福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0203民初18704号
原告：厦门市思明区园林绿化管理中心，住所地厦门市思明区金榜公园内健身中心对面，统一社会信用代码12350203784192900R。
法定代表人：林强，主任。
委托诉讼代理人：纪瑞婷，福建联合信实律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张长凯，福建联合信实律师事务所律师。
被告：吴月朋，女，1975年2月20日出生，汉族，住厦门市思明区。
委托诉讼代理人：吴司（系吴月朋丈夫），男，1970年10月8日出生，汉族，住厦门市思明区。
原告厦门市思明区园林绿化管理中心（以下简称思明园林绿化中心）与被告吴月朋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告思明园林绿化中心的委托诉讼代理人纪瑞婷、张长凯，被告吴月朋的委托诉讼代理人吴司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
思明园林绿化中心向本院提出诉讼请求：1.吴月朋立即腾空、恢复并向思明园林绿化中心交还尚未归还的金榜公园范围内的西大门茶室相关租赁场所（包括西大门茶室对面的山坡、西大门茶室内第一位阶的建筑）；2.吴月朋向思明园林绿化中心支付拖欠租金的违约金共计29916.2元；3.吴月朋向思明园林绿化中心支付租赁场所占用费【占用费按每月4314元（季租金40450元/3个月/150㎡*48㎡）的租金标准，从2015年6月15日起计算至吴月朋实际腾空并向思明园林绿化中心交还租赁场所之日止】。事实和理由：2007年4月12日，厦门市思明区山地公园管理中心（以下简称山地公园管理中心）与吴月朋签订《金榜公园西大门茶室租赁合同》，约定由吴月朋承租山地公园管理中心金榜公园西大门的茶室，承租范围包括茶室内、对面山坡及门口平台部分，不包括绿地和道路（以下简称租赁场所），租赁期限自2007年6月15日起至2015年6月14日止；第八年租金为161800元，每季支付租金40450元，各期租金于每季第一个月的5日之前付清；吴月朋应向山地公园管理中心交纳200000元履约保证金，若吴月朋违反合同约定，违约金从履约保证金抵扣，履约保证金不足的，吴月朋还应按实赔偿；吴月朋未在规定时间交纳租金、垃圾处理费，按未交金额乘以银行一年期的4倍贷款利率的标准向山地公园管理中心交纳违约金；合同期满后，吴月朋应保证按时搬离，及时腾空租赁房屋，将租赁房屋恢复原样交还给山地公园管理中心等等。
之后，山地公园管理中心根据《关于厦门市思明区园林管理中心等四家单位整合为厦门市思明区园林绿化管理中心的通知》（厦思委编[2014]5号），整合并入厦门市思明区园林绿化管理中心；思明园林绿化中心依法继承了山地公园管理中心的全部权利和义务，包括山地公园管理中心与吴月朋租赁合同项下的一切权利。
吴月朋自2014年4月15日起开始拖欠租金，直至2015年6月14日租赁期限届满，尚欠租金总计188430元和水电费8595元；租赁期限届满后，经思明园林绿化中心多次催讨，吴月朋至今未将讼争房屋全部返还，尚有部分房屋未办理移交手续（包括恢复原状、交还钥匙）。
吴月朋未能依约向思明园林绿化中心支付自2014年4月15日至2015年6月14日期间的租金总计188430元、水电费共计8595元，已违反合同约定，损害思明园林绿化中心权益，思明园林绿化中心有权依约且已实际将200000元履约保证金直接抵扣该等费用以及其他费用、损失等；同时，思明园林绿化中心有权要求吴月朋依约按银行年同期贷款利率的四倍向思明园林绿化中心支付2015年6月14日前拖欠租金的违约金。吴月朋在合同期限届满后，尚有部分租赁场所未与思明园林绿化中心办理移交手续，且未将讼争房屋恢复原状，亦严重妨碍思明园林绿化中心使用讼争房屋，吴月朋应依法依约返还讼争房屋并赔偿思明园林绿化中心相应的损失。
