北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通民初字第18542号
原告（反诉被告）北京富达肯特床具有限公司，住所地北京市通州区梨园镇小稿村，组织机构代码：10241XXXX。
法定代表人蔡品富，总经理。
委托代理人薛福生，北京市天正律师事务所律师，
委托代理人蔡珉，女，1994年7月1日出生，汉族，该公司职员，住单位宿舍，
被告（反诉原告）吴泽海，男，1963年10月23日出生，汉族，住北京市通州区。
委托代理人牛娜，北京京尧律师事务所律师，
委托代理人周玉纯，北京京尧律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京富达肯特床具有限公司（以下简称富达肯特公司）与被告吴泽海（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员许多清独任审判，公开开庭进行了审理。后本案转为普通程序审理，本院依法组成由审判员许多清担任审判长，人民陪审员杨殿祥、钟玉文组成的合议庭，公开开庭进行了审理。富达肯特公司委托代理人薛福生、蔡珉，吴泽海及其委托代理人牛娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
富达肯特公司诉称：2010年9月11日，双方签订房屋租赁合同约定，我公司将自有房屋（坐落于北京富达肯特床具有限公司院内）出租给吴泽海使用，面积1400平米，期限自2011年6月8日至2016年6月7日，年租金200000元，后三年按年支付，合同期前10天一次性交纳，双方还约定了其他条款。合同履行中，吴泽海应于2015年5月27日交纳租金，但吴泽海未交纳。根据合同违约责任第二条约定，乙方应按期足额支付租金，逾期15天视为违约，甲方有权解除合同并责令交纳违约金。据此，现诉至法院，请求依法判令：1、解除双方于2010年9月11日签订的租赁合同；2、吴泽海将承租的房屋腾退交还我公司；3、吴泽海支付违约金33000元；4、吴泽海支付自2015年6月8日起至实际腾退之日止的租金损失，按每天555元计算；5、吴泽海支付拖欠的水电费4800元；6、本案诉讼费用由吴泽海负担。
吴泽海答辩并反诉称：1、同意富达肯特公司解除合同的诉求，但我不存在违约行为，故不同意支付违约金；2、富达肯特公司于2013年9月在涉案房屋南边进行私搭乱建，导致涉案房屋不能正常使用，系富达肯特公司违约；3、富达肯特公司诉求的租金损失不认可，不同意支付；4、我在2013年6月将涉案房屋出租给案外人马军兵使用，我并未是实际使用涉案房屋，故水电费不同意支付；5、富达肯特公司提交的租赁合同显示的租赁期限是2011年6月8日至2016年6月7日，但我手里的租赁合同租赁期限载明是2011年7月1日至2016年6月30日，我手里的合同是双方后来第二次签署的，所以我认为租赁期限应该以2011年7月1日至2016年6月30日为准。涉案合同签订后，富达肯特公司一直口头承诺，该房屋系合法建筑，手续齐全，并向我出具了房产证，同时富达肯特公司承诺为我办理经营所需的相关证照。合同签订后，我花费大量的资金对房屋进行装修，并着手办理相关营业手续，在办理营业、工商执照时，工商部门以房产证与实际房屋不符为由拒绝为我办营业执照。后我将该情况向富达肯特公司反映，其一直未给予答复。2013年，因曹园村面临拆迁，富达肯特公司为了多争取拆迁款，私搭乱建，遮挡涉案房屋采光，屋内手机信号基本没有，严重影响了我对房屋的使用，我多次找富达肯特公司协商，没有结果。富达肯特公司的行为导致租赁合同无法继续履行，其行为构成根本违约，现富达肯特公司无故解除合同的行为，使得我遭受重大经济损失，故提出反诉。请求依法判令：1、富达肯特公司赔偿经济损失共计1413769.82元；2、富达肯特公司赔偿预期营业损失120000元；3、富达肯特公司支付违约金33000元；4、富达肯特公司承担本案所有诉讼费用。
