山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁01民终2902号上诉人（原审被告）：马凤强，男，1982年4月18日出生，汉族，无业，住黑龙江省尚志市。委托诉讼代理人：王庆刚，山东金诚诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：于康，山东金诚诺律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：济南明律物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：胡炳雨，执行董事。委托诉讼代理人：梁茂卿，山东德衡（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马红祥，山东德衡（济南）律师事务所律师。上诉人马凤强因与被上诉人济南明律物业管理有限公司（以下简称明律物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2016）鲁0103民初6806号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马凤强上诉请求：1.请求撤销一审判决第一项，依法改判马凤强不支付明律物业公司物业服务费用；2.本案案件受理费由明律物业公司负担。事实与理由：马凤强的房产是从山东魅力四射文化娱乐管理有限公司（以下简称魅力四射公司）处转让取得的，涉案房产的物业服务是济南亲情物业管理有限公司（以下简称亲情物业公司）提供的，明律物业公司没有给马凤强提供物业服务。一审法院判决马凤强支付明律物业公司全部的物业服务费是错误的。一、明律物业公司为金龙中心大厦提�物业服务的历史背景。金龙中心是山东金龙地产公司在2000年前开发建设，因为金龙地产公司在开发建设时，开发建设资金不足，遂从银行贷款并将部分在建房产抵押给银行。金龙中心建成后，金龙地产公司遂以其占有房产面积比例极大为理由，成立了以金龙地产公司为主的业主大会。金龙中心的业主委员会主要成员均是金龙地产公司的高管或亲属，明律物业公司的股东也是金龙地产公司的股东和高管或亲属。金龙地产、业主大会、明律物业公司，这三家本质上是金龙地产公司胡某某一家人在控制。从工商登记也可以看出：1.金龙地产公司法人是胡某某、高管是黄芳和方甲（方甲是胡某某之妻）。2.业主委员会主任卞某某是金龙地产公司的高管。3.明律物业公司法人是方乙（方乙是方甲之弟，胡某某之妻弟）、胡炳雨、高管是黄芳。该事实有工商登记中载明的法人和高管等予以证实。金龙地产公司后来没有偿还各银行的贷款，银行诉讼后法院判决金龙公司承担本息还款责任后，金龙公司仍然没有偿还银行贷款，银行无奈将该资产包对外进行了转让。魅力四射公司自2010年通过陆续购买“不良资产”的方式，从资产公司受让“金龙大厦地下一层、二层、西楼7-22层、以及主楼、东楼部分”房产，魅力四射公司陆续取得金龙中心总房产面积的47%左右的房产。如前所述，金龙公司为了阻止魅力四射公司占有房产，与明律物业公司签订虚假的租期长达20年的房屋租赁合同，意图用“买卖不破租赁”的方式阻止魅力四射公司占有自己的房产。金龙公司为阻止魅力四射公司进驻房产，不仅采取了多种手段，还破坏了大厦的楼梯、拆走了电梯、破坏空调等设施，最�双方曾经各自召集社会人员几百人对峙，经过很多波折，魅力四射公司最终还是进驻了自己购买取得的房产，并且魅力四射公司还投入巨资整修楼梯，重新安装电梯、空调等设备。该事实，有照片、新闻报道、报纸等证据予以证实。二、魅力四射公司自聘亲情物业公司对涉案房产进行了管理。马凤强的房产是从魅力四射公司处转让而来，亲情物业公司对涉案房产进行了物业服务，明律物业公司并没对马凤强涉案房产进行物业服务。依照《物权法》第81条规定：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托服务企业或其他人管理。鉴于魅力四射公司与明律物业公司之间的剧烈矛盾，加上魅力四射公司房产面积占比在47%左右。根据该法律规定，魅力四射公司于2010年6月l日另行聘请亲情物业公司进行物业管理服务，且双方签订《物业管理委托合同》，约定由亲�物业公司进行管理。亲情物业公司在接受委托后，尽职尽责，全方位的提供了保安、安保、卫生、保洁、设施设备维修等物业服务，并取得了业主的一致好评。该事实，在市中区法院（2016）鲁0103民初6096号民事判决卷宗中有物业服务合同、安保电子巡更记录、工程维修巡视记录、保洁垃圾清运费单据等予以证实。