广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1971民初13397号原告梁惠芳，女，汉族，1965年8月25日出生，住广东省东莞市莞城区，委托代理人叶锦均、陈贵青，均系东莞市启明律师事务所律师。被告周启祥，男，汉族，1966年4月8日出生，住北京市海淀区，被告华芷澜，女，汉族，1980年7月3日出生，住广东省珠海市香洲区，委托代理人多艳杰，系广东文证律师事务所律师。第三人丁轶卓，女，汉族，1978年8月27日出生，住河南省襄城县，第三人李永磊，男，汉族，1980年2月13日出生，住河南省许昌县，原告梁惠芳诉被告周启祥、华芷澜，第三人丁轶卓、李永磊案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告梁惠芳的委托代理人叶锦均、陈贵青，被告华芷澜的委托代理人多艳杰到庭参加诉讼，被告周启祥、第三人丁轶卓、李永磊经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告诉称，（2015）东一法执异字第103号《执行裁定书》（以下简称“执行裁定书”）认定事实不清，适用法律错误，其主要理由为：一、涉案房屋未办理过户不是原告自身原因造成的。原告与被告周启祥签订的《房屋买卖合同》，并没有违反法律、行政法规的禁止性规定，应依法认定有效，原告已依该合同约定履行了大部分义务（余下小部分义务也是按照该合同约定履行），原告并没有违约。“执行裁定书”认定原告可通过转贷款等方式办理过户登记，缺乏证据支持的。原告曾申请银行办理转贷款，银行工作人员回复称：要周启祥一同申请才能受理，但能否批准需待上级审批人员审定。因未能找到周启祥配合（从法院通知被告周启祥均为公告送达的方式，也可确定周启祥无法联系的这一事实的存在），故原告未能如愿。二、《房屋买卖合同》签订后，原告即已实际占有、使用该房屋至今10多年，且期间进行了二次装修。三、原告愿意将剩余房价款交付并由法院依法处理。综上所述，本案所涉房屋情况完全符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，“执行裁定书”驳回原告的异议请求显属错误。因此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第二百二十七条等规定，原告起诉请求：一、确认原告与被告周启祥签订的《房屋买卖合同》有效及东莞市城区金泽商住中心紫兰阁803房屋的所有权归原告所有（房屋价值为333386元）；二、停止对东莞市城区金泽商住中心紫兰阁803房屋的执行；三、本案的诉讼费全部由被告承担。被告华芷澜辩称：一、案涉房产现仍登记在周启祥名下，根据《物权法》的相关规定，该房产属于周启祥个人合法财产；二、原告依据《房屋买卖合同》、收条以及居住证明等不能证明其已经合法取得了案涉房产的产权。原告提交的2014年6月至2015年10月翟汝豪向周启祥供房还贷账号的转账单，这些单据仅能证明案外人翟汝豪向周启祥转账，而翟汝豪与周启祥之间是否存在民间借贷还是赠与，难以识别，也无法证明原告取得该房产的合法依据。提请法庭注意，被告对周启祥的债权之诉提起于2013年10月，涉案房产于2013年11月8日被查封，珠海香洲区法院于2014年4月24日作出判决，而翟汝豪替周启祥还房贷恰好是从2014年6月才开始。而在2013年6月7日丁轶卓书面承诺将其丈夫名下的涉案房产公证到被告名下，这一承诺证实原告主张其在2004年即购买了涉案房产的说法不成立。三。金泽花园管理处既非国家公证机关，亦非法律规定有权出具居住证明的机关，其效力至多属于证人证言，而未经出庭质证的证人证言不能作为定案依据。原告完全有可能基于与周启祥的租赁关系甚至债权关系而占有房屋，即便其居住属实，居住也不能证明原告对案涉房产享有合法产权。综上，原告应当提供充分证据证明其与周启祥之间存在有效的《房屋买卖合同》和已经实际支付全部房款，否则，应承担举证不能的后果。四、原告与周启祥之间的房产因未能办理房产过户手续，不能排除生效判决的执行。案涉房产未能办理过户的真实原因，并非不能找到周启祥，而是双方根本不存在真实的交易关系。故请求法院依法查明事实，驳回原告的诉求。被告周启祥，第三人丁轶卓、李永磊经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院提供证据或书面的意见。经审理查明，本院在执行（2015）东一法东执字第2047号申请执行人华芷斓与被执行人周启祥、丁轶卓、李永磊一案过程中，查封了登记在周启祥名下位于东莞市城区金泽商住中心紫兰阁803房产（房产证号为Ｃ6××10），并于2015年10月30日向周启祥发出《搬迁公告》，要求周启祥于2015年11月6日前迁出案涉房屋。