江西省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣民终173号
上诉人（原审本诉原告，反诉被告）：饶国礼，男，汉族，1953年11月17日生，系江西省南昌市青山湖区晶品假日酒店（个体工商户）经营者，住江西省南昌市东湖区。
委托诉讼代理人：王新民，江西联创律师事务所律师。
被上诉人（原审本诉被告，反诉原告）：江西省监狱管理局物资供应站，住所地：江西省南昌市青山南路1号。
法定代表人：朱志刚，该供应站站长。
委托诉讼代理人：童童，女，汉族，1984年12月25日出生，该单位职员，住江西省南昌市青山湖区，系江西省监狱局后勤服务中心副主任科员。
委托诉讼代理人：叶旦声，江西京九律师事务所律师。
原审第三人：上海永祥加固技术工程有限公司，企业注册地址：上海市金山区漕泾镇致富街8号2113室。
法定代表人：高加贵，该公司执行董事。
上诉人饶国礼因与被上诉人江西省监狱管理局物资供应站（以下简称“监狱管理局供应站”）、第三人上海永祥加固技术工程有限公司（以下简称“永祥加固公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市中级人民法院（2013）洪民一初字第2号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年3月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人饶国礼的委托诉讼代理人王新民，被上诉人委托诉讼代理人童童、叶旦声到庭参加诉讼。原审第三人永祥加固公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
饶国礼上诉请求撤销江西省南昌市中级人民法院（2013）洪民一初字第2号民事判决，依法改判支持饶国礼的全部诉讼请求，即监狱管理局供应站赔偿其各项经济损失共计人民币2810000元，并退回履约保证金20万元及投标保证金200万元；驳回监狱管理局供应站反诉请求，即不赔偿监狱管理局供应站8043314.89元；一、二审诉讼费用全部由监狱管理局供应站承担。事实与理由：原审判决在事实认定与法律适用方面均存在错误。具体如下：一、本案监狱管理局供应站在租赁招投标过程中存在商业欺诈行为，过错明显。根据《商品房屋租赁管理办法》第六条、《江西省商品房屋租赁管理实施办法》第六条、《南昌市城市房屋租赁管理条例》第六条、第七条均规定，不符合房屋质量安全标准的房屋不得出租。但是，监狱管理局供应站在明知出租房屋属于危楼的情况下，仍然通过公开招投标的方式进行招标，且在招标文件中故意隐瞒了出租建筑物的真实状况（江西省建设工程质量监督管理总站于2007年6月18日作出的赣建质鉴字（2007）5号《江西省监狱管理局办公楼房屋结构安全性技术鉴定意见》，将涉案建筑物危险性等级划分为D级危房，应予以拆除）。在监狱管理局供应站所有招标文件中均没有D级危房，应予以拆除的相关表述，故意隐瞒出租房屋的危险程度，其商业欺诈行为和过错行为明显。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：……（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”之规定，在解除租赁合同后，承租人要求出租人承担因此造成的经济损失有事实与法律依据。二、饶国礼的诉讼请求合理合法，应得到法庭的支持。《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。通过原审多次开庭审理，根据双方当事人现有的证据和已查明的事实，没有证据证明案涉租赁房屋的倒塌和饶国礼的加固行为有关，该出租房屋是D级危房，是房屋危险等级最高级别的危房，租赁房屋的倒塌是危房自身原因，现租赁物已不复存在，承租人要求解除《租赁合同》并退回投标保证金与履约保证金，有事实与法律依据，应予以支持。