广西壮族自治区河池市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）河市民四终字第137号
上诉人（一审被告）：陈凤蕉。
上诉人（一审被告）：韦素云。
二上诉人的委托代理人：吴婉芹，广西博爱律师事务所律师。
二上诉人的委托代理人：韦佩乙，广西博爱律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：唐燕。
委托代理人：蒙亮陆，环江毛南族自治县法律事务中心法律工作者。
唐燕与陈凤蕉、韦素云房屋租赁合同纠纷一案。环江毛南族自治县人民法院于2015年7月2日作出（2015）环民初字第672号民事判决，陈凤蕉、韦素云不服该判决向本院提起上诉。本院于2015年10月30日立案受理后依法组成由审判员韦媛担任审判长，审判员张桂生、代理审判员蓝苑榕参加的合议庭，于2015年11月24日公开开庭审理了本案。书记员梁捷担任法庭记录。上诉人陈凤蕉、韦素云及其二上诉人的共同委托代理人吴婉芹、韦佩乙、被上诉人唐燕的委托代理人蒙亮陆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2009年10月12日，以陈凤蕉、韦素云为甲方与以唐燕为乙方签订《房屋租赁合同》，合同约定：“甲方将位于环江县医药公司大门右边第二、三间私有房屋一楼两间门面及二、三楼出租给乙方作商业使用；租赁期间：从2009年10月20日至2014年8月30日；期间乙方向甲方交纳押金10000元；房屋租金为每年80000元；合同生效后，乙方于2009年10月20日缴纳第一年第一季度租金，之后按季度向甲方交纳租金；合同期间，征得甲方同意，可以转租房屋，但房屋转租后，房屋租金提价或者乙方收取转让费，不再退还押金；乙方不经甲方同意，不得随意改变房屋结构，如需进行工程改建，必须经过甲方同意方能施工，费用乙方自己负责；合同期满，增建的装修部分无偿归甲方所有（浮动财产除外）；合同第八条约定：租赁期满，乙方交还房屋，甲方退还乙方押金10000元。合同关于违约条款的约定：本合同生效后，如乙方违约的，乙方所缴纳的押金及租金不退。如提前退房不租，甲方不负一切责任，甲方违约时，甲方退还乙方剩余租金并且支付40000元违约金。”合同签订后，唐燕将押金10000元及第一年第一季度租金20000元转账支付给陈凤蕉、韦素云。租赁期间，唐燕为经营需要，在征得陈凤蕉、韦素云的同意后拆除两间门面之间的隔墙。从2012年10月起至租赁期满，涉案房屋的剩余租金由案外人海尔电器专卖店经营者韦显雪代唐燕向陈凤蕉、韦素云按期足额缴纳。2014年9月6日，陈凤蕉、韦素云与案外人海尔电器专卖店的经营者韦显雪等人因涉案房屋的隔墙、水电费纠纷而到环江县思恩派出所处理，当日案外人韦显雪代唐燕将涉案房屋钥匙交付陈凤蕉、韦素云。
另查明，涉案两间房屋分别登记在陈凤蕉之子吴志贤及韦素云之子谭少宁名下，吴志贤、谭少宁也追认其母亲陈凤蕉、韦素云与唐燕所签订的涉案房屋租赁合同。2013年7月10日和2015年3月31日，环江县医药公司从与涉案租赁房屋共用水表的案外人陈波原预交的水改费1500元中扣缴2011年6月至2013年6月的水费623元和2013年6月至2015年3月水费384元，之后，陈凤蕉、韦素云向陈波垫付了应由唐燕承担的水费共503.50元。2015年3月2日，唐燕因请求陈凤蕉、韦素云退还押金未果而诉至本院，请求陈凤蕉、韦素云退还押金10000元及支付利息480元（从2014年9月1日起至付清之日止）
一审法院审理认为：一、关于本案合同是否合法有效问题。唐燕与陈凤蕉、韦素云于2009年10月12日签订《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合同合法有效，双方均应诚信依约履行合同义务。
