安徽省六安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖15民终1322号
上诉人（原审原告）：安徽四方百信大药房连锁有限公司，住所地安徽省六安市皖西西路45号，组织机构代码05970344-8。
法定代表人：李传海，该公司董事长。
委托诉讼代理人：裴长利，上海汉盛律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：六安香格里拉百滋特花园酒店有限公司，住所地安徽省六安市梅山路17号，组织机构代码79187322-9。
法定代表人：齐星海，该公司经理。
委托诉讼代理人：葛子宏，安徽公众律师事务所律师。
原审第三人：六安市第二百货大楼，住所地安徽省六安市人民路梅山路交叉口，组织机构代码15298350-1。
法定代表人：吴立平，系该公司总经理。
原审第三人：六安汇达房地产代理经纪有限公司，住所地安徽省六安市人民路88号，统一社会信用代码9134150056495829XJ（1-1）。
法定代表人：齐晓宇，该公司总经理。
原审第三人：六安市东方融资咨询服务有限公司，住所地安徽省六安市人民路88号，统一社会信用代码913415000501835462（1-1）。
法定代表人：章秀虎，该公司总经理。
原审第三人：南京面对面装饰有限公司六安分公司，住所地安徽省六安市人民路88号，组织机构代码34380848-2。
负责人：童欣，该分公司经理。
原审第三人：中国建设银行股份有限公司六安市分行，住所地安徽省六安市梅山路，组织机构代码61059293-9。
负责人：丁玉兵，该分行行长。
上诉人安徽四方百信大药房连锁有限公司（以下简称安徽百信大药房）因与被上诉人六安香格里拉百滋特花园酒店有限公司（以下简称六安百滋特酒店），原审第三人六安市第二百货大楼（以下简称市二百大楼）、六安汇达房地产代理经纪有限公司（以下简称六安汇达公司）、六安市东方融资咨询服务有限公司（以下简称六安市东方融资公司）、南京面对面装饰有限公司六安分公司（以下简称南京面对面六安分公司）、中国建设银行股份有限公司六安市分行（以下简称建行六安市分行）房屋租赁合同纠纷一案，不服六安市金安区人民法院于2016年7月21日作出的（2015）六金民二初字第02244号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人安徽百信大药房委托诉讼代理人裴长利，被上诉人六安百滋特酒店委托诉讼代理人葛子宏，原审第三人市二百大楼法定代表人吴立平到庭参加诉讼。原审第三人六安汇达公司、六安市东方融资公司、南京面对面六安分公司、建行六安市分行经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
安徽百信大药房上诉请求：1.撤销原判，改判六安百滋特酒店立即将六安市人民路88号原市二百大楼交还给安徽百信大药房；2.一、二审诉讼费用均由六安百滋特酒店负担。事实和理由：一、六安百滋特酒店提交的其与市二百大楼签订的《房屋租赁合同》真实性存疑，一审判决后，安徽百信大药房从知情人处知悉，该合同系在市二百大楼向社会公开拍卖前后临时签订的，是在利用“买卖不破租赁”的规定谋取不正当的租金差价利益，损害了安徽百信大药房的权益，构成“以合法形式掩盖非法目的”，依法应认定为无效；二、一审对于部分事实未予查明，可能影响案件结果；三、退一步而论，即使该《房屋租赁合同》有效，一审法院亦属机械适用法律，应予纠正。本案次承租人六安汇达公司请求代付租金的时间节点是在一审法院审理即将结束时，并不是安徽百信大药房要求解除合同时。根据2015年10月27日的《函告》，安徽百信大药房有权要求解除租赁关系，收回房屋。
