安徽省淮北市相山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖0603民初879号
原告：杜立勤，男，1951年6月6日出生，汉族，淮北市烈山区临海童街道办事处退休职工，户籍地安徽省淮北市烈山区，经常居住地安徽省淮北市相山区。
原告：董宏英，女，1953年11月11日出生，汉族，户籍地安徽省淮北市烈山区，经常居住地安徽省淮北市相山区。
以上两原告共同委托诉讼代理人：杨国民，安徽嘉闻律师事务所律师。
被告：李明，男，1959年5月5日出生，汉族，淮北市烈山区房地产开发有限责任公司董事长，户籍地安徽省淮北市相山区，现下落不明。
第三人：张全力，男，1982年5月5日出生，汉族，无固定职业，住安徽省淮北市相山区。
委托诉讼代理人：李振华，安徽亚星律师事务所律师。
原告杜立勤、董宏英与被告李明、第三人张全力房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月3日立案受理后，依法适用简易程序，本案在审理过程中因发现存在不宜适用简易程序的情形，本院裁定转为普通程序，后依法组成合议庭，公开开庭进行了审程序理。在审理过程中第三人张全力申请作为第三人参加诉讼，本院予以准许。原告杜立勤、董宏英及其共同委托诉讼代理人杨国民、第三人张全力及其委托诉讼代理人李振华到庭参加诉讼，被告李明经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杜立勤、董宏英向本院提出诉讼请求：1.依法判令合同有效、李明继续履行合同，并协助办理位于相山区房屋的产权过户；2.本案诉讼费用由李明承担。事实与理由：2001年5月17日，我与李明签订《住房购销协议书》，购买长山路东、北7栋4层西2号，面积为77平方米的住房一套。后我搬进去只居住一个多月，因房屋属违章建筑，应予拆除，按照统一规划设计改造。2001年11月20日，我与李明在淮北市相山区人民政府的见证下，重新签订了一份协议书，并经相山区公证处的公证。协议约定我有退房退款的权利，如不愿退房退款，可回迁至改造后新建的楼房，回迁面积原则上确定为75平方米。直到2005年，李明才把改建的楼房建成，我于2005年2月22日，把购房款补清，李明当日把相山区长山路东侧6号楼409室（即现在长山北路东109号6栋409室）交给我使用，后在李明的要求下，我于2006年和2009年先后补交了7000元的水电气和增容费。从2005年至今，我一直居住在此房中，并且每年都督促李明给办理房产证，李明以各种理由一推再推，为此，依照法律规定，特提起诉讼，恳请法院依法支持我的诉请。
李明未进行答辩，亦未提交任何证据。
张全力辩称，1.杜立勤、董宏英购买的是长山路北七栋住房，面积为77平方米，但其要求过户的是长山路东李明抵押给张全力的房屋，原告的诉请缺乏事实和法律依据。2.杜立勤、董宏英与李明于2001年11月20日签订协议书，并进行了公证，并未约定拆迁安置房号，杜立勤、董宏英称双方签订协议书时即约定改造后的新建楼6号楼409室为其拆迁安置房，是凭空想象。3.杜立勤、董宏英现在非法占有的6号楼409室在2007年已经办理了产权证，先后抵押给银行和个人，并多次办理了抵押权登记，现涉案房产在执行程序中已进行了评估拍卖，杜立勤提出执行异议，被依法驳回，后又提出案外人异议之诉，后又撤诉，现杜立勤、董宏英再次起诉，应予驳回。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2001年5月17日，杜立勤与李明签订《住房购销合同》，约定甲方（李明）将其承建的位于长山路东、北七栋四层西2号五层砖混住房一套售予杜立勤，总房价5万元，杜立勤应于2001年5月17日预付2.5万元，主体工程结束时交2.5万元，李明应按设计要求进行施工，并在2001年7月底交付商住楼，杜立勤应交付全部购房款。杜立勤于2001年5月17日交付购房款2.5万元，2001年因“九栋楼”未经科学规划属于违章建筑，须拆除并重新按照统一规划设计改建。2001年11月20日，李明与杜立勤在淮北市相山区公证处签订协议书，该公证处出具（2001）皖淮相证民字第127号公证书。协议书的主要内容：乙方（杜立勤）应积极配合甲方（李明）在60日内按期搬迁，不得无故拖延，杜立勤有选择回迁或者退房退款的权利，如杜立勤不愿退房退款，可回迁改造后新建的楼房，回迁面积原则上确定为75平方米，差额面积按照市场价多退少补，回迁的楼层原则上不变，个别房位可以移动，新建楼房的水、电、气配套设施的增容费用，有约定的按原购房协议执行，没有约定的按照现行规定办理，李明应按照规划抓紧施工，确保购房户在原所购楼房拆除完成之日起18个月内回迁，逾期回迁的，由李明按照杜立勤已付房款的10%支付违约金，本协议在双方签字后由相山区政府鉴证盖章方可产生法律效力等内容。淮北市相山区人民政府在协议书落款“鉴证方”栏加盖公章。2005年“九栋楼”6号楼改建完成，2005年5月22日杜立勤再次交付购房款2.5万元，并搬入“九栋楼”6号楼409室居住至今，2006年4月20日、2009年4月17日杜立勤补交了7000元的水电气增容费，以上费用均由李明出具收条。2011年1月7日，李明取得“九栋楼”6号楼409室的房地产权证，该证载明房屋坐落于相山区，房地产权证编号：房地权淮房字第××号，建筑面积75.12平方米。
