广东省深圳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2011）深中法民五终字第546号
广东省深圳市中级人民法院
民事裁定书
（2011）深中法民五终字第546号
上诉人（原审被告）深圳观XX公司，住所地深圳市XX区XX大道，组织机构代码6XX7。
法定代表人朱某某，该公司董事长。
委托代理人程洁海、陆林，均为广东深天成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）黄某某，女，汉族，19XX年XX月XX日出生，身份证号码4XX6，住址深圳市XX区XX镇XX花园**栋**房。
委托代理人何志军，广东深宝律师事务所律师。
上诉人深圳观XX公司（以下简称观XX公司）因与被上诉人黄某某房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2010）深宝法民三初字第1094号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2007年9月20日，黄某某通过银行转帐的方式向观XX公司支付了100万元。2007年8月4日，黄某某委托深圳市雅XX有限公司向观XX公司开出一张100万元的支票，同日深圳市雅XX有限公司向观XX公司出具一份确认书，确认其向观XX公司支付的100万元系受黄某某委托代付其购买XX区XX单元之房款；2008年8月4日，观XX公司出具收据，收到黄某某购买XX区XX房诚意金100万元。
2007年8月10日，陈某甲、陈某乙、陈某丙与观XX公司签订了《物业认购书》，约定观XX公司将XX大宅XX区XX栋物业出售给陈某甲、陈某乙、陈某丙，建筑面积877.2平方米，购房价8680万元。
2008年1月2日，观XX公司向陈某甲、陈某乙、陈某丙发出一份《关于XX大宅XX区XX栋别墅》的函件，告知将解除陈某甲、陈某乙、陈某丙与观XX公司所签的《物业认购书》，并没收定金200万元。
庭审中，观XX公司承认涉案房产XX大宅XX区XX栋已于2009年售予他人。黄某某承认其有子女三人名为陈某甲、陈某乙、陈某丙，但不清楚陈某甲、陈某乙、陈某丙是否与观XX公司签订认购书。
黄某某在原审诉讼时请求判令：1、观XX公司立即退还黄某某预付的购房诚意金200万元；2、观XX公司支付黄某某资金占用的利息约36万元（按中国人民银行公布的同期贷款利率，其中100万元自2007年9月20日计至判决生效之日，另100万元自2008年8月4日计至判决生效之日）；3、观XX公司承担本案的诉讼费用。
原审法院认为，本案争议焦点有二：一、黄某某支付的200万元是否系代付陈某甲、陈某乙、陈某丙签署的《物业认购书》中约定的购房款；二、本案是否已经超过诉讼时效。
关于黄某某支付的200万元是否系代付陈某甲、陈某乙、陈某丙签署的《物业认购书》中约定的购房款，原审法院认为，在陈某甲、陈某乙、陈某丙与观XX公司所签的《物业认购书》上没有载明由黄某某代为支付定金，在黄某某支付给观XX公司的200万元的收据或转账凭证上也未表明是代陈某甲等人支付的购房定金，且观XX公司出具的其中一张100万元的收据上注明为诚意金，并非购房款，故观XX公司没有证据证明黄某某所付款项系根据陈某甲等人和观XX公司签订《物业认购书》的约定支付的代付购房款，观XX公司应当承担举证不能的责任，观XX公司主张黄某某支付给观XX公司的200万元即为黄某某代陈某甲等支付的购房定金的理由原审法院不予采纳。
