北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第09614号
上诉人（原审被告）周玉良，男，1971年12月9日出生。
委托代理人周×（周玉良之胞兄），1966年3月20日出生。
委托代理人张勇旗，北京市同创律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京东朝基业投资管理有限公司，住所地北京市朝阳区石佛营101号1幢一层158号。
法定代表人潘伟，总经理。
委托代理人潘凤娥，北京市尚公律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京嘉乐年华科技有限公司，住所地北京市朝阳区团结湖北三条1号楼地下室1号房。
法定代表人裴曦光，总经理。
委托代理人艾明媛，女，1980年3月1日出生。
上诉人周玉良因与被上诉人北京东朝基业投资管理有限公司（以下简称东朝基业公司）、北京嘉乐年华科技有限公司（以下简称嘉乐年华公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第34193号民事判决书，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
2014年8月，东朝基业公司向原审法院起诉称：位于北京市朝阳区东大桥小学西侧楼房产权属北京市朝阳区教委，2005年4月起该房由北京市陈经纶中学管理使用，后该校将其中的部分房产交由东朝基业公司经营使用。东朝基业公司于2009年12月20日将该楼（包括一至五层、平房及自建库房，合计建筑面积2787平方米）出租给嘉乐年华公司。在租赁合同中，双方约定租赁期限自2009年12月20日至2013年3月19日，房屋租金第一年为120万元，第二年为125万元，第三年为130万元。合同履行期内。因2011年4月陈经纶中学对涉案房屋需抗震加固，东朝基业公司和嘉乐年华公司口头解除了此前签订的《房屋租赁合同》。2009年11月30日，案外人付×、陈×与嘉乐年华公司签订《房屋租赁合同》，承租上述房屋中的北侧门面房作为餐饮经营使用。2010年5月24日，周玉良与付×、陈×签订《房屋合作协议书》，将涉案房屋底商及平房共计300平方米的面积出租给周玉良用于经营“馅满客餐厅”。在东朝基业公司与嘉乐年华公司口头解除租赁合同后，周玉良一直占据涉案房屋且拒绝搬出，直至2014年4月底。其行为已经侵害了房屋经营人东朝基业公司的合法权益，造成了东朝基业公司的财产损失，故依法应承担非法占用房屋期间的占有使用费。现诉至法院请求：1.确认东朝基业公司与嘉乐年华公司签订的房屋租赁合同于2011年4月17日解除；2.周玉良给付自2011年4月18日至2014年4月30日房屋占用费419500元。
嘉乐年华公司在原审法院答辩称：我公司与东朝基业公司于2009年12月20日所签订的房屋租赁合同约定的履行期限是自2009年12月20日至2013年3月19日。根据该协议，东朝基业公司应将原北京市朝阳区东大桥小学5号楼及院内的自建平房、库房出租给我司。合同签订后，我司依约向东朝基业公司支付了租金。2011年4月，因陈经纶中学对校舍进行抗震加固，东朝基业公司通知我公司将该院内房屋腾空以便进行施工。因我司已将该院内房屋转租，故我公司在接到东朝基业公司通知后立即要求包括周玉良在内的全部承租人予以配合。我公司认为，作为承租人我公司已经尽到了必要的协助和配合义务，由于周玉良等人的原因造成加固工程延期与我公司无关。在抗震加固工程完工后，东朝基业公司告知我公司因陈经纶中学原因致使原租赁合同不能继续履行，并要求与我公司解除租赁合同，对此我公司与东朝基业公司进行协商，东朝基业公司将我公司已缴纳的2011年4月后的租金退还了我公司，双方达成口头协议，原租赁合同于2011年4月17日解除。此后，我公司即退出诉争房屋的实际管理，也未控制占用东朝基业公司的出租房，因此我公司认为此后发生的争议与我司无关，东朝基业公司不应将我公司列为被告，我公司也不应该承担租赁合同解除后的任何责任。至于房屋抗震加固后由何人占用等情形，我公司不知情，如有争议应由东朝基业公司与占用者自行解决。
