安徽省芜湖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖02民终1759号
上诉人（原审被告）：鲁叶明，男，1977年10月16日出生，汉族，住安徽省芜湖县。
被上诉人（原审原告）：芜湖天成商业管理有限公司，住所地安徽省芜湖县。
委托诉讼代理人：张海涛，安徽振宏律师事务所律师。
上诉人鲁叶明因与被上诉人芜湖天成商业管理有限公司（以下简称天成公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖县人民法院作出的（2016）皖0221民初596号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月29日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人鲁叶明、被上诉人天成公司的委托诉讼代理人张海涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
鲁叶明上诉请求：请求二审法院撤销一审判决第一、二项，发回重审或驳回天成公司的诉讼请求。事实和理由：一、鲁叶明不构成违�，天成公司无权行使解除权，鲁叶明不应承担免租期内的房屋租金。根据双方的合同约定，鲁叶明至迟应于2015年12月31日支付2016年1月1日至2016年12月31日的承包经营金。而事实上天成公司自2015年下半年开始就对鲁叶明采取措施，逼迫撤场。一审法院仅根据天成公司提供的物业证明、情况说明和四张照片便轻率认定鲁叶明于2015年12月31日前拒绝支付下一年度承包经营金，证据不足。鲁叶明不存在逾期交付承包经营金等违约情形。鲁叶明的确因为经营困难选择了暂时歇业，但歇业不等同于单方面撤场，不属于合同约定的违约情形。芜湖县龙华物业公司出具的证明没有经办人签字，不符合证据的形式要件，不具有证明效力。该证明既无法证明鲁叶明的撤场时间到底是2015年12月31日之前还是之后，更不能证明是鲁叶明擅自撤场。天成公司单方出具的情况说明不能达到其证明目的。天成公司提供的撤场照片既没有拍摄日期和地点，也没有拍摄人姓名，不符合证据的形式要件，不具有证明效力，且该照片不能排除系天成公司强迫鲁叶明撤场后拍摄。二、由于天成公司未兑现承诺，对皖江大市场宣传管理不到位，致使该市场内的商户基本都处于巨额亏损状态。一审法院判决鲁叶明支付天成公司29388.8元承包经营金，显失公平，不利于社会和谐稳定。鲁叶明和其他商户一样均是应政府规划要求进入皖江大市场的，当时政府和天成公司均承诺将皖江大市场打造成地区性较大规模的家居装饰市场，确保形成良好的市场效应，以保证引进的商户能够获得较好的市场效益。事实上，天成公司对该市场一直疏于管理，导致市场萧条商户损失惨重，严重违反了当初的约定。2013年5月，鲁叶明就已向天成公司交纳10000元保证金，双方达成意向协议，并约定天成�司于2013年10月交付房屋。但天成公司迟延近一年才交付房屋并与鲁叶明签订合同，显然违约在先。皖江大市场是政府规划项目，目前状况十分困难，引发社会矛盾非常复杂，且与本案类似的纠纷还有很多。三、鲁叶明同意解除与天成公司签订的承包经营合同，是因为天成公司存在违约情形。
天成公司辩称：鲁叶明的上诉请求无事实和法律依据，请求二审法院予以驳回。天成公司在2016年3月提出诉讼主张时，鲁叶明已经超过合同约定期限未缴纳租金。鲁叶明称2015年下半年天成公司逼迫其撤场并非事实，且无证据证明。鲁叶明未缴纳租金的违约事实清楚，一审判决适当，应予以维持。鲁叶明主张天成公司迟延近一年才交付房屋，并非事实。
天成公司向一审法院起诉请求：1、解除天成公司与鲁叶明签订的《皖江大市场承包经营合同》；2、鲁叶明向天成公司补交免租期房租共计57292元；3、鲁叶明已支付的经营保证金1万元不予返还，归天成公司所有；4、鲁叶明向天成公司支付违约金14323元（第三年承包金的50%）；5、诉讼费用由鲁叶明承担。
