新疆生产建设兵团第十三师中级人民法院民 事 判 决 书（2018）兵12民终25号上诉人（原审被告、反诉原告）：周兆安，男，1976年5月3日出生，汉族，住新疆哈密市。委托诉讼代理人：白筱红，新疆众托律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：程文俊，男，1978年6月26日出生，汉族，住浙江省温州市。委托诉讼代理人：于彬，新疆嘉仁律师事务所律师。上诉人周兆安因与被上诉人程文俊房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团哈密垦区人民法院（2016）兵1202民初1065号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年3月7日对本案进行了公开开庭审理。上诉人周兆安的委托诉讼代理人白筱红、上诉人程文俊的委托诉讼代理人于彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周兆安的上诉请求：依法对哈密垦区人民法院（2016）兵1202民初1065号民事判决书改判，支持上诉人的一审反诉请求。事实与理由：一审判决上诉人支付2016年12月10日至2017年7月30日的租赁费是错误的。2015年5月20日，上诉人因要投资开办酒店，上诉人从被上诉人处租赁了涉案房屋。双方签订了租赁合同，并约定给上诉人四个月的装修期。上诉人对房屋进行装修并按规定前往消防部门报备时，才得知该房屋整体消防未验收，不具备交付条件。由于上诉人的消防报备只能在被上诉人整体验收合格后才能进行，被上诉人的房屋直到2015年12月10日才验收合格，被上诉人隐瞒情况致使上诉人无法经营，损失惨重。因被上诉人的过错延误了上诉人的消防报备，故上诉人交纳的租赁费应折抵2016年5月19日至2017年5月18日的租金，同时被上诉人还应当赔偿上诉人因交付房屋不符合要求造成的损失。请求二审法院查明事实，依法裁判。程文俊辩称，本案租赁房屋是毛坯房，上诉人需要重新装修并经消防验收才能营业。对于装修后的房屋，申请消防验收的义务人是承租人，若未经消防验收或者消防验收不合格，其责任在于上诉人，与出租人无关。周兆安没有通过消防验收，是因为其对房屋进行的装修改造不符合消防要求，责任在于周兆安。周兆安要求的赔偿没有法律依据，导致的后果应由其承担。上诉人的上诉请求不成立，依法应予驳回。程文俊向一审法院起诉请求：1、判令被告支付房屋租赁费400000元及违约金4000元；2、由被告承担本案诉讼费及送达费用。周兆安向一审法院提出反诉请求：1、反诉被告赔偿损失共计1551302.83元；2、本诉、反诉的诉讼费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：原、被告于2015年5月20日签订了一份《房屋租赁合同》，约定由原告将其所有的，位于哈密市火箭农场前进大道XXX小区X号XXX楼X层，建筑面积为10XX.XX平方米商铺租赁给被告使用，租用房屋仅作为餐饮、宾馆，租赁期为三年（自2015年7月30日至2018年7月29日），年租金为400000元，被告每年到期30日前交付此年房租，若逾期，则承担租金1%的违约金。合同还特别约定，原告给被告四个月的装修期（2015年3月15日至2015年7月29日），租金自2015年7月30日开始计算。合同签订后，原告依约将房屋租给被告，被告也向原告交付了400000元（自2015年7月30日至2016年7月29日）租金，被告对房屋进行装修后，准备营业时发现该工程消防验收不合格。2015年12月10日，XXX小区商业X号楼工程取得十三师公安局消防支队作出的《建筑工程消防验收意见书》。现原告认为，被告应当支付次年（自2016年7月20日至2017年7月29日）租金。再查明，2013年6月8日，十三师公安局消防支队对XXX小区商业X号楼工程消防设计进行了审核，作出（十三师）公消审[20XX]第X号《消防设施检测报告》，认为其工程消防设计符合消防法规及国家工程建设消防技术标准强制性要求，同意该工程消防设计，并要求其工程竣工后，向十三师公安局消防支队申报消防验收，验收合格后方可投入使用。XXX小区开发商哈密大其昌房地产开发有限公司2015年开始申报竣工验收材料，2015年1月28日委托新疆中科卫业消防检测评估有限公司作出《消防设施检测报告》，检验报告显示该工程全部验收合格。2015年12月10日，取得了十三师公安局消防支队作出的《建筑工程消防验收意见书》，经审查资料及现场检查验收，综合评定该项目工程消防验收合格。而被告租赁原告房屋经营酒店服务行业，即XXXX酒店是于2016年3月9日才向十三师公安局消防支队提交了装修完毕的相关申请验收材料，因其装修中的自身原因反复整改，于2016年5月19日十三师公安局消防支队才作出师公消验字[20XX]第XX号《建设工程消防验收意见书》，认为被告所申报的XX酒店工程消防验收合格。以上事实，有原、被告告提交的房屋租赁合同、商品房买卖合同、（十三师）公消审[20XX]第X号《消防设施检测报告》、《消防设施检测报告》、（十三师）公消验字[20XX]第XX号《建设工程消防验收意见书》、师公消验字[20XX]第XX号《建设工程消防验收意见书》、消防系统工程承包合同、消防设施检测报告及当事人的陈述等予以证实，一审法院予以确认。一审法院认为，原告程文俊与被告周兆安签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律的禁止性规定，合法有效，予以确认。合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告也对该房屋进行装修，准备营业。对原告要求被告支付租赁400000元（自2015年7月30日至2016年7月29日）及违约金4000元的诉讼请求，被告辩称该租金应当从2016年5月19日其所营业的XX酒店验收合格开始计算。本案中，XXX小区X、X、X号商业楼项目工程消防验收合格后，于2015年12月10日取得了十三师公安局消防支队作出的《建筑工程消防验收意见书》，故原、被告间2015年7月30日至2015年12月10日的租金租期应当顺延。