重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝01民终04343号
上诉人（原审被告）：柯愈惠。
委托诉讼代理人：袁贵忠，重庆市璧山区璧泉法律服务所法律服务工作者。
被上诉人（原审原告）：谭功平。
委托诉讼代理人：王景，重庆理博律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王艳平，重庆言诚律师事务所律师。
原审被告：重庆璧山机床设备制造有限公司。
法定代表人：杜文彬。
原审第三人：田丰禄。
上诉人柯愈惠与被上诉人谭功平、原审被告重庆璧山机床设备制造有限公司、原审第三人田丰禄确认合同无效纠纷一案，不服重庆市璧山区人民法院（2014）璧法民初字第03747号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月23日立案受理后，依法由审判员李盛刚、代理审判员康炜、乔艳（主审）组成合议庭进行审理。上诉人柯愈惠的委托诉讼代理人袁贵忠，被上诉人谭功平的委托诉讼代理人王景、王艳平，原审第三人田丰禄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
柯愈惠上诉请求：1、撤销原判，依法改判确认柯愈惠与重庆璧山机床设备制造有限公司签订的房屋买卖合同有效；2、一、二审诉讼费用由谭功平承担。事实与理由：1、璧山县教育建筑工程公司无权销售本案争议的房屋。一审法院认定谭功平与璧山县教育建筑工程公司签订的合同有效是错误的。2、柯愈惠于1997年签订合同之日起，就一直催促重庆璧山机床设备制造有限公司办理产权证。3、柯愈惠与重庆璧山机床设备制造有限公司是合同相对方。柯愈惠根据合同交清房款，支付税费。公章从何处来，何长刚是否死亡，均不是柯愈惠签订合同时需要核实的情况。4、柯愈惠是向重庆璧山机床设备制造有限公司购买房屋，不是向田丰禄购买房屋。田丰禄的身份在重庆璧山机床设备制造有限公司到底是职务关系还是委托关系，对于柯愈惠于重庆璧山机床设备制造有限公司签订房屋买卖合同不产生法律上的利害关系。即使田丰禄明知房屋销售的事实，也不能否定重庆璧山机床设备制造有限公司与柯愈惠签订的合同的有效性。5、一审法院未要求柯愈惠提交付款凭据等相关证据。6、谭功平的合同相对方是璧山县教育建筑工程公司，谭功平不是本案适格主体。7、一审法院违背不告不理的原则，擅自认定谭功平与璧山县教育建筑工程公司签订的合同有效。8、谭功平的房屋出卖人为璧山县教育建筑工程公司，谭功平只能认为璧山县教育建筑工程公司与柯愈惠之间存在恶意串通行为，而柯愈惠与璧山县教育建筑工程公司没有任何法律关系。一审法院依据柯愈惠与田丰禄之间是夫妻关系，就认定双方存在恶意串通是错误的。柯愈惠与重庆璧山机床设备制造有限公司签订房屋买卖合同时，并未从任何渠道得到案涉房屋再次被销售的事实。即使田丰禄在此事上对柯愈惠隐瞒了事实，或在感情上对柯愈惠进行了欺骗，也应保护柯愈惠的合法权利。
谭功平辩称，1、谭功平在本案主体适格。与谭功平签订合同的璧山县教育建筑工程公司，和与柯愈惠签订合同的重庆璧山机床设备制造有限公司之间确实存在真实的合作开发建设和施工的客观事实，双方合作期间也存在一系列委托关系，璧山县教育建筑工程公司人员何长刚、谢洪华、田丰禄负责销售房屋的事实客观存在。如罗世贵、何兰办理产权资料及罗相柏保证书等资料可以证实如上事实的真实性。璧山县教育建筑工程公司具备出售权，售房主体资格。谭功平从1997年3月5日签订合同开始，就本案争议房屋已实际购买并全部支付了购房款，1998年开始对房屋实际占有并使用至今，可见谭功平在本案中属于涉及合同的效力和物权归属者，与本案有直接利害关系。2、谭功平与璧山县教育建筑工程公司之间的合同系有效合同。谭功平与璧山县教育建筑工程公司于1997年3月5日签订合同，谭功平全部交付清了购房款并于1998年接收该门面后出租给苏保民。十余年的时间，无论是柯愈惠、重庆璧山机床设备制造有限公司、重庆市世纪建筑工程有限公司，无任何个人及单位提出异议。