广东省中山市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤2072民初4539号
原告（反诉被告，以下简称原告）：中山市古镇镇资产经营有限公司，住所地广东省中山市古镇镇东兴东路镇。
法定代表人：李锦辉，经理。
委托诉讼代理人：林丽芬，广东奥纪律师事务所律师；
委托诉讼代理人：刘慧敏，广东奥纪律师事务所律师助理。
被告（反诉原告，以下简称被告）：中山市信贤商贸有限公司，住所地广东省中山市古镇镇中兴大道古镇。
法定代表人：梁彬华，董事长。
委托诉讼代理人：罗金良，广东品政律师事务所律师。
原告中山市古镇镇资产经营有限公司（以下简称资产公司）诉被告中山市信贤商贸有限公司（以下简称信贤公司）、被告反诉原告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月18日立案受理后，依法组成合议庭，并于2017年11月15日、11月16日及12月26日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人林丽芬、刘慧敏，被告委托代理人罗金良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告资产公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方的租赁合同，被告立即返回租赁物；2、被告向原告支付拖欠租金137018754.35元（计算至2017年12月22日）；3、被告向原告支付拖欠租金违约金55149397.29元（计算至2017年12月22日），两项合计192168151.64元；4、被告投入到租赁物的所有设备设施装潢装修的资产归原告所有（资产范围详见资产回复报告）。事实与理由：原、被告双方于2012年12月28日签订了一份《租赁合同》，约定：原告将位于中山市古镇镇中兴大道中的古镇灯饰广场（以下简称：租赁物）【土地面积33178.6平方米，建筑层数3层，建筑面积为64362.1平方米，土地证号为中府国用（2001）字第1009**号，中府国用（2001）字100843号，粤房地证字第C2591042号】租赁给被告经营灯饰。合同的租赁期限为15年（从2013年2月1日至2028年1月31日），其中，2013年2月1日至2013年7月31日为6个月的免租装修期。租赁物每年的租金为人民币4040万元。每年分两期（即每6个月）一次性支付租赁物的租金，先缴租后使用，缴交时间分别为每年的2月15日前（缴交2月份至7月份的租金）和8月15日前（缴交8月份至次年一月份的租金）；合同还约定了原、被告双方的权利义务：第十二条第7点，发生下列情形的,(1）逾期支付租金超过30日…第十三条第1点，被告有义务按时向原告支付租金，逾期支付租金，应每日按租赁物应付租金的千分之一向原告支付滞纳金。
合同签订后，原告依约将上述租赁场地交付给被告使用。被告自缴完第一年租金后，于2014年9月16日向原告申请，请求原告将其2014年8月至2015年7月（合计12个月）的租金（￥4040万元）延迟至2015年8月缴交。原告考虑到被告的实际困难，于是同意了被告延迟缴交租金的请求。但，被告却未依约于2015年8月缴交租金。自2015年8月15日起，被告不但拖欠其向原告申请延迟支付的2014年8月1日至2015年7月31日租金4040万元，还拖欠2015年8月1日至2016年1月31日的租金2020万元，2016年2月1日暂计至2016年2月29日的租金3，366，700元，上述拖欠的租金共计人民币63，966，700元。后，原告采取一系列措施向被告催缴租金：于2015年7月2日向被告发书面的缴租通知，该通知由被告工作人员蔡清琴确认签收；于2015年10月15日通过EMS向被告寄送书面的追缴租金函；委托律师于2015年10月29日、12月16日向被告寄送催交租金的律师函，可被告一直未向原告缴清所欠租金；后，原告决定向法院起诉追偿被告拖欠的租金时，被告同意尽快向原告缴清所欠租金，并于2016年2月3日签收了原告于2016年1月27日再次向其送达的缴租通知（NO：20160127—1）。
