广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤08民终916号上诉人（原审被告）：吴保桂，男，1981年8月2日出生，汉族，住湛江市市辖区。委托代理人：赵旭，广东大展律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李梁，男，1991年5月1日出生，汉族，住湛江市霞山区。委托代理人：黄光明，广东鸿来律师事务所律师。原审被告：蔡国华，男，1976年11月15日出生，汉族，住湖南省汉寿县。原审第三人：湛江市万家房地产代理有限公司。住所地：湛江市霞山区海滨西一路***房。法定代表人：王子鸦，该公司总经理。委托代理人：李荣国，该公司金马分店经理。原审第三人：梁建清，女，1963年10月29日出生，汉族，住湛江市霞山区。上诉人吴保桂因与被上诉人李梁、原审被告蔡国华、原审第三人湛江市万家房地产代理有限公司（以下简称“万家公司”）、梁建清案外人执行异议之诉一案，不服广东省湛江市霞山区人民法院（2014）湛霞法民二初字第196号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员唐文飞担任审判长，审判员郑玉莲、代理审判员林竹参加的合议庭进行了审理。书记员吴欣担任记录。上诉人吴保桂的委托代理人赵旭，被上诉人李梁及其委托代理人黄光明，原审第三人万家公司的委托代理人李荣国，原审第三人梁建清到庭参加诉讼。原审被告蔡国华经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明：2012年3月22日，蔡国华以该价值175680元的商铺作为抵押物，向吴保桂借款80000元，在产权登记机构办理了抵押登记。2012年6月初，吴保桂、蔡国华经协商一致，同意解除上述商铺的抵押权，拟变卖抵押的商铺，以偿还债务。2012年6月3日，蔡国华、吴保桂以借款已经还清为由向产权登记机构申请注销该房产的抵押登记。即日，产权登记机构注销了该房产的抵押登记。2012年6月4日，蔡国华（卖方）与第三人梁建清(买方)、万家公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》（合同编号：0000617）。合同约定xxx号商铺的总价款为160000元。并对购房定金、房产过户登记费用承担、中介费及购房款的交付，以及违约责任作了约定。合同签订当天，梁建清支付定金10000元给蔡国华。2012年6月6日，蔡国华与梁建清、万家公司签订《房地产买卖合同补充协议》，协议约定：1、房地产买卖双方须全力配合经纪方办理xxx号商铺产权过户等相关手续。2、如果上述物业的过户税费超过36000元，经纪方须负责1500元，即实收中介服务费4000元。3、梁建清付196000元给蔡国华包干使用（即包括过户税费、中介服务费）。4、付款方式：蔡国华已收定金10000元，今天再付80000元，余款106000元在房产交付时付清。协议签订当天，梁建清给蔡国华支付购房款80000元。为将141号商铺过户到李梁的名下，2012年7月5日，蔡国华（转让方）与李梁（受让方）签订《广东省房地产买卖合同》【湛房买卖契字（新）No.F2011900号】，合同约定蔡国华拟将xxx号商铺转让给李梁，房屋建筑面积为21.96平方米，套内面积为16.47平方米，公共分摊面积为5.49平方米，该房地产交易总金额为300000元；本合同签订之日起三十日内，双方应携带有关资料到湛江市房地产交易所办理过户手续……，对付款方式、违约责任、相关税费的承担等合同没有明确约定。该合同签订当天，蔡国华立据：“本人蔡国华收到李梁房屋款66000元，已收齐全部房款，”并与李梁向湛江市房地产交易登记中心提交《免办二手房交易资金监控手续申请书》，以双方于2012年7月5日已交足房款，蔡国华同意将上述房产过户给李梁，税费由李梁支付为由，申请办理上述房产所有权的转移登记。同时，万家公司收到梁建清交来房产办证费40000元。至2012年7月5日止，蔡国华共收取了李梁及梁建清支付的款项156000元。2012年7月9日，湛江市房地产交易中心受理李梁与蔡国华的房地产交易，出具了二手房交易证明。由于蔡国华未清偿尚欠吴保桂的债务，2012年7月13日，吴保桂向原审法院申请诉前财产保全，原审法院以（2012）霞民保字第28号《民事裁定书》查封了xxx号商铺。2012年7月18日和20日，李梁缴付了xxx号商铺房产过户相关的税费。2012年7月20日，李梁据以其与蔡国华签订的《广东省房地产买卖合同》，已交付了涉案房产的全部房款及缴付了相关税费正在办理产权过户而被原审法院查封导致不能办理产权转移登记为由，向原审法院提出异议，要求解除查封。2012年10月26日，原审法院作出（2012）霞民保字第28号之一《民事裁定书》认为，李梁于2012年7月5日签订的《广东省房地产买卖合同》，合同约定该房交易的金额为300000元，而未能举证证明该房款已全部支付（李梁只按2012年6月6日签订的《房地产买卖合同补充协议》的约定支付196000元），且该商铺尚未交付，原审法院查封时，交易税也未缴交，房地产交易部门也未核准登记，该商铺的权属尚未发生变更。原审法院根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十五条第一款的规定，查封涉案商铺并无不当。裁定驳回李梁的异议。