上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民二（商）初字第535号
（2014）青民二（商）初字第535号
原告上海环申房地产经纪有限公司。
法定代表人朱国建。
委托代理人王政。
委托代理人王国钢，上海徐伟奇律师事务所律师。
被告上海乃美企业发展有限公司。
法定代表人陆仁芳。
被告上海诚美电气有限公司。
法定代表人陆仁芳。
两被告共同委托代理人钟焱，上海小城（苏州）律师事务所律师。
第三人上海吉宏祥�复合材料有限公司。
法定代表人杨庆初。
原告上海环申房地产经纪有限公司诉被告上海乃美企业发展有限公司（以下简称乃美公司）、上海诚美电气有限公司（以下简称诚美公司）居间合同纠纷一案，本院于2014年4月10日立案受理后，依法由代理审判员马俊独任审判。2014年5月14日，本院依法通知上海吉宏祥业复合材料有限公司作为第三人参加诉讼。因工作原因，本案于2014年8月1日变更为审判员吴小国独任审判。因案情复杂，本案于2014年11月5日转为普通程序审理。审理中，根据两被告的申请，本院先后委托华东政法大学司法鉴定中心、上海市公安局物证鉴定中心进行司法鉴定。本案于2014年5月12日、6月11日、11月4日、2015年3月25日进行公开开庭审理，原、被告的委托代理人到庭参加诉讼，第三人经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告上海环申房地产经纪有限公司诉称：2013年9月4日，乃美公司与原告签订委托协议书，约定原告接受乃美公司的委托，由原告介绍客户承租乃美公司名下位于松江区小昆山镇港德路XXX号的物业（约2万平方米厂房及120亩土地）。还约定，经原告介绍的客户成功租赁前述物业，需向原告一次性支付一个月租金作为佣金，若乃美公司不经原告同意，私下与承租人联络签约，除向原告支付佣金外，同时应按佣金标准向原告支付违约金。乃美公司与原告签约后，以公章外带无法盖章为由，加盖了诚美公司的公章。诚美公司系乃美公司的股东，两被告系关联公司。之后，原告积极履行了居间义务，斡旋撮合乃美公司与承租方，但乃美公司却私自与承租人签约，损害了原告的权益。据此，诉请判令两被告共同支付佣金人民币34万元及违约金10.20万元。
被告乃美�司、诚美公司共同辩称：与原告签订合同的是乃美公司，与诚美公司无关；乃美公司与第三人签订租赁合同是基于案外人王某提供的居间服务，原告未提供相应的居间服务；前述租赁合同项下的面积仅为3，520平方米，对应一个月租金仅7万余元，而且已经支付给案外人王某。故不同意原告的诉讼请求。
第三人上海吉宏祥业复合材料有限公司未到庭，但其法定代表人杨庆初到庭谈话时述称：其公司原在青浦区练塘镇有厂房5，000平方米左右，后准备重新租赁厂房。有一次从高速公路下来看到路边有人举牌子出租厂房，有个小伙子带其转了好几个地方，后来到了港德路XXX号，初步看中了一幢厂房（7号厂房），觉得用电和高度合适；询问如何收取费用，小伙子回答中介费仅向上家收取；回去后将此情况告知总经理何斌，后续其未再参与，均由何斌跟进此事（再次看房、�约等）。
原告为证明其诉讼主张，提交以下证据材料：
证据1：2013年9月4日原告与乃美公司之间的委托协议书1份，证明双方存在居间合同关系；
证据2：2013年9月4日原告与第三人之间的中介服务协议书1份，证明原告带第三人查看系争物业；
证据3：2013年9月2日原告与第三人之间的中介服务协议书1份，证明原告带第三人至金山区建贡路看房；
证据4：谈判对比表1份，证明原告积极履行居间人义务，斡旋两被告与第三人进行谈判；
证据5：照片及录像1份，证明两被告与第三人跳开原告私下签约，第三人实际入住物业，两被告的行为构成跳单；
证据6：房产登记信息1份，证明港德路XXX号物业建筑面积22，807.27平方米；
证据7：企业信用信息公示系统查询材料3份，证明两被告与第三人共同投资设立了上海吉宏祥业建材科技公司（以下简称吉宏科技公司），从而规避向�告支付佣金；
证据8：照片1组，证明第三人和吉宏科技公司均已入住系争物业，对外宣称均为吉宏祥业集团。
