江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏09民终2055号
上诉人（原审原告）汪仁宏。
上诉人（原审原告）史翠英。
两上诉人共同委托代理人辛亚超、唐焕亚，江苏辛亚超律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）陈焕红。
被上诉人（原审被告）吴网兰。
两被上诉人共同委托代理人耿友霞，盐城市亭湖区先锋法律服务所法律工作者。
上诉人汪仁宏、史翠英因与被上诉人陈焕红、吴网兰排除妨碍纠纷一案，不服盐城市盐都区人民法院（2015）都大民初字第00536号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
一审法院经审理查明：2001年7月4日，两原告取得位于大冈镇卧龙居委会卧龙西路南的房屋一幢7间混合结构三层房屋计323.76平方米的村镇房屋所有权证书（村镇房屋所有权证字第I-D6-166号）；2002年12月取得该房屋集体土地使用权证书（土地使用权证号为都集用（2002）字第185号）。
2009年7月13日，两原告与两被告签订《房屋买卖协议书》一份，主要载明：两原告将座落在卧龙西路自有的一楼二间门面，二、三层套间、四层通长整体出卖给两被告，房屋出让价为448000元；两原告在2009年12月前办好房产证和土地使用证过户交给两被告；房屋四址为：东与季新锁相邻、南至季新锁东西路共用、西至房屋西墙向西3米为南北公用通道，北至卧龙西路。该协议有两原告及两被告的签名，并有徐斌、陈顺良作为见证人签名。
2009年8月2日，两原告与两被告签订《房屋买卖合同》一份，并于当日进行公证，公证文书的落款日期为2009年8月4日。该合同主要约定，两原告将位于盐城市盐都区大冈镇卧龙西路的自有的住房（村镇房屋所有权证书号为村镇房屋所有权证字第××号，土地使用权证书号为都集用（2002）字第185号）出售给两被告，房屋价款为448000元，两原告保证在2009年9月1日前腾空上述房屋，两被告付给两原告405000元，余款43000元在两原告协助两被告办理好房屋产权过户手续时付清。合同签订后，两被告履行了付款义务。
因两原告未能履行交房义务，两被告向一审法院起诉，该院于2009年10月12日作出（2009）都民一初字第3106号民事调解书，载明：双方终止履行《房屋买卖协议书》和《房屋买卖合同》；两原告返还两被告购房款405000元，于2010年1月1日前履行250000元，余款155000元在2010年2月10日前履行完毕；两原告向两被告支付违约金50000元。如两原告有一期未履行，两被告可一次性向法院申请执行485000元。上述民事调解书达成当日，双方协商并达成《和解协议》一份，约定：两原告自愿在一个月内将原2009年8月2日出售给两被告的房屋让给两被告，两被告放弃民事调解书的一切权利，如两原告不能按期让房，两被告可按民事调解书申请执行。2009年11月23日，汪炜代两原告向两被告出具收条一份，载明：今收到陈焕红购房款20000元，余款在办好房产证后付清。后两原告于2009年12月左右将房屋交付给两被告。
2014年1月16日，两被告向一审法院起诉两原告，要求两原告协助办理过户手续，并承担诉讼费用，该院于2014年7月1日作出（2014）都大民初字第0057号民事判决书，在该案中，两被告在庭审中表示其诉讼请求中要求办理过户手续的房屋，是指在村镇房屋所有权证字第I-D6-166号村镇房屋所有权证书上位于盐都区大冈镇卧龙西路由西向东数第一、二间各三层房屋。并表示由西向东数第三间已经由两原告在其购买本案房屋之前出售给他人。一审法院判令：两原告协助两被告办理村镇房屋所有权证字第I-D6-166号村镇房屋所有权证书上位于盐都区大冈镇卧龙西路由西向东数第一、二间各三层房屋的房屋所有权过户手续。因两原告未履行判决，两被告向一审法院申请强制执行，该院于2014年12月4日作出（2014）都大执字第00147号执行裁定书：两原告所出售的坐落在盐城市盐都区大冈镇卧龙西路由西向东数第一、二间各三层房屋（村镇房屋所有权证书号为村镇房屋所有权证字第××号，土地使用权证书号为都集用（2002）字第185号）归两被告所有，有关该房产的权属变更登记手续，由两被告凭本裁定书至有关部门按有关规定办理。两被告据此取得了上述由西向东数第一、二间各三层房屋的盐都区房管部门发放的房屋产权证书。