关于本案是否已经超过诉讼时效，原审法院认为，黄某某向观XX公司支付200万元的诚意金后，没有证据证明观XX公司明确通知黄某某不再协商买卖涉案房产事宜，此后观XX公司于2009年将涉案房产出售给他人，此时黄某某才可能明确知道已无购买涉案房产的可能，故黄某某的诉讼时效应从此时起算，黄某某的起诉没有超过诉讼时效。观XX公司主张已于2008年1月2日向陈某甲、陈某乙、陈某丙发出解除《物业认购书》的函件，但陈某甲、陈某乙、陈某丙与黄某某并非同一主体，不能认定黄某某自2008年1月2日起就已知晓解除认购事宜，故观XX公司的该主张原审法院不予采纳。因此，在观XX公司不能将涉案房产出售给黄某某的情况下，观XX公司应当向黄某某返还收取的诚意金200万元，并支付占有上述款项的利息，利息按中国人民银行规定的同期贷款利率标准，其中100万元自2007年9月20日起，100万元按黄某某主张的2008年8月4日起，均计算至判决生效之日止。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：观XX公司于本判决生效之日起十日内向黄某某返还诚意金200万元和利息（按中国人民银行规定的同期贷款利率标准，其中100万元的利息从2007年9月20日起算、100万元的利息从2008年8月4日起算，均计算至本判决生效之日止）。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25680元，由观XX公司负担。
上诉人观XX公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销深圳市宝安区人民法院（2010）深宝法民三初字第1094号一审判决；2、改判驳回被上诉人黄某某的诉讼请求；3、被上诉人黄某某承担本案一、二审全部诉讼费用。其上诉依据的事实和理由为：
一、一审判决对黄某某所支付的两笔100万元款项先后时间顺序及付款用途认定错误。从黄某某提供的《银行进账单》（第1联）、《查询会计传票申请表》及其附件《补打储蓄对账单》、《补打对公对账单》、《储蓄取款凭条》、《银行进账单》（第2、3联）、深圳市雅XX有限公司《支票》，观XX公司提供的雅XX公司《确认书》、《XX银行XX分行XX支行收（付）款凭证（客户回单）》等证据，可以充分确定黄某某所支付的两笔款项的先后时间及付款用途。1、第一笔100万元款项；2007年8月4日，雅XX公司以支票支付，代黄某某支付购买XX区XX单元款项，对应2007年8月4日编号为0XX1号的《正式收据》，收据注明为”诚意金”。编号为0XX1号正式收据的开具日期应为2007年8月4日，而不是2008年8月4日，系因收款工作人员笔误将”07”写成了”08”。如下可以证明：（1）黄某某提交了该份收据的前后两份编号为0XX0、0XX2的正式收据及相应付款记录，证明编号为0XX1号的正式收据的开具时间确系在2007年而不是2008年。（2）黄某某在《民事起诉状》中也称观XX公司是针对雅XX公司代付的100万元开具的收据，而雅XX公司代付100万元的时间是2007年8月4日，而非2008年8月4日。（3）2008年8月4日与黄某某两次付款的时间都不关联，若真如黄某某所述，正式收据的开具日期是2008年8月4日，那就是在付款之后补开收据，而此时黄某某已共计支付了200万元的款项，上诉人只向其开具100万元的收据，这完全不符合常理。2、第二笔100万元款项：2007年9月20日，黄某某个人账户转账支付，银行进账单注明为”房款”。深圳市XX银行的银行进账单共两页复写，第一页为”回单”由付款人保存，标为第1联，分左右两栏；第二页由银行留存并打印交易记录，分左右两栏，左为”收款通知”，标为第3联，右为”贷方凭证”，标为第2联。黄某某提供的证据一《银行进账单》显然做了手脚，首先剪掉了进账单第一页的左栏，然后在右栏左下角位置手写上”选房诚意金”。因进账单系两页复写，所以上下两页的内容是一致的，对照黄某某提供的证据3银行留存底单，可以看出：与第一页左栏相对应的第二页的左栏（即第3联）底部填写了”房款”字样，与第一页右栏相对应的第二页右栏（即第2联）并无任何手写字迹，而在该位置打印了交易记录，足见第1联上的手写字体”选房诚意金”是提交证据时添加的。