广东省广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗云法民四初字第539号
原告：彭远琪，身份证住址广东省阳江市江城区。
原告：彭远晶，身份证住址广东省阳江市江城区。
委托代理人：马干，广东金桥百信律师事务所律师。
被告：秦志权，身份证住址广州市黄埔区。
委托代理人：钟旭明，广东凌信律师事务所律师。
委托代理人：周琼洁，广东凌信律师事务所律师。
原告彭远晶、彭远琪诉被告秦志权房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月1日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告彭远晶、彭远琪的委托代理人马干，被告秦志权的委托代理人钟旭明、周琼洁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告彭远晶、彭远琪诉称：2012年3月11日，阮某（买受人）与被告秦志权（出卖人）签订《商铺买卖合同》，合同约定被告将位于广州市增槎路14号第2层65号铺的房产出售给阮某，商铺面积总共为10.0885平方米，房价总金额为人民币306473元；出卖人应于2014年6月1日前，将该商铺按本合同约定的装修标准移交给买受人使用，买受人同意从该日期后正式行使该商铺的使用权和收益权。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交接使用的，出卖人应当及时书面告知买受人。合同签订后，阮某依约付清购房款项。2013年6月4日阮某与原告签订存量房买卖合同，约定将位于广州市增槎路14号第2层65号铺的房产转让给原告，原告依约付清房款并取得该房产权。但原告于2014年6月1日接收商铺时却发现商铺的消防验收不合格，致使该商铺自2014年6月1日至9月18日期间不能正常经营造成了严重的经济损失。原告认为，被告于2014年6月1日向原告交接的商铺因消防验收不合格，导致该商铺自2014年6月1日至9月18日期间不能够正常经营，给原告造成了严重的经济损失，应当向原告承担违约责任。为此，特诉至法院，请求判令：一、被告向原告支付逾期交接商铺违约金人民币39718.90元（自2014年6月1日起计至2014年9月18日止，每日按已付房价款的1.2‰计算；二、本案所有诉讼费由被告承担。
被告秦志权辩称：原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。一、本案的买受人是阮某而非本案原告。我方是将商铺出售给阮某而不是本案的原告，根据合同的相对性，我方只与阮某存在合同关系，与原告不存在合同关系，我方也是根据阮某的指示向本案原告交付商铺，原告要求我方承担责任依据不足。二、被告已按《商铺买卖合同》第八条约定的期限及装修标准按阮某的指示向原告交付涉案商铺使用权，被告并不存在逾期交接商铺的违约行为，不应承担违约责任。三、被告移交商铺给阮某时消防备案也是合格的，原告以“消防验收不合格、给阮某造成经济损失为由要求被告承担违约责任没有事实和法律依据。（一）涉案商铺使用权交接前后，所购商铺都有在正常经营使用及收益。阮某与被告双方同意本商铺采用“返租经营”的做法，双方约定自签订商铺买卖合同之日起至2014年5月31日止，被告享有该商铺的使用权及收益权，可对商铺进行出租，根据上述约定，被告将包括涉案商铺在内的商铺整体出租给广州泰盈市场管理服务有限公司（以下简称泰盈公司）经营管理。2014年6月1日移交商铺使用权前，泰盈公司将包括涉案商铺在内的商铺出租给其他第三人使用，证明包括涉案商铺在内的商铺已经在正常经营使用及收益，并不是像原告所说的消防验收不合格、不能正常经营使用。（二）涉案商铺在使用权移交前，其内部消防设施已经公安机关认定复查合格。1.2014年6月1日前，被告已经将涉案商铺移交给阮某，商铺所有权亦已转移给阮某，因此被告对涉案商铺已经没有消防义务与责任。2.基于阮某与被告双方同意的“返租经营”的做法以及2014年6月1日前商铺的所有权已转移给阮某的事实，在2014年6月1日案涉商铺使用权移交前是泰盈公司在经营管理，所以是泰盈公司负责办理涉案商铺开业、经营消防手续。3.2014年3月20日，广州市公安局白云分局向某公司发出《建设工程消防设计备案复查意见书》，认为涉案商铺商场内部消防设施经整改后进行复查，认为复查合格，这证实2014年6月1日涉案商铺使用权移交前，不仅完全符合《商铺买卖合同》第八条约定的装修交付标准，而且涉案商铺商场内部消防设施也是验收合格的，结合商铺使用权移交前后，所购商铺都在正常经营使用及收益的事实，充分证实原告所称的“因消防验收不合格、不能正常经营使用”根本不能成立。4.由于商场所在楼房是有将近30年楼龄的旧建筑，原有消防配套设施不能满足现有的消防要求，所以广州市公安局白云分局在上述2014年3月20日《意见书》中要求在商场建筑外部加装“室外疏散楼梯”（这与商场内部消防设施根本无关），并要求进行竣工验收消防备案。事实上，这并不是泰盈公司与被告的消防义务与责任，泰盈公司完全可以不予理会，但为了商铺有个好的外部经营环境且商户早日经营收益才加装疏散梯，但泰盈公司在加装“室外疏散楼梯”时多次遭到住户阻挠施工，造成工期延误。