北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终9557号
上诉人（原审原告）杨巍，男，1973年5月13日出生。
委托代理人陈天树，北京市鑫宝律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）赵淑燕，女，1963年6月10日出生。
上诉人杨巍因与被上诉人赵淑燕房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市密云区人民法院（2016）京0118民初2961号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月22日受理该案后，依法组成由法官刘茵担任审判长，法官刘栋、法官李淼参加的合议庭，并于2016年8月30日公开开庭进行了审理。上诉人杨巍之委托代理人陈天树，被上诉人赵淑燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
杨巍在一审中诉称：2015年8月25日，杨巍与赵淑燕签订《房屋租赁合同》，约定赵淑燕将其承租的密云区××房屋转租给杨巍。租赁期限自2015年9月15日至2018年9月14日，年租金90000元，押金10000元。赵淑燕承诺协助杨巍办理营业执照等手续。后杨巍在办理营业执照时得知，该房屋因未经过验收，不能办理营业执照。2016年4月6日，杨巍与赵淑燕口头协商解除租赁关系，双方就退还租金事宜协商未果，故起诉要求：1、确认杨巍、赵淑燕之间签订的租赁合同已解除，判令赵淑燕返还杨巍租金37500元、押金10000元、物业费1330元；2、诉讼费由赵淑燕负担。
赵淑燕在一审中辩称：赵淑燕从安聃、陈其善手中租赁的涉案房屋经营茶楼，租期自2013年7月1日至2018年6月30日。后因赵淑燕个人原因将该房屋转租给杨巍。经营期间，赵淑燕在密云工商所办理了营业执照，该房屋周围的商户均办理了营业执照并正常经营。杨巍所称该房屋不能办理营业执照与事实不符，不同意杨巍的诉讼请求。
一审法院审理查明：2013年5月7日，赵淑燕（乙方）与案外人安聃、陈其善签订一份《北京市房屋租赁合同》，合同约定赵淑燕承租安聃、陈其善坐落于北京市密云区××号房屋一套，房屋建筑面积为201平方米，租赁期限自2013年7月1日至2018年6月30日。2015年8月25日，杨巍（乙方）与赵淑燕（甲方）签订一份《房屋转租合同》，合同约定：甲方将其承租的坐落于密云区××号商用房屋转租给乙方；乙方于2015年9月15日前向甲方交付该房屋，转租期为36个月，自2015年9月15日起至2018年9月14日止；年租金90000元，乙方应于每年9月15日前向甲方交付租金；乙方于2015年9月1日前支付给甲方押金1万元；第四条第三款约定：“租赁期内，如甲方需提前收回房屋或乙方需提前退租，应提前通知对方，乙方按月租金的100%向甲方支付违约金；甲方还应退还相应的租金。”合同签订后，杨巍向赵淑燕交付第一年房屋租金9万元及押金1万元，并经营火锅店至2016年3月份。2016年4月11日，杨巍致电赵淑燕，告知已将涉案房屋腾退并要求赵淑燕尽快收回房屋。在未收到赵淑燕确切答复的情况下，杨巍将涉案房屋的钥匙交付给房主。现杨巍以涉案房屋未经验收，无法办理营业执照为由诉于法院。
另查，2015年10月23日，北京久润房地产开发有限公司出具证明：“位于《北京商品房买卖合同》的地址：密云区××号的建设方久润花园行宫街28座和《建设规划许可证》（编号2004规（密）建字××号）建设位置：密云区新北路北侧、行宫路西侧，项目名称为××小区××楼同属一个位置。”
本案在审理过程中，杨巍提交录音光盘一份，拟证明双方已于2016年4月11日，通过电话沟通的方式对解除涉案转租合同事宜达成一致。赵淑燕表示录音内容属实，但通话记录中最后一句“那好吧”为本次通话的结束语，并不代表认可解除合同，同时坚持要求继续履行合同。庭审中，杨巍提交私自录像的光盘一份，拟证明其通过向北京市密云区工商局、北京市密云区城关派出所、北京久润房地产开发有限公司询问，涉案房屋无法办理营业执照。经质证，赵淑燕表示该录像为杨巍有意录制，意图夸大事实，对该录像证据的真实性不予认可。
