新民市人民法院民 事 判 决 书（2015）新民民二初字第1642号原告：王建，女，汉族，1967年12月11日出生，身份证号码2101041967********，住址沈阳市皇姑区。委托代理人：卢迪，新民市新柳法律服务所法律工作者。被告：沈阳金晟房地产开发有限责任公司，住所地沈阳市于洪区。法定代表人：符丽华，该公司董事长。委托代理人：符太岩，该公司工作人员。委托代理人：宋娜，该公司工作人员。第三人：郗春山，男，满族，1965年2月13日出生，身份证号码2112221965********，住址辽宁省开原市。委托代理人：田晓东，辽宁良友律师事务所律师。委托代理人：陈佳宁，辽宁良友律师事务所律师。原告王建诉被告沈阳金晟房地产开发有限责任公司、第三人郗春山商品房销售合同纠纷一案，原告于2015年3月23日起诉至本院。本院受理后，依法由审判员张春红担任审判长，与代理审判员唐晓丽（主审）、人民陪审员黄永文组成合议庭，并于2016年1月14日公开开庭进行了审理，原告王建及其委托代理人卢迪，被告沈阳金晟房地产开发有限责任公司的委托代理人符太岩、宋娜，第三人郗春山的委托代理人田晓东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王建诉称，2011年2月20日，原告与被告签订商品房买卖协议并交付房款总计4610200元，被告将2号楼（2-12）-（2-13）号房屋出售给原告，现房屋已交付。但因被告原因，原告无法取得房屋所有权证，故起诉至法院，请求法院依法确认原、被告签订的房屋买卖协议有效，房屋产权归原告所有，判令被告协助原告办理房屋所有权登记手续，并由被告承担本案诉讼费用。被告金晟公司辩称，按照刘红玉确认，新民调查小区调查核实，王建为诉争房屋实际购买人。我公司同意王建的诉讼请求。第三人郗春山述称，不同意原告的诉讼请求及被告的答辩意见。第三人先于原告与被告签订了商品房买卖合同并进行了备案登记。涉案房产也早已由第三人占有使用。第三人为诉争房屋的所有权人，原告与被告签订的认购书是虚假的。经审理查明，原告王建与被告金晟公司签订《华丽英典认购书》一份，协议约定原告自愿认购华丽英典项目网点一套，位置为2#号楼15门，面积为：230.51平方米，单价20000元/平方米，成交总价4610200元，付款方式为一次性付款，认购书落款处的签订时间为“2011年2月20日”。另，被告金晟公司向原告王建出具《收款收据》一张，金额为4610200元，时间为“2011年2月20日。”庭审中，原、被告均承认签订认购书的时间时间为2012年4月份，与认购书落款处的签订时间不是同一天。原告表示其在2010年12月开始到2011年2月20日止陆续向被告金晟公司的刘红玉、唐晓敏打款总计900多万元，其与被告金晟公司原为借款关系。原告王建于2014年向被告金晟公司补交差价款82400元，被告金晟公司为其出具相应《收款收据》一张。2012年8月20日，新民市房产管理处为原告王建出具《华丽英典房产认证证明》一份，写明：“根据案件调查组查实情况，经研究，初步确认你购买的华丽英典2号楼（2-12）-（2-13）网点有效。待相关手续完备后，将依法有序的为你办理房证”。2014年10月22日，被告金晟公司向原告王建交付本案诉争房屋。原告王建交纳物业费、电费等费用。另查明，2012年1月17日，第三人郗春山与被告金晟公司签订《商品房买卖合同》一份，合同编号：XM2011-1206704，合同约定第三人购买位于新民市民族街67-1号第2幢（2-12）-（2-13）号房，建筑面积230.51平方米，单价为12000元，总价2766120元，一次性支付。第三人郗春山表示因为案外人刘国威欠第三人郗春山工程款，案外人刘国威将案涉房屋转给第三人郗春山，故第三人郗春山没有案涉房屋的收款收据。2012年1月18日，被告金晟公司向第三人郗春山出具《准住通知单》一张。2012年1月19日，第三人郗春山取得案涉房屋预售商品房预告登记。