黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院民 事 判 决 书（2015）香民三商初字第546号原告（反诉被告）哈尔滨赛维斯物业管理有限公司，住哈尔滨市南岗区。法定代表人曹洪彬,该公司经理。委托代理人ＸＸ，黑龙江明正律师事务所律师。被告（反诉原告）哈尔滨市香坊区三合社区海富山水文园业主大会业主委员会，住哈尔滨市香坊区。代表人张家育，该业主委员会主任。委托代理人陈雷，黑龙江博润律师事务所律师。原告（反诉被告）哈尔滨赛维斯物业管理有限公司与被告（反诉原告）哈尔滨市香坊区三合社区海富山水文园业主大会业主委员会返还保证金纠纷一案，原告向本院提起诉讼,本院2015年8月10日受理后，依法组成合议庭，于2016年1月21日、2016年7月29日公开开庭进行了审理。原告哈尔滨赛维斯物业管理有限公司委托代理人ＸＸ、被告哈尔滨市香坊区三合社区海富山水文园业主大会业主委员会委托代理人陈雷到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2012年12月28日，原告在竞标海富山水文园小区物业管理时，按被告要求向其交付了10万元竞标保证金，原告中标后被告应当将竞标保证金返还给原告，但其以内部有矛盾为由拒不归还。故请求：1、被告返还竞标保证金10万元。2、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。理由是，原告在起诉状的诉讼请求是合同履约保证金，原告当庭变更竞标保证金，竞标保证金自2013年1月1日原告竞标胜出时起至原告起诉时止，已经超过了诉讼时效。法院不应当支持其返还竞标保证金的诉讼请求。被告反诉称，2013年1月24日，原、被告签订了《物业委托合同》，合同期限两年。合同约定了原告应尽的服务义务和设施设备维修义务。其在履行合同过程中存在严重瑕疵，对小区公共区域设施设备维护资金不到位，违反合同约定拖欠应支付被告的合同履行保证金9万元。故请求原告予以支付并承担案件受理费。原告针对反诉辩称，不同意被告的反诉请求。一是被告的反诉与本诉属于另外的法律关系。二是被告提起的反诉与本诉的案由不同，本诉是返还之诉，反诉是给付之诉。三是，原被告之间本诉与反诉的性质不同，原告要求返还竞标保证金，被告是依据物业合同要求给付履约保证金，属于两种性质，两种标的，不应当反诉，而是应当另行起诉。因被告提起的反诉不是针对本诉提起，请求法院驳回被告的反诉请求。在本院开庭审理过程中，原、被告为证明其诉讼主张的事实成立，举示了证据并发表了质证意见。原告哈尔滨赛维斯物业管理有限公司举示证据情况如下：证据一、2014年1月5日收据一份，证明：被告向原告出具的原告于2012年12月28日现金交纳竞标保证金10万元的收据。经质证，被告对真实性无异议，对证明问题有异议。1、该收据中只写明保证金，并没有注明是竞标保证金。2、该收据在物业合同签订之后收取的，同时也是在原告竞标胜出后收取的，无法证明是在原告竞标前交纳的。证据二、港联公司情况说明，证明：2012年12月28日参加被告小区物业服务竞标时，向被告缴纳过竞标保证金，未中标后被告予以了返还，佐证原告同一天未中标前交纳的是竞标保证金。经质证，被告对真实性和证明问题均有异议。对方所述的竞标不真实，该说明没有单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，不符合《司法解释》第一百一十五条的规定，不能作为他案证据采信。证据三、证人刘某某的证言，证明原告2012年12月28日参加海富山水文园投标交纳了竞标保证金。证人原告项目负责人之一王某某证言，证明原告2012年12月28日参加海富山水文园投标交纳了10万元竞标保证金。经质证，被告不同意返还10万元竞标保证金。被告哈尔滨市香坊区三合社区海富山水文园业主大会业主委员会出示如下抗辩反驳的证据：证据一、原被告双方签订的《物业委托合同》一份。证明：根据该合同第27条约定了合同保证金共计20万元，第一年交付10万元，第二年交付10万元。第28条约定了原告方的违约责任，“如果原告方未能达到约定的管理目标，被告有权要求原告限期整改，逾期未整改的扣除相应的保证金，由被告进行维护并有权终止合同，造成损失的原告应赔偿被告10万元。”这两条与本案争议有关，是案件的核心。并且这两条都实际有效合法履行。这两条合同内容都已得到实际部分履行，被告已经收到原告保证金11万元，因原告履行合同未达到约定的管理目标，由物业办召开协调会，协调不成被告才向香坊人民法院起诉。所以原告的诉讼请求违背了合同条款的约定。经质证，原告对真实性无异议，对证明问题有异议。