天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津0116民初60336号
原告：大港油田集团有限责任公司，住所地天津市滨海新区大港油田三号院
法定代表人：赵贤正
委托诉讼代理人：李立新，天津开元律师事务所律师。
委托诉讼代理人：顾菲，天津开元律师事务所律师。
被告：天津市滨海新区大港苏大妈火锅居，个体工商户，住天津市滨海新区
经营者：王延成，男
委托诉讼代理人：刘婧，河北宪泽律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘玉堂，河北宪泽律师事务所律师。
原告大港油田集团有限责任公司与被告天津市滨海新区大港苏大妈火锅居房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大港油田集团有限责任公司的委托诉讼代理人李立新、顾菲，被告天津市滨海新区大港苏大妈火锅居的委托诉讼代理人刘婧、刘玉堂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
大港油田集团有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间房屋租赁合同关系；2.判令被告将坐落于天津市滨海新区*号房屋腾交给原告；3.判令被告支付拖欠的自2014年1月1日至实际腾房之日止房屋租金（房屋占用使用费），暂计算至2018年1月11日止共计282110元及逾期支付的租金损失（以282110元为基数，自起诉之日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年12月11日，原、被告签订《房屋租赁合同》，由原告将天津市滨海新区*号房屋出租给被告，建筑面积231.12平方米，房屋租赁期限自2014年1月1日起至2014年12月31日止，房屋租金70000元/年，被告应于2014年2月20日前通过支票方式支付全年租金，但被告未按约定时间支付租金。合同到期后，双方未续签书面房屋租赁合同，也未约定租赁期限及付款方式，但被告一直占有使用租赁房屋至今，应视为不定期租赁合同，原告有权随时要求解除合同。自2014年起，原告多次告知被告限期腾空房屋，并支付拖欠租金，被告都不予理睬，并拒绝搬离涉诉房屋，故成诉。
天津市滨海新区大港苏大妈火锅居辩称，不同意原告诉讼请求。理由如下：1.原告诉讼请求已经超过诉讼时效，根据民法通则第136条第3项规定，原告应于2015年12月20日之前主张权利。2.被告自2001年开始租赁原告房屋，惯例都是签订一年的房屋租赁合同，被告从未拖欠过租金。经原告同意，被告于2012年秋季对租赁房屋进行了装修，共计花费699000元。2013年12月双方签订合同后，原告提出大幅涨价，被告表示价格太高，原告提出解除房屋租赁合同，被告当即同意解除合同。原告承诺，在抵扣、免交租金的基础上，给予被告赔偿金和补偿金共计699000元，被告保留追究其相关责任的权利。故被告于2014年1月停业，并履行了告知原告的义务，因此，双方已经于2014年1月协商解除合同。3.合同解除后，2014年1月被告提出与原告协商腾房事宜，原告答应采取协调停水、停电、安排拆除车辆进场等配合行动，后原告未配合，被告无力拆除添加到租赁房间的设施，原告至今也未支付上述赔偿金和补偿金。因此，请求法院判决驳回原告全部诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
对有争议的证据和事实，本院认定如下：2013年12月11日，原、被告双方续签《房屋租赁合同》，约定由乙方（被告）租赁甲方（原告）坐落于大港油田三号院光明大道东侧中区*号（房屋所有权证号为大港字第××号），建筑面积231.12平方米，层数1-2层，租赁用途为餐饮经营，租赁期限自2014年1月1日起至2014年12月31日止，租金70000元，租金结算为一次结清，2014年2月20日前通过支票方式支付全年租金。该合同第8条第1款约定，租赁期满，乙方不续租的，应于期满后10日内将房屋交还甲方，双方签署租赁房屋移交清单。合同第11条约定，双方协商一致，可变更或解除合同。变更或解除合同应采用书面形式。因不可抗力或一方严重违约致使合同目的不能实现，相对方可以解除合同，但应以书面形式通知对方。
合同到期后，被告继续占用租赁房屋至今未腾退。期间，原告于2015年7月3日向被告发出《告知书》表示，因2014年12月向被告传达《房屋场地出租制度说明书》后，双方就租赁房屋价格无法达成一致，原告决定收回房屋，并通知被告于2015年8月15日前腾空租赁房屋，王延成于2015年7月15日签收该告知书。原告于2016年12月5日在被告经营场所留置《通知》两份，要求被告于年底前补交2014年至2016年房屋租赁费共计21万元（7万元/年）。
本院认为，双方争议的焦点在于，一是双方房屋租赁合同是否解除及被告是否应当返还诉争房屋；二是原告的诉讼请求是否超过诉讼时效。
关于合同解除的问题，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》约定“双方协商一致，可变更或解除合同。变更或解除合同应采用书面形式。因不可抗力或一方严重违约致使合同目的不能实现，相对方可以解除合同，但应以书面形式通知对方”，被告辩称其已经于2014年1月与原告口头协商解除合同，与双方的约定不符，原告对此亦不予认可，故对此抗辩理由本院不予采信。
根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，双方签订的《房屋租赁合同》于2014年12月31日到期，合同期限届满后，被告继续使用租赁房屋，原告没有提出异议，应视为原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。原告于2015年7月3日向被告发出《告知书》表示决定收回房屋并要求被告在2015年8月15日前腾房，庭审中，原告亦表示此行为存在解除合同的意思。被告于2015年7月15日签收该告知书，应视为原告将解除合同的意思表示通知到被告，双方的租赁合同于2015年7月16日解除。不定期租赁合同解除后，应给予承租人合理的腾退时间，被告既未按照《告知书》的要求于2015年8月15日前腾房，自2015年7月16日至今也已远远超过合理的腾退期限。被告以腾房需原告配合为由进行抗辩，亦未提供任何证据，本院不予采信，故现被告应将诉争房屋腾退并交还原告。
