南宁铁路运输中级法院
民 事 判 决 书
（2017）桂71民终106号
上诉人（一审被告）:南宁柯惠机械设备有限责任公司，住所地南宁市大学东路170号科德五金机电城K街K2号。
法定代表人:朱广忠，该公司经理。
委托诉讼代理人：黄爱青，女，该公司员工。
被上诉人（一审原告）:南宁威宁资产经营有限责任公司，住所地南宁市良庆区五象大道西段669号。
法定代表人：朱海，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王文千，广西刘晰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：龚朝光，广西刘晰律师事务所律师。
上诉人南宁柯惠机械设备有限责任公司（以下简称柯惠公司）因与被上诉人南宁威宁资产经营有限责任公司（以下简称威宁公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初329号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月27日立案后，依法组成合议庭，于2017年6月2日公开开庭进行了审理。上诉人柯惠公司的法定代表人朱广忠及其委托诉讼代理人黄爱青、被上诉人威宁公司的委托诉讼代理人王文千到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人柯惠公司上诉请求：撤销一审判决第二项，并依法改判柯惠公司无需支付给威宁公司租金320元。事实和理由：一审法院认定的部分事实不清，判决错误。本案中柯惠公司与威宁公司所签订的《铺面（房屋）临时租赁合同》中涉案房屋用途是住宅使用，而从2015年4月起，威宁公司已强行断水断电，水电系住宅居住功能可以实现的最基本的要素，因断水断电该涉案房屋已失去其使用的价值，威宁公司要求柯惠公司支付2015年4月后的房租或房屋占有使用费并无事实依据，威宁公司应当返还柯惠公司于2015年4月至2015年11月已支付的房屋租金。
被上诉人威宁公司辩称，1、根据《合同法》的规定，租赁合同解除后，承租人应当向出租人承担返还房屋的义务，否则，在其继续占用房屋期间，应赔偿出租人的经济损失。本案中，柯惠公司在合同解除后继续占用涉案房屋期间，造成威宁公司的经济损失，应相当于涉案房屋租赁的市场价格。因此威宁公司主张参照原租赁合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，合理有据。2、虽然在2015年3月份，威宁公司为促使柯惠公司退房采取了断水断电的自救措施，但柯惠公司此后又自行接通了水电，并且一直占用涉案房屋至今。因此，一审判决认定在2015年3月份至本案起诉之日的2016年3月份的期间，将租金标准调整为400元/月是合理的，威宁公司予以认可。3、一审判决柯惠公司应自2016年4月1日起按400元/月支付房屋占有使用费至其实际退还房屋为止，完全有事实和法律依据，是正确的。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
威宁公司向一审法院起诉请求：1.解除威宁公司与柯惠公司之间的房屋租赁合同关系；2.柯惠公司搬离租赁房屋，并还给威宁公司；3.柯惠公司向威宁公司补交2015年1月1日至2016年3月31日的租金共计7200元，且至其将租赁房屋交还给威宁公司之日止，按480元/月的标准支付房屋占有使用费；4.本案诉讼费由柯惠公司承担。
一审法院认定事实：威宁公司对涉案房屋有出租管理权。2014年3月28日，威宁公司（甲方，出租方）与柯惠公司（乙方，承租方）签订一份《铺面（房屋）临时租赁合同》，约定：1.甲方自愿将坐落在中尧路52号1-3-105号房面积为56㎡的房屋临时出租给乙方使用；2.房屋的月租金标准为480元，租赁期限自2014年1月1日至2014年12月31日；3.合同签订之日，乙方须一次性向甲方交纳相当于三个月租金的履约担保金1440元，租赁期满、乙方退房时，甲方将履约担保金无息退还乙方；4.乙方保证承租上述房屋仅作为住宅使用；5.甲方按时将出租的房屋交给乙方使用，并保证水电线路通畅；6.租赁期届满，乙方应按时搬出，并将承租房屋及相关设施设备完好交还甲方；7.在租赁期间，乙方负担自用的水电费及卫生、治安等物业管理费用，其中水电费由威宁物业公司代收代缴。合同还对其他的权利义务作了约定。租赁合同期限届满后，柯惠公司于2015年1月至2015年12月期间，以每月400元的标准，向威宁公司支付十一个月租金共计4400元。
另查明：柯惠公司除了向威宁公司承租本案的涉案房屋，还向其承租中尧路52-8、9、10号商铺和中尧路52号2-1-602号房屋。2015年1月8日、2015年1月21日、2015年1月30日及2015年3月6日，威宁公司的工作人员来到南宁市上，向承租其房屋、商铺的十余名包括柯惠公司在内的承租户送达相关《通知》。2015年3月，威宁公司对由其出租管理的中尧路上包括涉案房屋的十余间房屋、商铺进行断水断电。2016年5月10日，威宁公司将中尧路上其出租管理的场所包括柯惠公司在内的十余名承租户起诉至本院，并提出解除租赁关系、交还租赁物、支付租金等诉讼请求。柯惠公司于2016年6月6日收到该院向其送达的本案起诉状副本、应诉通知书等材料。威宁公司在案件审理过程中表示，其收取柯惠公司合同押金1440元，该押金可抵扣柯惠公司拖欠的租金或房屋占有使用费。
