天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0113民初4928号原告：杨晟慧，女，1963年10月19日出生，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：吕佳，天津星卓律师事务所律师。被告：天津北辰房地产开发有限责任公司，住所地天津市北辰区青光镇杨咀村委会二楼。法定代�人：吴伯明，经理。第三人：杨志哲，男，1974年11月1日出生，汉族，住天津市北辰区。第三人：中国工商银行股份有限公司天津广厦支行，住所地天津市河西区大沽路361、363号。负责人：赵洪领，行长。委托诉讼代理人：张家瑞，职员。原告杨晟慧与被告天津北辰房地产开发有限责任公司（以下简称：北辰房地产公司）、第三人杨志哲、第三人中国工商银行股份有限公司天津广厦支行（以下简称：工行广厦支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月28日立案受理，原适用简易程序，后转为普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨晟慧及其委托诉讼代理人吕佳与第三人工行广厦支行的委托诉讼代理人张家瑞到庭参加了诉讼。被告北辰房地产公司、第三人杨志哲经本院合法传唤无正当理由拒不�庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告杨晟慧提出诉讼请求：1、确认被告与第三人杨志哲签订的房地产买卖合同无效；2、确认第三人工行广厦支行对北辰区瑞通里XXX号（现为XXX）房屋的抵押权无效；3、确认原、被告之间签订的天津市商品房买卖合同有效，本案诉争房屋天津市北辰区××小区××号（现为XXX）归原告所有；4、判令被告协助原告到房屋管理部门办理北辰区瑞通里XXX号（现为XXX）房屋的产权登记；5、判令本案诉讼费由被告负担。事实与理由：原告于2002年10月21日与被告签订《天津市商品房买卖合同》，购买被告开发建设的北辰区瑞通里小区XXX（现为XXX）房屋一套，并于同日一次性交纳全额购房款共计12万元。购房后原告即入住该房屋并使用至今。现原告无法办理产权登记，原因是该房屋上有第三人杨志哲办理的住房抵押贷款，但杨�哲并未支付任何房款，该房屋被告也并未实际交付给杨志哲。被告存在借第三人杨志哲名义骗取银行住房贷款并使用的行为。原告认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同真实有效，原告已全额交付购房款并一直使用至今，是涉诉房屋的所有权人，被告为套取房屋贷款一房二卖，但该房屋上仅有原告一个真正的买房人及房屋使用人，被告与第三人杨志哲签订的合同属于“以合法形式掩盖非法目的”的无效情形，应认定为无效，故原告呈诉。被告北辰房地产公司及第三人杨志哲经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。第三人工行广厦支行辩称，原告陈述不属实，不同意原告的诉讼请求。首先，工行广厦支行与第三人杨志哲于2001年签订借款合同及抵押合同，约定向杨志哲发放贷款，工行广厦支行将诉争房产设定抵押�并办理抵押登记手续；其次，原告于2002年办理购房手续，此时诉争房产已经由工行广厦支行设定抵押权，鉴于抵押登记的公示效力，原告的购房行为不具有善意，存在重大过错，因此，工行广厦支行对原告的购房行为及所有相关手续的真实性均不予认可，故请求法院驳回原告的诉讼请求。原告为支持其主张，提交证据如下：证据一、《天津市商品房买卖合同》1份及交款凭证1张，证明原、被告之间存在真实有效的购房合同，原告已经履行了付款义务；证据二、天津仲裁委员会出具的函件1份，证明被告不是仲裁的适格被申请人。第三人工行广厦支行为支持其主张，提交证据如下：第三人杨志哲的身份证、户口本、已付首付款证明、收款收据、《天津市商品房买卖合同》、《个人住房借款合同》、《个人住房借款抵押合同》、《公证书》、《天津市房地产抵押权证明书》、（2005）西民三初字第647号判决书各一份，证明杨志哲在工行广厦行作抵押贷款的合法性及真实性，后因杨志哲未偿还贷款，工行广厦支行向河西法院起诉并经法院判决的事实。本院依原告申请调取了《个人住房借款抵押合同》、（2005）西民三初字第647号民事判决书等证据，庭审中，原告主张上述证据不向本院提交。被告北辰房地产公司、第三人杨志哲未提供任何证据。经庭审质证，原告对前述证据发表质证意见如下：对第三人工行广厦支行提交的证据的真实性、关联系、合法性及证明目的均不认可。第三人工行广厦支行对前述证据发表质证意见如下：对原告提交的证据一至二的真实性、关联系、合法性及证明目的均不认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2000年11月20日，被告北辰房地产公司与第三人杨志哲签订《天津市商品房买卖合同》，约定：由杨志哲购买被告开发的北辰区瑞通里小区12-2-201号房屋，建筑面积108.11平方米，总价款167000元，付款方式为按揭贷款11万元。2001年6月7日，杨志哲与工行广厦支行签订编号为2001年按字0959号《个人住房借款合同》，约定：工行广厦支行向杨志哲发放个人住房贷款11万元，用于购买坐落于天津市××××12-2-201房屋，建筑面积108.11平方米，贷款期限180个月，自2001年6月7日至2016年6月6日。