文书内容广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0605民初20478号原告：佛山市大川机械有限公司，住所地：佛山市南海区××，统一社会信用代码××6。法定代表人：杨细枝，经理。委托诉讼代理人：黄绍仁，广东龙浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭振恩，广东龙浩律师事务所律师。被告：佛山市海神机械有限公司，住所地：佛山市南海区××，统一社会信用代码××。法定代表人：蒙福勇。原告佛山市大川机械有限公司与被告佛山市海神机械有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月19日立案后，依法适用普通程序于2017年4月24日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人谭振恩到庭参加诉讼，被告佛山市海神机械有限公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告之间的《厂房租赁合同》；2.被告支付拖欠至2016年12月19日的租金、水电费、伙食费、税金（房产税、增值税等）合计264797.54元及至2016年12月19日的滞纳金3409.71元，并以264797.54元为本金自2016年12月20日起至实际清偿之日止按日千分之一的标准计算滞纳金；3.被告赔偿原告相当于三个月租金的违约金96336元（32112元×3个月）；4.被告立即腾空返还承租厂房及独立空地，并按每月32112元的标准支付使用费至实际返还之日止；5.被告协助办理注销或迁出以《厂房租赁合同》项下的租赁物为住所的证照；6.确认原告就被告拖欠的租金、水电费、伙食费、税费、滞纳金、违约金、场地使用费等对被告现存放在原告厂房内的机械设备（详见查封清单）享有留置权，并有权优先受偿；7.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年6月21日，原告与被告签订《厂房租赁合同》，约定被告承租原告位于××厂房1440平方米，不含税租金单价每月18.8元每平方米,承租独立空地720平方米，不含税租金单价每月7元每平方米，租期自2012年8月6日至2017年8月5日止，合同还对租金、水电费、水费、食堂使用费及其缴交时间等作了约定，并约定了违约责任等事项。合同签订后，原告依约将厂房等交付予被告使用，被告在使用过程中另租用原告的宿舍七间，租金每月每间500元，应与厂房租金一并缴交。被告自2016年2月29日起一直延迟支付租金及相关费用，至2016年12月19日，已拖欠租金及相关费用共计264797.54元。但经原告多次催收，被告至今拒绝支付。被告严重违约，应赔偿原告三个月的租金。被告一直拖欠原告租金、水电费、伙食费、税费、滞纳金，且其已不再生产经营，其滞留在原告厂房内的机器设备（详见清单）现由原告合法占有，依照《中华人民共和国物权法》第二百三十条“债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。前款规定的债权人为留置权人，占有的动产为留置财产”及第二百三十一条“债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但企业之间留置的除外”的规定，原告依法对合法占有的被告的机器设备（详见清单）享有留置权，并有权优先受偿。被告没有答辩。本案原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃举证和质证的权利。经审查，1.原告出示的营业执照、被告工商公示信息及全国组织机构代码信息核查、水电费发票、广东省地方税务局电子缴款凭证、查封（扣押）财产清单（2016粤06**执8500号）、广东省佛山市南海区人民法院笔录，来源合法，客观真实，且与本案相关联，被告亦未到庭提出异议，本院均予以采信；2.原告出示的国有土地使用证、房地产权证、厂房租赁合同、房屋租赁合同、2016年11月29日佛山日报A10版通知，均为原件，本院对其真实性予以确认；3.原告出示的通知、《海神、恒棉公司应缴交大川公司款项明细》、交费通知、交费明细清单、通告，虽显示有人签收，但原告未举证证明签收人与被告的关系，并不能证明原告已送达上述材料予被告且被告对相关款项及数额予以确认；4.原告出示的废旧物资处理协议、废旧物资清单备忘录，涉及案外人，本院在本案中不作审查认定。本院经审理认定事实如下：位于佛山市南海区××（单层厂房）、位于佛山市南海区××（宿舍），已办理产权登记，权属人均为原告佛山市大川机械有限公司。