安徽省亳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）亳民一终字第00612号
上诉人（原审被告）：蒙城广联置业有限公司，机构代码69736991-5。
法定代表人：张涛，该公司经理。
委托代理人：张军。
被上诉人（原审原告）：李冲淼，男，1994年10月5日出生，汉族，住蒙城县。
委托代理人：邵民锋，安徽东屹漆园律师事务所律师。
上诉人蒙城广联置业有限公司（以下简称广联公司）因与被上诉人李冲淼商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省蒙城县人民法院（2014）蒙民一初字第00612号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人广联公司的委托代理人张军，被上诉人李冲淼的委托代理人邵民锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：原、被告于2012年5月14日签订商品房买卖合同一份，原告购买被告投资建设的位于商城东路北侧、梦蝶广场西侧汇通财富广场第9幢101-102号房屋。合同约定该处房屋总金额人民币3210311元，原告于合同签订时付1930311元，于2012年12月31日前付640000元，余款640000元于交付使用前付清，支付日期不超过2013年6月30日。合同第八条约定出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经分期综合验收合格的商品房交付原告使用，如遇有下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起九十日内告知买受人的；2、详见附件四合同补充协议。合同第九条约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之二的违约金。合同补充协议第2条约定：如遇到下列特殊原因：政府规划、文物、环保、土地等管理部门根据法律、法规的规定采取行政措施或遇到重大技术问题而导致开发建设期延长的，或因政策及政府验收延期所造成的，出卖人可据实延期交房，并不承担延期交付责任。原告已按期分三次共交付了购房款3210311元。现被告所开发建设的商品房因存在未通过规划验收等问题，未能分期综合验收合格，被告亦一直未将原告所购商品房交付给原告使用。原告提起诉讼，要求被告立即履行合同义务，交付原告所购房屋，判令被告按约定支付原告违约金186840.1元。
原审法院审理认为：依法成立的合同，自成立时生效。本案原、被告双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同。原、被告双方均应当按照约定全面履行自己的义务。原告已按约定支付了全部购房款，已全面履行了自己的义务，被告应按合同约定履行交付经分期综合验收合格的房屋等合同约定的义务。现被告未能将约定的房屋按期交付给原告，已构成违约。被告广联公司辩称由于政府一直无法拆迁汇通财富广场土地上存在的建筑物，致使开工建设比计划晚六个月；由于家乐福商场的进驻，依照家乐福的要求重新对商业部分进行了重新设计，属于重大技术问题的改变；由于原政府的规划中没有设计35KV的变电站，无法满足所有业主的用电，被告在施工过程中，经多方努力取得35KV变电站的规划，属于重大技术问题的改变；被告依照合同附件四补充协议的约定可以延期交房，并不承担逾期交付责任。因拆迁汇通财富广场土地上存在的建筑物以及依照家乐福的要求对商业部分进行了重新设计的行为均发生在原、被告签订合同之前，故被告以该原因主张可以延期交房并不承担违约责任的抗辩意见，本院不予支持；因被告进行商品房开发，对商品房所需供电情况应有合理的预期，故被告主张由于35KV变电站的施工，属于重大技术问题的改变，可以延期交房并不承担违约责任的抗辩意见，本院不予采信。因本案商品房未经验收合格，故原告要求被告交付房屋的诉讼请求，本院不予支持，可待商品房经验收合格后再行主张。因被告未按合同规定的期限将商品房交付原告使用，从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告应按日向原告支付已交付房款的万分之二的违约金，故原告要求被告支付从逾期之日至庭审结束之日（2013年7月1日至2014年4月17日共计291天）的违约金的诉讼请求，应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条之规定，判决：一、被告蒙城广联置业有限公司于判决生效之日起五日内支付原告李冲淼违约金186840.1元（3210311元×0.0002×291天）。二、驳回原告李冲淼的其他诉讼请求。被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1036.8元，由被告负担。