三、原审判决举证责任的分配不符合法律规定。本案中，监狱管理局供应站所有的案涉建筑物因属于危房发生自然倒塌，对于监狱管理局供应站的反诉请求，根据“谁主张，谁举证”的举证责任分配原则，关于危险房屋倒塌的原因应由监狱管理局供应站承担举证责任。原审诉讼中，饶国礼已经提供了江西省建设工程质量监督管理总站于2007年6月18日作出的赣建质鉴字（2007）5号《江西省监狱管理局办公楼房屋结构安全性技术鉴定意见》，足以证明案涉出租房屋倒塌属于D级危楼发生的自然坍塌，和饶国礼的加固行为没有关联性。本案原审诉讼中，监狱管理局供应站以侵权为由提出反诉请求，要求赔偿经济损失，根据《中华人民共和国侵权法》及相关司法解释的规定，对于造成经济损失与侵权行为之间是否存在因果关系，应由监狱管理局供应站承担举证责任。因此，关于本案案涉房屋倒塌的原因，举证责任在监狱管理局供应站。综上，恳请江西省高级人民法院查清案件事实，严格遵循以事实为依据，以法律为准绳的基本原则，依法裁判，支持饶国礼的全部上诉请求。
监狱管理局供应站答辩称，原审判决程序正当、事实认定清楚、法律适用准确，二审法院应当驳回饶国礼的全部上诉请求，维持原判，理由如下:一、监狱管理局供应站出租的房屋系危房，但具有可修复性，法律法规并无强制性拆除的规定。反之，建设部《城市危险房屋管理规定》第十七条“房屋所有人对经鉴定的危险房屋，必须按照鉴定机构的处理建议，及时加固或修缮治理；如房屋所有人拒不按照处理建议修缮治理，或使用人有阻碍行为的，房地产行政主管部门有权指定有关部门代修，或采取其它强制措施。发生的费用由责任人承担”之规定，明确提出了危房的具体解危措施（加固或修缮处理）。二、鉴于管理局供应站不存在民事欺诈行为。2011年8月29日晶品酒店与监狱管理局供应站签订一份《租赁合同》，其中第五条“特别约定”：租赁物经有关部门鉴定为危楼，需加固后方能使用。晶品酒店对租赁物的前述问题及瑕疵已充分了解。晶品酒店承诺对租赁物进行加固，确保租赁物达到商业房产使用标准，晶品酒店承担全部费用。在2011年7月27日晶品酒店向监狱管理局供应站提供的《承诺书》记载：“我公司郑重承诺，如我公司中标以后，一定会严格按照加固设计单位和江西省建设工程安全质量监督管理局等权威部门出具的加固改造方案，对青山路1号办公大楼进行科学、安全的加固。并在取得具有法律效力的书面文件后，再使用该大楼”。《投标承诺书》第10条、11条记载，晶品酒店同意根据招标人要求投入相应加固改造装修资金，用于南昌青山南路1号办公大楼的加固改造和装修工程。并再次强调了《承诺书》的内容。根据晶品酒店个体经营者饶国礼作出的上述类似表述，租赁物的瑕疵担保责任已由承租人饶国礼自愿承担。三、对饶国礼解除合同的诉讼请求，原审判决已依法予以支持，基于法律的相关规定，租赁合同解除或终止时，承租方人应当将租赁物完整无损返还出租人。因租赁物的毁损是在监狱管理局供应站交付给饶国礼使用之后发生的，故原审判决认定饶国礼承担租赁期间租赁物毁损的损失赔偿责任，于法有据。综上，饶国礼的上诉理由无事实与法律依据，请求二审法院在查明基本事实的基础上，驳回饶国礼的上诉请求，维护监狱管理局供应站的合法权益。
饶国礼向一审法院提出诉请：1、解除其与监狱管理局供应站于2011年8月29日签订的《租赁合同》；2、监狱管理局供应站返还其保证金人民币2200000元；3、监狱管理局供应站赔偿其各项经济损失共计人民币2810000元；4、本案诉讼费用由监狱管理局供应站承担。
监狱管理局供应站向一审法院提出反诉诉请：1、判令饶国礼承担侵权责任，赔偿其24635161.39元；2、判令饶国礼承担全部诉讼费用。