关于诉讼时效的问题，鉴于请求返还财产不适用诉讼时效的规定，被告对原告的第二项诉讼请求超过诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。
本案中，根据双方签订的租赁合同，2014年度租金的支付时间为2014年2月20日之前。如前所述，双方的租赁合同于2015年7月16日解除，2015年的租赁期间不满一年，这部分租金应于租赁期间届满时（即2015年7月15日）支付。租赁合同解除后，承租人继续占用房屋的应当支付房屋占有使用费，自2015年7月16日至今的实际占用费，结合租金标准酌定为每月5833.33元（70000元/年÷12月=5833.33元/月）。因此，原告的第三项诉讼请求实际包括两部分：一是2014年1月1日至2015年7月15日的租金；二是2015年7月16日至今的房屋占用费。
根据《中华人民共和国民法总则》（以下简称《民法总则》）第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。《中华人民共和国民法通则》（以下简称《民法通则》）第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年；第一百三十六条规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。权利人之权利受到损害的事实发生在《民法总则》施行之前，按照《民法通则》的规定诉讼时效期间在2017年9月30日之前已经届满的，义务人已经确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因《民法总则》的施行而消灭。《民法通则》第一百三十五条规定的权利人之权利受到损害的事实发生在2017年9月30日之前，自诉讼时效起算之日起至2017年10月1日尚未超过二年的，其向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效中断的情形发生在2017年9月30日之前，诉讼时效按照二年重新计算，但重新计算之日起至2017年10月1日尚未超过二年的，诉讼时效期间延长为三年。
根据原告现有的证据，能证明其主张过“租金”权利的是2016年12月5日致被告的《通知》。虽然该通知被告未签字，但合同到期后，被告对租赁房屋的占有一直处于持续状态，并且从原告送达该通知时所拍摄租赁房屋内现状可见，前台和冰箱内的酒水饮料摆放整齐、大厅内餐具及桌椅等物品齐全，按照常理可以推断当时饭店应属于正常经营状态。因此，原告将《通知》留置在被告经营场所并拍照的行为可视为被告已收悉。此时，2014年1月1日至2015年7月15日期间的租金部分因已经超过诉讼时效，无法再产生中断的效力，故对原告的这部分主张本院不予支持。而请求支付房屋占用费适用二年诉讼时效，2015年7月16日之后的房屋占用费因原告主张权利产生诉讼时效中断的效力，诉讼时效自2016年12月5日重新计算至2017年10月1日尚未超过二年，诉讼时效期间延长为三年。2016年12月6日之后的房屋占用费，自诉讼时效起算之日起至2017年10月1日尚未超过二年，诉讼时效期间亦延长为三年。原告于2018年1月12日起诉，因此，2015年7月16日之后的房屋占用费并未超过诉讼时效，对原告的这部分主张，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条、第一百四十条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告天津市滨海新区大港苏大妈火锅居于本判决生效后十日内将其占用的位于天津市滨海新区大港油田三号院光明大道东侧中区*房屋腾退并交付原告大港油田集团有限责任公司；
二、被告天津市滨海新区大港苏大妈火锅居于本判决生效后十日内支付原告大港油田集团有限责任公司房屋占用费，按照每月5833.33元标准，自2015年7月16日开始计算至实际交房之日止；
三、驳回原告大港油田集团有限责任公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5531.65元（原告已预付），由被告天津市滨海新区大港苏大妈火锅居负担3862.65元，由原告大港油田集团有限责任公司负担1669元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审 判 长 薛淑霞
人民陪审员 靳玉红
人民陪审员 王 萍
二〇一八年五月九日
书 记 员 于立云
附：法律释明
1.《中华人民共和国合同法》
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
2.《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：（三）延付或者拒付租金的
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
3.《中华人民共和国民法总则》
第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。
第一百九十六条下列请求权不适用诉讼时效的规定：（二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产；
4.《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。