广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0114民初2907号原告：徐永杰，男，1972年2月22日出生，汉族，住广州市花都区，原告：曾少芳，女，1974年6月13日出生，汉族，住广州市花都区，两原告共同委托诉讼代理人：姜晓华，广东裕信律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：容明杰，广东裕信律师事务所实习律师。被告：徐伟堂，男，1958年11月26日出生，汉族，住广州市花都区，被告：毕转好，女，1957年8月5日出生，汉族，住广州市花都区，两被告共同委托诉讼代理人：方正阳、梁妙英，广东正善律师事务所律师。原告徐永杰、曾少芳诉被告徐伟堂、毕转好宅基地使用权纠纷一案，本院于2017年3月31日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。两原告及其共同委托诉讼代理人姜晓华，两被告及其共同委托诉讼代理人梁妙英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原被告双方签订的《协议书》无效；2.判令被告向原告交还位于广州市花都区新华街大华村大华社市场西31号的房屋和土地；3.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告徐伟堂为原告徐永杰的叔叔，因国家政策原因，被告不具有购买农村宅基地的资格且无宅基地建造房屋的合法资格，为了规避相关法律规定，被告请求原告徐永杰的父亲帮忙，希望能在原告名下的宅基地（花集用2004第04031号）上先行建造房屋，待被告向国家申请的宅基地获批后再将其申请的宅基地交由原告使用。在原告徐永杰父亲的请求下，本着大家都是亲戚的想法，原告与被告口头约定允许被告在原告名下宅基地（花集用2004第04031号）上出资建造房屋，等被告向国家申请的宅基地获批后再将其申请的宅基地交由原告使用。《中华人民共和国土地管理法》第十一条规定：“单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权”。2004年08月3日，广州市人民政府颁发集体土地建设用地使用证（花集用2004第04031号），认定该处宅基地的使用者为曾少芳。2009年4月25日，原、被告双方签订《协议书》，协商了被告在原告名下宅基地（花集用2004第04031号）上出资建造完毕房屋（协议标的房屋位于广州市花都区新华镇大华村大华社市场西31号，房屋占地面积80平方米，建设规模为四层，面积共320平方米）的相关事项。现被告告知原告，其由于国家政策的原因，无法申请宅基地，此前被告向国家申请的宅基地获批后再将其申请的宅基地交由原告使用的承诺已经无法完成。因此原告希望被告能向原告返还该宅基地，以维护自己的权益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，该协议签订的目的为规避被告不具有购买协议标的资格以及在宅基地上建造房屋资格的规定，因此，本案原、被告双方签订的《协议书》应属无效。原告拥有合法的《土地使用证》《建设用地规划许可证》，为案涉宅基地使用权人及其上房屋的所有权人。根据《中华人民共和国土地管理法》第十三条规定“依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”，《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”，第三十五条“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”的规定，原告依法请求被告排除妨害，交还该房屋给原告，但被告拒绝了原告的合法请求。被告行为已严重侵犯了原告的合法利益，为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼。被告徐伟堂、毕转好辩称，请求驳回原告徐永杰、曾少芳的全部诉讼请求，案件受理费由两原告承担。事实与理由：原告的陈述并不属实，本案真实情况是：2003年3月，花都区新华街大华村大华社最后一次进行最高价五万元80平方米的宅基地分配，当时分配宅基地的条件是“大华社农村户口居民，要求需支付五万元的建房市政费用，且必须自领到宅基地之日起一年内完成至少一层楼基建”，由于当时原告一家无力支付五万元的建房市政费且无法达到自领到宅基地之日起一年内完成至少一层楼基建的要求，原告一家自愿放弃宅基地的分配利益。原告曾少芳的公公（即徐永杰的父亲，被告徐伟堂的亲兄弟）徐伟联主动找到被告徐伟堂，并表示白白浪费宅基地的分配利益很可惜，希望由被告徐伟堂以原告曾少芳的名义申领宅基地，由徐伟堂支付五万元的建房市政费用并使用该申领的宅基地。