广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终12751号
上诉人（原审原告、反诉被告）:邓洪凌，男，汉族，1986年10月25日出生，住广东省佛山市顺德区，
委托诉讼代理人：余宝钧，广东顺迪律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：庞永锋，男，汉族，1975年1月14日出生，住广西壮族自治区浦北县，
委托诉讼代理人：陈巧玲，广东实丰律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：覃瑜，女，汉族，1982年10月27日出生，住广西壮族自治区浦北县，
委托诉讼代理人：陈巧玲，广东实丰律师事务所律师。
原审第三人：佛山市顺德区大良天之龙信息服务有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良街道东乐路顺华楼120号,统一社会信用代码91440606721191281L。
法定代表人：梁素芳，该公司总经理。
委托诉讼代理人：邱月娟，女，系该公司员工。
上诉人邓洪凌与上诉人庞永锋、覃瑜，原审第三人佛山市顺德区大良天之龙信息服务有限公司（以下简称天之龙公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初7863号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。
上诉人邓洪凌上诉请求：1.撤销一审判决第三项，依法改判庞永锋、覃瑜向邓洪凌赔偿损失324000元；2.一审、二审诉讼费、评估费、财产保全费由庞永锋、覃瑜承担。事实和理由：一审判决庞永锋、覃瑜仅向邓洪凌支付赔偿款205795元不足以赔偿邓洪凌的损失。邓洪凌委托深圳市xxx评估有限公司广州分公司对涉案房产进行评估，涉案房产截至起诉之日评估价为1510000元，相比涉案合同价格上涨约410000元，一审法院连同律师费、中介费等支出仅仅酌情支持邓洪凌损失为评估上涨价格的50%，不足以弥补邓洪凌的实际损失。根据涉案合同约定，中介费以及守约方因追偿债务所产生的律师费应当由违约方承担。本案中，庞永锋、覃瑜在签订合同时故意隐瞒查封事实，后又由于房价上涨而拒绝继续履行合同，显然是恶意的违约行为，邓洪凌实际支出的律师费、中介费是额外的损失，不应当作为房屋差价损失一并被认定为合同履行后的可得利益损失。同时根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”以及《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”，应依法增加赔偿金额。
上诉人庞永锋、覃瑜上诉请求：撤销一审判决，改判邓洪凌赔偿庞永锋、覃瑜损失160000元。事实和理由：一、一审判决认为涉案房屋处于查封、抵押状态，在没有消除上述状态的情况下无法履行涉案房屋的过户手续，致使合同目的无法实现，属于认定事实的错误。首先，本案房屋买卖合同解除、不能继续履行的真正原因并不是因房屋处于查封和抵押，导致双方无法办理过户手续，而是因邓洪凌没有按时支付定金和首期款。而且因邓洪凌人寻找的第一家办理银行按揭的银行没有给邓洪凌出具贷款，邓洪凌想要再找一家银行贷款，天之龙公司要求庞永锋、覃瑜签订延期的补充协议，庞永锋、覃瑜认为拖延时间过长，超过了合同约定的贷款时间，从而双方发生争议。其次，涉案房屋被查封和抵押并不影响房屋的出售。在签订《房屋买卖合同》当天庞永锋、覃瑜的代理人已经告知天之龙公司，房屋因没有按时归还银行贷款被银行起诉和查封，银行让庞永锋、覃瑜尽快通过中介将房屋出售归还贷款。天之龙公司称可以帮助庞永锋、覃瑜找过桥的公司，而且确实也给庞永锋、覃瑜寻找了过桥公司（详见天之龙公司提供的2017年3月21日的微信记录），用过桥公司的借款去归还银行贷款，从而解封房屋并办理房屋的过户手续。