山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0103民初5964号原告：杨淑琴，女，1962年10月31日出生，汉族，济南地毯总厂退休职工，住济南市。原告：王伟华，男，1952年9月9日出生，汉族，齐鲁瑞华管理咨询公司总经理助理，住济南市。两原告共同委托诉讼代理人：邢林，山东聚轩律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：辛庆羲，山东聚轩律师事务所实习律师。被告：王壁，男，1946年2月15日出生，汉族，济南市委对台办处长，住济南市。被告：孙萍，女，1952年11月29日出生，汉族，总装备部济南干休所退休职工，住济南市。两被告共同委托诉讼代理人：王经振，男，济南市中文杰法律服务所法律工作者，住济南市。原告杨淑琴、王伟华与被告王壁、孙萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王伟华及两原告共同委托诉讼代理人邢林、被告孙萍及两被告共同委托诉讼代理人王经振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨淑琴、王伟华向本院提出诉讼请求：1、两被告协助办理位于济南市3-201室房屋及3—201号地下室的过户登记手续，将房屋过户登记至两原告名下；2、两被告返还垫付款16810元（包括契税6950元、维修基金9860元）；3、两被告支付违约金8万元。事实和理由：2003年3月14日，原、被告就济南市（现房产证地址为：3-201）房产签订《购房协议》，协议约定：原告以23万元的价格购买被告所有的上述房产，因签订合同时房屋权属证书暂未办理，在办理后进行过户。等待房屋权属证书办理期间，原告陆续将房款全部支付给了被告。现此房屋权属证书已办理至被告名下，但被告拒绝协助原告办理过户手续，为保障原告的合法权益，诉至法院。被告王壁、孙萍辩称：一、原、被告于2003年3月14日签订的购房协议是无效的，因为该协议提到的3单元201室的房产无任何权属证明，该房屋是济南市委台办给被告王壁的职工宿舍，被告对该房产没有处分权。二、假如该买卖协议有效，由于原告没有交付款项是原告违约，并且房屋价格显失公平，现在的价值在137万元左右，原告交纳的款项不足该房产价值的16%，如果继续履行势必严重侵害被告的合法权益。基于上述两点，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：两原告系夫妻关系，两被告系夫妻关系。2003年3月14日，两原告（乙方）与两被告（甲方）签订《购房协议》一份，内容为：“甲方同意将三单元二0一室及地下室产权卖给乙方。购房价格总计贰拾叁万元整。乙方同意先预付给甲方捌万元整，剩余部分（拾伍万元整）待房产证下达后一并付清。甲方同意乙方预付捌万元后入住。房产证办理的一切费用均由甲方承担。房屋过户费由乙方承担。甲方保证该房屋无任何纠纷，由此而引起的后果由甲方负责。本协议双方签字生效（一式贰份）”。协议签订当天，两原告向两被告支付了购房款8万元，付款后，两被告将房屋钥匙交付两原告，涉案房屋至今由两原告占有使用。2003年3月17日，两原告（乙方）与两被告（甲方）签订《补充协议》一份，内容为：“一、在前协议购房总价款贰拾叁万元整的基础上增加该房屋的所有配套设施费用伍仟元整，由乙方承担。二、除此之外对该房屋甲方无任何额外要求，完全按以前协议的条款执行。三、如一方中途悔约，另一方有权单方终止协议，悔约方赔偿对方各项损失捌万元整。四、本补充协议一式贰份，双方签字生效”。2003年11月20日，两原告向两被告支付购房款2万元。在被告出具的收条下方另标注有“经与王伟华同志协定：另欠13.5万元的房款，在未付清之前，从2003年10月1日起按银行现年定期存款利率计利息。其它问题不在此提及”。2004年10月30日，两原告向两被告支付购房款10万元。原、被告双方签字的“收条”书写有“今收到乙方（两原告，本院注）欠甲方（两被告，本院注）购房款拾万元正。还欠肆万元分期付给甲方。2005年前付甲方贰万元，留贰万元等房产证下来后一次付清。房产证下来一周内办理过户手续。所欠肆万元以银行年利息支付甲方，利息从2004年前开始计付”。2005年12月24日，两原告向两被告支付购房款贰万元，在“收条”中书写有“2005年12月24日，甲方收到乙方欠款贰万元整，以及2004-2005年底一年的（肆万元）利息玖佰元。乙方还欠甲方贰万元房款，并从2006年1月1日按银行年利率计息。若在2006年5月1日前下证乙方付清甲方房款，可承诺免除付息”。2008年4月10日，两原告向两被告支付房屋维修基金9860元、契税6950元，合计16810元。两原告主张该款项系原告垫付，两被告应予返还。两被告对此不予认可，主张原告自愿承担涉案房屋的维修基金及契税。两原告提交2012年12月7日中国建设银行存款凭条一张，凭条显示户名为“王壁”，账户/卡号为：，存款金额为1万元。