柯愈惠与重庆璧山机床设备制造有限公司于2010年11月24日签订的合同中，没有任何证据证明合同的真实性，签订合同的何长刚早在2000年11月28日已经死亡，而加盖的“重庆璧山机床设备制造有限公司”公章，该公司早在2004年11月1日被吊销了营业执照，因此，柯愈惠的协议对方早已消亡。柯愈惠不能说清是谁盖的公章，何长刚的名字是谁签的，也没有购房款的票据，足以证明是伪造的合同。3、田丰禄明知何长刚已死亡，明知重庆璧山机床设备制造有限公司已吊销营业执照，还与自己的妻子达成房屋买卖合同。田丰禄在2010年时根本无任何履行职务行为能力一说。因为田丰禄与柯愈惠是夫妻关系，实际上等于田丰禄卖给自己。柯愈惠称实际购房时间为1997年，在近18年的时间里，柯愈惠从未实际使用占用过自己“购买”的房屋，而从未提出任何异议，显然违背常理。田丰禄与柯愈惠之间属于典型的“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的情形。
田丰禄述称，璧山县教育建筑工程公司是建筑方，重庆璧山机床设备制造有限公司是业主，璧山县教育建筑工程公司没有销售房屋的资质，璧山县教育建筑工程公司只是介绍人来买房，所有的合同都要有重庆璧山机床设备制造有限公司的盖章才有效。
谭功平向一审法院起诉请求：1、法院依法确认柯愈惠于2010年11月24日与重庆璧山机床设备制造有限公司签订的《重庆市房屋买卖合同》无效；2、本案的诉讼费用由柯愈惠、重庆璧山机床设备制造有限公司承担。
一审法院认定事实：1997年3月5日，谭功平与璧山县教育建筑工程公司签订《商品房预售（预购）合同》，约定谭功平（合同乙方）向璧山县教育建筑工程公司（合同甲方）购买位于璧山县璧城镇沿河东路一区17号门市，面积为48㎡，单价3000元/㎡,成交金额144000元。该合同末尾甲方处加盖了璧山县教育建筑工程公司公章，委托代理人处有何长刚签字。谭功平于1997年3月6日向璧山县教育建筑工程公司支付购房款10000元，璧山县教育建筑工程公司出具收条一张，经手人为何长刚，并加盖璧山县教育建筑工程公司公章；于1998年10月20日向璧山县教育建筑工程公司支付购房款26500元，经手人为周平，璧山县教育建筑工程公司加盖其财务专用章；于1998年10月20日向璧山县教育建筑工程公司支付购房款11000元，经手人为周平，璧山县教育建筑工程公司加盖其财务专用章；于1999年2月21日向璧山县教育建筑工程公司支付购房款84451元，经手人为周平，由璧山县教育建筑工程公司加盖其财务专用章；于1999年8月12日由王传勇出具收条一张，内容为：收到谭功平购门面款2000元；于2000年10月20日向重庆市璧山世纪建筑工程有限公司支付13024元，由重庆市璧山世纪建筑工程有限公司加盖公章，经手人为周平。
2010年11月24日，第三人田丰禄以重庆璧山机床设备制造有限公司委托人身份与柯愈惠签订《房地产买卖合同》，合同约定由柯愈惠（合同乙方）向重庆璧山机床设备制造有限公司（合同甲方）购买坐落于璧山××××沿河东路北段××区门市××＃门市1间，面积为46.098㎡，单价3000元/㎡,成交金额138300元。双方约定：第一次付款在1997年9月3日金额（大写）壹万元；第二次付款在1998年12月20日金额（大写）陆万元；第三次付款在2010年11月24日金额（大写）陆万捌仟叁佰元。2010年11月24日上述房地产全部移交乙方。该合同末尾甲方处加盖了重庆璧山机床设备制造有限公司公章，甲方委托代理人处有田丰禄签字，甲方法定代表人处有何长刚签字，乙方有柯愈惠签字。落款时间为2010年11月24日，加盖有“重庆机床设备制造有限责任公司”的申明一份载明：“兹声明柯愈惠于1997年9月3日与重庆璧山机床设备制造有限公司签订《房地产买卖合同》，房屋成交价为壹拾叁万捌仟叁佰元整（￥138300元），因在1997年9月3日由柯愈惠和我公司签订的《房地产买卖合同》丢失，在柯愈惠交最后房款时将房地产买卖合同补签于2010年11月24日，特此申明。”该申明无经办人署名。
以上谭功平的购房合同与柯愈惠的购房合同均指向同一标的门面房屋，其位于重庆市璧山区璧城街道沿河东路北段17号门面，自1998年10月22日起即已由谭功平占有并出租至今。
