北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第13562号
原告：第一物业服务（北京）有限公司（反诉被告），住所地本市海淀区青云里满庭芳园小区配套公建二层，组织机构代码证号70023801-X。
法定代表人：张鹏，董事长。
委托代理人：梁聪，男，1988年1月7日出生。
委托代理人：张广娟，女，1990年11月19日。
被告：王瑾（反诉原告），女，1975年2月24日出生。
委托代理人：侯忠华，男，1973年9月23日出生。
原告第一物业服务（北京）有限公司诉被告王瑾物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月24日立案受理。依法由审判员全玉海适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告第一物业服务（北京）有限公司委托代理人梁聪，张广娟，被告王瑾的委托代理人侯忠华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告第一物业服务（北京）有限公司（反诉被告）诉称：被告于2007年5月8日入住×小区×号楼×室（以下简称诉争房屋），与原告正式确立了《前期物业服务合同》中约定的物业服务合同关系。根据《前期物业服务合同》约定，由原告为被告所在的北京市东城区香河园1号当代万国城小区提供物业服务，并按照规定收取物业服务相关费用。直至今日，原告已按照上述合同的相关约定，尽职尽责地履行了其物业服务义务，但在合同履行期间，经原告多次催要，被告均拒不支付2012年7月1日至2015年12月31日期间的物业服务费、供暖费及能源费等，金额高达19976.34元。由于被告故意拖欠上述费用的行为已经构成严重违约，因此依照合同法及《前期物业服务合同》之约定，被告应从逾期之日起按每日万分之五的标准支付违约金，共计3997.38元。为维护合法权利，原告诉至法院，请求判令1、被告交付上述物业费共计19976.34元，2、支付违约金3997.38元，并承担本案诉讼费。
被告王瑾（反诉原告）辩称：2007年，被告入住×小区。2009年1月后，原告与开发商强行将原来的招商局物业公司驱赶出小区，并在未征得任何小区业主意见的前提下进入小区履行所谓的物业服务。自原告进驻小区履行物业服务以来，一直未能按相关规定提供符合要求和标准的物业服务，虽然经包括被告在内的广大业主多次与物业公司及物业公司上级主管单位协商、投诉、请愿等多种方式，要求原告改善和提供符合标准要求的物业服务，但始终未果，且物业服务质量每况愈下，已经到了让被告在内的广大小区业主无法容忍的境地。被告多次表态，只要原告能够提供符合标准的合格的物业服务，并且承担长期未能提供合格物业服务而给广大业主造成的各种损失后，即可以缴纳相应的物业费用，但未果。目前，物业服务存在的主要问题有小区保安服务不完善，小区屡遭被盗事件；小区单元门禁损毁2年多；小区市政热水温度不达标；小区全部电梯经常发生突然下坠等事故；小区新风质量差，存在污染，湿度不正常；小区公共部位广告收入及出租收入未公开；小区湖水污染发臭；小区卫生和绿化养护不到位；小区移动信号差；小区公共维修基金未公开；业主公摊面积组成和使用情况未公开。故被告不同意原告的诉讼请求，请求法院驳回原告的全部诉讼请求，并提起反诉，请求依法判令1、驳回被反诉人的全部诉讼请求；2、被反诉人依据我国物业相关法律法规、北京市颁布实施的物业相关规定及《物业服务合同》规定的物业服务质量标准提供相应的服务，并对当前不符合法律法规和合同约定的服务立即予以整改直至达到相关要求；3、被反诉人退还因其提供不合格物业服务而多收取的物业费、热水费、新风费、电梯费、绿化养护、清洁卫生等相关费用；4、被反诉人依法公开小区物业全部收入、支出明细账目（包括广告收入、公共部位出租收入、市政热水收支差及公共维修基金使用情况等）；5、本案依法公开审理；6、由被反诉人承担本案的全部诉讼费。
对被告的反诉原告表示不予认可。
经审理查明：被告王瑾系本市东城区×路×号×小区×号楼×号房屋的产权人，该房屋建筑面积100.89平方米。