再查明，原、被告签订的《华丽英典认购书》和第三人与被告签订的《商品房买卖合同》所涉及的房屋为同一网点。2011年5月23日，被告金晟公司取得本案诉争房屋的预售许可证。诉争房屋尚未竣工验收。另，华丽英典2号楼15门与华丽英典第2幢（2-12）-（2-13）号房为同一处房屋。还查明，沈阳市中级人民法院（2013）沈中刑二初字第24号刑事判决书：“一、关于起诉书指控被告单位沈阳金晟房地产开发有限责任公司、被告人符丽华、刘红玉犯合同诈骗罪部分。经审理查明……另查明：1、2012年1月17日，被告单位金晟公司与郗春山签订商品房买卖合同两份，合同记载：金晟公司将新民市民族街67-1号2号楼1单元（2-9）-（2-10）14门、（2-12）-（2-13）15门门市房分别以275.46万元、276.612万元的价格出售给郗春山，并在房产管理部门办理了备案登记。2012年4月份，被告单位金晟公司与王建签订认购书两份，协议书记载：金晟公司将上述两处门市房分别以459.12万元、461.02万元的价格销售给王建，并开具了收款收据，后应王建请求将该两份协议书签订时间倒签为2011年2月20日”。辽宁省高级人民法院（2015）辽刑二终字第00033号刑事裁定书载明“经审理查明，原审判决认定上诉单位沈阳金晟房地产开发有限责任公司及上诉人符丽华、刘红玉合同诈骗犯罪事实清楚，有下列证据予以证实……11、证人刘国威的证言，证实2011年6月，刘国威在金晟公司购买华丽英典4个门市（2号楼（1/2-4）-（2-5）、（2-5）-（2-6）、（2-9）-（2-10）、（2-12）-（2-13）），介绍朋友买二十六个住宅，以银行转账形式给金晟公司汇房款1400多万元，均签订了商品房买卖合同并办理了备案登记。因刘国威给金晟公司撤销备案一部分房子，所以偿还刘国威353.5万元，刘红玉给刘国威出具了数额分别为247万元和54万元的借条，还有一个52.5万元的欠条，因刘国威欠郗春山工程款1000多万元，三人商量将金晟公司欠刘国威的钱转给郗春山的事实。证人郗春山的证言，结合借条、欠条等证据，证实因刘国威欠郗春山900万元左右，将新民市民族街67-1号华丽英典小区2号楼（2-9）-（2-10）、（2-12）-（2-13）两个网点以552万元，2号楼1-8-2住宅以26万元抵给郗春山，该三处房产以郗春山名义与金晟公司签订了商品房买卖合同并备案登记。除了以上述方式还款外，刘国威还欠郗春山钱，刘国威就让刘红玉欠刘国威的钱还给郗春山，刘红玉给郗春山出具三个欠条，数额总共是353.5万元的事实”。现该两份法律文书均已生效。上述事实有原告起诉状、《华丽英典认购书》、收款收据、《华丽英典房产认证证明》、《说明》、《新民宏宇热力有限公司机打收费凭证》、电费收据联、《商品房买卖合同》、准住通知单、沈阳市中级人民法院（2013）沈中刑二初字第24号刑事判决书、辽宁省高级人民法院（2015）辽刑二终字第00033号刑事裁定书、询问笔录等证据，经庭审质证，予以确认，并开庭笔录在卷佐证。本院认为，原、被告双方均承认双方之间系基于借款产生的以房抵债关系，以房抵债协议为实践性合同，只有债权人取得房屋权属证书方能发生物权变动的效力。且本案原告与被告金晟公司均未提供付款凭证、借款合同等相关证据，本院对原、被告之间实际借款金额、借款利息、还款期限等均无法确认，故对于原告要求确认房屋买卖协议有效的诉讼请求，本院无法支持。同时，因涉案房屋不具备办理房证的条件，原告至今未取得房证，履行以物抵债过程中存在障碍，以物抵债尚未履行完毕，故对于原告要求确认产权和办理房证的诉讼请求，本院无法支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告王建的诉讼请求。案件受理费100元，由被告王建负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  张春红代理审判员  唐晓丽人民陪审员  黄永文二〇一六年六月二十七日书 记 员  王海滨