北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京0114民初7662号
原告：刘审，男，1992年3月18日出生，汉族，住北京市海淀区。
被告：魏艳，女，1982年10月13日出生，汉族，住北京市昌平区。
被告：谷建功，男，1980年10月2日出生，汉族，住北京市昌平区。
二被告共同委托诉讼代理人：翟玉梅，北京智深律师事务所律师。
原告刘审与被告魏艳、谷建功房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法决定适用简易程序，由审判员杨帆独任审判，公开开庭进行了审理。原告刘审，被告魏艳、谷建功及其委托诉讼代理人翟玉梅到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
刘审向本院提出如下诉讼请求：1．判令被告继续履行合同义务，并承担违约责任，支付违约金人民币35．5万元；2．判令被告即日给付原告因延迟支付违约金产生的利息，金额按逾期支付时间以及银行同期贷款利率计算；3．判令自房屋产权转移之日至房屋交付之日期间的租金，由被告承担，每月4200元，不足一月以此标准按日收取；4．判令被告与原告签订房屋租赁合同，对双方租赁细节加以约定；5．判令本案包含诉讼费在内的一切相关费用由被告承担。事实和理由：2017年8月13日，原被告双方签订房屋买卖合同，合同第九条第四款约定：甲方（被告）应当在房屋所有权转移之日起10日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续。如因甲方（被告）自身原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的，应当向乙方（原告）支付房屋总价款10%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务。2018年3月19日，原被告双方办理完成房屋产权转移手续。根据合同约定，被告需在2018年3月29日前办理完成原有全部户口迁出手续。但经原告向被告以及相关政府部门核实，被告并未在约定期限内迁出户口，造成合同违约。故请求法院判令原告方按照合同约定承担违约责任，支付原告房屋总价款10%的违约金，即人民币35．5万元。
魏艳、谷建功辩称：第一，被告不同意原告的诉讼请求，本案基本事实如下，2017年8月13日，原被告签订房屋买卖合同后发现合同约定“甲方（被告）应当在房屋所有权转移之日起10日内办理原有全部户口迁出手续”，当时被告对该条款提出异议，明确告知原告，该房屋为被告唯一住房，且为原告能享受“满五唯一”的低税优惠，被告须保证交易过程中名下无其他住房，也就是说需要在该房屋过户给原告后，被告才能办理新的房屋产权证，且北京房产交易繁琐，被告不可能在10天内办理新产权证并迁出户口。再者被告为解决孩子在城里上学换置的学区房，需要在收到原告申请贷款放款后才有能力支付新房房款方能办理新房产权证。当时，中介说该合同为格式合同不能更改，原告及其父母再三保证，其为海淀户口，绝对不会把户口迁至昌平，被告户口可以搁置直至迁出，不会因为户口问题追究被告违约责任，在原告的再三保证下，双方未更改该房屋买卖合同关于户口迁出的时间（中介人员为证）。随后，被告向北七家派出所户籍科了解户口迁出政策，户籍迁出政策为：“新立户的，非农业人口须出具北京市房屋产权证明；或提交迁入人与户内成员亲属关系证明”，被告籍贯均非北京且在京无亲属，且出售的为唯一住房，在新产权证办理之前，户口无处可迁，被告唯恐承担违约责任，便多次与原告进行沟通，希望双方能够更改户口迁出时间，原告多次表示无须担心，没有问题，他们不会把户口从海淀迁至昌平，被告户口无处迁出，可以在该房屋搁置，更不会向被告主张违约责任，后双方又进行多次沟通，最终协商一致达成户口迁出时间为一年的约定，9月13日双方在中介见证下均认可“户口迁出时间为一年”（录音为证）。期间被告多次要求原告签订书面协议（录音为证），明确表示因政策原因确实10天之内迁不出来，怕承担违约责任，但原告推脱不签，并多次向被告保证不会因为户口迁出事宜向被告主张违约责任，不用修改合同，让被告放心，最终因三方达成口头约定，且原告的再三保证，故原告才按照交易流程进行房屋交易。上述均有被告与原告的录音及中介工作人员的证言为证，现原告违反诚实信用原则，无视双方达成的口头约定及多次沟通的结果，主张被告存在违约责任，系恶意诉讼行为。第二，结合本案事实，被告不存在违约行为，无须支付原告35．5万元违约金，理由如下：1、虽合同中约定了户口迁出期限，但在实际履行中，双方根据合同履行情况及户口政策，多次沟通户口迁出时间，原告再三保证户口可以搁置，更不会根据合同追究其违约责任，并对户口的迁出时间达成一致，约定户口迁出时间为一年，而被告4月23日将户口迁出，不存在违约行为。2、对于被告未及时迁出户口，原告亦负有责任。被告明确告知原告（4月20日录音为证）其为解决孩子在城里上学换置的学区房，需要在收到原告申请贷款放款后才有能力支付新房房款，方能办理新房产权证，希望原告积极办理贷款手续，被告收到全部房款后办理新房屋产权证，及时迁出户口，而原告采用公积金、商业组合贷，房屋于2018年3月19日过户后需要原告配合复审方能放贷，而原告一直拖延至4月4日才配合复审．其复审时间己超过3月29日，导致被告4月18日收到银行发放的贷款，4月23日被告办理新房屋产权证当日便及时将户口迁出，对于被告未及时迁出户口，原告亦负有责任。3、被告因户籍政策原因未能迁出户口，但仍积极办理户口迁出手续，其主观不存在恶意拖延不履行合同的行为。