广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤03民终2685号
上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市同置物业管理有限公司
法定代表人：钟诚，系公司总经理。
委托诉讼代理人：谢用豪，广东鹏星律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市龙华郭吓股份合作公司
法定代表人：赖建洪，系公司董事长。
委托诉讼代理人：管佩亮，广东鹏鼎律师事务所律师。
原审被告：深圳市金中南实业有限公司
法定代表人：钟旭舒，系公司总经理。
上诉人深圳市同置物业管理有限公司（以下简称同置公司）因与被上诉人深圳市龙华郭吓股份合作公司（以下简称郭吓公司）、原审被告深圳市金中南实业有限公司（以下简称金中南公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初5038号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人同置公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法改判确认同置公司对涉案物业之优先续租权；3、依法改判同置公司无须向郭吓公司支付2017年1月1日起计算的涉案物业占有使用费；4、本案的诉讼费用由郭吓公司承担。
上诉事实与理由：一、涉案物业己经作了深圳市城市化历史遗留违法建筑普查申报，涉案物业的租赁合同不应认定无效。深圳市龙华郭吓股份合作公司曾将涉案物业经作了深圳市城市化历史遗留违法建筑普查申报，编号为xx。同置公司认为，涉案物业虽然没有经过政府行政主管部门依法批准建造，但在行政主管部门对涉案物业合法性进行审查处理前，涉案物业是否具备合法性本身处于不确定状态。本案中，在没行政机关对涉案房屋的合法性进行审查之前对房屋租赁合同认定无效是不妥当的。二、同置公司享有涉案物业的优先续租权。同置公司享有涉案的物业的优先续租权，不但是同置公司与郭吓公司《房屋租赁合同书》的约定，同时也是权利义务相均衡的合理安排。同置公司与郭吓公司签订的《房屋租赁合同书》第五条第一款约定，合同期满，如郭吓公司继续出租或者拍改建等，在同等条件下，同置公司享有优先权。由此可见，依照双方之约定，同置公司是享有优先续租权的。金中南公司在承租涉案物业之时，涉案物业的建筑面积只有大约800平方米。在郭吓公司允许的情况下，同置公司以及金中南公司对涉案物业进行了大规模加建。根据深圳市南华岩土工程有限公司在2017年4月25日对加建项目的测绘报告显示，加建建筑面积1244.94平方米，临时建筑面积425.8平方米。根据2017年5月8日由深圳市国政房地产土地评估有限公司出具的评估报告显示，加建部分的总成本价值为3256852元。由此可见，同置公司及金中南公司对涉案物业投入巨大的人力、物力进行升级改造，本着权利义务相一致的原则，同置公司也应享有对涉案物业的优先续租权。三、涉案物业的租赁合同到期后，郭吓公司无视同置公司优先续租的要求和权利，采取恫吓同置公司之租户、倒沙子影响交通、断水停电等手段使得涉案物业无法正常使用。因此，一审判决同置公司自2017年1月1日起按每月33275元支付占有使用费直至搬离之日是不妥当的。
被上诉人郭吓公司辩称，一、一审判决事实清楚，适用法律正确，判决结果公正。二、同置公司的上诉是无理的，涉案房屋没有规划许可和建筑许可，已纳入违法建筑，认定租赁合同是无效，一审法院的判决是有根据的。同置公司没有优先权的，出租屋是违法建筑物，按照法律规定是不可以出租的，是违法的标的，没有优先权的问题。一审法院也向同置公司作了释明。三、涉案租赁合同在2016年10月30日就已经到期，而且涉案标的物已经被相关部门认定为危险建筑，必须加固。同置公司长期占用，作为村民意见很大，按照原合同约定，同置公司不得随意加建建筑物，即便增加了建筑物，按照合同约定以及郭吓公司的诉讼请求也是要求同置公司恢复原状，而且合同早已到期。郭吓公司认为一审判决公正，符合法律规定。
原审被告金中南公司述称，其同意同置公司的意见。
郭吓公司向一审法院起诉请求：1、同置公司和金中南公司将其原租赁郭吓公司的位于xx边的商住楼恢复原状并予以腾迁，将原租用场所退还郭吓公司；2、同置公司和金中南公司支付占用费人民币99825元；同时自郭吓公司起诉之日起至同置公司和金中南公司实际搬离之日止的场所占用费每月参照原租金人民币33275元予以执行；3、本案诉讼费用由同置公司和金中南公司承担。
同置公司向一审法院反诉请求：1、确认同置公司的优先续租权，并判决同置公司和郭吓公司续签房屋租赁合同；2、本案诉讼费用由郭吓公司承担。
