辽宁省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）辽民申1106号
再审申请人(一审被告、反诉原告、二审上诉人)张振国，男，1954年5月5日出生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。
委托诉讼代理人：梁成昆，辽宁裕景律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林荣泉，辽宁裕景律师事务所律师。
再审申请人(一审被告、反诉原告、二审上诉人)：李清云，女，1957年12月1日出生，汉族，住辽宁省大连市西岗区。
委托诉讼代理人：梁成昆，辽宁裕景律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林荣泉，辽宁裕景律师事务所律师。
被申请人：（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：大连德博有限公司，住所地辽宁省大连市西岗区正仁街85号。
法定代表人：孙德敬，该公司董事长。
委托诉讼代理人：苗松，辽宁众义律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁梅，辽宁众义律师事务所律师。
再审申请人张振国、李清云因与被申请人大连德博有限公司（以下简称德博公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服辽宁省大连市中级人民法院(2015)大民二终字第01377号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
张振国、李清云申请再审称，1、二审法院认为，张振国、李清云建热水池和水泵房，是因为电加热锅炉耗电量过高导致成本过高，用以降低经营成本，所以热水池、水泵房的拆除并不必然导致宾馆无法经营是错误的。建热水池和水泵房固然能够降低经营成本，类似华岳宾馆这种近万平方米规模的宾馆经营，根据相关规定，建水池和水泵房是必须的。经营客房没有水池和水泵是危险的。以前没有热水池和水泵房，华岳宾馆一样会营业，显然是违反了国家消防规定，之后得到改正，况且企业节约成本是必要的。从程序上，二审法院判决中阐述没有热水池和水泵房不影响宾馆经营的观点，忽略了行政强制管理法的规定，应当对调取的证据和现场勘验的情况开庭辩论，剥夺了张振国、李清云的辩论权。张振国、李清云建热水池、水泵房德博公司是明知认可的。对于热水池以及水泵房的损失部分应当由德博公司承担，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，应当由德博公司承担该部分建设费用以及重建费用等损失。二审法院对于热水池、水泵房在宾馆经营中的作用认定的问题中已经说到，热水池以及水泵房是宾馆经营获得许可以及经营过程所必需的，由于德博公司提供的房屋系违建被拆除，导致张振国、李清云不能经营宾馆，是德博公司的违约导致了合同履行的不能，才导致合同解除。对于已形成附和的水池以及水泵房所造成的建设费用、重建费用、停业损失以及电费损失等应由德博公司承担。2、原审法院认定合同解除时间错误。在2013年4月21日违章建筑被拆除的时候已经导致张振国、李清云宾馆无法经营，双方多次协商解决此事，德博公司一直未给解决方案，德博公司的违约行为已经导致了合同的履行不能，张振国、李清云也想通过解除合同来减少损失。合同解除时间应当为2013年8月31日，法院认定德博公司要求于2013年8月31日支付拖欠租金，逾期将解除合同的函是对张振国、李清云履行合同义务的催告是错误的。3、二审法院认定违建拆除造成损失的赔偿标准及拆除的两部分租金认定错误。热水池及水泵房拆除直接导致张振国、李清云宾馆经营不能，造成了热水池、水泵房的人工及设备损失，更导致了拆除后一直无法经营，造成了巨大的经营损失，一楼餐厅部分的厨房拆除同理。以上两部分租金的确定过低没有依据，法院主要的考虑因素是两部分的面积。房屋租赁中某一区域的价值，不应当单只以面积为考虑因素，更应结合合同性质，涉案区域对租赁物价值的影响以及其自身的价值等综合考虑。宾馆没有消防设施，没有高效率热水供应，餐厅没有厨房，拆除的两部分都是宾馆和餐厅的核心设施，导致经营不能。两部分拆除不应以二者的租金来衡量损失，更多的是经营损失。4、保证金不予返还没有事实及法律依据。5、对于207、210房间使用问题的认定缺乏证据证明。2005年签订租赁合同中，租赁范围是包括207、210两个房间，张振国、李清云交付钥匙的行为不能被视为放弃了对提前交付期间的房屋租金的主张。民法中的交付不但要有交付的行为也必须有交付的意思表示，也就是说张振国、李清云将钥匙交给德博公司并不就意味着张振国、李清云将两房屋交付给德博公司免费使用，应当视为双方之间形成了租赁合同关系。综上，导致合同解除的原因是德博公司提供的房屋系违章建筑导致了热水池、水泵房及厨房等被拆除，张振国、李清云无法继续经营。德博公司的违约行为导致的合同履行不能，进而解除。至于德博公司提供的房屋被部分强制拆除时第三人的过错，应当由德博公司向第三人主张权利。其再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、六、九项规定，请求撤销辽宁省大连市中级人民法院（2015）大民二终字第01377号判决，依法改判驳回大连德博有限公司的一审诉讼请求，支持张振国、李清云的反诉请求。所有诉讼费由德博公司承担。
德博公司提交意见称，张振国、李清云不仅存在拒付租金的违约行为，还存在私自改建的行为，张振国、李清云的再审申请理由不能成立，请求驳回。
