济南市槐荫区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0104民初4260号
原告：孙明雷，男，1979年3月15日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：武玉玺，山东国孚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：潘作义，山东国孚律师事务所律师。
被告：山东龙腾房地产开发有限公司，住所地济南市。
法定代表人：吴荣彬，总经理。
委托诉讼代理人：郑少东，男，1993年10月17日出生，汉族，该公司员工，住济南市。
委托诉讼代理人：贺涛，泰和泰（济南）律师事务所律师。
原告孙明雷与被告山东龙腾房地产开发有限公司（以下简称龙腾公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年9月29日立案后，被告龙腾公司在提交答辩状期间提出管辖权异议，本院审查后作出（2016）鲁0104民初4260号民事裁定，驳回了其提出的管辖权异议。被告龙腾公司对该裁定不服，上诉至山东省济南市中级人民法院。该院作出（2017）鲁01民辖终430号民事裁定，驳回被告龙腾公司的上诉，维持本院原裁定。本院依法适用简易程序，于2017年6月27日公开开庭进行了审理。原告孙明雷的委托诉讼代理人武玉玺、潘作义，被告龙腾公司的委托诉讼代理人贺涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
孙明雷向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金34304.97元（自2016年4月1日起暂计算至起诉之日止）直至涉案房屋具备交付条件之日止。事实和理由：原告与被告于2015年4月24日就被告开发的龙腾国际花园某室商品房签订《商品房买卖合同》，其中约定：该房屋总价款为1270554元；被告应于2015年12月31日前，通过综合验收备案证明后，将该商品房交付给原告使用；被告如逾期交房，向原告承担已交总房款的日万分之一的违约金。《商品房买卖合同》签订后，原告依约支付了全部购房款，因被告无法取得《综合验收备案证明》，原被告于2016年3月经协商签订《补充协议》，约定于2016年6月30日前交付房屋，已产生逾期交房违约金仍按照日万分之一支付，如再次逾期，逾期交房违约金按照日万分之二计算。至今，被告未能按照《商品房买卖合同》的约定将通过综合验收备案证明的房屋交付给原告，构成违约，故诉至法院，请求依法判决。
孙明雷明确诉讼请求的计算方式为：2016年4月1日至6月30日共91天，以1270554元为基数按照日万分之一计算违约金；2016年7月1日至被告取得涉案房屋竣工综合验收备案证明之日止，以1270554�为基数按照日万分之二计算违约金。
龙腾公司辩称，1.逾期交房的部分原因系政府政策导致停工，根据双方签订的商品房买卖合同第八条第二款及补充协议第三条的约定，该部分原因系政府政策调整所致，对此被告不应当承担违约责任。2.合同约定的违约金实际远高于被告逾期交房给原告造成的实际损失，法院应依法予以调整。3.孙明雷已于2016年9月3日自愿收房，其主张的收取房屋后的部分违约金不应予以支持，并未影响原告的正常使用也未给原告造成经济损失。
本案当事人围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。孙明雷提供销售（字）201513872190号《商品房买卖合同》及附件、收据、《补充协议》，龙腾公司无异议。对当事人无异议的证据，本院予以�认并在卷佐证。
本院经审理认定事实如下：
一、2015年4月24日，孙明雷作为买受人与出卖人龙腾公司签订《商品房买卖合同》，约定孙明雷购买龙腾公司开发建设的龙腾国际花园某号预售商品房，该楼预售许可证号为济建预许2014429号。合同中关于计价方式及价款约定按建筑面积计算，单价为每平方米9266元，金额1270554元。关于“交付期限”合同第八条约定出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该条中还约定如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.遭遇其他不可预见、不可抗拒的因素（包括但不限于市政工程施工、重大传染性疾病、非正常性停水停电以及政府行为等原因）以及其他不可归责于出卖人的原因；3.由于买受人原因未按时足额交清合同价款、公共维修基金及有关行政部门规定的其他费用或未按时办理相关手续等其他原因。出卖人逾期交房的违约责任在合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）。1.逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。合同中还对买受人逾期付款的违约责任、规划设计变更、交接等事项进行了约定。附随该合同，另有附件一房屋平面图、附件二公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、附件三装饰设备标准、附件四民用建筑节能信息公示等。
