文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终1052号上诉人（原审被告）：陈柳青，女，汉族，1989年6月25日出生，住所地：四川省合江县，委托诉讼代理人：方贤圣，广东深大地律师事务所律师。委托诉讼代理人：李卓军，广东深大地律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：徐曼莉，女，汉族，1987年3月13日出生，住所地：安徽省，委托诉讼代理人：黄碧雯，广东龙昌律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏丽珊，广东龙昌律师事务所律师。原审第三人：深圳市金楚原房地产投资顾问有限公司。法定代表人：曹琪，男，汉族，1988年11月14日出生，住所地：江苏省赣榆县，经理。原审第三人：中国农业银行股份有限公司深圳东部支行，住所地：深圳市盐田区沙头角沙深路112号建工大厦一、二层，组织机构代码：682021115。负责人：谢飞乐，行长。上诉人陈柳青因与被上诉人徐曼莉、原审第三人深圳市金楚原房地产投资顾问有限公司（以下简称“金楚原公司”）、原审第三人中国农业银行股份有限公司深圳东部支行（�下简称“农行东部支行”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初13890号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。陈柳青上诉请求：一、撤销一审判决一、二、三项，改判：1、判令徐曼莉继续履行陈柳青与徐曼莉于2016年7月11日签署的《二手房买卖合同》；2、确认陈柳青与徐曼莉于2016年7月11日签署的《二手房买卖合同》第8条约定无效，判决陈柳青与徐曼莉按法律规定承担和办理涉案房产过户过程中应该向税务机关、过户办证机关缴交的税费；3、判令徐曼莉自2016年9月30日起至涉案房地产过户到陈柳青名下之日止向陈柳青支付涉案房产成交价2548800元为基数的�日万分之十的违约金；4、判令徐曼莉承担陈柳青聘请律师费用15万元；5、判令农行东部支行准许陈柳青代徐曼莉办理涉案房产的赎楼手续（解除涉案房产的按揭贷款合同提前还款和注销涉案房产的抵押登记，此诉求陈柳青在一审庭审追加农行东部支行参加诉讼时已经在一审提出）。二、判令徐曼莉承担本案全部诉讼费。事实和理由：一、一审判决第一项无法履行。一审判决第一项要陈柳青将251.88万元房款向法院提存，徐曼莉自筹资金清偿银行按揭贷款、办理涉案房产权注销登记，如果徐曼莉拒绝办理，陈柳青可申请强制执行。如果陈柳青、徐曼莉按判决办理了提存房款和办理了抵押权注销手续，陈柳青与徐曼莉向法院申请房产过户和房屋移交。一审这样�判决在目前法院案多人少的情况下根本无法执行，原因是：1、陈柳青提存房款、法院办理涉案房产过户和移交房产都没有落实法院经办部门。2、现在法院审判部门不负责执行，执行部门不负责审理。3、本案只有徐曼莉不履行判决、拒绝办理抵押权注销登记时，陈柳青方可申请强制执行，如果徐曼莉如实履行判决，陈柳青不可申请强制执行，陈柳青交了251.88万元房款，最终法院将无人办理房产证和涉案房产的交楼手续。4、目前法律环境下法院审判法官无权直接办理涉案房产的房地产证，现在法院案件又很多，审判法官也没有时间去现场办理涉案房产的交楼手续。二、一审判决不支持陈柳青请求确认涉案《二手房买卖合同》第8条约定无效的诉求违反法律规�。涉案《二手房买卖合同》第8条约定违反我国税法的强制性规定，根据我国合同法第52条的规定，此条约定应认定为无效。三、一审法院主动调低徐曼莉的违约金无事实和法律依据。我国合同法第114条规定，约定违约金过高或过低当事人可以请求法院或仲裁机构调整。