福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）榕民终字第470号
上诉人（一审原告、反诉被告）郭飞燕，女，汉族，1966年8月3日出生，住福建省福州市仓山区。
上诉人（一审原告、反诉被告）李子莲，女，汉族，1953年9月1日出生，住福建省福州市鼓楼区。
上诉人（一审原告、反诉被告）李子芳，女，汉族，1958年4月24日出生，住福建省福州市晋安区。
三上诉人的共同委托代理人谢端门，福建光榕律师事务所律师。
被上诉人（一审被告、反诉原告）陈雄伟，男，汉族，1971年5月11日出生，住福建省福州市鼓楼区。
委托代理人李清、卢姗姗，福建融成律师事务所律师。
一审第三人福州明视眼镜有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区。
法定代表人陈雄伟，总经理。
委托代理人林婷婷，该公司职员。
一审第三人吴秀娟，女，汉族，1961年11月11日出生，住福建省福州市鼓楼区。
一审第三人王彬，女，汉族，1970年9月21日出生，住福建省福州市鼓楼区。
一审第三人林航（香港居民身份号码H301185），男，汉族，1975年5月14日出生，住福州市鼓楼区。
一审第三人胡宗宝，男，汉族，1956年11月15日出生，住福建省永泰县。
一审第三人林鸿，女，汉族，1963年10月18日出生，住福建省福州市鼓楼区。
上诉人郭飞燕、李子莲、李子芳因与被上诉人陈雄伟、一审第三人福州明视眼镜有限公司（以下简称明视公司）、吴秀娟、王彬、林航、胡宗宝、林鸿房屋租赁合同纠纷一案，不服福州市鼓楼区人民法院（2013）鼓民初字第3050号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了书面调查。上诉人郭飞燕、李子莲、李子芳的委托代理人谢端门、被上诉人陈雄伟的委托代理人李清、一审第三人明视公司的委托代理人林婷婷、一审第三人林航、林鸿到庭参加调查，一审第三人吴秀娟、王彬、胡宗宝经本院合法传唤未到庭参加调查。在本案的审理中，本院曾依法对双方当事人的纠纷进行了调解，但调解不成。本案现已审理终结。
一审原告郭飞燕、李子莲、李子芳诉讼请求：1、被告向原告支付押金17772元；2、被告向原告支付2012年6月23日至实际支付之日止的租金（暂计至2012年11月1日租金为59476元，按照每月租金10469元计算）；3、被告承担诉讼费用。
一审反诉原告陈雄伟反诉请求：1、判令反诉被告返还反诉原告已支付的押金共计13716元；2、由反诉被告承担诉讼费用。
一审判决认定：坐落福州市鼓楼区八一七北路东侧五洲大厦一层商场10A号系郭飞燕、李子莲、李子芳于2001年5月29日向福州五洲房地产开发有限公司（以下简称五洲公司）购买，至今产权证尚未办理。2012年4月2日陈雄伟（乙方）与三原告（甲方）签订《五洲大厦一层商店铺位租赁合同》，约定：“甲方将上述五洲大厦一层商场10A号建筑面积32.8平方米出租给乙方作为营业使用，租金为每平方米320元，合计每月10496元，租期6年，即自2012年6月23日至2018年6月22日止，签订合同之日乙方需向甲方交纳2个月押金20992元，待到6月22日交第一个月租金时补交一个月押金10496元，合同期满甲方收回店面时无息退还押金。从2015年6月23日至2016年6月22日每月每平方米租金为330元；从2016年6月23日至2017年6月22日每月每平方米租金为350元；从2017年6月23日至2018年6月22日每月每平方米租金为380元。租赁期间乙方每月应在22日前按时交纳租金，超过五天未交租金，甲方有权收回店面并没收押金，本协议同时作废。本协议以甲方收到乙方押金全款时生效，……”。合同签订之后，陈雄伟向郭飞燕支付了押金6440元，向李子莲支付了押金7276元，尚余押金17772元未支付，至今陈雄伟未向原告支付租金。
2004年1月3日，三原告及五洲大厦一层商店铺位的所有业主签订了一份《业主公约》，约定：全体业主一致同意委托吴秀娟、王彬、林航、吴我林、王彬作为受托人与福州炬宏贸易有限公司（以下简称炬宏公司）签订租赁合同，将包括三原告在内的五洲大厦一层（除2、3、4号独立店面外）出租给炬宏公司，租赁期限至2012年6月期满。炬宏公司的原法定代表人是陈雄伟，租赁物实际由明视公司使用至今。
2012年6月2日，明视公司（乙方）与五洲大厦一层商场业主代表（甲方）签订《五洲大厦一层商场租赁合同》，约定甲方将位于福州市鼓楼区八一七北路81号五洲大厦一层（除2、3、4号独立店面外）的商场面积约1437平方米出租给乙方作为商业使用，租赁期限为六年，即从2012年6月22日至2018年6月21日止。该合同乙方落款处有明视公司盖章，法定代表人签名处由陈雄伟签名。
