广西壮族自治区北海市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂05民终702号上诉人（原审原告）：北海家安物业服务有限公司，住北海市贵州路银苑小区16幢5号。法定代表人：ＸＸ宽，总经理。委托诉讼代理人：雷军，广西中龙律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：韦地，男，1977年11月11日出生，壮族，户籍所在地北海市海城区，现住北海市海城区。上诉人北海家安物业服务有限公司（以下简称家安物业）因与被上诉人韦地物业服务合同纠纷一案，不服北海市海城区人民法院（2017)桂0502民初第529号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年6月22日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，并于2017年7月18日以询问、调解方式进行了审理，上诉人家安物业的委托诉讼代理人雷军，被上诉人韦地到庭参加诉讼。本案现已审理终结。家安物业上诉请求：1.撤销北海市海城区人民法院（2017)桂0502民初第529号事判决并依法改判支持上诉人全部诉讼请求；2.一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院判决认定被上诉人于2016年5月12日将涉案房屋转让给案外人陈海雄及廖亚珍的事实，属认定事实不清，审查证据不足。被上诉人在一审审理过程中没有出示房屋转让手续的原件，且上诉人在2016年6月至12月期间也没有发现被上诉人搬离涉案及接到房屋转让通知；二、一审法院判决认定，车牌号为桂Ｅ×××××小型汽车非被上诉人所有，与事实不符。该汽车由被上诉人妻子所有，属于家庭用车，被上诉人以其非车辆车主拒绝缴纳车位管理费不应得到支持；三、一审判决不支持上诉人要求被上诉人支付电动车车位及使用管理服务费，属事实认定不清。被上诉人在开庭审理过程中，曾亲口承认其有一辆旧电动车的事实；四、一审判决认定上诉人未能证实涉案杂物间改变用途，属认定错误。被上诉人于2011年1月至2016年11月30日期间将该杂物间出租给他人做商用，被上诉人据此应按照合同约定向上诉人支付杂物间物业费；五、因被上诉拒缴各项管理费用，亦未将房屋转让的消息通知上诉人，故应承担因此产生的违约金。综上，上诉人认为一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院撤销原审判决，依法进行改判。韦地辩称：一、上诉人的诉讼请求不能成立。根据民事诉讼时效的规定，上诉人诉请的2017年2月前的民事权利已超过诉讼时效；二、上诉人所主张的催缴物业费通知和天和花园业主综合物业欠费通告均系伪造，上诉人主张被上诉人欠缴物业费的主张不能成立；三、上诉人主张被上诉人欠缴车位服务费没有法律依据，其提供的车位相片不是被上诉人的，天和花园停放车辆的地方是占用业主共有道路、篮球场及绿化带等场地，车位应属全体业主共有，他人无权支配处分，上诉人该项诉请不能成立；四、涉案物业现已不归被上诉人所有，该房屋已于2016年4月由被上诉人出售他人；五、涉案物业服务合同是非法、无效的。签订合同的主体、合同内容、签订程序均不合法，续签合同也未经过合同约定的“合同期满后经业主委员会考核评定合格后，再公布全体业主半数以上同意后续签合同”的手续；六、上诉人与被上诉人之间不存在事实上的物业服务关系，上诉人没有为天和花园提供物业服务，无权向天和花园业主收取任何费用。家安物业向一审法院起诉请求：1.韦地支付2011年1月1日至2016年11月30日物业服务费5811.71元、杂物间物业费3550元、绿化保洁公共照明分摊费355元、公共维修基金581.17元、车位及其使用管理服务费3420元、电动车充电费360元、违约金563.12元（违约金以14077.88为基数，按月2%计，暂从2016年11月1日计至12月30日，此后计至结清欠费时止），七项合计14641元给家安物业；2.案件受理费由韦地承担。一审法院认定的事实：家安物业原名为北海银富物业服务有限公司，于2010年5月11日变更名称为北海家安物业服务有限公司。韦地系天和花园D栋2单元702号房屋的业主，其房屋建筑面积为163.71平方米。2008年5月23日，家安物业与天和花园业主委员会签订《北海市天和花园物业管理服务委托合同》，约定业主委员会委托家安物业对天和花园实行物业服务管理。合同签订后，家安物业开始为该小区提供物业服务。