2009年1月11日，原告（乙方）与涉诉房屋所在小区开发建设单位当代节能置业股份有限公司（甲方，原名称为北京当代鸿运房地产经营开发有限公司）签订《北京市前期物业服务合同》。该合同约定，甲方选聘乙方为当代万国城项目提供前期物业服务；业主入住后，甲方提供的物业服务包括制定物业服务工作计划并组织实施，物业公用部位的日常维修、养护和管理，物业共用设施设备的日常维修、养护和管理，公共绿地、景观的养护，清洁服务，协助维护秩序等。前期物业服务期限为2009年1月11日至本物业区域的业主委员会代表全体业主与业主大会聘任的物业管理企业签订的物业服务生效时止，自动终止。物业服务收费方式为包干制，由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，MOMA高层住宅为每月每平方米4.5元。物业服务费应当从甲方通知的收房期限届满之日起计收，业主办理入住手续时预付半年的物业服务费，此后按半年交纳，具体时间视各业主的入住时间计。业主逾期交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金。被告欠缴自2014年1月1至2015年12月31日物业管理费10896.24元；自2014年11月15日至2015年3月15日供暖费2421.36元；自2012年7月1日至2013年6月30日制冷及新风能源费2219.58元；自2014年7月1日至2016年6月30日制冷及新风能源费4439.16元，以上共计19976.34元
上述事实，有当事人陈述，《北京市前期物业服务合同》及《北京市前期物业服务合同补充协议》，《企业名称变更核准通知书》，《名称变更通知》等证据在案佐证。
庭审中，原告举证证明虽未与被告签订物业服务合同，但对诉争房屋所在小区实际进行物业服务。被告对此予以认可，并承认欠交物业费的事实，但认为原告的物业服务质量不到位，且有诸多需要完善的地方，为此提出反诉，要求物业公司完善相关不到位的物业服务，并退还因物业服务不到位而收取的相关费用。
为了查明案件事实，本院亲自到诉争房屋及诉争房屋所在小区进行实地勘察，并拍摄照片予以记录，其中门禁有损坏情况。
本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告与当代节能置业股份有限公司签订的《北京市前期物业服务合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。该合同对该小区的业主亦具有约束力。原告接受当代节能置业股份有限公司的委托，对涉诉房屋所在小区进行前期物业管理服务，被告应当按照《北京市前期物业服务合同》约定标准交纳相应期间的物业服务费。现原告要求被告交纳拖欠的物业服务费，于法有据，本院予以支持。被告所持抗辩意见及理由，不能成为拒绝交纳物业服务费的根据，本院不予采纳。但应指出，原告在提供物业服务过程中确存在需要改进的地方，被告在答辩中所述事实及理由系本案成讼原因，故本院对原告要求被告支付逾期交费违约金的诉讼请求，不予支持。关于被告王瑾提出的反诉请求的第一项要求驳回原告全部诉讼请求属于答辩意见，不构成反诉；第二项要求被反诉人对物业服务进行整改的请求不明确具体；第三项要求退还相关费用，因没有具体数额，且理由不充分，本院不予支持；第四项要求被反诉人公开相应的账目，属于被反诉人应当履行的合同义务，本院予以支持；第五项要求本案公开审理，属于我国民事诉讼法规定的一般审判原则，不属于反诉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第一条之规定，判决如下：
一、被告王瑾于本判决生效后十日内给付原告第一物业服务（北京）有限公司自二○一二年七月一日至二○一五年十二月三十一日的物业费人民币一万九千九百七十六元三角四分；
二、驳回原告第一物业服务（北京）有限公司的其他诉讼请求；
三、原告第一物业服务（北京）有限公司于本判决生效后十日内向被告王谨公开原告第一物业服务（北京）有限公司收入、支出明细账目（包括广告收入、公共部位出租收入、市政热水收支差及公共维修基金使用情况）；
四、驳回被告王谨的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费200元，由原告负担35元，被告负担165元（原告已交纳，被告于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费35元，由原告负担5元（于本判决生效后七日内交纳），由被告负担30元（已交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 全玉海
二〇一五年十一月十九日
书记员 张 雯