宁夏回族自治区中卫市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）宁05民终248号上诉人（原审原告）：中卫市东方物业服务有限责任公司。住所地：宁夏回族自治区中卫市沙坡头区东方家园物业楼。法定代表人：沈学元，该公司经理。委托诉讼代理人：詹晓霞，宁夏永东律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告）：孙忠贤，男，汉族，大专文化，个体工商户，住宁夏回族自治区中卫市。被上诉人（原审被告）：中卫市孙武机械加工修理部。住所地：宁夏回族自治区中卫市沙坡头区长城东街金河*期*号楼*号营业房。经营者：孙忠贤。上诉人中卫市东方物业服务有限责任公司(以下简称东方物业)因与被上诉人孙忠贤、中卫市孙武机械加工修理部（以下简称孙武修理部）物业服务合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院（2017）宁0502民初3121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月19日立案后，依法组成合议庭，于2018年4月25日公开开庭进行了审理。上诉人东方物业的委托诉讼代理人詹晓霞，被上诉人孙忠贤、孙武修理部的经营者孙忠贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东方物业的上诉请求：1.请求撤销原审判决，改判支持东方物业要求孙忠贤、孙武修理部连带支付拖欠东方物业2014年7月1日至2017年10月23日期间的物业费4896元及逾期付款违约金4896元，共计9792元；2.一、二审诉讼费用由孙忠贤、孙武修理部承担。事实和理由：原审已经认定东方物业在2014年至2017年为孙忠贤、孙武修理部提供了物业服务，仅以东方物业未提交《收费许可证》违反了规定认定东方物业的诉请不能成立，属适用法律错误。东方物业提交的资质等级证书、【2014】20号文件、【2015】40号文件等均可以证实东方物业有为业主提供物业服务的资质，东方物业根据文件标准收费，并未违反法律规定。对于文件中均提到的需要办理《收费许可证》，东方物业在原审中已提到物价部门已在2014年后停止办理了所有的物业收费许可证，在此之前办理的不再进行换证工作。2014年中卫市住房和城乡建设局、中卫市物价局联合对沙坡头区28家物业服务企业所服务的57个住宅小区物业服务等级进行了考核并予公布。公布后对上述单位颁发了收费许可证。但之后停止了颁发，已经颁发的许可证也不再进行换发。东方物业服务的金河二期属于后期建造的小区，不在上述考核范围内，并由上述部门在2015年单独下发通知确定了该小区的服务等级，文件下发后物价局未颁发收费许可证，并告知此后的小区均不再办理收费许可证。经东方物业与物价局多次沟通，物价局出具自治区物价局关于取消核发《服务价格登记备案证》加强事中事后监管的通知一份，证实已经取消核发服务价格登记备案证，各级价格部门不再核发该证书，不再开展服务价格登记备案证换发工作。孙忠贤、孙武修理部辩称：1、卫价发（2014）20号文件制订的收费许可证是规范物业服务企业行为的一项政策，它是有关部门对沙坡头区物业服务企业的资质和所服务住宅小区物业服务等级进行了考核公布并颁发了收费许可证。东方物业提到的物价部门己在2014年后停止办理所有的物业收费许可证，这里需要指出的是,为什么2015年中卫市住房和城乡建设局，中卫市物价局(2015)40号文件《关于确认金河小区二期物业服务等级的通知》中进一步强调要求对方接通知后5日内到物价部门办理相应等级收费标准的《收费许可证》方可实施收费。一项政策的出台，它既有前瞻性，又有后续性，出台和停止是相辅相成的。中卫市政府部门既然出台了物业收费许可证的政策，停止这项政策应该也是有文件的。2、聘用物业服务公司是小区业主委员会或业主约定的，金河二期住宅和营业房自2011年竣工至今8年之久未成立业主委员会。是什么部门或什么人越权聘用，还是东方物业一厢情愿跑来的，所以，东方物业公司服务合理性、合法性值得怀疑。3、签订物业服务合同，明确物业服务的内容，项目、收费的标准，这是维护、保障双方合法权益必不可缺少的一环，这也是当今法制社会下公民掌握的最基本的一个常识。从2012年业主陆续入住以来，东方物业和哪一位业主签订过合同？几百家住户的资产安全何以保证？4、一审法院认定东方物业2014年至2017年对孙忠贤进行了物业服务这些与事实不符。东方物业确实为金河小区住宅户服务了，但是没有对孙武修理部以及临街营业房的业主进行过任何一项物业服务，这是因为：第一，孙武修理部所在的临街营业房和住宅小区完全隔绝，东方物业提交的证据是为住宅小区住户服务的证据，没有一条可以证明是为孙武修理部服务的证据；第二，孙武修理部营业房门前的卫生、绿化，环境等已和城管局签订了三包合同，室内的服务物业公司想服务也没有机会。