安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）合民一终字第00434号
上诉人（原审原告）：安徽省新华诚房地产开发有限责任公司，住所地安徽省合肥市蜀山区合作化路杏花商贸城，组织机构代码61030268-X。
法定代表人：罗助邻，总经理。
委托代理人：陈冬侠，安徽金的律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：杜锐侠。
委托代理人：郭衍昌，安徽安泰达律师事务所律师。
上诉人安徽省新华诚房地产开发有限责任公司（以下简称新华诚公司）与上诉人杜锐侠因保证合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院于2014年10月27日作出的（2012）庐民一初字第00678号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年7月20日公开开庭进行了审理。上诉人新华诚公司法定代表人罗助邻以及上诉人杜锐侠均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2005年8月14日，安徽锦鹏科技投资发展有限公司（甲方）与杜锐侠（乙方）订立一份《合作协议书》，约定杜锐侠出资100万元用于安徽锦鹏科技投资发展有限公司开发花亭湖项目，借款期限一年，年利率按国家规定，逾期三个月未还款，逾期部分按20%计息；新华诚公司作为丙方，以其开发的位于长丰县三十头镇天仙湖二期三栋别墅作为甲方借款担保。担保期间，丙方对担保物不得自行出售；乙方如认为需要，可以另外出资购买所担保的上述三套全部或部分建筑物，乙方购买后可以自行处分，所产生的利润或亏损，甲方不表示异议和承担风险；自借款之日起一年内，乙方认为有必要参与花亭湖项目投资时，享有该项目优先权，甲方向乙方所借款项从决定之日起转为投资款，该协议书第一至七条款失效，乙方投资总额和所占股份双方另行商定。上述协议签订后，杜锐侠自2005年9月8日向张维杰银行卡内汇入6万元，由张维杰将6万元转付罗助邻。此后，杜锐侠又陆续支付了三笔款项：2005年12月9日支付20万元，2006年1月26日支付9万元、10万元（收款事由均为投资款）。以上杜锐侠合计向安徽锦鹏科技投资发展有限公司支付45万元。2005年11月2日，新华诚公司与杜锐侠签订商品房买卖合同，以开具收到杜锐侠购房款的形式将其开发的天仙湖乡村花园四套房产作为担保物记入杜锐侠名下，具体为：于2005年11月2日开具天仙湖乡村花园3幢301室（面积118.17平方米）购房款118170元收据、3幢306室（面积97.37平方米）购房款97370元收据；于2005年11月5日开具天仙湖乡村花园北区别墅7号A座（面积252平方米）购房款252000元、北区别墅7号B座（面积252平方米）购房款252000元，以上担保房屋合计面积719.54平方米，以成本价每平方米1000元计算，担保物价值719540元。新华诚公司开具了四张购房款收据，杜锐侠无证据证明其实际出资。2006年7月10日，杜锐侠出具保证函，承诺：保证出卖天仙湖乡村花园5幢301室、5幢306室的单价不低于同期市场销售价，并取得新华诚公司同意方可对外转让，若违约，承担对新华诚公司造成的直接或间接经济损失。2006年7月，新华诚公司、杜锐侠商定出售担保房屋5幢306室，以售房款偿还杜锐侠借款。2006年7月25日，新华诚公司、长丰三十头中心村天仙湖乡村花园工程指挥部与王志刚签订了商品房买卖合同，约定新华诚公司将天仙湖乡村花园5幢306室出售给王志刚，房屋面积97.37平方米，单价1250元／平方米，总价款121715元。王志刚于2006年7月25日、9月30日先后支付房款6万元、4.6万元，新华诚公司于2006年7月31日、10月8日分别将售房款6万元、4.6万元支付给杜锐侠，杜锐侠出具两张收条，确认收到10.6万元，其在2006年7月31日收条上注明：抵押物5幢301室、5幢306室，其中“5幢”前面有涂改的“3”痕迹；杜锐侠在2006年10月8日收条上注明“5幢306贰次款”。2008年7月29日，杜锐侠收到新华诚公司20万元，在收条上注明：如罗助邻将投入本金和按合作协议中计息方式算清，并支付完此款，杜锐侠同意将天仙湖花园的所有房屋无条件还给新华诚公司。
