河北省唐山市古冶区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）古民初字第733号
原告：涂振义，开滦吕家坨矿业公司工人。
委托代理人：张继远，河北益尔律师事务所律师。
被告：周桂英，古冶五金批发退休工人。
被告：张爱华。
被告：周贵福，唐山铁路机务段退休工人。
委托代理人：张桂芝，无职业。
被告：孙淑芝，古冶区蔬菜公司工人。
被告：周振华，唐山钢铁集团公司物流公司员工。
被告：周丽华，唐山钢铁集团公司中厚板公司员工。
被告：高彬清。
被告：高宏。
原告涂振义与被告周桂英、张爱华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月27日受理后，依法由审判员赵彩虹适用简易程序独任审判进行审理。2015年7月9日，原告涂振义作为申请人以为了查明事实，公平、公正裁判本案为由，要求追加周贵福、孙淑芝、周振华、周丽华、高彬清、高宏作为本案被告参加诉讼。本院经审查，认为原告涂振义的申请符合法律规定，准许周贵福、孙淑芝、周振华、周丽华、高彬清、高宏作为被告参加本案诉讼。因本案案情复杂，2015年7月9日，依法裁定将本案转为普通程序进行审理。2015年11月13日依法组成由审判员赵彩虹担任审判长，由审判员么伟利、人民陪审员李静华参加的合议庭对本案公开开庭进行了审理，原告涂振义及委托代理人张继远，被告周桂英、周贵福、周振华、周丽华、高宏到庭参加诉讼，被告张爱华、孙淑芝、高彬清经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告涂振义诉称，2005年被告将继承父母（爷奶）名下的，坐落在古冶区唐家庄新工村3楼1门4号的住房，以56000元的价钱出售给原告迄今已10年。因为当时住房没有房本无法过户，双方约定等有房本过户。2014年住房产权证下发，被告将房本领走，但拒绝过户，如过户就加钱。原告认为双方签订的协议具有法律效力，双方应当遵守，被告要求加钱过户是违约行为，故依法提起诉讼。被告父亲周财于1967年去世，被告母亲蒋淑贤1999年去世。请人民法院判决：1、原、被告双方签订的房屋买卖协议有效；2、坐落在古冶区唐家庄新工村3楼1门4号的住房归原告所有。
被告周桂英口头辩称，本案涉案房屋是1992年分配给我们的，我父亲周财是1967年去世的，我母亲叫蒋淑贤，我们有姐弟四人，是长女周桂芹、长子周贵元、次子周贵福、次女周桂英。当时年纪人怕我们出纠纷，就把我们姐四个叫到一起了说了这个房的事。当时我母亲说谁赡养她就把房子给谁，如果不愿意的话，就把房子给周桂英，也就是我，这都是当时我们口头这么说的，别人也没发表意见，我母亲就说都没意见的话，她就跟着我住，所以我就有权支配这个房。后来房子可以个人买卖了，开滦家属有福利，可以用工龄买有优惠，因我不是开滦的工人，当时我买的时候就没有写我的名，怕没有工龄优惠了，所以就写的蒋淑贤的名字，是为了少花钱。当时如果我买时写的我的名字的话，就出现不了这事了。对原告的起诉没有意见，我同意给原告过户。
被告周贵福口头辩称：周桂英说的不对，我母亲根本没有把我们姐四个叫到一起过，蒋淑贤开始住的是半简易房，当时没有给正式的房。我母亲蒋淑贤从半简易××文搬到楼房，因为老人行动不方便，住不了楼房，就住民房平房去了。这个房我们不同意卖，我根本不知道卖。现在我们同意配合原告过户，但是这个房子要有我们一份。
被告周振华口头辩称：应该给我们的给我们，我们就配合过户。
被告周丽华辩称：同意周振华的意见。
被告高宏辩称：涂振义与周桂英签订的协议属于单方面的，原告买了周桂英本人的份额，所以对于我们不起作用，原告买的是房屋四分之一也就是周桂英的产权，我们这几家都不知情。所以我不同意。
被告张爱华、孙淑芝、高彬清未参加本案开庭审理，亦未提交书面答辩意见。
在庭审中，原、被告双方围绕着原告涂振义与被告周桂英、张爱华签订的房屋买卖协议是否合法、有效及原告要求判决涉案房屋归其所有的事实依据和法律依据作为争议焦点进行了举证、质证，由原告承担举证责任。
原告为了证明自己的主张，提交如下证据：证据一、2005年1月2日房屋买卖协议书原件，提交的证据有：一、2005年1月2日房屋买卖协议书原件，这个房子是由周桂英及其女儿张爱华与原告签订的，协议是周桂英起草的，有双方的签字和中间人的签字，内容也将本案争议的房产写的清楚，这个协议没有违反法律规定，所以我们认为这个协议是有效的。提交证据二、协议签订完以后周桂英交给原告方的购房证书原件。证据三、中间人的证明，双方对钱款进行了交接。证据四、林唐社区的证明，证明本案房屋只办理了土地证，并且由周桂英领走了，房管科也是对准的周桂英，我们认为这个房子就是周桂英的，否则房管科也不可能让其领走土地证，我们也不会购买。证据五、死亡证明信，证明蒋淑贤和老伴已经去世了。证据六、社区证明，涂振义购买房屋后，一直居住于此。当时周桂英说这个房子没有任何牵连，如果有牵连房子卖一分钱我都不要。当时周桂英说蒋淑贤已经去世了，是继承过来的房子。
被告周桂英质证意见：对原告提交的上述证据没有异议，房屋买卖协议书我和原告方一人一份。
被告周贵福质证意见：这些证据都是单方面的，根本没有我的意见，我听说签订协议交付房款时高宏在现场。
被告周振华质证意见：没有异议。
被告周丽华质证意见：没有异议。
被告高宏：无论协议有效还是无效，跟我不产生关系，是他们单方面签订的，我不同意过户。
原告涂振义：签协议时高宏确实在现场。
