广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1972民初3196号原告：苏翠丽，女，汉族，1973年10月9日出生，住广东省深圳市。委托代理人：黄乐声，东莞市启明律师事务所律师。委托代理人：邓江双，东莞市启明律师事务所辅助人员。被告：东莞市镇龙房地产开发有限公司。住所地：广东省东莞市长安镇长青街*座***号。组织机构代码为76573964-0。法定代表人：陈伟球。被告：东莞市陶然居房地产开发有限公司。住所地：广东省东莞市长安镇咸西社区办公楼。组织机构代码为77622882-X。法定代表人：王耿松。委托代理人：杨加放，广东万言律师事务所律师。委托代理人：张佳丽，广东万言律师事务所实习律师。原告苏翠丽诉被告东莞市镇龙房地产开发有限公司（以下简称“镇龙公司”）、东莞市陶然居房地产开发有限公司（以下简称“陶然居公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年3月29日立案受理后，依法由代理审判员陈波适用简易程序独任审判，并于2016年6月13日公开开庭进行审理。原告苏翠丽的委托代理人黄乐声、邓江双，被告陶然居公司的委托代理人杨加放、张佳丽到庭参加诉讼。被告镇龙公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏翠丽诉称：原告与被告镇龙公司于2009年8月21日签订一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告镇龙公司购买东莞市长安镇陶然豪园4#、5#住宅楼XX单元XXXX号房屋。房屋总价款为1195000元，分期支付，其中首期房款于合同签订后付清，余款通过银行按揭支付。按照《商品房买卖合同》第八条的约定，出卖人应当在2009年12月31日前将验收合格的商品房交付给买受人。2010年5月中旬原告前往涉案房屋时发现房子两卫生间地面有裂缝，地板受损严重空鼓、主人房窗边渗水、饭厅窗台边墙有渗水痕迹、客房2窗台边墙底部渗水等严重质量问题，并通知物业管理处与被告镇龙公司前往商讨处理事宜，2010年7月12日原告与被告镇龙公司签订《解除合同协议书》，双方又于2010年8月20日签订《协议书》，《协议书》第一条约定：“原、被告双方于2010年7月12日签订的《解除合同协议书》在本协议签订后自动作废，对双方均不再具有法律约束力”，第二条约定：“乙方同意自2010年6月1日开始至交付房屋给乙方使用之日止，甲方按每月人民币3000元向乙方支付违约金（包括合同规定的违约金在内）”。2010年12月30日原告再次要求验房，发现问题依旧没有处理好（详见深圳市鼎诚物业管理有限公司东莞分公司《物业验收记录表》）。期间房屋一直由被告镇龙公司修补多次但一直无法维修好，2015年4月2日原告再次前往涉案房屋，物业向原告出示了涉案房屋X-XXXX主卧、客房、小孩房、公卫、主卫窗边渗水照片并要求原告签名确认，时至今日被告镇龙公司仍未能将涉案房屋维修好交原告使用。由于被告镇龙公司长期无法向原告交付验收合格的房屋，强迫原告将仍有严重质量问题的房屋收屋并要求原告缴交多年的物业管理费。另外，涉案房屋已于2013年8月6日办理了《房地产权证》至原告名下。根据被告镇龙公司与被告陶然居公司签订的《协议书》、《补充协议》、《关于真实客观处理长安镇陶然豪园部分房地产发票及办证证明的申请》、《民事判决书》、《生效证明书》等证据可知，被告镇龙公司与被告陶然居公司约定合作开发涉案商品房，且被告陶然居公司实际也有作为出卖人参与收取相关款项等行为，故其亦属于陶然豪园商品房的开发商，对外应与被告镇龙公司一起承担连带责任。为了维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1.被告镇龙公司立即将无质量问题并经验收合格的商品房交付给原告；2.被告镇龙公司向原告支付逾期交付房屋的违约金（从2011年1月1日起，按每月3000元标准计算至被告镇龙公司交付给原告使用之日止，暂计至2016年3月1日62个月违约金186000元）；3.被告陶然居公司对上述第2项诉讼请求与被告镇龙公司承担连带责任；4.本案诉讼费、保全费由两被告共同承担。原告当庭变更第1项诉讼请求为被告镇龙公司立即案涉商品房交付给原告。被告镇龙公司未提出答辩意见，亦未向本院提交证据或提出质证意见。被告陶然居公司辩称：一、原告第一项诉求是要求交付无质量问题并经验收合格的房屋，目前房屋已经交付且验收合格，所以被告陶然居公司已经交付；二、原告主张逾期交房的违约金，因被告已经交付房屋，故其诉请违约金没有事实依据。经审理查明：原告苏翠丽作为买受人，被告镇龙公司作为出卖人，双方于2009年8月21日签订一份《商品房买卖合同》，约定苏翠丽购买镇龙公司位于东莞市长安镇咸西村的陶然豪园4#、5#住宅楼XX单元XXXX号房屋，套内建筑面积为123.8平方米，房屋总价款为1195000元，分期支付，其中首期款于合同签订前付清，余款通过银行按揭支付。合同第八条约定，出卖人应当在2009年12月31日前将验收合格的商品房交付给买受人。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，自法定的办理产权登记的期限届满后超过90日，因出卖人的原因导致买受人无法申请办理产权登记的，买受人有权解除合同。无论买受人是否解除合同，买受人均可按照已付房款的每日万分之一要求出卖人支付违约金（期限从法定办证期限届满后90日计至合同解除日或实际办证日）。”同日，苏翠丽向镇龙公司支付了房屋首期款189000元及“契税代收费用”35850元。