湖北省武汉市汉南区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂汉南民一初字第00279号
原告：危儒桥，打工。
被告：彭凤玉，无职业。
委托代理人：杨红林，湖北伟宸律师事务所律师。
被告：鄢巧云（系彭凤玉之女），无职业。
委托代理人：朱敏，湖北伟宸律师事务所律师。
委托代理人：彭凤玉（系鄢巧云之母），无职业。
第三人：许道才，个体工商户。
原告危儒桥诉被告彭凤玉、鄢巧云、第三人许道才房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月10日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告危儒桥、被告彭凤玉及其委托代理人杨红林、被告鄢巧云及其委托代理人朱敏、彭凤玉、第三人许道才，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告危儒桥诉称，2000年11月26日，因买房过程长，我为了谋生计没有时间出面，经中间人许道才介绍，我母亲汪晓萍与被告彭凤玉先行当面洽谈后，在不知道哪天能成交的情况下，不得已委托许道才签订了合同，付了10000元房款。被告彭凤玉交付了房屋及其房屋所有权证，收了钱随即投靠去了鄢巧云家。十几年过去了，被告理应为我办理房屋过户手续，想不到被告竟然把房子卖了又去办理了新证，更让人惊愕的是被告理亏撤诉却只为歪曲事实，否认房屋买卖的事实。我母亲与彭凤玉谈了个大概，但我不知道最后能否谈成，我把钱先都给了许道才。彭凤玉跟第三人说鄢巧云是同意卖房的。合同给我的时候鄢巧云的章都已盖好，手印也按好了。后来在银行一手交钱一手交货。现诉至法院，请求判令：一、《房屋买卖合同》有效；二、被告将已售房屋的所有权过户给原告；三、本案诉讼费用由被告承担。
原告危儒桥为支持其诉讼请求，提供如下证据：
1、鄢东海土地使用权证、房屋所有权证、《房屋买卖合同》复印件各一份。拟证明被告已将武汉市汉南区纱帽街何家畈125号一层房屋出卖给原告；
2、光盘一个（内容为2009年4月5日用手机录制的连续三个视频）。拟证明彭凤玉一直认可将房屋卖给原告，想用四万元赎回房屋；
3、电费发票复印件一份。拟证明被告知道原告一直居住在何家畈125号，被告说一直找不到原告不属实；
4、廖家堡社区居委会调解记录（即网格工作员记录）、彭凤玉作为原告的二份诉状复印件各一份。拟证明房屋是卖给原告而不是租给原告的事实，鄢巧云也是知情的。
被告彭凤玉辩称，原告诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求驳回诉讼请求。一、《房屋买卖合同》意思表示不真实。原告称其委托第三人许道才与我签订《房屋买卖合同》，但其向法庭提交的《房屋买卖合同》有明显的变造痕迹。2009年，原告曾以同样的理由向法院起诉过，其提交的《房屋买卖合同》上有鄢巧云的私章，该私章系原告伪造。法庭调查时，许道才因作伪证，被合议庭罚站。2015年，我和鄢巧云起诉危儒桥，危儒桥当庭承认《房屋买卖合同》上没有其签名，但其本次诉讼中提交的《房屋买卖合同》却是有原告签名的，足以判断该合同系原告伪造。许道才在卖方和证人处分别用不同色彩的笔签名，我在开庭时记不清楚怎么回事，但2009年庭审中，我已经陈述，因我不认识字，许道才签名后，别人告诉我，说许道才签的是证人，于是，我又让许道才在买方签名，我认可的买方是许道才，而不是危儒桥。原告称其委托许道才与我签合同，但除了许道才的的证言，原告无其他证据，许道才与本案有利害关系，还有当庭作伪证的记录，因此，许道才的证言可信度太差。原告应当认识房产证上的“鄢东海”三个字，应当知道我所卖房屋并非自己的房屋。二、《房屋买卖合同》损害了鄢巧云的合法权益。签订该合同时，鄢东海已去世，该房屋系其遗产，不论鄢巧云对该房屋是否有共有权，鄢巧云对该房屋拥有继承权。