浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2015）绍越民初字第3717号原告绍兴齐宇化工物资有限公司，住所地绍兴市越城区越东南路328号物流大厦（A6）楼302号。法定代表人王宏生，执行董事。委托代理人（特别授权代理）蒋子华、杨虎，绍兴市新世纪法律服务所法律工作者。被告绍兴港现代物流集团有限公司，住所地绍兴市越城区越东南路328号。法定代表人余伟国，董事长。委托代理人（特别授权代理）沈沛敏，浙江越光律师事务所律师。委托代理人（特别授权代理）蒋竺莊，男，1971年3月16日出生，汉族，住上海市杨浦区。原告绍兴齐宇化工物资有限公司与被告绍兴港现代物流集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月21日立案受理。本案依法由审判员赵钦宇适用简易程序独任审判，于2015年10月21日公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭，于2016年1月21日、5月11日公开开庭进行了审理。原告绍兴齐宇化工物资有限公司委托代理人杨虎、被告绍兴港现代物流集团有限公司委托代理人沈沛敏三次到庭参加诉讼；原告委托代理人蒋子华到庭参加第一、三次庭审，被告委托代理人蒋竺莊到庭参加第三次庭审。本案鉴定时间为2016年2月3日至5月5日，庭外和解时间为四个月，现已审理终结。原告绍兴齐宇化工物资有限公司诉称：2013年10月17日，原告与绍兴港现代物流有限公司（后变更为被告绍兴港现代物流集团有限公司）签订《房屋租赁合同》、《管理服务合同》各一份，约定原告租赁被告所有的位于绍兴市的房产，并由被告提供管理服务，期限自2013年10月20日至2017年1月19日，租金为38577元，履约保证金5000元，管理服务费16533元。2015年1月1日，原、被告又签订《房屋租赁合同》、《管理服务合同》各一份，约定原告租赁被告所有的位于绍兴市绍兴港现代物流园内，房屋编号为2号中转库楼B号，以从事化工品仓储用途，并由被告提供管理服务，期限自2015年1月1日至2018年2月28日，租金为182487.45元（已支付58866.92元），履约保证金5000元，管理服务费78208.91元（已支付25228.68元）。合同还对双方的权利义务作了约定，合同约定：被告因特殊原因需要提前收回房屋时，应提前三十天书面通知原告并说明原因，经原告同意后，本合同可按被告通知书载明的日期提前终止。在此情况下，被告如数返还原告履约保证金、预付租金，并给予原告一个月的租金补偿。同时约定，被告如违反本合同任一条款的规定，造成原告损失的，按实际损失赔偿。合同签订后，原告已搬入开始了正常的经营使用。不料，2015年8月28日，被告突然向原告发送《关于仓库合同终止的告知公函》，要求原告将所有物资清理出仓库。原告认为，被告单方解除合同，已构成违约，已经严重影响到原告的生产经营，造成原告重大损失，被告该违约行为侵犯了原告合法权益。现诉至法院，请求判令：1、被告返还原告租金、管理服务费、履约保证金人民币61821.43元；2、被告赔偿原告装修损失人民币36000元；3、被告赔偿原告储罐制作材料损失人民币140000元；4、被告赔偿原告停工停产损失人民币105000元；5、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告将第一项诉讼请求金额变更为68650.3元。被告绍兴港现代物流集团有限公司辩称：原告的起诉状主要是由两个合同组成，被告通知合同解除是仓库方面的合同，因此原告就A6楼306号房产提起的诉请无法律和事实依据，该租赁合同应当继续履行。2015年1月1日的仓库租赁合同在履行过程中，因发生了天津港的大爆炸，全国范围内对危化物品进行大检查，2015年8月17日，被告接到绍兴市生产安全委员会出具绍市安委办函2015年6号文件，该文件认为原告租赁的仓库存在重大的危险和隐患，要求立即停止营业。该文件第6条认为该安全隐患还包括被告在租赁仓库中的储罐亦存在重大安全隐患，被告在遵循该文件后在落实整改措施中要求停止仓库合同的履行。被告认为原告提出的赔偿装潢损失、制作材料损失以及停工停产损失不符合法律的规定。因为从事经营危化物品全部需领取经营许可证，且领取该证时如仓储地点需要变化，也应当予以变更，原告将该危化物品储存到其他地点后没有作出相应的登记变更。故被告认为2015年仓库合同违反相关法律规定，应属于无效合同。