安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖01民终2191号
上诉人（原审被告）：蔡春生，无固定工作单位。
委托代理人：王玉龙，安徽安泰达律师事务所律师。
委托代理人：孟咏。
被上诉人（原审原告）：安徽明珠汽车贸易有限责任公司，住所地安徽省合肥市庐阳区铜陵北路市棉麻公司对面，组织机构代码71992669-9。
法定代表人：娄开宗，执行董事兼总经理。
委托代理人：杜东峰，上海段和段（合肥）律师事务所律师。
委托代理人：胡鸿杰。
被上诉人（原审原告）：娄开宗，安徽明珠汽车贸易有限责任公司执行董事兼总经理。
委托代理人：杜东峰，上海段和段（合肥）律师事务所律师。
委托代理人：胡鸿杰。
原审第三人：合肥庐阳国有资产经营有限公司，住所地安徽省合肥市阜阳路47号，组织机构代码56897801-X。
法定代表人：张伦超，董事长。
委托代理人：徐俊峰。
委托代理人：唐卫国，安徽众城高昕律师事务所律师。
上诉人蔡春生因与被上诉人安徽明珠汽车贸易有限责任公司（以下简称明珠公司）、被上诉人娄开宗、原审第三人合肥庐阳国有资产经营有限公司（以下简称庐阳国资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2015）庐民一初字第03987号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
明珠公司、娄开宗原审诉称：2011年1月，明珠公司、娄开宗与蔡春生签订协议一份，约定将位于合肥市濉溪路10号1楼面积约180平方米的门面房出租给蔡春生使用，租赁期为一年，自2011年1月15日至2012年1月14日止，房屋月租金18000元，支付房屋为现金支付，签字之日交租金54000元，以后每半年提前一个月付清当期的租金，以此类推。协议第7.3条约定：蔡春生逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，每拖延一天应支付违约金每日500元，上述协议还约定，蔡春生应支付履约保证金20000元。协议签订后，明珠公司、娄开宗如约将房屋交付给了蔡春生使用。租赁期满后，双方没有续签租赁合同，但蔡春生仍在使用该房屋，并一直按照原协议书约定的租金支付房租，明珠公司对此也予以认可。2014年4月15日起，经双方协商，租金每月增加400元，按18400元履行。蔡春生最后一期租金支付至2014年8月15日前，此后再未支付租金，直至2015年4月20日，明珠公司再次上门催讨房租时，发现蔡春生已弃房逃逸。为维护自身权益，现诉至法院，请求判令：一、蔡春生立即支付房屋租金133333元（自2014年8月15日至2015年4月20日，蔡春生共欠租金153333元，扣除20000元履约保证金，尚欠租金133333元）；二、蔡春生支付违约金40848元（按年利率24%的标准，自2014年8月15日计算至2015年11月14日，实际计算至生效裁决确认的给付期限届满之日止）；三、本案诉讼费由蔡春生承担。
蔡春生在原审庭审中辩称：明珠公司、娄开宗诉请无法律依据，不应支持。明珠公司、娄开宗出租的房屋系从庐阳国资公司承租，但是双方之间的权利义务关系只到2014年7月31日，此后转租合同的效力已经终止，不具有法律约束力，故明珠公司、娄开宗无权主张本案诉讼请求。
庐阳国资公司原审述称：涉案房屋系由庐阳国资公司所有并向明珠公司出租，双方订立的合同中关于是否同意转租条款有明确条款约定。对本案租赁合同关系不清楚，涉案房屋租金一直由明珠公司交纳。
原判认定：2009年7月31日，合肥市庐阳商业控股有限公司（后民事权利由庐阳国资公司承承继）与明珠公司订立租赁合同一份，约定合肥市庐阳商业控股有限公司向明珠公司出租位于合肥市濉溪路10号一层10间门面，建筑面积为462平方米，期限自2009年8月1日至2014年7月31日。上述合同履行届满后，庐阳国资公司于2014年12月18日再行订立合同一份，约定合肥市庐阳商业控股有限公司向明珠公司出租位于合肥市濉溪路10号一层附4#房屋，房屋使用面积177平方米，租赁期限自2014年10月7日至2017年10月6日。上述两份合同均约定：承租期间内明珠公司私自将房屋转租或者分租的，视为严重违约行为。上述时间内，涉案合同均实际履行，现2014年12月18日订立的房屋租赁合同正在履行过程中。