周玉良在原审法院答辩称：不同意东朝基业公司的诉讼请求。对于东朝基业公司要求解除与嘉乐年华公司之间的合同与我无关，我不发表意见。对于东朝基业公司要求我支付占有使用费没有道理，我跟东朝基业公司之间没有任何合同关系，我是合法租用的。2012年8月25日涉案房屋已经被东朝基业公司拆除了。2011年4月是在我的合同之内，我跟付×的租赁关系经2013朝民初字第04843号判决书进行了处理。我的房租交至2011年5月23日。抗震加固期间免租金，之后应该是恢复原状，但付×和嘉乐年华公司都没有按照协议履行。相关事实也在上述判决中进行了确认。本案诉争的房屋与2013朝民初字第04843号判决书处理的涉案房屋是一致的。我认为关于这个涉案房屋的租赁事宜已经经过判决处理了，应该一事不再理。
原审法院经审理查明：位于北京市朝阳区东大桥路1号楼西侧楼房（原地址为北京市朝阳区朝外大街163号院5号楼，下称涉案楼房）产权属北京市朝阳区教委，2005年4月起由北京市陈经纶中学（以下简称陈经纶中学）管理使用。陈经纶中学将涉案楼房部分用房交东朝基业公司经营使用。
2009年12月20日，东朝基业公司（甲方）与嘉乐年华公司（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定嘉乐年华公司向东朝基业公司承租涉案楼房一、二、四、五层，平房及自建库房（合计2787平方米）；租赁期限自2009年12月20日至2013年3月19日；免租期3个月，第一年租金为120万元、第二年租金为125万元、第三年租金为130万元；如遇政府或学校出租场地调整，双方无条件执行，东朝基业公司届时退还嘉乐年华公司未到期租金，双方互不承担责任，如政府或学校赔偿，双方在补充协议中约定分配方案；嘉乐年华公司可将所租房屋转租，但须经东朝基业公司同意备案。
2009年11月30日，嘉乐年华公司将涉案楼房的门面房出租给付×，作为餐饮经营使用。2010年5月24日，付×、陈×与周玉良签订《房屋合作协议书》将涉案楼房及部分平房共计300平米出租给周玉良用于经营。
2010年5月20日，周玉良和周×签订《合作协议》，约定周玉良投资60%，周×投资40%共同接转“馅满客”餐厅，餐厅经营由周×全权负责，对外发生的债权债务共同承担，所签文书双方均认可。
2011年4月，陈经纶中学对涉案楼房进行抗震加固工程。2011年4月18日，周玉良经营的“馅满客”餐厅停止营业，但一直占用其承租用于经营“馅满客”餐厅的平房，该平房于2013年5月1日被东朝基业公司拆除。
2012年，付×、陈×与嘉乐年华公司因租赁合同发生纠纷，付×、陈×诉至法院。2013年1月，法院作出（2012）朝民初字第39033号判决书。该判决在审理查明部分载明：2009年11月30日，付×与嘉乐年华公司签订《房屋租赁合同》承租涉案楼房，用以餐饮经营使用，租期自2010年2月15日起至2013年2月14日止，年租金320000元。该判决基于嘉乐年华公司未按约定在涉案楼房抗震加固后让付×、陈×搬回涉案楼房，且涉案楼房抗震加固后房屋结构发生了变化，造成协议无法继续履行，判令解除双方的租赁合同、嘉乐年华公司退还付×、陈×的租房押金并赔偿其装修损失50万元。
后，周玉良与付×、陈×、嘉乐年华公司因租赁合同发生纠纷，周玉良诉至法院。2013年5月，法院作出（2013）朝民初字第04843号判决书。该判决在经审理查明部分载明：2010年5月24日，周玉良与付×、陈×签订《房屋合作协议书》，约定承租涉案楼房及部分平房共计300平米；租赁期限为2010年5月24日至2013年5月23日；每年费用为人民币260000元；陈经纶中学致函称，周玉良承租的房屋绝大部分是东朝基业公司的违章建筑；周玉良主张其于2011年4月18日停止经营，至今实际控制承租房屋中的平房部分，并在2011年5月将该平房出租，月租金11000元，周玉良收取7000元、付×和陈×收取4000元；抗震加固完工后，涉案楼房外面已经恢复为原建筑结构，即已恢复为窗户。