重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0105民初1511号原告重庆金源时代购物广场有限公司，住所地重庆市江北区滨江路X号金源时代购物广场公寓楼，组织机构代码74745534-5。法定代表人刘彩军，常务副总经理。委托代理人梅佳，重庆合煌律师事务所律师。委托代理人潘靖，重庆思融律师事务所律师。被告北京艾瑞纳健康科技有限公司，住所地北京市朝阳区工人体育场北路55幢（工人体育场3看台4层），组织机构代码56953188-5。法定代表人张雁。原告重庆金源时代购物广场有限公司（以下简称金源公司）与被告北京艾瑞纳健康科技有限公司租赁合同纠纷一案，本院依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告金源公司的委托代理人梅佳、潘靖到庭参加诉讼。被告北京艾瑞纳健康科技有限公司下落不明，经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，期间届满后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金源公司诉称，2012年8月10日，原告和案外人付敬涵签署了《租赁合同》，付敬涵承租位于江北区北滨一路X号重庆金源时代购物中心五层的租赁场地，用于经营“优儿保”少儿优势成长中心。合同签订后，原告向付敬涵完成了租赁场地的交接。后，经付敬涵申请，原告与付敬涵、被告三方于2013年11月14日签订了《转让协议》，将《租赁合同》承租主体由付敬涵变更为被告，由被告承继和享有承租人的全部权利义务。从2015年5月起，被告因自身经营及股东变更原因拖延、拒交应付的租金、物业管理费、空调费等费用。2015年7月9日，原告向被告寄送了《解除通知书》，明确告知被告自该通知送达之日，解除双方签订的《租赁合同》，被告于2015年7月13日签收，签收后被告未对合同解除和原告主张的欠费提出任何异议，但是仍拒绝交付所欠费用。请求：1、确认原、被告之间签署的《租赁合同》于2015年7月13日解除；2、判令被告向原告支付拖欠的2015年5月10日至2015年6月30日的租金40717元、2015年5月1日至2015年6月30日的物业管理费10672元、空调费10672元，共计62061元；3、判令被告向原告支付违约金200100元；4、判令被告向原告支付此前予以减免的全部费用140070元；5、判令被告向原告支付从应付日至2015年7月13日的滞纳金1518.84元；6、判令被告支付2015年3月24日至2015年5月24日产生的水费、电费1370元。本案诉讼费由被告承担。被告北京艾瑞纳健康科技有限公司未到庭答辩。经审理查明，2012年8月3日，原告（甲方）和案外人付敬涵（乙方）签订《租赁合同》，约定付敬涵承租江北区北滨一路X号的重庆金源时代购物中心五层用于“优儿保”少儿优势成长中心。第6条“租赁期限、租金优惠期”约定：租赁场地的租赁期限为6年，自2012年8月10日起至2018年8月9日止，除装修期外，乙方还享有10个月的租金优惠期，自2012年11月10日起至2013年9月9日止，租金优惠期内乙方按照优惠标准支付租金，租金自2012年11月10日起开始计算。第7条“费用及支付方式”约定：7.1租金以月租金为标准确定，按每年365日、12个月、4个季度计收，具体标准如下：租期内第一年至第二年（自2012年8月10日至2014年8月9日）的月优惠租金标准为21元/平方米，每月租金为14007元，非优惠租金标准为42元/平方米，非优惠期租金每月28014元；第三年至第四年（自2014年8月10日至2016年8月9日）租金标准按每月每平方米50元计算，每月租金为33350元……7.2乙方应向甲方支付物业管理费和空调费，物业管理费标准按每月每平方米8元计算，每月5336元，空调费标准按每月每平方米8元计算，每月5336元。