北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第12005号
上诉人（原审原告、反诉被告）侯静，女，1981年1月17日出生。
委托代理人张洪兵（侯静之夫），1981年8月28日出生。
委托代理人徐国英，北京策慧律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）北京亚腾房地产经营管理有限公司，住所地北京市通州区梨园镇九棵树中街9号。
法定代表人李奉勳（PONGHUNYI），美国国籍，董事长。
委托代理人李强，江苏高的律师事务所律师。
委托代理人郭陟，江苏高的律师事务所律师。
上诉人侯静因与上诉人北京亚腾房地产经营管理有限公司（以下简称亚腾公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2015）通民初字第04273号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
2015年2月，侯静起诉至原审法院称：我与亚腾公司于2014年6月4日签订位于北京市通州区×街×号×广场×层×号的商铺租赁合同，我用于经营甜品“小碗布丁”。合同签订后，我开始进行装修及采买营业所需物品，但因亚腾公司原因，一直推迟开业时间，导致我无法进行正常的经营。2014年12月份开始，我与其他商户一起多次找亚腾公司协商租金减免事宜，后来亚腾公司同意2014年12月1日起至2015年3月31日租金减半，亚腾公司要求商户签署补充协议（二），合同中有不合理之处，我要求亚腾公司进行解释，亚腾公司不但不解释，后来我主动找亚腾公司签署补充协议（二），亚腾公司要求和其他商户一起提交迟签说明可以延迟交纳并可以减一半租金。我向亚腾公司交纳租金亚腾公司拒收，还发函终止双方合同。后亚腾公司停止给我供电，私自将店铺查封贴封条，致使我无法经营，店铺内全部物品无法拿出。亚腾公司单方解约的行为损害了我的合法权益，现我为维护自身合法权益，诉至法院，请求判令：1.解除双方于2014年6月4日所签位于北京市通州区×街×号×广场×层×号商铺租赁合同；2.亚腾公司返还我履约保证金38000元、装修押金3000元、现金券费用2722元、会员余额退款费1000元，合计44722元；3.亚腾公司赔偿我各项经济损失，装修费82780元，加盟费36800元，员工解除劳动关系补偿金8000元，设备、设施费38662.5元，物料费6022.69元，合计172265.19元；营业损失费每天600元（自2015年1月20日起至实际支付之日止）；4.亚腾公司支付我违约金38000元；5.诉讼费用由亚腾公司承担。
亚腾公司在原审法院辩称并提出反诉：不同意侯静诉讼请求：1.事实理由与客观事实不符，不存在拖延开业导致侯静无法经营情况，因为合同没有约定开业具体时间，只是说明迟于6月15日，起租日顺延，而客观上双方对最后开业时间没有异议；2.双方合同因为侯静不按合同约定支付租金，超过合同约定时间我司按合同行使解约权，所以我司不应承担侯静诉求，而要侯静承担违约责任。2014年6月4日，双方签订《商场租赁及管理合同》，侯静租赁了×广场×层×号商铺。根据《商场租赁及管理合同》约定，侯静须于每个缴费期首月的1日前支付该缴费期的固定租金及物业管理费。在《商场租赁及管理合同》履行过程中，侯静于2014年12月1日之后的租金、物业费一直未依约支付，我司多次发函催缴，侯静仍未支付。鉴于侯静的严重违约行为，我司于2015年1月19日发函依约解除了双方的《商场租赁及管理合同》。侯静的违约行为给我司造成了重大的经济损失，为维护自身合法权益，请求判决：1.侯静立即支付欠付的租金21858元及截止到实际支付日相应的违约金，管理费6831元及截止到实际支付日相应的违约金，电费409.36元及截止到实际支付日相应的违约金，水费32.60元及截止到实际支付日相应的违约金；2.侯静立即支付装修期间的租金6208元（2014年8月1日到2014年8月20日），截止到实际支付日相应的违约金；3.侯静将房屋恢复原状清水状态或承担恢复原状费用17000元；4.侯静支付逾期占用费21184.80元；5.侯静承担违约金56648元（其中：以履约保证金38000元冲抵，不足部分18648元侯静立即另行支付）；6.侯静承担律师费24887元；七.侯静承担本案全部诉讼费用。
