山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）烟民一终字第304号
上诉人（原审原告）：范吉祥。
委托代理人：纪飞，山东滨海正大律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：烟台万盛实业有限公司，住所地：烟台市福山区高新技术开发区永达街东首。
法定代表人：宋明亮，经理。
委托代理人：姜倩颖，山东旭冉律师事务所律师。
委托代理人：王卓若然，该公司职工。
上诉人范吉祥因与被上诉人烟台万盛实业有限公司（以下简称万盛公司）商品房预售合同纠纷一案，不服烟台市福山区人民法院（2013）福民一初字第57号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2007年6月21日，范吉祥与万盛公司签订商品房预（销）售合同，购买玉森明珠2#住宅2-1-1101号房，该商品房建筑面积为140.91平方米，单价为每平方米4219.5元，总金额为594570.00元。该合同约定，“第八条、交付期限。出卖人应当在2008年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5、该商品房可以进行装修。第九条、出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2、如出卖人不能按期将房产交付买受人使用，又无延误证明，出卖人应偿付买受人已预付购房款的利息，利息按合同规定的该房产交付使用日期起计至实际交付使用之日止，按收款银行同期按揭贷款利率计息。第十五条、关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、按银行同期同类利息赔偿损失。”2007年6月21日、11月26日、11月28日范吉祥分别向万盛公司支付购房款178570元、116000元、300000元，万盛公司向范吉祥出具收款收据。万盛公司对该商品房预（销）售合同的真实性及范吉祥主张的商品房价款均无异议。2007年9月26日，范吉祥（合同乙方）、万盛公司（合同甲方）签订玉森明珠库房销售合同。该合同约定，“第一条：乙方自愿申请购买甲方位于福山区永达街580号玉森明珠2#楼的23号车库，该车库的销售面积为26.01平方米，销售单位为3500元／平方米，总金额91035元；该库房仅作为房屋的附属物，不办理产权证；乙方所购买甲方的商品房作为玉森明珠项目中的2#座1单元1101号房。第三条：合同约定面积与实测建筑面积的误差按合同价多退少补。第四条：乙方除该库房（小棚）使用权外，不具有小区内任何公用设施权属关系。”当日，范吉祥向万盛公司支付购买车库总价款91035元，万盛公司向范吉祥出具收款收据。
2011年，范吉祥与万盛公司曾就涉案房屋产生纠纷，后经原审法院主持调解，达成协议。范吉祥提交（2011）福民一初字第256号民事调解书一份，该调解书载明，“本案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、范吉祥于2011年10月26日前办理完接房手续后，万盛公司于当日给付范吉祥61700元（含诉讼费），逾期付款，范吉祥有权按169996元申请执行。二、双方交房时间为2010年6月1日。案件受理费3700元，由范吉祥负担。上述协议符合有关法律规定，法院予以确认。调解书经双方当事人签收后，即具有法律效力。”2012年4月8日，范吉祥与万盛公司就（2011）福民一初字第256号商品房预售合同纠纷一案，达成执行和解，双方约定，由万盛公司向范吉祥给付违约金61700元，但先扣除应交物业费20203.01元，范吉祥自愿放弃其余本金及逾期付款利息。万盛公司至今未交付房屋钥匙，未办理涉案房屋的产权登记手续，范吉祥于2013年1月30日诉至原审法院，请求法院依法判令万盛公司赔偿逾期办证损失121188.31元（自2010年6月1日起计算至2013年4月11日；从2013年4月11日至实际取得涉案房地产权属证书之日，仍应赔付损失），案件受理费由万盛公司承担。
万盛公司对库房销售合同真实性无异议及范吉祥主张的库房价款均无异议，对民事调解书的真实性无异议，但是认为民事调解书中所注明的2010年6月1日为交房日，但范吉祥并未接房，逾期办证违约金无从谈起。范吉祥主张依据执行和解笔录，涉案房屋交付时间应为2010年6月1日，但是2012年4月8日，执行和解笔录履行后，范吉祥与万盛公司到万盛公司处办理交递手续后，万盛公司不出具收取物业费的凭证，且至今仍没有交付涉案房屋钥匙。万盛公司对该执行和解笔录真实性无异议，万盛公司确实至今未向范吉祥交付钥匙，但是该执行和解笔录是双方自愿协商的，无法证明范吉祥所主张的逾期办证违约金的计算起点为2010年6月1日。
范吉祥主张万盛公司至今尚未办理涉案房屋的产权登记手续，故逾期办证违约金应以商品房及车库总价款685605元为基数，以2010年6月1日为起算点，按照银行同期贷款利率计算。其中自2010年6月1日计算至2013年4月11日逾期办证违约金为121188.31元，具体计算方式为：2010年6月1日-2010年10月19日，天数141天，利率5.31%，金额14258.87元；2010年10月20日-2010年12月25日，天数67天，利率5.56%，金额7094.49元；2010年10月26日-2011年2月8日，天数45天，利率5.84%，金额4979.21元。