河北省邢台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）邢民四终字第595号
上诉人（原审被告）邢台开元房地产开发有限公司，住所地：邢台市桥西区郭守敬北路51号。
法定代表人王增霈，系该公司董事长。
委托代理人李寅岭、曹亮，河北领航律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）宗朝红，个体经营者。
委托代理人霍立英，河北甲信律师事务所律师。
上诉人邢台开元房地产开发有限公司因财产损害赔偿纠纷一案，不服邢台市桥东区人民法院（2015）东民初字第526号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人邢台开元房地产开发有限公司的委托代理人李寅岭、曹亮，被上诉人宗朝红及其委托代理人霍立英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，被告邢台开元房地产开发有限公司（以下简称开元地产公司）曾于2014年起诉宗朝红腾清所租用的原技师学院两间门市，宗朝红在该案庭审时对与两间门市相连接的北小房作了陈述，说明门市的北小房是自己所建，由于北小房不属于双方诉争的标的，一、二审法院均未审理，因此本案宗朝红提起诉讼不属于重复诉讼。邢台开元房地产开发有限公司于2008年9月26日通过竞拍取得本案诉争房产所在地块，同日邢台市国土资源局与开元地产公司签订成交确认书。2010年7月8日邢台技师学院后勤处对宗朝红下达搬迁通知，2010年10月22日邢台技师学院与开元地产公司签署《土地交接说明》，注明该地块内原地面建筑物保留，院内设施、办公用品、人员除备注外，技师学院确认已全部清空，备注中载明榆林超市补偿金由开元地产公司垫付七万，五彩饺子馆搬迁补偿、六户居民搬迁事项技师学院正在解决中。但未提及宗朝红自建的小房如何处理，2010年11月29日宗朝红与开元地产公司御园项目部签订租赁合同，继续租赁其原来经营的两间门市，租期自2010年12月16日至2011年12月16日。双方合同实际履行至2013年12月时，2013年12月29日宗朝红后交开元地产公司《承诺保证书》一份，承诺于2014年1月26日无条件腾清门市，如不腾出出租方可采取一切强制措施，该《承诺保证书》记载：不包括北小房。2014年7月因宗朝红未腾清门市，开元地产公司诉至法院，要求宗朝红腾出房屋，该案判决生效后，2014年11月26日宗朝红租用原告的两间门市被拆除，因宗朝红自建的北小房与原来租用的两间门市在长期使用与装修中已连为一体，其自建的北小房与租赁的两间门市同时被拆除。庭审时开元地产公司不认可是其所拆，但原告的多位证人证明2014年11月26日开发商约四五十人拆除了包括原告自建小房在内的多米琪门市。关于宗朝红自建的北小房建造费46000元，装修费77000元宗朝红申请证人出庭作证，证明自2001年租赁技师学院门市时自建北小房并在之后进行装修，同时技师学院的“证明”也证实多米琪门市的北小房是宗朝红自有，原审法院据此对于宗朝红自建北小房的建造费装修费予以认定。宗朝红以被告未经协商强行拆除原告自有小房为由请求判令被告赔偿装修费损失并赔偿与北小房相同面积的门市。
原审认为，原告宗朝红投资建造多米琪北小房15.3平方米，并对租赁的两间门市和自建小房一并装修，因被告商业开发导致不能继续经营，并在2014年11月26日一并拆除，被告应给予宗朝红相应补偿；被告不认可是其所拆，但拆除行为发生在宗朝红腾清房屋判决生效之后，拆除的主要对象是宗朝红租用的两间门市且有照片及证人证言证实，因此本院对被告所称没有拆除原告自建房屋的说法不予采信。被告在2008年9月即取得诉争房屋所在地块的土地使用权，根据2011年1月19日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》第三十五条规定，在该条例实施前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，因此根据2001年11月1日实行的《城市房屋拆迁管理条例》相关规定，开元地产公司负有对被拆迁人宗朝红进行补偿的义务。2010年10月22日开元地产公司与技师学院的交接说明中，未对宗朝红自建房屋作出说明和处理。2014年11月26日，开元地产公司拆除原租赁门市时未经宗朝红同意即一并拆除，导致无法评估其价值，被告应按宗朝红自建房屋原价值和装修费用123000元予以赔偿。原告的自建小房是依附于技师学院的两间门市而建，在技师学院的属地内，虽未取得权属证书，也未被认定为违章建筑，其小房的土地使用权随着政府收储、开元地产公司取得土地使用权而消灭，宗朝红要求开元地产公司赔偿相同面积的门市因自建小房不具备合法的土地使用权，本院对该请求不予支持。但本着公平原则，开元地产公司与技师学院的交接确认单中对于同样租用技师学院房屋的榆林超市，五彩饺子馆给予了补偿，无论技师学院与开元地产公司内部如何约定补偿款由谁支付，开元地产公司作为拆除宗朝红自建房屋的拆迁人，都应先行承担补偿义务，对于正在经营收益的原告自建房屋酌情补偿，本院参照交接确认单中载明的榆林超市的补偿额，被告开元地产公司补偿原告宗朝红70000元。经调解无效，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、《城市房屋拆迁管理条例》第三十五条规定，一审判决：被告邢台开元房地产开发有限公司于本判决生效后二十日内给付原告宗朝红房屋损失赔偿及补偿款共193000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1725元，由被告邢台开元房地产开发有限公司负担。
