南京市鼓楼区人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）鼓执异字第14号
异议人（案外人）周华，男，汉族，1959年11月3日生。
委托代理人刘震宁，江苏环太律师事务所律师。
申请执行人富登投资信用担保有限公司南京分公司，住所地在本市鼓楼街88号翠峰大厦607-609室。
法定代表人曹刚，总经理。
委托代理人张奎峰，富登投资信用担保有限公司经理。
被执行人南京精德机电化工物资有限公司，住所地在本市白下区天堂街27号13幢104室。
法定代表人龚楚明，执行董事兼总经理。
被执行人龚楚明。
被执行人史菊英，女，汉族，1956年1月9日生。
被执行人龚剑，男，汉族，1979年11月10日生。
被执行人陈芸，女，汉族，1983年3月3日生。
本院在执行申请执行人富登投资信用担保有限公司南京分公司（以下简称富登公司）与被执行人南京精德机电化工物资有限公司（以下简称精德公司）、龚楚明、史菊英、龚剑、陈芸担保追偿权纠纷一案中，案外人周华提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年3月13日进行公开听证审查。异议人周华的委托代理人刘震宁，申请执行人富登公司的委托代理人张奎峰到庭参加听证。现已审查终结。
异议人周华异议称，异议人已与被执行人龚楚明就浦口区盘龙山庄23幢1单元101室（以下简称盘龙山庄101室）、幕府西路9号11幢2单元102室房屋（以下简称幕府西路102室）、五塘新村25幢303室房屋（以下简称五塘新村303室）签订了租赁协议，并支付了相应的租金。故请求法院拍卖盘龙山庄101室、幕府西路102室、五塘新村303室房屋时标注周华享有的租赁权。
申请执行人富登公司答辩称，异议人与被执行人龚楚明签订的合同及租金收条均无龚楚明的签字，仅有龚楚明的盖章，上述情况均不符合日常惯例。法院在处理上述三套房屋过程中，一直是案外人应萍出面协调，异议人并未主张过权利。故请求法院驳回异议人的请求。
经审查，申请执行人富登公司与被执行人精德公司、龚楚明、史菊英、龚剑、陈芸担保追偿权纠纷一案，本院于2013年5月17日作出（2012）鼓商初字第1085号民事判决书，判定，一、精德公司于判决生效之日起十日内给付富登公司代偿款5142774.75元，并支付违约金（自2012年11月6日起至判决确定给付之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率四倍标准计算）；二、如精德公司未按上述（一）项履行，富登公司有权以精德公司提供的质押债权（其对客户所拥有的债权，包括本合同签订时及登记期限内产生的、到期的、存在的应收账款）在上述（一）项债务的范围内优先受偿；三、如精德公司未按上述（一）项履行，富登公司有权就龚楚明所有的南京市白下区天堂街27号13幢104室（丘号为419750-V-11）房产、盘龙山庄101室房产、龚楚明及史菊英所有的幕府西路102室、南京市五塘新村25幢303室（丘号为667842-V-12）房产进行折价或拍卖、变卖所得价款在上述第（一）项债务的范围内优先受偿；龚楚明、史菊英在承担担保责任后，有权就其实际偿还部分向被告精德公司追偿；四、龚楚明、史菊英、龚剑、陈芸对精德公司的上述第（一）项债务承担连带偿还责任，并在承担连带偿还责任后，有权就其实际偿还部分向精德公司追偿。案件受理费48560元、保全费5000元、公告费600元，共计54160元，由被告承担（鉴于原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告）。后被执行人精德公司、龚楚明等均未按规定期限履行给付义务，富登公司向本院申请强制执行。
执行过程中，本院于2014年10月10日向周华发出通知书，载明，“周华：我院（2013）鼓执字第2341号富登公司……，你向本院提交了与龚楚明租赁浦口区盘龙山庄23幢1单元101室、幕府西路9号11幢2单元102室、五塘新村25幢303室的协议，经审查，本院对该份租赁协议及已经一次性缴纳租金的事实不予认可，现通知你5日内搬出上述房产。如不服本通知，可提交书面的执行异议。”后周华提起本次执行异议。
关于盘龙山庄101室房屋。为证实存在租赁关系，周华提供赁合同一份。租赁合同载明，租期20年，从2011年10月19日起至2031年10月18日止。租金首付2万元人民币，2012年6月27日前一次性付清15万元。出租方处盖有龚楚明的印章，下方打印龚楚明身份证号码及联系电话。承租方处周华盖章，下方打印周华的身份证号码及联系电话。为证实租金已支付，周华提供盖有龚楚明印章的收条两份。2011年10月19收条记载，今收到周华人民币贰万元整。2012年6月25日收条记载，今收到周华租金壹拾伍万元。周华陈述上述款项均为现金支付。
