上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0109民初12957号
原告(反诉被告)：张剑英，女，1956年8月24日出生，汉族，住上海市。
委托诉讼代理人：郭喜平，上海融孚律师事务所律师。
被告(反诉原告)：李英，女，1974年10月6日出生，汉族，住安徽省巢湖市。
委托诉讼代理人：朱安心，男，住安徽省合肥市。
委托诉讼代理人：饶红喜，男，住安徽省。
原告张剑英与被告李英房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，被告李英对原告张剑英房屋租赁合同纠纷一案提起反诉，本院依法适用简易程序，合并公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郭喜平，被告的委托代理人朱安心、饶红喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张剑英向本院提出诉讼请求：1、依法确认上海市大连西路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的《租赁合同》于2017年5月25日解除；2、判令被告按租金标准向原告支付自2017年5月18日起至实际交还房屋之日止的房屋使用费；3、判令被告向原告支付违约金5,800元；4、判令被告支付原告水电费303.80元。事实和理由：原、被告于2016年9月6日签订《租赁合同》，约定被告向原告租赁系争房屋作办公使用，租期两年，租金每月5,800元，付四押一。但被告自2017年5月起拒绝再支付租金，原告多次催告无果，故起诉。
被告李英辩称，租赁合同的期限是两年，原告答应在两年内房屋不会被查封，但现在房屋已经被查封，不能办公了，所以责任在原告。被告同意解除合同并返还房屋，但房屋占用费应按照居住房屋标准的2,000元/月支付。水电费同意支付。但因原告违约在先，不同意支付违约金。
被告(反诉原告)李英向本院提出反诉请求：1、判令撤销原、被告签订的房屋租赁合同；2、判令原告返还被告房屋装修款48,000元；3、判令原告返还被告房屋转让费12,000元；4、判令原告返还被告租房押金5,800元及一个月零八天的房屋租金7,350元；5、判令原告支付被告违约金5,800元。事实和理由：原告违反城市房屋管理规定，将系争房屋擅自临街开门，欺骗被告与之签订2年的租赁合同，被告有权要求撤销。原告的欺诈行为对被告造成了房屋装修、转让费、押金及房租损失，应当给予赔偿。
原告(反诉被告)张剑英对反诉辩称，原告不存在欺诈行为。出租房屋时，原告已经告知被告房屋性质。被告明知房屋为居住用房而仍然租赁，应当承担包括装修费损失在内的相应风险。房屋转让费是被告支付给上一家租客的，不应当由原告返还。被告在系争房屋门面被封之后没有将房屋返还，依然占有使用房屋，应当依法支付租金。原告不存在违约行为，不应当支付违约金。不同意被告的反诉请求。
经审理查明，系争房屋为原告承租的居住公房，沿街开有门面(系违章开设)。2016年9月6日，原、被告签订租赁合同，约定被告向原告承租系争房屋作办公使用，租期自2016年9月18日至2018年9月17日；租金每月5,800元，付四押一，每期租金提前7天支付；未经甲方(原告)同意，乙方(被告)不能改变房屋结构、装修；如一方违约，则向对方支付违约金5,800元；补充条款中约定，乙方(被告)租此房转让费为12,000元。签约时，被告向原告提出要对房屋简单装修一下，原告表示其刚刚装修过，不能大动。合同签订后，双方依约履行，被告在系争房屋开设名为“安杰地产”的房产中介，为此进行了装修。
2017年2月28日，城管等部门向系争房屋发出告知书，要求对违章行为予以整改。2017年4月5日，城管部门向“安杰地产”发出告知书，再次要求对违章行为予以整改，并告知将限期恢复房屋外貌。2017年4月10日，城管部门将系争房屋违章的沿街门面封闭。此后被告停止营业，但仍占有房屋用于员工居住。被告租金支付到2017年5月17日，之后未再支付。2017年5月19日，原告向被告发函催讨租金，称如未按时支付则解除合同。此后被告仍未支付租金，原告遂起诉。本案审理中，原、被告双方于2017年10月30日对房屋进行了交接，确认未付水电费数额为221.67元。
本案中，应被告申请，本院委托上海东方投资监理有限公司对系争房屋的装修残值进行鉴定。该公司出具司法鉴定报告，意见为工程造价37,785元，其中争议部分造价14,207元。鉴定报告中的残值以48个月的残值年限扣除11个月来计算。争议部分包括：1、企业管理费、利润、社保费、税金是否存在；2、墙顶面乳胶漆施工界面，是否铲除原批嵌层；3、地砖踢脚线是否施工；4、电气管线施工内容；5、室外广告、监控设备安装。
