和林格尔县人民法院民 事 判 决 书（2017）内0123民初613号原告：陈玉柱，内蒙古兆沣生物科技有限公司法定代表人，住呼和浩特市。原告：内蒙古兆沣生物科技有限公司（以下简称兆沣公司）。法定代表人：陈玉柱，任经理。住所地：和林格尔县盛乐镇西沟门移民新村**号。二原告的委托诉讼代理人：杨浩，呼和浩特市”148”协调指挥中心法律服务三所法律工作者。被告：内蒙古鸿基三农农业开发有限公司（以下简称鸿基三农公司）。法定代表人：乔二旦，任总经理。住所地：和林格尔县盛乐镇万亩农业开发园区。委托诉讼代理人：李铁梅，女，该公司出纳，住呼和浩特市文化宫街祥和五区1号楼西单元402室。原告陈玉柱、兆沣公司与被告鸿基三农公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈玉柱、兆沣公司的委托诉讼代理人杨浩到庭参加了诉讼，第一次开庭被告鸿基三农公司到庭参加了诉讼，第二次开庭被告鸿基三农公司经传票传唤无正当理由未到庭。本案现已缺席审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还不当得利100000元；2、赔偿非法占有的利息1.2万元；3、赔偿因被告方过错给原告造成的损失224314元；4、赔偿合同约定的违约金300000元。事实与理由：2014年底原告因办工厂与被告协商租赁被告闲置厂房、车间，并达成租赁承包合同，承包租赁期为三年三个月，租金为每年40000元，合同还规定了违约责任（合同第十条第三项：租赁期间，如有违约，违约方赔偿守约方违约金300000元），合同签订后原告如约缴纳了100000元的租金，并对所租场地进行了简单的修整，但在原告方将所订购的机器设备运回准备安装调试时发现，原告所租赁的场地已被人所占。经了解后才知道原告方所租赁的场地、车间均在原告方租赁之前，已用借款抵押担保。依据我国《担保法》之规定及最高人民法院《关于适用》第六十六条之规定，原告无法实现租赁行为，被告方已构成违约且给原告方造成重大经济损失。因此，为维护自己之合法权益，特向人民法院提起诉讼，敬请人民法院判令被告予以赔偿，以维护法律之尊严，保护原告方之合法权益。被告辩称：原告所说的不当得利100000元我知道，100000元是租金，剩余的5000元我不知道。租赁合同第二条约定原告前期所有工作包括设备进场安装，原告都没有按时完成。合同第四条约定2015年12月1日前交付剩余20000元租金，但原告没有按照合同履行。原告租赁的范围内我们没有租赁给其他人。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告向本院提供以下证据：1、租赁承包合同，拟证明原被告所签合同是合法的，依法成立的，由于被告隐瞒事实，造成合同无法实现，因此造成损失应由被告承担。被告对该组证据的真实性认可，本院对证据的真实性、合法性、关联性认可。2、施工合同两份，拟证明因被告违约给原告方造成的损失。被告对该组证据不予质证，认为与本案无关。本院对该组证据的真实性、合法性、关联性均认可。3、借款协议两份，拟证明被告出租土地和厂房早已抵押出去。被告对该组证据的真实性、合法性均认可。本院对该组证据的真实性、合法性、关联性均认可。4、收据两份，拟证明2014年12月27日即签订租赁合同时交纳100000元租金，2016年1月3日交纳5000元租金，第二次交纳5000元租金视为对原合同付款时间的补充，即变更了付款时间。被告对该组证据的真实性、合法性认可。本院对该组证据的真实性、合法性、关联性均认可。5、评估报告一份，证明原告的损失情况，损失金额为224314元。被告对该组证据未质证。本院对证据的真实性、合法性认可。被告未提供证据。本院认为：原告与被告签订了《租赁承包合同》，该案是因房屋租赁行为引起的纠纷，故本案案由应定为房屋租赁合同纠纷。原告陈玉柱系内蒙古兆沣生物科技有限公司的法定代表人，该公司于2016年3月29日成立，原告陈玉柱与被告鸿基三农公司签订租赁合同时处于该公司的筹建期内。