广西壮族自治区防城港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）防市民一终字第413号
上诉人（一审原告）尹幼忠，男，汉族。
委托代理人李昆林，广西精一律师事务所律师。
委托代理人赖法全，广西精一律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）防城港市新东方房地产开发有限公司，住所地广西防城港市港口区桃花湾紫荆小区A21号。
法定代表人韦民东。
委托代理人文亦武，系该公司员工。
上诉人尹幼忠因与被上诉人防城港市新东方房地产开发有限公司（以下简称新东方公司）商品房预售合同纠纷一案，不服防城港市港口区人民法院（2015）港民初字第697号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月4日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年12月2日公开开庭审理了本案。上诉人尹幼忠及其委托代理人李昆林到庭参加诉讼。被上诉人新东方公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2015年1月1日，尹幼忠作为认购人与新东方公司作为出卖人签订《商品房认购书》，约定：尹幼忠认购新东方公司开发位于防城港市北部湾大道的“阳光国际”项目中四单元14层07号房，建筑面积42.05平方米（最终以正式签署的《商品房买卖合同》中约定的面积为准），单价8531元／平方米，总价款为358729元，用途为商业。认购书第三条约定：认购人应当在本认购书签订当日向出卖人支付认购定金2万元，出卖人在收取定金后应当向认购人开具收款凭证并注明收款时间，该定金于正式签订《商品房买卖合同》时计入买房房款中；认购人同意于签订本认购书后七天内携带本认购书原件及身份证及出卖人要求的其它材料至出卖人指定地点“阳光国际”销售中心签署《商品房买卖合同》并交付购房款全款或所选择付款方式的应付首付款。认购书第四条第（一）项约定，违约责任“认购人未在第三条第（二）款约定的期限内与出卖人签订《商品房买卖合同》或拒绝按商定的《商品房买卖合同》文本签订的，视为认购人违约，出卖人有权解除本认购书；出卖人解除本认购书的，认购人已支付的定金不予退还，出卖人有权将该商品房另行出卖给第三人”。第六条特别约定：“（一）双方拟正式签署的《商品房买卖合同》文本已提前公示，对所有条款，认购方已完全理解，出卖人也作出了充分说明，双方不存在歧义，认购人对所有合同条款亦无异议。认购人承诺不以《商品房买卖合同》相关条款无法协商一致为由不与出卖人签订《商品房买卖合同》，否则，将视为认购人违约，出卖人有权解除本认购书，没收认购人已支付的定金并有权将商品房另行出卖给第三方。（二）认购人在签订本认购书对该商品坐落位置、结构和周边环境等有明确的了解，认购人承诺不以对该商品房坐落位置、结构和周边环境等理解有误为由不与出卖人签订《商品房买卖合同》，否则，将视为认购人违约，出卖人有权解除本认购书，没收认购人已支付的定金并有权将该商品房另行出卖给第三人。……”。第七条约定：“本认购书经双方签字或盖章及认购人支付约定认购定金后生效，在双方签订《商品房买卖合同》生效后，本认购书自行解除。”《商品房认购书》签订后，尹幼忠于同日通过银行转账方式向新东方公司转款2万元，新东方公司向尹幼忠出具收据，表示收到尹幼忠支付的2万元购房款。2015年1月10日，尹幼忠通过银行转账方式向新东方公司转款8万元，新东方公司向尹幼忠出具收据表示收到尹幼忠支付的购房款8万元。新东方公司在其开发的“阳光国际”住宅区外围墙上作内容为“70年商业，长期返租，豪装交付”的宣传广告。另查明，新东方公司开发的“阳光国际”住宅区在2013年10月取得《商品房预售许可证》（证号：防房预售字A2013048号）。尹幼忠在与新东方公司签订《商品房买卖合同》时，因双方对其中合同内容存在争议而未继续签订合同。后经尹幼忠、新东方公司协商无法达成一致意见，尹幼忠遂提起诉讼。
一审法院经审理认为，关于尹幼忠、新东方公司签订的《商品房认购书》是否具有法律效力的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，《商品房认购书》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应具备的主要内容，应为商品房预售合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，尹幼忠、新东方公司在签订《商品房认购书》时已取得《商品房预售许可证》，故该认购书应属有效。因此，对尹幼忠要求确认其与新东方公司签订的《商品房认购书》无效的诉讼请求，不予支持。
对尹幼忠要求新东方公司返还其已支付的购房款10万元并赔偿利息损失的问题。尹幼忠主张新东方公司未将销售过程中承诺的按五星级标准装修及物业管理纳入《商品房买卖合同》内容中亦未提供相应的《租赁合同》，故其拒绝与新东方公司签订合同。尹幼忠对此仅提供新东方公司开发的阳光国际住宅区外围墙广告宣传画面予以证明，而未提供其他证据佐证新东方公司存在采用欺骗性手段诱导尹幼忠签订合同的情形。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，结合双方在《商品房认购书》具体约定的内容，对尹幼忠的该主张，不予支持。综上，对尹幼忠要求新东方公司返还其已支付的10万元购房款并赔偿利息损失的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回尹幼忠的诉讼请求。案件受理费2344元，减半收取1172元，由尹幼忠负担。
