四川省泸州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泸民终字第1063号
上诉人（原审被告）王昭莲，女，1975年4月5日出生，汉族，四川省合江县人，居民，住四川省合江县。
被上诉人（原审原告）郑丽蓉，女，1967年9月25日出生，汉族，四川省合江县人，居民，住四川省合江县。
被上诉人（原审原告）张学林，男，1969年6月30日出生，汉族，四川省合江县人，居民，住四川省合江县。
二被上诉人的委托代理人李阔阔，四川荔香律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）张昌杰，男，1955年12月15日出生，汉族，四川省合江县人，居民，住四川省合江县。
上诉人王昭莲因排除妨害纠纷一案，不服四川省合江县人民法院（2015）合江民初字第2376号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年3月24日公开开庭进行了审理。上诉人王昭莲，被上诉人郑丽蓉、张学林及其委托代理人李阔阔，被上诉人张昌杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2011-2012年期间，张昌杰将其自有的位于合江县枣林桥综合市场内1-21号、3-18号、竹附24号营业用房租赁予案外人陈友平，并签订了营业房租赁合同。合同载明：3-18号营业用房，租赁期限从2011年12月21日至2016年12月20日，竹附24号营业房，租赁期限从2012年1月1日至2016年12月31日，1-21号营业房，租赁期限2012年8月1日至2017年7月31日。陈友平在租赁期限内，将上述营业房转租予王昭莲。2014年12月29日，张昌杰与王昭莲分别就上述三间营业房的租赁合同签订补充条款。条款载明：经充分协商，甲方原谅乙方已经将该房转租，并分别就租赁期间予以变更，3-18号营业房租赁合同终止时间变更为2015年6月20号，附24号营业房租赁合同终止时间变更为2015年6月30号，本案诉争的1-21号营业房租赁合同终止时间变更为2015年7月31日。王昭莲作为承担转租人在补充条款项后予以签名确认。2015年5月15日，张昌杰以合江县枣林桥综合市场的名义向王昭莲发出《合江县枣林桥综合市场关于租赁合同到期后房租租金标准的调整和增加合同保证金及房屋转让金等告知书》及《合江县枣林桥综合市场关于租房合同到期甲方需收回房屋告知书》，书面告知王昭莲，其租赁的3-18号营业房、附24号营业房，合同到期，出租方将对房租予以调整和增加保证金的相关情况、其租赁的1-21号营业房，已予以出售，2015年7月31日，合同到期后，出租方将依法收回营业房。王昭莲收件，签名确认。2015年5月27日，王昭莲与张昌杰就3-18号、附24号营业房，续签了营业用房租赁合同。合同载明：3-18号租赁期限从2015年6月21至2018年6月20日止，附24号租赁期限从2015年7月1日至2018年6月30日止。并分别就房屋租金及保证金予以相应增加。2015年5月12日，张昌杰与张学林签订了房屋出售合同，将上述1-21号营业房以78万的价格向其出售，合同约定：2016年6月30日前，张学林支付48万元，余款30万元按5‰月利率计付利息。合同签订后，张学林按约通过银行转帐方式向张昌杰支付48万元，2015年6月18日，上述1-21号营业房即变更登记为郑丽蓉、张学林共同共有，郑丽蓉、张学林支付相关税费43296.5元。王昭莲租赁期限届满后，未与郑丽蓉、张学林签定租赁合同，亦未向郑丽蓉、张学林交付租金，至今仍在该房屋内从事冷冻食品经营。郑丽蓉、张学林要求王昭莲搬离该房屋遭王昭莲拒绝，遂提起本案诉讼。
另查明，郑丽蓉、张学林系夫妻关系，合江县枣林桥综合市场系张昌杰成立的个人独资企业，统一管理张昌杰个人名下位于合江县枣林桥综合市场内营业用房。本案诉争的枣林桥营业房1-21号门市，其房屋座落地址为合江县合江镇玄天巷65号。王昭莲已按其租赁合同的约定，将该房房租向张昌杰支付至2015年7月31日。
上述事实，有郑丽蓉、张学林、王昭莲、张昌杰的当庭陈述，郑丽蓉、张学林提供的郑丽蓉、张学林的身份证复印件、郑丽蓉、张学林的结婚证复印件、张学林与张昌杰的房屋买卖合同、合江镇义园街社区房产地址变更说明、合江县字第201503692号房屋产权证，王昭莲与张昌杰签订的1-21号门市房屋租赁补充协议、《合江县枣林桥综合市场关于租赁合同到期后房租租金标准的调整和增加合同保证金及房屋转让金等告知书》、《合江县枣林桥综合市场关于租房合同到期甲方需收回房屋告知书》、王昭莲与张昌杰签订的竹附24号营业房、3-18号营业房的房屋租赁补充协议、房屋续租合同、王昭莲在诉争房屋经营照片；证人赵家贵、李德谦、李在群的证人证言、郑丽蓉、张学林向张昌杰支付房款的转帐凭证、郑丽蓉、张学林向张昌杰购买营业房的完税发票复印件在案佐证，有关证据经庭审质证，一审法院予以综合确认。
