内蒙古自治区乌海市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）内03民终250号上诉人（原审原告）：张俊兰，女，汉族，1972年1月13日生，个体，住乌海市。上诉人（原审原告）：赵艳平，男，汉族，1968年3月20日生，个体，住乌海市。（系张俊兰之夫）二上诉人共同委托诉讼代理人：段士军，内蒙古天晟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：内蒙古众正置业有限公司，住所地乌海市海勃湾区黄河东街北公园北路东九龙国际广场1层1-3号。法定代表人：刘森民，总经理。委托诉讼代理人：尚岗，内蒙古坤泰律师事务所律师。原审被告：内蒙古众正商务咨询管理有限公司，住所地乌海市海勃湾区双拥街北人民路西植物园南门西。法定代表人：王国强,经理。委托诉讼代理人：尚岗，内蒙古坤泰律师事务所律师。上诉人张俊兰、赵艳平因与被上诉人内蒙古众正置业有限公司（以下简称众正置业公司）、原审被告内蒙古众正商务咨询管理有限公司（以下简称众正咨询公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服乌海市海勃湾区人民法院作出的（2016）内0302民初2755号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月15日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年3月10日公开开庭审理了本案。上诉人张俊兰、赵艳平的委托诉讼代理人段士军、被上诉人众正置业公司及原审被告众正咨询公司的共同委托诉讼代理人尚岗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人张俊兰、赵艳平上诉请求：1.维持原审判决第一项，撤销原审判决第二项，依法改判为被上诉人众正置业公司支付逾期交房已付款利息109060元（569012元×年利息5.75%÷12个月×20个月×2套），支付违约金20484元（569012元×万分之0.3×600天×2套），合计129544元；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》合法有效，该合同中明确约定了被上诉人逾期交房的违约责任，上诉人依据合同约定请求被上诉人因逾期交房支付已付房款利息和违约金，应得到支持；2.原审判决将涉案的《商品房买卖合同》和《委托经营管理合同》混为一谈是错误的。两个合同签订的主体、内容均不同。《商品房买卖合同》约定的违约金、利息既有补偿性，又有惩罚性，谁违约谁应承担相应的违约责任。而《委托经营管理合同》约定的租金是上诉人应得的合法收益，也必须支付。二者之间不可代替；3.在一审中，被上诉人并未主张约定的逾期交房违约金过高请求适当减少，一审法院适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》地二十九条之规定，主动予以调整错误，且即使调整也应依法予以减少，而不是直接判决驳回上诉人的该项诉讼请求。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人众正置业公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告众正咨询公司述称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。上诉人张俊兰、赵艳平向一审法院起诉请求：1.请求依法判令众正置业公司支付逾期交房已付款利息109060元（569012元×5.75%÷12个月×20月×2套），支付违约金20484元（569012元×0.3%。×600元×2套），合计129544。2.判令众正置业公司、众正咨询公司支付2013年8月23日至2015年8月23日二年二套投资收益140702元（170702元-已支付30000元）。上述1、2项共计270246元。一审法院认定事实：2013年8月9日和2013年8月23日张俊兰、赵艳平交付1号商业-1层A57号首付价款298910元，A58号首付价款289012元；两套商铺的总价款1147922元；2013年12月13日，张俊兰、赵艳平与众正置业公司签订了《商品房买卖合同》合同约定：众正置业公司将其开发的位于海勃湾区黄河东街北公园北路的九龙国际广场的1号商业1层A57号、A58号二套商铺出卖给张俊兰、赵艳平，总价款为1147922元，房屋交付时间为2014年12月31日前。2013年8月23日，张俊兰、赵艳平和众正咨询公司签订了《九龙国际广场商铺委托经营合同》。合同约定：张俊兰、赵艳平将上述商铺委托给众正咨询公司经营，众正咨询公司支付租金，从双方共同约定的委托管理的起算日开始，租赁期限十年，委托管理的起算日：一次性付清全款的，以全款到账日为起算基准日，办理按揭的，分别计算，首付到账之日按该首付金额为基数开始计算租金收益，银行贷款全部到账，开始按全款起算租金收益。