5、孙武修理部从2012年装修入住以来，楼顶漏雨，致使室顶面漆大面积脱落，灯具泡坏，外面雨停了好几天了，室内还漏雨，苦不堪言，孙忠贤多次找东园村反映，但都东推西拖，得不到解决，这本该是物业公司服务的内容，但东方物业不闻，不问，不管。6、东方物业具体负责人李某某用欺诈、威逼的手段收取物业费。2018年4月2日我王某某与李某某论理时，李某某恶狠狠地说：”找人收拾你”。在当今民主和谐的社会里难道我们的人身安全就得不到保证吗？请求二审驳回上诉，维持原判。东方物业向一审法院起诉请求：1.依法判令孙忠贤、孙武修理部连带支付拖欠2014年7月1日至2017年10月23日的物业费4896元及逾期付款违约金4896元（按0.3%/日标准，自2014年7月1日计算至2017年10月23日），合计9792元；2.本案诉讼费用由孙忠贤、孙武修理部承担。一审法院审理查明：东方物业系中卫市沙坡头区金河小区的物业服务者，孙忠贤在金河小区二期的*号楼**栋营业房经营孙武修理部。2014年至2017年，东方物业向孙忠贤、孙武修理部提供了物业服务。2014年5月26日，中卫市物价局及中卫市住房和城乡建设局联合发布《关于调整规范沙坡头区物业服务收费政策的通知》【（2014）20号】，对物业服务收费等进行相应规范，该文件第七款第（四）项有”各物业服务企业应在住建部门发文确认各住宅小区物业服务等级后5日内按照《中卫市物业服务收费管理实施细则（暂行）》第四十七条规定，到物价部门办理相应等级收费标准的《收费许可证》后方可实施收费”之规定。2015年4月16日，中卫市物价局及中卫市住房和城乡建设局联合发布《关于确认金河小区二期物业服务等级的通知》【（2015）40号】，确定东方物业服务等级为三级且要求东方物业在接到该通知后5日内按照《中卫市物业服务收费管理实施细则（暂行）》第四十七条规定，到物价部门办理相应等级收费标准的《收费许可证》后方可实施收费。东方物业未向法庭提供《收费许可证》。一审法院认为：依据中卫市物价局及中卫市住房和城乡建设局联合发布的《关于调整规范沙坡头区物业服务收费政策的通知》【（2014）20号】、《关于确认金河小区二期物业服务等级的通知》【（2015）40号】之规定，东方物业应在收到上述【（2015）40号】文件后5日内按照《中卫市物业服务收费管理实施细则（暂行）》第四十七条规定，到物价部门办理相应等级收费标准的《收费许可证》后方可实施收费，但至今其未提交《收费许可证》违反上述规定，故其要求孙忠贤、孙武修理部交纳相关物业费用及承担逾期付款违约金的诉求依法不能成立，不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：驳回东方物业的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由东方物业公司负担。二审期间，东方物业向法庭提交以下证据：证据一：中卫市住房和城乡建设局、中卫市物价局《关于确认沙坡头区普通住宅小区物业服务等级的通知》【卫住建发[2014]87号】1份，《服务价格登记备案证》1份，《中卫市物业服务收费备案申报表》1份，宁夏回族自治区物价局《自治区物价局关于取消核发加强事中事后监管的通知》【宁价费发[2017]8号】1份，证明2014年中卫市住房和城乡建设局、中卫市物价局联合对沙坡头区28家物业服务企业所服务的57个住宅小区物业服务等级进行了考核并于公布。公布后对上述单位颁发了服务价格登记备案证，涉案小区系新成立的小区，不在上述考核范围内，在涉案小区等级评定后，东方物业进行了收费备案申报，物价部门告知已停止了颁发，已经颁发的登记证也不再进行换发，物价局已取消核发服务价格登记备案证的事实。证据二：（2018）宁0502民初369号民事判决书1份，证明东方物业为包括孙忠贤、孙武修理部在内的金河小区二期提供了物业服务，双方虽未签订物业服务合同，但双方形成了事实物业服务合同关系，判决业主向东方物业支付物业服务费的事实。孙忠贤、孙武修理部对上述证据质证认为：证据一：1.87号文件上要求办理收费许可证，但是东方物业一直没有办理，2015年物价局40号文件也要求必须办理收费许可证，不办理收费许可证没有根据。2.金河小区2011年就在建，当时就应该办理收费许可证。3.证据里没有收费许可证，只是价格备案证。4.自治区物价局下发的文件，取消合法服务价格登记证的通知，说明取消之前应按原文件执行，应跟业主签订物业合同后按原文件继续办理。证据二：判决中涉及的是住宅区的住宅户，孙忠贤、孙武修理部是营业房的住户，住宅区和营业房是隔离开的，住宅户享受了物业服务，孙忠贤、孙武修理部没有享受物业服务。二审期间，孙忠贤、孙武修理部向法庭提交以下证据：照片6张，证明物业公司没有对孙忠贤、孙武修理部进行物业服务，2011年金河小区就竣工了，应成立业主委员会，业主委员会应和物业公司签订物业服务合同。东方物业对上述证据质证认为：对证据的真实性无异议，对证明目的有异议。