江苏省高邮市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏1084民初2592号
原告：师仁华，男，1970年1月4日出生，汉族，高邮市人，住高邮市。
原告：李艳，女，1969年9月12日出生，汉族，高邮市人，住高邮市，系原告师仁华之妻。
两原告委托诉讼代理人：倪文胜，江苏兴典律师事务所律师。
被告：江苏钰丰置业有限公司，住所地：高邮市海潮东路10幢105、205、206室。
法定代表人：居国兰，该公司董事长。
委托诉讼代理人：闵爱革，江苏政泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈德斌，江苏政泰律师事务所律师。
第三人：中国工商银行股份有限公司高邮支行，住所地：高邮市通湖路209号。
负责人：樊秉柏，该行行长。
委托诉讼代理人：姚明安，该行客户经理。
原告师仁华、李艳与被告江苏钰丰置业有限公司、第三人中国工商银行股份有限公司高邮支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月18日立案后，依法适用简易程序，于2016年7月22日公开开庭后，因案情复杂，依法转为普通程序，于2017年4月20日和5月18日公开开庭进行审理，原告师仁华及其两原告的委托诉讼代理人倪文胜，被告江苏钰丰置业有限公司的委托诉讼代理人陈德斌、第三人中国工商银行股份有限公司高邮支行的委托诉讼代理人姚明安均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告师仁华、李艳向本院提出诉讼请求：１、请求确认原告解除合同行为有效；２、判令被告退还原告购房款157万元、维修基金8592元；并按同期银行贷款利率赔偿利息损失（113万元利息起算时间从2014年5月15日、10万元从2014年5月16日、10万元从2015年7月2日、24万元从2015年9月15日起至结清时止）；3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年4月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定购买被告开发的“珠光豪庭”B19幢101号房屋，合同价为162万元（其中首付款49万元、按揭贷款113万元）；房屋交付期限为2015年6月30日前，交付条件为：1、取得建设工程规划核实合格通知书；2、取得工程质量监督报告；3、取得商品房交付使用备案证明。合同签订后，原告提出，暂无首付款，被告为推销出滞销房产，提出可以借款49万元给原告，因此，双方签订借款协议书（名为购房补充协议）一份，约定了借款的归还日期以及相应的违约责任，原告就此立下借据一份。签订协议当天，被告向原告出具了收款发票，证实原告已经全额交付了首付款。银行贷款113万元于2014年5月15日到达被告资金账户。对于借款，原告因经济紧张原因陆续还款；2014年5月16日，原告还款10万元，并重新出具借据；2015年7月2日，还款10万；被告不仅未表示相应的追究，甚至主动向原告表示积极还款，可以再给予房价的优惠。2015年9月15日，还款24万元，与被告结清借款，取得相应优惠5万元，借款协议终结，对方返还借款协议，借据已入被告的账册。2015年6月25日，原告接到交房通知，当去收房时，却发现现场一片狼藉，电力设施未到位、外墙、门窗套空空荡荡，工程处于停滞状态，根本不符合约定的交付条件。原告多次与被告沟通、协调、不见效果。三个月后，局面依然照旧。2015年9月30日，原告正式书面通知被告；因房屋不具备交付条件，迟延92天，符合约定解除合同的条件，因此，通知其解除相关购房合同。后又两次书面寄送解除购房合同的通知书。综上所述，原告认为，即使截止目前为止，相关的商品房交付使用备案证明经原告多次索要，被告也无法提供，充分证明上述房产仍旧不符合交付应具备的条件。
被告江苏钰丰置业有限公司辩称：被告认为原告解除合同的行为无效，原、被告双方签订的商品房买卖合同并未解除，因此也就不存在被告向原告返还购房款、维修基金。根据原告的诉状，原告共三次向被告寄发解除合同的通知，第一次是在2015年9月30日，第二次是在2015年10月12日，本案的原告最后一次向被告还款是在2015年9月15日。因为原告跟被告在合同中约定，被告向原告交房的前提条件是原告方付清所有款项包括购房款、借款以及相应的违约金，而且合同中约定超过交房期限90天，原告才享有合同解除权。那么本案的原告在2015年9月15日方才将借款还清，也就是说在这之前被告是可以拒绝向原告交付房屋，所以原告的第一次、第二次提出解除合同的条件并未成就。原告所讲第三次向被告寄发解除合同通知，被告并没有收到。所以基于上述理由，被告认为原告提出的要求确认解除合同行为有效不能成立，合同并没有解除，也不存在返还购房款等一系列问题。原告所称的第三次向被告寄发解除合同通知，被告认为此时原告的解除权的条件不具备，因为根据双方在2014年4月29日签订的商品房买卖合同中的约定，对于按揭贷款部分并没有在合同约定的期限内到达被告的指定帐户，且原告也没有在合同规定的时间内以现金方式付清差额部分，因此，原告应当根据合同约定承担逾期付款利息，也就是说原告应当承担逾期付款的违约金，而截止目前该违约金原告仍未向被告进行支付。依据双方签订的商品房买卖合同的约定，原告向被告交付房屋的前提条件是原告付清所有款项包括违约金，在原告未向被告支付所有款项包括违约金的前提下，被告是有权拒绝向原告交付房屋的。所以被告认为，原告第三次向被告寄发解除通知书解除权的条件并不具备。
