广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0783民初290号原告：伍达富，男，1982年7月30日出生，汉族，住开平市。委托诉讼代理人：关伟均，男，是广东维盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴绮慈，女，是广东维盛律师事务所律师。被告：开平富琳裕邦房地产开发有限公司，住所地：开平市长沙区东兴大道爱民路2号东兴大厦7层南侧。法定代表人：牛加强，男，该公司董事长。委托诉讼代理人：邓鸿发、梁炜俊，男，均是广东风采新纪元律师事务所律师。原告伍达富与被告开平富琳裕邦房地产开发有限公司（以下简称富琳房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年1月16日立案后，依法适用简易程序，并于同年4月9日公开开庭审理了本案。原告伍达富的委托诉讼代理人关伟均和被告富琳房产公司的委托诉讼代理人梁炜俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告伍达富向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付逾期交房违约金67000元（2014年12月31日至2016年1月31日）及从2016年4月1日起以金额67000元为基数按年利率7.35%计付利息至付清款项时止；2、被告向原告支付逾期交房违约金171007元（以房屋价款626399元为基数，从2016年2月1日起计至2017年7月31日，按已交付房价款每日万分之五计算）；3、本案受理费由被告承担。事实和理由：原、被告双方签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告向被告购买坐落于开平市××办事处××号裕邦新外滩××幢××座501房，建筑面积131.64平方米，金额626399元，房屋交付期限为2014年12月30日前，逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人选择继续履行合同，出售人需自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日支付已交付房价款万分之五的违约金。后被告未能按照约定期限交付房屋，原、被告双方为此签订《补充协议》，约定交付时间由2014年12月30日改为2016年1月31日，被告承诺于2016年8月1日之前向原告以现金方式一次性补偿67000元，否则由2016年4月1日起至完全付清止按未付金额支付利息，年利率为7.35%。后被告未履行《补充协议》约定的付款义务。另《补充协议》明确载明，若被告未按协议约定的时间交楼，原告保留追究被告就本协议签订的交楼日期至交楼期间的违约责任（参照广东省商品房买卖合同相关条款），被告在2017年8月1日才向原告交房，故应向原告支付2016年2月1日起至2017年7月31日的逾期交房违约金171007元。为维护自身的合法权益，原告特起诉提出上述请求。被告富琳房产公司辩称，一、答辩人需要承担逾期交房违约责任，但《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》约定的违约金过高，应当予以调整。2014年3月13日，答辩人与被答辩人签订了《广东省商品房买卖合同》，约定由被答辩人购买答辩人名下位于开平市××办事处××号裕邦新外滩××幢××座501房，房屋总价款为626399元，答辩人应于2014年12月30日前将房屋交付给被答辩人。答辩人逾期交付涉案房屋给被答辩人使用，由此给被答辩人所造成的损失主要表现为被答辩人不能房屋进行占有使用，该损失可以量化为涉案房屋的租赁收益或者租赁替代房屋用于使用所产生的租金损失。而涉案房屋处于开平市城区边缘地带，属于城乡结合部。而且答辩人基于合同应交付给被答辩人的房屋是毛坯房屋，参考答辩人提交的房屋租金《评估报告》，可以看出与涉案商品房属同地段同类的房屋租金为每平方米16.6元/月，答辩人逾期交付涉案房屋给被答辩人造成的实际损失应为67824.28元（16.6元/月/平方米×31个月×131.80平方米），而被答辩人要求答辩人承担31个月的逾期交房违约责任（1、2014年12月30日至2016年1月31日为13个月；2、2016年2月1日至2017年7月31日为18个月）并支付238007元（67000元+171007元）违约金，显然过分过于答辩人的实际损失，应予调整。二、被答辩人要求答辩人向其支付违约金67000元以及利息没有事实依据。退一步说，即使答辩人需要按67000元标准向被答辩人支付违约金，但根据《补充协议》约定，被答辩人选择补偿方案二，该方案约定其中20000元是通过每月垫付被答辩人50%物业管理费的方式由答辩人直接支付给物业管理公司，余下47000元才需要直接交付给被答辩人，因此被答辩人无权要求答辩人向其支付该20000元违约金以及相应利息。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据，本院认定如下：富琳房产公司提交的《房地产租赁估价报告》复印件一份：该报告是富琳房产公司委托有资质的估价机构和估价人员就涉案房屋所在相同地段房屋的租赁价值所作的估价报告，具有真实性、合法性和关联性，本院予以采纳。