广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初6984号原告：中国建设银行股份有限公司中山市分行，住所地广东省中山市东区中山三路45、47号，组织机构代码X3153397－7。主要负责人：张真理，行长。委托诉讼代理人：兰支恒，广东雅商律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡小红，广东雅商律师事务所律师。被告：蒋少云，女，1978年12月23日出生，汉族，身份证住址广东省江门市新会区，被告：恒大地产集团（中山）有限公司，住所地广东省中山市城南二路11号之二第二层203室，统一社会信用代码91442000555568812K。法定代表人：杨昕，总经理。委托诉讼代理人：李海疆，男，员工。原告中国建设银行股份有限公司中山市分行（以下简称建行中山分行）诉被告蒋少云、恒大地产集团（中山）有限公司（以下简称恒大公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法普通程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告建行中山分行因被告蒋少云拖欠购房贷款而不还，被告恒大公司是保证人，向本院提出诉讼请求：1.解除原告建行中山分行与被告蒋少云之间的借款合同；2.被告蒋少云立即归还贷款本金437965.19元及至还清之日止的利息（含正常利息、逾期罚息且暂计至2017年3月10日合计3257.37元，其中正常利息1877.77元、逾期罚息20.35元，借款逾期之日起至还清之日止按照合同约定计算），共计441222.56元；3.被告蒋少云承担律师费用25061元；4.原告建行中山分行对被告蒋少云所提供的抵押物处置价款享有优先受偿权；5.被告恒大公司承担连带保证责任。诉讼期间，原告建行中山分行称扣收了被告恒大公司的保证金用于偿还蒋少云的上述欠款，故明确截至2017年8月7日，被告蒋少云尚欠借款本金432493.14元、利息1853.93元、罚息0元。被告蒋少云经本院公告传唤，期限届满没有到庭应诉，也无提交答辩状及证据。被告恒大公司辩称：根据物权法第176条的规定，在既有债务人提供的抵押物，又有第三人提供保证的，在没有约定或者约定不明的情况下，应当先由抵押物通过变卖、拍卖后所得价款优先受偿，不足部分再由保证人承担担保责任。对于原告建行中山分行扣收我司的保证金应予以偿还。经审理查明：贷款人：建行中山分行。借款人、抵押人：蒋少云。借款合同签约情况：2014年1月10日，上述当事人签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440780014-2012-20140601370）。借款用途：购买广东省中山市南区金时代花园25幢2902房。贷款本金：480000元。贷款期限：2014年1月15日起至2034年1月15日止。贷款执行利率：浮动利率，在基准利率水平上上浮5%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止，依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日（每年的1月1日）调整一次。借款逾期的罚息计收标准：从逾期之日起在贷款执行利率基础上上浮50%计收罚息。贷款利率按照前述约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。约定还款方式：等额本息还款法，每月还款。还款日：借款期限起始日在借款期限内每月对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日。违约责任约定：如借款人发生不按本合同约定足额偿还借款本息或其他应付款项等情况，则构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和结息方式计收罚息和复利，并承担以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。放款日：2014年1月15日。欠款情况：蒋少云从2016年7月开始未能按时足额还款，之后陆续有部分还款，但未能足额偿还到期欠款。建行中山分行于2016年4月21日，2016年6月30日，2016年10月28日，2017年2月21日，2017年6月13日从恒大公司开立在建行中山分行的银行账户中分别扣划了保证金13416.60元、3243.99元、13086.27元、13114.22元、13089.33元，共计55950.41元用于偿还蒋少云的上述债务。截至2017年8月7日，蒋少云尚欠借款本金432493.14元（含逾期本金1383.09元）、利息（含正常利息、逾期罚息）1853.93元。律师费用情况：2017年3月15日，建行中山分行作为甲方与广东雅商律师事务所作为乙方签订《委托代理协议》，约定：甲方委托乙方处理甲方与借款人阮璐明等26人（见附件，含蒋少云在内）之间诉讼事宜，乙方代理人的工作范围包括诉讼（一审、二审）、执行中的全部事务。代理费支付标准为：在本协议签订10日内，甲方支付前期代理费2000元/案；在收到法院出具的立案通知书10日内，甲方按起诉标的金额分段按比例累加计算支付代理费：10万元（含10万元）以下收取6%，10万元至50万元（含50万元）收取5%，50万元至100万元（含100万元）收取4%……其后，广东雅商律师事务所开具本案律师费发票，金额25061元。抵押担保情况：抵押物为蒋少云本案中借款所购房屋，《个人住房（商业用房）借款合同》约定：抵押担保范围包括借款本金、利息（包括罚息、复利），贷款人为实现债权和抵押权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）。已办理抵押登记备案手续，抵押权人为建行中山分行（抵押登记备案编号：易房抵字第DY201405337号）。庭审中，建行中山分行表示房地产权属证书及他项权证尚未核发。保证担保情况：2011年4月1日，恒大公司作为甲方与建行中山分行作为乙方签订《商品房销售贷款合作协议书》约定：乙方对符合贷款条件的购房人购买甲方开发建设并依法销售的坐落于中山市南区竹秀园渡头村的经批准命名为金时代花园的商品房发放个人住房贷款。