湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘12民终91号上诉人（原审被告）：丁秀蓉，女，1982年11月27日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区。上诉人（原审被告）：唐海洋，女，1983年7月27日出生，汉族，住湖南省邵阳县。上诉人（原审被告）：曾晓青，女，1976年12月26日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区。上诉人（原审被告）：杨春英，女，1974年1月8日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区。四上诉人共同委托诉讼代理人：关云峰（特别授权），湖南淮新律师事务所律师，执业证号：14312199410341216。被上诉人（原审原告）：陈凌，男，汉族，1978年7月28日出生，住所地鹤城区。上诉人丁秀蓉、唐海洋、曾晓青、杨春英因与被上诉人陈凌房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2017）湘1202民初783号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月23日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人丁秀蓉、唐海洋、曾晓青、杨春英上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：1、一审认定事实错误。停水停电影响经营与事实不符，2次警情不构成被上诉人不交租金和物业管理费的合法抗辩理由。2、一审适用法律错误。被上诉人未履行合同约定，上诉人有权不退还押金；一审判决混淆了租赁合同纠纷与经营管理合同纠纷的关系。陈凌向一审法院提出诉讼请求：1、判令四被告退还原告所缴纳的押金10000元；2、判令四被告赔偿原告的损失人民币10000元；3、本案诉讼费由四被告承担。一审法院查明：丁秀蓉、唐海洋、曾晓青、杨春英与怀化市琼天房地产开发有限公司于2012年8月27日签订了《租赁合同》，约定四被告承租怀化市琼天房地产开发有限公司所有的琼天大厦负一层，租期为15年，自2012年11月1日始至2027年10月31日止。2013年11月10日，四被告以“2013主题商场”的名义与原告签订《2013主题商场租赁合同》，主要约定如下:四被告提供“2013主题商场”（原琼天地下商城）B区37号、建筑面积为74.69平方米的铺面给原告经营“品牌童装”项目，租期为三年，自2013年11月30日起至2016年11月30号止，原告交纳单个铺面押金一万元，合同期满后，经验收合格后，押金不计利息退还。如原告违约，则押金作违约金处理，不予退还。租金管理费按建筑面积计算，按年度提前一个月收取。第一年租金为每月60元每平方米，第二年起，每年租金价格在前一年的基础上递增5%，运营推广费每月5元/平方米。并约定免租期为三个月（第一年）。同日，四被告以“2013主题商场”的名义与原告签订《门面物业管理合同》，约定物业管理期限为2013年11月30日至2016年11月30日，门面物业管理费以建筑面积计算，每月3元/平方米，每年2688元。门面物业管理费按年度交纳，在签订本合同时一次性交纳。门面垃圾转运费、公摊水电费、空调费及其他相关费用按实际使用数量和分摊标准按季度收取。合同签订后，原告缴纳了押金1万元，并缴纳了第一年的租金53776元及物业管理费2688元。2013年11月30日，商场开张营业，商场开业后，因商场不开空调和存在停水、停电等情况，部分商户退出了经营。2014年10月后，商场经营困难，2014年12月和2015年2月，怀化市公安局鹤城分局广场派出所2次接到报警称商场老板因欠钱跑了，请求公安机关帮忙寻找。2015年2月，原告未向四被告预交第二年的租金和物业管理费。2015年5月左右，商场关门歇业。原告认为系被告原因导致商场无法经营，因而诉至法院，形成纠纷。另查明，“2013主题商场”系四被告合伙经营，该名称未进行工商登记。再查明，四被告于2015年1月1日未向怀化琼天房地产开发有限公司缴纳琼天负一层租金，怀化琼天房地产开发有限公司于2015年6月2日诉至法院，并于2015年7月6日通过登报形式解除了与四被告的租赁合同。一审法院认为：四被告以“2013主题商场”的名义与原告签订的《2013主题商场租赁合同》《门面物业管理合同》，实际系四被告共同与原告签订，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效，双方应按照合同全面履行。四被告作为出租人应按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，原告作为承租人应履行交付租金的义务，租赁期满后，四被告应向原告如数退还原告所支付的押金。本案租赁期限虽为三年，但原告缴纳了第一年租金后，四被告的2013主题商场因经营管理不善出现停水、停电等情况，部分商户退出经营，2014年12月后，商场又多次出现因寻找四被告而发生的警情，因此，原告于2015年2月未向四被告预交第二年的租金和物业管理费具有合法抗辩事由。四被告辩称原告未在约定期内预交第二年的租金，构成违约，四被告有权不退押金的抗辩理由不能成立，一审法院不予采纳。四被告于2015年1月1日未向怀化琼天房地产开发有限公司缴纳琼天负一层租金，怀化琼天房地产开发有限公司于2015年6月2日诉至法院，并于2015年7月6日通过登报形式解除了与四被告的租赁合同。原、被告的租赁合同已经不具备继续履行的条件，四被告应按照合同约定将押金退还原告，故对原告请求四被告退还1万元押金的诉讼请求，一审法院予以支持。因原告未能举证证明其损失情况，其请求四被告赔偿损失1万元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条第一款第四项、第二百一十六条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告丁秀蓉、唐海洋、曾晓青、杨春英于本判决生效之日起10日内共同退还原告陈凌押金1万元；二、驳回原告陈凌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，由原告陈凌负担150元，被告丁秀蓉、唐海洋、曾晓青、杨春英共同负担150元。二审中，丁秀蓉、唐海洋、曾晓青、杨春英向本院提交了两份新证据：1、2017年12月12日怀化市中级人民法院审理四上诉人与黄桥有、万光明、李强斌等人房屋租赁合同纠纷的二审庭审笔录一份，该四个案件与本案案情相同，属于系列案件，该份笔录中有四上诉人申请的证人刘某1出庭证实，部分商户又想退押金又不愿意搬走；还有对方当事人申请的证人龚应芝、刘某2出庭证实，商场的纠纷是退租商户与想继续经营的商户之间产生的矛盾，不是与上诉人之间发生的纠纷。2、(2017)湘12民终1314号民事判决书，拟证明本案属于系列案，案情相同的其它案件已获得生效判决，终审结果为驳回承租人的诉讼请求。对该两份证据，本院予以采信。对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，“承租人应当按照约定的期限支付租金。”第二百三十一条规定，“因不可归责于承租人的事实，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”在房屋租赁合同关系中，出租人将约定的房屋按照约定的方式交给承租人使用，出租人的合同义务即为履行。在未出现法定应当解除合同或者减少租金的情形下，出租人均应按合同约定履行交纳租金的义务。在合同期内，现被上诉人主张未交纳租金系商场停电导致无法经营，但被上诉人就该事实没有提供充分的证据证实，两次警情仅能证明上诉人找不到人，但不能证明商场停电致无法经营。被上诉人在本案中主张行使不安抗辩权，要求上诉人返还押金并赔偿损失，没有足够的事实依据和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉理由成立，一审判决认定事实清楚，适用法律不当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十一条之规定，判决如下：一、撤销怀化市鹤城区人民法院（2017）湘1202民初783号民事判决；二、驳回陈凌的诉讼请求。一审案件受理费300元，由陈凌负担；二审案件受理费50元，丁秀蓉、唐海洋、曾晓青、杨春英自愿负担。本判决为终审判决。审 判 长  冷旗帜审 判 员  彭湘平审 判 员  王文利二〇一八年三月十五日法官 助理  付文亭代理书记员  丁文婷