苏州市吴中区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）苏0506执异27号
案外人：李建。
申请执行人：柯娟。
委托代理人：金明，江苏姑苏律师事务所律师。
被执行人：张立鼎。
被执行人：王颖。
上述两被执行人委托代理人贺川，江苏永德律师事务所律师。
本院在执行柯娟与张立鼎、王颖房屋买卖合同纠纷一案中，案外人李建对执行吴中区××镇××别墅×××幢的房屋转移登记至柯娟名下提出异议。本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了听证审查，案外人李建、申请执行人柯娟的委托代理人金明、被执行人张立鼎及其委托代理人贺川到庭参加听证。现已审查终结。
案外人李建称：2013年12月25日其与张立鼎、王颖签订房屋买卖合同，由张立鼎、王颖将苏州市吴中区××镇××别墅×××幢（以下简称×××号别墅）出卖与其，并已将上述房屋交付其使用，后因张立鼎、王颖未按约定办理过户手续，其于2014年4月向法院起诉，诉讼中得知张立鼎、王颖隐瞒银行房贷事实，其撤回诉讼。2016年其回老家过年期间，张立鼎、王颖恶意串通柯娟签订房屋买卖合同和房屋租赁合同各一份，并虚假诉讼，恶意达成调解协议后迅速申请执行，严重影响其的正常家庭生活和居住。请求中止执行，解除对上述房屋的查封。
柯娟答称，异议人的异议主张错误，其与张立鼎、王颖夫妇之间就×××号别墅的买卖合同签订和履行都是按照合同法规定，亦支付房款200多万元。所购上述房屋在其入住之前，无家具也无人居住，是其进行了装修并入住。其与张立鼎、王颖夫妇之间的买卖合同合法有效，请求驳回异议人的异议。
张立鼎、王颖称，异议人李建并非是本案利害关系人，对本案的标的无实体权利，其与李建之间并不存在有效的买卖合同关系，李建未支付任何房款，也不存在实际的房屋交付。其与柯娟之间存在真实的房屋买卖合同关系，且双方已实际履行买卖合同，请求驳回异议人的异议。
本院查明：2015年12月6日柯娟与张立鼎、王颖签订了买卖合同一份，约定张立鼎、王颖将×××号别墅出卖予柯娟，价款共计人民币2800000元，支付定金人民币550000元，在2016年3月5日前正式签订房地产买卖合同。2016年3月20日柯娟以张立鼎、王颖未依约办理涉案房屋的网签和过户手续为由诉讼来院。本院受理后，在审理过程中，应柯娟的申请，本院于2016年3月24日查封了登记在张立鼎、王颖名下的×××号别墅及土地使用权。该案经本院调解，双方达成调解协议。2016年4月1日，本院作出（2016）苏0506民初1890号民事调解书，确认（一）柯娟于2016年4月8日前代张立鼎、王颖涤除×××号别墅的按揭抵押贷款，张立鼎、王颖需予以配合；（二）张立鼎、王颖于2016年4月8日前协助柯娟将328号别墅转移登记至柯娟名下；（三）案件受理费减半收取为人民币14600元、财产保全费人民币5000元，合计人民币19600元，由柯娟负担。2016年4月7日，柯娟通过银行向王颖汇款167万元，王颖遂即向招商银行股份有限公司苏州分行支付涉案房屋尚余按揭贷款1671324.06元，涤除了×××号别墅的按揭抵押贷款。因张立鼎、王颖未能协助柯娟办理房屋过户手续，柯娟遂向本院申请执行。在执行过程中，案外人李建提出执行异议，认为张立鼎、王颖已将×××别墅出卖与其，其已支付购房款并实际居住至今，虽尚未办理过户，但已取得该房产的所有权。柯娟与张立鼎、王颖之间是虚假诉讼，法院应当解除对×××幢别墅的查封。李建为证明自己的上述主张，向法院提供如下证据：
1、2013年12月25日李建与张立鼎、王颖夫妇签订的房屋买卖合同。合同约定张立鼎、王颖将×××别墅出售给李建，房屋总价款300万元，合同签订当日转账120万元，余额在过户当日全部给付。双方在合同签订后一个月内到房产交易中心办理完过户手续，张立鼎、王颖即将房屋交付李建；
2、2013年12月25日张立鼎、王颖出具的房屋交付证明。内容：关于李建与我们房屋买卖事宜，所买卖的房屋位于××镇×××号别墅，建筑面积242.23平方米，我们于2012年12月25日将房屋交付李建，现房屋由李建居住；
3、2013年12月26日李建通过工商银行分二次转帐给张立鼎120万元、21万元的银行凭条，总计141万元；
4、吴中区××镇××别墅×××幢（室）户名为王颖的水（总户号66009900）、电（6618435970）、煤气（13041340）交费卡；
5、交付6618435970号2016年3月、4月、5月7月电费528元、141元、464元、225元的银行流水单和支付宝交费单若干；
6、李建在×××号别墅生活的照片若干。
7、2015年12月6日张立鼎、王颖与柯娟就×××别墅签订的房屋买卖合同及房屋租赁合同；
8、登记日为2014年3月18日上海市房地产登记证明一份。载明：抵押权登记，房地产抵押权人李建，房地产权利人张立宇，房地产坐落松江区××镇××路××弄××号×××室，债权数额150万元。