二、关于唐燕在租赁涉案房屋期间是否存在违约行为及应否承担违约责任的问题。1、关于陈凤蕉、韦素云提出的唐燕擅自转租已构成违约的抗辩意见。本案中，陈凤蕉、韦素云仅以唐燕原所经营的环江佳美电器贸易有限责任公司注销及涉案房屋租金由他人代缴的事实而推定唐燕存在擅自转租的行为，因陈凤蕉、韦素云未能提供其他证据予以佐证。退一步来说，即使唐燕擅自转租，陈凤蕉、韦素云从2012年1明起就已知道唐燕转租的事实，但其从未向唐燕提出异议，足以视为其已默认唐燕的转租行为。故陈凤蕉、韦素云提出的该抗辩意见证据不足，理由不充分，不予采纳。2、关于陈凤蕉、韦素云提出唐燕擅自拆除涉案门面后墙及隔墙而构成违约的抗辩主张。《中华人民共和国合同法》第二百二十三条的规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”本案中，唐燕在租赁期间为经营需要，在征求陈凤蕉、韦素云的同意后才拆除涉案门面的隔墙，其行为符合上述法律规定。同时，陈凤蕉、韦素云未能举证证明要求唐燕于租赁期满后应为其恢复隔墙原状的事实，依法应承担举证不能的不利后果。因此，陈凤蕉、韦素云提出的唐燕擅自拆除隔墙属违约行为的抗辩意见，证据不足，理由不充分，不予采纳。3、关于唐燕提出陈凤蕉、韦素云未按期交付涉案房屋构成违约的抗辩意见。本案双方签订的租赁合同约定：租赁期满后，乙方交还房屋，甲方退还乙方押金10000元。《中华人民共和国合同法》第六十六条规定“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”。作为负有同时履行返还义务的当事人，双方均可在对方履行返还义务前拒绝对方的履行请求，因此陈凤蕉、韦素云认为唐燕未按期返还房屋属违约而没收押金的主张依法不能成立。基于上述理由，本案唐燕并无违约行为，故陈凤蕉、韦素云提出应由唐燕赔偿恢复隔墙费用5800元、清理垃圾费503元、延迟交房的租金损失2916.67元、垫付的水电费674元等经济损失的抗辩意见缺乏事实根据，不予支持。
三、关于唐燕请求陈凤蕉、韦素云退还押金10000元及支付利息480元是否有事实和法律依据的问题。本案中，唐燕已依约支付押金10000元和全部房屋租金给陈凤蕉、韦素云，全面履行了合同义务。合同期满后，唐燕已于2014年9月6日将涉案房屋返还陈凤蕉、韦素云，陈凤蕉、韦素云继续占有唐燕押金无合同和其他依据，应予返还。由于涉案房屋由环江县医药公司实施水改工作，导致唐燕无法按期向该单位交纳租赁期间的水费，可见不能按期交纳水费不能归责于唐燕。鉴于陈凤蕉、韦素云已为唐燕垫付租赁期间的水费503.50元（陈凤蕉、韦素云与案外人陈波、李雄敏四户平均负担水费1007元），则唐燕理应向陈凤蕉、韦素云支付该项费用，且庭审中唐燕也同意从押金中扣除其应承担的水费503.50元，对此予以认可。因此，陈凤蕉、韦素云应退还唐燕押金9496.50元（押金10000元一陈凤蕉、韦素云垫付的水费503.50元）。另外，对于唐燕要求陈凤蕉、韦素云支付利息损失480元的诉请，因本案合同中双方未明确约定关于逾期退还押金的利息损失，故唐燕的该项诉请，缺乏事实依据，理由不成立，不予支持。
综上，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十八条、第一百零七条的规定，判决：陈凤蕉、韦素云应于本案判决生效之日起十日内互负连带返还唐燕押金9496.50元。案件受理费62元，由陈凤蕉、韦素云连带负担。
