徐州市泉山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泉民初字第1345号
原告宋伟益，个体。
委托代理人孟凡永，江苏圆点律师事务所律师。
被告徐州市滨湖花园房地产开发有限公司，住所地徐州市湖北路滨湖花园三期C9-x-xxx。
法定代表人吕嘉铭，董事长。
委托代理人屈庆功，江苏逸诚律师事务所律师。
委托代理人吉晓春，该公司销售部经理。
原告宋伟益诉被告徐州市滨湖花园房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年3月30日受理后，依法由审判员蒋春明独任审判，于2015年5月27日、6月15日公开开庭进行了审理。原告委托代理人孟凡永，被告徐州市滨湖花园房地产开发有限公司委托代理人屈庆功、吉晓春到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告宋伟益诉称，原被告于2012年5月16日签订商品房买卖合同一份，由原告购买被告开发的位于欣欣路北侧T2幢1单元xxx室住宅一套，合同约定房屋建筑面积198.88平方米，总价款1312000元。但根据徐州市房管局颁发的房权证，房屋建筑面积仅有194.08平方米，减少4.8平方米。以合同约定的房屋总价款1312000元和房屋建筑面积198.88平方米为依据，可以计算出该套商品房单价约为人民币6596.94元，故原告多收购房款31665.3元。原告多次要求被告返还超出部分的购房款，均遭拒，现诉请法院判令被告返还多收的购房款31665.3元，并支付该款自2012年5月16日起至起诉之日止的利息5858元。诉讼费用由被告负担。
被告徐州市滨湖花园房地产开发有限公司辩称，原告的诉讼请求无事实和法律依据，依法应予驳回。按照原被告签订的商品房买卖合同约定，原告购买的该套房屋的计价方式是按套计算，总价款为1312000元，并非按照建筑面积计算总价款，因此原告推算的该套商品房单价约为人民币6596.94元无事实和法律依据。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，对于交付的房屋建筑面积与约定的面积不符，合同有约定的按照约定处理。原被告签订的合同第五条是关于面积确认及面积差异处理的约定，明确规定当事人选择按套计价的，不适用本条约定。因此原告主张被告多收购房款31665.3元不能成立。
依据原被告诉辩意见及庭审质证，双方当事人对以下事实无异议，本院予以确认。
2012年5月8日，原告签署了滨湖御景湾合同签订确认单。该确认单为格式文本，在“买受人认真阅读了《商品房买卖合同》范本，认可并同意合同中的各项条款后填写本《合同签订确认单》”处标注了五星符号，确认单还记载了房号，建筑面积，买受人为原告、原告的身份证、家庭住址等信息；在付款方式中记载总房款为1312000元，房屋单价为空白。原告在“上述内容买受人已认真阅读，并同意签订《商品房买卖合同》，由此产生的责任买受人自行负责”处签名。
2012年5月16日，原被告签订《商品房买卖合同》，该合同是根据国家建设部和工商行政管理局编制的《商品房买卖合同》示范文本制定，由徐州市房产管理局监制。合同约定，被告购买原告开发的滨湖御景湾预售商品房一套，房屋编号为T2幢1单元xxx室，合同约定房屋建筑面积198.88平方米，其中，套内建筑面积181.54平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.34平方米。合同第四条计价方式与价款规定了四种计算商品房价款的方式可供选择，分别为按建筑面积与单价计算、按套内建筑面积与单价计算、按套计算和另行约定。原被告约定按套计算，该商品房总价款为1312000元，其他三种计价方式为空白。合同第五条面积确认与面积差异处理规定：“根据当事人选择的计价方式，本条规定以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准”，该条在房屋交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，规定了两种处理方式，“1、双方自行约定；2双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议”。原被告选择在房屋交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异时，按第一种方式处理，但在自行约定处仅约定当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同附件一为房屋平面图。庭审中，原告认可房屋实际户型与合同附件中的房屋平面图一致，无证据证明被告进行设计变更。
2013年6月25日，徐州市建设局向被告颁发讼争房屋交付使用通知书。同年6月28日被告向原告开具讼争房屋购房款发票，发票记载建筑面积194.08，单价6760.10元，金额1312000元。同年6月30日原告办理上房手续。2014年3月3日，原告房屋进行产权登记，房权证登记建筑面积194.08平方米，套内建筑面积176.98平方米。
以上事实有被告提供的，原告签署的滨湖御景湾合同签订确认单一份；原被告分别提供，内容一致的《商品房买卖合同》各一份；原告提供的原告与徐州市滨湖花园物业管理有限公司签订的前期物业管理服务协议一份；被告提供的，徐州市建设局颁发的讼争房屋交付使用书；原告提供的讼争房屋购房款发票、房权证及土地使用权证；被告提供的，原告签署的上房通知书；被告提供的由徐州市宏伟测绘制图公司制作，徐州市住房保障和房产管理局审核的，讼争房屋面积预测算与实测算报告各一份；庭审笔录等证据予以佐证。
本案双方当事人争议的第一个焦点为：讼争房屋购房发票上载明商品房单价为6760.10元／㎡的事实，与合同约定按套计算房屋总价款的事实是否矛盾，能否据此将合同约定的按套计价，改变为按照建筑面积计价。