2008年12月12日，安徽华安会计师事务所接受长丰县三十头镇人民政府、新华诚公司委托，对天仙湖乡村花园项目支出及二期售房收入作出专项审核报告，该报告附件1二期售房收入明细表中杜锐侠名下3-301室、3-306室、北区别墅7-A、北区别墅7-B四套房屋的面积、价值同新华诚公司出具的收款收据。2009年6月30日，合肥三元经济发展有限公司（以下简称三元公司）向杜锐侠发出《关于原天仙湖小区小二层购房户补办手续的通知》，主要内容为：原三十头村与新华诚公司共同开发的天仙湖乡村花园项目在未完善手续的情况下对外销售，被市国土资源局依法查处并认定为违法项目，作出了行政处罚决定，且已交长丰县法院强制执行，对天仙湖乡村花园的建筑物及设施移交三十头镇政府处理。镇政府已将12幢多层处理好，因小二层情况复杂，根据不同情况提出五种处理意见：情况一、镇政府与新华诚公司对购房情况通过审计确认。由于新华诚公司签订的销售价格太低，按1600元／平方米重新定价。如不要房，镇政府予以退款。情况二至五（略）。你户属以上情况一，请你务必于2009年7月30日前来按新合同价1600元／平方米一次性补齐房款。规定时间未来办理有关手续，视作你户自动放弃购房，我公司将根据以上情况自行处置。通知后，杜锐侠未至三元公司按重新定价补交房款。
2010年12月30日，安徽锦鹏科技投资发展有限公司法定代表人罗助邻与安徽省锦海投资有限公司法定代表人张维杰分别代表两个公司共同签署了《关于终止对花亭湖项目投资的协议》，决定双方于2010年12月31日停止对花亭湖项目投资，终止对该项目执行，并由安徽锦鹏科技投资发展有限公司对前期投资审计后进行清算。2011年11月29日，经安徽嘉华会计师事务所审计，新华诚公司因筹办花亭湖项目损失44.4万元等。新华诚公司认为，花亭湖项目终止后，其已尽担保义务，杜锐侠应当依法返还担保物，杜锐侠擅自处置担保物，应承担违约责任，故向原审法院提起诉讼，请求判令杜锐侠返还担保物或折价款44.6万元，并赔偿擅自处置担保物造成其损失36万元。
原审法院另查明：天仙湖乡村花园的建设监理单位安徽大成工程建设监理有限公司证实，天仙湖乡村花园建房时施工单位按照从南到北为多层楼房编序的3号楼，销售部门销售时按照从东到西为楼房编序为5号楼，天仙湖乡村花园登记时的3幢即为实际销售时的5幢。
原审法院还查明：天仙湖乡村花园项目因涉嫌违法，三元公司统一处理该项目房屋销售的相关事宜，该项目后更名为三十头镇拆迁恢复楼（一）期，案涉5幢301室房屋及小二层两套别墅由三元公司收回予以销售。后三元公司将该项目所有档案资料包括原天仙湖乡村花园的房屋买卖合同统一交由合肥新站试验区财政局财税结算中心保管。从该结算心调取的原始档案材料及三十头社居委物业管理办公室出具的售房情况统计表反映：三十头镇拆迁恢复楼5幢306室房主为王志刚，3幢306室房主为梁晓芳、戴邦兵夫妻（2009年6月由原房主杜东胜以单价1490／平方米、总价145081元出售给戴邦兵）。原杜锐侠名下的天仙湖乡村花园3幢301室（即三十头镇拆迁恢复楼5幢301室）后由费贤友购买（实际面积为112平方米）；原杜锐侠名下天仙湖乡村花园北区别墅7号A座，与三十头镇安居园中心村小二层B13东为同一套房屋（实际面积278.5平方米），2010年2月由三元公司出售给应素青；原杜锐侠名下北区别墅7号B座，与三十头镇安居园B13西为同一套房屋，2010年2月9日由三元公司出售给应安，以上两套别墅房屋单价均为1600元／平方米，总价891200元（278.5×2×1600元）。
原审法院认为：本案争议焦点是新华诚公司与杜锐侠之间的保证合同关系是否合法有效，杜锐侠是否存在擅自处分担保物的违约行为及应否返还担保物并赔偿相应损失。根据安徽锦鹏科技投资发展有限公司、杜锐侠、新华诚公司所签合作协议书，因杜锐侠并未决定将借款转为投资款，故该合作协议实质为借款合同，该借款合同系三方当事人真实意思表示，合法、有效。主合同有效，且新华诚公司自愿提供担保，其与安徽锦鹏科技投资发展有限公司、杜锐侠之间的保证合同关系成立。杜锐侠作为债权人，向安徽锦鹏科技投资发展有限公司出借45万元，新华诚公司作为保证人，将其开发的天仙湖乡村花园四套房产直接登记至杜锐侠名下，其已履行了保证义务。