清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2015）清城法民一初字第1387号原告：成景艺，男，1977年9月3日出生，汉族，住广州市番禺区，原告：邱笑花，女，1979年8月23日出生，汉族，住清远市清城区，被告：清远市樵顺房地产开发有限公司，住所地清远市清城区沿江一路锦江豪苑商住小区A2座办公室102号。法定代表人：何乃林，该公司总经理、执行董事。委托代理人：郑崇伟，广东金亚律师事务所律师。委托代理人：黄艳明，广东金亚律师事务所律师。原告成景艺、邱笑花诉被告清远市樵顺房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员赵海鸥适用简易程序公开开庭进行了审理。原告成景艺；被告清远市樵顺房地产开发有限公司的委托代理人郑崇伟，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告成景艺、邱笑花诉称：2012年7月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的天湖郦都29座7层02号商品房（下称702房）。合同约定被告应在2013年10月31日前,按照法律和合同的有关规定交付房屋。合同签订后原告已按约定支付房屋的所有款项，但被告因自身原因产生的房屋质量缺陷问题，虽经多次组织修理、甚至经清远市住建部门协调督促，被告均没有依合同规定履行交付义务。原告被逼无奈于2014年3月诉至法院要求被告承担违约责任及履行交付房屋义务。本案房屋存在严重质量问题，直到2015年1月5日，被告才在清远市中级人民法院当庭口头通知修理完毕已发现的质量问题和10天内去试水验收房屋。原告在1月10日去验收本案房屋，但被告没有做好试水等验收准备，直至1月24日才做好试水等验收准备。同时原告在试水过程中又发现外墙放空调楼板掉灰等新的质量问题。2月6日被告将已发现的质量问题修理完毕，并将房屋交付给原告。房屋经多次维修，多次重复出现问题，并导致房屋延期交付的事实清楚、证据充分。这充分说明被告自始不重视房屋建设质量及维修质量，忽视原告方作为小业主的合法权益。直至二审法院责令维修，本案交付房屋问题才得以初步解决。2015年3月，清远市中级人民法院根据被告违约事实判令被告支付违约金52778.9万元(计至2014年3月10日)。清远市中级人民法院认为原告要求从2014年3月11日起至实际交付房屋期间的违约金需另案起诉。据此，原告依法向法院提出本诉。同时，原告请求法院根据合同约定的标准（即每日万分之十）计付违约金。理由如下：1、双方签订合同经省住建部门依法审核，条款具有合法性、强制性；被告在第一次诉讼提出标准过高没有清晰法律依据，不能对抗省级专业行政部门规范。2、原告因被告长期欺骗、刁难、故意延期维修房屋质量问题，身心及经济损失巨大。3、原告在处理被告延期交付房屋问题的交涉、多次试水、与相关部门反映问题所付出的时间成本、精力和精神创伤、延期交房后导致的装修、人工费用上涨等。4、原告至今还在外面租屋，原告购买的房屋因质量问题却不能装修入住，被告同时占用原告的购房款，当时银行缺钱利率较高，按基准利率的1.3倍贷款，支付宝、银行等理财产品等利率收益更高。另，竣工验收的主要验收主体---施工单位不具法律规定的资质。主要如下：（1）、《竣工验收申请表》上所盖施工单位法定代表人张英田的执业资格注册章，经国家认可的建造师管理官网查询可知，在施工单位华北建设集团有限公司所有的注册建造师中并没有张英田的执业资格信息，因此质疑此章是假的；（2）、被告提供《竣工验收意见表》上的施工单位“华北建设集团”项目经理的一级建造师印章已过期，经国家认可的建造师管理官网查询可知，其有效期至2011年2月4日。依《一级建造师注册实施办法》和《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》规定“陈仓库”在此日期之后仍以此章签署的工程文件无效；（3）、同时施工单位技术负责人肖汾阳的执业资格注册章有效期至2011年2月4日，在此日期之后仍以此章签署的工程文件无效。由此原告认为本案房屋所在建筑物可能不是由华北建设集团建造，华北建设集团可能对此并不知情，所盖施工单位“华北建设集团”的章也是假的。另，分户验收汇总表中，只有29栋的总户数，其中已验收、一次验收合格、经整改后验收合格户数，存在问题、整改情况、验收结论等关键信息缺失，故相关单位并没有进行分户验收。因此被告提供的《竣工验收意见表》的建造和验收主体明显不适格，应认定无效，被告没有履行合同中“验收合格”的基本义务。原告认为天湖郦都29座的验收备案存在重大瘕疵。请求法院在查清事实的基础上，判令被告重新向当地建设行政主管部门申请：重新组织验收本案房屋及所在建筑主体结构是否安全、合格并补充完善房屋验收备案手续。