上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）松民三（民）初字第1246号
原告（反诉被告）上海建永工贸有限公司。
法定代表人张银萍。
委托代理人薛敏，上海市诚至信律师事务所律师。
委托代理人刘智，上海市诚至信律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海右扶风装饰设计工程有限公司。
法定代表人栾海蛟。
委托代理人王巍，上海市国雄律师事务所律师。
原告上海建永工贸有限公司（以下简称“建永公司”）诉被告上海右扶风装饰设计工程有限公司（以下简称“右扶风公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年5月29日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。案件审理过程中，被告右扶风公司提起反诉，本院依法予以受理。本案于2013年6月26日、10月23日两次公开开庭进行了审理，原告委托代理人刘智、被告委托代理人王巍均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建永公司诉称：2006年10月8日，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》，约定被告租赁原告所有的位于松江区玉树路XXX号房屋，租期从2007年1月1日起至2011年12月31日止。
上述租赁合同到期后，双方于2011年10月9日续签一份《上海市房屋租赁合同》，约定被告继续承租上述房屋，租期从2012年1月1日起至2014年12月31日止，前两年租金为每年100万元，按季度分期支付，被告应在2012年12月30日前支付2013年第一季度租金25万元、在2013年3月30日前支付2013年第二季度租金25万元。如逾期支付租金，每逾期一日需按日租金的150％支付违约金。逾期支付租金超过一个月，原告可以解除合同，被告并应当按月租金的三倍支付违约金。
但是，被告无故拒绝支付2013年第一季度租金，原告因此诉至法院，法院经审理后判决支持了原告的诉讼请求，该判决现已经生效。但被告仍然拒绝支付2013年第二季度租金，原告无奈只能再次诉至法院，请求判令：1、解除原、被告于2011年10月9日签订的《上海市房屋租赁合同》；2、被告支付原告违约金250，000元（根据合同约定为按月租金的三倍）；3、被告支付原告从2013年4月1日起至原告起诉之日2013年5月28日的租金158，904元及相应的违约金（从2013年4月1日起至实际支付之日止，按日万分之三标准计算）；4、被告支付原告从2013年5月29日起至房屋实际返还之日止的房屋使用费（按合同约定的租金标准每日2，739.70元计算）。
案件审理过程中，鉴于被告在2013年10月23日的庭审中明确表示愿意返还房屋，故原告将上述第四项诉请的使用费主张至2013年10月23日。
被告右扶风公司辩称：原告主张的合同解除理由不能成立。其之所以拒付租金，是由于房屋存在严重渗漏水问题，房屋不能正常使用，并给被告的生产经营造成巨大的损失。虽经被告多次报修，但原告均不予修理。因此，被告暂不同意原告的解约理由，也不同意解除合同，并申请对房屋质量问题进行鉴定，根据鉴定结果再行确定是否同意解除合同。
经本院委托对房屋质量问题进行鉴定后，被告右扶风公司提起反诉称：由于涉案房屋存在严重质量问题，经常渗漏水，已经不能正常使用，其已经无法实现合同的目的，故要求解除合同。房屋渗漏水给被告日常经营带来巨大损失；由于房屋不能正常使用，被告只能另行租赁房屋，并对新厂房进行装修，造成巨大的搬迁损失和新厂房装修损失、新厂房租金损失。上述损失原告均应予以赔偿。此外，涉案房屋产证面积为3023.49平方米，但合同约定面积是4800平方米，原告长期多收取租金，应予返还；房屋长期漏水导致被告无法正常经营，租金也应相应扣减。