广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0111民初1629号
原告：广州市志辉物业管理有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人：钟宇亮。
委托诉讼代理人：翟勇，广东匡鼎律师事务所律师。
被告：广州市白云区蓝泊湾商务宾馆，住所地广州市白云区。
负责人：陈耀祥,经理。
被告：陈耀祥，男，1982年9月2日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，
被告：胡金福，男，1970年4月12日出生，汉族，身份证住址河南省光山县，
上述三被告共同委托诉讼代理人：李凤鸣，广东四方三和律师事务所律师。
原告广州市志辉物业管理有限公司（以下简称志辉公司）与被告广州市白云区蓝泊湾商务宾馆（以下简称蓝泊湾宾馆）、陈耀祥、胡金福租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月19日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州市志辉物业管理有限公司的委托诉讼代理人翟勇，被告广州市白云区蓝泊湾商务宾馆的负责人兼被告陈耀祥及被告广州市白云区蓝泊湾商务宾馆、陈耀祥、胡金福的共同委托诉讼代理人李凤鸣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告广州市志辉物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令三被告连带共同赔偿租金481440元、水电费损失87890元、拆除宾馆费用259120元、物品占用费2016年4月至12月合计206100元、违约金862224元、经营损失费403760元（2016年5月至11月，按每月57680元计算），上述费用合计2300534元；2、判令三被告搬离宾馆拆除物品并解除租赁合同；3、本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：2012年3月19日，原告将平沙国际广场六、七楼出租给胡金福，双方签订租赁合同，胡金福用于开设经营蓝泊湾宾馆。2013年8月1日，胡金福将蓝泊湾宾馆转让给陈耀祥，同时在未经原告同意的前提下，将宾馆场地也转租给陈耀祥。2015年8月至2016年4月，胡金福、蓝泊湾宾馆一直无任何正当理由拖欠租金，原告也数次催促，但胡金福、蓝泊湾宾馆不予理会。2015年9月29日、11月23日以及2016年2月29日、3月21日，胡金福、蓝泊湾宾馆拒收催租通知且仍不缴纳租金，原告无奈在平沙国际广场大堂（亦是宾馆大堂）公告张贴催租通知。2016年3月2日、3月30日，原告以在平沙国际广场大堂公告张贴方式通知蓝泊湾宾馆解除租赁合同。同年4月8日，由于被告仍拒付租金、水电费，且不撤场，导致原告损失巨大，且被告无缴纳租金的意向，为避免损失继续扩大，根据原告与胡金福的合同约定，原告强制收回宾馆场地，双方引发纠纷。上述事实说明被告违约在先，且违约时间长达9个月，在此期间原告已经给被告预留了充分时间去履行合同，但被告不予理会，至此，原告已做到仁至义尽。由于被告的违约行为导致原告损失巨大，为避免损失进一步扩大，原告强制收回场地符合合同约定，也符合法律规定，请求法院支持原告诉求。
被告广州市白云区蓝泊湾商务宾馆辩称，一、涉案的平沙国际广场物业未取得建设工程规划许可证，原告与平沙村二社订立的《租赁合同》无效，同理原告与被告胡金福就平沙国际广场六、七楼物业订立的租赁合同无效，原告基于租赁合同法律关系提出的全部诉讼请求均不成立，请法院驳回其请求。二、即使原告能够举证涉案物业已取得合法建设证明，证明《租赁合同》合法有效，但原告主张的租金因超过一年的诉讼时效而不予支持。水电费损失因缺乏实际耗水电量的证据，无法证明原告主张水电费损失的合理性。三、原告主张按照年利率360%计算逾期违约金，该违约金标准明显高于逾期付款违约金的上限标准，应予以调整。四、租赁期内，原告无故擅自拆除和毁损我方在蓝泊湾宾馆添附的装修装饰物和全部财物，已构成对我方的侵权，原告应当承担侵权赔偿责任，并承担实施违法行为产生的一切后果，其主张我方承担拆除费用毫无事实和法律依据，应予驳回。五、原告拆除宾馆行为已构成侵权，根据责任自负原则，原告无权要求他人为其违法行为承担法律后果，因此，其请求我方赔偿其经营损失没有法律依据，请法院驳回其请求。
