广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初4988号原告：龚贵锋，男。原告：陈菊芳，女。委托诉讼代理人：龚贵锋，与其系夫妻关系。被告：汤小冰，女。委托诉讼代理人：梁雪琴，广东聚英华律师事务所律师。被告：黄佩贞，女。委托诉讼代理人：汤小冰,与其系母女关系。原告龚贵锋、陈菊芳诉被告汤小冰、黄佩贞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月10日立案受理后，本案依法由审判员郑泽霞适用简易程序，于同年5月9日、9月26日公开开庭进行了审理。第一次开庭时，原告龚贵锋、陈菊芳、被告黄佩贞委托诉讼代理人汤小冰到庭参加诉讼；第二次开庭时，原告龚贵锋、被告汤小冰及其委托诉讼代理人梁雪琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿双倍定金60000元，解除《房屋买卖合约》；2.被告赔偿原告银行评估费4500元；3.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年3月3日，原告购买位于南海市桂城区××路××新村××楼××室，定于2017年3月31日与被告签订商品房买卖合同。签订合同后，因被告违约不配合过户，且声称不卖，造成原告无法购买房屋。被告以房屋共有人中有一人没有签名为由坚称合同无效，不符合法律规定。因此，原告向法院提起本案诉讼。庭审中，原告增加诉讼请求：要求被告赔付房屋差价10万元。被告答辩称，案涉合同是不成立的，因为合同中没有被告黄佩贞的签名确认，也没有附被告汤小冰的身份证号码，被告黄佩贞的身份证号码也是错误的。被告黄佩贞从未在合同上签名，也没有出具授权给被告汤小冰，也不愿意出售涉案房屋。根据原告与被告汤小冰签订的买卖合同第十条约定，合同应当经三方签字盖章后生效，合同明确标注甲方是被告黄佩贞和汤小冰，因此，案涉合同在没有被告黄佩贞签名的情况下尚未生效。2017年3月31日，买方应付首期款20万元到被告的账户，但原告没有履行该义务。该合同显示公平，因为补充说明如果银行贷款审批不通过，甲方无息退回购房定金给乙方，现被告黄佩贞不愿意卖房也不愿意签名，所以合同应当终止。合同均是保护买方的权益，没有保护卖方的权益。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人质证认为真实性无异议且与本案基本事实具有关联性的证据，本案予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提交的《收费收据凭证》，被告提出收费过高的意见，但未能提交足以反驳的证据，本院确认证据的真实性；被告提交黄佩贞的《声明》，原告提出异议，但未能提交足以反驳的证据，本院确认证据的真实性。综合本院采信的证据和当事人的陈述，本院对以下事实予以确认：2017年3月3日，原告龚贵锋（乙方）、被告汤小冰（甲方）及案外人佛山市禅城区宜乐居房地产中介服务部、佛山市禅城区欣运房地产中介服务部（丙方）签订《房屋买卖合约》，约定：一、甲乙双方经丙方努力促成，现甲方同意如下条件将其合法拥有之如下物业出售给乙方，乙方已对甲方所出售的物业做了详实的了解，并同意按如下条件购入该物业：物业地址：南海市桂城区佛平路丽晶新村8号楼403房，物业建筑面积：80.83平方米，房产证号码：粤房地证字第××号、第××号，双方议定售价：570000元，交易税费：由乙方按政府部门缴费标准负责支付，包括中介费由乙方负责支付，交楼时间：甲方在2017年4月23日前把该房地产交付乙方使用；二、交易及付款方式：1.甲乙双方于签署本合约时，乙方须向甲方支付30000元作为定金，以确定购买上述物业；2.甲乙双方须在2017年3月31日之前签订《广东省房地产买卖合同》，并在当天支付第一期房款200000元给甲方（第一期房款已含上述定金）；5.最后一期购房款370000元为银行按揭，此款项作为最后期房款直接由银行划入甲方账户，银行实际贷款额与原贷款额之间的差额由乙方在银行放款前以现金支付给甲方。乙方应在2017年3月15日前提交银行按揭的有关资料，且协助丙方办理好银行按揭相关手续；三、甲方必须保证对上述物业享有完整所有权，能完全支配及处理上述物业，若由于甲方原因不能如期按上述条件签署《广东省房地产买卖合同》，则甲方须按双倍定金赔偿给乙方；四、乙方已检查过上述物业及完全清楚甲方的产权现状，故不得借此拒绝交易，若由于乙方原因未能如期按上述条件签署《广东省房地产买卖合同》，则该定金由甲方没收；十三、补充说明：该房屋乙方需要办理银行按揭贷款，如果银行贷款申请不通过，甲方无息退回已收的购房定金给乙方，双方免责，三方终止合同。同日，被告汤小冰出具《收据》，确认收取原告龚贵锋支付的购房定金30000元。原告提交佛山市鸿盈房地产按揭咨询有限公司出具的《收费收据凭证》，确认收取陈菊芳支付评估费4500元。被告黄佩贞提交《声明》，内容：一、本人一直以来均没有要出售涉案房屋的意愿，女儿汤小冰在2017年4月告知本人要将房屋卖给龚贵锋时，本人坚决不同意；二、本人并没有在任何出售该房屋的房屋买卖合同上签字；三、本人并没有在任何授权书上签字，龚贵锋提交的《买方划付款授权书》上的签名不是本人的签名。据粤房字第××号《房屋所有权证》、粤房共证字第××号《房屋共有权保持证》载明，南海市桂城区佛平路丽晶新村8号楼403房的所有权人系被告汤小冰、黄佩贞，各占1/2份额。