本案中若邓洪凌能顺利办理银行按揭审批手续，庞永锋、覃瑜已经通过过桥公司的借款归还银行贷款，房屋查封和抵押问题都会迎刃而解，不会阻挠双方的交易。再次，邓洪凌在与庞永锋、覃瑜交易时已经知道涉案房产处于查封和抵押的状态，而且在双方办理按揭的过程中一直未对庞永锋及其代理人提出异议。2017年3月12日，庞永锋的代理人庞某与邓洪凌签订《房屋买卖合同时》就已向邓洪凌以及天之龙公司出示房产证，告知邓洪凌房屋正在抵押以及因未能按时归还贷款，银行已经查封涉案房屋的事实。2017年3月14日，庞永锋向佛山市顺德区国土城建和水利局房屋档案室申请查询并打印了房屋证明向邓洪凌以及天之龙公司出示。
二、一审法院认为邓洪凌和天之龙公司在知悉涉案房屋被查封的状态后，没有将定金支付给庞永锋是符合常理的，庞永锋、覃瑜认为，这样的认定完全错误。邓洪凌和天之龙公司随意扣留定金，是没有与庞永锋、覃瑜协商而擅自变更合同约定而实施的单方行为，侵害了庞永锋、覃瑜权利，违反了公平原则和协商一致原则。
庞永锋、覃瑜委托其妹妹庞某代表庞永锋、覃瑜与邓洪凌在2017年3月12日签订《房屋买卖合同》。约定签订合同当天邓洪凌应向庞永锋支付购房定金人民币50000元，但由于签订合同当天庞永锋、覃瑜不在场需要补签合同，且没有出示有效的房产证明，所以约定邓洪凌将定金转账至中介天之龙公司指定账户。庞永锋、覃瑜的代理人应天之龙公司的要求，在签订合同的当天，出具定金收据。庞永锋、覃瑜于2017年3月25日前即3月14日，已经将有效的房产证明出示给邓洪凌及天之龙公司并补签合同，邓洪凌与天之龙公司应按照合同约定在2017年3月25日前支付定金给庞永锋、覃瑜。庞永锋、覃瑜多次向邓洪凌和天之龙公司追要定金未果。事实上，天之龙公司根本没有与庞永锋、覃瑜说过因为房屋被查封而需要继续托管定金（这一点从天之龙公司提交的庞永锋、覃瑜的代理人与天之龙公司的2017年5月29日的微信记录上可以得到证实），在庞永锋、覃瑜按照约定提供房屋证明给天之龙公司后，三方就定金继续由天之龙公司托管问题未达成一致意见，在没有协商一致变更涉案合同的情况下，邓洪凌和天之龙公司共同扣留了庞永锋、覃瑜的定金，显然是已经违反了合同的约定。庞永锋、覃瑜在没有收到定金的情况下，就得配合办理按揭手续并将房屋过户给邓洪凌，对庞永锋、覃瑜没有任何的保障，也极不公平。
三、庞永锋、覃瑜已经配合邓洪凌办理银行按揭手续，并不存在违约，真正的违约方是邓洪凌，一审法院在审理案件时却把如此重要的事实忽略，未查清事实时就认定邓洪凌违约，判决庞永锋、覃瑜双倍返还定金10万元和支付205795元的赔偿款错误。
首先，庞永锋、覃瑜一直都按照邓洪凌的要求准备按揭的手续，但邓洪凌一直拖时间迟迟不肯办理按揭手续。在4月1日银行暂停贷款前，因邓洪凌不具备贷款的条件导致无法办理贷款的审批，邓洪凌却把责任归咎于庞永锋、覃瑜提交身份证过晚。按照二手房交易的贷款程序，在订立合同后，邓洪凌就应该先找评估公司对涉案房屋进行评估定价，银行通过评估的价格来确定贷款金额，然后让买卖双方办理按揭手续。但是直到4月10日邓洪凌才找评估公司对房屋进行评估的现场看房，也就是说截止到4月10日银行答复暂停贷款时，涉案房产尚未评估。因此，邓洪凌根本不具备贷款审批的前期条件。即使庞永锋、覃瑜的身份证没有问题，贷款在银行停止放贷前也是无法办理的，而且根据合同约定，邓洪凌也应该承担政策风险。据庞永锋、覃瑜了解，邓洪凌不在东莞银行贷款的真正原因是邓洪凌并不是实际的购买人，邓洪凌另外寻找的贷款人（购买人）过于年轻，银行不能给邓洪凌贷出其所要贷出的额度，所以邓洪凌才以停贷为由寻找第二家贷款银行。因为办理贷款的时间在合同中有明确约定，庞永锋、覃瑜不可能一味地依照邓洪凌的要求无期限的配合其寻找一家、另一家或在多几家银行去办理贷款。就延期办理贷款的问题，三方没有达成补充协议，邓洪凌应该遵守《房屋买卖合同》的约定，而不能以此认为庞永锋、覃瑜存在违约。
