汕头市金平区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0511民初1903号
原告：郑蓬腾，男，汉族，1987年12月17日出生，住所地汕头市，
委托诉讼代理人：黄仰峰，广东明捷律师事务所律师。
被告：陈锦云，女，汉族，1987年12月23日出生，住所地广东省饶平县，
委托诉讼代理人：陈映虹，广东中大中律师事务所律师。
原告郑蓬腾与被告陈锦云租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告郑蓬腾及其委托诉讼代理人黄仰峰，被告陈锦云及其委托诉讼代理人陈映虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《房产租赁合同》；2、被告立即返还原告双倍履约保证金22964元；3、被告立即返还原告转让费60000元；4、被告赔偿原告的装修投入100000元；5、本案原告的代理律师费8000元由被告承担；6、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2016年11月20日签订《房产租赁合同》，被告将位于汕头市公信路东方园南区13、14幢首层113、123号房出租给原告，双方约定租期自2016年11月20日起至2018年12月31日，被告收取原告11482元作为履约保证金，并收取原告转让费60000元。原、被告还约定若被告单方面终止合同，应赔偿原告因遭受合约终止的一切损失，包括装修投入、搬迁费用、追索赔偿的费用（含律师费）等损失，还应双倍返还原告缴纳的履约保证金。2017年5月份，上述地址业主上门追讨租金，原告才发现被告在没有经业主同意的情况下进行转租。2017年6月5日，业主、原告、被告的家属签订一份《关于甲、乙双方解除房产租赁合同及甲、乙、丙三方移交协议书》，至此，原告在2017年6月15日将上述房产移交还业主。原告向被告交涉要求收回上述两倍履约保证金及转让费、赔偿装修损失，但是被告蛮横无理，拒绝原告的合法要求。故原告诉至本院，提出上述诉讼请求。
被告辩称：一、原告所称2017年5月才发现被告没有经原业主同意的情况下进行转租是不符合事实的。在原告“汕头市金平区雪伊氏化妆品店”的工商登记档案中，有一份原告与业主签订的《租赁合同书》，由此可见，业主是同意转租的，而非原告在诉状中所称的没有经业主同意的情况下进行转租；二、合同无法继续履行的过错在于原告。合同签订后，原告应按合同约定每月按时支付租金，但在2017年5月，原告称其经营不善，开始拖着不支付房租。在被告催促原告支付租金时，原告表示不想继续租赁该店面。当业主提出如果不要就要收回店面时，被告将情况告知原告，原告表示不要继续租赁，由此才有三方签订了《关于甲、乙双方解除房产租赁合同及甲、乙、丙三方房产移交协议书》，在整个过程中，原告是主动提出不要继续履行合同并自愿移交房产的；三、被告收取原告60000元是用于补偿被告原先对店面的装修及购置家具、电器的费用。被告与原告签订租赁合同的过程中不存在欺诈欺骗，被告认为都是年轻人，创业不容易，因此转租时并没有营利，租金的金额完全按照其与业主签订的金额并没有加价。被告在转租之前就投入二十多万元装修店面并购置家具、电器等物品，在转租时完全留给原告使用。从店面前后照片的对比中，原告只是改变店面字号就继续经营。被告收取原告60000元是用于补偿被告原先对店面的装修及购置家具、电器的费用。对此，原告请求返还，是没有法律依据的。综上，原告的请求没有依据，请法院依法予以驳回。
经审理查明：汕头市公信路东方园南区13、14幢首层113、123号房系被告的丈夫ＸＸ弟于2015年11月24日与该房业主签订《房产租赁合同》所租赁的，由被告用于个人经营。该合同约定租赁期限自2015年11月20日起至2018年12月31日止，其中第八章8.4条还约定“在租赁期间，未经甲方（即该房业主）书面同意，乙方（即被告的丈夫ＸＸ弟）不得擅自将该房产转租、分租或转借他人使用，否则，甲方有权解除本合同、收回该房产，没收乙方交纳的履约保证金，并有权追讨乙方应付未付的费用（包括但不限于水、电、管理费等）”等。2016年11月20日，被告的丈夫ＸＸ弟在没有征得该房业主的同意下，由被告将上述房产租赁给原告并与原告签订了《房产租赁合同》，该合同约定的租赁期限自2016年11月20日起至2018年12月31日止，其中第十一章11.3条还约定“除本合同明确的解除条款外，任何单方面终止本合同的行为均视为违约。甲方（即被告）单方面终止合同，应赔偿乙方（即原告）因遭受合约终止的一切损失，包括装修投入、搬迁费用、追索赔偿的费用（含律师费）等损失，还应双倍返还乙方缴纳的履约保证金并退回未发生的租金。乙方单方面终止合同，没收保证金和应交本月租金，并追索赔偿的损失（含律师费）”等。被告收取了原告履约保证金11482元及转让费60000元后将房产交由原告经营使用。2017年6月5日，上述房产业主作为甲方、被告的丈夫ＸＸ弟作为乙方及原告作为丙方，三方签订了《关于甲、乙双方解除房产租赁合同及甲、乙、丙三方房产移交协议书》，约定了被告的丈夫ＸＸ弟因将房产由被告转租给原告、违反了甲乙双方所签订的《房产租赁合同》的原因，故房产业主单方面提前解除与乙方的租赁合同、原告腾退出房产。原告腾退出房产后遂于2017年8月3日向本院起诉，提出了前述诉讼请求。