上诉人尹幼忠不服一审判决，上诉称：一、一审法院认定事实错误，《商品房认购书》不能认定为商品房预售合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房买卖合同应明确包括商品房交付使用条件及日期、装饰及设备标准承诺、供水供电通讯道路等配套基础设施及公共设施的交付承诺和有关权益与责任、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜、解决纠纷的方法在内等主要内容。但《商品房认购书》并无上述几项具体内容的约定，因此，一审法院依据上述法律规定，认定《商品房认购书》为预售合同错误。二、《商品房认购书》应为预约合同且无效。新东方公司在没有签订商品房预售合同或商品房买卖合同时，其只能收取定金，其收取购房款无合法依据。新东方公司已收取尹幼忠购房款，违反法律法规的规定。新东方公司借认购的名义来实施商品房预售的行为，但实际上又没有履行商品房预售的各种义务，其目的是通过违规销售以逃避政府与法律的监管，明显存在欺诈的行为。新东方公司在广告宣传中称其楼盘为70年产权，但经尹幼忠至房产局咨询，该楼盘实际只有60多年产权。新东方公司还承诺五星级装修并长期返租，但这只是新东方公司欺骗购房者的噱头，实际上是另一个公司与购房者谈返租事宜。因此，该认购书违反国家规定，新东方公司违规收费，虚假宣传，欺诈购房者，应认定为无效合同。三、一审法院适用法律错误。根据国家住建部与工商总局联合下发的（建房（2014）53号）文及广西相应通知，开发商预售或现售商品房，必须以国家、地方规定的合同范本与购房者签订合同，否则即为违规销售。新东方公司作为开发商，明知这些政策规定，却仍以认购书的形式进行销售。即使如一审法院认定的认购书属商品房预售合同，但新东方公司没有按国家规定用新商品房预售合同与尹幼忠签订合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（一）项、第（五）项的规定，合同应认定无效。因此，请求二审法院：一、撤销一审判决，并依法改判支持上诉人尹幼忠的全部诉讼请求；二、一审、二审诉讼费由被上诉人新东方公司负担。
被上诉人新东方公司辩称，新东方公司与尹幼忠签订的认购书合法有效，尹幼忠应在签订认购书7天内支付完首付款，但其至今才支付了10万元，故新东方公司不同意解除该认购书。如果尹幼忠不愿意履行合同，那么就要承担相应责任，扣除费用。
上诉人尹幼忠在二审期间未向本院提供新证据。
被上诉人新东方公司在二审期间向本院提供如下证据：1、收据（共4份），证明尹幼忠支付定金2万元及补交的8万元首付款未达合同约定的首付款总额；2、预售证，证明双方签订认购书时，新东方公司已有预售许可证，符合预售条件。
经质证，上诉人尹幼忠对被上诉人新东方公司提供的证据1无异议，尹幼忠确实支付了这些钱；对证据2预售许可证无异议，但认为双方签订合同时新东方公司是没有预售许可证的，该证是签订合同后补办的。本院认为，被上诉人新东方公司提供的证据，上诉人尹幼忠均无异议，本院予以采纳。
一审查明的事实属实，本院予以确认。
综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：一、《商品房认购书》的性质为商品房预约合同还是商品房预售合同；二、《商品房认购书》的效力如何及尹幼忠请求新东方公司返还购房款10万元及相应利息有无事实和法律依据。
本院认为，一、关于《商品房认购书》的性质是商品房预约合同还是商品房预售合同的问题。尹幼忠上诉认为《商品房认购书》不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的全部主要内容，一审法院将其认定为商品房预售合同错误。本院认为，预约合同系订约双方为将来订立确定性本合同而达成的合意，最终目的即为签订本合同。判断当事人之间签订的合同为预约合同还是本约合同，应探求当事人签订协议书时的真实意思。商品房预约合同为出卖人与买受人就购买房屋达成初步意向，对购房本合同主要条款仍需进一步明确约定，或虽然已作出明确约定，但双方明确声明未来合同不受该条款的约束或今后仍需进一步协商并最终确认等。本案中，尹幼忠与新东方公司签订的《商品房认购书》第六条，明确约定了双方对本合同《商品房买卖合同》文本不存在歧义、尹幼忠对所有合同条款无异议，尹幼忠承诺不以《商品房买卖合同》相关条款无法协商一致为由不与新东方公司签订《商品房买卖合同》，即双方已明确本合同—《商品房买卖合同》的所有条款、尹幼忠受该本合同的约束，双方在签订本合同时，已无需对本合同具体条款进行进一步磋商、谈判。且东方公司也实际收取了《商品房认购书》约定外的8万元购房款，因此，一审法院认定《商品房认购书》为商品房预售合同正确，本院予以维持。
二、关于《商品房认购书》效力如何及尹幼忠请求返还购房款及利息应否支持的问题。尹幼忠上诉主张新东方公司违规销售商品房并违规收费，楼盘实际只有60多年与广告宣传的70年产权不符，未按其承诺五星级装修并长期返租，虚假宣传、欺诈购房者，违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第（一）、（五）项的规定，合同无效。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”尹幼忠上诉主张新东方违规销售行为，并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定；对合同相对方作出虚假宣传、欺诈，但未损害国家利益，并不属于上述法律规定的合同无效之情形；涉案合同亦未存在其他合同无效之情形，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款：“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，本院不予支持尹幼忠请求确认合同无效的上诉主张。《商品房认购书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应按约履行各自义务。因合同有效，故尹幼忠基于合同无效请求新东方公司返还购房款10万元及相应利息，理由不成立，一审法院不予支持正确，本院予以维持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理正确。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2344元（上诉人尹幼忠已预交），由上诉人尹幼忠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何丽敏
代理审判员 刘帅武
代理审判员 李启宁
二〇一六年一月二十九日
书 记 员 温婷婷
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。