上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终4376号
上诉人（原审原告）：上海维风企业管理有限公司，住所地上海市闵行区虹莘路3065号601室。
法定代表人：李建新，董事长。
委托诉讼代理人：刘平，上海刘平律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：上海苏宁云商销售有限公司，住所地上海市虹口区海宁路358号。
法定代表人：蒋勇，总经理。
委托诉讼代理人：张晶仁，北京大成（上海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：肖瑶，北京大成（上海）律师事务所律师。
上诉人上海维风企业管理有限公司（以下简称维风公司）与被上诉人上海苏宁云商销售有限公司（以下简称苏宁公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2017）沪0112民初24982号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月8日受理后，依法组成合议庭于2018年5月3日公开开庭审理了本案，上诉人维风公司之委托诉讼代理人刘平律师，被上诉人苏宁公司之委托诉讼代理人张晶仁律师到庭参加审理。本案现已审理终结。
维风公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判支持上诉人原审第二项诉讼请求，即被上诉人应当按照租赁合同约定的租金标准，以负一层、一层全部面积计算自2017年5月31日起至相关部位解封之日止的房屋占有使用费。事实和理由：第一，被上诉人并未按约向上诉人返还租赁物。负一层相关部位被查封，被上诉人未经法院许可搬离部分设备，即便是返还上诉人，也无法保证上诉人能够合法使用该房屋。因被上诉人过错，双方至今未签订房屋交接书。被查封部位与被上诉人承租的其他部位为整体租赁物，未整体返还即应视为未返还。第二，原审判决对于房屋占有使用费的认定有误。相关部位未能合法解封，则被上诉人无法合法返还租赁物，故占有使用费的计算截止时间应为解封之日，而非2017年7月28日。合同约定被上诉人应整体返还租赁物，故应按照整体租赁面积计算房屋占有使用费。且上诉人因查封部位而无法分割出租其他部位，造成重大损失。
苏宁公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。第一，租赁物可以分割出租，双方曾就租赁面积进行变更。第二，双方未能签订房屋交接书的原因在于上诉人拒不配合。第三，被查封部位实际已经被拆除、相关设备也已搬离，双方争议的查封事宜实际已无影响。要求驳回上诉，维持原判。
维风公司诉至一审法院，请求判令：1.苏宁公司返还上海市XX路XX号负一层、一层房屋；2.苏宁公司支付维风公司自2017年5月31日起至房屋实际返还之日止，按照每日人民币（以下币种相同）24,380.54元标准计算的房屋占用费。
一审法院认定事实：位于上海市闵行区XX路XX号房屋（以下简称XX路XX号房屋）的权利人为案外人上海A有限公司（以下简称A公司）。案外人A公司授权维风公司负责XX路XX号房屋13幢的地下室、一至三层、六至十层的招商、租赁事宜。授权有效期为2010年6月1日至2026年7月31日。
2010年7月14日，维风公司（作为出租人、甲方）与上海B有限公司（作为承租人，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定苏宁公司承租维风公司上海市XX路XX号（产权人为A公司）负一层4,827.24平方米、一层3,409.29平方米，二层3,549.53平方米，共计11,786.06平方米的房屋、附属设备设施和附属场地，房屋交付标准为现状交房以及合同约定的租赁物的附属设施设备；租赁期为10年零3个月，自2010年8月15日至2020年11月14日；第一年租赁费用为1,100万元，租金第三年起每两年递增5%。合同还就其他事项作出约定。
合同签订后，维风公司向苏宁公司交付租赁标的物。
2013年5月24日，苏宁公司向维风公司发出公司名称变更公函，告知其公司名称由“上海B有限公司”变更为“上海苏宁云商销售有限公司”。
2013年5月，维风公司（作为甲方，出租人）与苏宁公司（作为乙方，承租人）签订《退租补充协议》，协议约定甲方同意乙方将二层（3,549.53平方米）房屋退还给甲方；乙方租赁费用已支付至2013年5月7日，自2013年5月8日起，租赁费用按退租后面积计算，其中自2017年11月8日至2018年11月7日的年租赁费用为8,898,898元。协议还就其他事项作出约定。
