河南省新�市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫07民终1225号
上诉人（原审原告、反诉被告)：河南利华实业发展有限公司，住所地郑州市金水花园东区47号楼四层B座。
法定代表人：翟卫启，总经理。
委托诉讼代理人：郑红霞，女，汉族，1967年8月8日出生，住新乡市红旗区开发区道清路丽水。
委托诉讼代理人：张洪伟，公司职员。
被上诉人（原审被告、反诉原告)：王雪成，男，汉族，1950年7月15日出生，住新乡市。
委托诉讼代理人：张国庆，河南维和律师事务所律师。
原审第三人：时中岳，男，1977年6月12日出生，汉族，住封丘县。
原审第三人：许锐锋，男，1985年5月26日出生，汉族，住郑州市金水区。
上诉人河南利华实业发展有限公司（以下简称利华公司）因与�上诉人王雪成、原审第三人时中岳、许锐锋房屋租赁合同纠纷一案，不服新乡市红旗区人民法院（以下简称一审法院）（2016）豫0702民初97号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人郑红霞、张洪伟、被上诉人王雪成及其委托诉讼代理人张国庆、原审第三人时中岳到庭参加诉讼。原审第三人许锐锋经法院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
利华公司上诉请求：1、撤销一审判决第一、二、三、四项，改判利华公司不承担在王雪成在租赁案涉房屋期间未经利华公司同意私自变更房屋结构所产生的任何费用；2、王雪成租赁案涉房屋开设酒店期间未停业，利华公司不存在锁门行为，不应赔偿王雪成任何费用；3、本案诉讼费由王雪成承担。事实与理由：1、一审认定案涉房屋租金过低，王雪成及时中岳应向利华公司支付租金应为294000元及利息。2、一审认定利华公司对案涉房屋采取锁门、贴封条等手段，并以此判定利华公司赔偿王雪成及时中岳2014年3月以后的装修损失，属认定事实错误。锁门是与本案无关的人员所为，利华公司得知后及时协调，未景响酒店营业，一审判决利华公司赔偿王雪成及时中岳装修费用423805.83元，显失公平。3、王雪成与时中岳非合伙关系，王雪成违约在先，在此基础上产生的费用均与利华公司无关。
王雪成辩称，案涉房屋是无水、无电的毛坯房，对房屋进行装修是为了满足经营需要，协议中对于装修时间进行了约定，装修期间免收租金，可以说明利华公司对王雪成装修房屋是明知的。被答辩人在租赁期限未到期的情况下，采取暴力手段强行在酒店的大门上张贴封条，纠集社会闲散人员锁上酒店大门，砸毁大门玻�和吧台物品，致使王雪成无法开展经营活动，导致经营目的无法得到实现，利华公司理应对装修损失部分予以赔偿。关于本案的房屋租金问题，按照双方订立的租房合同第二条的约定，前三年租金按每月柒仟伍佰元整计算收取的，2013年8月3日后的租金根据实际情况另行协商解决。但双方并未就涨租金一事协商一致，而是利华公司未经王雪成同意擅自涨到了15000元。这也是在2013年9月利华公司在其出具的收据上专门注明房租未定的原因。所以，利华公司按每月15000元收取租金，显然是不成立的。另外，利华公司不但强行张贴封条，因锁住经营大厅导致王雪成无法经营。而且，在2014年1月18日，由于利华公司涉及其他案件，由郑州市中级人民法院在酒店门前张贴（2013）郑法执一字第339－1号公告，告知利华公司出租给王雪成的房屋已于2014年1月20日被查封。2014年5月23日，新乡市红旗区人民法院作出（2014）红法执字第295－1号执行裁定查封了利华公司的房屋，并在2015年8月12日经拍卖将王雪成承租的房屋出让给时中岳。从2013年11月份利华公司张贴封条导致酒店无法经营，到2015年8月房屋被拍卖，在租房合同履行期间，由于利华公司的原因，致使王雪成无法正常经营，造成巨额损失。关于王雪成与时中岳的法律关系一审时，王雪成已经向法庭提交了王雪成与时中岳二人于2011年8月1日签订合伙经营协议，在该协议中不但注明二人合伙的理由以及将王雪成注册的金世博酒店更为为京香园酒店的原因，二人合伙经营期间的分工。该协议内容充分证明了王雪成与时中岳之间基于合伙经营协议所建立起的合伙关系。
时中岳发表意见称，时中岳与王雪成是合伙关系，而非转让。房租以前是每月7500元，后来利华公司找人对酒店锁门，强迫要求�们将房租涨到15000以上，没有与我们协商。
