吉林省梨树县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉0322民初982号
原告四平市灵军投资有限公司
法定代表人闫兴民，职务：总经理。
地址：四平市铁西区中央西路662号。
委托代理人王艳枫，吉林辅民律师事务所律师。
委托代理人邱宇，吉林辅民律师事务所律师。
被告韩冬，男，1967年11月4日出生，汉族，个体。现住吉林省梨树县。
被告刘伟，女，1967年6月23日出生，汉族，个体。现住吉林省梨树县。
二被告委托代理人徐长昆，吉林奇谋律师事务所律师。
原告四平市灵军投资有限公司（以下简称灵军投资）与被告韩冬、刘伟财产损害赔偿纠纷一案，本院于2018年3月7日受理，由审判员赵宝彬适用简易程序公开开庭进行审理，原告灵军投资委托代理人王艳枫、被告韩冬和刘伟及委托代理人徐长昆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
灵军投资诉称：2013年1月1日韩冬与四平市宏野公路客运有限公司梨树公司（以下简称宏野客运）签订《房屋出租协议书》，协议中约定宏野客运将客运站院大门东侧1-4层楼房，面积为347.35平方米租给韩冬使用，租期为一年，自2013年1月1日至2013年12月31日，租金为30000元。2013年9月12日灵军投资通过拍卖方式获得宏野客运所有资产，接收并实际控制本案房屋，并于2017年1月25日过户到灵军投资名下，取得该房屋的所有权（梨房权证梨树县字第20170105**号）。《房屋出租协议书》到期后，韩冬不仅拒绝与灵军投资签定租赁合同，还以房租太贵为由拒绝迁出，并拒绝支付租金。由此给灵军投资造成巨大经济损失，故诉至法院，请求判令韩冬支付经济损失783333.30元（自2014年1月1日至2017年11月31日，按年租金200000元计算）；刘伟对上述损失承担连带赔偿责任。
韩冬辩称：一、灵军投资要求“依法判令韩冬支付经济损失783333．30元（按年租金20万元标准计算，自2014年1月1日2017年11月31日）”的诉讼请求没有合法根据，应依法判决驳回其诉讼请求。理由是：
1、灵军投资按年租金20万元标准计算损失没有事实根据及法律依据。韩冬在2013年1月1日与宏野客运签订了《房屋出租协议书》，租用涉案房屋从事经营使用，约定每年租金30000元。2017年1月25日，涉案房屋所有权变更为灵军投资。灵军投资与韩冬之间没有任何年租金为200000元的约定，以年租金200000元标准计算损失没有合法根据。
2、灵军投资无权主张2017年1月25日之前的租金损失，以“2014年1月1日－2017年11月31日”作为计算损失期间没有合法根据。韩冬自2013年1月1日与宏野客运签订《房屋出租协议书》时，涉案房屋所有人为宏野客运。根据涉案房屋所有权证，涉案房屋是2017年1月25日才过户登记为灵军投资所有。另根据《房屋交接笔录》及灵军投资出具的《申请书》，证明2013年11月13日韩冬就已经将涉案房屋腾出交付给灵军投资，2017年11月13日－11月30日期期间，韩冬根本就没有实际使用该房屋。因此，灵军投资主张租金损失计算到2017年11月31日没有事实根据。
3、退一步说，即使韩冬应给付租金损失，也应以2013年1月1日签订的《房屋出租协议书》约定的每年租金30000元标准计算。由于宏野客运拖欠韩冬60余万元借款，时任该公司法定代表人周军同意将涉案房屋租赁期限自2013年1月1日起延长至2018年12月31日止，并且周军亲自将《房屋出租协议书》中的“自2013年1月1日至2013年12月31日止”改为“自2013年1月1日起至2018年12月31日止”，实际上房屋租赁期限至今尚未届满。同时周军同意房屋租赁费从拖欠韩冬的借款中扣除。因此，应以《房屋出租协议书》约定的租金每年30000元的标准计算租金损失。再退一步说，即使原租赁期限为一年，到2013年12月31日结束，但韩冬也一直使用该房屋。依照《合同法》第236条“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，依法也应当按照2013年1月1日签订的《房屋出租协议书》约定的每年租金30000元的标准计算租金损失。还应当提出的是，2013年1月1日签订的《房屋出租协议书》第二条约定：“…租金包括冬季取暖费，其他发生的一切费用由乙方自行负责”，但事实上自2013年起至2017年11月，涉案房屋的冬季取暖费均是由韩冬代为支付，共计57800元（有取暖费收据为证），应从应付租金中扣除。灵军投资要求刘伟承担连带赔偿责任的诉讼请求没有法律依据。刘伟虽系韩冬妻子，但刘伟并没有租用房屋，而且承担连带责任必须有法律明文规定，否则，不存在连带賠偿责任的问题。综上所述，灵军投资的诉讼请求没有合法根据，应依法判决驳回其诉讼请求。