审理中，郑丽蓉、张学林还提交了张学林与李得楷的房屋租赁合同、陈友平的个体工商户注销登记情况及王昭莲经营的合江县王昭莲水产品店的个体工商户注册信息，王昭莲提交了购货者为陈老幺的德兴水产销货清单、明鑫商贸销售清单、重庆德财美食商行销售单、食品进货清单等，因与本案诉求不具关联性，一审法院不予确认。
针对郑丽蓉、张学林和王昭莲的诉辩意见及张昌杰的陈述，本案的争议焦点为，郑丽蓉、张学林与张昌杰人签订的房屋买卖合同是否有效及王昭莲与张昌杰就本案争议的1-21号营业房签订的的补充租赁合同其租赁期限是否到期。审理中，王昭莲认为，与张昌杰签订补充条款是事实，但签订条款时，并未对租赁期限予以变更，其补充条款“本合同于2015年7月31日终止”系张昌杰后加上去的，王昭莲的租赁合同应依照案外人陈友平与张昌杰约定的合同期限履行，故租赁合同期限未到，拒绝腾房。
一审法院经审理后认为：张学林与张昌杰签订的《房屋出售合同》是双方真实意思表示，其协议不违反合同效力的强制性规定。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持，但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”的规定，对王昭莲以侵犯其优先购买权为由主张张学林与张昌杰签订的房屋出售合同无效的抗辩主张，一审法院不予支持。同时，王昭莲主张与张昌杰签订的补充租赁协议，合同终止时间款项系张昌杰补添加进去，王昭莲并不知情，该合同应以原承租人陈友平与张昌杰签定的租赁期限履行。但本案中，同诉争房屋1-21号营业房同时转租予王昭莲的营业房还有3-18号及竹附24号，王昭莲均在同一天与张昌杰签订补充协议条款，且均分别对原租赁合同期限予以更改。后张昌杰按补充协议变改后的租赁期限向王昭莲就三间营业房发出了租赁合同到期、租金调整及房屋收回等书面告知，王昭莲未提出任何异议，并按原补充协议变更后的期限与张昌杰就3-18、竹附24号营业房续签房屋租赁合同。就诉争的1-21号营业房，向张昌杰交付租金至2015年7月31日止。综合上述事实，王昭莲的行为与其抗辩主张的事实相悖，对其抗辩理由，一审法院不予采纳。本案中，郑丽蓉、张学林已于2015年6月18日取得了本案诉争房屋1—21号营业房（合江县合江镇玄天巷8号附65号房屋）的房屋产权证，按照不动产交易的规则，物权已发生了转移，郑丽蓉、张学林即是该房屋的合法的所有权人，依法对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。王昭莲作为该房屋的次承租人，之前依据租赁关系，合法占有、使用1-21号营业房，但其租赁期于2015年7月31日届满，到期后王昭莲继续占有并使用该房屋无法律依据。张学林、郑丽蓉基于物权所有权要求王昭莲搬离该营业用房，一审法院依法予以支持。王昭莲占用郑丽蓉、张学林的房屋拒不搬离，严重影响郑丽蓉、张学林对诉争房屋的使用和可以实现的经济利益获取，应当对郑丽蓉、张学林因此造成的损失予以赔偿。郑丽蓉、张学林主张该损失依照房屋总价款及相应税费按农商银行贷款利率计算损并无相应法律依据。一审法院认为，王昭莲逾期腾房所致的损失应为王昭莲不及时返还房屋造成郑丽蓉、张学林的预期可得利益损失，可比照郑丽蓉、张学林按时收回房屋另行出租可获得的租金收益。本案中，比照张昌杰2012年与案外人签订的诉争1—21号营业房680元／月的租赁价格已不符合市场行情，一审法院参照王昭莲向张昌杰租赁的同一市场3—18号营业房租赁价格涨幅变化，即从750元／月变更为2364元／月，综合考虑郑丽蓉、张学林的购房成本及侧重保护守约方的司法政策，酌定王昭莲逾期腾房的占有使用费为2200元／月。同时，郑丽蓉、张学林主张房屋使用权未按期交付的违约金损失，因王昭莲并非合同相对人，且该主张与本案并非同一法律关系，本案不予处理，对其主张的间接损失，误工费、精神损失费、营业收入等郑丽蓉、张学林未提供证据证明，该主张既无事实依据，亦无法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国物权法》第九条、第三十五条、第三十七条、第三十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定判决如下：一、王昭莲于本判决生效后十日内腾退位于合江县合江镇玄天巷8号附65号房屋（即合江县枣林桥综合市场1-21号营业房）给郑丽蓉、张学林。