故此，被告反诉请求判令：1、解除原、被告于2011年10月9日签订的《上海市房屋租赁合同》；2、原告赔偿被告各项损失共计270万元（渗漏水导致货物损失1，042，496.6元，新厂房搬迁费用、土建装修费、租金2，642，138元，两项相加超过270万元，但仅主张270万元）；3、被告返还多收取的租金60万元及利息（60万元由两部分构成：一是实际面积与合同面积不符的租金，每年多支付37.1万元，要求返还从2007年1月1日至2013年4月1日的租金；二是渗漏水导致租金应减半收取，从2013年1月1日计算至2013年4月1日。上述两项相加超过60万元，但仅主张60万元。利息从2013年1月1日起计算至实际返还之日，按中国人民银行同期贷款利率计算）。
针对被告右扶风公司的反诉请求，原告建永公司辩称：同意解除合同，但合同系由于被告拒付租金而解除，并非房屋不能使用而解除，事实上，对于被告报修的房屋质量问题，原告一直积极予以修理。被告主张的各项损失赔偿缺乏事实和法律依据，要求法院予以驳回。
经审理查明：原告为松江区玉树路XXX号房屋登记的权利人，房地产权证上载明的建筑面积为3023.49平方米。由于玉树路门牌统一编订，现该房屋的门牌号编订为玉树路XXX号。
2006年10月8日，原告作为出租方（甲方）、被告作为承租方（乙方），签订一份《上海市房屋租赁合同》，约定被告向原告承租松江区玉树路XXX号房屋，月租金为6万元，租赁期限至2011年12月31日。
2011年10月9日，原告作为出租方（甲方）、被告作为承租方（乙方），就续租上述房屋签订一份《上海市房屋租赁合同》，约定租赁期限从2012年1月1日至2014年12月31日。合同第四条约定，房屋每年总租金为100万元，该租金二年内不变，支付方式为2011年12月30日前支付25万元、2012年3月30日前支付25万元、2012年6月30日前支付25万元、2012年9月30日前支付25万元、2012年12月30日前支付25万元、2013年3月30日前支付25万元、2013年6月30日前支付25万元、2013年9月30日前支付25万元。逾期支付租金的，每逾期一日，需按日租金的150％支付违约金。合同第五条约定，甲方交付房屋时，乙方应向甲方支付租赁保证金50，000元。第六条约定，租赁期内，被告发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知原告修复，原告应在接到被告通知后七天内进行维修，费用由原告承担。逾期不维修的，被告可代为维修，费用仍由原告承担。第九条约定，乙方逾期支付租金累计超过一个月的，甲方可以书面通知解除合同，并应向甲方按月租金的三倍支付违约金。
2013年3月1日，原告起诉被告，要求被告支付2013年第一季度租金25万元，被告抗辩认为厂房存在渗漏水等严重质量问题，不能正常使用，并申请进行鉴定。我院经审理后认为，原告主张的是2013年第一季度租金，而经现场勘察，虽然涉案房屋屋顶确实有多处渗漏水痕迹，但在该租金期间，被告一直在正常使用房屋，故没有鉴定必要，被告仍需按照合同约定支付租金。我院因此于2013年5月20日作出一审判决，支持原告的诉讼请求。
被告不服我院一审判决提起上诉，后因被告未按规定预交上诉案件受理费，上海市第一中级人民法院于2013年7月18日出具（2013）沪一中民二（民）终字第1866号民事裁定书，裁定该案按被告自动撤回上诉处理，双方均按原审判决执行。
在该审理期间，原、被告间有多份函件往来，商讨处理房租和房屋维修事宜。2013年4月2日原告致函被告，催讨2013年第一季度租金。被告于4月7日回函，称房屋一直存在渗漏水，并使得被告产品受到损失，要求原告3日内对房屋进行检测维修。4月17日，原告致函被告，称在法官陪同下经现场勘察，被告生产一切正常，未发现严重质量问题，如今后确实有漏水现象，在接到被告函告后将及时派人维修，但被告需积极配合，并继续催讨第一季度和第二季度的租金。4月24日，被告回函原告，称房屋漏水毋庸置疑，再次要求原告在3日内派人检测和维修。4月27日，原告致函被告，称于今年3月对房屋屋顶进行全面整修，以后每逢下雨都到现场查看，未发现渗漏现象，4月27日上门却被拒之门外，经过交涉才被允许开展工作。