湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第04768号
上诉人（原审被告）田牧。
委托代理人贺旭，湖南高天律师事务所律师。
委托代理人王丹露，湖南高天律师事务所律�。
被上诉人（原审原告）李国华。
委托代理人许红祝，长沙市鑫海法律服务所法律工作者。
原审第三人湖南光大汽车维修服务有限公司，住所地湖南省长沙县湘龙街道办事处中南汽车世界物贸大道J05区。
法定代表人宋许罗。
上诉人田牧因与被上诉人李国华、原审第三人湖南光大汽车维修服务有限公司（以下简称第三人）租赁合同纠纷一案，不服湖南省雨花区人民法院（2014）雨民初字第00960号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2004年6月1日，第三人与长沙市雨花区雨花亭街道井塘村铁家冲村民组签订《土地租赁协议》，协议约定由第三人承租位于长沙市雨花区雨花亭街道井塘村铁家冲村民组土地一块，面积为4089㎡，使用年限从2004年6月1日至2014年5月31日。合同签订后，第三人在租赁土地上建设办公用房，用于欧曼服务站的经营。2009年12月21日，李国华与第三人签订《场地租赁经营合同》，合同约定：第三人将现有场地位于长沙市雨花区曲塘路61号的欧曼服务站（含吉利服务站场地），面积为4089平方米，办公用房租赁给李国华经营使用；租赁期间自2010年1月1日起至2014年3月30日止，租赁为每月30000元，全年360000元，租金支付方式为按季度支付，每个季末支付下个季度租金，如逾期未按时支付租金，第三人将按应收租金部分的3%每月收取滞纳金，直至李国华付清租金为止。合同签订后，李国华依约向第三人支付了2010年1月1日至2014年3月30日的租金。2011年1月22日，湖南光大汽车维修服务有限公司欧曼服务站（以下简称欧曼服务站）与田牧签订《租房合同》，合同约定：欧曼服务站在取得原房东同意的情况下将位于长沙市雨花区曲塘路61号欧曼服务站内�侧厂房及所有附属用房全部出租给田牧使用；租期时间为2011年2月1日起至2014年3月30日止，与欧曼服务站原始合同同步，租期为38个月；租金为每月20660元，每年248000元，租金为季度支付，下季度的租金须在前15天内付清，逾期未付，按3%收取滞纳金，押金20000元，退房时退还；租赁期如遇国家性征地或拆迁，租金按实际使用月数计算，欧曼服务站不承担田牧的任何费用和损失，租赁合同自动解除，如遇房地产开发需要拆迁，欧曼服务站应协助田牧争取拆迁补偿，但不负责其他赔偿，租赁合同自动解除；合同落款处甲方由李国华签字，并加盖湖南光大汽车维修服务有限公司欧曼服务专用的公章，乙方由田牧田牧签字。合同签订后，田牧租赁的房屋用于经营建莱汽车修理厂。建莱汽车修理厂支付了从2011年2月1日至2011年11月1日的租金，之后租金未支付。建莱汽车修理厂于2013年12月底搬走，水费交至2013年12月24日。2011年10月21日，长沙市雨花区雨花亭街道井塘社区筹建委员会向建莱汽修厂发放了《限期搬迁房屋告知书》，告知书载明：你企业系我社区筹建委会安置项目建设用地上，根据2010年8月27日召开的拆迁动员大会精神，限你户在2011年11月20日前自动搬迁你企业所有设备，如不支持配合拆迁者，我社区将采用帮助拆除的办法……我社区筹建委员会会议决定2011年11月21日对安置项目内的企业进行断电，请各企业在规定时间内进行搬迁。之后，在各租赁户没有搬迁的情况下，有关方采取了断水断电及竖围墙等措施。但各租赁户自行接通了水电，围墙也有车辆出入通道。2012年1月5日，包括湖南光大汽车维修服务有限公司欧曼服务站、建莱汽修厂在内的多家企业向长沙市雨花区人民政府递交了《关于请求维护我们承租企业合法权益的报告》，�告要求井塘村与租赁户平等协商补偿事宜。租赁房屋于2014年3月31日后拆迁。另查明，建莱汽车修理厂系依法登记的个体工商户，经营者为孟术。李国华从第三人处租赁房屋和场地后，一部分用于自己经营欧曼服务站（后成立长沙光永汽车有限公司），另外的房屋出租后分别用于经营建莱汽车修理厂（月租金20660元）、歌厅（月租金5000元）和饭店（月租金4000元）。2014年2月19日，李国华向原审法院起诉，请求判决：田牧支付房屋租金599140元，并支付延期付款滞纳金284485元，两项共计883625元。
