北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终2942号
上诉人（原审原告）孟春雨，男，1985年4月3日出生。
委托代理人姜鹏，北京大成律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）常建国，男，1978年5月5日出生。
委托代理人郭跃，北京徐波律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）佟高娃，女，1975年12月4日出生。
上诉人孟春雨因与被上诉人常建国、佟高娃房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2015）怀民初字第02317号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人孟春雨之委托代理人姜鹏，被上诉人常建国及其委托代理人郭跃到庭参加诉讼，被上诉人佟高娃经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
2015年3月，孟春雨起诉至原审法院称：2015年2月7日，我经北京达达楼霖房地产经纪有限公司，与佟高娃签订一份《存量房屋买卖合同书》，合同约定佟高娃将位于北京市怀柔区××号房产一套出售给我，价格105万元，居间服务费21000元。2015年3月16日，我支付佟高娃全部房款，佟高娃配合我办理了产权过户登记手续，后我准备收房时，常建国拒绝，双方协商未果，为维护我的合法权利，故起诉至法院，请求判令：1.佟高娃、常建国腾退位于北京市怀柔区××号房产，交付于我；2.佟高娃、常建国向我支付2015年3月16日起至实际交付之日止，以本金1050000元为基数，按日万分之五标准计算的违约金。诉讼费用由佟高娃、常建国负担。
常建国在原审法院辩称：不同意孟春雨的诉讼请求，依据合同相对性的原则，我和孟春雨不存在房屋买卖关系，孟春雨起诉我主体不适格。佟高娃隐瞒房屋是共同财产，我没有见过孟春雨，孟春雨也没有看过房，房屋交易过低，远远低于市场价，佟高娃和孟春雨恶意串通，侵害了我的合法权益，孟春雨和佟高娃房屋买卖关系应属于无效。孟春雨自始至终没有收房，房屋是我的父亲在2011年花了88万元购买的，房屋登记在我父亲常×的名下，2012年4月过户至佟高娃名下，2014年9月份我与佟高娃曾经到中介公司咨询过当时房屋市场价145万元，后来又有所上涨，孟春雨没有证据证实已经付清了105万元，请求法院终止审理或者驳回孟春雨的诉讼请求。
佟高娃经原审法院合法传唤无正当理由未到庭应诉，口头辩称，房屋是佟高娃卖给孟春雨的，房款105万孟春雨已经给了佟高娃，当时佟高娃没有告诉孟春雨是夫妻共同财产，佟高娃和常建国有两套房子，双方有口头协议这一套归佟高娃，另一套归常建国，佟高娃卖房的时候常建国不在家，房屋中佟高娃的东西都已经腾退了。
原审法院经审理查明：常建国与佟高娃于2001年12月19日登记结婚，2012年4月16日，常建国和佟高娃取得诉争房屋北京市怀柔区××号房屋一套，登记于佟高娃名下。2015年2月7日，孟春雨与佟高娃签订一份关于诉争房屋的买卖协议，约定佟高娃以105万的价格将房屋出售给孟春雨，签订合同当日孟春雨支付房款40万元，2015年3月13日支付剩余房款65万元，当日双方签订房屋所有权转移登记申请书，在该申请书中询问内容记载，问：“申请登记的房屋或份额是否为夫妻共有”，佟高娃回答“否”，3月16日，诉争房屋登记至孟春雨名下。2015年3月30日，孟春雨持上述诉称请求及理由诉至法院。北京宝孚房地产评估事务所有限公司评估于2015年11月16日出具的估价报告显示，诉争房屋2015年2月7日的公开市场价值为155.89万元。
原审法院认为：本案诉争房屋系常建国与佟高娃的夫妻共同财产，佟高娃无权擅自出售诉争房屋，其擅自出售房屋的行为属于无权处分，根据物权法规定，无处分权人将不动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案诉争房屋虽已过户登记至孟春雨名下，但孟春雨与佟高娃之间的交易价格明显低于市场价格，没有以合理的价格转让，孟春雨不构成善意取得，现该房屋的共有人常建国拒绝追认，要求追回诉争房屋，故孟春雨不能取得诉争房屋的所有权，对孟春雨的诉讼请求法院不予支持。据此，原审法院于2015年12月判决：驳回孟春雨的诉讼请求。
判决后，孟春雨不服原审判决，持原审诉称理由上诉至本院，请求撤销原审判决，改判支持其原审诉讼请求。
常建国同意原审判决。佟高娃经本院传票传唤，未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
本院审理查明的事实与原审法院查明的一致，本院予以确认。
上述事实，有双方当事人当庭陈述、评估报告、房产证、合同等证据在案佐证。
本院认为：本案争议的焦点在于孟春雨就涉案房屋能否构成善意取得。善意取得是指无处分权人转让标的物给善意第三人时，善意第三人一般可以取得标的物的所有权，所有权人不得请求善意第三人返还原物。我国《物权法》第一百零六条规定了善意取得制度，同时规定了适用该制度应满足主观善意、以合理价格转让、不动产转移登记三个要件。具体到本案，双方当事人最大争议焦点为涉案房屋是否属于“以合理价格转让”，这也是孟春雨是否构成善意取得的关键。对此本院具体分析如下：在相关法律规定方面，除《物权法》第一百零六条的规定外，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十九条对于善意取得中合理价格的认定作出明确的规定，即“合理的价格”应当根据转让标的物性质、数量、以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。根据上述司法解释可以看出，转让价格是否合理的首要考量因素就是转让时交易地的市场价格。
虽然《物权法》本身未对何谓价格合理做出进一步说明，但该法规定合理价格的主要目的是判断受让人是否构成善意，就以价格是否合理作为判断是否构成善意的标准而言，其与《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（以下简称《合同法解释（二）》）有相通之处。《合同法解释（二）》第19条规定的“明显不合理高价”和“明显不合理低价”都是用来判断债务人从事交易行为时是否具有善意的标准，因此，法院在判断价格是否合理时可以参照适用《合同法解释（二）》第19条的规定。根据该规定，“明显不合理低价”认定的时间标准，一般以签订合同时为准，其空间标准应为交易行为地。也就是说，签订合同时，转让价格达不到交易时交易行为地的指导价或者市场交易价70%的一般认定为明显不合理低价。具体到本案，双方签订房屋买卖合同的时间为2015年2月7日，地点为本市怀柔区。为查明涉案房屋的市场交易价格，应当事人申请，原审法院委托北京宝孚房地产评估事务所有限公司对涉案房产价值进行了评估。结论为，2015年2月7日涉案房屋的公开市场价值为155.89万元；而孟春雨与佟高娃之间的房屋买卖合同价款为105万元，此合同价款与评估得出的公开市场价值之间的比例为67.355%，低于70%。原审法院据此认定该价格为不合理低价，并认定孟春雨就涉案房屋不构成善意取得，处理适当。因孟春雨无法取得涉案房屋所有权，涉案合同实际上也无法继续履行，此种情况下，其要求常建国、佟高娃腾退房屋并支付违约金的诉讼请求，原审法院未予支持，亦无不当。孟春雨与佟高娃之间因该合同引发的其他相应赔偿问题，其可另行主张。
综上，孟春雨提出的上诉请求，本院不予支持。原审法院判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
公告费260元，由孟春雨负担（已交纳）。
一审案件受理费50元，由孟春雨负担（已交纳）。二审案件受理费50元，由孟春雨负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 林 存 义
审 判 员 赵 霞
代理审判员 陈 文 文
二〇一六年四月二十七日
书 记 员 郑芳书记员张晶晶