江西省井冈山市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣0881民初496号
原告：井冈山市新福物业服务有限公司。
法定代表人：邹长武，该公司经理。
委托诉讼代理人：龚声钢，江西文星律师事务所律师。
被告：周绍飞。
委托诉讼代理人：欧阳晖，江西志诚律师事务所律师。
原告井冈山市新福物业服务有限公司（以下简称新福物业公司）与被告周绍飞物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新福物业公司委托诉讼代理人龚声钢，被告周绍飞及委托诉讼代理人欧阳晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告新福物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付物业费350747元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年11月，原告进驻井冈山市“鸿翔．香榭丽小区”提供物业服务，并承继井冈山市福源房地产开发有限公司和吉安市海福物业有限公司提供的前期物业的权利义务。原告进驻小区后，提供了完善的物业服务，被告周绍飞作为66处不动产的业主，一直拖欠物业服务费。经核算，自2012年2月28日起至2017年年底，被告累计欠付350747元。原告多次通过电话、面谈和上门张贴催款通知书等方式，要求被告支付物业费，一直无果，特向法院提起诉讼。
被告周绍飞辩称，被告购买66套房产时没有签订前期物业合同，购房合同中也未对物业服务进行约定，原告没有告知被告需缴纳物业服务费，也一直未催过款。被告购买的66套房产成立了独立的酒店，原告从未为被告提供过物业服务。原告要求被告缴纳从2012年2月28日至2017年年底的物业服务费，已过诉讼时效。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供的证据：1、前期物业管理委托合同、授权委托书、更换前期物业管理申请报告和证明，证明原告的主体资格和物业服务费的收费标准；2、商品房买卖合同复印件66份，证明被告属井冈山市“鸿翔．香榭丽”小区的业主，应当按房屋的面积缴纳物业服务费；3、照片、紫龙湾大酒店水电费收据、采购发票、员工工资表，证明原告为小区提供了完善的物业服务，被告也享受了物业服务；4、业主手册，证明原告对物业服务及收费标准进行了公示，其他业主都认可商业物业服务费为1.2元/平方米；5、催款通知书，证明原告对被告拖欠物业费进行了多次催缴。被告质证认为，对证据1真实性无异议，对其关联性有异议，两份物业合同没有到物业管理部门备案，授权委托书没有公示，收费项目和标准都没有公示，两份证明时间也存在矛盾。证据2真实性无异议，对证明目的有异议，购房合同均未对物业服务进行约定，按法律规定前期物业应单独或在购房合同中进行约定，被告从未与原告签订过物业服务合同；对证据3的证明目的有异议，水电费只是由开发商代收，因当时没有成立物业公司，对其他费用被告不知情。证据4、5被告无法确认其真实性，被告从未收到过业主手册和催款通知书。本院认为，原告提供的证据1、2、3符合证据的真实性、合法性、关联性，予以确认，证明目的根据本案事实予以认定；证据4、5没有被告的签收依据，不予认定。被告周绍飞提供的证据：1、保安服务委托管理合同书，证明被告经营的紫龙湾大酒店自行委托保安公司提供保安服务；2、垃圾代运服务费和污水排污费票据，证明被告经营的紫龙湾大酒店自行交纳污水排污费和垃圾代运费；3、井冈山市公安消防大队《责令限期改正通知书》，证明原告未维护公用消防设施，存在消防安全隐患；4、营业执照、法人身份证明，证明被告购买的66处房产成立了紫龙湾大酒店。原告质证认为，对被告提供的证据的真实性无异议，关联性有异议，证据1、2、3不能证明原告没有提供物业服务，对证据4没有异议。本院认为，被告提供的证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认，证明目的，根据本案事实予以认定。
根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定的事实如下：2012年2月20日被告周绍飞与井冈山市福源房地产开发有限公司签订购买66份商品房合同，被告周绍飞购买井冈山市福源房地产开发有限公司开发的位于江西省××城区“××．××”小区××套商品房。双方约定于2012年2月28日前交房，商品房用途为公寓，商品房买卖合同对前期物业服务未进行约定，66套商品房总面积为4954.06平方米。2013年4月23日被告周绍飞把66套商品房改建，成立了井冈山市紫龙湾大酒店有限公司。2013年12月井冈山市福源房地产开发有限公司与吉安市海福物业有限公司签订了《前期物业管理委托合同》，合同约定：井冈山市福源房地产开发有限公司选聘吉安市海福物业有限公司为井冈山市“鸿翔．