辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终6639号
上诉人（原审被告）：沈阳市少博桌球会馆，住所地沈阳市沈河区广昌路49号。
经营者：张少博。
委托代理人：李成俊，辽宁申扬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：沈阳市新嘉丰汽车修理厂，住所地沈阳市沈河区广昌路**号甲。
投资人：陈刚，该厂经理。
委托代理人：王淼，辽宁卓跞律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈刚，男，1968年3月16日出生，汉族，住址沈阳市东陵区。
原审被告：张少博，男，1971年5月13日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。
上诉人沈阳市少博桌球会馆与被上诉人陈刚、被上诉人沈阳市新嘉丰汽车修理厂、原审被告张少博因租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2015）沈河民二初字第00725号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由本院审判员周濛担任审判长，代理审判员朱闻天主审、审判员姜会军参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告陈刚、沈阳市新嘉丰汽车修理厂诉称：2011年7月1日，原告陈刚（出租方）与被告张少博（承租方）就位于沈阳市沈河区广昌路47号甲二楼一层的房屋签订房屋租赁协议，租期为三年，租金为每年度人民币15万元，每年7月1日为付款期,付款方式是提前一个月付清。同时根据《房屋租赁协议书》的约定，被告负有支付采暖费的义务。2014年7月1日合同到期后，被告张少博另向原告支付租金7.5万元，租赁房屋至2014年12月31日止，之后被告一直未再支付房租却继续占用房屋至今。原告认为，被告违反合同约定，从2015年1月1日起拖欠房屋租金至今，且拖欠2012-2015年度的采暖费未缴纳，其行为已构成根本性违约，严重损害原告合法权益。原告为维护自己的合法权益，特诉至贵院，请求判令：1、解除原、被告之间的房屋租赁合同并与原告办理正式交接手续；2、被告支付房屋租金暂定人民币132888万元（自2015年1月1日起，至被告实际腾退房屋之日止）；3、被告支付采暖费，共计人民币45,120元；4、本案的诉讼费用由被告人承担。
原审被告张少博辩称：第一，沈阳市新嘉丰汽车修理厂不是本案必须诉讼的当事人，追加其为原告不符合法律规定；第二，原告陈刚并非涉案房屋租赁协议书的当事人，其无资格要求被告支付房租，不具有本案原告的诉讼主体资格；第三，供热合同的双方当事人是被告和供暖公司，被告即使存在拖欠行为也与二原告无关，被告在2014年12月31日不再使用该房屋，而原告陈刚在2014年11月末便擅自将二楼暖气阀门关闭，被告并未使用2014年—至2015年度的采暖；第四，原告新嘉丰与被告少博桌球馆之间的租赁合同已经到期终止，原告新嘉丰不是涉案房屋的所有权人，无论被告是否占用涉案房屋，均与新嘉丰公司无关，其无本案主体资格。原告新嘉丰与被告少博桌球之间合同已经到期终止，双方并未达成新的租赁协议，并未成立新的租赁关系，新嘉丰无权要求被告支付房租；第五，被告曾于2014年12月31日准备搬出涉案房屋，原告陈刚以被告拖欠取暖费为由，阻止被告搬走，原告扣押了被告财物，并将财物安置在涉案房屋内，故涉案房屋是原告陈刚自己使用并非被告占用，被告于2014年12月31日不再使用涉案房屋，也没有利用涉案房屋进行收益。
原审被告沈阳市少博桌球会馆辩称：同意被告张少博的意见。
