广东省惠州市惠城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠城法民一初字第2884号
原告：肖永平，女，汉族，1954年11月9日出生，住址：惠州市惠城区。
委托代理人：李天湖，广东惠泰律师事务所律师。
委托代理人：李天祥，广东惠泰律师事务所律师。
被告：王兴胜，男，汉族，1967年7月13日出生，住址：惠州市惠城区。
原告肖永平与被告王兴胜房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
当事人诉辩意见
原告肖永平诉称，2012年9月15日，原告与被告签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：原告将位于惠州市河南岸庵前路35号一楼至三楼出租给被告作餐饮用，租赁期限从2012年10月1日至2017年9月30日止。约定的租金为前两年每月租金为人民币9500元，第三年的租金为人民币10800每月，第五年的租金为人民币12300元每月，交纳租金的时间为每个月1日前向原告交齐当月租金，如被告方拖欠房租水电费累计达贰拾天，原告有权终止合同并追回所欠租金。签订合同后，被告按照合同的约定交付了人民币28500元的房屋押金，起初的租金被告能按时支付。自2015年2月1日起，被告每月开始拖欠房屋租金，每次拖欠房屋租金的期限均超出《房屋租赁合同》中约定的贰拾天。原告多次向被告催缴房屋租金，被告不但不按《房屋租赁合同》约定履行义务，准时交齐当月房屋租金，而且在原告向被告催缴的过程中，多次辱骂、威胁原告，造成原告精神上的极大伤害。原告认为：被告未按照约定支付房屋租金，已经构成对我方的违约，依法应当支付所欠原告的所有房屋租金并承担违约责任。依照合同约定，被告应向原告支付《房屋租赁合同》约定的“超过拾天加收40%滞纳金”。综上所述，被告拖欠原告租金的事实清楚，被告应当遵守诚实信用的原则，及时向原告支付所欠的房屋租金及房租的30%的违约滞纳金。被告拖欠房屋租金的行为已严重侵犯了原告的合法权益，因此，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》、《合同法》及相关法律法规，提起诉讼，请求判令：一、被告支付原告租金及水电费，暂计至开庭时为73920元（租金按每月10800元计至房屋实际交还原告时止）；二、被告向原告支付违约滞纳金，暂计滞纳金为22176元（滞纳金按照拖欠租金的30%计至房屋实际交还原告时止）；三、解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》，被告将承租的房屋交还原告；被告承担本案全部诉讼费用。
被告王兴胜辩称，一、原告肖永平有合同欺诈行为，原口头协议期限5年，前12年为9500元一个月，后34年为10800元一个月，第5年为12300元一个月。谈定后我付给了协商好的饭店转让费前任李老板185000元，签约合同时房东肖永平给我的合同与实际要签约的合同时间不符实，属欺诈行为。当时已经是2014年2月13号了，她的合同倒签到2012年2017年5年的合同。我与她理论按签字之日算起5年的合同，肖永平不愿意非要我按2012年算起，当时我把转让费18.5万元已经付了。无奈我才知道上当受骗了，这样一来我就没有5年的合同了。还提前递增了房租。肖永平实属合同欺诈行为，霸王条款，目无法律，侵害了消费者和纳税人的权益，应该是无效的合同，请法院给与明断。二、后来市场大环境不好生意举步维艰每天都在亏损，我只有解雇员工自己经营但还是维持不了开支，房东肖永平不断的催缴房租，我没办法到处1千2千的借钱给她房租，自从我2014年3月2号开业以来给她缴纳的房租也没有任何收据票据给我，后来我实在借不来钱了就给她商量我饭店投资了现金53万了亏损这么多，我现在暂时欠你一下房租我把饭店转让出去一定把欠你的房租水电清理的干干净净再离开，也不止一次这样给他说，饭店转让贴出去后来看的人也有几个都说房租1080O元一个月太贵了，饭店格局不好没有大厅，摆不了几张台，厨房狭小。直到8月初有位陈老板想转让我们谈了几次最终以16.5万元转让费达成协议，这样我还亏损了30多万，我也认倒霉了。不料在未签约合同时房东黄雄给我客户陈老板说前任老板转让费才8万元，我给人家的转让费18.8万，厨房设备都是他们搞的，陈老板听了这话心里很不平衡，这些都是陈老板亲口给我说的再加上他们的合同苛刻，我谈好的事情就这样失败了。房东实属故意欺诈刁难我们外地人，把我赶走，所有的一切转让费和我投资的设备物品归他所有。他们的行为实属当今的黑社会势力，还经常对我们两公婆辱骂。故意不让我转让他人，2015年3月饭店就没有营业了，自2015年8月以后由于房东的原因给我造成的经济损失包括转让费16.5万元、房租、水电费、包过法律诉讼一切费用全部由房东肖永平、黄雄承，直至房东给我赔偿转账费16.5万元，误工费、生活费、精神损失费20万元为止。最后恳求法院给以公断，还我们外地人一条生路！
