湖南省怀化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘12民终402号
上诉人（原审第三人）刘树银，个体户。
上诉人（原审第三人）汪建华，个体户，与第三人刘树银系夫妻关系。
以上两上诉人共同委托代理人周刚，怀化市鹤城区鹤阳法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）张单桂,又名张丹桂，个体户。
委托代理人姚敦华，湖南西南律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）杨世英，（广州博尔电器有限公司）。
上诉人刘树银、汪建华因与被上诉人张单桂、被上诉人杨世英房屋租赁合同、房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省新晃侗族自治县人民法院（2015）晃民一初字第394号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月6日受理后，依法组成合议庭于2016年5月31日公开开庭审理了本案。上诉人刘树银、汪建华及其委托代理人周刚、被上诉人张单桂及委托代理人姚敦华到庭，杨世英经本院传票传唤没有到庭参与诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2007年起张单桂就租赁杨世英在新晃步行街的2栋101铺面（新晃步行街第二栋第27号门面）经营时装，该铺面2011年9月30日至2013年9月30日的租金36000元，已于2011年交清。2013年4月3日，杨世英因投资需要，欲将铺面转卖，先与承租人张单桂沟通，告知了承租人的优先购买权，张单桂没有具体回应。同年4月6日杨世英与刘树银协商铺面买卖，双方谈妥了价格，次日签订买卖合同，同月12日，杨世英与刘树银办理了产权转移登记，产权转移登记到刘树银与其妻汪建华名下，产权转移登记完成后，杨世英将张单桂水电押金3000元交给刘树银、汪建华。同年9月中旬，刘树银、汪建华口头并书面通知张单桂，将书面通知张贴在该铺面门上，明确告知2013年10月1日后的租金必须按同地段门面市场价格承租，如果杨世英不愿意按同地段市场价格承租，张单桂必须于2013年10月5日前将门面移交给第三人。张单桂以原房东杨世英与其签有租赁合同，要到2017年9月30日才到期，已约定租金每年1.8万元为由，要求继续租用，并要求按每年1.8万元计租金。双方纠纷发生后，刘树银从杨世英手中取得杨世英所持的《租赁合同》，向湖南省鉴真司法鉴定中心申请对该份租赁合同上“张丹桂”签名字迹以外的蓝色圆珠笔书写字迹的形成时间进行鉴定，湖南省鉴真司法鉴定中心于2013年11月25日作出湘鉴司鉴中心(2013)文鉴字第127号文书司法鉴定意见书，意见为“送检的《租赁合同》（检材）上“张丹桂”签名字迹以外的蓝色圆珠笔书写字迹的形成时间是在2013年2月之后”。在庭审中，张单桂、第三人均向法院提交了《租赁合同》的复印件，合同内容为：约定租金每年18000元，租期为6年，即2011年10月1日至2017年9月30日，租金为两年支付一次，租赁税费由张单桂负担，另收张单桂水电押金3000元，合同期满无息退还张单桂。两份《租赁合同》内容、形式相同，为同一合同的一式两份，合同中除第五条“另收乙方（张单桂）水电押金叁仟元整，合同期满无息退乙方（张单桂）”和双方签名为圆珠笔书写外，其它部分为打印格式。落款日期为2011年9月29日。
原审法院院认为：签订合同是合同各方当事人的民事法律行为，只要当事人签订合同的意思表示真实，主体合法，没有违反《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的禁止性规定的合同即为有效合同。经审理查明，原、杨世英在签订新晃县步行街第27号门面（新晃镇步行街2幢101号铺面）的《租赁合同》过程中，原、杨世英都是完全民事行为能力人，在签订合同的过程中双方经过协商一致后才签字确认。原、杨世英在庭审过程中的陈述和提交的证据均证实了双方是在平等自愿的基础上签订此《租赁合同》，即合同双方当事人意思表示真实。从《租赁合同》的内容看，也没有违反法律关于合同无效的禁止性规定。第三人提交的湘鉴司鉴中心(2013)文鉴字第127号文书司法鉴定意见书，意见为“送检的《租赁合同》（检材）上“张丹桂”签名字迹以外的蓝色圆珠笔书写字迹的形成时间是在2013年2月之后”。