文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终170号上诉人（原审原告）：邱宇被上诉人（原审被告）：石小毛委托诉讼代理人：刘莉，广东广和律师事务所律师。上诉人邱宇因与被上诉人石小毛房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2017）粤0307民初7265号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人邱宇上诉请求：撤销一审民事判决第一判项，并依法改判石小毛支付邱宇一个月押金3700元。上诉事实和理由:一、邱宇与石小毛于2015年11月17签订合同约定，租赁合同期限为2016年1月16日至2017年1月15日，在合同第四条双方责任中，明确只有在合同期未届满的前提下，甲方才有理由不退押金而终止合同。合同执行完毕后，邱宇联系石小毛协商签订新版租赁合同，在新合同签订前正常按月支付租金。从未表达过沿用旧版合同违约条款续约之意向，故一审法院单方面认定邱宇违约没有合同依据。二、一审法院认定微信聊天记录作为本案延长租赁期限之证据过于草率。石小毛仅仅提供微信聊天记录手机截屏文件打印，且提供日期不连续。三、石小毛提供微信记录中2017年1月7日对话中，邱宇“另外我要签约到2018年10月，原则上有无问题?”也仅为邱宇在租金不涨价情况下单方面意向之表达。后由于石小毛单方面提高租金，邱宇并未认可续约。四、按照租房交易习惯，如合同期满而不签订新约，仅需按月支付租金并在搬走前提前告知房东即可，邱宇己尽到应有责任。即依据交易习惯，邱宇也无违约之实。被上诉人石小毛辩称，邱宇与石小毛签订有书面的租赁合同，双方的微信聊天记录确认了租赁时间自2017年1月16日起，租期最多不超过2年。在微信记录中邱宇要求签约到2018年10月，并约定签约后扫描回传。该合同由邱宇拟定，石小毛签字后寄给邱宇并拍照回传，但邱宇并没有寄回到石小毛。在2017年1月20日的聊天记录，邱宇明确要求签订合同前支付一个月的租金，签订合同之后支付其余两个月的租金，邱宇在2017年1月21日发送《房屋租赁合同》电子版给石小毛，石小毛于2017年1月22日签订该合同并拍照回传给邱宇，邱宇于2017年1月25日收到该书面租赁合同并向石小毛支付了另外两个月的租金。邱宇以自己的实际行为确认了双方是签订了书面的租赁合同，租赁合同中第4条第5点约定合同期未满时，邱宇因自身原因不再租赁该物业，视为邱宇违约，石小毛扣除一个月的租金并终止合同。在聊天记录第3页2017年4月17日的记录，邱宇与石小毛谈论交接房屋时提到“石小毛不要苛求了，你已经收了一个月的押金了”，也说明邱宇认可自己提前解约，认可石小毛收取了一个月押金的事实，邱宇应当遵守合同的约定，其提前解约，石小毛有权扣除一个月的押金。邱宇向一审法院起诉请求：1、石小毛退还押金9600元；2、本案诉讼费用由石小毛承担。石小毛向一审法院反诉请求：1、邱宇赔偿因提前解除房屋租赁合同，并恶意提起诉讼而给石小毛造成的损失，合计10066.67元（暂计至提起反诉之日，后续损失按实际追加请求）；2、邱宇于判决之日起二十日内变更泊志科技（深圳）有限公司的注册地址；3、邱宇承担反诉的诉讼费用。一审法院认定事实：一、涉案租赁物位置：深圳市龙岗区xx.二、涉案租赁物产权情况：产权人为石小毛，产权证号xx。三、房产建筑面积：67.75平方米。四、租赁合同签订时间：2015年11月17日。五、合同约定的月租金标准：3200元。六、合同约定租金缴纳日期：每月15日前。七、合同约定租赁合同履行期限：2016年1月16日至2017年1月15日。八、合同约定承租方义务（与本案有关部分）：合同第三条第2款约定“签订本合同时，乙方需向甲方支付3个月租金额度的押金和一个月租金”。合同第四条第5款约定“在合同期没满乙方因自身原因不租该物业，视为乙方违约，甲方不予退还乙方押金并终止本合同”。九、承租方搬离涉案租赁物时间：2017年4月30日。十、有无拖欠租金情况：无。十一、其他需要说明的事项：1、邱宇于2015年11月17日通过支付宝向石小毛转账12800元。石小毛称2015年11月17日双方签订的《房屋租赁合同》第三条第2款“3个月租金额度的押金和一个月租金”属于笔误，实际情况是支付1个月租金额度的押金和3个月租金。邱宇对此不认可，坚称其支付的12800元包括押金9600元和一个月租金3200元。