两原告主张是通过ATM现金存款的方式向被告王壁的账户支付了1万元。两被告对凭条的真实性无异议，但称没有收到。2013年11月17日，原、被告签订《备忘协议》一份，内容为“经甲、乙双方协商，乙方于二0一四年十二月三十一日之前还甲方房款壹万元整，另加利息陆仟元整。共计壹万陆仟元整。甲方负责为乙方办理刘长山路室房产证的全部事宜”。2014年12月24日，两原告向两被告支付1.6万元。在原、被告签字的“收条”中书写有“今收到王伟华房款壹万元正，利息陆仟元正。全部房款结清”。两被告对于收条的真实性无异议，确认收到了1.6万元，但主张房款并未结清，两原告尚欠1万元，该1万元的欠款应该就是两原告主张的通过建行存入的1万元，该1万元被告没有收到。另查明，位于3-201号房屋及-201号地下室的登记所有权人均为两被告，房屋的产权证号为：号，地下室的产权证号为：号，均系两被告通过房改购房取得产权，登记时间均为2016年7月21日。另，两被告在本案审理期间提交了收款收据、汇都花园2号楼面积明细、刘长山宿舍房产办理房产证需补交费用明细表。欲证实两被告为涉案房屋支付了房屋维修基金等费用，第一次支付了26090.40元、第二次支付了33665.48元，主张应由两原告承担上述款项。两原告对此不予认可，称对于证据的真实性均无法确定，无论是维修基金还是契税等费用，均是被告为办理房产证而支出，根据《购房协议》的约定应由被告自行承担，与原告无关。以上事实，由购房协议、收条、补充协议、存款凭条、备忘协议、房屋权属状况信息、收款收据及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，虽然两被告主张涉案房屋为单位分配给被告王壁的职工宿舍，被告对房屋没有处分权，但最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。基于司法解释的规定，以及两被告并未举证证实涉案的《购房协议》存在法律规定的其他合同无效的情形，故对两被告关于合同无效的抗辩理由，本院不予采纳。合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订的《购房协议》，是各方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。依法成立的合同，受法律保护，当事人均应全面履行合同，一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。本案中，虽然两被告主张建行存款凭条中显示的1万元款项未收到，两原告仍欠付房款及利息1万元，但根据原告提交的存款凭条显示，1万元款项已存入被告王壁的银行账户内，在两被告未能对存入其账户内的款项没有收到作出合理解释的情况下，结合2014年12月24日出具的“收条”中载明的“全部房款结清”的内容，应认定两原告已付清了双方约定的全部款项，故对于两被告关于原告尚欠付1万元的抗辩理由，本院依法不予采纳。涉案房屋已于2016年7月21日办理了产权登记，根据2004年10月30日原、被告均签字的“收条”中的约定，两被告应于下证后一周内协助办理涉案房屋的过户手续，两被告至今未协助办理，已构成违约，两原告现主张要求办理涉案房屋的过户手续，合法有据，本院依法予以支持。原、被告签订的《购房协议》约定“房产证办理的一切费用均由甲方（两被告、本院注）承担”，虽然两被告主张原告自愿承担涉案房屋办证产生的维修基金、契税等相关费用，但并无证据证实双方达成了此项约定，且两原告对此不予认可，故对被告的此项抗辩理由，本院依法不予采纳，两被告应返还原告垫付的维修基金及契税16810元。关于违约金。本院认为，虽然在原、被告签订的《补充协议》中存在“如一方中途悔约，另一方有权单方终止协议，悔约方赔偿对方各项损失捌万元整”的约定，但该约定的前提应是一方违约导致合同无法履行，因原、被告签订的《购房协议》仍在履行过程中，该项约定的行使条件未成就，故对两原告主张的违约金，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告王壁、孙萍于本判决生效之日起十日内协助原告杨淑琴、王伟华办理位于济南市3-201号房屋（产权证号为：号）及3--201号地下室（产权证号为：号）的过户登记手续，将房屋及地下室过户登记至原告杨淑琴、王伟华名下。二、被告王壁、孙萍于本判决生效之日起十日内返还原告杨淑琴、王伟华垫付款16810元。三、驳回原告杨淑琴、王伟华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6200元，由两被告负担4400元，由两原告负担1800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  吕铸荣审 判 员  李 钧审 判 员  宋 芳二〇一七年二月九日代理书记员  孙 靖