广东省湛江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤08民终130号
上诉人（原审原告、反诉被告）：中国农业银行股份有限公司湛江霞山支行，住所地：湛江市霞山区解放东路11号。
负责人：吴水生，行长。
委托代理人：郭汴阳，广东粤正律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：林园园，女，1981年5月9日出生，汉族，住湛江市霞山区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：林华玉，男，1956年8月5日出生，汉族，住湛江市霞山区。
上述两上诉人的委托代理人：赵维彬，广东意合律师事务所律师。
上诉人中国农业银行股份有限公司湛江霞山支行（以下简称“农行霞山支行”）与上诉人林园园、林华玉因房屋租赁合同纠纷一案，均不服广东省湛江市霞山区人民法院（2016）粤0803民初1160号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员陈小红担任审判长，审判员郑玉莲、代理审判员林竹参加的合议庭进行了审理。书记员陈菁菁担任记录。上诉人农行霞山支行的委托代理人郭汴阳，被上诉人林园园、林华玉的委托代理人赵维彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2014年5月19日，农行霞山支行与林园园、林华玉签订《房屋租赁合同》，林园园、林华玉（出租方：甲方）同意将位于湛江市霞山区××、××、××号商铺（以下简称“首层商铺”），建筑面积330.27平方米，租给农行霞山支行（承租方：乙方）作为营业网点使用，房屋所有权属甲方。租期为八年（2014年5月20日起至2022年5月19日止）。租金：租赁面积每平方米每月155元，月租金51191.85元。租金按季度支付。其中约定解除合同的条件之一为因乙方机构改革，乙方在租赁物处设立的营业机构被撤销、搬迁或撤并入其它网点的，可解除本合同，双方不承担违约责任。
该首层商铺于2014年5月14日已作抵押登记。土地使用权人及房屋所有权人均为林园园、林华玉。该房屋于2013年3月18日取得《建设工程规划许可证》，其中建设规模注明：办证面积：3584㎡，其余314.1㎡临时使用；未取得本证或不按本证规定建设的，均属违法建设。2013年4月23日，湛江市城市规划局作出《湛江市城市规划局关于旧货市场A座竣工规划的核实意见》，认为湛江市霞山区××旧货市场××座（贰层）竣工规划经核实，建设基底面积1788.8㎡，建筑总面积3898.1㎡（办证面积：3584㎡，其余314.1㎡临时使用），地上二层，建筑物高2.1米，建筑高度及基底四至尺寸、立面与规划审批一致，竣工规划核实合格。2013年8月30日，湛江市公安消防支队霞山区大队发出《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，注明第一至第二层场所可投入使用，营业前经消防安全检查合格。备注：场所名称、地址、消防安全责任人、使用性质等事项发生变化的，应当重新申请，发生扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更）的，应当依法办理建设工程消防设计审核、验收或者备案手续。
根据农行霞山支行的申请，湛江市公安消防支队霞山区大队于2015年12月4日作出《中国农业银行湛江分行关于营业网点建设消防工程报建的复函》，说明：贵行拟租赁位于湛江市霞山区××旧货市场××座（贰层）建设营业网点，因贵行未能提供齐全该建设工程消防设计备案的相关资料，故我大队无法受理该业务。农行霞山支行自2014年5月至2015年12月期间均依约支付每月房屋租金。2016年3月29日，中国农业银行湛江分行发出《网点管理委员会会议纪要》，说明：一、拟迁新址存在报建营业网点建设消防工程问题；二、拟迁新址已经被查封，存在法律纠纷问题；三、拟迁新址存在经营环境变化问题。会议认为，鉴于绿岛支行迁址项目存在上述问题，为避免项目继续推进的风险，同意霞山支行不实施绿岛支行迁址装修项目。2016年4月20日，农行霞山支行向林园园、林华玉发出《解除合同通知书》，并于同日委托律师向林园园、林华玉发出《律师函》，通知林园园、林华玉解除双方于2014年5月19日签订的《房屋租赁合同》，并于2016年4月22日邮寄给林华玉签收。因双方协商无果，农行霞山支行遂于2016年7月19日向原审法院提起诉讼，请求：1、解除农行霞山支行与林园园、林华玉于2014年5月19日签订的《房屋租赁合同》；2、林园园、林华玉退还农行霞山支行已支付的租金992461.35元及利息；3、林园园、林华玉承担本案一切诉讼费用。
