辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终6953号
上诉人（原审被告）：沈阳万维物业服务有限公司。
法定代表人：陈忠杰，该公司总经理。
委托代理人：陈涛，男。
委托代理人：赵丹，辽宁弘立律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：冯密娜，女。
委托代理人：范玉龙，辽宁迅驰律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：于辉，女。
上诉人沈阳万维物业服务有限公司（简称万维物业）与被上诉人冯密娜、于辉相邻关系纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2015）沈河民二初字第00468号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年6月2日受理此案，依法由审判员王庆利担任审判长（主审），与审判员冯立波、审判员孔祥政组成合议庭，公开进行了审理。上诉人万维物业的委托代理人陈涛、被上诉人冯密娜的委托代理人范玉龙到庭参加了诉讼，被上诉人于辉经本院依法传唤没有到庭，本案现已审理终结。
冯密娜在原审诉称：原告和被告所属的府苑名都服务中心于2009年2月12日签订协议一份，租赁物为府苑名都地下车库（府苑名都2号楼地下车库）约80平方米，用作服装库房；租期为2009年2月12日至2010年2月12日，租金为7500元每年。原告于2009年2月16日交纳了租金7500元，被告加盖了“府苑名都财务专用章”。2009年5月19日，早5点，发现库房发水，水20毫米，冲水面积约30平方米，紧急抢救后仍然造成严重损失。2009年7月7日被告向原告出具一份《情况说明》，经调查，库房楼上是保安洗漱室，有可能是保安员下班洗澡时发现下水管道堵塞，用铁棍通透过程中，致使下水管道爆裂，洞口直径约20毫米，经被告查点：“被水浸泡或担心有潮气的衣物单件数量818件”，套装780件，衣物42袋约9000件，物业工作人员将此部分衣物转移到服务中心办公室，并加盖了沈阳万维物业服务有限公司府苑名都服务中心印章。原告损失包括1、818×36元＝29448元；2、780×68元＝53,040元；3、9000×36元＝324,000元；4、被淹期间9人善后处理工作6天的工资以及利润损失等计180,000元，以上共计586,488元。由于被告提供的库房漏水，且漏水原因是被告工作人员造成，故被告对原告的损失承担赔偿责任。
万维物业在原审辩称，1、事情发生在2009年，已经超过了诉讼时效，本案不应处理；2、原告要求的货物损失不应由我方赔偿，2009年夏天实际经营物业管理的人是于辉，当时同（出）具情况说明并在情况说明上签字的也是于辉，与我公司无关。3、即使原告陈述损失属实，原告自身也存在过错，对其赔偿的金额应当减少。原告存放衣物的地点是地下室，应当做加高处理，以防水或防潮；4、原告主张利润损失18万元不应当得到支持。该部分利润损失不是原告的直接损失，也不是其必然损失。
于辉在原审述称，我当时只是万维公司的一名经理，这个企业不是我的，原告的损失是一个公司行为，不是个人行为。
原审法院经审理查明，2009年2月12日，原告作为乙方，府苑名都服务中心作为甲方，签订《租房协议》，约定甲方将其拥有的位于府苑名都2号楼地下车库内房屋（以下简称“该房屋”）租给乙方使用，用途为库房，房屋建筑面积为80平方米。租赁期限自2009年2月12日至2010年2月12日止。年租金7500元。落款处第三人于辉代表府苑名都服务中心签字。
