广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终19062号上诉人(原审被告）：王会，女，1969�5月3日出生，汉族，住广东省广州市天河区。法定代理人：王某，女，1940年5月8日出生，汉族，系王会的母亲。委托代理人：国晓利、曾祥寅，广东广之洲律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：张伟，男，1984年12月24日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。委托代理人：杨金娜，广东格林律师事务所律师。原审第三人：广州市楚鑫房地产中介有限责任公司，住所地广东省广州市南沙区成汇街9号商业骑楼143房。法定代表人：曹盼盼。上诉人王会因与被上诉人张伟、原审第三人广州市楚鑫房地产中介有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2017）粤0115民初1755号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王会上诉�求：1、撤销一审判决；2、确认房屋买卖合同无效；3、王会返还张伟定金8万元；4、张伟承担本案诉讼费。事实和理由：一、涉案房屋买卖合同归于无效。1、王某代王会签约时，王会的行为能力状态未被确定。王会虽有精神一级残疾证，但《残疾证》不能作为认定其无行为能力的依据。而且，监护人处分被监护人房产的，房屋登记部门也要求出具被监护人无行为能力的证明。房屋买卖合同签订半年多后王会被法院宣告无行为能力，不能以此推定半年前的行为能力状态。2、《民法总则》第三十五条规定监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。本案没有证据证明王某处分王会房产是为王会利益，涉案房屋买卖合同违反法律禁止性规定，根据《合同法》第五十二条规定，违反法律强制性规定的合同依法归于无效。王某处理王会房产是由于王某夫妇年�病重急需用钱所致。二、涉案合同无效的责任及其分担。无效合同自始无效。根据《合同法》第五十七、五十八条规定，王会应当返还对方定金，并承担过错赔偿责任。1、涉案《房地产买卖合同》第十条第5项约定的合同无效的责任因合同无效而归于无效。王会同意返还张伟定金。2、本案中，所有当事人均知道王会是一级精神残疾，并在此基础上王某当众人之面代签合同，各方对王会的行为能力状态、王某出卖王会房产的原因均不关心，各方均有过错；王某在签约次日就强烈要求取销合同，返还定金，只是由于张伟不同意而未果。因此，对合同的无效各方均有过错；签约第二天，王某就要求取销合同，故张伟无损失可言。张伟也未就其损失举证。三、在合同履行基础上判决王会支付赔偿金12万元没有依据。综上，王会同意返还张伟定金，请二审人民法院依法驳回张伟的诉讼请求。张伟答辩认为：1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。2、王会作为无民事行为能力的××人，是一种事实状态，无需法院确认。至于房管部门在办理房产证流程上的具体要求与法律上监护人的民事法律行为无关。王会在签订涉案房屋买卖合同时以及之前的数十年来一直是一级精神残疾人，是不能辨认自己行为的××人，王会一审提供的残疾证、天河区长兴街兴科社区居委会证明、天河区法院（2016）粤0106民特318号已生效的判决书相互印证王会的民事行为能力状态是一直稳定的。王某作为王会的法定代理人产生的依据是法律的直接规定，不以当事人的意志为条件。3、王某代理王会出售涉案房屋的交易价是当时的市场价格，没有侵害王会的利益；王某作为王会的监护人，其代理王会签订买卖合同的行为是依法履行监护的权利，受法律保护，�买卖合同是合法有效的。王会无权随意要求撤销。4、由于王会违约导致本案诉讼，根据合同法第一百零七条以及一百一十四条的规定，王会应当承担相应的违约责任。原审第三人广州市楚鑫房地产中介有限责任公司没有到庭也没有提交书面意见。张伟向一审法院起诉请求：1、王会继续履行三方签订的《房地产买卖合同》，并为张伟协助办理涉案房屋递件过户手续，向张伟交付房屋。