安徽省高级人民法院民 事 裁 定 书（2017）皖民申1309号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：广西特以莱机电设备安装有限公司。法定代表人：王维琪，该公司总经理。再审申请人（一审被告、二审上诉人）：王维琪。上列二再审申请人的共同委托诉讼代理人：张鹤林，安徽中天人律师事务所律师。上列二再审申请人的共同委托诉讼代理人：汪琦，安徽中天人律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：东至尧圣投资有限公司。法定代表人：詹晓荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：周新征，安徽安东律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑结算，安徽安东律师事务所律师。再审申请人广西特以莱机电设备安装有限公司（简称特以莱公司）、王维琪因与被申请人东至尧圣投资有限公司（简称尧圣公司）商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省池州市中级人民法院（2016）皖17民终669号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。特以莱公司申请再审称：一、原判决认定事实错误。特以莱公司和尧圣公司2014年9月9日签订的《购房协议》系对双方《中央空调安装工程合同》中关于工程款支付方式的临时性约定（特别约定了将来指定商品房的买受人），因此在2015年8月19日签订的《购房补充协议》及备案的《商品房预售合同》中，买卖双方均同意指定王维琪为房屋买受人。上述系列合同均为当事人真实意思表示，尧圣公司为减少工程款而以商品房折抵，在此情况下，特以莱公司作为工程施工方经双方同意指定买受人购买商品房，并由实际买受人签订《商品房预售合同》。至此，特以莱公司和尧圣公司就该部分折抵的工程款已清结，相关权利义务概括转移。特以莱公司不是购房人，不是商品房买卖合同的主体，一审法院将其拉入本案并判令其承担责任有失公允。二、一、二审法院判令特以莱公司支付违约金及赔偿损失，无事实和法律依据。1、原判决的依据为《购房协议》及《购房补充协议》中关于房款支付的约定，但该约定仅为购房人王维琪购房首付款的资金来源，而不应视为特以莱公司加入该两份协议的意思表示，故本案不存在由合同外第三方即特以莱公司承担责任的理由。2、原判决认定的赔偿金额没有依据。其中，隔墙工程款只有两份建筑业发票为证，而该发票系税务部门代开，只要缴纳税款即可开具，且证据材料中没有尧圣公司实际支付该款项的凭证，不能证明实际损失。即便有损失，如前所述，特以莱公司也不应赔偿。关于赔偿观光电梯50%的工程款，仅有两份合同，没有发票和付款凭证。综上，特以莱公司依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十九条，第二百条第二项、第六项之规定，请求撤销一、二审判决，依法对本案进行再审；依法驳回尧圣公司的诉讼请求，并由其承担全部诉讼费用。王维琪申请再审称：一、王维琪的行为不构成违约，原判决歪曲事实。原判决确认了《购房协议》、《购房补充协议》、《商品房预售合同》的效力。其中，《购房补充协议》是对《商品房预售合同》的补充和变更，变更的内容主要是购房款的支付方式和时间，该两份协议均签订于2015年8月19日。原判决认为《商品房预售合同》为双方签订的正式合同文本，并据此认定案涉购房款的支付方式和时间有违证据审核的基本原则。根据《购房补充协议》第二条有关“因房屋使用性质为公共配套501商铺签订合同时无法录入房号信息，甲乙双方签订的《商品房预售合同》合同编号YS20150925中总金额包含501号商铺……”的文字表述可知，《购房补充协议》签订于《商品房预售合同》之后，《商品房预售合同仅为备案需要。而《购房补充协议》约定的付款方式为，首付款1195万元，以工程款冲抵600万，加上已付100万，剩余495万元于2016年5月31日前付清；余款办理银行按揭于2015年9月30日付清；房款如不能付清，自2016年3月1日起按月支付所欠款2%的利息；在2016年6月30日以后，王维琪不能支付房款又不支付利息的情况下，尧圣公司有权解除合同，退还王维琪的购房款。因此，王维琪支付购房款的最迟时间为2016年6月30日，并且只有在王维琪不支付房款又不支付利息的情况下，尧圣公司才能选择解除合同。但尧圣公司起诉时间为2016年3月28日，该时间其解除合同的条件尚未成就，更谈不上索赔。亦即，在尧圣公司起诉时，王维琪并无违约行为。二、本案尧圣公司是真正的违约方。1、《商品房预售合同》约定案涉房屋于2015年10月前交付，但该工程的综合验收时间迟至2015年11月23日，故尧圣公司未按合同约定的时间交房，明显违约。2、尧圣公司伪造王维琪的签名，于2015年12月6日向房产管理部门申请撤销了备案合同，构成根本性违约。二审法院认为房产管理部门注销备案合同的行为与本案民事法律关系无关联、不影响案涉合同效力，系故意混淆及偷换概念。