新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）新01民终1051号
上诉人（原审原告、反诉被告）：新疆德克士食品开发有限公司，住所地乌鲁木齐市。
法定代表人：常盛林，董事长。
委托代理人：李强，新疆子叶律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：新疆普济堂医药零售连锁有限公司，住所地乌鲁木齐市。
法定代表人：王胜，董事长。
委托代理人：刘雪莲，女，1967年12月19日出生，汉族，住乌鲁木齐市。
委托代理人：宋瑞霞，女，1985年1月10日出生，汉族，住乌鲁木齐市。
上诉人新疆德克士食品开发有限公司（以下简称德克士公司）、上诉人新疆普济堂医药零售连锁有限公司（以下简称普济堂公司）租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院作出的（2015）沙民三初字第814号判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年3月29日公开开庭进行了审理。上诉人德克士公司的委托代理人李强、上诉人普济堂公司的委托代理人刘雪莲、宋瑞霞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2013年6月，德克士公司（甲方）与普济堂公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将其所有的座落在乌鲁木齐市友好南路110号一层建筑面积202.60平方米的房屋出租给乙方使用，租赁期限五年，自2013年6月21日至2018年6月20日，第一年年租金为237042元（含40天免租期），第二年至第五年年租金为266216.40元，每年的6月15日前一次性支付一年租金；除本协议明确规定的终止条款外，任何一方未经对方同意，单方提前解除协议或因严重违约导致协议不能履行，违约方应向对方支付5年租金总额的50%作为违约金，违约金不足以赔偿损失的还应赔偿损失等等。同时，双方又签订《广告位场地租赁合同》一份，约定甲方（即德克士食品公司）出租给乙方（即普济堂医药公司）的租赁物位于乌鲁木齐市友好南路110号一层，包括建筑物外立面部分、用于架设广告的位置和设施，乙方已完全了解清楚上述租赁物之现状，同意以现状交付，对租赁物无异议，如需改造重建，所产生的费用由乙方自行承担，但乙方改造重建不得损害建筑物并不得妨害相邻单位利益，该租赁物租赁期与甲方出租给乙方的房屋租赁合同期限一致，即自2013年6月21日至2018年6月20日，第一年广告位租金177781.50元、物业管理费177781.50元，第二年至第五年广告位租金为199662.30元、物业管理费为199662.30元，每年6月15日前一次性支付年度租金及物业管理费，本补充协议甲乙双方的责任及义务、合同提前终止条件及违约责任均按房屋租赁合同执行，甲乙双方已经签署房屋租赁合同，本合同为房屋租赁合同附件，本合同与房屋租赁合同有不一致的，以房屋租赁合同为准，本合同有效期与房屋租赁合同的期限相同，并与房屋租赁合同因任何原因中止或解除等等。合同签订后，德克士公司将合同约定的房屋及及设施交付给了普济堂公司，普济堂公司亦交纳了第一年房屋租金237042元、广告位租金177781.50元、广告位物业费177781.50元。2014年8月4日，普济堂公司向德克士公司交纳了第二年房屋租金266216.40元、广告位租金199662.30元、广告位物业费199662.30元。2015年5月26日，普济堂公司以公证方式向德克士公司邮寄函件一份，内容为：“经过新疆普济堂医药零售连锁有限公司法务部合同评审、进行风险排查，发现我公司与贵公司签订的《广告位场地租赁合同》中贵公司存在以下问题，在双方签订的《广告位场地租赁合同》中，贵公司承诺将位于乌鲁木齐市友好南路110号一层，包括建筑物外立面部分用于架设广告的位置和设施交付我公司，但贵公司一直未将此广告位场地交付给我公司使用，也一直未按合同承诺让我公司在乌鲁木齐市友好南路110号一层建筑物外立面部分架设广告的位置和设施，贵公司此行为属严重违约行为，现向贵公司发出书面通知，依据我国《合同法》第94条的规定，基于贵公司存在严重的违约行为，我公司有权随时解除同贵公司签订的《广告位场地租赁合同》”。