福建省厦门市海沧区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0205民初2157号原告：王宝华（曾用名王素华），女，1977年8月27日出生，台湾地区居民，住台湾地区。被告：蓝沼东，男，1975年7月2日出生，畲族，住福建省漳浦县。委托诉讼代理人：林高翠、何三玲，福建闽佑律师事务所律师。原告王宝华与被告蓝沼东房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月28日受理后，依法适用简易程序由审判员周建伟独任审判，公开开庭进行了审理。原告王宝华，被告蓝沼东及委托诉讼代理人林高翠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王宝华向本院提出诉讼请求：蓝沼东赔偿王宝华违约金150000元（人民币，下同）。事实和理由：王宝华委托父亲王保民代理销售位于房屋，并经中介董先生居间协调签署了房地产转让协议。王宝华依照董先生要求，并经董先生确认准备完成过户全部应备手续后，于2013年8月3日依约到国土房产综合服务厅办理过户手续，当天在场的人有蓝沼东夫妻、中介董先生及中介公司的另外一名小姐以及王宝华、王保民。当天无法办理过户，原因有两点：1、蓝沼东因没有符合正常不间断交满社保一年的必要条件，不符合新国八条的规定，厦门市房地产交易权籍登记中心海沧工作站及厦门市国土房产综合服务厅确认蓝沼东没有购房资格。2、蓝沼东没有准备足够的头期款办理购房，中介董先生在当天才告知王宝华希望将购房合约的金额从原本的不到140万改为190万，以便向银行骗取贷款。厦门市国土房产综合服务厅的现场承办人员在打印合约的过程中，告知蓝沼东及中介董先生，这个交易价格脱离了市场价，银行不可能发放贷款。蓝沼东也当场承认，如果银行贷款贷不下来，无法付得起购房的头期款。基于此，蓝沼东向王宝华提出希望解除合约，退还定金。王宝华当日告知蓝沼东不能过户的原因不是王宝华不履行合约，而是蓝沼东的原因，双方签署的合约有效期到2013年9月30日，若蓝沼东可以解决上述两点问题，王宝华将随时配合完成过户手续。之后，蓝沼东以无权代理等不实理由提出告诉。对此，厦门市中级人民法院已作出终审判决，系因为蓝沼东不具备当时厦门市人民政府规定的购房资格，所以应承担违约责任。综上所述，蓝沼东已严重违反合同多项约定，损害王宝华的切身利益，致使王宝华蒙受了巨大的经济损失。蓝沼东辩称：王宝华与蓝沼东签订的《房地产转让协议》第八条约定：“买卖双方应于2013年9月30日前，以本协议为基础，按《厦门市存量房经纪合同和交易合同备案办法》签订《存量房买卖合同》，并前往土房局办理过户登记手续，否则视为一方违约，每逾期一日，由违约方向守约方支付房款总额的0.05%作为违约金。最迟于2013年10月8日前因一方原因仍无法办理过户登记手续，则守约方有权解除本协议并追究违约方的违约责任。”很明显，王宝华主张蓝沼东的违约责任从2013年10月8日起算，早已超过2年的诉讼时效，依法应驳回王宝华诉讼请求。本案系王宝华与蓝沼东之间的房屋买卖纠纷，但此纠纷已经由厦门市中级人民法院作出了(2014)厦民终字第2988号生效判决，判决结果为解除双方签订的《房地产转让协议》，驳回蓝沼东要求王宝华返还定金的诉讼请求。也就是说，厦门市中级人民法院的这一终审判决已就此案的违约责任作了最终认定，以王宝华无须向蓝沼东返还定金5万元作为蓝沼东承担违约责任的方式，现王宝华再以同一《房产转让协议》产生的违约责任问题就同一当事人提起已经司法程序处理的相同诉讼请求，违反了最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百四十七条的规定，构成重复起诉，依法应予以驳回。本案已经由厦门市中级人民法院终审判决由蓝沼东以定金方式承担违约责任，现王宝华又要求蓝沼东同时以违约金的方式承担违约责任，违反了违约责任只能选择适用违约金或定金条款之一的法律规定，依法应驳回王宝华的诉讼请求。