甘肃省兰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）甘01民终3572号
上诉人（原审原告）：甘肃百佳联投资管理有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区。
法定代表人：郝昌书，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘浩，甘肃吉庆律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：甘肃兴隆房地产开发有限公司，住所地甘肃省兰州市榆中县城关镇栖云北路陇顺小区。
法定代表人：李海珊，该公司董事长。
委托诉讼代理人:唐正浩，甘肃玉榕律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张鸿，甘肃玉榕律师事务所律师。
上诉人甘肃百佳联投资管理有限公司（以下简称百佳联公司）因与被上诉人甘肃兴隆房地产开发有限公司（以下简称兴隆公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2017）甘0102民初1079号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
百佳联上诉请求：1、撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2017）甘0102民初1079号民事判决第一项，依法判令兴隆公司立即支付违约金306720元；2、撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2017）甘0102民初1079号民事判决第二项，依法判令兴隆公司立即支付装修损失250763元及鉴定费13000元；3、撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2017）甘0102民初1079号民事判决第三项，依法驳回兴隆公司的反诉请求；4、本案一、二审案件受理费由兴隆公司承担。事实与理由：第一，本案案涉房屋租赁合同中关于违约金以及赔偿损失的约定系本案双方当事人真实意思表示，且按照契约总租金的10%支付违约金的比例，并未超过最高人民法院有关司法解释关于30%可认定为违约金比例约定过高的相关规定，故原审判决主观臆断认为本案双方当事人约定的违约金过高而予以减半计算，无视双方的约定和法律规定，严重损害了当事人的意思自治；第二，双方签订的租赁合同中约定：若支付的违约金不足以弥补一方损失的，甲方还应该承担赔偿责任。现兴隆公司违约在先，给百佳联公司的正常经营造成重大经济损失。对百佳联公司申请评估的房屋装修残值250763元不予赔偿，既违反了合同的约定，又完全违背了最基本的公平交易原则；第三，本案中，兴隆公司提前解约，双方的房屋租赁契约于2016年12月31日解除。2016年12月31日之后百佳联公司要求搬出租赁房屋，兴隆公司以百佳联公司未付清房租阻止其搬离，故2016年12月31日之后产生的房屋租金是由于兴隆公司的阻挠导致的房屋闲置，该费用理应由兴隆公司自行承担。
兴隆公司辩称，第一，双方约定的违约金是按照双方租赁总期限五年的总租金作为计算违约金的基数，该基数本身较高，导致违约金处于较高的水平；第二，根据双方签订的租赁合同的约定，装修归兴隆公司所有，并且不向百佳联公司做任何补偿或冲抵租金；第三，百佳联公司实际占有兴隆公司的房屋，就应当支付相应的租金。兴隆公司没有理由阻挡百佳联公司搬离，百佳联公司也没有提供相应证据证明兴隆公司阻挡其搬离。综上，百佳联公司的上诉请求无事实及法律依据，请求二审法院驳回百佳联公司的上诉请求，维持一审判决。
百佳联公司向一审法院起诉请求：1、请求解除2014年4月4日双方当事人签订的房屋租赁合同。2、请求依法判令兴隆公司立即支付违约金306720元、装修损失600000元、履约保证金100000元，以上合计人民币1006720元。3、本案诉讼费用由兴隆公司承担。一审庭审过程中，百佳联公司当庭变更诉讼请求：将装修损失600000元变更为250763元，鉴定费用13000元由兴隆公司承担。