侯静在原审法院针对反诉辩称：不同意亚腾公司的反诉请求，请求驳回恢复清水的费用，我实地看过装修，我的装修对方没有改变，而是保持原来的装修状态租给下家了，有现场照片为证。
原审法院经审理查明：2014年6月4日，亚腾公司（甲方）与侯静（乙方）签订《商场租赁及管理合同》及《附件》，该合同约定：1.甲方同意将坐落于×广场×层×号商铺出租给乙方使用；2.租赁期为期365天，由2014年6月15日起至2015年6月14日止（若在2014年6月15日甲方商场未能开业的，则仅需甲方给予乙方租赁期开始日期顺延即可，即本租赁期为期天数不变，开始日期顺延至甲方商场实际开业日）；3.甲方与乙方确认该商铺单元出租面积为38.8平方米；4.乙方向甲方支付该商铺的首年租金以人民币8元／每日每租赁平方米计算，租期内乙方需要缴纳的租赁总额为113296元，第一租约年每次交付一个月的租金9442元，采取押三付一方式，每一个月缴纳一次。无论乙方是否收到甲方发出的付款通知书，乙方都须于每个缴费期首月的1日前支付该缴费期的固定租金；4.租赁期内，乙方必须向甲方支付物业管理费。管理费按该商铺的租赁面积计收，乙方向甲方支付该商铺的管理费为每平方米每日人民币2.5元，合同期内管理费总额35405元，采取押三付一的方式，每一个月缴纳一次，第一租年每次交付一个月管理费2951元；6.免租装修期共计20天，自交付日起计，由2014年5月26日始至2014年6月14日止。免租装修期内乙方无需支付租金，但乙方应支付管理费2.5元／平米／天；7.如甲方已向有关设施部门代付相关费用，乙方应根据甲方要求在规定期限内偿还甲方已支付的关于水、电等费用及滞纳金，因乙方缴纳而引起的任何责任都应有乙方独自负担，同时乙方承担违约责任；8.乙方提供履约保证金38000元（总计相当于三个月之固定租金和三个月现行管理费之和），在签订本合同时支付；如乙方违反本合同的任何约定或条款，拖欠支付本合同规定的任何款项，甲方有权以保证金抵付任何欠款或甲方因乙方违约而根据本合同规定可以要求其承担的任何款项或损失；9.在租赁期结束日或提前终止日内，乙方必须把商铺单元连同其所有的附属物、装置、附加物按附件十规定及交接验收表之交付标准或经甲方书面同意将房屋恢复清水状态交还给甲方。如乙方返还商铺单元不符合上述要求，甲方可代为修缮，但所有费用由乙方承担；乙方逾期交付租金、管理费或其他费用时或到期不归还租赁商铺的，甲方有权依法处置乙方存放于该商铺内的一切财产及装修。同时，甲方有权以当时市场租金或本合同最后一年约定租金向乙方收取逾期（逾期之日起至交换商铺之日止）占用费；10.乙方拖欠的租金、管理费等，按从应付日起至甲方收到全部该笔款项之日向甲方支付本金项下日息3‰。任何应付的租金、管理费、推广费或任何其他应付费用，乙方从该租金、管理费、推广费或任何其他应付费用应付之日起拖欠连续超过30天或累计超过60天（无论是否正式追索），甲方有权在情况发生后的任何时间，立即终止本合同，并提前收回该商铺单元或任何部分，乙方已经支付的保证金不予退还，并且乙方应向甲方支付相当于租赁期满乙方应付而未付的租金总和之金额的违约金，如甲方能以不低于本合同条件在本合同租赁期内将该商铺单元再行出租的，乙方应支付的违约金金额可相应减少，乙方应按本合同约定的租金标准向甲方支付其已享受的装修期及免租期间的租金，上述款项不超过合同到期时租金总和；甲方向乙方发出书面通知，书面通知中规定之日期为本合同终止日；11.未按时支付本合同所规定的任何费用的全部或一部分包括但不限于租金、管理费、推广费超过14天，甲方可向乙方追讨欠款所需支付的所有合理法律费用（包括律师费和诉讼费、财产保全费、公证费）；12.期限届满或因本合同提前终止，如乙方逾期归还该商铺单元，则乙方须赔偿甲方因此而遭受的一切损失，每逾期一天，须向甲方支付相当于当日固定租金2倍的违约金；如逾期超过7天，甲方有权进入商铺单元，该商铺单元内所有装修、设施和物品均归甲方所有。甲方有绝对酌情权决定将该等装修、设施和物品保留或拆除。甲方无须为装修、设施和物品的剩余价值向乙方作出任何补偿。同时甲方有权向乙方追索拆除乙方装修和设施设备的开支；13租赁期内，非本合同规定之情况，甲方擅自解除本合同，甲方应向乙方支付相当于保证金金额之违约金。该合同还就物业管理、租金减免、装修等事宜进行了约定。