吴月朋辩称，一、思明园林绿化中心并非本案的适格原告，应当驳回其对吴月朋的起诉。《金榜公园西大门茶室租赁合同》系案外人山地公园管理中心与吴月朋签订的，思明园林绿化中心并非租赁合同的签订主体。且思明园林绿化中心没有提供其依法承继租赁合同出租人权利义务方面的证据和讼争房屋的产权证明，故思明园林绿化中心的诉讼主体不适格，应当驳回起诉。二、吴月朋己实际腾退讼争房屋，思明园林绿化中心要求吴月朋立即腾退、恢复、交还讼争房屋并支付占用费，缺乏事实与法律依据。吴月朋己于2015年6月，与山地公园管理中心办理了移交手续，现场交还钥匙。思明园林绿化中心在(2016)厦思证内字第3142号《公证书》已确认此事。本案中，讼争房屋的装修是经过出租人同意的，思明园林绿化中心诉求吴月朋将讼争租赁场所恢复原状缺乏法律依据。吴月朋早已搬离讼争房屋并将房屋返还给出租人，早己实际失去对房屋的占用、控制，思明园林绿化中心要求吴月朋在此情况下腾退讼争房屋、恢复原状、甚至支付该期间的占用费用显然缺乏依据，其要求不具有可操作性，对吴月朋而言显失公平。最后，思明园林绿化中心提交的证据无法证明讼争房屋在租赁给吴月朋之时的“原状”如何。另，吴月朋系因租赁合同到期，自动终止合同，不应承担违约责任，思明园林绿化中心向吴月朋主张违约金的诉讼请求，无事实与法律依据。吴月朋和案外人山地公园管理中心协商确定，吴月朋可以以200000元履约保证金支付2014年4月以后剩余租期的租金，无需另外支付租金，故吴月朋并未违约。思明园林绿化中心主张应扣除水电费8595元，但其没有提供相应的发票，缺乏请求依据。最后，合同到期后，出租人需将未抵扣完的履约保证金返还吴月朋，但出租人在接收讼争房屋后并未依约将剩余的履约保证金返还吴月朋。吴月朋保留要求出租人返还剩余履约保证金的权利。
本院经审理认定事实如下：2007年4月12日，出租方厦门市思明区山地公园管理中心与承租方吴月朋就金榜公园范围内的西大门茶室租赁签订《金榜公园西大门茶室租赁合同》，约定租赁范围为茶室内及对面山坡及门口平台部分，不包括绿地和道路；租赁期限为8年，自2007年6月15日至2015年6月14日；租金：第七年为1598000元，每季支付租金39950元，第八年为161800元，每季支付租金40450元，各期租金于每季第一个月的5日前付清；在签订本合同前，吴月朋需向山地公园管理中心交纳200000元履约保证金；吴月朋必须对经营场所进行高级装修，装修方案必须事先征得采购人书面同意方可进场施工；吴月朋按规定时间交纳租金和垃圾清理费；在合同期满或吴月朋违约造成停止租赁时，吴月朋应保证房屋主体结构、设备完好、屋面不漏、沟管畅通、配套完好；同时，吴月朋应保证按时搬迁完毕，及时腾空租赁范围内的所有物品，将租赁建筑物恢复原样交还给山地公园管理中心，否则，视为吴月朋放弃租赁范围内吴月朋物品的所有权，山地公园管理中心有权自行处置；吴月朋未在规定的时间内交纳租金、垃圾清理费，按未交金额乘以银行一年期的4倍贷款利率向山地公园管理中心交纳违约金；若吴月朋违约，违约金从履约保证金抵扣，履约保证金不足以赔偿损失的，吴月朋还应予以按实赔偿。吴月朋应在山地公园管理中心扣除或没收之日起三日内补足履约保证金数额（即200000元），以维持履约保证金的完整性，否则视为吴月朋未交履约保证金，山地公园管理中心有权终止合同，并没收履约保证金余额。租赁合同到期，吴月朋清缴所有费用后山地公园管理中心应将余款无息返还；吴月朋无任何违约行为并无任何欠费，山地公园管理中心应在合同期满之日起三日内无息退还全部履约保证金。
合同签订后，山地公园管理中心依约将讼争房屋交付给吴月朋使用，吴月朋依约支付200000元履约保证金。吴月朋自2014年4月起未再支付租金，2014年4月15日至2015年6月14日期间的租金共计188430元。讼争租赁场所中金榜公园范围内的西大门茶室内第一位阶的建筑面积约为48㎡。
2005年7月19日，厦门市思明区金榜公园建设管理处取得金榜公园金榜山片区景观改造二期工程的建设用地规划许可证。2005年11月30日，厦门市思明区金榜公园建设管理处取得金榜公园金榜山片区景观改造二期工程的建设工程规划许可证。
2006年3月9日，中共厦门市思明区委机构编制委员会发布《关于设立厦门市思明区山地公园管理中心的通知》（厦思委编[2006]1号），设立厦门市思明区山地公园管理中心，负责辖区内金榜山公园的规划、建设、保护和管理工作，按照有关规定办理事业单位登记手续及办理厦门市思明区金榜公园建设管理处的事业法人注销手续。
2014年4月10日，中共厦门市思明区委机构编制委员会发布《关于厦门市思明区园林管理中心等四家单位整合为厦门市思明区园林绿化管理中心的通知》（厦思委编[2014]5号），将厦门市思明区山地公园管理中心与其他三家单位整合为“厦门市思明区园林绿化管理中心”，负责所辖公园或绿地的发展规划、景观设计、建设改造和项目开发等，并完善基础设施及配套服务。厦门市思明区山地公园管理中心依法注销。