2012年6月12日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《厂房租赁合同》（以下简称涉讼合同一），约定甲方将位于佛山市南海区××面积为1440平方米的厂房、面积为720平方米的独立空地出租给乙方使用，厂房为单层厂房，租期自2012年8月6日起至2017年8月5日止；厂房每月不含税租金为18.8元/平方米，含公用空地分摊和管理费，每月27072元，独立空地每月不含税租金为7元/平方米，每月5040元；合计租金为32112元/月；租金价格在租期的前三年保持不变，从第四年起递增10%；食堂使用面积640平方米，每月不含税单价为16元/平方米，月租金为10240元，由在食堂就餐的各单位人数平均分摊；保证金按2个月租金计，租赁期满时退还，不计息；租赁房屋另设水表、电表，水费按自来水公司标准定价加损耗向乙方收取，电费依据供电部门收费按成本折算每度电的费用，按实际使用多少收取；每月30日前交下月租金，月初交上月水电费，如乙方需开具发票，则由乙方提供资料，甲方到税局办理发票，税金费用由乙方承担；租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，逾期付款每天按未交款项总额的1‰计收滞纳金，超过30天视为乙方违约，甲方有权终止租赁合同、收回厂房并强制清理乙方滞留在厂房、宿舍内的设备和物资，赔偿甲方三个月租金，由此发生的一切费用和损失均由乙方负责；等等。2012年6月29日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称涉讼合同二），约定甲方将位于佛山市南海区××宿舍共7间、办公室一间出租给乙方使用，租期自2012年7月1日起至2017年6月30日止；宿舍每间不含税租金500元/月，办公室租金1925元/月，合计租金为5425元；租金价格在租期的前三年保持不变，从第四年起递增10%；保证金按2个月租金计，租赁期满时退还，不计息；租赁房屋另设水表、电表，水费按自来水公司标准定价加损耗向乙方收取，电费依据供电部门收费按成本折算每度电的费用，按实际使用多少收取；每月30日前交下月租金，月初交上月水电费，如乙方需开具发票，则由乙方提供资料，甲方到税局办理发票，税金费用由乙方承担；租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，逾期付款每天按未交款项总额的1‰计收滞纳金，超过30天视为乙方违约，甲方有权终止租赁合同、收回厂房并强制清理乙方滞留在房屋、宿舍内的设备和物资，赔偿甲方三个月租金，由此发生的一切费用和损失均由乙方负责；等等。原告缴纳了2016年2月7日至2016年12月1日的水费、2016年3月至2016年12月的电费、2016年4月至2016年9月的房产税。原告于2016年12月19日提起本案诉讼。诉讼中，原告确认被告于2016年5月9日支付50000元、原告于2016年12月6日至13日变卖被告部分废旧物资得款90880元；被告承租宿舍后，陆续退租，2016年3月至6月使用3间宿舍、2016年7月至9月使用2间宿舍、2016年10月至2017年3月使用1间宿舍，2017年4月1日退租最后1间宿舍，涉讼合同二于2017年4月1日已解除；被告经营至2016年5月，涉讼厂房内的物品尚未搬走，其留置人员于2017年4月离开，期间产生水电费、伙食费；被告自2016年3月开始拖欠租金、水电费、伙食费和税金（房产税、增值税等），被告2016年3月至2016年11月的水电费分别为：988.4元、384.45元、796.15元、1687.77元、597.5元、491.84元、512.32元、404.72元、222.66元，被告2016年3月至2016年11月的伙食费分别为：3351.85元、1384.67元、2155.19元、1236.76元、724.61元、746.57元、673.89元、601.39元、632.82元。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。涉讼房屋已办理产权登记，涉讼合同为双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。被告作为涉讼租赁物的使用者，对租赁物的使用情况负有举证责任。原告主张涉讼宿舍的使用情况及被告仍占用涉讼厂房，被告未到庭提出抗辩也未举证证明涉讼租赁物的使用情况，故本院对原告的上述主张予以采纳。原告主张被告自2016年3月起拖欠租金，被告作为付款义务的履行方，未举证证明已按约定履行支付义务，故应承担相应的不利法律后果。涉讼合同约定被告应于每月30日前缴纳下月租金，逾期30天，原告有权终止合同并收回租赁物。原告请求解除涉讼合同一、被告返还涉讼合同一项下的厂房及独立空地，本院均予以支持。经核算，被告应支付2016年3月至2016年12月的租金331620元[（32112元+1500元）×4个月+（32112元+1000元）×3个月+（32112元+500元）×3个月]及自2017年1月起至实际返还租赁物之日止的使用费予原告。原告自认被告于2016年5月9日支付50000元、原告变卖被告部分废旧物资得款90880元，经抵扣，被告应支付原告2016年3月至12月的租金数额为190740元（331620元-50000元-90880元）。原告请求被告按32112元/月的标准支付自2017年1月起至实际返还租赁物之日止的使用费，是原告对自身权利的处分，本院予以准照。原告主张被告经营至2016年5月，其留置人员于2017年4月离开，期间产生水电费、伙食费，被告未到庭抗辩亦未举证推翻，本院对原告主张的水电费、伙食费情况予以采纳。原告主张被告支付2016年3月至11月的水电费6085.81元（988.4元+384.45元+796.15元+1687.77元+597.5元+491.84元+512.32元+404.72元+222.66元）、伙食费11507.75元（3351.85元+1384.67元+2155.19元+1236.76元+724.61元+746.57元+673.89元+601.39元+632.82元），本院予以支持。