浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙10民终456号
上诉人（原审原告、执行案外人）：王秋弟，男，1947年9月6日出生，汉族，住仙居县。
委托诉讼代理人：王焕开，男，汉族，1957年7月22日出生，住仙居县。系公民代理。
上诉人（原审原告、执行案外人）：王建军，男，1949年11月18日出生，汉族，住仙居县。
上诉人（原审原告、执行案外人）：杨素娟，女，1954年3月6日出生，汉族，住仙居县。
三上诉人共同委托诉讼代理人：周鹓，浙江力汇律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、申请执行人）：中国农业发展银行仙居县支行，住所地：仙居县福应街道环城东路*号。
负责人：朱伟波，该支行行长。
委托诉讼代理人：金颖波、陈新，浙江多联律师事务所律师。
原审第三人（被执行人）：台州市稻香村农业科技发展有限公司，住所地：仙居县安洲街道城北西路542号。
法定代表人：卢慧华，该公司执行董事。
原审第三人：胡华田，男，1953年6月8日出生，汉族，住仙居县。
原审第三人：崔金花，女，1956年11月3日出生，汉族，住仙居县城区。
原审第三人：吴相朝，男，1969年9月16日出生，汉族，住仙居县。
原审第三人：卢慧华，女，1958年2月12日出生，汉族，住仙居县。
上诉人王秋弟、王建军、杨素娟因与被上诉人中国农业发展银行仙居县支行（以下简称仙居农发行）及原审第三人台州市稻香村农业科技发展有限公司（以下简称稻香村公司）、胡华田、崔金花、吴相朝、卢慧华案外人执行异议之诉纠纷一案，不服浙江省天台县人民法院（2017）浙1023民初6345号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月29日立案后，依法组成合议庭，因双方当事人均同意庭询谈话审理故不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
王秋弟、王建军、杨素娟上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求，或将本案发回重审；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决形式违反了逻辑学三段论的原则，其判决结果应予撤销。合格的判决应遵循逻辑学三段论的原则，认定案件事实、适用法律、判决结果应保持高度一致。而原审判决在认定案件事实中已认定三上诉人及第三人胡华田、吴相朝、崔金花等两人与稻香村公司签订《房屋租赁合同》一份，约定稻香村公司在与被上诉人订立《抵押合同》前已将坐落在安州街道城北西路542号院内的南首空仓库一栋12间街面房屋及厂房以年租金30万元的价格出租给三上诉人及第三人胡华田、吴相朝、崔金花等人10年，租赁期限为2012年1月1日起至2021年12月31日止的事实。并且本案租赁关系又没有违反我国现行法律禁止性的任何规定，本案房屋租赁关系理应得到法律的保护，原审判决应支持上诉人在原审的诉讼请求。而原审判决的表述在认定案件事实、适用法律、判决结果方面明显自相矛盾，其做法违背了逻辑学应遵循的三段论原则，应依法予以撤销。二、上诉人及第三人胡华田、吴相朝、崔金花等人与稻香村公司订立的《房屋租赁合同》真实、有效，应依法保护。2011年11月16日，上诉人及第三人胡华田、吴相朝、崔金花等人，在稻香村公司完全有权行使房屋所有权人权利的情况下，双方自愿订立了《房屋租赁合同》，约定稻香村公司将该公司所有的坐落在仙居城区安洲街道城北西路542号院内的南首空仓库一栋12街面屋及厂房以年租金30万元的价格出租给三上诉人及胡华田、吴相朝、崔金花等人10年，租赁关系成立后，三上诉人按约定履行了义务，为行使承租人的权利投入了数百万元的资金对所租房屋进行了完整装修并按实际需要安装了新的设施。承租人当时租用房屋的目的是创办“仙居县粮油市场”的，但由于多种原因粮油市场未创办成果。为发挥租用房屋的效用，三上诉人等人只好将租用房屋于2012年2月21日由胡华田作为承租方的代表又将上诉房屋转租给王锦亮、郑岳君等人。