其前提是当事人提出、请求调整，法律没有规定法院可以主动调整。本案中徐曼莉在起诉状中和一审审理过程中都没有提出调整违约金，而是主张陈柳青违约，无须支付陈柳青诉请的违约金，一审反而以此为由降低徐曼莉的违约金，无事实根据，更无法律依据。涉案《二手房买卖合同》约定每日万分之十违约金比例，折算年化利率36.5%，比最高院民间借贷利率上限36%只多一点点，而且�曼莉对此也未提出降低要求，一审法院应该支持陈柳青的违约金的反诉请求，如果徐曼莉在二审提出调整请求，二审法院认为可以调整，陈柳青意见是在每日万分之六以上调整，理由：1、徐曼莉确实违约；2、徐曼莉因房价上涨违约，不讲诚信、性质恶劣；3、陈柳青购买涉案房产是做结婚新房使用，现陈柳青结婚后无房居住，只能分居，且陈柳青现在已经怀有身孕好几个月，徐曼莉滥用诉权、恶意诉讼确实给陈柳青带来巨大的精神痛苦。四、一审不支持陈柳青律师费诉求是认定事实和适用法律错误。陈柳青签订涉案的《二手房买卖合同》后已经按合同约定支付了定金、办理了首期款缴交和监管手续、完成了银行贷款申请手续，银行也批准了陈柳青的货款申请，但徐曼莉因房价上涨，要求陈柳青加价60万元，陈柳青不同意，徐曼莉不仅拒绝履行涉案的《二手房买卖合同》、向法院起诉强制解除涉案的《二手房买卖合同》、还要求陈柳青支付50多万元的违约金，这明显是滥用诉讼权利、恶意诉讼，且徐曼莉的无理诉讼造成陈柳青不能正常结婚居住、给陈柳青造成巨大的精神伤害。陈柳青请求法院判决徐曼莉支持律师费完全符合《最高人民法院关于案件繁简分流优化司法资源配置若干意见》第22条的规定，本案本诉的诉讼标的金额加上反诉的标的金额有600多万元，陈柳青诉请15万元律师费明显低于按广东省律师收费标准规定的一、二审应计的律师收费金额。徐曼莉辩称，一、陈柳青实际违约，徐曼莉有合理理由依照《二手防买卖合同》的约定，要求解除合同。2016年7月11日，陈柳青与徐曼莉签订合同当时，承诺其签订合同时须符合深圳市购房条件，并在合同第15条中作出书面承诺。2016年7月13日，徐曼莉按照合同约定与深圳市中诚致信融资担保有限公司办理赎楼委托公证后，在赎楼过程当中，担保公司向徐曼莉反映陈柳青社保未缴纳满三年，不符合购房资格。根据深圳市人民政府于2016年3月25日颁布的《深圳市人民政府办公厅关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》（深府办[2016]12号）“能提供自购房之日起计算的前3年及以上的本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房”之规定，结合徐曼莉在一审递交的社保信息查询单和陈柳青在一审递交的交费明细可知：陈柳青须从2013年10月起至2016年9月连续缴纳社会保险3年以上才符�深圳市购房资格。由此可知，陈柳青于2016年7月11日签订合同时不符合深圳市购房资格。二、徐曼莉不构成违约，无须向陈柳青支付违约金。1、合同签订后，因陈柳青不符合购房资格，未履行其在先的合同义务，而导致徐曼莉后履行行为存在交易风险，故徐曼莉中止办理赎楼手续。2016年7月13日，徐曼莉按照合同与担保公司办理赎楼委托公证后，担保公司在办理赎楼时向徐曼莉反映陈柳青社保未缴纳满三年，不符合购房资格，担保公司考虑到此时办理赎楼手续存在交易风险而拒绝办理赎楼手续。徐曼莉将前述情况及风险转告陈柳青，积极协商如何继续履行合同的事宜。陈柳青知悉前述情况后，不但不积极协商解决，反而避而不见，使得徐曼莉失去继续履行�同的信心。基于陈柳青的不诚信行为及担保公司的风险提示，徐曼莉中止办理赎楼手续，并打算待陈柳青符合深圳市购房资格后，再续办赎楼手续，故徐曼莉未按合同约定在撤销委托三日内自行筹资赎楼。