福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）思民初字第16310号
原告林伟毅，男，1978年6月23日出生，汉族，住厦门市。
委托代理人吴凌云、欧阳立威，福建君州律师事务所律师。
被告林志斌，男，1973年3月19日出生，汉族，住福建省惠安县。
委托代理人郭丰、蔡荔男，福建重宇合众律师事务所律师。
第三人魏伟鹏，男，1979年9月21日出生，汉族，住厦门市思明区。现住厦门市思明区。
原告林伟毅与被告林志斌、第三人魏伟鹏合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员吕云平适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林伟毅的委托代理人吴凌云，被告林志斌的委托代理人郭丰、蔡荔男，第三人魏伟鹏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林伟毅诉称，原告与被告、第三人合作购买址于本市松岳里37号、38号店面，2011年5月8日被告作为代表与原业主刘雪玲签订《房屋买卖协议》，约定两店面总价619万元，2011年5月8日支付购房定金100万元，2011年7月7日支付购房款399万元，剩余120万元贷款由购房者负责向银行偿还；以全权委托公证形式进行交易，指定徐美兰为受托人。2011年7月4日，原、被告及第三人就共同购买店面签订了《共同购房协议书》，确认了合作购房的出资及款项支付等事项，并明确原告占有讼争店面所有权的40%。此后，原告依约履行了相应的义务。但被告却于2012年6月21日私自通过受托人徐美兰将讼争店面中的松岳里37号店面擅自过户至被告名下，将松岳里38号店面过户至案外人张金文名下。且，被告又将讼争店面抵押给银行贷款128万元。原告发现被告的上述行为后，多次与被告沟通，要求被告将讼争店面40%的所有权过户至原告名下，被告却置之不理。故请求判令：一、被告继续履行原、被告及第三人于2011年7月4日签订的《共同购房协议书》；二、确认原告是址于本市松岳里37号房产共有产权人，占有份额为40%；三、被告协助原告办理上述房产的权属变更登记并支付变更登记费用，暂合计40680元；四、被告归还松岳里37号房产房屋租金中原告应有的份额（从2013年8月20日起计至租金实际由原告收取之日止，按每月8500元计算）；五、被告支付原告财产保全费5000元。
被告林志斌辩称，1、原告要求确认其占有份额为40%没有事实依据。根据原、被告及第三人魏伟鹏签订的《共同购房协议书》约定，三方共同出资购买讼争店面，各方应于2011年7月6日将出资款汇入被告账户，逾期出资的将按未出资款的日千分之一支付违约金，违约金可从利润分红中先行扣除。依据该约定，原告欲占讼争店面40%的份额，则其应实际出资为157万元（314万元÷2套）。但是直至今天，被告已全部交清购房款项，原告还未足额出资。因此，原告要求确认其占有讼争店面40%的份额的前提是其应足额出资到位，否则不能确认其占有讼争店面40%的份额。2、鉴于原告未按约定足额出资，因此其要求被告协助其办理讼争店面的过户登记是没有依据的。并且，原告要求被告支付其产权变更登记费用40680元，系原告自己单方计算得出，原告所占讼争店面的份额是多少，是否要变更登记均还未被确认；即使要变更登记，也应待实际费用发生后再行主张。因此，原告诉求被告支付其变更登记费用没有任何依据。3、因原告未足额出资，因此原告要求享有40%的租金份额没有事实依据，并且该讼争店面也没有高额的租金收入，原告也未提供相应的证据证明租金数额。被告于2015年3月后就未再出租讼争店面，未收取租金，故原告的租金诉求不能得到支持。
第三人魏伟鹏述称，一、有关出资情况。合作三方最初约定的出资方式是：松岳里37、38号店面合作购房的价格628万元。原告出资314万元，占40%；被告出资104万元，占20%；第三人出资210万元，占40%。由于讼争店面存在银行贷款且带租约，因此三方约定由租金先行支付银行贷款。租金一直是由被告向原租户收取，而现在的承租户颜为民也是被告寻找来承租的。由于讼争店面的买卖洽谈及购房款支付均由被告完成，故三方的合作款项都是打入被告帐户，因此被告跟我们说两个店面的贷款为120万元，基于此，《投资确认表》确认：银行贷款120万元，被告出资83万元，第三人出资210万元，原告出资205万元。但在涉及第三人的其他案件中查明，讼争店面的贷款实际为200万元，根据原告与第三人魏伟鹏已汇入被告帐户的出资额415万元及贷款200万元来计算，被告在买卖讼争店面中的出资仅13万元。二、有关于被告的违约过户行为及贷款占用问题。被告在未经其他合作方同意的情况下，违约将37号店面过户至自身名下，将合作购买的38号店面过至张金文名下。讼争店面过户后被告又于2012年8月3日将松岳里37号店面抵押贷款128万元，根据约定，即便贷款三合作方也应按所占份额使用，但被告至今没有告知第三人贷款的使用及分配情况。综上，第三人认为对讼争店面的份额应依《共同购房协议书》来确定，在这份协议中第三人已履行了全部出资义务。根据讼争店面贷款前后的额度来看，原、被告出资均不到位，均占用了第三人的贷款额，其中原告占了3.3万元，被告占了47.9万元。
