上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终7152号
上诉人(原审被告、反诉原告)：上海规星物业管理有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：谭为忠，总经理。委托诉讼代理人：陈育新，上海沪灿律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：上海市杨浦区锦都玫瑰园业主委员会，住所地上海市杨浦区。负责人：裘国初，主任。委托诉讼代理人：季贇，该业委会委员。委托诉讼代理人：汪本科，上海明伦律师事务所律师。上诉人上海规星物业管理有限公司(以下简称“规星公司”)因与被上诉人上海市杨浦区锦都玫瑰园业主委员会(以下简称“锦都玫瑰园业委会”)物业服务合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2016)沪0110民初3626号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。规星公司上诉请求：撤销原判第一、二、三、四项，驳回锦都玫瑰园业委会的诉讼请求，支持其反诉请求。事实和理由：1、合同附件九作为独立附件，双方并未签字，规星公司从未收到过附件九记载的材料，故无从返还；2、未统计的停车费属子虚乌有，规星公司也从未收过小区公用用房费用，不存在该两笔费用；3、规星公司用于房屋主体结构、公共部位和公共设施设备的维修费用，均应用维修基金予以支付。锦都玫瑰园业委会辩称，1、合同附件九作为合同一部分，不需要另行盖章，且规星公司如果未拿到资料是无法进行物业管理的；2、有证据证明规星公司取得过公用用房的出租费用；3、维修基金分摊是物业公司的职责。锦都玫瑰园业委会向一审法院起诉请求判令规星公司：1、移交上海市楼锦都玫瑰园小区竣工总平面图和单体建筑、结构、设备竣工图以及地下管网工程竣工图等；2、移交2012年3月1日至2015年12月31日物业服务期间，小区共有部位的物业经营管理档案，包括但不限于电梯维保合同维修记录、供水供电及垃圾清运合同、与案外人曹某签订的房屋租赁合同原件及相应付款凭证；3、移交锦都玫瑰园小区的公益性收入等费用，扣除锦都玫瑰园业委会确认的物业维修费支出部分，规星公司应返还共计人民币(以下币种均为人民币)99,606.25元。规星公司反诉要求锦都玫瑰园业委会支付垫付的差额款20,164.61元。一审法院认定事实：2012年2月27日,上海市杨浦区锦都玫瑰园业主大会(以下简称“锦都玫瑰园业主大会”)作为甲方与作为乙方的规星公司签订一份《物业服务合同》，约定甲方委托乙方对上海市杨浦区锦都玫瑰园小区进行物业管理，合同约定，乙方就小区的物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护、公共绿化养护、物业公共区域的清洁卫生服务、公共秩序的维护、物业使用禁止性行为的管理及物业其他公共事务的管理和业主委托的其他物业管理服务事项等提供物业管理服务；乙方按建筑面积向业主收取物业服务费的标准是住宅高层1.5元/月·平方米，多层1.5元/月·平方米，商业用房3.8元/月·平方米；合同中约定物业服务费不含物业大修和专项维修的费用，物业大修和专项维修的费用在维修资金中列支，并按规定分摊；乙方按照包干制收费形式确定物业服务费用，由业主向乙方支付合同约定的物业服务费用，盈余或亏损均由乙方享有或者承担；物业服务费用按季交纳，业主应在季内履行交纳义务。合同第十二条停车场收费分别采取以下方式：(一)停车场属于全体业主共有的，车位使用人应按露天机动车车位150元/个·月的标准向乙方交纳停车费；……(三)停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按车库车位80元/个·月的标准向乙方交纳停车管理服务费。合同第三十五条约定，本合同为期3年，自2012年3月1日起至2015年2月28日止。合同第三十七条约定，合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会。合同甲方签章处加盖有“锦都玫瑰园业主大会”、“锦都玫瑰园业委会”公章，负责人处加盖有“沈家玉印”，乙方签章处加盖有“规星公司”公章，法定代表人处加盖有“谭为忠印”。合同附件九“物业承接验收确认书”中第三条物业资料的移交中载明：甲方已于2012年2月27日，向乙方提供和移交了下列物业资料：1、规划图、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2、设施设备安装、使用说明、产品合格证明和维护保养等技术资料；3、物业质量保证文件和物业使用说明文件。