被告质证意见：证据1，对陆伯明的签字予以认可，确认原告与乃美公司之间的合同关系，但与诚美公司无关；证据2，真实性不予认可，何斌的签字不是真实的；证据3，有何斌的签字及第三人的公章，真实性无异议；证据4，真实性不予认可，陆伯明和何斌的签名均系伪造；证据5，真实性无异议，乃美公司将港德路XXX号7号厂房出租给第三人，但并非原告居间促成，而是案外人王某居间促成；证据6、7、8的真实性无异议，2013年9月，乃美公司将系争物业7号厂房出租给第三人，后乃美公司的关联公司与第三人重组，于2014年3月设立吉宏科技公司，乃美公司又将系争物业2、7、8号厂房租赁给吉宏科技公司，与原告没有关系。
两被告为证明其抗辩主张，提交以下证据材料：
证据1：从工商部门调取的第三人工商档案信息及乃美公司与第三人之间的租赁合同各1份，2份材料均有何斌的签名，反证原告证据2、4中何斌的签名是不真实的。租赁合同同时证明实际租赁面积为3，520平方米，年租金899，360元，月租金74，976.67元；
证据2：租赁合同1份，证明2014年2月乃美公司将系争物业租赁给吉宏科技公司的情况；
证据3：证人何斌的证人证言，何斌陈述：我是第三人的总经理，不知道第三人通过谁租赁乃美公司的厂房；第三人的法定代表人杨总对我说，看中一套房子，中介带他看过了，他又带我去看，我去时没有中介，去了就和乃美公司的法人进行洽谈，后签订了合同；原告的业务员王振带我去金山区看过房子，谈判对比表上的签字并非我签字，但9月4日的中介协议书上的签字不能确定，因为签过类似的。
原告质证意见：证据1，工�信息材料的真实性予以认可，但与本案无关；租赁合同上的公章予以认可，但面积与实际不符，不予认可；证据2，真实性无异议，但与本案无关，工商备案的面积与实际面积未必一致；证据3，证人何斌对是否看房未表示否定，且证人证言与常理、事实不符，证人与两被告有投资关系，故证言不具有相应的证明力。
审理中，乃美公司申请对原告证据4谈判对比表中陆伯明的签字进行司法鉴定，本院依法委托华东政法大学司法鉴定中心进行司法鉴定，鉴定意见为：倾向认为检材中“陆伯明”的签名字迹与样本字迹系同一人所写。乃美公司为此缴纳鉴定费2，000元；后乃美公司再次申请对谈判对比表中何斌的签名及原告证据2中介协议书中何斌的签名进行司法鉴定，本院依法委托上海市公安局物证鉴定中心进行司法鉴定，鉴定意见为：谈判对比表中“何斌”的签名字迹与�本字迹不是同一人书写；中介协议书中“何斌”签名字迹与样本字迹系同一人书写。乃美公司为此缴纳鉴定费3，000元。关于陆伯明的鉴定意见书，原告对此无异议，认为可以证明谈判对比表由陆伯明所签。乃美公司持有异议，认为检材与样本中字迹书写流畅度等不相符，且结论为倾向性意见，不能证明谈判对比表系陆伯明所签；关于何斌的鉴定意见书，原告、乃美公司对鉴定机构、鉴定程序、鉴定人员资质等均无异议，但对鉴定结论持有部分异议，原告认为2个签名均系何斌所签，乃美公司认为2个签名均非何斌所签。
审理中，本院要求原告陈述谈判对比表的形成过程，原告表示业务员王振离职，无法说明谈判对比表的形成过程，同时原告公司经理陈述当时确定的佣金为40多万元，与谈判对比表示中载明的34万元不一致。本院要求乃美公司提供案外人王某提供居间�务的证据，乃美公司表示不清楚王某的姓名、联系方式，未签订书面合同，现金交付无任何凭据。
本院认证意见：关于原告证据，结合被告的质证意见，对证据1、3、5、6、7、8的真实性予以直接确认；证据2、4，结合2份鉴定意见书予以分析，关于何斌的鉴定意见书，原告、乃美公司对鉴定机构、鉴定程序、鉴定人员资质等均无异议，虽对鉴定意见持部分异议，但均未能说明理由并提交证据，故本院对该鉴定意见予以采信，进而对证据2的真实性予以认定，可以证明原告带第三人查看系争物业以及谈判对比表上何斌的签字不真实。关于证据4谈判对比表：其一，该表由原告提供，原告理应说明该表的形成过程，但原告在2014年5月12日的庭审中表示业务员王振离职而无法说明，后又表示王振于2014年7月才离职；其二，原告公司经理陈述的佣金情况与该表中记载的佣金金额�不一致，而且谈判对比表仅反映谈判过程，而非谈判成功，但备注内容却出现应该支付佣金情况，不符合常理；其三，该表中何斌的签名经鉴定为不真实；其四，该表中陆伯明的签字经鉴定仅为倾向性认为系陆伯明所写。故本院据此综合认定谈判对比表非陆伯明、何斌所签，该证据无相应的证明力。关于两被告证据1、2，均系工商部门调取，原告虽有异议，但表示无法提供乃美公司向第三人实际出租情况，故本院对证据1、2的真实性均予以确认。证据3证人证言，主要内容已由鉴定意见予以确认。
