广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江中法民一终字第401、402、403、404号
上诉人（原审原告）：罗淑仪。
上诉人（原审原告）：苏洪新。
上诉人（原审原告）：苏明秋。
上诉人（原审原告）：罗淑龄。
以上四上诉人的委托代理人：梁永强、姚栋珉，均是广东格雷兄弟律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：开平香江温泉有限公司。
法定代表人：关子康。
委托代理人：陈晓军、卢义新，均是广东义轩律师事务所律师。
上诉人罗淑仪、苏洪新、苏明秋、罗淑龄（以下简称“罗淑仪等四人”）因与上诉人开平香江温泉有限公司（以下简称“香江温泉公司”）商品房销售合同纠纷四案，均不服广东省开平市人民法院（2013）江开法审监民再字第13、14、15、16号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
当事人再审意见
罗淑仪等四人再审时述称：（一）本案已经原审法院审理并达成调解协议。（2010）开法民一初字第973、974、975、976号《民事调解书》（以下简称“《民事调解书》”）取代了双方之前所签署的购房合同和补充协议。罗淑仪等四人认为调解协议是在法官的主持下自愿达成的，对其主要内容的合法性予以认可。（二）如果法院认为调解协议有部分内容错误，希望法官当庭指出错误的部分，然后罗淑仪等四人、香江温泉公司就该问题协商解决。罗淑仪等四人认为《民事调解书》合法的部分应该维持。
香江温泉公司再审时述称：本案此前达成的民事调解协议是双方意愿的表达，且已签名确认，是合法有效的。法院应明晰调解书不符合法律规定的地方，但香江温泉公司认为调解书合法有效，双方应按协议继续履行。
原审法院再审查明的事实
原审法院经审理查明：罗淑仪等四人与香江温泉公司于2007年11月6日先后签订商品房买卖合同及购房补充合同，约定由罗淑仪向香江温泉公司购买位于开平市赤水镇香江温泉内南区B2－4号现房，苏洪新向香江温泉公司购买位于开平市赤水镇香江温泉内北区B2－12号现房，苏明秋向香江温泉公司购买位于开平市赤水镇香江温泉内南区B2－7号现房，罗淑龄向香江温泉公司购买位于开平市赤水镇香江温泉内南区B2－2号现房，罗淑仪依约支付了1552000元首付款，苏洪新依约支付了1602000元首付款，苏明秋依约支付了1552000元首付款，罗淑龄依约支付了1552000元首付款。罗淑仪等四人将上述房屋交香江温泉公司经营出租，香江温泉公司依罗淑仪等四人已付实际款项按每年10％收益支付给罗淑仪等四人，如香江温泉公司未依约付给罗淑仪等四人收益，则每月补偿20000元给罗淑仪等四人。因双方在履行合同的过程中发生纠纷，罗淑仪等四人遂起诉到原审法院。经原审法院主持调解，双方当事人自愿达成调解协议，并由原审法院依法作出《民事调解书》。香江温泉公司于2012年2月17日向原审法院申请执行，要求罗淑仪等四人支付购房款1865152.5元，利息暂计至2012年5月30日为587523.04元，违约金暂计至2012年5月30日为5073214.8元，以上各项合计7525890.34元。后因查明暂未发现罗淑仪等四人有可供执行的财产，遂终结执行。罗淑仪等四人亦于2012年3月31日申请原审法院执行，要求香江温泉公司履行办理房地产权证的义务，并支付违约金合共356724000元。原审法院经审查认为香江温泉公司并无违约行为，不需支付相关违约金，遂裁定驳回了罗淑仪等四人的执行申请。
另查明，双方于2011年11月24日签订调解协议后，于2011年11月25日共同向开平市住房和城乡建设局提交相关资料以办理涉案房屋的产权证。罗淑仪等四人认为开平市住房和城乡建设局于2012年3月31日才通知其领取房地产权证，但房地产权证载明的登记时间是2011年11月25日，且该证上既未登记土地使用权的相关信息，也未附有房产测绘所出具的别墅分层平面图，遂对开平市住房和城乡建设局于2011年11月25日登记的房地产权证行为不服提起行政诉讼。案件经一审和二审，均认定了房地产权证的合法有效性。
