重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝01民终7338号
上诉人（一审原告）：吴文学，男，汉族，1962年11月7日出生，居民，住重庆市北碚区。
委托诉讼代理人：匡涛，重庆兼善律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周俊言，重庆兼善律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：李忠明，男，汉族，1975年1月20日出生，农村居民，住重庆市北碚区。
委托诉讼代理人：严云华，重庆市北碚区东阳法律服务所法律工作者。
上诉人吴文学因与被上诉人李忠明租赁合同纠纷一案，不服重庆市北碚区人民法院（2017）渝0109民初5301号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月1日立案后，依法组成合议庭，于2017年11月9日开庭进行了询问。上诉人吴文学及其委托代理人匡涛、被上诉人李忠明及其委托诉讼代理人严云华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吴文学上诉请求：1.撤销原判，改判被上诉人支付上诉人2011年3月至实际返还房屋之日每月按3000元计算的占有使用费；2.改判被上诉人返还上诉人自建厂房（包括车间、库房、办公住宿场所、厨房）；3.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.本案诉争的房屋不是单独的一幢建筑，也不是简易结构的房屋，是几千平方米的砖混结构的车间、办公楼、库房等建筑群。在没有特大自然灾害或事故情况下不可能毁灭。2.被上诉人持续占有的诉争厂房的结构、外形与上诉人原始建筑图纸相符。3.被上诉人伪造重建厂房的证据，证明重建厂房的事实不存在。被上诉人向一审法院提交的编号为0001548、0001550、0001553三份收据，李忠明与罗X刚2014年4月16日签订的《合同》，罗X刚2014年10月19日出具的收条均系伪造。但一审法院未组织对上述证据的质证，现将上述证据在二审中向法庭提交。
李忠明辩称，请求二审法院改判为：1.上诉人应支付被上诉人借款及垫付土地租金6632元，驳回上诉人返还厂房的诉求。2.按《民法通则》第135条规定上诉人已过诉讼时效本案起诉不予受理。3.本案一、二审案件受理费由上诉人负担。
吴文学向一审法院起诉请求：一、判决李忠明支付吴文学2011年3月至实际返还房屋之日的占有使用费，每月房屋占有使用费按3000元计算。二、判决李忠明返还吴文学出租给李忠明的自建厂房（包含车间、库房、办公住宿场所、厨房）。三、本案诉讼费用由李忠明承担。
一审法院认定事实：2011年2月13日，甲方吴文学与乙方李忠明签订了《厂房租用协议》，该协议注明“一、甲方自愿将北碚区东阳镇先锋村大石沟社的自建厂房租赁给乙方从事生产经营，租金为每月3000元，乙方需在每月1号准时交纳租金，租赁期间自2011年2月14日至2012年2月13日。二、租赁范围包括围墙内的一幢车间，一幢一楼一底的库房，办公住宿场所和一个偏角厨房。三、乙方不得随意改变厂房的结构和设施，使用期间必须保证厂房的正常维修，并保证其安全使用。四、甲方愿意将部分设备和工具无偿借用给乙方使用（见明细），租赁到期后乙方完好地归还所租用的设施和工具，如有损坏、遗失按价赔偿。五、乙方从事一切合法经营活动与甲方无关，经营结果乙方自行负责。六、双方未尽事宜，协商解决。本协议一式两份，签字生效。甲方：吴文学乙方：李中明2011年2月13日。”在庭审中，吴文学陈述，我于2011年2月14日将厂房交给李忠明，李忠明交给我4000元租赁费、1000元材料费，我后来一直在催李忠明缴纳租金，李忠明拒绝支付租金。李忠明陈述，吴文学在我这里借款30000元，后来无法支付就将厂房交给我使用，我没有交4000元租金给吴文学，吴文学没有向我催交租金，2014年社区主任给吴文学打电话，一直联系不上吴文学。在庭审中，李忠明举出2012年2月1日证明一份，该证明注明“兹有李忠明租用吴文学豆制品厂一幢。因吴文学与前任大石沟队长童老三因经济合同纠纷，给李忠明本人造成停工、停产无法正常生产十五天，综合经济损失三十五万元左右，现要求对方赔偿经济损失”。该证明署名童思平、邓小忠、王荣山。