广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第4753号
上诉人（原审原告）：陈晶晶，住广东省广州市越秀区。
委托代理人：胡铫祥，广东天穗律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：路敦福，住广东省广州市越秀区。
上诉人（原审被告）：路俊涛，住广东省广州市天河区。
上述两上诉人共同委托代理人：刘仁利，广东同益律师事务所律师。
上诉人陈晶晶、路某、路俊涛因确认合同无效纠纷一案，均不服广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第399号民事判决，向原审法院提起上诉。原审法院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：位于广州市天河区华景北路203号501房的原权属登记人为路某和路俊涛，占有份额为共有，登记时间为2007年5月16日，建筑面积为110.6414平方米，套内面积为92.5879平方米。
路某与路俊涛系父子关系。陈晶晶与路俊涛于1996年7月16日登记结婚。2014年4月4日陈晶晶向原审法院提起离婚诉讼，2014年9月25日原审法院作出（2014）穗天法民一初字第808号民事判决书。在该案中，关于陈晶晶要求分割涉案房屋的请求，原审法院查明涉案房屋原登记在路俊涛和路某名下，由二人共有，无约定各自占有份额，在案件审理过程中，房屋产权人变更为路某一人；认定不论涉案房屋原登记在路俊涛及路某名下，还是现登记在路某一人名下，均涉及第三人的权益，故在房屋未确权的情况下，原审法院不予调处，遂判决准许陈晶晶与路俊涛离婚。陈晶晶对上述判决不服，提起上诉，广州市中级人民法院于2014年12月15日作出（2014）穗中法民一终字第7271号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。
2002年10月28日，路某、路俊涛（均为买受人，下同）与案外人广东华某新城房地产有限公司（出卖人，下同、以下简称华某公司）签订《商品房买卖合同》，约定：买受人所购商品房为华某新城六期芳满庭园B幢六单元5层6A房，建筑面积为111.093平方米，套内建筑面积为90.707平方米；该商品房预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5395.66元，总金额为489424元；付款方式为分期付款，2002年10�10日前支付全部房价款的10%，计48942元，2002年11月1日前支付全部房价款的20.53%，计100482元，由建设银行提供按揭340000元。上述合同于2002年10月31日在广州市房地产交易所进行了预售合同登记。
案外人华景公司于2002年10月1日向路某、路俊涛开具发票（载明天河区中山大道华景新城芳满庭B-6A房定金10000元）；于2002年10月19日向路某、路俊涛开具发票（载明天河区中山大道华景新城芳满庭B-6A房款38942元，备注转账）；于2002年10月19日向路某、路俊涛开具预售商品房预收款收据（载明印花税147元）、发票（载明管道煤气3500元、可视对讲1800元）；于2002年12月9日向路某、路俊涛开具发票（载明天河区中山大道华景新城芳满庭园B-6A房款100482元，备注转账）。
2002年11月5日，路某、路俊涛（甲方）与案外人中国建设银行广州市天河支行（乙方）签订《中�建设银行广东省分行楼宇按揭合同（商业性贷款）》，约定：乙方向甲方提供贷款340000元，借款期限为20年，预计从2002年11月至2022年11月，甲方用于还款专用的活期存款账户或信用卡账户的账号为33×××74（该账号户名为路某）。上述合同于2002年11月6日在广东省公证处进行了公证。
2003年1月23日，案外人华某公司向路某、路俊涛开具发票（载明广州市天河区中山大道华某新城芳满庭园B-6A按揭款340000元）。
原审庭审中，陈晶晶与路俊涛、路某共同确认上述《商品房买卖合同》所载明的地址“华景新城六期芳满庭园B幢六单元5层6A房”及发票中载明的地址“广州市天河区中山大道华景新城芳满庭园B-6A房”与本案涉案房屋《房地产权证》所载明的地址“广州市天河区华景北路203号501房”属同一地址。
