山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁06民终464号
上诉人（原审被告）：烟台芝兴房地产开发有限公司。住所地：烟台市芝罘区APEC科技工业园区宫家岛居委会驻地。
法定代表人：刘炳业，该公司经理。
委托代理人：于志燕，山东三和德通律师事务所律师。
委托代理人：于晨辉，山东三和德通律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：张帅。
上诉人烟台芝兴房地产开发有限公司因与被上诉人张帅被商品房预售合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2015）芝民一初字第555号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，2011年9月13日，上诉人与被上诉人在签订的编号为芝预字第110814020018号《商品房买卖合同》中约定：被上诉人购买上诉人开发建设的、坐落于烟台市芝罘区宫家岛旧村改造（一期）20#商住楼单元第8层802号房屋，建筑面积99.05平方米，套内建筑面积78.84平方米；按套内建筑面积计算单价6011.59元／平方米，总金额473954元；首付款153954元，剩余部分320000元，被上诉人于2011年10月30日前用按揭贷款支付；若被上诉人逾期付款时间在30日内，则自合同约定的应付款期限第二日起至实际支付之日止按日万分之三计付违约金，合同继续履行；若被上诉人逾期付款时间超过30日，上诉人有权解除合同，要求被上诉人按累计应付款的1%支付违约金；若合同继续履行，则被上诉人应自合同约定的应付款期限第二日起至实际支付之日止，按逾期应付款的日万分之三计付违约金；上诉人应于2013年12月31日前将具备《建设工程竣工规划验收合格证》、《建筑工程竣工验收备案表》、《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》及法律、法规、规章规定需满足其他事项的房屋交付被上诉人，但如遭遇不可抗力，且上诉人在发生之日起15日内告知被上诉人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，上诉人可据实予以延期；逾期交房不超过90日，上诉人应自合同约定的最后交付期限第二日起至实际交付之日止按已付房款的日万分之三计付违约金，合同继续履行；若上诉人逾期交房的时间超过90日，被上诉人有权解除合同，要求上诉人退还全部已付款，并按累计已付款的1%支付违约金；若合同继续履行，则上诉人应自合同约定的应交房期限第二日起至实际支付之日止，按被上诉人已付房款的日万分之三计付违约金。
同日，上诉人与被上诉人在上述《商品房买卖合同》的附件六即《商品房预销售补充协议》中约定：如被上诉人选择银行按揭付款方法的，则被上诉人必须在上诉人协助配合下并在接到上诉人办理按揭手续通知的15天内办理完银行按揭手续；本合同正文第八条所约定的交房时间为综合验收完毕并取得《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》之时间，竣工交付时间2012年9月30日；关于延期交房问题的补充，双方协商一致同意，因设计变更（上诉人需提供变更说明并通知客户）、恶劣气候导致工程延期属于不可抗力因素，上诉人无责任。
2011年9月13日，上诉人向被上诉人开具了收款收据，载明“项目名称宫家岛旧村改造，项目地址芝罘区冰轮路16号20座8层802户，金额153954元”。
2011年11月28日，被上诉人作为借款人，中国银行股份有限公司烟台凤凰台支行（以下简称中国银行烟台凤凰台支行）作为贷款人，上诉人作为保证人，三方签订了《个人房屋抵押借款合同》，约定上被诉人以其购买的、坐落于烟台市芝罘区宫家岛旧村改造（一期）20#商住楼802号房屋提供抵押担保向中国银行烟台凤凰台支行举借320000元，全部贷款划入被上诉人指定的上诉人账户内。上述借款合同签订后，2011年11月28日，该笔贷款320000元划转至上诉人账户。