综上所述，魅力四射公司因历史原因另行聘请了亲情物业公司为本案房产提供涉案区域内的卫生、安保、巡逻、工程巡视、房屋设施维修等服务，马凤强接受的是亲情物业公司提供的物业服务。同时，明律物业公司无证据证明其对马凤强提供了上述服务。物业服务合同虽然特殊，但毕竟是一种服务合同关系，应当遵循合同法等法律规定的权利义务相一致原则和公平原则。明律物业公司没有为马凤强提供相应的物业服务，不应当收取全部的物业管理费用。一�法院判决马凤强应支付全部的物业管理费错误，请求二审法院依法改判。明律物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，马凤强请求撤销的一审判决第一条是依据双方在一审中经过庭审确定无误的房产的拥有时间、面积按照相应的单价计算所得，因此，马凤强的上诉请求不能成立，请求驳回马凤强的上诉，维持原判。明律物业公司向一审法院起诉请求：1.马凤强向明律物业公司支付物业服务费6214.97元；2.马凤强向明律物业公司支付供暖费6107.17元；3.马凤强向明律物业公司支付制冷费3627.99元。一审法院认定事实：2006年1月19日，案外人金龙中心业主委员会（甲方、委托方）与明律物业公司（乙方、受委托方）签订了《金龙中心物业管理委托合同》�约定：甲方委托乙方为金龙中心（包括金龙中心东楼、主楼、西楼及裙楼）提供物业管理服务，受益人为本物业的全体业主和物业使用人，物业管理委托期限为十年，自2006年1月20日起至2016年1月19日止；收费标准为2006年度按建筑面积每平方米每月7元收取，由业主或物业使用人交纳，之后年份按市场有关价格变化调整（调整后的价格经业主委员会认可后遵照执行）；物业费交费时间为每月25日至30日的8:30—17:30；乙方负责向业主和物业使用人收取制冷采暖空调费、风机使用费；空置房屋应按有关规定交纳物业管理费，空置期间应按50%缴纳供暖、制冷的空调费以维持正常运行。2016年1月19日，金龙中心业主委员会与明律物业公司再次签订了《金龙中心物业管理委托合同》，约定的物业管理委托期限自2016年1月20日起至金龙中心业主委员会选聘的新物业公司�驻时止，合同约定的其他权利义务与前述合同基本一致。马凤强对于第二份《金龙中心物业管理委托合同》不予认可，称2016年1月19日续签合同时业委会已任期届满，新业委会尚未选出，原业委会无权代表全体业主签订该物业合同。明律物业公司在本案中提交与金龙中心业主委员会2006年4月10日签订的《金龙中心物业管理委托补充协议》复印件一份，欲证实供暖、制冷的期间及收费依据，业主不要求使用空调的应在供暖、制冷期前二十天提出书面申请，未提交的应当依约交纳相关费用。《金龙中心物业管理委托补充协议》的内容为：“……一、金龙中心大厦内空调属于大厦自有运行设备，每年分制冷和供暖两季运行，为了保证其运行时间和费用收缴，经双方协商如下：制冷日期：每年的6月1日至9月15日供暖日期：每年的11月15日�次年的3月15日（乙方可根据天气冷暖情况适当提前或延后）。乙方应在此日期前做好相应设备的维保与试压运行，以确保设备正常运行。业主（或使用人）应在上述日期前15天向乙方财务缴纳空调费用（制冷、供暖结束后，由乙方财务按实际运行天数结算后，多退少补），以确保运行机组的正常运行。二、业主（或使用人）如不需要使用空调，须在制冷或供暖日期开始前20天向乙方提供书面申请，并办理相关手续后停用。停用的业主（或使用人）须按正常使用空调费用的50%交纳基本运行费用，以确保空调机组的正常运行……”。马凤强称没见过该补充协议，对其真实性无法确定。明律物业公司在本案中提交“关于调整金龙中心供暖费收费标准的报告”及“金龙中心业委会关于金龙中心供暖费收费标准调整的回复”、“关于调整金龙中心中央空调制冷收费标准的报告”及“关于对调整金龙中心中央空调制冷收费标准的回复”，主张供暖费收费标准为每天0.8788元/平方米、制冷费收费标准为每天0.4458元/平方米。马凤强对此不予认可，称调整供暖、制冷收费标准关乎业主切身利益，需经业主大会同意；回复中未标明起止时间，马凤强对调整报告及收费标准均不清楚；供暖、制冷设备产权属全体业主所有，明律物业公司不应收取该设备的运营等收益，仅可收取设备维护费用。另查明，位于济南市市中区泺源大街229号金龙中心东楼31703号房屋的登记所有权人为马凤强，房产证号为：中3100**号，房屋面积91.44平方米，登记时间为2015年12月9日。