上诉人陈凤蕉、韦素云不服一审判决，上诉称：一、一审认定“合同签订后，唐燕将押金10000元及第一年第一季度租金20000元转账支付给陈凤蕉、韦素云”。两上诉人从没有收到唐燕转账支付的此笔款项。唐燕的代理人在庭上也没有提交或出示过任何转账支付证据。二、唐燕在履行本案合同过程中，有构成违约的行为：其一：唐燕未经上诉人同意，擅自把上诉人的出租房转租给第三方，构成违约。上诉人对唐燕的转租行为从未有默认过，在知晓唐燕转让租房后多次提出异议，但是唐燕不予理睬。一审认定上诉人默认唐燕的转租行为，有违法律公正；其二：唐燕未按时交房构成违约。《合同法》第235条明确规定，“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。”租房合同约定8月30日到期，但唐燕却超期占用租房；上诉人与第三方发生纠纷时，再次与唐燕联系，但其仍未出面解决问题和退房。最后，上诉人在警方的协助下，从第三方手中拿回钥匙后收回租房的。直到今天唐燕也未出面办理退房手续。唐燕称上诉人不退还押金所以不退房，这是强词夺理。其三：合同履行期间，唐燕从2011年6月至2015年8月的水费未交，最后一个月的电费也未交，构成了违约。在庭审中，唐燕也承认拖欠水费的拖欠事实。一审法院认为唐燕未交水费是因为涉案房屋实施水改工作，导致不能按期缴纳水费，这是一审法院没有查清事实。上诉方于2009年4月尚未与被上诉人签订房屋租赁合同就交了水改的费用，但是直至今日都没有实施水改工作。且2009年10月至2011年5月都能如期缴纳水费。因此，唐燕以水改问题不按时缴纳水费是其借口。对于最后一个月的电费，一审认为与本案无关。而唐燕在庭审中都承认电费大概还欠有10天左右。八月份所用的电量九月份抄表缴费是常识，抄表是9月14日。可见，一审判决有违公正。如上所述，唐燕在履行合同期内三个方面构成了违约，上诉人不退押金是符合合同约定的。三、唐燕在合同履行期内用水、用电产生的水费、电费共计674.59元，经营及生活产生垃圾的处理费510元，延长7天占用租房的租金，共计2916.67元；恢复隔墙及后墙所需的材料及人工费计5800元，总计9901.12元。上述费用均为唐燕履行合同产生的费用。在本案两次庭审中，唐燕没提供证据证明上诉人同意共拆除隔墙和后墙。一审认定唐燕征求了上诉人的同意后才拆除涉案门面的隔墙和后墙是错误的。综上所述，唐燕在租房期间所造成成的水电费，恢复隔墙和后墙所需的材料费、人工费、延期使用房屋的租金及垃圾处理费等各项费用9901.26元，且擅自转租房屋和擅自拆除隔墙和后墙，未按时支付水电费，构成违约，上诉人不应退还唐燕的押金10000元。请二审法院撤销一审判决，驳回唐燕的诉讼请求。
被上诉人唐燕辩称：1、在签订合同时，被上诉人按合同的约定将10000元押金和20000元第一年第一季度租金交给了陈凤蕉、韦素云。2、被上诉人在履行合同时没有违约。①水费没有按月支付，是因为涉案房屋下在实施水改工作，责任不在于被上诉人；②被上诉人拆除涉案房屋的隔墙和后墙，这是经过陈凤蕉、韦素云同意的；③在合同履行期间，向陈凤蕉、韦素云交付房租的被上诉人的合伙人，被上诉人并没有转租房屋；④被上诉人在租赁期间的最后一个月没有按时交纳电费，是因为合同到期时还没有到抄表时间。3、双方签订的合同期限已到，被上诉人已经将租赁的房屋交还给陈凤蕉、韦素云。综上，在扣除被上诉人在租赁房屋时所使用的水电费后，陈凤蕉、韦素云应当押金的余额退还给被上诉人。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请二审法院驳回上诉，维持原判。
