江西省南昌市西湖区人民法院民 事 判 决 书(2016)赣0103民初2625号原告：邹朝华，男，1975年5月3日出生，汉族，住南昌市东湖区。委托诉讼代理人：秦贵明，江西皆诚律师事务所律师。执业证号：13601198810958265。被告：江西省百勤房地产开发有限公司。住所地：南昌市西湖区站前路**号中百（国恩）大厦*楼****室。统一社会信用代码：91360100568685348U。法定代表人：徐乐江，该公司总经理。委托诉讼代理人：熊良明，江西阳明阳律师事务所律师。执业证号：13601199610222295。委托诉讼代理人：徐丽君，江西阳明阳律师事务所律师。执业证号：13601201411142196。原告邹朝华诉被告江西省百勤房地产开发有限公司（以下简称百勤房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邹朝华委托诉讼代理人秦贵明，被告百勤房地产公司委托诉讼代理人徐丽君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邹朝华向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告承担从2016年10月1日起至其实际交房期间的逾期交房违约责任（暂计算至2016年8月31日为人民币44887元，2016年9月1日至实际交房期间继续按约计算违约金）；2、本案案件受理费等费用全部由被告承担。事实与理由:位于西湖区××生路××号“朝阳峰汇小区”系被告开发的合法楼盘。2014年3月3日，原告与被告就买卖小区第1#楼1单元6层602号房签订了正式的商品房买卖合同并进行了合同登记备案。该合同主要规定：（1）原告所购房屋建筑面积98.72平方米（预测面积），购买单价为9021.64元/㎡，总价款890616元整，房款采用按揭贷款方支付即原告首付690616元整，余款20万元按揭贷款；（2）被告需在2015年9月30日前将“经验收合格”即“经南昌市建筑工程质量监督站验收合格”的房屋交付给原告；（3）合同同时规定被告逾期交房超过60天以上，其要按日向原告支付已交付房价款万分之1.5计算违约金（其他内容详见证据“商品房买卖合同”），合同签订时，原告就将总购房款890616元付给了被告。2016年1月22日，被告通过南昌旺鑫物业服务有限公司向已购的“朝阳峰汇”小区物业的业主发出书面“入伙须知”要求大家收房，经原告及其他业主多方了解发现此时被告就所出售的商品房并未取得《竣工验收备案表》，不符合合合同约定的交房条件，为此原告与其他业主拒绝接受所购房屋并开展相应的维权行为。被告在2016年4月19日向业主发出书面承诺，在该承诺书中，被告首先承认截止到承诺书出台之时“峰汇小区”商品房没有办理“房屋整体验收”、没有达到“房屋交付的合格标准”，同时承诺争取在2016年6月30日完成项目的整体验收达到交房标准并表示会对逾期交房予以相应的赔偿。2016年7月22日被告就“峰汇小区”商品房已取得《竣工验收备案表》，具备交付条件，当原告与其他业主要求被告办理交房手续时，被告却提出交房前双方必须就其预期交房违约责任达成最终协议，否则不予办理交房，并提供解决问题的三个方案，由于被告所提三个方案均是明显侵害原告合法利益的方案，为此遭到原告的拒绝，被告以此为由一直不将房屋交付给原告。原告认为双方所签《商品房买卖合同》系合法有效的合同，双方均应全面履行自己的义务及全面享有权利，被告在逾期且不具备交付条件时要求原告收房，不仅是违约，也是一种意图欺骗原告的行为。嗣后，双方多次协商未果，原告为维护其合法权益，遂诉至法院，请依法判决。被告百勤房地产公司辩称：一、涉案房屋于2015年12月31日已取得竣工验收备案，故在2016年1月22日被告向原告发出了“入伙通知”；二、自被告发出“入伙通知”后，则视为原告得知房屋可以办理交接手续，此后不存在逾期交房的问题，更不应承担逾期交房的违约金。三、原告诉状中明确了于2016年1月22日收到了“入伙通知”但一直不与被告办理交房手续，故此责任应由原告承担，原告诉称被告拒不交房，其文字表述自相矛盾，故请求法院查明事实后，依法驳回原告诉请。原告邹朝华为支持其诉讼请求提交了南昌市商品房买卖合同、增值税正式发票、贷款合同、入住通知书、入伙须知、2016年4月19日被告向业主发出的书面承诺、被告起草的“朝阳峰汇小区逾期交房赔偿协议”、南昌市建设工程竣工验收备案表等证据。被告百勤房地产公司为支持其答辩，提交了单位工程施工竣工报告、入住通知书等证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告百勤房地产公司系西湖区××生路××号朝阳峰汇小区的开发人。2014年3月3日，原告邹朝华与被告百勤房地产公司签订了《南昌市商品房买卖合同》。该合同约定：1、原告购买被告开发的位于西湖区××生路××朝阳××小区××＃楼××单元××号，该房建筑面积98.72平方米（预测面积），购买单价为9021.64元/㎡，总房款为890616元整，房款原告采用按揭贷款方式支付即原告首付690616元整，余款20万元按揭贷款；2、被告需在2015年9月30日前将经验收合格的房屋交付给原告；3、被告逾期交房超过60天以上，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向二原告人支付已交付房价款万分之一点五的违约金。