明律物业公司主张物业费收费标准为每月每平方米7元，自2015年12月10日至2016年9月30日马凤强共欠付物业费9个月零22天，欠付物业费金额为6214.97元；主张供暖期间为每年11月15日至次年3月15日（扣除法定节假日和周日），2015年度为76天，供暖费收费标准为每天每平方米0.8788元，马凤强欠付供暖费6107.17元；主张制冷期间为每年6月1日至9月15日（扣除法定节假日和周日），2016年度为89天，制冷费收费标准为每天每平方米0.4458元，马凤强欠付制冷费3627.99元。马凤强对于明律物业公司主张物业费的计算方式及标准无异议，但主张计算时间应截止至2016年1月19日合同到期时，合同到期后明律物业公司未提供物业服务，不构成事实上的物业服务关系；对供暖、制冷的期间及收费标准不清楚，按照实际情况，法定节假日和周六、周日是不供暖、制冷的，应扣除该时间。明律物业公司、马凤强一审中均认可金龙中心系统一使用中央空调，业主无法单独报停供暖和制冷。马凤强主张曾向亲情物业公司提出报停，但亲情物业回复做不了主，让找明律物业公司。马凤强在本案中提交了2015年12月11日与案外人亲情物业公司签订的“授权委托书”一份，主张委托了亲情物业公司对涉案房屋对外租赁，为马凤强提供物业服务的是亲情物业公司。“授权委托书”的内容为：“委托方：马凤强受委托方：济南亲情物业管理有限公司委托事项：马凤强委托济南亲情物业管理有限公司对本人所拥有的位于济南市市中区泺源大街229号金龙中心东楼31703（产权证号中310067号）的房产进行对外租赁，并有权签订房屋租赁合同，收取房租、物业管理费用”。明律物业公司对此不予认可，称是马凤强对其自有房屋的出租等事项委托其他个人或单位进行管理的行为，委托内容与本案明律物业公司诉请的物业服务合同服务范围不存在交叉，两者是不同的服务内容，明律物业公司是对整个大厦提供公共性服务，马凤强单独委托的是其自有部分的特色化服务，即使马凤强已向他人交纳过相关费用，也不能对抗明律物业公司的诉请。马凤强在本案中提交了济南市市中区金龙中心业主委员会2017年2月16日出具的“答复函”一份，主张2016年1月19日续签的物业服务合同及金龙中心业委会关于供暖、制冷收费标准的回复不具有真实性。“答复函”的内容为：“兹有金龙大厦部分业主向济南市市中区金龙中心业主委员会咨询如下几个问题，济南市市中区金龙中心业主委员会本着诚实信用的原则依次回答如下：一、原金龙中心业主委员会于2015年10月到期，2016年9月本届济南市�中区金龙中心业主委员会完成备案，该段期间内，原金龙中心业主委员会无权代替金龙中心广大业主签订合同。本届济南市市中区金龙中心业主委员会也并未与明律物业公司续签《金龙中心物业管理委托合同》或者是签订新的合同。二、济南市市中区金龙中心业主委员会并未查询到有金龙中心业主委员会向明律物业公司出具过《金龙中心业委会关于金龙中心供暖费收费标准调整的回复》，真实性无法确认。三、济南市市中区金龙中心业主委员会并未查询到有金龙中心业主委员会向明律物业公司出具过《关于对调整金龙中心中央空调制冷费标准的回复》信息，真实性无法确认。四、无论是原金龙中心业主委员会还是明律物业公司均未向本届济南市市中区金龙中心业主委员会移交关于收取的制冷采暖空调费用的相关材料及收取的制冷采暖空调费用。因此，关于费用去向问题，济南市市中区金龙中心业主委员会暂时无法答复”。明律物业公司对此不予认可，称“答复函”属于证人证言，应当由经办人签字；业委会2015年10月到期时已依法换届，新业委会被撤销的行政诉讼正在进行过程中，已备案的济南市市中区金龙中心业主委员会的合法性尚待确认；明律物业公司作为金龙大厦的物业服务企业，即使没有2016年1月19日与业委会签订的物业服务合同，在新的物业服务企业被选聘并管理前，明律物业公司延续物业服务合同为大厦提供服务，马凤强也应依据合同约定交纳物业费等费用；答复函的二、三、四项是业委会内部交接问题，与本案无关。一审法院认为：我国《物权法》规定，业主委员会与物业服务企业所签订的物业服务合同可以对其他业主产生拘束力。明律物业公司与金龙中心业主委员会于2006年1月19日签订的《金龙中心物业管理委托合同》，是双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。依法成立的合同，受法律保护，当事人均应全面履行合同，一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。虽然马凤强主张从案外人魅力四射公司处取得涉案房屋时，魅力四射公司曾承诺代其缴纳两年的物业服务费用，但对此并未提供证据予以证实，且如果存在该项承诺，也仅是马凤强与案外人魅力四射公司之间的约定，并无证据证实明律物业公司对此知情并同意，故对马凤强的此项抗辩理由，一审法院依法不予采纳。