2014年6月25日，亚腾公司将涉诉商铺单元交付侯静，双方签署《商铺设备设施交接表》。侯静向上海晟际物业管理有限公司北京通州分公司提交《装修申请表》，载明的装修工期为2014年8月1日至2014年8月20日。同年9月10日，京通罗斯福广场开业，同年9月13日，侯静开始营业。侯静依约交纳了履约保证金38000元；交纳了两个月租金共计18884元，其中988元以现金券形式折抵，两个月物业管理费共计5902元。
2015年12月间，亚腾公司与侯静就租金问题发生争议，后双方就合同变更问题进行了协商。亚腾公司要求侯静签署《京通罗斯福广场合同期变更补充协议》（以下简称《补充协议》）及《补充协议（二）》，上述协议的内容为：将原租赁合同的租赁期变更为2014年10月1日至2015年9月30日；2014年12月1日至2015年3月31日期间的店铺租金及物业费按原合同当期对应半价收取。侯静对上述协议的内容有异议，因此未签署上述协议。亚腾公司于2014年12月25日出具《公函》，载明：“现双方已协商达成了《补充协议》及《补充协议（二）》的内容，但贵方至今没有签署补充协议及交纳租赁费用，现我方特此通知贵方如下：一、若截止2015年1月5日贵方尚未签署《补充协议》及《补充协议（二）》，则我方将按原合同继续履行。如贵司截止2015年1月12日之前，仍未按时交纳租金及物业费，我方将按原合同依法追究贵方违约责任……”。
2015年1月19日，亚腾公司向侯静出具《公函》，表明：因侯静欠缴2014年11月11日起的租金、物业费，经多次函告，至今未交，侯静应于收到本函两日内，将上述欠费缴纳至财务部，根据《商场租赁及管理合同》的约定，正式通知自公函送达，双方合同正式解除，侯静应于2015年1月25日前将租赁商铺交付。该《公函》已送达侯静。
在案件审理过程中，经亚腾公司申请，法院依法委托北京科正资产评估有限责任公司对涉案商铺恢复原状的费用进行评估。评估公司出具《评估报告书》，载明：涉案商铺装修项目拆除费用价值的评估值为10742元。亚腾公司就此交纳了评估费3000元。
原审法院经审理认为：侯静与亚腾公司签订的《商场租赁及管理合同》及《附件》是双方真实的意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现《商场租赁及管理合同》中约定“本租赁期为期天数不变，开始日期顺延至甲方商场实际开业日”，据此约定，租赁期限应从商场实际开业日期即2014年9月10日起算。在此租赁期间内，侯静作为承租人应按照合同约定支付租金，且根据该合同的约定，侯静还须每月向亚腾公司支付物业管理费。现侯静尚欠2014年11月10日开始的租金、管理费未支付，应承担相应的违约责任。因此，对亚腾公司要求侯静支付其欠付的租金和管理费的诉讼请求，法院予以支持；亚腾公司要求侯静支付租金、管理费的逾期违约金的诉讼请求，依据不足，法院不予支持；根据合同的约定，若侯静拖欠租金，应按合同约定的租金标准向亚腾公司支付其已享受的装修期间的租金，故法院对亚腾公司要求侯静支付装修期的租金予以支持，但其要求支付相应的违约金的诉讼请求，缺乏法律依据，亦无合同约定，法院对此不予支持；根据合同约定，在侯静未按时支付租金、管理费等超过14天的，亚腾公司可向侯静要求赔偿因追讨欠款所遭受的一切损失、费用包括所有合理的法律费用包括律师费等。据此约定，因侯静确有拖欠租金的违约行为，亚腾公司据此要求侯静承担律师费的诉讼请求，符合合同约定，法院予以支持，但具体数额过高，法院在合理范围内予以酌减；关于亚腾公司要求侯静支付水、电费及违约金的诉讼请求，因与本案属不同法律关系，应另案处理，故对此不予支持。
亚腾公司作为出租人应按合同约定将租赁物交付侯静使用，其履行义务并无违反合同的约定，并不存在违约行为，因此侯静要求亚腾公司支付违约金的诉讼请求，缺乏法律依据，法院不予支持；关于其要求亚腾公司承担赔偿装修费、加盟费、员工解除劳动关系补偿金、设施设备费、物料费、营业损失的损害赔偿责任的诉讼请求，因亚腾公司并无违约行为，故无损害赔偿的违约责任，法院对此亦不予支持；根据合同约定，若侯静违约，保证金用于折抵欠款或应由侯静承担的损失，故对侯静要求返还履约保证金的诉讼请求，法院不予支持；侯静要求亚腾公司返还装修押金的诉讼请求，因其未提供证据证明该笔费用由亚腾公司收取，法院对此不予支持，其可另案主张；其要求亚腾公司返还现金券费用的诉讼请求，因双方对此在《商场租赁及管理合同》中并无约定，不属于租赁合同法律关系，故本案对此不予处理，应另案解决；其要求亚腾公司返还会员余额退费的诉讼请求，因该款项实际由侯静向消费者收取，与本案的租赁合同亦属不同法律关系，法院对此不予支持。