河北省衡水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）衡民二终字第340号
上诉人（原审被告）：兰秀敏。
委托代理人：李梅旭，河北双冀律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘洪泽。
委托代理人：刘凤鸣，冀州市法源法律服务所法律工作者。
上诉人兰秀敏与被上诉人刘洪泽确认合同效力纠纷一案，因不服河北省故城县人民法院（2014）故民二初字第1507号民事判决，向本院提起上诉人。本院依法组成合议庭，由审判员杨建一担任审判长并主审本案、审判员王江丰、代理审判员关信娜参加评议，书记员徐佳佳出庭担任记录，公开开庭进行审理，上诉人兰秀敏及其委托代理人李梅旭、被上诉人刘洪泽及其委托代理人刘凤鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘洪泽在一审中诉称：2014年3月1日，刘洪泽与兰秀敏订立“房屋买卖协议”，兰秀敏将自有房屋以50万元的价格卖给刘洪泽，同时刘洪泽向兰秀敏履行了付款义务，兰秀敏将房产证、土地证交给刘洪泽，刘洪泽要求兰秀敏履行过户义务，时至今日未履行，兰秀敏违反约定，使刘洪泽权利无法实现，诉至法院确认合同效力，判令兰秀敏协助刘洪泽履行房屋的过户手续并要求诉讼费用由兰秀敏承担。
兰秀敏在一审中辩称：兰秀敏的女婿徐星因生意向刘洪泽借款50万元，约定月利息4％，三个月还清，后徐星无力偿还，双方签订了房屋买卖协议并交付房产证和土地证，刘洪泽当初借给徐星的50万元于2013年12月1日分两笔（一笔10万元通过刘洪泽账户，一笔20万元通过刘会虎账户）转入徐星账户，刘洪泽先行扣除2万元利息，剩余18万元记不清以转账方式还是现金或是偿还以前的借款了，综上，刘洪泽系职业放贷人，本案名为房屋买卖，实为借款担保，应驳回刘洪泽的诉讼请求。
一审法院查明：2014年3月1日刘洪泽与兰秀敏签订房屋买卖协议一份，内容为：甲方兰秀敏，乙方刘洪泽，双方协商甲方自愿将冀州市和平路法院家属院（建筑面积141.75平方米；房产证号为冀建字第××号，土地证号冀国用＜99＞检字第3243号）平房一套以**万元价格卖于乙方，自交接完手续之日至2014年3月1日房产归乙方，并协助为乙方办理过户手续。有证明人王景毫的签名捺印。2014年3月1日刘洪泽给付兰秀敏现金10万元，2014年4月20日交付兰秀敏现金40万元，兰秀敏为刘洪泽出具收条一张内容为：今收到房款伍拾万元整（500000元），收款人兰秀敏，2014年3月1号。
一审法院认为：公民在民事活动中应遵循诚实信用原则，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，刘洪泽与兰秀敏于2014年3月1日签订的房屋买卖协议系双方当事人的真实意思表示，协议内容没有违反法律规定且协议签订后，刘洪泽按协议约定向兰秀敏支付了购房款，兰秀敏将房屋及土地产权证书、钥匙交与刘洪泽，双方已实际履行了房屋买卖协议，因此，双方签订的房屋买卖协议合法有效，兰秀敏现因该购房款未实际交付为由拒绝履行合同，此行为违反诚实信用原则和法律规定，不予采纳，兰秀敏作为房屋出卖人，应按照诚实信用原则，依约履行协助刘洪泽办理涉案房屋的所有权及土地使用权变更登记手续的义务，将涉案房屋所有权及土地使用权变更至刘洪泽名下，刘洪泽要求兰秀敏协助办理涉案房屋所有权及土地使用权变更过户登记手续，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条的规定，判决如下：一、原告刘洪泽与被告兰秀敏于2014年3月1日签订的房屋买卖协议合法有效。二、被告兰秀敏于本判决生效后十日内协助原告刘洪泽将冀州市和平路法院家属院的房屋所有权和土地使用权办理至原告刘洪泽名下，变更登记所产生的相关费用由原告刘洪泽承担。案件受理费80元，保全费1520元，鉴定费5000元，合计6600元，由被告兰秀敏负担。