照片一、二与本案有关联性，照片三、四（1）-（3）无法证实与本案的关联。涉案小区虽在2011年竣工，但交付使用时间迟，且在2014年物价局、建设局对28家物业企业57个住宅小区进行等级评定时，涉案小区尚未达到评审条件，同时也未颁发服务价格登记备案证，故对该小区在2015年单独进行了评定，在东方物业提交的申请表后，已被告知停止颁发。照片二可以证实营业房与住宅小区是连体的，营业房前门虽临街街面，但其后窗却位于小区院内，与楼上住户同享上下水管道，及户外墙面等，不能证实孙忠贤、孙武修理部的证明目的。本院对东方物业提交的证据认证如下：证据一、二均系书证，与本案相关联，对其证明效力予以采信。本院对孙忠贤、孙武修理部提交的证据认证如下：照片一、二与本案相关联，东方物业对三性认可，对其证明效力予以采信；其他照片系孤证，需其他证据印证，无法达到其证明目的，对其证明效力不予确认。本院二审查明:中卫市物价局及中卫市住房和城乡建设局联合发布《关于确认金河小区二期物业服务等级的通知》【卫住建发（2015）40号】，确定东方物业服务等级为三级。孙武修理部营业房所在楼层为9层小高层，孙忠贤在该小高层1-2楼内生产、生活，房产面积为151.11平方米。中卫市物价局、中卫市住房和城乡建设局联合发布《关于调整规范沙坡头区物业服务收费政策的通知》【卫价发（2014）20号】，确定高层住宅物业服务收费指导标准为层高11层以下的2-3楼收费标准为每月0.6元每平方米（物业服务企业等级为三级）。2017年3月20日宁夏回族自治区物价局下发《自治区物价局关于取消核发加强事中事后监管的通知》【宁价费发（2017）8号】，确定从本通知印发之日起取消核发服务价格登记备案证制度，不再开展服务价格登记备案证换发工作。除此之外，本院查明的事实与一审查明的事实相同。对一审查明的事实予以确认。本院认为：东方物业与孙忠贤、孙武修理部未签订书面物业服务合同，但双方形成了事实上的物业服务合同，一审认定东方物业向孙忠贤、孙武修理部提供了物业服务并无不当，虽然孙忠贤、孙武修理部抗辩东方物业未提供物业服务，但就此问题没有提起上诉，故孙忠贤、孙武修理部应当按照规定向东方物业支付物业管理服务费。东方物业主张孙忠贤、孙武修理部连带支付2014年7月1日至2017年10月23日的物业费按0.8元/平方米/月计算,因双方未签订书面服务合同,其请求不符合中卫市物价局、中卫市住房和城乡建设局联合发布《关于调整规范沙坡头区物业服务收费政策的通知》【卫价发（2014）20号】中”在相应规定等级基准收费标准的基础上，按照上下浮动不超过20%的幅度与业主委员会协商确定，并在物业服务合同中予以明确，物业服务合同中无法明确的执行相应规定登记的基准收费标准”的规定，因此，对东方物业按0.8元/平方米/月计算收取物业管理费的请求不予支持。东方物业在一审中出示的《关于金河二期2015年物业费上调20%的说明》系东方物业单方出具，是否与业主委员会协商确定上调20%无法核实，且与孙忠贤、孙武修理部未签订书面合同，故对其证明效力不予采信。东方物业二审庭审中提供的服务价格登记备案证（副本）为复印件，其目的只是证明进行了收费备案申报，其并未提供服务价格登记备案证正本，所以在2017年3月20日宁夏回族自治区物价局下发《自治区物价局关于取消核发加强事中事后监管的通知》【宁价费发（2017）8号】之后，东方物业才取得收取物业管理费的相应条件，故自2017年3月20日至东方物业诉讼请求的2017年10月23日止共计为7个月，孙忠贤、孙武修理部应承担的物业费为634.7元（151.11平方米×0.6元×7个月）。因东方物业与孙忠贤、孙武修理部未签订书面合同，东方物业没有提供证据证实对逾期付款违约金作出约定，故对东方物业要求支付逾期付款违约金的请求不予支持。综上所述，东方物业的上诉请求部分成立，应予部分支持；一审判决认定部分事实不清，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院（2017）宁0502民初3121号民事判决；二、被上诉人孙忠贤、孙武修理部于本判决生效后30日内向上诉人中卫市东方物业服务有限责任公司连带支付2017年3月20日至2017年10月23日的物业服务费634.7元；三、驳回上诉人中卫市东方物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元，由中卫市孙武机械加工修理部、孙忠贤负担2元，由中卫市东方物业服务有限责任公司负担23元；二审案件受理费50元，由中卫市孙武机械加工修理部、孙忠贤负担4元，由中卫市东方物业服务有限责任公司负担46元。本判决为终审判决。审 判 长  陈文普审 判 员  杨 涛代理审判员  谈 雪二〇一八年五月八日书 记 员  张宇薇附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。