2013年5月30日，上诉人在向被上诉人发出的《左岸尊邸对业主承诺书》中载明“一、2013年8月30日交房钥匙，包括后期配套；二、按照国家验收标准，经质检站验收合格后交给业主；三、原交房时间是2012年9月30日，2013年已多次推迟，2013年8月30日交付不了，甲方将按照购房合同违约条款补偿业主，补偿时间从2012年9月30日开始补偿；四、此承诺签字盖章生效。”上诉人时任法定代表人在该承诺书中签字并加盖了被上诉人公章。
为证明其答辩主张，上诉人提供了如下证据：
1、在烟台天气网查询的、2011年9月18日至2015年4月25日间恶劣天气的汇总打印件6页。其中载明的天气状况为“北风6－7级”、“东北风6－7级”、“西北风6－7级”、“西南风6－7级”、“高温35度”、“高温36度”、“大到暴雨”、“小到暴雨”、“雷阵雨转大到暴雨”等。
上诉人以该组证据证明，上述137天恶劣天气属于合同约定的不可抗力，应据实予以延期交房时间。
被上诉人质证称，对该组证据的真实性不予认可，系上诉人单方整理，并非气象部门出具的证明材料；且内容载明的天气情况即使真实，也不属于或部分不属于恶劣天气，不能证明实际影响到工程施工及影响施工的具体天数，故不能作为上诉人要求延期交房的理由。
2、涉案工程的设计变更材料复印件46页。包括工作联系单、设计变更单、工程洽商记录、整改方案、处理方案等。
上诉人以该组证据证明，上诉人在施工建设涉案房屋所在楼盘的建筑工程过程中，存在设计变更的情形，按合同约定也属于据实延期交房的理由。
被上诉人质证称，该组材料系复印件，对真实性不予认可。即使属实，与延期交房之间也没有必然的因果关系；且上诉人也未履行补充协议所约定的通知和提供变更说明的义务，不能证明上诉人的主张。
3、2015年4月22日，烟台市嘉信资产评估有限公司接受上诉人的委托，以2015年4月21日为基准日，采用市场法对位于烟台市芝罘区宫家岛旧村改造（一期）、房屋建筑面积分别在75－85平方米、85－90平方米、90－100平方米、100－110平方米户型的房屋在中等装修、水电暖网闭路设施配套情况下的平均租赁价值进行评估，作出了烟嘉评咨字（2015）025号《芝罘区宫家岛旧村改造（一期）房屋租赁价值评估报告书》一份。
上诉人以该证据证明，依据该评估报告书，被上诉人所购买的涉案房屋属于建筑面积在90－100平方米、楼层在1至10层的类型，月租金价值为900元。
被上诉人质证称，该评估报告系上诉人单方委托作出，故对内容的真实性不予认可。本案涉及的延期交房违约金应严格按照合同约定的计算标准执行。
目前，位于烟台市芝罘区宫家岛旧村改造（一期）20、21、22#楼整体工程尚未完工，仍在施工过程中。
针对上诉人答辩主张的、包括恶劣天气137天及设计变更在内的延期交房事由，上诉人自认没有告知过被上诉人，也不需要告知被上诉人，因补充协议第四条“设计变更（上诉人需提供变更说明并通知客户）、恶劣气候导致工程延期属于不可抗力因素，甲方无责任”的约定内容已经免除了上诉人的告知义务。被上诉人对上诉人以上意见不予认可。
针对上诉人辩称被上诉人以按揭贷款方式支付的部分购房款320000元存在逾期支付的主张。被上诉人表示，按揭贷款的发放时间晚于合同约定时间属实，但责任在上诉人。依据补充协议的约定，贷款手续是上诉人统一协调办理，被上诉人应在接到上诉人办理贷款的通知之日起15日内办理完毕，而上诉人直至2011年11月下旬才以电话方式通知了被上诉人。上诉人则辩称其在涉案的商品房买卖合同签订当日即2011年9月13日即以电话方式通知被上诉人办理贷款手续。对各自陈述的上述内容，上诉人、被上诉人均未提供证据。
