广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中中法民一终字第662号
上诉人（原审被告）：中山市中浦环境工程有限公司。住所地：广东省中山市。
法定代表人：徐刚，该公司总经理。
委托代理人：周志鑫、苏敏静，分别系广东卓正律师事务所律师、实习律师。
被上诉人(原审原告)：中山市基信物业管理有限公司。住所地：广东省中山市。
法定代表人：高志峰，该公司董事长。
委托代理人：何继英，该公司员工。
委托代理人：刘静平，广东洋三律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：中山市城市建设投资集团有限公司。住所地：广东省中山市。
法定代表人：罗锐鸿，该公司董事长。
委托代理人：苏承忠，该公司员工。
上诉人中山市中浦环境工程有限公司（以下简称中浦公司）因与被上诉人中山市基信物业管理有限公司（以下简称基信公司）、中山市城市建设投资集团有限公司（以下简称城投公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2014）中一法沙民一初字第602号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：基信公司成立于2000年7月20日，经营范围包括承接物业管理等。基信公司于2006年5月8日获中华人民共和国建设部许可，准许自2000年7月从事物业管理业务，资质等级为壹级。
2013年1月12日，基信公司（甲方）与中浦公司（乙方）签订了物业服务委托合同、装修期间物业服务委托合同。物业服务委托合同约定：乙方所租用的物业位于中山市石岐区悦来路旧中医院公交站B区（以下简称公交站B区），建筑面积为1232.58平方米；由于3楼消防验收手续还没有通过，目前只收取1、2楼面积计616.21平方米的物业管理费；待3楼消防验收合格后再按总面积1232.58平方米收取物业管理费用；服务期限由2013年1月1日至2015年3月17日止；物业服务费按6.7元/m2/月收取；物业服务费每月为4128.61元，甲方每月5日前提供完税发票给乙方，乙方于收到甲方发票的五个工作日内（节假日顺延）向甲方所指定的账户缴清当月的物业服务费用，逾期欠交的，甲方则每天按欠交金额千分之一收取违约金。装修期间物业合同约定，乙方所租用的物业位于中山市石岐区悦来路旧中医院公交站B区，建筑面积为1232.58平方米；2012年3月18日至2012年12月31日装修期间，物业服务费用按照6.7元/m2/月的70%即4.69元/m2/月收取。装修期间物业服务费合计54637.88元，由甲方向乙方收取上述费用。装修期间物业合同、物业服务委托合同均约定：若在本合同履行过程中，乙方由于业主原因导致租赁合同解除，甲、乙双方合同关系自然解除；鉴于乙方委托给甲方的物业的实际产权人为城投公司，根据《物权法》第81、82条的规定，本合同需要第三方城投公司的确认方可生效；本合同一式三份，甲乙双方各执一份，第三方城投公司备案一份，合同自签字并经第三方确认之日起生效执行；合同还约定了双方的其他权利和义务。基信公司持有的上述两份合同均有城投公司的盖章；中浦公司持有的上述两份合同均没有城投公司的盖章。庭审中，城投公司确认上述两份合同均已生效。基信公司从2012年3月18日起向中浦公司提供物业管理服务。期间，中浦公司仅交纳了2013年1至2月的物业管理费8257.22元。2014年6月16日，基信公司委托广东洋三律师事务所向中浦公司发出律师函，要求中浦公司按约定缴纳物业服务费并承担违约责任。基信公司经催收未果，遂于2014年6月17日具状诉至法院，请求判令：1.中浦公司立即支付基信公司物业服务费112438.42元；2.中浦公司支付基信公司违约金14856元；3.中浦公司承担本案全部诉讼费。诉讼过程中，基信公司明确第1项诉讼请求计算方法如下：装修期间物业服务费54637.88元；非装修期间2013年1月1日至2014年4月30日物业服务费为57800.54元（4128.61元/月×14个月）。明确第2项诉讼请求如下：因装修期间物业服务委托合同未约定中浦公司应交纳装修期间物业服务费的具体期限，基信公司放弃追究中浦公司未及时交纳装修期间物业服务费的违约责任。对于非装修期间物业服务费的违约责任：基信公司要求中浦公司按每日1‰的标准，以每月实际拖欠的物业费数额为基数，从物业服务委托合同约定的应交纳物业服务费之日计至2014年4月30日。
