江西省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）赣民一终字第100号
上诉人（原审被告）江西立天唐人房地产发展有限公司，住所地江西省上饶市信州区五三大道延伸段中央公园。
法定代表人童云峰，该公司董事长。
委托代理人程电飞，江西中山律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）中国建设银行股份有限公司上饶市分行，住所地江西省上饶市信州区赣东北大道26号。
负责人余飞，该分行行长。
委托代理人刘卫东，江西求正沃德律师事务所律师。
委托代理人卢一鸣，江西求正沃德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王宝君，女，汉族，1971年4月28日生，住江西省上饶县。
委托代理人黄勇，江西文澜律师事务所律师。
上诉人江西立天唐人房地产发展有限公司（以下简称立天公司）、上诉人中国建设银行股份有限公司上饶市分行（以下简称建行上饶分行）因与被上诉人王宝君所有权确认、商品房销售合同纠纷一案，不服江西省上饶市中级人民法院（2014）饶中民一初字第29号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。立天公司的委托代理人程电飞，建行上饶分行的委托代理人卢一鸣，王宝君的委托代理人黄勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2008年10月9日，立天公司作为甲方，与作为乙方的案外人上饶市金泰电力安装有限公司（以下简称金泰公司）签订了一份《“中央公园”小区低配电工程施工协议》（以下简称《施工协议》），该协议约定：甲方委托乙方承担中央公园的低压及一户一表配电工程的采购施工，施工期限为2008年9月28日起至甲方交楼日。甲方按建筑面积每平方米以45元包工包料给乙方，一次性包干单价，不做任何调整。小区建筑面积约定为155000平方米（按实结算），工程总造价款为人民币约697.5万元，户表数约为1000户。协议第七条约定：“1、合同签订后一星期内甲方支付定金20万元。2、变压器、主电缆、分支箱全部设备进场经被告验收后（一个月内），甲方支付给乙方总价款的20%（含第一条定金20万元），计人民（140）万元，其余工程款由乙方全额垫资施工。3、其余80%工程款甲方同意以中央公园店铺抵扣作工程款，其中肆间店铺按销售价九折优惠，其他店铺按九二折优惠抵扣。乙方保证店铺全部自用做装饰建材配件经营，取得商铺后，最少两年之内不转让”。协议还约定了违约责任等事项。
协议签订后，立天公司于2009年5月27日和12月27日分别将140万元汇入王宝君账户。王宝君即组织人员进场施工。2013年10月8日，立天公司出具了一份《中央公园和娱乐城强电工程结算清单》，确认尚欠工程款6863950.30元，对于立天公司结算的数额，王宝君没有异议。
王宝君与立天公司签订了一份《中央公园项目商铺租赁合同书》，约定王宝君向立天公司租赁本案涉案10间商铺，租赁期限为2011年2月1日至2016年1月31日，其中2011年2月1日至2012年1月31日租金为0元，2012年2月1日至2013年1月31日月租金为11053元，2013年2月1日至2014年1月31日月租金为12353元，2014年2月1日至2016年1月31日的租金由市场决定。王宝君与立天公司的授权代表刘冰在协议上签了字，立天公司的联系人为杨萍。2011年2月28日，王宝君与上饶市立天唐人物业管理有限公司签订了《中央公园商铺物业服务协议》，约定收费标准为每月每平方米1元。2013年9月9日，立天公司向王宝君出具了《解除合同通知书》，以王宝君未交纳租金为由，提出解除双方签订的《中央公园项目商铺租赁合同书》。
2010年12月18日，杨萍出具说明一份，内容为：“注：王总所租赁商铺为1-29～1-38计10间，（已用紫色记号笔标注，即：9#1-12～9#1-16，10#1-1～10#1-5，以此房号为注好手写的房号为准），其中预购买商铺为9#1-14～9#1-16，10#1-1～1-5，共计8间。”。刘冰与杨萍在价格表上签字。
