江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终11086号
上诉人（原审原告、反诉被告）：中国人民解放军73049部队，住所地江苏省苏州市姑苏区金门路420号。
法定代表人：丁炜，部队长。
委托诉讼代理人：朱明，江苏明台律师事务所律师。
委托诉讼代理人：金娅敏，江苏明台律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：胡亚芹，女，1957年11月17日出生，汉族，户籍地江苏省苏州市姑苏区。
委托诉讼代理人：徐亚军，江苏大名大律师事务所律师。
原审第三人：姑苏区天池温泉浴场，住所地江苏省苏州市枫桥路***号。
经营者：褚方荣，男，1963年5月23日出生，户籍地江苏省苏州市吴江区）南汶梗17号。
委托诉讼代理人：李杏珍，江苏李杏珍律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周红，江苏李杏珍律师事务所律师。
原审第三人：康振亚，男，1971年5月20日出生，汉族，户籍地安徽省阜阳市颍州区。
原审第三人：沈红，女，1968年10月11日出生，汉族，住江苏省苏州市。
原审第三人：吴光来，男，1966年10月2日出生，汉族，户籍地安徽省舒城县。
原审第三人：吴济山，男，1992年11月11日出生，汉族，户籍地安徽省舒城县。
原审第三人：钟桂莲,女，1966年9月26日出生，汉族，户籍地安徽省舒城县。
上诉人中国人民解放军73049部队（以下简称73049部队）、胡亚芹因与原审第三人姑苏区天池温泉浴场（以下简称天池浴场）、康振亚、沈红、吴光来、吴济山、钟桂莲合同纠纷一案，不服江苏省苏州市姑苏区人民法院（2017）苏0508民初5523号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月8日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
73049部队上诉请求：二审法院撤销原审判决第六项并依法改判驳回胡亚芹反诉请求，案件受理费由胡亚芹负担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。师医院宿舍楼建房协议书中约定房屋收益用于抵扣垫资款，事实上，房屋收益早已超过垫资款，胡亚芹不存在损失。二、一审法院适用法律错误，73049部队要求解除合同是基于不可抗力，应当免于承担违约责任。三、对于胡亚芹一审反诉中主张的因合同解除而给第三人造成的损失，73049部队不予认可。
胡亚芹上诉请求：二审法院撤销原审判决并依法改判。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，一审法院未认清胡亚芹与第三人康振亚、沈红、吴光来、吴济山、钟桂莲之间的关系，未查清康振亚、沈红、吴光来、吴济山、钟桂莲使用涉案房屋的原因，该几人不属于与本案有利害关系的第三人，相应的判决主文错误。二、因73049部队擅自单方解除合同，造成胡亚芹损失应当包含胡亚芹对第三人天池浴场的经济损失，一审法院以该项损失尚未发生为由对我方诉请未予判定是错误的。请求二审法院委托相关机构进行司法鉴定并予以认定。三、我方在联建合同中收益权体现在出租该房屋收取租金，我方主张我方每年36万元租金收入的经济损失有相关依据，一审法院认定我方每年经济损失31万元没有依据。
天池浴场述称：认可胡亚芹上诉请求，不认可73049部队上诉请求。
康振亚、沈红、吴光来、吴济山、钟桂莲二审未答辩。
73049部队向一审法院起诉请求：1、判令解除双方签订的《师医院宿舍楼建房协议书》；2、判令胡亚芹立即无条件迁让底层门面房及消防通道附楼、配电房附楼、宿舍房附楼；3、判令第三人天池浴场所有员工立即无条件迁让底层门面房及宿舍房附楼；4、判令第三人康振亚立即无条件迁让消防通道附楼；5、判令第三人沈红立即无条件迁让消防通道附楼西北角的蟹店；6、判令第三人吴光来、吴济山、钟桂莲立即无条件迁让配电房附楼；7、判令胡亚芹承担本案诉讼费。
胡亚芹向一审法院反诉请求：1、判令73049部队赔偿损失201万元。2、判令73049部队承担因解除合同给第三人造成的经济损失1229万元，包括转让费245万元、装修费总计184万元、营业损失总计800万元。
