上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终2921号
上诉人（原审原告）上海中原物业代理有限公司，住所地上海市长宁区XX路XX号XX楼。法定代表人陆成，董事长。委托代理人周佳佳。委托代理人周洪恩。上诉人（原审被告）上海德基置业有限公司，住所地上海市XX路XX号。法定代表人赵长甲，董事长。委托代理人冯兢，上海德载中怡律师事务所律师。委托代理人孙勇坚，上海德载中怡律师事务所律师。上诉人上海中原物业代理有限公司（以下简称中原公司）、上诉人上海德基置业有限公司（以下简称德基公司）因居间合同纠纷一案，均不服上海市松江区人民法院（2015）松民三(民)初字第2743号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月4日受理后，依法组成合议庭于2016年3月15日公开开庭审理了本案，上诉人中原公司之委托代理人周洪恩、周佳佳、上诉人德基公司之委托代理人冯兢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审认定，2011年7月1日，中原公司和德基公司签订《长泰西郊别墅项目场外代理合同》（以下简称代理合同）一份，约定：德基公司为“长泰西郊别墅”住宅项目的开发商，中原公司为具有合法房地产销售代理资格的专业公司，德基公司委托中原公司为本项目的场外代理商；代理期限为2011年7月1日至2011年9月30日；中原公司推介的客户，由德基公司指定的销售现场负责人钱某某确认，并在《长泰西郊别墅客户来访确认单》上进行客户登记确认；中原公司推介的客户与德基公司签订《上海市商品房预售/出售合同》当日，中原公司和德基公司双方再签订《成交确认书》确定客户购房事实；由中原公司推介的客户，定金转签约，已与德基公司签订《上海市商品房预/出售合同》，且预售合同约定期限内全款到账，则视为代理成功；2011年7月1日至2011年9月30日期间，若德基公司代理成功的数量>8套，德基公司则按实际成交价的2.0%向中原公司结算代理服务费，若德基公司代理成功的数量《8套，德基公司则按实际成交价的1.5%向中原公司结算代理服务费；每次中介代理合同期满，中介代理公司需填写“合同结算单”，并附上经确认的“客户来访确认单”，“中介客户成交确认书”，定单复印件，以确定该代理期内成交总套数。该份合同还对双方的责任等事项作出了约定，并附有《客户来访确认单》、《中介客户成交确认书》开发商留存及中介主场留存的样本。原审另查明，2013年6月19日，中原公司和德基公司签订补充协议，约定：德基公司为促进合作期间项目销售，给予中原公司合作期间代理成功的房屋奖励代理服务费，中原公司有权享有奖励代理服务费的成交时间为2011年11月1日起至2011年12月31日止，期间成交以大定为准；2011年11月1日至2011年12月31日期间，若中原公司代理成功的房屋，德基公司按实际成交价的2.5%向中原公司结算代理服务费，该代理服务费已包含“长泰西郊别墅”项目场外代理合同中约定的房屋成功代理服务费；合同奖励期满，中介代理公司需填写“合同结算单”，并附上经确认的“客户来访确认单”，“中介客户成交确认书”，定单复印件，以确定该代理期内成交总套数，“合同结算单”一式两份，双方签字盖章后各自留底，待“合同结算单”上载明所需结算成交房屋的首付款（不低于总房价30%）和全款到德基公司账上后，德基公司分别予以中原公司按比例佣金结算；自合作促销期结束2周后，中原公司和德基公司双方对合作期间签约成功及代理成功的数量、金额进行核对，德基公司按本合同约定计算代理服务费，经双方核对后盖章确认，于2012年1月25日以前德基公司以转账形式支付相应的代理服务费。该份合同还对争议界定等条款作出了约定。原审另查明，2011年11月29日，中原公司填写《长泰西郊别墅客户来访确认单》，写明有客户姓名为“向小姐”（手机号为1890166****）经中原公司推荐至案场参观；同年2011年12月5日，中原公司填写《长泰西郊别墅客户来访确认单》，写明有客户姓名为“赵某”（手机号为1391707****）经中原公司推荐至案场参观，上述两份确认单上均由案场销售助理“薛某某”的签字。2011年12月6日，案外人向某某与德基公司签订《定金合同》，约定其向德基公司购买上海市松江区XX镇XX路XX弄《长泰西郊别墅三期2区》262号房屋，该合同上向某某的联系电话为18901****XX；同年12月14日，案外人赵某（联系电话为13917****XX）与德基公司签订《上海市商品房预售合同》，约定赵某向德基公司购买上述房屋，房屋总价款暂定为人民币7,788,888元，首付款于签约当日支付，余款于2012年3月5日前支付。2012年5月4日，坐落于上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号房屋被核准预告登记于案外人赵某名下。2015年1月，中原公司起诉要求法院判令德基公司向其支付代理费用194,722.20元以及滞纳金（自2012年3月6日起至实际支付之日止，按每日万分之二点五计算）。德基公司则不同意中原公司的诉讼请求。原审再查明，德基公司提供由中原公司居间交易的六份《长泰西郊别墅中介客户成交确认书》上均有案场销售助理“薛某某”的签字。原审认为，中原公司和德基公司之间签订的代理合同及补充协议，合法有效，双方当事人均应按照约定履行各自的义务。根据中原公司提供的客户来访确认单，虽德基公司否认上面销售助理“薛某某”系其工作人员，但德基公司提供的客户成交确认书上亦有销售助理“薛某某”的签字，故对中原公司提供客户来访确认单的真实性，原审予以确认，中原公司已按约定向德基公司推介客户，并取得相应的客户来访确认单，但中原公司未进一步履行双方所约定的合同义务，协助德基公司最终与购房人签订《上海市商品房预售合同》，故中原公司未按约定取得中介客户成交确认书及填写合同结算单，不具备合同约定的结算全部代理服务费的条件。