其次，邓洪凌未按照合同的约定支付首期款。《房屋买卖合同》是庞永锋、覃瑜与邓洪凌达成合意签订，在合同成就时，邓洪凌应当按照合同的约定在2017年4月30日支付首期款80000元，但是邓洪凌一直以其不知悉房屋状态等借口拒绝付款，邓洪凌的行为已构成严重违约。
四、邓洪凌是与天之龙公司合作一起炒房的职业炒房人，邓洪凌十分精通买卖房屋流程，事实上去办理银行按揭的人也不是邓洪凌，而是另有其人。房屋买卖合同中，没有明确约定中介服务费的金额，整个买卖过程，天之龙公司都是替邓洪凌说话和办事。庞永锋、覃瑜在卖房当天告知天之龙公司房屋有抵押和查封，天之龙公司称在系统中查过是没有查封的，但是天之龙公司还故意在合同中写上没有查封，而未告知庞永锋、覃瑜。在邓洪凌不能按时贷款时，又未与庞永锋、覃瑜协商变更贷款时间，强行与邓洪凌合谋不支付庞永锋、覃瑜定金和强逼庞永锋、覃瑜签订补充协议，所以本案是邓洪凌和天之龙公司合谋共同炒房想骗取庞永锋、覃瑜的房产。
五、即使庞永锋、覃瑜违约需要承担违约责任，但是一审法院判决庞永锋、覃瑜双倍返还定金和赔偿205795元显然高于邓洪凌的实际损失。首先，邓洪凌将定金支付给天之龙公司，庞永锋、覃瑜至今未收到定金，即使返还也应该是天之龙公司返还给邓洪凌。其次，庞永锋、覃瑜与邓洪凌在2017年3月12日签订《房屋买卖合同》，按照顺德的惯例房价应按套内建筑面积来计算，涉案房产的套内面积为118.7平方米，成交价格为110万元，即单价为9267.05元/平方米，按照房屋建筑面积计算单价为8002.91元。而邓洪凌找的评估公司的评估价格是在2017年5月22日出具的，评估按照涉案房产的建筑面积为137.45平方米计算，单价为11000元/平方米，总价为1511950元。在从成交到出具评估报告短短的两个月内，每平方米上涨将近3000元，该价格明显高于市场价，明显不符合常理。
原审第三人天之龙公司在二审期间没有发表意见。
邓洪凌向一审法院起诉请求：1.解除邓洪凌、庞永锋于2017年3月12日签订的《房地产买卖合同》；2.庞永锋向邓洪凌双倍返还定金100000元；3.庞永锋向邓洪凌赔偿324000元（包括房价差损失300000元、律师费12000元、中介费12000元）；4.覃瑜为庞永锋的上述债务承担连带清偿责任；5.案件的诉讼费、评估费、财产保全费由庞永锋、覃瑜承担。
庞永锋、覃瑜向一审法院反诉请求：1.解除邓洪凌、庞永锋于2017年1月23日签订的《房地产买卖合同》；2.邓洪凌向庞永锋、覃瑜赔偿损失160000元；3.邓洪凌承担反诉的诉讼费用。
一审法院经审理查明：2017年3月12日，邓洪凌在乙方（买方）处签名并捺印，庞永锋的代理人庞某在甲方代理人（卖方）处签名并捺印，天之龙公司在经办人处加盖合同专用章，共同签订《房屋买卖合同》，合同载明：甲方（庞永锋）自愿将位于广东省佛山市顺德区xxx座xxx号的房产（房地产权证号：03××09）出售给乙方；该房屋状态及面积以房产证记载为准，招商银行设定抵押及没有被查封。甲乙双方议定上述房产成交价格为1100000元；付款方式为银行按揭方式支付，签订合同当天乙方支付甲方购房定金50000元，由于签订本合同当天，甲方未能出示该房屋的有效产权证明及房产证明，故甲方委托乙方把购房定金转账至丙方指定的账户作托管，待甲方2017年3月25日前向乙方及丙方出示该房屋的有效产权证明及房产证明并在本合同补签名后，经乙方及丙方确认产权清晰后，丙方无息一次性把定金退还给甲方。甲方需提前办理该房屋的银行还贷手续及自行还贷；乙方购买该房屋要办理银行按揭贷款，甲乙双方于2017年3月25日前，按银行办理贷款要求提供相关资料前往办理手续。乙方办理银行按揭贷款时，有了解相关按揭政策义务，并承担政策变化的风险。