一审法院查明，南昌市青山湖区晶品假日酒店（以下简称“晶品酒店”）组成形式为个人经营，经营者系饶国礼，经营范围及方式为宾馆服务。2011年7月27日晶品酒店通过公开招标的方式中标获取租赁监狱管理局供应站合法占有的南昌市青山南路1号办公大楼招租的权利。2011年7月27日晶品酒店向监狱管理局供应站提供的《承诺书》记载：“我公司郑重承诺，如我公司中标以后，一定会严格按照加固设计单位和江西省建设工程安全质量监督管理局等权威部门出具的加固改造方案，对青山路1号办公大楼进行科学、安全的加固。并在取得具有法律效力的书面文件后，再使用该大楼”。《投标承诺书》第10条、11条记载，晶品酒店同意根据招标人要求投入相应加固改造装修资金，用于南昌青山南路1号办公大楼的加固改造和装修工程。并再次强调了《承诺书》的内容。
2011年8月29日晶品酒店与监狱管理局供应站签订一份《租赁合同》，合同约定：监狱管理局供应站将南昌市青山南路1号（包含房产证记载的南昌市东湖区青山南路1号和东湖区青山南路3号）办公楼4120平方米建筑（不包括门卫室以及洪都农商银行实际占用面积）出租给晶品酒店经营商务宾馆。租赁期限15年，自2011年9月1日起至2026年8月31日止。租金和其他费用：1、租赁期内，前5年租金（含管理费）为每月每平方米26元（按建筑面积计算），合计每月107120元，于每月5号前支付当月租金。鉴于晶品酒店前期准备工作的需要，监狱管理局供应站同意从2012年4月开始计付租金。2、从2017年4月1日始增加租金，以后每过3年（即从2020年4月1日始）增加一次租金，每次增加比例为原租金总额的5%，以此类推。……4、本合同签订之日，晶品酒店应向监狱管理局供应站给付履约保证金人民币20万元，合同期满后，如无法定或约定是由发生，监狱管理局供应站免息返还。5、如有下列事由之一发生，监狱管理局供应站有权没收履约保证金并终止合同：1）拖欠租金2个月；2）晶品酒店单方提前终止合同；3）因晶品酒店过错，租赁物毁损或造成监狱管理局供应站其他重大经济损失；……。第四条第2款第（6）项约定：晶品酒店对租赁物的装修装饰，应符合招标文件的要求和投标文件的承诺；装修方案应当事先递交监狱管理局供应站书面认可，装修装饰不得破坏或影响租赁物的主体机构和安全。第五条“特别约定”：1、租赁物经有关部门鉴定为危楼，需加固后方能使用。晶品酒店对租赁物的前述问题及瑕疵已充分了解。晶品酒店承诺对租赁物进行加固，确保租赁物达到商业房产使用标准，晶品酒店承担全部费用。2、加固工程方案的报批、建设、验收（验收部门为省建设工程安全质量监督管理局或同等资质的部门）均由晶品酒店负责，监狱管理局供应站根据需要提供协助。3、晶品酒店如未经加固合格即擅自使用租赁物，应承担全部责任。如因加固、供水电及晶品酒店履约不能等因素致使合同无法履行，晶品酒店应承担违约责任，监狱管理局供应站不予退还履约保证金、不予补偿晶品酒店的实际投资；如监狱管理局供应站因此遭受损失，晶品酒店承担赔偿责任。第七条违约责任约定，因双方任一方违约导致合同解除或单方无故终止合同的，违约方应赔偿守约方所有经济损失。合同签订后，监狱管理局供应站依照约定了交付了租赁房屋。
晶品酒店2011年7月25日、2011年8月15日先后支付给监狱管理局供应站20万元、1000万元，监狱管理局供应站认可其中20万元是履约保证金，1000万元是投标保证金，在中标后退还了800万元投标保证金。
2011年10月26日晶品酒店与永祥加固公司签订一份加固改造工程《协议书》，晶品酒店将租赁的房屋以包工包料一次包干（图纸内的全部土建部分）的方式发包给永祥加固公司加固改造，改造范围为主要承重柱、墙、梁板结构加固、新增墙体全部内粉刷，图纸内的全部内容，图纸、电梯、热泵。开工时间2011年10月26日，竣工时间2012年1月26日。后2012年1月3日在加固施工过程中，涉案的建筑物大部分垮塌。
