广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终11039号上诉人（原审原告）：广州市越秀区第二房屋管理所，住所地广州市越秀区。法定代表人：钟东宁，职务所长。委托诉讼代理人：谢海傲、方辉，均系广东广信君达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州白云山医药集团股份有限公司白云山何济公制药厂，住所地广州市白云区。负责人：杨燕忠，职务厂长。被上诉人（原审被告）：广州白云山医药集团股份有限公司，住所地广州市荔湾区。法定代表人：李楚源，职务董事长。两被上诉人共同委托诉讼代理人：肖小菁，广东科德律师事务事务所律师。上诉人广州市越秀区第二房屋管理所（以下简称越秀区房管二所）因与被上诉人广州白云山医药集团股份有限公司白云山何济公制药厂（以下简称何济公制药厂）、广州白云山医药集团股份有限公司（以下简称白云山医药集团）物权保护纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初42301号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人越秀区房管二所的代理人谢海傲，被上诉人何济公制药厂、白云山医药集团的代理人肖小菁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。越秀区房管二所上诉请求:1.撤销一审判决；2.判令何济公制药厂、白云山医药集团恢复租赁物业天成路××原状，拆除违法加建工程；3.划清天成路××与××之间的界址，并承担划清界址所发生的一切费用；4.何济公制药厂、白云山医药集团承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、原审查明事实错误，何济公制药厂、白云山医药集团提供非法证据依法不得作为判案依据；根据《中华人民共和国民事诉讼法》以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的相关规定，提供证据的一方有义务对其证据来源的合法性作出说明，本案审理过程中，何济公制药厂、白云山医药集团提交一份越秀区房管二所部门之间内部申请文件原件作为证据，应当依法对其证据来源作出合理说明，一审法院却将举证责任倒置，认为越秀区房管二所应当证明该份证据来源非法，于法不符；二、原审法院适用法律错误，一审法院认为本案物权保护纠纷不属于民事案件审理的范围明显不符合法律规定。在庭审过程中何济公制药厂、白云山医药集团一再强调涉案物业的非法拆除、改建等行为以及物权的重新确权行为是双方当事人协商后的结果，但并未提供任何有效证据证明越秀区房管二所认可了其拆除、改建越秀区房管二所物权的行为。越秀区房管二所认为广州市越秀区天成路晏公街××(下称：××)房屋是越秀区房管二所辖内经管的房屋，从1954年起至今一直租赁给何济公制药厂、白云山医药集团使用，对何济公制药厂、白云山医药集团一直充分信任。但何济公制药厂、白云山医药集团却在此期间未经越秀区房管二所同意，擅自违法加建楼层，并且私自以加建部分声称“置换”××房屋原本靠路边的部分，作为何济公制药厂、白云山医药集团的房产，改变结构并私自编号为××E幢。致使越秀区房管二所的××房屋完全被置于××房屋内部，对外没有独立的出入通道，严重侵犯了越秀区房管二所对××房屋所享有合法权益。且何济公制药厂、白云山医药集团所谓的“置换房产”行为实际上侵占了越秀区房管二所大量的建设用地面积，于理不符，于法无据。经越秀区房管二所多次催告，何济公制药厂、白云山医药集团仍不予恢复。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定：“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”《中华人民共和国物权法》第三十六条规定：“造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。”何济公制药厂、白云山医药集团私自加建的楼层以及私自置换的房屋造成越秀区房管二所经管房屋的改变，具有过错，应当承担恢复原状或者赔偿损失的责任。本案越秀区房管二所要求何济公制药厂、白云山医药集团依法承担恢复建筑物原状的责任。另外，根据《中华人民共和国物权法》第三十三条的规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”经过何济公制药厂、白云山医药集团长期对××房屋的不当使用、非法修改、加建，造成原本相邻的××与××之间的界址与查册记载不符，因此依法申请法院重新划清界址，确认越秀区房管二所的权利。