杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0106民初8832号
原告（反诉被告）：杨彩萍，女，1985年10月5日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。
被告（反诉原告）：晏君，男，1971年11月26日出生，汉族，户籍所在地湖北省公安县，现住浙江省杭州市西湖区。
委托诉讼代理人：韦晶，边英华，上海申浩（杭州）律师事务所律师。
原告（反诉被告）杨彩萍与被告（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月15日立案后，依法适用简易程序，于2017年11月21日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨彩萍，被告（反诉原告）晏君的委托诉讼代理人韦晶到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
杨彩萍向本院提出诉讼请求：1.解除杨彩萍、晏君签订的房屋租赁合同；2.晏君赔偿杨彩萍违约金30000元；3.晏君支付截至2017年9月15日的水费200元、电费429元、物业费1000元、房租2000元；4.本案诉讼费由晏君承担。诉讼过程中，原告放弃第3项诉讼请求，并增加诉讼请求：要求晏君将案涉房屋腾退并交付给杨彩萍。事实和理由：杨彩萍与晏君于2014年12月31日签订一份房屋租赁合同，约定杨彩萍将岭上花苑22幢4单元1002室房屋出租给晏君使用，租期为5年，租金每六个月支付一次，每期提前半个月支付，且不得群租。今年3月，杨彩萍发现房屋有群租现象，且存在诸多安全隐患，多次提出警告未果。2017年8月15日为约定的租金支付日，但晏君一直拖欠未付，为此杨彩萍于9月12日张贴通知，告知晏君收回房屋、更换门锁，晏君才于当晚支付10000元。按合同约定，逾期支付租金7日的，杨彩萍有权解除合同，并要求对方承担30000元违约金，故诉至法院。
晏君辩称，合同解除条件并不成就，不同意解除合同。晏君并不存在违约行为，不应支付违约金。2017年9月2日，晏君已结清了水费及物业费，目前并不存在欠费的情况。晏君也是一直按照合同约定支付租金的，目前并不存在违约的情况，应驳回杨彩萍的诉讼请求。
晏君向本院提出反诉请求：1.继续履行房屋租赁合同，若判决解除，杨彩萍应赔偿晏君60000元经济损失；2.本案全部诉讼费由杨彩萍承担。事实和理由：杨彩萍、晏君签署的租赁合同合法有效，对双方均有约束力。租赁合同约定租期为5年，自2015年3月1日至2020年2月29日。根据合同约�出租方在租赁期限内不得擅自收回房屋，现尚在租赁期限内，杨彩萍无权收回房屋。双方约定合同生效后任何一方不得擅自解除，若一方擅自解除应支付对方30000元违约金。杨彩萍要求解除合同并不符合双方合同约定，也无法律依据，已经构成违约，应支付违约金。若杨彩萍解除合同，晏君的实际损失将超过60000元，杨彩萍应赔偿晏君的实际损失。
杨彩萍对晏君的反诉辩称，晏君将房屋进行了改造，已经破坏了房屋的整体结构，目前已经隔出两个厨房。
杨彩萍为证明其主张，向本院提交以下证据材料：
1.房屋产权证。证明杨彩萍是案涉房屋的所有权人。
2.房屋租赁合同。证明杨彩萍、晏君之间签订房屋租赁合同，双方约定了权利与义务，现要求与晏君解除合同，晏君应承担30000元的赔偿金，以及余欠的费用。
经质证，晏君对证据1无异议。对证据2有异议，杨彩萍与晏君持有的合同第1.2条是否允许转租不一致，晏君持有的合同是勾选了允许转租的。租赁合同是通过中介签订的，晏君租赁房屋目的是很明确的，就是用来转租，晏君也已经转租了两年多，杨彩萍是知道的，并不存在不允许转租的情况。
晏君为证明其主张的事实，向本院提交以下证据材料：
1.装修协议、收据。证明承租房屋后，承租方对房屋进行了装修，花费60000余元，出租方违法解除合同，给承租方造成巨大经济损失。
2.银行汇款明细单。证明承租人已经按约支付房租。