同时查明，2007年2月7日监狱管理局供应站与南昌市洪都农村信用合作联社签订《房屋租赁合同》，监狱管理局供应站将涉案的部分房屋出租给了南昌市洪都农村信用合作联社，租赁期限2007年3月15日至2017年3月14日止。租金为每月13600元，并根据市场行情变化每隔三年双方协商重新调整一次租金。2011年3月17日监狱管理局供应站与南昌洪都农村商业银行股份有限公司（原南昌市洪都农村信用合作联社）签订《补充协议》，约定从2011年3月15日起年租金变为179520元。2012年11月27日监狱管理局供应站与南昌洪都农村商业银行股份有限公司达成赔偿协议，监狱管理局供应站一次性赔偿南昌洪都农村商业银行股份有限公司120000元。另外，监狱管理局供应站因涉案房屋倒塌赔偿给附近居民、单位的损失、排除危险、排险期间的过度安置等共支付764434.89元。
另查明，饶国礼提供的江西省建设工程质量监督管理总站2007年6月18日作出的赣建质鉴字（2007）5号《江西省监狱管理局办公楼房屋结构安全性技术鉴定意见》将涉案的建筑物危险性等级划分为D级危房。一审法院在诉讼过程中委托鉴定机构对涉案建筑物的价值和倒塌原因、因果关系、过错进行司法鉴定。江西豫章房地产经纪评估有限公司作出赣豫章［2017］（房评）第B-057号《房地产估价报告》对涉案建筑物价值进行了鉴定，认定涉案建筑物在价值时点（2012年1月3日）的市场价值为2764000元。但对于涉案建筑倒塌原因、因果关系、过错的鉴定，一审法院先后委托两家司法鉴定机构进行鉴定，但因倒塌建筑物不存在，双方当事人又无法提供有效的涉及施工等验收资料，被鉴定机构退回。一审法院在诉讼过程中到加固改造设计图纸的设计单位江西省协建工程设计院有限公司进行调查取证，该单位回复，加固改造设计不是其单位的正式设计业务，该单位设计人员应朋友要求提交了供工程咨询及施工准备使用的图纸，没有出示正式施工蓝图，故没有底图和相关资料的存档。没有签订合同，也没有收取任何费用。
一审法院认为，饶国礼系个体工商户业主，其经营的晶品酒店与监狱管理局供应站签订房屋租赁合同系双方真实意思的表示，且并不违反法律规定，予以确认。因双方在诉讼中均同意解除2011年8月29日签订的《租赁合同》，且租赁的建筑已经毁损，合同目的无法实现，故对饶国礼提出的解除合同的请求均予以支持。现对双方争议焦点评析如下：
一、关于责任的承担问题。饶国礼在本诉中基于合同法律关系请求监狱管理局供应站承担违约责任及赔偿损失，监狱管理局供应站在反诉中要求饶国礼承担侵权赔偿责任。双方争议的核心问题在于谁应当对涉案建筑物的倒塌承担责任？《中华人民共和国合同法》第二百二十二条规定，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。评析认为：首先，《投标承诺书》、《承诺书》、《租赁合同》等可以证明饶国礼在签订租赁合同时知道涉案建筑系危房，且双方也约定由饶国礼所经营的晶品酒店将出租房屋加固后再使用；其次，根据合同约定，加固工程方案的报批、建设、验收均由晶品酒店负责，加固设计图纸也是饶国礼委托他人设计，加固施工单位永祥加固公司也系晶品酒店与之签订的加固合同。再次，合同约定装修方案应当事先递交监狱管理局供应站书面认可，装修装饰不得破坏或影响租赁物的主体机构和安全，本案中并无证据证明饶国礼将加固方案递交监狱管理局进行认可，而涉案建筑又是在加固过程中倒塌。另外，虽然涉案房屋系危房，但本案事故并不是在使用中倒塌，而是饶国礼发包的加固公司在加固危房过程中倒塌，一般情况下，危房在通过采取科学、合理的加固措施后依然可以达到安全使用的条件，饶国礼以危房抗辩其不承担责任没有事实依据。综上，一审法院认为，本案涉案建筑物的倒塌系饶国礼未履行妥善保管租赁物的义务，其请求监狱管理局供应站承担赔偿责任没有事实和法律依据，予以驳回。反之，由于饶国礼未履行妥善保管租赁物义务导致监狱管理局供应站财产损毁，饶国礼应承担相应的侵权赔偿责任。
