浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙03民终3587号
上诉人（原审原告）：浙江瑞安农村商业银行股份有限公司，住所地：瑞安市安阳街道万松东路148号。
法定代表人：黄定表，董事长。
委托诉讼代理人：余心海，浙江玉海律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林浩毅，浙江玉海律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：蔡其双，男，1974年7月23日出生，汉族，住瑞安市。
被上诉人（原审被告）：陈肖霞，女，1975年7月27日出生，汉族，住瑞安市。
原审第三人：陈雪弟，男，1948年10月13日出生，汉族，住瑞安市。
原审第三人：卢锡龙，男，1976年9月8日出生，汉族，住平阳县。
原审第三人：何晓华，女1979年2月6日出生，汉族，住瑞安市。
原审第三人卢锡龙、何晓华的共同委托诉讼代理人：周建深，浙江品和律师事务所律师。
原审第三人卢锡龙、何晓华的共同委托诉讼代理人：周春妮，浙江品和律师事务所律师。
上诉人浙江瑞安农村商业银行股份有限公司（以下简称“瑞安农商银行”）因与被上诉人蔡其双、陈肖霞、原审第三人陈雪弟、卢锡龙、何晓华债权人撤销权纠纷一案，不服浙江省瑞安市人民法院（2016）浙0381民初3480号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年7月15日受理后，依法组成合议庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，经过阅卷和询问当事人，合议庭决定不开庭审理。经合议庭评议后，本案现已审理终结。
瑞安农商银行上诉请求：撤销原审判决，并依法改判被上诉人蔡其双、陈肖霞将涉案房产无偿赠与过户登记给第三人陈雪弟的行为或者发回原审法院重审。事实和理由：一、第三人卢锡龙、何晓华从第三人陈雪弟处购买诉争房产，不符合不动产善意取得的法定条件，且不影响本案债权人行使撤销权。第一，不动产物权善意取得制度的适用条件必须是受让人已经取得物权，即必须已经办理过户变更登记，本案仅仅签订了不动产买卖合同而未办理过户变更登记，则不存在适用不动产物权善意取得制度的前提。第二，原审法院认定第三人卢锡龙、何晓华已经享有诉争房屋所有权，显然是错误的。本案中，第三人卢锡龙、何晓华从第三人陈雪弟处购买诉争房产时，虽然签订了房屋买卖合同，但未办理不动产变更过户登记手续，所以不可能取得物权。第三，第三人卢锡龙、何晓华从第三人陈雪弟处购买涉案房产，并不影响上诉人对被上诉人蔡其双、陈肖霞与第三人陈雪弟之间的无偿赠予行为。二、原审法院的审理程序明显违法。本案对第三人卢锡龙、何晓华从第三人陈雪弟处购买诉争房产的合法权益保护问题，应当通过执行异议程序处理，在本案债权人撤销权诉讼中，不应对第三人卢锡龙、何晓华的实体权利作出认定。但原审法院在本案债权人撤销权诉讼中，对应当属于执行异议之诉范围的争议径行作出判决，属于超越审判的权利。
被上诉人蔡其双、陈肖霞辩称：诉争房屋并非无偿赠予，是陈肖霞欠陈雪弟的钱，转让房产是用于抵债的。
原审第三人陈雪弟辩称：陈肖霞当时欠其款项，后来陈肖霞也没有能力还钱，就将诉争房屋抵债给陈肖霞，陈肖霞再补了差价10万元。但因为涉案房产只有所有权证、没有土地证，房管部门告诉其只能通过无偿赠予方式才能办理过户登记。
原审第三人卢锡龙、何晓华辩称：一、一审认定事实清楚，原审第三人陈雪弟与卢锡龙签订合同之前不相识，通过房屋中介签订合同。陈雪弟与卢锡龙按照市场价格将登记在陈雪弟名下的房屋出售给卢锡龙和何晓华。二、双方签订合同后，由于诉争房屋未办理土地使用权证，所以无法过户到卢锡龙、何晓华的名下。后第三人卢锡龙、何晓华于2016年农历取得诉争房屋并于同月26日搬入诉争房屋居住至今。按照合同法第44条第1款以及物权法的相关规定，诉争房屋虽然未办理产权变更手续，但按照法律规定，合同是依法成立的，卢锡龙已经善意取得了诉争房屋。根据双方所签订的合同房屋是登记在陈雪弟名下，卢锡龙是合法购得诉争房屋。三、上诉人主张撤销合同无事实依据，如果上诉人要执行的也应该是执行债务人的财产，原审中蔡其双陈述其在江西省有价值300万元的产房，如果原借款人无法偿还银行贷款，蔡其双以其江西的产房足以偿还期贷款。因此，上诉人无权执行债权人撤销权。四、上诉人认为原审第三人没有独立请求权是错误的，由于上诉人主张撤销房产，显然会对当事人的利息受到损害，而且第三人是合法善意取得产房，故第三人独立参加本案是符合法律规定的。
瑞安农商银行于2016年4月11日以债权人撤销权纠纷为由，向原审法院起诉要求：1、依法撤销蔡其双将其所有的坐落于瑞安市飞云街道马道村房产（产权证号0063**）无偿过户登记给陈肖霞单独所有，而后陈肖霞又无偿赠予过户登记给第三人陈雪弟单独所有的行为；2、案件诉讼费用由蔡其双、陈肖霞承担。
