福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽01民终3025号
上诉人（原审原告）：林燕玉，女，1969年8月14日出生，汉族，住福建省福州市台江区。
委托诉讼代理人：陈书祥，福建天人和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林霆，福建天人和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:福建耀华房地产开发有限公司，住所地福建省闽侯县青口镇青长路建设大厦四层。
法定代表人：吴珠英，该公司总经理。
委托诉讼代理人：施建春，男，该公司职员。
上诉人林燕玉因与被上诉人福建耀华房地产开发有限公司（以下简称耀华公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省闽侯县人民法院（2017）闽0121民初3319号民事判决，向本院提起上诉。本院立�后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人林燕玉的委托诉讼代理人陈书祥、林霆以及被上诉人耀华公司的委托诉讼代理人施建春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
林燕玉上诉请求：1.耀华公司立即支付违约金，违约金以411295元为基数，以每日0.01%为标准计算，从2016年1月19日计算至耀华公司将讼争房屋办理权属登记需要由其提供资料交付林燕玉且可以办得房屋权属证书日为止；2.判令耀华公司立即向林燕玉提供闽侯县房屋办理房屋权属登记需要由耀华公司提供全部资料，并协助林燕玉办理该房屋权证书；3.判令耀华公司承担全部诉讼费。事实和理由：一、一审已经认定由于耀华公司原因造成讼争房屋交付两年多还不能办理房屋权属证书，却以耀华公司解决问题受到各种因素影响为由，认为不适合判令耀华公司限期办理讼�房屋的权属证书相关手续，驳回了林燕玉的该项诉请。林燕玉认为这是完全错误的。耀华公司作为出卖人出售商品房，依照相关法律及双方签订的《商品房买卖合同》，耀华公司有义务为买受人办理权属证书相关手续。现因耀华公司建设过程违法，造成暂无法办理不动产权证书，应依林燕玉的请求判令、督促耀华公司解决房屋所有权初始登记问题。在以往的司法实践中，类似要求办理权属证书的案件一般判决出卖人立即或限期办理房屋权属登记手续或初始登记手续，本案判决对包括林燕玉在内的广大买受人是相当不公平的，也不符合司法实践。二、林燕玉诉请要求判令逾期办理违约金计算至耀华公司提供的办理属证书资料至能够办理权属证书为止，一审判决却只判到耀华公司将办理权属登记需要由其提供的资料交付林燕玉为止。换句话说，不管耀华公司提供给林�玉办理权属登记需要由其提供的资料交给林燕玉之时办证机关能否允许林燕玉办理，耀华公司都不用承担之后所产生的逾期办证违约金，与法有悖，也不符合双方的约定。
耀华公司辩称，同意林燕玉的上诉请求，愿意承担办证义务并支付逾期办证违约金，但是现在无法立即履行办证义务，具体的办证时间不能确认。
林燕玉向一审法院起诉请求：1.耀华公司立即向林燕玉提供福建省闽侯县房屋办理房屋土地权属登记需要由耀华公司提供的购房证明书等全部资料，并协助林燕玉办理该房屋权属证书（不动产证）；2.耀华公司向林燕玉支付逾期办证违约金，违约金以411295元为基数，按每日万分之一计算，自2016年1月19日起计算至林燕玉可以办得房屋权属证书之日止；3.耀华公司承担诉讼费。
一审法院认定事实：2014年1月5日，林燕玉、耀华公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定耀华公司将福建省闽侯县房屋出售给林燕玉，该商品房层高为5米，总价款为411295元，出卖人应当在2014年12月31日前将符合约定条件的商品房交付买受人（第八条），因出卖人原因造成该商品房不能按时办理本合同登记备案、按揭贷款、预告登记、产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任（第十二条），出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需要由耀华公司提供的资料交付买受人，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后的365日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金（第十四条）等等。上述合同签订后，林燕玉按照合同约定向耀华公司缴付了全部购房款411295元，林燕玉在庭审中确认耀华公司于2015年1月18日向林燕玉交付了上述商品房。耀华公司出售的上述房地产项目系以出让方式取得国有土地使用权[土地使用权证号为：侯国用（2013）第209237号]，经相关部门批准，取得建设工程规划许可证（证号：建字第350121201300216）、施工许可证[证号：侯施字（2013）146号]、预售许可证（证号：2013117号）。据闽侯县不动产登记中心于2017年11月8日出具的《不动产登记结果查询证明》证实：“福建耀华房地产开发有限公司开发的楼盘华韵大厦，现无不动产登记相关信息”，即该项目未办理不动产所有权初始登记。林燕玉、耀华公司双方共同确认实际交付的商品房层高为5.2米。耀华公司称系由于层高超过了规划标准，导致该项目规划验收未通过，并影响了后续房屋初始登记等各个环节手续的办理。基于上述原因，致使林燕玉无法办理房屋权属证书，引起本案纠纷。