王宝华在没有与蓝沼东解除合同前已将房屋卖给第三人，无论蓝沼东是否违约，王宝华事实上已经履约不能，王宝华存在违约事实，应对蓝沼东承担违约责任。蓝沼东的《社会保险参保缴费情况证明》已经地方税务局确认蓝沼东的这种情况属于社保连续1年足月缴交的情况，说明蓝沼东是符合当时购房条件的，蓝沼东依一般人的理解当然可以认为自己具备购房资格，可以购买房屋。至于当时房管局认定蓝沼东不具有购房资格，则属于蓝沼东自己无法预见和控制的情况，属于蓝沼东意志以外的因素造成的，应认定为情事变更导致合同目的不能实现的情形，而不应认定为蓝沼东违约，蓝沼东本身并没有违约的故意，不应承担违约责任。在双方约定的最后过户期限2013年10月8日之前，蓝沼东向房管局提交了地税局证明蓝沼东属于连续一年有足额缴交社保的证明，房管局之后认定蓝沼东具有购房资格，因此，蓝沼东通知王宝华再次来办理过户手续，但王宝华予以拒绝。经审理查明：2013年10月30日，本院受理原告蓝沼东与被告王宝华、王保民、第三人家联房产房屋买卖合同纠纷一案，蓝沼东提出诉讼请求：解除蓝沼东与王宝华、王保民于2013年7月18日签订的《房地产转让协议》。2、王宝华、王保民连带赔偿蓝沼东违约金150000元及返还蓝沼东定金50000元。该案经本院审理查明：“福建省厦门市海沧区沧虹路329号602室房屋系登记在王素华（王宝华）名下的房产，2004年12月14日，厦门市国土资源与房产管理局向王素华（公民身份证号）颁发了土地房屋权证。2010年8月26日，王素华将厦门户籍注销并迁往台湾地区，改名为王宝华，后在台湾地区办理了离婚手续。2013年7月18日，王保民作为王宝华（卖方）的代理人，与蓝沼东（买方）、厦门家联房产行销策划有限公司旭日海湾店（居间方，以下简称‘家联房产’）签订一份《房地产转让协议》，约定：卖方同意将讼争房产转让给买方，建筑面积154.95平方米，成交总价1395000元，协议签订之日，买方应支付定金50000元；买方将上述购房款分两次支付给卖方，于房管局收件单开出当日支付首期房款300000元（含定金），买方向银行申请商业贷款1095000元，该贷款由银行直接转至卖方账户，若贷款银行不予批贷或实际放款金额小于贷款申请金额，则卖方有权在居间人接到银行通知之日起五日内要求买方将全部按揭款或差额部分一次性付清；买卖双方应于2013年9月30日前，以本协议为基础，按《厦门市存量房经纪合同和交易合同网上备案方法》签订《存量房买卖合同》，并前往土房局办理过户登记手续，否则视为一方违约，每逾期一日，由违约方向守约方支付上述房款总额的0.05%作为违约金；最迟于2013年10月8日前因一方原因仍无法办理过户登记手续，则守约方有权解除本协议并追究违约方的违约责任；本协议卖方王素华由王保民代签，所产生的法律责任由王保民承担，如有中途违约，违约方应赔偿守约方150000元整。当日，三方还签订一份《居间合同》，约定买卖双方签订《房地产转让协议》或《存量房买卖合同》视为居间人已完成居间委托事项，应由买方向居间人支付佣金14000元。协议签订后，蓝沼东向王保民支付了购房定金50000元，王保民代王宝华出具收据交蓝沼东手执。2013年8月3日，蓝沼东、王宝华、王保民及家联房产到房产管理部门办理过户登记手续，但未办理成功，至2013年10月8日买卖双方仍未能完成房产过户登记手续。审理中，本院依法向厦门市海沧区地方税务局调查蓝沼东社保参保缴费登记情况，该局出具协助查询回执记载：蓝沼东社保费在2012年7月至2013年8月间均按月申报，但2012年8月、11月、12月及2013年3月、5月的社保费均存在未按时缴纳入库的情况。