上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终4581号
上诉人（原审原告）：陈钱，男，1997年9月30日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：陈炯（系陈钱父亲），1972年2月6日生，汉族，住址同陈钱。
被上诉人（原审被告）：上海怡通汽车销售有限公司，住所地上海市浦东新区沪南路3655号。
法定代表人：章文杰，执�董事。
委托诉讼代理人：陈平，上海邦耀律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁芳，上海邦耀律师事务所律师。
上诉人陈钱因与被上诉人上海怡通汽车销售有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初82715号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
上诉人陈钱上诉请求：1、维持原判第一项；2、变更原判第二项为判令被上诉人上海怡通汽车销售有限公司（以下简称怡通公司）支付陈钱逾期办理小产证违约金（按4,852,087元为基数自2017年4月1日起计算至2017年4月3日止，按4,871,514元为基数自2017年4月4日起计算至2017年12月19日止，以银行同期贷款基准利率上浮30％计算）；3、撤销原判第三项，改判支持陈钱要求怡通公司支付延期交房违约金及逾期办理大产证损失的一审诉请。事实和理由：2015年12月20日，陈钱就购买上海市浦东新区XX路XX弄XX广场XX号房屋（以下简称系争房屋）与怡通公司签订了《上海市商品房预售合同》（以下简称预售合同）。陈钱于2016年3月2日前向怡通公司实际支付购房款人民币（下同）4,852,087元，其中3,802,087元开具了发票，另1,050,000元怡通公司系以“服务费”名义向陈钱开具了收据。后陈钱又于2017年4月3日向怡通公司支付房屋补差款19,427元，故合计支付系争房屋购房款4,871,514元。预售合同第十一、十二条约定，怡通公司应于2016年6月30日前向陈钱交付系争房屋，逾期应承担按已付房价款日万分之五计算的违约金。因怡通公司直至2016年11月23日才取得包括系争房屋在内的相关工程的建设工程竣工验收备案证书而具备交房条件，而之前2016年7月31日的《交付确认书》系因陈钱相关法�知识的缺乏及怡通公司恶意欺骗导致陈钱重大误解上当受骗所签，故应确认为无效。因此，怡通公司应向陈钱支付违约金353,185元（4,871,514元X0.0005X145天）。因怡通公司实际于2017年2月10日才取得包括系争房屋在内的相关房屋的大产证而晚于预售合同第十条约定的大产证取得时间2016年12月31日，而系争房屋系商业用房，没有大产证就无法办理相关营业证照，导致陈钱无法利用系争房屋获利，由此造成陈钱损失27,000元。预售合同约定双方应最迟至2017年1月30日签订《房屋交接书》，之后60天内双方申办系争房屋的小产证，而怡通公司直至2017年10月23日才通知陈钱签署《房屋交接书》，故根据最高院商品房买卖合同纠纷司法解释第十八条的规定，怡通公司应支付陈钱违约金198,490.48元（以已付房款4,852,087元为基数，自2017年4月1日起计算至2017年4月3日止计2,255.22元；以已付房款4,871,514元为基数，自2017年4月4日起计算至2017年12月19日止计196,235.26元）。综上所述，怡通公司应赔偿陈钱合计578,675.48元，请求二审法院依法支持陈钱的上诉诉请。
被上诉人怡通公司辩称：其公司确实没有查到1,050,000元到账的记录，故一审法院将该款项作为计算违约金的基数没有依据。陈钱支付房价补差款19,427元的时间应以其实际开票时间为准。一审对延期交房违约金的处理正确。陈钱主张逾期办理大产证的违约金没有合同和法律依据，且与陈钱主张的逾期交房及逾期办理小产证违约金的诉请相重复。故不同意陈钱的上诉诉请。
陈钱向一审法院起诉请求：1、判令怡通公司以“服务费”名义收取陈钱的1,050,000元为购房款，陈钱购买系争房屋实际支付的购房款为4,871,514元；2、判令陈钱签署的系争房屋《交付确认书》无效；3、判令怡通公司赔偿陈钱延期交房违约金353,185元（自2016年6月30日起至同年11月23日止，以4,871,514元为基数，按日万分之五计算），延期取得新建商品房房地产权证（大产证）造成的损失27,000元（自2016年12月31日起至2017年2月10日止，按月租金20,000元计算），延期办理房屋权属证书（小产证）违约金200,009元（自2017年4月1日起至同年12月30日止，以4,871,514元为基数，按银行同期同类贷款利率上浮30%计算）。
一审法院认定事实如下：2016年1月10日，陈钱（乙方）与怡通公司（甲方）签订预售合同，约定由陈钱购买系争房屋，暂测房屋建筑面积为131.13平方米，每平方米建筑面积单价为28,994.79元，总房价款暂定3,802,087元。合同第五条约定，在该房屋交付时，房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如甲方暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外按下列约定处理：1、按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；2、甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过+3%（包括3%），不向乙方收取超过部分的房价款；甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过-3%（包括-3%），乙方有权单方面解除本合同。