上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终7300号
上诉人（原审原告）楼蝶，XX年XX月XX日生，汉族。上诉人（原审原告）李忠诚，XX年XX月XX日生，汉族。上诉人（原审原告）李蝶菲，XX年XX月XX日生，汉族。三上诉人之共同委托诉讼代理人吴铭，上海恒民律师事务所律师。被上诉人（原审被告）上海恒大房产股份有限公司。法定代表人苏红雷，董事长。委托诉讼代理人焦春伟，上海远业律师事务所律师。上诉人楼蝶、李忠诚、李蝶菲因与被上诉人上海恒大房产股份有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第35096号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月5日立案后依法组成合议庭，于2016年7月19日公开开庭进行了审理。上诉人楼蝶及其与李忠诚、李蝶菲的共同委托诉讼代理人吴铭，被上诉人上海恒大房产股份有限公司（以下简称恒大公司）的委托诉讼代理人焦春伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，上海恒大房产股份有限公司系由上海XX有限公司变更而来。2000年3月5日，楼蝶、李忠诚、李蝶菲与恒大公司签订《上海市内销商品房预售合同》，约定楼蝶、李忠诚、李蝶菲购买恒大公司开发建设的上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）；恒大公司定于2001年3月31日前将系争房屋交付楼蝶、李忠诚、李蝶菲。合同第十五条约定，恒大公司交付房屋有工程质量问题的，楼蝶、李忠诚、李蝶菲在二年保修期内有权要求恒大公司除免费修复外，还须补偿1倍的修复费；工程质量问题影响楼蝶、李忠诚、李蝶菲居住安全的，楼蝶、李忠诚、李蝶菲有权要求退房或调房。对工程质量问题的认定双方有争议的，以上海市建设工程质量监督总站的书面鉴定意见为处理争议的依据。上述合同签订后，楼蝶、李忠诚、李蝶菲与恒大公司于2001年7月10日办理了系争房屋的交接手续。自2001年8月3日起，系争房屋的权利人登记为楼蝶、李忠诚、李蝶菲。此后，楼蝶、李忠诚、李蝶菲即对系争房屋进行了装修，并入住至今。楼蝶、李忠诚、李蝶菲于2015年9月23日提起诉讼，以系争房屋自交房后发现房屋存在质量问题，在客厅、主卧、次卧等多处房顶有裂缝，向恒大公司及物业公司多次提出要求修复并赔偿未成，据此，请求法院判令：1、恒大公司修复系争房屋中多处裂缝问题，并恢复房屋的原装修样貌；2、恒大公司赔偿楼蝶、李忠诚、李蝶菲1倍的修复费；3、恒大公司赔偿楼蝶、李忠诚、李蝶菲因修复而产生的房屋租赁、搬迁等费用。审理中，楼蝶、李忠诚、李蝶菲补充陈述称，系争房屋的质量问题属于主体结构的质量问题，恒大公司应当承担维修责任。2003年7月，楼蝶、李忠诚、李蝶菲与恒大公司及物业公司通过《会议纪要》方式确认系争房屋存在“结构裂缝”，恒大公司同意免费维修。因系争房屋当时还存在沉降问题，恒大公司一直承诺需要等沉降结束后一起维修。楼蝶、李忠诚、李蝶菲于2004年、2005年多次向物业进行报修，以后也口头多次进行过报修。另外，系争房屋相邻的501室房屋业主于2007年、2008年对房屋进行了装修。恒大公司辩称，系争房屋于2001年7月10日办理交房手续，截止本案起诉，已经过去了15年之久，已经超过了合同约定的保修期及法律规定的保修期。据此，请求驳回诉请。原审法院认为，楼蝶、李忠诚、李蝶菲与恒大公司签订的《上海市内销商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。