浙江省宁海县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0226民初1465号
原告（反诉被告）：ＸＸ江，男，1974年5月2日出生汉族，农民，住宁海县。
原告（反诉被告）：马艳玲，女，1974年2月8日出生汉族，农民，住宁海县。
两原告的委托诉讼代理人：杜锡全，宁波市缑城法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）：娄咸阳，男，1977年3月12日出生汉族，农民，住宁海县。
被告（反诉原告）：娄荣盛，男，1960年5月5日出生汉族，农民，住宁海县。
被告（反诉原告）:王成亮，男，1964年1月21日出生汉族，农民，住宁海县。
三被告的委托诉讼代理人：徐泽云，浙江知仁律师事务所律师。
三被告的委托诉讼代理人：王坤，浙江知仁律师事务所律师。
第三人：李亚连，女，1952年6月26日出生汉族，农民，住宁海县。
第三人：吴金燕，女，1977年6月1日出生汉族，农民，住宁海县。
原告ＸＸ江、马艳玲与被告娄咸阳、娄荣盛、王成亮以及第三人李亚连、吴金燕为农村房屋买卖合同纠纷一案，于2017年3月2日向本院起诉。被告娄咸阳、娄荣盛、王成亮于2017年3月27日提出反诉，本院予以合并审理。原告（反诉被告）ＸＸ江、马艳玲以下简称原告，被告（反诉原告）娄咸阳、娄荣盛、王成亮以下简称被告。本案于2017年6月8日公开开庭进行了第一次审理，原告及其委托诉讼代理人杜锡全，被告娄咸阳、娄荣盛及三被告的委托诉讼代理人徐泽云，第三人李亚连、吴金燕到庭参加了诉讼。2017年7月1日，因案情较为复杂，转为普通程序进行审理，并依法组成合议庭。2017年12月25日，本案公开开庭进行了第二次审理，原告ＸＸ江及其委托诉讼代理人杜锡全，被告及三被告的委托诉讼代理人徐泽云，第三人李亚连、吴金燕到庭参加了诉讼。审理期间，原、被告申请庭外和解6个月。本案现已审理终结。
原告起诉称，1999年10月15日，三被告经人介绍，向二原告购买坐落在宁海县间房屋，价格为60000元人民币，土地使用权证号为：宁集建（1995）字第8050126号。1999年11月15日双方订立《卖屋契约》。《卖屋契约》订立后，被告亦未付清房款。原告曾多次要求三被告解除《卖屋契约》未果。综上，原告认为，原告的房地产为集体性质，国家法律强制性规定禁止买卖的。同时，原、被告亦非同一集体的经济成员。因此，《卖屋契约》为无效，不受法律保护。现诉至法院，请求：一、确认ＸＸ江、马艳玲与娄咸阳、娄荣盛、王成亮在1999年11月15日订立的《卖屋契约》无效；二、判令被告娄咸阳、娄荣盛、王成亮腾空房屋归还原告；三、本案诉讼费由三被告承担。
被告答辩并反诉称，请求法院驳回原告的诉请，关于原告所述双方于1999年11月15日订立的《卖屋契约》情况属实，并且被告于签订卖屋契约后即付清了购房款96800元，并一直居住使用管业至今，并且被告所居住的诉争房屋与原告居住的房屋及第三人居住的房屋前后相邻，双方之间关系十分融洽。现因涉案房屋被征收拆迁，原告违反诚信原则，提起诉讼，被告要求维持现状，驳回原告的诉讼请求。现因该村拆迁改造，按拆迁政策反诉原告完全可以调产安置套房，安置面积按合法土地面积1.5容积率或合法建筑面积1:1确定，也可选择货币安置，按6900元每平方米结算。经测量，反诉原告合法建筑面积达347.37平方米。但反诉被告违反诚信原则，先行提出诉讼。综上所述，为维护反诉原告的合法权益，特向贵院提出反诉，请求：1.依法判决原告立即返还被告购房款人民币96800元，及房子装修款208730元，并赔偿损失人民币2300053元（347.37平方米×6900元/平方米-96800元）；2.赔偿被告搬家补助费1600元，临时安置补助费31263.30元，拆迁配合奖62526.60元，提前搬迁奖48000元，花木损失620元，提前签约奖62526.6元，合计2786309.90元。