同日，龙腾公司与孙明雷还签订了附件五：合同补充协议，就通知方式的补充、面积差异处理等进行了约定。
二、孙明雷按合同约定向龙腾公司支付了购房款1270554元，龙腾公司分别于2015年3月15日、3月16日、3月18日、4月24日和6月19日向其开具了收据。
三、因龙腾公司未按与孙明雷签订《商品房买卖合同》中约定的时间向孙明雷交付商品房，双方于2016年（无具体日期）签订《补充协议》，载明龙腾公司为甲方、出卖人，孙明雷为乙方、买受人，内容为：鉴于2015年4月24日，甲乙双方签订《商品房买卖合同》，乙方购买甲方开发的“龙腾国际花园”项目某室房产；……因甲方未能按《商品房买卖合同》的约定，于2015年12月31日前向乙方交房，构成违约。甲方同意按照《商品房买卖合同》的约定，向乙方支付逾期交房违约金。为此，双方达成如下补充协议：一、乙方选择继续履行《商品房买卖合同》。具体：1.甲乙双方继续履行《商品房买卖合同》，将《商品房买卖合同》第八条所约定的交付期限变更为2016年6月30日；2.甲方仍然按《商品房买卖合同》第八条、第九条的约定承担2016年6月30日前的逾期交房违约金。甲方于本协议生效之日起十五个工作日内，向乙方预付逾期交房违约金11434.99元。《商品房买卖合同》及本补充协议所约定的、违约方应向相对方承担的其他违约责任，双方同意甲方交房后一并结算。3.如甲方在2016年6月30日前，未能将商品房交付乙方，则自2016年7月1日起算，《商品房买卖合同》第九条所约定的逾期交房违约金由乙方已付房价款每日万分之一的比例调整为乙方已付房价款每日万分之二的比例执行。
《补充协议》签订后，龙腾公司向孙明雷支付2016年1月1日至3月31日的违约金11434.99元。
四、孙明雷于2016年9月3日接收其购买的商品房。
本案诉讼中，龙腾公司说明其尚未取得本案涉及开发项目的《分期综合验收备案证明》，并说明原因一是供电，二是槐荫区开发楼盘较多，处于排队等待状态导致开发项目无法及时取得该证明。
对于当事人没有争议的事实，本院予以确认。
当事人双方有争议的事实，本院认定如下：
龙腾公司主张本案涉及开发项目在施工过程中因政府原因由相关政府部门要求停产、停工，导致其施工延期274天，其就此主张提供高考、中考期间作好服务工作的通知、重污染天气应急工作、北京20**亚太经合会议期间的通知等复印件，其并说明以上证据均没有原件，系在政府相关部门、网站上的公示取得，并称接到政府相关部门的电话通知或要求停产、停工。孙明雷对龙腾公司提供以上证据的来源、真实性均有异议，认为不能证明是从政府部门取得的，主张上面没有加盖政府部门的印章，而且文件中所称的中考、高考等原因不能归咎于是政府的原因。本院认为，龙腾公司提供的以上证据均为复印件，真实性不能确认。即使以上证据属实，但各通知中的内容是否确实导致龙腾公司本案所涉开发项目的施工延期，即两者之间是否存在关联，仅从以上证据中无法确认。且双方于2016年达成《补充协议》，在该协议中载明龙腾公司未能按《商品房买卖合同》的约定于2015年12月31日前交房，构成违约，双方达成补充协议，即继续履行《商品房买卖合同》，将原合同第八条约定的交付期限变更为2016年6月30日，龙腾公司仍然按《商品房买卖合同》第八条、第九条的约定承担2016年6月30日前的逾期交房违约金。由此《补充协议》的约定可以看出，龙腾花园在本案诉�中主张的以上延期原因不能成立。
本院认为，孙明雷与龙腾公司于2015年4月24日签订的《商品房买卖合同》及附件均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，龙腾公司也已就预售的商品房取得商品房预售许可证，因此该合同及附件均合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款明确规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，孙明雷的主要合同义务是按约定时间和数额向龙腾公司交纳购房款项，龙腾公司的主要合同义务则是按约定时间和标准向孙明雷交付商品房及协助办理房屋所有权的登记。但就本案审理查明事实，龙腾公司不仅未按原合同约定在2015年12月31日前将取得开发项目《分期综合验收备案证明》的商品房交付，也未按双方2016年签订《补充协议�的约定在2016年6月30日前向孙明雷交付商品房，且至今尚未取得开发项目的《分期综合验收备案证明》，其行为已构成违约，应当向孙明雷承担逾期交房的违约责任。