甲方同意在乙方承诺贷款额度内，对每一购房人向乙方借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及乙方为实现债权而发生的有关费用（包括处置抵押物费用等），并随着借款人逐期还款而相应递减。保证期限从乙方与借款人签订的借款合同生效之日起，至甲方为购房人办妥所购住房的房屋所有权证，并办妥房屋抵押登记，将房屋他项权证等房屋权属证明文件交乙方保管之日止。甲方同意在其保证期间内，如借款人未能依照合同约定按时偿还贷款本息或相关费用以及乙方全额回收贷款时，乙方无需征得甲方同意即可从甲方在乙方开立的任何存款账户中直接扣收有关款项。协议还约定了其他事项。双方并未约定多个担保并存的清偿顺序。本院认为，建行中山分行与蒋少云签订的《个人住房（商业用房）借款合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应恪守履行。建行中山分行依约发放贷款，已履行了出借款项的义务，蒋少云亦应当全面履行还款义务。因蒋少云未按约还款，双方约定解除合同的条件已成就，故建行中山分行请求解除合同并提前收回已发放的贷款本息，理据充分，本院予以支持。对于蒋少云拖欠的借款本息数额，有建行中山分行提供的证据为证，蒋少云没有参加诉讼也没有提供证据推翻，在此情况下，本院采信建行中山分行的主张，确认其主张的数额。至于律师费，因《个人住房（商业用房）借款合同》已约定建行中山分行因催收贷款本息产生的费用由蒋少云承担，建行中山分行已提供证据证明律师费已实际发生且没有超过律师费收费标准，故本院亦予以支持。蒋少云提供的抵押物已办理抵押登记备案手续，具有公示性，能对抗第三人，因此，当其不履行债务时，建行中山分行有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。此外，依据恒大公司与建行中山分行签订《商品房销售贷款合作协议书》约定，蒋少云为购买涉案房屋而欠建行中山分行的债务属于恒大公司的连带责任保证范围且尚在保证期限内，故恒大公司应对蒋少云所欠建行中山分行的本案债务承担连带责任保证。并且，该协议书还约定，如借款人未能依照合同约定按时偿还贷款本息时，恒大公司同意建行中山分行在其开立的存款账户中直接扣收有关款项，该约定实际上赋予了建行中山分行在一定范围内可要求恒大公司先行承担保证责任的权利，范围限定在恒大公司开立在建行中山分行的银行账户存款。除此之外，建行中山分行和恒大公司再无约定被担保的债权既有物的担保又有人的担保时实行担保权的顺序，故根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条关于“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”的规定，建行中山分行有权先扣收恒大公司在建行中山分行的银行存款用以承担保证责任，不足部分就蒋少云提供的抵押物实现债权，仍不足部分由恒大公司以其在建行中山分行的银行账户存款以外的其他财产承担连带保证责任。恒大公司承担保证责任后，有权向蒋少云追偿。基于此，建行中山分行扣收恒大公司银行存款符合双方约定。该款为恒大公司承担保证责任的款项，恒大公司有权向蒋少云追偿。此后，恒大公司承担其他保证责任后，亦有权向蒋少云追偿。综上，建行中山分行的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。蒋少云经本院合法传唤而不到庭应诉，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应承担相应的诉讼风险。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司中山市分行与被告蒋少云签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440780014-2012-20140601370）。二、被告蒋少云于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国建设银行股份有限公司中山市分行清偿本金432493.14元及利息【利息包括正常利息、逾期罚息，暂计至2017年8月7日为1853.93元，之后至本判决发生法律效力之日，未到期本金的贷款利率按中国人民银行同期同档次贷款基准利率水平上上浮5％确定，每年的1月1日调整一次，逾期本金按罚息利率即前述贷款利率的1.5倍计算，贷款利率调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整；本判决发生法律效力之日起至清偿之日止，以实欠本金为基数，按照前述罚息利率计算罚息】。三、被告蒋少云于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国建设银行股份有限公司中山市分行支付律师费25061元。四、被告蒋少云逾期履行上述债务，原告中国建设银行股份有限公司中山市分行有权对被告蒋少云提供的抵押物即位于广东省中山市南区金时代花园25幢2902房（抵押登记备案编号：易房抵字第DY201405337号）折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿本案债权。五、对原告中国建设银行股份有限公司中山市分行扣收被告恒大地产集团（中山）有限公司开立在原告中国建设银行股份有限公司中山市分行的账户存款及对处分上述抵押物仍不足以支付的部分，由被告恒大地产集团（中山）有限公司承担连带保证责任。被告恒大地产集团（中山）有限公司承担保证责任后，有权向被告蒋少云追偿（包括已被扣收的银行存款部分）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8191元（原告中国建设银行股份有限公司中山市分行已预交），由被告蒋少云、恒大地产集团（中山）有限公司负担并于本判决生效之日起七日内直接返还给原告中国建设银行股份有限公司中山市分行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  区瑞樱人民陪审员  陈明玉人民陪审员  梁宝霞二〇一七年九月十五日书 记 员  廖柳茹黄燕红