2014年5月19日，柯愈惠向原璧山县国土资源和房屋管理局提交了《重庆市土地房屋权属登记申请书》等资料，申请将位于璧山区（县）璧城街道沿河东路北段17号房屋登记到其名下。2014年6月17日，重庆市璧山县国土房管局为柯愈惠颁发了212房地证2014字第××号重庆市房地产权证。
在谭功平举示的落款时间为1998年的数张璧山县教育建筑工程公司不动产销售专用发票中，璧山县教育建筑工程有限公司将沿河东路北段数套房屋及门面出售给何兰、罗世贵、邹碧瑛等人，以上不动产销售专用发票上一部分由田丰禄作为开票人，另一部分由谢洪华作为开票人，皆由何长刚作为收款人。
谭功平举示的重庆市璧山区国土资源和房屋管理局2014年4月10在其官方网站发表的（璧山世纪建筑工程有限公司、柯愈惠产权过户公告）与柯愈惠举示的复印自璧山县国土房管局第90页的璧山世纪建筑工程公司、柯愈惠产权过户公告）一致，均载明：兹有产权人柯愈惠于2010年11月24日与重庆璧山机床设备制造有限责任公司签订房屋购买协议，该房位于璧山县璧城镇沿河东路北段17号，面积为46.098平方米，系与重庆市璧山世纪建筑工程有限公司联合开发，由重庆市璧山世纪建筑工程有限公司负责销售，因历史原因一直未办理过户手续，现两公司均已解体，为完善交易手续，现经档案查询，该房确未办理产权手续，且无抵押、查封相关记录，在重庆市璧山世纪建筑工程公司提供承诺，愿承担过户产生的一切法律责任的情况下，双方当事人向我所申请办理过户手续。我所出具确权公告，并向社会公告30日后，如无异议，为当事人办理产权。
根据谭功平举示的（96）0003761号重庆市璧山县不动产销售专用发票载明：客户名称为田丰禄，时间为1998年4月29日，地址为沿河东路北段，项目为购住宅一套，面积为113.425㎡，单价为300元/㎡,金额为34027.5元（叁万肆仟零贰拾柒元伍角），开票人为谢洪华，收款人为何长刚，加盖璧山教育建筑工程公司公章。2008年4月9日该房屋办理在第三人田丰禄名下，2014年3月12日，田丰禄向璧山县国土房屋管理局申请将位于璧城街道沿河东路的面积为113.43㎡房屋以变更身份证名称错误为由申请换证。
柯愈惠举示复印自璧山县国土房管局第33页的璧山机床设备制造有限公司办证资料重庆市房屋所有权登记申请书载明：1998年3月23日，璧山机床设备制造有限公司申请办理产权证，房屋坐落于璧山××××沿河东路北段，申请人为璧山机床设备制造有限公司，主管机关为农机水电局，经办部门为教育建司，经办人为谢洪华。
柯愈惠举示复印自璧山县国土房管局第18页的罗世贵办证档案资料，罗世贵提交的字号为（96）动产四、编号为0003784重庆市璧山县不动产销售发票中，记载客户姓名为罗世贵，时间为1998年6月9日，地址为沿河东路北段，项目为购门市一套，建筑面积为36.2197㎡，单价为2200元/㎡，金额为79683.34元（柒万玖仟陆佰捌拾叁元叁角肆分），开票人为谢洪华、收款人为何长刚。该发票所记载之项目与谭功平举示的璧山县教育建筑工程有限公司出具的罗世贵不动产销售发票所记载之内容一致，该发票为第四联：不动产管理部门办证联，加盖重庆璧山机床设备制造有限公司公章；谭功平举示的璧山县教育建筑工程有限公司出具罗世贵购房的发票为第一联：存根联，加盖璧山教育建筑工程有限公司公章。
柯愈惠举示的复印自璧山县国土房管局第87页罗相柏承诺书载明：璧山县国土资源房屋管理局，现有本人罗相柏于1996年12月19日与璧山县世纪建筑工程公司在位于沿河东路北段农机厂商住楼2栋预购两套住房五单元601号面积121㎡，602号面积117㎡，因未缴清房款，故未办理房屋登记，此房也无任何抵押和转让，现将上述两套房屋的产权办理给罗世梅、何明礼二人，罗世梅办理601号121㎡，何明礼办理602号117㎡，如由此产生的法律责任，产权及经济纠纷由我本人承担一切责任，承诺人罗相柏，2009年3月19日。第62页重庆市土地房屋权属登记审核表载明：申请人罗世梅，座落于璧山××××街道沿河东路北段××单元6-1，房屋建筑面积为121平方米，2009年3月29日，璧山县国土资源房屋管理局同意为其发证。
