苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）园民初字第04757号
原告周爽飞。
原告周凯。
原告岳淑芳。
上述二原告委托代理人周爽飞，系本案原告。
被告苏州唯锦置业发展有限公司，住所地江苏省苏州工业园区唯亭唯华路6号金沙商务广场1幢1319室。
法定代表人陈芝强，董事长。
委托代理人陈晞扬，江苏百年英豪律师事务所律师。
原告周爽飞、周凯、岳淑芳与被告苏州唯锦置业发展有限公司（以下简称“唯锦置业公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年11月30日立案受理后，依法由审判员陈新雄独任审判，于2016年1月28日、2016年4月27日两次公开开庭进行了审理。庭审中，原告周爽飞、周凯、岳淑芳，被告唯锦置业公司委托代理人陈晞扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周爽飞诉称，2014年3月3日，原告周爽飞、周凯、岳淑芳与被告唯锦置业公司签订《苏州工业园区商品房（毛坯房）预售合同》一份，合同约定由三原告向被告购买位于苏州工业园区唯亭唯华路6号金沙商务广场1幢409室的商品房一套。合同中约定房屋价款暂定为365000元，截止2014年3月3日原告方已缴纳的房款为185000元。2014年7月9日，原告方再次交纳房款10000元给被告，同时双方还签订了《补充协议》一份，该协议明确除了上述已经支付的房款外，原告还需支付的剩余房款为150000元，也即根据该《补充协议》双方将房屋总价变更为了345000元，此后原告方依约交纳的上述150000元尾款。但被告以原告方未交清房款（认为尚欠20000元）为由一直拒绝交房并办理房屋产权证书。原告多次与被告协商均无结果，原告认为被告拒绝交房以及办理产证的行为已构成严重违约，故诉讼来院，请求法院依法判令：1、被告唯锦置业公司配合原告办理房产证各项手续；2、被告赔偿原告周爽飞、周凯、岳淑芳各项损失共计197603.75元。诉讼中，原告变更诉请为：1、解除原、被告双方签订的房屋买卖合同；2、被告退还原告全部购房款345000元；3、被告向原告支付违约金243683元；4、被告向原告支付逾期利息123673.34元；5、被告赔偿原告精神损失费200000元、交通费60157元、电话费1800元、误工费26500元、诉讼材料打印费1563元、食宿费14675元、装修费14343元、房租82800元，各项费用共计401838元；6、本案诉讼费由被告承担。
被告唯锦置业公司答辩称，第一，被告同意解除与三原告签订的房屋买卖合同；第二，根据合同约定及法律规定，被告并未违约，因此无须对原告进行赔偿，应驳回原告的诉请。
经审理查明，2014年3月3日，原告周爽飞、周凯、岳淑芳与被告唯锦置业公司签订《苏州工业园区商品房（毛坯房）预售合同》一份，合同约定由三原告向被告购买位于苏州工业园区唯亭唯华路6号金沙商务广场1幢409室的房屋，该房屋的建筑面积为49.38平米。合同中约定房屋总价暂定为365000元并确定付款方式为“乙方（原告）已于2014年月日（未注明具体日期），付清首付人民币185000元（壹拾捌万伍仟元整），在签订预售合同当日做好按揭贷款手续，按揭总额人民币180000元（壹拾捌万元整）”。合同第十六条约定：“甲方（被告）定于2014年6月30日前将房屋交付给乙方，不可抗力除外。经乙方（原告）同意，甲方可以提前交付房屋，但最早不得早于2013年12月20日，否则乙方有权暂不接受房屋交付”。合同第十九条约定：“除不可抗力外，甲方逾期交付该房屋的，乙方有权按已支付的房屋价款向甲方追索逾期利息（按中国人民银行公布的同期同档住房贷款基准利率计算）。逾期利息自本合同十六条约定的交付期限之日起算至实际交付之日止。逾期超过三个月，乙方有权单方面书面通知甲方解除合同，甲方除支付逾期利息外，每延期一天按实际总房价款的万分之二向乙方支付违约金。”合同第二十一条约定：“因甲方原因，乙方无法在双方实际交接之日起180日内取得房地产权属证书的乙方可以在下列选项中任选一项处理：（1）甲方继续完成申领权属证书，并按实际总房价款的1%向乙方支付违约金；（2）甲方继续完成申领权属证书，每延期一天按实际总房价款的万分之二向乙方支付违约金；……本条第一款约定的办理房地产权属证书的期限届满后超过一年，由于甲方的原因，导致乙方无法办理权属证书，乙方可单方面书面通知甲方解除合同，甲方应于解除合同的通知送达之日起十五日内退还乙方已支付的房屋价款及利息（按照中国人民银行同期同档住房贷款基准利率计算），并赔偿乙方损失。”
