北京市房山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0111民初10667号
原告（反诉被告）：姜治国，男，1977年8月18日出生。
委托诉讼代理人：姜秀云，女，1968年11月13日出生。
被告（反诉原告）：刘威，男，1976年6月3日出生。
被告（反诉原告）：张培，女，1980年7月15日出生。
二被告之共同委托诉讼代理人：祁常山，男，1974年3月27日出生。
原告（反诉被告）姜治国与被告（反诉原告）刘威、张培房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姜治国及其委托诉讼代理人姜秀云，被告张培及被告刘威、张培之共同委托诉讼代理人祁常山到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）姜治国向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行原、被告双方于2009年8月15日共同签订的《房屋买卖协议》；2.被告限期将位于北京市房山区某某号房屋的产权变更登记至原告名下；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告（乙方）与被告（甲方）于2009年8月15日签署房屋买卖合同，合同约定：甲方拥有房山区某某号的房产一套，建筑面积为112.88平方米；现以45万元的价格出售给乙方；同时还约定，在该产权具备上市交易的法律条件时，无条件把该房产权转让给乙方，并应乙方的要求，积极配合并及时办理房屋产权过户（产权转让登记）手续。合同亦就其他事项进行了约定。合同签订当天，原告即刻将总房款45万元汇款至被告账户。2015年9月15日，该房下发了房权证房字第某某号及房字第某某号房屋产权证书，但涉案房屋的产权至今并未登记到原告名下。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”根据《中华人民共和国物权法》第一章基本原则中的第十五条规定：“合同效力与物权效力区分：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”故原告与被告签订的房屋买卖协议是具有法律效力的，依法应继续履行，且房屋产权应即刻变更至原告名下。特诉至法院，望判如所请。
被告（反诉原告）刘威、张培辩称：不同意原告的诉讼请求。其一，姜治国与刘威于2009年8月19日签订房屋买卖协议时，涉案房屋没有房产证，刘威没有房屋的所有权，不能将房屋出售他人，而姜治国明知有风险而签订协议，系因为房屋面积大，价格低，姜治国购买房屋属于非善意取得。刘威与某某公司签订集资建房协议时支付首付款97473元，贷款11万元，由于某某公司的集资建房还没有房产证，所以一直也没有向银行还款。据此说明，刘威出售房屋时还没有付清房款，自己还没有购买下房屋，怎么可以出售？对此姜治国也是知情的。且涉案房屋中有某某公司占有6%的产权没有出让。综上，2009年8月15日，双方签订协议时姜治国明知道涉案房屋没有房产证，且知道系体制内建房，该特殊性是具有风险的，并且姜治国不是某某公司体制内职工，不能享有某某公司的集资建房待遇，也没有经济适用房的购房指标。其二，刘威一直在积极履行合同义务。2013年10月19日，刘威与某某公司签订集资建房销售合同时将余款一次性付清，以便办理房产证可以顺利进行，便于过户用。2015年10月，在房产证下发后，刘威立即把房产证提供给姜治国。由于涉案房屋性质是经济适用房，姜治国目前不符合北京市经济适用房的申请要求，且直至2017年5月22日，姜治国未婚且名下已有一套房屋，不具备在京购房资格，导致涉案房屋拖延至今仍无法过户。产权人甚至同意给姜治国所指定的任何第三方过户，姜治国也不履行过户义务。其三，2009年刘威与姜治国签订的买卖协议中，落款签字处并非张培本人签字，也没有捺手印，刘威与姜治国签署签订此协议时，张培是不知情的，张培不认可此协议。涉案房屋系夫妻双方共同财产，一方在另一方不知情的情况下出售是无效的。2015年到2017年，房价翻了3倍是不争的事实，但是由于姜治国自身原因，使二被告的购房资格长期被占用，不能进行购房，给二被告造成巨大损失。因此，我方不具备出售房屋条件，姜治国不具备购房资格，该购房协议应为无效。
