北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0108民初28457号
原告（反诉被告）：中国人民武装警察部队北京市总队第十六支队,住所地北京市海淀区西四环北路116号。
法定代表人：赵永军,支队长。
委托诉讼代理人：武丽君，北京谦君律师事务所律师。
委托诉讼代理人：巩香，北京谦君律师事务所律师。
被告（反诉被告）：王改朝，男，1952年12月11日出生，汉族，住河南省卢氏县。
委托诉讼代理人：王俊要，男，住址同上。
委托诉讼代理人：裴仁奎,北京市京师律师事务所律师。
中国人民武装警察部队北京市总队第十六支队（以下简称武警十六支队）与王改朝租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。武警十六支队之委托诉讼代理人武丽君、巩香与王改朝委托诉讼代理人王俊要、裴仁奎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
武警十六支队向院提出诉讼请求：1、请求法院判令王改朝腾退所占用的位于北京市海淀区西四环北路x号武警十六支队大门东北侧自建1、2、3层房屋（约1545平米）；2、请求法院判令王改朝支付房屋使用费，自2016年3月2日至实际腾退之日止，按照每年十六万标准支付；3、诉讼费由王改朝承担。事实与理由：2004年8月20日,武警十六支队与王改朝签订《武警部队房地产租赁合同》，后又签订《补充协议》。王改朝承租武警十六支队1545平米房屋，该协议已于2015年3月1日到期终止，但是王改朝至今仍未腾退涉案房屋，为维护武警十六支队合法权益诉至法院。
王改朝辩称，不同意腾退房屋，使用费可以交，合同没有到期，我还有转租租户，我和他们的合同也没到期。
王改朝提出反诉请求：1、请求判令武警十六支队赔偿因未交付租赁房屋给王改朝造成的土建及装修损失564299元；2、请求依法判令武警十六支队赔偿王改朝支队营区东北侧（北京市西四环北路x号）三层空余房地产（建筑面积为1545平方米）土建及装修损失585.85万元；3、反诉费由武警十六支队承担。事实与理由：王改朝委托刘某与武警十六支队于2011年12月5日签订了《关于收回未到期房地产的协议书》，该协议约定：对于乙方交于甲方的建筑面积694平方米、253平方米的空余房地产，甲方同意在新的出租房屋建成后（支队操场南侧由西向东一线），与乙方重新签订租赁合同，合同租期为5年，建筑面积不少于947平方米，新的租赁合同起始时间以交接新建房屋时间为准，新的租赁合同终止时间以出租给乙方5年时间计算，新建房屋交接时间暂定2013年，且具备出租条件；如不能交付，武警十六支队应当赔偿王改朝的实际损失。现在暂定交房时间已经过去四年多，房屋仍未交付，且已经不再新建、不可能再交付给王改朝，由此给王改朝造成建房及装修损失。另，武警十六支队要求腾退王改朝承租支队营区东北侧（北京市西四环北路x号）三层空余房地产（建筑面积1545平方米），因该房屋系王改朝自建，且尚未到租期，武警十六支队应当赔偿王改朝建房及装修损失。
武警十六支队对王改朝的反诉辩称：不同意王改朝的反诉请求，请求驳回。其要求的金额不应补偿。因为王改朝所建的是违建，无任何审批手续，当时是以租代建，当时我方只是象征性向其收了土地使用费，没有相应租金收取，根据合同王改朝承租面积是1545平米，经过十几年的使用，王改朝投入早已收回，王改朝将自建房屋转租，每年收益200万元左右，这么多年的收入已经远远超出其投资建设的金额。武警十六支队是军事单位不是盈利单位，部队并未从中获利，部队经费是国家出的，不应由武警十六支队承担补偿，本案是基于军委提出的全面停止对外有偿服务，我方收回房屋是政策调整，不是归责与双方的原因。
双方提供了如下证据：《武警部队房地产租赁合同》、《补充协议》、《关于擅自转租解除合同的通知》、张贴通知的照片、《关于回收未到期房地产的协议书》、《资产评估报告》等。
