金华市婺城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金婺民初字第1625号
原告：金华铖荣物资有限公司。
法定代表人：麻丽娟。
委托代理人：张国阳。
被告：浙江中奥置业有限公司。
法定代表人：余有昌。
委托代理人：蔡邦龙（系第一次庭审代理人），浙江金兰律师事务所律师。
委托代理人：吴根良（系第一次庭审代理人），浙江八咏律师事务所律师。
委托代理人：常健（系第二次庭审代理人），浙江星韵律师事务所律师。
委托代理人：胡祥甫（系第二次庭审代理人），浙江金道律师事务所律师。
原告金华铖荣物资有限公司（以下简称：铖荣物资公司）为与被告浙江中奥置业有限公司（以下简称：中奥置业公司）商品房预售合同纠纷一案，于2014年5月29日向本院起诉，本院当日受理后，依法组成合议庭，于同年6月27日和9月26日两次公开开庭进行了审理。原告铖荣物资公司的委托代理人张国阳，被告中奥置业公司的第一次庭审委托代理人蔡邦龙和吴根良，第二次庭审委托代理人常健和胡祥甫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告铖荣物资公司诉称：2013年7月16日，原、被告签订70份《商品房买卖合同》（以下简称：合同）及《补充协议书》（以下简称：协议书），约定：原告向被告购买座落于金华市城北区中奥·邑墅的商品房70套，合计房款65734897元，并对商品房基本情况、物业归属、计价方式与价款、付款方式及期限、交房期限及条件、逾期交房的违约责任、交接、关于产权登记的约定等事项作了明确约定，被告应在2013年12月31日前向原告交付符合约定条件的房屋，2014年3月31日前取得土地、房屋权属证书并交付给原告，否则应支付房屋总价款20%的违约金及房屋总价款20%的赔偿金；如有第三人愿意购买上述房产的，原告有权要求改签合同，被告应无条件予以配合，否则被告应支付房屋总价款20%的赔偿金等。事后，原告按约支付了全部购房款。被告仅办理了合同和协议书项下70套房屋的预售商品房合同备案登记手续，至今未交付房屋和办理权属证书，也拒绝原告因第三人购房改签要求，给原告造成了巨大的经济损失。原告认为，原、被告签订的70份合同和协议书系双方的真实意思表示，应属合法有效，双方均应按约履行，被告已违约。现原告铖荣物资公司诉至本院。请求判令：被告中奥置业公司向原告铖荣物资公司交付70份合同和协议书约定的房屋，办理房屋权属登记手续；被告中奥置业公司交付《补充协议书》项下购房款发票；被告中奥置业公司支付违约金和赔偿金共计39440938.20元和承担本案诉讼费。
被告中奥置业公司辩称：被告因欠赖建中等人6000多万元债务向原告借款和抵押所需，双方才签订了上述合同，口头约定2013年年底还款，铖荣物资公司收到还款后交还房屋。后被告因客观原因未能归还借款引起本案诉讼。协议书记载的金额是借款的抵押金额，合同记载65734897元是抵押数额，而非商品房买卖合同价格。商品房买卖合同及房价总款已在商品房登记中心登记备案，原告要求履行《商品房买卖合同》及《补充协议书》不符合双方的真实意思表示。请求驳回原告的诉请。
在审理过程中，本院依法组织双方当事人进行举证并当庭质证。根据质证意见及证据审核认定的有关规定，本院认证如下：
对原告铖荣物资公司提交的证据：1.原告营业执照复印件和法定代表人身份证明各1份，证明原告的诉讼主体资格；2.购房清单1份，《商品房买卖合同》和《补充协议书》各70份，证明2013年7月16日，原告购买被告开发的“中奥·邑墅”70套房屋，双方因此签订70份《商品房买卖合同》及《补充协议书》，约定被告应在2013年12月31日前向原告交付房屋，2014年3月31日前取得产权证并交付和被告不按约履行应承担违约责任的事实；3.《金华市预售商品房合同备案证明》和预售商品房预告登记材料各70份，证明双方已办理备案登记手续的事实；4.转账支票、存根和进账单各70份，证明原告已按约给付全额房款的事实；5.交付通知书（含邮寄该通知书的信封）1份，证明2014年5月4日，被告书面通知原告交房，以此证明《商品房买卖合同》及《补充协议书》系真实的房屋买卖合同关系的事实。
