江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第3685号
上诉人（原审原告）南京市建华房地产综合开发总公司，住所地南京市建邺区华山路99号。
法定代表人黄峰，该公司总经理。
委托代理人张艳峰，江苏汇丰锦律师事务所律师。
委托代理人赵瑞，江苏汇丰锦律师事务所律师。
上诉人（原审被告）南京小金鹰大酒楼有限公司，住所地南京市秦淮区石鼓路56号。
法定代表人陈忠丽，该公司董事长。
委托代理人汤楠，江苏李安祥律师事务所律师。
委托代理人徐超，江苏李安祥律师事务所律师。
上诉人南京市建华房地产综合开发总公司（以下简称建华公司）、上诉人南京小金鹰大酒楼有限公司（以下简称小金鹰酒楼）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服南京市秦淮区人民法院（2014）秦民初字第3890号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年8月3日公开开庭进行了审理。上诉人建华公司的委托代理人张艳峰、赵瑞，上诉人小金鹰酒楼的委托代理人徐超、汤楠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
建华公司原审诉称，建华公司与小金鹰酒楼于2004年签订《租赁合同》一份，约定建华公司将位于本市秦淮区石鼓路建华大厦三、四、五层出租给小金鹰酒楼使用，租期为十年，自2004年12月28日至2014年12月28日。年租金为2400000元，且从第四年即2007年12月28日起，在上一年度租金总额的基础上每年递增4%。房屋租金每半年支付，并按租期提前一个月支付。同时，双方在合同中明确约定，如有违约，违约方赔偿对方年租金总费用的5%违约金，同时按年租金总费用的15%支付对方损失费。然而在合同履行过程中，小金鹰酒楼未能严格按照约定及时支付全部租金。截至目前，小金鹰酒楼仍未支付2011年12月28日起递增部分的租金1915100元，以及2014年7月至12月期间的租金1200000元（不含递增部分）。为此建华公司曾多次向小金鹰酒楼催要，但小金鹰酒楼仍未按约履行。为维护合法权益，建华公司诉至法院，请求判令：1、小金鹰酒楼立即向建华公司支付拖欠的租金3115100元，其中2011年12月28日至2014年12月28日期间递增部分的租金1915100元，2014年下半年租金（不含递增部分）1200000元；2、小金鹰酒楼支付违约金及损失费631660元；3、小金鹰酒楼承担本案诉讼费。
小金鹰酒楼原审辩称，一、原合同中约定“年递增4%”内容已被实际取消，小金鹰酒楼不应向建华公司支付递增部分的租金。在合同实际履行过程中，双方按照年租金2400000元标准履行，原合同中约定递增部分租金，双方均未履行，且在（2012）白民初字第1734号案件中，建华公司承认2011年12月28日前已全部结清，即对2011年12月28日前小金鹰酒楼仅支付2400000元年租金，不支付递增部分租金的事实予以认可。二、关于2014年下半年1200000元租金，小金鹰酒楼对于该部分租金并无异议，但在实际履行中，双方已将租金支付方式调整为“先使用后付款”，故2014年下半年租金未到履行期限，小金鹰酒楼不应付款。三、双方实际履行的合同内容已发生变更，小金鹰酒楼按双方达成的一致意见履行，符合以往交易惯例，并未违约，故不应承担违约责任，且原定违约责任标准过高，如需承担违约责任，小金鹰酒楼请求原审法院予以调整。四、建华公司部分诉讼请求已超出诉讼时效，依法应予以驳回。
原审法院经审理查明，2004年9月1日，南京市建华房地产综合开发总公司（甲方）与南京小金鹰大酒楼有限公司（乙方）签订《租赁协议》，约定由乙方承租建华大厦三、四、五层房屋，建筑面积为4300平方米；租期十年，自2004年12月28日起至2014年12月28日止；房屋租金为58元／平方米／月，计年租金3000000元，从第四年2007年11月1日起，在上一年租金总额的基础上每年递增4%；房屋租金半年支付，并按租期提前一个月支付（即每年10月1日、4月1日前支付半年租金）；如有违约，违约方赔偿对方年租金总费用的5%违约金，同时按年租金总费用的15%支付对方损失费。
