青海省西宁市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2018）青01民终293号
上诉人（原审原告）：钟鹤岩，公民身份号码：×××，男，1985年10月7日出生，汉族，个体，住西宁市。
上诉人（原审原告）：张凤英，公民身份号码：×××，女，1989年2月18日出生，汉族，中国电子第十一设计研究院青海分院职员，住西宁市。
二上诉人共同委托诉讼代理人：赵永智，青海君剑律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：绿地集团西宁置业有限公司，统一社会信用代码：×××（1-1），住所地：青海省西宁市。
法定代表人：李蓟，该公司总经理
委托诉讼代理人：杨瑞珺，青海辉湟律师事务所律师。
上诉人钟鹤岩、张凤英因与被上诉人绿地集团西宁置业有限公司（以下简称绿地公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西宁市城西区人民法院(2017)青0104民初2186号民事判决,向本院提起上诉。本院于2018年1月21日立案后，依法组成合议庭，于2018年3月5日公开开庭进行了审理。上诉人钟鹤岩及其委托诉讼代理人赵永智与被上诉人绿地公司的委托诉讼代理人杨瑞珺到庭参加诉讼,本案现已审理终结。
钟鹤岩、张凤英上诉请求为:1、撤销一审判决，改判支持其一审的诉求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、钟鹤岩、张凤英与绿地公司于2015年3月30日签订《商品房预售合同》，约定绿地公司应当通过以下任意一种方式通知钟鹤岩、张凤英办理交房手续，1、发送书面信函，2、登报通知。但登报通知没有约定具体的报纸种类，另上诉人没有收到交房通知，但登报通知却约定买受人携带交房通知书等材料去办理交房，故该通知约定明显不合理，绿地公司一审时也认可了钟鹤岩2016年12月31日才收到《入伙通知书》。因此不能以登报时间作为认定绿地公司的交房时间，不能以公告通知的形式推定绿地公司履行了交房义务，双方验收房屋时是否达到入住条件、是否合格才是判定是否交房及绿地公司是否违约的依据；二、绿地公司为了应付合同上约定的交房时间，于2016年12月31通知钟鹤岩、张凤英验房，验房时钟鹤岩发现房屋窗户未安装，房顶屋面未作防水，导致房顶墙面漏水，验房后绿地公司也没有交付房屋钥匙，导致钟鹤岩、张凤英无法进入房屋；三、绿地公司的迟延交房行为导致钟鹤岩、张凤英迟迟无法装修房屋，给其造成一定的经济损失，根据双方签订的《商品房预售合同》第九条、《西宁市商品房买卖合同补充协议》第四条4.1约定，绿地公司应赔偿因逾期交房而支付的违约金91934.15元；四、一审判决未认定钟鹤岩、张凤英提供的一系列证据导致程序违法，判决明显错误。
绿地公司辩称：一、绿地公司严格按照合同约定履行了交房的义务。2015年3月30日，双方签订的《商品房预售合同》约定绿地公司通过短信、电话方式通知钟鹤岩、张凤英前来办理交接手续，并于2016年12月29日在《西海都市报》上刊登了通知交房的公告，涉案房屋位于西宁，交房通知刊登在西宁的报纸上并无不妥；二、钟鹤岩、张凤英在接到绿地公司的通知后于2016年12月31日前来收房，但由于该房屋有瑕疵及渗水问题，其不予接收房屋。因此，绿地公司并未至今未予交付房屋，而是钟鹤岩、张凤英由于房屋有瑕疵问题未办理交接手续，另收到《入伙通知书》的时间并不影响钟鹤岩办理收房手续，绿地公司用铁链锁门只是履行保管义务；三、《商品房预售合同》附件四《补充协议》第三条第一项约定了房屋交付过程中的如发现房屋有瑕疵或者任何非主体结构的质量问题的，出卖人进行整改，但买受人以此不办理房屋交接手续，视为买受人逾期收房。第三条第二项约定了防水层破损等影响房屋正常使用的情况由绿地公司整改和修缮，出卖人承担60日内的物业管理费及60日之后的双倍物业管理费。因此，钟鹤岩、张凤英因房屋漏水及瑕疵未予办理收房交接手续的情形在合同中有明确约定，绿地公司不应再承担逾期交房的违约责任。
一审诉讼请求：一、判令绿地公司向钟鹤岩、张凤英支付因逾期交房而产生的违约金91934.15元；二、判令绿地公司承担本案全部诉讼费。
一审法院查明的事实，2015年3月30日，钟鹤岩、张凤英与绿地公司签订《商品房预售合同》一份。合同约定：绿地公司将其开发的位于西宁市城西区昆仑大道西段3号12号楼1单元3-173号房屋（建筑面积为132.74㎡）出售给钟鹤岩、张凤英。房屋总价款为2641786元，绿地公司于2016年12月31日前，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付钟鹤岩、张凤英使用。另该合同后附由钟鹤岩、张凤英与绿地公司签字盖章的《西宁市商品房买卖合同补充协议》一份，对商品房买卖合同未尽事宜进行了约定。该补充协议约定：房屋交付过程中如钟鹤岩、张凤英发现交付的商品房有瑕疵（如：门窗划痕、玻璃轻微破损、门窗开启不畅、个别插座、灯头安装歪斜）或任何非属主体结构的质量问题的，应记录在交接文书中，绿地公司应在合理期限内整改，但钟鹤岩、张凤英不得以此为由延迟或拒绝办理该商品房的交接手续。