原审法院认为：李国华与第三人于2009年12月21日签订《场地租赁经营合同》约定，由李国华承租并经营位于长沙市雨花区曲塘路61号欧曼服务站（含吉利服务站场地）），合同签订后，2011年1月22日李国华以欧曼服务站的名义与田牧签订《租房合同》，该合同约定李国华将欧曼服务�的部分房屋转租给田牧，《租房合同》中明确载明本合同是在取得原房东同意的情况下转租，且租期与李国华的原始租房合同同步，因此上述两合同不违反法律法规的强制性规定，合法有效，合同当事人均应受到合同约束。田牧辩称，李国华不具有合法的诉讼主体资格，《租房合同》的出租人应当是第三人，田牧也不具有诉讼主体资格，田牧应当是承租人建莱汽车修理厂。原审法院认为，李国华与第三人签订的《场地租赁经营合同》，包括了经营权转让和房屋租赁两个方面的内容，该两方面内容分别约定了经营权转让金和租金，属相互独立的两个方面，故李国华是欧曼服务站办公用房和场地的承租人，其有权将该房屋转租并承担由此产生的权利义务。且在李国华与田牧的《租房合同》中明确载明“在取得原房东同意的情况下将……转让”，故李国华与田牧签订租房合同时，李国华是以承租人的身份与田牧签订的转租合同，田牧对此也知情，因此李国华作为出租人具有合法的诉讼主体资格。田牧提交了2011年1月18日第三人的委托书一份，委托书载明“我司湖南光大汽车维修服务有限公司特委托李国华全权办理与田牧所属公司在长沙市雨花区曲塘路61号房屋的租赁及付款方式，特此委托”。对该《委托书》，因与原、田牧之间签订的租赁合同存在矛盾，且第三人认可李国华的转租行为系李国华个人行为，与第三人无关，因此对该《委托书》原审法院不予采纳。田牧作为《租赁合同》的承租方，虽然房屋租赁后用于建莱汽修厂的经营，但田牧并没有证据证明其签订租赁合同是职务行为，故根据合同的相对性原则，田牧是转租合同的一方当事人，具有诉讼主体资格。因此对田牧主张的李国华、田牧均无诉讼主体资格的辩称理由，原�法院不予支持。李国华与田牧签订租赁合同后，李国华依约将租赁房屋交付给田牧使用，租期至2014年3月30日，但田牧实际使用房屋至2013年12月底，因此田牧应当向李国华支付从2011年2月1日承租时至2013年12月30日合同终止时的租金，但田牧实际只支付了从2011年2月1日至2011年11月1日的租金，故对李国华要求田牧支付剩余房屋租金的诉讼请求，原审法院依法予以支持，支付房屋租金的期限应当从2011年11月1日至2013年12月30日，共计26个月，按月租金20660元／月标准，租金计算为537160元（20660元／月×26个月）。田牧辩称李国华的主张已过诉讼时效，因田牧使用租赁房屋的事实至2013年12月底，违约事实处于持续中，故诉讼时效应当从田牧搬离房屋时开始计算，李国华于2014年2月19日起诉，没有超出1年的诉讼时效，故对田牧的该辩称理由原审法院不予支持。田牧还辩称，由于租赁�屋被列入拆迁范围，拆迁方采取一系列手段，致使合同无法履行，给田牧造成了重大的损失，故田牧无需支付剩余的房屋租金。