江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0902民初1739号原告：陈冬梅，女，1979年1月13日生，住盐城市。委托诉讼代理人：秦秋风，女，1957年9月24日生，住盐城市。委托诉讼代理人：陈爱国，男，1963年11月21日生，住盐城市。被告：中国人民解放军江苏省盐城军分区后勤部，住所地盐城市。法定代表人：徐启磊，该后勤部部长。被告：盐城鑫天地商业街市场有限公司，住所地盐城市。法定代表人：高德学，该公司董事长。两被告共同委托诉讼代理人：蒋晓东，江苏济洲律师事务所律师。原告陈冬梅与被告中国人民解放军江苏省盐城军分区后勤部(以下简称盐城军分区后勤部)、盐城鑫天地商业街市场有限公司（以下简称鑫天地公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月23日受理后，依法适用普通程序并组成合议庭于同年5月25日公开开庭进行了审理。原告陈冬梅及其委托诉讼代理人秦秋风、陈爱国、被告盐城军分区后勤部及鑫天地公司的共同委托诉讼代理人蒋晓东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈冬梅向本院提出诉讼请求：1、确认被告鑫天地公司在2014年5月4日不具有将房屋转租给原告的权利；2、确认被告盐城军分区后勤部在2015年1月1日后不具有与被告鑫天地公司履行合同的权利；3、确认被告鑫天地公司在2015年1月1日后不具有与原告履行合同的权利；4、被告鑫天地公司退还1万元保证金给原告并承担利息；5、被告鑫天地公司赔偿原告装潢及其餐饮用品等损失252235.63元（详见清单）；6、被告鑫天地公司退还原告已经支付的租金2.5万元；7、被告鑫天地公司支付给原告2015年9月至2017年8月两年的经营损失12万元（计算方法：根据税务局确定的经营收入每月5000元计算）；8、被告鑫天地公司支付给原告解除合同后6个月的经营损失（每月按5000元计算计3万元）；9、被告盐城军分区后勤部承担连带赔偿责任。事实与理由：两被告在2007年6月30日签订的《军队房地产租赁合同》中明确约定被告鑫天地公司不得将所承租的房地产转租给他人，因此被告鑫天地公司不具有将案涉房屋转租给原告的权利，构成根本违约，故被告盐城军分区后勤部应对被告鑫天地公司的违约承担连带赔偿责任。2014年5月4日，被告鑫天地公司与原告签订了转租合同，合同签订后，原告与赵广发、田原共同投资合伙领取了营业执照。在原告经营期间，被告盐城军分区后勤部的编号为L2422063有偿服务许可证有效期至2014年12月31日，但是其�能按照《军队房地产租赁合同》的约定负责申领《军队房地产租赁许可证》，因此2015年1月1日后，被告盐城军分区后勤部不具有与被告鑫天地公司继续履行合同的权利，被告鑫天地公司不具有与原告继续履行合同的权利，被告鑫天地公司在履行合同过程中构成根本违约。被告的违约行为造成原告投资及其他损失*235.63元，原告多次要求被告赔偿，但被告一直不予赔偿。被告盐城军分区后勤部辩称:原告的第2项及第9项诉讼请求无法律依据，被告作为出租方与原告没有任何关系。原告不是该争议纠纷的权利主体，无权提起诉讼。原告所提供的军队对外出租房屋许可证，并非最新版本，与事实不符。被告方军队内的管理规定与合同效力性规定不同，不能依据管理性规定来确定合同效力，同时法律规定连带责任是一种严格的责任，必须有法律的规定才能产生，原�要求被告承担连带责任没有依据。被告鑫天地公司辩称：原告的诉讼请求与法律规定不符，应当予以驳回。原告第1项及第3项诉讼请求的权利人不是本案原告，且该合同的性质已经由亭湖法院及盐城中院确认，原告再次提起合同权利的确认，与生效的法律文书不符。原告的第4、5、6项诉讼请求已经由生效的法律文书处理，依据一事不再理的原则，其诉讼请求应当予以驳回。合同解除是由于原告的违约行为造成的，已经生效的法律文书证实，故原告的第7、8项诉讼请求亦应予驳回。本院经审理认定事实如下：案涉房屋坐落于盐城市，包括院内*-*号及二楼房屋6间，计8间，所有权人系被告盐城军分区后勤部。2007年，被告盐城军分区后勤部将包括案涉房屋在内的盐城市建军中路*号的房产（军分区原办公楼西侧附属楼、北侧操场）租赁给被告鑫天地公司，由鑫天地公司对外招租，经营服饰卖场及兼营餐饮、宾馆、休闲娱乐等服务性行业，租赁期限从2007年8月1日至2019年7月31日。2014年5月4日，被告鑫天地公司（甲方）与原告陈冬梅（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：1、租赁场地及经营范围：甲方将案涉房屋出租给乙方餐饮经营专项使用，乙方在签合同时，完全认可目前市场一半不经营的现状。