江苏省徐州市云龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）云民初字第1093号
原告徐州创发物业管理有限公司，住所地徐州市二环西路西湖美景。
法定代表人曹开良，该公司经理。
委托代理人孟丙焕，江苏红杉树律师事务所律师。
委托代理人于洪，该公司职员。
被告徐州市经济实用住房发展中心，住所地徐州市彭城南路步行街***号。
负责人王宗汉，该中心书记。
委托代理人鲁建平，该公司职员。
被告刘新生。
委托代理人叶文，江苏逸诚律师事务所律师。
原告徐州创发物业管理有限公司（以下简称创发物业公司）与被告徐州市经济实用住房发展中心（以下简称经房中心）、刘新生物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月1日立案受理后，由审判员郑纪峰适用简易程序进行审理，于2015年5月27日公开开庭进行了审理，原告创发物业公司的委托代理人孟丙焕、于洪，被告经房中心的委托代理人鲁建平，被告刘新生及其委托代理人叶文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告创发物业公司诉称，原告是徐州市民富园的物业服务单位，根据和民富园社区业委会签订的物业服务合同承担着该小区的物业服务工作，但被告拖欠2013年1月1日至今的物业服务费，经原告多次催要，被告拒不支付，原告为维护自身的合法权益特提起诉讼，请求判令：被告支付物业费106488元、滞纳金5000元（暂计算至起诉之日，要求计算至实际给付之日）。诉讼费用由被告承担。
被告经房中心辩称，经房中心是涉案房屋的所有权人，但是房屋已经租给刘新生使用，原告应向刘新生主张物业费。
被告刘新生辩称，创发物业公司的主张缺乏事实和法律依据：1、创发物业公司不具有承接民富园小区的物业服务能力，实属超越资质等级承接业务。2、创发物业公司于2013年7月1日与民富园业主委员会签订的《物业服务合同》的效力存在瑕疵，两被告均不知情。3、创发物业公司依据商业用房标准收费不当，刘新生承租的房屋本身不是商业用房，且用于开办的老年大学、老年公寓和托老所的业务范围、实际用途也并非商业经营性。4、被告在原告起诉前未收到原告的物业费催缴通知，原告不具备起诉条件，且主张滞纳金无事实依据。综上，请求依法裁决。
经审理查明，2010年7月5日，徐州市民富园社区业主委员会与原告签订了徐州民富园小区物业管理服务合同书，约定由民富园社区业主委员会选聘原告对民富园小区提供物业管理服务，期限自2010年7月5日起至2013年7月5日止。商业用房按建筑面积每月1元／平方米收取，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主或物业使用人逾期未交物业费，原告可从逾期之日起按每天一元收取滞纳金。2011年6月30日，双方达成补充协议，约定从2011年7月1日起商业经营用房物业费由每月1元／平方米调整为每月2元／平方米，商业经营用房系指：幼儿园、文化站、老年活动中心、居住用房改为经营性用房等。2012年6月30日，双方又对住宅物业服务费的标准进行了调整，由每月0.2元／平方米调整为每月0.3元／平方米。
2013年6月12日，双方续签了物业管理服务合同书，约定由原告继续对民富园小区提供物业管理服务，期限自2013年7月1日起至2016年6月30日止。合同第六条约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅和商业用房的收费标准延续0.3元／平方米／月和2元／平方米／月。经营性用房系指：幼儿园、文化站、业主居住用房改为经营性用房等。交费方式为每半年一次，于每半年的第一周交纳。第七条约定业主应按时交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知物业公司。第二十七条第二款第六项约定业主或物业使用人不得无故拖延缴纳物业服务费，逾期未交的，物业公司可从逾期之日起按欠费额每天万分之五收取违约金，并有权提起诉讼追缴。
