广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤2071民初4000号
原告：陈少伟，男，1969年9月7日出生，汉族，户籍地湖南省常德市鼎城区，现住广东省珠海市香洲区，
被告：张静，女，1965年4月22日出生，汉族，住辽宁省本溪市平山区，
委托诉讼代理人：唐娟，广东友邦方达律师事务所律师。
原告陈少伟与被告张静房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月28日立案后，依法适用简易程序，于2018年4月23日公开开庭进行了审理。原告陈少伟、被告张静及其委托诉讼代理人唐娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈少伟向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行合同，并限期被告无条件支付5000元购房余款；2.被告支付合同违约金60000元；3.被告支付所购房屋维修基金2540元；4.被告支付因诉讼产生的交通费、误工费1000元。事实与理由：原、被告于2017年3月30日由中山市嘉源房地产投资有限公司（以下简称嘉源公司）介绍，签署了商品房的买卖合同，被告购买原告位于中山市坦洲镇××房商品房××套，房屋总价1385000元，原告实收。被告于2017年3月30日支付原告50000元作为定金，2017年4月17日被告支付首期款350000元，合同约定待被告银行贷款部分批准后差额部分于房屋过户之日支付给原告。2017年5月29日被告委托中介与原告一同办理房屋过户事宜，被告以工作繁忙为由请求原告延缓几天支付差额部分，原告同意延迟一个星期支付，但被告并未告知原告差额部分是多少，原告于2017年6月6日收到被告支付的160000元差额款，6月15日原告向中介索要被告房屋的银行贷款金额，中介才告知被告银行的贷款金额是770000元，加上被告己支付的合计1330000元，还有55000元没有按照合同约定支付给原告，其中5000元作为水电押金。被告在随后的几个月以防止原告会搬走家私家电为借口理由拒绝支付，2017年10月9日原告收到银行770000元贷款，被告直至2017年12月22日才支付50000元余款，违约时间长达近7个月。2018年2月4日被告儿子以收房为由将原告约到交易房屋里，以家私旧了卫生没搞好为由要求解除合同，暴力殴打胁迫原告，原告报警后由坦洲金斗派出所调解处理。随后被告儿子强行更换房屋门锁，被告拒绝支付5000元余款，经中介多次的沟通协调没有回应。
被告张静辩称，1.关于5000购房余款，扣除原告应承担的费用后可即刻支付剩余部分。合同约定卖方在交付涉案房屋时应当结清其使用期间的费用，包括水电费、物业管理费等，而且还约定了预留5000元押金用于结清卖方未结清的费用。原告居住至2018年2月4日，因此2月4日之前的费用应当予以承担，且水电费的结算周期是每两个月一次，被告在结清水电费及物业管理费后剩余的部分可以即刻向原告支付。2.原告要求被告支付违约金60000元，与事实不符，应当予以驳回。被告多次要求原告向其交付房屋，且在交付房屋时一并支付尾款。但原告因新房装修未完工，恳请被告让其多住一个月，到期后却仍然占有该房屋，直至2018年2月4警察介入才向被告交付完毕，所以是因原告自身的原因才导致了被告延迟支付剩余款项。3.退一步说，即使被告存在违约行为，合同约定的违约金按照总房款的每日千分之二计算，明显过高，且原告并未因此而造成了严重的损失，应予以调整。4.原告延迟交付案涉房屋，属于严重违约，应当承担违约责任，被告保留对其追究法律责任的权利。5.关于房屋维修基金2540元，原告支付该笔费用的时间是2015年6月5日，并非此次交易产生的费用，且双方已经在房屋买卖合同中约定原告实收1385000元。6.关于原告诉求中的交通费、误工费，没有事实和法律依据，应当予以驳回。
本院经审理认定事实如下：
