广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0105民初8774号原告（反�被告）：吴詠臻（曾用名：吴依容），女，1972年4月17日出生，台湾居民，身份证统一编号：R220294532，委托代理人：文炜，广东粤鑫律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州年发物业管理有限公司，住所地广州市海珠区广州大道南1162号。法定代表人：郑镇清，总经理。被告（反诉原告）：广州润景市场经营管理有限公司，住所地广州市海珠区广州大道南1162号首层自编118室（市场地址：广州市海珠区广州大道南1162号首层至二层广州润景网络服装城）。法定代表人：郑镇清，总经理。两被告共同委托代理人：王宏、洪顺锤，均为广东圣和胜律师事务所律师。第三人：刘新安，男，1966年2月27日出生，汉族，住湖北省天门市。原告吴詠臻诉被告广州年发物业管理有限公司（以下简称“�发公司”）、广州润景市场经营管理有限公司（以下简称“润景公司”）、第三人刘新安租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人文炜，两被告的共同委托代理人王宏到庭参加了诉讼。第三人经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告起诉及反诉答辩称：2015年3月12日，原告与被告年发公司签订租赁合同，约定被告年发公司将位于广州市海珠区广州大道南1162号的商铺出租给原告，用于经营服装销售业务。租期为60个月，承诺免租期为一年。同日，双方就收取空调及场地、设备、设施费等相关事宜签订《补充协议》一份（事实上，原告至今从未享受到被告空调及场地、设备、设施服务，《补充协议》约定的收费原告不应支付）。上述协议签订后，�告应被告年发公司的要求共计向被告润景公司的POS机支付两个商铺的合同款108000元（原告分别于2015年3月10日向被告润景公司的POS机支付2万元“保证金”、2015年3月12日向被告润景公司的POS机支付88000元“进场费”，合计人民币108000元）。其中，涉案商铺总金额为54000元。被告润景公司是被告年发公司的关联公司，股东和法定代表人都是郑镇清，公司大量员工混合办公，身兼两家公司职务，两家公司在一起合署办公。原告与被告年发公司签订本案租赁合同并支付合同款后，迟迟等不到该商场开业的书面通知，两被告也一直不能向原告提供该租赁场所的产权证、卫生证、消防合格证，令原告无法办理经营所需全部证照，无法对外经营。基于两被告的异常行为，近日，原告经多方打听得知：本案租赁场所系当地村委会直管的集体土地，未经国家城建、规划、国土等主管部�同意，由两被告擅自改建为“润景网络服装城”，隐瞒真相租赁给原告经营服装、布匹。原告认为，该商场至今未能开业，原告未能使用该商场的商铺，两被告目前已经不可能继续履行该租赁合同，其收取的原告费用理应全部退还，故起诉请求判令：1、解除原告与被告年发公司签订的《租赁合同》和《补充协议》；2、两被告共同返还原告润景网络服装城B区自编139号商铺“保证金”10000元、“进场费”44000元，合计54000元；3、两被告共同承担本案诉讼费。两被告反诉请求的第一项，要求支付租金及违约金，原告认为本案商铺是作为经营场所，而不是仓库来给原告承租，而该商场一直没有开业，失去了使用价值，且本案涉案场地是农用地擅自改建为商厦违章建筑，没有产权证，禁止做商业用途，该项诉求根本不成立。第二项反诉请求，两被告自合同签订至本案诉讼，一直锁住大楼，原告未能进入该商厦，两被告未提供空调服务及场地设施服务，两被告也不能举证证明其提供了相应的服务，则两被告无权收取服务费及空调费。反诉请求三，由于两被告并未提供相应的管理，两被告也无法就其付出对应的管理进行举证，则两被告无权收取对应的费用。反诉请求四，由于两被告长期扣押原告的折叠床及热水瓶等生活用品，该违法扣押行为，不应当由原告来支付相应的保管费，反而应当是原告向被告主张侵权损害赔偿费，因此对该项诉讼请求不予确认。反诉请求五是基于两被告的无理反诉，相应的诉讼费应当由两被告自行承担。请求法庭依法驳回其无理反诉。两被告共同答辩及共同反诉称：对于原告关于解除合同的诉讼请求，被告已经发出过解除通知书，实际已经解除。