浙江省海宁市人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0481民初88号原告：王坤朋，男，1990年1月27日出生，汉族，住河南省新密市。委托诉讼代理人：钱青，浙江信远律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈晓燕，浙江信远律师事务所律师。被告：朱振强，男，1985年8月13日出生，汉族，住浙江省海宁市。委托诉讼代理人：马海平，浙江国翱律师事务所律师。原告王坤朋与被告朱振强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月3日立案后，依法适用简易程序进行审理。本案在审理过程中，经原告申请，本院依法委托浙江和诚房地产估价有限公司对海宁市海洲街道民和小区14幢3单元406室房屋及车库的市场价值（按毛坯房）进行评估。后于2018年3月7日、2018年5月17日两次公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告委托诉讼代理钱青，被告委托诉讼代理人马海平到庭参加诉讼。第二次开庭，原告王坤朋及其委托诉讼代理人沈晓燕，被告委托诉讼代理人马海平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王坤朋向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2017年9月6日签订的《房产买卖协议》；2.判令被告双倍返还定金240000元；3.判令被告赔偿原告差价损失暂计300000元，待评估后进行变更。庭审过程中，原告将第3项诉讼请求进行变更，请求判令被告赔偿原告差价损失416500元并要求被告承担评估费4466元，其余诉讼请求均不变。事实和理由：原告姐夫李荣环和被告朱振强系朋友关系。2017年9月6日，被告通过李荣环告知原告其家中拆迁获得了两套安置房现房，虽未办理房产证，但系其婚前财产，可以出售一套给原告。原告经过看房、议价后决定购买海宁市海洲街道民和小区14幢3单元406室房产。双方于当日通过海宁市硖石馨雅房地产经纪事务所签订《房产买卖协议》，约定：房屋总价为850000元，原告于签订合同之日支付定金100000元，于2017年10月10日前支付购房款140000元并于当日办理房产过户手续，590000元购房款通过银行贷款方式支付，余款20000元于交房当日清点水电费后付清。原、被告间办理房产过户日期为被告办出房产证起三个工作日内。2017年9月9日，由于被告急需用钱，经协商原告追加支付定金20000元。后原告多次联系被告办理过户手续，被告以各种理由推脱。直至2017年12月中旬被告才告知李荣环，该房产系其父亲房产，拒绝履行合同。亦拒绝原告找其父亲协商。被告的行为已构成违约，应双倍返还定金；因被告过错导致合同无法履行，原告丧失了以合适价格购买其他房屋的机会，故对因房价上涨给原告造成的差价损失，被告应承担赔偿责任。原告为维护自身的合法权益，故向法院提起诉讼。被告辩称，原、被告签订的《房产买卖协议》无效。首先签订该协议时，该处房产尚未办理产权证系产权不明，事后明确权利人系被告父母，故被告将不属于自己的财产转让给他人的行为无效。其次，原告在签订协议的过程中存在重大过错，原告是在明知涉案房屋未办理产权证的情况下与被告签订协议，且除房屋住址外，涉案房屋实际面积和房屋状况与原告的主张均不一致。被告认为，无效合同的内容及产生的法律后果也应无效，至于是否适用定金条款，则应按法律规定，故请法院驳回原告的不合理部分请求。本院经审理认定事实如下：2006年6月20日，案外人杨林松（曾用名朱林松）作为户主与海宁市海洲街道建设服务办公室签订《农村房屋拆迁补偿安置协议书》一份，双方就拆除坐落于海洲街道民和村8组的宅基地房屋以及房屋补偿、搬家费、过渡费、奖励等事项作出约定。2006年8月10日，杨林松与海宁市城郊安置建设投资有限公司签订《住宅拆迁产权调换安置协议书》一份，按安置人口4人计算，杨林松户获得1套宅基地联排房（250平方米）及2套多层商品公寓房的安置。2010年1月，经选房确认，2套多层商品公寓房分别位于海宁市海洲街道民和小区14幢3单元405室、406室，房屋面积和车库面积均为122.42平方米和29.58平方米。被告朱振强系杨林松、管林仙之子，为被安置人员之一。2017年9月6日,原告王坤朋与被告朱振强及案外人海宁市硖石馨雅房地产经纪事务所签订《房产买卖协议》一份，约定：被告将坐落于海宁市海洲街道民和小区14幢3单元406室房屋出售给原告；房屋总价850000元，由原告于合同签订当日支付定金100000元，于2017年10月10日前支付140000元（当日办理过户），于银行放贷日前支付590000元（具体日期以银行放贷日为准），于交房当天支付房款20000元。被告应在办妥自己产权证起3个工作日内配合原告办理产权过户；如原告中途悔约则无权要求被告返还定金，如被告中途悔约应在违约之日起3日内双倍返还原告定金。2017年9月6日，原告向被告支付购房定金100000元，2017年9月9日，原告又追加支付被告购房定金20000元。2017年11月20日，经家庭人员杨林松、管林仙、朱振强签字确认，同意将海宁市海洲街道民和小区14幢3单元405、406室房屋及车库的产权登记为杨林松。次日，上述房屋的不动产登记完成，不动产权证书载明的权利人为杨林松、管林仙。2018年5月4日，经浙江和诚房地产估价有限公司评估，坐落于海宁市海洲街道民和小区14幢3单元406室房屋及车库的目前市场价值为1386500元（不包含内部装修），评估费用为4466元。