广西壮族自治区河池市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂12民终1760号上诉人（原审第三人）:白金平，男，1955年12月25日出生，壮族，退休干部，住广西东兰县。上诉人（原审第三人）:韦瑛，女，1957年2月15日出生，壮族，退休干部，住广西东兰县。二上诉人共同委托诉讼代理人：韦礼庚，广西兰盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:翁开兰，男，1982年3月18日出生，壮族，教师，住广西东兰县。委托诉讼代理人：韦庆礼，广西金城江律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄仲干，男，1967年1月24日出生，壮族，教师，住广西东兰县。被上诉人（原审被告）：韦凤飞，女，1968年11月24日出生，壮族，干部，住广西东兰县。上诉人白金平、韦瑛因与被上诉人翁开兰、黄仲干、韦凤飞房屋买卖合同纠纷一案，不服东兰县人民法院（2017）桂1224民初255号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。白金平、韦瑛上诉请求：1、撤销一审判决；2、驳回翁开兰的诉讼请求；3、本案诉讼费由翁开兰、黄仲干、韦凤飞承担。事实和理由：一、白金平、韦瑛与黄义之间不存在买卖房屋的事实。1、白金平、韦瑛写给黄义的收条是租房的房款，不是购房款。根据收条内容“今收到黄义同志交来房屋现金壹万捌仟元正”没有任何买卖的意思。《最高人民法院的理解与适用》第五条，在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任。翁开兰、黄仲干、韦凤飞没有任何证据证实白金平、韦瑛与黄义存在房屋的买卖合同关系。2、根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。本案中，白金平、韦瑛在租给黄义东兰县人民政府内房屋的时候有两处房产，而白金平、韦瑛的收条没有明确标的，也没有明确黄义是租房款还是代别人交的房款，更没有明确数量，即该收条没有符合买卖合同成立的任何一个必要条款。因此，认定白金平、韦瑛与黄义之间存在买卖合同没有事实和法律依据。3、白金平、韦瑛与黄义是租房关系完全符合正常的交易习惯。东兰县城内早就有很多租房在十年以上的习惯。白金平、韦瑛交给黄义房屋所有权证是因为黄义长期租住在该房，生活中需要用到才交给他的，而不是卖房交给他的。白金平、韦瑛也曾多次要求韦凤飞退回该房，但韦凤飞以从黄义购得据不退回，同时，该房即将重建，因此，白金平、韦瑛才没有起诉，不能简单由此来认定是房屋买卖。二、认定白金平、韦瑛写给黄义的收条是购房的房款不符合事实。1、从白金平、韦瑛居住至今有十几年的时间，而白金平、韦瑛的房屋早在1997年就可以办理过户，为什么在长达十几年的时间里，黄义和翁开兰、黄仲干、韦凤飞都没有要求白金平、韦瑛去办理过户过，这才是根本的不符合交易习惯。因为，翁开兰、黄仲干、韦凤飞早就知道黄义是租住的所以从不敢找白金平、韦瑛要求过户。2、韦风飞居住该房屋十几年至今都没有进行过任何的装修和修补，这与买卖的意思完全不符，根据交易习惯只有是租住的才会有这样的行为。其实韦凤飞早就知道黄义是租住的。黄义是因为得疾病即将死亡故意将白金平、韦瑛的房屋卖给韦风飞的，从韦凤飞与黄义签订购房合同至今十几年都不敢找白金平、韦瑛办理过户就知道。3、从黄义与韦凤飞购房合同可知，当时房屋买卖都是习惯签订书面合同，并且韦凤飞不是文盲，在重大的交易中不应该不叫房主到场签字认可，这完全违背正常的交易习惯。