江苏省常州市新北区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0411民初1639号
原告：张晓军，男，1971年11月16日生，汉族，住江苏省常州市钟楼区。
被告：常州世茂房地产有限公司，住所地江苏省常州市新北区太湖东路9号，统一社会信用代码91320000794582769X。
法定代表人：汤沸，该公司董事长。
委托诉讼代理人：高先梅，该公司员工。
原告张晓军与被告常州世茂房地产有限公司（以下简称“世茂公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年3月22日立案后，依法由审判员柏刚适用简易程序，于2017年4月14日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，依法由简易程序转为普通程序并组成合议庭，分别于2017年7月10日和2018年4月27日公开开庭进行了审理。原告张晓军、被告世茂公司的委托诉讼代理人高先梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张晓军向本院提出诉讼请求：1、判令被告按原告认可的第三方确定的修复方案对原告所购世茂香槟湖苑175幢106号房屋履行维修义务；2、判令被告赔偿原告因房屋质量问题造成的物业费损失12143.16元（暂计至2016年9月30日止，要求计算至房屋修复之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年5月，原告向被告购买了世茂香槟湖苑175幢106号房屋。被告于2015年9月通知交付房屋。在交付房屋时，原告即发现该房屋存在多处漏水问题，根本不具备交付条件，且上述房屋外墙未粉刷防水砂浆，严重违反设计要求及外墙粉刷的强制性规范要求。为此，原告多次向被告进行交涉，也向新北区质监站进行了反映，但至今未果，致使原告至今不能对房屋进行装修入住。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求判如所请。
被告世茂公司辩称：1、我司与原告确于2013年5月就世茂香槟湖苑43幢106室签订了《商品房买卖合同》，也已经于2015年9月按合同约定向原告交付了经竣工验收合格的房屋。渗漏属于质保范围内的一般质量问题，不能因为房屋出现渗漏点就认定房屋根本不具备交付条件。针对原告房屋出现的渗漏点，我司一直愿意依据《房屋质量保证书》承担保修责任，也向原告出具了维修方案，但原告拒不托管钥匙，无理拒绝我司维保人员进户维修并索要巨额的赔偿金，才导致渗漏点至今无法修复，由此造成的损失应由原告自行承担。2、针对原告反映的房屋外墙未粉刷防水砂浆，经现场查验并不属实。原告所购房屋是框架-
剪力墙结构，即主要结构是框架及小部分剪力墙，墙体全部采用砖砌填充墙体（以下称“填充墙”），占房屋外墙的绝大部分面积。我司对填充墙进行了钻芯，发现是粉刷了防水砂浆的。而结构墙体因均为钢筋混凝土现浇而成，考虑要保护房屋主体结构，故未对此部分进行钻芯。3、我司与原告之间并没有签订物业服务合同，双方之间并不存在物业服务合同纠纷，原告要求我司赔偿物业费没有事实和法律依据。综上，请求法院驳回原告全部诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：
2013年6月15日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》一份，约定由原告购买被告开发的施工编号为世茂香槟湖苑3.2期43幢106号房屋，建筑面积404.85平方米，地上三层、地下一层，总价款5141300元，被告应当在2014年12月31日前将符合规划设计要求的商品房交付原告使用。买受人购买的商品房为住宅的，出卖人自交付使用之日起，按照《住房质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。《住房质量保证书》中针对保修范围为“屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间、房间和外墙面的防渗漏”部分约定保修期限5年，保修责任为：保修期如因防水材料、设计或施工质量问题而导致屋面、墙面、厨房和卫生间地面漏水、地下室渗漏及管道开裂、渗漏渗水、滴漏，建设单位将无偿进行维修并满足有关规范及标准。
