浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙01民终6862号上诉人（原审被告）浙江品筑建筑装饰设计工程有限公司，住所地杭州市文新路73号。法定代表人管冬梅，董事长。委托代理人金涛，浙ＸＸ浙律师事务所律师。被上诉人（原审原告）浙江交工钱潮建设有限公司,住所地杭州市滨江区江陵路2031号钱江大厦15-16楼。法定代表人吴佑平，董事长。委托代理人何良凡，公司员工。委托代理人周臻宇，浙江思伟律师事务所律师。原审被告杭州宝通汽车维修服务有限公司，住所地杭州市西湖区西溪路521号。法定代表人陈勇，经理。原审被告张峰，男，1963年5月24日出生，汉族，住杭州市西湖区。上诉人浙江品筑建筑装饰设计工程有限公司（以下简称品筑公司）因与被上诉人浙江交工钱潮建设有限公司（以下简称钱潮公司），原审被告杭州宝通汽车维修服务有限公司（以下简称宝通公司）、张峰返还原物纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2017）浙0106民初5553号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月18日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院认定，2007年宝通公司与钱潮公司签订《房屋租赁合同》，由宝通公司承租钱潮公司位于杭州市西湖区西溪路521号内的房屋及土地共1500余平方（建筑面积），合同一年签署一次，租金基本按年增长，2012年12月20日双方再次签署《房屋租赁合同》，约定租赁期间12个月，自2012年12月25日至2013年12月24日，租金为22万元。合同还约定：房屋维修责任除有约定外，均由钱潮公司承担；对房屋内部结构改变、装修等在征得钱潮公司同意后才可以施工，但在租赁期满后（1）依附房屋的装修归钱潮公司（2）可以要求恢复原状（3）向其收取恢复工程实际发生的费用；其中解除合同及追究违约责任均约定“未经钱潮公司书面同意转租、转借承租房屋”。合同到期后，宝通公司未再与钱潮公司签署租赁合同，同时其从租赁处搬离。2007年，宝通公司将从钱潮公司承租的部分房屋转租给品筑公司。品筑公司于2009年将从宝通公司转租的房屋进行装修，租金支付给宝通公司，从开始租赁租金2-3万元，增长到5-6万元。2013年宝通公司在租赁期满后搬离租赁场所后，品筑公司未搬离。2015年11月17日，钱潮公司在该诉争房屋外“品筑设计”指示牌的建筑物外墙张贴《房屋搬迁公告》，之后，品筑公司未从占有的房屋搬迁。另查明：张峰系品筑公司股东。钱潮公司于2017年6月27日向原审法院提起诉讼，请求：1、判令品筑公司、宝通公司、张峰将位于杭州市西湖区西溪路521号内的房屋及土地腾空并返还给钱潮公司；2、判令品筑公司、宝通公司、张峰按照每年10万元的标准向钱潮公司支付占有使用费（自2013年12月25日起计算至品筑公司、宝通公司、张峰向其返还房屋及土地之日止，暂计算至2017年3月24日占用使用费为：324657.53元）；3、判令品筑公司、宝通公司、张峰承担本案全部诉讼费。原审法院认为，钱潮公司与宝通公司之间签订的《房屋租赁合同》已经履行完毕，双方的权利义务也已完成，宝通公司未非法侵占钱潮公司房屋及土地；同时，钱潮公司诉请“返还原物”非合同纠纷，因此宝通公司非本案适格被告，因此，钱潮公司对宝通公司的诉请应予驳回。品筑公司从宝通公司转租钱潮公司部分房屋，没有证据证明经过钱潮公司同意，该转租口头协议无效。随着宝通公司承租权到期终止，钱潮公司有权收回位于杭州市西湖区西溪路521号内的房屋及土地。品筑公司辩称钱潮公司主体资格不适格，没有证据证明该房屋系钱潮公司所有。