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。承租人无正当理由未支付或延迟支付租金，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付，出租人可解除合同。《商铺租赁及管理合同》中约定：乙方从租金应付之日起拖欠连续超过30天，甲方有权在情况发生后的任何时间，立即终止本合同。该约定是单方解除权行使的条件。因侯静拖欠租金的违约行为已达约定的解除权行使的条件，故解除权人亚腾公司有权据此解除合同。主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。因此，《商铺租赁及管理合同》自亚腾公司解除合同的《公函》送达侯静之日起解除。现侯静要求解除合同，法院对此予以支持，对《商铺租赁及管理合同》的解除予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。因此，亚腾公司要求侯静承担商铺恢复原状的费用，法院予以支持，但关于具体数额，因亚腾公司未将商铺装修完全拆除又另行出租，法院酌情予以减少；关于亚腾公司要求侯静支付违约金的诉讼请求，法院予以支持，但主张的数额过高，因损失的具体数额无法确定，且亚腾公司已将商铺另行出租，法院根据公平原则，结合商铺的闲置时间，该损失足以通过履约保证金抵付，侯静无需另行支付违约金；亚腾公司要求侯静按照租金数额支付逾期腾房的占用费的诉讼请求，因在合同解除后，亚腾公司即对涉案商铺张贴封条，侯静并未能实际对商铺占有、使用、收益，亚腾公司的损失亦可通过违约金予以弥补，故法院对此不予支持。
据此，原审法院于2015年8月作出判决：一、侯静与亚腾公司于二○一四年六月四日签订的《商场租赁及管理合同》及《附件》解除；二、侯静于判决生效之日起十日内支付亚腾公司租金和管理费合计二万八千六百八十九元；三、侯静于判决生效之日起十日内支付亚腾公司装修期间租金六千二百零八元；四、侯静于判决生效之日起十日内支付亚腾公司恢复原状的费用五千三百元；五、侯静于判决生效之日起十日内支付亚腾公司律师费五千元；六、驳回侯静其他诉讼请求；七、驳回亚腾公司其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审法院判决后，侯静与亚腾公司均不服，向本院提起上诉。侯静请求撤销原审判决第二、三、四、五、六项，改判亚腾公司返还履约保证金38000元、装修押金3000元、现金券费用2722元、会员余额退款费1000元，合计44722元；亚腾公司赔偿各项经济损失，装修费82780元、加盟费36800元、员工解除劳动关系补偿金8000元、设备设施费38662.5元、物料费6022.69元，合计172265.29元，营业损失费每天600元（自2015年1月20日起至实际支付之日止）；亚腾公司支付违约金38000元。其事实及理由为：原审判决认定事实不清、适用法律错误。侯静不存在违约行为，不应支付亚腾公司任何费用，侯静交纳租金，亚腾公司拒收，亚腾公司恶意违约，严重损害侯静权益；原审免租期不应计算租金；拆除费用、恢复原状费用、评估费用、律师费属于亚腾公司恶意扩大的损失，不应支持；装修押金侯静已提供相应证据，亚腾公司应予返还；装修押金、现金券费用应在本案中一并解决。
亚腾公司请求撤销原审判决第四、五、七项，改判支持违约金、水电费及违约金、逾期占用费、律师费及解约违约金部分的诉讼请求。其事实及理由为：原审认为亚腾公司向侯静主张租金、物业管理费、装修期间租金的逾期违约金缺乏依据错误，应予以支持；原审法院对恢复原状费用及律师费用的裁量不当；原审认为水电费另案主张、不支持商铺逾期占用费、认定履约保证金足以抵付违约损失，属认定事实错误、适用法律错误。
案件审理过程中，侯静称其于2015年1月6日向亚腾公司提交迟签说明，提出因对协议（二）有疑问、需认真考虑，因此迟签。另侯静称其于2015年1月16日和1月19日前往亚腾公司财务部要求交纳租金和管理费，但亚腾公司拒绝收取。侯静提交通话录音作为证据，亚腾公司对证据的真实性及证明目的均不认可。
本院经审理查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。