2012年1月29日，王宝君与立天公司签订了《最高额抵押合同》，约定立天公司用10号楼1-1、1-2、1-3、1-4商铺为王宝君向江西省农村信用社的贷款提供最高额为380万元的抵押担保，担保期间为2012年1月19日至2014年1月18日，并到上饶市房地产管理局办理了他项权登记（证号：房他证上房2012字第000342号）。2014年6月3日，立天公司替王宝君归还了欠江西省农村信用社（农商银行）的贷款本息合计3855606.24元。
2008年9月29日，立天公司取得了中央公园8-12号的《商品房预售许可证》。2013年9月3日，立天公司与建行上饶分行签订了八份《商品房买卖合同》，将10号楼1-1至1-8号共8间商铺出售给建行上饶分行。建行上饶分行于2013年9月4日将部分购房款汇至立天公司，2013年9月17日在上饶市房地产管理局网上备案系统进行了备案审核。
2014年6月23日，立天公司向原审法院提起诉讼，要求确认立天公司与金泰公司签订的《施工协议》无效，王宝君作为第三人参加的诉讼。原审法院已于2014年11月5日作出了（2014）饶中民一初字第56号民事判决书，判决立天公司与金泰公司签订的《施工协议》无效。该判决已生效。
原审法院认为，一、关于王宝君主体资格问题。虽然（2014）饶中民一初字第56号民事判决认定金泰公司和立天公司于2008年10月9日签订的《施工协议》系王宝君借用金泰公司的资质签订的，因违反法律法规强制性规定而属于无效合同，但由于该协议所涉及的中央公园小区低配电工程已通过电力部门的竣工验收，且已实际投入使用。依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持。王宝君所施工的工程已验收合格并投入使用，王宝君有权利要求依据金泰公司和立天公司签订的《施工协议》中有关结算条款的约定，进行工程款的结算，而《施工协议》中明确约定，该项工程除先期支付的140万元外，其余80%工程款以中央公园店铺抵扣作工程款，其中肆间店铺按销售价九折优惠，其他店铺按九二折优惠抵扣。因此，对于立天公司与建行上饶分行提出的因《施工协议》无效，王宝君无权依据该协议的约定要求以店铺抵扣工程款的意见不予采纳。
二、关于抵扣工程款的店铺位置与价格问题。虽然金泰公司和立天公司签订的《施工协议》中未明确约定抵扣工程款的店铺的具体位置与结算价格，但结合本案证据，本案诉争的中央公园小区9栋1-12、1-13、1-14、1-15、1-16及10栋1-1、1-2、1-3、1-4、1-5共10间店铺即为王宝君、立天公司所认可的要抵扣工程的店铺，理由是：1、王宝君在审理过程中提供了2010年12月18日由杨萍和刘冰签字的价格表及杨萍书写的说明，说明中载明王宝君所租赁的10间商铺为中央公园小区9栋1-12、1-13、1-14、1-15、1-16；10栋1-1、1-2、1-3、1-4、1-5其中预购的商铺为9栋1-14、1-15、1-16，10栋1-1、1-2、1-3、1-4、1-5，虽然立天公司对于该份证据提出异议，但根据立天公司在审理过程中所提供的《中央公园项目商铺租赁合同书》中联系人为杨萍，授权代表人为刘冰，以及合同中所载明的王宝君所租赁的商铺位置与杨萍所书写的内容一致，立天公司又未能提供证据证明王宝君所提供的该份证据系虚假的，也未提供证据证明除了该份价格表外，还存在其他的销售价格。因此，原审法院认为王宝君提供的由杨萍书写的说明以及杨萍和刘冰签字的价格表可以证明王宝君现在所使用的十间店面即是其与立天公司所同意用作抵扣工程款的商铺的位置以及抵扣价格。同时，王宝君在实际施工过程中，除了对《施工协议》中所约定的工程进行施工外，还增加了娱乐城的强电工程，而王宝君、立天公司并未就该工程另行签订施工合同，且立天公司在进行结算时，已将该娱乐城的工程与《施工协议》中所约定的工程一并结算，因此，该工程结算也应当依据《施工协议》的约定进行。
三、关于建行上饶分行与立天公司之间房屋买卖合同备案效力问题。建行上饶分行提出其与立天公司签订的《商品房买卖合同》已在上饶市房地产管理局办理了备案登记，有物权期待的优先效力。原审法院认为，建行上饶分行与立天公司签订的《商品房买卖合同》并不具有《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）所规定的所有权登记效力，建行上饶分行不享有物权期待的优先效力，理由如下：1、建行上饶分行与立天公司签订的《商品房买卖合同》所涉及的标的物的产权存在争议。