另查明，2014年7月9日，原告方与被告唯锦置业公司双方签订《补充协议》一份，该协议约定“双方同意乙方（原告）在2014年12月31日前，以自由（有）资金支付剩余房价款人民币80000元整（大写人民币捌万元整）；乙方在2015年2月28日前，以自有资金付清剩余房价款人民币70000元整（大写人民币柒万元整）。……”庭审中，双方确认原告方支付房款的情况为：1、2013年11月26日支付了10000元，2、2013年11月27日支付了40000元，3、2014年3月3日支付了135000元，4、2014年7月9日支付了10000元,5、2014年12月30日支付80000元,6、2015年2月28日支付70000元。根据上述补充协议及付款情况，原告方认为双方以补充协议的形式将房价调整为345000元，其中补充协议签订前共计支付了195000元，补充协议签订后原告依约分两期支付了尾款150000元。而被告则认为根据双方签订的《苏州工业园区商品房（毛坯房）预售合同》房屋总价款为365000元，且《补充协议》签订当日双方口头约定原告应支付现金30000元，但原告只实际支付了10000元，由此导致原告实际交纳的总房款比原先约定的总房价低了20000元，且该20000元差额原告至今也未缴清。
又查明，被告提交了EMS邮寄凭证、业主交付入住通知及快递查询单一份用于证明被告已于2014年4月通过快递向原告通知原告携带相关证件来被告处交房。上述邮寄凭证显示该通知系物业代为签收，原告方在庭审中则否认曾收到该书面通知，且其反驳称在交房期限届满后原告方曾多次向被告口头交涉要求交付房屋，但被告一直以原告尚有20000元房款未缴清为由拒绝交房并拒绝办理房屋产权证。庭审中双方确认，截止本案第二次庭审之日，涉案房屋仍未交付原告方，且涉案房屋目前仍登记在被告公司名下。关于涉案房屋的产权登记手续至今未办理的原因，原告称系因被告一直拒绝开具房款的总发票导致材料不全所致，被告则称系房款总发票虽未开具，但被告已根据原告每次的缴款开具单独的预售发票，是原告自身怠于提供产权办理的相关材料才导致产证未能办理，并非被告的原因所致。
还查明，2015年11月，被告向原告方发出了《律师函》一份，该函中称“贵方（原告方）应于2014年7月9日前向唯锦置业支付房款人民币20000元（大写人民币贰万元整），但经唯锦置业再三催讨，贵方并未支付任何款项给唯锦置业。……根据相关法律、法规规定，贵方的行为已构成严重违约，理应向唯锦置业付清上述房款，并承担逾期付款的违约责任……”庭审中，原告方确认收到该律师函。
以上事实有《苏州工业园区商品房（毛坯房）预售合同》、《律师函》、EMS邮寄凭证、补充协议、快递查询单等以及原、被告庭审陈述附卷佐证，本院予以确认。
本院认为，原被告签订的房屋销售合同及补充协议系双方真实意思表示，依法成立、有效。关于涉案房屋的房价，房屋销售合同中约定的是暂定为365000元，双方此后签订的《补充协议》又进一步约定原告于2014年12月31日前支付剩余80000元，于2015年2月28日前付清剩余房款70000元。而在该《补充协议》签订前原告已支付的房款金额为195000元，且商品房销售合同约定的是房价款暂定为365000元，根据商品房销售合同对于房价金额为“暂定”的定性以及结合补充协议的内容和原告在补充协议前已缴纳的房款金额，可以综合认定涉案房屋的总房价已实际变更为345000元。庭审中双方确认原告方已支付的房屋总价款为345000元，故被告认为原告尚有尾款20000元未付清的意见，本院不予采纳。