办理该房屋银行按揭贷款所需出具评估报告的费用为该物业评估价的千分之二或评估公司指定最底收费，该笔费用由乙方承担；2017年4月30日前甲、乙、丙三方一起到银行确认该房屋欠款金额及确认甲方还款账号收到首期款前余额充足，若还款账号余额不足时，甲方必须立即补足款项后，乙方再支付甲方购房首期款；2017年5月30日前，甲乙双方带齐相关资料及乙方申请的该房屋《抵押借款合同》一起到不动产登记中心办理该房屋的买卖过户手续或到顺德公证处办理公证委托书，同时乙方向甲方支付购房二期款70000元。购房余款900000元于乙方房产证及他项权证申领并交于银行后，由银行直接转账给甲方账号；若甲方虚假陈述或存在权属等纠纷，导致房屋无法转让，视为违约，甲方必须双倍返还定金，无息退回除定金外的已收款项给乙方，并按本合同约定总价的10%赔偿给乙方，本合同自动解除；本合同签订后，乙方不按合同约定支付定金的视为违约，乙方必须按本合同规定赔偿甲方定金，并按本合同的总成交价的10%赔偿给甲方，甲方可单方解除本合同。合同还约定了双方的其他权利义务。2017年3月12日邓洪凌通过其妻子龙某向第三人转账支付了定金50000元，庞永锋的代理人庞某在定金《收据》中签名并加盖了指模确认，天之龙公司依约对50000元的定金进行了托管。签订合同后，于2017年3月底庞永锋、覃瑜配合邓洪凌到东莞银行佛山分行办理银行按揭手续，办理贷款审查过程中，覃瑜的身份证有效期已过，贷款中止，覃瑜回到户籍所在地补办了身份证，并向银行提交了补办身份证的回执，之后银行未通过贷款审查。其后，邓洪凌通过微信联系庞永锋，要求其配合到中国银行办理按揭贷款手续，庞永锋以邓洪凌拖延时间较长且没有收到定金为由未协助到银行办理按揭手续。在案涉的《房屋买卖合同》中写明了涉案的房屋为没有查封，签订合同之后，天之龙公司通过调查，发现涉案房产被查封，并将查封的情况告知了邓洪凌。邓洪凌经查询到广东省佛山市南海区人民法院作出的（2016）粤0605民初12736号民事判决书而得知，庞永锋以涉案的房产提供抵押向招商银行股份有限公司佛山分行借款，因未按约支付本息而被起诉，涉案的房产也因该案的财产保全于2016年8月22日查封，到本案起诉时，涉案房屋仍未注销抵押和解除查封。邓洪凌于2017年3月14日向天之龙公司支付中介费12000元。邓洪凌委托广东顺迪律师事务所为处理本案纠纷提供法律服务,支付律师费12000元。庞永锋、覃瑜于2017年6月13日向一审法院提交民事反诉状，一审法院依法受理，并合并审理。
另查明，深圳市xxx评估有限公司广州分公司于2017年5月22日作出《房地产价值估价报告》，涉案房产的评估总值为1511950元。
一审法院认为，邓洪凌、庞永锋签订《房屋买卖合同》，形成房产买卖合同关系，该合同关系是双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。
关于邓洪凌要求解除于2017年3月12日签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求。涉案的房产处于查封、抵押状态，在没有消除上述状态的情况下无法履行涉案房屋的过户手续，致使合同目的无法实现，且庞永锋、覃瑜在案件中提起反诉也诉请解除涉案合同，故邓洪凌的该项诉讼请求符合法律规定，一审法院依法予以支持。
关于邓洪凌未向庞永锋支付50000元定金是否违约的问题。2017年3月12日签订《房屋买卖合同》，合同第一条载明：“……该房屋状态及面积以房产证记载为准，招商银行设定抵押及没有被告查封……”，并且对“没有查封”中的“没有”进行了加粗，但事实上该房屋于2016年8月22日被佛山市南海区人民法院查封，现无证据证明在签订合同时庞永锋方将涉案房屋被查封的事实告知邓洪凌及邓洪凌对查封的状态是知情的，故对于庞永锋、覃瑜辩称签订《房屋买卖合同》时已告知邓洪凌的主张，一审法院不予采信。邓洪凌依约于2017年3月12日委托其妻子龙某通过银行转账的方式将购房定金50000元提存在天之龙公司处，且庞永锋的代理人庞某在定金《收据》中的收款人处签名并加盖了指模，确认了定金支付给第三方的事实，并且订金支付给第三方也是符合合同的约定。在邓洪凌和天之龙公司知悉涉案房产被查封的状态后，没有将定金支付给庞永锋，也是天之龙公司为了维护购房者的利益的举措，这也符合常理。故对于庞永锋、覃瑜辩称邓洪凌未支付定金构成违约的主张，一审法院不予采信。