再查明，开平市国土资源局于2014年5月19日的《复函》表明坐落于林屋石望坑温泉别墅区B2-2、林屋石望坑温泉别墅区B2-3和林屋石望坑温泉别墅区B2-4的土地使用权人是开平香江温泉有限公司。
再审期间，罗淑仪等四人提出香江温泉公司应协助其办理土地使用权的过户手续，香江温泉公司表示同意协助。但双方对于税费的承担无法达成一致意见，故无法调解。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：本案应为商品房销售合同纠纷。关于《民事调解书》的自愿性问题。首先，罗淑仪等四人与香江温泉公司在再审期间多次表示原调解书是双方自愿的意思表示。罗淑仪等四人认为法院只需依法调整原调解书确有错误的部分，而香江温泉公司则认为原调解书是合法、有效的，应全面履行。原审法院认为，《民事调解书》的部分协议项已实际履行，包括置换别墅的行为及办理房产证的行为。鉴于购房及办证的行为没有违反法律的强制性规定，同时尊重罗淑仪等四人与香江温泉公司双方的意愿，因此，原审法院对罗淑仪等四人与香江温泉公司双方关于置换房屋和办理房产证的约定予以确认，即维持原调解书的第一项“由于开平市赤水镇香江温泉内南区9号（土地证：B2—7）及南区8号（土地证：B2—12）两幢别墅未能办理房产证，罗淑仪等四人改选另外一幢，更改后，罗淑仪等四人购买别墅确定为：1、罗淑仪购买南区5号（土地证：B2—4），金额为：388万元；2、罗淑龄购买南区2号（土地证：B2—2），金额为：388万元；3、苏洪新、苏明秋购买南区3号（土地证：B2—3），金额为：388万元。三幢合计金额：1164万元”的部分。鉴于双方在原调解书中已达成了置换房屋的协议，罗淑仪等四人目前亦已实际领取的涉案三套别墅的房产证，应视为双方对办理房产证重新达成约定，不再处理罗淑仪等四人原审要求香江温泉公司支付迟延办证的违约金及利息的请求。其次，原调解书的第二项协议“经罗淑仪等四人、香江温泉公司双方协商确认，罗淑仪等四人购房本金、5年的回报及利息等金额明细如下：1.罗淑仪有2383538元；2.罗淑龄有2392298元；3.苏明秋有2393753元；4.苏洪新有2571038元。四幢合计：9740627元。罗淑仪等四人除抵减由香江温泉公司承担诉讼费（罗淑仪等四人已预付）34220.5元外应付香江温泉公司房款1865152.5元”应视为对罗淑仪等四人原案第三项和第四项诉讼请求的处理。因罗淑仪等四人、香江温泉公司对该项协议没有异议，且符合法律规定，因此，原审法院认为应维持原调解书的第二项协议。
关于《民事调解书》的真实性问题。原调解书的协议项中关于办证的约定不明确，存在“房产证”和“房地产权证”的表述不统一。再审过程中，罗淑仪等四人、香江温泉公司对此有不同的理解，罗淑仪等四人认为香江温泉公司应协助其办理房屋及土地的权属证明，香江温泉公司则认为只需办理房产证。《城市房地产管理法》第三十二条规定“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”。罗淑仪等四人、香江温泉公司双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条亦约定“出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理……”，可见，香江温泉公司出卖别墅给罗淑仪等四人，应协助罗淑仪等四人办理房屋及土地的权属证明（房屋产权证＋土地使用权证）。由于原调解书对该问题未予明确，三幢别墅所涉及的土地至今仍登记在香江温泉公司名下，再审时罗淑仪等四人亦没有放弃要求香江温泉公司协助办理涉案别墅的土地使用权的过户手续，因此原审法院认为香江温泉公司应协助罗淑仪等四人办理涉案别墅的房屋及土地的权属证明，政府规定由开发商负责的税费由香江温泉公司负担，政府规定由业主负责的税费由罗淑仪等四人负担。