2014年12月27日，原告陈玉柱与被告鸿基三农公司签订了《租赁承包合同》，合同第一条约定了租赁承包内容：甲方（被告鸿基三农公司）将种猪场项目中饲料、肥料的加工生产经营场地以现状租赁承包给乙方（原告陈玉柱）自主生产经营，场地坐落在甲方种猪场内，包括东南角的饲料车间及其西面相邻的5间宿舍及办公用房和北部院落；第二条约定租赁承包期限从2015年1月1日起至2018年3月1日止，2015年1月1日至2015年2月28日不计算租赁费；第三条约定年租金4万元；第四条约定支付方式：3年全额租金120000元，甲乙双方签订合同后，乙方3日内先支付甲方租金100000元，2015年12月1日前支付剩余20000元租金，租赁承包的第一年内付清甲方3年全部租金；第六条第1项约定甲方同意乙方对厂房及场地进行改造，改造的主要项目有：厂房加高、安装锅炉、打隔间、开门窗、设备安装、水电路改造等，以及建设蓄水池、临时用房、围栏等。第九条第3项约定租赁承包期间，如有一方违约，违约方赔偿守约方违约金30万元。在原被告签订合同后，原告按照约定支付了100000元的租金，后于2016年1月3日交纳5000元租金，约定剩余15000元租金在2016年6月份前交付。在2016年3月份，原告发现被告将租给原告的场地抵押给他人使用，导致原告无法使用该场地，又另租用内蒙古××县号厂房。原告申请对其租赁的内蒙古××县号厂房的改造及锅炉安装进行了估计，评估结论为玉米设备拆卸、安装、调试、运输、停工损失的价格为224314元，其中设备运输的成本为4958.65元，拆卸安装与调试成本为198423元，停工损失费20932元。综上所述，原被告双方签订的合同约定每年租金为40000元，2016年3月份原告才发现厂房已被他人使用，2015年的租金已产生，原告应予支付，被告已给付租金105000元，扣除2015年的租金40000元后被告需退还原告65000元，原告提供的借款协议只能证明被告将房屋抵押的事实，但不能证明抵押权人是从何时开始使用抵押物的。因原被告约定了违约金，故原告要求被告支付利息的诉请本院不予支持。原被告约定的违约金过分高于造成的损失，违约金本院酌情支持10000元。原告诉请的损失包括拆卸、安装、运输、调试的损失及停工损失，本院支持拉运费损失，理由如下：1、原告诉称其在2016年3月份将设备拉往租赁被告的厂房处进行安装时发现租赁的厂房已由被告转给其他人使用，导致原告无法使用，原告将设备拉往现租赁厂房进行安装，致使原告多支付拉运费用，经评估运输设备的成本为4958.65元，故拉运费本院予以支持。2、关于停工损失的诉请，原告在庭审时未出示有关开始营业及停运的时间的证据，也未出示完税凭证等证据，故本院对停运损失不予支持。3、原告诉请的拆卸安装与调式成本费用本院不予支持，根据原告诉称，在其将设备拉回准备安装调试时才发现厂房被其他人使用，故其未产生重复安装调试费用，且原告现租赁的厂房一直在使用中，其对该厂房的改造费用应由其承担，如果原告想主张关于厂房改造的损失也应该是主张对其租赁的鸿基三农的厂房进行改造的费用，故该部分的费用不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、被告内蒙古鸿基三农农业开发有限公司在判决生效后十日内退还原告陈玉柱、内蒙古兆沣生物科技有限公司租金65000元，违约金10000元；二、被告内蒙古鸿基三农农业开发有限公司在判决生效后十日内赔偿原告陈玉柱、内蒙古兆沣生物科技有限公司损失拉运费4958.65元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7480元，由原告陈玉柱、内蒙古兆沣生物科技有限公司负担6522.56元，由被告内蒙古鸿基三农农业开发有限公司负担957.44元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 李 金 霞人民陪审员 刘 润 民人民陪审员 李 锐 琴二〇一八年五月十日书 记 员 娜林珠柯附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的”过分高于造成的损失”。