北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0113民初20138号
原告：杨明学，男，1972年2月8日出生。
委托诉讼代理人：王训军，北京市法鸿律师事务所律师。
被告：北京市京东爱心自强物资回收市场中心。
法定代表人：李震，总经理。
委托诉讼代理人：唐明汉，北京市现代律师事务所律师。
原告杨明学与被告北京市京东爱心自强物资回收市场中心（以下简称北京爱心回收中心）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员罗旭华独任审判，公开开庭进行了审理。原告杨明学及其委托诉讼代理人王训军，被告北京爱心回收中心委托诉讼代理人唐明汉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨明学向本院提起诉讼请求：1.确认原、被告签订的《租赁合同》无效；2.被告返还原告租金及预付的水电费共155万元及利息；3.被告赔偿原告因租赁合同无效导致的各项损失共计6958209元的百分之三十即210万元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年8月8日，原告与被告签订《租赁合同》，合同中约定，原告承租被告位于北京市顺义区×镇×村×路西侧的房屋及场地作为公寓出租使用，包括房屋510平方米、土地面积约6700平方米、大库5600平方米，租赁期间自2013年8月8日至2020年1月18日止，租金为每平方米每天0.5元，合同签订之日起原告即交付被告第一年租金人民币120万元，租金年付。同时，原、被告口头约定因原告需对房屋进行施工改造及装修，被告免收原告半年租金，即2013年8月8日至2014年1月8日期间租金减免，被告还口头承诺保证原告正常施工改造、装修、扩建和经营。
原告于2013年6月26日向被告现金交付定金50万元，并于2013年8月8日向被告现金交付房屋租金70万元，被告于2013年8月8日向原告出具收据，注明收到原告2013年8月8日至2015年1月17日租金共计120万元。原告开始施工后，被告声称因电费太高，用电量太大，需申请增加安装一台变压器，希望原告能预付30万元作为第二年的部分租金。原告于2013年9月10日向被告现金支付30万元，被告向原告出具收据，注明收到原告2015年1月18日起预付租金30万元。2014年4月24日，顺义区城市管理综合行政执法检查局（以下简称顺义区城管局）下达限期拆除决定书，认定原告承租的房屋及其改造、扩建为违法建设，要求原告将该建设拆除。被告称有把握可以不被拆除，但需原告预付5万元的水电费，以便其向有关部门进行协调运作，原告向被告支付现金5万元，但被告未给原告出具收据。被告一再向原告承诺将与有关部门协调运作，避免房屋被拆除，并于2014年7月12日在北京市顺义区×镇×村村长王宝文的办公室，经王宝文的撮合，与被告达成口头补偿协议，将免租期延长至2014年7月18日，租金期限自2013年8月8日至2019年7月17日止。2014年9月26日，顺义区城管局下达强制拆除决定书，决定于2014年9月30日对原告承租的房屋及改造实施强制拆除。随后，原告承租的房屋及在此基础上扩建的房屋及设施等均被拆除。根据《中华人民共和国合同法》第52条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第2条、第3条第1款的规定，被告出租的房屋系未经城市规划行政主管部门批准建设的，现经顺义区城管局认定为违法建设，并被拆除，根据上述法律的规定，原告、被告签订的《租赁合同》应为无效合同。
原告在承租房屋时并无过错，被告应退还原告的租金、预付的水电费并赔偿损失。原、被告在签订《租赁合同》时，被告并未告知其房屋未经城市规划行政主管部门批准建设，且被告一再承诺保证原告可以正常施工改造、装修、扩建和经营，即使顺义区城管局已下达限期拆除决定书，被告仍对原告承诺其可与有关部门协调运行，避免房屋被拆。基于对被告的信任及被告的一再承诺，原告才与被告签订《租赁合同》，并投入大量资金进行改造、装修及扩建，现在房屋全部被拆除，致使原告蒙受巨大损失。根据《中华人民共和国合同法》第58条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第14条的规定，原、被告签订的《租赁合同》无效后，原告并无过错，被告同意原告对出租的房屋进行改造、装修和扩建，并承诺保证原告可以正常施工和经营，现房屋及其改造、装修和扩建均被拆除，被告应退还原告交付的租金、预付的水电费及利息，并赔偿原告因此而受到的损失。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。