关于《民事调解书》的合法性问题。原调解书约定的违约金标准有“每日按总房款的2％计算”，“每日按剩余房款的2％计算”，“按每日9000元计算”，从后续的执行案件计算的违约金来看，数额巨大，非罗淑仪等四人、香江温泉公司可以承受的。虽然罗淑仪等四人、香江温泉公司在《广东省商品房买卖合同》中也约定各种违约情形的违约金计算方式，但多按日计算，一旦一方违约需支付的违约金一般远远高于造成的实际损失。鉴于罗淑仪等四人、香江温泉公司双方在再审期间对于是否调整违约金的标准、如何调整违约金标准无法达成新的调解协议。且结合再审期间已发生的新情况、新问题，为了较好地保护罗淑仪等四人、香江温泉公司双方的合法权益，原审法院认为应对罗淑仪等四人、香江温泉公司双方在原调解书中约定的违约金全部予以撤销。
最后，原调解书中，罗淑仪等四人、香江温泉公司一并处理了交付房屋及支付剩余购房款1865152.5元的问题，该部分协议也是双方自愿、真实、合法的意思表示，且为了避免当事人讼累，再审案中亦应一并处理。同时为了更好地解决本案的纠纷及保护罗淑仪等四人、香江温泉公司双方的合法权益，原审法院认为重新给予罗淑仪等四人、香江温泉公司双方各30天履行期较为适宜。而且香江温泉公司在交付房屋应按照原调解书的约定，即将三套别墅（含装修及一切附属物）不计任何费用交付给罗淑仪等四人，按原来规划许可及现有通行标准通路、水、电。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条的规定，判决如下：
一、维持开平市人民法院（2010）开法民一初字第973、974、975、976号民事调解第一项“由于开平市赤水镇香江温泉内南区9号及南区8号两幢别墅未能办理房产证，罗淑仪、苏洪新、苏明秋、罗淑龄改选另外一幢，更改后，罗淑仪、苏洪新、苏明秋、罗淑龄购买别墅确定为：1、罗淑仪购买南区5号金额为：388万元；2、罗淑龄购买南区2号，金额为：388万元；3、苏洪新、苏明秋购买南区3号，金额为：388万元。三幢合计金额：1164万元”的部分和第二项“经罗淑仪、苏洪新、苏明秋、罗淑龄与开平香江温泉有限公司双方协商确认，罗淑仪、苏洪新、苏明秋、罗淑龄购房本金、5年的回报及利息等金额明细如下：1.罗淑仪有2383538元；2.罗淑龄有2392298元；3.苏明秋有2393753元；4.苏洪新有2571038元。四幢合计：9740627元。罗淑仪、苏洪新、苏明秋、罗淑龄除抵减由开平香江温泉有限公司承担诉讼费（罗淑仪、苏洪新、苏明秋、罗淑龄已预付）34220.5元外应付开平香江温泉有限公司房款1865152.5元”；
二、撤销开平市人民法院（2010）开法民一初字第973、974、975、976号民事调解第一项“本协议签订时，开平香江温泉有限公司确认三幢别墅具备所有办理房地产权证的条件，如因此不能办理房产证的则视为开平香江温泉有限公司违约，应按总房款从2007年11月30日起计每日2%交付违约金给罗淑仪、苏洪新、苏明秋、罗淑龄”的部分，第三项“协议签订后，罗淑仪、苏洪新、苏明秋、罗淑龄应在2日内将1865152.5元房款交由开平市辖地的任意银行托管交付给香江温泉公司，交付条件：罗淑仪、苏洪新、苏明秋、罗淑龄个人资料达到办理房产证要求的，开平香江温泉有限公司自本协议签订之日起30天内完成办理，将房产证交给银行并由罗淑仪、苏洪新、苏明秋、罗淑龄核对真实无误后，银行将房产证交给罗淑仪、苏洪新、苏明秋、罗淑龄，同时将房款交付给开平香江温泉有限公司，不需经罗淑仪、苏洪新、苏明秋、罗淑龄同意”，第四项“自本案生效之日起30日内，开平香江温泉有限公司应将上述三套别墅办理产权过户给罗淑仪、苏洪新、苏明秋、罗淑龄（南区5号别墅为罗淑仪所有；南区3号别墅为苏洪新、苏明秋所有（各占50％）；南区2号别墅为罗淑龄所有），罗淑仪、苏洪新、苏明秋、罗淑龄应自本案生效之日起3日内提供办理房地产权证所需的个人资料交给开平香江温泉有限公司（如不按时缴交，则办证期限顺延）。