因此原告要求被告和某公司承担责任是不公平的。（三）根据《消防法》第十一、十三条规定，大型人员密集场所和其他特殊建设工程，必须通过消防验收，其他建设工程，只需要经过消防备案，由消防部门进行抽查。《建设工程消防监督管理规定》第十三条、十四条规定了大型人员密集场所和其他特殊建设工程的类型，其中国家标准的一类高层建筑为上述类型之一，需要办理消防验收，而涉案商铺所在的建筑为二类高层民用建筑，依据法律规定，根本无需办理消防验收，只需要进行消防备案，原告在诉状中所述未取得的“消防验收”根本没有法律依据。四、原告在本案中并没有提供有经济损失的相关证据，也没有提供其是由于所谓“消防验收不合格”的原因造成商铺不能出租使用的证据，因此，不能证明原告有经济损失。相反，本案商铺在移交前后都有经营使用及收益，原告在收铺后已将涉案商铺出租给他人使用。
经审理查明：2012年3月11日，秦志权作为出卖人，案外人广州市南贸房地产中介服务有限公司作为被告秦志权的委托代理人及保证人，案外人阮某作为买受人，签订了《商铺买卖合同》，约定：阮苏向秦志权购买广州市白云区增槎路14号第2层65号铺（以下简称涉案商铺），该商铺建筑面积共10.0885平方米，房价款总金额为304673元。付款方式为一次性付款，2012年3月11日前支付全部房价款的30%（包含定金）91942元，2012年4月11日前支付全部房价款的30%计91942元，2012年5月30日前支付全部房价款的40%计122589元。合同第六条、商铺的交付约定：出卖人应当于2012年6月1日前，以书面形式通知买受人办理该商铺的交付手续。买受人负有积极配合出卖人办理该商铺交接的义务，并配合该商铺商场管理公司签订相关委托租赁、经营管理的相关协议。该商铺会因整体经营的原因而未能按本合同约定的装修标准进行装修，买受人不得以装修标准问题为由拒绝办理该商铺的交付手续……。第七条商铺使用权约定：该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2014年5月31日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权，包括对商铺进行关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、企业承包、转租、出租柜台等，买受人不得干涉……。第八条商铺使用权交接约定：出卖人应于2014年6月1日前，将该商铺按本合同约定的装修标准（装修标准见附件二）移交给买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权……。第九条出卖人逾期交接商铺的违约责任约定：除本合同第八条的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商铺使用权移交给买受人，按下列方式处理：按逾期时间长短，分别处理（即下列两点不合并执行）（1）逾期不超过45日，自本合同第八条约定的最后交接期限的第二天起至实际交接之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款1‰的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过45日后，按本合同第八条规定的最后交接期限的第二天起至实际交接之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款1.2‰的违约金。第十二条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任约定：出卖人交接使用的商铺装饰、设备标准应符合双方约定（附件二）的标准……。第十四条约定：本合同中约定出卖人告知买受人相关事项的通知和信函，均须按本合同载明的双方通讯地址进行传送。如以人手传送，以对方或其代理人签收之时视为送达；如以邮件邮递形式进行，应以特快专递方式寄送，以邮局盖收邮戳之日为发出日，自发出之日起三天后视为送达。买受人如需变更通讯地址或代理人或联系电话，应及时书面通知出卖人，否则，以按原通讯地址传送视为送达。上述合同附件二并对商铺实际交付时的装修标准进行了约定。
上述合同签订后，阮某已依约支付全部购房款。
2013年6月14日，阮苏与彭远晶、彭远琪签订《广州市存量房买卖合同》，合同约定阮某将涉案商铺出售给彭远晶、彭远琪，房价款总额为306473元，付款方式为一次性付款，双方并对违约责任等进行了约定。2014年5月30日，彭远晶、彭远琪在《确认书》上签名，并加注“代”字，确认收到了秦志权向其交付的涉案商铺。
2011年4月，秦志权与案外人秦文恩签订《广州市房屋租赁合同》，约定秦志权将包括涉案商铺在内的广州市白云区增槎路14号二楼整体出租给秦某作商业用途使用，租赁期自2011年4月16日起至2014年10月15日，租金2011年4月16日起至2011年10月15日为装修免租期，2011年10月16日起至2014年10月15日为47400元／月。秦志权主张秦某为泰盈公司法定代表人。秦志权主张秦某承租上述房产后，以泰盈公司名义将涉案商铺出租给其他第三人使用，为此，秦志权提交了广州市白云区增槎路14号二楼其他商铺出租给其他第三人使用的《泰盈商贸城租赁合同》。