2、王会向张伟双倍返还定金16万元及向张伟赔偿损失12万元（已付首付款8万元的1.5倍）；3、王会赔偿张伟支付的中介费、律师费损失共计44500元；4、王会承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年9月24日，王会（甲方、卖方）与张伟（乙方、买方）、经纪方广州市楚鑫房地产中介有限公司（丙方、中介方）签订了《房地产买卖合同》，约定：第一条甲方同意出售座落于广州市南沙区碧桂园豪庭豪晴一街4号1605房的房产给乙方。房屋建筑面积107.42平方米，房地产权证号为穗420067412。甲方保证此房产一切情况介绍属实，承诺和保证此房产无任何权属或经济纠纷，权属无任何瑕疵，同户籍、相关亲属及房产共有、所有权人同意出售。乙方对甲方所出售的房屋已充分了解，愿意购买上述房屋。第二条甲、乙双方同意上述房地产的成交价为人民币1330000元。本合同签订之日，乙方向甲方支付人民币80000元作为购房定金。第三条……。第四条付款时间及方式。甲、乙双方同意按照第2种方式支付房款：2、甲乙双方同意以银行按揭方式付款：①在房管局递件过户成功后当日内支付首付款人民币430000元给甲方。②剩余房款人民币900000元。由乙方向银行申请公积金按揭支付给甲方（如银行实际审批数额不足前述申请额度，乙方应在办理过户当日将差额一并支付给甲方）。第五条办理过户及房屋交付。1、乙方申请按揭银行出具同意贷款，丙方通知甲乙双方五个工作日内到房产交易中心办理房产交税过户手续。2、甲方应于收到乙方全额购房款后五个工作日内，将交易房产全部交付给乙方使用。第六条税费承担。1、甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需交纳的税费；经双方协商，交易税费由乙方承担。……。第十条违约责任。1、本合同签订后，乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在15日内将乙方已付首付款的（不含定金）50%（不计利息）返还给乙方，但购房定金归甲方没收。甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起15日内将双倍定金及己付首付款的1.5倍返还给乙方。2、甲方逾期交付的，自逾期之日起，按日向乙方承担房屋价款5‰的违约金�逾期超过90日的，乙方有权解除本合同，并要求甲方按本条约定支付违约金，返还已付转让价款及同期银行利息。3、甲方未按约定时间办理房屋、房屋公共维修基金过户及银行按揭贷款，经乙方书面通知甲方15日内办理，逾期不办理的，乙方有权解除合同，并要求返还双倍定金及已付首付款的1.5倍。4、乙方逾期付款的，每逾期一日，应向甲方承担价款5‰的违约金；逾期超过90日的，甲方有权解除本合同，乙方支付的定金由甲方没收。5、因甲方原因（虚假承诺）导致合同无效或者无法继续履行的，应双倍返还定金并赔偿乙方己支付首付款的1.5倍，同时追究因甲方原因导致乙方损失的责任。6、甲、乙双方中任何一方不履行本合同第八条和第五条有关权利与义务的，则视为违约；如甲方违约应按己收定金的双倍及己付首付款的1.5倍赔偿给乙方：如乙方违约则甲方需在15�内将乙方已付首付款的（不含定金）50%（不计利息）返还给乙方，但购房定金归甲方没收。……备注：甲方同意将房屋内家私、家电、沙发等物品赠予乙方，甲方只拿走自己的生活物品及个人用品（含三把风扇、两张餐桌椅）。同日，张伟向王会支付定金80000元。2016年9月24日，收款人王某出具《定金收据》，该收据记载：本人王会（身份证号：）是南沙区南沙街碧桂园豪庭豪晴一街4号1605房物业的合法产权人，今收到张伟交来购买上述物业定金楼款人民币80000元。（注:现王某，身份证号码,是王会法定监护人，现由王某代收房屋定金，并保证将此房产出售给买方张伟，身份证号码,如甲方违约，将履行买卖合同条款、双方条件对等）。2017年2月20日，张伟向王会发出关于继续履行《房地产买卖合同》的函，王会确认于2017年2月21日收到上述函件�王会的法定代表人王某为了证明王会没有工作能力且无收入，一直由父母抚养照顾，王某作为王会的监护人，一直忠实地履行监护职责，向一审法院提交广州市天河区长兴街兴科社区居委会于2017年4月14日出具的《证明》，该证明记载：兹有我社区居民王某（身份证号：）是王会（身份证号码：）的监护人。王会是壹级精神残疾人，没有工作能力且无收入，一直由父母抚养照顾。王会现病情稳定，生活安定，王某有尽到监护人职责，使王会没有成为社会的拖累。