天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津02民终1436号
上诉人（原审被告）：天津市安吉拉娱乐有限公司，住所地天津市河西区紫金山路1号。
法定代表人：张超，总经理。
委托诉讼代理人：刘公力，山东乾慧律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：张超，男，1959年3月20日出生，汉族，天津市安吉拉娱乐有限公司总经理，住天津市和平区。
委托诉讼代理人：张龙（张超之兄），男，1957年9月29日出生，汉族，天津市安吉拉娱乐有限公司经理，住天津市和平区。
被上诉人（原审原告）：天津富蕴餐饮管理有限公司，住所地天津市河西区紫金山路1号。
法定代表人：张山林，总经理。
委托诉讼代理人：郭立新，天津建嘉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张凤茜，天津建嘉律师事务所律师。
上诉人天津市安吉拉娱乐有限公司、张超因与被上诉人天津富蕴餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院（2017）津0103民初7295号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月7日立案后，依法组成合议庭，于2018年3月21日公开开庭进行了审理。上诉人天津市安吉拉娱乐有限公司法定代表人张超及其委托诉讼代理人刘公力，上诉人张超及其委托诉讼代理人张龙，被上诉人天津富蕴餐饮管理有限公司的委托诉讼代理人郭立新、张凤茜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
天津市安吉拉娱乐有限公司、张超上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、诉讼费由被上诉人负担。事实及理由：被上诉人转租上诉人的1200平方米租赁房屋是违法违规建筑，没有防火验收合格证书，不具有转租的权利，且没有办理房屋租赁登记备案，故双方所签租赁合同无效。上诉人租赁的涉案房屋三楼被查封，影响了上诉人整体经营，故原审法院以楼层为基数确定租金比例不合理。
天津富蕴餐饮管理有限公司辩称，要求驳回上诉，维持原判。
天津富蕴餐饮管理有限公司向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告张超于2013年9月4日签订的《租赁合同》；2、依法判令二被告将坐落于天津市河西区紫金山路1号房屋交还原告；3、依法判令二被告支付原告房屋租金42万元（自2015年9月9日至2016年3月8日）并按合同约定的标准支付自2016年3月9日起至实际返还房屋之日止（2016年3月9日至2016年9月8日按每月标准6万元，2016年9月9日至实际返还房屋之日止按每月标准6.67万元）的房屋租金；4、依法判令二被告支付原告违约金6000元，被告所交的押金不退；5、诉讼费由二被告承担。
一审认定事实,原告天津富蕴餐饮管理有限公司与被告张超系房屋租赁合同关系，被告张超系被告天津富蕴餐饮管理有限公司之法定代表人。2011年3月16日，原告与案外人田亚东签订了一份租赁合同，租赁物为天津市河西区紫金山路1号房屋长城娱乐会馆（二层至三层局部）KTV包间功能区域（即本案租赁物），用于经营KTV娱乐项目，租赁物建筑面积为1200平方米，租赁期限自2011年9月9日至2020年9月8日。2012年8月、9月期间因田亚东与张超进行了股权转让，此后租赁物由被告张超实际用于经营天津市安吉拉娱乐有限公司。2012年8月8日，原告与张超签订了1份房屋（场地）租赁安全协议。2013年9月4日，原告（甲方）与被告张超（乙方）重新签订了一份《租赁合同》，原告将坐落于天津市河西区紫金山路1号长城娱乐会馆（二层至三层局部）KTV包间功能区域租赁给被告张超；合同载明租赁物的建筑面积为1200平方米，二层建筑面积为929.6平方米，三层部分建筑面积为270.4平方米，租赁期限自2011年9月9日至2020年9月8日；租金按季度交纳，于每季度租期开始提前半个月交纳，自2011年9月9日至2016年9月8日，年租金为72万元；2016年9月9日至2020年9月8日，年租金为80万元。
另查，在原告与田亚东的合同中，田亚东向原告缴纳了押金18万元整，后该押金变更为与张超的合同押金。田亚东的合同权利义务均转给张超。合同约定租期届满后，乙方在履行过程中没有违约行为，甲方应当返还全部押金，不包括押金利息。