韦风飞卖给翁开兰也非常明确写明房屋的具体信息，由此可见，韦凤飞对具体的房屋要求是重视的。而黄义与白金平、韦瑛是没有明确房屋的，因此，一审判决认定白金平、韦瑛与黄义的交易符合交易习惯是错误的。翁开兰辩称，一审判决正确，请求予以维持。韦凤飞辩称，一、一审法院认定事实不清，将讼争房屋所有权判归翁开兰是错误的。请求撤销一审判决，将讼争的房屋所有权判归韦凤飞所有。理由如下：一审法院认定韦瑛、白金平将讼争房屋出卖给黄义，黄义又转卖给韦凤飞的事实是正确的，但认定韦凤飞与翁开兰之间就该房存在买卖关系错误。首先，韦凤飞与翁开兰之间没有买卖房屋的事实，一审将黄仲干与翁开兰之间所谓的购房行为强加属韦凤飞所为，并将之合法化是错误的做法，既不合法，也不合情理。如果韦凤飞同意且知道黄仲干将讼争房出售给翁开兰的话，韦凤飞应当在收据上签名，并将该房的房产证交给翁开兰，但从2007年到2017年长达十年之久，翁开兰为何不敢向韦凤飞索要过该房的房产证，而仍留在韦凤飞手中？另外，如果说翁开兰于2007年10月7日已与黄仲干购得该讼争房，为何韦凤飞于2008年1月2日还交该房2007年7至12月半年的水电费？其次，韦凤飞从黄义手中买得该房后，便重新装修，更换门窗及水电路，花费了近7000元。2007年房价飞涨时期，该房至少价值8万元以上，韦凤飞怎么可能以2万元亏本的价格转让？同时，从2016年5月15日翁开兰发给黄仲干的短信内容“老舅，至于去年房管清查时，那是抱着花钱买保障，房产更名合法，避免凤飞、韦瑛的纠缠。如果付你12万的条件是：你包办理房产证为我的名字”可充分证实，翁开兰与黄仲干之间的交易不符合交易常规，是翁开兰诱导黄仲干所导致的结果。第三，一审以韦凤飞与黄仲干是夫妻关系为由，从而推断韦凤飞理应知道并已同意将讼争房转卖给翁开兰是错误的。从以上几点可以充分体现出：韦凤飞从来没有转让该房的意向，黄仲干与翁开兰之间的房屋转让行为，韦凤飞不知情也不同意，严重侵犯了韦凤飞的合法权益。根据最高法关于婚姻法解释（一）第十七条第二款的规定，黄仲干与翁开兰之间的房屋买卖关系不能成立。二、一审判决韦凤飞赔偿翁开兰房屋租金4466元是错误。一审判决认定“2016年8月间，被告更换该房门锁、覃某搬出该房”不符合事实，覃某一直租住到2016年底止，并将2016年8～12月共5个月的租金交给了翁开兰，有翁开兰写给覃某父亲覃绍裘的收条为证。综上，一审未认真查明事实依据，草率断案，作出了不合事实、不合法理的判决，请求撤销一审判决，维护韦凤飞的合法权益。黄仲平的答辩意见与韦凤飞一致。翁开兰向一审法院起诉请求：1、判令黄仲干、韦凤飞和白金平、韦瑛协助翁开兰将房屋所有权证证号为兰房权证兰字第××号的房产过户到翁开兰名下；2、判令黄仲干、韦凤飞退出位于东兰县人民政府大院内八栋三单元四楼（房屋所有权证证号为兰房权证兰字第××号）房屋；3、判令黄仲干、韦凤飞赔偿翁开兰房屋租金5000元；4、案件受理费由黄仲干、韦凤飞承担。一审法院认定事实：本案诉涉房屋位于东兰县东兰镇陵园街59号（即东兰县人民政府大院）8栋三单元四楼406号，建筑面积为51.4㎡，系白金平、韦瑛于1994年9月29日购买所得的公有住房（半产权）。1997年12月29日，白金平、韦瑛通过完善手续及补交购房款取得该房全产权。1998年6月9日，白金平、韦瑛到房产管理部门办理产权登记手续，房屋所有权证证号为兰房权证兰字第××号。1999年10月13日，白金平、韦瑛以1.8万元的价格将该房转让给黄义，并出具收据一张交由黄义收执，内容为：“今收到黄义同志交来房屋现金壹万捌仟元正（18000）收款人：韦瑛1999年10月13日”。