办证的房产发票税由开平香江温泉有限公司负责，政府规定由业主负责的税费由罗淑仪、苏洪新、苏明秋、罗淑龄负责”，第五项“开平香江温泉有限公司应将上述三套别墅于2011年12月31日前以现有标准（含装修及一切附属物）不计任何费用返还给罗淑仪、苏洪新、苏明秋、罗淑龄，按原来规划许可及现有通行标准通路、水、电，办好房地产权证后，开平香江温泉有限公司应在2011年12月28日前以书面通知（在原审法院民一庭法官见证下邮寄到广东省东莞市万江牌楼基工业区东莞市联光电气设备有限公司，收件人苏洪新，邮编523068）罗淑仪、苏洪新、苏明秋、罗淑龄来收房，如罗淑仪、苏洪新、苏明秋、罗淑龄不来收房，责任自负。如开平香江温泉有限公司到时不交房的，每超一天按每日9000元支付违约金给罗淑仪、苏洪新、苏明秋、罗淑龄”，第六项“如开平香江温泉有限公司自本案生效之日起30日内非因罗淑仪、苏洪新、苏明秋、罗淑龄原因无法办理房地产权证，开平香江温泉有限公司应按购房总价款从2007年11月30日起，每日按2％计付违约金给罗淑仪、苏洪新、苏明秋、罗淑龄”和第七项“如由于罗淑仪、苏洪新、苏明秋、罗淑龄原因不配合办理房地产权证，或者开平香江温泉有限公司已办理房地产权证而罗淑仪、苏洪新、苏明秋、罗淑龄不履行交付剩余房款的义务，罗淑仪、苏洪新、苏明秋、罗淑龄应按未付房款从本案生效之日起的第46日起按每日2％支付违约金给开平香江温泉有限公司”；
三、开平香江温泉有限公司应自本判决生效之日起三十日内协助罗淑仪、苏洪新、苏明秋、罗淑龄办理三套别墅的土地使用权的过户手续。政府规定由开发商负责的税费由开平香江温泉有限公司负担，政府规定由业主负责的税费由罗淑仪、苏洪新、苏明秋、罗淑龄负担；
四、开平香江温泉有限公司应自本判决生效之日起三十日内将三套别墅（含装修及一切附属物）不计任何费用交付给罗淑仪、苏洪新、苏明秋、罗淑龄，按原来规划许可及现有通行标准通路、水、电；
五、罗淑仪、苏洪新、苏明秋、罗淑龄应自本判决生效之日起三十日内一次性支付1865152.5元给开平香江温泉有限公司。
若未按本判决指定的期限履行给付义务或其他义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。
当事人二审的意见
罗淑仪等四人不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，维持《民事调解书》；2、本案的上诉费由香江温泉公司负担。主要事实和理由是：再审判决完全违背双方当事人的意愿，是毫无法律依据的违法裁判，该判决是错误的，理由如下：（一）《民事调解书》是罗淑仪等四人与香江温泉公司在原审法院法官的主持之下，双方在自愿基础上经充分协商达成的协议，该协议是双方真实的意思表示，其内容并没有违反任何强制性法律规定，而且原审法院也明确对该协议的合法性做出确认。因此，《民事调解书》是合法、有效的。（二）罗淑仪等四人与香江温泉公司对《民事调解书》的合法性及效力一直是没有异议的。在《民事调解书》生效后，罗淑仪等四人与香江温泉公司均已按《民事调解书》的约定履行了部分义务。甚至在再审过程中，罗淑仪等四人与香江温泉公司仍明确表示应继续履行《民事调解书》。基于以上理由，再审判决书对《民事调解书》内容进行变更甚至撤销是错误的。《民事调解书》对罗淑仪等四人与香江温泉公司的权利、义务已约定得十分清楚，具备很强的可操作性。无论任何一方违反《民事调解书》，守约一方完全可以通过执行程序获得救济。然而，由于原审法院的再审判决书非法对《民事调解书》内容进行变更甚至撤销，致使违约方的责任得以一笔勾销，这对守约方而言显然是极不公平的。本案中，由于香江温泉公司违反《民事调解书》的约定，罗淑仪等四人已依法向法院申请执行，要求香江温泉公司承担巨额违约责任。但再审判决书却让香江温泉公司将责任全部推卸，故再审判决书解除了香江温泉公司的责任。综上所述，再审判决书是错误的，请求二审法院依法予以撤销。
香江温泉公司对罗淑仪等四人的上诉答辩称：香江温泉公司的答辩意见与上诉意见一致。
