湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘11民终1423号
上诉人（原审原告）：蒋忠诚。
上诉人（原审原告）：彭平秀。
上诉人（原审原告）：蒋朴。
上诉人（原审原告）：蒋彭超。
法定代理人：蒋忠诚。
法定代理人：彭平秀。
四上诉人共同委托诉讼代理人：唐飞鸽（特别授权）。
上诉人（原审被告）：湖南中联国际招商投资有限公司。
法定代表人：袁春满。
委托诉讼代理人：黄志新（特别授权）。
蒋忠诚、彭平秀、蒋朴、蒋彭超与湖南中联国际招商投资有限公司（以下简称中联国际公司）商品房销售合同纠纷一案，双方均不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2017)湘1103民初238号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月26日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷和询问当事人，对本案进行了书面审理。本案现已审理终结。
蒋忠诚、彭平秀、蒋朴、蒋彭超上诉请求：1．维持湖南省永州市冷水滩区人民法院（2017)湘1103民初238号民事判决第一、四、五项；2．撤销第二项并改判被上诉人赔偿四上诉人延期交付商铺违约金人民币600,525元，并按房款总额以年利率9%继续支付至实际交付之日止；3．撤销第三项并改判四上诉人不支付被上诉人占用资金损失；4．本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1．双方约定逾期交房每日违约金为已交房款的万分之五,四上诉人主张按已交房款以年利率9%计算违约金并无不当;2．因被上诉人的原因导致商铺达不到交付条件,四上诉人没有过错,不应承担返租租金565,200元的占用期间的损失;3．四上诉人将返租租金全部折抵了逾期交房违约金,被上诉人对四上诉人也就不再享有债务。
中联国际公司辩称，对方上诉意见既不符合法律也不符合事实的，租赁合同是合法有效的，房子已经交付，不存在要支付违约金的问题。
中联国际公司上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：1．一审判决认定双方当事人已经履行完毕的租赁条款无效，超出了当事人的诉请范围，程序违法；2．一审认定双方当事人签订的租赁条款无效于法无据，一审判决所引用的《建筑法》第61条规定系管理性规定；3．一审判决认定房屋没有交付没有法律依据，上诉人与被上诉人从签订租赁合同后，视为被上诉人接收房屋。
蒋忠诚辩称，从合同签订到返租的截止的时间，商品房及商铺达不到交付的条件，没有验收合格，所以返租条款是不合法律规定的，事实上该房屋并没有交付。
一审法院认定事实：蒋忠诚与彭平秀于1992年10月16日登记结婚，蒋朴、蒋彭超均为蒋忠诚、彭平秀之子。2010年12月26日，彭平秀向中联国际公司交纳XX、XX号商铺的定金160,000元。次日，蒋忠诚、彭平秀、蒋朴、蒋彭超（买受方、乙方）与中联国际公司（出售方、甲方）签订了一份《中联商住小区商铺买卖合同》，由四人购买中联国际公司开发的位于冷水滩区零陵中路XX号的中联商住小区一层XX、XX号商铺，建筑面积73.6平方米，商铺单价32,000元/平方米，总价款2,355,000元。上述购房款未包括乙方应承担的房产过户、土地分户的税费、相关费用及供电、宽带、有线电视等相关开户费用。合同第四条付款方式及时间约定：乙方采用商品用房按揭贷款方式付款：(1)签署《商铺买卖合同》时付足总房款的15.3%即360,000元；(2)签订合同后15日内，即2011年1月12日前付足房款的50.3%即1,185,200元；(3)2011年1月27日前，乙方应备齐贷款所需的全部资料，到甲方指定银行办理总房款49.7%即1,170,000元的按揭贷款手续。按揭贷款到位后全额付到甲方帐户；⑷关于按揭贷款利息，在按揭贷款手续办妥后至房屋交付日前的全部利息由甲方负责，在房屋交付日后的全部利息由乙方负责。