另查：2011年11月24日，城投公司（甲方、出租方）与中浦公司签订《物业租赁合同》，合同约定：甲方出租给乙方的物业是市旧中医院公交枢纽站B区一至三层，坐落在中山市石岐区悦来路市旧中医院门诊部正对面；甲方交付该物业的标准，包括通过一次性主体消防验收；除非甲乙方按合同约定提前终止合同，本合同物业租赁期限为：自2012年5月1日至2027年4月30日止，期限为15年；因出租该物业产生的所得税、房地产税及其他与出租该物业有关的税、费，由甲方承担；合同还约定了双方的其他权利和义务。2012年11月16日，城投公司以公交站B区范围未完成消防验收手续而中浦公司违规开业为由，向中浦公司发出关于责令停止开业的函。2013年5月30日，公交站B区局部验收合格；2013年11月12日，公交站B区物业（含停车场）三楼车库验收合格。2014年4月17日，中浦公司向基信公司发函要求解除该物业租赁合同。
原审法院认为：本案系物业管理服务合同纠纷。基信公司与中浦公司签订的物业服务委托合同、装修期间物业服务委托合同系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，且城投公司亦确认上述两份合同均已生效，故基信公司与中浦公司均应依合同约定履行义务并享有权利。本案争议的焦点是：中浦公司是否应向基信公司支付物业服务费。原审法院从以下几个方面予以分析：
第一、消防问题是否影响物业服务的问题。中浦公司主张涉案物业不符合与城投公司约定的租赁物消防交付标准，故基信公司不存在提供物业服务的基础，但其与基信公司于2013年1月12日签订的物业服务委托合同中已约定因涉案物业3楼消防手续没有通过，仅收1楼、2楼面积合计616.21平方米的物业管理费用，且基信公司主张涉案物业非装修期间的物业服务费亦是按1、2楼的面积核算。故对中浦公司主张涉案物业存在消防问题影响物业服务的抗辩，原审法院不予采纳。
第二、涉案物业服务费是否应由城投公司交纳的问题。虽然中浦公司与城投公司签订的物业租赁合同约定因出租涉案物业有关的税、费由城投公司承担，但该费应未包含物业服务费，因中浦公司与基信公司签订的装修期间物业服务委托合同、物业服务委托合同均已明确约定，物业服务费由中浦公司向基信公司交纳。故对中浦公司主张涉案物业服务费应由城投公司交纳的抗辩，原审法院不予采纳。
第三、涉案物业的物业服务费是否过高的问题。中浦公司未提供证据证明物业服务费的价格系基信公司与城投公司单方定价或高于政府指导价格，且其仍与基信公司签订装修期间物业服务委托合同、物业服务委托合同，应视为其接受合同约定的物业服务费收取标准。故中浦公司主张涉案物业的物业服务费过高的抗辩，原审法院不予采纳。
第四、关于中浦公司主张涉案物业约于2013年7、8月已停止使用的问题。物业服务委托合同、装修期间物业合同均约定，若中浦公司与城投公司的租赁合同解除，中浦公司与基信公司的物业服务合同关系自然解除。若如中浦公司陈述，于2013年8月以后已全面停止使用涉案物业，中浦公司直至2014年4月17日才要求解除与城投公司之间的租赁合同，不符合常理，且中浦公司亦未举证曾要求基信公司于2013年8月之后停止提供物业服务。故对中浦公司的该抗辩理由，原审法院不予采纳。
综上，基信公司按约定向中浦公司提供了物业管理服务，中浦公司应按约支付物业服务费。关于2012年3月18日至2012年12月31日装修期间物业服务费问题。根据合同约定，上述期间的物业服务费为54637.88元，中浦公司应向基信公司予以支付。
