广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终4197号
上诉人（原审原告、反诉被告）：佛山市华艺物业经营管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。
法定代表人：陈耀荣，该公司董事长。
委托诉讼代理人：梁光楷，广东骏和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：区丽容，广东骏和律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：王强，男，汉族，1972年7月22日出生，住江西省宜春市靖安县。
委托诉讼代理人：黄进，广东普罗米修律师事务所律师。
上诉人佛山市华艺物业经营管理有限公司（以下简称华艺公司）、王强因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604民初2773号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人华艺公司上诉请求：1.撤销一审判决第七项，重新委托鉴定机构进行装修物残值鉴定并按5年期为装修物费用摊销期来计算已使用摊销装修物折旧（按月折旧从合同开始之日起至2016年12月份止）未折旧摊销部分装修物残值由华艺公司与王强各承担50%损失；2.撤销一审判决第八项，改判支持华艺公司在一审中关于水电费的起诉请求，判令王强向华艺公司支付至2016年2月的水电费428.7元；3.本案一、二审案件受理费由王强负担。事实与理由：首先，本案纠纷是由于王强拒交租金、管理费及水电费引起的，王强在庭上也承认其拖欠租金和水电费，但否认华艺公司主张的水电费数额。华艺公司向一审法院提供了抄表数据以及向供水电部门代缴费用的证据。但王强仅口头否认后，一审法院轻率驳回华艺公司的该请求是错误的。对于租赁合同双方对无效应承担的过错责任划分有失公允，缺乏统一尺度。在（2016）粤0604民初1224号案中，执法部门通知拆除违章建筑，出租方仅承担60%的过错责任。本案中，华艺公司提供的物业仅违反建筑行政法规，没有影响出租物的使用功能和目的，承租人完全可以正常经营。一审判决明显加重华艺公司的责任。鉴定结论既没有提供双方签名确认的量度尺寸数据，也没有列明作出评估价格的参考依据，该结论不公允。鉴定机构对华艺公司的质疑拒绝解答和解释，一审法院也拒不采纳华艺公司要求鉴定机构出庭接受质询的意见，轻率采纳鉴定结论，导致判决华艺公司承担损失的数据错误。
上诉人王强上诉请求：一、撤销一审判决第一项、第二项、第三项、第四项、第五项、第七项、第九项；二、确认《华艺×××××××商铺物业管理合同（正本）》（合同租赁期限：2015年1月1日至2019年12月31日）无效，并改判华艺公司向王强返还已交纳的市场推广费140000元，返还已交纳的房屋押金47598元，赔偿王强已投入的商铺装修残值损失209219元以及样本残值损失52542元，赔偿华艺公司非法停电所造成的经营损失费用5394元（自2016年6月4日起计，以约定租金标准暂计至2016年6月14日）；三、本案一、二审诉讼费用由华艺公司负担。事实与理由：本案产生的原因及争议焦点是案涉物业属于违法违章建筑，双方签订的租赁无效，华艺公司应返还已收取的费用，赔偿王强的装修损失及经营损失。佛山市国土资源和城乡规划局已于2016年12月15日作出《关于撤销华艺×××××××（4-7#、9#楼）临时建设工程规划许可证延期意见的决定书》，决定撤销案涉物业的建筑工程规划许可证的延期申请。一审法院依据被撤销的建设工程规划许可证认定案涉租赁合同有效错误。一审法院依据有效合同判决王强承担租金和管理费不当，应予撤销。王强不存在违约情形，华艺公司应返还依据无效合同收取的租金押金、水电费押金及前期推广费用等，华艺公司未返还上述费用，王强具有同时履行抗辩权，有权拒绝华艺公司返还案涉物业的要求。华艺公司于2016年6月4日已对案涉商铺进行断电，导致案涉商铺无法开门，王强无从占有使用案涉商铺，一审法院要求王强支付占有使用费缺乏事实和法律依据。华艺公司在诉讼中未主张房屋占有使用费，一审法院对此作出判决超出了本案的审理范围。