本院依法向厦门市房地产交易权籍登记中心调查蓝沼东在2013年10月8日前是否符合购房资格，该中心出具协助查询回执记载：根据厦府办（2013）237号文件精神，‘非本市户籍居民家庭提供自购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明’的规定，以及厦门市地方税务局社会保险参保缴费证明（蓝沼东），可判定蓝沼东在2013年10月8日前不符合购房规定的社保条件。”2014年7月4日，本院对该案作出（2013）海民初字第3846号民事判决书，判决如下：1、解除原告蓝沼东与被告王宝华、王保民于2013年7月18日签订的《房地产转让协议》；2、被告王宝华、王保民于本判决生效之日起十日内返还原告蓝沼东购房定金人民币50000元；3、驳回原告蓝沼东的其他诉讼请求。王宝华不服判决，上诉于福建省厦门市中级人民法院。福建省厦门市中级人民法院经审理查明：“对于原审查明的事实，双方当事人均无异议，予以确认”。福建省厦门市中级人民法院于2015年5月12日作出（2014）厦民终字第2988号民事判决书，判决如下：1、撤销福建省厦门市海沧区人民法院（2013）海民初字第3846号判决；2、解除蓝沼东与王宝华于2013年7月18日签订的《房地产转让协议》；驳回蓝沼东的其他诉讼请求。福建省厦门市中级人民法院在该案判决中认为：“王宝华对王保民作为其代理人与蓝沼东签订的房地产转让协议予以认可，根据民法通则的规定，该协议的民事权利义务由王宝华承担，王保民只是王宝华的代理人，其不应与王宝华共同承担法律后果，原审判决王保民应与王宝华承担共同责任应予纠正。王宝华与蓝沼东签订的房地产转让协议系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，属有效合同。关于王宝华提出其已提供了房产过户需要的全部手续和资料，不应承担房产无法过户责任的上诉意见，由于现行房屋登记管理规定并未要求变更姓名的房产所有者在转让房产时，必须先将房产变更登记到新名字后，在向房地产管理部门提供相关过户所需资料才能进行交易过户，因此应该认定王宝华已经履行了法律义务，其在房产过户中不存在违约行为，本讼争买卖合同项下的房产不能过户，系因蓝沼东不具备当时厦门市人民政府规定的购房资格。”蓝沼东提供一份2014年1月23日王宝华与案外人张高英签订的《存量房买卖合同》，该合同约定王宝华将坐落于海沧区沧虹路329号602室房屋卖给张高英。蓝沼东主张王宝华在与蓝沼东未解除买卖合同前将案涉房屋卖给他人，造成履约不能，存在违约事实。王宝华认为该合同签订日期在双方《房地产转让协议》约定的最后交易日2013年10月8日之后，已经确定《房地产转让协议》无法履行。蓝沼东提供两份厦门市海沧区地方税务局海沧分局出具的参保人蓝沼东的社会保险参保缴费情况证明，其中一份费款所属期为2012年7月至2013年8月，该份证明中有手写“蓝沼东身份证（）从2012年7月至2013年8月社保医保为连续足月缴交”内容；另一份费款所属期为2012年9月至2013年9月，该份证明中有手写“蓝沼东身份证（）从2012年9月至2013年9月社保医保为连续足月缴交”内容。上述缴费证明载明：费款所属期2012年8月保险费入库时间为2012年9月13日，2012年11月保险费入库时间为2012年12月20日，2012年12月保险费入库时间为2013年3月19日，2013年3月保险费入库时间为2013年4月19日，2013年5月保险费入库时间为2013年6月13日。蓝沼东拟证明厦门市海沧区地方税务局已两次确认蓝沼东属于连续一年社保医保足月缴交的情况，蓝沼东具有购房资格。王宝华也提供上述两份缴费证明以及一份报警回执，报警回执体现2014年1月22日王宝华向厦门市公安局钟山派出所报警反映有人伪造厦门市地方税务局社会保险参保缴费情况证明。王宝华主张缴费证明中手写部分系伪造，缴费证明中列明蓝沼东没有足月缴交社保。蓝沼东认为报警回执不能证明蓝沼东伪造缴费证明，缴费证明手写部分是蓝沼东手写后到税务局确认的。因蓝沼东对王宝华的违约金请求提出免责抗辩，本院对蓝沼东是否主张调整违约金进行释明。