邢台开元房地产开发有限公司上诉主要称，被上诉人不能继续经营诉争门市，是因为门市所占土地被邢台市土地储备中心收储所致，该土地收储后又出让给上诉人。邢台技师学院与上诉人之间只是土地交接关系，不存在内部约定补偿款问题，上诉人不应向被上诉人支付拆迁补偿，一审适用法律错误。综上，请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人对上诉人的一审诉讼请求。
宗朝红答辩主要称，上诉人未经被上诉人同意私自拆除被上诉人自建15.3平米门市和租赁上诉人的两间门市，对被上诉人构成侵权，应赔偿损失，一审判决的赔偿数额过低。2010年10月22日上诉人与邢台技师学院签署的《土地交接说明》，注明该地块内原地面建筑物保留，院内设施，办公用品，人员除备注外，技师学院确认已全部清空，备注中载明榆林超市补偿金由上诉人垫付7万，五彩饺子馆搬迁补偿，六户居民搬迁事项技师学院正在解决中。由此可以说明被上诉人租赁原技师学院的门市和自建门市并未拆迁，双方对被上诉人自建门市没有进行处理，技师学院也无权将被上诉人自建小房进行处理，对两间门市和自建小房拆迁赔偿事宜也未达成一致意见。被上诉人自建小房的门市价值潜力巨大，一审按70000元价格补偿，并不存在偏袒被上诉人。一审适用法律正确，认定事实正确，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。
二审查明的事实与原审查明基本一致。另查明，被上诉人宗朝红称其自建小房的建造费为46000元，宗朝红租赁上诉人的两间门市和自建小房的装修费共计77000元。
本院认为，上诉人邢台开元房地产开发有限公司于2008年9月26日通过竞拍取得本案诉争房产所在地块。2010年7月8日邢台技师学院后勤处已对被上诉人宗朝红下达搬迁通知，2010年11月29日宗朝红又与上诉人御园项目部签订租赁合同，继续租赁其原来经营的两间门市，租期自2010年12月16日至2011年12月16日，实际履行至2013年12月，2013年12月29日宗朝红交给上诉人一份《承诺保证书》，承诺其于2014年1月26日无条件腾清门市，如不腾出出租方可采取一切强制措施，该《承诺保证书》记载：不包括北小房。2014年7月因宗朝红仍未腾清门市，上诉人起诉至法院，请求宗朝红腾出房屋，经审理判决宗朝红搬出承租的两间门市并交付房租，该案判决生效后，上诉人于2014年11月26日将两间门市及宗朝红自建小房进行拆除。本院认为，宗朝红原租赁上诉人的两间门市，有法院生效判决让宗朝红搬出该两间门市，宗朝红也曾向上诉人出具承诺书，承诺其于2014年1月26日无条件腾清门市，如不腾出上诉人可采取一切强制措施，因此，上诉人对自有两间门市进行拆除并无不当。对宗朝红自建小房，因宗朝红向上诉人出具的承诺书明确载明：“不包括北小房。”在上诉人与宗朝红之前诉讼中也未对该小房进行处理，宗朝红对该小房虽未能提交相应手续，但其仍具有相应价值，上诉人在未同宗朝红协商一致的情况下私自拆除，对宗朝红构成侵权，应赔偿损失。宗朝红主张该小房建造费为46000元，上诉人对此不予认可，考虑到上诉人已将该小房拆除，导致小房的实际价值无法确定，过错在上诉人。另外，宗朝红主张两间门市和小房的装修费为77000元，宗朝红承诺无条件腾清两间门市，因此对两间门市的装修费本院不予支持，对于小房的装修费，通过综合考虑两间门市和小房的使用价值及装修折旧等方面的因素，上诉人向宗朝红赔偿其小房建造费和装修费50000元为宜。对于一审判决上诉人对宗朝红自建小房再补偿70000元，宗朝红一审对此未进行主张，该判决内容也无相应依据，不应支持。经调解无效。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销邢台市桥东区人民法院（2015）东民初字第526号民事判决。
二、上诉人邢台开元房地产开发有限公司自本判决生效之日起二十日内赔偿被上诉人宗朝红自建小房建造费及装修费50000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1725元，由上诉人邢台开元房地产开发有限公司负担360元，被上诉人宗朝红负担1365元；二审案件受理费1725元，由邢台开元房地产开发有限公司负担360元，宗朝红负担1365元。
本判决为终审判决。
审 判 长 信深谦
代理审判员 王小英
代理审判员 王朝辉
二〇一五年十月十九日
书 记 员 梁 冰