四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川01民终8166号上诉人（原审被告）：李琳莹，女，汉族，1971年9月23日出生，住成都市锦江区。上诉人（原审被告）：黄国和，男，汉族，1975年1月5日出生，住成都市高新区。上述二上诉人共同委托诉讼代理人：蒋衡，四川衡纵律师事务所律师。上述二上诉人共同委托诉讼代理人：刘璠皓，四川衡纵律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司成都分公司。住所地：四川省成都市锦江区红星路三段*号国际金融中心*号办公楼**楼单元1,9及10。负责人施铭蓉，总经理。委托诉讼代理人：姜璟俊，北京德恒（成都）律师事务所律师。上诉人李琳莹、黄国和因与被上诉人北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司成都分公司（以下简称世邦成都分公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2016）川0104民初1255号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭不公开开庭进行了审理。上诉人李琳莹、黄国和的委托诉讼代理人刘璠皓，被上诉人世邦成都分公司的委托代理姜璟俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李琳莹、黄国和上诉请求：1、撤销（2016）川0104民初1255号民事判决；2、改判驳回世邦成都分公司的全部诉讼请求；3、判令一、二审诉讼费用由世邦成都分公司承担。事实和理由：一、物业公共服务费数额没有相关证据予以证明，金额无法明确，李琳莹、黄国和不应支付物业费和违约金。案涉物业由承租人使用，但承租人擅自搬离，无法联系，且世邦成都分公司也无证据证明欠交数额。二、世邦成都分公司严重违反物业协议，未尽到管理职责，致使物业承租人擅自改变物业公共区域，侵害了李琳莹、黄国和的权益，应承担赔偿责任。世邦成都分公司辩称，一、对于物业费金额，前期物业服务协议明确约定为每月20元/平方米，李琳莹、黄国和没有证据证明其已经交纳；二、李琳莹、黄国和没有证据证明世邦成都分公司违反物管协议约定给其造成损失，且李琳莹、黄国和已经另案起诉世邦成都分公司赔偿。世邦成都分公司向一审法院起诉请求：李琳莹、黄国和向世邦成都分公司支付拖欠的2014年10月至2015年6月物业公共服务费33658.20元（186.99平方米*20元/平方米.月*9个月）及违约金2877.78元（以每季度应当交纳的物业费即186.99平方米*20元/平方米.月*3个月为基数，自每季度逾期之日起按日万分之三分段计算至物业费实际支付之日止，暂计算至2015年12月12日为2877.78元）；2014年5月21日至2015年6月20日电费2804.23元（庭审中陈述案涉房屋所在楼层所有房屋都租给了同一租户，无法分开计算每一户的电费，自2014年5月21日至2015年6月20日，整层电费总计36758.75元，案涉房屋所在楼层总产权面积为2415.43平方米，李琳莹、黄国和房屋的建筑面积为186.99平方米，按照案涉房屋在整层房屋总产权面积比例计算电费为2804.23元）；本案的诉讼费用由李琳莹、黄国和承担。一审法院认定事实：世邦成都分公司与龙茂房地产开发（成都）有限公司（以下简称龙茂公司）签订《前期物业管理服务合同》及补充协议，约定世邦成都分公司为“时代1号大厦”进行前期物业顾问服务及前期物业管理服务至2016年12月31日。2012年5月22日，李琳莹、黄国和与龙茂公司签订《商品房买卖合同》，约定李琳莹、黄国和购买龙茂公司开发的位于成都市锦江区房屋，测绘建筑面积186.87平方米，其中套内建筑面积128.37平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积58.50平方米。该合同约定龙茂公司应在2013年9月30日前向李琳莹、黄国和交付房屋。2012年5月22日，世邦成都分公司与李琳莹、黄国和签订《前期物业服务协议》，约定世邦成都分公司为李琳莹、黄国和购买的案涉房屋提供前期物业服务；如李琳莹、黄国和欲将其名下单元出售、出租给他人，则应在出售、出租合同签署后三十天内，将出售、出租合同或协议的复印件，连同有关的转让事宜书面通知世邦成都分公司，出售或出租合同中须要求购买人或租户无条件接受本协议所规定之李琳莹、黄国和有关义务并承担相关责任；李琳莹、黄国和装修房屋时，应提前将房屋的装饰装修方案报世邦成都分公司批准后，再行取得房产管理部门及消防管理部门书面同意，同时李琳莹、黄国和须在装修施工前三日内督促装修施工单位以及自身（李琳莹、黄国和）共同与世邦成都分公司签订《装饰装修管理服务协议》，世邦成都分公司和装修施工单位承诺遵守《时代1号大厦业主装修规则》以及国家、地方行政主管部门有关装饰装修的规定；李琳莹、黄国和的装饰装修行为依照法律及相关规定须经行政主管部门审