2012年2月27日，锦都玫瑰园业委会与规星公司签订《合同补充条款》，载明：一、锦都玫瑰园公益性收益：(一)地面车辆临停费由物业公司负责收取，其中收益中50%(税后)提成作为小区业主的维修基金和业委会日常会务费用，50%(税后)作为物业公司的管理费用；(二)(广告费)由物业公司负责收取，收益(税后)部分由物业公司和小区业委会4：6分成，物业公司40%，用于补贴物业管理成本不足，小区业委会60%，用于补充维修基金和业委会日常会务费用。二、考虑到每年最低工资上涨，管理成本不断增加等因素，一旦物业公司难以正常运转时，双方对锦都玫瑰园公益性收入分配比例协商解决。三、本补充合同与《物业管理服务合同》具有同等效力。规星公司于2012年3月1日起正式进驻上海市杨浦区民星路376弄锦都玫瑰园小区进行物业管理。2015年2月28日《物业服务合同》到期后，锦都玫瑰园业委会与规星公司未续签合同，双方继续按原合同约定履行。2015年12月21日，规星公司向锦都玫瑰园业委会发送一份《告知函》，载明：锦都玫瑰园小区座落于杨浦区，总建筑面积29509平方米，共计170户业主。按服务合同期截止2015年2月28日已到期，由于该小区自2006年接受管理至今，收费标准至今无任何变化，成本不断提升，赤字严重，经公司研究决定，从2015年12月31日终止该小区服务，决定退了该小区。2015年12月22日，锦都玫瑰园业委会向规星公司发出一份《通知函》，载明：杨浦区锦都玫瑰园小区业委会于2015年12月1日公告于全体业主对续聘贵公司进行了告示，前后又召开了数次业委会会议与业主代表会议。于2015年12月19、20日进行了业主代表大会的投票工作。现将投票结果通知如下：共计投票202张，其中同意不续聘的136张，面积17072.35平方米。超2个50%。根据投票结果本会决定2016年不再续聘贵公司。在接下来的交接工作中，根据“物权法”及相关文件之规定贵公司必须向业委会移交如下资料：一、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设备、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；二、小区监控系统、电梯、水泵、电子防盗等共用设备档案及运行、维修、养护记录；同时请提供：1、电梯年检报告，2、限速器检测报告，3、电梯维保合同；三、水箱清洗记录及水箱检测报告；四、住宅装饰装修资料；五、业主清册；六、物业服务企业与相关公益事业单位签订的供水、供电、垃圾清运、电信、网络等书面协议；七、物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他重要资料；八、物业管理用房；九、2012年至2015年12月公共收益扣除税收后按合同约定分成属于业主大会的收益打入业主大会银行账户；十、贵公司垫付的专项维修资金分摊后，用书面形式告知业委会；十一、贵公司的应收、应付账中涉及锦都玫瑰园小区的往来账，请用书面形式告知(如公用水、电费等)；十二、配电间、水泵房、抄表箱、西大门工具间(资料箱)等处的钥匙转交给业委会；十三、商品住宅维修资金增值回报汇总表(四份)，请在移交当日盖上贵公司公章；十四、请详细提供贵公司的工作新址，法人、代理人联系方式，以便妥善处理后续工作。2015年12月29日，锦都玫瑰园业委会与规星公司就撤离锦都玫瑰园小区进行了资料交接，在双方签字盖章的《资料交接表》上载明：移交单位为规星公司，接受单位为锦都玫瑰园业委会，移交项目内容共打印了十五项。其中第一、四、七、九、十、十二、十三移交项目内容移交人和接受人签名处均空缺，所涉内容未进行项目移交。项目内容为：一、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设备、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；四、住宅装饰装修资料；七、物业服务活动中心形成的与业主利益相关的其他重要资料；九、2012年至2015年12月公共收益扣除税收后按合同约定分成属于业主大会的收益打入业主大会银行账户；十、贵公司垫付的专项维修资金分摊后，用书面形式告知业委会。业主大会负责支付给贵公司；十二、配电间、水泵房、抄表箱、西大门工具间(资料箱)等处的钥匙转交给业委会；十三、商品住宅维修资金增值回报汇总表(四份)。另有第二、三、五、六、八、十一、十四、十五移交项目内容进行了移交。项目内容为：二、小区监控系统、电梯、水泵、电子防盗等共用设备档案及运行、维修、养护记录。同时请提供：1、电梯年检报告，2、限速器检测报告，3、电梯维保合同；三、水箱清洗记录及水箱检测报告；五、业主清册及联系方式；六、物业服务企业与相关公益事业单位签订的供水、供电、垃圾清运、电信、网格等书面协议；八、物业管理用房；十一、贵公司的应收、应付账中涉及锦都玫瑰园小区的往来账，请用书面形式告知。(如公用水、电费等)；十四、请详细提供贵公司的工作新址、法人、代理人联系方式，以便妥善处理后续工作；十五、办公室的钥匙箱钥匙。