上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终8084号
上诉人（原审被告）上海市长宁美加进修学校，住所地上海市长宁区黄金城道668号1、2层，联系地址上海市长宁区娄山关路523号1座1201室。法定代表人刘金龙，董事长。委托代理人王晓春，女，上海市长宁美加进修学校员工。被上诉人（原审原告）汪玲英，女，1964年9月22日出生，汉族，住上海市闵行区。被上诉人（原审原告）钱雪琴，女，1986年11月23日出生，汉族，住上海市闵行区。以上两被上诉人共同委托代理人郭杰，上海市新华律师事务所律师。以上两被上诉人共同委托代理人袁文勇，上海市新华律师事务所律师。上诉人上海市长宁美加进修学校（以下简称美加进修学校）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2015）长民三（民）初字第1819号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月20日受理后依法组成合议庭，于2016年8月9日公开开庭进行了审理。上诉人美加进修学校的委托代理人王晓春、被上诉人汪玲英、钱雪琴的共同委托代理人袁文勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审查明，汪玲英、钱雪琴系上海市长宁区XX城道XX号建筑面积528.19平方米全幢房屋（以下简称涉讼房屋）的权利人，用途为住宅。2015年5月8日，汪玲英、钱雪琴（甲方）与案外人A公司（以下简称A公司）（乙方）签订《房屋租赁意向书》一份，约定乙方租赁甲方涉讼房屋，用途为商业，乙方在此开设早教或其他教育培训机构，租期为10年；起租期从2015年6月1日起算；签订意向书并甲方出示盖章后的证照，由乙方在一个月内进行有关执照等前期咨询，并取得相应的结论，如无法实现主�部门执照等，则该合同自动终止，双方按照实际租赁时间计算费用，各不承担违约责任；甲方给予乙方装修期四个月，装修期自起租之日起算，装修期免租金；日租金为每平方米每天人民币（下同）9.466元，租金支付方式为押三付一，先付后租，甲方应每月向乙方提供发票，第一年月租金150,000元；乙方在签订意向书的5个工作日内，向甲方支付租赁定金计150,000元；双方同意在2015年5月31日前签订正式租赁合同，租赁合同一经签订，乙方所付定金即转为履约保证金（押金），不足部分三个工作日内补齐；自租赁期起始的第一个自然月至第四个自然月为免租金期，租金从2015年10月1日起开始计算；现租户搬离前，甲方有义务协助乙方清点现租户遗留设备，以及在原装修施工过程中对租赁物有结构上的破坏或者改变的，需提供相应的说明；现租户搬离前，甲方有义务协助乙�提供原装修施工图纸及消防报验报检报告；该意向书一经签署并乙方支付定金后，双方租赁关系即依法成立，任何一方违约均应承担相应法律责任。2015年7月17日，汪玲英、钱雪琴（甲方）与美加进修学校（乙方）签署《商铺租赁合同》一份，约定乙方承租涉讼房屋用途为早教及其他培训，甲方协助乙方办理营业办证相关手续，双方在签订合同之日起至2015年7月31日止，办理相关的早教、培训的行政许可，如果因政府机关不予批准，则合同解除，乙方承担期间的租金、物业费、公用事业费，甲方扣除乙方应付费用后5个工作日内，退还剩余押金（若有）；截止2015年9月30日为装修免租期，租赁期限自2015年10月1日至2025年9月31日止；租金每年递增，第一年月租金为150,000元；起租时间以2015年10月1日起算，支付方式为一个月支付一次，首次租金（含三个月押金）在甲乙双方签�合同后的15个工作日一次性支付，甲方应在每月的20日以前向乙方提供发票，乙方在收到甲方出具的发票后5个工作日内支付相应款项，否则乙方有权延迟支付租金；双方在签订正式租赁合同并支付首期租金后，甲方将商铺交付乙方用于内部装修，甲方交付商铺的状态为现状，甲方给予乙方以交房起至2015年9月30日为装修免租期；乙方应向甲方支付租赁保证金450,000元，除已支付的租赁意向金150,000元将自动转为租赁保证金外，剩余的300,000元租赁保证金应于合同签订后的12个工作日内一次性付清，甲方收取租赁保证金后向乙方开据收款凭证；租赁合同期满或合同终止、解除并撤销后7个工作日内，甲方收取的租赁保证金除用以抵充合同约定应由乙方承担的费用、租金外，剩余部分应无息如数归还乙方；如乙方擅自提前解除合同，甲方有权没收全部租赁保证金即450,000元作为�方损失的赔偿，如甲方擅自提前解除合同的，乙方有权要求甲方双倍退还租赁保证金；乙方有下列情形之一的，甲方可单方面解除合同……无正当理由延期支付租金达一个月。