依据上述证据及庭审调查，本院查明事实如下：2004年8月20日，武警十六支队作为出租方（甲方）与承租方（乙方）王改朝签订《武警部队房地产租赁合同》，约定：甲方自愿将坐落于北京市西四环北路x号（京武字第xxxx坐落）的房屋建筑面积1545平方米出租给乙方使用，租赁用途为餐饮，租期自2005年3月1日起至2010年3月1日止，房地产年租金为十万元（不含水、电、暖、煤气、设备等费用）。第七条约定：租赁期内，甲方保证出租的房地产符合刑警部队房地产租赁条件，权属清楚，没有纠纷。保证出租给乙方使用的房地产，按照《关于武警部队贯彻落实四总部对外有偿服务政策规定的意见》所规定的审批权限，业经武警部队审批机关批准出租；负责向武警部队基建营房部门办理租赁合同审核手续，申领《武警部队房地产租赁许可证》。第九条：合同的解除与终止：甲方因军事及地方城市规划建设需要提前终止合同的，必须经武警部队基建营房管理部门核实并出具书面意见，乙方应当自接到甲方通知之起一个月内无条件将所承租的房屋及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其他互不补偿。因不可抗力原因（含政府行为、国家、军队和武警部队政策法规重大调整等）造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。第十六条：此房屋为2004年8月19日师批复建设的新建房屋，房屋建设费用由乙方全额出资，房屋建设竣工后，产权属于甲方所有，乙方享有五年的租赁权。在房屋建设过程中，房屋建设所需的审批手续：地方政府方面的由乙方负责办理，部队方面的由甲方负责办理。
2004年8月23日，双方签订《补充协议》，第一条：乙方在承租场地上新建房屋产权属甲方，鉴于乙方投资较大，短期内难以收回投资成本，甲方同意乙方享有经营使用权，首期合同为5年（自2005年3月1日至2010年3月1日），五年后合同期满后再续签5年，（2010年3月1日至2015年3月1日）。
2011年12月5日，王改朝委托刘翔与甲方武警十六支队签订《关于收回未到期房地产的协议书》，约定：根据武警北京市总队建设的需要，甲方对乙方承租的建筑面积为694平方米、253平方米的空余房地产予以收回，鉴于两处房地产租赁合同未到期，对于乙方交于甲方的建筑面积为694平方米、253平方米的空余房地产，甲方同意在新的出租房屋建成后（支队操场南侧由西向东一线），与乙方重新签订租赁合同，合同租期为5年，建筑面积不小于947平方米。新建房屋交接时间暂定为2013年。甲乙双方原签订未到期的不涉及腾退的租赁合同的续签内容如下：1、将乙方现承租支队营区东北侧三层空余房地产（乙方自建）的租赁合同（2010年3月1日至2015年3月1日），合同到期后续签三年，即2015年3月1日至2018年3月1日（2016年租金为16万元，其后逐年递增1万元）；2、将乙方现承租支队营区东侧空余房地产的租赁合同（2011年4月10日至2014年4月10日），合同到期后续签三年，即2014年4月10日至2017年4月10日;第四条违约责任:因此次拆除腾退房屋涉及乙方赔偿未到期租户的经营装修等损失费用，若甲方不能将南侧新建房屋交付乙方使用，甲方应按乙方实际损失给予赔偿。2011年12月22日，双方再次签订《关于回收未到期房地产的补充协议书》，约定：在2011年12月5日签订的协议基础上，签订补充协议：将乙方现承租支队营区东北侧三层空余房地产（乙方自建）的租赁合同（2015年3月1日至2018年3月1日），在合同到期后续签5年，即2018年3月1日至2023年3月1日。将乙方现承租支队营区东侧空余房地产（原为车库）的租赁合同（2014年4月10日至2017年4月10日），在合同到期后续签5年（2017年4月10日至2022年4月10日）
庭审过程中，经法庭释明，双方均不申请追加转租户参加诉讼，双方认可房租交到2016年3月2日，双方同意对涉案自建房产及室内装修资产价值进行资产评估鉴定，并自行协商选择鉴定机构，庭审中王改朝提交北京国融兴华资产评估有限责任公司出具的鉴定报告，评估价值为585.85万元。王改朝提交北京国融兴华房地产土地评估有限公司出具的《关于中国人民武装警察部队北京总队第十六支队涉及的已拆除部分房地产追溯价值意见书》，对位于北京市海淀区西四环北路x号第一层、第二层及第一层北侧加建部分房屋重置价值为564299元。