2009年7月7日，府苑名都服务中心出具《情况说明》一份，内容为“府苑名都地下车库（4号楼3单元旁，约80平方米），由冯密娜租用于服装库房。于2009年5月19日早5：00发现库房发水，水深约20mm。经查点，被水浸泡或担心有潮气的衣物单件数量818件，套装780套；衣物42袋，约9000件（详细数量以双方最终核定数量为准）。清点后，在征得冯密娜本人同意后，物业工作人员将库房此部分衣服转移到服务中心办公室。”落款处加盖沈阳万维物业服务有限公司府苑名都服务中心章。
原审法院另查明，“府苑名都服务中心”为万维物业下属的一个项目。
本案在原审审理过程中，冯密娜就被浸泡的衣物价格及处理被泡衣物发生的工人工资申请评估。原审法院依法委托辽宁永安资产评估有限公司进行司法评估。后该公司作出辽永安评字[2015]B222号资产评估报告，对衣服损失评估结果为：人民币401028元；对善后人9人6天工资评估为人民币5508元（每人每天102元）。
上述事实，有双方当事人陈述、情况说明、租房协议、专用照片、评估报告、庭审笔录、录音材料等证据，经庭审质证，原审法院予以确认，在卷佐证。
原审法院认为，《中华人民共和国民法通则》第八十三条规定，不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。
本案争议焦点为损失承担的主体及数额问题。关于损失承担的主体，原告因被告工作人员使用排水设施不当导致漏水，并造成原告损失，被告应予以赔偿。关于被告辩称原告主张已超过诉讼时效，原告提供的证据足以证明其在发水后在合理期限内多次向被告主张权利，造成了诉讼时效的中断，故对被告此项抗辩理由，原审法院不予支持。关于被告辩称，本案纠纷发生期间系由该小区开发单位实际提供物业服务，与被告无关，因被告此项主张系被告与该小区开发公司两个企业之间的经营管理问题，被告承担相应责任后，可向开发公司另行主张权利。关于原告房屋因漏水造成的损失数额，衣服受损的评估结论为人民币401,028元，但原告承租地下车位作为库房存放服装应采取必要的保护措施，故本案原告对衣服的损失亦存在一定责任，原审法院酌定被告承担评估损失金额的80%，即人民币320,822元；对善后人9人6天工资评估为人民币5508元（每人每天102元），因善后人员的人数及工作时间系原告单方提出，比较原告受损衣服数量，原审法院认为调整为3人3天为宜，故此费用金额为人民币918元（102元×3人×3天）。综上所述，被告应赔偿原告损失共计人民币321,740元。
综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条之规定，判决：一、被告沈阳万维物业服务有限公司于本判决生效后30日内，赔偿原告冯密娜损失人民币321,740元；二、驳回原告冯密娜的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币9760元，评估费人民币5900元，共计人民币15,660元，由原告冯密娜负担5660元，由被告沈阳万维物业服务有限公司负担10,000元。
宣判后，万维物业向本院提出上诉称：1、请求撤销原审判决；2、驳回冯密娜对我公司的诉讼请求；3、一、二审案件受理费，由被上诉人承担。其主要理由为：1、本案不应由我公司承担责任，因为2009年春夏，是于辉在经营管理府苑名都园区；2、被上诉人自身存在过错，选择的租赁物、放置的物品不当，原审判决减少的赔偿金数额过低；3、原审组织鉴定做出的评估值过高；4、被上诉人提起诉讼时已超过诉讼时效。?
