辽宁省沈阳市于洪区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0114民初1291号原告（反诉被告）：阳光一百置业（辽宁）有限公司，住所地沈阳市于洪区杨士乡科研村。法定代表人：萧德迎，职务系董事长。委托诉讼代理人：代文波，辽宁华恩律师事务所律师。被告（反诉原告）：沈阳慧美春天教育咨询有限公司，住所地沈阳市沈河区青年大街165—9号8010室。法定代表人：阎薇，职务系董事长。委托诉讼代理人：栾严峰，辽宁欣合律师事务所律师。原告（反诉被告）阳光一百置业（辽宁）有限公司（以下简称阳光一百）与被告（反诉原告）沈阳慧美春天教育咨询有限公司（以下简称惠美春天）租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月24日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告阳光一百的委托诉讼代理人代文波，被告惠美春天的委托代诉讼理人栾严峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）阳光一百向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即给付原告租金83212.2元（第一笔是2017年11月25日交付本月租金20803.05元，第二笔2017年12月25日金额为20803.05元，第三笔是2018年1月25日金额为20803.05元，第四笔是2018年2月25日金额为20803.05元）并赔偿原告损失（从应交付之日起至实际交付之日止，按年利率24%的标准计算）。2.诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年10月27日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，被告租用原告位于阳光一百新城项目2地块C1-4栋第二、三层、143、145、207、208、311、312、313、314号，建筑面积为1476.23平方米的商铺，合同租赁期限为8年，被告按月支付租金，同时合同约定，被告应按合同约定及时支付商铺租金、物业管理费、履约保证金、杂费等相关费用，否则构成违约。如被告逾期10日未支付租金等各项费用，原告可以据实从保证金中扣除相应部分予以抵付。如被告未履行合同义务或者未遵守有关商铺物业管理制度，原告有权向被告提出整改和索赔要求，直至解除合同。原告依约解除合同时，被告所缴付履约保证金不予退还，且被告应当赔偿因其违约而给原告造成的损失。合同签订后，原告依约向被告交付商铺，但被告没有按照合同约定支付租金，虽经原告多次催要，被告至今未支付。原告认为，被告未按照合同约定支付租金，已构成违约，原告有权要求被告给付租金并赔偿违约造成的损失。为维护原告合法权益，向人民法院提起诉讼，请法院支持原告全部诉讼请求。被告（反诉原告）慧美春天辩称，租赁的违约责任方不是我方，是原告方，因为原告的违约行为导致我方的损失，应是原告赔偿我方的损失，我方保留主张原告赔偿的权利，因为原告擅自对我方进行停电的行为导致我方无法营业，所以原告无权主张租金。原告存在违约行为，原告承诺在我方商铺上方商场封顶，以保证我们的经营环境及室外温度，而实际上原告没有做到，所以原告的诉讼请求不应得到支持。其损失依据及利息的计算没有相应的法律约定及双方的约定，同样不应得到支持。由于原告擅自将我方店铺停电锁门，从锁门之日起至今所有的租金不应主张，故请法院驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）慧美春天向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除双方的商铺租赁合同。2、退还反诉原告的保证金10万元、水卡押金1000元、装修保证金1万元。3、由反诉被告承担本诉及反诉的诉讼费用。事实与理由：我方与阳光一百签订《商铺租赁合同》后，阳光一百没有按照约定交付商铺，其交付给我方的商铺有瑕疵，即楼房没有封顶。我方从事的是幼儿教育咨询服务，因为楼房没有封顶，冬天的时候屋内很冷，孩子们无法承受，导致我方无法经营，经过多次协商，阳光一百一直答应尽快封顶解决问题，但至今未能解决。由于阳光一百的原因，我方无法再继续经营，故恳请法院查清事实，解除《商铺租赁合同》，支持我方诉请。原告（反诉被告）阳光一百辩称，我方不存在违约行为，我方已经按照双方签订的合同约定的交付房屋标准向惠美春天交付了房屋，不存在任何的瑕疵，现惠美春天要求解除合同，我方同意解除双方的商铺租赁合同，但因惠美春天单方解除商铺租赁合同及存在拖欠给付租金及物业费用及相关费用，根据合同约定，履约保证金不予退还，另外其主张水卡押金及装修保证金，收取单位为物业公司，并非我方，故其无权向我方主张。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年原告（反诉被告）阳光一百与被告（反诉原告）惠美春天签订一份《商铺租赁合同》，该合同第一条对商铺的用途做了详细约定：惠美春天租用阳光一百新城项目2地块C1-4栋第二、三层、143、145、207、208、311、312、313、314号建筑面积为1476.23平方米的商铺，从事儿童教育类及店内配套的食品餐饮类经营，以爱怡宝贝、金桥教育的商号对外经营。第一条第二款1.载明：“乙方签订本合同之前就已经详细了解本商铺依法可以用于的用途。”2.载明：“甲方已告知本商铺只能在一般情况下满足上述项下的用途，并不保证该商铺用于其他特殊状态下的营业使用，对此乙方确认其营业或其人员或设备并未对商铺及配套设施有特殊要求，并同意今后不以此为由向甲方提出任何要求或中途终止合同。”3.载明：“未经甲方事先书面同意，乙方不得擅自无故延长或缩短营业时间或无故处于非营业状态....如乙方擅自无故停业时间在一年内累计达60天的或在一年内连续达45天的，甲方有权解除本合同，乙方已缴纳的保证金不予退还”。