在二审中，上诉人陈凤蕉、韦素云向法庭提交的新证据有：证据1、环江佳美电器贸易有限公司（下称佳美公司）的《注册登记审核表》、《公司注销登记申请表》、《公司注销核准登记通知书》等，证明：唐燕等人注册成立的佳美公司已于2012年4月24日注销，唐燕已不再使用租赁房屋进行经营；证据2、环江金海阳商贸有限公司（下称金海阳公司）的《法人营业执照》、《公司（企业）住所（经营场所）证明》等，证明：金海阳公司是莫群等人设立，唐燕已将承租上诉人的房屋擅自转租给金海阳公司使用；证据3、环江医药公司出具的《证明》，证明：环江医药公司实施水改工作不影响水费的交纳。唐燕认为，陈凤蕉、韦素云提交的证据1和证据2的工商登记材料与本案无关联性，不能证明被上诉人将承租的房屋转租；陈凤蕉、韦素云提交的证据3不能证明被上诉人不按时交水费的内容，事实上是无法交水费。
被上诉人唐燕在二审中向法庭提交新的证据有：陈凤蕉、韦素云向唐燕出具的《收条》各一张，证明：2009年10月11日，陈凤蕉、韦素云各收到被上诉人交付的押金5000元，共计10000元。陈凤蕉、韦素云对该证据的真实性没有异议，本院予以确认。
对于上诉人陈凤蕉、韦素云和被上诉人唐燕在二审中提交的证据，本院将根据其真实性、合法性、关联性，并综合本案相关的证据予以参考和确认。
本院经二审审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
综合双方当事人在二审的诉辩主张及事实、理由，本院归纳本案二审的争议焦点为：唐燕要求陈凤蕉、韦素云退还租赁房屋押金9496.50元是否有事实及法律依据？
本院认为：2009年10月12日，唐燕与陈凤蕉、韦素云自愿签订《房屋租赁合同》，该合同内容没有违反法律、法规的强制性规定，也没有损害国家、集体、第三人的利益，属合法有效的合同。《房屋租赁合同》第二条约定：租赁期限：从2009年10月20日至2014年8月30日，任何一方不得以不正当的理由擅自解除租赁合同，期间由唐燕交纳10000元押金；第三条约定：房屋租金每年80000元，合同生效后，唐燕于2009年10月20日前缴纳第一年第一季度的租金。以后按季度交纳租金为每年12月、3月、6月、9月的10日前缴纳下个季度20000元，如逾期不缴视为自动终止合同，押金不再退还。《房屋租赁合同》第八条约定：租赁期满，唐燕交还房屋，陈凤蕉、韦素云退还唐燕的押金10000元，如发现房屋有人为的故意损坏的，陈凤蕉、韦素云可追究唐燕的法律责任，并不退还押金。上述条款表明：在合同签订时，由承租人唐燕交付10000元押金给出租人陈凤蕉、韦素云；唐燕在合同履行期间如果存在合同约定不予退还押金的情况，则押金不予退还。否则，在合同期限届满时由陈凤蕉、韦素云退还唐燕的10000元押金。双方在合同签订后，唐燕已按照约定向陈凤蕉、韦素云交纳了第一年第一季度的租金20000元和押金10000元，之后，由案外人韦显雪（海尔电器专买店经营者）按季度支付房屋租金。在合同履行期间，双方没有发生争议，也没有证据证明唐燕存在合同约定不予退还押金的情形，2014年8月30日，双方签订的合同到期。根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，陈凤蕉、韦素云在合同到期后应当退还唐燕交付的10000元押金。鉴于陈凤蕉、韦素云为唐燕垫付租赁期间的水费503.50元，唐燕也同意从押金中扣除其应承担的水费，一审判决陈凤蕉、韦素云退还给唐燕押金9496.50元（押金10000元－水费503.50元），该判决并无不当。
关于陈凤蕉、韦素云是否收到唐燕交付的10000元押金的问题。在二审中，唐燕向法庭提交陈凤蕉、韦素云书写的《收条》，证明其于2009年10月11日向陈凤蕉、韦素云交付押金10000元的《收条》。陈凤蕉、韦素云对自己收到唐燕交付押金的事实亦无异议，本院予以确认。
