浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙06民终1668号上诉人（原审被告）：新昌县飞凤纺织有限公司，住所地新昌县城关镇人民西路127号，统一社会信用代码：91330624704503909M（1/1）。法定代表人：赵伟明，董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：ＸＸ先、吕凯利，浙江新时代律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：新昌县南明街道新佛城大酒店，住所地新昌县南明街道人民西路127号，统一社会信用代码：92330624MA2897AROP。经营者：潘贤刚，男，1975年5月3日出生，汉族，住新昌县。委托诉讼代理人（特别授权）：王幼祥，浙江三惟律师事务所律师。上诉人新昌县飞凤纺织有限公司因与被上诉人新昌县南明街道新佛城大酒店房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省新昌县人民法院（2017）浙0624民初577号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。新昌县飞凤纺织有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求，诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审法院认定被上诉人是适格原告错误。《民事诉讼法解释》第五十九条规定有字号的个体工商户进行诉讼时，应以营业执照上登记的字号为当事人，但未规定自然人与他人发生纠纷，可以由自然人开办的个体工商户作为诉讼主体。本案中与上诉人签订合同的是潘贤刚个人，并非被上诉人，被上诉人不享有本案诉权。一审法院认定被上诉人具有主体资格错误。二、一审法院对被上诉人提供的证据3的认定与事实不符。被上诉人在一审中提供了报告请示及情况说明一份，证明被上诉人承租佛城大酒店之后需要延迟拆迁的事实。但该证据证明目的是被上诉人可主张潘贤刚的权利，一审法院却以被上诉人为适格原告的前提下，认可了该证据。且该证据本身不属于证据，是被上诉人自己打印，对所列情况未举证。三、即使被上诉人是本案适格主体，一审法院以2011年7月16日订立的《房屋及场地租赁协议书》作为判决基础错误，应以2013年12月30日签订的合同作为审理依据。上诉人与被上诉人于2011年7月16日、2013年12月30日签订了两份《房屋及场地租赁协议书》，均约定“租赁期内，如租赁房屋被拆迁，租赁协议自然终止”，本案潘贤刚于2017年2月12日才腾空房屋，故截止2017年2月11日前一直在使用房屋，依据协议约定，租赁房屋实际使用终止之日才是正式实施拆迁时间，被上诉人租赁房屋使用时间终止于2017年2月11日，此时2013年12月30日的租赁协议开始履行。四、一审法院对“房屋、土地使用权等�他补偿金额归甲方所有”理解错误。房屋、土地使用权本身及类似性质的补偿款本属于上诉人，无需约定。根据双方签订的《房屋及场地租赁协议书》约定，“如房屋被拆迁，租赁协议自然终止，甲方不承担任何责任，甲方对乙方不作任何补偿（赔偿）”，这就是双方当租赁期内被拆迁的补偿款归属的真实意思表示。再结合约定的装修补偿款的计算方式，可得出除了乙方可以得到67.5%的装修补偿款，其他补偿款均归甲方。五、一审法院认定的被上诉人可获得的拆迁补偿款错误。1、依据2013年12月30日签订的《房屋及场地租赁协议书》，乙方可得的装修补偿款为67.5%，不是75%。2、附属物补偿金属于上诉人所有，该补偿金属于房屋、土地使用权类似性质。3、商业经营一次性搬迁和临时安置及停产停业损失也是按被征收房屋评估计算的，与是否出租无关。上诉人在一审中提供的证据19可以看出酒店在腾空前已在另一地点重新开业，并未因拆迁中断营业，不存在被上诉人所称停业造成损失。4、住宅拆迁、临时安置和自行解决周转用房补偿金，被上诉人未实际发生，现仍在使用上诉人另外的房屋，该款项应归上诉人。