原告主张，商品房销售合同虽约定按套计价，但购房发票上却明确体现购房单价，因此被告对于实际交付使用住房建筑面积减少的部分应进行结算。被告反驳认为，购房发票的格式是税务部门按照统一模板定制的，发票上即使有单价的内容也不能改变合同关于按套计价的约定。
本院认为，本案中房屋价款的计价方式当事人双方已在合同中明确约定，该约定未经双方当事人协商一致不得变更。购房款发票中载明的单价，是在首先确定房屋总价的基础上，除以建筑面积，推算出的房屋单价。购房发票载明的单价6760.10元／㎡，与原告诉称中推算的单价6596.94元也不一致，唯一一致的是讼争房屋的价款都是按照1312000元计算的，该结果进一步证明，双方在房屋价款的计价方式上是按套计算，而非按照建筑面积与单价确定。
本案双方当事人争议的第二个焦点为：原告房权证登记的建筑面积与商品房买卖合同约定的建筑面积不符，能否依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条或依据《江苏省城市房地产交易管理条例》第十七条第一款第三项的规定，按照合同没有约定或约定不明时的处理原则，解决本案争议。
原告认为，合同约定的建筑面积比房权证登记的建筑面积减少4.8平方米，误差比为2.41%。但合同第五条明确约定，“当事人选择按套计价的，不适用本条约”。同时该条规定商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异时，原被告选择按第一种方式，即自行约定处理，但在自行约定处仅约定当事人选择按套计价的，不适用本条约定。因此合同约定在面积出现误差时排除了第五条的适用，实际未约定面积出现误差时的处理方式，故应依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条以及《江苏省城市房地产交易管理条例》第十七条第一款第三项的规定，以合同没有约定或约定不明时的处理原则，解决本案争议。
被告反驳认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条明确规定出卖人交付使用的套内建筑面积或建筑面积与商品房买卖合同约定不符，合同有约定的，要先按照约定处理。本案中，双方约定按套计价的，不适用合同第五条，这就是双方对于面积出现误差，如何处理的约定，即不需进行面积补差处理。因此在双方当事人就面积出现误差有约定的情况下，就不能按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条以及《江苏省城市房地产交易管理条例》第十七条第一款第三项的规定，以合同没有约定或约定不明时的规则进行处理。
本院认为，依照双方当事人签订的商品房买卖合同第五条约定，在商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，规定了两种处理方式，其中第二种处理方式与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条中，关于合同没有约定或约定不明时的处理原则，以及《江苏省城市房地产交易管理条例》第十七条第一款第三项的内容基本一致。但合同第五条明确约定，“当事人选择按套计价的，不适用本条约定”，因此双方当事人以约定的方式排除了第五条的适用，同时也排除了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条以及《江苏省城市房地产交易管理条例》第十七条第一款第三项在本纠纷中的适用。
综上，本院认为，原被告签订的商品房买卖合同是合法有效的。该合同样本为徐州市房产管理局监制，是签订商品房买卖合同专用的格式文本。原告在与被告正式签订商品房买卖合同前，签署了合同签订确认单，该确认单可以证明被告就格式合同的内容，已对原告进行了充分的提请注意义务。依照法律规定，合同生效后，当事人就质量、价款或报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或交易习惯确定。首先，从合同整体内容来看，第五条是关于“面积确认及面积差异处理”的约定，其中“当事人选择按套计价的，不适用本条约定”是格式条款，即使用该合同范本订立的合同，只要选择按套计价，就不适用合同第五条关于面积确认和面积差异处理的规则。同时如选择按套计价，该条也间接排除了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条中，关于合同没有约定或约定不明时的处理原则，以及《江苏省城市房地产交易管理条例》第十七条第一款第三项的适用（理由见双方当事人争议焦点二，在此不再累诉）。该条仅针对当事人选择按建筑面积或套内建筑面积计价时，需对面积确认及面积差异进行处理。因此对于选择按套计价的，合同第五条所表达的意思就是不再进行“面积确认及面积差异处理”。当然双方当事人可以通过另行签订补充协议改变第五条的规定，但本案中双方当事人未再就误差面积的处理另行约定。
其次，按照行业规定及交易习惯，建设部《商品房销售管理办法》第十九条规定，按套计价的预售房屋，交付使用的房屋套型或相关尺寸与合同不一致，当事人可以事先约定误差范围，在误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以选择退房或与房地产开发企业重新约定总价款。并未规定定买受人可以选择退面积误差价款。因此按照合同约定及法律规定，原告要求返还多收的购房款31665.3元，并支付该款自2012年5月16日起至起诉之日止的利息5858元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：
驳回原告宋伟益的诉讼请求。
案件受理费740元，减半收取370元，由原告宋伟益负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 员 蒋春明
二〇一五年六月二十五日
见习书记员 刘星辰