浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙07民终35号
上诉人（原审原告）：周星，男，1979年11月14日出生，汉族，住浙江省金华市金东区。
上诉人（原审被告）：浙江金华中宁房地产有限公司，住所地：浙江省金华市金东区金瓯路1461号金瓯路以南C19地块。
法定代表人：包建军，董事长。
委托诉讼代理人（特别授权）：朱国勇，浙江勇往律师事务所律师。
委托诉讼代理人（特别授权）：ＸＸ茜，浙江勇往律师事务所实习律师。
上诉人周星与被上诉人浙江金华中宁房地产有限公司(以下简称中宁公司)商品房销售合同纠纷一案，不服金华市金东区人民法院（2017）浙0703民初1675号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月3日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人周星上诉请求：1、请求改判中宁公司支付逾期交房违约金26621.88元，由于迄今未办出上诉人的房屋产权证，逾期办证违约金的计算天数从2017年3月31日起到实际办理出上诉人的房屋产权证为止。2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、根据其与中宁公司签订的商品房买卖合同第九条第三款的规定，2016年12月31日前用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件。而燃气公司给一审法院的回复函中明确说明涉案小区燃气的开通时间为2017年5月11日。涉案管道燃气工程的竣工验收日期为2016年12月27日，这只是燃气管道工程的竣工时间，而中宁公司在2017年5月支付了拖欠燃气公司上百万元的工程款后，燃气公司对小区燃气管道进行压力测试后，蔚蓝海岸小区才具备开通燃气的条件，此时小区用户方可申请开通燃气，故2017年5月11日是中宁公司具备交房条件的日期。2、周星的房屋在7#楼，其未委托过任何人代表7#楼对中宁公司提出过消防喷淋管道的整改意见。2#、3#楼与7#楼距离约100米，这些建筑系各自独立的主体，2#、3#楼的消防喷淋管改造与其无关。当时1#、4#、5#、6#楼还在建设中，该事件也与这些楼无关。这里面有这几号楼的业主代表签名，这份文书的真实性值得怀疑。况且2#、3#楼消防管道验收已通过，整改位置在公共部分，不在业主房屋内，完全可以交付后再整改。也就是说2#、3#楼的喷淋管整改不影响交付。2#、3#楼消防喷淋管道改造导致的延期交房责任由其承担无事实和法律依据。因此中宁公司逾期交房的违约时间为2017年1月1日至2017年5月11日，扣除G20峰会影响的12天，共计119天，逾期交房违约金为745711×万分之三×119日=26621.88元。3、涉案商品房买卖合同第十六条第二款第二项的规定，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款日万分之二的违约金。蔚蓝海岸小区所在宗地已于2004年8月26日办理过权属初始登记，合同第十六条约定2017年3月31日前应办理出周星的权属证书。而迄今为止中宁公司未办理出周星名下的权属证书，也未缴纳房屋契税。业主在交房时已缴纳房屋契税等费用给中宁公司，而中宁公司迟迟未缴纳契税，未办理产权登记，这笔千万元资金的风险不可控，业主的利益得不到保护。4、G20峰会不影响办证，2#、3#楼消防喷淋管道的改造不影响办证，故在计算逾期办证的时间时不能扣除此两个事件的时间。因此被上诉人逾期办证的违约时间为2017年3月31日至实际办理出周星名下的产权证书为止。
针对周星的上诉，中宁公司答辩称，一、燃气管道何时开通是周星的义务，而非中宁公司的义务。涉案燃气工程已于2016年12月27日完成并通过验收。商品房交付时，中宁公司的义务是将燃气管线预埋到户，申请开通及费用承担，均系买手人周星的义务。二、依据公平原则，消防喷淋管改造不应计入逾期交房的时间。中宁公司根据小区一期广大业主的要求，为了业主的利益才出资对消防喷淋管道进行改造。一期项目在2017年1月12日已通过竣工验收，2016年10月1日蔚蓝海岸2号、3号楼标准层以上消防喷淋管工程按图施工完毕，是因一期业主认为喷淋管太低，并为此在项目部门口拉横幅要求改造，中宁公司才对消防喷淋管道进行改造，直至2017年3月通知交付前才完工。消防喷淋管改造是为了公共利益，与周星也有关。周星所在的7号楼与上述2号、3号楼均属于一期项目，它们同时竣工、验收、备案和交付。只有在2号、3号楼改造完成后，才进行备案登记，才能交房。因此消防喷淋管改造与7号楼交房密切相关。自改造之日到3月通知交付期间的逾期交房责任不应由中宁公司承担。三、逾期交房免责事由同样应适用逾期办证的责任承担。办理权属证书是以交房及满足交房为前提的，故才出现三个月的间隔期。由此逾期交房的免责事由同样适用逾期办证。因此因G20峰会停工的时间，以及因消防喷淋管改造的时间，不应计入逾期办证的时间。综上，请求二审法院依法驳回周星的上诉请求。