双方签订的合同没有约定前期推广的内容和收费依据，双方对前期推广内容未达成一致认识，交纳前期推广费不属双方协商一致的行为，华艺公司没有为案涉商铺履行任何推广事宜，没有任何针对租户推广服务与方案，其收取的推广费实为进场费。一审判决对返还前期推广费不予支持错误。案涉租赁合同无效，王强没有按合同约定支付租金和费用的义务，不存在因欠费而构成违约的情形，不能适用合同约定的停电条款，华艺公司擅自停电给王强造成的经营损失应予赔偿。华艺公司未告知王强案涉物业有效期为两年，逾期应自行拆除的重大事实，在合同签订后未及时申请延期，无视案涉物业被拆除的风险，其对合同无效应负全部责任，王强对此没有任何过错，一审判决王强承担20%的责任属适用法律错误。在案涉商铺的装修中，样本与商铺装修是一体的，已不可重复利用也不可移动，已形成附合的装饰装修物，应由华艺公司承担样本的装修损失。
上诉人华艺公司向一审法院起诉请求判令：1.解除华艺公司、王强签订的两份《华艺×××××××商铺物业管理合同（正本）》，终止双方租赁关系，王强向华艺公司返还案涉商铺；2.王强向华艺公司支付2015年8月1日暂计至2016年4月30日所欠租金、管理费共计118649.88元及暂计至2016年2月29日的水电费428.7元，上述费用要求计至王强返还商铺之日止;3.王强向华艺公司支付违约金14565元（从2015年8月1日暂计至2016年3月31日，要求计于王强缴清全部欠款时止，按照一个季度的租金和管理费为本金，从每个季度的第一个月的每天开始按照2%月息分段累计）；4.本案的诉讼费用由王强承担。
上诉人王强向一审法院反诉请求判令：1、确认华艺公司、王强签订的两份《华艺×××××××商铺物业管理合同》无效；2、华艺公司向王强返还已交纳的市场推广费140000元；3、华艺公司返还王强已交纳的房屋押金47598元及水电费押金10000元；4、华艺公司赔偿王强非法停电所造成的经营损失费用5394元（自2016年6月4日起计，以约定租金标准16183.32元/月暂计至2016年6月14日）；5、华艺公司赔偿王强已投入的商铺装修费用损失合计267368元；6、华艺公司承担本案的全部诉讼费用。
一审法院认定的事实：2014年9月29日，华艺公司分别出具收据，确认收取王强支付的租金押金47598元、水电费押金10000元及2015年1月1日至2015年3月31日的租金、管理费合计48549.96元。
2014年12月30日，华艺公司（物业管理方、甲方）与王强（物业使用方、乙方）签订《华艺×××××××商铺物业管理合同（正本）》，主要内容为：“第一条商铺位置、面积及用途1、甲方同意，将位于佛山市禅城区的‘华艺×××××××’内，编号为北区4座首层12、13号商铺（总面积为158.66㎡）租给乙方作地板经营之用。……第二条物业管理期限1、本合同期限从2015年1月1日起至2016年12月31日止，从2015年1月1日起计收管理费和租金。……第三条收取管理费、水电费和租金的办法……3、乙方必须在收到甲方书面通知后3天内补充交付扣除之费用。甲方可在乙方银行账户内扣划乙方应付之款项。4、租赁期未满，乙方要求退租或者因违约被甲方解除租赁关系的，甲方不予退还预交的管理费和租金等一切费用。5、租金：①从2015年1月1日起至2016年12月31日止，该商铺每月60元/㎡，每月租金合计人民币9519.60元（以上缴交的租金均含税）6、收取管理费：①从2015年1月1日起至2016年12月31日止，该商铺每月42元/㎡，每月管理费合计人民币6663.72元。（以上缴交的管理费均含税）7、保证金、管理费和租金收取方法：按先交后使用的原则执行。在签订本合同时，收取的三个月管理费及租金金额作履约保证金，并交纳三个月的管理费和租金。管理费和租金按三个月一期收取，在每期末提前十天收取下期的管理费和租金，以此类推直至合同期满止。合同期满经核实乙方履行合同条款后甲方应于十五天内无息退回保证金给乙方。……第五条甲方的权利和义务……5、甲方负责公共范围内配备照明、卫生、消防、道路、通讯、供水、供电、排水设施，并负责上述设施的维护保养。6、甲方负责公共范围内日常的管理，做好保安、清洁工作和定期对商铺内部进行安全检查，以维护该商铺的正常运营。