辽宁省锦州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锦民终字第00486号
上诉人（原审原告）凌海市农村信用合作联社，住所地凌海市。
法定代表人赵晓军，该社理事长。
委托代理人张爱民，该社主任。
委托代理人李晓娟，该社法律顾问。
被上诉人（原审被告）凌海市林志达食品有限责任公司，住所地凌海市。
法定代表人王铁志，该公司经理。
委托代理人吴毓河，辽宁方兴律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）王铁志，男，1970年1月5日出生，汉族，农民，现住凌海市。
被上诉人（原审被告）齐艳秀，女，1969年8月7日出生，汉族，农民，现住凌海市。
委托代理人王铁志，自然情况同上。
上诉人凌海市农村信用合作联社因与被上诉人凌海市林志达食品有限责任公司、王铁志、齐艳秀金融借款合同纠纷一案，不服辽宁省凌海市人民法院（2015）凌海民二初字第00259号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人凌海市农村信用合作联社委托代理人张爱民、李晓娟，被上诉人凌海市林志达食品有限责任公司法定代表人王铁志、委托代理人吴毓河，被上诉人齐艳秀委托代理人王铁志到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告凌海市农村信用合作联社诉称，原告与被告于2012年9月29日签订了一份《借款合同》，双方商定被告从原告处贷款300万元，贷款期限一年，同时签订了一份《抵押合同》，抵押物为被告所有的房地产及机器设备（详见《抵押清单》）。合同签订后，原告依约履行义务，当日即向被告发放了该笔贷款。2013年9月28日合同到期，被告没有偿还该笔贷款。原告多次催要，被告总以种种理由推托，拒不还款。故诉至法院，请求判令被告偿还该笔贷款本金300万元及利息298386.29元（计算到2014年10月9日），共计3298386.29元，利息继续计算直至贷款本金全部还清为止；2、对抵押物依法行使抵押权，所得价款原告在债权额度范围内优先受偿；3、诉讼费用由被告承担。
原审被告凌海市林志达食品有限责任公司辩称，对偿还借款本金及利息没有异议。对原告的第二项诉讼请求中用抵押物行使抵押权这项我方认为应以现有抵押物重新作价评估，偿还债务。由于企业现在已经无力偿还欠款，该抵押物在中国农业银行也存在抵押，故建议在执行程序中重新评估。
原审被告王铁志辩称，同被告凌海市林志达食品有限责任公司意见一致。
原审被告齐艳秀辩称，同被告凌海市林志达食品有限责任公司意见一致。
原审判决认定，被告凌海市林志达食品有限责任公司成立于2000年9月18日，主要营业范围为盐渍菜加工、农副产品销售。法定代表人为被告王铁志，被告王铁志、齐艳秀为夫妻关系。被告凌海市林志达食品有限责任公司因从事盐渍菜加工、购买原料需要，向原告提出贷款申请，双方遂于2012年9月29日签订了《借款合同》。合同编号：2012年流贷字第0001号，贷款金额为人民币300万元，贷款利率为月利率8.7‰，按月结息，借款期限为2012年9月29日起至2013年9月28日止，另合同第八条第8.5项约定：“甲方到期不偿还本合同项下借款本金及利息的，乙方有权限期清偿，甲方授权乙方扣收甲方在辽宁省农村信用社任何机构开立的所有账户中资金以抵偿本合同项下的债务。同时对逾期借款按合同利率加收30%的利率计收罚息，并对未支付利息按合同利率加收30%的利率计收复利。
同日，双方签订了《抵押合同》，合同编号：锦凌农信联2012年抵字第0001号，合同约定：为确保2012年9月29日凌海市林志达食品有限责任公司（借款人）与本合同乙方签订的锦凌农信联2012年流贷字第0001号借款合同（以下简称主合同）项下借款人的义务得到切实履行，甲方愿意提供抵押担保。抵押担保的范围包括：主合同项下全部借款本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用和所有其他的费用。担保财产为：1、位于辽宁省凌海市新庄子镇姜木村的凌海市林志达食品有限责任公司所占用的集体土地建设用地使用权20034平方米，证号为：凌集用（2001）字第080802030号；2、位于辽宁省凌海市新庄子镇姜木村的凌海市林志达食品有限责任公司院内，登记在该公司名下的1200平方米厂房，证号为：凌海房权证字第002032**号；3、位于辽宁省凌海市新庄子镇姜木村的凌海市林志达食品有限责任公司院内，登记在王铁志名下的与被告齐艳秀共有的844平方米、165平方米、340平方米房屋各一座，证号分别为：房权证凌海房字第00241**号，房权证凌海房字第00241**号，房权证凌海房字第00241**号；4、蒸气锅炉、立式锅炉、给水用微机、水煮设备、取暖设备、供水设备、洗菜机、天吊车、变压器、地秤各一套（台）。被告凌海市林志达食品有限责任公司在抵押合同抵押人处盖章，被告王铁志亦在该合同法定代表人处签字、盖章，被告齐艳秀在抵押物品清单及抵押贷款问询笔录财产共有人处签字、捺印。上述抵押房产于2012年10月19日均办理了抵押登记，集体土地建设用地使用权设立有土地使用权抵押登记，设定日期为2010年10月20日至2013年10月19日，在本案诉争的该笔贷款中未重新设立抵押登记。该用作抵押的土地使用权权属性质为集体土地建设用地使用权，土地他项权利人为凌海市农村信用合作联社，地类用途为工业用地，土地等级为七等五级，使用权面积为20034平方米，地号02-30，图号为30。2012年10月26日，原告向被告凌海市林志达食品有限责任公司发放贷款300万元。2013年9月28日合同到期后，因被告凌海市林志达食品有限责任公司未能偿还本金及部分贷款利息，经原告多次索要无果，故诉至法院，提出诉请如前。