第三人中国工商银行股份有限公司高邮支行称：1、原告与被告签订的商品房买卖合同是真实有效的，2014年4月29日原告与被告签订商品房买卖合同，合同备案时间是2014年4月29日，因原告资金紧张，双方在首付款上达成了借款协议，原告于2014年5月10日提前还款，以上证明购买此商品房双方是真实的表示，且不违反相关的法律规定，因此该商品房买卖合同是真实的。2、原告应归还欠第三人借款本息，被告对该借款本息承担连带还款责任。2014年4月29日，原告与第三人签订了《个人购房借款合同》，约定原告向第三人贷款113万元，第三人于2014年5月15日将该房屋的银行贷款113万元汇至原告指定的被告的资金帐户，被告作为贷款的承担连带责任保证人，根据相关法律规定，被告应对上述债务承担连带偿还责任。3、第三人对两原告所购置的坐落于珠光豪庭B19幢101号商品房有优先受偿权。4、原、被告在偿还上述贷款本金及利息后，第三人对原、被告双方解除该《商品房买卖合同》不持异议。
本院经审理认定事实如下：2014年4月29日，原告师仁华、李艳与被告江苏钰丰置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，两原告用162万元的价款购买被告开发的位于珠光豪庭小区B19幢101室的房屋。约定首付款为49万元，113万元以按揭贷款方式支付。因两原告资金缺乏，故向被告借款49万元用于支付首付款，由两原告向被告出具借条，被告向两原告出具销售不动产统一发票，金额为49万元。其后，两原告向第三人中国工商银行股份有限公司高邮支行申请贷款113万元，贷款于2014年5月15日到达被告账户。被告于2014年5月20日再次出具销售不动产统一发票，金额为113万元。2015年3月10日，因两原告未按约定时间归还所借首付款，被告向两原告寄发催告函。两原告随后于2015年7月2日、9月15日分两次偿还了所借首付款，被告分别出具收据两份，并在9月15日的收据上备注“优惠5万元，原欠款结清”，故两原告购买房屋实际支付的价款为157万元。
2015年10月12日，两原告向被告寄发律师函，称因被告未达到合同约定的交房条件已逾90日，达到了解除合同的条件，即日解除合同。解除合同的通知于2015年10月13日到达被告处。被告收到该份律师函后，向高邮市人民法院起诉确认原告解除合同行为无效，请求继续履行合同，后于2016年3月24日撤回起诉。在诉讼过程中，两原告提起反诉，后因未缴纳反诉费用而按自动撤诉处理。且两原告于2016年3月3日分别向被告的“珠光豪庭”售楼部，以及商品房买卖合同中载明的被告地址（高邮市海潮东路10幢105、205、206室）再次邮寄了解除《商品房买卖合同》通知函，但均被退回。另查明，两原告在购买房屋时同时交纳了房屋维修基金8592元。两原告自2014年6月15日开始向第三人偿还贷款113万元的本息。
本院认为：一、两原告解除合同的行为是否有效？两原告与被告签订的《商品房买卖合同》系当事人的意思自治，内容真实，不违反法律规定，该合同合法有效。两原告分别于2015年9月30日、2015年10月12日、2016年3月3日三次向被告寄送解除合同的通知，仅有2015年10月12日的通知于次日（即2015年10月13日）被被告收悉，有两原告提交的顺丰速运网上查询信息的打印件为证。根据双方的合同中约定“出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的相关规定，将具备下列条件，且符合本合同约定的商品房交付买受人使用。1、取得建设工程规划核实合格通知书；2、取得工程质量监督报告；3、取得商品房交付使用备案证明。出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按逾期时间，……逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……”，原告认为被告逾期超过90日交房，已达约定解除条件，于2015年10月12日寄送了解除合同通知书。作为被告，否认解除合同的条件已成就，其需举证证明其符合交房条件并实际交付房屋，但在诉讼过程中，被告未提交证据证明，其应承担举证不能的法律后果，即视为2015年10月12日两原告寄送解除合同通知时，双方签订的《商品房买卖合同》已达解除条件。被告虽在收到解除通知后的三个月异议期内向法院起诉，但最终撤回起诉，应视为被告未提出异议，故两原告解除合同的行为有效。双方于2014年4月29日签订的《商品房买卖合同》已于2015年10月13日解除。
