江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏03民终5461号
上诉人（原审第三人）：胡方方，男，1979年5月8日生，汉族，住徐州市泉山区。
委托诉讼代理人：陈令明，北京市中勤律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：徐州雷邦电器设备有限公司文亭金座分公司，住所地徐州市文亭街8号。
主要负责人：左文辉，该公司经理。
委托诉讼代理人：李传鹏，江苏盛仪律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李传梅，女，1963年4月10日生，汉族，住徐州市。
委托诉讼代理人：何宏，江苏胜家律师事务所律师。
上诉人胡方方因与被上诉人徐州雷邦电器设备有限公司文亭金座分公司（以下简称雷邦文亭分公司）、李传梅房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2017）苏0311民初2037号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人胡方方的委托诉讼代理人陈令明，被上诉人雷邦文亭分公司的主要负责人左文辉、委托诉讼代理人李传鹏，被上诉人李传梅及其委托诉讼代理人何宏，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人胡方方上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判由被上诉人李传梅一方支付2016年10月16日起至2017年2月27日期间的房屋租金；2.本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定事实错误。1.原审判决认定“被告李传梅与第三人胡方方之间的《合作经营协议》已于2017年2月27日解除”,该认定时间有误,《合作经营协议》事实上在2016年10月15日已经解除。(2016)苏0311民初6829号判决明确认定上诉人与被上诉人李传梅之间的《合作经营协议》实质是经营设备租赁合同,且未约定期限。依据《合同法》第二百二十三条之规定,该《合作经营协议》视为不定期租赁合同,当事人可以随时解除合同。2016年9月23日上诉人已经书面通知被上诉人李传梅,自2016年10月15日起终止该合同的履行。按上述规定,双方于2016年10月15已经解除《合作经营协议》,无论被上诉人李传梅是否同意,都不影响协议解除的效力。2.原审判决认定“被告李传梅为涉案房屋的名义承租人,第三人胡方方系涉案房屋的实际使用人”,与事实不符。被上诉人李传梅不仅作为承租人与被上诉人雷邦文亭分公司签订了《房屋租赁合同》,还与上诉人签订了《合作经营协议》,约定向上诉人提供涉案房屋,由上诉人自行承担租金,并每月向李传梅支付一万元利润。被上诉人李传梅是涉案房屋的承租人,并非“名义承租人”,上诉人实际为次承租人,其是基于和被上诉人李传梅之间“实质上的租赁关系”而使用房屋。上诉人直接向被上诉人雷邦文亭分公司直接交纳租金是基于被上诉人李传梅的指定,而非上诉人擅自交纳。被上诉人雷邦文亭分公司对此未提出异议,只能推断雷邦文亭分公司知晓并默认被上诉人李传梅将涉案房屋事实上转租给上诉人,并不能得出其他事实。二、原审判决不明确。原审判决上诉人和被上诉人李传梅对2016年10月16日至2017年2月27日期间的房屋租金共同承担支付责任，但又将上诉人胡方方原来缴纳的83200元押金全部抵扣此期间的租金，胡方方和李传梅之间对于该期间的房屋租金共同承担以及之后如何分担不明确。三、原审判决错误。1.上诉人没有再承担支付房租的义务。(1)《房屋租赁合同》是被上诉人雷邦文亭分公司与被上诉人李传梅签订,出租方为被上诉人雷邦文亭分公司,承租方为被上诉人李传梅,上诉人不是合同当事人,既不享有合同权利,也不承担合同义务,该合同对上诉人没有约束力。上诉人向左文辉账户交付83200元房屋押金及三个月房租,是履行《经营合作协议》第3条、第6条的约定,交付到左文辉账户,也是根据《经营合作协议》的约定，由被上诉人李传梅指定。而且，上诉人交纳的83200元是房屋押金,该押金是《经营合作协议》中约定的,《房屋租质合同)中只约定了履约保证金,并无房屋押金之说。