关于该项违约责任，双方签订的《商品房买卖合同》中明确约定了自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人即龙腾公司按日向买受人即孙明雷支付已交付房价款万分之一的违约金；双方在2016年签订的《补充协议》又另行对逾期交付商品房的违约金标准约定为，自2016年7月1日起，龙腾公司向孙明雷支付已交付房价款每日万分之二的违约金。孙明雷现提出的具体诉讼请求即是以该约定标准为依据。龙腾公司在本案诉讼中主张该违约金约定标准过高，要求调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款明确规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向�方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，第二款还规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，龙腾公司提出该项主张即是基于以上规定。但经本院审查，《商品房买卖合同》中约定龙腾公司应向孙明雷承担违约金的标准即按日支付已交购房款万分之一及《补充协议》调整违约金的标准为按日支付已交购房款万分之二的标准并不过高，因此本院对龙腾公司的该项主张不予采信，对双方在合同中约定的违约金计算标准不予调整。
就本案查明事实，孙明雷虽实际已于2016年9月3日接收了所购买的商品房，但至今龙腾公�也未按《商品房买卖合同》约定的交房条件取得开发项目《分期综合验收备案证明》，也就是说龙腾公司向孙明雷交付的商品房实际并不符合双方约定的交房条件。《中华人民共和国合同法》第一百零七条明确规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救或者赔偿损失等违约责任”，龙腾公司在孙明雷2016年9月3日实际接收所购买的商品房后仍应承担违约责任，只是鉴于孙明雷实际接收了商品房，龙腾公司违约行为对其造成的损失势必有所减少，如再按合同的原约定要求龙腾公司全额向孙明雷支付违约金也明显不妥，鉴于此，本院酌定在孙明雷实际接收所购买的商品房后，龙腾公司按原约定违约金标准的30%向孙明雷承担违约金。但孙明雷在本案中要求龙腾公司承担违约金至取得涉案房屋竣工综合验收备案证明之日止有不妥之处，因龙腾公司至今尚未取得涉案房屋竣工综合验收备案证明，且取得时间不能确定，而本案审理作出裁判及裁判文书生效的时间是明确的。鉴于此，本院确定龙腾公司向孙明雷承担违约金的截止时间为本案判决生效之日止，但如在此时间之前龙腾公司实际取得了涉案房屋的竣工综合验收备案证明，则以该时间为承担违约金的截止时间。
综上，以孙明雷向龙腾公司交纳的购房款1270554元为基数，自2016年4月1日起至6月30日止，按《商品房买卖合同》约定的违约金标准日万分之一计算；自2016年7月1日起至2016年9月3日，按《补充协议》约定的违约金标准日万分之二计算；自2016年9月4日起至本判决生效之日止（在本判决生效前，如龙腾公司实际取得开发项目《分期综合验收备案证明》，则计算至该实际取得时间），按本院酌定的《商品房买卖合同》约定的日万分之二的30%（即万分之0.6）计算。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、山东龙腾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向孙明雷支付逾期交付龙腾国际花园某号商品房的违约金（以1270554元为基数，自2016年4月1日起至6月30日止，按日万分之一计算）；
二、山东龙腾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向孙明雷支付逾期交付龙腾国际花园某号商品房的违约金（以1270554元为基数，自2016年7月1日起至2016年9月3日止，按日万分之二计算）；
三、山东龙腾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向孙明雷支付逾期交付龙腾国际花园某号商品房的违约金，以1270554元为基数，自2016年9月4日起计算至本判决生效之日止（在本判决生效前，如山东龙腾房地产开发有限公司实际取得开发项目《分期综合验收备案证明》，则计算至该实际取得时间），按日万分之0.6计算；
四、驳回孙明雷的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2386元，减半收取计1193元，由孙明雷负担483元，由山东龙腾房地产开发有限公�负担710元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判员 王 辉
二〇一七年八月二十二日
书记员 裴立红