山东省淄博市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁03民终426号
上诉人（原审被告、反诉原告）：张家庆，男，1958年8月24日出生，汉族，无业，现住淄博市博山区。
委托诉讼代理人：王正师，山东正腾律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：山东博山经济开发区小乔社区居民委员会。住所地：淄博市博山经济开发区小乔村。
法定代表人：纪荣建，主任。
委托诉讼代理人：杨岭，山东全正律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王凯，淄博博山光正律人法律服务所法律工作者。
上诉人张家庆因与被上诉人山东博山经济开发区小乔社区居民委员会租赁合同纠纷一案，不服山东省淄博市博山区人民法院（2015）博民初字第1503号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张家庆及其委托诉讼代理人王正师，被上诉人山东博山经济开发区小乔社区居民委员会的委托诉讼代理人杨岭、王凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张家庆上诉称：请求二审法院查清事实，撤销原审判决第一项、第二项、第三项、第四项、第六项，发回重审或判令被上诉人支付上诉人到期租赁费折抵后剩余141530.18元，诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定事实错误，2008年7月1日被上诉人收款收据，系补发上诉人99年03年工资款应当抵顶租赁费，是2003年12月8日被上诉人两委会确认的；2003年12月3日的拆除报告，其收款收据日期为2008年8月12日金额199128.20与2008年6月5日双方签订的《关于解决养鸡场鸡舍历史遗留问题的补充协议》约定减免60000元租赁费并不矛盾，应予扣减；业务费及公证书确认与审计报告的不一致，应以公证为准，应予扣减，且审计费应由被上诉人承担。同时支持上诉人的反诉请求。
山东博山经济开发区小乔社区居民委员会辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人主张的14项均不应抵扣应当上交的租赁费，第五项审计费应按照比例承担。请求驳回上诉，维持原判。
山东博山经济开发区小乔社区居民委员会向一审法院起诉请求：1、判令被告立即将租赁财产、设施返还给原告；2、判令被告支付租赁养鸡场期间的租赁费、资产费等共计354434.36元，并支付逾期付款违约金399180.00元；3、判令被告支付土地租赁费26790.00元，支付逾期付款违约金13107.15元；4、判令被告支付审计费40000.00元；5、本案诉讼费由被告承担。
张家庆反诉称：要求反诉被告返还反诉原告多支付的147141.04元。
一审法院认定事实，1998年12月21日，原告（当时名称为博山区域城镇小乔村民委员会）与被告张家庆签订租赁协议一份，约定由被告租赁原告原养鸡场及养猪场，租赁期限为1998年12月21日至2008年12月20日。该协议第3条约定租赁期的一切不动产的修缮由被告负责。第7条约定被告购买原告的资产（附表）146756.00元，签订协议当日交纳3290.00元，并承担租赁前养鸡债务106849.28元，剩余36616.72元随同租金交纳。第13条约定租赁期满，被告原状交回承租的房屋及建筑物，如有毁损，被告应负责修理，不能修复时，可按价赔偿原告损失。该协议还对租赁费、水电等内容做出了约定。在协议附表中分别列有内容为办公室、仓库、消毒室等固定资产明细表和若干物品的盘点记录，该盘点记录共4页，均有被告张家庆的签字，并在第4页注有合计款146756.00元。原告主张该146756.00元是盘点记录中载明的物品（资产）款，不包括办公室、仓库等固定资产，被告则主张该146756.00元是购买了包括办公室、仓库等在内的所有资产。
1999年2月2日，原、被告协商将养鸡场55棵桐树作价给被告，金额为4750.00元。
2008年12月30日，原、被告续签租赁协议书一份，约定由被告租赁原告原养鸡场及养猪场，租赁期限为2009年1月1日至2018年12月30日，双方并对租赁费、用水、用电、违约责任等内容做出了具体约定。2009年7月1日，原、被告签订补充协议一份，约定主合同签订前关于租赁和财产方面的所有协议作废，双方对建筑物及附属设施的归属重新进行了约定。
2008年12月30日，原、被告签订土地租赁协议一份，约定原告将地片名为垃圾场南的土地不定期租赁给被告使用，双方对租赁费、水电费、违约责任等内容做出了具体约定。