二、关于饶国礼本诉中所主张的220万元保证金问题。经审理查明，其中的20万元属于履约保证金。依据合同约定，如因晶品酒店过错，租赁物毁损或造成监狱管理局供应站其他重大经济损失的，监狱管理局供应站有权没收履约保证金并终止合同。如因加固、供水电及晶品酒店履约不能等因素致使合同无法履行，晶品酒店应承担违约责任，监狱管理局供应站不予退还履约保证金、不予补偿晶品酒店的实际投资。现因晶品酒店个体经营者饶国礼未履行妥善保管租赁物义务导致监狱管理局供应站财产损毁，合同无法履行，造成监狱管理局供应站重大损失，监狱管理局供应站有权依照合同约定没收该20万元，故对饶国礼的该部分诉讼请求不予支持。关于另外200万元投标保证金，因招投标已经结束，监狱管理局供应站有义务返还饶国礼，故对饶国礼的该部分诉讼请求予以支持。
三、关于饶国礼应赔偿监狱管理局供应站的损失问题。《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条规定，侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。《中华人民共和国侵权责任法》第十九条规定，侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。首先，因饶国礼的侵权行为导致租赁房屋毁损，饶国礼依法应按照损失发生之时损毁房屋的价值赔偿监狱管理局供应站相应损失。经司法鉴定机构鉴定涉案建筑物在价值时点（2012年1月3日）的市场价值为2764000元，该鉴定结论符合证据的真实性、非法性、关联性要求，应作为认定本案事实的依据。故饶国礼应赔偿监狱管理局供应站的房屋损失金额为2764000元。其次，因涉案建筑物的损毁给建筑物其它部分的租赁人、附近居民、单位的生活、工作都带来危险和损失，监狱管理局供应站为排除危险、补偿他人损失等产生的费用884434.89元也应由饶国礼予以赔偿。最后，关于监狱管理局供应站所主张的20740726.39元收益损失。监狱管理局供应站的该部分主张是基于出租建筑毁损而产生的利益的减少，属于可得利益损失，依法也应得到相应的赔偿。但对于可得利益的损失大小应综合各方因素考虑和衡量。建筑物毁损虽然导致监狱管理局供应站未来预期租金受损，但房屋毁损后，监狱管理局供应站可以在合理的期限内重建建筑物然后再出租，因此对于预期租金的损失的认定应有一定合理期限，根据一般的建筑物修建流程酌定认定3年重建时间，故认定饶国礼赔偿监狱管理局供应站3年的租金损失，对于3年以外的租金损失，属于监狱管理局供应站自身过错扩大的损失，应由监狱管理局供应站自行承担。至于预期租金的标准。根据监狱管理局供应站与南昌洪都农村商业银行股份有限公司签订的《补充协议》，从2011年3月15日起南昌洪都农村商业银行股份有限公司租赁建筑部分的年租金为179520元，故该部分建筑的租金损失为538560元（179520元×3年）。还有监狱管理局供应站出租给饶国礼部分建筑的租金，一审法院酌定按照双方签订的《租赁合同》中约定月租金107120元计算，计3856320元（107120元×36月）。故租金损失总额为4394880元。
综上，饶国礼应赔偿监狱管理局供应站的总损失为8043314.89元（2764000元+884434.89元+4394880元），抵扣监狱管理局供应站应返还给饶国礼的2000000元投标保证金，饶国礼还应给付监狱管理局供应站6043314.89元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百二十二条，《中华人民共和国侵权责任法》第十九条的规定，判决：一、解除饶国礼经营的南昌市青山湖区晶品假日酒店与监狱管理局供应站2011年8月29日签订的《租赁合同》；二、监狱管理局供应站应返还饶国礼投标保证金2000000元；三、饶国礼赔偿监狱管理局供应站8043314.89元，抵扣本判决第二项监狱管理局供应站返还饶国礼的2000000元保证金后，饶国礼还应于本判决生效后十五日内给付监狱管理局供应站6043314.89元；四、驳回饶国礼其它诉讼请求；五、驳回监狱管理局供应站其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。饶国礼预交本诉案件受理费46870元，监狱管理局供站预交反诉案件受理费82428元，鉴定费9400元，合计138698元，由饶国礼负担58425元，监狱管理局供应站负担80273元。
