江西省上高县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣0923民初422号
原告：晏玉华，男，1987年8月5日生，汉族，上高县人，务农，住上高县。
诉讼委托代理人：黄旭东，上高县嘉德法律服务所法律工作者，特别授权。
被告：黄建波，男，1986年10月20日生，汉族，上高县人，个体，住上高县（现住县幼儿园旁）。。
被告：李素芬，女，1985年12月24日生，汉族，上高县人，无业，住上高县（现住上高县幼儿园旁）。（系黄建波妻子）。
原告晏玉华与被告黄建波、李素芬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月27日立案受理后，依法由审判员简顺民适用简易程序公开开庭进行了审理。原告晏玉华及其委托诉讼代理人黄旭东、被告黄建波、李素芬均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告晏玉华向本院提出诉讼请求：1、依法确认原被告双方于2017年7月30日签订的房屋买卖合同为有效合同；2、判令被告继续履行合同，将坐落于上高县幸福路土地证号“锦江（V）国用（2006）字第0071-2-**号”，房屋所有权及车库转移登记至原告；3、本案受理费及其他诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年7月下旬，原告经“好日子”房产中介所介绍与被告洽谈购买被告拥有产权的、位于河南街××的住房一套，三方当场议定价格三十一万五千元整，并于2017年7月30日共同在“好日子”中介所签订了《房屋买卖合同》，合同对相关内容作了详细约定（详见合同复印件全文）。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款共十五万元，可被告收到款后不依照合同约定及时给原告办理产权过户手续，致使原告在搬入所买房屋居住半年后尚未得到合法产权证。事至2018年1月16日，被告突然向原告提出此房不卖的意见。被告未按约给原告办理产权过户和按揭手续，目的是为了获取拆迁补偿中更大的利益。现依法向法院提起诉，请求法院判处。
被告黄建波辩称，当时是被告妻子一个人去卖的房屋，被告不知情。被告也没在场，没在房屋买卖合同上签字。被告不同意卖，撤销这个合同。被告现在已经申请，已经立案了。
被告李素芬辩称，房子是被告一个人去卖的，被告老公不知情。
本院经审理认定事实如下：2016年6月份，被告黄建波欲出让其所有的位于河南街××的住房一套，与上高好日子房地产中介老板熊慧晖通过微信联系好后，由该房地产中介将其房屋出让信息对外公布。之后，原告通过该中介对该住房了解后，决定购买被告黄建波的住房。双方经过中介的协商，最后被告黄建波同意按31.5万元的总价款出让给原告。因当时被告黄建波在外地出差，被告黄建波委托其妻子李素芬办理出让手续，在被告黄建波将李素芬联系电话告诉中介老板熊慧晖后，于2017年7月30日，三方当场议定价格三十一万五千元价格在“好日子”中介所签订了《房屋买卖合同》。被告黄建波的名字是其妻子即被告李素芬代签，当场原告妻子潘小兰向中介支付了一万元定金，后由被告李素芬出具了收条。《房屋买卖合同》约定：一、甲方（卖方）自愿将座落在上高县幸福路房屋出售给乙方（买方）。土地证号：122.3平方米，及产权车库25.75平方米出售给乙方。土地证号：锦江（V）国用（2006）字第0071-2-**号。二、双方议定该房产总价款为人民币叁拾壹万伍仟元整。三、付款方式：乙方在签订本合同时，先付定金计人民币壹万元整（10000），2017年8月8日前再付肆万元（40000）整，2017年9月5日前又付房款壹拾万元整（100000）给甲方，余款计人民币壹拾陆万伍仟元（165000）于银行办理按揭。另外，因为甲方的房产在银行做了抵押贷款，所以乙方付的首付款先全部放到好日子中介方，并到付清首付款当日好日子中介方陪同甲乙双方帮助甲方还清银行贷款，赎出甲方房产证。四、交房期限：甲方在乙方付清首期房款壹拾伍万元整时壹日内把房屋交付给乙方，但乙方须保证自己的余款16.5万元能在放款日叁日内打给甲方，乙方保证没有不良信用记录影响贷款。五、乙方支付房款后，甲方不得将该房产再售给他人或有其他原因不出售或无地下室而导致不能成交，若违约，甲方将双倍赔偿乙方房款。若乙方原因导致不能成交，房款不退还。六、甲方保证有房产证、土地证，过户费用由乙方承担，但甲方应协助乙方办理，甲方应协助乙方办理水、电过户手续，甲方应保证该房没有任何产权纠纷。……双方签订合同后，原告妻子潘小兰分别于2017年8月10日、28日，向中介交房款4万元和10万元，由被告李素芬和被告黄建波分别在中介出具的两份收款收据上签字。2017年8月28日被告将房屋和车库移交给原告，但未按合同约定向贷款银行归还借款，取回该房屋产权证，到产权部门协助原告办理过户、按揭等手续。最后，被告黄建波以房屋买卖不知情、系被告李素芬单方与原告签订的合同为由，向原告提出解除合同，遂导致纠纷。