3.房屋租赁合同、收据。证明第一笔租金杨彩萍直接出具收据给晏君，当时签署租赁合同允许转租的情况。
4.通知。证明9月12日晏君已经把房租交付给出租方，出租方换了锁导致租客进不去，出租方存在违约情况。
5.整改情况说明。证明晏君已经及时在限期内进行了整改，双方的租赁合同履行没有问题，完全可以继续履行。
经质证，杨彩萍认为晏君自2015年下半年开始就存在逾期支付租金的情况。张贴通知之前联系过转租方的联系人，讲过租金问题，后面因为逾期半个月支付租金，也未主动联系杨彩萍，所以才把锁换掉，后来晏君把锁撬掉了。
根据当事人对证据的质证意见及证据间的相互关系，本院作如下认证：
杨彩萍提交的证据1，予以确认。证据2，真实性予以确认。晏君提交的证据1，形式真实性予以确认。证据2，真实性予以确认，该证据显示晏君已逾期支付租金，对其证明对象不予确认。证据3，租赁合同真实性予以确认，至于杨彩萍、晏君各自所持合同中有关转租条款的不同及认定，在说理部分明确。证据4，杨彩�无异议，予以确认。证据5，形式真实性予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
杨彩萍、张俊系杭州市西湖区房屋共同所有权人，二人系夫妻关系。2014年12月31日，杨彩萍（出租方、甲方）与晏君（承租方、乙方）签订一份房屋租赁合同，约定：甲方将其所有的位于岭上花苑22幢4单元1002室房屋出租给乙方作为住房使用，房屋建筑面积为141.83平方米，共有人为2人。租赁期限为5年，自2015年3月1日至2020年2月29日，甲方应于2014年12月31日前将房屋交付乙方使用。租金为每年20000元，按6个月为一期支付，第一期租金于2014年12月31日付清，以后每期租金支付时间为提前半个月支付，先付后用。如乙方逾期支付租金，则每逾期一日按应付月租金的5%向甲方支付违约金，如乙方逾期七日，经甲方催告后，在合理期限内仍未支付�，则甲方有权解除合同，并要求乙方承担违约责任。租赁期内水、电、物业费、煤气等费用由乙方承担，并按单如期交纳；若乙方逾期交纳水、电、煤气等费用超过一个月的，甲方有权要求解除合同，并要求乙方承担违约责任。在租赁期内，甲方不得擅自收回房屋，乙方也不得擅自退租；如遇特殊情况，应提前30日书面通知对方，在征得对方同意的情况下，甲方应将剩余租金及保证金返还；未经双方书面同意，不得任意解除合同，如一方擅自解除合同则视为其违约，应承担违约责任。违约责任：若双方任何一方未按合同履行，则视为违约，违约金为30000元；若违约金不足以弥补无过错方损失的，则违约方还须就不足部分支付赔偿金。合同另行约定物业费同房租一起支付给甲方，不群租、不破坏墙体结构。
租赁合同签订后，杨彩萍依约交付了房屋，晏君承租后将房屋分隔出租。因晏君未依约在2017年8月15日支付租金，杨彩萍于2017年9月12日在案涉房屋张贴通知一份，并将门上锁，通知载明：“晏君应于2017年8月15日交房租，至今未交，且派出所打电话告知群租现象需要处理，已属违约，现房东收回……”。晏君收到该通知后，当日将应付的10000元租金转账给杨彩萍。此后案涉房屋继续由晏君控制。
另查明，2017年7月4日，杭州市公安局西湖区分局转塘派出所调查发现案涉房屋存在分隔出租、未配备消防器材、存在消防安全隐患，责令于2017年7月20日前改正或整改完毕，必须将分隔出租的大厅恢复。2017年9月28日，晏君委托的房屋管理人孟伟作出整改情况说明，说明已配备消防灭火器，关于客厅的分隔处理，因十一假期无法找到工人，申请延期。
2017年11月4日，本院组织勘验案涉房屋。现场查明案涉房屋被分�成多个卧室出租，其中客厅被分隔成两间卧室。