诉讼中，本院依据原告的申请，委托广东海科资产价格评估有限公司对涉案房屋于2017年4月10日的价值进行评估，该公司作出粤海资评字（2017）第130号《房产价值鉴定评估报告书》，评估结论：经综合评估，坐落于佛山市南海区桂城佛平路丽晶新村8号楼403房于评估基准日的评估价值为548431元。就该项评估，原告龚贵锋已向该公司预交4000元评估鉴定费。诉讼中，原告陈述，原告龚贵锋与陈菊芳系夫妻，购买房屋时打算登记在原告陈菊芳名下，且房屋系夫妻共同财产，故两被告共同起诉。原告龚贵锋在签订合同时清楚知道涉案房屋属于两被告共有的。2017年4月1日，中介公司告知原告称，被告不愿意以现有价格卖房，是否愿意多5万元购买，当时原告是同意的，但后来被告仍不愿意卖房。中介公司告知原告2017年4月6日去办理过户，但4月5日被告就通知中介公司称不愿意卖房。因被告汤小冰一直声称被告黄佩贞不愿意过户、不愿意到场，故原告没有向被告支付首期款20万元。诉讼中，被告陈述，被告汤小冰在签订合同时，被告黄佩贞不在佛山，也没有取得被告黄佩贞的授权，当时被告黄佩贞并不知道被告汤小冰与原告龚贵锋签订合同。签订《买方划付款授权书》时，被告汤小冰愿意卖房，当时中介公司的人员称汤小冰代黄佩贞签名可以加快流程，故被告汤小冰代黄佩贞签名。后被告汤小冰告知黄佩贞卖房事宜时，被告黄佩贞表示不愿意卖房。2017年4月2日左右，被告汤小冰向中介公司表示不想卖房，因没有原告的联系方式无法告知原告。被告没有去办理过户，因为被告不愿意卖房。另查明，被告汤小冰于2017年4月20日收到本案原告的起诉状及证据副本。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，被告汤小冰以其与原告龚贵锋签订《房屋买卖合约》时没有取得房屋共有人黄佩贞的同意为由，抗辩主张该合同无效，本院不予支持。原告龚贵锋与被告汤小冰签订的《房屋买卖合约》系双方的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，双方当事人均应依照合同约定履行各自的义务。另，原告陈菊芳不是涉案《房屋买卖合约》的相对人，根据合同相对性原则，原告陈菊芳无权向被告汤小冰主张解除合同、双倍返还定金、赔偿银行评估费及房屋差价损失等。关于原告诉请解除合同。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。据前查明，被告汤小冰与原告龚贵锋签订《房屋买卖合约》时没有取得涉案房屋共有人黄佩贞的同意，被告黄佩贞在事后亦不予追认，导致涉案房屋的所有权无法转移，因此，原告主张解除涉案《房屋买卖合约》，符合上述法律规定，本院依法予以支持。因原告龚贵锋无证据证明被告汤小冰在诉前已收到其解除合同的通知，则本院确认原告龚贵锋与被告汤小冰的合同关系于起诉状送达被告汤小冰之日即2017年4月20日解除。关于原告诉请双倍返还定金。根据《房屋买卖合约》关于“甲、乙双方须在2017年3月31日之前签订《广东省房地产买卖合同》，并在当天支付第一期房款20万元给甲方”的约定，被告提出原告未能在合同约定的期限内支付第一期房款，已构成违约。据前查明，被告汤小冰提出房屋共有人黄佩贞不同意转让涉案房屋，其与原告龚贵锋亦并未实际签订《广东省房地产买卖合同》，故原告龚贵锋在合同约定期限内未支付第一期房款的行为并未构成违约，被告的该项抗辩意见，理据不足，本院不予采纳。因被告汤小冰在收取原告龚贵锋支付的购房定金后，未能按照合同约定履行，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，被告汤小冰应当向原告龚贵锋双倍返还定金60000元。因被告黄佩贞未参与涉案合同的签订，也不是定金的收受方，因此原告龚贵锋主张被告黄佩贞承担双倍返还定金的诉请，没有法律和事实依据，本院不予支持。关于原告诉请银行评估费。银行评估费虽然由原告陈菊芳支付，但综合当事人的陈述，该费用属于原告龚贵锋在履行合同中支出的必要费用，现由于被告汤小冰的违约行为导致涉案合同无法履行，该项费用应由被告汤小冰承担。关于原告诉请房屋差价。据前查明，本院委托的评估机构对涉案房屋的价值进行评估，所作出的结论与涉案《房屋买卖合约》约定的房屋价格相差21569元，房价的浮动小，故原告龚贵锋主张被告汤小冰因房价上涨不愿转让房屋的理据不足，本院对原告龚贵锋主张房屋差价损失的诉请不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告龚贵锋与被告汤小冰于2017年3月3日签订的《房屋买卖合约》于2017年4月20日解除；二、被告汤小冰于本判决发生法律效力之日起十日内向原告龚贵锋返还双倍定金60000元；三、被告汤小冰于本判决发生法律效力之日起十日内向原告龚贵锋支付银行评估费4500元；四、驳回原告龚贵锋、陈菊芳的其他诉讼请求。如被告汤小冰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取1795元，由原告龚贵锋负担1077元，被告汤小冰负担718元；评估费4000元，由原告龚贵锋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员     审判员  郑泽霞二〇一七年十月二十一日书记员  林嘉敏附引用法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。