第三人田丰禄系原璧山县教育建筑工程公司职工，与柯愈惠于1984年2月26日申请登记结婚，至今夫妻关系存续。重庆璧山机床设备制造有限公司因解散清算后，于2004年11月1日被吊销营业执照，但至今未办理企业注销登记。原璧山县教育建筑工程公司已解散清算后注销，部分职工新组建立重庆市璧山世纪建筑工程有限公司。璧山县教育建筑工程公司法定代表人何长刚于2000年11月28日死亡。
以上事实，有谭功平举示的1997年3月5日谭功平与璧山县教育建筑工程公司签订的《重庆市商品房预售合同》；购房款收据5份；门面租赁合同5份，时间是1998年-2012年期间的房屋租赁合同，出租人是谭功平，承租人是苏保民，以及租赁期间的租金收条13张；东关社区居委会证明；重庆市璧山世纪建筑工程有限公司出具给璧山县房地产交易所函（关于谭功平产权证明的函2014年6月25日）；重庆市璧山区国土资源和房屋管理局在其官方网站发表的（璧山世纪建筑工程有限公司、柯愈惠产权过户公告）；重庆市房地产买卖合同2010年11月24日柯愈惠与重庆璧山机床设备有限公司签订的；重庆市工商行政管理局璧山区分局于2014年8月14日提供的一份重庆璧山机床设备制造有限责任公司的基本情况；重庆市璧山区公安局璧泉派出所出具的火化证；结婚申请书，是由璧山县档案管提供；重庆市璧山县不动产销售专用发票,来源于璧山县教育建司的会计;《重庆市土地房屋权属登记审核表》；《重庆市房屋所有权登记申请书》来源于璧山区国土资源和房屋管理局；璧山县地方税务局销售不动产清算退补税计算表；四川省璧山县劳动局关于文教系统修建队招收新工人的通知；璧山县人民法院（2013）璧法民初字第02157号民事裁定书加以证明。有被告柯愈惠举示的璧山县人民政府璧府地（1996）号批复、璧计发（1996）52号文件；璧山县国土资源局和房屋管理局土地房屋权属登记档案资料等；柯愈惠与重庆璧山机床设备制造有限公司于2010年11月24日签订的重庆市房地产买卖合同及申明、重庆机床设备有限公司与2010年11月24日向柯愈惠出示的申明；212房地产证2014字第××号产权证书；非税收一般缴费书收据、销售不动产清算补退税计算表、销售不动产统一发票、税收完税证明加以证明，以及柯愈惠、谭功平、第三人的到庭陈述加以佐证，一审法院予以确认。并有一审法院依职权在璧山区璧城街道办事处档案资料室查找璧城镇政府（2001）120号文件同意重庆璧山机床设备制造有限公司解体的文件、2001年7月该公司的工资表等部分现场照片。
一审法院认为，谭功平请求确认柯愈惠与重庆璧山机床设备制造有限公司于2010年11月24日签订的《重庆市房屋买卖合同》无效（该合同用于了办理房屋产权过户登记）。根据双方的诉、辩陈述以及法院本应对涉案合同效力依职权审查，一审法院就本案的以下焦点问题进行分析、认定。
一、原璧山县教育建筑工程公司与重庆璧山机床设备制造有限公司就涉案房屋的关系问题。
根据第三人田丰禄出庭的陈述、璧山县房地产交易所的公告、璧山县教育建筑工程公司的不动产销售专用发票NO.0003784/N0.0003763号、璧山县国土房管局复印资料中罗世贵、何兰办理产权证资料及罗相柏的保证书等资料可以证明，涉案房屋即坐落于璧山县璧城镇沿河东路北段17号门市及该栋建筑物，虽然重庆璧山机床设备制造有限公司是建设业主单位，但存在与璧山教育建筑工程公司合作开发建设和施工的事实，在双方的合作中，重庆璧山机床设备有限责任公司有委托璧山教育建筑工程公司出售涉案地段房屋的事实，璧山教育建筑工程公司人员何长刚、谢洪华、田丰禄等负责房屋销售事宜的事实成立。重庆璧山机床设备制造有限公司与原璧山教育建筑工程公司既是合作建设施工关系，又是委托关系。
二、原告谭功平在本案中诉讼主体是否适格问题。
谭功平和璧山教育建筑工程公司于1997年3月5日签订的《商品房预售（预购）合同》，并支付全部房款的事实一审法院予以确认；谭功平从1998年接收合同指向的门面房屋并出租的事实，一审法院也予以确认。该合同指向的标的房屋，与柯愈惠和重庆璧山机床设备有限责任公司于2010年11月24日《房地产买卖合同》所指向的标的房屋系同一门面房屋，此门面房屋所涉及合同的效力和物权归属与谭功平存在直接利害关系，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条（一）项的规定，谭功平在本案中属于适格原告主体。