本院认为，案涉房屋为杨彩萍、张俊夫妻共同共有，杨彩萍有权将案涉房屋进行出租，且张俊也表示同意，杨彩萍与晏君签订的租赁合同合法有效，双方均应依约履行。约定的租赁期限尚未届满，杨彩萍现以晏君逾期支付租金、存在群租现象为由要求解除合同，应审查其是否符合提前解除合同的条件。关于逾期支付租金的问题。晏君虽然逾期支付2017年8月15日应付的租金，但根据合同约定，杨彩萍有权解除合同的条件是其催告后合理期限内晏君仍未支付，实际上在9月12日杨彩萍催告后，晏君当即交纳了租金，杨彩萍可主张晏君承担逾期支付租金的违约责任，但其以此为由要求解除合同，缺乏依据，本院不予支持。关于是否允许转租的问题。杨彩萍持有的合同中是否允许转租的选项并未勾选，晏君持有的合同�勾选了“是”，杨彩萍若主张当时约定不得转租，其应举证证明，且其自述于2016年年底得知存在转租情况，但并无证据证明其已在六个月内就转租问题提出异议，现在其以此为由要求解除合同并无依据。关于是否存在群租的问题。租赁后，承租人应当按照合同约定的租赁用途和使用要求合理使用房屋，按照房屋规划用途、结构、消防安全规定使用房屋，不得擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施。案涉房屋设计为三个卧室，合同第十一条第4项明确约定不得群租，但晏君在承租后将房屋分隔成多个房间出租，尤其是将客厅分隔为两个卧室，该行为改变了房屋原有结构，且经杨彩萍及派出所告知后至今仍未整改，擅自将系争房屋分隔并进行群租，既违反了合同约定，又违背了对租赁物的正常使用，带来极大的安全隐患，严重影响了居住小区的社会治安。杨彩萍据此以�君违约为由要求解除合同，应予准许，晏君辩称其不存在违约、要求继续履行合同，本院不予准许。合同解除后，晏君应返还案涉房屋，本院对杨彩萍要求晏君腾退房屋的诉请予以支持。双方约定的30000元违约金过高，本院根据晏君过错程度及杨彩萍的实际损失，酌情调整为10000元。
关于晏君反诉主张的装修残值及合同解除的租金损失问题。晏君是经杨彩萍同意后进行装修的，现因晏君违约导致合同解除，杨彩萍也不同意利用其装饰装修而要求将可腾退的全部腾退，晏君要求杨彩萍赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失并无依据，不予支持，未形成附合的，可由晏君自行拆除。晏君主张的合同解除后，再行寻找新的租赁物产生的租金上涨损失，并无事实及法律依据，不予支持。有关晏君陈述其已支付房租至2018年2月15日、物业费至2018年8月，应予以退还的问题，本院认为，案涉房屋现仍由晏君控制，合同解除后，晏君应返还房屋，在房屋返还前，其应支付占有使用费。作为先履行义务人，晏君在返还房屋之前，无权主张返还该项费用，且晏君并未明确具体金额，本院对此不予支持。至于已支付的1500元押金，杨彩萍同意退还，本院予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百一十七条、第二百一十九条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第（二）项、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除杨彩萍与晏君于2014年12月31日签订的《房屋租赁合同》；
二、晏君于本判决生效之日起三十日内将位于杭州市西湖�房屋腾空并交付给杨彩萍；
三、晏君支付杨彩萍违约金10000元；
四、杨彩萍返还晏君租房押金1500元；
五、驳回杨彩萍的其他诉讼请求；
六、驳回晏君的反诉诉讼请求；
七、上述第三、四项折抵，由晏君支付杨彩萍8500元，该款限于本判决生效之日起十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费550元减半收取计275元，由杨彩萍负担92元，由晏君负担183元；反诉案件受理费650元，由晏君负担。
杨彩萍于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；晏君于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起�五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。
代理审判员 刘小亮
二〇一七年十二月十二日
书 记 员 倪倩虹