天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）津01民终4847号上诉人（原审被告）：天津市和平区宝荣斋餐厅，住所地天津市和平区辽宁路99-101号。经营者：吴峥，男，1976年7月14日出生，汉族，住天津市河东区。委托诉讼代理人：魏国龙，男，住天津市和平区。被上诉人（原审原告）：天津市表演艺术交流辅导中心，住所地天津市和平区沈阳道*号。法定代表人：张颖，主任。委托诉讼代理人：王玉香，天津张盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏晓晗，天津张盈律师事务所律师。原审第三人：魏国龙，男，1956年2月15日出生，汉族，住天津市和平区。原审第三人：天津市公用公房经营管理处，住所地天津市和平区大理道**号。法定代表人：姚雨生，处长。委托诉讼代理人：陈晨，女，该单位科员。上诉人天津市和平区宝荣斋餐厅因与被上诉人天津市表演艺术交流辅导中心、原审第三人天津市公用公房经营管理处房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2018）津0101民初2390号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人天津市和平区宝荣斋餐厅的经营者吴峥及委托诉讼代理人魏国龙，被上诉人天津市表演艺术交流辅导中心的委托诉讼代理人王玉香、魏晓晗，原审第三人魏国龙、天津市公用公房经营管理处的委托诉讼代理人陈晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天津市和平区宝荣斋餐厅上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，或将本案发回重审，本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：本案成讼的实际原因并非租赁合同到期，而是被上诉人为恶意独吞相应赔偿款而起，一审法院仅依据租赁合同约定径行作出判决显失公正。上诉人作为涉诉房屋的实际使用者，缴纳房租及持续经营至今，十年来多次对房屋进行装修维护，投入了大量财力物力，被上诉人却没有任何投入，上诉人也有员工需要安置。作为房屋实际使用人和经营者的上诉人各项损失无法获得赔偿，明显不合理。此外，被上诉人故意拖延、欺骗上诉人，导致合同未能书面续签，且双方曾就续约一事达成口头一致，故上诉人不应腾房。天津市表演艺术交流辅导中心辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同已于2017年12月31日到期，2017年12月中旬、2018年1月、3月被上诉人均以书面形式向上诉人告知租赁合同到期且不续租要求腾迁事宜。上诉人主张被上诉人曾口头答应续租事宜，没有事实依据，被上诉人不认可。此外，根据合同约定，如遇政策搬迁事宜，上诉人应无条件腾迁。魏国龙述称，同意上诉人天津市和平区宝荣斋餐厅的上诉意见。上诉人自2008年经营至今，每年与被上诉人续签合同，具有连续性，合同到期前还在讨论整改的问题，上诉人也按照要求进行了整改。上诉人没有看到被上诉人的报纸公告内容，律师函也没有签收。被上诉人以欺骗的手段不与上诉人签订书面合同，但是口头合同为真实合同，应当履行。天津市公用公房经营管理处述称，对本案不发表意见，请法院依法裁判。天津市表演艺术交流辅导中心向一审法院起诉请求：1．判令天津市和平区宝荣斋餐厅将天津市辽宁路99-101号房屋腾空并返还给天津市表演艺术交流辅导中心；2．判令天津市和平区宝荣斋餐厅支付自2018年1月1日至实际腾房之日止的房屋占用费，按原月租金4,290元计算；3．判令天津市和平区宝荣斋餐厅支付2017年10月1日至实际腾房日的水费、电费（以实际发生为准）；4．判令天津市和平区宝荣斋餐厅支付违约金4,290元；5．案件受理费由天津市和平区宝荣斋餐厅承担。一审法院认定事实：2017年1月双方签订租赁合同，约定天津市和平区宝荣斋餐厅租赁涉案房屋，期限为2017年1月1日至2017年12月31日，月租金标准为4,290元，水电费由天津市和平区宝荣斋餐厅自行承担。一审法院认为，有争议的事实为：天津市和平区宝荣斋餐厅是否有权继续使用房屋。天津市和平区宝荣斋餐厅提交之前签订的租赁合同及租金交付等凭证，天津市表演艺术交流辅导中心对此事实无异议，但上述合同均已经履行完毕，与本案无关，一审法院不予确认。双方签订的最后一份租赁合同期间为2017年1月1日至2017年12月31日，该租赁合同到期后，天津市和平区宝荣斋餐厅要求续签，天津市表演艺术交流辅导中心表示是否续签天津市表演艺术交流辅导中心有权自行决定，不能根据之前的签订情况推定必须续签。天津市和平区宝荣斋餐厅未证明2017年12月31日合同期满后续订了新合同。天津市表演艺术交流辅导中心主张天津市和平区宝荣斋餐厅应承担的违约责任是基于租赁合同第九条第一款的约定，即如天津市和平区宝荣斋餐厅违反合同第八条第四款约定情形之一的，应按月租金100%支付违约金。合同第八条第四款约定，天津市和平区宝荣斋餐厅有下列情形之一的，甲方有权解除合同并收回房屋：8．其他违反合同约定事宜，经甲方催告后，30日内仍未改正的。一审法院认为，2017年12月31日合同期满终止，天津市和平区宝荣斋餐厅未续订新的租赁合同，其继续使用房屋已经无合法依据，天津市表演艺术交流辅导中心要求天津市和平区宝荣斋餐厅腾房的诉讼请求，一审法院予以支持。