且被征收房屋中有81.33平方米未出租。5、大型设备搬迁补贴的前提是工业用房，只有上诉人才有工业用房，故应属上诉人所有。6、临街后面场地获得的补助款也应属于房屋、土地使用权类似性质，应归上诉人所有。五、合同终止后被上诉人无权分割补偿款。合同履行过程中，出租房屋被征收，补偿对象是房屋所有人，本案不能依据项目名称确定具体补偿项目给承租人。六、一审法院违反法定程序，针对被上诉人提出的补充诉状，未要求被上诉人明确其诉讼请求。一审法院未对补充诉状的性质进行认定，也未询问被上诉人是否要变更诉讼请求，在判决中未体现审理的是哪份诉状，一审法院将两份诉状冗杂在一起审理，违反法定程序。新昌县南明街道新佛城大酒店辩称：一、对于主体资格问题。2011年7月16日双方订立的《房屋及场地租赁协议书》中的一方当事人落款是潘贤刚，个体工商户设立时间是2012年10月23日，在2016年8月被征收的房屋腾空之前，由潘贤刚设立的新昌县南明街道新佛城大酒店早已在运作中，司法解释是2015年2月4日施行，本案符合该司法解释第五十九条规定。从征收补偿方案的内容上看，讼争房屋场地征收需要确定的补偿款项，均与酒店独立经营行为有关，包括酒店经营、搬迁、安置等，因此酒店才是与本案存在真正利益的一方。二、对于实体判决问题。如租赁协议中有明确约定归属或者分配方案的应该按照约定处理，如果没有约定但是能够明显区分权利归属的应该区分，并按照实际情况确认权利的主体，对于补偿款项（面积补助款等）没有做出约定的，应该综合考虑各方关联程度，平衡各方利益下分配。本案房屋装修补偿款项有两份协议对分配方法约定不一致，在第一份协议没有履行届满前，租赁房屋被征收，应按第一份协议约定的内容为准。对于商业经营一次性搬迁和临时安置及停产停业损失金额等显然与上诉人无关，与被上诉人独立的商业经营行为密切相关，理应归属于被上诉人所有。对商业经营面积补助款，因被上诉人承租房屋场地从事商业行为，以及办理营业执照有相关性，该款项取得与被上诉人直接相关。三、对一审法院程序问题。因法院调查收集到了《房屋征收货币补偿协议》，被上诉人发现诉请遗漏了有关款项，才把讼争标的增加到了1200多万元，第二份补充起诉状的内容包括了第一份诉状的内容。两份诉状以及全部证据材料均由一审法院按照正常程序寄送给了上诉人，没有导致上诉人延期举证、答辩等情况，上诉人在庭审中也正常行使权利，一审法院不存在违反反法定程序情形。新昌县南明街道新佛城大酒店向一审法院起诉请求：1、请依法判令解除原、被告签订的《房屋及场地租赁协议书》，并由被告支付原告商业经营面积补助金额、附属物补偿金额、商业经营一次性搬迁和临时安置及停产停业损失金额、住宅搬迁临时安置和自行解决周转用房补偿金额、大型设备搬迁补贴、漏评损失等共计12320694.7元；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2011年7月16日，原告的经营者潘贤刚为开办酒店需要，与被告订立“房屋及场地租赁协议书”，协议书约定“甲方将位于南明街道人民西路127号甲方原佛城大酒店及场地出租给乙方，�经双方协商一致，签订协议如下：一、房屋租赁范围：东至外墙，南至外墙，西至外墙，北至大街，西面办公楼与仓库之间封闭（可开消防门，平时不得开启，限紧急情况时使用），钢棚退出一间作甲方停车之用（具体见附图）。二、租房用途：经营范围由乙方自行决定，有关部门的审批均由乙方自行负责，甲方概不负责。不论经营范围是否批准，本合同均为有效。三、租赁期限：租赁期限为五年，自2011年12月1日起至2016年11月30日止（食堂仓库在2011年7月15日交房，其余为2011年10月11日交房）。四、租金及支付方式：总租金为300万元（其中房屋租金180万元，场地租金120万元），分5年付清，每年60万元（其中房屋租金36万元，场地租金24万元）。-----（略）。七、协议变更或终止条件：1、符合法律规定或约定的条件；2、因不可抗力而使本协议不能继续履行；3、租赁房屋被拆迁；4、双方协商一致。八、租赁期内，如租赁房屋被拆迁，租赁协议自然终止，甲方不承担任何责任，甲方不对乙方作任何补偿（赔偿）。