安徽省合肥市庐阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0103民初117号原告：合肥百富物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市美菱大道xxx号。法定代表人：李继和，总经理。委托诉讼代理人：代光敏，安徽华人律师事务所律师。被告：徐云峰，男，1963年11月7日出生，汉族，住安徽省涡阳县。被告：安徽省ＸＸ路酒店管理有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区宿州路xxx号。法定代表人：徐云峰，总经理。被告：孔祥柱，男，1971年7月4日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。委托诉讼代理人：孔建国，男，安徽亚美酒店管理有限公司经理，住安徽省肥西县。原告合肥百富物业管理有限公司（以下简称百富物业公司）与被告徐云峰、被告安徽省ＸＸ路酒店管理有限公司（以下简称ＸＸ路公司）、被告孔祥柱房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告百富物业公司的法定代表人李继和及委托诉讼代理人代光敏，被告徐云峰，被告ＸＸ路公司的法定代表人徐云峰，被告孔祥柱的委托诉讼代理人孔建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。百富物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的房屋租赁关系，并判令被告立即返还房屋；2.判令三被告立即支付拖欠的2017年第四季度及2018年1月份租金共计159402元及违约金3243.84元(租金暂计算至2018年1月31日，最终计算至实际交房之日止；违约金按中国人民银行同期同类贷款基准利率4.35％的两倍计算，从2017年9月11日，暂计算至2017年12月13日，共112天，最终计算至实际支付之日止)；3.判令三被告承担补优惠的两个月租金计37422元；4.判令三被告承担上述合同解除后的房屋使用费用，具体费用按合同约定从合同解除之日至实际交付房屋之日止；5.判令三被告承担本案全部诉讼费用、律师费等相关实现债权等相关费用。事实和理由：2010年9月20日，百富物业公司与徐云峰签署一份《房屋租赁合同》，约定由徐云峰承租合肥市产(含前楼二、三、四楼整层、一楼现门厅及西边一跨，另含小院及院内小二楼全部)；双方约定：租赁期限为12年，自2010年9月20日起至2022年9月19日止。租金标准前三年为128万元/年，以后每三年一递增，增幅为6％（即2013年9月20日至2016年9月19日，年租金为135.68万元；2016年9月20日至2019年9月19日，年租金为143.8208万元；2019年9月20日至2022年9月19日，年租金为152.45万元）。同时还约定，本着“先交房租、后使用”的原则，具体支付租金时间为下个季度租金到期前的前一个月的前10天；合同还约定承租方未得到出租书方面同意不得逾期缴纳，否则每逾期一天承担月租金千分之五的违约金。合同签订后，百富物业公司按约向徐云峰交付了出租房屋，徐云峰为了经营管理，成立了ＸＸ路公司用于运营快捷酒店等业务。然而，徐云峰和ＸＸ路公司在经营过程中，屡次违反合同约定拖延支付房屋租金。且徐云峰和ＸＸ路公司又于2015年7月26日与孔祥柱签订了一份《宾馆转让协议书》，将该场所经营的宾馆产权及经营权、房屋租赁合同全部转让给孔祥柱，严重违反合同第一条“乙方在承租期内未经甲方书面同意不得将房屋转租、转让给第三方，不得改变房屋用途”等约定，徐云峰和ＸＸ路公司的行为严重构成了违约。按合同约定，徐云峰应于2017年9月10日前支付2017年10月1日至2017年12月31日的房屋租金35.9552万元。但时至2017年12月10日，徐云峰仍未能按约完全支付第四季度租金，至今尚欠缴该季度部分租金及违约金，构成严重违约。同时，徐云峰应在2017年12月10日前支付2018年1月1日至3月31日的房屋租金359552元，但徐云峰并未按约交纳，存在违约情形，应当承担违约责任。另，百富物业公司与徐云峰于2016年12月31日就合肥市xxx#、xxx#房产再次签署第二份《房屋租赁合同》。该份合同为一年一签。双方约定了租赁期限为十二个月加两个月，如徐云峰按照约定按时足额交纳十二个月租金224532元，可以实际使用十四个月。如徐云峰不按照约定时间交纳房租，则上述优惠赠送取消，徐云峰应按照十四个月使用期交纳261954元的租金。徐云峰在实际履约过程中，虽然最终交纳了224532元，但该款项的实际交纳时间有悖合同约定，事实上存在严重逾期情形，为此，百富物业公司要求徐云峰补交给予优惠的两个月房租37422元。基于上述事实，徐云峰作为合同的承租方，ＸＸ路公司作为徐云峰依法设立使用房屋的运营方，且徐云峰和ＸＸ路公司在未经百富物业公司允许情况下擅自将房屋转租给孔祥柱实际经营使用，三者的行为已严重违反了《合同法》的约定，应当共同承担连带偿还责任。