广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂0312民初2003号
原告：夏xx，女，汉族，1975年4月21日生，住广西永福县。
原告：吴xx，男，壮族，1974年12月10日生，住广西永福县。
委托诉讼代理人：袁x，广西xx律师事务所律师。
被告：谭xx，男，汉族，1982年7月20日生，住广西临桂县。
被告：王xx，女，汉族，1977年9月6日生，住广西临桂县。
第三人：周xx，男，汉族，1985年7月28日生，住广西灌阳县。
原告夏xx、吴xx诉被告谭xx、王xx，第三人周xx房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月20日立案受理后，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告夏xx及原告夏xx、吴xx的委托诉讼代理人袁x，第三人周xx到庭参加了诉讼，被告谭xx、王xx经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告夏xx、吴xx向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院判令确认原、被告于2017年3月8日签订的座落于临桂县产（土地证号：临国用（2009）第34**号）的《二手房买卖协议》有效，并继续履行合同。二、判令二被告在判决书生效后三日内办理该房产的不动产权证；判令二被告在本案判决生效后两个月内协助办理过户手续将该房产过户给原告并交付该房屋给原告。三、本案诉讼费、公告费、保全费等费用由二被告承担。事实和理由：原、被告经友好协商，于2017年3月8日自愿签订了《二手房买卖协议》，双方约定，二被告将位于临桂县产（土地证号：临国用（2009）第3419号）以总价1**万的价格转让给二原告，该房产土地证书已办，房屋所有权证书当时尚未办理，双方约定，由原告承担办理房产登记以及过户所需的费用，双方同时约定了因被告欠第三人周xx的欠款113万元，则由原告将转让价款直接支付给该第三人作为履行该协议支付义务的方式，三方同意并签字确认以及相关其他事项。在合同签订前，原告已交给被告定金人民币10000元整，合同签订后，原告即按约定在签订合同当天转账220000元给了第三人周xx，在2017年3月29日仍借款10000元给被告，同时，原告为协助被告办理好该房屋的房产证，于同年5月9日在相关部门办理并缴纳了办理产权所需的被告私人住房危房鉴定检测费10000元以及宗地测量制图费500元，同时原告及第三人也委托了中介公司来代办该房产的产权登记及过户，并把原告交付的该房产的土地证书交给了该公司作办证使用，为此，原告已按协议完全履行了自己的义务，并按规定办理好了被告去办理房产证书所需的所有材料并缴纳了费用，但因被告谭xx在外借钱，身份证被他人扣押，因此被告以种种理由推脱不去窗口办理房屋所有权证书，也导致该房屋的产权过户手续至今无法办理。为维护原告的合法权益，原告特向人民法院提起诉讼，请求人民法院判令支持原告诉请。
被告谭xx、王xx未作书面答辩，也未出庭参加诉讼。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告谭xx、王xx经本院公告传唤未到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。
第三人周xx辩称：我同意原告的说法，原告所述属实，请求法院判令支持原告的诉讼请求。
原告夏xx、吴xx为其诉称、第三人周xx为其陈述向本院提交了证据。经本院组织双方证据交换及质证，原告夏xx、吴xx，第三人周xx对对方所提交的证据无异议，本院予以确认并附卷在案，作为查明案件事实的依据。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
被告谭xx、王xx系夫妻关系。桂林市临桂县（现临桂区）桂康路x号的土地使用权登记于被告谭xx名下，土地使用权证号为临国用（2009）第3419号。2012年10月23日，被告谭xx、王xx（合同转让方）与案外人周xx、王xx（合同买受方）签订《国有土地出让使用转让协议书》，合同约定，谭xx、王xx将临桂县桂康路x号的土地使用权转让给周xx、王xx。合同签订后，双方尚未办理桂林市临桂县桂康路x号的土地使用权的过户手续。2014年5月8日，周xx、陆x、周xx（合同甲方）与杨国正（合同乙方）签订《房屋施工合同》，合同约定：周xx、陆x、周xx将临桂县桂康路12号、86号、52号三栋住宅楼承包给杨国正建设。2017年3月7日，原告夏xx给付被告谭xx购买临桂县屋定金10000元，2017年3月8日，被告谭xx（合同甲方）与原告夏xx、吴xx签订《二手房买卖协议》，协议约定:甲、乙双方经友好协商，一致同意订立本协议，共同遵守。