因此，一审法院认为徐曼莉未依合同约定，撤销委托又不在三日内（含当日）自行筹资赎楼视为根本违约与事实不符。2、因陈柳青实际违约且不配合协商履行合同的事宜，徐曼莉依约解除合同的行为，不构成违约。因陈柳青签订合同时不符合深圳市购房资格，构成实际违约，加之陈柳青不配合协商如何继续履行合同的事宜，且徐曼莉当时急需卖房变现，因此，徐曼莉根据合同第10条的约定，于2016年9月6日向法院起诉解除合同。徐曼莉依约解除合同的行为，不构成违约。3、2016年9月6日后，徐曼莉已通过诉讼程序解决争议，在诉讼期间，双方权利义务均未明确，而且�柳青查封了涉案房屋，徐曼莉不能按合同约定继续担保融资赎楼，不构成违约。三、徐曼莉坚持认为无须向陈柳青支付违约金，即便一审法院认为徐曼莉须向陈柳青支付违约金，但判决的违约金标准明显过高。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，确定本案的违约进本案中，陈柳青有重大过错，其违约在先且不积极协商结果争议才导致目前的局面。即使按一审判决以2548800元为基数按每日万分之三的标准计付违约金也远高于陈柳青的实际损失。四、若陈柳青主张继续履行合同应按照一审判决书第一项在判决生效后十日内将剩余购房款2518800元一次性提存至法院。五、合同第8条关于税费支付主体的约定是双方真实的意思表示，无违反法律强制性规定，合法有效。六、陈柳青主张徐曼莉承担其聘请律师的费用15万元，缺乏事实和法律依据。综上，徐曼莉恳请贵院依法驳回陈柳青的全部上诉请求。金楚原公司述称，徐曼莉代理人称的9月3日，金楚原公司不记得是不是3号，但是是9月份才符合购房条件。农行东部支行未到庭未作答辩。徐曼莉向一审法院起诉请求：1、解除徐曼莉与陈柳青2016年7月11日签订的《二手房买卖合同》；2、陈柳青支付徐曼莉违约金人民币535248元；3、本案诉讼费用由陈柳青承担。陈柳青向一审法院反诉请求：1、徐曼莉继续履行双方于2016年7月11日签订的《二手房买卖合同》；2、确认徐曼莉、陈柳青2016年7月11日签订的《二手房买卖合同》第八条约定无效，徐曼莉与陈柳青按法律规定承担和办理涉案房产过户过程中应该向税务机关、过户办证机关缴纳的税费；3、徐曼莉自2016年9月30日起至涉案房屋过户到陈柳青名下之日止以成交价2548800元为基数按每日万分之十向陈柳青支付违约金；4、徐曼莉与金楚原公司承担涉案房产的中介费77400元；5、徐曼莉承担陈柳青反诉所支付的律师费150000元；6、反诉费用由徐曼莉承担。一审法院认定事实：2016年7月11日，徐曼莉、陈柳青双方签订了一份《二手房买卖合同》，约定徐曼莉作为卖方将位于�圳市龙岗区平湖镇熙璟城花园6号楼B座29层E单位的房产作价2548800元转让给陈柳青，转让登记价以国土所评估为准。合同约定买方应在签订合同当天向卖方支付购房定金为30000元；除定金之外的购房款，由买方以银行贷款的方式支付，买方须于2016年7月29日前支付首期房款并向银行提交按揭贷款申请；买卖双方须在买方贷款银行出具贷款承诺书且卖方赎出房产证原件并注销抵押登记之日起三日内签订《深圳市二手房买卖合同》，办理过户手续；卖方须于合同签订之日起三日内（含当日）出具公证委托书委托担保公司办理赎楼手续，卖方撤销委托又不在三日内（含当日）自行筹资赎楼的视为根本违约；房屋交易过程中须支付的相关税费全部由买方承担，如买卖双方任何一方要求以本合同转让价作为登记价格，则由提出该要求的一方承担相应增加的全部税费；卖方应当在收到全部楼款三日内将涉案房产交付给买方，双方同意在定金中预留10000元作为交楼押金，交由第三方保管；任何一方违约，守约方有权要求违约方以成交价为基数按每日万分之十支付违约金并继续履行合同，如果违约方逾期义务超过十日，守约方有权解除合同并要求违约方按成交价的百分之二十支付违约金或适用定金罚则。