原告并未提供证据证明鄢巧云从开始就知道房屋被卖给了原告，事实上，鄢巧云一直都未同意将涉案房屋卖给原告，原告占用房屋后，一直未能办理房屋过户手续，2013年6月的新产权证上，所有权人是我和鄢巧云，鄢巧云用自己的行动表示了自己的主观意思——不愿意将自己享有继承权的房屋卖给原告。三、原告在此次房屋买卖活动中缺乏必要的善意。原告至少在2009年起诉以前就拿到了房屋所有权证，明知房屋不是我个人名下的财产，同时还知道原产权人鄢东海有两个继承人，房屋买卖应当获得鄢巧云的认同，而从2000年12月至2013年6月，原告都未获得鄢巧云的认同。四、原告的诉求已超过诉讼时效期限。不动产以登记为准，原告自称2000年11月26日委托第三人向我购买房屋，但直到2009年第一次向法院起诉前，我和鄢巧云都不同意给他办理过户手续，合同并未约定办理房屋过户手续的具体时间，原告可以随时主张权利，2009年，原告起诉时，就已经提出了自己的权利主张。原告撤诉后，至2015年再次向法院起诉，已过近六年，超出了诉讼时效期间。原告虽然一直占用房屋，但侵犯了鄢巧云的合法权益，其占用房屋的行为缺乏必要的合法性。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，本案原告委托第三人与我签订的《房屋买卖合同》因意思表示不真实、损害了鄢巧云的合法权益而无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十九条的规定，合同无效，依合同约定取得的财产应当返还。
被告鄢巧云辩称，原告诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求驳回诉讼请求。一、本案所涉《房屋买卖合同》系无效合同。合同法第一百三十二条规定，出卖标的物，应属出卖人所有或出卖人有权处分。本案中，《房屋买卖合同》签订时，涉案房产系鄢东海遗产，根据继承法的规定，彭凤玉与我均有法定继承权，在未征得我的同意情况下，彭凤玉无权处分该房，根据合同法第五十二条的规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效，故本案房屋买卖合同系无效合同。二、《房屋买卖合同》中被告签章系原告伪造。因我常年在外地居住、生活，对该房屋出售毫不知情，我既未参与涉案房屋的出售，也没有在《房屋买卖合同》上签名、盖章，原告伪造签章的行为已触犯了我的合法权益，根据合同法第五十二条的规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，合同无效。2009年间，原告曾因同样的纠纷起诉过，当时原告提交给法院的证据中，《房屋买卖合同》上并无原告的任何签名和手印，后原告撤诉，而在本案中，原告及第三人为达到其非法目的，又捏造事实，伪造我的印章，并捏造原告签名，属于诈骗行为，根据侵权责任法相关规定，原告和第三人应承担侵权责任。三、原告所主张的权利已过法定诉讼时效。根据民法通则第135条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。本案所涉《房屋买卖合同》签订于2000年11月26日，原告2009年曾因同样的纠纷起诉过被告，后原告撤诉，原告现主张已经超过法定诉讼时效，原告也未举证证明其主张的诉讼在这几年期间中断过。据此，原告诉求已超过诉讼时效。
被告彭凤玉、鄢巧云为支持其辩称意见，提供如下证据：
1、《房屋买卖合同》复印件一份。拟证明原告与被告之间不存在买卖关系，签名乙方系许道才，也无鄢巧云盖章；
2、2013年6月24日房产证、2013年7月2日土地使用权证复印件各一份。拟证明涉案房屋归两被告共同所有；
3、武汉市汉南区农业开发有限公司证明（还加盖了武汉市汉南区纱帽街廖家堡社区居委会公章）复印件一份。拟证明鄢东海去世时间，财产分割情况；
