山西省大同市城区人民法院民 事 判 决 书（2017）晋0202民初4072号原告:李秀琴，女，汉族，1962年4月1日出生，住山西省大同市城区。委托诉讼代理人：李晓梅，山西北岳律师事务所律师。被告：大同市大富翁商厦有限责任公司，住所地：大同市教场街北侧。法定代表人：翟立业，总经理。委托诉讼代理人：郭斌，山西若谷律师事务所律师。原告李秀琴诉被告大同市大富翁商厦有限责任公司（以下简称大富翁公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李秀琴及其委托诉讼代理人李晓梅、被告大富翁公司的委托诉讼代理人郭斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李秀琴向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2015年、2016年、2017年的房屋租金90221.5元，并支付违约金4285.5元，共计94507元。2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告双方于2013年1月22日签订了《商铺租赁合同》，约定原告将其所拥有的大富翁亚太国际购物广场狮子座XX号商铺出租给被告，由被告进行统一整体规划、招商、经营管理使用。合同约定租期从2013年1月22日至2018年1月21日，被告每年分四个季度向原告支付租金，从2015年年初开始被告不按合同约定支付租金，经原告多次催缴，被告仍拒绝支付原告租金，由于被告无故违约，按照双方约定条款原告有权按照人民银行贷款利率收取违约金。综上，原告为维护合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告大富翁公司辩称，双方签订租赁合同的事实及2015年到2017年被告没有支付租金无异议。依据双方签订的租赁合同约定，双方租金为税前租金，原告在领取租金时，应当提供房屋租赁费发票，不能提供的由被告代扣代缴，双方合同是多期连续合同，按照交易惯例，应扣减税金，如原告不扣减，应提供租金发票。对原告主张的违约金被告认为没有法律依据。依据《中华人民共和国合同法》的规定，因不可抗力导致合同无法履行的双方不承担违约责任，双方争议是由于政府修路造成。依据租赁合同第六条第三项规定，被告不承担违约责任。双方在履行合同过程中，出现重大情势变化，属于合同法规定的情势变更，因大同市政府频繁修路修建城墙，导致大富翁商厦交通不便，居民迁徙超过80%，消费群体大幅下降，城墙改建整体改变了大同市原有商业规划，使大富翁所在的教场街不再是城市第一金街，在上述情势变更的情况下，继续履行租赁合同对被告明显不公平，针对上述答辩意见被告提供大同市商业规划等证据证实。被告曾在相关案件中提起反诉，但未获法院支持。此外诸多商户在大富翁门口堵门闹事，严重影响大富翁正常经营，也是经营下滑的因素之一，使得本就经营困难的大富翁无法继续经营，对此租户亦有过错。依据双方合同第二条规定，双方已具备合同解除条件，也符合《合同法》规定的解除条件，被告将不再对本案涉诉合同进行续签，也不再履行后期缴纳义务。本案存在程序问题，原告没有缴纳诉讼费用，且原告不符合诉讼费缴纳办法和援助条例的规定，不具备缓交诉讼费和司法援助的条件，依据法律规定应当驳回起诉或不予受理。被告认为本案合同不能履行主要是由于大同市政府，请求追加大同市政府为本案的被告。对租金和违约金计算方式没有异议。但是我们认为依据合同约定2017年第四季度的租金没有到支付日，原告请求第四季度租金无事实及法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的商铺租赁合同签订的时间经过及2015年到2017年被告没有支付租金等事实及证据，本院予以确认并在卷佐证。针对原、被告争议的事实及证据，本院认定如下：1、是否应当追加大同市人民政府为共同被告的问题。因《商铺租赁合同》的签订双方为原告和被告大富翁公司，与大同市人民政府并无关联性，被告大富翁公司主张追加大同市人民政府为共同被告无事实和法律依据，故本院对其该项申请不予准许。2、租赁合同履行过程中，是否出现法律规定的情事变更情形，合同应否解除的问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立后客观情况发生了当事人在签订合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”被告大富翁公司所提供的《大同市人民政府关于批准实施的通知》（同政发﹝2005﹞119号）、《大同市商业发展规划》（2004-2020）、《大同市人民政府关于2012年新建和改造清远街等道路征地房屋征收（拆迁）的通告》（同政发[2012]25号）、《关于新建西城墙和北城墙护城河桥的通告》（2016年4月30日）和《2017年重大城建项目——南瓮城广场及地下空间项目开建》等证据均显示从2012年开始，被告大富翁公司已经知道市政府对大富翁购物广场周边道路进行改造的事实，作为商事主体，被告大富翁公司在2013年1月22日与原告签订《商铺租赁合同》时理应能够预见到道路改造可能带来的影响，并对租金支付标准等条款作出相应调整，换言之，道路改造并非《商铺租赁合同》签订之后才发生的，不属于商业风险的重大变化，自无情势变更适用之余地。被告大富翁公司并未举证证明政府修路行为导致其经营损失达到不能履行合同的程度，且事实上被告大富翁公司一直在开业经营，故本院对被告大富翁提出的出现情势变更，继续履行合同对其明显不公，存在解除合同的情形的抗辩意见不予采纳。3、被告大富翁公司在向原告支付租金时是否应扣减税金的问题。《商铺租赁合同》约定被告大富翁公司向原告支付税前租金，原告在领取商铺租金时，应向被告大富翁公司提供房屋租赁发票，不能提供发票的，被告大富翁公司将按税务部门要求代扣代缴，但鉴于被告大富翁公司既未举证证明税金缴纳标准，亦未举证证明其已实际缴纳租赁原告商铺的税金，故被告大富翁公司应在向原告支付租金后由原告自行缴纳税金或待税金实际缴纳后另行主张。4、关于本院争议的被告是否应当支付原告租金及违约金的焦点问题，本院认为，原、被告之间商铺租赁合同关系系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行义务，原告已按合同约定将商铺交付被告，被告应按合同约定支付租金，原告与被告在庭审中均认可2015年全年租金30000元、2016年全年租金30341元、2017年计算至10月21日租金数额22948元，合计83289元，故本院确认被告应支付原告租金83289元；关于违约金，依据《商铺租赁合同》的约定，被告大富翁公司应支付违约金3956元（租金×4.75%=83289元×4.75%=3956元）。5、关于被告大富翁公司抗辩原告不符合诉讼费缴纳办法和援助条例的规定，不具备缓交诉讼费和司法援助条件的问题。因缓交诉讼费和司法援助与被告大富翁公司无关，本院不作分析认定。本院认为，原、被告之间签订的商铺租赁合同系双方真实意思表示，为有效合同。双方均应按合同约定履行义务。原告已按合同约定将被告承租商铺交付被告，被告大富翁公司应按合同约定支付租金。原告要求被告支付逾期违约金，亦符合合同约定及法律规定，本院予以支持。被告大富翁公司就本案所辩，均无事实及法律依据，本院不予采信。诉讼费应当依照《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，由败诉方负担。综上所述，原告诉讼请求所依据的事实清楚、证据确实充分，部分诉讼请求计算有误，本院依法予以调整。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：大同市大富翁商厦有限责任公司于本判决生效后十日内向李秀琴支付拖欠2015年、2016年、2017年计算至10月21日商铺租金83289元，并支付违约金3956元，合计87245元。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2163元（缓交），由原告负担166元、由被告负担1997元（原、被告于收到本判决后交付本院）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。审 判 长  赵丽萍审 判 员  闫 谱人民陪审员  杜 涛二〇一七年十二月二十六日书 记 员  王禹婷梁艳华