被告陈耀祥辩称，与蓝泊湾宾馆答辩意见一致。
被告胡金福辩称，与蓝泊湾宾馆答辩意见一致。
经审理查明，广州市白云区XX村第二经济合作社与广州市悦志物业管理服务有限公司于2010年7月1日签订《租赁合同》，由广州市悦志物业管理服务有限公司租用XX村（土名：白江下）空地面积：2326平方米，商业大楼建筑面积12799.5平方米，租赁期限为20年。2010年11月10日，上述合同签订方由广州市悦志物业管理服务有限公司变更为广州市志辉物业管理有限公司。2012年3月19日，原告（甲方、出租方）以平沙国际广场管理处名义与被告胡金福（承租方、乙方）签订《租赁合同》，甲方将位于平沙国际广场六、七楼北边半层一楼大堂前台和值班室租赁给乙方，建筑面积2730平方米，乙方按照租约规定，承租该房产作为旅业用途，租期为180个月，自2011年3月1日起至2026年2月28日止；乙方租赁该房屋同时支付租金以外的其他费用：标准：电费/度：1.53元（价格若有变动，按相关物价部门上下浮动），水费：按国家规定标准3.96元/吨（价格若有变动，按相关物价部门上下浮动），管理费：2元/月；乙方同意按每月每建筑平方16元的价格向甲方承租房产（此租金为甲方净收款，不包括任何因乙方承租、使用该房产过程中导致的一切税费、家具费、通信费用、停车费等等）。该房产每月租金为46000元，租金按月预付，乙方须在每月25日前，向甲方支付下月租金；租金支付至如下账号，甲方提供收款收据，有关银行汇款的有关费用应由乙方承担，开户行：工行，户名宋燕辉，账号62×××99；租金由2014年6月20日起按基数递增12%，以后按照每满3年的租金基数递增12%；2011年6月20日-2013年6月19日，每月租金46000元；2013年6月20日-2014年6月19日，每月租金51500元；2014年6月20日-2017年6月19日，每月租金57680元；2017年6月20日-2020年6月19日，每月租金64602元；2020年6月20日-2023年6月19日，每月租金72354元；2023年6月20日-2026年2月28日，每月租金81036元；管理费为2元/平方米，每月5500元，管理费按租金基数递增（注：2011年3月1日至2013年6月20日免收管理费）。
签订合同后，胡金福投资注册成立蓝泊湾宾馆，蓝泊湾宾馆于2012年7月3日经工商部门核准成立，类型为个人独资企业，经营场所为上述租赁场地。2013年6月28日，胡金福（甲方、转让方）与陈耀祥（被告、顶让方）签订《店铺转让协议书》，甲方将位于广州市白云区XX村平沙国际广场的蓝泊湾宾馆转让给乙方；甲方提供“特行证、消防证、工商证、卫生证、税务证”共计5种证件给乙方换证使用，甲方应协助乙方办理相关证件的过户手续；租房转让合同费（一个月房租）由乙方承租；转让费216万元，租房押金9.2万元，共计225.2万元分三次付清，2013年7月5日前支付50万元，8月1日前支付165.2万元，12月1日前支付10万元；甲方在收到乙方第二次付款前必须结完宾馆所有费用债务，即日起乙方拥有宾馆的经营权、管理权、债务及全部法律责任。2014年5月12日，蓝泊湾宾馆的投资人由胡金福变更为陈耀祥。胡金福在己方持有的2012年3月19日与原告签订的租赁合同的下方加注“此份租赁合同已于2013年8月1日转让给陈耀祥”，原告持有的租赁合同上并未加注，原告表示胡金福并没有告知转让协议，租赁合同的租金及水电费由蓝泊湾宾馆的财务谢钊明的个人账户向原告指定的账户汇款缴纳，原告开出客户名称为宾馆的收款收据，谢钊明最后一次转账金额75878元，8月租金57680元，水费1035元，电费37163元，总额95878元，尚欠2万元，被告确认有2万元缺口，但主张已经替原告垫付消防的罚款，原告不予确认，被告未能提供缴款单据予以证实。
双方确认2015年8月前的租金及水电费，除2万元外，均已结清。原告于2016年4月8日起对蓝泊湾宾馆进行拆除，将租赁场地收回管理，原告主张2016年5月1日完全收回，故要求支付2015年9月至2016年4月的租金及未付的2万元，合计481440元，被告则提出应从原告拆除当日即2016年4月8日视为收回场地。原告另主张被告拖欠水电费8789元，被告不予确认，原告未能提供支付上述水电费的单据予以证实。