合同第五条约定，甲方应在2011年8月31日前将商铺交付给乙方使用。合同第六条违约责任约定：甲方如逾期60天将商铺交付乙方使用，乙方有权解除合同。乙方如同意合同继续履行的，自本合同规定的最后交付日起至实际交付日止，甲方按日向乙方支付已交房款万分之五的违约金。合同第八条约定，甲方应在商铺交付使用后365天内，为乙方办理权属登记手续。合同第十条其他事项中约定，乙方将二间商铺自2011年9月1日起至2014年8月31日止出租给甲方使用，甲方每年按合同总价的8%返还租金给乙方。第一年的租金在2011年9月1日前支付，第二年、第三年的租金分别在2012年9月1日前和2013年9月1日前支付。同日，蒋忠诚、彭平秀向中联国际公司交纳该二间商铺的定金200,000元。2011年1月21日和3月8日，蒋忠诚、彭平秀分别向中联国际公司交纳该二间商铺的购房款720,200元和105,000元。2011年8月5日，蒋忠诚通过向中国工商银行股份有限公司永州城建支行按揭贷款的方式向中联国际公司支付购房款1,170,000元。至此，四人向中联国际公司支付了全部购房款。自2011年8月5日至2016年5月21日，蒋忠诚向中国工商银行股份有限公司永州城建支行支付按揭贷款利息133,005.97元，中联国际公司未向四人支付银行贷款利息。中联国际公司按合同约定向四人支付了自2011年9月1日至2014年8月31日按商铺总价款2,355,000元的8%计算的租金565,200元（188,400元/年×3年）。另查明，2006年5月20日，冷水滩区人民政府办公室以冷政办函〔2006〕44号公函，通知冷水滩农村信用社将竹城农村信用社列入城区旧城改造。2008年6月4日，冷水滩区人民政府以冷政函〔2008〕36号公函，商请市规划建设局将冷水滩百货公司四大楼和竹城农村信用社的改造范围纳入中联国际公司广场项目整体规划建设。2011年12月12日，永州市规划建设局以2011第013号关于中联小区规划调整规划审查意见，指出该项目规划用地竹城农村信用社1640平方米土地未取得土地使用权等。2012年8月29日，永州市公安消防支队因查明中联国际公司投资的位于永州市冷水滩区零陵中路XX号的中联商住小区建设工程未经消防验收擅自投入使用，而对该公司做出永公（消）决字[2012]第0034号《公安行政处罚决定书》，决定给予中联国际公司责令停止使用并处罚款人民币陆万元整的处罚。2011年8月31日起至今，中联国际公司一直没有按合同约定向四人交付房屋，也未为四人办理不动产权证书。
一审法院认为，当事人签订的《中联商住小区商铺买卖合同》系双方的真实意思表示，双方约定了返租条款，中联国际公司并按约定给付了三年的租金565,200元。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”之规定，该商铺至今未经验收合格，不能进行使用，不符合房屋出租的法定条件，故双方的该返租条款因违反法律的禁止性规定而无效。合同其他条款没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行合同约定的义务。一、蒋忠诚、彭平秀、蒋朴、蒋彭超要求中联国际公司交付房屋和办理不动产权证书，能否得到支持。四人按约定支付了全部购房款，中联国际公司应当按照合同约定，为四人办理不动产权证书，并依照法律规定向四人交付经验收合格的商铺。虽然，永州市公安消防支队于2012年8月29日因中联商住小区建设工程未经消防验收擅自投入使用，对中联国际公司进行了责令停止使用的行政处罚。但是，根据《中华人民共和国消防法》第七十条的规定，被责令停止施工、停止使用、停产停业的，在整改后经公安机关消防机构检查合格，可恢复施工、使用、生产、经营。本案所涉商铺未经验收合格，并不是不可抗力的结果，也不是政府原因所致，是完全可以避免、可以预见和可以克服的，其过错责任依法依约应完全由中联国际公司承担。现四人主张继续履行合同，中联国际公司依法依约应将四人购买的商铺交付。中联国际公司认为返租应视为交房，但该返租条款无效，商铺也未实际交付给四人使用。双方签订返租条款后，因商铺不符合使用的条件，中联国际公司也未实际使用该商铺。