针对吴泽海的反诉，富达肯特公司答辩称：1、不同意吴泽海关于经济损失的诉求，我公司当时租给吴泽海的是毛坯房，是吴泽海自己决定承租并装修的，且是吴泽海违约导致合同解除的；2、吴泽海诉求的预期营业损失120000元，依据不足，不同意支付；3、我方不存在违约行为，故不同意吴泽海关于违约金的诉求。
经审理查明：2010年9月11日，富达肯特公司（出租方、甲方）与吴泽海（承租方、乙方）签订房屋租赁合同，约定甲乙双方经充分协商，就乙方租赁甲方厂房事宜达成如下协议，以便共同遵守。出租人为北京富达肯特床具有限公司厂房的合法拥有者，出租区域为甲乙双方协商的指定区域，其中包括一层、二层、三层，按实际建筑面积计算，甲方同意租赁给乙方。租赁期限为5年，自2011年6月8日起至2016年6月7日止。租金及支付方式：先预付两年租金共计400000元，后3年租金按年付一年200000元前10天一次性付清。总面积为1400平方米。责任与义务：（1）乙方在承租期间，必须遵守国家法律法规，合法生产经营，对于上级下达的相关政府文件，乙方必须严格遵守执行，否则由乙方承担相应的法律责任和法律后果，并视为违约。（2）乙方每月8日前必须向甲方支付水电费，水电费按国家收费标准，乙方支付水电费，甲方应提供合法发票；（3）乙方在承租期间负责租赁物维护、维修和保养，所产生的费用由乙方负担；（4）乙方在承租期间，必须严格遵守执行劳动法的规定与在职员工签订劳动合同，及时给员工购买国家所明文规定的保险等，若产生劳资纠纷及其他安全事故，一切后果由乙方承担，与甲方无关。（5）双方租赁期间，经甲方同意的情况下，乙方对租赁物进行装修、改造、搭建其他建设；在合同期满或乙方违约解除合同后，乙方不得拆除，其改扩建项无偿归甲方所有。（6）双方租赁期间，印花税及土地税由甲方负责，与乙方无关。违约责任：（1）双方应全面履行本协议条款，若违约（如遇不可抗力因素，如村、镇、区、市等各级政府职能部分规划，规划拆迁。租期在两年内拆迁的甲乙双方各承担总投资的50%，如总投资额为200万（甲乙双方各担100万），3年内拆迁的乙方承担70%（140万元），甲方承担30%（60万元），，四年内拆迁的乙方承担80%（160万元），甲方承担20%（40万），一旦拆迁营业补偿费仍归乙方所有，其它归甲方所有。（2）乙方应按期足额支付租金，逾期15天视为违约，甲方有权解除合同，并责令交齐未交租金及违约金。（3）乙方可将租赁物转租，但必须经过甲方同意（在租赁期限内）。（4）甲方无故终止合同，属于违约。（5）如果合同未到期，双方任何一方违约，均要给对方两个月租金为违约金。此外，合同还约定的其他内容。合同签订后。乙方对涉案房屋进行了改造装修。
庭审过程中，吴泽海提交了租赁合同复印件，用以证明双方约定的租赁期限应该是2011年7月1日至2016年6月30日。富达肯特公司对此不予认可，经询问，吴泽海称无法提供租赁合同的原件。经比对核实，双方提交的租赁合同，除租赁期限不一致外，其余合同内容均一致，合同落款时间亦一致。
另查，2013年6月20日，吴泽海、李胜明、吴泽海（甲方）与马军兵（乙方）签订《承包协议》，约定经甲乙双方友好协商，甲方将租赁的北京富达肯特有限公司北侧以二三层小楼，1431平米，现将改成公寓房，二三层38个标准间，一个普通间以及一楼所有房间承包给乙方经营，甲方将现有设施一起承包给乙方使用，具体清单按双方清点数目为准，甲方交给乙方前应检查设备的完好性能及使用情况，如乙方在数年后退租，应按实际清单完好正常使用归还给甲方，如有损坏，按当时市场价赔偿。租期为三年，即从2013年6月20日至2016年6月20日止，租金为每年30万元，每年租金应提前一个月交齐，到期不交视为违约，甲方有权终止合同。此房在2013年6月20前的债权债务归甲方负担，6月20日后以后产生的债权债务由乙方承担。此公寓内的配套设施以双方认可清点为准。此外，该协议还约定的其他内容。