李梁不服，于2012年11月9日向原审法院提起诉讼。在庭审中，万家公司、梁建清均认可xxx号商铺的实际受让人是李梁，李梁和万家公司、梁建清均主张各方当事人实际是按《房地产买卖合同》和《房地产买卖合同补充协议》的约定履行，李梁与蔡国华于2012年7月5日签订的《广东省房地产买卖合同》是为了办过户证，按产权登记机构的要求以房产交易金额300000元的标准计付税费进行纳税而签订的。2012年11月7日和2012年6月20日，湛江市三禾物业服务有限公司出具证明，证明涉案的商铺已转让给李梁，现该商铺业主为李梁，由该公司代为统一经营管理。之后物业费用均由李梁交纳，2013年9月27日至今，李梁在该商铺经营湛江市霞山区李梁服装店。另查明，吴保桂在向原审法院申请诉前财产保全查封141号商铺后，已于2012年7月19日向原审法院提起诉讼，要求蔡国华清偿债务，但蔡国华不到庭参加诉讼。2012年12月5日，原审法院作出（2012）霞民三初字第255号《民事判决书》，判决蔡国华向吴保桂清偿借款本金55000元及利息。该案现已进入执行阶段。2012年11月9日，李梁向原审法院提起诉讼，请求判决：1、对湛江市霞山区××号荣福·万年红商厦一层xxx号商铺停止执行；2、确认湛江市霞山区××号荣福·万年红商厦一层xxx号商铺产权归李梁所有。原审法院审理认为：本案属案外人执行异议之诉。争议的焦点是李梁是否实际合法取得湛江市霞山区××号荣福·万年红商厦一层xxx号商铺（粤房地产证【湛江ＣＱ字第××】）的产权。在本案中，李梁与蔡国华双方签订《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，蔡国华收到李梁购房款后，双方到湛江市房产交易中心办理二手房交易备案登记，且亦向税务局交纳商铺买卖税款。蔡国华在物业管理部门办理了业主变更登记，李梁亦在该商铺中经营生意，故李梁已实际占有该商铺。至今没有办理过户登记手续的原因是由于该商铺已被人民法院查封。李梁没有过错。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结、财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，李梁请求确认该争议商铺产权为其所有事实清楚，证据确实、充分，原审法院予以支持。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，李梁对争议的商铺提出异议，原审法院予以支持，认定李梁就争议商铺享有足以排除强制执行的民事权益。依照最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项的规定，认定不得执行湛江市霞山区××号荣福·万年红商厦一层xxx号商铺。解除查封及取消拍卖属于程序问题，原审法院支持李梁不得执行该争议商铺的主张。依照《关于适用》第三百一十二条第二款的规定，可对李梁确认争议的商铺属其所有的诉讼请求一并作出裁判。综上，依照最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第二款，《关于人民法院执行办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，案件经原审法院审判委员会讨论决定，判决：一、不得执行位于湛江市霞山区××号荣福·万年红商厦一层xxx号商铺（粤房地产证【湛江ＣＱ字第××】）；二、确认湛江市霞山区××号荣福·万年红商厦一层141号商铺（粤房地产证【湛江ＣＱ字第××】）的产权为李梁所有。案件受理费4220元、诉讼保全费1500元，共5720元，由李梁负担2860元，吴保桂、蔡国华各承担1430元。上诉人吴保桂不服原审判决，向本院上诉称：1、李梁与蔡国华只签订了一份《广东省房地产买卖合同》，该合同约定的转让价为30万元，双方没有签订其他协议，但原审判决却采信梁建清与蔡国华签订的《房地产买卖合同》，该合同约定的转让价仅16万元，显然不当。在房管局备案的合同才是真实合法有效的合同，应予以采信。梁建清与蔡国华签订的合同有可能是为了逃避债务低价转让财产。李梁支付的房款仅66000元，与合同约定的30万元相差甚远，即李梁没有付清合同约定的房款。李梁交纳税费及实际占有涉案商铺是在原审法院查封之后。而且，李梁明知涉案商铺被原审法院查封后，仍然交纳税费，李梁亦存在过错。2、李梁在原审法院查封之前没有付清房款，也没有实际占有涉案商铺，原审法院适用最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定后半部分及《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定明显不当。综上，请求二审法院：撤销原判，驳回李梁的诉讼请求；一、二审案件受理费由李梁承担。被上诉人李梁口头答辩称：1、李梁母亲梁建清代表李梁与蔡国华、万家公司在2012年6月4日、6月6日分别签订的合同及补充协议，是真实合法的有效合同。梁建清代表李梁签订的合同是得到李梁和万家公司认可的。而且，李梁依照合同约定，支付了购房款和交易税共196000元。蔡国华于2012年7月5日收齐房款当天，依约将涉案商铺交付李梁使用，并在物业公司办理业主变更手续。原审法院实际是在2012年7月19日才查封涉案商铺。李梁办理的二手房交易备案登记手续和交纳税费都是在查封之前。