该无效合同提前终止后，各自的损失应由各自承担。且原告的各种损失也事先未经被告许可经营。所以被告收取的仓库租金，因原告的租期尚未到，被告可以将未到部分的租金返还给原告，但其余各自损失应由各自承担。经审理查明，2013年10月17日，绍兴港现代物流有限公司（甲方）与原告绍兴齐宇化工物资有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于绍兴市房屋出租给乙方从事商务办公使用，房屋租赁期为2013年10月20日至2017年1月19日，共39个月，合同期内总计租金为38577元，租金支付方式为一次性付款，该合同还就其他事项予以约定。同日，双方签订《管理服务合同》一份，约定就乙方租赁甲方物流大厦（A6）楼302号房屋，乙方在合同期内应支付甲方经营管理服务费16533元。2013年11月30日，绍兴港现代物流有限公司开具发票2份，收到房屋租赁费38577元、管理服务费16533元。2015年1月1日，绍兴港现代物流有限公司（甲方）与原告绍兴齐宇化工物资有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于绍兴市中转库楼B号出租给乙方从事化工品仓储用途，存放物品为苯类、醇类、醛类、酯类、酮类等。房屋租赁期为2015年1月1日至2018年2月28日，共38个月，合同期内总计租金为182487.45元，租金支付方式为一次性付款。同时约定甲方因特殊原因需要提前收回房屋时，应提前三十天书面通知乙方并说明原因，经乙方同意后，本合同可按甲方通知书载明的日期提前终止。在此情况下，甲方如数返还乙方履约保证金、预付租金，并给予乙方一个月的租金补偿。同时约定，被告如违反本合同任一条款的规定，造成原告损失的，按实际损失赔偿。该合同还就其他事项予以约定。同日，双方签订《管理服务合同》一份，约定就乙方租赁甲方2号中转库楼B号，乙方在合同期内应支付甲方经营管理服务费78208.91元。2015年1月30日，被告开具发票2份，收到房屋租赁费58866.92元（2015.1.1-2016.2.28）、管理服务费25228.68元（2015.1.1-2016.2.28）。2015年8月17日，绍兴市安全生产委员会办公室向绍兴市交通运输局发函，要求该局将督查中发现的主要问题和隐患督促企业立即整改，消除安全隐患，严防事故发生。2015年8月28日，被告向原告发送《关于仓库合同终止的告知公函》，要求原告在8月29日下班前制定仓库物资撤离方案，并书面告知原告，同时在9月5日前将所有物资清理出被告仓库。同时查明，涉案仓库，原告租赁使用至2015年9月8日。诉讼中，原告申请对其装潢损失（办公用房）、储罐制作材料及配套附属设备损失、停工停产损失（2015年9月8日至30日期间的员工工资损失）进行评估，本院依法予以准许并委托绍兴时代资产评估事务所予以评估。经评估，评估结论为：位于绍兴市装修损失的评估价值为21248元；存放于绍兴港现代物流化工区内储罐（共4只）的材料制作费的评估价值为110514元；原告于2015年9月8日至9月30日期间员工工资损失的评估价值为17365元。特别事项说明中载明：因评估人员勘察现场时，储罐配套附属设备（储罐基座的进出料管道、防雷管道、可燃气体报警控制器、液位器、电器设备等）均已拆除，评估人员现场无法核实，故对此部分不纳入本次评估范围内；2015年9月工资表是由原告提供的，如果该工资表有关金额与真实情况不相符，则评估结论相应改变。另查明，绍兴港现代物流有限公司于2014年12月29日变更登记为被告绍兴港现代物流集团有限公司。以上事实由原告提交的变更登记情况1份、关于仓库合同终止的告知公函1份、房屋租赁合同复印件1份、管理服务合同复印件1份、房屋租赁合同复印件1份、管理服务合同复印件1份、发票4份、转账支票存根2份、发票3份、照片打印件2份，被告提交绍兴市安全生产委员会办公室文件复印件1份及本院根据原告申请依法委托绍兴时代资产评估事务所出具的评估报告1份予以证实。原告提交的发票复印件3份，被告不予认可，且本院无法核实其真实性，故不予认定；原告提交的利润表3份、附件清单1份，系其单方制作且未提供其他证据予以作证，故亦不予认定；对原告提交的危险续学品经营许可证及非药品类易制毒化学品经营备案证明复印件各1份的真实性予以确认。本院认为，本案争议焦点之一为合同效力及合同履行的问题。一、双方就办公用房签订的《房屋租赁合同》和《管理服务合同》。该二份合同系双方真实意思表示，应认定为有效合同，受法律保护，双方均应当根据合同约定履行自己的义务。