黑龙江省佳木斯市郊区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郊民初字第45号
原告韩某某，女，1956年5月5日出生。
委托代理人王某某1。
代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求。
被告佳木斯某房地产开发有限公司。
委托代理人陈某。
代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、反诉、上诉、代收法律文书。
第三人王某某，女，1971年4月16日出生。
原告韩某某与被告佳木斯某房地产开发有限公司（以下简称某公司）、第三人王某某房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年1月26日立案后，依法于2015年4月24日公开开庭进行了审理，原告韩某某及委托代理人王某某1，被告某公司委托代理人陈某到庭参加诉讼，第三人王某某经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告在被告处购买商品房住宅一套，于2010年7月12日、2010年8月3日预交房款8万元整；2011年1月19日，被告与原告签订认购协议，协议约定原告购买房屋的位置位于某友谊小区A楼031204号，面积114.02平方米，价款为人民币171030元；2012年3月5日，原告交齐全部房款和进户收取的各项费用后，被告向原告交付该房屋并办理了入户登记。原告对房屋装修后入住至今。原告入住后一再催促被告按认购协议约定给原告更换商品房买卖合同，为原告办理房屋所有权证，但被告以种种理由拖延，始终没有办理。2014年，原告到产权处查询，发现原告购买的房屋已被他人办理预登记。经查询得知，2013年8月23日，被告违法将该房屋卖给第三人王某某。被告与第三人王某某订立合同的真实目的是被告向第三人借款，被告与第三人协商以签订买卖友谊小区A楼031204号房屋买卖合同的方式为借款做担保，因此被告与第三人的买卖关系不能成立。被告无视法律，严重侵害了原告的合法权益，第三人王某某虽然与被告某公司在2013年8月23日签订了购买友谊小区A楼031204号房屋协议，但该协议形式是买卖合同，实质是借款担保合同，被告与第三人签订该合同的行为是双方恶意串通侵害原告的合法权益。综上所述，被告作为房屋买卖合同的出售方，在原告交付购房款履行了付款义务后，被告方交付房屋即购房合同成立，被告方应当在合同订立之日起90日内按约定办理房屋所有权证。但被告却将已出售并交付给原告的房屋违法与第三人另行签署房屋买卖合同，使原告至今不能办理房屋所有权证，严重侵害了原告的合法权益。为此，原告请求1.确认原、被告双方签订的房屋认购协议有效，原告取得房屋的所有权，判令被告继续履行合同，为原告办理房屋所有权证；2.判令被告与第三人签订的购买友谊小区A楼031204号房屋买卖合同无效；3.请求判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金337761元；4.被告承担全部诉讼费用。
被告某公司辩称：原告与被告签订的房屋认购协议是双方真实意思表示，被告将该房屋以抵押的形式交给第三人王某某是房屋抵押并不是房屋买卖，并且在开庭前被告已经将王某某等人的债务还清，并将原告的房卡交给原告，故第三人与被告之间的债务关系已经解除，所以第三人也不应再参加本庭的诉讼。关于给原告办理产权证，应按照市里统一要求统一办理。不能单独办理产权证。
原告为支持其诉讼主张向本院提供如下证据：
证据一、身份证、法人营业执照、第三人户籍证明。证明：原、被告诉讼主体资格适格。
经庭审质证，被告对此证据无异议，本院予以采信。
证据二、2011年1月19日签订的房屋认购协议、收据3份。证明：原告购买了友谊小区房屋，并已经交付了房款。
经庭审质证，被告对此证据无异议，本院予以采信。
证据三、进户收费明细、各项费用收据。证明：原告入户缴纳了相关费用。
经庭审质证，被告对此证据无异议，本院予以采信。
证据四、商品房买卖合同。证明：被告出售房屋给原告，后又将房屋出售给第三人，违反了法律规定，侵害了原告的合法权益，违反了双方的约定
经庭审质证，被告对此证据无异议，提出现在房卡已经给原告了。
