青海省互助土族自治县人民法院民 事 判 决 书（2017）青0223民初1778号原告：互助县威远镇西上街村民委员会，住所地：互助县威远镇西上街村民委员会大院。法定代表人：张延珠，主任。委托诉讼代理人：周建国，青海凡圣律师事务所律师，代理权限为特别代理。被告：葛英德，男，汉族，1971年8月28日出生，住青海省互助县威远镇西上街村**号，居民。被告：尹海霞，女，汉族，1973年6月19日出生，住青海省互助县威远镇西上街村**号，居民。委托诉讼代理人：保广文、杜广奎，青海海源律师事务所律师，代理权限为特别代理。原告互助县威远镇西上街村民委员会诉被告葛英德、被告尹海霞确认合同无效纠纷一案，本院于2017年9月1日以简易程序立案受理，因本案案情复杂，于2017年10月16日转换为普通程序审理，由审判员郑俊贤担任审判长，与审判员刘俊兰、审判员赵玉贤组成合议庭，于2017年11月20日公开开庭进行了审理。原告互助县威远镇西上街村民委员会委托诉讼代理人周建国、被告葛英德及其委托诉讼代理人保广文、杜广奎到庭参加诉讼，原告法定代表人张延珠、被告尹海霞经传票传唤，未到庭应诉，本案现已审理终结。互助县威远镇西上街村民委员会向本院提出诉讼请求：1、依法确认村委会与二被告签订的威远镇西大街10号1号楼1楼22号商铺买卖合同无效；2、二被告赔偿村委会经济损失136317元；3、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2012年7月30日，西上街村上届村委会与二被告签订一份《房地产买卖契约》，村委会将村集体所有的坐落于互助县威远镇西大街10号1号楼22号商铺（房屋总面积27.3平方米）以63000元的价格出售给二被告，并约定于2013年1月14日交付。村委会及负责人在村民不知情的情况下擅自处分村集体财产。2017年8月5日，西上街村委会召集村民开会，讨论铺面出售一事，并作出决议：上届村委会出售西上街临街商铺，村民不知情，也未经讨论通过，更未授权委托。据此认为：1、上届村委会仅以村委会的名义对外签订合同，擅自处分村集体的重大利益和财产，这种漠视全体村民利益和民主权利的行为，违反了《村委会组织法》的规定，是不合法的；2、《村委会组织法》属于组织法，和《全国人大组织法》等组织法一样是属于较高级别的法律，是全国人大常委会制定通过的，效力层级比一般法律和最高法的司法解释要高，其规定属于法律的强制性规定，《村委会组织法》中的24条，从“方可办理”的表述可知明显就是效力性规范，《村委会组织法》和《公司法》、《合同法司法解释二》的性质和立法宗旨完全不同；3、《村委会组织法》属于基本法，其相关规定具有强制性效力，社会公众有义务知悉和遵守，被告也理应知悉属于农村集体所有的商铺应当经过村民会议讨论决定方能签订协议的法律规定，但被告明知未经村民会议讨论决定，也知悉涉案商铺系村集体财产，在利益驱动下，以明显低于市场价的价款签订合同，出售商铺存在明显过错，理应承担原告的经济损失；4、被告为了偷税漏税在房屋过户时备案登记的价款大大低于实际交易的价款。一次交易，两份合同，这是典型的黑白合同，严重违法，根据《合同法》52条第二项：“恶意串通，损害国家利益，集体利益或者第三人的利益”的规定，所签订合同为无效合同。现起诉要求被告葛英德、尹海霞辩称，2004年5月14日，村上需道路硬化及村设施建设资金不足，当时原告的商铺也正在修建，大家建议村里有资金能力的人先垫资，商铺完工后优先承租并折抵租赁费。商铺建成后我们承租其中部分铺面。2012年6月13日，经村集体研究欲将涉案商铺出售但未定单价。2012年6月18日,村两委决定以每平6800元出售给租赁户。2012年6月27日村委会向我们发出七日内交付购房款的通知。2013年1月16日我们与原告签订房地产买卖契约并交付原告房款63000元，2013年5月8日办理房屋过户手续，该商铺建筑面积23.7平米，实用面积21平米。现认为原、被告之前签订的购房合同不存在无效的法定情形，为合法有效的合同，应当受到法律保护，合同法五十二条第五项为效力性强制性规定，村民委员会组织法的第二十四条为管理性强制性规定，其目的为了国家行政管理的方便，是约束农村集体组织的内部管理行为，不能对抗第三人，在不损害国家及社会公共利益的情况下，村委会不能以未经三分之二村民同意抗辩合同无效，故请求依法驳回原告的诉讼请求。