原告主张于2015年9月29日、11月23日、2016年2月29日、3月21日分别向被告胡金福（宾馆租户）发出催租通知，要求结清拖欠租金及水电费，如未按通知支付租金，按合同违约责任约定于10天内将场内物品搬出，届时将对场地内物品进行处理，无需给任何补偿。原告出具照片证实在一楼大堂警务牌下张贴，被告表示不清楚。原告申请原告公司管理人员黎荣柱出庭证实被告胡金福及蓝泊湾宾馆欠租情况，及自2015年9月其一直催租金和张贴催租通知。原告另申请刘美君出庭证实原告在电梯前的警务牌旁边张贴催租公告。原告出具广州市白云区劳动人事争议仲裁委员会穗云劳人仲案字（2015）3963号裁决书，证实被告2015年11月停业并拖欠工人工资。
被告蓝泊湾宾馆、陈耀祥出具2015年3月13日对原告发出的《关于影响宾馆经营的一些问题与建议》，提出宾馆经营出现的问题及建议，原告对此不予确认。被告蓝泊湾宾馆、陈耀祥另出具报警回执、照片、视频及资产评估报告书主张原告于2015年11月16日至2016年4月期间无故停止供电给蓝泊湾宾馆使用，导致宾馆停业，租赁期间，原告于2016年4月8日至5月8日期间，无故拆除蓝泊湾宾馆的经营场所内全部财物，给蓝泊湾宾馆造成损失，该损失已另案起诉（原告出具蓝泊湾宾馆及陈耀祥另案起诉的民事起诉状，陈述2015年11月16日至2016年4月，原告因蓝泊湾宾馆迟延交租忿然切断电源停止供电，导致无法正常经营）。
原告主张拆除宾馆费用259120元，由于请的是民工，没有合同和发票，只出具支付证明单、人工表、费用报销单予以证实，被告均不予确认。原告出具占用明细及图片证明拆除物品占用房间及大堂，其中占据706房（220平方米）、709房（220平方米）、711房（90平方米）、888房（120平方米）、一楼前台、值班室、鱼缸，计算自2016年4月起计算至12月，共9个月，按30元/平方米计算，合计206100元，现存放在728室，面积220平方米。被告确认原告将拆除物品堆放在房间内并上锁，对占用费表示是原告编造的，一楼前台值班室在承租期间是双方共用的，鱼缸不清楚是否物业放置，占用费标准应按租赁场地租金21元/平方米。诉讼期间，2017年11月17日，我院组织双方到涉案场地728室进行清点，双方确认存放在728室的物品有：电视机27台；空调44台；门52扇；排气扇36把；椅20张；雪柜1台；吸尘机1部；冰箱1台；麻雀台10张；消毒柜3个；食枱4张；打印机1台；电脑3台；沙发3张；吹风筒23个；储水罐4个；煲水壶32个；金鱼缸1个；净水机1台；电箱2个；电话32个；臭气发生器1台。原告同意被告搬走，被告陈耀祥表示回去确认搬离时间后再搬走。
原告提供申请单位为平沙村委会，用地位置为白云区新市镇平沙村西南，用地项目为厂房及附属设施的建设用地批准书【穗国土建用字（1993）第679号】及建设用地规划许可证【穗城规北地字（1993）第406号】，但未能证实与涉案场地的关联。我院就涉案场地是否取得相关手续文件向广州市白云区国土资源和规划局查询规划报建信息，2017年8月23日广州市白云区国土资源和规划局复函未查到相关规划报建信息。原告将诉请的租金变更为场地使用费。
以上事实，有租赁合同、催租通知、图片、单据、复函及当事人陈述等证据证实。
本院认为，由于租赁房产无办理规划报建手续，故依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，原告与被告胡金福签订的《租赁合同》无效。原告作为出租人未提供合法建筑物，被告胡金福作为承租人对租赁物的合法性未尽谨慎审查义务，故对合同无效均有过错。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”涉案《租赁合同》虽归于无效，但被告胡金福及蓝泊湾宾馆实际占有使用涉案场地，仍应向原告支付场地使用费，原告变更涉案租金为场地使用费，本院予以支持。胡金福提出已将租赁合同的义务主体转为陈耀祥，原告不予确认，胡金福未能提供证据证实告知原告该转让并经原告同意，故胡金福提出已转让故不需承担责任的意见，本院不予采纳。故胡金福与蓝泊湾宾馆应对涉案场地的使用费承担清偿责任。蓝泊湾宾馆为陈耀祥个人独资企业，陈耀祥对蓝泊湾宾馆的对外债务应承担连带清偿责任。
