广西壮族自治区北流市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0981民初2551号
原告：北流市金旺旺商贸城业主委员会，住所地北流市朱砂罗开发区B-区。
法定代表人：阮秀兰，业主委员会主任。
委托诉讼代理人：陈家鸿，广西百举鸣律师事务所律师。
被告：广西中正物业服务有限公司，住所地北流市城中路0155号。
被告：吴坚强，男，1968年1月13日出生，汉族，住所地北流市。
以上两被告共同委托诉讼代理人：黄钟鸣，广西顺通律师事务所律师。
被告：谭森元，男，1991年12月28日出生，汉族，住所地北流市，经常居住地北流市。
委托诉讼代理人：罗艺，广西顺通律师事务所律师。
原告北流市金旺旺商贸城业主委员会（以下简称金旺旺商贸城）与被告广西中正物业服务有限公司（以下简称物业公司）、吴坚强、谭森元物业服务合同纠纷一案，本院于2016的10月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金旺旺商贸城的法定代表人阮秀兰及其委托诉讼代理人陈家鸿，被告物业公司、吴坚强的委托诉讼代理人黄钟鸣，被告谭森元及其委托诉讼代理人罗艺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告广西中正物业服务有限公司和被告吴坚强连带承担将其非法收取的24000元租金转给原告；2、判令被告三马上从其非法租赁的金旺旺商贸城B一区11幢东南门旁边的垃圾中转站搬出去，排除妨碍。在庭审中，原告变更请求将被告物业公司收取租金30000元转给原告。事实和理由：被告物业公司是2015年3月份与原告签订了《金旺旺商贸城物业管理合同》之后进入了金旺旺商贸城进行物业管理服务的。在被告进行物业服务过程中，由于原告对被告提交的使用公共维修基金的呈报申请把关得严而抱怨原告，不再尊重原告。被告物业公司股东吴坚强未经原告同意擅自将金旺旺一区11幢东南门旁边留作垃圾中转站的两间铺面暗地里出租给被告谭森无。被告谭森元利用垃圾中转站经营汽车维修中心。事后，原告要求被告物业公司、吴坚强将收取租金交给原告遭到拒绝。被告物业公司将原告所有房屋出租后，原告提出异议，但被告物业公司没有理会。为此，原告诉至法院，请求法院根据《物权法》、《侵权责任法》、《物业管理条例》作出判决。
被告物业公司辩称，本案原告法定代表人阮秀兰已于2016年9月份申请辞职，阮秀兰不是原告金旺旺商贸城法定代表人，不能代表全体业主利益，本案诉讼是虚假诉讼。被告物业公司出租空房及收取租金合法有效。以前物业公司因物业服务费不足而退出。为了弥补物业费用的不足，被告物业公司与原告协商，原告同意物业公司将物业公司管理使用的暂时的闲置不用的杂物房租出去，租金作物业费用开支，弥补物业费用的不足。根据《金旺旺商贸城小区物业管理委托合同》第三章第十一条第六项作了明确规定“公共车位、公共部位广告、空房出租，其他公共部位收益的归属，原则上属于全体业主共有，但可用作弥补物业费用的不足和开支”的约定，因收上来的水费、电费，不够交自来水公司、供电公司，每月的水、电费收支缺口都有几千元，小区随时有面临停水停电的风险。被告物业公司将空房出租收入开支水电费、公共维修，完全符合双方合同约定，不存在违约情况。被告物业公司将空房出租给被告谭森元，经过原告负责人莫志兵的口头同意。现在原告向法院提起诉讼，不是原告真实意思表示。被告吴坚强是被告物业公司工作人员，其出租房屋是代表被告物业公司行为，其本身不是合同当事人，与本案没有直接利害关系，不是本案适格被告，原告之诉讼请求因缺乏事实依据和法律依据，请求法院依法判决驳回原告的诉讼请求。
被告吴坚强辩称，吴坚强代表物业公司，且吴坚强是公司股东，签名不是吴坚强所签，是公司签字，被告吴坚强不同意原告的诉讼请求。其他答辩意见同意物业公司答辩意见。
被告谭森元辩称，被告谭森元与被告物业公司于2015年10月17日签订《金旺旺商贸城商铺租赁合同》，合同约定租赁期限为4年，每月租金2000元。合同签订后，被告谭森元按照合同约定支付租金、保证金、物业管理费等费用，被告谭森元使用租赁房屋是合法。至于被告物业公司是否将租赁房屋租金转交给原告，则是原告金旺旺商贸城与被告物业公司之间行为，与被告谭森元无关。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