这些事实说明上诉人的行为均是在履行《经营合作协议》,上诉人不是《房屋租赁合同》的当事人，也未履行过该合同,该合同对上诉人没有约束力。(2)《经营合作协议》已于2016年10月15日解除,2016年10月14日上诉人已经搬离本案所涉房屋,并交还房屋钥匙。2016年9月23日,上诉人书面通知李传梅自2016年10月15日起终止合同履行,并于2016年10月14日停止经营,将本案所涉房屋的钥匙交还,被上诉人李传梅于2016年10月12日向被上诉人雷邦文亭分公司发出通知书,说明被上诉人李传梅事实上接受上诉人终止合作协议的行为。上诉人已经尽到自己的义务,及时告知、及时搬离、及时归还钥匙及房屋,且交清了使用期间的房屋租金。(3)后期房屋租金纠纷的产生完全是被上诉人李传梅造成,责任应由其承担。在本案诉讼之前,被上诉人李传梅一直主张涉案房屋内的设备属其所有,并将其有偿提供给上诉人使用。在其通知被上诉人雷邦文亭分公司终止合同之后,却未将相关设备清空、转移,也未明确放弃,致使被上诉人雷邦文亭分公司无法重新出租或使用,以致产生巨额租金的发生。直至本案开庭时李传梅才主张对相关设备没有处置权,但这些都与上诉人没有关系。2.应返还上诉人房屋押金83200元。《经营合作协议》第6条约定上诉人负责前期的装修费用,房屋押金83200元整,双方如合作结束被上诉人李传梅需全额退还房屋押金。上诉人按被上诉人李传梅指定,及时将房屋押金交入被上诉人雷邦文亭分公司负责人左文辉的账户,现《经营合作协议》已经解除,83200元房屋押金应依约返还。原审判决用于抵扣不应由上诉人支付的部分房屋租金是错误的。3.诉讼费用分配不当。原审案件受理费用5800元,是按照被上诉人雷邦文亭分公司“支付租金30万元”的诉讼请求收取的,在上诉人答辩之后,被上诉人雷邦文亭分公司当庭变更诉讼请求为“支付租金249600元”,诉讼请求减少部分的案件受理费仍然由上诉人和被上诉人李传梅承担不合理,应依法调整。
被上诉人雷邦文亭分公司辩称：一、根据一审查明事实，被上诉人李传梅是租赁合同直接签订人，上诉人是实际履行人。一审法院判令上诉人及被上诉人李传梅承担支付租金义务正确。二、根据合同约定，上诉人缴纳的83200元的押金是履约保证金。因为上诉人及被上诉人李传梅在合同未到期期间要求解除合同，按照合同约定，雷邦文亭分公司有权对缴纳的履约保证金不予归还。上诉人要求将83200元履约保证金折抵租金的主张不能成立。
被上诉人李传梅辩称：根据一审法院查明的事实，被上诉人李传梅为名义承租人，上诉人胡方方是涉案房屋的实际使用人。从公平公正的角度，谁使用房屋谁承担租金，故一审法院判令李传梅承担连带责任，违反公平公正的原则。1.胡方方作为实际使用人，雷邦文亭分公司是明知的。2.一审法院将被上诉人雷邦文亭分公司自认2017年3月9日收到涉案房屋两把钥匙作为租赁结束节点，但从查明的事实来看，胡方方于2016年10月14日停止经营后将房屋钥匙交还雷邦文亭分公司，2016年10月12日李传梅亦向雷邦文亭分公司发出终止合同通知。本案租赁合同的结束点应当为2016年10月15日，其后产生的租金，不应当由李传梅和上诉人胡方方承担。
雷邦文亭分公司向一审法院起诉请求：1.判令解除雷邦文亭分公司与李传梅之间签订的《房屋租赁合同》，李传梅将房屋交还给雷邦文亭分公司；2.判令向雷邦文亭分公司支付租金249600元（按照41600元/月的标准自2016年10月计算至2017年3月）；3、诉讼费用由李传梅承担。
一审法院认定事实：2016年6月29日，李传梅（甲方）与胡方方（乙方）签订《经营合作协议》，约定：1、双方经友好协商，一致同意合作经营位于徐州市泉山区的饭米粒中式快餐连锁店；2、签订合同后，甲方提供经营场地徐州市泉山区的场地及原有的经营设备；3、乙方负责本店经营管理权，甲方不得参与乙方的经营。乙方每月按时向甲方支付壹万元的利润。经营期间，乙方自行承担房屋租金、水电、装修、增加设备等一切与经营有关的全部费用。（房屋租金按房屋租赁合同和利润同时支付到甲方指定的账号）；4、在经营中，双方互不承担对方的一切经济纠纷及债务；5、违约责任：乙方不能按时支付经营中所产生的费用，导致该店无法继续经营的，甲方有权终止协议并视为乙方违约。甲乙双方不得擅自终止协议，如任意一方提出解除协议或违约，需赔偿对方人民币贰拾万元整。室内原有的设备和增加设备归甲方所有。6、乙方负责前期的装修费用，房屋押金捌万叁仟贰佰元整等，双方如合作结束甲方需全额退还房屋押金。