《商品房买卖合同》的补充合同的第二部分的第1条约定“出卖人按照合同第八条约定日期将该商品房交付给买受人的前提条件是买受人已付清全部房价款（包括逾期付款的违约金，下同），若买受人未在第八条约定日期前付清全部房价款，出卖人有权推迟交付该商品房。”被告抗辩称，按上述约定，两原告一直未支付完毕购房款及违约金，故其有权推迟交付房屋。但事实上，两原告与被告之间的商品房买卖的行为已于2014年5月20日全部完成，有被告出具的销售不动产统一发票为证。而关于两原告与被告之间49万元的借款系另一法律关系，不能成为被告违约的抗辩，故对被告的抗辩理由不予采纳。
二、被告是否应返还两原告购房款及维修基金并赔偿利息损失？因双方于2014年4月29日签订的《商品房买卖合同》已于2015年10月13日解除，故被告应当退还两原告购房款157万元及维修基金8592元。
双方在《商品房买卖合同》中约定了关于违约责任的条款，现虽合同已被解除，但不影响该条款的效力。根据合同的约定“……买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。…”，即被告应于2015年11月13日前退还两原告已付房款157万元和维修基金8592元，但被告尚未完成退付，应承担违约责任，支付相应违约金。现两原告认为其为了履行《商品房买卖合同》，支付了首付款44万元，并向第三人贷款113万元，因此而产生了利息，其实际损失已远远高于约定的违约金，故要求按照其实际损失支付违约金，即按照同期银行贷款利率赔偿利息损失，其中113万元利息起算时间从2014年5月15日、10万元从2014年5月16日、10万元从2015年7月2日、24万元从2015年9月15日起至结清时止。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“……当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”为此，两原告提交了自2014年6月15日开始向第三人偿还贷款本息的清单，用以证明贷款113万元部分的实际损失，本院认为两原告该部分的诉讼请求符合法律规定，予以支持，具体金额以两原告自2014年6月15日起实际已偿还的利息金额为准。
关于首付款44万元，因两原告未提交证据证明此部分的实际损失，故无法确定该部分的损失赔偿额计算方法，两原告要求按照银行同期贷款利率赔偿损失缺乏法律依据，不予支持。但被告未在解除通知到达之日起30日内退还两原告全部购房款，其占用资金的行为确给两原告造成了利息损失，故应当进行赔偿。关于金额的计算，综合考虑被告的占用时间已一年有余，本院酌情确定按中国人民银行同期一年期存款利率计算，时间自2015年11月14日（解除通知到达之日起30日的次日）起算至实际退还之日。
综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：
一、原告师仁华、李艳于2015年10月13日解除《商品房买卖合同》的行为有效，原告师仁华、李艳与被告江苏钰丰置业有限公司于2014年4月29日签订的《商品房买卖合同》解除；
二、自本判决生效之日起十日内，被告江苏钰丰置业有限公司退还原告师仁华、李艳购房款157万元、维修基金8592元，并赔偿损失（损失计算方式为：金额44万元，按中国人民银行同期一年期存款利率，自2015年11月14日起算至实际退还之日止；金额113万元，自2014年6月15日起至实际退还之日止，以两原告实际已偿还的利息金额为准）；
三、驳回原告师仁华、李艳的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，则根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费19010元，由被告江苏钰丰置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费19010元（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行，户名：江苏省扬州市中级人民法院，账号：11×××57）。
审 判 长 王 芬
人民陪审员 张友美
人民陪审员 葛玉香
二〇一七年六月十六日
书 记 员 杨卫琴
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款：当事人对自己的主张有义务提供证据。
《中华人民共和国合同法》
第九十三条第二款：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条：当事人一方依照本法第九十三第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条：合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。