浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙06民终2792号
上诉人（原审被告、反诉原告）：华润万家生活超市（浙江）有限公司，住所地浙江省杭州市秋涛北路248号，组织机构代码：74204621-9。
法定代表人：张华文，系总经理。
委托诉讼代理人：章正航，浙江泽厚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：张勇，男，1978年2月5日出生，汉族，户籍所在地四川省巴中市。
委托诉讼代理人：余燕红，浙江聚腾律师事务所律师。
原审第三人：绍兴县华联国际商贸城有限公司，住所地浙江省绍兴市柯桥区笛扬路1288号。
法定代表人：吴灵芝。
上诉人华润万家生活超市（浙江）有限公司（以下简称华润万家公司）为与被上诉人张勇、原审第三人绍兴县华联国际商贸城有限公司（以下简称华联公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服绍兴市柯桥区人民法院（2015）绍柯民初字第1371号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月3日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年8月16日进行了公开开庭审理。上诉人华润万家公司的委托诉讼代理人章正航，被上诉人张勇及其委托诉讼代理人余燕红到庭参加诉讼。原审第三人华联公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人华润万家公司上诉请求：一、撤销原审判决，并依法改判；二、本案一、二审及反诉的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认为上诉人对于涉案区域消防验收不合格导致被上诉人无法经营具有相应责任，系认定事实不清。根据双方签订的《店铺/专柜租赁合同》的约定，被上诉人为申报涉案区域消防安全检查的义务人，消防二次验收应由被上诉人负责。且根据合同约定，租赁区域按现状出租，被上诉人在承租涉案区域之初，就已知晓租赁物业的现有状况及上诉人已对原有的安全消防通道进行改造并将其规划为办公室与仓库的事实，其后被上诉人与上诉人签订租赁合同的行为表明被上诉人愿意以现有状况承租涉案区域。涉案区域消防验收不合格，被上诉人自身存在重大过失，应由其承担消防验收不合格的全部责任，与上诉人无关。二、一审法院认为被上诉人据此主张依据合同约定单方解除合同并无不当，系认定事实不清。涉案区域消防验收不合格系被上诉人的重大过失造成，且只能证明依现在被上诉人对涉案区域的装修改造是不符合消防要求的，并不能证明无论采取何种方法涉案区域均无法通过消防验收、无法实现被上诉人开设美食广场的合同目的。因此并无“上诉人交付的房屋不符合合同约定”之说。综上所述，上诉人认为被上诉人既无法定解除权，也无约定解除权，被上诉人于2015年4月1日发函要求单方解除合同的行为符合合同第十四条第二款单方提前解除合同的情况，应按合同约定承担200万元违约金。此外，被上诉人自认涉案场地于2015年4月30日基本腾退完毕，但至今双方未做房屋交接，故其应按合同约定承担延迟交还的违约责任。
被上诉人张勇辩称，原审法院确认双方的租赁合同已于2015年4月3日解除正确，上诉人对于涉案区域消防验收不合格具有不可推卸的责任，故应当承担相应的违约责任，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人华联公司未发表答辩意见。
原审原告张勇向一审法院起诉请求：判令解除原、被告于2014年4月15日签订的《店铺/专柜租赁合同》及其补充协议；被告返还原告已支付的租房押金100000元；被告向原告支付违约金2000000元；本案诉讼费由被告承担。
反诉原告华润万家公司向一审法院反诉请求：依法判令原告继续履行《店铺/专柜租赁合同》及补充协议；判令原告支付拖欠租金361350元（自2015年1月起至2015年6月止，共计6个月），管理费7920元（自2015年1月起至2015年6月止，共计6个月），水电费62826.13元（自2015年2月起至2015年3月止，共计2个月），及上述款项的滞纳金88740.1元（滞纳金暂计至2015年4月30日，计算至判决确定履行之日止），上述款项共计520836.23元；原告承担本案本诉及反诉的全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2014年4月15日，张勇（乙方）与华润万家公司（甲方）签订《店铺/专柜租赁合同》一份，约定华润万家公司将位于柯桥笛扬路与群贤路交叉口的华润万家二层北区域租赁给张勇，租赁区域使用面积共计1610平方米，乙方承诺租赁区域的用途为美食广场，租赁期限自2014年4月1日至2021年4月30日止，其中2014年4月30日至2014年7月31日止为免租装修期，甲乙双方确定合同签订之时即视为甲乙已经交房。乙方对租赁物业的结构和条件已经进行了充分了解，其经营项目所需的装修、设备等投入由乙方自行负责。本合同期满或提前终止时，乙方无权要求甲方赔偿因装修该租赁区域而发生的费用。2014年8月1日至2017年7月31日的月租金为73333元；管理费为甲方提供管理和服务而收取的服务费用。管理费按1元/平方米/月计算，共计1610元/月，自2014年7月1日起计算并按期支付。