广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第4063号
上诉人（原审原告）：梁伟煊，住广东省中山市。
委托代理人：梁挺安，住址同上。
上诉人（原审被告）：谭凤，住广州市荔湾区。
委托代理人：欧阳强，广东金羊律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李荣佳，住址同上。
上诉人梁伟煊、谭凤因物权保护纠纷一案，均不服广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第1339号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明：李荣佳是谭凤的儿子。广州市中山七路德利里30号房屋一幢是严素真的房产，严素真于1984年8月10日在广州市越秀区公证处立有（84）越证内字第二二七号公证《遗嘱》，遗嘱其过世后上述房屋产权给其姨甥梁伟煊承受。谭凤及其丈夫李南是上述房屋的承租人之一，合同期限从1986年12月至1990年11月，合同期满后双方没有续签租赁合同，但谭凤及其丈夫李南、儿子李荣佳仍在上述房屋居住。李南于1992年死亡，同年广州市荔湾区城市建设开发公司对上述房屋进行征拆。1997年9月20日，严素真死亡。1999年广州市荔湾区城市建设开发公司补偿了包括广州市荔湾区光复北路金花直街36号306房在内的房屋给梁伟煊，谭凤作为被拆迁房屋的承租人也回迁到广州市荔湾区光复北路金花直街36号306房（以下简称涉案房屋）租住，李荣佳作为谭凤的儿子也随谭凤回迁至涉案房屋居住。2006年12月14日，涉案房屋的产权登记到梁伟煊的名下，产权登记的建筑面积为28.83平方米。梁伟煊取得涉案房屋的产权后，没有与谭凤、李荣佳签订过租赁合同，但涉案房屋仍由谭凤、李荣佳租住。2011年12月，梁伟煊提出涉案房屋的租金从500元／月升至每月按20元／平方米计算，即涉案房屋每月租金升至576.60元（20元／平方米×28.83平方米），而谭凤、李荣佳不同意梁伟煊升租，在2012年度中只是按原来的500元／月的租金标准向梁伟煊缴交了租金，2013年1月起梁伟煊不再收取谭凤、李荣佳的租金，而谭凤占住涉案房屋至今。2013年6月17日，梁伟煊向谭凤发出《告知函》，通知不再将本案的涉案房屋租赁给谭凤，请谭凤于2013年7月30日前搬离租赁房屋，清缴所欠的租金。谭凤收到上述《告知函》后，不予理会。
在原审庭审中，谭凤表示李荣佳已不在涉案房屋居住，但户籍仍登记在涉案房屋。另，梁伟煊要求2013年1月1日起的租金按每月20元／平方米计算，谭凤表示同意。
原审法院认为：谭凤是广州市中山七路德利里三十号房屋的承租户之一，租赁合同期满后该房屋的产权人严素真没有与谭凤续签租赁合同。严素真生前立下遗嘱将上述房屋的产权遗赠给梁伟煊，严素真死亡后，梁伟煊取得上述房屋被征拆的补偿房屋包括涉案房屋在内的房屋产权，而谭凤作为被征拆房屋的回迁承租户之一，回迁租住涉案房屋，李荣佳作为谭凤的儿子也随谭凤回迁至涉案房屋居住，但是谭凤、李荣佳回迁涉案房屋后，梁伟煊与谭凤、李荣佳没有签订过租赁合同，而谭凤、李荣佳在2012年12月前也有向梁伟煊交纳租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”的规定，梁伟煊诉请谭凤、李荣佳迁出涉案房屋并归还涉案房屋给其使用的诉讼请求，法院予以支持。
根据广州市房地产租赁管理所公布的《2012年广州市房屋租金参考价》的指导意见，2012年度广州市荔湾区光复北路的楼梯楼租金为30元／平方米，梁伟煊于2011年12月提出2012年1月1日起涉案房屋的租金从500元／月升至每月按20元／平方米计算，即涉案房屋每月租金升至576.60元（20元／平方米×28.83平方米），合法合理，谭凤、李荣佳不同意梁伟煊升租对梁伟煊显失公平，故梁伟煊诉请2012年度租金的差价919.20元［（576.60元／月-500元／月）×12个月］的诉讼请求，法院予以支持，多余部分予以纠正。梁伟煊要求2013年1月1日起的租金按每月20元／平方米计算，谭凤表示同意，故梁伟煊诉请谭凤按每月20元／平方米的标准计付涉案房屋自2013年1月1日起至迁出之日的租金的诉讼请求，法院予以支持。李荣佳只是作为谭凤的家属使用涉案房屋，其并不是涉案房屋的承租人，故梁伟煊诉请李荣佳承担支付租金的责任的诉讼请求，法院不予支持。李荣佳经本院合法传唤拒不到庭，视为放弃抗辩的权利。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第二百二十六条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、谭凤、李荣佳（含同住人员）于判决发生法律效力之日起九十日内，迁出广州市荔湾区光复北路金花直街36号306房房屋，将该房屋交还梁伟煊使用。二、谭凤于判决发生法律效力之日起三日内，向梁伟煊支付自2012年1月1日起至2012年12月31日止的租金差价919.20元。三、谭凤于判决发生法律效力之日起三日内，向梁伟煊支付2013年1月1日起至判决发生法律效力之日止的租金（租金每月按20元／平方米×28.83平方米计算）。自判决发生律效力之次日起至谭凤、李荣佳（含同住人员）迁出广州市荔湾区光复北路金花直街36号306房房屋并将该房屋交还梁伟煊使用之日止的租金，谭凤仍按上述标准支付给梁伟煊。四、驳回梁伟煊的其他诉讼请求。一审案件受理费172元，由梁伟煊负担50元，由谭凤、李荣佳共同负担122元。
