福建省莆田市荔城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）荔民初字第2214号
原告：薛国荣，男，1957年5月1日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市荔城区。
委托诉讼代理人：陈新棋，福建典冠律师事务所执业律师，委托权限特别代理。
委托诉讼代理人：陈晶，福建典冠律师事务所执业律师，委托权限特别代理。
被告：林丽花，女，1979年2月13日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市城厢区。
第三人：戴瑞春，男，1975年1月26日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市城厢区。
第三人：唐秀萍，女，1974年10月25日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市城厢区。
第三人：林元郎，男，1960年7月5日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市荔城区。
第三人：林勇，男，1982年4月2日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市荔城区。
原告薛国荣因与被告林丽花、第三人戴瑞春、唐秀萍、林元郎、林勇案外人执行异议之诉一案，本院于2015年5月18日立案后，依法适用普通程序，于2016年3月15日公开开庭进行了审理。原告薛国荣的委托诉讼代理人陈新棋到庭参加诉讼，被告林丽花、第三人戴瑞春、唐秀萍、林元郎、林勇经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
薛国荣向本院提出诉讼请求：1.判决薛国荣与林元郎签订的《转让协议》合法有效；2.不得执行位于莆田市荔城区屋（房屋所有权证号：SL080577）。诉讼过程中，薛国荣增加诉讼请求：判决位于莆田市荔城区屋（房屋所有权证号：SL080577）所有权属薛国荣。事实与理由：2006年5月1日，薛国荣与林元郎、林勇签订《转让协议》，约定：林元郎将位于莆田市荔城区屋（《房屋所有权证》号：SL080577）以329740元转让给薛国荣。付款方式为：1.第一期一次性付款249740元；2.余款80000元在房产证过户后40天内付清；交房期限为：林元郎应当在2006年5月1日前将房屋交付薛国荣使用。当天，林元郎将该房屋实际交付薛国荣占有使用。薛国荣于2006年5月4日按约定支付给林元郎购房款249740元，随即薛国荣投入大量资金进行装修、水、电立户等，居住至今已9年多。2014年3月18日，林元郎又向薛国荣收取10000元（以借条形式借10000元）。因此，薛国荣实际还有70000元未支付给林元郎。2011年房产证办理出来后，林元郎一直欺骗说房产证还没有办理出来。2014年，林丽花与第三人戴瑞春、唐秀萍、林元郎、林勇民间借贷纠纷一案，林丽花根据荔城区人民法院已生效的（2013）荔民初字第4600号《民事判决书》向荔城区人民法院申请强制执行。荔城区人民法院根据（2014）荔执行字第277号《执行裁定书》于2014年3月24日查封了登记在第三人林元郎名下的已转让给薛国荣的房屋。薛国荣向荔城区人民法院提出执行异议，要求解除对本案执行标的即该房屋的查封。2015年5月12日，荔城区人民法院向薛国荣送达（2015）荔执异字第15号《执行裁定书》，裁定驳回薛国荣的执行异议，并告知薛国荣在15日内向荔城区人民法院提出执行异议之诉。根据民诉法解释第三百一十二条第二款的规定，在执行异议之诉中提出异议的可确认房屋为薛国荣所有。
林丽花书面辩称，1.薛国荣主张讼争房屋为其所有，但却未依法办理产权变更登记手续，应认定讼争房屋系房屋登记簿上记载的所有权人林元郎所有，薛国荣所诉不符合法律规定；2.林元郎于2011年6月向莆田农商银行拱辰支行办理抵押贷款登记并贷款1300000元，按照银行办理抵押贷款的程序，一般会对被抵押房屋进行入户查看、拍照评估，薛国荣称已合法占有、使用讼争房屋十年，却不知银行工作人员入户不合常理；3.讼争房屋的房产证在2009年就已经办出，薛国荣未在合理期限内办理房产变更登记手续，至今已有6年之久，薛国荣本身存在重大过错。
戴瑞春、唐秀萍、林元郎、林勇均未作答辩。
薛国荣围绕诉讼请求依法提交其身份证复印件一份、本院（2015）荔执异字第15号《执行裁定书》复印件一份、《转让协议》一份、《收款收据》复印件一份、《借条》复印件一份、莆田市荔城区镇海街道镇海居委会证明一份、郊区供电所用户代扣电费开户委托书一份、莆田市自来水公司缴费存折一份、莆田市广播电视中心城东广播电视站的证件一份、收条复印件二张、照片一组共3张、莆田市房地产管理中心出具的房屋登记簿一份、《税收完税证明》复印件一份。上述证据经审查和庭审质证，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人的陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：
