广东省茂名市茂南区人民法院民 事 裁 定 书（2017）粤0902民初2661号原告：赵丽斯，女，1950年12月3日出生，汉族，住茂名市茂南区，委托诉讼代理人：包志殷（系原告赵丽斯的儿子），男，1976年12月16日出生，汉族，住茂名市茂南区，被告：茂名市市区公房管理所，住所地：茂名市宾南路**号。法定代表人：陈荣进，所长。委托诉讼代理人：张学清、陈韦露，均为广东粤茂律师事务所律师。原告赵丽斯与被告茂名市市区公房管理所合同纠纷一案，本院于2017年8月1日立案后，依法进行审理。原告赵丽斯向本院提出诉讼请求：1.判令被告合同违约，并履行与原告于2012年9月7日所签订的搬迁协议；2.判令被告参照原告所搬出房屋同地段、同面积房租，赔偿原告五年外出租房的房租66000元；3.判令被告于合同中承诺的回迁房面积不低于原告原住房面积；4.赔偿原告的委托代理人交通费、误工费1000元；5.判令被告合同欺诈，赔偿精神损失费1000元；6.本案案件受理费，由被告承担。事实和理由：被告与原告于2012年9月7日签订搬迁协议，由被告制订合同，被告代表签字并加盖茂名市市区公房管理所公章。协议第三条规定被告承诺对原告进行回迁安置。回迁安置按腾空房屋并办理退房手续的先后顺序，选择回迁安置房。2017年5月25日，被告通知原告，以按地方性政策规定原告户口人均面积超过若干平方米，和各种领导开会指示为理由，拒绝给予原告回迁安置房资格。原告代理人于2017年5月25日起依法向被告多次交涉，要求被告履行搬迁协议。被告口头回复以相关政策、相关文件、相关会议决定、相关领导指示等理由，继续拒绝执行合同。原告要求被告做出书面回复，陈述相关之具体法律、具体政策、具体文件、具体会议、具体领导等，被告均拒绝书面回复。在原告代理人申诉后，被告的上级领导机关茂名市房产管理局，于2017年6月23日以书面方式回复，指“《搬迁协议》若继续履行将违反法律法规强制性规定，应当终止履行”，彻底断绝任何司法途径之外的调解可能。原告认为，双方所达成的《搬迁协议》由被告制订，双方自愿签订并加盖被告公章，合同是有效的，受法律保护的。而被告所述之地方性政策及领导指示等，一来与合同根本无任何关系，所谓约束纯属被告主观臆想，二来地方性政策及领导指示等均属下位法和不成文法，地位低于上位法和成文法的《中华人民共和国合同法》，对双方签订合同根本无任何约束效力。被告严重违反《中华人民共和国合同法》第九十六条关于解除合同的规定，既拒绝履行合同，亦不依法与原告协商，更不依法申请调解、仲裁、诉讼。被告利用自己的优势，以及利用原告没有经验，不与包括原告在内的广大拆迁户协商制订合同内容，在被告制订的搬迁合同中，不注明回迁房面积、竣工时间及交房时间，仅注明补贴房租两年，恶意欺骗原告认为两年后可以回迁且有同等面积。被告所补贴给原告之房租，仅145.6元/月，远低于市场价即原告现阶段所付房租650元。而与搬出房屋同地段同面积房屋，几年前就已经达1100元/月。被告更偷换概念，现在恶意把合同中，双方协商时，被告一直强调的“回迁安置房”偷换成“公租房”，以种种理由拒绝履行合同，甚至创造“分户必须在2017年5月底完成”之荒谬、无任何依据的理由，致使原告的委托代理人在多个机关来回申诉，浪费大量时间、人力和物力。被告至今一直拒绝书面回复所依据之具体法律与政策。被告种种恶劣行为，严重地影响了原告的精神状态，多日唠叨长叹，精神受到极大打击。原告为维护自身合法权益，特根据《中华人民共和国合司法》第六条关于当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，第八条关于不得擅自变更或者解除合同之规定，以及第六十条关于当事人应当按照约定全面履行自己的义务之相关规定，《中华人民共和国民法通则》第四条关于民事活动应当遵循诚实信用的原则，第一百零六条关于法人违反合同应当承担民事责任的原则，第一百一十二条关于当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失的原则，《茂名市市区国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第二十六条关于搬迁费每户(宗)3000元的规定，向人民法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。诉讼中，原告增加一项诉讼请求：确认合同中“回迁安置房”产权为非公有。事实和理由：本案中，被告利用自己的优势，以及利用原告没有经验，不与包括原告在内的广大拆迁户协商制订合同内容，在被告制订的搬迁合同中，以五个字的“回迁安置房”欺骗包括申请人在内的广大拆迁户之后，再歪曲成三个字的“公租房”，严重违背社会道德与公序良俗，严重损害人民群众利益。旧城改造过程中公房的安置与私房的安置应该是完全相同的，非货币补偿的，统一按照拆迁和规划改造方案进行原地或异地安置，必须统一执行1:1.1或1:1.25的面积补偿标准。