许锐锋经法院合法传唤，未到庭参加诉讼，未发表意见。
利华公司向一审法院起诉，请求判令：1、终止利华公司、王雪成于2010年6月21日签订书面租房合同；2、王雪成支付拖欠利华公司房屋租赁费2013年10月－2014年4月共计105000元并恢复房屋原状；3、王雪成承担诉讼费。一审中利华公司将租赁费主张变更为从2013年10月起至搬出房屋之日止，每月租金按15000元计算。王雪成反诉请求：1、确认利华公司违约，判令解除利华公司、王雪成签订的租房合同；2、利华公司赔偿王雪成各项经济损失150万元；3、本诉及反诉案件受理费由利华公司承担。
一审法院查明，2010年6月21日，利华公司、王雪成签订租房合同，合同约定，利华公司将丰华路利华小区大门南侧门面房五间（楼上楼下共十间，分别为丽水华庭37号、38号、39号、40号、41号商铺总面积为245.568×5＝1227.84平方米租赁给王雪成使用；出租期六年，自2010年9月1日至2016年8月31日，前三年租金按每月7500元计算，租金从2010年9月1日之日起计算，2013年8月31日后租金根据实际情况另行协商解决；王雪成应在合同签订的当日交押金5000元，三个月付一次租金；王雪成在承租期间，不得将此房转租给别人，否则利华公司有权终止合同。王雪成向利华公司交纳有押金5000元。合同签订后，王雪成于2010年10月15日在工商部门注册成立了新乡市高新区金世博大酒店，并开始经营。2011年8月1日，王雪成与第三人时中岳签订合伙经营协议，协议载明由于王雪成经营金世博酒店无法营利，亏损严重，引入时中岳来追加投资，时中岳经营，时中岳将酒店更名为京香园酒楼；王雪成负责酒楼外围事宜，时中岳负责酒楼经营财务管理内部事宜；合伙�营期限暂订为五年，五年后若双方均愿意继续合作，则双方另行签订合同。该房屋租赁费前三年均是按约定每月7500元支付。三年租赁期限届满后，租赁双方因租金发生争执，时中岳按15000元向利华公司交纳了2013年9月的租金后，双方就租金金额未达成一致，在利华公司向时中岳出具的该收据上注明有房租未定。2013年10月，利华公司向王雪成发出解除合同通知书及限期搬离并腾空房屋通知，其以王雪成转租为由通知王雪成解除合同并要求时中岳限期搬离，王雪成及时中岳未按该通知搬离，此后利华公司对该房屋采取了锁门、贴封条等手段。2014年3月3日，公安部门还就此接警并到现场处理。利华公司因涉及其他纠纷，其租赁给王雪成的丽水华庭37号、38号、39号、40号、41号商铺被法院予以拍卖，该37号、38号由第三人许锐锋拍得，其于2014年10月27日办理了该房屋的产权手�；39号、40号、41号商铺由第三人时中岳拍得，其于2015年9月30日与一审法院签订了拍卖成交确认书。在审理过程中，经评估，涉案租赁房屋的装修价值为879210元。王雪成支出评估费7900元。该评估结论中未包含水、电、气项目。王雪成租赁该房屋后还支出电缆线铺设顶管费28600元、燃气安装费107724元、水表安装费1600元。利华公司以上装修价值即装修评估价值879210元、电缆线铺设顶管费28600元、燃气安装费107724元、水表安装费1600元共计1017134元。
一审法院认为，王雪成与利华公司签订房屋租赁合同后，王雪成又与第三人时中岳签订合伙经营协议并在该租赁房屋内共同经营饭店，王雪成与时中岳的合伙关系受法律保护。利华公司、王雪成签订了六年的租赁合同，约定前三年房屋租金为每月7500元，三年期满后的租金双方并未达成一致，王雪成及时中岳交纳了2013年9�的15000元租金后，双方就该租金仍未协商一致，根据本案案情，之后的租赁期间，租赁费仍以每月7500元计算。利华公司在对王雪成及时中岳经营的饭店采取锁门、贴封条的干扰手段后，王雪成及时中岳事实上已经无法经营，且该合同履行期限现已届满，现双方均要求解除房屋租赁合同，故一审法院依法解除该合同。王雪成及时中岳所租赁的丽水华庭37号、38号的产权人至2014年10月27日变更为第三人许锐锋，故王雪成及时中岳仍应向利华公司支付该13个月的租金39000元；39号、40号、41号房至2015年9月30日由第三人时中岳购得，故王雪成及时中岳仍应向利华公司支付该24个月的租金108000元。王雪成、时中岳向利华公司共计应向利华公司支付租金147000元。