根据合同的约定，如果系争房屋存在工程质量问题的，恒大公司在两年内进行免费修复，并补偿1倍的修复费。现楼蝶、李忠诚、李蝶菲为此提交了2003年7月13日的《会议纪要》以证明该会议纪要上有恒大公司售后人员对房屋质量问题的确认、并承诺维修的相关事实；而恒大公司对该证据的真实性不予确认，并否认“房产售后江某某”系其员工。鉴于恒大公司的上述质证意见，且《会议纪要》上也无任何恒大公司签章，加之，楼蝶、李忠诚、李蝶菲也不能进一步举证证明“江某某”的身份，上述证据法院难以采信。楼蝶、李忠诚、李蝶菲举证证明2006年8月3日余某某给楼蝶、李忠诚、李蝶菲的函件，以及拍摄有“物业服务便民联系牌；物业公司为上海XX酒店管理有限公司；小区经理为余某某”的照片、上海XX酒店管理有限公司的档案机读材料和物业管理服务合同，以证明系争房屋所涉小区的物业管理公司为上海XX酒店管理有限公司，该公司的小区物业经理为余某某，余某某也曾在函件中确认江先生为恒大公司售后服务人员的事实以及房屋质量问题的事实，对此，恒大公司确认上海XX酒店管理有限公司为系争房屋所属小区前期的物业公司，但经其核实不确认余某某为该物业公司的员工，并不确认照片内容的真实性。针对恒大公司的上述质证意见，楼蝶、李忠诚、李蝶菲并没有充分举证“物业服务便民联系牌”照片内容的真实性，也未能提供其他有效证据证明余某某的身份。即使余某某的身份属实，从2006年8月3日余某某给楼蝶、李忠诚、李蝶菲的函件内容看，纸张的格式抬头为“上海XX总公司”，与物业公司无关，且楼蝶、李忠诚、李蝶菲也没有证据证明该函件内容和签名均为余某某本人所写，故对于楼蝶、李忠诚、李蝶菲根据以上证据所证明的事实，法院亦难以采信。至于楼蝶、李忠诚、李蝶菲还提交的2004年、2005年等向物业公司的报修凭证，因楼蝶、李忠诚、李蝶菲不能证明报修凭证上的填单人员为物业公司人员，且即使2004年和2005年的报修凭证属实，报修凭证上所述内容也仅系楼蝶、李忠诚、李蝶菲单方陈述，报修时间距交房时间已经超过两年，楼蝶、李忠诚、李蝶菲据此要求恒大公司免费维修的要求，法院亦不予采信。楼蝶、李忠诚、李蝶菲还提交的有关系争房屋的裂缝录像，恒大公司认为无法确认拍摄时间、地点、拍摄时现场人员，对楼蝶、李忠诚、李蝶菲据此证明2003年7月26日楼蝶、李忠诚、李蝶菲与501室业主和物业公司一起拍摄系争房屋裂缝状态的事实不予认可，对此，法院认为，恒大公司对该证据的质证意见成立，对楼蝶、李忠诚、李蝶菲据此证明的事实，不予采信。综上，因楼蝶、李忠诚、李蝶菲没有充分证据证明系争房屋内的质量问题在交付房屋后的两年内存在，也未能举证证明系争房屋存在主体结构的质量问题，为此，楼蝶、李忠诚、李蝶菲要求恒大公司根据合同约定进行免费修复，并进行赔偿的主张，法院难以采信。楼蝶、李忠诚、李蝶菲要求对房屋修复费用进行评估的申请，法院也不予采信。原审法院审理后，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2016年3月30日作出判决：驳回楼蝶、李忠诚和李蝶菲的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由楼蝶、李忠诚和李蝶菲负担。楼蝶、李忠诚、李蝶菲不服，向本院提起上诉，诉称，1、原审法院的审理违反法定程序。对本案关键证据没有进行质证。上诉人在一审审理中提交2003年7月13日会议纪要，会议纪要经历长达一年多沟通协商上门实地勘察等最终形成，足以证明系争房屋裂痕在交房后的两年内发生，由于被上诉人一味否认，为此上诉人又提交2006年8月3日物业经理余某某的函件和一楼楼道墙壁上“物业服务便民联系牌”照片，进一步佐证裂痕问题存在及江某某的身份，但一审没有组织质证，对关键证据没有审查及质证，违反程序。