上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终4552号
上诉人(原审被告、反诉原告)上海豫涛实业有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人黄木贞，执行董事。委托代理人曹一帆，上海辰禾律师事务所律师。委托代理人肖朝文，�海辰禾律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)上海金豫置业有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人邢秀燕，董事长。委托代理人丁晓文，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托代理人秦蕊，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。上诉人上海豫涛实业有限公司(以下简称“豫涛公司”)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2015)黄浦民四(民)初字第2740号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2012年4月9日，上海金豫置业有限公司(以下简称“金豫公司”)与案外人上海友意事实业有限公司(以下简称“友意事公司”)签订《商铺租赁协议》，约定由友意事公司承租上海市方浜中路XXX弄XXX号XXX、XXX室房屋用于经营茶叶、茶具、茶叶制品，租期为2012年4月15日至2018年4月14日；营业时间为每年1月1日至12月31日期间每日上午9点至晚上9点，包括国家法定节假日，金豫公司有权根据政府相关规定或实际经营情况经提前7天书面通知友意事公司对营业时间调整，友意事公司如需延长营业时间应事先征得金豫公司同意；2012年7月1日至2016年4月14日期间的租金为每月人民币135,933元，2016年4月15日至2018年4月14日期间租金为每月人民币149,526元，每二月为一支付期，支付时间不晚于每期首月1日，每逾期一日则需按未付租金的日千分之一支付滞纳金；友意事公司另需按每月人民币33,220元的标准支付运营管理费，每二月为一支付期，支付时间不晚于每期首月1日；友意事公司应支付保证金人民币400,000元，在其于合同终止时结清所有包括水、电、煤等应付费用并办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续，及按可正常使用状态交还租赁房屋、�施设备及装修前提下，金豫公司于10个工作日内一次性无息返还；友意事公司自2012年4月15日起应于每月1日或之前向案外人上海金玉兰物业管理有限公司(以下简称“金玉兰公司”)金豫管理处支付物业管理费每月人民币37,700元，每逾期一日则需按未付款项的日千分之一支付滞纳金，物业保证金人民币113,100元。2012年11月1日，金豫公司、友意事公司、豫涛公司签订《合同主体变更协议》，约定《商铺租赁协议》的承租人由友意事公司变更为豫涛公司，《商铺租赁协议》约定内容不变。2014年10月29日、2015年6月16日，金豫公司两次致函豫涛公司催讨租金，但未果。2015年9月7日，金豫公司与豫涛公司签订《关于解除〈商铺租赁协议〉的补充协议》，确认双方之间的《商铺租赁协议》于2015年9月10日提前解除；并约定豫涛公司于协议解除之日起5日搬离承租房屋，金豫公司在其搬�后支付人民币300,000作为其腾退承租房屋内所有次承租人的补偿，今后其与次承租人之间的所有纠纷与金豫公司无关，补偿行为亦不能视作金豫公司存在违约行为；协议未尽事宜仍按《商铺租赁协议》履行，金豫公司仍有权向豫涛公司追索欠付的租金、运营管理费、违约金及滞纳金。2015年9月9日，豫涛公司向金豫公司返还承租房屋，双方签订了《房屋交接确认书》予以确认。后金豫公司起诉要求：1、豫涛公司支付2014年10月至2015年9月10日的租金人民币1,540，574元及运营费人民币376,493.30元，并按应付金额的每日千分之一标准支付该两项费用从2014年10月1日开始自每期首日起至实际付清之日止的滞纳金；2、豫涛公司支付2014年5月至2015年9月10日的物业管理费人民币615,766.70元，并按应付金额的每日千分之一的标准支付该两项费用从2014年5月1日开始自每期首日起至实际付清之日止的滞纳金；3、豫涛公司自判决生效之日起十日办理租赁房屋内注册地址或经营地址的工商注销或变更手续。