一审法院认为，林燕玉、耀华公司双方间签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，为有效合同，应受法律保护。耀华公司由于其自身违反规划等原因，未能在合同约定的时间内办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需要由耀华公司提供的资料交付买受人，致使林燕玉不能办理房屋权属证书，已构成违约，依法应承担非金钱债务的违约责任。然而，就本案目前的情形而言，耀华公司不能履行上述义务的主要原因虽是其自身违反规划等造成，但问题的解决却受各种因素影响，如整改的可行性或相关行政部门对违反规划行为的处理情况等，且期限无法确定，故责令耀华公司限期办理讼争房�的房地产权属证书相关手续，不符合实际情况，且不适于强制履行，故林燕玉要求限期办理讼争房屋的房地产权属证书相关手续的诉讼请求，一审法院不予支持。但耀华公司违约系客观事实，且系其自身原因造成，故林燕玉要求支付逾期办理房地产权属证书违约金的主张于法有据，且约定的日0.01%违约金标准未违反相关规定，应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、福建耀华房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向林燕玉支付违约金，违约金以411295元为基数，以日0.01%为标准计算，从2016年1月19日起计算至福建耀华房地产开发有限公司将办理权属登记需要由其提供的资料交付林燕玉之日止；二、驳回林燕�其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费360元，因适用简易程序审结，依法减半收取，实收180元，由福建耀华房地产开发有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
各方当事人对一审查明的事实无异议，本院对原审查明的事实予以确认。
另查明，耀华公司至今未缴纳讼争华韵大厦项目的超容积率补缴地价款。
本院认为，本案的争议焦点在于耀华公司的协助办证义务是否因不能履行（不能在限定期限内履行）或者不能强制执行即可驳回林燕玉办证的诉讼请求。办理国有建设用地使用权、房屋所有权首次登记（总确权）手续，即总登，并将办理权属登记需要由耀华公司提供的资料交付林燕玉，既是耀华公司的合同义务也是其法定义务，该义务属于实现林燕玉物权的必要作为义务，客观上不属于“法律上或者事实上不能履行”的情形。虽然办理房屋总登手续是行政机关的职能，难以强制执行，但是耀华公司负有协助办证义务，其至今未缴纳讼争华韵大厦项目的超容积率补缴地价款导致买受人无法办理权属证书。按照规定缴清土地出让金既是房地产开发公司的法定义务，也是其履行协助办证义务的内容之一，耀华公司应按照规定缴交土地出让金后，才能完成规划竣工验收手续，将讼争房屋办理权属登记需由其提供的全部资料报产权登记机关备案办理房屋总登，买受人才具备办理权属证书的条件。因此，耀华公司应积极推进房屋总登手续，并应在具备办证条件之日起十日内依照《商品房买卖合同》的约定将办理权属登记需要由耀华公司提供的资料交付林燕玉。原判以耀华公司立即履行协助办证义务的诉讼请求不适于强制履行为由驳回林燕玉的诉讼请求，没有法律依据，系属错误，应予以纠正。
原审判决耀华公司支付逾期办证违约金计算至将办理权属登记需要由其提供的资料交付林燕玉之日止，林燕玉上诉主张应计算至其可以办得房屋权属证书日为止。对此本院认为，依照《商品房买卖合同》的约定，耀华公司负有的产权登记义务为“向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人”，耀华公司应在办理总登之后才能完成交付办理权属登记需由出卖人提供资料的义务，而在耀华公司履行前述义务后，即履行了合同约定的义务。将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人和买受人办得房屋权属证书之日必然存在时间差，林燕玉主张逾期办证违约金应计算至其可以办得房屋权属证书日为止缺乏合同依据，故对该部分上诉主张不予支持。
综上所述，林燕玉的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持福建省闽侯县人民法院（2017）闽0121民初3319号民事判决第一项；
二、撤销福建省闽侯县人民法院（2017）闽0121民初3319号民事判决第二项；
三、福建耀华房地产开发�限公司应在具备办证条件之日起十日内向林燕玉交付福建省闽侯县房屋办理权属登记需要由福建耀华房地产开发有限公司提供的资料，并协助林燕玉办理房屋权属证书;
四、驳回林燕玉的其他诉讼请求。
如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费按照一审判决承担；二审案件受理费360元，由福建耀华房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张行亮
审判员 缪 羽
审判员 庄彩虹
二〇一八年四月二十七日
书记员 王亚珊