六安百滋特酒店辩称，原审判决第一项查明的事实清楚，适用法律正确，请依法予以维持。一、安徽百信大药房认为房屋租赁合同存疑是无中生有：1、六安百滋特酒店承租市二百大楼的房产，拍卖资料中已明确表明租赁期间到2021年3月31日止，安徽百信大药房对此是明知的；2、六安百滋特酒店是整体承租市二百大楼，且租金是递增的，这有利于国有资产的保值和增值；3、租赁期限10年符合市场规律和正常的商业交易习惯。二、原审对涉案租赁合同的相关事实已经查清，案件的处理结果有真实有效的合同依据，不存在影响案件处理结果的事实不清问题。三、《房屋租赁合同》合法有效，原审适用的司法解释正确、适当。安徽百信大药房所称的《函告》是其单方行为，且其起诉时六安百滋特酒店并不欠付租金。
市二百大楼述称，市二百大楼在社会上公开拍卖，是有一定程序的，拍卖公告上对市二百大楼的相关情况也是有明确的告知的，安徽百信大药房上诉所持的《房屋租赁合同》真实性存疑、国有资产流失等意见均无证据证明，是无中生有、恶意诽谤。
安徽百信大药房向一审法院起诉请求：1.依法解除市二百大楼与六安百滋特酒店签订的《房屋租赁合同》，判令六安百滋特酒店返还房屋；2.判令六安百滋特酒店支付房屋租金147068元（自2015年9月1日至2015年11月1日）及占有房屋期间的损失（暂定1万元，自2015年11月2日起按年租金88万元标准计算至实际返还房屋之日止）；3.判令六安百滋特酒店支付逾期付款违约金（暂定1万元，自2015年9月1日起按日租金的30%计算至实际返还房屋之日止）；4.六安百滋特酒店承担本案诉讼等费用。
一审法院认定事实：2010年7月22日，六安百滋特酒店（乙方）与第三人市二百大楼（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：一、六安百滋特酒店承租第三人市二百大楼位于六安市人民路88号的五层计2907.66平方米房屋。用途为营业。二、乙方保证在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定经有关部门审核批准前，不擅自改变该房屋用途。三、租赁期限自2011年4月1日至2021年3月31日，新合同执行时，原签订的合同及补充协议全部自行终止；租赁期满，甲方有权收回房屋。乙方有意继续承租的，应提前三个月向甲方提出续租要求，征得同意后甲乙双方重新签订房屋租赁合同。四、租金标准为2011年4月1日起至2014年3月31日止，年租金为85万元，2014年4月1日起至2017年3月31日止，年租金为88万元；2017年4月1日起至2021年3月31日止，年租金为90万元等；租金支付时间为乙方应于每年4月10日前一次性付清，租金按季度支付，每季度首月1日付25%，每年四次付完全年租金，逾期支付的，则需按日租金的30%支付违约金；租金支付方式为甲、乙在工商银行开立专门账户，通过该账户支付收取租金，甲方承担租金税额；甲方或其代理人收取租金后，应向乙方开具收款凭证。五、甲方同意乙方在租赁期内将该房屋部分或全部转租他人，乙方转租该房屋，不得超出其享有的本合同项下的权利范围，租赁期间，不论该房屋转租与否，均应由乙方承担按时支付房屋租金的义务及责任，接受转租方对该房屋及其附属设施造成损坏的，应由乙方向甲方承担赔偿责任。六、合同解除约定有：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1、不支付或者不按照约定支付租金达15日以上的；2、欠缴各项费用达三万元的；3、擅自改变该房屋用途；4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；5、利用该房屋从事违法活动的。七、违约责任约定有：（一）一方严重违约致本合同不能继续履行的，违约方除赔偿守约方的经济损失外，需另行支付违约金伍拾万元；（六）甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按标准支付违约金及损失等。六安百滋特酒店在承租期间，除自用外，对部分房屋进行了转租，于2015年4月15日与第三人南京面对面六安分公司签订《房屋租赁合同》一份，租期为五年（2015年8月1日至2020年7月31日，年租金80万元。于2015年3月1日与第三人六安市东方融资公司签订《房屋租赁合同》一份，租期为六年（2015年3月1日至2021年2月28日，年租金5万元。