原告曾少芳一家也赞成徐伟联的提议。于是被告徐伟堂向大华经济社征求自己能否以曾少芳的名义代其申请该宅基地且能否将户籍迁回大华经济社之后将宅基地的登记使用权人变更回自己名下。大华经济社考虑到徐伟堂是因政府征地安置工作原因而迁出户口的，对徐伟堂的要求表示同意。在征得原告一家及经济社同意后，徐伟堂多方筹凑资金，曾少芳一家也积极配合徐伟堂完成各项费用的交付、土地使用证的申领等各项报批工作。徐伟堂承担此过程产生的所有费用以及全部建房款项，曾少芳也为徐伟堂申领到了花集用（2004）第04031号使用证。涉案房屋建成由徐伟堂一家使用三年之后，原告一家表示希望徐伟堂一家能够支付五万元的宅基地挂名费用且再次表示放弃对该宅基地及房屋的全部权利，徐伟堂表示同意支付挂名费用，但需要通过签订协议来约束双方的权利义务。于是，2009年4月25日，曾少芳与徐伟堂签订了涉案协议书，确认以上事实并由双方亲属联合签名作证。依照协议内容，徐伟堂分别于2009年4月25日、2009年12月12日共向曾少芳、徐永杰支付了五万元。现事实是曾少芳、徐永杰经不住房价上涨利益诱惑，违反诚信，企图获取不当利益。被告徐伟堂认为，一、徐伟堂、曾少芳签订的协议书为双方真实意思表示，应当认定为有效。2009年4月，徐伟堂与曾少芳就广州市花都区新华镇大华村大华社市场西31号（产权证号：花集（2004）第04031号）地块上所建房屋达成协议，约定了徐伟堂对该土地上的房屋享有专用权，曾少芳不得再对该房屋进行使用收益。同时由徐伟堂负担土地费、建设费及办理房地产权属证书所需的税费、登记费、交易手续费等一切费用。另外，徐伟堂向曾少芳支付5万元，作为曾少芳的挂名费用。就双方的协议来看，该协议约定涉案地块上所建房屋的使用权，根据《中华人民共和国土地管理法》第62条规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”并未禁止农村宅基地上房屋的出售和出租，同时徐伟堂已将户口迁回村里，也为该村村民，并没有违反国家法律及行政法规的强制性规定。因此应当认定该协议有效。二、原告诉请交还涉案房屋不符合法律精神。根据我国法律规定，对于房屋等不动产实行登记发证制度，其效果就在于产生物权的公示公信力，目的是维护交易安全和效益，保护善意第三人的权利，并不必然产生确权的效力。因此，不动产权属证上的权利人并非当然地以登记证上载明的权利人为准。至于本案中，并未涉及到案外第三人的权益。且徐伟堂与曾少芳所签订的协议中已明确，建设该房屋的全部费用均由徐伟堂负担，曾少芳根本没有支付相应的对价，那就说明登记人和实际所有人之间存在不一致的情况，况且协议已经明确曾少芳仅为被挂名人，并非该房屋的实际所有权人。在这种情况下，至少应当认定徐伟堂对该房屋享有使用的权利。即便认定曾少芳为该宅基地的权属人，徐伟堂与曾少芳就该宅基地上建造房屋达成了相关约定，由二人共同信守执行。又根据最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见》第86条规定:非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理;没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除;不能拆除的，也可以折价归财产所有人;造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。因此，即便认定曾少芳为该宅基地的权属人，也应按照双方约定的协议进行处置。综上所述，协议书是双方真实意思表示，被告并未侵犯也无意侵犯原告的合法权益。经审理查明：涉案土地及房屋位于广州市花都区新华镇（现花城街）大华村大华社市场西31号，由被告徐伟堂、毕转好以原告曾少芳的名义申请取得。2003年3月10日，徐伟堂、毕转好以曾少芳的名义支付涉案土地建房市政费5万元。2004年8月3日，广州市人民政府颁发涉案土地的建设用地使用权证，证号为花集用（2004）第04031号，登记土地使用权人为曾少芳，使用权面积为80平方米。被告徐伟堂、毕转好取得涉案土地后，于2004年3月至6月份左右在该土地上建设了四层半的房屋，并进行居住或出租使用。2009年4月25日，原告曾少芳、徐永杰作为乙方，被告徐伟堂、毕转好作为甲方，双方签订《协议书》，约定：甲方以乙方名义申请宅基地，土地费及全部建设费用由甲方承担，甲方为该宅基地以及房屋的实际所有人。现该宅基地上房屋已经建成，为明确双方权利义务，协议双方在平等、自愿的基础上，就该房屋的建设及使用收益的权利义务达成如下协议。