李忠明举出2012年11月1日收条一份，该收条注明“今收到湛江县打通镇红星二村吴文学的忠明豆制品厂（地址：东阳街道先锋村大石沟社）2011年10月1日至2012年9月30日土地租金2000元整（大写贰仟元整）。暂由李忠明垫付”，收款人署名童思平。2014年3月17日，北碚区东阳街道先锋社区楼子沟农业合作社（甲方）与李忠明（乙方）签订《土地租用协议》，该协议注明，因吴文学签订的土地入股分红协议，吴文学已第期失踪，无法联系。现与李忠明协商，重新签订协议（以前与吴文学签订的协议终止），甲方的土地0.5亩（属楼子沟社集体）租给乙方使用，此协议还对期限、租金等条款进行了约定。2014年3月17日，北碚区东阳街道先锋社区长田坎农业合作社（甲方）与李忠明（乙方）签订了《土地租用协议》，该协议注明，因吴文学签订的土地入股分红协议，到现在为止已有6年土地入股分红资金未付，因吴文学长期无法联系，此协议吴文学严重违约，这几年的分红款是由李忠明垫付的。现由于村民反映租地价格太低，需要调价。今长田坎社与李忠明协商，每年的租地价格调整为每年每亩2300元（贰仟叁佰元），由李忠明支付，以后同吴文学联系上后，办理协议终止合同，具体协议条款如下：甲方有土地0.755亩租给乙方使用。此协议还对租用时间、租金等条款进行了约定。2014年11月25日，北碚区东阳街道先锋村大石沟合作社（甲方）与李忠明（乙方）签订《土地入股分红协议》，该协议注明乙方因发展企业需要使用北碚区东阳街道先锋村大石沟合作社集体土地，经甲、乙双方共同协商达成如下协议，甲方自愿将公路旁的承包地2.07亩作为乙方办厂入股，该协议还对入股分红时间、入股分红金额等进行了约定，该协议第八条注明“本协议经甲、乙双方签字盖章后即生法律效力，双方共同遵守（因吴文学已有6年未履行协议，而且到现在为止，一直找不到人，无法联系，所以，原大石沟社与吴文学签订的分红协议同时作废）。2015年5月13日，北碚区东阳街道先锋社区楼子沟农业合作社、北碚区东阳街道先锋社区长田坎农业合作社、北碚区东阳街道先锋社区大石沟农业合作社，重庆市北碚区东阳街道先锋社区村民委员会出具证明，该证明注明“兹有北碚区东阳街道先锋村石边沟组4号村民李忠明（身份证号），于2014年11月25日接受原大石沟吴文学垮塌厂房，因厂房垮塌渗漏严重无法正常生产，经李忠明将厂房重建修复后，现厂房已恢复正常使用。”
还查明，在庭审中，吴文学举出2005年10月1日，东阳街道先锋村楼子沟社童思平、林红兵作为甲方，吴文学作为乙方，双方签订的《土地入股分红合同书》一份，该合同注明甲方自愿将公路边承包地2.00亩作为投资向乙方入股，入股分红时间从二〇〇五年十月一日起至二〇三〇年九月三十日止，此合同还对入股分红方式、违约责任等条款进行了约定。吴文学庭审中亦陈述，我支付本地分红款一直到2011年2月13日，此后没有缴纳过土地租金。在庭审中，吴文学举出五份手绘建筑草图，并陈述，我自己是建筑专业的，2005年10月10日厂房开工建设，现经我现场勘查，发现现在厂房一点都没有改变，说明厂房还是我原来修建的厂房。经一审法院释明，吴文学未举出建设工程规划许可证等经行政主管部门批准的相关证照。
一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。就本案而言，2011年2月13日，吴文学与李忠明签订的《厂房租用协议》，因租赁房系未取得建设工程规划许可证的自建房，该协议无效。李忠明支付吴文学从2011年2月到2014年11月期间的房屋占用使用费，对此一审法院予以支持；吴文学要求判决李忠明返还自建厂房的诉讼请求，一审法院不予支持，理由如下：一、依据吴文学陈述及李忠明举出2014年3月17日两份协议、2014年11月25日协议、2015年5月13日证明，按高度盖然性标准，足以确认，李忠明自2011年2月到2014年11月期间，占用使用协议约定厂房，2014年11月，本案诉争房屋垮塌，李忠明客观上无法占用、使用诉争厂房。二、本案诉争厂房按吴文学陈述，系吴文学在未取得建设工程规划许可证的情况下，于2005年10月自行修建的房屋。无任何证据显示从2011年2月以来，吴文学对该房进行过维修、维护。三、李忠明陈述，因吴文学欠其30000元，故接手的诉争厂房，此事双方陈述不一致，且李忠明未能提供足够证据，故一审法院不予认定，吴文学自认，李忠明方支付4000元租赁费，故此款应从占用、使用费中予以品迭。另，本案审理过程中，吴文学要求追加重庆康程食品有限公司为本案第三人参加诉讼，鉴于2011年2月13日协议双方为吴文学、李忠明，此诉讼请求，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：“一、由李忠明支付吴文学房屋占有使用费132000元，此款限于本判决生效之日起十日内付清。二、驳回吴文学其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4630，减半收取2315元，由吴文学负担926元，由李忠明负担1389元。”