7.3公用事业费用：公用事业包括但不限于水、电、燃气、通讯等，公用事业费从租赁场地交接日开始按实际使用数额计收……乙方能够直接申请开户的公用事业项目，由乙方自行申请开户，直接向公用事业供应商缴纳费用，乙方不能直接申请开户的公用事业项目，由甲方负责代公用事业供应商向乙方收取相关费用，但甲方有权按照乙方计量用量占购物中心总计量用量的比例向乙方分摊损耗费用。7.4租金、物业管理费、空调费均采用预付方式，按月支付，每一月为一个计费周期。乙方应当在每一计费周期届满前10日内将下一计费周期的租金、物业管理费、空调费以现金、支票或银行划款方式支付给甲方。甲方收取的公用事业费用，乙方在收到付款通知书后3日内向甲方支付。7.7履约保证金：自本合同签署后7日内，乙方须向甲方支付履约保证金84000元，履约保证金在整个租赁期内维持不变。第9条“乙方权利义务”约定：9.7及时履行付款义务，包括按期向甲方交纳履约保证金、租金，物业管理费、空调费、租赁场地内发生的其他费用，并支付水、电、燃气、通讯费等各项公共事业费用。第24条“甲方单方解除”约定：24.1有下列情形之一的，甲方有权解除合同：……（b）乙方逾期不支付履约保证金、租金、物业管理费、空调费或其他应由乙方支付的任何一项费用超过30日的；（c）乙方逾期支付履约保证金、租金、物业管理费、空调费或其他应由乙方支付的任何一项费用累计达到3次的。24.2甲方依据本合同约定解除合同的，乙方应支付甲方不少于按照解约当年租金标准计算的6个月租金的违约金（乙方在租金优惠期内发生违约金行为的，违约金按照违约当年非优惠月租金标准计算）。乙方已按照优惠期租金标准享受租金优惠的，还应当将优惠期减免的全部租金如数支付甲方，并补交甲方此前予以减免的全部费用。24.3甲方依据本合同的约定解除合同的，应当书面通知乙方，通知到达乙方之时合同解除。24.4甲方依据本合同约定解除合同的，可以扣除乙方已交纳的履约保证金，按照下列顺序冲抵乙方应当向甲方支付的款项：（a）水、电、燃气费；（b）租金、物业管理费、空调费；（c）赔偿金；（d）违约金，履约保证金不足以支付全部款项的，甲方有权继续向乙方追索；有剩余的，甲方应当按照本合同有权约定退还乙方。第29条“通知”约定……29.2甲乙双方之间的通知以及相关往来文件应当以中文书面形式进行，特殊或紧急情况时可以采用口头、电话等形式，但以下通知、文件必须以中文书面形式：（a）解除租赁合同通知；（b）催缴费用通知；（c）限期整改或限期纠正违约行为通知。第30条“送达”约定：30.1甲乙双方因履行本合同而相互发出或提供的所有通知、文件、资料均以本合同所列明的联系地址、联系人送达。2013年11月14日，付敬涵（甲方、转让方）、被告（乙方、受让方）、原告（丙方、出租方）共同签署了《转让协议》一份，协议约定：一、甲方将《租赁合同》（包括甲方与丙方就《租赁合同》相关事宜所签订的补充协议、变更协议、确认书、往来函件等全部文件）所确定的权利义务一并转让给乙方，乙方同意概括承受，丙方同意该转让。二、本协议生效后，《租赁合同》项下承租人的权利义务全部由乙方享有和承担，包括但不限于本协议生效之前《租赁合同》履行中可能存在的甲方债务以及甲方可能承担的任何后果和责任。七、本协议自各方签字盖章之日起生效。《转让协议》后附乙方联系方式“办公地址（通信地址）：北京市朝阳区工人体育场北路55幢（工人体育场3看台4层），联系人姓名：夏平”。2015年7月9日，原告向被告的《转让协议》联系地址寄送了一份《解除通知书》，要求解除与被告间的《租赁合同》。该通知书寄送情况显示2015年7月13日妥投。2015年7月22日，原告再次向被告的《转让协议》联系地址寄送了一份函告，要求被告将租赁房屋内的物品搬离，该函告寄送情况显示2015年7月27日妥投。上述事实，有《租赁合同》及其附件、《转让协议》、《解除通知书》、邮寄单、签收截图、函告、费用组成表以及当事人的陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。