湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘12民终178号上诉人（一审被告）：怀化市大汉置业有限公司，住所地湖南省怀化市鹤城区迎丰东路星光巷复兴大厦2楼201号，统一社会信用代码：91431200668581845N。法定代表人：邹明，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李润奇，湖南人和人（怀化）律师事务所律师，执业证号：14312201520253671。委托诉讼代理人：李玲，湖南人和人（怀化）律师事务所律师，执业证号：14312201711100140。被上诉人（一审原告）：米彦芳，女，汉族，1981年1月6日出生，户籍地湖南省怀化市鹤城区。委托诉讼代理人：周娟，湖南五溪律师事务所律师，执业证号14312201511407074。上诉人怀化市大汉置业有限公司（简称大汉置业公司）因与被上诉人米彦芳商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2017）湘1202民初3877号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭于2018年3月20日公开开庭进行了审理。上诉人大汉置业公司的委托诉讼代理人李玲，被上诉人米彦芳的委托诉讼代理人周娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大汉置业公司上诉请求：撤销原判决，改判上诉人不向被上诉人支付2万元逾期交房违约金；判令被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：1、被上诉人并非电信公司的职工，上诉人与电信公司工会签订的《商品房团购协议书》、《商品房团购补充协议书》，根据合同相对性原则不适用于被上诉人。2、被上诉人系受让电信职工胡裕林的购房指标，没有证据证明。被上诉人在一审提交证明胡裕林系电信公司的《证明》，没有出具证明单位的负责人及经办人签名，形式不合法，不应采信；胡裕林作为证人并未出庭作证，证人证言形式不合法，也不应采信。3、根据《中华人民共和国合同法》第八十八条之规定，即使胡裕林系电信公司的职工，被上诉人没有提供证据证明其受让胡裕林购房指标这一合同权利义务转让事宜通知给上诉人，也没有证据证明上诉人同意胡裕林将购房指标转让给被上诉人。综上三点表明，被上诉人要求上诉人按照《商品房团购补充协议书》第三条内容支付2万元逾期交房违约金没有事实和法律依据。米彦芳辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，请求二审维持原判决。米彦芳向一审法院起诉请求：判决被告支付原告逾期交房的违约金29008.77元。一审法院认定事实：原告米彦芳系胡裕林表姐，胡裕林系中国电信股份有限公司中方分公司员工，胡裕林将其团购指标转给了原告。2013年11月6日，中国电信集团工会湖南省怀化市委员会（甲方）与被告（乙方）签订《商品房团购协议书》，约定：甲方团购乙方拟修建的“大汉龙城·电信智能小区”商品房；甲方保证已接受本单位所有购房业主的委托，作为团购方授权代表，保证团购业主不少于700户；乙方保证依法办理建设、报建、办证等手续，保证相关手续在法定或约定期限内办理完毕，建筑标准和质量标准均达到国家现行规范要求和符合合格标准，并保证按照本协议约定的时限向甲方购房业主积极交付房屋及两证；交房约定为2016年3月31日前竣工验收合格并交付，同时向甲方业主提供相关验收证明文件。2015年7月28日，双方又签订一份《商品房团购补充协议书》，约定：“因规划审批、地质条件复杂等因素影响，原定于2016年3月31日的交房时间变更为2016年12月31日，经甲乙双方协商，同意作出以下处理决定：1、乙方免收甲方签约业主2年物业管理费。2、如乙方在2016年12月31日未能如期交房，除按乙方与购房业主签订的《商品房买卖合同》条款执行外，乙方另行补偿签约业主每户2万元。违约赔偿履行时间不超过一个月”。2015年11月27日，原告米彦芳与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的大汉龙城电信智能小区项目中的第7幢2层201号商品房，该幢房屋建筑层数地上30层，地下2层，建筑面积为135.87平方米，每平方米3000.2元，总金额407637元；被告应在2016年12月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付给原告使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；由于被告原因，未按合同约定于2016年12月31日前将该商品房交付原告使用，逾期超过60日的，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。