民富园小区中心广场北侧文化站（老年大学）房屋的所有权人为被告经房中心，民富园小区文化站（老年大学）的建筑面积为1479平方米。2011年5月13日，经房中心与刘新生签订房屋租赁合同，由刘新生承租上述房屋用于开办老年大学、老年公寓、托老所，租赁期限自2011年6月1日起至2014年5月31日止，每年租金3万元，并约定由承租人负担物业费。期间，刘新生将部分房屋进行了转租。刘新生承租经房中心的房屋后，分别开办了云龙区东苑老年公寓、徐州市云龙区居家乐托老所、徐州市东苑老年大学，业务范围分别为：老年人住养、健身娱乐；为老年人提供居住场所、生活照料、医疗康复、文化娱乐、长期护理；进行音乐、舞蹈、书画、太极拳培训。刘新生认可其有偿收费开展业务，并在租赁期限届满后继续使用上述房屋。
另查明，2013年，原告曾就本案诉争房屋的物业服务费将经房中心诉至本院，本院作出（2013）云民初字第3296号民事判决书，按商业用房物业服务费的计价标准判决经房中心向创发物业公司支付2010年7月5日至2012年12月31日期间的物业服务费，后经房中心不服原判决，上诉于徐州市中级人民法院，该院于2015年2月12日作出的（2014）徐民终字第2948号终审判决，再次确认了“原审法院按照商业用房标准计算物业服务费用，并无不当，只是本着维系物业公司运转、促进服务质量提升同时保护业主合法权益的原则，对原判决确定的经房中心应向创发物业公司支付的物业费进行了相应的酌减，并对滞纳金进行了调整。”
上述事实，有徐州市民富园社区业主委员会与创发物业公司签订的徐州民富园小区物业管理服务合同书、徐州市中级人民法院（2014）徐民终字第2948号民事判决书及原、被告庭审陈述等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。徐州市民富园社区业主委员会与原告签订的物业管理服务合同书对原告及全体民富园社区业主均具有约束力。被告经房中心作为民富园小区文化站（老年大学）房屋的业主，被告刘新生作为该房屋的使用人，实际接受了原告提供的物业服务，应按照物业管理服务合同书的约定向原告缴纳物业管理费。被告经房中心与刘新生约定房屋租赁期间，由刘新生缴纳物业费，符合物业管理服务合同书的约定，且被告刘新生在庭审中对此予以认可，故被告刘新生应按物业管理服务合同书中商业用房标准向原告创发物业公司支付物业管理费。原告主张被告支付自2013年1月1日起至2015年12月31日的物业费，因2015年下半年原告创发物业公司提供的物业服务尚未实际发生，故本院仅支持被告刘新生向原告创发物业公司支付自2013年1月1日起至2015年6月30日期间的物业费88740元（1479平方米×2元／平方米／月×30个月）。被告刘新生逾期缴纳物业费，还应按双方合同约定向原告创发物业公司支付自逾期之日起至实际给付之日止的违约金。被告经房中心作为涉案房屋的业主，应按双方合同约定对被告刘新生上述义务负连带交纳责任。
关于被告刘新生主张的对选聘创发物业公司不知情，对创发物业公司的收费标准不认可等抗辩事由，并不能作为拒付物业费的合理事由，故本院对其辩称意见不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：
一、被告刘新生于本判决发生法律效力之日起十日内向原告徐州创发物业管理有限公司交纳物业管理费88740元，并按合同约定支付自逾期之日2013年1月1日起按每天一元至2013年6月30日止和自2013年7月1日起按每天万分之五至实际给付之日止的违约金。
二、被告徐州市经济实用住房发展中心对被告刘新生的上述给付义务承担连带责任。
三、驳回原告徐州创发物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2530元，减半收取1265元，由原告徐州创发物业管理有限公司负担210元，由被告刘新生、徐州市经济实用住房发展中心负担1055元（被告在履行上述给付义务时一并支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审判员 郑纪峰
二〇一五年六月十一日
书记员 曹美婵