贵州省黎平县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔2631民初1005号
原告姜兴荣，男，1953年3月29日出生，苗族，住贵州省黎平县。
原告吴云基，女，1955年8月4日出生，侗族，住贵州省黎平县。系原告姜兴荣之妻。
委托代理人姜文旭，男，1982年5月5日出生，苗族，住贵州省黎平县。系二原告之子。
被告贵州良瑜房地产开发有限公司。
统一社会信用代码：91522631599393241T。
住址：贵州省黔东南苗族侗族自治州黎平县德凤镇五开南路“良瑜公园府邸”商住小区售楼部。
法定代表人ＸＸ，男，该公司负责人。
委托代理人罗鹏，男，贵州通衢律师事务所律师。
原告姜兴荣、吴云基诉被告贵州良瑜房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，原告于2017年6月28日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员毛恩跃独任审判，于2017年7月13日公开开庭进行了审理。原告姜兴荣、吴云基的委托代理人姜文旭、被告委托代理人罗鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年8月20日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》。合同约定，原告出资分期购买贵州良瑜房地产开发有限公司所开发的“良瑜公园府邸”1栋1单4层1-4-3号一期商品房，被告应当在2014年12月31日前向原告交付该商品房，2015年6月30日前取得该商品房权属证书。2014年12月31日被告向原告交付该商品房。2017年3月15日良瑜小区物业公司委托良瑜维权业主微信群通知一期业主去售楼部签字、交材料、办理商品房权属证书，原告这才知道被告尚未将该商品房权属证书办结。根据《商品房买卖合同》第二十二条、房屋登记，第三款，转移登记，（一）出卖人承诺于2015年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第1、2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款的万分之三的违约金。根据《合同法》第一百零七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。那么，原告购买该房的总价款为411587元，按合同约定到今天为止，被告应当向原告支付逾期办理商品房权属证书的违约金如下：合同价款411587元×0.0003×782天=违约金89890元。对于上述问题，原告认为被告的行为已经违反了《商品房买卖合同》的约定，属于严重的违约行为。应当按照合同约定向原告支付违约金。为此原告根据《民事诉讼法》《合同法》《消费者权益保护法》《房地产开发经营管理条例》的相关规定，请求法院能够明察本案，依法支持原告的诉讼请求，以维护原告作为一名普通购房者的合法权益。请求：1、依法判令被告向原告支付商品房办证逾期违约金89890元；2、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称：一、合同没有约定被告必须为原告办理房产证，根据城市房地产管理法有关规定，办证主体是购买人，而不是房开商，被告只负有协助义务；二、双方所签合同第22条约定的是交付办理商品房转移登记的相关文书，文书指的是交付办理房产证所必要的相关文书，整个条款没有约定被告必须为被告办理土地使用证；三、被告不存在违约，原告已领取了房产证，且已入住该房屋。同时根据《合同法》的规定，违约赔偿以造成实际损失为前提，而原告没有证据证明自己具体造成什么损失，且违约金过高。故请求驳回原告的诉讼请求。
原告在举证期限内向本院提交以下8份证据：
1、《商品房买卖合同》，证明原告与被告的合同关系、商品房楼栋号、合同价款、交付日期、转移登记、办证违约责任；
2、购房款票据、契税票据、大修基金付款票据，证明原告按照合同履行付款义务；
3、《关于实施不动产统一登记的公告》，证明政策变动原因对被告申请办证业务和时间没有太大影响；
4、《南充市商业银行授信业务审批通知书》，证明被告一期项目的土地是南充市商业银行的抵押贷款担保物，2016年9月19日才解除抵押；
5、《关于办理不动产证的申请》，被告一期房开项目2016年9月19日才按照规划要求完成全部建设内容，通过主管部门的验收；
6、《关于同意解除贵州良瑜房地产开发有限公司部分土地抵押的函》，证明被告一期项目的部分土地和在建工程还是渤海国际信托股份有限公司的信托抵押贷款担保物，2016年9月21日才解除抵押；
7、《关于五开南路3-2、五开南路3-1两宗地的初步验核意见》，证明被告一期项目建设主体2016年9月21日才通过国土局初步验核，同意办理不动产权证手续；
8、《温馨提示公告》，证明被告最后公告，尽到通知业主办证义务的时间。
被告在举证期限内向本院提交了3份证据：
1、汇总表，证明原告房权证出证领证时间；
2、房权证号，证明被告已为原告办了房权证；
3、备案表，证明被告按程序办理了相关手续。
经审理查明：2013年8月20日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》。原告购买被告所开发的“良瑜公园府邸”1栋1单4层1-4-3号一期商品房，房屋总价款为411587元。合同第二十二条约定：出卖人于2015年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同附件8《补充协议》约定：甲（被告）、乙（原告）双方应相互配合办理商品房合同登记备案，乙方委托甲方办理房屋产权登记手续，乙方应提交办证所需的全部材料。合同签订后，原告按合同约定付清了全部购房款，被告于2015年11月19日取得了该商品房所有权初始登记，2015年12月15日原告姜兴荣、吴云基领取了房权证。2016年9月21日被告对开发的3-1、3-2两宗土地向黎平县国土局申请初核意见，同年12月19日向黎平县不动产中心申请办理3号地一期业主不动产证。2017年4月20日被告通知1号、2号、33号、4号、17号、18号、20号、21号楼业主带齐材料到被告办公室审核后自行提交材料到黎平县不动产中心办理不动产证。原告等业主得到通知后认为被告尚未将该商品房权属证书办结，即土地使用权证还没有变更登记给原告，故以此为由提起诉讼。