关于邓洪凌要求庞永锋、覃瑜双倍返还定金和赔偿损失诉请。邓洪凌购买涉案房屋的目的是为了生活居住，要享有完整的所有权，双方在签订合同时，庞永锋没有将涉案房屋查封的事实告知邓洪凌方，且在邓洪凌起诉时，涉案的房屋还一直处于查封、抵押状态，致使合同目的无法实现，故庞永锋应承担相应的违约责任。《房屋买卖合同》约定，若甲方（庞永锋）虚假陈述或者存在权属等纠纷，导致房屋无法转让，视为违约，甲方必须双倍返还定金，无息退回除定金外的已收款项给乙方（邓洪凌），并按合同约定的总价的10%赔偿给乙方，合同自动解除。故邓洪凌主张庞永锋向邓洪凌双倍返还定金100000元的诉讼请求，符合双方约定和法律规定，一审法院予以支持。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条的规定，买卖合同的约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。2017年3月12日双方签订的合同中约定案涉房屋交易价为1100000元，2017年5月22日深圳市xxx评估有限公司广州分公司出具《房地产价值估价报告》，案涉的房屋评估总值为1511590元，差价为411590元，据此邓洪凌向庞永锋请求被告支付差价300000元。一审法院认为邓洪凌主张的房屋差价损失为信赖利益损失，邓洪凌与庞永锋在本案中签订房屋买卖合同，并支付了定金，双方就房屋买卖已达成合意，现由于庞永锋违约，导致合同目的无法实现，邓洪凌的信赖利益受损失，从而丧失了另订其他有利合同的机会，现因房屋价格上涨，导致邓洪凌购买同类房产而须额外支付的费用就是其遭受的损失。同时考虑到邓洪凌在合同中仅支付了定金50000元，并且提留在第三人处，后合同未能继续履行，考虑到邓洪凌支付定金后并未向庞永锋支付剩余房款，根据合同履行程度，结合双方合同的约定，故一审法院酌情支持邓洪凌的损失为205795元（差价411590元×50%）。上述债务发生于庞永锋与覃瑜夫妻关系存续期间，应属庞永锋、覃瑜的夫妻共同债务并应共同清偿。
关于邓洪凌主张要求庞永锋支付邓洪凌中介费12000元、律师费12000元的诉讼请求。因邓洪凌主张的房屋差价损失为合同履行后的可得利益损失，一审法院已经予以支持。故邓洪凌对中介费、律师费共计24000元的诉讼请求，一审法院不予支持。
庞永锋作为合同违约方，其反诉请求邓洪凌支付损失赔偿160000元无事实及法律依据，一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条第一款、第一百一十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，判决：一、确认邓洪凌、庞永锋于2017年3月12日签订的《房屋买卖合同》解除；二、庞永锋、覃瑜于判决发生法律效力之日起十五日内向邓洪凌双倍返还定金共计100000元；三、庞永锋、覃瑜于判决发生法律效力之日起十五日内向邓洪凌支付赔偿款205795元；四、驳回邓洪凌的其他诉讼请求；五、驳回庞永锋、覃瑜的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取为3830元，财产保全费2640元，合共6470元（邓洪凌已预交），由邓洪凌负担1800元，庞永锋、覃瑜负担4670元；反诉案件受理费减半收取为1750元（庞永锋、覃瑜已预交），由庞永锋、覃瑜负担。
经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。
