河南省淅川县人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1326民初1058号原告：淅川县农机作业服务公司。住所地：淅川县解放路***号。法定代表人：刘怀谦，系公司总经理。委托代理人：王锋，河南赏春律师事务所律师。被告：郑丽娜，女，汉族，1978年3月15日出生，住淅川县。委托代理人：孙君青，男，汉族，1972年10月25日出生，系被告郑丽娜丈夫。特别授权。委托代理人：翟晓明，河南赏春律师事务所律师。原告淅川县农机作业服务公司（以下简称：农机服务公司）诉被告郑丽娜租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告农机服务公司法定代表人刘怀谦、委托代理人王锋，被告委托代理人孙君青、翟晓明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：（1）依法解除2015年4月30日原告与被告签订的两份房屋租赁合同。（2）由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：（1）2017年2月，县委巡查组在巡查农机服务公司时，发现淅川县解放路平安药店经营业主郑丽娜与原告单位于2015年4月30日，对同一房屋签订了两份内容不同的房屋租赁合同，分别约定了10年及30年的租赁期限，租金分别为23万元及70万元，两份合同约定的租金数额明显低于市场价格，存在严重的恶意串通、损害出租方利益的不良行为。（2）该房屋系国有资产，房屋出租没有依照规定报经国有资产管理部门审批。（3）承租方也没有按照合同约定在租赁房屋前一次性交清租金。（4）2017年2月20日原告已通知被告到办公室领取了解除合同通知书，后原告方经理也用彩信方式将解除合同通知书发给被告丈夫，被告方接到该通知书后未提出任何异议，现房屋租赁合同已经解除。原告为证明自己的主张，向法庭提交了以下证据：（1）原、被告双方于2015年4月30日签订的两份房屋租赁合同（复印件），以证明被告与原告原法定代表人签订房屋租赁合同时存在恶意串通行为。（2）原告营业执照及事业单位法人证书，以证明原告为事业单位性质及主体资格。（3）淅川县房管局出具的房屋所有权证存根一份，以证明原告为本案所出租房屋的所有权人及房屋的国有性质。（4）与本案争议房屋同路段周边商户的房屋租赁合同2份（复印件）及收款收据1份（复印件），以证明被告的租金明显低于市场价格。（5）还款计划书一份，证明被告支付租金存在违约行为。（6）解除合同通知书一份，以证明原告按法律规定通知被告解除房屋租赁合同的事实。被告辩称：（1）因原告经济困难急于用钱才形成同一房屋签订两份房屋租赁合同。1997年他人将平安药店转让给我，我就开始使用本案涉及的两间门面房，每五年和原告签订一次租赁合同。2014年12月31日（原合同未到期，实际到期日为2015年4月30日），原告从我处预收了20万元房租。2015年春节过后，4月30日前，原告与我签订了租赁期限为10年的房屋租赁合同，10年租金为23万元，为了与当时还未到期的合同时间相衔接，合同落款时间书写为2015年4月30日。2015年9月8日，原告为了使用租金，与我协商将租赁期限由10年变更为30年，年租金按2015年春节后签的合同2.3万元计算，30年租金计为69万元，原告又提出按70万元整计算，我也答应了。当日，原告又收取了我15万元租金。同一房屋的两份租赁合同就是这样形成的，应当以最后一次签订的30年租赁合同为准。（2）房屋租赁合同约定的租金，不存在明显低于市场价的情况。我租赁原告的房屋不足60平米，30年租金70万元，每平方月租金是32.4元，附近益寿药店两间门面50平米，每月租金和管理费计1360元，每平方月租金为27.2元。因此，我与原告约定的租金是正常市场价。（3）租赁合同是双方在平等自愿的基础上签订的，不存在恶意串通行为。原告因经济困难，想提前使用租金，我为了长期稳定经营，同意一次性交纳房租，不存在也无需恶意串通去损害出租方利益。双方现发生纠纷，是因为原告单位内部矛盾引起的，我作为承租方，实际上是受害者。（4）房屋租赁合同未违反法律、行政法规的效力性强制性规定。原告诉称出租的房屋是国有资产，没有依照规定报经国有资产管理部门审批。我方认为，该理由不能导致合同无效或被解除。自1997年起，被告一直承租该房屋。国有资产管理部门审批的规定，是管理性强制性规定，不是效力性强制性规定，不属于《合同法》第52条第（五）项规定，不必然导致合同无效或被解除。（5）履行合同过程中，我方并未违约。房屋租赁合同是自2015年4月30日开始，但根据原告需要，我已支付租金47万元。