被告中奥置业公司提出质证意见：对证据1无异议。对证据2-5，真实性均无异议，但原、被告不存在真实的商品房买卖合同关系，铖荣物资公司通过银行所付的65734897元款项并非房款，而是交付被告中奥置业公司向其借款的标的，中奥置业公司收款后即将所收款项全部汇到赖建中账号，作为被告欠赖建中民间借贷纠纷案件的履行款。《商品房买卖合同》和《补充协议书》系同时所签，而非原告所主张的先后签订，备案的时间系同月26日，无须同时签订《补充协议书》，在登记备案前有足够的时间、理由和动机重新签订《商品房买卖合同》予以备案登记，且合同和协议约定的价款不一致，每套房屋折扣率亦不同，差价超过30%，与正常的房屋合同折扣率差距明显，因为小数点后面还有八位数；登记备案并非开发商的义务，但是原告却认为登记备案系被告的义务，同时也是原告的权利，明显与合同约定不符（合同第十六条及附件5）；因合同并非真实的房屋买卖合同，而是设定的抵押价格，故铖荣物资公司主张违约金和赔偿金无事实依据，记载的计付标准亦与浙江省相关部门确定的日万分之三差异较大；预告登记手续系铖荣物资公司向相关部门办理，中奥置业公司曾提出异议；被告以邮寄方式向原告发出交付通知书事实，本意也是想原告按合同约定购买房屋，交清合同与协议书差额款项，但原告未在收到通知书后办理交房手续。
对中奥置业公司提交的证据：1.收据1份、转账凭证2份，证明原告为办理商品房登记备案，向被告支付合同5%的房款，被告在事后将上述款项返还原告，以此证明双方所签的《商品房买卖合同》并非真实的房屋买卖关系；2.申请法院调取的铖荣公司帐号明细1份，证明铖荣公司系赖建中、钱静设立的空壳公司和赖建中、钱静通过铖荣公司向中奥公司发放借款的事实。
原告铖荣物资公司提出质证意见：对上述证据的真实性无异议，对关联性和证明目的有异议，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议书》后，原告按约支付了5%的预付款，为了记账的方便，被告提出房款一次性给付，所以就退回了预付款，之后原告按每套房屋所约定的单价分70笔给付被告，如果被告借款关系的主张成立，原告根本没必要分70次付款；铖荣公司购房资金的来源和中奥公司收取房款后的用途不影响双方存在商品房买卖合同关系和铖荣物资公司已付清全额购房款的事实。
本院认为，对原告提交的证据1，被告无异议，本院确认其证明力。对双方提交的其他证据，争议的焦点是合同和协议书的性质系商品房预售合同关系抑或是民间借贷关系或为借款作担保的抵押关系。中奥置业公司并无证据证明双方存在借贷合意，其亦确认双方未曾就借款的期限、利率等借贷关系的基本要素进行协商，也无法明确达成借贷合意的经办人，也未提供其为借款提供抵押担保的证据材料，铖荣物资公司亦予否认，中奥置业公司提出本案的性质为借贷关系或押抵担保关系的主张，不予采纳。《商品房买卖合同》和《补充协议书》系双方自愿协商所签，结合双方事后按合同约定履行相关义务和中奥置业公司通知铖荣物资公司交房的事实，本案的法律关系为商品房预售合同关系，予以认定。中奥置业公司对原告提交的证据2-5的真实性亦无异议，对其证明力，予以认定。故对被告所举证据的证明力，不予确认。
根据本院确认证明力的上述证据及到庭当事人当庭陈述，本院确认本案事实如下：
2013年7月16日，原、被告签订的70份《商品房买卖合同》和《补充协议书》约定：原告向被告购买座落于金华市城北区中奥·邑墅的商品房，房号分别为2号楼1单元101-401（其中101室附02A储藏室及02辅房，301室附01A储藏室及01辅房，401室含阁楼）、102-402（其中102室附03A储藏室及03辅房，302室附05A储藏室及05辅房，402室含阁楼），2单元101-401（其中101室附07A储藏室及07辅房，301室附06A储藏室及06辅房，401室含阁楼）、102-402（其中102室附08A储藏室及08辅房，302室附09A储藏室及09辅房，402室含阁楼），3单元101-401（其中101室附11A储藏室及11辅房，301室附10A储藏室及10辅房，401室含阁楼）、102-402（其中102室附12A储藏室及12辅房，302室附13A储藏室及13辅房，402室含阁楼），4单元101-401（其中101室附16A储藏室及16辅房，301室附15A储藏室及15辅房，401室含阁楼）、102-202（其中102室附17A储藏室及17辅房），3号楼1单元101-401（其中101室附02A储藏室及02辅房，301