辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽04民终65号上诉人（原审原告）：商彤，男，1989年7月21日出生，汉族，住抚顺市。委托诉讼代理人：王尚忠，辽宁峰岭律师事务所律师。委托诉讼代理人：付丽，辽宁峰岭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：抚顺市天利供热有限责任公司，住所地抚顺市。法定代表人：周恒章，该公司经理。委托诉讼代理人：贾占民，该公司总工程师。委托诉讼代理人：唐治忠，辽宁红叶律师事务所律师。上诉人商彤因与被上诉人抚顺市天利供热有限责任公司（以下简称天利公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服抚顺市东洲区人民法院（2017）辽0403民初1323号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月8日立案后，依法组成合议庭,开庭进行了审理。上诉人商彤及其委托诉讼代理人王尚忠、付丽，被上诉人天利公司的委托诉讼代理人贾占民、唐治中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。商彤上诉请求：撤销原审判决，改判解除合同，天利公司返还购房款300万元、定金50万元；天利公司偿还监理费3万元、消防工程款12万元、土地使用税款21759元；天利给付上述款项利息并赔偿工程续建、装修费用300万元（最终以评估为准）。事实与理由是：1、原审判决称双方在协议中并未约定解除合同的条件，亦未提交证据证明具有合同法规定的法定解除情形，该认定事实错误。案件基本事实是，第一、商彤出资310万元受让天利公司的莫地浴池，又投入300余万元进行工程续建，其目的就是要取得该房屋所有权，但是在转让协议签订四年、房屋建成三年半的时间里，天利公司没有按照协议约定依法取得该房的土地证、产权证，直接导致商彤变更过户不能。第二、天利公司不能办理土地证和产权证的根本原因是莫地浴池工程的行政审批手续严重残缺。一审法院组织双方当事人到市行政公共服务大厅咨询办证事宜时被告知行政审批手续齐全可以办，并出具《办理施工许可证前置要件》，该要件要求24份手续，天利公司只有建设用地规划许可证一份手续，从根本上堵死了办证之路。第三、商彤起诉前，其父亲到天利公司协商办证事宜，天利公司明确告诉提供不了手续，让正常起诉。上述三个基本事实完全符合合同法第九十四条第四款的规定。2、原审判决适用法律错误。案涉合同的效力已经丧失，原审判决适用物权法第十五条错误；原审判决适用合同法第六十一条、第六十二条属于嫁祸于人；关于举证责任问题，本案的上述三个基本事实表明天利公司四年多的时间办证不能，商彤已完成举证责任，原审判决商彤举证不能，适用法律错误。天利公司辩称，天利公司与商彤签订的协议书合法有效，受法律保护，双方应严格履行。协议的履行，符合双方签订协议的目的。双方在签订转让协议时，天利公司就告知对方在建工程的真实情况，交付了前期办结的所有手续，对方亦明知该房屋没有产权证，仍执意购买，占有了房屋，并表示由其补办手续，承担费用。房屋登记是公示方法，当事人未办理登记手续并不影响买卖合同的效力。天利公司通过合法途径向政府申购土地、办理了建设用地规划，进行了建设，争议房屋非违章建筑，是合法建造的房屋，自建造行为发生后产生了法律效力，建筑者享有所有权，虽然没有登记，只是不对外产生公示作用，不影响所有者的权益。天利公司将建筑物的所有权移转给商彤，商彤享有其所有权，其对房屋装修、装饰，是行使所有权的表现。所有人对建筑物的修建，应当在规划范围内实施，如在规划范围内实施，则能补办相关手续。但其进行了大规模的改造，改变了规划，则不能得到批准。本案不存在法定解除合同的情形，应驳回上诉，维持原判。商彤向原审法院起诉请求：解除双方房屋买卖协议，天利公司返还购房款300万元、监理费3万元及利息、返还土地使用税款21759.16元；天利公司赔偿施工、装修费用300余万元；天利公司赔偿办理暖气进户费3.5万元、消防工程款12万元；天利公司返还定金50万元。原审法院认定事实，2009年，天利公司因筹建新屯街道莫地棚改新区大众浴池一事，经向新屯街道办事处请示，东洲区人民政府向市政府请示，经领导批示，市国土和规划委员会会议同意，建设单位即本案被告对东洲莫地棚改新区大众浴池项目按照规划要求，“在莫地沟图示位置新建设莫地棚改新区大众浴池。建筑面积982.0平方米、两层……建筑物限高6.90米”进行了选址，于12月9日取得《建设用地规划许可证》；2010年4月，经市政府批复同意，天利公司取得坐落于东洲区新屯莫地南路六级肆佰玖拾壹平方米商业用地使用权，并签订为期肆拾年的《国有建设用地使用权出让合同》；2010年8月，被告与抚矿房地产桩基础工程处签订《建设工程施工合同》，由该单位承包桩基础工程并通过检测。9月，被告与抚顺安奇建筑安装有限公司签订施工合同，工程内容：框架结构、二层、基础、主体土建、室内外装修、配套水、电、暖通。至工程建完主体土建后停工。2013年5月9日，甲方天利公司与乙方商彤签订《协议书》，主要约定“一、甲方将天利公司莫地浴池现状整体转让给乙方，转让范围：新建浴池总计2层982平方米，土地491平方米。二、出售价格及结算方式。甲方将该房屋及土地整体转让给乙方，转让金额为310万元，该协议签订后乙方将预付50万元为定金，15日之内乙方将250万元转让款交付给甲方财务科，剩余10万元作为乙方扣留甲方的保证金，待该工程竣工并办理完土地证、产权证、过户手续后10日内交付给甲方。三、签订协议付款后，该房屋及土地归乙方所有，甲乙双方共同负责办理相关手续（以甲方为主）。前期发生的一切费用（工程监理费、施工许可证、土地证等）及建成后发生的费用（产权证、过户费等）由乙方全权负责甲方不承担任何费用。