5月13日，被告回函原告，要求原告在接函后3日内派人对房屋进行检测和维修，同时为方便原告上门勘察检测维修，被告可能会搬离该厂房。5月15日，原告致函被告，认为被告所称的房屋长期漏水是虚假陈述，但原告将于3日内派人前往厂房进行核实检查，希望被告配合。5月21日，被告致函原告，称其会配合原告的维修，但由于其已经搬离，故希望被告能提前2日将所派人员名单、前来的具体时间及所携带的相关工具、仪器等以书面方式函告被告。5月24日，原告致函被告，称其将在三天内派人检测维修。5月27日，原告致函被告，称由于5月26日夜间和5月27日早晨天降大雨，故原告于5月27日上午九时许与维修人员到现场查看，发现厂房经受住了大雨考验，无渗漏情况。5月29日，被告回函原告，称厂房渗水漏水以致被告无法使用并已经搬离，希望原告答复是否同意被告进行转租。6月13日，原告致函被告，称6月7日又逢大雨，被告与维修人员到现场查看，厂房基本无渗漏情况，于9点半再次电话通知被告派人至现场查看，但被告拒不派人前来。6月17日，被告回函原告，称原告从未派人前来维修，至今也未能将现场勘察、检测报告及维修工程所需的时间以书面形式告知。
庭审中，被告称，其于2013年5月15日开始搬离，至2013年5月20日搬离完毕，在2013年5月21日正式通知原告搬离。搬离目的是为了让原告前来检测房屋，并根据检测结果决定对厂房的最终处理意见。原告称，其于5月23日收到被告已经搬走的告知函，于5月24日上门查看，发现确实已经搬走，但门卫还在。
庭审中，原告还提供了一份2013年4月1日由上海仓桥建筑工程有限公司为收款方、建永公司为付款方的发票，金额为28，000元，以证明其曾委托仓桥建筑公司对厂房进行维修。被告对此不予认可，认为该证据无法说明修理的具体内容。
庭审中，被告还提供了：（1）2012年12月11日与上海以城实业发展有限公司签订的《租赁合同》，租金发票、水电费及垃圾发票、宽带及电话初装费发票，以证明由于涉案房屋无法使用，其另行承租了房屋，租期从2013年1月1日至2016年1月10日，截止庭审时已经发生了租金、水电费、宽带电话初装费共计1，196，945.5元，要求原告赔偿。
（2）费用报销单、送货单、收据以及证人赵甲、赵乙的证言，以证明搬迁过程中支付了运输费19，760元。被告还称，搬迁过程中还支付了人工费41，875元，但因是公司人员自行搬运，均是现金支付，故没有书面证据提供。上述搬迁费共计61，635元，要求原告赔偿。
（3）付款申请单、收条、费用报销单、施工承包协议，以及证人吕某某的证言，以证明其为新厂房装修（包括草坪、油漆、土建、彩钢板等）支付了1，209，019元，要求原告赔偿。
（4）上海露富达化妆品营销有限公司于2012年10月17日出具的《关于近期露华浓柜台制作及安装中发生问题的处理通知》，称接到各地销售部向公司反映投诉右扶风公司制作的柜台有水迹、表面起壳、发霉、道具变形等现象，故公司决定对右扶风公司进行处罚，处罚措施包括上述所有店铺的一切整改费用全部由右扶风公司承担，并扣押部分工程款248，783元作为对该事故后续处理及维修经费。
上海凸版广告有限公司于2012年10月11日出具的《关于近期项目－柜台内水泡过、发霉重大责任事故的通报（对右扶风公司处罚决定）》及三份订货单和现场设置交货单，称近期施工的项目陆续收到客户投诉，主要内容为柜台内有水泡过的痕迹，并出现柜台发霉、变形、表面起壳等现象，现部分柜台已经无法正常使用，故对右扶风公司进行处罚，处罚措施包括要求右扶风公司对事故店铺全部重新制作、更换，所产生的一切费用由右扶风公司负担。该三份订货单和现场设置交货单的金额共计822，331.6元。
被告称，上述第一项248，783元一直被上海露富达化妆品营销有限公司扣留，第二项822，331.6元客户将有问题的柜台退回，被告重新制作。
原告对上述（1）、（2）、（3）、（4）项的证据及内容均不予认可。
