浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙06民终2804号
上诉人（原审原告、执行案外人）：冯关龙，男，1966年3月7日出生，汉族，住绍兴市越城区。
上诉人（原审原告、执行案外人）：朱美凤，女，1968年1月12日出生，汉族，住绍兴市越城区。
两上诉人共同委托诉讼代理人：杨红耀、林红虹，上海融孚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、申请执行人）：绍兴市越城区会元小额贷款股份有限公司，住所地绍兴市袍江工业区赵墅村。
法定代表人：陈柏梁，董事长。
委托诉讼代理人：史红江，浙江近远律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：应舒兰，女，1990年9月18日出生，汉族，住绍兴市越城区。
被上诉人（原审被告）：绍兴市舒兰针织制衣有限公司，住所地绍兴市城东开发区个私工业园区。
法定代表人：应玉龙，总经理。
被上诉人（原审被告）：绍兴县大发服饰有限公司，住所地绍兴市柯桥区王坛镇青坛村。
法定代表人：应玉龙，总经理。
被上诉人（原审被告）：绍兴县金马茶厂，住所地绍兴市柯桥区王坛镇越明村。
法定代表人：马刚宏，厂长。
被上诉人（原审被告）：马刚宏，男，1967年1月23日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。
被上诉人（原审被告）：应玉龙，男，1965年9月30日出生，汉族，住绍兴市越城区。
被上诉人（原审被告）：董友多，女，1966年2月9日出生，汉族，住绍兴市越城区。
上诉人冯关龙、朱美凤因与绍兴市越城区会元小额贷款股份有限公司（以下简称会元小贷公司）�应舒兰、绍兴市舒兰针织制衣有限公司（以下简称舒兰公司）、绍兴县大发服饰有限公司（以下简称大发公司）、绍兴县金马茶厂（以下简称金马茶厂）、马刚宏、应玉龙、董友多案外人执行异议之诉一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2016）浙0602民初9433号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
冯关龙、朱美凤上诉请求：依法撤销绍兴市越城区人民法院（2016）浙0602民初9433号民事判决，依法改判或发回重审，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误。1、原审判决认为上诉人冯关龙、朱美凤与被上诉人应玉龙、董友多之间的房屋买卖合同关系名为买卖实为房产所有权抵债，认定事实不清。上诉人与被上诉人应玉龙、董友多均是具有完全民事行为能力的适格主体，双方签订的房屋绝买卖合同意思表示真实，不存在法律规定的合同无效情形，应受法律尊重和保护。2、原审判决以房屋绝买卖合同客观上损害了对被上诉人应玉龙、董友多有合法债权的其他债权人为由，认为上诉人的诉讼请求无法律依据，适用法律错误。上诉人在人民法院查封前已与被上诉人应玉龙、董友多签订房屋绝买卖合同并合法占有合同项下房产，也已支付全部价款，未办理过户登记亦非因上诉人自身原因所致，该情形完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，人民法院应予支持。
会元小贷公司辩称：根据一审查明的事实，本案系以房抵债情形，实践性合同在没有办理过户转移登记手续之前，该合同系没有生效的合同。即使合同生效，合同的履行也损害了其他人的�益包括会元小贷公司的利益，上诉人要排除执行，没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。
冯关龙、朱美凤向一审法院起诉请求：1、判令解除对绍兴市越城区稽山街道浪港新村42幢101室房屋的执行措施，并终止对上述房屋的执行程序；2、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：原告会元小贷公司与被告应舒兰、舒兰公司、大发公司、金马茶厂、马刚宏、应玉龙、董友多小额借款合同纠纷一案，绍兴市越城区人民法院于2014年10月8日作出（2014）绍越商初字第2525号民事判决，判令被告应舒兰归还原告会元小贷公司借款本金95万元及相应的利息、诉讼代理费，其余被告对上述债务承担连带清偿责任。判决生效后，因被告均未依法履行，故该院依原告申请对本案立案执行，执行案号为（2015）绍越执民字第243号。