对该辩称理由，原审法院认为：第一，涉案房屋虽然被列入拆迁范围，但该房屋在合同履行期限届满前并没有被强制拆迁，在李国华向田牧送达了《关于树木岭服务站通知搬迁事宜》，向田牧告知其租用的场地将收回，然田牧并未搬离涉案房屋，而是继续占有使用该房屋，租赁房屋内的相关物品由田牧于2013年12月底搬离，在此之前田牧对租赁房屋有占有、使用的客观事实；第二，李国华作为转租方，按照《场地租赁合同》及时足额的向第三人支付了涉案房屋至2014年3月底的房屋租金；第三，李国华、田牧的租赁合同约定，在租期内如遇国家政策性征地或拆迁，李国华不承担田牧的任何费用和损失，因此要求拆迁赔偿不能成为对抗支付李国华房租的理由；第四，如果田牧的经营因为拆迁行为而受到影响，可以及时解除租赁合同以减少损失，同时可以向侵权方请求赔偿，但田牧并没有这样做。基于以上理由，对田牧不支付房租的辩称理由原审法院不予支持。李国华主张田牧租金逾期未付，应按3%收取滞纳金284485元。因合同对滞纳金收取的约定不明，且考虑到涉案房屋列入拆迁范围，对租赁合同的履行及合同目的的实现产生了一定的影响，原审法院酌情认定按总租金的3%收取滞纳金为16115元（537160元×3%），对李国华超出部分诉讼请求，原审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十七条之规定，遂判决如下：一、田牧于本判决生效之日起10日内向李国华支付房屋租金537160元（2011年11月1日至2013年12月30日止）；二、田牧于本判决生效之日起10�内向李国华支付延期缴纳租金的滞纳金16115元；三、驳回李国华的其他诉讼请求。如果田牧未按照判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件一审受理费14884元，保全费5000元，两项合计19884元，由田牧负担。
上诉人田牧不服原审判决，向本院提起上诉称：一、合同仅于缔约人之间发生效力，被上诉人李国华不是本案租赁合同当事人，因此其在本案中不具有诉讼主体资格。原审法院在没有法律及事实依据的情形下，突破合同相对性，认定其具有合法的诉讼主体资格，系适用法律错误；二、上诉人田牧不是本案《租赁合同》的真实缔约方，其签订该合同系受建莱汽修厂的委托，作为该汽修厂的员工与第三人签订了租赁合同，上诉人田牧不是本案的适格被告，建莱�修厂才是本案租赁合同权利义务的承受者；三、关于诉讼时效的问题，原审判决适用法律错误。原审判决认为“诉讼时效应当从被告搬离房屋时开始计算”是错误的，对于2011年11月起以后的租金，被上诉人已明确知晓其权利被侵害，但直至2014年2月19日才起诉至法院，因此，对于2013年2月20日之前的租金，被上诉人已经丧失诉讼时效；四、上诉人从2011年11月起不再支付租金的原因是因租赁的房屋因拆迁原因致使上诉人的合同目的无法实现，提供的租赁房屋已达不到正常营业的使用条件，该租赁房屋的租赁市场价值已剧减，要求上诉人按照正常使用的标准支付合同对价，对上诉人极其不公平。原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求依法改判，驳回李国华的全部诉讼请求。
被上诉人李国华答辩称：一、被上诉人李国华将其向第三人承租的涉案房屋转租给上诉人用�建莱汽车修理厂并且签订了一份《租房合同》，该合同系双方真实意思的表示，未违反法律法规的规定，且第三人知道该转租事实未表示反对，故被上诉人李国华与上诉人签订的《租房合同》合法、有效，双方应按合同履行。故上诉人认为被上诉人不是本案租赁合同当事人及不具备诉讼主体资格的上诉理由没有事实根据和法律依据；二、上诉人抗辩拒付租金的理由既无事实根据，亦无法律依据；三、上诉人认为该案已超过诉讼时效没有事实依据。上诉人自拖欠房租以来，被上诉人李国华多次口头催租，并且也按期收取了水费，上诉人占有房屋又拒交租金的违约事实出于持续中，故被上诉人主张房屋租金的诉讼时效应当从上诉人搬离房屋时开始计算。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律准确，裁判得当，请二审人民法院予以维持，驳回上诉人的诉求。
