广西壮族自治区崇左市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）崇民终字第280号上诉人（一审原告）符某某。委托代理人陈秋燕，广西诺尔律师事务所律师。委托代理人罗月玲，广西诺尔律师事务所实习律师。被上诉人（一审被告）梁某某。被上诉人（一审被告）岑某某。一审第三人罗甲。上诉人符某某因房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区崇左市江州区人民法院（2014）江民初字第838号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月5日受理后，依法组成由审判员冯新、审判员林文标、梁飞参加的合议庭，于2015年6月2日公开开庭审理了本案。书记员潘秋利出庭担任记录。上诉人符某某的委托代理人陈秋燕、罗月玲，被上诉人梁某某、岑某某到庭参加诉讼，上诉人符某某，一审第三人罗甲未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，罗甲原是崇左市友谊大道中段西侧东源名城第C-1栋116号房的房主。2011年9月15日，罗甲委托其姐姐罗乙与梁某某签订房屋租赁合同，将该房屋租给被告梁某某使用，租赁期限为三年。2013年9月30日，罗甲再次委托罗乙与梁某某续订《住房租赁协议》，约定由梁某某续租上述房屋，租期从2014年10月1日起至2018年9月30日止，租金为第一年16260元、第二年182OO元、第三年20380元、第四年22820元。因考虑到前合同的履行期限没有到期，双方把《住房租赁协议》的落款日期写成了“2014年10月1日”。协议书对房屋是否可以转租没有作任何约定。2013年11月8日，梁某某与岑某某签订《房屋铺面转让协议书》，约定梁某某将上述房屋转租给岑某某，并在工商部门备案。2014年2月10日，涉案房屋以经营者为岑某某的名义登记挂牌经营“江州区岑记美食店”，岑某某为此曾给人找到罗乙签字同意安装抽油烟机。2014年8月，罗甲与符某某协商上述房屋的买卖事宜，并把房屋存在租赁的事实和准备卖房的事情告诉了符某某和梁某某。2014年10月14日，罗甲将房屋过户到符某某的名下，办理了房屋所有权人为符某某、房产证为崇房权证新城区字第××号房屋产权证书。过户登记当天，符某某的母亲孙某某因该房屋的租赁问题与梁某某、岑某某发生争执并报警。之后新旧户主都不愿意收取梁某某交纳的租金。至2014年12月31日，梁某某尚欠租金4065元。一审法院审理认为，一、关于解除原、被告的租赁关系条件是否已经成就，岑某某应否搬离其所使用的房屋的问题。2011年9月15日，罗甲委托其姐姐罗乙将涉案房屋租给梁某某经营使用，租赁期限届满前的2013年9月30日，罗甲再与梁某某签订《住房租赁协议》，约定梁某某租赁涉案房屋的期限至2018年9月30日止。双方的租赁关系合法有效，依法应予以保护。租赁期间，2013年11月8日，梁某某与岑某某签订《房屋铺面转让协议书》，约定租赁房屋转租事宜，并经工商部门备案，说明梁某某与岑某某的转租关系客观存在。2014年2月10日，涉案房屋以岑某某名义登记挂牌经营“江州区岑记美食店”，岑某某为此曾给人找到罗乙签字同意其安装抽油烟机，因此罗甲从2014年2月10日起就应当知道涉案房屋被转租经营“江州区岑记美食店”的事实，房屋出卖前罗甲已经将房屋存在租赁的事实告诉了符某某，但直至2014年10月14日，涉案房屋办理完过户登记手续后，符某某的母亲才因涉案房屋的租赁问题与梁某某、岑某某发生争执并报警，而此时涉案房屋的“江州区岑记美食店”已经挂牌经营了八个多月的时间。根据有关法律规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持；租赁物在租赁期间发生所有权变动的不影响租赁合同的效力。因罗甲在应当知道涉案房屋被转租的事实后六个月内未提出异议，故梁某某与岑某某的转租行为为应当有效，各方非法定条件不得要求解除。符某某买房前也已经知道涉案房屋存在租赁的事实，但其仍愿意购买，依法应承担罗甲与梁某某签订的《住房租赁协议》所约定的义务，同时承担梁某某与岑某某对房屋的转租行为产生的法律后果。故符某某以梁某某未经同意转租房屋为由请求解除合同、要求岑某某搬离房屋的主张不予以支持。二、符某某要求梁某某支付房屋租金是否合理。鉴于罗甲已将涉案的房屋卖给符某某，《住房租赁协议》的权利义务由符某某和梁某某继续履行，因此梁某某应当继续按协议书的约定履行相应的义务，向符某某支付相应的租金。