广西壮族自治区百色市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）桂10民终98号
上诉人（原审原告、原审反诉被告）：ＸＸ新，女，1977年2月12日出生，汉族，住广西百色市右江区。
委托诉讼代理人：黄海，广西中名律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：邵莉珈，女，1986年11月23日出生，壮族，住广西百色市右江区。
委托诉讼代理人：农艳梅，广西桂百（田林）律师事务所律师。
上诉人ＸＸ新因与被上诉人邵莉珈房屋租赁合同纠纷一案，不服百色市右江区人民法院（2017）桂1002民初2039号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年1月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人ＸＸ新的委托诉讼代理人黄海，被上诉人邵莉珈及其委托诉讼代理人农艳梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人ＸＸ新上诉请求：1、确认上诉人与被上诉人于2010年10月17日签订《房屋租赁协议》的合同未成立；2、撤销百色市右江区人民法院（2017）桂1002民初2039号民事判决，改判由被上诉人退还上诉人预付给的租金30000元及押金3000元，共计33000元，依法驳回被上诉人的反诉请求；3、一、二审案件诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院（2017）桂1002民初2039的判决认定事实错误，故意偏袒被上诉人和曲解案件的客观事实及法律法规，判决错误。双方签订《房屋租赁协议》是当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，是合法有效协议，但该协议对出租房屋使用期限以及交房时间没有明确约定，只是注明“自房屋装修完毕，打扫干净15日后开始使用”，即该协议是附条件才成就的协议，而双方在履行《房屋租赁协议》商谈成就的所附条件时，未达成一致意见，即双方无法实际履行该协议。且房屋什么时候装修好，什么时候交付使用，决定权在于被上诉人，上诉人处于被动接受状态。直到2011年5月，被上诉人一直没有把房屋交付给上诉人使用，而一审法院认定合同已实际履行是错误的。2、右江区教育局批复同意办学的问题。教育局在核查批复上诉人申请办学时，被上诉人的房屋正处于起建中，该局仅对涉案房屋位置和地段进行确认，并未对房屋起建和内装修结构进行实地评估，一审法院确认被上诉人按照幼儿园的办学需要进行装修是错误的，并违反相关法律规定把举证责任倒置强加于上诉人。3、被上诉人提交装修工程承包合同、装修预算单、装修收据等材料的问题。这些材料被上诉人在本案二审时才提交，并非在一审中提交，且装修合同的签订时间为2010年10月10日，上诉人与被上诉人签订的租赁合同时间为2010年10月17日，即租赁合同在装修合同之后，被上诉人在一审审理时已持有这些材料，但没有在一审时提交，在一审答辩中也没有提到为上诉人办学需要而进行装修的情况，且装修合同主体一方为天运装饰公司，而签名是个人，收取的费用不是该单位相关单据和票据。说明被上诉人为了其使用和利益而装修房屋，事后伪造虚假材料，故这些材料不能作为本案的定案依据。事实上，上诉人没有调整装修的要求，从2010年12月20日向玉其营预交定金1000元定于同月31日办新房酒席的事实，足以说明2010年12月底被上诉人不可能把房屋交付给上诉人使用。一审法院采信这些材料及认定2010年12月底交房和判决由上诉人支付一半的装修费用是错误的。4、至于被上诉人房屋租金损失的问题。双方就附加条件未能达成一致，无法实际履行租房协议后，被上诉人应当及时采取补救措施，而不应延长空置房屋的期限，故房屋空置造成租金的损失应由被上诉人自行承担，上诉人要求被上诉人退还预付的租金30000元，一审法院不支持是错误的。
被上诉人邵莉珈答辩称：1、双方签订《房屋租赁协议》系当事人的真实意思表示，上诉人预付一年的租金30000元和押金3000元，2010年12月底，被上诉人将装修好的房屋交付给上诉人使用，双方已实际履行该协议的权利和义务。上诉人接受房屋同时以其妹ＸＸ丹的名义向百色市右江区教育局提交申请在涉案房屋开办幼儿园，2011年1月25日百色市右江区教育局经过实地勘察评估后作出批复同意ＸＸ丹的办学申请，该协议已成立生效，不属于附条件的合同。2、因上诉人没有办学资格，其妹ＸＸ丹于2011年3月考取公职后被注销办学资格，上诉人租赁被上诉人的房屋没有实际意义。上诉人以被上诉人没有交付房屋为由提出解除合同，并要求退还租金和押金，被上诉人表示不同意，因为上诉人自身的原因不想继续承租房屋，并非被上诉人提供房屋存在问题而导致合同不能履行，上诉人存在违约，被上诉人没有义务退还租金和押金，且上诉人应赔偿被上诉人的损失。3、被上诉人提交的装修工程承包合同、装修预算单、装修收据、民办幼儿园申请报告、百色市右江区教育局的批复等证据客观真实，且形成完整证据链，印证被上诉人按办幼儿园的标准对房屋进行装修，增加支付装修费26500元，因上诉人的违约导致被上诉人租金损失30000元，上诉人应予赔偿。一审认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应予维持。