2006年1月1日，建华公司与小金鹰酒楼签订补充协议一份，约定：小金鹰酒楼于2004年承租建华公司建华大厦三、四、五楼营业用房经营中式餐饮，具体租赁条款详情同原租赁合同，其中原订房屋年租金为人民币叁佰万元整，经双方友好协商，房屋年租金调整为人民币贰佰肆拾万元整，其余陆拾万作为建华公司在小金鹰大酒楼的年度业务招待费用，由建华公司指定专人签单，每月末结账，年度超出部分由建华公司付现金。协议自2006年1月1日起执行。同时，双方重新签订《租赁协议》一份，约定变更房屋租金为46.5元／平方米／月，计年租金240万元，变更递增租金起算日期为2007年12月28日，其余条款与2004年9月1日双方所签租赁协议相同。该租赁合同的落款时间仍为2004年9月1日。
2008年1月24日，建华公司取得南京市房产管理局宁房权证白初字第××、29××30、294931号房屋所有权证，以上三份房屋所有权证载明，本市石鼓路56号501、401、301室的房屋所有权人为建华公司，建筑面积分别为371.05平方米、3292.45平方米、2529.25平方米，以上面积共计6192.75平方米。2012年6月12日，建华公司诉至原审法院，请求判令解除建华公司与小金鹰酒楼之间的租赁合同，小金鹰酒楼立即迁出涉租房屋，并支付因房屋面积差所需补缴的租金。原审法院于2013年6月24日作出（2012）白民初字第1734号民事判决书，判决驳回建华公司的诉讼请求。
原审法院另查明，2012年12月12日，小金鹰酒楼向建华公司发出《关于减免房租费的函》，请求建华公司酌情减免房租费及递增部分。同年12月28日，建华公司复函小金鹰酒楼，不同意此次减免房租款，要求小金鹰酒楼及时交纳租金。
原审法院又查明，2004年4月，南京建邺金鹰大酒楼有限公司申请公司名称变更登记为南京金鹰大酒楼有限公司，2004年9月15日，南京建邺金鹰大酒楼有限公司名称变更核准为南京小金鹰大酒楼有限公司。
原审法院还查明，截至本案庭审结束时，小金鹰酒楼仍在涉租房屋内经营。房屋租金均按每年2400000元标准，已缴纳至2014年12月28日。
原审庭审中，建华公司陈述，关于2011年12月28日之前的递增部分租金，小金鹰酒楼以配电房、电梯设备等发票予以冲抵，并已冲抵完毕。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，建华公司依约向小金鹰酒楼提供租赁房屋，小金鹰酒楼亦应依约履行支付房屋租金的义务，双方约定房屋租金自2007年11月1日起，在上一年租金总额的基础上每年递增4%，建华公司据此主张2011年12月28日之前的递增部分租金已经冲抵完毕，应提供证据证明其收取、计算递增部分租金的具体金额、方式及时间，建华公司未能就以上事实举证，无法证明其在2011年12月28日之前递增部分租金收取的标准，故其主张自2007年开始按每年4%的标准计算递增部分租金，缺乏相应的证据支持，原审法院不予支持。双方约定的租金递增部分应自2011年12月29日起算，2011年12月29日至2012年12月28日期间的递增租金为2400000×（1＋4%）＝2496000元，2012年12月29日至2013年12月28日期间的递增租金为2496000×（1＋4%）＝2595840元，2013年12月29日至2014年12月28日期间的递增租金为2595840×（1＋4%）＝2699673.6元，三年递增租金合计为591513.6元（96000＋195840＋299673.6）。建华公司主张小金鹰酒楼支付违约金及损失费合计631660元，小金鹰酒楼辩称违约金过高，请求予以调整。原审法院认为，合同当事人约定的违约金，应以实际损失为基础，违约金的数额不应超出实际损失的30%。本案中，建华公司主张违约金及损失费，均属于上述范畴，两项合计不应超出实际损失的30%。建华公司主张小金鹰酒楼支付房租递增部分金额，原审法院予以部分支持，故建华公司的损失系因未及时收取房租递增部分而损失的利息，结合本案案情及双方履行合同义务的情况，原审法院酌定违约金及损失费合计为59151元。