本院认为，由于涉案房屋无合法的建房审批手续，故双方就涉案房屋签订的《武警部队房地产租赁合同》、《补充协议》、《关于收回未到期房地产的协议书》、《关于回收未到期房地产的补充协议书》均属无效。对于无效的法律后果为相互返还，即王改朝应将承租的房屋腾退返还武警十六支队。对于王改朝已付的租金，因其已使用房屋，故不再退还。对于武警十六支队诉请的房屋使用费，虽然合同无效，但王改朝实际占有使用了涉案房屋并用于经营活动，王改朝应当支付房屋使用费，由于武警十六支队收回未到期房屋等行为对王改朝的实际经营造成影响，故房屋使用费金额本院进行酌减，酌定为8万元。
本案反诉中，王改朝主张武警十六支队赔偿（北京市西四环北路x号三层空余房地产、建筑面积为1545平方米）土建及装修损失，经双方协商约定的鉴定机构评估后，评估价值为585.85万元。因合同并未到期，该项损失实际存在，武警十六支队应予赔偿，由于双方在没有合法建房审批手续的情况下签订相关房屋租赁合同，双方均有责任，但考虑到合同约定的租金较低，部队收益较少，而王改朝已在此经营十余年，已取得收益，但房屋为王改朝出资建设，且房屋腾退后归武警十六支队使用，故对该项损失确定双方责任比例为各50%。对于王改朝主张的因对方未交付租赁房屋造成的土建及装修损失564299元，本院认为：双方签订的《关于收回未到期房地产的协议书》中约定：若武警十六支队不能将南侧新建房屋交付王改朝使用，应按王改朝实际损失给予赔偿。合同签订后武警十六支队未进行新的房屋建设，未履行上述约定，王改朝此项损失未得到补偿，故武警十六支队应对王改朝的此项损失进行赔偿。涉案房屋第一层、第一层及第二层北侧加建建筑均为王改朝自行建设，北京国融兴华房地产土地评估有限公司对已拆除的两部分以2011年9月30日为时点进行房屋重置价值测算，本院认为该测算可以在一定程度上反映出王改朝的实际损失，故对该项请求本院予以支持，具体金额本院酌定为50万元。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二条第（五）项，第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认：中国人民武装警察部队北京市总队第十六支队与王改朝签订的《武警部队房地产租赁合同》、《补充协议》、《关于收回未到期房地产的协议书》、《关于回收未到期房地产的补充协议书》均无效；
二、王改朝于本判决生效后三十日内将其承租的北京市海淀区西四环北路x号武警十六支队大门东北侧自建1、2、3层房屋全部腾空后交还中国人民武装警察部队北京市总队第十六支队；
三、王改朝于本判决生效后三十日内按照每年8万元的标准向中国人民武装警察部队北京市总队第十六支队支付房屋使用费，自2016年3月2日起至实际腾退交还之日止；
四、中国人民武装警察部队北京市总队第十六支队于本判决生效后三十日内赔偿王改朝现占用三层房屋的房地产土建及装修损失2929250元及已拆除房屋的损失250000元；
五、驳回中国人民武装警察部队北京市总队第十六支队的其他诉讼请求；
六、驳回王改朝的其他反诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
评估费39000元（王改朝已交纳），由中国人民武装警察部队北京市总队第十六支队与王改朝各负担19500元，于本判决生效后七日内交纳。
本诉案件受理费1466元（原告已预交733元），由中国人民武装警察部队北京市总队第十六支队负担733元，已交纳；由王改朝负担733元，于本判决生效后七日内交纳。
反诉案件受理费28380元（已预交），由中国人民武装警察部队北京市总队第十六支队负担14190元，于本判决生效后七日内交纳；由王改朝负担14190元，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 刘冬辉
人民陪审员 王燕杰
人民陪审员 胡宝兰
二〇一七年十二月二十八日
书 记 员 姚媛媛