本院经审查认为，1、案涉租赁物中的“后院附属面积”的违章建筑于2013年4月21日被相关主管部门拆除。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。故对案涉租赁物中被拆除的违建部分的租赁应属无效。对于除此以外的租赁物所签的租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。本案中，德博公司作为出租人的主要义务是在租赁期间提供并保持租赁物符合合同约定的用途，张振国、李清云作为承租人的主要义务是按照合同约定及时给付租金。根据张振国、李清云的自述，华岳宾馆原有的热水供应设备为电加热炉，在2005年租赁给大连市西岗区日月明酒楼（实际经营者为张振国、李清云）后。因电加热锅炉耗电量过高，为了降低经营成本，张振国、李清云先是在楼顶安装了太阳能热水器，后又于2008年4月份在属于“后院附属面积”范围的仓库内自建了热水池、水泵房，利用峰谷平电价差异在电价便宜时用电加热锅炉加热后以热水池蓄水再用水泵将热水输送到各客房。从张振国、李清云的自述内容可以看出，在案涉房屋出租前已经自带了电加热锅炉这一热水供应设施，热水池、水泵房并非宾馆经营所必需的热水供应设施，其存在的作用是为了降低经营成本，现电加热锅炉并未被拆除，故热水池、水泵房的拆除并不必然导致宾馆无法经营。况且《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，承租人擅自变动房屋建筑主体和结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。无论是合同约定亦或是法律规定，承租人未经出租人同意均不得擅自对租赁物进行改动。张振国、李清云虽主张其自建热水池、水泵房的行为得到了德博公司的同意，然其并未提供相关证据予以证明，德博公司也予以否认，故对于因其私自改建的行为所造成的损失，也应自负其责。故张振国、李清云主张德博公司应赔付热水池、水泵房的建设费用、被拆除所导致的重建费用、停业损失以及电费损失的主张，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。2、张振国、李清云主张案涉租赁合同解除时间为2013年8月31日一节，因逾期履行导致的合同解除，需经过催告及告知两个阶段，德博公司的前述函件应为催告而非解除合同的通知，不能产生合同解除的法律后果。但在德博公司表达了解除合同的意愿后，张振国、李清云于2013年10月20日向公安机关提出歇业申请，同时在宾馆大门张贴停业通知，并将停业通知以手机短信的方式通知德博公司法定代表人，张振国、李清云以停业的行为也表示其不能继续履行合同，故原审法院认定案涉租赁合同自此因双方达成一致意见而解除，即2013年10月20日为合同解除时间并无不当。3、关于违建拆除造成损失的赔偿标准及拆除的两部分租金问题。张振国、李清云承租案涉房屋后经德博公司同意又将一楼餐厅及厨房部分转租给麻记酒楼其余部分作为华岳宾馆的经营场所，故案涉房屋可以按照实际使用情况区分后院附属面积、华岳宾馆（不含一楼餐厅）及麻记酒楼三个部分来计算租金。关于后院附属面积部分的租金，虽该部分租赁合同无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，当事人主张参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持，故原审法院判决认定后院附属面积仍应支付占有使用费是正确的。2013年4月21日，后院附属面积所包括的违章建筑被全部拆除，该部分占有使用费自此不应再予支付。关于华岳宾馆（不包括已经转租的一楼餐厅和后厨）的租金，应计算至返还之日即2013年10月20日。关于麻记酒楼部分，张振国、李清云已转租，张振国、李清云提供证据也不足以证明麻记酒楼的移交时间，该部分租金应支付至麻记酒楼实际移交时间为止。因出租人应保证租赁物符合租赁的用途，麻记酒楼的后厨因属临时建筑被拆除，而厨房的拆除必然对酒楼的经营产生影响，包括后厨重建的费用、因重建后厨导致实际就餐面积的减少所遭受的损失以及停业期间的经营损失，德博公司对此应承担赔偿责任，上述损失均应为保持麻记酒楼在后厨被拆除后正常经营所必然遭致的损失，张振国、李清云虽未提供相关的证据证明损失的具体数额，鉴于本案为租赁合同纠纷，且争议的部分仅占整个租赁物不足十分之一，原二审法院酌情以麻记酒楼（华岳宾馆一楼餐厅及后厨）部分的租金折抵因后厨拆除造成的损失并无不当。4、关于保证金是否应当给付问题。因案涉租赁合同中已经明确约定如承租人未按时交纳租金，出租人有权全额扣除保证金，租金应于每年的6月5日、8月31日分两笔支付。张振国、李清云在违建未拆除前，未按时交纳2012年6月5日至2013年6月4日期间的租金30万元已构成违约，至于张振国、李清云主张因德博公司未开具发票、其欠付租金的行为系行使不安抗辩权，适用抗辩权的前提是双方互负的债务应为对等的，与支付租金形成对价关系的应为对租赁物的使用，开具发票仅为收取租金的附属义务，支付租金与开具发票并非对价关系的主张，缺乏事实及法律依据，原审法院判决保证金不予返还是正确的。5、关于207、210房间使用问题。张振国、李清云主张其早于2008年12月30日即提前将该两个房间的钥匙交给了德博公司，根据双方租赁合同，德博公司于2010年6月5日后方有权使用该两个房间，故其应支付12月30日至2010年6月5日期间的租金。2005年4月18日签订的房屋租赁合同中，该租赁标的对于租赁范围是否包括207、210房间约定不明，即使当时签订的租赁合同约定张振国承租的范围包括207、210房间，在双方于2008年11月12日签订的租赁合同中明确将207、210房间约定为归德博公司使用的情况下，即使租赁期限自2010年6月5日开始，张振国、李清云提前交付钥匙的行为，也应视为其放弃了对提前交付期间的房屋租金的主张。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：
驳回张振国、李清云的再审申请。
审判长 刘宏伟
审判员 罗建华
审判员 王建柱
二〇一八年一月××日
书记员 杨 悦