广东省清远巿清城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1802民初2769号原告（反诉被告）：朱宪法，男,1987年4月22日出生，汉族，住所地河南省汤阴县，现在中国人民解放军96219部队服役。被告（反诉原告）：王俊，男,1984年3月2日出生，汉族，住广州市越秀区，委托诉讼代理人：黄孟，广东远大永恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢诗韵，广东远大永恒律师事务所实习律师。原告（反诉被告）朱宪法与被告（反诉原告）王俊房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱宪法、被告王俊的委托诉讼代理人黄孟、卢诗韵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱宪法向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行三方共同签订的《房屋买卖合同》，并于判决生效10个工作日内配合办理房屋过户手续，原告会在办理过户手续当日将剩余全部房款支付给被告；2、本案诉讼费、保全费、差旅费等其他费用由被告承担。诉讼过程中，原告朱宪法变更诉讼请求：1、解除《房屋买卖合同》（编号0000844）；2、在判决生效10日内，被告向原告退还定金50000元、赔偿中介费13320元和实际经济损失137900元；3、本案的诉讼费5230元、保全费3850元，共计9080元由被告承担。事实和理由：原告通过第三方中介清远天盛房当当置业有限公司购买被告位于金海湾豪庭海景三路一套房屋，于2017年1月4日签订一式三份《房屋买卖合同》（合同编号0000844），约定3月31日前办理过户，同时原告支付了50000元定金给被告，成交总价共计666000元，原告一次性付清。原告按照合同约定，在3月初就已凑齐剩余全部房款，并告知被告和中介，但被告以工作忙、没有时间为由，一直拖到合同约定的最后期限仍未能顺利配合办理过户。后市场房价暴涨，被告便产生违约意向，通过电话表示拒绝出售此套房屋，企图恶意违约，但又不承认其违约行为，原告本着与被告友好协商的态度多次沟通，均没有得到明确回复。由于目前房价与1月4日签订的合同比，房价暴涨，现在原告如果购买相似房产，需比签订合同时多付出20多万元，从而导致作为守约方的原告，已经从事实上无法再以签订合同时的价格购买相似的房屋。因被告违背诚信、恶意违约而不履行合同，导致作为守约方的原告蒙受重大的机会损失，导致原告丧失在清远购房的机会。现因被告拒绝继续履行合同，双方难以达成调解协议，依法向法院提出诉讼请求，请法院维护守约方的合法权益，支持原告的诉讼请求。原告朱宪法提供如下证据：1、身份证，拟证明原、被告的诉讼主体资格；2、房屋买卖合同，拟证明原、被告之间存在合同纠纷；3、定金收据，拟证明被告已经收取原告支付的定金；4、佣金确认书、收款收据，拟证明原告与中介商定的中介费支付方式和中介已经收取原告的中介服务费；5、证明，拟证明由所在单位开具身份证明，向房产管理部门递件办理过户用；6、授权委托书、抵押注销查询证明，拟证明4月份被告才进行一般抵押权的注销登记；7、中介业务员殷亚燕出具的情况说明，拟证明属于被告违约；8、账户清单，拟证明原告一直在履行合同；9、发票、房地产估价委托合同、房地产估价评估报告，拟证明因被告违约，原告的经济损失为137900元。反诉原告王俊向本院提出反诉请求：1、确认涉案《房屋买卖合同》已解除；2、判令反诉原告没收反诉被告的定金50000元；3、本案本诉与反诉的诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：一、涉案《房屋买卖合同》解除条件早已成就，因此该合同早已解除。1、根据《中华人民共和国合同法》第四十五条“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效”的规定，合同当事人可以对合同的效力约定附条件。本案中，涉案《房屋买卖合同》第十二条约定，买方不依本合同履行，则视为买方违约，经催告后仍不履行，本合同自动解除。因此，该条款属于双方对于合同附解除条件约定的条款，解除条件为“买方不依约履行，经催告后仍不履行”。由于反诉被告没有按期支付剩余房款，经反诉原告多次通知，反诉被告均没有支付余款616000元，其行为已表明不再继续履行合同，已构成违约，也符合上述约定的解除条件，即解除条件已成就，因此涉案《房屋买卖合同》早已解除。2、退一万步说，即使反诉被告关于“其多次催告反诉原告办理涉案房屋的权属变更，但反诉原告不配合，且明确表示不再履行”的陈述是真的，根据合同第十一条的约定，卖方不依本合同履行，则视为卖方违约，经催告后仍不履行，本合同自动解除。如前所述，该条款是双方约定附解除条件的条款，表明经反诉被告催告后，反诉原告仍不履行合同，附解除条件已经成就，涉案《房屋买卖合同》早已解除。