上述事实，有当事人陈述、书证等完整的证据所证实，证据之间相互印证，并且本案的租赁关系不违反我国任何法律，其租赁关系真实并合法有效，应受法律保护。三、本案房屋租赁关系在先，抵押关系在后，抵押关系不能对抗上诉人等人善意的租赁关系。2011年11月16日，第三人稻香村公司在对涉案房屋有完整所有权的情况下，自愿将房屋以年租金30万元的价格出租给三上诉人等人，2012年5月10日，稻香村公司与被上诉人进行恶意串通后，故意欺骗上诉人等人，又将已出租的房屋作为贷款抵押物向被上诉人贷款1300万元。而被上诉人明知涉案房屋已出租，仍与稻香村公司订立房屋抵押贷款，本案的过错责任完全在被上诉人和稻香村公司，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响”之规定，本案房屋租赁关系在前，抵押关系在后，其抵押关系不能对抗房屋租赁关系，本案只能在房屋租赁合同届满后，被上诉人才能行使房屋抵押权。三、原审判决部分观点根本不成立。1、原审判决在论理中认为：“出租人缔约（即：房屋出租）的目的是通过出租房屋完全发挥房屋的使用价值，收取租金；承租人则是为了取得房屋的使用权，解决生产经营场所或生活居所之需。租赁权是承租人基于租赁合同产生的对租赁物占有、使用和收益的权利。因此，承租人要求保护其租赁权，需要出租人与承租人建立真实的租赁合同关系。就本案而言，首先，王秋弟、王建军、杨素娟等人虽然在形式上与稻香村公司于2011年11月16日签订涉案《房屋租赁合同》，但王秋弟、王建军、杨素娟等人与稻香村公司签订《房屋租赁合同》的真正目的并非为了解决生产经营场所或生活居所之需，而是以公司厂房使用权抵偿稻香村公司欠其的债权得以清偿。其次，王秋弟、王建军、杨素娟等人虽然提供了稻香村公司出具的收款收据，但其不能提供证据证明已经按照收款收据的金额支付了租金。其三，《房屋租赁合同》中的共同承租人卢慧华系被执行人稻香村公司的出资人和法定代表人，其对稻香村公司并不享有债权。本案中王秋弟、王建军、杨素娟等人与稻香村公司签订的《房屋租赁合同》为以房屋使用权预期租金抵债合同，无惯常的租赁合同的承租人为解决生活所居或生产经营场所之需的属性，故租赁合同关系不予认可。”上述观点根本不成立。理由为：（1）王秋弟等人无论是以债权折抵租金还是直接用款付租金均无法否定本案租赁关系的存在，况且法律也没有进行限制性的规定，同时，无论是稻香村公司是直接收到房屋租金，还是以租金清偿债务，均证明对房屋出租带来经济收益；（2）王秋弟等人收到了稻香村公司出具的收款收据，已证明稻香村公司已收到了上诉人等人交付的房屋租金。至于是用现金支付还是以债权相抵，均不能否定租金已经结算的事实，也不能否认房屋租赁关系的存在；（3）卢慧华虽是稻香村公司的法人代表，但她又作为自然人并以承租人的名义与上诉人等人一起共同租用稻香村公司的房屋正常行为，其行为根本不违法。2、原审判决在理论中又称“由于王秋弟、王建军、杨素娟等人与稻香村公司签订的《房屋租赁合同》并非建立正式的租赁关系，所签订的《房屋租赁合同》名为房屋租赁合同，实际上是以房屋使用权预期租金抵偿债务的合同，其主张其与稻香村公司签订的《房屋租赁合同》设定于仙居农发行与稻香村公司签订的《抵押合同》前的理由，不予采纳。”原审判决所持的上述观点根本不成立。如前所述，稻香村公司在与被上诉人订立《抵押合同》前的2011年11月16日就与上诉人等人订立了《房屋租赁合同》，合同订立后，上诉人等实际占有了房屋，交付了租金，并花巨资对房屋进行了装修和安装了设备，此后又将房屋出租给了他人，这一系列的事实可以充分证明，出租人和承租人已充分履行了租赁房屋合同的约定，并且双方对该事实并无争议。因此，本案房屋租赁关系完全成立并且合法。3、原审判决论理认为“王秋弟等人并未直接、实际持续占有，使用案涉房屋，承租人改变房屋用途。”上述观点根本不成立。三上诉人租得案涉房屋后，花巨资对房屋进行了装修，添置了房屋设施，后原故无法创办“仙居粮油公司”又将房屋进行了转租，这一系列的事实已充分证明，承租人已充分行使了权利，实际占有了租赁的房屋，同时，后将房屋转租他人已证明了承租人在行使自己的权利，况且其行为也有违反法律规定。四、原审判决适用法律不当。原审判决引用的法条是《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百一十二条第一款第二项、第二款的规定，而上述法条的内容根本与本案的情况不符，也无法用上述法条的规定作出原审判决的判决结果，明显属适用法律不当。另外，本案上诉人对自己的主张已全面完成了举证义务。同时根据本案案情完全符合《中华人民共和国物权法》第一百九十条列举的情形，原审判决应适用该法条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，而原审判决未适用，也属适用法律不当。综上，原审判决认定事实前后矛盾严重，论理观点不成立，适用法律不当，判决结果错误。