2、租赁期限：租期三年自2014年4月28日起至2017年7月27日止，其中2014年4月28日至2014年7月27日三个月租期免收租金是甲方招商优惠政策，解释权归甲方所有，合同期满后自动终止。3、租金及交付期限、方式及相关费用：乙方自愿承租甲方房屋并认可甲方出租房屋实行一房一价，乙方无任何理由与周边相邻租金价格攀比。甲、乙双方约定第一年房屋年度租金为5万元；第二年和第三年在经营状况良好的情况下租金�第一年和第二年的基础上上浮一万元，上浮部分乙方可以以餐费的形式向甲方支付，其余租金仍按现金或银行转账支付。租金实行先交后租，乙方必须提前一个月缴纳下一年度租金，逾期不交租金，甲方有权采取停电、停水、锁门等措施并解除租赁合同强行收回门市。4、乙方承租甲方房屋期间所发生的一切债权债务均由乙方负责，并按期向甲方有关部门缴纳水电等费用。乙方每月按时交纳水电费用，不得以任何借口或以其他费用抵冲水电费用；否则乙方无条件服从甲方采取的停电停水措施，乙方自行承担为此造成的一切后果。5、合同终止：为保障双方合同正常履行，乙方同意除交纳租金外，另向甲方缴纳1万元保证金，用于保证水电、房屋、门市出勤处罚用。如发生下列情形之一，甲方有权采取停电措施并有权单方终止合同，收回出租房屋，乙方还应自行承担因停电造成的一切后果及经营损失。甲方所收取的租金和以上保证金不予退还乙方：…….逾期交付租金或将承租房屋空关不经营累计达15天以上的……有连续两个月不交纳水电费用，甲方有权将所欠费用从乙方保证金中扣除，并可单方终止本租赁合同……双方认可，如若盐城军分区后勤部因故终止与出租方的房屋租赁合同，则出租房与承租方的本房屋租赁合同亦自行终止，互不追究违约责任，但乙方应无条件让房，其房屋租金按实计算……在租期内如无上述情况出现，遵纪守法经营的，合同期满后，甲方可如数退还以上保证金。6、免责事由：乙方在签合同时，完全认可并接受市场门市一半不经营的现状，并承诺不以此为理由，向甲方提出任何要求。如遇市场经营不善，导致一半以上经营户流失，影响乙方经营，甲方根据市场情况，有权单方面终止合同，关闭市场，乙方在按时离开市场情况下，房屋按实计算，押金退还。其他的双方互相免责，不承担任何责任。7、违约责任：乙方逾期交付租金，除应补交外，每天按所欠租金额的1%，按逾期实际天数，向甲方支付违约金，如乙方拒交，甲方可随时终止本合同，并收回房屋。合同签订后，被告鑫天地公司将案涉房屋交付原告陈冬梅使用，陈冬梅将案涉房屋用于经营“盐城市亭湖区城中陈冬梅小吃店”（以下简称陈冬梅小吃店）。后陈冬梅小吃店向被告鑫天地公司交纳了2014年4月28日至2015年7月27日的租金5万元及保证金1万元。后因原告陈冬梅未能按约缴纳2015年7月28日至2016年7月27日的租金及2015年7月、8月的水电费计4215元，双方发生争议。2015年9月15日被告鑫天地公司向“陈冬梅小吃店”发出一份通知，载明：“我司于2014年5月4日与您签订一份房屋租赁合同，约定租期三年。现第一年租期已于2015年7月27日届满，你店已违反该合同第七条第二项约定，除补足租金外，还应按逾期天数支付违约金。我司可随时终止本合同。自2015年7月份开始，我司多次催交租金，至今仍然拒交。现我司依据《合同法》相关规定，特此通知，与你依法解除房屋租赁合同”。原告陈冬梅仍未履行付款义务，被告鑫天地公司于2015年9月21日诉至本院，请求判令:1、解除鑫天地公司与陈冬梅小吃店签订的《房屋租赁合同》，并立即迁让出承租的案涉房屋；2、陈冬梅小吃店立即给付鑫天地公司从2015年7月29日至2015年11月24日所欠租金计17397.23元，并承担合同约定的逾期缴纳租金的违约金1万元；3、陈冬梅小吃店向鑫天地公司支付物业费1600元、水电费4215元。本院经审理后，于2016年7月1日作出（2015）亭民初字第3089号民事判决。该判决认为：“双方于2014年5月4日所�订的房屋租赁合同系双方真实意思之表示，且没有违反法律、法规的强制性规定，应依法认定为合法有效。（一）陈冬梅小吃店应当在2015年6月28日前缴纳2015年6月28日至2016年7月27日的租金，但其未能按期缴纳，双方约定的解除合同的条件成就，鑫天地公司有权解除合同，根据2015年9月15日鑫天地公司向陈冬梅小吃部发的《通知》，依法确认双方租赁合同已经解除。……（二）关于租金，陈冬梅小吃店租赁案涉房屋及合同解除后未能及时让出案涉房屋，应按约支付租金及房屋占用使用费，关于陈冬梅小吃店辩称可用保证金抵扣房屋租金的意见，因合同中没有约定，且鑫天地公司当庭表示不同意，故对该项意见本院不予采信。