王会的法定代理人王某为了证明涉案房屋虽然登记在王会名下，但实际出资人是王会父母，向一审法院提交王某的RBS银行流水查询（中国银行出具的）、发票三张。王会的法定代理人王某为了证明其与王会是母女关系，向一审法院提交《广州市居民常住户口登记表》。王会的法定代理人王某为了证明王会父亲刘国桢已经八十二岁且身患癌症，向一审法院出具刘国桢的身份证复印件、刘国桢的CT诊断报告书。王会的法定代理人王某为了证明其在签订合同前后，曾因高血压3级（很高危组）病发头晕，住院治疗（住院日期自2016年9月2日至2016年9月9日止；自2016年12月15日至2016年12月23日），向一审法院提交其病历、出院记录。王会的残疾人证记载：王会为精神残疾人，残疾人证号44010619690503032061,2009年8月5日签发，有效期十年，残疾类别精神，残疾等级壹级，监护人王某，批准机关广州市天河区残疾人联合会，批准日期2009年8月5日。张伟提交的微信聊天记录、电话录音及王会提交的2016年9月29日的短信图片，均证实了王会对合同约定的总房价款1330000元有异议，且表示不同意卖房，要求退回定金给张伟。王会提交广州市天河区人民法院于2017年4月14日出具的（2016）粤0106民特318号已生效的民事判决书，该判决书认定王会无民事行为能力。张伟提交委托代理合同及律师代理费发票，证明张伟为涉案纠纷支付了律师代理费38000元。据查册时间为2017年7月18日的《广州市不动产登记查册表》反映，广州市南沙区碧桂园豪庭豪晴一街4号1605房的产权人为王会，建筑面积107.4217平方米，涉案房屋没有被抵押、查封等。张伟向一审法院提交广州市南沙区房地产交易中心于2017年5月11日出具的《购房资格证明》，证明张伟在该日前具有本市住房限购区域内住房购买资格。张伟提交其在招商银行、中国银行于2017年7月18日出具的交易明细表，显示上述账户余额分别为918091元、388237.76元。张伟表示愿意一次性支付全部购房余款给王会，王会表示不�意。一审法院认为：张伟与王会签订的《房地产买卖合同》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，对双方具有法律约束力，双方均应按合同约定切实履行。根据合同约定，双方同意以银行按揭方式付款，在房管局递件过户成功后当日内支付首付款人民币430000元给甲方，剩余房款人民币900000元，由张伟向银行申请公积金按揭支付给王会（如银行实际审批数额不足前述申请额度，张伟应在办理过户当日将差额一并支付给王会）。但王会并未配合张伟去申请按揭银行出具同意贷款书，且于2016年9月29日就有不出售涉案房屋给张伟的意思表示。综上，王会的行为已构成违约，张伟同意一次性支付剩余房款给王会，并选择要求王会继续履行合同、协助办理过户手续合法有理，予以支持，办理过户手续所需费用依约应由张伟负担。张伟有能力亦同意一次性向王会支付剩余房款1250000元，张伟在向王会支付剩余房款后，王会应依约在五个工作日内向张伟交付涉案房屋，交付房屋时按约定保留房屋内家私、家电、沙发，其余王会的生活用品及个人用品（包含三把风扇、两张餐桌椅）自行带走。张伟除向王会支付购房定金80000元外，尚未向王会支付其余首付款，现在张伟要求继续履行合同的情形下，张伟已支付的定金80000元已转为首付款，王会不同意继续履行合同，已构成违约，依据合同约定，王会应按首付款80000元的1.5倍即120000元赔偿给张伟，另在合同继续履行的前提下，张伟要求双倍返还定金160000元，依据不足，不予支持。同理，张伟要求王会赔偿中介费、律师费损失合计44500元，没有合同和法律依据，不予支持。关于王会认为王某在签订涉案合同时并非为其监护人，故王某代其�张伟签订的《房地产买卖合同》无效的抗辩意见。依据《中华人民共和国民法通则》第十三条规定“不能辨认自己行为的××人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动”；第十四条规定“无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是他的法定代理人”；第十七条规定“无民事行为能力或者限制民事行为能力的××人，由下列人员担任监护人：(一)配偶；(二)父母；(三)成年子女；(四)其他近亲属；(五)关系密切的其他亲属、朋友愿意承担监护责任，经××人的所在单位或者住所地的居民委员会、村民委员会同意的。