故对被告中联国际公司该辩称意见，不予支持。二、中联国际公司应承担的违约责任。1.逾期交房的违约责任。中联国际公司未能按合同约定于2011年8月31日将涉案商铺交付对方使用，已构成违约，应承担违约责任。根据双方合同约定，中联国际公司应自合同约定的房屋交付日即自2011年9月1日起至实际交付日止，按日向四人支付其已交全部房款即2,355,000元的万分之五的违约金。但该违约金远远高于四人的银行按揭贷款利息，故双方约定的违约金确属过分高于四人的实际损失，依法应当予以核减。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，故应以四人的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定本案的逾期交房违约金以购房款2,355,000元为基数，按年利率8%的标准予以计算。故此，中联国际公司应以购房款2,355,000元为基数，按年利率8%向四人支付自2011年9月1日起至商铺交付日止的违约金。经核算，自2011年9月1日至2017年3月1日的违约金为1,036,200元（2,355,000元×8%÷12个月×66个月）。四人主张按已交房款的9%支付逾期交房违约金没有合同依据和法律依据，对超过部分，不予支持。故对四人的诉讼请求，予以部分支持。因双方约定的返租条款无效，四人收取的租金565,200元应予返还，四人并应承担资金占用期间按年利率6%计算的中联国际公司的损失。经核算，自2011年9月1日至2017年3月1日，中联国际公司的损失为152,604元（188,400元/年×6%+188,400元/年×2年×6%+188,400元/年×3年×6%÷12个月×42个月）。为避免当事人诉累，中联国际公司已支付给四人的租金565,200元和四人应支付给中联国际公司的损失152,604元，可折抵逾期交房的违约金。故自2011年9月1日至2017年3月1日，中联国际公司应向四人支付逾期交房违约金318,396元（1,036,200元-565,200元-152,604元）。此后至商铺交付时的逾期交房违约金，中联国际公司应继续支付。四人自2017年3月2日起至返还565,200元资金时止按年利率6%计算的应赔偿中联国际公司的占用资金损失，可继续折抵逾期交房违约金。2.承担四人银行按揭贷款利息的违约责任。依据合同约定，中联国际公司还应承担向四人交付商铺前的银行按揭贷款利息。该约定并不违反有关法律规定，中联国际公司至今未向四人交房，故应承担自2011年8月5日四人贷款之日起至交付商铺之日止的银行按揭贷款利息。自2011年8月5日至2016年5月21日的利息为133,005.97元，此后的利息按实际支付的利息承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十二条第一款第五项、第五十六条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、湖南中联国际招商投资有限公司于本判决生效后三十日内按双方签订的《中联商住小区商铺买卖合同》中规定的内容和法律的规定，将经验收合格的位于冷水滩区零陵中路XX号的中联商住小区一层XX、XX号商铺交付给蒋忠诚、彭平秀、蒋朴、蒋彭超，并为蒋忠诚、彭平秀、蒋朴、蒋彭超办理该二间商铺的不动产权证书；二、湖南中联国际招商投资有限公司于本判决生效后五日内向蒋忠诚、彭平秀、蒋朴、蒋彭超支付自2011年9月1日起至2017年3月1日止的逾期交房违约金318,396元；三、湖南中联国际招商投资有限公司于本判决生效后五日内继续向蒋忠诚、彭平秀、蒋朴、蒋彭超支付自2017年3月2日起至交付商铺之日止以2,355,000元为基数，按年利率8%计算的逾期交房违约金，蒋忠诚、彭平秀、蒋朴、蒋彭超自2017年3月2日起至返还565,200元资金时止按年利率6%计算的应赔偿中联国际公司的占用资金损失，可继续折抵逾期交房违约金；四、湖南中联国际招商投资有限公司于本判决生效后五日内向蒋忠诚、彭平秀、蒋朴、蒋彭超支付自2011年8月5日起至2016年5月21日止的银行按揭贷款利息133,005.97元；五、湖南中联国际招商投资有限公司于本判决生效后五日内继续向蒋忠诚、彭平秀、蒋朴、蒋彭超支付自2016年5月22日起至交付商铺之日止的银行按揭贷款利息；六、驳回蒋忠诚、彭平秀、蒋朴、蒋彭超其他诉讼请求。案件受理费11,003元，由蒋忠诚、彭平秀、蒋朴、蒋彭超承担4107元，湖南中联国际招商投资有限公司承担6896元。