综上所述，为维护越秀区房管二所的合法权益，做到依法管房，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，向贵院提起诉讼，请求法院依法判令支持越秀区房管二所全部诉讼请求。何济公制药厂、白云山医药集团二审共同答辩称：1.越秀区房管二所作为政府部门在没有任何事实证据的情况下称何济公制药厂在一审中提交的证据是非法证据，是极其不负责任的行为。越秀区房管二所主张提供证据一方不说明其证据来源相关证据就属于非法证据，是完全没有法律依据的；2.本案的若干份证据均已证实上世纪六十年代起房管部门管理的晏公街××房屋的状况就是一栋混合结构三层的房屋，并无其他部分。越秀区房管二所及其前任管理部门也是按此房屋状况对晏公街××进行出租及管理的。而晏公街××加建的第三层来历，在《关于理顺天成路晏公街××房屋产权的请示》中已表述得非常清楚，该第三层是经过当时管理晏公街××的房管部门同意下加建的。越秀区房管二所起诉称何济公制药厂未经同意擅自为晏公街××加建第三层，还要求何济公制药厂恢复原状，完全有悖于历史事实；3.对于晏公街××现状的房屋面积及房屋界线，已经由房管部门及何济公制药厂在长达六十年间实际协商一致并确认，双方已就位于晏公街××号及××号的各栋房屋的归属达成了一致意见，从来不存在争议。综上，何济公制药厂认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。越秀区房管二所向一审法院起诉请求:1.何济公制药厂、白云山医药集团恢复租赁物广州市越秀区天成路晏公街××房屋原状，拆除违法加建工程（恢复原状指返还晏公街××用地面积409.97平方米上除了双方签订租赁合同的三层建筑物以外的被侵占的建基面积约243.298平方米，拆除违法加建指拆除上述三层建筑中违法加建的第三层）；2.划清天成路晏公街××与天成路××之间的界址，并承担划清界址所发生的费用（划线区分界址即可，不用间墙）。一审法院查明事实：据广州市房地产档案馆出具的《广州市房地产公代逆产情况表》记载，广州市晏公街××区段地号为1区3段2793地号，结构为混合（乙石）单隅（单木），用地面积409.97平方米，叠合面积819.94平方米，建基面积409.97平方米，2层，产权来历为民政局转来，处理日期为1954年7月11日。上述晏公街××房屋一直由何济公制药厂承租。据该厂1997年7月8日与原广州市越秀区房地产管理局大新房管站签订的《广州市房地产（非住宅）租赁契约》、2005年2月3日与广州市越秀区第一土地房屋管理所签订的《广州市房地产租赁合同》、2006年6月13日与广州市越秀区第一土地房屋管理所签订的《广州市房屋租赁合同》及2013年7月15日与广州市越秀区第一土地房屋管理所签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》记载：租赁房屋地址为晏公街××全幢，建筑面积531.98平方米。该幢房屋现状为三层，其中第三层为何济公制药厂加建。2016年5月31日，越秀区房管二所起诉何济公制药厂、白云山医药集团至一审法院，称晏公街××全幢房屋是其管辖的直管房，由何济公制药厂承租使用，承租面积531.98平方米，使用性质为办公；由于越秀区房管二所与何济公制药厂、白云山医药集团之间为不定期租赁关系，越秀区房管二所于2014年对非住宅房屋进行租金调整，向何济公制药厂、白云山医药集团发出调整租金的通知，但何济公制药厂、白云山医药集团未按期到越秀区房管二所处办理调整租金及续租手续等，因此请求判决解除越秀区房管二所与何济公制药厂、白云山医药集团的租赁关系、何济公制药厂将晏公街××全幢房屋腾空交还越秀区房管二所及支付调租差额、房屋使用费等。该案审理过程中，越秀区房管二所举证的起租日期分别为2010年7月1日和2012年7月1日的《广州市非住宅房屋租金计算（评估）表》记载晏公街××计租部位为：地下166.41平方米、二楼166.41平方米、三楼166.41平方米、外阳台21.64平方米、外阳台11.11平方米，合计531.98平方米。2016年11月23日，一审法院作出（2016）粤0104民初7684号民事判决书，判决双方解除租赁关系、何济公制药厂、白云山医药集团将晏公街××房屋腾空交还越秀区房管二所等。该判决作出后，何济公制药厂、白云山医药集团上诉至广州市中级人民法院。广州市中级人民法院作出（2017）粤01民终1241号民事判决书，判决驳回上诉、维持原判。