针对被告的反诉，原告答辩要求驳回被告的不合理诉讼请求。理由如下：首先原告与被告签订的房屋买卖契约属于无效合同，其一违反国家的强制性法律规定，其二因该讼争房屋是ＸＸ江和李亚连、吴金燕家庭共同共有。ＸＸ江未经共有权人同意，擅自处理该房产的行为属于无效。其三，本案只能处理ＸＸ江的份额，也就是说166.6平方米的三分之一为55.5平方米。其四、按照无效合同的过错责任在55.5平米的基础上承担50%的责任，至于被告提到的347.37平米是评估讼争房屋现有的面积，不是可以分配到的面积，因为本案ＸＸ江、吴金燕、李亚连保障安置。其五、本案反诉被告愿意退回购房款40000元，并承担相应的利息损失。其六、反诉中提到奖励费、搬迁费等费用，根据相关规定，这些均不是反诉原告可以享有的。
第三人李亚连、吴金燕对本诉的陈述意见为卖房屋的时候其不知情。对反诉的陈述意见同原告一致。
原告在本案审理过程中，举证如下：
1．《卖屋契约》复印件一份，拟证明原告与被告在1999年11月15日订立《卖屋契约》的事实。
2.宁集建（1995）字第8050126号土地使用权证复印件一份、桃源街道湖东社区下洋吴股份经济合作社出具的证明一份，拟证明土地使用权人为ＸＸ江，共有人为李亚连、吴金燕的事实。
被告在本案审理过程中，举证如下：
1.卖屋付款协议一份，证明被告购买原告房屋，购房款96800元已经付清，同时房屋买卖征得了村方的同意。
2.宁集建（1995）字第8050126号土地使用证一份，证明土地使用权人为ＸＸ江一人的事实。
3.宁政函（2016）29号文件，证明本案被告作为拆迁安置对象可以安置到成套房，安置成套房也可以选择货币安置，按照6900元/平方米结算，成套房安置按合法土地面积1：1.5容积率，或合法建筑面积1:1确定，以及配合拆迁可以得到相应奖励的事实。
4.宁正下估字第2016073号房屋拆迁评估报告一份，证明被告是诉争房产的实际所有权人，并证明诉争房屋合法建筑面积347.37平方米，房屋的装修评估价值208730元，花木620元。
第三人李亚连、吴金燕未举证。
对原告与被告提供的证据，经庭审质证，本院认证如下：
一、原告提供的证据1，被告对真实性没有异议，但认为房屋的真实交易价格是96800元。第三人李亚连、吴金燕称对此不知情。本院对该证据的真实性予以认定，认可房屋交易价格为96800元。
二、原告提供的证据2，被告对土地证的真实性、合法性没有异议。认为该土地证记载土地使用权人为ＸＸ江，不存在三人共有。对书面证明的三性均提出异议，认为一是村里没有资格出具这份证明，二是村作为组织应当有负责人到庭出庭作证，三是土地审批到底成员有哪些人，审批表已经非常清楚，无需村里再出具证明，土地审批档案里面有存档。第三人李亚连、吴金燕对该组证据没有意见。本院对土地使用权证的真实性予以认定，对书面证明不予认定。
三、被告提供的证据1，原告对该证据的真实性有异议，认为字和手印不是原告ＸＸ江和马艳玲所签。第三人李亚连、吴金燕认为自己没有签字，不知情。本院认为原告并没有相应证据予以佐证，故对该证据的真实性予以认定。
四、被告提供的证据2，原告对宁集建（1995）字第8050126号土地使用证的真实性、合法性、关联性没有意见，但对证明的目的有异议，原告认为土地登记部门的档案记载明确。第三人李亚连、吴金燕对该证据没有意见。本院对该证据的真实性、合法性予以认定。
五、被告提供的证据3，原告对拆迁安置方案真实性、合法性、关联性没有意见，对证明目的有异议，原告认为并不能证明被告可以享受拆迁利益，因为这只是拆迁方案，原告可以选择按货币安置或保障安置，还需拆迁部门审核同意，不是被告可以决定的。第三人李亚连、吴金燕对该证据表示不知情。本院对该证据的真实性、合法性予以认定。
六、被告提供的证据4，原告对宁正下估字第2016073号房屋拆迁评估报告关联性没有异议，对真实性、合法性有异议，认为该评估报告没有经过原告签字，也不是最终的意见。第三人对该证据表示不知情。本院认为，该评估报告系拆迁办委托评估，原告并未提出重新鉴定的申请，故对该证据予以认定。