中宁公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判，驳回周星的一审诉讼请求。二、判令一、二审诉讼费用由周星承担。事实与理由：1、一审法院已认定消防喷淋管道改造是为了广大业主利益，故因消防喷淋管道改造70天引起的逾期交房责任不应由中宁公司承担，故一审法院让中宁公司承担其中29天（70天-12天-29天）的逾期交付时间不合理，中宁公司不应承担违约责任。2、根据《商品房买卖合同》约定，办理初始权属证书的时间比交房时间迟3个月，这是基于办理权属证书是以交房及满足交房条件为前提的，故才出现三个月的间隔期。由于逾期交房的阻却事由，同样是逾期办证的阻却事由，因此逾期交房的免责事由，应适用逾期办证，因此逾期办证的天数只有53天（135天-12天-70天），一审认定88天（135天-12天-35天）不合理。3、中宁公司2017年8月14日完成初始登记，比合同约定的2017年3月31日延迟了135天，减去有合理事由的82天，中宁公司办理初始权属证书实际逾期53天。根据《商品房买卖合同》第16条的约定，逾期60日内按已付房款万分之一承担责任，故上诉人应支付的逾期办证违约金为74.57元（74.57万元×万分之一）。4、周星按约应向中宁公司支付1002.16元的保管费，该款应当抵销。当事人互负到期债务，债务种类、品质相同，可以相互抵销。为节约诉累，一审中未支持中宁公司的抵销主张显然不当。综上所述，中宁公司已无需支付周星违约金。故请求二审法院查明事实，支持中宁公司的上诉请求。
周星答辩称，1、涉案消防喷淋管道的改造与其无关。且消防喷淋管道的改造不需要3个月的时间，中宁公司也没有去消防部门去备案，当时完全可以先交房再进行改造，或者是边交房边改造。交房是在2017年3月11日，管道改造已经到了3月底，是自相矛盾的。2017年3月11日的交房时间不因2、3号楼的消防喷淋管改造定，而是由房屋验收备案时间定的，所以应在2017年3月11日交房。2、关于燃气管道的开通，燃气公司已经出具的证明已经说得很清楚，燃气是5月11日开通的。燃气没有开通就不符合交房条件。2017年8月12日完成的初始登记，只是中宁公司办了其自己的权属证书。涉案房产在2018年1月15日才登记在周星名下。所以说逾期办证的时间应从2017年3月31日算至2018年1月15日。3、关于保管费的问题，在收到中宁公司交房的通知之后，其与中宁公司协商过，在逾期交房，合同的变更都没有达成一致的情况下，其不可能去交房的。在与中宁公司沟通时，中宁公司的回复是让其走法律程序。迄今为止，中宁公司在对蔚蓝海岸7号楼施工都没有按照设计完成。其未收房的原因是，合同的物业变更了未经其同意，很多建筑部位未按设计施工，逾期交房的赔偿未得到中宁公司的回复。4、有关办证的说明，G20峰会只对建筑施工的施工会有影响，不会对办证有影响。2、3号楼的消防喷淋管道的改造也不会影响办证。
周星向一审法院起诉请求：判令被告应支付原告逾期交房违约金24161元（暂按2017年1月1日起至2017年4月30日止108天，已扣除G20峰会12天，日赔偿总价的万分之三，最终以达到房屋交付条件日期为违约金计算截止日，745711×0.0003×108＝24161元）；赔偿逾期办理房屋产权登记证书的违约金（按实际办理出产权证书之日计算）；由被告承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2015年5月，原被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买蔚蓝海岸小区7幢1－201号商品房一套。具体条款为：第三条：买受人购买的住宅建筑面积105.51㎡，套内面积80.695㎡，分摊面积24.812㎡。第五条：单价为7067.68元/㎡，总价款为745711元。第七条：买受人于2015年5月31日前支付首付款225711元整，余款520000元整，在签订本合同之日起7日内提供贷款所需资料办理银行按揭贷款（或公积金贷款）手续。第九条：交付期限及条件出卖人应当在2016年12月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用；1、建设工程经验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2）规划、文物、环保等政府行政部门采取某项行政措施或遇到重大技术问题而导致开发建设周期延长，出卖人不承担由此产生的逾期交房责任，但最长期限不得超过6个月；3）交房期限届满，出卖人在本合同约定商品房交付之日未收到买受人通过银行代付的按揭贷款或买受人未付清房款及违约金等，出卖人有权决定本合同是否继续履行，如出卖人同意继续履行本合同的，则双方约定的交付时间顺延至买受方付清全部房款后，顺延期间不视为交房逾期。