2015年9月21日，案涉工程竣工验收备案。2015年9月25日，包括涉案房屋在内的工程项目通过商品房交付使用备案。2015年10月12日，被告向原告交付合同约定的案涉房屋，公安编号为世茂香槟湖苑175幢106号。但原告认为案涉房屋存在多处渗漏等质量问题与被告多次交涉未果，原告遂诉至本院。
对于案涉房屋的渗漏水原因及修复方案，原、被告无法达成一致。经原告申请，本院依法委托常州市建筑科学研究院集团股份有限公司司法鉴定所对案涉世茂香槟湖苑175幢106号房屋的渗漏水原因及修复方案进行司法鉴定。2018年2月10日，该司法鉴定所作出了常建科（2017）建鉴字第046号司法鉴定意见书，对案涉房屋的屋面、外墙面及地下室的渗、漏水原因及相应修复、处理方案进行分析：5.1、屋面（阳台、露台）渗、漏水原因如下：（1）屋面、露台防水做法与设计不符，部分防水构造层未设置；（2）二层、三层阳台、露台混凝土面大面积起砂，阳台、露台及屋面混凝土结构层局部开裂；（3）6-7～A-C轴三层结平板孔洞部位封堵不严，管道出屋面部位细部防水功能差；（4）天沟内侧屋面现浇板与闷顶层结平板交接处混凝土局部不密实，天沟防水卷材明显老化、开裂、脱落；（5）排水口垃圾等未及时清理，雨后阳台、露台以及天沟内有积水。5.2、外墙面渗、漏水原因如下：（1）部分外墙面抹面砂浆粉刷质量差，局部不饱满，外墙面局部未设置保温层及砂浆层；（2）阳台、露台翻边部位混凝土翻边局部防水功能差，有水从该部位渗入室内及外墙面；（3）屋面天沟排水、防水功能差，有水沿落水管及天沟底部向下渗漏到外墙面；（4）房屋外侧装饰线条局部开裂，有水从装饰线条开裂部位以及与墙面相接处渗入到墙内；（5）窗框外角部窗台存在孔洞，装饰线条、窗台涂饰表面局部开裂，地下室窗框与墙体连接部位未封堵密实、门槛及窗台表面易积水，下雨时有水从防水不严部位渗入墙内；（6）地下室墙面孔洞未封堵，有水从孔洞处渗入墙内。5.3、地下室地面渗、漏水原因如下：（1）地下室外侧顶板预留孔洞部位渗漏，雨后有水积聚外侧地下室地面并通过门框下部漫入室内；（2）地下室门扇封闭不严，有明显空隙，下雨时有水从门扇与门槛以及门扇间的空隙处进入室内；（3）105室地下室及室外地面积水，有水透过砖墙渗入室内。6.1屋面（露台、平台）渗、漏水处理：现场检查发现该房共有8块面板（阳台、露台）板底存在明显渗、漏水，具体修复方案如下：（1）采用低压化学灌浆法对阳台、露台、屋面板底渗漏部位进行封堵；（2）铲除渗漏水部位二层、三层露台防水层至钢筋混凝土现浇板板面，并清理干净，采用聚氨酯防水涂料对现浇板板面进行防水处理（6-7～A-C轴三层结平板孔洞及管道出屋面渗漏部位按规范要求处理）后，按原设计露台做法及现行规范要求重新施工坡层、水泥砂浆找平层、保温层、防水卷材、无纺聚酯纤维布及饰面层；（3）移除屋面瓦、挂瓦条等后按原设计屋面做法及现行规范要求重新施工水泥砂浆找平层、防水卷材、C20细石砼层、屋面瓦系统；（4）对于天沟部位渗漏，采用高压钻孔注浆的方法从天沟外侧对混凝土不密实部位进行处理，完成后将混凝土表面打磨处理后粘贴玻璃纤维布，将天沟内侧原防水层铲除、清理干净，并修补基层，按原设计天沟防水做法重新施工防水层、排水口，修复完成后对天沟进行蓄水试验，确保无渗漏。以上施工必须按现行规范的规定要求进行，天沟、女儿墙、翻边、出屋面管道等细部防水构造、做法等应符合《屋面工程技术规范》（GB50345-2012）的相关要求。6.2墙面渗、漏水处理：该楼部分外墙面以及窗框侧面、四周墙体等部位存在渗、漏水痕迹，具体修复方案如下：（1）天沟及阳台、露台翻边部位按第6.1节“屋面（露台、平台）渗、漏水处理”修复；（2）移除墙面渗漏部位的外墙面干挂石材后按原设计做法及现行规范要求重新施工水泥砂浆找平层、防水砂浆层、保温层、抹面砂浆，并恢复干挂石材饰面；（3）铲除室内墙面渗水部位粉刷层，剔除砌体灰缝内疏松、不密实的砂浆，采用弥缝胶泥进行填嵌密实，再涂刷特殊机能背水压防水涂料，堵塞渗水通道，并采用聚合物水泥防水砂浆分层抹压，最后恢复原饰面层；（4）采用聚合物防水砂浆对窗框外角部孔洞、地下室窗框与墙体连接部位进行封堵，并采用JS-