被告北京爱心回收中心辩称：不同意原告的请求，请求依法予以驳回。被告是于2006年2月经国家工商部门批准合法设立的企业，成立后一直在×镇×村经营，其设立经过工商和环保部门批准。2013年8月原告找到被告称想租赁该地，后双方签订协议，将涉诉的场地承租给原告，双方约定了租金及支付方式，但被告要求原告自行办理相关手续，并给了原告近半年的时间去办理。合同签订后，原告未经任何行政部门审批，也未经被告同意，自行在涉案场地内增建了十几座彩钢棚房，被告知道此情况后要求原告停止建设，办理审批，后相关部门也要求原告停工，但原告均置之不理，继续进行建设。2014年4月顺义区综合执法局下达通知要求原告拆除，2014年9月继续下达《拆除决定书》，并对原告所有改扩建的房屋进行拆除。因此，原告租赁该经营场所进行改扩建、建造的行为是违法行为，按合同约定应由其自身承担相关法律责任。对于原告的第一项请求，被告认为《租赁合同》是双方的真实意思表示，且被告已经将租赁物、租赁场所交付给原告，由原告占有使用，该请求是否成立由法院裁决，如果认定合同无效，那原告所缴纳的150万租金，应认定为原告对租赁场所的占用费。2014年9月30日房屋被拆除后，被告通过各种手段联系原告无果，2015年1月18日应该是原告交纳下一年度租金时间，但原告一直没有出现，也未交纳租金，2015年1月27日被告在报纸上刊登公告，要求原告出面解决租赁事宜，但至今原告未出现过，所以，应认定为原告一直占有使用该租赁地，原告应该交纳占用费，因此，第二项请求不能成立。第三项请求是原告自己擅自建造的房屋，是违法行为，所以被告不应承担任何责任。
本院经审理查明：
2013年8月8日，北京爱心回收中心（甲方）与杨明学（乙方）签订了《租赁合同》，约定乙方承租甲方房屋510平方米、土地面积约6700平方米，大库5600平方米，作为公寓出租使用。合同期限为6年，自2013年8月8日至2020年1月18日止，租金为每平方米每天0.5元，合同签订之日起一方即交付甲方第一年租金120万元，以后每年的元月18日前交付下一年的租金，如逾期交纳租金30天以内，乙方除应交所欠租金外还应向甲方支付年租金的千分之二每日作为违约金；如逾期超过30日，甲方有权单方解除合同，乙方投资装修的设备，设施无条件归甲方所有。在第四条乙方的权利和义务中约定：（1）应在法律法规许可的范围内合法经营……（5）应按照约定的用途，本着公平合理、诚实信用的原则依法经营，不得损害国家利益及其他经营者和消费者的合法权益，并承担因违法经营造成的一切后果。
合同签订后，涉案场地交由杨明学使用，杨明学交纳了部分租金。北京爱心回收中心于2013年8月8日向杨明学出具收据，载明已收2013年8月8日至2015年1月17日租金120万元；于2013年9月10日向杨明学出具收据，载明已收2015年1月18日起的租金30万元。同时，杨明学开始自行在涉案场地进行公寓房的建设。
2013年11月，顺义区城管局做出了行政处罚决定，北京爱心回收中心因杨明学的违法建设行为而被处罚3万元。杨明学于2013年11月29日交纳了该3万元罚款。
2014年4月24日，顺义区城管局向杨明学、张立发出了《限期拆除决定书》（京顺城管限字（2014）180001号），在该决定书中载明：2013年12月26日，顺义区城管局执法人员在检查中发现砖混彩钢结构棚房，遂予以立案调查。经查，该建筑物未经城市规划行政主管部门批准，位于北京市地铁15号线顺义区×镇×站×出口北侧150米殡仪馆西侧，是以原有彩钢大棚为基础改扩建砖混彩钢结构棚房一处，内含十一栋砖混结构三层房屋和五间砖混结构一层房屋，十一栋砖混结构三层房屋与彩钢棚共同屋顶。经测量，房屋总建筑面积为13508.02平方米，杨明学、张立自称为该违法建设建设者……本行政机关责令杨明学、张立于2014年5月4日8时前将该违法建设无条件自行拆除，恢复地貌，并接受复查，逾期不拆除上述建设，北京市顺义区人民政府将依法责成有关部门依法实施强制拆除。杨明学、张立在该《限期拆除决定书》发出后，未按照要求自行拆除该违法建设。