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落开平市三埠迳头××路××号（原规划道路之一）之一土地（国有土地使用权证号：开府国用（2013）第0××9号）和开平市三埠迳头金绍围之一土地（国有土地使用权证号：开府国用（2013）第0××1号）的使用权人均为富琳房产公司，土地使用面积分别为1894.92平方米和3204.50平方米。富琳房产公司于2013年开始在该土地上开发建设商品房，2013年12月24日取得开发项目名称为“裕邦新外滩2幢住宅楼”的商品房预售许可证（编号：开预许字第2013272号），许可证期限为2013年12月24日至2017年12月24日。2013年12月30日至2014年3月13日期间，富琳房产公司和伍达富签订一份《广东省商品房买卖合同》，约定伍达富向富琳房产公司购买上述开发项目的商品房：开平市××办事处××号裕邦新外滩××幢××座501房（以下简称涉案商品房），建筑面积为131.80平方米，房屋总价款为626399元。合同第八条关于交付期限的约定为：“出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第（空白）种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房项目已办理初始登记手续；5、出卖人承诺在该交付使用日起三个月内提供由相关单位出具的工程竣工验收报告（即单体竣工通过验收报告）。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、遭遇异常天气、异常地质情况、市政规划改变、公共垄断、突发性社会事件和政府行为而导致工期延误的；3、其他非甲方原因需延期交付使用的情形。”；第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定为：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：……（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。”签订合同后，伍达富通过银行按揭贷款方式向富琳房产公司付清了全部购房款626399元。房屋建设过程中，富琳房产公司因自身资金出现问题导致工程停工，未能于2014年12月30日前将涉案商品房交付给伍达富使用。2016年3月9日，富琳房产公司作为甲方、伍达富作为乙方，双方就涉案商品房的延期交付和补偿事宜签订一份《补充协议（1、2幢）》。该补充协议约定：一、双方同意将涉案商品房的交付时间由2014年12月30日改为2016年1月31日，乙方愿意选择补偿方案（二）作为其交付延期的补偿，同意放弃向甲方主张因其交付延期的逾期责任的全部相关权利。本协议所指违约赔偿时间段是指2014年12月30日到2016年1月31日，如开发商在本协议的新规定交楼时间内未能达到原购房合同所要求的交楼条款，业主有权按原购房合同约定追究自2016年4月1日起至逾期交楼期间的违约责任和违约金。二、补偿方案：对1、2幢业主的补偿分别是132平方的业主补偿67000元，143平方的业主补偿73000元，191平方及复式单位的业主补偿98000元。补偿方案分下列两种：……补偿方案（二）：如签订方案二的业主需在签订协议后1个月内与开发商及物业公司签订三方物业管理补充协议。1、乙方将补偿金额的20000元折抵其应交的物业管理费。2、余下的补偿金额全部于2016年8月1日之前以现金方式一次性付清。如甲方未能于2016年8月1日前支付余下的补偿金额，则由2016年4月1日起至完全交付赔偿余额止，甲方自愿按业主相对应赔偿未支付金额支付利息，年利率为7.35%。三、乙方同意选择补偿方案（二）作为甲方延期交楼的补偿，不再追究与甲方在买卖合同上规定的义务和法律责任。若甲方未按协议约定时间交楼，乙方保留追究甲方就本协议签订的交楼日期至交楼期间的违约责任（参照广东省商品房买卖合同相关条款）。四、该协议系甲、乙双方签订的《广东省商品房买卖合同》的补充协议，是甲乙双方解决甲方延期交楼的最终协议，双方须共同遵守，自双方签字后生效。签订协议后，富琳房产公司并未协同伍达富和物业管理公司签订任何三方物业管理协议，协议中约定的违约金20000元至今没有折抵过物业管理费，现金支付的违约金47000元富琳房产公司亦未按协议约定支付给伍达富。经数次催讨和延期后，富琳房产公司于2017年8月1日将涉案商品房交付给伍达富，伍达富进行了房屋验收，随后进行装修并入住。今年1月，伍达富以富琳房产公司逾期交付房屋和未按照补充协议的约定履行为由提起本案诉讼，要求富琳房产公司支付逾期交房违约金。庭审过程中，富琳房产公司对其因自身原因导致逾期交付房屋的事实无异议，但认为伍达富请求的违约金标准过高，请求参照同地段房屋的租金标准调低，并提供了由江门市经华万达资产评估土地房地产估价有限公司于2017年9月7日出具的《房地产租赁估价报告》。该报告书载明：开平市××办事处××号裕邦新外滩4幢2座06住宅（90.63㎡）的正常市场租赁价值为1504元/月，单价为16.6元/（㎡·月）。涉案商品房所在的“裕邦新外滩2幢住宅楼”开发项目未取得综合验收报告，富琳房产公司就其逾期交付房屋的行为没有支付伍达富任何违约金。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。