陕西省榆林市榆阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）榆民初字第00995号
原告某示范中心。
法定代表人贺某，系该中心主任。
委托代理人张某、冯某。
被告某公司。
法定代表人张某。
委托代理人赵某。
原告（反诉被告）某示范中心（以下称扶贫中心）与被告（反诉原告）某公司（以下称建榆公司）租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月24日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，于2014年4月21日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）扶贫中心的委托代理人张晓伟、冯学慧，被告（反诉原告）建榆公司的委托代理人赵天德到庭参加了诉讼。2014年8月27日、2014年11月17日、2015年8月5日、2015年9月21日又四次公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）扶贫中心的委托代理人张晓伟，被告（反诉原告）建榆公司的委托代理人赵天德到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告扶贫中心诉称：2007年5月8日，原、被告签订了《租赁合同》一份，合同约定：“一、甲方（即原告）将本单位院内以下两块地及现有设施、设备租赁给乙方（即被告）使用：1、第一块地（下称标的1）是甲方培训部、游泳池所在地的全院。其四至界线以现有围墙为界，东西长100米，南北长73米。2、第二块地（下称标的2）位于甲方智能温室所在地。其四至界线是：南以甲方南墙为界，北以甲方院内混凝土道路南边线向南5.5米处为界；东以智能温室东墙为界，西以4-6号日光温室东墙为界。东西长140米，南北长65米。3、甲方在上述两标的范围内的现有设施、设备，经双方清点制财产清单后亦租赁给乙方使用。二、租赁期限及租赁费用的支付：1、上述两标的及附带设施、设备的租赁期从2007年5月8日起至2012年9月30日止。非依法律规定解除合同者，即为违约。2、乙方向甲方分5次支付标的1的租赁费共计壹佰伍拾万元。具体交付期限是：双方签订合同之日首次支付叁拾万元。2008年5月8日前第二次支付叁拾柒万元。2009年5月8日前第三次支付叁拾柒万元。2010年5月8日前第四次支付叁拾陆万元。2011年5月8日前第五次支付壹拾万元。3、乙方向甲方支付标的2的租赁费共计壹佰万元，该租赁费于双方签订合同之日一次性付清。4、乙方如不能按上述约定向甲方支付租赁费，则不仅要承担违约责任，还应向甲方支付滞纳金。……五、双方签订合同之日，乙方须按总租赁费的10%向甲方支付履约保证金贰拾伍万元。……七、……甲方因不可抗力不能履行本合同的，可以解除本合同，亦应退还乙方履约保证金，且只能按实际租赁时间收取租赁费。但甲方不赔偿乙方的其他损失。八、……乙方在租赁期限内如违约，则甲方有权解除合同，履约保证金与己收租赁费不予退还。……”。2009年3月24日，原、被告签订《某示范中心培训部、游泳池、智能温室租赁合同补充协议》（以下简称《补充协议》）一份，补充协议约定：“……在原合同其它条款不变的情况下：1、延长租赁期限：将培训部、游泳池租赁期在原来的基础上延长10年（即从2007年5月8日起至2022年9月30日止）；将智能温室的租赁期在原来的基础上再延长5年（即从2007年5月8日起至2017年9月30日止）。2、在此协议签订时，补交2008年所欠租赁费37万元。3、原合同在原租赁期限内全部条款有效，并遵照执行。4、在租赁延长期内，原合同其它条款仍然有效。租赁费：从2012年5月8日至2017年9月30日为每年50万元；从2017年5月8日至2022年9月30日为每年30万元。