四、该房屋及土地转让给乙方之前所欠的施工费和材料费由甲方负责偿还，与乙方无关。五、甲乙双方达成协议成交后，甲方将规划审批、消防建筑许可证、施工档案（已建成部分即基础部分、主体部分齐全符合档案要求）、图纸等相关手续全部移交给乙方。并根据消防法规的要求到现场划清甲乙双方界限，制定相关手续，确保甲乙双方土地使用互不干涉。六、乙方在继续施工、装修时甲方负责办理临时施工用电、用水手续，保证乙方正常施工，费用由乙方负责。在施工中发生的一切责任和后果由乙方负责和承担……”原告按协议约定支付给被告天利公司转让款300万元，并交纳税费等。被告交付给原告的涉案房屋的两层框架结构，原告对此投资进行了建设施工、装修等，其中对地面进行下挖用于浴池使用。涉案房屋建成后，原告在此经营浴池、饭店至今。原审法院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。合同生效后，当事人就质量等内容没有约定或者约定不明确的，可以补充协议；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。原告商彤与被告天利公司于2013年5月9日签订的《协议书》系双方真实意思表示，合法有效。因双方在协议中并未约定一方解除合同的条件；被告亦未提交证据证明具有《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除情形，故对原告要求解除合同的诉讼请求，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决：驳回原告商彤的诉讼请求。案件受理费54010元，由原告负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明一审法院认定事实属实，本院予以确认。根据一审法院经质证的证据，本院另确认：2010年4月，抚顺市国土资源局向抚顺市规划局出具“获得土地使用权证明”，证明天利公司获得案涉土地国有土地使用权，土地用途商业，用地面积491平方米，建筑面积982平方米，已缴清土地出让金（请给予办理土地开发有关手续）。天利公司与建筑单位签订建设工程施工合同时，未取得建设工程规划许可证和施工许可证。商彤接收上述土地及地上构筑物后，除进行了一审法院已认定的“对地面进行下挖用于浴池使用”外，还在原批准并建成的二层建筑上扩建了第三层。房屋建成后，未予验收即进行装修投入经营。本院认为，根据合同法第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。关于合同的解除，当事人可以经协商一致而解除，也可以在合同中约定解除的条件，当事人亦可以行使合同的法定解除权。合同法第九十四条规定了合同法定解除权的情形：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。对于本案，商彤上诉主张天利公司违约导致不能办理案涉房屋登记，存在解除合同的法定情形，要求解除与天利公司之间的合同并返还已付款项、赔偿损失等。天利公司辩称其未违约，案涉房屋不能登记的原因系商彤未在规划的范围内建设，不存在解除合同的法定情形。因案涉合同中未约定解除的条件；争议发生后，双方不能协商一致而解除合同，故根据诉辩意见，本案争议焦点是案涉房屋不能登记的原因，天利公司是否违约而导致房屋登记不能，即商彤对案涉合同是否享有法定解除权。《城市房地产开发经营管理条例》第二十条规定：转让房地产开发项目，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条、第四十条规定的条件。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。天利公司申请，经有关人民政府批准，取得案涉项目建设用地规划许可证，经挂牌出让竞买，竞得案涉地块的国有建设用地使用权，与有关机关签订了国有建设用地使用权出让合同，缴纳了土地使用权出让金，经抚顺市人民政府批复出让。虽然天利公司在未取得建设工程规划许可证及施工许可证的前提下即与建筑单位签订建设工程施工合同，但天利公司对该已完成工程主体建筑开发的在建工程的转让，并不违反前述法律、行政法规的禁止性规定，即该在建工程具备依法转让的条件。根据天利公司与商彤签订的协议书约定内容及交付情况可知在协议签订时，商彤对案涉工程的审批状况、既有的审批材料、工程施工进度等均明知。协议签订后，商彤按约定支付价款、接收在建工程，天利公司将既有的涉在建工程手续全部移交给商彤。故虽然协议约定了双方共同负责办理相关手续（以天利公司为主），但在该工程及其既有审批材料已全部移交给商彤的情况下，天利公司所负义务实际系在商彤申请办理后续手续并自行交纳相关费用（依合同约定）前提下的配合或配合义务。商彤提供的现有证据不能确认其接收在建工程及既有的审批手续后（续建或装修前）即要求天利公司协助或配合办理后续手续，亦不能证明天利公司不履行该义务。综合考虑案涉工程项目系依法申请并经有关政府审批（天利公司取得建设用地规划许可证、土地使用权）；合同双方当事人清晰转让时工程的状况；在建工程交接后，商彤在续建或装修时挖地下室、增加了第三层；工程完工后，未经竣工验收即被使用等客观事实，本院亦不能确认系因天利公司的行为导致该工程最终登记不能。总之，在现有证据条件下，本院无法确认商彤对案涉合同具有合同法第九十四条规定的法定解除情形，故商彤的上诉主张，本院无法支持。综上所述，商彤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费36000元，由商彤负担。本判决为终审判决。审判长 史汉营审判员 潘力& # xB;审判员 王      爽二〇一八年三月三十日书记员 高      静