二审期间，上诉人庞永锋、覃瑜提交《房地产估价报告》、（2017）粤0606执7469号之一拟网络拍卖告知书各一份，拟证明涉案房屋经评估后价值仅为120多万元，与邓洪凌一审提交的评估书中认定的价值相差20多万元。一审判决依据邓洪凌提交的评估书确定的赔偿数额过高。邓洪凌确认该证据的真实性，但对关联性与证明内容不予确认。经审查，庞永锋、覃瑜提交的该两份证据落款时间均在2017年12月，不能客观反映出涉案房屋在双方交易期间的房屋价值情况，不作为本案的定案依据。
本院认为：根据查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：1.庞永锋是否存在违约行为；2.邓洪凌是否存在违约行为；3.一审判决确定的赔偿数额是否合理。
关于庞永锋是否存在违约行为的问题。经查，涉案房屋至今仍处于查封状态，无法过户，致使邓洪凌与庞永锋于2017年3月12日签订的涉案《房屋买卖合同》目的无法实现，一审法院据此认定庞永锋作为卖方构成根本违约合法有据，本院予以维持。庞永锋称其在签订合同时已将涉案房屋被查封的事实明确告知邓洪凌及天之龙公司，但未得到邓洪凌及天之龙公司的确认，亦与上述《房屋买卖合同》中该房屋由“招商银行设定抵押及没有被查封”的约定不符，本院不予采信。故庞永锋、覃瑜关于庞永锋不构成违约，不应承担违约责任的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于邓洪凌是否存在违约行为的问题。庞永锋、覃瑜上诉主张，邓洪凌与天之龙公司未与其协商，擅自变更定金支付方式以及邓洪凌未按期支付首付款，构成违约。对此，本院不予支持，理由如下：1、涉案合同对定金的提存以及支付条件均有明确约定，庞永锋的代理人庞某也在涉案合同中签字确认并出具定金收款收据，对将定金先托管至天之龙公司账户并未提出异议。2、邓洪凌、天之龙公司均是在合同签订后才得知涉案房屋已被查封，故天之龙公司在未确定合同可以继续履行前，为了维护邓洪凌的利益没有将定金支付给庞永锋符合常理，亦不能因此认为邓洪凌没有履行支付定金的义务。3、基于上述第2点情况，邓洪凌在不清楚庞永锋是否由能力足额偿还银行贷款的情况下，未支付首期款理由正当，不构成违约。
关于一审判决确定的赔偿数额是否合理的问题。首先，涉案《房屋买卖合同》明确约定，若庞永锋虚假陈述或者存在权属等纠纷，导致房屋无法转让，视为违约，必须双倍返还定金。故一审判决对邓洪凌主张庞永锋向邓洪凌双倍返还定金100000元的诉讼请求予以支持并无不当，本院予以维持。其次，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条的规定，买卖合同的约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。本案中，邓洪凌提交的深圳市xxx评估有限公司广州分公司出具的《房地产价值估价报告》证实，案涉房屋经评估在邓洪凌起诉前总值为1511590元，与涉案《房屋买卖合同》约定的1100000元存在差价为411590元。但由于邓洪凌仅支付了定金50000元，并且提存在天之龙公司的账户中，首期款80000元尚未支付。同时，邓洪凌在知晓涉案房屋存在查封、抵押后，仍与庞永锋协商办理银行按揭贷款事宜，对涉案房屋买卖的交易风险有一定预知。故一审判决综合考虑上述情况及涉案合同的履行程度，结合涉案《房屋买卖合同》的具体约定，酌定庞永锋、覃瑜赔偿邓洪凌损失205795元并无不当，本院予以维持。至于邓洪凌要求庞永锋支付的中介费12000元、律师费12000元，已在上述损失的考虑范围内。故邓洪凌，庞永锋、覃瑜关于一审判决确定的赔偿数额不合理的上诉理由均依据不足，本院不予支持。
综上，邓洪凌，庞永锋、覃瑜的上诉请求均缺乏理据，不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9660元，由上诉人邓洪凌负担6160元，由上诉人庞永锋、覃瑜负担3500元。
本判决为终审判决。
审判长 温万民
审判员 翁丰好
审判员 徐允贤
二〇一八年二月九日
书记员 钟伊发