涉案商品房所在的建设项目已于2013年12月24日取得商品房预售许可证，伍达富与富琳房产公司于2013年12月30日至2014年3月13日期间签订的《广东省商品房买卖合同》和2016年3月9日签订的《补充协议（1、2幢）》均是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性效力性规定，应合法有效，双方应当全面、诚实地履行。庭审过程中，原、被告对伍达富已全额交付购房款、富琳房产公司因自身原因未能按照购房合同和补充协议约定的期限将涉案商品房交付给伍达富使用、伍达富于2017年8月1日接收涉案商品房进行使用等事实无异议，本院予以认可。富琳房产公司的逾期交房行为已明显违约，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，伍达富请求富琳房产公司支付逾期交房之日起至其实际接收房屋之日止的逾期交房违约金理据充足，本院予以支持。本案争议的焦点在于逾期交付商品房的违约金应如何确定。一、对于2014年12月31日至2016年1月31日期间的逾期交房违约金。商品房买卖合同中约定涉案商品房的交付期限为2014年12月30日，期限届满后富琳房产公司未能依约交付房屋，原、被告就此签订了《补充协议（1、2幢）》，约定将交房期限从2014年12月30日延期至2016年1月31日，并约定了该延长期限内的违约赔偿方案。该补充协议应视为原、被告双方经合意对涉案商品房的交付日期和逾期交房违约责任进行了变更，对双方均具有法律约束力。根据该协议约定，应由富琳房产公司支付上述延长交房期限内的违约金67000元给伍达富，其中20000元抵扣物业管理费，剩余款项47000元以现金形式支付。经庭审确认，双方至今均无按照该协议约定与物业管理公司签订三方物业管理协议，而伍达富于2017年8月1日接收涉案商品房并入住，协议约定的违约金20000元至今没有实际抵扣过任何物业管理费，庭审过程中伍达富明确表示不同意按该协议抵扣物业管理费，故伍达富主张由富琳房产公司直接支付违约金合理，本院予以支持。对于富琳房产公司认为该补偿协议约定的违约金67000元过高，请求调低的问题。本院认为，首先，补充协议中约定的延长交房期限内的违约金标准已低于双方签订的《广东省商品房买卖合同》中约定的按已交付房价款每日万分之五的逾期交房违约金标准；其次，签订该补充协议时，富琳房产公司已出现逾期交房的违约事实，故该补偿协议是富琳房产公司在明知自己存在违约事实的情况下自愿签订的，其对协议的进一步履行应有充分且清楚的认识。综上，本院对富琳房产公司请求调低上述期间的违约金67000元不予支持。另外，综合伍达富因富琳房产公司的逾期交房行为造成的实际损失情况、伍达富已请求违约赔偿等，本院对其主张的自2016年4月1日起按年利率7.35%计付违约金利息的请求不予支持。二、对于2016年2月1日至2017年7月31日（共547天）期间的逾期交房违约金。《广东省商品房买卖合同》第八条约定，出卖人逾期交房超过180日后，买受人要求继续履行合同的，出卖人应自交付期限的第二日起至实际交付之日止按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。庭审过程中，富琳房产公司主张上述违约金标准过高，请求参照同地段同类房屋的租金标准予以调整。根据合同法第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”；《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。”的规定，伍达富在诉讼过程中未能提交证据证明因富琳房产公司逾期交付房屋造成其实际损失的情况，本院综合涉案购房合同的履行情况、涉案商品房同地段同类房屋的租金价格等因素考虑，认为《广东省商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约金按已交付房价款每日万分之五计付的标准确属过高，应予调整，酌定按已交付房价款每日万分之二的标准计付较为合理。计算得富琳房产公司应支付伍达富上述期间的逾期交房违约金68528.10元（626399元×547天×2?=68528.10元）。综上，富琳房产公司共需支付伍达富2014年12月31日至2017年7月31日期间的逾期交付商品房违约金135528.10元（67000元﹢68528.10元=135528.10元）。伍达富请求的超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十六条、第十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告开平富琳裕邦房地产开发有限公司应在本判决生效之日起10日内支付2014年12月31日至2017年7月31日期间的逾期交付商品房违约金135528.10元给原告伍达富；二、驳回原告伍达富的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4870元，适用简易程序减半收取计2435元，由原告伍达富负担1048元，被告开平富琳裕邦房地产开发有限公司负担1387元。原告已缴纳2435元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  许眉笑二〇一八年四月二十日书记员  梁佩琼