每年的租赁费乙方必须足额如数提前一年上交甲方，不得拖延（即每年5月8日前上交下年度承包费）。”同时双方口头约定，如因政府原因致使本补充协议不能履行时，原告可单方解除本补充协议。根据上述《租赁合同》及《补充协议》规定，被告应于2011年5月8日前交清2012年度的租赁费（即50万元）、于2012年5月8日前交清2013年度的租赁费。事实是，直至2013年6月4日被告才分两次将2012年度租赁费交清，构成违约。另外，根据2012年12月27日榆林市高新区总体规划建设要求，榆林市人民政府将划拨给原告的199.7亩国有土地全部规划用于沙河公园及配套商业文化综合体建设，并委托榆林高新技术产业园区管委会负责具体征收、拆迁事宜。2012年12月28日，榆林高新技术产业园区管委会给原告下达了《拆迁通知》，内容如下：“根据榆林高新区的总体规划和建设需要，经市政府同意，你中心目前使用的199.7亩地内的所有苗木、办公、住宿和经营设施需全部搬移，由你单位负责于2013年2月28日前搬迁完成。”原告接到榆林市人民政府的征收命令和榆林高新区管委会的上述《拆迁通知》后，依据《租赁合同》第七条、第八条第2款之规定，于2013年1月6日正式向被告发出解除租赁合同通知，并限被告于2013年2月28日前完成搬迁工作，但被告并未进行搬迁。2013年9月5日，原告再次向被告发出搬迁通知，将搬迁时间延迟至2013年9月15日，逾期榆林高新区管委会将采取强行断水断电。现被告仍未搬离租赁场地，严重影响了沙河公园项目的施工日期，给国家和榆林市人民政府造成了巨大的经济损失。故原告涉诉法院，请求：1、依法解除原、被告于2007年5月8日签订的《租赁合同》和2009年3月24日签订的《某示范中心培训部、游泳池、智能温室租赁合同补充协议》。2、依法判令被告立即将租赁原告的培训部、游泳池、智能温室、新建设施及场地腾空交回原告管理。3、依法判令被告支付原告违约金人民币25万元（即履约保证金25万元不予退还）；4、本案诉讼费由被告承担。至于被告要求原告赔偿其新建、改造项目费用则无事实和法律上的依据，而且被告新增、改造的建筑物属违章建筑，应恢复原状，所以依法应当驳回被告的反诉赔偿请求。具体理由是：1、租赁合同第三条第3款规定：“乙方（即反诉原告）在租赁期限内新增或对甲方（即反诉被告）现有设施的改造，须制定详细清单提交甲方，并经甲方书面同意，且须符合环保、市政建设及开发区的规划等政府及其部门的要求。不符合该种要求的，应恢复原状。如乙方不恢复原状则构成违约。现有设施设备的改造所产生的费用由乙方承担，新增设施及改造工程所形成的资产归甲方所有。本租赁合同终止日乙方按照新增设施或改造工程的清单无偿移交给甲方，否则即为违约。”2、被告新增或改造的建筑物并未经过原告的书面同意，也未报请市政建设及开发区规划等政府相关部门批准，其新增或改造的建筑物属违章修建，也是一种违约行为，依约应无偿拆除、恢复原状。3、原告于2013年1月6日发出解除合同通知时，原租赁合同已到期（即2012年9月30日到期），按合同约定，被告在租赁期间新增或改造的建筑物应全部无偿归原告所有。
原告扶贫中心向法庭提交如下证据：
第一组证据：《租赁合同》、《某示范中心培训部、游泳池、智能温室租赁合同补充协议》。用以证明双方约定签订租赁合同、补充协议、交费时间、解除合同条件、新增资产权属以及被告没有在约定时间交付租赁费的行为已构成违约的事实。
第二组证据：土地置换协议一份。用以证明原告出租给被告的经营场地已于2012年12月27日被榆林高新技术产业园区管理委员会以土地置换的形式收回，原告现使用的国有土地根据高新区总体规划建设要求，用于沙河公园及配套商业文化综合体建设，置换土地是由原告的行政主管单位榆林市扶贫开发办公室具体实施的。
第三组证据：《拆迁通知》和原告发给被告的两份解除租赁合同的通知。用以证明2012年12月28日榆林高新技术产业园区管委会根据榆林市政府的决定给原告发出《拆迁通知》，由原告负责于2013年2月28日前将其目前使用的199.7亩地内的所有苗木、办公、住宿和经营设施全部搬移的事实。
