福建省安溪县人民法院民 事 判 决 书（2015）安民初字第978号原告黄建全，男，1963年9月20日出生，汉族，住福建省思明区。委托代理人姚小召，福建倍铭律师事务所律师。被告泉州天将房地产开发有限公司，住所地：福建省安溪县凤城镇河滨北路880号东城丽景独立式住宅C1。组织机构代码证：57471396-6。法定代表人杨特。被告杨先进（曾用名杨特），男，1972年10月14日出生，汉族，住福建省长汀县。原告黄建全与被告泉州天将房地产开发有限公司（以下简称天将房地产公司）、杨先进商品房预约合同纠纷一案，原告于2015年1月8日提起诉讼，本院于同日立案受理，并于同年6月8日，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告黄建全的特别授权委托代理人姚小召到庭参加诉讼，被告天将房地产公司、杨先进经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄建全诉称，原告向被告天将房地产公司购买其开发的“天将御园”1号楼4-6层410房。原、被告双方并于2013年10月21日签订编号为20131021-1410的《商品房定购协议书》。合同签订后，原告依约定支付给被告天将房地产公司购房款人民币1000000元。同日，原、被告又签订《补充协议》，约定被告若2014年3月20日前未返还原告购房款，应将内部认购协议换成网签合同并备案，否则视为违约，违约赔偿金按合同总价款的30%赔偿给原告。被告杨先进同时对上述签订的《商品房定购协议书》出具担保书，承诺对原告造成的一切经济损失承担连带赔偿责任。嗣后，被告天将房地产公司迟迟不按《商品房定购协议》约定履行其主要义务，也不予以签订《商品房买卖合同》及换成网签和合同备案，现经查明诉争房产至今没有取得商品房预售许可证，其行为已构成根本违约。被告天将房地产公司同时还因资金周转问题，致原告所购买的房产被法院查封，原告的合同目的已无法实现；其次，双方签订的《补充协议》对违约责任的承担已作出明确约定，双方理应按照合同约定履行。综上，为维护原告的合法权益，特依照《合同法》、《担保法》等法律规定，请求法院依法判决：①.原告与被告天将房地产公司所签订的上述《商品房定购协议书》解除，被告天将房地产公司立即返还购房款人民币1000000元，违约赔偿金人民币300000元及原告因此造成的利息损失（以人民币1000000元为基数，自2013年10月22日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清之日止）；②.被告杨先进对上述购房款项、违约赔偿金及利息损失承担连带清偿责任；③.两被告承担本案的诉讼费用。被告天将房地产公司、杨先进未作书面答辩。原告黄建全为证明其诉讼主张，向本院提供如下证据：1、原告的身份证复印件、被告天将房地产公司的企业法人营业执照、组织机构代码证、被告杨先进的户籍证明，证明原、被告的基本情况及其诉讼主体资格。2、《商品房定购协议书》原件及复印件各一份，证明原告于2013年10月21日向被告天将房地产公司购买“天将御园”1号楼4-6层410房，双方并签订编号为20131021-1410的《商品房定购协议书》及合同对房产价款、付款方式等作出约定的事实；3、《补充协议》原件及复印件一份，证明原告与被告天将房地产公司就《商品房定购协议书》签订补充协议，约定2014年3月20日前未返还原告购房款，应完成网签合同并备案，否则视为违约，违约赔偿金按合同总价款30%赔偿给原告的事实。4、转款指令、转账凭证、收据原件及复印件各一份，证明原告已依合同约定支付给被告天将房地产公司购房款，并由被告天将房地产公司出具收据给原告收执的事实。5、担保书原件及复印件各一份，证明被告杨先进为签订上述《商品房定购协议书》出具担保书，承诺若给原告造成经济损失，其愿意承担连带赔偿责任的事实。本院认为，二被告经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，又未书面提出异议并在本院指定的举证期限内提交证据或申请延期举证，视为原告自愿放弃举证、质证的权利。原告提供的上述证据，因其来源合法，符合证据的采信性，对其证明力，本院依法予以确认。被告天将房地产公司、杨先进未提供任何书面证据。庭审中，本院依法出示安溪县住房和城乡规划建设局于2015年5月29日关于本院（2015）安民初字第976号协助执行通知书的回复，证实本案涉争的房产没有办理商品房预售许可证，也没存在被法院查封的事实。经质证，原告对证据的真实性、合法性、关联性没有异议。经庭审举证，并经本院认证，本院对本案主要事实作如下认定：原告黄建全于2013年10月21日向被告天将房地产公司订购“天将御园”第1幢4-6层410号房，双方并签订合同编号为20131021-1410的《商品房定购协议书》。协议书约定：房屋总价款为人民币1000000元，签约时原告应交付定金人民币1000000元；付款方式为一次性付款，即开盘时定金转为全额购房款；买受人（原告）应在签订《商品房定购协议书》后七日内，与被告天将房地产公司签订《商品房买卖合同》、《补充协议》及相关文件；协议以双方签字盖章且原告已交付定金（被告天将房地产公司开具定金收据为准）之日起为生效日期……。同日，双方就《商品房定购协议书》再次签订《补充协议》，约定：双方可在2014年3月20日之前协商解除协议；2014年3月20日前如被告天将房地产公司未将购房款返还给原告，被告天将房地产公司应把内部认购书换成网签合同并备案，否则视为违约，违约赔偿金按本合同总价款的30%赔偿给原告。协议签订后，原告按被告天将房地产公司的转款指令，将上述协议约定的“定金”人民币1000000元汇入被告天将房地产公司的中国建设银行瑞景支行的银行账户×××0665。被告天将房地产公司也将收据（NO.2104442）交付给原告黄建全收执。同日，被告杨先进对原告与被告天将房地产公司签订《商品房定购协议书》出具担保书，承诺如出现虚假伪造等行为或给原告造成任何经济损失，愿意承担连带赔偿责任。嗣后，原告与被告天将房地产公司未按照《商品房定购协议书》第四条约定，签订《商品房买卖合同》、《补充协议》及相关文件；双方也未在2014年3月20日之前协商解除协议。原告于2015年1月8日向本院提起诉讼。另查，原告黄建全订购的上述房产所在的“天将御园”第1幢楼楼盘至今尚未办理商品房预售许可证。综上所述，本院认为，虽然被告天将房地产公司所开发的“天将御园”第1幢楼楼盘至今尚未办理商品房预售许可证，但其与原告黄建全之间就该楼盘的上述房产所签订的订购意向的预约合同，系双方当事人的真实意思，内容并不违反法律、行政法规的强制性或禁止性规定，该协议合法有效，签约双方理应按协议约定全面履行各自的义务。