杜锐侠辩称其自行购买了三套房屋，但未能提供其实际支付购房款的证据，且其在保证书、收条上的承诺及收到5幢306室售房款的事实，足以印证新华诚公司除将5幢306室出售后并支付杜锐侠10.6万元外，其余三套担保物被杜锐侠实际控制、处理。现有证据表明，除出售给王志刚5幢306室房屋的房款交杜锐侠外，5幢301室杜锐侠已自行退还三十头镇政府，后由三元公司出售他人。比照同期王志刚、梁晓芳等人的购房价格每平方米1250元，5幢301室价格按照每平方米1250元认定为宜，则5幢301室价格为140925元（即112.74×1250元）。另外两套小二层别墅，杜锐侠未按照三元公司通知补足每平方米600元价格，该房退回镇政府，镇政府按每平方米1000元退款。按照通知确定的重新定价，认定两套小二层别墅的担保价值为891200元（即1600元×278.5平方米×2）。杜锐侠没有补足房屋销售价，擅自处分三套担保房产，将担保物退还镇政府，未征得新华诚公司同意，其行为已构成违约，其违约行为给新华诚公司造成损失为三套担保房屋按三元公司通知调整的小二层重新定价或者按当时出售房屋与成本价1000元／平方米的差价，具体为：112.74×（1250-1000）元＋278.5×2×（1600-1000）元=362385元。故对新华诚公司主张杜锐侠擅自处分担保物，造成其损失36万元的诉请，予以支持。因双方尚存在与本案有关联的借贷或投资纠纷，故不能据以确认主债权是否已不存在，对新华诚公司要求杜锐侠返还担保物或返还等价财产的诉请，本案不宜处理。综上，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、杜锐侠于判决生效之日起十五日内支付新华诚公司经济损失36万元；二、驳回新华诚公司的其他诉讼请求。案件受理费11860元，由新华诚公司负担6000元，杜锐侠负担5860元。
新华诚公司不服上述判决，向本院提起上诉称：新华诚公司作为担保方，将四套房产以成本价719540元（每平方米1000元）登记至杜锐侠名下，事实清楚，证据充分，三元公司给杜锐侠发出的补办购房手续的通知也进一步印证了杜锐侠占有房屋的事实。杜锐侠未通知新华诚公司，将三套房屋退给镇政府，擅自处置了担保物，应当承担违约责任。2010年12月30日花亭湖项目投资终止，主合同也已经终止，担保物应当返还。原审法院仅判决杜锐侠赔偿损失36万元，没有支持新华城公司要求杜锐侠返还担保物或折价款44.6万元的诉讼请求，与事实和法律不符。请求增加判决杜锐侠向新华诚公司返还担保物或折价款44.6万元。
杜锐侠亦不服上述判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定四套房产属于新华诚公司提供给杜锐侠的担保物，没有事实依据。1、该四套房产属于杜锐侠个人购买，通过杜锐侠提供的购房合同、房产收据、审计报告等证据均可以相互印证，特别是收款收据上明确记载交款方式为现金支付。2、新华诚公司仅提供5幢301、306室作为担保，与杜锐侠出具的保证书中承诺的一致。如果按新华诚公司主张，杜锐侠出具的保证书就应当注明是这四套房屋。3、安徽大成公司出具的证明属于证人证言，未出庭作证，且附随的所谓图纸为手绘的草图复印件。原审判决以此认定5幢301、306室与3幢301、306室为同一幢楼，依据不足。即使5号楼与3号楼在销售与施工时所注明的楼号不同，也不能就此认定杜锐侠购买房屋的时候就是按照施工的楼号确定的。此外，不论房屋如何编号，房屋面积是不会发生任何变化的。4、三十头镇中心村房屋合同移交表记载的5幢301室并没有杜锐侠转让的字样，由此可见，杜锐侠购买的房屋与新华诚公司担保的房屋没有任何关系。二、原审判决杜锐侠赔偿新华诚公司36万元，无事实和法律依据。即使新华诚公司主张的四套房屋作为担保物，因该天仙湖项目为违法项目，被政府收回，杜锐侠并无权处置，新华诚公司同样无权处置。在项目被没收的情况下，政府为妥善处理善后事宜，保障老百姓的权益，同意按照一定的价格在补足钱款后可以继续取得房屋。原审判决认定以应补交的钱款作为新华诚公司的损失，两者之间没有任何逻辑上的关系。综上，请求撤销原审判决，驳回新华诚公司的全部诉讼请求。
杜锐侠针对新华诚公司的上诉，答辩称：关于新华诚公司提供的担保物的观点仍坚持其上诉意见。新华诚公司要求返还担保物或折价款与事实不符，不能忽略主债权。请求驳回新华诚公司的上诉。
