浙江省衢州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙08民终1152号
上诉人（一审原告）：浙江贝恩特汽车零部件有限公司，住所地浙江省龙游县工业园区凤坤路11号。
法定代表人：朱志华，执行董事。
委托诉讼代理人：娄雪，北京盈科（温州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蔡一威，北京盈科（温州）律师事务所律师。
上诉人（一审被告）：浙江草庄诗朗壁纸有限公司，住所地浙江省龙游县工业园区北斗大道35号。
法定代表人：叶芳，执行董事。
委托诉讼代理人：倪介中，上海豪珈律师事务所律师。
上诉人浙江贝恩特汽车零部件有限公司（以下简称贝恩特公司）与上诉人浙江草庄诗朗壁纸有限公司（以下简称草庄诗朗公司）因房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服浙江省龙游县人民法院（2017）浙0825民初1200号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2017年10月23日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
贝恩特公司上诉请求：1.依法改判解除贝恩特公司与草庄诗朗公司之间的租赁合同关系；2.草庄诗朗公司将坐落于浙江省龙游县工业园区北斗大道2号、3号、6号厂房腾空交付贝恩特公司,向贝恩特公司支付自2015年5月15日起至实际腾空之日止的租金，并赔偿利息损失；3.草庄诗朗公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由:一、一审认定贝恩特公司未在起诉前履行催告手续，属于事实认定错误。根据贝恩特公司提供的租赁租金权益转让通知、EMS邮寄凭证,能够证明贝恩特公司催告草庄诗朗公司支付租金的事实。租赁租金权益转让通知具有两层含义,一是告知草庄诗朗公司租金权益分立给贝恩特公司的事实,二是催告草庄诗朗公司履行债务。该邮寄材料已由草庄诗朗公司签收、确认,贝恩特公司的行为符合合同法中履行催告程序的规定。二、一审认定贝恩特公司不具有行使法定解除权的条件，属于法律适用错误。草庄诗朗公司自始至终不认可双方之间的租赁合同关系，更不会按月支付租金，以其行为表明不履行合同义务，导致贝恩特公司获取租金的合同目的无法实现。草庄诗朗公司迟延履行主要债务，经贝恩特公司催告后，在合理期限内仍未履行，符合合同法第九十四条规定的根本违约情形。三、按照合同法第九十七条的规定，本案的合同依法应当解除，草庄诗朗公司应当将租赁的厂房腾空，并向贝恩特公司支付到实际腾空之日止的租金。
草庄诗朗公司上诉请求:依法撤销一审判决，发回重审或改判驳回贝恩特公司的诉讼请求，诉讼费用由贝恩特公司承担。事实与理由:一、本案房屋租赁关系发生在浙ＸＸ照汽车零部件有限公司（以下简称华照公司）分立之前，根据民事诉讼法司法解释的相关规定，本案应以分立后的企业作为共同诉讼人，一审没有将华照公司作为本案当事人，严重违反法定程序。二、一审认定事实不清，证据不足，从而导致判决错误。贝恩特公司提交的房屋租赁合同及草庄诗朗公司账册均为复印件，不符合证据认定的形式要件，一审在无其他证据佐证的情况下，认定房屋租金为7元/平方米·月缺乏依据。一审按照房屋的建筑面积计算租金不合理，通常房屋的实际使用面积小于建筑面积。根据草庄诗朗公司的财务制度，在厂房过户给草庄诗朗公司之前，草庄诗朗公司必须以计提租金的形式做账，这是出于企业避税的需要，草庄诗朗公司账册记载的租金并非实际支付数额，实际上双方的租金是按每年206065元固定交纳。三、草庄诗朗公司与贝恩特公司于2015年5月15日签订了厂房买卖合同，草庄诗朗公司已按照合同约定支付了500000元预付款，贝恩特公司未按照合同约定协助草庄诗朗公司办理房产过户手续，贝恩特公司存在违约行为，由此产生的租金不应当由草庄诗朗公司承担。
草庄诗朗公司对贝恩特公司的上诉答辩称：草庄诗朗公司不存在拖欠贝恩特公司租金，贝恩特公司也一直未向草庄诗朗公司确认租金数额，贝恩特公司主张租赁合同符合法定解除条件缺乏依据。其他答辩意见同本方上诉意见。综上，请求驳回贝恩特公司的上诉。
贝恩特公司对草庄诗朗公司的上诉答辩称：贝恩特公司一审中提交的草庄诗朗公司账册是原件，且该账册已获得出庭的草庄诗朗公司法定代表人认可。虽然贝恩特公司无法提供租赁合同原件，但双方签订的《关于〈厂房买卖合同〉的补充协议》约定“原租赁合同自动续约到过户手续完成之日”，可以印证双方之前确实有租赁合同存在。而且，租赁合同约定的房屋租金为7.8元/平方米·月与草庄诗朗公司账册记载的租金标准相当接近，一审认定的租金标准具有充分依据。房屋租金按照房产证上的建筑面积计算是常识，也符合双方在租赁合同中的约定。华照公司将其对草庄诗朗公司享有的租金权益转让给贝恩特公司，贝恩特公司对草庄诗朗公司提起诉讼符合合同法、民事诉讼法的规定。草庄诗朗公司主张的厂房买卖，与本案属不同法律关系，其可另案主张。