于2012年9月3日与第三人建行六安市分行签订《房屋租赁合同》一份，租期为五年（2012年9月3日至2017年9月2日，年租金13万元。于2010年10月31日与第三人六安汇达公司签订《房屋租赁合同》一份，租期为十年（2010年10月31日至2020年10月30日，年租金5万元。2015年6月24日第三人市二百公司向社会发出公开拍卖公告，拍卖其所有的位于六安市人民路88号的房屋，安徽百信大药房于2015年7月3日参与该房屋拍卖，并成功以2200万元竞得拍卖房产，在交清竞拍价款、税收、佣金等相关税费后于2015年9月9日办理过户手续，实际取得房屋所有权。第三人市二百大楼在拍卖成交后多次通知六安百滋特酒店自2015年9月1日起向安徽百信大药房支付租金，安徽百信大药房在多次向六安百滋特酒店催要租金未果后，于2015年10月27日发函告知其在五个工作日内与安徽百信大药房联系，支付租金，并重新签订租赁合同，否则双方租赁关系解除。但六安百滋特酒店收到函后仍未支付租金，也未与安徽百信大药房联系，重新签订租赁合同，现六安百滋特酒店逾期交付租金已超过约定时间数月之久，且在收到安徽百信大药房通知后也未提出异议。另查明，六安汇达公司、六安市东方融资公司在审理期间，于2015年12月20日向该院申请以次承租人身份参加诉讼并愿意代承租人支付拖欠的租金及违约金，六安汇达公司根据该院通知并于2016年7月15日向该院账户汇入代承租人支付的租金及违约金（计至2016年6月30日）827160.00元。
一审法院认为，本案争议焦点为：1、六安百滋特酒店是否违约，应否向安徽安徽百信大药房支付房租并承担违约责任，支付违约金？2、六安百滋特酒店与第三人市二百大楼的《房屋租赁合同》能否解除；次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金能否抗辩出租人安徽百信大药房的合同解除权？
该院认为，首先，安徽安徽百信大药房于2015年7月3日通过竞拍方式取得诉争租赁房屋所有权并已办理了房屋产权变更手续，现为诉争租赁房屋的所有权人，虽然法律规定买卖不破租赁，但六安百滋特酒店作为承租人所应履行的支付租金的义务并不因房屋产权变更而免除或消灭，市二百公司在拍卖成交后已告知六安百滋特酒店自2015年9月1日后的租金向安徽百信大药房缴纳，安徽百信大药房也多次向其主张，市二百公司也曾邀约双方进行协商，但未果，安徽百信大药房遂于2015年10月27日向六安百滋特酒店发函要求其在规定期限内缴纳，否则将解除房屋租赁合同，但六安百滋特酒店均未理睬，六安百滋特酒店据以抗辩的理由是其在与市二百大楼租赁关系存续期间向市二百大楼支付的房租付过了。首先，其据以抗辩的证据不足，理由不充分；其次，即便如此，也系六安百滋特酒店与市二百大楼之间的纠纷，与本案不属同一法律关系，六安百滋特酒店如主张权利可另案向市二百大楼起诉，故其该抗辩理由不能成立，其逾期支付房租显已构成违约，现安徽百信大药房要求六安百滋特酒店支付房租并承担违约金有据佐证，该院依法予以支持，但违约金的计付标准过高，应按年利率24%计付为宜。其次，根据六安百滋特酒店与市二百大楼租赁合同约定，其所承租的房屋可以转租，六安百滋特酒店在租期内除自用外，又将部分房屋转租给第三人六安汇达公司、南京面对面六安分公司、六安市东方融资公司、建行六安市分行使用，在诉讼期间上述次承租人由六安百滋特酒店申请及该院依职权追加为本案第三人参加诉讼，其中六安汇达公司以次承租人身份请求代六安百滋特酒店支付欠付的租金和违约金以抗辩安徽百信大药房的合同解除权，且在诉讼期间已按该院通知履行了部分义务，其请求符合最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条的规定，故现安徽百信大药房要求解除市二百大楼与六安百滋特酒店的房屋租赁合同的诉请不能成立，该院不予支持。