贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔26民终2004号
上诉人（原审被告）：吴艳，女，1977年3月8日出生，苗族，贵州省天柱县人，住广东省深圳市南山区。
委托诉讼代理人：蒲光林，贵州贵黔律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：曹国斌，男，1963年9月27日出生，汉族，河北省容城县人，住贵阳市小河区。
原审被告：王雪晴，女，1979年1月5日出生，汉族，湖南省怀化市人，住凯里市。
原审被告：ＸＸ根，男，1976年4月20日出生，汉族，贵州省剑河县人，住址同上。ＸＸ根与王雪晴系夫妻关系。
上诉人吴艳因与被上诉人曹国斌及原审被告王雪晴、ＸＸ根租赁合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2017）黔2601民初2064号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
吴艳上诉请求：⒈撤销贵州省凯里市人民法院2017年8月21日作出的(2017)黔2601民初2064号民事判决，依法改判；⒉本案一、二审的受理费由被上诉人承担。事实及理由：1、一审判决认定事实严重错误。⑴上诉人吴艳早在2013年8月15日即己将负一层退还给曹国斌，之后双方才于2013年8月18日签订附件合同（二）对该己经履行完毕的事实进行确认：双方签字确认了在2013年8月8日截止5年200万的租金，曹国斌已经收到133万元，还剩余67万中，32万是负一层退回曹国斌其同意减免，还有35万吴艳分别于2013年8月21、24、27、29日分四次共计30万支付给了曹国斌，最后5万是曹国斌要求吴艳提供了家具，并按曹国斌的指示送到他的朋友和亲戚家中。并减免了吴艳租金，之后吴艳又按照附件合同（二）约定的减免后的租金支付给了曹国斌，并已于2013年8月履行完毕（2013年8月至本案起诉，期间被上诉人曹国斌从未提出欠付租金的问题）。上述事实有充分证据能够直接证明，可谓白纸黑字清清楚楚明明白白。一审判决却在无任何相反证据的情况下，认定“吴艳没有退回负一层”，这完全是在颠倒黑白。⑵一审判决在“经审理查明”部分认定“被告吴艳将包括负一层的钥匙交予被告王雪晴、ＸＸ根…”完全没有事实根据。首先，王雪晴、ＸＸ根所说的负一层钥匙交付期间，吴艳一直都在深圳，根本不可能交钥匙给他们。吴艳至始至终否认把负一层的钥匙交给了王雪晴、ＸＸ根。其次，由于庭审查明，整栋楼的水、电控制开关在负一层，是曹国斌一直把钥匙放在商场前台，期间吴艳一直没有收到来自曹国斌他本人关于钥匙如何处理的电话，在签订负一楼退回协议后，曹国斌又在通向负一楼的楼梯处安装了大门。即使是负一层退回给曹国斌之后，吴艳为日常经营管理“美森名家居”的需要，持有负一层的钥匙是符合常理的，何况王雪晴、ＸＸ根明知“美森名家居”不包含负一层。退一万步讲，假定吴艳交付的钥匙当中有负一层的钥匙，基于上述事实，无论如何都不能被理解为是对“负一层的交付行为”。再次，在吴艳与王雪晴、ＸＸ根签订转让合同的当天，曹国斌与王雪晴、ＸＸ根续签了租赁合同。虽然约定租赁期限是2018年1月1日起，但在吴艳诉王雪晴、ＸＸ根一案中，庭审查明负一层是王雪晴自行装修并使用，而曹国斌在明知吴艳己于2013年8月15日将负一层退回给自己的情况下，默许王雪晴装修使用负一层，因视为曹国斌提前允许王雪晴使用负一层。无论是曹国斌默许王雪晴使用负一层，还是王雪晴擅自使用负一层，这都发生在吴艳退回负一层给曹国斌，且吴艳转让“美森名家居”给王雪晴、ＸＸ根之后。与吴艳无关，系他们对自有权利的处分。一审判决认定吴艳来支付负一层的租金，显然是张冠李戴。⑶一审判决在“本院认为”部分归纳“而原告诉称与被告吴艳签订附件合同（二）后，被告吴艳至今未将负一层退回，故吴艳应支付减免的租金”完全是更改、捏造了被上诉人曹国斌的“诉称”内容。2、一审法院适用法律严重错误，违法分配证据规则。
被上诉人未提交书面的答辩意见。