三、关于谭功平与原璧山县教育建筑工程公司于1997年签订《商品房预售（预购）合同》的合同效力问题。
原璧山县教育建筑工程公司受重庆璧山机床设备设备责任公司委托进行房屋出售这一事实，从谭功平、柯愈惠提交的证据和田丰禄陈述中，能够予以证实。谭功平与璧山县教育建筑工程公司签订合同购买涉案门面房屋时，虽然该栋建筑物尚未房屋产权登记，但1998年3月，该栋房屋产权登记于重庆璧山机床设备制造有限责任公司，而此后谭功平交付全部房款，并于当年接收使用该门面房屋，因此，谭功平所购买房屋的合同已属于现房购买。谭功平从1998年接收使用涉案房屋门面十余年时间里，无证据证明重庆璧山机床设备制造有限责任公司、璧山县教育建筑工程公司或重庆市世纪建筑工程有限公司向其提出过异议。因此，一审法院认为，原璧山县教育建筑工程公司是经重庆璧山机床设备制造有限责任公司的委托，将涉案房屋门面出售于谭功平，双方于1997年签订的《商品房预售（预购）合同》应属有效合同。
四、柯愈惠与重庆璧山机床设备有限责任公司于2010年11月24日签订的《房地产买卖合同》（柯愈惠向璧山区国土资源与房屋管理局申请办理212房地证2014字第9××8号房地产权证所依据的合同）应当为无效合同。
首先，柯愈惠与重庆璧山机床设备有限责任公司于2010年11月24日签订了《房地产买卖合同》，其立约的真实性，缺乏证据支持。柯愈惠除提交了加盖有“重庆机床设备制造有限责任公司”的申明一份以外，没有其他证据予以证明。何长刚本人已于2000年11月28日死亡，为何在该合同有此人签名；重庆璧山机床设备有限责任公司解散后于2004年11月1日被吊销营业执照，是由谁加盖“重庆璧山机床设备有限责任公司”的公章、购房尾款缴费如何支付、是谁出具的房款收据等皆不能向法庭作出明白、合理的回答和解释，也未向法庭举示其购房缴费发票或收据。田丰禄在法庭上陈述：“谁委托的具体名字记不清了，是机床设备有限公司给教育建司下的委托书，教育建司由田丰禄在具体负责合同这一部分事情，在本案第一被告柯愈惠签订本案房屋买卖合同之前该合同所指向的门面是否已经销售不清楚，但清楚该门面有他人使用。”此陈述并未到达合理解释的目的。
其次，谭功平购房并接收门面房屋并占有使用至今十余年，田丰禄作为璧山县教育建筑工程公司的职工，随自己单位参与和作为重庆璧山机床设备制造有限公司位于沿河东路北段房屋销售的经办人之一，应当知道本案涉案房屋已经由谭功平购买和接收使用的情况。
其三，柯愈惠与田丰禄系夫妻关系。田丰禄以重庆璧山机床设备有限责任公司委托代理人身份，代表重庆璧山机床设备制造有限责任公司与其妻子柯愈惠于2010年11月24日签订《房地产买卖合同》，将涉案门面房屋出售与柯愈惠。根据柯愈惠举示的证据，柯愈惠于1997年购买了该房屋，至2010年补签《重庆市房地产买卖合同》，至2014年5月向璧山县国土资源和房屋管理局申请办理产权过户登记。而根据证据证明，田丰禄也曾于1998年4月29日向原璧山县教育建筑工程公司购买位于涉案建筑物即沿河东路北段住宅一套（面积为113.425㎡，单价为300元/㎡,金额为34027.5元），于2008年4月9日该房屋产权办理登记在田丰禄名下，2014年3月12日，田丰禄向璧山县国土房屋管理局申请将位于璧城街道沿河东路的面积为113.43㎡房屋以变更身份证名称错误为由申请换证。前后对比，在2008年4月，作为夫妻的田丰禄将同一栋楼的住宅进行了产权过户登记，而价值更大的门面房屋却在2010年后补签买卖合同，于2014年在八年后才办理产权过户登记，有违常理。本案中无证据证明，柯愈惠购买门面房屋后，在长达近18年时间里，未接收和使用到门面房屋的情况下，曾向原璧山县教育建筑工程公司、重庆璧山机床设备制造有限责任公司等主张过相关权利，也是不符合正常情理的。
