江西省抚州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）抚民一终字第33号
上诉人（原审被告）广昌县ＸＸ实业科技有限公司。
法定代表人严冬，该公司董事长。
委托代理人张河旭，男，该公司副总经理。代理权限为特别授权代理。
委托代理人于永林，江西论研律师事务所律师。代理权限为一般授权代理。
被上诉人（原审原告）饶小兴，男，1976年8月29日生，汉族，江西省广昌县人，农民。
委托代理人刘建民，北京市才良律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
上诉人广昌县ＸＸ实业科技有限公司（以下简称“ＸＸ公司”）因商品房销售合同纠纷一案，不服广昌县人民法院（2013）广民初字第241号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，并于2014年3月17日公开开庭审理了本案，上诉人ＸＸ公司的委托代理人张河旭、于永林，被上诉人饶小兴的委托代理人刘建民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2010年11月19日，饶小兴与ＸＸ公司就购买ＸＸ公司开发的莲城国际13栋2单元201室及13栋11号杂间签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人需支付购房款380264元，出卖人需在2011年12月31日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房不超过90日的，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；出卖人逾期交房超过90日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。
合同签订后，饶小兴按照合同约定的时间及时支付了全部房款。交付时间到期后，相关单位对该楼盘出具了工程竣工验收报告、工程设计质量检查报告、工程勘察质量检查报告、工程质量监理评估报告、单位工程施工竣工报告。但没有获得建设行政主管部门的验收备案。2012年4月16日，饶小兴与ＸＸ公司之间办理了交房手续。双方之间因房屋楼板裂缝及逾期交房违约金产生矛盾，经多次协商未果，饶小兴诉至法院。
原审法院还查明如下事实：
1、2012年11月30日，经江西赣坤建设工程司法鉴定所对ＸＸ公司开发的楼盘8栋、15栋、25栋楼板裂缝质量状况技术论证出具了鉴定报告书，鉴定结论为：莲城国际8栋、15栋、25栋住宅楼的楼面出现的各种类型的裂缝产生的主要原因是施工不规范，使得楼板面负筋保护层（按照规范）过大造成的。楼板出现各种类型的裂缝经加固或整修后，不会影响房屋整体的安全和使用功能。该裂缝不是由于外荷载或基础不均匀沉降引起的结构性裂缝，不会影响本工程的主体结构安全。并出具了维修建议。2012年12月14日，设计单位赣州现代规划建筑设计有限公司根据该鉴定报告出具了莲城国际8栋、15栋、25栋楼板裂缝修补加固方案。
2、饶小兴所购买的莲城国际13栋11号杂间在交付使用后存在楼板裂缝的情况。
3、2013年7月26日，广昌县建设行政主管部门颁发了ＸＸ公司开发的13栋楼盘的《建筑工程竣工验收备案表》，该楼盘符合交付条件。
原审法院认为，本案争议焦点为：1、商品房验收合格的标准界定？2、房屋备案前，双方之间交付房屋行为的效力认定3、ＸＸ公司是否存在免责、减责事由？
1、商品房验收合格的标准界定。