陈雄伟及明视公司称上述租赁场地包括本案讼争的10A号，现由明视公司经营使用。
2004年，李子莲、李子芳、郭飞燕向法院提起行政诉讼，要求福州市房地产管理局为他们购买的五洲大厦商场一层10A房“商品房买卖合同”（预售）予以办理备案登记。福州市鼓楼区人民法院（2004）鼓行初字第10号《行政判决书》认为五洲公司开发的“五洲大厦”的产权变更和出售及备案登记手续均被冻结，该大厦不具备办理备案登记的法定条件，判决驳回郭飞燕、李子莲、李子芳的诉讼请求。吴秀娟、王彬、林航、胡宗宝、林鸿是五洲大厦现任业主代表。
一审法院认为：本案讼争的10A号店铺系三原告购买取得，该房产虽未办理所有权证，但并不影响原告实际使用和收益的权利。2004年1月3日，三原告及五洲大厦一层商店铺位的所有业主签订了一份《业主公约》，约定：全体业主一致同意委托吴秀娟、王彬、林航、吴我林、作为受托人与炬宏公司签订租赁合同，说明三原告将属自己所有的房屋委托给上述业主代表出租，业主代表也将包括讼争的10A号在内的房屋出租给炬宏公司，并由明视公司使用至今，业主代表也按照《业主公约》的约定，定期给三原告支付租金，三原告对此无异议。2012年6月2日，由于与炬宏公司签订租赁合同到期，业主代表与该房屋的实际使用人明视公司签订了租赁合同，实际上并没有改变房屋的出租性质及使用情况，且三原告也收取了统一按投资比例分配的租金至今，因此，业主代表与第三人签订的租赁合同未超过三原告的委托权限，是合法有效的。三原告提出委托期限只到2011年12月31日止，只提交三原告单方于2003年11月15日出具的委托书，而2004年1月3日三原告签订的《业主公约》未约定委托期限，因此三原告该主张缺乏依据，法院不予支持。
陈雄伟与三原告于2012年4月2日所签订的《五洲大厦一层商店铺位租赁合同》虽然是双方当事人的真实意思表示，但三原告将讼争屋的使用权委托给业主代表，在未与业主代表解除委托出租关系的情况下，无权与陈雄伟签订《租赁合同》，因此，该《租赁合同》无效。因此，三原告要求陈雄伟支付押金及支付租金的诉请，缺乏依据，法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，陈雄伟要求返还郭飞燕、李子莲、李子芳返还已支付的押金13716元，法院予以准许。吴秀娟、王彬、胡宗宝、林鸿经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，法院依法缺席判决。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十六条、第五十八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、驳回原告郭飞燕、李子莲、李子芳的诉讼请求；二、反诉被告郭飞燕、李子莲、李子芳于本判决生效之日起十日内，向反诉原告陈雄伟支付押金13716元；本诉费1731元、反诉费142元，均由原告郭飞燕、李子莲、李子芳负担。
上诉人郭飞燕、李子莲、李子芳上诉称：1、一审认定事实错误。被上诉人陈雄伟与业主代表于2003年12月13日签订《五洲大厦壹层商场租赁合同》时应查看所有业主给第三人业主代表人委托书，如果2004年1月4日签订《业主公约》系对租赁合同的追认，那《业主公约》效力也只能及于租赁合同的期限内。从《业主公约》的内容看，《业主公约》并非授权委托书，即使视为委托书，其内容也只是委托业主代表与炬宏公司签订租赁合同，而上诉人出具给业主代表的委托书的委托期限至2011年12月31日。此外，《业主公约》中的受托人与2012年6月2日的租赁合同中的业主代表并一致。2、被上诉人陈雄伟对委托期限是明知的，其在诉讼中予以否认，有违诚信原则。3、上诉人无论相对被上诉人还是第三人业主代表，均是处于弱势，上诉人争取的只是按面积计算租金的合理诉求。被上诉人向上诉人履行合同义务后，可从支付给第三人业主代表的款项中做相应扣减，被上诉人的合法权益并未受损。
上诉人郭飞燕、李子莲、李子芳请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、由被上诉人承担本案的诉讼费用。
被上诉人陈雄伟答辩称：1、根据答辩人提交的《业主公约》及上诉人的举证情况，一审法院认定业主代表享有三上诉人的授权将商场整体出租给明视公司，事实清楚。《业主公约》未约定业主授权终止的期限，亦无业主提出要求终止或暂停履行《业主公约》，可以确认《业主公约》至今对全体业主仍具有约束力。上诉人提交的证据不能证明除《业主公约》外尚存在委托书，上诉人有关“业主代表的委托期限已届满，无权代表其签订租赁合同”的主张不能成立。商场自2004年起均由明视公司实际使用至今，业主代表与明视公司于2012年6月22日签订的租赁合同并未改变商场的出租性质和使用情况。根据《业主公约》第17条的约定，经三分之二业主表决，受托的业主代表可根据情况进行变更。2、根据《业主公约》第12条的内容，业主代表有权将拒租的铺位一并租给承租方，上诉人无权单独将店面租给被上诉人。上诉人签订了《业主公约》，应严格履行公约约定的义务，其现提出按照面积收取租金，将损害其他业主的利益。3、上诉人与答辩人于2012年4月2日签订的租赁合同并未生效，也未实际履行，上诉人未将讼争房屋交予答辩人，故答辩人无须向上诉人支付押金及租金。
