湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0112民初2491号原告：薛志坚。委托诉讼代理人周彦。被告：王静。原告薛志坚诉被告王静房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告薛志坚及其委托诉讼代理人周彦，被告王静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告薛志坚诉称，2015年6月3日，原、被告签订了碧海花园海风苑5栋2单元602室《房屋租赁合同》。约定：月租金2,400元，押金3,000元，租金提前一季度一交，违约金2,400元。在订合同当天原告付给被告500元现金。2015年6月10日，原告又通过银行转账付给被告9,700元。原告一共付给被告10,200元。原告租房主要用于孩子能有安静的环境学习及非常重要的备考和生活。但被告的房屋是一二十年的老房，到处破旧不堪。被告在租赁房屋的同时又将房屋挂在网上出售。被告谎称房屋面积是240平方米，实际建筑面积为215平方米，且锁了二楼一间20平方米的房间。被告交付给原告唯一的一个门禁经保安确认是假的，导致原告出行不便。空调老化，制冷效果极差，拖了好久才勉强换了台空调（安装空调架子的钱至今未还）。旧柜子里玻璃损坏，被告强行扣除原告200元。每天楼下房间经常发出噪音。鉴于上述情况，原告及家人无法正常生活和学习。2015年6月18日，原告再次短信告知被告房屋修缮问题，她回复短信不愿意修缮，提出解除房屋租赁合同。原告在2015年7月1日就被赶出租赁房屋，在原告搬离后长达一个月，被告拒不退还三个月的租金和押金。原告多次要求退款，被告只退原告5,000元。请求判令：1、被告因单方解除房屋租赁合同，向原告支付违约金2,400元；2、被告向原告返还已付房屋租金和押金本金及利息5，600元；3、判令被告因单方解除房屋租赁合同，向原告赔偿搬家费、误工费等损失5,000元；4、本案全部诉讼费由被告承担。被告王静辩称，原告提供的大部分证据相互矛盾，存在造假，并不是客观真实的实情。租房合同的达成，前提必须是原告看中并认同承租房，在双方协商好包括租金在内的相关事宜才能签订。原告入住后提出空调有问题，被告立即进行了更换。原告提出被告私自锁了一间房，而该房屋已经在合同中明确约定，排除在租赁合同之外。7月底原告提出搬家，双方约定扣除6月8日至7月30日的租金、物业管理费和家具破损赔偿后，退还原告5,000元，并在7月30日退房交付钥匙时，现场银行转账5,000元至原告账户。其次，原告提供的租房合同手写部分并未得到双方确认，应以合同打印文本为准。原告主张的搬家费用与被告无关，其次费用1,200元也不合理。请求驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，2015年6月3日，原告薛志坚（乙方、求租方）与被告王静（甲方、出租方）就武汉市东西湖区碧海花园海风苑5栋2单元602室（楼层6-7层，户型5室3厅3卫，面积215平方米）签订《房屋租赁合同》，双方在合同中约定，租赁期限为19个月（有涂改，原为12个月），从2015年6月13日（有涂改，原为6月8日）起至2017年1月13日止（有涂改，原为2016年6月7日）。被告王静在房屋租赁的期限空白处手写“从6月13日起算”。每月租金2,400元，按季度支付。甲方交付房屋时，乙方应支付房屋租赁押金3,000元，该押金用于保障房屋内的设备完好，如出现设备损坏的现象，甲方有权按照市场价格扣除相应的赔偿款（原告提交的证据中此处有涂改）。甲方应保证房屋符合合同约定的使用用途，保证正常的水电供应，按规定租赁的维修范围，由甲方出资并组织施工。如出现水电无法正常供应等对乙方正常使用房屋具有影响的情形，甲方应在接到乙方通知后及时予以解决。否则乙方有权提前解除合同，并有权要求甲方支付违约金。租赁期间，非本合同规定的情况甲方擅自解除合同，提前收回房屋的，或者乙方中途擅自退租的，应提前30天通知对方，违约方赔付守约方违约金2,400元，甲方退还乙方剩余租金及押金。合同违约金2,400元中还约定了其他权利义务。被告王静在甲方处签名，原告薛志坚在乙方处签名。同日，原告薛志坚向被告王静支付了500元订金。被告王静向原告出具了收条。2015年6月10日，原告薛志坚通过银行转账方式向被告王静支付了9,700元。《房屋租赁合同》签订后，原告薛志坚搬入碧海花园海风苑5栋2单元602室进行居住。期间，因为原告薛志坚及家人对租住房屋设施、环境等问题与被告王静无法达成一致，双方遂协商解除合同。原告薛志坚搬离了租住房屋，并交还了房屋钥匙。双方未就合同解除签订书面的协议。2015年7月27日，被告王静向原告薛志坚发送短信，载明“物业费108元，电费80元，煤气15元，水5元，玻璃破损200元，违约金2,400元，房租2,400元。总5,208元。预收10,200元，应退5,000元。核对下，如果没有问题，发卡号过来。”原告薛志坚提供卡号后，被告王静于2015年7月30日向原告薛志坚转账5,000元。另查明，原告薛志坚的妻子周彦于2015年6月14日向格林物业碧海花园物业服务中心交纳了碧海花园海风苑5栋2单元602室的水费241.28元，于6月25日交纳电费100元。2017年5月3日，原告薛志坚诉至武汉市江汉区人民法院，后武汉市江汉区人民法院裁定移送至本院管辖。2017年7月4日，本院立案受理后，原告薛志坚请求如诉称。