2010年4月18日，家安物业（乙方）与天和花园业主委员会（甲方）续签《北海市天和花园物业管理服务合同》，约定业主委员会聘请家安物业对天和花园实行物业管理，物业服务费为住宅0.5元/㎡·月，改变用途的杂物间50元/间·月，公共维修基金0.05/㎡·月，绿化及绿化用水、小区路灯及楼道灯等费用为5元/户·月；小汽车车位及其使用管理服务费60元/辆·月，电动车车位及其使用管理服务费30元/辆·月（含充电费用）；业主不按合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，家安物业有权收取违约金；合同期限自2010年5月1日起至2016年5月31日止；乙方的权利和义务主要有：负责对房屋共用部位的清洁卫生和维护；负责共用设施设备的维修与管理；绿化的维护和管理；负责道路及设施的清洁、化粪池清疏、生活垃圾收集等环境卫生；护卫（包括负责门岗、巡逻、监控中心24小时值勤）；设立交通标志、负责交通疏导，保持小区道路通畅；依据本合同向甲方收取物业管理服务费；不得占用本小区的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。乙方的责任：乙方违反协议，未达到管理服务质量约定标准的，甲方有权要求乙方限期改正；该合同还约定了其他相关内容。另查明：家安物业与天和花园业主委员会于2010年4月18日续签的《北海市天和花园物业管理服务合同》于2016年5月31日到期后双方并未续签，家安物业亦未退出物业服务区域及办理移交手续，其仍在该小区提供服务。2016年5月12日，案涉房屋的房屋所有权证已转移登记至案外人陈海雄及廖亚珍名下（房屋所有权证号：N北房权证2016字第××号）。一审法院认为，家安物业与天和花园业主委员会签订的《北海市天和花园物业管理服务合同》系双方的真实意思表示，内容没有违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”韦地作为该小区的业主，《北海市天和花园物业管理服务合同》对其具有约束力。对家安物业主张的2011年1月1日至2016年11月30日的物业服务费，韦地抗辩称家安物业提交的证据不足以证实其欠缴物业费的事实，但韦地实际接受了家安物业的物业服务，且也没有提交相反证据证实其已缴纳完全部欠缴物业费，应按照合同约定履行交纳物业费及其他费用的义务。故对于韦地的该项辩解意见，一审法院不予采纳。但鉴于韦地已于2016年5月12日将案涉房屋转让给了案外人陈海雄及廖亚珍，且办理了相应的房屋所有权转移登记手续，故对于家安物业要求韦地支付2011年1月1日至2016年5月31日的物业服务费、绿化保洁公共照明分摊费及公共维修基金的诉讼请求有事实与法律依据，一审法院予以支持。但关于家安物业要求韦地支付2016年6月1日至2016年11月30日的物业服务费、绿化保洁公共照明分摊费及公共维修基金的诉讼请求，因韦地此时并非案涉房屋的所有权人或使用人，故家安物业的该项诉请无事实与法律依据，一审法院不予支持。关于小汽车车位及其使用管理服务费，韦地抗辩称其并没有汽车，家安物业所主张的车牌号为桂Ｅ×××××的小汽车并非韦地所有，韦地更没有使用过小区的车位，故家安物业声称韦地于2012年2月开始至今停放桂Ｅ×××××号车辆并欠缴该车的车位及其使用管理服务费没有事实与法律依据。故对于家安物业诉请要求韦地支付2012年2月至2016年11月车位及其使用管理服务费的诉讼请求，因家安物业没有提交足够的证据予以证实，故对于家安物业的该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于电动车车位及其使用管理服务费，因家安物业没有提交任何证据予以证实其主张，且韦地对此也不予认可，故对于家安物业要求韦地支付电动车车位及其使用管理服务360元的诉讼请求没有事实与法律依据，一审法院不予支持。关于杂物间物业费，韦地庭审中予以承认其确拥有杂物间一间，但根据合同约定，只有改变用途的杂物间才需缴纳物业费，家安物业未提交任何证据予以证实韦地所有的杂物间改变了用途，韦地对家安物业对此也有异议，故对于家安物业的该项诉讼请求没有事实与法律依据，一审法院不予支持。关于家安物业要求韦地支付2016年11月1日至结清欠费之日止的逾期缴纳物业费违约金，因涉案房屋已于2016年5月12日转让给了案外人陈海雄及廖亚珍，且办理了相应的房屋所有权转移登记手续，故家安物业诉请要求韦地支付2016年11月1日至结清欠费之日止的逾期缴纳违约金的诉讼请求于法无据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第十条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、韦地应支付2011年1月1日至2016年5月31日的物业服务费5320.57元、绿化保洁公共照明分摊费325元、公共维修基金532.05元，共计6177.62元给北海家安物业服务有限公司；二、驳回北海家安物业服务有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费166元，减半收取83元，由家安物业承担48元，韦地承担35元（该费用家安物业已向本院预交，韦地在支付上述款项时一并付还给家安物业）。本院二审期间，上诉人家安物业向本院提交以下证据：1.照片，拟证明被上诉人用于出租他人的商铺以及正在营业的事实；2.照片，拟证明物业小区大门外停放车辆的规划环境与被上诉人所称不一致。