一审法院认定事实：2014年8月12日，天成公司与鲁叶明签订了《皖江大市场承包经营合同》一份，约定：1、天成公司将位于皖江大市场12幢23、26号房屋出租给鲁叶明，房屋面积为235.9平方米。2、房屋租赁期限为2013年1月1日至2017年12月31日；承包经营房屋自2016年1月1日至2016年12月31日，月租金为10元／平方米；自2017年1月1日至2017年12月30日，月租金为12元／平方米。其中2013年1月1日至2015年12月31日，天成公司同意免除承包经营金。3、付款方式：承租方应于2015年12月31日前支付2016年1月1日至2016年12月31日承包经营金28646元；2016年12月31日前支付2017年1月1日至2017年12月31日承包经营金34375元。4、承租方对房屋进行装修，须在装修前向出租方提出书面申请并提交相关设计施工图经出租方确认后实施。5、承租方逾期交付承包经营金或物业管理费达10天或合同期内连续两次逾期支付水、电费的，出租方有权解除合同，承租方不再享有免租的优惠。上述合同签订后，鲁叶明交纳保证金1万元，未交纳房租。2015年12月底，鲁叶明搬离涉案房屋。一审法院认为，法人的合法权益，依法应受法律保护。第一、天成公司要求解除双方签订的《皖江大市场承包经营合同》，鲁叶明一审庭审时表示同意，故对天成公司该项诉请予以支持。第二、鲁叶明自2014年8月12日承租天成公司所有的门面房至2015年12月底搬离，依据《皖江大市场承包经营合同》约定月租金为10元／平方米，即房屋租金为39388.8元，鲁叶明应予交纳。至于天成公司要求保证金不予返还和要求鲁叶明支付违约金的诉讼请求已远超过了天成公司的实际损失且显失公平，故不予支持。一审法院为减少讼累，将鲁叶明已交纳的保证金10000元从应付租金中予以扣减，故鲁叶明实际应给付天成公司承包经营金29388.8元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十四条、第九十七、第二百一十二条、第二百二十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除天成公司与鲁叶明于2014年8月12日签订的《皖江大市场承包经营合同》；二、鲁叶明于判决生效后十日内给付天成公司房屋租金29388.8元；三、驳回天成公司的其他诉讼请求。诉讼费用954元，由天成公司负担154元，鲁叶明负担800元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：天成公司二审中提交了入户通知书、物业费收据，用于证明涉案房屋未逾期一年交付。上述材料载明的入户通知书时间及鲁叶明交纳物业费的时间为2013年3月27日，结合合同签订时间是2014年8月12日的事实，故应认定涉案房屋的交付未逾期。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点是鲁叶明的行为是否构成违约，应否承担免租期内的房屋租金，天成公司是否有权解除合同。鲁叶明与天成公司签订的《皖江大市场承包经营合同》第九条明确约定，鲁叶明逾期交付承包经营金达10天的，天成公司有权解除合同，鲁叶明不再享有免租的优惠，未交齐的承包经营金在合同解除后3日内由鲁叶明负责补齐。鲁叶明按约应于2015年12月31日前支付2016年1月1日至2016年12月31日期间的承包经营金，但其至今仍未支付，其行为已构成违约，不再享�免租优惠，天成公司有权收取其占有使用涉案房屋期间的承包经营金。鲁叶明自2014年8月12日承租涉案房屋至2015年12月底搬离，按合同约定计算的租金为39388.8元，扣除鲁叶明已交纳的保证金10000元，还应给付天成公司29388.8元，故一审判决有事实和法律依据，并无不当。鲁叶明上诉主张天成公司自2015年下半年就逼迫其撤场并强行锁店门，其对此并未提交证据证明，故不予采纳。鲁叶明关于天成公司交付房屋逾期的上诉主张，因缺乏事实依据，故不予采信。本案系房屋租赁合同纠纷，故鲁叶明关于天成公司违反承诺，疏于管理导致市场萧条并给其造成损失的上诉意见，不属于本案审理范围，其可另行主张权利。
综上所述，鲁叶明的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七�条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费535元，由上诉人鲁叶明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李建华
代理审判员 蒋 磊
代理审判员 丁大慧
二〇一六年九月二十二日
书 记 员 王文苑
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，�定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。