辽宁省东港市人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0681民初5345号原告：方林鑫，男，1970年出生，汉族，律师，现住东港市大东管理区仁达锦绣小区。原告：任丽静，女，1974年出生，汉族，无职业，现住东港市大东管理区仁达锦绣小区。被告：赵智宾，男，1987年出生，汉族，农民，现住东港市北井子镇。委托诉讼代理人：宋丽，女，1977年出生，汉族，丹东职工法律援助中心工作人员，现住东港市大东管理区。被告：赵家富，男，1963年出生，汉族，农民，现住东港市北井子镇。原告方林鑫、任丽静与被告赵智宾、赵家富房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告方林鑫即原告任丽静的委托诉讼代理人、被告赵智宾及委托诉讼代理人宋丽、被告赵家富到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：二原告系夫妻关系，二被告系父子关系。2010年6月2日，被2出资以被告赵智宾名义按揭贷款购买了涉案房屋。2012年7月，二被告因拖欠银行贷款，涉案房屋被银行转到东港市宝华房地产实业担保有限公司依法处置抵押房产。另外，被告赵家富因拖欠东港市开泰小额贷款有限公司8万元借款，以涉案房屋作为抵押。因还不上该笔借款，东港市开泰小额贷款有限公司强行收购涉案房屋。因此，被告赵家富多次找到原告方林鑫，要求原告方林鑫以原价购买涉案房屋，原告方林鑫同意购买此房，但当时被告赵家富告诉原告方林鑫，被告赵智宾在丹东宝山监狱服刑，无法办理买卖手续。2012年7月17日，被告赵家富取得了被告赵智宾授权委托书，并交给了原告方林鑫。2017年7月18日，原告方林鑫与被告赵家富签订了房屋买卖协议、补充协议，原告方林鑫按协议约定履行了付款义务，被告赵家富将涉案房屋的买卖合同、相关凭证交付原告方林鑫，并协助原告方林鑫一起到物业公司办理了入住手续和按揭贷款交接手续。原告方林鑫缴纳涉案房屋的贷款至今，现二被告欲毁约。如果被告赵智宾确不知情，被告赵家富的行为也构成了表见代理，原告方林鑫在买卖中主观上没有过错，并居住涉案房屋五年之久，二被告应履行过户义务。故请求：一、判令二被告协助二原告将坐落于东港市大东管理区仁达锦绣小区的所有权过户至二原告名下；二、诉讼费由二被告承担。被告赵智宾辩称，其为涉案房屋的出资购买人，并已取得了房屋的产权证书，并未委托其父亲办理涉案房屋的买卖交易，原告方林鑫与被告赵家富的房屋买卖协议无效。其出狱后多次要求二原告返还房屋，二但原告拒不返还，二原告主张的表见代理不符合法律规定。原告方林鑫作为一名律师，诱导被告赵家富以被告赵智宾名义就涉案房屋抵顶他们之间的债务，原告方林鑫对于代理假象没有尽到核实义务，交易上没有尽到注意义务，存在严重过失，被告赵家富的行为不构成表见代理。综上，原告方林鑫与被告赵家富签订的房屋买卖合同为无效合同。被告赵家富辩称，因我欠原告方林鑫的借款，原告方林鑫引导我作了假手续，所有的手续都是由原告方林鑫写好后由我签字。涉案房屋不是我的，我无权处分，不同意二原告的诉讼请求。经审理查明，二原告为夫妻关系。被告赵家富与被告赵智宾为父子关系。2010年6月2日，被告赵智宾与案外人东港市仁达房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，合同编号000028053号，商品房为仁达锦绣家园，单价每平方米3035元，总价款304459元，付款以银行按揭方式支付。2012年7月17日，被告赵家富提供委托书一份，内容：“委托人赵智宾根据法律规定，特授予其父亲赵家富的代理权限为：可代其将其名下的房屋进行抵押、买卖、转让等民事行为；代为签字、签收法律文书；将委托人名下的商品房买卖合同（编号000028053）进行抵押、按揭、买卖、过户等；以上授权产生的法律后果，委托人全部同意，并充分理解，所产生的效力和结果由委托人承担”，委托人署名为赵智宾。2012年7月18日，原告与被告赵家富签订协议书，内容为：买受人与出卖人就涉案房屋达成买卖协议，约定出卖人将其银行按揭方式取得的房屋出让给买受人，价款为每平方米3035元，总金额304459元。