租金按实际使用时间计算，使用截止时间为正式实际拆迁时间为准。租赁期内被拆迁的拆迁补偿款处理：1、拆迁时间以正式实施拆迁时间为准；2、拆迁补偿包括装修补偿款的谈判由甲方负责，乙方可以协助；3、装修补偿款甲方得25％，乙方得75％；4、房屋、土地使用权等其他补偿款全额归甲方所有。-------（略）。十一、双方在本协议上记载的地址为双方确认的通讯地址，任何一方通过邮政向对方的该通讯地址寄发的信函，即使对方没有实际收到也视为收到。------（略）。”等。2013年12月30日，原告经营者潘贤刚再次与被告签订“房屋及场地租赁协议书”，租赁时间为2016年12月1日至2022年5月30日，对其他合同事项跟第一份合�差不多的内容进行了约定。2016年，因新昌县人民路西路延伸段工程建设需要，原告经营使用的房屋被政府列为拆迁范围。2016年6、7月份，新昌县房屋征收办公室委托评估机构对原告使用的人民西路127号房屋进行装饰装修、设施设备、搬迁损失等项目进行评估。评估后，原告与被告就一次性搬迁损失费、安置补偿费、停产停业损失补偿费等问题进行协商，但未达成一致意见。2016年8月13日，被告与新昌县房屋征收办公室签订了《房屋征收货币补偿协议》一份，协议约定新昌县房屋征收办公室对被告所有房屋价值、房屋装修、附属物、搬迁、临时安置等各项费用进行补偿，其中应属原告经营使用所有部分的补偿为：商业经营面积补助金额7887928.2元、房屋装修补偿金额2006928元、附属物补偿金额230405元、商业经营一次性搬迁和临时安置及停产停业损失金额699317.7元、住宅搬�临时安置和自行解决周转用房补偿金额334451.8元、大型设备搬迁补贴597207元，尚有房屋货币补偿、住宅先签约腾空奖、货币补偿奖励等补偿。2016年8月11日，被告通过快递向原告经营者潘贤刚邮寄通知，告知双方租赁协议终止，补偿款问题要求对方在2016年8月12日上午5时前签字确认。2016年9月27日，被告通过快递向原告经营者潘贤刚邮寄通知，称接征收办通知，要求原告经营者潘贤刚在2016年9月30日前完成全部腾空。此后原告以自己名义致信件向县政府请示，陈述相关情况，认为及时腾空存在困难，要求延迟拆迁。2017年1月20日，被告及新昌县房屋征收办公室向原告经营者送达《通知》一份，告知原告必须在2017年2月11日前腾空房屋。原告接到上述通知后，为于2017年2月11日前对租赁房屋进行了腾空。后因原告经营者潘贤刚与被告就拆迁补偿费用协商不成，起诉至法院。一审法院认为，县政府征迁办为了公共利益的需要，对被告所有土地上的房屋予以征收，并按政策与规定对其给予补偿，属于房屋征收部门对被征收人作出的经济补偿，应受法律保护。同时，经被告同意，原告经营者潘贤刚为经营酒店需要与被告在自愿合法的基础上签订的房屋租赁协议为有效合同，亦应受法律保护。原告作为合同相对方以承租的房屋、场地作为经营地点而成立的个体工商户，以登记的字号作为诉讼主体提起本案诉讼，符合法律规定。依据潘贤刚与被告签订的协议书，本案涉及的征用开始，双方的协议自动终止，鉴于本案所涉租赁协议终止履行，原告无需另行起诉解除。本案中被告将征收房屋及场地租赁给原告经营者用于酒店经营，因此对于被告而言其并未产生实际搬迁、临时周转或造成实际停产停业损失，故其因征收而产生的房屋装修补偿、附属物补偿、商业经营一次性搬迁和临时安置及停产停业损失补偿、住宅搬迁临时安置和自行解决周转用房补偿、大型设备搬迁补贴，应认定为房屋征收部门对实际生产经营者的经济补偿，而原告系实际的生产经营者。本案争议的焦点是原告经营者与被告签订的租赁协议中第八条第4点约定条款“房屋、土地使用权等其他补偿款全额归甲方所有”的理解，原告主张该条款的约定不包括上述原告酒店因拆迁而产生的实际损失（不包含房屋装修款），只能包括与房屋、土地使用权相关的类似补偿，而被告则认为概括性兜底条款，包含了除房屋装修款外的其他所有款项。