陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西中民一终字第00515号
上诉人（原审原告）深圳市莱比文化创意有限公司西安分公司，营业场所西安经济技术开发区凤城二路27号天心大厦3幢1单元10层11006号。
代表人李尔龙，该公司总经理。
委托代理人闫永宁，陕西维恩律师事务所律师。
委托代理人刘如画，陕西维恩律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）陈永固。
委托代理人齐翠玲，陕西海普睿诚律师事务所律师。
上诉人深圳市莱比文化创意有限公司西安分公司（以下简称莱比文化公司）因与被上诉人陈永固租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2014）未民初字第05256号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人莱比文化公司之委托代理人刘如画，被上诉人陈永固之委托代理人齐翠玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
莱比文化公司向原审法院起诉称，2013年9月8日，经房屋中介机构介绍，其与陈永固签订《房屋租赁三方合同》，约定，其租赁陈永固西安市未央区天心大厦A座1001室房屋，租期自2013年9月8日至2015年9月7日。合同签订后，其依约支付陈永固一年租金70800元及押金5900元。2014年2月14日晚，天心大厦物业人员通知其房屋漏水且已蔓延至楼下。经物业人员鉴定，证实漏水系卫生间内劣质水龙头意外爆裂及卫生间无地漏导致。事发后，其多次致电陈永固要求协调处理，但陈永固拒不到场解决问题。2014年4月，其出货时遭陈永固之妻与物业人员阻拦，影响其经营致其遭受损失。陈永固交付的房屋符合合同约定的“交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全××”的情形。同时，陈永固不履行维修义务符合《房屋租赁三方合同》约定的“不能承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋”之情形。依据合同约定，其有权解除合同并要求陈永固支付违约金。2014年4月26日，其向陈永固发函明确表示单方解除合同。2014年5月1日，其向物业公司发函告知其已解除租赁合同。请求确认其与陈永固签订的《房屋租赁三方合同》已于2014年5月1日解除，判令陈永固返还其2014年5月1日至2014年9月7日租金24977元及押金5900元，判令陈永固支付其违约金11800元，诉讼费由陈永固负担。
陈永固辩称，莱比文化公司至今仍占有、使用其房屋，《房屋租赁三方合同》尚在履行，莱比文化公司已逾期一月余未缴纳房租。水管爆裂系莱比文化公司使用不当导致，且造成其他业主损失，押金应予扣除。莱比文化公司未按合同约定通知其维修，造成损失应由莱比文化公司自行承担。
原审法院经审理查明，2013年9月8，经房屋中介机构介绍，莱比文化公司工作人员与陈永固签订《房屋租赁三方合同》，约定，陈永固将其西安市未央区天心大厦A座1001室房屋出租给莱比文化公司使用；租期自2013年9月8日至2015年9月7日；莱比文化公司每月支付租金5900元；莱比文化公司应缴纳押金5900元；陈永固应保证出租房屋建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等安全条件，不得危及人身安全等；租赁期内，双方应共同保障房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态，对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用导致的损耗，莱比文化公司应及时通知陈永固修复，陈永固应在接到通知后三日内进行维修，逾期不维修的，莱比文化公司可代为维修，维修费用由陈永固承担；双方协商一致，可以解除合同；如陈永固交付的房屋严重不符合合同约定或影响莱比文化公司安全、××或陈永固不能承担约定的维修义务，致使莱比文化公司无法正常使用房屋，莱比文化公司有权解除合同并要求陈永固按月租金两倍支付违约金。《房屋租赁三方合同》签订后，陈永固将房屋交付莱比文化公司使用，莱比文化公司支付陈永固一年租金70800元及押金5900元。2014年2月14日晚，天心大厦的物业人员巡查时发现涉案房屋有水漏出，遂通知莱比文化公司到场。经检查，物业人员发现因涉案房屋卫生间水龙头腔体自然爆裂、地漏无法使用导致水患。同时，物业人员将爆裂水龙头拆除并封堵水管。莱比文化公司曾联系陈永固，但陈永固未另行安装水龙头及维修地漏。2014年4月26日，莱比文化公司致函陈永固：漏水事故是由陈永固安装劣质水龙头且未安装地漏所致，属硬件设施存在严重不安全因素，且陈永固交付的房屋严重不符合合同约定或影响莱比文化公司安全××，故要求自2014年5月1日起单方解除与陈永固的租赁合同。之后，在莱比文化公司从承租房屋中搬离家具等时，陈永固与物业人员以漏水损失未赔偿、相关费用未清结等为由，予以阻挡，双方矛盾激化，形成诉讼。庭审中，法庭到现场调查，涉案房屋仍未交还，房屋内有莱比文化公司的家具等物品。为了减少损失，经法庭调解，双方均表示同意解除合同。2014年11月17日，双方对涉案房屋进行交接后，莱比文化公司搬离了该房屋。经询，莱比文化公司表示不申请对水龙头爆裂原因进行鉴定。