2014年1月13日，泰盈公司办理了涉案商铺所在的广州市白云区增槎路12号二楼及14号二楼建设工程消防设计网上备案手续，并取得建设工程消防设计备案受理凭证。2014年1月28日，涉案商铺所在的广州市白云区增槎路12号二楼及14号二楼建设工程消防设计备案抽查不合格。广州市公安局白云区分局向泰盈公司发出《建设工程消防设计备案检查不合格通知书》（穗公云消设查字（2013）第0004号），要求泰盈公司整改后再次重新申请复查。2014年3月20日，广州市公安局白云区分局向泰盈公司出具穗公云消设复字（2014）第0002号《建设工程消防设计备案复查意见书》，写明：“根据你单位报送的商场内部装修工程（该工程位于白云区增槎路12号、14号，所在建筑为二栋8层钢筋混凝土结构商住楼（12号楼、14号楼）的第二层，建筑楼高均为26米，均属于二类高层民用建筑。装修面积3477.02平方米，装修后作商场场所使用。……消防设计（消防备案凭证文号440000WSJ140001034，广州市月亮湾装饰设计有限公司，装修设计文件号20130821001；广东省保安消防机电装饰工程有限公司，消防设计文件号13082101）备案检查整改情况复查申请，我局根据《建设工程消防设计备案检查不合格通知书》（穗公云消设查字（2013）第0004号）进行了复查，认为复查合格，具体意见如下：一、送审备案商场所在建筑12号楼A至B轴交8至9轴位置增设的室外疏散楼梯，已在设计文件中注明，并按照规范要求设计。你单位收到本通知书后，可以恢复施工，工程竣工验收合格之日起七个工作日内，应当依法进行竣工验收消防备案。复查合格的建设工程消防设计不得擅自修改，确须修改的，应当重新备案。”
2014年8月6日，泰盈公司办理了涉案商铺所在的广州市白云区增槎路12号二楼及14号二楼建设工程竣工验收网上备案手续，并取得竣工验收消防备案受理凭证。2014年8月29日，涉案商铺所在的广州市白云区增槎路12号二楼及14号二楼建设工程竣工验收消防备案抽查合格。2014年9月18日，涉案商铺所在的广州市白云区增槎路12号二楼及14号二楼经公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格，广州市公安局白云区分局向泰盈公司颁发了（穗云）公消安检字（2014）第0081号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。
本案在审理过程中，秦志权确认，涉案商铺系其购买所得，当时其购买了涉案商铺所在的广州市白云区增槎路14号二楼整层商场，商场整体登记至其名下后其向房管部门申请对上述商铺进行分割，分割后其将涉案商铺出售给阮某。2013年6月28日，涉案商铺登记至彭远晶、彭远琪名下。彭远晶、彭远琪主张阮某将涉案商铺转让给其，双方的商铺买卖合同是对阮某与秦志权合同的权利义务的继承，而且本案是属于交付商铺不合格的违约，交付的责任在于秦志权，而其现在是涉案商铺的所有权人，就阮某与秦志权之间的合同各项内容，其都有权向秦志权主张。秦志权另提交了广州市白云区增槎路12号二楼共计21个铺位业主与他人签订的《广州市房屋租赁合同》，拟证明广州市白云区增槎路12号二楼部分业主于2014年6月1日收回商铺使用权后，已自行将商铺出租给其他第三人使用。对于上述《广州市房屋租赁合同》，彭远晶、彭远琪认为上述即使上述商铺业主出租，但整栋楼有200多户业主，上述租赁合同不足以证明现在涉案商场有大部分租户在经营，且上述租赁合同中约定的租金很低，明显不合理，违背了涉案商铺商业用途的价值，亦说明因消防问题造成买受人巨大的损失。
以上事实，有商铺买卖合同、房地产权证、消防监督结果公示网页打印件、快递详情单、确认书、广州市房屋租赁合同、建设工程消防设计备案复查意见书、公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证及当事人陈述等证据证实。
本院认为：阮苏、秦志权及案外人广州市南贸房地产中介服务有限公司于2012年3月11日签订的《商铺买卖合同》是当事人的真实意思表示，内容无违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。依法成立的合同，具有相对性，除法律另有规定外，合同仅对合同当事人具有法律约束力。彭远晶、彭远琪与秦志权并不存在合同关系，且本案中并无证据证明阮某曾向秦志权做出过债权转让的意思表示，亦无证据证明该意思表示已送达给秦志权，因此彭远晶、彭远琪主张其有权主张阮某与秦志权《商铺买卖合同》中阮某的权利的意见缺乏法律依据，本院不予采纳，故对彭远晶、彭远琪依照阮某与秦志权之间的《商铺买卖合同》的约定向秦志权主张逾期交铺违约金的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条的规定，判决如下：
驳回原告彭远晶、彭远琪的全部诉讼请求。
本案受理费792元，由原告彭远晶、彭远琪负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 王丽美
人民陪审员 黎 珍
人民陪审员 谭伟强
二〇一五年九月七日
书 记 员 郑萍军