此鉴定结论时间不具体，且是孤证，不足以否定《租赁合同》效力，张单桂请求确认其与杨世英签订的《租赁合同》有效的诉讼请求法院予以支持；杨世英在将原属其所有的新晃县步行街第二栋第27号门面所有权转让给第三人后，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权转移，不影响租赁合同的效力”的规定。依此规定，刘树银、汪建华取得新晃县步行街二栋第27号门面的所有权后，应继续承受杨世英与张单桂签订的《租赁合同》规定的权利义务。杨世英因为原属于他所有的第27号门面所有权已经转移给第三人，已经不再是《租赁合同》的主体，不能再履行《租赁合同》的权利义务。应由刘树银、汪建华与张单桂继续履行该《租赁合同》。张单桂要求杨世英继续履行《租赁合同》的诉讼请求法院不予支持。张单桂在庭审中提出的要求判令第三人继续履行《租赁合同》的诉讼请求法院予以支持；第三人提交的尹小玲、廖金福、张明修、杨秀清、李云雪关于他们在新晃步行街租门面的租金收条复印件，只是证实上述证人租用或者出租门面的租金多少，不是证明张单桂与第三人诉争门面的过程中给第三人造成的经济损失，第三人也未能就自己的经济损失提供事实依据据予以佐证，第三人请求法院判令原、杨世英共同承担铺面损失费的诉求法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第二百一十二条，第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告张单桂与被告杨世英于2011年9月29日签订的《租赁合同》有效；二、第三人刘树银、汪建华继续履行原告张单桂与被告杨世英2011年9月29日签订的《租赁合同》；三、驳回原告张单桂的其他诉讼请求；四、驳回第三人刘树银、汪建华的要求原告张单桂返还铺面及原、被告支付铺面损失费的诉讼请求。案件受理费80元，由原告张单桂负担20元，被告杨世英负担60元。
宣判后，刘树银、汪建华不服，向本院提起上诉称：一、一审法院违反民事诉讼证据的认定规则，导致案件事实认定错误；二、纵然一审法院认定房屋租赁合同有效，但杨世英在出售门面时隐瞒事实真相，给上诉人造成了经济损失，应当予以赔偿。
张单桂当庭答辩称：一审法院认定房屋租赁合同证据切实充分；二、鉴定意见不能作为证据采信；三、上诉人要求杨世英赔偿损失的请求不在本案审理之列。
经审理查明，二审中，上诉人刘树银、汪建华向本院提交了四份房产证和租金收条，拟证明与本案涉案商铺相同地段相同面积的商铺同期的租金价格远远超过1.8万元。其中，所有权人为唐超成，两间，每间面积51.32㎡，2013年至2014年租金为每间35000元；所有权人为李雪云，面积51.32㎡，2014年到2015年年租金为4.5万元；廖金福，面积40.78㎡，2013年到2014年年租金为3.5万元；张明和姚丽容，两间，每间面积51.32㎡，2013年至2014年年租金5.6万元。廖金福和张明出庭作证证实自己商铺的相关情况。经当庭询问，被上诉人张单桂在同一地段也有一间商铺，面积37.38㎡，亦出租给他人，2011年到2016年租金为：前三年每年3万元，后两年每年以15%递增。因此，对上诉人刘树银、汪建华所提交的证据的真实性和合法性予以认定。
另查明，1、刘树银、汪建华从杨世英手中购买的商铺位于新晃县步行街，面积42.3㎡。2、2013年4月7日，杨世英（甲方）与刘树银、汪建华（乙方）签订了《新晃县存量房买卖合同》，约定甲方将新晃县步行街2栋101房转让给乙方，合同第四条规定，“甲方应在收到乙方全部房款（？）日内，将房屋交付给乙方。甲方保证上述房屋权属清楚，如甲方有设定抵押、按揭等行为应告知乙方，并自行约定解决。交易房屋如发生产权纠纷或债权债务时，由甲方承担全部责任。”其中交付房屋时间为空白。3、刘树银、汪建华于2013年12月11日向新晃县人民法院起诉张单桂，要求张单桂返还原物，一审判决后，张单桂不服，向二审法院提起上诉，二审法院将该案发回重审，现该案在新晃县人民法院中止审理，待本案审结后再恢复诉讼。4、在刘树银、汪建华诉张单桂返还原物案件的二审审理时，杨世英作为张单桂申请的证人出庭作证，证实其与张单桂的租赁合同是在2011年9月签订的，租赁期限为6年；杨世英以及杨世英的两位朋友张明修、彭文明出庭作证，证明杨世英在将商铺转让给刘树银、汪建华时，其将租赁情况告知了刘树银、汪建华，并在办理房屋产权证时向刘树银、汪建华出示了一份“证明”，内容涉及张单桂交纳3000元的押金的情况，同时称该证明上有“转让”二字，后根据刘树银、汪建华的要求改为“转卖”二字；张单桂要求刘树银、汪建华出示该证明；刘树银、汪建华称没有“证明”，只有“收据”，且收据上注明有3000元押金的情况，并且有转让改为转卖的字样，刘树银、汪建华向法院提交了“收据”原件。5、杨世英与张单桂20**年9月签订的房屋租赁合同，刘树银、汪建华与张单桂发生纠纷时即2013年10月，杨世英才将该合同出示给了刘树银、汪建华。
