广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第2716号
原告林舒翊，女，汉族，1973年10月11日出生，身份证住址深圳市福田区。
委托代理人周争锋，广东华商律师事务所律师。
被告李钰炜，男，汉族，1985年1月27日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区。
委托代理人陈伟华，广东高帜律师事务所律师。
委托代理人南洁，广东高帜律师事务所律师。
第三人中原地产代理（深圳）有限公司，住所地深圳市福田区民田路新华保险大厦3楼，组织机构代码78525491-5。
法定代表人李耀智。
委托代理人苏涛昱，系该公司员工。
原告林舒翊与被告李钰炜，第三人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原地产公司）房屋买卖合同纠纷案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人周争锋，被告李钰炜及委托代理人陈伟华，第三人中原地产公司委托代理人苏涛昱到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，经第三人中原地产公司居间介绍，2015年9月2日原告与被告签订《二手房买卖合同》，被告以785万元购买原告宝安区观澜镇清华路西侧龙湖山庄A34栋A34号房产，房地产证号50××14，经双方合同约定定金10万元，2015年11月15日前办理资金监管手续，在买方取得银行按揭承诺函、卖家赎出房产证后三个工作日内签订《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续，任何一方逾期履行合同义务超过5日对方有权解除合同并追究合同赔偿合同价20%的违约金或使用定金罚则的违约责任，同时对其他事宜进行了详细约定，被告支付定金10万元后，书面发函终止双方的交易，导致合同无法继续履行下去，原告认为被告和原告签订的《二手房买卖合同》，是双方真实意思表示，内容亦不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应切实全面履行，在原被告双方合同合法有效的前提下，被告发函单方解除合同已构成根本违约，为维护原告的合法权益，特向法院提起此诉，请求判令：1、被告支付原告违约金78.5万元；2、被告承担本案全部诉讼费用。
被告答辩称：一、2015年10月17日《关于终止房屋买卖协议的说明及正式知会》（以下简称知会函）系双方达成口头终止协议后被告应原告的要求而出具的，实为双方一致解除合同意思表示的书面固定，非被告单方解除合同的违约形成。二、即使认为2015年10月17日知会函非双方合意的结果，则被告解除合同也是因税费上涨过高的情势变更的客观原因，非主观上的恶意。三、即使认为2015年10月17日知会函非双方合意的结果，则被告解除合同已经及时通知，并积极采取了补救措施，相反，原告却采取放任的态度，其目的实为继续等待房价的上涨，原告客观上没有损失，要求巨额的违约金不符合公平原则，被告请求法庭如认定违约，则对违约金予以调整，调整至实际支付的违约金在定金10万元内确定。四、被告主张因原告单方解除合同导致合同无法继续履行下去，要求赔偿没有依据，应当给予原告继续履行合同的权利。五、原告已经选择了定金罚则，没有理由继续要求违约金。
第三人中原地产公司陈述称，我公司作为居间方于2015年9月24日促成买卖双方签订合同，现该交易在我方的款项有1万元，是托管定金，该款项我方依判决作出处理，我公司已尽到了居间义务，不存在任何的过错。
经审理查明：2006年1月11日，深圳市国土资源和房产管理局宝安分局向原告颁发了深房地字第××号《房地产证》，原告为位于深圳市宝安区观澜镇清华路西侧龙湖山庄A34栋A34号房地产（以下简称涉案房产）的权利人，该房产建筑面积246.61平方米，用途为别墅，性质为市场商品房。
2015年9月24日，被告李钰炜作为买方与作为卖方的原告林舒翊签订了一份《二手房买卖合同》（编号222766），约定原告将涉案房产转让给被告，转让成交价为人民币785万元。买方同意在合同生效当日向卖方支付定金10万元，定金交由双方所约定第三方监管，买方将定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账号中以后，视为卖方本人已收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝出具定金收据的，不影响定金的生效。