本案原告梁惠芳在另案中对被查封的案涉房产提出查封异议，经审查，本院以(2015)东一法执异字第103号民事裁定书驳回了梁惠芳的异议请求。原告遂提起本案诉讼，并提供了《房屋买卖合同》、《收条》、《居住证明》、周启祥名下的存折、存款回单和存款账户回单、订货清单等装修费用单据等证据。原告的上述证据显示：2004年5月，原告与被告周启祥签订一份《房屋买卖合同》，约定被告周启祥将案涉房屋以50000元的价格出售给原告，合同签订前被告周启祥已付首期房款及支付至2004年5月30日止的供楼款的权益由原告享有，合同签订之日，原告应付购房款20000元，余款另行给付，同时，被告将案涉房屋交付给原告。自2004年6月1日起，原告向被告周启祥名下账户存入款项用以支付供楼款至供完为止。此后，被告周启祥向原告出具一份收条，确认收到原告交付的案涉房屋购房款50000元。案涉房屋的物业管理公司亦出具《居住证明》，证明原告自2004年5月至今居住在案涉房屋，期间缴交物管费及水电费。被告周启祥名下银行案涉房屋按揭账户存折，2009年1月8日的换折由原告代为办理，原告并持有按揭付款的存款回单，其中2014年6月份之后的按揭款由原告之子翟汝豪支付至被告周启祥名下按揭账户。据原告庭审中陈述，按揭还款期限从2003年3月至2018年3月，原告按《房屋买卖合同》约定从2004年6月1日起支付按揭款，剩余按揭款52351.50元同意交付法院处理。同时，被告周启祥将案涉房产的入伙手续书、业主公约等材料交予原告，原告于2015年8月对案涉房产予以装修。被告华芷斓不确认原告提交的上述证据证明的内容，认为案涉房屋登记在被告周启祥名下，原告并未取得该房屋的产权。以上事实，有（2015）东一法东执字第2047号、《搬迁公告》、《房屋买卖合同》、《收条》、《居住证明》、周启祥名下的存折、存款回单和存款账户回单、订货清单等装修费用单据等证据及本院庭审笔录付卷为据。本院认为，本案争议焦点在于原告对于本案诉争房屋是否享有足以排除执行的物权期待权。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，案外人在被执行财产上的物权期待权如欲产生排除执行的效力，应符合在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同并已合法占有该不动产等要件。本案中，原告与被告周启祥早于2004年5月即签订了案涉房屋的买卖合同，并已支付了合同约定的购房款50000元，之后亦按照合同约定支付按揭款。被告华芷澜并未举证证明该合同存在恶意串通或存在欺诈的事实，应依法认定有效。原告庭审中主张按揭贷款至2018年3月付清，尚有52351.50元按揭款未予支付，但该未付款项未届履行期限，原告按照合同履行还款义务并未构成违约，且原告同意将未付款项按照人民法院要求交付执行。房屋买卖合同约定，案涉房屋在合同签订后交付，物管公司出具的证明，印证原告入住并缴纳了水电费、管理费用，即原告已实际占有并使用案涉房屋。被告周启祥未予协助原告办理案涉房屋产权过户，被告华芷澜并无证据证明系原告过错原因所致。综上，原告主张其与周启祥签订的《房屋买卖合同》有效，并要求停止对案涉房屋执行的的主张，证据较为充分，其诉求于法有据，本院予以支持。对于原告诉求确认案涉房屋归原告所有的主张，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。”和第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立起生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，物权变动和原因行为实行区分原则，即使物权变动所依据的行为合法有效，也并不必然发生物权变动的结果，只有经合法登记的不动产物权，才会发生物权变动。本案《房屋买卖合同》的有效并不直接引起物权变动的效力，原告虽以合法购买的方式购得案涉房屋，但未进行产权变更过户登记，故原告要求确认东莞市城区金泽商住中心紫兰阁803房屋的所有权归原告所有的主张，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条及前援引法律的规定，判决如下：一、确认原告与被告周启祥于2004年5月签订的《房屋买卖合同》有效；二、对东莞市东城区金泽商住中心紫兰阁803房屋不予执行；三、驳回原告梁惠芳的其他诉讼请求。本案受理费6300.79元（原告已预交），其中，原告负担3150.39元，被告周启祥、华芷澜共同负担3150.4元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  邹国雄审 判 员  周敬棠人民陪审员  袁影霞二〇一七年二月九日书 记 员  孙 全附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。