杭州经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0191民初2407号
原告：王蒙蒙，女，1987年11月29日出生，汉族，住浙江省东阳市。
委托诉讼代理人：王祥彬，浙江尚才律师事务所律师。
被告：郑丽萍，女，1986年2月4日出生，汉族，住浙江省瑞安市。
委托诉讼代理人：柯荣明，浙江政法联律师事务所律师。
被告：洪小梨，女，1987年1月13日出生，汉族，住浙江省瑞安市。
委托诉讼代理人：蒋春雷，浙江泽大律师事务所律师。
被告：池丽敏，女，1984年1月25日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。
被告：邬莉莉，女，1984年4月25日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。
原告王蒙蒙与被告郑丽萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月1日立案后，依法适用简易程序进行审理。本案审理过程中，被告郑丽萍向本院申请追加洪小梨、池丽敏、邬莉莉为本案共同被告，本院予以准许，并公开开庭进行了审理。原告王蒙蒙的委托诉讼代理人王祥彬，被告郑丽萍及其委托诉讼代理人柯荣明，被告洪小梨的委托诉讼代理人蒋春雷，被告池丽敏，被告邬莉莉，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告郑丽萍向原告支付2017年5月1日至2017年8月15日拖欠的房屋租金102412.80元；2.判令被告郑丽萍支付原告违约金20万元；3.判令被告郑丽萍支付原告拖欠的水电费10411.86元、物业费42763.50元；4.本案诉讼费用由被告郑丽萍承担。事实和理由：原告与被告郑丽萍于2015年5月1日签订《承包经营协议书》，约定原告将位于杭州经济技术开发区10号街梦琴湾7#楼23二层东面10-1号的游乐场所（含早教中心）承包给被告郑丽萍，租赁期限自2015年5月1日起至2018年4月30日止。根据双方约定，被告郑丽萍应于2017年5月1日前支付原告第五笔场地使用费175565元，但被告郑丽萍至今仍未支付第五笔场地使用费。根据双方合同约定，被告郑丽萍拖欠任何一笔应交的费用，累计15天以上的，原告有权终止合同，经多次沟通无效后，原告于2017年8月15日向被告郑丽萍发出解除合同律师告知函，被告郑丽萍于2017年8月16日实际收取上述函件告知书。现双方已终止上述合同，根据双方约定，在承包期限内因被告郑丽萍行为导致单方终止合同，原告已收取的设备使用费不予退还，同时被告郑丽萍应另行支付违约金20万元。另外，截至2017年8月15日，被告郑丽萍尚拖欠水电费10411.86元及物业费42763.50元共计53175.36元未支付。
被告郑丽萍答辩称：一、被告郑丽萍承租案涉房屋是四被告的合伙行为，有关责任应由四被告共同承担，被告洪小梨应当承担大部分租金支付义务。被告郑丽萍承租案涉房屋是四被告共同协议决定举办新爱婴早教培训，委托被告郑丽萍以其名义承租案涉房屋，客观上，原告对此也是完全知晓的，此后的租金也是由其他合伙人向原告支付的。现被告郑丽萍对其隐名委托代理进行披露，该合同责任应由四被告共同承担，如果仅由被告郑丽萍承担，明显有违公平，也不利于节约司法资源。案涉房屋租赁合同解除前的几个月，房屋均被被告洪小梨用于开办萌婴早教，且收益均归其个人，其后期使用行为与合伙协议无关，故被告洪小梨应承担大部分租金。二、原告主张的违约金标准过高，应综合原告的实际损失及被告过错程度等，予以调整。三、关于原告主张的水电费及物业费，并非原告实际损失，原告暂时无权主张。原告不是案涉房屋产权人，也未代交水电费及物业费，故无权要求被告支付。且原告主张的物业费和水电费金额与四被告使用过程中实际产生的金额有较大差距。综上，请求法院依法判决。