……第六条乙方义务……第七条违约处理……2、物业使用期间，乙方拖欠甲方的管理费和租金视为违约，每逾一天，按拖欠金额的2%计算违约金，违约期间甲方有权停止水电供应，暂停乙方营业，限制乙方搬出商铺内的物品。拖欠时间达一个月（含一个月），甲方有权单方终止合同，乙方须付清所欠的款项，并无条件把商铺连同原附属物交回甲方。……4、物业使用期间，乙方严重违反本合同约定的乙方义务，视为根本性违约，甲方有权终止合同，并按照本条第6款追究乙方违约责任。……6、物业使用期间，由于乙方单方提前解除合同，或因乙方违约致使甲方提前解除合同的，甲方没收乙方已交付的履约保证金及预交的费用不予退回，如乙方有任何欠缴费用的，甲方有权进行追讨，乙方行为造成甲方损失的，应予全额赔偿；由于甲方原因致使合同终止，甲方全额无息退还预交的费用。7、因各种原因而提前解除合同或合同期满不再延续时，乙方应如期退还所承租的商铺，并将存放在商铺内的一切财物搬走。如乙方逾期退还所使用的商铺，每逾期一天，按80元/平方米收取违约金，超过五天，则视为乙方自动放弃对该物品的所有权，由甲方自行处理，乙方不得追索。……第十三条其他……2、本合同自双方签字之日生效，……”。
同日，华艺公司、王强就涉案物业再签订《华艺×××××××商铺物业管理合同（正本）》，约定合同期限为2017年1月1日至2019年12月31日，其中：2017年1月1日至2017年12月31日每月租金10471.56元，每月管理费7330.09元；2018年1月1日至2018年12月31日每月租金11518.72元，每月管理费8063.10元；2019年1月1日至2019年12月31日每月租金12670.59元，每月管理费8869.09元。其他合同内容基本同上。
2015年10月9日，华艺公司出具收据，确认收取王强支付的租金2000元。同日王强作出《承诺书》，承诺2015年10月20日前付清2015年8月1日-2015年10月31日租金管理费及进场至6月水电费合计43979.96元。
2015年10月21日，华艺公司出具收据，确认收取王强支付的租金预收款20000元。同日王强作出《承诺书》，承诺2015年10月28日前付清2015年8月1日-2015年10月31日租金管理费及进场至2015年6月水电费合计23979.96元。
2015年12月3日，华艺公司出具收据，确认收取王强支付的租金预收款5000元。
2016年2月25日，华艺公司出具收据（编号：408030239），确认收到王强支付的北区4座首层12-13号装修期至2015年12月的电费、公摊电费、水费、公摊水费合计5191元。
2016年2月27日，华艺公司向王强发出《催收租金通知》，要求王强于2016年3月8日前支付2015年8月1日-2016年4月30日租金、管理费合计118649.88元。
2016年4月12日，华艺公司出具收据（编号：408030408），确认收到王强支付的北区4座首层12-13号2016年1-3月的电费（含公摊）、水费（含公摊）合计798.8元。
2016年5月9日，华艺公司出具收据（编号：408030620），确认收到王强支付的北区4座首层12-13号2016年4月的电费（含公摊）、水费（含公摊）合计355.8元。
2016年6月8日，华艺公司出具收据（编号：408030929），确认收到王强支付的北区4座首层12-13号2016年5月的电费（含公摊）、水费（含公摊）合计406.4元。
2016年11月30日，佛山市××价格鉴证房地产评估有限公司受本院委托作出《关于华艺×××××××北区4座首层12、13号商铺装修残值及样板残值评估结论书》，价格评估基准日为2016年10月17日，价格评估结论为4座首层12-13号商铺的装修残值评估值为211739元，样板残值评估值为52542元。后经华艺公司、王强质证，佛山市××价格鉴证房地产评估有限公司补充作出《价格评估结论》及《北区4座12-13号商铺装修残值评估明细表》，修正评估结论为：商铺装修残值评估值得为209219元，样板残值为52542元。
诉讼中，华艺公司陈述：案涉商铺停电时间为2016年6月4日，随后两天王强自行通电，王强的商铺经营没有受到影响。王强直到2016年2月25日才缴交装修期至2015年12月的电费，2016年4月12日缴交2016年1至3月电费（华艺公司起诉后）。在华艺公司向王强催缴时，王强才提出租金标准过高的异议。王强陈述：涉案商铺于2016年6月4日停电，2016年6月14日恢复供电，期间只是停电，并未停水。王强于2015年10月就租金标准过高问题向华艺公司口头提出异议。
