安徽省凤台县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）凤民一初字第01484号
原告：岳大刚，男，1987年9月出生，汉族，农民，住安徽省凤台县。
委托代理人：ＸＸ，安徽州来律师事务所律师。
被告：韩鹏，男，1978年12月出生，汉族，农民，住安徽省凤台县。
委托代理人：苏刚，安徽刘传茹律师事务所律师。
本院于2015年5月22日立案受理岳粹华与韩鹏房屋租赁合同纠纷一案，依法由审判员吴辉适用简易程序于2015年6月17日公开开庭进行了审理。岳粹华委托代理人ＸＸ、韩鹏及其委托代理人苏刚到庭参加了诉讼。岳粹华未到庭参加诉讼。案件审理过程中，岳粹华于2015年6月20日去世，根据岳粹华法定继承人的意思表示，本案诉讼由其继承人岳大刚承担，其余继承人放弃本案诉讼的承担。本院依法变更岳大刚为本案当事人，岳粹华已经进行的诉讼行为对承担诉讼的继承人有效。本案现已审理终结。
岳大刚诉称：2012年10月16日，其父岳粹华与韩鹏签订一份《租赁协议》，韩鹏租赁其家所有的房屋用于经营活动，双方约定租金为每年30000元，租赁期限为一年。合同到期后，韩鹏继续使用该房屋，到2014年12月搬出。在此期间，韩鹏仅支付房屋租金10000元。经核算，韩鹏实际拖欠房屋租金55000元。经多次催要无果，现只有依法提起诉讼，请求人民法院查明事实，判令韩鹏立即支付拖欠的房屋租金55000元。
韩鹏辩称：其认可其与岳粹华之间确有房屋租赁协议且履行过。双方约定的年租金30000元主要是租赁医疗机构执业许可证的，单就房屋租金而言，比其租赁的该处房屋的位置更好的房屋两间年租金只有5000元。其与岳粹华签订的协议违反法律规定，是无效协议，岳粹华收取的10000元房屋租金以及其因装修房屋所支出的装修款27000元应当由原告方向其返还。如果法院认定协议有效，其请求将所支出的装修费用27000元在抵销租赁费用后，驳回原告方的诉讼请求。
根据诉辩双方的意见，本院归纳本案双方争议的焦点是：一、岳粹华与韩鹏所签订的租赁协议是否有效；二、如果租赁协议无效，无效的法律后果是什么，原告方还能否要求被告方支付房屋租赁费用，其费用如何确定，如果租赁协议有效，原告方主张的55000元租赁费用有无事实和法律依据。韩鹏在答辩中提出的关于其因装修支出的装修费用27000元的处理问题可另案进行，本案中不再涉及。
岳大刚为证实其诉讼请求，提交如下证据材料：
1、岳粹华的身份证复印件，拟证实岳粹华的身份。
2、租赁协议原件一张，拟证实岳粹华与韩鹏之间存在房屋租赁关系，韩鹏在租赁期满后还在使用房屋。
3、证人李某的当庭证言，拟证实韩鹏租用岳粹华的房子经营一家诊所，在2014年年底搬走了，其住的地方离诊所100来米。
4、证人鲍某的当庭证言，拟证实2012年韩鹏租用其邻居岳大刚（岳粹华之子）的房子给别人扎针，在2015年元旦过后春节前搬走了。
以上证据，韩鹏的质证意见为：对1号证据无异议；对2号证据的真实性无异议，但对其证明观点有异议，协议是无效的；对证人李某和鲍某的证言认为不真实，不可信。
本院认证意见为：对1号证据予以确认。对2号证据，对其真实性予以确认，但该协议中涉及到对医疗机构执业许可证的租赁，因韩鹏承租房屋所从事的行业属于特许经营或需有特殊资质要求的行业，其租赁协议无效，但可确认韩鹏占有使用该处房屋的事实；对于证据3、4两位证人的当庭证言，尽管证人证言对韩鹏搬离时间的陈述略有差别，但其差别不大，考虑证人记忆的不确切性，根据优势证据规则，对证人证言基本予以采信，本院认定韩鹏搬离承租房屋的时间为2014年年底。
韩鹏为证实其抗辩主张，提供如下证据：
1、韩鹏身份证复印件一份，拟证实其主体资格。
2、租赁协议一份，拟证实协议中约定的年租金30000元主要是指租用医疗机构执业许可证的。
3、医疗机构执业许可证复印件一份，拟证实租赁协议中提到的医疗机构执业许可证即为此证。