关于水电费……鑫天地公司可自行从1万元保证金中扣除水电费4215元。（三）关于10000元违约金的问题……本院依照实际损失为基础，兼顾合同履行�况等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院予以调整为2000元。”判令：“一、确认鑫天地公司与陈冬梅于2014年5月4日签订的房屋租赁合同已解除。二、陈冬梅小吃店应于本判决生效后十五日内迁让出位于盐城市建军中路*号院内房屋*-*号及二楼房屋6间，计8间房屋，交付给鑫天地公司。三、陈冬梅小吃店应于本判决生效后十五日内向鑫天地公司支付从2015年7月29日至2015年11月24日止所欠租金及房屋占用使用费计16301元及迟延支付的违约金2000元。四、驳回鑫天地公司的其他诉讼请求。”上述判决作出后，陈冬梅小吃店不服提起上诉，盐城市中级人民法院经审理后于2016年12月1日作出（2016）苏09民终3964号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2017年3月23日，原告陈冬梅提起本案诉讼。本案审理过程中，原告将第1、2、3项诉讼请求合并为：确认原、被告于2014年5月4日签订的《房屋租赁合同》无效。对于（2015）亭民初字第3089号案件中未冲抵亦未处理的保证金5785元（1万元保证金扣除水电费4215元后的余额），被告鑫天地公司认为原告尚欠其租金没有支付，应在执行过程中予以扣减。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明。本案中,原告与被告鑫天地公司于2014年5月4日签订的《房屋租赁合同》已经由生效的法律文书认定合法有效，故原告请求确认该《房屋租赁合同》无效的诉请违背“一事不二理”的原则，应驳回该项起诉。关于原告要求被告鑫天地公司赔偿装潢及餐饮用品等损失、退还租金、赔偿经营损失及合同解除后的经营损失等诉讼请求，因导致原告与被告鑫天地公司签订的《房屋租赁合同》解除的原因系原告单方违约，原告上述诉讼请求无事实依据及法律依�，依法不予支持。关于原告主张被告鑫天地公司退还1万元保证金并承担利息的诉讼请求，《房屋租赁合同》约定，如原告不出现合同约定的违约情形，鑫天地公司可以“如数退回”保证金，如出现合同约定的违约情形，鑫天地公司可以没收保证金，现原告在履行合同过程中出现违约情形，其违约责任已经生效的法律文书处理，被告鑫天地公司对差欠原告未扣减的保证金5785元并无异议，该部分保证金应退还原告，因双方对保证金的利息没有约定，应视为不支付利息。关于原告主张被告盐城军分区后勤部承担连带责任的诉讼请求，因盐城军分区后勤部与原告没有合同关系，其诉请没有依据，依法不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零九条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条、第二百四十七条之规定，判决如下:一、被告盐城鑫天地商业街市场有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告陈冬梅保证金5785元。二、驳回原告陈冬梅的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7710元，由原告陈冬梅负担7660元，被告盐城鑫天地商业街市场有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  郝 燕人民陪审员  张福桂人民陪审员  曾玉新二〇一七年十一月十五日书 记 员  瞿 艳附相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：㈠原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；㈡有明确的被告；㈢由具体的诉讼请求和事实、理由；㈣属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。3、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条当事�对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。第二百四十七条当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。