原审法院查明：原告沈阳市新嘉丰汽车修配厂系原告陈刚于2006年9月28日投资设立的个人独资企业，被告沈阳市少博桌球会馆系个体工商户，其经营者为被告张少博。2011年7月11日，原告陈刚作为甲方，被告张少博作为乙方，双方签订《租房协议》一份，约定原告将位于沈阳市沈河区广昌路47号二楼一层房屋租给乙方使用，租期三年，租期自2011年7月1日至2014年7月1日止，年租金15万元，付款时间为年7月1日，先付半年租金，付款方式为提前一个月将房租付清。另约定，乙方在租赁使用甲方房屋期间，暖气、水电以及所发生的其他费用均由乙方承担，以上各项费用如因拖欠造成的一切后果，均由乙方自行负责，甲方概不负责。协议尾部，甲方法人签字处加盖原告沈阳市新嘉丰汽车修理厂公章及原告陈刚名章，乙方法人签字处加盖被告沈阳市少博桌球会馆公章及被告张少博名章。合同签订后，被告使用原告房屋用于开设桌球会馆，被告向原告按期支付租金。2014年7月1日租期届满后，被告又向原告缴纳了半年的租金人民币75000元。此后被告未继续缴纳租金。涉案房屋内仍存放二被告台球桌等物品。2015年11月18日，被告张少博将租赁的涉案房屋腾出。另查明，被告张少博及被告沈阳市少博桌球会馆在实际使用涉案房屋时，未缴纳采暖费。原告陈刚于2015年11月23日向沈阳市第二热力供暖公司缴纳了租赁房屋2012年11月1日至2013年3月31日，2013年11月1日至2014年3月31日，2014年11月1日至2015年3月31日的采暖费，共计45120元。
原审法院认为：原告与被告签订的协议书，系双方当事人真实意思表示，协议不违反法律规定，合法有效，双方当事人应当遵照合同约定履行。原告陈刚以个人独资企业的投资人的自然人身份提起诉讼，因涉案合同加盖沈阳市新嘉丰汽车修配厂公章，本院增列沈阳市新嘉丰汽车修配厂为本案原告，不违反法律规定。被告沈阳市少博桌球会馆为个体工商户，依照法律规定，应由被告沈阳市少博桌球会馆承担责任。因原告沈阳市新嘉丰汽车修配厂与被告沈阳市少博桌球会馆签订的原房屋租赁协议已经到期，虽然双方并未另行签订合同，但被告按照之前签订的房屋租赁协议租金数额，于2014年7月1日向原告缴纳了6个月租金，共计人民币75000元，被告收取租金后，并未提出异议，应视为双方形成不定期租赁关系。被告应当按照实际使用房屋时间，给付原告房屋租金。因被告于2015年11月18日将房屋腾空交还原告，经双方共同确认，房屋已经腾空。双方租赁协议已经实际解除。被告自2015年1月1日拖欠房租，于2015年11月18日腾出房屋，故被告应支付2015年1月1日至被告腾出房屋之日的房屋租金，参照租金标准计算应为人民币132397元[15万元/年÷12个月×10个月）＋15万元/年÷365天×18天]。关于被告称被告曾于2014年12月31日准备搬出涉案房屋，原告陈刚以被告拖欠取暖费为由，阻止被告搬走并原告扣押了被告财物，并将财物安置在涉案房屋内，故涉案房屋是原告陈刚自己使用并非被告占用的答辩意见，本院认为，被告称原告扣押被告的财物并无相关证据予以支持，且涉案房屋内，直至被告腾房之前，一直存放被告物品，且被告也未采取其他积极措施与原告协商交房。虽然被告提交证人证言，但该证人证言仅能证明被告于2014年12月31日前往涉案房屋，原被告双方进行了协商，并不能证明原告扣押被告财物。故对二被告该项答辩意见，本院不予采信。原、被告签订的房屋租赁协议书中第四条明确约定，房屋的暖气费用由承担。因被告在使用租赁房屋期间，未向采暖公司缴纳采暖费。原告陈刚代缴采暖费共计45120元，有权利依据双方签订的租赁协议，向被告追偿。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十六条之规定，原审法院判决如下：一、被告沈阳市少博桌球会馆于本判决发生法律效力后10日内给付原告沈阳市新嘉丰汽车修配厂、陈刚房屋租金人民币132，397元；二、被告沈阳市少博桌球会馆于本判决发生法律效力后10日内给付原告陈刚采暖费人民币45，120元；三、驳回原告沈阳市新嘉丰汽车修配厂、陈刚的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币4，200元，由被告沈阳市少博桌球会馆、张少博承担。