再查，被告张超在租赁物正常经营至2015年9月份。随后天津市开展全市消防安全大检查，被告张超经营的KTV场所被发现存在安全隐患；2015年10月7日，河西消防支队向被告天津市安吉拉娱乐有限公司下达西公消限字（2015）第2396号责令限期整改通知书，认为在2015年10月6日的检查中发现存在的消防安全隐患是：“1、三层屋顶采用聚氨酯泡沫为夹心的彩钢板搭建；2、消防控制室值班操作人员只有1人值班。”责令要求于2015年11月6日前改正。2015年10月8日，河西消防支队作出西公消封字（2015）第0057号临时查封决定书，因2015年10月6日检查中发现的火灾隐患严重威胁公共安全，决定予以临时查封，查封部位、场所的范围为天津市安吉拉娱乐有限公司第三层屋顶采用夹层为聚氨酯泡沫的建筑整层；查封期限自2015年10月7日15时至2015年11月5日15时。经双方协调，原告于2015年11月3日出具施工承诺书一份，表示“因消防检查通知，紫金山路1号三楼歌厅屋顶需要更换成岩棉防火彩钢板，施工日期定于2015年11月4日早晨6:30开始施工（遇雨天顺延），预计2天完成。”2015年11月10日，河西消防支队再次对涉案KTV场所进行消防检查后，认为仍然存在火灾隐患，不合格部位仍为三层屋顶的聚氨酯泡沫夹层彩钢板，需要继续采取查封措施，于2015年11月11日作出西公消封字（2015）第0065号临时查封决定书，要求整改并经河西消防支队检查合格后可解除查封。2016年4月7日，河西消防支队再次对涉案KTV场所进行消防检查后，认为仍然存在火灾隐患，不合格部位仍为三层屋顶的聚氨酯泡沫夹层彩钢板，需要继续采取查封措施，于2016年4月8日作出西公消封字（2016）第0027号临时查封决定书，要求整改并经河西消防支队检查合格后可解除查封。
一审法院认为，原、被告双方签订了书面租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的禁止性规定，双方应当按照合同约定履行各自的合同义务。现双方因为欠付房屋租金产生诉讼，原告作为出租人有权就租赁合同纠纷起诉被告张超（合同中的乙方、承租人）、被告天津市安吉拉娱乐有限公司（合同租赁物的实际使用人）。关于原告请求解除合同的诉讼请求。双方于2013年9月4日签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且原告亦提供了涉诉房屋的建设用地规划许可证以及天津市规划设计管理局出具的开工通知、图纸、产权人天津市和平区环境卫生管理局出具的同意其转租的证明等证据证实涉诉房屋为合法建筑亦不存在非法转租的情形，故《租赁合同》并不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，应为有效合同。二被告对拖欠原告自2015年9月9日起的房屋租金不表异议，关于拖欠房屋租金的原因，被告辩称系因涉诉房屋三层房顶部分未达到消防验收要求而被查封，故才未交纳房屋租金，但根据庭审查明的事实，涉诉房屋二层部分并未查封，亦可正常使用，二被告无权拖欠全部房屋租金，且二被告庭审亦表示，因三层部分被查封，导致其无法正常使用涉诉房屋，故综合考虑二被告拖欠涉诉房屋部分房屋租金的事实及双方的开庭陈述，可见原、被告已无继续履行《租赁合同》的意愿，故原告请求解除合同的诉讼请求，一审法院予以支持。关于解除合同的时间点，原审审理中，二被告已于2016年3月15日收到原告的起诉状副本，即原告解除合同的意思表示已于该日通知二被告，故该合同已经于2016年3月15日解除。关于原告请求二被告将坐落于天津市河西区紫金山路1号房屋交还原告的诉讼请求，租赁合同解除后，原告作为出租人有权要求承租人被告张超以及实际使用人被告天津市安吉拉娱乐有限公司腾出诉争房屋，返还给原告。至于诉争房屋的坐落地号为紫金山路1号还是紫金山路3号，虽然涉及地名的变更与调整，但诉争租赁房屋作为不动产，地号的差异不影响租赁房屋作为不动产的唯一性、确定性，双方租赁合同中约定的坐落地为紫金山路1号，一审法院结合本案实际仍以该地号为准。关于原告请求支付租金的诉讼请求。根据庭审查明的事实，涉诉房屋建筑面积为1200平方米，二层部分建筑面积为929.6平方米，三层部分建筑面积为270.4平方米。