4、王多来与闫猛的租房协议，拟证实比本案涉案房屋位置更好更适合经营的两间房屋租金只有每年5000元。
5、韩鹏本人书写的装修费用清单，拟证实其为装修租赁的房屋支出装修费用27000元，原告方强制其搬出导致26000元损失。
6、证人王某当庭证言，拟证实韩鹏所开诊所有部分装修工程是其完成的，其装修的有隔墙、门和地板砖，费用是12000元。
以上证据，原告方的质证意见是：对于1号证据无异议；对于2号证据证明观点有异议，认为每年30000元的租金是指房租而言；对于3号证据无异议，但认为该医疗机构执业许可证是当初三个人合伙经营时就有，承继下来的；对4、5、6号证据的真实性均不予认可。
本院认证意见为：对于1号证据予以确认；对于证据2真实性予以确认，效力性如前所述，对其证明观点亦不予采信；对于证据3，原告方未予否认，予以确认；对于证据4，与本案关联性不足，不予采信；对于证据5，系韩鹏自证，不予采信；对于证据6，因证人欲证实事项本案审理中不予涉及，故对其证言效力不予评价。
经审理查明：2012年初，岳粹华、韩鹏等人合作在岳粹华提供的房屋内经营一家诊所。2012年10月16日，岳粹华退出合作关系，并与韩鹏签订一份租赁协议。协议约定，韩鹏租用岳粹华门面房四间及医疗机构执业许可证，使用一年，即为2012年10月16日至2013年10月16日，费用为30000元。协议还约定了其他事项。2014年底，经双方交涉，韩鹏搬出承租房屋。期间，韩鹏支付过房屋租赁费用10000元。后双方因下余租赁费用等事项意见不一，遂成本案诉讼。案件审理过程中，岳粹华于2015年6月20日因病去世。据其第一顺序继承人李传侠（系岳粹华之妻）和岳大刚、岳平、岳芹（系岳粹华之子女）的意思表示，岳大刚承担本案诉讼，其余继承人放弃承担本案诉讼。
本院认为：2012年10月16日，岳粹华将其四间房屋连同以其妻李传侠为法定代表人的凤台县新集镇王集医院的医疗机构执业许可证一同租赁给韩鹏使用，并签订了协议，约定了相关事项。根据相关法律法规的规定，医疗机构执业许可证是卫生行政主管部门对符合条件的医疗机构进行执业予以行政许可的法定证件，只能用于被许可的医疗机构进行执业，不得出卖、转让、出借、出租用于其他目的。岳粹华和韩鹏在租赁协议中明确约定了医疗机构执业许可证的租用，违反了相关法律法规的规定，加之岳粹华用于出租的房屋未取得建设工程规划许可证，故该租赁协议应属无效协议。房屋租赁协议无效，但对于承租人占有使用房屋期间的使用费亦可参照合同约定的租金标准予确定。对于本案，双方在租赁协议中约定韩鹏租用岳粹华房屋和医疗机构执业许可证使用一年的费用是30000元，但未区分房屋租赁费用和医疗机构执业许可证的租用费用，双方对此意见不一。本院参考相关因素如房屋是否具备正常使用条件、当事人是否已经按约定的用途使用了房屋、房屋的位置、对于合同无效双方各自的过错程度等综合考虑，酌情确定本案涉案房屋占有使用费用为每月1200元，即每间每月300元。根据韩鹏占有使用房屋的时间确定其应当支付的使用费用为：1200元／月×26月=31200元。扣除韩鹏已经支付的租赁费用10000元，韩鹏实际还应给付21200元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：
一、被告韩鹏向原告岳大刚支付房屋占有使用费21200元，于本判决生效之日起十五日内履行完毕。
二、驳回原告岳大刚的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1176元，减半收取588元，由原告岳大刚负担361元，由被告韩鹏负担227元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。
审判员 吴 辉
二〇一五年八月七日
书记员 赵允龙