太原市小店区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）晋0105民初2383号
原告张俊，男，1946年2月12日出生，汉族，无业，村民。
委托代理人梁剑杰，山西文英律师事务所律师。
被告王力农，男，1951年4月26日出生，汉族，无业，住山西省闻喜县。
被告王会芹，女，1955年6月21日出生，汉族，无业，住山西省闻喜县。
二被告共同委托代理人王令芬，女，无业，住太原市小店区真武路**号恒大绿洲**号楼*单元901。
被告王令芬，女，1974年8月29日出生，汉族，无业，住太原市。
被告山西我爱我房房地产经纪有限公司，住所地太原市小店区真武路68号恒大绿洲32幢商业单元1024号。
法定代表人白泽华，总经理。
委托代理人付自俊，男，该公司经理，住太原市。
原告张俊与被告王力农、王会芹、王令芬、山西我爱我房房地产经纪有限公司（以下简称”我爱我房经纪公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月6日受理后，依法由代理审判员张少华、人民陪审员赵翠梅、人民陪审员张桂莲组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张俊的委托代理人梁剑杰，被告王力农、王会芹的共同委托代理人王令芬，被告王令芬，被告我爱我房经纪公司的委托代理人付自俊均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张俊诉称，2014年3月10日，经被告我爱我房经纪公司居间介绍，原告与被告王力农、王令芬签订《房屋买卖合同》，约定将被告王力农、王会芹共有的位于太原市小店区恒大绿洲22号楼3单元1202号房屋以69万元的价格卖给原告，合同第2条第1项约定，出卖人以全款方式（包括虽贷款但贷款已还清）向开发商付清购房款；第7条约定，该房屋2014年下来本，年底办完过户手续（如2014年年底办理不完，顺延3个月），逾期超过30日，守约方有权解除合同，违约方应向守约方支付总房款20%的违约金。合同签订当日，原告即付清房款69万元，但被告王力农、王会芹、王令芬未依约给原告办理房屋权属转移登记手续。自2015年3月起，原告多次找被告协商房屋过户事宜，但被告至今未与办理。原告此时才发现房款系按揭支付，合同签订后仍未还清银行贷款。三被告已构成违约，原告有权按照合同约定解除合同，并要求被告承担违约责任。被告我爱我房经纪公司作为居间机构，向原告隐瞒了房屋全款未付清的重要信息，致使原告受蒙骗而签订合同，故应当退还原告居间费。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院判令：1、解除原告与被告王力农签订的《房屋买卖合同》；2、被告王力农、王会芹、王令芬返还原告已付购房款69万元，并按银行同期贷款利率支付利息（自2014年3月10日起至付清款项止）；3、被告王力农、王会芹、王令芬支付原告违约金138000元；4、被告我爱我房经纪公司退还原告居间报酬11000元，并按银行同期贷款利率支付利息（自2014年3月10日起至付清款项止）；5、诉讼费由四被告承担。
被告王力农、王会芹、王令芬共同辩称，涉案房屋现没有备案，对被答辩人的诉讼请求不予认可。涉案房屋的尾款还没有付清，被答辩人共买了答辩人的两套房屋，一共还需要支付15000元，被答辩人仅付了7500元，尚欠7500元未付，此情况虽然合同中没有体现，但被告我爱我房经纪公司作为中介机构对此也知情。
被告我爱我房经纪公司辩称，被答辩人买房时涉案房屋还有贷款未还清，被答辩人对此也是知情的。
经审理查明，2009年9月30日，被告王力农（买受人）与恒大地产集团太原有限公司（出卖人）签订《太原恒大绿洲楼宇认购书》一份，被告王力农购买了位于太原市小店区恒大绿洲22号楼3单元1202号的房屋一套，采用按揭贷款方式付款。2014年3月10日，由被告我爱我房经纪公司下属山西太原市小店区我爱我房服务部（以下简称”小店我爱我房服务部”）作为居间方，原告（买受人、乙方）与被告王力农（出卖人、甲方）签订《房屋买卖合同》一份，合同主要约定，原告向被告王力农购买位于太原市小店区恒大绿洲22号楼3单元1202号的房屋一套，出卖人于2009年9月30日与开发建设单位就该房屋签订买卖合同，出卖人确认已以全款方式（包括虽贷款但贷款已还清之情形）向开发建设单位付清购房款，该房屋已竣工且开发建设单位已将其实际交付于出卖人。该房屋尚未取得房屋所有权证书，预计取得时间为2014年6月，具体时间视开发建设单位实际办理而定。