北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终4883号
上诉人（原审被告、反诉原告）：应杰，男，1976年12月24日出生，汉族，住北京市东城区。
委托诉讼代理人：苏兮，北京昌玺律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：贺彬，男，1983年8月20日出生，汉族，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：彭建，北京市东元律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：满懿（北京）房地产咨询有限公司，住所地北京市朝阳区。
法定代表人：梅虹，总经理。
委托诉讼代理人：吴阳，男，满懿（北京）房地产咨询有限公司法务。
上诉人应杰因与被上诉人贺彬、满懿（北京）房地产咨询有限公司（以下简称满懿公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初32063号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月28日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
应杰上诉请求：撤销一审判决，改判驳回贺彬的诉讼请求，支持应杰的反诉请求。事实和理由：1.双方于2016年2月23日签订的《北京市存量房买卖合同》第五条（三）中明确约定了买受人向出卖人支付定金50万元，故该合同为定金合同，不是主合同。房屋买卖流程图、该合同第十四条均可以佐证该合同并非主合同。2016年5月13日贺彬单方签署《存量房买卖合同》并要求应杰签署，其条款与2月23日《北京市存量房买卖合同》不同，也没有定金条款，故5月13日签署的合同是主合同。根据担保法司法解释第116条规定，本案定金不是成约定金。根据《北京市高级人民法院关于涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件处理的暂行规定》第三条，网签合同日期作为判断合同是否成立的重要依据之一，故本案网签合同才是正式合同。2.贺彬要求修改房屋价格，以达到偷逃国家税款的目的。3.应杰卖房的目的是企业经营急缺周转资金，由于贺彬拖延签署主合同，应杰已没有继续卖房的需求。4.贺彬签署合同时没有购房资格，故双方最终无法签订主合同应当归咎于贺彬，故应杰无须退还贺彬定金。5.继续履行合同将扩大应杰的损失，使贺彬无端获利。
贺彬辩称，同意一审判决，请求驳回上诉，维持原判。双方签署的《北京市存量房买卖合同》是主合同，不是定金合同。贺彬一直有购房资格，合同未履行是应杰违约造成的。涉案房屋现由应杰交给其父母居住，是人为设置的合同履行障碍。
满懿公司辩称，同意一审判决，请求驳回上诉，维持原判。
贺彬向一审法院起诉请求：1.请求判令应杰继续履行双方于2016年2月23日签署的《北京市存量房屋买卖合同纠纷》及《补充协议》，判令应杰配合贺彬办理位于北京市朝阳区×××1402号房屋的网签手续；2.请求判令应杰将位于北京市朝阳区×××1402号房屋转移登记至贺彬名下；3.判令应杰将位于北京市朝阳区×××1402号房屋腾退并交付给贺彬；4.请求判令应杰自2016年6月29日起至应杰配合办理完毕缴税之日止按日2695元的标准向贺彬支付违约金。
应杰向一审法院提出反诉请求：判令贺彬违约，定金50万元不予返还。
一审法院认定事实：2003年10月20日，位于北京市朝阳区×××1402号房屋（以下简称诉争房屋）登记在应杰名下。
2016年2月23日，应杰与贺彬签署《北京市存量房屋买卖合同》，约定应杰出售诉争房屋给贺彬。该房屋成交价格为539万元，该房屋内的家具、家电、装饰装修及该房屋的配套设施设备等作价为人民币元（双方未作约定）。贺彬向应杰支付定金人民币5万元。买卖双方一致同意采取贺彬申请贷款交易方式，即贺彬向银行申办购房按揭贷款，拟贷款金额为人民币340万元。买卖双方同意，应杰与贺彬应于本合同签署后90工作日内向税务部门及房屋权属登记部门办理申请缴税及权属转移登记手续。应杰收到全部房价款后将该房屋交付给贺彬。逾期付款责任：（一）逾期交房责任：除不可抗力外，应杰未按照本合同约定的期限和条件将该房屋交付贺彬，按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）：1、逾期在15日之内，自第八条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，应杰按日计算向贺彬支付已收取的房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向贺彬支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过15日后（该日期应当与第1项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，应杰应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已收取的房款，并按照贺彬全部已付款的20%向贺彬支付违约金。（二）逾期付款责任：贺彬未按照约定的时间付款的，按照逾期时间分别处理（1和2不作累加）：1、逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，贺彬按日计算向应杰支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向应杰支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过15日后，应杰有权解除合同。应杰解除合同的，贺彬应当自解除合同通知送达之日15日内按照累计的逾期应付款的20%向应杰支付违约金，并由应杰退还贺彬全部已付款。满懿公司提供的房屋买卖流程图显示：1、出卖方与买受方达成交易意向，2、买卖双方签署《买卖定金协议书》等文件，3、买受方向出卖方支付定金→签署《北京市存量房屋买卖合同》等相关交易合同，办理网上签约手续→将办理贷款、过户的相关资料报送办理机构→（商业贷款）→交易房屋现值评估→买受方支付首付款→贷款银行面签、批贷→完税过户及物业交割……
