广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终22139号
上诉人（原审原告）：徐惠勤，女，汉族，1958年8月26日出生，住所地：广东省深圳市罗湖区。
上诉人（原审原告）：周怡，女，汉族，1983年1月11日出生，住所地：广东省深圳市罗湖区。
两上诉人共同委托诉讼代理人：莫建坤，广东腾锐律师事务所律师。
两上诉人共同委托诉讼代理人：苏昊纬，广东腾锐律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：深圳市小汽车出租有限公司，住所地：深圳市罗湖区宝安南路西湖大厦4楼401,统一社会信用代码：914403007488562046。
法定代表人：李美莲，董事长。
被上诉人（原审被告）：深圳西湖永东直通客运有限公司，住所地：深圳市南山区沙河街道深圳湾二路与白石路交汇处御景东方百纳广场之一层L1-69号，统一社会信用代码：9144030061884255XK。
法定代表人：叶日芳，董事长。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：王彦玲，广东同仁律师事务所律师。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：丁环，广东同仁律师事务所实习律师。
上诉人徐惠勤、周怡因与被上诉人深圳市小汽车出租有限公司（以下简称“小汽车公司”）、深圳西湖永东直通客运有限公司（以下简称“西湖永东公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2017）粤0303民初4677号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
徐惠勤、周怡的上诉请求：1、撤销一审民事判决；2、判令小汽车公司、西湖永东公司协助徐惠勤、周怡办理位于深圳市罗湖区××路××号的房产过户手续；3、判令小汽车公司、西湖永东公司将位于深圳市罗湖区××路××号交付给徐惠勤、周怡；4、一、二审诉讼费用全部由小汽车公司、西湖永东公司承担。事实与理由：一、徐惠勤、周怡已付清房款，房产归属不存在争议，应享有房产产权。周某强原为西湖永东公司的员工，1991年8月1日，周某强与西湖永东公司签订《深圳经济特区职工住房买卖合同》，转让成交价为83000元。西湖永东公司出具了《付清房款证明书》并予以盖章。同时，根据《深圳经济特区职工购买住房申请书》、《深圳市房地产权登记卡》显示，周某强购买涉案房产手续齐全，即取得房产所有权。后来，徐惠勤、周怡通过公证程序，拿到《公证书》获得继承，现是涉案房产的权利人。该房产权属流转过程清晰，徐惠勤、周怡依法享有房产所有权。周某强交予小汽车公司、西湖永东公司使用的行为并没有房产转让的意思表示，且房产交付后已过十几二十年，期间小汽车公司、西湖永东公司对该房产的占有使用产生的费用亦没有支付给徐惠勤、周怡，小汽车公司、西湖永东公司不予配合过户、不予交付的行为侵犯了徐惠勤、周怡的合法权益。二、一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。一审判决认为诉讼对象错误，没有依据。一方面，继承发生后，周某强所属份额由徐惠勤与周怡继承，徐惠勤所占房屋份额将会改变，需要房产证明进行登记确权，周怡的权属也应当登记在房产证当中，徐惠勤、周怡诉请法院要求小汽车公司、西湖永东公司协助办理变更登记符合法律规定；另一方面，徐惠勤、周怡通过深圳市市场监督管理局查询工商登记内档，显示2003年3月18日“深圳市小汽车出租公司”变更为“深圳西湖大达直通客运有限公司”，2007年9月3日，“深圳西湖大达直通客运有限公司”变更为“深圳西湖永东直通客运有限公司”，小汽车公司、西湖永东公司是本案权利义务的承继人，徐惠勤、周怡的诉讼对象并无错误。再者，一审法院判决书内容引用措辞不当，在诉讼中徐惠勤、周怡诉请的是“协助办理”而不是“办理”，且徐惠勤、周怡提交了各行政部门出示的表格、文件及转述其要求，提出给付之诉，但法院未经调查即不予采纳，反映行政职能与司法职能之间的严重脱节，有违法律规定与法律原则。综上所述，一审法院认定事实不清、证据不足，请求二审法院查清事实，支持徐惠勤、周怡的上诉请求。