4、武汉市汉南区房产管理局档案室证明复印件一份。拟证明登记在鄢东海名下的涉案房屋在1993年并没有过户。
第三人许道才辩称，原告诉状属实，是委托我从两被告手中购房。原告诉求是原、被告之间的事情，我当时只是帮助他们买房，当时彭凤玉写了合同，我也签字了，我把合同给原告了，原告就将10000元给我，我把钱给被告彭凤玉了，由于彭凤玉拿钱不方便，我还是在银行把钱给她，据她说，她再把钱转给鄢巧云，彭凤玉把钱收了后就把房产证、土地证给我，由我转交原告，彭凤玉当我的面把钥匙给了原告母亲。原告母亲事先都与彭凤玉谈好了。由于当时联系不方便，而我就在附近做生意，所以我当个中间人。
第三人许道才未举证。
经庭审质证，被告彭凤玉对原告提供的证据的质证意见如下：对证据1中的土地使用权证、房产证的真实性无异议，对证据1中的《房屋买卖合同》有异议，原件上乙方是第三人许道才，落款上本来是没有原告签字的，且乙方是第三人而非原告。对证据2有异议，指出三段视频资料并不能证明原告的诉讼主张，第一，彭凤玉明确表示卖房子时没有告诉鄢巧云，过户必须鄢巧云同意；第二，彭凤玉说有合同在，但始终都没有说与原告签订过《房屋买卖合同》；第三，先解决树被砍、茅厕被挖、猪圈被拆这三件事，再谈房子的事。三段视频资料不能证明本案所涉《房屋买卖合同》是鄢巧云知道并同意，也不能明确证明该合同是原、被告所签订。对证据3的真实性无异议，对证明目的有异议，指出只是2006年3月8日一个月的收据，且费用10元钱，通常住一个月10元，不可能证明一直居住在这里，且只有电费收据不能证明原告居住在该房，更与买卖关系无关。对证据4中的网格工作员记录有异议，是复印件，来源不清楚，当事人名称都是错误的，就算是写错了，也无法证明房屋是买卖关系，不能达到证明目的。对证据4中的2015年4月20日起诉状有异议，该诉状中的原告（即本案二被告）要求确认涉案房屋归被告所有，当时房产证、土地使用权证上的名字为被告，房屋以登记为准，其实没有必要起诉。对证据4中的2015年9月10日起诉状有异议，该诉状中的原告（即本案二被告）要求腾退房屋，因为权属无争议，所有权系二被告，均不能证明原、被告之间买卖关系的成立。
被告鄢巧云对原告提供的证据的质证意见如下：对证据1中的土地使用权证、房产证的真实性无异议，对《房屋买卖合同》有异议，原件上没有其盖章，其根本没有参与进来，合同系伪造。对证据2、3、4的质证意见与彭凤玉的一致。
第三人许道才对原告提供的证据的质证意见如下：对证据1无异议，合同是当时真实的合同，合同是彭凤玉直接从包里拿出来给他的，让他签字了直接给原告，上面的手印和盖章是给他的时候都有的，当时他签名了后，再把合同给的原告。房产证、土地使用权证，没仔细看，直接给原告了。对证据2，表示与其无关，没有参与以后发生的事情。对证据3的真实性无异议，指出原告是一直住在那里。对证据4，表示其不知道原、被告之间的事情。
原告危儒桥对被告彭凤玉、鄢巧云提供的证据的质证意见如下：对证据1的真实性无异议，指出是其委托许道才办理的，有三份合同。对证据2，指出被告是采取欺骗的手段办理的，被告把房屋已经卖了，再办证，应该无效。对证据3无异议。对证据4有异议，指出涉案房屋的房产证、土地使用权证原件在他手中。
第三人许道才对被告彭凤玉、鄢巧云提供的证据的质证意见如下：对证据1的真实性无异议，拿到合同他直接签字。对证据2，表示不知道情况。对证据3、4无异议。
对原、被告在庭审中提供的证据，本院作如下分析认定：
原告提供的证据1中的房产证和土地使用权证，本院经与原件核对无异，且来源合法，与本案具有关联性，依法予以采信。证据2，系录音录像，内容为2009年4月5日，危儒桥与彭凤玉协商过户，彭凤玉要求先处理其猪圈、厕所被拆、树木被砍一事，其中，彭凤玉认可卖房给危儒桥一事，还指出其与危儒桥写了材料的，前后的树、厕所、猪圈，没有卖给危儒桥。证据3，只是一个月的电费发票，并不能达到原告证明其一直居住在何家畈125号的目的。证据4中的调解记录，系复印件，无法核实真实性，本院不予采信。证据4中的二份诉状中没有彭凤玉、鄢巧云关于将涉案房屋出卖给原告的陈述，不能达到原告的证明目的，本院不予采信。