嗣后，汪玲英、钱雪琴于2015年7月23日向美加进修学校开据自2015年10月1日起至31日止的月租金发票，美加进修学校于2015年7月24日收到后未向汪玲英、钱雪琴支付首期月租金及补足租赁保证金，汪玲英、钱雪琴亦未将涉讼房屋交付给美加进修学校。2015年7月31日，案外人A公司出具情况说明，表示就涉讼房屋与汪玲英、钱雪琴签订意向书，并于2015年5月18日向汪玲英、钱雪琴支付150,000元租赁定金。2015年7月17日由其投资设立的美加进修学校作为承租方与汪玲英、钱雪琴就涉讼房屋签署商铺租赁合同，同意其所支付的租赁定金150,000元转为租赁合同承租方即美加进修学校的租赁保证金。2015年8月10日，汪�英、钱雪琴致函美加进修学校，称美加进修学校按约应于合同签订之日起的第十二个工作日和第十五个工作日之前，分别应支付租赁押金450,000元，扣除案外人A公司的150,000元，实际应支付300,000元押金及首月租金150,000元。目前已过合同约定的支付期限，汪玲英、钱雪琴仍未收到此二笔款项，希望美加进修学校能在2015年8月14日前支付。如在该日前未收到上述款项，汪玲英、钱雪琴将视美加进修学校放弃租赁涉讼房屋的约定，将与美加进修学校终止租赁合同。2015年9月16日，上海市长宁区教育局民办非学历教育管理部门向上海市工商行政管理局长宁分局发送反馈意见函，记载“你单位于2015年9月8日转送的上海XX有限公司（美加进修学校自认系投资方拟在涉讼房屋内注册成立的企业）的设立登记申请材料收悉，经审核，我局认为：该申请尚不符合《上海市终身教育促进条例》和《上海市经营性民办培训机构登记暂行办法》之规定的经营性民办培训机构应当符合的要求”。并在附件《经营性培训机构登记审核意见反馈表》中，该教育管理部门就不符合条件进行具体说明，内容主要有法人任职文件、工作经历证明和专业技术职务任职资格证明材料不完整；未按要求完整上报专兼职教师、管理人员、财会人员相关资料；须补充提供外省市身份证明从业人员的上海居住证明材料；2名专职管理人员的工作经历证明材料须补充；公司申报学龄前儿童的培训项目，拟申报的办学场地不能满足培训项目的实际需求；提交培训场所安全证明和消防安全许可证明与培训项目不匹配。2015年9月18日，汪玲英、钱雪琴向美加进修学校发出解除《商铺租赁合同》通知函，表示美加进修学校逾期未履行付款义务，汪玲英、钱雪琴向美加进修学校送达催告函后，美�进修学校仍未履行付款义务，汪玲英、钱雪琴根据合同约定函告美加进修学校双方合同于通知函送达美加进修学校之日起解除；美加进修学校应支付违约金450,000元，其中150,000元已经支付，其余300,000元美加进修学校应立即支付。该通知函于2015年9月22日送达至美加进修学校。2015年9月25日，美加进修学校向汪玲英、钱雪琴发送答复函，称根据合同约定，其公司未获得政府机构的行政许可，租赁合同解除属于合同规定内容，并非是违约解除。汪玲英、钱雪琴应当交付房屋用于美加进修学校公司装修设计，但汪玲英、钱雪琴始终推诿拖延，导致设计方案无法进行，也是不能获得政府机构许可的主要原因。租赁合同已经解除，汪玲英、钱雪琴应将美加进修学校支付的150,000元立刻退还，美加进修学校可以放弃追究汪玲英、钱雪琴违约责任的权利。因汪玲英、钱雪琴、美加进修学校交涉未果，汪玲英、钱雪琴向法院提起诉讼，要求判令：1、确认汪玲英、钱雪琴与美加进修学校签署的《商铺租赁合同》于2015年9月22日解除；2、美加进修学校支付汪玲英、钱雪琴违约赔偿金450,000元。审理中，汪玲英、钱雪琴表示涉讼房屋自2015年5月起至2015年9月22日解除租赁合同止，汪玲英、钱雪琴一直将涉讼房屋空置，存在租金损失，故坚持要求美加进修学校依约支付相当于三个月租金的违约金，美加进修学校已支付的150,000元租赁保证金同意进行抵充。美加进修学校则认为汪玲英、钱雪琴一直未将涉讼房屋交付美加进修学校，且合同约定的起租日为2015年10月1日，汪玲英、钱雪琴并没有实际损失，汪玲英、钱雪琴主张的违约金过高，应进行调整，违约金额以美加进修学校先行支付的租赁保证金150,000元冲抵。由于双方各执己见，故本案调解未成。原审认为，汪玲英、钱雪琴、美加进修学校所签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，应为合法有效，故双方当事人均应恪守履行。