河北省秦皇岛市山海关区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀0303民初433号
原告（反诉被告）中国人民解放军66109部队保障部，住所地，秦皇岛市海港区燕山大街195号。
负责人张峰，职务，保障部长。
委托代理人林楠，河北德圣律师事务所律师。
委托代理人葛丹丹，河北德圣律师事务所律师。
被告（反诉原告）丁会君。
委托代理人韩燕，河北沃法律师事务所律师。
原告（反诉被告）中国人民解放军66109部队保障部诉被告（反诉原告）丁会君房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月22日立案受理后，依法由审判员杨志昌适用简易程序不公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）中国人民解放军66109部队保障部委托代理人、被告（反诉原告）丁会君、被告（反诉原告）丁会君委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）中国人民解放军66109部队保障部诉称，2013年8月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《军队房地产租赁合同》（京冀（2013）082056号）�合同约定被告租赁原告名下位于山海关区老龙头景区（坐落号：京冀字第5443号）面积为35平方米的临街房用于开办饭店。租赁期限为2013年8月30日至2018年8月30日，租金总额为15000元，年租金为3000元。该合同第九条“合同的解除”第（四）项约定，因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。合同签订后，双方依约履行合同。2015年初，总政治部、总后勤部、军委纪委联合发布（2015）78号文件《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》，该通知明确要求“严禁出租军事行政区的房地产，已经出租的，2015年底前全部停止”。鉴于军队政策法规发生重大调整，原告无权再将房屋进行租赁，双方合同无法继续履行。2015年12月下旬，原告向被告发出通知，要求收回房产，但被告以各种理由拖延，至今未将�赁房屋腾空，亦未将租赁房屋交付原告。原告认为，合同法第九十四条规定“因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”，同时，原、被告所签《租赁合同》中也明确约定：当遇国家和军队政策法规重大调整造成合同无法履行的，互不承担责任。根据以上法律规定及合同约定，原告依法提起诉讼，请求人民法院查明事实，判决解除原、被告所签《军队房地产租赁合同》，被告立即腾退所占房屋，以维护原告的合法权益。请求事项：一、依法判决解除原、被告所签《军队房地产租赁合同》，被告立即腾退所占房屋。二、本案全部诉讼费用由被告承担。
为支持其诉讼请求，原告（反诉被告）中国人民解放军66109部队保障部向本院提供如下证据：一、原、被告签订的租赁合同（合同编号：京冀（2013）082056号），证明原、被告双方存在房地产租赁关系，被告租赁原告位于老龙头景区面积为35平方米的临街房用于开办商店，同时合同第九条第（四）项约定，因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，双方均不承担责任；二、国有土地使用证一份，证明诉争房屋在原告土地使用证范围内，属于原告的房产；三、《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》一份，证明总政治部、总后勤部、军委纪委联合发布通知，明确要求各单位一律不准出租军事行政区的房地产，已经出租的，2015年底前全部停止；四、通知一份，证明2015年12月28日，原告向被告下发通知，向其告知因军队政策调整，合同无法履行，原告按合同约定与其解除合同。
被告（反诉原告）丁会君辩称，原告作为诉讼主体不正确，原告不具有民事诉讼资格，根据军队命令设立的团级以上单位，具有独立的经费和银行账户，能够独立对外承担民事责任，只有同时满足以上三个条件才符合部队法人资格，军队机关中的科、股、处、部一般不属于军队机关法人，本案66109部队保障部不具备以上法定条件，没有法人资格，不是民事诉讼法的适格主体，因此从主体上讲应该驳回原告起诉。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，原告不具备诉争房屋的所有权，被告才是诉争房屋所有权人，双方签订的租赁合同不符合法律规定的租赁关系的实质，因此原告要求被告腾出所占房屋并解除租赁合同的诉讼请求没有事实依据。
为支持其答辩意见，被告（反诉原告）丁会君向本院提交如下证据：一、1995年被告的房屋产权证复印件一份，证明在老龙头南海村5号的房屋所有权人为高立军，系本案被告的配偶，在1998年政府进行城市绿化时将被告的房屋拆除；二、被告老房屋的照片两张，为1998年4月份所拍摄，证明拆除房屋之前被告房屋的状态即为商店；三、结婚证一份，证明被告与高立军为夫妻关系；四、山海关区规划局在1998年5月21日为被告出具的证明一份，证明因城区绿化改造将被告的房屋拆除，政府因被告家实际困难批准其在部队大墙南侧建4米左右宽的商业门店，以解决因被告私宅被拆除而造成的生活困难问题；五、开工执照一份，为山海关区建设局在1998年6月24日签发的，内容为建设局批准被告在老龙头景区自建商业用房，证明被告为本案争议房屋的所有权人。