越秀区房管二所与何济公制药厂、白云山医药集团双方均认为该案判决交还的仅指计租面积共531.98平方米的三层房屋，并非用地面积409.97平方米上的全部建筑。本案审理过程中，何济公制药厂、白云山医药集团称：何济公制药厂自上世纪五十年代开始承租晏公街××，当时该地除一栋二层楼房外，还有4个平房（共80多平方米），其余为空地；何济公制药厂在双方协商一致的情况下于1959年以前就拆除了4个平房，建成现××E幢，实际上是厕所，同时在晏公街××原二层楼房上无偿加建一层作为拆除平房的补偿；此外，何济公制药厂还在空地上建了现在的××C幢、D幢，目前均作仓库使用。为证明何济公制药厂实际使用及管理的现××C幢、D幢、E幢均按当时的规定进行报建或已办理违章罚款手续、是合法使用，何济公制药厂、白云山医药集团还提交如下证据：1.广州市越秀区国土局房管局房管科于1995年5月2日向广州市国土局房地产管理局产权处发出的《关于理顺天成路晏公街20号之一房屋产权的请示》[内容为：“天成路晏公街××是我局在1954年7月接管的公产房。凭管字5502号房屋接管通知书管理，当时共接管房屋五幢：石屎二层1幢，平房结构4幢，建筑面积共406.9690平方米。晏公街20号之一房屋是广州何济公制药厂租用作生产用房，现租用面积是551.67平方米。据何济公制药厂反映：其单位自有房屋产权××房屋与我局管辖的晏公街××房屋是相连的。因此，该药厂在六十年代初，为了使用及管理的方便，经与房管站协商后，便在我局管辖的晏公街××其中的石屎结构两层1幢房屋上无偿投资加建第三层，面积183.89平方米，作为对原平房4幢房屋建筑总面积83.10平方米的补偿，加层面积产权归属房管部门，而原来的平房4幢房屋，则由该厂将其改建为混合结构一层作卫生间使用。由该厂自编门牌为××E幢，产权归属何济公制药厂所有。由于历史原因及人员变迁，现双方单位都找不到当时的协议记载，加层面积及改变结构的房屋，一直维持现状至今。经查实，大新房管站从六十年代至现在，只管理石屎结构三层房屋1幢，建筑总面积551.67平方米（比原接管房屋通知书上注记的建筑总面积多141.70平方米）。在1987年期间，我局各站进行房屋产权登记时，由于工作上的疏忽而没有及时进行房产登记。现经双方单位一致同意，按现使用的房屋位置及面积办理产权登记。因此，对原接管通知书上的房屋面积须进行产权理顺等]。2.1998年2月19日，何济公制药厂与广州市越秀区房地产管理局共同盖章的《委托测绘申请书》（其中《委托测绘用地、房屋的基本情况》表载明总建筑面积何济公制药厂2166.064平方米，越秀区房管局551.67平方米；所附“房屋平面和正或侧立面草图”显示现晏公街××三层房屋位置为阴影部分，并注明“公房”）。3.《广州市公有房屋及用地登记申请书》（载明房地坐落晏公街××，用地面积166.6720平方米，共用地面积969.4661平方米；房屋状况为混合三层1座，使用性质非住宅，建基面积166.6720平方米，总建筑面积509.2560平方米；权属单位市房管局，主管部门越秀区房管局；申请单位为广州市越秀区房地产管理局大新房管站，日期1995年3月11日；广州市越秀区房产公司及广州市越秀区房地产管理局于1995年3月20日在主管单位意见一栏盖章并注明“拟同意办理房屋及用地登记”）。4.绘制时间为1998年3月16日的《房地产平面附图》（载明门牌××、28号，房号中座；共用地969.4661平方米，建基166.6720平方米，总建筑509.2560平方米；该图手写注明“前座是××，建筑面积为2069.8754平方米，中座是晏公街××之一，建筑面积为509.2560平方米。前座是广州何济公制药厂所有，中座是越秀区房管局所有，共用面积969.4661平方米，中座没有门口出入，广州何济公制药厂同意中座从前座门口出入，广州何济公制药厂与越秀区房管局同意办理土地共有权证、房产证各自分开办理”，时间为1999年4月29日，广州何济公制药厂、广州市越秀区国土局和广州市越秀区房地产管理局均加盖公章。越秀区房管二所对上述证据的质证意见为：对上述证据1合法性不予确认，该证据是内部申请，不构成对于建筑产权的确认，且证据来源非法；对上述证据2真实性、合法性无异议，但无法证明何济公制药厂、白云山医药集团拟证明的事项；对上述证据3真实性无异议，但其内容与现有的房屋登记及现状不符；对上述证据4真实性、合法性无异议，但不清楚上面的文字是谁写的，只是对公章的真实性、合法性确认。此外，何济公制药厂、白云山医药集团确认现××未取得权属登记。一审法院认为：何济公制药厂、白云山医药集团举证的《关于理顺天成路晏公街20号之一房屋产权的请示》、《委托测绘申请书》、《广州市公有房屋及用地登记申请书》及绘制时间为1998年3月16日的《房地产平面附图》均为原件，且没有证据证明何济公制药厂、白云山医药集团取得《关于理顺天成路晏公街20号之一房屋产权的请示》的方式不合法，故一审法院对上述证据予以采信。