广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤2071民初1077号
原告：中山远洋物业服务有限公司，住所地广东省中山市东区兴文路99号远洋城万象花园199卡之一，统一社会信用代码914420006650282439。
法定代表人：武文勇，董事长。
委托诉讼代理人：梁文英，该司员工。
委托诉讼代理人：朱霞，该司员工。
被告：朱宇洁，女，1974年4月28日出生，汉族，身份证住址广东省中山市东区，
原告中山远洋物业服务有限公司（以下简称远洋物业公司）与被告朱宇洁物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告远洋物业公司委托诉讼代理人梁文英、朱霞，被告朱宇洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告远洋物业公司向本院提出诉讼请求：被告向原告支付物业管理费3254.72元及违约金1210.76元（物业管理费按每月101.71元从2014年2月1日暂计至2016年9月30日；违约金按银行同期利率每日万分之八的标准从2014年2月1日暂计至2016年9月30日，以实际执行时所欠物业管理费及违约金为准）。庭审中，原告明确诉讼请求：涉案物业的建筑面积为29.06平方米，物业管理费按每月每平方米3.5元从2014年2月1日计算至2017年3月31日为3864.98元；违约金按合同约定的每日千分之三的标准计算。事实与理由：2012年9月25日，原告受远洋地产（中山）开发有限公司（以下简称远洋地产公司）的委托签订了天祺花园前期物业服务合同，合同约定原告为天祺花园小区提供物业管理服务，住宅的物业管理费由原告按建筑面积每月每平方米3.5元向业主或物业使用人收取。另根据合同的约定，业主或物业使用人逾期未缴纳物业管理费的，原告可收取所欠物业管理费的每日千分之三的违约金。被告是中山市东区兴文路101号天祺花园商铺4卡的业主，其物业的建筑面积为29.06平方米，被告每月应向原告缴纳物业管理费101.71元。但被告自2014年2月起至今一直未缴纳。为维护自身的合法权益，原告特向法院提起诉讼。
原告远洋物业公司对其主张的事实及诉讼请求提交的证据有：1.营业执照、资质证书；2.被告身份证；3.商品房买卖合同、补充协议；4.前期物业服务合同（地产）、前期物业服务合同（业主）；5.交付通知书、EMS快递单、收费清单；6.中山远洋城业主临时公约；7.催款通知书、律师函、EMS快递单；8.中山市建设工程竣工验收备案登记证、房屋建筑工程质量验收监督意见书3张。
被告朱宇洁辩称，1.原告主张物业管理费及违约金没有证据支持。原告提交的中山远洋城商品房交付通知书显示，从收费清单上注明的计起日期开始计算物业管理费等相关费用及房屋保修期，但原告未能提供收费清单。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条规定，原告未能提供证明其主张的物业管理费及违约金计起日期的证据，需由原告承担不利后果。2.被告未实际收楼，无需支付物业管理费及违约金。被告与远洋地产公司签订中山市商品房买卖合同，合同约定涉案物业的用途为商业。远洋地产公司在销售涉案物业时明确其通向远洋大信商业中心主入口，交通便利，地理位置优越。被告基于信任与远洋地产公司建立买卖合同关系。其后，被告严格遵守合同约定，自觉履行各项合同义务，并于2012年10月全额支付购房款。2014年2月，被告收到中山远洋城商品房交付通知书。被告前往收楼时，发现商铺门前的道路被铁皮围闭，里面杂草丛生，被告多次就此问题与远洋地产公司进行沟通，但远洋地产公司一直不予以回应，故意拖延时间，损害被告利益。中山市商品房买卖合同约定该商铺为商业用途，其门前道路一直未有开通，连进行装修的施工队都无法进入，被告根本无法使用和经营。根据合同法的相关规定，双方签订合同的目的无法达成，被告有权拒绝收楼。根据原告与远洋地产公司签订的中山市前期物业服务合同第九条规定，在该物业未交付使用前，物业管理费由远洋地产公司缴纳，由于被告未能收楼，未实际享受原告提供的物业管理服务，故被告无需支付物业管理费。3.道路无法开通的原因是远洋地产公司铺设的管道质量差、无基础、严重淤塞等。
被告朱宇洁对其辩解提交的证据有：照片8张。
本院经审理认定事实如下：2012年9月27日，涉案物业的开发商远洋地产公司（出卖人）与被告朱宇洁（买受人）签订中山市商品房买卖合同，合同约定被告购买中山市东区兴文路101号远洋城天祺花园4卡商铺[土地证号为国（2015）易21004**，房产证号为02××02，建筑面积为29.06平方米]；该商品房的用途为商业。出卖人应当在2014年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，4.该商品房经验收合格交付，验收合格是指由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具的工程竣工验收报告（单体竣工验收报告），即单体竣工时上述单位自行组织通过的验收。补充协议中约定：本合同载明的交付期限是该商品房交付的最迟日期，出卖人可选择在此时间前（含当日）的任一时间内交付该商品房，具体的交付日期以出卖人发出中山远洋城商品房交付通知书的规定的时间为准。若因买受人逾期未收楼，在出卖人指定的交流期限届满当天，视为出卖人已实际交付该商品房给买受人使用。此后，该商品房的风险已转移给买受人，该商品房的一切责任、损失包括商品房及其设备设施、装修（若有）的耗损、破损及灭失等均与出卖人无关，由买受人自行负责。
后远洋地产公司与远洋物业公司签订前期物业服务合同，约定由远洋物业公司对远洋地产公司开发建设的中山远洋城B2区物业进行前期物业管理。