根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《建设工程质量管理条例》第十六条“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”第四十九条“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”另外，中华人民共和国国家标准《建筑工程施工质量验收统一标准》中的强制性条文第6.0.7条规定：“单位工程质量验收合格后，建设单位应在规定时间内将工程竣工验收报告和有关文件，报建设行政管理部门备案。”建设部在《关于发布国家标准﹤建筑工程施工质量验收统一标准﹥的通知》中明确规定：“建设单位应依据《建设工程质量管理条例》和建设部有关规定，到县级以上人民政府建设行政主管部门或其他有关部门备案。否则，不允许投入使用。”因此，原审法院认为，商品房验收合格，应以是否取得当地建设行政主管部门发出的《建筑工程竣工验收备案表》为标准。ＸＸ公司辩称已组织建设单位、设计单位、施工单位、监理单位、勘验单位进行工程验收且经验收合格即可交付使用，应不予采信。饶小兴对ＸＸ公司没有经建设行政主管部门验收备案的房屋，有权拒绝接收。
2、房屋备案前，双方之间交付房屋行为的效力认定。
ＸＸ公司辩称，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。原审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”法律明确规定，商品房的交付条件，应以是否取得当地建设行政主管部门发出的《建筑工程竣工验收备案表》为标准。双方已在合同中约定了交付条件，ＸＸ公司应在2011年12月31日前将验收合格的商品房交付给饶小兴使用。从该约定看，开发商将房屋交付使用包含两个层面的内容：一是要在约定期限内将房屋交付给买受人使用；二是要确保其在约定期限内所交付的房屋经质量验收备案。ＸＸ公司在2012年4月16日将未经验收合格的房屋交付给饶小兴占有使用，但ＸＸ公司所交付使用的房屋未经验收备案，因此ＸＸ公司交付房屋给饶小兴使用的行为涉及违约，应按照合同约定承担违约责任。
ＸＸ公司开发的楼盘于2013年7月26日经建设主管部门验收备案，涉及到合同约定的交付日至验收备案前的“逾期交房”，实质上包含了两个层面的内涵：一是房屋交付使用逾期；二是交付的房屋验收备案逾期。合同约定需在2011年12月31日之前交房，ＸＸ公司于2012年4月16日实际交付了房屋给饶小兴，所以ＸＸ公司构成了合同约定的交房日至实际交付日“房屋交付使用逾期”的违约行为，应严格按照合同约定承担违约责任，ＸＸ公司逾期交房超过90日，日违约金为总购房款万分之三；由于ＸＸ公司所交付的房屋未经验收备案，故其仍存在“交付的房屋验收备案逾期”的违约行为。此时，饶小兴已实际接收房屋，事实上已经转移占有并可以产生收益，该房屋之后也通过了建设行政主管部门的验收备案。交房以后，饶小兴实质上不存在逾期交房的损失。而合同法上的违约金是以填补受害人损失的功能为主，以惩罚为辅，因此，实际交付日至验收备案日的违约金标准酌情调整为日违约金为总购房款万分之一。
3、ＸＸ公司是否存在免责、减责事由。
ＸＸ公司辩称，工程建设期间，从施工到房屋竣工，雨雪天气过多，超出正常年份，严重影响工程施工进度；政府进行广昌路给水管道工程，造成商品房工程竣工期限延期3个月。原审法院认为，雨雪天气过多，超出正常年份，ＸＸ公司只出具了广昌县气象局近三年的天气情况统计，而没有说明天气状况是否属于异常，是否属本地区通常的气象表现形式。作为房地产开发企业在签订合同时应该可以合理预见并且予以考虑天气因素，合理安排工期，确保在约定的期限内依法交付房屋。广昌路给水管道工程是否属于政府行为，是否导致开发商不可控，是否影响了施工，ＸＸ公司仅仅提供了管道铺设工程建设合同及政府关于建设管道工程的抄告单，没有提供相关证据来印证。另从ＸＸ公司提供的交房告知公示，恰恰证明了合同所涉楼盘在约定的交付时间之前已竣工完毕。因此，ＸＸ公司的辩解应不予采信。
ＸＸ公司辩称，县政府于2011年底下文，因税费清理，要求建设行政主管部门冻结办理包括竣工备案等建设项目相关手续，直到2012年2月21日才解冻，直接延长了ＸＸ公司验收备案的时间。原审法院认为，ＸＸ公司开发的楼盘因为有些房屋出现裂缝，造成整体开发的楼盘没有及时通过验收备案，直到经鉴定后确认工程主体结构没有质量问题，经维修后，建设行政主管部门于2013年7月26日才完成了验收备案。因此，楼盘延期备案与县政府冻结办理竣工备案手续时间上没有冲突。
