上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0115民初88865号
原告：蔡珂，男，1982年8月2日生，汉族，住上海市徐汇区。
原告：黄丹凤，女，1982年11月19日生，汉族，住上海市徐汇区。
委托诉讼代理人：蔡珂(系原告黄丹凤丈夫)。
被告：上海康桥高科创业发展有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人：高峰，总经理。
委托诉讼代理人：凌代忠，男。
委托诉讼代理人：施赟，上海瀛东律师事务所律师。
原告蔡珂、黄丹凤诉被告上海康桥高科创业发展有限公司(以下简称康桥高科公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年11月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡珂，被告康桥高科公司委托诉讼代理人凌代忠、施赟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蔡珂、黄丹凤向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即返还两原告因房屋实测建筑面积(公摊面积)比预测建筑面积(公摊面积)增加而已缴购房款人民币(币种下同)28,468元及利息(以28,468元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计，自2017年1月7日起算至实际返还日止)；2.判令被告立即返还原告因房屋实测建筑面积(套内面积)比暂测建筑面积(套内面积)减少而已缴的购房款3,989.04元及利息(以3,989.04元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计，自2017年1月7日起算至实际返还日止)。事实和理由：2014年10月24日，原告与被告签订《上海市商品房预售合同》，由原告向被告购买上海市浦东新区沈梅东路XXX弄XXX号XXX室房屋。据被告暂测，房屋建筑面积为106.09平方米，其中套内面积为81.04平方米，公用分摊面积为25.05平方米。合同单价每平方米18,132元，总房价暂计1,923,542元。房屋交付时，根据测绘部门出具的《房屋土地权属调查报告书》载明，系争房屋实测面积为107.66平方米，套内建筑面积80.82平方米，公用分摊面积为26.84平方米。合同签订后，原告已依约向被告支付房款1,923,542元。交付房屋时，被告以实测建筑面积大于暂测建筑面积为由，要求原告追加支付28,468元，否则不予交房。原告对此提出异议，但为及早入住，当天支付了差额款。根据《上海市商品房预售合同》特别告知一第五条载明，暂测面积与实测面积不一致，按《上海市房地产转让办法》(以下简称《转让办法》)第四十四条规定处理，该条规定，因分摊房屋共用部位的建筑面积增减的，预售合同约定的转让总价格不变。此外，《上海市商品房预售合同》第五条也约定，如暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外，按下列约定处理：1、按房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补。……
原告认为，一、特别告知应属双方合同约定的内容，根据特别告知一第五条的约定，暂测面积与交付时实测面积不一致，按《转让办法》第四十四条规定处理。合同第五条约定，暂测面积与实测面积不一致时，“除法律、法规、规章另有规定外”才按约定处理；而《转让办法》第四十四条对此有明确规定，故也应适用《转让办法》的规定。因此，公摊面积变化，房屋总价不变。被告应当退还补差款28,468元。二、合同第五条约定，暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外，按房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补。现因套内面积减少导致房屋建筑面积减少，被告还应退还3,989.04元。三、补充条款一第5.2条属格式条款，存在格式条款提供方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，而且该条款违反《转让办法》第四十四条，属于《合同法》第五十二条第五项违反法律、行政法规强制性规定的情形，因此该条款无效。
被告康桥高科公司辩称，不同意原告诉讼请求。一、特别告知不属于《上海市商品房预售合同》条款，在原、被告双方有专门条款对面积误差作出特别约定的情况下，不适用《转让办法》。合同第五条及补充条款一第5.2条明确约定暂测面积与实测面积不一致时，按建筑面积多退少补、统一结算，不分别就套内面积和公摊面积单独进行结算。因此，被告向原告收取增补款具有合同依据。二、补充条款一第5.2条是双方充分沟通后的真实意思表示，不属于格式条款。在实测面积确定前，可能发生公摊面积、套内面积增减的多种情况，按照房屋建筑面积，以多退少补的方式计算房价款对双方都是公平合理的，不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形。三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，套内面积或者建筑面积与合同约定不符时，合同有约定的，按照约定处理；建设部《商品房销售管理办法》第二十条规定，当事人应在合同中约定面积发生误差的处理方式，合同未作约定的，按以下原则处理……；根据上述法律规定，暂测面积与实测面积不一致时，双方当事人有约定的，以约定为准。
