江苏省高邮市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏1084民初4956号
原告：刘小扣，男，1963年11月5日出生，汉族，住高邮市，
委托诉讼代理人：刘志华，高邮市朝阳法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：蒋秀林，高邮市朝阳法律服务所法律工作者。
被告：郭久凤，女，1970年5月18日出生，汉族，住高邮市，
原告刘小扣与被告郭久凤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月1日立案后，依法适用简易程序于2017年9月20日、11月13日公开开庭进行了审理，后适用普通程序于2017年12月4日再次公开开庭进行了审理。原告刘小扣及其委托诉讼代理人刘志华、被告郭久凤均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告解除租赁合同；2、判令被告支付原告下欠租金3.5万元；3、判令被告支付租赁期间的水电费3000.70元；4、判令被告承担诉讼费用。诉讼中，原告明确第三项诉讼请求为判令被告支付2017年2、3月份的水费896.8元、2017年3月份的电费1030元。事实和理由：被告于2016年8月1日租赁了原告所属的金鑫洗浴城1-3楼房屋及浴城设备，并订立了浴室租赁经营协议。租赁时间从2016年8月20日起至2021年8月19日止，每年租金7万，每年的租金分两次支付。合同订立后，被告支付了3.5万元租金，尚欠3.5万元租金以及水电费未按期交付。现原告诉至本院提起上诉诉求。
原告提供了以下证据拟证明其主张：
1、原、被告双方签订《浴室租赁经营协议》1份，拟证明原被告之间存在租赁关系；
2、邮字第140100048号村镇房屋所有权证，拟证明涉案浴室的所有权人为原告；
3、浴室个体工商户变更资料、高邮市金鑫浴城营业执照，拟证明浴室原名称为高邮市金鑫浴城，后变更为高邮市久兴浴室，再变更为高邮市九妹浴城；
4、扬州市春明节能锅炉厂营业执照1份、《合格证》1份以及《收据》1份，拟证明浴室原有（锅炉）卧式热水炉1个，于2012年12月份安装投入使用，购入价格为3万元；
5、扬州市春明节能锅炉厂出具的《证明》1份，拟证明浴室原锅炉的使用注意事项；
6、（2017）苏1084刑初321号刑事判决书、公安机关出具的受案登记表、归案情况说明、询问笔录，拟证明被告在经营浴室期间（2017年4月5日、6日）犯容留卖淫罪被判处刑罚；
7、《接处警工作登记表》以及处警视频电子光盘各1份，拟证明原被告双方于2017年5月1日因本案产生纠纷报警；
8、高邮市润邮供水有限公司出具的《收据》、江苏省电力公司高邮市供电公司出具的发票，拟证明原告缴纳了2017年3月份的电费1030.09元、缴纳了2017年2、3份的水费896.8元。
被告郭久凤答辩称：1、不愿意解除合同；2、租金不是不给，但锅炉在2017年3月份损坏不能正常使用，没有钱给原告；3、2016年9月份至2017年2月份的水电费是自己缴纳的，因为锅炉坏了所以从2017年3月份起水电费没有缴纳；4、租赁期间产生的水电费有部分是原告自用，应当从原告主张的费用中抵销；5、被告在浴室里安装了新锅炉，要求将新锅炉价值抵扣租金；6、按照双方补充协议约定如利润未超过7万则按实际利润给付原告，自己利润没有7万。
被告提供了以下证据拟证明自己的主张：
9、原、被告双方签订的《补充协议》1份，拟证明双方约定被告经营一年，如利润未超过7万，被告按实际利润给付原告并无条件将经营权退回原告；
10、高邮市供电公司汤庄供电所出具的电费缴费记录，拟证明2016年9月至2017年2月被告共缴纳电费6801元；
11、江苏淮安佳诚锅炉有限公司合同、用户使用手册、产品合格证、锅炉水压试验报告、出厂配套清单等，拟证明被告购进1新锅炉放至原告浴室，价值25500元；
12、录音电子稿及光盘，拟证明双方于2017年3月24日为锅炉损坏的事宜产生分歧。
经质证，被告对原告提供的证据的真实性未提异议；原告对被告提供的证据的质证意见为：认可证据9、10的真实性，认为证据11与本案无关联，认可证据12的真实性。本院将在说理部分对全案证据再作评判。
经审理查明：2016年8月1日，原、被告签订了《浴室租赁经营协议》1份，约定将原告所有的位于高邮市××××）金鑫洗浴城1-3楼（除刘琴房间）租赁给被告经营，租赁期限5年，从2016年8月20日至2021年8月19日。每年租金7万元，每年春节交3.5万元，次年8月19日交3.5万元。双方约定了权利义务如下：被告在经营范围内所从事的合法经营活动不受原告干预。原告有权要求被告按期交付租金，逾期不缴纳租金可以收回浴室。原告对被告逾期不缴纳因经营发生的管理部门各种费用造成停业的，或不守法经营，受到主管部门处罚致使停业的，可解除协议及收回浴室租赁权。此外，原被告双方对浴室设备作了如下约定：被告必须爱护浴室的运行设备，在租赁期间如损坏租赁设备，必须承担修复责任。在经营期间，浴室的水电及锅炉管道的维修由甲方及时解决。锅炉内部在不是人为损坏的情况由原告负责。原告应在被告承租期内保证锅炉可以正常使用。同日，原被告双方签订《补充协议》1份，约定：被告经营一年，结算下来，如利润未超过7万元，被告按实际利润给付原告，被告可无条件将经营权退回原告。