以上事实，有证人证言、《商场租赁及管理合同》及《附件》、《补充协议》、《补充协议（二）》、《付款通知书》、《公函》、《通知》、《发票》、《抄表记录》、《迟签说明》、照片及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：侯静与亚腾公司签订的《商场租赁及管理合同》、《附件》均合法有效，双方应按约定全面履行各自的义务。关于《补充协议》及《补充协议（二）》，双方最终并未签署，故不发生法律效力。按《商场租赁及管理合同》、《附件》约定，租赁期限从商场实际开业日期即2014年9月10日起算，侯静交纳租金及物业管理费至2014年11月9日，此后侯静未支付租金及物业管理费，拖欠费用连续超过30天，亚腾公司进行催告要求侯静于2014年1月12日之前交清费用，但侯静仍未交纳相应费用，构成违约，亚腾公司享有合同约定的单方解除权，《商铺租赁及管理合同》及《附件》自亚腾公司2015年1月19日解除合同的《公函》送达侯静之日起解除。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
有关侯静本诉请求部分，亚腾公司作为出租人已将租赁物交付侯静使用，侯静未举证证明亚腾公司在履行合同过程中存在违约行为，故其主张亚腾公司支付违约金，赔偿装修费、加盟费、员工解除劳动关系补偿金、设施设备费、物料费、营业损失的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持；因侯静未按期交纳租金构成违约导致合同解除，按合同约定其保证金不予退还，其要求亚腾公司返还履约保证金的诉讼请求，于法无据；侯静要求亚腾公司返还装修押金，其未提供证据证明押金由亚腾公司收取，原审法院驳回其该项请求，并无不当；侯静要求亚腾公司返还现金券费用，与本案不属同一法律关系，本案不予处理，侯静可另行解决；侯静要求亚腾公司返还会员余额退费，该费用并非亚腾公司收取，侯静主张亚腾公司返还，无事实依据。
有关亚腾公司反诉请求部分，因侯静尚欠2014年11月10日起的租金、管理费，故亚腾公司主张侯静支付租金21858元、管理费6831元，有事实依据；亚腾公司要求侯静支付租金、管理费的逾期违约金的诉讼请求，因双方在合同履行过程中对费用的数额和支付期限进行了相关协商，故亚腾公司该项诉求依据不足，本院不予支持；根据合同约定，如侯静拖欠租金，则按合同约定的租金标准支付装修期间的租金，故亚腾公司要求侯静支付装修期的租金，应予支持，亚腾公司要求支付相应违约金，依据不足，本院不予支持；亚腾公司要求侯静支付水、电费及相应违约金，未尽到充足的举证责任，应予驳回；亚腾公司要求侯静支付律师费，有合同依据，原审法院对律师费的具体数额在合理范围内予以调整，并无不当；合同解除后，亚腾公司有权要求侯静承担商铺恢复原状的费用，原审法院结合装修情况、拆除情况、亚腾公司另行出租情况酌减装修费用，有事实依据；亚腾公司要求侯静支付违约金，有合同依据，但违约金数额过高，且亚腾公司未举证证明其损失的具体情况，加之亚腾公司的损失足以通过侯静支付的履约保证金予以抵付，故原审法院认定侯静无需另行支付违约金，符合法律规定，本院予以维持；亚腾公司主张侯静支付逾期腾房的占用费，因在合同解除后，亚腾公司对商铺张贴封条，侯静未能实际占有、使用、经营，亚腾公司另行出租之前的损失亦可通过履约保证金予以弥补，故亚腾公司该项诉求，应予驳回。
综上，侯静与亚腾公司的上诉主张，均于法无据，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
鉴定费3000元，由侯静负担1500元（于本判决生效之日起7日内支付给北京亚腾房地产经营管理有限公司），由北京亚腾房地产经营管理有限公司负担1500元（已支付）。
一审案件受理费2562元，由侯静负担（已交纳），反诉案件受理费1650元，由北京亚腾房地产经营管理有限公司负担650元，由侯静负担1000元（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费6881元，由侯静负担5124元（已交纳），由北京亚腾房地产经营管理有限公司负担1757元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 春 香
审 判 员 赵 霞
代理审判员 闫 慧
二〇一五年十月十九日
书 记 员 杨俊逸书记员杜超男