受让人于合同签订时，给付出让方3.3万元，余款待办理转让手续时一并付清（3.3万元已付）。注：商品房买卖合同及按揭贷款协议书一份交付受让人。原告方林鑫作为买受人在协议上签字，被告赵家富作为出卖人在协议上签字。同日，原告方林鑫与被告赵家富签订了协议书补充条款，第三条约定：买受人已付3.3万元，交付房屋时另付5万元，余款待被告赵智宾释放后一并付清。协议尾部注明：“今收到买房款8.3万元，收款人赵家富”。2012年8月14日，原告方林鑫向东港市宝华房地产置业担保有限公司交纳了被告赵智宾违约金及利息。同日，原告方林鑫向东港市仁达物业服务有限公司交纳相应费用，并签订《业主入住合约》，二原告占有涉案房屋至今。协议签订后，原告方林鑫支付了部分款项，被告赵家富出具了收条、借条。原告方林鑫以被告赵智宾名义偿还部分银行按揭贷款。被告赵智宾于2017年9月8日偿还完毕涉案房屋的按揭贷款。2017年9月13日，被告赵智宾取得了涉案房屋所有权证，证号为辽（2017）东港市不动产权第0006760号。2017年9月12日，根据二原告申请，本院作出（2017）辽0681民初5345号民事裁定书，对登记为被告赵智宾的位于东港市仁达锦绣小区19号楼三单元806室房屋予以查封。本院确认的上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、委托书、协议书及补充条款、入住合约、专用发票、存款凭条、专用收款收据、收条、借条、个人活期明细信息、个人贷款还款凭证、不动产权证等在卷佐证，这些证据已经庭审质证及本院审查，可以采信。本院认为，本案中，虽然涉案委托书有被告赵智宾的署名，但被告赵智宾以其在监狱服刑为由，明确否认为其签名并否认委托内容。经比对，被告赵智宾在商品房买卖合同上的签名与委托书上赵智宾的署名笔迹明显不同，而原告经本院释明后又不申请鉴定，故原告主张委托书中委托人赵智宾证据不足，被告赵家富的行为属无权代理，现被告赵智宾不予追认，被告赵家富的行为对被告赵智宾不发生效力。原告又主张被告赵家富的行为构成表见代理，原告对该主张应承担举证责任。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：行为人没有代理权、超越代理权，或者代理权终止后，以被代理人名义签订合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。“有理由相信”是指合同相对人善意，且无过失的相信代理人有代理权，即相对人在不知道行为人无代理权方面不存在疏忽或懈怠，并为此承担举证责任。签订协议书及补充条款时，原告方林鑫已知道被告赵智宾在监狱服刑，会见亲属受狱政管理的约束，而被告赵家富却在两天内取得了被告赵智宾的委托，且委托书赵智宾的署名与商品房买卖合同赵智宾的签名笔迹明显不同，故原告方林鑫依据委托书及商品房买卖合同等相信被告赵家富有代理权，存在过失。当时原告方林鑫与被告赵家富已存在债权关系，也知道被告赵家富与他人存在债务关系，原告方林鑫对被告赵家富的行为动机应有谨慎注意义务。另其在房屋价格上涨的情况下，仍按商品房买卖合同约定价格购买，结合在协议书签订后原告是根据被告赵家富出具借条支付款项的事实，原告方林鑫相信被告赵家富有代理权，在主观上不属于善意。被告赵家富的行为不构成表见代理。综上，原告方林鑫与被告赵智宾间未成立房屋买卖合同关系，故二原告请求二被告协助办理房屋产权过户手续无合同依据，其请求应予驳回。二原告主张涉案房屋为被告赵家富出资购买，被告赵智宾为名义所有权人，因二原告对该主张未提供证据证实，对该主张本院不予认定。二原告与二被告间因涉案房屋形成的债权债务关系，可另案主张。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告方林鑫、任丽静的诉讼请求。案件受理费5870元，保全费2040元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。审 判 长  高庆良审 判 员  韩 骏人民陪审员  于常跃二〇一七年十二月十二日书 记 员  王翠娇