合同还约定买方应符合深圳市购房条件及贷款条件。合同签订当日，徐曼莉出具收据确认收到陈柳青支付购房定金30000元，该笔定金中有10000元由金楚原公司收取作为交房保证金。2016年7月13日，徐曼莉出具公证委托书，授权担保公司代为办理涉案房产的赎楼、过户手续。2016年7月29日，徐曼莉、陈柳青双方与中国农业银行股份有限公司深圳布吉支行（以下简称农行布吉支行）签订了《资金监管协议》，办理了738800元的首期款资金监管手续。2016年8月9�，农行布吉支行出具《个人购房贷款承诺函》，承诺向陈柳青发放贷款1780000元。2016年8月30日，徐曼莉以陈柳青不具有深圳市购房资格、涉案合同无法继续履行为由撤销对案外人担保公司代为赎楼的委托授权。双方就合同的履行产生纠纷，徐曼莉于2016年9月6日提起诉讼并提出了上述诉讼请求，陈柳青于2016年10月8日提起反诉并提出了上述反诉请求。另查，涉案房屋登记于徐曼莉名下，不动产权证号为粤（2015）深圳市不动产权第0040392号，徐曼莉于2016年3月3日以该房产为抵押，向农行东部支行贷款1047000元，并办理了抵押登记。再查，陈柳青于2016年9月3日前符合深圳市购房条件，可购房屋一套。一审法院认为，徐曼莉、陈柳青双方签订的《二手房买卖合同》，是双方真实意思表示，没有违反法律行政法规的强制性、效力性规定，合法有效。陈柳青主张该合同中关于交易税费承担的约定无效，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。徐曼莉、陈柳青约定转让登记价格以国土所评估为准并约定登记价如有变更以提出变更方承担增加的税费，如合同实际履行时不动产权登记机关核定的评估价与涉案买卖合同实际成交价不一致的，应当按照相关规定如实申报登记价格，由此增加的税费因不属于合同任一方主动提出变更而不适用该约定，全部交易税费仍应由陈柳青承担。合同签订后，陈柳青已按约定交付了定金�办理首期款资金监管、申请银行按揭贷款并取得了银行贷款承诺函，徐曼莉以陈柳青不具有购房资格为由诉请解除合同、请求陈柳青支付违约金，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。依合同约定，卖方撤销委托又不在三日内（含当日）自行筹资赎楼的视为根本违约，徐曼莉2016年8月30日撤销委托，其自行筹资赎楼的履行期限至2016年9月2日即告届满，徐曼莉未履行上述义务，已构成违约，陈柳青诉请以一次性付款方式继续履行涉案买卖合同，合法有理，一审法院予以支持。陈柳青已付购房款30000元，剩余购房款2518800元应于本判决生效后十日内提存至一审法院。徐曼莉应在陈柳青提存上述价款后五日内清偿抵押债权并注销抵押登记（若徐曼莉未按上述期限注销涉案房屋抵押登记，陈柳青可就徐曼莉该注销抵押登记履行义务申请强制执行或申请从买方应付剩余购房�中拨付相应款项代徐曼莉清偿抵押债权、注销抵押登记），徐曼莉、陈柳青双方于涉案房屋抵押登记注销后三日内向法院申请办理涉案房屋的转移登记手续及交付手续，徐曼莉于涉案房产转移登记及交付手续办理完结后可向法院申请划付剩余房款。合同履行过程中应缴纳的税费由陈柳青承担。陈柳青请求徐曼莉支付从2016年9月30日起的逾期办理注销抵押登记手续的违约金，符合合同约定，一审法院予以支持。合同约定的违约金标准过高，徐曼莉主张其无须支付违约金，视为同时提出降低违约金标准诉求，依法违约金可调整为以2548800元为本金按日万分之三标准计至本判决确定的徐曼莉注销抵押登记手续履行期限届满之日。陈柳青请求金楚原公司承担责任，不属反诉受案范围，一审法院已告知其该诉求不属本案审理范围。