小金鹰酒楼关于原合同中约定“年递增4%”内容已被实际取消，且部分诉讼请求超过诉讼时效，故小金鹰酒楼不应向建华公司支付递增部分的租金，亦不应支付相关违约金及损失费用的辩称意见，原审法院认为，建华公司、小金鹰酒楼在合同履行过程中，曾以往来函件的形式对租金及递增部分的金额进行商谈，虽未达成一致意见，但可认定为建华公司已就递增部分租金主张过权利，小金鹰酒楼未依合同约定支付递增部分租金已属违约，应按合同约定支付违约金及损失费，故小金鹰酒楼该项辩称意见，无事实和法律依据，原审法院不予采纳。建华公司诉讼请求中关于2014年下半年的租金1200000元，小金鹰酒楼已实际履行，故对于建华公司该项诉讼请求原审法院予以驳回。综上，小金鹰酒楼应向建华公司支付2011年12月29日至2014年12月28日期间递增部分的租金591513.6元、违约金及损失费59151元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，原审判决：一、南京小金鹰大酒楼有限公司于判决生效之日起十日内支付南京市建华房地产综合开发总公司递增部分租金591513.6元。二、南京小金鹰大酒楼有限公司于判决生效之日起十日内支付南京市建华房地产综合开发总公司违约金及损失费合计59151元。三、驳回南京市建华房地产综合开发总公司的其他诉讼请求。一审案件受理费36774元，由南京市建华房地产综合开发总公司负担30969元，南京小金鹰大酒楼有限公司负担5805元（小金鹰酒楼应负担的案件受理费已由建华房地产公司预交，小金鹰酒楼在本判决生效之日起十日内向建华房地产公司支付）。
建华公司不服原审判决，向本院提起上诉称，原判决认定事实不清，适用法律错误。一、原审法院认定递增部分租金应自2011年12月29日起算，无事实依据和法律依据。（一）建华公司与小金鹰酒楼之间所签订的《租赁合同》合法有效，租赁合同对租金递增以及计算方式有明确约定，即从第四年2007年12月28日起，在上一年度租金总额的基础上每年递增4%。合同履行过程中，双方并未对递增部分租金的计算方式进行过任何的修改，原审法院判决从2011年12月开始递增无事实依据。（二）在2012年建华公司起诉小金鹰酒楼的（2012）白民初字第1734号案件中，小金鹰酒楼在庭审过程中，曾明确提出“递增到2012年的总租金应当为2919966.97元，2012年递增部分应当是519966.97元”，可见，小金鹰酒楼也是确认原合同约定的递增部分租金的计算方式的。据此，原白下法院在（2012）白民初字第1734号判决书中确认了2011年12月28日至2012年12月27日应递增的租金约52万元。现原审法院的判决，明显与当时的庭审笔录以及判决相矛盾，应予撤销。（三）原审法院以建华公司未能举证证明2007年至2011年12月间递增部分租金的冲抵情况为由，判令从2011年12月29日起计算递增部分租金，没有道理。1、本案建华公司所主张的是2011年12月至2014年12月期间的递增部分租金，并非2011年12月之前的递增部分。双方租赁合同对租金递增的起点和计算方式都有明确约定，在原审中建华公司对此已经提供了有关的证据加以证明。2、对于2007年至2011年12月间递增部分租金的缴纳或冲抵，应属于合同的履行问题。从法律上来讲，无论租赁合同的履行情况如何，即使是出租方完全放弃或降低某一年的租金，也不会影响出租方按照原有约定主张其他年度的租金，更不会涉及到对原租赁合同中关于递增租金计算方式的调整。现原审法院以上诉人未能对2007年至2011年合同履行情况进行证明为由，擅自对双方之间原约定的计算方式进行调整，背离了有关法律规定，也损害了建华公司的合法权益。3、原审法院适用法律错误。建华公司是依据原合同约定提出相关主张的，如果小金鹰酒楼提出原有租金计算方式已经进行调整，根据最高人民法院相关司法解释的规定，小金鹰酒楼应对租金计算方式已经进行了调整承担举证责任。但在原审中，小金鹰酒楼对此并未提交有关证据。在此情况下，原审法院却以建华公司未能举证证明2007年至2011年12月间递增部分租金的冲抵情况为由，判决建华公司承担不利后果，违背了举证责任分配的有关规定。4、根据原审法院查明的事实，2012年12月12日小金鹰酒楼曾向建华公司发出一份《关于减免房租费的函》，请求建华公司酌情减免房租及递增部分，建华公司回函不同意减免并要求其及时缴纳。从此可以明确看出，递增部分租金是确实存在的，双方也并未对原有递增租金的计算方式作出过修改或调整。如果小金鹰酒楼主张已经进行了调整，其应提供有关证据对此加以证明。二、原审法院酌定违约金及损失费没有任何依据。