只不过黄某某在证据上做手脚时，没有注意到与银行提供的底单相矛盾。综上，黄某某利用收款收据的时间笔误，在起诉状中故意歪曲事实，将付款时间先后顺序非常明确的两笔款项的支付时间颠倒表述，且篡改银行进账单，意在将两笔款项的性质都表述为”选房诚意金”，以表示款项没有进入实质性交易。这与事实完全不符，一审判决对该等事实认定严重错误。二、相关证据足以证明黄某某所支付的200万元款项，确系黄某某代其女儿陈某甲等所付购房定金。一审判决以黄某某女儿陈某甲等三人与观XX公司签署的《物业认购书》上没有载明由黄某某代为支付定金，以及付款收据及转账凭证上没有表明是代陈某甲等三人支付购房定金为由，否定该200万元系黄某某代其女儿支付的购房定金。一审判决系无视了黄某某该200万元款项的支付目的、支付时间与陈某甲等人与观XX公司已经形成的实质性房屋买卖交易之间的高度关联性。1、黄某某于2007年8月4日委托深圳市雅XX有限公司支付100万元之前即明确选定拟购买房号为XX区XX，因此雅XX公司在付款确认书上明确写明”系受黄某某委托代付其购买XX区XX栋之房款”，观XX公司收款后的正式收据上也注明了房号为”XX区，XX”。2007年8月10日，陈某甲等人与观XX公司签署《物业认购书》，确认购买XX区XX栋房屋，定金200万元，其中：临时定金100万元”须于签署本认购书时或之前支付”，定金100万元”须于2007年8月10日或之前付清”。2、陈某甲等人与观XX公司签署《物业认购书》后，未能按时在2007年8月10日前支付定金100万元，经观XX公司于2007年9月11日以《逾期催款函》催告，黄某某随后于2007年9月20日从其个人账户以银行转账方式向观XX公司支付了100万元，并在银行进账单上注明”房款”。3、因陈某甲等人未能按照《物业认购书》约定支付后续房款及签订正式房地产买卖合同，观XX公司于2008年1月2日书面通知解约并没收200万元定金。黄某某曾于2010年5月10日向观XX公司以传真方式发出一份《申请函》，称”本人黄某某女士，于2007年9月用小孩（陈某甲／陈某乙／陈某丙）名义购买XX区D8大宅，并签订认购书，交付房款订金200万元，由于其它因素未能成交（贵司已将此宅售予他人），现本人申请向贵司退还已付购房订金”，明确说明黄某某系以其小孩名义购房。上述黄某某付款的事实及陈某甲等人与观XX公司签署《物业认购书》的事实，有双方提供的足够的白纸黑字证明。一审法院就此还不能认定黄某某所支付的200万元款项确系陈某甲等三人与观XX公司订立房屋买卖合同的定金，那么，以下两个方面的问题无法给出合理的解释：1、按照一审判决的理解，作为母亲的黄某某准备购买的房产与作为女儿的陈某甲等三人已经签署《物业认购书》的房产是同一套房产，母亲已付200万元诚意金，而女儿签了《物业认购书》约定定金200万元却没有支付一分钱，而他们是互相不知道的。难道真的只是巧合难道是三位子女有意与母亲抢购同一套房产一审开庭时，黄某某代理人对此的解释更加荒唐，表示黄某某与其女陈某甲等人分开居住，各自独立，对于陈某甲等人与观XX公司签《物业认购书》买房的情况不知道。如此，陈某乙、陈某丙作为没有收入来源的未成年人，没有得到其监护人即黄某某的许可却与观XX公司签订《物业认购书》购买价值高达8680万元的房屋，完全不符合逻辑。2、按照一审判决的理解，黄某某于2007年8月4日支付的第一笔100万元为诚意金没有转为陈某甲等人的购房定金，那么与观XX公司没有发生正式交易的黄某某为什么还要在时隔一个半月后的2007年9月20日再付100万元给观XX公司呢而且还要在银行进账单上注明为”房款”。这完全不符合逻辑和常理。综上，就同一套房产，黄某某向观XX公司支付200万元款项，与陈某甲等三人与观XX公司签订《物业认购书》并约定支付200万元定金，不是一个巧合，而根本就是在实施同一个购房行为，黄某某支付的200万元就是代付陈某甲等三人购房的定金。