2、基于李梁已全部付清房款，蔡国华已将涉案商铺交付李梁使用，李梁在交易过程中不存在任何过错，原审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确。3、吴保桂与蔡国华存在串通勾结，虚假诉讼的行为。要求二审法院将涉案犯罪线索移交公安机关处理。综上，请求二审法院驳回吴保桂的上诉，维持原审判决。原审第三人万家公司、梁建清口头答辩称：同意李梁的答辩意见。原审被告蔡国华既不到庭，亦不提交书面答辩意见。本院经审理查明：原审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案是案外人执行异议之诉。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对吴保桂上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人吴保桂的上诉理由和被上诉人李梁的答辩意见及原审第三人万家公司、梁建清的陈述意见，本案当事人二审争议的焦点问题如下：关于应否停止执行涉案商铺的问题。1、在吴保桂与蔡国华注销对涉案商铺的抵押登记之后，原审法院于2012年7月13日裁定查封涉案商铺之前，梁建清、李梁通过中介万家公司，与蔡国华分别于2012年6月4日、2012年6月6日、2012年7月5日先后签订了《房地产买卖合同》、《房地产买卖合同补充协议》、《广东省房地产买卖合同》，购买涉案商铺。在一审庭审时，万家公司、梁建清均认可涉案商铺的实际受让人是李梁。李梁、万家公司、梁建清均主张各方当事人实际是按照《房地产买卖合同》、《房地产买卖合同补充协议》的约定履行，《广东省房地产买卖合同》只是为了办理过户手续，按产权登记机构的要求以房产交易金额300000元的标准计付税费进行纳税而签订的。从蔡国华收取李梁及梁建清支付的156000元后，即与李梁到湛江市房地产交易登记中心办理涉案商铺过户手续的行为来看，蔡国华亦是按照《房地产买卖合同》、《房地产买卖合同补充协议》约定的交易金额履行及认可李梁是涉案商铺的买受人。吴保桂上诉称只有在房管局备案的《广东省房地产买卖合同》才是真实合法有效的合同，但没有提供证据证明。根据最高人民法院《关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，吴保桂应承担举证不能的不利后果。2、湛江市三禾物业服务有限公司出具《证明》，证明蔡国华于2012年7月5日将涉案商铺转让给李梁，蔡国华已办理业主变更登记，涉案商铺由该公司代为经营管理。由此可知，2012年7月5日后，涉案商铺在物业公司登记的业主为李梁。吴保桂主张李梁在法院查封之后才占有涉案商铺没有事实依据，本院不予支持。3、蔡国华于2012年7月5日出具的《收据》，确认其已收齐全部房款。李梁与蔡国华向湛江市房地产交易登记中心提交的《免办二手房交易资金监控手续申请书》中以蔡国华于2012年7月5日已收足房款为由，向湛江市房地产交易登记中心申请免除资金监控。吴保桂上诉称《收据》只是写明收到李梁房屋款66000元，但对于该《收据》中写明的已收齐全部房款，没有提供证据予以反驳，吴保桂应承担举证不能的不利后果。4、李梁与蔡国华于2012年7月5日到湛江市房地产交易登记中心办理涉案商铺的过户手续，因原审法院于2012年7月13日查封涉案商铺，湛江市房地产交易登记中心停止办理涉案商铺的过户手续。综上，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，对于涉案商铺，李梁在人民法院查封之前已签订有合法有效的书面买卖合同，并按照合同约定支付了全部购房款且也合法占有了该房产，该房产至今未能办理过户登记非因李梁自身原因造成，李梁对涉案商铺享有足以排除强制执行的民事权利。原审判决停止执行涉案商铺并无不当，应予维持。关于应否确认涉案商铺的所有权归李梁所有的问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”涉案商铺的所有权现仍然登记在蔡国华名下，蔡国华享有涉案商铺的所有权。李梁向蔡国华购买涉案商铺，只是享有涉案商铺的物权期待权，该实体权利虽可阻却执行，但买受人还须通过履行《房地产买卖合同》办理过户登记手续，才能取得涉案商铺的所有权。而且，李梁正在办理涉案商铺的过户手续，并已缴纳了相关税费，只是因涉案商铺被原审法院查封后，湛江市房地产交易登记中心停止办理涉案商铺的过户手续。因此，原审法院判决李梁直接享有涉案商铺的所有权不当，应予纠正。综上所述，原审判决认定事实基本清楚，但适用法律部分有误，实体处理部分不当，应予纠正。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省湛江市霞山区人民法院（2014）湛霞法民二初字第196号民事判决第一项；二、撤销广东省湛江市霞山区人民法院（2014）湛霞法民二初字第196号民事判决第二项；三、驳回李梁的其他诉讼请求。一审案件受理费4220元、诉讼保全费1500元，共5720元，由李梁承担1000元，吴保桂承担2360元、蔡国华承担2360元。二审案件受理费4220元，由吴保桂承担。本判决为终审判决。审 判 长  唐文飞审 判 员  郑玉莲代理审判员  林 竹二〇一六年十二月十二日书 记 员  吴 欣附相关法律条文及司法解释《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。