辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽02民终338号
上诉人(原审被告)：高起先,男，1957年3月6日生，汉族，农民，住辽宁省盖州市。
委托诉讼代理人：孙福权，大连瓦房店市洪德法律服务所法律工作者。
被上诉人(原审原告)：瓦房店市松树镇连屯中心村民委员会，住所地瓦房店市松树镇连屯中心村。
法定代表人：刘长富，该村委会主任。
委托诉讼代理人：王洪山，辽宁泓冠律师事务所律师。
上诉人高起先因与被上诉人瓦房店市松树镇连屯中心村民委员会（以下简称连屯村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服辽宁省瓦房店市人民法院（2017）辽0281民初128号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人高起先的委托诉讼代理人孙福权，被上诉人瓦房店市松树镇连屯中心村民委员会法定代表人刘长富及其委托诉讼代理人王洪山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
高起先上诉请求：撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：双方签订的《房屋租赁合同》明确约定租赁期间为2010年10月25日至2021年10月25日，共计10年整，合同现尚未到期，被上诉人无权解除合同。2016年11月18日，被上诉人向上诉人发出租金催缴通知书，限定上诉人在10日内补交租金1万元，否则被上诉人将解除租赁合同，上诉人接到通知后，于2016年11月21日足额交纳租金1万元，没有超过被上诉人限定的期限，满足了被上诉人要求上诉人交纳租金的要求，被上诉人也就失去了单方解除合同的权利。本案中，上诉人自从租赁该房屋后，对房屋内部不动产设施没有进行任何改变，所进行的修缮只是对门窗、玻璃修补，其他的维修都没有动，被上诉人收取租金的行为足以证明被上诉人对上诉人修缮房屋的认可。上诉人接手该房屋时，房屋内部就是现在的状况，被上诉人没有证据证明该房屋内部墙面是上诉人打通的，况且，租赁合同已经履行了六、七年，被上诉人从未提出异议，也证明上诉人没有违反合同的约定，一审法院以上诉人擅自改变房屋结构等没有取得被上诉人同意为由解除合同没有事实根据和法律依据。上诉人交纳房租，使不使用房屋是上诉人的权利，上诉人与被上诉人所签订的合同并没有约定上诉人不使用该房屋，被上诉人有权收回，一审法院以上诉人租赁该房屋并没有使用为由解除合同没有事实根据和法律依据。
连屯村委会辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持。上诉人违反租赁合同约定，没有缴纳房屋租金，被上诉人起诉在先，催款在后，符合解除合同条件，有权解除。本案上诉人违约在先，根据合同法规定被上诉人有权解除合同，符合解除合同条件。上诉人违反合同约定，未经被上诉人同意，擅自改变房屋主体结构，将房屋承重墙毁坏打通房屋。致使房屋存在安全隐患，符合合同法规定的解除合同条件。租赁合同第四条明确约定：乙方不得随意毁坏房屋设施，临时改变房屋内部结构、设备和装修，在对房屋主体安全结构不产生影响时，甲方同意方可施工。本案上诉人擅自毁坏房屋承重墙，根据合同约定，即使对房屋主体安全结构不产生影响时必须经被上诉人同意，方可进行施工。而上诉人不仅施工没通知被上诉人，而且擅自毁坏承重墙，致房屋造成安全隐患，根据合同法219条规定：承租人没按约定的方法或租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损害的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。本案被上诉人只是要求解除合同，没有要求赔偿租赁损失。已经考虑了本案上诉人的实际情况，减轻了上诉人的责任。被上诉人解除合同是根据合同约定解除，依据法律规定解除，一审判决解除正确、合理。关于上诉人提出上诉恢复原状问题，因一审没有判决，上诉人提出此项主张没有依据，也不符合法律规定，上诉请求应针对一审判决，一审没有处理，自然不存在上诉问题，如上诉人要求恢复，可以审理。关于上诉人主张不是擅自毁坏房屋，内部不动产设施没有改变，修缮的只是门和门窗上的玻璃，门窗坏了进行修补，不是事实。本案合同约定对房屋安全结构不产生影响时，经被上诉人同意方可施工。上诉人已将内部承重墙壁砸通，根据被上诉人向法庭提供的照片可以看出内部墙壁已经砸通，影响承重。已违反合同约定，没有通知被上诉人擅自砸通屋内墙壁已构成违约。符合约定的解除合同条件。
关于上诉人提出的租赁房屋没有使用为由解除合同没有事实和法律依据问题。上诉人自租赁房屋以来，该房屋一直在闲置，屋顶瓦面已经破损严重，门窗全无，没有管理和照料，房屋已受到严重损坏。上诉人称使不使用是上诉人的权利，这不符合客观实际，租赁房屋要完好无损的保管和使用房屋，根据被上诉人提供的照片，上诉人将租赁房屋不是没用的问题，而是达到了人眼无法看下去的程度，房屋已经严重受损，失去了租赁和使用房屋的合同目的，被上诉人在不解除合同，房屋将倒塌，无法使用。因房屋是集体财产，被上诉人必须依法行使权力解除。
关于上诉人提供的李长海收款条，款项被上诉人没有收到，没有入村委会账目，李长海签名为红笔，正常人不可能用红笔签名，因此此笔款项因李长海去世，无法核实，上诉人无据证明向被上诉人交纳了此笔租金。