针对补充协议载明的“竣工交付时间为2012年9月30日”和承诺书中载明的“原交房时间是2012年9月30日”及“2013年8月30交房钥匙，包括后期配套”的解释，上诉人表示，2012年9月30日只是建筑工程的竣工时间，是在取得合同约定的各项交房文件之前上诉人提前将房屋钥匙交付给被上诉人等业主，以便于业主尽早使用的时间，并非正式的房屋交付时间。被上诉人则称上述交房时间就是双方对合同约定的正式交房时间2013年12月31日的变更，应以补充协议约定的时间为准。
庭审中，针对涉案房屋在被上诉人主张逾期交房违约金期间内的租金价格，被上诉人明确表示不申请司法鉴定。上诉人申请原审法院至烟台市气象局调查自2011年9月13日至2015年7月31日间的恶劣天气情况，包括35度以上的高温天气、6级以上大风天气、雨雪天气，未予允准。
原审法院依据《商品房买卖合同》及附件、收款收据、《个人房屋抵押借款合同》、《左岸尊邸对业主承诺书》、烟嘉评咨字（2015）025号《芝罘区宫家岛旧村改造（一期）房屋租赁价值评估报告书》、工商登记材料及双方的陈述笔录等认定上述事实。
原审法院认为，（一）上诉人与被上诉人在2011年9月13日签订的《商品房买卖合同》及附件系双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律法规的禁止性规定，为有效合同，予以认定。
（二）关于房屋交付时间的认定。《商品房买卖合同》约定上诉人应当于2013年12月31日前向被上诉人交付坐落于烟台市芝罘区宫家岛旧村改造（一期）20号楼0单元第8层802号房屋，附件六补充协议亦明确载明《商品房买卖合同》中约定的交房时间是综合验收完毕并取得相关证件的时间，补充协议中载明的2012年9月30日为竣工交付时间；从《商品房买卖合同》及补充协议的约定看并没有变更商品房买卖合同约定的交房时间，补充协议及承诺书中载明的2012年9月30日仅为双方针对建筑工程竣工后、房屋交付前的入住准备起始时间所达成的合意。综上，原审法院认定被上诉人以《商品房买卖合同》附件六的上述内容为据认为双方将涉案房屋的交房时间变更为2012年9月30日的主张，于约不合，不予采信。
（三）履约中，被上诉人按约向上诉人支付了购房首付款153954元，余款320000元以办理银行按揭贷款的方式于2011年11月28日向上诉人支付的事实清楚。虽然《商品房买卖合同》约定320000元房款的支付时间应为2011年10月30日，但合同附件中双方又约定了被上诉人应在上诉人的协调配合下并接到上诉人办理按揭手续通知的15日内办理完银行按揭手续的内容；上诉人未能举证证明其通知被上诉人办理银行贷款手续的具体时间，故上诉人关于被上诉人逾期支付购房款320000元的抗辩，证据不足，不予采纳。
（四）上诉人在收取了被上诉人全额购房款473954元后，至今未向被上诉人交付坐落于烟台市芝罘区宫家岛旧村改造（一期）20号楼商住楼0单元第8层802号房屋的事实清楚。上诉人虽辩称合同约定的交房时间应在扣除属于不可抗力的恶劣天气137天及工程设计变更影响的工期后据实顺延，但上诉人述称的天气状况并不属于不可抗力的范畴，且上诉人未按《商品房买卖合同》约定“在发生之日起15日内告知”被上诉人，补充协议也未做出免除告知义务的明确约定，故对上诉人的上述抗辩不予采信。现被上诉人请求被上诉人支付自2014年1月1日起至上诉人实际交房之日止的逾期交房违约金，于约相合，予以支持。
（五）本案双方当事人争议的焦点在于被上诉人诉请主张的逾期交房违约金计算标准，是按《商品房买卖合同》约定的以房款总额的日万分之三计算，还是按与涉案房屋同地段同类房屋的租金标准确定？庭审中，上诉人以《商品房买卖合同》约定的违约金计算标准明显高于涉案房屋同地段同类房屋的租金标准为由，对被上诉人主张的违约金计算方式提出异议，并提供了有资格的房地产评估机构作出的《芝罘区宫家岛旧村改造（一期）房屋租赁价值评估报告书》佐证；因《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金计算标准明显高于被上诉人受到的损失，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，现被上诉人请求上诉人按《商品房买卖合同》约定的违约金标准即房款总额的日万分之三计付逾期交房违约金的主张，依法仅能支持按《芝罘区宫家岛旧村改造（一期）房屋租赁价值评估报告书》确定的涉案房屋同地段同类房屋月租金900元的1.3倍计算的逾期交付违约金，超出的部分不予支持。