上述证据经柯娟质证后认为：其对李建与张立鼎、王颖之间的房屋买卖合同、交付证明及水电煤气卡不知情，但对李建提供的生活照真实性、关联性有异议，认为拍摄时间为其已入住该争议房后，李建故意闯入拍摄。柯娟还提供了其为涉案之房进行装修、补交水费及重新安装水表、安装有线电视等票据。其中有2张吴中供水有限公司水费停水通知单载明：户号66009900，地址××二期×××幢，户名王颖，抄表日期2015年6月9日，催费日期2015年8月11日、9月11日，水费96元；另有1张吴中供水有限公司发票，载明：开票日期为2015年11月12日，户号66009900，户名王颖，地址××二期×××幢，水费金额为96元，滞纳违约金34.6元，合计金额为130.6元。
张立鼎、王颖针对李建的证据作如下陈述：在2013年12月其向李建借款150万元。应李建要求，由其弟张立宇与李建签订借款合同，由其与李建签订×××号别墅买卖合同作担保，并出具房屋交付证明。之后其陆续归还李建借款本金、利息共148万元。其与李建之间存在借贷债务关系而非房屋买卖关系。李建所持有争议之房屋的水、电、煤气交费卡，是因为李建表示将争议之房屋上的水、电、煤气交费卡交给李建，李建可再出借给其50万元。但当上述三卡交于李建后，李建并未能再借钱与他。为证明自己上述主张，张立鼎、王颖向法院提供如下证据：
1、2013年12月25日张立鼎、王颖向李建出具的借条。载明：今借李建人民币27.3万元；
2、2013年12月25日张立鼎、张立宇向王汉超出具的借条。载明：今借王汉超人民币2.7万元，该款项由张立鼎归还至李建工行卡后即视同已归还王汉超的借款。
3、落实款时间为2013年12月24日张立宇夫妇与李建签订的借款合同。合同载明：张立宇夫妇因家庭生活需要向李建借款人民币120万元，借期一个月，自2013年12月24日至2014年1月24日，月利率3%，以张立宇夫妇位于上××××室内办理抵押登记。签订该合同后，即视为李建已支付了上述款项，张立宇夫妇无须另外出具借条给李建，张立宇夫妇对合同上述所欠李建借款予以认可；
4、张立鼎于2014年1月开始至2016年2月，每月向李建银行帐户汇款的银行流水单及统计表。证明其已向李建支付本金、利息总计158万元；
5、李建与张立鼎之间于2015年10月、11月时期的若干短信记录。以证明其将328号别墅出卖的情况已告知李建；
6、李建于2016年3月向盐城经济技术开发区法院起诉张立宇夫妇及张立鼎夫妇民间借贷的起诉状及盐城经济技术开发区法院的开庭传票。起诉状载明:张立鼎夫妇声称年前需要资金周转向李建借款，让其弟张立宇位于上××××室担保。当日李建与张立宇夫妇签订借款合同一份，向张立鼎出借人民币120万元。次日张立鼎夫妇又向李建借款27.3万元并出具借条（其中借为支付房屋买卖及借款的中介费6成和出差费3000元），李建借汇款给张立鼎21万元。因借款到期不还，2014年3月13日张立宇夫妇与李建办理了150万元的抵押登记手续;
另查明：2014年4月李建至本院起诉张立鼎、王颖，诉称其于2013年12月25日与张立鼎、王颖签订买卖×××号别墅的合同，其按合同约定给付购房款141万元，张立鼎、王颖也交付了诉争房屋，但拒不协助其办理过户手续。为维护自身合法权益，要求张立鼎、王颖协助其办理涉案房屋的过户手续。该案李建提供了张立鼎、王颖的户籍地址及张立鼎的139××××1387手机号码。后因张立鼎、王颖不居住该地，所提供的张立鼎手机号码无法联系，且李建表示不知张立鼎、王颖在哪里，要求法院公告送达相应诉讼文书。2014年9月12日，李建申请撤回诉讼。
听证中，李建认可张立鼎提供的向其还款的银行流水单的真实性，但认为该款是张立鼎替其弟张立宇还款，并当场出示其与张立鼎之间在2014年期间的短信往来加以证实；而张立鼎要求李建提供其于2013年12月26日通过工商银行转帐给张立鼎21万元的银行凭条原件时，李建表示该凭条在盐城经济技术开发区法院其起诉张立宇夫妇及张立鼎夫妇民间借贷案件里，因其与张立鼎夫妇之间的房屋买卖约定首付款120万元，故该笔款项作为其在盐城法院诉讼的借款依据。
本院认为，虽然案外人李建提供了其与张立鼎夫妇签订了本案争议之×××号别墅买卖合同，以及向张立鼎支付部分款项的凭据，但张立鼎认为该房屋买卖合同是其向李建借款后所提供的担保方式，并提供了其从借款之日的次月起，遂月向李建还款计148万元的银行流水清单。李建认为张立鼎向其汇款是支付其弟张立宇的借款，但李建借却又在盐城法院提起了张立宇向其借款的诉讼，且并未表明张立宇的借款张立鼎已有归还的陈词。对此李建所作的解释明显不符正常的思维与逻辑，相反张立鼎所作的签订房屋买卖合同是其借款后作出担保的方式较为符合常理；再从柯娟提供的吴中供水有限公司水费停水通知单和发票可以看出，至少争议之房屋在2015年6月至10月之间无人居住在内。而李建只提供其于2016年3月之后的电费交款凭据，除此之外并未提供其实际居住在本案争议之房屋内的证据。因此李建认为的张立鼎夫妇已将×××号别墅实际交付于其，证据不充分。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条规定，裁定如下：
驳回异议人李建的执行异议。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
执行长 孙宝华
执行员 姜春燕
执行员 丁向东
二〇一六年八月十八日
书记员 封铱磊