2011年2月9日-2011年4月5日，天数56天，利率6.06%，金额6462.97元；2011年4月6日-2011年7月6日，天数92天，利率6.31%，金额11055.76元；2011年7月7日-2012年6月7日，天数336天，利率6.56%，金额41977.31元；2012年6月8日-2012年7月5日，天数28天，利率6.31%，金额3364.8元；2012年7月6日-2012年11月30日，天数148天，利率6%，金额16911.59元；金额16911.59元；2012年12月1日-2013年4月11日，天数132天，利率6%，金额15083.31元。万盛公司对范吉祥主张的逾期办证违约金提出异议，1、对范吉祥主张的违约金计算基数有异议，依据库房销售合同约定，库房不办理产权证，故不存在逾期办证违约金，故逾期办证违约金的基数应为购房款594570元；2、对范吉祥主张的违约金起算点为2010年6月1日有异议，依据范吉祥提交的民事调解书，2010年6月1日为交房日，2011年10月26日为范吉祥办理接房手续的日期，依据商品房预售合同第十五条规定，逾期办证违约金应该为交付使用后90日办理权属登记，2010年6月1日房屋只有交付行为，无法达到使用的目的，2011年10月26日范吉祥接房以后才能达到合同约定的交房使用的目的，所以逾期办证违约金应从2011年10月26日后90日起开始计算；3、对范吉祥主张的银行利率有异议，万盛公司认为首付款为投资固定资产的资金，只存在银行定期存款利息损失，贷款部分损失应按照合同同类贷款计算，即按5年贷款利率计算利息损失。万盛公司主张涉案房产尚未经过综合验收，不具备办证条件。范吉祥要求继续履行合同。
原审法院依据当事人陈述、商品房买卖合同、销售合同、收款收据、民事调解书、执行和解笔录复印件等认定上述事实。
原审法院认为，范吉祥与万盛公司签订的商品房预（销）售合同，是当事人真实意思表示，亦不违反法律和行政法规的强制性规定，为合法、有效，双方应按合同约定履行各自的权利义务。本案涉案房屋未经综合验收，尚不具备交付条件，因涉案房屋将来是否能够达到交付条件不确定，导致双方签订的合同是否能继续履行不确定，故范吉祥所享有的权利状态不确定。且范吉祥主张逾期办证违约金，涉案房屋尚未经综合验收，不具备办证条件，因而范吉祥要求万盛公司办理涉案房屋权属证书相关条件不成就，在涉案房屋具备办证条件前，逾期办证违约金计算时间不确定。范吉祥诉请要求逾期办证违约金，主张不当，不予支持。范吉祥可待涉案房屋具备办证条件，明确逾期办证违约金的计算期限后，再行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条的规定，原审法院于2015年2月2日判决：驳回范吉祥的诉讼请求。一审案件受理费2724元，由范吉祥负担。
宣判后，上诉人范吉祥不服，向本院提起上诉称，一审判决认定事实错误。1、尽管涉案房屋未经综合验收，但上诉人同意接收涉案房屋，在（2011）福民一初字第256号商品房预售合同纠纷一案，上诉人与被上诉人达成调解，确认被上诉人交付涉案房屋时间为2010年6月1日。2、上诉人既然同意接收涉案房屋，就不存在“双方的合同是否能继续履行不确定，上诉人所享有的状态不确定”的情形。3、房屋未经综合验收，不具备办证条件，不是被上诉人不承担逾期办证违约金责任的前提条件，逾期办证违约金计算时间的确定，不是根据涉案房屋是否具备办证条件来确定的，二是根据涉案房屋的交付时间来确定的。双方在调解书中确认了涉案房屋的交付时间为2010年6月1日，根据合同第十五条，被上诉人就应当承担逾期办证违约金。综上，请求撤销原判，依法改判或发回重审。
被上诉人辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。即使法院判令被上诉人承担逾期办证违约金，被上诉人对上诉人关于违约金的计算方式不认可。1、上诉人主张按照商品房及车库总价款685605元计算违约金，按照库房销售合同约定，库房不办理产权证，所以对于车库91035元主张的逾期办证违约金无事实和法律依据，请求法庭驳回。2、按照商品房预售合同第15条约定，双方应当自办理房屋交接手续之日起90日后开始计算逾期办证违约金。3、上诉人的部分诉讼请求已过诉讼时效，上诉人从未向我方主张逾期办证违约金，被上诉人即使需承担违约金，也应当自上诉人在福山区法院起诉之日向前推算两年作为起算点。4、原审法院认定涉案房屋尚未经综合验收，不具备办证条件，所以上诉人自起诉之日至实际办证的诉讼请求不明确，无法计算具体数额，请求法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，涉案项目目前仍未进行综合验收，无法办理产权证书。庭审中，经询问双方是否同意在法院主持下进行房屋交接后，上诉人表示同意交接，被上诉人称需要上诉人将办理贷款不及时产生的逾期付款违约金2.5万元交齐才能交接，否则不同意交房。经法庭明示其主张的逾期付款违约金可另行主张后，被上诉人仍不同意交接房屋。
本院审理查明的其他事实同原审。
本院认为，根据上诉人与被上诉人签订的《商品房预（销）售合同》的约定，被上诉人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。虽然（2011）福民一初字第256号民事调解书确认的交房时间为2010年6月1日，但涉案房屋至今尚未实际交付，被上诉人二审亦明确表示不同意交房，且该房屋尚未竣工验收，不具备法定的交付条件，综上，涉案房屋并未实际交付使用，合同中约定的由被上诉人办理房产证的条件尚不具备，故上诉人主张被上诉人应当支付逾期办证违约金的上诉请求，理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2724元，由上诉人范吉祥负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王瑞芳
审 判 员 栾海宁
代理审判员 李 安
二〇一五年七月二十日
书 记 员 付微微