被上诉人仙居农发行辩称，一审法院所做出的判决适用法律正确，请求二审法院驳回上诉请求，维持原判。本案上诉人所谓签订的租赁合同明显损害了其他债权人利益，表面上虽然签订了租赁合同，实际上不具有包括占有、使用、收益、支付租金等能够认定本案租赁的真实有效的各种情形。
稻香村公司及卢慧华述称，相信法院会作出公正处理。
胡华田、崔金花、吴相朝未作陈述。
王秋弟、王建军、杨素娟向一审法院起诉请求：一、立即停止对座落仙居县安洲街道城北西路542号房地产的强制执行并解除对上述房地产的查封；二、确认三原告及胡华田、吴相朝、崔金花等人与稻香村公司签订的《房屋租赁合同》有效。
一审法院认定事实：1、2011年5月10日，稻香村公司与仙居农发行签订《抵押合同》一份，约定：担保的主债权为债务人在抵押权人处办理的主合同项下约定业务所形成的债权，主合同项下约定的业务各类为产业龙头企业粮油短期贷款，本金数额人民币1300万元整。履行期限为12个月，自2011年5月10日起至2012年5月9日止。抵押人自愿以本合同项下的《抵押物清单》所列财产作为抵押物设定抵押。《抵押物清单》是本合同不可分割的组成部分。同日，双方签订《房地产抵押清单》一份，载明：抵押物名称：房地产。处所：仙居县安洲街道城北西路542号。所有权人：稻香村公司。建筑面积：6116.80平方米；土地使用权面积：7585.50平方米。房屋权属证明及编号：房权证仙字第00033589号-××号；地产：仙居国用（2011）第000734号。是否已出租：否。2011年5月10日，上述抵押物在仙居县工商行政管理局办理了仙工商2011字第042号抵押物登记。此后，双方均按合同约定履行了放款和还款义务。2、2012年5月10日，稻香村公司与仙居农发行签订《抵押合同》一份，约定：担保的主债权为债务人在抵押权人处办理的主合同项下约定业务所形成的债权，主合同项下约定的业务各类为产业龙头企业粮油短期贷款，本金数额人民币1300万元整。履行期限为12个月，自2012年5月11日起至2013年5月10日止。抵押人自愿以本合同项下的《抵押物清单》所列财产作为抵押物设定抵押。《抵押物清单》是本合同不可分割的组成部分。同日，双方签订《房地产抵押清单》一份，载明：抵押物名称：房地产。处所：仙居县安洲街道城北西路542号。所有权人：稻香村公司。建筑面积：6116.80平方米；土地使用权面积：7585.50平方米。房屋权属证明及编号：房权证仙字第00033589号-××号；地产：仙居国用（2011）第000734号。是否已出租：否。2012年5月11日，上述抵押物在仙居县工商行政管理局办理了仙工商2012字第043号抵押物登记。此后，仙居农发行按照合同约定向稻香村公司发放贷款1300万元，稻香村公司除支付部分利息外，借款本金及其余利息未还。3、2013年6月3日，仙居农发行向仙居县人民法院申请实现担保物权，请求裁定拍卖（变卖）稻香村公司的前述抵押物，从所得价款中优先清偿稻香村公司的贷款本息等。仙居县人民法院于2013年7月31日作出（2013）台仙商特字第1号民事裁定：对稻香村公司的担保财产位于仙居县安洲街道城北西路542号的稻香村公司房地产准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，仙居农发行对变价后所得款项在借款本金1300万元及利息、罚息、和律师代理费301700元范围内优先受偿。4、裁定生效后，稻香村公司未按履行生效法律文书确定的义务，仙居农发行向仙居县人民法院申请执行，仙居县人民法院向台州市中级人民法院申请交叉执行，台州市中级人民法院于2014年9月4日作出（2014）浙台执监字第12号执行裁定：仙居县人民法院于2013年7月31日作出（2013）台仙商特字第1号民事裁定一案由天台县人民法院执行。