现原告未主张要求解除上述合同或提供证据证明双方已就合同解除协商一致，故原告直接主张要求被告返还办公用房的租金、管理服务费及履约保证金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。二、双方就仓储用房签订的《房屋租赁合同》和《管理服务合同》。被告认为原告的危化品经营许可方式为无仓储批发，即原告没有仓储资格，因此原告储存危化品是违反了法律的强制性规定，故其与原告签订的仓储租赁合同应为无效合同。本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定是合同无效的法定情形之一，但该强制性规定是指效力性强制性规定。本案中，即使原告危险化学品经营许可为无仓储批发，但上述许可内容系相关部门对危险化学品经营单位的管理性规定，危险化学品经营单位违反该规定超范围经营可由相关部门处罚，并不必然导致涉案仓储合同无效，故双方就仓储用房签订的《房屋租赁合同》和《管理服务合同》应认定为有效。现双方就合同终止日期，以及租金及管理费计算至2015年9月8日均无异议，同时被告同意将提前终止部分期间的金额返还给原告，故原告主张要求返还仓储用房的租金、管理费、保证金的诉讼请求，本院予以支持，但原告主张租金、管理费的金额有误，经本院核定租金为24107.41元、管理费为10331.74元。综上，被告应返还给原告仓储用房的租金24107.41元、管理费10331.74元、保证金5000元，合计39439.15元。本案争议焦点之二为损失赔偿问题。一、装潢损失。原告虽对其办公用房的装修损失予以评估，但因原告未主张要求解除办公用房租赁及管理合同或提供证据证明双方已就合同解除协商一致，故原告主张要求被告赔偿装潢损失的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。二、储罐及停工停产损失。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现被告书面通知原告终止仓库合同，即以其行为表示不履行合同义务，故原告主张要求被告赔偿损失的诉讼请求，符合法律规定。根据评估报告，储罐制作材料损失为110514元，故被告应当对原告的上述损失予以赔偿。关于原告主张的储罐配套附属设备损失，因上述设备均已拆除无法评估，且原告仅提供自行制作的清单未提供其他证据佐证其实际损失情况，故原告主张储罐配套附属设备损失的请求，证据不足，本院不予支持。关于原告主张的停工停产损失，虽然评估报告中载明的员工工资损失为17365元，但评估报告中同时载明2015年9月工资表是由原告提供的，如果该工资表有关金额与真实情况不相符，则评估结论相应改变。本案中，原告向评估机构提交的2015年9月的员工工资表未作为证据向本院提交，且未经被告质证，该评估结论完全是按照原告单方提供的工资表作出，故对该项评估结论，本院不予采信。综上，原告主张的停工停产损失，证据不充分，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告绍兴港现代物流集团有限公司应于本判决生效之日起三十日内返还给原告仓储用房的租金24107.41元、管理费10331.74元、保证金5000元，合计人民币39439.15元；二、被告绍兴港现代物流集团有限公司应于本判决生效之日起三十日内赔偿给原告储罐损失人民币110514元；三、驳回原告绍兴齐宇化工物资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的日期履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6442元，由原告绍兴齐宇化工物资有限公司负担3624元，由被告绍兴港现代物流集团有限公司负担2818元，其中由被告负担部分，应于本判决生效之日起七日内向本院交纳。鉴定费5000元，由原告绍兴齐宇化工物资有限公司负担3033元，由被告绍兴港现代物流集团有限公司负担1967元，其中由被告绍兴港现代物流集团有限公司负担部分，应于本判决生效之日起三十日内支付给原告绍兴齐宇化工物资有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长  赵钦宇代理审判员  张 蓓人民陪审员  万春霞二〇一六年九月十九日书 记 员  严叶萍本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。-??10?-