江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏04民终0180号
上诉人(原审被告、反诉原告)：吴浩军，男，1985年1月29日出生，汉族，住江苏省常州市金坛区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）:张桂慧，男，1993年9月29日出生，汉族，住浙江省温岭市。
委托诉讼代理人：吕润，江苏森鸿律师事务所律师。
原审被告（反诉原告）：吴林妹，女，1987年5月4日出生，布依族，住江苏省常州市金坛区。
上诉人吴浩军因与被上诉人张桂慧、原审被告吴林妹房屋买卖合同纠纷一案，不服常州市天宁区人民法院（2017）苏0402民初5112号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
吴浩军上诉请求：1.张桂慧因逾期付款向吴浩军承担违约金31000.2元（自2017年6月10日起至2017年9月1日止，按照成交价的万分之三标准计算）；2.张桂慧承担在其违约期间房屋增值产生的损失（损失待鉴定后确定）；3.张桂慧承担在一审法院受理案件中吴浩军为维护自己的合法权益所支付的律师费用2万元；4.张桂慧承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年4月8日,吴浩军、吴林妹与张桂慧签订了《房屋买卖合同》,合同约定吴浩军、吴林妹将常州市水清木华园1栋甲单元2203房屋(面积为115.63平方米)以1260168元的价格出售给张桂慧,并在签订合同时付给吴浩军、吴林妹定金100168元,余款在合同中有明确约定(张桂慧支付16万元用于资金监管，办理资金监管时张桂慧支付50万元用于吴浩军、吴林妹还清房屋抵押贷款,剩余房款以商业贷款形式支付。并在合同第三条第3点中明确约定房款付清时间为6月10日前)。合同签订当日，由于吴林妹并未到场,吴浩军明确指出吴林妹回国的时间为6月1日,并且说明待吴林妹回国后去常州公证处办理(委托合同)，待拿到委托合同后立马由中介陪同办理房产过户手续及相关事宜,张桂慧同意并签订房屋买卖合同。吴浩军、吴林妹于6月5日在房产中介的陪同下去常州公证处办理了委托合同。由于常州公证处的原因，吴浩军、吴林妹于6月14日拿到委托合同(比签订合同时预计的时间晚了一周)。6月14日，吴浩军与张桂慧一起在房管局办理了资金监管和《常州市存量房买卖合同》，并支付吴浩军、吴林妹75万元用于还清房屋的抵押贷款。但是由于张桂慧原因没有按照资金监管的额度存入足够的额度(6月14日存入1万元作为资金监管,并贷款40万元)，资金监管总额度必须达到51万元，导致银行贷款没有审批下。吴浩军应张桂慧要求于6月29日退回10万元。吴浩军、吴林妹在多次催促张桂慧付清尾款都没有得到张桂慧的具体付款时间后于2017年9月1日向张桂慧发出《解除合同通知书》。根据《房屋买卖合同》第十条其他约定第1条中约定，由于个人原因或银行政策原因导致,张桂慧必须在合同约定的付款日期前以现金方式付给吴浩军、吴林妹或资金监管帐户。第一，吴浩军、吴林妹认为张桂慧在第一次银行审核未通过的情况下未告知吴浩军、吴林妹真实情况,并再次补齐资料向银行申请贷款,违背了诚实守信的原则。第二，吴浩军、吴林妹认为其多次催款,张桂慧并未支付尾款,体现了张桂慧恶意拖欠。第三，吴浩军、吴林妹为了维护自己合法权益在9月1日寄出《解除合同通知书》合情合法合理(张桂慧在9月2日通过中介通知贷款到账)。第四，吴浩军、吴林妹认为张桂慧严重违背了诚实守信的原则,恶意拖欠,严重损害了吴浩军、吴林妹的合法权益,违反了《房屋买卖合同》的约定,张桂慧应当承担违约责任以及吴浩军、吴林妹为了维护自己的合法权益支付的合理费用。
张桂慧答辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。
张桂慧向一审法院起诉请求：1.判令吴浩军、吴林妹协助张桂慧办理常州市水清木华园1幢甲单元2203室房屋的过户；2.判令上述房屋买卖的中介费用由吴浩军、吴林妹支付并承担违约责任（25000元）；3.判令吴浩军、吴林妹承担张桂慧为维护自身合法权益所支付的律师费2万元；4.本案诉讼费由吴浩军、吴林妹负担。
吴浩军、吴林妹向一审法院反诉请求：1.判令张桂慧因逾期付款向吴浩军承担违约金31000.2元（自2017年6月10日起至2017年9月1日止，按照成交价每日万分之三的标准计算）；2.判令张桂慧承担在其违约期间房屋增值产生的损失（损失待鉴定后确定）；3.张桂慧承担反诉诉讼费用。
