河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫01民终8995号
上诉人(原审原告)：李国富。
被上诉人(原审被告)：张荣霞。
委托诉讼代理人：李军辉，河南继春律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：陈ＸＸ。
上诉人李国富因与被上诉人张荣霞、陈ＸＸ案外人执行异议之诉一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2018）豫0105民初84号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李国富，被上诉人张荣霞及其委托诉讼代理人李军辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人李国富上诉请求：1、撤销河南省郑州市金水区人民法院（2018）豫0105民初84号民事判决，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决未考虑房产交易实际情况，认定事实不清。2016年3月13日上诉人与被上诉人陈ＸＸ在居间方郑州易圆居营销策划有限公司办公场所签订了《房屋买卖合同》，合同签订后，上诉人支付了中介服务费8000元，于2016年3月25日支付了首付款35万元，并按约定承担涉案房屋的银行按揭款，被上诉人陈ＸＸ将房屋交付上诉人，上诉人已实际占有并装修使用。上诉人在查封前已依据合同合法占有，并已装修入住，且支付首付款及按揭款共计41万元，且并非因被上诉人自身原因未办理过户手续。另该房屋是被上诉人陈ＸＸ银行按揭购买，存在银行抵押权，银行享有优先受偿权，被上诉人陈ＸＸ获取首付款后，该房产所涉及的风险和报酬已依据合同转移给上诉人。二、一审判决严重违背“坚持保护第三人的合法权益，不能因强制执行增加第三人的负担或者损害第三人的利益”的立法精神。三、上诉人依法享有要求合同继续履行的选择权。
被上诉人张荣霞辩称，一审法院认定事实清楚,适用法律正确,请求维持原判。
被上诉人陈ＸＸ未答辩。
原审原告李国富向一审法院起诉请求：1、停止对位于高新区迎春街53号9幢1单元31层86号房屋的强制执行措施，并解除查封；2、要求被告承担一切诉讼费用。
一审法院认定事实：1、原告提交《房屋买卖合同》复印件一份，显示2016年3月13日，原告李国富（买方）与被告陈ＸＸ（卖方）、郑州易圆居营销策划有限公司（居间方）签订《房屋买卖合同》，主要约定被告陈ＸＸ将其拥有的位于高新技术开发区××楼××单元××号房产，房屋合同编号GX1400184504出售给原告李国富，成交价格为78万元。双方约定原告李国富于2016年3月31日支付被告陈ＸＸ购房首付款35万元，从2016年4月19日被告陈ＸＸ月供由原告李国富承担至解押之日止；在交房之日被告陈ＸＸ将钥匙交给原告并允许原告装修入住。
原告提交收据一份，显示“2016年3月26日，今收到李国富交来中介服务费8000元，落款处有郑州易圆居营销策划有限公司财务专用章”。
原告提交收据一份，主要显示“今收到李国富支付位于高新技术开发区××楼××单元××号房屋的购房首付款35万元，收款人陈ＸＸ，2016年3月25日”。
原告提交建设银行流水一份，显示“2016年3月25日，李国富通过其中国建设银行账户向陈ＸＸ账户转账35万元”。
2、原告提交其交通银行流水一份，显示自2016年5月至2018年1月19日，原告李国富每月19日左右向被告陈ＸＸ账户转账2600元左右，证明原告李国富自2016年5月19日起每月向被告陈ＸＸ转账支付按揭款。
3、原告称，被告陈ＸＸ于2016年12月将涉案房屋交于原告李国富，交房时为毛坯房，原告装修后用于自己居住，房屋没有过户，水电也是原告李国富支付的。
4、2016年3月22日，本院作出（2016）豫0105民初7979号民事裁定书，裁定冻结二被告的银行存款451000元或查封其他相应价值的财产，2016年3月31日，本院向郑州市高新区房管局送达了（2016）豫0105民初7979号民事裁定书和协助执行通知书，将被告陈ＸＸ名下位于高新技术开发区××楼××单元××号房产一套（预售证号GX2014042）予以查封。
2016年10月11日，一审法院作出（2016）豫0105民初7979号民事判决书，判决：一、被告陈ＸＸ于本判决生效后十日内偿还原告张荣霞借款50万元及利息（利息以50万元为计算基数，自2015年2月9日起按年息24％的标准计算至实际还款之日止；二、被告河南融海投资有限公司对本判决第一项规定的被告陈ＸＸ的还款义务承担连带责任，被告河南融海投资有限公司承担还款责任后，有权向被告陈ＸＸ追偿。该判决书于2016年11月15日发生法律效力。
5、一审法院在执行张荣霞与陈ＸＸ、河南融海投资有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人李国富提出书面执行异议，一审法院受理后，于2017年6月15日，作出（2017）豫0105执异154号执行裁定书，驳回案外人李国富的异议。
一审法院认为，原告李国富提交与被告陈ＸＸ2016年3月13日签订的《房屋买卖合同》复印件一份，约定购房款为78万元，目前尚未缴清全部购房款，且并未依法办理产权过户手续，《中华人民共和国物权法》第十六条第一款规定不动产登记簿是物权归属和内容的根据，涉案房屋仍然归被告陈ＸＸ所有。
《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设定、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理过户手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。在本案中，原告与被告陈ＸＸ签订买卖合同后，未进行备案手续，也未进行预告登记对抗他人保护自己的权利。在被告陈ＸＸ未协助办理房产过户的情况下，没有及时向法院主张权利。故被告张荣霞通过合法程序要求查封被告陈ＸＸ名下的涉案房屋并无不当。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。一审法院于2016年3月22日作出（2016）豫0105民初7979号民事裁定书，裁定冻结二被告的银行存款451000元或查封其他相应价值的财产，于2016年3月31日将被告陈ＸＸ名下位于高新技术开发区××楼××单元××号房产一套（预售证号GX2014042）予以查封。原告签订合同为2016年3月13日，支付首付款的时间为2016年3月25日，但于2016年12月份交付房屋，系在一审法院查封之后，且涉案房屋仍然登记在被告陈ＸＸ名下。因此对原告诉请停止对位于高新区迎春街53号9幢1单元31层86号房屋的强制执行措施，并解除查封的诉讼请求，不予支持。
依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条、第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、第三百一十三条之规定，判决如下：
驳回原告李国富的诉讼请求。
案件受理费100元，公告费520元，由原告李国富负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。
本院认为，上诉人与被上诉人陈ＸＸ签订房屋买卖合同后，仅支付部分房款，且该房已抵押于银行，故一审法院查封涉案房屋并无不当。
综上所述，上诉人李国富的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人李国富负担。
本判决为终审判决。
审判长 胡忠宇
审判员 范亚玲
审判员 李运动
二〇一八年六月二十九日
书记员 冯 晋