原审判决认为，合法的借贷关系受法律保护。原告与被告凌海市林志达食品有限责任公司签订的《借款合同》、《抵押合同》（涉及房屋及生产设备抵押部分）系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。本案中原告已向被告凌海市林志达食品有限责任公司提供了借款，该公司理应按约定履行还款和清息的义务。故对原告诉请被告公司偿还借款本金300万元及利息298386.29元（截止至2014年10月9日）的诉讼请求，本院予以支持。借款时三被告以位于辽宁省凌海市新庄子镇姜木村的凌海市林志达食品有限责任公司院内1、登记在该公司名下的1200平方米厂房（证号为：凌海房权证字第002032**号）；2、登记在王铁志名下的844平方米、165平方米、340平方米房屋各一座，（证号分别为：房权证凌海房字第00241**号，房权证凌海房字第00241**号，房权证凌海房字第00241**号）；3、蒸气锅炉、立式锅炉等生产设备10套（台），为被告凌海市林志达食品有限责任公司提供借款抵押担保，且被告王铁志、齐艳秀作为抵押人在抵押清单及抵押贷款问询笔录上签字确认，上述房产抵押物亦均在相应权属登记部门办理了设定抵押权的他项权利登记，对其分别设定的抵押权依法确认其法律效力。故对原告要求对上述房产及生产设备依法行使抵押权的诉讼请求予以支持。
关于原告与被告凌海市林志达食品有限责任公司之间订立的《抵押合同》中，被告凌海市林志达食品有限责任公司将集体土地建设用地使用权用作抵押一节，因依据我国《物权法》第一百八十四条第（二）项规定：耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押，但法律规定可以抵押的除外；第一百八十条：债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；第一百八十三条：乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押；《担保法》第三十四条规定：下列财产可以抵押：（五）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；本案中，用作抵押的集体土地建设用地为集体所有，亦不符合上述规定的例外情形。故依据我国《合同法》第五十二条（五）项对合同无效情形的规定，被告公司以集体土地使用权提供抵押行为因违反法律的强制性规定而无效。另，根据物权法一百八十七条规定，用作抵押的不动产应当办理登记，抵押权自登记时设立。本案中，原、被告未办理相应的土地使用权抵押登记手续，抵押权并未设立，原告亦不能作为抵押权人取得以该抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿权。造成抵押合同中集体土地使用权部分抵押无效，作为金融机构的原告，未尽到善良管理人的充分注意义务，对被告公司享有的集体土地使用权是否可以抵押没有进行严格审查，应视为其明知或应知担保合同无效，原告有过错；作为被告公司，只是按原告要求提供了其集体土地建设用地使用权证，在其提供担保时并不存在隐瞒、欺诈或其他过错行为，对此造成的损失应由原告自行承担。故对原告要求被告公司就抵押合同中以上述集体土地使用权作为抵押财产部分承担担保责任，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第九十条、《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百八十条，第一百八十三条、第一百八十四条、第一百八十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第六十条一款、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款之规定，判决如下：一、被告凌海市林志达食品有限责任公司于判决生效后十日内偿还原告凌海市农村信用合作联社借款本金人民币300万元，利息298386.29元（计算至2014年10月9日，自2014年10月10日起以本金300万元为基数，按被告与原告签订的《借款合同》约定的计算方式计息，至判决确定的给付之日止）；二、如被告凌海市林志达食品有限责任公司不履行上述第一项判决主文所确定的债务，原告凌海市农村信用合作联社有权对：1、位于辽宁省凌海市新庄子镇姜木村的凌海市林志达食品有限责任公司院内，登记在被凌海市林志达食品有限责任公司名下的1200平方米厂房，证号为：凌海房权证字第002032**号；2、位于辽宁省凌海市新庄子镇姜木村的凌海市林志达食品有限责任公司院内