反诉原告（被告）刘威、张培向本院提出反诉请求：1.判令反诉人与被反诉人于2009年8月15日共同签订的《房屋买卖协议》无效；2.判令被反诉人赔偿由于延迟过户20个月，占用反诉人购房资格，导致反诉人无法购买其他房产的经济损失80万元。事实和理由：2007年6月20日，刘威与某某公司签订《某某集资建房协议书》购买了涉案房屋，刘威支付某某公司首付款97473元，贷款110000元。由于某某公司集资建房的特殊原因，刘威直到2013年10月19日与某某公司签订《某某西区集资建房销售合同》时将贷款110000元一次还清，并于2015年9月15日取得房屋产权证。因此，在2009年8月15日刘威与姜治国签订《房屋买卖协议》时，刘威并无房屋所有权。同时，该房产有体制内集资建房的特殊属性，但姜治国不是体制内职工，不能享受职工集资建房待遇。并且该房产属于夫妻共同财产，《房屋买卖协议》中张培的签字不是其本人的签字，也没有张培的手印，签订此协议时张培并不知情，故对此协议张培不予认同。2015年9月15日，涉案房产的房屋产权证下发后，由于姜治国无购房资格（未婚已有一套房）导致无法办理过户手续。为此，刘威、张培多次催促姜治国办理过户，而姜治国没有做出任何回应，占用刘威、张培的购房资格20个月，导致二人无法购买其他房产。由于目前房价飞涨，使刘威、张培购房成本增加，给二人造成巨大经济损失。故提起反诉，请求法院依法裁判。
反诉被告（原告）姜治国针对刘威、张培提出的反诉辩称：不同意刘威、张培的反诉请求。第一，刘威、张培在签订房屋买卖协议时无房产所有权并不影响合同效力。2009年买房前，我在某某小区单元门上张贴小广告想要全款买房，刘威、张培主动联系我说他想卖房，我们经协商签订了《房屋买卖协议》。我支付刘威、张培45万元现金后，二人非常高兴，并利用我支付的房款购买了他们现在居住的房山区某某室的房子。协议签订时双方都是自愿的，是真实的意思表示，协议内容不违反法律、法规的强制性规定，并不属于合同法第四十四条、第五十二条规定的无效情形。另外，物权法第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。签订协议当日，我就履行了协议中支付全部房款的义务，并且我与家人自2009年8月至今一直居住在此房屋内。现我要求刘威、张培履行合同、办理过户手续，理由正当，法院应予支持。刘威与某某公司签订的购房合同日期为2007年6月20日，时间在2008年4月11日之前。此房屋按经济适用房管理，北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第六条第二款明确规定：“出卖人转让的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日（含）之前签订，当事人又在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的，可以认定合同有效。”据此可知，刘威、张培虽在签订房屋买卖协议时并无产权证，并不影响合同效力。第二，我不是体制内职工，不能享受职工集资建房待遇，不影响合同效力。涉案房产为某某公司集资建房，带有福利性质及特殊性。但是，我与刘威签订房屋买卖合同时，刘威实质上将集资房福利也转移给我。签订合同是双方真实意思表示，并不侵犯国家、单位和社会及他人的利益，也不存在逃避税的问题，理应受到合同法的保护。第三，张培提出签字确认处非其本人签字，也没有她的手印，签订协议时她并不知情的主张，与事实不符。签订合同时，张培就在现场，她是完全知情的。首先，根据事实，签订房屋买卖协议时，刘威、张培、姜秀云和我均在所购房屋现场。