故百富物业公司诉至法院，要求判如所请。徐云峰和ＸＸ路公司共同辩称，ＸＸ路公司经营后期，实际经营人发生变化。对于百富物业公司起诉徐云峰有异议，徐云峰是ＸＸ路公司的法定代表人，不应该起诉徐云峰个人，应由ＸＸ路公司承担相应责任。百富物业公司主张的违约金应适当调整降低。孔祥柱辩称，孔祥柱和百富物业公司没有直接的合同关系，百富物业公司不应当起诉孔祥柱。本院经审理认定的事实如下：百富物业公司受产权人孟胜委托，负责位于合肥市产对外出租并代为经营管理。2010年9月20日，百富物业公司作为出租方（甲方），徐云峰作为承租方（乙方），签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将坐落于合肥市屋（含前楼二、三、四楼整层、一楼现门厅及西边一跨，另含小院及院内小二楼全部）出租给乙方作为经营使用；租赁期限为12年，自2010年9月20日至2022年9月19日，其中2010年9月20日至2010年12月31日为免租装修期；第一年至第三年的年租金为128万元，第四年至第六年的年租金为1356800元，第七年至第九年（2016年9月20日至2019年9月19日）的年租金为1438208元，第十年至第十二年的年租金为1524500元；租金按季度支付，签订租赁合同时先支付第一期即2011年1月1日至2011年3月30日的租金，此后在每年3月10日、6月10日、9月10日缴纳下一个季度的租金；乙方未征得甲方同意逾期交付租金，除应如数补缴外，每逾期一天支付月租金千分之五的违约金，超过一个月不缴纳租金的，除补交租金外，甲方有权终止房屋租赁合同；乙方承租期内未经甲方书面同意不得擅自将房屋转租转让给第三方，或者提前终止合同，否则应承担违约责任，除所有投资的设备设施自动抵作给甲方的补偿金外，保证金及未到期房租不予退还，并赔偿甲方违约金壹佰万元，同时甲方有权单方面解除双方合同、收回房屋。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后初期，徐云峰按约支付租金，但徐云峰未能于2017年9月10日支付2017年10月1日至2017年12月30日期间的租金359552元，故百富物业公司于2017年9月16日向徐云峰邮寄催缴房租的告知函，徐云峰于2017年11月23日支付租金20万元。2016年12月31日，百富物业公司作为出租方（甲方），徐云峰作为承租方（乙方），又签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将坐落于合肥市号为111#112#的房屋出租给乙方作为宾馆门厅使用，租赁期限为2017年2月1日至2018年3月31日（其中两个月为每半年付款优惠赠送期）；租金为261954元，优惠后为224532元；租赁保证金为20000元；乙方在合同签订当日支付租赁保证金20000元及计租期开始的第一个半年（2017年2月1日至2017年8月31日）房租112266元，于2017年8月1日前支付2017年9月1日至2018年3月31日的半年度租金112266元，如乙方不能按上述时间交纳房租，优惠赠送期取消，乙方则按实际支付租金261954元；乙方未征得甲方书面同意逾期交付租金、物管费、水电费等费用，除及时如数补交外，按实际逾期天数，每天还应支付应缴租金百分之五的滞纳金作为违约金；双方因任何原因结束租赁关系，乙方需在三日内办理好相关手续，如有乙方在结束期后将任何设备及财产留放房屋内的，甲方将视为无主物品有权进行处理。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。徐云峰迟延支付了合同约定的第二个半年度租金，分别于2017年8月15日支付6万元，于2017年8月18日支付52266元。徐云峰承租上述房屋后用于经营ＸＸ路公司。2015年7月26日，徐云峰及ＸＸ路公司的两位股东，与孔祥柱签订《宾馆转让协议书》一份，约定徐云峰等将ＸＸ路宾馆转让给孔祥柱经营，转让费为190万元，并约定原法定代表人徐云峰以60万元继续持有酒店20%股份，但经营权归孔祥柱负责。另查明：百富物业公司于2017年9月28日诉至本院，要求判令徐云峰继续履行租赁合同，并缴纳按合同约定的应付该季度房屋租金359552元（即2017年10月1日至12月30日的租金）；徐云峰承担延迟支付首份合同房屋租金的违约金10786.5元（暂由2017年9月11日计算至2017年9月28日，最终计算至实际支付日）；徐云峰承担延迟支付第二份合同房屋租金的违约金101039.4元；徐云峰依据第二份合同第三条第2款约定，补交百富物业公司给予优惠的两个月租金计37422元；徐云峰支付拖欠的水电费暂计为24447.84元；徐云峰承担全部诉讼费用、律师费等相关实现债权等相关费用。本院作出（2017）皖0103民初6773号民事判决书，判决如下：一、徐云峰支付百富物业公司租金159552元；二、徐云峰支付百富物业公司2010年9月20日《房屋租赁合同》的违约金6343元（暂算至2017年11月23日，此后以租金159552元为基数按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的两倍标准计算至租金付清之日止）；三、徐云峰支付百富物业公司2016年12月31日《房屋租赁合同》的违约金378元；四、驳回百富物业公司的其他诉讼请求。