2014年9月26日，顺义区城管局作出了《强制拆除决定书》（京顺城管拆字（2014）180001号），之后在《法制晚报》上公告送达该决定书。内容如下：杨明学、张立二人在北京市地铁15号线顺义区×镇×站×出口北侧150米殡仪馆西侧，以原有彩钢大棚为基础改扩建砖混彩钢结构棚房一处，内含十一栋砖混结构三层房屋和五间砖混结构一层房屋，十一栋砖混结构三层房屋与彩钢棚共同屋顶。未限定期限内未自行拆除。经催告，杨明学、张立仍未拆除上述违法建设。根据《北京市城乡规划条列》第六十六条第二款的规定，本行政机关决定如下：决定对上述违法建设于2014年9月30日实施强制拆除。请杨明学、张立在2014年9月30日之前自行清理存放于上述违法建设中的财物，因拒绝清理而造成的一切损失，由你二人自行承担。拆除当天，请你二人或成年家属到场，拒不到场的，不影响实施强制拆除。2014年9月30日，顺义区城管局对上述违法建设进行了强制拆除。
杨明学主张双方签订的《租赁合同》属无效合同，因北京爱心回收中心未能取得相关规划手续。北京爱心回收中心承认确实未办理过相应的规划建设手续，但否认《租赁合同》无效，称自己经过了环保部门、工商部门的审批，在涉案场地系合法经营，因此有权出租涉案场地，为此提交了工商部门颁发的营业执照、环保部门出具的环保核查意见、航拍照片等予以证实。杨明学对上述证据的真实性认可，但认为上述证据与本案无关，不能证明双方的《租赁合同》为有效合同。
杨明学称自己在涉案场地增建公寓房，是经过北京爱心回收中心同意和许可的，现在公寓房被拆除，北京爱心回收中心应当赔偿自己的损失。为此提交了《租赁合同》及附件、自己记录相关支出的流水账本予以证实。在《租赁合同》的附件下方手写注明:总面积6700平方米，其中东西66米，向西出大库0.3米，南北100米，向北出大库0.5米，向南出院墙1米。合同到期后，乙方在甲方原合同续签的条件续签，除租金和面积外其他条款不变，租金每平方米在0.5元/天以内，面积按乙方实际改造后面积。流水账记录显示，杨明学从2013年8月开始在涉案场地内增加公寓房并采购相关设备，该公寓房的建设一直从2013年的8月持续到2014年9月份。杨明学称该合同附件中的标注足以证明北京爱心回收中心已对其增建公寓房是知情并同意的，而账目可证明自己所建的公寓房花费了695万余元。诉讼中，杨明学表示所有的建筑工程，自己都是发包给了个人，没有施工合同，也没有相关票据，并承认自己在违法建设中应承担主要责任，因此仅要求北京爱心回收中心承担30%的赔偿责任。
北京爱心回收中心对《租赁合同》及附件的真实性予以认可，称该附件上的标注仅仅是对涉案场地原有房屋和附属设施的数量及土地面积、位置的确认，是为方便双方交接而制定的，没有任何同意其在涉案场地另行增建公寓房的意思表示，实际上杨明学也从未告知过要在涉案场地增建公寓房，自己也从未同意过其私自增建公寓房，否则也就不会在《租赁合同》中特别约定其承租场地后要在法律法规许可的范围内合法经营；对于流水账，不认可其真实性，并认为其恰可证明杨明学在城管部门早于2013年11月份就告知其属违法建设的情况，仍然置若罔闻，继续建设，因此相关的损失应当自行承担。
杨明学称在《租赁合同》无效后，北京爱心回收中心应当退还所收取的租金。北京爱心回收中心否认双方签订的《租赁合同》无效，并认为即使《租赁合同》无效，但因杨明学实际上使用了涉案场地，也应按照约定的租金标准支付相关的占有使用费，而自《租赁合同》签订至今，涉案场地一直在杨明学的占有控制之中，且未交纳2015年1月17日之后的租金，自己多次找其协商租金交纳和返还场地事宜，但其拒绝露面，为此北京爱心回收中心提交了2015年1月27日刊登于《京华时报》的公告予以证实。公告载明：杨明学：你租我公司场地应在一五年元月十八日之前交纳下年度租金，请看到此公告后速与我公司联系，如逾期三十日后，我司将单方终止协议、收回场地。北京爱心回收中心称在自己被迫登报公告后，杨明学仍拒绝联系，既未交纳之后拖欠的租金，也未返还场地，其所拖欠的租金或占有使用费，已远远超过了其之前所交纳的150万元，因此不同意返还该150万元。
上述事实，有当事人双方的陈述、《租赁合同》及附件、收据、营业执照、审核意见、报纸公告、行政处罚缴款书、《限期拆除决定书》及公告的《强制拆除决定书》、流水账账本、谈话笔录、庭审笔录等在案佐证。
本院认为：