房屋交付过程中如发现影响房屋正常使用功能的情况（如：防水层破损、墙地面大面积空鼓、上下水不通、电路不通等），绿地公司应当在60个工作日内修缮，并承担钟鹤岩、张凤英修缮期间的物业管理费。如在60个工作日内绿地公司尚未修缮完毕，其应承担自第61个工作日起至修缮完毕期间钟鹤岩、张凤英所应缴纳物业费的双倍赔偿责任，但不再承担本合同约定逾期交房的违约责任；绿地公司对房屋修缮完毕后应及时通知钟鹤岩、张凤英，钟鹤岩、张凤英应在接到绿地公司通知后5日内验收房屋，如钟鹤岩、张凤英未在规定的时间内验收房屋或办理完结房屋交接手续的，视为逾期收房，该房屋已经满足交付条件。另约定双方同意删除主合同第九条第1款第（2）项下的全部内容，并替换为以下文字：若绿地公司逾期超过九十日未能将该商品房交付给钟鹤岩、张凤英，则钟鹤岩、张凤英有权以书面通知绿地公司的方式单方面解除合同，绿地公司应当在正式接收到钟鹤岩、张凤英解除合同通知以及有关政府部门正式解除本合同登记备案后的六十日内退还钟鹤岩、张凤英的全部付款，并按钟鹤岩、张凤英累计已付款的2%向钟鹤岩、张凤英支付违约金。钟鹤岩、张凤英要求继续履行合同的，合同继续履行，则绿地公司继续按照钟鹤岩、张凤英已付房价款的每日万分之一向钟鹤岩、张凤英支付违约金直至绿地公司将该商品房实际交付给钟鹤岩、张凤英的前一日。双方同意对主合同第十一条作如下补充，商品房达到交付使用条件后，绿地公司应当通过以下任意一种方式通知钟鹤岩、张凤英办理交付手续：发送书面信函、登报通知。合同签订后，钟鹤岩、张凤英依约付清全部购房款，绿地公司于2016年12月29日在《西海都市报》及电话通知钟鹤岩、张凤英交接房屋，钟鹤岩、张凤英分别于2016年12月31日、2017年6月10日、2017年10月验收房屋，均以房顶漏水、二楼管道周围漏水、墙面漏水等为由未办理收房手续。致使纠纷产生。另查明，该房屋于2016年11月25日竣工验收，并办理了《竣工验收备案表》。
一审法院认为，本案争议的焦点：钟鹤岩、张凤英与绿地公司双方签订的《商品房预售合同》及《补充协议》是否合法有效，争议房屋是否履行了交接手续，钟鹤岩、张凤英主张的诉讼请求应否支持。钟鹤岩、张凤英与绿地公司经协商一致签订的《商品房预售合同》、《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，应予保护。关于该房屋绿地公司是否履行交接事宜、交接时是否具备交接条件的问题。绿地公司于2016年11月29日登报通知，从钟鹤岩、张凤英前往绿地公司处验房并准备办理收房手续的情况看，绿地公司已经履行了相关通知钟鹤岩、张凤英交房的义务。同时该房屋已于2016年11月25日办理了竣工验收备案，绿地公司交接房屋时已经具备交付条件。且依据钟鹤岩、张凤英与绿地公司签订的补充协议，房屋交付过程中如钟鹤岩、张凤英发现交付的商品房有瑕疵（如：门窗划痕、玻璃轻微破损、门窗开启不畅、个别插座、灯头安装歪斜）或任何非属主体结构的质量问题，绿地公司应在合理期限内整改，但钟鹤岩、张凤英不得以此为由延迟或拒绝办理该商品房的交接手续。房屋交付过程中如发现影响房屋正常使用功能的情况（如：防水层破损、墙地面大面积空鼓、上下水不通、电路不通等），绿地公司应当修缮，并依据时间长短约定绿地公司承担钟鹤岩、张凤英修缮期间的物业管理费及双倍物业管理费，但不再承担本合同约定逾期交房的违约责任。据此，绿地公司已经通知钟鹤岩、张凤英办理涉诉房屋的交接手续，交房时已具备交房条件，钟鹤岩、张凤英理应接受房屋。涉诉房屋存在的漏水、管道不合理等事宜，属绿地公司对房屋的保修责任范围，而不属于迟延交房的范畴，故对钟鹤岩、张凤英主张支付迟延交房违约金的诉讼请求不予支持。遂判决：驳回钟鹤岩、张凤英要求绿地集团西宁置业有限公司承担逾期交房违约金91934.15元的诉讼请求。本案诉讼费减半收取1003元，由钟鹤岩、张凤英负担。
二审经审理查明的案件事实与一审查明案件事实一致，本院予以确认。
本院认为，钟鹤岩、张凤英与绿地公司双方签订的《商品房预售合同》及《补充协议》合法有效，应受法律保护。根据《补充协议》的约定，出现影响房屋正常使用功能情况时，约定由出卖人绿地公司承担修缮义务，并承担修缮期间的物业管理费，双方明确约定出卖人绿地公司不再承担逾期交房的违约责任。上诉人钟鹤岩、张凤英主张涉案房屋尚未完工之理由，现查明涉案房屋已于2016年11月25日竣工验收，并办理了《竣工验收备案表》，钟鹤岩、张凤英主张涉案房屋尚未完工之理由不能成立。钟鹤岩、张凤英主张房屋漏水等问题，应依照双方约定进行维修，并由绿地公司承担维修费及物业管理费。现钟鹤岩、张凤英主张此维修行为构成迟延交房责任并主张逾期交房违约金与双方合同约定条款相悖，其上诉请求不能成立。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。钟鹤岩、张凤英的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2006元，由钟鹤岩、张凤英负担。
本判决为终审判决。
审判长李宏宁
审判员王鹏
审判员李娟
二○一八年四月十二日
书记员吉静