原告围绕诉讼请求依法提供的证据有：
1、业主委员会成立文件复印件，证明原告的主体资格；
2、法定代表人证明复印件，证明原告的主体资格；
3、电脑咨询单复印件，证明被告中正物业公司、吴坚强诉讼主体资格；
4、谭森元身份证复印件，证明被告谭森元的主体资格；
5、金旺旺商贸城铺面租赁合同复印件，证明被告之间非法出租金旺旺商贸城铺面非法收租的事实；
6、现场照片复印件，证明非法租赁铺面的用途现状；
7、房屋建筑面积测绘报告复印件，证明被告所租赁的房屋正是金旺旺的公共卫生间。
被告物业公司围绕诉讼请求依法提供的证据有：
1、北流供电公司停限电通知，证明物业水电费空缺情况；
2、金旺旺商贸城小区物业管理合同，证明公共设施是物业公司使用，为弥补物业费不足，空房出租租金是归物业公司所有。
被告谭森元围绕诉讼请求依法提供的证据有：
1、金旺旺商贸城商铺租赁合同复印件5页，证明谭森元与广西服务公司签订了固定的租赁合同；
2、收据复印件7页，证明谭森元按照合同约定支付租金、保证金及物业管理费等费用。
被告吴坚强没有向本院提供证据。
经庭审质证，被告物业公司、吴坚强、谭森元对原告提供的证据1、3、4无异议，物业公司、吴坚强对证据5、7真实性无异议，对证据6无异议，对证据2有异议，认为阮秀兰已申请辞职，新的法定代表人没有产生，证据5、证据7证明内容有异议，被告谭森元所租铺面原来虽然为公厕，但没有公厕设施，只有杂物、垃圾堆放在此，垃圾车也停放在此，该房属于公用设施，属于物业公司使用。谭森元对证据2、5的真实性无异议，认为证据是否是金旺旺商贸城法人无法查实，由法院核实，证据5不能就租赁租赁合同就认定非法出租；证据6不能证明非法出租租赁事实；证据7同意物业公司质证意见。原告对被告物业公司提供的证据1、2有异议，认为两份证据与本案无关，公摊水电费是另行收取，业主公共部分每月交费给物业公司，自己部分是自己向供电公司缴纳，物业公司从来没有向业主公布过水电费情况。出租公用设施房应通过业主大会授权同意，出租方也应是金旺旺商贸城，之前该房也是作为公用厕所使用。被告吴坚强、谭森元对被告物业公司提供的证据1、2无异议。原告对被告谭森元提供的证据1、2的真实性无异议，但对其合法性有异议，认为物业公司出租房屋是没有资格出租，收据10月至12月租金有异议，是原告起诉后收取的，况且谭森元无经营许可证和营业执照。被告物业公司、吴坚强对被告谭森元提供的证据1、2无异议。
对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的证据1、3、4，被告物业公司、吴坚强、谭森无异议，本院予以确认。原告提供的证据2，被告物业公司、吴坚强有异议，认为阮秀兰已申请辞职，不再是金旺旺商贸城主任，但并没有经过审批，有关部门也没有重新任命新的金旺旺商贸城主任，阮秀兰仍然是金旺旺商贸城主任，该证据来源合法，客观真实，与本案有关联，予以确认。原告提供证据5、6、7，被告谭森元虽有异议，该证据来源合法，客观真实，与本案有关联，本院予以确认。被告物业公司提供的证据1、2，原告虽有异议，但没有提供证据足以反驳，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条“一方当事人提出的下列证据，对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应当确认其证明力”的规定，本院对被告物业公司提供的证据1、2的证明效力予以确认。被告谭森元提供的证据1、2，原告对其真实性无异议，该证据来源合法，客观真实，与本案有关联，本院予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月初，金旺旺商贸城经大会选举并推举广西北流市德磬物业服务有限公司作为其物业服务企业。2015年3月1日，广西北流德馨物业服务有限公司与金旺旺商贸城签订一份金旺旺商贸城小区物业管理合同，合同约定委托管理期限为2015年3月8日至2017年3月7日；合同约定委托服务事项第一条房屋建筑共用部位的养护和管理，包括：楼面、屋顶、外墙面、承重墙体结构、楼梯间、走廊通道、门厅。