另查明，2012年8月15日，李明、刘香兰以位于相山区作为抵押物与ＸＸ梅、张全力签订抵押借款合同，当日，双方在淮北市房地产管理局办理了抵押权登记。2012年11月5日，ＸＸ梅与张全力签订协议书，约定ＸＸ梅将包括上述房屋在内共六套房屋的房地产他项权证转让给张全力，张全力支付ＸＸ梅100万元。当日，张全力将100万元转账至ＸＸ梅指定的银行账户。2013年6月14日，张全力与李明、刘香兰签订借据，载明原出借人ＸＸ梅，现出借人张全力，借款人李明、刘香兰，借款期限自2013年6月14日至2013年9月14日，月利率2%等内容。借款到期后李明、刘香兰未偿还借款，张全力于2014年12月24日向法院提起诉讼，在审理过程中，经法院主持调解，双方达成（2015）相民一初字第00052号民事调解书,内容如下：一、李明、刘香兰于2015年3月31日前归还张全力自2014年8月15日至2015年3月31日的利息14万元、律师费4万元，以上合计18万元；二、李明、刘香兰于2015年5月31日前归还张全力本金100万元及自2015年4月1日至2015年5月31日的利息4万元，以上合计104万元；如李明、刘香兰未能按上述期限还款，还应自逾期之日起按照本金100万元继续支付利息至清偿之日止，利息按照中国人民银行发布的同期同类银行贷款利率的四倍计算。三、如李明、刘香兰未在上述期限内偿还张全力借款本金、利息和律师代理费，张全力有权对位于淮北市相山区长山南路东侧6栋208室、502室、308室、409室、408室、403室六套房产行使抵押权并优先受偿。拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归李明、刘香兰所有，不足部分由李明、刘香兰清偿。四、案件受理费14516元，因本案调解结案，减半收取7258元，由李明、刘香兰负担。后因李明、刘香兰未主动履行调解书义务，张全力申请本院强制执行。本院于2015年7月20日作出（2015）相执字第01189号执行裁定，查封上述六套房屋的产权。杜立勤以409室房屋由其购买为由，向本院提出执行异议。本院于2015年11月18日作出（2015）相执异字第00026号执行裁定，驳回杜立勤的异议。杜立勤不服，向本院提起案外人执行异议之诉，后撤诉。现杜立勤以合同有效、李明应继续履行合同为由起诉至本院。杜立勤为本次诉讼支出公告费350元。
上述事实，有杜立勤、董宏英提交的住房购销合同、收据、收条四份、（2001）皖淮相证民字第127号公证书、淮北市相山区相南街道办事处惠苑路社区居民委员会的证明、（2015）相执异字第00026号执行裁定书、居民身份证，张全力提交的借据、协议书、抵押借款合同、个人活期一本通账户明细、他项权证、房地产权证存根、执行异议申请书、（2015）相民一初字第00052号民事调解书、（2015）相执异字第00026号执行裁定书，本院调取的淮北市不动产登记中心长山南路东6栋楼住户信息及6栋409室房产的登记信息、抵押信息，以及当事人的陈述等证据在卷佐证，本院予以认定。
本院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案杜立勤与李明签订的《住房购销协议书》及在相山区政府鉴证下签订的《协议书》均系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效协议。现杜立勤要求确认与李明签订的协议书有效，理由成立，本院予以支持。依法成立的合同对双方均有约束力，杜立勤、李明均应按合同约定全面履行自己的义务。杜立勤已按合同约定交付了购房款，李明应承担交付房屋并协助杜立勤办理房屋产权过户登记的相关手续，但因系争房屋已被李明抵押给第三人张全力，办理了他项权登记，张全力申请执行，系争房屋已被司法查封，该司法查封是案外当事人借助公权力对债权的一种保全手段，具有法定的公示效力和对抗效力，并构成系争房屋过户的履行障碍，杜立勤请求过户，实际上处于暂时不能履行的情况，故杜立勤坚持要求办理系争房屋过户的诉请，本院难以支持。第三人张全力认为杜立勤购买的房屋与李明抵押的房屋不是同一套房屋，与事实不符，本院不予采信。对于董宏英的诉请，因其不是合同相对人，对其请求本院不予支持。被告李明经本院合法传唤未到庭应诉，视为其放弃答辩、质证权利，本院依法作出缺席判决。
综上，根据《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告杜立勤与被告李明签订的房屋买卖协议有效；二、驳回原告杜立勤、董宏英的其他诉讼请求。
案件受理费1050元、公告费350元，由被告李明负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。
审 判 长 张月华
人民陪审员 杜明磊
人民陪审员 梁永祥
二〇一八年二月二日
书 记 员 李 睿
附法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。