在黄义付清1.8万元购房款后，白金平、韦瑛便将该房交给黄义占有、使用，并将该房的所有权证原件交付黄义。2001年6月5日，在见证人韦某的见证下，黄义与韦凤飞达成该房的买卖协议，同意以1.9万元的价格将该房转让给韦凤飞，协议内容为：“协议书甲方：黄义东兰防疫站职工乙方：韦凤飞东兰县防疫站职工1、甲乙双方经协议，甲方愿意将县府大院内8栋3单元406号房卖给乙方，价钱为壹万玖仟元正。2、乙方先付购房定金玖仟元。3、甲方从协议签字之日起两个半月内搬出，搬出后乙方在五天之内将房屋款项付清。4、本协议成立后，甲乙双方共同遵守，不得违约。如有违约，将按房屋款价20%赔偿给对方。5、本协议一式叁份，甲乙双方各一份，证明人一份。6、本协议从签字之日起生效。协议人：甲方：黄义乙方：韦凤飞证明人：韦某2001.6.5”。同年8月23日，黄义向韦凤飞出具收条一张，内容为“收条兹收到防疫站韦凤飞同志交来购房款金额为壹万玖仟元整。特立此据。（本收条双方各执一份）收款人：化验室黄义二〇〇一年八月二十三日”，并将该房的房屋所有权证原件交给韦凤飞，韦凤飞收执该房屋所有权证原件至今。2007年10月7日，黄仲干、韦凤飞以2万元的价格将该房转让给翁开兰，同日，黄仲干向翁开兰出具收条一张并交由翁开兰收执，内容为：“收条兹收到翁开兰一次性交清购房款贰万圆整（即20000元正）。收款人：黄仲干2007年10月7日备注：该房位于东兰县人民政府大院内第八栋第三单元第四楼。”该房经多次转让但均未办理产权转移登记手续。2015年7月，翁开兰将该房以5000元/年出租给案外人覃某居住。2016年8月间，黄仲干、韦凤飞更换该房的大门锁，由于无法继续租住，覃某便搬出该房。2017年2月28日，黄仲干、韦凤飞将该房另租给案外人黄丽春，月租金500元。同日，黄丽春预付三个月的租金1500元给韦凤飞。另查明，黄仲干与韦凤飞系夫妻关系，白金平与韦瑛系夫妻关系。一审法院认为，一、关于翁开兰与黄仲干、韦凤飞之间的房屋买卖关系是否成立的问题。首先，案涉房屋系白金平、韦瑛购买的公有住房，虽然白金平、韦瑛与黄义未签订房屋买卖协议，但结合韦瑛出具给黄义的收条内容、白金平和韦瑛将该房交给黄义占有、使用并将该房的所有权证原件交付给黄义的行为以及白金平、韦瑛自将该房交付给黄义以来未对该房进行经营管理的行为，可以确认当时白金平、韦瑛实际已将该房转让给黄义的事实。白金平、韦瑛与黄义虽未办理产权过户手续，但黄义已一次性支付了全部的购房款1.8万元，且白金平、韦瑛已将该房交给黄义使用，并将该房的房屋所有权证交付黄义，应视为该房已实际转移由黄义占有、使用，故白金平、韦瑛与黄义之间的房屋买卖协议依法成立。白金平、韦瑛关于黄义交付的1.8万元系一次性交清十年的房租的主张，不符合正常的交易习惯。即使白金平、韦瑛的这一主张成立，在其将该房交付黄义后至今已达十七年之久，已远远超过十年的租期，白金平、韦瑛未能提供其在租期届满后曾通知承租人黄义续交房屋租金的证据，且无证据证实白金平、韦瑛在其将该房交付给黄义后至翁开兰提起本案诉讼时止，其曾向受让方提出过异议。故对于白金平、韦瑛就诉涉房屋根本没有转让，只是出租给黄义的辩解，因证据不足、理由不充分，一审法院不予支持。综上，白金平、韦瑛与黄义之间达成的房屋买卖协议，是双方的真实意思表示，且内容合法，属有效合同。其次，黄义与韦凤飞达成房屋买卖协议，以1.9万元的价格将诉涉房屋转让给韦凤飞，韦凤飞已经支付了全部购房款，是双方的真实意思表示，且合同内容没有违反法律法规的禁止性规定，属有效合同。