江西省吉安市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）赣08执异3号
异议人（利害关系人）：井冈山市房地产综合开发公司，地址：江西省井冈山市新城区红军大道房产办公大楼。统一社会信用代码913608814924705930。
法定代表人：张龙旗，经理。
申请执行人：李樟根，男，汉族，1971年1月3日出生，住江西省遂川县。
被执行人：江西井冈山祥云房地产开发有限公司，地址：江西省井冈山市新城区翠竹路6号。组织机构代码56381205-3。
法定代表人：汪江洋，董事长。
被执行人：汪江洋，男，汉族，1959年12月15日出生，住江西省井冈山市新城区。
被执行人：刘丽春，女，汉族，1964年2月8日出生，住江西省井冈山市新城区。系被执行人汪江洋妻子。
在本院执行申请执行人李樟根与被执行人江西井冈山祥云房地产开发有限公司（以下简称祥云公司）、汪江洋、刘丽春民间借贷纠纷一案中，异议人井冈山市房地产综合开发公司于2018年1月4日对本院作出的（2015）吉中执字第16-1号执行裁定书和协助执行通知书不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。
异议人井冈山市房地产综合开发公司称，⑴异议人的执行案件查封在先，合法有效。在异议人与祥云公司民间借贷纠纷一案中，江西省赣州市中级人民法院（以下简称赣州中院）于2013年6月18日和2015年5月20日，查封、续查封祥云公司开发建设的祥和苑2栋、8栋房产。依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条规定，赣州中院的查封效力及于该地上建筑物范围的土地使用权，即赣州中院的查封裁定既查封祥和苑2栋、8栋房产，同时查封了该建筑物范围的土地使用权。⑵李樟根申请执行案件中的执行裁定非法无效。2015年8月14日，江西省吉安市中级人民法院（以下简称吉安中院）依执行申请人李樟根的申请，作出（2015）吉中执字第16-1裁定书和协助执行通知书，轮候查封祥云公司开发建设的祥和苑所有土地使用权15593.4平方米。该裁定查封范围包括赣州中院查封的祥云公司开发建设的祥和苑2栋、8栋房屋范围的土地使用权。对于祥和苑2栋、8栋房屋范围的土地使用权来说，明显出现重复查封。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零三条第二款规定，属于重复查封行为，违反法律禁止性规定。因此，该查封裁定属于无效，应当予以撤销。⑶李樟根申请执行案件中，裁定查封的财产明显超过执行标的。根据有关证据证明，祥云公司开发建设的祥和苑全部土地面积15593.4平方米，土地出让金1640万元，房屋建筑面积达32000平方米，价值1.3亿元。而申请执行人李樟根的债权仅为39018元，轮候查封的财产明显超过执行标的。⑷李樟根申请执行案件中的执行裁定妨碍了赣州中院的执行，损害了异议人的合法权益。祥云公司开发建设的祥和苑于2013年完成开发建设，除被赣州中院依法查封的2栋、8栋房产外，其余200余套已预售完毕，购房人与开发商签订的商品房买卖合同由房管部门登记备案。赣州中院于2017年5月18日作出（2013）赣中执字第139-5号执行裁定，裁定以物抵债，该裁定依法已经发生法律效力。现因李樟根申请执行案件中的执行裁定的查封行为，致使依法购房的购房人不能办理房产登记手续，异议人通过赣州中院依法裁定取得的房产不能办理转移手续。综上，请法院依法撤销吉安中院（2015）吉中执字第16-1号执行裁定书和协助执行通知书。
申请执行人李樟根称，⑴吉安中院作出的（2015）吉中执字第16-1号执行裁定书和（2015）吉中执字第16-4号协助执行通知书合法有效，应当维持。本案房屋的产权和土地使用权的登记机关分别是房产局和国土资源局，赣州中院在2015年5月20日的执行裁定中只是查封了祥和苑2栋、8栋的房产，未在井冈山市国土资源局办理土地查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条第二款规定，赣州中院和吉安中院的查封属于各自独立的查封，吉安中院对土地使用权的查封合法有效。⑵基于祥和苑2栋、8栋所涉土地使用权是一宗土地，且土地使用权又不便分割的特殊性质。我申请执行的标的已经达800万元以上，故异议人提出的查封财产明显超标的理由不能成立。⑶井冈山市房地产综合开发公司的债权和我的债权均属普通债权，应按各自查封的祥和苑2栋、8栋房产和土地使用权在拍卖、抵偿、销售所得价款范围内分别受偿。赣州中院裁定将祥和苑2栋、8栋房产作价处置给异议人，明显违反规定。综上，请求驳回异议人的异议申请。