另查明一，2013年9月11日，佛山市国土资源和城乡规划局就位于佛山市禅城区华艺×××××××4#-7#楼、9#楼建设项目颁发《建设工程规划许可证》（建字第44××号）。2014年6月23日，佛山市禅城区石湾镇街道国土城建和水务局、佛山市禅城区石湾镇街道办事处就广东省佛山市禅城区石湾镇街道××村潘一股份合作经济社、广东省佛山市禅城区石湾镇街道××股份合作经济联合社、佛山市××陶瓷有限公司、佛山市××资产经营有限公司联合开发建设的佛山市禅城区华艺×××××××4#-7#建设项目于《临时商业服务业提升工作审批申请表》上盖章同意建设方案。2014年9月28日，佛山市公安消防支队禅城区大队出具《建设工程消防验收意见书》【禅公消验字（2014）第××号】，综合评定4-7#楼土建、自动消防设施建设工程消防验收合格。
另查明二，2016年5月23日，佛山市禅城区发展规划和统计局向一审法院出具《佛山市禅城区发展规划和统计局关于调查函[（2016）粤0604民初2769、2772、2773、2777－2780、2781、2783号]的回复意见》，主要内容为：“一、经查核存档资料：1.华艺×××××××（1-3#、8#楼）：项目建设单位于2013年1月办理了《建设工程规划许可证》，证号为建字第440××号，该项目属于临时建设工程，规划许可证的有效期为两年。2.华艺×××××××（4-7#、9#楼）：项目建设单位于2013年9月办理了《建设工程规划许可证》，证号为建字第44××号，该项目属于临时建设工程，规划许可证的有效期为两年。二、相关申请延期情况：1.建设单位于2016年4月向我局申请华艺×××××××（1-3#、8#楼）许可证延延期，我局已于4月19日核发审核意见指出，根据《广东省城乡规划条例》第四十八条规定，该许可证已超过有效期，应按照相关法律法规进行违法处理。2.建设单位于2016年4月向我局申请（4-7#、9#楼）项目许可证延期，我局已于4月19日核发审核意见指出，依据《佛山市禅城区关于加强和改进临时建设用地和临时建设工作暂行措施》第十二条相关要求，应先完成行政处罚处理程序并进行测绘后，再备齐资料申请办理延期手续。”
另查明三，2016年9月18日，佛山市国土资源和城乡规划局分别作出两份《华艺×××××××（4-7#、9#楼）建设工程规划许可证延期申请》，同意位于佛山市禅城区的华艺×××××××（4-7#、9#楼）项目的《临时建设工程规划许可证》（证号：建字第44××号）有效期延至2017年9月10日。
另查明四，涉案佛山市禅城区地块土地使用权人为案外人佛山市××资产经营有限公司，该公司于2014年11月17日出具《委托授权书》，委托并授权案外人佛山市××房地产策划有限公司对包含涉案商铺在内的佛山市禅城区华艺×××××××内的相关物业进行建设改造、招商招租等经营活动及签署租赁合同等文件，并同意案外人佛山市××房地产策划有限公司授权华艺公司进行投资建设、招商招租及物业经营活动。
另查明五，2013年8月14日，案外人黄某某出具收据，确认收到王强北区4座11、12号前期推广费140000元。
一审法院认为，关于涉案两份《华艺×××××××商铺物业管理合同（正本）》的合同性质。上述合同虽名为物业管理合同，并于合同中约定由王强向华艺公司交纳租金及管理费，但通观合同全文，上述合同主要就华艺公司、王强之间房屋租赁合同关系项下权利义务作出约定，王强提交的押金收据亦载明王强依据合同约定向华艺公司交纳的履约保证金为“租金押金”，而华艺公司亦自述实系将租金拆分为租金和管理费向王强收取，故综合上述分析，涉案两份《华艺×××××××商铺物业管理合同（正本）》实为房屋租赁合同，本案应系房屋租赁合同纠纷。另据涉案地块土地使用权人佛山市××资产经营有限公司出具的《委托授权书》，其已委托并授权案外人佛山市××房地产策划有限公司对包含涉案商铺在内的佛山市禅城区华艺×××××××内的相关物业进行建设改造、招商招租等经营活动及签署租赁合同等文件，并同意案外人佛山市××房地产策划有限公司授权华艺公司进行投资建设、招商招租及物业经营活动，故华艺公司有权提起本案诉讼。