被上诉人韦地对两份证据的真实性有异议，认为与事实不符，2016年前不是这样的，仅能反映现状，不能反映其他事实状态。本院认证意见为：因上诉人无法证实照片拍摄时间，故对证据的关联性，本院无法确定。本院二审经审理查明的事实与一审认定的事实相一致，对一审认定的事实本院予以确认。本院另查明，2010年4月18日，家安物业（乙方）与天和花园业主委员会（甲方）签订的《北海市天和花园物业管理服务合同》约定，业主不按本约定的收费标准和时间交纳有关费用的，家安物业有权从逾期之日起每天按所欠费用总额的l％收取违约金或向法院起诉。韦地于二审审理过程中承认桂Ｅ×××××号车辆所有权人系其妻子陈春梅。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，故本案对于被上诉人韦地提出的对原审判决的异议不予审查，针对上诉人家安物业的上诉意见，评析如下：关于2016年6月1日至11月30日期间的物业费的问题。据查明，被上诉人韦地已于2016年5月12日将涉案房屋转移登记至案外人陈海雄及廖亚珍名下，故韦地在此之后已非涉案物业管理服务的享有者，家安物业要求韦地支付该期间的物业管理费用缺乏相应的合同依据，一审法院对此不予支持，并无不当；关于小汽车车位及其使用管理服务费问题，家安物业向法院举示的照片中显示桂Ｅ×××××号车辆停放在涉案小区内，韦地于二审审理中认可其妻系该车车主，但否认其妻曾使用涉案小区停车位。本院认为，根据一般社会经验，如韦地之妻因与其共同居住在涉案小区，难免会长期使用小区车位以停放私家车辆，在韦地未能提供任何证据证实存在诸如其妻未与其共同居住在涉案小区或者该车辆不属于其家庭用车等事实以佐证其上述事实主张的情况下，根据民事优势证据规则，本院对家安物业的事实主张予以采纳，并据此认定韦地因与其共同生活的家庭成员已享受由家安物业提供的车位管理服务，理应支付相应的费用。至于车位的使用期限问题，因经法庭询问，韦地对车辆购买时间及何时开始使用车位等相关问题均不予明确，故本院采信家安物业关于桂Ｅ×××××号从2012年3月即开始使用涉案小区车位的主张。截止2016年5月份，韦地依据合同约定应支付车位管理费用3060元（60元/月×51个月）；关于电动车车位及其使用管理服务费的问题，因无证据证实韦地及其家庭成员拥有电动车，故本院对该项费用不予支持；关于杂物间物业费问题，家安物业亦未能举证证实韦地存在合同约定的改变杂物间用途的情况，故该项费用的主张因缺乏事实依据，本院亦不予支持；关于逾期缴纳物业费的违约金问题，据上所述，韦地确实存在拖欠物业费的行为，根据《北海市天和花园物业管理服务合同》的约定，韦地应从逾期之日起每天按所欠费用总额的l％交纳违约金，家安物业请求从2016年11月1日起以所欠的费用为基数按月利率2%计付违约金，并没有超出合同的约定，本院予以支持。一审判决没有支持该违约金不当，本院予以纠正。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但不予支持家安物业的违约金请求有失妥当，本院予以纠正。此外，因韦地在二审认可桂Ｅ×××××号车辆车主系其妻子，根据民事优势证据规则，对家安物业主张的车位使用管理服务费予以支持。家安物业的部分上诉理由成立，本院依法予以支持。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条,最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条、第七十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销北海市海城区人民法院（2016)桂0502民初第529号民事判决；二、被上诉人韦地应支付2011年1月1日至2016年5月31日的物业服务费5320.57元、绿化保洁公共照明分摊费325元、公共维修基金532.05元、车位管理费3060元，共计9237.62元及相应违约金（违约金计算：以9237.62元为本金按月利率2%从2016年11月1日起计算至本案生效判决确定的履行期限最后一日止）给上诉人北海家安物业服务有限公司；二、驳回上诉人北海安家物业服务有限公司的其他诉讼请求。本案一审案件受理费83元，二审案件受理费166元，共计249元，由上诉人北海安家物业服务有限公司负担89元，被上诉人韦地负担160元（上诉人已预交一、二审案件受理费249元，被上诉人应负担的诉讼费用89元在履行上述债务时一并结清给上诉人）。上述义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。否则，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行之债务利息。权利人得依法向一审人民法院申请执行，申请执行期限为本判决所确定履行期限最后一日起两年。本判决为终审判决。审 判 长 魏玉芳审 判 员 汪海敏审 判 员 叶 萍二〇一七年八月三日法官助理 方 嫄书 记 员 刘 麒