同日，应杰、贺彬、满懿公司（三方均已签章）签署《补充协议》，约定房屋交易价格，交易房屋总价款（包括房屋成交价和家具家电、装饰装修和配套设施作价）为人民币539万元。贺彬需申请购房贷款以支付购房款的（即贷款购房方式），则应杰、贺彬应于本次交易网签后一日内共同前往贷款机构办理贷款申请及签约手续。贺彬应于本次交易缴税当日，最晚不晚于2016年4月28日前，将除贷款外的第一笔购房款人民币190万元以资金托管或监管的方式支付给应杰。权属转移登记事宜：应杰、贺彬双方同意，双方应于见满懿公司预约时间为准共同前往房屋登记机构办理房屋所有权转移登记手续。物业交割事宜，应杰、贺彬双方同意，双方应于应杰收到全部房价款后一个工作日内自行办理物业交割手续，满懿公司陪同。针对物业交割事宜，应杰提交的另一份《补充协议》（应杰、贺彬签名，满懿公司未盖章）约定了双方应于甲方收到全部房价款后自行办理物业交割手续，满懿公司陪同，未约定“后一个工作日内”。违约责任：1、贺彬、应杰双方任何一方逾期履行本协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋交易总价万分之五的逾期违约金。3、贺彬若出现下列情形之一的，贺彬构成根本违约，应杰有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并要求贺彬承担违约责任：……（3）逾期履行本补充协议约定的义务超过十五日的。
2016年2月23日，贺彬向应杰招商银行账户转账5万元、3万元；2016年2月26日，贺彬向应杰招商银行账户转账40万元；2016年5月12日，贺彬向应杰光大银行中国光大银行股份有限公司北京万达广场支行账户转账148万元。庭审中，贺彬表示其另向应杰支付现金2万元，应杰确认收到定金50万元，首付款148万元。
2016年5月6日，满懿公司向应杰发送《催告函》，主要内容为：敬请您于2016年5月10日15时前办理下列事宜：1、按房屋成交价格539万配合我司办理网签手续，包括签署授权网签委托书、提供网签的材料并在我司进行网签后在草拟网签合同上签字；2、提供依法履行（2006）朝民初字第13515号生效判决书的证明材料。庭审中，应杰表示未收到上述催告函。2016年5月12日，贺彬单方签署了《二手房交易首付款确认函》。2016年5月13日，贺彬单方签署《授权网签委托书》。同日，应杰单方签署《变更协议书》，将物业交割事宜由甲方收到全部房价款一个工作日后自行办理物业交割手续变更为甲方收到全部房价款后五个工作日后自行办理物业交割手续。
2016年5月31日，应杰向贺彬出具《协议解除通知书》，主要内容为根据合同编号BJ2016-MM-0001770关于诉争房屋买卖的北京市存量房屋买卖合同及其补充协议，现买受人应为违反主合同第十条（二）第1条及补充协议第一条3（2）约定，未能在合同约定的最后期限2016年4月28日前支付一百四十八万购房款，实际买受人于2016年5月12日支付一百四十八万元，按照合同约定的买受人应于支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金。今日2016年5月31日买受人已超过15日未向出卖人支付违约金，根据主合同第十条（二）第2条约定出卖人有权解除合同。
庭审中，应杰提供《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号：草拟合同），证明上述合同为主合同，在正式网签之前，主合同不生效。贺彬、满懿公司均认可上述合同为网签合同的草拟版，尚未正式生成网签，用于行政部门备案，不影响双方签署的《北京市存量房屋买卖合同》的效力。应杰又提供2016年4月17日应杰与满懿公司工作人员的通话录音光盘和2016年5月10日应杰与贺彬的通话录音光盘，证明应杰与满懿公司工作人员、贺彬要求以低于《北京市存量房屋买卖合同》的房价款签署网签合同以降低税款的过程。贺彬对2016年5月10日通话录音的真实性表示认可。
贺彬提交招商银行《存款证明书》，主要内容为贺彬截止到2017年10月16日开证时在我行存款账户中存款3417955元，以上存款自本存款证明开证之日起冻结0天，证明贺彬具有支付全部剩余购房款的能力。应杰对上述《存款证明书》冻结0天有异议，认为只能证明贺彬在2017年10月16日开证时有这笔款项，不能证明有支付能力。另，贺彬提供购房家庭填报信息网络打印件证明具有购房资格，满懿公司对此真实性认可。贺彬提供房屋租赁合同证明其经济损失。
一审法院判决认定：贺彬、应杰于2016年2月23日签署的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，依法成立、合法有效，各方均应全面履行。
本案争议的焦点是：第一、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》的性质问题，对于拟购房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式等合同主要内容都进行了约定，应认定为房屋买卖合同，各方应全面履行。
第二、违约责任问题。一方面，《北京市存量房屋买卖合同》中明确约定了支付首付款148万元的时间为“本次交易缴税当日，最晚不晚于2016年4月28日前”，即双方明确约定了支付首付款148万元的截止期限为2016年4月28日，因此贺彬不得以尚未网签、尚未缴税为由，拒绝在2016年4月28日前支付首付款148万元。现贺彬实际于2016年5月12日向应杰支付了首付款148万元，晚于2016年4月28日，因此贺彬存在违约。但贺彬逾期支付时间未超过15日，不构成根本违约，应杰亦不得据此要求解除合同。另一方面，由于《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》对于房屋装修款等未作明确约定，双方就《存量房屋买卖合同》（合同编号：草拟合同）中的具体价款不能达成一致意见，不得据此认定双方任何一方违约，但是《存量房屋买卖合同》（合同编号：草拟合同）约定的成交价格为人民币539万元，与《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》约定的价格一致，且有贺彬的单方签字，应杰在收到上述草拟合同后于2016年5月31日向贺彬发送了《协议解除通知书》，明确表示不再履行合同，应杰构成根本违约。鉴于贺彬违约在先，应杰根本违约在后，该院对于贺彬关于违约金诉讼请求不予支持。
