江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏09民终767号
上诉人（原审被告暨反诉原告）：周银芳，男，1968年6月3日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市盐都区。
被上诉人（原审原告暨反诉被告）：江苏永辉超市有限公司，住所地江苏省南京市浦口区滨江大道1号。
法定代表人：郑文宝，该公司董事长。
委托诉讼代理人：沈建根，江苏百年英豪律师事务所律师。
上诉人周银芳因与被上诉人江苏永辉超市有限公司（以下简称永辉超市）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2017）苏0902民初1732号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
周银芳上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由永辉超市负担。事实与理由：1.周银芳在履行租赁合同过程中无任何违约行为，不应承担责任，因为周银芳在装修过程中就发现永辉超市交付的房屋严重不符合合同约定，导致不能经营餐饮，对此周银芳多次与永辉超市沟通，但一直没有得到解决，在此情况下，永辉超市仍坚持要求按照合同约定收取下三个月的租金并停水停电导致周银芳被迫停业，故本案责任并不在周银芳而是完全在于永辉超市；2.一审判决周银芳承担场地占用费没有事实与法律依据，因为周银芳不存在法律规定的无正当理由不交纳租金的行为，即使要承担场地占用费也应当从一审法院发出让房通知后计算，事实上周银芳在一审法院发出通知后就已经开始让房，但永辉超市拒绝配合致搬迁暂停；3.周银芳的装潢损失应当由永辉超市全额承担，因为本案责任全部在永辉超市。
永辉超市辩称，一审判决查明了案件事实且适用法律正确，由于周银芳拒绝交纳租金构成根本违约，且合同条款中也约定如出现此种情形，永辉超市有权单方解除合同，故一审判决正确。但永辉超市认为一审判决周银芳从2016年4月1日起只承担场地占用费是错误的，因为场地管理费和设备使用费也是租金的一部分，也应该判决给付。请求二审驳回上诉，维持原判。
永辉超市向一审法院起诉请求：1.判决解除双方签订的租赁合同，周银芳立即腾退其承租的场地；2.判决周银芳支付租金19114元（已扣除多收的租金6786元、保证金4000元）及违约金23400元，保证金15600元不予退还，合计58114元，并承担自2016年7月25日起至实际让房之日止按租金标准计算的实际使用费；3.由周银芳承担本案诉讼费用。
周银芳向一审法院反诉请求：1.判决永辉超市双倍返还履约保证金36000元；2.判决永辉超市支付违约金27000元，并判决永辉超市赔偿因解除合同给周银芳造成的损失150320元；3.由永辉超市承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2010年10月26日，案外人盐城宝龙置业发展有限公司（以下简称宝龙公司）与案外人永辉超市股份有限公司签订租赁合同，约定宝龙公司将“宝龙城市广场”一层至三层约20867平方米的房屋租赁给永辉超市股份有限公司使用，期限为20年，租赁期限内，出租人同意承租人将所承租全部面积的30%转租给第三方，如承租人转租的面积超过总面积的30%，承租人应在接到出租人书面通知后30日内将转租面积恢复至计租面积的30%，否则承租人应将转租超出部分在上述30日改正期限届满后的租金收益全额向出租人支付，直至承租人将转租的面积恢复至计租面积的30%止。2012年9月23日，案外人宝龙公司与案外人永辉超市股份有限公司、永辉超市、案外人盐城宝龙商业物业管理有限公司、案外人宝龙集团发展有限公司签订五方协议，将上述合同中的承租人由案外人永辉超市股份有限公司变更为永辉超市。
2015年9月24日，永辉超市（甲方）与周银芳（乙方）签订长期租赁合同约定，甲方将位于G0197116的场地出租给乙方使用，该场地实用面积115平方米，建筑面积149.5平方米。租金标准为2015年10月10日至2016年9月30日1.50元/平方米/日，2016年10月1日至2017年9月30日1.58元/平方米/日，2017年10月1日至2018年8月31日1.65元/平方米/日。场地管理费为0.2元/平方米/日，设备使用费为0.3元/平方米/日。租赁费用不包括经营用水电费、燃气、空调、供暖等能耗费用及政府行政收费。付款方式为银行转账，乙方应将租赁费用直接汇至甲方指定账户。租金三月一结，先付后租，乙方于每个周期前一个月的25日前支付下一周期的租赁费用（第一次租赁费用应包含当月计租日至月末以及下一个自然月的租金，具体以计租日为准），逾期按合同第十三条约定向甲方支付违约金。