上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第409号
上诉人（原审被告）上海驰锐汽车修理厂。
法定代表人付应宏。
委托代理人杨顺海，上海共识久久律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海有成实验设备厂。
法定代表人范荣国。
委托代理人范轶琼。
上诉人上海驰锐汽车修理厂（以下简称“驰锐汽修厂”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院（2014）青民三（民）初字第3744号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2009年4月2日，上海有成实验设备厂（以下简称“有成设备厂”）与案外人张某签订《厂房租赁合同》，约定有成设备厂出租本区赵巷镇芦沈路XXX号内部分厂房给张某，占地面积为666平方米、建筑面积为320平方米左右，租期从2009年2月1日到2011年1月30日，月租金人民币（以下币种均为人民币）5，000元，张某向有成设备厂支付厂房保证金，保证金为三个月租金等。2010年3月1日，有成设备厂与付应宏签订《补充协议》，约定原承租人张某转租给付应宏，租期从2010年3月1日到2011年2月30日，同意原租赁合同内容等。有成设备厂收取15，000元保证金。
2013年有成设备厂起诉付应宏，要求付应宏腾退承租厂房等，有成设备厂于2013年7月提出撤诉申请，原审法院依法予以准许。
2013年7月25日，有成设备厂、驰锐汽修厂签订《协议书》，约定有成设备厂将位于本区赵巷镇芦沈路XXX号－1房屋（以下简称“系争房屋”）出租给驰锐汽修厂，出租面积为320平方米，租赁期限到2014年9月30日，从2013年9月1日起每月6，000元，驰锐汽修厂每三个月支付一次租金，3个月租金合计18，000元，在3个月中第一个月的15日前支付；2014年9月30日前驰锐汽修厂腾空承租房屋给有成设备厂；协议未尽事宜，按照2009年4月2日厂房租赁合同、2010年3月1日补充协议中约定的相关条款为准。
协议签订后，驰锐汽修厂分三次支付了2013年9月到2014年5月的使用费共计54，000元。驰锐汽修厂自2014年6月1日起未支付房屋使用费。系争房屋目前由驰锐汽修厂实际使用。
2014年5月18日，有成设备厂发函给驰锐汽修厂，要求驰锐汽修厂按约腾退房屋。2014年9月27日，有成设备厂再次发函驰锐汽修厂，要求驰锐汽修厂按约腾退。
2014年10月，有成设备厂以租赁期限到期，驰锐汽修厂仍无故拒绝搬离为由，起诉至原审法院，请求判令：1、驰锐汽修厂立即搬离青浦区赵巷镇芦湾村芦沈路XXX号-1厂房；2、驰锐汽修厂按照每月6，000元的标准支付2014年6月1日到实际搬离之日的房屋使用费。
原审法院经审理后认为，双方一致确认驰锐汽修厂承租的厂房并无房产证，有成设备厂亦未提供建房或用地批复，因此，有成设备厂与驰锐汽修厂就上述厂房签订的《协议书》为无效合同。合同无效，且双方签订的合同本身约定的使用期限已经届满，驰锐汽修厂应及时把厂房返还给有成设备厂。驰锐汽修厂实际使用涉案房屋且《协议书》中对每月使用费的约定属于双方真实意思的表示，因此，驰锐汽修厂需要按照约定支付使用费，有成设备厂按照《协议书》约定的标准主张使用费，并无不可，原审法院予以准许。因此，驰锐汽修厂应支付2014年6月到其实际腾退之日的厂房使用费。未有证据显示有成设备厂与他人签订拆迁协议或者涉案房屋处于拆迁阶段，因此，原审法院对驰锐汽修厂提出拆迁补偿的主张不予采信。待驰锐汽修厂有依据证实其确有拆迁利益且受到有成设备厂侵害，驰锐汽修厂可另行处理。有成设备厂提出要扣除水电、租赁使用费等费用后退还保证金，驰锐汽修厂表示保证金抵扣租赁使用费，合同中对保证金的退还条件未作约定，而水电费的金额目前无法确认，因此，法院确认驰锐汽修厂在支付房屋使用费的时候可将保证金予以抵扣。驰锐汽修厂实际腾退房屋时发生的水、电费用双方可根据实际情况再行结算。