2014年1月6日，路俊涛（甲方／卖方，下同）�路某（乙方／买方、下同）签订《存量房买卖合同》，约定：房地产地址为广州市天河区华景北路203号501房，建筑面积110.6414平方米，本次交易转移面积为1平方米；该房地产单价为6000元／平方米，总金额为6000元；甲乙双方经协商选择自行交割的方式交割房款；甲乙双方应当于当天向房地产登记机构申请办理产权转移登记。上述合同签订后，涉案房屋的产权登记情况于2014年1月10日由路俊涛与路某共有变更为由路某单独所有。
2015年3月3日，陈晶晶向原审法院提起本案诉讼，请求判令：一、路俊涛与路某关于广州市天河区华景北路203号501房的《存量房买卖合同》无效；二、本案的诉讼费由路某、路俊涛承担。
路某、路俊涛原审共同辩称：一、路某、路俊涛的房屋买卖合同合法有效。路俊涛依法转让的房产属于其个人财产，没有侵害陈晶晶权益。该�是路俊涛的继父路某于2002年个人出资首付款且独立偿还全部贷款本息所购买，并登记在路俊涛与路某名下。根据相关法律规定，该房屋所属路俊涛的共有份额，视为路某只对儿子路俊涛个人的赠与，应属于路俊涛一方的个人财产。故路俊涛依法处分自己的房屋所有权将其转让，根本无需征得陈晶晶同意，也更不存在恶意串通侵害陈晶晶的财产权益的行为。路某、路俊涛之间的房屋买卖意思表示真实，且房屋买卖合同经路某、路俊涛共同到房管局现场签名办理所有房屋转让手续，并经房管部门登记备案。该房屋的不动产转让已经登记生效，路某为房屋的合法产权人。二、陈晶晶主张其享有该房屋份额，缺乏事实和法律依据。该房的购房定金、首付款、月供、提前还贷等全部购房款都是用路某在建设银行的存折账户出资的，陈晶晶及路俊涛收入微薄，仅能维持基本生�开支，根本无力出资购房。陈晶晶所称其出卖的房改房应为路俊涛与陈晶晶夫妻共同财产，陈晶晶单独转让本身就侵犯路俊涛的合法权益，应属无效。同时，该房屋买卖合约显然不能证明陈晶晶就该102房转让款用于501房的还贷。综上所述，路俊涛在501房的共有份额，是其父亲路某个人出资购买只对路俊涛个人的赠与，属于其个人财产。路俊涛依法转让其个人财产份额，并未侵害陈晶晶利益，该存量买卖合同合法有效，理应受到法律保护。
路某、路俊涛为证明涉案房屋的购房款均是由路某出资，且路某具有购买涉案房屋的经济基础及还贷能力，共同提供如下证据：1、中国建设银行广东省分行天河支行于2003年1月22日向路某发出的购房抵押贷款《首期供款通知书》，内容为：您在我行取得的购房抵押借款（合同编号：1301200352001355），该贷款已于2003年1月21日�放。按合同规定，您应于2003年2月20日归还首期供款，经计算，您的首期供款为2252元，其中本金824元，利息1428元；2、中国建设银行广东省分行个人住房贷款业务年度明细账单，还款账号为33×××74，合同号为1301200352001355，借款人名称为路某，载明自2003年1月至2005年2月的还款记录，其中2003年3月至2004年9月每月还款2252元，2004年10月还款250000元，2004年11月至2005年1月还款2252元，2005年2月还款491.58元；3、中国建设银行股份有限公司广州明月支行提供的路某按揭还贷专用银行账户按揭还贷流水清单，载明开户所为广州明月支行，账号33×××16，姓名路某，载明2002年10月19日取款51730元，2002年12月2日取款100482元，2003年2月至6月及2004年1月至9月每月均有2253元金额的取款摘要为供楼，2004年10月19日取款250000元，2004年11月至2005年1月每月取款2252元，2005年2月、3月各取款491.58元，2005年4月至11月取款2044.67元，2005年12月9日取款53880.39元；4、中国建设银行个人贷款提前还款通知书（客户联），日期为2004年10月19日，内容为客户姓名：路某，贷款种类：个人住房贷款，贷款余额：322845.57元，提前还款类型：提前部分还本，提前还款金额：250000元；5、中国建设银行个人贷款提前还款通知书（客户联），日期为2005