被告（反诉原告）丁会君反诉称，原告诉被告租赁合同纠纷一案，贵院已依法受理，但是该租赁合同所涉及的老龙头景区平价超市房产系被告经山海关区土地规划局批准，由被告自建的房产。所以，原告无权要求腾房，如法院判令被告腾房，原告应当返还剩余年限的租金，并赔偿被告各项损失共计200万元。综上，被告要求法院依法判令：一、确认诉争房产属于被告所有；二、如判决解除《军队房地产租赁合同》，原告返还租赁费并赔偿被告损失200万元；三、反诉费用由原告承担。
为支持其反诉请求，被告（反诉原告）丁会君向本院提交如下证据：一、个体工商户营业执照一份，证明被告利用诉争房屋合法经营超市，如果原告要求被告腾空房屋将造成被告经营损失，被告有权要求原告进行赔偿；二、照片两张，证明目前被告经营商店的现状和实际情况。
原告（反诉被告）中国人民解放军66109部队保障部辩称，本案诉争房屋属于原告所有，被告的反诉请求没有事实和法律依据。
原告（反诉被告）中国人民解放军66109部队保障部就反诉部分未向本院提交证据。
经本院审理认定，被告丁会�为山海关区南海村村民，1998年4月份之前，被告家的宅基地住于老龙头景区附近，被告在其家中经营利军综合商店。1998年4月份，因老龙头景区需绿化的原因，被告位于老龙头景区附近的房屋被拆迁。1998年5月21日，山海关区土地规划局出具《关于同意南海村村民丁会君在部队大墙南侧建商业门店的证明》一份，该证明载明：“区法院：因区绿化美化之需要，位于长城奇观园对面的丁会君家私宅于今年4月份被拆迁。因丁家有实际困难，经土地规划局研究决定并报该区区政府有关领导同意批准丁会君在其部队大墙南侧建一4.0米左右宽的商业门店，以解决丁家因私宅被拆迁而造成生活困难的问题。特此证明”。该证明加盖有山海关区土地规划局的印章。1998年6月24日，山海关区城市建设环保局为原告颁发开工执照，准许被告在老龙头景区附近建临时性建筑，用途为商业用房，建筑面积为45.2平方米，施工日期为1998年6月24日至1998年8月24日。证明和开工执照出具之后，被告丁会君在老龙头景区附近建造了临时性的临街平房，丁会君建造的平房中有35平方米建在了中国人民解放军66109部队拥有土地使用权的军事设施用地范围之内。被告与中国人民解放军66109部队协商，被告租用该35平方米的平房用于经营超市并定期向中国人民解放军66109部队支付租金。自1998年开始至今，双方虽然有的年份没有签订房屋租赁合同，但双方一直维持者实际上的房屋租赁合同关系。
2013年8月30日，原告作为合同甲方与被告丁会君（合同乙方）签订军队房地产租赁合同一份，合同约定：甲方自愿将位于河北省秦皇岛市山海关区，建筑面积为35平方米的平房（坐落号：京冀字第5443号）出租给乙方使用，租赁的用途为商店。租赁期限自2013年8月30日起至2018年8�30日止。租金总额（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用）人民币15000元，年租金为3000元。租金一次性交情，付款方式为现金。在乙方应当履行的义务方面，双方约定如下：“（三）不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方。不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报经军队主管部门批准并由甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好地无偿移交给甲方”。双方对于合同的解除条件约定如下：“（一）甲方因军事�要提前解除合同的，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见，乙方应当自接到甲方书面通知之日起，一个月内无条件的将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其他互不补偿；（二）甲方因非军事需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知乙方，乙方应当及时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方。甲方按乙方实际使用时间计收租金并补偿两个月租金给乙方作为搬迁费用，并退还房地产租赁保证金及银行同期存款利息，或者在附加条款中约定；（三）乙方需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知甲方，将所租赁的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产完好地无条件交还甲方。乙方补偿甲方两个月的租金，甲方不退�乙方房地产租赁保证金；（四）因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任；（五）租赁期满，合同解除”。双方还约定了其他合同内容。合同签订之后，被告向原告支付租金15000元，被告继续使用该房屋用于经营超市，超市的名称为平价超市。