王宝君所诉请的要求确认所有权的10间商铺中，有5间商铺与立天公司与建行上饶分行在2013年9月3日签订的八份《商品房买卖合同》中的5份合同所涉及的标的重合，即10号楼1-1至1-5号商铺，因此，在未确定该5间商铺所有权人之前，该5份《商品房买卖合同》属于效力待定的合同，即如果该5间商铺所所有权属于立天公司，则立天公司有权出售，若该5间商铺的所有权属于王宝君，则立天公司的行为则属于无权处分行为。2、《商品房买卖合同》在房管部门的备案登记行为，并不是《物权法》第二十条所规定的不动产所有权的预登记行为，而是房管部门的行政规范管理行为，该行为不是不动产所有权的归属与转移的必备要件。因此，备案行为并不必然具有对抗其他的性质。3、建行上饶分行与立天公司的备案行为存在瑕疵。依据立天公司与建行上饶分行提供的《商品房买卖合同》以及上饶市房地产管理出具的相关证明，立天公司与建行上饶分行签订《商品房买卖合同》的时间是在2013年9月3日，并于2013年9月17日在上饶市房地产管理局网上备案系统备案审核，而在2012年1月29日，王宝君与立天公司签订有《最高额抵押合同》中，明确约定立天公司用10号楼1-1、1-2、1-3、1-4商铺为王宝君向江西省农村信用社的贷款提供最高额为380万元的抵押担保，担保期间为2012年1月19日至2014年1月18日，即在建行上饶分行与立天公司签订《商品房买卖合同》时直至本案审理过程中，10号楼1-1、1-2、1-3、1-4商铺尚处于抵押担保状态，建行上饶分行与立天公司未能提供证据证明双方之间的买卖行为是得到抵押权人同意的。因此，对于建行上饶分行提出的其对享有物权期待的优先效力的答辩意见，不予采纳。综上所述，依据《物权法》第十五条、最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经原审法院审判委员会讨论决定，判决：一、立天公司开发的坐落于上饶市信州区五三大道延伸段8号中央公园小区9栋1-12、1-13、1-14、1-15、1-16；10栋1-1、1-2、1-3、1-4、1-5号商铺归王宝君所有；二、立天公司于本判决生效后十五日内，协助王宝君办理房屋产权过户手续。本案受理费60412元，保全费5000元，合计人民币65412元由立天公司负担。
上诉人立天公司不服原审判决，请求二审法院撤销原审判决，驳回王宝君的诉讼请求，一、二审案件受理费由王宝君承担。其主要理由有：一、原审判决认定本案争议的10间店铺由立天公司作为工程款抵扣给了王宝君错误。立天公司与王宝君工程款决算系2013年10月8日作出，立天公司不可能在工程款决算出来前以店铺抵扣工程款。王宝君与立天公司签订了租赁合同，期限自2011年2月1日至2016年1月31日，王宝君交纳了租赁保证金和首期租金，立天公司与王宝君仅有租赁合同关系。2012年1月9日，王宝君向上饶市农村信用社贷款，要求立天公司为其担保，立天公司用产权已经办在自己名下的本案争议店铺中的4个店铺为王宝君担保，王宝君完全知道立天公司已经办理产权证，亦没有提出任何异议。二、原审判决认定2010年12月18日杨萍签字的说明和签字“刘”的价格表就是抵扣工程款的店铺和价格是故意混淆是非。1、王宝君提供的2010年12月18日杨萍签名的便条和价格表既没有立天公司盖章，也没有法定代表人签名，杨萍仅是立天公司一名普通工作人员，立天公司没有授权其可以用自己的名义对外签订合同。便条内容只是王宝君提出预购买其租赁10间店铺中8间的一份备注，并不是双方就店铺抵扣工程款的店铺位置约定，价格表也仅是王宝君要求杨萍提供2008年9月楼盘开盘时的价格表。从刘冰签“刘”字的7月1日可以看出这是楼盘开盘前立天公司定下的价格表。2010年12月18日，刘冰没有在价格表上签名。一审判决书是捏造事实，便条和价格表上没有立天公司以王宝君租赁的10个店铺抵扣工程款的内容。2、2010年12月18日，建设工程尚未竣工，工程款没有结算，不可能以店铺抵扣工程款。3、立天公司与金泰公司、王宝君都没有依照《商品房销售管理办法》第16条要求签订商品房买卖合同。如果立天公司同意了王宝君以其租赁的店铺抵扣工程款，那么必然会签订符合法律要求的商品房买卖合同，这样才能办理备案登记和产权证。杨萍签名的便条和价格表不能认定为立天公司与王宝君签订的房屋买卖合同内容。4、原审法院对立天公司与建行上饶分行签订的合同视而不见，认定没有其他销售价格，袒护王宝君。三、原审判决有法不依，歪曲法律。