房产管理部门之所以注销备案合同，是基于尧圣公司的申请，而该申请系违法、假冒行为，二审判决的上述认定掩盖了尧圣公司根本性违约的事实。因此，尧圣公司除应退还100万元购房款外，还应承担违约责任，赔偿王维琪的实际损失。三、关于赔偿损失的问题。1、王维琪没有违约，不存在赔偿的问题。2、原判决判令赔偿隔墙工程款及观光电梯50%的工程款没有事实和法律依据。综上，王维琪依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十九条，第二百条第二项、第六项之规定，请求撤销一、二审判决，依法对本案进行再审；依法驳回尧圣公司的诉讼请求，并由其承担全部诉讼费用。尧圣公司提交意见称：一、特以莱公司认为其不是购房人、非合同主体与事实不符。王维琪与尧圣公司签订《商品房预售合同》，系根据《购房协议》关于产权所有人由特以莱公司在签订购房合同前指定的约定而签订，目的在于确定合同标的物的产权人，但并不因此免除特以莱公司的权利义务。据此，原判认定王维琪系合同买受主体的加入方，符合法律规定。二、原判决认定特以莱公司、王维琪违约事实清楚、证据充分。1、一审庭审中，特以莱公司、王维琪明确表示无能力支付房款，同意解除合同。2、2014年9月9日签订的《购房协议》约定，特以莱公司应于2015年1月30日前付清首付30%的房款，特以莱公司未能履行该义务。2015年8月19日签订的《购房补充协议》约定，特以莱公司应于2015年8月19日首付购房款1195万元（其中空调工程款冲抵600万元及前期支付100万元，剩余首付款495万元于2016年5月31日付清），余款1195万元办理银行按揭于2015年9月30日前付清；协议签订后，特以莱公司应立即开展酒店装修，并承诺在2016年春节前正式对外营业等。特以莱公司仍未能履行该义务。同日，双方签订并备案的《商品房预售合同》约定，王维琪应于2015年8月19日首付购房款1195万元，余款1195万元办理银行按揭于2015年9月30日前付清，该义务也未履行。故特以莱公司、王维琪违约系不争的事实。三、原判决判令特以莱公司、王维琪承担的违约责任符合约定，且远低于约定标准及尧圣公司的实际损失。《购房协议》约定，特以莱公司的生态酒店若不能按时开业则需向尧圣公司支付20万元，2015年1月30日前未支付购房合同总房款30%的，尧圣公司有权将空调安装工程总造价的40%作为违约金扣除等内容。《购房补充协议》、《商品房预售合同》均约定，如特以莱公司、王维琪未在规定的时间付清总房款，尧圣公司有权解除合同并收回房屋。同时，《商品房预售合同》第六条约定，逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的5%支付违约金。另外，空调安装合同及其补充协议均约定，如因该合同导致购房协议不能履行，特以莱公司必须承担由此给尧圣公司造成的直接和间接经济损失，而特以莱公司在履行空调安装合同中已严重违约。根据上述系列合同的约定以及特以莱公司的违约情形，尧圣公司主张解除合同的条件早已成就，特以莱公司、王维琪理应承担违约责任。四、王维琪认为尧圣公司违约在先没有事实依据。1、《购房协议》签订后，房屋即实际交付特以莱公司，并由尧圣公司聘请施工人员按照特以莱公司开办生态酒店的需求对房屋进行隔墙施工以及安装观光电梯等。上述事实有空调安装合同及其补充协议证实，也是尧圣公司损失的直接依据。案涉东至•新天地项目竣工日期为2015年4月，并非王维琪所述2015年11月23日，即便如此，也是建筑公司对尧圣公司违约，与王维琪无关，王维琪以此主张尧圣公司违约无依据。2、东至县房产管理部门注销备案合同系行政行为，不影响双方合同的效力，也与尧圣公司的诉求无关。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，特以莱公司、王维琪申请再审的理由均不能成立，请求法院依法予以驳回。本院审查查明：2014年9月9日，尧圣公司作为甲方，特以莱公司作为乙方签订《购房协议》，该协议第四条约定：“乙方付款方式：在本协议签订后七个工作日内支付100万元定金转汇至甲方账户，由甲方开具相应凭证；在正式签订《商品房买卖合同》前（甲方完成室外观光电梯的报建手续，并负责安装及承担相关费用），乙方在2015年1月30日前付清首付30%房款（减去已付定金及空调安装的扣款）。乙方承诺首付30%房款后，余下的全部房款在本物业产权办理后一个月内付清。（产权所有人由乙方在签订《商品房购买合同》前指定）”。2015年8月19日，尧圣公司作为甲方，王维琪作为乙方签订的《购房补充协议》约定：“三、乙方付款方式：1、2015年8月19日首付款1195万元，其中乙方承包甲方空调安装、设备等工程款冲抵房款600万元（具体金额以决算为准）及前期支付100万元。剩余首付款495万元于2016年5月31日前付清（甲方必须在2016年2月28日前提供办理产权证的相关完备资料）。2、余款1195万元办理银行按揭于2015年9月30日前付清。