一、甲方自愿将座落在临桂县临桂镇桂康路52号，房产建筑面积368/占地60㎡,土地证号：临国用（2009）第34**号出售给乙方，乙方对该房产情况已充分了解并愿意购买，甲乙双方议定的上述房产成交总价为人民币（大写）：壹佰壹拾柒万元整；即1170000元（甲方应提供以下原材料：房产证、土地证，甲方办理以上资料所有费用均包括在本协议成交价中，不再增加费用）。二、该房产现状（空置房）过户，（甲方固定装修，水电表，门窗及防盗网，灯具，洁具，开关插座不计价附送乙方）。该房地址有变更，请甲方于签订本协议＼日内提供公安局地址变更证明。三、在本合同签定时，乙方支付给甲方购房定金人民币（大写）：贰拾贰万元整定金暂由甲方保管，定金在第一期付款时冲抵房款。购房款项分三期付清：第一期购房款项乙方于签合同后当日支付人民币贰拾贰万元整给甲方。第二期购房款项乙方于过户交件后当日支付人民币玖拾叁万元整给甲方。第三期购房款项乙方于出乙方不动产登记证后当日支付人民币贰万元整给甲方。四、甲方对所出售该房地产的真实性、合法性负责。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务纠纷，概由甲方负责清理并承担相关民事责任，因此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。五、该房地产的房屋所有权证和国有土地使用权证从甲方名下过户到乙方名下所缴纳的所有税费（包括：契税、评估费、测绘费、查档费、登记费、转让费、营业税及附加费、个人所得税、土地办证费、土地出让金、土地收益、土地增值税）由乙方承担；房改房上市前的公示费、超标费由甲方承担。六、本次交易甲乙双方选择违约责任为（违约金）条款，违约金约定为人民币贰拾万元整。七、乙方中途悔约或未按本协议条款规定付清任何一期房款时，均属乙方违约，甲方有权按照下列步骤处理该房产：l、甲方暂保留该房产三十日，等候乙方付款，但在保留期间，乙方应支付延期利息，每天按应付甲方金额的万分之四计息，由乙方支付给甲方。2、保留期限届满，乙方仍然延期未付应支款款项，即视为自动放弃购置，如未进行产权登记过户，甲方有权将该房产转卖他人，乙方不得有异议。乙方所交的购房款甲方在三日内不计利息予以退还，乙方不得向甲方索还定金，定金视为违约金归甲方所有，并按约定差额支付违约金。3、甲方房屋所有证过户到乙方名下后，由于乙方原因，无法支付该房屋所有房款给甲方时，视为乙方违约，乙方应在三日内，将乙方名下房屋所有权证重新过户到甲方名下，过户产生的所有税、费用由乙方承担，由于乙方原因逾期过户的，乙方支付延期利息，每天按房屋成交价的万分之四计息，由乙方支付给甲方。八、如甲方中途悔约或未按本协议条款履行甲方义务时均属甲方违约，乙方有权按以下步骤追究甲方违约责任：1、甲方应在悔约之日起三日内向乙方退还所交房款，逾期每天按所收房款的万分之四计息支付给乙方。2、甲方应在悔约之日起三日内将定金退还给乙方，并按约定支付违约金。3、如该房过户乙方名下，甲方要求恢复甲方名下，经乙方同意，过户所产生的税、费由甲方承担。九、甲方应于乙方付清第二期房款三日内将上述房屋交付给乙方使用，同时该房的权利及义务属乙方所有；甲方负责结清交房前所欠的一切费用（水费、电费、燃气费、物业费、有线电视费等应该由甲方支付的费用）。并将房屋配套设施（物业、水、电、燃气、有线电视等）过户所需的各种资料移交乙方并配合过户。如该房屋有租约，承租人同意转租约，甲乙双方应在交房当日签署租约转租合同；若承租方不同意，则乙方从甲方总款中保留＼元，在甲方交房时按实不计息结算。如甲方不按约定时间交房或不按约定时间转租约，超过7天即视为违约。十、甲方原房产落户户口在甲方无落户前迁出。十二、若乙方需办理二手房按揭贷款，因贷款产生的评估费、抵押登记费、保险费等费用由乙方自理，若因乙方原因无法办理按揭贷款的，乙方需在银行停止办理贷款手续＼日内将该房产未付款项补齐给甲方，否则均属乙方违约。十二、合同签字生效后，因政府原因（拆迁、征用等）或不可抗力原因无法交易，甲、乙双方均无责任，本协议终止执行。若遇国家税费调整，新增税费由乙方承担，本协议继续履行。本协议在履行中若发生争议：甲乙双方应采取协商办法解决。协商不成时，任何一方均可向当地房地产仲裁委员会申请调解或仲裁，也可向有管辖权的人民法院起诉。十三、本协议在乙方取得乙方名下的房产证、土地证；甲方己收取所有房款；房产交割完毕。本合同自行终止。所有付款到位均以当事人签署收款收据（或银行转账凭据）为准。十四、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，自双方签字并收到购房定金之日起生效。十五、双方约定出甲方房产证后1个月内到房产交易所交件，如不能按期交件、超出三十天则由不配合方承担违约责任。十六、甲乙双方约定的其他事项：甲方同意乙方购房款可以支付到以下账户；(2)甲方同意将该房产的房屋所有权证、国有土地使用证过户至乙方＼(身份证号：＼)名下。