，登记在王铁志名下的844平方米、165平方米、340平方米房屋各一座，证号分别为：房权证凌海房字第00241**号，房权证凌海房字第00241**号，房权证凌海房字第00241**号；3、蒸气锅炉、立式锅炉、给水用微机、水煮设备、取暖设备、供水设备、洗菜机、天吊车、变压器、地秤各一套（台），折价、或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿；三、驳回原告凌海市农村信用合作联社要求被告凌海市林志达食品有限责任公司以集体土地建设用地使用权（面积20034平方米，证号凌集用（2001）字第080802030号）作为抵押财产承担担保责任，折价、或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿的诉讼请求；四、驳回原告凌海市农村信用合作联社的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33187.00元，由被告凌海市林志达食品有限责任公司负担。
原审判决宣判后，凌海市农村信用合作联社不服，向本院提起上诉称，原审法院认定事实有误，适用法律错误。具体理由如下：一、原审法院认定上诉人与被上诉人签订的抵押合同中集体土地使用权部分抵押无效是错误的。上诉人与被上诉人于2012年9月29日签订了《借款合同》，同时签订了《抵押合同》，抵押的不动产包括凌海市林志达食品有限责任公司所占用的集体土地建设用地使用权20034平方米，证号为凌集用（2001）字第080802030号，集体土地建设用地使用权的设定日期为2010年10月10日至2013年10月19日。原审法院依据上述事实认定抵押合同中的集体土地使用权的抵押无效，依据是《物权法》第183条：“乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押”，实际上本案中的建设用地使用权并不是单独抵押的，因为在该土地上有厂房等建筑物，应适用该条款的后半部分“以乡镇，村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押”。抵押的房产就在该土地上，使用的是同一个土地使用证，是一个不可分割的整体，就是在公司院内建了厂房和其他房屋，如果将二者割裂开来，在实践中将无法操作，会导致该判决成为一纸空文，也会引发新的矛盾和纠纷。二、原审判决认定“原被告未办理相应的土地使用权登记手续”与事实不符，事实上上诉人与被上诉人已经办理了抵押登记，设定日期为2010年10月20日至2013年10月19日，因为该笔贷款是转据过来的，原来办理了抵押登记，再转据的时候，经双方同意，仍延续原来的抵押登记，并且也在贷款期限内，新的贷款期限是2012年9月29日至2013年9月28日。并且被上诉人也没有提出异议，当时这么做取得了被上诉人的同意，并且是为了给被上诉人节省费用。原来办理过抵押登记，既然土地管理部门为该土地办理过抵押登记，就说明建设用地使用权可以作为抵押物。根据“房随地走，地随房走”的双向一体原则，上诉人与被上诉人签订的抵押合同中房屋抵押部分合法有效，同时土地使用权证范围内的土地使用权也应一并抵押。综上，请求二审法院：原审法院认定事实有误，适用法律错误，请求二审法院依法改判。
被上诉人凌海市林志达食品有限责任公司当庭答辩称，尊重原审判决，要求维持原判。
被上诉人王铁志、齐艳秀当庭答辩称，尊重原审判决，要求维持原判。
本院经审理查明，原审判决所认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是集体建设用地使用权的抵押效力问题。经查，2010年10月19日被上诉人林志达食品公司为向上诉人信用社借款将公司院内的四处房产及集体建设用地使用权（面积20034平方米，证号凌集用（2001）字第080802030号）抵押给上诉人并办理了抵押登记。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十三条“乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押”的立法精神，我国对乡镇、村企业集体建设用地使用权抵押问题采取严格限制的态度，无论集体土地上有无建筑物，均禁止乡镇、村企业以建设用地使用权单独抵押，但允许其以建设用地使用权随厂房等建筑物一并抵押。因本案中双方对集体建设用地使用权办理了抵押，违反了法律强制性规定，故一审认定集体建设用地使用权抵押无效并无不当。同时，因双方以被上诉人公司院内的四处房产设立了抵押，根据上述法律规定，该四处房产占用范围内的集体建设用地使用权一并抵押。在实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地所有权的性质和土地的用途。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币33187元，由上诉人凌海市农村信用合作联社负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王玉龙
审 判 员 李 阳
代理审判员 方结平
二〇一五年十月十二日
书 记 员 张 丹