为确保乙方全面履行合同及保证其提供商品和服务的质量，乙方应于合同生效日向甲方支付租房押金人民币100000元；租房押金在合同有效期内不计利息；甲方应在合同终止之日起30天内退还租房押金，若乙方有应承担之费用未支付甲方的，则乙方应先支付该费用，甲方再退还租房押金。租金和管理费以叁个月为一期，按期支付，乙方需在每期结束前60天内向甲方支付下一期的租金及管理费。乙方负责自行取得其经营项目的所有许可证照，自费对物业进行装修以达到消防部门和环保部门等相关政府部门许可的开业的要求，甲方不承担任何责任，但甲方向乙方提供办理许可证照有关资料有瑕疵或不全的除外。甲方交付的房屋不符合合同约定严重影响乙方使用的（包括但不仅限于法律法规规定的情况），乙方有权单方解除合同，并按合同第十四条规定支付违约金，即甲方单方面提前解除合同或乙方依据本合同的有关规定单方面解除合同的，甲方应当向乙方支付200万元违约金。乙方若欠付应付甲方款项的，每迟延一天，按应付款项千分之三承担滞纳金（自欠付之日起计算）。双方另约定了其他权利义务。合同签订后，张勇于2014年4月25日向华润万家公司汇付10万元押金；华润万家公司于2014年7月10日将租赁房产交付张勇。2014年8月6日，张勇（乙方）与华润万家公司（甲方）另签订《补充协议》一份，约定出租区域实际面积为1320平方米，租金按实际面积收取，即2014年10月10日至2017年10月9日月租金为60225元；双方正式场地交接日期为2014年7月10日，增收乙方一次性租金2万元整；合同其他条款保持不变，涉及补充协议的，以补充协议为准。张勇支付管理费及月租金至2014年12月。2014年10月28日，绍兴市公安消防支队柯桥区大队向绍兴市柯桥区柯桥真食惠美食店（以下简称真食惠美食店）出具建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书，主要存在问题为厨房区域防火分隔不完全、安全出口被办公室封堵、疏散通道被办公室和仓库占用，并要求真食惠美食店立即停止使用该工程，组织整改后申请复查，未经复查合格，该工程不得投入使用。2015年4月1日，张勇向华润万家公司发送律师函一封，告知华润万家公司要求解除租赁合同，华润万家公司支付违约金。华润万家公司于2015年4月3日签收该信件。2015年4月30日，张勇再次向华润万家公司发送律师函一封，告知华润万家公司已基本腾退完毕，租赁区域已由华润万家公司的货物堆满。华润万家公司于2015年5月4日签收该信件。现张勇要求解除租赁合同，遂成讼。同时查明，张勇系真食惠美食店经营者。
一审法院认为，公民的合法权利受法律保护。本案所涉的租赁房屋系第三人华联公司所有，华联公司对于华润万家公司将案涉房屋转租给张勇未有异议，现张勇与华润万家公司签订的租赁协议系双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律法规的禁止性规定，应认定为合法有效，双方均应当按照约定履行自己的义务。本案的争议焦点在于张勇能否单方解除《店铺/专柜租赁合同》及《补充协议》。原告主张华润万家公司交付的房屋不符合合同约定严重影响使用，其有权单方解除合同，华润万家公司不予认可。该院认为绍兴市公安消防支队柯桥区大队于2014年10月28日起要求真食惠美食店停止使用案涉工程，并在验收合格前不得投入使用，结合本案实际，自停止使用案涉工程起，张勇与华润万家公司双方之间未就案涉房屋消防整改达成一致意见，案涉工程消防至今未通过验收合格，故真食惠美食店消防验收不合格确已严重影响张勇经营使用之目的。《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》明确“租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者。”且在双方签订的租赁合同中亦明确由张勇自费对物业进行装修以通过消防验收，即张勇系申报消防安全检查的义务人。但在该租赁合同中并未明确约定消防二次验收的范围，现根据该建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书，真食惠美食店消防不合格的主要原因在于厨房区域防火分隔不完全、安全出口被办公室封堵、疏散通道被办公室和仓库占用，而根据华润万家在庭审中提交的消防改造费用请示中可以得知，华润万家在2006年接手时已将原来的安全消防通道进行改动，占用作为仓库并封堵，致使真食惠美食店在消防验收时出现安全通道等问题，故华润万家公司对于案涉区域消防验收不合格导致无法继续经营具有相应的责任。故本诉原告张勇据此主张依据合同约定单方解除合同，并无不当，该院予以支持。反诉原告华润万家公司主张继续履行合同的请求，该院不予支持。合同自通知到达对方时解除。本案华润万家公司于2015年4月3日签收张勇要求解除租赁合同的律师函，故该院确认张勇与华润万家公司签订的《店铺/专柜租赁合同》及《补充协议》于2015年4月3日解除。关于本诉，原告主张返还租房押金的请求，该院认为虽然根据合同约定，若张勇有应承担之费用未支付华润万家公司的，应先支付该费用，再退还租房押金。现被告华润万家公司对于原告张勇欠付的款项在本案中已以反诉形式主张，在本案中一并予以处理，故对于原告主张返还押金的请求，该院予以支持。