广西壮族自治区武鸣县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）武民一初字第1327号
原告武鸣县凤凰房地产开发有限公司，住所地武鸣县教师新村门面。
法定代表人王占峰，执行董事。
委托代理人姜益新，系该公司职员。
委托代理人赵俊杰，系该公司职员。
被告褚俊生，现下落不明。
第三人中国工商银行股份有限公司武鸣县支行，住所地武鸣县城东开发区兴武大道176号。
负责人王英，行长。
原告武鸣县凤凰房地产开发有限公司（以下简称凤凰地产公司）与被告褚俊生、第三人中国工商银行股份有限公司武鸣县支行（以下简称工商银行武鸣支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年9月10日受理后，依法组成合议庭，于2015年1月28日公开开庭进行了审理。原告凤凰地产公司的委托代理人姜益新到庭参加诉讼。被告褚俊生、第三人工商银行武鸣支行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告武鸣县凤凰房地产开发有限公司诉称，2011年1月3日，被告褚俊生购买凤鸣康城B区3幢4单元701号房，并与原告签订了《商品房买卖合同》（编号GF-2000-0171），原告采用保证金的方式提供贷款担保。被告购房后，原告按照合同约定期限通知被告办理交房手续，被告拖延至今未办理，导致被告所购房产也未能办理房产证。另外，第三人工商银行武鸣支行也依约向被告发放了贷款，而截至2014年7月24日，被告已连续18个月未按约定还款，因此第三人从原告保证金中扣除20637.03元用于支付被告还款。期间，原告多次通过电话、挂号信及前往被告住所等方式告知并督促被告还款，并于2014年8月13日向被告送达了《限期解除合同通知书》，被告至今仍无回应。根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》相关约定及相关法律规定，被告应向原告支付违约金54400元及原告有权向被告追偿第三人从原告保证金中扣除的用于支付被告还款的费用共计20637.03元（后续费用以第三人扣除金额为准）。
综上所述，被告已严重违反合同多项规定，已经构成严重违约。为维护原告的合法权益，根据我国相关法律规定，特向法院起诉，请求法院：1、判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》（编号GF-2000-0171）；2、判令被告支付原告违约金54400元；3、判令被告偿还原告担保还款20637.03元（截至2014年7月24日，后续费用以第三人扣除金额为准）；4、本案受理费由被告承担。本案在审理过程中，原告凤凰地产公司变更诉讼请求为被告偿还原告担保还款23923.86元。
原告凤凰地产公司向本院提供《商品房买卖合同》、工商银行武鸣支行明细列表、扣款通知书、扣款凭证、照片、挂号信收据、限期解除合同通知书、结婚证、个人购房／担保合同等证据进行佐证。
被告褚俊生未答辩及提交任何相关证据。
第三人工商银行武鸣支行未答辩及提交任何相关证据。
本案的调查重点为：1、原告凤凰地产公司与被告褚俊生签订的《商品房买卖合同》是否应予解除？2、原告主张的违约金54400元及担保金23923.86元有何事实及法律依据？
经审理，本院查明以下法律事实，2011年1月3日，被告褚俊生购买凤凰地产公司开发的凤鸣康城B区3幢4单元701号房，并与凤凰地产公司签订了《商品房买卖合同》（编号GF-2000-0171），约定房屋总价272000元，付款方式为合同签订当日向出卖人支付首付款82000元，余款由褚俊生向银行申请按揭贷款，凤凰地产公司作为担保人的方式支付给出卖人，买受人逾期付款的，自逾期第二日起每天支付万分之五的违约金，逾期超过90日的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按照房款的20%向出卖人支付违约金。合同签订当日，褚俊生向原告支付购房首付款82000元，余款190000元由凤凰地产公司作为保证人，由褚俊生向工商银行武鸣支行按揭贷款支付，每年本息6333.3元，分30年（360期）付清。截至2013年1月31日，被告褚俊生共偿还按揭贷款23期，其中本金4535.95元，利息20029.98元。褚俊生偿还23期按揭贷款后，截至2014年8月，褚俊生已连续19个月未向第三人工商银行武鸣支行偿还贷款。第三人工商银行武鸣支行便扣除原告保证金23923.86元。该商品房至今未办理房屋交付手续及未办理房屋所有权证。2014年8月13日，原告凤凰地产公司作出《限期解除合同通知书》，并于2014年8月14日送达被告褚俊生后，褚俊生仍未按合同履行义务。原告遂于2014年9月10日诉至本院，提出如前所述诉讼请求。
另查明，2015年8月31日，原告凤凰地产公司作为担保人，向工商银行武鸣支行替褚俊生提前还款本息共计177965.57元。2015年9月2日，工商银行武鸣支行在武鸣县房地产管理所办理被告褚俊生的注销抵押登记手续，解除抵押证号为《武房抵字第J11866号》。