一审法院认定事实：2017年4月8日，吴浩军、吴林妹（甲方、出售方，吴林妹签字由吴浩军代签）与张桂慧（乙方、购买方）、常州市易博房产代理有限公司御景湾分公司（丙方、居间方）签订《房屋买卖合同》，约定：第一条，乙方购买甲方案涉房屋，该房屋有抵押。第二条，房屋成交价格、付款方式和期限。1.甲、乙双方议定上述房屋的转让总价款为1260168元。2.甲、乙双方签署本协议之时，乙方同时支付给甲方购房定金100168元暂存于丙方处作为该合同的履约保证金。3.（1）通过资金监管交接房款。甲、乙双方办理资金监管手续时，乙方支付房款16万元到资金监管专用账户。甲、乙双方办理资金监管手续时，乙方向选择的贷款银行申请商业贷款50万元，贷款按规定时间到资金监管专用账户。第三条，房屋交付1.甲、乙双方约定于2017年6月10日之前办理资金监管手续，并与资金监管手续完成时或乙方贷款放款后七个工作日内甲乙双方办理产权登记手续。3.双方同意待手续办妥，贷款贷出、房款付清，乙方实地验收后，于2017年6月10日前将上述房屋正式交付给乙方，甲方于2017年6月10日前将户口迁出。第五条，代理佣金。2.基于丙方的居间服务，甲、乙双方应在签约/过户之时，向丙方支付代理佣金25200元整，此款由乙方承担，贷款评估费2000元由乙方承担。第六条，违约责任1.本合同签订后，一方中途毁约的，应及时书面通知另一方。乙方毁约的，购房定金归甲方所有，同时乙方应承担全部代理佣金。甲方毁约的，应在乙方同意之日起三日内双倍返还购房定金给乙方，同时甲方应承担全部代理佣金。2.乙方申请的贷款房贷至资金监管专用账户后，甲方不能按期办理房屋产权转移过户手续超过15日的，视为严重违约，乙方有权单方解除本合同，甲方应向乙方支付房地产成交价格的20%作为违约金。3.甲乙双方有其他违约行为的，违约方应按照房地产成交价格每日万分之三的标准向对方支付违约金。第七条，过户税费。1.上述房屋过户手续所需缴纳的相关费用，由乙方独自承担支付。2.甲方承诺产权满2年并提供税务部门认可的证明资料，否则因此增加的税费由甲方负担。同日，张桂慧向吴浩军支付定金100168元。案涉房屋曾有银行贷款抵押，因案涉房屋出售签订备案合同、资金监管手续吴浩军一人无法独自办理，直至2017年6月5日，吴林妹与吴浩军、中介一起至江苏省常州市常州公证处去办吴林妹委托吴浩军归还银行贷款抵押、签订不动产转让合同等的公证书，2017年6月14日，吴浩军拿到公证书。2017年6月14日，吴浩军、张桂慧签订《常州市区存量房交易资金监管协议》、《常州市存量房买卖合同》并登记备案。2017年6月14日张桂慧存入监管账户1万元。后张桂慧向工商银行申请商业贷款40万元，2017年9月1日工商银行发放该40万元贷款至资金监管账户。2017年6月14日，张桂慧应吴浩军要求向吴浩军汇款75万元用以归还银行贷款消除抵押，吴浩军于2017年6月14日归还清案涉房屋所欠银行贷款577596.20元，并于2017年6月21日办理贷款结清手续，后案涉房屋解除抵押权。2017年6月29日，张桂慧以需要存入资金监管账户首付款为由向吴浩军索要回10万元，并存入资金监管账户11万元。2017年6月29日，吴浩军向张桂慧出具收条一张，载明：“今收到张桂慧支付水清木华园1甲2203室购房款65万元，剩余房款51万元，待过户完成后一次性结清。”2017年9月1日，吴浩军向张桂慧邮寄解除合同通知书，言明张桂慧未在合同约定的2017年6月10日前支付全部房款，至今已逾期2个多月，1.自本通知书到达你方之日起，你、我双方签订的《房屋买卖合同》正式解除。2.你方向我方支付的定金不予退还。2017年9月1日，张桂慧签收该通知书。因本案诉讼，张桂慧委托江苏森鸿律师事务所律师，并花费律师代理费2万元。
一审法院认为，张桂慧与吴浩军、吴林妹双方签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，应为合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。
关于张桂慧请求吴浩军、吴林妹协助张桂慧办理案涉房屋过户手续的诉讼请求，因吴浩军、吴林妹并无异议，一审法院予以支持，根据双方买卖合同约定，过户过程中产生的所有税、费等费用均由张桂慧承担。因张桂慧已存入案涉资金监管账户51万元，应视为张桂慧已按照双方合同约定的价款1260168全额支付案涉房屋价款，张桂慧应协助吴浩军、吴林妹领取案涉资金监管账户中余款51万元。
