江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏05民终2259号
上诉人（原审原告）：阮浩天，男，1994年10月2日生，汉族，住安徽省太和县。
委托诉讼代理人：阮涛，男，1970年3月20日生，汉族，住安徽省太和县，系上诉人阮浩天父亲。
被上诉人（原审被告）：严进元，男，1950年10月23日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。
上诉人阮浩天因与被上诉人严进元房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院(2017)苏0507民初112号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月12日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
阮浩天上诉请求：请求撤销原审判决并依法改判支持阮浩天的全部诉讼请求。事实与理由：1、涉案房屋是严进元自住翻建而非政府规划重建，翻建后房屋格局没有大的变化，使用性质没有变更。2、双方当事人经协商暂时终止租房合同，当时谈妥严进元补偿阮浩天8000元，并承诺翻建后由阮浩天续租，两个条件是同时存在的。3、对于房屋翻建后的租金约定，当事人双方谈的价格是参照相邻店面的租金标准再提高一点。在建房过程中严进元称2016年11月15日左右能翻建完毕，并答应2016年12月1日正式签订书面的租房合同，但事实上2016年11月15日严进元已经将房屋租给了其他人，严进元关于其要求阮浩天于2016年11月15日前答复是否需要继续租赁的陈述不属实。
严进元则表示服从原审判决。
阮浩天向一审法院起诉请求：1、要求法院确认双方当事人于2016年7月1日签订的租房合同合法有效；2、要求严进元继续履行2016年7月1日签订的租房合同，即将位于苏州市相城区阳澄湖镇湘园路18-2号（即18号五上五下房屋东面第二间一上一下两间房屋）交付给阮浩天使用；3、要求严进元赔偿因其没有与阮浩天重新签订租赁合同、造成阮浩天无法经营所产生的人工工资损失20000元；4、要求严进元承担本案全部诉讼费。
一审法院认定事实：2016年7月1日，严进元为出租方、甲方，阮浩天为承租方、乙方，双方签订《租房合同》一份，主要内容为：甲方将位于阳澄湖镇湘园路18-2房屋出租给乙方使用；租赁期共一年，自2016年7月1日至2017年6月30日止。合同期满，合同终止，甲方有权收回房屋，乙方应在合同期满日无条件将房屋腾空后交还甲方，甲方不承担任何费用和损失；全年租金为45000元，租金支付方式为先付后租，乙方应在本合同签订之日一次性付清；租赁期间，如遇国家征用或政府规定拆迁或镇区规划需重建等情形，乙方应无条件搬迁；合同期满后，乙方如需继续经营，必须提前一个月申请，征得甲方同意后，在合同期满日双方另行签订租房合同，租金另定。合同另对其他权利义务事项进行了约定。协议落款处，严进元、阮浩天分别在甲、乙方处签名。2016年9月3日，阮浩天向严进元出具收据一份，载明：“今收到房东严进元退还2016年7月1日至2017年6月30日房租金4万5千元整，另收补偿款现金八千元整，合记收现金五万三千元整。阮浩天2016年9月3日”。同日，严进元出具承诺一份，载明：“待建房结束，同意续租。房东严进元2016、9、3”。后阮浩天于2016年9月8日晚上搬走，涉案房屋于2016年9月9日开始被推倒重建。
庭审中，双方当事人一致明确阮浩天原租赁严进元的房屋位于苏州市相城区阳澄××上五下房子中东面第二间的一上一下两间房，原来的五上五下都是隔开的，重建后的房屋现在东边两间上、下面都是通的，上面西边三间是通的，下面靠西边一间单独隔开，西边第二、第三间是通的。房屋推倒重建后双方未再签订任何租赁合同。
上述事实，由阮浩天提供的当事人主体身份材料、租房合同、2016年9月3日的承诺以及严进元提供的收据等证据及当事人陈述等附卷佐证，一审法院予以认定。
一审法院认为，阮浩天与严进元于2016年7月1日签订的《租房合同》，为双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应为合法、有效，一审法院予以认定。因涉案房屋需要翻建，双方当事人于2016年9月3日达成一致意见，由严进元返还阮浩天2016年7月1日至2017年6月30日期间整年房租45000元及补偿阮浩天8000元，后严进元于当日实际支付了阮浩天共计53000元，阮浩天并于2016年9月8日搬离涉案房屋，且阮浩天在庭审中也陈述本来我们不想要退的房租的，严进元说以后续租的话合同重新签，房租重新交，所以我们就收了退的房租，足以说明双方当事人就解除2016年7月1日签订的租赁合同达成了一致意见，故双方之间于2016年7月1日签订的租房合同于2016年9月3日解除。另，该份租房合同中针对的标的物即位于阳澄湖镇湘园路18号的原租赁物于2016年9月9日被推倒重建，原租赁物不再存在，重建后的房屋格局也已经改变，故双方当事人事实上已不存在继续履行2016年7月1日租房合同的可能性，故阮浩天要求严进元继续履行2016年7月1日签订的租房合同、并将位于苏州市相城区阳澄湖镇湘园路18号东面第二间一上一下两间房屋交付给阮浩天使用的诉讼请求因缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。
