宁夏回族自治区固原市原州区人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）宁0402民初6259号
原告：宁夏晨光实业有限公司，住所地：宁夏固原经济技术开发区。
法定代表人：肖招峰，该公司执行董事。
原告：固原晨光物业管理有限公司，住所地：宁夏固原经济技术开发区。
法定代表人：廖天福，该公司经理。
上列二原告委托诉讼代理人：王庭霞，女，1982年11月3日出生，回族，宁夏固原市人，住固原市原州区，系该公司职工，代理权限为特别授权。
被告：刘荣，女，1982年4月2日出生，汉族，住固原市。
委托诉讼代理人:苟克强,宁夏古雁律师事务所律师,代理权限为特别授权。
原告宁夏晨光实业有限公司（以下简称宁夏晨光实业公司）、固原晨光物业管理有限公司（以下简称固原晨光物业公司）诉被告刘荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月15日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宁夏晨光实业公司、固原晨光物业公司的委托诉讼代理人王庭霞，被告刘荣及其委托诉讼代理人苟克强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宁夏晨光实业公司、固原晨光物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告刘荣向二原告支付拖欠的租金共计178520.00元；2.判令被告刘荣向二原告支付逾期支付租金的违约金，此违约金从逾期之日起至实际支付之日止每日按照拖欠租金总金额的0.5%计算；3.判令被告刘荣向二原告支付拖欠的物业管理费共计56736.00元；4.判令被告向二原告支付逾期支付物业管理费的违约金，此违约金从逾期之日起至实际支付之日止每日按拖欠物业管理费总金额的0.5%计算；5.判令被告向二原告交纳拖欠的采暖费共计22850.80元；6.判令被告刘荣向二原告支付逾期交纳采暖费的违约金，此违约金从逾期之日起至实际交纳之日止每日按拖欠采暖费总金额的0.5%计算；7.本案受理费等全部诉讼费用均由被告负担。事实理由：2013年12月12日，原告宁夏晨光实业公司、固原晨光物业公司与被告刘荣订立了《租赁协议》，约定二原告将固原晨光家居建材城五楼展厅C058建筑面积197平方米的场地出租给被告用于经营罗兰牌木门，租期为2013年10月20日至2016年10月19日止，租赁起始日期以原告实际开业日期为准，每月租金为6895.00元，支付方式为半年付一次，先付后用，即在每期开始的上月20日前付清下期应交租金，每期按6个月计算，如延期交纳租金，原告固原晨光物业公司向被告按欠款金额每天0.5%计收违约金，延期交纳10日以上（含10日），二原告有权单方面解除合同，并要求被告赔偿由此引起的一切损失。物业管理费应于上月20日前付清下月费用，如延期交纳，原告固原晨光物业公司向被告按欠款金额每天0.5%计收违约金，延期交纳10日以上的(含10日)，二原告有权单方面解除合同，并要求被告赔偿由此引起的一切损失。协议还约定，被告依据固原市商业取暖收费标准向原告固原晨光物业公司缴纳采暖费，如延期，原告固原晨光物业公司向被告按欠款金额每天0.5%计收违约金，一个采暖期不缴纳的，原告固原晨光物业公司有权单方面解除合同，并要求被告赔偿由此引起的一切损失。被告承诺：其未按本协议规定期限付款导致二原告解除协议时，自愿将其展位内的全部展品让与原告所有，并授权原告固原晨光物业公司自行处置，原告固原晨光物业公司有权决定是否接受被告的展品。如原告接受展品则以实际变卖金额为准。本协议解除和终止后，被告应于解除或终止之日前三日内将其展位内物品全部撤出展位，其展位的全部装修归原告宁夏晨光实业公司所有，被告不得拆除、破坏，二原告无须为此支付任何费用。固原晨光家居建材城于2013年12月28日开业，根据协议约定，租赁期限应为2013年12月28日起至2016年12月27日止，被告须于2013年11月20日前付清2013年12月28日至2014年6月27日（6个月）的租金，须于2014年5月20日前付清2014年6月28日至2014年12月27日（6个月）的租金；须于2014年11月20日前付清2014年12月28日至2015年6月27日（6个月）的租金，须于2015年5月20日前付清2015年6月28日至2015年12月27日（6个月）的租金；须于2015年11月20日前付清2015年12月28日至2016年6月27日（6个月）的租金，须于2016年5月20之前付清2016年6月28日至2016年12月27日（6个月）的租金。如被告解除协议提前撤场，则不享受二原告所给予的优惠条件。被告作为承租人，应当按照《租赁协议》的约定向原告支付租金、物业管理费、采暖费，但被告拒不履行。经原告不断催要，被告至今未付，为了维护合法权益，故诉至法院。