诉讼中，豫涛公司提起反诉，要求金豫公司退还履约保证金人民币513,100元并赔偿损失人民币2,183,196元。原审法院另查明：金豫公司与金玉兰公司于2012年签订《〈金豫商厦〉物业服务合同》，约定由金玉兰公司为金豫商厦提供物业服务。2014年1月31日，双方签订《〈金豫商厦物业服务合同〉补充协议》，约定《金豫商厦物业服务合同》履行期限续展至2016年1月31日。2015年8月24日，双方签订《债权转让协议书》，约定金玉兰公司将豫涛公司拖欠的截至2015年7月31日的物业管理费人民币565,500元及滞纳金人民币137,303.40元的债权转让于金豫公司，由金豫公司行使追偿权。2015年8月25日，金玉兰公司向豫涛公司出具《债权转让通知书》，通知其向金豫公司支付物业管理费人民币565,500元及滞纳金人民币137,303.40元。审理中，金豫公司确认收到豫涛公司支付的人民币50,000元并同意在其诉请中抵扣；另表示在其与豫涛公司建立租赁关系之初即存在商厦内部分商铺提前结束营业之情形，但对豫涛公司承租的三楼商铺正常经营无影响，其一直确保各种公共设施的正常使用，包括一个货梯门安排专人开灯及运营电梯。豫涛公司则表示晚上6点以后承租商铺所在商厦一、二楼即停止营业，仅有一个货梯门保持开放；其已将金豫公司支付的人民币300,000元补偿款用于清退次承租人并已发放完毕，其在与次承租人的合同中对于每日上午9点至晚上9点的营业时间亦有明确约定，无法保证约定的营业时间系部分次承租人提前退租的主要原因。原审法院经审理后认为：金豫公司与豫涛公司之间的《商铺租赁协议》与《关于解除〈商铺租赁协议〉的补充协议》均系�方真实意思表示，合法有效，双方的租赁关系于2015年9月10日协商解除终止。本案的争议焦点在于豫涛公司提出的金豫公司未能保证约定的每天上午9点至晚上9点营业时间构成违约的主张是否成立。首先，《商铺租赁协议》在约定固定营业时段同时亦明确金豫公司有权根据实际情况对此调整，故营业时段并非不可变更之约定；其次，根据双方在审理中确认的事实可知，商厦部分公共设施及大门关闭系一、二楼租户自行提前停止营业及由此产生的安全需要所致，金豫公司为此提供了货梯及相关出入口作为豫涛公司持续营业的保障，故豫涛公司所谓营业时间缩短非金豫公司故意行为或过错所致，且金豫公司为保障豫涛公司能按时经营作出了一定行为；再次，《关于解除〈商铺租赁协议〉的补充协议》中明确约定金豫公司对豫涛公司因合同解除清退次承租人予以补偿并不�视作金豫公司存在违约行为；最后，豫涛公司提供的用以证明因营业时间缩短导致次承租人退租进而造成其损失的证据的真实性未得到金豫公司认可，且即使真实亦仅能表明其与个别次承租人之间的自愿意思表示而不能证明其承租商铺的整体情况，而其收取金豫公司补偿款人民币300,000元并用于清退次承租人之事宜能反证存在相当数量的次承租人一直持续经营；综上，豫涛公司提出的金豫公司违约的主张难以成立，原审法院不予采纳，对于其要求金豫公司赔偿损失的诉请，原审法院不予支持。因豫涛公司提出的金豫公司违约的主张不成立，其支付租金、运营管理费的合同义务不能减免，应当继续履行并按合同约定承担迟延履行的违约责任。豫涛公司对于金豫公司提出的欠费金额及滞纳金计算方式并无异议，故原审法院对于金豫公司相关诉讼请求予以支持，但应扣除�涛公司已支付的人民币50,000元。金豫公司提出的待所有应付款项结清后返还豫涛公司租赁保证金之意见亦有合同约定为依据，应予支持。金豫公司要求豫涛公司自判决生效之日起十日办理上海市方浜中路XXX弄XXX号XXX、XXX室房屋内的注册地址及经营地址的工商注销或变更手续亦有约定依据，依法应予支持。案外人金玉兰公司将其对豫涛公司享有的物业管理费及滞纳金的债权转让金豫公司并通知了豫涛公司，金豫公司现亦同意与豫涛公司结算物业保证金，故其要求豫涛公司向其支付物业管理费及滞纳金的诉请合法合理，原审法院予以支持，但该部分欠费应由豫涛公司已支付的物业保证金先行抵扣，物业保证金不再返还。