浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙杭商终字第1961号
上诉人（原审原告）：文芝玲。
委托代理人（特别授权代理）：方梁斌。
被上诉人（原审被告）：浙江浙大网新实业发展有限公司。
诉讼代表人：天健会计师事务所。
委托代理人（特别授权代理）：张媛媛。
上诉人文芝玲为与被上诉人浙江浙大网新实业发展有限公司（以下简称网新实业）普通破产债权确认纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2015）杭西商初字第1181号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月18日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年2月24日，网新实业与文芝玲签订《物业租赁合同书》及《补充协议书》等协议。《物业租赁合同书》约定网新实业将1××5室房屋租赁给文芝玲，房屋土地用途为科研用地；租赁期限自交房之日起20年，20年期限届满，双方按合同约定自动续订租赁合同，可以不再另行签订合同，租期20年，在续租合同到期后自动续租到2053年11月29日，若租赁期内文芝玲受让了房屋所有权，本租赁合同终止；三个阶段租金为723781元，折合单价9437.75元／平方，物业维修资金另行计算；房屋于2013年6月30日前交付。《补充协议书》约定，如在租赁期内，房地产行政主管机关同意租赁房屋办理产权分割登记及变更登记的，涉案房屋转让给文芝玲，剩余租金冲抵房款，办证相关费用由文芝玲承担。《补充协议二》约定，自协议签订五年后，文芝玲如因产业结构调整等原因要求解除《物业租赁合同书》，可在五年后30日内书面提出。后因房屋延期交付，双方签订了《补充协议三》。2014年5月19日，甲方杭州新嘉房地产经营有限公司（以下简称新嘉公司）与乙方文芝玲和丙方网新实业签订了编号为2014-E301615-01号的《房屋委托租赁合同》，乙方将1××5室房屋委托给甲方统一经营管理。合同第四条约定，委托期限为3年，自2014年5月19日至2017年5月18日；第五条约定，在委托租赁期间内，甲方须定期定额向乙方支付该房屋租赁收益，每6个月支付一次，共分6期支付，甲方于交付之日起半年，一次性支付给乙方该房屋租金总金额的3%，交付之日起1年，一次性支付给乙方该房屋租金总金额的3%……；第七条付款义务担保约定，为保证甲方能按照本合同约定向乙方支付该房屋租赁收益及向物业管理公司支付物业管理费，丙方愿作为甲方的保证人；第八条第1项约定，甲方逾期向乙方支付租赁收益的，乙方有权要求甲方实际履行，若甲方在收到乙方催款函5个工作日内未支付的，自迟延履行之日起，乙方可按甲方逾期未付租赁收益款的万分之二每日的标准收取逾期付款滞纳金。第八条第2项约定，委托租赁期间甲、乙双方必须恪守诚信原则，除本合同中第八条第1项约定的违约赔偿及第六条第2款约定情形外，任何一方违反本合同约定，违约方须向守约方支付房屋租金总金额的21％的违约金……。2014年8月20日，原审法院裁定受理网新实业的重整申请，并指定天健会计师事务所（特殊普通合伙）、浙江金道律师事务所担任网新实业的联合管理人。文芝玲向管理人申报债权本金151994元（723781元×21％）及利息、违约金。2014年12月5日，新嘉公司及网新实业向文芝玲提出解除《房屋委托租赁合同》。2014年12月17日，文芝玲与新嘉公司签订了《房屋委托租赁合同》终止协议，协议约定房屋实际交付日至钥匙移交日期间的租赁收益，文芝玲可向担保方网新实业申报债权。文芝玲于当日取回了涉案房屋的钥匙，但认为新嘉公司、网新实业应按原合同承担违约责任，支付151994元及利息、违约金。文芝玲在12月17日的租赁收益计算单上签字，该收益单记载，房屋实际交付日至钥匙移交日期，共212天，按年6％计算，租赁收益25223元。针对文芝玲的申报，管理人审查确认的普通债权金额为25223元。文芝玲对此有异议，故向原审法院提起诉讼。在庭审中，文芝玲明确其诉称的保证债权151994.01元包括租赁收益、违约金。