ＸＸ公司辩称，房屋经鉴定，工程主体结构没有质量问题，造成备案逾期，是因为业主上访，出于维稳因素，建设行政主管部门没有给ＸＸ公司开发的楼盘及时进行备案。原审法院认为，房屋出现质量问题，业主采取一定的方式向相关部门反映情况，是业主的权利，但业主的上访与房屋能否验收备案没有必然的因果关系，建设行政主管部门也没有提供证明材料，证明因维稳的原因，暂缓了对ＸＸ公司开发的楼盘备案工作。因此，对此辩解，应不予采信。
综上，原审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。ＸＸ公司的房屋已经通过了建设主管部门的验收备案，属于质量合格的房屋，房屋已经满足交付使用的法定要求，ＸＸ公司也已将经验收合格的并符合合同约定的房屋交付给了饶小兴。ＸＸ公司在履行合同中存在违约的行为，饶小兴可以请求违约方继续履行、支付违约金或采取补救措施。因此，饶小兴要求ＸＸ公司对合同所涉房屋存在裂缝予以加固整修以及逾期交房违约金的诉请，应当得到支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《商品房销售管理办法》第三十条，《建设工程质量管理条例》第十六条、第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十三条，《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决如下：一、ＸＸ公司按2012年12月14日赣州现代规划建筑设计有限公司出具的楼板裂缝修补加固方案对饶小兴购买的莲城国际13栋11号杂间裂缝进行维修加固。二、ＸＸ公司向饶小兴支付逾期交房违约金29774元。计算标准为：1、合同约定的交房日至实际交付日按照合同约定的违约金：（房屋价款）380264元×（日违约金比例）0.0003×（违约天数）106日=12092元。2、实际交付日至验收备案日的违约金：（房屋价款）380264元×（日违约金比例）0.0001×（违约天数）465日=17682元。三、驳回饶小兴的其他诉讼请求。案件受理费1189元，由饶小兴承担552元，由ＸＸ公司承担637元。
一审宣判后，ＸＸ公司不服，上诉至本院。
上诉人ＸＸ公司上诉请求：依法撤销原判决并予以改判，案件受理费由被上诉人承担。上诉理由是：1、上诉人在2011年8月已组织验收并验收合格，且在2011年12月报建设主管部门备案，上诉人履行了如期交房的合同约定。2、2011年12月提交备案材料，而直到2013年7月26日才得到建设主管部门的备案，常理可以推断事出有因，上诉人在一审已提供充足证据证明系被上诉人违法闹事对备案造成了恶劣影响和严重后果，原审法院未采信上诉人提供证据，属于误判。3、被上诉人自愿领取钥匙，已对房屋实际使用、占有，系其真实意思表示，应视为对该房屋的实际交付使用，被上诉人无权要求开发商承担实际交付日起至验收备案日止的违约金。在交付时被上诉人提出某些房屋质量瑕疵，经协商一致，被上诉人已按实际现状接受、使用、占有房屋，应视为对合同的变更，应确认房屋交付行为有效。4、原判决的违约金过高，违反法律规定，且上诉人提供的广昌县价格认证中心作出的有关房屋租赁价格鉴定结论书，原判决没有任何交代，直接影响到判决结果。
被上诉人饶小兴答辩称：请求驳回上诉人的上诉请求。1、根据双方在一审提供的司法鉴定结论可以看出，建设行政主管部门没有及时进行相关备案，系因上诉人开发房屋存在质量问题所导致。2、合同约定的违约金比较合理，参照适用租金只是在双方没有约定的情况下才适用。3、原判决尽管未全部支持被上诉人的诉请，但兼顾了双方的利益，比较公平合理。