二、如前所述，签订合同后，由于反诉被告没有按期支付剩余房款616000元支付给反诉原告，反诉被告的行为构成违约，根据《房屋买卖合同》第十二条的约定，反诉原告有权没收40000元定金。综上所述，反诉原、被告约定的附解除条件早已成就，因此涉案《房屋买卖合同》早已解除。反诉被告的行为构成违约，反诉原告有权没收40000元定金。反诉原告为维护自身的合法权益，特向法院提起反诉，望法院判如所请。反诉原告王俊提供如下证据：1、检查报告书和疾病证明书，拟证明其父亲在2017年4月检测到患有癌症，现在在涉案房屋休养治疗，即使合同仍未解除也无法履行；2、银行流水清单，拟证明其只收到反诉被告定金40000元；3、录音及文字说明，拟证明中介承认只代反诉被告支付了40000元定金给反诉原告和合同的履行是反诉被告先支付全部房款后，反诉原告才将房屋过户到反诉被告名下。反诉被告朱宪法对反诉原告王俊的反诉辩称：一、反诉原告主张三方签订的《房屋买卖合同》已解除是没有事实和法律依据的。首先，希望反诉原告正视合同中三方的约定。合同第十一条、十二条均已说明：“在经纪方发出通知关于到贷款银行签署《按揭合同》或到房管局签署《广东省房地产买卖合同》及办理房屋交易手续后3天内，仍不履行合同之条款，本合同自动解除。”可见，构成自动解除的主体要件是经纪方，而非反诉原告所说的买方或卖方中的任何一方。合同第十八条也明确：“经纪方已就本合同所有条款向买卖双方作出详尽解释，合同三方对上述每一条款之含义均清楚明白且无异议。”对此，反诉原告是明白清楚的，故其主张的“经反诉原告多次通知，反诉被告没有支付余款616000元，其行为已表明不再履行合同，构成违约，也符合约定的解除条件”即反诉被告构成违约和合同已解除是没有事实和法律依据的。其次，合同的附件中已经明确约定“楼价余款616000元是在房管部门成功受理本次交易递件当天向卖方支付”，也就是老百姓通常讲的“一手交钱，一手交房”，众所周知，按照清远市房产交易中心要求，房管部门成功受理交易递件的前提条件之一就是物业权属证明应当处于没有抵押的状态。反诉原告提到的“经反诉原告多次通知”，是否就是说按照合同约定，反诉原告已经做好了向房管部门交易递件的前提条件之一“该物业权属已经不再处于抵押状态”，请反诉原告拿出相关证据予以证明。最后，反诉被告有理由证明自己一直在积极履行合同，由于军人是只有军籍，没有户籍，即没有房产交易中心要求的《居民户口簿》。因此在今年2月，由单位出具身份证明，来配合办理合同约定的房产交易事宜。3月初，反诉被告也已经凑齐剩余全部房款。反诉被告一直在积极履行合同，而非反诉原告在反诉状中所说的“反诉被告的行为已经表明不再继续履行合同”。二、反诉原告的反诉请求第1项是所有请求的基础，该项请求没有任何事实和法律依据，根本是不成立的，请求法院一并驳回反诉请求的第2、3项，判令由反诉原告承担反诉费用。综上所述，反诉原告的反诉请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回，支持反诉被告的本诉请求。本院经审理认定事实如下，原告朱宪法、被告王俊通过经纪方清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司的沟通协调，达成了买卖房屋议向。2017年1月2日，原告向经纪方支付了定金50000元。1月3日，经纪方去广州找到被告，被告作为卖方在《房屋买卖合同》及附件上先行签名，收取了经纪方转交的原告支付的定金50000元，并当即支付了中介费10000元给经纪方。1月4日，原告作为买方在上述合同及附件进行补签。上述合同约定：“买卖双方经协商独家委托经纪方出售及购入位于清远市新城××海湾××路××号之物业，该物业之建筑面积为128平方米，该物业之成交价为666000元，买卖双方同意卖方交付该物业予买方使用之日期为收齐房款当天。卖方在收取定金后不依合同条款将该物业售予买方，则视为卖方违约。在经纪方发出通知关于到贷款银行签署《按揭合同》或到房管局签署《广东省房地产买卖合同》及办理房屋交易手续后3天内，仍不履行合同之条款，本合同自动解除，卖方应按本合同之有关违约规定承担违约责任。同时，卖方除须退还所收买方之已付款项外，并须赔偿与定金同等数目之金额给卖方以弥补买方之损失，但买方不得再为此而向卖方进一步追究责任或要求赔偿损失，且不得迫使卖方履行此合同。买方不依本合同履行，则视为买方违约。在经纪方发出通知关于到贷款银行签署《按揭合同》或到房管局签署《广东省房地产买卖合同》并办理房屋交易手续后3天内，仍未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，本合同自动解除，买方应按本合同的有关违约规定承担违约责任。卖方有权没收买方应付之定金，且有权再将该物业售予任何人，但卖方不得再为此而向买方进一步追究责任或要求赔偿损失。如买方或卖方在签署合同后因违约而未能买入或卖出该物业的，违约方须支付非违约方的咨询及中介服务费，即违约方需向经纪方支付本条约定的买卖双方应支付的全部咨询及中介服务费，如非违约方已向经纪方支付咨询及中介服务费，则违约方应向非违约方支付已付的咨询费及中介服务费。