一审法院认定事实：被告邵莉珈系百色市右江区爱新街101号的房主，2010年10月10日，被告邵莉珈将新建的101号房承包给天润装饰公司装修，装修预算价格为24500元。2010年10月17日，原告ＸＸ新因开办幼儿园需要，与被告邵莉珈签订《房屋租赁协议》，约定原告租用被告楼房5年，自房屋装修完毕，打扫干净15日后开始使用，每月租金2500元，一次交纳一年租金30000元，并交纳押金3000元，共计33000元。因房屋正在装修，无法确定交付使用的日期，故协议上没有注明租期的起始时间。合同签订后，因开办幼儿园的需要，原告要求被告在装修时按照幼儿园的开办条件调整装修，被告考虑到原告会长期租用，于是按照原告的要求调整装修，增加墙面漆、水电等项目，为此增加装修费用26500元。2010年12月底，被告装修好房屋后交付原告。2011年3月，原告向被告提出租金从2011年3月起算，被告不同意。2011年7月4日，原告提起诉讼，要求解除原、被告签订的《房屋租赁协议》，并要被告返还预付的房屋租金30000元及押金3000元。经审理，该院于2011年9月20日作出（2011）右民一初字第454号民事判决书，判决：一、解除原、被告于2010年10月17日签订《房屋租赁协议》；二、由被告邵莉珈退还原告ＸＸ新房屋租金30000元、押金3000元，合计33000元。被告不服，向百色市中级人民法院提出上诉，经百色市中级人民法院审理，作出（2011）百中民一终字第657号民事判决书，判决维持（2011）右民一初字第454号民事判决第二项；变更（2011）右民一初字第454号民事判决第一项为确认原告与被告于2010年10月17日签订的《房屋租赁协议》已解除。被告邵莉珈不服，向百色市中级人民法院申请再审，经百色市中级人民法院再审作出（2015）百民再字第9号民事裁定书，裁定：一、撤销（2011）右民一初字第454号及百色市中级人民法院（2011）百中民一终字第657号民事判决；二、本案发回百色市右江区人民法院重审。另查明，原告与被告签订《房屋租赁协议》后于2010年12月向百色市右江区教育局提交《民办幼儿园申请报告》，申请在百色市开办“童之乐幼儿园”。2011年1月25日，百色市右江区教育局经实地检查评估后作出右教发〔2011〕14号“百色市右江区教育局关于百色市右江区童之乐幼儿园申请办学的批复”，同意原告的申请。2012年，被告将房屋另租他人。
一审法院认为，原、被告签订《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，为合法有效合同，对双方当事人具有法律约束力，双方应严格遵守合同约定，履行义务。关于原告主张被告返还预付的房屋租金及押金的问题。经庭审查明，原告已经按照合同约定交纳房屋租金及押金，被告也已将装修完毕的房屋交付原告，原、被告签订的《房屋租赁协议》已经实际履行，根据《房屋租赁协议》“双方任何一方不得擅自提前终止合同，若某一方中途需要终止合同的，必须提前15天向对方提出，经对方同意后，方可解除合同，否则，造成对方经济损失的，全部由违约方负责赔偿”的约定，原告称其向被告提出重新确定承租
时间时因被告不同意，原告于2011年7月4日向该院提起诉讼，要求解除双方签订的租赁协议，即原告要求解除租赁合同并没有经被告同意，不符合约定解除条件，也不具备法定解除条件，原告违反合同约定，构成违约，应承担违约责任，故其主张被告返还预交的房屋租金30000元，不予支持，该合同因双方不再履行而终止，无需再予解除，但原告交纳的房屋押金3000元应当依照合同约定予以返还。原告称双方的租赁合同尚未实际履行，与事实不符，不予采信；原告称被告不履行交付房屋的义务，导致合同无法履行，原告应就其主张要求使用房屋而被告不予交付承担举证责任，但是原告不能证实被告拒绝交付房屋的事实，对其主张不予采信。关于被告主张原告赔偿装修费事实及法律依据的问题。庭审中被告提出反诉，主张原告赔偿因按其要求增加的幼儿园装修费用26500元。被告基于原告的要求以及对合同履行时间的认知和信任而增加的装修费用，虽然没有约定由谁承担增加的费用，但是增加装修项目是为了使原告顺利获得办学资格及以后的办学需要考虑，同时也在一定程度上减少了原告日后的装修开支，原告不使用房屋是基于其自身需求，因此从公平角度出发，原告应承担50%的费用支出即26500元×50%=13250元，被告的主张，于法有据，应予部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十二条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告（反诉原告）邵莉珈返还原告（反诉被告）ＸＸ新房屋押金3000元；二、原告（反诉被告）ＸＸ新赔偿被告（反诉原告）邵莉珈装修费13250元；三、驳回原告（反诉被告）ＸＸ新的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）邵莉珈的其他反诉请求。案件受理费626元，反诉费462元，共计1088元，由原告ＸＸ新负担761元，被告邵莉珈负担327元。