最后，结合黄仲干在收条上明确收到翁开兰的购房款2万元及在收条上载明诉涉房屋具体位置的内容，可以认定这是双方达成的该房买卖协议，且黄仲干、韦凤飞已将该房交给翁开兰占有、使用，应视为该房已实际转移为翁开兰占有、使用，故翁开兰与黄仲干、韦凤飞之间的房屋买卖协议依法成立，属有效合同，双方理应恪守。黄仲干作为完全行为能力人，其应当对“房屋租金”与“购房款”的区别有足够的辨别能力。黄仲干在自己亲笔所写的收条上明确“收到翁开兰一次性交清购房款贰万圆整”，其应当知道作出这一行为所要承担的法律后果。翁开兰与黄仲干、韦凤飞间系亲属关系，翁开兰完全有理由相信黄仲干对处理家庭事务有自主权和决策权，且韦凤飞与黄仲干是配偶关系，并在一屋居住生活，其应当知道黄仲干所作的这一行为。故对韦凤飞关于黄仲干在未征得其同意的情况下擅自转让该房系无效行为的辩解，一审法院不予支持。同时，黄仲干、韦凤飞也未能提供证据证明黄仲干在书写该收条时处于醉酒状态。据此，对黄仲干、韦凤飞关于翁开兰趁韦凤飞不在家且在黄仲干醉酒的情况下，让黄仲干将租金改为购房款的辩解，因证据不足、理由不充分，一审法院不予支持。当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行等违约责任。本案中，翁开兰与黄仲干、韦凤飞之间的房屋买卖关系成立，翁开兰已履行合同义务，支付了购房款，就拥有要求不动产转让者办理登记的请求权。现翁开兰请求黄仲干、韦凤飞及白金平、韦瑛协助其办理该房相关的产权过户登记手续，理由充分，一审法院予以支持。二、关于黄仲干、韦凤飞应否退出位于东兰县东兰镇陵园街59号（即东兰县人民政府大院）8栋三单元四楼406号房（房屋所有权证证号为兰房权证兰字第××号）的问题。如前所述，诉涉房屋虽未办理产权过户登记手续，但翁开兰基于房屋买卖合同已实际取得该房的占有、使用权，得以排除不动产转让者对该房的占有、使用权。现翁开兰请求黄仲干、韦凤飞退出该房，将该房交还翁开兰，理由充分，一审法院予以支持。三、关于黄仲干、韦凤飞应否赔偿翁开兰房屋租金5000元的问题。本案中，因黄仲干、韦凤飞的侵权行为，导致翁开兰未能继续出租该房并收取租金，给翁开兰造成经济损失。一审法院结合翁开兰和黄仲干、韦凤飞提供的证人覃某的证词以及参照翁开兰与覃某达成的年租金5000元的协议内容和韦凤飞与黄丽春达成的月租金500元的协议内容，对翁开兰的经济损失确认为4466元〔2000元（2016年8月至2016年12月的租金）＋5000元/年÷12个月×2个月（2017年1月至2017年2月的租金）＋500元/月×3个月（2017年3月至2017年5月的租金）＋500元/月÷30天×8天（2017年6月1日至2017年6月8日的租金）〕。现翁开兰请求黄仲干、韦凤飞赔偿其损失（2016年8月至2017年6月8日的租金），应予支持，但应以其实际损失为限，据此，黄仲干、韦凤飞应赔偿翁开兰经济损失4466元，对翁开兰超过4466元的诉讼请求部分，一审法院不予支持。综上所述，依法成立的合同，双方理应恪守，本案中，翁开兰与黄仲干、韦凤飞之间的房屋买卖关系成立，黄仲干、韦凤飞及白金平、韦瑛应协助其到房地产管理部门办理相关的产权过户手续。黄仲干、韦凤飞妨害、侵害翁开兰的占有、使用权，依法应承担相应的法律责任。