天津市和平区宝荣斋餐厅要求天津市表演艺术交流辅导中心继续签订合同以使用房屋无法律依据，一审法院不予支持。天津市和平区宝荣斋餐厅逾期未腾房，其占用期间的使用费属于天津市表演艺术交流辅导中心的损失，天津市表演艺术交流辅导中心按原租金每月4,290元标准主张并无不当，一审法院予以支持。对于天津市表演艺术交流辅导中心主张的违约金，租赁合同第八条第四款约定是指在合同履行期内天津市和平区宝荣斋餐厅违约，天津市表演艺术交流辅导中心有权要求解除和要求承担违约责任的情形，现天津市和平区宝荣斋餐厅的违约行为是租赁合同期满而未腾房，该行为不适用于租赁合同第八条第四款的约定，天津市表演艺术交流辅导中心以该条款主张逾期腾房的违约责任无事实和法律依据，一审法院不予支持。对于水电费用，天津市表演艺术交流辅导中心相关数额及标准尚不能确定，属于诉讼请求不明确，天津市表演艺术交流辅导中心可待数额确定后另行主张，本案不予处理。对于天津市和平区宝荣斋餐厅要求有损失需要补偿的抗辩，现合同已经到期终止，天津市和平区宝荣斋餐厅应按合同约定，依法及时将房屋腾空，天津市和平区宝荣斋餐厅要求赔偿无法律依据，一审法院不予支持。天津市和平区宝荣斋餐厅作为个体工商户，天津市表演艺术交流辅导中心基于租赁合同约定，不申请魏国龙作为当事人承担相关责任系其权利处分，一审法院不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条规定，一审法院判决：一、判决生效之日起十日内，天津市和平区宝荣斋餐厅将天津市和平区辽宁路99-101号房屋腾空交天津市表演艺术交流辅导中心收回；二、判决第一项执行完毕当日，天津市和平区宝荣斋餐厅给付天津市表演艺术交流辅导中心自2018年1月1日至实际腾房之日止的房屋使用费，按每月4,290元计算；三、驳回天津市表演艺术交流辅导中心其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费122元，减半收取61元，由天津市和平区宝荣斋餐厅负担，于判决生效之日起十日内直接给付天津市表演艺术交流辅导中心。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人天津市和平区宝荣斋餐厅提交了吴峥、魏国龙与被上诉人工作人员对话的三段录音，以证明租赁合同的事实存在以及具备连续性；上诉人提交没有房产证、合同的案外人的相关照片，以证明案外人获得补偿，而上诉人没有补偿不合理；上诉人提交2013年1月1日与被上诉人签订的五年合同复印件，以证明合同未到期。被上诉人天津市表演艺术交流辅导中心对以上材料均不认可，原审第三人魏国龙同意上诉人的意见，原审第三人天津市公用公房经营管理处不发表意见。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提交的录音材料，不足以证明双方就涉诉房屋续租达成一致，且被上诉人予以否认，本院对于该证据的证明目的不予支持；上诉人提交的案外人照片，与本案不具备关联性，本院不予采信；上诉人提交的五年合同复印件，未提交原件，被上诉人又不予认可，且该五年合同与双方均认可的租期为2017年1月1日至2017年12月31日的租赁合同存在冲突，本院对其证明目的不予支持。此外，关于上诉人提出的传唤被上诉人原工作人员赵辉作为证人出庭作证的申请，上诉人在一审期间曾申请赵辉作为证人出庭，一审法院对此所作处理程序合法，上诉人又在本院二审期间提出该申请，于法无据，经审查亦不属于《最高人民法院关于适用的解释》第九十六条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十五条、第十七条规定的人民法院依当事人申请或者依职权调查收集证据的情形，故本院不予准许。本院经审理查明，一审法院查明的基本事实无误，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。本院认为，本案当事人的争议焦点是上诉人是否应将涉诉房屋腾空交回被上诉人，并支付自2018年1月1日至实际腾房之日止的房屋使用费。上诉人与被上诉人就涉诉房屋租赁事宜签订的《天津市房屋租赁合同》于2017年12月31日租赁期间届满终止，双方未再续订新的租赁合同。依据该合同约定，租赁期满或者合同解除后，被上诉人有权收回房屋，上诉人应当按照原状返还房屋及附属物品、设施，故上诉人应将涉诉房屋腾空交回被上诉人，并支付逾期腾房实际占用期间的房屋使用费。上诉人提出双方曾就续约一事达成口头一致的上诉理由，但是上诉人并未就此提出充分依据予以证实，且被上诉人予以否认，故本院对该上诉理由不予采信。上诉人提出被上诉人应就其损失予以补偿，但其事实和法律依据并不充分，本院对此亦不予支持。综上所述，天津市和平区宝荣斋餐厅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本案经调解未果，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费336元，由天津市和平区宝荣斋餐厅负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘应红代理审判员  张 莹代理审判员  张炳正二〇一八年六月十四日法官 助理  李 芳书 记 员  于 蓓附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……