原告认为，按合同约定，被告拖欠租金的行为已经构成违约。被告除应清偿拖欠的租金外，还应依照合同的约定支付滞纳金。为此，原告为维护自己的合法权益，特依法向贵院提起诉讼，请求贵院作出公正判决。
被告信贤公司提出书面答辩意见如下：房屋租赁合同履行过程中情势变更，依公平原则答辩人不应承担违约责任支付拖欠租金的滞纳金。
被告于2012年12月28日签署了《租赁合同》承租位于中山市××镇××大道中××灯饰广场光××-ＬＥＤ城进行经营。按合同约定，租金为每年人民币肆仟零肆拾万元整（￥4040万元），免租期半年，租金支付方式为每年分两期支付当年租金。承租后，被告就租赁物业投入了巨额装饰装修设施设备，整个装修期长达2年多，而合同免租期仅是半年，实际装修远远超出约定时间，被告无形中受损。被告未开张营业就已开始缴纳租金，直至2015年3月18日才得以正式开始开张经营。根据实际经营事实对被告存在不公平的状况，而超额超期的装修亦是为配合镇政府的要求。
根据被告《项目工程汇总表》显示，被告投入光立方的装饰装修总投资额为人民币235,774,915.89元；其中，被告已支付的工程款为人民币156,518,042.51元；尚欠的工程款为人民币￥79,256,873.38元，被告在经营光立方过程中遭遇到整个古镇镇灯饰市场经营环境的恶化、商铺租金大幅下降，导致情势变更，造成经营失败。
被告在发现光立方运作困难时，已立即向镇政府反映情况，分别于2015年10月20日、2015年12月5日、2016年1月30日向原告及古镇镇政府递交的书面资料反映情况，由此可见，未能按约缴纳租金并非被告故意违约，而是存在灯饰租赁市场情势变更造成。
综上所述，被告拖欠租金系因情势变更造成，并非故意违约，根据《中华人民共和国合同法》第五条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，被告已向法院提起反诉，望法院在查清事实的基础上，依法驳回原告第二条诉请及支持被告反诉之诉请。
被告向本院反诉请求：1、依法确认双方已于2016年2月29日解除租赁关系；2、依公平原则对反诉原告投入承租物业之后装饰装修工程进行资产评估扣除应付租金63966700元后返还反诉原告实际已投入的资金128201451元；3、依公平原则返还原告租赁押金人民币伍佰万元整（￥5000000.00元）。事实与理由：原、被告双方于2012年12月28日签署了《租赁合同》，由反诉原告租赁反诉被告位于中山市古镇中兴大道中古镇灯饰广场光立方-
LED城进行经营。【土地证号为：中府国用（2001）字第100921号、中府国用（2001）字1008**号；粤房地证字第C2591042号】（以下简称“光立方”）。按照合同约定，租金为每年人民币4040万元，免租期半年，租金支付方式为每年分两期支付当年租赁。租赁期限为15年从2013年2月1日其至2028年1月31日止。
《租赁合同》签订后，反诉原告为配合镇政府“灯光文化节”、“灯博会”的市政工作，更为打造古镇“中国灯饰之都”的理念，根据镇政府对该项目的高端定位及要求，以当今国际先进技术和潮流对光立方ＬＥＤ城进行了整体装饰装修设计，使光立方ＬＥＤ城成为当时全球最大的ＬＥＤ照明专业卖场，亦是全球首家国际级别外墙灯光秀标志性ＬＥＤ灯具卖场，这些设施设备的投入远远超出反诉原告正常经营运作所需资金计划（详见原告于２０１４年９月１６日提交镇政府的《关于申请对中山市信贤商贸有限公司基于支持的请示》）。大规模的装饰装修建设工程直至２０１５年初全部完工。
根据反诉原告《项目工程汇总表》显示：反诉原告投入光立方的装饰装修总投资额为人民币235774915.89元；其中，反诉原告已支付的工程款为156518042.51元；尚欠的工程款为人民币79256873.38元（其中含应付利息￥23472853.33元）。
被告于2015年３月18日正式开始开营业。在光立方经营过程中反诉原告遭遇到整个古镇镇灯饰市场经营环境的恶化、商铺租金大幅下滑，导致情势变更，直接造成被告经营失败。
被告就光立方运作困难请求终止的情况，分别于2015年10月20日、2015年12月５日、2016年１月30日向原告及古镇镇政府递交的书面资料反映情况。由此可见，未能按约缴纳租金并非被告故意违约，而是存在灯饰租赁市场情势变更造成。
