江苏省扬州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）扬民终字第0379号
上诉人（原审被告）曹桂芳，女，1968年1月25日生，汉族。
委托代理人葛红平，江都永明法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）顾申跃，男，1975年2月26日生，汉族。
被上诉人（原审原告）严雪梅，女，1975年12月8日生，汉族。
两原告共同委托代理人陈文卫，江苏大扬律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）邱明宏，男，1963年2月28日生，汉族。
上诉人曹桂芳因与被上诉人顾申跃、严雪梅、被上诉人邱明宏买卖合同纠纷一案，不服扬州市广陵区人民法院（2012）扬广民初字第1220号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审查明：2008年4月23日，曹桂芳与扬州市广陵新城投资发展有限公司签订房屋拆迁补偿安置协议，约定扬州市广陵新城投资有限公司为曹桂芳提供扬州市天顺花园，建筑面积约101平方米房屋三套、116平方米房屋一套。2009年5月16日，顾申跃、严雪梅在看过房屋拆迁补偿安置协议后与曹桂芳、邱明宏（非夫妻关系）签订协议书一份，约定曹桂芳、邱明宏将天顺花园101平方米拆迁安置房一套卖给顾申跃、严雪梅，价格合计240000元，顾申跃、严雪梅给付首付款160000元，拿房时付余款80000元，“顶楼房屋乙方（原告）不要”，“按房屋拆迁补偿安置协议执行”，“协议如有一方违约罚款总价格的50%人民币”。协议书签订后，顾申跃、严雪梅于2009年5月20日向曹桂芳支付了首付款160000元。2011年3月，曹桂芳取得天顺花园面积为101平方米左右的房屋一套由其与邱明宏共同居住。2011年4月1日，顾申跃、严雪梅起诉要求曹桂芳、邱明宏交付房屋，扬州市广陵区人民法院经审理认为双方仅约定对房屋面积和楼层进行了限制，对其他交付条件未进行约定，且曹桂芳取得的一套房屋仅用于自身居住，故驳回了顾申跃、严雪梅的诉讼请求。后顾申跃、严雪梅不服提起上诉，经扬州市中级人民法院审理后，判决驳回上诉，维持原判。
2012年2月，曹桂芳取得315幢105室房屋，业主入住登记表记载该房屋面积为107.44平方米。曹桂芳认为其他的拆迁安置房屋由其子高子健取得，分别为120.46平方米的312幢205室房屋和107.44平方米的315幢505室顶层房屋。曹桂芳提供的购房合同复印件载明：“曹桂芳自愿将拆迁安置房壹套卖给蔡林面积约101平方，该房总价为贰拾肆万元整，订金伍万元。拿房付清余款，拿房所有一切费用由蔡林承担，包括过户费。如有一方违约承担违约金叁万元整”。
原审认为：曹桂芳与顾申跃、严雪梅于2009年5月16日签订的协议书，系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照约定履行合同义务。曹桂芳在与顾申跃、严雪梅签订协议后及（2011）扬广民初字第511号案件审理过程中从未提及被拆迁房屋系曹桂芳与其已故丈夫高嵩的共同财产，也未提及已将101平方米的房屋另行出卖给第三人的事实。即使被拆迁房屋系曹桂芳与高嵩的共同财产，曹桂芳仅就取得的四套拆迁安置房屋中对其中一套作出处分并未超出其享有的权利份额，且曹桂芳在签订房屋买卖协议中提供了曹桂芳一人签名的拆迁补偿安置协议，顾申跃、严雪梅也有理由相信曹桂芳有权对上述房屋进行处理。如果曹桂芳存在无权处分财产的行为，那顾申跃、严雪梅作为善意购买者的权益也应当予以保护，曹桂芳由此给他人带来的损失，他人可向曹桂芳另行追偿。扬州市广陵区人民法院在审理（2011）扬广民初字第511号案件中是基于曹桂芳要满足自身居住而未支持顾申跃、严雪梅要求曹桂芳交付房屋的诉讼请求。自2011年至今，曹桂芳签订的房屋拆迁补偿安置协议中的101平方米的房屋均已取得。2012年2月，曹桂芳在取得其他房屋后，已具备了履行合同的条件，曹桂芳应当将符合条件的房屋交付给顾申跃、严雪梅，曹桂芳取得拆迁安置房后可以选择居住其他房屋或以出售房屋的房款解决其自身居住问题，其以其他方式转移其他房产的行为不能作为免除其交付房屋义务的理由。