上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终334号
上诉人（原审原告）：周燕萍，女，1978年1月27日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：邹宏文，北京高文（上海）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：曹佩芬，女，1970年4月13日生，汉族，住上海市浦东新区。
被上诉人（原审被告）：曹纳新，男，1968年11月14日生，汉族，住上海市徐汇区。
被上诉人（原审被告）：曹某1，男，1974年11月4日生，汉族，住上海市宝山区。
被上诉人（原审被告）：曹牟，女，1973年4月23日生，汉族，住上海市宝山区。
被上诉人（原审被告）：曹某2，女，2007年12月18日生，汉族，住上海市宝山区。
法定代理人：曹某1（系曹某2父亲），年籍同上。
被上诉人曹纳新、曹某1、曹牟、曹某2之共同委托诉讼代理人：曹佩芬，年籍同上。
原审第三人：上海舜峰房地产开发有限公司，住所地上海市浦东新区东明路1800弄5号1-3层。
法定代表人：任国龙。
上诉人周燕萍与被上诉人曹佩芬、曹纳新、曹某1、曹牟、曹某2，原审第三人上海舜峰房地产开发有限公司（以下简称舜峰公司）因房屋买卖合同纠纷案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初31338号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
周燕萍上诉请求：维持一审判决主文第一项，撤销一审判决主文第二项，改判支持周燕萍一审中的全部诉讼请求；本案一审、二审案件受理费由曹佩芬、曹纳新、曹某1、曹牟、曹某2负担。事实和理由：2015年4月，周燕萍经中介机构介绍，与曹佩芬、曹纳新、曹某1、曹牟、曹某2达成房屋转让协议，约定曹佩芬、曹纳新、曹某1、曹牟、曹某2将上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX幢XX号XX室动迁安置房（以下简称系争房屋）出售给周燕萍。现系争房屋的大产证核准登记已满3年，曹某3户的征收补偿协议签订亦已满3年，系争房屋具备产权过户条件，曹佩芬、曹纳新、曹某1、曹牟、曹某2应按合同约定的期限办理相应的产权过户手续。一审法院驳回周燕萍要求办理产权过户手续的诉讼请求，缺乏依据。关于违约金的争议。买卖合同明确约定曹佩芬、曹纳新、曹某1、曹牟、曹某2逾期办理产权过户手续的，应承担逾期过户违约金，曹佩芬、曹纳新、曹某1、曹牟、曹某2在可以办理过户手续的情况下，未积极向动迁安置部门主张办理产权过户手续，导致周燕萍至今未能取得系争房屋产权，曹佩芬、曹纳新、曹某1、曹牟、曹某2应承担相应的违约责任。即便系动迁部门的原因导致曹佩芬、曹纳新、曹某1、曹牟、曹某2无法办理产权过户手续，但根据合同法第一百二十一条之规定，因第三人的原因造成违约的，曹佩芬、曹纳新、曹某1、曹牟、曹某2应当向周燕萍承担违约责任。
曹佩芬、曹纳新、曹某1、曹牟、曹某2共同辩称，不同意周燕萍的上诉请求。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人舜峰公司未具答辩意见。
周燕萍向一审法院提出诉讼请求:1、依法确认周燕萍、曹佩芬、曹纳新、曹某1、曹牟、曹某2于2015年5月10日就转让系争房屋上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX幢XX号XX室签订的《房屋买卖合同》合法有效；2、判令曹佩芬、曹纳新、曹某1、曹牟、曹某2立即办理产权登记，将系争房屋产权登记至曹佩芬一人名下，舜峰公司予以协助；3、判令曹佩芬、曹纳新、曹某1、曹牟、曹某2协助周燕萍办理过户手续，将系争房屋产权转移登记至周燕萍名下；4、判令曹佩芬、曹纳新、曹某1、曹牟、曹某2赔偿周燕萍违约金10万元；5、本案诉讼费由曹佩芬、曹纳新、曹某1、曹牟、曹某2承担。