年12月9日，内容为客户姓名：路某，贷款种类：个人住房贷款，贷款余额：53734.52元，提前还款类型：提前结清，提前还款金额：53734.52元；6、路某的银行按揭贷款专用存折及换折证明，载明：按揭贷款专用账户旧账号33×××74变更为新账号33×××16，新账户开户日期为2002年10月10日；7、广州市黄埔区国土局房管局于1999年8月16日出具的《分房通知》，内容为：路某同志，经局分房领导小组核准，现分配东苑小区第15幢301房给你，请你持本通知到东苑小�物业管理处领取钥匙；8、《广州市公有住房买卖协议书》及《公证书》（签订日期均为1999年12月28日），载明：广州市黄埔区房地产管理局将座落于广州市黄埔区东苑东街6号三楼301单元住房一套出售给路某，建筑面积共计92.5951平方米；9、《广州市房地产证》（穗房地证字第0647783号），载明：位于广州市黄埔区东苑东街六号301房的房地产权属人为路某，权属来源为1999年12月向广州市黄埔区房地产管理局买；10、路某于2000年5月14日与案外人签订的《买卖房屋协议书》，载明：路某将座落于黄埔区东苑小区15号楼301住宅单元出售给案外人，房款为22万元。
陈晶晶对上述证据发表如下质证意见：1、对证据1-2的真实性、合法性无异议，但仅是路某与路俊涛与银行约定了一个指定的账号，而该账号的用户名虽为路某，不能证明涉案房屋的房款是由路某全部支付；2�对证据3的真实性无异议，但该证据仅体现出路某与路俊涛共同还款，且该存折中显示2005年还清涉案房屋的房款后，账号就停止使用，充分说明该账号是专用于购房及还贷的公共账户；3、对证据4-5的真实性无异议，其中2004年10月19日的提前还款通知书中的还款时间与陈晶晶出卖其所有的房改房并取得卖房款的时间接近，证明陈晶晶为涉案房屋还贷的事实。4、对证据6的真实性无异议；5、对证据7-10的真实性无异议，但不能证明路某出售广州市黄埔区东苑东街6号三楼301单元的房产是用于偿还涉案房屋的贷款。
陈晶晶为证明其出卖其原有的房屋用于偿还涉案房屋的贷款，提供如下证据：1、陈晶晶（卖方）与案外人（买方）梁某于2004年7月26日签订的《房屋买卖合约》，约定买卖双方出售及购入位于广州市海珠区滨江东路549号大院14梯102房（以下简称102房），该�业建筑面积为51.67平方米。房屋总价为163000元，定金10000元须在签本合约之同时付清，首期楼款48900元须在房管局递件并签署广州市房地产买卖合同当天时付清，楼价余款104100元须于买卖完成时由买方付清；2、陈晶晶（卖方）于2014年8月20日与案外人（卖方）饶小虹签订的《广州市房地产买卖合同》，内容为：买卖双方就102房议定交易价为100000元，签订本合同时，买方已按房地产交易价30000元作为定金支付给卖方，余额70000元应在房地产交易所办理房地产过户之日支付给卖方；3、102房的完税证明，日期为2004年9月6日，计税金额为100000元。4、广州市体育局于2014年7月3日出具的《证明》，内容为：兹有陈晶晶同志（原身份证号码：××，现身份证号码：××）于1999年向我局（原广州市体育运动委员会）购买了房改房一套。该房产地址为：广州市海珠区滨江东路549号大院14梯102房，总建筑面积为51.6267平方米。陈晶晶还申请证人刘某向出庭作证，证人刘某向发表如下证言：我与陈晶晶是同事关系，102房是广州市体育局分给陈晶晶的福利房，2004年，陈晶晶居住了一段时间后表示要出售该房，当时我劝陈晶晶不要卖房，但陈晶晶表示其要出售该房用于偿还涉案房屋的房贷。
路某及路俊涛对上述证据共同发表如下质证意见：1、对证据1-3的真实性均不予以认可，陈晶晶就同一套房屋签订了两份买卖合同，存在两个不同的买受人，存在欺诈行为，且也无法证明陈晶晶出售该房产是用于偿还涉案房屋的贷款；2、对证据4的真实性无异议，但与本案无关，且该房屋属于陈晶晶与路俊涛的夫妻共同财产。对证人刘某向的证言亦不予以认可，认为刘某向并不清楚102房的具体情况，以及陈晶晶出售102房的金额、具体的时间以及所得的房款的去向。
原审法院认为：本案的争议焦点之一是关于路某、路俊涛对涉案房屋的出资情况。
