贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔26民终584号
上诉人(一审被告）：遵义恒汇兴房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91520381789795700J。
住所地：贵州省赤水市赤金大道贵福酒业地块处,现办公地点：榕江县三水榕城俏东南酒楼*楼。
法定代表人：周曦，该公司总经理。
委托诉讼代理人：廖成芳，男，1982年12月15日生，汉族，该公司榕江县分公司经理。
被上诉人（一审原告）：张先坤，男，1973年6月16日生，汉族，户籍地贵州省榕江县，现住贵州省榕江县。
被上诉人（一审原告）：程新梅，女，1976年7月13日生，侗族，户籍地贵州省榕江县，现住贵州省榕江县。
委托诉讼代理人：龙胜培，榕江县中心法律服务所法律工作者。
上诉人遵义恒汇兴房地产开发有限公司榕江分公司（以下简称：恒汇兴公司）与被上诉人张先坤、程新梅商品房买卖合同纠纷一案，不服榕江县人民法院作出的（2017）黔2632民初992号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月24立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
恒汇兴公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求。事实与理由：一审判决认定上诉人行为构成违约属明显认定事实不清，适用法律错误，依法应予改判。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》（以下简称“合同”）中约定，上诉人应于2011年12月31日前将房屋交付给被上诉人使用（合同第十二条），且于商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案（第十五条），事实上，上诉人已按照合同约定向被上诉人交付了房屋，且已将所需的资料提交给产权登记机关备案，但由于产权登记机关未能在合同约定期限内完成备案手续，因此导致被上诉人无法完成房屋产权登记手续。上诉人认为，上诉人已在约定期限内向产权登记部门提交了办理产权登记所需的所有备案材料，被上诉人无法完成房屋产权登记手续并非是因上诉人拒绝或怠于履行提交备案材料义务造成的。上诉人无法预见后续相关政策变化，现亦积极配合产权登记部门完善新政策所要求的相关手续，并不存在拒绝或怠于履行合同义务之行为，因此，不应认定为是上诉人违约。一审判决以上诉人与被上诉人之间存在合同关系，上诉人在与政府取得该片土地开发时就应当依法完备所有条件为由，认定上诉人存在违约行为，应当对被上诉人承担违约责任，而忽略了上诉人“违约”是政府原因造成而非上诉人本身意愿或行为所致。故此，上诉人请求二审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条予以改判。
张先坤、程新梅答辩称：一、原审判决公平公正。1、原审认定事实清楚。2009年被告与榕江县人民政府达成开发协议，被告在榕江县××新区Ｇ地块南面修建一幢五星级宾馆，置换G地块北面修建商住楼。但被告与个别领导勾结，不修宾馆，先修商住楼，等被答辩人的商住楼建成后榕江县人民政府早已转让榕江县滨江大道10号地块给广东的一个开发商修建一幢五星级宾馆，被答辩人认为榕江县只能容纳一家五星级宾馆，不能同时容纳两家，不愿再修宾馆，遂与榕江县人民政府产生矛盾，后来榕江县人民政府作出让步，答应被答辩人不修宾馆，但要支付G地块北面的土地出让金，双方对土地出让金金额发生纠纷，县人民政府要求按现在的地价出让，被答辩人要求按2009年的地价出让，双方争执不下，一直到2017年才把价格确定。但被答辩人没有钱支付土地出让金，只交纳了部分土地出让金，现还欠几千万元的土地出让金，因此县政府通知住建局，在被答辩人未支付完土地出让金之前，三水榕城一律不允许办理房产证，所以答辩人至今都无法办理房产证。而且被答辩人开发的三水榕城商住楼只是单体验收合格，还没有进行综合验收，很多项目如绿化面积、排污系统、消防设施、消防通道等都达不到验收条件，至今还没有通过综合验收。根据房管站的要求，办理房产证要提交申请书、身份证明、婚姻证明、委托书、土地证和商品房大证、维修基金发票、完税证明、商品房买卖合同备案登记表、商品房买卖合同、产权移交证明书、房产分户图、购房发票等12项。特别是土地证和商品房大证必须由被答人提供，但目前被答辩人只提供G地块的土地证，因三水榕城商住楼还没有通过综合验收，没有办理房产证，无法提供商品房大证致便答辩人无法办理房产证。因此，原审认定被答辩人因自身的原因，未能得到有关部门的综合验收，导致答辩人至今未能办理房屋产权登记手续，应当依照《商品房买卖合同》第十五条第三项的规定承担违约责任，认定事实清楚。2、原审适用法律正确。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被答辩人对于答辩人未能办理房屋产权证书的事实存在违约行为，应当承担违约责任。我国《合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继承履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任”，因此，原审依照《合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定作出判决，适用法律正确。二、被答辩人的上诉理由不成立。1、诉称原审认定事实不清不成立。被答辩人不交完土地出让金，开发的商住楼没有通过综合验收，没有办理三水榕城商住楼大证，导致答辩人至今无法办理房屋产权证书，事实清楚，证据确实充分。根据《建筑法》、《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《建设工程管理条例》、《商品房销售管理办法》的规定，不交完土地出让金不能上市销售，没有验收合格不能交付使用，没有取得商住楼权源依据不能办产权证书，原审认定被答辩人存在违约行为，符合客观实际。