二审期间双方当事人均没有提供新的证据。但对上诉人ＸＸ公司在一审期间提供的证据11广昌县价格认证中心《关于对广昌县旴江镇广莲路至揭家排、莲城国际至第九加油站范围内住房租赁价格的鉴定结论书》，被上诉人二审变更了质证意见，对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为双方在合同中对违约金已经作出约定，违约金数额不应当参照同地段同类房屋租金标准确定。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条之规定，本院对该证据的真实性、合法性予以认可，对其关联性将结合案情综合评定。
二审审理查明，双方当事人对原审法院审理查明的事实均没有异议。本院对以上双方当事人无争议的事实予以确认。
二审另查明：双方签订的《商品房买卖合同》第八条“交付期限”条款约定：出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品房住宅交付使用批准文件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人；2、出卖人通知买受人说明延期交付楼房后，买受人无异议的；3、其他非出卖人原因的。
本院认为，本案的争议焦点为：1、上诉人是否存在违约行为以及违约期限如何认定？2、双方约定的违约金是否过高，违约金应如何计算？
一、上诉人是否存在违约行为以及违约期限如何认定？
上诉人ＸＸ公司认为，在向建设主管部门提供备案材料之前，上诉人已组织设计、勘验等各部门验收且验收合格，符合房屋交付条件，对存在房屋瑕疵或隐性瑕疵的房屋，可以按房屋保修条款进行处理；且原判决将是否取得《建筑工程竣工验收备案表》作为商品房验收合格标准的认定，于法无据。此外，天气异常、被上诉人上访、广昌路给水管道工程、税费清理等主客观因素，实际导致上诉人交房延迟和备案延迟。即便认定上诉人存在违约，违约期限也因被上诉人实际已从上诉人处拿到房屋钥匙，上诉人已完成交付，应从合同约定交房之日起至实际交房之日，交房后不再存在违约。
被上诉人饶小兴认为，双方合同第八条约定上诉人交付的商品房应经验收合格，但上诉人因房屋质量问题导致逾期取得建设主管部门的备案，该商品房属未经验收合格的房屋，被上诉人拿钥匙的行为不能认定为交房，违约期限应从合同约定交房之日起至房屋验收备案之日。
本院认为，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、国务院《建设工程质量管理条例》第十六条、第四十九条等法律法规以及中华人民共和国国家标准《建筑工程施工质量验收统一标准》第2.0.3“验收”条款、第6部分“建筑工程质量验收程序和组织”条款等规定，我国建设行政主管部门对建设工程质量监督管理实行的是备案审查制度，并不是行政许可制度，法律也并未规定《建筑工程竣工验收备案表》是商品房验收合格的标准。原审法院关于“商品房验收合格，应以是否取得当地建设行政主管部门发出的《建筑工程竣工验收备案表》为标准”的认定缺乏法律依据，属认定错误。结合相关单位在2011年12月26日前已对该楼盘出具的工程竣工验收报告、工程设计质量检查报告、工程勘察质量检查报告、工程质量监理评估报告、单位工程施工竣工报告、江西赣坤建设工程司法鉴定所的鉴定报告书、2013年7月26日广昌县建设局出具的《工程竣工验收备案表》等证据，以及双方之间合同的第八条明确未选择适用第4项条件“4、该商品房取得商品房住宅交付使用批准文件”作为房屋交付条件、也无其他合同条文明确规定上诉人在交房时应向被上诉人出示《工程竣工验收备案表》的事实，本院认为，上诉人ＸＸ公司开发的涉案商品房属于竣工验收合格的房屋，符合双方合同约定的房屋交付条件。对上诉人ＸＸ公司未取得《工程竣工验收备案表》之前就投入使用的行为，应由建设行政主管部门依照行政法律法规进行处理。