第二条公共用设施、设备的养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、楼内外消防设施设备。第三条共有设施附属建筑物、构筑物的养护和管理，包括道路、室外上下水管道、沟渠、池、井、停车场、水电设施。第三条公用绿地、花草树木、建筑小品等的养护与管理。第五条附属配套配套建筑和设施和设施的养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所。第六条公共环境卫生，包括公共楼道、通道、走廊、小区内道路、公共场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运。第七条交通与车辆停放秩序的管理，包括停车场管理和车辆进出管理。乙方即物业公司在征得甲方同意后，可利用本物业区域的公共场地，取得停车服务许可，开展停车收费服务，本物业区域内的业主和物业使用人在本物业区域的公共场地停放，车位使用人应与乙方签订场地占用合同。第八条维护公共秩序、小区安全，包括安全监控、巡视、门岗执勤。前款约定的事项不含业主、非业主使用人的人身、财产保险和财产保管责任。双方另行签订人身、财产保险和财产保管专项合同的，以专项合同的约定执行。第九条管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。第十条组织开展小区文化娱乐活动。第十一条自物业介入之日起开始计收物业服务收费，负责向业主和物业使用收取下列费用：物业管理服务费：本物业的物业服务收费标准，按当地物价局核准批复的收费标准控制，并结合市场实际情况作适当调整。具体的物业服务费用收费标准按业主拥有物业的建筑面积交纳，标准如下：1、住宅：0.45元／月平方米，2、车库、车位、杂物房：按房屋建筑面积0.45元／月平方米计收，3、商业、办公用房：按房屋建筑面积0.8元／月平方米计收，4、水周转金按100元／户收取（主要用于小区公共部位的公摊水电费周转），公共水电费、水电损耗费按实际用量集体分摊承担，5、专项维修基金：按每户建筑面积0.1元／月平方米收纳，6、公共车位，公共部位广告、空房出租，其他公共部位收益的归属，原则上属于全体业主共有，但可用作弥补物业费用的不足和开支。甲方广西北流德磬物业服务有限公司法定代表人梁小玲与金旺旺商贸城法定代表人阮秀兰均在合同上签字。签订合同后，广西北流德磬物业服务有限公司于2015年3月7日正式进入金旺旺商贸城进行管理。2015年6月1日，广西北流德磬物业服务有限公司变更登记为广西中正物业服务有限公司。该公司是由吴坚强、梁雪玲为股东有限责任公司，于2013年5月30日成立。2015年10月17日，物业公司（甲方）与被告谭森元（乙方）签订有一份金旺旺商贸城商铺租赁合同。合同主要内容：一、甲方同意将坐落在金旺旺商贸城B1区11号楼商铺两间出租给乙方作商业用途使用，建筑面积60平方米。租赁期限为四年，月租金为2000元，租金第一年按年结算，第二年按季度结算，由乙方在每季度的壹号前按现金付款方式缴付租金给甲方。乙方向甲方交纳两个4000元保证金，并按照双方签订的商铺租赁合同使用商铺，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金本金无息退还乙方。被告物业公司将本案争议的杂物房出租给被告谭森元使用后，原告金旺旺商贸城要求被告物业公司将出租房屋租金交给金旺旺商贸城遭到拒绝，双方发生纠纷，原告为此诉至本院。查明，被告谭森元已交清2015年10月至2016年12月房屋租金共计30000元给被告物业公司。
本院认为，1、被告谭森元租用原告金旺旺商贸城B-区11幢东南门旁边的垃圾中转站铺面是否合法，应否排除妨碍；2、被告物业公司、吴坚强收取租金是否合法，应否将收取租金返还给原告。