当日，应胡方方的要求，李传梅（乙方）与雷邦文亭分公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房产位于江苏省徐州市泉山区，出租的房产为文亭金座1-3号，建筑面积约202m2。租赁期限为三年，自2016年7月16日至2019年7月15日止。自本合同生效之日，每3年为一个租赁周期，第一个租赁周期自2016年7月16日至2019年7月15日止，每年租金为人民币陆拾万元整（小写：600000元整）。物业管理费、公共能耗费等费用，第一年每年为人民币贰仟元整（小写：2000元整）。自本合同生效之日，每壹个月为一个支付周期，根据先支付费用后使用原则，乙方应于每个付款周期当月15日前5天支付该周期的租金及物业费用。乙方在本合同生效当日支付甲方壹个月的租金，即人民币50000元，支付壹个月的物业管理费、公共能耗费等人民币200元，后期租金、物业费用按上述约定支付。乙方在签订本合同的同时向甲方支付为人民币捌万叁仟贰佰元整（小写：83200元整）作为履约保证金。租期届满，如乙方没有违反本合同及各补充合同约定、法定义务的前提下，甲方于租期届满后一个月内全额退还履约保证金（不计息）。未经甲方书面同意，不得将承租房屋作转让、转租、抵押等处置，否则甲方有权解除合同，并不再退还履约保证金。此外，合同还约定了租赁用途、违约责任等其他事项。双方协商扣除装修时间将合同签订时间落款为2016年7月16日，第一年租金按照500000元/年即每月41600元支付。合同签订后，胡方方依约向雷邦文亭分公司负责人左文辉的账户支付房屋租赁押金83200元，后又分三次按月支付房租41600元，房租支付至2016年10月15日。
2016年9月23日，胡方方向李传梅发函，称饭米粒中式连锁快餐连锁店项目一直亏损，致使合同目的不能实现，通知李传梅自2016年10月15日起，终止该合同的履行，并要求李传梅退还垫付的房屋押金83200元。李传梅收函后，于2016年9月30日回函，称“由于双方约定期限为三年，与徐州雷邦电器设备有限公司文亭金座分公司才签订了三年的房屋租赁合同。由于你方提出单方终止合同，在终止合同前，你方应处理完毕与雷邦公司之间的房屋租赁事宜，并支付完毕应付的租金、违约金等费用，并将应支付给我的违约赔偿支付完毕。”2016年10月14日，胡方方停止经营，后将房屋钥匙交还雷邦文亭分公司。
2016年10月12日，李传梅向雷邦文亭分公司发出《通知书》，内容为：文亭金座1-3号房屋因胡方方经营饭米立中式连锁店，而与你方签订了《房屋租赁合同》，合同签订后胡方方向你方支付了租金。现胡方方提出经营亏损，不再继续经营，房屋租赁合同已无法履行，特通知你方于2016年10月15日前收回房屋，合同不再履行。雷邦文亭分公司收到该通知，但并未明确表示同意解除双方签订的《房屋租赁合同》。
2016年12月1日，胡方方将李传梅诉至一审法院，要求解除双方之间签订的《经营合作协议》并退还房屋押金83200元，一审法院于2017年2月27日作出（2016）苏0311民初6829号民事判决，判决解除胡方方与李传梅之间签订的《经营合作协议》，并驳回胡方方的其他诉讼请求。该判决现已生效。
一审庭审中，雷邦文亭分公司确认截止2017年3月9日已经全部收到涉案房屋的两把钥匙。对于涉案房屋内的设备，李传梅陈述该设备人民法院并未拍卖，也未将房屋的设备裁定给李传梅，故其对涉案房屋的设备没有处置权。
一审法院认为，《房屋租赁合同》虽系雷邦文亭分公司与李传梅签订，但从李传梅与胡方方之间签订的《经营合作协议》及合同实际履行情况可以认定李传梅为涉案房屋的名义承租人，胡方方系涉案房屋的实际使用人。
雷邦文亭分公司主张解除其与李传梅之间签订的《房屋租赁合同》，因李传梅已于2016年10月12日向雷邦文亭分公司发出要求解除合同的通知，且庭审中亦明确表明不再继续履行合同，应认定为双方均同意解除合同，一审法院予以确认。雷邦文亭分公司要求李传梅向其返还房屋，因2017年3月9日，雷邦文亭分公司已收到涉案房屋的全部两把钥匙，实际取得了对涉案房屋的控制权，已实现收回租赁物的权利，一审法院对其该项主张不再予以理涉。胡方方为涉案房屋的实际使用人，且雷邦文亭分公司对胡方方向其交纳房屋押金及租金均未提出异议，可以推定雷邦文亭分公司知晓并默认胡方方为涉案房屋实际使用人的事实。雷邦文亭分公司主张由李传梅按照房屋租金41600元/月向其支付自2016年10月至2017年3月期间的房租249600元，在《房屋租赁合同》未实际解除的情况下，李传梅作为承租人负有继续履行合同的义务。