本院查明，李樟根与祥云公司、汪江洋、刘丽春民间借贷纠纷一案，审理中，当事人自愿达成和解协议：一、祥云公司、汪江洋、刘丽春确认欠到李樟根借款本金386万元、借款利息86万元（该利息算至2014年1月15日止，以后利息从2014年1月16日起算，以386万元本金为基础，按照中国人民银行规定的同期一年期贷款基准利率的4倍标准计算至还清本息之日止）；二、自2014年12月起，祥云公司、汪江洋、刘丽春应当每月至少偿还李樟根借款利息1万元，此款应在每月最后一日前付清；三、祥云公司、汪江洋、刘丽春所欠李樟根386万元借款，在公司开发楼盘收到预售和销售房款时，应当有计划优先偿还李樟根的借款；四、祥云公司、汪江洋、刘丽春最迟在2017年9月30日前清偿李樟根全部借款本息；五、李樟根应在收到本调解书时向吉安中院解除对祥云公司、汪江洋、刘丽春财产的查封；六、双方无其他争议；七、案件受理费47080元，减半收取23540元，财产保全费5000元，合计28540元（此款李樟根已缴纳），由祥云公司、汪江洋、刘丽春负担，并在签收本协议后一个月之内支付给李樟根。2014年9月4日，本院据此制作（2014）吉中民二初字第38号民事调解书。因被执行人未履行调解协议确定的义务，2015年1月12日，李樟根向本院申请强制执行，要求祥云公司、汪江洋、刘丽春严格按照（2014）吉中民二初字第38号民事调解书履行，同时要求强制执行受理费28540元和借款利息10000元。同日，本院依法予以立案，执行案号为（2015）吉中执字第16号。2015年1月23日，本院作出（2015）吉中执字第16-1号执行裁定书，裁定冻结、划拨、扣留（提取）被执行人祥云公司、汪江洋、刘丽春的银行存款或收入39018元。2015年8月24日，本院向井冈山市国土资源局送达（2015）吉中执字第16-4号协助执行通知书，要求协助查封被执行人祥云公司所有的位于井冈山市××城区、土地使用权证号为井国用（2010）第CL238号、面积为15593.4平方米的国有土地使用权一宗，未经本院准许，不得为上述土地办理转让、抵押、赠与等变更登记手续，查封期限为三年，自2015年8月24日起至2018年8月23日止。2015年8月31日，井冈山市国土资源局告知本院，本次的查封行为属于轮候查封。经查明，申请执行人肖建女与被执行人祥云公司、汪江洋、刘丽春民间借贷纠纷一案，是先查封该土地使用权的执行案件，目前未解除查封。
截至2015年8月31日，李樟根申请执行标的为11.854万元，已执行到位标的0元，未执行标的为11.854万元。因三被执行人名下的财产均因他案被查封，本院虽采取轮候查封措施，但无法进行处置。通过财产调查，也未发现三被执行人有其他可供执行的财产。本院于2015年9月6日作出（2015）吉中执字第16-2号执行裁定书，裁定终结（2014）吉中民二初字第38号民事调解书的本次执行程序。
另查明，江西中源典当有限公司与祥云公司民间借贷纠纷一案，审理中，赣州中院于2013年6月18日作出（2012）赣中民二初（保）字第98号民事裁定书，于同月19日作出协助执行通知书，要求井冈山市房管局协助查封祥云公司所有的井冈山市新区祥和苑1栋、2栋、8栋房产，查封期限为2年。2013年9月4日，江西省高级人民法院根据当事人自愿达成的协议，作出（2013）赣民二终字第43号民事调解书，确定祥云公司应偿还江西中源典当有限公司债权本金及利息2566万元。因祥云公司未履行该民事调解书所确定的义务，江西中源典当有限公司向赣州中院申请强制执行。2014年11月18日，江西中源典当有限公司与祥云公司签订债权转让合同，江西中源典当有限公司将（2013）赣民二终字第43号民事调解书项下债权转让给井冈山市房地产综合开发公司，并通知了债权人祥云公司。2015年4月24日，赣州中院作出（2013）赣中执字第139-3号执行裁定书，裁定变更第三人井冈山市房地产综合开发公司为申请执行人。2015年5月20日，赣州中院作出（2013）赣中执字第139-4号执行裁定书，裁定续行查封被执行人祥云公司所有的井冈山市新区祥和苑2栋、8栋的房产，查封期限为3年，从2015年6月19日起至2018年6月18日止。