刘荣辩称，1.2014年所有的租赁费被告已全部交清，2015年交纳了一部分采暖费；2.原告给被告所提供的暖气不达标，被告没有享受到采暖，该部分不应当支付；3.原告固原晨光物业管理有限公司管理混乱，导致被告无法经营，原告也未起到管理者应尽的责任，被告对管理费不应当支付；4.原告内部合伙人之间发生纠纷，其法定代表人肖某某和股东黄某某均向被告主张权利，导致被告不知向谁交纳；5.原告在管理期间多次停掉被告经营场所的电，导致被告无法经营，多次上访但原告一直不予解决；6.在此期间，原告没收被告经营期间的货物给被告造成了巨大的经济损失，故被告未向原告交纳剩余的租赁费。
原告宁夏晨光实业公司、固原晨光物业公司、被告刘荣依法向本院提交了证据。本院对当事人提交的证据认定如下：二原告提交的证据《租赁协议》、《进场装修协议》、收款收据，形式来源合法，内容真实有效，能够证明原、被告签订了《租赁合同》，约定了合同权利义务的事实，故本院予以采信，可以作为定案依据。被告提交的证据收款收据，形式来源合法，内容真实有效，能够证明被告向原告交纳了部分租赁费、采暖费的事实，故本院予以采信，可以作为定案依据。被告提交的证据关于对固原晨光物业管理有限公司租赁协议的补充条款、租户房产购买者顶账者告知书、企业变更信息、告商户书，因上述证据均系原告宁夏晨光实业公司原股东黄某某以其个人名义向商户作出的个人行为，不能代表二原告的法人行为，故不能证明被告的证明目的，本院不予采信。被告提供的证据中共固原市委政法委员会会议纪要2015-1号，形式来源合法，内容真实有效，能够证明被告在租赁期间，原告公司采取限电、断电的方式，严重影响了商户的经营活动的事实，故本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2013年11月12日，原告固原晨光物业公司与被告刘荣签订了一份《装修协议》，约定原告固原晨光物业公司同意被告刘荣在完备入场手续后对其租赁的C058建筑面积为197平方米的场地进行装修。2013年12月12日，原告宁夏晨光实业公司、固原晨光物业公司与被告刘荣补签了一份《租赁协议》，约定二原告将固原晨光家居建材城C058建筑面积为197平方米的场地出租给被告用于经营罗兰牌木门，租期为2013年10月20日至2016年10月19日止，租赁起始日期以原告通知的实际开业日期为准，每月租金为6895.00元，支付方式为半年付一次，每期开始的上月20日前付清下期应交租金，即2013年12月28日至2014年6月27日（6个月）的租金须于2013年11月20日前付清，如延期交纳，原告固原晨光物业公司按欠付租金金额每天0.5%计收违约金，延期交纳10日以上，二原告有权单方面解除合同，并要求被告赔偿一切损失，同时约定，优惠期租金第一年按153㎡6个月计收，第二年按172㎡9个月计收，第三年按197㎡12个月计收。物业管理费、采暖费的交纳方式、违约责任与租金的交纳方式、违约责任一致，物业费优惠政策为第一年免收、第二年按50%收取，第三年全额收取。协议签订后，二原告向被告交付租赁场地供其经营使用，被告于2014年5月30日向原告固原晨光物业公司交纳押金20685.00元、商铺质押金6895.00元，并于2014年5月30日交纳租金5355.00元，2014年7月3日交纳租金5000.00元，2014年7月19日交纳租金10000.00元，2014年7月25日交纳租金11775.00元及滞纳金106.00元，2016年4月21日交纳租金10000.00元，2016年8月26日交纳租金30000.00元，2016年10月25日交纳租金2825.00元，共计向二原告交纳押金及租金102535.00元。同时在租赁期间，被告于2014年6月4日向二原告按照优惠政策交纳了2013年-2014年度全年的采暖费1853.00元。