另查明，被告黄建波、李素芬于2009年2月6日登记结婚。座落于上高县幸福路【土地证号为锦江（V）国用（2006）字第0071-2-**号；产权证号为上房权证敖字第××号】一楼房屋及车库为被告黄建波于2007年11月21日婚前购的个人财产。该房屋由二被告于2017年3月9日在上高农商银行敖山支行办理抵押贷款20万元手续。
本院认为，原告与被告签订的房屋买卖合同，系双方真实意思的表示，不违背法律的规定，原、被告之间的房屋买卖关系已成立并生效，依法应受保护。原、被告均应按合同享受或承担相应的权利或义务。原告已按合同约定将购房款交付给被告，且原告自签订房屋买卖合同后对该房屋进行了占有和使用。被告未按约定履行，属于违约行为，应承担违约责任。被告黄建波辩称，房屋买卖合同是被告李素芬单独与原告签订的，其作为该房屋所有人没有在合同上签字，合同上“黄建波”的签名是被告李素芬代签，房屋买卖合同无效。虽然合同上被告黄建波的签名，由其妻子被告李素芬代理，但事后（2017年8月28日）被告黄建波在房屋中介向原告妻子潘小兰出具10万元卖房款收据签字，于当日由原告妻子潘小兰银行账户将首付房款15万元全部转入被告黄建波银行账户，同时，二被告将房屋钥匙交付了原告，被告黄建波也于当日下午向房屋中介通过微信转账支付了3000元的中介费用，等等。被告黄建波的这些行为，应视为被告黄建波对被告李素芬代其与原告签订合同行为的追认。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”该房屋为被告黄建波的婚前财产，也是由被告黄建波与房屋中介联系好后对外公告出让的，显然，被告黄建波辩称，该房屋是被告李素芬未经过其同意，将房屋低价出让给原告，与事实不符，故对被告黄建波的辩称理由，本院不予以采信。原告要求确认原、被告双方于2017年7月30日签订的房屋买卖合同为有效合同；被告继续履行合同，将坐落于上高县幸福路土地证号“锦江（V）国用（2006）字第0071-2-**号”，房屋所有权及车库转移登记至原告，事实清楚，证据充分，于法有据，本院予以支持。
本案二被告协助办理房屋所有权和国有土地使用权过户登记手续，是基于被告负有依房屋买卖合同约定履行转移标的物所有权的义务，是为实现原告合同目的而履行合同义务的行为。原告能否实现合同目的即取得出卖房屋的不动产权，不仅取决于被告是否主动协助原告办理转移登记手续，还取决于被告出卖的房屋是否存在物权消灭（如房屋已被拆除或灭失等）、物权已转让给第三人、无法取得物权、已设立抵押物权或被依法查封等阻碍物权转让登记等情形。本院判决被告协助办理房屋不动产权过户登记手续，解决的是被告能够履行即出卖房屋不存在前述阻碍物权转让登记的前提下不配合或拒绝配合协助原告办理转移登记手续时而赋予强制协助原告办理转移登记手续（即俗称“单方过户”）问题，也仅此而已，不具有去除阻碍物权转让登记情形的效力或对抗力。如被告出卖的房屋存在前述阻碍物权转让登记的情形，说明被告已失去履行转让标的物不动产权合同义务的能力，此时，不再是协助办理房屋不动产权过户登记手续问题，而是属于被告履行不能而追究其违约责任问题。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十三条、第一百三十五条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、原告晏玉华与被告黄建波、李素芬于2017年7月30日签订的《房屋买卖合同》有效。
二、原、被告于本判决生效后五日内继续履行合同。被告黄建波、李素芬协助原告晏玉华将座落于上高县幸福路【土地证号为锦江（V）国用（20**）字第××号；房产权证号为上房权证敖字第××号】房屋所有权及车库转移登记手续；原告晏玉华将购房余款165000元支付给被告黄建波、李素芬。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6025元，减半收取3012.50元，由被告黄建波、李素芬负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。
审 判 员 简顺民
二〇一八年四月三日
代书记员 晏 松