一审法院认定事实：2003年9月28日，原深圳市龙华三联郭吓经济合作社（以下简称郭吓经济合作社）与金中南公司签订《房屋租赁合同》，合同约定由郭吓经济合作社将位于三联郭吓村龙观大道边的一栋2层商住楼出租给金中南公司作商业用途使用，由金中南公司向郭吓经济合作社支付租金，起始租金为25000元/月，第6年开始递增10%，后每隔三年递增10%，合同履行期满时租金为33275元/月，租赁期限自2003年10月1日至2016年10月30日止。2008年11月28日，由郭吓公司与金中南公司、同置公司在原《租赁合同书》上签订三方协议补充约定承租人变更为同置公司，其他不变。合同如约履行至期限届满。租赁期满后，郭吓公司要求同置公司将租赁房屋进行腾迁，同置公司要求续租并拒绝搬出。郭吓公司起诉后，同置公司向郭吓公司支付租金66550元。
一审法院认为，郭吓公司、同置公司双方均未提供涉案房产的建设工程规划许可证或其他合法报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。因此本案郭吓公司与同置公司签订的《房屋租赁合同书》违反了法律的强制性规定，为无效合同。同置公司继续占有使用涉案房屋无事实和法律依据，应恢复原状后予以返还，并参照租金33275元/月的标准，向郭吓公司交纳占有使用费。一审庭审中，双方确认租金已交纳至2016年12月31日，故同置公司应向郭吓公司交纳自2017年1月1日起至实际搬离之日止的占有使用费。关于同置公司的反诉请求，因涉案租赁合同为无效合同，同置公司诉请的优先续租权缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决：一、确认郭吓公司与同置公司签订的《房屋租赁合同》为无效合同；二、同置公司于判决生效之日起十日内将位于xx边的商住楼恢复原状并返还郭吓公司；三、同置公司于判决生效之日起五日内支付占有使用费（按33275元/月的标准，自2017年1月1日起计算至实际搬离之日止）；四、驳回同置公司的全部反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费1148元、反诉受理费50元，均由同置公司承担。
本院经二审审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。综合涉案各方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、涉案合同的效力及由此同置公司是否具有优先续租权的问题。二、涉案房屋的占有使用费问题。
首先，本案中，未有证据显示涉案房屋有取得产权登记或合法报建手续，故涉案合同依法应为无效。一审关于涉案合同的效力认定正确，本院予以确认。涉案合同自始无效，同置公司依合同约定主张其优先续租权，缺乏事实和合同依据，本院不予支持。同置公司依其对涉案房屋实施加建的事实主张其优先续租权，亦于法无据，本院不予支持。涉案各方因合同无效导致的损失可另循法律途径解决。其次，涉案合同虽无效，同置公司就其占有使用房屋期间仍应支付相应的占有使用费。同置公司上诉称郭吓公司采取恫吓租户、倒沙子影响交通、断水停电等手段致其无法正常使用涉案房屋，但就此未提供相关证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。一审参照合同约定标准判决同置公司支付房屋占有使用费，并无不当，应予维持。另，依前述查明事实，涉案合同承租人已变更为同置公司，故郭吓公司诉求金中南公司应与同置公司共同向其返还房产及支付占有使用费，理据不足，本院不予支持。一审法院认定金中南公司无需履行前述义务正确，但在一审判决的判项中未列明驳回郭吓公司的该项诉求，处理欠妥，本院予以纠正。
综上，同置公司的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但部分处理欠妥，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初5038号民事判决第一、二、三、四项；
二、驳回深圳市龙华郭吓股份合作公司的其它诉讼请求。
本案一审案件受理费1148元（深圳市龙华郭吓股份合作公司已预交）、反诉受理费50元（深圳市同置物业管理有限公司已预交）、二审案件受理费2296元（深圳市同置物业管理有限公司已预交），均由深圳市同置物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 马 龙
审判员 路 德 虎
审判员 周 敏
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二〇一八年三月二十七日
书记员 陈晓莹（兼）