2、邱宇于2016年4月13日、2016年7月21日、2016年10月17日三次通过支付宝方式向石小毛转账，每次9600元，合计28800元。邱宇于2017年1月25日通过支付宝方式向石小毛转账7900元，邱宇称7400元是租金，500元是增加的押金。邱宇于2017年4月16日通过支付宝方式向石小毛转账3700元。邱宇、石小毛确认2017年4月30日退房结算时，石小毛退还了邱宇半个月租金。3、邱宇主张其于2015年11月17日支付了9600元押金，对于2017年1月25日补充500元押金的解释是，因为当时对于签订合同，过去时间比较久，邱宇误以为押金是一个月（的租金），在4月30日办理退房事宜的时候，看到合同之后才知道是三个月的押金，一个月的租金。石小毛对邱宇的说法不予认可，理由是邱宇于2017年4月18日起诉，诉请石小毛返还9600元押金。邱宇主张其于2015年11月17日支付了一个月租金3200元，对于直到2016年4月13日才支付租金的说法是“租金我方如果欠缴我方愿意补缴”。4、石小毛出示了其与邱宇2017年1月7日至2017年4月18日期间的微信聊天记录，石小毛对此不予认可。聊天记录中，对话人微信号是×××，昵称是邱宇，部分内容是对话人与邱宇商量租金金额、续签期限、转账3700元、通知转账7900元等，2017年4月17日对话人提出要提前搬走，双方协商退房事宜。部分微信聊天记录如下：（1）2017年1月7日，对话人：“另外3700有的商量没？……”。石小毛：“好的、那么久这个价格租给你，因为我现在有事、确实回不去深圳”。对话人：“好的，那就择期签约吧。”。石小毛：“谢谢、好的、回头我去深圳了、我们再签合同、或者让我朋友过去给你签、你怎么看”。对话人：“另外我要签约到2018年10月，原则上有无问题？”、“我们签约扫描回传吧，写明扫描复印件同等效力既OK”。石小毛：“没事、看你时间方便、知”。（2）2017年1月20日。对话人：“先一个月的吧，签了之后其余两个月”。石小毛：“OK…”。转账信息：“一个月租金”3700元。（3）2017年1月21日。对话人向石小毛发送了房屋租赁合同的电子版。（4）2017年1月25日。对话人：“费用是3700*2+500*3对吧，到时候，你退给我的押金是3700*3，核实一下”。石小毛：“到时候我退你3700对吧！压金”、“你是三个月房租、一个月压金”。对话人：“我核实一下，你稍等”、“那我弄反了”、“你说的是对的”、“通过什么转给你？”。石小毛：“支付宝吧！电话号码138××××4479”。对话人：“共计7900，核实一下”。石小毛：“对的”。（5）2017年4月17日。对话人：“房东大人，因为我广州的房子提前交工，我们这里准备不到明年就搬走”……“另外那一个月的押金如何处理呢？”。石小毛：“如果您要是不按照、之前的合同要求来、先付三个月的房租、那么我月底去深圳的时候、你做好搬家的准备吧！”。……。对话人：“不要苛求了吧，你已经收了一个月押金了。”。……石小毛：“这个月底走或者下个月15号走、看你方便、你要是这个月底走了、我也是月底去深圳收房给你退剩下半个月的租金、”。5、邱宇称2017年1月双方确定由邱宇继续承租涉案租赁物，没有约定具体期限，按月支付租金。石小毛对此不予认可，石小毛主张邱宇曾要求承租至2018年10月，以微信聊天记录为证。6、石小毛提交了《在职证明》、《收入证明》、发票等，主张邱宇赔偿其从北京往来深圳办理退房交接的费用损失，邱宇对此不予认可。7、石小毛提交的泊志科技（深圳）有限公司工商注册信息显示，该公司法定代表人为邱宇，成立日期为2015年5月15日，住所地为涉案租赁物处所。8、2017年4月30日，邱宇搬离涉案租赁物，双方并未因租金支付问题产生分歧。一审法院认为，证据包括电子数据，电子数据是指通过电子邮件、电子数据交换、网上聊天记录、博客、微博客、手机短信、电子签名、域名等形成或存储在电子介质中的信息。手机微信作为沟通方式已广泛应用于日常生活，邱宇不认可石小毛提交的微信聊天记录，不确认对话人身份，但该记录的聊天时间在涉案事实时间段内、对话人提及的转账与邱宇确认的支付记录相符、内容符合涉案租赁事宜实际且前后一致，能证明微信聊天记录的真实性和完整性，一审法院采信石小毛陈述，确认对话人为邱宇以及聊天内容的真实性。合同各方行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则。