一审法院认定事实：苏州市北兵营医院周边地块为原金阊区金门路150号（北兵营），并于1988年10月11日办理了土地使用权，由原中国人民解放军83110部队使用。后因部队编制体制调整，前述地块的土地使用权人变更为中国人民解放军73041部队。2011年12月，该地块再次调整为由中国人民解放军73049部队使用。
2005年9月8日，中国人民解放军73041部队后勤部（甲方）与苏州市沧浪区成龙副食品批发部（乙方，以下简称成龙食品批发部）签订《师医院宿舍楼建房协议书》一份。双方约定，甲方拟在师医院东北部新建一栋四层宿舍楼，建筑面积2680平方米。甲方提供建设用地，并出具建设项目的全套施工图纸，乙方在甲方的监督下负责垫资按图组织建设。建成后产权全部归甲方所有，底层门面出租给乙方使用17年，房租收益用于抵扣乙方的垫资款，2至4层宿舍由甲方租用。门面房的租用期限为17年，即自2006年6月1日至2023年5月31日止（2005年10月1日至2006年5月31日为项目建设期）。租用期满，底层门面房及所有附属设施由甲方无偿收回。
上述协议签订后，成龙食品批发部组织施工并完成了上述项目的建设。上述项目建成后，底层门面房由成龙食品批发部使用。后，成龙食品批发部又在前述房屋的周边建设了宿舍楼附楼、消防通道附楼、配电房附楼等。
成龙食品批发部在取得将上述项目底层门面房的使用权后，将底层门面房约850平方米出租给案外人蒋建梁用于经营苏州市金阊区天池温泉浴场，租赁期限为10年，从2006年至2016年，年租金为38.8万元。蒋建梁同时与南京军区房地产管理局第四分局就前述房屋签订《军队房地产租赁合同》，租赁期限从2006年8月1日起至2009年7月31日止，年租金为38.8万元。后，褚芳荣通过转让方式取得上述温泉浴场的经营权，将浴场更名为姑苏区天池温泉浴场。褚芳荣并与姑苏区三三合一贸易商行、胡亚芹签订《房屋租赁补充协议》，约定将经营期限调整为2015年8月1日起至2023年5月30日止，年租金36万元。现姑苏区天池温泉浴场承租使用、实际占用底层门面房（约850平方米）、停车场（东西长68.8米、南北宽10米）、宿舍楼附楼（约77平方米）。
康振亚因与何承龙（成龙食品批发部员工）存在经济纠纷，实际占用消防通道附楼（约250平方米），用于经营姑苏区振亚副食品商行。现前述占用部位已经腾空，但未交还钥匙及占有使用的房屋。
沈红陈述，因何承龙向其借款10万元未能归还，其与何承龙协商后由沈红租赁使用消防通道附楼旁约15平方米的搭建房屋以抵偿欠款。沈红同时与南京军区房地产管理局第四分局签订《军队房地产租赁合同》一份，约定的租赁期间自2007年7月18日至2008年7月17日，租赁面积为15平方米，年租金为9500元。现，前述房屋由沈红使用至今。
吴光来、吴济山、钟桂莲陈述，其于2006年与何承龙达成租赁配电房附楼的口头协议并实际使用配电房附房用于居住。后，其应何承龙的要求对成龙批发部建设的项目进行日常维护，故自2008年之后无需再行支付租金。现，吴光来、吴济山、钟桂莲实际占用配电房附楼（上下两层，含配电房中的部分，合计约180平方米）用于居住。
另查明：苏州市沧浪区成龙副食品批发部成立于1993年12月28日，为胡亚芹投资的个人独资企业。该批发部于2015年11月18日注销。胡亚芹与何承龙原为夫妻关系。
再查明：2016年2月起，军队启动全面停止有偿服务活动，案涉房屋属于清理范围。接上级通知后，73049部队与胡亚芹、姑苏区天池温泉浴场、康振亚、沈红、吴光来、吴济山、钟桂莲协商不成，故提起本次诉讼。审理过程中，胡亚芹提起反诉。
上述事实，由国有土地使用证、情况说明、师医院宿舍楼建房协议书、军队房地产租赁合同、房屋租赁补充协议、照片、关于军队及和武警部队全面停止有偿服务活动的通知及当事人的陈述等证据予以证实。
一审法院认为，原73041部队与成龙食品批发部签订的《师医院宿舍楼建房协议书》是双方的真实意思表述，对双方具有法律约束力，双方均应按约履行。虽然案涉房屋的使用人变更、成龙食品批发部的个人独资企业法人资格被注销，但《师医院宿舍楼建房协议书》所涉合同权利与义务并不因上述两民事主体的变更或注销而消灭，依法应由73049部队、胡亚芹继受《师医院宿舍楼建房协议书》所涉权利，履行《师医院宿舍楼建房协议书》所涉义务。
现73049部队基于军队重大改革调整而要求解除《师医院宿舍楼建房协议书》，但因该协议书中除租赁条款之外的其他约定均已履行完毕，无法也无需解除，故一审法院对《师医院宿舍楼建房协议书》中涉及的租赁条款予以解除。租赁条款解除后，胡亚芹继续使用案涉房屋已无合同或法律依据，理应向73049部队返还。又因案涉房屋实际由第三人占用，第三人负有向胡亚芹返还各自占用房屋，以协助胡亚芹向73049部队返还全部房屋的法律义务。