原告为维护自身合法权益，特根据《中华人民共和国民法通则》第四条关于民事活动应当遵循诚实信用的原则，第一百一十二条关于当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失的原则，第八条关于不得擅自变更或者解除合同之规定，以及第六十条关于当事人应当按照约定全面履行自己的义务之相关规定，《中华人民共和国合司法》第六条关于当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，向法院提起以上增加诉讼请求的申请，请求法院予以支持。被告茂名市市区公房管理所辩称，一、被答辩人及家庭成员隐瞒事实，暗中购买商品房，不再属于无房困难户，且人均建筑面积明显超标，不再具备法定租赁资格，应依法予以清退。2016年6月6日，答辩人向茂名市房产档案馆查询得知，被答辩人及其儿子包志殷等人于2014年12月21日与茂名市水东湾碧桂园房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买位茂名市滨海新区环城东路碧××花园水晶××街××房筑面积135.26平方米，套内面积120.03平方米，并于2015年3月16日办理预告登记。被答辩人全家对于上述购买商品房的事实长期隐瞒，未以任何形式告知答辩人。从户口簿上看，被答辩人及包志殷、包懿雯未分户，陈俏是包志殷配偶，4人共同生活，均是公房政策受益人。按共同生活的家庭成员四人计算，人均建筑面积为33.82平方米。基于上述事实，答辩人认为:1.根据《广东省公有房产管理办法》第十一条“住宅分配的对象，主要是无房户、危房户、拥挤户以及按政策应优先照顾的住户”的规定可知，只要被答辩人购买商品房，就不是无房困难户，不能继续享受公房福利待遇。2.根据茂府办（2012）102号《茂名市市区公共租赁住房实施方案》第二条第二款“1、市区城镇中等偏下和低收入住房困难家庭住房保障条件为:……（3）在户口所在地，家庭所拥有的自有住房、承租公有住房的建筑面积（合计）人均少于13平方米”和第二条第八款第四点“有下列行为之一的公租房承租人必须退出公共租赁住房。②家庭收入、人口、住房等情况发生变化，不再符合公租房保障条件的”的规定，以及茂府通（2016）23号《关于2016年茂名市市区公共租赁住房保障对象标准的公示》第一条第一款“……家庭现有住房建筑面积（合计）人均少于13平方米，可申请公共租赁住房”之规定可知，若家庭成员人均建筑面积超过13平方米，即不再符合低收入住房困难家庭住房保障条件。3.关于如何处理被答辩人另购住房、面积超标问题，根据2012年7月15日起施行的住房和城乡建设部《公共租赁住房管理办法》第三十一条“承租人有下列情形之一的，应当腾退公共租赁住房:……（二）租赁期内，通过购买、受赠、继承等方式获得其他住房并不再符合公共租赁住房配租条件的”的规定可知，应依法清退。4.被答辩人收入发生重大变化，有能力购买商品房，却刻意隐瞒，至今未依法报告，涉嫌欺骗主管部门。根据《公共租赁住房管理办法》第三十五条“申请人隐瞒有关情况或者提供虚假材料申请公共租赁住房的，市、县级人民政府住房保障主管部门不予受理，给予警告，并记入公共租赁住房管理档案;以欺骗等不正手段，登记为轮候对象或者承租公共租赁住房的，由市、县级人民政府住房保障主管部门处以1000元以下罚款，记入公共租赁住房管理档案;登记为轮候对象的，取消其登记”的规定可知，被答辩人不仅丧失租赁资格，还涉嫌欺诈，应当依法追究其相应的法律责任。可见，被答辩人的情形属于应当依法清退的范畴。答辩人在查明事实后，多次对被答辩人进行批评教育，并解释相关法律规定和政策,但被答辩人变本加厉，强词夺理，并多次投诉、起诉。二、涉案《搬迁协议》若继续履行将违反法律法规强制性规定，应当终止履行。《搬迁协议》签订之后，答辩人依照协议约定，支付租金补贴给被答辩人，实际上是让被答辩人继续享受国家公房福利政策。基于该事实，答辩人认为:1.《搬迁协议》及有关公房租赁合同不属于单纯的民事合同，与一般租赁合同之类的民事协议有本质区别,不能仅凭当事人意愿行事，必须要符合国家福利政策，并受到政府住房保障主管部门监管。也即，《搬迁协议》不是一个孤立的协议，其存在的前提是当事人符合《公共租赁住房管理办法》《广东省公有房产管理办法》等规定，具备相应的租赁资格。2.根据《广东省城镇住房保障办法》第二十二条“住房保障主管部门和实施机构可以通过入户调查、邻里访问、信函索证、存款、信息查证等方式，对申请人及其家庭成员的收入、车辆、有价证券等有关财产情况进行调查核实;公安、银行、证券、国土、房管、税务、工商等部门根据各自职责，依法向住房保障主管部门和实施机构出具申请人有关财产证明”的规定可知，答辩人有权依法调查赵丽斯等人的收入、房产情况，并视情况决定其是否继续享受公房福利政策。如前所述，被答辩人已经违反了《公共租赁住房管理办法》第三十一条的规定，丧失了租赁资格，就不能再享受国家公房或公租房福利政策。既然不能享受这些福利政策，《搬迁协议》也就失去了履行的前提，自然应当终止履行。