关于合同的解除，原告在诉讼中将其诉请变更为解除双方签订的商品房销售合同，被告于第二次庭审中明确表示同意解除该合同，故本院依法确认该合同于2016年4月27日解除（第二次庭审的时间），合同解除后被告应依法返还原告已支付的购房款345000元。关于交房的期限，商品房销售合同中约定的时间为2014年6月30日前，而合同中约定的付款期限合同为首付款由原告自有资金支付，其余款项通过按揭贷款，此后双方又签订《补充协议》将最后两期房款的支付方式变更为自有资金支付并明确将最后一期房款的交付时间为2015年2月28日前。根据商品房销售合同及《补充协议》中所载的相关内容，本院认为，房屋买卖合同中买方的主要合同义务为支付价款，卖方的主要合同义务为交付房屋，双方通过《补充协议》的形式变更了房屋款项的支付方式和支付期限，根据合同对等及合同公平的原则，卖方交付房屋的义务期限也应当相应顺延，即被告应于原告交付房屋最后一期房款后（2015年2月28日）及时交付房屋。被告虽抗辩其已经于2014年4月书面通知原告至被告处办理交房手续，但根据被告所提交的EMS邮寄凭证等证据并不足以证明其已将上述书面通知有效送达给原告方，且被告在此后所发的律师函及庭审中一直认为原告尚拖欠20000元房屋尾款未付，该情况与原告所称的被告一直以此作为理由拒绝交付房屋、拒绝办理房屋产权登记的陈述相一致，故本院认为被告截止合同解除前一直未交付房屋的行为已构成违约，应当承担自房屋应当交付之日（2015年2月28日）起至合同解除之日（2016年4月27日）止的逾期交房的违约责任，并赔偿原告相应损失。关于原告所主张的被告未能按期为其办理房屋产权证而导致的相应损失，被告辩称产证未办理系由于原告自身原因所致，但根据现行房屋产权证办理的流程要求，其办证材料中需要有房屋的销售总发票，但被告因认为原告未缴清房款一直未开具该发票，由此也导致原告实际无法办理产权登记手续，故对于因被告迟延办证而导致的损失也应予以赔偿，但因原告现主张合同解除，故该部分损失应与房屋未交付的损失一并计算。关于上述逾期交房和逾期办理产证的总损失金额，被告认为原告依照合同约定的水平进行计算显然过高，应予以调整，本院认为上述损失依照合同约定的计算水平过高，应予调整，根据现行法律规定相应的损失标准应参照同地段同类房屋租金水平予以酌情确定，结合被告逾期的日期等因素，本院酌定该金额为65000元。关于原告所主张的逾期利息123673.34元、精神损失费200000元、交通费60157元、电话费1800元、误工费26500元、诉讼材料打印费1563元、食宿费14675元、装修费14343元、房租82800元，对于上述损失原告所提交的证据并不能证明上述费用系因被告违约而导致，且上述主张于法无据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原、被告双方签订的关于苏州工业园区唯亭唯华路6号金沙商务广场1幢409室的《苏州工业园区商品房（毛坯房）预售合同》于2016年4月27日解除；
二、被告苏州唯锦置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告周爽飞、周凯、岳淑芳购房款345000元并支付违约金65000元；
三、驳回原告周爽飞、周凯、岳淑芳的其他诉讼请求。
上述款项如采用银行转账方式支付，请汇入原告指定的账户，或者汇入本院账户，开户名：苏州工业园区人民法院；开户银行：农业银行苏州斜塘支行；账号：10×××89。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取6476元，由原告周爽飞、周凯、岳淑芳负担476元，由被告苏州唯锦置业发展有限公司负担6000元，此款已由原告预交，本院不再退还，被告苏州唯锦置业发展有限公司负担部分在判决生效之日起十日内支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 长 陈新雄
人民陪审员 李明俊
人民陪审员 秦晓明
二〇一六年五月二十七日
书 记 员 李靖伟