文书内容湖南省衡阳市石鼓区人民法院民 事 判 决 书（2015）石民三初字第94号原告周某甲。委托代理人周某乙（系原告之父）。委托代理人邓沼利，湖南衡州律师事务所律师。被告湖南三永置业有限公司。法定代表人廖某某，该公司董事长。委托代理人肖蒇、唐喜丽，湖南居安律师事务所律师。原告周某甲为与被告湖南三永置业有限公司（以下简称三永公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2015年8月27日立案受理，依法组成由审判员肖红生担任审判长，审判员周琴、人民陪审员赵为民参加的合议庭，于2015年12月1日公开开庭进行了审理。书记员贺白平担任记录。原告周某甲的委托代理人周某乙、邓沼利、被告三永公司法定代表人廖某某及其委托代理人肖蒇、唐喜丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周某甲诉称：2011年5月2日，原、被告签订1份“华南花苑2期”住宅预定协议书，约定由原告购买被告开发的“华南花苑2期”B楼501号房产。该合同签订后，原告按照约定分四次支付被告购房款共计人民币199009元，原告履行了合同义务后，被告应该与原告签订《商品房买卖合同》并办理相关手续，但被告至今未通知原告办理相关后续购房手续。原告多次要求被告办理商品房网签手续，但被告一直推诿。2015年7月份，原告通过衡阳市房地产局查询得知，被告出售给原告的“华南花苑2期”B楼501号房并未取得商品房预售许可。综上所述，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令原、被告于2011年5月2日签订的住宅预定协议书无效，判令被告返还原告购房款199009元，利息33940元，判令被告赔付原告安装门窗、防盗网损失8000元，交通及误工费损失3000元，本案诉讼费由被告负担。为支持其诉讼请求，原告提供了如下证据：1、“华南花苑2期”住宅预定协议书，以证明原、被告签订住宅预定协议书的事实。2、收据5张、转账凭证2份，以证明原告依约向被告支付购房款199009元的事实。3、照片8张，以证明房屋现状及室内装修情况。4、收据1张，以证明原告装防盗网、铝合金窗花费人民币8068元的事实。对于原告提供的4份证据，经庭审质证，被告三永公司对原告提供的证据1、2、3的“三性”无异议，对证据4有异议，其主要理由是：该证据是手写收据，不具有证明力，也没有盖公章。被告三永公司辩称：原、被告签订的预定协议书是双方当事人真实意思表示，原告对诉争的房屋的情况是了解的，被告已将房屋交付原告使用，且原告对房屋安装了防盗门窗及防盗网。被告已在为原告办理房屋相关手续，原告诉称没有事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告三永公司未向法庭提供证据。对于原告提供的4份证据，本院综合全案的证据和事实认为，被告对原告提供的证据1、2、3“三性”无异议，该3份证据来源合法，证明的事实存在，可以作为本案定案的依据。证据4收据，被告有异议，但原告对所购房屋安装防盗网、门窗的事实存在，该证据可以作为原告所购房屋装修损失的定案依据。经审理查明：2011年5月2日，被告三永公司在未办理商品房预售许可证的情况下与原告周某甲签订1份“华南花苑2期”住宅预定协议书，约定：①原告决定认购被告开发的“华南花苑2期”安置楼B楼501号房产，建筑面积为119平方米，预定的商品每平方米价格为人民币1849元，总房款为220031元，如商品房产权面积发生变更，以房产局公布建筑产权面积计算为准，单价不变，购房款多退少补。②根据项目工程进度或本协议约定，原告在签订本商品房预定协议书时，可按分期付款，签订本协议书时付购房款30%，即人民币66009元，项目工程进度所购栋号转换层时累计付购房款60%，即人民币132019元，项目封顶时累计付购房款90%，即人民币198028元，项目交房时付清余款10%，即22003元。③双方权利和义务，被告在办理房屋产权证时向原告提供符合要求的房屋资料以备查核，被告保证对出售的房屋拥有独立产权，被告在收到原告全部房款后，如中途改变主意，不卖此房，涨价导致原告不能购买此房，被告应将购房款无息退还给原告，并承担相关法律责任。原告须按被告通知时间内前来“华南花苑2期”营销中心签订正式合同，根据工程进度或本协议约定，原告须在约定的时间内按期支付购房款，原告交纳购房款后，中途要求终止合同，经被告同意并按已交房款的5%缴纳违约金后，被告不计息将本金退还给原告。④《住宅预定书》经双方签字或盖章后生效，本认购协议收款证明，均以湖南三永置业有限公司开具收据为准。该住宅预定协议书签订后，原告于2011年5月2日、5月3日、2012年5月10日、10月8日、2013年7月25日分五次共支付给被告三永公司购房款199009元，被告三永公司向原告出具了收据5张。2013年7月25日被告三永公司将房屋交付原告使用，原告对被告交付的房屋进行了安装门窗、防盗网，共计花费人民币8000元。现原告得知被告销售的房屋一直未取得商品房预售许可证，被告出售给原告的房屋不能办理国土使用权证和房屋所有权证，故酿成纠纷，原告诉来本院，请求判准如诉之请求。另查明：被告三永公司开发的“华南花苑2期”住宅工程至今未取得国土使用权，商品房预售许可证。本案争议焦点是：原告的诉讼请求理由是否成立。本院认为，原、被告签订的“华南花苑2期”住宅预定协议书虽然是双方当事人的真实意思表示，但该合同已具备商品房买卖合同条款的主要内容，且被告三永公司已将原告预定的房屋交付原告使用，故该合同名为预定协议，实际为商品房买卖合同。被告三永公司作为房地产开发企业在商品房销售时应依法取得商品房销售许可证，被告三永公司在明知自已未取得商品房预售许可证的情况下，违法销售房屋，又未按预定房屋协议书承诺积极办理相关审批手续，导致交付给原告的房屋至今未办理土地使用权证及房屋所有权证，被告的行为违反国家法律强制性规定，对本案商品房预定协议书无效应承担主要责任，根据《最高人民法院关于审理商品房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十九条第一款（一）项之规定及无效合同处理原则之规定，被告三永公司应承担返还购房款及赔偿损失的责任。因此，原告要求被告返还购房款199009元，利息损失33940元，安装房屋门窗、防盗网损失8000元理由成立，本院予以支持。但原告在购房时未尽审查义务对损失部分也应承担部分责任（即损失部分的10%的责任）。原告要求被告赔偿交通费、误工费损失3000元，因原告未向法庭提供证据予以证实，故原告的该项请求没有事实和法律依据，本院不予采信。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条第一款（一）项之规定，判决如下：一、原告周某甲与被告湖南三永置业有限公司于2011年5月2日签订的“华南花苑2期”住宅预定协议书无效。二、被告湖南三永置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告周某甲购房款199009元及赔偿损失37746元。三、驳回原告周某甲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4959元，由被告湖南三永置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长  肖红生审 判 员  周 琴人民陪审员  赵为民二〇一五年十二月九日书 记 员  贺白平校对责任人：肖红生打印责任人：贺白平附本判决所适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第九条第一款（一）项出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；……