宁波市海曙区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0203民初9819号原告：王海珍，女，1985年11月17日出生，汉族，住宁波市奉化区。委托诉讼代理人：吴佳舟，浙江海泰律师事务所律师。被告：宁波企赢资产管理有限公司。统一社会信用代码91330203053845170B。住所地：宁波市海曙区丽园北路***号-28。法定代表人：崔赢，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘建永、徐佳艺，浙江大衡律师事务所律师。原告王海珍与被告宁波企赢资产管理有限公司（以下简称“企赢公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月20日立案受理，依法适用简易程序由审判员戎波独任审判，于2017年12月5日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院依法组成合议庭，适用普通程序于2018年4月9日公开开庭进行了审理。原告王海珍的委托诉讼代理人吴佳舟，被告企赢公司的委托诉讼代理人刘建永、徐佳艺到庭参加两次庭审。本案现已审理终结。原告王海珍向本院提出诉讼请求：一、确认原被告之间签订的《房屋租赁合同》已于2016年5月15日解除；二、判令被告立即返还原告房租履约保证金、物管履约保证金及质量保证金共计44999.8元；三、判令被告立即赔偿原告装修损失共计68336.5元。事实和理由：2015年8月，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定：“宁波企赢资产管理有限公司为出租方，王海珍为承租方，出租房屋位于宁波市和义路102弄1号B011、B012单元，租赁用途为零售，租赁期限为两年（自2015年8月15日起至2017年8月14日止），第一年租金为每月9431元，第二年租金为每月10264元。”合同签订后，原告依约支付各项保证金共计44999.8元。2015年8月起，原告以零售为目的对上述房屋进行装修，产生装修费用共计68336.5元。2015年11月，原告多次向宁波市工商局申请珠宝零售类工商登记，但宁波市工商局因承租房屋性质为文体娱乐，对原告在承租房屋从事珠宝零售经营的申请不予准许。2016年5月15日，在原告与被告多次沟通无果情况下，为合力止损，原告不得不退租。截止到目前，被告拒不返还原告各项保证金共计44999.8元。原告认为，原告与被告之间的房屋租赁合同关系合法有效，原告已按《房屋租赁合同》的约定支付了各项保证金及租金，但被告未按约提供符合约定用途的租赁物，致使原告无法实现承租经营的根本目的，构成根本违约，故被告应当向原告返还各项保证金并赔偿原告的全部装修损失。被告企赢公司答辩称：第一、原被告之间签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示合法有效，双方应当按照合同约定履行各自义务，该合同已经于2017年8月14日到期，在合同期满前双方均未主张过解除合同，因此该合同并不存在原告所述的于2016年5月15日解除的事实。第二、本纠纷系因原告未向被告支付租金，被告发律师函向原告催讨所致。第三、原告未向被告支付租金已构成违约，因此被告无需返还原告各项保证金，亦无需赔偿原告的装修损失。案件审理过程中，当事人提供如下证据证明案件事实，经庭审举证、质证，本院认定如下：1.原告提供房屋租赁合同、收款收据各一份，拟证明原告与被告之间签订房屋租赁合同且原告向被告支付履约保证金、物管履约保证金及质量保证金共计44999.8元的事实。经质证，被告对以上证据的真实性无异议。本院对该组证据予以认定。2.原告提供房产证、装修预算表、收据各一份，拟证明原告在签订租赁合同后为装修店面支出装修费68336.5元的事实。经质证，被告对房产证的真实性认可，对装修预算表、收据的三性均不予认可，认为收据非专用发票，原告未提交打款证明，难以证明其实际支付上述款项。本院认为，原告提交的装修预算表为装修公司单方制作，本院对其真实性不予认定。收据非专用发票，在没有付款凭据或其他证据佐证的情况下，不能证明原告是否实际支出装修费，故本院不予认定。3.原告提供录音资料三份、宁波市海曙区市场监督管理局情况说明一份，拟证明涉案租赁物因房产证为“文化娱乐”性质，经市场监督管理局审查无法办理珠宝零售类营业执照，被告无法提供与合同约定一致的租赁物构成根本违约的事实。经质证，被告对录音资料的三性不认可，对情况说明的合法性和关联性不认可。本院认为，因被告对原告提供的录音资料三性不认可，且该录音资料无法核实被录音人身份，故本院不予认定。