庭审中，灵军投资为证明自己的诉讼主张的合理性向本院提交了如下证据：
第一组证据：吉（2017）梨树县不动产权第00071**号房权证。证明灵军投资于2017年1月25日获得本案房屋所有权证，是该房屋的合法所有权人；（2017）吉0322民初911号民事判决书及（2017）吉03民终1147号民事判决书各一份。该两份判决书证明对灵军投资于2013年9月12日通过拍卖方式获得宏野客运所有资产，包括本案标的的事实予以确认，并已经取得产权证，是该房屋的实际产权人，并以该两份判决书为依据，判定韩冬对本案房屋依法予以腾迁，该案现已执行完毕。
韩冬、刘伟质证对上述三份证据的真实性没有异议，但对证明的问题有异议。房产证恰恰能证明灵军投资是2017年1月25日才取得涉案房屋的所有权，对2017年1月25日之前，灵军投资无权向韩冬主张租金损失。两份判决书认定事实及适用法律均存在错误，现韩冬正在申请对本案再审。
第二组证据：2018年1月10日租赁合同及收据各一份。证明我们房屋租赁时的租金。
韩冬、刘伟质证对该组证据的真实性和证明问题均有异议。第一，该房屋租赁合同是2018年1月10日签订的，该合同约定的租金250000元不能证明2017年之前的租金也是250000元。第二，该收据仅是一张便条，而且是违约保证金收据不是收到租赁费的收据，无法证实租赁价格是250000元。第三，该房屋租赁合同是灵军投资与张帅自愿达成房屋租赁合同，不是相关部门出具的鉴定结论或评估结论，其金额不能作为韩冬、刘伟赔偿租金损失的依据。
韩冬、刘伟针对自己的答辩向法庭提交下列证据
第一份证据：2013年1月1日宏野客运与韩冬签订的房屋出租协议书一份。证明韩冬租赁涉案房屋的年租金为30000元，租赁期限为5年，租金中包括冬季取暖费。
灵军投资质证对于本份房屋出租协议书的真实性有异议，因为对租赁期限有篡改，该份协议书整体是机打，对于使用期限明确约定为一年，自2013年1月1日起至2013年12月31日止。对于截止期限有认为篡改痕迹并且没有宏野客运签章或者是公章予以确认。从本份协议书字面上篡改处笔迹颜色与韩冬使用笔迹颜色一致，应为韩冬本人自行篡改，不发生变更协议的效力。我方所举的两份判决书于2013年9月12日通过拍卖方式取得本案标的并已取得产权证，是房屋的实际产权人，对此事实已经予以认定，因此本份证据不足以产生对抗我方诉讼请求的作用。
第二份证据：2016年6月16日梨树县人民法院（2016）吉0322民初1166号民事判决书一份。证明灵军投资曾于2016年3月31日对韩冬提起排除妨害诉讼，该判决书已认定灵军投资提起诉讼时没有取得涉案房屋的所有权并被判决驳回诉讼请求，从而证明2017年1月25日之前灵军投资未取得涉案房屋所有权，无权向韩冬主张2017年1月25日前的租金损失
灵军投资质证对于本份证据的真实性没有异议，但对证明的问题有异议。该案当时起诉时确实尚未办理产权过户，因此梨树县法院以拍卖成交确认书只是债权凭证，在房屋产权尚未过户的情况下要求韩冬腾迁房屋证据不足驳回诉讼请求，但是我方刚才举证的（2017）吉0322民初911号及（2017）吉03民终1147号判决书中对于灵军投资于2013年9月12日通过拍卖方式获得本案房屋并已取得产权证，是房屋的实际产权人，对此事实予以重新认定。房屋产权证不仅证实灵军投资取得的物权，同时也是一种公示及公信力的一种形式表示灵军投资对此房屋产生了排他性的效力，不改变灵军投资于拍卖后取得该房屋所有权的事实。
第三组证据：2017年11月13日房屋交接笔录一份及2017年11月14日灵军投资出具的申请书各一份。证明韩冬已于2017年11月13日将涉案房屋交付给灵军投资，灵军投资向韩冬主张到2017年11月30日的租金损失没有事实根据。