原告对被告反诉书面答辨如下：一、有关被告要求“确认双方已于2016年2月29日解除租赁合同”的诉求，原告认为，至今，双方未解除租赁合同。被告仍承租、经营、管理租赁物，并向次承租户收取租金，也未按合同约定返还租赁物给原告。故被告要求确认双方已于2016年2月29日解除租赁合同，缺乏事实依据和证据证实。二、有关被告要求对“投入承租物业之装饰装修工程进行资产评估抵扣应付租金63966700后返还被告实际投入的资金约人民币116024195.84元”的主张，原告认为，该主张缺乏依据。根据证据三显示，被告严重拖欠租金，已构成违约。依据租赁合同第十二条第7项约定，原告有权解除合同，收回租赁物。租赁合同第九条第2项约定“乙方根据第七条约定在标的物范围内的建筑物不动产及日后经营中增建的建筑物及设施的所有权全部归甲方所有”，该约定证实，原告除了有权收回租赁物之外，被告增建的建筑物及设施全部归原告所有。因此，被告主张要求原告返还被告投入的资金，缺乏依据。三、原告不确认中山市永信资产评估事务所所作的资产评估报告。1、该报告违反了评估基本的原则：独立性、公正性、客观性、专业性。被告为吸引客商来承租其场地，进行各类宣传。该费用不属于租赁物的改造建设费，是被告经营的前期费用，与租赁物的成本无关，不应当纳入评估范围；被告为经营或改造而进行贷款，利息不应该纳入评估范围；被告为其承租的租赁物方面使用、美观而进行的租赁物之外的外围场地、道路进行改造，该项工程投入与租赁物的返还无关。对于评估时物件不存在的，也不应该纳入评估范围。2、被告由于无法继续经营，而且被告拖欠租金，原告才主张解除合同，并要求收回租赁物。被告的主张缺乏合同依据。而且，按此目的，评估应当仅就租赁物本身的成本，进行评估。而不应当将与经营有关的投入、费用等都一股脑全部纳入评估范围。这是错误的。3、根据现场调查，信贤公司没有歇业。租赁物仍然在使用。几十个次承租户仍然按约定支付租金、水电费给被告，但被告却没有支付租金给原告。评估报告（P8）认为被告已歇业，与事实不符。
终上所述，原告认为，被告的反诉请求缺乏依据和证据，评估报告缺乏专业性、客观性、公正性、独立性。请法院驳回其反诉请求。
经审理查明：原、被告双方于2012年12月28日签订了一份《租赁合同》，约定：原告将位于中山市古镇镇中兴大道中的古镇灯饰广场（以下简称：租赁物）【土地面积33178.6平方米，建筑层数3层，建筑面积为64362.1平方米，土地证号为中府国用（2001）字第1009**号，中府国用（2001）字100843号，粤房地证字第C2591042号】租赁给被告经营灯饰。合同的租赁期限为15年（从2013年2月1日至2028年1月31日），其中，2013年2月1日至2013年7月31日为6个月的免租装修期。租赁物每年的租金为人民币￥4040万元。每年分两期（即每6个月）一次性支付租赁物的租金，先缴租后使用，缴交时间分别为每年的2月15日前（缴交2月份至7月份的租金）和8月15日前（缴交8月份至次年一月份的租金）；合同还约定了原、被告双方的权利义务：第十二条第7点，发生下列情形的，1）逾期支付租金超过30日…第十三条第1点，被告有义务按时向原告支付租金，逾期支付租金，应每日按租赁物应应付租金的千分之一向原告支付滞纳金。
合同签订后，被告依合同向原告支付了500万元租赁押金，原告依约将上述租赁场地交付给被告使用。被告进场对涉案租赁物进行装饰装修，装修工程直至２０１５年初全部完工。被告于２０１５年３月１８日正式开始对外招租营业。被告开始经营后，古镇镇灯饰市场经营环境的恶化、商铺租金大幅下滑，进场经营的商户数量及租金与预估不符，被告自缴完第一年租金后，无法按期支付后续租金，于2014年9月16日向原告申请，请求原告将其2014年8月至2015年7月（合计12个月）的租金（￥4040万元）延迟至2015年8月缴交。原告考虑到被告的实际困难，于是同意了被告延迟缴交租金的请求。但被告却未依约于2015年8月缴交租金。自2015年8月15日起，被告不但拖欠其向原告申请延迟支付的2014年8月1日至2015年7月31日租金4040万元，还拖欠2015年8月1日至2016年1月31日的租金2020万元，2016年2月1日暂计至2016年2月29日的租金3，366，700元，上述拖欠的租金共计人民币63，966，700元。原告采取一系列措施向被告催缴租金未果，为此于2016年4月18日向本院起诉，要求被告支付拖欠租金及滞纳金。被告则以情势变更为由反诉要求：1、依法确认双方已于2016年2月29日解除租赁关系；2、依公平原则对原告投入承租物业之后装饰装修工程进行资产评估抵扣应付租金（￥63966700.00）后返还原告实际已投入的资金128201451元。3、依公平原则返还原告租赁押金人民币伍佰万元整（￥5000000.00元）。