原告提供的证据1中的《房屋买卖合同》，与被告彭凤玉、鄢巧云提供的证据1，存在很大的相似性，本院将在下文进行论述。
被告彭凤玉、鄢巧云提供的证据2，系房产局与土地局出具的房屋所有权证和土地使用权证，本院依法确认其真实性。证据3，加盖了廖家堡社区居委会的印章，可以证明鄢东海1997年3月去世的事实。证据4，系武汉市汉南区房产管理局出具的证明，内容为“鄢东敏的房屋档案存在没有过户（档案号，98年以前，4122号）”，而本案涉及的房屋原登记所有权人为“鄢东海”，非“鄢东敏”，且该证明并未说明房屋坐落，无法达到证明目的。
经审理查明，2000年，第三人许道才受原告危儒桥委托，与被告彭凤玉协商购买坐落于武汉市汉南区纱帽街何家畈125号房屋事宜，2000年11月26日，被告彭凤玉作为甲方，第三人许道才作为名义上的乙方，签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定：一、甲方将自己的92.7平方米的三间砖瓦结构平房以10000元价格卖给乙方；二、乙方付款时，甲、乙双方在合同上签字后，甲方将该房产证和土地使用证交给乙方。从此转移该房屋的所有权，甲方不再负任何责任；三、甲方的猪圈和厕所及房屋周围的树木归甲方所有，乙方协助照看，直至甲方处理为止；四、以上条款双方共同遵守，不得违反；五、此合同一式三份，甲、乙、证人各持一份。合同签订后，许道才将10000元房款交给彭凤玉，彭凤玉将登记权利人为鄢东海的房屋所有权证（证号：武房房私字第09-02264号，时间：1992年12月30日，建筑面积92.4平方米）和土地使用权证［证号：汉国用（1992）字第00250号，时间：1992年10月4日］交给许道才，许道才转交给危儒桥，不久，彭凤玉从涉案房屋中搬出，危儒桥搬入居住。根据合同约定，《房屋买卖合同》一式三份，在本案中，原告和被告各出示了一份合同。其中，原告提供的合同中，在甲方基本信息和甲方落款处，彭凤玉都按了手印，还都盖有“鄢巧云”私章，许道才在证人落款处签名，危儒桥在乙方落款处签名（其承认为2009年补签）。二被告提供的合同中，与原告提供合同相同的是，合同内容一致，且在甲方基本信息和甲方落款处，彭凤玉都按了手印，许道才在证人落款处签名，不同的是，合同标题上有彭凤玉按手印，甲方基本信息和落款处未盖“鄢巧云”私章，乙方落款处并非危儒桥签名，而是许道才用与在证人落款处不同颜色和粗细的笔签名。彭凤玉交付房屋后，搬到河北住三年后回到汉南。
另查明，签订《房屋买卖合同》时，许道才系受危儒桥委托买房，许道才交给彭凤玉的10000元房款实际上是危儒桥支付的。
又查明，鄢东海系彭凤玉（1932年8月23日出生）之夫、鄢巧云（1957年8月27日出生）之父，于1997年3月去世，无证据证明鄢东海留下了书面遗嘱。根据彭凤玉陈述，涉案房屋建造于1984年上半年，那时，她与鄢东海早已结婚。彭凤玉在武汉市房产局咨询后，通过登报说明房产证遗失并办理公证的方式，与鄢巧云作为共有人，取得了涉案房屋的房屋所有权证（房屋坐落：武汉市汉南区纱帽街何家畈125号1层，时间：2013年6月24日，证号：武房权证南字第××号，建筑面积92.4平方米）和土地使用权证［时间：2013年7月2日，汉国用（2013）第40079号］。
本案的争议焦点：1、被告彭凤玉是否有权处分涉案房屋；2、2000年11月26日《房屋买卖合同》是否有效，原告是否有权要求二被告协助办理涉案房屋过户手续；3、本案是否已过诉讼时效。