曹国斌向一审法院提出起诉请求：⒈被告吴艳、王雪晴、ＸＸ根连带支付原告曹国斌房屋租金30万元；⒉本案的案件受理费由三被告承担。
一审法院认定的事实：2012年1月1日，以中国人民解放军凯里军分区为甲方（出租方）、原告曹国斌为乙方（承租方）签订了一份《“长城加油站2”土地租赁合同》，主要内容为：1、甲方愿将凯里市宁波路左侧占地面积5800㎡土地租赁给乙方建造加油（气）站，租赁期共计18年（自2012年1月1日-2029年7月1日）。租赁费用按18年计算，租赁期预留6个月给乙方建设加油（气）站及完善其经营手续，不计租赁期。2、合同有效期内，乙方拥有土地使用自主权，乙方应守法合规经营。在租赁期内，未经甲方批准，乙方不得将土地使用自主权进行转让。否则甲方有权强制性收回土地使用自主权，所发生的一切损失由乙方自行承担……。
2012年8月1日，以原告曹国斌为甲方（出租方）、被告吴艳为乙方（承租方）就房屋租赁事宜签订了一份《租赁合同》，主要内容为：1、甲方出租给乙方的经营场地位于凯里市宁波路延伸段。经营场地使用面积共3100平方米总4层（每层770平方米面积）。合同计算租金每年65万元。2、该场地租赁期共5年，自2012年12月31日起至2017年12月31日止。其中2012年12月31日起至2013年6月31日为免租期，如有延误按具体时间顺延。3、乙方所租场地月租金为54167元。采用季度付款方式，租金合计162500元。因乙方经营而产生的各种费用，如电费、水费、工商税务等费用由乙方自行负责。4、甲方于2012年8月1日收到乙方交来订金10万元，将作为第一季度租金。同年10月27日，曹国斌与吴艳签订了《附加合同（1）》，内容为：1、甲乙双方在原《租赁合同》中已签订合同租金为每年65万元，合同期限为5年（包含免租期）；免租期除外，5年租金共计为292.5万元。经甲方提议，现乙方一次性支付甲方200万元，甲方将减免乙方5年租金中的92.5万元，这样，乙方合同期间5年的租金共计为292.5万元。2、乙方合同期间5年的租金292.5万元，将在甲方将房屋交付乙方使用之时支付其中100万元，余下部分将在2013年乙方经营场地开业后双方协商再行支付。3、乙方在双方签订合同之时，即2012年8月1日已支付甲方共计10万元，乙方在2012年10月27日再次支付甲方共计50万元，因此，现甲方共计收到乙方租金60万元。2013年8月18日，双方再次签订了《附件合同（二）》，内容为：1、经甲乙双方协商后，乙方租用甲方的建筑房屋合同为5年，5年租金共为200万元，在2013年8月15日为止，甲方共收到乙方交来租金133万元，余下共计67万元未交。2、乙方将原合同里租用建筑房屋的负一层自2013年8月15日交回甲方自用，甲方将减免乙方未交租金中的32万元，乙方只需再交35万元即已交满合同期间5年的所有租金。该附件合同上曹国斌还备注有如下内容“租金要叁拾柒万我承若所有办的事情一切照办，不会言而无信”。
2015年4月3日，以吴艳作为甲方（出租方）与王雪晴、ＸＸ根作为乙方（承租方）就房屋租赁事宜签订了一份《合同》，内容为：“甲、乙双方在平等、自愿的基础上，甲方将其位于凯里市军××区州林汽旁边租用地，目前为“美森名家居”以人民币2350000（贰佰叁拾伍万元整）转让给乙方（备注：235万元由以下几部分组成：1、2015年4月1日至2017年12月31日房租97.9万；2、场上货品92.1万；3、饰品及其它45万。实际盘库以此为准）经协商双方订立本合同……。”合同签订后，被告吴艳将包括负一层的钥匙交予被告王雪晴、ＸＸ根，被告王雪晴、ＸＸ根在进入“美森名家居”店后，也将该负一层作为待出售家具的仓库。同日，以原告曹国斌为甲方（出租方）、被告王雪晴、ＸＸ根为乙方（承租方）就房屋租赁事宜签订了一份《租赁合同》，内容为：1、甲方出租给乙方的经营场地位于凯里市宁波东路延伸段。经营场地使用面积共3100平方米，共4层。合同计算租金65万元每年。2、该场地租赁共5年，2018年1月1日起至2023年12月31日止。3、乙方所租场地5年共计325万元，甲方同意，若一次性付清200万元，则减少125万元。事后，曹国斌以三被告未支付房屋租金为由，于2017年5月24日向该院提起诉讼。另查明：曹国斌与吴艳签订《附件合同（二）》后，吴艳分别于2013年8月21日、24日、27日及29日通过中国建设银行共计向原告转账30万元用于支付租金。另吴艳向曹国斌运送价值3万元的家具及支付2400元的运费用于抵扣租金。