我们四人一起进行了房屋（连同家具）价格的谈判及协议条款的制定。在《房屋买卖协议》第十条中也明确：“配偶已知晓本协议内容并同意签订本协议。”买卖协议中张培的签字与其提交的起诉书中她的签字笔迹也是一样的；其次，2015年9月房产证下来后，刘威、张培一同办理完产权证并亲自送到姜秀云手中，这也证明张培对房屋买卖是完全知情的；再次，签订合同后，我与家人自2009年8月就实际居住使用并缴纳物业费、暖气费、水电费等各种费用，居住至今已超过八年，张培家中房产由他人管理使用八年尚不知情，显然为违背常理；最后，2017年5月3日，刘威、张培起诉我要求尽快过户的起诉书也侧面证明张培对房屋买卖是知情的。综上，张培以非本人签字、未按手印和不在现场、不知情为借口，目的就是想不履行合同。第四，刘威、张培提出我延迟过户20个月，没有合同依据；且刘威多次催促我办理过户的情况与事实不符。首先，合同中并没有约定过户的时间限制，迟延过户20个月没有合同依据；其次，2017年5月3日上午9:05，刘威给我电话催我赶快过户，这个电话是签订购房协议以来第一次而且是唯一一次刘威通知我占用了他购房资格并要求我尽早办理过户手续。后来，我拿到刘威、张培的起诉书看到落款日期，才知道他们当天打完电话后就立刻提起了诉讼。从2009年签订房屋买卖协议直到2017年5月3日，由于他们从未提出过过户要求，我对他们想要买房而缺少购房资格的事情一无所知。如果他们真的想要买房而缺少购房资格，应明确通知我尽快过户及过户时限，但他们并没有这么做；再次，有购房资格不是买房的充分必要条件，房价的涨跌谁也无法预料，今年3月以后房价开始下跌。不如假设刘威、张培在2017年3月拥有购房资格，并且买了房，现在房价已经下跌，买房带来的不是收益而是房价下跌带来的巨大损失。谁都没有前后眼，在2017年可以说前两年房价涨幅巨大，但在2015年谁也无法预料2017年房价是什么情况。反而，由于刘威、张培房产证办下来的晚，赶上限购政策出台，导致我所承担的过户费及各种费用也提高很多，但我方并未以此为由要求他们赔偿损失。刘威、张培以迟延过户、占用其购房资格为借口，狡称造成其巨大经济损失，狮子大开口，索要80万元的巨额经济赔偿，明显是因为房价飞速上涨，在巨大的经济利益面前，违背诚信原则，反悔违约，目的就是想要获得不当利益，其要求的经济赔偿80万元没有事实和合同依据，属于无中生有。我无法赔偿刘威、张培凭空提出的任何经济损失。他们自合同签订起就应该全面履行合同约定的义务，承担房产价格涨跌的风险，不应失去诚信，对自己当初的卖房行为反悔。刘威、张培提出我没有购房资格，与事实不符。我的购房资格已经在建委初步核验通过，故刘威、张培应继续履行合同，协助我办理房屋权属及土地使用权的转移登记。庭审中，张培称其已经将房产证注销，重新办理了新的房产证，这明显违反了合同第三条“房产证交予乙方保存”的约定。故请求法院依法驳回刘威、张培不合理的反诉请求，支持我方诉求。
本院经审理认定事实如下：2007年3月19日，中国某某有限公司（以下简称某某公司）与刘威签订了《某某西区集资建房协议书》（编号：某某号），约定由刘威认购某某公司依据北京市房改办的批复[(2005)京房改办字第某某号]组织建设的位于北京市房山区某某号房屋（以下简称涉案房屋），该房为某某公司利用自用土地建设的经济适用住房，预测建筑面积112.88平方米，单价为1838元/平方米，总房价为207473元。合同签订后，刘威于2007年6月20日向某某公司交纳涉案房屋首付款97473元。