原审第三人湖南光大汽车维修服务有限公司未予陈述。
本院二审过程中，双方当事人均未提交新的证据。经审查，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院另查明：建莱汽车修理厂系依法登记的个体工商户，经营者登记为孟术，孟术与上诉人田牧系母子关系。
本院认为，本案的争议焦点为：一、本案的诉讼主体是否适格；二、上诉人田牧应否支付被上诉人李国华2011年11月1日至2013年12月30日止的房屋租金537160元；三、本案是否超过诉讼时效。
一、关于本案的诉讼主体是否适格的问题。2011年1月22日，湖南光大汽车维修服务有限公司欧曼服务站与田牧签订《租房合同》，李国华作为甲方与田牧作为乙方均在该合同上签字，李国华签字处加盖了湖南光大汽车维修服务有限公司欧曼服务专用章。该合同第1条约定，甲方在取得原房东同意的情况下将欧曼服务站内西侧厂房及所有附属用房全部出租给乙方使用，从该条可知，该合同为李国华将租赁第三人的房屋转租给田牧；第三人原审答辩时陈述李国华租赁第三人的房屋，所有租金已经全部付清，李国华将房屋转租给田牧使用，与第三人无关，故该合同的甲方虽冠以第三人的名称，实际上的转租人是李国华，合同的相关权利义务由李国华享有和承担，故李国华具有向人民法院起诉的原告资格。田牧作为乙方在合同上签字，系合同的当事人，可享有合同的相关权利和应当承担合同的相应义务，虽田牧租赁房屋后将该房屋交其母亲开办建莱汽修厂，但不能免除其在本案中应当承担的合同义务，故李国华起诉田牧，符合法律规定，本案诉讼主体适格。
二、关于上诉人田牧应否支付被上诉人李国华2011年11月1日至2013年12月30日止的房屋租金537160元的问题。李国华、田牧之间签订的《租房合同》约定�在租期内如遇国家政策性征地或拆迁，李国华不承担田牧的任何费用和损失，因此要求拆迁赔偿不能成为对抗支付李国华房租的理由；如果田牧的经营因为拆迁行为而受到影响，可以及时解除租赁合同以减少损失，同时可以向侵权方请求赔偿。因此，田牧在遇到征地或拆迁后完全可以通过解除合同减少或者避免损失，也可以向侵权方主张赔偿，田牧没有这样做，其自身有过错，但不能成为对抗支付李国华房租的理由。结合涉诉房屋虽列入了拆迁范围，但在合同履行期满前并没有拆迁，田牧一直还在使用该房屋的事实，田牧应当承担按照合同约定支付租金的对价义务。故上诉人田牧应当支付被上诉人李国华2011年11月1日至2013年12月30日止的房屋租金537160元。
三、关于本案是否超过诉讼时效的问题。李国华与田牧签订的《租房合同》约定履行期限至2014年3月30日止，而本案的实际期限至2013年12月止，根据相关法律及司法解释的规定，合同纠纷能够确定履行期限的，诉讼时效从履行期限届满之日起算，李国华于2014年2月19日向原审法院起诉，不管是从约定的履行期限还是实际履行期限来看，均未超过1年的诉讼时效，故本案未超过诉讼时效，李国华的相关权益应当得到保护。原审判决虽认定田牧使用租赁房屋的事实至2013年12月底，违约事实处于持续中的表述欠妥，但不影响案件的处理结果。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判处恰当，应予维持，田牧的上诉理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费用14884元，由田牧负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 坤
审判员 刘 完 玲
审判员 熊�
二〇一五年十月十四日
书记员 黄 佳
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。