原判认定，2015年11月30日，蔡其双与陈肖霞就坐落于瑞安市飞云街道马道村房产（原证号：006337）达成《房屋归属夫妻约定书》，约定上述房产全部归陈肖霞一方单独所有。2015年12月8日，陈肖霞与第三人陈雪弟签署《房地产赠与合同》，约定将陈肖霞所有的上述房产无偿赠与第三人陈雪弟单独所有，并办理了房屋所有权变更登记手续。2015年12月18日，陈雪弟与卢锡龙、何晓华签订《房屋买卖合同》，陈雪弟以552000元的价格将上述房产出售给卢锡龙、何晓华。合同签订后，卢锡龙、何晓华于2015年12月18日向陈雪弟交付了定金10000元，于2015年12月22日向陈雪弟交付了购房款492000元，但未办理产权变更登记手续。上述房产目前由卢锡龙、何晓华居住使用。另查明，瑞安农商银行诉瑞安市瑞龙贸易有限公司、蔡其舒、蔡其双、陈肖霞、瑞安市南方化工实业公司、何新艺、蔡明超、崔美容、王世界金融借款合同纠纷案件，瑞安市人民法院已作出（2015）温瑞商初字第4702号、（2015）温瑞商初字第4708号民事判决书。（2015）温瑞商初字第4702号判决书判决借款人瑞安市瑞龙贸易有限公司欠瑞安农商银行承兑汇票垫款本金488332.42元及逾期利息，蔡其双在最高债权4000000元限额内对上述债务承担连带偿还责任，陈肖霞在最高债权1600000元限额内对上述债务承担连带偿还责任；（2015）温瑞商初字第4708号民事判决书判决借款人瑞安市瑞龙贸易有限公司欠瑞安农商银行承兑汇票垫款本金836598.66元及逾期利息，蔡其双在最高债权1200000元限额内对上述债务承担连带偿还责任，陈肖霞在最高债权1600000元限额内对上述债务承担连带偿还责任。判决生效后，借款人未清偿债务，蔡其双、陈肖霞至今亦未履行担保义务。
原判认为，本案诉争房产涉及到两次转让行为，即蔡其双、陈肖霞将房产转让给第三人陈雪弟的行为与第三人陈雪弟将房产转让给第三人卢锡龙、何晓华的行为。根据《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款规定，因债务人放弃到期债权或无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。本案中蔡其双、陈肖霞及第三人陈雪弟抗辩称诉争房产系蔡其双、陈肖霞以抵债方式有偿转让给第三人陈雪弟，但未能提供证据予以证实，不予支持，故确认蔡其双、陈肖霞将诉争房产转让给第三人陈雪弟的行为系无偿赠与行为。但第三人陈雪弟又将诉争房产以市场价552000元的价格转让给第三人卢锡龙、何晓华，双方签订了《房屋买卖合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，未违反相关法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。虽然第三人陈雪弟取得本案诉争房产的所有权系蔡其双、陈肖霞无偿赠与而得，但不影响第三人卢锡龙、何晓华取得本案诉争房产所有权系善意取得的性质。第三人卢锡龙、何晓华虽未就本案诉争房产办理产权变更登记手续，但二人已向第三人陈雪弟支付了未明显低于市场价的购房款，且已实际居住使用本案诉争房产，故第三人卢锡龙、何晓华对本案诉争房产享有合法的所有权，应受法律保护。瑞安农商银行主张该《房屋买卖合同》无效，且该合同系第三人卢锡龙、何晓华与第三人陈雪弟恶意串通，故意损害其利益为目的而订立，依据不足，不予支持。因本案诉争房产的所有权已归属第三人卢锡龙、何晓华所有，故瑞安农商银行主张撤销蔡其双、陈肖霞将诉争房产无偿赠与过户登记给第三人陈雪弟的行为，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回瑞安农商银行的诉讼请求。案件受理费4300元，减半收取2150元，保全费1520元，共计3670元，由瑞安农商银行负担（瑞安农商银行已预交受理费4300元及保全费3040元，于判决生效之日后退回3670元）。
在二审审理期间，各方当事人均未提供新证据。本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判认定的事实予以确认。
本院认为，关于卢锡龙、何晓华从陈雪弟处购买涉案房产是否适用善意取得制度的问题，虽然陈雪弟系从陈肖霞处以无偿赠予的方式取得涉案房产，但卢锡龙、何晓华从陈雪弟处取得涉案房产系支付了对价552000元，该价格符合市场行情，而双方签订了书面的房屋买卖合同，该合同系双方真实意思表示，并未违反法律的相关强制性规定，系合法有效，且卢锡龙、何晓华亦已入住涉案房屋，故卢锡龙、何晓华取得涉案房产符合善意取得制度的相关规定。虽然涉案房屋尚未登记在卢锡龙、何晓华名下，但不能以此推翻卢锡龙、何晓华善意取得涉案房产的事实，故上诉人主张本案不应适用不动产物权善意取得制度，于法无据，对其该项主张不予支持。关于原审法院程序是否违法的问题，本案系卢锡龙、何晓华作为第三人申请参加本案诉讼，一审予以准许并根据查明的事实作出裁判，并无不当。上诉人主张原审法院程序违法，缺乏相应的依据。综上，上诉人瑞安农商银行的上诉请求均不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由上诉人浙江瑞安农村商业银行股份有限公司负担。
审 判 长 邓习军
审 判 员 厉 伟
代理审判员 潘文舒
二〇一六年十月十二日
代书 记员 叶冰夫