根据上述证据及何济公制药厂与涉案晏公街××房屋管理者签订的多份租赁合同的内容，原晏公街××在房管部门接管时为石屎二层1幢、平房结构4幢、建筑面积共406.9690平方米，之后何济公制药厂拆除4幢平房改建为自编××E幢、在石屎二层上加建第三层、在该建筑旁边还加建了自编28号C、D幢；原大新房管站从上世纪六十年代开始只管理石屎结构三层房屋1幢，至越秀区房管二所接管至今亦是如此，即争议用地面积上建筑物至今未进行初始登记，也未被行政主管部门认定为违章建筑进行处理。广州市房地产档案馆出具的地址为晏公街××的《广州市房地产公代逆产情况表》与房管部门接管房屋时的状况及现状均不相符，不能作为越秀区房管二所现在主张权利的依据。考虑到争议用地面积上的建筑物一直由何济公制药厂使用，何济公制药厂从未支付过租金或使用费，该状况为历史原因形成，在行政主管部门对该部分建筑物进行初始登记或其他处理前，越秀区房管二所要求返还该面积依据不足，一审法院不予支持。何济公制药厂经当时的出租人同意在原××号××屎××层建筑上加建第三层，越秀区房管二所要求拆除于法无据。此外，因现晏公街××争议用地面积上的建筑物及××建筑物均未进行初始登记，而划分界址属初始登记内容，不属于民事诉讼审理范围，故对越秀区房管二所该项诉讼请求一审法院亦不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条及第十七条之规定，作出如下判决：驳回原告广州市越秀区第二房屋管理所的诉讼请求。案件受理费100元，由原告负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对越秀区房管二所的上诉及何济公制药厂、白云山医药集团的答辩意见，分析如下：本案越秀区房管二所以其提交的广州市房地产档案馆出具的地址为晏公街××的《广州市房地产公代逆产情况表》，要求何济公制药厂恢复租赁物业天成路××的原状，即建基面积409.97平方米，叠合面积819.94平方米的二层建筑，并拆除违法加建的第三层。因何济公制药厂、白云山医药集团一审诉讼中提交的《关于理顺天成路晏公街20号之一房屋产权的请示》、《委托测绘申请书》、《广州市公有房屋及用地登记申请书》及绘制时间为1998年3月16日的《房地产平面附图》等证据均为原件，而根据前述《关于理顺天成路晏公街20号之一房屋产权的请示》，现无证据证明何济公制药厂、白云山医药集团取得方式不合法，故，一审法院对上述证据均予以采信并无不妥。根据上述证据及何济公制药厂与涉案晏公街××房屋管理者签订的多份租赁合同的内容可知，原晏公街××在房管部门接管时即为石屎二层1幢、平房结构4幢、建筑面积共406.9690平方米，之后何济公制药厂拆除4幢平房改建为自编××E幢、在石屎二层上加建第三层、在该建筑旁边还加建了自编28号C、D幢；而原大新房管站从上世纪六十年代开始只管理石屎结构三层房屋1幢，至越秀区房管二所接管至今亦是如此。由此可知，争议用地面积上的建筑物至今未进行初始登记，也未被行政主管部门认定为违章建筑进行处理。为此，广州市房地产档案馆出具的地址为晏公街××的《广州市房地产公代逆产情况表》与房管部门接管房屋时的状况及现状均不相符，《广州市房地产公代逆产情况表》并不能成为越秀区房管二所主张权利的依据。一审法院考虑到争议用地面积上的建筑物一直由何济公制药厂使用，何济公制药厂从未支付过租金或使用费，该状况为历史原因形成，在行政主管部门对该部分建筑物进行初始登记或其他处理前，对越秀区房管二所要求返还上述面积的主张，不予支持并无不妥。讼争原××号××屎××层建筑上加建的第三层，是何济公制药厂经当时的出租人同意而为，故越秀区房管二所要求拆除亦缺乏依据，一审法院不予支持并无不当。从本案现有证据来看，晏公街××争议用地面积上的建筑物及××建筑物均未进行初始登记，而划分界址属初始登记内容，并不属于民事诉讼审理范围，故对越秀区房管二所该项诉讼请求，一审法院不予支持正确，本院亦予维持。综上所述，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。越秀区房管二所上诉请求、理由均不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人广州市越秀区第二房屋管理所负担。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  张燕宁审判员  谭红玉二〇一八年六月二十七日书记员  钟明丽黄妙丽