该判决基于涉案平房是未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，判令周玉良与付×、陈×所签《房屋合作协议书》中楼房以外房屋租赁部分无效；因涉案楼房进行抗震加固工程后无法按照约定继续使用该房屋解除了双方合同中的有效部分，并退还了周玉良2011年4月18日后交纳的租金；因付×、陈×、嘉乐年华公司未能如约让周玉良在抗震加固后回涉案楼房经营赔偿周玉良转让费损失二十二万元、停业损失二十万元。周玉良、嘉乐年华公司不服，提起上诉，北京市第二中级人民法院于2013年10月14日作出（2013）二中民终字第12070号民事判决书维持了（2013）朝民初字第04843号判决书。
此外，周玉良与东朝基业公司财产损害赔偿纠纷一案，周玉良诉至法院，法院于2014年6月30日作出（2014）朝民初字第03220号判决书。该判决在审理查明部分载明：周玉良承租的房屋包括二部分，一部分为位于涉案楼房，该房屋经过抗震加固后已经交回，一部分为违章建筑；陈经纶中学的回函表示：抗震加固后，周玉良长期占用涉案平房，多次无理取闹，甚至以实施危害社会安全的过激行为为要挟，对师生生命及学校财产构成威胁，严重影响了学生的正常生活、活动和教育教学工作，考虑到学校是个弱势群体，为保证学生的日常安全，同时向家长和社会有个交待，被迫选择了给予一次性补助款20万元的措施，周玉良认可收到上述款项；北京市公安局朝阳分局朝外大街派出所询问笔录中，带队将诉争房屋拆除的“张浩”在回答公安机关询问时称其系东朝基业公司的经理，是东朝基业公司雇的施工队拆除了诉争房屋，“张浩”还详细陈述了房屋场地出租、转租的过程以及东朝基业公司发出通知的详细情况。该判决基于东朝基业公司未采取合法方式拆除违法建筑，判令东朝基业公司赔偿拆除给周玉良所造成的损失6万元。东朝基业公司不服，提起上诉，北京市第三中级人民法院作出（2014）三中民终字第11637号民事判决书维持了（2014）朝民初字第03220号判决书。
诉讼中，东朝基业公司提交了陈经纶中学出具的《证明》，用以证明其对涉案房屋享有使用和对外出租的权利，周玉良一直占用涉案平房部分，且强行占用了部分楼房。《证明》主要内容为涉案房屋产权单位为北京市朝阳区教委，2005年起涉案房屋归该学校管理使用，后该学校将部分房产交由东朝基业公司经营管理，涉案房屋在东朝基业公司经营管理的范围内，对东朝基业公司向周玉良、周×主张涉案房屋占用费无异议；周玉良、周×长期占用涉案平房，甚至以实施危害社会安全的过激行为为要挟，该校被迫支付了周玉良、周×补助款20万元。周玉良认可《证明》上陈经纶中学印章的真实性，表示东朝基业公司是否从陈经纶中学获取涉案房屋的使用权其不清楚，抗震加固后其没有使用过楼房，只使用过平房。
周玉良提交了北京市公安局朝阳分局朝外大街派出所“110”接警记录3份，日期分别为2012年8月25日、26日，2013年5月1日，前两次报警没有笔录，最后一次报警有笔录，（2014）朝民初字第03220号对笔录有记载，用以证明嘉乐年华公司强行拆除了涉案平房。2012年8月25日接警记录载明，19点17分有人报警称芳草北巷4号楼后平房餐馆被拆，民警到现场经了解双方因租房屋到期发生纠纷，房屋已拆迁一半，民警告知房屋保持现状，待明天到相关部门解决；2012年8月26日接警记录载明，14点3分有人报警称芳草北巷4号楼后平房餐馆被拆，民警到现场经了解经济纠纷由来已久，双方已诉讼，法院已判决。民警告知双方保持克制，不要引发治安及刑事问题；2013年5月1日接警记录载明，6点6分有人报警称芳草地小学4号楼底商下餐厅有人强拆，对方二十人左右，报警人认识对方，民警到现场经了解无任何人员伤亡，该处平房已被拆除，双方无过激行为。东朝基业公司认可报警记录的真实性，表示这三个时间点的拆除行为都与该公司无关，不认可（2014）朝民初字第03220号判决书中认定张浩系该公司员工。
周玉良提交了照片5张（2012年8月25日拍摄），用以证明涉案平房当天房顶被拆除，部分墙面被拆除。东朝基业公司表示拍摄时间无法确认，2012年8月房屋还由周玉良占用，房顶只是部分被拆，他们的物品仍然堆放在房屋中。