待该房屋取得房屋所有权证书后，出卖人与买受人可就该房屋办理房屋权属转移登记。房款价格为69万元，买受人于2014年3月10日支付出卖人购房款69万元。该房屋2014年下来房产证，年底办理完过户手续，如2014年年底办理不完，顺延3个月。当事人任何一方违反约定，每逾期一日，违约方应支付总房款20%的违约金，逾期超过30日的，守约方有权解除合同，违约方应向守约方支付总房款20%的违约金。因行政机关原因致使办理权属转移登记不能顺利进行的，双方办理权属登记日期相应顺延。出卖人于签订合同20日内将房屋交付买受人使用。出卖人和买受人通过房地产经纪机构居间成交，经纪机构名称我爱我房，双方签订合同之日，买受人应向21世纪不动产经纪有限公司支付居间报酬11000元。非因21世纪不动产经纪有限公司原因致使本合同失效，居间报酬不予退还。被告王令芬代被告王力农在出卖人处签名捺印，张建强代原告在买受人处签名捺印。同日，原告支付被告王令芬购房款69万元，被告王令芬将《太原恒大绿洲楼宇认购书》、收据交给张建强。同日，由小店我爱我房服务部作为居间方，张建德（买受人、乙方）与王向荣（出卖人、甲方）签订《房屋买卖合同》一份，合同主要约定，张建德向王向荣购买位于太原市小店区恒大绿洲22号楼3单元1203号的房屋一套，买受人于2014年3月10日支付出卖人购房款675000元，剩余尾款15000元于过户当日付清，其余条款与原告与被告王力农签订的《房屋买卖合同》一致。被告王令芬代王向荣在出卖人处签名捺印，张建德在买受人处签名捺印。同日，被告王令芬将《太原恒大绿洲楼宇认购书》、收据交给张建德。同日，原告与小店我爱我房服务部签订《佣金确认书》一份，确认物业地址为恒大绿洲22-3-1202号房、22-3-1203号房，佣金11000元，共计22000元。张建强代原告在确认书上签名捺印。后原告支付小店我爱我房服务部佣金22000元。被告于签订合同当月将恒大绿洲22号楼3单元1202号房屋交付原告居住，且现仍由原告居住。2015年6月25日，争议恒大绿洲22幢3单元12层1202号房屋取得房屋所有权证书，房产证号晋房权证并字第XX**号，所有人为被告王力农、王会芹共同共有。现该房屋登记的所有人仍为被告王力农、王会芹，未过户至原告名下。
另查明，2015年11月20日至2015年12月7日期间，被告王力农因病在医院住院治疗。
庭审中，被告王令芬称，原告及家人共买了两套房，一套是其父母的（被告王力农、王会芹共有，即本案争议恒大绿洲22号楼3单元1202号房屋），一套是其弟弟的（王向荣所有的恒大绿洲22号楼3单元1203号的房屋），张建德系原告的二儿子，王向荣与张建德合同上载明的尾款15000元实际是两套房屋的尾款，每套房屋各欠7500元，待办理过户时付清。签订合同时被告已将购房手续交给原告，认购书上载明系按揭付款，所以原告在购房时已知道有按揭贷款，现在却假装说不知道。原告一家买房时主要想解决孩子上学问题，所以咨询了开发商，开发商答复预计2014年底可以取得房产证，所以合同第七条约定2014年底办理完过户，如办理不完，顺延3个月。但房产证因登记部门原因在2015年6月底才办下来，原告一家因孩子2015年9月要在恒大小学入学，所以催着被告将王向荣的房子在2015年7月就办理了过户，孩子也顺利入学。当时原告的家人就提到争议房屋不着急过户，因为当时房产证办理下来还不到2年，可能是等着两年以后过户可以少交税。原告什么时候想过户，被告就配合过户。2015年底，因被告王力农、王会芹身体不好，所以被告王力农自2016年起就催被告王令芬联系中介公司督促原告办理过户，被告已将房屋贷款于2016年3月还清，但原告以各种理由不配合过户，2016年4月去房管局办理过户时，原告又提出争议房屋的尾款7500元不付了，所以没有办理过户。事实上，2016年被告一直催原告办理过户，是原告不愿意过户，这些事实中介公司都知道。被告认为，原告买房时城西村正在拆迁，原告无房可住，现在原告可能分了多套房屋，回迁房比恒大的房子要便宜的多，原告在争议房屋住了2年且现仍由原告居住，把孩子上学问题也解决了，现在不缺房子了，就想把房屋退给被告，再让被告将房款退给原告。只要原告把剩余7500元付清，被告现在也同意过户。原告称，根据合同，原告已经付清了全部房款，王向荣与张建德系另一法律纠纷，即使欠7500元也与本案无关。被告贷款未还清是不能办理过户的主要原因，被告我爱我房经纪公司向原告隐瞒了房款未付清的信息，致使合同不能完全履行，应当退还居间费用。被告称房产证延迟办理系由于权属部门原因，应当举证证明。被告我爱我房经纪公司称，预计取得房产证时间，是按网签之日起540个工作日计算的，并非其承诺。买卖双方是邻居，原告对房屋情况也了解。原告两套房屋一共押了15000元尾款，第一套房屋过户时付了7500元，第二套房屋的7500元未付。