1、《物权法》第十五条规定当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，原审判决认定立天公司与建行上饶分行签订的商品房买卖合同时效力待定合同，却又依据该条规定认定立天公司与王宝君之间的10间店铺物权转让合同有效，合同有效与否仅凭袒护的需要来适用。2、本案立天公司与金泰公司之间只是债权纠纷，原审判决无视债权与物权的不同，在王宝君没有任何物权权属证据的情况下判决直接将10间店铺确权给王宝君所有。3、原审判决否定《商品房买卖合同》备案登记的物权期待的优先效力错误。4、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定只是承包人请求支付工程款的依据，原审判决适用该规定作为判决物权确权的法律依据错误，立天公司与金泰公司签订的建设工程施工合同不具备商品房买卖合同的必备条款。5、原审判决适用《物权法》第十五条对本案作为物权确权判决的依据错误，该条规定是针对设立和转让不动产物权的合同，没有任何确认物权权属的认定。
上诉人建行上饶分行不服原审判决，请求二审法院撤销原审判决，驳回王宝君的诉讼请求，一、二审案件受理费由王宝君承担。其主要理由有：一、王宝君不具有原审原告的主体资格。立天公司与金泰公司签订的《施工协议》已由法院依法判决无效，故金泰公司与王宝君均不得依据无效合同的条款主张所谓的合同权利，王宝君作为实际施工人只能就该施工工程依据建设工程施工合同有关司法解释主张支付实际工程款至债权，故本案王宝君依据该无效的施工协议条款主张以物抵债，提出房产确权之诉，显然没有事实基础和法律依据，其不具有原告主体资格。二、王宝君与立天公司之间只有房屋租赁合同关系，以物抵债约定无效，原审法院将10间诉争房屋确权给王宝君显然是枉法裁判。1、王宝君与立天公司之间从无关于诉争房屋买卖的合意表示，从未签订过房屋买卖合同，未形成商品房买卖合同关系，原审法院确援引已判定无效的施工协议中的以物抵债条款并由此认定之间的房屋买卖合同关系，显然荒唐和错误。2、王宝君与立天公司签订关于诉争房屋的租赁协议，也进一步说明双方之间没有买卖合同合意，更不存在房屋买卖关系。三、建行上饶分行与立天公司之间签订的《商品房买卖合同》合法有效，原审认为其效力待定错误。1、诉争房屋系立天公司开发建设，建成后其房屋产权均登记在立天公司名下，该房屋产权归立天公司所有，无任何争议和瑕疵，立天公司当然依法对其所有的房屋无可争辩地拥有处分权，其完全有权将其房产对外进行出售等处分。2、建行上饶分行与立天公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，毋庸置疑。3、《商品房买卖合同》签订后，建行上饶分行向立天公司支付了部分购房款，立天公司用此款清偿了全部抵押贷款，其抵押权已经消灭。故该抵押行为并不影响建行上饶分行与立天公司之间的房屋买卖合同的效力。四、就诉争房屋，建行上饶分行与立天公司不仅签订了《商品房买卖合同》并支付了部分房款，而且在房管部门办理了备案登记，具有公示效力，建行上饶分行对此享有物权期待的优先效力，原审判决认定《商品房买卖合同》不具有《物权法》所规定的所有权登记效力，是对法律重大误解。1、商品房买卖合同备案登记有优先取得物权的效力，《中华人民共和国城市房地产管理法》第41条、第45条规定了商品房买卖必须签订书面合同，且需备案。这是构建商品房买卖秩序的法律保障，司法裁决不能破坏这一法律所要构建的房地产市场秩序，备案登记制度是通过行政管理来确定民事权利的方式来进行特殊保护的制度。2、建行上饶分行与立天公司间的商品房买卖合同具备完整的书面形式要件，合法有效，实际也履行了付款义务，并在房管部门进行备案登记，对外具有公示效力，对其他人具有物权上的优先效力，依法应受法律保护。王宝君既未签订商品房买卖合同，又未办理房屋所有权登记，因此，未产生房屋买卖的合同关系，更未产生物权变动的法律效力。