租金计算方式为：第一年度为商铺转让总价款的7%、第二年度为商铺转让总价款的8%、第三年度为商铺转让总价款的9%，在委托起始日后，每届满一年支付一次，自起算日满12个月后的15日内支付上一年度租金收益。剩余房屋价款560000（1147922-298910-289012=560000）元，张俊兰、赵艳平从银行办理了贷款，且借款期限从2014年5月22日起算。后众正置业公司没有交付房屋。2015年5月8日，众正置业公司项目部出具《商铺委托管理告知书》，承诺：”公司将返还租金延后半年发放，在此期间应返还各位业主的租金以每月百分之一计息，届时一并给付。”，2015年7月26日，众正置业公司出具单方补充协议书，载明”.....如不能按时返租，以返租金额的每月百分之一计息”。后未按期付清租金，张俊兰、赵艳平诉至法院。一审法院认为，张俊兰、赵艳平与众正咨询公司签订了委托经营管理协议没有违反法律规定，应当认定合法有效，双方均应当依约定履行各自的义务，众正置业公司对众正咨询公司欠付租金的义务自愿承担责任，是其自愿处分的民事行为；故张俊兰、赵艳平请求众正置业公司、众正咨询公司承担支付租金的请求应当予以支持。众正置业公司、众正咨询公司未对已经支付的租金予以举证，其应当承担不利的后果，故未付租金的期间以张俊兰、赵艳平请求的期间为准，但张俊兰、赵艳平的首付款和贷款的付款时间不一致，依据双方委托合同约定分段计算，应当为：首付款30866元（587922*7%÷12*9=30866元（2013年8月23日至2014年5月22日共计9个月）+1147922*7%÷12*3=20088元+1147922*8%*1年=91833元（2014年8月23日至2015年8月23日）=142787元；核减已付30000元，应当尚欠112787元(142787元-30000元=112787元)。本案张俊兰、赵艳平主张众正置业公司承担逾期交房利息、违约金和房屋返租费，是依据商品房买卖合同与委托经营管理合同二类合同提起的诉讼，该二份合同具有不可分割的紧密关系，张俊兰、赵艳平签订买卖合同时又签订委托经营管理合同，委托经营管理合同是为张俊兰、赵艳平实现买卖合同的投资利益而存在，而买卖合同又是委托经营管理合同存在的前提；因此张俊兰、赵艳平签订买卖合同的目的和价值在十年之内就是依据委托经营管理合同收取返租收益，再没有其他利益；商铺委托经营管理合同本质上应当以商铺的存在为前提，但双方在合同中自愿约定交付了房款众正咨询公司即开始起算返租费，因此买卖合同中的商铺在十年委托期间是否已经交付或者何时交付均不影响张俊兰、赵艳平合同目的和利益的实现，故张俊兰、赵艳平现在主张商铺逾期交付的利息、违约金没有事实和法律依据，不予支持。故根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》如干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告内蒙古众正商务咨询管理有限公司、内蒙古众正置业有限公司共同支付原告张俊兰、赵艳平租金112787元；被告于本判决生效后30日内付清。二、驳回原告张俊兰、赵艳平其他诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审认定的事实与一审认定的事实一致，本院依法予以确认。本院认为，从查明的事实看，上诉人在缴纳两套商铺首付款的同日即与原审被告众正咨询公司签订了委托经营管理合同，授权原审被告众正咨询公司对涉案商铺进行经营管理，进而获取商铺租金收益，而上诉人与被上诉人众正置业公司签订的商品房买卖合同亦明确约定房屋用途为商业，且该合同签订时间是在其与原审被告众正咨询公司签订委托经营管理合同之后，由此可见，上诉人对于购买涉案商品房，在委托原审被告众正咨询公司经营管理的十年期限内，商品房的收益仅来源于租金是有充分认识的，原审被告众正咨询公司向上诉人支付租金已从上诉人实际缴纳房款开始起算，因此被上诉人众正置业公司在十年内是否实际交付房屋，并不给上诉人造成经济损失。故原审判决以涉案商品房买卖合同与委托经营管理合同不可分割具有紧密关联性为由，综合考虑本案实际情况后，支持上诉人请求被上诉人众正置业公司和原审被告众正咨询公司支付租金及租金利息损失的诉讼请求，而驳回上诉人请求被上诉人因逾期交房支付已付房款利息及违约金的诉讼请求不无不当。综上，上诉人张俊兰、赵艳平的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2891元，由上诉人张俊兰、赵艳平负担（上诉人已预交）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 原审 判 员  李世超代理审判员  魏 婕二〇一七年五月二日书 记 员  扈原晓