同日，杨志哲与工行广厦支行签订编号为2001年按字0959号《个人住房借款抵押合同》，约定：为保证借款合同的履行，杨志哲愿意以其有权处分的位于天津市北辰区××小区××号房屋抵押给工行广厦支行。同日，工行广厦�行与杨志哲就《个人住房借款合同》及《个人住房借款抵押合同》申请天津市和平区公证处办理公证。2001年6月12日，工行广厦支行取得津房北辰抵字第津00××65号房地产抵押权证明书。2002年10月21日，原告与被告签订《天津市商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的北辰区瑞通里小区XXX号房屋，建筑面积108.11平方米，房款12万元。商品房竣工验收合格后，被告须在30日内办理房屋所有权初始登记。初始登记完毕后，被告应在180日内，及时协助原告办结房屋所有权转移登记。被告为原告出具的收款收据显示，原告于2002年10月21日向被告交付购房款12万元。庭审中，原告主张交付购房款后即入住诉争房屋至今。2005年，第三人工行广厦支行曾以第三人杨志哲为被告向天津市河西区人民法院起诉，2005年12月5日河西法院作出（2005）西民三�字第647号民事判决书，判令：一、工行广厦支行解除与杨志哲签订的编号为2001年按字0959号《个人住房借款合同》的行为有效；二、杨志哲于判决生效之日起十日内向工商广厦支行返还借款本金93896.38元，并支付截至2005年9月7日的借款利息5611.41元及至实际给付之日的利息。上述事实有原告、第三人工行广厦支行提供的证据及庭审笔录予以证实。本院认为，当事人对其主张的诉讼请求，应当提供证据加以证明，在本院作出判决前，未能提供证据或者提供的证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案的争议焦点为：一、第三人杨志哲与被告之间签订的房屋买卖合同的效力问题；二、第三人工行广厦支行对诉争房屋是否享有抵押权；三、原、被告之间签订的房屋买卖合同的效力问题；四、被告是否应该为原告�理产权登记。对此，本院分析如下：关于争议焦点一，首先，从该书证的形式上分析，该合同具备房屋买卖合同的主要内容，合同中甲方加盖被告的公章，乙方有杨志哲签字并加盖杨志哲个人印章，合同形式符合法律规定；其次，从该书证的来源看，该书证由第三人工行广厦支行提供，且该行向本院一并提交了个人住房借款合同及抵押合同，并将前述两份合同申请公证部门办理了公证。众所周知，银行审核并批准发放贷款的前提系申请人与开发商存在客观真实的购房行为，一方面，鉴于金融机构发放贷款的严谨性及公证书较高的公信力，另一方面，鉴于原告并没有提供充分的证据证实被告存在借第三人杨志哲名义骗取银行住房贷款并使用的事实，且原告亦无法证实杨志哲与被告签订的合同存在合同法第五十二条规定的其他合同无效的情形，故本院对原告�求确认被告与杨志哲签订的房地产买卖合同无效的诉讼请求不予支持。关于争议焦点二，第三人杨志哲以诉争房屋为抵押物与工行北辰支行签订个人住房借款合同及抵押合同，且双方对该借款合同及抵押合同均申请公证部门办理了公证，工行广厦支行已经取得诉争房屋的抵押权证明，系该房屋的抵押权人。鉴于物权登记的公示效力，加之原告并没有提供充分的证据证实该抵押权存在无效的情形，故本院对原告要求确认工行广厦支行对诉争房屋抵押权无效的诉讼请求不予支持。关于争议焦点三，原告于2002年10月21日与被告就诉争房屋签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，原告按约定支付了购房款，且该房屋一直由原告居住使用至今，故该合同应属合法有效。关于争议焦点四，原告虽然实际占有诉争房屋，但尚未办理房屋产权变更登记，现本案诉争房屋上已经设立了抵押权，在该抵押权未撤销的情况下，原告主张变更产权登记存在履行障碍，且事实上亦存在履行不能。原告经本院多次释明相关法律规定后，仍坚持其主张并不恰当，在诉争房屋权利存在他项权登记的现实状况下，本院不能判令被告为原告办理房屋产权登记手续，故本院对原告要求被告协助其办理诉争房屋产权登记的诉讼请求不予支持。被告天津北辰房地产开发有限责任公司、第三人杨志哲经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对原告的主张放弃抗辩的权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规�，判决如下：一、原告杨晟慧于2002年10月21日与被告天津北辰房地产开发有限责任公司签订的《天津市商品房买卖合同》有效；二、驳回原告其他的诉讼请求。案件受理费2700元，公告费560元，共计3260元，由原告杨晟慧负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长 张 沛代理审判员 刘 彬人民陪审员 张 宏二〇一七年四月二十七日书 记 员 房奇勇附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可缺席审判。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者提供的证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。