以上事实由原、被告提供的房产买卖协议1份、定金收条2份，海宁市农村私人建设用地呈报、审批登记表及情况说明各1份，海宁市农村居民申请建住宅用地呈报表、申请人无集体土地建设用地使用证情况证明书、本集体经济组织成员证明书各1份，农村房屋拆迁补偿安置协议书、住宅拆迁产权调换安置协议书各1份，民和小区多层公寓选房确认书2份、拆迁安置房总价明细表及拆迁结算明细表各1份，情况说明及证明各1份、杨林松人口信息查询证明1份，不动产权证书1份，以及浙江和诚房地产估价有限公司《报告书》、评估费发票等证据在案佐证。其中，被告对房屋评估报告提出异议，认为评估报告确定的房屋市场价值过高，但未能提供相反的证据，本院不予采信。本院认为，原、被告双方争议的焦点在于：一、原、被告签订的房产买卖合同是否有效；二、在合同有效的情况下，原告以合同目的不能实现为由要求解除合同并由被告承担违约责任应否予以支持。对于争议一，本院认为，买卖合同的效力在于设定双方合同上的债权债务关系，买卖标的物所有权的变动不能基于合同的成立成效而直接产生，还需要有处分权的债务人的实际履行。因此，债务人对标的物是否享有处分权属于合同是否能够依法履行的问题，与合同本身的成立生效没有必然关系。故《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。从本案原被告所签订的合同看，标的物明确、合法，也不存在合同法第五十二条规定的无效情形，故应当认定本案房屋买卖合同成立并生效。被告以其未取得房屋的处分权为由主张合同无效，于法无据，本院不予支持。对于被告提出的合同所约定的房屋总价偏低，不是被告真实意思表示的抗辩意见，因被告未能提供合同存在欺诈、胁迫、乘人之危且显失公平等证据，也未提出撤销合同的主张，故对该意见不予采信。关于争议二，本院认为，依法生效的合同具有法律约束力，合同双方均应诚信全面履行。本案涉讼房屋系杨林松户拆迁安置所得，应当属于包括被告朱振强在内的被安置人员的共同共有财产。对于共同共有财产的处分，我国物权法规定应当经全体共有人的同意。现没有证据证明被告在与原告签订合同时取得了其他共有人的同意，事后也未能取得其他共有人同意按合同约定进行处分的意见，故被告对涉讼房屋没有处分权。由此，原告以本案合同无法履行、合同目的不能实现为由，要求解除合同，于法有据，本院予以支持。合同解除的时间，自本院向被告送达起诉状副本时生效，即于2018年2月8日双方合同解除。合同解除后，守约方有权要求违约方返还已付款项，并赔偿损失。被告朱振强作为房屋出卖方，负有向买受人依法转移房屋所有权的合同义务。因被告未能取得房屋处分权，导致原告合同目的不能实现，其责任在于被告。虽然被告辩称，原告在与被告签订合同时对房屋未取得不动产登记是明知的，但未取得不动产登记的事实并不属于自始不能，被告可以在合同签订后取得房屋所有权或处分权，从而保障合同的履行。基于出卖人可以缔约后取得标的物处分权的现实可能性，法律上没有也无必要对买受人在缔约时是否明知房屋处分权情况而课以严格的注意义务。故在被告与其他共有人存在特定身份关系，且无证据证明原告与被告缔约存在恶意的情形下，被告以原告明知其尚未取得房屋处分权为由，要求免除或减轻违约责任的主张，本院不予采纳。合同一方违约，依法应当赔偿对方合同实际履行下的可得利益。本院注意到，本案涉讼房屋在原被告缔约时的成交价为850000元，至审理时的市场评估价为1386500元，差价为536500元。引起房屋差价较大的主要原因在于房屋市场价格的较快增长，但这一情形并不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条所规定的情势变更。因为即使房价上涨较快，被告若能继续按约履行合同，并不会产生合同所确定利益以外的损害。若将房价上涨所产生的差价可以视为对被告方所造成的损害，则无异于鼓励当事人通过积极违约的方式而获取不当利益，这显然有悖于诚实信用原则。因此，因被告违约给原告造成的可得利益损失应当确定为536500元。鉴于原告请求双倍返还定金并不足以填补其损失，对原告要求被告赔偿超过定金部分损失的诉请，本院应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第二十八条的规定，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告王坤朋与被告朱振强2017年9月6日签订的《房产买卖协议》于2018年2月8日解除。二、被告朱振强于本判决生效之日起十日内双倍返还原告王坤朋定金240000元。三、被告朱振强于本判决生效之日起十日内赔偿原告王坤朋损失416500元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10410元，减半收取计5205元，财产保全申请费3220元，评估费4466元，合计12891元，由被告朱振强负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审 判 员 裘靖飞二〇一八年五月十七日法官助理 王莉莉书 记 员 姚孟淇?附页1．如当事人不服本判决提起上诉的，需按照本院送达的《嘉兴市中级人民法院上诉费用缴纳通知书》规定的收款单位、银行、账号、金额及期限预交上诉案件受理费用。2．一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。?*ArabicDash?-10-??*ArabicDash?-9-?