广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终1091号上诉人（原审被告）：陈少宏，男，汉族，1962年6月14日出生，住所地：广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：汤嘉祺，广东中深律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱勋源，广东中深律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李良，男，汉族，1967年7月8日出生，住所地：深圳市福田区新洲六街。委托诉讼代理人：胡海军，广东华途律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹湘雩，广东华途律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：黄开慧，女，汉族，1971年4月15日出生，住所地：广东省深圳市南山区。上诉人陈少宏因与被上诉人李良、黄开慧房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第1540号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，被上诉人黄开慧经本院合法传唤未到参加诉讼，本院依法组成合议庭进行缺席审理。本案现已审理终结。上诉人陈少宏上诉请求：1、依法撤销(2015)深罗法民三初字第1540号民事判决，驳回李良的全部诉讼请求；2、由李良承担本案的全部诉讼费用。上诉事实与理由：一、本案中，与李良存在房屋买卖关系的是广东广盈达房地产开发有限公司，并非陈少宏，涉案《合作建房合同》是李良跟广东广盈达房地产开发有限公司签订的，收款收据也是广东广盈达房地产开发有限公司出具给李良的。虽然之前广东广盈达房地产开发有限公司与陈少宏签订了合同，但之后陈少宏己将涉案的房产退出，将涉案房产的权利义务均转让给了李良，由李良与广东广盈达房地产开发有限公司签订了《合作建房合同》，并且在广东广盈达房地产开发有限公司法定代表人龙文生被抓后，李良也到边防七支队及经侦局进行过申报，要求认定其是实际业主，故一审法院认定陈少宏与李良存在房屋买卖关系是错误的。二、在一审诉讼期间，陈少宏向一审法院提出了调查取证申请，要求法院到深圳市公安局经济犯罪侦查局、广东广盈达房地产开发有限公司、广东省公安边防总队第七支队及龙文生进行调查，该调查对本案事实，特别是可以证明李良在龙文生案发后向上述被调查单位申报了房屋购买及要求产权，但一审法院没有采纳，导致对本案作出错误认定及判决。三、本案涉及的房屋为军产房，按照最高人民法院的相关规定，法院不应受理本案。二审期间，上诉人陈少宏补充其上诉理由称，1、另案陈少宏和黄开慧作为被告的案件与本案性质一致，但一审法院作出驳回原告起诉的民事裁定，而本案却作出实体判决。2、另案（2017）粤03民终字1220、1221号案件是涉及军产房的案件，法院也是作出驳回起诉的民事裁定。被上诉人李良辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确。李良与陈少宏之间直接存在房屋买卖合同关系。李良从未与案外人广盈达房地产开发有限公司签订购买合同，且陈少宏是实际收取李良全部购房款的人。就李良与陈少宏之间的买卖关系，在陈少宏无法履行相关义务时，陈少宏应当返还李良支付的全部款项。陈少宏所称该房属于军产房或者广盈达房地产公司有涉及经济犯罪与本案没有任何关联。同时陈少宏递交的民事裁定书与本案性质完全不一致。原因是因为李良与陈少宏签订合同时该房产已经建成，且陈少宏也出具了购房证明给李良。该购房证明第一句话明确写明：本人陈少宏将所购的广盈达开发有限公司开发的深圳市红岭中路2022号广东边防7支队机关大院XXX项目三栋XXX转让给李良。以此足以证明在2014年3月17日陈少宏与李良建立房屋买卖关系时所涉房产属于陈少宏所购，仅在2014年3月17日转让给李良。而且李良就本案发生诉讼关系后已经向人民法院申请了财产保全，防止陈少宏转移相关财产。针对受理与不受理的问题在一审法院陈少宏已经提出，我方也向一审法院提交书面意见明确本案与其他所涉经济案件或者军产房性质完全不一致，请求二审法院核实书面意见。李良向一审法院起诉请求：1、判令陈少宏退还李良所有购房总价款共计人民币3200000元及延迟履行违约金（按照中国人民银行同期贷款利率自2014年3月18日起计算至实际支付之日止）。2、判令黄开慧与陈少宏承担连带赔偿责任。3、本案诉讼费用均由黄开慧与陈少宏共同承担。