香江温泉公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，发回重审。主要事实和理由是：（一）一审法院违反了审判人员回避制度，明显程序违法。本案属再审案件，应适用民事诉讼审判监督程序的有关规定。我国《民事诉讼法》第四十条第三款、第二百零七条第二款均规定，人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。最高人民法院《关于审判人员在诉讼活动中执行回避制度若干问题的规定》第三条规定，凡在一个审判程序中参与过本案审判工作的审判人员，不得再参与该案其他程序的审判。第十四条规定，人民陪审员、书记员和执行员适用审判人员回避的有关规定。由此可见，根据我国现行诉讼活动回避制度，民事诉讼再审案件应当另行组成合议庭，曾担任原审诉讼程序的审判人员、人民陪审员、书记员均应回避，不得在再审程序中参与审判。从一审法院《民事调解书》可见，参与本案原审程序的审判人员有梁颖文、邓新萍、甄灼辉，书记员是朱晓贤。而据一审判决，朱晓贤又作为本案书记员之一，参与了本案再审程序的书记员工作。因此，一审法院明显违反了诉讼活动回避制度，程序违法。根据我国《民事诉讼法》第一百七十条第一款第（四）项规定，原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的意见》第181条规定，第二审人民法院发现第一审人民法院审理本案的审判人员、书记员应当回避未回避的，应当裁定撤销原判，发回原审人民法院重审。因此，二审法院应当撤销一审判决，发回重审。
（二）再审程序中，一审法院超出当事人的诉讼请求作出判决，违反了“不告不理”的民事审判原则。我国《民事诉讼法》第十三条第二款规定，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。该条款是我国民事诉讼不告不理审判原则的直接体现。在民事诉讼活动中，法院应当充分尊重当事人处分自己民事权利和诉讼权利的意思表示，按照当事人的诉求，严格围绕当事人提出的诉讼请求、主张的诉讼事实进行审理、裁判，对超过当事人诉讼主张的部分不得主动审理、裁判。本案是对原发生法律效力的民事调解书进行再审，应当按照第一审程序进行审理。原第一审程序时，罗淑仪等四人所提出的诉讼请求有四项，分别是：1、请求香江温泉公司办理房屋确权，协助罗淑仪等四人办理房屋权属证书；2、请求香江温泉公司支付迟延履行房屋确权手续的赔偿金；3、请求香江温泉公司支付返租收益；4、请求香江温泉公司承担诉讼费用。罗淑仪等四人并没有请求香江温泉公司办理涉案别墅的土地使用权过户手续，亦没有请求香江温泉公司交付涉案别墅。然而，一审法院在一审判决中，却对办理涉案别墅的土地使用权过户手续以及交付涉案别墅两个问题进行了裁判，违反了民事诉讼不告不理的审判原则。首先，关于办理涉案别墅的土地使用权过户手续的问题。罗淑仪等四人在原第一审程序中仅仅请求香江温泉公司协助其办理房屋权属证书，经调解，香江温泉公司已经与罗淑仪等四人就办理涉案别墅房产证的问题达成协议。在再审开庭时，罗淑仪等四人并没有变更或增加诉讼请求，只是认为《民事调解书》的内容是罗淑仪等四人与香江温泉公司自愿达成的，除违反法律强制性规定的内容外，均应予以维持。也就是说，罗淑仪等四人并没有增加香江温泉公司协助办理涉案别墅的土地使用权过户手续的诉讼请求，因此一审法院不应在本案中对该项内容进行调整，不应主动判决香江温泉公司协助罗淑仪等四人办理涉案别墅的土地使用权过户手续。其次，关于交付涉案别墅的问题。罗淑仪等四人在第一审程序中并未提出交付涉案别墅的请求。虽然香江温泉公司与罗淑仪等四人在《民事调解书》中约定了交付涉案别墅的内容，但毕竟该项内容并不是罗淑仪等四人以请求法院调整当事人权利义务关系为目的而通过诉讼形式提起的，而是与香江温泉公司自愿协商达成的，不属于新的诉讼请求。再审程序应当严格围绕原审当事人的诉讼请求及诉讼主张进行审理，当事人诉讼请求及诉讼主张以外的内容，法院应当不予主动调整，因此，在罗淑仪等四人未增加诉讼请求的情况下，一审法院迳行判决香江温泉公司重新履行交付涉案别墅的义务，显然违反了不告不理的民事诉讼审判原则。因此，一审法院超出当事人的诉讼请求范围，迳行调整香江温泉公司与罗淑仪等四人的民事法律关系，擅自处分了当事人的诉讼权利，明显处理不当。