关于涉案两份《华艺×××××××商铺物业管理合同（正本）》的效力。据一审法院查明的事实，涉案商铺所涉物业系临时建设工程，佛山市国土资源和城乡规划局已于2016年9月18日作出《华艺×××××××（4-7#、9#楼）建设工程规划许可证延期申请》，同意上述建设工程项目所涉《临时建设工程规划许可证》（证号：建字第44××号）有效期延至2017年9月10日，故依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，华艺公司、王强于2014年12月30日签订的《华艺×××××××商铺物业管理合同（正本）》（合同约定租赁期限：2015年1月1日至2016年12月31日）为有效合同，华艺公司、王强于同日签订的《华艺×××××××商铺物业管理合同（正本）》（合同约定租赁期限：2017年1月1日至2019年12月31日）租赁期限超出2017年9月10日的部分无效。
依据上述有效合同的约定，王强负有依约按期足额支付租金、管理费及水电费的合同义务。诉讼中，华艺公司主张王强拖欠涉案商铺2015年8月1日起的租金、管理费及相应水电费，并提交《催收租金通知》及王强签名确认的《承诺书》予以佐证，而王强所提交的证据亦证明王强于上述期间仅向华艺公司交纳部分租金合计27000元（2000元+20000元+5000元），故王强拖欠相关费用属实，其行为已构成违约。依据涉案有效合同第七条的约定，华艺公司有权主张解除合同。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……”的规定，因华艺公司以起诉形式明确要求解除涉案合同，故应以本案起诉状送达王强之日即2016年4月11日视为华艺公司解除涉案合同的通知到达王强，故一审法院确认涉案《华艺×××××××商铺物业管理合同（正本）》（合同约定租赁期限：2015年1月1日至2016年12月31日）及《华艺×××××××商铺物业管理合同（正本）》（合同约定租赁期限：2017年1月1日至2019年12月31日）有效合同部分（租赁期限：2017年1月1日至2017年9月10日）均于2016年4月11日解除。
关于华艺公司主张王强支付2015年8月1日起的租金、管理费、水电费及违约金的诉请。如上分析所述，王强负有依约支付相关费用的合同义务，王强仅交纳上述欠费期间内部分租金合计27000元，其欠费行为已构成违约，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，王强应依据合同约定标准向华艺公司支付相关费用。王强抗辩认为租金标准过高，但王强并无有效证据予以证明，且相关费用标准业经华艺公司、王强协商一致并书面约定，王强亦无有效证据证明双方已协商变更租金标准，故一审法院对王强的上述抗辩意见不予采纳。经计算，王强应向华艺公司支付2015年8月1日至合同解除之日2016年4月11日的租金、管理费合计元108400.44元〔（9519.6元/月+6663.72元/月）×8个月+（9519.6元/月+6663.72元/月）×1个月÷30天×11天-27000元〕。合同解除后，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，因王强至今仍占有使用涉案商铺，故其应参照合同约定标准向华艺公司计付占有使用费如下：①自2016年4月12日起至2016年12月31日止的占有使用费应由王强按16183.32元/月（9519.60元/月+6663.72元/月）的标准向华艺公司计付；②自2017年1月1日起至王强实际返还涉案商铺之日止的占有使用费应由王强按17801.65元/月（10471.56元/月+7330.09元/月）的标准向华艺公司计付。至于水电费，王强提交的收据证明其已缴付至2016年5月的水电费。华艺公司主张的其他水电费因其所举证证据并不足以佐证该部分水电费具体金额的真实性及计收单价的合理性，故一审法院对华艺公司关于水电费的诉请不予支持。