本案审理过程中，吴泽海申请对涉案房屋的室内装修造价及附属物进行评估，后本院依法委托北京建基业工程管理有限公司进行评估，2016年4月21日，评估公司出具了《工程造价鉴定意见书》，鉴定结果为：鉴定工程造价为1413769.82元，其中争议金额为357371.89元，其中取费争议金额为209673.24元（临时设施费43450.15元，企业管理费71459.11元，规费47714.03元，税金47049.95元）。在上述意见书的“鉴定分析及计价说明”部分载明，消防钢梯、室内钢楼梯、屋面增加防水、室外化粪池、室外围墙及钢大门、室内墙面腻子、过道地砖地面及踢脚、铝格栅吊顶、首层北侧外窗、大堂地弹门、外墙涂料及外墙砖、室外排水、锅炉设备、屋顶太阳能、室外高压电缆，富达肯特公司陈述非吴泽海施工，但吴泽海不予认可，加建卫生间的建筑及装饰，富达肯特公司陈述虽属吴泽海施工，但未经富达肯特公司认可，对此有异议，故以上各项我机构按争议项目单独列项，由法庭裁决。争议项目中太阳能及锅炉设备，我机构要求吴泽海提供相关技术经济资料，但吴泽海未能提交。由于此类设备全部为市场采购，北京信息价中没有此部分价格，故我机构针对各类设备向相关专业厂家咨询了同等级别设备的价格，并结合我机构之前所掌握的设备价格信息进行对比，故鉴定报告中设备价格属于市场价平均价格。另外因吴泽海没有提供装修合同，无法确定其装修行为的正规性，所以将规费、税金、企业管理费列入争议项目，供法院裁决。吴泽海为此支出评估费47923元。
庭审过程中，吴泽海称其向评估公司提供了装修合同，故取费争议项中涉及的款项应该列入其投资部分，同时向本院提交了《工程施工合同》和《工程代购协议》的复印件及北京永乐恒基建设工程有限公司出具的《证明》。富达肯特公司对上述《工程施工合同》、《工程代购协议》及《证明》均不予认可。经本院联系评估机构，评估机构称：其出具涉案《工程造价鉴定意见书》的时间是2016年4月21日，吴泽海在该意见书出具之后才向其提供了《工程施工合同》和《工程代购协议》的合同复印件，并未向其出示原件，且在评估实务中，即使当事人提供合同原件，也应该是经法庭组织质证双方认可的合同，同时，对于当事人提供的合同，评估机构在评估过程中仅仅是参考。关于装修合同与取费争议项的关系，评估公司表示，一般情况下，是否有装修合同及装修企业是否有相应资质，是评定装修行为是否正规的主要考量因素。
针对双方有争议的“消防钢梯、室内钢楼梯、屋面增加防水、室外化粪池、室外围墙及钢大门、室内墙面腻子、过道地砖地面及踢脚、铝格栅吊顶、首层北侧外窗、大堂地弹门、外墙涂料及外墙砖、室外排水、锅炉设备、屋顶太阳能、室外高压电缆”等项目，本院要求双方针对各项提交相应证据。除涉案楼房建筑设计图纸外，富达肯特公司未能提交其他证据，富达肯特公司提交涉案楼房建筑设计图纸，用以证明消防钢梯系其投资建设。吴泽海对此不予认可，其称设计图纸只能说明当时设计的事实，并不能证明消防钢梯实际系富达肯特公司投资建设，并提交了盖有“北京宏达顺德装饰材料经营部财务专用章”的收据及证人杨某1的证言予以证明。富达肯特公司对吴泽海提交的上述证据不予认可。针对其他争议项，富达肯特公司均未提交证据，但坚持称争议项目系当时自己施工，并称诸如化粪池之类的设施系相应配套设施，在房屋出租时不可能没有。吴泽海向本院提交了《工程施工合同》和《工程代购协议》的复印件及北京永乐恒基建设工程有限公司出具的《证明》，涉及“不锈钢大厅、大门及隔断加厅外不锈钢玻璃及壁风”、“室外钢大门”、“铝电缆、配电箱3台加辅料”“后院砌围墙工料费”、“化粪池及下水管道工料费”、“屋顶防水”等内容表述的收据和证人杨某1的证言。富达肯特公司对上述证据均不予认可。
关于争议项中的屋顶太阳能，本院在2016年4月13日现场勘查当日谈话释明吴泽海，屋顶太阳能属于可移走的设施设备，即使对上述设备进行评估，本院对上述设备的评估价值也可能不予处理。吴泽海坚持对屋顶太阳能进行评估。根据评估结果，太阳能设备的造价为42800元。