经询，双方均表示周玉良承租的300平米涉案房屋中包含部分楼房和部分平房。周玉良表示涉案楼房约37平米。
原审法院经审理后认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
本案中，东朝基业公司与嘉乐年华公司签订《房屋租赁合同》的事实清楚，系双方真实意思表示。双方租赁的涉案楼房一、二、四、五层部分不违反法律法规的强制性规定，合法有效，后因涉案房屋进行抗震加固，双方均表示于2011年4月17日口头协议解除了租赁关系，法院不持异议。双方租赁的平房及自建库房部分，双方均未提供该部分已经合法规划、建设许可或审批的相关证据，故法院认定东朝基业公司与嘉乐年华公司所签《房屋租赁合同》中有关平房和自建库房部分的租赁无效。
后，嘉乐年华公司将其从东朝基业公司承租的房屋部分租给了付×，付×、陈×又将300平米房屋（包括部分楼房和部分平房）租给了周玉良，周玉良是东朝基业公司与嘉乐年华公司租赁房屋（300平米）的次承租人。（2014）朝民初字第03220号判决书解除了嘉乐年华公司与付×的《房屋租赁合同》并退还了付×交纳的腾退之日后的租金。（2013）二中民终字第12070号民事判决书维持的（2013）朝民初字第04843号判决书，解除了付×、陈×与周玉良签订的《房屋合作协议书》中关于涉案楼房的部分，宣告该协议中关于涉案平房的部分无效，并退还了周玉良交纳的2014年4月18日后的租金。现东朝基业公司以出租人身份向占有使用涉案房屋的次承租人周玉良主张占有使用费，有法律和事实依据，法院予以支持。
关于周玉良应支付占用使用费的房屋面积。（2013）二中民终字第12070号民事判决书维持的（2013）朝民初字第04843号判决书审理查明周玉良承租的楼房部分于2011年4月18日停止经营，抗震加固完工后，涉案楼房外面已经恢复为原建筑结构，无法继续使用。东朝基业公司未举证证明周玉良于2011年4月18日后继续占有使用涉案楼房，故法院对东朝基业公司就该部分房屋主张的占有使用费不予支持。涉案房屋的相关诉讼查明周玉良自2011年4月18日后一直占有使用涉案平房，周玉良亦表示认可，故周玉良应向东朝基业公司缴纳该部分房屋的占有使用费。周玉良与付×、陈×签订的《房屋合作协议书》约定的租赁面积为300平米，周玉良在本案中自认该300平米中涉案楼房约37平米，本案据此认定涉案平房的面积。另，北京市公安局朝阳分局朝外大街派出所2012年8月25日“110”接警记录载明民警到现场时房屋拆迁一半，故法院认定周玉良自2012年8月25日后按涉案平房面积的一半支付占有使用费。
关于周玉良应支付涉案平房占有使用费的截止时间。虽双方均认可周玉良2013年5月1日后仍未搬离涉案平房，但北京市公安局朝阳分局朝外大街派出所2013年5月1日“110”接警记录载明民警到现场时该处平房已被拆除，故周玉良交纳涉案平房占有使用费的时间截止2013年4月30日。
关于周玉良支付涉案平房占有使用费的标准。东朝基业公司以其与嘉乐年华公司之间《房屋租赁合同》约定的租金标准向周玉良主张占有使用费，该标准低于周玉良承租涉案房屋的租金标准，法院予以支持。但因东朝基业公司与嘉乐年华公司之间的《房屋租赁合同》有效期至2013年3月19日，东朝基业公司以高于该合同约定的最后一年的租金标准向周玉良主张2013年4月18日后的占有使用费缺乏合理的依据，法院不予支持，法院参照东朝基业公司与嘉乐年华公司之间《房屋租赁合同》约定的最后一年的租金标准支持其占用使用费的主张。
嘉乐年华公司经法院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，法院依法缺席判决。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于2015年4月判决：一、确认东朝基业公司与嘉乐年华公司就北京市朝阳区朝外大街163号院5号楼一、二、四、五层签订的《房屋租赁合同》于二○一一年四月十七日解除；二、周玉良于判决生效之日起七日内支付东朝基业公司房屋占用使用费二十万一千九百八十三元五角二分；三、驳回东朝基业公司的其他诉讼请求。
