浙江省慈溪市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0282民初2300号
原告（反诉被告，以下简称原告）：陈清泉。
委托诉讼代理人：虞晖，浙江古道律师事务所律师。
被告（反诉原告，以下简称被告）：杨卫君。
委托诉讼代理人：王国权，慈溪市求是法律服务所法律工作者。
原告陈清泉与被告杨卫君房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月3日立案。被告在诉讼过程中提起反诉，本院依法进行了合并审理。本院依法适用简易程序，于2017年5月15日、同年6月15日两次公开进行了审理，原告陈清泉及其委托诉讼代理人虞晖、被告杨卫君的委托诉讼代理人王国权均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈清泉向本院提出诉讼请求：1.被告杨卫君即时归还原告押金50000元及原告多支付的租金42000元，合计92000元，并以该款项为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率赔偿自2016年11月20日起至实际清偿日止的利息损失；2.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2009年7月16日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定被告将坐落在慈溪市杭州湾新区海南村的房屋出租给原告使用，因该房产之前系被告开的“华润慈客隆超市”，原告租赁后仍开超市，改名为“好又多”。双方约定合同期限8年，即2009年10月1日至2017年9月30日；交房日期2009年8月10日，至同年9月30日为免租期，租金从10月1日起计算；年租金280000元，每年一付；原告另支付水电押金50000元，合同履行完毕后归还；若土地被提前收回或征用、拆迁，则双方合同解除；双方还约定了其他内容。合同签订后，双方按约履行至2016年9月左右，原告听说超市使用的土地被征收用于道路建设，便与被告协商终止合同不再续租，要求返还水电押金50000元，被告向原告保证土地不会被征用，合同可以继续履行。于是原告又向被告暂付租金80000元以待后续情况，不想在2016年11月20日该超市所使用的土地被政府强行拆迁，原告要求被告退还多收租金及水电押金，被告拖延不付致酿成纠纷。
被告杨卫君辩称：根据房屋租赁合同的约定，原告应于每年9月1日支付租金，但其至今尚欠租金250000元，故不存在被告向其返还租金的说法，请求驳回原告的诉讼请求，并向本院提出反诉请求：1.原告即时偿付被告房屋租金250000元，并承担自2016年9月1日起至全部租金清偿之日止、按银行同期贷款利率计算的利息损失（至提起反诉之日为6927.08元）；2.本案反诉受理费由原告承担。事实和理由：原告因其经营需要，租用被告的房屋及场地，于2009年7月15日签订房屋租赁合同一份，合同第三条第二款约定：“乙方（即原告，下同）承租该房屋租赁期限8年，自2009年10月1日至2017年9月30日止，租金从2009年10月1日起开始计算”；第五条第一款约定：“年租金贰拾捌万元，租赁期内不递增。首年租金为贰拾捌万元，合同签订之日支付。以后租金支付每年一次，即每年的9月1日支付，甲方（即被告，下同）出具收据”；第八条第一款约定：“甲乙双方同意在租赁期间三年内，非因甲方原因出现下列情形之一的，本合同终止，甲方向乙方补偿装修款贰拾万元；租赁期第四年始，非因甲方原因出现下列情形之一的，本合同终止，双方不负责任……”；合同还约定了其他事项。合同签订后，原告在所租赁的场地内经营。依照合同约定的期限及租金标准，原告共应支付租金2240000元，但原告未如约支付，首年仅支付租金230000元，其后自2010年9月至2015年9月期间每年支付280000元，故至2016年9月1日时尚欠上年租金50000元；另其未依约于2016年9月1日支付2017年度的租金280000元，在被告的催讨下，原告才分别于2016年9月3日、同月17日支付30000元、50000元，尚欠200000元。故原告尚欠被告租金250000元。
原告陈清泉辩称：第一，原告已按约全额支付了至2016年9月1日的房屋租金，不存在违约；第二，原告在2016年的时候已获知被告出租给原告的房屋有部分属于违法建筑而被予以拆除，担心合同无法继续履行，与被告协商终止或解除房屋租赁合同，被告向原告保证房屋可以继续使用的情况下，原告才分期支付了房屋租金30000元、50000元；这也符合合同法关于不安抗辩权的规定；第三，原、被告之间就租金的支付形成了交易习惯，原告在2009年至2016年9月1日期间均在当年的9月初支付了下一年度的租金，2016年9月支付的80000元所支付的是2016年至2017年的租金，该80000元超过了至租赁物被拆除时原告实际使用期间的占用费，故对多余部分，被告应予返还。综上，被告的反诉没有事实和法律依据，应予驳回。