关于幕府西路102室房屋。为证实租赁关系，周华提供租赁合同一份。租赁合同载明，租期20年，从2011年8月1日起至2031年7月31日止。出租方处盖有龚楚明的印章，下方打印龚楚明身份证号码及联系电话。承租方处周华盖章，下方打印周华的身份证号码及联系电话。承租方于2011年4月20日前付出租方肆万元整做为定金，承租方于2011年8月1前支付出租方贰万元整，承租方由2012年6月30日前支付给出租方15万元。合计21万元。为证实租金支付情况，周华提供收条三份。2011年4月20日收条记载，今收到周华租赁本人位于南京市下关区幕府西路9号2单元102室房租租金人民币40000元。2011年8月1日收条记载，今收到周华租赁本人位于南京市下关区幕府西路9号2单元102室房屋租金人民币贰万元。2012年6月27日收条记载，今收到周华租赁本人位于南京市下关区幕府西路9号2单元102室房屋租金人民币壹拾伍万元整。
上述款项中，6万元为现金交付，15万元为周华账户转款至龚楚明账户。
关于五塘新村303室房屋。为证实租赁关系，周华提供租赁合同一份。租赁合同载明，租期20年，从2011年9月22日起至2031年9月21日止。租金为首付人民币1.7万元，2012年4月25日前一次性付清24.3万元。出租方处盖有龚楚明的印章，下方打印龚楚明身份证号码及联系电话。承租方处周华盖章，下方打印周华的身份证号码及联系电话。为证实租金支付情况。周华提供收条两份及取款记录一份，2011年9月22日收条记载，今收到周华租金17000元。2012年4月23日收条记载，今收到周华租金人民币243000元。周华另提供2012年4月19日，卡号为62×××07的500000元取款记录一份。
申请执行人对周华提供的三份租赁合同及相应收条的真实性、合法性和关联性均不认可。申请执行人为证实异议人盘龙山庄101室租赁情况，提供2011年10月31日龚楚明与承租人夏丽签署的协议一份，协议中约定，承租人夏丽同意配合出租人在富登公司顺利办理抵押手续放弃对该房屋的优先购买权。
关于上述三套房屋的占有时间，异议人周华陈述其签订协议时即占有了涉案房屋。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、受益，承租人支付租金的合同。本案中，申请执行人富登公司对盘龙山庄101室、幕府西路102室、五塘新村303室三套房屋享有抵押权，设立时间为2011年11月3日。异议人主张对上述三房屋享有租赁权。故本案争议焦点为异议人主张的租赁权能否对抗本案申请执行人享有的抵押权。
关于异议人周华主张的盘龙山庄101室的租赁权。异议人提供了租赁协议及租金收据，并未提供租金支付的其他证据。上述证据不能证实异议人确已支付租金，占有房屋。且申请执行人亦提供出其他承租人签订的协议。故异议人周华主张对盘龙山庄101室房屋享有租赁权，依据不充分，其要求本院在拍卖该套房屋过程中，标示其租赁权的主张，本院不予支持。
关于异议人周华主张的幕府西路102室租赁权。异议人提供了租赁协议、租金收据及相应的转账记录。租赁协议、租金收据、租金转款记录之间能够相互印证，证实该套房屋的租金确已支付。申请执行人亦未提供其他相反的证据。故异议人周华主张的对幕府西路102室房屋享有租赁权，本院予以支持。本院可在拍卖该房屋过程中标示周华的租赁权（租赁期限2031年7月31日，租金21万元已支付），亦可补偿周华相应的租金后清空房屋。
关于异议人周华主张的五塘新村303室房屋。异议人提供的租赁协议、租金收据、取款记录。取款记录与租金收据之间之间缺乏必要的关联性，不能证实周华已支付该套房屋的租金。三份证据之间缺乏必要的关联性，不足以证实周华对该房屋享有租赁权。故关于异议人周华对五塘新村303室房屋享有租赁权的主张，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：
认可案外人周华对幕府西路9号11幢2单元102室房屋享有租赁权（租赁期限至2031年7月31日，租金21万元已全部支付）
驳回案外人周华的其他异议请求。
本裁定送达后立即生效。
如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原民事判决书无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 贾亚东
人民审判员 江彩琴
人民陪审员 叶东风
二〇一五年六月二十三日
见习书记员 李昱慧