ＸＸ新向一审法院起诉请求：1、解除原、被告于2010年10月17日签订的《房屋租赁协议》；2、请求法院判令被告退回原告预付给被告的房屋租金30000元及押金3000元，共计33000元；3、本案受理费全部由被告承担。
邵莉珈向一审法院反诉请求：1、判令原告赔偿被告房屋租金损失30000元及房屋装修损失26500元；2、本案诉讼费由原告承担。
本院二审期间，双方当事人未提交新证据。被上诉人对一审认定的事实无异议。上诉人对一审判决认定的事实提出异议，即增加装修费24500元不符合事实；上诉人未声明要开办幼儿园；因合同履行时间不明，上诉人要求从2011年3月份起计算租金，但被上诉人不同意；2011年1月25日教育局实地勘查时涉案房屋未装修完毕。
对于争议的事实，本院根据当事人提交的证据分析评判如下：双方在签订《房屋租赁协议》时，对于房屋何时装修完毕和租赁起始日期尚未能确定。上诉人要求租期从2011年3月份开始，而被上诉人不同意，提出要求上诉人支付2011年1－3月租金损失7000元，因租期起始问题协商未果引起纠纷。双方就租赁房屋的用途未有书面约定，但从2011年1月25日百色市右江区教育局批复文件看，上诉人的妹妹ＸＸ丹申请开办幼儿园，幼儿园办学地址为百色市右江区爱新街101号楼房即涉案的房屋，且经过教育局相关人员实地检查评估和右江区政务服务中心教育窗口的审核，批复同意在涉案的房屋开办幼儿园，而上诉人提出主张租赁房屋用途不是开办幼儿园以及教育局实地勘查时涉案房屋未装修完毕的意见与本案事实不相符。被上诉人主张增加装修费24500元并提交相应的证据，一审法院予以认定并无不当。至于装修费如何承担的问题，本院综合案件的事实及证据在判决说理部分给予阐明。故一审法院认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性的规定，属有效合同，该合同对双方当事人具有法律的约束力。双方按合同约定履行各自的权利和义务，合同签订当日，上诉人支付给被上诉人一年租金30000元和押金3000元，被上诉人也履行加快装修房屋的义务。双方合同约定的第8条“租赁期间，甲乙方双方任何一方不得擅自提前终止合同，若某一方中途需要终止合同的，必须提前15天向对方提出，经对方同意后，方可解除合同，否则，造成对方经济损失的，全部由违约方负责赔偿”，该约定属租赁期间解除合同的条件，而本案正因为双方在签订合同时对房屋租赁的起止日期未能确定，双方事后协商未果而引起纠纷，故上诉人要求解除合同不属于前述合同约定租赁期间解除的情形。从双方签订合同的内容条款看，上诉人未违反合同的约定条款，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第二项“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的可以解除合同的规定，上诉人主张解除合同符合法定的解除条件，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，上诉人起诉要求被上诉人返还30000元租金和3000元押金，而被上诉人反诉要求上诉人赔偿租金损失30000元及房屋装修损失26500元。双方当事人起初协商，被上诉人同意解除合同，但要求上诉人补偿7000元的租金损失，而上诉人只同意补偿3000元，为此，双方才讼争至法院。被上诉人作为租赁房屋的出租方，有权利处置并减少房屋空置造成的经济损失，被上诉人主张赔偿租金损失30000元过高，本院根据上诉人未实际使用涉案房屋以及提出解除合同的起始期间，酌情由上诉人补偿被上诉人三个月的租金损失7500元（3月×2500元/月），上诉人已预交给被上诉人租金30000元，故被上诉人应退还上诉人22500元（30000元－7500元）；被上诉人提出其按照上诉人开办幼儿园的要求进行装修，造成增加开支装修费26500元，由于合同对该房屋增加的装修费如何承担的问题没有约定，装修后房屋仍归属于被上诉人所有，且在一定程度上提高了房屋的使用价值，对被上诉人另行出租房屋并未造成影响，被上诉人也没有证据证实其增加装修房屋后需要拆除恢复原状而造成经济损失的事实。故被上诉人要求上诉人赔偿装修费26500元的理由不成立，本院不予采纳。一审法院认定双方签订合同合法有效，判决由被上诉人返还上诉人房屋押金3000元正确，双方对此项判决亦未提出异议，本院予以确认。而一审判决由上诉人赔偿被上诉人一半的装修费即13250元有误，本院予以纠正。
综上所述，上诉人ＸＸ新的上诉请求部分成立，予以支持，一审法院认定事实清楚，但适用法律和判决不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第二项、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持百色市右江区人民法院（2017）桂1002民初2039号民事判决第一、四项；
二、撤销百色市右江区人民法院（2017）桂1002民初2039号民事判决第二、三项
三、被上诉人邵莉珈返还上诉人ＸＸ新预交的房屋租金22500元；
一审案件受理费626元，反诉费462元，共计1088元，由上诉人ＸＸ新负担141元，被上诉人邵莉珈负担947元；二审案件受理费625元，由上诉人ＸＸ新负担156元，被上诉人邵莉珈负担469元。
本判决为终审判决。
审判长 俞穗芳
审判员 黄奇智
审判员 张 莉
二〇一八年三月二十六日
书记员 周丽昌