被上诉人王宝君针对立天公司和建行上饶分行的上诉，书面答辩称，立天公司与建行上饶分行的上诉理由与客观事实不符不能成立，上诉请求于法无据，应当依法驳回。具体意见有：一、王宝君具有原审原告主体资格的基本事实清楚。王宝君是中央公园小区低压配电工程的实际施工人已由发生法律效力的上饶市中级人民法院（2014）饶中民一初字第56号民事判决书所确认。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定了建设工程施工合同无效，承包人请求参照合同约定支付工程价款，本案可参照的合同是立天公司与金泰公司签订的，该协议明确约定了80%的工程款以中央公园小区的店铺抵扣。正是基于合同约定，立天公司才向王宝君支付了20%工程款140万元，并以中央公园小区的10间店铺抵偿其他工程款。立天公司下属物业管理公司与王宝君在2011年2月28日签订的《中央公园商铺物业服务协议》明确确认王宝君为以上店铺的业主。二、原审法院将本案讼争房屋确权给王宝君正确。以中央公园店铺抵扣80%的工程款是施工协议明确约定的事项，也是双方当事人真实意思表示。立天公司以提交价格表的方式确认了抵扣工程款店铺的位置及价格，并将店铺实际交付给了王宝君。原审法院将杨萍和刘冰签字的价格表及杨萍书写的说明作为认定抵扣工程款店铺的位置及价格的依据，是因为杨萍是立天公司的销售人员，刘冰是授权代表，她们是执行立天公司的意志，按照立天公司签订的协议办理抵扣工程款的手续，是有权代表行为。双方是按照施工协议的约定履行，不是凭空行为，不是重新建立合同关系，不需要签订认购书等形式办理抵扣工程款的手续。立天公司明知王宝君实际施工人的身份，并与王宝君办理了工程结算手续。与物业公司签订《物业服务协议》是因为抵扣位置和价格已经确定，实际交付的店铺由所谓的租赁形式占有已经转换为购买形式占有，租赁协议无论因为什么原因而签订，之后因抵付工程款的事实已经发生而被取代。施工协议无效，但是该协议约定的工程款结算条款及结算方式仍可参照，依法不能改变。三、立天公司没有与王宝君签订《商品房买卖合同》并不影响双方买卖关系的成立。施工协议是本案店铺抵扣工程款的基本协议，为了确保抵付工程款的店铺为王宝君选定的店铺，根据建筑规模和协议约定的平方单价计算出工程款总额，立天公司事先向答辩人交付了与工程款总额基本相等的店铺。根据合同法的有关规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。立天公司已经交付了抵扣工程款的房屋，王宝君接受。双方主要合同义务已经履行，剩余的合同义务只有立天公司与王宝君签订《商品房买卖合同》并向王宝君提供销售发票。四、立天公司与建行上饶分行签订的商品房买卖合同因下列事实存在而属于效力待定的合同，无对抗王宝君的效力。立天公司在诉讼期间出资归还王宝君在银行的抵押借款，再办理抵押登记解除手续，说明讼争房屋处理抵押状态。立天公司与建行上饶分行既未取得抵押权银行同意的证明，也没有取得房屋实际占有人放弃权利的证明，其就讼争房屋签订协议和销售备案存在瑕疵。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定，当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。由此表明预售合同登记备案不具有预售登记的法律效力，不具有对抗第三人的权利。《商品房买卖合同》在房管部门的备案登记行为，并不是《物权法》第二十条所规定的不动产所有权预登记行为，而是房屋管理部门的行政规范管理行为，可见备案行为不具有对抗其他的性质。建行上饶分行对讼争房屋处于抵押贷款和已经交付给他人占有使用的事实是明知的。讼争店铺办理了抵押登记，且房屋门楣装饰有“科源进口电器”两行十个字，清晰地反映了讼争房屋已经交付给他人由他人实际占有的事实。讼争房屋约定抵扣给王宝君在先，交付给王宝君在先。
二审期间，立天公司提交了一组证据，分别是低压配电工程的中间检查意见回复单、竣工验收单、竣工复验意见回复单、送电通知单共5张及线路图4张，以证明该工程竣工验收时间是2011年8月29日、送电时间是2011年9月5日，证明王宝君在诉状中所称的2010年12月18日将抵扣工程款的店铺位置和具体单价向其出具、并在2010年底将10间店铺向其交付是虚假陈述。王宝君认为该组证据未在二审举证期内提交，对其合法性、真实性均有异议，该证据与本案没有关联性，不应采信。建行上饶分行质证后没有异议。综合各方举证、质证意见，本院认为上述证据未在二审规定的举证期限内提出，且与本案争议焦点没有直接关联，故对上述证据真实性、合法性不予审查。
二审查明的事实与一审相同，本院对一审查明的事实予以确认。
根据双方当事人的诉辩主张，本案二审争议焦点为：王宝君主张其对上饶中央公园小区项目9#1-12、9-13、9-14、9-15、9-16，10#1-1、1-2、1-3、1-4、1-5共10间店铺享有房屋所有权能否成立，立天公司应否为王宝君办理上述10间店铺的房屋过户手续。