合同第三条关于租金、费用及付款方式约定：“乙方按月支付租金。每月前7天交足当月租金。”该合同第十二条违约与索赔约定：“如因乙方原因提前终止合同，属乙方违约，……须以乙方提出终止合同时前一个月的约定租金标准支付相当于三个月租金的款项作为违约金。”双方同时签订一份《阳光100凤凰街工程交付条件》作为附件，对甲方交付给乙方的商铺标准做了明确约定。合同签订后，惠美春天在所租商铺经营幼儿教育机构，后因室内温度过低影响经营状况而停止营业。至阳光一百起诉之日，惠美春天共欠阳光一百四个月租金，分别为2017年11月25日应交租金20803.05元、2017年12月25日应交租金20803.05元、2018年1月25日应交租金20803.05元、2018年2月25日应交租金20803.05元，共计83212.2元。另查明，合同签订后，惠美春天于2016年5月26日向阳光一百缴纳履约保证金100000元，于2016年4月11日向沈阳阳光壹佰资产经营有限公司缴纳水卡押金1000元。庭审中，双方都同意解除合同本院认为，承租人无正当理由未支付或延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。本案中，原、被告签订的《商铺租赁合同》及《阳光100凤凰街工程交付条件》是双方真实的意思表示，不违反法律、法规的强制规定，也未损害他人的合法权益，合法有效，双方均应依合同约定全面履行相应的义务。现阳光一百已经按照约定将商铺出租给惠美春天，惠美春天未按照合同约定支付阳光一百租金，已经构成违约，应承担违约责任。关于慧美春天提出的其未支付租金是因为阳光一百交付的商铺有瑕疵，即楼房没有封顶，导致室内温度过低无法经营这一辩解，本院认为，惠美春天在与阳光一百签订合同时已经对该商铺的现状有了全面的了解，双方对于该商铺的用途已经做了明确的约定，且双方签订的合同已经明确载明惠美春天租用此商铺是从事幼儿教育，故惠美春天对于该商铺的现状是认可的，倘若室内温度过低，惠美春天可以采用其他替代供暖措施等方法来解决问题，而不能以此作为免除其承担租金的法定事由，故本院对惠美春天这一辩解不予采纳。关于惠美春天提出的阳光一百将其店铺停电锁门，导致其无法经营，故从锁门之日起的租金不应支付的主张，因惠美春天未向法庭提供证据证明其店铺是从何时上锁及由何人所锁，故本院对惠美春天这一主张不予支持。惠美春天做为合同的相对方应该按照合同约定履行自己的义务，向阳光一百支付租金，现阳光一百要求其支付拖欠的租金及违约金的主张理由正当，本院予以支付。关于违约金，因双方在合同中约定的违约金计算标准的前提是在因乙方的原因提前终止合同的情况下，本案中，合同双方是在庭审过程中协商一致达成的解除合同的合意，且阳光一百亦未就合同约定的标准主张违约金，故本案违约金计算方式不应适用合同中约定的标准。阳光一百在诉请中主张从应交付之日起至实际交付之日止，按年利率24%的标准计算违约金无相应的事实及法律依据，本院对阳光一百主张的违约金按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算。关于双方约定的履约保证金，双方签订的《商铺租赁合同》合同载明“未经甲方事先书面同意，乙方不得擅自无故延长或缩短营业时间或无故处于非营业状....如乙方擅自无故停业时间在一年内累计达60天的或在一年内连续达45天的，甲方有权解除本合同，乙方已缴纳的保证金不予退还”。本案中，惠美春天租用的商铺在冬天时室温偏低，不适于幼儿学习娱乐，对惠美春天的经营造成了一定程度的影响，惠美春天为此也曾多次跟阳光一百沟通，均未找到双方满意的解决方式，惠美春天在经营不善的情况下停止经营，此种情况不属于双方合同中载明的“擅自无故停业”，合同约定的保证金不予退还的情况不能适用于此，故阳光一百主张不退还惠美春天100000元履约保证金的理由不成立，现双方均同意解除合同，故阳光一百应将履约保证金退还给惠美春天。关于惠美春天主张的水卡押金，惠美春天并未将1000元押金交给阳光一百，而是交给的沈阳阳光壹佰资产经营有限公司，其主ＸＸ光一百退还水卡押金1000元于法无据，本院不予支持。关于惠美春天主张的装修保证金10000元，因其未提供相应证据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）阳光一百置业（辽宁）有限公司与被告（反诉原告）沈阳慧美春天教育咨询有限公司签订的《商铺租赁合同》；二、被告（反诉原告）沈阳慧美春天教育咨询有限公司于本判决发生法律效力后十五日内支付原告（反诉被告）阳光一百置业（辽宁）有限公司2017年11月至2018年2月商铺租金共计83212.2元及违约金（违约金第一笔以本金20803.05元为基数，从2017年11月25日开始计算；第二笔以本金20803.05元为基数，从2017年12月25日开始计算；第三笔以本金20803.05元为基数，从2018年1月25日开始计算；第四笔以本金20803.05元为基数，从2018年2月25日开始计算，均计算至实际给付之日，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算。）；三、原告（反诉被告）阳光一百置业（辽宁）有限公司于本判决发生法律效力后十五日内返还被告（反诉原告）沈阳慧美春天教育咨询有限公司履约保证金100000元；四、驳回原告（反诉被告）阳光一百置业（辽宁）有限公司、被告（反诉原告）沈阳慧美春天教育咨询有限公司其他诉讼请求。如果原、被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费855.4元减半收取427.7元，由本诉被告沈阳慧美春天教育咨询有限公司承担，反诉案件受理费1260元减半收取630元，由反诉被告阳光一百置业（辽宁）有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  吴清琪二〇一八年四月九日书记员  王晓琳