为此，原告特提起民事诉讼，请求法院判令：一、被告向原告支付逾期交房的违约金270390.34元[从2014年3月11日至实际交付日（2015年2月6日）止及利息（按同期银行货款利率计至付清之日止）]；二、被告承担本案诉讼费用；三、被告重新向当地建设行政主管部门申请重新组织验收本案房屋及所在建筑主体结构是否安全、合格并补充完善房屋验收备案手续。被告樵顺公司辩称：一、答辩人多次通知原告收楼，原告拒不收楼，依法应自行承担过错责任。答辩人曾于2013年10月28日通知原告收楼，但原告以其购买的商品房外飘窗顶出现漏水为由，拒绝收楼。之后，答辩人对漏水的部位进行修复，并多次电话通知原告收楼，但原告以各种籍口拒绝收楼。2014年3月6日，答辩人通过邮政特快专递的形式，再次通知原告收楼，原告拒收邮件，并拒绝收楼。原告三番四次以质量为由拒绝收楼，其目的显然是想以质量为籍口向答辩人索取赔偿。正是由于原告利用了答辩人在商品房修复后，只是多次电话通知其收楼，没有书面通知，欠缺书面证据的疏忽，致使其诉求取得法院的支持。现原告再次以同一理由起诉答辩人索赔，更证明其多次无理拒绝收楼的目的何在。对此，答辩人请求法院依法查明认定。二、原告起诉没有事实依据，依法应当驳回其诉求。清远市中级人民法院(2014)清中法民二终字第670号民事判决书已经判决答辩人支付违约金至2014年3月10日，而答辩人在2014年3月6日通过邮政特快专递的形式，再次通知原告收楼，原告拒收邮件，并拒绝收楼。原告拒收邮件后，既没有到现场查验商品房是否仍存在质量问题，亦没有任何证据证明商品房仍存在质量问题。因此，答辩人已经按双方签订的商品房买卖合同的约定，完成了交付义务，原告再次起诉要求计算2014年3月11日后的违约金，是没有事实依据和法律依据的。对此，答辩人请求法院依法查明认定，并依法驳回原告的诉讼请求。三、原告要求答辩人重新办理房屋的验收备案手续，完全是无稽、无理。答辩人建设的商品楼经设计、施工等有关部门和单位组织验收合格，并经清远市住房和城乡建设局审核，于2014年1月9日同意验收备案。答辩人建设的商品楼在验收和备案过程中，工程质量合格、资料齐备、合格及程序合法，不存在违规等事实存在。且答辩人是否应当重新验收备案，原告无权在本案诉讼中主张，是属于无理、无据的诉求。对此，答辩人请求法院依法驳回其此诉讼请求。经审理查明，原告与被告因未能就涉案房屋的质量致使迟延交楼的违约责任问题达成一致协议，原告曾向本院提起诉讼，本院及清远市中级人民法院分别以（2014）清城法民一初字第534号、（2014）清中法民二终字第670号民事判决书作出判决。其中，清远市中级人民法院(2014)清中法民二终字第670号民事判决书已经判决被告以总房价款811983元为基数按每日万分之五支付逾期交楼的违约金至2014年3月10日共52778.9元给原告，并告知原告二审增加支付从2014年3月11日起至实际交付之日止的违约金可另行起诉。2014年3月6日，被告以邮政特快专递向原告成景艺发出收楼通知书，邮寄地址是清远市清城区松岗路6号教师宿舍八幢801号，因邮寄地址与原告成景艺、邱笑花所提供的居住地址不符被退回。2015年1月5日，被告口头通知原告10日内收楼；2015年2月6日，被告才将涉案房屋交付原告使用。以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、收款收据、商品房使用说明书、房屋验收交接表、口头通知、照片、被告的复函、清远市住房和城乡建设局的回复函、清远市商品房质量保证书说明等；被告提供的证明、特快专递详情单、客户对账单及投递反馈表等；清远市中级人民法院(2014)清中法民二终字第670号民事判决书以及本院庭审笔录予以证实。本院认为，原、被告的讼争，本院及清远市中级人民法院已作出两审终审判决，原、被告应按此各自遵守执行，对原告主张被告支付从2014年3月11日起至2015年2月6月止共333天的逾期交楼违约金，事实清楚，理据充分，本院予以支持，但违约金应按生效判决确定的每日万分之五进行调整为135195.2元（811983×5/10000×333天）。对于原告主张被告重新向当地建设行政主管部门申请重新组织验收本案房屋及所在建筑主体结构是否安全、合格并补充完善房屋验收备案手续的请求，该请求不属民事诉讼范畴，本案不作处理，原告可另寻途径解决，因此，对原告该请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第（一）款的规定，判决如下：一、限被告清远市樵顺房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告成景艺、邱笑花支付违约金135195.2元；二、驳回原告成景艺、邱笑花的其他诉讼请求。本案受理费2678元，由原告成景艺、邱笑花负担1176元，被告清远市樵顺房地产开发有限公司承担1502元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  赵海鸥二〇一六年一月十七日书记员  余晓燕附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。