对于原告要求两被告共同返还保证金10000元、进场费44000元，被告认为被告没有义务支付。因为是原告违约在先，被告行使的合同解除权，而根据双方签订的租赁合同约定，在原告违约的情况下，被告是有权将收取的费用全部不予退回。对判令由被告承担本案诉讼费的请求，被告不同意。2015年3月12日，被告年发公司和原告签订了《租赁合同》及《补充协议》。同日，原告领取了商铺钥匙9把，涉案商铺交付给了原告。但原告未能按合同约定按时向被告支付租金、空调及场地、设备、设施建设费、市场管理费等费用。2015年9月10日，被告润景公司向原告发出《关于催缴租金费用的函》，要求原告于2015年9月20日18:00前缴清全部拖欠租金、有关费用以及违约金（滞纳金），否则被告将按《租赁合同》及《补充协议》的约定和法律规定单方解除合同，并追究原告的法律责任。但原告仍然没有履行支付义务。于是2015年10月9日，被告年发公司向原告发出《解除租赁合同通知书》，通知原告双方签订的《租赁合同》及《补充协议》于2015年10月9日解除，原告应于2015年10月12日前付清拖欠的租金、违约金等全部款项，并将商铺腾空交还被告。但原告并未按要求腾空及交还商铺，一直占用商铺至2017年3月12日，才将商铺内所有物品提取运走。故两被告反诉请求判令：1、原告向两被告支付拖欠的租金1699元及逾期付款违约金（商铺每月租金245元，从2015年3月12日计算至2015年10月9日解除租赁合同之日共计6个月28天；逾期付款违约金按拖欠金额，以中国人民银行同期同类贷款利率，从每月6日开始计算至付清欠款之日止）；2、原告向两被告支付拖欠的空调及场地、设备、设施建设费15288元及逾期付款违约金（商铺每月空调及场地、设备、设施建设费2205元，从2015年3月12日至2015年10月9日解除租赁合同之日共计6个月28天；逾期付款违约金按拖欠金额，以中国人民银行同期同类贷款利率，从每月6日开始计算至付清欠款之日止）；3、原告向两被告支付拖欠的市场管理费4853元及逾期付款违约金（商铺每月市场管理费700元，从2015年3月12日至2015年10月9日解除租赁合同之日共计6个月28天；逾期付款违约金按拖欠金额，以中国人民银行同期同类贷款利率，从每月6日开始计算至付清欠款之日止）；4、原告向两被告支付保管货物的保管费34000元（商铺保管费按2000元/月计算，从2015年10月10日至2017年3月12日提走货物之日共计17个月3天，按17个月计算）；5、原告承担本案的诉讼费用。第三人述称：原告通过POS机支付合同款（两个商铺各支付54000元，共计支付108000元）情况属实，但原告款项在泉琳公司、两被告与第三人之间如何分配与原告无关。两被告是关联公司，泉�公司与润景公司是合作关系，泉琳公司当时的法定代表人是第三人刘新安，第三人在本案中的行为后果应由两被告承担。两被告对原告承担责任后，再由两被告根据其与泉琳公司的协议另案处理（两被告收取了第三人50万元合作款至今未退，而商户交纳的进场费，第三人也按合作协议的分配比例支付给了被告，该合作项目中，第三人与泉琳公司的损失巨大，应由两被告对第三人和泉琳公司的损失承担赔偿责任）。第三人收取的款项已用于本商场建设和招商费用并巨亏。由于本案租赁合同是在原、被告之间签订并履行，第三人并不是出租方或该合同当事人，根据合同的相对性原则，原告不能对第三人主张权利。经审理查明：2015年3月12日，原告（乙方）与被告年发公司（甲方）签订了《租赁合同》，约定：甲方同意将位于广州市海珠区广州大道南1162号内B区�编139号场地/商铺，给乙方作为经营网络服装之用；租赁期限：自2015年3月12日起至2020年3月11日止；租金从2015年3月12日开始计算；租金标准：从2015年3月12日起至2016年3月11日止，每月245元，……；租金于每月5日前缴纳；乙方应在每月5日前到甲方管理办公室向甲方缴纳当期（月）租金、管理费、水、电费等款项；本合同签订时，乙方应向甲方交纳商铺/场地租赁履约保证金10000元，保证金在合同期满双方不再续约乙方未发生违约责任及乙方使用场地/商铺的设施完好无损的情况下，乙方凭本人身份证、保证金单据原件、营业执照经营地址变更（注销）登记等证明且向甲方结算一切费用后，甲方无息退还；（违约责任）乙方不按时交付双方约定有关各种费用的，则视为违约，除须补交所欠各种费用外，自逾期之日起，每逾期一天，按应缴纳费用的1%向甲方缴纳滞纳金；�…逾期三十天（从欠费第一天开始计算），则视为乙方自动放弃档口，甲方有权解除合同，逾期三十五天或者乙方有违约行为，甲方有权处置商铺内所有货物，视为空置无物商铺处理，将商铺重新招租，乙方所交一切费用和款项概不退回；合同期满或乙方违约等行为终止合同之日乙方应无条件搬出市场，如逾期三天不搬，乙方所交的一切费用和款项概不退回，甲方可视空置无物商铺另行处理，有权处理商铺内的全部货物，将变卖所得作为清理费用全部归甲方所有，由此造成的财物损失和因保管货物的保管费等损失均由乙方承担；等。