原告主张被告交付的房屋存在质量问题，房屋多处存在漏水的情形，为此，原告提供深圳市鼎诚物业管理有限公司东莞分公司物业验收记录表复印件、录音光盘及文字资料、《协议书》传真件予以证明，其中物业验收记录表载明地面有裂缝、地板严重空鼓、窗缝过大、饭厅、窗台边墙有渗水痕迹等情况；《协议书》约定自2010年6月1日开始至交付房屋给原告使用之日止，被告镇龙公司按每月3000元向原告支付违约金（包括合同规定的违约金在内）；除此之外，原告不能向镇龙公司提出其他赔偿或违约请求。原告称，被告于签署上述《协议书》后已支付2010年6月至12月的违约金，故原告诉请的违约金自2011年1月起计算，且案涉《协议书》原件已交回给被告。被告陶然居对以上证据均不予确认，其认为已经将案涉商品房交付给原告，且案涉商品房亦不存在质量问题，被告陶然居公司主张在2012年9月10日起在《东莞时报》发出催办入伙手续的公告为交付案涉商品房的时间。2013年8月6日，案涉商品房办理房地产权证，权属人为原告苏翠丽，原告承认其参与办理该房地产权证。苏翠丽认为，案涉合同约定镇龙公司负有交付验收合格的商品房的义务，现镇龙公司未在合同约定的时间内交付验收合格的商品房，已构成违约，应当承担违约责任。苏翠丽为此诉至本院，请求判如所请。关于违约金，原告苏翠丽于庭审中明确该违约金是指被告因房屋质量问题导致逾期交付房屋的违约金，该违约金以双方的《协议书》约定为准。被告则抗辩称其不存在逾期交房的行为，并提交了2012年9月10日的东莞时报A13版上刊登的《关于催办入伙手续的通知》予以佐证，该通知载明，“东莞市长安镇陶然豪苑小区，已于2011年1月1日开始办理入伙手续，《入伙通知》已于2010年12月25日以特快专递方式邮寄至业主”。原告于诉讼过程中请求保全被告镇龙公司及陶然居公司价值186000元的财产，中国平安财产保险股份有限公司东莞分公司为该财产保全提供担保。本院经审查后予以同意，并裁定予以执行。另，原告于2016年3月31日提起财产保全申请，请求保全被告镇龙公司、陶然居公司价值186000元的财产，中国平安财产保险股份有限公司东莞分公司为该财产保全提供担保。本院经审查后予以同意，并裁定予以执行。以上事实，有《商品房买卖合同》、收款收据、《协议书》、专用收据、物业验收记录表、录音光盘及文字资料、房产证以及本案庭审笔录等附卷为证。本院认为：被告镇龙公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证和抗辩的权利。本案为房屋买卖合同纠纷。原告苏翠丽与被告镇龙公司签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应受合同条款的约束。综合双方的诉辩意见，本案的争议焦点有二：一是被告是否已交付房屋；二是原告要求两被告支付因房屋质量问题导致逾期交房的违约金是否合法有据。关于第一个争议焦点。案涉房屋于2013年8月6日登记在原告名下，该登记行为发生物权变动的效力，故案涉房屋的所有权已经转移给原告，此时被告已完成其交付房屋的合同义务，故原告于本案中又请求被告交付房屋，缺乏事实依据，本院不予支持。如原告认为被告在房屋交付后于事实上仍继续占有其房屋，可基于物上请求权另案起诉要求被告返还房屋。关于第二个争议焦点。其一，根据陶然居公司提交的东莞时报显示，案涉房屋于2011年1月1日开始办理入伙手续，且于2010年12月25日向业主邮寄了《入伙通知》，可见被告并无拒绝交付房屋的意思表示。其二，原告主张其基于案涉《协议书》的约定要求被告支付违约金，但未能提供《协议书》原件，本院对该协议书亦不予采信，故原告请求被告按《协议书》支付违约金缺乏事实依据。其三，退一步说，即使案涉《协议书》属实。原告主张案涉《协议书》即为双方就案涉房屋质量不合格问题而达成的协议，并承认被告已经支付了2010年12月以前的违约金且已收回《协议书》。原告作为一个具有完全民事行为能力的成年人，在《协议书》未履行完毕的情况下提前将《协议书》原件交还给被告，与常理相悖，因此，从原告交回原件的行为表现推断，该《协议书》指向的支付违约金的情形已经消灭，即被告于2010年12月已经将案涉房屋交付给原告的可能性更大，该推论与被告于报纸上刊登的入伙时间亦可以相互印证。其四，案涉房屋于2013年已登记在原告名下，且原告亦承认其参与办理房地产权证，可见原告已事实上接收案涉房屋。本案中，原告却否认已接收房屋，故未对交付房屋的时间进行举证，其作为主张逾期交楼的一方，理应承担对应的不利后果。综上，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在”的规定，本院认为原告所主张的逾期交楼行为不存在，故其诉请被告支付违约金缺乏事实依据，本院依法予以驳回。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条和第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告苏翠丽的全部诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2010元和保全费1450元，由原告苏翠丽承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。代理审判员 陈 波二〇一六年七月八日书 记 员 邓秀琳钟家明附：相关的主要法律条文（节选）《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第7页共8页