二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于中联国际公司提交的建设工程规划许可证，本院认为不能证实涉案商铺已达到交付使用条件，与本案无关联性，不予采信。
经二审查明的事实与一审查明的一致，本院对一审查明的事实依法予以确认。
本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，根据双方上诉请求，二审争议的焦点一是中联国际公司是否应承担逾期交房违约责任；二是蒋忠诚、彭平秀、蒋朴、蒋彭超是否应支付中联国际公司占用资金损失。关于焦点一，根据双方签订的《商铺买卖合同》约定，中联国际公司应在2011年8月31日前将商铺交付给蒋忠诚、彭平秀、蒋朴、蒋彭超使用，如逾期60天将商铺交付使用，对方有权解除合同，如对方同意合同继续履行的，自本合同规定的最后交付日起至实际交付日止，中联国际公司应按日支付已交房款万分之五的违约金。现中联国际公司逾期并未将商铺交付使用，且蒋忠诚、彭平秀、蒋朴、蒋彭超要求继续履行合同,故依照合同约定中联国际公司应承担违约责任。中联国际公司上诉提出从与对方签订租赁合同起，应视为对方已经接收房屋商铺，故本案商铺已经交付使用的理由。本院认为，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。本案双方签订的买卖合同中虽然有租赁条款，但开发商并未将商铺实际交付业主占有使用，租赁条款实质上是开发商的一种营销手段，且涉案商铺未经验收合格，不符合交付使用条件，因此，不能认定开发商已履行了交付商铺的合同义务，本院对中联国际公司商铺已经交付的上诉理由不予支持。一审判决以购房者的实际损失为基础，兼顾当事人的过错程序，根据公平原则确定以交付的购房款为基数，按年利率8%计算逾期交房违约金比较合理，本院予确认。蒋忠诚、彭平秀、蒋朴、蒋彭超上诉提出应按9%计算逾期交房违约金的理由不能成立，本院不予支持。关于焦点二，中联国际公司在商铺尚不具备交付使用条件时与蒋忠诚、彭平秀、蒋朴、蒋彭超签订租赁合同条款，对方有权请求确认该租赁条款无效。蒋忠诚、彭平秀、蒋朴、蒋彭超在诉讼主张中提出中联国际公司未交付商铺构成违约，应支付违约金，实质上是否认该条款的效力，一审根据其诉讼主张确认租赁条款无效并不违反法律规定。租赁条款被确认无效后，收取的商铺租金应予返还，此前占用资金给对方造成的损失应支付相应利息。本案双方互负债务，为减少当事人诉累，租金及占用利息可抵扣对方债务，故一审确定蒋忠诚、彭平秀、蒋朴、蒋彭超自2017年3月2日起至返还565,200元资金时止按年利率6%计算的应赔偿中联国际公司的占用资金损失，可继续折抵逾期交房违约金，处理恰当，本院予以维持。中联国际公司上诉提出一审判决认定双方当事人已经履行完毕的租赁条款无效，超出了当事人的诉请范围，程序违法的上诉理由及蒋忠诚、彭平秀、蒋朴、蒋彭超提出己方没有过错,不应承担返租租金565,200元的占用期间的损失的上诉理由均与查明的事实和法律规定不符，本院不予支持。
综上所述，双方当事人的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19,074元，由湖南中联国际招商投资有限公司负担11,003元，由蒋忠诚、彭平秀、蒋朴、蒋彭超负担8071元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 素
审 判 员 彭卫民
代理审判员 刘 爱
二〇一七年八月十日
书 记 员 唐智慧
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。