四川省广元市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）川08执异34号
案外人：王士强，住北京市密云县。、
委托诉讼代理人：宋黔昆，四川福瑞斯律师事务所律师。
申请执行人：曾凯南，住四川省成都市武侯区。
委托诉讼代理人：彭雨茂，四川喜年律师事务所律师。
被执行人：霍伟生，住北京市海淀区。
被执行人：任勇，住四川省泸州市叙永县镇。
被执行人：四川金投矿业有限公司，住所地四川省德阳市罗江县。
法定代表人:任勇，公司董事长。
在本院执行曾凯南与任勇、四川金投矿业有限公司、霍伟生民间借贷纠纷一案中，异议人王士强对拍卖被执行人霍伟生名下位于北京市朝阳区利泽西园102号房屋提出书面异议，要求中止对标的物的拍卖。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2017年12月13日举行了听证。异议人王士强的委托诉讼代理人宋黔昆、申请执行人曾凯南及其委托诉讼代理人彭雨茂参加了听证，被执行人任勇、四川金投矿业有限公司、霍伟生经依法通知未到庭参加听证。本案现已审查终结。
异议人王士强称，1、2013年2月25日与霍伟生签订《房屋租赁合同》，约定将北京市朝阳区利泽西园102号房屋附属设施、公共区域的使用权出租给异议人，租赁期限15年，自2013年2月25日至2028年2月24日止，已按合同约定将全部房租400万元付清。2、现异议人得知上述房屋正进行网络司法拍卖，但从未收到贵院任何书面或电话通知，贵院的执行行为剥夺了异议人作为承租人的优先购买权，即将造成无法弥补的损失，属严重违法行为。请贵院纠正错误，中止对该处房屋的拍卖行为。
申请执行人曾凯南称，异议人仅提交《房屋租赁合同》复印件，未见《房屋租赁合同》原件，租赁关系是虚构的，请求驳回其异议请求。
本院查明，曾凯南与任勇、四川金投矿业有限公司、霍伟生在2013年6月12日签订《房屋借款合同》，对借款金额、期限、利息、担保等事宜作出约定，在房屋主管部门办理了抵押登记。借款期满后，任勇、四川金投矿业有限公司未按合同约定返还借款，曾凯南诉至四川省高级人民法院。四川省高级人民法院于2015年11月23日作出（2015）川民初字第20号民事判决书，判决：一、任勇、四川金投矿业有限公司于判决生效之日起十五日内偿还曾凯南借款本金4000万元及支付利息、违约金（利息、违约金自2013年6月19日起至付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率四倍计算）；二、任勇、四川金投矿业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付曾凯南律师费200万元；三、如任勇、四川金投矿业有限公司未能履行上述一、二项义务，曾凯南有权对霍伟生拥有的产权证号为“京房权证朝私XX字第XXX**号”的房产及该房产占用范围内的建设用地使用权的拍卖、变卖或折价款在上述一、二项限额内优先受偿；四、驳回曾凯南的其他诉讼请求。判决发生法律效力后，任勇、四川金投矿业有限公司、霍伟生未按上述法律文书履行判决书确定的义务，曾凯南向四川省高级人民法院申请执行。四川省高级人民法院在2016年3月28日立案后，于同年4月13日作出（2016）川执24号执行裁定将案件指定本院执行。
本院立案执行后，于2016年6月16日、9月9日依法向被执行人任勇、四川金投矿业有限公司送达了执行相关法律文书；于2016年7月4日、9月20日采用留置送达、邮寄送达的方式向霍伟生送达了执行相关法律文书，三被执行人至今未履行生效判决确定的义务。2016年7月6日，本院向北京市朝阳区不动产登记事务中心送达（2016）川08执40号执行裁定书及协助执行通知书，将被执行人霍伟生名下位于北京市朝阳区利泽西园102号房屋予以查封并在其房屋处张贴了查封公告、执行裁定。2016年9月1日，本院作出（2016）川08执40号之一执行裁定书，决定对上述查封财产予以评估、拍卖，于9月2日移送本院技术室委托评估。