江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书(2016)赣0702民初2789号原告：辜晓红，女，1969年10月18日出生，汉族，江西省南昌市人，住江西省赣州市章贡区。委托诉讼代理人：邱培强，江西明理律师事务所律师，特别授权代理。被告：吴时任，女，1930年11月29日出生，汉族，江西省赣州市人，住江西省赣州市章贡区。委托诉讼代理人：王晓玲（被告吴时任的女儿），女，1957年10月14日出生，汉族，江西省赣州市人，住江西省赣州市章贡区，特别授权代理。原告辜晓红诉被告吴时任合作建房纠纷一案，本院于2016年7月27日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告辜晓红及其委托诉讼代理人邱培强，被告吴时任的委托诉讼代理人王晓玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告吴时任一次性支付原告房屋超面积款项145175.1元；2、本案所有诉讼费用由被告吴时任承担。事实和理由：1998年5月5日,被告吴时任与原告前夫江波就赣州市章贡区姚府里11号房屋改造达成《协议书》，被告吴时任提供建设用地，江波等四位出资，将建造好的房屋返还被告吴时任220平方米（其中第三层整层安置给被告吴时任，不足220平方米部分则在第一层从北向南补足220平方米给被告，超过和不足220平方米部分双方互补差价）。在房屋建造好后，经江波及原告辜晓红多次催促，被告吴时任均不愿意按《协议书》之规定对于超出面积部分补交差价，同时拒绝协助办理分割姚府里11号房屋土地使用权证，到目前为止，姚府里11号房屋土地使用权均未分割。由于被告吴时任拒绝补交超面积差价致使姚府里11号1#店面及6#柴间闲置，同时赣州市房地产市场价格及人民币的购买力均出现巨大的变化，仍然按照《协议书》之规定每平米补交1000元价格明显显失公平，特别是原告在本案中无任何过错，因此，依据《最高人民法院关于合同法解释二》第二十六条之规定，同时考虑到姚府里11号房屋周边已经纳入章贡区政府征收范围内，原告请求法院将超面积补偿价格参照章贡区相关棚改标准予以补偿，请求法院依判决判。为证明自己的主张，原告提交了以下证据：证据1、原告的身份证，证明原告身份情况及诉讼主体资格；证据2、1998年5月5日，被告吴时任与江波等四位签订的《协议书》、江波与辜晓红在2007年10月31日签订的《财产分割补充协议》及江波出具的《证明书》、姚府里11号房屋其他业主出具的《证明》等复印件，证明在1998年5月5日，江波等四位与被告吴时任达成合作建房协议，江波等四位将建造好的房屋返还给被告吴时任220平米；在2007年10月31日，江波同意将姚府里11号1楼与吴时任共有店面产权归辜晓红所有，由辜晓红与吴时任协商处理；在房屋建造好后，江波及辜晓红多次催促吴时任补交房屋超面积部分差价，吴时任拒绝补交并拒绝协助办分割姚府里11号房屋土地使用权证，原告在在本案中无任何过错；证据3、赣州市中心城区棚户区改造工作协调小组办公室文件（市棚改办抄字[2015]1号）复印件，证明姚府里11号房屋为钢混结构，应参照章贡区棚改补偿标准5110元/㎡对原告进行补偿。被告辩称：一、当时没有补交房屋差价是由被答辩人的过错导致的。根据协议，被答辩人必须给答辩人办好房屋产权证，费用由答辩人承担，但至今为止，被答辩人都没有给答辩人办房权证，哪怕是出示房权证复印件，甚至被答辩人的代理人多次要求原告一同前往房产部门查询房屋面积也屡遭拒绝。因为被答辩人已为自己办好了房权证，故不想承担给答辩人办证的费用；后来又想侵吞六号柴间，所以被答辩人不仅不给答辩人办证，而且根本不协助答辩人前往相关部门查询。被答辩人只是曾经在口头上告知要答辩人补交三万元房款，并无证据，因此答辩人无需支付超面积费用。被答辩人也并没有多次主动催促（当时无电话，被答辩人至今不知答辩人住哪栋）。被答辩人在另一案件提供的证人大多与本案有利害关系，证词无时间、地点、在场人数；无人敢出庭指证，属伪证。