以上三个方面说明，田丰禄在知道涉案门面已经由原璧山县教育建筑工程公司受重庆璧山机床设备制造有限责任公司的委托出售于谭功平并已经接收使用的情况下，故意以重庆璧山机床设备制造有限责任公司委托代理人身份与其妻子柯愈惠签订房屋买卖合同并将房屋以此合同过户登记于其妻子柯愈惠名下，损害了谭功平的合法权益，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的情形。虽然柯愈惠买卖合同的相对人是重庆璧山机床设备制造有限责任公司，但田丰禄是其订立合同的委托代理人，田丰禄的恶意行为也代表公司的恶意行为，故，一审法院适用《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定，确认柯愈惠与重庆璧山机床设备有限责任公司于2010年11月24日签订的《房地产买卖合同》（柯愈惠向璧山区国土资源与房屋管理局申请办理212房地证2014字第9××8号房地产权证所依据的合同）为无效合同。
据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决：“确认被告柯愈惠于与被告重庆璧山机床设备制造有限公司于2010年11月24日签订的《重庆市房地产买卖合同》为无效合同。案件受理费3180元，由被告柯愈惠与被告重庆璧山机床设备制造有限公司共同负担。”
本院二审审理查明：柯愈惠举示1997年9月3日1万元的购房款收据，1998年12月20日68300元购房款的收据，2010年11月24日购房款收据，均为璧山机床设备制造有限公司向柯愈惠开具，拟证明柯愈惠支付购房款的情况。谭功平对该三份收据的真实性不认可，认为该公章没有公章编号，没有经办人签字，对于形成年代不能确认，并且在2010年11月24日的收据出具时间是在机床设备厂注销了6年之后，同时也没有入账的相关证据。
柯愈惠举示的收据三张，交款单位都是重庆璧山机床设备制造有限公司，而不是柯愈惠。柯愈惠解释认为交款单位就是收款单位。
柯愈惠与机床厂签订的合同中约定2010年11月24日上述房地产全部移交乙方，房屋实际没有交付。在本案第一次审理时，柯愈惠称，因为公司给我们说房屋里面堆的有东西，暂时交不出来，等到办证之后一并交给我们；2014年办理了产权证之后才知道是谭功平的东西；合同上约定了交房的时间，卖方仅以堆放有物品办证之后才交为由拒绝按期交房，柯愈惠就直接接受，没有表示过，是因为办房产要交10万元的税，我们当时没有钱交，所以就没有急着让卖方交房；在三次交付购房款的时候都去查看过所购买的房屋的状况，房屋一直都锁着的没有人使用；最后一次交购房款的时候看到房屋里面堆放的有些涂料，当时都不知道是谭功平的，我们问隔壁邻居，邻居说是谭功平的，究竟是谁的我们也不清楚。在本案第二次审理时，柯愈惠称，跟机床厂签订合同之后，机床厂没有交房的原因是柯愈惠没有交清房款，柯愈惠付清房款之后，机床厂之所以没有交房是因为谭功平占用该房屋并出租给案外人。
柯愈惠称，田丰禄帮柯愈惠填写合同是因为机床厂当时已经吊销，留守人员不是很清楚合同该如何填写，就叫田丰禄帮填写的，柯愈惠认为这就是机床厂委托田丰禄写的。田丰禄称，合同上何长刚是谁签字不清楚，章是柯愈惠去找人盖的，我都不认识。
谭功平称在1997年就签订了商品房预售合同，因为办证需要的税票田丰禄一直没有交给我们，我们找到田丰禄，他要求给他本人一定的资金，我们没有同意，所以就一直没有办成产权证，直到2014年办证的时候房屋已经办给田丰禄了；谭功平曾经参与过房屋的修建，因此与世纪公司的关系比较好，柯愈惠办理房产证时就找到世纪公司出具了手续，所以世纪公司的人就告知了谭功平。
对于房屋现在由谁占用。谭功平称由谭功平占有出租给苏保民。柯愈惠称，使用门面的人说是谭功平给他用的，他不给我们说他叫什么名字。
二审中，谭功平举示证人调查笔录一份和璧山区工商局出具的两份企业基本信息表，两份营业执照复印件和结婚证复印件。拟证明证人苏保民租赁谭功平所占有的门面的时间是在2000年，在之前也是由一个白秀琼承租的，并且苏保民一直做的冷酒产业，从开业到现在一直没有堆放任何涂料；现在的租金是2万一年，之前的租金是7200、9600和1万2不等，并且苏保民也表示愿意出庭作证，他也证明2014年下半年田丰禄到门市里面去告知他不租了，他没有理会田丰禄，因为他是在谭功平手里租赁的；两份营业执照也印证了苏保民的说法，他办理的营业执照是从2003年开始，白焕琼是苏保民的妻子，上面的经营地就是本案的诉争房屋，由此证明柯愈惠所说的堆放的涂料不是事实。柯愈惠对证人调查笔录不认可，苏保民也没有到庭作证，证明目的不认可，对身份信息没有原件，不认可。营业执照的基本信息真实性认可，但是达不到对方的证明目的，上没有经营者的名字；营业执照和结婚证都是复印件不认可，就算是真实的也与本案无关。