2009年8月15日，刘威（甲方，出卖人）与姜治国（乙方，买受人）签订了《房屋买卖协议》，协议约定：1、甲方拥有某某室的房产1套，建筑面积为112.88平方米（因开发商的原因，到目前为止，此房没有产权证）；现以45万元的价格出售给乙方。2、协议签订当日，甲方应将所有与该产权有关的文件（购房协议书等）交予乙方保存。3、甲方承诺并保证：在能够取得房屋产权证时，甲方将立即办理（取证费用由甲方负责），并交予乙方保存。在该产权具备上市交易的法律条件时，无条件把该房产权转让给乙方，并应乙方的要求，积极配合并及时办理房屋产权过户手续。4、办理产权过户的一切税费由乙方承担。5、甲方承担交付之前因该房所形成的债权债务（如物业管理费、电水费、首期物业维修基金等），乙方承担交付之后因该房的占有、使用的债权债务（如物业费、采暖费、房屋质量及使用造成第三者损害等）。7、本合同签订当日，乙方支付给甲方45万元，甲方将所有与该产权有关的文件（购房协议书等）交予乙方保管。甲方在签订合同并收到乙方45万元款项后X天内将房屋交付给乙方。8、为便于乙方占有、使用、收益该房，以及顺利实现产权的转移，甲、乙双方应积极配合，履行各自应尽的义务，以实现合同的目的。9、甲、乙双方任何一方违约，通知另一方解除合同，可要求违约方向另一方支付房价款的50%作为违约金。10、甲、乙双方均陈述和保证：配偶已知晓本协议内容并同意签订本协议。协议还约定了其他事项。刘威、姜治国分别在合同后签名并捺印，“甲方配偶”处有张培的签名。合同签订后，姜治国于2009年8月15日以银行转账的方式向刘威支付购房款45万元。同日，姜治国向刘威支付涉案房屋内的家具款13600元。此后，姜治国居住、使用涉案房屋至今。
2013年10月19日，某某公司与刘威就涉案房屋签订了《某某西区集资建房销售合同》（合同编号：某某号），确认由刘威（配偶：张培）购买座落于房山区某某号房屋，建筑面积共112.88平方米；买受人类别属于“周转房住户”；按照建筑面积计算，该住房基准价单价每平方米1838元，总房价款为贰拾万柒仟肆佰柒拾叁元；买受人采取一次性付款方式付款。刘威于合同签订当日向某某公司付清剩余房款11万元。2015年9月15日，刘威、张培取得涉案房屋的房屋所有权证，房屋所有权证号为：X京房权证房字第某某号、X京房权证房字第某某号，载明房屋所有权人为刘威、张培，共有情况为共同共有，房屋性质为按经济适用住房管理。2015年10月24日，刘威、张培将上述房屋所有权证交付姜治国。
2017年5月3日，刘威、张培将姜治国诉至本院，要求姜治国限期将涉案房屋过户至其名下。后因姜治国不具备在京购房资格，刘威、张培于2017年5月18日变更诉讼请求，要求解除双方签订的房屋买卖协议等。2017年5月23日，姜治国将刘威、张培诉至本院，要求二人继续履行合同、配合其办理涉案房屋的过户手续等。后刘威、张培于2017年5月23日提出撤诉申请，本院作出（2017）京0111民初某某号民事裁定书，准许刘威、张培撤回起诉。
另查，姜治国、周某于2017年5月22日登记结婚，2017年5月24日姜治国提交了购房资格核验申请，姜治国的在京购房资格初步核验通过。2017年7月6日，刘威、张培补办了涉案房屋的不动产权证书，不动产权证书号为:京（2017）房不动产权第某某号。
本院就涉案房屋是否符合上市出售条件询问某某公司意见，某某公司土地房产管理中心出具书面意见，表示涉案房屋系某某公司出售给刘威、张培的集资建房，该房屋在经过某某公司审批后，在同等价格条件下，某某公司放弃优先购买权，同意上市出售。
诉讼中，刘威、张培为证明姜治国未及时过户给其造成的损失，主张其于2015年12月意欲购买案外人张某的房屋一套，支付给张某订金5万元，并由张某书写收条一张，内容为：“今收到刘威欲购买某某室房产订金五万元整。收款人：张某，2015年12月25日”，并申请张某出庭作证。姜治国对上述收条和证人证言的真实性均不予认可。