2017年1月，维风公司（作为甲方，出租人）与苏宁公司（作为乙方，承租人）签订《房屋租赁终止协议》，协议约定双方于2017年5月31日提前终止租赁合同。乙方同意租赁费用支付至2017年5月31日，且给予甲方2,224,724.50元作为补偿，该补偿金连同最后一期租金（2017年5月8日至2017年5月31日）一同支付。双方确认，乙方于2017年5月31日前将租赁物返还甲方。乙方返还租赁物时，将租赁物内属于乙方的商品、展台、货架等全部撤离，将乙方安装的店招字、空调等可移动的资产拆除，租赁期间所作装修改造（包括负一层已做的泳池改造）无需恢复，按撤出后现状交还租赁物。租赁物返还时，双方需按时签订房屋交接书。若2017年5月31日乙方因自身原因仍未返还租赁物，则自2017年5月31日起，乙方按原租金标准支付房屋占用费。协议还就其他事项作出约定。
2017年6月14日，苏宁公司致函维风公司，该函件记载苏宁公司认为租赁区域满足交还标准，维风公司应于2017年5月31日办理交接手续，但维风公司迟迟未办理。被查封的设备为C公司设施设备，非租赁物本身。维风公司在签订终止协议以及办理撤场时早已知晓，维风公司未提出异议，直到苏宁公司交房前才告知不同意办理交接，要求处理查封事宜，且不同意苏宁公司提出的被查封场地（负一层70平方米）外，其余区域先行交接的要求。苏宁公司要求维风公司尽快办理交接，否则将对租赁房屋空置损失不承担责任。邮政快递查询系统显示，维风公司于次日签收上述函件。
2017年6月22日，苏宁公司再次致函维风公司，催促办理交接手续。邮政快递查询系统显示，维风公司于2017年6月24日签收上述函件。
2017年7月5日，维风公司向苏宁公司发出催告函，告知苏宁公司承租的负一层部位（游泳池）及相关设备设施被法院查封，可能导致苏宁公司无法按约返还租赁物，苏宁公司应尽快妥善处理，以便维风公司完整、无瑕疵收回租赁物。
同日，苏宁公司致函一审法院，告知因苏宁公司租赁维风公司房屋，内有游泳池相关设备被该院查封，维风公司不予办理房屋交接。经向该院核实，该游泳池相关设备属于苏宁公司原招商户C公司财产。该设备未移除将导致苏宁公司被迫承担巨额占用费，请求一审法院尽快移除设备。该函件于2017年7月7日由一审法院签收。
2017年7月25日，维风公司物业部开具出门证，上载苏宁公司人员携带从大楼地下一层拆卸的游泳池设备设施：水泵一组、水箱一组、空气源热泵热水机一组、开关机组一组等。
2017年7月26日，苏宁公司致函维风公司，苏宁公司已将查封设备另寻他处安置，场地无任何查封物，通知维风公司于2017年7月27日在租赁场地办理交接手续。邮政快递查询系统显示，维风公司于2017年7月27日签收上述函件。
2017年7月27日，苏宁公司与上海市长宁公证处公证人员共同至邮政服务处，将钥匙一袋装入信封，以邮政快递方式邮寄，邮寄地址为上海市闵行区XX路XX号，物品名称为XX路XX号物业内全部钥匙。经查询，上述邮件于次日签收。上海市长宁公证处于同年8月1日出具公证书。
2017年7月31日，维风公司向苏宁公司发出履约催告函，载明苏宁公司未按时交付租赁物，构成违约。维风公司由此无法整体出租，潜在客户流失，存在重大经济损失。
苏宁公司至一审法院执行局反映XX路XX号地下一层A1区域法院查封设备迁移事宜。苏宁公司陈述该等设备为（2016）沪0112执保1459号案件保全。经查，苏宁公司已于2016年7月25日解除与C公司的租赁合同，C公司已无权占用苏宁公司向第三方（即指维风公司）承租的相关场地。考虑到因设备查封在苏宁承租场地内导致苏宁公司承担高额占用费，恳请法官尽快协助苏宁公司移除相关设备。
根据法院信息表记载的（2016）沪0112执保1459号案件保全信息中，该案保全物名称记载为设备。《查封、扣押财产清单》载明第6项财物名称为游泳池。
2017年9月15日，苏宁公司向一审法院寄送异议申请书，申请解除XX路XX号地下一层乙4层A1区域中泳池及其附属设施的查封措施或将被查封物从租赁物业中移除。一审法院于次日签收上述函件。
一审诉讼中，一审法院于2017年11月13日至XX路XX号勘察现场，XX路XX号地下一层处于装修施工状态，该次装修打破原有房屋内部格局，施工现场未见游泳池。现场装修人员告知法院，其受维风公司委托装修施工，装修施工时间自2017年8月始。
另，双方确认租赁物中地下一层用于出租给次承租人C公司的租赁面积为1,516平方米。
一审法院认为，双方签订的房屋租赁合同、退租补充协议、房屋租赁终止协议等，均系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方均应当恪守履行。根据上述房屋租赁终止协议的约定，苏宁公司应于2017年5月31日前向维风公司返还租赁物。此处的“返还”，应当具有搬离、腾空租赁物的含义，苏宁公司向维风公司返还的租赁物应当符合基本的使用功能，不应对维风公司使用该租赁物造成障碍。然根据本案查明的事实，至2017年5月31日，仍有属于次承租人（即案外人C公司）的设备因被法院查封放置于涉案租赁物内。虽上述法院查封事由并非苏宁公司造成，但因双方之间的合同责任属于严格责任、无过错责任，故苏宁公司仍须为因案外人原因致其无法向维风公司完整、适格地交付租赁物承担违约责任。