原审法院审理本案过程中，林园园、林华玉提出反诉，请求：1、继续履行农行霞山支行与林园园、林华玉于2014年5月19日签订的《房屋租赁合同》；2、农行霞山支行应支付2016年第1-3季度的租金合计460726.65元给林园园、林华玉；3、农行霞山支行承担所有的诉讼费用。
原审法院审理认为：本案属房屋租赁合同纠纷。林园园、林华玉将其所有的位于湛江市霞山区××、××、××号商铺租赁给农行霞山支行使用，签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、法规强制性规定，合法有效，予以确认。林园园、林华玉已将该首层商铺交付农行霞山支行使用，农行霞山支行应依约依时支付房屋的租金。
关于双方签订的《房屋租赁合同》能否解除的问题。农行霞山支行主张林园园、林华玉交付的商铺不符合消防安全要求，影响其实际使用。但从《建设工程规划许可证》、《湛江市城市规划局关于旧货市场A座竣工规划的核实意见》可见，对该房屋临时加建的314.1㎡是依法经批准建设的，并不属于违章建筑。且霞山消防大队也已对包括农行霞山支行所租赁的商铺在内的第一、第二层房屋发出《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，故农行霞山支行抗辩林园园、林华玉交付的首层商铺未通过消防验收致其无法使用是不能成立的。至于农行霞山支行在使用首层商铺装修前应依规向消防部门提交相关材料报批，其未能得到消防部门的受理，目前也无证据证明归咎于林园园、林华玉的责任，且农行霞山支行自2014年5月起一直缴纳租金至2015年12月止，故其直至2016年4月才向林园园、林华玉提出消防安全验收存在问题，于理不符。另外，农行霞山支行又抗辩租赁物即首层商铺在出租前已抵押给他人，但没有通知该行。本案抵押行为虽在前，但目前抵押权尚没有实现，对林园园、林华玉租赁行为并没有影响，不能完全成为抗辩的理据。《房屋租赁合同》中有约定解除合同的条件之一是在租赁物处设立的营业机构被撤销、搬迁或撤并入其它网点的情形。本案中，农行湛江分行经研究已经作出同意农行霞山支行不实施绿岛支行迁址装修项目，基本符合解除合同的上述条件。林园园、林华玉反诉请求继续履行合同，但该合同事实上已不存在履行的可能，且该租赁物确存在如果在剩余的租赁期间，一旦抵押物转让实现后受让人提出主张，农行霞山支行会存在一定的经营风险。从公平合理的原则考虑，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，应解除农行霞山支行与林园园、林华玉于2014年5月19日双方签订的《房屋租赁合同》。
因农行霞山支行于2014年5月至2016年4月期间一直占用租赁物首层商铺而没有提出任何异议，故在该期间的租金应予支付给林园园、林华玉。农行霞山支行尚欠2016年1月至4月的租金共计为204767.4元（51191.85元×4）。农行霞山支行在经过农行湛江分行会议研究后，已于2016年4月20日向林园园、林华玉发出《解除合同通知书》，并于4月22日由林华玉签收，可参照《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，确认《房屋租赁合同》于2016年4月22日合法解除。故农行霞山支行主张林园园、林华玉返还2014年5月至2015年12月期间的租金缺乏事实依据，不予支持。林园园、林华玉主张农行霞山支行支付2016年1-3季度的租金超出的部分，也不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百零七条、第一百一十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、解除中国农业银行股份有限公司湛江霞山支行与林园园、林华玉于2014年5月19日签订的《房屋租赁合同》；二、中国农业银行股份有限公司湛江霞山支行限于判决发生法律效力之日起十日内支付房屋租金204767.4元给林园园、林华玉；三、驳回中国农业银行股份有限公司湛江霞山支行的其他诉讼请求；四、驳回林园园、林华玉的其他反诉请求。如果未按照判决指定期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13724元，由中国农业银行股份有限公司湛江霞山支行负担；反诉费4105元，由中国农业银行股份有限公司湛江霞山支行负担1824元，林园园、林华玉共同负担2281元。