合同签订后，被告郭久凤将浴室名称变更为高邮市九妹浴城，被告向原告交付了3.5万元租金，并缴纳了至2017年2月份的电费6801元（包含原告自营宾馆等产生的电费费用）以及至2017年1月份的水费，后因双方对浴室租赁问题产生分歧，被告便不再缴纳水电费，遂由原告缴纳了2017年3月份的电费1030.09元、缴纳了2017年2、3月份的水费896.8元。
另查明：浴室原有设备（锅炉）卧式热水炉1个，于2012年12月份安装投入使用，原告购入价格为3万元，该锅炉严禁烧化纤产品及潮木材，水垢不清理的肯定造成锅炉损坏。2017年3月份下旬，原锅炉损毁不能使用。2017年4月1日，被告购买生物质热水新锅炉1台安装在浴室里，价格2.55万元。庭审中，原告陈述：“被告装新锅炉的时候我不在场，下午回来后，新的锅炉装起来了，电接不上去，我告诉他（们）怎么接新锅炉用的三相电线路开关控制盒”。
2017年4月5日、4月6日，被告郭久凤提供该浴室包厢容留他人卖淫，公安机关于2017年4月6日将被告郭久凤抓获归案，2017年4月7日将其刑事拘留，2017年4月19日变更为取保候审。后被告郭久凤被本院以容留卖淫罪判处刑罚。
2017年4月23日，原告自行将浴室取回重新经营。2017年5月1日，原被告因浴室租赁问题产生纠纷报案至高邮市公安局汤庄派出所，汤庄派出所作出《接处警工作登记表》建议双方通过司法部门解决。庭审中，原告认可从2017年4月23日至2017年5月1日经营浴室期间使用了被告新安装的锅炉。
本院认为，原、被告签订的租赁合同系当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人应依法全面履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（五）法律规定的其他情形”，第七条规定：“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益”。本案被告郭久凤未合理妥当使用租赁场所，在租赁期间提供租赁场所容留他人卖淫，被人民法院认定为犯罪并处以刑罚，被告的行为违反社会公序良俗、社会道德风尚以及强制性法律规定，原告主张提前终止租赁合同合法有据，应予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案的争议焦点为：1、被告尚欠租金金额；2、被告在租赁场所安装的新锅炉价值能否抵销租金；3、被告尚欠水电费金额。
1、被告尚欠租金金额？
原告提出被告尚欠租金3.5万元未支付，被告提出合同约定一年租金7万元，自己已缴纳了上半年租金3.5万元，下半年租金3.5万元因浴室原设备锅炉在3月份已经损毁不能使用故不需要再支付租金，原告对被告该抗辩不予认可。
本院认为，从原被告签订的合同看，双方约定每年租赁费7万元分两次支付，被告未能提供证据证明该两次支付系分别指向上、下半年的租赁费，故本院对被告该抗辩不予采纳，被告应当依约向原告支付相应租赁费。浴室原锅炉在2017年3月下旬损毁不能使用，被告在2017年4月1日在租赁场所配置了新锅炉，在2017年4月5、6日仍然在经营，被告在庭审中亦认可之后一直经营，直至原告在2017年4月23日单方面取回浴室自行经营，可见原、被告双方未因原锅炉损毁解除合同，据此，本院认为被告需向原告支付使用租赁场所期间（至2017年4月22日）的租金。浴室原锅炉在2017年3月下旬损毁不能使用，原告未能举证证明系被告人为损坏所致，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部损毁、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金…”，本院综合考虑租赁物的损毁程度、损毁时间等因素酌情对被告需支付的租金予以扣减，并扣除被告已支付的租金35000元，酌定为8750元（7万元/12个月*7.5个月-3.5万元）。
2、被告在租赁场所安装的新锅炉价值能否抵销租金？
