江西省分宜县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0521民初1142号
原告：分宜县湘商小额贷款股份有限公司。住所地：新余市分宜县工业园区。
法定代表人：欧阳楚江，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李腾桂，男，该公司法务专员。
被告：朱国荣，女，1982年9月27日生，土家族，住新余市渝水区。
被告：新余荣耀暖通工程有限公司。住所地：新余市长林北路世纪清华小区（仙来区管委会）。
法定代表人：朱国荣，该公司执行董事兼总经理。
被告：新余市至爱酒业有限公司。住所地：新余市长林北路634号世纪清华（仙来区管委会）。
法定代表人：谢子兵，该公司执行董事兼总经理。
原告分宜县湘商小额贷款股份有限公司（以下简称湘商公司）与被告朱国荣、新余荣耀暖通工程有限公司（以下简称荣耀暖通公司）、新余市世纪清华酒业有限公司（原告当庭将被告新余市世纪清华酒业有限公司的名称更正为新余市至爱酒业有限公司、法定代表人姓名更正为谢子文）民间借贷纠纷一案，本院于2016年10月20日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年3月10日公开开庭审理了本案。原告湘商公司的委托诉讼代理人李腾桂到庭参加诉讼。被告朱国荣、荣耀暖通公司、新余市至爱酒业有限公司（以下简称至爱酒业公司）经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告湘商公司向本院提出诉讼请求：1.被告朱国荣立即向原告偿还借款本金150万元及相应利息28.9万元（利息暂时计算至2016年9月30日），并要求以本金150万元为基数，按月利率2%支付自2016年10月1日起至全部款项清偿之日止的利息；2.原告对被告荣耀暖通公司、至爱酒业公司抵押的仓库存货享有优先受偿权；3.原告有权对被告朱国荣抵押的位于新余市北湖西路新余国际广场1栋2-9-016号和位于新余市北湖西路世纪清华23栋41401号的房产拍卖、变卖或折价后所得价款在原告的债权范围内享有优先受偿权；4.原告可以申请拍卖涉案的被告位于新余市北湖西路新余国际广场1栋2-9-016号和新余市北湖西路世纪清华23栋41401号的房屋，以拍卖价款偿还债务。事实和理由：被告朱国荣于2014年4月17日向原告申请借款，同日，双方签订《短期借款合同》，借款合同约定被告向原告借款人民币150万元，借款月利率12‰，期限为6个月,期限自2014年4月17日至2014年10月16日止，合同第十二条第二款约定，“借款到期甲方不偿还本合同项下借款本金及利息的，……从逾期之日按合同或借款借据载明的利率加收50%计算罚息，并对未按期支付的利息按罚息利率计收复利，直到清偿本息为止。”2014年4月17日，原告通过银行向被告朱国荣指定账户发放贷款人民币150万元。被告荣耀暖通公司、至爱酒业公司分别与原告签订《抵押合同》，均以库存货物进行抵押，对被告朱国荣的债务进行了担保。2014年10月12日，因被告朱国荣无力偿还，遂向原告申请展期，并于同日签订《借款展期协议书》，展期期限为6个月，自2014年10月17日至2015年4月16日。借款展期到期后，被告仍未按约偿还借款，抵押人亦未按约承担相应的担保责任。原告多次向各被告催促要求还款无果，故为维护自身的合法权益，特向法院起诉，请求法院依法裁判。
被告朱国荣、荣耀暖通公司、至爱酒业公司未提交书面答辩意见。
原告湘商公司围绕诉讼请求依法提交了个人借款申请书、短期借款合同[2014]分宜湘商短借字第10003号、借款凭证、汇款凭证、被告新余荣耀暖通工程有限公司与原告签订的《抵押合同》[2014]分宜湘商抵字第10003-1号及股东会决议；被告新余市至爱酒业有限公司与原告签订的《抵押合同》[2014]分宜湘商抵字第10003-2号及股东会决议、房屋转让及回购协议、承诺书、商品房买卖合同两份、借款展期申请书、借款展期协议书等证据。被告朱国荣、荣耀暖通公司、至爱酒业公司未到庭予以质证。对原告湘商公司提交的上述证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。