该判决已生效。以上事实，有百富物业公司提交的营业执照、产权证明、产权人委托书、两份房屋租赁合同、身份证、房租催收通知、告知函及邮寄凭证、银行进账单据、转让协议书，以及当事人庭审陈述予以证实。本院认为，百富物业公司与徐云峰之间签订的两份房屋租赁合同是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。关于解除2010年9月20日的房屋租赁合同及支付租金、违约金的问题，徐云峰至今未按合同约定支付2018年1月1日至3月31日期间的租金，构成违约，符合双方约定的解除条件，百富物业公司主张解除该份合同，符合法律规定，本院予以支持。徐云峰除应按照合同约定支付2018年1月1日至3月31日期间的租金359552元外，还应承担相应违约责任。徐云峰逾期付款给百富物业公司造成了资金占用期间的利息损失，百富物业公司按照中国人民银行同期同类贷款基准利率两倍的标准主张违约金，不超出合同约定的标准，亦不违反法律规定，本院予以支持。以359552元为基数自2017年12月11日算至起诉之日即2018年1月2日为1912元，此后以359552元为基数按照上述标准自2018年1月3日算至款清之日止。关于2017年第四季度的租金、违约金以及补优惠两个月租金的问题，百富物业公司已在本院（2017）皖0103民初6773号案件中主张，并经生效判决处理，百富物业公司再次主张，属重复起诉，本案不予处理。关于返还房屋及支付占有使用费的问题，2010年9月20日签订的房屋租赁合同解除后，徐云峰应当返还其承租的位于合肥市屋（含前楼二、三、四楼整层、一楼现门厅及西边一跨，另含小院及院内小二楼全部），并自2018年4月1日起按照359552元/季度的标准支付占有使用费直至实际返还房屋之日止。2016年12月31日签订的房屋租赁合同于2018年3月31日到期，届时合同因期满而终止，合同约定期满后徐云峰需在三日内办理好相关手续，故徐云峰应于2018年4月3日前返还承租的位于合肥市房屋，并自2018年4月4日起按照18711元/月的标准支付占有使用费至实际返还房屋之日止。关于ＸＸ路公司是否应当承担上述责任的问题，本院认为，ＸＸ路公司作为案涉房屋的实际使用人，在庭审中认可其为责任承担主体，故百富物业公司应当承担上述支付租金、违约金及返还房屋的义务。关于孔祥柱是否应当承担上述责任的问题，本院认为，孔祥柱与百富物业公司无直接的房屋租赁合同关系，百富物业公司主张孔祥柱承担支付租金及违约金的义务，无合同依据和法律依据，本院不予支持。但孔祥柱作为ＸＸ路公司的实际经营者，对于返还上述房屋负有协助义务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告合肥百富物业管理有限公司与被告徐云峰于2010年9月20日签订的《房屋租赁合同》；二、被告徐云峰和被告安徽省ＸＸ路酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告合肥百富物业管理有限公司租金359552元及违约金1912元（违约金暂算至2018年1月2日，此后以租金359552元为基数按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的两倍标准顺延计算至租金付清之日止）；三、被告徐云峰和被告安徽省ＸＸ路酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告合肥百富物业管理有限公司返还位于合肥市屋（含前楼二、三、四楼整层、一楼现门厅及西边一跨，另含小院及院内小二楼全部），并自2018年4月1日起按照359552元/季度的标准支付占有使用费直至实际返还房屋之日止，被告孔祥柱负有协助返还房屋的义务；四、被告徐云峰和被告安徽省ＸＸ路酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告合肥百富物业管理有限公司返还位于合肥市房屋，并自2018年4月4日起按照18711元/月的标准支付占有使用费至实际返还房屋之日止，被告孔祥柱负有协助返还房屋的义务；五、驳回原告合肥百富物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理减半收取计4590元，由原告合肥百富物业管理有限公司负担1796元，被告徐云峰和被告安徽省ＸＸ路酒店管理有限公司共同负担2794元。保全费1520元，由被告徐云峰和被告安徽省ＸＸ路酒店管理有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  孔静二〇一八年三月三十日书记员  孙多附本案适用的法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。2、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。