上诉人兰秀敏的主要上诉理由：1、2014年3月1日双方签订的房屋买卖协议效力待定。涉案房屋的所有权人为阎立秋，共有权人为兰秀敏，双方系夫妻关系，阎立秋已去世多年。在阎立秋死亡后，没有进行遗产分割，兰秀敏不是唯一继承人，兰秀敏无权对涉案房屋全部进行处分。2、本案为表面法律关系为房屋买卖纠纷，实为借款担保。兰秀敏的女婿徐星在2013年做生意赔钱破产，债务盈门，在这种情况下向刘洪泽借款50万元，约定月利息2万元，三个月内还清，该笔借款刘洪泽于2013年12月1日通过银行转账给付徐星10万元，同日从刘洪泽儿子刘会虎投入帐户中再次转账给付徐星20万元。刘洪泽先行扣除了第一个月的利息2万元，其他18万元徐星记不清是给付的现金或者偿还的之前的借款。借款时刘洪泽提出，借款数额过大，要求徐星提供担保，于是经双方协商，刘洪泽与徐星的岳母兰秀敏签订了一份房屋买卖协议，约定将涉案房屋卖给刘洪泽，借款后徐星为刘洪泽书写有欠条，刘洪泽称并不是真的买卖，如果还了款，房子还是兰秀敏的，并将房屋买卖协议的日期书写成三个月后，即2014年3月1日。刘洪泽给徐星借款的日期为2013年12月1日，双方约定的期限为三个月，应于2014年2月28日到期，故双方在借款时将名为房屋买卖的协议日期在借款时故意写为2014年3月1日，该协议日期这样书写是为了与徐星还款届满日期相吻合。涉案房屋位于冀州市和平东路，买卖协议签订时该房屋的市值约30万元，但双方协商价值50万元，也是为了与徐星的借款数额相吻合。房屋买卖协议时见证人并不是必须的，但刘洪泽不仅带见证人见某的过程，连付款也一并由见证人见证，还让见证人出庭作证证实上述情况，可以看出见证人就是为本次诉讼提前准备的。证人证实房款50万元是分两次支付的，第一次支付10万元，兰秀敏给刘洪泽了收条，第二次支付40万元，兰秀敏收回前一次的收条，直接出具了班组长50万元的收条，两次支付均为现金。房屋买卖协议约定的付款期限为3月1日，而证人证实付款是分两次，且第一次付款刘洪泽无任何证据证实，虽刘洪泽持有兰秀敏3月1日书写的收条，但其提供的银行取款日期却是4月20日，证据之间相互矛盾，不能证实兰秀敏已收到房款。事实上是在借款给付徐星前，双方就签订了名为房屋买卖的协议。证人证实兰秀敏收到房款50万元，是以万元进行清点的，有违日常生活法则。目前，刘洪泽处有徐星为其书写的借款50万元的欠条一张，刘洪泽派人去保定找徐星催款时，徐星再次为刘洪泽书写借款条，同时其同学孟永强在该借条上签字，同意担保。两张条现均在刘洪泽处，如本案争议房屋归刘洪泽所有，其再拿借条起诉徐星，刘洪泽岂不是借出50万元而收回100万元甚至150万元吗？
被上诉人刘洪泽辩称：上诉人兰秀敏所述与事实不符，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
在本院二审过程中，双方均未提交新证据。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：上诉人兰秀敏与被上诉人刘洪泽签订的房屋买卖协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方当事人应当按照协议约定履行自己的义务。刘洪泽按照协议约定向兰秀敏支付了购房款，兰秀敏理应协助刘洪泽完成过户手续。涉案房屋系兰秀敏与其丈夫阎立秋的共有财产，阎立秋于1994年死亡后，涉案房屋没有进行分割，刘洪泽有理由相信兰秀敏对涉案房屋有处分权，兰秀敏以对涉案房屋没有全部处分权为由主张所签订的房屋买卖协议效力待定，违反诚实信用原则和表见代理的规定，不予支持。兰秀敏主张本案房屋买卖合同实为其女婿徐星借款进行担保，刘洪泽予以否认，兰秀敏没有提供相应证据，应当承担举证不能的不利后果。兰秀敏请求对其出具的收条笔迹及指纹重新鉴定，理由不充分，不予准许。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人兰秀敏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨建一
审 判 员 王江丰
代理审判员 关信娜
二〇一五年十月十二日
书 记 员 徐佳佳