三年租赁期限届满后，租赁双方因租金发生争执，利华公司对该房屋采取了锁门、贴封条等手段，直至2014年3月3日，公安部门还就此接警并到现场处理。故根据本案案情，一审法院认定利华公司应赔偿王雪成、时中岳2014年3月之后的装修价值损失，该损失为装修价值1017134元÷72个月×30个月＝423805.83元。利华公司还应向王雪成支付评估费7900元，并向王雪成退还押金5000元。利华公司、王雪成及第三人时中岳的其他过高要求依据不足，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十七条之规定，判决：一、王雪成、时中岳于本判决生效之日起十日内给付利华公司租金147000元。二、利华公司于本判决生效之日起十日内赔偿王雪成、时中岳装修价值损失423805.83元。三、利华公司于本判决生效之日起十日内给付王雪成评估费7900元。四、利华公司于本判决生效之日起十日内退还王雪成押金5000元。五、驳回利华公司、王雪成、时中岳的其他请求。如果王雪成、时中岳、利华公司未按本�决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2500元，由王雪成、时中岳负担；反诉费9200元，由王雪成、时中岳负担6522元，由利华公司负担2678元。
二审中，利华公司提供商铺买卖合同一份及证人许某证言，并申请许某出庭作证。用于证明案涉房屋是许某锁的门，与利华公司无关。提交新乡市利华物业管理公司证明一份、王雪成的酒店未停止经营，不存在损失。王雪成对利华公司提供的证据质证称，对证人证言有异议，所谓的商铺购买人侵权活动均是利华公司自己策划，对新乡市利华物业管理公司的证明不认可。对利华公司提交的证据，本院认证如下，新乡市利华物业管理公司的证明，因证明无出具人签字并到庭说明情况，对其证明内容的真实性无法核�，本院不予认定。对于商铺买卖合同及证人许某证言，因案涉酒店被锁门期间，仍在利华公司与王雪成租赁合同期间，案涉房屋的所有权人仍为利华公司，利华公司因自己出售房屋的行为导致第三人对王雪成的侵权，利华公司不能排除责任，故对该证据的证明目的，本院不予认定。
二审查明的事实与原审认定一致。
本院认为，关于利华公司上诉称涉案房屋租金过低问题，根据一审查明事实，利华公司与王雪成签订租赁合同约定，前三年租金按每月7500元计算，以后租金根据实际情况另行协商解决。利华公司主张三年租赁期限届满后，房屋租金涨到15000元，但利华公司向时中岳出具的房租收据上注明房租未定，利华公司提供的证据无法证明双方就租金上涨一事达成一致意见，王雪成、时中岳也不予认可，故利华公司上诉称案涉房屋租金由每月7500元�涨为15000元，理由不成立，本院不予采纳。关于装修价值损失问题，利华公司上诉称其不存在违约，不应赔偿王雪成装修价值损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项规定：“（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”。利华公司上诉称，对案涉房屋进行采取贴封条、锁门等侵权行为与利华公司无关，系因利华公司将案涉房屋出售给与本案无关的第三人，第三人对案涉房屋进行了贴封条、锁门等阻止王雪成、时中岳正常营业的行为。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”。案涉酒店被锁门是因利华公司与第三人之间的房屋买卖合同所致，在此期间案涉房屋的所有权人仍为利华公司，未发生变动。故利华公司应对第三人侵权行为，向承租方王雪成、时中岳承担违约责任。一审判令利华公司赔偿王雪成装修价值损失，于法有据。关于利华公司主张王雪成、时中岳之间系转租关系问题，诉讼中王雪成、时中岳提交了双方的合伙协议，利华公司无证据证明王雪成与时中岳之间系转租关系，故利华公司的该项上诉理由亦不能成立。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9637元，由利华公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵霞
审判员 王华
审判员 贾威
二〇一七年六月二十八日
书记员 刘冬