灵军投资质证没有异议。
第四组证据：韩冬代交涉案房屋冬季取暖费收据五份，总金额57800元。证明依照房屋出租协议书约定在韩冬租赁该房屋期间取暖费应由房屋所有权人缴纳，房屋租赁费中已含有取暖费，应从租金中扣除。
灵军投资质证对这五份证据的真实性没有异议，关于2012年度的供热费发票上开具的购货方为宏野客运并非韩冬，2013年到2016年缴费票据地址是中心小区D-1，取暖面积为340平方米，房屋的坐落位置与本案标的的位置不一致，取暖面积与本案房屋面积也不一致，是否是本案房屋不清楚。同时韩冬与宏野客运签订租赁协议双方对于取暖费如何约定与灵军投资无关，也不产生效力，该房屋于2014年1月1日起韩冬就一直无理占据，不予腾迁，韩冬为继续经营只能自行缴纳取暖费用，属于自行造成的损失，灵军投资对此不应予以承担。
第五组证据：2006年至2012年期间宏野客运向韩冬借款借条一份、借款协议书4份。证明韩冬租赁涉案房屋前房屋所有权人拖欠韩冬借款的事实存在，正由于此原因宏野客运原法定代表人周军才将租赁期限由一年延长至五年，并且周军亲自将房屋出租协议书中的2013年改为2018年，并同意从上述借款中扣除租金。
灵军投资质证：1.本组证据与灵军投资没有任何关联，与本案诉请没有任何关系，灵军投资不是该组证据的当事人，对此事实无法核实。2.据了解韩冬所举的证据及钱款由于周军涉嫌个人非法吸收公众存款罪属于非吸范围及数额。3.灵军投资所举的证据及所述事实已有梨树县人民法院及中级人民法院两份判决书予以论述，并对该证据未予采信。
综上举证、质证情况，本院认定本案事实如下：
2013年1月1日韩冬与宏野客运签订《房屋出租协议书》一份，协议中约定宏野客运将客运站院大门东侧1-4层楼房，面积为347.35平方米房屋租给韩冬使用，租期为一年，自2013年1月1日至2013年12月31日（此处有将2013改为2018字样），租金（含取暖费）为30000元。灵军投资于2013年9月12日通过拍卖方式获得宏野客运所有资产，2017年1月25日灵军投资取得该房屋的所有权（梨房权证梨树县字20170105**号），2017年9月1日取得不动产权证，证号为0007156。2017年11月13日，涉案房屋由韩冬腾出交付给灵军投资。另查明，涉案房屋冬季取暖费自2013年至2017年均由韩冬缴纳，每年金额为11560元。
本院认为，涉案房屋系不动产，灵军投资于2013年9月12日通过拍卖方式获得含涉案房屋在内的宏野客运所有资产，并于2017年1月25日将该房屋过户到自己名下，取得该房屋的所有权证。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产的设立、变更、转让和消灭，应依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”据上述规定结合与本案相关的发生法律效力的判决文书，本院认定灵军投资取得涉案房屋的时间为2017年1月25日，故灵军投资对此前的损失主张没有法律依据，本院不予支持。对灵军投资在2017年1月25日取得涉案房屋产权后至韩冬腾出前的损失应予保护，但计算标准应按2013年1月1日韩冬与宏野客运签订《房屋出租协议书》约定的租金标准执行，并应扣除韩冬缴纳的冬季取暖费。对于灵军投资主张按照年租金200000元计算损失标准，因其未能提供充分证据证明，本院不予支持；对灵军投资请求刘伟对韩冬承担连带赔偿责任的主张，因于法无据，本院亦不予支持。
依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，判决如下：
一、被告韩冬于本判决生效后十日内给付四平市灵军投
资有限公司房屋租赁费12440元。
二、被告刘伟不承担责任。
三、驳回原告四平市灵军投资有限公司其他诉讼请求。
如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
案件受理费减半收取5817元，保全费2870元，合计8687元，由被告韩冬负担139元，由原告四平市灵军投资有限公司负担8548元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。
审判员 赵宝彬
二〇一八年六月六日
书记员 于泽冉