因曹桂芳自称天顺花园315幢105室房屋已转让给第三人，故曹桂芳应当按照合同将天顺花园111幢102室房屋交付给顾申跃、严雪梅，对于房屋面积的误差，双方可根据实际面积按照合同价款进行结算。曹桂芳拒绝交付房屋，要求解除合同实属违约，应当按照约定向顾申跃、严雪梅支付违约金，违约金应以顾申跃、严雪梅的损失为限，顾申跃、严雪梅主张按照合同标的的30%计算违约金，该主张过高，原审酌情为10000元。邱明宏对房屋并不享有权利，其自知自己没有权利却与顾申跃、严雪梅签订房屋买卖协议，也存在过错，现邱明宏居住在天顺花园111幢102室房屋，对曹桂芳将房屋交付给顾申跃、严雪梅也负有协助义务。据此，原审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、曹桂芳于判决生效之日起十日内将扬州市天顺花园111幢102室房屋交付给顾申跃、严雪梅，邱明宏应予协助；二、曹桂芳于判决生效之日起十日内支付顾申跃、严雪梅违约金10000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4900元，减半为2450元，保全费1720元，合计4170元，由曹桂芳负担。
判决后，曹桂芳不服向本院提起上诉称：顾申跃、严雪梅曾起诉曹桂芳要求其交付天顺花园111幢102室房屋，该诉讼请求已被依法驳回。在本案的诉讼中，一审法院判决曹桂芳向顾申跃、严雪梅交付天顺花园111幢102室房屋，违反法律规定；顾申跃、严雪梅在购房时知道曹桂芳丧偶，丧偶必然发生继承，因此，顾申跃、严雪梅在对房屋应有的共有人疏于注意的情况下，不构成善意购买人。另曹桂芳仅是房屋的共有人，不能擅自处分房屋。一审法院对上述事实认定不清。
综上，由于双方约定不明及曹桂芳家庭矛盾原因，致房屋买卖合同已无法履行，合同应当解除。曹桂芳同意返还160000元购房款并承担年利率13％支付利息。
顾申跃、严雪梅答辩意见为：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人邱明宏未作答辩。
本院经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
二审中，双方争议的焦点为：曹桂芳是否应当履行交付房屋的义务。
本院认为，曹桂芳应当履行交付房屋的义务，一审判决判决曹桂芳将天顺花园111幢102室房屋交付给顾申跃、严雪梅并无不当。理由：
1、曹桂芳系房屋拆迁补偿安置合同的主体，合同项下四套房屋系对曹桂芳的拆迁补偿安置，故四套房屋归曹桂芳所有，曹桂芳对拆迁安置取得的四套房屋享有处分权；2、曹桂芳与顾申跃、严雪梅之间于2009年5月16日签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，内容并不违反法律规定，合同有效。该合同对双方具有约束力。且顾申跃、严雪梅于2009年5月20日已按合同约定履行交付购房款160000元的义务，合同已得到部分履行；3、由于曹桂芳对拆迁补偿安置合同项下四套房屋的取得并非在同一时间，故顾申跃、严雪梅在曹桂芳取得第一套房屋时，即诉至法院要求其交付房屋，与合同约定的条件不符，未能得到法院支持。目前，四套房屋已由曹桂芳取得，故顾申跃、严雪梅要求曹桂芳交付房屋的条件已成就，曹桂芳应当履行交付房屋的义务；现曹桂芳以在与顾申跃、严雪梅订立合同前卖与他人一套后，又与其子分家给儿子两套，自已居住一套为由，不履行交付房屋的义务，有悖诚实信用原则。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”故本院对顾申跃、严雪梅要求交付房屋、承担违约责任的诉求应予支持。原审判决曹桂芳将天顺花园111幢102室房屋交付给顾申跃、严雪梅，并承担违约责任并无不当。
综上，一审判决认定事实清楚，判决结果并无不当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4900元，由曹桂芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宦广堂
审 判 员 黄宝生
代理审判员 李春艳
二〇一三年五月二十日
书 记 员 郝佳佳