被上诉人冯密娜在二审答辩称，1、被上诉人的损失应由上诉人承担，于辉系代表上诉人与被上诉人签订的合同并收取租金，在2013年5月28日，沈河区人民法院审理物业纠纷的时候在卷宗101页第十三行，上诉人就承认因上诉人的员工导致库房漏水，物品损失，情况属实。103页第十八行上诉人对情况说明表示认可，没有提出异议，并且承认了仓库漏水属实，而上诉人今天否认情况说明未经上诉人核实，明显自相矛盾。2、被上诉人没有任何过错，被上诉人租赁车库进行了加高处理，但本案的损失与是否加高处理没有因果关系，因为漏水是至上而下，与是否垫高没有关系。没有法律规定地下室不能作为库房，如有主要过错也在于上诉人，因为是上诉人将地下车库租赁给被上诉人。租赁费的数额与损失的数额没有关系，不能因为租金少就要求减少损失?的赔偿。3、鉴定是根据市场价格作出的，在鉴定的时候上诉人拒绝提供鉴定物品，2014年10月20日沈河区人民法院审理该案时卷宗32页第九行，损失的物品仍然由上诉人保管，但是在第二次起诉的时候上诉人拒绝承认该物品由其保管，拒绝向鉴定机构提供实物，明显心虚。4、本案没有超过诉讼时效，上诉人向被上诉人主张物业费的时候，被上诉人均以上诉人给被上诉人造成损失为由拒绝缴纳物业费，在一审时上诉人接受询问时承认上诉人每年都向被上诉人催要物业费，根据市法院2013年9月10日庭审记录第35页第十三行记录显示以上情况。2013年5月28日区法院庭审记录第101页第十八行上诉人承认被上诉人与于辉进行沟通，但是没有谈妥。因此被上诉人有足够的证据证明被上诉人多次连续向上诉人主张权益，未过诉讼时效，请求驳回上诉人的上诉请求。
本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：关于上诉人万维物业提出本案不应由我公司承担责任，因为2009年春夏，是于辉在经营管理府苑名都园区的上诉理由。万维物业因其工作人员使用排水设施不当导致漏水，并造成冯密娜损失，万维物业应予以赔偿。至于万维物业提出2009年春夏，是于辉在经营管理府苑名都园区。本案纠纷发生期间系由该小区开发单位实际提供物业服务，与万维物业无关。因万维物业的此项主张系万维物业与该小区开发公司两个企业之间的经营管理问题，与本案无关，万维物业承担相应责任后，可向开发公司另行主张权利。
关于上诉人万维物业提出被上诉人自身存在过错，选择的租赁物、放置的物品不当，原审判决减少的赔偿金数额过低的上诉理由。本案因万维物业工作人员使用排水设施不当发生漏水，导致冯密娜存放于地下室的服装造成的损失，经原审法院委托，评估公司评估结论为冯密娜衣服受损人民币401,028元，但因冯密娜承租地下车位作为库房存放服装应采取必要的保护措施，故原审法院认定冯密娜对衣服的损失亦存在一定责任，原审法院酌定万维物业承担评估损失金额的80%，即人民币320,822元；对善后人9人6天工资评估为人民币5508元（每人每天102元），因善后人员的人数及工作时间系冯密娜单方提出，比较冯密娜受损衣服数量，原审法院认为调整为3人3天为宜，故此费用金额为人民币918元（102元×3人×3天）。万维物业应赔偿冯密娜损失共计人民币321,740元。本院认为并无不当。上诉人万维物业的该项上诉理由并不充分，证据不足。本院不予支持。
关于上诉人万维物业提出原审组织鉴定做出的评估值过高的上诉理由。本案在原审审理过程中，冯密娜就被浸泡的衣物价格及处理被泡衣物发生的工人工资申请评估。原审法院依法委托辽宁永安资产评估有限公司进行司法评估。因评估的衣服由万维物业负责保管，该公司没有及时将该批衣服向评估公司提供，故评估公司在评估报告的特别事项中，说明了由于受到客观条件的限制，我们无法对评估对象实施现场勘查与盘点程序，故本次评估范围仅以原告提供并经原审法院确认的事项为基准，原审法院对评估结论予以采信，本院认为并无不当。上诉人万维物业的该项上诉理由并不充分，证据不足。本院不予支持。
关于上诉人万维物业提出被上诉人提起诉讼时已超过诉讼时效的上诉理由。?冯密娜在原审中，提供了相应的证明材料，证明其在发水后在合理期限内多次向万维物业主张权利，造成了诉讼时效的中断。上诉人万维物业的该项上诉理由并不充分，证据不足。本院不予支持。
因上诉人万维物业的各项上诉理由并不充分，证据不足。故本院对上诉人万维物业的各项上诉请求不予支持。
原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院应予维持。本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9760元，由上诉人沈阳万维物业服务有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 王庆利
审判员 冯立波
审判员 孔祥政
二〇一六年六月二十日
书记员 董 妍
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。