同日，蒋美艳还代被告年发公司与原告签订了上述合同的《补充协议》，约定：空调及场地、设备、设施建设费：从2015年3月12日起至2016年3月11日止，每月2205元……于每月5日前缴纳；市场管理费每月按700元，于每月5日前缴纳�四、乙方违反本补充协议任何一条均视为乙方严重违约，甲方有权单方解除《租赁合同》并收回上述全部商铺，乙方已交的一切费用概不退回，由此造成的责任和损失均由乙方承担，乙方对此无任何异议；等。同日，被告润景公司出具了《收款收据》：今收到吴依容交来B139档合同履行保证金10000元。同日，原告通过POS机刷卡共支付108000元，受理机构商户名称为广州市润景纺织商行。日期为2015年3月12日的《档主情况登记表》记载，B139、B140铺的档主为吴依容；等。原告在该表下方签署“领取钥匙9把”。2017年3月12日，原告签署《提货凭证》，内容：本人吴依容于2017年3月12日将2015年3月12日至2017年3月12日储存在原润景网络服装城（即广州市海珠区广州大道南1162号）2楼B139-140档的所有物品已全部提取运走，以此为据。两被告为证明其反诉�张和抗辩意见，提交如下证据：1、照片（开盘）；2、照片（开业）；3、公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证；4、照片（涉案商铺），显示商铺内有桌椅、电脑、挂着的服装以及放在货架上的货物等物品；5、关于催缴租金费用的函及快递单；6、解除租赁合同通知书及快递单、照片。原告质证意见：证据1、2属于视听资料，被告没有出示原始的载体，视为没有原件，对其真实性、合法性和关联性不予确认，原告对此也不知情，该商场也未实际日常的开业经营；对证据3的真实性、合法性不予确认，该栋大楼二楼三楼存在擅自改建的违章建筑情形，并不包含在该消防合格证的范围内，而涉案商铺恰好处于二楼违建的范围内，且该证据仅证明场所投入使用前的状况，不能证明2015年所发生的实际消防情势；对证据4的真实性、合法性和关联性不予确认，是两被告找来旧报纸补拍形成的，拍摄日期可以调整，该照片也印证了商场没有营业和原告没有拿到商铺卷闸门钥匙的事实，且原告不清楚其拍摄地点，也没有通知原告参加；对证据5、6的真实性、合法性和关联性不予确认，两被告从未通知原告，而且邮寄底单上没有邮戳，也没有交寄人签名和投递日期，更没有收件的相关回执，不排除是被告在本案诉讼后将日期倒填所形成的虚假证据。第三人对上述证据均不予确认，认为不能核实真伪，也不合法。年发公司、润景公司、刘新安曾因涉案商场租赁发生纠纷在本院进行诉讼，该系列案均已生效。在该系列案判决书中，本院作出的（2016）粤0105民初4666号民事判决书查明以下事实：泉琳公司于2010年12月9日成立，为有限责任公司（自然人独资），法定代表人、股东为刘新安。2016年1月20日，该公司法定代表人、股东变�为蔡泽松。2014年9月5日，润景公司（甲方）与泉琳公司（乙方）签订《合作协议》，约定：甲乙双方共同协商达成一致，甲方将位于广州大道南1162号（上涌路段润景纺织城）一栋一、二层的建筑物授权乙方对外招商，经营网络服装批发市场；合作期限：从甲乙双方签约之日起至2019年9月4日止，共5年；合同期内的档口建设费、档口租金及押金计算方法及分摊：1、进场费一楼为人民币3-4万元，二楼为人民币2-3万元，甲方不开具发票；其中30%作为甲方档铺的基础设施建设费，70%作为乙方招商经费和各类开销；承租商户所交的租金、押金甲方是独立受益方；等。年发公司及润景公司表示：年发公司和润景公司股东和财务都是一样的……；两公司分开运作，年发公司是物业管理，前期收取保证金和进场费，润景公司负责设施设备的运作。刘新安、泉琳公司及年发公�、润景公司确认：涉案商场没有开业。原告于2017年9月20日提起本案诉讼。