室附01A储藏室及01辅房，401室含阁楼）、102-402（其中102室附03A储藏室及03辅房，302室附05A储藏室及05辅房，402室含阁楼），2单元101-401（其中101室附07A储藏室及07辅房，301室附06A储藏室及06辅房，401室含阁楼）、102-402（其中102室附08A储藏室及08辅房，302室附09A储藏室及09辅房，402室含阁楼），3单元101-401（其中101室附11A储藏室及11辅房，301室附10A储藏室及10辅房，401室含阁楼）、102-402（其中102室附12A储藏室及12辅房，302室附13A储藏室及13辅房，402室含阁楼），4单元101-401（其中101室附16A储藏室及16辅房，301室附15A储藏室及15辅房，401室含阁楼）、102-402（其中102室附17A储藏室及17辅房，302室附18A储藏室及18辅房，402室含阁楼）和11号楼101（含11幢01A车库及11幢01辅房）、102（含11幢02A车库及11幢02辅房）、103（含11幢03A车库及11幢03辅房）、105（含11幢05A车库及11幢05辅房），16号楼101（含16幢01A车库及16幢01辅房）、102（含16幢02A车库及16幢02辅房）、103（含16幢03A车库及16幢03辅房）和105（含16幢05A车库及16幢05辅房），合计房款65734897元（系补充协议约定的价款，含相应的储藏室和车库价格，合同约定的5%首付款均已返还铖荣物资公司）；双方同意以办预售证的备案价格签订《商品房买卖合同》是有利于中奥置业公司的销售，并不是真实的购房价，两者价款差额产生的税收等所有责任由中奥置业公司承担；中奥置业公司应在签订补充协议书后的5个工作日内，完成预售登记备案手续，铖荣物资公司在中奥置业公司完成预售登记手续后5个工作日内一次性付清全额购房款，若一方违约，应承担房屋总价款20%的违约金；被告在2013年12月31日前交付房屋，2014年3月31日前取得土地、房屋权属证书并交付给原告，若违约应按房屋总价款的20%计算违约金，若非铖荣物资公司原因不能按合同约定获得上述房屋及权益，中奥置业公司应按房屋总价款20%支付铖荣物资公司赔偿金；铖荣物资公司买入上述房地产的目的为帮助中奥置业公司解困，如有第三人愿意购买，铖荣物资公司有权要求改签合同，中奥置业公司应无条件予以配合，否则应支付房屋总价款20%的赔偿金等。2013年8月1日，原告按《补充协议书》约定的价款分70笔支付了全额购房款。2014年5月4日，中奥置业公司向铖荣物资公司邮寄了落款日期为2014年3月26日的交付通知书，载明：请您务必于2014年3月31日之日起，前来中奥·邑墅交付现场办理房屋的收房手续，下方手写内容填写“我公司已于2014年3月26日发交付通知书给贵公司，但贵公司地址不详退回，现再一次寄发贵公司”。铖荣物资公司收到通知书后前去接收房屋，因中奥置业公司提出应补足合同与补充协议书的差额部分而未完成交付，双方因此产生纠纷。70套房屋预售备案登记手续已于2014年5月15日完成。
本院认为：70份《商品房买卖合同》和《补充协议书》系双方自愿协商所签，应为合法有效，双方均应按约履行。被告中奥置业公司未按期交付房屋和办理权属证书，应承担违约责任。双方约定以房屋总价款20%计付违约金的标准是否偏高应结合违约事实酌情认定，中奥置业公司违约的事实自2014年1月1日起持续至今，现仍在延续，若按银行同类贷款利率4倍计付并不低于按合同约定计付数额，故该约定合理。中奥置业公司向铖荣物资公司邮寄交付通知书的邮戳日期为2014年5月4日，并无证据证明其已在2014年3月底前通知铖荣物资公司交房和履行其交付房屋、办理权属证书，且非铖荣物资公司原因所致，中奥置业公司应按约支付赔偿金。法院或仲裁机构可基于当事人请求调整的项目仅限于违约金，且铖荣物资公司至今尚未取得房屋，其损失亦呈持续状态，故合同约定按已付总房款的20%计付赔偿金亦无不妥，但因并未提及曾有第三人愿意购买涉案房屋而中奥置业公司未配合改签合同的事实和提交相关证据予以证明其主张，故该部分的赔偿金请求不当，不予支持。收款人在收取款项后向交款人出具票据是其附随义务，原告铖荣物资公司交付发票的主张亦予支持。被告中奥置业公司主张双方的法律关系为借贷关系，借款金额为70份《补充协议书》约定的房款总额，而非商品房买卖合同关系的主张，证据不足，不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条等规定，判决如下：