原告另要求被告华润万家公司支付违约金的请求，该院认为《店铺/专柜租赁合同》中虽然约定了违约金，但该违约金金额约定显属过高，该院根据所造成的损失，同时兼顾合同的履行情况、双方当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，对违约金酌定为40万元。关于反诉，反诉原告要求反诉被告支付欠付租金及管理费的请求，反诉被告辩称在2015年4月28日，租赁区域已由反诉原告在使用，故仅需支付租金及管理费至2015年4月30日。该院认为结合2015年4月30日律师函、录像可以证实2015年4月28日租赁区域已由反诉原告堆放货物的事实，因双方租赁关系已于2015年4月3日解除，现反诉被告同意支付至2015年4月30日的租金及管理费，该院予以准予，并确定反诉被告支付租金240900元（60225元/月×4个月）、管理费5280元（1320元/月×4个月），合计246180元。因双方约定租金和管理费以叁个月为一期，按期支付，且需在每期结束前60天内支付下一期的租金及管理费，现反诉被告迟延支付应当支付滞纳金。因双方约定滞纳金计算标准过高，该院依法调整为按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率予以计算，结合反诉原告主张日期确定2015年1月至3月的租金及管理费计184635元的滞纳金起算日期为2014年11月2日；2015年4月的租金及管理费计61545元的滞纳金起算日期为2015年2月1日。反诉原告要求反诉被告支付2015年2月至3月欠付的水电费62826.13元，反诉被告在庭审中对于反诉原告所主张的金额予以确认，故该院对反诉原告的主张予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条之规定，判决：一、原告张勇与被告华润万家生活超市（浙江）有限公司签订的《店铺/专柜租赁合同》及《补充协议》于2015年4月3日起解除；二、被告华润万家生活超市（浙江）有限公司应支付原告张勇租房押金10万元、违约金40万元，合计50万元，款限于判决生效后十日内履行完毕；三、反诉被告张勇应支付反诉原告华润万家生活超市（浙江）有限公司水电费62826.13元、租金及管理费246180元，合计309006.13元，并支付其中184635元自2014年11月2日起至判决确定履行之日止按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算的利息，其中61545元自2015年2月1日起至判决确定履行之日止按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算的利息，款限于判决生效后十日内履行完毕；四、驳回原告张勇的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告华润万家生活超市（浙江）有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行上述给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费23600元，由原告张勇负担17950元，被告华润万家生活超市（浙江）有限公司负担5650元；反诉案件受理费9008元，由反诉原告华润万家生活超市（浙江）有限公司负担3693元，反诉被告张勇负担5315元，华润万家生活超市（浙江）有限公司应负担的款项限于判决生效之日起七日内向该院缴纳。
双方当事人在二审中均未提交新的证据。
本院二审查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院围绕上诉请求与事实理由审查认为，本案的争议焦点为涉案区域消防验收不合格导致无法经营是否应认定为上诉人违约。上诉人主张涉案区域为按现状出租，被上诉人在承租涉案区域之初就已知晓租赁物的状况及上诉人已将原有安全消防通道改造为办公室与仓库的事实，故其不应承担消防验收无法通过的责任，本院认为，虽然涉案区域申请消防安全检查的义务人为被上诉人，但根据绍兴市公安消防支队柯桥区大队出具的建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书，涉案区域消防不合格的主要原因在于厨房区域防火分隔不完全、安全出口被办公室封堵、疏散通道被办公室和仓库占用，而上诉人亦承认其在向被上诉人交付前，安全出口已被办公室封堵、疏散通道被办公室和仓库占用的事实，且上诉人在其后亦未采取措施处理安全出口与疏散通道的问题，致使涉案区域一直无法通过消防验收，故华润万家公司对于案涉区域消防验收不合格导致无法继续经营具有相应的责任。根据涉案《店铺/专柜租赁合同》第十三条第2．（2）“甲方交付的房屋不符合合同约定严重影响乙方使用的（包括但不仅限于法律法规规定的情况），乙方有权单方解除合同，并按本合同第十四条规定支付违约金”之规定，被上诉人可以据此单方解除合同。故原审法院判决合同解除并判令上诉人支付违约金并无不当，上诉人的上诉理由不成立，本院依法不予支持。原审第三人华联公司经本院传票传唤，未予到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8800元，由上诉人华润万家生活超市（浙江）有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑森轶
代理审判员 韦 玮
代理审判员 李丹丹
二〇一六年九月二日
书 记 员 王婷婷