内蒙古自治区伊金霍洛旗人民法院民 事 判 决 书（2017）内0627民初415号原告伊金霍洛旗房屋征收管理局，统一社会信用代码×××，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市伊金霍洛旗阿勒腾席热镇文明路北城建局院内。法定代表人王海峰，系该局局长。委托代理人高丁，内蒙古易非律师事务所律师。被告秦占明，公民身份号码×××，男，1966年2月22日出生，汉族，内蒙古众杰律师事务所律师，户籍地内蒙古自治区鄂尔多斯市，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。原告伊金霍洛旗房屋征收管理局（以下简称征迁局）与被告秦占明房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年2月6日受理后，依法由代理审判员杨旭影独任审理本案，在审理过程中，被告秦占明向本院申请将本案转为普通程序，经审查，该案事实较为复杂，不易适用简易程序进行审理，于2017年5月3日转为普通程序，由审判员高敏担任审判长，与代理审判员杨旭影、人民陪审员张瑞组成合议庭进行审理，于2017年3月20日、2017年5月18日、2017年11月22日三次公开开庭进行了审理，第一次庭审原告征迁局委托代理人高丁、被告秦占明到庭参加诉讼；第二次庭审原告征迁局委托代理人高丁到庭参加诉讼，被告秦占明经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼；第三次庭审原告征迁局委托代理人高丁、被告秦占明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告征迁局起诉称，2011年7月，原告征迁局因公共利益项目建设的需要，需征收位于内蒙古自治区鄂尔多斯市伊金霍洛旗阿勒腾席热镇王府小区的两处房屋，被告秦占明声称其为该两处房屋的合法所有人，因此2011年7月28日原告征迁局与被告秦占明签订《商业房屋征收货币补偿协议》，约定原告征迁局征收上述两处房屋，向被告秦占明支付4539400元的征收补偿款，被告秦占明签订合同时向原告征迁局出具保证书，保证如因房屋产权原因引发纠纷由其承担责任。签订合同后，原告征迁局向被告秦占明支付了2269700元补偿款。2016年1月，鄂尔多斯市磐恒房地产开发有限责任公司（以下简称磐恒公司）向原告征迁局发出权利主张声明，并提交了相关证据证明原告征迁局征收的王府小区两处房屋为其合法所有。原告征迁局认为，被告秦占明不是王府小区两处房屋的实际所有权人，对该两处底商无所有权及处分权，其以自己名义实施了处分案外人磐恒公司财产的行为，该行为未获得权利人追认，事后被告秦占明也未取得处分权，因此其同意原告征迁局征收、拆除该两套底商的行为不具有合法性，是无权处分行为，原告征迁局与被告秦占明签订的《商业房屋征收货币补偿协议》是无效合同，被告秦占明无权收取该两处房屋的征收补偿款。根据《中华人民共和国民法通则》的相关规定及司法解释，被告秦占明收取的2269700元补偿款无合法依据，给原告征迁局造成了重大经济损失，该2269700元属于不当得利，被告秦占明应当返还该款项及孳息。另，因原告征迁局与被告秦占明签订的《商业房屋征收货币补偿协议》系无效合同，合同自始无效，双方之间不产生房屋征收补偿的法律关系，双方的纠纷非行政合同履行所产生的纠纷，被告秦占明收取的2269700元系不当得利，属民法调整范畴。综上，原告征迁局向人民法院提起诉讼，请求：1、被告秦占明返还原告征迁局拆迁补偿款2269700元；2、被告秦占明支付原告征迁局以2269700元为基数，自2011年7月30日起至补偿款实际返还之日止按照中国人民银行同期存款利率计算的孳息；3、被告秦占明支付本案诉讼费用。被告秦占明答辩称，1、原告征迁局诉状中所述”被告秦占明声称其为该两处房屋的合法所有人”及”2016年1月份，磐恒公司向原告征迁局发出权利主张声明，并提交了相关证据证明原告征迁局征收的王府小区两处房屋为其合法所有”与客观事实不符，被告秦占明不予认可。