合同约定首次租金（含三个月押金）在签订合同后的15个工作日一次性支付，除美加进修学校已支付的150,000元视作租赁保证金外，剩余的300,000元租赁保证金应于合同签订后的12个工作日内一次性付清；双方在签订正式租赁合同并支付首期租金后，汪玲英、钱雪琴将涉讼房屋交付美加进修学校用于内部装修，汪玲英、钱雪琴给予美加进修学校以交房起至2015年9月30日为装修免租期；双方在签订合同之日起至2015年7月31日止办理相关的早教、培训的行政许可，如果因政府机关不予批准，则合同解除，美加进修学校承担期间的租金；美加进修学校无正当理由延期支付租金达一个月汪玲英、钱雪琴可单方面解除合同。截止2015年7月31日，美加进修学校未告�汪玲英、钱雪琴就相关早教及其他培训的开设是否得到有关行政部门的批准，直至2015年9月16日有关行政部门出具反馈意见，明确美加进修学校的相关申请尚不符合有关“经营性民办培训机构应当符合的要求”。期间，美加进修学校也未按约向汪玲英、钱雪琴补足租赁保证金及支付首期月租金，美加进修学校的行为已构成违约，汪玲英、钱雪琴有权单方面解除合同。现汪玲英、钱雪琴、美加进修学校双方对租赁合同已于2015年9月22日解除无异议，法院予以确认。至于汪玲英、钱雪琴主张的450,000元违约金，美加进修学校认为该违约金约定过高，其未履行付款义务有客观的因素而要求调整，法院结合案件事实酌定以人民币303,000元为宜，美加进修学校已支付的150,000元租赁保证金在上述款项中进行抵充。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，于二〇一六年四月十八日作出判决：一、汪玲英、钱雪琴与上海市长宁美加进修学校于2015年7月17日就上海市长宁区XX城道XX号房屋签订的《商铺租赁合同》于2015年9月22日解除；二、上海市长宁美加进修学校应于判决生效之日起十日内支付汪玲英、钱雪琴违约金人民币303,000元（上海市长宁美加进修学校已支付的租赁保证金人民币150,000元与上述款项中的人民币150,000元进行冲抵）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币8,050元，由汪玲英、钱雪琴负担人民币2,203.80元，上海市长宁美加进修学校负担人民币5,846.20元。判决后，美加进修学校不服，上诉于本院，诉称：行政机关不予批准�立早教机构，导致美加进修学校租赁涉讼房屋的目的无法实现，上诉人按约有权单方面解除租赁合同，并非违约。行政机关答复意见所需的时间，美加进修学校无法控制，在得知结果后，上诉人已第一时间通知汪玲英、钱雪琴，尽到了通知义务。美加进修学校需要特殊许可方能经营，在没有获得政府机关许可的情况下，解除租赁合同合理合法，不应当承担违约责任。综上，要求二审法院撤销原判第二项，改判驳回汪玲英、钱雪琴的原审相关诉请。被上诉人汪玲英、钱雪琴辩称：原审认定事实清楚、适用法律正确，要求二审法院维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张�，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人美加进修学校主张本案租赁合同解除系其行使单方解除权所致非违约行为，但未提供相应的证据予以证明，本院难以采信。本院认为，根据双方合同约定，美加进修学校在无法获得行政办学许可的情况下，确实有合同解除权，但期限至2015年7月31日止。现美加进修学校行使合同解除权已超过该期限，显然违背了合同的约定，应属违约行为。美加进修学校抗辩行政批准时间其无法控制，本院注意到在合同中双方已对该期限予以预判，美加进修学校作为申请许可主体，应当予以充分预计谨慎承诺。现美加进修学校无法在预定期限内行使解除权，且具有未支付租金及押金的行为，原审认定其违约有事实及合同依据，本院依法应予维持。综上所述，上诉人美加进修学校的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此�依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币5,845元，由上诉人上海市长宁美加进修学校负担。本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 蒋辉霞
二〇一六年九月二十二日
书记员 李 庆
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……