连屯村委会向一审法院起诉请求：判决被告给付2011年10月至2016年10月期间房屋租金1万元，并承担同期银行贷款利率的利息；解除原、被告之间签订的房屋租赁合同；被告恢复损坏的房屋结构。承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2015年10月25日，原告与被告签订了一份房屋租赁合同，被告租赁原告老村委会最前面的一排10间房屋。合同约定，租赁期限自2010年10月25日至2021年10月25日。第一年租金1000元，第二年以后每年租金2000元，租金每年上打租。房屋维修养护由乙方高奇先承担，乙方不得随意损坏房屋设施，临时需要改变房屋的内部结构、设备和装修在对房屋主体安全结构不产生影响时，甲方瓦房店市松树镇连屯中心村民委员会同意方可动工。2016年11月18日，原告向被告发出租金催缴通知书，通知被告立即补缴2011年至今欠缴的5年租金1万元。2016年11月21日，侯玉敏代被告高起先缴纳房屋租金1万元。现原告以被告只交付了第一年租金，剩余的租金至今未付并且未经原告同意的情况下，擅自将所租赁的房屋内部承重墙砸通，已对房屋安全造成威胁，已经不能再履行合同为由诉至法院请求判决被告给付2011年10月至2016年10月期间房屋租金1万元，并承担同期银行贷款利率的利息；解除原、被告之间签订的房屋租赁合同；被告恢复损坏的房屋结构。承担本案诉讼费用。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，原告瓦房店市松树镇连屯中心村民委员会和被告高起先双方签订的房屋租赁合同中明确约定乙方高起先不得随意损坏房屋设施，临时需要改变房屋的内部结构、设备和装修在对房屋主体安全结构不产生影响时，经甲方瓦房店市松树镇连屯中心村民委员会同意方可动工，但本案被告高起先没有按照合同约定，擅自将所租赁的房屋内部墙面砸通，违反了合同约定，且房屋租赁合同签订后被告高起先并未实际使用租赁的房屋，不利于发挥房屋的效用，故对原告瓦房店市松树镇连屯中心村民委员会请求解除房屋租赁合同并由被告高起先恢复损坏的房屋结构的诉讼请求，一审法院予以支持。对原告请求被告给付1万元房屋租金的诉讼请求，因侯玉敏已代被告高起先缴纳给原告，故一审法院不予支持。
一审法院判决：一、解除原告瓦房店市松树镇连屯中心村民委员会与被告高起先2010年10月25日签订的房屋租赁合同；二、被告高起先于判决发生法律效力后一个月内恢复损坏的房屋内部结构；三、驳回原告瓦房店市松树镇连屯中心村民委员会的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告高起先负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。
另查明，双方签订的房屋租赁合同中的高奇先与本案上诉人高起先为同一人。
本院认为，连屯村委会与高起先于2010年10月25日签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性，合法有效。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，双方签订房屋租赁合同后，连屯村委会将案涉房屋交付高起先使用，其合同目的是为了获取房屋租金，高起先的合同义务是向连屯村委会交付合同约定的租金，现连屯村委会主张解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定，合同解除可分为约定解除、协商解除和法定解除，约定解除是指合同的双方当事人可以在合同中约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；协商解除是指合同的双方当事人经过协商一致，从而解除合同；法定解除是指具备合同法第九十四条规定的合同解除条件时，合同当事人可以解除合同。从前述相关法律规定并结合本案查明的事实，具体分析本案租赁合同是否具备解除的条件，首先，是否符合合同约定的解除条件。连屯村委会主张高起先未交付租金以及违反合同第四条约定，擅自改变房屋主体结构，将房屋的承重墙毁坏；高起先则主张其向原村委会负责人李长海支付了租金。从本案查明的事实看，虽然高起先主张其向原村委会负责人李长海支付了租金，因李长海去世而无法核实高起先是否向李长海交付了租金，但在连屯村委会向高起先催交租金后，高起先在催交期内及时向连屯村委会缴纳了租金，且双方在合同中并未约定如高起先未交纳租金的情况下连屯村委会可以解除合同。此外，双方合同第四条约定”乙方（高起先）不得随意毁坏房屋设施，临时改变房屋内部结构、设备和装修，在对房屋主体安全结构不产生影响时，甲方（连屯村委会）同意方可施工”，从前述双方合同第四条约定的内容看，高起先不得随意毁坏房屋设施，如需要对房屋内部结构改变或装修等，需经连屯村委会同意后方可施工，而连屯村委会没有提交证据证明其向高起先交付房屋时案涉房屋的原始状态是什么样，也没有提交高起先砸墙的证据，也就是说，没有证据证明案涉房屋的现状与原始状态是否不一样，即便现状与原始状态不一样，也没有证据证明是高起先所为，退一步讲，即使高起先为了经营需要而对案涉房屋进行改动且没有报经连屯村委会同意的情况下进行了施工，也不能构成解除合同的条件。因此，本案不具备合同约定的解除条件。其次，双方在签订合同后，履行过程中，没有协商一致解除合同，因此，本案亦不具备协商解除合同的条件。再次，综合现有的证据看，高起先的行为不构成合同法第九十四条规定的法定解除条件，因此，本案亦不具备法定解除的条件。综上，本案双方当事人签订的房屋租赁合同不符合解除条件，一审法院判决解除合同不当，本院予以纠正。由于高起先已经向连屯村委会支付了租金1万元，因此，连屯村委会主张租金及利息的诉讼请求不应支持。又由于连屯村委会诉请解除案涉房屋租赁合同，本院亦未予支持，且连屯村委会亦未提交充分证据证明案涉房屋交付前的原始状态，不能充分证明高起先损坏了案涉房屋，因此，连屯村委会要求恢复损坏的房屋内部结构的诉请，本院亦不予支持。
综上所述，高起先的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销辽宁省瓦房店市人民法院（2017）辽0281民初128号民事判决；
二、驳回瓦房店市松树镇连屯中心村民委员会诉讼请求。
一审案件受理费50元，由连屯村委会负担；二审案件受理费50元，由连屯村委会负担。
本判决为终审判决。
审判长 丁大勇
审判员 阁成宝
审判员 杨 威
二〇一八年二月二十六日
书记员 任建芳