合同签订后，原告按约定如期向被告支付了总房款890616元，但被告未能按期交房。2016年1月22日，被告通过南昌旺鑫物业服务有限公司向朝阳峰汇小区业主发出书面入住通知要求办理入住手续，但原告以被告未取得《竣工验收备案表》，不符合合同约定的交房条件为由，拒绝收房。2016年4月19日，被告向业主发出书面承诺，对施工进度延期导致逾期交房表示歉意，并承诺在2016年6月30日完成房屋整体验收工作，从而达到交付标准，并表示会对逾期交房所产生的违约责任予以相应的赔偿。2016年7月22日，被告百勤房地产公司就朝阳峰汇小区向南昌市城乡建设委员会取得南昌市建设工程竣工验收备案表。后双方对逾期交房违约金协商未果，被告亦未能将房屋交予原告，原告于2016年9月14日诉至本院，提出如上诉请。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。被告百勤房地产公司与原告邹朝华签订的南昌市商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告未按合同约定于2015年9月30日前将达到验收合格标准的商品房交付原告，违反合同约定，应承担违约责任，被告依约应自2015年10月1日起以总房款890616元为基数按每日万分之一点五向原告支付违约金。被告辩称涉案房屋于2015年12月31日已取得竣工验收备案，符合交房条件，现查明朝阳峰汇小区于2015年12月31日完成单位工程施工竣工验收，工程质量经勘查、设计、施工、监理、建设单位验收合格，但被告就朝阳峰汇小区向城市建设主管部门取得建设工程竣工验收备案表的时间为2016年7月22日，施工竣工验收合格并非合同约定的“商品房经验收合格”，依据合同实际符合商品房交付条件的时间是2016年7月22日，故对被告的该答辩意见不予采信。被告于2016年1月22日向原告发出了入住通知，原告以不符合合同约定的交房条件为由拒绝收房，不违反合同约定，被告仍应承担延期交房的违约责任。自2015年10月1日起至2016年7月22日达到交付条件期间被告构成逾期交房，应依约赔偿原告逾期交房违约金，按合同约定计算，此期间被告应承担逾期交房违约金39409.76元（890616元×0.015%×295天=39409.76元）。2016年7月22日商品房验收合格后，因双方对逾期交房违约责任的承担达不成一致意见，双方未办理交接房手续，导致逾期交房状态一直持续，双方对未能办理交接房手续均有责任，对此扩大的逾期交房违约损失酌定由双方各承担50%的责任。2016年9月14日，原告向本院提起诉讼，请求被告承担逾期交房违约金至实际交房之日止，但却并未主张被告交付房屋，有违常理，也有违公平、诚实信用原则，对原告主张被告承担2016年9月14日之后的逾期交房违约金的请求不予支持。经核算，2016年7月23日至2016年9月14日期间的逾期交房违约金为7213.99元元（890616元×0.015%×54天=7213.99元），双方各承担50%的责任，被告应支付此期间逾期交房违约金为3606.99元。综上所述，被告应支付原告自2015年10月1日起至2016年9月14日期间的逾期交房违约金43016.75元（39409.76元＋3606.99元），对原告诉请中超出43016.75元的部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、限被告江西省百勤房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告邹朝华支付逾期交房违约金43016.75元；二、驳回原告邹朝华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告邹朝华预交的案件受理费920元，保全费469元，合计1389元,由原告邹朝华负担58元，由被告江西省百勤房地产开发有限公司负担1331元，限随上述款一并偿付。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院，且应在递交上诉状后七日内，到南昌市中级人民法院缴纳上诉费，或办理减、免、缓交手续，逾期不交或未按规定办理相关手续，南昌市中级人民法院按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决书确定的全部义务，一方不履行的，权利人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为2年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日后起计算。审 判 长  郭绵庆人民陪审员  张薇霞人民陪审员  胡小梅二〇一七年五月十七日书 记 员  王碧云速 录 员  黄前琴