被告建榆公司辩称：原告诉称原、被告双方租赁合同法律关系的形成、履行及补充协议的签订和原告于2013年1月6日发出通知（榆市农扶发（2013）1号文件）要求被告于2013年1月28日前完成拆迁工作的事实均属实。而且被告也已付原告租赁费至2012年底。但是合同签订后，被告投入了大量资金新建了小宾馆二层，院落硬化，铺设地下管网，架通电路，安装变压器，对酒店进行了精装修，游泳池、温室进行了改造装修。原告也知道被告只投入资金，未取得经济效益，所以双方又于2009年3月24日签订了补充协议，延长了租赁合同期限。之后，被告又投入了大量资金，完善了所有设施，具备了出租条件，形成了一定的规模。然而2013年1月6日，原告向被告发出了书面通知，要求与被告解除合同，被告于2013年1月18日、2013年9月14日两次复函原告，如要解除合同，必须给予被告赔偿。但双方多次协商，未能达成共识。之后，双方共同商定，委托榆林市价格事务所对被告的投入进行鉴定。鉴定结果是被告的新建改造项目费用为16001071元。2015年7月22日，榆林方正资产评估有限责任公司出具了两份《资产评估报告书》，鉴定被告新建、改造项目的费用为14675533.51元。被告认为，合同约定标的1距履行届满期还有8年多时间，标的2距履行届满期还有3年多时间，现原告要求解除合同，给被告造成了巨大的经济损失，所以被告现提出反诉，请求：一、依法确认原、被告于2007年5月8日签订的《租赁合同》及2009年3月24日签订的《某示范中心培训部、游泳池、智能温室租赁合同补充协议》有效，予以解除。二、依法判令原告赔偿被告新建、改造项目费用14675533.51元。三、依法判令原告支付被告违约金793333元。四、依法判令原告返还被告履约保证金25万元。五、依法判令原告承担受理费、反诉费及鉴定费。
被告建榆公司向法庭提交如下证据：
第一组证据：回复函两份、邮局寄件人存根一份。用以证明如果原告要求解除合同，那么原告就构成违约，应当承担违约责任。
第二组证据：鉴定书一份，用以证明被告支出新建改造项目费用为16001071元的事实。
第三组证据：榆林方正评估报告书两份。用以证明被告新增新建所花费用14675533.51元的事实。
第四组证据：榆方评报字（2015）第256号资产评估报告书一份。用于证明该鉴定结论的评估基准日认识错误，因本项目是在2008年年底开始建设，于2011年开始装修并投入使用，故评估报告基准日不能认定为2008年。评估公司对评估项目认定事实错误，评估明细表第五项中，只鉴定了二层房屋加一层一间，并未鉴定一层门窗的更换及门庭、装饰装修、路灯、监控部分；第九项中游泳池上加盖彩钢房对游泳池的室内改造、装修、路灯、监控等项目未进行评估。对变压器评估过程中未评估扩业费、线路、电杆及安装费用。对锅炉房的锅炉和附件未予评估。本案所涉标的物在鉴定现场勘验时原告扶贫中心虽派员到场，但对所涉资料未予签字认可。现在被告申请重新鉴定。
第五组证据：鉴定费发票一支，收据、银行回单复印件各一份。用以证明被告交纳的鉴定费由原告承担，原告收取的保证金退还被告。
经庭审质证，被告对原告提交第一组证据的真实性无异议，证明目的有异议。认为：被告不构成违约。2009年3月24日，双方签订的补充协议已经约定延长了租赁期限。对标的1延长10年，对标的2延长5年，现原告要求解除合同构成违约。对第二组证据不发表质证意见。对第三组证据的真实性无异议，证明目的有异议。认为：该两份拆迁通知是依据原合同的第七条提出，而不是因被告不交纳租赁费而解除合同，被告并不存在违约行为。被告在2013年1月18日和2013年9月30日对两份通知作出过复函，租赁合同期限未到期，原告没有权利解除合同。