2、原审法院对上诉人申请调查取证拒绝违反民诉法规定。上诉人作为一名业主，无法调查到被上诉人的售后人员、物业经理的情况；原审法院也没有对上诉人申请评估维修费用及追加上海XX酒店管理有限公司为本案第三人予以采纳，亦违反程序。3、原审法院对事实未作认定，导致本案判决错误。上诉人举证形成证据链，被上诉人予以否认，则举证责任转移至被上诉人一方，不能因为被上诉人的一味否认，将举证责任分配给上诉人。上诉人有权要求依据会议纪要内容免费修复并予以赔偿。4、上诉人的诉请未超过法定诉讼时效。由于上诉人举证证明质量问题出现在交房两年内，符合被上诉人在预售合同中免费修复和赔偿一倍修复费等约定，因此不需要对主体结构问题进行鉴定。被上诉人拖延解决造成问题没有解决，不存在诉讼时效超过的问题。据此，上诉人提起上诉，请求二审法院撤销原判，发回重审或者依法改判支持上诉人原审全部诉请。被上诉人恒大公司辩称，1、如果上诉人的房屋存在质量问题，因被上诉人的交房时间在2001年，上诉人时隔15年之久提起本案诉讼，已经超过合同约定的保修期及法律规定的保修期。2、上诉人在一审中提交的会议纪要等证据系复印件，被上诉人不予认可；被上诉人的售后工作人员并非江某某，上诉人称被上诉人认可房屋存在质量问题，缺乏依据。据此，请求二审法院驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。二审审理中，上诉人提交如下证据：1、情况说明（上海市浦东新区XX苑业委会出具），证明余某某是物业经理，梁某某是物业工作人员，江某某是恒大公司工作人员，裂缝问题在交房后两年内发生。2、上海恒大房产华城XX苑安全防范系统操作培训人员名单、XX苑安防系统工程处验收报告；楼宇对讲系统、周界报警系统、电子巡更系统试运行状况报告（编号1-3），证明江某某身份以及会议纪要的真实性。3、余某某写给任某主任函件（编号4），证明余某某是物业经理，其所写纸抬头和上诉人在一审提交余某某回信的抬头是一样的，签名是同一个人所签，纸张也一样；证明上诉人在一审提交的余某某回信是真实的。4、协议书（编号5-6），证明余某某是物业经理。5、委托书四份（编号7），证明小区物业经理签名余某某，委托对象是系争房屋所属小区XX苑。6、业主大会会议（编号8），记载左上角有余某某签名。7、会议记录（编号9），有余某某和任某的姓名，证明余某某身份。8、商业园业委会会议纪要、业委会基本情况、业委会会议、候选人名单、候选人基本情况、业主大会会议、日常管理情况（编号10-11），证明任某身份。9、选票（编号12），参加开票梁某某，与上诉人在一审提交的报修单填写人梁某某一致，该证据从业委会档案中找到，证明梁某某身份是物业工作人员。10、录像，上诉人拍摄了系争房屋一楼以及隔壁楼房一楼楼道联系牌，证明物业经理就是余某某，一审中未质证，上诉人要求二审予以质证认定。被上诉人恒大公司质证意见为：1、上述证据可以在一审中提交，不属于新证据，且超过举证期限，由上诉人承担不利法律后果。2、业委会和开发商就小区车库有争议，存在利害关系；业委会也不能对其未成立前的事实予以证明；上诉人从业委会的内部材料中复印提交的证据材料，不能作为证据采信，被上诉人不同意质证，且与本案无关联性；上诉人提交的信函等证据既不能证明余某某本人所写也不能证明余某某的身份；上诉人提交的证据所要证明梁某某、江某某的身份，被上诉人均不予认可。经本院要求，被上诉人恒大公司庭审后提交一份情况说明，仍否认“江某某”为被上诉人工作人员，也不予认可物业经理“余某某”身份，确认负责该小区售后服务的工作人员为“方建明”。本院认为，买受人有权利取得符合合同规定质量的房屋，出卖人也应保证交付的房屋符合合同中约定的质量要求，履行出卖人的瑕疵担保责任。