2015年12月31日，规星公司撤离上海市杨浦区锦都玫瑰园小区，退出该小区物业管理。一审法院认为，锦都玫瑰园业委会与规星公司所订立的《物业服务合同》中明确约定了规星公司的管理项目和履职范围，双方在《物业服务合同》中明确业主应按规定向规星公司交纳物业服务费，且规星公司的收费形式为包干制。关于停车场露天机动车位和车库车位的收费标准在合同中亦加以明确，《合同补充条款》约定了双方间就车辆临停费、广告费等公益性收益的分配比例。《物业服务合同》中附件九“物业承接验收确认书”中明确锦都玫瑰园业委会已于2012年2月27日向规星公司提供和移交了规划图、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料，设施设备安装、使用说明、产品合格证明和维护保养等技术资料以及物业质量保证文件和物业使用说明文件，合同附件九中明确的资料未在小区资料交接表中体现，规星公司也未提供依据证明上述资料已进行过移交，故规星公司理应按照《物业服务合同》确定的资料内容办理移交手续。规星公司当庭确认的2012年1月至2015年12月公益性收益收入和2015年12月物业区域电费款项应返还锦都玫瑰园业委会；规星公司出具的收入明细表未统计的停车费收入金额部分因锦都玫瑰园业委会提供了相关凭证和证人证言，法院对该部分所涉金额的真实性予以确认；小区公用用房的收益在没有约定的情况下应归小区全体业主所有；规星公司在物业服务合同终止后超期收取的各类款项应由付款方与收取方双方进行核算和确认；车库保险理赔费用因锦都玫瑰园业委会未提供理赔费用确切金额和规星公司已实际收到理赔款的充分依据，故原审法院对锦都玫瑰园业委会该诉求不予支持。结合锦都玫瑰园业委会提供的相关依据，确认规星公司应支付锦都玫瑰园业委会本诉部分各项公益性收入部分费用149,000元。规星公司在反诉中提出垫付的各类款项，除锦都玫瑰园业委会确认的部分外，电控防盗门门禁改造安装等施工工程系小区的公共设施建设工程项目款，理应从维修基金中支出；房屋修理养护任务单虽已明确养护维修的项目和价款，但该项目属于规星公司物业服务范围，零星购买器材等发生的费用应属物业管理过程中产生的必要成本支出，因规星公司已按照物业服务合同约定的收费标准收取了小区业主的物业服务费，故物业养护和零星器材费用应由规星公司自行承担；业主垫付的款项应由付款业主提出主张。结合规星公司提供的反诉证据及涉及款项的性质、用途，确定锦都玫瑰园业委会应返还规星公司垫付款108,000元。综上，确定规星公司应支付锦都玫瑰园业委会各项费用41,000元。判决：一、上海规星物业管理有限公司应于判决生效之日起十日内向上海市杨浦区锦都玫瑰园业主委员会移交上海市杨浦区锦都玫瑰园小区规划图、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；二、上海规星物业管理有限公司应于判决生效之日起十日内向上海市杨浦区锦都玫瑰园业主委员会移交上海市杨浦区锦都玫瑰园小区设施设备安装、使用说明、产品合格证明和维护保养等技术资料；三、上海规星物业管理有限公司应于判决生效之日起十日内向上海市杨浦区锦都玫瑰园业主委员会移交上海市杨浦区民星路锦都玫瑰园小区物业质量保证文件和物业使用说明文件；四、上海规星物业管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海市杨浦区锦都玫瑰园业主委员会人民币41,000元；五、上海市杨浦区锦都玫瑰园业主委员会其余诉讼请求，不予支持；六、上海规星物业管理有限公司其余反诉请求，不予支持。二审中，当事人未提交新证据。本院认为，锦都玫瑰园业委会与规星公司签订的《物业服务合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。《物业服务合同》附件作为合同不可分割的一部分，应当被双方遵守。附件九“物业承接验收确认书”中明确锦都玫瑰园业委会已于2012年2月27日向规星公司提供和移交了规划图、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料，设施设备安装、使用说明、产品合格证明和维护保养等技术资料以及物业质量保证文件和物业使用说明文件，现规星公司退出小区管理，应当将上述资料返还。规星公司上诉称其未收到上述资料，与合同不符，且于理不合，本院不予采信。关于规星公司所收公益性收入以及垫付款问题，一审法院已有详尽阐述，本院不再赘述。综上所述，规星公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,891元，由上诉人上海规星物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 陈 俊
审判员 丁康威
审判员 徐 江
二〇一六年十月二十日
书记员 蔺皓然
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……