原告对被告提交的第一组证据有异议。认为：原合同第七条不是解除合同的唯一条件，被告不按时交清租赁费已经构成根本违约，原告不存在给被告赔偿损失。原告没有收到被告于2013年1月18日出具的回复函，且被告并不能证明该存根邮寄的就是1月18日的回复函。对第二组证据有异议。认为：一、《鉴定结论书》的委托方（即反诉原告）仅提供的有关资料“某示范中心和某公司价格鉴定委托书”，再未提供任何鉴定资料。故该《鉴定结论书》程序不合法，不应采信。二、鉴定结论明显依据不足。《鉴定结论书》既无鉴定的材料，也无对鉴定过程的说明，且所有数据均无事实和法律依据。三、《鉴定结论书》中的鉴定结论与本案无关联性。对第三组证据有异议。认为：一、两份《资产评估报告书》只有司法及鉴定人员实地丈量的一些数据，再没有任何鉴定资料。因此，该《资产评估报告书》程序不合法，依法不应采信。二、鉴定结论明显依据不足。1、《资产评估报告书》中，既无鉴定材料，也没有鉴定过程的说明，且所有数据均无事实和法律依据，与本案无任何关联性。如（5）二层房屋加一层，评估价值803938.80元、（8）地面及顶棚维修，评估价值660801.79元、（9）游泳池加盖彩纲房，评估价值1135605.64元、（11）可能发生差价评估价值223366.35元、（12）新建措施项目费评估价值630074.58元、（13）新建措施项目费可能发生差价评估价值201160.09元、（14）规费评估价值225040.31元、（15）安全文明施工费评估价值176412.62元、（16）新建项目税金评估价值175527.39元、（18）游泳池评估价值3061178.30元，等等。不知上述数据从何而来，有无收支票据如规费、税金等是否已上交国家机关税票在哪请鉴定人予以说明。3、《资产评估报告书》中，确定新增建筑物及附属设施的“成新率（%）”为“80%‐88%”与本案租赁事实不符，且无法律依据。首先，《租赁合同》第四条第3款规定：“……现有设施设备的改造工程所产生的费用由乙方（即反诉原告）承担，新增设施及改造工程所形成的资产归甲方（即反诉被告）所有。本租赁合同终止日乙方按照新增设施或改造工程的清单无偿移交给甲方，否则即为违约。”第八条第2款规定：“乙方在租赁期限内如违约，则甲方有权解除合同，履约保证金与已收租赁费不予退还”。其次，《租赁合同》第二条第1款规定：“1、上述两标的及附带设施、设备的租赁期从2007年5月8日起至2012年9月30日止。”《补充协议》第1条规定：“延长租赁期限：将培训部、游泳池租赁期在原来的基础上延长10年（即从2007年5月8日起至2022年9月30日止）；将智能温室的租赁期在原来的基础上再延长5年（即从2007年5月8日起至2017年9月30日止）。”就按《补充协议》的约定，培训部、游泳池租赁期限也只有15年，现已使用8年，再剩7年，如果一定要按“成新率”折旧，那么其“成新率”也只能按7／15=46.6%折旧；智能温室的租赁期限共计10年，现已使用8年，再剩2年，如果也要按“成新率”折旧，那么其“成新率”只能按2／10=20%折旧。4、评估机构鉴定的新增建筑内容与人民法院核实并确定的内容不符。如《资产评估报告书》中“18.游泳池，评估价值3061178.30元”不属新增内容。人民法院确定的新增建筑物：“二、原露天游泳馆改建为室内游池馆”，可见，游泳池是旧建筑而非新增建筑物。三、《资产评估报告书》中的评估结论与本案无关联性。原告发出解除合同通知时，原租赁合同已到期（即2012年9月30日到期），按合同约定，反诉原告在租赁期间的新增或改造的建筑物应全部无偿归反诉被告所有。5、本案委托司法鉴定的目的是对反诉原告在租赁期间新增或改造的建筑物所投入的余值进行估价，并非是对现有建筑物的造价进行估价。因此，反诉原告应向司法鉴定机构提供其在租赁期间新增或改造建筑物所形成的所有工程审批手续、设计图纸、现场签证、主要材料和设备采购发票、工程预（结）算书、税票等相关资料。但反诉原告从未向司法鉴定机构提供过任何新增建设资料，不知其所投入的余值部分应如何进行估价。四、司法鉴定结论、《资产评估报告书》并不具有当然的证据能力和证据力。五、要求鉴定人出庭接受当事人的询问。对第四组证据有异议。认为：一、鉴定程序不合法，依法不应采信。二、几次鉴定结论相互矛盾，而且估价过高。三、部分鉴定项目及数据无事实依据，纯属虚构。对第五组证据的真实性无异议，证明目的有异议。认为：被告违约在先，交纳的保证金不予退还，鉴定费被告自行承担。