买受人在接收房屋时，对房屋质量进行必要的检验，是买受人应行使的注意义务，房屋裂缝问题应属于明显的质量瑕疵，买受人在接收房屋时可以提出，如果属于当时无法发现的裂缝等质量问题，买受人在接收后才发现的，也应根据合同约定的质量异议期间及相关法律的规定，及时通知到出卖人，出卖人负有保修的义务。买受人还可根据合同约定向出卖人主张损失赔偿。上诉人作为买受人与被上诉人恒大公司作为出卖人于2000年3月签订一份房屋买卖合同，双方之间建立房屋买卖合同关系，并在合同中对房屋出现质量问题的保修、赔偿及争议解决等均作了约定，双方应按照相关条款的约定执行。上诉人于2001年7月办理房屋交接手续，上诉人确认此后对房屋进行了装修并入住至今，显然，即便出现上诉人表述的房屋发生裂缝质量问题，尚没有影响到上诉人居住使用房屋。上诉人认为房屋存在质量瑕疵问题，被上诉人负有合同约定的保修义务的，也应在双方合同约定的质量异议期间提出，并就被上诉人不履行保修义务等事实予以举证。首先，上诉人接收房屋时间为2001年7月，本案起诉时间为2015年9月，相距时间长达十余年，然上诉人提交的证据材料能够反映双方争议发生时间在2003年至2006年期间，即便存在质量问题，其提出异议的时间已经超过合同约定的保修合理期限；其次，上诉人提交的2003年7月三方参加的《会议纪要》，虽然在会议纪要中反映房屋存在结构裂缝，但该份会议纪要中作为被上诉人一方由“江某某”签字，因没有盖被上诉人的公章，被上诉人在本案中不予认可，故尚需要上诉人补强证据，证明“江某某”系被上诉人工作人员以及“江某某”系被上诉人派驻小区的售后服务人员，对此，上诉人在一审中提交了补强证据，原审法院逐一作了认证，不予采信并无不当之处，原审法院亦无违反法定审理程序的情形。上诉人在二审中再次补强证据，以证明“江某某”及“余某某”的身份，相关证据来源于业委会，且属于可在一审中提交而没有提交的情形，不属于二审新证据，被上诉人在二审中就这些证据进行了质证，但以业委会与被上诉人之间存在其他纠纷是利害关系人不予认可，故“江某某”、“余某某”的身份情况仍属于有待查证的事实，对上诉人提交的上述证据仍无法采信。再次，假设上诉人提交的会议纪要能够认定，“江某某”是被上诉人的售后人员，其签字效力亦能够认定，即被上诉人认可上诉人的房屋存在结构裂缝，同意予以维修，则在被上诉人怠于行使保修情况下，上诉人也有及时催告的义务；再假设上诉人提交的“余某某”2006年的一份信函能够认定，“余某某”在该份信函中讲到“江先生”同意维修但不予赔偿等，但“余某某”同时提醒上诉人尽快协商尽早处理及注意时效问题，因此该份信函能够反映买卖双方就房屋质量的维修解决方案仍有争议，也非被上诉人怠于履行保修义务。综合上述情况，反映出上诉人在房屋出现质量问题后，虽然与被上诉人有过协商，上诉人并没有提交在此之后要求被上诉人及时进行保修的相关证据，也没有提交其在合理期限内催告的相关证据，更没有及时通过法律途径请求解决双方的争议，以维护自己的合法权益，故只能理解为上诉人不再进一步追究被上诉人的保修责任及放弃索赔的权利。上诉人于2015年9月提起本案诉讼，要求被上诉人继续承担免费维修的责任，显然不符合免费保修期限的合同约定，本院难以支持。综上所述，上诉人楼蝶、李忠诚、李蝶菲的上诉请求不能成立，应予驳回。原审法院所作判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人楼蝶、李忠诚、李蝶菲负担。本判决为终审判决。
审判长 孔美君
审判员 郑卫青
审判员 杨斯空
二〇一六年八月十日
书记员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……