四、双方就以下事项约定：……2、如按揭贷款审批不能通过，乙方承诺在2016年2月28日酒店开业后三个月内（即2016年5月31日前），房款付清到位，如不能付清，乙方同意自2016年3月1日起，按月支付所欠款2%的利息。3、乙方在2016年6月30日以后，不能支付购房欠款的情况下，又不按本补充协议约定支付利息，甲方有权解除合同，退还乙方购房款。”另查明：2014年9月9日，特以莱公司与尧圣公司签订《中央空调安装工程合同》，约定以中央空调安装工程总造价40%作为支付特以莱公司开办生态酒店的购房款。本院认为，特以莱公司为购买东至•新天地项目所属房屋与尧圣公司签订了《购房协议》，该协议约定产权所有人由特以莱公司在签订商品房购买合同前指定。后该公司法定代表人王维琪遂与尧圣公司签订了标的物基本一致的《购房补充协议》以及备案的《商品房预售合同》。上述三份合同的签订过程表明，王维琪实际上系特以莱公司指定的产权所有人，其签约行为并不免除特以莱公司的付款义务。况且，王维琪作为乙方签订的《购房补充协议》约定以其承包的尧圣公司空调安装工程的工程款抵付房款，而该工程实际由特以莱公司承揽，故在合同签订及履行的过程中，特以莱公司与王维琪在主体上并未作严格区分。基于此，原判决认定特以莱公司应承担相关合同义务有事实依据，特以莱公司主张其不是购房人、不应作为责任主体的理由依据不足。关于特以莱公司、王维琪是否违约的问题。根据《商品房预售合同》的约定，特以莱公司、王维琪因未在约定的期限内支付购房款，已构成违约。现王维琪认为其同日签订的《购房补充协议》已变更了《商品房预售合同》关于购房款支付时间的约定，根据前者的约定，其付款时间尚未届至，尧圣公司解除合同的条件亦未成就，原判决认定其违约错误。对此，本院认为，《购房补充协议》相较《商品房预售合同》虽另约定了首付购房款的具体支付方式及时间，但同样约定余款应办理银行按揭于2015年9月30日前付清。同时，该合同关于不能付清房款则支付所欠款利息以及特以莱公司解除合同条件的约定均针对按揭贷款审批不能通过的情形，而王维琪并未举证证明其已办理按揭贷款，故王维琪依据《购房补充协议》主张其付款时间尚未届至不能成立。由于案涉《购房补充协议》与《商品房预售合同》的约定并不一致，而《商品房预售合同》系经备案的合同，故一、二审法院依据《商品房预售合同》认定各方当事人的权利义务关系并无不当，据此判令特以莱公司、王维琪承担违约责任亦未明显加重其责任负担。另外，王维琪主张案涉东至•新天地项目迟至2015年11月23日竣工与事实不符，东至县房地产管理局撤销备案的行为也不影响其违约责任的认定，故王维琪上述理由均不能成立。关于原判决认定的损失问题。根据《购房协议》的约定，案涉隔墙工程以及观光电梯安装工程均系应特以莱公司的要求专门施工，在违约事实客观存在的情况下，其理应承担该部分损失。本案中，尧圣公司就隔墙工程款不仅提供了建筑业统一发票，而且提供了相应的施工合同予以印证，故一审法院认定该损失金额有事实依据。而所涉观光电梯已实际安装，相关费用客观存在，尧圣公司亦提供了相应的合同，一审法院在考虑该电梯尚有使用价值的基础上，酌定特以莱公司、王维琪支付该电梯安装工程款的50%基本恰当。综上，特以莱公司、王维琪的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回广西特以莱机电设备安装有限公司、王维琪的再审申请。审 判 长  孔 蓉审 判 员  吕巍巍审 判 员  陈小艳二〇一八年二月二十四日法官助理  郭 玮书 记 员  姚 璐附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：(一)有新的证据，足以推翻原判决、裁定的；(二)原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的；(三)原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的；(四)原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的；(五)对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的；（六）原判决、裁定适用法律确有错误的；（七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的；（八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的；（九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的；（十）未经传票传唤，缺席判决的；（十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的；（十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的；（十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。