一审第三人明视公司同意明视公司的答辩意见。
一审第三人吴秀娟、王彬、林航、胡宗宝、林鸿述称：上诉人在《业主公约》上签字同意租金分配方案，五洲大厦一层至三层均按该方案进行租金分配，目前福州的商场铺位亦都是按投资的比例分配租金。
二审中，各方当事人均未向本院提交证据材料。案外人炬宏公司向本院提交一份《情况说明》。
经审查，本院认为：炬宏公司的《情况说明》符合证据的合法性、客观性、关联性特征，可以作为本案认定事实的依据。对于上诉人在一审中提交的证据A6《委托书》，二审中业主代表吴秀娟等五人陈述存在《委托书》，但在本院指定的期限内业主代表未向本院提交，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立”的规定，本院对上诉人提交的证据A6《委托书》予以确认。
根据本案现有有效证据，本院对一审判决认定的事实予以确认。
本院另查明：2003年11月15日，郭飞燕、李子莲、李子芳出具一份《委托书》，委托吴秀娟、王彬、林航、郑云、吴我林对五洲大厦一层商场10A铺位进行出租，委托期限至2011年12月31日止。
案外人炬宏公司向本院提交的《情况说明》载明：陈雄伟在2000年至2011年8月期间为炬宏公司的法定代表人，2011年8月炬宏公司变更后的股东之一吴孝钦系陈雄伟的母亲，炬宏公司与明视公司系关联公司，故炬宏公司与五洲大厦一层商场的业主代表签订租赁合同后，将商场交由明视公司使用并由明视公司支付租金。
直至2014年6月五洲大厦一层商场的业主代表按照《业主公约》的约定定期向郭飞燕、李子莲、李子芳支付租金，郭飞燕、李子莲、李子芳亦收取了租金。
本院认为：2003年11月15日上诉人委托吴秀娟等5人对其购买的五洲大厦一层商场10A铺位进行出租，2004年1月3日上诉人就五洲大厦一层商场出租给炬宏公司事宜在《业主公约》上签字确认。上诉人委托吴秀娟等5人的委托期限至2011年12月31日止，2011年12月31日后对于五洲大厦一层商场第二轮招租事宜部分业主重新向业主代表出具委托书，但上诉人未再次出具委托书，故五洲大厦一层商场的业主代表于2012年6月22日与明视公司签订租赁合同的效力并不当然及于上诉人。
炬宏公司与五洲大厦一层商场业主代表签订租赁合同后，炬宏公司将承租商场交由明视公司实际使用，明视公司自2004年至2012年6月22日一直实际使用商场并向业主代表支付租金，对于明视公司事实承租8年的行为各业主应是知晓，明视公司于2012年6月22日签订书面租赁合同可视为实际承租的续租行为。2011年12月31日委托期限到期后，上诉人未明确表示不再委托吴秀娟等人对其使用的店面进行出租，也未对明视公司于2012年1月1日至2012年6月21日的事实租赁行为及2012年6月22日后的承租行为提出异议，且其直至2014年6月仍一直收取五洲大厦一层商场业主代表支付的租金，上诉人的上述行为应视为其对业主代表与明视公司签订的租赁合同的追认，故业主代表与明视公司于2012年6月22日签订的租赁合同的效力及于上诉人。
2012年4月2日上诉人与陈雄伟单独签订租赁合同，将讼争店面出租给陈雄伟，因陈雄伟系明视公司的法定代表人，且明视公司于2012年4月2日之后（2012年6月22日）与业主代表签订的租赁合同的效力及于上诉人，故2012年4月2日上诉人与陈雄伟签订的租赁合同不再履行。因此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，陈雄伟请求郭飞燕、李子莲、李子芳返还已支付的押金13716元，应予支持。一审法院认定2012年4月2日的租赁合同无效，属认定不当，本院予以纠正。
一审第三人吴秀娟、王彬、胡宗宝经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法予以缺席判决。
综上，一审判决认定的部分事实有误，适用法律不当，但结论正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1731元，由上诉人郭飞燕、李子莲、李子芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄思勇
代理审判员 曾 莹
代理审判员 朱瀚杰
二〇一四年七月七日
书 记 员 唐梦超