一审法院认定事实：2012年12月1日，广盈达公司与广东省公安边防总队第七支队签订了一份《合作建设机关大院南侧土地合同书》，双方约定在位于深圳市红岭中路2022号广东边防七支队机关大院南侧红线用地内合作建房，并约定了房产建成后的分配。2012年12月24日，陈少宏与广盈达公司签订《购房合同》，约定广盈达公司将上述合作建房所分得的房产中的3栋X楼、X楼、X楼共三层出售给陈少宏。其后，陈少宏将涉案房产即位于3栋22层B号房产转售给李良，转让价格为320万元。2014年3月17日，李良通过银行转账方式向陈少宏支付购房总价款320万元，同日，陈少宏向李良出具《购房证明》确认收到房款，并确认由李良与广盈达公司签订购房合同，其本人无条件配合办理有关手续。付款当天，李良与广盈达公司签订一份《合作建房合同》约定购买涉案房产。至今为止，陈少宏未能将涉案房产交付李良使用。另查，陈少宏与黄开慧为夫妻关系，上述购房行为发生时，双方处于夫妻关系存续期间。一审法院认为，陈少宏将其从广盈达公司购得的涉案房产转售给李良并收取了李良的购房款，双方建立了房屋买卖合同关系；广盈达公司作为涉案项目的合作建房一方，仅是配合陈少宏与李良签订购房合同，其并非实际的卖方，实际的卖方是陈少宏。据此，陈少宏关于其主体不适格的抗辩理由并不成立，一审法院不予采纳。本案买卖双方交易的涉案房产的土地用途为军事用地，属于划拨用地而非商业用地，在该土地上建设的房产未经批准不能作为商品房在市场上进行交易，此为城市房地产管理法的强制性规定。据此，李良与陈少宏就上述房产所达成的买卖行为，违反了我国法律的强制性规定，应属无效买卖合同行为，陈少宏应当将收取的购房款退还李良，并按照同期贷款利率赔偿李良的利息损失。上述债务发生于陈少宏与黄开慧夫妻关系存续期间，李良基于夫妻共同债务的理据要求黄开慧对陈少宏的责任承担共同清偿责任的诉讼请求，于法有据。综上，李良与陈少宏直接成立了房屋买卖合同关系，陈少宏是本案适格被告；该买卖合同关系因违反法律的强制性规定而无效，陈少宏应当返还购房款及利息；黄开慧作为配偶应当就夫妻共同债务承担清偿责任。李良的诉讼请求，具有事实依据与法律依据，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，一审法院判决：一、确认李良与陈少宏就涉案房产（位于深圳市红岭中路2022号广东边防七支队机关大院XXX项目3栋22楼B号房产）达成的买卖合同关系无效。二、陈少宏、黄开慧应于本判决书生效之日起十日内向李良返还购房款人民币320万元并支付购房款占用期间的利息（利息按照中国人民银行公布的同期一年期流动资金贷款利率从2014年3月18日计算至款项返还之日）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币17238.95元以及诉讼保全费人民币5000元均由陈少宏、黄开慧共同负担。本院经二审审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。本院另查明，广东广盈达房地产开发有限公司（以下简称广盈达公司）与陈少宏于2012年12月24日签订的《购房合同》第六条约定，广盈达公司需无条件协助陈少宏办理第三方买家购房合同，不得收取任何费用。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。首先，关于合同主体。陈少宏向李良出具《购房证明》确认其向李良转让涉案房产、转让价格为人民币320万元，李良亦已向陈少宏付清购房款320万元，故陈少宏与李良成立房屋买卖合同关系。原审认定陈少宏为涉案合同的卖方正确，本院予以确认。依前述广盈达公司与陈少宏之间《购房合同》的约定，广盈达公司与李良签订《合作建房合同》仅为协助陈少宏办理李良的购房手续，广盈达公司系为履行其与陈少宏《购房合同》约定的合同义务，其真实意思表示并非由其向李良出卖房产，实际上广盈达公司亦从未向李良收取购房款。据此，陈少宏上诉主张广盈达公司为涉案合同的卖方，缺乏事实依据，本院不予采纳。其次，关于合同效力。涉案房产所在土地为军事用地，属划拨用地而非商业用地，转让该土地上建设的房产依法应经审批，本案中未有证据显示涉案房产交易有办理合法审批手续，故涉案合同依法应为无效，陈少宏因此取得的购房款亦应予返还。原审处理正确，本院予以维持。综上，陈少宏的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费34478元（陈少宏已预交），由陈少宏负担。本判决为终审判决。审 判 长 马   龙审 判 员 许 莹 姣代理审判员 周   敏二〇一七年六月八日书 记 员 林翘（兼）附录相关法律条文:《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。