浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙02民终1456号上诉人（原审原告）：何增法，男，1967年9月1日出生，汉族，无固定职业，住江山市。委托代理人：潘凤云，浙江蓝泓律师事务所律师。委托代理人：徐新源，浙江蓝泓律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑祥诺，男，1972年8月28日出生，汉族，无固定职业，住温州市瓯海区。委托代理人：何方荣，浙江甬望律师事务所律师。委托代理人：孙可群，浙江甬望律师事务所律师。上诉人何增法因与被上诉人郑祥诺房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省宁波市鄞州区人民法院于2017年2月28日作出的（2016）浙0212民初2323号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月2日受理后，依法组成合议庭，于2017年5月18日公开开庭审理了本案。上诉人何增法及其委托代理人潘凤云、被上诉人郑祥诺的委托代理人孙可群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理认定：2009年6月13日，被告、李新海作为承租人与出租人宁波佳德表业有限公司签订《租赁合同》一份，约定：宁波佳德表业有限公司将位于宁波市鄞州区宁横路建筑面积约22300平方米的两幢厂房出租给被告及李新海，租赁期间为2009年8月7日至2019年8月6日，第1-3年租金为每年2260000元，第4-5年租金为每年2370000元，第6-7年租金为每年2490000元，第8-9年年租金为2620000元，第10年租金为2750000元等。2012年7月11日，承租方变更为被告。被告承租厂房后经宁波佳德表业有限公司同意将厂房分隔转租。2014年8月1日，原告向被告承租房屋，安鹏程代表被告与原告签订《场地租赁合同》一份，约定：被告将其租赁的位于宁波市鄞州区宁横路1489号沧海陶卫城B幢一楼B1号920平方米的场地出租给原告作为仓储用途，租期为2014年8月7日至2015年8月6日，租金220800元、物业费3312元，原告应支付押金20000元。该合同签订后，原告向被告支付了押金、租金、物业费，并在涉案房屋内进行了铁皮隔断、夹芯隔断的装修。2015年7月9日，安鹏程代表被告又与原告签订《场地租赁合同》一份，约定：原告租赁的场地及租金、物业费标准不变，租期自2015年8月6日至2016年8月5日；第七条第1项约定，合同终止、解除或期满后，原告装修、装饰无偿归被告所有，如续租所有装修归原告继续使用；第九条第1项约定，该租赁物为政府规划内拆迁房，因客观上存在被告可能随时无法继续使用该租赁物的情况，原告承诺使用期内愿意无条件按被告指定的时间腾退、搬离该租赁物，原告装修、装饰无偿归被告所有，因此产生的装修、搬迁费用，被告不予以补偿、赔偿。该合同签订后，原告支付了该合同期内的租金、物业费224112元。审理期间，被告确认于2017年1月15日接收涉案房屋，并自愿收取租金至2016年6月30日。另查明：2014年1月28日，宁波佳德表业有限公司就涉案房屋与宁波市鄞州区中河街道拆迁办公室签订了《征收补偿协议》，涉案房屋被征收，拆迁部门对涉案房屋内的装饰装修进行了评估。2014年2月18日，宁波佳德表业有限公司通知被告拆迁事宜，并要求被告在2014年6月30日搬迁，后因双方未就拆迁补偿达成协议，被告未按时搬迁。2015年4月3日，宁波佳德表业有限公司向该院提起诉讼，要求解除与被告签订租赁合同、被告支付租金、占有使用费、违约金、律师费损失等。该院于2015年9月29日作出（2015）甬鄞民初字第640号民事判决，判决解除宁波佳德表业有限公司与被告签订的《租赁合同》、被告支付租金及占有使用费至实际腾退之日止。被告不服该判决向宁波市中级人民法院提起上诉，宁波市中级人民法院于2016年2月22日作出（2015）浙甬民二终字第874号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。2015年4月23日，被告向该院提起诉讼，要求宁波佳德表业有限公司支付拆迁补偿费、6个月临时安置补偿费、一次性经济补偿金、提前搬迁奖励金等。该院于2015年10月19日作出（2015）甬鄞民初字第746号民事判决，判决宁波佳德表业有限公司支付被告装修费5683600元、一次性经济补偿金3359397元。宁波佳德表业有限公司不服该判决向宁波市中级人民法院提起上诉，宁波市中级人民法院于2016年2月22日作出（2015）浙甬民二终字第873号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。前述两案件上诉期间，宁波佳德表业有限公司于2016年2月1日起对涉案房屋停水停电，被告于2016年2月21日起对涉案房屋进行限时供电，并于2016年3月31日停止供电。原审原告何增法于2016年3月18日诉至原审法院，请求判令：1.原审被告返还原审原告租金134467元、押金20000元；2.原审被告支付原审原告装修费114528元；3.原审被告支付原审原告一次性经济补偿金138000元。原审法院审理认为：安鹏程代表被告与原告签订的《场地租赁合同》已由原、被告实际履行，并经被告追认，且被告转租涉案房屋系经出租人同意，转租合同的租赁期限也未超过被告与出租人约定的租赁期限，故《场地租赁合同》系原、被告真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，应为合法有效。