2015年6月3日，德克士公司向普济堂公司回函一份，内容为：“贵公司于2015年5月20日所发公函已收到，现应公函内容回复如下：一、……。二、关于贵、我公司于2013年6月21日签订的《广告位租赁合同》履行期间产生的分歧，我方认为自身并未违反合同约定，不存在贵公司所发公函中陈述未交付建筑物外立面部分，用于架设广告的位置和设施的事实。综上所述，为了避免给双方带来不必要的矛盾，我方希望贵方能按照《物业服务协议》、《广告位租赁合同》的约定，于2015年6月15日前缴纳房屋租金共计675265.80元，如我方未在上述时间内收到足额的租金，我方会默认为贵方单方面违约，由此产生的一切后果和损失由贵方自行承担”。2015年6月19日，普济堂公司又以公证方式向德克士公司邮寄函件一份，内容为：“现新疆普济堂医药零售连锁有限公司向贵公司发出书面通知，经贵公司许可，我公司拟于2015年6月25日前，将我公司在乌鲁木齐市友好南路110号一层第54门店全部撤离，届时请贵公司及时接受该租赁房屋”。2015年6月23日，德克士公司向普济堂公司回函一份，内容为：“一、关于贵公司于2015年6月25日前撤离乌鲁木齐市友好南路110号一层第54门店的申请，我方认为根据《房屋租赁合同》的规定，贵我双方的租赁期限为五年（自2013年6月21日至2018年6月21日），合同履行至今，贵我双方仍有三年的合同租赁期限未履行，据此，我方不同意贵公司单方面解除合同的申请。二、根据贵我双方签订的《房屋租赁合同》，任何一方未经对方同意，单方提前解除协议，违约方应向对方支付5年租金总额的50%作为违约金，违约金不足以赔偿损失的还应赔偿损失。三、综上所述，为了避免给双方带来不必要的矛盾，我方希望贵公司能在接到函件后7个工作日内向我公司付清所拖欠的年租金人民币665541元。如逾期仍不能按合同支付房屋租金，我公司将按照《房屋租赁合同》第五条的规定追究你公司所有的违约责任，……”。2015年6月25日，普济堂公司欲将租赁房屋内的药品等物搬离租赁房屋，该租赁房屋的物业管理单位予以阻止。2015年7月15日，德克士公司向普济堂公司致函一份，内容为：“根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，你公司应在2015年6月15日之前一次性向我公司指定账户汇入本年度房屋租金675265.80元，但经我公司多次发函催要，你公司均以种种理由推脱。现我公司将按照《房屋租赁合同》第五条第一款的规定追究你公司所有的违约责任，并且与你公司解除合同，请你公司接到本函之日起三个工作日内搬离本公司物业，且承担5年年租金50%的违约金1651696.50元，否则后果自负!”。2015年7月18日，普济堂公司搬离租赁房屋并将房屋交还给了德克士公司。
另查明，普济堂公司针对其租赁房屋另与乌鲁木齐市盛尼尔物业服务有限公司签订《物业服务协议》一份，对租赁房屋的物业管理及费用交纳等事宜进行了约定。德克士公司因本案诉讼产生律师代理费30000元。
原审法院认为：德克士公司与普济堂公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。双方签订的《广告位场地租赁合同》，根据其内容约定，仅是双方针对租赁房屋外立面部分用于普济堂公司店面标识的利用而签订的补充合同，并不涉及广告的发布与经营，该合同内容亦未违反法律、行政法规强制性规定，应为有效。普济堂公司主张该合同无效的意见不能成立，本院不予支持。2015年7月18日，普济堂公司向德克士公司返还了租赁房屋，德克士公司亦已实际接收了租赁房屋，故双方签订的《房屋租赁合同》及《广告位场地租赁合同》已实际解除，德克士公司无须再行主张解除，故本院仅对双方合同已解除的事实予以确认。关于普济堂公司是否存在违约行为及应否承担违约责任的问题，在合同履行中，普济堂公司不愿继续交纳租金且是因其自身原因于2015年6月19日要求解除《房屋租赁合同》，该租赁合同虽经双方信函往来协商解除，但普济堂公司在合同履行中存在违约行为，应承担违约责任。