上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0114民初882号原告(反诉被告)：潘爱玉，男，汉族，1974年3月29日生，户籍地安徽省安庆市，现住上海市嘉定区。被告(反诉原告)：杨军虎，男，汉族，1962年9月13日生，户籍地陕西省。原告(反诉被告)潘爱玉与被告(反诉原告)杨军虎房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)潘爱玉、被告(反诉原告)杨军虎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。潘爱玉向本院提出诉讼请求：1、被告支付2014年1月至2016年10月的房租30,600元；2、被告一个月内搬离。事实与理由：被告于2010年4月28日从案外人徐某某处租的上海市嘉定区南翔镇翔黄公路XXX弄XXX号西侧第1间门面�(以下简称系争房屋)，从事对外精加工业务。后，徐某某将上海市嘉定区南翔镇西毛生产队土地上的建筑面积为9000㎡房屋(含系争房屋)转售给原告与案外人陈某某，约定自2010年8月1日起由原告和陈某某取得相应房屋的租赁和使用权，原告和陈某某各半，西边建筑归原告使用，系争房屋在原告使用范围内，但被告拒绝与原告签订合同。因被告拒付房租，原告要求被告搬离房屋，在当地生产队长的协调下，2013年3月被告承诺房租费用和搬离条件。但被告以资金紧张为由未兑现承诺，仅支付了部分房租。原告经催讨未果，遂起诉来院。杨军虎辩称，其自徐某某处租得系争房屋，约定租期一年，每年续签，租金700元/月。后，徐某某将房屋出售，但因系违章建筑，故法院认定买卖无效。原告买下房屋后，其仍按原定标准缴纳房租，但原告强行要求涨房租，且未支付�付的加工费，故其拒交房租，原告遂于2016年6月6日强行断电，导致其生产损失，之后原告还采取封门的措施，并殴打其，造成其财产和人身损害。被告认为，房租应按照700元/月计算，且其已经缴纳了部分房租，对停电期间的房租亦不同意缴纳，同意搬离，但要求原告承担经济损失，故提出反诉诉讼请求：1、原告赔偿停电损失27,000元(2016年6月至2017年2月，每月3,000元)；2、交通费1,080元；房屋修理费2,200元。潘爱玉对反诉辩称，被告拖欠房租在先，其虽然将被告电闸断开，但被告可以自行接通，不存在长时期断电情况，且被告主张3,000元/月经济损失无依据；其曾出资修理过房屋，如果被告租赁的房屋有问题应告知其，由其进行修理，故不同意被告的反诉诉请。诉讼中，因系争房屋已拆除，潘爱玉变更诉请为要求杨军虎支付2014年1月至2017年3月的房屋使用费32,300元(按每月900元计算，扣除已支付的2,800元)。杨军虎增加诉请为要求潘爱玉赔偿2013年1月4日至2013年3月14日的停电损失7,000元、支付搬迁补偿款2,000元。潘爱玉对停电损失不予确认，对搬迁补偿款同意支付。本院经审理确认如下事实：系争房屋未取得建设规划许可。被告于2010年4月28日和案外人徐某某签订房屋租赁协议一份，约定由被告承租系争房屋，租期一年，从2010年4月1日起至2011年4月1日止，租金缴纳期限为半年，月租金700元，全年8,400元，先付后用。2010年6月29日，案外人徐某某将包括系争房屋在内的坐落于上海市嘉定区南翔镇西毛生产队9.4亩土地上建造的厂房9000㎡左右转让给原告及案外人陈某某，原告与案外人陈某某各分得其中的一半，系争房屋在原告份额内。后，原、被告间未签订房屋租赁合同，被告仍按700元/月支付租金给原告。2012年10月，原告通知承租人自2013年开始将租金上调至900元/月，被告表示不同意，经协商，被告于2013年3月14日作出书面承诺称，欠房租2012年11月、12月，先付11月700元，月底(再)付700元；2013年3月底之前搬走，房租付到2月，3月不算；如5月底之前搬走，让半个月房租；6月后走，从2013年1月起按900元/月算。后，被告支付了2012年11月至2013年1月的房租，但未搬离系争房屋。