山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁02民终476号
上诉人（原审被告）：袁松山，×。
委托诉讼代理人：郑伟成，×。
被上诉人（原审原告）：张瑜，×。
委托诉讼代理人：李舵，山东鹏程ＸＸ律师事务所律师。
上诉人袁松山因与被上诉人张瑜房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市市南区人民法院（2017）鲁0202民初2153号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月5日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理，并于2018年1月30日组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人袁松山的委托诉讼代理人郑伟成，被上诉人张瑜及其委托诉讼代理人李舵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
袁松山上诉请求：1、撤销一审判决，改判解除袁松山与张瑜之间的房地产买卖契约；2、一、二审诉讼费及财产保全费由张瑜承担。事实和理由：1、张瑜已不具备通过银行贷款方式购买第三套房屋的资格，涉案房地产买卖契约违反国家限购限贷政策，应当解除；2、涉案房屋系袁松山与其妻子尚艳青的共有房屋，在未经房屋共有人尚艳青同意的情况下，袁松山单独委托出售房屋的行为自始无效；3、袁松山出具的委托书未经中国人民共和国驻澳大利亚大使馆公证，应依法认定为无效；4、张瑜未按合同约定支付购房首付款，已经构成根本违约，张瑜应举证证明其曾经按照合同约定向袁松山支付过购房首付款，一审认定举证责任在袁松山处系错误分配举证责任；5、涉案房地产买卖契约遗漏地下室的市场价值，该契约在签订时存在重大误解，违背袁松山的真实意思，应依法解除。
张瑜辩称，上诉人的上诉理由无事实和法律依据，请求驳回上诉、维持原判。
张瑜向一审法院起诉请求：1、判令袁松山继续履行合同，办理房屋的过户手续；2、本案的诉讼费用由袁松山承担。
一审法院认定事实：位于青岛市市南区×号房屋登记在袁松山名下，该房屋地址后变更为青岛市市南区×户。袁松山与尚艳青为夫妻关系，双方于1980年12月3日登记结婚。
2017年2月20日，张瑜（乙方）与袁松山（甲方，袁松水代理）通过案外人市南区宝天诚房屋中介服务部陈光耀签订了关于青岛市市南区×户房屋的《房地产买卖契约》一份，约定：房屋建筑面积58平米，成交价为150万元，乙方在合同签订之日付甲方定金8万元，在2017年4月6日前付甲方首付款42万元，剩余100万元乙方以贷款的方式支付甲方；契约签订后，乙方中途悔约，应书面通知甲方，甲方在3日内将乙方已付款返还给乙方，但购房定金归甲方所有；甲方中途悔约，应书面通知乙方，并自毁约之日起3日内将双倍定金及已付款返还给乙方。乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房屋，每逾期一日，由违约一方向对方支付购房款万分之五的违约金。任何一方逾期3日以上未履约的，视为毁约。
合同签订后，张瑜支付袁松山定金8万元，其中4万元在袁松山处，另4万元在案外人市南区宝天诚房屋中介服务部陈光耀处保管。张瑜未支付袁松山首付款42万元及剩余购房款100万元。张瑜称：因房价上涨，袁松山拒收购房款。现张瑜已经将购房款142万元打入法院账户，其要求继续履行双方签订的《房地产买卖契约》。
袁松山提交其本人书写的《委托书》一份，系照片打印件，内容为：“因我本人不在中国，现全面委托我弟弟袁松水，代我签约卖房合同签约书。地址×房，金额（壹佰伍拾万元整）。”袁松山称该委托书系其在国外居住期间所书写，不符合法定程序，委托事项不明，应为无效。张瑜认可该委托书的真实性，认为其具有法律效力。
袁松山提交房屋查询档案两份，证明：张瑜于2015年和2016年通过银行贷款的方式购买了两套房屋，现张瑜已经不符合青岛市房屋贷款政策的规定，不符合购房条件。张瑜对该证据的真实性无异议，但要求一次性支付袁松山购房款。
袁松山提交房屋照片一宗，证明：房屋内有地下室，地下室的价格未计入房屋总价款，该合同的签订存在重大误解。张瑜对照片的真实性无异议，但否认双方存在重大误解。
现房屋未转移占有，张瑜在本案中已经申请查封该房屋，现房屋具备过户条件，张瑜也符合购买第三套房屋的条件。