关于华艺公司主张没收租金押金、计收违约金、返还商铺及王强反诉主张返还租金押金、水电押金、前期推广费的诉请。依据有效合同第七条第2点及第6点的约定，因王强存在逾期交费的违约行为致合同解除，故华艺公司有权主张没收租金押金（即履约保证金）及计收违约金。因上述没收押金及计收违约金的责任承担前提在本案中均指向王强欠费这一违约行为，则上述违约责任实已部分重合，且合同约定的逾期交费违约金标准明显过高，王强亦持异议，故一审法院综合考虑上述情形、当事人过错及惩罚弥补效果，酌定华艺公司没收全部租金押金47598元，对华艺公司主张计付违约金的诉请不再支持。至于水电押金，因涉案有效合同并未明确约定收取水电押金及没收该押金的条件，故华艺公司主张没收水电押金无合同依据，一审法院对王强反诉主张华艺公司返还水电押金10000元的诉请予以支持。另因涉案有效合同部分已于2016年4月11日解除，故依据该合同第七条第7点的约定，华艺公司主张王强返还涉案商铺有事实和合同依据，一审法院予以支持。至于前期推广费，王强系自愿向华艺公司交纳前期推广费，华艺公司亦于关联案件中举证证明其为整个华艺×××××××进行广告宣传和其他形式的推广活动，故交纳前期推广费系原、王强双方协商一致而为，属当事人意思自治行为，涉案合同部分无效亦不影响原、王强就前期推广费达成合意的有效性，故王强诉请华艺公司返还该费用无事实和法律依据，一审法院不予支持。
关于王强主张华艺公司赔偿装修费损失的诉请。本案中，华艺公司作为出租方，在明知涉案商铺为临时建设工程、可能存在规划许可证无法延期致建筑物需拆除风险的情形下，仍与王强签订长达五年租赁合同，而王强作为个体承租方，必然基于对作为佛山本地大型装饰材料市场的华艺装饰材料城项目的信赖而签订租赁合同。虽然王强在签订合同当时亦未尽审慎注意义务，但相较两者过错，华艺公司对合同部分无效及王强因此遭受的损失所负过错更为明显，故依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，应由华艺公司、王强各自承担相应的责任。根据佛山市××价格鉴证房地产评估有限公司作出的评估结论，涉案商铺固定装修残值为209219元。华艺公司、王强就上述固定装饰装修评估价值结论虽各持异议，但并未提供有效证据予以反驳，故就上述固定装饰装修损失，一审法院依据华艺公司、王强各自过错、合同已履行期限及合同无效部分期限，酌定由华艺公司承担上述损失80%即167375.2元（209219元×80%）,王强自行承担20%即41843.8元（209219元×20%）。至于样板残值，因样板部分为未形成附合的装饰装修物，属可重复利用的可移动设备设施，故依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，因华艺公司明确表示不同意利用样板，故该部分样板应由王强自行处理。王强主张华艺公司赔偿样板残值损失无事实和法律依据，一审法院不予支持。
关于王强反诉主张华艺公司赔偿停电期间经营损失的诉请。依据涉案有效合同第七条第2点关于“物业使用期间，乙方拖欠甲方的管理费和租金视为违约，每逾一天，按拖欠金额的2%计算违约金，违约期间甲方有权停止水电供应”的约定，因王强欠费构成违约，故华艺公司依约有权对涉案商铺采取停电措施，王强主张华艺公司赔偿停电期间的经营损失无合同及法律依据，一审法院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第五十八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条第一款、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、确认华艺公司与王强于2014年12月30日签订的《华艺×××××××商铺物业管理合同（正本）》（合同约定租赁期限：2015年1月1日至2016年12月31日）及《华艺×××××××商铺物业管理合同（正本）》（合同约定租赁期限：2017年1月1日至2019年12月31日）有效合同部分（租赁期限：2017年1月1日至2017年9月10日）均于2016年4月11日解除，合同租赁期限超出2017年9月10日的部分无效；二、确认上述《华艺×××××××商铺物业管理合同（正本）》合同项下租金押金（履约保证金）47598元归华艺公司所有；三、王强于判决发生法律效力之日起十日内，向华艺公司返还佛山市禅城区华艺×××××××内北区4座首层12、13号商铺；四、王强于判决发生法律效