一审法院认定事实：经上海XX有限公司居间介绍，周燕萍于2015年4月28日支付曹佩芬购房定金1万元。2015年4月30日，周燕萍与曹佩芬签订了房地产买卖居间协议一份，约定：曹佩芬将动迁安置房上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX幢XX号XX室房屋一套出售给周燕萍，房屋转让总价款87万元。签订居间协议当日，周燕萍又支付购房定金4万元。
2015年5月10日，周燕萍（乙方）与曹佩芬、曹纳新、曹某1、曹牟、曹某2（甲方）签订了房屋买卖合同，约定：甲方将上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX幢XX号XX室房屋一套出售给乙方；签订本合同且乙方支付首期购房款35万元（其中10万元为补充定金）后当日，甲方向乙方交房，将该房屋的钥匙和房屋资料原件交给乙方，乙方立即收房，并可立即开始装修；该房屋将来申办小产证时，将登记在甲方曹佩芬一人名下，产权人确认为曹佩芬一人。按照上海市XX局的现行管理政策，该房屋将于2016年11月26日限制交易期限届满可以过户。过户时间届至前一周准备好过户所需的全部证明文件和材料，在可过户时间届至后七日内，即2016年12月3日前与乙方一起到房地产交易中心办理过户相关手续。甲方构成根本违约，导致该房屋不能过户给乙方的，赔偿该房屋当时市场价的130%或者乙方购买价的130%给乙方，并赔偿乙方全部装修费，且不得要求乙方支付任何房屋使用费；构成根本违约，但最终该房屋有效过户给乙方了，赔偿该房屋当时市场价的30%或者乙方购买价的30%违约金给乙方；构成重大违约，赔偿该房屋当时市场价的20%或者乙方购买价的20%违约金给乙方。在以上各种违约情形中，甲方除承担上述违约责任外，须同时赔偿乙方因此遭受的全部损失，并且不得对过渡期内该房屋的所有收益提出任何主张。该房屋限制交易期届满可以过户之日起满三个月仍未过户给乙方，视为该房屋最终没有过户给乙方，甲方构成根本违约。甲方逾期履行合同义务的，每逾期一日，按照该房屋当时市场价的0.1%计算逾期违约金给乙方等内容。该合同并将系争房屋转让总价调整为80万元，购房尾款7万元以周燕萍于2015年5月10日出具了7万元的借条形式确认。
签订房屋买卖合同后当日，周燕萍分三次转账汇入曹佩芬的银行账户内35万元，其中10万元作为补充定金，25万元为首期房款。同日，曹佩芬将系争房屋的钥匙交付周燕萍，周燕萍接收房屋后，将房屋装修、出租给案外人居住至今。2015年7月5日，周燕萍转账40万元购房款给曹佩芬银行账户。2016年，周燕萍认为系争房屋的开发商大产证已核准登记满三年，多数动迁户签订的动迁协议也已经满三年，故要求办理小产证、并过户给周燕萍，未果。
一审法院另查明：2013年11月26日，案外人曹某3与上海市XX事务中心签订上海市征收集体土地居住房屋补偿协议，获被安置房屋五套，其中包含系争房屋一套，被安置人为曹佩芬、曹纳新、曹某1、曹牟、曹某2及案外人曹某3（于2014年2月28日死亡）。曹某3的法定继承人为曹某1和曹佩芬，曹某3生前未留有遗嘱。2013年7月22日，舜峰公司取得系争房屋的大产证。
本案一审审理中，针对周燕萍、曹佩芬、曹纳新、曹某1、曹牟、曹某2争议的系争房屋是否已能办理小产证问题，浦东新区法院于2017年8月3日向上海市XX中心征收事务办公室调查，该部门答复：上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX幢XX号XX室房屋是大基地南扩（2号地块）土地储备项目安置的房屋，目前尚未启动办理小产证。大基地南扩（2号地块）动迁所安置的房屋目前均尚未启动办理小产证。同一个小区内安置的房屋是根据不同的动迁项目进行安置的，也就会存在办理小产证有先后的情况。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。关于系争房屋的买卖合同是周燕萍、曹佩芬、曹纳新、曹某1、曹牟、曹某2的真实意思表示，合法有效。虽然关于系争房屋的动拆迁协议签订时间以及房屋的开发商即舜峰公司取得系争房屋大产证的时间均已经满三年。