两原告在本案中主张的第四层房屋为：在上述房屋建设时，在第三层屋顶上原隔热层适当加高形成的房屋，该房屋未取得所有权证，不包括在上述村镇所有权证书之内，即为《房屋买卖协议书》中所指的“四层通长”，该房屋现被两被告装修后作为餐厅使用，约200平方米。两原告主张的附房为：在上述四层房屋南侧的单独两间房屋，该房屋在《房屋买卖协议书》四址“南至季新锁东西路共用”路之北侧，即在四址范围内，现为两被告作为厨房使用，约20平方米。
一审法院认为：《中华人民共和国物权法》规定：妨碍物权或者可能妨碍物权的，权利人可以请求排除妨碍或者消除危险。对本案争议的问题分别分析如下：
一、双方房屋买卖应履行的协议
庭审中，两原告主张对双方的房屋买卖应按《房屋买卖合同》履行，因为双方已经对《房屋买卖协议书》协商修改重新达成《房屋买卖合同》；两被告认为应按《房屋买卖协议书》履行，因为《房屋买卖协议书》不符合公证要求故重新签订《房屋买卖合同》仅作为公证使用。一审法院认为，双方在签订上述两份协议后，于2009年10月12日达成的（2009）都民一初字第3106号民事调解书明确载明：终止履行《房屋买卖协议书》和《房屋买卖合同》，故在调解书生效时起上述两份协议均终止履行。但在签订民事调解书的同日，双方再次签订《和解协议》，变更了双方权利义务，该行为应视为双方重新订立新的房屋买卖合同，该点亦已经过生效的法律文书--（2014）都大民初字第0057号民事判决书予以认定。从《和解协议》载明的“两原告自愿在一个月内将原2009年8月2日出售给两被告的房屋让给两被告”的表述看，双方最终订立的房屋买卖合同的标的物同2009年8月2日签订的《房屋买卖合同》，但并非直接履行《房屋买卖合同》。
二、《房屋买卖合同》的标的物
对此，两原告认为《房屋买卖合同》载明村镇房屋所有权证书及土地使用权证书，故买卖标的物仅为证书上记载的房屋范围，至于由西向东数第三间已经由两原告在两被告购买本案房屋之前出售给他人，故不包含在本案双方争议的房屋范围之内；两被告认为，根据《房屋买卖协议书》，买卖标的物应包含四层及附房。
一审法院认为，首先，《房屋买卖合同》约定：两原告将座落在大冈镇卧龙西路自有的住房（村镇房屋所有权证书号为村镇房屋所有权证字第××号，土地使用权证书号为都集用（2002）字第185号）出售给两被告。从该款的表述分析，两原告向两被告出售的标的物为“自有的住房”，后面加的括号为句内括号，该括号在句子中的作用为注释和补充说明句中一部分词语，即补充说明该“自有的住房”的所有权证号和土地使用权证号，而非用括号里面的内容限定该词语。因此，买卖合同标的物应以括号前的表述为准，在本案中应指“自有的住房”，而非两原告主张的仅限于房屋产权证书范围内的部分。反之，如两原告的本意为排除四层及附房，则应在买卖合同中明确说明。
其次，对“自有的住房”，涉案房屋包括四层及附房均为两原告建设双方并无争议，两原告主张该房屋包含四层及附房原均为其所有，故该四层及附房亦当然包含在“自有的住房”范围之内。当然，因该四层及附房无产权证书，故对四层及附房的“自有”，实质仅指四层及附房的使用权。
最后，对重新签订《房屋买卖合同》的原因，双方表述不一。一审法院认为，第一，从本案的房屋现状分析，四层为通长，附房为独立的两间较小房屋。在价款不变时，以减少出售四层通长及附房的方式以满足价款的争议相差较大；第二，从《房屋买卖协议书》的标的物分析，该协议中“四层通长”以及四址：“南至季新锁东西路共用”包含四层及附房；第三，如按两原告主张所有权证书限定的标的物为准，则标的物包含第一层第三间，而事实上该第三间已经在出售给两被告之前出售给他人，该点亦与《房屋买卖协议书》载明的“一楼二间门面”的表述相吻合，即虽然房屋所有权证书范围包括该第三间，亦未在《房屋买卖合同》中特别说明，但实际并不在双方买卖合同范围内。故一审法院认为两被告关于双方签订《房屋买卖合同》的原因是因公证文书的要求而致，该原因较两原告陈述的因价款偏低而重签的原因更为合理。
综上，一审法院认为，两原告将四层及附房的使用权已经包含在买卖合同的标的物中转让给两被告，两原告要求两被告从第四层房屋及附房中搬出，将房屋返还给两原告，并对第四层房屋恢复原状的请求已经没有了请求权的基础，故对两原告的诉讼请求不予支持。
一审法院遂判决：驳回汪仁宏、史翠英的诉讼请求。案件受理费40元（已减半），由汪仁宏、史翠英负担。