2、原告征迁局与被告秦占明之间的纠纷属于房屋征收补偿纠纷而非不当得利纠纷，因原伊金霍洛旗房屋拆迁管理办公室（以下简称拆迁办）与被告秦占明签订的《商业房屋征收货币补偿协议》是根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定签订的，从性质上说该协议是行政合同，不是民事合同。该协议是经过拆迁办负责人及工作人员反复给被告秦占明做工作的情况下签订的，是双方的真实意思表示，对双方均具有法律约束力，双方均应遵守《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，按照《商业房屋征收货币补偿协议》的约定履行各自的义务。原告征迁局诉称认为被告秦占明不是被征收房屋的实际所有人，无权处分被征收房屋，被告秦占明与拆迁办签订的《商业房屋征收货币补偿协议》无效，被告秦占明收取的补偿款属不当得利，被告秦占明对此不认可。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，”无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。据此，无处分权的人与他人订立的合同为效力待定合同，即权利人追认有效，或者在订立合同后取得处分权有效，若未经权利人追认，或事后未取得处分权即为无效，这是合同法的立法原意。最高人民法院于2012年7月1日施行的《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，”当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”可见，最高人民法院的该条司法解释对合同法第五十一条的立法原意已经做了修改，即无处分权人处分他人财产订立的合同为效力待定合同变为有效合同。在本案中，拆迁办在明知被告秦占明没有取得房屋完整所有权的情况下，因政府征收行为，与被告秦占明达成签订征收协议的合意，根据最高法院的司法解释，即便被告秦占明在与拆迁办签订协议时对被征收房屋没有所有权或者处分权，该协议也是有效协议。3、原告征迁局不是该不当得利纠纷案的适格原告，即征迁局不具备本案原告诉讼主体资格。《中华人民共和国民法通则》第九十二条规定，”没有合法依据，取得不当得利，造成他人损失的，应当将取得的不当得利返还受损失的人”。本案被告秦占明是基于《商业房屋征收货币补偿协议》从拆迁办取得补偿款的，当时被告秦占明按照拆迁办的要求提交了有关房屋产权的依据（原拆迁协议书和法院判决书），在拆迁办认可的情况下才签订《商业房屋征收货币补偿协议》，被告秦占明向拆迁办交付了房屋，拆迁办按约定支付了被告秦占明一半补偿款。拆迁办支付被告秦占明的补偿款不是拆迁办所受的损失，而是拆迁办应履行的合同义务，拆迁办在签订《商业房屋征收货币补偿协议》的当日就拆了被告秦占明的房屋，故原告征迁局已经实现了合同目的，并未受到损失，无权以不当得利为由向被告秦占明主张权利。原告征迁局在诉状中诉称磐恒公司是原告征迁局与被告秦占明签订的《商业房屋征收货币补偿协议》中的两处商业房屋的合法所有人，那么被告秦占明侵害了磐恒公司的房屋产权，受损失的是磐恒公司，假定不当得利成立，有权提起诉讼的是磐恒公司而非原告征迁局。故征迁局不具备原告诉讼主体资格。4、关于被征收商业房屋的权属问题，被告秦占明认为民事判决书不是房屋权属凭证。磐恒公司是2005年王府片区第一次拆迁时的拆迁人，其与被拆迁人包括被告秦占明签订了拆迁补偿协议，补偿方式是房屋置换，且在拆迁协议时明确了具体的楼号、楼层、房屋面积、朝向等，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条之规定，从签订拆迁协议之日起被拆迁人就取得了房屋所有权，即将置换的房屋定义为准物权。在此情况下，拆迁人建起的房屋所有权并不当然都归拆迁人。5、原告征迁局的起诉超过诉讼时效，应当依法予以驳回。2011年7月28日拆迁办与被告秦占明签订了两份《商业房屋征收货币补偿协议》。在签订协议前，被告秦占明明确向拆迁办原副主任兼当时王府片区拆迁负责人朱志杰说明了其占有的房屋是2005年8月磐恒公司第一次拆迁时给被告秦占明置换的，因磐恒公司随意变更规划设计，且在变更规划设计后未通知被告秦占明，导致2008年房屋竣工后不能按照协议约定向被告秦占明交付房屋，被告秦占明要求开发商采取补救措施，将在被告秦占明车库位置上建起的底商交给秦占明，被告秦占明按照原拆迁协议第二条中”甲方给付乙方的房屋面积超出或不足部分按社会销售价进行补差”的约定找补差价。