济南市天桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）天民三初字第301号
原告杨宝君，女，1968年4月2日出生，汉族，住辽宁省辽阳市。
委托代理人孙浩，山东京鲁律师事务所律师。
委托代理人赵庆娟，山东京鲁律师事务所律师。
被告刘峰，男，1975年10月1日出生，汉族，住山东省济阳县。
委托代理人宋曰刚，山东昌平律师事务所律师。
原告杨宝君与被告刘峰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告杨宝君的委托代理人孙浩、被告刘峰的委托代理人宋曰刚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨宝君诉称，原告系济南市天桥区铜元局前街11-2号房屋的合法使用权人，2014年3月31日，原告与被告刘峰签订《房屋租赁合同》，约定将济南市天桥区铜元局前街11-2号约1200平方米的房屋租赁给被告，双方就相关事宜达成了协议。2014年4月4日双方达成了补充协议。后原告依约将房屋交付给被告，被告其后安装了电梯，并进行了房屋装修。合同履行过程中，被告拖延支付第二年年度租金，经原告多次催要未果后，被告提出终止合同，但一直拖延将租赁房屋交还原告。原告认为被告的行为已经构成违约，故诉至法院，请求依法判令：1、被告办理房屋交接手续；2、被告支付原告违约金24万元；3、被告支付房屋占有使用费（自2015年5月11日起，以每年40万元为标准，计算至实际交房之日止）；4、本案诉讼费用由被告承担。
原告为证明自己的主张提交如下证据：
证据1、济南市中级人民法院（2015）济民四终字第495号民事判决书一份，证明任晓东、邸宝贵是涉案房屋的合法使用权人，后任晓东和邸宝贵将上述房屋返还给原告杨宝君。
证据2、原、被告双方签订的租赁合同一份、补充协议一份、济南鲁丰纸业有限公司的授权书一份，证明涉案房屋的所有权人允许原告进行转租，原、被告双方签订的合同没有违反国家的法律规定，也没有侵害其他人的合法权益，合同是真实有效的。
证据3、2013年11月8日的场地租赁合同一份、2014年1月1日的房屋租赁协议一份、2014年4月10日的解除房屋租赁合同协议一份，证明涉案房屋的所有权人是济南鲁丰纸业有限公司，原告是合法的使用权人。
证据4、原、被告双方的短信通信记录一份、中国联通的收据两张，证明原、被告通过短信交流合同解除问题，双方合同的解除时间为2015年5月3日。
证据5、照片8张，证明涉案房屋目前仍由被告实际控制。
被告刘峰辩称，1、被告对原告是否有权利出租涉案房屋有异议。2、原告所述与事实不符，原、被告双方签订合同后，被告按约定向原告交付了第一年的租金，原告应将无任何纠纷的房屋交付给被告使用，但被告接收该房屋后却发现该房屋因原告与案外人白宏烨、跆拳道馆及餐饮公司有纠纷，致使被告无法对房屋进行装修使用。3、被告认为违反合同约定的系原告，并非被告，原告未将具有使用权、收益权的房屋交付给被告，给被告造成巨大损失，被告保留向原告索要第一年租金30万元及安装电梯24万元损失的权利。
被告刘峰为证实自己的主张提交如下证据：
证据1、2014年12月21日原承租人白宏烨出具的证明一份，证明被告承租涉案房屋后，因白宏烨与原告有纠纷，白宏烨多次阻拦被告对该房屋进行装修使用，导致房屋一直空闲。
证据2、申请本院调取的济南市公安局天桥区分局制锦市派出所的接处警登记表三份，证明当时原告将涉案房屋交付给被告使用时因第三人对该房屋主张权利，致使被告无法正常使用，原告存在违约行为，应承担相应的违约责任。
经审理本院认定，位于济南市天桥区铜元局前街11-2号房屋的所有权人系案外人济南鲁丰纸业有限公司，原告系该房屋的合法使用权人，使用期限至2017年12月31日。
2014年3月31日，原告杨宝君与被告刘峰签订《房屋租赁合同》，主要约定：原告将涉案房屋（约1200平方米）出租给被告作为经营使用；出租期三年，自2014年5月10日至2017年5月9日止；第一年年租金30万元、第二年年租金40万元、第三年年租金40万元；第二年始被告提前30天支付租金；被告如延迟交纳房租，每迟一日按当年房租金额的日千分之二支付违约金，拖欠超过五日，原告有权立时停水、停电、收回房屋，合同立时自动解除，造成一切损失都由被告独自担负；合同期内因被告原因需要提前解除合同时，被告须提前三个月通知原告，经原告同意可解除合同，否则应向原告支付合同未履行期间的房屋租赁金额的30%作为违约金……。2014年4月4日，原、被告签订补充协议一份，主要约定：被告刘峰在施工过程中如果给白宏烨造成经济损失，白宏烨追偿的经济损失由原告杨宝君承担；合同期满后如原告继续拥有此房屋承租权，原告继续将此房屋出租给被告，续租三年的租金为每年41万元整；原告于2014年4月10日将房屋交给被告，被告自行装修，被告装修及使用所需的消防等一切手续、费用、安全等全部都由被告负责。