三、被答辩人仅凭对《合同法》的片面理解而起诉答辩人，缺乏事实和法律依据。被答辩人起诉时认为，《搬迁协议》没有任何限制条件，根据《合同法》规定就必须无条件执行，这是曲解法律。首先，如前所述，公房租赁合同和《搬迁协议》均属于国家福利政策，受到政府住房保障部门监管，存在行政管理，并非单纯民事合同。因此，应当直接适用《公共租赁住房管理办法》等专门规定。其次，退一步说，即使按照被答辩人的逻辑，强行适用《合同法》，那么，根据《合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（4）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定可知，被答辩人通过隐瞒购买商品房的事实，欺骗政府部门以便延续享受公房福利。违反了双方于2011年10月18签订的《房屋租赁契约》的约定，导致《搬迁协议》的根本目的不能实现，答辩人也有权解除合同、终止履行。四、被答辩人公然对抗政府公益政策，应得到否定评价。被答辩人既然家庭条件改善，其子包志殷又是中学教师，理应为人师表，孝敬父母、支持公益政策。但恰恰相反，被答辩人等人的行为完全违反规定。若其诉求得到支持，被答辩人携商品房入住公共租赁住房，对其他困难户极不公平，必将给公益政策带来极大负面影响，损害政府公信力。因此，答辩人恳请从社会影响方面慎重考虑。综上所述，被答辩人的诉讼请求缺乏事实和法律依据，系割裂理解《搬迁协议》与公房租赁资格之联系的错误做法，请依法驳回被答辩人的全部诉求，以维护法律公正。本院经本院经审查认为，结合原告的诉讼请求、事实和理由，以及被告的辩称，本案的争议焦点为原、被告之间签订的《搬迁协议》的履行问题。《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条第一款第十一项规定，人民法院受理公民、法人或者其他组织提起的认为行政机关不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除政府特许经营协议、土地房屋征收补偿协议等协议的诉讼。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十一条规定，行政机关为实现公共利益或者行政管理目标，在法定职责范围内，与公民、法人或者其他组织协商订立的具有行政法上权利义务内容的协议，属于行政诉讼法第十二条第一款第十一项规定的行政协议；公民、法人或者其他组织就下列行政协议提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理：（一）政府特许经营协议；（二）土地、房屋等征收征用补偿协议；（三）其他行政协议。广东省高级人民法院于2017年7月24日发布实施的《广东省高级人民法院关于明确土地、房屋征收征用补偿协议纠纷案件作为行政案件处理的通知》（粤高法〔2017〕148号）规定，房屋征收征用补偿协议纠纷是指房屋征收征用部门或其委托的房屋征收征用实施单位与房屋所有权人、使用权人或者承租人之间就征收征用补偿（拆迁补偿安置）发生争议，房屋所有权人、使用权人或者承租人向法院提起的诉讼；签订房屋征收征用补偿协议，是行政机关履行补偿法定职责的方式，属于行政行为，因此引发的争议，属于行政诉讼的受案范围。根据上述规定，原、被告之间签订的《搬迁协议》为房屋征收征用补偿协议，因该《搬迁协议》的履行问题引发的争议为房屋征收征用补偿协议纠纷，属于行政诉讼的受案范围。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第一项“人民法院对下列起诉，分别情形，予以处理：（一）依照行政诉讼法的规定，属于行政诉讼受案范围的，告知原告提起行政诉讼；……。”的规定，以及根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款“立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。”的规定，对原告的起诉，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第一、第三项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款，《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条第一款第十一项，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十一条规定，裁定如下：驳回原告赵丽斯的起诉。已经收取的案件受理费750元，本院予以退还。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 员 萧伟权二〇一七年十月二十六日法官助理 陈 磊书 记 员 梁 莉