庭审过程中，富达肯特公司提交了案外人裴新峰于2015年7月2日出具的《延期撤场申请》及《欠条》，用以证明裴新峰作为次承租方的人员在2015年7月2日与富达肯特公司协商恢复水电供应，撤场最后日期延至2015年8月3日，截止2015年8月3日次承租方尚欠水电费4800元。《延期撤场申请》载明，由于时间紧迫，我方宾馆未能按期撤场。经过充分协商，现商定缴纳延期撤场费18000元，撤场最后日期延至2015年8月3日。现场缴纳10000元后，恢复水电供应。翌日上午补齐余下8000元。《欠条》载明，欠陈玉英水电费4800元整，明天下午8点前还清。吴泽海对上述证据不予认可。经询问，富达肯特公司称其在2015年7月2日、3日左右对涉案房屋停水停电，后恢复了水电供应。吴泽海对此不予认可，其称富达肯特公司在2015年6月10日就对涉案房屋停水停电，整体大门在2015年8月份被锁。富达肯特公司认可次承租方已经就2015年7月15日之前的水电费用足额交纳。
另查，吴泽海先后向富达肯特公司交纳租金76万元，吴泽海称，2011年、2012年度的租金均为20万元，2013年开始经过双方口头协商，租金变更为每年18万元，故其2013年、2014年度的租金均已交纳。富达肯特公司对此不予认可，富达肯特公司称2013年度租金其同意吴泽海少交纳2万元，是因为吴泽海当年发生交通事故，2014年度的租金其并未同意按照18万元标准交纳，故2014年的租金标准仍然为20万元每年。关于吴泽海未交纳2015年度租金的原因，吴泽海称因富达肯特公司于2013年9月在涉案房屋的南侧搭建了彩钢的棚子，导致其无法正常使用涉案房屋，且富达肯特公司在2015年6月10日中断了涉案房屋的水电供应。富达肯特公司称因为拆迁评估的需要，其于2013年10月在涉案房屋南侧搭建了彩钢的棚子，但是其事先与吴泽海沟通过，且其在评估结束后对搭建的彩钢板进行了适当处理，即把紧靠涉案房屋南侧的彩钢板通过切割和移动的方式留出了1.5米到2米的距离，基本上不影响涉案房屋的正常使用。2016年4月13日本院查勘现场时，涉案房屋对应的每一层的南侧都搭建了彩钢板，每层彩钢板距离涉案房屋南侧面大约1.5米到2米。
富达肯特公司于2015年8月21日就本案纠纷诉至法院，本院于2015年9月25日向吴泽海送达了起诉状、开庭传票及证据材料等。
上述事实，有房屋租赁合同、《承包协议》、《工程造价鉴定意见书》、鉴定费发票、租金收据、证人证言（杨某1）等及双方当事人法庭陈述等在案佐证。
本院认为：富达肯特公司与吴泽海签署房屋租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。根据查明的事实，吴泽海未能依约交纳2015年度租金，构成违约，依照合同约定，乙方应按期足额支付租金，逾期15天视为违约，甲方有权解除合同，并责令交齐未交租金及违约金。故富达肯特公司要求解除双方于2010年9月11日签订的租赁合同及吴泽海支付违约金的请求合理，本院予以支持。富达肯特公司于2015年8月21日就本案纠纷诉至法院，本院于2015年9月25日向吴泽海送达了起诉状、开庭传票及证据材料等。故涉案租赁合同的解除时间应认定为2015年9月25日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据查明的事实，吴泽海自2015年6月8日以后的租金未交纳，涉案房屋的次承租人于2015年8月3日正式撤离涉案房屋，此后涉案房屋一直处于富达肯特公司的控制之下，故富达肯特公司关于租金损失的请求，本院综合本案案情，酌定为30000元，其余诉求，依据不足，本院不予支持。富达肯特公司关于腾退涉案房屋的诉求，庭审过程中，吴泽海表示合同解除同意腾退涉案房屋，对此本院不持异议。富达肯特公司关于水电费的诉求，证据不足，本院不予支持。
关于吴泽海反诉要求富达肯特公司赔偿经济损失。经评估机构评估，涉案房屋室内装修及附属物的总造价为1413769.82元。针对评估报告中的争议项目，富达肯特公司未能提交有效证据证明争议项目系其投资建设的事实，吴泽海提交了涉及争议项目施工的收据，合同及证人证言，虽然吴泽海的上述证据存在瑕疵，但是结合证人杨某2的证言及富达肯特公司在反诉答辩中自认的“当时租给吴泽海的是毛坯房”的陈述，综合考虑吴泽海承租房屋时用于经营宾馆的目的。本院对吴泽海提出其对争议项目投资建设的主张，予以采信。关于取费争议项，经本院联系评估机构，其表示一般情况下，是否有装修合同及装修企业是否有相应资质，是评定装修行为是否正规的主要考量因素。