关于违约问题。首先，《房屋买卖合同》第二条房屋成交价格、付款方式和期限中并未约定具体的付款时间，仅约定了需商业贷款付款及需张桂慧支付吴浩军、吴林妹款项用以归还案涉房屋原抵押贷款等事宜，故包括商业贷款发放的房款支付受双方资金监管手续签订时间、银行贷款政策等影响，而上述影响因素应属买卖双方签署《房屋买卖合同》理应预知和考虑的情形。其次，《房屋买卖合同》房屋交付第三条房屋交付第3条约定“双方同意待手续办妥，贷款贷出，房款付清，乙方实地验收后，于2017年6月10日前将上述房屋正式交付给乙方，甲方于2017年6月10日前将户口迁出。”该条中并未约定付款时间为2017年6月10日前，该条的前置条件亦受多种因素影响。同时，第三条第1条约定2017年6月10日前办理资金监管手续，当天办理资金监管手续不可能完成贷款贷出，房款付清，故吴浩军、吴林妹理解的2017年6月10日前付清房款亦和该条及等合同其他条款相矛盾。第三、由于吴浩军、吴林妹的原因直至2017年6月14日才签订资金监管手续、房屋买卖备案合同，事实上亦不可能在2017年6月10日前付清全款。第四、2017年6月14日张桂慧打款及吴浩军办理涤除抵押权手续亦表明双方认可此时付部分款项及愿意继续履行合同。2017年6月29日吴浩军出具的收条进一步明确，对部分款项支付的认可，及余款待过户手续办妥后支付。综上，吴浩军、吴林妹称案涉房屋全部款项付款时间为2017年6月10日前，一审法院不予认可。综合本案张桂慧银行贷款发放时间较长、案涉房屋价格变动等实际因素，张桂慧要求吴浩军、吴林妹支付中介费、律师费、违约损失等诉讼请求，一审法院不予支持。吴浩军、吴林妹基于房屋全部款项付款时间为2017年6月10日前向张桂慧发出解除合同通知明显属于违约行为，并导致张桂慧提起本案诉讼。故尽管吴浩军、吴林妹审理中表示愿意履行合同，故本案诉讼费用仍应由吴浩军、吴林妹全部负担。
关于吴浩军、吴林妹的反诉请求，基于上述分析，均缺乏事实和法律依据，一审法院均不予支持。吴浩军、吴林妹的鉴定申请，一审法院亦不予准许。
判决：一、吴浩军、吴林妹于判决发生法律效力之日起十日内协助张桂慧将常州市水清木华园1幢甲单元2203室房屋办理不动产登记手续至张桂慧名下，过户过程中所产生的所有税、费等费用均由张桂慧负担，张桂慧同时将剩余房款51万元支付给吴浩军、吴林妹；二、驳回张桂慧的其他诉讼请求；三、驳回吴浩军、吴林妹的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费16367元，减半收取8183.5元，由吴浩军、吴林妹负担；一审反诉案件受理费575元，减半收取287.5元，由吴浩军、吴林妹负担。
二审中，当事人均未提交新证据。当事人对一审法院查明的事实无异议，本院依法予以确认。
本院认为，吴浩军、吴林妹与张桂慧于2017年4月8日签订《房屋买卖合同》时，吴林妹并不在国内，吴浩军尚未取得吴林妹的授权。该《房屋买卖合同》中约定“双方同意待手续办妥，贷款贷出，房款付清，乙方（张桂慧）实地验收后，于2017年6月10日前将上述房屋正式交付给乙方，甲方（吴浩军、吴林妹）于2017年6月10日前将户口迁出。”该约定应视为涉案房屋的贷款手续、付款时间在2017年6月10日前完成。吴林妹回国后于2017年6月5日与吴浩军到常州市常州公证处办理委托吴浩军归还银行贷款抵押、签订不动产转让合同等的公证手续，至2017年6月14日吴浩军拿到公证书，此时上述《房屋买卖合同》对吴林妹发生法律效力。此后结合吴浩军与张桂慧签订《常州市区存量房交易资金监管协议》、《常州市存量房买卖合同》并办理登记备案手续，在张桂慧支付部分款项后，吴浩军还清所欠银行贷款并于2017年6月21日办理贷款结清手续涤除抵押权等情节，可视为双方对《房屋买卖合同》中涉及的房屋及款项交付时间予以了变更。因双方未再重新约定交付时间，张桂慧除向银行贷款40万元需要一定时间外，其余房款于2017年6月14日支付完毕，应视为张桂慧在合理期间内履行了付款义务，故吴浩军主张张桂慧承担违约责任无事实依据。
综上，吴浩军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费575元，由吴浩军负担。
本判决为终审判决。
审判长 卢文忠
审判员 袁海燕
审判员 孙海萍
二〇一八年三月二十七日
书记员 夏 煜