四川省雅安市雨城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）雨城民初字第467号
原告：王雅军，男，生于1963年4月17日，四川省雅安市雨城区人，住雅安市雨城区。
委托代理人（特别授权）：张宏，四川三龙律师事务所律师。
被告：四川茂莲工程机械有限公司，住所地：四川省成都市新都区。
法定代表人：邱茂华，系该公司董事长。
委托代理人（特别授权）：朱鹏，四川明炬律师事务所律师。
原告王雅军与被告四川茂莲工程机械有限公司（以下简称茂莲公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月25日立案受理后，依法由审判员张曦适用简易程序，于2015年3月5日公开开庭进行了审理。原告王雅军的委托代理人张宏，被告茂莲公司的委托代理人朱鹏到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告王雅军诉称：原告与茂莲公司于2012年4月2日签订《房屋出租合同》，约定租期3年，租金第1年80000元，第2年90000元，第3年100000元，任何一方违约，违约方按年度向对方交纳年度租金的80%作为违约金等。合同签订后，原告向茂莲公司交付了出租房屋，茂莲公司也支付了第1年度的租金。2013年4月中旬，茂莲公司应向原告支付约定的第2年度租金，但茂莲公司未履行。同年7月24日，原告向茂莲公司发函催告，茂莲公司仍然没有支付租金。原告为维护自身权益，现起诉请求人民法院依法判令茂莲公司立即给付房屋租金90000元，支付违约金72000元。
被告茂莲公司辩称：被告承租房屋后，王雅军未提供租赁房屋的产权证等文件和200平米的展场，导致被告一直不能在雅安注册分公司，因此被告以办事处名义经营一年后，即在2013年3月通知王雅军终止合同，并搬离了租赁房屋，同时将房屋钥匙交给了王雅军。被告搬离租赁房屋后，该租赁房屋即被他人使用，王雅军经营的雅安市四海正龙汽车销售服务有限公司也于2013年10月入住该房屋，双方租赁合同事实上已终止，被告不存在违约。从另一角度分析，案涉租赁房屋没有任何合法报建手续，没有建设工程规划许可证等必备法律文件，实际为临时建筑，有效期仅为两年，现远远超过该有效期，因此该租赁房屋为违法建筑，王雅军与被告签订的《房屋出租合同》应为无效合同。租赁合同无效，出租方可以要求支付房屋占有使用费，但该费用是以实际占用为前提，被告撤场后已将房屋钥匙交给了王雅军，故被告不应再支付任何费用。综上，请依法驳回王雅军的诉讼请求。
经审理查明：2012年4月2日，王雅军作为甲方与茂莲公司作为乙方签订一份《房屋租赁合同》，合同主要内容为：“第一条房屋基本情况甲方房屋坐落于四川省雅安市雨城区多营镇下坝村金昌路35号，共3个门面200平方米，门面前方200平方米展场，三个门面楼上所有全体广告位，整套楼房的住房、厨房及其它房屋。”“第三条租赁期限起租2012年4月16日至2015年4月15日止。”“第四条租金该房租金为：人民币第一年：80000元（捌万元整）；第二年：90000元（玖万元整）；第三年：100000元（拾万元整）。”“第五条付款方式…由乙方在签订合同之日起向甲方交纳订金20000元。在双方约定合同起租前全部付完第一年的合同租金。以后支付应在付款期末前30日支付。”“第七条甲方对产权的承诺甲方保证在出租该房屋没有产权纠纷；除补充协议另有约定外，有关按揭、抵押债务、转让、税项及租金等，甲方军在出租该房屋前办妥。出租后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。”“第十二条提前终止合同租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前1个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效…。”“第十三条违约责任租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的80%作为违约金。”合同签订后，茂莲公司向王雅军支付了第一年度80000元租金，王雅军同时将租赁房屋交付茂莲公司。2013年3月，茂莲公司在未书面通知王雅军终止合同的情况下，自行撤场。同年7月24日，王雅军通过EMS邮政特快专递向茂莲公司发出《关于向四川茂莲工程机械有限公司催收房屋租金的函》，要求茂莲公司继续履行合同，给付拖欠的第二年度房屋租金90000元等。茂莲公司对王雅军的催收函未予回应。2013年12月16日，王雅军向茂莲公司发出《房屋租赁合同解除通知书》，以茂莲公司迟延履行债务，经催告后在合理期限内仍未履行为由，解除与茂莲公司的房屋租赁合同。
另查明：案涉租赁房屋系原雅安市拉丝厂于1997年6月经原雅安市国土局批准用地，1999年2月原雅安市建委批准同意修建的临时建筑。此后，房屋土地使用权转让给刘明锦，由王雅军承租。
以上事实，有当事人举证、质证并经本院确认的《房屋租赁合同》、《王雅军关于向四川茂莲工程机械有限公司催收房屋租金的函》、《房屋租赁合同解除通知书》国内特快专递邮件详情单、国内标准快递单、茂莲公司经营场地照片、建设用地批准书、临时建筑申请书、国有土地使用证、门牌使用卡及当事人庭审陈述等证据佐证。
本院认为：涉案租赁房屋系经原雅安市国土局批准用地，原雅安市建委批准修建的临时性建筑，并非违法建筑。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案当事人签订的《房屋租赁合同》，符合该规定，应为有效合同。茂莲公司关于租赁合同无效的抗辩主张，于法无据，本院不予支持。案涉租赁合同第十二条对提前终止合同的程序和后果已作明确约定，茂莲公司在合同履行一年后未书面通知王雅军终止租赁合同的履行，双方进而签订终止合同书的情形下，单方撤场，依照合同的前述约定，双方之房屋租赁合同仍然有效，茂莲公司仍应负担合同解除前的房屋租金。茂莲公司的行为，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，茂莲公司应承担相应违约责任。王雅军向茂莲公司催告债务后，于2013年12月16日通知解除与茂莲公司的房屋租赁合同，其租金应计算至2013年12月15日止，此日期后的租金，因合同已解除，本院不予支持。茂莲公司辩称王雅军未向其提供租赁房屋产权证以用于办理分公司的注册和提供200平方米展场，致其不能继续履行合同，其终止合同已通知了王雅军，王雅军以后亦在使用该房屋，其行为不构成违约，不应承担责任。关于茂莲公司的该抗辩主张，一是合同约定王雅军对出租房屋产权的承诺是保证房屋没有产权纠纷，向茂莲公司提供产权证用以办理注册分公司非合同约定之义务；200平方米展场合同约定为房屋门面前方场地，该场地是可直观感知的，双方订立合同时应该是有充分了解，非王雅军隐瞒事实和不予提供。二是没有证据证明茂莲公司书面通知王雅军终止合同，亦没有充分证据证明王雅军在合同解除前使用租赁房屋。故本院对茂莲公司前述抗辩意见不予采纳。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中，合同约定的违约金为年度租金的80%，明显过高，茂莲公司在庭审中有要求调减的意思表示，对此本院依据上述法律规定，结合本案实际，将违约金调减为年度租金的20%。
综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
被告四川茂莲工程机械有限公司于本判决书生效之日起10日内支付原告王雅军房屋租金60000元、违约金18000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1770元，由原告负担963，被告负担807元，此费原告已经交纳，扣除原告应负担的部分，余额由被告在本案执行时一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。
审判员 张 曦
二〇一五年三月二十四日
书记员 漆喜梅