磐恒公司回复在被告秦占明车库位置上建起的商业用房已经出售给他人，不同意被告秦占明的要求，双方引发纠纷，当时该纠纷在二审审理阶段，被告秦占明请求拆迁办协调解决该纠纷后再办理拆迁手续。拆迁办朱志杰等人答复不管先前的纠纷，被告秦占明说先前纠纷不解决就不能再次拆迁。当时拆迁办为了尽快给开发商交付土地，以朱志杰为首的拆迁工作组多次给被告秦占明做工作，要和被告秦占明签订《商业房屋征收货币补偿协议》，并且拆迁办对被告秦占明所在片区的被征收人的房屋权属进行了调查，并委托评估机构对被拆迁房屋的价值进行了评估，给被告秦占明送达了房屋拆迁评估报告。被告秦占明表示等待二审判决结果出来后再说，拆迁办不等且将该情况反映给秦占明所在单位主管部门伊金霍洛旗司法局局长王子华，王子华给被告秦占明打电话劝说配合、协助拆迁工作。在此情况下，被告秦占明才和拆迁办签订了四份《商业房屋征收货币补偿协议》，同时向拆迁办提交了原拆迁补偿协议书、法院判决书等取得该房屋产权的证明材料。2011年底，被告秦占明妻子高静与磐恒公司拆迁纠纷案二审判决作出后，磐恒公司向伊旗法院申请强制执行，因执行标的不存在被伊旗法院终结本次执行程序。2012年3、4月份，拆迁办朱志杰给被告秦占明打电话，说磐恒公司多次向拆迁办主张争议房屋的产权，让秦占明至拆迁办说明情况。被告秦占明去拆迁办见到朱志杰，朱志杰称秦占明多拿了补偿款，第一次拆迁磐恒公司给秦占明置换的车库面积每个17平方米，两间车库面积总计34平方米，而秦占明与拆迁办签订的《商业房屋征收货币补偿协议》，是按照160多平方米领取的补偿款。被告秦占明回复朱志杰，磐恒公司与秦占明签订的《拆迁补偿协议书》第二条明确约定”甲方给乙方的房屋面积超出或不足部分按社会销售价进行补差”，秦占明一直同意给磐恒公司补底商差价，但因磐恒公司称房屋卖给他人，秦占明要求磐恒公司履行协议。最后朱志杰表示拆迁办将交司法部门处理此事。大约又过了1、2个月时间即2012年4、5月份，伊旗法院执行局的工作人员打电话，让被告秦占明至执行局领导办公室，秦占明来到法院见到拆迁办魏光荣主任、朱志杰副主任、抽调到拆迁办协助拆迁的政府工作人员，以及开发商磐恒公司的李某1。法院工作人员问秦占明是否同意调解并询问调解意见，秦占明回复履行原拆迁协议，同意给开发商按当时的市场价补差价，李某1不同意，调解未果。磐恒公司所反映的”2010年7月份，伊金霍洛旗规划将王府小区整体拆迁，由伊金霍洛旗拆迁办实施。拆迁办将我公司拒之门外，不听忠良进谏，直接面对的是持房子钥匙的人，不管有无产权，有无回迁协议，更不管我公司持有土地使用证件，还有未履行完毕的事宜及纠纷未处理情况，进行了蛮横拆迁。””高静的四号楼底商二套，房屋所有权早已归属于房地产开发商所有，可拆迁办不顾事实，只凭高静手拿钥匙就将拆迁补偿款给了高静。””正因为拆迁办不从事实的实际出发，不按拆迁法律、法规办事，不听我公司的真实情况反映，一意孤行，给我公司造成了极大的经济损失。”从上述情况可以看出，拆迁办与被告秦占明签订《商业房屋征收货币补偿协议》时就清楚的知道该房屋存在权属纠纷，而非在2016年1月才知道该纠纷，从2011年7月28日拆迁办与被告秦占明签订《商业房屋征收货币补偿协议》至原告征迁局2017年2月提起诉讼，时间已长达5年，超过了法定的2年诉讼时效期间。综上所述，被告秦占明认为，原告征迁局与被告秦占明的关系是房屋征收人与被征收人的关系，是行政征收法律关系，拆迁办与被告秦占明签订的《商业房屋征收货币补偿协议》是行政合同而非民事合同。被告秦占明从原告征迁局处取得的房屋补偿款是根据《国有土地上房屋征收与补偿协议》的《商业房屋征收货币补偿协议》，以被告秦占明的房屋换取的，非不当得利。若第三人对被告秦占明被征收的房屋主张所有权，应由第三人直接向原告秦占明主张权利。原告征迁局以不当得利为由向法院起诉被告秦占明，实为代第三人行使权利，且明显超过了诉讼时效，完全是滥用起诉权，请求人民法院依法驳回原告征迁局的起诉。