根据本院审查确认的证据及原告湘商公司的当庭陈述，本院认定事实如下：2014年4月17日，被告朱国荣以进货资金不足为由向原告湘商公司申请借款150万元。同日，被告朱国荣与原告湘商公司签订《短期借款合同》，该合同约定：1.借款金额为150万元；2.借款期限为6个月，自2014年4月17日起至2014年10月16日止；3.借款利率为月利率12‰，自原告放款日起按日计息，按月结息；4.借款到期后被告朱国荣未偿还借款本金及利息的，从逾期之日起按约定的利率加收50%计算罚息，并对未按期支付的利息按罚息利率计收复利，直至清偿本息为止。同日，被告朱国荣向原告出具的承诺书一份，承诺其自愿将上述两套房屋作为原告湘商公司150万元借款的抵押物，在其未履行债务时，原告湘商公司可将该财产折价、拍卖或者变卖，且所得价款优先受偿。同时，被告朱国荣还与原告湘商公司签订《房屋转让及回购协议》，该合同约定：1.被告朱国荣将其所有的位于新余市北湖西路新余国际广场1栋2-9-016号和北湖西路世纪清华23栋41401号的房屋以40万元的价格转让给原告湘商公司，原告湘商公司同意按此价格和条件购买该房屋；2.原告湘商公司应当在2014年4月23日前将房屋转让价款支付给被告朱国荣，如被告朱国荣未按借款合同的约定还清借款本息，则被告朱国荣同意以该房屋双方确定的转让款抵付给原告湘商公司，抵付金额为40万元；3.被告朱国荣保证在协议签订当日到相关部门办理房管部门变更登记手续；4.被告朱国荣应当在2014年10月16日前回购本次协议所转让的房屋，逾期被告朱国荣未回购转让房屋的，被告朱国荣即丧失回购的权利，该房屋由原告湘商公司自行处分；如被告朱国荣未按期还清所欠原告借款本息的，则视为被告朱国荣放弃回购权，原告湘商公司有权自行处分该房屋以用于清偿被告朱国荣所欠原告湘商公司借款本息。但在该协议签订后，被告朱国荣与原告湘商公司并未办理上述房屋的产权过户手续。被告荣耀暖通公司、至爱酒业公司（当时名称为新余市世纪清华酒业有限公司）分别于同日与原告湘商公司签订抵押合同，抵押物均为上述两公司仓库内的库存货物。原告湘商公司于同日向被告朱国荣转款150万元。2014年10月12日，被告朱国荣与原告湘商公司、被告荣耀暖通公司、至爱酒业公司签订《借款展期协议书》，约定原告湘商公司同意将其出借给被告朱国荣的借款期限延长六个月，至2015年4月16日止，展期借款利率为月利率12‰；被告荣耀暖通公司、至爱酒业公司作为担保人，仍以原担保方式为展期借款提供担保。另查明，被告至爱酒业公司的成立日期为2013年4月15日。在2014年4月22日前，被告至爱酒业公司工商登记的名称为新余市世纪清华酒业有限公司。2014年9月16日，被告至爱酒业公司的法定代表人由被告朱国荣变更为谢子兵。
本院认为，本案属民间借贷纠纷。首先，合法成立的借贷合同关系应受到法律保护。原告湘商公司与被告朱国荣签订了《短期借款合同》及《借款展期协议书》，对借款金额、还款期限、利息结算及逾期还款责任等内容进行了明确的约定，故双方之间便成立了合法有效的民间借贷法律关系。原告湘商公司按约向被告朱国荣出借了借款，被告朱国荣便应当按照合同约定按期向原告湘商公司归还借款本金及支付相应借款利息。且根据原告湘商公司与被告朱国荣的约定，如被告朱国荣未按期偿还本金及利息，原告湘商公司可从逾期之日起按月利率12‰加收50%计算罚息，即月罚息为1.8%，并对未按期支付的利息按罚息利率计收复利。如按照约定，在计算罚息的基础上计收复利，被告朱国荣最终所需支付的借款利息将超过法律允许的最高利率，但在诉请中，原告湘商公司所主张的按月利率2%计算借款利息并未超过法律规定，本院予以支持。故原告湘商公司要求被告朱国荣向其归还借款本金150万元，并按月利率2%的标准以借款本金150万元为基数支付自2015年12月17日起至全部款项清偿之日止的利息（自2015年12月17日起至2016年9月30日的利息为28.9万元）的诉求，本院予以支持。