二审中，谭功平举示重房（96）预字第29号商品房预售许可证（复印件），拟证明璧山县教育工程公司是销售房屋的销售主体。谭功平是合法购买案涉房屋。柯愈惠对预售许可证真实性认可，但认为不能证明谭功平这套房屋的销售行为有效，达不到其证明目的。田丰禄的质证意见与柯愈惠一致。
对于谭功平所持有的房款收据，柯愈惠认为只有1997年3月6日1万元的收据是真实的，其他收据整个都是在诉讼过程中形成的，申请对收据的形成时间进行鉴定。
本案一审查明的事实中，柯愈惠和田丰禄提出如下异议：“1、谭功平与教育公司签订的商品房预售预购合同只是他的个人陈述，没有教育建司的认可。2、一审查明的谭功平支付购房款的情况，没有收款人到庭证实，也没有经手人到庭作证。3、在查明的事实中出现了何长刚的四处签名，这个签名的何长刚究竟是谁，代表谁来签名均不清楚，是不是同一个何长刚也不清楚。4、案涉房屋由谭功平占有，并没有证据证明。谭功平在一审中举示的承租人的租金收条都是原件，说明证据并不属实。5、一审第七页第二段查明的相关情况，并没有璧山县教育建筑有限公司出庭作证，也没有证人证言佐证。7、案涉房屋的租赁合同和租金收据均无承租人苏保民出庭作证，不能证明真实性。”柯愈惠和田丰禄对原判查明的事实没有其他异议。谭功平对原判查明的事实无异议。针对柯愈惠和田丰禄提出异议的部分本院将在“本院认为”部分进行评判。本院二审审理查明的其他事实与一审相同。
本院认为，谭功平起诉请求确认柯愈惠与重庆璧山机床设备制造有限公司于2010年11月24日签订的《重庆市房屋买卖合同》无效，本院应就谭功平是否具有诉讼主体资格，该合同的效力问题进行评判；同时，也应就谭功平与璧山县教育建筑工程公司之间的合同是否有效进行审查和评判。
对于谭功平在本案中是否适格原告的问题。谭功平举示了与璧山教育建筑工程公司于1997年3月5日签订的《商品房预售（预购）合同》，及支付全部房款和从1998年接收合同指向的门面房屋并出租的证据，在二审中还举示了案涉房屋由璧山教育建筑工程公司作为销售单位的商品房预售许可证。虽然苏保民未参加本案诉讼，无法核实谭功平租房给苏保民的相关证据的真实性；但谭功平在一审中举示的璧山县璧城街道办事处东关村社区居民委员会2011年12月28日出具的证明，可以证实谭功平从1998年10月20日就对案涉门面进行出租的事实；在审理中，柯愈惠认可了至少从2010年11月24日开始，案涉房屋由谭功平占用并出租给案外人的事实；也就是说，涉案房屋从1998年10月20日开始就在谭功平的掌控中。谭功平取得该套房屋的使用权依据是谭功平与璧山教育建筑工程公司于1997年3月5日签订的《商品房预售（预购）合同》，该合同在无相反证据否认其效力的情况下，本院认为系有效合同。该合同指向的标的房屋,与柯愈惠和重庆璧山机床设备有限责任公司于2010年11月24日《房地产买卖合同》所指向的标的房屋系同一门面房屋，柯愈惠据以取得门面房屋的合同的效力，与谭功平存在直接利害关系，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条（一）项的规定，谭功平在本案中属于适格原告。对于柯愈惠提出的商品房预售许可证不能证明璧山教育建筑工程公司有权销售案涉门面的质证意见，没有任何依据，本院不予采纳。对于柯愈惠提出谭功平的付款收据只有第一张真实，其余是诉讼中形成，要求对形成时间进行鉴定的申请；本院认为，谭功平是否支付完毕全部购房款，只涉及到合同是否履行完毕的问题，不影响谭功平的合同效力，对本案的处理结果没有影响，因此，本院对柯愈惠的鉴定申请不予准许。
