抚顺市顺城区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0411民初2894号原告抚顺深商投商用置业有限公司，住所地抚顺市顺城区。法定代表人姚武斌，该公司董事长。委托代理人李艳，住抚顺市望花区。委托代理人张丽斐，住抚顺市顺城区，该公司员工。被告彭翠梅，住抚顺市望花区。原告抚顺深商投商用置业有限公司诉被告彭翠梅房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李艳、张丽斐及被告彭翠梅已到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告彭翠梅签订《商铺租赁合同》，双方约定原告拥有的位于“印象新城.PARK”的商业区域一层自编号为（L1—017）区域出租给被告。而后双方达成补充协议，双方于《补充条件》中约定“一、补充条款；1.铺位号：L1—017，实用面积156平方米，建筑面积312平方米。2、租金第一个租约年：60元/月/平方米实用面积+管理费40元/月/平方米实用面积，”又《商铺租赁合同》第七条第7.3.1款约定：“乙方应按季度支付租金。……除首付租金外，其余各月租金按照季度缴纳，应在上季度末25日前支付。”第十条第10.2款约定：“如果乙方未按约定向甲方或运营管理公司支付或补交租金，运输管理费，履约保证金、水、电等公用事业费，违约金或其他应付款项，则每延迟一日，乙方应支付应付而未付金额万分之三的预期付款违约金，延迟达30日仍不支付或补交前述款项的，甲方有权解除本合同。”商铺本次计租日为2016年10月1日，被告仅支付了（2016.1.1—2016.9.30实际缴费租金46800元、管理费31200元，合计78000元）租金，此后一直没有根据合同约定支付租金。故原告起诉至人民法院，请求法院判令被告支付拖欠的租金119145.6元，管理费共计79430.4元，违约金8459.34元，计算至2017年9月30日，判令本案诉讼费由被告承担。被告辩称，我们没有违约，我们自始至终都同意交租赁费，只是一直在和原告沟通，我们承租的商铺面积是156平方米，我对原告计算租赁费用及管理费用的标准没有异议，但是面积应按156平方米计算。我对原告的计算租赁费用的天数有异议，原告给我们免了三个月租赁费用，所以不应当按照原告主张的天数进行计算，原告跟我有个缴费通知函，当时原告承诺免除我三个月的房租及房屋管理费用。违约金我们不应当缴纳，我们没有违约。我们进场的时候，原告让我们确认进场签字，但是我们签订的商铺租赁合同上并没有日期，原因是原告承诺当大商正式营业后再收取租金。所以合同上没有日期，但是实际操作应该是2015年10月份的时候，我去在合同上签字，交的押金。从2015年开始一直到去年9月30日前，我们不欠任何费用。在2016年9月30日后没有缴纳租金的原因是这期间出了好几个事，商场空调的冷凝水漏水，把我们商铺给冲了两次，给暖气的时候发生漏水，又给商铺冲了一次，原告确实给我们重新刮大白，重新修理了，但是让我们停业了，影响我们正常经营了，原告承诺我们在租金上给我们找齐，所以我们没有按期缴费，在今年4月份又给我们下通知函，让我们老板买这个商铺，然后就一直沟通买商铺的事情，所以没有缴纳租金。经审理查明，2015年10月份，原、被告双方所签订的《商铺租赁合同》及《补充条件》。原、被告签订的补充条件中约定，该租赁合同约定原告承租的铺位号：L1—017，实用面积156平方米，建筑面积312平方米。租金第一个租约年至第三个租约年：60元/月/平方米实用面积+管理费40元/月/平方米实用面积。租赁年限为3年。《商铺租赁合同》第七条第7.3.1款约定：“被告应按季度支付租金。除首付租金外，其余各月租金按季度交纳，应在上季末25日前交付。原告于2015年9月1日缴纳租金、管理费及履约保证金，并于2015年9月6日在商铺交接确认表上签字确认商铺交接。原、被告双方对2016年10月1日前租赁合同的履行及租金的缴纳没有任何异议，被告自2016年10月1日后未按合同约定交纳租赁费用，原告现诉至本院请求被告支付租赁费用119145.6元，管理费共计79430.4元，违约金8459.34元（租赁期间自2016年10月1日至2017年9月30日止）共计207035.34元，同时请求本案诉讼费用由被告承担。本院认定的上述事实，有原告提交的缴费收据、催缴单两份（2017年4月21日、2017年9月份）、商铺租赁合同、补充条件、商铺使用权证（10号商铺、11号商铺）及被告向本院提供的商铺租赁合同、通知函（2017年4月13日）、缴费通知函、印象新城迎接铺位出售通知函等证据在卷和当事人签字确认的庭审笔录为证，上述证据经庭审质证和法庭审查，可以采信。本院认为，原、被告双方所签订的《商铺租赁合同》及《补充条件》系双方真实的意思表示，合法有效，本院予以确认。该租赁合同第一条约定：租赁商铺的位置在印象新城PARK(一)层（L1-017）号，该商铺的实用面积为156平方米。第三条约定：租赁期限为三个租约年，自记租日起计算。第七条约定租金的交纳方式为乙方（被告）应该季度交纳租金。具体缴纳方式为：除首付租金外，其余各月租金按季度交纳，应在上季末25日前交付。该合同第十条约定，如果乙方（被告）未按约定向甲方（原告）或运营管理公司支付或补交租金、运营管理费、履约保证金、水、电等公共事业费，违约金或其他应付款项，则每迟延一日，乙方应支付应付而未付金额万分之三的逾期付款违约金。迟延达30日仍不予支付或补交前述款项的，甲方有权解除本合同。本案中，被告以原告管理不当等事由为由，自2016年10月1日后，拒绝支付租赁费用，被告所抗辩的事由并非可以对抗交纳租赁费用的法定事由，故被告应按合同约定履行交纳租赁费用的义务。关于原告主张被告支付租赁费用按实测面积165.48平方米计算一节，由于原、被告双方签订租赁合同中约定的承租面积为156平方米，且双方对租赁面积没有补充性约定，故原、被告之间的承租费用应按照租赁合同中约定的156平方米计算。关于原告主张的租赁费用及租赁管理费用分别为60元/月/平方米实用面积和40元/月/平方米实用面积计算一节，因原、被告双方对此计算方式均无异议，本院予以确认。故被告所承租的商铺租赁费及管理费用自2016年10月1日至2017年9月30日的计算方式为承租期间12个月*承租面积156平方米*（40管理费/月/平方米+60租赁费/月/平方米）=187200元。关于原告主张被告支付违约金8459.34元一节，根据关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行请求、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定合同法第一百一十四条第二款的规定的“过分高于造成的损失”。因原告主张违金8459.34元高于合同标的的30%，本院依法予以调整，按合同标的的30%计算违约金为宜，187200*30%=56160元，故原告主张损失的合理部分，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和合同法》第四十四条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十四条之规定，判决如下：被告彭翠梅于本判决生效之日起十日内给付原告抚顺深商投商用置业有限公司租赁费112320元、管理费74880元，违约金56160元，共计243360元。案件受理费2203元（已减半收取），由被告彭翠梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。代理审判员  孔笑月二〇一七年十二月十五日书 记 员  王 萌