兴隆公司向一审法院提出反诉请求：1、依法解除双方当事人于2014年4月4日签订的《房产租赁契约》。2、依法判令百佳联公司支付欠付的房屋租金306720元（自2016年10月10日计算至2017年4月9日），并判令百佳联公司按照每日1704元支付租金至实际腾交之日。3、依法判令百佳联公司支付违约金306720元。4、本案本诉、反诉诉讼费用由百佳联公司承担。
一审法院审查认定的事实：2014年4月4日，本案双方当事人签订《房屋租赁契约》，约定：兴隆公司将位于兰州市城关区庆阳路169号陇鑫大厦写字楼15层整层房屋出租给百佳联公司作为办公使用，该房屋建筑面积852平方米，租赁期自2014年4月10日起至2019年4月9日止，租金每月51120元，按季支付，由百佳联公司在每季前的15日内交给兴隆公司，百佳联公司经兴隆公司同意之后可以对涉案房屋进行装修，租赁期满或合同提前终止，依附于房屋的装修归兴隆公司所有，兴隆公司不向百佳联公司作任何补偿或冲抵租金。双方还约定了其他事宜。协议签订后，百佳联公司向兴隆公司缴纳履约保证金100000元，兴隆公司向百佳联公司出具了收款凭证。2016年5月25日，兴隆公司向百佳联公司发告知函告知由于陇鑫大厦设施、设备老化，兴隆公司将于2016年年底对大厦进行整体改造升级，无法再向百佳联公司提供租赁服务。百佳联公司自收到该告知函后，未缴纳2016年第四季度租金，即百佳联公司将租金缴至2016年10月9日。2016年12月27日，百佳联公司向兴隆公司发出律师函，说明双方于2014年4月4日签订的房屋租赁契约合法有效，故兴隆公司提前解除双方租赁合同，需承担违约责任及赔偿有关的装修等损失。兴隆公司于2016年12月28日收到该律师函。
本案在审理中，百佳联公司向法院提出对涉案房屋装修部分的价值进行鉴定的申请，百佳联公司支付鉴定费13000元。
另查明，百佳联公司于2017年6月15日搬离涉案房屋。
一审法院认为，本案双方当事人签订的《房屋租赁契约》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，合法有效。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。兴隆公司于2016年5月25日发出告知函告知百佳联公司，在2016年年底不再向其出租涉案房屋，百佳联公司如期收到该告知函，故双方之间《房屋租赁契约》已于2016年12月31日解除。关于本案双方当事人要求解除《房屋租赁契约》的诉讼请求及反诉请求，因该契约如前所述已解除，故再无解除之必要。关于百佳联公司要求兴隆公司支付违约金、装修损失、返还履约保证金、承担鉴定费的诉讼请求，首先，因兴隆公司提前解除合同，系违约行为，故应当承担违约金。因双方约定的违约金过高，法院酌定兴隆公司向百佳联公司支付等同于涉案房屋一季度租金153360元的违约金为宜。其次，双方在合同中约定租赁期满或契约提前终止，依附于房屋的装修归兴隆公司所有，兴隆公司不向百佳联公司做任何补偿或冲抵租金，故对百佳联公司要求兴隆公司向其支付装修损失的诉讼请求法院不予支持；对于百佳联公司要求兴隆公司承担鉴定费的诉讼请求，法院亦不予以支持。最后，因双方租赁合同解除、租赁关系终止，兴隆公司应当向百佳联公司返还履约保证金100000元。
关于兴隆公司要求百佳联公司支付房屋租金的反诉请求，因百佳联公司将租金支付至2016年10月9日，其实际占有使用涉案房屋至2017年6月15日，故对兴隆公司该反诉请求法院予以支持。
关于兴隆公司要求百佳联公司支付逾期支付租金的违约金306720元的反诉请求，百佳联公司在2016年10月9日之后拒绝向兴隆公司缴纳租金的行为属于百佳联公司行使不安抗辩权，不属于违约，故法院不予以支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十八条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百零八条规定，判决：一、兴隆公司于判决生效十五日内向百佳联公司支付违约金153360元、返还履约保证金100000元。二、鉴定费13000元由百佳联公司承担。三、百佳联公司于判决生效十五日内向兴隆公司支付房屋租金420888元。案件受理费13861元，减半收取6930.5元，由百佳联公司承担4380.5元，兴隆公司承担2550元；反诉费4967元，由百佳联公司承担2483.5元，由兴隆公司承担2483.5元。
本院二审期间，当事人没有提交新的证据。