陈柳青以徐曼莉与金楚原公司主体混同为由请求徐曼莉承担中介费，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。陈柳青以徐曼莉滥用诉讼权利、恶意诉讼为由请求徐曼莉承担律师费，没有事实依据，一审法院不予支持。一审法院判决：一、陈柳青于本判决生效之日起十日内将剩余购房款2518800元提存至一审法院，徐曼莉于陈柳青提存上述款项后五日内清偿抵押债权并注销抵押登记（若徐曼莉未按上述期限注销涉案房屋抵押登记，陈柳青可就徐曼莉该注销抵押登记履行义务申请强制执行或申请从买方应付剩余购房款中拨付相应款项代徐曼莉清偿抵押债权、注销抵押登记），徐曼莉、陈柳青双方于涉案房屋抵押登记注销后三日内向法院申请办理涉案房屋的转移登记手续及交付手续，徐曼莉于涉案房产转移登记及交付手续办理完结后可向法院申请划付剩余房款。合同履行过程中应缴纳的税费由陈柳青承担。本判决未尽事宜，徐曼莉、陈柳青之间的权利义务按双方所签订的二手房买卖合同约定确定；二、徐曼莉于本判决生效之日起十日之内向陈柳青支付逾期履行注销抵押登记义务的违约金（以2548800元为基数按每日万分之三的标准从2016年9月30日起计至本判决确定的注销抵押登记履行期限届满之日）；三、驳回陈柳青的其他反诉请求；四、驳回徐曼莉的全部诉讼请求。如徐曼莉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费9152元（徐曼莉已预缴），由徐曼莉负担；一审反诉受理费14505元、一审保全费5000元（陈柳青均已预缴），由徐曼莉负担17907元，陈柳青负�1598元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。（当事人没有提交新证据）。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，陈柳青与徐曼莉签订的《二手房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应遵照履行各自的义务。陈柳青称涉案合同第八条关于交易税费的约定无效，没有事实和法律依据，本院不予支持。徐曼莉在合同履行过程中，单方撤销赎楼委托又不在三日内自行筹资赎楼，构成违约，应承担相应的违约责任，一审判令徐曼莉继续履行涉案合同正确，本院予以确认。另，一审以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定徐曼莉以2548800元为基数，按日万分之三的标准支付违约金至本判决确定的徐曼莉注销抵押登记手续履行期限届满之日，并无不妥，本院予以确认。涉案合同约定房产交易过程中须支付的相关税费全部由陈柳青承担，陈柳青请求陈柳青与徐曼莉按法律规定承担相关税费，于理无据，本院不予支持。另，陈柳青请求徐曼莉承担其聘请律师费用15万元，缺乏依据，本院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院对上诉请求的有关事实和适用法律问题进行审查。本案中，徐曼莉未在第一审判决书送达之日起十五日内提起上诉，其请求的无须支付违约金等主张，不属于二审审理的范围，本院不作处理。综上所述，陈柳青的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币26950元，由上诉人陈柳青负担。本判决为终审判决。审判长 俞    红审判员 吴  思  罕审判员 邓    媛二〇一八年三月十六日书记员 刘尹琳(兼)附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。