力之日起十日内，向华艺公司支付2015年8月1日至2016年4月11日的租金、管理费合计108400.44元；五、王强于判决发生法律效力之日起十日内，向华艺公司支付自2016年4月12日起至王强实际返还上述商铺之日止的占有使用费（自2016年4月12日起至2016年12月31日止的占有使用费由王强按16183.32元/月的标准向华艺公司计付，自2017年1月1日起至王强实际返还上述商铺之日止的占有使用费由王强按17801.65元/月的标准向华艺公司计付）；六、华艺公司于判决发生法律效力之日起十日内，向王强返还水电押金10000元；七、华艺公司于判决发生法律效力之日起十日内，向王强赔偿固定装修损失167375.2元；八、驳回华艺公司的其他诉讼请求；九、驳回王强的其他反诉请求。
华艺公司、王强如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务及返还商铺义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及迟延履行金。
本诉受理费减半收取1962元，由华艺公司负担162元，由王强负担1800元；反诉受理费4178元，由华艺公司负担1575元，由王强负担2603元；评估费2200元，由王强负担794元,由华艺公司负担1406元并于本判决发生法律效力之日起十日内向王强支付。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明：华艺公司在二审确认佛山市国土资源和城乡规划局于2016年9月18日作出的两份《华艺×××××××（4-7#、9#楼）建设工程规划许可证延期申请》已被撤销。
本院认为，根据查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：一、王强与华艺公司签订的合同效力；二、华艺公司应否向王强返还房屋押金；三、华艺公司应否向王强返还前期推广费；四、华艺公司应否向王强赔偿装修损失，如果应该赔偿，赔偿数额的确定；五、华艺公司主张的水电费是否应予支持；六、王强主张的停电损失是否应予支持；七、王强是否应当支付租金、房屋占有使用费。
一、关于王强与华艺公司签订的合同效力的问题
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款“租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效”的规定，因本案《华艺×××××××（4-7#、9#楼）建设工程规划许可证延期申请》已被撤销，故王强与华艺公司签订的合同的租赁期限超出2015年9月10日的部分无效。王强该上诉理由部分成立，本院予以支持。
二、关于华艺公司应否向王强返还房屋押金的问题
依据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，因案涉合同为无效合同，故该合同项下房屋押金47598元应返还予王强。王强该上诉理由成立，本院予以支持。
三、关于华艺公司应否向王强返还前期推广费的问题
因王强与华艺公司并未就前期推广费的具体性质或者用途作出书面的约定，王强亦未举证证明其主张；相反，华艺公司所举证据可证明该费用为推广费用，且其已履行了对外推广华艺×××××××商业项目的义务。因此，一审法院采信华艺公司的陈述并认定王强与华艺公司就交付前期推广费达成有效的合意，华艺公司无需向王强返还前期推广费，并无不当，本院予以维持。王强该上诉主张缺乏理据，本院不予支持。
四、关于华艺公司应否向王强赔偿装修损失，如果应该赔偿，赔偿数额的确定问题
华艺公司上诉请求按5年合同期摊销装修费用的基础上承担王强摊销后的装修价值中的50%装修价值损失，王强上诉主张华艺公司应增加赔偿装修损失及样本损失共261761元。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，华艺公司作为专业的物业租赁公司，其将商铺超出临时建筑的使用期限对外出租，存在明显的过错；王强在承租涉案商铺时未尽审慎义务，亦存在一定的过错。据此，一审法院酌定华艺公司承担王强装修残值损失的80%并无不当，本院予以维持。华艺公司就评估报告所提出的上诉意见，因华艺公司提供的证据和陈述的理由不足以反驳该评估报告，故本院依法采信该评估报告。华艺公司的该上诉主张理据不足，本院不予支持。王强上诉主张华艺公司赔偿样板损失，因样板部分为未形成附合的装饰装修物，属可重复利用的可移动设备设施，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，华艺公司明确表示不同意利用样板，故该部分样板可由王强自行处理。王强该项上诉主张不能成立，本院不予支持。