同时查明，黎平县人民政府于2016年8月1日发出《关于实施不动产统一登记的公告》，9月28日正式受理不动产登记新证办理业务。
上述事实，有原、被告陈述，双方提交的证据证实，本院予以认定。
本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权证等事相均作了明确约定。合同签订后，原告按照合同约定已全部交付了房款，被告在约定的时间交付了房屋、取得了商品房所有权初始登记，原告亦取得了房权证。现双方争议的焦点是办理土地使用权证是否合同约定亦或是法律、行政法规的强制性规定，未办理土地使用证是否构成违约。对此，分析认定如下:首先，从双方签订的合同约定分析。双方签订的合同第二十二条约定：被告于2015年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。根据约定，被告的义务是在房产部门进行商品房所有权初始登记，取得大产权证，并将办理商品房转移登记的相关文书交付原告。《补充协议》也只是约定原告委托被告办理房屋产权登记手续。房屋权属，包含两方面内容即房屋所有权、土地使用权。双方合同并未约定被告为原告办理土地使用证，只是约定办理商品房所有权登记。在履行合同过程中，被告已在约定的期限内取得该商品房所有权初始登记，也为原告办理了房屋产权登记手续，原告亦取得了房权证，故被告未有违反合同约定。其次，看是否违反法律、行政法规的强制性规定。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”《城市房屋权属登记管理办法》第十七条规定“因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。”《商品房销售管理办法》第三十四条第三款规定“房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条规定“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”第六十一条第三款规定“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”从以上规定可以看出，办证是出卖人、买受人和房产权证登记机关相互协作、互相衔接的过程。开发商取得初始权属证书和必要的证明文件，具备了办证条件，予以备案，并向买受人发出通知之日起，开发商即完成其办证义务。申请办证的主体是买受人，根据法律、行政法规的规定，买受人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产企业只是负有提供办证的必要证明文件，协助买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。法律、行政法规并没有强制性规定房地产开发企业在销售商品房时必须为买售人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。诚然，商品房在买卖过程中，房屋的权属转移包括土地使用权变更和房屋所有权登记、转移，且是先到房产管理部门申请房产变更登记，然后凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，但买受人应当提出申请。如买受人申请，因被告原因导致买受人不能办理权属登记或者造成损失的，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，买受人可以请求解除合同、赔偿损失。再有，看被告是否履行了协助义务。《不动产登记暂行条例》施行后，黎平县人民政府于2016年8月1日发出《关于实施不动产统一登记的公告》，9月28日正式受理不动产登记新证办理业务。新证为“二证合一”，即将原来的房权证、土地使用证合为一证。公告后不久，被告于2016年9月21日对开发的3-1、3-2两宗土地向黎平县国土局申请初核意见，同年12月19日向黎平县不动产中心申请办理3号地一期业主不动产证，2017年4月20日通知原告等业主带齐资料办理不动产证。从这可以看出，被告已履行了一定的协助告知义务。同时，原告也未有提供证据证明本人曾申请办理土地使用证或不动产证被告未有协助办理，亦或因被告原因导致未能取得房屋权属证书及造成损失的证据。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。综上所述，被告既未有违约，也未有违反法律、行政法规的强制性规定，亦不存在不履行办证协助义务，故对原告请求支付逾期办理土地使用证违约金的请求，理由不充分，证据不足，本院不予支持。对被告主张合同未有约定办理土地使用证，已尽办证协助义务，未有违约的辩解意见，本院予以采纳。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
驳回原告姜兴荣、吴云基的诉讼请求。
案件受理费2048元，减半收取1024元，由原告姜兴荣、吴云基负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。
审判员 毛恩跃
二〇一七年七月二十七日
书记员 石启云