一审法院认为，威宁公司与柯惠公司于2014年3月28日签订的《铺面（房屋）临时租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。该合同的租赁期限为2014年1月1日至2014年12月31日，合同约定的租赁期届满后，双方未再续签新的租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百三十六条的规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”2014年12月31日《铺面（房屋）临时租赁合同》约定的租赁期届满后，威宁公司同意柯惠公司继续租用涉案房屋，双方未再续签新的租赁合同，双方的关系已转化为不定期租赁合同关系。根据《合同法》第二百三十二条的规定，当事人可以随时解除不定期租赁合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。柯惠公司于2016年6月6日收到该院向其送达的本案起诉状副本、应诉通知书等材料。威宁公司解除合同的意思表示于当日到达柯惠公司，故认定双方的租赁合同关系于2016年6月6日解除。双方的租赁合同关系解除后，柯惠公司无继续占用涉案房屋的合法理由，故柯惠公司应在本案判决生效后的十日内搬离涉案房屋，将涉案房屋交还威宁公司。
关于租金和房屋占有使用费的问题。原合同履行期限届满后，双方为不定期租赁合同关系。2015年1月1日至2015年2月28日，柯惠公司应向威宁公司按原合同标准支付租金960元（计算方式：480元×2个月）。2015年3月，威宁公司停止对本案涉案房屋的供水供电，对柯惠公司使用房屋产生了一定的影响。但在威宁公司断水断电后，柯惠公司仍占有使用涉案房屋，并以每月400元的标准向威宁公司支付租金至2015年11月。故酌情将断水断电后的租金标准调整至每月400元。因此，2015年3月至2016年3月，柯惠公司应向威宁公司支付租金5200元（计算方式：400元×13个月）。以上租金合计6160元。柯惠公司于2015年1月至2015年12月期间向威宁公司支付租金共计4400元，故柯惠公司还应向威宁公司支付租金1760元。威宁公司在案件审理过程中表示，其收取柯惠公司合同押金1440元，该押金可抵扣柯惠公司拖欠的租金。因此，扣除柯惠公司已支付的合同押金1440元，柯惠公司还应向威宁公司支付租金320元。2016年4月1日至柯惠公司将涉案房屋返还威宁公司之日，柯惠公司应按400元每月的标准向威宁公司支付租金或房屋占有使用费。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、威宁公司与柯惠公司的房屋租赁合同关系于2016年6月6日解除，柯惠公司于本案判决生效后的十日内搬离涉案房屋，将涉案房屋交还威宁公司；二、柯惠公司向威宁公司支付租金320元，2016年4月1日至柯惠公司将涉案房屋返还威宁公司之日，柯惠公司应按400元每月的标准向威宁公司支付租金或房屋占有使用费；三、驳回威宁公司的其他诉讼请求。
本院二审期间，上诉人柯惠公司围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对一审查明的事实，威宁公司无异议，柯惠公司提出异议，称其没有收到威宁公司发出的任何《通知》。对当事人二审争议的事实和证据，本院认定如下：1.柯惠公司《南宁威宁资产经营有限责任公司租赁资产移交表》，以证明2017年1月23日，柯惠公司就涉案商铺与威宁公司交接完毕。威宁公司认可该证据，本院予以确认；2.威宁公司向柯惠公司发出的有关续签合同及要求其及时腾房的《通知》，均粘贴在其住所，并有一审在卷的照片予以佐证，视为送达，一审判决确认上述通知已送达柯惠公司正确。
经审查，2017年1月23日，柯惠公司将涉案商铺移交给威宁公司，威宁公司予以接收。另，对一审查明的事实，本院予以确认。
综合诉辩双方的意见，归纳本案的争议焦点为：1.一审判决认定涉案房屋租赁合同解除时间是否正确？2.一审判决认定柯惠公司支付房屋占有使用费是否合理？
关于一审判决认定涉案房屋租赁合同解除时间是否正确的问题。本院认为，房屋租赁合同于2014年12月31日期满后，双方没有续签新的租赁合同，柯惠公司继续占有使用涉案房屋，威宁公司没有提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，双方均可随时解除合同。威宁公司向一审法院起诉要求解除其与柯惠公司的房屋租赁合同，起诉状副本、应诉通知书等材料于2016年6月6日送达柯惠公司，经审查，威宁公司行使合同解除权并无不当，合同解除通知自到达柯惠公司时生效。故一审判决认定涉案房屋租赁合同于2016年6月6日解除，合法有据。
关于一审判决认定柯惠公司支付房屋占有使用费是否合理的问题。本院认为，2015年3月，威宁公司将涉案房屋断水断电，柯惠公司明知上述情况影响房屋的正常使用，但其没有要求解除合同继续占有使用房屋，应当支付房屋占有使用费。鉴于柯惠公司在2015年1月至2015年12月期间，每月向威宁公司支付400元房屋租金，威宁公司未提出异议，故一审法院酌情将房屋占有使用费调整至400元/月，低于原租赁合同480元/月的租金标准，并无不当。柯惠公司提出以涉案房屋被断水断电后无法使用，其无需支付房屋占有使用费的上诉理由，无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人柯惠公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元（柯惠公司已预交），由上诉人南宁柯惠机械设备有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 岚
审判员 玉 萍
审判员 彭 博
二〇一七年六月二十六日
书记员 符贵芳