1.2017年3月30日，陈少伟（卖方）、张静（买方）与嘉源公司（经纪方）签订房地产买卖合同，约定：卖方将位于中山市坦洲镇谭隆南路18号新中诚花园38幢1602房售予买方，建筑面积为83.87平方米，成交总价为1385000元；该物业是以现状（附带家私电器，详见清单或备注）按套售予买方，买方已全面检查并清楚了解该物业所有情况并无异议；买方已经看过房产证或购房合同，该物业有抵押登记；双方同意该物业交付使用的时间为卖方收齐全部楼款当天；卖方应在该物业正式交付使用前，结清该物业名下发生的欠款及应付费用（水电、网络使用、电视天线、管理费等费用）；双方同意在买方支付的定金中由卖方预留5000元于经纪方作为交楼押金，此交楼押金于买卖双方交楼且卖方结清所有费用后当个工作日内由经纪方转付予卖方。若有未结费用，双方同意经纪方以交楼押金支付欠费，剩余部分转付卖方，但如仍有不足，则由买方向卖方另行追偿。因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同相关义务，则：（1）卖方收取定金后不出售该物业的，视为违约，卖方应双倍返还定金并退还所有已收房款，买方支付定金后反悔不买的，视为违约，卖方有权没收定金并有权另行出售物业，守约方有权要求该违约方承担定金责任或支付等额于总楼价20%违约金；（2）逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总楼价1‰向守约方支付违约金，合同继续履行；（3）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价20%的违约金，守约方应知会经纪方并向违约方发出解除合同通知书，已收房款应于解除合同通知书发出之日起五天内退还；（4）逾期超过十天仍未履行的，若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价2‰支付违约金，合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限，合同附件约定：定金50000元于签署合同当日支付卖方；首期楼款（不含定金），具体支付按照以下所述实际约定执行：所售物业（已办理抵押登记）需注销抵押后付款的，买方出资350000元完成赎契手续，出资方式为在经纪方或银行通知还贷之日起叁个工作日内直接付至卖方贷账户内；首期楼款（不含定金）480000元，赎楼款350000元原银行通知即转入卖方账户，剩余部分过户当日支付；楼价余款855000元按揭付款，按揭付款（贷款银行实际批准金额）在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方该贷款银行指定开设的账户内。若因买方的原因造成贷款申请未批准贷款额度不足的，则银行实际贷款额与应付楼价余款的差额由买方与首期楼款一并支付给卖方。该合同还约定了其它实事项。同日，陈少伟与张静清点该物业家具明细，并签字确认。
2.中信银行个人账户明细查询载明：客户名称陈少伟，2017年3月30日存入金额（贷）50000元，2017年4月17日存入金额（贷）350000元，2017年6月6日存入金额（贷）160000元，中国建设银行个人账户收入交易明细载明：客户名称陈少伟，2017年10月9日收取给张静的贷款770000元。2017年12月22日存入金额（贷）50000元。
4.陈少伟与张静微信聊天记录显示，张静：“陈少伟，你好，余款5万元随时准备着，本预计银行放款当天支付予你们，由于你新房未完工没地方搬，我也同意你们延迟一个月交付，如今两个月过去都不见你们交房的意愿，现通知你们尽快安排腾退房屋，否则我将采取相关措施。五万元随时准备着，因你老婆要搬走这样那样，所以约定这个钱是交房押金。”陈少伟：“余款连同违约金全部付清后即日交房，如果2018年1月1日前不结清，我将申请财产保全。”张静：“没交五万元的原因是我们在你家协商好、有中介小刘在场拍照片清点明细双方签字、已交定金后你老婆要拿走清点签字的物品且反复几次。但后期我与你通话几次明确告诉你如室内不缺物品，我一分不少马上给你。”陈少伟：“过户后三个月我才知道还有五万的余款没付清，我现在怀疑你和中介合伙欺诈我。我老婆只说一句不想卖给你了，你和中介立马说必须按合同赔偿五万给你，怎么你觉得你可以违约无需担责？”