对原告要求被告返还租金134467元、押金20000元的诉讼请求，该院认为，原、被告之间的《场地租赁合同》合法有效，原告应支付合同存续期间的租金，原告虽主张其于2016年5月7日前搬离涉案房屋，但并未举证证明其已将房屋交还给被告，故租金应按被告的主张计算至2016年6月30日止，2016年2月1日至2016年2月20日、2016年4月1日起被告未提供水电等物业服务，不应收取物业费，现《场地租赁合同》已终止履行，押金亦应返还，故被告应返还原告租金21466.67元、物业费1334元、押金20000元，合计42800.67元。对原告要求被告支付装修费114528元、一次性经济补偿金138000元的诉讼请求，原告认为《场地租赁合同》中关于拆迁补偿的约定系格式条款应属无效；被告抗辩认为根据《场地租赁合同》的约定，原告应无条件搬离，无权要求被告支付装修费及一次性经济补偿金。该院认为，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，具有不可协商性，本案中《场地租赁合同》的文本虽系被告提供，但原告可对合同条款提出异议并进行协商，故《场地租赁合同》中的违约条款及拆迁条款不属于格式条款，应为合法有效。现涉案房屋因征收而无法继续使用，根据《场地租赁合同》的约定，被告无需补偿原告装修、搬迁费用，故对原告的该项诉讼请求，不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，作出如下判决：一、被告郑祥诺返还原告何增法租金21466.67元、物业费1334元、押金20000元，限于本判决生效后七日内履行完毕；二、驳回原告何增法的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费7405元，由原告何增法负担6535元，被告郑祥诺负担870元。宣判后，原审原告何增法不服，上诉至本院，称：一、原审判决认为被上诉人无需支付装修费、一次性经济补偿金，系认定事实、适用法律错误。1.被上诉人与所有次承租人签订的《场地租赁合同》均是同一文本且不具有可协商性，符合合同法关于格式条款的规定，应认定无效。2.《场地租赁合同》第七条、第九条约定不明，原审片面分割、理解。3.《场地租赁合同》对因拆迁造成的停产停业损失并无约定。二、原审判决上诉人向被上诉人支付租金系认定事实错误。被上诉人与宁波佳德表业有限公司之间的租赁合同经法院判决解除后，上诉人与被上诉人之间的租赁合同也终止，被上诉人无权主张此后的占有使用费。被上诉人确认上诉人于2017年1月15日腾退缺乏事实依据。被上诉人曾向上诉人发送过《合同解除通知书》，通知上诉人于2016年2月28日解除合同，要求上诉人在2016年3月30日前腾退。三、原审判决认定事实不清。根据被上诉人于2016年2月21日张贴的《通知》，被上诉人自认搬迁过渡期为三个月，故该三个月应属于免收占有使用费，原审判决对该事实未查清以及认定。四、原审判决适用法律错误，违反了公平公正原则。被上诉人违背诚实信用原则，将房屋出租并收取租金，主观上存在恶意。综上，请求二审法院撤销原判，改判被上诉人向上诉人返还租金134467元、押金20000元、一次性经济补偿金138000元。被上诉人郑祥诺答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的全部上诉请求。在二审审理期间，上诉人提供以下证据：证据1.证明一份，拟证明上诉人于2016年5月7日前搬离诉争房屋。证据2.合同解除通知书一份，拟证明被上诉人向上诉人发送通知书，表示合同在2016年2月28日解除，并要求在3月30日前腾退。被上诉人经质证，认为：上诉人在一审中并没有提供这些证据，被上诉人无从核实，对证据2的真实性没有异议，但上诉人没来办理手续，也拒不腾退。本院经审查认为，上诉人提供的上述证据均非二审中的新证据，据此，本院均不予认定。本院对原审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案诉争房屋系被上诉人向宁波佳德表业有限公司租赁后经该公司同意于2013年8月起转租给上诉人使用。安鹏程代表被上诉人与上诉人签订的《场地租赁合同》明确约定“租赁物为政府规划内的拆迁房，被上诉人与租赁物原所有权人就该租赁物的相关事宜正在进行诉讼，因客观上存在着被上诉人可能随时无法继续使用该租赁物的情况，上诉人承诺愿意在使用期内无条件按被上诉人指定的时间腾退、搬离该租赁物，上诉人装修、装饰无偿归被上诉人所有，对因此产生的装修、搬迁费用，被上诉人不予以补偿、赔偿”。因此，在该合同签订时，上诉人已知晓租赁物为需随时腾退的拆迁房，也知晓被上诉人与租赁物原所有权人的诉讼情况，仍愿意放弃装修、搬迁费用，系对自己权利的处分。故上诉人主张合同条款为格式条款以及要求被上诉人支付相应的搬迁费用、一次性经济补偿金等，缺乏依据，本院不予支持。租赁期限届满后，上诉人继续使用房屋，被上诉人也未提出异议，《场地租赁合同》依法继续有效，但租赁期限为不定期，被上诉人有权随时要求解除合同。上诉人、被上诉人之间的租赁关系与被上诉人、宁波佳德表业有限公司之间的租赁关系为两个法律关系，且生效裁判也判决被上诉人应向宁波佳德表业有限公司支付租金及占有使用费至实际腾退之日止，因此，根据合同相对性原则，被上诉人亦有权向上诉人收取租金及占有使用费。被上诉人在原审确认上诉人于2017年1月15日腾退房屋并自愿收取房屋租金、占有使用费至2016年6月30日，上诉人未能提供证据证明其在此前已经腾退房屋，故原审判决认定租金计算至2016年6月30日止，并无不当。上诉人的上诉理由不足，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，判决得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5045元，由上诉人何增法负担。本判决为终审判决。审 判 长  俞灵波代理审判员  郑 辉代理审判员  李春燕二〇一七年六月二十三日书 记 员  陆 琼??8???7?