李传梅认为房屋租金应全部由实际使用人胡方方负担，但李传梅与胡方方之间的《合作经营协议》已于2017年2月27日解除，故胡方方作为实际使用人仅应对2016年10月16日至2017年2月27日期间的租金235733元承担连带责任。因胡方方曾向雷邦文亭分公司交纳房屋押金83200元，李传梅、胡方方还应向雷邦文亭分公司支付152533元房租。李传梅在与胡方方终止《经营合作协议》后，应及时解除与雷邦文亭分公司之间的房屋租赁关系，对于不能及时解除《房屋租赁合同》期间即自2017年2月28日起至3月9日止期间的租金损失13867元应自行承担责任。胡方方要求返还房屋押金83200元的主张，因用于折抵房屋租金，一审法院对其主张不予支持。
综上，一审法院判决：一、解除徐州雷邦电器设备有限公司文亭金座分公司与李传梅之间签订的《房屋租赁合同》；二、判决发生法律效力之日起十日内，李传梅、胡方方向徐州雷邦电器设备有限公司文亭金座分公司支付2016年10月16日起至2017年2月27日止期间的房屋租金152533元；三、判决发生法律效力之日起十日内，李传梅向徐州雷邦电器设备有限公司文亭金座分公司支付2017年2月28日起至2017年3月9日止期间的房屋租金13867元；四、驳回徐州雷邦电器设备有限公司文亭金座分公司的其他诉讼请求。
二审期间，各方当事人均未提交新证据。
本院审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为：关于胡方方应否承担支付房屋租金责任的问题。涉案房屋租赁合同系雷邦文亭分公司与李传梅所签，不论签订合同原因为何，合同当事人为雷邦文亭分公司与李传梅，李传梅作为房屋承租人，依法应当承担支付租金的义务。胡方方虽与李传梅签订合作经营协议，实际使用涉案房屋，但其并非房屋租赁合同当事人，其与李传梅之间及李传梅与雷邦文亭分公司之间是两个不同的法律关系。现雷邦文亭分公司以房屋租赁合同纠纷为由提起本案诉讼，不应突破合同相对性，直接判令胡方方承担支付租金的责任，且雷邦文亭分公司一审时亦未主张胡方方承担责任，一审法院判决胡方方支付租金不当，本院予以纠正。
关于胡方方主张返还83200元押金的问题。本案系房屋租赁合同纠纷，胡方方交纳押金系依据其与李传梅之间的合作经营协议，与本案并非同一法律关系，且押金返还请求构成独立的诉，胡方方在一审并未提起诉讼，故本院二审不予理涉，胡方方可另行主张权利。
综上，一审法院认定事实清楚，但法律关系判定有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持徐州市泉山区人民法院（2017）苏0311民初2037号民事判决第一项，即“解除徐州雷邦电器设备有限公司文亭金座分公司与李传梅之间签订的《房屋租赁合同》”；
二、维持徐州市泉山区人民法院（2017）苏0311民初2037号民事判决第四项，即“驳回徐州雷邦电器设备有限公司文亭金座分公司的其他诉讼请求”；
三、撤销徐州市泉山区人民法院（2017）苏0311民初2037号民事判决第二项，即“判决发生法律效力之日起十日内，李传梅、胡方方向徐州雷邦电器设备有限公司文亭金座分公司支付2016年10月16日起至2017年2月27日止期间的房屋租金152533元”；
四、撤销徐州市泉山区人民法院（2017）苏0311民初2037号民事判决第三项，即“判决发生法律效力之日起十日内，李传梅向徐州雷邦电器设备有限公司文亭金座分公司支付2017年2月28日起至2017年3月9日止期间的房屋租金13867元”；
五、李传梅于本判决发生法律效力之日起十日内支付徐州雷邦电器设备有限公司文亭金座分公司自2016年10月16日起至2017年3月9日止房屋租金166400元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5800元，减半收取2900元，由李传梅负担（徐州雷邦电器设备有限公司文亭金座分公司已预交，李传梅随上述案款一并支付徐州雷邦电器设备有限公司文亭金座分公司）；二审案件受理费3300元，由胡方方承担1300元，由李传梅承担2000元（胡方方已预交，李传梅于本判决生效之日起十日内支付胡方方）。
本判决为终审判决。
审判长 单雪晴
审判员 苏 团
审判员 单德水
二〇一八年五月三十一日
书记员 李昱莹