上诉人农行霞山支行不服原审判决，向本院上诉称：原审判决不支持农行霞山支行关于林园园、林华玉返还2014年5月至2015年12月的租金的诉讼请求，并判决农行霞山支行向林园园、林华玉支付至2016年4月22日的房屋租金204767.4元，是错误的。林园园、林华玉交付的涉案房屋是违章建筑，导致农行霞山支行至今无法使用该房屋，且林园园、林华玉在签订合同时隐瞒了涉案房屋已抵押给中国工商银行股份有限公司湛江坡头支行的事实，故农行霞山支行要求林园园、林华玉退还已支付的租金，有理有据。2014年5月19日，农行霞山支行与林园园、林华玉签订《房屋租赁合同》，向林园园、林华玉租赁位于湛江市霞山区××、××、××号商铺，用于拓展经营辖属绿岛支行。之后，农行霞山支行对该商铺进行装修，装修期间却被消防部门勒令停止施工，原因是涉案房屋所办理的《建设工程规划许可证》建设项目为贰层，但最终建成三层，导致整栋房屋成为违法建筑物。由于消防部门对违法建筑物不同意办理消防审核，致农行霞山支行一直无法使用所租赁的商铺，至今空置。根据《商品房屋租赁管理办法》第六条的规定，涉案房屋属于不得出租的房屋，但林园园、林华玉却将首层商铺出租给农行霞山支行，导致农行霞山支行无法使用首层商铺。此外，涉案房屋已于2014年5月14日（出租给农行霞山支行之前）抵押给中国工商银行股份有限公司湛江坡头支行，但林园园、林华玉在签订房屋租赁合同时并没有将抵押情况告知农行霞山支行，侵害了农行霞山支行的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条的规定，农行霞山支行因租赁首层商铺所支付的租金应全部退还。原审判决认定事实不清，适用法律及实体处理错误，请求二审法院撤销原审判决，改判林园园、林华玉返还2014年5月至2015年12月的租金给农行霞山支行，并判令林园园、林华玉承担本案诉讼费用。
上诉人林园园、林华玉亦不服原审判决，向本院上诉称：一、原审判决解除农行霞山支行与林园园、林华玉签订《房屋租赁合同》，没有事实和法律依据。根据农行霞山支行与林园园、林华玉签订《房屋租赁合同》第十五条的约定，解除合同的条件是“乙方机构改革，乙方在租赁物处设立的营业机构被撤销、搬迁或撤并入其它网点”，但农行霞山支行在原审中提供的《网点管理委员会会议纪要》所表述的内容不符合《房屋租赁合同》约定的解除条件。首先，纪要所称的营业网点建设消防工程问题不是事实；其次，纪要所称的抵押查封问题与租赁不冲突；最后，纪要所称的不实施绿岛支行迁址装修项目的原因是因为“东堤路区域人气渐淡、商家趋减”，而不是“乙方机构改革，乙方在租赁物处设立的营业机构被撤销、搬迁或撤并入其它网点”。而且，上述纪要没有签章，没有证明力。二、原审判决解除《房屋租赁合同》适用法律不当。1、原审判决适用《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定不当，该规定适用的情形是“非金钱债务”，但本案的合同义务是金钱债务。而且，涉案合同也不存在“该合同事实上已不存在履行的可能”的问题。2、原审判决解除合同适用的法律是《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，该规定解除的前提是存在《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条规定的情形，但本案不存在上述规定可以解除合同的情形。综上，原审判决解除《房屋租赁合同》没有事实和法律依据，请求二审法院撤销原审判决，改判农行霞山支行继续履行《房屋租赁合同》，并判令农行霞山支行支付2016年第1-3季度的租金合计460726.65元。
本院经审理查明：原审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对上诉人农行霞山支行及上诉人林园园、林华玉上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人农行霞山支行及上诉人林园园、林华玉的上诉请求和理由，本案双方当事人二审争议以下问题：
一、关于涉案《房屋租赁合同》应否解除的问题。农行霞山支行主张涉案《房屋租赁合同》应予解除的主要理由是涉案房屋是违章建筑，以致消防部门不同意办理消防审核。但是，根据林园园、林华玉向原审法院提交的《建设工程规划许可证》、《湛江市城市规划局关于旧货市场A座竣工规划的核实意见》，涉案房屋是依法经批准建设的，并不属于违章建筑。而且，霞山消防大队已对包括农行霞山支行所租赁的首层商铺在内的第一、二层房屋发出《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。另外，农行霞山支行提交的《中国农业银行湛江分行关于营业网点建设消防工程报建的复函》只能证明因农行霞山支行未提交建设工程消防设计备案所需的全部资料，以致消防部门不受理农行霞山支行的申请，并不能证明农行霞山支行所租赁的首层商铺不能办理消防审核。