经审理，本院认定事实如下：ＸＸ江与马艳玲系夫妻关系。宁集建（1995）字第8050126号集体土地建设用地使用证登记的土地使用者为原告ＸＸ江，土地位于宁海县。证载用地面积166.6平方米，建筑占地面积109.6平方米。1999年11月15日，原告ＸＸ江、马艳玲与被告娄咸阳、娄荣盛、王成亮签订《卖屋契约》一份，约定ＸＸ江、马艳玲将登记于ＸＸ江名下的坐落于宁海县的房屋以96800元的价格卖给被告。同日，被告支付原告ＸＸ江购房款96800元。协议签订后，被告娄咸阳、娄荣盛、王成亮对该房屋装修居住至今。被告并非涉案房屋所在集体经济组织成员。至本案法庭辩论终结前，被告尚未与拆迁办签订拆迁协议。
另查明，根据宁政函（2016）29号《宁海县人民政府关于同意宁海县旧村改造征收集体所有土地房屋拆迁安置实施方案的批复》文件，拆迁安置对象为：①现户籍在本村的农业户口人员；②原农业户口在本村的现役军人中的义务兵（包括士官）、大中专在校学生、监狱服刑人员；③符合宁信联办（2012）21号文件规定的并已办理相关手续的大、中专毕业生；④户籍在本村的农嫁居（包括嫁居后离异、丧偶）人员及其户籍在本村的子女；⑤世居在本村有房地产的非农居民；⑥在本村有房地产的其他对象。拆迁安置方式与标准为：一、调产安置。调产安置为成套房……属本方案拆迁安置对象⑥的安置对象，选择调产安置时，其可安置面积按合法土地面积1.5容积率或合法建筑面积1:1确定。二、迁建安置。1.属本方案拆迁安置对象①、②、③的安置对象，以未婚儿子或已婚未育夫妻为单位，每单位与直系家庭成员合并计算限额安置二间迁建用地。迁建安置用地面积以规划为准，迁建安置用地面积与被拆迁合法用地面积按1:1置换，被拆迁合法用地面积超过迁建安置用地面积部分按容积率1.8调产安置。……三、货币安置。被拆迁人的可安置套房面积，可以选择货币安置，货币安置的补偿资金按6900元/平方米结算。四、保障安置标准。属本方案拆迁安置对象①、②、③的安置对象，以直系家庭为单位，未达到以下标准的，予以保障安置……该拆迁安置方案还规定：以赠与、买卖等形式转移集体所有土地住宅用房权属未过户的，转让双方在签订拆迁补偿安置协议前未提出书面异议，拆迁人凭受让人提供的原始产权证件和转让手续，直接予以安置。2016年8月15日，宁海县正平房地产估价师事务所有限公司对涉案房屋按重置成本法进行评估，经评估涉案房屋建筑面积为347.37平方米，建筑评估价值212920元，装修评估价值208730元，花木评估价值620元。
本院认为，关于本诉，我国法律适用房地权属一致原则，农村房屋买卖的效力问题源于农村宅基地使用权的流转限制。涉案房屋所在的土地属于宁海县集体所有，被告并非宁海县集体组织成员，故原告ＸＸ江、马艳玲与被告签订的《卖屋契约》违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定无效。合同无效，因无效合同取得的财产应当予以返还；不能返还的应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的损失，该损失包括因该合同产生的信赖利益损失。原告以《卖屋契约》无效要求被告腾房并归还房屋，符合法律规定，本院予以支持。关于反诉，被告要求原告返还购房款96800元，原告仅愿意退回购房款40000元及相应的利息损失。对此，本院认为，因房屋买卖合同无效，故被告有权要求原告ＸＸ江、马艳玲返还购房款96800元。此外，本案被告以买卖的形式从原告处转移得涉案房屋且未能过户，原告在签订拆迁补偿安置协议前以诉讼的方式提出异议，导致被告不能凭借原始产权证件和转让手续直接获得安置，造成被告损失，虽被告尚未与拆迁办签订拆迁协议，但被告可按照拆迁安置方案的相关规定确定其损失。涉案房屋中进行添附、装修相应的价值归被告所有，被告添附的建筑物、附属物、装修评估价值208730元，原告理应支付给被告。被告的信赖利益损失应考虑土地升值、拆迁补偿产生的可期待利益以及因房屋现值和原买卖价值差异造成的损失并综合原、被告的过错程度等因素予以确定。原告ＸＸ江、马艳玲将集体土地上的房屋出卖多年后又起诉确认双方的《卖屋契约》无效，有违诚信，应对被告的损失承担主要赔偿责任，被告明知涉案房屋的土地性质为集体所有仍予以购买，应对自己的损失承担次要责任。本院酌定原告承担80%的责任，被告承担20%的责任。