贝恩特公司向一审法院起诉请求：1.判令解除贝恩特公司与草庄诗朗公司之间的租赁合同关系；2.依法判令草庄诗朗公司将坐落于浙江龙游工业园区北斗大道2号、3号、6号厂房腾空，向贝恩特公司支付租金1764357.21元（审理中变更为1820579元），并按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付以所欠租金为基数的利息损失。
一审法院认定：2015年5月15日，华照公司与草庄诗朗公司签订《厂房买卖合同》，约定将华照公司所有的坐落于浙江龙游工业园区北斗大道35号厂房及土地使用权作价11000000元出售给草庄诗朗公司。案涉厂房在买卖合同签订前即由草庄诗朗公司租赁使用，并持续使用至今。草庄诗朗公司已按约支付预付款500000元。后华照公司于2016年3月10日分立为华照公司与贝恩特公司，案涉厂房归属贝恩特公司所有，不动产权证于2017年1月12日颁发，载明面积共10609.44平方米。
对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：
1.双方间的合同关系。华照公司向法院提交买卖合同补充协议一份、租赁合同复印件两份，证明双方间存在租赁合同关系。草庄诗朗公司质证认为，其并不清楚补充协议的存在，租赁合同为复印件。法院审查后认为，该补充协议系草庄诗朗公司时任法定代表人沈利丰签字，且草庄诗朗公司未提出相反证据予以反驳，故法院对该补充协议予以认定。对租赁合同，因贝恩特公司未提供证据原件，法院不予认定。上述证据，可以证明在厂房过户完成前，双方约定草庄诗朗公司以租赁形式继续使用案涉厂房。
2.租金。双方无异议的草庄诗朗公司账册载明，草庄诗朗公司按月7元/平方米计提租金，在无其他证据予以证实的情况下，且贝恩特公司法定代表人朱志华之母至2016年仍系草庄诗朗公司股东，法院认为双方实际约定租金为月7元/平方米的盖然性较大。案涉厂房的实际面积为10609.44平方米。草庄诗朗公司确认自2015年5月15日后未向贝恩特公司或华照公司支付过租金。法院认定自2015年5月15日至2017年3月14日期间，草庄诗朗公司应付租金为10609.44平方米×7元/平方米×22月=1633853.76元。
3.贝恩特公司履行催告手续。贝恩特公司向法院提交权益转让通知及邮寄凭证。草庄诗朗公司认为未收到相关通知。法院审核后认为，该邮寄凭证未注明文件内容，且即使通知对方，亦仅为华照公司的债权让与通知，无法认定贝恩特公司在本案起诉前已向草庄诗朗公司进行催告。另从2016年1月4日退回租金的行为看，应认为双方同意租金暂时拖欠。
一审法院认为，本案双方租赁合同与买卖合同，并非同一法律关系，草庄诗朗公司要求履行买卖合同，应另案提出，法院在本案中不予评价。草庄诗朗公司与华照公司间的租赁合同，主体适格，内容不违反法律禁止性规定，系有效合同，依法应予以保护。合同生效后，当事人的分立或变化不影响合同效力。故华照公司与草庄诗朗公司间的租赁合同生效后，虽华照公司分立、草庄诗朗公司法定代表人变更，该合同关系仍约束双方当事人。草庄诗朗公司提出双方无租赁合同关系，没有事实和法律依据，法院不予支持。虽没有证据证明双方约定租金支付的时间，现贝恩特公司作为不动产所有权人，要求草庄诗朗公司支付部分租金，符合法律规定，法院支持其暂计算的22个月租金，之后的租金可另案处理。关于本案合同解除权的问题，没有证据证明双方对租赁合同的解除进行了约定，故贝恩特公司在本案系行使法定解除权。贝恩特公司主张本案符合当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的情形，而本案中贝恩特公司未证明其进行了催告，故对贝恩特公司解除租赁合同的诉请，法院不予支持。关于利息损失，因贝恩特公司事实上未要求草庄诗朗公司在届满一年时支付租金，故法院支持自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付。贝恩特公司请求草庄诗朗公司支付部分租金及合理的利息损失，理由正当，法院予以支持。其余诉请，没有法律依据，法院不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第七十六条、第八十条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决：一、草庄诗朗公司支付贝恩特公司2015年5月15日起至2017年3月14日止期间的租金1633853.76元并赔偿利息损失（利息损失自2017年4月5日起至履行完毕之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付，息随本清），于判决发生法律效力之日起十日内履行完毕；二、驳回贝恩特公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21186元，减半收取计10593元，由贝恩特公司负担1087元，草庄诗朗公司负担9506元，均于判决发生法律效力之日起七日内交纳。