答辩人的代理人王晓玲（另一起案件中的原告代理人）在代理词中已依法对所谓的证人证词进行了驳斥。二、由于被答辩人方面的违约，致使答辩人一直没见到、也无法办理房权证。被答辩人声称是因答辩人没将房权证交与被答辩人，所以不能“一房办两证”，当时在无被告原房权证情况下，应该是这栋房子的所有住户都办不到房权证才对，如果办到了，说明原房权证已经失效，否则大家都属于一房两证。在此情况下，答辩人无义务协助被答辩人办理分割姚府里11号房屋土地使用权证，并且在协议书中也未写明这一条。因此，答辩人并未违约。三、关于霸占被告房屋十七八年的问题。答辩人在房屋建好后整整十五年内，并不明确知道自己究竟拥有的真实房产面积。而被答辩人在早已知道一号店面与六号柴间是答辩人的情况下，长期无偿霸占答辩人的房子，甚至在答辩人已取得房权证两年后的今日仍然不肯将房子还给答辩人，该行为侵犯了答辩人的房屋所有权，答辩人依法享有的占有、使用、收益和处分权无法实现。被答辩人在无偿占有期间并没有将房屋闲置，而是将一号店面用于开店，六号柴间则经常用于出租。在2016年8月11日，博文评估公司到姚府里看店面，被答辩人不肯开门，只同意看了六号柴间的一部分，对此答辩人表示高度质疑。四、被答辩人“在本案中无任何过错”的说法根本站不住脚。答辩人认为，在本案中，被答辩人不仅存在上述侵权、违约、提供伪证等诸多过错，还存在以下过错：1、多次侵权，除上述提到的侵权行为外，被答辩人从未提供设计的图纸给被告看，更谈不上征求意见，甚至当答辩人的代理人多次问被答辩人索要时，被答辩人也拒绝交出，侵犯了被答辩人的知情权；2、多次违约。根据协议，姚府里11号1层西边是开三个大门，但现在只开了两扇大门，1号店面与6号柴间是个套间，而被答辩人未经房主许可又在套间中间加了一堵墙。五、关于按照相关棚改标准补偿差价的问题，答辩人认为：1、应该严格按照协议的内容履行，如果要算利息，双方都要算；2、被答辩人所述的“参照章贡区相关棚改标准补偿差价”并无任何法律依据；3、被答辩人存在许多过错，那么为付清房款的责任也应该全部由被答辩人承担，答辩人无任何理由支付超过1000元/㎡的房款。六、由于被答辩人的诸多过错，给答辩人造成一些直接与间接的后果，被答辩人应对这些后果承担责任。七、根据协议，被答辩人房屋交付使用时间为二年之内，超过二年，被答辩人必须罚五平方米无偿给答辩人。1号店面与6号柴间十几年未交付，远超过当年约定的两年。由于被答辩人的过错，给答辩人造成了巨大的物质与精神损失，特请法院追回答辩人的房屋租金、利息及其他欠款，扣除答辩人欠被答辩人款项外，并参照类似法律条例，判处被答辩人给予答辩人一定的物质与精神损害赔偿，以维护答辩人的合法权利和经济利益。为证明自己的主张，被告提供了以下证据：证据1、《协议书》复印件，证明补欠房款为1000元/平米；原告须补被告其它欠款；证据2、房权证（吴时任）复印件，证明姚府里11号的1号店面和6号柴间归吴时任所有；证据3、房屋权属登记信息查询结果，证明姚府里301室住宅和1号店面及6号柴间在1998年6月就归吴时任所有；证据4、房权证（江波、辜晓红）复印件，证明江波、辜晓红在2000年5月就已办好房权证，但没通知吴时任，也没叫吴时任协助；证据5、照片，证明1号店面与6号柴间没有闲置。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审举证、质证。被告对原告提供的证据1的三性没有异议；原告对被告提供的证据1、2、3的三性没有异议。经本院庭审核实，认为上述证据内容真实，来源合法，与本案有关联，本院对该组证据的三性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、被告对原告提供的证据2的三性均有异议，经庭审核实，对该组证据中的《协议书》，由于该份证据被告亦提供了，故对该份证据的三性本院予以认可；该组证据中的《财产分割补充协议》以及江波出具的《证明书》，该两份证据虽然是属于原告与案外人江波之间的约定，江波等人在本案中提交了一份《声明书》，证明本案争议的所有权益由原告一人享有，故对该两份证据的三性本院予以认定；对该组证据中的其他证明，因证人未到庭作证，接受质询，其真实性无法确定，因此，本院对该组证据的三性不予认定。