建华公司与小金鹰酒楼之间的《租赁合同》明确约定，如有违约，违约方赔偿对方年租金总费用的5%违约金，同时按年租金总费用的15%支付对方损失费。双方的约定合情合理，也不违反法律的强制性规定，双方均应履行。原审法院对双方约定的违约责任承担方式进行调整，有违相关法律规定，对建华公司不公平。三、原审法院判令建华公司承担大部分诉讼费明显不公。建华公司在原审中提出的诉讼请求中包括小金鹰酒楼所应支付的2014年下半年的租金（不含递增部分）120万元，这部分租金虽然小金鹰酒楼在诉讼过程中已经支付。但根据双方合同约定，小金鹰酒楼应在上半年支付该部分租金，在其未按约定支付的情况下，建华公司提起了诉讼。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判支持建华公司在原审诉讼中关于递增部分租金191.51万元以及违约金及损失费63.166万元的诉讼请求，一、二审诉讼费用由小金鹰酒楼承担。
小金鹰酒楼针对建华公司的上诉意见辩称，建华公司的上诉理由不能成立。一、小金鹰酒楼与建华公司通过多种方式对《租赁协议》中的租金递增条款作了实际变更。（一）口头形式。在双方签字租赁协议时，小金鹰酒楼提出删除“自第四年起每年递增4%”的条款，建华公司表示合同为格式条款，不能在文本中修改，但可以在实际履行中取消“自第四年起每年递增4%”。（二）交易习惯形式。在双方十年的合同履行过程中，均是按照固定租金的模式履行，双方均未产生异议。（三）通过行为和书面形式。小金鹰酒楼通过每年240万元的租金给付行为对租赁协议中的递增条款作了变更的意思表示。建华公司通过发票中载明的内容对小金鹰酒楼提出的变更作了承诺。（四）通过书函形式。建华公司在2013年12月31日向小金鹰酒楼送达的函件，明确表示了原合同的租金标准为300万元。（五）在原白下法院（2012）白民初字第1734号案件和本案一审中，建华公司均表示2011年12月28日前的租金已经结清，其主张是用电梯、配电房等设施冲抵了递增租金，但未提供相关证据证明，法院也未予以认可。二、在原白下法院（2012）白民初字第1734号案件中，小金鹰酒楼并未确认原合同约定的递增部分租金的计算方式，建华公司也未对该部分提出诉请，法院也未作出处理，故原判决与以前的判决并不矛盾。三、双方在2011年12月28日之前的房屋租金已经结清，并无异议。但这是因为租赁协议中递增条款的变更，而非建华公司所述因用物品冲抵。四、在2012年12月12日小金鹰酒楼向建华公司送达了《关于减免房租的函》，请求的是“减免房租费及递增部分”，是对原租赁协议中递增条款实际不予履行的再次明确，而非认可递增租金的存在。综上，请求二审法院驳回建华公司的上诉请求。
小金鹰酒楼不服原审判决，向本院提起上诉称，原判决认定事实不清，适用法律错误。一、租赁协议中约定的“年递增4%”条款实际已经变更，不再适用。1、小金鹰酒楼与建华公司结算的租金一直按照年租金300万元计算，直到提出诉讼前，建华公司对该结算额并未提出异议。2、小金鹰酒楼与建华公司于2006年1月1日签订了《补充协议》，约定“将房屋原租金300万元调整为240万元，其余60万元作为建华公司在小金鹰酒楼的年度业务招待费用”。再一次明确房屋租金为300万元。3、建华公司在2013年12月31日向上诉人发送的函件，要求小金鹰酒楼“按照原合同约定的租金标准全额缴纳租金，即租金每年300万元。”再次明确租金为300万元。综上，建华公司已经用实际行动变更了租赁协议中对租金的约定，认可每年租金为300万元。且小金鹰酒楼从未同意用配电房、电梯等设施冲抵租金。二、小金鹰酒楼并未违约，不应支付违约金及损失费。小金鹰酒楼严格按照合同约定及建华公司的函件要求足额支付了房屋租金，并未违约，也未给建华公司造成损失，不应承担违约金及损失费。三、建华公司部分诉讼请求已超过诉讼时效。建华公司在本次诉讼前，从未向小金鹰酒楼主张过“年递增4%”的租金，根据相关法律法规规定，延付或者拒付租金的诉讼时效是一年，因此，建华公司2013年8月6日之前的“年递增4%”的租金已经超过诉讼时效，不应支持。综上，请求二审法院撤销原审第一、第二项判决；一、二审诉讼费用由建华公司承担。