关于2013年3月1日至2014年4月30日非装修期间物业服务费及违约责任问题。根据合同约定核算，2013年3月1日至2014年4月30日的物业服务费为57800.54元（4128.61元/月×14个月）。物业服务委托合同并未明确约定当月交纳物业服务费的具体日期，应视为中浦公司交纳当月物业服务费的期限届满日为当月最后一日。中浦公司未按约定交纳物业服务费，已构成违约，应承担相应的违约责任。故中浦公司应以2013年3月至2014年3月期间每月实际欠款额为基数，向基信公司支付自应交物业服务费当月的次月1日至2014年4月30日期间的违约金。又因基信公司与中浦公司约定的违约金按每日千分之一收取的标准过高，原审法院依法将上述非装修期间的违约金标准调整为中国人民银行同期同类贷款利率的四倍。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条的规定，判决：一、中浦公司应于原审判决生效之日起七日内支付基信公司2012年3月18日至2012年12月31日的物业服务费54637.88元；2013年3月1日至2014年4月30日的物业服务费57800.54元及违约金（以2013年3月至2014年3月每月实际欠款额为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍自应交物业服务费当月的次月1日起计至2014年4月30日止）；二、驳回基信公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2846元（基信公司已预交），由基信公司负担124元，中浦公司负担2722元（中浦公司负担的部分于原审判决生效之日起七日内迳付基信公司）。
上诉人中浦公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、上诉人持有装修期间物业服务委托合同和物业服务委托合同均没有城投公司的盖章，而合同约定必须由城投公司盖章认可合同方为有效。因此，两份合同为未生效的合同。原审法院认定两份合同为有效合同错误。二、即使装修期间物业服务委托合同和物业服务委托合同为有效合同，该两份合同也仅仅是上诉人与城投公司签订的物业租赁合同的从合同。物业租赁合同已约定因出租物业产生的所得税、房产税及其他与出租物业有关的税、费，由城投公司负担。有关税费当然包含物业服务费。《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带责任。两份物业服务委托合同是物业租赁合同的从合同，效力从属于物业租赁合同约定的事项，上诉人只是代城投公司支付物业服务费。根据《中华人民共和国合同法》第六十五条的规定，当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。因此，物业服务费应由城投公司负担。三、《中华人民共和国消防法》第十条规定，按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。第十二条，歌舞厅、影剧院、宾馆、饭店、商场、集贸市场等公众聚集的场所，在使用或者开业前，应当向当地公安消防机构申报，经消防安全检查合格后，方可使用或者开业。城投公司交付的物业未通过消防验收，既不符合法律强制性规定，也不符合物业租赁合同约定交付的事项。因此，涉案租赁物业不具备交付条件，上诉人有权拒绝使用。事实上，租赁物业一直被中山市城区消防大队查封，上诉人一直未使用。根据《物业管理条例》第十六条的规定，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。本案租赁物业一直未合法交付，即使基信公司提供了物业服务，服务对象是城投公司，物业服务费应由城投公司承担。四、原审法院将城投公司的诉讼地位作为第三人错误。城投公司为租赁物业的业主，在上诉人没有承租物业时，城投公司与基信公司已订立物业管理服务合同，对整栋大厦的物业管理服务早有约定，基信公司与城投公司的物业管理合同在2014年4月已经解除。城投公司与基信公司具有直接的利害关系，而城投公司作为业主，对物业服务费负连带责任，因此，城投公司应作为本案原审被告承担相应责任。综上，请求撤销原审判决，依法改判。