以上事实，有原、被告的《居民身份证》、2015年11月24日《房产租赁合同》、2016年11月20日《房产租赁合同》，《关于甲、乙双方解除房产租赁合同及甲、乙、丙三方房产移交协议书》、NO.027406《收款收据》、《广东增值税普通发票》和《询问笔录》、《庭审笔录》等在卷为据，足资认定。
本院认为，被告将其丈夫向他人租赁的房产租赁给原告，由于其丈夫已与出租房产的业主解除了租赁关系，原告也将该房产交还了业主，故被告与原告所签订的《房产租赁合同》已无法继续履行，原告请求判令解除与原告所签订的《房产租赁合同》合理合法，本院予以照准。原告在与被告协商租赁房产时，应当全面了解房产的权属及被告是否有权转租，因其疏忽没有了解，而致租赁的房产被业主收回而无法继续经营，也存在一定的过错，因此应承担相应的责任；被告未经出租房产业主的同意，擅自将房产转租给原告，并收取原告转让费60000元，其主观过错较大，应承担主要责任。现原告主张被告应返还该款项，但考虑到原告已经经营了大约7个月的时间，故酌定各自承担50%的责任。原告请求判令被告赔偿其装修的投入100000元，虽提供了装修的合同及相应的收款收据为证，但并没有提供相应的装修项目清单及发票，该主张缺乏事实依据，故本院不予采信。而被告在庭审时陈述原告在承租的房产处只更换了招牌的名称而继续经营，但原告客观上对承租的房产还是有一定的装修投入，据此本院酌定被告赔偿原告的装修投入20000元。至于原告请求判令被告返还双倍履约保证金22964元及承担原告的代理律师费8000元的诉讼请求，是依据其与被告签订的《房产租赁合同》中第十一章11.3条的约定而提出的，但该约定是在单方解除合同的情况下、违约方应承担的责任，而根据《关于甲、乙双方解除房产租赁合同及甲、乙、丙三方房产移交协议书》，是原告同意移交房产，也因原告在承租房产时因疏忽没有了解房产的权属及被告是否有权转租，致使租赁的房产被业主收回而无法继续经营，其也有一定的过错，并不是单方解除合同，故原告该主张缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。但鉴于合同已无法再履行，故被告收取原告的履约保证金11482元应予退还原告。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款、第一百六十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告郑蓬腾与被告陈锦云于2016年11月20日签订的《房产租赁合同》；
二、被告陈锦云于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告郑蓬腾履约保证金11482元；
三、被告陈锦云于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告郑蓬腾转让费30000元；
四、被告陈锦云于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告郑蓬腾的装修投入20000元；
五、驳回原告郑蓬腾的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4120元减半收取为2060元，由原告郑蓬腾负担1400元，被告陈锦云负担660元。受理费原告郑蓬腾已预交，本院不予收退，被告陈锦云应负担的受理费660元于本判决发生法律效力之日起十日内迳行付还原告郑蓬腾。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。
审判员 房 奇
二〇一八年三月十二日
书记员 林海雄
附相关法律法规条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百六十四条第一款当事人不服地方人民法院第一审判决的，有权在判决书送达之日起十五日内向上一级人民法院提起上诉。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。