第一条、本协议所称标的房屋坐落于广州市花都区新华镇大华村大华社市场西31号（产权证号：花集2004第04031号），房屋占地面积80平方米。第二条、办理房地产权属证书所需要的税费、产权登记费、交易手续费等一切税费由甲方承担，所有建设房屋的费用由甲方承担，乙方无需承担任何因建设、办证等引起的费用。第三条、为确保甲乙双方权益，甲方向乙方分期支付5万元作为乙方挂名的费用，于签订本协议之日支付2万元，2009年12月前支付3万元。第四条、乙方不得另行以任何借口要求甲方增加支付任何费用，不得对该宅基地以及房屋的使用权提出任何异议。第五条、乙方不得再对房屋进行使用收益，有关房屋的所有权利由甲方享有，义务由甲方承担，乙方不得再因甲方对房屋的任何使用及支配行为提出任何异议。第六条、乙方应积极履行办理房屋相关批文以及证件之义务。第七条、若因政府有关法律法规的修改或当地政府行为导致本协议所称标的能够合法转让，乙方应当积极配合甲方办理相关过户手续，将本协议所称标的登记在甲方名下，并不得向甲方要求其他任何费用。第八条、房屋交付后，如发生房屋征收或拆迁等对房屋及相应土地的补偿，归甲方所有，乙方不得主张权利。被告徐伟堂、毕转好在协议甲方（夫妻签章）处签名，原告徐永杰、曾少芳在协议乙方（夫妻签章）处签名确认。徐永汉、徐伟坚等双方亲属共十人在协议见证亲属处进行了签名见证。协议签订后，两被告分两次向两原告支付共5万元款项。2017年5月5日，广州市花都区花城街大华村大华经济合作社出具《证明》一份，内容为：徐伟堂在大华村大华经济社出生，是大华经济社的社员。1986年经济社的土地被政府（车辆厂）征用，政府安排徐伟堂去车辆厂工作，将户籍从大华经济社迁到车辆厂；2011年2月22日重新迁回大华经济社，是大华经济社社员。2003年3月10日，徐伟堂、曾少芳及其家人向经济社提出，以曾少芳的名义代徐伟堂申请位于广州市花都区新华镇大华村大华社市场西31号宅基地，一致确认宅基地的实际权属人为徐伟堂，并承诺徐伟堂将户籍迁回大华经济社后，将宅基地的使用权人变更为徐伟堂。经济社考虑到徐伟堂是因政府征地安置工作而迁出户口的，便同意徐伟堂的申请。徐伟堂向大华村民委员会缴交了5万元建房市政费（当时徐伟堂另支付了5万元给曾少芳作挂名费）。2004年8月3日，经济社将以曾少芳登记的《集体土地使用权证》（编号：花集（2004）第04031号）交付给徐伟堂。2006年底，徐伟堂出资在上述宅基地建成一栋四层半的楼房……鉴于徐伟堂及其儿子徐永汉都是大华经济社的社员，有选举权。经济社同意将上述宅基地的使用权人变更为徐伟堂或其儿子徐永汉。大华经济社33名村民在该《证明》上签名作证。另查明，被告徐伟堂、毕转好目前的户籍地均为广州市花都区花城街大华村虎岭队59号之一。本院认为：首先，从大华经济合作社出具的《证明》内容显示以及徐伟堂以曾少芳的名义缴纳涉案土地建房市政费等事实，可以证明徐伟堂以曾少芳的名义申请涉案土地并取得建设用地使用权证书的事实，并非如原告所述由徐伟堂、毕转好在曾少芳所属土地上建房的情形。其次，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告主张涉案土地属于曾少芳置换给徐伟堂的宅基地，其与徐伟堂之间曾约定在徐伟堂申请到宅地基后，再将徐伟堂的宅地基交由原告使用，但原告对上述主张未提供任何证据证明。两原告以两被告无法申请宅地基导致双方置换土地的目的无法达到为由，要求两被告返还涉案土地的主张没有事实依据。两原告也无法解释为何以所谓置换土地的方式申请宅基地。第三，两原告与两被告在《协议书》中约定的内容也足以证明两被告以原告曾少芳的名义申请到涉案土地及支付相关款项、承担建房支出等事实，且两原告在《协议书》中作出其“不得对该宅基地以及房屋的使用权提出任何异议；不得再对房屋进行使用收益，有关房屋的所有权利由徐伟堂、毕转好享有，义务由徐伟堂、毕转好承担，曾少芳、徐永杰不得再对房屋的任何使用及支配行为提出任何异议”等承诺，现两原告又以两被告使用涉案房屋的行为侵犯其权益为由，提出本案主张，其行为有悖诚信原则。另外，两被告目前属于大华经济合作社社员，且大华经济合作社亦对2003年徐伟堂以曾少芳名义申请涉案宅基地的行为予以认可，且同意将涉案宅基地的使用权人变更为被告徐伟堂或其儿子徐永汉。综上，两原告的主张缺乏事实和法律依据，且有悖诚信原则，对其诉讼请求，本院依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告徐永杰、曾少芳的全部诉讼请求。案件受理费525元，由原告徐永杰、曾少芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。审判员  陈耿俊二〇一七年九月六日书记员  孙雪芳