一审法院认为：本案原、被告签订的几份《合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，完全系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律法规的相关规定，对其真实性、合法性予以确认。曹国斌从凯里军分区处租赁了土地后，修建的涉案房屋出租给吴艳，吴艳也已经使用，并且吴艳也未提交有关单位和个人对吴艳租赁的房屋提出异议以及吴艳租赁的房屋没有建设规划许可以及消防验收等对其经营造成影响的相关证据，故吴艳辩称涉案房屋没有建设规划许可，没有质量验收和消防验收，属违法建筑，曹国斌不是涉案房屋的权利人，将违法建筑出租，不受法律保护的观点不予采纳。
吴艳辩称其已将负一层退还曹国斌，故应减免32万元租金，在扣除曹国斌向其购买家具的金额，其仅欠租金17600元。现是曹国斌与王雪晴、ＸＸ根恶意串通，来拖延吴艳起诉王雪晴、ＸＸ根要求支付租金的案件。而曹国斌诉称与被告吴艳签订附件合同（二）后，被告吴艳至今未将负一层退回，故吴艳应支付减免的租金。该院认为，虽然曹国斌与吴艳在2013年8月18日签订附件合同（二）时，结算吴艳尚欠租金67万元，并约定吴艳将负一层退回曹国斌自用，吴艳只需支付35万元租金，曹国斌减免租金32万元。从吴艳与王雪晴、ＸＸ根以及曹国斌与王雪晴、ＸＸ根签订房屋租赁合同都在2015年4月3日来看。虽然吴艳与王雪晴、ＸＸ根的合同未提及是否租赁负一层，但曹国斌与王雪晴、ＸＸ根的租赁合同包括负一层。王雪晴辩称其向吴艳承租是整个“美森名”家居店是包括负一层的，王雪晴、ＸＸ根也使用至今。而曹国斌与吴艳之间的租赁期限截止是2017年12月31日。吴艳将涉案房屋转租给王雪晴、ＸＸ根的期限是2015年4月1日至2017年12月31日。故该院认定吴艳未将负一层退还曹国斌，在转租过程中也将负一层转租给王雪晴、ＸＸ根。吴艳就应将相应租金支付给曹国斌，吴艳所欠租金为337600元（670000元－32400元－300000元）。原告仅起诉租金30万元是对其民事权利的处分。王雪晴、ＸＸ根是从吴艳手中转租的涉案房屋，根据合同相对性原则，曹国斌仅可向吴艳追偿租金，故对于曹国斌诉请要求被告王雪晴、ＸＸ根支付租金，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告吴艳在本判决生效之日起十日内支付原告曹国斌房屋租金30万元。二、驳回原告曹国斌的其余诉讼请求。案件受理费已减半收取2900元，由被告吴艳负担。
二审期间，双方当事人均未提交新的证据材料。
本院二审查明：2012年1月1日，以中国人民解放军凯里军分区为甲方（出租方）、曹国斌为乙方（承租方）签订了一份《“长城加油站2”土地租赁合同》，主要内容为：1、甲方愿将凯里市宁波路左侧占地面积5800㎡土地租赁给乙方建造加油（气）站，租赁期共计18年（自2012年1月1日-2029年7月1日）。租赁费用按18年计算，租赁期预留6个月给乙方建设加油（气）站及完善其经营手续，不计租赁期。2、合同有效期内，乙方拥有土地使用自主权，乙方应守法合规经营。在租赁期内，未经甲方批准，乙方不得将土地使用自主权进行转让。否则甲方有权强制性收回土地使用自主权，所发生的一切损失由乙方自行承担……。