按照合同法“租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效”的规定，20年租金为466666元，而我已交付租金47万元，并未违约。（6）被告从未见到过解除合同通知书，也未收到过原告现法定代表人的彩信。综上，原告与我签订的租赁期限为30年的房屋租赁合同，是双方在自愿平等的基础上签订的，除租赁期超过法律规定的20年外，其他未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效，原告要求解除合同的理由不能成立。被告郑丽娜为证明自己的主张向法庭提交了以下证据：（1）原告出具的房屋租赁费收据三份，以证明2014年12月31日、2015年9月8日、2016年2月20日，原告分别收取被告2015年5月1日后房租20万元、15万元、12万元，共计47万元。(2)与本案争议房屋同路段周边商户的房屋租赁合同1份及收款收据1份（复印件，复印件上贾某某的说明为原件），以证明被告的租金不明显低于市场价格。本院根据审理案件需要，依职权调取了原、被告签订房屋租赁合同时的原告原法定代表人侯玉敏贪污犯罪一案的有关材料：（1）淅川县人民法院（2017）豫1326刑初543号刑事判决书。（2）2017年6月8日淅川县人民检察院对原告会计毕风玲的一份询问笔录。（3）2017年6月13日淅川县人民检察院对被告丈夫孙君青的一份询问笔录。（4）2017年6月15日和16日淅川县人民检察院对原告原法定代表人侯玉敏的讯问笔录各1份。上述证据，均经当庭出示和质证。结合当事人的陈述及质证意见，本院认证如下：（1）原告方提交的证据1、2、3、5，被告虽对其证明方向有异议，但对其真实性无异议，本院认为与本案亦有关联性，可以作为定案依据。（2）原告提交的证据4中承租人为“王某某”的房屋租赁合同，为复印件，原告也不能说明该合同中的房屋位置，且对该证据来源情况未举证证明和说明，其真实性不能确定，不能作为定案依据。原告提交的证据4中承租人为“薛某某”的房屋租赁合同，为复印件，只显示年租金，不显示所租房屋面积，且原告对该证据来源情况未举证证明和说明，其真实性不能确定，不能作为定案依据。原告提交的证据4中的“收款收据”，为复印件，只显示租金，不显示所租房屋面积，且对该证据来源情况未举证证明和说明，其真实性不能确定，不能作为定案依据。（3）原告提交的证据6为解除合同通知书，被告辩称未见到，原告也未提交已送达给被告的证据，故不能作为定案依据。（4）被告提交的证据1为三份房屋租赁费收据，能够与原告会计毕风玲的证言等其它证据相印证，可以作为定案依据。（5）被告提交的证据2中的“收据”，为复印件，只显示租金，不显示所租房屋面积，虽有“贾某某”的说明，但对“贾某某”的身份情况及证据来源情况未举证证明和说明，其真实性不能确定，不能作为定案依据。被告提交的证据2中承租人为“任某”的房屋租赁合同，被告对该证据来源情况未举证证明和说明，其真实性不能确定，不能作为定案依据。（6）本院依职权调取的证据，作为定案依据。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告郑丽娜2015年4月30日之前曾租赁原告所有的位于淅川县城解放路原邮政局对面的门面房（建筑面积62.7平方米，产别为“国有”），用于开设药店。2015年4月30日之后，郑丽娜仍租赁该房屋开设药店。2017年4月17日原告向本院提起诉讼，请求解除与被告之间的房屋租赁合同。经庭审调查，被告郑丽娜与原告时任法定代表人侯玉敏就租赁原告解放路原邮政局对面的门面房事宜，签订了落款日期均为“2015年4月30日”的两份房屋租赁合同。一份显示租赁期限为30年（2015年4月30日至2045年4月30日），总计租赁费用为70万元；另一份显示租赁期限为10年（2015年4月30日至2025年4月30日），总计租赁费用为23万元。两份房屋租赁合同约定的租赁费支付方式均为“一次性交清”。2014年12月31日、2015年9月8日、2016年2月20日，原告会计毕风玲分别收取了被告支付2015年5月1日后的房屋租赁费20万元、15万元、12万元，合计47万元。该47万元由原告原法定代表人侯玉敏从会计毕风玲处取走，没有入单位财务账。另查明，2016年12月27日淅川县工商行政管理局给原告颁发的《营业执照》显示，原告为全民所有制。淅川县事业单位管理局为原告颁发有《事业单位法人证书》。2003年至2016年2月，侯玉敏为该单位法定代表人，2016年2月以来刘怀谦为法定代表人。本院认为，本案争议的焦点为：（1）原、被告签订房屋租赁合同过程中，是否有恶意串通行为。（2）房屋出租没有报经国有资产管理部门审批，合同是否有效。