一审法院判决认定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。民事主体进行民事活动应当遵循诚实信用原则，切实履行己方承诺，并按照约定全面履行各自义务。本案中，杨巍、赵淑燕签订的《房屋转租合同》是双方当事人的真实意思表示，双方均应按照合同约定履行各自义务，但杨巍在房屋转租合同履行期内，已自行将涉案房屋腾空并将房屋钥匙交于房主，鉴于合同目的已无法实现，故对杨巍要求解除房屋转租合同的诉求，法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现涉案房屋转租合同已经解除，杨巍要求赵淑燕返还租房押金的诉求，理由正当，法院予以支持。对杨巍要求赵淑燕返还2016年4月15日至2016年9月15日租金的诉求，因双方签订的房屋转租合同已明确约定，租赁期内，如赵淑燕需提前收回房屋或杨巍需提前退租，应提前通知对方，杨巍按月租金的100%向赵淑燕支付违约金，赵淑燕还应退还相应的租金等内容，故对杨巍该项诉求的合理部分，法院予以支持。因前述条款对提前通知对方的时间未做详细约定，法院以日常交易习惯即提前三个月通知为准，一并考虑杨巍应支付赵淑燕的违约金，来计算赵淑燕应退还杨巍的租金数额。对杨巍要求赵淑燕退还物业费的诉求，因杨巍提前退租造成转租合同无法继续履行，过错并非赵淑燕造成，且杨巍是向物业公司而非赵淑燕交纳的物业费用，故对杨巍的该项诉求，法院不予支持。对杨巍所称涉案房屋无法办理营业执照的理由，因其无法提供有效证据予以证实，且赵淑燕在经营期间已在涉案房屋办理过营业执照，该楼栋其他商业用房亦均在正常营业中，故对杨巍要求解除租赁合同的理由，法院不予采信。综上所述，为了保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、解除杨巍与赵淑燕于二〇一五年八月二十五日签订的《房屋转租合同》。二、赵淑燕于判决生效之日起十日内，退还杨巍租房押金一万元、房屋租金七千五百元。共计一万七千五百元。三、驳回杨巍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
杨巍不服上述一审民事判决，向本院提起上诉。其上诉请求为：1、请求撤销一审判决，支持杨巍的一审全部诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由赵淑燕承担。事实与理由：杨巍认为一审判决适用法律错误，双方合同明确约定用途为商用，办理营业执照是商业活动的最基本条件，杨巍在一审中提供了不能办理营业执照的证据，故杨巍认为双方解除合同系赵淑燕未能按合同提供租赁物，应由赵淑燕承担违约责任，故杨巍依法提出上诉，请求依法判决支持杨巍诉讼请求。
赵淑燕针对杨巍的上诉请求和理由答辩称：同意一审法院判决，要求维持原判决。不同意杨巍的上诉请求，请求驳回杨巍的全部上诉请求。杨巍的上诉没有理由，赵淑燕仅是出租房屋，跟杨巍是否能办理营业执照没关系，办理营业执照不是赵淑燕合同内承诺的东西。且对杨巍能不能办理营业执照赵淑燕也不清楚。
杨巍、赵淑燕在二审期间均未向本院提交新证据。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有双方当事人陈述、《北京市房屋租赁合同》、《房屋转租合同》、北京久润房地产开发有限公司出具的证明、录音光盘一份、录像光盘一份、名称预先核准申请书、物业费收据、营业执照复印件、照片两张等证据在案佐证。
本院认为：本案中，杨巍、赵淑燕签订的《房屋转租合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。
赵淑燕依约将涉案房屋转租给杨巍，杨巍也依约支付了合同的租金和押金等费用。但杨巍在房屋转租合同履行期内，自行提前将涉案房屋腾退并将房屋钥匙交于房主，造成合同已无法继续履行继而解除，故应当对此承担相应的违约责任。现杨巍上诉提出其腾退房屋系因赵淑燕转租的房屋无法办理营业执照，因赵淑燕未能按合同约定提供租赁物，故应由赵淑燕承担相应的违约责任。对此本院认为，杨巍与赵淑燕签订的合同中并未明确涉案房屋的使用目的，杨巍也并未提供充分证据证明赵淑燕负有保证涉案房屋能办理营业执照的合同义务，且赵淑燕在经营期间就涉案房屋已经办理过营业执照，该楼其他商业用房亦均在正常营业中，故对杨巍以其自身不能办理营业执照为由主张赵淑燕应当承担违约责任，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费511元，由杨巍负担392元（已交纳），由赵淑燕负担119元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
二审案件受理费1021元，由杨巍负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 茵
审 判 员 李 淼
代理审判员 刘 栋
二〇一六年八月三十日
书 记 员 李海龙
书 记 员 田亚男