批的，还须将取得的相关行政部门的批准文件交物业服务公司留档备案；非因世邦成都分公司违约或不可抗力，李琳莹、黄国和须依据本协议之规定，向世邦成都分公司按时交纳物业公共服务费用；世邦成都分公司的职责在于管理和维护物业的共用部位、共用设施设备，不得占用或改变其使用功能；物业公共服务费收费标准为写字楼RMB20元/平方米（建筑面积）·月,商业RMB30元/平方米（建筑面积）·月；物业公共服务费按季收取，李琳莹、黄国和应在每季度5日前交纳当季度的物业公共服务费；物业公共服务费计费日期以建设单位（龙茂公司）与李琳莹、黄国和签订的《商品房买卖合同》中约定的商品房交付期限之次日为起始日期；在时代1号大厦区域内，李琳莹、黄国和未入驻的空置物业，亦应全额交纳相应的物业服务费；受有关部门或单位的委托，世邦成都分公司可提供水、电、气、垃圾处置费、有限电视、数据网络使用费、房租等代收代缴服务（代收代缴费用不属于物业服务费用），收费办法及标准执行行政部门或委托方之规定；李琳莹、黄国和违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳相关费用、未能于应付款到期日起15天内付清，世邦成都分公司有权收取应付未付部分的违约金，从李琳莹、黄国和应缴未缴物业公共服务费之次日起，每逾期一天，按应付未付部分的万分之三收取。李琳莹、黄国和于2013年9月3日接收了案涉房屋，2014年1月2日，案涉房屋转移登记至李琳莹、黄国和名下，登记建筑面积186.99平方米。2015年8月31日，世邦成都分公司就“时代1号大厦”12楼物业费、电费、物品处理等相关事宜主持召开12楼业主沟通协调会，并形成《会议纪要》，《会议纪要》载明会议总结如下：1.部分单元欲出租，部分自用，自用单元内部将再次装修改造；2.业主基本统一了物业费的结算时间节点：上一租户（中恒公司）自欠费之日起至2015年6月30日所欠物业费由物业公司通过法律程序向业主追缴，比例和最后金额以法院书面判决为准；业主无论出租或自用，物业费用从2015年7月1日起算并交纳；3.沟通协调会之前部分单元业主对物业公司装修管理制度有疑问，此次会议再次梳理了装修流程，大家一致认为该流程有利于维护全体业主利益，充分得到在坐业主认同和理解；4.对于改造前单元内部部分物品归属问题，各业主意见分歧较大仍存在异议，所以该部分物品仍暂存在物业管理中心库房，待多数业主意见统一后再处置。黄国和在会议记录表上签字。一审庭审中，世邦成都分公司、李琳莹、黄国和均陈述李琳莹、黄国和将案涉房屋出租给中恒公司，李琳莹、黄国和与中恒公司签订的租赁合同中约定物业费由承租方支付，李琳莹、黄国和将租赁合同提交世邦成都分公司备案。一审另查明，世邦成都分公司营业执照中显示的经营范围包括物业管理、酒店管理、机动车停车场服务等。以上事实的认定,有世邦成都分公司、李琳莹、黄国和提交的世邦成都分公司《营业执照》、李琳莹、黄国和的《居民身份证》复印件、《前期物业管理服务合同补充协议》、《前期物业管理服务合同补充协议之一》、《房屋买卖合同》、《前期物业服务协议》、房屋信息摘要、房屋验收交接单、《会议纪要》（包括《会议记录表》）等证据材料以及世邦成都分公司、李琳莹、黄国和的当庭陈述在案佐证。一审法院认为，《前期物业管理服务合同补充协议》、《前期物业管理服务合同补充协议之一》，系案涉房屋建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，该合同及协议对李琳莹、黄国和具有约束力。《前期物业服务协议》系世邦成都分公司与李琳莹、黄国和双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对当事人具有约束力，当事人均应依约履行各自的义务。关于物业公共服务费。虽然案涉房屋由李琳莹、黄国和出租给中恒公司，李琳莹、黄国和与中恒公司约定物业服务费由中恒公司支付，世邦成都分公司也知晓该事宜，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条之规定，业主对承租人应支付的物业费承担连带责任，且黄国和在2015年8月31日的会议上认可中恒公司自欠费之日起至2015年6月30日所欠物业费由物业公司通过法律程序向其追缴，故世邦成都分公司有权向李琳莹、黄国和主张物业公共服务费。李琳莹、黄国和辩称世邦成都分公司未举证证明物业公共服务费的具体数额，对此，一审法院认为，世邦成都分公司已举证证明双方签订了前期物业服务协议，世邦成都分公司为李琳莹、黄国和所在小区提供物业服务，完成了其举证义务，李琳莹、黄国和应举证证明李琳莹、黄国和或中恒公司已经履行了支付物业公共服务费的义务，本案中李琳莹、黄国和未完成其举证的义务。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，李琳莹、黄国和应自行承担举证不能的法律责任，故对李琳莹、黄国和的辩称理由，一审法院不予采纳。