江西省吉安市吉州区人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0802民初2012号原告：王志胜，男，1991年9月12日出生，汉族，户籍地：江西省吉安市吉水县，现住址：北京市通州区，委托诉讼代理人：沈阳、沈胜寒，吉安市天平法律服务所法律工作者。一般代理。被告：尹海霞，女，1985年11月25日出生，汉族，户籍地：江西省吉安市泰和县，被告：龙刚（系被告尹海霞丈夫），男，1986年7月23日出生，汉族，住江西省吉安市吉州区，二被告共同委托诉讼代理人：曾庆鸿、钟季平，江西赣中律师事务所律师。全权代理。原告王志胜与被告尹海霞、龙刚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月24日立案受理，并依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王志胜的委托诉讼代理人沈胜寒，被告龙刚及二被告共同委托诉讼代理人曾庆鸿、钟季平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王志胜向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行房屋买卖合同，从银行赎出房产证交付中介公司并办理过户手续；2、判令被告支付逾期履行房屋买卖合同违约金5.1975万元（从2017年5月9日暂计至起诉日，按成交价的日万分之五计算）；3、本案诉讼费由被告承担。在庭审过程中，原告变更诉讼请求为：1、解除双方签订的房屋买卖合同；2、返还定金5万元及占用期间的利息（从2017年5月2日至实际付清日止，按银行同期贷款利率计算）；3、被告按成交价20%支付原告违约金27万元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年5月2日，经中介介绍，原、被告签订房屋买卖合同，原告以135万元购买被告位于吉安市吉州区宜家公园8栋1单元1002室，并支付定金5万元。按照合同约定，被告须在合同签订后五日内向银行赎出房产证交付中介办理过户手续。但被告迟迟不予办理续证手续，并在7月6日通过微信向原告表示房屋不卖了，并愿意赔付双倍定金。原告认为，被告行为侵害了其合法权益，故诉请维权。被告尹海霞、龙刚共同辩称，同意解除原、被告签订的房屋买卖合同；被告于7月初即同意返还原告定金，但因原告不愿接收，故而该款仍暂放于被告处，其不同意支付定金占用期间的利息；原告主张的违约金过高，请求予以核减。经审理查明，2017年5月2日，原告王志胜（乙方）与被告尹海霞、龙刚（甲方）在吉安市江南房地产经纪有限公司（丙方）的居间介绍下，三方签订《房地产居间买卖合同》（编号：2017050103），乙方向甲方购买后者位于吉安市吉州区宜家公园8栋1-1002室，建筑面积：214.39平方米（以产证面积为准），证件号：吉房预售证（2010）第083号，房地产产权及性质为：商品房住宅，房产转让成交价为135万元；付款方式为：乙方在签署合同时向甲方支付购房定金5万元，2017年8月1日前乙方向甲方支付首期房款42万元，余款93万元甲方同意乙方向银行申请商业贷款后由银行直接偿付给甲方。如甲方未按照合同约定的期限履行义务，乙方有权要求甲方以转让成交价为基数按日万分之伍支付违约金并继续履行合同；如甲方逾期履行超过15日，乙方可解除合同并选择要求甲方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍赔偿乙方已支付的定金或购房预付款。签订以上合同当日，原告通过案外人王新根中国农业银行尾号7518账号向被告尹海霞尾号8076账号转账支付购房定金5万元，后者相应为原告出具收条。同年7月6日，被告尹海霞通过手机微信，明确表示不再出让诉争房产并愿意承担一定的违约责任。为此，双方协商未果，原告诉请维权。在庭审过程中，二被告认可其单方违约并主张解除合同，但就违约金是否过高的问题，原、被告产生争执。以上事实，有原告提供的《房地产居间买卖合同》、转账凭证、定金收条、电子数据（原告与被告尹海霞的微信聊天记录）及庭审笔录等予以证实。本院认为：原、被告签订的《房地产居间买卖合同》是买卖双方真实意思的表示，且不违反法律禁止性规定，各方应遵照履行。被告在签订合同并接受定金后，明确表示不愿履行合同义务，系单方根本违约，故原告诉请解除合同，具有事实和法律依据，且二被告在庭审过程中亦同意解除该合同，对原告主张解除合同的诉请，本院予以支持。原、被告既约定违约金，又约定定金的，被告违约时，原告可以选择适用违约金或者定金条款。故本案的争议焦点在于：买卖双方约定的违约金27万元（135万*20%）是否过高，是否应予以核减？首先，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款和最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少，约定违约金超过造成损失百分之三十的，可以认定违约金约定过高。由此可知，违约金的性质仍以补偿性为主，即以填补守约方的损失为主要功能，而不以严厉惩罚违约方为目的。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当依法予以调整。其次，原告在庭审过程中主张2017年5月以来中心城区每平米房价上涨近1000元，按被告出让房屋面积估算，其实际损失已超过20万元，故而推断原、被告约定的违约金并非过高。对此，本院认为，原告的购房损失不能简单以商品房买卖合同单价差异确定，应结合不同房产所处位置、周边设施、小区环境、装修标准等综合认定。结合本案查明的事实，原告为保证合同履行于2017年5月2日向被告偿付5万元定金，至同年7月6日被告首次明确表示不再履行合同义务前，本院有理由依赖原告为履行合同积极筹备资金并放弃另行缔约的机会，因被告违约导致合同目的不能实现，原告无疑将承担相应损失和失去预期可期待的利益。但在此之后，原告先前交纳的5万元定金不足以限制其经济能力，导致其无法通过另行购买房产的方式实现其购房目的，原告完全可以通过要求解除合同的方式减少预期损失。再次，为促使民事主体以善意方式履行其民事义务，有效维护交易安全和秩序，进而保护守约方的民事权益，在综合考虑吉州区近年来特别是2017年5-7月房地产市场发展的趋势以及双方当事人实际情况，原告履约支出及其信赖利益损失等因素，酌定二被告偿付原告13.5万元违约金。最后，关于5万元定金及占用期间利息的问题，合同解除后定金应返还给原告。就其利息部分，本院已在违约金中酌定考虑，故不再另行支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条第一款第（二）项、第一百一十四条第二款、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告王志胜与被告尹海霞、龙刚于2017年5月2日签订的《房地产居间买卖合同》（编号：2017050103）；二、被告尹海霞、龙刚于本判决书生效之日起七日内返还原告王志胜购房定金5万元；三、被告尹海霞、龙刚于本判决书生效之日起七日内偿付原告王志胜违约金13.5万元；四、驳回原告王志胜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5350元，减半收取计2675元，由被告尹海霞、龙刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。判决生效后，负有义务的当事人不自动履行义务，享有权利的当事人可在上述履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。审判员  王国勇二〇一七年九月十二日书记员  郭 雨法条链接：一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。二、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。