上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初31064号
原告上海西潭子房地产经纪有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人陈文兵，总经理。委托代理人刘佳，上海市为平律师事务所律师。被告伍友来，男，1982年6月15日生，汉族，住四川省，现住上海市浦东新区。委托代理人成宇(系被告伍友来之妻)，住同被告伍友来。被告成宇，女，1981年3月18日生，满族，住吉林省临江市，现住上海市浦东新区。被告梁笑辰，男，1980年12月14日生，满族，住上海市浦东新区。被告周嫈，女，1953年2月13日生，满族，住辽宁省沈阳市。原告上海西潭子房地产经纪有限公司(以下至判决主文前简称西潭子公司)与被告伍友来、成宇、梁笑辰、周嫈居间合同纠纷一案，本院于2016年4月28日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年6月23日公开开庭进行了审理，原告委托代理人刘佳、被告伍友来委托代理人成宇、被告成宇到庭参加诉讼，被告梁笑辰、周嫈经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，故本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告西潭子公司诉称，2014年11月9日，被告梁笑辰独家委托原告出售上海市浦东新区南六公路XXX号XXX室房屋(以下简称涉讼房屋)。2015年7月8日，在原告居间下，四被告签订《房地产买卖居间协议》(以下简称《居间协议》)一份，由被告伍友来、成宇以240万元(人民币，下同)价格向被告梁笑辰购买涉讼房屋，并约定150日内签订房地产买卖合同，上述协议另约定《居间协议》未实际履行或未完全履行，而买卖双方或其代理人、代表人、承办人等有关联的人再行达成买卖交易的，视为原告居间成功，买卖双方应当按照约定房价款的1%各自支付佣金。嗣后，原告多次联系四被告签订买卖合同，但未果。经原告多方查询，四被告已私自达成买卖交易，涉讼房屋已于2016年1月办理了过户手续，故起诉要求被告伍友来、成宇支付原告居间费2.4万元，被告梁笑辰、周嫈支付原告居间费2.4万元。被告伍友来、成宇辩称，《居间协议》系与周嫈所签，故上述协议无效。另外，《居间协议》约定150日内双方签订合同，但原告未积极履行居间义务，导致买卖双方无法签订买卖合同，无奈之下，才通过其他中介公司与上家达成协议，完成了交易。另外，《居间协议》的条款均由原告提供，上述协议加重了买卖双方的义务，具有不公平性，故不同意原告的诉讼请求。被告梁笑辰未作答辩。被告周嫈辩称，2014年11月9日，原告与周尔康签订的《房地产独家出售居间协议》，周尔康并未取得梁笑辰的授权，属无效协议。2015年7月8日其代表梁笑辰与伍友来、成宇签订的《居间协议》并未约定居间费用金额，缺少必要的合同条款，双方嗣后也未对合同条款达成一致，且原告通过格式条款的形式设定了不得委托他人提供服务的义务，限制了在原告不能提供服务的情况下其再另行委托他人的权利，故《居间协议》属无效合同。另外，原告在被告之间达成买卖意向后，未积极促成双方交易，导致签订《居间协议》后半年时间未完成交易，故要求按原告实际提供的服务支付相应的酬金。经审理查明，2015年7月8日，被告梁笑辰作为甲方、被告伍友来、成宇作为乙方、原告作为丙方签订《居间协议》一份，约定经丙方居间由乙方向甲方购买涉讼房屋，总价为240万元，乙方已向丙方支付意向金20万元，首期房价款为180万元，余款40万元由乙方向银行贷款支付；甲、乙双方同意在签署协议后150天内共同赴丙方签订《上海市房地产买卖合同》；本协议未实际履行或未完全实际履行，而甲、乙双方或其代理人、代表人、承办人等有关联的人再行达成买卖交易的，视为丙方居间成功，甲、乙双方应当按照本协议约定的房价款的1%各自支付丙方佣金；涉讼房屋价格为甲方到手价，本次交易产生的所有费用均由乙方承担契税、差额税、过户手续费、中介费等；上述协议另约定了其他事宜。上述协议由被告周嫈代表被告梁笑辰签字确认。当日，被告周嫈收取被告伍友来、成宇购房定金20万元。嗣后，被告梁笑辰与被告伍友来、成宇未能在原告居间下签订涉讼房屋买卖合同。2015年12月12日，被告梁笑辰与被告伍友来、成宇在其他中介公司居间下签订了涉讼房屋买卖合同，并完成了涉讼房屋过户手续，现涉讼房屋产权已登记在被告伍友来、成宇名下。另查明，《居间协议》中的条款内容由原告提供。审理中，被告伍友来、成宇确认通过其他中介公司签订的涉讼房屋买卖合同主要内容与原告居间时的内容基本一致。上述事实，由原告及被告伍友来、成宇陈述，原告提供的《居间协议》、收据各一份，被告伍友来、成宇提供的《上海市房地产买卖合同》一份等证据证实。本院认为，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。本案从被告梁笑辰与被告伍友来、成宇就涉讼房屋达成买卖合同，并实际将涉讼房屋过户给被告伍友来、成宇该节事实看，被告周嫈代表被告梁笑辰签订的《居间协议》的委托行为有效，故被告梁笑辰与被告伍友来、成宇签订的《居间协议》合法有效。上述协议中约定了涉讼房屋总价、房款支付方式、签订买卖合同的期限等内容，但上述协议对买卖合同的具体内容并未约定。嗣后，被告梁笑辰与被告伍友来、成宇未能在原告居间下签订涉讼房屋的买卖合同，而买卖合同的签订内容需由买卖双方共同磋商，双方达成一致才能签订，作为居间方的原告不能强行要求买卖双方必须在150日内签订合同，但被告梁笑辰与被告伍友来、成宇在双方约定的150日后不久通过其他中介公司签订了涉讼房屋买卖合同，且合同的主要内容与原告居间时的内容基本一致，显然被告梁笑辰与被告伍友来、成宇有跳中介之嫌。现原告要求按《居间协议》中“本协议未实际履行或未完全实际履行，而甲、乙双方或其代理人、代表人、承办人等有关联的人再行达成买卖交易的，视为丙方居间成功，甲、乙双方应当按照本协议约定的房价款的1%各自支付丙方佣金”该条约定要求四被告支付佣金，本院认为《居间协议》的条款由原告提供，而上述条款约定限制了买卖双方的权利，加重了买卖双方的责任，原告也未提请买卖双方注意，故该条款无效。原告要求四被告支付居间费本院不予支持，但本院考虑虽原告未能居间成功，但涉讼房屋成交基于原告前期工作，且买卖双方达成的合同主要内容与原告居间时的内容基本一致，本院另考虑涉讼房屋约定的成交价系被告梁笑辰到手价，为减少诉累，本案中由被告伍友来、成宇支付原告5,000元。应当指出的是，被告梁笑辰、周嫈在本院向其送达起诉状副本及开庭传票的情况下，未到庭应诉，应视为被告梁笑辰、周嫈放弃了对原告所主张之事实和提供的证据进行辩驳的权利，由此产生的法律后果由被告梁笑辰、周嫈自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四百二十六条、第四百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告伍友来、成宇于本判决生效之日起十日内支付原告上海西潭子房地产经纪有限公司5,000元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,000元，减半收取计500元(原告上海西潭子房地产经纪有限公司已预交)，由原告上海西潭子房地产经纪有限公司负担450元，被告伍友来、成宇负担50元，由伍友来、成宇于本判决生效后七日内交本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 宣志慧
二〇一六年七月二十日
书记员 余 倩
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。