另查明：2011年，娄开宗代表明珠公司与蔡春生订立协议一份，约定明珠公司向蔡春生出租位于合肥市濉溪路10号1楼180平方米的门面房，租期自2011年1月15日至2012年1月14日，月租金18000元。此外该协议还就租金交纳期限、违约责任、出租方和承租方变更等条款进行详细约定，并约定蔡春生支付履约保证金20000元。上述协议订立后，蔡春生支付履约保证金20000元并实际使用约定房屋。上述协议期限届满后，明珠公司与蔡春生未订立续租的书面协议，仅在2014年4月15日起按照房屋18400元／月的标准继续履行协议。蔡春生向明珠公司支付了截至2014年8月15日前的租金，未能交纳2014年8月15日至2015年4月20日期间的租金。
再查明：本案审理过程中，娄开宗确认其在涉案合同上签字的行为是职务行为，涉案相关权利由明珠公司主张。因明珠公司系房屋转租人，根据其订立的房屋租赁协议约定其就涉案房屋无权转租，原审法院已向其释明其转租行为无效，明珠公司将诉请中第一项主张的133333元款项性质由租金变更为房屋占有使用费，数额参照原诉请标准计算。
上述事实，由明珠公司、娄开宗提交的协议书、收据、房屋租赁合同、函、涉案房屋房地产权证以及各方当事人陈述予以证实。明珠公司提交的补充协议无法证实庐阳国资公司认可其转租事实，该组证据证明目的原审法院不予确认。蔡春生提交的房屋租赁公告，其证明目的为明珠公司无权转租涉案房屋，该证明目的已经相关房屋租赁合同及庐阳国资公司陈述予以证实，原审法院对其证明目的不予重复认证。
原审法院审理后认为：明珠公司系涉案合肥市濉溪路10号1楼面积约180平方米的门面房转租人，其未经过房屋出租人庐阳国资公司确认将涉案房屋进行转租，违反了与庐阳国资公司达成的约定，涉案转租协议即明珠公司与蔡春生于2011年订立的房屋租赁协议无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。原审法院参照明珠公司与蔡春生实际履行的租金标准，确认蔡春生应承担自2014年8月15日至2015年4月20日共计248天的房屋占有使用费152107元（计算方式：18400元／月÷30天248天），扣除蔡春生已支付的履约保证金20000元，其尚应支付明珠公司房屋占有使用费132107元。明珠公司主张的违约金40848元诉请需基于涉案转租协议有效方可支持，因该转租协议被原审法院认定为无效，故该项诉请缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：一、蔡春生于本判决生效之日起十日内支付安徽明珠汽车贸易有限责任公司房屋占有使用费132107元；二、驳回安徽明珠汽车贸易有限责任公司其他的诉讼请求。本案一审案件受理费减半收取为1892元，由安徽明珠汽车贸易有限责任公司负担457元，蔡春生负担1435元。
上诉人蔡春生上诉称：1、蔡春生承担的2014年8月15日至2015年4月20日期间房屋占有使用费不应当按照2011年1月份明珠公司与蔡春生签订的《协议书》标准支付。一是，明珠公司与蔡春生之间在2014年8月15日至2015年4月20日期间没有租赁合同关系，双方之间2011年1月15日至2012年1月14日租赁合同到期后，蔡春生继续使用租赁标的，但明珠公司与庐阳国资公司的承租期仅到2014年7月31日，故2014年7月31日后蔡春生与明珠公司的无效合同即已终止，双方不存在任何租赁合同包括无效租赁合同。二是，明珠公司作为租赁合同无效的过错方，不应当从无效租赁合同和转租行为中获利。2、蔡春生在2014年11月5日已经支付了2014年7月15日至2014年9月14日两个月的房租费36800元，原判此节事实认定错误。综上，请求二审法院依法改判。
被上诉人明珠公司和娄开宗答辩称：1、明珠公司在向蔡春生提供案涉租赁房屋之前，就从庐阳国资公司取得了案涉房屋的租赁使用权，一直持续到现在还在延续。所以，本案的蔡春生使用案涉房屋期间，明珠公司始终拥有房屋的合法使用权，本案双方的房屋租赁协议到期后虽然没有续签租赁合同，但是蔡春生仍然使用该房屋并按照原协议约定支付租金，依法原租赁合同有效，只是改为了不定期。所以无论是否签订租赁合同，双方的租赁关系是事实并一直存在。2、2014年8月15日之后蔡春生没有支付租金，明珠公司一直向其追款，蔡春生一直没有兑现。无论转租合同是否有效，都不影响蔡春生使用房屋。蔡春生称因双方租赁合同无效造成其损失，这不符合客观事实。从权利义务相一致角度来说，蔡春生使用了从明珠公司处取得的房屋，就应当支付相应的费用。合同有效，付的是租金；合同无效，付的是占有使用费。原判以约定租金标准支持占有使用费，是完全合理的。3、蔡春生称，一审判决重复计算了一个月的租金，这是不能成立的。一审诉讼中，原审中明珠公司提出了蔡春生已支付房屋租金的数额和截止期限，蔡春生明确表示没有异议，双方对此陈述完全一致，应当以此来认定这部分的事实。其二审中声称重复计算租金没有充分证据支持，而且即使有证据，因在一审中没有提供，除非是新证据，否则二审也不应当采纳。综上，请求维持原判。