对于普济堂公司应承担的违约金数额，德克士公司按5年房屋租金、广告位租金及广告位物业费总额3254769元的50%计算并主张1627384.50元，因普济堂公司违约终止合同给德克士公司造成的损失应为德克士公司另行租赁房屋前产生的房屋空置损失，结合该损失情况，德克士公司主张违约金数额明显过高，普济堂公司要求调整，对此，本院以德克士公司房屋空置损失为基础，结合双方合同实际履行情况，对普济堂公司应承担的违约金数额酌情按5年房屋总租金的20%即260381.52元（1301907.60元×20%）予以认定，对德克士公司主张违约金合理部分，本院予以支持。关于德克士公司主张的律师代理费30000元，双方合同中并无明确约定该费用的承担，且该费用亦并非德克士公司产生的直接、必要损失，故本院不予支持。关于普济堂公司要求德克士公司退还2014年6月至2015年6月广告位租赁费199662.30元及广告位物业费199662.30元的反诉请求，鉴于双方签订的《广告位场地租赁合同》有效，普济堂公司已按约自愿交纳了2013年至2015年场地的租赁费及物业费用，且普济堂公司已实际使用租赁房屋，其亦无证据证实德克士公司未实际交付合同约定的建筑物外立面等场地，故对普济堂公司该反诉请求，本院不予支持。综上，原审法院判决如下：一、新疆德克士食品开发有限公司与新疆普济堂医药零售连锁有限公司签订的《房屋租赁合同》、《广告位场地租赁合同》已解除；二、新疆普济堂医药零售连锁有限公司给付新疆德克士食品开发有限公司违约金260381.52元（5年房屋租金总额1301907.60元×20%）；三、驳回新疆德克士食品开发有限公司要求新疆普济堂医药零售连锁有限公司承担律师代理费30000元的诉讼请求；四、驳回新疆普济堂医药零售连锁有限公司要求确认《广告位场地租赁合同》无效的反诉请求；五、驳回新疆普济堂医药零售连锁有限公司要求新疆德克士食品开发有限公司退还2014年6月21日至2015年6月20日广告位场地租赁费199662.30元、广告位物业费199662.30元的反诉请求。
宣判后，上诉人德克士公司、普济堂公司均不服原审判决，德克士公司提出上诉称，我方与普济堂公司签订的《房屋租赁合同》中约定违约方应向对方支付5年租金总额的50%作为违约金，即租金、广告位租金及广告位物业费总额3254769元的50%，违约金数额应为1621384.50元。而一审判决只酌情支持了260381.52元。我方认为应当按照合同约定的违约金判决，要求撤销原审判决第二项，判令普济堂公司向我方支付违约金1621384.50元。
普济堂公司答辩并上诉称，1、我方并未违约，导致合同解除的原因是德克士公司的广告位没有提供到位。德克士公司于2015年6月25日强行收回房屋后又转租他人，并没有损失。因此，我方不应承担违约责任；2、一审判决认定事实及适用法律错误。根据《户外广告登记管理规定》的相关规定，发布户外广告需到工商行政管理机关登记、审批。德克士公司无户外广告审批许可，致使《广告位场地租赁合同》的合同目的无法实现。德克士公司还对广告租赁位收取租赁费及物业费，属于违法收费。《广告位场地租赁合同》应属无效合同，德克士公司依据该合同收取的广告物业服务费399324.60元应予退还；3、一审判决举证责任分配错误，没有要求德克士公司提供我公司实际使用广告租赁位的证据；4、德克士公司没有物业收费资质，收取我方物业费不符合规定，请求驳回德克士公司的上诉请求，同时，提出上诉，请求撤销原审判决的第二、四、五项，改判我方不承担违约金，确认双方签订的《广告位场地租赁合同》无效，由德克士公司返还广告位场地租赁费199662.30元、广告位物业费199662.30元。
德克士公司针对普济堂公司的上诉答辩称，一审法院驳回了普济堂公司的反诉请求，认定事实清楚，双方在真实自愿的情况下签订的合同，合法有效，且已履行，违约金既具有补偿性，也具有惩罚性。普济堂公司有明显的违约行为，就应承担违约金。至于发布广告等应通过行政途径解决，不影响合同效力。
本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。
以上事实，有房屋租赁合同、广告位场地租赁合同、物业服务协议、租金（租赁费）发票、原被告双方往来函件、公证书、代理费发票、一、二审庭审笔录等证据附卷佐证.
