公司，住所地：湖南省株洲市石峰区建设北路521号樱花地带4栋。
法定代表人：欧志华，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：周新红，男，汉族，1966年11月20日出生，户籍所在地为江西省九江市浔阳区，系该公司都市兰亭项目经理。
上诉人唐思原因与被上诉人株洲和融物业管理有限公司（以下简称和融物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省株洲市石峰区人民法院于2018年3月16日作出的（2018）湘0204民初67号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月16日立案受理后，依法组成合议庭书面审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人唐思原向本院提起上诉请求：1、撤销株洲市石峰区人民法院（2018）湘0204民初67号民事判决，改判上诉人不按足额缴纳物业费，被上诉人赔偿上诉人房屋质量修缮费3990元；2、由被上诉人承担本案诉讼费用。事实及理由：一审判决上诉人依据双方签订的《“都市兰亭”前期物业管理服务协议》按照每平方米1.6元收取物业服务费，判令上诉人对相应的物业管理服务费进行足额支付，忽视了被上诉人对于《协议》存有违约行为，排除了被上诉人一方的责任，明显有损于上诉人一方的合法权益。被上诉人的违约行为主要有以下两个方面，一是被上诉人未按照约定的三级物业管理等级标准提供服务，一审法院查明被上诉人在履行合同义务时，存在保安人员在值班时打盹，电梯维修，垃圾清扫和消防通道疏通不及时的现象，要求上诉人支付三级服务标准的物业服务费没有依据。二是被上诉人并没有完全履行相关维修、养护、管理、维护义务，依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，应承担相应的赔偿责任。上诉人多次向被上诉人反映房屋墙面开裂问题未得到解决，自行修缮后赔偿损失未得到解决。《协议》第4页第三条物业管理服务质量中对环境卫生服务质量作出如下说明:“公共地方垃圾日产日清”，而实际上小区中公共地方随处可见长期杂物摆放，既影响环境，也带来不小的安全隐患，对此被上诉人视若无睹。
被上诉人和融物业公司答辩称：1、物业服务达到要求；2、上诉人的房屋质量问题在物业有记录，一直在与开发商沟通。房屋内有一个屏风，上诉人一直要求拆除，但是这个需要装修公司来做，开发商是做土建的，所以双方一直没办法沟通。上诉人一直以这个理由拒缴物业管理费是没有法律依据的。
被上诉人和融物业公司在一审提出的诉讼请求：1、判令被告缴纳拖欠的物业服务费等费用共计3629.22元，其中物业服务费1972.4元，违约金1656.82元；2、由被告承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实:被告唐思原于2016年3月10日接收其购买的“都市兰亭”3栋1101房屋时，与原告和融物业公司签订《“都市兰亭”前期物业管理服务协议》。双方约定，由原告和融物业公司对物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安保、交通等项目进行维护、修缮等服务，并对于服务质量有详细约定；物业服务费收费标准为每月按照房屋建筑面积88.07平方米、每平方米1.6元收取，物业服务费按季交纳，交纳的时间为每季度第一个月5号之前。签订合同后，被告依约交纳了2016年10月31日之前的物业服务费，自2016年11月1日起至2017年12月31日的物业服务费1972.4元未交纳。另查明：原告和融物业公司在履行合同义务时，存在保安人员在值班时打盹，电梯维修、垃圾清扫和消防通道疏通不及时的现象；被告唐思原向原告和融物业公司反映房屋墙面开裂，原告和融物业公司没有维修，被告唐思原已自费修复。
一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告和融物业公司基本履行了合同义务，被告唐思原应按合同约定交纳物业服务费。但原告和融物业公司在履行合同义务时，存在保安人员在值班时打盹，电梯维修、垃圾清扫和消防通道疏通不及时等瑕疵，应增强服务意识，提供服务质量，多与业主沟通和协商，尽量避免通过诉讼程序解决矛盾。因原告在物业服务过程中存在瑕疵，被告并非恶意拖欠物业服务费，对于原告和融物业公司要求被告唐思原支付违约金的诉讼请求，该院不予支持。被告唐思原向原告和融物业公司反映的房屋墙面开裂问题，不属物业服务合同中约定的服务内容，不影响原告和融物业公司要求被告唐思原交纳物业服务费。但是，原告和融物业公司系房地产开发公司选聘对株洲都市兰亭小区从事物业服务的，应当将房屋墙面开裂问题及时反馈给房地产开发公司，以期妥善解决问题。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、被告唐思原自本判决生效之日起十日内向原告株洲和融物业管理有限公司支付2016年11月1日至2017年12月31日的物业服务费1972.4元；二、驳回原告株洲和融物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告唐思原负担。