经过原、被告陈述，法庭归纳本案争议的焦点是：1、原告诉讼请求的依据是什么；2、被告的抗辩理由是否成立。围绕法庭争议的焦点，双方当事人向法庭提交如下证据：（一）原告互助县威远镇西上街村民委员会为支持自己的诉讼请求，向法庭提交以下证据：1、《合同书》复印件1份，证明合同约定，互助县威远汽修股份合作公司（甲方）整体开发汽修综合楼项目修建临街铺面、住宅楼，占用原告（乙方）所属的三酒厂厂址，总面积4484.7平方米；建设费用由甲方承担，原告以出让土地为代价，取得全部铺面所有权及租赁户没有先前垫过资的情况。2、房屋所有权证10427号复印件1份，证明：（1）涉案的威远镇西大街10号1号楼1楼16-23号、25-26号商铺的所有权归原告所有；（2）规划用途为商业服务；（3）登记时间为2010年1月20日；（4）登记建筑面积327.57平方米，套内建筑面积291.6平方米。3、威远汽修股份合作公司铺面销售明细表复印件1份，证明威远镇西大街10号1号楼1楼自西向东23号商铺所有权人为原告。4、互助县房屋出售过户表、房地产买卖契约复印件1份，证明原告将坐落于威远镇西大街10号楼1楼19号的商铺出售给二被告，建筑面积36.9平方米，价款87000元。5、2017年8月5日召开村民会议作出村民会议决定的会议记录，证明：（1）参加村民会议的户代表超过总数的三分之二，表决通过村民会议决议的户代表超过参会代表的一半，召开村民会议决议并作出的决议合法有效。（2）上届村委会出售的商铺未经过村民讨论、通过，更未授权委托，村民会议要求村委会收回所出售铺面。6、证明1份，证明截止2017年7月，西上街村村集体是427户，村集体人口是1502人。7、商铺租赁合同复印件一份，证明位于威远镇西大街10-2号的商铺一间半（55平米）与涉案商铺处于同一地段，租金一年6万元，平均每年每平米1090.9元，平均每平米每天2.99元，其商业价值与涉案商铺基本相同，以此来主张西上街村委会的经济损失。经质证，被告葛英德、尹海霞对证据的真实性无异议，对证明方向持异议。对证据2、3、4的真实性及证明方向均持异议。对证据5的真实性和合法性持异议。对证据6的真实性不持异议，对证据的关联性持异议，对证据7的关联性持异议。（二）被告葛英德、尹海霞为支持自己的抗辩主张，向法庭提交以下证据材料：1、西上街党支部工作记事簿会议记录1份，证明2004年原告就商铺租赁开会讨论的事实。2、威远镇西上街村委会会议记录2份，证明向被告出售商铺是经村两委研究并经镇政府同意。3、通知（葛英德）1份，证明村委会2012年6月27日向被告发出出售商铺的通知，范成文每平米3000元，葛英德、段文泉、葛英德每平6800元的事实。4、协议书（葛英德）1份，证明原被告商定的商铺面积葛英德的商铺为21平方米。5、《房地产买卖契约》（葛英德）1份，证明被告与原告签订商铺买卖合同。6、收据（葛英德）1份，证明被告按合同约定全额向原告支付商铺的转让款。7、契税票据（葛英德）1份，证明被告依法纳税。8、房产证复印件1份，证明原被告买卖商铺合同已履行完毕，被告依法拥有商铺产权。经质证，原告对证据1的真实性、合法性、关联性均持异议；对证据2的真实性不持异议，关联性有异议，认为村委会无权处分村集体的重大财产；对证据3的真实性、合法性、关联性均有异议，认为被告涉嫌偷税漏税，恶意串通损害国家集体或第三人的利益，所签署的黑白合同无效；对证据4、5的真实性、关联性均持异议；对证据6的真实性、合法性、关联性均持异议，认为数额与备案登记的数额完全不符；对证据7不持异议；对证据8的真实性不持异议，对证据的合法性和关联性持异议，认为因为合同本身违法，自然没有法律基础。法庭根据双方当事人证据的举证、质证、综合分析后认定：原告提交的证据1、2、3、4与被告提交的证据1-8相互印证，能够证明原告将涉案商铺出卖给二被告的事实，故作为认定本案案件事实的依据；原告提交的证据5、6、7与本案无关联性，不作为本案的定案依据。