但由于动迁的相关部门对包括系争房屋在内的大基地南扩（2号地块）土地储备项目安置的房屋，目前尚未启动办理小产证，客观上导致曹佩芬、曹纳新、曹某1、曹牟、曹某2无法取得办理系争房屋小产证所需的资料，从XX房XX中心办理小产证，曹佩芬、曹纳新、曹某1、曹牟、曹某2办理系争房屋的产权过户手续的条件目前尚不具备，故周燕萍要求曹佩芬、曹纳新、曹某1、曹牟、曹某2立即办理产权登记，将系争房屋产权登记至曹佩芬一人名下；曹佩芬、曹纳新、曹某1、曹牟、曹某2协助周燕萍办理过户手续，将系争房屋产权转移登记至周燕萍名下的诉讼请求，不予支持。关于周燕萍主张曹佩芬、曹纳新、曹某1、曹牟、曹某2应当支付违约金10万元的诉讼请求。鉴于曹佩芬、曹纳新、曹某1、曹牟、曹某2不能办理小产证以及不能办理产权过户，并非其自身过错导致。且，周燕萍、曹佩芬、曹纳新、曹某1、曹牟、曹某2交易的标的物系尚未取得小产证的动迁安置房屋，买卖合同签订时，周燕萍、曹佩芬、曹纳新、曹某1、曹牟、曹某2对该房屋何时实际具备办理小产证条件尚不能完全确定，双方均应预见到该房屋办理小产证存在一定的不确定性因素。周燕萍亦未提供证据证明其因不能办理产权过户而造成了其实际损失，故周燕萍主张曹佩芬、曹纳新、曹某1、曹牟、曹某2支付违约金的诉讼请求，不予支持。
一审法院审理后于2017年10月19日作出判决：一、周燕萍与曹佩芬、曹纳新、曹某1、曹牟、曹某2于2015年5月10日签订的关于上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX幢XX号XX室房屋买卖合同有效；二、驳回周燕萍的其余诉讼请求。案件受理费13,800元，由周燕萍负担。
二审中，双方均未向本院递交新证据。
经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，就系争房屋签订的房屋买卖合同系上诉人与被上诉人真实的意思表示，当事人均应恪守，不得擅自变更或者解除。签订买卖合同时，系争房屋并未办理房地产权证，双方根据上海市的相关政策，列明系争房屋于2016年11月26日限制交易期限届满可以过户，过户时间届至前一周准备好过户所需的全部证明文件和材料，在可过户时间届至后七日内，即2016年12月3日前至房地产交易中心办理过户相关手续。然从已查明的事实看，曹某3户的征收补偿协议签订于2013年11月26日，系争房屋大产证取得于2013年7月22日。由此可见，上诉人与被上诉人系根据征收补偿协议签订满3年的时间节点约定了系争房屋过户期限，且认为2016年11月26日后系争房屋即可办理产权过户手续。但需要指出的是，根据上海市的相关政策，未取得房地产权证（小产证）或取得房地产权证（小产证）未满3年的，但该动迁安置房的房地产开发企业取得房地产权证（大产证）满3年，且被动迁居民家庭签订拆迁补偿安置协议满3年的，在办理房地产权证（小产证）后可以转让、出租。根据该规定，征收补偿协议签订满3年且安置房房地产开发企业取得大产证满3年，为系争房屋可以办理产权过户手续的必要条件而非充分条件，只有办理出小产证后，系争房屋于2016年11月26日后方可办理产权过户手续。而2016年11月26日后系争房屋能否办理小产证，具有不确定性，对此时不能办理产权过户手续之风险，双方亦应有相应的预见能力。故2016年12月3日前系争房屋因无法办理小产证致无法办理产权过户手续的，不能归责于任何一方。现根据一审法院的调查，系争房屋目前并不具备办理小产证的条件，也非被上诉人的原因致无法办理小产证，故上诉人要求被上诉人现在办理产权过户手续及承担逾期办理产权过户手续违约金的诉讼请求，本院均予以驳回。
综上所述，一审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人周燕萍的上诉请求，缺乏事实基础及法律依据，本院予以驳回。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13,800元,由上诉人周燕萍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 谢 猛
审 判 员 蒋庆琨
二〇一八年五月二十九日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……