原审法院据此作出判决：一、上海驰锐汽车修理厂应于判决生效之日起十日内从上海市青浦区赵巷镇芦湾村芦沈路XXX号－1厂房内搬离；二、上海驰锐汽车修理厂应于判决生效之日起十日内按照每月6，000元的标准支付上海有成实验设备厂2014年6月1日到实际搬离之日的厂房使用费（可扣除15，000元保证金）。
原审判决后，上诉人驰锐汽修厂不服，向本院提起上诉称：2015年1月中下旬，驰锐汽修厂租赁的厂房已被有成设备厂叫人拆除，故驰锐汽修厂已无需搬离上述房屋。驰锐汽修厂愿意按照每月6，000元的标准支付有成设备厂厂房使用费至2015年1月21日，但15，000元的保证金应扣除。另外，驰锐汽修厂为满足经营需要，在系争房屋上投资附加了辅助建筑、设施，如遇动迁、拆迁，由这些辅助建筑、设施而产生的补偿应归驰锐汽修厂所有。现租赁的厂房及上述辅助建筑、设施已被拆除，驰锐汽修厂不清楚具体的补偿金额，不在本案中主张。如存在经营损失方面的补偿，驰锐汽修厂也保留另行主张的权利。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判驰锐汽修厂按照每月6，000元的标准支付有成设备厂2014年6月1日到2015年1月21日的厂房使用费（15，000元保证金应予抵扣）。
被上诉人有成设备厂答辩称：涉案的租赁厂房在2015年2月1日被青浦区赵巷镇新镇居委会相关拆违部门拆除，鉴于租赁厂房已被拆除，故驰锐汽修厂无需履行搬离的义务。有成设备厂同意驰锐汽修厂按每月6，000元的标准支付到2015年1月21日止的厂房使用费。关于2015年1月底之前应由驰锐汽修厂支付的水、电费，有成设备厂现表示不再要求驰锐汽修厂支付。并且，涉案的合同虽然无效，但双方在2013年7月25日已协商约定实际租赁期限到2014年9月30日。现租赁期间已到期，故不存在赔偿的事实。综上，请求二审法院驳回驰锐汽修厂的上诉请求。
本院经审理查明，原审查明事实基本属实，本院予以确认。
本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规等规定。原审法院鉴于涉案的厂房无房产证，有成设备厂亦未提供建房或用地批复等因素，确认双方间的租赁关系无效，并无不当。二审审理中，有成设备厂、驰锐汽修厂均确认涉案的厂房已被拆除，有成设备厂表示不再要求驰锐汽修厂搬离，故判令驰锐汽修厂迁出已无必要。驰锐汽修厂主张按每月6，000元的标准支付2014年6月1日至2015年1月21日期间的厂房使用费，其已支付的15，000元保证金应抵扣厂房使用费，有成设备厂对此亦予以认同。故对驰锐汽修厂的该项上诉请求，本院予以支持。二审审理中，有成设备厂表示不再要求驰锐汽修厂支付2015年1月底之前的水、电费，系有成设备厂对自身权利的处分，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：
一、撤销上海市青浦区人民法院（2014）青民三（民）初字第3744号民事判决；
二、上海驰锐汽车修理厂应于本判决生效之日起十日内支付上海有成实验设备厂厂房使用费人民币31，200元。
负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币130元，减半收取计人民币65元，二审案件受理费人民币130元，均由上诉人上海驰锐汽车修理厂负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁康威
代理审判员 俞 璐
代理审判员 姚 跃
二〇一五年七月一日
书 记 员 汪汝珏
附：相关法律条文
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第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。