经审理查明，原、被告及第三人因共同购买址于本市松岳里37号、38号店面于2011年7月4日签订一份《共同购房协议书》，约定房产价格628万元；林伟毅出资314万元，占所有权的40%；林志斌出资104万元，占所有权的20%；魏伟鹏出资210万元，占所有权的40%；各方应于2011年7月6日前将出资款汇入林志斌账户，逾期出资的将按未出资款的日千分之一支付违约金，违约金可从利润分红中先行扣除；房产带租约，其中37号店面租期2011年7月15日至2013年7月14日，租金11000元／月；三方同意所购房产登记在林伟毅名下，如林伟毅用房产进行抵押贷款，贷款所获得的资金由各方按出资比例使用；林伟毅经其他方同意可以将房产进行出租、出售、抵押等；合作购房结算方式是售房款在扣除相关费用后，由协议三方按所占比例分配售房利润
另查明，2013年2月19日××、魏伟鹏以林志斌为被告向本院提起诉讼，××、魏伟鹏是上述37号店面的共有权人，占40%份额等。本院因此作出（2013）思民初字第2834号民事判决书，确认魏伟鹏上述37号店面共有产权人，按份共有份额为40%，被告林志斌不服判决提起上诉，厦门市中院于2013年11月19日作出（2013）厦民终字第2959号判决书，维持原判。上述判决查明内容包括：林伟毅、林志斌及魏伟鹏于2011年7月4日签订上述《共同购房协议书》。2011年5月8日，蔡珊珊受魏伟鹏委托向林志斌转账30万元。2011年7月6日，林伟毅向林志斌转账100万元。同日，××受魏伟鹏、林伟毅的共同委托，向林志斌转帐295万元，其中190万元系受魏伟鹏的委托，代为汇转其37、38号房产的出资额，105万元系受林伟毅的委托，代为汇转其所购37、38号房产的出资额。37号店面在2009年7月14日起至2012年7月14日止向交通银行股份有限公司厦门分行贷款100万元。2012年6月21日37号店面从前业主刘雪玲名下变更登记到林志斌名下。该案中林志斌对××、魏伟鹏人提供的落款日期为2011年投资确认表无异议，该证据载明37号、38号店面当时的出资组成为：银行贷款额度为120万元，魏伟鹏出资30万元，林伟毅与魏伟鹏（闽昌达）合计出资款425万元，林志斌出资款83万元。上述判决还认定林志斌擅自将讼争房产过户至自己名下，先行违反约定。
还查明，2012年8月3日林志斌将上述37号店面向交通银行办理抵押贷款128万元；原告因本次诉讼支付财产保全费5000元；2015年7月15日，林志斌以林伟毅为被告向本院提起诉讼，要求林伟毅按40%份额补足上述店面投资款54.5万元，本院以（2015）思民初字第10807号立案受理，该案尚在审理中。
审理中，林志斌提供一份上述37号店面租赁合同及照片，合同内容载明，出租人为林志斌、承租人为颜为民；租赁期限自2013年8月20日至2028年8月31日；自2013年8月20日至2016年8月31日租金为每月8500元；合同落款日期为2013年2月4日。主张37号店面于2012年6月29日过户到林志斌名下，林志斌自2013年8月20日取得该房产并开始收取租金。之前该店面在林伟毅的控制之下，由原告收取租金。2015年3月后，该店面不再出租，被告不再收取租金。照片内容为37号店面卷闸门封闭，书写“老赖林志斌”、“纠纷勿租”等字样，门前堆积垃圾土头。
林伟毅对商户租赁合同的三性无异议，对照片的真实性不予确认，认为即便店面现状如此，被告也应该证明何时处于该种状态。
魏伟鹏对租赁合同的真实性有异议，照片确实拍摄于37号店面，但现状如何尚需确认。
本院认为，上述《共同购房协议书》系当事人真实的意思表示，合法有效。该协议书中已对各方的出资金额、所占比例进行了约定，对各方均有约束力。从上述生效法律文书认定的事实，可以认定原告的实际出资为102.5万元。鉴于相关当事人在上述协议书中已对逾期出资应承担违约责任以及违约金可从利润中扣除进行了明确约定且被告亦以原告出资不到位为由提起诉讼。故原告在本案中请求确认其对37号店面享有40%份额的请求可以成立，本院予以支持。由于被告存在违约将37号店面进行登记的情形，故原告要求被告承担的过户费可在实际发生后再行处理。原告及第三人分别对租赁合同、照片拍摄地点真实性无异议，本院予以确认。结合被告上述陈述可以认定37号店面自2013年8月20日起至2015年3月间存在出租情形，每月租金8500元，故原告要求被告按40%份额偿还该部分租金的请求可以成立，本院予以支持。原告主张的超过该部分的租金权利缺乏事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告林志斌应继续履行原、被告及第三人于2011年7月4日签订的《共同购房协议书》；
二、确认原告林伟毅是址于本市松岳里37号房产的共有产权人，按份共有份额为40%；
三、被告林志斌于本判决生效之日起十日内协助原告林伟毅办理厦门市思明区松岳里37号房产的权属变更登记手续；
四、被告林志斌于本判决生效之日起十日内按每月3400元标准偿还原告林伟毅自2013年8月20日起至2015年3月间租金；
五、被告林志斌于本判决生效之日起十日内支付原告林伟毅财产保全费5000元；
六、驳回原告林伟毅的其他诉讼请求。
本案案件受理费1559元，由原告林伟毅负担789元，被告林志斌负担770元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审判员 吕云平
二〇一五年十二月十二日
书记员 林 蕾
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。