原告与被告陈耀祥、蓝泊湾宾馆确认截至2015年8月的场地使用费及水电费，除2万元外已结清，被告蓝泊湾宾馆提出该2万元已经替原告垫付消防的罚款，原告不予确认，被告蓝泊湾宾馆未能提供证据证实，该意见本院不予采纳。原告于2016年4月8日起对蓝泊湾宾馆进行拆除，将租赁场地收回管理，被告提出当天视为原告已收回场地，原告主张2016年5月1日完全收回，对此未能提供证据证实，本院不予支持，本院认定2016年4月8日原告拆除控制宾馆为原告收回租赁场地时间。原告要求支付2015年9月至2016年4月的场地使用费及未付的2万元，被告胡金福及蓝泊湾宾馆未能提供证据证实已支付上述款项，原告该请求合理，被告陈耀祥及蓝泊湾宾馆辩称因原告没有履行修缮租赁场所义务，严重影响蓝泊湾宾馆的经营效益，缺乏证据证实，该意见本院不予采纳，2015年9月至2016年4月8日的场地使用费计算为57680×7+57680×8/30=419141.33元，加上未付的2万元为439141.33元，原告起诉超出部分本院不予支持。
被告辩称原告主张租金已超出诉讼时效，原告通过张贴催租通知书形式催收租金、水电费、违约金已构成时效中断，被告陈耀祥及蓝泊湾宾馆亦确认原告以断电形式追讨欠租，故被告该意见本院不予采纳。原告主张被告拖欠水电费87890元，被告不予确认，原告未能提供支付上述水电费的单据予以证实，本院不予支持。原告要求被告支付拆除宾馆费用259120元，对此双方并未进行约定，原告该请求，无法律和事实依据，本院不予支持。原告要求支付放置物品的物品占用费，经现场勘察，原告将拆除的物品存放在涉案场地728室，该室面积220平方米，原告要求支付2016年4月至12月的物品占用费，原告未能提供证据证实在上述期间内曾要求被告将拆除物品搬走，否则支付占用费，故原告要求支付2016年4月至12月的物品占用费的请求，依据不足，本院不予支持。原告要求赔偿2016年5月至11月按每月租金57680元计算的经营损失费403760元，原告4月已收回租赁场地，未能提供证据证实此后由于被告原因导致无法经营，故该请求本院不予支持。原告诉请解除租赁合同及被告承担违约金，因涉案租赁合同无效，该请求本院不予支持。原告要求被告搬离拆除物品，被告陈耀祥及蓝泊湾宾馆对此无异议，原告要求被告陈耀祥及蓝泊湾宾馆将拆除物品搬离的请求，本院予以支持，原告要求胡金福搬离宾馆拆除物品，因蓝泊湾宾馆的投资人已变更为陈耀祥，故该请求本院不予支持。被告陈耀祥及蓝泊湾宾馆应将放置在728室的物品：电视机27台；空调44台；门52扇；排气扇36把；椅20张；雪柜1台；吸尘机1部；冰箱1台；麻雀台10张；消毒柜3个；食枱4张；打印机1台；电脑3台；沙发3张；吹风筒23个；储水罐4个；煲水壶32个；金鱼缸1个；净水机1台；电箱2个；电话32个；臭气发生器1台搬离。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:
一、本判决生效之日起十日内，被告胡金福、广州市白云区蓝泊湾商务宾馆向原告广州市志辉物业管理有限公司支付2015年9月至2016年4月8日场地使用费439141.33元；
二、被告陈耀祥对广州市白云区蓝泊湾商务宾馆上述债务承担连带清偿责任；
三、本判决生效之日起十日内，被告陈耀祥、广州市白云区蓝泊湾商务宾馆将放置在广州市白云区平沙国际广场XX室的物品：电视机27台；空调44台；门52扇；排气扇36把；椅20张；雪柜1台；吸尘机1部；冰箱1台；麻雀台10张；消毒柜3个；食枱4张；打印机1台；电脑3台；沙发3张；吹风筒23个；储水罐4个；煲水壶32个；金鱼缸1个；净水机1台；电箱2个；电话32个；臭气发生器1台搬离；
四、驳回原告广州市志辉物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费25204元，由原告广州市志辉物业管理有限公司负担20393元，由被告胡金福、广州市白云区蓝泊湾商务宾馆、陈耀祥负担4811元并于本判决生效之日五日内迳付原告广州市志辉物业管理有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 陶向军
人民陪审员 朱 玲
人民陪审员 陈惠玲
二〇一七年十二月十八日
书 记 员 郭嘉嘉