原告主张因被告拖欠租赁费，其于2015年5月26日向被告邮寄送达解除养鸡场租赁合同通知单一份，被告张家庆否认收到该通知单。在本案诉讼过程中，因原、被告对双方往来明细无法形成一致意见，原告申请进行司法审计，经本院委托，山东启新会计师事务所出具启新专审字（2016）131号专项审计报告，对原、被告提供的单据进行了审计。原告为此支出审计费80000.00元。
原告主张被告共应向其支付各项费用483036.36元，具体包括：1、原、被告双方签订的第一份协议自1998年12月到2008年12月，被告应交纳租赁费245000.00元；第二份协议从2008年12月至2015年6月5日被告应交纳租赁费104270.00元；土地租赁费自2009年1月1日至2016年11月1日，被告应交纳26790.00元。上述租赁费合计376060.00元，被告庭审中对此没有异议。2、根据审计报告，被告另欠原告资产费39906.72元、桐树作价款4750.00元以及借款等其他应付款项89109.64元，被告对此有异议。
原告认可审计报告中记载的已收被告租赁费、资产费、鸡蛋款、汽车、公路拓宽占用土地等顶账抵租赁费128602.00元，并将该款从被告应交纳的各项费用483036.36元中扣减，要求被告支付剩余费用354434.36元。被告则主张，除了上述扣减的费用，还有453575.40元费用应当予以扣减，包括鸡蛋款202579.50元、桐树款4750.00元、工资款38853.00元、应付账款1800.00元、拆迁补偿费199128.20元、退资产费3400.00元、业务费3064.70元，原告对此不予认可。另外，被告提起反诉，要求原告支付其差额部分147141.04元。
一审法院认为，原、被告之间存在租赁合同关系。关于被告是否存在拖欠租赁费的违约行为。一、原养鸡场及养猪场租赁费的部分。1、2008年7月5日的小乔社区收款收据，明确注明“用鸡蛋顶上交租赁费”，并加盖原告的财务专用章，故该款136529.00元应当从租赁费中扣减；2、2011年2月28日小乔社区收据，载明“收张家庆租费08年12500.00元0911年48750元”，故该款61250.00元应当从租赁费中扣减；3、桐树款4750.00元，被告已经另行支付给原告，不属于租赁费的范围；4、2008年7月1日小乔社区收款收据，注明“补发99年03年5年工资款”38853.00元，原告对此有异议，且该收据未注明抵顶租赁费，故不应从租赁费中扣减；5、1998年12月1日养鸡场净资产作价表中明确记载“应付张加庆、朱寿信账款1800元从租赁费中扣除”，因此该款1800.00应当从租赁费中扣减；6、被告提交的有钱加顺签字的养鸡场拆除报告，落款日期为2003年12月3日，收款收据日期为2007年8月12日（金额为199128.20元），均未入原告的财务账，而根据2008年6月5日原、被告签订的《关于解决养鸡场鸡舍历史遗留问题的补充协议书》约定，该补充协议是最终处理协议，这说明即使被告提交的养鸡场拆除报告是真实的，而之后的补充协议对此又做出了变更，即以减免60000.00元租赁费的形式作为“原养鸡场因公路拓展而被迫拆除鸡舍多处”的补偿，而该60000.00元原告已经从租赁费中进行了扣减；7、退资产费3400.00元，系原告退给被告的款项，不属于租赁费范围；8、业务费3064.70元，系鸡蛋款，没有注明抵顶租赁费。综上，上述凭证中1、2、5项明确记载了抵顶租赁费，说明原、被告形成抵顶租赁费的合意，该三项合计199579.00元应当从被告应交纳的原养鸡场及养猪场的租赁费349270.00元中扣减，再扣减原告认可的128602.00元，被告尚欠原告原养鸡场及养猪场的租赁费21089.00元。二、垃圾场南的土地租赁费为26790.00元，被告没有异议，应当予以支付。上述两项租赁费共计47879.00元。
关于原告主张的违约金。原、被告在履行租赁合同过程中，多项业务同时往来，而双方又没有按照合同约定及时进行处理，原告亦未向被告明确主张权利，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，不予支持。
根据合同约定，在被告拖欠租赁费的情况下，原告有权解除租赁合同，要求被告返还原养鸡场及养猪场的土地及地上设施。因被告购买的资产在明细表第58、1114页中有明确记载，因此，对原告主张被告返还该部分设施，不予支持。在第9页固定资产明细表部分，被告没有购买，系租赁原告的财产，应当予以返还。但根据2008年12月30日的租赁协议和2009年7月1日的补充租赁协议约定，被告原租赁原告土地、厂房等期间所建一切不动产归原告所有，作为被告擅自拆除原告建筑物的补偿，说明变更了固定资产明细表中的内容，而且被告在庭审中亦认可在2003年养鸡场拆迁时已经拆除，故对原告要求按照固定资产明细表中的财产予以返还的诉讼请求，在本案中不予一并处理，原告可以另行主张权利。被告应当返还原养鸡场及养猪场土地6.48亩。因原告要求返还的租赁财产中并未包含地片名为垃圾场南的土地1.14亩，且对被告在该土地上所建的建筑物，原、被告在合同中有明确约定，因原、被告在本案中均未主张权利，故在本案中不予一并处理。