对于作为开发商的观XX公司而言，按照房屋买卖的惯例，对于买方在签署认购书时具体再确定购买人的做法一般是认可的，更何况黄某某与陈某甲等人系母女关系。可以说，整个交易过程虽然存在一些瑕疵，但并不能就此将母亲付款、以女儿名义购房的行为割裂开来，而否认房屋买卖交易的存在。三、一审判决对诉讼时效的认定错误。1、如前所述，因陈某甲等人未能按照《物业认购书》约定支付后续房款及签订正式房地产买卖合同，观XX公司已经于2008年1月2日书面通知解约并没收200万元定金，陈某甲此后一直未向观XX公司主张权利，已经超过诉讼时效。2、即便如一审判决所认定，黄某某不是代付购房定金，黄某某与观XX公司之间没有达成任何交易，那么诉讼时效起算点也应当分别自2007年8月4日和2007年9月20日的付款之日计起。四、一审法院未能正确处理本案诉讼主体问题。1、如前所述，本次交易最终签署的《物业认购书》确定，黄某某在以其女儿名义与观XX公司发生的房屋买卖关系中，仅系代付款人，黄某某与观XX公司之间已经没有直接的合同关系，黄某某作为原告诉请返还购房定金的主体是不适格的。2、即便如一审判决所认定的，黄某某不是代陈某甲等人支付购房定金，那么由于陈某甲等人与本案所涉交易密切关联，从正确查明案件事实的考虑以及案件处理结果与陈某甲等人有深切的利害关系的考虑，也应当通知陈某甲等三人参加本案的诉讼，以保证本案的正确审理。综上所述，黄某某所支付的200万元款项系为其女儿陈某甲等人代付购房定金，因陈某甲等人违约而导致合同解除，观XX公司有权没收该等定金，黄某某既无要求返还定金的主体资格也无权要求返还。一审法院认定事实错误，对诉讼时效的认定错误，且未能正确处理本案诉讼主体问题，因此特向二审法院提起上诉，请求依法公正处理。
被上诉人黄某某答辩称，观XX公司上诉理由所依据的是没有证明力的、有伪造嫌疑的证据，原审法院没有以其作为认定主要事实的依据，是完全正确的。1、关于编号为0XX1号《正式收据》的出具日期，黄某某与观XX公司出示各自所持的收据联原件，都显示开具日期为2008年8月4日。该《正式收据》是在黄某某多次要求下，观XX公司才补开的收据，观XX公司当时还只同意补开了由深圳市雅XX有限公司以支票形式代付的100万元，另外由黄某某直接支付的100万元，观XX公司当时称只要保留好银行转账单就可以了，不必补开收据了。现观XX公司上诉以其提交的编号相邻的两张《正式收据》试图印证当时的日期是2007年而不是2008年，黄某某认为观XX公司的证明目的不能实现。首先，这两张单据中，编号为0XX0的收据上居然没有交款人的名字，编号为0XX0的收据上显示的交款人是东雅集团有限公司，而”业主签名”位置又是郑某某，并非东雅集团有限公司，这两张收据都明显存在虚假痕迹；其次，全部的收据在观XX公司手中，观XX公司想怎么填写完全就可以怎么填写，要编造成符合观XX公司抗辩的目的是很容易的，而且既然是”正式收据”，观XX公司作为收款单位居然不敢盖财务专用章，明显存在为了本案诉讼而特意变造证据的嫌疑；再次，观XX公司的收据是可以拆下来使用的，完全可能每个业务员拆一些收据留在手上，需要填写了就拿出来用，编号相邻的收据完全有可能有的先用出去，有的后用出去，不能因为相邻编号的收据是2007年开出去的就推定本案的所涉收据也是2007年开出去的。最后，根据证据学原则，直接证据证明力大于间接证据，对事实的推理不能对抗原始证据。因此，观XX公司试图以相邻编号收据上显示的日期来推翻其自己给黄某某开具的收据的日期，完全缺乏证据。2、观XX公司提供的《逾期催款函》（2007年9月11日）及《关于XXXX区XX栋别墅》（2008年1月2日），均没有提供原件核对，黄某某不认可其真实性，显然该证据复印件没有证明力。