梁某某对尚欠符某某租金的事实没有异议，故符某某要求梁某某支付租金至返还房屋之日止的租金（计至2014年12月31日共4065元，其余按《住房租赁协议》的约定继续履行支付租金义务）有事实和法律依据，一审法院予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十六条、第二百二十九条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款的规定，判决：一、驳回符某某要求解除与梁某某的房屋租赁关系和要求岑某某搬离其所使用的房屋的诉讼请求，罗甲与梁某某签订的《住房租赁协议》继续由符某某和梁某某履行；二、梁某某应按《住房租赁协议》支付符某某房屋租金4005元（已计至2014年12月31日，其余按《住房租赁协议》的约定继续履行支付租金义务）。案件受理费100元，因适用简易程序审理减半收取50元，由符某某和梁某某各半负担。上诉人符某某不服一审判决，上诉称，1、上诉人购买房屋时只知道房屋已出租的事实，并不知道转租的事实。第二承租人岑某某叫第一承租人梁某某找罗乙签字同意安装抽油烟机，罗乙签字同意梁某某安装抽油烟机正常合理，一审判决推定罗乙知道梁某某已将房屋转租是认定事实错误。2、上诉人向罗甲购买房屋后于2014年10月14日取得房屋产权证书，过户后才知道房屋已被梁某某转租给岑某某。根据合同法有关规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。请求二审法院撤销一审判决，改判解除上诉人与梁某某的房屋租赁关系；由梁某某支付至返回房屋之日止的租金；岑某某搬离占用的房屋。被上诉人梁某某辩称，上诉人购买房屋前，是看了房屋后才决定购买，也知道梁某某已将房屋转租给岑某某，安装抽油烟机是由岑某某找罗乙签字同意。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。被上诉人岑某某辩称，梁某某将房屋转租给岑某某后，为安装抽油烟机，岑某某亲自找罗乙签字同意。因此罗乙、罗甲、符某某都知道房屋已经转租的事实。一审判决正确，上诉人的上诉应予以驳回。一审第三人罗甲没有到庭有没有提供书面意见。本院综合诉辩双方的意见，对一审查明的事实有以下争议：符某某是否知道梁某某已将诉争房屋转租。上诉人符某某对争议事实的意见：符某某与罗甲协商买卖房屋，只知道房屋已出租的事实，并不知道转租的事实。被上诉人梁某某对争议事实的意见：符某某是看了房屋后才决定购买，知道房屋已经转租。被上诉人岑某某对争议事实的意见：房屋转租给岑某某后，为经营需要安装抽油烟机，岑某某亲自找罗乙签字同意。因此罗乙、罗甲、符某某都知道房屋已经转租的事实。被上诉人岑某某在二审审理过程中向本院提供“店主征求业主意见表”复印件一份，该意见表上方写明：“岑记美食店本店征求楼上业主意见是否同意烟囱从楼道外墙或其他外墙过”，下方有罗乙签“同意”，证明罗乙签字同意岑某某安装抽油烟机的事实。上诉人符某某认为“店主征求业主意见表”不能证明罗乙、罗甲、符某某知道房屋已经转租的事实。被上诉人梁某某同意被上诉人岑某某的举证意见。上诉人符某某、被上诉人梁某某在二审审理过程中没有提供新证据。本院对当事人争议事实的分析和认定：梁某某于2011年9月15日承租本案诉争房屋后，于2013年11月8日将房屋转租给岑某某，岑某某为经营需要安装抽油烟机，已经表明租房用途已经发生变化，岑某某交给罗乙签字的“店主征求业主意见表”，已写明“岑记美食店”，也已经表明房屋使用人发生了变化。而买卖房屋是罗甲与符某某之间的重大事项，符某某主张虽然看过房屋但不知道房屋已经转租的主张，与常理明显不符。一审判决认定罗甲应当知道房屋已经转租并已经将该事实告诉了符某某是正确的。综上分析，一审查明的事实属实，本院予以确认。根据诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：符某某购买房屋后原有的租赁协议是否应予以解除。本院认为，罗甲与梁某某于2011年9月15日、2013年9月30日签订的房屋租赁协议，是双方的真实意思表示，没有违反有关法律规定，是合法有效的协议。因上述协议对房屋是否可以转租没有约定，梁某某与岑某某于2013年11月8日签订的《房屋铺面转让协议书》没有违反上述协议及有关法律规定，罗甲也没有提出异议，因此该转租协议亦合法有效。符某某与罗甲于2014年8月协商买卖房屋，至2014年10月14日取得房屋所有权证。梁某某转租房屋在先，符某某购买房屋在后，房屋所有权的变动及符某某是否知道房屋转租的事实，均不影响梁某某与岑某某转租房屋协议的效力。符某某经购买取得房屋所有权后，应承担罗甲与梁某某签订的房屋租赁协议所约定的义务，同时承担梁某某转租房屋后果。因此，符某某主张解除其与梁某某的房屋租赁关系、岑某某搬离房屋的理由不成立；梁某某应按原租赁房屋协议向符某某支付租金。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人符某某负担。本判决为终审判决。审判长冯新审判员林文标审判员梁飞二〇一五年七月二十八日书记员潘秋利附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；