一、被告浙江中奥置业有限公司于本判决生效之日起7日内，向原告金华铖荣物资有限公司交付金华市城北区中奥·邑墅2号楼1单元101室（附02A储藏室及02辅房）、201室、301室（附01A储藏室及01辅房）和401室（含阁楼），102室（附03A储藏室及03辅房）、202室、302室（附05A储藏室及05辅房）和402室（含阁楼）；2号楼2单元101室（附07A储藏室及07辅房）、201室、301室（附06A储藏室及06辅房）和401室（含阁楼），102室（附08A储藏室及08辅房）、202室、302室（附09A储藏室及09辅房）和402室（含阁楼）；2号楼3单元101室（附11A储藏室及11辅房）、201室、301室（附10A储藏室及10辅房）和401室（含阁楼），102室（附12A储藏室及12辅房）、202室、302室（附13A储藏室及13辅房）和402室（含阁楼）；2号楼4单元101室（附16A储藏室及16辅房）、201室、301室（附15A储藏室及15辅房）和401室（含阁楼），102室（附17A储藏室及17辅房）和202室；3号楼1单元101室（附02A储藏室及02辅房）、201室、301室（附01A储藏室及01辅房）和401室（含阁楼），102室（附03A储藏室及03辅房）、202室、302室（附05A储藏室及05辅房）和402室（含阁楼）；3号楼2单元101室（附07A储藏室及07辅房）、201室、301室（附06A储藏室及06辅房）和401室（含阁楼），102室（附08A储藏室及08辅房）、202室、302室（附09A储藏室及09辅房）和402室（含阁楼）；3号楼3单元101室（附11A储藏室及11辅房）、201室、301室（附10A储藏室及10辅房）和401室（含阁楼），102室（附12A储藏室及12辅房）、202室、302室（附13A储藏室及13辅房）和402室（含阁楼）；3号楼4单元101室（附16A储藏室及16辅房）、201室、301室（附15A储藏室及15辅房）和401室（含阁楼），102室（附17A储藏室及17辅房）、202室、302室（附18A储藏室及18辅房）和402室（含阁楼）；11号楼101室（含11幢01A车库及11幢01辅房）、102室（含11幢02A车库及11幢02辅房）、103室（含11幢03A车库及11幢03辅房）和105室（含11幢05A车库及11幢05辅房），16号楼101室（含16幢01A车库及16幢01辅房）、102室（含16幢02A车库及16幢02辅房）、103室（含16幢03A车库及16幢03辅房）和105室（含16幢05A车库及16幢05辅房）等70套房屋，并办理上述房屋的权属登记手续。
二、被告浙江中奥置业有限公司于本判决生效之日起7日内，向原告金华铖荣物资有限公司交付65734897元的不动产统一发票；若不按期交付，应承担原告自行开具票据的相关费用（凭发票结算）。
三、被告浙江中奥置业有限公司给付原告金华铖荣物资有限公司违约金13146979.40元、赔偿金13146979.40元，共计人民币26293958.80元。
四、驳回原告金华铖荣物资有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费567679元，保全费5000元，合计572679元（已由原告金华铖荣物资有限公司预交），原告金华铖荣物资有限公司负担65735元，被告浙江中奥置业有限公司负担506944元（应在履行第三项时加付此款给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。在递交上诉状时按不服部分的标的额预交上诉案件受理费，可汇至金华市财政局帐户，开户银行：中国农业银行金华市分行营业中心，银行帐号：19×××90-106003，或直接交浙江省金华市中级人民法院立案大厅收费处。上诉期满之日起7日内仍未预交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 吴松玲
审 判 员 刘爱军
人民陪审员 祝连荣
二〇一四年十月十四日
代书 记员 徐筱玮