在本合同的执行过程中如有争议三方协商解决，协商不成三方同意向该物业所在地人民法院提起诉讼，败诉方承担胜诉方的差旅费、保全费、诉讼费、律师代理费及调查费等各项费用。本合同连同附件，在签订之日起生效，具同等法律效力……。”上述合同附件约定：“买方应在签署本合同同时向卖方支付定金50000元并自动转为部分楼款，买方在房管部门成功受理本次交易递件当天向卖方支付楼价余款616000元。买卖双方需于签署本合同后65个工作日内提供齐全全部资料前往市房地产交易中心办理房地产交易递件手续并签署《广东省房地产买卖合同》。买卖双方协定2017年3月31日前到清远市房管部门办理房屋过户手续……。”1月20日，原告支付了中介费13320元给经纪方。2月20日，中国人民解放军96219部队司令部军务科为原告出具证明，以用于原告办理房产证事宜。根据原告提供的银行账户明细清单显示，截至2017年3月31日，原告在中国工商银行清远鹤堂支行的借记卡账户已有存款650695元。4月20日，清远市国土资源局不动产登记中心受理了涉案房屋的抵押权人中国农业银行股份有限公司清远城南支行对涉案房屋的抵押权注销登记，现涉案房屋的抵押权已注销。被告对于其反诉称在3月31日前后曾多次通知原告支付剩余房款的主张，并无提供相关依据。8月21日，原告委托广东方圆土地房地产评估有限公司对涉案房屋市场价值进行评估，该公司对该房屋在2017年8月21日的公开市场价值于8月22日作出估价报告，评估结果为800700元（6400元/平方米），原告为此支付了评估费3200元。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》及附件，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是属有效合同，双方对合同义务均应恪守履行。本案中，被告反诉请求确认合同已解除，但并无依据可证明其有向原告发出解除合同的通知，被告的此请求事实和法律依据不足，本院不予支持。鉴于原、被告对解除合同的意思表示一致，故对原告解除合同的请求，本院予以照准。本案焦点在于解除合同的违约责任应由哪方承担及赔偿金额应如何确定。原告已依约支付了定金、咨询及中介服务费和按约定的房屋过户时间备齐了楼价余款，被告亦应依约履行提前办理还贷、涂销抵押手续及配合原告办理房屋过户手续，但直至2017年4月20日，清远市国土资源局不动产登记处才受理了涉案房屋的抵押权注销登记，被告显然不能在2017年3月31日前办妥提前还贷及涂销抵押手续，也不能在该日前与原告到房管部门办理房屋过户手续，故应予认定合同不能依约履行是由被告的违约行为所导致，原告有权要求被告承担违约责任；被告认为原告违约的依据不足，故对被告要求没收原告支付的定金50000元的反诉请求，本院亦不予支持。虽然原、被告签订的合同对被告造成违约情况下的赔偿金额进行了固定数额的约定，但合同法确立的违约损害赔偿的原则是全部赔偿原则，在原告确有证据证明其实际损失大于约定的损害赔偿金额时，应当对超出约定损害赔偿的部分予以支持。对原告要求被告返还定金50000元和赔偿中介费13320元的请求，均符合合同的约定，本院予以支持。对原告要求被告赔偿实际经济损失137900元的请求，该实际经济损失实质是由房屋差价损失134700及评估费3200元构成，因清远市清城区房屋交易价格在合同签订后确实出现上升的波动，被告不履行合同会导致原告丧失以相同的价格买入相类似房屋的机会，由此会产生房屋差价损失，该差价是原告履行利益的损失，属于违约损害赔偿的范围，且原告提供的广东方圆土地房地产评估有限公司作出的房地产估价报告对涉案房屋评估价格为800700元（6400元/平方米），该价格在合理范围之内，结合涉案房屋的交易价格666000元，两者之间的差价为134700元，而评估费3200元是原告固有利益的损失，原告亦提供了相关依据证明已实际支出，故对原告的此项请求，本院亦予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条的规定，判决如下：一、解除原告朱宪法与被告王俊于2017年1月4日签订的《房屋买卖合同》；二、限被告王俊于本判决生效之日起5日内向原告朱宪法返还定金50000元；三、限被告王俊于本判决生效之日起5日内向原告朱宪法赔偿中介费13320元、评估费3200元、房屋差价损失134700元；四、驳回被告王俊的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费4368元，保全费3850元；反诉受理费525元，合共8743元，由被告王俊负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  潘献春人民陪审员  廖国柱人民陪审员  张晓航二〇一七年十一月二十日书 记 员  潘秋旭附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。