关于双方当事人未能重新签订新的租赁合同的原因，阮浩天陈述2016年8月底在镇政府通知房子要重建的时候，我们与严进元协商，严进元同意给我们两间楼下一间楼上，建房过程中，严进元说房子没办法建两个楼梯，所以改成租两间楼下，我们也同意了，与严进元都是口头约定，当时都没有具体谈到续租的租金金额以及具体的租赁房屋的坐落，只说不高于市场价，当时也没有说两下是哪两间，只说等房子重建后再确定，2016年11月3日，阮浩天碰见了严进元问房子什么时候能建好，严进元说2016年11月15日差不多可以建好，到2016年12月1日可以开始正式签合同。2016年11月8、9日左右，阮浩天向严进元提出中间隔一下，严进元不同意。2016年11月15日阮浩天方就听说房子已经租给别人了，就打电话给严进元，严进元说没有房子可以租给我们了，实际上到2016年11月18日房子的门都没有装好。严进元在庭审中陈述，我出具的承诺书只是个意向，优先考虑老租客的意思，阮浩天后来说只租赁一间，我不同意的，我也不会同意按阮浩天所想的那样中间隔一下，房屋是2016年11月8日建好的，我与阮浩天说清楚的在2016年11月15日之前给我答复确定是否要续租房屋，阮浩天一直没有答复我，所以我将房子租给别的租客了。一审法院认为，因阮浩天和严进元对重新签订新的租赁合同仅达成租赁意向，未对具体的标的数量、位置、租金等合同必备内容作出明确约定，故主合同未予成立。根据双方提供的现有证据亦无法证实系何方违约拒绝重新签订租赁合同，故阮浩天要求严进元赔偿因其没有与阮浩天重新签订租赁合同的损失20000元的主张，因缺乏相应的事实依据，一审法院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百一十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及相关法律法规的规定，判决：一、阮浩天与严进元于2016年7月1日签订的《租房合同》合法有效。二、驳回阮浩天的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取为150元，由阮浩天负担。
对一审法院查明的事实本院予以认定。二审中，阮浩天称双方在房屋翻建前口头约定待房屋翻建后，阮浩天继续租赁其中的由东向西第三、四两间房屋，严进元对此予以否认。
二审中，阮浩天提供署名为郭曼曼、张玉红的《证明》各一份，其称严进元翻建前的房屋出租给了阮浩天、郭曼曼、张玉红共三家承租户，证明房屋翻建时严进元作为房东与三承租人已经谈妥翻建后的继续租赁事宜。严进元经质证认为无法确定上述书面材料是否由郭曼曼、张玉红本人所写，且对《证明》的内容不予认可。
上述事实由二审庭审笔录予以证明。
本院认为,双方当事人于2016年7月1日签订租房合同，后因房屋翻建，严进元将已收取的房屋租金退还并补偿阮浩天8000元，且阮浩天亦陈述当时严进元明确房屋翻建后重新签订合同、租金重新缴纳，其便收取了退还租金，一审法院据此认定双方已经一致确认解除了上述租房合同，并无不当。因合同已解除，阮浩天要求继续履行该租房合同的上诉理由不成立。
阮浩天上诉称在房屋翻建前双方谈妥重新租赁房屋的由东向西第三、四两间房屋，并明确租金在相邻房屋租金的价格上稍作增加，但严进元予以否认并称阮浩天后来只说租一间，其不同意便未与阮浩天重新签订合同。本院就此认为，阮浩天二审中提供的证明属于证人证言，但证人均未出庭，无法确定两份证明是否为郭曼曼、张玉红本人所写，本院对该证据不予采纳。阮浩天上诉称建房过程中严进元答应2016年12月1日正式签订书面的租房合同，但严进元予以否认，阮浩天亦未提供证据加以证明，本院对于阮浩天的该项陈述不予采信。
本案双方当事人在解除原租赁合同后，对于翻建后的房屋租赁事宜拟重新签订合同，仅达成重新租赁的意向，后因双方协商一致导致合同未能签订，现双方各执一词，阮浩天无证据证明合同未能订立的责任在于严进元，故阮浩天关于要求严进元赔偿损失的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。
综上所述，阮浩天上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人阮浩天负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾雪蓉
审 判 员 黄文杰
审 判 员 郑 雄
二〇一八年六月九日
法官助理 赵 俊
书 记 员 杨舒静