本院查明的案件事实
经审理查明，原告与被告签订了落款日期为2012年9月15日的《房屋租赁合同》，约定：原告将位于惠州市河南岸庵前路35号一楼出租给被告作餐饮用；租赁期限为五年，从2012年10月1日起至2017年9月30日止；一楼档口，原老房的二、三楼租金为9500元/月，前两年租金9500元/月，第三年租金10800元/月，第五年租金12300元/月，另交押金三个月，押金28500元（装修期为15天）；每月1日前交房租，如超过三天未按照约定支付房租，应按照租金总额加收20%的滞纳金，超过十天加收40%滞纳金，超过二十天未交齐房租及水电费自动解除合同，被告在原告租赁房投资的设备归原告所有；被告不支付或超过二十天未支付房租水电费，原告有权终止合同。
签订合同后，被告向原告支付了28500元押金。
原告称被告一直按约定交租，2014年2月至2014年9月按9500元/月交租，2014年10月开始按合同约定的第三年租金10800元/月交租，但自2015年2月起开始拖欠租金，每次拖欠租金的期限均超过二十天，2014年2月至2015年8月被告共交租金155400元，其中2014年10月至2015年8月被告共交租金79400元。被告拖欠租金具体如下：2015年2月、3月被告共交租金19000元，另原告在被告处消费的餐费1800元抵作租金，共计20800元，扣除2月租金10800元，则被告尚欠原告3月租金800元；4月被告交租金5500元，欠租金5300元；5月被告交租金7000元，欠租金3800元；6月被告交租金2000元，欠租金8800元；7月被告交租金2000元，欠租金8800元；8月被告交租金700元，欠租金10100元，即2015年3月至2015年8月被告拖欠租金28800元，2015年9月开始未再交租金。另原告称每次收取房租均按实际收租数额向被告出具了收条，但未保留收条副本。
被告称上述《房屋租赁合同》系倒签，实际签订合同的时间为2014年初，此前是原告与上一个承租人李盛龙签订的租赁合同，李盛龙将租赁的房屋转让给了被告，被告向李盛龙支付了185000元转让费，转让时其与李盛龙、原告协商约定承租起始日期重新开始计算，即按原告与被告签订合同之日起签5年的合同，原告亦同意，但实际签订合同时原告却要求租赁起始时间应自李盛龙与原告签订合同的时间（2012年9月15日）起算，因其已向李盛龙支付转让费，无奈之下签了合同，原告的行为属欺诈行为，合同应无效。
另被告称其自2014年1月开始一直按9500元/月交租至2015年5月，2015年6月交了1000元租金，共计向原告支付租金162500元，其中2014年10月至2015年6月其共向原告交租金77000元。被告称收过原告出具的租金收条，但现在已找不到收条。
原告确认其与李盛龙于2012年9月15日签订了《房屋租赁合同》，李盛龙租赁房屋至2014年1月，后李盛龙将租赁的房屋转让给了被告，李盛龙和原告签订的《房屋租赁合同》与原、被告签订的《房屋租赁合同》除承租人不一样外，其他内容均一致。
关于水电费：原告称出租给被告的店铺有三个电表、三个水表，电费按三个电表缴交电费的发票实际数额向原告收取，水费根据三个水表的实际用水量按每立方5.5元收取。被告称供电公司每度电收费0.8981元，供水公司每立方收费2.32元，而原告实际收取电费时按1.5元/度收取，水费按5.5元/立方收取。另被告称因供电公司停了其承租店铺的电，于2015年9月15日向供电公司交纳电费740.28元，并提交了交费凭证，原告对此不予认可，但原告称被告在2015年12月7日和2016年1月1日缴交了2个月的电费共计646.29元。
原、被告均确认双方对2015年5月19日之前的水电费已经全部结清。根据被告提交的原、被告结算表，2015年5月19日双方确认的水电表数据（抄表数据）如下：三个水表数据分别是4455、125、826，三个电表数据分别是34652、29695、19783。
另被告辩称其在2015年8月计划转让饭店时遭到原告的
刁难，导致未转让成功，原告应对2015年8月后因原告原因给其造成的经济损失负全责，应向其赔偿转让费16.5万元、误工费、生活费、精神损失费20万元。被告提交了由案外人邹智学出具的关于饭店转让过程的证明。
以上事实有身份证、人口信息、房地产权证书、营业执照、房屋租赁合同、发票、电费清单、缴费小票、结算表、询问笔录及庭审笔录等在卷为据。
裁判理由和结果