宣判后，广联公司不服，向本院提起上诉称，2012年5月14日，被上诉人与上诉人签订经蒙城县房产局备案的商品房买卖合同。该合同是双方的真实意思表示，被上诉人充分理解该合同的所有条款，包括合同的补充协议的条款。该合同第八条第5项约定：“但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，详见附件四合同补充协议；”在补充协议第2条约定合同第八条补充条款：“如遇到下列特殊原因：政府规划、文物、环保、土地等管理部门根据法律、法规的规定采取行政措施或遇到重大技术问题而导致开发建设期延长的，或因政策及政府验收延期所造成的，出卖人可据实予以延期交房，并不承担逾期交付责任。”上诉人原审提交的证据足以证明，上诉人出现了补充合同第2条约定的事项，可以据实予以延期交房，并不承担逾期交房责任。被上诉人购买的商铺左右商铺均处于营业中，上诉人已经交付业主使用。由于被上诉人嫌弃商铺位置不佳，不愿意接受其所购的商铺，并不是因为上诉人不愿向被上诉人交付商铺，上诉人不构成违约。原审时上诉人在举证期限内，书面申请原审法院前往蒙城县住房和城乡建设委员会调取“因家乐福超市技术改变图纸报批和备案的日期”。原审法院没有调取，程序违法。由于原审法院认定事实错误，应当驳回被上诉人的诉讼请求，不应当适用《合同法》的相关规定进行判决，请求二审法院依法改判。
被上诉人答辩称，一、原审认定事实清楚，证据充分，判决并无不当。答辩人依据合同约定支付了全部购房款，被答辩人也应按照合同约定于2013年6月30日交付经验收合格的房屋，但其至今没有交付，也不愿承担违约责任，原审在事实清楚，证据充分的情况下，依据合同约定判决并无不当。被答辩人违约的事实由原审中蒙城县住房和城乡建设委员会、蒙城县房地产管理局的证明及被答辩人的陈述可以相互印证，为此原审认定事实是非常清楚的，并无不当之处。被答辩人以“建设土地上存在建筑物，导致开工建设比计划晚六个月”、“建设中被答辩人对商业业态进行调整（调整为家乐福），导致项目施工工期延长”、“建设中由于县供电公司未完成35KV变电站的施工，属于重大技术原因”为借口，认为属于合同约定的免责事由，明显理由不能成立，也不应得到支持。被答辩人所辩称的上述理由均发生在答辩人与被答辩人签订商品房买卖合同之前，在签订合同时，上述情形均己存在，被答辩人也已经知晓，且其应该预知项目交房的时间，但在这样的情况下，作为被答辩人仍然与答辩人及其他二百多户购买户签订购买合同并约定交付期限，显然答辩人不存在任何过错。被答辩人所辩解的上述理由也均不属于补充合同中约定的“重大技术问题”，被答辩人并不能依此理由，依据此条款免责。被答辩人所谓的申请调取材料不属于证据规则规定的法院应当调取的情形；所要调取的材料和本案没有关联性；原审答辩人也没有见到其申请，庭审时被答辩人更没有提出。本案原审认定事实清楚，证据确凿，双方之间因商品房买卖合同产生纠纷，原审适用《合同法》之规定判决，合理合法，请求二审法院维持原判。
本院二审查明的事实同一审判决。
根据上诉人的上诉请求及理由和被上诉人的答辩意见，本案争议的焦点是：1、上诉人广联公司是否违约？2、原审程序是否违法，适用法律是否正确？
本院认为，2012年5月14日，上诉人广联公司与李冲淼签订商品房买卖合同，该合同约定了房屋的面积、价款、
付款方式、交房期限等，同日双方又签订了补充合同。合同签订后，李冲淼分三次付清了全部购房款3210311元。按照合同约定广联公司应在2013年6月30日前将房屋交付给李冲淼，现广联公司未按约定履行合同义务将房屋交付给李冲淼，广联公司应承担违约责任。原审法院根据双方合同的约定，判决广联公司按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，并无不当。广联公司称，上诉人原审提交的证据足以证明，上诉人出现了补充合同第2条约定的事项，可以据实予以延期交房，并不承担逾期交房责任。但上诉人广联公司提供的证据2010年6月13日“蒙城县汽贸广场拆迁安置领导小组办公室情况说明”、2011年11月20日“关于汇通财富广场商场调整层高的报告”、2010年3月3日“成交确认书”等，均是在广联公司与李冲淼签订房屋买卖合同之前，广联公司在与李冲淼签订商品房买卖合同约定房屋交付时间时，应当考虑到在商品房建设过程中影响交付时间的诸因素，广联公司是在考虑到影响交付房屋的时间因素后，与李冲淼签订合同约定交付时间的，而在诉讼中又以以上因素为理由，提出“予以延期交付，并不能承担逾期交付责任”的理由显然不能成立。广联公司提供的“关于财富广场用电问题协调会议记录”，以及“关于汇通财富广场业态及活荷载取值变化等相关问题的情况说明”也不能证明广联公司存在补充协议第2条中的不承担逾期交付责任的内容，因此，上诉人的上诉理由均无合同依据。对其上诉请求，本院不予支持。因双方签订的是商品房买卖合同，原审适用《中华人民共和国合同法》的相关规定，并无不当。广联公司称，“原审时在举证期限内，书面申请原审法院前往蒙城县住房和城乡建设委员会调取‘因家乐福超市技术改变图纸报批和备案的日期’。原审法院没有调取”，广联公司对这一主张并未提供相关证据予以证明，本院不予采信。原审认定事实清楚，适用法律并无不当。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4036元，由上诉人蒙城广联置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 苏维丽
审判员 许 林
审判员 陈 芹
二〇一四年九月十五日
书记员 赵昱昱