2012年8月1日，以曹国斌为甲方（出租方）、吴艳为乙方（承租方）就房屋租赁事宜签订了一份《租赁合同》，主要内容为：1、甲方出租给乙方的经营场地位于凯里市宁波路延伸段。经营场地使用面积共3100平方米总4层（每层770平方米面积）。合同计算租金每年65万元。2、该场地租赁期共5年，自2012年12月31日起至2017年12月31日止。其中2012年12月31日起至2013年6月31日为免租期，如有延误按具体时间顺延。3、乙方所租场地月租金为54167元。采用季度付款方式，租金合计162500元。因乙方经营而产生的各种费用，如电费、水费、工商税务等费用由乙方自行负责。4、甲方于2012年8月1日收到乙方交来订金10万元，将作为第一季度租金。同年10月27日，曹国斌与吴艳签订了《附加合同（1）》，内容为：1、甲乙双方在原《租赁合同》中已签订合同租金为每年65万元，合同期限为5年（包含免租期）；免租期除外，5年租金共计为292.5万元。经甲方提议，现乙方一次性支付甲方200万元，甲方将减免乙方5年租金中的92.5万元，这样，乙方合同期间5年的租金共计为292.5万元。2、乙方合同期间5年的租金292.5万元，将在甲方将房屋交付乙方使用之时支付其中100万元，余下部分将在2013年乙方经营场地开业后双方协商再行支付。3、乙方在双方签订合同之时，即2012年8月1日已支付甲方共计10万元，乙方在2012年10月27日再次支付甲方共计50万元，因此，现甲方共计收到乙方租金60万元。2013年8月18日，双方再次签订了《附件合同（二）》，内容为：1、经甲乙双方协商后，乙方租用甲方的建筑房屋合同为5年，5年租金共为200万元，在2013年8月15日为止，甲方共收到乙方交来租金133万元，余下共计67万元未交。2、乙方将原合同里租用建筑房屋的负一层自2013年8月15日交回甲方自用，甲方将减免乙方未交租金中的32万元，乙方只需再交35万元即已交满合同期间5年的所有租金。该附件合同上曹国斌还备注有如下内容“租金要叁拾柒万我承若所有办的事情一切照办，不会言而无信”。之后，吴艳分别于2013年8月21日、24日、27日及29日通过中国建设银行共计向原告转账30万元用于支付租金。另外，吴艳向曹国斌运送价值3万元的家具及支付2400元的运费用于抵扣租金。
2015年4月3日，以吴艳作为甲方（出租方）与王雪晴、ＸＸ根作为乙方（承租方）就房屋租赁事宜签订了一份《合同》，内容为：“甲、乙双方在平等、自愿的基础上，甲方将其位于凯里市军××区州林汽旁边租用地，目前为“美森名家居”以人民币2350000（贰佰叁拾伍万元整）转让给乙方（备注：235万元由以下几部分组成：1、2015年4月1日至2017年12月31日房租97.9万；2、场上货品92.1万；3、饰品及其它45万。实际盘库以此为准）经协商双方订立本合同……。”合同签订后，吴艳将钥匙交予王雪晴、ＸＸ根。同日，以曹国斌为甲方（出租方）、王雪晴、ＸＸ根为乙方（承租方）就房屋租赁事宜签订了一份《租赁合同》，内容为：1、甲方出租给乙方的经营场地位于凯里市宁波东路延伸段。经营场地使用面积共3100平方米，共4层。合同计算租金65万元每年。2、该场地租赁共5年，2018年1月1日起至2023年12月31日止。3、乙方所租场地5年共计325万元，甲方同意，若一次性付清200万元，则减少125万元。现曹国斌以吴艳、王雪晴、ＸＸ根三人未支付房屋租金为由，于2017年5月24日向该院提起诉讼。
另查明，凯里市法院受理的（2017）黔2601民初1577号吴艳起诉王雪晴、ＸＸ根合同纠纷一案中，吴艳提交了其本人与王雪晴的微信聊天记录，经凯里市法院庭审质证，王雪晴对聊天记录的真实性无异议。从该聊天记录内容看，王雪晴在2015年4月3日与吴艳签订转租合同前，已实地查看过“美森名家居”现场，并在微信中向吴艳确认转租的范围“共三层”，“每层750平方米”。
本院认为：综合双方在一、二审期间的诉辩主张和理由，本案二审的争议焦点为：吴艳所称在2013年8月15日已将负一层退还给曹国斌的事实是否成立？曹国斌起诉吴艳、王雪晴、ＸＸ根支付租金的证据是否充分？
2013年8月18日，曹国斌与吴艳补充签订《附件合同（二）》，在第一条中补充约定租赁期为5年（不含免租期），5年的租金共为200万元，并确认到2013年8月15日止，甲方（曹国斌）共收到乙方（吴艳）交来的租金133万元，余下67万元未交。双方在《附件合同（二）》第二条约定“乙方将原合同租用建筑房屋的负一层自2013年8月15日交回甲方自用，甲方将减免乙方未交租金中32万元，乙方只需要再交35万元即已交满合同期5年的所有租金”。从上述《附件合同（二）》约定的内容看，双方在合同中注明退回负一层的时间是8月15日，签订《附件合同（二）》的时间是8月18日，说明合同约定的履行行为（即退回负一层）发生在签约之前。通常情况下，这种签约内容更多地体现为对已履行行为的确认。也就是说，从《附件合同（二）》的内容看，双方在8月18日签订《附件合同（二）》时，已经确认吴艳在8月15日时已退回原租赁的负一层给曹国斌。