鉴于中原公司在为德基公司提供居间服务过程中确实花费了一定的人力、物力，结合本案的实际情况，并根据公平原则、诚实信用原则，酌情确定德基公司支付中原公司居间必要费用77,888元。因中原公司和德基公司双方并未就款项支付达成一致意见，故中原公司要求德基公司支付逾期付款违约金的诉请，法院不予支持。原审法院于二○一六年一月八日依法作出判决：一、上海德基置业有限公司于判决生效之日起十日内支付上海中原物业代理有限公司居间必要费用人民币77,888元；二、驳回上海中原物业代理有限公司其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5,009元，由上海中原物业代理有限公司负担人民币3,535元，由上海德基置业有限公司负担人民币1,474元。判决后，中原公司与德基公司均不服，分别向本院提起上诉。中原公司上诉称，原审判决认定事实错误，在补充协议履行期间，签约义务在于对方及现场销售人员，并不在于中原公司；客户签约后，中原公司未取得成交确认书及未填写合同结算单的原因是德基公司恶意阻却。根据合同约定，客户签订预售合同且全款到账，德基公司即需支付全额代理费，现中原公司的主张已达到结算条件，原审判决不予支持是错误的。本案双方间是委托代理关系，原审判决认定为居间关系是适用法律错误。故请求二审法院撤销原审判决，改判支持中原公司的原审全部诉讼请求。德基公司上诉称，现有证据不足以证明中原公司曾带客户赵某看房，在《客户来访确认单》上并无合同约定的钱某某确认，故原审判决对此认定错误；原审判决适用法律错误，本案不适用公平原则，中原公司也没有举证证明其带客户看房而产生的费用。原审判决认定中原公司未完全履行居间义务，但最终判决是按照居间成功的收费惯例标准进行处理，显属不当。同时，原审判决结果实际上否定了现有的房地产销售代理模式，德基公司在售房过程中委托了多家中介公司提供销售服务，为了避免多家中介公司参与致使交易佣金难以确定的争议，双方在合同中约定了《客户来访确认单》及《成交确认书》需由德基公司指定人员确认。如果中介公司既可以销售成功的房屋数量主张佣金，也可以就其带客户看房的次数来主张看房的必要费用，显然对德基公司而言是不公平的。故请求二审法院撤销原审判决，改判驳回中原公司的原审全部诉讼请求。为证明自己的主张，德基公司向本院提供了其就本案系争商品房销售与上海德佑房地产经纪有限公司及上海锐丰房地产投资顾问有限公司所签的场外代理合同，以证明其与案外人所签的代理合同关于代理费的结算模式约定均与中原公司所签的一致，也是符合通常的行业惯例。经质证，中原公司表示对于真实性及关联性均无法确定，故不予认可。本院认为，德基公司所提供的证据反映了其就系争商品房的销售委托了包括中原公司在内的几家房地产经纪公司进行场外代理，代理费结算方式均与本案系争合同一致。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院同时查明，就本案系争商品房的销售，德基公司除委托中原公司外，还委托上海德佑房地产经纪有限公司及上海锐丰房地产投资顾问有限公司共同进行场外代理销售。本院认为，本案系争代理合同及补充协议是签约双方的真实意思表示，其内容亦不违反法律规定，应为合法有效。从合同约定分析，中原公司承担为德基公司的商品房销售进行场外代理而非内场销售代理，故双方间的法律关系应为居间关系，原审判决对此认定正确。根据系争合同约定，双方当事人应签订《成交确认书》以确定客户购房事实，并以此作为计算中原公司应得代理费的依据之一；本院也注意到，新建商品房的销售不同于“二手房买卖”，客户至售楼处看房、洽谈不能直接推定出购房事实的成立；从销售模式来看，一般分为场外销售及场内销售，对于场外销售开发商往往邀请多家房地产经纪公司参与，而签订《成交确认书》能正确区分各家房产经纪公司的业绩。故在中原公司未能提供本案系争商品房销售的《成交确认书》、且德基公司亦不予确认的情况下，本院无法认定系争商品房的销售成功应归入中原公司的代理业绩，故中原公司主张相应的代理费与合同约定不符，本院不予支持。考虑到中原公司在系争商品房的购房业主进行看房、洽谈等过程中付出了一定的劳务，同时也基于目前上海的房地产市场及劳动力市场等因素，本院酌定德基公司应给付中原公司居间必要费用人民币5,000元。原审判决按系争商品房成交价的1%来确定居间必要费用，本院对此不予认同并予以改判。上诉人中原公司的上诉请求缺乏依据，本院不予支持；对于德基公司的上诉请求，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市松江区人民法院（2015）松民三（民）初字第2743号民事判决第二项；二、变更上海市松江区人民法院（2015）松民三（民）初字第2743号民事判决第一项为：上海德基置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海中原物业代理有限公司居间必要费用人民币5,000元。一审案件受理费人民币5,009元，由上海中原物业代理有限公司负担人民币4,880.38元，上海德基置业有限公司负担人民币128.62元；二审案件受理费人民币4,383.88元，由上海中原物业代理有限公司负担人民币4,271.72元，上海德基置业有限公司负担人民币112.16元。本判决为终审判决。
审 判 长 周峰
代理审判员 吴丹
审 判 员 叶兰
二〇一六年三月三十日
书 记 员 周勰
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……