判后，梁伟煊、谭凤均不服，向本院提起上诉。梁伟煊上诉称：涉案房屋租金均为李荣佳支付，李荣佳也为该房屋的使用人之一，应认定李荣佳为涉案房屋的承租人而与谭凤共同承担租金清偿义务。据此请求撤销原判第二、三项，改判谭凤与李荣佳于判决生效之日起三天内，向其支付2012年租金差额919.2元，以及2013年1月1日起至二人（含同住人员）迁出并交还房屋时止的租金（租金计算每月20元／平方米×28．83平方米计算），全部诉讼费由谭凤、李荣佳承担。
对于梁伟煊的上诉意见，谭凤答辩称：1.双方在涉案房屋为毛坯房时已建立租赁关系，并由其出资装修，虽双方未签订合同，但应视为对方允许其长期租赁，租赁期应直到其终老。2.梁伟煊在一审时承认是向谭凤收租，收据上是谭凤署名，梁伟煊亦无证据证明李荣佳在涉案房屋居住，且在原审中是谭凤与梁伟煊达成了以20元标准计租的协议，故涉案房屋的承租人是谭凤。
上诉人谭凤上诉称：1.其居住在涉案房屋是受严素贞之邀，严素贞许诺让其永久居住。2.梁伟煊是2006年12月14日才取得产权，但梁伟煊在之前没有合法依据却向其收租，应予返还。且梁伟煊系以不法手段取得房产证，应予撤销。3.结合其年龄、身体条件，原审让其90日内迁出不当。其余上诉意见与其上述答辩意见及原审答辩意见相同。据此请求撤销原判，改判梁伟煊返还其房屋租金46908.45元及装修费30000元，撤销梁伟煊对于涉案房屋的产权证明。
对于谭凤的上诉意见，梁伟煊答辩称：1.谭凤的上诉状没有其本人签名，应属无效。2.从2012年12月23日至今，谭凤没有缴纳任何租赁费用，已构成违约，其作为出租人可解除合同。3.谭凤要求永久居住在涉案房屋的主张没有依据。自2006年至今，谭凤一直知晓其为诉争当地产的权利人，并依约向其缴纳租金，其并不存在欺骗，谭凤无权要求其返还租金。4.房屋修缮后谭凤为受益人并居住多年，装修费已折旧完毕，且谭凤未提出反诉，无权在本案要求返还装修费。5.谭凤共生育4个子女却自称独居老人，谭凤的居住问题应由谭凤的子女而非其负责，且一审已给了谭凤90天迁出期限，谭凤以各种手段拖延时间至今已超过一年，实为滥用诉权。6.1986年签订的《房屋租赁合同》上承租方为李南，并非谭凤，该出租房也已不复存在，故该合同已无效，其与谭凤一方的租赁关系已成为无固定期限的租赁合同。7.谭凤关于撤销其房地产权属证明的上诉请求程序违法，没有法律及事实依据。其余意见与其上述上诉意见相同。
本院查明事实与原审查明事实一致。
本院认为：本案争议的焦点为李荣佳是否为涉案房屋的承租人以及谭凤是否具备继续承租涉案房屋的权利。二审中，梁伟煊、谭凤对于双方形成不定期租赁关系均无异议，梁伟煊上诉称李荣佳亦为涉案房屋的承租人，但在梁伟煊向一审提交的证据《告知函》中，其已确认谭凤为承租户，且梁伟煊提交的涉案房屋租金收据中，交款人均为谭凤，原审据此认定谭凤为承租人，李荣佳系作为谭凤的家属使用涉案房屋并无不当，且原审已判决李荣佳需与谭凤一同搬出房屋，故本院对于上诉人梁伟煊的上诉意见不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，当事人成立不定期租赁关系的，双方均可随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。梁伟煊已经向谭凤发函要求解除合同并就此起诉，谭凤应在合理期间内搬离房屋，原审根据实际情况确定该期间为90天，合法合理。谭凤上诉称一审未给予其搬离时间，与事实不符，且本案自梁伟煊起诉至今已超过一年，谭凤有足够时间搬离，故本院对谭凤的上诉意见不予采纳。对于上诉人谭凤提出的要求梁伟煊返还款项及撤销梁伟煊房屋权属证的意见，均与本案并非同一法律关系，本院不予处理。对于谭凤提出的其他上诉意见，其在原审时已经提出，原审已根据当事人的诉辩、提交的证据对此作出认定，合法合理，本院不予重复。谭凤在未能提出新事实、新证据的情况下，上诉重复提出该主张，本院不予采纳。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。上诉人梁伟煊、谭凤的主张均理据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1773元，由上诉人梁伟煊负担50元，上诉人谭凤负担1723元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 姝
审 判 员 赵剑奕
代理审判员 任 慧
二〇一五年十月十三日
书 记 员 赵 琳
黄蔚