被告提出在租赁场所自费安装了新锅炉价值2.5万元，应抵扣房租。原告不同意抵扣租金，亦不愿意接收锅炉。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”，第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。…”。本案中，被告在2017年4月1日将新锅炉安装至租赁场所内，原告主动告知电力开关线路嫁接以及在2017年4月23日取回浴室时使用了新锅炉，原告该行为应推定为被告系经原告同意在租赁场所安装了新锅炉。被告提出原告在2017年4月23日取回浴室期间同意将新锅炉价值抵销租金，原告取回浴室经营后亦使用了新锅炉一段时间，但被告在庭审中又陈述当时不同意新锅炉抵扣租金并要求取回浴室经营，双方进而在2017年5月1日发生纠纷报警，本院认为目前没有证据显示双方对新锅炉价值抵扣租金达成了一致约定，现双方的租赁合同依法予以解除，原告在庭审中明确表示不愿意接收新锅炉，根据上述法律规定，本院对被告请求将新锅炉价值抵销租金的抗辩不予采纳,被告可将新锅炉拆除自行处理。鉴于原告在2017年4月23日至2017年5月1日取回浴室经营期间使用了被告新安装的锅炉，原告应对被告予以适当补偿，本院根据新锅炉使用情况酌定原告向被告补偿使用新锅炉期间的费用2000元，该费用从租金中扣减，即被告尚欠原告租金6750元（8750元-2000元）。
3、被告尚欠水电费金额。
原告要求被告支付2017年2、3月份的水费896.8元、2017年3月份的电费1030元。被告认为租赁期间产生的水电费有部分是原告自用，应予以扣除。
本院认为，本院经审核原告提供的水电费收据与其主张的金额一致，被告对收据的真实性没有异议，本院确认2017年2、3月份产生水费896.8元、2017年3月份产生电费1030元，原告缴纳了上述水电费。因上述费用包含了原告自营宾馆等产生的水电费用，原被告双方未能举证各自应承担的份额，故本院酌情认定原被告对水电费各承担50%，即原、被告各承担水电费963.4元【（896.8元+1030元）/2】。
被告提出在2016年9月至2017年2月自己缴纳了电费6801元，当中包含了原告自营宾馆等产生的电费费用，应予抵销。对此，本院亦酌定原、被告对该期间的电费各承担50%，即原、被告各承担期间电费3400.5元（6801元/2）。对于被告提出水费也要抵销的抗辩主张，因被告未提供证据证明该期间产生的水费金额，本院不予采纳。
综上，原告对2016年9月至2017年2月期间应自行承担的电费3400.5元应从原告主张的费用中扣除，即被告尚欠原告租金、水电费合计4312.9元（租金6750元+水电费963.4元-电费3400.5元）。
对于被告提出按照双方补充协议约定如利润未超过7万则按实际利润给付原告的抗辩主张，原告不予认可，被告未能提供证据证明其获得利润金额，故本院不予采纳。
根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第七条、第九十七条、第二百三十一条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、解除原告刘小扣与被告郭久凤之间签订的《浴室租赁经营协议》；
二、被告郭久凤于本判决生效后十日内支付原告刘小扣租金、水电费合计4312.9元。
二、驳回原告刘小扣的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费750元，由原告刘小扣负担665元，由被告郭久凤负担85元（此款原告已交纳，被告在履行支付义务时向原告一并支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行，户名：江苏省扬州市中级人民法院，账号11×××57）。
审 判 长 叶晓红
代理审判员 周 飞
人民陪审员 朱增海
二〇一七年十二月十一日
书 记 员 孙 璐
附相关法律条款：
《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（五）法律规定的其他情形。
《中华人民共和国合同法》第七条规定：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。
《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定：因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部损毁、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金…。
《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国合同法》第二百一十六条：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
《中华人民共和国合同法》第二百一十七条：承租人应当按照约定的方法使用租赁物。
《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。…
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。