对担任监护人有争议的，由××人的所在单位或者住所地的居民委员会、村民委员会在近亲属中指定。对指定不服提起诉讼的，由人民法院裁决。没有第一款规定的监护人的，由××人的所在单位或者住所地的居民委员会、村民委员会或者民�部门担任监护人”；第十八条规定“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。监护人依法履行监护的权利，受法律保护。监护人不履行监护职责或者侵害被监护人的合法权益的，应当承担责任；给被监护人造成财产损失的，应当赔偿损失。人民法院可以根据有关人员或者有关单位的申请，撤销监护人的资格。”以及王会提交的广州市天河区长兴街兴科社区居委会出具的《证明》、广州市居民常住户口登记表、王会的《残疾人证》以及民事判决书，足以认定，王某应当为王会的监护人，王某依法履行监护的权利，受法律保护，且王某代王会与张伟签订《房地产买卖合同》的交易价格与当时市场价基本一致，并未以低于市场价格进行交易，故王某代王会与张伟签订合同应合法有效，王会的该抗辩意见缺乏事实和法律依据，不予采纳。王会如认为王某的行为侵害其合法权益的或造成其财产损失的，可另案起诉要求王某赔偿损失。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民法通则》第十三条、第十四条、第十七条、第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2017年7月26日作出如下判决：一、张伟在本判决生效之日起十日内，向王会支付剩余房款1250000元；同时，王会协助张伟办理广州市南沙区碧桂园豪庭豪晴一街4号1605房的产权过户手续和房地产登记手续；二、张伟向王会支付1250000元后五个工作日内，王会应将广州市南沙区碧桂园豪庭豪晴一街4号1605房屋交付给张伟使用；三、王会在本判决生效之日起十日内，向张伟赔偿损失120000元；四、�回张伟的其他诉讼请求。一审案件受理费8385元，由王会承担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人没有提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对双方当事人的上诉及答辩意见，本院分析如下：关于房屋买卖合同的效力认定。王会上诉主张没有证据确认王会在签约时属于无民事行为能力人，王某作为监护人并未取得处分房产的法定代理人资格，故所签合同无效。依据王会提供的的残疾人证，早在2009年王会已被确认为精神类残疾、残疾等级一级，监护人为王某，可以证明王会属于无民事行为能力人的××人。天河区人民法院2017年4月14日作出的（2016）粤0106民特318号生效的民事判决，也足以佐证上述事实。王某作为王会的法定监护人，代理王会办理涉案房屋出卖手续，包括代为签约、收取房款等，于法无悖，故涉案房屋买卖合同应为有效。至于王某代理出卖房屋的行为是否侵害王会的合法权益，属另一法律关系，王会据此上诉主张房屋买卖合同无效，理由不成立，本院不予采纳。至于违约责任认定。王会拒绝履行合同构成违约，但张伟并未提供相应证据证明其因王会违约导致的实际损失。综合本案具体情况，本院酌情确定王会支付张伟违约金40000元。综上，王会的上诉理由部分成立，其相应的上诉请求应予支持。一审判决认定事实清楚，唯适用法律部分有误，应予纠正。原审第三人广州市楚鑫房地产中介有限责任公司经本院合法传唤无正当理由不到庭，本院依法作缺席判决处理。依照《�华人民共和国合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广州市南沙区人民法院（2017）粤0115民初1755号民事判决第一、二、四项；二、变更广州市南沙区人民法院（2017）粤0115民初1755号民事判决第三项为：上诉人王会在本判决发生法律效力之日起十日内，向被上诉人张伟支付违约金40000元。一审案件受理费8385元，由上诉人王会负担8133元、由被上诉人张伟负担252元。二审案件受理费16770元，由上诉人王会负担16266元、由被上诉人张伟负担504元。本判决为终审判决。审判长  梁淑敏审判员  梁燕梅审判员  李 焕二〇一八年一月十一日书记员  曹 文王路洋