根据事实来讲原告已经全部的履行了合同第5章约定的义务，并不是部分履行。而且该履行的完整程度已经经过另案予以了确认，这也是另案驳回被告要求解除合同的理由，被告所述的交11万元保证金与事实不符，原告虽然给付过被告11万元，但是10万元是竞标保证金，应当予以区分和细化。证据二、2015年6月15日双方签订的物业交接协议一份。证明：原告没有按照约定没有履行合同义务。经质证，原告对证据的真实性和证明问题均有异议，首先不是原件不能作为本案的证据。即使该物业协议是存在的，也不存在着原告根本性违约的内容，而是由于合同到期终止双方进行的交接，不能证明被告所要证明的问题。被告哈尔滨市香坊区三合社区海富山水文园业主大会业主委员会为证明其反诉主张的事实成立，举示了证据：证据一、《告知书》一份，证明：原告没有按照物业合同约定履行合同，物业服务过程中存在多处问题，已经构成严重违约。原告方质证意见，不予质证，一是超过举证期限，二是与原告的诉讼请求没有关系。证据二、《会议纪要》一份，证明：在原告履行物业合同当中，因为存在着众多问题，由政府代表、物业公司代表、被告单位代表、被告代表开过协调会。原告方质证意见，不予质证，一是超过举证期限，二是与原告的诉讼请求没有关系。证据三、《告知单》一份，证明：原告没有按照物业合同约定履行合同，物业服务过程中存在多处问题，已经构成严重违约，有多位业主不满意。原告方质证意见，不予质证，一是超过举证期限，二是与原告的诉讼请求没有关系。证据四、《海富山水文园小区业主委员会对赛维斯物业管理公司2013年工作业绩的考核标准》一份，证明：原告没有按照物业合同约定履行合同，物业服务过程中存在多处问题，已经构成严重违约，有多位业主不满意，考核没有通过。原告方质证意见，不予质证，一是超过举证期限，二是与原告的诉讼请求没有关系。本院确认：原告提供的证据一2014年1月5日保证金10万元的收据，能够证明原告参与竞标时交纳了保证金10万元，结合原告提供的证据二港联公司情况说明、证据三证人刘某某的证言、证人王某某证言相互印证，证明原告2012年12月28日参加海富山水文园投标交纳了竞标保证金10万元，以上证据本院予以确认，作为定案依据。被告提供的证据一、证据二与本案原告诉请无关联，其证据效力本院不予确认。被告反诉提供证据一、二、三、四不能充分证明原告在履行物业合同中存在违约行为，其证据效力本院不予确认。本院经审理查明：2012年12月28日，原告在竞标海富山水文园小区物业管理时，按被告要求向被告交付了10万元竞标保证金。原告中标后，被告未将竞标保证金返还给原告。为此，原告诉至法院，请求被告返还竞标保证金并承担本案诉讼费用。被告以辩称理由不同意原告诉讼请求。被告反诉以原告履行《物业委托合同》过程中存在严重瑕疵为由，要求其支付合同履行保证金9万元并承担本案反诉费用。原告针对反诉辩称，被告提起的反诉并不是针对本诉提起，应另行提起诉讼，请求法院驳回被告提起的反诉。本院认为：原告在竞标海富山水文园小区物业管理时按被告要求向其交付了10万元竞标保证金，原告中标后，被告应当将竞标保证金返还给原告。被告提出此款已超过诉讼时效，因此款被告于2014年1月5日为原告出具收据予以确认，原告主张不超过诉讼时效，被告称10万保证金系履约保证金证据不足，故被告抗辩主张不成立，不予采纳。因此，原告请求被告返还原告竞标保证金10万元的诉讼请求有理，本院予以支持。被告反诉要求原告支付合同履行保证金9万元的诉讼请求，其现有证据不能证明其诉讼请求成立，故其诉讼请求无理，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第十条、第六十一条、第九十一条、第一百零九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告哈尔滨市香坊区三合社区海富山水文园业主大会业主委员会于判决生效之日起立即返还原告哈尔滨赛维斯物业管理有限公司竞标保证金10万元。二、驳回被告哈尔滨市香坊区三合社区海富山水文园业主大会业主委员反诉的诉讼请求。如被告哈尔滨市香坊区三合社区海富山水文园业主大会业主委员会未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元(原告已预交2600元），由被告负担2300元，与上款一并给付原告哈尔滨赛维斯物业管理有限公司。反诉费1025元(被告已预交），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  范一辰人民陪审员  郑 丽人民陪审员  李义杰二〇一六年七月二十九日书 记 员  张圣君