原告提供的情况说明，由宁波市海曙区市场监督管理局出具并加盖公章确认，本院对其真实性予以确认。4.原告提供准予登记通知书、陈丽萍的合同解除函和律师函、原告委托律师发送的律师函及快递邮寄凭证和查询跟踪单各一份，拟证明因被告提供的租赁物不符合约定，无法办理营业执照，原告为此委托律师于2016年5月15日向被告邮寄律师函要求解除合同的事实。经质证，被告对准予登记通知书无异议，对以上其他证据的三性不予认可，且认为并未收到原告方寄送的律师函。本院认为，原告提供的准予登记通知书系原件，本院予以确认。原告提供陈丽萍的合同解除函和律师函与本案无关联性，本院不予认定。本院对原告委托律师发送的律师函及快递邮寄凭证和查询跟踪单的真实性予以确认。5.被告提供营业执照和国家企业信用信息系统查询所得企业登记信息五份、1844广场分布点位图两份，拟证明涉案租赁物所在地能够办理营业执照的事实。经质证，原告认为，被告提交的点位图中F1层与本案无关联性，B1层系涉案租赁物所在地无异议，原告在2015年12月份被市场监督管理局告知无法办理营业执照，被告提交的营业执照是2016年10月以后才办理的。本院认为，被告提供营业执照能够证明涉案租赁物所在区域在2016年10月以后有部分商户领取了营业执照，本院对该事实予以确认。6.被告提供1844情况补充说明一份，拟证明经与属地街道协调，1844广场地下一层开始办理个体工商户登记的事实。经质证，原告对真实性予以认可，对关联性不予认可。本院认为，因原告对真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。另原告在第二次庭审中申请法院调查取证，因该申请已过举证期限，本院未予准许。综上，本院经审理认定事实如下：2015年8月，原、被告共同签订《1844房屋租赁合同》一份，约定：被告出租给原告的房屋坐落于宁波市和义路102弄1号B011、B012单元，建筑面积49平方米，经营项目为零售，原告应在开业前，向被告提供与上述品牌、商号及经营商品商标有关的营业执照、注册证书等相关证明文件；租赁期自2015年8月15日起至2017年8月14日止。合同签订后，原告于2015年10月12日支付房租履约保证金28293元、物管履约保证金6706.8元和质量保证金10000元共计44999.8元。2015年11月24日，原告为宁波市和义路102弄1号B011、B012单元的“缪拉（MIRROR）”向宁波市海曙区市场监督管理局申请珠宝零售类营业执照，经该局初审认为提交的相关文件基本齐全，向原告出具了《准予设立登记通知书》。但在复核时发现1844广场地下一层的房产证显示房屋性质为“文体娱乐”，故未向原告等类似商家核发营业执照。后经协调，在满足出具相应证明后允许办理个体工商户登记。但是原、被告均未有就此事态进行协商解决，2016年5月15日，原告向被告的非约定送达或者营业场所地址邮寄《律师函》，告知被告因被告未按约提供符合约定用途的租赁物构成根本违约，原告宣布解除合同。然该《律师函》未能有效送达给被告，直至双方合同期自然届满。本院认为：依法成立的合同具有法律效力。原、被告之间签订的房屋租赁合同内容系双方真实意思表示，双方应按约全面履行各自义务。如原、被告认为存在合同解除的情形，应当在合同期届满前要求解除，且解除通知须到达对方。本案原告虽有主张要求解除的律师函寄出，但送达地址的错误致使被告未能签收到该律师函，故不能视作合同自通知到达对方时解除。现原告起诉之日合同期限已届满，故原告要求确认合同解除的诉请缺乏依据本院不予支持。合同履行期，双方均未能够各自履行好合同义务。但期满后，原告有权要求被告返还各项保证金共计44999.8元，本院予以支持。关于装修损失，原告提供的装修预算表、收据的证据不足以证明实际支出过装修费，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告宁波企赢资产管理有限公司在本判决生效之日起十日内返还原告王海珍房租履约保证金、物管履约保证金和质量保证金合计44999.8元；二、驳回原告王海珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费2567元，由原告王海珍负担1642元，被告宁波企赢资产管理有限公司负担925元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审 判 长  戎 波人民陪审员  张素珍人民陪审员  华安军二〇一八年四月九日代书 记员  黄群英附：本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。?*MERGEFORMAT?2??*MERGEFORMAT?1?