5、2014年9月17日，天台县人民法院作出（2014）台天执民字第2045号执行公告，将对位于仙居县安洲街道城北西路542号的稻香村公司房地产采取拍卖、变卖等执行措施，并对上述房地产采取腾退空置。被执行人或相关权利人如有异议应于2014年10月10日前向该院提出书面报告。2015年6月8日，该院作出（2014）台天执民字第2045-1号执行裁定，拍卖稻香村公司所有坐落在仙居县安洲街道城北西路542号【建筑面积：6116.80平方米；土地使用权面积：7585.50平方米。房屋权属证明及编号：房权证仙字第00033589号-××号；土地使用权证号：仙居国用（2011）第000734号】的房屋及土地使用权。2016年4月21日，该院作出（2014）台天执民字第2045-1号执行裁定，查封稻香村公司所有坐落在仙居县安洲街道城北西路542号房屋所有权和土地使用权；查封期限为3年。6、2011年11月16日，原告王秋弟、王建军、杨素娟及第三人胡华田、吴相朝、崔金花、卢慧华以拟设立的“仙居县粮油市场”股东代表（乙方）的名义与稻香村公司（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，载明：稻香村公司将坐落在仙居县安洲街道城北西路542号院落内的南空仓库一栋12间，建筑面积3016.31平方米，（其中仓库2709.09平方米；街面307.22平方米），出租给乙方使用。租赁期限10年，从2012年1月1日起2021年12月31日止；甲乙双方议定年租金30万元。10年合计300万元整，乙方在2012年1月1日前一次性付给甲方等。承租后，三原告等人因故未按合同约定设立“仙居县粮油市场”，也未按照合同约定一次性付清租金，而是以对稻香村公司享有的债权抵偿租金。同时，王建军、王秋弟、杨素娟、胡华田等人自2012年2月份起分别陆续将租赁房屋转租给王锦亮、郑岳君、张光星等人经营。7、仙居县住房和城乡建设规划局作出仙建规函[2017]17号决定书，认定稻香村公司及胡华田、吴相朝、卢慧华、崔金花、王建军、王秋弟、杨素娟等未经审批将稻香村公司坐落于仙居县安洲街道城北西路542号的临街厂房改为商业用房出租给他人的行为，涉嫌擅自改变建设工程规划许可证确定的房屋用途。仙居县城市管理执法局于2017年9月19日发出限期整改通知书，限稻香村公司及相关人于2017年9月26日前自行将擅自改变用途的厂房恢复为审批用途，将临城北西路的经营性出入口予以封闭，逾期未改正的，将进行协助整改。2017年10月8日仙居县城市管理执法局已对上述临街出入口依法进行强制封闭。8、2017年10月17日，王秋弟、王建军、杨素娟等人以其与稻香村公司签订的《房屋租赁合同》在前，仙居农发行与稻香村公司签订的《抵押合同》在后，依法应当保护租赁权为由，向天台县人民法院提出执行异议，该院于2017年10月18日作出（2017）浙1023执异19号执行裁定，驳回王秋弟、王建军、杨素娟等人的异议。王秋弟、王建军、杨素娟不服，于2017年11月6日向该院提出案外人执行异议之诉。一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉纠纷，争议焦点是：一、王秋弟、王建军、杨素娟等人是否在涉案房地产抵押前已经建立真实的租赁关系；二、租赁合同是否签订于被执行房屋设定抵押前；三、是否依据租赁合同直接、实际且至今仍占有案涉租赁房屋；四、三原告提起执行异议之诉是否超过法律规定的期间。现分析如下：第一、关于王秋弟、王建军、杨素娟等人与稻香村公司是否就涉案房屋建立真实的租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”出租人缔约的目的是通过出租房屋充分发挥房屋的使用价值，收取租金；承租人则是为了取得房屋的使用权，解决生产经营场所或生活居所之需。租赁权是承租人基于租赁合同产生的对租赁物占有、使用和收益的权利。因此，承租人要求保护其租赁权，需要出租人与承租人建立真实的租赁合同关系。