乙方行使单方解除权时，必须在双方签署《房屋交接书》之时或之前提出，否则视为放弃该项权利。合同第十条约定，……甲方承诺在2016年12月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），乙方有权单方面解除本合同。合同第十一条约定，甲方定于2016年6月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同第十二条约定，甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之五计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方有权单方面解除合同，但须在期满7天内以书面形式向甲方提出，否则视为放弃。合同第十三条约定，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前30天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为甲方取得《交付使用说明》。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为商业用房，甲方应向乙方提供《质量保证书》和《使用说明书》。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房责任由甲�承担。合同第十四条约定，在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后30日内，由甲乙双方签署本合同约定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备条件。甲乙双方在签署《房屋交接书》之日起60天内，由双方依法向上海市XX中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。合同第十七条约定，甲方交付的该房屋系验收合格的房屋。
2016年3月4日，陈钱支付购房款3,802,087元；2017年10月17日，陈钱支付房价补差款19,427元。
2016年7月1日，陈钱（甲方）与上海A有限公司（乙方、以下简称A公司）签订《交付确认书》，载明：一、2016年7月1日，甲乙双方签订《统一招商经营管理合同》，甲方委托乙方就系争房屋进行统一招商运营管理，面积为131.13平方米。二、甲乙双方在2016年7月1日对该房屋进行了委托交付，甲方正式委托乙方就该房产进行统一招商运营管理。同月，怡通公司向陈钱发送《怡通商业广场》通知书，要求陈钱收到本通知后于2016年7月23日下午14：30-17：00前往上海市浦东新区XX路XX弄售楼处，就系争房屋交付等事宜与怡通公司进行磋商，届时上海B有限公司（以下简称B公司）亦将到场参与。
2016年7月31日，陈钱签订《怡通商业广场16号商铺确认书》一份，载明：“1、本人确认该商铺交房时间为2016年6月30日，并签署交房确认书；2、对交房无其他异议；3、同意上海B有限公司以3个月租金（59,828元）代开发商支付补偿金；4、以上确认事项在本人与上海B有限公司签署委托管理合同补充协议后生效。”
2017年1月19日，怡通公司工作人员程某向陈钱支付59,828元。庭审中，陈钱表示确实收到该笔款项，但主张B公司的�作人员告知其该笔款项系租金，而非补偿金。
2016年11月23日，怡通公司取得上海怡通商业广场建设工程竣工验收备案证书。2017年2月10日，系争房屋取得新建商品房房地产权证。
2017年7月21日，怡通公司出具《上海怡通汽车销售有限公司关于限期办理“小产证”的承诺书》一份，载明：“1、本公司最迟于2017年10月31日之前备齐办理小产证所需的全部资料，并负责为各位业主办理全额付款所购商铺的小产证；2、本公司可在办理小产证前一周内通知业主，业主接到办证通知后需提供相关资料、积极配合办证，否则逾期办证的责任由业主自担；3、如本公司在上述承诺期限内仍无法办理小产证的，则本公司承诺按500元/天户标准赔偿业主，直至可办小产证通知日为止。”
2017年10月20日，怡通公司向陈钱发送《关于办理小产证的告知函》，载明：�陈炯业主，你在上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX广场购买的商铺，现可以办理产权证了。……本办理产权证截止时间到2017年10月30日止，逾期不办理，责任由业主自负。附：补房屋预测差价款19,427元。”
2017年10月23日，陈钱（乙方）与怡通公司签订《房屋交接书》。2017年10月17日，甲乙双方对系争房屋进行交接，确认系争房屋实测建筑面积为131.80平方米；系争房屋总房价款为3,821,514元；乙方已付全部房价款3,821,514元。
审理中，陈钱提供2015年11月4日的收据一张，载明：交款单位为陈炯；数额1,050,000元；收款事由为怡通商业广场16号服务费；收款方式为POS；单位盖章栏处有“上海怡通汽车销售有限公司怡通商业广场项目专用章”的盖章。陈钱提供上述收据以证明陈钱向怡通公司支付房款1,050,000元。怡通公司质证称，对真实性无异议，但怡通公司未查到该1,050,000元的入账记录，陈钱是否缴纳该款存疑。后一审法院向中国农业银行调取陈钱及其父亲的个人账户活期交易明细。经查，陈钱父亲陈炯于2015年11月4日通过POS机消费1,050,000元。
一审法院认为，陈钱、怡通公司签订的系争房屋预售合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。