原告陈清泉为证明其诉称主张成立，向本院提交了如下证据：房屋租赁合同一份，押金收条一份、租金收条八份、浙江省农村信用社（合作银行）客户回单联一份、原告申请本院向宁波杭州湾新区南洋小城开发指挥部及庵东镇政府调取位于海南××××28好又多超市拆除情况而形成的走访笔录一份。
被告杨卫君为证明其反诉主张成立，向本院提交了如下证据：房屋租赁合同一份、录音光盘一份、慈溪市私人建住宅和用地申请审批表二份、慈溪市土地使用权登记申请表复印件一份。
本院对原告陈清泉提供的证据认证如下：对原告提供的证据，被告杨卫君均无异议，但认为原告的证据仅表明其付清了2010年至2015年期间的租金，而没有2009年的租金支付依据，故原告尚欠被告租金50000元。对原告的上述证据，本院予以确认，对被告关于原告尚欠租金50000元的主张是否成立，将在下文中另作阐述。
本院对被告杨卫君提供的证据认证如下：原告对房屋租赁合同的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为被告出租的房屋主体大部分系违法建筑，不符合合同第8.1条的任何一个条款；即便如被告所述依据第8.1条，也仅约定了不负违约责任，并非不负返还义务；第二，其违法建筑出租所得收益没有合法依据，应予以收缴；第三，双方合同无法继续履行的原因在于客观上违法建筑被拆除导致租赁物不存在，是不归咎于双方的原因，合同自然终止，且双方均未申请解除合同且书面确认，故亦不符合合同第10条的约定，因此被告多收取的租金没有事实和法律依据，应当予以返还；其要求全额支付租金与合同约定及客观事实不相符，也没有法律依据。本院对房屋租赁合同的真实性予以认定，关于该合同约定与双方争议的租金及责任承担问题，下文另作阐述。被告提供的录音光盘，原告有异议，本院认为，被告未提供录音的原始载体，本院无法核实该录音的完整性以及录音内容的真实性，故对该证据，本院不予认定。另本院对被告提供的慈溪市私人建住宅和用地申请审批表及慈溪市土地使用权登记申请表复印件的真实性予以认定，结合庭审中双方的陈述以及本院走访调查核实的关于涉案租赁物拆除情况，可印证被告出租给原告的建筑物有部分系违法建筑被拆除的事实。
根据认定的证据，结合双方在庭审中的陈述，本院认定本案事实如下：
2009年7月，原告陈清泉与被告杨卫君签订房屋租赁合同一份，约定被告出租给原告的房屋坐落在慈溪市××新区××村路旁，包括建筑部分一层及钢结构部分合计约800平方米；用途为商业经营；交付日期为2009年8月10日，自交付之日起至2009年9月30日前为免租期；租赁期限8年，自2009年10月1日至2017年9月30日止，租金从2009年10月1日起开始计算；年租金280000元，租赁期内不递增；首年租金于合同签订之日支付；以后租金于每年9月1日支付，被告出具收据；支付方式为现金或现金支票；考虑水电费滞后性及其他原因，原告在合同签订之日向被告交付保证金50000元，合同履行完毕后归还原告；双方同意租赁期第四年开始，非因被告原因出现下列情形之一的，本合同终止，双方不负责任：该房屋占地范围内的土地使用权依法提前收回的，该房屋因社会公共利益被依法征用的，该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的；还约定如被告因本合同约定以外的事由要求解除本合同，经原告书面同意并确认后，则应退还原告预交的租金；如因原告因本合同约定以外的事由要求解除本合同，经被告书面同意并确认后，则原告已缴纳的租金不予退还。
合同签订后，原告陈清泉依约支付保证金50000元，并由被告杨卫君于2009年9月30日出具押金条一份。另原告分别于2010年9月1日、2011年9月5日、2012年9月1日、2013年9月1日、2014年8月31日、2015年9月7日各支付租金280000元，2016年9月3日支付30000元、2016年9月17日支付50000元；被告均出具了收条，其中2012年9月1日收据载明房租期间为“2012-2013.8月30日”，2013年9月1日领条载明：“兹由好又多超市2013年-2014年8月31日1年房租计人民币贰拾捌万元整。”2014年9月1日收条载明房租期间为“2014.9.1-2015.9”。被告认可收到原告第一年租金230000元。
庭审中，原、被告双方一致确认，上述房屋租赁合同项下原告租赁的钢结构系被告未经审批而搭建，位于慈溪市庵东镇××村××28；对建筑部分，根据被告陈述，其于2005年对原有楼房翻建至五层楼房时，并无建造审批手续，而后将该楼房的一层部分建筑出租给了原告，即为房屋租赁合同约定的建筑部分一层；对上述建筑部分及钢结构部分的租金计算，双方一致确认无法分割。另经本院向宁波杭州湾新区南洋小城开发指挥部及慈溪市庵东镇政府核实，被告出租给原告的上述钢结构因防汛公路综合整治需要，于2016年11月21日被拆除，一并拆除的还包括被告未经审批擅自翻建的部分楼房。原、被告对此均无异议。