根据当事人的陈述及上述认证意见，本院确认以下法律事实：
上海市松江区港德路XXX号有厂房11幢，产权人为乃美公司。
2013年9月4日，以乃美公司为甲方，以原告为乙方，签订委托协议书，约定甲方委托乙方居间出租、出售物业。物业地址：上海市松江区港德路XXX号，面�约2万平方米，占地约120亩。第五条，经乙方介绍的客户（包括该客户之亲属、朋友、授权人、委托人、代理人、有直接或间接的股权关联或合作关系或劳动关系的企业或个人等有关联的第三人）成功承租、购入所介绍之物业（含以合作、股权转让、重组等方式间接承租或购入所介绍之物业），甲方需向乙方一次性支付租赁的一个月租金或买卖成交总价的1.5%作为佣金；若甲方股东将全部或部分股权转让给乙方所介绍之客户及相关人，此行为视为甲方行为，甲方应按上述标准支付佣金。支付佣金时间为业主与客户签订合同之时，若客户先进场、装修，后签订合同，则以进场、装修为准。第六条，如甲方私下（即未通过乙方）与乙方所介绍的客户（包括该客户之亲属、朋友、授权人、委托人、代理人、有直接或间接的股权关联或合作关系或劳动关系的企业或个人等有关�的第三人）签订合约，甲方仍需支付乙方上述之佣金（按上述第五条之标准）。同时，甲方还应向乙方支付一个月租金作为违约金，且应与买方（承租方）承担连带责任。第九条，在本协议代理人签字栏处签名的代理人，若系无权或超越权限，代理人应向乙方承担赔偿责任，赔偿标准与第六条相同。第十二条，由陆伯明手写“以看楼为准，我自己也可以找客户”。甲方代理人处由陆伯明签字，并加盖了诚美公司的公章。关于盖章，原告表示，洽谈签约时陆伯明代表乃美公司，因当时乃美公司公章在外，才加盖了乃美公司的股东诚美公司的公章。
2013年9月2日，原告与第三人签订中介服务协议书，原告业务员王振带第三人总经理何斌至金山区建贡路XXX号看房；9月4日，原告与第三人签订中介服务协议书，原告业务员王振带何斌至松江区港德路XXX号看房。
2013年9月13日�乃美公司与第三人签订租赁合同，约定第三人承租乃美公司的港德路XXX号内7号厂房，租赁期限10年。租赁面积3，520平方米，租金每天每平方米0.70元，第一年总租金899，360元。
2014年2月15日，乃美公司与吉宏科技公司签订租赁合同，约定吉宏科技公司租赁港德路XXX号物业中的2号、7号、8号厂房，合计租赁面积9，769.77平方米，年租金2，601，470.34元。
2014年3月10日，吉宏科技公司领取营业执照，正式注册成立，股东包括上海海云投资有限公司（股东为诚美公司、石海云）、第三人及第三人的股东杨庆初、何斌、朱孟领，注册资本1，500万元，注册地为港德路XXX号2幢。
本院认为，根据诉辩意见，本案主要争议为：乃美公司是否存在违反委托协议第六条的情形；如存在前述情形，跳单的范围如何确定。
一、乃美公司是否存在违反委托协议第六条（如被告私下与原告所介绍的客户签订合约，仍需支付佣金及违约金）的情形。原告认为，何斌代表第三人，原告业务员王振于2013年9月4日带何斌看房，并促成乃美公司与第三人谈判，但之后乃美公司未通过原告，私下与第三人签订租赁合同，故符合第六条的情形，乃美公司应承担相应的责任。乃美公司则认为，其与第三人签订租赁合同，并非基于原告的居间，而是案外人王某的居间，并向王某支付了7万元的居间报酬。本院认为，第一，原告带第三人实际查看了系争物业，故第三人系原告介绍的客户；第二，被告主张其与第三人签约基于案外人王某的居间，并向王某支付了7万元的居间报酬，但无法说明王某的姓名、单位，无法提供王某提供居间的任何证据（协议、付款凭证、收条等），对其主张不予采纳；第三，第三人法定代表人杨庆初及总经理何斌关于看房的陈述不一致，也无法说明�外人王某的情况。因此，原告基于委托协议书和中介服务协议书带第三人至乃美公司看房，看房后十天内第三人与乃美公司即签订了租赁合同，而乃美公司及第三人均无法证明系原告之外的人提供居间服务，故可以认定乃美公司私下与第三人签约，应依据第六条的约定向原告承担责任。