虽然马凤强主张案外人魅力四射公司聘请了亲情物业公司为涉案房屋提供物业管理服务，明律物业公司未提供服务无权收取物业费，但明律物业公司作为金龙中心的物业服务企业，其所提供的物业服务主要是针对公共区域、共用设施设备等，具有公共服务的性质，关系到金龙中心全体业主的共同利益，如单个业主以自行委托其他物业公司为由拒交物业服务费，将会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终将损害其他业主的权益，故马凤强以此为由拒绝支付物业费的主张，依据不足，一审法院依法不予采纳。虽然马凤强主张物业费的计算截止时间应至2016年1月19日合同到期之日止，但并无证据证实明律物业公司在2016年1月19日合同到期后不再提供物业服务，亦无证据证实此后已有新的物业服务企业进驻金龙大厦并提供物业服务，故马凤强的此项抗辩理由，证据不足，一审法院依法不予采纳。国务院《物业管理条例》第四十二条规定，业主�当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。在明律物业公司按照合同约定提供了物业管理服务的情况下，马凤强就应当按照有关标准向明律物业公司交纳物业费，马凤强未按约支付，构成违约，明律物业公司要求补交，合法有据，一审法院依法予以支持。关于供暖费和制冷费。一审法院认为，虽然马凤强辩称未经全体业主决定、未进行明码标价其不应支付供暖费和制冷费，但根据庭审中的陈述可知，金龙大厦系统一使用中央空调，无法单独报停，且无证据证实马凤强曾提出过停止供暖和制冷的要求，而合同、补充协议及收费标准的报告和回复中已对该部分费用的计算期间、费用标准等进行了明确约定，在马凤强客观上已经接受了供暖和制冷服务的情况下，马凤强应承担因此产生的相关费用，故对马凤强的此项抗辩理由，一审法院依法不予采纳。虽然马凤强主张除法定节假日和周日外，周六也不提供供暖和制冷服务，在计算供暖费和制冷费时应扣除法定节假日和周六、周日的时间，但马凤强并未提供证据证实金龙大厦周六不提供供暖或制冷服务，且明律物业公司对此不予认可，故对马凤强的此项抗辩理由，一审法院依法不予采纳。基于上述分析，对于明律物业公司提出的供暖费、制冷费主张，一审法院依法予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、国务院《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、马凤强于判决生效之日起10日内支付济南明律物业管理有限公司物业服务费6214.97元；二、马凤强于判决生效之日起10日内支付济南明律物业管理有限公司供暖费6107.17元；三、马凤强于判决生效之日起10日�支付济南明律物业管理有限公司制冷费3627.99元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费420元，由马凤强负担。二审中，双方当事人均没有提交新证据。经审理，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。明律物业公司与金龙中心业主委员会于2006年1月19日签订的《金龙�心物业管理委托合同》，是双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。明律物业公司作为金龙中心的物业服务企业，其所提供的物业服务主要是针对公共区域、共用设施设备等，具有公共服务的性质，关系到金龙中心全体业主的共同利益，如单个业主以自行选聘物业公司为由拒交物业服务费，将会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降，最终将损害其他业主的权益。本案中，马凤强并未举证证实其未享受明律物业公司提供的对其房屋所在区域的公共性服务，因此，本院对马凤强关于不应向明律物业公司交纳物业费的主张不予采信。综上，马凤强的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院判令马凤强支付明律物业公司物业服务费6214.97元正确，本院予以确认。综上所述，马凤强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由马凤强负担。本判决为终审判决。审判长  吴松成审判员  赵平洋审判员  曹 强二〇一八年五月二十一日书记员  李 环