本案争议出租物金旺旺商贸城B1区11号楼商铺两间所有权归属问题。根据《中华人民共和国物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有的所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”、第七十一条“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处理的权利。业主行使权利不得危及建筑的安全，不得损害其他业主的合法权益”的规定，本案争议出租物金旺旺商贸城B1区11号楼商铺两间所有权理所当然归金旺旺商贸城业主共同所有。北流市金旺旺商贸城依法享有占有、使用、收益和处分的权利。被告物业公司作为金旺旺商贸城管理物业企业，虽然与原告金旺旺商贸城签订有物业管理服务合同，必须按照合同约定履行物业管理义务，但被告物业公司既未经原告金旺旺商贸城委托或授权，也没有得到原告金旺旺商贸城同意，擅自将原告金旺旺商贸城所有的房屋出租给被告谭森元，出租房屋不管是杂物房还是公共卫生间，所有权均是属于原告金旺旺商贸城所有，被告物业公司均无权出租。被告物业公司擅自出租房屋的行为，侵犯了原告金旺旺商贸城房屋所有权及使用权，依法应当承担民事责任。被告物业公司与被告谭森元之间签订房屋租赁合同，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条“房屋租赁，是指房房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为”和《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，是无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，原告请求被告谭森元从租赁房屋中搬出去，排除妨碍，实际是要求被告返还财产，事实清楚，证据充分，理由成立，依法应予支持。本案阮秀兰虽然申请辞职，但并没有经过有关部门批准，有关部门也没有依法免去阮秀兰法定代表人身份，阮秀兰仍然是金旺旺商贸城法定代表人，金旺旺商贸城向本院提起诉讼，是符合法律规定的。被告物业公司、吴坚强抗辩，阮秀兰已申请辞职，不是法定代表人，起诉不是其金旺旺商贸城真实意思表示，本案是虚假诉讼，证据不充分，理由不成立，依法不予采纳。被告物业公司、吴坚强收取租金是否合法，应否将收取租金返还给原告金旺旺商贸城。被告物业公司出租的不管是杂物房还是公共卫生间，均是属于原告金旺旺商贸城公共部位，根据原告金旺旺商贸城与被告物业公司签订《物业服务合同》第三章第十一条第6项约定“公共车位、公共部位广告、空房出租，其他公共部位收益的归属，原则上属于全体业主共有，但可用作弥补物业费用的不足和开支”的规定，因此，被告物业公司所收取被告谭森元房屋租金30000元，应归全体业主所有，即归原告金旺旺商贸城所有。原告请求被告返还出租房屋租金30000元，理由正当，依法应予支持。被告吴坚强作为被告物业公司职工，签订房屋租赁合同是代表被告物业公司职务行为，所产生民事责任应由被告物业公司承担。原告请求被告物业公司与被告吴坚强共同承担连带返还责任，因缺乏事实依据和法律依据，理由不成立，依法不予支持。被告物业公司、吴坚强抗辩，被告物业公司出租房屋是弥补物业费用不足以交纳公摊水电费，因其没有提供充分有效证据证明其主张，对其抗辩主张，理由不成立，依法不予采纳。
综上所述，原告请求被告物业公司返还出租房屋租金及要求被告谭森元排除妨碍，证据充分，理由成立，依法应予支持。原告请求被告物业公司与被告吴坚强连带返还房屋租金，因缺乏事实依据和法律依据，依法不予支持。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条、第七十六条、第八十三条，判决如下：
一、被告谭森元在本案判决生效后两个月内将北流市金旺旺商贸城B1区11号楼商铺两间房屋腾空交给原告北流市金旺旺商贸城业主委员会，排除妨碍；
二、被告广西中正物业服务有限公司应当返还房屋租金30000元给原告北流市金旺旺商贸城业主委员会；
三、驳回原告北流市金旺旺商贸城业主委员会的其他诉讼请求。
上述判决第二项债务，义务人应于判决生效后十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费400元（原告已预交200元），原告负担100元，被告广西中正物业服务有限公司负担200元，被告谭森元负担100元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林中级人民法院。
审 判 长 李棍麟
人民陪审员 李玉群
人民陪审员 罗昭玲
二〇一六年十二月二十七日
书 记 员 何 尘