5.证人周某陈述，其受张静委托购买二手房，陈少伟与张静签订房地产买卖合同后，陈少伟妻子觉得家私电器不包括在双方的买卖价款里，双方因此发生矛盾。张静委托其与陈少伟进行协商，张静留50000元家私家电押金。2017年9月30日，陈少伟需要资金，就委托其与张静沟通能否将50000元押金支付陈少伟作为购房款。张静称何时交楼何时支付该50000元，银行放款后，陈少伟称新买的房子在装修，是否能将涉案房屋居住两个月，张静也同意陈少伟居住至2017年11月。陈少伟居住退房后，张静委托周某联系陈少伟交楼，陈少伟称需要支付违约金才能将房屋交给张静，后来三方协商未能达成一致意见，张静就将50000元转账支付陈少伟。银行于2017年10月8日已经放贷，目前涉案房屋已经过户。周某还陈述陈少伟妻子有明确表示过不想将涉案房屋卖给张静，表示过未经其同意陈少伟不能处分夫妻共同财产，而且陈少伟妻子签署合同及附件家私家电清单均全程参与。第一次抄家私家电清单时，陈少伟妻子情绪较为激动，但陈少伟还是签订了家私家电的清单，第二次办理手续过程中，陈少伟委托其妻子办理手续，陈少伟妻子与张静协商家私家电问题。
6.庭审中，陈少伟不确认证人周某所述有协商50000元押金的事实，其是在2017年5月29日过户完成后，问嘉源公司要银行同贷书资金时，才被告知张静还有50000元没有支付，并无任何人告知50000元预留款问题。张静确认证人周某所述事实，陈少伟妻子与张静对家私家电清单有异议，张静就当场向陈少伟妻子表示过要50000元尾款作为家私家电的押金，若交房时家私家电未有任何改变，于当日支付完毕，张静通过嘉源公司向陈少伟传达过该意思，陈少伟是知情的。
7.陈少伟称张静儿子于2018年2月4日更换门锁实际占有涉案房屋，其于同日16时到中山市公安局坦洲分局金斗派出所报案。报警回执号4420002018020416020331840。张静称双方于2018年2月4日通过派出所调解交房。陈少伟确认于2017年5月31日办理案涉房屋过户事宜，在2018年1月之前的水电费、物业费1327.48元由张静代缴。涉案房产地于2017年6月7日转移登记至张静名下。
本院认为，陈少伟与张静、嘉源公司签订的房地产买卖合同，包含了房屋买卖合同和居间合同，是各方当事人的真实意思表示，且内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方约定剩余房款于过户当日支付，案涉房地产于2017年6月7日过户，张静于2017年12月22日支付剩余房款50000元，已经超出合同约定的时间。因此陈少伟主张张静承担相应的违约责任，于法有据，本院予以支持。合同约定逾期支付房款的，违约方按照总楼价款的日2‰计算违约金，张静辩称该违约金过高。因陈少伟的损失为尚欠房款的利息损失，故双方约定的违约金过高，张静的辩解理由成立，本院予以采纳。本院酌定违约金为以50000元为基数，从过户的次日即2017年6月8日起至2017年12月21日按照月利率2%计算，为6466.67元（50000元×2%×6个月+50000元×2%÷30天×14天）。合同约定买方可预留5000元待卖方结清水电费等所有费用后支付卖方，陈少伟确认张静代其支付水电费、物业费共计1327.48元，故张静还应支付剩余房款3672.52元（5000元-1327.48元）。关于住房维修基金的问题。合同约定转让款为1385000元，并未约定另外支付住房维修基金，应视为购房款中已经包含了该费用，陈少伟主张支付住房维修基金，于法无据，本院不予支持。关于陈少伟主张的交通费、误工费，因缺乏法律依据，本院亦不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、被告张静于本判决生效之日起七日内支付原告陈少伟剩余购房款3672.52元及违约金6466.67元；
二、驳回原告陈少伟的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1514元，减半收取757元（原告已预交），由原告陈少伟负担642元，被告张静负担115元（被告于本判决生效之日起七日内返还原告）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 陈 睿
二〇一八年五月十五日
书记员 蔡文华
马倩