判决后，周玉良不服，提起上诉，主要上诉意见如下：1.关于时效问题。2012年8月25日、26日涉案房屋的屋顶已经拆除，房屋已经失去了结构，不能再称为房屋。而且，在2013年5月1日涉案房屋已经完全被拆除，东朝基业公司从未单独向周玉良主张过房屋租金或使用费，也没有在诉讼中提出反诉，其于2014年8月15日提起本案诉讼，已经超过法定诉讼时效。2.关于诉讼主体问题。东朝基业公司不具有原告主体资格，周玉良也并非真正的被告。3.涉案房屋被占用的事实不清，包括被占用时间及面积均不清楚。4.适用法律错误。基于上述理由，请求撤销原判，依法改判驳回东朝基业公司的诉讼请求或发回重审。东朝基业公司、嘉乐年华公司同意原审判决。
本案审理中另查明：周玉良与东朝基业公司财产损害赔偿纠纷一案，周玉良诉至法院，法院于2014年6月30日作出（2014）朝民初字第03220号判决书。该判决在审理查明部分载明：“周玉良主张其在违章建筑内继续经营馅满客餐厅，违章建筑于2012年8月25日、26日、2013年5月1日被东朝基业公司非法拆除，造成损失。”本院经审理查明的其余事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，《房屋租赁合同》、《房屋所有权证》、《证明》、（2012）朝民初字第39033号、（2013）朝民初字第04843号、（2013）二中民终字第12070号、（2014）朝民初字第03220号、（2014）三中民终字第11637号判决书、报警记录、照片及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：周玉良在一审期间未提出诉讼时效抗辩，现于二审期间提出，但并未提供新的证据，故对其关于诉讼时效的抗辩意见，本院不予采纳。根据本案查明的事实，东朝基业公司以自己名义对外出租涉案房屋，得到了陈经纶中学的同意，陈经纶中学对东朝基业公司向周玉良主张涉案房屋占用费无异议，故东朝基业公司具有原告主体资格。
关于周玉良提出的涉诉房屋的占用面积及时间问题，在（2013）朝民初字第04843号民事案件中，周玉良自认其“于2011年4月18日停止经营，至今实际控制承租房屋中的平房部分，并在2011年5月至10月将该平房出租，月租金11000元，周玉良收取7000元、付×和陈×收取4000元”，由此可以认定周玉良实际占用涉案房屋的事实。（2013）朝民初字第04843号判决书解除了付×、陈×与周玉良签订的《房屋合作协议书》中关于涉案楼房的部分，确认该协议中关于涉案平房的部分无效，并退还了周玉良交纳的2014年4月18日后的租金。房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。2014年4月18日后周玉良继续占用涉案房屋中的平房部分，应支付相应的房屋使用费。周玉良与付×、陈×签订的《房屋合作协议书》约定的租赁面积为300平米，周玉良自认该300平米中涉案楼房约37平米，北京市公安局朝阳分局朝外大街派出所2012年8月25日“110”接警记录载明民警到现场时房屋拆迁一半，原审法院据此酌情认定周玉良自2012年8月25日后按涉案平房面积的一半支付占有使用费，并无明显不当。东朝基业公司主张的租金标准低于周玉良承租涉案房屋的租金标准，原审法院以此作为租金计算标准，并无不当。
综上所述，周玉良的上诉意见不成立，原审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费7592.5元，由北京东朝基业投资管理有限公司负担3936.5元（已交纳）、周玉良负担3656元（于本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费7592.5元，由周玉良负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张玉娜
代理审判员 邓青菁
代理审判员 刘向飞
二〇一五年十一月四日
书 记 员 吴 越