石小毛拥有涉案租赁物产权，其与邱宇于2015年11月17日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。涉案租赁物2016年1月16日至2017年1月15日期间的租金为每月3200元。根据邱宇实际支付的租金，自2017年1月16日起，涉案租赁物的租金为每月3700元。石小毛提交的聊天记录中，邱宇已确认押金是一个月租金，并于2017年1月25日增加押金500元，为3700元；邱宇主张其2015年11月17日支付石小毛押金9600元，则其未足额支付石小毛租金，退房时石小毛反而退还邱宇半个月租金，显然不符合常理；邱宇罔顾事实，坚称押金为9600元，实有违诚信，一审法院不予采信。一审法院依据合同实际履行情况，采信石小毛说法，即2015年11月17日签订的《房屋租赁合同》关于押金的内容存在笔误，认定邱宇实际向石小毛支付的押金合计为3700元。邱宇称双方在2017年1月《房屋租赁合同》即将到期时约定续租，但未约定具体期限，租金按月支付，石小毛对此不予认可，且石小毛提交的微信聊天记录也显示双方就续租的租金金额、期限进行了协商并达成合意，一审法院认定续租的期限为2018年10月。邱宇于2017年4月提前解约，属于违约，其主张石小毛退还押金，没有法律依据，一审法院不予支持。石小毛作为出租人，主张邱宇承担其办理退房交接手续的费用支出，没有法律依据，一审法院不予支持。石小毛要求泊志科技（深圳）有限公司变更注册地址的诉请，不属于本案法律关系，一审法院不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、驳回邱宇全部诉讼请求；二、驳回石小毛全部反诉请求。本案一审案件受理费人民币50元，因适用简易程序减半收取为25元（邱宇已预交），由邱宇负担。本案反诉受理费人民币52元，因适用简易程序减半收取为26元（石小毛已预交），由石小毛负担。本院经二审审理查明，一、二审期间，石小毛向本院提交《房屋租赁合同》文本一份，主张该合同文本由邱宇拟定，并于2017年1月21日通过微信发送至石小毛，石小毛已在该合同文本甲方处签字并打印拍照回传且邮寄给邱宇；邱宇认可该合同文本系由其发送给石小毛，但认为其未在该合同上签字故合同无效。二、前述《房屋租赁合同》文本显示：第二条第1款约定租赁期最小为一年，从2017年1月16日起，一年期满后，如邱宇不再居住，需提前一个月告知石小毛（微信短信等告知方法均有效），但租期最多不超过两年；第三条第1款约定租金标准为每月3700元；第四条第5款约定在合同期未满时，邱宇因自身原因不再租赁该物业且找不到合适转租人情况下，视为邱宇违约，石小毛扣除一个月租金并终止本合同。三、一审查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。综合涉案双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：涉案双方在原租赁合同到期后，是否有就邱宇继续承租涉案房产的相关事宜达成一致意思表示，石小毛可否据此不予返还租赁押金3700元。依前述查明事实，2017年1月21日之前，涉案双方在微信往来中协商续租事宜，内容涉及续租的月租金标准、续租期限、签约方式等事项，双方就续租达成初步意向；2017年1月21日，邱宇就续租事宜拟定租赁合同，通过微信发送至石小毛，应视为其向石小毛发出要约，其后石小毛同意该合同内容并予签字，应视为石小毛作出同意要约的承诺，之后双方亦实际按照该租赁合同中约定的租金标准履行合同，故本院认为，涉案双方已就续租事宜达成一致意思表示，该租赁合同业已成立生效。邱宇仅以其未在该合同文本上签字为由主张合同无效，于法无据亦有悖诚信，本院不予支持。依该租赁合同第二条第1款、第四条第5款的约定，租期自2017年1月16日起算至少为一年，现邱宇于合同期满前因自身原因不再租赁已构成违约，石小毛依约可扣除相当于一个月租金标准的租赁押金3700元，邱宇诉求返还该笔租赁押金，理据不足，本院不予支持。原审认定续租期限至2018年10月欠妥，本院予以纠正，但原审判决石小毛不需返还涉案押金，处理正确，应予维持。综上，邱宇的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元（邱宇已预交），由邱宇负担。本判决为终审判决。审判长 马    龙审判员 周    敏审判员 路  德  虎二〇一八年三月二十一日书记员 陈晓莹（兼）