河南省商水县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫1623民初3173号
原告（反诉被告）：张志英，女，汉族，1952年9月10日出生，住商水县。
委托代理人：刘洪科，河南鲲之鹏律师事务所律师，代理权限为特别授权
被告（反诉原告）：王新华，男，汉族，1955年12月28日出生，住商水县。
委托代理人：王军辉，河南明辩（商水）律师事务所律师，代理权限为特别授权
原告（反诉被告）张志英诉被告（反诉原告）王新华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月16日受理后，依法适用普通程序，于2017年9月20日公开开庭进行了审理，原告原告委托代理人刘洪科、被告委托代理人王军辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
张志英向本院提出的诉讼请求：一、要求确认原被告双方房屋买卖协议有效，并判令被告不得妨碍原告行使对该房屋的所有权；二、诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告于2008年5月25日签订了一份“协议书”，约定被告将位于商水县健康路西××路南、北至柏油路、南至高杰、西至王大壮、东至过道的房屋以4万元价格卖给原告，协议签订当日，原告将4万元现金交付被告，被告出具了收据。时至现在，被告以没有收取原告卖房款等各种理由，屡屡阻扰和妨碍原告正常占有与使用该房屋。为维护合法权益，诉至法院，要求判如所请。
王新华辩称，双方所签订的房屋买卖协议并非真正意义上的买卖房屋，而是因为答辩人之子王东伟和张志英之女赵旭东为夫妻关系，在王东伟（王新华的儿子）得病需要治疗时向张志英借钱看病，所以和答辩人签订了该份名为房屋买卖，实际为借款抵押的协议；双方协议的房屋也一直未交付，至今仍由答辩人占有，且现在由答辩人所在集体同意和土地主管部门批准已经给答辩人颁发了不动产权证书，该土地性质为批准拨用，用途为农村宅基地；该份房屋买卖合同从合同表面上看就已经违反法律法规的强制规定之处，合同第一条标明出卖物甲方瓦房四间，独院，卖给张志英。在这一条约定已经约定了买卖房屋和房屋下的土地。该土地系集体所有土地，该份买卖协议已经牵涉到该土地的所有权和使用权。
被告（反诉原告）王新华反诉请求：要求依法判令确认反诉人与被反诉人签订的《协议书》无效，并赔偿破坏的房屋所造成的损失共计66602元，诉讼费由被反诉人承担。事实与理由，反诉人与被反诉人签订的协议违反法律的强制性规定，应认定协议无效。
原告（反诉被告）辩称，一、反诉状中反诉人承认与被反诉人签订了房屋买卖协议，并约定价款4万元，反诉人以实际上没有支付房屋款，协议没有实际履行，以及张志英不是集体组织内成员为由，认为该协议无效，反诉人的这一观点与反诉人刚才的答辩状所持观点截然相反，在答辩状中反诉人不承认有该协议书，认为协议书是虚假的，实际上是一个抵押协议；二、在反诉状中反诉人认为该协议无效主要观点是认为农村宅基地是否向集体组织以外人员出售，并提出了地方性法规和相关会议纪要为据，对此被反诉人认为根据物权法第一百五十五条、第一百五十三条、第五十九条，以及土地管理法第六十二条、最高法院关于审理买卖纠纷案件适用法律问题的解释第三条第一款等规定，农村房屋并不是不允许买卖，而是允许买卖，本代理人承认某些部门的规范性文件在物权法颁布生效之前对于农村村民出卖房屋宅基地问题，作出了一些不允许的规定，物权法在起草的时候，草案也做了禁止性规定，但最终全国人大常委会对物权法定稿时发现草案中的禁止性规定与土地法相矛盾，于是将物权法草案一百六十二条禁止农村房屋买卖的规定予以删除，物权法一百五十三条、五十九条予以代替，物权法在草案说明上已经很清楚，虽然仍存在有不同样规定的矛盾，但从法律的效力上看物权法、土地管理法是基本法，是上位法，有关部门的通知和意见是行政规章，属于下位法，在基本法没有作出禁止买卖的情况下，应当认为法律是允许农村房屋买卖的。