2015年9月29日，思明园林绿化中心委托福建联合信实律师事务所向吴月朋发出律师函，载明：吴月朋在合同到期后，虽经思明园林绿化中心多次催告，至今尚未结清2014年4月15日至2015年6月14日期间的租金共计188430元、水电费共计8595元；吴月朋在合同到期后未将租赁范围内的物品搬离，未与思明园林绿化中心办理租赁房屋移交手续，已经构成违约。思明园林绿化中心要求吴月朋在十日内腾空并交还讼争房屋；思明园林绿化中心将不返还履约保证金，并直接以履约保证金抵扣吴月朋所欠房屋租金、水电费用及处理讼争房屋的相关费用；根据吴月朋的违约行为，若未在十日内积极腾还房屋，交纳欠款，将依法追究吴月朋的法律责任。
2016年9月19日，思明园林绿化中心再次委托福建联合信实律师事务所向吴月朋发出律师函，载明：1、吴月朋仍有部分租赁场所未与思明园林绿化中心办理移交手续，亦未将讼争房屋恢复原状，妨害思明园林绿化中心对讼争房屋的使用，要求吴月朋立即将尚未返还的部分恢复原状并返还；2、吴月朋所欠租金等费用将从200000元的履约保证金中直接扣除；3、希望吴月朋积极协商租金、水电费结算等事项，否则将按月租金4314元的标准，从2015年6月15日起计算房屋占用费，并按照合同约定追究违约金。
在本案审理过程中，思明园林绿化中心与吴月朋于2017年6月13日对讼争租赁场所即进行交接，并确认对存留在讼争租赁场所内的物品可由思明园林绿化中心自行处理。思明园林绿化中心因此当庭申请撤回第一项诉讼请求即“1.吴月朋立即腾空、恢复并向思明园林绿化中心交还尚未归还的金榜公园范围内的西大门茶室相关租赁场所”，本院口头裁定准许思明园林绿化中心的申请。
本院认为，山地公园管理中心与吴月朋签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，于法不悖，合法有效，各方均应严格履行。当事人订立合同后合并的，由合并后的法人或者其他组织行使合同权利，履行合同义务。山地公园管理中心因机构改革整合为思明园林绿化中心，思明园林绿化中心承接山地公园管理中心的全部权利和义务，包括与吴月朋签订的合同项下一切权利和义务。思明园林绿化中心是本案的适格原告，吴月朋有关思明园林绿化中心主体不适格的抗辩不成立。
关于思明园林绿化中心的各项诉求，认定如下：（一）关于拖欠租金的违约金。吴月朋主张其与山地公园管理中心协商确定可以履约保证金支付2014年4月以后剩余租期的租金，但未能举证证明，故对于吴月朋该主张，本院不予采信。自2014年4月15日至2015年6月14日的房屋租金共188430元，依约未在规定的时间内交纳租金的，应按未交金额乘以银行一年期的4倍贷款利率向山地公园管理中心交纳违约金，故有关吴月朋应支付拖欠租金的违约金29916.2元的请求，本院予以支持。（二）关于房屋占用费。吴月朋虽主张其已于2015年6月交还讼争租赁场所，但未能举证证明其已与思明园林绿化中心办理了相应的移交手续，故有关房屋占用费的请求，本院予以支持，占用费应自2015年6月15日计算至双方实际移交讼争租赁场所时间即2017年6月13日，每月占用费标准为季租金40450元÷3个月÷讼争房屋面积150㎡×尚未交还面积48㎡=4314元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告吴月朋于本判决生效之日起十日内向原告厦门市思明区园林绿化管理中心支付拖欠租金的违约金29916.2元；
二、被告吴月朋于本判决生效之日起十日内向原告厦门市思明区园林绿化管理中心支付房屋占用费107706.2元（按4314元/月的标准，自2015年6月15日起计算至2017年6月13日止）。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费2451元，减半收取1226元，由被告吴月朋负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院
审 判 员 吴燕航
二〇一七年七月十四日
代书记员 蔡奇特
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。