上述事实，有《房屋买卖协议》、《某某西区集资建房协议书》、《某某西区集资建房销售合同》、转账凭条、收条、发票、证明、房屋所有权证、不动产权证书、结婚证、购房资格核验信息表、调查回执、（2017）京0111民初某某号案件起诉书、民事裁定书以及双方当事人的陈述等证据在案佐证，以上证据经庭审质证及本院审查核实，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，姜治国与刘威、张培签订的《房屋买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，涉案房屋系“按经济适用住房管理”的房屋，具备上市交易条件，双方就其买卖并未违反法律、行政法规的强制性规定，故该协议合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应依诚实守信原则，全面履行各自的权利和义务。关于刘威、张培主张《房屋买卖协议》无效一节，一方面，刘威、张培并未提供证据证明协议中张培的签字并非其本人签名，退一步而言，即使张培未在协议上签字，其与刘威系夫妻关系，涉案房屋自2009年起至今一直由姜治国居住、使用，张培在长达七年的时间里，未向姜治国提出异议，现张培主张其对刘威和姜治国之间的买卖协议不知情亦不认可，无事实依据，本院不予采信；另一方面，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。综上，刘威、张培要求确认《买卖协议无效》的反诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。
上述协议签订后，姜治国已于2009年8月15日一次性付清房款，并实际居住、使用涉案房屋至今。根据双方协议约定，刘威、张培有义务协助姜治国办理涉案房屋的产权过户手续，过户时产生的税费由姜治国负担。现涉案房屋已经办理了房屋所有权证，姜治国亦具有在京购房资格，且某某公司同意该房屋上市出售，故综合考虑双方合同履行情况及现有证据，合同继续履行不存在现实困难，为维护合同稳定性及市场交易秩序，合同继续履行为宜。故原告姜治国要求被告刘威、张培继续履行《房屋买卖协议》，协助其办理涉案房屋过户手续的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。办理房屋过户手续产生的税费由姜治国负担。
关于刘威、张培因姜治国迟延过户要求其赔偿经济损失一节，虽然双方的《房屋买卖协议》对房屋过户时间未做明确约定，但是姜治国作为权利人，应当及时行使权利。姜治国自2015年10月取得房屋所有权证书后，应明确知晓涉案房屋已经具备过户条件，但因其无在京购房资格，其既未及时行使要求房屋产权过户的权利，亦未积极寻求其他解决方案，且直至被刘威、张培诉至本院后才于2017年5月23日取得购房资格，并起诉要求变更产权登记，其行为在客观上对刘威、张培势必产生一定影响。现刘威、张培主张因姜治国迟延过户导致其未能在2015年12月另行购买房屋，故要求姜治国赔偿其经济损失80万元，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。考虑北京的房屋限购政策，本院综合案件具体情况，酌情确定刘威、张培因姜治国未及时过户的经济损失为4万元，故对刘威、张培合理的反诉请求，本院予以支持；对刘威、张培过高的反诉请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）姜治国与被告（反诉原告）刘威、张培继续履行双方于二○○九年八月十五日签订的《房屋买卖协议》；
二、被告（反诉原告）刘威、张培于本判决书生效后七日内协助原告（反诉被告）姜治国将位于北京市房山区某某号房屋【不动产权证书号：京（2017）房不动产权第某某号】过户至原告（反诉被告）姜治国名下，因过户产生的全部税费由原告（反诉被告）姜治国负担；
三、反诉被告（原告）姜治国于本判决书生效后七日内赔偿反诉原告（被告）刘威、张培经济损失四万元；
四、驳回反诉原告（被告）刘威、张培的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费四千零五十元，由原告（反诉被告）姜治国负担（已交纳）；反诉案件受理费八千零二十五元，由反诉原告（被告）刘威、张培负担（已交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审判员 万 青
二〇一七年十二月十五日
书记员 徐子焱