另，原告陈述由于被告之前有交费行为，抵扣之后被告2015年5月10日至2015年6月9日此一个月的租金欠费金额为17372元，2015年6月10日之后的租金没有交纳；实际履行合同过程中，物业管理费和空调费是以每月1日开始计收，2015年5月1日之后的物业管理费和空调费被告没有交纳。庭审中，原告还举示了一组照片，拟证明截止照片拍摄时的2016年8月24日，涉诉场地仍处于空置状态。庭审中，原告还举示了2张电用量计费表，拟证明2015年3月24日至2015年5月24日被告总计拖欠电费的情况。同时原告也认可其已经按照《租赁合同》的约定收取了84000元的履约保证金。另，本案诉讼过程中，原告申请撤回第五项诉讼请求中关于物业管理费、空调费的滞纳金的诉讼请求，仅主张租金的滞纳金。本院认为，合同一方当事人经对方同意，可以将自己在合同中的权利义务一并转移给受让人。本案中，原、被告和案外人付敬涵通过签订《转让协议》，由被告对《租赁合同》的全部权利义务关系进行了概括承受。《租赁合同》真实合法有效，合同主体为原告和被告，双方均应按照合同约定行使权利和履行义务。对于原告的第一项诉讼请求，本院予以支持。理由如下：《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款明确规定：当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，合同第24.1条明确约定有下列情形之一的，甲方有权解除合同：……（b）乙方逾期不支付履约保证金、租金、物业管理费、空调费或其他应由乙方支付的任何一项费用超过30日的；（c）乙方逾期支付履约保证金、租金、物业管理费、空调费或其他应由乙方支付的任何一项费用累计达到3次的。被告的欠费行为已经符合上述合同约定的两个条件，原告的解除权行使条件已经成就。原告在2015年7月9日向被告的联系地址寄送了《解除通知书》，该通知书被告于2015年7月13日签收。因此，可以确认双方的租赁合同在2015年7月13日解除。对于原告的第二项诉讼请求。原告主张被告欠交2015年5月10日至2015年6月30日的租金，因为被告未出庭应诉，对于其是否交纳该笔租金未能举证证明，应当承担不利的举证责任。根据《租赁合同》第7条的约定，第三年至第四年（自2014年8月10日至2016年8月9日）租金标准按每月每平方米50元计算，每月租金为33350元。因为原告自认被告曾交纳部分5月10日至6月9日的租金，抵扣后该期间仅欠租金17372元，故被告所欠租金具体计算如下：1、2015年5月10日至2015年6月9日租金为17372元，2015年6月10日至2015年6月30日租金为33350*21/30=23345元，两者相加为40717元。对于原告关于租金的诉讼请求，本院予以支持。原告主张被告拖欠2015年5月1日至2015年6月30日期间的物业管理费和空调费，同样由于被告未出庭应诉，对于其是否交纳该期间的此两项费用未能举证证明，应当承担不利的举证责任。合同7.2条约定物管费、空调费每月均为5336元。两个月物业管理费和空调费分别均为5336*2=10672元。对于原告关于物业管理费和空调费的诉讼请求，本院亦予支持。被告所欠租金、物业管理费、空调费共计62061元。综上，对于原告的第二项诉讼请求，本院予以支持。对于原告的第三、四项诉讼请求。租赁合同第24.2条明确约定“甲方依据本合同约定解除合同的，乙方应支付甲方不少于按照解约当年租金标准计算的6个月租金的违约金。乙方已按照优惠期租金标准享受租金优惠的，还应当将优惠期减免的全部租金如数支付甲方，并补交甲方此前予以减免的全部费用”。《转让协议》同时明确约定“二、本协议生效后，《租赁合同》项下承租人的权利义务全部由乙方享有和承担，包括但不限于本协议生效之前《租赁合同》履行中可能存在的甲方债务以及甲方可能承担的任何后果和责任。”因此，原告的诉请有明确的合同约定，本院予以支持。被告应向原告支付的违约金为33350*6=200100元，被告应向原告支付此前予以减免的全部费用14007*10=140070元。对于原告的第五项诉讼请求。其依据的合同条款是7.8条。