（三）香江温泉公司已经完成了交付涉案别墅的义务，一审法院判决香江温泉公司重新履行交付义务没有事实和法律依据。《民事调解书》第五条约定香江温泉公司应于2011年12月28日前通知罗淑仪等四人收房，于2011年12月31日前以现有标准交房给罗淑仪等四人。《民事调解书》生效后，香江温泉公司依约协助罗淑仪等四人办理了涉案别墅的产权过户手续，并分别于2011年12月2日、20日，2012年1月20日三次书面通知罗淑仪等四人前往办理房屋交接手续，江门市中级人民法院在（2012）江中法执复字第65号《执行裁定书》中亦确认了该事实。香江温泉公司已经完成了通知收房义务，只是罗淑仪等四人一直怠于行使收房权利，无理拖延收房。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第二款“房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担”的规定可知，在香江温泉公司发出的书面交房通知确定的交付使用之日，涉案别墅已经视为交付给罗淑仪等四人，香江温泉公司的交房义务早已完成。现时隔三年之久，涉案别墅及室内装修、设备设施长期处于荒废状态，已经不可能恢复到原通知交房时的状态，现一审法院判决香江温泉公司再次向罗淑仪等四人履行交房义务，对香江温泉公司显失公平，亦没有事实和法律依据。
（四）一审法院擅自撤销了香江温泉公司与罗淑仪等四人关于逾期支付1865152.5元购房款的违约金的约定，违背了尊重当事人意思自治的民事法律原则。我国《合同法》第四条规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。该条款规定了尊重当事人意思自治的民事法律原则。香江温泉公司与罗淑仪等四人达成调解协议，由法院制作调解书将其意思表示予以固定，是香江温泉公司与罗淑仪等四人意思自治的表现，只要没有违反法律的强制性规定的内容，都应当尊重其约定。《民事调解书》第七条明确约定了罗淑仪等四人未依约向香江温泉公司支付购房款应承担支付相应违约金的违约责任，该约定是对罗淑仪等四人履行付款义务的必要约束，亦是双方当事人的真实意思表示，法院应当尊重该约定，维持罗淑仪等四人逾期支付购房款需支付违约金的约定。至于香江温泉公司与罗淑仪等四人约定的违约金计算标准过高，超出了法律保护范围，法院可以依法予以调整，但不应彻底取消违约金的约定。香江温泉公司依照《民事调解书》的约定履行了协助办理产权证过户手续、通知收楼等义务，不存在任何违约行为，遂不需支付任何违约金。该事实在江门市中级人民法院作出的（2012）江中法执复字第65号生效执行裁定书中已得到确认。而罗淑仪等四人至今尚欠上诉人1865152.5元购房款未付，已构成违约，依法依约均应承担相应的违约责任。一审法院迳行撤销罗淑仪等四人支付逾期付款违约金的约定，已经侵犯了香江温泉公司的合法权益，明显处理不当。
罗淑仪等四人对香江温泉公司的上诉答辩称：罗淑仪等四人同意撤销再审判决，但是罗淑仪等四人不认同香江温泉公司的上诉理由。罗淑仪等四人认为本案争议的焦点应该是双方在原审法院的主持下所达成的《民事调解书》是否有效，或者是否应变更或撤销，而不是双方在履行这个民事调解的过程中谁存在违约和应该承担怎样的违约责任，所以香江温泉公司在其上诉状中所主张的罗淑仪等四人违反《民事调解书》与事实不符，也是与本案无关的。
罗淑仪等四人二审期间没有补充证据提交。
香江温泉公司二审期间补充提交以下证据：
《通知》复印件三份，证明香江温泉公司在2011年12月2日、12月20日、2012年1月20日三次书面通知罗淑仪等四人办理房屋交接手续，该事实已经在江门市中级人民法院（2012）江中法执复字第65号执行裁定书中予以确认。