本院对双方当事人提交的证据作如下认定：
原告提交的三组证据，被告对真实性无异议。经审查，该证据客观真实，与本案具有关联性，依法予以确认。
被告提交的第一组证据，原告有异议。经审查，该证据不能证明原告具有违约行为，对此不予认定。
被告提交的第二、三组证据，原告均有异议。经审查，价格鉴定结论书的鉴定内容不详，不具有科学性，依法不予采信。两份资产评估报告书，其中关于榆林市经济开发区沙河路的新增建筑物及附属设施和设备的评估报告书较为客观，依法予以认定。另一份关于房屋建筑物及附属设施的报告书并非本院委托事项，依法不予认定。
被告提交的第四组证据，原告有异议。经审查，该资产评估报告书，是依据原告提交的新增建筑物明细表，被告提交的鉴定申请一份，本院委托榆林市中院司法技术室作出的评估报告。内容客观真实，与本案具有关联性，依法予以认定。被告对该资产评估报告书申请重新鉴定的申请不予准许。
被告提交的第五组证据，原告对其真实性无异议，证明目的有异议。经审查，该证据客观真实，依法予以认定。
本院根据当事人的陈述、答辩、举证、质证及本院认证，查明以下案件事实：
2007年5月8日，原、被告签订了《租赁合同》。合同约定：“一、甲方（即原告）将本单位院内以下两块地及现有设施、设备租赁给乙方（即被告）使用。二、租赁期限及租赁费用的支付。三、双方对围墙改修、新建的约定。四、双方对乙方租赁经营的项目及相关事务的约定。五、双方签订合同之日，乙方须按总租赁费的10%向甲方支付履约保证金贰拾伍万元。……。七、乙方在租赁期间内，因不可抗力不能履行本合同，经与甲方协商一致，可以解除合同，甲方退还乙方履约保证金，并只能按实际租赁时间收取租赁费。甲方因不可抗力不能履行本合同的，可以解除本合同，亦应退还乙方履约保证金，且只能按实际租赁时间收取租赁费。但甲方不赔偿乙方的其他损失”。2008年，被告对所租赁的建筑物进行了新增、新建。2009年3月24日，被告以新建项目投资大，尚未经营获利为由与原告签订了《某示范中心培训部、游泳池、智能温室租赁合同补充协议》。补充协议约定：“在原合同其它条款不变的情况下：1、延长租赁期限：将培训部、游泳池租赁期在原来的基础上延长10年（即从2007年5月8日起至2022年9月30日止）；将智能温室的租赁期在原来的基础上再延长5年（即从2007年5月8日起至2017年9月30日止）。2、在此协议签订时，补交2008年所欠租赁费37万元。3、原合同在原租赁期限内全部条款有效，并遵照执行。4、在租赁延长期内，原合同其它条款仍然有效，租赁费：从2012年5月8日至2017年9月30日为每年50万元；从2017年5月8日至2022年9月30日为每年30万元。每年的租赁费乙方必须足额如数提前一年上交甲方，不得拖延（即每年5月8日前上交下年度承包费）”。被告新增、新建的建设项目于2009年6月完工。2012年12月27日，根据榆林市高新区总体规划建设要求，榆林市人民政府将划拨给原告的199.7亩国有土地全部规划用于沙河公园及配套商业文化综合体建设，并委托榆林高新技术产业园区管委会负责具体征收、拆迁事宜，榆林市高新技术产业园区管理委员会支付给原告补偿费用共计26000000元，用于原告原管理使用土地上全部附着物、构着物等设施的补偿和搬迁。2012年12月28日，榆林高新技术产业园区管委会给原告下达了《拆迁通知》，通知要求：原告目前使用的199.7亩地内的所有苗木、办公、住宿和经营设施需全部搬移，由原告负责于2013年2月28日前搬迁完成。