从钱潮公司所举证据可以看出，该幅土地使用权登记在钱潮公司名下，该土地上的建筑物，虽未登记产权，但我国实行的是“物随地走，地随物走”的制度，该诉争的房屋没有第三人主张物权，且宝通公司承租合同系与钱潮公司签订，品筑公司的股东即张峰也认可其诉争房屋系从宝通公司转租，因此，品筑公司该抗辩理由不能成立。张峰辩称，对房屋装修经宝通公司法定代表人妻子同意，即便有该合意，也没有证据证明经过钱潮公司同意，且钱潮公司与承租人宝通公司签订的《房屋租赁合同》，明确约定：对房屋内部结构改变、装修等在征得钱潮公司同意后才可以施工，但在租赁期满后（1）依附房屋的装修归钱潮公司（2）可以要求恢复原状（3）向其收取恢复工程实际发生的费用。因此其辩称侵占该诉争房屋不予搬离是因为钱潮公司没有补偿的理由不能成立。该诉争房屋，在宝通公司租赁期满搬离后至2015年11月17日张贴《房屋搬迁公告》前，没有证据证明，钱潮公司向品筑公司主张支付房租或者返还原物，因此，原审法院认为钱潮公司要求对2015年11月17日之前品筑公司侵占该诉争房屋占有使用费不予支持。对于占有使用费，钱潮公司要求按每年10万元标准计算，没有事实和合同依据；根据宝通公司与张峰陈述，品筑公司从宝通公司转租该诉争房屋租金为每年5-6万元，结合诉争房屋的面积及年限，原审法院确定为年租金为6万元。对于张峰诉称，其曾与钱潮公司有关负责人沟通以使用一定期限补偿装修作为搬离前提，没有法律和事实依据，原审法院不予支持。张峰作为品筑公司股东，不是实际侵占人。钱潮公司诉请符合法律规定的部分，原审法院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条之规定，判决：一、浙江品筑建筑装饰设计工程有限公司于判决生效之日起三十日内将位于杭州市西湖区西溪路521号内诉争的房屋及土地返还浙江交工钱潮建设有限公司；二、浙江品筑建筑装饰设计工程有限公司于判决生效十日内赔偿浙江交工钱潮建设有限公司占有房屋使用费81041.10元（自2015年11月17日，以每年6万元为计算暂计算至2017年3月24日）；三、驳回浙江交工钱潮建设有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取3085元，由浙江品筑建筑装饰设计工程有限公司负担913元；浙江交工钱潮建设有限公司负担2172元。浙江交工钱潮建设有限公司于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费；浙江品筑建筑装饰设计工程有限公司于判决生效之日起七日内，向原审法院交纳负担的诉讼费。宣判后，品筑公司不服，向本院提起上诉称：一、一审判决事实认定不清，适用法律错误，应当予以撤销改判。1、一审查明以下基本事实，2007年宝通公司与被上诉人签订《房屋租赁合同》，同年宝通公司将部分房屋转租给上诉人。从以上基本事实上来看，上诉人从2007年开始就承租涉案部分房屋。同时从被上诉人举证的《公证书》等证据材料来看，被上诉人长期以来都在涉案房屋现场有办公地点，长达10年时间，被上诉人是知道或者说应当知道上诉人承租涉案部分房屋。2、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。被上诉人一审即便诉请上诉人和宝通公司之间的口头租赁协议无效，也因为违反上述最高院司法解释而不能得到支持。更何况被上诉人一审直接诉请返还诉争房产，并未涉及租赁合同效力问题，一审判决却直接认定上诉人与宝通公司的口头租赁协议无效，不仅违反法律规定，也超出了一审审理范围，应当由二审法院查明事实，依法改判。3、被上诉人一审诉讼请求返还原物纠纷，而根据一审查明的基本事实是上诉人、被上诉人和宝通公司之间存在两重租赁关系，上诉人系依据租赁合同承租涉案房产，并非无理侵占。