该条款为“逾期付款的违约责任”，约定“乙方逾期支付租金、物业服务费、空调费、公共事业费及其它费用的，每逾期一日，乙方应当按逾期支付金额的万分之五向甲方支付违约金”。结合该条款，原告诉请中虽然用的是“滞纳金”，但其实质就是违约金。该项违约金为逾期付款违约金，与24.2条的解除合同违约金系不同性质。《租赁合同》7.4约定的租金、物业管理费、空调费均采用预付方式，按月支付，每一月为一个计费周期。乙方应当在每一计费周期届满前10日内将下一计费周期的租金、物业管理费、空调费以现金、支票或银行划款方式支付给甲方。因此，2015年5月10日至6月9日的逾期支付租金的违约金计算方式为为：17372*65*0.0005=564.59元（计算至2015年7月13日）；2015年6月10日至6月30日的逾期支付租金的违约金计算方式为：23345*34*0.0005=396.87元（计算至2015年7月13日）；共计961.46元，对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。原告申请撤回逾期支付物业管理费、空调费的滞纳金的诉讼请求，系其行使诉讼权利的体现，本院予以准许。对于原告主张的第六项诉讼请求。《租赁合同》第7.3条明确约定了“乙方能够直接申请开户的公用事业项目，由乙方自行申请开户，直接向公用事业供应商缴纳费用，乙方不能直接申请开户的公用事业项目，由甲方负责代公用事业供应商向乙方收取相关费用，但甲方有权按照乙方计量用量占购物中心总计量用量的比例向乙方分摊损耗费用”。庭审中原告举示的2张电用量计费表，各表中的“上月底数”与“本月止数”能够衔接，计费单价、实用量、金额明白无误，计费单价也与租赁合同附件E第五条的约定一致。在没有相反证据证明的情况下，结合《租赁合同》的约定，本院对于2张电用量计费表予以采信。该2张电用量计费表显示2015年3月24日至2015年5月24日期间被告共产生电费1370元，原告现要求被告支付，本院予以支持。庭审中，原告认可已经收到履约保证金84000元。因为《租赁合同》的权利义务关系已经概括转让给被告，因此该笔履约保证金可以视为被告对于原告享有的债权。根据《租赁合同》24.4条“甲方依据本合同约定解除合同的，可以扣除乙方已交纳的履约保证金，按照下列顺序冲抵乙方应当向甲方支付的款项：（a）水、电、燃气费；（b）租金、物业管理费、空调费；（c）赔偿金；（d）违约金，履约保证金不足以支付全部款项的，甲方有权继续向乙方追索”之约定，该84000元可以抵扣1370元的电费；共计62061元的租金、物业管理费、空调费；961.46元的逾期支付租金违约金以及19607.54元的解除合同违约金。抵扣之后，被告仍应向原告支付第三项诉讼请求的违约金180492.46元和第四项诉讼请求140070元的费用。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第八十八条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告重庆金源时代购物广场有限公司与被告北京艾瑞纳健康科技有限公司之间的《租赁合同》于2015年7月13日解除；二、被告北京艾瑞纳健康科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告重庆金源时代购物广场有限公司合同解除违约金180492.46元；三、被告北京艾瑞纳健康科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告重庆金源时代购物广场有限公司140070元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7326元、公告费800元，合计8126元，由被告北京艾瑞纳健康科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  胡潇予代理审判员  柴世斌人民陪审员  郭 敏二〇一六年九月十三日书 记 员  叶 丹