杭州市上城区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0102民初5662号原告：中国电信股份有限公司杭州分公司，住所地：杭州市上城区庆春路87号。负责人：章晓钫，总经理。委托诉讼代理人：梁勇恒，浙江楷立律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵静佳，浙江楷立律师事务所律师。被告：杭州欧巴餐饮有限公司，住所地：杭州经济技术开发区上沙路228号中沙金座10幢1201室。法定代表人：李斌，董事长。委托诉讼代理人：顾杰峰（兼被告杭州欧巴餐饮有限公司庆春路分公司的委托诉讼代理人），浙江峰翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜斌（兼被告杭州欧巴餐饮有限公司庆春路分公司的委托诉讼代理人），浙江峰翔律师事务所律师。被告：杭州欧巴餐饮有限公司庆春路分公司，住所地：杭州市上城区庆春路87-1号A幢4楼405室。负责人：李斌。第三人：杭州中都百货有限公司，住所地：杭州市上城区庆春路87-1号1-6层。诉讼代表人：刘恩（破产清算小组负责人），浙江智仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：王琦朴，北京大成（杭州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈建，北京大成（杭州）律师事务所律师。原告中国电信股份有限公司杭州分公司（以下简称电信杭州分公司）为与杭州欧巴餐饮有限公司（以下简称欧巴餐饮）、杭州欧巴餐饮有限公司庆春路分公司（以下简称欧巴餐饮庆春路分公司）、第三人杭州中都百货有限公司（以下简称中都百货）返还原物纠纷一案，原告于2016年12月29日向法院提起诉讼，诉请：1.判令两被告立即腾退位于杭州市上城区庆春路87-1号电信大楼A幢4楼405室房屋，并将房屋交还原告；2.判令两被告向原告支付逾期腾房占有使用费731832.06元（自2014年9月8日暂计算至2016年12月6日），之后的逾期腾房占有使用费按租金标准计算至实际腾退之日止；3.判令两被告向原告赔偿逾期损失人民币49389.19元（损失暂计算至2016年12月6日），之后的损失按照中国人民银行同期贷款利率计算至款清之日；4.判令本案诉讼费、保全费等费用由两被告承担。本院受理后，依法适用普通程序，于2017年3月2日、同年9月5日两次公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人梁勇恒、赵静佳，被告欧巴餐饮、欧巴餐饮庆春路分公司的委托诉讼代理人顾杰峰、杜斌，第三人的委托诉讼代理人王琦朴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本院经审理认定，位于杭州市上城区庆春路87号房屋（建筑面积为55705.77平方米）属原告所有。2008年9月4日，原告与案外人中都控股集团有限公司（以下简称中都控股集团）签订庆春电信大楼租赁合同一份，约定了中都控股集团承租位于杭州市房屋，出租内容为杭州庆春路电信大楼（除原告部分自用的房屋及已出租给工商银行的房屋外）整体，租赁期限20年，除非双方另有约定，否则原告应在2008年9月30日前完成房屋、设备设施的移交，自2008年10月1日起至2008年12月31日止为装修免租期，免租期不收租金，自起租日2009年1月1日至2028年12月31日为租赁期，该房屋年租金40070000元，租用面积43777.77平方米，年租金递增幅度为每三年环比递增3%，年租金按实际租用面积作相应调整（一楼的使用面积需双方具体协商），中都控股集团履约保证金2000000元，房屋租金支付为1年2付，上半年和下半年各1次，第1至第2年在二十年总租金不变的前提下，前2年年租金为35070000元，差额部分在第3年起分6年平均分摊，第一次租金的支付在2008年12月底前，以后按每半年起租日前支付等事项。2009年11月30日，原告与案外人中都控股集、第三人中都百货签订庆春电信大楼租赁合同之补充协议（二）一份，约定了经调整后实际租赁面积为建筑面积42170.78平方米，年租金按实际租用面积作相应调整，年租金为38599114.45元，年租金递增幅度为每三年环比递增3%，起租日确定为2009年11月1日，房屋租赁期为20年，自2009年11月1日起至2029年10月31日止，自2009年6月1日至2009年10月14日，租金按每天每平方米1.75元、建筑面积按17714平方米计算，2009年10月15日至2009年10月31日，租金按每天每平方米1.75元、建筑面积按42170.78平方米计算，自2009年11月1日起租日起，按实际租用面积（建筑面积42170.78平方米）支付租金，年租金为38599114.45元，房屋租金按季支付，2009年11月月底前支付当年租金，2010年起每季首月支付当季租金，在二十年总租金不变的前提下，第一年租金为33599114.45元，第二年租金为34599114.45元，差额部分在第3年起分6年平均分摊等事项。2014年8月1日，第三人（甲方）与被告欧巴餐饮（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定了甲方将位于杭州市庆春路87-1号A幢4楼405室房屋转租给乙方使用，建筑面积约250.7平方米，租赁期限8年，装修免租期为2014年1月15日至2014年2月14日止，实际租赁期限自2014年2月15日至2022年2月14日止，该房屋日租金为3.5元/平方米（不含物业管理、水、电、公共能耗费用），首年租金为320269.25元，以后第三年起租金环比递增5%，租金为半年一付，先付后用等事项。