2015年1月17日，中国人民解放军总政治部、中国人民解放军总后勤部、中央军委纪律检查委员会联合下发通知，该通知规定严禁出租军事行政区的房地产，已经出租的，2015年底前全部停止。2015年12月28日，原告书面通知被告丁会君，通知的内容为：“根据后营（2015）78号文件，您与我部签订的《军队房地产租赁合同》属军以下作战部队有偿服务项目。该文件规定：严禁出租军事行政区的房地产，已经出租的，2015年底前全部停止。后营（2015）1468号文件规定：2015年底前一律终止合同。我部根据上级相关规定，于2015年12月31日正式终止该房地产租赁合同。请予以配合”。原告通知被告后，被告未将租赁的房屋交付原告。2016年3月21日，原告向本院提出先予执行的申请，要求被告腾空租赁的位于山海关区老龙头景区附近面积为35平方米的临街房（店铺名称为平价超市）后将该房屋交还给原告。2016年3月31日，本院作出（2016）冀0303民初433号民事裁定书，对于原告的先予执行请求予以准许。2016年4月5日，被告就先予执行裁定申请复议，本院于2016年4月29日裁定驳回被告的复议申请。
上述事实有原、被告提交的证据、当事人当庭陈述及本院庭审笔录在卷为证，足以认定。
本院认为，原告中国人民解放军66109部队保障部与被告丁会君签订租赁合同，并经中国人民解放军66109部队授权来院起诉，故中国人民解放军66109部队保障部可以作为本案的原告参加诉讼。被告建造的房屋位于原告所使用土地的范围之内，山海关区土地规划局和城市建设环保局无权同意被告在原告享有使用权的土地上建造房屋，并且山海关区城市建设环保局批准被告建造的房屋为临时性建筑，原、被告双方在合同中明确约定合同解除后原告享有房屋的产权，故被告主张对该房屋享有所有权的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原、被告之间签订的军队房地产租赁合同系双方真实的意思表示，为合法有效合同，双方应当各自履行合同义务。合同对解除合同的条件作了明确的约定：“甲方因非军事需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知乙方，乙方应当及时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方。甲方按乙方实际使用时间计收租金并补偿两个月租金给乙方作为搬迁费用”�因部队政策调整，需收回对外租赁的土地及房屋，被告租赁的房屋位于原告军事行政区内，根据国家军队政策，原告有权利根据合同的约定提前解除与被告签订的租赁合同。原告与被告解除合同的原因为军队政策的调整，并非军事需要，故原告应当提前三个月通知被告、按被告实际使用时间收取租金，并补偿被告两个月的租金作为搬迁费用。被告于2015年12月28日收到原告解除合同的通知，故应当认定原、被告签订的租赁合同在2015年12月28日予以解除。合同约定的年租金为3000元，每月的租金为250元，被告应当在接到通知后三个月内将房屋腾空并交付原告，而被告并未将房屋腾空并交付原告，故原告应当向被告返还自被告腾空并交付房屋之日起至合同约定的届满之日即2018年8月30日止的租金，并向被告支付500元（250元／月×2个月）的搬迁费用。军队房地产租赁合同明确�定双方提前解除合同之后，被告应当及时将所承租的房地产及按合同约定权属归原告的全部财产交还给原告，并没有约定原告需向被告支付除剩余租金及搬迁费用之外的其它赔偿款，但考虑到本案争议房屋系由被告所建造，双方解除合同并非因被告的原因所造成，结合房屋的面积和使用年限，本院酌定原告应向被告支付1.5万元的房屋补偿款。被告要求原告支付赔偿款200万元的反诉请求缺乏事实和法律依据，本院对于被告的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告中国人民解放军66109部队保障部与被告丁会君于2013年8月30日签订的军队房地产租赁合同；
二、自本判决生效之日起15日内，被告丁会君将所租赁的临街房（坐落号：京冀字第5443号；店铺名称为平价超市）腾空并交付原告中国人民解放军66109部队保障部；
三、自本判决生效之日起7日内，原告中国人民解放军66109部队保障部向被告丁会君支付剩余租金及500元的搬迁费用（剩余租金的计算方式为：自被告腾空并交付房屋之日起至2018年8月30日止，按照每月250元的标准计算）；
四、自本判决生效之日起7日内，原告中国人民解放军66109部队保障部向被告丁会君支付房屋补偿款1.5万元；
五、驳回被告丁会君的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费80元减半收取40元，由被告丁会君负担。反诉案件受理费11400元，由原告负担87.5�，被告丁会君负担11312.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。
审判员 杨志昌
二〇一六年五月二十日
书记员 王舒玉