被告了解北京政策之后，多次与原告积极协调户口迁出事宜，即使双方达成户口迁出时间为一年的约定，而被告出售自有的唯一住房是为解决孩子在城里上学的问题，即使原告承诺被告户口可以搁置，但被告仍积极履行户口迁出手续，被告于4月18日收到原告全部房款后积极办理新购置房屋产权手续，于4月23日取得房屋产权证，当日便及时将户口迁出，被告主观不存在恶意不履行合同的行为。4、被告户口未迁出，丝毫不影响原告户口迁入，未给原告造成经济损失，且原告主张的违约金过高，被告要求降低违约金，但结合被告不存在恶意违约行为，原告存在违反诚实信用原则的恶意诉讼行为及拖延贷款复审的行为，故请法院依法驳回其诉请求。第三，针对原告第二项诉讼请求，首先被告不存在违约行为，其次原告主张迟延支付违约金产生的利息没有任何事实与法律依据，请法院依法驳回。第四，针对原告第三项诉讼请求，原告主张自房屋产权转移之日至房屋交付之日期间的租金，无事实法律依据，且原告所要求的租金诉求与房屋买卖合同不是同一个法律关系，不属于本案审查范围，依法应当予以驳回。双方签订的《补充协议》第四条约定：“租赁期限由甲方收到全部房款之日起12个月”，房屋买卖合同第七条第一款约定“甲方应当在收到全部房款3日内将该房屋交付给乙方”，被告系在2018年4月18日收到的房款，在4月20日将房屋交付给原告，也就是租赁期限起算时间为2018年4月20日，并非3月19日（房屋过户当日），原告主张自房屋产权转移之日至房屋交付之日期间的租金无任何事实法律依据。同时本案案由系“房屋买卖合同纠纷”，而原告所要求的租金诉求与其不是同一个法律关系，不属于本案审查范围，依法应当予以驳回。综上所述，请贵院依法驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据举证质证情况，本院确认基本事实如下：
2017年8月13日，原告刘审（买受人，乙方）与被告魏艳、谷建功（出卖人，甲方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定魏艳、谷建功将其位于北京市昌平区×镇××区×号楼×层×单元×室房屋出卖给刘审。合同第七条第（一）款约定：“甲方应当在收到全部房款3日内将该房屋交付给乙方。”合同第九条第四款约定：“甲方应当在该房屋所有权转移之日起10日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续。如因甲方自身原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的，应当向乙方支付房屋总价款10%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务。”同日，双方签订《补充协议》，其中第二条约定，“经甲乙丙三方友好协商同意，甲乙丙三方任何一方如对另一方或两方作出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现。三方不存在也不认可口头约定或承诺。”第四条约定：“经甲乙双方友好协商，乙方同意在房屋过户后将房屋继续租赁给甲方居住，租赁期限由甲方收到全部房款之日起12个月，租金为每月3200元整。”
2018年3月19日，双方办理了房屋过户登记。
2018年4月18日，被告收到最后一笔房款，原告全部房款付清。
2018年4月20日，双方完成房屋交付。
2018年4月23日，二被告在其新购买的房屋房产证发放后，即将其户口从涉案房屋中迁出，迁入新址。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，且不具备法定无效的情形，为合法有效的合同，双方当事人均应按照合同履行各自义务。本案中，涉案房屋于2018年3月19日办理了产权转移登记手续，按照合同约定魏艳、谷建功应在产权转移后10日内将户籍从涉案房屋迁出，但魏艳、谷建功未在约定的时间履行该义务，而是迟延了二十余日，在2018年4月23日才把户口迁出，故魏艳、谷建功已构成违约。关于魏艳、谷建功辩称的双方曾达成延期一年迁出户口的口头协议，由于刘审并不认可，且《补充合同》中也明确约定不认可口头约定或承诺，故魏艳、谷建功的该辩解意见本院不予采信。
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，魏艳、谷建功迟延二十余日迁出户口，延迟的原因在于魏艳、谷建功卖房系置换新房，其购买的新房房产证办下来当日二人就将户口迁出了涉案房屋，同时刘审也未能举证证明魏艳、谷建功迟延迁出户口的违约行为给自己造成的实际损失，魏艳、谷建功亦提出了合同约定的违约金过高的抗辩，故对于违约金的具体金额，本院依照公平原则及诚实信用原则，结合原告的实际损失、双方当事人的过错程度等因素对违约金数额酌情予以调低。关于原告要求被告支付延迟支付违约金产生的利息的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于原告要求被告支付自房屋产权转移之日至房屋交付之日期间租金的诉讼请求，本院认为，合同约定乙方同意在房屋过户后将房屋继续租赁给甲方居住，租赁期限由甲方收到全部房款之日起12个月，租金为每月3200元整。双方认可2018年4月18日全部房款付清，魏艳、谷建功于2018年4月20日起向刘审支付房屋租金，故刘审要求魏艳、谷建功支付自房屋产权转移之日至房屋交付之日期间租金的诉讼请求，没有合同依据，本院不予支持。关于原告要求被告与其重新签订房屋租赁合同的诉讼请求，与本案不属同一法律关系，本案不予处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、魏艳、谷建功于本判决生效之日起七日内支付刘审违约金1万元；
二、驳回刘审的其他诉讼请求。
案件受理费3313元，由魏艳、谷建功负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审判员 杨帆
二〇一八年六月十九日
书记员 李杰