综合本案案情，本院认为取费争议项涉及的数额应该作为涉案工程造价的总额予以考虑。鉴于屋顶太阳能设备系能移动的物品，在评估前本院已经释明吴泽海，即使进行评估也可能不予处理，现综合本案案情，本院对太阳能设备的造价42800元不列入工程造价进行处理，该设备吴泽海可以自行处理。综上，对吴泽海反诉要求赔偿的经济损失，本院认为应综合涉案租赁合同的租赁期限及吴泽海实际使用租赁房屋的时间（2011年6月8日至2015年8月3日），结合评估报告载明的项目造价款（扣除太阳能设备42800元），由富达肯特公司向吴泽海折价赔偿，具体赔偿数额，本院综合本案案情酌定为228494.97元，故吴泽海反诉请求的经济损失1413769.82元，本院支持其中的228494.97元，其余数额，依据不足，本院不予支持。关于吴泽海诉求的预期营业损失120000元，因其未能提交有效证据予以证明，对其该项诉求，本院不予支持。考虑到富达肯特公司在合同履行过程中，为拆迁评估需要在涉案房屋南侧搭建彩钢板，一定程度上影响了涉案房屋的正常使用，作为房屋出租方，其理应提供并保证出租标的物的正常使用，故本院认为，富达肯特公司在此过程中亦存在违约情形，现吴泽海要求富达肯特公司支付违约金的诉求合理，本院予以支持。
关于违约金的具体数额。本院认为，吴泽海主张经双方口头协商房屋租金从2013年度开始实际变更为18万元每年，富达肯特公司对此不予认可，其仅认可2013年度租金为18万元每年，关于2014年度及以后的租金，富达肯特公司坚持称仍然为合同约定的20万元每年。鉴于富达肯特公司未能提交证据就其上述主张予以佐证，而根据双方合同履行的情况，吴泽海2013年度和2014年度均按照18万元每年的标准向富达肯特公司交纳了租金。故本院认为就房屋租金，双方在合同履行过程中，已经实际进行了变更，即租金数额为每年18万元。综上，双方支付违约金的数额，按照合同约定标准（2个月租金），应该为30000元，并非双方诉求的33000元。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）北京富达肯特床具有限公司与被告（反诉原告）吴泽海于二〇一〇年九月十一日签订的租赁合同于二〇一五年九月二十五日解除；
二、（反诉原告）吴泽海将位于北京市通州区梨园镇曹园村的涉案房屋腾退，于本判决生效之日起七日内执行清；
三、被告（反诉原告）吴泽海支付原告（反诉被告）北京富达肯特床具有限公司租金损失三万元，于本判决生效之日起七日内付清；
四、被告（反诉原告）吴泽海支付原告（反诉被告）北京富达肯特床具有限公司违约金三万元，于本判决生效之日起七日内付清；
五、驳回原告（反诉被告）北京富达肯特床具有限公司的其他诉讼请求；
六、原告（反诉被告）北京富达肯特床具有限公司支付被告（反诉原告）吴泽海赔偿款二十二万八千四百九十四元九角七分，于本判决生效之日起七日内付清；
七、原告（反诉被告）北京富达肯特床具有限公司支付被告（反诉原告）吴泽海违约金三万元，于本判决生效之日起七日内付清；
八、驳回被告（反诉原告）吴泽海其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
评估费四万七千九百二十三元，由被告（反诉原告）吴泽海负担二万三千九百六十一元五角（已交纳），由原告（反诉被告）北京富达肯特床具有限公司负担二万三千九百六十一元五角,于本判决生效之日起七日内交纳。
诉讼费一万三千八百元，由原告（反诉被告）北京富达肯特床具有限公司负担一万三千二百五十元（已交纳），由被告（反诉原告）吴泽海负担五百五十元，于判决生效之日起七日内交纳。
反诉费一万八千九百零一元，由被告（反诉原告）吴泽海负担一万三千七百二十四元（已交纳），由原告（反诉被告）北京富达肯特床具有限公司负担五千一百七十七元，于判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 许多清
人民陪审员 杨殿祥
人民陪审员 钟玉文
二〇一六年十二月三十日
书 记 员 燕若瑜