原告征迁局为证实其主张向法庭提供以下证据：第一组证据：保证书与原件核对无异的复印件2份2张。拟证明：被告秦占明在与原告征迁局签订《商业房屋征收货币补偿协议》时承诺，王府小区14号、15号底商为其所有，并承诺如因房屋产权等原因发生纠纷承担一切后果。第二组证据：伊金霍洛旗人民法院（2009）伊民初字第194号民事判决书复印件1份3张。拟证明：1、经伊金霍洛旗人民法院判决确认，被征收的房屋属案外人磐恒公司所有，被告秦占明应向其返还房屋。2、被告秦占明对《商业房屋征收货币补偿协议》中约定征收的两处商业房屋无所有权与处分权，该协议为无效合同。第三组证据：鄂尔多斯市中级人民法院（2010）鄂中法民一终字第00041号《民事判决书》复印件1份3张。拟证明：1、鄂尔多斯市中级人民法院的终审判决维持了伊金霍洛旗人民法院（2009）伊民初字第194号《民事判决书》。2、确认被征收的房屋属案外人磐恒公司所有，被告秦占明应向其返还房屋。3、被告秦占明对《商业房屋征收货币补偿协议》中约定征收的两处商业房屋无所有权与处分权，《商业房屋征收货币补偿协议》为无效合同。第四组证据：《关于伊金霍洛旗拆迁办拆迁王府小区过程中违规违法给我房地产开发公司造成损失的事实请求赔偿意见书》复印件1份3张。拟证明：磐恒公司于2016年1月19日向伊金霍洛旗人民政府发出维权声明和提出赔偿主张，该意见书后转至原告征迁局。第五组证据：照片打印件1张。拟证明：《商业房屋征收货币补偿协议》中约定征收的王府小区4号楼两处商业房屋的位置及现状。第六组证据：伊金霍洛旗国土资源局档案材料原件3张。拟证明：原告征迁局与被告秦占明签订的《商业房屋征收货币补偿协议》中约定征收的王府小区4号楼14号、15号底商的位置为4号楼从东往西数的第9、第10间。第七组证据：照片打印件2张。拟证明：伊旗阿镇王府小区4号楼14号、15号底商即照片中从东往西数的第9、第10间底商现状。对原告征迁局提供的证据，被告秦占明发表质证意见认为：对第一组证据保证书与原件核对无异的复印件2份2张认可。对第二组证据伊金霍洛旗人民法院（2009）伊民初字第194号民事判决书复印件1份3张真实性认可。对第三组证据鄂尔多斯市中级人民法院（2010）鄂中法民一终字第00041号《民事判决书》复印件1份3张真实性认可，对证明目的不认可。上述两份判决书中审理查明的事实为高静（被告秦占明妻子）将磐恒公司建好的4号楼11号、12号底商锁住并判令高静停止对11号、12号底商的侵害，排除妨碍。但被告秦占明和原告征迁局签订的《商业房屋征收货币补偿协议》约定的是拆除被告秦占明4号楼的14号、15号底商，与判决书无关，不能证明原告征迁局拆除的被告秦占明的两套底商所有权人为磐恒公司。且被告秦占明认为其为王府小区4号楼14号、15号底商的所有权人。对第四组证据《关于伊金霍洛旗拆迁办拆迁王府小区过程中违规违法给我房地产开发公司造成损失的事实请求赔偿意见书》复印件1份3张真实性、合法性及证明目的均有异议。该份证据为复印件且没有加盖公章，提交时间无法核实，磐恒公司早在拆迁办和被告秦占明签订《商业房屋征收货币补偿协议》时就主张过权利。对第五组证据照片打印件1张不认可。照片的内容无法确认是否是王府小区4号楼14号、15号底商。第六组证据伊金霍洛旗国土资源局档案材料原件3张、第七组证据照片打印件2张系第二次庭审原告征迁局提供，被告秦占明未到庭进行质证。经审查并结合庭审质证情况，对原告征迁局提供的证据本院作出如下认证：第一组证据保证书与原件核对无异的复印件2份2张因被告秦占明认可，故本院对该组证据予以采信。第二组证据伊金霍洛旗人民法院（2009）伊民初字第194号民事判决书复印件1份3张、第三组证据鄂尔多斯市中级人民法院（2010）鄂中法民一终字第00041号《民事判决书》复印件1份3张，因被告秦占明对真实性认可，故本院对上述两组证据真实性予以采信。第四组证据《关于伊金霍洛旗拆迁办拆迁王府小区过程中违规违法给我房地产开发公司造成损失的事实请求赔偿意见书》复印件1份3张因被告秦占明不认可，且为复印件无法核实其真实性，故本院对该组证据不予采信。第五组证据照片打印件1张因被告秦占明不认可，且照片无法明确显示系原告征迁局与被告秦占明诉争底商的现状，故本院对该组证据不予采信。