对双方争议的2016年至2017年的租金支付问题，原告认为因涉案租赁物系违法建筑于2016年11月21日被拆除，故计算自2016年9月1日至该日期间的租赁物的占有使用费为38000元，而2016年9月原告已支付了80000元，故对多余部分被告应予返还。被告则认为根据合同约定，原告应于2016年9月1日支付2017年度的租金280000元，但实际仅支付80000元，尚欠200000元。本院认为，本案中被告出租给原告的租赁物包括未经审批改建的楼房一层及钢结构，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，出租人未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，原、被告双方均明知被告出租的租赁物为违法建筑，故涉案的房屋租赁合同无效，对原告占用期间的使用费，可参照该合同约定的租金标准计算。对租赁物中的临时建筑即钢结构，该部分于2016年11月21日被相关部门拆除；另对楼房的一层部分，原告认为其于该日搬离，而被告则认为原告一直占用至2017年3月5日才搬离，故应计算占用费至该日止。本院认为，本案租赁物中的钢结构面积远大于房屋建筑部分面积，且双方一致认可所约定的租金无法对前述钢结构及房屋进行分割计算，现被告亦未举证证明原告搬离房屋的时间为2017年3月5日，故本院对被告的该主张不予采信，本院认定原告占用涉案租赁物的期间为至2016年11月20日止，结合双方关于年租金280000元及租期自每年10月1日起算的约定，自2016年10月1日计算至该日的占用费为39123元，故对原告多支付的40877元，被告应予返还。涉案租赁物的违法建筑于2016年11月21日被拆除，被告主张全年的租金已无实际意义，故对被告的该项主张，本院不予支持。
对双方争议的原告是否尚欠被告租金50000元的问题，原告认为其已根据约定于合同签订之日全额支付租金，但记不清被告有无出具收条了。被告认为2009年原告仅支付280000元，其中租金230000元、保证金50000元，故尚欠该年度租金50000元，该款在之后每年原告所付的租金中先予扣除，故至2016年9月1日，原告仍尚欠租金50000元。本院认为，第一，根据房屋租赁合同约定：“首年租金为280000元，合同签订之日支付。以后租金支付每年一次，即每年的9月1日支付，甲方出具收据”。故原告应于合同签订当日即支付租金280000元，而合同并未要求被告出具收据；第二，被告于2010年起出具的收条均载明了其所收租金系根据合同约定原告应支付的下一年度具体租赁时间段的租金，故被告关于原告其后每年所付的租金中先予扣除上一年度所欠租金、原告支付租金系滚动付款的主张不符合事实；第三，原、被告双方自2009年订立合同，一直履行至2016年11月，根据被告出具的上述收据原告自2010年起每年均按期全额支付了租金，再结合被告关于原告于2009年支付租金230000元的自认事实，双方已形成依约先支付租金的交易习惯，被告称原告尚未支付已到期租金50000元的主张，显然不符合双方的交易习惯，本院不予支持。
本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，出租人未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，一般应予支持。本案中，被告杨卫君将未经批准改建的房屋一层及未经批准建设的钢结构出租给原告陈清泉，双方签订的房屋租赁合同无效，对原告占用至2016年11月20日期间的使用费，可参照该合同约定的租金标准计算，对多支付的占用费40877元以及水电押金50000元，被告应予返还。被告反诉要求原告支付至2016年9月1日的尚欠租金50000元以及2016年至2017年的全年租金的请求，无事实依据，本院不予支持。另双方要求赔偿利息损失的主张，均无法律依据。故对合理的诉讼请求，本院予以支持；对不合理部分，予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告杨卫君于本判决生效之日起七日内返还原告陈清泉90877元；
二、驳回原告陈清泉的其余诉讼请求；
三、驳回反诉原告杨卫君的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本案本诉受理费2100元，减半收取计1050元，由原告陈清泉负担14元，被告杨卫君负担1036元；反诉受理费2577元，由反诉原告杨卫君负担，于本判决生效之日起七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
审 判 员 芦吉权
二〇一七年七月五日
代书记员 高 雅