被上诉人基信公司答辩称：一、基信公司已提供证据证明城投公司在装修期间物业服务委托合同和物业服务委托合同上盖章，城投公司在一审庭审中也确认合同的效力。二、本案争议的是基信公司与中浦公司间的物业服务合同，中浦公司与城投公司的物业租赁合同是另一法律关系，按照合同相对性原则，二者不存在主从合同关系。基信公司有权向中浦公司主张物业服务费，至于中浦公司承担物业服务费后，是否有权向城投公司追索则是另一法律关系。三、基信公司与中浦公司签订了物业服务委托合同，基信公司也提供了保安交接班记录、电房运行记录等证据证实履行了合同义务。中浦公司没有任何证据证明双方的合同已解除，基信公司有权主张物业服务费。至于涉案物业是否交付使用属于中浦公司与城投公司的租赁合同关系，不影响基信公司收取物业服务费的权利。四、因城投公司是租赁物业的业主，本案纠纷与其有利害关系，原审法院将其追加为第三人参加诉讼正确。综上，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人城投公司答辩称：物业租赁合同中约定的税、费不包括物业服务费。城投公司已交付物业给中浦公司使用，因中浦公司的装修改变了物业的整体结构导致消防无法验收。中浦公司与基信公司签订了物业服务委托合同，物业服务费与城投公司无关。
二审期间，基信公司向本院提交了如下证据材料：1.基信公司向中浦公司开具的三张电子发票，发票号码分别为04007756、03536036、00570111，开票项目分别为2012年3月18日至2012年12月31日的物业服务费、2013年1月的物业服务费、2013年2月的物业服务费，金额分别为54367.88元、4128.61元、4128.61元；2.发票收条；3.2013年3月5日的招商银行收款回单，显示中浦公司的股东之一熊春艳向基信公司支付中浦公司2013年1-2月服务费8257.22元。中浦公司质证认为其公司没有收到城投公司开具的54367.88元发票，收到了两张金额均为4128.61元的发票；收条中的客户签收处张大强是其公司的员工；确认招商银行收款回单的真实性。
本院二审经审理查明：原审判决认定的事实清楚，本院予以确认。
本院另查明：中浦公司与城投公司签订的物业租赁合同中约定中浦公司收到城投公司发出的进场装修通知书视为城投公司已向中浦公司交付了租赁物，城投公司同意以租赁物业交付之日起3个月内为中浦公司的装修免租期，装修免租期满后开始计收中浦公司租金。根据城投公司工作计划，预计城投公司于2012年2月1日可将物业交付给中浦公司，若2012年2月1日未能交付物业，则按相应的延迟天数顺延租赁期限。2012年3月15日，城投公司向中浦公司发出关于旧中医院公交枢纽站B区消防装修等事宜的函，城投公司通知中浦公司于2012年3月18日开始进场装修，装修期从2012年3月18日至2012年6月17日，并及时到市消防局进行相关的消防审批手续，在入场装修期与基信公司签订物业服务委托合同，从2012年3月18日开始按6.7元/平方米缴纳物业管理服务费等。中浦公司确认收到城投公司的该函件，并确认接收了城投公司交付的租赁物业。
基信公司与中浦公司签订的物业服务合同中约定每月费用的截止日期为次月1日之前的一天。基信公司向原审法院提交的装修期间物业服务委托合同、物业服务委托合同中第三方处均加盖有城投公司的合同专用章，落款日期为2013年1月22日。城投公司确认其公司已在合同上盖章。基信公司主张自2013年1月1日开始中浦公司每月应缴纳的物业管理服务费为4128.61元（6.7元/平方米×616.21平方米=4128.61元）。一审诉讼期间，中浦公司陈述于2012年4月左右开始对租赁场所进行装修，于同年7、8月份装修完毕，基信公司对中浦公司的该陈述予以确认。中浦公司确认收取了基信公司开具的2012年3月18日至2012年12月31日的物业服务费54367.88元发票，但没有交纳该期间的物业服务费。2013年3月5日，中浦公司通过银行转账向基信公司缴纳了2013年1-2月物业服务费8257.22元。