第六组证据伊金霍洛旗国土资源局档案材料3张因与原件核对无异，故本院对真实性予以采信。第七组证据照片打印件2张无房号及位置标记，无法明确显示系原告征迁局与被告秦占明诉争底商的现状，故本院对该组证据不予采信。被告秦占明为证实其主张向法庭提供以下证据：第一组证据：《拆迁补偿协议书》复印件2份4张。拟证明：1、拆迁办与被告秦占明签订的两份《商业房屋征收补偿协议》中约定拆迁的房屋均为磐恒公司于2005年8月20日拆迁被告秦占明房屋时按《拆迁补偿协议书》置换的房屋。置换房屋的位置和面积为新建1#楼三单元东三层120平方米、1#楼三单元东五层120平方米，车库位置和面积为1#楼南6间17平方米、1#楼南7间17平方米。2、《拆迁补偿协议书》第二条中明确约定：”甲方（磐恒公司）给乙方（被告秦占明）的房屋面积超出或不足部分按社会销售价进行补差”。3、《拆迁补偿协议书》第七条中约定：”本协议甲乙双方签字后，乙方需将旧的房产证、土地使用证交于甲方，以便甲方办理旧房的注销及新房产证与土地使用证。”第二组证据：《住宅房屋征收货币补偿协议》复印件2份6张、《商业房屋征收货币补偿协议》复印件2份6张。拟证明：1、2011年7月28日，拆迁办与被告秦占明签订了2份《住宅房屋征收货币补偿协议》、2份《商业房屋征收货币补偿协议》，以上四份补偿协议是根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定签订的，协议内容是双方的真实意思表示，该4份补偿协议合法有效。2、以上4份补偿协议所涉补偿款共计6870404元，其中住宅补偿款2331004元，商业房屋补偿款4539400元。按协议约定拆迁办在签订协议时支付4600704元，下欠2269700元于此地块交付房屋时一次付清。3、拆迁办已经支付被告秦占明的房屋拆迁补偿款4600704是拆迁办拆迁被告秦占明房屋时给予的房屋补偿，非不当利益。第三组证据：《房地产估价报告》与原件核对无异的复印件4份52页。拟证明：1、拆迁办委托评估机构对被告秦占明合法占有的房屋进行了价格评估。2、评估报告书中，明确被告秦占明是被评估房屋的所有人，即拆迁办认可被告秦占明占有的房屋为其所有。3、评估报告书中，二次装修的项目是被告秦占明装修的。对被告秦占明提供的证据，原告征迁局发表质证意见认为：对第一组证据：《拆迁补偿协议书》复印件2份4张不认可。上述证据系复印件，无法与原件进行核对，无法确认真实性，且和本案无关，该证据并未显示王府小区4号楼14号、15号底商所有权人系被告秦占明。对第二组证据《住宅房屋征收货币补偿协议》复印件2份6张、《商业房屋征收货币补偿协议》复印件2份6张真实性认可，对证明问题1、3不认可。被告秦占明无权处分王府小区4号楼14号、15号底商，事后未获得所有权人追认，其处分行为无效，《商业房屋征收货币补偿协议》属于无效协议。对第三组证据《房地产估价报告》与原件核对无异的复印件4份52页真实性认可，对证明问题不认可。在3798及3803号《房地产估价报告》中，有4号楼1-2层平面图，图中显示的11号、12号商业用房即为原告征迁局拆除的14号、15号房屋，也就是两份判决书中的争议房屋，可以与原告征迁局提供的照片进行印证。经审查并结合庭审质证情况，对被告秦占明提供的证据本院作出如下认证：第一组证据《拆迁补偿协议书》复印件2份4张因原告征迁局不认可，且为复印件无法与原件进行核对，故本院对该组证据不予采信。第二组证据《住宅房屋征收货币补偿协议》复印件2份6张、《商业房屋征收货币补偿协议》复印件2份6张、第三组证据《房地产估价报告》与原件核对无异的复印件4份52页因原告征迁局对真实性认可，故本院对上述两组证据真实性予以采信。除上述书证外，原告征迁局为证实其主张，申请证人李某2出庭作证。证人李某2（又名李某1）出庭作证陈述，原告征迁局所征收的、被告秦占明无权占有的底商位置为王府小区最前排迎街的4号楼从东往西数第9、第10间，两套底商的面积分别是83.6平方米。这两套底商目前已经被政府拆除了门窗，后李某1安上了门窗，两套底商现均有人居住，都是李某1让人住的。被告秦占明在王府小区只无权占有两套底商，除这两套底商外被告秦占明在王府小区无底商。