重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0106民初14057号原告：重庆天骄爱生活服务股份有限公司，�所地重庆市渝中区新华路4号附1号二楼，统一社会信用代码91500103203322720E。法定代表人：ＸＸ东，重庆天骄爱生活服务股份有限公司董事长。委托诉讼代理人：张田春，重庆鼎之律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘玉洁，重庆鼎之律师事务所实习律师。被告：杨静，女，1972年5月2日出生，汉族，职业不详，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：李观冬（杨静丈夫），男，职业不详，住重庆市沙坪坝区。原告重庆天骄爱生活服务股份有限公司与被告杨静物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月13日立案后，依法由审判员ＸＸ独任审判，适用简易程序中的小额诉讼程序于2017年9月26日公开开庭进行了审理。原告重庆天骄爱生活服务股份有限公司的委托诉讼代理人张田春，被告杨静的委托诉讼代理人李观冬到�参加了诉讼。诉讼中，原、被告申请庭外和解一个月，期满后双方未能达成协议。本案现已审理终结。原告重庆天骄爱生活服务股份有限公司向本院提出诉讼请求：要求被告支付2015年5月至2017年6月期间的物业服务费11674.26元，并从2015年5月6日起以每月所欠物业服务费449.01元为基数，按每日千分之三的标准支付违约金。事实和理由：2013年，原告与重庆协信远浩房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告对协信天骄名城二期（协信城立方）小区提供物业服务；物业服务费按建筑面积计算，其中8-19栋电梯洋房的物业服务费为3元/平方米.月；如果业主逾期不交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准支付违约金等内容。2013年12月4日，被告购买了天骄名城二期8幢1单元4-2的商品房，该房屋建筑面积为149.67平方米。2014年6月30日，被告办理了接房手续。2015年4月前，被告均能按时交纳物业服务费。从2015年5月起，被告一直未交纳物业服务费。被告每月应交纳的物业服务费为449.01元（149.67平方米×3元/平方米），2015年5月至2017年6月期间（共26个月）共欠费11674.26元。被告杨静辩称，被告未向原告交纳2015年5月至2017年6月期间的物业服务费属实，对原告主张的欠费金额无异议。原告不交纳物业服务费的理由如下：1、2014年6月30日被告接房时，发现主卧卫生间水管漏水，被告在接房验收表示登记了该问题，但是原告一直未解决。2014年9月19日，上述漏水部位漏水情况更加严重，被告通知了原告后，原告才进行维修，但是原告未清理房屋内的积水。2015年4月被告对涉案房屋进行装修。2015年12月，被告发现主卧墙壁发霉，主卧和次卧的衣柜背板腐烂发霉。2015年12月27日，被告通知原告进行查看，原告称系接房时发�的渗水导致墙壁上的水分挥发引起受潮。原告没有及时解决房屋漏水导致被告上述损失。2、原告提供的物业服务不到位，8栋负一楼车库电梯门廊石材脱落，部分脱落的石材吊挂在墙壁上，存在安全隐患。现在要求原告上述两个问题之后，才同意交纳以后的物业服务费，不同意交纳之前所欠的物业服务费。本院经审理认定的事实如下，原告（乙方）与重庆协信远浩房地产开发有限公司（甲方）签订《协信天骄名城二期项目（协信城立方）前期物业服务合同》，约定由乙方为位于重庆市沙坪坝区大学城U8-18-5/02地块的协信天骄名城二期（协信城立方）提供前期物业服务；物业服务费按建筑面积计算，其中8-19#电梯洋房的物业服务费标准为3元/平方米.月；业主向乙方交纳物业服务费后，乙方按照本合同约定的服务内容和标准提供服务；物业服务费用按月交纳，�主或物业使用人应在每月前5日内履行交纳义务；业主、使用人未按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准支付违约金；因房屋质建筑质量、设施设备质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理；甲方拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托乙方修复，但修复费用及造成的其他损失由甲方承担；本合同期限自2013年12月30日起至2016年12月29日，本合同期满，本物业服务区域未召开业主大会并选聘物业服务企业的，本合同继续有效，业主委员会与选聘或续聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止等内容。2013年12月4日，被告（乙方）与重庆协信远浩房地产开发有限公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，被告购买了协信天骄名城二期住宅房屋一套，合同中�定该房屋建筑面积为149.55平方米。