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，世邦成都分公司应向李琳莹、黄国和经书面催交物业费，但本案的证据不能证明其已经催收，世邦成都分公司于2016年3月2日向一审法院提起诉讼向李琳莹、黄国和主张权利，应视为世邦成都分公司的书面催收行为。截至一审开庭之日，李琳莹、黄国和仍未支付物业费。世邦成都分公司请求李琳莹、黄国和支付物业公共服务费33658.20元，于法有据，一审法院予以支持。关于电费。《前期物业服务协议》约定世邦成都分公司提供水、电、气、垃圾处置费、有限电视、数据网络使用费、房租等代收代缴服务，电费系世邦成都分公司代扣代缴，世邦成都分公司向李琳莹、黄国和主张电费应以其代李琳莹、黄国和垫付为前提。本案中，世邦成都分公司并未提交证据证明其代李琳莹、黄国和垫付电费的具体金额，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，世邦成都分公司应自行承担举证不能的法律后果，故世邦成都分公司要求李琳莹、黄国和支付电费2804.23元，一审法院不予支持。关于违约金。根据《前期物业服务协议》约定，李琳莹、黄国和应在每季度5日前交纳当季度的物业公共服务费，若李琳莹、黄国和未按时足额交纳，世邦成都分公司有权自逾期之次日起按应付未付部分的万分之三向李琳莹、黄国和收取违约金。李琳莹、黄国和辩称世邦成都分公司未尽到管理职责，已经违约，李琳莹、黄国和不需要因世邦成都分公司的违约行为支付任何违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条之规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。即便世邦成都分公司未尽到管理职责，李琳莹、黄国和也可根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款之规定另行向世邦成都分公司主张权利，李琳莹、黄国和不能以世邦成都分公司未尽到管理职责为由拒交物业费。故对李琳莹、黄国和的该辩称理由，一审法院不予采纳，李琳莹、黄国和应对其未交纳物业公共服务费的行为承担违约责任，即按合同约定向世邦成都分公司支付违约金。根据双方签订的《前期物业服务协议》，2014年10月至2014年12月这一季度的物业公共服务费11219.40元，应于2014年10月5日前交纳；2015年1月至2015年3月这一季度的物业公共服务费11219.40元，应于2015年1月5日前交纳；2015年4月至2015年6月这一季度的物业公共服务费11219.40元，应于2015年4月5日前交纳。自2014年10月6日至2015年12月12日止的违约金，根据协议约定计算的数额大于世邦成都分公司所主张的违约金数额。世邦成都分公司要求截至2015年12月12日的违约金2877.78元，应视为对其权利的自由处分，一审法院予以确认。自2015年12月13日至实际付清之日止的违约金，应以尚欠物业公共服务费33658.20元为基数，按日万分之三计算。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款、第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款(法律条文全文附后)之规定，判决如下：一、李琳莹、黄国和应于本判决发生法律效力之日起十日内向世邦成都分公司支付物业公共服务费33658.20元，并支付违约金（截至2015年12月12日的违约金为2877.78元，自2015年12月13日起至实际付清之日止的违约金，以33658.20元为基数，按每日万分之三计算）；二、驳回世邦成都分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交证据材料。本院二审查明的事实与一审查明的一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，一、本案中，物业费已交纳的证明义务在交纳义务人李琳莹、黄国和，但李琳莹、黄国和不能证明其已交纳物业费的具体时间和金额，原审法院在此情况下根据没有举证义务的世邦成都分公司的自认判决李琳莹、黄国和支付从2014年10月至2015年6月的物业费并无不当。李琳莹、黄国和以无法联系承租人以及世邦成都分公司应当对物业费金额承担举证责任为由主张其不应支付物业费及违约金于法无据。二、李琳莹、黄国和上诉称世邦成都分公司严重违反物业协议，未尽到管理职责，致使物业承租人擅自改变物业公共区域，侵害其权益，应承担赔偿责任，但李琳莹、黄国和已就此另案提起诉讼，故本案不予处理。综上，上诉人李琳莹、黄国和的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原审审判程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费负担方式不变，二审案件受理费784元，由李琳莹、黄国和负担。本判决为终审判决。审判长  王卫红审判员  姚 兰审判员  李婧杰二〇一六年十一月十日书记员  彭成滔