本院认为：本案系被告褚俊生向原告凤凰地产公司购买商品房后不履行付款义务而产生的纠纷，本案系商品房预售合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告褚俊生及第三人工商银行武鸣支行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。对于原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是否应解除问题。原、被告双方于2011年1月3日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同，对双方均有约束力，双方应当按约履行各自的义务。合同签订后，因褚俊生仅向凤凰地产公司支付首期购房款82000元，余款190000元以银行按揭贷款方式支付。为此，凤凰地产公司、褚俊生、工商银行武鸣支行三方订立了贷款合同，此后工商银行武鸣支行按合同约定，向凤凰地产公司支付购房余款190000元，工商银行武鸣支行的付款视为褚俊生的付款，此时褚俊生已按照《商品房买卖合同》的约定履行了付款义务，但，因褚俊生未按时偿还工商银行武鸣支行的贷款本息，存在严重违约，工商银行武鸣支行遂依据贷款合同约定，要求凤凰地产公司承担保证责任，从凤凰地产公司的保证金中扣除34603.44元及提前还贷177965.57元偿还褚俊生的全部贷款本息。根据原、被告双方在《商品房买卖合同》第七条第二款第（4）项约定：“因买受人原因逾期办理银行按揭（公积金）手续的，或在该房屋的房产证取得前买受人未按时归还银行按揭（公积金）贷款本息的，视同逾期付款”。和第（2）项约定：“逾期超过玖拾天，出卖人有权解除合同”。凤凰地产公司在承担保证责任后享有向褚俊生追偿的权利。在工商银行武鸣支行于2014年7月25日扣划凤凰地产公司账户20637.03元代褚俊生偿还贷款本息后，凤凰地产公司已于2014年8月13日发函给褚俊生，要求赔付被代偿款项20637.03元及逾期归还的法律后果，但褚俊生未履行相关义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同…（四）当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的…”和第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”以及第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。原告凤凰地产公司以褚俊生未能在原告承担了保证责任后及时向原告赔付被代扣款项为由，主张解除双方的《商品房买卖合同》和承担相应的违约责任，符合上述法律规定，故原告请求解除《商品房买卖合同》，本院予以支持。《商品房买卖合同》解除后，凤凰地产公司应将购房款272000元全额退还给褚俊生，而褚俊生亦应将凤鸣康城B区3幢4单元701号房返还给凤凰地产公司，由于褚俊生未按时收房，凤凰地产公司也未将该商品房交付给褚俊生，所以该商品房的所有权仍未发生转移，仍属凤凰地产公司所有，褚俊生不存在返还该商品房的义务。又由于凤凰地产公司代褚俊生偿还了工商银行武鸣支行的贷款本息212569元，故此款应从凤凰地产公司返还给褚俊生的购房款中扣除，凤凰地产公司仍应返还褚俊生购房款59431元。
原告要求被告支付违约金54400元的问题。本案中，因原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系有效合同，双方均应按约履行各自的义务。褚俊生未依约向银行偿还贷款本息，而导致凤凰地产公司代偿贷款，又未能按要求归还代偿款项和配合办理相关手续，已构成违约，应承担违约责任。原告凤凰地产公司要求被告褚俊生支付违约金的诉讼请求，理由正当，现褚俊生已违约且未对违约金的计算提出异议，因此本院根据合同第七条约定，确定违约金为272000元×20%=54400元。
对于原告要求被告偿还第三人工商银行武鸣支行扣除原告保证金23923.86元的问题。本案中，因原、被告双方签订的《商品房买卖合同》已解除，原告请求的代偿款项已从其应返还给褚俊生的购房款中予以扣除，故本院对原告的该项诉请，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百十一四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告武鸣县凤凰房地产开发有限公司与被告褚俊生于2011年1月3日签订的《商品房买卖合同》（编号GF-2000-0171），由原告武鸣县凤凰房地产开发有限公司退还被告褚俊生的购房款59431元；
二、被告褚俊生支付原告武鸣县凤凰房地产开发有限公司违约金54400元；
三、驳回原告武鸣县凤凰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费1676元，由原告武鸣县凤凰房地产开发有限公司负担452元，被告褚俊生负担1224元。
上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出上诉状副本，上诉于南宁市中级人民法院。
审 判 长 黄 宁
人民陪审员 韦长信
人民陪审员 潘 稔
二〇一五年十一月二十四日
书 记 员 韦 强
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同…（四）当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的…
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。