路某、路俊涛于2002年10月28日作为买受人以489424元的总价购买了涉案房屋，于2007年5月16日取得涉案房屋的《房地产权证》，路某与路俊涛为涉案房屋的共有权属人，现有证据未显示路某、路俊涛对各自享有涉案房屋的份额进行了约定，故应按各自的出资情况认定其所占份额。路某与路俊涛就涉案房屋的出资共分四笔，分别为定金10000元、第一期房款38942元、第二期房款100482元、按揭贷款340000元。首先，关于定金10000元的出资比例，因该定金是以现金的形式支付，在路某与路俊涛双方均认可该定金为路某一人支付且无相反证据的情况下，该定金10000元应认定为路某的个人出资。其次，关于第一期房款38942元及第二期房款100482元的出资比例，该款项经由路某名下的银行账户�付，该账户在双方签订《楼宇按揭合同》（2002年11月5日）之前应当属于路某的个人账户，在无相反证据的情况下，应认定该首期款为路某个人出资。最后，关于按揭贷款的出资比例，剩余房款340000元已经以按揭贷款方式由银行支付给了案外人华某公司，路某与路俊涛就该部分出资实际已经完成，鉴于路某与路俊涛是按揭贷款的共同按揭借款人，现有证据并无显示双方就借款比例有过特别约定，应认定路某与路俊涛就该部分出资的比例均为50%，即各为170000元。综上，路某就涉案房屋的出资为319424元（10000元＋38942元＋100482元＋170000元），路俊涛就涉案房屋的出资为170000元，据此，应认定路某与路俊涛对涉案房屋分别享有65.27%、34.73%的产权份额。
本案的焦点之二是路某与路俊涛于2014年1月6日签订的《广州市存量房买卖合同》即涉案房屋的转让行为�效力问题。
路某与路俊涛于2014年1月6日签订的《广州市存量房买卖合同》中约定，由路俊涛向路某出卖涉案房屋的1平方米，单价为6000元／平方米。首先，该合同交易的价格属于明显不合理的低价。合同交易的面积不足涉案房屋产权的1%，远远低于原审法院认定的路俊涛对涉案房屋所占的产权份额即34.73%，且如前所述，路俊涛就涉案房屋的出资为170000元，而根据上述合同的约定，涉案房屋转让的价格是6000元，因此，该合同交易价格应认定为明显不合理的低价；其次，涉案房屋属于路俊涛的份额应属路俊涛与陈晶晶的夫妻共同财产。路俊涛与陈晶晶于1996年7月16日登记结婚，于2014年9月25日经原审法院判决准许离婚。而涉案房屋于2002年10月28日购买，并于2007年5月16日登记在路俊涛与路某名下，上述时间均为路俊涛与陈晶晶的婚姻存续期间，根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条的规定，路俊涛所占的涉案房屋37.73%的份额应当为路俊涛与陈晶晶的夫妻共同财产；再次，上述合同属于路俊涛与路某恶意串通签订。路某与路俊涛为父子关系，且据路某所述，涉案房屋购买后由路某及其妻子与路俊涛、路俊涛的儿子共同居住，因此路某应当知晓路俊涛与陈晶晶的婚姻状况。在此情况下，路某在路俊涛与陈晶晶婚姻存续期间，与路俊涛签订《广州市存量房买卖合同》，且双方以明显不合理的低价转让涉案房屋的所有权，应属于恶意串通行为，损害了陈晶晶的利益。综上，陈晶晶要求确认路某与路俊涛于2014年1月6日签订位于广州市天河区华景北路203号501房的《广州市存量房买卖合同》无效的诉讼请求，于法有据，予以支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条之规定，于2015年8月3日作出如下判决：确认路某、路俊涛于2014年1月6日就广州市天河区华景北路203号501房签订的《广州市存量房买卖合同》无效。本案受理费50元，由路某负担25元、由路俊涛负担25元。
判后，上诉人陈晶晶、路某、路俊涛均不服原审判决，向本院提起上诉。
陈晶晶上诉称：原审判决虽正确合法，但陈晶晶对原审查明的部分事实有异议。涉案房屋房款基本上是路某和陈晶晶、路俊涛各出资50%，故涉案房屋的产权份额应各为一半。故上诉请求：l、纠正原审判决认定路某于路俊涛对涉案房屋分别享有62.27%、34.73%的产权份额为各占50%；2、本案诉讼费用由路某、路俊涛承担。