该院认为就条款的字面意思而言，写明了“等其他补偿款”似乎可以理解为概括性条款，但结合句子前面的“房屋、土地使用权等”表述看，应理解就房屋、土地使用权本身及类似性质的补偿款项，不能因此将与本案相关的先签约腾空奖、大型设备搬迁补贴、附属物补助金额、商业经营一次性搬迁、临时安置及停产停业损失金额、住宅搬迁、临时安置和自行解决周转用房补偿金额全部包括在内，对于上述补偿项目中，均在双方约定范围常规理解之外，仍应按其款项本来性质归属，属于补偿原告的归原告所有，属于补偿被告归属被告所有，故原告要求被告支付因拆迁产生的房屋装修补偿金额1505196元（2006928元×75%）、附属物补偿金额230405元、商业经营一次性搬迁和临时安置及停产停业损失金额699317.7元、住宅搬迁、临时安置和自行解决周转用房补偿金额334451.8元、大型设备搬迁补贴597207元合计3366577.5元，该院予以支持。另原告主张的商业经营面积补助金额总数为7887928.2元，系政府认可被告出租、原告经营者承租的房屋及场地因用于商业经营，按营业用房的一定比例进行补偿，同样不应包括在“房屋、土地使用权等其他补偿款”之内，不是同一类型性质。依“新昌县人民路西延工程房屋征收补偿方案”第（六）点规定，已改变房屋用途并以改变后的用途延续使用的，可按改变后的房屋用途给予补偿，其中改变为商业用途的，应当持有合法有效的营业执照。自2002年至2007年3月29日期间从事商业经营至今的，给予70％的补助，自2011年1月21日始从事商业经营至今且从事商业经营时间在一年以上的，给予30％的补助。原告经营者承租并使用的房屋场地面积共为1650.983平方米（其中临街的营业面积为643.425平方米，补助70％共计补助金额4720165.8元，临街后面的营业场地面积为1007.558平方米，补助30％共计补助金额3167762.4元），该项营业用房的补助系由原先的办公楼及企业仓库转化为政府在拆迁时承认的营业用房所得，其指向的对象是房屋及场地的所有人即被告，但被告出租房屋系经营行为，原告实际接收使用也是经营行为，其中临街的面积从补助比例可看出被告一直在对外出租，其房屋转化为营业性用房基本与原告的使用无关，其中临街后面的仓库获得补助的比例及金额则明显可看出与原告经营者的承租及原告依法办理合法的营业执照有相关性，也就是说临街后面的场地获得补助款3167762.4元有原告的承租使用及办理合法的营业执照的贡献度，也与租赁协议书中约定的“二、租房用途：经营范围由乙方自行决定，有关部门的审批均由乙方自行负责，甲方概不负责。不论经营范围是否批准，本合同均为有效。”相对应，应酌情给予部分分配。为此，原告诉请被告支付其承租使用房屋及场地产生的商业经营面积补助金额，根据原告实际使用承租产生的贡献程度，该院对临街外的仓库所产生的补助金酌情20％予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第二十六条、《中华人民共和国物权法》第四十二条、第一百二十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决：一、原告经营者潘贤刚与被告新昌县飞凤纺织有限公司在2011年7月16日订立“房屋及场地租赁协议书”终止履行；二、被告新昌县飞凤纺织有限公司支付原告新昌县南明街道新佛城大酒店因拆迁产生的商业经营面积补助金额、房屋装修补偿金额、附属物补偿金额、商业经营一次性搬迁和临时安置及停产停业损失金额、住宅搬迁临时安置和自行解决周转用房补偿金额、大型设备搬迁补贴共计人民币4000129.98元，于判决生效后十日内履行完毕；三、驳回原告新昌县南明街道新佛城大酒店的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共�国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费90800元，减半收取计45400元，诉讼保全申请费5000元，合计诉讼费50400元，由原告新昌县南明街道新佛城大酒店负担38400元，被告新昌县飞凤纺织有限公司负担12000元，于判决生效后七日内向该院缴纳。二审期间，双方当事人均未向本院提交证据。本院经二审审理查明的事实与一审法院认定的一致。