2、诉称原审适用法律错误不成立。答辩人和被答辩人在平等自愿的基础上签订《商品房屋卖合同》该合同合法有效，应受法律保护。原审依照《合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关千审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定作出判决，适用法律正确。3、诉称由于产权登记机关导致答辩人无法完成房屋产权登记手续不成立。产权登记机关不予办理首先是县政府通知不准办理，政府通知不准办理是因被答辩人不交完土地出让金。其次是被答辩人开发的商住楼不符合验收条件，还没有通过综合验收，不符合办证条件，也没有提交商品房大证，不符合办证要求，是被答辩人的原因，而不是产权登记机关的原因。4、诉称被答辩人违约是县政府的原因造成的不成立。按照我国法律的规定，被答辩入不交完土地出让金，应当还未取得该土地的土地使用权，其擅自使用该土地开发商住楼应属违法用地，不但应当制止，而且应当处罚，县政府不准办理房屋产权证书是合法的。综上所述，请二审法院在查明本案事实的基础上，驳回被答辩人的上诉请求，维持原审判决。
张先坤、程新梅向一审诉讼请求：判决被告支付原告逾期提供办理产权登记资料违约金3207.96元。
一审法院认定事实：恒汇兴公司通过拍卖方式取得位于榕江县××Ｇ地块（车江大桥头）的土地使用权后，将该块土地开发建设商品房，建设项目名称为三水榕城。2011年5月22日，张先坤、程新梅与恒汇兴公司签订《商品房买卖合同》，向恒汇兴公司订购三水榕城1幢6单元402号商品房，该房屋建筑面积126.23平方米，总价格213864元。张先坤、程新梅于2010年4月13日支付购房款64864元，其余房款149000元由张先坤、程新梅向银行贷款支付给恒汇兴公司。双方在合同第八条中对交房时间和条件作了约定：出卖人应当在2011年9月30日前向买受人交付该商品房；商品房交付时应当符合下列第1种条件，即该商品房验收合格。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方同意按下列第3项处理：3、出卖人在房屋交付使用180天内未能办理完产权备案登记的，买受人不退房，出卖人承担违约金为买受人已付房款的1.5%。该房屋交付张先坤、程新梅使用后，至今未能办理房屋产权证书。
一审法院认为：双方在平等自愿的基础上签订《商品房买卖合同》，该合同合法有效，应受法律保护。合同当事人应当依照合同的约定全面完整的履行自己的义务。《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但因恒汇兴公司的原因，未能得到有关部门的综合验收，导致张先坤、程新梅至今未能办理房屋产权登记手续。恒汇兴公司应当依照《商品房买卖合同》第十五条第3项的规定承担违约责任。恒汇兴公司以其已经将产权登记的材料提交登记部门备案，完成合同约定的义务，不存在违约行为，造成其未能通过综合验收的原因是政府原因所致，不是恒汇兴公司行为，因此，恒汇兴公司无需承担违约责任作为抗辩理由。根据合同相对性原则，就本案而言，恒汇兴公司相对于张先坤、程新梅是事实存在违约行为；恒汇兴公司在与政府取得该片土地开发，就应当依法完备所有的条件。因此，恒汇兴公司的抗辩理由不能成立，不予采信。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，恒汇兴公司对于张先坤、程新梅未能办理房屋产权证书的事实存在违约行为，应当承担违约责任。我国《合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任”。故张先坤、程新梅要求恒汇兴公司按合同第十五条支付违约金3207.96元（213864元×1.5%=3207.96元），理由正当，符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决：遵义恒汇兴房地产开发有限公司支付张先坤、程新梅违约金3207.96元，该款限于本判决生效后十日内一次性付清。案件受理费50元，减半收取25元，由遵义恒汇兴房地产开发有限公司负担。
本院二审期间当事人均未提交证据材料。
二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为：本案争议焦点为，一审判决认定遵义恒汇兴房地产开发有限公司构成违约是否错误。根据双方签订的《商品房屋买卖合同》第十五条第3项“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：出卖人在房屋交付使用180天内未能办理完产权备案登记的，买受人不退房出卖人承担违约金为买受人已付房价款的1.5%”的约定，上诉人应在上述期限内履行“办理产权备案登记”的义务。虽上诉人诉称已在约定期限内向产权登记部门提交了办理产权登记所需的所有备案材料，但至今未能办理房屋的初始登记（大证）。故一审判决上诉人承担违约责任，既符合合同约定，也符合《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定情形，于法于约有据，并无不当，本院予以维持。对上诉人诉称无法完成房屋产权登记手续并非是因上诉人拒绝或怠于履行提交备案材料，不应由其承担违约责任，而是政府原因造成的理由。本院认为，上诉人如何向政府有关部门办理初始登记（大证）与政府是否及时履行办证义务，双方均未在合同中约定为免责事由，也无证据证明在履行期限内遭遇不可抗力情形。因此，根据合同相对性原则，《商品房买卖合同》的相对方是出卖人（上诉人）与买受人（被上诉人），双方应按合同约定履行各自的义务，上诉人与政府之间的行为，不能对抗买受人。
综上所述，遵义恒汇兴房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50.00元，由遵义恒汇兴房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 琴
审判员 龙 恺
二〇一八年四月十三日
书记员 赵艳萍