第十条：出卖人逾期交房的违约责任除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不越过30日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期越过30日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当至自买受人解除合同通知书到达之日起30日内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的3%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金。第十五条：出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺1、交付时电通、水通、路通、燃气、数字电视、电话宽带管线已预埋到户、由买受人自行申请开通，开通费用买受人承担。第十六条：关于产权登记的约定出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》，出卖人承诺于2017年3月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人交付权属证书或权属证明的，按已付房款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起60日以后，出卖人不能交付权属证书或权属证明的，按下列1或2项处理：（2）买受人不退房，出卖人自约定之日起至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已付房价款的万分之二的违约金。合同签订后，原告按约交付了首付款，并提供了按揭贷款所需的资料，通过贷款支付了余款520000元。楼盘在建造过程中，因召开G20峰会，浙江省住房和城乡建设厅下发了建建发[2016]186号《关于印发的通知》，该通知规定，所有工地需在2016年8月26日至9月6日期间全部停工。为此蔚蓝海岸项目也停工12天，被告也将此事项通过微信向全体业主作了公告。2016年12月28日，1－7号楼的业主通过代表联名向被告提出书面的整改意见，意见共四条，其中第一条是要求整改消防喷淋管的高度。被告根据业主要求对喷淋管进行了整改，整改时间自2016年12月至2017年3月，共70天。2017年1月12日，相关部门对蔚蓝海岸项目进行了了验收，包括煤气管道。2017年3月，被告向全体相关业主发出交房通知书，告知业主于2017年3月11日至14日集中交房。绝大多数业主于2017年3月11日进行了收房，原告实际于2017年5月2日收房，原告认为被告至今未达到交付条件，要求被告承担逾期交房和产权证书的责任。金华中燃爱思开汇能城市燃气发展有限公司向本院出具《回复函》，称蔚蓝海岸小区开通燃气的时间为2017年5月11日。
一审法院认为，原被告间的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定自觉履行。针对双方争议的：一、对于逾期交房。按合同约定，被告应于2016年12月31日前交房，但被告实际可以交房的时间为2017年3月11日，与约定时间相差70天。对于该逾期的责任承担问题：1、因项目在施工过程中恰遇G20召开，根据有关部门规定，停工12天，该12天属合同第九条第4款第2项规定可以顺延交房的情形，应从70天中扣除，原告也已自愿扣除。2、对于消防喷淋管道改造问题，对于改造事实原告无异议，但原告认为管道改造与原告无关。该院认为，改造是应多数业主强烈要求，是为了广大业主利益，不是主管部门责令改造，不是因为房屋质量问题，该改造造成被告逾期交房，可减轻被告的逾期责任，根据公平原则，由原被告各半负担。3、对于燃气管道问题，根据证据显示，工程意义上的燃气管道已于2017年1月12日验收通过，金华中燃爱思开汇能城市燃气发展有限公司的《回复函》，只证明了小区燃气的实际开通时间。按合同第十五条约定，燃气管道预埋到户即符合交付条件，至于燃气的实际开通属交付后的使用问题，如因被告原因造成燃气未及时开通给原告造成损失，原告可另行主张，与房屋交付无关。被告已通知原告于2017年3月11日至14日收房，原告没有按时收房，系原告原因，2017年3月11日以后的时间不能视为被告逾期交房的时间。