2012年9月27日，原告远洋物业公司与被告朱宇洁签订前期物业服务协议书，约定由原告对天祺花园提供前期物业管理服务；商铺的物业管理费按建筑面积每月每平方米3.5元收取；物业管理费的缴纳时间为每月5日；业主或非业主使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交物业管理费的千分之三缴纳滞纳金；服务内容包括：房屋建筑共用部位、公共区域建筑的维修养护和管理，共用设施设备和相关场地的维修养护、运行及管理，生活服务设施的维修养护和管理，绿化与建筑小品的维修养护和管理，公共环境卫生，交通与车辆停放秩序的管理，安全防范工作，资料管理。
按照前期物业服务协议的约定涉案物业每月的物业管理费应为101.71元（29.06平方米×3.5元/平方米/月），原告远洋物业公司主张朱宇洁拖欠2014年2月1日至2017年3月31日共38个月的物业管理费3864.98元（101.71元/月×38个月）。远洋物业公司经多次催讨无果，遂诉至本院，主张前述实体权利。
另查，原告远洋地产公司曾于2013年12月20日向被告朱宇洁寄发中山远洋城商品房交付通知书，该通知书载明涉案物业的收楼时间为2013年12月23日至2013年12月28日，若朱宇洁未按上述期限办理入住手续，即视为房屋已如期交付使用，从收费清单上注明的起计日期开始计算物业管理费等相关费用及房屋保修期。庭审中，被告否认收到该通知书，但确认原告曾打电话通知其前往收楼，被告之所以没有前往原告处接收商铺，是因为商铺门前道路不通，不具备商铺的使用功能。
又查，涉案商铺所在的天祺花园于2014年4月4日取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。
再查，据另案当事人提交的现场照片，经原告远洋物业公司确认，商铺外的大体情况为：商铺外有市政道路没有开通，仍在围闭施工，商铺外部呈骑楼式，骑楼下有公共通道，可行人及通摩托车，骑楼外还有约一米宽的沥青道路，再往外则全是市政道路围闭施工，并呈“断头路”状态，晚上也没有亮路灯。另外，参考2017年2月26日《中山日报》刊登的《五条“断头路”年内将打通》文章，文中提及涉案商铺门外的道路恒逸路：“恒逸路工程项目原于2015年8月进场施工，已完成总工程的20%。在施工过程中发现，该道路北侧现状两条雨、污水管道远洋地产铺设的管道存在标高不符、管道质量差、无基础、严重淤塞现象需重新铺设。但原项目未包括该部分工程，导致恒逸路道路工程未能按原计划正常实施。目前已完成工程调整手续，已进场施工，计划今年9月前通车”。
诉讼中，原、被告双方有和解意愿，向本院申请三个月庭外和解期限，但期限届满，双方并未达成一致意见。
本案为物业服务合同纠纷。朱宇洁与远洋地产公司签订的中山市商品房买卖合同、补充协议以及远洋物业公司与朱宇洁签订的前期物业服务协议书均是各方当事人真实意思表示，内容及形式并未违反法律法规的强制行规定，合同合法有效，各方均应按照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，全面履行各自的义务。
关于本案涉及的交付问题。中山市商品房买卖合同以及补充协议已对交付有明确的约定，根据合同约定，远洋地产公司应当在2014年4月30日前将符合合同约定的商铺交付给朱宇洁。涉案商铺所在的天祺花园在2014年4月4日取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，本院认定在2014年4月4日之时涉案商铺才符合交付的条件。远洋地产公司虽在2013年12月20日已向朱宇洁寄发交付通知书，但从严格意义上来说，此时涉案商铺尚未具备交付的条件。事实上，朱宇洁知晓可以接收涉案商铺，但其已商铺门前道路尚未开通为由拒绝接收，缺乏合同依据，即朱宇洁不得以此理由拒绝接收涉案商铺。由于朱宇洁知晓涉案商铺可交付但拒绝接收，加之远洋地产公司于2014年4月4日才取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，综上，本院认为，涉案商铺已视为交付给朱宇洁，但物业管理费应自2014年4月5日起开始计算。
关于物业管理费的标准问题。一方面，涉案物业为一楼商铺，商铺的一般用途是商业经营，商业经营中人流量大小是一个重大的影响因素，涉案商铺门前的道路不通将影响车辆通行及来往人流，故门前道路是否能够正常通行影响业主对商铺的基本使用功能。虽然施工的道路属于市政道路，建设主体不是远洋物业公司，但并不能因此免除其在物业服务范围内的应尽义务。另一方面，结合实际来看，前期物业服务协议中对服务的内容有明确详细的约定，商铺门前道路不通势必影响远洋物业公司物业服务工作的开展，即远洋物业公司不具备客观条件全面履行自身的物业管理职责。结合本案的实际案情，本院酌定朱宇洁应交纳合同约定物业服务费的60%，即朱宇洁每月应交纳的物业服务费为61.03元（101.71元×60%），即朱宇洁应交纳的2014年4月5日至2017年3月31日的物业管理费为2188.94元（61.03元/月÷30日×26日+61.03元/月×35个月=2188.94元）。
关于违约金问题。本案中，朱宇洁确未实际使用涉案商铺，商铺门前道路不通亦属事实，本院已通过自由裁量的形式对物业服务费进行了调整，故对于远洋物业公司主张的违约金部分，本院不予支持。
综上所述，原告诉求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、被告朱宇洁于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山远洋物业服务有限公司支付2014年4月5日至2017年3月31日期间的物业服务费2188.94元；
二、驳回原告中山远洋物业服务有限公司的其他诉讼请求。
若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取为25元（原告中山远洋物业服务有限公司已预交），由原告中山远洋物业服务有限公司负担10元，被告朱宇洁负担15元（被告朱宇洁负担部分于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告中山远洋物业服务有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 梁丹妮
二〇一七年六月二十八日
书记员 梁敏祺
冯莹
黄怡凤