于2014年4月9日交纳活动经费1970.00元、2014年9月9日交纳活动经费1970.00元，2016年9月6日交纳活动经费1576.00元，2016年9月25日交纳活动经费3000.00元，共计向二原告交纳活动经费8516.00元。2016年12月27日合同期满被告撤场。现原告因被告未按协议约定的期限交纳欠付的租金、物业费、采暖费，要求被告按无优惠政策的约定支付拖欠的租金、物业管理费、取暖费。另查明，2015年10月15日，市委常委、政法委书记李某某主持召开针对固原晨光家具城经营纠纷及商户集体上访的协调会议，宁夏晨光实业有限公司股东肖某某、黄某某因股权争议产生矛盾，导致商场不能正常统一管理，商户欠交租金及物业费，公司为催缴费用采取的限电、断电措施，引发了部分商户集体上访，影响了商场商户的正常经营。
本院认为，本案原、被告签订的《租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，且该协议不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效合同。双方当事人应当按照协议约定全面履行各自的义务。根据《租赁协议》约定的租赁限期为2013年10月20日至2016年10月19日，但同时约定了租赁起始日期以原告通知的实际开业日期为准，固原晨光家居建材城于2013年12月28日开业，故租赁期限应为2013年12月28日至2016年12月27日。本案中，二原告已按约定向被告交付租赁场地，被告亦应当按照约定向二原告全额交纳租赁期间的租金、物业费、采暖费。庭审中，被告对欠付租金、物业费、采暖费的事实予以认可，但其辩称因租赁期间，二原告疏于管理商场及限电断电的违约行为，导致其经营亏损，所以二原告违约在前，其应当按照协议约定的优惠期和优惠政策计算应交纳的租金、物业费、采暖费，再减去已交纳的租金、采暖费后向二原告交纳欠付的费用。根据被告提交的证据中共固原市委政法委员会会议纪要，证实了二原告在被告租赁期间存在管理不统一、限电断电的行为，且该行为已构成违约，所以被告的上述辩称理由成立，本院予以采信，故原告要求被告支付租金、物业费、采暖费的诉讼请求，本院根据《租赁协议》的中约定，按照优惠期及优惠政策减去已支付的费用予以支持，即被告应向二原告支付的租金为66515.00元169050.00元【（153㎡*35.00元*6个月）+（172㎡*35.00元*9个月）+（197㎡*35.00元*12个月）】-102535（已付租金、押金）、物业费为28368.00元【9456.00元（第二年6个月）+18912.00元（第三年12个月）】、采暖费为12351.90元（197*5.5*5.7*2年）。原告要求被告支付逾期交纳租金、物业费、采暖费的违约金的诉讼请求，因二原告在被告租赁期间亦存在违约行为且有过错，故其该诉讼请求理由不成立，本院不予支持。
综上所述，原告的诉请部分成立，其诉讼主张本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十九条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告刘荣于本判决生效之日起十日内一次性向原告宁夏晨光实业有限公司、固原晨光物业管理有限公司支付租金66515.00元、物业费28368.00元、采暖费12351.90元，共计107234.90元；
二、驳回原告宁夏晨光实业有限公司、固原晨光物业管理有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费5172.00元，由原告宁夏晨光实业有限公司、固原晨光物业管理有限公司负担2727.00元，由被告刘荣负担2445.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。
审判长马艳华
人民陪审员朱秀萍
人民陪审员杨晓燕
二○一八年五月十五日
书记员刘娜
附：相关法律规定
一、《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用，收益，承租人支付租金的合同。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》：
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。