原告请求计收滞纳金，实为请求就被告逾期支付租金等款项的行为计收逾期违约金。按涉讼合同约定，被告应于每月30日前支付下月租金、每月月初支付上月水电费，逾期按日千分之一支付违约金。被告未按约定支付租金，故应支付逾期违约金予原告。原告主张逾期交租的违约金自2016年6月29日起计算至2016年12月6日、再自2016年12月20日起计算至实际清偿之日，是原告对自身权利的处分，本院予以准照。涉讼合同未约定每月伙食费的支付时间，原告也未提供充分有效的证据证明其曾向被告主张水电费、伙食费的具体金额，本院酌情确定被告自起诉之日即2016年12月19日起计算逾期支付水电费、伙食费的违约金。涉讼合同约定的违约金标准过高，本院酌情调整为日万分之五。经核算，被告应支付至2016年12月6日的逾期交租违约金14982.34元（详见附表），并分别自2016年12月19日起以17593.56元（6085.81元+11507.75元）为本金、自2016年12月20日起以190740元为本金，均至实际清偿之日止按日万分之五的标准计算逾期违约金予原告。原告的请求超出上述核定的部分，本院不予支持。涉讼合同约定被告交纳租金、原告开具发票的情况下产生的税金费用由被告承担，与原告主张的房产税、增值税并无关联，涉讼合同也未约定被告需承担房产税、增值税，原告请求被告支付该费用缺乏依据，本院不予支持。被告未按涉讼合同约定支付租金、水电费，已构成根本违约。涉讼合同因被告根本违约而解除，被告应按合同约定承担相应违约责任。原告请求被告支付相当于3个月租金的违约金96336元（32112元×3个月），符合合同约定，本院予以支持。原告请求被告协助办理注销或迁出以涉讼厂房为住所的证照，属于行政机关的管理范畴，不属于法院的受案范围，本院不予处理。《中华人民共和国物权法》第二百三十条规定：债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。原、被告之间为租赁合同关系，被告支付对价而使用涉讼租赁物，将其物品存放于涉讼租赁物内，被告的物品并非由原告占有，原告请求确认其对涉讼厂房内的机械设备享有留置权、并有权优先受偿，不符合法律规定，本院不予支持。被告经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告佛山市大川机械有限公司与被告佛山市海神机械有限公司于2012年6月12日签订的《厂房租赁合同》；二、被告佛山市海神机械有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还上述第一项合同项下的厂房及独立空地予原告佛山市大川机械有限公司；三、被告佛山市海神机械有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2016年3月至2016年12月的租金合共190740元及自2017年1月起至实际返还租赁物之日止按32112元/月的标准计算的使用费予原告佛山市大川机械有限公司；四、被告佛山市海神机械有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付水电费6085.81元、伙食费11507.75元予原告佛山市大川机械有限公司；五、被告佛山市海神机械有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付至2016年12月6日的逾期交租违约金14982.34元及分别自2016年12月19日起以17593.56元为本金、自2016年12月20日起以190740元为本金，均至实际清偿之日止按日万分之五的标准计算的逾期违约金予原告佛山市大川机械有限公司；六、驳回原告佛山市大川机械有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费6768.14元、财产保全费2342.71元，合共9110.85元（原告已预交），由原告负担255.57元，由被告负担8855.28元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳。对原告多预交的8855.28元诉讼费，在本判决发生法律效力后经原告申请，本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  胡方平人民陪审员  钟晓明人民陪审员  邓佩仪二〇一七年五月二十五日书 记 员  林浩成附表：年月应交租金应交日期起算日期截止日期逾期天数违约金2016年3月-6月84448元（33612×4-50000元）2016.6.292016.12.61616798.064元2016年7月33112元2016.6.302016.7.12016.12.61592632.404元2016年8月33112元2016.7.302016.7.312016.12.61292135.724元2016年9月33112元2016.8.302016.8.312016.12.6981622.488元2016年10月32612元2016.9.302016.10.12016.12.6671092.502元2016年11月32612元2016.10.302016.10.312016.12.637603.322元2016年12月32612元2016.11.302016.12.12016.12.6697.836元合计14982.34元