2014年8月1日，原告向第三人中都百货和案外人中都控股集团邮寄《关于提示履行和解除的函》，其中载明了如果在2014年8月7日前第三人中都百货和案外人中都控股集团仍未付清拖欠的租金和水电费，视为第三人中都百货、案外人中都控股集团以自己的行为表明已经没有能力继续履行租赁合同，双方间的租赁合同于2014年8月8日解除;第三人中都百货、案外人中都控股集团须于2014年9月8日前腾空承租的全部房屋。后该函由杨定勇于2014年8月4日签收，第三人中都百货的时任法定代表人对杨定勇的签收行为表示认可。2014年8月8日，原告在案涉房屋处公告了告庆春电信大楼经营户函，该函载明原告与第三人之间的租赁合同因第三人的违约于2014年8月8日解除，相应各经营户的租赁关系亦依法同时终止，庆春电信大楼即日起由原告运营等内容。另查明，2016年5月11日，中信银行股份有限公司杭州余杭支行以第三人中都百货不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力为由，向杭州市上城区人民法院申请对第三人中都百货进行破产清算。2016年5月27日，杭州市上城区人民法院出具（2016）浙0102民破2号裁定书，裁定受理中信银行股份有限公司杭州余杭支行的破产清算申请，并于5月30日向杭州市中级人民法院提交报告，建议该破产清算案件由杭州市余杭区人民法院审理。后杭州市中级人民法院指定该破产清算案件由杭州市余杭区人民法院管辖。杭州市余杭区人民法院遂于2016年10月9日作出（2016）浙0110破申2号民事裁定书，裁定受理中信银行股份有限公司杭州余杭支行对杭州中都百货有限公司的破产清算申请。庭审过程中，被告欧巴餐饮陈述，原告于2015年2月将案涉房屋加锁，导致被告欧巴餐饮无法进入案涉房屋，并自认被告欧巴餐饮的租金交付至2014年8月24日。被告欧巴餐饮庆春路分公司系被告欧巴餐饮的分支机构。原告自认目前案涉房屋在其实际控制之下。本院认为，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，第三人中都百货因未按照租赁合同的约定按时支付租金，导致原告向其邮寄了解除合同的函，该函由杨定勇于2014年8月4日签收，且签收行为经第三人的时任法定代表人追认，故原告解除合同的行为具有法律效力，原告与第三人之间的租赁合同及相应的补充协议于2014年8月8日解除。租赁合同解除后，原告有权要求被告腾空案涉房屋，将案涉房屋交还原告，但目前案涉房屋已在原告控制之下，故原告要求两被告腾退房屋的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。关于原告要求两被告支付逾期腾房占有使用费的诉讼请求，本院认为，因被告欧巴餐饮庆春路分公司系被告欧巴餐饮的分支机构，相应的权利义务应由被告欧巴餐饮实际承担。原告与第三人之间的租赁合同解除后，被告欧巴餐饮即无权占有使用案涉房屋，故原告要求被告欧巴餐饮支付逾期腾房的占有使用费，于法有据，但原告的计算期限、标准均有误，本院依法予以调整。根据被告欧巴餐饮的陈述，原告于2015年2月将案涉房屋上锁导致其无法使用，原告亦自认目前案涉房屋在其控制之下。原告作为案涉房屋的所有权人并对案涉房屋进行管理，其应当提交相应证据以确定被告欧巴餐饮的实际使用时间，但原告并未提交相应证据予以佐证，故原告应当承担举证不能的法律后果，本院根据被告欧巴餐饮的陈述认定被告欧巴餐饮使用案涉房屋至2015年2月28日。关于计算标准的问题，本院认为，该标准应当参照适用原告与第三人之间签订的房屋租赁合同之补充协议（二）中约定的租金标准来计算，该标准系原告与第三人签订租赁合同时可预见、可期待之租金收益，其占有使用费的损失不应超过该标准。故2014年9月8日至2015年2月28日的占有使用费为116922.38元。关于原告要求两被告支付逾期支付房屋占有使用费损失的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十六条、《中华人民共和国物权法》第三十七条、第六十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告杭州欧巴餐饮有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告中国电信股份有限公司杭州分公司逾期腾房占有使用费116922.38元。二、驳回原告中国电信股份有限公司杭州分公司的其他诉讼请求。如果被告杭州欧巴餐饮有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11612元，由原告中国电信股份有限公司杭州分公司负担8974元，被告杭州欧巴餐饮有限公司负担2638元，财产保全费5000元，由被告杭州欧巴餐饮有限公司负担。原告中国电信股份有限公司杭州分公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费，被告杭州欧巴餐饮有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审 判 长  周 智人民陪审员  赵惠健人民陪审员  王意卿二〇一七年九月二十六日书 记 员  朱 琦