新华诚公司针对杜锐侠的上诉，答辩称：杜锐侠所称的四套房产系其自行购买，与事实不符。新华诚公司提供担保的四套房屋因没有房产证，故双方以签订售房合同、出具现金收据的形式将担保物登记在杜锐侠名下，收据只是形式，经办人也证实杜锐侠并未交纳现金，且杜锐侠也未提交证据证明其有交款的事实。5幢301、306室与3幢301、306室是同一房产，是由于现场施工队的编号不一样所致。杜锐侠未通知新华诚公司将三套房屋退给镇政府，擅自处置了担保物，应当赔偿损失。请求驳回杜锐侠的上诉。
二审期间，双方当事人均未提交新证据，所举证据均同一审，相对方质证意见也同一审。
本院对原审法院查明的事实予以确认。二审另查明：2008年8月8日，杜锐侠与罗助邻签订《关于投资还款协议》，其中载明“新华诚公司在长丰三十头天仙湖花园面积陆佰平方米预售给杜锐侠，由杜锐侠配合公司负责追回，双方共同销售，售房款由杜锐侠所得，如售房款不足偿还，剩余款由罗助邻负责偿还……”。
本院认为：新华诚公司基于《合作协议书》的约定，对于安徽锦鹏科技投资发展有限公司向杜锐侠的借款，自愿向杜锐侠提供房产作为担保的意思表示真实。各方在《合作协议书》中并未对具体的担保房产作出明确约定，杜锐侠认为新华诚公司主张的四套担保房产即3幢301室、3幢306室、北区别墅7-A、北区别墅7-B均系其自行购买，仅认可其承诺中提到的5幢301室、5幢306室系担保房产，但根据2008年8月8日《合作协议书》可以确认，新华诚公司以预售形式提供给杜锐侠作为担保房产的已有600平方米，若再加上杜锐侠认可的2006年7月其与新华诚公司商定已经出售的担保房产5幢306室，担保房产近700平方米，与新华诚公司主张的四套担保房产面积相近，与杜锐侠陈述仅有两套担保房产的面积差距过大；其次，该《合作协议书》中确认了担保房产系以预售的方式办理，印证了新华诚公司陈述四套担保房产与杜锐侠签订购房合同、出具现金收据系办理担保手续的事实存在；此外，根据案涉房屋建设监理单位出具的证明及销售楼号排序图、房屋分布图，能够证实天仙湖花园登记时的3幢301室、3幢306室即为实际销售时的5幢301室、5幢306室。故杜锐侠以新华诚公司主张的四套担保房屋已经有购房合同、现金收据认为该四套房屋系其自行出资购买，依据不足，且与其陈述自相矛盾，本院不予采信。
新华诚公司主张杜锐侠擅自处置剩余的三套担保房产给其造成损失，因天仙湖项目涉嫌违法被政府收回后由三元公司统一处理，5幢301室已由杜锐侠自行退还后由三元公司销售他人，另两套别墅由三元公司通知杜锐侠补足差价，因杜锐侠未补差价由三元公司收回后也已销售他人，可见杜锐侠并不存在擅自对外出售担保房产的行为；此外，若按新华诚公司主张该三套房屋属于其向杜锐侠提供的担保房产，形式上登记在杜锐侠名下，则杜锐侠在接到三元公司通知后也无需补足差价购买，在此情形下即便杜锐侠通知了新华诚公司将房屋退给新华诚公司，新华诚公司也无权单方对外处置房产。故新华诚公司仅以杜锐侠未通知新华诚公司导致房屋被政府收回后对外销售，认为杜锐侠属于擅自处置担保物，给其造成损失要求赔偿，不能成立。原审判决对此作出的损失认定并要求杜锐侠承担，无事实和法律依据，本院不予支持。
新华诚公司主张杜锐侠应返还剩余三套担保房产或折价款，因新华诚公司对安徽锦鹏科技投资发展有限公司向杜锐侠的借款自愿提供房产作为担保，杜锐侠作为借款投资的花亭湖项目虽然终止，但安徽锦鹏科技投资发展有限公司与杜锐侠之间的主债权债务尚未结算完毕，亦无证据证明新华诚公司作为担保人的担保义务已经免除，故新华诚公司的该项诉请尚不具备条件。原审判决对此未作处理，并无不当。
综上，杜锐侠上诉认为其不应承担损失36万元的理由成立，本院予以支持，其余上诉请求以及新华诚公司的上诉请求均依据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销安徽省合肥市庐阳区人民法院（2012）庐民一初字第00678号民事判决；
二、驳回安徽省新华诚房地产开发有限责任公司的诉讼请求。
一审案件受理费11860元，二审案件受理费14690元，均由安徽省新华诚房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 思
审判员 沈 静
审判员 王 莉
二〇一五年九月二十一日
书记员 丁宇琪
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。