在本案审理过程中，经被告申请，本院依法委托中山市永信资产评估事务所对涉案租赁物（中山市古镇镇中兴大道中古镇灯饰广场）的装饰装修工程及设施设备总资产进行评估。2017年4月，中山市永信资产评估事务所作出“永信评字[2017]02008号”中山市古镇镇中兴大道中古镇灯饰广场装饰装修工程及设施设备总资产价值及前期费用《资产评估报告书》。评估结果用于评估基准日（2016年2月19日）的评估价值为人民币225，392，200.00元，其中1、中山市古镇镇中兴大道中古镇灯饰广场的装饰装修工程、设施设备总资产工程价值为212，701，300.00元；2、前期筹办费用为人民币12，690，900.00元。
被告在改造租赁物时，增加了建筑面积11955.86㎡。被告的上述行为违反了《租赁合同》（2012.12.28）第7条第3款“本项目内部可进行改造，但必须同时满足如下条件：。2）外墙不能拆建，不能增高。4）不得增加建筑面积”之约定，这证实了被告存在违约。二、租赁物开业之前被告的招商宣传费用等前期筹办费不应被纳入报告书的评估范围内。三、报告书第8页“‘光立方·ＬＥＤ展览中心’。现处于歇业状态”错误，与客观事实不符。实际上，租赁物直至现在仍处于经营状态。四、报告书第10页“。因此价值类型确定为在用价值”的价值类型选择不恰当，报告书的价值类型应为“清算价值”或“残余价值”。五、报告书第3页“为委托方拟审理案件提供评估对象价值参考依据”的评估目的不准确。本次的评估目的应为：在承租方经营不善、要求出租方承接资产的状态下，以被告在租赁物上添加的资产作为评估对象，为委托方拟审理案件提供价值参考依据。六、报告书第11页“其中改良工程及内部设施设备采用成本法”的评估方法不恰当，应采用“清算价格法”。七、报告书第13页“成新率”采用的计算依据及计算方法错误，导致成新率计算结果错误。八、报告书第16-18页中将利息纳入评估范围内，缺乏依据。九、报告书第28页将前期筹办费纳入评估范围内，缺乏依据，且明显不合理。十、报告书第29页“成新率＝92.31%”的计算结果，缺乏依据，且明显不合理。十一、报告书第29页“评估值结果”不合理，缺乏依据。十二、经现场核查实物和核查对应合同，报告书的重置价评估值与合同价不符，重估价比合同价多出136万多元，报告书有些项目没有相应的实物对应；十三、经核查对应合同，报告书中无对应合同的项目资产价值共计为5579530元。该金额应从评估结果中扣除。在案件审理过程中，经原被告双方协商，涉案的租
在案件审理过程中，经原被告双方协商，涉案的租赁物全部于2017年12月22日由被告移交给原告，现存的商铺的租赁合同共九个商铺，十份合同的权利义务双方约定在2018年1月1日转移给原告，之前发生的租金、物业管理费全部由被告收取，2018年1月1日之后发生的租金，物业管理费由原告收取，移交的资产范围见双方签署的移交书。
上述事实，有原告提交的租赁合同、关于申请对中山市信贤商贸有限公司给予支持的请示、缴租通知、《中山市信贤商贸有限公司专项审计报告》、《关于光立方接受工作前期准备事宜的函》、移交书及移交清单、在场商铺名单、被告提交的2012年12月28日租赁合同及成交确认书、押金收据、工作联络函、请示函、租金缴付凭证、中山市信贤商贸有限公司项目工程明细汇总、情况说明、关于终止的报告、图片、光立方LED城相关交接、邮件往来20份、资产评估报告书及原告陈述在案为凭，本院予以确认。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷，原、被告签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，为合法有效合同，受法律保护。在合同履行过程中，由于被告未能按合同约定支付租金长达两年多时间，已属于根本性违约，原告起诉要求解除双方的合同关系，符合法律规定，本院予以支持。在本案审理过程中，双方已达成协议，并由被告于2017年12月22日将涉案的租赁物全部移交给了原告，并约定了现存的商铺的租赁合同共九个商铺，十份合同的权利义务由被告在2018年1月1日转移给原告，之前发生的租金、物业管理费全部由被告收取，2018年1月1日之后发生的租金，物业管理费由原告收取。故本院认定双方于2017年12月22日终止了涉案《租赁合同》关系。被告反诉认为双方已于2016年2月29日解除租赁合同无事实依据，本院不予采信。