关于唐燕是否擅自转租房屋的问题。陈凤蕉、韦素云在二审中向提交佳美公司（注：唐燕与他人注册成立的公司）于2012年4月注销及金海阳公司在涉案房屋设立经营场所的工商管理资料，但该证据仅可证实佳美公司已注销和金海阳公司的经营场所在涉案房屋，并不能排除唐燕以个人身份与金海阳公司进行合伙、合作的可能，因此，不能证明唐燕已将房屋转租给金海阳公司或者其他人。退一步讲，即使唐燕于2012年4月（即：佳美公司注销时）将房屋转租给他人，陈凤蕉、韦素云在2012年4月之后一直收取案外人韦显雪交付的租金，且从未表示过异议，其行为应当视为对唐燕转租房屋行为的默认。陈凤蕉、韦素云称唐燕擅自转租房屋的理由不能成立，本院不予采信。
关于唐燕拆除租赁房屋的隔墙和后墙是否构成违约的问题。唐燕在与陈凤蕉、韦素云签订租赁合同后（2009年10月）就开始对租赁房屋的隔墙和后墙进行了拆除，截至租赁合同约定的期限届满时（2014年8月）止，唐燕与陈凤蕉、韦素云之间并没有就拆除隔墙和后墙的问题发生过争议，亦未提出事后要求唐燕恢复原状。因此，应视为陈凤蕉、韦素云对唐燕拆除隔墙和后墙行为的默认。且陈凤蕉、韦素云从唐燕处收回出租房后，在该房屋中的隔墙和后墙没有恢复的情况下，陈凤蕉、韦素云已将该房屋出租他人。说明该房屋没有隔墙和后墙，并不影响陈凤蕉、韦素云对该房屋的出租。据此，陈凤蕉、韦素云称唐燕拆除租赁房屋隔墙和后墙及没有恢复原状构成违约的理由均不能成立，本院不予支持。
关于唐燕在交付水电费和垃圾处理费方面是否违约的问题。关于电费问题，《房屋租赁合同》第六条约定：“唐燕使用水电自理，费用及时向有关部门交纳”。在房屋租赁期间，唐燕按电业管理部门通知的用电金额交纳电费，双方并无异议，本院予以确认。在房屋租赁期满的最后一个月，由于还没有到电业管理部门规定的抄表时间，唐燕不可能在租赁期限内支付最后一个月的电费，据此，唐燕不存在故意拖欠电费的问题。关于水费问题，由于环江县医药公司（下称医药公司）的水改工作尚未完成，因此，唐燕所租赁房屋的水费须通过医药公司统一向用水管理部门交纳，而不能由各户单独向用水管理部门交纳。另外，陈凤蕉、韦素云出租的房屋与案外人李雄敏、陈波使用的房屋共用一个水表，在医药公司没有划分租用的房屋水费并通知唐燕予以交付时，唐燕亦无法知道自己应交付的水费是多少。在本案中，陈凤蕉、韦素云并没有证据证明医药公司已通知唐燕交纳水费。据此，陈凤蕉、韦素云称唐燕故意拖欠水费已构成违约的理由不能成立。关于垃圾处理费的问题，从《房屋租赁合同》的内容看，唐燕与陈凤蕉、韦素云并没有约定租赁房屋的垃圾由谁负责处理，也没有约定垃圾处理费用由谁负担。因此，即使唐燕没有支付陈凤蕉、韦素云所称的垃圾处理费，也不存在违约的问题。如果陈凤蕉、韦素云认为垃圾处理费用应当从房屋押金中扣除，其可通过反诉主张自己的权利。陈凤蕉、韦素云在本案中并没有提起反诉，本院对此不予审理。
关于唐燕延期交付房屋是否存在违约的问题。《中华人民共和国合同法》第六十六条规定“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”。根据《房屋租赁合同》约定，在合同租赁期限届满时，唐燕有义务将房屋交还给陈凤蕉、韦素云，陈凤蕉、韦素云亦有义务退还给唐燕的10000元押金。而在陈凤蕉、韦素云拒绝退还给唐燕押金的情况下，唐燕于2014年9月6日，即房屋租赁期满后的第六天，经当地派出所出警处理后将房屋交还给了陈凤蕉、韦素云。为此，唐燕的交房行为并不构成违约。陈凤蕉、韦素云称唐燕未按期交还房屋构成违约的理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。陈凤蕉、韦素云上诉的理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费62元，由上诉人陈凤蕉、韦素云负担。
本判决为终审判决。审判长韦媛
审 判 员 张桂生
代理审判员 蓝苑榕
二〇一五年十二月十四日
书 记 员 梁 捷
附：
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。