关于原告主张的资产费39906.72元，属于双方履行租赁合同所涉及的内容，且原告主张的计算数额符合租赁合同约定的计算方式，故被告应当按照39906.72元予以支付。被告主张资产费按照32906.72元计算的理由不能成立，原审法院不予支持。
关于原告主张的其他应付款89109.64元，与本案租赁合同无关，故在本案中不予一并处理，原告应当另行主张权利。
关于审计费。因原告提出的审计申请是为了明确原、被告间的业务往来，是为了原、被告双方的利益，故原告支出的审计费80000.00元，被告应当分担二分之一，故对原告要求被告支付审计费40000.00元的诉讼请求，予以支持。
关于被告的反诉请求中涉及的工资、提成等项目，与本案租赁合同无关，故在本案中不予一并处理，被告应当另行主张权利。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决：一、被告张家庆自判决生效之日起十日内支付原告山东博山经济开发区小乔社区居民委员会租赁费47879.00元；二、被告张家庆自判决生效之日起三十日内返还原告山东博山经济开发区小乔社区居民委员会原养鸡场及养猪场土地6.48亩；三、被告张家庆自判决生效之日起十日内支付原告山东博山经济开发区小乔社区居民委员会资产费39906.72元；四、被告张家庆自判决生效之日起十日内支付原告山东博山经济开发区小乔社区居民委员会审计费40000.00元；五、驳回原告山东博山经济开发区小乔社区居民委员会的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告张家庆的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6068.00元，原告山东博山经济开发区小乔社区居民委员会负担5138.00元，被告张家庆负担930.00元；反诉案件受理费1622.00元，由反诉原告张家庆负担。
二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实是上诉人张家庆应支付给被上诉人租赁费的数额是多少。本院认定的事实与一审认定的一致。
本院认为，1998年12月21日、2008年12月30日，上诉人张家庆与被上诉人山东博山经济开发区小乔社区居民委员会分别签订租赁协议一份，约定上诉人张家庆租赁其原养鸡场及养猪场；2008年12月30日双方还签订土地租赁协议一份及2008年6月5日双方签订《关于解决养鸡场鸡舍历史遗留问题的补充协议书》等，约定被上诉人将地片名为垃圾场南的土地不定期租赁给上诉人使用，补充协议对历史遗留问题作出最终的处理。同时每份协议对各自的权利和义务均作了详细的约定。上述本案的基本事实，本院予以确认。
关于上诉人张家庆应支付被上诉人相关费用的数额问题。除一审所述外。首先，关于2008年7月1日被上诉人收款收据，注明“补发99年03年5年工资款”38853.00元，该收据未注明抵顶租赁费，且与涉案的租赁不是同一法律关系，一审法院未作抵扣并无不当，上诉人主张该款项应予抵顶租赁费的上诉理由不能成立，本院不予支持。
其次，关于2003年12月3日有钱加顺签字的养鸡场拆除报告，收款收据日期为2007年8月12日（金额为199128.20元），该款项未入被上诉人的财务账，钱加顺的签字并非是村两委的决议，如若村书记或村主任签字代表两委决议，该行为违反村民委员会组织法的相关规定，且2008年6月5日双方签订的《关于解决养鸡场鸡舍历史遗留问题的补充协议书》对养鸡场的拆除作了最终处理，并已进行了扣减。因此，上诉人张家庆的该主张不能成立，本院不予支持。
第三，关于业务费3064.70元应否扣减问题。该款项系鸡蛋款，未注明抵顶租赁费，与租赁费无关，上诉人可另案处理，本案中不予抵顶。
第四，关于上诉人主张的扣减7000.00元问题。资产费39906.72元系双方履行租赁合同涉及的内容，符合双方租赁合同约定的计算方式。上诉人主张是占用其部分租赁土地从中扣减7000.00元，无证据证明，且被上诉人对此不予认可。因此，该上诉主张本院不予支持。
第五，关于上诉人主张的审计费用问题。由于双方业务往来复杂多样，账目不清，为了双方利益进行审计，符合法律规定，一审法院将审计费用让双方各负担一半并无不当。故上诉人张家庆主张不应承担审计费用的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，上诉人张家庆的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5440.00元，由上诉人张家庆负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏坤明
审 判 员 孙德启
审 判 员 禚慧聪
二〇一七年三月二十九日
法官助理 汪燕飞
书 记 员 张文琪