杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2015）杭西民初字第1851号原告（反诉被告）：浙江大学科技园发展有限公司,住所地杭州市西湖区西溪路525号浙江大学国家大学科技园C楼。法定代表人：郑爱平，董事长。委托代理人：丁蕾、巫琼妮，浙江政法联律师事务所律师。被告（反诉原告）：杭州南嵌科技有限公司,住所地杭州市西湖区留和路135号UN公社17幢105室。法定代表人：王海涛，总经理。浙江大学科技园发展有限公司（以下简称浙大科技园）诉杭州南嵌科技有限公司（以下简称南嵌公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月26日立案受理后，依法适用简易程序审理。后南嵌公司在提交答辩状期间提出反诉，本院经审查后予以受理。后本案由简易程序转为普通程序审理，本院依法组成合议庭，于2015年9月24日、2015年11月13日、2016年3月10日、2016年5月11日四次公开开庭进行了审理。浙大科技园的委托代理人巫琼妮，南嵌公司的法定代表人王海涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。浙大科技园向本院提出诉讼请求：1、解除浙大科技园与南嵌公司之间的《房屋租赁合同》；2、南嵌公司腾空房屋并将房屋恢复原状；3、南嵌公司支付给浙大科技园自2014年2月28日起至合同实际解除之日止期间的房屋租金，暂计算至2015年5月15日为57143元，并支付自实际偿付之日期间的违约金（违约金按日万分之六的标准暂自2014年3月5日计算至2015年5月15日为13077.84元）；4、本案诉讼费用由南嵌公司承担。审理过程中，浙大科技园将上述第2项诉讼请求变更为：南嵌公司腾空并将房屋交付给浙大科技园。事实与理由：浙大科技园于2014年2月28日与南嵌公司签订《房屋租赁合同》，约定由南嵌公司承租浙大科技园位于杭州市西湖区房屋（以下简称租赁房屋），合同期限自2014年2月28日至2016年2月27日，每月租金5134元，南嵌公司于每六个月的首月前五天内，向浙大科技园支付六个月的租金。合同签订后，浙大科技园如约交付租赁房屋，但南嵌公司仅在浙大科技园多次电话催收下支付了17300元租金，之后一直拖欠。2015年2月6日，浙大科技园发函至南嵌公司处催收租金，南嵌公司仍置之不理。南嵌公司答辩并提出反诉请求：1、浙大科技园支付给南嵌公司违约金15402元；2、浙大科技园返还南嵌公司扣押的财产；3、浙大科技园赔偿南嵌公司损失25000元；3、本案反诉诉讼费由浙大科技园承担。事实与理由：浙大科技园所述与事实不符。双方于2014年2月28日签订《房屋租赁合同》，南嵌公司为改善经营环境，于2014年3月对租赁房屋进行了装修。2014年11月，浙大科技园突然对房屋进行了停水停电措施，扣押南嵌公司放置在租赁房屋内的财物，提前收回租赁房屋，单方面解除了合同。浙大科技园的违约行为致使南嵌公司的生产经营中断，给南嵌公司造成巨大损失。对于南嵌公司的反诉，浙大科技园答辩称：南嵌公司所述与事实不符。浙大科技园并未提前收回租赁房屋，租赁房屋亦一直在南嵌公司的控制下，浙大科技园并未扣押南嵌公司的财物，故南嵌公司主张违约金与赔偿金的反诉请求无依据。其次，租赁房屋内并不供水，故不存在断水的问题。停电系因南嵌公司未缴纳电费、物业费所致，是物业管理公司采取了停电措施，与浙大科技园无关，其因停电所致的损失应由南嵌公司自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对浙大科技园提交的《房屋租赁合同》、水电费代付代收协议、补充约定、说明函的真实性均予以认定并在案佐证；对南嵌公司提交的《房屋租赁合同》、通知函、保证金收据、录音资料的真实性均予以认定并在案佐证。根据上述本院确认的证据及当事人陈述，本院认定本案事实如下：2014年2月28日，浙大科技园作为出租方（甲方），南嵌公司作为承租方（乙方），签订《房屋租赁合同》一份，约定：乙方承租租赁房屋，租赁期自2014年2月28日至2016年2月27日止，总计期限为2年；月租金为5134元；付款方式为：本着先付后用的原则，乙方应在本合同生效后五天内，向甲方支付6个月的租金，共计30804元，此后，乙方应于每隔6个月的首月的前五天内，向甲方预先支付6个月的租金，直至合同终止；在本合同生效后五天内，乙方应按照3个月的房屋租金金额向甲方交付租赁保证金15402元；本合同解除时，在乙方按照本合同约定返还租赁房屋并结清本合同所约定之全部费用、违约金、滞纳金或赔偿金等款项后，甲方将乙方交付的租赁保证金不计息退还给乙方；租赁期间，非本合同规定的情形，甲方擅自解除合同，提前收回租赁房屋，乙方有权解除合同；租赁期间，乙方未按期支付全额租金，在甲方催告之日起30日内仍未付清的；乙方拖欠应当交纳的各项费用，在甲方催告之日起30日内仍未付清的，甲方有权解除合同，提前收回租赁房屋；乙方未按本合同的约定付款的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际付清款项之日止，乙方应向甲方按日支付应付租金的万分之六的违约金。甲方依据合同约定解除合同的，甲方对乙方的装修、搬迁等各种投入不予赔偿，且乙方须赔偿甲方因此所受的损失，并按3个月的房屋租金支付违约金；乙方依据合同约定解除合同的，甲方除应退还乙方已经支付的未满期限的租金外，还应赔偿乙方因此所受的损失，并按本合同3个月的房屋租金支付违约金；如乙方未按期支付全额租金，在甲方催告之日起15日内仍未付清的，则甲方有权采取停水、停电等措施直至乙方付清租金为止；甲方采取停电、停电等措施不构成违约，也不构成侵权，如因此造成乙方损失的，由乙方自行承担。