宣判后，沈阳市少博桌球会馆不服，上诉至本院。其上诉请求：撤销原审判决，发回重审或依法改判，并由被上诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：原审法院不应追加沈阳市新嘉丰汽车修理厂为原审原告。陈刚系以涉案房屋房主身份起诉，沈阳市新嘉丰汽车修理厂是租赁合同的合同相对人，原审法院程序错误。原审法院认定上诉人与被上诉人双方自2015年1月1日起形成不定期租赁关系错误。上诉人租金只交到2014年12月31日，且上诉人已在2014年12月31日开始腾房，双方未形成租赁关系。原审法院计算上诉人支付132，397元的依据错误。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
被上诉人沈阳市新嘉丰汽车修理厂辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人陈刚辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告张少博称：同沈阳市少博桌球会馆的意见。
本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有当事人陈述、租赁协议、收据、沈阳市第二热力供暖公司供暖收费发票等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，关于上诉人与被上诉人自2015年1月1日后是否形成不定期租赁关系一节，因上诉人与被上诉人双方租赁合同为上打租，上诉人并未交纳2015年1月1日后的房屋租金，且被上诉人亦无证据证明上诉人在2015年1月1日后对涉案房屋进行了经营使用或要求上诉人交纳2015年1月1日后的房屋租金，故2015年1月1日后双方并未形成继续承租使用涉案房屋的合意，即双方在2015年1月1日后并未形成不定期租赁关系，在此情况下，上诉人仍有部分设备未腾出涉案房屋，且提出系被上诉人阻止其将设备搬出，此节证据虽不充分，但被上诉人作为出租人，在合同到期后亦未提供充分证据证明其曾告知被上诉人要求其将涉案房屋腾空，即被上诉人未采取适当措施防止损失的扩大，对此亦存在过错，故对因被上诉人过错造成损失扩大的部分，上诉人对被上诉人不负有赔偿义务。就被上诉人通知被上诉人将涉案物品搬离涉案房屋的合理期限，本院酌定为4个月内，即上诉人应给付被上诉人4个月的房屋租金50，000元，对2015年5月1日至上诉人实际腾退房屋期间的租金，上诉人不负有赔偿义务。对2015年度的采暖费，上诉人无给付义务，上诉人还应给付被上诉人采暖费30，080元。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项、《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定，判决如下：
一、撤销沈阳市沈河区人民法院（2015）沈河民二初字第00725号民事判决第三项；
二、变更沈阳市沈河区人民法院（2015）沈河民二初字第00725号民事判决第一项即：“被告沈阳市少博桌球会馆于本判决发生法律效力后10日内给付原告沈阳市新嘉丰汽车修配厂、陈刚房屋租金人民币132，397元”为“沈阳市少博桌球会馆于本判决发生法律效力后10日内给付沈阳市新嘉丰汽车修配厂、陈刚房屋租金人民币50，000元”；
三、变更沈阳市沈河区人民法院（2015）沈河民二初字第00725号民事判决第二项即：“被告沈阳市少博桌球会馆于本判决发生法律效力后10日内给付原告陈刚采暖费人民币45，120元”为“沈阳市少博桌球会馆于本判决发生法律效力后10日内给付陈刚采暖费人民币30，800元”；
四、驳回双方当事人其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币4，200元，二审案件受理费4，200元，共计为8，400元，由沈阳市少博桌球会馆、张少博承担3，640元，由陈刚、沈阳市新嘉丰汽车修理厂承担4，760元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
审 判 员 姜会军
代理审判员 朱闻天
二〇一六年六月十七日
书 记 员 王可一
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。