关于上诉人是否存在违约行为。上诉人ＸＸ公司认为天气异常、广昌路给水管道工程等导致工程竣工期限延长，应属免责、减责事由。本院认为，原审法院对此的分析与认定并不无当，上诉人的主张缺乏法律依据和合同约定，本院不予采信。上诉人ＸＸ公司在2012年4月16日将涉案商品房实际交付给被上诉人饶小兴，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，本院认为，上诉人ＸＸ公司在2012年4月16日已向被上诉人饶小兴履行了合同约定的交房义务，实际交房后不再承担逾期交房的违约责任，对被上诉人饶小兴认为拿钥匙的行为不能认定为交房的主张不予支持。原判决关于“逾期交房实质上包含了两个层面的内涵：一是房屋交付使用逾期；二是交付的房屋验收备案逾期”的认定错误，于法无据。但上诉人ＸＸ公司实际交房日晚于合同约定的交房日2011年12月31日，对此构成逾期交房违约，应承担相应的违约责任。此外，房屋交付使用后，房屋出现了质量瑕疵，上诉人按照法律规定和合同约定应承担对房屋进行加固维修的违约责任。对上诉人ＸＸ公司认为被上诉人上访、税费清理等导致房屋备案期限延长的主张，本院认为，在本案中被上诉人饶小兴诉请上诉人ＸＸ公司应承担房屋质量维修和逾期交房的违约责任，上诉人ＸＸ公司逾期备案的行为并不构成逾期交房违约，也与房屋是否需进行质量维修无关。
关于违约期限的认定。本院认为，上诉人ＸＸ公司应对合同约定交房日至实际交房日此段期间承担逾期交房的违约责任，即从2012年1月1日至2012年4月16日，并支付相应的违约金。
二、双方约定的违约金是否过高，违约金应如何计算？
上诉人ＸＸ公司认为，双方当事人约定的违约金过高，原判决认定的违约金数额也过高，根据有关法律规定，当事人约定的违约金不能超过造成损失的30%，以广昌县价格认证中心价格鉴定结论同地段同类房屋租金每平米4-5元为基准计算被上诉人的损失，原判决的违约金数额超过了被上诉人损失的130%，违背了法律规定，应予核减。
被上诉人饶小兴认为，双方当事人签订的合同属上诉人提供的格式合同，约定的违约金比例是上诉人的意志表现，合同第七条也约定了买受人付款的违约责任，符合权利义务对等原则。且违约金本就带有惩罚性质，不一定要以实际损失为基础，被上诉人的损失也不完全是房屋租金的损失，只要违约金不超过贷款利息4倍即应受法律保护。此外，租金标准应在双方没有约定违约金的情况下适用。
本院认为，本案中双方签订合同合法有效，是双方当事人的真实意思表示，当事人应按照合同约定全面积极地履行合同义务。上诉人ＸＸ公司在履行合同中存在违约行为，被上诉人饶小兴根据合同约定要求上诉人ＸＸ公司承担违约责任，符合法律规定，也符合诚实信用原则和契约自由原则。关于上诉人ＸＸ公司主张合同约定的违约金比例过高并应予调整的请求。本院认为，虽然上诉人ＸＸ公司提供了广昌县价格认证中心有关住房租赁价格的鉴定结论来证明被上诉人遭受的损失，但综合考虑本案案情，上诉人ＸＸ公司按照合同约定的违约金比例向被上诉人支付违约金并不过高，对上诉人ＸＸ公司调整违约金比例、参照逾期交房期间同地段同类房屋租金标准计算违约金数额的主张，本院不予支持。
综上所述，本院认为，原判认定部分事实错误，处理不当，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：
一、维持广昌县人民法院（2013）广民初字第241号民事判决第一项、第三项。
二、变更广昌县人民法院（2013）广民初字第241号民事判决第二项为：上诉人广昌县ＸＸ实业科技有限公司向被上诉人饶小兴支付逾期交房违约金12206元。
计算标准为：（房屋价款）380264元×（日违约金比例）0.0003×（违约天数）107日=12206元。
房屋维修加固需在本判决送达之日起三个月内完成；逾期交房违约金需在本判决送达之日起三十日内交至本院指定的履行款账户。户名：广昌县财政局，账号：194039223000002045，开户行：广昌县农村信用合作联社营业部（备注转广昌法院旴江法庭收）。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1189元，二审案件受理费544.35元，共计1733.35元，由上诉人ＸＸ公司负担939.35元，被上诉人饶小兴负担794元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘长峰
审 判 员 邹志伟
代理审判员 谢志国
二〇一四年四月八日
书 记 员 张美珍