原告向本院提交的证据材料有：一、被告与王艳丽2006年4月17日签订的买卖协议，证明被告所卖房屋的来源；二、王艳丽收据，证明被告买房价款；三、原被告2008年5月25日签订的协议书，证明房屋位置、价款；四、被告出具的收据，证明被告已经收到卖房款；五、被告与王东黎、赵熙东三人订立的协议，证明第二条7项该房屋归属原告所有，被告无异议。
王新华质证如下：对第一组真实性没有异议，但证明该份买卖协议，被告集体组织成员，是内部之间交易的行为，虽然法律禁止，但效力并未禁止，所以王艳丽与被告的交易行为，并不是无效，不能与原告的交易行为相提并论；对第二组真实性没有异议，质证意见同第一组；对第三组真实性没有异议，但该协议并非是真正的买卖协议，而是因为王新华之子王东伟看病借原告4万元，原告以该房屋作为抵押物，双方所签订的协议，而且该协议不仅牵扯到房屋，还约定了院子，违反了强制性规定，其效力是无效；对第四组真实性没有异议，但被告王新华没有收到原告的钱；对第五组真实性没有异议，但并不代表三方约定的房屋和宅基地与原告有任何关系，而且双方的约定违反了法律强制性规定，该份协议虽然签订但该协议双方并未履行，赵旭东已经与被告解除，对任何一方不再具备约束力。
被告向本院提交的证据材料有：一、不动产权证书复印件一份，证明涉案土地为农村宅基地，转让违反法律规定，转让行为无效；二、王新华情况说明一份，证明双方转让协议的真实情况系王新华儿子王东伟看病期间借张志英钱看病，张志英害怕王东伟治疗无效后该欠无人偿还又不能找自己女儿偿还，而让王新华签订一份名为买卖协议，实为抵押协议的买卖协议；三、视听资料3段，证明双方转让房屋的真实情况和该房屋一直未交付，由王新华对外出租，且张志英当时借给王东伟看病的钱已经有赵旭东还给张志英，王新华与张志英双方之间再无任何关系，张志英起诉不具备主体资格；四、租赁合同一份、村委会证明一份，证明与张志英女儿赵旭东录音相印证，涉案土地和房屋一直由王新华掌握和对外出租，张志英从来没有对该房屋进行过使用和占有；五、《河南省农村宅基地用地管理办法》、最高院《第八次全国法院民商事审判工作会议（民事部分）纪要》、《土地管理法》63条、81条发条摘要，证明双方转让房屋和土地的买卖协议违反了法律行政法规的强制性规定的法律依据，双方签订的买卖协议为无效的协议；六、销货清单两份、证明两份、房屋装修花费清单一份、照片三张，证明张志英毁坏王新华房屋造成的损失，张志英应当赔偿。
张志英质证意见：对第一组有异议，一、该证书所指向的土地是否是本案涉案土地请法庭予以实际核实。二、该产权证书所涉及到的宅基地不能证明是集体或者国有，三、该产权证书仅仅是宅基地使用权证书，并且颁证时间是2017年6月20日，而此前该土地上面如果是本案涉案土地，该土地上面建的房屋为什么对所建设的房屋没有同时进行确权，请法庭予以核查；对第二组有异议，被告是本案当事人，其情况说明的证据形式是当事人陈述，在没有第三方证据予以证明情况下仅仅以当事人陈述的情况是不足为据的；对第三组有异议，对于该资料首先本代理人请求法庭对视听资料涉案人员所涉及到通话内容予以核实。从王冬丽与赵熙冬通话录音中可以看出，被告在王东伟去世三周年之后将房屋私自出租出去，原告为此非常生气，原告之女赵旭东与王冬丽通话说明被告私自出租问题，间接证明该房屋属于原告而不应当由被告私自出租，其他视听资料因为资料中涉案当事人与本案究竟是什么关系本代理人不是很清楚，所谈的内容与本案也没有利害关系；对第四组有异议，租赁合同不能否认原被告之间房屋买卖真实性，相反证明了被告对原告房屋的侵权行为，村委会证明该房屋2006年一直由王新华使用并租赁，与被告提供的视听资料所证明的王东伟三周年后才租赁相矛盾，显然村委会证明是虚假的；对第五组在法庭上不属于证据之列；对第六组有异议，装修清单意见与租赁合同相同。