本院认为，关于争议的焦点1，鄢东海去世后，彭凤玉、鄢巧云作为其第一顺序继承人，有权依法继承涉案房屋中鄢东海享有所有权的部分，彭凤玉作为原房屋共有权人，本享有房屋二分之一的产权，通过继承，其获得了房屋四分之三的产权，而鄢巧云则继承了该房屋四分之一的产权。虽然鄢巧云并未在原告和二被告提交的二份《房屋买卖合同》上签字，也不认可其中一份上的“鄢巧云”私章，且指出其不知道彭凤玉卖房的行为，但《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”因此，彭凤玉作为占共有份额三分之二以上的按份共有人，有权出卖房屋，其处分涉案房屋的行为合法有效。另外，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”鄢巧云与彭凤玉系母女关系，原告有理由相信彭凤玉在签订合同时得到了鄢巧云的授权，彭凤玉出卖房屋的行为有效，因此，鄢巧云提出的彭凤玉出卖涉案房屋未取得其同意的抗辩理由，本院不予采信。
关于争议的焦点2，原告和二被告提供的《房屋买卖合同》上均有彭凤玉按手印，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第五条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，应当签字或者盖章。当事人在合同书上摁手印的，人民法院应当认定其具有与签字或者盖章同等的法律效力。”因此，彭凤玉签订合同的行为有效。即使危儒桥签订合同当时未在乙方落款处签名，但彭凤玉在收到房款后不久，即搬出涉案房屋，将房屋交付危儒桥使用，危儒桥也搬进房屋居住，根据《中华人民共和国合同法》第三十七条的规定：“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”因此，彭凤玉与危儒桥之间买卖合同成立。另外，许道才接受危儒桥的委托买卖房屋，其作为受托人，其有权以自己名义作为一方签字，签订买卖合同，彭凤玉提出买方为许道才的抗辩理由，本院不予采信。《房屋买卖合同》不违反法律、法规强制性规定，系合法、有效的合同，对买卖双方具有法律约束力，当事人应当按照合同约定完全履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款规定：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。”因此，原告有权要求二被告协助办理过户手续。
关于争议的焦点3，本案中，2000年11月26日《房屋买卖合同》签订后不久，原告即搬入涉案房屋居住，实现了对房屋的占有，现原告要求二被告办理房屋过户手续，该请求权具有物权属性，不应适用诉讼时效的规定，且协助买受人办理房屋过户手续系出卖人的法律义务，不应受到时效的限制，因此，二被告关于原告诉求已过诉讼时效的抗辩理由，本院不予采信。
综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国合同法》第三十七条、第四十九条、第四百零三条第一款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告危儒桥与被告彭凤玉于2000年11月26日签订的《房屋买卖合同》有效；
二、被告彭凤玉、鄢巧云于本判决书生效之日起十五日内协助原告危儒桥办理坐落于武汉市汉南区纱帽街何家畈125号房屋的房屋所有权证、土地使用权证的过户手续。
案件受理费50元，由被告彭凤玉、鄢巧云负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费人民币50元，款汇武汉市中级人民法院。收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 黄浩志
代理审判员 李 蓉
人民陪审员 肖有武
二〇一六年四月六日
书 记 员 石忠玉