二审中，草庄诗朗公司在规定期限内向本院提交发票联二份（付款方为草庄诗朗公司，收款方为华照公司）、温州银行电子回单一份、租金支付情况统计表一份，拟证明：双方之间实际上是按照每年206065元的固定标准交纳租金，草庄诗朗公司已付清了2014年5月15日至2015年5月14日、2015年5月15日至2016年5月14日的租金。华照公司于2016年1月4日将草庄诗朗公司于2015年12月31日支付的206065元租金退回，表明华照公司认可草庄诗朗公司不欠租金。贝恩特公司认为，上述证据不属于二审中的新证据，不予质证，仅作以下说明：贝恩特公司并非认可草庄诗朗公司已经付清2015年5月14日之前的租金，只是在本案中放弃该部分主张；根据草庄诗朗公司账册的记载，该公司2015年2月12日付房租350000元、2015年4月28日付租金100000元、2015年5月31日计提租金407904元、2015年10月31日计提租金327600元，足可证明，草庄诗朗公司每年应当支付的租金绝非206065元。华照公司于2016年1月4日将草庄诗朗公司于2015年12月31日支付的206065元租金退回，实际上是为了公司走账需要，同样，其他发票联上的206065元也未必真正属于支付厂房租金。
本院审查认为：草庄诗朗公司提交的发票联与银行电子回单虽然金额能够相互印证，但仅能证明草庄诗朗公司向华照公司支付过租金206065元，尚无法推断出草庄诗朗公司与华照公司之间约定每年全部租金为206065元的事实。根据草庄诗朗公司的账册记载，草庄诗朗公司在2015年度计付或计提的厂房租金均是按照7元/平方米·月的标准计算。结合草庄诗朗公司股东苏美兰是华照公司股东朱志华之母，草庄诗朗公司另一股东苏云光也系华照公司股东的事实，华照公司与草庄诗朗公司之间具有关联，有时钱款往来并不代表真实的交易发生，公司账册的原始记载应更具可靠性，故一审认定的租金标准具有一定依据，本院对草庄诗朗的该证明主张不予采信。
经审理，本院对一审认定的事实予以确认。另，草庄诗朗公司在二审中自认，华照公司确实于2016年1月4日将草庄诗朗公司于2015年12月31日支付的206065元租金退回，草庄诗朗公司在此之后也未再付租金。
本院认为，首先，本案双方对草庄诗朗公司在2015年5月14日之前租用华照公司厂房并无争议。2015年5月15日，虽然华照公司与草庄诗朗公司签订《厂房买卖合同》，但在草庄诗朗公司取得约定厂房的所有权之前，其使用案涉厂房则仍负有支付租金的义务。关于草庄诗朗公司认为华照公司未按约向其转让厂房，草庄诗朗公司无需支付租金的主张，因厂房转让与厂房租赁分属不同法律关系，不宜在本案中一并处理，草庄诗朗公司以此抗辩于法无据，本院对此不予采信。其次，华照公司分立后，案涉厂房已归贝恩特公司所有，华照公司股东会决议将案涉厂房租金权益转让给贝恩特公司，并向草庄诗朗公司通知权益转让，根据《合同法》第七十九条、第八十条之规定，贝恩特公司有权向草庄诗朗公司主张租金，草庄诗朗公司关于华照公司必须参加本案诉讼的主张与法相悖，本院对此主张不予支持。华照公司虽然向草庄诗朗公司寄送了租金权益转让通知，但该通知主要表明华照公司将厂房租金的权益转让给贝恩特公司，并未向草庄诗朗公司明确租金数额和支付期限。根据《合同法》第二百二十七条的规定，承租人无故不支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人在该期限届满仍不支付的，出租人可解除合同。贝恩特公司关于租赁合同符合法定解除条件的主张，本院认为依据不足，对其主张不予支持。此外，本案双方争议的租金标准问题，前述证据分析中已有认定，在此不再赘述。草庄诗朗公司主张厂房面积按照实际面积计算，其既未提供合同依据，也与交易习惯不符，一审按照建筑面积计算并无不当。
综上所述，贝恩特公司、草庄诗朗公司的上诉请求均不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费，贝恩特公司上诉部分21186元，草庄诗朗公司上诉部分21186元，均由其自行负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘小伟
审判员 舒红胜
审判员 王琳琳
二〇一七年十二月十八日
书记员 郑霞骏
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