审理中，被告王静坚持辩称意见，本案调解不成。本院认为，原告薛志坚与被告王静签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其内容无违反法律法规禁止性规定的情形，应为有效。双方的争议焦点为：1、解除合同的原因及双方对于合同解除是否存在过错？2、租赁合同实际履行的期间以及房租、物业、水电、损失等金额如何计算？一、关于解除合同的原因及双方对于合同解除是否存在过错的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，原告薛志坚搬离承租房屋并交还钥匙，被告王静退还原告薛志坚部分预缴费用的行为，表明原告薛志坚与被告王静经过协商均同意解除合同。原告薛志坚称因为被告王静要出售房屋故单方提出解除合同，但并未提供相应的证据证明该主张，不能表明被告王静对于合同的解除存在过错或违约行为，故对原告薛志坚要求被告王静支付违约金2,400元的诉讼请求，本院不予支持。原告薛志坚提出，房屋破旧不堪，设备老化、卫生条件差及被告王静锁住其中一间房等问题，作为承租人，原告薛志坚在与被告王静签订合同前，应当对租赁房屋及房屋内的设施状况进行了解，并在其充分了解房屋状况且同意支付租金使用房屋的情况下，双方才能达成《房屋租赁合同》。且合同中明确了租赁房屋并不包括被告王静上锁的房间。故对原告薛志坚据此认为被告王静存在违约行为，应当承担违约责任的诉讼意见，本院不予采纳。对于原告薛志坚要求被告王静赔偿搬家费、误工费等损失5,000元的诉讼请求，因为双方系协商一致解除合同，王静对合同解除不存在违约行为，故搬家费应当由原告薛志坚自行承担；原告薛志坚主张的误工费损失，因为其未能提供相应的证据证明其构成，故应当承担举证不能的法律后果，对于该项诉讼请求，本院不予支持。二、关于租赁合同实际履行的期间以及房租、物业、水电、损失等金额如何计算的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告薛志坚与被告王静协商解除合同后，被告王静应当扣除已经产生的租金和相关费用，并向原告薛志坚返还其预交但尚未发生的费用。对于房屋的起租时间，被告王静在审理中认可合同上“从6月13日起算”为其本人书写，故该时间可以作为房屋的起租时间。对于房屋的退租时间，被告王静称原告薛志坚于2015年7月30日向其交还房屋钥匙，但是根据原告薛志坚工作单位“ＸＸＸ汉口旧居纪念馆”出具的证明，可以表明原告薛志坚并未在2015年7月30日离岗。且被告王静向原告薛志坚发送结算内容的短信息时间为2015年7月27日，显然双方办理退租事宜在该日期之前。因为被告王静无法提供原告薛志坚办理退租事宜的具体证据，原告薛志坚提供的出门凭条、搬家费票据、电信业务办理回单等证据，可以证明其搬离房屋的时间为2015年7月1日，根据民事诉讼证据高度盖然性的证明规则，本院对原告薛志坚的陈述予以采信。但房屋的退租时间应当计算至原告薛志坚向被告王静返还房屋钥匙时止，审理中，原告薛志坚自认其向被告王静归还房屋钥匙的时间为2015年7月4日，故双方租赁合同的期间为2015年6月13日至2015年7月4日，共计22日。按照月租金2,400元，故原告薛志坚应当承担的房屋租金为1,760元（日租金80元×22日）。被告王静在与原告薛志坚结算时，载明“物业费108元，电费80元，煤气15元，水5元，玻璃破损200元，违约金2,400元，房租2,400元”。被告王静未举证证明上述扣款依据，但审理中，原告薛志坚认可其未交纳物业费，对电费、煤气费、水费均无异议，认可玻璃损失50元。原告薛志坚举证证明其已经交纳电费100元，代垫水费241.28元。故被告王静在双方合同解除后，应当向原告薛志坚返还的金额为8,523.28元（10,200元-房租1,760元-物业费108元-电费80元-煤气费15元-水费5元-玻璃损失50元+代缴水费241.28元+预存电费100元）。扣除被告王静已经向原告薛志坚返还的5,000元，被告王静还应向原告薛志坚返还3,523.28元。被告王静未能按时退还上述费用的行为，侵害了原告薛志坚的合法权益，故应当承担由此造成原告薛志坚资金占用的损失334.71元（以3,523.28元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2015年7月4日即退租之日起至2017年7月4日即本院受理之日止），合计3,857.99元。原告薛志坚要求被告王静返还已付房屋租金和押金本金及利息5,600元的诉讼请求，本院在3,857.99元的范围内予以支持，超出部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条和最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告王静于本判决生效之日起十日内向原告薛志坚返还房屋租金、押金3,523.28元，并承担资金占用期间损失334.71元，合计3,857.99元；二、驳回原告薛志坚的其他诉讼请求。案件受理费63元，由原告薛志坚负担38元，由被告王静负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。户名：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员 张 敏二〇一七年十二月八日书记员 涂宇萌