其次，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第五十六条第一款的规定，抵押合同对被担保的主债权种类、抵押财产没有约定或者约定不明，根据主合同和抵押合同不能补正或者无法推定的，抵押不成立。本案原告湘商公司分别与被告荣耀暖通公司、至爱酒业公司签订了抵押合同，并在原告湘商公司与被告朱国荣签订的《借款展期协议书》中，双方对担保期限重新作出了约定。根据抵押合同与《借款展期协议书》，双方约定的抵押物为仓库货物。但对仓库货物的种类、数量、价值及仓库位置、仓库监管等方面均未进一步明确，因此，本院认为，原告湘商公司与被告荣耀暖通公司、被告至爱酒业公司约定的抵押财产并不明确，且无法对此补正或推定，故原告湘商公司与被告荣耀暖通公司、被告至爱酒业公司的抵押不成立，原告要求对上述两被告仓库货物享有优先受偿权的诉求，于法不符，本院不予支持。第三，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。从原告湘商公司与被告朱国荣之间的《房屋转让及回购协议》内容上看，被告朱国荣出让涉诉房屋并约定具有该房屋的回购权，原告湘商公司受让该房屋，其双方真实的合同目的仍为保障原告湘商公司的债权可得以实现，且该协议签订后，诉争房屋的所有权并未变更至原告湘商公司名下，也未到房管部门办理抵押登记，因此，原告湘商公司并不能依法取得上述房屋的优先受偿权。同时，尽管被告朱国荣承诺原告湘商公司具有优先受偿权，但该承诺并不具有公示效力，且不符合我国有关优先受偿权的法律规定，因此，该承诺并不能产生原告湘商公司获得优先受偿权的法律效力。故对原告主张其对被告朱国荣所有的位于新余市北湖西路新余国际广场1栋2-9-016号和位于新余市北湖西路世纪清华23栋41401号的房产拍卖、变卖或折价后所得价款享有优先受偿权的诉请，本院不予支持。第四，对原告有关其可以申请拍卖涉案的被告位于新余市北湖西路新余国际广场1栋2-9-016号和新余市北湖西路世纪清华23栋41401号的房屋，以拍卖价款偿还债务的主张，本院认为，在本判决已发生法律效力且被告朱国荣未能归还借款本金及利息的情况下，依照法律规定，原告湘商公司在申请法院强制执行环节即可向人民法院申请拍卖上述两套房屋以实现其债权，故原告湘商公司的此项诉请实质为原告诉权的实现方式，而非诉与诉权本身，因此，对原告将该项申请作为一项诉求并在本案中一并主张的行为，本院不予支持。被告朱国荣、荣耀暖通公司、至爱酒业公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃，本院依法对其缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条、第二百一十一条第二款、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第五十六条第一款、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告朱国荣于本判决生效之日起五日内向原告分宜县湘商小额贷款股份有限公司归还借款本金150万元，支付利息28.9万元（自2015年12月17日起至2016年9月30日止），并以借款本金150万元为基数按月利率2%支付自2016年10月1日起至借款还清之日止的逾期利息；
二、驳回原告分宜县湘商小额贷款股份有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费20902元、财产保全费5000元、公告费560元，共计26462元（原告分宜县湘商小额贷款股份有限公司已预付），由被告朱国荣负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省新余市中级人民法院。
审 判 长 潘冰心
人民陪审员 眭燕翔
人民陪审员 杨小宜
二〇一七年三月二十日
书 记 员 兰娟娟