诉讼中，对于涉案房屋交接问题，被告表示：涉案房屋在签订合同当天已经交付给了原告，两个商铺三个门的九把钥匙给了原告。原告表示：签订合同当天原告只收到包括涉案商铺在内的两个商铺中的两个小铁柜的八把钥匙和一个抽屉的钥匙，并非卷闸门的钥匙，且原告当天是在被告诱骗下，将折叠床、热水瓶等生活用品放在商铺里面后，被告一直锁住商铺，扣押至2017年3月12日突然通知原告拿走；双方也没有办理商铺的查验和交接手续。对于款项问题，第三人表示：商户交纳的进场费，第三人已按合作协议的分配比例支付给了被告。被告则表示：被告确认收到了第三人转支付的原告的保证金，但进场费是通过第三人开办的刷卡机进行刷卡，钱是第三人收取，没有全额支付给被告，被告无法确认实际收到多少，因为第三人收到的钱不是一笔一笔结算的。本院认为：原告与被告年发公司通过签订《租赁合同》就涉案商铺建立了租赁关系，原告为此支付了保证金及“进场费”。被告年发公司作为出租人在另案诉讼中已确认涉案商铺所在商场未开业，而涉案商铺所在商场为整体统一经营的性质，其是否开业直接影响涉案商铺的经营，故上述合同目的已无法实现。原告要求解除《租赁合同》和《补充协议》合法有理，本院予以支持。被告辩称以原告违约为由发出了《解除租赁合同通知书》，既与事实不符，也未能证明该解除通知确有寄出并送达给原告，故该解除通知未发生效力。上述合同目的已无法实现，且如前所述，合同的解除不能归责于原告，则原告有权要求退还保证金及“进场费”。虽然第三人确认收到了“进场费”，但：首先，上述合同对进场费没有约定，而按交易习惯，该费用应是承租人基于租赁关系而向出租人缴纳。其次，第三人在此次交易中代表泉琳公司，而泉琳公司是依据与被告润景公司签订的《合作协议》对外招商、并收取一定比例的费用，故上述费用本质上是润景公司对该费用的再次分配。而被告润景公司与作为上述合同中出租方的被告年发公司是相同法定代表人、股东和财务，即该两公司为涉案房屋所在场地的实际控制人、出租人，则第三人代表泉琳公司收取进场费的行为应为根据《合作协议》约定的被告润景公司授权泉琳公司对外招商所产生的后果。再次，两被告共同提起反诉，应视为自认是承担租赁合同责任的实际主体。因此，返还“进场费”的主体应为两被告。同理，前述返还保证金的主体也为两被告。故原告要求两被告共同返还保证�、“进场费”的诉讼请求，合法有理，本院予以支持。被告提交的《档主情况表》、涉案房屋照片及《提货凭证》，能够证明原告确有接收使用房屋的行为，故被告要求原告支付2015年3月12日至2015年10月9日的租金合法有理，本院予以支持。原告称只收取了铁柜和抽屉的钥匙，与被告提供的证据所反映的事实不符，故对原告该意见，本院不予采纳。但鉴于涉案商铺所在商场未开业，导致原告的合同目的不能实现，故基于公平原则，本院酌情调整每月租金标准为100元。对被告要求原告支付逾期支付租金的违约金的反诉请求，本院不予支持。同理，因涉案商铺所在商场并未开业，被告亦未证明其提供了相应服务，故被告要求原告支付空调及场地、设备、设施建设费、市场管理费及逾期付款违约金的反诉请求，缺乏依据，本院不予支持。另，因被告的《关于催缴�金费用的函》和《解除租赁合同通知书》并未有效送达原告，且造成合同解除的责任不在原告，故被告反诉要求原告支付保管货物的保管费缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广州年发物业管理有限公司、广州润景市场经营管理有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内共同返还保证金10000元、“进场费”44000元给原告吴詠臻；二、原告于本判决发生法律效力之日起10日内支付从2015年3月12日至2015年10月9日的租金（按100元/月计付）给两被告；三、驳回两被告的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1150元，由两被告共同负担；反诉受理费598元，由原告负担8元，两被告共同负担590元。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，其他当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  钟 琴人民陪审员  王穗仪人民陪审员  彭 海二〇一七年十二月二十五日书 记 员  陆惠敏林润华