苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0506民初5630号
原告：苏州市吴中区甪直香草苑酒店，住所地苏州市吴中区甪直镇淞南村香草路*号。
经营者：鲍发正，男，1993年3月10日生，户籍所在地云南省临沧市沧源佤族自治县。
委托诉讼代理人：徐玲，江苏蓝之天律师事务所律师。
被告：张菊芳，女，1978年10月21日生，汉族，住苏州市。
原告苏州市吴中区甪直香草苑酒店与被告张菊芳土地租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月28日立案受理，依法由审判员鲁超适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人徐玲，被告张菊芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苏州市吴中区甪直香草苑酒店向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告支付原告自2013年3月23日起至2017年7月22日止的土地占有使用费82680元。事实和理由：2013年3月23日，原、被告签订房屋买卖协议书1份，约定原告将坐落于香草苑内（北面舞台及砖造瓦房屋一栋）卖给被告，成交总金额为250000元。房屋占地面积及周边土地共计22.8亩，由原告出租给被告，年租金为每亩1200元，每年租金27360元于每年3月31日前支付原告。后被告支付原告房屋价款250000元，原告向被告交付了相应的房屋及土地，该房屋及土地一直由被告实际占有使用至今。后被告以承租的土地面积与协议约定不一致为由，一直未向原告支付上述土地租金。苏州市吴中区人民法院及苏州市中级人民法院判决书中均明确了被告实际占有使用的土地面积为15.9亩，对此，被告予以认可，但至今未支付任何费用。
被告张菊芳辩称，涉案土地上的房屋面积比合同约定的面积少200平方米，当时其与原告沟通过，原告称土地上的房屋包括其他所有建筑物都是打包给其的，包括绿化、围墙、水泥地等全归其所有，故其提出重新签署合同，明确土地上所有的建筑物等都归其所有，但原告又不同意。如果原告确认上述事实，其愿意支付租金，否则应退还其房屋面积减少的差价。
经审理查明，2010年1月1日，原告（乙方）与甪直镇XX村经济合作社（甲方）又重新签订《土地租赁合同》一份，约定甲方将坐落在生态农庄的66.937亩土地租赁给乙方，用于经营餐饮服务之用，乙方不得擅自改变土地用途；乙方需建造的生产、生活用房，必须经甲方同意，并办理相关手续，方可实施，合同期满后资产无偿归甲方所有；租赁期内乙方不得抵押变卖资产，不得任意转租，如转租必须通过甲方重新签订合同，否则无效。
2013年3月23日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋买卖协议书》一份，约定甲方将坐落于香草苑内（北面舞台及砖造瓦房屋一栋）卖给乙方，成交总金额为250000元（舞台彩钢结构房屋：375.8㎡×550元/㎡=206690元；砖瓦结构房屋：47.86㎡×750元/㎡=35895元；八角台基座：26.48㎡×280元/㎡=7415元）；付款方式为乙方支付甲方250000元，房屋所有权归乙方所有；房屋占地面积及周边土地共计22.8亩由甲方出租给乙方，1200元/亩，年租金27360元于每年的3月31日前支付。同日，原告（甲方）与被告（乙方）又签订《房屋买卖协议书》一份，除补充约定乙方需建餐饮用房，甲方需全力配合乙方与政府沟通，并向政府提出书面申请报告，直至工程完工外，其余内容均与之前的《房屋买卖协议》相同。合同签订后，被告支付原告房屋价款250000元；原告交付被告涉案房屋及土地。涉案房屋及土地现由被告实际占有使用至今。
另查明，2015年3月3日，原告将被告诉至本院，要求依法确认双方于2013年3月23日签订的《房屋买卖协议书》无效；被告返还涉案房屋及22.8亩土地的使用权。后于2015年9月23日撤回起诉。2015年10月26日，原告向被告以中国邮政速递形式发出租金催缴通知，明确被告未按合同约定于每年的3月31日前支付27360元土地租金，同时要求被告于接到本通知三日内支付2013年至2015年度拖欠的土地租金共计82080元，否则将解除与被告签订的《房屋买卖协议》。2015年11月7日，原告再次向被告以中国邮政速递形式发出解除合同通知书，明确因被告至今未支付任何土地租金，故正式解除与被告签订的《房屋买卖协议》，同时要求被告在接到通知后10日内将土地及房屋返还原告。但上述两份通知被告均拒收。