二审中，饶国礼、监狱管理局供应站均未提供新证据。本院二审查明的事实与一审一致。对一审法院查明的事实，本院二审予以确认。
本院认为，根据当事人的诉辩主张，结合本案性质和事实，二审争议焦点为：1、案涉房屋能否出租？案涉房屋租赁合同是否实际履行？2、案涉房屋倒塌的原因是什么？是永祥加固公司施工不当造成的？还是因房屋本身的原因自然倒塌的?抑或多种原因造成的？3、监狱管理局供应站是否应退回饶国礼20万元履约保证金，并赔偿饶国礼281万元经济损失？4、饶国礼是否应赔偿监狱管理局供应站经济损失8043314.89万元？对此，本院分别评述如下：
一、关于案涉房屋能否出租、案涉房屋租赁合同是否实际履行的问题。《城市房屋租赁管理办法》第六条规定：有下列情形之一的房屋不得出租：……（六）不符合安全标准的。《南昌市城市房屋租赁管理条例》第六条、第七条规定：公民、法人或者其他组织对其依法取得所有权或者国家授权经营、管理的房屋可以依法出租，但有下列情况之一的，不得出租：……（五）不符合房屋安全标准的。经查，案涉房屋早在2007年就已被江西省建设工程质量监督管理站鉴定为D级危房，并被建议予以拆除。且出租前也未进行过维修、加固。依据上述规定不能出租。尤其在本案中，案涉房屋出租用来开设宾馆，事关人身安全和公共安全。即便可以出租，租赁时间也应自加固、完全消除安全隐患之后起算。虽然双方于2011年8月29日签订了案涉房屋租赁合同，约定了租赁期间为2011年9月1日起至2026年8月31日，监狱管理局供应站也将房屋交付给了饶国礼加固、装修，但出租房屋系危房，按照《中华人民共和国合同法》第二百三十三条“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同”之规定，饶国礼可以随时解除合同。何况，案涉房屋在2012年1月3日加固过程中即已倒塌，租赁合同的标的物灭失，合同约定计付租金的时间（2012年4月1日）也未开始，故案涉房屋租赁合同并未实际履行。
二、关于案涉房屋倒塌原因的问题。如上，案涉房屋在2007年就被鉴定为D级危房，在出租前未经过修缮、加固，年久失修，房屋倒塌有其自身原因。但房屋倒塌发生于永祥加固公司修缮、加固过程中，不能排除加固过程中外力的因素导致房屋倒塌。且《租赁合同》约定对租赁物的装饰装修，应符合招标文件的要求和投标文件的承诺；装修方案应当事先递交监狱管理局供应站，并经监狱管理局供应站书面认可，装修装饰不得破坏或影响租赁物的主体机构和安全。招标文件的《招标内容和要求》约定，大楼建造时间已久，并且有一份结构安全性技术鉴定意见将该楼定为危楼，存在加固需要，因此必须加固后方可正常使用。加固与装修可结合起来进行，加固与装修费用由承租方承担。涉及加固、装修等与有关部门的联系工作由承租方去做，出租方根据需要提供方便。为保证大楼安全，加固方案需经出租方审定认可，加固装修全过程由出租方监督。由晶品酒店个体经营者饶国礼出具的《投标承诺书》第10条、11条以及《承诺书》均载明，晶品酒店郑重承诺，中标以后一定会严格按照加固设计单位和江西省建设工程安全质量监督管理局等权威部门出具的加固改造方案，对青山路1号办公大楼进行科学、安全的加固。并在取得具有法律效力的书面文件后，再使用该大楼。而本案中并无证据证明饶国礼按租赁合同约定事先将维修、加固方案递交监狱管理局供应站进行认可，故对于案涉房屋倒塌，监狱管理局供应站、饶国礼均存在过错。