执行中，赣州中院依法对查封的被执行人祥云公司开发的井冈山祥和苑2栋、8栋房产进行评估，评估价为3554.18万元。赣州中院委托吉安市金槌拍卖有限公司拍卖上述房产，经两次公开拍卖流拍。第二次拍卖的保留价为3150万元。2017年5月3日，申请执行人井冈山市房地产综合开发公司向该院书面申请以第二次拍卖保留价抵偿该案债务。2017年5月18日，赣州中院作出（2013）赣中执字第139-5号执行裁定书，裁定：一、将被执行人祥云公司开发的位于井冈山市新城区翠竹路6号祥和苑2栋、8栋房产作价3150万元，交付申请执行人井冈山市房地产综合开发公司抵偿该案债务31415785.5元。抵偿债务后的差价84214.5元，由申请执行人交付至赣州中院；二、申请执行人井冈山市房地产综合开发公司可持该裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。同月22日，赣州中院作出（2013）赣中执字第139-5号协助执行通知书，要求井冈山市房地产管理局协助将被执行人祥云公司开发的位于井冈山新城区翠竹路6号祥和苑2栋、8栋房产过户登记至申请执行人井冈山市房地产综合开发公司名下。
本院认为，本案争议焦点：第一，本院轮候查封祥云公司土地使用权证号为井国用（2010）第CL238号国有土地使用权是否合法有效？第二，异议人请求解除对该土地使用权的查封是否符合法律规定？
关于第一个争议焦点。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条第一款规定，被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条规定，对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结。查封、扣押、冻结解除的，登记在先的轮候查封、扣押、冻结即自动生效。第二十一条规定，查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。在（2015）吉中执字第16号执行案件中，被执行人未履行（2014）吉中民二初字第38号民事调解书所确定的义务，本院依法轮候查封被执行人的财产符合法律规定。因本院轮候查封祥云公司土地使用权证号为井国用（2010）第CL238号国有土地使用权，不产生正式查封的效力，产生的是一种预期效力，其最终能实现的债权，取决于在先查封案件的执行情况，故不能认定本案的查封行为属于明显超标的额查封。
关于第二个争议焦点。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十条规定，查封法院对查封的土地使用权、房屋全部处理掉，排列在后的轮候查封自动失效。《最高人民法院关于查封法院全部处分标的物后轮候查封的效力问题的批复》规定，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条第一款的规定，轮候查封、扣押、冻结自在先的查封、扣押、冻结解除时自动生效，故人民法院对已查封、扣押、冻结的全部财产进行处分后，该财产上的轮候查封自始未产生查封、扣押、冻结的效力。（2015）吉中执字第16号执行案件中对祥云公司土地使用权证号为井国用（2010）第CL238号国有土地使用权的查封属于轮候查封，并未实际发生查封效力。故异议人提出的异议请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项规定，裁定如下：
驳回井冈山市房地产综合开发公司的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向江西省高级人民法院申请复议。
审判长 李 娟
审判员 陈 麒
审判员 李国红
二〇一八年三月二十六日
书记员 陈 婕