本院认为，要解决本案争议，首先要明确王宝君在一审提出的诉讼请求的性质。王宝君在一审起诉状中提出的第一个诉讼请求是判决确认中央公园小区9栋1-12、1-13、1-14、1-15、1-16；10栋1-1、1-2、1-3、1-4、1-5共10间店铺的所有权归其所有，由立天公司将上述10间店铺产权办理至其名下。王宝君在该诉讼请求中既主张其对10间店铺的所有权，又主张立天公司应当履行办理过户的义务。第一个主张是不动产所有权的争议，第二个主张是合同履行争议，因此本案双方争议既包括不动产所有权确认争议，又包括合同债务履行争议。下面分别从两个方面对本案争议焦点进行评述。
一、关于王宝君要求确认对10间店铺享有房屋所有权的问题。
《物权法》第二条规定因物的归属和利用产生的民事争议适用该法。本案中王宝君主张其对10间店铺享有房屋所有权，是其与立天公司、建行上饶分行对房屋所有权的归属产生的民事争议，符合《物权法》第二条的规定，对该争议应当以物权法为依据进行分析判断。《物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。该法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。从以上规定可知，法律规定应当依法登记的不动产物权的取得必须以依法登记为条件，并以不动产登记簿和不动产权属证书作为权利人享有不动产物权的直接证明。房屋作为典型的不动产，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十九条、第六十条的规定，其所有权的取得变更均需办理权属登记，由县级以上人民政府房屋管理部门核发房屋所有权证书。王宝君主张其享有争议的10间店铺房屋所有权，但未提供房屋所有权登记证书，其以与立天公司在施工协议中约定了用中央公园项目店铺抵偿工程款并且立天公司已经交付了抵偿工程款的店铺为由主张其对租用的10间店铺享有房屋所有权，与物权法的相关规定不符。即使王宝君陈述的事实成立，也只能作为取得房屋所有权的合同依据，享有的是请求对方转移变更房屋所有权的请求权，并非直接获得房屋所有权。而且，该主张与王宝君要求立天公司办理房屋所有权转移登记的主张也明显互相矛盾。另外王宝君还以其作为业主签订《物业服务协议》来证明其是店铺的所有权人同样没有法律依据。根据一审查明的事实，立天公司作为开发商，本案10间争议的店铺均已经办理了房屋所有权登记，均登记在立天公司名下。因此，立天公司上诉请求有事实和法律依据，王宝君不享有本案争议的10间店铺的房屋所有权。
二、关于立天公司应否将10间店铺的所有权办理至王宝君名下的问题。
立天公司应否将10间店铺的所有权办理至王宝君名下取决于立天公司是否负有此项合同义务。王宝君认为其与立天公司在施工协议中约定了用中央公园项目店铺抵偿工程款并且与立天公司达成用10间店铺抵扣工程款的协议且立天公司实际交付了店铺，立天公司应为其办理过户登记。立天公司认为虽然其与金泰公司之间的施工协议有用店铺抵偿工程款的约定，但王宝君并无资格主张，并且未就履行《施工协议》中有关用店铺抵扣工程款的约定与王宝君达成协议。因此，立天公司与王宝君是否已经就如何履行《施工协议》有关以店铺抵扣工程款的约定达成了合意是立天公司有无义务办理10间店铺所有权过户登记的前提和条件。王宝君主张其与立天公司已经就店铺抵偿工程款达成了协议的证据是杨萍书面的便条说明和有杨萍、刘冰签名的房屋预售价格表。本院认为，仅凭杨萍的说明和价格表不能认定立天公司已经就店铺抵偿工程款达成了协议。
首先，《施工协议》中以店铺抵扣工程款的约定实际是协议双方就支付工程款的方法的约定。该方法的实质是由立天公司以相等价值店铺购房款抵偿工程款。该条款的履行取决于两个因素，一是工程款的数额，二是抵偿的具体店铺地点、大小和价格确定。《施工协议》仅是约定了以店铺抵偿作为支付工程款的方法，但并未就以哪个店铺、以何种价格抵扣等问题做出约定。协议中约定的价格计算以销售价格的九折或九二折优惠，但该销售价格是指何时的销售价格亦不明确。因此，仅凭《施工协议》的约定，以店铺抵偿工程款的约定无法直接履行。该约定的履行有赖于双方就抵偿工程款的店铺位置、大小和价格达成一致后，并通过签订商品房买卖合同的形式履行。根据一审查明的事实，立天公司与王宝君之间并未签订如何以店铺抵偿工程款的具体书面协议，也未签订商品房买卖合同。