从吴艳与王雪晴和ＸＸ根签订的转租合同内容看，合同中并未明确转租的范围是否包含负一层。但从凯里市人民法院审理的吴艳在起诉王雪晴、ＸＸ根转租合同纠纷一案中所提交的吴艳与王雪晴的微信聊天记录的内容来看，王雪晴在承租时就已知道吴艳转租的“美森名家居”不包含负一层（该证据已在凯里市法院开庭审理吴艳起诉王雪晴、ＸＸ根一案时经双方质证过）。显然，王雪晴称吴艳转租给她时包含负一层的说法与双方的微信聊天记录相矛盾。从证人孙某、谭某称“负一层堆放有一些板材”的证言内容也不能就此得出“吴艳一直承租负一层”的肯定性结论。对于王雪晴称“地下室钥匙是吴艳交给我的”这一事实，因吴艳一直否认，王雪晴又无其他证据佐证，故从法律上认定该事实的证据不足。另从双方在一审庭审时陈述的事实来看，当时整栋房屋的水电总开关均在负一层，承租人吴艳为经营、管理地上一至三层，拥有负一层的备用钥匙也符合常理，但不能由此而得出“吴艳还在继续租赁负一层”的结论。这也与双方8月18日在《附件合同（二）》中“负一层自2013年8月15日交回甲方自用”的确认相矛盾。而且，双方在此之前的《附加合同（1）》中已约定5年租金（含负一层）优惠到200万元的条件是一次性支付或及时支付。但截止至2013年8月29日止，吴艳已支付了163万元，如果负一层仍系吴艳租赁（未退回），那尚欠的租金30多万元至本案2017年5月24日的曹国斌一审起诉之日已近四年的时间，而曹国斌在近四年时间里却从未向吴艳主张尚欠的租金，也不符合常理。
通过上述分析，应该确认吴艳承租的“美森名家居”负一层已在2013年8月15日退回给曹国斌。按《附件合同（二）》约定，吴艳退回负一层后，曹国斌减收吴艳的租金32万元，吴艳实际只欠曹国斌租金35万元。同月21日、24日、27日及29日，吴艳通过中国建设银行共计向曹国斌转账30万元用于支付租金。一审庭审时，曹国斌也承认吴艳向其运送价值3万元的家具及支付2400元的运费用于抵扣租金。上述支付的款项及货物相抵后，吴艳只欠曹国斌的租金为17600元（即35万－30万－3万－2400元＝17600元）。因此，曹国斌起诉吴艳要求支付尚欠租金30万元的请求，因没有吴艳一直租用负一层的事实及相关证据来支持，本院对曹国斌的该请求不予支持。
关于曹国斌起诉要求王雪晴、ＸＸ根支付租金的请求，从本案当事人提交的相关证据来看，曹国斌对吴艳的转租行为是明知和同意的。曹国斌与王雪晴、ＸＸ根虽然于2015年4月3日签订《租赁合同》，但双方约定的付款时间是从2018年1月1日起开始付款。虽然王雪晴、ＸＸ根承认是从2015年4月3日起已开始使用负一层，但2015年4月3日至2017年12月31日期间，王雪晴、ＸＸ根是否已征得曹国斌的同意无偿使用负一层？王雪晴、ＸＸ根使用负一层是否需要支付租金及租金标准是多少？曹国斌未能举证证明。曹国斌应当承担举证不能的法律后果。故本院对曹国斌向王雪晴、ＸＸ根主张支付租金的请求，因证据不足，不予支持。
综上所述，上诉人吴艳的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销凯里市人民法院（2017）黔2601民初2064号民事判决；
二、由吴艳在本判决生效之日起十日内支付尚欠的租金17600元给曹国斌；
三、驳回曹国斌的其他诉讼请求。
如果义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审已减半收取的案件受理费2900元，二审案件受理费5800元，两项共计8700元，由曹国斌承担8100元，由吴艳承担600元。
本判决为终审判决。
审 判 长 龙集东
审 判 员 李邦华
审 判 员 肖佳杭
二〇一八年一月四日
法官助理 章 杰
书 记 员 姚 全