当事人围绕诉讼主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证，对当事人有异议的证据，本院认为：被告王新华对原告张志英出示的证据真实性均无异议，本院予以认证；被告出示的不动产权证书上载明的地址与原被告协议书上载明的争议房屋的地址看，属于同一片土地，本院予以认证，对王新华的情况说明，王新华是本案的被告，其意见依法不是有效的证据形式，本院不予认证；对被告出示的第三组材料，本院予以认证；被告出示的第四组证据无其他证据相佐证，不能证明其真实性，本院不予认证；被告出示的第五组证据材料系法律法规，不是有效的证据形式，本院不予认证；被告出示的第六组证据材料均系原件，本院予以认证。
经庭审依据有效证据及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2008年5月25日，王新华与张志英签署一份协议，协议内容：1、甲方：瓦房四间、独院，房屋座落在健康路西××路南，北至柏油路，南至高杰，西至王大壮，东至过道，卖给张志英；2、价格40000元（肆万元整）一次性付清；3、今后无论在什么条件下，双方不得以任何理由提出变化。如果单方任何一方提出，应赔付其一方的经济损失。注：两颗杨树归王新华所有。2008年5月25日王新华签收据一份，内容“今收到房屋及宅基款40000元（肆万元整）。王新华2008年5月25日”。
另查明，2017年6月20日商水县国土资源局颁发中华人民共和国不动产权证书，载明土地权利所有人王新华，权利类型宅基地使用权，用途农村宅基地。张志英是商水县城关镇章华台路西段人，王新华是商水县城关镇郑庄村九组人。
本院认为，原被告签订的协议，虽系原被告真实意思表示，但协议约定买卖宅基地违反了法律、行政法规的强制性规定，该协议依法应认定无效。根据本院认证的证据及查明的事实，本案争议的土地性质系农村宅基地，协议约定卖独院及被告在收据上写明宅基款均表明原被告买卖的是农村宅基地，中华人民共和国土地管理法明确规定宅基地属于农民集体所有，河南省农村宅基地管理办法规定农村宅基地属于集体所有，农村居民对宅基地只有使用权、没有所有权，宅基地的所有权和使用权受法律的保护，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让。现阶段，宅基地还具有较强的社会保障和社会福利的性质，在农村社会保障体系还不完善的条件下，为保障农村居民的权益及农村集体的土地所有权，农民出售其宅基地上的房屋给城市居民或出售给不同农村集体经济组织成员，该房屋买卖合同应认定为无效，综上，本院原告张志英要求确认双方房屋买卖协议有效的诉讼请求不予支持。被告辩称原被告的协议非真实意思表示，实为借款抵押合同，被告实际上未收到原告的肆万元购房款意见无证据支持，且原告出示的有被告签字的收条为据证明被告已收了原告的肆万元房款，故被告的意见本院不予采信。被告反诉称原告对其财产进行破坏仅有销货清单、被告本人的书面陈述、购物清单等证据，不能证明这些花费与原告的行为有因果关系，本院不予支持。被告辩称本案已过诉讼时效，因本案系合同纠纷，因原被告的协议即合同违反了法律、行政法规的强制性规定，系无效民事法律行为，其特性决定该行为自始无效，不因时间的经过而改变，故无效民事法律行为的无效不受时效的限制，因该行为产生的法律后果亦不能受时效的限制，故被告应当返还原告的购房款。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第八条、《河南省农村宅基地管理办法》第四条之规定判决如下：
一、原告（反诉被告）张志英与被告（反诉原告）王新华签订的房屋买卖协议无效，王新华返还张志英购房款4万元，于判决生效后十日内履行完毕；
二、驳回张志英的其它诉讼请求，驳回王新华的其它反诉请求。
如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1525元，由张志英负担800元，王新华负担725元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。
审判长 徐洪武
审判员 杨立军
审判员 张花丽
二〇一七年十月二十五日
书记员 王文宣