李某1就被告秦占明的无权占有情况在伊金霍洛旗人民法院提起过诉讼，并经鄂尔多斯市中级人民法院终审判决，在诉讼时这两套底商磐恒公司排号是4号楼11、12号底商，和国土资源局编制的14号、15号底商是相同的两套底商。2011年7月19日鄂尔多斯市中级人民法院向李某1宣判，李某1拿到判决书的第一时间就持伊金霍洛旗人民法院以及鄂尔多斯市中级人民法院的判决书找原告征迁局的工作人员朱志杰，反应相关情况，当时原告征迁局与被告秦占明还没有签订《商业房屋征收货币补偿协议》，朱志杰回复说，他们不看判决书，谁拿钥匙就和谁签协议。2011年9月份李某1知道了原告征迁局与被告秦占明签订《商业房屋征收货币补偿协议》，2011年冬天李某1知道原告征迁局已经将补偿款付给被告秦占明2269700元，李某1一直找伊金霍洛旗人民政府、伊金霍洛旗法制办、伊金霍洛旗人民法院、伊金霍洛旗信访局反应情况，李某1也找伊金霍洛旗人民法院申请执行过，但当时底商的门窗、地已经被原告征迁局进行拆除，所以不具备返还的条件。2012年伊金霍洛旗人民法院组织过原告征迁局与磐恒公司进行过协商，但是没有形成具体的解决方案。被告秦占明未到庭，亦未对证人李某1的证言进行质证。本院对证人李某1证言作如下认证：证人李某1的证言与原告征迁局提供的证据、被告秦占明的陈述相互印证，故对证人李某1证言的真实性本院予以采信。被告秦占明向本院申请在原告征迁局处调取了被告秦占明的拆迁档案，包括领款单4张、保证书4张、（2009）伊民初字第194号民事判决书1份、（2010）鄂中法民一终字第00041号民事判决书1份、伊字（2011）第3920号房地产估价报告1份、伊字（2011）第3798号房地产估价报告1份、《住宅房屋征收货币补偿协议》2份、《商业房屋征收货币补偿协议》2份。对上述证据，原告征迁局发表质证意见认为，对上述证据真实性认可，与原告征迁局举证相同部分同举证意见，与被告秦占明举证相同部分同质证意见，此外房地产估价报告只是对被征收房屋的有效价值证明并不是房屋的权属证明。对上述证据，被告秦占明发表质证意见认为，对领款单、保证书及（2009）伊民初字第194号民事判决书、（2010）鄂中法民一终字第00041号民事判决书质证意见同对原告征迁局举证该内容的质证意见。对房地产估价报告质证意见同被告秦占明举证该内容的举证意见。对法院调取的证据发表整体意见：原告征迁局是在经过调查后确认被告秦占明是14、15号底商的所有权人，所以委托两家评估公司对两套底商进行评估，即便原告征迁局认为合同无效责任在于征迁局。本院出示了依职权于2017年10月23日向王世伟所作的《询问笔录》及向王精钟所作的《询问笔录》。王世伟在《询问笔录》中陈述，2007年10月份-11月份期间，其在磐恒公司购买了一套底商，面积为86.24平方米，底商位于伊金霍洛旗阿勒腾席热镇王府小区最南面迎街从东往西第9间，底商单价约为6800元；王精钟购买位于伊金霍洛旗阿勒腾席热镇王府小区最南面迎街从东往西第10间底商，面积为86.24平方米，单价约为6800元。王精钟是王世伟妻子的妹妹，购买这两套底商都是王世伟办理的，两套底商的价款为100余万元，王世伟两次付清的，2007年10月-11月份付了30万元，剩余款项在2007年年底付清的，均为现金支付。收据因为时间长了王世伟找不到了，王世伟持有底商的土地使用证，底商没有办理房屋产权登记手续，王世伟问开发商为什么没办房产证，开发商回答因为有欠付房款的住户，所以没有办理。王世伟帮王精钟付的房款，现王精钟欠王世伟房款大概20万元。2008年6月份左右磐恒公司交的房，有交房手续，但是具体有什么交房手续王世伟记不清了，交房手续现在找不到了。王世伟一直没有使用过底商，委托磐恒公司向外出租，磐恒公司从2008年下半年开始给王世伟租金，一年给一次租金，承租方是谁王世伟不知道，租金为2万元左右。王精钟的底商情况和王世伟一样，该两套底商拿了2年左右的租金。2011年，磐恒公司的李某1告诉王世伟底商要拆迁，就不往外出租了。王世伟知道要拆迁去王府小区看过，王世伟和王精钟两套底商的门窗已经被拆了，小区的墙上贴着拆迁通知，当时拆迁办在楼上办公，王世伟拿着土地使用证去找拆迁办，询问为什么其所有的底商被拆迁了，拆迁办一个姓朱的工作人员回答说让王世伟去找开发商。