山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁01民终14号
上诉人（原审被告）：李元山，男，1970年3月16日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：李章泉，河南启点律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：魏洪印，男，1978年2月3日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：戴建景，山东千舜律师事务所律师。
原审被告：时红杰，女，1972年10月1日出生，汉族，住济南市。
原审被告：刘杰，女，1974年12月16日出生，汉族，住山东省商河县。
上诉人李元山因与被上诉人魏洪印、原审被告时红杰、刘杰确认合同无效纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2016）鲁0102民初7018号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
李元山上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判或发回重审。事实和理由：一、一审法院认定魏洪印与李元山、时红杰签订的合同没有违反国家法律、法规强制性规定错误。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。魏洪印与李元山签订合同时，该房子没有取得权属证书，因此李元山与魏洪印之间的买卖合同属于无效合同。二、李元山再次将房屋出售并非恶意。由于涉案房屋没有抵押、查封，只要房管部门能正常办理交易就属于合法交易。如果有纠纷房管部门是无法办理正常交易的。李元山再次买卖是为了偿还债务，并非属于恶意再次销售。三、一审法院认定时红杰、李元山与刘杰买卖涉案房屋属于恶意串通侵害他人权益错误。刘杰购买房屋属于善意。刘杰当时未看房属于正常。因为刘杰购买房屋是用于投资并非居住，无需到实地查看房屋的实际情况，当时魏洪印也曾向刘杰出具过暖气费单据，且房屋登记的实际情况，当时魏洪印也曾向刘杰出具过暖气费单据，且房屋登记在李元山的名下，该房屋并没有查封、抵押，说明房屋处于无纠纷状态，刘杰当时也并不清楚李元山与魏洪印之间有仲裁事实。刘杰并不知道魏洪印已经购买，由于李元山没有许诺将房屋出售给魏洪印，故刘杰没有剥夺魏洪印的优先购买权。刘杰善意购买且支付了同等价款办理了房屋过户手续，因此刘杰属于善意第三人。刘杰在该案一审审理过程中，为避免官司缠身引起麻烦，又将该房屋出售给了案外人，这说明房屋是无纠纷的可以实现买卖，买卖合法有效。四、刘杰与时红杰、李元山之间的买卖合同与魏洪印与时红杰、李元山之间的买卖合同相比，由于刘杰在购买时李元山取得了房屋买卖产权证书且该买卖已经办理了不动产登记并支付了同等价款，而魏洪印手中的合同当时并未取得房屋产权证书，因此二份合同相比，刘杰与时红杰、李元山之间签订的买卖合同效力更强。
魏洪印辩称,一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决，驳回李元山的上诉请求。李元山与时红杰为夫妻关系，李元山上诉，时红杰不收取上诉状，反而迫使法院以公告的形式送达，很明显双方主观存在恶意，且刘杰作为房屋的购买人，一审法院认定其与李元山、时红杰签订的合同无效，刘杰作为重大利益当事人，反而不上诉，其行为完全不符合常理。
时红杰、刘杰均未作陈述。
魏洪印向一审法院起诉请求：请求确认时红杰、李元山与刘杰于2016年7月13日签订的济南市存量房屋买卖合同无效。
一审法院认定事实：2006年7月12日，时红杰、李元山将位于济南市历下区燕山小区南区3号楼5单元602室的房屋卖给魏洪印，并与其签订买卖协议，并约定，因该房屋系单位福利房，房产证没有办妥，待房产证办妥后，再办理房产过户手续；合同签订后，时红杰、李元山将涉案房屋交给了魏洪印，自2006年7月份至今，魏洪印及其家人一直在该房屋内生活居住并在此加盖部分建筑。2015年8月18日，该房屋登记在时红杰名下，并取得了房屋产权证。魏洪印因时红杰、李元山未按合同约定将房产过户至魏洪印名下，向济南仲裁委员会申请仲裁，要求时红杰、李元山办理过户登记手续；2016年5月31日，济南仲裁委员会受理了申请，并于2016年6月25日向时红杰、李元山送达了仲裁申请书及受理通知书等文件。李元山与刘杰系朋友关系，时红杰、李元山、刘杰于2016年6月19日签订购房合同，载明该房已经被出租，到2017年7月30日到期。2016年7月13日，时红杰、李元山与刘杰签订济南市存量房屋买卖合同，时红杰、李元山将涉案房屋出售给刘杰。2016年7月25日，涉案房屋被登记在刘杰名下。