建华公司针对小金鹰酒楼的上诉意见辩称：一、关于租金递增条款。（一）小金鹰酒楼认为双方在合同实际履行过程中已经对合同递增条款进行变更，没有依据。双方原来租赁合同是采用书面方式，若双方对租赁协议进行变更，根据法律规定亦应当采取书面形式，小金鹰酒楼未提供相关证据予以证明。（二）本案涉及的租赁协议曾经签订过两次，2004年9月签订过一份租赁协议，当时约定年租金是300万。2006年1月双方签订了一份补充协议，同意将原来年租金由300万调整为240万元，其余60万元作为业务招待费用，该协议自2006年1月1日起执行，同时双方又重新签订了一份租赁协议，建华公司所主张的租赁协议就是2006年1月1日签订的租赁协议，但是落款时间仍然是2004年9月1日。不管哪份租赁协议，两份协议中均有关于4%递增的条款约定，所以不存在双方通过补充协议的方式对原有租金进行变更的说法。（三）在2012年时，小金鹰酒楼发函给建华公司，请求减免相关租赁费用和递增部分，这也明确说明双方在租赁合同中从未对租金递增部分的约定以及计算方式作出过变更。如果双方已经作出过变更，小金鹰酒楼不会在该函件中提到有关递增部分。二、对于诉讼时效问题。建华公司在2014年8月初提起诉讼时租赁协议仍在履行，在2012年12月12日小金鹰酒楼给建华公司发函要求减免租金，建华公司在回函中明确表示不同意减免房租，要求小金鹰酒楼及时缴纳租金，可见，建华公司已明确向小金鹰酒楼主张过租金。在（2012）白民初字第1734号案件中，建华公司已明确提出小金鹰酒楼没有按照约定支付2012年度递增部分租金52万元，要求解除合同。虽然法院驳回了建华公司的诉讼请求，但法院同时也认定小金鹰酒楼没有履行支付的义务。其后，建华公司继续要求小金鹰酒楼支付租金，直到2014年1月2日，小金鹰酒楼才支付了120万元租金，而对于之前拖欠的递增部分租金从未支付过。因此，从2014年1月2日起计算，到建华公司提起诉讼，并未超过诉讼时效。综上，请求二审法院驳回小金鹰酒楼的上诉请求。
二审中，小金鹰酒楼提交建华公司于213年12月31日发回给其的函件一份，在该函中建华公司要求将原约定的年租金240万元加60万元业务招待费的租金支付方式进行调整，要求“自2014年1月1日起，请你司按照原合同约定的租金标准金额缴纳租金，即租金每年为300万元。”建华公司对该函的真实性无异议，但认为该函不属于二审新证据，二审不应作为新证据加以认定，且该函只是针对60万元业务招待费用，并不涉及递增部分的租金，不能证明小金鹰酒楼的证明目的。
建华公司提交2014年12月31日其与小金鹰酒楼重新签订的租赁协议一份，内容为：“租赁范围：石鼓路56号建华大厦301室、401室、501室，具体范围以房屋所有权证所附《房产分层分户平面图》为准；租赁面积：建筑面积6192.75平方米；租期及租金支付方法：1、租期五年，自2015年1月1日至2020年2月28日止，其中2015年1-2月为装修期，从2015年3月1日起收取房租。2、房屋第一年租金为人民币肆佰叁拾万元整，从第三年开始，每年在上一年租金的基础上增加人民币贰拾万元。3、房屋租金每半年支付一次，并按租期提前一个月支付……”建华公司认为该约定的第一年租金430万元正是考虑到之前租赁面积、租金递增情况及市场因素后作出，且新协议约定租金自第三年后开始递增，这是双方就租金缴纳的固有习惯，证明双方之前的租金协议一直有租金递增的约定。小金鹰酒楼当庭发表质证意见为：对该租赁协议的真实性无异议，认可租金标准是双方协商的结果，但具体参照什么标准不清楚。小金鹰酒楼庭后在补充代理词中对该租赁协议发表意见为：双方原租赁协议的租金标准为每年300万元，每月每平方米58元，现双方重新签订的租赁协议约定的每年430万元的租金起算标准仍是原租赁协议的标准，只是2004年签订租赁合同时案涉房产尚未取得房产证，是按4300平方米计算的，而案涉房屋办证后的实际面积为6192.75平方米，每年430万元的租金标准是按照办证后的实际面积计算得出，并非租金递增的结果。