2012年秦占明在达拉特旗人民法院起诉伊金霍洛旗人民政府法制办、磐恒公司、王世伟和王精钟，诉称王世伟和王精钟的土地使用证是假的，这个案子秦占明败诉了，王世伟就拿着判决书找拆迁办姓朱的工作人员，让拆迁办把底商或者拆迁款给王世伟，朱姓工作人员回复王世伟让其找法院。法院的工作人员允许王世伟收房，其收房时将底商安好了门窗，但是当时拆迁办的工作人员又把门窗给拆除了，说谁拿着底商的钥匙就和谁协商拆房的事。后来王世伟又持相关材料找拆迁办和相关部门反映情况，但是至今未果。王世伟认为其是王府小区底商的实际所有人，原告征迁局和被告秦占明签订的《商业房屋征收货币补偿协议》无效，王世伟会一直请求维护其权利。王精钟在《询问笔录》中陈述，2007年10月份-11月份期间，其在磐恒公司购买了一套底商，具体位置和面积王精钟都不清楚，因为其是委托王世伟办理的。底商单价约7000元，王精钟给了王世伟40-50万元，是现金给付的，具体数额记不清了，王精钟帮王世伟垫付了一部分，垫付多少王精钟不清楚，垫付部分王精钟后来陆续返还给王世伟，现该套底商王精钟不欠王世伟房款。该套底商王精钟有土地使用证，没有房屋产权登记手续，王精钟问过磐恒公司为什么没有房产证，其回复说因为底商被别人占用了。2008年磐恒公司交的房，交房也是王世伟办理的，王精钟没有交房手续。底商王精钟一直没有实际使用过，也没向外出租过，一直被别人占用。该套底商一直被别人占用的情况王精钟一直委托王世伟处理，王精钟自己没有处理过，王世伟告诉王精钟一直在处理。王精钟认为其是王府小区底商的实际所有人，原告征迁局和被告秦占明签订的《商业房屋征收货币补偿协议》无效，王精钟会一直请求维护其权利。王世伟和王精钟分别向法院提交了身份证复印件及王府小区4号楼底商的宗地图、房产分户图、土地使用证与原件核对无异的复印件。对上述两份《询问笔录》，原告征迁局发表如下意见：对两份《询问笔录》认可，《询问笔录》能够证明被告秦占明对本案争议房屋无处分权，也未获得实际所有权人的处置权，无权和原告征迁局签订《商业房屋征收货币补偿协议》。对上述两份《询问笔录》，被告秦占明发表如下意见：拒绝质证，认为《询问笔录》系超过审理期限后进行的调查。根据双方当事人的举证、质证及本院对上述证据的认证意见，本院确认事实如下：2011年7月28日，原告征迁局（原伊金霍洛旗房屋拆迁管理办公室）与被告秦占明签订两份《商业房屋征收货币补偿协议》，协议约定原告征迁局拆除被告秦占明所有的位于内蒙古自治区鄂尔多斯市伊金霍洛旗阿勒腾席热镇王府小区4号楼的两套底商（面积分别为83.6平方米），原告征迁局给付被告秦占明每套底商补偿款2269700元共计4539400元。合同签订后，2011年7月30日原告征迁局给付被告秦占明补偿款1134850元，2011年8月1日原告征迁局给付被告秦占明补偿款1134850元，两次共计给付2269700元。2011年7月28日，被告秦占明给原告征迁局出具两份保证书，载明：经和阿镇旧城区C1-06地块拆迁征收指挥部协商，同意征收本人位于阿镇一完小附近王府小区4号楼14号、15号房屋（底商）并达成拆迁征收补偿协议，房屋交由指挥部拆除，如因房屋产权等原因引发纠纷，本人承担一切责任。另查明，2008年9月10日，磐恒公司以财产损害赔偿纠纷为由将高静（被告秦占明妻子）诉至伊金霍洛旗人民法院，诉称2008年4月20日开始，高静将磐恒公司建好的4号楼11号、12号底商锁住，磐恒公司请求高静停止侵害，排除妨碍。2009年11月13日，伊金霍洛旗人民法院判决高静停止对磐恒公司房屋的侵害，排除妨害，返还磐恒公司4号楼底商2套。高静不服一审判决提起上诉，2011年7月19日，鄂尔多斯市中级人民法院作出二审判决，驳回高静上诉，维持伊金霍洛旗人民法院原判。上述判决中所涉的2套底商即原告征迁局征收的被告秦占明的2套底商，位于内蒙古自治区鄂尔多斯市伊金霍洛旗阿勒腾席热镇王府小区4号楼迎街从东向西第9、第10间。又查明，位于内蒙古自治区鄂尔多斯市伊金霍洛旗阿勒腾席热镇王府小区4号楼迎街从东向西第9间底商土地使用权人为王世伟，该套底商在伊金霍洛旗国土资源局编号为4号楼15号；位于内蒙古自治区鄂尔多斯市伊金霍洛旗阿勒腾席热镇王府小区4号楼迎街从东向西第10间底商土地使用权人为王精钟，该套底商在伊金霍洛旗国土资源局编号为4号楼14号。