原告称被告应承担一半责任，其理由难以成立，本院不予采信。按照下洋吴村的拆迁安置方案，将拆迁安置对象分为六类人员，有四种方案可供选择，原告基于村民身份按照拆迁安置方案可获得的拆迁安置利益，并不是被告的损失，被告不能以原告按照拆迁安置方案可获得的利益来计算其损失。被告符合安置方案中拆迁安置对象⑥的安置对象，其不能选择迁建安置或保障安置，《卖屋契约》被确认无效后，被告实际已不能按照调产安置获得套房，在此情况下，被告的损失只能按货币安置方案予以确定，即按照可安置套房面积，以6900元/平方米结算。按货币安置方案，安置套房面积按合法土地面积1.5容积率或合法建筑面积1:1确定，涉案房屋的合法土地面积为166.6平方米，评估确认的建筑面积为347.37平方米，因评估的建筑面积并非合法面积，故可安置套房面积按集体土地建设用地使用证记载的合法土地面积166.6平方米×1.5即249.9平方米，货币补偿为1724310元（249.9平方米×6900元/平方米）。按货币安置方案，可得搬家补助费1200元（搬家补助费以被搬迁房屋实际居住人数，按户二次搬家一次性补助，3人以下1200元）、临时安置补助费20842.2元（347.37平方米×15元/平方米/月×4个月）、拆迁奖励(建筑面积)34737元（347.37平方米×100元/平方米）、花木损失620元，提前签约奖励及提前搬迁奖励系根据实际的配合、签约情况进行的奖励，并非三被告一定能取得的拆迁利益，故该两笔费用不计入三被告的损失中。原、被告应当按各自的过错承担相应的损失，故原告ＸＸ江、马艳玲应当赔偿被告经济损失1517767.36元〔（1724310元+1200元+20842.2元+34737元+212920元-96800元）×80%〕。超出部分，本院不予支持。原告抗辩称被告应以原告ＸＸ江对涉案房产所享有的份额计算损失。对此，本院认为，涉案房产的土地权证登记于原告ＸＸ江个人名下，被告在涉案房产居住至今，第三人李亚连、吴金燕称对涉案房产的出售不知情的说法难以成立，故对原告的该抗辩理由本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国物权法》第一百五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）ＸＸ江、马艳玲与被告（反诉原告）娄咸阳、娄荣盛、王成亮于1999年11月15日签订的《卖屋契约》无效；
二、被告（反诉原告）娄咸阳、娄荣盛、王成亮于本判决生效后三十日内腾空位于宁海县的房屋〔土地证号：宁集建（1995）字第8050126号〕归还原告（反诉被告）ＸＸ江、马艳玲；
三、原告（反诉被告）ＸＸ江、马艳玲于本判决生效后十五日内返还被告（反诉原告）娄咸阳、娄荣盛、王成亮购房款96800元，支付装修价值208730元，花木损失620元，赔偿经济损失1517767.36元，合计1823917.36元；
四、驳回被告（反诉原告）娄咸阳、娄荣盛、王成亮的其他反诉请求。
如果原告（反诉被告）ＸＸ江、马艳玲未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分的债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本案本诉受理费11800元，由被告娄咸阳、娄荣盛、王成亮负担，本案反诉受理费14545元，由原告ＸＸ江、马艳玲负担10607.5元，被告娄咸阳、娄荣盛、王成亮负担3937.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。涉及给付货币的，可直接或通过法院交付权利人，若通过银行向法院汇款的，收款人为宁海县人民法院（汇款时注明案号），账号：38×××36,开户行：中国银行宁海支行。
如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。
审 判 长 于水强
代理审判员 刘鹏飞
人民陪审员 陈其家
二〇一八年二月二十三日
代书 记员 许光红