案经该院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条第一款、第一百零八条、第一百一十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第二款、第十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及有关法律、司法解释之规定，判决：一、驳回原告安徽四方安徽百信大药房连锁有限公司要求解除第三人六安市第二百货大楼与被告六安香格里拉百滋特花园酒店有限公司间的《房屋租赁合同》的诉讼请求；二、被告六安香格里拉百滋特花园酒店有限公司、六安汇达房地产代理经纪有限公司应于本判决生效之日起三日内支付原告安徽四方安徽百信大药房连锁有限公司租金733333.33元（从2015年9月1日起计至2016年6月30日，以后租金按第三人六安市第二百货大楼与被告六安香格里拉百滋特花园酒店有限公司间的《房屋租赁合同》约定的时间和标准支付）；三、被告六安香格里拉百滋特花园酒店有限公司、六安汇达房地产代理经纪有限公司应于2015年9月1日起按年利率24%支付逾期付款违约金至租金付清之日止（按每季度欠付租金数额为基数计算）；四、驳回原告安徽四方安徽百信大药房连锁有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12100元，由原告安徽四方安徽百信大药房连锁有限公司负担500元，被告六安香格里拉百滋特花园酒店有限公司、六安汇达房地产代理经纪有限公司负担11600元。
本院二审期间，安徽百信大药房围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。安徽百信大药房提供新证据的目的实为证明一审法院适用司法解释错误，对此本院将在论理部分予以阐述。
本院认为，关于《房屋租赁合同》是否无效问题，案涉房产的《拍卖公告》上的《特别说明》部分已明确注明：案涉房产租赁期至2021年3月31日止，还特别提示竞买人须仔细勘察标的物的现场及详细了解拍卖人收集的房产证等资料，凡登记参加本次拍卖会的竞买人，均视作已对上述标的物的权属、性质、状态有了充分了解，并承诺对此无异议。安徽百信大药房既已竞得了案涉房产，说明其对案涉房产已出租给六安百滋特酒店、租期到2021年3月31日止且六安百滋特酒店有权转租房屋并已实际转租部分房屋给他人等事实即应有充分的了解并予以认可，其现上诉认为六安百滋特酒店与市二百大楼恶意串通、以合法形式掩盖非法目的、合同无效等意见，不能成立，不予采纳。
关于合同应否解除问题，根据买卖不破租赁的法律规定，六安百滋特酒店与市二百大楼签订的《房屋租赁合同》在安徽百信大药房取得案涉房产所有权后继续有效，六安百滋特酒店应按原合同约定向安徽百信大药房支付租金。六安百滋特酒店依据其与市二百大楼的《对账单》，认为在安徽百信大药房向其催要租金乃至提起诉讼时，其并不欠付租金。在承租人是否欠付租金尚存争议的情况下，次承租人没有代承租人支付租金的可能或必要。诉讼开始后，次承租人六安汇达公司在被追加为第三人参加诉讼后，即表示如果承租人欠付租金，其愿意代承租人支付租金或违约金，并根据法院的通知如数交纳了款项，则其抗辩权利依法成立。一审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条之规定，驳回安徽百信大药房解除合同的诉请，并无不当。
六安百滋特酒店二审中认为一审未将344941元认定为其已支付的租金错误，因其未就此提出上诉，本院不予处理。六安百滋特酒店作为承租人，在本次争议解决后，应秉持诚实信用原则，及时、全面地履行合同义务，尊重安徽百信大药房的合同权利。
综上所述，安徽百信大药房的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12100元，由安徽四方百信大药房连锁有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王军
代理审判员 许琛
代理审判员 王丽
二〇一六年十月二十八日
书 记 员 季敏
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。