罗淑仪等四人对香江温泉公司二审期间补充提交的证据的真实性、关联性和证明内容有异议，且认为该证据不属于新证据。
经审查，香江温泉公司二审提交的证据没有原件核对，真实性无法确定，且该证据属于其在一审中可以提交而未提交的证据，不属于二审程序中的新证据，故本院不予采纳。
本院查明的事实
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明：2010年10月8日，罗淑仪等四人向原审法院提起诉讼，请求判令：1、香江温泉公司立即办理房屋确权，并协助罗淑仪等四人办理房屋权属证书；2、香江温泉公司支付迟延履行房屋确权的赔偿金1552元及利息219763.2元给罗淑仪，支付迟延履行房屋确权的赔偿金1602元及利息226843.2元给苏洪新，支付迟延履行房屋确权的赔偿金1552元及利息226843.2元给苏明秋，支付迟延履行房屋确权的赔偿金1552元及利息219763.2元给罗淑龄（利息均按中国人民银行同期同类贷款利率自2008年1月6日起计算至付清日止，现暂计至2010年9月6日）；3、香江温泉公司支付返租收益481764元及违约金660000元给罗淑仪，支付返租收益486017元及违约金660000元给苏洪新，支付返租收益486017元及违约金660000元给苏明秋，支付返租收益477956元及违约金660000元给罗淑龄（违约金均按约定的每月20000元，从2007年11月6日起计算至付清日止，现暂计至2010年9月6日）；4、四案诉讼费由香江温泉公司承担。
在审理过程中，经原审法院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、由于开平市赤水镇香江温泉内南区9号及南区8号两幢别墅未能办理房产证，罗淑仪等四人改选另外一幢，更改后，罗淑仪等四人购买别墅确定为：1、罗淑仪购买南区5号，金额为：388万元；2、罗淑龄购买南区2号金额为：388万元；3、苏洪新、苏明秋购买南区3号，金额为：388万元。三幢合计金额：1164万元。本协议签订时，香江温泉公司确认三幢别墅具备所有办理房地产权证的条件，如因此不能办理房产证的则视为香江温泉公司违约，应按总房款从2007年11月30日起计每日2%交付违约金给罗淑仪等四人。二、经罗淑仪等四人、香江温泉公司双方协商确认，罗淑仪等四人购房本金、5年的回报及利息等金额明细如下：1.罗淑仪有2383538元；2.罗淑龄有2392298元；3.苏明秋有2393753元；4.苏洪新有2571038元。四幢合计：9740627元。罗淑仪等四人除抵减由香江温泉公司承担诉讼费（罗淑仪等四人已预付）34220.5元外应付香江温泉公司房款1865152.5元。三、协议签订后，罗淑仪等四人应在2日内将1865152.5元房款交由开平市辖地的任意银行托管交付给香江温泉公司，交付条件：罗淑仪等四人个人资料达到办理房产证要求的，香江温泉公司自本协议签订之日起30天内完成办理，将房产证交给银行并由罗淑仪等四人核对真实无误后，银行将房产证交给罗淑仪等四人，同时将房款交付给香江温泉公司，不需经罗淑仪等四人同意。四、自本案生效之日起30日内，香江温泉公司应将上述三套别墅办理产权过户给罗淑仪等四人（南区5号别墅为罗淑仪所有；南区3号别墅为苏洪新、苏明秋所有（各占50％）；南区2号别墅为罗淑龄所有），罗淑仪等四人应自本案生效之日起3日内提供办理房地产权证所需的个人资料交给香江温泉公司（如不按时缴交，则办证期限顺延）。办证的房产发票税由香江温泉公司负责，政府规定由业主负责的税费由罗淑仪等四人负责。五、香江温泉公司应将上述三套别墅于2011年12月31日前以现有标准（含装修及一切附属物）不计任何费用返还给罗淑仪等四人，按原来规划许可及现有通行标准通路、水、电，办好房地产权证后，香江温泉公司应在2011年12月28日前以书面通知（在原审法院民一庭法官见证下邮寄到广东省东莞市万江牌楼基工业区东莞市联光电气设备有限公司，收件人苏洪新，邮编523068）罗淑仪等四人来收房，如罗淑仪等四人不来收房，责任自负。