被告对原告提供的证据3的三性均有异议，经本院审查，该组证据系相关政府部门出具的文件，但本案的争议属于合作建房纠纷，该组证据与本案的争议焦点并无关联，故对该组证据的关联性和证明对象不予认可。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告吴时任原是赣州市章贡区姚府里11号的私房业主。1998年5月，被告与原告的前夫江波签订合作建房协议书，约定被告提供用地，原告前夫江波等负责用地以外的投资，并负责返还被告建筑面积220㎡，以第三层整层安置被告，若不足220㎡部分，则在第一层中的部分补足，超过和不足220㎡，则按1000元/㎡互补差价（若超过220㎡，则由被告按1000元/㎡补给江波，不足则由江波按1000元/㎡补足被告），被告配合江波办理好房屋的产权证，水电增容，被告费用由江波承担。协议签订后，江波出资将上述姚府里11号房屋建成，并将其中的301室（建筑面积为192.85㎡）交付被告使用，但对超过总建筑面积220㎡的1号店面及6号柴间未交付给被告，要求被告按协议约定的1000元/㎡补足超过220㎡面积部分的房款，但被告一直未补交超面积房款给江波，也未取得301室的房屋产权证书。后江波与原告辜晓红离婚，江波在上述姚府里11号房屋所享有的权益转让给了原告辜晓红。另查明，1、案涉的1号店面及6号柴间的实际面积为55.56平方米（根据赣房权证字第××号房屋所有权证的记载）。2、原合作建房协议中乙方中的江波等四人分别为江波、辜晓红、舒彩英和辜玉荀。辜玉荀已去世，其法定继承人为其妻子舒彩英，女儿辜晓红、辜舒萍。江波、舒彩英、辜舒萍向本院出具声明书，其在本案中的所有权利义务由原告辜晓红一个人承担。本院认为：本案的争议焦点在于被告是否应向原告支付超出面积的购房款以及应按什么标准给予支付。首先，被告与江波等四人签订的协议书时合法有效的，双方当事人均应按照合同的约定履行自己的义务。该协议书中明确江波等四人的乙方应当向原告交付220㎡的房屋，超过或不足部分均按1000元/㎡支付或补偿，根据赣房权证字第××号房屋所有权证的记载，案涉的赣州市章贡区姚府里11号房产中登记在被告名下的房屋面积共为248.41㎡，超过约定面积28.41㎡，故被告应当向原告支付超过面积的购房款。其次，关于应按何种标准支付超过面积的购房款的问题，根据协议的约定，超过面积的计算标准为1000元/㎡，即被告应向原告支付超面积补偿款28410元，对该项事实本院予以认可。原告要求按现在的棚户区改造的补偿标准支付，没有事实和法律依据，本院不予支持。再次，关于主体的问题，原协议书中的乙方为江波等四人，江波亦向本院出具证明载明该四人分别为江波、辜晓红、舒彩英和辜玉荀。辜玉荀已去世，其法定继承人为其妻子舒彩英，女儿辜晓红、辜舒萍。江波、舒彩英、辜舒萍向本院出具声明书，其在本案中的所有权利义务由原告辜晓红一个人承担。被告对此并无异议，故本院对上述事实予以认可，故辜晓红作为原告提起诉讼要求被告补足案涉房屋超面积购房款符合法律规定，本院予以认可。最后，关于被告抗辩原告未及时办证、未交付房屋，存在违约行为的问题，由于被告的该抗辩主张已于2015年5月12日向本院另案提起诉讼，在本案中对被告的抗辩主张不予处理。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：被告吴时任于本判决生效之日起十日内向原告辜晓红支付超面积购房款28410元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3204元，由原告辜晓红负担2577元，由被告吴时任负担627元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本,按规定预交上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  吴菁菁人民陪审员  杨品谷人民陪审员  庄明静二〇一七年十二月二十三日书 记 员  刘丽萍