原告涂振义在举证期间内向本庭提交证人出庭申请，申请房屋买卖合同上在中间人处签字的金某出庭作证。金某于2015年7月9日来法庭，就本案涉案房屋买卖情况作了陈述。证人金某证言：我证明双方的房屋买卖是真实的，我受双方的委托，给他们的房屋买卖作的中间人，他们的房屋买卖是真实的，签协议的过程是周桂英先打的草稿，双方没有意见，在双方都认可的情况下在正式的协议上签字画押。我就是想证明协议的形成过程，协议签订完以后，就把款项交清了，周桂英就把购房证书（红本）交给了涂振义。签协议时房屋没有两证，
就有一个红本。房屋买卖协议上房屋地址3楼几门四号，是笔误，应该是3楼1门4号。
原告涂振义质证意见：对金某的证言没有意见。
被告周贵福质证意见：有意见，他不能证明蒋淑贤这个房子是谁的。
被告周桂英质证意见：没有意见。
被告周振华质证意见：没有意见。
被告周丽华质证意见：没有意见。
被告高宏质证意见：没有意见。
本院对原告提交证据认证意见：经庭审质证，被告周桂英、周贵福、周振华、周丽华、高宏对原告提交的一至六组证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以确认；被告周桂英、周振华、周丽华、高宏对证人金某的证人证言无异议，本院对原告涂振义与周桂英、张爱华签订的房屋买卖合同的过程、价款及房屋交付等情况予以确认。
经审理查明，2005年1月2日，被告周桂英及其女张爱华作为甲方，原告涂振义作为乙方，签订房屋买卖合同。该合同载明：经双方商议甲方愿将新工村楼3楼1门4号卖给乙方……约定：一、自二00五年一月二日乙方将房款一次性付给甲方（人民币伍万陆仟元整），甲方将房屋的产权证交给乙方；二地皮使用证费用由甲方办理；三、过户手续费用由乙方办理；四、由于过户手续不能办理的原因自二00五年十一月十五日起暖气费由甲方交付后凭票由乙方付款；五自交房款之日起房屋的水、电费由乙方负责。房屋买卖合同签订后，原告涂振义将房屋价款人民币56000元交付被告周桂英，被告周桂英将该房屋购房证书（姓名为蒋淑贤）交付原告涂振义，涂振义搬至该房屋居住至今。现本案涉案房屋新工村楼3楼1门4号房屋已办理土地使用权证书，该房屋使用权证书由被告周桂英领取并在被告周桂英手中。
另查明，被告周桂英之父周财约于1967年去世，其母蒋淑贤于1999年2月17日病故。周财与蒋淑贤夫妻生前育有二子二女，即长子周贵元，长女周桂芹，次子周贵福，次女周桂英。周贵元于2008年9月6日去世，生前与被告孙淑芝育有一子一女，即被告周振华、周丽华；周桂芹于1998年11月18日去世，生前与被告高彬清育有一子即被告高宏。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原告涂振义与被告周桂英于2005年1月签订房屋买卖合同时，原告涂振义曾就该购房证书姓名为蒋淑贤询问周桂英，周桂英答蒋淑贤系其母亲已死亡且没有其他继承人，使原告涂振义有理由相信被告周桂英有权处分该房屋。因原告涂振义信赖被告周桂英是该房屋真正的权利人，才将购房款56000元交付被告周桂英，被告周桂英将本案涉案房屋钥匙及有关手续交付原告涂振义，原告涂振义遂后搬至该房屋居住至今，致该房屋买卖合同实际履行已达十年之久，被告周桂英的行为应构成表见代理。即行为人没有代理权、超越代理权或者代理权限终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。故原告涂振义主张判决其与被告周爱英签订的房屋买卖协议有效；坐落在古冶区唐家庄新工村3楼1门4号的住房归原告所有，诉之有理，应予支持。被告周桂英在与本案原告涂振义签订房屋买卖合同处分本案涉案房屋时，系在其母蒋淑贤去世后，而据本案事实，本案被告周贵福、孙淑芝、周振华、周丽华、高彬清、高宏等应作为其他继承人就本案涉案房屋享有继承权，但应另行向被告周桂英主张，本案不予涉及。对被告周贵福、周振华、周丽华关于本案涉案房屋买卖合同有效的抗辩意见予以采纳，对被告高宏关于本案涉案房屋买卖合同无效的抗辩意见不能采纳。被告张爱华、周贵福、孙淑芝、周振华、周丽华、高彬清、高宏在本案中不承担责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条、第四十九条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百零六条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条，判决如下：
一、原告涂振义与被告周桂英、张爱华于2005年1月2日签订的房屋买卖协议有效。
二、坐落于古冶区唐家庄新工村3楼1门4号的住房归原告涂振义所有。
案件受理费2300元，由被告周桂英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。
审 判 长 赵 彩 虹
审 判 员 么 伟 利
人民陪审员 李 静 华
二〇一五年十二月一日
书 记 员 欧阳丽梅
附相关条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于
买受人，买受人支付价款的合同。
第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权限终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第一百零六条无处分权将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。