上诉人汪仁宏、史翠英不服一审法院的上述判决，向本院提起上诉称：一审判决违反证据规则，在没有任何证据证明2009年8月2日签订的《房屋买卖合同》中，被上诉人已经买受涉案第四层及独立附房的情形下，仅凭主管臆断推测上诉人的该部分不动产已经出卖转让，系认定事实错误。1.合同约定的买卖标的范围清楚，出售的是“自有的住房”中有权证的部分，不包括没有权证的房屋。一审判决认为权证号涵盖的“自有的住房”既包含有证部分也包含无证部分，逻辑不通，也有悖于国家对房屋管理、登记而颁发权证向社会公示物权的效力仅及于登记内容的法律规范。2.一审判决一方面确认双方最终订立并履行的是《房屋买卖合同》，另一方面又判决应按已废止的《房屋买卖协议》履行，自相矛盾。综上，一审判决认为涉案第四层房屋及附属房的使用权包含在买卖合同的标的物中转让给被上诉人，没有任何根据。请求二审法院撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求。
被上诉人陈焕红、吴网兰答辩称：2009年7月13日签订了协议书第一条明确载明上诉人出售的房屋包括第四层，从四址的界址可以看出包括附房。请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
二审中，上诉人汪仁宏、史翠英向法庭提交了两份房屋转让协议及房屋产权证书（均为复印件），证明案涉房屋第三间（自西向东）产权登记在季新锁名下，不包含在卖给被上诉人的第一间和第二间的产权证里。被上诉人陈焕红、吴网兰对季新锁的房产证有异议，认为在汪仁宏老房产证上就包含第三间房屋产权。
二审另查明，上诉人与被上诉人签订了两份购房合同，对两份合同的形成原因，双方各执一词。上诉人陈述：“因上诉人在签订2009年7月13日《房屋买卖协议书》后，感到价格过低，遂不愿意交房，后与被上诉人协商达成2009年8月2日的《房屋买卖合同》，两份合同约定的价格相同，但2009年8月2日的《房屋买卖合同》出卖的标的物减少”；被上诉人陈述“2009年7月13日《房屋买卖协议书》签订后，上诉人反悔不肯交房，也没有退还购房款，后上诉人又同意出售房屋，被上诉人为防止上诉人再反悔，遂要求进行公证，因公证机关只同意对合法的面积进行公证，故双方另签订了2009年7月13日《房屋买卖协议书》，该协议书仅是为了公证才订立”。
本院认为，本案的争议焦点为：案涉第四层房屋以及附属房屋是否包含在上诉人与被上诉人于2009年8月2日签订的房屋买卖合同标的之内。
上诉人与被上诉人签订的两份购房合同约定的房屋价格相同，其中2009年7月13日的《房屋买卖协议书》买卖标的包含案涉第四层房屋以及附属房屋；2009年8月2日的《房屋买卖合同》使用“自有的住房”来表述。上诉人于2009年12月左右将房屋交付被上诉人。证人陈某甲在一审庭审中证明“他给被告（陈焕红）房屋换锁，当时四楼是空的，四楼的锁也换了”；证人陈某乙证明“四楼和附房均没有东西”，可以认定上诉人交付的房屋包含案涉第四层房屋以及附属房。
按照房屋买卖的交易习惯，出卖人如果认为标的物价格偏低，通常是采用提高价格的方式变更合同，而不是通过减少出售房屋面积的方式来变相提高价格。上诉人关于签订两份合同原因的解释不符合房屋买卖正常交易习惯。并且上诉人于2009年12月交付房屋后直至2015年10月才向一审法院提起诉讼亦不符合常理。由于讼争房屋没有产权证，无法予以公证，当事人采用“自有住房”表述可以规避相关法律规定，被上诉人关于签订两份合同原因的解释较为合理，且其陈述能够得到书证“房屋买卖合同公证书”的印证，该公证书证明“两名上诉人与两名被上诉人于2009年8月2日在公证人员面前签订了涉案《房屋买卖合同》”。
根据涉案房屋买卖协议书、房屋买卖合同、公证书、场地租赁合同、用电、用水单据、相关法律文书等书证和证人证言以及双方当事人的陈述等诸多证据，并结合讼争房屋交付及使用状况等因素综合评判，本院认为，被上诉人的陈述更符合本案的客观实际和正常房屋买卖的交易习惯，应当认定双方当事人达成的《和解协议》中约定“乙方（上诉人）将原2009年8月2日出售给甲方（被上诉人）的房屋让给甲方”中的“房屋”应包含讼争房屋，即2009年8月2日的房屋买卖合同中的“自有住房”包含案涉第四层房屋以及附属房屋。
综上，上诉人汪仁宏、史翠英的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人汪仁宏、史翠英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 治
代理审判员 郑娟娟
代理审判员 姚海斌
二〇一六年六月二十日
书 记 员 孙 莉