蓝沼东认为：违约金应以实际损失为基础，王宝华于2014年1月份将案涉房产售给他人，根据安居客网数据，海沧区房价在2014年1月的销售价格比2013年7月的销售价格上涨11.4％，蓝沼东购房不成不但没有给王宝华造成损失，反而使王宝华获利，而且王宝华仍持有蓝沼东支付的50000元定金，因此王宝华主张150000元违约金远远高于其实际损失，请予调整。王宝华主张：王宝华父亲因病需变卖房产筹措医疗费，出售讼争房产的价格仅为市场价的6成左右，不存在获利；蓝沼东及中介在王宝华父亲治疗期间不断拨打电话，甚至用不实的理由起诉王宝华，给王宝华的父亲造成极大地压力；王宝华是台湾多家企业的负责人，实际税后收入仅个人就有200万元以上，因这件事情两年无法工作。王宝华于2016年6月28日提起本案诉讼并提出如上所请。庭审中，王宝华主张违约责任的赔偿除了定金50000元，违约金150000元也同时存在。以上事实，有王宝华提供的（2014）厦民终字第2988号民事判决书、土地房屋产籍调查表、公证书、社会保险参保缴费情况证明、《房地产转让协议》、居间合同、报警回执，蓝沼东提供的《存量房买卖合同》、社会保险参保缴费情况证明，本院（2013）海民初字第3846号民事判决书，以及双方当事人的陈述、在卷材料予以佐证。本院认为，王宝华系台湾地区居民，本案应参照涉外案件处理。本案系涉台房屋买卖合同纠纷，属厦门市中级人民法院指定由本院集中管辖的涉台案件，本院对本案享有管辖权。本案当事人对法律适用没有约定，依据最密切联系原则，本案应当适用大陆法律。本案中，双方在《房地产转让协议》约定的最后期限2013年10月8日未能办理权属转移登记，故王宝华请求蓝沼东承担违约责任的诉讼时效期间从2013年10月9日起算，因蓝沼东于2013年10月30日提起诉讼导致诉讼时效中断，诉讼时效期间从2015年5月12日福建省厦门市中级人民法院对该案作出终审判决后重新计算，故王宝华于2016年6月28日起诉要求蓝沼东承担违约责任未超过诉讼时效。原判决仅就蓝沼东的诉讼请求作出裁判，并不涉及王宝华要求蓝沼东承担违约责任的请求，王宝华提起本案诉讼不构成重复起诉。生效判决已认定案涉房产不能过户的原因是蓝沼东不具备当时厦门市人民政府规定的购房资格以及王宝华在房产过户中不存在违约行为，蓝沼东在本案提供的证据仍不足以证明其具备购房资格。王宝华与案外人张高英就案涉房产签订《存量房买卖合同》并非案涉房产不能过户至蓝沼东名下的原因，蓝沼东主张王宝华与案外人张高英签订《存量房买卖合同》造成履约不能及存在违约事实，不予采纳。综上，因蓝沼东不具备购房资格导致双方签订的《房地产转让协议》无法履行，蓝沼东构成违约，应承担违约责任。蓝沼东提出的王宝华返还定金50000元的诉讼请求业经法院判决驳回，王宝华实际占有蓝沼东定金50000元且主张违约责任的赔偿包括定金50000元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条关于“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金”的规定，王宝华可不退还蓝沼东定金50000元以实现蓝沼东向其承担违约责任。王宝华请求支付违约金，但未提供相应的证据证明其因蓝沼东的违约造成的实际损失，故不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回王宝华的诉讼请求。本案受理费3300元减半收取1650元，由王宝华负担。如不服本判决，王宝华可在判决书送达之日起三十日内，蓝沼东可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员 周建伟二〇一七年十月三十日代书记员 李巧婷附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第1页共11页