II防水涂料对装饰线条、窗台涂饰表面开裂部位进行防水处理；（5）对出现渗漏的铝合金门窗，应将门、窗框四周与外墙洞口接缝处水泥砂浆凿除干净后，采用聚氨酯发泡剂连续施打，一次成型，填充饱满（窗下框与墙体间采用防水砂浆填塞密实），并在窗框外侧阴角处按规范要求重新施打中性硅酮密封胶密封，地下室门框及窗框下部采用防水砂浆进行填塞、找坡，并采用JS-
II防水涂料对门槛、窗台表面进行防水处理；（6）对于排气道出屋面处部位，按照原设计做法及《房屋渗漏修缮积水规程》JGJ/T53-2011第4.3.16条的做法进行处理；（7）采用高性能无收缩微膨胀混凝土灌浆料对地下室墙面孔洞进行封堵。防水修复完成后按照规范要求进行淋水试验或在大雨后观察，确保无渗漏后，再恢复原装饰装修层。6.3地下室地面渗、漏水处理，具体修复方案如下：（1）在地下室外侧顶板预留孔洞部位采取增设盖板等措施进行防水封堵；（2）将地下室封闭不严门窗进行更换或维修，确保门窗严密合缝，无渗漏；（3）将105室地下室地面积水排干，将3-5-1/A-A轴地下室室外地坪进行找坡，确保雨后排水顺畅、无积水，同时铲除室内墙面渗水部位粉刷层，剔除砌体灰缝内疏松、不密实的砂浆，采用弥缝胶泥进行填嵌密实，并涂刷特殊技能背水压防水涂料，堵塞渗水通道，并采用聚合物水泥防水砂浆分层抹压，最后恢复原饰面层。原告为此支付司法鉴定费128000元。原、被告均同意由被告严格按照本院委托的司法鉴定意见书中的修复、处理方案进行维修。经被告确认，维修工期需约60日，原告对工期予以确认。原告在庭审中确认在本案中仅要求被告履行维修义务，对于其他损失部分，同意另案主张。
以上事实，有原、被告提供的相应证据、司法鉴定意见书等及当事人庭审陈述及自认在卷予以佐证。
本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同，系当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。原告所购买的房屋存在的渗、漏水质量问题并不属于主体结构工程，且在保修期内，被告理应承担修复责任。原、被告均同意按照经本院委托的司法鉴定意见书所载明的修复、处理方案进行修复，本院依法予以确认。至于原告对案涉房屋损失部分的请求，原告明确将另案主张，因此在本案中不予理涉。原、被告经协商无果。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条、第一百五十万条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
被告常州世茂房地产有限公司于本判决生效之日起六十日内对原告张晓军所购买的坐落于常州市新北区世茂香槟湖苑175幢106号房屋按常州市建筑科学研究院集团股份有限公司司法鉴定所作出的常建科（2017）建鉴字第046号司法鉴定意见书中所明确的修复、处理方案进行整改修复。
案件受理费104元，司法鉴定费128000元，合计128104元，由被告常州世茂房地产有限公司负担。（该款原告已预交，原告同意由被告承担部分，由被告于本判决生效之日起十日内直接支付给原告，本院不再退还。）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 柏 刚
人民陪审员 杜大富
人民陪审员 樊全兴
二〇一八年五月十八日
书 记 员 王 云