南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（20170）赣0102民初751号原告（反诉被告）：徐宝珍，女，1963年6月29日生，汉族，江西省南昌市人，住江西省南昌市青山湖区。委托诉讼代理人：邓明辉，江西洪城律师事务所律师，执业证号：13601198810919669。被告（反诉原告）：李新华，男，1959年3月10日生，汉族，江西省南昌市人，住江西省南昌市新建区。委托诉讼代理人：李志国，湖南常邦律师事务所律师，执业证号：14301199710568988。委托诉讼代理人：钟菁（系被告配偶），女，住江西省南昌市新建区。原告（反诉被告）徐宝珍诉被告（反诉原告）李新华物权保护纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐宝珍及委托诉讼代理人邓明辉、被告李新华及委托诉讼代理人李志国、钟菁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称及反诉被告辩称：原告系东湖区××单元××室房屋所有权人，被告称原告丈夫陈保平（2014年9月1日去世）与其存在债权债务关系，而强行占用该房屋拒不搬出，原告多次催其停止侵害，从该房屋搬出未果。为此，原告提起诉讼，请求判令被告停止侵害并立即从原告所有的位于东湖区××单元××室房屋搬出。被告辩称及反诉原告诉称：本案诉争房屋系1997年7月经中介介绍，经双方平等协商，达成房屋转让一致意向后，被告以合理价格购买的，购买后经装修一直居住至今，期间原告从未提出过任何异议，直至2014年原告丈夫陈保平病逝后，原告见房价上涨，认为有利可图，遂编造所谓被告强占房屋的事实。原告的诉讼请求，没有事实和法律依据，依法应予驳回。鉴于原告一直不配合被告办理房屋产权过户手续，被告特提出反诉，1、请求判决确认反诉原告与陈保平于1999年7月17日签订的《合同书》有效；2、请求判决反诉被告协助反诉原告办理房屋产过户手续。经审理查明：1993年3月16日，原告徐宝珍与陈保平办理结婚登记手续。1999年7月17日，陈保平（甲方）与被告（乙方）签订《协议书》一份，协议约定，“1、乙方因住房需要向甲方借住坐落南昌市经堂巷43号第2栋807室（省政府龙建开发中心住宅区）建筑面积75.87m2二室一厅住房一套。同时，甲方因需现款向乙方借人民币7.5万元。2、甲方向乙方借钱，乙方向甲方借房，期限均为该房可上市交易为止。甲方借钱不付利息，乙方借房不付房租。在此期间，乙方对所借该房拥有使用权和所有权，甲方不得以任何借口、任何方式向第三者出售、转让、抵押租借该房。3、在甲方尚未拿到该房产权证之前，乙方先借给甲方人民币7万元，待甲方拿到产权证后，乙方再借给甲方5000元。若甲方拿产权证时需补交单位钱款时，由甲方负责补交给单位，若甲方单位退回甲方钱款时由甲方所得，与乙方无关。4、双方商定：待该房可上市交易时（因该房为省龙建开发中心集资房，目前不能办过户手续），乙方将借给甲方的7.5万元作为该房的全部购房款，甲方同意以所借款作价出售该房给乙方，乙方负担该房的全部过户费用，甲方协助乙方过户。5、违约责任：甲方拿不到产权证或在该房可以上市交易时，甲方不卖房、不配合乙方办理过户手续，以及乙方不买房均属违约行为。若甲方违约，甲方除全部退还借款给乙方外，还应按100%的违约比例赔偿7.5万元给乙方；若乙方违约，甲方不退还借款给乙方，同时收回该住房。”1999年7月17日，陈保平（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议》一份，补充协议约定，在借用该房时如因国家政策原因致使该房不能买卖，而乙方进行了装修，则甲方向乙方除退还全部借款外，还必须向乙方赔偿装修费。上述协议签订后，陈保平将经堂巷43号第2栋807室房屋交付给被告使用，被告向陈保平交付了7万元借款。1999年11月5日，陈保平和原告通过房改方式以成本价向产权单位购买了坐落东湖区××单元××室（建筑面积74.25m2）房屋，经审批后该房屋所有权登记在陈保平名下。陈保平取得该房屋所有权证后，被告将剩余5000元支付给了陈保平，陈保平于2011年11月26日向被告出具了收条，收条载明：今收到李新华售房款7.5万元整。2004年3月26日，陈保平出具向被告“承诺书”，承诺在办理该房产过户期间，保证该房屋一直归被告所有，如不能办理过户，按该地段房屋市场价收回该房屋。后被告与陈保平的委托代理人在办理该房屋产权过户手续时，因未得到原告签字同意，致使该房屋未能办理过户手续。2014年9月1日，陈保平因病死亡。陈保平死亡后，原告作为陈保平的配偶依据（2015）赣洪湖证内字第0320号公证书，继承了陈保平的遗产即坐落东湖区××单元××室房屋一半份额。2015年9月25日，坐落东湖区××单元××室（第8层）房屋所有权登记至原告名下。原告取得该房屋所有权证后即要求被告腾空房屋，被告则拒绝腾空房屋。本案在审理过程中，本院向反诉原告释明后，反诉原告明确表示不同意变更反诉请求。上述事实：有房屋所有权证、房改审批材料、协议书、承诺书、收条、结婚证、死亡证明、公证书、社区居住证明以及当事人的陈述等证据予以证明。本院认为：坐落东湖区××单元××室房屋，系原告与其配偶陈保平在婚姻关系存续期间取得的夫妻共同财产，依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款规定，原告与陈保平对该房屋有平等的处理权。1999年7月17日，陈保平单方与被告签订协议，将夫妻共有房屋转让给被告，陈保平的行为系无权处分，依照《中华人民共和国物权法》第十五条关于物权变动原因与结果区分原则之规定，该合同未违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，故该合同合法有效。由于陈保平无权单独处分夫妻共有财产，且被告也未提供证据证明陈保平处分该房屋系原告夫妻双方共同意思表示，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，反诉原告在本院释明后仍不同意变更诉讼请求，故反诉原告请求反诉被告协助办理房屋产权过户的诉讼请求，本院不予支持。鉴于陈保平在本案起诉前已死亡，且原告已继承了陈保平的遗产，而被告又基于有效的买卖合同占有该房屋，在法律上属有权占有，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，原告返还原物请求权针对的是无权占有，在合同双方争议未得到处理的情况下，被告相对于原告仍属有权占有，故原告请求被告返还房屋的诉讼请求，不予支持。原、被告之间的合同争议，双方均可依照合同关系另案起诉处理。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第九十七条、第二百四十一条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十一条、第一百三十二条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条之规定，判决如下：一、反诉原告李新华与陈保平于1999年7月17日签订的《合同》有效；二、驳回原告徐宝珍的诉讼请求；三、驳回反诉原告李新华的其他反诉请求。原告徐宝珍预交案件受理费5640元，反诉原告李新华预交反诉费2820元，原告徐宝珍承担5640元，反诉原告李新华承担2820元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。在上诉期满后七日内向南昌市中级人民法院交纳上诉费，逾期视为放弃上诉。审 判 长  徐荣根人民陪审员  张晓茜人民陪审员  王小文二〇一七年七月二十四日书 记 员  陶媛媛附:本案适用的有关法律条文《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。第二百四十一条基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。《中华人民共和国婚姻法》第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。第十七条父母有管教和保护未成年子女的权利和义务。在未成年子女对国家、集体或他人造成损害时，父母有赔偿经济损失的义务。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。