乙方自签订本协议之日起3个工作日内向甲方支付履约保证金19600元，履约保证金仅用于乙方违约金、损害赔偿金、产品质量纠纷先行赔付；合同期满后，乙方完全履行本合同项下所有义务，结清所有费用且双方办理交接手续，甲方于交接手续完成后两个月内无息退还履约保证金余额。甲方应于2015年10月10日之前交付房产，双方共同验收确认签字，并约定从当日起计算费用。租赁期满或提前终止、解除合同的，乙方在返还所租赁场地时应与甲方签署书面的场地交接清单，按清单完成租赁场地的所有钥匙交接；结清租赁费用及水电等应由乙方承担的相关费用；与甲方共同验收该租赁场所及其附属设施，如有损坏乙方须修缮或赔偿；租赁期间乙方对租赁场地装修形成的固定附属物，如甲方认为不能拆除的，乙方不得拆除，无偿归甲方所有，如甲方要求拆除，乙方应予拆除，恢复原状，并承担费用；终止合同后，乙方需在10天内到当地工商管理部门注销在永辉超市注册的营业执照，注销后凭注销证明方可退还履约保证金。如甲方违约造成合同解除，甲方应双倍返还履约保证金，同时向乙方支付违约时月租赁费用3倍的违约金；如乙方违约解除合同，甲方不予退还履约保证金，同时乙方应向甲方支付违约时月租赁费用3倍的违约金；乙方逾期支付租赁费或其他费用时，每逾期一日，乙方需按拖欠费用总额的1%向甲方支付违约金，如逾期30个工作日，并经甲方书面催收仍未支付的，甲方有权采取停水、停电、封存乙方财产等措施，有权单方解除合同，没收履约保证金，并要求乙方承担相当于违约时上一月份租赁费用3倍的违约金，同时保留向乙方索赔相关损失的权利。根据合同附件反映：1.甲方确认开业时间为2015年10月10日，以此开业时间为租赁期限起始日；2.计租面积为149.5平方米；3、履约保证金19600元。
在双方协商租赁事宜期间，周银芳于2015年9月6日向永辉超市汇款46000元，书面租赁合同签订后，周银芳接收租赁场地并进行营业前的装修直至经营；2016年1月14日，周银芳向永辉超市汇款27209元。周银芳实际经营至2016年3月底前停止营业，直到目前未恢复营业。对于停业的原因，周银芳陈述是由于永辉超市停水停电导致其无法经营，一审庭审中，周银芳陈述，如果能按面积不足的部分进行协商，仍同意恢复营业，履行合同；永辉超市认为出租人未停过水电，是周银芳经营不善造成无法经营。此后，由于周银芳不再支付租金，亦未恢复营业，永辉超市遂向人民法院提起诉讼。
一审另查明，本案在审理期间，经永辉超市再次确认，涉案租赁场地实用面积为100平方米，折算成建筑面积应为130平方米；双方均认可实际营业至2016年3月底，此后一直停业至今；周银芳所缴的费用中，永辉超市扣除水费243元。
一审再查明，关于周银芳的装璜损失问题，经鉴定，部项目40项，总损失费用为150320元，其中除部分是不可拆除或拆除后不再具有使用价值的损失外，永辉超市认为尚有1-9项、13-22项、24-34项不是固定的装修部分，不影响实际使用。上述项目中，第8项6路监控设备、第14项收银台、第22项餐牌、第33项不锈钢货架虽不是固定的部分，但却为该处经营所定制，涉及项目的鉴定价值为59520元。
本案经一审法院主持调解，由于双方意见分歧较大，致调解未成。
本案一审争议焦点：1.永辉超市的主体资格是否适格；2.永辉超市在合同履行中存在的违约行为；3.导致合同解除各自的责任大小如何确定。
一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案双方签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。关于本案的第一个争议焦点，周银芳认为永辉超市不是租赁物的所有权人，永辉超市与案外人宝龙公司签订的租赁合同约定转租面积不得超过30%，而永辉超市在与周银芳签订合同时其转租的面积已超过30%，故无权再与周银芳签订租赁合同，一审法院认为，周银芳并无证据证明永辉超市与其签订的租赁合同所涉及的面积已超过永辉超市与案外人所签订合同的约定，而且即使真的超出了约定的面积范围，亦应当是永辉超市向案外人承担违约责任，本案中周银芳的实际经营活动亦未因此造成影响，故永辉超市的主体资格并不因此受到影响。关于本案第二个争议焦点，一审法院认为，根据合同法的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，本案双方合同确认的租赁物的建设面积为149.5平方米，且租赁场地的建筑面积是计算租金的依据，现永辉超市实际交付的租赁物的建筑面积仅为130平方米，与合同约定的面积严重不符，应当承担交付租赁物不符合约定的违约责任。关于本案的第三个争议焦点，一审法院认为，首先，承租人应当按约定支付租金，不能按时支付租金的，出租人有权要求限期支付，承担违约责任直至解除合同；其次，周银芳主张关门停业是由于永辉超市停水停电所致，但未能提交相应证据以证明其主张，故对其抗辩理由一审法院不予采信；第三，永辉超市交付的租赁场地的面积不足是造成本案双方发生矛盾的原因之一，对于最终导致合同解除亦存在一定的过错。综上，本案系租赁合同纠纷，支付租金是周银芳的主要义务，现永辉超市交付的租赁场地虽然存在瑕疵，但并未因此导致周银芳不能经营，故对于导致周银芳关门停业并最终造成合同解除的主要责任在于周银芳。
