河南省洛阳市洛龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫0311民初3973号
原告：洛阳宝龙置业发展有限公司，住所地:洛阳市洛龙区开元大道219号2幢101，统一社会信用代码：914103007850917736。
法定代表人：许××系该公司董事长。
委托代理人：许文，河南王城律师事务所律师，特别授权。
委托代理人：王玉和，河南王城律师事务所（实习）律师，一般代理。
被告：谢磊凯，男，汉族，1988年3月26日出生，身份证住址：河南省洛阳市洛龙区，现住洛阳市洛龙区。
委托代理人：叶文超、孙霖，河南万基律师事务所律师，特别授权。
被告：张晶心，女，汉族，1989年5月26日出生，身份证住址：河南省洛阳市洛龙区，现住偃师市。
委托代理人：宋高昂，河南益仟律师事务所律师，特别授权。
原告洛阳宝龙置业发展有限公司与被告谢磊凯、张晶心商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告洛阳宝龙置业发展有限公司的委托代理人许文、王玉和，被告谢磊凯及其委托代理人叶文超、孙霖，被告张晶心及其委托代理人宋高昂均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告洛阳宝龙置业发展有限公司向本院提出以下诉讼请求：1、确认双方签订的《商品房预售合同》已经于2017年5月17日解除，共同被告办理的物权预告登记于2016年10月14日失效。判令共同被告配合原告办理洛阳宝龙城市广场F地块第12幢101号商品房的预售合同登记备案注销手续。2、判令共同被告承担收回房屋前发生的物业费、水费、电费等相关费用。3、判令共同被告从2017年6月16日起至2017年6月30日共15天，每日按照总房款3735166元的万分之三向原告支付逾期办理商品房预售合同登记备案注销手续违约金16808.25元。4、判令共同被告从2017年7月1日每日按照总房款3735166元的万分之六向原告支付违约金至共同被告配合原告办理完毕商品房预售合同登记备案注销手续之日止。5、判令共同被告按照总房款3735166元的20%支付违约金747033.2元。6、要求共同被告归还银行扣划原告贷款本息（暂计至2017年8月22日已被扣划款235411.83元）和从2016年11月29日起按照银行同期逾期贷款利率计算至实际归还完毕之日的扣划款的利息。7、确认原告在返还共同被告房款时，可以先行扣除原告代共同被告清偿的中国光大银行股份有限公司洛阳分行贷款、利息、物业费、违约金等费用。8、判决共同被告承担本案诉讼费、保全费、律师费等原告实现债权的费用。事实与理由：一、2014年9月25日，原告与共同被告订立了《商品房预售合同》，购买原告位于洛阳宝龙城市广场F地块第12幢101号商业用房，建筑面积210.24平方米。总房价款为3735166元，共同被告选择按揭贷款方式付款，其中首期款1868166元，按揭款1867000元。2014年10月29日，中国光大银行股份有限公司洛阳分行与原、被告张晶心等三方订立《个人贷款合同（抵押、保证）》，约定银行向共同被告提供贷款1867000元，用于购买上述商品房，贷款期限120个月，共同被告以所购原告的商品房作贷款抵押物，原告提供连带保证责任担保。二、银行如约发放贷款后，被告未如约履行还款义务。银行于2016年11月29日、12月30日银行分别扣划原告帐户存款42779.68元、21307.87元，2017年3月30日、6月30日、8月22日银行分别扣划原告帐户存款64416.93元、64206.79元、42700.56元，银行以上共扣划235411.83元。2017年4月24日，原告通过特快专递向共同被告邮寄了《要求返还代付按揭款本息及违约金的催款函》，但共同被告置之不理。2017年5月16日，原告通过特快专递向共同被告邮寄了《解除合同告知函》。5月17日谢磊凯签收该函。三、依据《商品房预售合同》附件四第十五条“对商品房预售合同解除的补充约定：第4项合同解除后，出卖人向××退还房价款前，××应完成以下工作：（1）办妥购房屋合同注销登记手续。第5项、买受方未在提出书面解除通知之日起30日内或收到出卖人依据本合同约定提出的书面解除通知之日起30日内办妥或配合出卖人办妥本条第4款所述事宜的，每逾期一日，按总房价款的万分之三向出卖人支付违约金，逾期超过15日的，违约金加倍，并赔偿给出卖人造成的全部损失（包括但不限于出卖人向买受方主张权利发生的费用，出卖人需向第三人承担的赔偿以及预期可得利益损失）。”以及第二十四条按揭担保,第1项“在出卖人为××的按揭贷款提供担保期间，如果因××逾期归还按揭贷款本息及（或）其他应付款项而导致按揭银行要求或通知可能追究出卖人的担保责任的，出卖人有权解除商品房买卖合同，合同自出卖人发出通知之日起解除。××应于收到出卖人通知之日起10日内偿付出卖人被划扣的款项及其他损失，同时应向出卖人支付等值于被划扣金额与其他损失（包括诉讼费、律师费、仲裁费等）30%的违约金。