由此可见，农行霞山支行关于涉案房屋是违章建筑，以致不能通过消防审核的上诉理由不能成立，本院不予采纳。至于农行霞山支行是否可以依据涉案《房屋租赁合同》第十五条第3项的约定，解除涉案《房屋租赁合同》的问题，虽然农行湛江分行经研究已经作出同意农行霞山支行不实施绿岛支行迁址项目的决定，但这并不属于“因乙方机构改革，乙方在租赁物处设立的营业机构被撤销、搬迁或撤并入其它网点”的情形，故原审判决以此为由解除涉案《房屋租赁合同》不当，本院予以纠正。虽然农行霞山支行与林园园、林华玉约定的解除涉案《房屋租赁合同》的条件尚未成就，林园园、林华玉也不存在导致合同目的不能实现的违约行为，但是，林园园、林华玉在签订合同时隐瞒了涉案房屋已抵押给中国工商银行股份有限公司湛江坡头支行的事实，违反了诚实信用原则。根据《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”的规定，并考虑中国农业银行湛江分行鉴于涉案房屋已抵押存在风险的问题而作出不实施绿岛支行迁址项目的决定，及涉案商铺从租赁至今一直空置等实际情况，农行霞山支行请求解除其与林园园、林华玉于2014年5月19日签订的《房屋租赁合同》，本院予以支持。林园园、林华玉关于《房屋租赁合同》应继续履行的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
二、关于农行霞山支行应支付的租金数额问题。虽然农行霞山支行曾于2016年4月20日向林园园、林华玉发出《解除合同通知书》，林园园、林华玉于2016年4月22日签收该通知书，但是，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，农行霞山支行书面通知林园园、林华玉要求解除合同，必须具备《中华人民共和国合同法》第九十三或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力。因农行霞山支行向林园园、林华玉发出《解除合同通知书》时，并不具备《中华人民共和国合同》第九十三或者第九十四条规定的条件，故农行霞山支行单方面通知林园园、林华玉要求解除合同，并不发生解除合同的法律效力。虽农行霞山支行起诉请求解除《房屋租赁合同》，本院亦支持了农行霞山支行的该项诉讼请求，但涉案《房屋租赁合同》在本判决生效之日才发生解除合同的法律效力，故在涉案《房屋租赁合同》解除前，农行霞山支行应继续支付占用涉案租赁物期间的租金。林园园、林华玉起诉请求农行霞山支行支付2016年第1-3季度的租金460726.65元，有事实和法律依据，本院予以支持。原审判决以林园园、林华玉于2016年4月20日签收《解除合同通知书》，涉案《房屋租赁合同》于2016年4月22日解除为由，仅判令农行霞山支行支付至2016年4月22日的租金不当，本院予以纠正。如前所述，涉案《房屋租赁合同》被解除前，农行霞山支行应依约支付房屋租金给林园园、林华玉，故农行霞山支行关于林园园、林华玉应返还2014年5月至2015年12月租金的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实基本清楚，但适用法律及实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款，及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持广东省湛江市霞山区人民法院（2016）粤0803民初1160号民事判决第一、三、四项；
二、变更广东省湛江市霞山区人民法院（2016）粤0803民初1160号民事判决第二项为：限中国农业银行股份有限公司湛江霞山支行于本判决发生法律效力之日起十日内支付2016年第1-3季度的房屋租金460726.65元给林园园、林华玉。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费13724元，由中国农业银行股份有限公司湛江霞山支行负担11724元，林园园、林华玉负担2000元；反诉费4105元，由中国农业银行股份有限公司湛江霞山支行负担2000元，林园园、林华玉负担2105元；二审案件受理费17829元，由中国农业银行股份有限公司湛江霞山支行负担13724元，林园园、林华玉负担4105元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈小红
审 判 员 郑玉莲
代理审判员 林 竹
二〇一七年三月十三日
书 记 员 陈菁菁
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。