其次，杨萍的说明和有杨萍、刘冰签字的价格表不具有以店铺抵扣工程款协议的基本要素。杨萍的说明载明了王宝君预购买其租赁的10间店铺中的8间，可以证明立天公司与王宝君就以店铺抵扣工程款进行了协商，王宝君有以该8间店铺抵扣其工程款的意图，但杨萍的说明既没有记载面积，也没有记载单价或注明将其他价格表作为拟抵扣店铺的价格，更没有明确的以8间店铺抵扣工程款的意思表示。且即使杨萍同意王宝君预购买，还需立天公司与王宝君签订正式商品房买卖合同。立天公司与王宝君此后没有正式签订商品房买卖合同，说明双方没有就以特定的店铺和价格计算抵扣工程款达成合意。有杨萍、刘冰签字的中央公园商业价格表中杨萍、刘冰签字的时间不一致，即使该价格信息是店铺的销售价格信息，但价格表上没有任何以该价格作为抵扣工程款的店铺销售价格的意思表示，原审法院认定该价格表是王宝君与立天公司之间协商店铺抵扣工程款的销售价格证据不充分。
综合以上分析，王宝君不是9#1-12、9-13、9-14、9-15、9-16，10#1-1、1-2、1-3、1-4、1-5等10间的店铺所有权人，其主张与立天公司就履行《施工协议》中店铺抵偿工程款的约定达成具体协议证据不充分，王宝君要求立天公司将产权过户登记至其名下没有依据。
另外，建行上饶分行购买的店铺所有权均合法登记在立天公司名下，不存在王宝君享有该5间店铺房屋所有权的事实，且无权处分和未经抵押权人同意转让抵押财产均不影响合同效力的认定，原审判决认定立天公司与建行上饶分行之间的《商品房买卖合同》效力待定错误。立天公司与建行上饶分行签订的《商品房买卖合同》不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，且该合同已经依法在房屋管理部门办理了备案登记，具有公示效力。王宝君在二审中提出其对建行上饶分行购买的房屋享有优先购买权，建行上饶分行与立天公司涉嫌串通损害其利益，因而建行上饶分行与立天公司之间的合同无效。该主张同样不能得到支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
综上，王宝君对中央公园小区9#1-12、9-13、9-14、9-15、9-16，10#1-1、1-2、1-3、1-4、1-5等10间店铺不享有所有权，其要求立天公司将上述店铺房屋所有权办理至其名下没有依据，原审判决认定事实和适用法律均错误，二审应予改判，本院对立天公司和建行上饶分行的上诉请求予以支持。王宝君与立天公司之间的建设工程施工合同纠纷可以另行解决。据此，依照《中华人民共和国民事物权法》第六条、第九条第一款、第十六条第一款、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十一条第（一）项之规定，判决如下：
一、撤销江西省上饶市中级人民法院（2014）饶中民一初字第29号民事判决；
二、驳回王宝君的诉讼请求。
一审案件受理费60412元，保全费5000元，二审案件受理费120824元（其中江西立天唐人房地产发展有限公司交纳60412元、中国建设银行股份有限公司上饶市分行交纳60412元），共计186236元由王宝君承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭海鹏
代理审判员 龚雪林
代理审判员 颜凌云
二〇一五年七月二十四日
书 记 员 张 英
附：本案适用的有关法律条文
《中华人民共和国物权法》第六条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权和设立和转让，应当依照法律规定交付。
《中华人民共和国物权法》第九条第一款：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
《中华人民共和国物权法》第十六条：不动产登记簿是物权归属的内容和根据。
《中华人民共和国物权法》第十七条：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明……
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十一条第（一）项：人民法院应当依照下列原则举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：
（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。