到庭的各方当事人对一审法院认定的事实没有异议，本院予以确认。
本院认为，本案有两个法律关系，一个是张单桂与杨世英的房屋租赁合同关系，一个是杨世英与刘树银、汪建华房屋买卖合同关系。张单桂作为房屋租赁合同的相对人，有权起诉杨世英要求确认租赁合同的效力并继续履行，但由于在租赁合同约定的期间内，杨世英将房屋出售给了刘树银、汪建华，现房屋所有权已转移给了刘树银、汪建华，该租赁合同的效力必然涉及刘树银、汪建华的权利，刘树银、汪建华作为对案件标的有独立请求权的第三人有权参与到本案诉讼中主张自己的权利，两个法律关系合并审理，有利于查明案件事实，减少当事人的诉累，解决三方当事人之间的纠纷。
关于张单桂与杨世英之间的房屋租赁合同，本院认为，该合同形式完整，内容合法，张单桂与杨世英均认可该合同，刘树银、汪建华没有确凿的证据表明该合同系上述二人在房屋转让之后签订，因此，房屋租赁合同对张单桂和杨世英有约束力，双方均应按照合同的约定继续履行合同，而刘树银、汪建华购买该房屋后，根据“买卖不破租赁”的原则，该合同的相关权利义务转由刘树银、汪建华享有和履行。
关于杨世英与刘树银、汪建华的房屋买卖合同，本院认为，亦属于有效合同，双方均应按照合同履行自己的义务。房屋买卖合同中，买受人最主要的义务是支付房款，现刘树银、汪建华已足额支付购房款；出卖人最主要的义务是交付房屋。而房屋的交付既包括权利交付，亦包括实物交付，现杨世英的权利交付已经完成，在实物交付中，买卖双方当事人发生了纠纷，即张单桂的租赁何时到期，双方各执一词。杨世英称其与张单桂的租赁期限从2011年10月到2017年9月已告知了刘树银、汪建华，而刘树银、汪建华称杨世英所称的租赁合同是在2013年9月30日期满。根据双方当事人签订的《新晃县存量房买卖合同》的约定，如买卖的房屋上存有其他权利，杨世英应当告知买受人，并应当承担由此产生的责任，杨世英是否全面、如实地向刘树银、汪建华履行了告知义务，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款的规定，该举证责任应当由杨世英承担。根据法院认定的事实，杨世英与张单桂签订的租赁合同在《新晃县存量房买卖合同》签订之前已经存在，但杨世英并未将该合同交与刘树银、汪建华；在《新晃县存量房买卖合同》中也没有对房屋已与张单桂签订六年的租赁合同进行书面说明；虽然杨世英主张该事实已向刘树银、汪建华书面说明，并有两位证人证实，但杨世英所称的书面“证明”并非证明，根据刘树银、汪建华向法院提交的书面证据，该“证明”是“收据”，该收据中包含有杨世英所称的押金情况，也包含了其按照刘树银的要求修改的“转卖”二字；而该收据中没有说明出售房屋出租的时间和租金情况，两位证人证言也不足以推翻书面证据所反映的事实。因此，本院认定，杨世英在与刘树银、汪建华签订合同时，没有向刘树银、汪建华全面、如实地陈述房屋出租的时间和合同约定的租金,而租期的长短和租金的多少直接影响刘树银、汪建华对房屋价格的判断，直接影响其相关的财产权利，由此给刘树银、汪建华造成的损失，杨世英应当予以赔偿。
杨世英出租给张单桂的商铺面积42.3㎡，价格是每年1.8万元，与同地段同面积的商铺租金差距甚大。参照张单桂所有的在新晃县步行街门面出租的租金情况，她的商铺面积是37.38㎡，租金2013年3万元，2014年3.45万元，2015年3.9675万元，结合同地段的其它商铺的租金，本院酌情考虑由杨世英赔偿刘树银、汪建华四年的租金按每年1.5万元计算，共计6万元。
综上所述，上诉刘树银、汪建华上诉部分有理，应予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省新晃侗族自治县人民法院（2015）晃民一初字第394号民事判决第一、二、三项及案件受理费的负担；
二、撤销湖南省新晃侗族自治县人民法院（2015）晃民一初字第394号民事判决第四项；
三、杨世英在判决生效后十日内一次性赔偿刘树银、汪建华60000元；
四、驳回刘树银、汪建华的其他诉讼请求。
二审案件受理费1258元，由杨世英负担1000元，刘树银、汪建华负担258元。
本判决为终审判决。
审 判 长 冷旗帜
代理审判员 蒋珊珊
代理审判员 宋艳云
二〇一六年六月十日
代理书记员 向玉玲