原告接到该通知后，于2013年1月6日向被告发出解除租赁合同通知，限被告于2013年2月28日前完成搬迁工作。2013年9月5日，原告再次向被告发出搬迁通知，被告仍未搬离租赁场地。故原告涉诉法院，请求：1、依法解除原、被告于2007年5月8日签订的《租赁合同》和2009年3月24日签订的《某示范中心培训部、游泳池、智能温室租赁合同补充协议》。2、依法判令被告立即将租赁原告的培训部、游泳池、智能温室、新建设施及场地腾空交回原告管理。3、依法判令被告支付原告违约金人民币25万元（即履约保证金25万元不予退还）。4、本案诉讼费由被告承担。2014年8月15日，被告向本院提出反诉，请求：一、依法确认原、被告于2007年5月8日签订的《租赁合同》及2009年3月24日签订的《某示范中心培训部、游泳池、智能温室租赁合同补充协议》合法有效，予以解除。二、依法判令反诉被告赔偿反诉原告新建、改造项目费用16001071元。三、依法判令反诉被告支付反诉原告违约金793333元。四、依法判令反诉被告返还反诉原告履约保证金25万元。五、依法判令反诉被告承担本诉、反诉费及鉴定费。被告向本院提交了2014年5月27日由榆林市物价局价格认定分局作出的《价格鉴定结论书》，该鉴定结论为：被告所涉部分工程价格为16001071元。2014年11月20日，被告建榆公司向本院提出鉴定申请，要求对其新增、新建的建设项目进行价格评估。2014年12月3日，本院委托榆林市中级人民法院司法技术室对被告建榆公司2008年新增、新建的建设项目当时所花费用进行价格评估。2015年7月22日，榆林方正资产评估有限责任公司出具了榆方评报字（2015）第223号《资产评估报告书》，评估基准日为2015年6月30日。结论为：1、委估榆林市经济开发区沙河路的新增建筑物及附属设施评估价值为7989203.58元。评估明细为：1、道路及院内硬化，评估价值266165.66元。2、门房，评估价值266165.66元。3、锅楼房，评估价值43231.17元。4、彩钢房，评估价值67626.84元。5、二层房屋加一层，评估价值803938.8元。6、电动门洞，评估价值6911.22元。7、智能温室室内、外地沟、检查井及化粪池，评估价值144796.56元。8、地面及顶棚维修，评估价值660801.79元。9、游泳池加盖彩纲房，评估价值1135605.64元。10、新建南方一排、西南角房一排，评估价值311063.61元。11、可能发生差价，评估价值223366.35元。12、新建措施项目费，评估价值630074.58元。13、新建措施项目费可能发生差价，评估价值201160.09元。14、规费，评估价值225040.31元。15、安全文明施工费，评估价值176412.62元。16、新建项目税金，评估价值175527.39元。17、扣除养老保险，评估价值171069.18元。18、游泳池，评估价值3061178.30元。以上共计7989203.58元。2、委估榆林市经济开发区沙河路设备：立式常压热水锅炉，评估价值为43860元。2015年7月31日，榆林方正资产评估有限责任公司又出具了一份榆方评报字（2015）第223号《资产评估报告书》，评估基准日为2010年6月30日。结论为：1、委估榆林市经济开发区沙河路的百家花卉花棚、酒店、土建、游泳池总评估价值为14675533.51元。2、委估榆林市经济开发区沙河路设备评估价值为43860元。2015年8月5日，被告将反诉请求第二项变更为：依法判令原告赔偿被告新建、改造项目费用14675533.51元。因榆林中院委托的由榆林方正资产评估有限责任公司出具的两份《资产评估报告书》均与本院委托事项不符，本院于2015年8月21日退回榆林中院司法技术室进行重新鉴定。2015年9月11日，榆林方正资产评估有限责任公司出具了一份榆方评报字（2015）第256号《资产评估报告书》，评估基准日为2008年8月31日。结论为：1、委估榆林市经济开发区沙河路的新增建筑物及附属设施评估价值为5689818.93元（其中智能温室评估为184368.7元，其它5505450.23元）。2、委估榆林市经济开发区沙河路变压器评估价值为145000元。为此，原告缴纳鉴定费90000元。