协议签订后，原告按约定支付给被告“定金”款项人民币1000000元，而被告天将房地产公司却未能就双方签约房产所在的楼盘办理商品房预售许可证，导致双方无法签订正式的《商品房买卖合同》，也未能在2014年3月20日前将购房款返还给原告，或将内部认购书换成网签合同并备案，其行为不仅构成违约，也导致原告无法实现合同目的，故原告诉求解除双方所签订的《商品房定购协议书》，于法有据，本院予以支持。但原告诉称被告天将房地产公司因资金周转问题，致原告所购买的房产已被法院查封，原告的合同目的无法实现并不属实，本院不予认可。其次，关于原告诉求被告天将房地产公司立即返还购房款人民币1000000元，违约赔偿金人民币300000元及原告因此造成的利息损失（以1000000元为基数，自2013年10月22日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清之日止）问题。根据《合同法》规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原告诉求返还购房款人民币1000000元（该款在协议中虽表示为定金，但从整个协议看，应为购房款），于法有据，本院依法予以支持；双方虽在《补充协议》中约定，如被告天将房地产公司未在2014年3月20日前将购房款返还给原告，被告天将房地产公司应把内部认购书换成网签合同并备案，否则视为违约，违约赔偿金按本合同总价款的30%赔偿给原告，但本着违约金救济原理，基于公平、诚实信用原则，为确保不损害各方当事人的合法权益，加上原告又未能提供证据证明其所造成的实际损失，故根据《合同法》第一百一十四条规定，对原告诉求被告天将房地产公司支付的违约赔偿金，本院依法自2014年3月21日起以1000000元为基数，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算至本判决确定的履行期限届满之日止予以保护，原告诉求应按合同总价款的30%支付的意见，于法不符。本院不予支持。至于原告诉求的利息损失，鉴于原告支付的款项是为了向被告天将房地产公司购买房屋，而其在未能签订正式的《商品房买卖合同》时，不及时主张权利，对此应承担不可推卸的责任，但参照最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》规定，本院可依法自原告诉讼主张之日，即2015年1月8日起以人民币1000000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算至本判决确定的履行期限届满之日止予以保护。第三，关于被告杨先进的担保责任问题。被告杨先进作为具有民事行为能力的成年人，又是被告天将房地产公司的法定代表人，为原告与被告天将房地产公司所签订《商品房定购协议书》出具担保承诺书，自愿保证原告购买的上述房产的真实性，并承诺若给原告造成经济损失，自愿承担连带赔偿责任，其行为是具有法律效力的，现由于该楼盘至今尚未办理商品房预售许可证，导致未能签订正式的《商品房买卖合同》，已给原告造成损失，故原告诉求被告杨先进承担连带清偿责任，于法有据，本院予以支持。被告杨先进在承担保证责任后，有权向被告天将房地产公司追偿。综上，原告及其代理人的合法有据意见，本院予以采纳。被告天将房地产公司、被告杨先进经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃诉讼权利，由此产生的法律后果由其各自承担。本院依法缺席审理，在查明事实后，可依法迳行判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第二十六条、第三十一条，最高人民法院《关于修改〈最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复〉的批复》，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，参照最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第9条的规定，判决如下：一、原告黄建全与被告泉州天将房地产开发有限公司于2013年10月21日签订的合同编号为20131021-1410的《商品房定购协议书》于本判决生效之日起解除。二、被告泉州天将房地产开发有限公司应在本判决生效之日起15日内返还给原告购房款人民币1000000元及利息（利息自2015年1月8日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至本判决确定的履行期限届满之日止）。三、被告泉州天将房地产开发有限公司应在本判决生效之日起15日内支付给原告黄建全自2014年3月21日起，以人民币1000000元为基数，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算至本判决确定的履行期限届满之日止的违约赔偿金。四、被告杨先进对被告泉州天将房地产开发有限公司应支付给原告黄建全的上述第二、三项的款项承担连带清偿责任。五、被告杨先进承担保证责任后，有权向被告泉州天将房地产开发有限公司追偿。六、驳回原告黄建全的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费17076元，由原告黄建全负担2076元，被告泉州天将房地产开发有限公司、被告杨先进共同负担15000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审 判 长  林清艺人民陪审员  吴瑜敏人民陪审员  黄云平二〇一五年六月十二日书 记 员  李裕鹏附件：本案所适用主要法律、法规、司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中退庭的，可以缺席判决。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求……，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第九十四条第（四）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第二款……约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。最高人民法院《关于修改〈最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复〉的批复》……人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。……最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第9条……出借人要求偿付催告后利息的，可参照银行同类贷款的利率计算。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。