该合同附件五为合同补充协议，补充协议中约定该商品房除地基基础和主体结构质量经权威机构检测不合格外，其他任何质量问题均在保修范围之内，甲方将在房屋交付后按保修规定进行保修。2014年6月30日，被告办理了接房手续，被告与重庆协信远浩房地产开发有限公司签订《收楼书》，约定上述房屋自2014年6月30日起交付给被告，被告已确认并领取天骄名城二期《业主临时管理规约》等内容。同日，被告向重庆协信远浩房地产开发有限公司出具《承诺书》，被告承诺遵守前期物业管理合同及业主临时管理规约中规定的业主和物业使用人的所有责任和义务等内容。《业主临时管理规约》中约定，业主认可建设单位委托原告实施本物业管理区域的前期物业服务；前期物业服务合同中涉及业主利益的规定，应当以本临时管理规约为准；建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任，在保修期内，存在的质量问题建设单位应及时修复，建设单位拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，业主可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由建设单位承担，建设单位可以委托物业服务企业处理保修事宜，双方通过协议明确权利义务关系；其中8-19#电梯洋房的物业服务费标准为3元/平方米.月；业主、使用人违反本临时管理规约或前期物业服务合同的约定，逾期交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准加收违约金等内容。协议签订后，原告为被告提供了物业服务，被告未向原告交纳2015年5月至2017年6月期间的物业服务费。现原告起诉要求被告支付所欠的物业服务费，并支付违约金。被告认为原告未解决房屋漏水问题，且房屋漏水导致墙面受潮�被告产生损失，不同意交纳所欠物业服务费。另查明，涉案房屋实际建筑面积为149.67平方米，每月产生的物业服务费为449.01元（149.67平方米×3元/平方米）。审理中，被告提供了2014年6月29日和2014年9月19日的业主接房验收表。其中，2014年6月29日的验收表上记载了客厅水管接头漏水、露台内墙面渗水、次卫墙面不干、防水起壳等内容，2014年9月19日的业主接房验收表上记载了水管漏水导致室内大面积积水、待水清除后要求将地平重新处理等内容。另外，被告还提供了原告工作人员2015年12月27日在《工作记录本》中记载的内容，其中记载了被告房屋主卧厕所右下方墙角湿的原因是因为接房时发现房屋浸水，现漏水处为之前浸水挥发所致，需其干完之后才能恢复等内容，该工作记录本上述内容上加盖了原告的相关印章。对于被告提出的8栋负一楼石材脱落的情况，原告予以认可。由于原、被告双方分歧交纳，本院调解未成。上述事实，有原告的当庭陈述以及原告提供的协信天骄名城二期项目（协信城立方）前期物业服务合同、重庆市物业服务收费（市场调节价）备案表、重庆市商品房买卖合同、业主临时管理规约、承诺书、收楼书、业主接房手续书、重庆市沙坪坝不动产登记中心档案查询结果、催款通知单以及被告提供的业主接房验收表、工作记录本等证据在案证实。这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，原告根据《前期物业服务合同》、《业主临时管理规约》的约定，为被告提供了物业服务，被告应当按照约定按时足额交纳物业服务费。被告提出的接房时就存在的房屋漏水以及房屋受潮给被告造成损失，本院认为，该纠纷与本案属不同的法律关系，被告可另行起诉解决。故对被告提出的不同意交纳所欠物业服务费的答辩意见，本院不予采纳。被告没有按照约定交纳物业服务费的行为构成违约，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。2015年5月至2017年6月期间（共26个月）涉案房屋产生的物业服务费为11674.26元，故对原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求本院予以支持。对于违约金，本院认为《业主临时管理规约》中约定的每日千分之三的违约金标准过高，本院调整为按照年利率24%计算违约金，当月应交未交物业服务费的违约金，以当月未交物业服务费为基数，从当月6日起计算。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于审理物业服务�纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条以及《最高人民法院》第二条之规定，判决如下：一、限被告杨静于本判决发生法律效力后十日内支付原告重庆天骄爱生活服务股份有限公司2015年5月至2017年6月期间的物业服务费11674.26元，并按年利率24%支付违约金（当月未交物业服务费的违约金从当月6日起计算）。二、驳回原告重庆天骄爱生活服务股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费94元，减半收取计47元（原告已预交），由被告杨静负担。此款限被告杨静于本判决发生法律效力后十日内迳付原告重庆天骄爱生活服务股份�限公司。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  ＸＸ二〇一七年十二月七日书记员  陈林