本院认为，一、关于上诉人德克士公司的上诉请求：要求普济堂公司按照合同约定的违约金承担违约责任的问题。双方签订的《房屋租赁合同》及《广告位场地租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应认定为有效合同。上述合同对双方均具有约束力，任何一方违约，则应承担违约责任。本案中，在合同履行过程中，普济堂公司在不具有合同法规定的法定解除权的情形下，搬离租赁房屋，并书面表示不再履行合同，其行为属违约行为，应当支付违约金。《中华人民共和国合同法》对违约金主要采取的补偿性功能为主，惩罚性为辅的立法原则。违约金的主要功能在于弥补守约方的损失。本案中，约定的违约金为5年租金总额的50%，普济堂公司在一审中亦提出违约金约定过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，结合本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，一审法院对违约金进行调整，符合上述法律规定，比例适当，故对德克士公司的上诉请求本院不予支持。
二、关于普济堂公司的上诉请求：1、不承担违约金的上诉请求。普济堂公司认为德克士公司没有将广告位提供到位，并且德克士公司将房屋收回后即转租第三人，没有损失就不应承担违约金。本院认为，《广告位场地租赁合同》合法有效，具有约束力。至于发布广告，在合同中并没有约定是出租方德克士公司的合同义务，租赁后是否使用与出租方无关。有无损失不是判定是否承担违约责任的依据，而是对违约金数额调整的参考。因此，普济堂公司此项上诉理由不成立。2、确认双方签订的《广告位场地租赁合同》无效的上诉请求。普济堂公司依据《户外广告登记管理规定》的相关规定，认为德克士公司没有户外广告手续，因而导致无法进行广告发布，要求确认合同无效。本院认为，双方签订的是《广告位场地租赁合同》，该租赁合同中没有约定发布广告是德克士公司的合同义务，且《户外广告登记管理规定》系国家工商总局制定的部门规章，是规范户外广告的管理性规范，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条“……违反法律、行政法规的强制性规定”确认合同无效的法定情形。故此项上诉请求本院不予支持。3、要求德克士公司返还广告位场地租赁费199662.30元、广告位物业费199662.30元的上诉请求。双方签订的合同有效，普济堂公司已按合同约定自愿交纳了2013年至2015年场地的租赁费及物业费用，故要求返还已交纳的租赁费及物业费没有事实及法律依据，本院不予支持。
综上，上诉人德克士公司、上诉人普济堂公司的上诉请求均无事实及法律依据，本院均不予支持。一审认定事实清楚，适用法律准确，程序合法，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费29598.62元（上诉人德克士公司预交17103.03元，上诉人普济堂公司预交12495.59元），由上诉人德克士公司负担17103.03元，上诉人普济堂公司负担12495.59元。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐晓元
代理审判员 马小梅
代理审判员 卫 杨
二〇一六年五月十一日
书 记 员 焦 玉