贵港市港北区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0802民初3172号
原告（反诉被告）:王海良，男，1985年5月19日出生，汉族，住贵港市港北区。
委托诉讼代理人：陈逸洋、吴雨桐，分别系广西诚济律师事务所律师、实习律师。
被告（反诉原告）：张学免，女，1985年2月18日出生，布依族，住贵港市港北区。
委托诉讼代理人：谢伟文，男，1969年11月29日出生，汉族，住贵港市港北区。
原告王海良诉被告张学免房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月5日立案受理后，张学免于2015年9月5日提出反诉，本院一并受理依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人陈逸洋、吴雨桐，被告（反诉原告）委托诉讼代理人谢伟文到庭参加诉讼。现已审理终结。
原告王海良向本院提出诉讼请求：1、被告支付2015年10月20日起至2016年6月19日的租金64672元，违约金5620.48元（详见附件，后续违约金计至债务清偿之日止），2016年3月1日至2016年5月20日的物业费445.4元、维修基金229.6元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年6月18日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告将位于贵港市荷城路969号万豪景苑一层房号为128号面积为111.35平方米的商铺租赁给被告用于经营美容院，租赁期从2013年6月20日起至2016年6月19日，从2013年7月20日起计算租金至2016年6月19日止。起始年每月租金总额为6681元，此后每年按10%的幅度递增租金。租金每3个月支付一次，在下一期租赁周期开始前须提前10日支付。同时，被告还需承担物业管理费，以及按实际使用量缴纳水电费等费用。签订上述合同后，被告在租赁铺面内进行美容院经营活动，前期均依约支付租金、物业费及水电费等费用。但自2015年10月20日起的租金、2016年3月1日至2015年5月20日物业费及维修基金，被告一直拖欠未付。
被告张学免辩称：被告承认与原告签订了三年租凭合同，即2013年6月20日至2016年6月19日，第一年租金6681元/月，每二年租金7349元/月，第三年租金8084元/月，被告都按合同履行义务，按时交纳房金。2015年10月，被告因资金周转困难，电话向原告委托收取租金的人员请求缓交租金，在得到许可的情况下，被告积极筹集资金正准备交纳时，被告租赁的房屋被原告锁住了，无法正常经营，造成被告的客户到被告的营业场所无法进入，为此被告向原告请求开锁，被拒绝，双方进行协商无果，造成被告的客户无法得到正常服务并违约，最后无法经营，被告认为，若被告违反合同，原告可以向被告追讨违约金，但不应采取锁门这种强暴力的行为，造成被告无法经营的事实，原告应赔偿被告无法正常经营的经济损失并退回保证金。
张学免向本院提出提出反诉请求：1、原告赔偿被告张学免1个月的营业损失40433.68元；2、原告向被告返还履约保证金16000元；3、反诉费由原告承担。事实及理由：签订房屋租赁合同后，张学免严格按合同履行义务，后因资金周转问题向原告请求宽限期交付租金，在得到原告的承诺后，张学免积极回笼资金。在2016年4月21日在没有任何通知的情况下，承租的商铺被原告用锁锁住，无法经营，造成顾客无法进入美容院，造成大量顾客流失，双方多次协商未果。张学免认为，其没有按期交纳租金是在得到原告承诺的情况而为，租赁的房屋被原告锁住不让经营，造成张学免的经营损失，原告应当承担赔偿责任。
王海良就反诉进行答辩：1、被告张学免反诉原告赔偿1个月的损失没有事实依据，被告在本诉时已经承认欠原告租金的事实，但是被告说欠租金是得到原告的口头允许缓交，明显没有事实根据，自从被告欠交租金后，原告一直催缴，但是被告一直拖延；原告在被告经营的美容店门口加了一把锁，原因是被告在这两个月中陆续将美容院的空调拆走，并搬走了一些其他的东西，为预防被告转移财产，原告才采取了自救的方式；原告加锁之后，被告在2016年4月23日请人将锁剪断并把里面的设备搬出来，后还将门口锁起来了，这是被告自己锁上的，可以自由出入美容院的。2、被告要求返还保证金16000元也是没有依据的，被告从2015年10月开始欠交租金，根据合同第5条规定，原告可以没收被告缴交的保证金。