合同签订后，原告依约交付了租赁房屋，被告支付了租赁保证金5000元。期间，被告支付房屋租金17300元。此后，南嵌公司未按约支付其他费用。2014年12月23日，浙大科技园以南嵌公司拖欠租金为由通知浙江南都物业管理有限公司对南嵌公司所租赁房屋进行停电处理，浙江南都物业管理有限公司于当日17时起对租赁房屋停止供电。2014年12月25日，南嵌公司向浙大科技园提出退租申请，但浙大科技园主张双方并未就退租事宜达成协议。2015年1月，南嵌公司要求从租赁房屋内搬出，浙大科技园不予准许，且南嵌公司最迟于2015年2月5日即无法进入租赁房屋所在园区。2015年10月16日，双方在本院的组织下，进入租赁房屋内清点财物。2015年10月26日，南嵌公司腾空租赁房屋，双方办理了房屋交接手续。本院认为，浙大科技园与南嵌公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应按约履行。现南嵌公司未按约支付租金，已构成违约，浙大科技园有权依据《房屋租赁合同》的约定要求南嵌公司承担相应的违约责任。《房屋租赁合同》中明确约定，南嵌公司拖欠应当交纳的各项费用，经催告之日起30日内仍未付清的，浙大科技园有权解除合同，提前收回租赁房屋，并按日收取应付租金的万分之六的违约金；且经催告之日起15日内仍未付清的，浙大科技园有权采取停水、停电等措施直至租金付清为止。据此，因南嵌公司未按期支付租金，浙大科技园有权于催告之日起15日后采取停电措施。现浙大科技园于2014年12月23日对租赁房屋采取停电措施，但未提供证据证明其已催告，不符合上述约定；且南嵌公司已于停止供电后的第三天即2014年12月25日向浙大科技园提出退租申请，虽浙大科技园主张双方未就退租事宜达成书面一致意见，但浙大科技园停止供电的行为应视为其以行为表示解除合同，据此，本院确认浙大科技园与南嵌公司之间的《房屋租赁合同》于2014年12月25日解除。且停止供电的直接结果即为南嵌公司无法经常使用租赁房屋，但综合考虑到南嵌公司系存在未支付房租的违约行为在先，本院对南嵌公司以浙大科技园停止供电为由主张浙大科技园违约并主张违约金及损失赔偿金的反诉请求，本院不予支持。合同解除后，南嵌公司应腾空租赁房屋并交付给浙大科技园，且房屋租金应实际计算至腾空并交付之日止。本案中，浙大科技园即主张房屋租金应计算至南嵌公司实际腾空并交付房屋之日即2015年10月26日。但在2015年1月份，南嵌公司已向浙大科技园提出从租赁房屋中搬离，而浙大科技园不予准许，且自2015年2月5日起南嵌公司无法进入房屋所在园区，事实上失去了对房屋的控制。合同解除后，浙大科技园无权对南嵌公司搬离房屋进行阻挠，而南嵌公司客观上直至2015年10月25日方从案涉房屋中搬离的情形系浙大科技园不恰当的阻挠行为所致，其后果应由浙大科技园自行承担，故浙大科技园无权主张该期间的房屋占有使用费。故本院确认租金及房屋占有使用费计算至上述本院确认的合同解除之日即2014年12月25日止，共计50826元，扣除南嵌公司已支付的租金17300元，南嵌公司尚欠租金33526元，对于该租金，南嵌公司应予支付。南嵌公司另支付了保证金5000元，浙大科技园在庭审中明确同意以保证金抵扣租金，故扣除保证金后，南嵌公司尚应支付的租金为28526元。现因南嵌公司未按约支付租金，浙大科技园主张按日万分之六的标准计算违约金，符合合同约定，亦不违反法律规定，暂计算至2015年5月15日的违约金为7180元。至于南嵌公司主张浙大科技园返还扣押的财物的诉讼请求，因南嵌公司未提供证据证明浙大科技园实施了扣押其财物的行为，故对南嵌公司的该反诉请求，本院不予支持。审理过程中，在本院的组织下，双方已于2015年12月26日办理了房屋交接手续，故对浙江大学科技园发展有限公司要求杭州南嵌科技有限公司腾空并交付房屋的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、浙江大学科技园发展有限公司与杭州南嵌科技有限公司于2014年2月28日签订的《房屋租赁合同》于2014年12月25日解除。二、杭州南嵌科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付给浙江大学科技园发展有限公司房屋租金28526元，并支付违约金7180元（违约金暂计算至2015年5月15日），共计35706元；自2015年5月16日至实际清偿之日期间的违约金以未付的房屋租金为基数按日万分之六的标准另行计付。三、驳回浙江大学科技园发展有限公司的其他诉讼请求。四、驳回杭州南嵌科技有限公司的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1556元，由浙江大学科技园发展有限公司负担765元，由杭州南嵌科技有限公司负担791元。反诉案件受理费405元，由杭州南嵌科技有限公司负担。浙江大学科技园发展有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；杭州南嵌科技有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审 判 长  李玉梅人民陪审员  朱湘江人民陪审员  尉 华二〇一七年四月十二日书 记 员  郑 钰·??8?··??9?·