依照《中华人民共和国民法通则》第五十六条、第五十七条、第七十五条、第一百一十一条、第一百一十七条、《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十四条、第三十五条、第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、黄仲干、韦凤飞和白金平、韦瑛于该判决生效之日起三十日内共同协助翁开兰到房地产管理部门办理位于东兰县东兰镇陵园街59号（即东兰县人民政府大院）8栋三单元四楼406号房（房屋所有权证证号为兰房权证兰字第××号）的产权转移登记手续；二、黄仲干、韦凤飞于本判决生效之日起十日内将位于东兰县东兰镇陵园街59号（即东兰县人民政府大院）8栋三单元四楼406号房（房屋所有权证证号为兰房权证兰字第××号）退还翁开兰；三、黄仲干、韦凤飞于本判决生效之日起十日内赔偿翁开兰经济损失4466元；四、驳回翁开兰的其他诉讼请求。案件受理费100元，由黄仲干、韦凤飞负担。二审期间，白金平、韦瑛提交下列证据：1、黄某1出具的证明，拟证明白金平、韦瑛曾要求要回案涉房屋；2、黄某2出具的证明，拟证明白金平、韦瑛是出租房屋给黄义；3、房屋租赁合同，拟证明白金平出租房屋给黄义符合市场行情；4、兰清房办[2017]3号文件，拟证明当时房价为550元/㎡，即案涉房屋价值28270元。翁开兰质证认为，白金平、韦瑛提交的上述证据均与本案无关联性。韦凤飞、黄仲干质证认为，不认识黄某1、黄某2，白金平、韦瑛提交的证据3、4与本案无关。韦凤飞提交下列证据：1、翁开兰出具的收条，拟证明2016年8～12月共5个月的租金覃某已交给翁开兰；2、覃某出具的证明，拟证明2016年12月28日交租金2000元给翁开兰；3、翁开兰发给黄仲干的短信，拟证明韦凤飞不知道黄仲干卖房给翁开兰；4、韦凤飞9月1日和一审法院庭长的对话，拟证明赔偿4460元不符合事实。白金平、韦瑛对韦凤飞提交的证据1、2、4的真实性、合法性、关联性均有异议，对证据3的关联性有异议，认为该证据可证明白金平、韦瑛曾向对方要回房屋，不同意进行房屋变更登记。翁开兰质证认为，韦凤飞未能提供原件，对证据的真实性有异议，而且也不是新证据。黄仲干对韦凤飞提交的证据均无异议。本院认为，白金平、韦瑛提交的证据1、2因证人黄某1、黄某2未到庭接受质询，证据3、4因与本案无关联，故均不予采纳；韦凤飞提交的证据1因无原件核对、证据2因证人覃某未出庭接受质询、证据3、4因不能证明待证事实，均不予采纳。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，一审法院认定本案房屋连环买卖成立并生效正确，本院予以确认。本案二审争议的焦点为：白金平、韦瑛与黄义之间系房屋买卖关系或租赁关系。首先，韦瑛出具给黄义的收据注明收到的18000元是房屋现金，而非房屋租金，白金平、韦瑛亦未能提供证据证明其与黄义存在房屋租赁关系，且一次性支付10年的房屋租金不符合常理，故无法认定白金平、韦瑛与黄义之间形成的是房屋租赁关系。其次，黄义交付18000元给韦瑛后，白金平、韦瑛不但将房屋交给黄义占有、使用，而且将房产证交给黄义持有，超出了房屋租赁关系中出租人的义务，白金平、韦瑛交付房产证的行为符合房屋买卖关系的特征；再次，白金平、韦瑛主张收取黄义的18000元系房屋10年的租金，但自收款之日起至本案起诉之日止已17年有余，白金平、韦瑛却未要求给付另外7年的房租，亦不符合常理。综合上述事实，足以认定白金平、韦瑛与黄义之间达成的是房屋买卖合同，而非房屋租赁合同。故对白金平、韦瑛关于其与黄义系房屋租赁关系的主张，本院不予支持。综上所述，白金平、韦瑛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由白金平、韦瑛共同负担。本判决为终审判决。审判长  张世道审判员  李剑峰审判员  韦海平二〇一八年一月十七日书记员  韦思帆附：本判决适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。