2006年5月1日，薛国荣与林元郎、林勇签订《转让协议》一份，约定薛国荣以329740元的价格向林元郎购买位于莆田市荔城区散装办集资楼），付款方式为：第一期一次性付款249740元；余款80000元在房产证办理变更登记手续后40天内付清。林元郎应在2006年5月1日前将房屋交付薛国荣。协议签订后，林元郎于当日将上述房地产交付给薛国荣管理使用，薛国荣于2006年5月4日按约定支付给林元郎购房款249740元，并由林元郎出具收款收据1份交薛国荣收执。2009年12月18日，林元郎把上述房屋权属登记在自己名下，所有权证号为SL080577。对此，薛国荣并不知情。2011年6月7日，林元郎在薛国荣不知情的情况下，擅自以该房屋为抵押，向福建莆田农村商业银行股份有限公司拱辰支行贷款1300000元，贷款期限自2011年6月3日至2014年6月2日。2014年3月18日，林元郎向薛国荣借款10000元。另查，薛国荣在管理使用该房屋期间，于2006年8月4日，向莆田市自来水公司办理自来水立户手续，于2007年10月12日向莆田市广播电视中心城东广播电视站办理有线电视立户手续。
本院在执行林丽花与戴瑞春、唐秀萍、林元郎、林勇民间借贷纠纷一案的过程中，依据已经发生法律效力的（2013）荔民初字第4600号民事判决书，于2014年3月14日向戴瑞春、唐秀萍、林元郎、林勇发出限期履行债务的执行通知，但戴瑞春、唐秀萍、林元郎、林勇未履行，遂于2014年3月21日作出（2014）荔执行字第277号执行裁定，查封讼争房屋。为此，薛国荣提出异议，请求本院予以解封。本院经审查认为薛国荣提供的相关证据不能直接证明其对讼争房屋享有足以排除强制执行的权益，异议理由不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第四百六十五条的规定，裁定驳回薛国荣的异议。薛国荣对该裁定不服，向本院提起案外人执行异议之诉。2016年12月15日，薛国荣向本院交纳未支付的购房款70000元候判。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。薛国荣与林元郎于2006年5月1日签订的《转让协议》，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。薛国荣按约如期向林元郎支付了购房款，林元郎亦交付了上述合同项下的房地产，后一直由薛国荣管理使用该房地产。因林元郎在薛国荣不知情的情况下把讼争房地产产权登记在自己名下并向银行抵押贷款，致使薛国荣至今未办理产权过户转移手续，并非薛国荣自身原因所致，故薛国荣请求确认其与林元郎签订的《转让协议》合法有效，依法有据，予以支持。薛国荣系讼争房地产的实际权利人，故薛国荣的异议符合法律规定，其主张停止对位于莆田市荔城区房地产（所有权证号为SL080577）的强制执行，是合理合法的，应予支持。薛国荣诉讼请求确认其系位于莆田市荔城区房地产的实际所有人，于法有据，予以支持。林丽花抗辩讼争房屋的的未办理产权过房手续系因薛国荣自身，但未提供证据予以证实，不予采信。林丽花、戴瑞春、唐秀萍、林元郎、林勇经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《最高人民法院关于<人民法院办理执行异议和复议案件若干问题>的规定》第二十八条，《最高人民法院<关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第一项、第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、确认薛国荣与林元郎于2006年5月1日签订的《转让协议》合法有效；
二、确认薛国荣系位于莆田市荔城区（所有权证号为SL080577）房地产的实际所有权人；
三、不得执行位于莆田市荔城区（所有权证号为SL080577）的房地产；本院(2015)荔执异字第15号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。
案件受理费6246元，由林丽花负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。
审 判 长 陈 强
审 判 员 黄元招
人民陪审员 陈秀娟
二〇一六年十二月二十七日
书 记 员 徐素红
附注法律条文及执行申请提示：
《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
《最高人民法院<关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
申请执行提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。