经审理查明，2014年10月24日，两原告(乙方)与被告(甲方)签订《上海市商品房预售合同》，乙方向甲方购买上海市浦东新区周浦镇沈梅东路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋。据甲方暂测该房屋建筑面积为106.09平方米，其中套内建筑面积为81.04平方米，公用分摊建筑面积为25.05平方米。乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价(包含房屋全装修价格)为18,132元。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总价款为1,923,542元。第五条，在该房屋交付时，房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如甲方暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外按下列约定处理：1、按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；2、甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过+3.00%(包括3.00%)，不向乙方收取超过部分的房价款；甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过-3.00%(包括-3.00%)，乙方有权单方面解除本合同。第二十九条，本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。本合同补充条款、补充协议与正文条款不一致时，以补充条款、补充协议为准。补充条款一第一条，乙方保证：……3、在签署合同前，甲方已就合同和补充条款的所有内容向乙方作出充分告知和解释，已经提示乙方特别细阅对双方权利义务的特别约定，包括可能减轻或免除买卖双方任何一方责任的条款；乙方表示已充分阅读、理解和接受合同及其附件和补充条款全部内容并自愿签署。4、本补充条款和合同正文及相关附件有冲突之处，以本补充条款为准。第五条，补充合同第五条：1、交物业管理费、办小产权证面积以房地部门认定的测试机构出具的实测报告数据为准；2、房价结算：该房屋的房价款按合同第五条的建筑面积统一结算，不分别就套内面积和公摊面积单独进行结算。同时，《上海市商品房预售合同》正文前另有特别告知一、二，特别告知一第一条，本合同文本是根据《转让办法》制定的示范文本，打印的合同条款为提示性条款，供双方当事人约定采用。第五条，预售的商品房是房地产企业开发正在建设中的房屋(或已建成但未经初始登记的房屋)，该房屋的面积、交房日期、质量等问题都存在不确定因素。房屋买卖双方在签约前，应对下列问题予以充分了解：1、商品房预售时房屋的建筑面积是暂测的，房屋交付时则以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测建筑面积为准。预售合同中须明确载明房屋的建筑面积、套内建筑面积、公用分摊建筑面积。暂测面积与交付时实测面积不一致，按《上海市房地产转让办法》第四十四条规定处理。【第四十四条(预售商品房交付时建筑面积增减的处理)预售商品房交付时，其建筑面积与预售合同的约定出现增减的，应当按照下列规定处理：(一)因按照本办法第二十七条第二款规定分摊房屋共用部位的建筑面积或者因具有相应资质的测量机构实际勘测的误差而造成建筑面积增减的，预售合同约定的转让总价款不变。(二)因预售商品房的建筑设计变更而造成建筑面积增减的，按照本办法第三十九条的规定处理。(三)除本条第(一)项、第(二)项所列情形外，建筑面积超过预售合同约定的，受让人可以不承担增加建筑面积部分的价款；建筑面积不足预售合同约定的，房地产开发企业应当将减少建筑面积部分的价款退还受让人。但预售合同另有约定的，从其约定。】
合同签订后，原告支付了购房款1,923,542元。
2017年1月7日，原、被告签署《交房结算单》，主要内容为：因实测建筑面积比预测建筑面积多1.57平方米，根据《上海市商品房预售合同》约定的单价，原告需补交房款28,468元。买方需在办理交房手续当时向卖方支付完毕应当增补的房款。原告在《交房结算单》上注明：本人对因公摊增加，最终费用增加有疑义，为顺利拿房，只能付钱。
当日，原告补交购房款28,468元，双方办理了房屋交接。
2017年8月3日，原告办理了系争房屋不动产权证，其中，房屋建筑面积测算表中载明，建筑面积107.66平方米，套内面积80.82平方米，分摊面积26.84平方米。
本院认为，双方签约所用《上海市商品房预售合同》是相关部门制定的示范文本，特别告知是相关部门对签约双方就房屋预售合同的签约及履行过程中相关事项的提示和告知，不是双方磋商确定的合同条款，不能视为双方的合同约定。
《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。就本案合同而言，补充条款一虽然形式上是由被告预先拟定。但补充条款一第1.3条也载明，在签署合同前，被告已就合同和补充条款的所有内容向原告作出充分告知和解释，原告表示已充分阅读、理解和接受合同及其附件和补充条款全部内容并自愿签署。因此，现有证据不足以证明补充条款一第5.2条是未经双方协商的条款，不能认定为格式条款。况且，就该条款内容本身而言，并不存在免除条款提供方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形。再者，《转让办法》仅为地方性规章，不属于合同法第五十二条规定的法律、行政法规。综上，原告认为补充条款一第5.2条无效的理由，本院不予采纳。
补充条款一第5.2条是对合同第五条的补充，结合上述两条内容，可以认定，双方约定暂测面积与实测面积不一致误差在±3%的范围内时，不区分套内面积与分摊面积，按建筑面积多退少补。
综上，被告收取房屋差价款符合合同约定，原告诉讼请求本院不予支持。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：
驳回原告蔡珂、黄丹凤全部诉讼请求。
案件受理费633.28元(原告蔡珂、黄丹凤已预付),减半收取316.64元，由原告蔡珂、黄丹凤负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张卓郁
二〇一八年一月三日
书记员 陈倩茹
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
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