原审法院据此作出判决：一、豫涛公司于判决生效之日起十日内支付金豫公司2014年10月至2015年9月10日的租金人民币1,540,574元(扣除已支付的人民币50,000元，实际应付人民币1,490,574元)；二、豫涛公司于判决生效之日起十日内支付金豫公司2014年10月至2015年9月10日的运营费人民币376,493.30元；三、豫涛公司按每日千分之一的标准支付金豫公司上述两项费用自2014年10月1日起至实际付清之日止的滞纳金(首期以人民币169,153元为基数自2014年10月1日起算，末期以人民币56,384.30元为基数自2015年9月1日起算，其余各期分别以人民币338,306元为基数自2014年11月1日、2015年1月1日、2015年3月1日、2015年5月1日、2015年7月1日起算)；四、豫涛公司于判决生效之日起十日内支付金豫公司2014年5月至2015年9月10日的物业管理费人民币615,766.70元，该款以豫涛公司已支付的物业保证金人民币113,100元先行抵扣，物业保证金不再返还；五、豫涛公司按每日千分之一的标准支付金豫公司上述物业管理费自2014年5月1日起至实际付清之日止的滞纳金(末期以人民币12,566.70元为标准自2015年9月1日起算，其余各期分别以人民币37,700元为基数自当月首日起算)；六、豫涛公司于判决生效之日起十日内办理上海市方浜中路XXX弄XXX号XXX、XXX室房屋内的注册地址及经营地址工商注销或变更手续；七、金豫公司于豫涛公司付清上述判决应付费用并办理完毕上海市方浜中路XXX弄XXX号XXX、XXX室房屋内的注册地址及经营地址工商注销或变更手续十日内返还豫涛公司保证金人民币400,000元；八、对于豫涛公司的其余诉讼请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币31,438元、反诉案件受理费人民币14,185.18元，保全费人民币5,000元，合计人民币50,623.18元，由金豫公司负担人民币4,000元，由豫涛公�负担人民币46,623.18元。原审判决后，豫涛公司不服，向本院提起上诉称：1、金豫公司未能保证豫涛公司上午九时至晚上九时的正常营业时间，原审法院对此应当认定金豫公司构成违约。每天下午六时之前金豫公司即关闭商场大门、客梯、大厅照明等公共设施，导致豫涛公司正常营业时间大幅减少。金豫公司收取了运营管理费，有义务保证约定的经营时间内商场有正常的经营环境。商场大门、客梯关闭后即便开放商场后门的货梯也无法弥补对豫涛公司经营造成的严重影响，因此，原审法院对于豫涛公司每天减少的3小时经营时间未判决金豫公司作出补偿或者减免租金错误。2、豫涛公司停付租金及相关费用是基于金豫公司违约在先，且金豫公司对此予以认可，因此，豫涛公司不构成违约，无需支付滞纳金。豫涛公司认为一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求撤�原判主文第一项至第五项，依法改判。金豫公司辩称：合同约定了营业时间，同时约定金豫公司可以根据实际情况对营业时间进行调整。在一楼、二楼商户提早结束营业情况下，金豫公司实际也保证了豫涛公司经营场地的水电、电梯供应，确保豫涛公司正常经营，因此金豫公司不存在违约，不应对金豫公司作出赔偿。豫涛公司应该按照合同约定支付租金、物业费等费用。金豫公司请求维持原判。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院另查明以下事实：豫涛公司欠付金豫公司2014年10月1日以后的房租、运营费以及2014年5月1日以后的物业管理费。本院认为：豫涛公司与金豫公司、友意事公司签订《合同主体变更协议》后，即成为《商铺租赁协议》的合同相对方。系争《商铺租赁协议》与《关于解除的补充协议》均系豫涛公司与金豫公司双方的真实意�表示，合法有效。原审法院认定双方的租赁关系于2015年9月10日经协商解除正确。豫涛公司欠付金豫公司2014年10月1日至2015年9月10日期间的租金、运营费以及2014年5月1日至2015年9月10日期间的物业管理费，应当予以支付。豫涛公司主张金豫公司未能保证其下午六时至晚上九时的正常营业时间构成违约依据不足，原审法院对此已经进行了充分的阐述，本院予以认同不再赘述。豫涛公司同时应当支付欠付的租金、运营费、物业管理费的相应滞纳金。豫涛公司的上诉理由依据不足，本院不予采信。原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币31,438元，由上诉人上海豫涛实业有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 汪 毅
审�员承怡文
审判员 王亚勤
二〇一六年八月十五日
书记员 李 娜
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……