在二审审理过程中，上诉人唐思原向本院提交了八份证据：证据一、照片2张，拍摄于5月2日，拟证明物业公司随意堆放沙袋、垃圾，把消防通道堵塞，占用业主的公共面积；证据二、照片1张，拟证明保安上班时间打盹、看电视；证据三、照片1张，拟证明物业公司占用公共面积出租给别人弹棉花；证据四、照片2张，拟证明消防通道被锁，地下停车场随意堆放垃圾；证据五、照片2张，拟证明小区随意堆放垃圾；证据六、报警案件登记表，拟证明保安殴打业主；证据七、和融物业温馨提示单，拟证明物业锁业主车辆并罚款30元；证据八、小区业主于2018年5月2日拍摄视频一段，拟证明物业公司与业主发生争吵。
经本院组织质证，被上诉人和融物业公司对上诉人唐思原提交的证据发表质证意见如下：证据一真实性认可，小区二期进入装修高峰期，有5、600户在装修。一期与二期是分开的，对方的维权错误。照片上的位置是物业公司指定的堆放位置，大概两天拖运一次。拍摄时垃圾可能堆放在那里，之后垃圾就运走了；证据二真实性不认可，时间点不清楚，有可能当时广州总公司在对保安的工作进行视频抽查；证据三真实性认可，业主反映后已及时撤场；证据四真实性认可，一期有100多户在装修，垃圾在指定的地方堆放，垃圾满了就会拖走。消防通道必须保证畅通；证据五真实性认可，小区二期进入装修高峰期，有5、600户在装修。一期与二期是分开的，对方的维权错误，不具有合法性；证据六真实性认可，据了解之前确有发生，但与本案无关；证据七真实性认可，照片中是二期的业主将车辆停放在消防通道，不是罚款，是根据停车的时间来收取停车费；证据八真实性不认可，听不清说什么。
根据被上诉人和融物业公司的质证意见，本院对上诉人唐思原提交的证据认定如下：被上诉人和融物业公司对证据一、三、四、五、七真实性予以认可，且能反映物业管理的相关情况，予以认定；证据二照片中无法看清保安在用手机看视频，不予认定；证据六报警案件登记表公安机关后续没有对事件作出定性、责任划分和处理，不予认定；证据八视频无法达到上诉人的证明目的，不予认定。
被上诉人和融物业公司在二审过程中向本院提交三份证据：证据一、《使用公约》，拟证明所有业主必须遵守物业管理费的收费标准及违反公约所要承担的后果;证据二、照片10张，拟证明业主在消防通道乱停乱放车辆的情况很严重；证据三、照片21张，拟证明小区环境卫生状况非常好。经本院组织质证，上诉人唐思原对被上诉人和融物业公司提交的证据发表质证意见如下：对证据一真实性认可，签署公约属实；对证据二真实性不认可，不属于物业公司管理的范围。物业公司在公共区域设置路障，不让业主停车；对证据三真实性不认可，只是片面的。
根据上诉人唐思原的质证意见，本院对被上诉人和融物业公司提交的证据认定如下：对证据一上诉人唐思原认可签署了该《使用公约》，予以认定；证据二与本案无关，不予认定；证据三能一定程度反映上诉人和融物业公司提供物业服务情况，予以认定。
被上诉人和融物业公司对一审查明的事实无异议，上诉人唐思原认为一审法院未对保安打人事件作出认定，因只有报警案件登记表，公安机关后续没有对事件作出定性、责任划分和处理，且该事实与本案属于不同的法律关系，故本院对该事实不予认定。本院对一审采信的证据和查明的事实予以认定。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案二审的焦点问题为上诉人唐思原拒交物业费是否有事实和法律依据。分析如下：
上诉人唐思原当庭陈述拒交物业费的理由主要是三点，一是物业服务没有达到三级服务标准；二是房屋开裂一直要求物业维修，但物业没有人来协商；三是延期交房应由开发商承担责任，物业费应当由开发商来交。对于第一个理由，被上诉人和融物业公司提供物业服务过程中存在的瑕疵一审法院已予以认定，并在判赔数额中予以了考虑，即驳回了和融物业公司要求上诉人唐思原承担违约金1656.82元的诉讼请求。上诉人唐思原据此拒交物业费没有法律依据，本院不予支持。上诉人唐思原应当按照约定标准向上诉人和融物业公司缴纳物业费。对于第二个理由，房屋质量问题以及因房屋质量问题产生的相关损失赔偿问题应向房开商或其他侵权方主张，本院已当庭向上诉人唐思原进行释明，其在二审上诉状中提出的要求被上诉人和融物业公司赔偿房屋质量修缮费3990元的请求不是本案审理范围，应另案主张。上诉人唐思原以房屋质量问题未解决为由拒交物业费没有法律依据，本院不予支持。对于第三个理由，是否延期交房以及相关民事责任的确定系另一法律关系，上诉人唐思原可另案向房开商主张权利，不能以此为由拒交物业费。被上诉人和融物业公司今后应严格按照《前期物业管理服务协议》的约定提供物业服务，提高服务水平和质量，多与业主沟通协调，及时处理问题、疏导情绪，上诉人唐思原也应宽容体谅，共同营造良好的小区环境及和谐的邻里关系，减少纠纷和诉讼的发生。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人唐思原负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 蕾
审判员 彭建爱
审判员 罗湘武
二〇一八年五月二十八日
书记员 刘 欣