对于柯愈惠与重庆璧山机床设备有限责任公司于2010年11月24日签订的《房地产买卖合同》（柯愈惠向璧山区国土资源与房屋管理局申请办理212房地证2014字第9××8号房地产权证所依据的合同）是否有效的问题。
首先，柯愈惠举示的与重庆璧山机床设备有限责任公司于2010年11月24日签订的《房地产买卖合同》，其立约的真实性，缺乏证据支持。柯愈惠称该合同是因1997年9月3日签订的合同遗失而补签的，提交了加盖有“重庆机床设备制造有限责任公司”的申明一份。柯愈惠上诉提出了本案中多处出现的“何长刚”的身份问题；在柯愈惠的合同中，作为甲方即重庆璧山机床设备制造有限公司的法定代表人签字的“何长刚”是谁，柯愈惠认为不应由自己在签合同时进行审查。但重庆璧山机床设备制造有限公司因解散清算后，于2004年11月1日被吊销营业执照。在重庆璧山机床设备制造有限公司已解散未正常经营的情况下，重庆璧山机床设备制造有限公司的公章由谁保管和持有，柯愈惠是与谁补签的该合同和出具的声明，柯愈惠均未作出合理的说明。柯愈惠的丈夫田丰禄是如何取得重庆璧山机床设备制造有限公司的授权作为重庆璧山机床设备制造有限公司的委托代理人与柯愈惠签订的合同，也没有证据证明。根据柯愈惠的陈述，在2010年11月24日交最后一笔68300元时，就已经看到涉案门面内堆放有物品，知道谭功平将门面出租给案外人；合同中也约定了2010年11月24日涉案门面全部移交柯愈惠，柯愈惠认为是无钱办证才未要求交房。柯愈惠在合同中对交房时间有明确约定，且门面被出租给案外人，可能被侵害权利的情况下，多年未要求交房，明显不符合常理。柯愈惠在二审中举示的交购房款的收据，交款单位均不是柯愈惠，而是重庆璧山机床设备制造有限公司；柯愈惠的交款单位就是收款单位的说法，不能成立，本院不予采信。柯愈惠没有交房款的证据来佐证合同成立。
其次，柯愈惠与其丈夫田丰禄是否存在恶意串通的行为。田丰禄自称是璧山县教育建筑工程公司的职工，璧山县教育建筑工程公司受重庆璧山机床设备制造有限公司的委托销售房屋，田丰禄以重庆璧山机床设备有限责任公司委托代理人身份，代表重庆璧山机床设备制造有限责任公司与其妻子柯愈惠于2010年11月24日签订《房地产买卖合同》，将涉案门面房屋出售与柯愈惠。在重庆璧山机床设备制造有限公司因解散清算后，2004年11月1日被吊销营业执照，2010年11月24日已解散未正常经营的情况下，重庆璧山机床设备制造有限公司的公章由谁保管和持有，田丰禄在谁处加盖的该合同公章，在甲方即重庆璧山机床设备制造有限公司法定代表人处签字的“何长刚”是谁，田丰禄均未作出合理的说明。柯愈惠称合同是重庆璧山机床设备制造有限公司的人让田丰禄帮忙填写的，因此，田丰禄是代理人；田丰禄说合同上的“何长刚”不清楚是谁签的名，合同是柯愈惠找重庆璧山机床设备制造有限公司的人盖的章，田丰禄都不认识。柯愈惠和田丰禄在柯愈惠的合同形成情况上互相推诿，不能说明如何签订的具体情况。田丰禄明知涉案门面在柯愈惠签订本案房屋买卖合同之前有他人在使用，可能使新的购房者的利益不能得到保障，对新的购房者的利益造成的损害情况下，还作为委托代理人与柯愈惠签订买卖合同；柯愈惠和田丰禄又均未举示证据证明田丰禄此举是为了损害柯愈惠的利益，或柯愈惠和田丰禄的夫妻共同的利益。此种明显不合常理的情况，只能认定为柯愈惠和田丰禄是为了损害原合法使用权人或所有权人的利益而签订的合同。
柯愈惠根据其合同将涉案门面过户登记于其名下的行为，损害了该门面合法使用权人或所有权人的合法权益，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的情形。故柯愈惠与重庆璧山机床设备有限责任公司于2010年11月24日签订的《房地产买卖合同》（柯愈惠向璧山区国土资源与房屋管理局申请办理212房地证2014字第9××8号房地产权证所依据的合同）为无效合同。
综上，柯愈惠的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3180元，由柯愈惠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李盛刚
代理审判员 康 炜
代理审判员 乔 艳
二〇一六年八月十一日
书 记 员 李 娜