二、关于乃美公司跳单范围的认定。原告主张，乃美公司私下与第三人签约，故原告不清楚实际租赁面积。港德路XXX号的11幢厂房都属于居间范围，原告仅按照谈判对比表上载明的面积、金额主张佣金；吉宏科技公司系乃美公司与第三人为规避向原告支付佣金而进行资产重组后设立，乃美公司将系争物业租赁给吉宏科技公司也属于跳单的范围。乃美公司则认为，出租给第三人的厂房仅为7号厂房，后第三人缺少资金经营，与乃美公司商量重组，设立了吉宏科技公司，乃美公司再将物业�赁给吉宏科技公司，与原告的居间无关。故即便认定乃美公司与第三人私下签约，租赁范围也仅限于7号厂房。本院认为，第一，原告向乃美公司主张佣金，理应举证佣金金额的具体组成，但原告既不能说明佣金对应物业的范围，也不能提供相应证据。港德路XXX号有11幢厂房，原告带第三人看房时，部分厂房尚不属于可租范围，原告理应陈述其带第三人看房时的范围（具体哪几幢厂房），但原告始终无法陈述具体物业范围。第二，乃美公司提供了租赁合同等证据材料，得到租赁双方的确认，原告对此虽有异议，但未能针对异议提出反证。第三，乃美公司与第三人签订租赁协议在前，乃美公司的关联公司与第三人等设立吉宏科技公司在后，而且注册资本达1，500万元，而原告主张的佣金仅30余万元，原告关于乃美公司与第三人为规避30余万的佣金而成立注册资本1，500万�的公司的推测不合常理，又无任何证据予以佐证，故对原告的相应意见不予采纳。因此，本院采纳乃美公司的意见，确认乃美公司与第三人未经原告而签订租赁合同的范围为7号厂房，至于乃美公司后将厂房租赁给吉宏科技公司与原告无关。
综上，原告与乃美公司之间的委托合同关系合法有效。乃美公司违反约定，私下与原告介绍的客户签订租赁合同（月租金74，946.67元），符合中介协议第六条的约定，理应根据该条约定向原告支付租金和违约金。乃美公司抗辩违约金过高，要求调整，鉴于该条载明的佣金和违约金均系针对违约情形下应付的责任，实际均为违约金。考虑到原告的损失即为佣金，本院酌情将违约金调整为2万元。另关于诚美公司是否承担责任的问题。根据原告陈述，签约洽谈时陆伯明代表乃美公司，因乃美公司公章当时不在公司，才加盖了乃美公司的股东诚美公司的公章。而乃美公司也对陆伯明的行为予以追认。因此，原告与乃美公司在签约时明知诚美公司盖章是代表乃美公司，故原告要求诚美公司承担责任已无法律依据。第三人经本院合法传唤，无正当理由未到庭，不影响本案的审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百四十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告上海乃美企业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海环申房地产经纪有限公司佣金74，946.67元；
二、被告上海乃美企业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告上海环申房地产经纪有限公司违约金2万元；
三、驳回原告上海环申房地产经纪有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本�决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7，930元，由原告上海环申房地产经纪有限公司负担6，227元，被告上海乃美企业发展有限公司负担1，703元；鉴定费5，000元，由原告上海环申房地产经纪有限公司负担2，500元，被告上海乃美企业发展有限公司负担2，500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 吴小国
人民陪审员 邹惠贤
人民陪审员 杨锡明
二〇一五年四月十三日
书 记 员 周 莹
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约�的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。