案件审理过程中，经被告申请，本院委托有关机构对涉案厂房的屋面、墙体是否渗漏水进行鉴定，并明确受损范围和修复方案。2013年8月16日，上海源正科技有限公司（以下简称“源正公司”）出具一份《司法鉴定意见书》，称经现场检查，发现厂房石膏板吊顶表面多处变色、发黑、发霉，有明显渗漏水痕迹，现场石膏板吊顶表面多处受损，厂房内墙面表面涂料普遍存在变色、发黑、局部脱落，有明显渗漏水痕迹，内墙面涂料受损为屋面渗漏水，水沿屋面流向墙面所致。现场情况不符合相关规范要求，影响正常使用。最终鉴定意见为：厂房因平瓦屋面整体防水层已损坏，导致室内石膏板吊顶、墙面涂料受损。建议修复方案为：厂房平瓦屋面自上而下依次拆除（包括平瓦、油毡、纤维板、方椽子），直至预制钢筋砼水泥梁，清理干净后，按照原设计图纸要求重新施工，确保屋面不渗漏；厂房内墙面涂料整体铲除，重新批嵌并刷涂料3度。源正公司指派潘闻出庭接受质询。
原告认为：（1）该鉴定意见书适用的《屋面工程质量验收规范》仅适用于施工单位，不适用本次鉴定。鉴定人员称，上述规范同样适用本案对厂房质量问题的鉴定。
（2）厂房面积达2684平方米，但鉴定单位选取的检验部位过少，大部分面积没有检验，不能因此就对整体得出结论。鉴定人员称，检验部位的选取是随机的，检验部位选定后，在可视范围内就可以看出受损情况。
被告对该鉴定意见书不持异议。鉴定人员还补充称，现场看不出屋面有修理过的痕迹。
案件审理过程中，原告于2013年10月30日致函本院，称双方已于2013年10月24日对厂房进行交接，被告将钥匙交给了原告，双方共同查看了电表水表数据。厂房办公楼均没有被告的装修，电线电缆部分插座被拆除，交房时无法用电，厂房环境杂乱，被告租用铲车等进行清理，支出费用2，000元，2006年被告借用空调家具等均为被告所搬走，等等。
案件审理过程中，原、被告向本院确认了被告曾交付给原告保证金5万元的事实。原告要求将该5万元从被告应付款项中扣除，被告则要求原告将该5万元返还。
以上事实，由房地产权证、房屋租赁合同、民事判决书、来往函件、鉴定意见书、各类发票财务凭证以及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告对解除合同达成一致，本院对此予以确认。本案争议焦点在于，合同解除应归咎于哪一方？被告是否应支付租金和使用费？被告主张的各项损失是否实际发生，如若发生，原告是否应当予以赔偿？合同约定的租金标准是否应予以减少？
关于争议焦点一。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，出租人在租赁期间应当保持租赁物符合约定的用途。现经本院委托有关部门对涉案厂房的质量问题进行鉴定，鉴定结论为“平瓦屋面整体防水层已损坏”、“现场情况不符合相关规范要求，影响正常使用”。因此，在厂房质量问题已经影响正常使用的情况下，被告一时拒付租金、要求原告进行修理有正当理由，原告不因此而享有合同解除权。相反，由于房屋已经影响正常使用，被告主张解除合同合法有据。
故此，本院认为，合同解除的责任应归咎于原告，对原告要求被告支付解约违约金250，000元的诉讼请求不予支持。
关于争议焦点二。被告因涉案厂房无法正常使用而于2013年5月15日开始搬离，至2013年10月24日原告接收房屋，此期间房屋处于空置状态。但此空置状态系厂房存在质量问题所致，从时间上看也属于双方解决争议的正常合理期间，没有因被告的行为导致空置时间变长，故该空置期间的租金、使用费损失应由原告自行承担。
从2013年4月1日至5月15日期间，虽然厂房存在影响正常使用的质量问题，但由于被告仍在实际使用中，故被告仍应按照合同约定支付租金，为125，000元，但对原告要求被告支付相应违约金的诉请，本院不予支持。
关于争议焦点三。（1）货物损失。对于因厂房渗漏水给被告货物造成的损失（甚至包括生产经营损失），原告均应当予以赔偿，但被告应当对货物损失确实存在以及损失金额承担举证责任。从被告提供的上海露富达化妆品营销有限公司于2012年10月17日出具的《关于近期露华浓柜台制作及安装中发生问题的处理通知》、上海凸版广告有限公司于2012年10月11日出具的《关于近期项目－柜台内水泡过、发霉重大责任事故的通报（对右扶风公司处罚决定）》及三份订货单和现场设置交货单来看，上述证据尚不足以证明被告因涉案厂房渗漏水而产生货物损失1，042，496.6元。因为首先，上述证据载明的“柜台有水迹、表面起壳、发霉、道具变形”等质量问题如果确实存在的话，也可能是由于多种原因所致，如材质本身的问题、运输过程中的问题等等，并非一定是厂房渗漏水所致。其次，从被告陈述来看，上海露富达化妆品营销有限公司的248，783元货款只是被扣压，确切的处理结果尚不清楚；上海凸版广告有限公司的822，331.6元也只是三份订货单的金额，该批问题货物采取的措施是退回后重作，该订货单金额并非被告的损失额。故此，对于被告的该项诉请本院不予支持。