故被告应承担逾期交房责任时间为：70天－12天－29＝29天，逾期未超过30日，按已交房款日万分之二计算逾期交房违约金。二、对于逾期办证。该院认为，根据商品房买卖的一般实践，初始登记通常是指开发商就宗地向行政主管部门申报权属登记，登记机关经审查同意后作出的登记，转移登记是购房者向主管部门申请从初始登记中分户的登记。初始登记与转移登记属不同概念，只有初始登记完成才能转移登记。本案中，双方只约定了初始登记的取得期限，没有约定转移登记的取得期限。双方约定被告取得初始登记的时间为2017年3月31日，被告实际取得初始登记的时间为2017年8月14日，延迟了135天，扣除G20峰会12天、消防管道改造70天的一半35天，逾期天数为88天，应由被告按约向原告支付违约金。三、被告要求原告支付保管费，因该请求为被告的反请求，被告应提起反诉或另行起诉。综上，原告的诉讼请求合理部分予以支持，不合理部分予以驳回，被告要求原告支付保管费的请求不予支持。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决：一、被告中宁公司于判决生效之日起十日内支付原告周星逾期交房违约金4325.12元（违约金：745711×2/万日×29日＝4325.12元）。二、被告中宁公司于本判决生效之日起十日内支付原告周星逾期办证违约金13124.50元（违约金：745711×2/万日×88日＝13124.50元）。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费202元（已减半），由原告负担102元，被告负担100元。
二审中，周星向本院提供以下证据：
一、建筑图纸7份，证明：7号楼建筑到现在都未完工。
二、竣工验收备案表2份，证明：2、3、7号楼的备案时间为2017年3月10日。
中宁公司质证认为，对证据一的真实性没有意见，但对关联性及证明目的有异议，建筑图纸根本证明不了建筑没有完工，房屋都已经交付，房产证都已经做出来了。对证据二的真实性没有意见，但对关联性及证明目的有异议，房屋的备案时间虽然是2017年3月10日，但是之所以没有去备案，是因为2号、3号、7号楼需同时备案，2、3号楼在进行消防喷淋管的改造，所以没去备案，等消防喷淋管改造好了才去备案。
中宁公司在二审中向本院提供以下证据：
一、2016年12月28日蔚蓝海岸全体业主致中宁公司的函，证明中宁公司出资对2、3号楼消防喷淋管进行改造是根据蔚蓝海岸的全体业主的要求进行的，所以改造逾期的交房责任不应由中宁公司承担。该证据与其提供的一审中的证据三是可以相互印证的。
二、《燃气工程竣工验收备案表》，证明蔚蓝海岸项目的管道燃气工程，由金华市中燃爱思开汇能城市燃气发展有限公司建设，在2017年1月12日该燃气工程完成验收备案前的2016年12月27日该工程已竣工验收。
周星质证认为，对证据一的真实性有意见，该函其现在才看到，之前没有看到过。致中宁公司的函件，里面有1、2、3、4、5、6、7号楼的业主，作为7号楼的业主其没有授权任何人代表其去发函。1、4、5、6号楼在2016年12月28日还在建设，哪里来的业主。对证据二证明的2016年12月27日燃气管道工程已经竣工验收的时间没有异议，但是对关联性有异议。不是其申请了就有气了，燃气管道还需要压力测试，于2017年验收。
本院认为，周星提供的证据一不能证明涉案7号楼建筑到现在都未完工。中宁公司对证据二的真实性无异议，对该证据本院予以确认。周星虽对中宁公司提供的证据一真实性有异议，但该函件与中宁公司一审中提供的其他证据可以相互印证，可以证明1-7号楼业主于2016年12月要求对消防喷淋管改造的事实。中宁公司提供的证据二可以证明涉案燃气管道工程在2016年12月27日已竣工验收。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，中宁公司根据小区部分业主的要求，对部分楼层的消防喷淋管道进行改造，并非是因为房屋的质量问题，不是中宁公司的过错导致；周星并未提出改造要求，其所在的7号楼亦未进行改造，其亦不存在过错。一审法院根据本案的事实，根据公平原则，判决由双方各半承担责任并无不当。办证需以交房为前提，逾期交房的阻却事由同样能够构成逾期办证的阻却事由，故周星、中宁公司的上诉理由均不能成立。至于中宁公司要求周星支付保管费的请求，因周星对此有异议，故一审法院对此不做处理并无不当。
综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费404元，由周星、浙江金华中宁房地产有限公司各负担202元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑林军
审 判 员 虞惠珍
审 判 员 韦红平
二〇一八年三月二十六日
代书记员 胡晔婷