原审法院经审理认为，莱比文化公司与陈永固签订的《房屋租赁三方合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律的禁止性规定，应为有效。《房屋租赁三方合同》约定，租赁期内，双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态，对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用导致的损耗，莱比文化公司应及时通知陈永固修复，陈永固应在接到通知后三日内进行维修，逾期不维修的，莱比文化公司可代为维修，维修费用由陈永固承担，如陈永固交付的房屋严重不符合合同约定或影响莱比文化公司的安全、××或陈永固不能承担约定的维修义务，致使莱比文化公司无法正常使用房屋，莱比文化公司有权解除合同并要求陈永固按月租金两倍支付违约金。本案中，出租房屋卫生间的水龙头爆裂后，物业人员已拆除破损水龙头，阻断了漏水点，虽然陈永固未更换水龙头、修复地漏，但莱比文化公司可按照合同约定自行维修后要求陈永固支付费用，且水龙头爆裂并未达到合同约定的致使莱比文化公司无法正常使用房屋的程度，故莱比文化公司主张的合同解除条件未成就，其单方解除合同并要求陈永固支付违约金，于法无据。庭审中，莱比文化公司与陈永固均表示同意解除合同，此系双方当事人的合意，应予准许，而陈永固收取莱比文化公司的押金5900元，亦应予返还。莱比文化公司主张陈永固返还其自2014年5月1日至2014年9月7日租金24977元，因此间《房屋租赁三方合同》尚未解除，且诉讼中莱比文化公司一直占有涉案房屋，故对莱比文化公司的该主张不予支持。莱比文化公司称，陈永固阻碍其经营，未提供充分有效证据予以证明，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《最高人民法院关于民事证据若干规定》第二条的规定，判决：一、准予解除原告深圳市莱比文化创意有限公司西安分公司与被告陈永固签订的《房屋租赁三方合同》；二、被告陈永固返还原告深圳市莱比文化创意有限公司西安分公司押金5900元；三、驳回原告其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费619元（莱比文化公司已预交），由陈永固负担，于上述付款时一并支付莱比文化公司。
宣判后，莱比文化公司不服，向本院提起上诉称，合同法规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。陈永固作为出租方依法负有对房屋的维修义务，虽然《房屋租赁三方合同》约定陈永固逾期不维修的，其可代为维修，但此系其权利，其亦可放弃权利，相反，陈永固应当履行的法定义务不能免除。其在陈永固拒不履行义务又阻止其搬离办公家具与货物的情况下致函陈永固，行使对合同的解除权，合理合法。其一直占有涉案房屋系由于陈永固原因所致，实属被迫占有。原审未认定《房屋租赁三方合同》于2014年5月1日解除，认定事实不清，适用法律错误。请求撤销原审判决第一项、第三项，依法改判为确认《房屋租赁三方合同》已于2014年5月1日解除，判决陈永固返还其租金24977元及支付其违约金11800元，二审案件受理费由陈永固负担。
陈永固辩称，因涉案房屋的房门钥匙一直由莱比文化公司持有，且莱比文化公司于2014年11月17日才腾出房屋，故《房屋租赁三方合同》不应于2014年5月1日解除。出租房屋的卫生间水管漏水并不影响房屋的正常使用，该事实不符合《房屋租赁三方合同》约定的单方解除合同之情形。莱比文化公司的上诉理由不能成立，原判正确，应予维持。
本院经审理查明，原审判决查明事实属实，双方当事人无异议。
本院认为，莱比文化公司与陈永固签订的《房屋租赁三方合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《房屋租赁三方合同》签订后，陈永固如约将房屋交付莱比文化公司使用，而莱比文化公司亦依约支付陈永固一年租金与押金。合同履行中，由于出租房屋的卫生间水龙头腔体自然爆裂，加之卫生间地漏无法使用，导致出租房屋遭水浸泡，经莱比文化公司告知陈永固后陈永固亦未更换水龙头及修复地漏，双方因此发生纠纷，形成诉讼。本案中，双方当事人争议的主要焦点问题为，莱比文化公司单方解除《房屋租赁三方合同》的条件是否成就。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”；第二百二十一条规定，“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”鉴于《房屋租赁三方合同》约定，租赁期内陈永固对于出租房屋及其附属设备设施等负有维修义务，陈永固逾期不维修的，莱比文化公司可代为维修，维修费用由陈永固承担等，且由于涉案房屋卫生间的水龙头爆裂尚未达到合同约定的致房屋无法正常使用之程度，故莱比文化公司主张单方解除合同的条件尚未成就。原审审理中，莱比文化公司与陈永固均同意解除《房屋租赁三方合同》，此为双方当事人的合意，依法予以准许，陈永固应退还莱比文化公司向其缴纳的房屋押金。因莱比文化公司与陈永固于2014年11月17日对涉案房屋予以交接，故原审驳回莱比文化公司请求陈永固返还剩余租金及支付违约金的主张，并无不妥。综上，莱比文化公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持；原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费619元，深圳市莱比文化创意有限公司西安分公司已预交，由深圳市莱比文化创意有限公司西安分公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姜亦君
审 判 员 周建平
代理审判员 赵羽嘉
二〇一五年六月二十六日
书 记 员 李 艳