本院经审查认为，被告某公司与第三人王某某之间签订的买卖合同，在该房屋已经出售给原告后，被告某公司当庭认可双方的关系实为借贷，故被告与第三人之间的买卖合同无效，对此证据本院予以采信。
被告某公司未在举证期限内向法院提供证据。
第三人王某某未到庭参加诉讼、也没有向法院提交书面答辩状，亦未在举证期间内向本院提交证据。
根据双方当事人的当庭陈述、举证、质证及辩论，可以认定以下基本事实：原告在被告处购买商品房住宅一套，于2010年7月12日、2010年8月3日预交房款8万元整；2011年1月19日，被告与原告签订认购协议，协议约定原告购买房屋的位置位于某友谊小区A楼031204号，面积114.02平方米，价款为人民币171030元；2012年3月5日，原告交齐全部房款和进户收取的各项费用后，被告向原告交付该房屋并办理了入户登记。原告对房屋装修后入住至今，并交纳了房屋相关的物业费、供热费、水电、燃气等费用。2012年8月1日，被告某公司向第三人王某某借款200000元，将出售给原告的友谊小区A楼031204号房屋以买卖的形式出售给王某某，在原告不知情的情况下，由某公司与第三人王某某于2012年8月23日签订买卖合同，该合同在佳木斯市不动产登记管理局进行了备案。
本院认为：原、被告在2011年1月19日签订的认购协议书系双方真实意思表示，并不违反法律的禁止性规定，双方应按照合同约定全面履行自己的义务，对原告请求确认该协议有效的诉讼请求本院予以支持。现该协议已实际履行完毕，被告为原告安置了友谊小区A楼031204号房屋，原告交纳了全部房款及相关费用后已实际入住，原告实际取得了该房屋的请求权，但根据法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，由于本案争议房屋尚未在产权部门进行不动产登记，故原告请求确认房屋所有权的诉讼请求本院不予支持，原告可依据生效的买卖合同去产权部门办理不动产登记。被告在2012年8月23日又与第三人签订买卖合同，将原告的房屋卖给第三人，形式上被告与第三人之间是买卖关系，实质上是被告向第三人借款，以该房屋作为担保，被告的行为已侵犯了原告的合法权益，其与第三人之间签订的买卖合同因侵犯了第三人利益而无效，对原告请求确认被告与第三人签订的买卖合同无效的诉讼请求本院予以支持。按照交易习惯，办理所有权证照的费用应由原告承担，但因被告与第三人之间的买卖合同已经在不动产登记管理局备案，过户时有可能产生其他费用，此费用应由被告某公司承担。按照法律规定，被告应于房屋交付使用之日即2012年3月5日起90日内即2012年6月3日前为原告办理房屋权属证书，由于被告原因未能办理，被告应支付违约金。双方在合同中并未约定违约金，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息，被告至2014年6月3日止即应支付违约金34120元（171030元×中国人民银行2012年6月3日一年至三年贷款利率6.65%×2年×150%），原告主张的违约金33761元不超出法律规定，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、原告韩某某与被告佳木斯某房地产开发有限公司于2011年1月19日签订的房屋认购协议有效；
二、被告佳木斯某房地产开发有限公司与第三人王某某于2012年8月23日签订的关于友谊小区A楼031204号房屋的买卖合同无效；
三、被告佳木斯某房地产开发有限公司及第三人王某某协助原告韩某某办理友谊小区A楼031204号房屋的房屋产权证，产生的费用由原告韩某某承担，但因被告与第三人之间的买卖行为所产生的其他费用则由被告佳木斯某房地产开发有限公司承担；
四、被告佳木斯某房地产开发有限公司于判决生效后立即支付原告韩某某违约金33761元；
五、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费644元由被告佳木斯某房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，交纳上诉费，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。
审判长 董 磊
审判员 汝兴德
审判员 朴雪梅
二〇一五年五月十五日
书记员 李姝凝