本院认为，根据原告征迁局的诉讼主张和被告秦占明的答辩意见，本案的争议焦点为一、磐恒公司诉高静财产损害赔偿纠纷一案中所涉的2套底商是否为原告征迁局征收的被告秦占明的底商。原告征迁局与被告秦占明在庭审过程中均陈述征迁局在王府小区只征收秦占明2套底商，证人李某1（磐恒公司员工）陈述被告秦占明在王府小区只无权占有2套底商，无其他底商，故磐恒公司诉高静财产损害赔偿纠纷一案中所涉的2套底商即为原告征迁局征收被告秦占明的2套底商。二、本案是否适用民事法律关系调整。民事案件案由规定第83条中明确，房屋拆迁安置补偿合同是指拆迁人与被拆迁人就拆迁房屋的搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限、补偿方式和金额、安置用房面积和安置地点等事项达成的协议。房屋拆迁安置补偿合同纠纷是指当事人之间因订立、履行、变更、终止房屋拆迁安置补偿合同发生的权利义务纠纷。本案原告征迁局与被告秦占明签订的《商业房屋征收货币补偿协议》的性质为房屋拆迁安置补偿合同，征迁局作为原告请求作为公民的被告返还补偿款，适用民事法律关系调整。三、原告征迁局与被告秦占明签订的《商业房屋征收货币补偿协议》的效力问题。高静占有的王府小区2套底商已经伊金霍洛旗人民法院一审及鄂尔多斯市中级人民法院终审判决高静停止侵害行为，排除妨碍，返还磐恒公司底商，即被告秦占明并未取得王府小区2套底商的所有权，其和原告征迁局签订的《商业房屋征收货币补偿协议》的行为属于无权处分行为，至本案起诉之日，被告秦占明未取得王府小区2套底商的处分权，亦未取得底商所有权人对其签订合同行为的追认，故原告征迁局与被告秦占明签订的2份《商业房屋征收货币补偿协议》系无效合同，被告秦占明应返还原告征迁局补偿款2269700元。四、本案是否已过诉讼时效。对于合同效力的审查，属于人民法院裁判权范围，即便当事人未提起确认合同无效的诉讼请求，人民法院应依职权对合同效力进行审查。在认定合同无效的情况下，应主动对合同无效的法律后果进行处理。合同无效系自始无效，单纯的时间经过不能改变无效合同的违法性。对合同无效的确认不应受诉讼时效的限制。五、原告征迁局请求被告秦占明支付利息的诉讼请求是否应得到支持。若被征收房屋权属出现问题被征收人应支付征收单位所收取补偿款产生的利息，关于该主张原告征迁局未提供有效证据予以证明，故原告征迁局请求被告秦占明支付利息的诉讼请求无依据。且原告征迁局作为征收单位，理应对被征收房屋的情况以及实际所有权人尽到充分审查义务。结合本案的书证以及证人证言，原告征迁局在征收王府小区底商过程中存在未充分履行审查义务、注意义务的情况，故原告征迁局与被告秦占明签订的2份《商业房屋征收货币补偿协议》无效，原告征迁局亦存在一定的过错，应承担一定的责任。故对于原告征迁局请求被告秦占明支付利息的诉讼请求，本院不予支持。六、被告秦占明返还原告征迁局2269700元补偿款后，原告征迁局应根据相关法律法规及政府相应的政策、计划，妥善处理该款项。若旧城改造计划继续，王府小区2套底商仍需继续拆迁，征迁局应谨慎审查，和底商实际所有权人签订补偿合同、给付补偿款。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告秦占明返还原告伊金霍洛旗房屋征收管理局征收补偿款2269700元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；二、驳回原告伊金霍洛旗房屋征收管理局的其他诉讼请求。案件受理费24958元，由被告秦占明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。本判决书生效后，负有义务的一方当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。审 判 长  高 敏代理审判员  杨旭影人民陪审员  张 瑞二〇一八年一月十日书 记 员  武悦函法条链接《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有返还必要的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。