而所附的《XX速递XX》快递单，只不过是一张没有快递公司盖章、没有支付运费的收据、没有”内件说明”、没有收件人签收的”白单”，这显然不能成立。《申请函》（显示日期2010年5月10日）无原件，观XX公司实际上也没有给黄某某发过此函。《物业认购书》有伪造嫌疑，且该证据与本案没有关联性。只要稍加注意就可以发现”乙方”签署处所签的”陈某甲、陈某乙、陈某丙”完全是同一人的笔迹，”甲方”盖章处则由几个不同的印章重叠形成的印记，看不出到底是哪个公司、盖的什么章。该证据涉及的乙方并非黄某某，假如确实陈某甲有与观XX公司签订了一份认购书，那也应该由陈某甲自己履行约定和承担交易风险、法律责任。观XX公司应另行与陈某甲通过其他途径解决。二、观XX公司主张没收定金没有依据。首先黄某某与观XX公司之间没有任何关于定金的约定，没有签订房屋买卖的合同、协议、认购书，至于观XX公司与其他人之间无论有无认购书，均与黄某某没有关联性；其次，黄某某交的200万元是诚意金（按观XX公司的说法100万元是诚意金，另100万元是房款），不具备定金性质，不具备担保法上关于定金的涵义；再次，观XX公司提供的《物业认购书》格式文本上显示的是”定金”，而在《物业认购书》第五条第7项和第13项中关于定金的约定，实际上也不具有法律意义上的定金性质；最后，定金合同是实践合同，自当事人实际交付定金之日起生效。黄某某交的是诚意金，观XX公司认可的也是黄某某交来的诚意金和房款，并非定金，无论是何种原因交易未达成，无论是否有一方当事人存在过错，诚意金和房款都应当退还。所以，即使观XX公司与陈某甲等人签有认购书，观XX公司收到黄某某的诚意金（和房款）后，房产交易未能最终成交，也应当将诚意金（和房款）返还给黄某某。三、原审对诉讼时效的认定没有错误。观XX公司上诉所称的2008年1月2日通知解约的事实缺乏有效证据，对此前面已经充分论证。另外其举证所指向的通知主体也并非黄某某。观XX公司收取黄某某诚意金（和房款）后双方一直没有达成交易，直到2009年观XX公司将该房屋出售给他人，诉讼时效应当从观XX公司将房屋出售给他人之日起算，原审法院对这一事实的认定以及对相关法律的适用，完全正确。四、本案诉讼主体没有问题。观XX公司收取了黄某某通过深圳市雅XX有限公司代交的100万元，又直接向黄某某收取了100万元，观XX公司开具的《正式收据》又直接载明的是收到黄某某的100万元诚意金，黄某某的原告主体资格毫无问题。至于观XX公司与其他人是否签订了《认购书》，与本案无关。另外，观XX公司也没有申请追加当事人，根据合同相对性原则也无需追加当事人，故观XX公司对原审在诉讼主体方面的指责是毫无根据的。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。
本院经审理查明，原审法院查明的事实除有关2007年8月10日”陈某甲、陈某乙、陈某丙”认购XX大宅XX区XX栋房产的《物业认购书》相关事实部分有误外，查明的其余事实清楚，本院予以确认。
二审时，陈某甲接受了本院的调查。陈某甲系黄某某的女儿，1985年出生，在接受调查时其称：1、2007年8月10日其以本人及妹妹陈某乙、陈某丙三人的名义与XX骏XX公司（以下简称骏XX公司）签订《物业认购书》，认购XX大宅XX区XX栋房产；2、认购书上”陈某乙、陈某丙”的名字是其代签的，签约后因资金不足而未支付定金或房款；3、其很久没有在家中居住，并不清楚其母亲向观XX公司认购XX大宅XX区XX栋房产的事实。
陈某甲向本院提交的上述认购书显示：出售方（甲方）为深圳市XX房地产开发有限公司，认购方（乙方）为陈某甲、陈某乙和陈某丙；认购物业为深圳市XX区XX镇XX大道XX大宅XX区项目XX栋，建筑面积为877.2平方米，认购楼价为8680万元；付款办法：一次性付款，临时定金100万元须于签署本认购书时或之前付清，定金100万元须于2007年8月10日付清，首期楼款2604万元（30%）楼款（含定金）须于2007年8月28日或之前付清……缴款方式：国内付款或转账至深圳观XX公司……该认购书甲方落款处盖有”XX骏XX公司”的销售专用章。