二审另查明，2012年7月23日，建华公司曾向原南京市白下区人民法院起诉小金鹰酒楼，要求解除与小金鹰酒楼的租赁合同及补充协议，并要求小金鹰酒楼支付因面积差所需补交的租金。该案案号为（2012）白民初字第1734号，在该案2013年4月15日的庭审笔录中，法庭询问建华公司，小金鹰酒楼有无支付2007年12月28日起每年递增4%的租金。建华公司：“被告以其修了配电房、电梯设施等要求冲抵，冲抵08年到2011年。当时应当是拿了发票来的，但公司没找到。被告给我们的函中，也明确提到了递增部分。2012年递增的是52万。”小金鹰酒楼：“原告陈述不是事实。合同中有此约定，但在履约过程中，因双方关系较好，我们提出以物管费等冲抵，故原告07年开始一直未向我们要。直接2012年原告起诉的时候，原告才向我们提起。递增到2012年总租金应当为2919966.97元，2012年递增部分应当是519966.97元。”建华公司：“对此数据我们予以确认，是自2011年12月28日至2012年12月27日。2011年12月28日以前的都冲抵了。”小金鹰酒楼：“我们认为2011年12月28日至2012年12月27日增加的519966.97元不应当付。当时原告公司前法定代表人总经理杨船平与我们口头约定的。”建华公司：“杨船平是我公司前法定代表人，在2006年变更的，我们对被告陈述的口头约定不予认可。”
二审中，建华公司认可小金鹰酒楼在原审诉讼过程中支付120万元租金，除双方争议的三年递增部分租金，其他部分已经结算完毕。
二审中查明的其他事实与原审查明的一致，本院予以确认。
本案争议焦点为：一、双方租赁协议中约定的递增条款是否发生变更。二是如未发生变更，建华公司主张的递增部分租金的起算时间及计算标准。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人协商一致，可以变更合同。本案中，建华公司主张双方从未变更过租金递增条款，但其与小金鹰酒楼签订租赁协议以来，从未向小金鹰酒楼收取过递增部分的租金，其虽主张2011年之前的递增租金已通过其他方式冲抵完毕，但不能提供证据证明双方对递增租金进行冲抵的事实；建华公司还认为小金鹰酒楼在（2012）白民初字第1734号案件中曾自认存在递增租金，但从该案的庭审笔录内容来看，小金鹰酒楼虽然认可2011年12月28日至2012年12月27日递增租金的金额，但从未自认过其应当支付该部分递增租金，而是认为其与建华公司的法定代表人口头达成变更协议，且建华公司在该案中也未主张该部分递增租金，故建华公司认为小金鹰酒楼在前案自认应当支付递增租金，缺乏事实依据，本院不予采信；建华公司认为小金鹰酒楼在2012年12月12日给其的函中曾明确要求减免递增租金，但建华公司在回函时并未对递增租金进行明确，该函发生在（2012）白民初字第1734号案件诉讼期间，但建华公司在提出解除合同的情况下也未对此提出主张，与常理不符，故建华公司依据该函件并不能得出小金鹰酒楼曾认可应当支付递增租金的事实。而小金鹰酒楼在二审中向本院提交的建华公司于2013年12月31日出具的函件，建华公司明确表明双方原合同约定的租金标准为每年300万元，若双方确实存在递增金额，2004年的租金总额远不止300万元，建华公司在函中要求小金鹰酒楼支付的租金标准就与事实不符；结合双方于2014年12月31日重新签订的租赁合同中约定的租金标准，与双方于2004年9月1日签订的租赁合同相比，除租赁面积发生变化外，每平方米单价基本相同，并未体现出小金鹰酒楼应当支付的递增租金；再结合小金鹰酒楼与建华公司在整个合同履行期间的实际支付行为，建华公司从未向小金鹰酒楼要求支付过递增租金，小金鹰酒楼也从未实际向建华公司支付过递增租金，上述事实能够相互印证小金鹰酒楼与建华公司曾达成过不再支付递增租金的约定，故小金鹰酒楼上诉主张其不应再支付递增租金，与事实相符，本院予以采信。据此，小金鹰酒楼未支付递增租金并不构成违约，建华公司认可其与小金鹰酒楼之间除递增租金外已经结算完毕，故小金鹰酒楼认为其不应再支付违约金，与事实相符，本院予以采信。
综上，因二审中出现的新证据导致原判决认定事实有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
（一）撤销南京市秦淮区人民法院（2014）秦民初字第3890号民事判决；
（二）驳回南京市建华房地产综合开发总公司的诉讼请求。
原审案件受理费36774元，二审案件受理费36774元，均由南京市建华房地产综合开发总公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏海南
代理审判员 汪德全
代理审判员 刘 凡
二〇一五年八月二十八日
书 记 员 罗程允