三、关于监狱管理局供应站是否应退回饶国礼20万元履约保证金，并赔偿其281万元经济损失的问题。案涉房屋租赁合同约定，如有下列事由之一发生，监狱管理局供应站有权没收履约保证金并终止合同：1）拖欠租金2个月；2）晶品酒店单方提前终止合同；3）因晶品酒店过错，租赁物毁损或造成监狱管理局供应站其他重大经济损失。因案涉房屋租赁合同尚未实际履行，租赁房屋毁损也非饶国礼单方面原因所致，故监狱管理局供应站没收20万元履约保证金没有事实依据。该20万元履约保证金应退回给饶国礼。案涉房屋租赁合同签订前，饶国礼对案涉房屋现状及存在的瑕疵已充分了解，在合同中也特别承诺对租赁房屋进行加固，并承担全部费用。故饶国礼提出的281万元经济损失，即使真实发生，也应由其自行承担。况且，饶国礼为证明其因案涉租赁物倒塌造成经济损失的具体数额，在原审诉讼前，以其诉讼委托代理人所在的江西联创律师事务所的名义，单方面委托了江西中磊司法鉴定中心对办公楼倒塌的实际经济损失以及经营利润损失进行评估鉴定，并出具赣中磊司评字2012-114号司法鉴定报告。但该份鉴定报告仅系当事人饶国礼单方面进行委托，监狱管理局供应站并未参与鉴定程序，鉴定报告中计算实际损失依据的工程造价取费表又无相应的工程资料签证和施工单位的确认，因此，在该份鉴定报告的真实性、合法性、关联性、科学性均难以认定的情况下，饶国礼主张281万元经济损失，缺乏充分确凿的证据予以证明。综上。对饶国礼诉请监狱管理局供应站赔偿其281万元经济损失，不予支持。
四、关于饶国礼是否应赔偿监狱管理局供应站经济损失8043314.89万元的问题。一审判决饶国礼赔偿给监狱管理局供应站的8043314.89万元经济损失，包括三部分：一是案涉房屋毁损损失2764000元，二是案涉房屋毁损后监狱管理局供应站为排除危险、补偿他人损失所产生的费用884434.89元，三是租金损失4394880元。对于4394880元租金损失，因案涉房屋系D级危房，依照相关规定不能出租，即使出租承租人也可以随时解除租赁合同，且案涉房屋租赁合同尚未实际履行，故赔偿租金损失于法无据，于理不合。对监狱管理局供应站诉请饶国礼赔偿其租金损失不予支持。对于案涉房屋毁损损失2764000元及案涉房屋毁损后监狱管理局供应站为排除危险、补偿他人损失所产生的费用884434.89元，该两项损失系监狱管理局供应站因案涉房屋毁损所遭受的直接经济损失，因房屋系在饶国礼委托的永祥加固公司加固过程中倒塌的，饶国礼对该两项损失应予赔偿。但案涉房屋经鉴定系D级危房，且年久失修，房屋倒塌有其自身原因，对案涉房屋倒塌，双方均有过错，故对于饶国礼应承担的赔偿责任可予以减轻。饶国礼应向监狱管理局供应站赔偿上述两项损失的50%，即1824217.45元。
综上，一审判决认定事实和适用法律均存在错误，应予纠正。饶国礼的上诉理由部分成立，对其上诉请求予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下：
一、维持江西省南昌市中级人民法院（2013）洪民一初字第2号民事判决第一项、第二项；
二、撤销江西省南昌市中级人民法院（2013）洪民一初字第2号民事判决第三项、第四项、第五项；
三、江西省监狱管理局物资供应站返还饶国礼履约保证金20万元；
四、饶国礼赔偿江西省监狱管理局物资供应站经济损失1824217.45元；
五、本判决第一项、第三项、第四项确定的金额相互抵扣后，江西省监狱管理局物资供应站应返还饶国礼375782.55元。该款项限江西省监狱管理局物资供应站于本判决生效后10日内支付；
六、驳回饶国礼的其他诉讼请求；
七、驳回江西省监狱管理局物资供应站的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费46870元，反诉案件受理费82428元，鉴定费9400元，二审案件受理费88119.89元，合计226817.89元，由饶国礼负担68045.37元，江西省监狱管理局物资供站负担158772.52元。
本判决为终审判决。
审判长 胡国运
审判员 吴玉萍
审判员 刘伟伟
二〇一八年四月二十四日
书记员 张 英
附：本案适用的有关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。