本院认为：原、被告签订的《租赁合同》、《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，合同主体、形式合法，内容亦不违反国家法律、法规的强制性规定，为有效合同。但榆林市高新区总体规划建设要求被告租赁原告所有的土地用于榆林市公益事业“沙河公园及配套商业文化综合体建设”。故原告和反诉被告均要求解除双方签订《租赁合同》、《补充协议》的请求依法予以支持。既然合同解除，那么原告要求被告将租赁物腾交原告管理的请求就应依法予以支持。该合同的解除是因不可抗力造成的，不属于当事人违约，故双方均要求对方支付违约金的请求依法不予支持。但对于被告在租赁期间的新增建筑物及设施，应当按照原合同约定的内容，以新增建筑物当时的造价结合租赁期限由原告补偿被告。2015年9月11日，榆林方正资产评估有限责任公司对被告建榆公司2008年新增、新建的建设项目当时所花费用作出了榆方评报字（2015）第256号《资产评估报告书》，评估基准日为2008年8月31日。结论为：1、委估榆林市经济开发区沙河路的新增建筑物及附属设施评估价值为5689818.93元（其中智能温室评估为184368.7元，其它5505450.23元）。2、委估榆林市经济开发区沙河路变压器评估价值为145000元。由于原告在2012年12月28日向被告发出拆迁通知，要求于2013年2月28日完成搬迁工作。那么应当认定原告新增、新建项目的实际使用年限从2009年3月24日开始的。原告通知被告完成搬迁工作时，被告所新增、新建的项目实际已无法经营，当然作为项目的消费者来说，也知道经营的游泳池等正在搬迁中，更不会到场消费，所以应认定为被告新增、新建项目的实际使用终止日为2013年2月28日。由此计算被告新增、新建的培训部、游泳池等项目预期使用十三年半，而实际使用四年，未使用价值为：（5505450.23元＋145000元）÷13.5年×9.5年＝3976242.75元。智能温室等项目预期使用九年半，而实际使用四年，未使用价值为：184368.7元÷9.5年×5.5年＝106739.77元。被告反诉要求原告退还履约保证金25万元的请求，符合法律规定，依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一项、第九十七条、第二百一十二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告某示范中心与被告某公司于2007年5月8日签订的《房屋租赁合同》、2009年3月24日签订的《某示范中心培训部、游泳池、智能温室租赁合同补充协议》有效，予以解除。
二、本判决生效后十日内，被告某公司将其租赁原告某示范中心的培训部、游泳池、智能温室、新建设施的场地腾交原告某示范中心管理。
三、本判决生效后十日内，原告某示范中心补偿被告某公司新增建筑物及附属设施共计4082982.52元。
四、本判决生效后十日内，原告某示范中心退还被告某公司履约保证金25万元。
五、驳回原告某示范中心、反诉原告某公司的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5150元，反诉费122570元，鉴定费90000元，共计217720元，由原告某示范中心负担90150元，被告某公司负担127570元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
审 判 长 高沙东
审 判 员 乔秀萍
人民陪审员 吴天全
二〇一五年十月十四日
书 记 员 杨维民