本院认为：本案为物业服务合同纠纷。基信公司与中浦公司签订了装修期间物业服务委托合同、物业服务委托合同，中浦公司认为该两份合同尚未发生效力，因依照合同约定，两份物业服务委托须经城投公司确认之日起才生效，并提供了其公司持有的没有加盖城投公司印章的两份物业服务委托合同。然而，基信公司提供的与中浦公司签订的装修期间物业服务委托合同、物业服务委托合同中均有城投公司在2013年1月22日加盖了合同专用章，城投公司亦确认基信公司与中浦公司签订的物业服务委托合同。因此原审法院认定基信公司与中浦公司签订的上述两份合同已生效正确。本案二审争议的焦点在于中浦公司上诉主张应由城投公司交纳本案所涉物业的物业服务费是否成立。
首先，中浦公司认为其公司与城投公司签订的物业租赁合同中已约定城投公司承担因出租物业产生的所得税、房产税及其他与出租物业有关的税、费，有关税费包含物业服务费。然而根据本案当事人的陈述及书面证据，城投公司于2012年3月15日向中浦公司发出的关于旧中医院公交枢纽站B区消防装修等事宜的函件中，已通知中浦公司与基信公司签订物业服务委托合同，并自2012年3月18日开始缴纳相应的物业服务费。中浦公司确认收到此函件。中浦公司亦在2013年1月12日与基信公司签订了装修期间物业服务委托合同、物业服务委托合同，对物业服务费的收费标准和缴纳时间等事宜进行了约定，在实际履行中，中浦公司不仅收取了基信公司开具的物业管理费发票，还于2013年3月5日通过银行转账向基信公司缴纳了2013年1-2月的物业服务费8257.22元，显然中浦公司与城投公司在物业租赁合同中约定的城投公司承担的有关税、费并未包含物业服务费。本院对中浦公司的该上诉理由不予支持。
其次，中浦公司上诉主张城投公司向其交付的租赁物业不符合法定和约定条件，应由作为租赁物业的业主城投公司承担物业服务费。本案中，中浦公司确认收到了城投公司通知其公司进场装修的函件，中浦公司亦确认接收了城投公司交付的租赁物业，并自2012年4月份左右开始装修，因此中浦公司在接收租赁物业进行装修后即为物业使用人，中浦公司应当依照其公司与基信公司签订的物业服务委托合同支付物业服务费。至于城投公司是否向中浦公司交付了符合合同约定的租赁物业，这是城投公司与中浦公司的租赁合同关系所争议的事项，不属本案物业服务合同审查事项，本院对中浦公司以此主张其公司不应交纳物业服务费的上诉理由不予采纳。
再次，关于城投公司在本案中的诉讼地位。根据《物业管理条例》第四十二条第一款的规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”中浦公司作为承租人已接收本案所涉租赁物业入场装修，中浦公司作为物业使用人与基信公司签订了物业服务委托合同，城投公司作为业主亦在双方签订的合同中确认由中浦公司交纳物业服务费，故城投公司作为业主、中浦公司作为物业使用人已经约定了物业服务费用的交纳人为中浦公司。依法，城投公司作为业主负有向基信公司承担连带交纳物业服务费责任的法定义务，但基信公司作为物业服务公司有权选择是否向业主城投公司主张承担连带交纳责任的权利，本案中基信公司并未诉求城投公司作为共同被告承担连带交纳责任，这是基信公司对其自身诉讼权利的行使，在基信公司未向城投公司提出诉求支付物业服务费的情形下，原审法院为查明本案有关事实追加城投公司作为第三人参加诉讼并无不当，本院对中浦公司以此认为城投公司应承担相应责任的上诉主张亦不予支持。
综上所述，上诉人中浦公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定主要事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2846元，由上诉人中山市中浦环境工程有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张煌辉
审判员 牛庆利
审判员 官 琳
二〇一五年六月十一日
书记员 易嘉璇
胡置晓