呼和浩特市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内01民终871号
上诉人（一审原告）杨世文，男，1958年9月11日出生，汉族，无业，现住呼和浩特市赛罕区。
委托代理人杨万，北京市法大（呼和浩特）律师事务所律师。
上诉人（一审原告）李凤贤，女，1958年7月24日出生，汉族，无业，住址同上。
委托代理人杨万，北京市法大（呼和浩特）律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）呼和浩特市永华房地产开发有限责任公司。住所地呼和浩特市金桥开发区世纪五路南，呼和浩特市检察院对面万豪名园小区*排平房。
法定代表人石万永，该公司董事长。
委托代理人唐小冬，慧聪律师事务所律师。
委托代理人刘志勇，慧聪律师事务所律师。
上诉人杨世文、李凤贤与被上诉人呼和浩特市永华房地产开发有限责任公司（以下简称永华房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特赛罕区人民法院（2015）赛民初字第04340号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年5月5日公开开庭审理了本案。上诉人杨世文、李凤贤的委托代理人杨万，被上诉人永华房地产公司的委托代理人刘志勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结
一审法院经审理查明，2013年1月9日，杨世文、李凤贤与永华房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定杨世文、李凤贤购买永华房地产公司位于万豪长隆湾小区金园24号楼1单元301号房屋一套。房屋单价为每平米6888元，总价为633558元，杨世文、李凤贤依约支付了房款。其中合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第叁项处理：买受人委托出卖人办理产权证书，其费用由买受人承担。该房屋至今未办理权属证书。杨世文、李凤贤诉至法院请求：一、永华房地产公司限期办理房屋产权登记证书；二、永华房地产公司赔偿因未按照合同约定期限办理房屋产权证书给杨世文、李凤贤造成的损失53822元（暂时计算至2015年9月25日，实际计算至办理完毕产权证书之日止）。
一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条之规定，房产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和法务所有权登记手续，并提供必要的证明文件。故永华房地产公司应当履行协助办理房屋所有权证书的义务，且永华房地产公司开庭时辩称愿意协助处理，故一审法院对杨世文、李凤贤第一项诉讼请求予以支持。针对杨世文、李凤贤的第二项诉讼请求，该合同第十五条约定：如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人委托出卖人办理产权证书，其费用由买受人承担。该项条款没有约定迟延办理房屋权属证书的违约责任，但该项条款约定了未在期限内取得房屋权属证书的处理方式，即买受人委托出卖人办理产权证书，其费用由买受人承担。该项条款应当认为是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的当事人有特殊约定的情形，故当事人已经以约定的形式免除永华房地产公司迟延办理房屋权属证书的违约责任，故杨世文、李凤贤主张永华房地产公司支付违约金的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条之规定判决：一、被告呼和浩特市永华房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内为原告杨世文、李凤贤办理万豪长隆湾小区金园24号楼1单元301号房屋的房屋权属证书；二、驳回原告杨世文、李凤贤的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取573元（原告已预交），由杨世文、李凤贤负担523元，呼和浩特市永华房地产开发有限责任公司负担50元。
杨世文、李凤贤不服一审判决，向本院提起上诉称，一、一审认定事实不清，杨世文、李凤贤没有免除永华房地产公司的违约责任。合同第十五条应该理解为交付房屋使用后360日内，为上诉人办理房屋权属证书；二、永华房地产公司没有在房屋交付使用后360日内办理房屋产权证，给杨世文、李凤贤造成极大的经济损失，永华房地产公司将已经出售的房屋土地使用权去抵押贷款，赚取高额利润；第三、合同中没有约定延迟办理房屋权属证书的违约责任，应当按照法律的规定履行。请求：撤销一审判决第二项，改判永华房地产公司赔偿延期办理房屋产权证书给杨世文、李凤贤造成的损失53822元（暂时计算至2015年9月25日，实际计算至办理完毕产权登记书之日止）。
永华房地产公司答辩称，一、360日是永华房地产公司将资料报产权登记机关备案的期限，不是办理房屋权属证书的期限;二、双方约定“买受人委托出卖人办理产权证书，费用由买受人承担”，该条款是双方真实意思表示，这项约定属于最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的“当事人有特殊约定的情形”；三、杨世文、李凤贤称“造成极大的经济损失”没有证据证明，永华房地产公司将已经出售的房屋土地使用权去抵押贷款的说法没有证据佐证，是毫无根据的推测。
本院经审理查明，涉案房屋的交付时间为2013年4月25日，本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是：永华房地产公司是否应赔偿杨世文、李凤贤因延期办理房屋产权证书给杨世文、李凤贤造成的损失。
针对焦点问题，首先，一审判令永华房地产公司为杨世文、李凤贤办理房屋权属证书的判决正确。双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，是有效合同，当事人应当按照约定履行自己的义务。同时，一审判决永华房地产公司限期内为买受人办理房屋权属证书，意在督促其全面、及时的履行自身义务，该判项并无不当，本院予以维持。
其次，双方在该合同第十五条中约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第叁项处理：1、……，2、……，3、买受人委托出卖人办理产权证书，其费用由买受人承担”。
第一、该条的规定属于最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的当事人有特殊约定的情形。第二、双方约定的360日为永华房地产公司将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的时间，该行为是买受人取得房屋权属证书的前置条件，也是房地产开发企业的义务。而办理每户的房屋产权证，需要买受人配合提供相应资料，故双方合同约定:“买受人委托出卖人办理产权证书，其费用由买受人承担”不是无效条款。第三、双方并未约定办理权属证书的具体期限，仅约定由买受人委托出卖人办理产权证书，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项的规定，“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”。依照上述规定，涉案合同虽未约定办理权属证书的具体期限，但杨世文、李凤贤可随时要求永华房地产公司履行协助办理产权证书的义务，同时应当依法给予永华房地产公司必要的准备时间。一审判决永华房地产公司在判决生效之日起三十日内办理房屋权属证书，永华房地产公司至此没有违约行为，一审法院驳回杨世文、李凤贤诉请损失的诉讼请求并无不当，本院予以维持。如在判决规定期限内永华房地产公司不履行办理房屋权属证书的义务或给杨世文、李凤贤造成损失的，杨世文、李凤贤可另行主张。
综上，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国合同法》第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费573元，由杨世文、李凤贤负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨福金
代理审判员 刘 伟
代理审判员 韩东妹
二〇一六年七月九日
书 记 员 贾沛然