被告洪小梨答辩称：一、本案被告洪小梨被告主体资格不适格，不应该作为本案的被告。本案是房屋租赁合同纠纷，租赁的双方系本案原告和被告郑丽萍，根据合同相对性原则，本案的原被告应该就只有上述原告和被告郑丽萍，被告洪小梨与被告郑丽萍是公司的股东之一，但是被告洪小梨并非房屋租赁合同的相对人，故答辩人认为不应该追加被告洪小梨为本案被告，应该另案解决股东间的纠纷。二、本案各项费用过高，应该予以调整。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第29条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过程程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。而本案原告其实是没有任何损失的。原告在与被告郑丽萍解除合同之后，就将场所租给其中一个家长进行经营并使用被告的设备（该经营的家长已经在贵院家长起诉被告洪小梨退还教育费中当庭承认，有庭审笔录可以调取）。故答辩人认为原告并没有损失，如果被告确实要承担违约金，也应该依据法律赔偿损失的30%，被告认为违约金在1万元比较符合实际情况，具体金额望法院予以裁决。三、关于原告主张的水电费、物业费，金额过高。该金额是根据整个场地1000多平方米计算的，而被告只承租原告其中的650平方米，应该按照650平方米计算物业费，且原告也未代交水电费及物业费，故对该主张不应予以支持。
被告池丽敏答辩称：一、案涉合同由原告与被告郑丽萍签订，答辩人并非案涉合同主体，根据合同相对性原则，租赁合同不对答辩人产生效力。二、案涉房屋由杭州羽韵教育咨询有限公司实际占用经营，答辩人并非案涉房屋租赁的权利享有主体，根据权利与义务相一致原则，答辩人亦无任何义务向原告支付房租。三、下沙10号大街（东）10-4号的早教机构所在位置的经营主体是杭州羽韵教育咨询有限公司，公司类型为自然人独资。2017年5月之前公司是洪小梨100%股权，并担任法定代表人，5月之后由洪小梨变更为林栋妹，即洪小梨的婆婆，该经营主体与答辩人没有关系。
被告邬莉莉答辩称：答辩人与杭州羽韵教育咨询有限公司无任何关联。答辩人不应作为本案被告参加诉讼。
本院经审理查明：2015年5月1日，原告王蒙蒙与被告郑丽萍签订《承包经营协议书》，约定原告将其合法经营的位于杭州市下沙经济技术开发区游乐场所（含早教中心）承包给被告郑丽萍，场地占地面积650平方米，承包期限为3年，自2015年5月1日起至2018年4月30日止。协议约定，被告郑丽萍于合同签订时支付4万元押金给原告，承包经营期限届满、承包费用、水电物业费用结清后原告无息退还押金。关于承包费用，双方约定，场地使用费每半年一付，先付后用，具体付款时间及金额如下：1.于2015年5月1日前支付第一笔费用163700元；2.于2015年11月1日前支付第二笔费用165700元；3.于2016年5月1日前支付第三笔费用168450元；4.于2016年11月1日前支付第四笔费用168450元；5.于2017年5月1日前支付第五笔费用175565元；6.于2017年11月1日前支付最后一笔费用175565元。关于违约责任，双方约定，在承包经营期内，被告郑丽萍有下列行为之一的，原告有权终止本合同，原告已收取的设施设备使用费不退还，同时被告郑丽萍另行支付违约金20万元：（1）未经原告同意，擅自将该场所转由他人经营的；（2）拖欠任何一笔应交费用（包括但不限于押金、设施设备使用费、场地使用费、水电费、物业费）累计15天以上的，若原告选择继续履行合同，按2000元/天支付违约金。合同签订后，被告郑丽萍未按约于2017年5月1日前支付第五笔费用175565元。2017年8月15日，原告委托律师向被告郑丽萍发送《律师函》，载明，根据合同约定，被告郑丽萍于2017年5月1日前需支付第五笔费用175565元，截至出具该《律师函》前，被告郑丽萍尚未支付该笔费用，此外，被告自合同签订至今，尚欠原告水电费10411.86元（自2016年7月19日起暂计算至2017年8月15日）和物业费42763.50元（自2015年5月1日起暂计至2017年8月15日）。《律师函》同时表明，根据《承包经营协议书》约定，被告郑丽萍构成根本违约，原告决定单方解除该协议书，收回游乐场所，并要求被告郑丽萍支付前述欠付的租赁费、水电费、物业费（均暂计算至2017年8月15日）共计155588.16元及违约金20万元。被告郑丽萍于2017年8月16日签收上述《律师函》。2017年8月30日，浙江开元物业管理股份有限公司杭州滨江分公司梦琴湾佳苑服务处出具《欠费结算书》，载明，截至2017年8月15日，梦琴湾7#楼23层东面10-1号业主尚欠水电费10411.86元和物业费42763.50元。
