广西壮族自治区桂林市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）桂03执复1号
复议申请人（被执行人）：孙玉兴，男，1971年9月6日出生，汉族，住兴安县。
申请执行人：广西兴安农村合作银行，住所地兴安县兴安镇秦皇路*号。
法定代表人：阳原，董事长。
委托诉讼代理人：张日升，广西兴安农村合作银行职员。
复议申请人孙玉兴不服兴安县人民法院（2017）桂0325执异15号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并举行了公开听证，复议申请人孙玉兴、申请执行人广西兴安农村合作银行委托诉讼代理人张日升参加了听证。本案现已审查终结。
兴安县人民法院（执行法院）查明：执行法院在执行广西兴安农村合作银行与孙玉兴金融借款合同纠纷一案中，于2016年5月27日将查封被执行人孙玉兴所有的位于兴安县××镇××房屋××座委托广西方中房地产评估事务所有限公司进行评估。2016年6月12日广西方中房地产评估事务所有限公司对该房屋作出价值为1092200元的《评估报告》。执行法院2016年7月20日作出拍卖被执行人孙玉兴所有的位于兴安县××镇××房屋××座的裁定；2016年8月8日委托广西缔德拍卖有限公司拍卖上述房屋；2016年9月26日广西缔德拍卖有限公司在《桂林晚报》上发出拍卖公告，并在该房屋大门张贴拍卖公告；2016年10月11日拍卖公司对该房屋进行了第一次拍卖，因无人报名，拍卖标的流拍。2017年4月19日，申请执行人广西兴安农村合作银行向执行法院申请重新拍卖被执行人孙玉兴上述房屋。2017年5月9日执行法院向广西缔德拍卖有限公司发出拍卖标的物调价通知书，对被执行人孙玉兴的房屋启动第二次拍卖；2017年6月12日广西缔德拍卖有限公司发出拍卖公告；2017年6月21日、26日执行法院分别以张贴公告及手机短信形式告知异议人孙玉兴拍卖时间及享有优先购买权；2017年6月27日广西缔德拍卖有限公司对孙玉兴的房屋进行第二次拍卖，买受人赵巨涛以874000元竞得上述房屋。2017年7月4日执行法院在上述房屋处张贴搬出公告。2017年11月23日孙玉兴向执行法院提出书面执行异议。认为执行法院使用失效的《评估报告》拍卖异议人的房屋，且在拍卖时未通知异议人，损害了其合法权益，请求撤销执行裁定，重新进行拍卖。
执行法院认为：评估报告仅是启动拍卖时确定保留价的参考，第二次拍卖时根据前次拍卖的竞价情况决定保留价，并不受评估报告有效期的影响。因第一次拍卖无人参与竞拍造成流拍，执行法院依据申请执行人的申请，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第八条的规定，于2017年5月9日向广西缔德拍卖有限公司发出拍卖标的物调价通知书，对被执行人孙玉兴的房屋在第一次流拍的基础上下浮保留价20%启动第二次拍卖，故第二次拍卖也是在《评估报告》有效期限内进行的。因此，异议人孙玉兴以评估报告已过期，拍卖违反法律规定的理由不能成立。异议人孙玉兴提出拍卖前没有通知其本人，广西缔德拍卖有限公司于2017年6月12在《桂林晚报》上发出拍卖公告，执行法院于2017年6月21日、26日分别以张贴公告及手机短信形式告知异议人，不存在违反法律规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条的规定，裁定驳回异议人孙玉兴的执行异议。
复议申请人称：兴安法院作出的执行裁定和异议裁定都是错误的，应当予以撤销，重新进行拍卖。
一、兴安法院执行拍卖时使用失效的《评估报告》作为
拍卖保留价违反了《中华人民共和国抵押估价指导意见》第二十六条：“估价报告应用期从估价报告出具之日起计，不得超过一年”的规定。本案中，《评估报告》于2016年6月12日出具，至2017年6月11日失效。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第八条规定：拍卖保留价由人民法院参照评估价确定。本案2017年6月27日执行拍卖时，《评估报告》早已超过一年，房价已经明显上涨。因此，兴安法院依据失效的《评估报告》确定拍卖保留价是错误的，侵害了申请人的合法权益。(2017)桂0325执异15号裁定书参考最高法对四川高院“不同性质”的一个裁定案例进行确定拍卖保留价同样是错误的，因为四川的案例是标的物价格下跌，而申请人的房屋（标的物）则是上涨的。二者不能同一而语。二、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条规定：人民法院应当在拍卖五日前以书面或其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人……于拍卖日到场。但兴安法院拍卖申请人的房屋没有按上述规定通知申请人到场，导致申请人价值120多万元房屋被秘密地以80多万元贱卖，严重地损害了申请人的合法权益。执行法院异议裁定书以“1、兴安法院于2017年5月9日向拍卖公司发出了调价通知；2、拍卖公司于2017年6月12日在《桂林晚报》上发出了拍卖公告；3、兴安法院于6月21日、26日分别以张贴公告及手机短信形式告知申请人”的“理由”来驳回申请人的执行异议没有任何事实和法律依据：l、兴安法院于2017年5月9日向拍卖公司发出了调价通知，但兴安县法院没有将调价通知告知申请人。违反了《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、受买财产的规定》第八条“拍卖保留价由人民法院参照评估价确定：未作评估的，参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见”的规定。2、拍卖公司于2017年6月12日在《桂林晚报》上发出了拍卖公告。这仅仅是拍卖公司的行为，不是人民法院的公告行为，且拍卖公司发布拍卖公告并没有告知申请人，申请人对拍卖公司的公告行为和内容完全不知情。3、兴安法院在裁定书中说：“于2017年6月21日、26日分别以张贴公告及手机短信形式告知申请人”是违反《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条“人民法院应当在拍卖五日前以书面或其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人…于拍卖日到场”规定的。首先兴安县法院2017年6月21日张贴公告在何处申请人不得而知，其公告内容申请人更是不知，兴安县法院这一做法无法确认申请人已经收到其发布的公告和公告内容；其次，兴安法院26日以手机短信形式告知申请人，27日就进行拍卖明显违反了“应当在拍卖五日前”告知申请人的强制性规定，其拍卖行为显然违法无效，依法应给予撤销。
申请执行人认为：执行法院评估、拍卖、送达程序合法。
本院查明：执行法院在执行本案涉案房屋过程中，无送达拍卖裁定、评估报告的送达回证；本案房屋《评估报告》于2016年6月12日由广西方中房地产评估事务所有限公司作出，评估房屋价值为1092200元。拍卖采用委托拍卖公司拍卖的方式，第一次拍卖时间为2016年10月11日，第二次拍卖时间为2017年6月27日，无送达回证及张贴公告照片证实执行法院在拍卖5日前通知了复议申请人。
本院认为：执行法院在拍卖复议申请人的房屋过程中，未按《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》向复议申请人送达相关法律文书，亦未按规定在拍卖前通知复议申请人。两次拍卖时间间隔超过8个月，亦不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十六条之规定。执行法院裁定驳回异议，处理不当。为此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十一条第一款第（五）项、第二十三条第一款第（二）项之规定，裁定如下：
一、撤销兴安县人民法院（2017）桂0325执异15号执行裁定；
二、撤销兴安县人民法院对复议申请人孙玉兴所有的位于兴安县兴安镇平安路13号房屋的拍卖。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 秦增儒
审 判 员 伍永兴
审 判 员 曾宪戊
二〇一八年二月五日
法官助理 杨 苛
书 记 员 秦 川