本院围绕上诉人的诉请和理由评析认为：一、对于被上诉人是否是一审适格原告问题。依照《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条规定，在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。本案中，被上诉人作为个体工�户，提起诉讼以营业执照上登记的字号为当事人，同时注明了经营者基本信息，被上诉人提起一审诉讼符合法律规定。虽然与上诉人签订合同的主体是被上诉人的经营者潘贤刚，但不影响被上诉人在诉讼中的主体资格。上诉人关于被上诉人不是适格主体的意见于法无据。二、被上诉人是否有权获得各项补偿款项的问题。本案系被上诉人经营者潘贤刚与上诉人签订合同，后2012年潘贤刚注册新昌县南明街道新佛城大酒店并进行经营活动，被上诉人作为个体工商户其权利义务实际由其经营者承担，但在诉讼上系以被上诉人名义进行，故被上诉人可以诉讼要求上诉人支付应由其取得的补偿款项，而无需由潘贤刚提起诉讼。虽然双方当事人签订的协议中约定“如租赁房屋被拆迁……甲方不承担任何责任，甲方不对乙方作任何补偿（赔偿）”，但该约定应视为在甲�双方之间甲方无需承担因房屋被拆迁而产生的违约责任，而本案的补偿款项系因房屋被征收，由新昌县房屋征收办公室因拆迁而支付的补偿款，不属于上诉人与被上诉人合同中约定的由上诉人对被上诉人作的补偿，上诉人此项抗辩依据不足。基于前述分析，具体本案被上诉人可以获得哪些补偿款及各自数额的问题，本院认为：第一，认定双方权利义务的依据。本案被上诉人的经营者潘贤刚与上诉人签订了两份《房屋及场地租赁协议书》，从双方签订的《房屋及场地租赁协议书》看，第八条均约定，“如租赁房屋被拆迁，租赁协议自然终止”，在2016年8月13日，上诉人与新昌县房屋征收办公室签订了《房屋征收补偿协议》，故此时双方租赁协议应终止。而该时间处于双方于2011年7月16日签订合同的履行期内，故认定双方权利义务的依据应以该份协议为准。虽�被上诉人于2017年才腾空房屋，但该事实并非认定双方合同解除时间的依据。上诉人主张以2013年12月30日签订的《房屋及场地租赁协议书》作为处理本案的依据理由不能成立。第二，关于双方签订的《房屋及场地租赁协议书》中对“房屋、土地使用权等其他补偿全额归甲方所有”的理解问题。从该条表述看，补偿前限定了“房屋、土地使用权”字样，应理解为就该两项及其他与房屋、土地相关的补偿款归甲方所有，无法以此推断出所有补偿款均归上诉人所有的结论。一审法院就此项分析应属正确，本院予以照准。第三，被上诉人可获得的各项补偿款认定。房屋装修补偿、附属物补偿、商业经营一次性搬迁和临时安置及停产停业损失补偿、住宅搬迁临时安置和自行解决周转用房补偿、大型设备搬迁补贴均与实际经营者直接相关，应视为房屋征收部门对实际生产经营者的经济补偿。此外，商业经营面积补助金额中临街后面的仓库原并非营业性用房，现获得补偿与被上诉人的经营行为直接相关，一审法院对临街外的仓库产生的补助金认定20%归被上诉人所有应属合理，本院予以照准。另，上诉人认为附属物补偿属于对房屋本身补偿依据不足，房屋装修补偿金额依据双方合同约定75%应归被上诉人所有，另上诉人主尚有81.33平方米未出租依据不足。一审法院对被上诉人可以获得的各项补偿款认定应属正确。三、一审法院是否程序违法的问题。经查，本案被上诉人在一审起诉后增加了诉讼理由，变更了诉讼请求，但本院认为被上诉人诉讼请求的变更发生在案件审理过程中，法庭辩论结束前，且变更后的诉请明确、具体，上诉人就变更后的请求及理由亦发表了相应的答辩意见。故被上诉人变更诉讼请求系行使自身诉讼权利的�现，未影响到上诉人权利，一审法院依法进行审理未违反法定程序。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理38800元，由上诉人新昌县飞凤纺织有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘 艳代理审判员 王 翠代理审判员 吕 军二〇一七年六月七日书 记 员 俞小婷