就本案而言，首先，王秋弟、王建军、杨素娟等人虽然在形式上与稻香村公司于2011年11月16日签订涉案《房屋租赁合同》，但王秋弟、王建军、杨素娟等人与稻香村公司签订《房屋租赁合同》的真正目的并非为了解决生产经营场所或生活居所之需，而是以与稻香村公司签订《房屋租赁合同》的方式使用该公司的厂房使用权，以该公司厂房使用权抵偿稻香村公司欠其的债权得以清偿。其次，王秋弟、王建军、杨素娟等人虽然提供了稻香村公司出具的收款收据，但其不能提供证据证明已经按照收款收据的金额支付了租金，即使已经按照收款收据的数额支付了租金，也不能证明已经按照合同约定一次性付清了租金，况且，原告和稻香村公司在该院执行异议审查中均承认没有支付租金，而是以债权抵偿租金。其三，《房屋租赁合同》中的共同承租人卢慧华系被执行人稻香村公司的出资人和法定代表人，其对稻香村公司并不享有债权。由此可见，依据“买卖不破租赁”的理论原理，买卖不破租赁基于保护承租人的租赁利益，保证居者有其屋或者解决承租人生产经营场所之需，但本案中王秋弟、王建军、杨素娟等人与稻香村公司签订的《房屋租赁合同》为以房屋使用权预期租金抵债合同，无惯常的租赁合同的承租人为解决生活所居或生产经营场所之需的属性。故对王秋弟、王建军、杨素娟主张的其与稻香村公司建立真实的房屋租赁合同关系不予认可。第二、关于《房屋租赁合同》是否签订于被执行房屋设定抵押前的问题。王秋弟、王建军、杨素娟主张其于2011年11月16日与稻香村公司签订的《房屋租赁合同》，而仙居农发行与稻香村公司与于2012年5月10日签订《抵押合同》，可以认定《房屋租赁合同》签订于被执行房屋设定抵押前。仙居农发行则主张2012年5月10日签订的《抵押合同》是对2011年5月10日签订的《抵押合同》的变更，是2011年5月10日签订的《抵押合同》的延续，仙居农发行对稻香村公司的抵押物的抵押权从未中断，仍然具有优先受偿权。该院认为，从抵押合同与房屋租赁合同的时间节点分析，2011年5月10日，仙居农发行与稻香村公司签订《抵押合同》，而王秋弟、王建军、杨素娟及第三人胡华田、吴相朝、崔金花、卢慧华与稻香村公司于2011年11月16日签订《房屋租赁合同》，不能证明房屋租赁合同签订于涉案房屋设定抵押之前。但2011年5月10日签订的《抵押合同》于2012年5月9日到期后，稻香村公司与仙居农发行于2012年5月10日签订涉案《抵押合同》，并于2012年5月11日办理重新抵押物登记。从时间节点上看，王秋弟、王建军、杨素娟及第三人胡华田、吴相朝、崔金花、卢慧华与稻香村公司于2011年11月16日签订的《房屋租赁合同》明显设定于稻香村公司与仙居农发行于2012年5月10日签订的《抵押合同》之前。但根据如前所述，由于王秋弟、王建军、杨素娟及第三人胡华田、吴相朝、崔金花、卢慧华与稻香村公司签订的《房屋租赁合同》并非建立真实的租赁关系，所签订的《房屋租赁合同》名为房屋租赁合同，实际上是以房屋使用权预期租金抵偿债务的合同，故对王秋弟、王建军、杨素娟等人主张其与稻香村公司签订的《房屋租赁合同》设定于仙居农发行与稻香村公司签订的《抵押合同》前的理由，不予采纳。同时，对仙居农发行主张2012年5月10日签订的抵押合同是对2011年5月10日签订的《抵押合同》变更和延续的理由，同样不予采纳。第三、王秋弟、王建军、杨素娟等人是否依据租赁合同占有、使用租赁房屋的问题。所谓租赁权的占有、使用，是指承租人根据与出租人的租赁合同约定实际占有、使用出租人出租的房屋。承租人的这种占有须在抵押前占有并至今持续占有案涉房屋，且为依据租赁合同约定的合法占有、直接占有。根据该院查明的事实，首先，王秋弟、王建军、杨素娟等人承租涉案房屋后，虽然对案涉房屋进行装修，是对租赁房屋占有的一种方式，但其装修的目的并未为了实现租赁合同的目的，而是自2012年2月份起陆续通过转租的方式分别将案涉房屋进行转租，这种转租行为不能认定为王秋弟、王建军、杨素娟等人对租赁房屋的直接、实际占有。其次，从王秋弟、王建军、杨素娟等人对案涉房屋进行转租的事实分析，可以认定其在生活或生产经营上对所租赁房屋并不存在依赖。其三、王秋弟、王建军、杨素娟等人在承租后将案涉房屋作为商业用房出租，改变了仙居国用（2011）000734号土地使用权证记载的案涉房屋土地用途为工业用地的性质。