二、王昭莲于本判决生效后十日内支付张学林、郑丽蓉从2015年8月1日起至实际腾退房屋止按每月2200元计算的逾期腾房占有使用费。三、驳回郑丽蓉、张学林其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3450元，减半收取1725元，由郑丽蓉、张学林负担500元，由王昭莲负担1225元，此款郑丽蓉、张学林已垫交，王昭莲在履行上述义务时，一并向郑丽蓉、张学林支付。
宣判后，上诉人王昭莲不服，向本院上诉称：1、上诉人与张昌杰签订的租赁合同（合江县合江镇玄天巷8号附65号房屋）是2017年7月31日到期，郑丽蓉、张学林即使购买了该房屋，也无权要求上诉人腾交房屋；2、郑丽蓉、张学林与张昌杰之间存在恶意串通，其购买房屋的行为损害了上诉人的优先购买权，郑丽蓉、张学林与张昌杰的房屋买卖合同无效；3、一审判决的逾期腾房占有使用费标准过高。故请求二审法院查明事实后驳回郑丽蓉、张学林的诉讼请求。
被上诉人郑丽蓉、张学林辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
被上诉人张昌杰辩称：涉案房屋在出售前已经通知过王昭莲，是王昭莲不主动行使优先购买权。故一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
经二审审理后，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为：王昭莲、郑丽蓉、张学林、张昌杰在本案中存在如下争议：一、王昭莲承租合江县合江镇玄天巷8号附65号房屋的期限到何时截止？二、王昭莲应否将位于合江县合江镇玄天巷8号附65号房屋腾退给郑丽蓉、张学林？三、王昭莲应否向郑丽蓉、张学林按每月2200元的标准计算逾期腾房占有使用费？
关于王昭莲承租合江县合江镇玄天巷8号附65号房屋（1-21号营业房）的期限到何时截止的问题？因2014年12月29日，张昌杰与王昭莲就1-21号营业房签订补充条款协议后，协议中就有“该合同终止时间为2015年7月31日”的约定，王昭莲主张该约定是张昌杰事后添加的，但未向本院举证加以证明，本院对王昭莲的该主张不予采信，故王昭莲承租合江县合江镇玄天巷8号附65号房屋的期限截止至2015年7月31日。
关于王昭莲应否将位于合江县合江镇玄天巷8号附65号房屋腾退给郑丽蓉、张学林的问题？因王昭莲承租合江县合江镇玄天巷8号附65号房屋的期限截止至2015年7月31日，且郑丽蓉、张学林已于2015年6月18日取得前述房屋的所有权，另外王昭莲又未予郑丽蓉、张学林重新签订租赁合同，故王昭莲承租合江县合江镇玄天巷8号附65号房屋的合同在2015年8月1日起为无固定期限的合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”的规定，郑丽蓉、张学林有权随时解除合同。郑丽蓉、张学林在2015年8月7日向一审法院起诉要求王昭莲搬出玄天巷8号附65号房屋的行为已经表明其解除合同的意思表示。因此，本院认为一审法院判决王昭莲腾退位于合江县合江镇玄天巷8号附65号房屋（即合江县枣林桥综合市场1-21号营业房）给郑丽蓉、张学林并无不当。
关于王昭莲应否向郑丽蓉、张学林按每月2200元的标准计算逾期腾房占有使用费的问题？因王昭莲与郑丽蓉、张学林就王昭莲占用玄天巷8号附65号房屋的使用费事前无约定，事后双方又不能达成一致的意见，一审法院参照王昭莲于2015年5月27日租赁张昌杰的同一市场3—18号营业房租赁价格2364元／月，酌情确定王昭莲逾期腾房的占有使用费为2200元／月，是一审法官根据本案证据材料并结合本案具体情况作出的自由裁量，本院认为并无不当。
对于王昭莲认为郑丽蓉、张学林向张昌杰购买合江县合江镇玄天巷8号附65号房屋侵害其优先购买权并给其造成损失要求赔偿的问题，不属本案处理的房屋，王昭莲可另行诉讼解决。
综上所述，上诉人王昭莲的上诉理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3450元，由上诉人王昭莲承担。
本判决为终审判决。
审判长 张朝云
审判员 卓 波
审判员 何 燕
二〇一六年三月三十日
书记员 胡浪波