上述事实，有原告提供的租赁合同、公房租赁凭证、律师函、告知书、微信记录，被告提供的营业执照、照片、告知书、微信记录，上海东方投资监理有限公司出具的鉴定报告，以及双方陈述等证据为证。
本院认为，在房屋租赁关系中，出租方有义务提供符合合同目的的租赁房屋，但承租方也应谨慎审查房屋是否满足其需要，双方均应恪守诚信缔约和履行。将居住性质的房屋临街破墙开门面办公或营业，属于违章行为，存在被有关部门整改的风险。系争房屋的性质为住房，通过查看公房租赁凭证即可得知。根据交易惯例，承租人在租赁房屋之前必然要查看权属凭证，故可推定双方在签约之前已明知系争房屋的性质，也应当清楚将其用作办公或营业的风险。被告辩称原告未将租赁凭证给其查看，不合常理，况且被告系开设房产中介的专业人员，更应了解房屋情况和相关政策，故对此抗辩不予采信。现系争房屋已被相关部门查封门面，无法再用于办公营业。原告固然是没有提供完全符合合同目的的房屋，但被告对此情况应当知道却仍然签约，不谛于自甘冒险。故双方对此均存在过错，应根据过错程度各自承担相应的责任。被告称原告对其故意欺诈，要求据此撤销合同，没有事实和法律依据，本院不予支持。
现系争房屋的租赁合同已无法实现缔约目的，双方也均无意继续履行，故该合同应当判决解除。但原告要求确认的解约时间无法律依据，本院不予支持。合同解除后，被告已支付的押金应由原告返还，被告所欠付的水电费也应向原告支付。对系争房屋门面被封闭之后的房租，因被告并未返还房屋而是继续占用，故仍应支付；但因原有租金约定系针对门面房屋，故数额应予减少，已支付的同期租金也应在其中抵扣。据此，本院酌情确定被告还需支付的租金数额为12,000元。关于被告主张的转让费损失，因该款记载于租赁合同，系当事人可预料的损失，故可予支持。但被告在门面封闭前已利用部分租期，所实现的相应价值需从中扣除，再结合双方过错程度，本院酌情确定原告应赔偿被告转让费损失5,000元。关于被告所主张的装修费，因原告曾同意被告简单装修，而被告的装修项目并未超出其租赁用途的必要范围，故可予支持。对鉴定报告认定的无争议造价，本院予以确认；在争议项中，电气管线布置、监控设备安装、相应的地砖踢脚线改动和室外广告安装均为开设房产中介通常必备的装修内容，本院予以认定；墙顶面乳胶漆施工中的铲除工作，因该项目并非必须，而被告并未予以举证，本院不予认定；企业管理费、利润、社保费均为装修企业的必要费用，按惯例计入装修费由发包人承担，故应予认定，但税金因被告并未提供正规发票，故不予认定。关于装修损失的计算，根据司法解释的规定，在租赁合同解除的情况下，装修损失应按“残值”计算，即通过装饰装修的工程造价扣减合同履行期间消耗的装饰装修价值来确定，以区别于合同无效情况下，不考虑租赁期限，按装饰装修的现存价值来计算的“现值”。现鉴定报告给出的“残值”系按固定资产折旧率计算，未考虑租赁期限，实为“现值”，本院无法采纳。鉴于系争房屋临街门面被封后被告的装修即已失去利用价值，故本院根据此前被告正常使用房屋的租期长度，结合双方过错程度，酌情确定原告应赔偿被告装修损失12,000元。关于原、被告互相主张的违约金，因双方对合同解除均有过错，故均不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十七、第一百二十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三项之规定，判决如下：
一、解除原告张剑英与被告李英就上海市大连西路XXX号XXX室房屋签订的《租赁合同》；
二、被告李英应于本判决生效之日起10日内支付原告张剑英租金12,000元；
三、被告李英应于本判决生效之日起10日内支付原告张剑英水电费221.67元；
四、原告张剑英应于本判决生效之日起10日内返还被告李英押金5,800元；
五、原告张剑英应于本判决生效之日起10日内赔偿被告李英转让费5,000元；
六、原告张剑英应于本判决生效之日起10日内赔偿被告李英装修损失12,000元；
七、驳回原告张剑英的其他诉讼请求；
八、驳回被告李英的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费235元，减半收取117.50元，由原、被告各半负担。反诉受理费2,166.50元(已减半收取)，由原、被告各半负担。鉴定费1,500元，由原、被告各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 高 行 玮
二〇一七年十二月六日
书记员 吴静文肖人吴燕
附：相关法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
……
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
……