关于继续履行双方之间的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、过户、交房一节，考虑到双方合同履行的程度，贺彬不构成根本违约，具有购房资格，且提交了存款证明同意全款支付剩余购房款等因素，不存在继续履行障碍，该院对于贺彬要求继续履行上述合同及补充协议的诉讼请求予以支持，应杰应该配合贺彬办理过户、交房的手续。关于办理网签手续一节，鉴于办理网签手续不属于民事诉讼范围，该院不予支持。关于反诉请求一节，鉴于涉案合同继续履行，应杰要求不予返还50万元的定金予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决：一、贺彬与应杰继续履行二〇一六年二月二十三日的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》。二、贺彬于本判决生效后十日内支付应杰房屋价款三百四十一万元。三、应杰、满懿（北京）房地产咨询有限公司于本判决生效后十日内配合贺彬将位于北京市朝阳区×××1402号房屋过户至贺彬名下。四、应杰于本判决生效后十日内将位于北京市朝阳区×××1402号房屋腾空交付给贺彬。五、应杰无需返还定金五十万元。六、驳回贺彬的其他诉讼请求。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，如未在规定的期限内支付全部款项，则自逾期之日起按照中国人民银行规定的同期贷款利率的标准加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审期间，当事人未提交新证据。
本院依法补充查明：《北京市存量房屋买卖合同》约定：贺彬向应杰支付定金人民币50万元。2016年5月13日，贺彬单方签署《变更协议书》。一审判决对上述事实查明有误，本院依法纠正。
本院对一审法院查明的其他事实予以确认。
本院认为，应杰与贺彬于2016年2月23日签署的《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
应杰上诉提出因《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》中约定了贺彬应向应杰支付定金50万元等各项理由，故《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》是定金合同，双方没有签订主合同。本院认为，依照《中华人民共和国担保法》第九十三条“本法所称保证合同、抵押合同、质押合同、定金合同可以是单独订立的书面合同，包括当事人之间的具有担保性质的信函、传真等，也可以是主合同中的担保条款”的规定，《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》对涉案房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式等合同主要内容都进行了约定，其中关于定金的约定属于定金条款，且根据应杰发送给贺彬的《协议解除通知书》中的陈述，可以认定，应杰亦认可《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》为房屋买卖主合同，故应杰认为《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》为定金合同的上诉理由和请求本院不予采信，《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》为房屋买卖主合同。
根据《北京市存量房屋买卖合同》第十条的约定，贺彬在逾期15日之内支付了首付款148万元，不属于应杰有权解除合同的约定情形，且应杰目前提供的证据亦不足以证明贺彬的迟延付款行为导致合同无法履行，其有权合同解除权，故本院对应杰有关贺彬迟延付款的违约行为导致合同无法履行的主张不予采信。
应杰在本案中依照《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，反诉主张适用定金条款，判令贺彬承担不予退还定金的违约责任。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条第一款“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”的规定，贺彬已经支付完毕首付款，其逾期付款的违约行为并不能导致合同目的不能实现，并且应杰无权解除合同，故本院对应杰基于贺彬的违约行为主张不予退还定金的反诉请求不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，应杰于2016年5月31日向贺彬出具《协议解除通知书》要求解除《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》的行为表明其拒绝履行合同义务，系违约行为，应当承担违约责任。考虑到双方合同履行的程度，贺彬不构成根本违约，具有购房资格，且提交了存款证明同意全款支付剩余购房款等因素，《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》不存在继续履行障碍，现贺彬请求继续履行双方之间的上述合同，本院予以支持，应杰应当承担继续履行的违约责任。因合同继续履行，故贺彬无需返还应杰定金50万元。综上，本院对应杰主张双方未签署房屋买卖主合同，不同意继续履行《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》的上诉主张不予支持。
综上所述，应杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费49530元，由应杰负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 谷绍勇
审 判 员 张岚岚
审 判 员 王 朔
二〇一八年四月二十日
法官助理 赵 凯
书 记 员 武原野