广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0103民初12615号原告：王建斌，男，1976年6月19日出生，汉族，住广西平乐县。委托诉讼代理人：杨仕通，广西君桂律师事务所律师。委托诉讼代理人：覃晓，广西君桂律师事务所律师。被告：广西天昌投资有限公司，住所地：南宁市青秀区青秀路16-8号。法定代表人：陈耀宗，董事长。委托诉讼代理人：思博译，广西万益律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈征龙，广西万益律师事务所律师。案由：商品房销售合同纠纷适用程序：简易程序（）普通程序（√）立案时间：2017年10月16日开庭时间：2017年12月4日当事人到庭情况：原告：委托诉讼代理人杨仕通、覃晓到庭被告：委托诉讼代理人思博译、陈征龙到庭原告诉请要点诉讼请求：一、被告向原告支付逾期交付房屋的违约金76718.53元（按房屋总价每日万分之一自2014年12月31日起暂计至2017年10月10日，即756593元×0.01%×1014天=76718.53元，最终违约金金额计算至涉案房屋所在工程通过建设主管部门竣工备案之日止）；二、本案的诉讼费用由被告承担。被告答辩要点一、原告的诉请已超过2年诉讼时效。本案系原告因对合同约定的交房条件理解有异议而向被告主张承担逾期交房的违约责任,属于典型的债权请求权,应当适用诉讼时效的相关规定。原告自双方签订的《南宁市商品房买卖合同》约定的交房日期至其积极向被告主张权利的时间已超过2年的诉讼时效。虽然民法总则自2017年10月1日开始施行，但原告主张权利的诉讼时效期间在民法总则施行之日前已经届满。二、原告关于逾期交房、逾期天数及违约金数额等主张与事实不符。根据双方签订的《南宁市商品房买卖合同》第九条的约定，被告交付的房屋只需经过五方验收合格即达到交付条件，原告将取得竣工验收作为交付条件，显然与合同约定不符。被告已将符合约定交付条件的房屋交付原告，原告亦已实际验收并占有使用。在上述合同约定的交房日期前，被告因中雨以上天气而延期的时间为57天，因政府文件通知而停工的时间为39天，合计可顺延96天。综上所述，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。事实认定2013年7月13日，原告王建斌（买受人）与被告广西天昌投资有限公司（出卖人）（以下称天昌公司）签订了一份《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS00366415），约定原告王建斌向被告天昌公司购买位于南宁市桂雅路16号东盟中央城A区7号楼某号，房屋总价款756593元。合同第九条“交付期限及交付条件”约定，出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：2、该商品房经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收合格……如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生不可抗力事由之日起30日内告知买受人的；2、因国家有关法律、法规、政策改变或政府限制性行为而导致工期延误的；3、实行交通管制（包括因传染疾病引起的交通限制）、强制拆迁等政府因素；3、政府通知停工、禁止车辆进入该商品房施工场地而影响工期的；气象部门记录日降雨量达到中雨以上时，出卖人可据实相应延期交房；4、非出卖人原因一周内停水或停电累计超过8小时导致工期受影响的（每8小时计算为一天，不足8小时按一天计）。5、该商品房达到交付日期，买受人未按合同约定期限付款或买受人以该商品房担保的贷款和公积金贷款的方式支付购房款的，在贷款银行尚未将买受人的贷款发放到出卖人账户时，出卖人有权据实相应延期交房。6、政府行为停工、或为执行当时政府的法律法规或配合政府执法而引起的延误；其他非出卖人所能控制的因素，包括但不限于政府有关活动、节日、庆典、禁令等；不可抗力包括但不限于自然灾害、公共突发事件或政府修路、封路、管线迁移、非正常停电、停水、创城、创卫等；出卖人可据实相应延期交房。7、出卖人将竣工资料、报告提交政府部门并被接受后（以政府接到资料日期为准）等待验收或丈量所需的时间。以上延期原因，出卖人应在约定的交房日期和实际交付日期前将统计结果分别以书面形式告知买受人。合同第十条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，除本合同第九条规定的特殊原因外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应按买受人累计已付款的百分之一向买受人支付违约金。买受人应向出卖人提出解除合同的书面申请，出卖人须在收到买受人的申请之日起10日内书面回复买受人，买受人应在接到回复之日起7日内前来办理还贷、撤销抵押、撤销备案、撤销预告登记、解除合同等手续，买受人退房时双方的权利义务按照合同的附件六第五条履行。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同签订后，原告王建斌向被告天昌公司付清了房款。被告天昌公司于2015年4月28日通过报纸公告的方式及EMS寄送通知的方式，通知业主东盟中央城A区3号、6号、7号楼定于2015年4月30日至5月2日办理交房手续。2015年5月2日，原告王建斌与被告天昌公司办理了房屋交接手续。2017年10月10日，原告王建斌以被告天昌公司交付的房屋不符合法定交付条件构成违约为由诉至本院，并提出前述诉讼请求，被告天昌公司则答辩如前。另查明：涉案商品房所在的东盟中央城A区7号楼住宅及商业部分已于2013年6月21日取得了南房预字（2013）第83号《商品房预售许可证》，并于2015年4月28日经施工、勘察、设计、监理、建设单位五方验收合格，但至今未办理完成工程竣工验收备案。判决理由本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且被告天昌公司已取得涉案商品房的商品房预售许可证，合同应属有效合同，当事人应恪守履行。合同第九条约定了交房期限，并约定交房条件为经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收合格。根据《建设工程质量管理条例》第十六条“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收……”规定，被告天昌公司主张双方约定的交房条件为经建设、勘察、设计、施工、工程监理单位五方验收合格，合法有据，本院予以采纳。关于被告天昌公司抗辩逾期交房违约金的诉讼时效问题。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。诉讼时效是权利人在法定期间内不行使权利即丧失请求人民法院保护民事权利的制度。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。如前所述，涉案商品房经五方验收合格即符合合同约定的交房条件，逾期交房违约金的诉讼时效应以合同约定的交房期限届满之日的次日起算。结合本案已查明的事实，原告王建斌自合同约定的交房期限届满之日的次日起至其向本院递交起诉状时，已经超过二年的诉讼时效，原告王建斌并无证据证明存在可导致诉讼时效中止或中断的法定情形，故原告王建斌已丧失胜诉权。虽然《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年……”,但该法自2017年10月1日起施行，而本案诉讼时效期间在该法施行前已经届满，故本案诉讼时效期间应适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条关于二年诉讼时效的规定。因此，被告天昌公司提出的诉讼时效抗辩成立，本院依法驳回原告王建斌的诉讼请求。判决结果综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条之规定，判决如下：驳回原告王建斌的诉讼请求。案件受理费1718元，由原告王建斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，按对方当事人或代表人的人数，向本院递交上诉状及副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期届满后七日内到南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期未预交又不提出减交、缓交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  易紫阳人民陪审员  周志俊人民陪审员  刘 海二〇一七年十二月二十一日书 记 员  黄元琛附法律条文：1、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。2、《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。