鉴于苏宁公司直至2017年7月25日才将上述设备搬离涉案租赁物，后于2017年7月28日将房屋钥匙邮寄至维风公司处，故在此期间的占有使用费理应由苏宁公司承担。但一审法院注意到，上述案外人C公司设备放置的区域为地下负一层中原由该公司租赁的场地，面积为1,516平方米，故苏宁公司向维风公司支付使用费的场地面积也应以此为限。维风公司因法院查封占用部分场地而不同意接收全部租赁物（即负一层4,827.24平方米及一层的3,409.29平方米），进而按照全部租赁面积向苏宁公司主张房屋使用费，缺乏事实和法律依据，对于其中超出1,516平方米场地面积计算的房屋使用费，实难支持。据此，一审法院判令苏宁公司须向维风公司支付的房屋使用费为260,271.30元（具体计算方式为：自2017年6月1日起至2017年7月28日维风公司收到钥匙之日止，共计58天，按照8,236.53平方米每年8,898,898元的标准，计算其中的1,516平方米，即8,898,898元/年/365天/（4,827.24+3,409.29）平方米X1,516平方米X58天=260,271.30元）。关于游泳池的查封，根据法院至现场的实地勘察，维风公司自2017月8月已自行收回租赁物并对地下一层的内部格局进行重新调整、装修，该游泳池因装修施工而灭失，故维风公司至法院诉讼之日，实际已不存在维风公司所主张的苏宁公司因游泳池查封而未交付租赁物之说，故对维风公司上述主张，不予认同。鉴于涉案租赁物于2017月8月实际已转为维风公司控制，故对维风公司所提出的请求苏宁公司返还涉案租赁物的诉讼请求，不予支持。
一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，于2018年1月29日作出判决如下：一、上海苏宁云商销售有限公司于判决生效之日起十日内向上海维风企业管理有限公司支付自2017年6月1日起至2017年7月28日止的占有使用费人民币260,271.30元；二、驳回上海维风企业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计人民币10,299.30元，由上海维风企业管理有限公司负担人民币8,769.30元，由上海苏宁云商销售有限公司负担人民币1,530元。
二审中，当事人没有提交新证据。
经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，被上诉人未按照其与上诉人签订的《房屋租赁终止协议》之约定向上诉人按期返还涉案租赁标的物，已构成违约。按照双方终止协议的约定，被上诉人理应向上诉人承担逾期返还租赁标的物期间的房屋占有使用费。关于占有使用费的计算范围及截止时间，上诉人在二审中主张，应按照整体租赁面积所对应的租金范围，支付截至于法院解除查封日止。其理由主要在于：1、合同约定被上诉人应整体返还租赁物，被查封部位与其余承租部位为整体租赁物，未整体返还应视为未返还；2、被上诉人虽先行返还了除查封部位之外的其余租赁部位，但双方未签订房屋交接书；3、查封部位未解封，属于未合法返还，占有使用费的截止时间应为法院解封之日；4、上诉人因查封部位而无法分割出租其他部位，造成重大损失。对此，本院认为，根据本案所查明的事实，被上诉人向上诉人承租的部位分别系负一层4,827.24平方米、一层3,409.29平方米，而争议的查封部位系负一层A1区域中的游泳池及其附属设施。虽然尚无证据显示被查封的泳池及附属设施涉及的面积数额，但双方均确认被查封的财产位于案外人C公司向被上诉人承租的部位，而C公司的租赁面积为1,516平方米。鉴于查封部位涉及的面积相较于被上诉人整体租赁面积不足20%，且除法院查封部位外，被上诉人对于其余租赁部位的返还并不存在障碍；同时，亦无证据显示，该查封部位的限制状态确实影响整个负一层及一层的整体再利用。因此，在被上诉人一再要求就除查封部位外其余租赁部位先行交接的情况下，上诉人予以拒绝，其理由并不充分。被上诉人在此情况下，通过公证方式寄回钥匙，单方办理了交接手续，实系减少损失扩大的合理之举。一审法院以上诉人收到被上诉人公证寄回钥匙的时间即2017年7月28日作为占有使用费的截止时间，并按1,516平方米计算占有使用费，当属正确，本院予以认同。况且，上诉人也确认被查封的游泳池于2017年8月由新的承租人自行装修拆除，故上诉人要求计算使用费截止于法院解除查封之日，依据不足。
综合上述分析，上诉人的上诉请求，其理由不成立，本院不予支持。一审法院判决正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币17,538.6元，由上诉人上海维风企业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 毛 焱
审判员 娄 永
审判员 蒋庆琨
二〇一八年五月二十九日
书记员 朱晨阳
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……