2017年2月20日，绵阳市公量房地产评估咨询有限公司作出绵公评（2017）字第XXX号《房地产估价报告书》，评估值为94150022元。2017年3月1日，本院在《四川法制报》上发布公告，对《房地产估价报告书》予以公告送达。被执行人霍伟生在公告限定期限内未对房地产估价报告书提出书面异议，也未申请重新评估。2017年6月12日，本院依据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》将被执行人霍伟生名下位于北京市朝阳区利泽西园102号房屋在京东网络司法拍卖平台上进行展示，对优先购买权人享有的权利在《竞拍须知》中进行了公告。因无人竞价购买，第一次拍卖流拍。2017年11月22日，本院在京东网络司法拍卖平台发布第二次网络司法拍卖公告，王士强对此提出执行异议，本院决定暂缓拍卖。
另查明，王士强与被执行人霍伟生于2013年2月25日签订《房屋租赁合同》，由其承租北京市朝阳区利泽西园102号房屋二至三层，使用面积1098.66㎡。租赁期自2013年2月25日至2028年2月24日止，共15年，租金支付方式为五年一付。王士强在听证时称已按《房屋租赁合同》向霍伟生支付了2013年2月25日至2018年12月24日的房屋租金400万元。在听证中，本院要求王士强于2017年12月19日前提交《房屋租赁合同》原件、支付租金凭证和占有、使用案涉房屋等证据，王士强逾期未提供。后，王士强通过邮寄方式向本院提交了部分银行汇款凭证和房屋承租方缴纳水电费的单据，称霍伟生因无能力偿还其借款，遂同意将案涉房屋交予他使用，用使用权益偿还所欠债务本金。但王士强所提交的汇款凭证中除三笔款项共计52万元是直接向霍伟生银行汇款，其余银行汇款凭证均称系通过第三人田凤鸣、杨军政汇款给霍伟生名下所属的徐州中森通浩新型板材有限公司及霍星、周润萍个人账户中，并未提供其他佐证以证明与霍伟生之间存在借贷关系。
上述事实，有民事判决书、执行裁定书、《房屋租赁合同》复印件、银行汇款凭证复印件、缴纳水电费用收据复印件、听证笔录等证据予以证明。
本院认为，本案的争议焦点，一是王士强是否对案涉房屋享有合法的租赁权；二是执行中的司法拍卖行为是否侵害王士强的优先购买权。
一、关于王士强是否对案涉房屋享有合法租赁权。房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。故承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。而本案中，王士强主张霍伟生因无能力偿还借款，遂同意将案涉房屋交予其使用，用使用权益偿还所欠债务本金。可见，本案中王士强与霍伟生所签订的《房屋租赁合同》是债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同。因此，王士强以与霍伟生之间债权债务合同关系对案涉房屋主张租赁权没有法律依据，本院不予支持
二、关于王士强提出本院在拍卖前未通知，侵害其优先购买权，要求中止拍卖。执行中，本院在朝阳区不动产登记中心的查封登记和在案涉房屋处张贴查封公告、执行裁定书的行为均具有公示效力，在京东网司法拍卖平台上发布的《竞拍须知》中对优先购买权亦作了明示。且本案是对案涉房屋的所有权进行处置，即或王士强是案涉房屋的合法承租人，有权要求买受人继续履行租赁合同或对租赁物主张优先购买权，但该权利不能排除人民法院对租赁物的强制执行。因此，王士强以本院未按法律规定通知其行使优先购买权，严重损害其利益为由诉请对案涉房屋中止司法拍卖亦不能成立。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条（一）项规定，裁定如下：
驳回王士强的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 何 伟
审判员 李 林
审判员 马玉春
二〇一七年十二月二十八日
书记员 陈鑫亿