陕西省榆林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕08民终1855号
上诉人（原审原告）：冯燕，女，1969年9月13日出生，汉族，陕西省榆林市榆阳区人，住本区。
委托诉讼代理人：马涛、马斌，系陕西阳达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：佘潇，男，1971年2月23日出生，汉族，陕西省榆林市榆阳区人，现住本区。
被上诉人（原审被告）：黄晓梅，女，1972年11月9日出生，民族籍贯住址同上，系佘潇之妻。
二被上诉人委托诉讼代理人：李晓军，系陕西驼城律师事务所律师。
上诉人冯燕因与被上诉人佘潇、黄晓梅房屋买卖合同纠纷一案，不服榆阳区人民法院（2017）陕0802民初7530号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人冯燕的上诉请求：1、撤销榆阳区人民法院（2017）陕0802民初7530号民事判决；2、依法改判解除上诉人和被上诉人签订的商品房买卖合同，由被上诉人立即退还上诉人支付的购房款302000元，并支付违约金及利息（从2012年12月13日起按同期银行贷款利率计息至款还清之日止）或发回重审；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。
事实和理由：上诉人和被上诉人于2012年12月13日签订了商品房买卖合同，上诉人依约支付了购房款302000元，剩余房款未付，是因为第三年被上诉人没有向上诉人支付承诺的返租费。2008年9月至2015年8月涉案房屋处于抵押、查封状态，且系开放式大厅，不具有封闭性，导致无法办理独立产权登记，涉案合同应当解除。
被上诉人辩称：上诉人与被上诉人签订的合同并没有约定办理独立的产权证书。未办理产权登记是上诉人没有按约付清房款，且上诉人拒绝提供办证所需材料，拒绝缴纳应承担的税费。上诉人所诉已过法律规定的诉讼时效。
冯燕向一审法院起诉请求：1、依法判令原告与被告于2012年12月13日签订的房屋买卖合同有效予以解除；2、依法判令被告返还原告支付的购房款302000元及利息、违约金（从2012年12月13日日起至款付清之日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算）；3、本案诉讼费由被告承担。
一审法院经审理查明：2012年12月13日，原告冯燕（买受人、乙方）与被告佘潇（出卖人、甲方）签订了商品房买卖合同，合同约定：第一条项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于新建北路149号，土地使用证号为榆市国用（2004）第04466号。规划用途为商业。第二条、商品房销售依据。买受人购买的商品房为现房。第三条、买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房第A幢-1层A-45房号。该商品房的用途为商业，属框架结构，层高为3米，建筑层数地上3层，地下1层。该商品房建筑面积共25.41平方米，其中套内建筑面积16.50平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积8.91平方米。第四条、计价方式与价款。按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米为14797.32元，总金额为376000元。第五条，面积确认及面积差异处理，根据当事人选择的计价方式，本条规定以（建筑面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定双方同意按照榆林市房地产管理所实测面积为准长退短补，据实结算。第六条、付款方式及期限为买受人须于签署本合同时付全部房价款的50%，计人民币188000元；剩余50%于签署合同第二年起分两年付清（无银行利息）。每年年底12月30日前付总房价款的25%。第七条、买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理。（1）、逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1.5的违约金，合同继续履行。（2）、逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1.5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1.5的违约金。第八条、交付期限。出卖人应当在2013年10月1日前，该商品房经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。第九条、出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1.5%向买受人支付违约金。第十一条、交接，商品房达到交付使用条件的后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。办理房屋产权证产生的相关费用由买受人承担。商铺补充协议：1、买受人需积极配合出卖人办理银行按揭和房屋产权证，所提供的相关证件真实有效，如买受人联系方式变更请在变更后五日内通知出卖人，否则买受人承担因此造成的一切后果。2、办理房屋产权证产生的相关费用由买受人承担，最终以相关单位收取的金额为准。3、出卖人在买受人付清全部购房款后在365个工作日内办理房屋产权证。4、商场于2013年10月1日开业等事项。合同签订后，原告于2012年12月13日向被告支付了首付款188000元及押金20000元。后分两次向被告支付了购房款94000元，计302000元。后原告以被告不能按合同约定“出卖人在买受人付清全部购房款后在365个工作日内办理房屋产权证”及2013年10月1日前向原告交付涉案房屋构成根本违约，原告有权解除合同为由向本院提起民事诉讼并提出上述诉讼请求。
另查明：涉案房屋的所有权人为被告佘潇。2016年6月12日前处于抵押查封状态。2013年12月31日，涉案房屋由榆林市大风车希望儿童城有限公司统一租赁。2013年12月24日，被告向原告支付租金。原告通过榆林十八港商贸有限公司等向被告支付了购房款302000元。
一审法院认为，本案争议的焦点是原告冯燕与被告佘潇签订的商品房买卖合同是否解除的问题。原告认为依商品房买卖合同“出卖人在买受人付清全部购房款后在365个工作日内办理房屋产权证”的约定及被告于2013年10月1日前不能向原告交付涉案房屋和交接（交付）手续构成根本违约致原告的合同目的不能实现，原告有权解除合同。被告认为原告与被告签订了合同确定房屋位置且被告向原告支付过租金，被告已经履行了交付义务，不能办理产权手续是原告不能提供相关手续而致非被告拒绝办理，原告的诉讼请求不能成立，应当驳回原告的诉讼请求。经审查，依商品房买卖合同“第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理。买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”及“商铺补充协议：3、出卖人在买受人付清全部购房款后在365个工作日内办理房屋产权证”之约定。本案中，原告虽通过榆林十八港商贸有限公司等向被告支付了购房款302000元，于2017年7月6日，原告提起诉讼超过365个工作日，但原告与被告约定解决方式为“双方同意按下列第2项处理。买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”而非解除合同。同时，原告未提供证据证明向被告提供了有效的相关证件要求被告办理产权手续也存在过错责任，被告的行为不构成根本违约。根据最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，原告提供的证据不足以证明其事实主张，依法应当承担举证证明不能的法律后果，原告的诉讼请求没有必要的事实依据，本院不予支持，予以驳回。依照最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告冯燕的诉讼请求。案件受理费3160元，由原告冯燕负担。
二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点是上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同是否应予解除；被上诉人是否应向上诉人支付相应的违约金。上诉人冯燕与被上诉人佘潇签订了商品房买卖合同，并支付了部分购房款302000元。在合同约定的办理产权过户期间，涉案房屋处于抵押状态，且后被查封，导致该房屋客观上无法过户，被上诉人应承担相应的违约责任。同时，上诉人未付清剩余房款，也无证据证明其依约提交了办理产权登记所需材料，也有一定的过错。双方签订的商品房买卖合同载明“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”，并没有约定解除合同。涉案房屋未办理产权登记，被上诉人应承担主要责任，依照合同对违约金的约定，被上诉人应向上诉人支付违约金3020元。综上，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销陕西省榆阳区人民法院（2017）陕0802民初7530号民事判决；
二、本判决生效后三日内由被上诉人佘潇向上诉人冯燕支付违约金3020元。
三、驳回冯燕的其他诉讼请求。
一审案件受理费3160元，由冯燕负担3000元，佘潇、黄晓梅负担160元；二审案件受理费5830元，由冯燕负担5000元，佘潇、黄晓梅负担830元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李海源
审 判 员 冯骥飞
代理审判员 白东艳
二〇一八年六月二十八日
书 记 员 郑 晔