江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）常民终字第2270号
上诉人（原审被告）陈玉琴。
委托代理人王伟，江苏禾邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）杨雪华。
委托代理人褚仁喜。
上诉人陈玉琴与被上诉人杨雪华房屋租赁合同纠纷一案，因上诉人陈玉琴不服常州市天宁区人民法院（2014）天民初字第1654号民事判决，上诉至本院。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审情况：
杨雪华诉称：双方签订房屋租赁合同一份，约定将杨雪华所有的段家村18号店面一间，面积约16平米，出租给陈玉琴作为经营房屋中介使用，租期为2013年7月11日至2014年7月10日，租金为每月1300元，租期租金总计15600元，付款方式为提前一个月半年一付。2014年7月10日合同租赁期限届满后，陈玉琴继续使用涉案房屋并未搬出。杨雪华多次催其返还房屋，但陈玉琴置之不理。2014年7月30日，杨雪华向陈玉琴发出书面通知，要求其在2014年8月8日前搬出所租房屋，但是陈玉琴至今仍未返还房屋。其行为已构成无权占有他人房屋。杨雪华为维护自身合法权益，诉至法院，请求判令：1、陈玉琴立即搬离涉案房屋并将房屋完好交还杨雪华；2、陈玉琴自2014年7月11日起按每天47元的标准支付房屋使用费；3、陈玉琴赔偿损坏的房屋设施计1000元；4、本案诉讼费用由陈玉琴承担。
陈玉琴答辩称：杨雪华所称的不是事实，1、双方书面约定的租赁协议中，杨雪华是允许陈玉琴转租的，但后来由于杨雪华的变卦导致陈玉琴对第三方承担了一定的损失；2、原来书面合同约定的租金是有条件的，除此之外双方有口头约定，即双方在（1）杨雪华把地下水改成自来水，（2）杨雪华配合领执照，（3）如杨雪华不继续出租，要提前半年告知协商，同时满足上述三个条件下租金才是1300元，原来的租金是每个月800元。杨雪华在三个条件都没有做到的情况下只能按照租金800元增加10%即880元计算。对于该一年中增加的租金及多余的租金，以及由于杨雪华变卦导致陈玉琴对第三方的损失由杨雪华承担，我方将就今天开庭的情况考虑反诉。故我方不会考虑搬离该房屋，只有解决上述事项之后我方才会搬离。综上所述，请求法院驳回杨雪华的诉讼请求。
在案件审理过程中，陈玉琴提出反诉请求，要求判令杨雪华退还租金及承担因杨雪华违约给陈玉琴造成的损失共计10000元。为支持其反诉请求，陈玉琴提交证人杨某的证言一份，证明双方签订合同时，口头约定上述三个条件，且杨雪华同意陈玉琴转租，后又反悔；另提交转让协议两份，证明陈玉琴与李新军、周长蓉签订了转让协议。为核实证人证言的真实性，法院要求陈玉琴通知证人杨某到庭接受质证，但杨某未能到庭。
一审查明，2013年7月31日，杨雪华（作为合同甲方）与陈玉琴（作为合同乙方）签订《房产房屋租赁合同》，约定：“一、甲方出租段家村18号店面一间约16平方米给乙方作房屋中介用。租期自2013年7月11日至2014年7月10日止，每月租金1300元，租金总计壹万伍仟陆佰元整，先付后用，付款方式提前一个月半年一付，计柒仟捌佰元整。二、甲方乙方的义务和权利：…6、甲乙方如要续租，需提前二个月通知对方，并支付下一期房租金…五、其它约定：租期内装修须得到甲方同意。合同到期中止时甲方不赔偿乙方装修费。房租金每年增加10％。”
2014年7月10日，房屋租赁期限届满后，双方并未就涉案房屋续签租赁合同。陈玉琴继续占有使用涉案房屋至今未搬离。2014年7月30日，杨雪华向陈玉琴发出催告函，要求陈玉琴于2014年8月8日前搬离段家村18号店面。
杨雪华在庭审中认为，应根据《房产房屋租赁合同》约定的租金每年上浮10％，计算得出2014年7月11日之后如果继续租赁该房屋，需按每月1430元支付租金，故杨雪华要求陈玉琴支付自2014年7月11日起至房屋返还之日止按照每天47元标准计算的房屋使用费。