在此基础上，首先需要由被上诉人诉请确定租赁合同的状态(是到期终止、提前解除还是合同无效)，在此基础上才能确定是否应当返还。而被上诉人一审并未有相应的诉讼请求，一审判决缺乏诉讼基础，更加有违法律规定。4、由此，一审判决上诉人返还被上诉人涉案房产属于事实认定不清，适用法律错误。二、一审判决上诉人支付被上诉人占有房屋使用费81041．1元(自2015年11月17日，以每年6万元计算至2017年3月24日)没有事实根据，亦缺乏法律依据。l、一审以每年6万元为标准计算房屋使用费没有事实根据，一审庭审中，张峰曾提到起初2—3万元租金，后来意向增加到5—6万元。但是由于被上诉人恶意阻扰上诉人正常使用涉案房产，上诉人与宝通公司并未就上述增加的租金支付达成最终合意，所谓增加的金额仅仅是一个初期提议，并未最终双方确定更未实际履行。即便按照被上诉人与宝通公司签订合同总价22万元，涉及1500平方建筑面积及其土地来看，上诉人实际租赁的房产仅占十分之一，涉及的土地面积更加微乎其微。一审判决未能查清上诉人承租的面积和宝通公司与被上诉人合同对应面积的比例，武断认定按照6万元计算房屋使用费缺乏事实根据，更加有违基本公平和公正。2、本案纠纷实质系被上诉人看中了上诉人对房屋的加固、维护和升级改造的成果。自2015年以来，因被上诉人采取断电、断水等方式，恶意阻扰上诉人正常使用上述房产，上诉人也并未实际使用上述房产。被上诉人以阻扰上诉人使用为手段，假意和上诉人协商处理加固、维护费用，上诉人完全处于被动状态。在此期间，上诉人连搬运一样东西、进出涉案房产、拆装一个部件都身不由己。上诉人根本无法正常使用上述房产。既然无法使用，何来使用费?一审判决要求上诉人支付房屋使用费显然与客观事实不符，更加于法无据。3、上诉人、被上诉人、宝通公司曾为房屋装修、搬离等产生争议，上诉人与被上诉人也就房屋搬离涉及加固、维护、升级装修等事宜进行协商，曾提及通过增加租期方式予以补偿，最终虽未达成一致，但上诉人曾为涉案房产进行了必要的加固，并支出了大量的费用是不争的事实，如果简单拆除搬离，该房产存在倾覆倒塌的可能，基于以上原因，被上诉人也考虑到上诉人为房产的保证安全和增值做了巨大的贡献，支出了巨额费用，从未向上诉人主张过租金或者房屋使用费，被上诉人一审诉请上诉人支付房屋使用费本就没有事实根据，一审判决武断认定更加缺乏法律依据。4、本案一审审理过程中，为便于查清案件事实，查清涉案房产的现状以及上诉人为维护和加固房产所做的具体工作，查清涉案房产的具体位置和实际面积、查清涉案房产是否由上诉人在实际使用。经上诉人申请，法庭充分理解并认同应当进行现场查看，以确定上述事宜，在此基础上公正判决。而最终一审法院却在未能实地调查取证的情况下，径行判决，以致于基本事实认定不清。上诉人认为二审法院审理期间，应当进行现场考察确认上述基本状况，不仅有利于查清事实、依法裁判，更加有利于定纷止争。5、一审认定2015年11月17日公告之日起计算房屋使用费，判决认定房屋使用费其实质是以所谓租金标准计算，建立在租赁合同基础上确定。而根据法律规定，租金支付诉讼时效为一年时间。被上诉人直至2017年3月24日向法院起诉，无论其是否具有事实根据，一年时间以上的房屋使用费因超过诉讼时效而不应得到支持。综上，请求二审法院：1、依法撤销杭州市西湖区人民法院(2017)浙0106民初5553号民事判决第一、第二项；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人钱潮公司在二审中答辩称：一、一审法院判决品筑公司(上诉人)返还诉争房屋，具有充分的事实和法律依据，完全正确。1、宝通公司将诉争房屋转租给品筑公司并没有经过钱潮公司的同意。2、虽然，一审法院认定了宝通公司将诉争房屋转租给品筑公司的事实，但是，根据合同的相对性，该转租关系仅存在于宝通公司与品筑公司之间，钱潮公司仅与宝通公司存在租赁合同关系，而与品筑公司之间不存在租赁合同关系。