如香江温泉公司到时不交房的，每超一天按每日9000元支付违约金给罗淑仪等四人。六、如香江温泉公司自本案生效之日起30日内非因罗淑仪等四人原因无法办理房地产权证，香江温泉公司应按购房总价款从2007年11月30日起，每日按2％计付违约金给罗淑仪等四人。七、如由于罗淑仪等四人原因不配合办理房地产权证，或者香江温泉公司已办理房地产权证而罗淑仪等四人不履行交付剩余房款的义务，罗淑仪等四人应按未付房款从本案生效之日起的第46日起按每日2％支付违约金给香江温泉公司。原审法院于2011年11月24日作出《民事调解书》，对上诉调解协议予以确认。
2013年7月29日，原审法院作出（2013）江开法立民申字第8号民事裁定书，以上述民事调解书确有错误为由，裁定对上述四案进行再审。
本院判决理由和结果
本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”以及第九十六条“调解达成协议，必须双方自愿，不得强迫。调解协议的内容不得违反法律规定”的规定，诉讼过程中达成的调解协议是双方当事人对自己民事权利和诉讼权利的处分，在调解协议符合自愿原则且其内容不违法的情况下，对其效力依法应予确认。
本案中罗淑仪、苏洪新、苏明秋、罗淑龄及香江温泉公司均认为调解协议是双方自愿达成的，故《民事调解书》不存在违反自愿原则的情形。至于该调解协议的内容是否违反法律规定的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，违约金过高属于当事人可以请求法院予以调整的事由，是当事人可以行使请求权的情形，并非属于违反法律禁止性规定而导致合同无效的情形。一方当事人可以在对方当事人诉请其依约支付违约金时，以调解协议约定的违约金过分高于对方当事人的实际损失为由请求法院予以适当调整，这是法律赋予当事人的权利，由当事人自行决定是否行使，而法院无权主动审查约定的违约金是否过高，在双方当事人均愿意接受该违约金标准，而不请求法院予以调整的情况下，法院不能直接对违约金标准进行调整甚至撤销该违约金条款。
另外，虽然调解协议中存在“房产证”和“房地产权证”的表述不统一，但从调解协议的内容来看，香江温泉公司应当承担办理房地产权证的义务，包括房屋和土地权属的过户登记手续。即使双方约定办理的仅是“房产证”，但根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”的规定以及一般的房地产交易习惯，香江温泉公司也应当一并办理涉案房屋土地使用权的过户登记，故调解协议的内容不存在约定不明确的情形。
基于上述理由，《民事调解书》确认的调解协议是双方当事人自愿达成的，其内容既没有违反法律禁止性规定，也不存在约定不明确导致无法执行的情形，对该调解协议的效力应予确认，对该生效《民事调解书》之既判力应予维持。原审法院对《民事调解书》提起再审，并以调解协议约定的违约金过高而令双方当事人难以承受为由撤销该违约金条款，没有任何法律依据，明显违反当事人意思自治之基本原则，处理不当，故本院依法予以纠正。至于双方在履行调解协议过程中对是否违约、应否承担违约责任、违约金是否过高等问题发生争议的，应提起另案诉讼解决，而不能在执行程序中直接进行认定和处理。
综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第九十六条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省开平市人民法院（2013）江开法审监民再字第13、14、15、16号民事判决；
二、维持（2010）开法民一初字第973、974、975、976号《民事调解书》。
本判决为终审判决。
审 判 长 梅晓凌
审 判 员 陈史豪
代理审判员 潘丽芳
二〇一五年九月七日
书 记 员 谢惠英
梁韶华