经审理查明：2013年6月18日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定如下，原告将位于贵港市荷城路969号万豪景苑一层128号商铺租赁给被告，面积为111.35平方米，被告用于经营美容院；租赁期从2013年6月20日起至2016年6月19日，从2015年7月20日起至2016年6月19日止每月租金8084元；在租赁期内，租金、物业费、维修基金采用预付形式支付，每3个月支付一次，在下一期租赁周期开始前须提前10日支付，逾期交付租金，每天按未缴款项的3%计付违约金，拖欠租金一个月以上的，原告有权收回房屋并终止合同，停水停电没收保证金；同时，被告还需按实际使用量缴纳水电费等费用。签订合同之后，被告向原告交了履约押金16000元，原告将租赁商铺交付给被告，被告在租赁商铺进行商业经营活动，前期均依约支付租金、物业费等费用，但自2015年10月20日起拖欠未付。但自2015年10月20日起至2016年6月19日的租金64672元（8084元×8个月），2016年3月1日至2016年5月19日的物业费445.4元、维修基金229.6元，被告一直拖欠未付。
另查明：2016年4月21日晚，被告承租的商铺被原告用锁锁住。被告在2016年4月23日晚请人将锁剪断。被告提供银行明细清单证实其经营的美容院自2015年10月至2016年6月期间平均月营业额为40433元。
以上事实，当事人陈述，电脑咨询单，委托书，房产证，《房屋租赁合同》，告示，证人证言，银行明细清单，手机短信，照片等证据为证，足以认定。
本院认为：
原告王海良与被告张学免签订的《房屋租赁合同》，是双方的意思真实表示，而且不违反法律规定，因此，依法成立并生效，对双方产生法律约束力。
本诉部分。合同签订后，原告依约履行了义务，被告从2015年10月20日起没有向原告支付租金，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，为此，原告请求被告支付租金、违约金，理由充分，本院予以支持。关于租金，自2015年10月20日起至2016年6月19日的租金应为64672元（8084元/月×8个月）。关于违约金，根据《房屋租赁合同》约定逾期交付租金每天按未缴款项的3%计付违约金，所以，原告主张违约金以8084元为基数按月利率2%分别从2015年10月20日、2015年11月20日、2015年12月20日、2016年1月20日、2016年2月20日、2016年3月20日、2016年4月20日、2016年5月20日起计至偿清之日止，符合法律规定，予以支持。根据《房屋租赁合同》约定了物业费、维修基金的支付，所以，原告请求2016年3月1日至2016年5月19日的物业费445.4元、维修基金229.6元，理由充分，予以支持。被告提出原告已同意其缓交租金的抗辩意见，原告予以否认，被告亦没有提供证据证实，本院不予采信。
反诉部分。被告承租的商铺被原告用锁锁住，时间从2016年4月21晚至23日晚共2天，造成被告营业损失。被告提供银行明细清单证实其经营的美容院自2015年10月至2016年6月期间平均月营业额为40433元，本院参照被告提供的平均月营业额40433元，认定被告承租的商铺被原告用锁锁住2天的损失为：40433元/月÷30天×2天=2696元，所以，被告反诉请求营业损失，本院支持2696元，超出的部分，不予支持。又根据《房屋租赁合同》约定“拖欠租金一个月以上的，原告有权收回房屋并终止合同，停水停电没收保证金”，本案，原告拖欠租金已在一个月以上，所以，被告反诉请求返还履约保证金16000元，理由不充分，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）张学免支付给原告（反诉被告）王海良自2015年10月20日起至2016年6月19日的租金64672元、违约金（以8084元为基数按月利率2%分别从2015年10月20日、2015年11月20日、2015年12月20日、2016年1月20日、2016年2月20日、2016年3月20日、2016年4月20日、2016年5月20日起计至偿清之日止）；
二、被告（反诉原告）张学免支付给原告（反诉被告）王海良自2016年3月1日至2016年5月19日的物业费445.4元、维修基金229.6元；
三、原告（反诉被告）王海良赔偿被告（反诉原告）张学免营业损失2696元；
四、驳回被告（反诉原告）张学免的其他反诉请求。
案件受理费1574元，减半收取计787元，由被告（反诉原告）张学免负担；案件反诉受理费1210元，减半收取计605元，由（反诉原告）张学免负担55元，被告（反诉原告）张学免负担550元。
上述应付款项，义务人应在本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加六提出副本，上诉于广西贵港市中级人民法院。同时应在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费1574元/1210元，款汇至户名为：贵港市中级人民法院—诉讼费；开户行：中国农业银行贵港分行营业部；账号：45×××93。逾期不交也未不提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。
审判员 胡盛赋
二〇一六年十月十八日
书记员 张蓝月