由于被告长期未能按合同的约定支付租金，构成违约，原告要求被告支付所欠租金及按合同约定的违约金，符合法律规定，本院予以支持。计至2017年12月22日，被告拖欠的租金为137018754.35元、违约金55149397.29元，两项合计192168151.64元。
对于原告要求被告投入到租赁物的所有设备设施装潢装修的资产归原告所有。本院认为，《租赁合同》签订后，被告投入大量资金进行装修装饰，购置大量设施设备，装饰装修建设工程直至２０１５年初才全部完工。在被告开始对涉案商铺进行经营后，遭遇到整个古镇镇灯饰市场经营环境的恶化、商铺租金大幅下滑，大量商铺无法出租，全部投入无法正常回收，直接造成被告经营失败。被告无法按合同支付租金，是由于情势变更所致，基于公平原则，解除合同后，不应按合同约定全部没收，被告投入到租赁物的所有设备设施装潢装修的资产，而应当以被告投入到租赁物的所有设备设施装潢装修的资产抵偿其拖欠原告的租金及违约金为宜。
根据中山市永信资产评估事务所作出“永信评字[2017]02008号”中山市古镇镇中兴大道中古镇灯饰广场装饰装修工程及设施设备总资产价值及前期费用《资产评估报告书》。评估结果为于评估基准日（2016年2月19日）的评估价值为人民币225，392，200.00元，其中1、中山市古镇镇中兴大道中古镇灯饰广场的装饰装修工程、设施设备总资产工程价值为212，701，300.00元；2、前期筹办费用为人民币12，690，900.00元。《资产评估报告书》将前期筹办费用、利息纳入评估范围内缺乏依据，且明显不合理；原被告在《租赁合同》约定不得增加建筑面积，而被告在改建时增加了建筑面积11955.86㎡，这部分增加建筑面积的费用不应该列入评估范围。扣除上述不应列入评估范围的费用，被告投入到租赁物的所有设备设施装潢装修的资产与被告其拖欠原告的租金及违约金192168151.64元大致相当，故本院确认由被告以投入到租赁物的所有设备设施装潢装修的资产抵扣被告其拖欠原告的租金及违约金192168151.64元。原告收取被告500万元租赁押金，则由原告返还给被告。
综上，根据《中华人民共和国民事合同法》第五条、第九十四条第（三）款、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）中山市古镇镇资产经营有限公司与被告（反诉原告）中山市信贤商贸有限公司于2012年12月28日签订的《租赁合同》于2017年12月22日解除；
二、被告（反诉原告）中山市信贤商贸有限公司拖欠原告（反诉被告）中山市古镇镇资产经营有限公司的租金及违约金共192168151.64元，由被告以其投入到租赁物的所有设备设施装潢装修的资产抵扣；
三、原告（反诉被告）中山市古镇镇资产经营有限公司于本院判决书生效之日起5日内返还给被告（反诉原告）中山市信贤商贸有限公司租赁押金500万元；
四、驳回原告（反诉被告）中山市古镇镇资产经营有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）中山市信贤商贸有限公司的其他反诉请求。
案件受理费1002641元（原告已垫付），由原告（反诉被告）中山市古镇镇资产经营有限公司负担501320元，被告（反诉原告）中山市信贤商贸有限公司负担501321元。反诉费353904元（被告已垫付），由原告（反诉被告）中山市古镇镇资产经营有限公司负担300000元，被告（反诉原告）中山市信贤商贸有限公司负担53904元。评估费280000元（被告已垫付），原被告各负担140000元，互相抵扣后，被告应返还原告61321元，被告于本判决书生效之日起5日内支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。
审判长 刘旭桂
审判员 姚红波
审判员 黎 妙
二〇一八年一月十日
书记员 朱杰军