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中,尽管北京爱心回收中心认为自己经过工商部门和环保部门的审批，系合法经营，并提交了营业执照和审核意见等予以证实，主张双方签订的《租赁合同》有效，但是，营业执照和审核意见并不能取代其应当办理的相关规划许可手续，在其未能提供建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证等合法建房手续的情况下，北京爱心回收中心与杨明学于2013年8月8日所签订的《租赁合同》应属无效。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对于杨明学以合同无效为由要求返还的租金155万元。首先，根据其提交的收据，仅载明其向北京爱心回收中心交纳了150万元，北京爱心回收中心也只认可收到150万元，杨明学并未能提供证据证明其额外还交纳过5万元，因此本院确认其所交纳的租金为150万元。其次，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。在《租赁合同》签订之后，杨明学即已占有使用涉案场地，北京爱心回收中心称杨明学直至今天仍未交回涉案场地，并且也未支付相关费用，杨明学虽称涉案场地在2014年9月被强拆后自己就未再使用该场地，但是，其未提供任何证据证明已将涉案场地腾退交还给北京爱心回收中心，因此其应当自行承担举证不能的不利后果，本院认定涉案场地一直处于杨明学占有控制中，其应当支付相应的占有使用费，故杨明学所要求退还的租金，应当在扣除其应支付的占有使用费后，如有剩余才发生返还。但是，根据其实际占有使用涉案场地的时间，参照合同约定的租金标准，经核算后其所交纳的租金远低于其应当交纳的占有使用费，因此其要求退还租金的请求，本院不予支持。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。杨明学认为增建公寓房系经过北京爱心回收中心同意和许可，现公寓房被强拆，北京爱心回收中心对此存在过错，因此应当对所产生的695万余元损失承担30%的赔偿责任。但是，杨明学所主张的695万余元损失，仅有其自行记录的相关流水账予以证实，无任何其他证据予以佐证，并且北京爱心回收中心也不认可其真实性，因此其所主张的损失数额，缺乏证据证实，本院对此难以认定。
本案争议的焦点在于北京爱心回收中心对于房屋被强拆是否存在过错。杨明学称其增建公寓房事先取得了北京爱心回收中心的同意和许可，并提交了《租赁合同》及其附件予以证实，但是该附件下方标注的内容，依照通常文意来理解，难以得出存在北京爱心回收中心同意其在涉案场地增建公寓房的意思表示，因此仅凭该证据不足以证明其事先取得了北京爱心回收中心的同意和许可，并且根据双方在《租赁合同》中的约定，也明确要求杨明学应在法律法规许可的范围内合法经营，但是根据已查明的事实，杨明学并未办理任何审批手续即自行进行增建，而早在2013年11月城管部门就因该违法建设而进行了处罚，杨明学也交纳了相应的罚款，此时其就应当知晓该建设行为违法，应当立即采取停工停建等合理措施避免损失扩大，但其罔顾行政主管部门的处罚，仍继续进行违法建设，最终被强制拆除，导致损失扩大，尽管其称北京爱心回收中心口头承诺其不会被拆除，但是对此却未能提供证据证明，北京爱心回收中心也否认自己对其作出过相关承诺，因此该辩解意见本院难以采信。综上，杨明学在未取得北京爱心回收中心的同意和许可的情况下，违背合同应在法律法规许可的范围内合法经营的约定，未办理相关建设规划等手续，擅自在涉案场地内进行公寓房建造，并在相关行政主管部门对此进行处罚后仍不停工停建，导致损失扩大，因此对于该公寓房被强拆所产生的损失，系由杨明学自行造成，与北京爱心回收中心无关，北京爱心回收中心对此并不存在过错，故对于杨明学要求其承担30%赔偿责任的请求，缺乏依据，本院对此亦不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告杨明学与被告北京市京东爱心自强物资回收市场中心于二〇一三年八月八日签订的《租赁合同》无效；
二、驳回原告杨明学的其他诉讼请求。
案件受理费一万八千元，由原告杨明学负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 罗旭华
二〇一七年十二月二十一日
书记员 赵新月