针对陈晶晶的上诉请求，路某、路俊涛二审共同答辩认为：1、请求二审法院驳回陈晶晶上诉请求。本案属于买卖合同纠纷，陈晶晶的上诉请求实际为对涉案房屋产权份额的析产之诉，属于在二审中增加新的诉讼请求，违反民事诉讼法两审终审的审判原则，不应当在二审中进行审理。2、陈晶晶既认为一审判决正确合法，却对一审法院完全支持其诉讼请求的判决不服而上诉，令人费解。3、本案中陈晶晶始终没有提供有效证据证明其与路俊涛出资购房或还贷，而路俊涛仅仅是为了小孩取得公办学位的资格才以监护人的名义化名作为该学位房的共有权人，路俊涛也承认其没有实际出资或还贷，陈晶晶要求与路俊涛占有涉案房屋50%份额显然证据不足。
路某、路俊涛共同上诉称：一、路某、路俊涛对涉案房屋的共有形式应当是具有家庭关系的共同共有而一审法院却认定为按份共有形式，且认定各自所占份额，系事实认定及法律适用与理解错误。二、一审法院认定34万按揭房款是由路某与路俊涛等额出资50％，属认定事实错误。
三、一审法院适用婚姻法第十七条的规定认定涉案房37.73％的份额为路俊涛与陈晶晶的夫妻共同财产系适用法律与事实认定错误。四、一审法院对涉案房屋转让行为的效力问题的认定错误。五、一审法院的判决未考虑涉案房屋最终实际出资情况，简单划分份额，判决显失公平。故上诉请求：1、撤销一审判决，改判路俊涛、路某于2014年1月6日就广州市天河区华景北路203号50l房签订的《广州市存量房卖买合同》有效；2、陈晶晶人承担本案诉讼费用。
针对路某、路俊涛的上诉请求，陈晶晶二审答辩认为：路俊涛、路某的上诉请求缺乏事实与法律依据，请求二审法院予以驳回。路俊涛、路某以两人的�义签订房屋买卖合同，共同出资还贷，陈晶晶与路俊涛购房时在夫妻关系存续期间，属于夫妻共同财产。陈晶晶以路俊涛一同出资并还贷，陈晶晶甚至将其单位分配给其的福利房卖掉用来一次性还贷取得房屋的所有权。涉案房屋陈晶晶与路俊涛的份额应各为50%，而不是一审认定的份额。
经二审审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。
二审中，路俊涛述称：为了小孩的学位房其才挂名涉案房屋，现小孩读完书，已不需要学位房，故其象征性地出售涉案房屋1平方米给路某，相当于将涉案房屋还给了路某，路俊涛也没有收取该1平方米的房款6000元；其认为2014年期间涉案房屋的单价是每平方米10000元左右；路俊涛出售涉案房屋时没有告知或征求陈晶晶的意见。陈晶晶述称：双方在2013年感情开始恶化，2014年基本破裂，分居，双方也曾斗殴；2014年期间涉案房屋的单价是每平方米30000元左右。
本院认为：《广州市存量房买卖合同》的签订主体是路俊涛与路某，陈晶晶并非该合同的相对人，陈晶晶提起本案请求确认上述合同无效，故本案案由应为确认合同无效纠纷，原审法院认定为房屋买卖合同纠纷不当，本院予以纠正。
本案争议焦点为路某与路俊涛签订的《广州市存量房买卖合同》是否无效。一方面，《广州市存量房买卖合同》约定由路俊涛向路某出售涉案房屋仅1平方米，单价为6000元／平方米，该价格明显低于市场价，且路俊涛亦表示涉案买卖合同的签订仅是为了将涉案房屋返还给路某，其没有实际收取房屋出售款6000元，故可知路俊涛与路某之间并非真实的房屋买卖关系。另一方面，陈晶晶于2014年4月4日起诉离婚，路俊涛却于该离婚诉讼前将夫妻关系存续期间其取得的涉案房屋产权份额转移给路某，且没有告知或征求陈晶晶的意见，有损陈晶晶的利益。综上所述，原审判决认定路俊涛、路某签订的《广州市存量房买卖合同》为无效合同，并无不当，本院予以维持。
陈晶晶在本案的诉讼请求是确认《广州市存量房买卖合同》无效，原审判决关于路俊涛、路某对涉案房屋分别享有65.27%、34.73%的产权份额的认定超出了陈晶晶的诉讼请求，本院予以纠正。因路俊涛、路某对涉案房屋各自享有的产权份额与案件处理结果无关，本院对该问题不予审查。
综上所述，原审判决部分事实认定不当，但并不影响案件处理结果，本院予以维持。上诉人陈晶晶、路俊涛、路某的上诉主张均乏充分依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由陈晶晶负担50元，路俊涛、路某负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一五年十月十六日
书 记 员 邹文芳