另查明，被告郑丽萍、洪小梨、池丽敏、邬莉莉四方就新爱婴早教白杨园（地址：杭州市江干区下沙10号街梦琴湾7#楼二层东面10-1号）合作事项于2016年3月6日签订《新爱婴白杨园股东合作协议》，对投资金额、出资比例及权利义务等内容进行了约定。
以上事实认定，由原告提交的《承包经营协议书》《欠费结算单》《律师函》、快递邮寄信息，被告郑丽萍提交的《新爱婴白杨园股东合作协议》，以及原、被告的当庭陈述加以证实。被告提交的其他证据与本案无关联，本院不予采纳。
本院认为：原告王蒙蒙与被告郑丽萍签订《承包经营协议书》，双方主体适格，意思表示真实，对双方具有约束力，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告郑丽萍未于2017年5月1日前按约支付第五笔场地使用费，截至2017年8月15日逾期支付已达15天以上，原告据此通知被告郑丽萍依约解除合同，该通知已于2017年8月16日送达被告郑丽萍，郑丽萍对此亦无异议，故双方签订的《承包经营协议书》已于2017年8月16日解除。根据协议约定，被告郑丽萍应支付原告的第五笔场地使用费为175565元，该费用包含的使用期间为2017年5月2日至2017年11月1日，故截至2017年8月16日合同解除之日，被告郑丽萍欠付原告的场地使用费为102412.92元（175565÷180×105），现原告主张被告郑丽萍支付租金102412.80元，本院予以支持。被告郑丽萍违约逾期支付租金累计达15天以上，根据合同约定，应支付原告20万元违约金。被告郑丽萍辩称违约金标准过高应予以调整，对此，本院认为，截至双方合同解除之日，案涉合同已经大部分履行，原告亦复得对案涉房屋予以使用、处分，双方约定的20万元违约金过高于原告的实际损失，且案涉合同不能继续履行的原因在于四被告合作投资的早教机构无法继续经营，被告郑丽萍承租案涉房屋的目的丧失，因此，结合案涉合同的履行情况、原告的实际损失及被告郑丽萍的过错程度等因素，本院对双方约定的违约金标准予以调整，酌定被告郑丽萍支付原告违约金10万元。案涉房屋所属物业管理部门出具的《欠费结算书》证明，案涉房屋截至2017年8月15日尚欠水电费10411.86元和物业费42763.50元。对此，本院认为，原告提供的证据无法证明物业管理部门有代收水电费的权限，物业管理部门关于欠付水电费的说明不具合法性，本院不予采信。关于欠付物业费的金额，因《欠费结算书》未载明物业费结算起始日期，无法证明系被告郑丽萍履行案涉合同期间产生的物业费，且原告未提供缴纳物业费的相关记录和凭证，不能证明原告就案涉房屋代交物业费及物业费金额。因此，对于原告要求被告郑丽萍支付水电费10411.86元和物业费42763.50元的诉讼请求，本院不予支持，原告可在相关费用实际产生后，另案主张。被告郑丽萍辩称案涉房屋实际由四被告共同承租并使用、经营，应由四被告共同承担付款责任。对此，本院认为，被告郑丽萍为案涉合同的签约主体，根据合同相对性原则，被告郑丽萍为本案合同主体，依约享有合同权利，负担合同义务，房屋的实际使用情况与被告郑丽萍承租人主体无涉，四被告之间的合作约定系其内部关系，并无外部拘束力，故对被告辩称意见，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告郑丽萍于本判决生效之日起十日内支付原告王蒙蒙租金102412.80元；
二、被告郑丽萍于本判决生效之日起十日内支付原告王蒙蒙违约金10万元；
三、驳回原告王蒙蒙的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费6634元，减半收取计3317元，由原告王蒙蒙负担1429元，由被告郑丽萍负担1888元。原告王蒙蒙于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告郑丽萍于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费用。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审判员 陈慧军
二〇一七年十一月二十七日
书记员 曾祥龙