如果出现下述情况之一，则视为买受方构成根本性违约，出卖人有权解除购房合同，以原价或公平市场价（以较低者为准）收回该房屋，追偿代偿款项及其他损失，并按该房屋房价款总金额的20%追究买受方违约金：（ⅰ）买受方未按本款前述期限偿付出卖人被划扣的款项及其他损失，并向出卖人支付违约金的；或（ⅰi）出卖人被起诉或代买受方偿还的按揭贷款本息累计金额或者出卖人遭受的损失超过按揭本金的10%。另外第十九条第2项约定合同一方按照购房合同中所留地址投递邮件，自邮件发出后第3日，即视为送达，故双方签订的《商品房预售合同》已经于2017年5月17日解除。四、2016年7月14日洛阳市不动产登记中心已经给原告办理了，包含本案房屋在内的洛龙区定鼎门街377号12幢120等20套房洛房权证市字第××号房产证，共同被告没有在三个月内办理房产证，更没有办理他项权证，依据物权法二十条第二款“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定，共同被告在洛阳市不动产登记中心办理的物权预告登于2016年10月14日失效。
被告谢磊凯辩称：第一，原告诉求第二项费用没有确定的数额，不符合民事诉讼法规定，应当驳回，并且被告如有欠上述费用，应为物业公司、自来水公司、供电公司来索要，原告主体不适格；第二，原告第三、四、五项诉求均依据购房合同中附件4补充协议内容，但该补充协议的条款大量免除了原告的合同责任，加重了被告的责任，属于格式条款，原告依据无效条款主张高额违约金，依法应于驳回。第三，原告诉求违约金存在重复现象，其主张违约金合计90余万元，违约金数额过高，过分高于原告实际损失，依法应当予以减少。
被告张晶心辩称：同意被告谢磊凯答辩意见，另补充几点意见：第一，原告诉求中物权登记宣告失效，不应属于民事诉讼的审理范围，应当依法予以驳回。第二，原告主张的违约金适用多个违约条款，且其依据为显失公平的格式合同条款，应当依法予以驳回。第三，原告所主张的第八项诉求没有提交相应的证据材料，无法证明其律师费支出，应当依法予以驳回。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2014年9月25日，原告洛阳宝龙置业发展有限公司（出卖人）与被告谢磊凯、张晶心（××）签订编号为YS0265144的《商品房预售合同》，原告将其开发的位于宝龙城市广场F地块的第12幢101号房屋（房屋代码为892010）以总价款3735166元出卖给被告。被告首付购房款1868166元，其余房款1867000元由被告张晶心、谢献彬（案外人）以向银行申请按揭贷款的方式支付。2014年10月29日被告张晶心、谢献彬（案外人）与中国光大银行股份有限公司洛阳分行签订了《个人购房担保借款合同》，被告张晶心向中国光大银行股份有限公司洛阳分行贷款1867000元，被告谢磊凯、张晶心为作为商品房抵押人，原告为该合同的连带责任保证人。该借款合同签订后，被告按期偿还贷款至2016年9月20日，共偿还了购房贷款期供本金248469.79元，之后由于被告未按合同约定及时偿还贷款，中国光大银行股份有限公司洛阳分行扣划原告账户存款共计235411.83元，其中2016年11月29日扣划42779.68元，2016年12月30日扣划21307.87元，2017年3月30日扣划64416.93元，2017年6月16日扣划64206.79元，2017年8月22日扣划42700.56元。2017年4月24日原告以特快专递向被告在《商品房预售合同》中确认的地址发出《要求返还代付按揭本息及其违约金的催款函》。2017年5月16日原告委托律师向被告寄送《解除合同告知函》，被告谢磊凯于2017年5月17日签收。《商品房预售合同》附件四《补充协议》第十五条“对商品房预售合同解除的补充约定第4项：合同解除后，出卖人向××退还房价款前，××应完成以下工作：（1）办妥购房合同注销登记手续。……第5项：××未在提出书面解除通知之日起30日内或收到出卖人依据本合同约定提出的书面解除通知之日起30日内办妥或配合出卖人办妥本条第4款所述事宜的，每逾期一日，按总房价款的万分之三向出卖人支付违约金，逾期超过15日的，违约金加倍，并赔偿给出卖人造成的全部损失（包括但不限于出卖人向买受方主张权利发生的费用，出卖人需向第三人承担的赔偿以及预期可得利益损失）。”以及第二十四条：“按揭担保,第1项：在出卖人为××的按揭贷款提供担保期间，如果因××逾期归还按揭贷款本息及（或）其他应付款项而导致按揭银行要求或通知可能追究出卖人的担保责任的，出卖人有权解除商品房买卖合同，合同自出卖人发出通知之日起解除。××应于收到出卖人通知之日起10日内偿付出卖人被划扣的款项及其他损失，同时应向出卖人支付等值于被划扣金额（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等）与其他损失（包括诉讼费、律师费、仲裁费等）30%的违约金。如果出现下述情况之一，则视为买受方构成根本性违约，出卖人有权解除购房合同，以原价或公平市场价（以较低者为准）收回该房屋，追偿代偿款项及其他损失，并按该房屋房价款总金额的20%追究××违约金：（ⅰ）买受方未按本款前述期限偿付出卖人被划扣的款项及其他损失，并向出卖人支付违约金的；或（ⅰi）出卖人被起诉或代××偿还的按揭贷款本息累计金额或者出卖人遭受的损失超过按揭本金的10%。”现原告诉至法院，请求依法支持其诉讼请求。庭审中，原告放弃第二项诉讼请求。