（3）原、被告于2015年4月30日签订的租赁期限不同的两份租赁合同，应当以哪一份为准。（4）被告是否存在违约行为。（5）原、被告签订的房屋租赁合同是否已经解除。对此，本院评析如下：（一）现有证据不能证明原、被告签订房屋租赁合同过程中有恶意串通行为。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“恶意串通，损害国家、集体或者第三者利益”的合同为无效合同。构成恶意串通行为，须行为人主观上有故意损害国家、集体或者第三人利益的心理状态，客观上实施了恶意串通行为。而主观故意的判断往往依赖于协议双方的客观行为。本案中，原告认为被告与原告原法定代表人侯玉敏有恶意串通行为，主要有两方面的理由：一是双方于2015年4月30日一天内签订了两份期限不同的房屋租赁合同；二是双方约定的租赁价格明显低于市场价格。对此，本院认为，就同一天签订了两份租赁合同的问题，被告在庭审中就两份合同的形成过程做了解释（两份合同不是2015年4月30日一天中签订的，为了与以前租赁合同上日期的衔接才把落款时间写在2015年4月30日的）。被告的解释与原告会计毕凤玲的证言及被告提交的书证（原告给被告出具的3张房屋租赁费收据）相印证。被告就两份租赁合同形成的解释不违背情理和生活经验，具有较大的存在可能性。就被告租赁房屋价格是否明显低于市场价的问题，原告没有举出有效证据证明，同时也未向法庭申请鉴定评估。根据民事诉讼证据规则，原告应对此主张承担举证责任，现原告未举出充分证据证明被告租赁房屋价格明显低于市场价，应承担举证不能的法律后果。（二）房屋出租没有报经国有资产管理部门审批，不必然导致合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”本案中，原告出租给被告的房屋属国有财产，原告对外出租，未报经有关部门审批和备案，属不当行为，但该民事行为并未违反法律和行政法规的效力性强制性规定。因此，本案中原告出租房屋未经批准的行为并不影响对外签订的租赁合同的效力。（三）原、被告签订的两份租赁期限不同的合同，应当以租赁期限30年的为准，但该合同的有效租赁期限为20年。原、被告双方签订的两份租赁期限不同的合同，落款日期均为“2015年4月30日”，一份合同约定的租赁期限为10年，租赁费为23万元，另一份合同约定的租赁期限为30年，租赁费为70万元。根据庭审查明的情况，被告已实际向原告支付了47万元租赁费。由此可以推定双方已经在实际履行了期限为30年的合同。又因两个合同系同一标的物，由此可认定租赁期限为10年的合同已变更为租赁期限为30年。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁合同“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”。据此，本院认为，原被告签订的期限为30年的租赁合同中，约定的最后10年的期限无效，即该租赁合同的期限为20年，自2015年4月30日起算。（四）被告没有迟延履行合同主要义务等重大违约行为。原、被告的房屋租赁合同自2015年4月30日成立和生效，如前所述，依照法律规定，双方约定的30年租赁期限只能为20年，其他10年为无效约定。按照合同约定，年租赁费用为2.333万元（70万元÷30年），被告至2016年2月20日已支付了47万元，按20年期限计算，被告已全部履行了租金给付义务。虽然未按合同约定一次性支付，但在最后一次支付前，原告未提出异议，并接受了被告支付的全部租赁费用。由此，可认为被告无足以造成合同解除的迟延履行违约行为。至于被告丈夫孙君青给原告出具的还款计划，经查，系原告原法定代表人侯玉敏为实现自己贪污公款的目的，要求孙君青所为，孙君青的这一做法实属不当，但对双方租赁关系并无影响。（五）原、被告签订的房屋租赁合同没有解除。原告诉称，原告法定代表人更换后，向被告丈夫孙君青送达了解除合同通知书，但被告不予认可。原告未举出足够证据证明解除合同通知书已送达被告或被告丈夫。同时，通过法庭调查，也未发现本案有约定或法定解除合同的事由。故原告的诉请不予支持。综上，原告未能举出足够证据证明本案中的房屋租赁合同存在无效情形，或有法定和约定解除的情形。因此，原告要求解除合同的诉请，本院不予支持。依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告淅川县农机作业服务公司的诉讼请求。案件受理费500元,由原告淅川县农机作业服务公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判长  胡建成审判员  陈国富审判员  谢蕊娜二〇一七年十一月三日书记员  汤 阳