上述事实，有杨雪华的陈述、《房产房屋租赁合同》、催告函、EMS特快专递邮件详情单等证据证实。
一审法院认为，杨雪华与陈玉琴签订的《房产房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。承租人逾期腾空房屋返还的，应该支付逾期腾空期间占有使用费。杨雪华与陈玉琴之间的租赁合同的期限已于2014年7月10日届满，故承租人陈玉琴应当按照法律规定在约定的租赁期限届满时及时腾空房屋并将其返还出租人。但陈玉琴未能及时返还，因此其还应支付逾期返还房屋期间的占有使用费。关于房屋使用费，杨雪华认为应根据每年上浮10％即1430元／月的标准计算。因该租金标准是续租房屋后的结算方式，本案中陈玉琴显然不是续租该房屋，因此双方之间并不存在基于合同产生的租赁关系，故按照次年租金标准计算房屋使用费并不合理，法院酌情予以调整为按照2013年租金每月1300元的标准计算。对于杨雪华要求陈玉琴赔偿损坏的房屋设施，由于杨雪华未能提供证据证明该房屋设施交付时的状况及该设施系由陈玉琴在使用过程中损坏，其应承担举证不能的不利后果，故对此诉讼请求法院不予支持。对陈玉琴在庭审中提出的反诉，因支持该反诉的证据的真实性无法核实，如确有证据证实存在其陈述情况，陈玉琴可以另案提起诉讼，故对该反诉不在本案中一并处理。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十的规定，作出如下判决：一、陈玉琴于本判决发生法律效力之日起十日内搬离涉案房屋，并将房屋腾空返还杨雪华。二、陈玉琴于本判决发生法律效力之日起十日内向杨雪华支付自2014年7月11日起至实际返还房屋之日止按照每月1300元标准计算的房屋使用费。三、驳回杨雪华的其他诉讼请求。案件受理费130元，按规定减半收取65元，由陈玉琴负担。
上诉人陈玉琴不服上述判决，向本院提起上诉称：一、双方其时作出口头约定，即双方在（1）杨雪华把地下水改成自来水，（2）杨雪华配合领执照，（3）如杨雪华不继续出租，要提前半年告知协商，同时满足上述三个条件下租金才是1300元，否则租金是每月800元。因此，一审认定事实不清。二、双方口头约定陈玉琴可以转租，由于杨雪华反悔致使其损失5000元，一审未认定属事实不清。
被上诉人杨雪华在法定期限内未作书面答辩，二审中，杨雪华表示对一审判决无异议。
二审中，对一审查明的事实各方无异议部分本院予以确认。
本院认为，一、关于上诉人陈玉琴上诉认为涉案租金应为每月800元的问题。上诉人陈玉琴自租赁合同到期后，仍使用被上诉人杨雪华的涉案房屋，对此，应支付房屋使用费用。据双方之前租赁合同的约定，房屋租金为每月1300元，一审法院据此认定双方租赁合同届满后上诉人陈玉琴实际使用房屋费用为1300元／月，该认定于实有据。二审中，上诉人陈玉琴称双方曾有口头约定，房屋租金为每月1300元须被上诉人杨雪华完成三项工作，但该事实杨雪华不予认可。关于该口头约定是否确实存在，仍须由上诉人陈玉琴完成相应举证责任，但上诉人陈玉琴二审审理中未予完成。因此，上诉人陈玉琴由于未完成其主张的口头约定事实的举证义务，其上诉理由本院不予采信。
二、关于上诉人陈玉琴上诉认为双方口头约定陈玉琴可以转租，由杨雪华反悔致使其损失5000元，一审未认定属事实不清的问题。上述同理，关于该口头约定是否确实存在，仍须由上诉人陈玉琴完成相应举证责任。该上诉理由本院亦不予采信。
综上，本案上诉人陈玉琴的上诉理由不能成立，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费130元，由上诉人陈玉琴负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 卫
审 判 员 邵泽宇
代理审判员 顾 佳
二〇一五年三月二日
书 记 员 房 敏