合同签订后，原告杨宝君将涉案房屋交付给被告刘峰使用，被告刘峰支付了第一年度的租金30万元，并在接收房屋后进行了清理，安装了一部电梯。
2015年4月原告杨宝君在向被告刘峰催要涉案房屋第二年度的租金时，双方出现争议，被告刘峰于2015年5月3日通过短信提出终止合同，原告未反对、并询问具体方案，后双方协商未成，原告诉至本院要求判如所请。
本案原、被告双方的争议焦点为：1、原、被告之间房屋租赁合同的解除时间；2、原告杨宝君主张的各项诉讼请求的依据。
针对第一个焦点问题，原告杨宝君认为被告应按合同约定的时间按时支付第二年度的租金，且原告多次通过短信和电话的方式和被告协商，但被告一直没有交纳；被告于2015年5月3日通过短信给原告明确提出终止合同，原告收到信息后没有异议；故认为双方的房屋租赁合同已于2015年5月3日解除。被告刘峰对于短信无异议，但认为双方对于合同解除的问题早在2014年被告无法使用涉案房屋时就通知原告解除合同，因当时是电话协商，故没有证据证明。
针对第二个争议焦点，原告认为双方已经通过短信沟通的方式解除了涉案租赁合同，故被告有义务将其承租的房屋返还给原告，和原告办理交接手续；根据双方合同约定，因被告没有提前三个月通知原告解除合同，应支付合同未履行期间的房租金额的30%作为违约金，合同约定第二年度与第三年度的租金分别为40万元，总计80万元，按30%主张，故被告应支付的违约金为24万元；另被告至今占有涉案房屋，故应支付房屋占有使用费，自2015年5月11日起，按年租金40万元的标准，计算至实际交房之日止。被告刘峰认为涉案房屋因原告和案外人存在纠纷，一直无法正常使用，其一直和原告电话协商此问题，但原告避而不见；其没有占有使用涉案房屋，房屋一直闲置，原告可以随时收回并使用自己的房屋，故其不同意原告的诉讼请求。
上述事实，有原告陈述、被告答辩及双方提交的证据各一宗在案为凭，足以认定。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
本案中，根据已生效的法律文书即（2015）济民四终字第495号民事判决书认定的事实，可以认定至2017年12月31日前，原告对涉案房屋具有合法的使用权，其和被告就涉案房屋签订的房屋租赁合同和补充协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，应受法律保护。
双方在合同履行过程中产生争议，被告未按时支付第二年度的租金，原告杨宝君在向被告索要租金时，被告于2015年5月3日提出终止合同，原告未提出反对意见、并询问其具体方案，视为双方协商一致于2015年5月3日解除了涉案房屋租赁合同；被告主张双方在此之前就电话协商解除了合同，未提交证据证实其主张，本院对被告该辩称不予采信。合同签订后，原告已将房屋交付给被告使用，被告接收房屋后进行了清理、并安装了电梯；合同解除后，双方的权利义务终止，被告应将涉案房屋交还给原告，现原告要求被告办理房屋交接手续，于法有据，本院予以支持。原告杨宝君依据双方合同第四条第2款主张合同未履行期间房租金额的30%作为违约金，本院认为，根据该条约定：因被告需要提前解除合同时，被告需提前3个月通知原告，经原告同意可解除合同，否则应向原告支付合同未履行期间的房屋租赁金额的30%作为违约金；本案原告在向被告索要租金时，被告提出解除合同的意思表示，原告同意，视为双方协商一致解除了合同，原告再依据合同此条款主张违约金24万元，不符合合同约定，本院不予支持。被告刘峰仅支付了一年的租金，在合同解除后未向原告返还涉案房屋，原告主张自2015年5月11日起的房屋占有使用费于法有据；根据被告提交的接处警登记表，可以看出涉案房屋确实存在影响被告正常使用的情况，故关于占有使用费，本院根据本案实际情况，酌情参照合同约定的房屋租金的一半计算。
综上，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告刘峰于本判决生效之日起30日内协助原告杨宝君办理济南市天桥区铜元局前街11-2号房屋的交接手续。
二、被告刘峰于本判决生效之日起10日内向原告杨宝君支付2015年5月11日起至本判决生效之日止的房屋占有使用费（按年租金20万元计算）。
三、驳回原告杨宝君的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4900元，财产保全费2020元，合计6920元，原告杨宝君负担920元，被告刘峰承担6000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 徐艳艳
人民陪审员 孔祥森
人民陪审员 徐照英
二〇一六年八月八日
书 记 员 朱 瑶