被上诉人小汽车公司、西湖永东公司答辩称，一、涉案房产已登记在徐惠勤、周某强名下，徐惠勤、周怡请求小汽车公司、西湖永东公司协助其办理房产过户手续的案由及诉讼对象均错误。其次，涉案房产的继承权已由公证处公证，徐惠勤、周怡可自行向国土局申请办理过户手续。第三，涉案房屋性质为全成本商品房，一般情况下是指支付一部分地价的商品房，并不享有完整产权。涉案房产为职工集资建房，房屋性质的转变，需有关行政部门解决，履行行政审批手续。就目前而言，涉案房产尚不具备办理产权变更登记的条件，徐惠勤、周怡的该诉讼请求应当予以驳回。二、徐惠勤、周怡请求小汽车公司、西湖永东公司交付涉案房产没有事实及法律依据，应予驳回。1、涉案房产已由周某强及其家人以抵债方式退还给深圳市小汽车出租公司(现已更名为深圳西湖永东直通客运有限公司），并实际交付给深圳市小汽车出租公司16年之久。1994年4月周某强作为汇利商场的实际经营者与广州广中机械车辆配件联营公司签订购销合同，购汽车零件一批价值963014.10元，支付405602.3元货款后剩余款项无力支付。后经法院调解达成协议，由深圳市西湖企业发展有限公司偿还该笔欠款，周某强承担连带偿还责任。2000年8月10日广州天河区法院直接从西湖企业发展有限公司账上扣划637950元用于偿还周某强的债务。基于此，周某强及其家属同意以该涉案房产抵偿部分债务，并于2001年将房屋实际交付给深圳市小汽车出租公司。以房抵债等同于房屋买卖，双方都应切实履行各自义务。现徐惠勤、周怡要求返还房屋，有悖于诚信原则。2、周某强及其家人搬离该涉案房屋并将其实际抵债交付给深圳市小汽车出租公司(即深圳西湖永东直通客运有限公司），至今已有16年之久。徐惠勤、周怡要求交付涉案房屋的请求已超过2年诉讼时效，应予以驳回。3、本案所涉房屋购房款尚未付清，徐惠勤、周怡并不能继承该房屋。本案所涉房屋系职工集资建房，集资建房没有完全的产权，不属于个人的财产更不属于遗产范畴，因此是不能继承的。退一步讲，如果徐惠勤、周怡继承了该房屋，那么依据《继承法》第三十三条规定：继承遗产应当清偿被继承人依法应当交纳的税款和债务。徐惠勤、周怡亦应继承周某强拖欠西湖永东公司的货款及购房款本金及利息、罚息等等。4、徐惠勤、周怡不是本案的适格原告。深圳经济特区职工住房买卖合同上的购买人是职工周某强，徐惠勤、周怡并未提交与周某强的关系证明。公证书公证事项是公证继承权相关事宜并不是公证徐惠勤、周怡与周某强的关系。5、深圳市小汽车出租有限公司不是本案适格被告。深圳市小汽车出租有限公司成立于2003年3月31日，公司名称一直使用至今，并非深圳市小汽车出租公司变更而来。徐惠勤、周怡提交的深圳市市场监督管理局答复函等各种内部批复文件，深圳市小汽车出租有限公司、西湖永东公司并不否认西湖集团公司在当时有过相关的申请等行为，但是其内部文件并不能对抗最终呈现在深圳市市场监督管理局商事主体登记及备案信息查询官网上公开的内容。周某强是原深圳市小汽车出租公司的职工，深圳市小汽车出租公司已更名为深圳西湖永东直通客运有限公司。而深圳市小汽车出租有限公司与周某强没有任何关联，也非涉案房屋买卖的当事人一方，也无证据证明深圳市小汽车出租有限公司占有涉案房产，故深圳市小汽车出租有限公司并非本案适格被告。综上，请求二审法院驳回徐惠勤、周怡的全部上诉请求。
徐惠勤、周怡向一审法院起诉请求：1、小汽车公司协助徐惠勤、周怡办理位于深圳市罗湖区××路××号的房产过户手续；2、小汽车公司将位于深圳市罗湖区××路××号交付给徐惠勤、周怡；3、本案诉讼费由小汽车公司承担。变更后的诉讼请求为：1、小汽车公司、西湖永东公司协助徐惠勤、周怡办理位于深圳市罗湖区××路××号的房产过户手续；2、小汽车公司、西湖永东公司将位于深圳市罗湖区××路××号交付给徐惠勤、周怡；3、本案诉讼费由小汽车公司、西湖永东公司承担。
一审法院认定事实：位于深圳市罗湖区××路××住宅楼××房产（以下简称“涉案房产”），其不动产资料电脑查询结果表载明：该房产产权登记在徐惠勤、周某强名下，双方各占二分之一产权，房屋的用途为住宅，房屋的性质为全成本商品房，房屋的建筑面积是95.50平方米。周某强原为西湖永东公司的员工，1991年8月1日，周某强与西湖永东公司签订《深圳经济特区职工住房买卖合同》，约定周某强向西湖永东公司购买涉案房产，转让成交价为88000元。小汽车公司、西湖永东公司同属于西湖集团。因周某强、深圳市西湖企业发展公司汇利商场、西湖集团与案外人广州市广中机械车辆配件联营公司等存在货款纠纷，1998年，广州市天河区人民法院作出（1998）天法经初字第393号民事调解书，确认西湖集团向广州市广中机械车辆配件联营公司支付货款，周某强对西湖集团的债务承担连带责任。西湖集团依上述民事调解书向广州市广中机械车辆配件联营公司付清货款637950元之后，周某强根据西湖集团要求将涉案房产及涉案房产的房产证于2000年交还给了小汽车公司、西湖永东公司，目前涉案房产由小汽车公司、西湖永东公司交给案外人使用。本案庭审中，徐惠勤、周怡、小汽车公司、西湖永东公司双方对周某强有无付清房款存在争议，小汽车公司、西湖永东公司主张根据徐惠勤、周怡提交的《收款收据》仅证明徐惠勤、周怡只付了27900元，徐惠勤、周怡则主张其已经付清了所有购房款，只是因为时间久远，部分有盖公章的收据已无法取得。
周某强于2002年7月23日死亡。2015年深圳市公证处出具《公证书》，确认周某强的财产由徐惠勤、周怡继承。