经审理查明，原审判决查明的案件基本事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是一审判决对案涉房屋租赁合同所涉违约金、房屋租金、装修损失及鉴定费用数额及责任承担的认定是否正确。
本案中，百佳联公司与兴隆公司在平等、自愿的基础上，协商一致签订的《房屋租赁契约》系合同双方当事人真实意思表示，该合同对双方当事人均具有约束力，合同双方应当按照约定履行合同义务。在《房屋租赁契约》履行过程中，兴隆公司提前解除《房屋租赁契约》，该行为属违约行为，应当承担违约责任。根据《房屋租赁契约》第十条第2项的约定，甲方（兴隆公司）违反契约约定，提前收回房屋的，应按照契约总租金的10%向乙方（百佳联公司）支付违约金。该约定系本案双方当事人对违约责任的约定，亦是违约金的计算方式。该约定系双方当事人真实意思表示，是合同主体契约自由的体现。兴隆公司提出双方约定的违约金过高，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，人民法院衡量违约金是否过高应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错以及逾期利益等因素。本案中，兴隆公司系违约方，其主张违约金过高却未提交相应的证据证明双方约定的违约金明显高于实际损失。而违约金作为违约责任承担的一种方式，兼具补偿性与惩罚性，一审法院认定双方约定的违约金过高，缺乏事实及法律依据，有违合同双方当事人真实意思表示，本院予以纠正。兴隆公司应当按照《房屋租赁契约》的约定向百佳联公司支付违约金306720元（3067200×10%）。
关于百佳联公司主张的装修损失及鉴定费用，案涉《房屋租赁契约》第六条第3项约定，租赁期满后或契约提前终止，依附于房屋的装修归兴隆公司所有，兴隆公司不向百佳联公司作任何补偿或冲抵租金。故百佳联公司要求兴隆公司赔偿装修损失无事实及法律依据，对案涉房屋装修部分价值的鉴定费用应由百佳联公司自行负担。一审法院对该项损失责任承担的认定正确，本院予以确认。
关于兴隆公司要求百佳联公司支付的2016年10月10日至实际腾交房屋之日期间的房屋租金，2016年5月25日兴隆公司向百佳联公司发函告知其于2016年年底无法再向百佳联公司提供租赁服务后，百佳联公司将案涉房屋的租金仅缴纳至2016年10月9日，而百佳联公司实际于2017年6月15日才搬离涉案房屋，故百佳联公司应当向兴隆公司支付实际占用房屋期间的租金。百佳联公司虽然主张是由于兴隆公司的阻挠致使其于2017年6月15日才搬离涉案房屋，但百佳联公司未提供相应的证据证明其主张，故对其该项上诉理由，本院不予采信。
综上所述，百佳联公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定案件基本事实清楚，唯对违约金数额的认定不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项、第一百七十五条规定，判决如下：
一、维持甘肃省兰州市城关区人民法院（2017）甘0102民初1079号民事判决第二项、第三项判决；
二、变更甘肃省兰州市城关区人民法院（2017）甘0102民初1079号民事判决第一项为：甘肃兴隆房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向甘肃百佳联投资管理有限公司支付违约金306720元，返还履约保证金100000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费13861元，减半收取6930.5元，由甘肃百佳联投资管理有限公司承担4130.5元，甘肃兴隆房地产开发有限公司承担2800元；反诉费4967元，由甘肃百佳联投资管理有限公司承担2483.5元，由甘肃兴隆房地产开发有限公司承担2483.5元。二审案件受理费13728元，由甘肃百佳联投资管理有限公司承担8182元，由甘肃兴隆房地产开发有限公司承担5546元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张海军
代理审判员 刘宝成
代理审判员 杨 清
二〇一八年二月二十八日
书 记 员 张 莹
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