香榭丽”工程提供前期物业管理服务事宜；物业服务期限为2013年12月11日至2015年11月11日止；物业服务费价格为多层0.4元／月/㎡、高层1.0元／月/㎡，办公楼1.0元／月/㎡，商业物业1.2元／月/㎡；双方还就物业服务内容、质量要求、双方权利义务等事项进行了约定。2015年11月11日，井冈山市福源房地产开发有限公司与原告新福物业公司签订了《前期物业管理委托合同》，合同约定：井冈山市福源房地产开发有限公司选聘新福物业公司为井冈山市“鸿翔．香榭丽”工程提供前期物业管理服务事宜；物业服务期限为2015年11月11日至2018年11月10日止；物业服务费价格为多层0.4元／月/㎡、高层1.0元／月/㎡，办公楼1.0元／月/㎡，商业物业1.5元／月/㎡；双方还就物业服务内容、质量要求、双方权利义务等事项进行了约定。井冈山市“鸿翔．香榭丽”小区至今未召开业主大会，也未选举业主委员会，原告与被告周绍飞至今未签订物业服务合同。被告周绍飞自从成立井冈山市紫龙湾大酒店有限公司后，独立聘请了保安人员和保洁人员。2014年8月吉安市海福物业有限公司要求被告周绍飞承担污水排污费，被告支付了3000元排污费。2014年、2015年、2016年被告周绍飞自行向井冈山市环境卫生管理所分别缴纳垃圾代运费3000元、3000元、4000元。2017年5月前原告从未向被告周绍飞要求缴纳物业服务费，2017年5月原、被告双方为物业服务费的缴纳开始协商，始终达不成一致意见，原告向本院提起诉讼。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等法律、行政法规以及司法解释的规定，物业服务合同是指业主通过选聘物业服务企业对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理并维护相关区域内的环境卫生和秩序，业主支付费用的合同。本案中，井冈山市福源房地产开发有限公司与吉安市海福物业有限公司、原告新福物业公司签订的《前期物业服务合同》不能作为原、被告之间成立物业服务合同关系的依据。被告作为66套房产的业主，又独立成立了井冈山市紫龙湾大酒店有限公司，酒店管理服务与其他业主的物业服务有所不同，原告应与被告周绍飞单独签订物业服务合同，原告未与被告周绍飞个人签订书面物业服务合同，66套商品房买卖合同也未对前期物业服务进行约定，66套商品房开发商（井冈山市福源房地产开发有限公司）选聘吉安市海福物业有限公司和原告对井冈山市“鸿翔.香榭丽”小区提供前期物业管理服务事宜，未进行公示，也未告知被告，且原告在2017年5月前一直未向被告主张过物业服务费，因此对于原告要求被告周绍飞支付其进驻“鸿翔.香榭丽”小区前的物业费，本院不予支持。原告进驻“鸿翔.香榭丽”小区进行物业服务后，虽然原、被告之间未签订书面的物业服务合同，但原告为小区其他业主提供物业服务的同时，被告作为同一小区业主事实上也一并享受了原告对小区公共部分的物业服务。被告对66套商品房成立了独立的酒店，自行承担了保安服务、垃圾清运等方面的服务，并且也应物业公司的要求承担了污水排污费，可以作为适当酌减物业费的依据。关于适当酌减后物业费的调整，结合原告实际提供的物业服务项目、水平、质量和整个井冈山市物业服务行业收费标准等情况，本院认为应当按照0.3元／月/㎡予以确认，从2015年11月11日算至2017年10月10日止，共计34183.01元（4954.06平方米×0.3元×23个月）。原告主张从2012年2月开始一直催促被告支付物业服务费，并公示了物业费收费标准，送达了业主手册，证据不足，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第三十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、被告周绍飞于本判决书生效之日起十日内给付原告井冈山市新福物业服务有限公司物业费34183.01元；
二、驳回原告井冈山市新福物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6561.20元，原告井冈山市新福物业服务有限公司承担5921.20元，被告周绍飞承担640元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。
审 判 长 吴雪梅
人民陪审员 ＸＸ月
人民陪审员 张 群
二〇一七年十月二十七日
书 记 员 解 婷
法律链接
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国物权法》
第七十六条下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
《物业管理条例》
第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。
物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。