在执行过程中�经查，该院在审理过程中依据（2014）绍越商初字第2523、2524、2525号民事裁定书，于2014年8月1日查封了包括被告应玉龙名下的位于绍兴市越城区浪港新村42幢101室房产在内的财产。据此，该院于2015年9月22日作出（2015）绍越执民字第243号限期履行通知书及公告，责令各被执行人限期履行债务，若逾期则该院将依法处分上述查封的房产，如有对房产有相关权利的案外人，可依法申报权利或提出异议。后案外人冯关龙、朱美凤于2016年6月22日向该院提出执行异议，要求法院解除对位于绍兴市越城区浪港新村42幢101室房产的查封。2016年8月2日，该院作出（2016）浙0602执异75号执行裁定，驳回了冯关龙、朱美凤的执行异议请求。原告冯关龙、朱美凤不服，于2016年9月26日提起本诉。
另查明：2014年6月3日，原告冯关龙、朱美凤与被告应玉龙、董友多签订房屋绝买卖合同一�，约定将被告应玉龙、董友多位于绍兴市越城区稽山街道浪港新村42幢101室，建筑面积为81.59平方米的房屋和车棚17.45平方米以762000元的价格销售给原告，用以抵偿被告应玉龙、董友多于2013年10月16日向原告朱美凤借的55万元借款，以及2014年5月16日向原告冯关龙借31.2万元借款（合计借款862000元，其中借款762000直接冲抵购房款，其余10万元由被告应玉龙、董友多以现金另行归还）。合同签订后，被告应玉龙、董友多将上述房屋交付给了原告，并由原告实际居住至今，但未办理不动产过户手续。
一审法院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。金钱债权执行中，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，在人民法院查封之前已合法占有该不动产，已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，非因买受人自身原因未办理过户登记的，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，人民法院应予支持。本案中，原告冯关龙、朱美凤与被告应玉龙、董友多之间的房屋买卖合同关系名为买卖实为房产所有权抵债，该种抵债行为客观上损害了对被执行人（即本案被告应玉龙、董友多）有合法债权的其他债权人（含本案被告会元小贷公司），即原告冯关龙、朱美凤因此享有了被告应玉龙、董友多名下涉案争议房产的优先受偿权，排除了其他债权人对涉案争议房产的分配权，故对原告冯关龙、朱美凤的诉讼请求，无事实及法律依据，该院不予支持。原告冯关龙、朱美凤对被告应玉龙、董友多享有的债权，可另行解决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的�释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决：驳回原告冯关龙、朱美凤的诉讼请求。案件受理费11420元，由原告冯关龙、朱美凤承担。
二审中，各方当事人未提交新的证据。
本院二审查明的事实与一审认定的一致。
另查明，上诉人原审中提交的涉案房产房产证载明，涉案房产为城中村改造房，三年后可上市交易。
本院认为，本案二审争议焦点为上诉人冯关龙、朱美凤对于涉案房屋是否享有足以阻却强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规�》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，根据上诉人的陈述及其提交的房屋绝买卖合同，上诉人与被上诉人应玉龙、董友多存在民间借贷关系，上诉人系通过以房抵债方式获取涉案房产。上诉人为此还提交了两份借条及部分支付凭证。经法庭查证，前述证据尚不能证明上诉人已将借款全额交付被上诉人应玉龙、董友多。同时鉴于涉案房产为城中村改造房，房产证载明三年后可上市交易，上诉人在交易时对此应是明知的，故对当时不能办理过户手续，上诉人存在过错。依据前述法条的规定，对上诉人提出解除对涉案房产执行措施的请求，本院不予支持。另外，以房抵债约定实为债务清偿，且系以他物替代清偿，因代物清偿行为为实践性法律行为，在未办理物权转移登记前，清偿行为尚不成立。鉴于上诉人在涉案房屋被人民法院查封前尚未办理物权转移登记，其根据房屋绝买卖合同主张所有权，缺乏证据支持。综上，上诉人冯关龙、朱美凤的上诉请求不能成立，应予驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11420元，由上诉人冯关龙、朱美凤承担。
本判决为终审判决。
审判长 章建荣
审判员 孙志萍
审判员 王普庆
二〇一七年九月十八日
书记员 范艳艳
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