五、关于华艺公司主张的水电费是否应予支持的问题
根据王强提供的缴纳水电费的收据证明，王强所支付的华艺公司主张的当期水电费的数额已超过华艺公司主张的金额，华艺公司无充分证据证明王强尚欠其所主张的当期的水电费，故一审法院对华艺公司该请求不予支持正确，本院予以维持。
六、关于王强主张的停电损失是否应予支持的问题
根据《中华人民共和国合同法》第一百八十二条“用电人应当按照国家有关规定和当事人的约定及时交付电费。用电人逾期不交付电费的，应当按照约定支付违约金。经催告用电人在合理期限内仍不交付电费和违约金的，供电人可以按照国家规定的程序中止供电”的规定，王强作为用电人用电即应交纳电费，王强经华艺公司多次催告及其本人承诺，仍未按时交纳电费，华艺公司据此中止供电符合该条法律规定，由此造成的损失应由王强自行承担。故王强该上诉理由不成立，本院不予采纳。
七、关于王强是否应当支付租金、房屋占有使用费的问题
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，案涉租赁合同虽部分无效，但王强仍应参照合同约定标准向华艺公司缴纳占有使用费，故王强上诉认为其不应支付租金及使用涉案商铺期间的占有使用费的理由不成立，本院不予支持。
另外，王强还上诉认为华艺公司未返还押金时，其有权不返还案涉商铺给华艺公司，王强该上诉理由不符合上述《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，本院不予支持。
综上，王强的部分上诉理由成立，本院予以采纳。华艺公司的上诉理由不成立，本院不予采纳。一审判决认定事实部分不清，适用法律正确，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604民初2773号民事判决第三项、第四项、第五项、第六项、第七项；
二、撤销广东省佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604民初2773号民事判决第二项、第八项、第九项；
三、变更广东省佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604民初2773号民事判决第一项为：确认上诉人佛山市华艺物业经营管理有限公司与上诉人王强签订的两份《华艺×××××××商铺物业管理合同（正本）》的租赁期限超出2015年9月10日的部分无效；
四、上诉人佛山市华艺物业经营管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还租金押金47598元给上诉人王强；
五、驳回上诉人王强的其他诉讼请求；
六、驳回上诉人佛山市华艺物业经营管理有限公司的其他诉讼请求。
一审案件本诉受理费1962元，由上诉人佛山市华艺物业经营管理有限公司负担162元，由上诉人王强负担1800元；一审案件反诉费4178元，由上诉人王强负担2214.34元，由上诉人佛山市华艺物业经营管理有限公司负担1963.66元；一审评估费2200元，由上诉人王强负担794元，由上诉人佛山市华艺物业经营管理有限公司负担1406元。二审案件受理费10430.66元，由上诉人王强负担7226.91元，由上诉人佛山市华艺物业经营管理有限公司负担3203.75元。上诉人王强和佛山市华艺物业经营管理有限公司欠缴的诉讼费应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期将依法强制执行。
本判决为终审判决。
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审判长 温万民
审判员 余珂珂
审判员 徐允贤
二〇一七年十一月二十三日
书记员 张晓航