当天原、被告还签订一份《补充协议》，约定：商品房的交付条件为商品房经建设单位、施工单位、监理单位和设计单位共同验收合格；专项维修基金按有关规定由原告自行缴纳；应由乙方承担的税费，乙方至相关部门自行缴纳；本协议作为合同的附件，具有同等法律效力。合同签订后，原告依约付清了全部购房款，并已缴纳了专项维修资金和契税。原告所购商品房至今未取得经建设单位、施工单位、监理单位和设计单位共同验收合格。原告于2017年8月9日已收房。一审法院认为：原告米彦芳虽不是电信公司的员工，但其受让中国电信股份有限公司中方分公司员工胡裕林的团购指标，中国电信股份有限公司中方分公司并无异议，被告2015年11月27日与原告签订《商品房买卖合同》并收取了原告购房款即证明被告已认可原告的团购资格。中国电信集团工会湖南省怀化市委员会接受其单位所有购房业主的委托，作为团购方授权代表，与被告签订的《商品房团购协议书》及《商品房团购补充协议书》系双方真实意思，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同全面履行。故原告享有该《商品房团购协议书》及《商品房团购补充协议书》约定的权利。原、被告签订《商品房买卖合同》后，原告依约付清了全部购房款，并已缴纳了专项维修资金和契税，但原告所购商品房至今未取得经建设单位、施工单位、监理单位和设计单位共同验收合格，不具备合同约定的交房条件，对此被告应按约定承担延期交房违约责任。原、被告在《商品房买卖合同》中约定被告延期交房应“自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金”。原告于2017年8月9日已收房，故原告请求被告按照《商品房团购补充协议书》的约定补偿原告2万元并自2017年1月1日起至2017年8月9日止按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。即被告应支付原告逾期交房违约金为28968.01元〔20000元+（407637元×0.0001×220天）=28968.01元〕。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决被告怀化市大汉置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告米彦芳逾期交房违约金28968.01元。案件受理费525元，减半收取262.5元，由被告怀化市大汉置业有限公司负担。二审中，米彦芳提交了胡裕林的社保缴纳信息一份，拟证明胡裕林是电信公司员工，享有团购资格。经庭审质证，大汉置业公司的委托诉讼代理人对真实性、合法性提出异议，该证据不是新证据，另外即使证明胡裕林是电信员工，也不能证明米彦芳是团购组成人员。本院认为，该证据能客观呈现与案件相关情况，应予以采信。本院审理查明的事实与原审认定的一致，本院予以确认。本院认为：本案工会代表中国电信怀化分公司员工与大汉置业公司签订的《商品房团购协议书》、《商品房团购补充协议书》，系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，系合法有效。本案现有证据能够相互印证，证实米彦芳受让了电信公司员工胡裕林的团购指标，米彦芳虽不是电信公司员工，但其系受让电信公司员工转让的团购指标，有资格享受《商品房团购协议书》、《商品房团购补充协议书》中约定的权利内容，并且根据米彦芳与大汉置业公司商品房买卖合同的签订、履行等情况表明，米彦芳享受了《商品房团购协议书》约定的售房优惠、《商品房团购补充协议书》约定的两年物业费优惠，大汉置业公司也按约收取了购房款，其实际认可了米彦芳具有团购资格，米彦芳有权依据《商品房团购补充协议书》第三条第2项内容向大汉置业公司主张权利。根据合同约定，大汉置业公司应于2016年12月31日前向米彦芳交付房屋，但大汉置业公司直至2017年8月9日才向米彦芳交付房屋，逾期交房事实清楚，大汉置业公司应当按照《团购补充协议》第三条第2项的约定承担逾期交房违约责任，即向米彦芳支付逾期交房违约金2万元。综上，大汉置业公司的上诉理由不能成立，本院依法不予支持；一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由怀化市大汉置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨代绪审 判 员  刘士平审 判 员  黄丽霞二〇一八年四月二十四日代理书记员  胡 蒙