一审法院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。但经追认以后的代理行为合法有效，代理的法律后果由委托人承担。袁松山在诉状中认可其委托其弟袁松水出售×户房屋，视为其认可与袁松水的委托代理关系，且委托书中所写的房屋地址、房屋价款、委托事项明确具体，因此袁松水代袁松山与张瑜所签订的《房地产买卖契约》应视为袁松山的真实意思表示，袁松水的代理行为合法有效。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
根据《房地产买卖契约》的约定，张瑜应于2017年4月6日前付袁松山首付款42万元，剩余100万元张瑜以贷款的方式支付袁松山。现张瑜未在期限内支付首付款，张瑜称因袁松山拒收张瑜购房款。对此，一审法院认为，一方面袁松山未能提供证据证明其向张瑜催收过该首付款，而张瑜怠于履行；另一方面，张瑜已经将剩余购房款全部交至法院，表明其继续履行合同的意愿。现并无证据证明首付款的延期交付系因张瑜所造成，且首付款的延期交付不构成根本违约，也不足以导致合同的履行不能。同时，双方合同虽然约定张瑜通过贷款100万元支付房款，但现张瑜已不符合青岛市限贷政策，其主张全款支付购房款仅是付款方式的变更，且此种付款方式对袁松山更为有利，可以使袁松山更快获得购房款，袁松山以此为由主张解除与张瑜的《房地产买卖契约》于法无据，且有违诚实信用原则，不予支持。故双方《房地产买卖契约》仍应继续履行，袁松山应当协助张瑜将房屋过户至张瑜名下，袁松山领取张瑜所交购房款及暂存中介处的定金4万元，定金4万元已另案解决，本案不再重复处理。
袁松山虽然与尚艳青为夫妻关系，但涉案房屋登记在袁松山一人名下，张瑜有理由相信袁松山为该房屋的产权人，袁松山主张其出售房屋构成无权处分于法无据，不予支持。袁松山所主张的袁松水代袁松山与张瑜签订的房地产买卖契约存在重大误解问题，因其未能提供充分证据予以证明，不予采信。
综上，一审法院判决：一、张瑜与袁松山继续履行双方于2017年2月20日所签订的《房地产买卖契约》；二、袁松山于判决生效之日十日内协助张瑜将青岛市市南区×户房屋过户登记至张瑜的名下；三、袁松山于判决生效之日十日内到青岛市市南区人民法院领取张瑜所交购房款142万元。案件受理费100元、减半收取50元，保全费5000元，由袁松山负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实属实。
本院认为，依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力。涉案房地产买卖契约签订时袁松山已向袁松水出具委托书，委托袁松水代为签订卖房合同，委托书中载明的委托事项、房屋地址、金额等均与涉案房地产买卖契约约定内容相一致，张瑜在签订涉案房地产买卖契约时有理由相信该契约系袁松山的真实意思表示，故涉案房地产买卖契约系张瑜与袁松山的真实意思表示，内容合法有效，双方均应按约履行。涉案房屋系登记在袁松山名下，张瑜有理由相信袁松山对涉案房屋享有合法处分权，故袁松山委托出售涉案房屋的行为合法有效，袁松山关于涉案房地产买卖契约侵害尚艳青权益的上诉主张，本院不予采纳。袁松山称涉案委托书未经中华人民共和国驻澳大利亚大使馆公证应属无效委托，因张瑜对委托书的真实性无异议，袁松山认可该委托书系其本人所书写，案外人袁松水亦是在受托权限范围内与张瑜签订的涉案房地产买卖契约，双方当事人及案外人意思表示均明确，该委托书是否经过驻外使领馆公证并不影响其效力，故本院对上诉人的该项上诉主张不予采纳。
根据涉案房地产买卖契约约定，张瑜应于2017年4月6日前支付购房首付款，因双方对首付款支付方式未作明确约定，袁松山亦未向张瑜提供有效的接收首付款的方式，故一审认定应由袁松山举证证明其向张瑜催收过首付款，符合日常交易习惯，并无不当。关于剩余购房款的支付问题，现张瑜主张一次性支付袁松山购房款，张瑜亦有能力一次性支付购房款，该付款方式的变更并不损害袁松山的合法权益，故袁松山以此为由主张解除涉案房地产买卖契约，有违诚实信用原则，本院不予支持。
涉案房地产买卖契约所约定的房屋建筑面积与涉案房屋所有权证所记载的房屋建筑面积相一致，袁松山作为房屋产权人应当知悉地下室的具体情况，按常理其在出售涉案房屋时应已对地下室的价值作出考量，故袁松山主张双方在签订房地产买卖契约时存在重大误解，本院不予采信。
综上，袁松山的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由袁松山负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 建
审 判 员 李 蕾
审 判 员 侯 娜
二〇一八年二月二十六日
法官助理 王莉莉
书 记 员 魏 威
书 记 员 郑 昭