经甲、乙双方友好协商，同意本合同上述条款，并约定以下条款：1、因谭xx老婆王xx未在签合同现场，故谭xx当众发消息询问王xx同意该房屋卖给乙方夏xx，甲方保证家庭同意把该房屋出售给乙方，否则承担违约责任。2、因甲方欠周xx壹佰壹拾叁万元整，故购房款经叁方协商同意以下支付流程：①签合同当日首付款贰拾叁万元整，乙方直接支付给周xx，甲方同意并写收条。②出甲方房产证，去办理交件过户手续后，当日乙方支付购房款玖拾叁万元整给周xx，甲方同意并写收条。从签合同之日起如超出两个月未出甲方房产证，则甲方每月支付周xx利息陆千元整。③出乙方不动产登记证后乙方再支付购房尾款贰万元整给甲方。（注：①②项购房款打入周xx名下，农村信用社卡号：62×××98）钱不到位，合同无效，房子归周xx所有。3、双方诚心买卖该房屋，如因乙方原因不买该房，则甲方所收购房款不退，房屋甲方可再次出售，如因甲方原因造成房屋无法过户到乙方名下，则甲方违约，无条件退还乙方购房款，并赔偿违约金贰拾万元整。房屋赔给乙方。4、如甲方交房给乙方，之前房屋内出现伤亡情况，则乙方有权不买该房，甲方无条件退款。5、因该房屋带租约出售，则出乙方不动产证后，甲方无条件配合乙方和租客重新签合同，之后再收尾款。谭xx作为合同甲方，夏xx、吴xx作为合同乙方，第三人周xx（周xx之子）作为收款方在合同上签字。合同签订当日，原告向周xx银行帐号转款22万元，周xx出具收到购房款22万元的收条给原告。合同签订后，桂林市临桂县桂康路52号除土地使用权登记于被告谭xx名下外，地上建筑物至今未办理产权登记。
本院认为，本案的争议焦点为：一、被告谭xx与原告夏xx、吴xx于2017年3月8日签订的《二手房买卖协议》的合同效力；二、原告要求二被告在本案判决书生效后三日内办理该房产的不动产权证及在本案判决生效后两个月内协助办理过户手续将该房产过户给原告并交付该房屋给原告的诉请理由是否成立。
关于焦点一。《二手房买卖协议》为被告谭xx与原告夏xx、吴xx自愿签订，除合同中的“钱不到位，合同无效，房子归周xx所有”的条款约定外，合同的其余条款均为双方的真实意思表示，亦不违反我国法律法规的效力性强制规定，为有效条款。第三人周xx作为合同中被告谭xx指定的收款人，其要求在合同中约定“钱不到位，合同无效，房子归周xx所有”，目的是为了使原告夏xx、吴xx的购房款进入其银行帐户、对被告谭xx的债权得以实现而设以保证。根据《中华人民共和国担保法》第四十条“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”及《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，合同中的“钱不到位，合同无效，房子归周xx所有”约定条款无效。
关于焦点二。被告王xx不是本案合同的签订人，原告夏xx、吴xx亦无证据证实被告王xx为桂林市临桂县产的权利人并同意出售该房产，其在本案中要求被告王xx承担合同义务证据不足，理由不充分，本院不予支持。桂林市临桂县产除土地使用权登记于被告谭xx名下外，地上建筑物至今未办理产权登记，地上建筑物所有权以及建筑的合法性不明，且不动产权证办理不属法院管理职权，本院对原告要求判令被告谭xx在本案判决书生效后三日内办理桂林市临桂县产的不动产权证的诉讼请求不予支持；由于桂林市临桂县产权属不明亦未办理不动产权登记，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的”的规定，在本案中，桂林市临桂县产不具备办理过户手续的条件，本院对原告要求判令被告谭xx在本案判决书生效后两个月内协助办理过户手续将该房产过户给原告并交付该房屋给原告的诉讼请求不予支持，原告可在该房产具备过户手续条件时另行主张。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第（五）项，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告谭xx与原告夏xx、吴xx于2017年3月8日签订的《二手房买卖协议》，除“钱不到位，合同无效，房子归周xx所有”合同条款无效外，合同其余条款有效。
二、驳回原告夏xx、吴xx的其他诉讼请求。
案件受理费13200元，由原告夏xx、吴xx负担13150元，被告谭xx负担50元；公告费700元，由被告谭xx负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费13200元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。上诉期满后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 李定健
人民陪审员 董丽冰
人民陪审员 李 玲
二〇一八年三月十五日
书 记 员 唐雯辞
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