并且，钱潮公司与宝通公司的租赁合同关系于2013年就已经到期终止，在此之后，品筑公司继续占有诉争房屋就没有任何事实和法律依据，钱潮公司系诉争房屋的所有权人，依法可以直接要求品筑公司返还诉争房屋。二、一审法院判决品筑公司支付钱潮公司占有房屋使用费，具有充分的事实和法律依据，完成正确。1、实际上，诉争房屋一直由品筑公司占有使用，钱潮公司仅在2016年10月26日的时候为了让品筑公司搬出诉争房屋，通过派出所断过一次水电，但在此之后，品筑公司又擅自连通了水电，正常使用诉争房屋。上述报案、断水、断电均是钱潮公司维权过程中的措施，但对品筑公司根本不起任何作用，在此情况下，钱潮公司才诉诸法院，请求公平判决。2、品筑公司非法侵占诉争房屋，导致钱潮公司无法正常使用，本身就已经侵犯了钱潮公司的合法权益，给钱潮公司造成了经济损失。况且，品筑公司有大量物品存在诉争房屋，存放物品本身就是使用的一种形式。因此，品筑公司称其无法使用诉争房屋，无须支付占有使用费，无事实和法律依据。3、在一审庭审中，法院已经查明宝通公司转租给品筑公司的租金为每年5—6万元，品筑公司称上述租金仅是意向金，无事实依据。况且，现诉争房屋区域的房租上涨明显，按照诉争房屋的面积，租金市场价至少10万元／年。因此，法院参照该金额判决品筑公司支付钱潮公司占有房屋使用费，公平合理。4、本案中，钱潮公司要求品筑公司支付占有使用费，不是租金，故不适用“租金支付诉讼时效为一年”的规定。三、关于装修。l、本案中，品筑公司并没有就装修补偿或赔偿问题提出反诉，也并未就其装修进行举证，故法院对其关于装修的主张无须予以处理。2、钱潮公司从未与品筑公司就“装修补偿”的问题进行过协商，品筑公司的装修不符合钱潮公司对诉争房屋的需求，钱潮公司自始都不愿意接受品筑公司的装修。四、本案损失最大的是钱潮公司，为避免损失的扩大，恳请二审法院尽快判决，以便钱潮公司可以尽早申请强制执行。原审被告宝通公司在二审中答辩称：一审判决是正确的，我方没有异议，不同意上诉人的上诉。原审被告张峰没有向本院提供书面答辩状。二审中，各方当事人均未向本院提供新的证据。经审理，本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，本案二审中争议的焦点为：钱潮公司对宝通公司将本案讼争的房屋转租给品筑公司是否属于知道或者应当知道及原审法院按每年6万元的标准判处品筑公司支付占有房屋使用费是否得当。（一）本案讼争的房屋是2007年钱潮公司租赁给宝通公司房屋的一部分，双方在签订的房屋租赁合同中明确约定宝通公司未经钱潮公司书面同意转租、转借承租房屋的，钱潮公司有权解除合同及追究违约责任。而宝通公司于同年将本案讼争的房屋转租给了品筑公司，双方没有签订书面的租赁合同，而品筑公司在一审和二审中也没有提供钱潮公司同意宝通公司将上述房屋转租给其的确凿证据，因此，上诉人品筑公司认为钱潮公司是明知或应当明知转租的理由本院不予采信。（二）关于房屋使用费的标准问题，根据品筑公司在二审中的陈述，开始是每年的租金为2-3万元，后来因与宝通公司有业务往来，从业务中抵扣。而宝通公司在一审中陈述租金开始为2-3万元一年，后来为5-6万元一年。原审法院根据该陈述及房屋使用的实际情况，酌情确定每年的使用费为6万元并无不当。综上所述，原审法院对本案的事实认定清楚，适用法律得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6170元，由浙江品筑建筑装饰设计工程有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  俞建明审判员  王 亮审判员  石清荣二〇一七年十二月十九日书记员  王 琳??