本院确认以上事实的依据有原告向法庭提交的《太原恒大绿洲楼宇认购书》、《房屋买卖合同》、佣金确认书、收款收据、房产证，被告向法庭提交的《房屋买卖合同》、物品交接清单、楼宇认购书、收据复印件、病历，上述证据经当庭举证、质证及本院审查，另有当事人陈述及庭审笔录等材料在案佐证，可以采信。
本院认为，结合被告提供的两份《房屋买卖合同》以及原告提供的佣金确认书，可以认定原告及家人同时向被告及其家人购买恒大绿洲22号楼3单元1202号、1203号两套房屋的事实，双方争议焦点为：1、原告在买房时对1202号房屋按揭贷款未还清是否知情，四被告是否存在故意欺瞒原告的情形；2、1203号房屋合同中的尾款15000元是否为两套房屋各有尾款7500元，原告是否已付清全部房款；3、1202号房屋系因原告还是被告的原因未能办理过户。对第一个争议焦点，虽房屋买卖合同第二条约定被告系以全款方式（包括虽贷款但贷款已还清之情形）付清房款，但根据被告提供的《物品接收清单》，被告在签订合同当日已将认购书、收据等交给原告，因认购书、收据均可反映出房屋系按揭贷款购买的事实，故可以推定原告在签订合同当日即对房屋系按揭贷款已知情。对第二个争议焦点，因两套房屋系同时交易，1203号房屋留有尾款15000元，1202号房屋却不留尾款，不符合常理，也不符合交易惯例，故本院采信被告的陈述，即两套房屋各留有尾款7500元，待办理过户时支付，原告尚欠购房尾款7500元未付清。对第三个争议焦点，虽合同约定的过户日期是2014年底，如2014年底办不完顺延3个月，但该约定的前提系2014年办理下来房产证，但房产证实际于2015年6月底才办理下来，房产证延迟办理并非被告过错，故办理过户的时间应当相应顺延。1203号房屋于2015年7月办理了过户，假如此时1202号房屋的贷款已还清，该房屋也应具备了办理过户的条件。但被告实际于2016年3月才还清贷款。被告在房产证办理下来后8个月才还清贷款，导致还清贷款前房屋无法办理过户，其应当对房屋未能办理过户承担主要责任。原告未付清尾款7500元，应也当对房屋未能过户承担一定的责任。被告称系原告为避税而要求延迟办理过户以及其自2016年年初即要求原告办理过户而原告拒不配合，原告对此不予认可，被告也未提供相应证据予以佐证，故对被告的陈述本院不予采信。现原告主张解除购房合同、被告返还购房款并支付利息，因被告已于2014年将房屋实际交付原告并由原告居住至今，被告已经履行了作为出卖人的主要义务，且该房屋已取得房产证，银行贷款也已还清，具备了办理过户的条件，故对原告主张解除合同、被告返还购房款及利息的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张被告支付违约金138000元的诉讼请求，违约金不应过分高于实际损失，原告未能举证证明其因未过户所遭受的实际损失，且原被告双方对未能办理过户均存在过错，故本院酌定被告王力农、王会芹支付原告违约金3000元。原告主张被告王令芬承担责任，因王令芬仅为代理人，其代理行为后果应由被代理人承担，故对原告的该部分诉讼请求，本院不予支持。原告主张被告我爱我房经纪公司退还居间费11000元，被告我爱我房经纪公司已履行了主要居间义务，但其在签订合同时未能尽到谨慎义务，导致合同主要条款约定与实际情况不符，存在过错，故本院酌定被告我爱我房经纪公司退还原告居间费2000元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百三十条、第四百二十四条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告王力农、王会芹于本判决生效后十日内支付原告张俊违约金3000元。
二、被告山西我爱我房房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内退还原告张俊居间报酬2000元。
三、驳回原告张俊的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12190元（原告已预交），由原告负担2200元，被告王力农、王会芹负担8800元，被告我爱我房经纪公司负担1190元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。
审 判 长 张少华
人民陪审员 赵翠梅
人民陪审员 张桂莲
二〇一六年十一月六日
书 记 员 王艳霞