本院认为，本案系租赁合同纠纷，原、被告签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方当事人均应严格按照合同约定全面履行各自义务。根据原、被告签订的合同约定，超过二十天未交齐房租及水电费自动解除合同。原告已依约将租赁房屋交给被告使用，但被告在依约交租一段时间后开始拖欠租金，其行为已构成违约。现原告要求解除与被告签订的《房屋租赁合同》、收回出租店铺及被告支付拖欠的租金，符合法律规定，本院予以支持。
被告辩称上述合同系倒签，双方原来协商的租赁起始时间为实际签订合同之时，但实际签订合同时原告却要求租赁起始时间应自前一个承租人李盛龙与原告签订合同的时间起算，因其已向李盛龙支付转让费，无奈之下签了合同，原告的行为属欺诈行为，合同应无效，另被告辩称其一直按9500元/月交租至2015年6月。本院认为，涉案店铺由前一个承租人转让给被告，被告亦支付了转让费，其作为完全民事行为能力人，在受让店铺及与原告签订《房屋租赁合同》时，应知签订该合同的法律后果，且被告在签订合同后支付了押金并按时交租了一段时间，至本案起诉时亦未有证据显示其对租赁合同有异议，可知其对上述合同是认可的，另被告确认原告收租时向其出具过租金收条，如被告确实一直按9500元/月向原告支付租金，其只需提交2014年10月及之后几个月的任一张收条即可证明其按9500元/月交租，但被告未提交，综上，本院对其抗辩不予采纳。
因被告向原告支付了28500元押金，双方未明确约定为定金，该押金应视为对被告可能造成租赁物的损害以及拖欠租金等的担保，应予以抵扣租金，故被告应向原告支付2015年3月至2015年8月拖欠的租金300元（28800元押金28500元），自2015年9月1日起被告按10800元/月支付租金至被告将房屋交还给原告之日止。
关于原告要求被告按拖欠租金的30%向原告支付违约滞纳金至租赁房屋交还时止的诉请，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，《房屋租赁合同》约定被告超过二十天未交齐房租及水电费自动解除合同，不支付或超过二十天未支付房租水电费，原告有权终止合同。但原告在被告从2015年2月开始一直未交齐租金构成违约的情况下，却怠于及时行使该项权利，没有采取适当措施防止自身损失的扩大，结合本案实际情况，本院认为原告对自身损失存在一定过错，应承担相应责任，故对原告上述诉请不予支持。
关于原告要求被告支付拖欠的水电费至交还房屋为止的诉请，原、被告均确认双方对2015年5月19日前的水电费已经全部结清，另原告称被告在2015年12月和2016年1缴交了电费共计646.29元，被告称其于2015年9月15日向供电公司交纳电费740.28元，并提交了交费凭证为证。综上，本院确认被告应向原告支付拖欠的水电费至交还房屋之日止（水、电费计算方式：用水用电量以2015年5月19日双方最后确认的水电表数据为基础，其中三个水表数据为4455、125、826，三个电表数据为34652、29695、19783，计至被告交还房屋之日止水电表的数据，收费标准以供水、供电公司的标准为准，在最后计算水电费总数时应扣除被告已支付的1386.57元<646.29元+740.28元>）。
关于被告称其在2015年8月计划转让饭店时遭到原告的刁难导致未转让成功，原告应对2015年8月后因原告原因给其造成的经济损失负全责，应向其赔偿转让费16.5万元、误工费、生活费、精神损失费20万元。本院认为，被告所称上述纠纷与本案非同一法律关系，不宜在本案中处理，被告可另行主张权利。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、解除原告肖永平与被告王兴胜签订的落款时间为2012年9月15日的《房屋租赁合同》。
二、被告王兴胜应于本判决生效之日起十五日内将位于惠州市河南岸庵前路35号承租的房屋交还给原告肖永平。
三、被告王兴胜应于本判决生效之日起十五日内向原告肖永平支付租金300元（2015年3月至2015年8月拖欠租金）；自2015年9月1日起被告王兴胜应按10800元/月向原告肖永平支付租金至承租房屋交还之日止。
四、被告王兴胜应于本判决生效之日起十五日向原告肖永平支付水电费（计算方式：用水用电量以2015年5月19日双方最后确认的水电表数据为基础，计至被告交还房屋之日止水电表的数据，收费标准以水、电公司的标准为准，并应扣除被告王兴胜已支付的1386.57元电费）。
五、驳回原告肖永平的其他诉讼请求。
案件受理费511元（原告已预交），由原告肖永平负担230元，被告王兴胜负担321元。被告应在本判决发生法律效力之日起十五日内就其所负担的费用直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
代理审判员 杨燕红
二〇一六年三月二十五日
书 记 员 郭 淼