法庭根据双方当事人的举证、质证，结合当事人陈述和法庭认证，认定事实如下：2002年6月7日，原告与互助县威远汽车修理股份合作公司（以下简称威远汽修公司）签订《合同书》，约定整体开发威远汽修公司，威远汽修公司以修建三酒厂临西街铺面（现涉案铺面）的全部工程费用做代价抵换原告厂内全部土地使用权，原告有使用临街铺面的所有权和使用权，并由威远汽修公司负责办理房产证及一切有关手续。2004年涉案商铺建成后二被告承租了部分商铺。2010年1月20日，原告办理所有建设房屋的证号为互房权证威远字第104**号《房屋所有权证》。2012年6月13日，原告欲出售涉案商铺。同月18日,原告决定以每平方米6800元的价格将涉案商铺出售给租赁户。2012年6月27日，原告向被告葛英德发出出售通知。2012年6月27日，原告与被告葛英德、尹海霞签订协议书。2012年6月30日，被告葛英德给原告交付房款142800元。2013年1月16日，原、被告签订房地产买卖契约，原告将其所属的位于互助县威远镇西大街汽修中心铺面（小区）出售给二被告。2013年5月8日，原、被告为涉案房屋（位于威远镇西大街10号1号楼1楼22号）办理了证号为互房权证威远字第161**号《房屋所有权证》，房屋所有权人为葛英德，共有人为尹海霞。规划用途为商业服务，建筑面积为27.30平方米，套内建筑面积为24.30平方米。现原告起诉要求：1、依法确认村委会与二被告签订的威远镇西大街10号1号楼1楼22号商铺买卖合同无效；2、二被告赔偿村委会经济损失136317元。二被告以已经足额缴纳转让款并已办理过户手续，认为合同有效，请求驳回原告的诉讼请求。本院认为：原、被告争议的焦点是：原、被告签订的《房屋买卖合同》是否因违反《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条的规定而符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项关于合同无效的规定？首先，强制性规定以是否影响合同效力为标准，可分为效力性强制性规定和管理性强制性规定。我国法律的效力性强制性规定是为了保护国家利益和社会公共利益，而管理性强制性规定是为了国家行政管理的需要。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条明确规定，我国合同法五十二条第五项规定的“强制性规定，是指效力性强制性规定”。本案中，原告在出售涉案的商铺时虽违反了《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条有关规定，但该规定的立法目的是为了国家行政管理的需要，即规定涉及村民利益的重大事项，应当经村民会议讨论决定方可办理，是村民委员会的民主议定原则，约束的是村民集体的内部管理行为，属于管理性强制性规定，违反该规定并不必然导致原、被告双方之间签订的商铺买卖合同无效；其次，二被告在签订出售商铺协议时为善意，并已支付合理的对价，且已完成交付登记。故对原告要求确认村委会与二被告签订的威远镇西大街10号1号楼1楼22号商铺买卖合同无效的请求不予准许。综上所述，原告要求确认村委会与二被告签订的威远镇西大街10号1号楼1楼22号商铺买卖合同无效的诉讼请求，由于不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的关于合同无效的情形，本院不予支持，其主张赔偿经济损失的请求不予支持。被告辩称的房屋买卖合同有效的抗辩理由成立，予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条和《最高人民法院关于适用若干问题的的解释（二）》第十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，判决如下：驳回原告互助县威远镇西上街村民委员会的诉讼请求。本案案件受理费3026元，由原告互助县威远镇西上街村民委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省海东市中级人民法院。审判长  郑俊贤审判员  刘俊兰审判员  赵玉贤二〇一七年十二月五日书记员  张晓梅