原审第三人庐阳国资公司意见为：庐阳国资公司认为一审判决没有问题，蔡春生的上诉不成立。
对于原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。本案二审中，蔡春生提供了收据和银行流水单，旨在证明2014年11月5日蔡春生之妻赵皖萍向明珠公司工作人员李飞转账支付了2014年7月15日至2014年9月14日期间房租36800元。明珠公司和娄开宗质证认为，银行流水单上的李飞不一定是明珠公司职工李飞，且赵皖萍与李飞之间有无其他经济往来也需蔡春生证明，蔡春生本人在原审中没有说过该节事实，之前也说明了是现金支付2014年7月15日至2014年8月14日期间的房租，故对该证据的三性均有异议。庐阳国资公司认为该证据与其无关，无法核实。
本院认为：第一，明珠公司与庐阳国资公司书面房屋租赁合同约定租赁期限至2014年7月31日届满，然而合同到期后双方仍存在不定期租赁合同关系并在实际履行，蔡春生也仍在继续租赁使用明珠公司转租的该房屋。尽管蔡春生与明珠公司的房屋租赁合同无效，依照法律规定，蔡春生仍应向明珠公司支付占有使用费。故原判参照双方协议约定租金标准要求支付相应占有使用费，并无不当。蔡春生称明珠公司不应从转租行为中获利的主张，与其应承担法律责任无关，不予支持。第二，关于蔡春生是否通过其妻赵皖萍于2014年11月5日支付了2014年7月15日至2014年9月14日两个月的房租费36800元的问题。蔡春生在2015年12月8日原审第一次庭审中就租金支付到何时问题陈述称，“我不太清楚，因租金都是我爱人缴的，庭后核实”，在2016年1月28日原审第二次庭审中则陈述称“在第一次庭审结束后我与我爱人核实过了，在2014年8月15日至2015年4月20日期间的租金我们没有交纳”，其在二审所举收据则与明珠公司原审中所举2014年4月5日收到蔡春生交纳的2014年4月15日至2014年7月15日房租费55200元收据为同一证据，该收据上显示明珠公司确有工作人员李飞且是收取租金经手人，故在明珠公司没有相反证据反驳的情况下，可以采纳蔡春生二审所举银行流水单这一新证据，也即认定蔡春生通过其妻赵皖萍曾于2014年11月5日支付了36800元作为2014年7月15日至2014年9月14日两个月房租费之事实，在蔡春生已支付2014年8月15日至2014年9月14日房租费18400元的情况下，本院对蔡春生尚欠占有使用费数额予以变更。因蔡春生未能在人民法院指定举证期限内举证，导致本案因新证据改判，本案二审案件受理费由蔡春生负担。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十六条规定，判决如下：
一、维持安徽省合肥市庐阳区人民法院（2015）庐民一初字第03987号民事判决第二项，即“驳回安徽明珠汽车贸易有限责任公司其他的诉讼请求”。
二、变更安徽省合肥市庐阳区人民法院（2015）庐民一初字第03987号民事判决第一项为：蔡春生于本判决生效之日起十日内支付安徽明珠汽车贸易有限责任公司房屋占有使用费113707元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费减半收取为1892元，由安徽明珠汽车贸易有限责任公司负担892元，蔡春生负担1000元；二审案件受理费3784元，由上诉人蔡春生负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶玉军
审 判 员 张 怡
代理审判员 董江宁
二〇一六年六月二十四日
书 记 员 丁玉洁
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第四十六条由于当事人的原因未能在指定期限内举证，致使案件在二审或者再审期间因提出新的证据被人民法院发回重审或者改判的，原审裁判不属于错误裁判案件。一方当事人请求提出新的证据的另一方当事人负担由此增加的差旅、误工、证人出庭作证、诉讼等合理费用以及由此扩大的直接损失，人民法院应予支持。