（2）新厂房装修损失、新厂房租金损失、水电费、宽带及电话初装费。这些费用属于被告另行承租厂房、开展经营活动的正常生产经营成本，不属于本案房屋租赁合同解除后产生的损失，被告主张赔偿缺乏依据，本院不予支持。
（3）搬迁损失。因涉案厂房渗漏水不能正常使用，导致被告搬迁，由此产生搬迁损失，原告应当予以赔偿。被告主张的运输费19，760元有相应证据加以证明，本院予以确认。人工费被告虽缺乏证据，但搬迁过程中必然需要人工，本院酌情确定为10，000元。故此，本院酌定原告赔偿被告搬迁损失29，760元。
关于争议焦点四。被告主张返还租金理由有二，一是认为实际面积与合同约定面积不符，二是认为渗漏水导致厂房使用价值降低。关于前者，被告承租的房屋除产证载明的3023.49平方米主体厂房外，实际还包括了办公楼、附属房屋、场地等等附属部分。而且被告从2006年使用至今，从未对面积提出过异议，在续签合同时也未提出异议，并确定了年租金100万元的总价。故被告的该项理由本院不予采纳。关于后者，虽然涉案厂房存在影响正常使用的渗漏水，但被告一直在实际使用中，并且如前所述，如确实因厂房渗漏水给被告造成损失的，被告可以要求原告赔偿。故此，对被告要求返还多收取租金的诉请，本院不予支持。
合同解除后，原告向被告收取的保证金5万元应当予以返还。鉴于本院确认被告欠付原告125，000元租金，故本院将该5万元保证金从中抵扣以减少双方讼累。
合同解除后的房屋返还问题，双方已经解决，本院不再处理。至于房屋接收过程中的其它细小问题，双方如需通过诉讼解决的，自可另行提出。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第二百一十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）上海建永工贸有限公司与被告（反诉原告）上海右扶风装饰设计工程有限公司于2011年10月9日签订的《上海市房屋租赁合同》；
二、被告（反诉原告）上海右扶风装饰设计工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海建永工贸有限公司2013年5月15日前的租金75，000元（保证金50，000元已经予以抵扣）；
三、原告（反诉被告）上海建永工贸有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）上海右扶风装饰设计工程有限公司搬迁损失29，760元；
四、驳回原告（反诉被告）上海建永工贸有限公司的其它诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）上海右扶风装饰设计工程有限公司的其它反诉请求。
如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费7，434元、减半收取3，717元，反诉案件受理费16，640元，财产保全费3，020元，鉴定费32，200元，合计诉讼费55，577元，由原告（反诉被告）上海建永工贸有限公司负担37，028元（已付10，454元，余款26，574元于本判决生效之日起七日内交付本院），由被告（反诉原告）上海右扶风装饰设计工程有限公司负担18，549元（已付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 王燕华
二〇一三年十一月二十日
书记员 亓继芳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。