2015年12月28日，原告再次将被告诉至本院，要求依法解除双方签订的《房屋买卖协议书》；被告支付拖欠的土地租金82080元，并返还涉案房屋及22.8亩土地的使用权。该案审理中，原、被告一致确认转让土地和房屋时，未对房屋实际面积进行测量，但明确了土地的界限。被告称之所以购买涉案房屋，主要是看中了涉案的土地，可以在上面种植果树。因为房子在土地上，所以才买的。当时没想过房子的事情，原告提出将涉案土地上的所有东西一次性转让给其。其考虑到原告将涉案土地翻建过，遂出价250000元收购，其中已经包含了原告的改造费用。当时，其还提议土地租赁合同，由其直接和村里签，但原告表示不需要，都是这么操作的。协议签订后一个月左右，其发现房子和土地面积都少了很多，就提出更改合同的面积，并要求把土地上的所有东西一并写入合同。原告表示250000元包含了房子和土地上的东西，和面积没什么关系。只是合同上面要体现价格，所以才写了面积。另，原告表示涉案房屋的建造未取得建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设。该案审理中，本院组织双方至涉案土地进行实地勘察，经测量，土地面积约为15.9亩。经审理，本院认为原、被告双方签订的虽然名为《房屋买卖协议书》，但除了房屋买卖内容外，还有涉案土地的转租合同关系。关于涉案土地的转租，协议签订后，被告支付了购房款，但未按约支付土地租金。对此，被告明确不付租金是因其在签订协议后发现土地与约定面积少很多，原告不同意更改协议，双方未能协商一致所致。经本院实地丈量，土地面积约为15.90亩。被告主张土地面积缺少的意见成立。被告据此要求更改合同，而原告拒不同意更改合同，故被告拒付土地租金属合理。由此可见，被告未按约支付租金并不存在过错，不构成违约，原告以被告拒付租金构成违约为由要求解除合同，缺乏依据，本院不予支持。关于涉案房屋的买卖，涉案房屋系原告在未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的情况下建造，系违章建筑，原告将其建造的违章建筑出卖给被告，应认定无效。但考虑到房屋在出租土地上，根据“房随地走”的原则，房屋亦无法返还。且双方对房屋买卖的履行无争议。再者，被告对承租土地进行了改扩建，在购买房屋后，对房屋重新进行了装修，亦不宜返还。据此，判决驳回了原告的诉讼请求。原告不服上诉至苏州市中级人民法院，该院于2017年2月28日判决：驳回上诉，维持原判。
以上事实由原告提供的土地租赁合同、房屋买卖协议、民事判决书及庭审笔录等予以证实。
审理中，原告认为涉案土地上的马路、围墙及停车场等设施系其建造可以由被告来使用，但是所有权应属于原告。
本院认为，原、被告双方签订的《房屋买卖协议书》中包含土地租赁及房屋买卖两部分内容，就房屋买卖部分，已由生效法律文书认定为无效，在此不予赘述。就土地租赁部分，双方的约定应属于合法有效。上述土地一直由被告使用，被告应按约向原告支付相应的使用费。就土地面积，在前一份判决中已经认定，现原告主张按照每亩每年1200元共计15.9亩计算使用费的意见，合理有据，本院予以采纳。经核算，自2013年3月23日至2017年7月22日的使用费共计为82680元。该款被告应支付原告。就房屋买卖部分，因属无效，由此产生的争议，双方可另案处理，本案不予理涉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：
被告张菊芳于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市吴中区甪直香草苑酒店土地使用费人民币82680元。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为人民币934元，由被告张菊芳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审判员 鲁 超
二〇一七年十月十二日
书记员 马愔婷