现涉诉房屋三层屋顶因被河西消防支队查封无法正常使用，原告作为出租方应保证涉诉房屋能够正常使用，现涉诉房屋三层部分因消防不达标而被查封，原告于2011年11月3日出具施工承诺书后涉诉房屋三层的彩钢板搭建部分至今未通过消防安全检查，对该部分的房屋租金，被告有权拒绝支付。经现场勘查，二层部分并未查封，亦可正常使用，经核实，二层部分占整体建筑面积的77.47%，故本院综合考虑二层部分建筑面积占房屋总建筑面积的比例、涉诉房屋的使用情况、三层房屋被查封对二被告使用所造成的影响等因素，酌定按合同约定的租金标准的75%，由二被告共同支付原告房屋租金及《租赁合同》解除后至实际返还房屋之日止的房屋使用费用。关于原告请求被告支付违约金6000元及押金不退的诉讼请求。如前所述，尽管被告有权拒绝支付三层部分租金，但在二层部分并未查封，亦可正常使用的前提下，其无权拖欠全部租金，故被告拖欠租金的事实属于部分违约，一审法院酌定由二被告按合同约定违约金支付标准的75%支付原告部分违约金4500元。关于押金问题，被告并未主张返还，且被告已经另案向原告起诉维权，故关于押金问题可在另案中一并解决，本案不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条第二款、第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：“一、解除原告天津富蕴餐饮管理有限公司与被告张超于2013年9月4日签订的《租赁合同》；二、自本判决生效之日起三十日内，被告张超与被告天津市安吉拉娱乐有限公司将坐落于天津市河西区紫金山路1号的租赁房屋腾清返还原告天津富蕴餐饮管理有限公司；三、自本判决生效之日起三十日内，被告张超、天津市安吉拉娱乐有限公司共同支付原告天津富蕴餐饮管理有限公司自2015年9月9日起至2016年3月15日的房屋租金279616.44元；四、自本判决生效之日起三十日内，被告张超、天津市安吉拉娱乐有限公司共同支付原告天津富蕴餐饮管理有限公司自2016年3月16日起至2016年9月8日的房屋使用费261863.01元；五、自本判决生效之日起三十日内，被告张超、天津市安吉拉娱乐有限公司按每月50000元为标准，共同支付原告天津富蕴餐饮管理有限公司自2016年9月9日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费；六、自本判决生效之日起三十日内，被告张超、天津市安吉拉娱乐有限公司共同支付原告天津富蕴餐饮管理有限公司违约金4500元；七、驳回原告天津富蕴餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。如未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费7690元，由原告天津富蕴餐饮管理有限公司负担1922.5元，被告张超、天津市安吉拉娱乐有限公司负担5767.5元，反诉费1350元由被告张超、天津市安吉拉娱乐有限公司负担。”
二审期间，双方均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对此予以确认。
本院认为，原审期间，被上诉人提交的涉案房屋建设用地规划许可证、天津市规划设计管理局出具的开工通知、图纸以及产权人天津市和平区环境卫生管理局出具的同意其转租证明等证据能够证实涉案房屋为合法建筑，被上诉人也有权转租，故上诉人以涉案房屋系违章违规建筑且被上诉人无权转租为由主张双方所签租赁合同无效，本院不予支持。因租赁合同是否办理备案手续并不影响合同效力，故上诉人据此主张双方所签租赁合同无效的上诉请求，本院也不予支持。虽然涉案房屋三层未达到消防验收要求而被查封，但根据庭审查明的事实，涉案房屋二层并未查封，仍可正常使用，故原审法院认定上诉人无权拖欠全部房屋租金并无不当。原审法院依二层建筑面积占合同整体建筑面积的比例及三层查封给上诉人所造成的影响，酌情判令上诉人按照合同约定的75%给付被上诉人租金及违约金并无不当，本院对此予以维持。因原审法院以双方已无继续履行合同意愿为由，判令双方合同解除，上诉人返还房屋并无不当，本院对此也予以维持。
综上所述，二上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9260元，由上诉人天津市安吉拉娱乐有限公司、张超负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 崔军
审 判 员 王新
代理审判员 孟夏
二〇一八年四月二十七日
书 记 员 穆艺