本院二审审理期间，上诉人吴文学重复举示了被上诉人李忠明向一审法院提交的编号为0001548、0001550、0001553三份收据，李忠明与罗代刚2014年4月16日签订的《合同》，罗代刚2014年10月19日出具的收条作为证据，并举示了重庆市北碚区科永建材有限公司基本情况、诉争厂房照片打印件等材料，拟证明被上诉人李忠明提供的重建厂房的证据系伪造，重建的事实不存在。本院组织双方当事人进行了证据交换与质证。李忠明质证认为，诉争厂房的照片打印件是真实的，就是现在的厂房，现在的厂房是两层；重庆市北碚区科永建材有限公司在2015年3月成立之前挂靠在中天公司，前述三份收据是重庆市北碚区科永建材有限公司成立后盖的章。
被上诉人李忠明举示了由北碚区东阳街道先锋社区楼子沟农业合作社、长田坎农业合作社、大石沟农业合作社，重庆市北碚区东阳街道先锋社区村民委员会出具的“吴文学租赁土地建厂的情况说明”一份，拟证明吴文学拖欠村民及社的土地租金未付，一直找不到人，村、社找李忠明垫付的土地租金。后来吴文学原修建的临时用房因失修渗水垮塌损毁，吴文学失联无法协调处理相关租地事宜，李忠明不愿意再垫付租金，经村社与李忠明协商达成一致意见：1.从2014年1月起终止吴文学与楼子沟社、长田坎社、大石沟社村民及集体《土地入股分红协议》，由李忠明与社及村民签订《土地租用协议》。2.吴文学已垮塌损毁的临时用房残渣由李忠明清除在原地块修建临时用房。3.该协议在执行期间，因厂房属临时用房无产权证，政策规定必须强制拆除时由李忠明自行拆除还耕，产生的费用自行承担。本院组织双方当事人进行了证据交换与质证。吴文学质证认为上述“吴文学租赁土地建厂的情况说明”的真实性无异议，但合法性、关联性不认可，村委会、社出具的证明不能代替证人的作用，在程序上违法。对吴文学、李忠明举示的上述证据，本院将在后文“本院认为”部分中一并进行评述。
本院对二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，第一，根据一审查明的事实，结合本院二审中由北碚区东阳街道先锋社区楼子沟农业合作社、长田坎农业合作社、大石沟农业合作社，重庆市北碚区东阳街道先锋社区村民委员会出具的“吴文学租赁土地建厂的情况说明”，足以证明诉争厂房垮塌损毁后经李忠明重新修建的事实，李忠明一审中举示的收据、《合同》、收条等证据材料虽有一定瑕疵，但不影响对本案基本事实的认定，理由如下：其一，北碚区东阳街道先锋社区楼子沟农业合作社、长田坎农业合作社、大石沟农业合作社于2014年3月至11月先后与李忠明签订《土地租用协议》、《土地租用协议》、《土地入股分红协议》，约定将涉案土地以入股分红方式出租给李忠明，前述协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，双方之间的债权关系有效。其二，李忠明于2014年11月25日接受原吴文学垮塌损毁厂房，经李忠明将厂房重建修复后恢复正常使用。李忠明重新修建厂房的行为属于物权行为，享有相应物权权利。综上，上诉人吴文学认为被上诉人李忠明重建厂房的事实不存在的理由不成立，对其主张本院不予支持。另，吴文学与相关村、社之间因土地租用发生的纠纷，双方可以另行解决。
至于李忠明在二审答辩中提出，吴文学应返还李忠明的借款及垫付的土地租金以及本案已过诉讼时效等主张，因其没有举示充分证据予以证实，且李忠明未对一审法院的判决提起上诉，故对其主张本院不予评述。
综上所述，吴文学的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4630元，由吴文学负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡 敬
审 判 员 郑 泽
代理审判员 伏虹瑾
二〇一七年十二月十二日
书 记 员 余 培