一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。徐惠勤、周某强与西湖永东公司签订的《深圳经济特区职工住房买卖合同》,是当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。上述买卖合同签订之后，涉案房产的产权已办理登记在徐惠勤、周某强名下。根据2015年深圳市公证处出具《公证书》，周某强的财产由徐惠勤、周怡继承，但涉案房产的产权目前已登记在徐惠勤、周某强名下，徐惠勤、周怡以本案小汽车公司、西湖永东公司作为被告，诉请办理将登记在徐惠勤、周某强名下的涉案房产变更登记至徐惠勤、周怡名下，诉讼对象错误，没有事实依据，一审法院不予支持。因周某强、西湖集团与案外人广州市广中机械车辆配件联营公司存在货款纠纷且西湖集团向案外人支付了货款，而周某强未履行担保责任，周某强与西湖集团商定将涉案房产交付小汽车公司、西湖永东公司使用，因此涉案房产交付小汽车公司、西湖永东公司使用属当事人意思自治范畴，故小汽车公司、西湖永东公司目前使用涉案房产不违反法律法规的相关规定，徐惠勤、周怡要求小汽车公司、西湖永东公司交还涉案房产的诉讼请求，一审法院不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回徐惠勤、周怡的全部诉讼请求。本案受理费人民币100元，由徐惠勤、周怡承担。
本院对一审查明的事实予以确认。
另查明，（一）深圳市小汽车出租公司于1986年12月31日成立，于2003年3月18日变更名称为深圳西湖大达直通客运有限公司，深圳西湖大达直通客运有限公司于2007年9月3日变更名称为深圳西湖永东直通客运有限公司。（二）深圳市小汽车出租有限公司于2003年3月31日成立。
本院认为，徐惠勤、周怡以周某强继承人的身份，依据周某强与西湖永东公司签订的《深圳经济特区职工住房买卖合同》提出变更房产登记及交付房产的诉讼请求，故本案为房屋买卖合同纠纷。根据查明的事实，涉案房产在合同签订后，已交付周某强使用，并登记至徐惠勤、周某强名下。后系因周某强、西湖集团与案外人广州市广中机械车辆配件联营公司存在货款纠纷且西湖集团向案外人支付了货款，而周某强未履行还款责任，周某强与西湖集团商定将涉案房产交付西湖永东公司使用。据此，西湖永东公司在《深圳经济特区职工住房买卖合同》下的交付房产及将房产登记至周某强及其配偶徐惠勤名下的合同义务已经履行完毕。现涉案房产已登记在周某强、徐惠勤名下，徐惠勤作为产权人及周某强继承人，与周某强另一继承人周怡，可自行办理产权变更登记手续。如因房产性质原因需西湖永东公司配合，则属适用房改政策问题，徐惠勤、周怡应向相关行政部门寻求解决。因此，徐惠勤、周怡在本案请求西湖永东公司协助其办理涉案房产过户手续，缺乏法律依据，本院不予支持。
关于交付问题。徐惠勤、周怡与西湖永东公司均认可是周某强为清偿债务而将涉案房产交付西湖永东公司占有使用，徐惠勤、周怡主张是以房屋使用费抵偿周某强所负债务，而西湖永东公司则主张是以房产抵债，双方均未能提交书面的协议证明己方观点。对此，本院综合本案的证据及双方陈述，采信西湖永东公司的主张。首先，徐惠勤、周怡主张涉案房产由西湖永东公司使用的期限是直至周某强的债务抵扣完毕，但其并未证明双方是以何种标准计算占有使用费，甚至单方也没有明确的金额主张，显然不符合常理。并且，据此也无法得出西湖永东公司使用涉案房产期限届满的结论。其次，周某强不仅向西湖永东公司交付了涉案房产，还将涉案房产的产权证书原件交由西湖永东公司保管。如双方系以房产一定期限内的使用价值抵扣债务，周某强并无需向西湖永东公司交付房产证原件。相反，其交付房产及房产权属证书的行为本身，更为符合西湖永东公司所主张的以房抵债协议的履行特征。综上，西湖永东公司早已依据《深圳经济特区职工住房买卖合同》将涉案房产交付周某强使用，周某强是为抵偿债务而自愿将涉案房产交回西湖永东公司，徐惠勤、周怡现要求西湖永东公司向其交付涉案房产，缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。
此外，周某强是西湖永东公司（原深圳市小汽车出租公司）的职工，与西湖永东公司签订的买卖合同，房产现亦是由西湖永东公司占有。本案小汽车出租有限公司既非本案合同当事人亦非房产占有人，徐惠勤、周怡要求其协助变更房产登记并交付房产，于法于理无据，本院均予以驳回。
综上所述，徐惠勤、周怡的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由徐惠勤、周怡负担。
本判决为终审判决。
审判长 唐 毅
审判员 曹 静
审判员 蔡 妍 婷
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二〇一八年三月二十一日
书记员 姚玉瓶（兼）
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。