2013年8月2日，原告向被告出具收据载明收款金额为2800元(2月-5月房租)；2014年2月11日，原告向被告出具收据载明收款金额为4,200元(2013年6月至11月底房租)；2014年11月18日，原告向被告出具收据载明收款金额为3,500元(2014年每月900元房租，实际收3个半月房租)，对该款，原告诉讼中确认其中700元为支付2013年12月房租，余款2,800元为支付2014年房租。之后，被告未再支付房租，亦未搬离系争房屋。另，因被告经营精加工业务，2011年7月和2012年3月，共计为原告加工五金件合计价款9,717元，经双方协商，该款在被告应付的2011年4月至2012年10月期间的房租13,300元中进行抵扣，被告并于2012年10月31日支付了该期间的房租1,500元，尚余2,083元，原告向被告出具了收据。2014年10月20日，上海泽云建筑装潢材料有限公司(法定代表人为徐某某)以上海亨亨绿色包装材料有限公司(法定代表人为陈某某)、上海图诚电器设备有限公司(法定代表人为潘爱玉)为被告，向本院提起诉讼，要求确认原、被告于2010年6月29日签订的《厂房转让协议书》无效；两被告搬离并返还原告所建厂房；两被告支付自2010年8月1日起至实际搬离之日止的厂房使用费。本院以(2014)嘉民三(民)初字第1207号案件受理后，于2016年5月9日判决确认原告上海泽云建筑装潢材料有限公司与被告上海亨亨绿色包装材料有限公司、被告上海图诚电器设备有限公司于2010年6月29日签订的《厂房转让协议书》无效，并要求被告上海亨亨绿色包装材料有限公司、被告上海图诚电器设备有限公司应于本判决生效之日起十日内从位于嘉定区南翔镇红翔村委会下属西毛及东毛村民小组的9.4亩土地上搬走，将上述土地上原告所建厂房返还原告，并判决原告返还两被告已支付的房款、两被告向原告支付至实际搬离日止的厂房使用费等。该判决于2016年7月28日生效，因两被告未履行判决，原告向本院申请执行。2016年10月，因该处厂房无建设规划许可，相关部门要求限期搬离并予以拆除。2017年5月，本案原、被告相继搬离，系争房屋已拆除。该案的执行案件亦于2017年5月12日执行完毕结案。本院认为，系争房屋没有取得相应的建设规划许可，故依照相关规定，原、被告间的租赁关系应当确认无效。由于系争房屋具有使用价值，故原告在实际使用该房屋期间应当向被告支付房屋占有使用费。虽生效判决确认原告与案外人的厂房转让协议无效，原告应将系争房屋返还给案外人，但因其实际未返还，且应依法支付案外人至搬离日止的房屋使用费，故现原告向被告主张房屋使用费可予支持。根据被告出具的承诺，原告自2014年始按每月900元向被告主张房屋使用费合法有据，应予支持，被告辩称应按700元/月计算无事实依据，本院不予采信。至于被告的反诉请求，除原告予以确认的搬迁补偿款外，被告未能提供相应证据予以证明，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第�十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)杨军虎应给付原告(反诉被告)潘爱玉房屋占有使用费人民币32,300元；二、原告(反诉被告)潘爱玉应给付被告(反诉原告)杨军虎搬迁补偿款人民币2,000元；三、上述两项折抵，被告(反诉原告)杨军虎应于本判决生效之日起十日内给付原告(反诉被告)潘爱玉人民币30,300元。四、驳回被告(反诉原告)杨军虎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费565元，减半收取282.50元，由被告(反诉原告)杨军虎负担(应于本判决生效之日起七日内�付本院)；反诉受理费278.50元，由被告(反诉原告)杨军虎负担(已缴纳)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  徐芬二〇一七年七月十四日书记员  孙鸯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。