买方须于2015年11月15日前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款以银行贷款承诺为准支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中，买方须于2015年11月15日之前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准；若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于合同转让成交价的，则买方应于按揭银行出具贷款承诺函后三个工作日内补足，如多于合同转让成交价的，则买方可向监管银行要求将多出部分退回，卖方应无条件配合买方办理监管银行要求的手续；上述购房款支付到买卖双方指定的银行或第三方进行资金监管，买卖双方必须于买方付款期限届满前三个工作日内到上述机构办理监管手续，签署一切相关文件，如卖方不配合办理相关手续，买方有权待监管手续办理完毕后三个工作日内付款；在买方按照本合同第四条约定将楼款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，但最晚不得迟于2016年1月30日。在收文回执载明答复日期届满之日起两个工作日内，买卖双方须办理交纳税费的手续。该房产证由买方配合领取，买方负有抵押义务的，买方须在领取新房地产证当天办理抵押登记手续。买卖双方均清楚该物业以现状出售，买方已检查或已授权代表代为检查该物业，故买方不得借此拒绝交易。该物业处于抵押状态。物业产权现状依卖方陈述确定，卖方对其真实性负责并保证没有查封情况，如与实际情况不符则卖方应按合同第十一条承担违约责任。如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。合同亦对其他相关事宜进行了约定。
2015年9月24日，被告支付了定金10万元，其中有1万元作为交房保证金托管在第三人中原地产公司，该公司表示愿意根据本院判决处理。
2015年9月24日，原告办理了公证委托，委托深圳市融安融资担保有限公司、王金楷、李梦晨、林淑芳、陈荣桂为代理人，办理涉案房产的赎楼、注销抵押登记等手续。
2015年10月1日，深圳市房地产评估发展中心上调深圳市房产评估价格，被告向第三人中原地产公司员工咨询对涉案房产交易税费的影响，得知成交涉案房产税费较之前要高出25万元左右。
2015年10月2日，被告告知原告因需增加支出税费25万元，可能无法继续购买涉案房产，但未明确提出解除双方的买卖合同。
2015年10月19日，被告向原告发出《关于终止房屋买卖协议的说明及正式知会》，明确提出终止房屋买卖协议。原告确认收到该份文件，并同意合同自该日解除。
另查明：1、原告庭审时确认涉案房产其已另行出售，另行出售价格为785万元；
2、2015年12月9日，涉案房产已办理转移过户登记手续，受让方权利人为案外人尊贵控股有限公司；
3、被告在确定自身无法购买涉案房产后，曾通过第三人中原地产公司员工及自身努力寻找涉案房产的新买家，但未成功；
4、庭审中，原、被告均同意将被告交付的10万元定金折抵被告需支付的违约金。
上述事实，有当事人当庭陈述及二手房买卖合同、公证书、收款收据、房产证复印件、资金托管协议、不动产资料电脑查询结果表、聊天记录、《关于终止房屋买卖协议的说明及正式知会》等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，原告与被告签订的《二手房买卖合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应全面遵照履行。
在原、被告签订的《二手房买卖合同》履行过程中，被告明确表示不履行合同主要义务，即继续按约定支付首期款等，已构成违约，原告可向被告主张违约金。关于违约金数额，本院认为，被告在签订合同后短期内即已告知原告无法继续履行合同，并积极寻找新买家，以协助原告减少因涉案房产无法成交给原告造成的损失，事实上原告在知晓被告不再购买涉案房产后，也已另行将房产出售，出售的价格不低于与被告之间的成交价，过户时间亦早于与被告之间合同约定的过户时间，综合考虑本案合同履行情况、原告已另行出售涉案房产、涉案合同未能履行给原告造成损失有限等情况，本院认为合同约定的违约金数额过高，本院依被告申请，将违约金数额酌情调整为一倍定金数额即10万元。因庭审中原、被告均同意将被告支付的10万元定金折抵被告需支付的违约金，故被告无需再另行向原告支付违约金。因合同已解除，第三人中原地产公司继续托管交房保证金1万元已无必要，该保证金系从被告支付的定金中扣除，故本院判决由第三人中原地产公司将交房保证金1万元直接支付原告。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、第三人中原地产代理（深圳）有限公司于本判决生效之日起五日内向原告林舒翊支付托管款项人民币10,000元；
二、驳回原告林舒翊的其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币5,825元，由原告负担人民币5,775元，由被告负担人民币50元，案件受理费原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
代理审判员 苑广玲
二〇一六年四月七日
书 记 员 周 爰
书 记 员 李玉婷
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
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