自2015年12月10日至2016年5月19日被告所经营的XX酒店消防验收合格的期间，是由被告自身原因导致。故已付租赁费400000元应当是2015年12月11日至2016年12月10日期间的租赁费，故被告应当向原告支付自2016年12月10日至2017年7月30日期间的租赁费，即232天的租金为254267元（400000天÷365天×232天），故对于原告的该诉讼请求，部分予以支持。对于反诉原告要求反诉被告支付各项损失共计1551302.83元的诉讼请求，反诉原告称其损失是因为反诉被告的整体建筑消防验收没有合格而导致的，而本案中反诉被告的整体建筑消防验收合格后，反诉原告拖延到2016年3月9日才向消防验收部门提交材料，并由于自身已验收合格的设计图与实际装修后相差较大，反复整改后才验收合格，其损失并不是由反诉被告所导致。2015年12月10日，XXX小区X、X、X号商业楼项目工程消防验收合格后，取得了十三师公安局消防支队作出的《建筑工程消防验收意见书》。此后该商业楼中的其他商铺陆续将材料提交齐全、一切手续合格后，验收合格，并很快取得建设工程消防验收意见书并开始营业，而反诉原告于2016年3月9日才装修完毕向十三师公安局消防支队提交了装修完毕的相关申请验收材料，因其装修中的自身原因反复整改，于2016年5月19日十三师公安局消防支队才作出师公消验字[20XX]第XX号《建设工程消防验收意见书》，认为该工程消防验收合格。反诉被告辩解合理，故对反诉原告的该请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，于2017年11月23日作出判决如下：一、被告周兆安向原告程文俊支付租金254267元，于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告程文俊的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告周兆安的诉讼请求。本诉案件受理费7360元，由原告程文俊负担2728元、由被告周兆安负担4632元；反诉案件受理费减半收取9381元，由反诉原告周兆安负担。本院二审期间双方均未提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实基本一致，本院予以确认。本院认为：本案双方争议的焦点问题在于：上诉人周兆安应当如何承担涉案租赁房屋的租赁费；被上诉人程文俊是否应向周兆安承担因房屋消防验收问题造成的损失赔偿责任。关于上诉人周兆安应当如何承担租赁房屋的租赁费问题。上诉人周兆安上诉提出，其在签订房屋租赁合同后，即对该房屋进行了装修，购置设备、聘用人员等工作，但在向消防主管部门办理报备时，才得知该房屋整体消防未验收，不具备交付条件，认为由于被上诉人的原因造成其不能在装修期内完成装修及消防报备，以此要求用其已支付的租赁费折抵2016年5月19日至2017年5月18日的房屋租金。本案中，双方于2015年5月20日签订房屋租赁合同后，程文俊即向上诉人交付了房屋，上诉人也支付了第一年的房屋租金40万元，同时上诉人对租赁房屋进行装修。根据十三师公安局消防支队作出的《建筑工程消防验收意见书》，租赁房屋的整体消防验收是于2015年12月10日验收合格。显然租赁房屋的整体消防验收时间明显晚于房屋的交付时间，这也意味着，上诉人在房屋整体验收合格前，是不能对租赁房屋进行正常使用的。由于房屋整体消防验收问题，只是影响租赁房屋装修后的二次消防验收，并不影响上诉人对租赁房屋进行正常的装修工作。庭审中，上诉人也认可其在房屋交付后即进行装修的事实，上诉人完全可以在房屋整体消防验收合格后及时对装修房屋进行二次消防报验。但上诉人直到2016年3月9日才申请消防验收，后又因装修不达标等问题多次整改，并于2016年5月19日才最终通过消防验收。以上查明的事实表明，上诉人经营的酒店迟迟未能通过消防验收的原因，系其自身装修不达标及未及时进行消防报验所致，并非是房屋整体消防验收的问题。在此情形下，一审法院将租赁房屋的租金租期进行调整，即以租赁房屋整体消防验收合格的时间作为租金起算时间，并无不当，应予以维持。上诉人有关房屋租金应自其酒店消防验收合格之日起算的上诉意见不能成立，本院不予支持。关于被上诉人是否应向周兆安承担因房屋消防验收问题造成的损失赔偿责任。上诉人周兆安租赁涉案房屋的目的是用于开设经营酒店，由于该房屋系毛坯房，依据消防法的相关规定，其需要对房屋进行装修并经消防管理部门验收合格后才能开业经营。根据前述查明的事实，涉案房屋交付时整体消防验收尚未合格，2015年12月10日，该房屋的整体消防才通过验收。庭审中，上诉人提供了其与他人签订的装修及消防系统工程承包合同等证据，能够证实上诉人在房屋交付后进行装修改造的事实。但对于租赁房屋是否在整体消防验收合格前就已完成装修工作并具备了向消防管理部门申请消防报验的条件，上诉人对此未能提供证据证明。至于租赁房屋的消防验收情况，根据一审法院向十三师公安局消防支队所作的调查笔录及本院查明的事实，能够证实上诉人是在整体消防验收合格三个月后，其才就装修完工的租赁房屋向消防管理部门申请消防验收，在消防验收过程中，又因装修不符合消防要求等问题，并经多次整改后才通过验收。上诉人的酒店因消防验收不合格，无法正常开业经营，可能会给其造成一定的经营损失。但由于导致酒店不能顺利通过消防验收的原因，系上诉人未及时申请报验及装修不达标等自身因素造成的。据此，对于上诉人有关程文俊应赔偿其经营损失的上诉意见，因缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，法律适用正确，处理结果适当，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18761元，由上诉人周兆安负担。本判决为终审判决。审判长 胡     旭     东审判员 王     洪     琪审判员 王           云二〇一八年四月十六日书记员 巴哈古丽·夏