被上诉人虽对评估报告的真实性提出异议，但拒绝重新申请进行司法鉴定，故依法对该评估报告的真实性予以确认。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条之规定，原审法院于2015年12月2日判决：一、限烟台芝兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向张帅支付2014年1月1日至2015年6月30日间的逾期交房违约金21060元（900元／月×18个月×1.3倍），并继续计算至实际交房之日止。二、驳回张帅的其他诉讼请求。如果烟台芝兴房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1741元，由张帅负担1414元，烟台芝兴房地产开发有限公司负担327元。
上诉人不服一审判决向本院上诉称，一审判决后，上诉人发现新证据，即上诉人与被上诉人于2013年6月24日签订的《烟台芝兴房地产开发有限公司对全体业主〈商品房买卖合同〉补充协议》。该协议约定“违约金必须在实际交房之日起一个月内以现金的形式支付给业主”。现涉案房屋尚未实际交付与被上诉人，协议约定的违约金支付条件尚未成就，因此被上诉人无权主张上诉人给付逾期交房违约金。综上，请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人未到庭答辩。
二审期间，上诉人提交一份《烟台芝兴房地产开发有限公司对全体业主〈商品房买卖合同〉补充协议》，该补充协议上诉人加盖单位公章及原法定代表人私章，被上诉人签字确认。该补充协议第四项关于延期交房补偿问题约定：如果在2013年10月30日前经验收合格后按时交房，则违约金补偿标准为从2012年9月30日至实际交房之日，按照烟台市房屋租赁平均价格：两室一厅916元∕月，三室一厅1150元∕月的补偿标准进行补偿；如果2013年10月30日依然无法按时交房，则从2012年9月30日至实际交房之日，违约补偿金按房屋总价值的每日万分之三计算；以上违约金必须在实际交房之日起一个月内以现金形式支付给业主，如果逾期未支付，则违约金加倍赔偿，并且业主有权利根据本协议的相关条款追究开发商的法律责任。经本院庭后调查，被上诉人对该补充协议的真实性无异议。
本院二审查明的其他事实与一审判决认定事实一致。
本院认为，根据本案查明的事实，上诉人未按双方约定如期交付涉案房屋给被上诉人，上诉人逾期交房的证据充分，事实清楚，上诉人应当支付被上诉人逾期交房违约金。但根据双方在《烟台芝兴房地产开发有限公司对全体业主〈商品房买卖合同〉补充协议》中的约定，违约金应在实际交房之日起一个月内以现金形式支付给被上诉人。现涉案房屋尚未实际交付的事实双方均予以认可，据此协议约定的违约金支付条件尚未成就，被上诉人尚无权向上诉人主张给付逾期交房违约金，故被上诉人的诉讼请求，于约不符，不能支持。被上诉人可在条件成就时，再行主张权利。综上，上诉人上诉理由成立，本院依法予以支持。一审判决欠妥，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销烟台市芝罘区人民法院（2015）芝民一初字第555号民事判决；
二、驳回被上诉人张帅的诉讼请求。
一、二审案件受理费合计3482元，均由上诉人张帅负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨卫东
审判员 陈晓彦
审判员 吴继辉
二〇一六年四月八日
书记员 林重霄