本案的争议焦点之一在于1,050,000元服务费是否应计入购房款。结合怡通公司在收据上的签章以及陈钱父亲陈炯的银行交易明细，陈钱已向怡通公司支付1,050,000元且已得到怡通公司的确认，但怡通公司未对该1,050,000元服务费的具体收费项目、标准作出合理说明，且怡通公司在出售系争房屋的同时收取如此大额的服务费有违常理，故一审法院认定该笔服务费实质为购房款。怡通公司辩称签章系案外人为了便于销售自行刻制、保管，但未能提供充分证据证明，难以采信�
根据法律规定，对房屋的转移占有视为房屋的交付使用。2016年7月1日，陈钱将系争房屋交由案外人A公司管理并签订《交付确认书》，7月31日，陈钱又签订确认书，确认交接系争房屋的事实，并同意补偿金为59,828元。现怡通公司已按约支付该笔款项，故陈钱要求确认《交付确认书》无效，无法律依据，不予支持。陈钱主张59,828元系B公司支付的租金，遭怡通公司否认，陈钱亦未举证证明，故对陈钱该主张不予采纳。同理，陈钱要求怡通公司支付逾期交房违约金，一审法院亦不予支持。
陈钱要求怡通公司支付逾期办理大产证违约金，无合同依据，不予支持。
根据合同约定，怡通公司应于2016年12月31日办出大产证，现怡通公司于2017年2月10日办出大产证，导致陈钱小产证逾期办理，怡通公司应承担逾期办理小产证的违约金。现陈钱、怡通公司�逾期办理小产证违约金的计算截止时间、计算标准存有异议。根据合同约定，房屋交接书签署后六十日内申办小产证，现怡通公司已于2017年10月20日通知陈钱办理小产证，故违约金的计算截止至怡通公司通知陈钱办理小产证日再加六十日为宜。至于违约金的计算标准，因合同对逾期办理小产证的违约金未作约定，故根据相关司法解释的规定，该违约金的计算标准可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，陈钱要求以中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮30％计算，符合法律规定，予以支持。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条之规定，于二○一八年二月二十七日作出判决：一、陈钱向上海怡通汽车销售有限公司购买上海市浦东新区XX路XX弄XX广场XX号XX房实际支付的购房款为4,871,514元；二、上海怡通汽车销售有限公司应于判决生效之日起七日内给付陈钱逾期办理小产证违约金（按已付房款4,852,087元为基数，自2017年4月1日起计算至2017年10月17日止、按已付房款4,871,514元为基数，自2017年10月18日起计算至2017年12月19日止，以中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮30％计算）；三、驳回陈钱其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,601元，减半收取计4,800.50元，由陈钱负担2,647元，上海怡通汽车销售有限公司负担2,153.50元。
经本院审理查明，一审法院除认定陈钱于2017年10月17日支付怡通公司房价补差款19,427元有误，应为2017年4月3日，除此之外，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，首先，就陈钱对一审认定的逾期办理小产证违约金所持异议。根据在案证据，陈钱实际系于2017年4月3日通过银行汇款方式向怡通公司支付房价补差款19,427元，虽然怡通公司系于2017年10月17日出具该款项的发票，但其并无证据证明在2017年4月3日陈钱向其付款后其并未及时收到上述款项，故陈钱支付该款项的时间应以其实际向怡通公司付款的时间即2017年4月3日为准，陈钱对一审判决第二项逾期办理小产证违约金所持异议成立，本院对该判项予以相应变更。其次，就陈钱要求怡通公司承担逾期交房违约金的上诉诉请。因陈钱于2016年7月31日签署的《怡通商业广场16号商铺确认书》明确，由案外人B公司代怡通公司支付陈钱三个月租金59,828元作为补偿金，双方对交房无其他异议，故陈钱在收取该三个月租金的补偿金后双方就交房事宜所持争议已了结。现陈钱并无切实充分的证据证明其签署的上述确认书存在法定无效的情形，故其再行要求怡通公司承担逾期交房违约金，缺乏依据，一审判决对此未予支持并无不当。再次，就陈钱要求怡通公司支付逾期取得大产证所致损失27,000元的上诉诉请。此系陈钱认为因系争房屋没有大产证导致其无法出租的租金损失，但因房屋无法出租的原因各异，且陈钱对其主张的租金标准亦无切实证据证明，故一审法院对此未予支持亦无不当。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初82715号民事判决主文第一、第三项；
二、变更上海市�东新区人民法院（2017）沪0115民初82715号民事判决主文第二项为：上海怡通汽车销售有限公司应于本判决生效之日起七日内给付陈钱逾期办理小产证违约金（以人民币4,852,087元为基数自2017年4月1日起计算至2017年4月3日止、以人民币4,871,514元为基数自2017年4月4日起计算至2017年12月19日止，均以中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮30％计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取计人民币4,800.50元，由陈钱负担2,647元，由上海怡通汽车销售有限公司负担2,153.50元。二审案件受理费人民币4,257元，由陈钱负担。
本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 陈蓓蓉
�判员唐建芳
二〇一八年五月二十九日
书记员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……