原审法院认为：文芝玲与新嘉公司、网新实业签订的《房屋委托租赁合同》第七条“付款义务担保”明确约定，网新实业为保证新嘉公司能按照本合同约定向文芝玲支付该房屋租赁收益及向物业管理公司支付物业管理费，网新实业愿作为新嘉公司的保证人。该条款系具体保证条款，保证担保的付款义务范围明确具体，为房屋租赁收益及物业管理费。文芝玲诉请保证范围包括违约金，不予支持。《房屋委托租赁合同》已于2014年12月17日解除，文芝玲也于12月17日当日取回房屋钥匙，故实际租赁天数为212天，租赁收益按年6％计算，为25223元。管理人债权审查意见正确，原审法院予以采纳。对文芝玲诉请中的合理部分，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国担保法》第六条、第二十一条，《中华人民共和国企业破产法》第五十八条第三款之规定，判决：一、确认文芝玲享有网新实业保证债权为25223元。二、驳回文芝玲的其他诉讼请求。案件受理费3340元减半收取1670元，由文芝玲负担。
宣判后，上诉人文芝玲不服原审法院判决，向本院提起上诉称：2012年2月24日，文芝玲与网新实业签订《物业租赁合同书》，编号：2012-E3××××5-01，承租浙大网新产业研发基地E30中心E3楼1××5室，约定租金723781元，文芝玲已经依约全部付清款项。2014年5月9日，文芝玲与第三方新嘉公司签订《房屋委托租赁合同》，文芝玲将自己所租赁的房屋委托给第三方新嘉公司租赁经营管理，委托租赁期为三年，约定房屋租赁收益第一年为房屋租赁总金额的6%，第二年为房屋租赁总金额的7%，第三年为房屋租赁总金额的8%。租金每半年支付一次，若逾期支付，应赔偿每日万分之二的滞纳金。网新实业作为《房屋委托租赁合同》的担保人。《房屋委托租赁合同》第八条第2款约定：“委托租赁期间甲、乙双方必须恪守诚信原则，除本合同第八条第1款约定的违约赔偿及第六条第2款约定的情形外，任何一方违反本合同约定，违约方必须向守约方支付房屋租赁金总金额21%的违约金”。2014年8月20日，网新实业向杭州市西湖区人民法院申请重整。2014年12月5日，第三方新嘉公司及网新实业向文芝玲提出解除《房屋委托租赁合同》，2014年12月17日，文芝玲与上述两方就终止协议进行协商，但对申报债权未达成一致。文芝玲认为文芝玲与新嘉公司及网新实业签订的租赁合同及委托租赁合同系三方真实意思表示，合法有效的，现网新实业进入破产重整，文芝玲向网新实业申报债权，有理有据，网新实业应该依据相关合同确定债权金额。一审认定的“《房屋委托租赁合同》第七条‘付款义务’担保明确约定。保证担保的付款义务范围明确具体，为房屋租赁的收益及物业管理费”系认定事实错误。《房屋委托租赁合同》约定的3年租赁收益与违约金约定一致，文芝玲主张的担保责任符合合同及法律规定。综上，请求：一、撤销杭州市西湖区人民法院（2015）杭西商初字第1181号判决第一、第二项；二、确认文芝玲享有网新实业的债权人民币151994.01元；三、网新实业承担一、二审的诉讼费用。
被上诉人网新实业答辩称：《房屋委托租赁合同》第七条约定网新实业对房屋租赁收益及向物业管理公司支付物业管理费承担保证责任。文芝玲诉请151994.01元中仅有25223元属于网新实业承担保证责任的范围。网新实业愿意依法承担保证责任，也依法确认了债权。一审法院的判决并无不当，请求维持原判。
二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。
本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：文芝玲与新嘉公司、网新实业签订的《房屋委托租赁合同》系三方真实意思表示，合法有效。根据本院查明的事实，网新实业对涉案纠纷承担保证责任约定有范围，即网新实业为新嘉公司保证向文芝玲支付该房屋租赁收益及向物业管理公司支付物业管理费，该约定明确合法有效。再根据《中华人民共和国担保法》第二十一条规定：保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。文芝玲主张网新实业承担超过上述约定范围的保证责任，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，原审判决事实认定清楚，法律适用正确，上诉人文芝玲的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3340元，由上诉人文芝玲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王依群
代理审判员 赵 魁
代理审判员 张成柱
二〇一五年十一月十二日
书 记 员 范晨超