另查明：被告谢磊凯与被告张晶心于2014年4月22日登记结婚。
本院认为：原告洛阳宝龙置业发展有限公司与被告谢磊凯、张晶心所签订的《商品房预售合同》是当事人的真实意思表示，符合相关法律规定，合同合法、有效，当事人应全面履行自己的义务。由于被告未按时足额履行支付房款之义务，导致原告向被告发出解除合同通知，被告谢磊凯于2017年5月17日签收，本院对《商品房预售合同》已经于2017年5月17日解除予以确认。合同解除后，原告因该合同收取的购房款扣除相关费用后应予以返还，被告应协助原告办理相关手续。原告作为贷款合同的保证人，负有连带清偿被告所欠银行贷款之义务。银行贷款还清之后，被告应协助原告办理房屋登记注销手续。依据原告、被告双方签订的《商品房预售合同》附件四第十五条第4项规定，合同解除后，被告应配合原告办理洛阳宝龙城市广场F地块的第12幢101号商品房的预售合同登记备案注销手续；原告要求被告归还银行扣划原告的存款本息，有事实及合同依据本院应予支持。本案被告未在收到解除合同通知后配合办理合同约定的相关事宜，原告要求被告从2017年6月16日起至2017年6月30日每日按照总房款万分之三向原告支付逾期办理商品房预售合同登记备案注销手续违约金16808.25元，从2017年7月1日起每日按照总房款的万分之六向原告支付逾期办理退房违约金，并按购房款总额的20%向原告支付解除合同违约金747033.20元，被告辩称合同中违约金条款属格式条款，且违约金过高、重复计算，要求法院予以调整。本案被告不按合同约定履行偿还银行贷款义务，构成根本违约，应承担违约责任，原告、被告双方签定的《商品房预售合同》附件四《补充协议》第十五条、第二十四条按揭担保第1项虽对上述各项违约金有约定，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%标准适当减少；……”，结合原告向法庭提交的证据，本院认为原告要求被告支付逾期办理商品房预售合同登记备案注销手续违约金、逾期办理退房违约金、解除合同违约金，违约金总额应按被告未付购房款总额的20%计算比较适宜，即（贷款1867000元-已还248469.79元）×20%=323706.04元。因被告违约造成原告因此支出的诉讼费、保全费、律师费依照双方合同及法律规定被告应予承担。对于原告要求在返还被告房款时，可以先行扣除上述银行代偿款本息、违约金、律师费等费用的诉求，原告、被告在《商品房预售合同》附件四中有明确约定，本院予以支持。对于原告其他诉讼请求，于法无据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，经合议庭评议，本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、原告洛阳宝龙置业发展有限公司与被告谢磊凯、张晶心签订的《商品房预售合同》于2017年5月17日解除；
二、被告谢磊凯、张晶心在原告洛阳宝龙置业发展有限公司代偿被告所欠中国光大银行股份有限公司洛阳分行贷款后，应配合原告办理编号为YS0265144的《商品房预售合同》登记备案注销手续；
三、被告谢磊凯、张晶心应于本判决生效之日起十五日内向原告洛阳宝龙置业发展有限公司支付违约金323706.04元；
四、被告谢磊凯、张晶心于本判决生效之日起十五日内偿还原告洛阳宝龙置业发展有限公司代其归还的银行贷款235411.83元（暂计算至2017年8月22日）并按照同期银行贷款利率计算利息至实际偿还全部贷款之日止（利息的起算时间以本判决书审理查明部分中具体代偿明细所列出的日期为准）；
五、被告谢磊凯、张晶心于本判决生效之日起十五日内支付原告洛阳宝龙置业发展有限公司律师费73833元；
六、被告谢磊凯、张晶心应向原告洛阳宝龙置业发展有限公司支付的上述违约金、银行代偿款、律师费等费用可由原告在返还被告房款时先行扣除；
七、驳回原告洛阳宝龙置业发展有限公司的其它诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费30266元，保全费5000元，由原告洛阳宝龙置业发展有限公司承担18338元，被告谢磊凯、张晶心承担16928元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审 判 长 赵拥军
审 判 员 赵伟娜
人民陪审员 杨鹏举
二〇一八年三月二十九日
书 记 员 孙亚丹