对此，仙居县住房和城乡建设规划局作出仙建规函[2017]17号决定，认定稻香村公司及胡华田、吴相朝、卢慧华、崔金花、王建军、王秋弟、杨素娟等未经审批将稻香村公司坐落于仙居县安洲街道城北西路542号的临街厂房改为商业用房出租给他人的行为，涉嫌擅自改变建设工程规划许可证确定的房屋用途。2017年9月29日，仙居县城市管理执法局已对上述临街房屋出入口依法进行强制封闭。由此可见，王秋弟、王建军、杨素娟等人并未直接、实际持续占有、使用案涉房屋，其请求保护其租赁权的理由缺乏事实依据，不予采纳。第四、三原告提起执行异议之诉是否超过法律规定的期间问题。仙居农发行主张原告未在本院（2014）台天执民第2045-1号执行裁定限定的2014年10月10日前向法院提出书面报告，已丧失提出执行异议的权利。三原告认为，根据法律规定，案外人可以在执行标的执行终结前提出执行异议，因此，三原告的起诉没有超过法律期限。该院认为，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款“案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；……。”根据上述规定，王秋弟、王建军、杨素娟提出执行异议之诉没有超过法定期间。综上所述，王秋弟、王建军、杨素娟请求确认其对租赁房屋范围享有在租赁期限内的租赁权；在前述期限，未经其同意不得涤除前述租赁权的执行措施，缺乏事实和法律依据，其理由不能成立，不予支持。一审法院判决：驳回原告王秋弟、王建军、杨素娟的诉讼请求。案件受理费人民币15500元，由原告王秋弟、王建军、杨素娟负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点为：讼争房屋租赁合同是否有效。对此，作如下分析判断：2011年5月10日稻香村公司与仙居农发行签订流动资金借款合同和抵押合同，抵押期限为2011年5月10日至2012年5月9日，抵押合同第7.3条规定“未经抵押权人书面同意，抵押人不得采取赠与、转让、出租、再抵押、质押或以其他任何方式处分本合同项下的抵押物。经抵押权人书面同意，抵押人处置抵押物所得的价款应当优先用于清偿所担保的主合同项下的债权，或存入抵押权人指定账户，以继续担保主合同项下债务的履行”。2011年5月10日稻香村公司与仙居农发行办理了抵押物登记。因此，对于稻香村公司及其法定代表人卢慧华而言，对签订抵押合同及房屋办理抵押登记的情况是明知的。2011年11月16日稻香村公司与王秋弟、王建军、杨素娟、卢慧华等人签订房屋租赁合同是在上述抵押期间，且房屋租金也没有优先用于清偿所担保的借款债权，明显违反了抵押合同的约定，损害了债权人仙居农发行的利益。而卢慧华在该房屋租赁合同中既代表出租方稻香村公司签字，也作为承租方代表之一签字，故出租方与承租方对租赁物已抵押的情况应当也是明知的，该租赁行为应当认定为是恶意串通损害第三人利益的行为。2011年5月10日稻香村公司与仙居农发行签订的流动资金借款合同和抵押合同到期后，2012年5月10日双方重新签订流动资金借款合同和抵押合同，合同主体、金额、借款用途、抵押物没有发生变化，应当认定为两次借款及抵押是具有延续性的。虽然两次抵押的抵押登记有一天（即2012年5月10日）的空窗期，导致抵押的延续性存有瑕疵，但在2012年5月10日的抵押清单中，稻香村公司和卢慧华承诺涉案房屋并未出租，也就是说稻香村公司和卢慧华隐瞒了房屋租赁的情况，其行为也是具有恶意的。而仙居农发行对租赁情况并不知晓，本院有理由相信如果仙居农发行知晓本案讼争房屋租赁的情形，其不会将1300万元的资金借贷给稻香村公司。综合考虑本案抵押与租赁的情形，虽然抵押登记的延续性存有瑕疵，但相对于稻香村公司和卢慧华等人的恶意行为而言，其过错和影响明显较轻，根据公平和诚信的原则，仙居农发行的抵押权应当是优先的，故原审未确认讼争房屋租赁合同有效是正确的。
综上所述，王秋弟、王建军、杨素娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15500元，由上诉人王秋弟、王建军、杨素娟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许战平
审 判 员 陈 杰
审 判 员 何敏军
二〇一八年三月十四日
代书记员 李 萍