因双方在《师医院宿舍楼建房协议书》中约定部队方以2006年6月1日至2023年5月31日底层门面房出租给胡亚芹17年的租金抵扣建房工程款，现提前解除部队方应对胡亚芹给予适当补偿。现胡亚芹主张按照现租金标准计算未履行年限的租金收益进行衡量其损失尚属合理，一审法院予以采纳，但其中适当扣减胡亚芹本应支出的管理成本。综合前述因素，一审法院酌定由73049部队按照31万/年为标准向胡亚芹赔偿。
对于胡亚芹主张的因合同解除而给第三人造成的损失，因该项损失尚未发生和确定，故一审法院对胡亚芹在本案中主张该项损失的请求不予支持。胡亚芹可待该损失实际发生、金额确定后另行主张。
第三人康振亚经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、第二十八条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百四十条之规定，判决：一、《师医院宿舍楼建房协议书》中的房屋租赁条款于本判决生效之日解除。二、胡亚芹、第三人姑苏区天池温泉浴场于本判决生效之日起十日内迁让其实际占用的底层门面房（约850平方米）、停车场（东西长68.8米、南北宽10米）、宿舍楼附楼（约77平方米），并向中国人民解放军73049部队返还。三、胡亚芹、第三人康振亚于本判决生效之日起十日内迁让其实际占用的消防通道附楼（约250平方米），并向中国人民解放军73049部队返还。四、胡亚芹、第三人沈红于本判决生效之日起十日内迁让其实际占用消防通道附楼旁的搭建房屋（约15平方米），并向中国人民解放军73049部队返还。五、胡亚芹、第三人吴光来、吴济山、钟桂莲于本判决生效之日起十日内迁让其实际占用的配电房附楼（上下两层，含配电房中的部分，合计约180平方米），并向中国人民解放军73049部队返还。六、中国人民解放军73049部队于胡亚芹腾空并交还上述房屋之日起十日内向胡亚芹补偿损失（自上述房屋实际腾空并返还完毕次日起，按31万/年，计算至2023年5月31日止）。七、驳回胡亚芹的其他诉讼请求。本诉案件受理费80元，减半收取40元，由中国人民解放军73049部队承担；反诉案件受理费减半后收取11440元，由胡亚芹承担1707元、中国人民解放军73049部队承担9733元，中国人民解放军73049部队承担的部分于本判决生效之日起十日内直接支付胡亚芹。
二审中，各方当事人均未提供新证据。二审经审理查明的事实与一审法院一致。
一审中，胡亚芹陈述与康振亚、沈红、吴光来、吴济山、钟桂莲没有签订书面合同，也没有收取租金，不清楚康振亚、沈红、吴光来、吴济山、钟桂莲是如何进来的，现状是其造成的。
本院认为，原73041部队（现73049部队）与成龙食品批发部（经营者胡亚芹）签订的《师医院宿舍楼建房协议书》系双方真实意思表示，对双方具有约束力。协议签订后成龙食品批发部按约修建了宿舍楼及相关附房，73049部队亦按约将约定范围的房屋出租给成龙食品批发部使用。现因政策原因73049部队要求解除建房协议，但建房协议约定的建房事宜已完成，故一审法院仅解除涉案建房协议中的租赁条款并无不当。建房协议约定部队以建房底层门面出租给成龙食品批发部使用17年并以房租收益抵扣建房工程垫资款，现部队因政策原因提前解除协议，应给予胡亚芹相应的补偿，故本院对73049部队有关涉案建房协议因不可抗力解除而无需承担违约责任的上诉主张不予采信。至于补偿标准，一审法院综合胡亚芹租金收益、管理成本等因素酌定为31万元/年并无明显不当，本院对此予以确认。至于胡亚芹主张的因解除合同给第三人造成的损失，因该损失尚未实际发生和确定，一审法院对胡亚芹该主张不予支持并无不当。胡亚芹可待损失实际发生、金额确定后另行主张。至于胡亚芹主张的康振亚、沈红、吴光来、吴济山、钟桂莲等第三人使用房屋原因未查明的上诉主张，一审中胡亚芹明确现状是由其造成的且未陈述第三人使用涉案房屋的具体原因，一审法院采信第三人的陈述并无不当。
综上所述，73049部队、胡亚芹的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费45840元，由上诉人中国人民解放军73049部队负担22880元，由上诉人胡亚芹负担22960元。
本判决为终审判决。
审判长 陈斌
审判员 顾平
审判员 赵东
二〇一七年十二月二十二日
书记员 郭玮