黄某某认为，陈某甲等人与骏XX公司签署的《物业认购书》完全是独立于黄某某之外的民事行为，与黄某某和观XX公司均无关联，与观XX公司收取黄某某的200万元诚意金也无关。
观XX公司向本院提交书面说明称：1、骏XX公司与观XX公司的法定代表人均为朱某某，观XX公司是骏XX公司的实际控制人，两公司均属于骏XX集团的下属公司，骏XX集团从事的房地产横跨XX市XX镇、XX市XX镇，两边的房地产开发分别由这两家公司进行，两公司的办公地点、工作人员合一，因此才出现在陈某甲的认购书上错盖公章的情形。2、陈某甲持有的认购书确系盖错公章，但并不影响该交易的实际卖方为观XX公司：首先，买卖所涉房产位于XX市XX镇，系由观XX公司开发及销售；其次，认购书首页写明出售方为观XX公司，缴款方式栏也写明收款人为观XX公司。故在合同签署前的卖方主体已经明确为观XX公司，不会导致买方存在交易对象上的认知错误，与观XX公司发生交易是买方的真实意思表示。3、认购书共五联，除第一、二联盖错公章外，其余均加盖观XX公司的公章。4、对于骏XX公司在认购书盖章的行为，观XX公司予以认可，确认认购书的法律约束力。骏XX公司在该说明上加盖公章，确认情况属实。
本院另查明，观XX公司和骏XX公司的法定代表人均为朱某某。骏XX公司的股东为骏豪兴业有限公司，而骏豪兴业有限公司的股东为观XX公司。
本院认为，根据当事人的上诉和答辩，本案争议的焦点问题是黄某某向观XX公司支付的200万元款项是否为其代女儿陈某甲等支付的购房定金。
根据两审法院查明的事实，黄某某先后于2007年8月4日和2007年9月20日以转账及委托付款的方式向观XX公司支付款项200万元，用于认购涉案XX大宅XX区XX栋房产；黄某某的女儿陈某甲则于2007年8月10日签订物业认购书，也认购该涉案房产，并在认购书中约定于签署认购书时或之前付临时定金100万元，于2007年8月10日或之前付定金100万元。黄某某和陈某甲均表示不清楚对方有认购涉案房产。按照黄某某和陈某甲的主张，母女二人几乎是在同一时间分别认购了由观XX公司开发的价格高达8000余万元的同一套房产，且二人之间就认购该房产一事还互不知情。该主张有悖常理，当事人有理由对此提出质疑。观XX公司主张黄某某是替其女儿陈某甲等支付的定金，这也是黄某某支付了200万元款项但却未与观XX公司签订认购书的原因。陈某甲称认购书上盖章的是骏XX公司，故该认购合同与观XX公司无关。本院认为，陈某甲认购的房系观XX公司开发，认购书写明的出售方和收款方均是观XX公司，且骏XX公司的唯一股东又是观XX公司的全资子公司，故该认购书与观XX公司的关联性现无法排除。因此，根据现有证据，本案审理的黄某某向观XX公司支付的200万元款项与陈某甲、陈某乙、陈某丙和骏XX公司之间有利害关系，原审法院认定事实不清。虽然二审时陈某甲接受了本院调查，骏XX公司也出具书面说明，但因两者并非本案当事人，为充分保障其权利行使及进一步查明案件事实，本案发回重审后追加两者和陈某乙、陈某丙为第三人并进行全面审理较妥。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第183条之规定，裁定如下：
一、撤销深圳市宝安区人民法院（2010）深宝法民三初字第1094号民事判决；
二、发回深圳市宝安区人民法院重审。
本案二审案件受理费22800元，退回观XX公司。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭 宁
代理审判员 张 睿
代理审判员 唐 毅
二〇一一年八月八日
书 记 员 叶金花