一审法院对双方的诉讼请求核定如下：一、永辉超市要求解除合同，周银芳同意，一审法院予以确认。二、永辉超市主张的租金及占用房屋的实际使用费问题，根据双方约定，从2015年10月10日起计算租金，合同实际履行至2016年3月底，故从2015年10月10日至2016年3月31日应按约定的租金1.50元/平方米/日、场地管理费0.2元/平方米/日和设备使用费0.3元/平方米/日结算，实际金额为2.00元乘以172天乘以130平方米，金额为44720元，水费243元应当由周银芳承担；从关门停业后至实际让房之日的使用费，由于不再营业，故不再发生场地管理费和设备使用费，应当按合同附件七约定的租金标准计算场地占用费；周银芳实际已支付各项费用合计73209元，在扣除已产生的租金44720元及水费243元后，多余部分应当抵冲后期的场地占用费。三、永辉超市主张的违约金及没收保证金的诉讼请求及周银芳主张的双倍返还保证金及支付违约金的反诉请求，因双方在合同履行中均存在违约行为，故对双方主张的违约金均不予支持；四、关于周银芳主张的装璜损失问题，周银芳投入经营场所的费用总价为150320元，经核实，有59520元费用的设备并非专用设施，且拆除对使用价值的影响有限，故应由周银芳自行拆除，其他损失合计90800元（150320元减去59520元），根据双方的责任大小分担，一审法院酌情由永辉超市承担30%的损失计29400元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、解除永辉超市与周银芳于2015年9月24日签订的长期租赁合同；周银芳应于判决发生法律效力之日起三十日内将其承租的场地腾空（除判决确定的固定装饰装修部分外）交付给永辉超市；二、周银芳应于判决发生法律效力之日起十日内向永辉超市支付租金44720元，并从2016年4月1日起至实际让房之日止按合同附件7约定的标准承担场地占用费（已付的款项73209元在扣除水费243元后从中扣减）；三、永辉超市应于判决发生法律效力之日起十日内向周银芳支付装饰装修损失29400元。四、驳回永辉超市的其他诉讼请求；驳回周银芳的其他反诉请求。案件受理费1236元，由永辉超市负担800元，周银芳负担536元；反诉费2250元，鉴定费2500元，合计4750元，由周银芳负担3465元，永辉超市负担1285元（上述费用相抵后，永辉超市应于判决生效后十日内直接支付给周银芳749元）。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
二审经审理查明的事实与一审相同，对一审认定的事实本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，并对当事人具有约束力。永辉超市与周银芳在履行涉案租赁合同过程中，双方因租金交付、承租面积等问题发生纠纷，后双方在诉讼中同意解除涉案合同，该事实依法应予认定。就双方现争议的问题，1.根据双方所签合同约定的内容及查明的事实，虽然永辉超市就实际交付的租赁物建筑面积问题存在瑕疵，其应当承担相应的违约责任，但并未因此导致周银芳不能经营，不能成为周银芳拒绝交纳租金的合法理由，故周银芳未依约按时交纳租金的行为不符合合同约定和法律规定，且为双方合同解除的主要原因，一审对涉案合同解除的责任划分并无不当。2.租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。由于在合同存续期间周银芳未能依约如数交纳租金，且其以承租面积不足为由拒绝交纳租金不符合法律规定，故其本身未能继续营业，并不能成为其拒绝按实际面积交纳租金的合法理由，现一审在判决解除双方合同的同时，判决周银芳承担其关门停业后的场地占用费（剔除场地管理费、设备使用费），符合法律规定。由于周银芳未能举证证明永辉超市所交付的租赁物因面积有瑕疵而影响到其经营，且无相关有效证据证实永辉超市对周银芳承租场所进行过停水停电并违反合同约定，故周银芳认为其不应承担至实际让房之日的场地占用费，证据不足。根据现有证据及查明的事实，由于双方当事人在履行租赁合同过程中，均存在违约行为，且涉案合同解除的主要原因及责任在于承租人周银芳，故周银芳主张其并无过错及违约行为，其装潢损失应当由永辉超市全额承担，亦证据不足。
综上，周银芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1236元，由上诉人周银芳负担。
本判决为终审判决。
审判长 樊丽萍
审判员 孙曙光
审判员 周 陇
二〇一八年四月二十四日
书记员 周 洋