一审法院认为，时红杰、李元山未取得福利房的产权证时将该房出售，与魏洪印签订房屋买卖合同，并将该房交付魏洪印使用，系双方真实意思表示，并未违反国家法律、法规的规定，一审法院应予保护。双方约定房屋产权登记在条件成熟时办理过户，但时红杰、李元山在仲裁期间将房屋转卖，明显存有恶意；刘杰在明知所购房屋存在他人居住的情况下，仍不了解、不勘察所购房屋的实际状况，径行购买涉案房屋，有违常理，况且刘杰在明知涉案房屋存有承租人（实际为购房人）的情况下，仍与房主签订买卖房屋协议，侵犯承租人的优先购买权。因此，时红杰、李元山与刘杰买卖涉案房屋，应当认定时红杰、李元山、刘杰恶意串通，侵犯他人的合法权益。判决：时红杰、李元山与刘杰于2016年7月13日签订的济南市存量房屋买卖合同无效。案件受理费100元，由时红杰、李元山、刘杰负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。魏洪印向本院提交济南市历下区燕山街道办事处出具的证明一份，以及水费缴纳单据一份，证明至今为止魏洪印仍居住在涉案房屋内。李元山质证称，对上述证明、水费单据有异议，该证明没有负责人的签字，不具有合法性，房屋所有人并不是魏洪印，李元山也有证据证明有关单位向其下达缴纳取暖费、物业费的单据，即使魏洪印居住在涉案房屋内，也不影响该房屋的买卖，另据了解，刘杰已再次将涉案房屋出售，所以本案继续审理没有意义。李元山向本院提交欠条、催费通知单各一份，证明魏洪印欠付房款28000元，以及山东鑫立实业有限公司向李元山催缴暖气费的事实。魏洪印质证称，对欠条的真实性无异议，但该欠条有改动，该欠款已经支付，但欠条没有收回，李元山从未向魏洪印索要欠条上标注的28000元；对催费通知单真实性没有异议，因为该房屋为时红杰的单位福利房，缴纳暖气费都是从时红杰的工资卡内抵扣，而由魏洪印再以现金或转账的方式交给时红杰，自2006年以来都是这样操作，2017年的暖气费魏洪印已经于2018年1月23日以微信转账的形式支付给时红杰。
本院对一审查明的事实予以确认。另查明，一审中，李元山称其并未将刘杰购买涉案房屋一事告知魏洪印；刘杰称其购买涉案房屋时并未看过房子，也未与魏洪印进行沟通。
本院认为，2006年7月12日，时红杰、李元山与魏洪印签订房屋买卖协议，约定时红杰、李元山将涉案房屋出卖给魏洪印，该房屋买卖协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。李元山以涉案房屋当时未取得权属证书为由主张上述房屋买卖协议无效，该主张于法无据，本院不予采信。上述房屋买卖协议签订之后，魏洪印自2006年7月至今一直在该房屋居住。按照上述房屋买卖协议约定，李元山、时红杰本应在2015年8月18日办理出涉案房屋产权证之后，及时协助魏洪印办理房屋更名手续，但李元山、时红杰却于2016年6月19日与刘杰签订房屋买卖合同，将涉案房屋又出卖给刘杰，且在魏洪印向济南仲裁委员会申请仲裁的情况下，仍将涉案房屋过户至刘杰名下，李元山、时红杰的上述行为违反了其与魏洪印签订的房屋买卖协议，明显存有恶意。根据刘杰与李元山、时红杰签订的购房合同，其上明确载明涉案房屋处于租赁状态，刘杰对此应当明知，其在未对房屋的实际现状进行实地勘察和核实的情况下，径行购买涉案房屋，与常理不符。退一步讲，即使刘杰的上述陈述属实，其与李元山、时红杰明知涉案房屋处于租赁状态，而在未经告知承租人魏洪印（实际为购房人）的情况下，双方签订房屋买卖协议的行为亦侵犯了魏洪印的优先购买权，根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》118条规定“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效”，该房屋买卖协议亦应认定无效。综上，李元山、时红杰与刘杰在应当知道涉案房屋已经出卖给魏洪印并由其居住多年的情况下，双方签订房屋买卖协议的行为应当认定恶意串通、损害魏洪印的无效行为，一审据此判决该房屋买卖协议为无效合同，并无不当。
综上所述，李元山的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人李元山负担。
本判决为终审判决。
审判长 闫振华
审判员 黄宏伟
审判员 李 静
二〇一八年三月十六日
书记员 朱俞颖