湖北省武汉经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0191民初624号原告：武汉鑫和益物业管理有限公司，住所地武汉市硚口区玉带正街86号。法定代表人：全桂华，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴林钊，湖北万泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫艺涵，湖北万泽律师事务所律师。被告：徐丽平，女，1975年7月4日出生，汉族，住武汉经济技术开发区，被告：胡少雄，男1963年4月24日出生，汉族，住武汉经济技术开发区，原告武汉鑫和益物业管理有限公司（以下简称鑫和益物业）诉被告徐丽平、被告胡少雄物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月17日立案受理后，依法由审判员赵焱适用简易程序审判，于2018年3月1日公开开庭进行了审理。原告鑫和益物业的委托诉讼代理人吴林钊到庭，被告徐丽平、被告胡少雄经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告鑫和益物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告徐丽平、被告胡少雄支付原告�和益物业2009年10月至2017年11月物业服务费人民币10,273.4元（132.39㎡×0.8元/平方米×97月），并支付原告物业公司违约金人民币5,813元（暂计算至2017年11月15日（滞纳金按年利率4.35%计算，从2009年10月30日计算至2017年11月30日止）；2、判令被告徐丽平、被告胡少雄承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告徐丽平、被告胡少雄入住本辖区吉祥国际小区B栋2单元3层2室。2016年7月20日，原告鑫和益物业开始对吉祥国际小区进行管理，根据《吉祥国际小区项目前期物业服务合同》的约定，被告徐丽平、被告胡少雄应及时缴纳物业服务费，缴纳标准为人民币0.8元/平方米，若未按时足额交纳物业服务费，应按欠缴物业服务费付滞纳金。被告徐丽平、被告胡少雄住所面积为132.39㎡，被告徐丽平、被告胡少雄自2009年10月起未缴纳物业服务费，截止2017年11月15日共拖欠物业服务费人民�10,273.4元，滞纳金人民币5,813元。原告鑫和益物业多次催要被告徐丽平、被告胡少雄补交物业服务费，被告徐丽平、被告胡少雄均以各种理由搪塞。原告鑫和益物业因此起诉来院，请求判如所请。被告徐丽平、被告胡少雄未到庭亦未书面答辩。经审理查明，被告徐丽平、被告胡少雄系本辖区吉祥国际小区B栋302室共有业主，物业面积132.39㎡，物业核准登记时间2009年10月31日。该小区建设单位武汉吉祥房地产开发建筑有限公司作为甲方与武汉康立达物业管理有限公司作为乙方（以下简称康立达物业）签订《武汉市前期物业服务合同》约定甲方选聘乙方对吉祥国际小区提供前期物业服务事宜。小区物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积交纳，A栋人民币1.2元/月·平方米；B栋人民币0.8元/月·平方米；老年公寓和幼儿园人民币3元/月·平方米。业主或物业�用人应在每月20日前履行缴纳义务。…本合同履行期限自2010年10月1日起至小区业主委员会代表业主与物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止等。2016年7月16日，武汉市吉祥国际小区第一届业主委员会（以下简称业委会）作为甲方与原告鑫和益物业作为乙方签订《武汉市物业服务合同》合同期限自2016年7月20日至2017年7月19日。物业费用的缴纳标准与《武汉市前期物业服务合同》相同，约定业主可以按[月][季度][半年][年]交纳物业服务费。合同第十条还约定：乙方利用物业共用部位、共用设施设备进行广告、租赁、商业促销等经营活动，应符合有关法律规定并征得业主委员会的同意，乙方将实际所得收入，扣除经营成本、税费等管理费用后收益部分归全体业主所有，其收入一次性转入甲方银行账户等。2017年8月30日，原告鑫和益物业与业委会续签了�武汉市物业服务合同》期限自2017年7月20日至2017年12月31日，合同其他内容未作调整。另外，2016年7月18日，康立达物业作为甲方与原告鑫和益物业作为乙方签订《吉祥国际小区物业管理移交协议》约定：因乙方与武汉市吉祥国际小区第一届业主委员会签订了《武汉市物业服务合同》，由乙方对吉祥国际小区进行物业服务。自甲方2010年10月1日开始对吉祥国际小区进行物业服务至甲方退出该小区物业服务（2016年7月18日）期间，吉祥国际小区业主所拖欠的物业服务费均由乙方收取并享有相关权益等。另查明，根据沌口网公布的数据显示武汉市房管局发布的2017年度武汉住宅小区物业服务质量红黑榜中，原告鑫和益物业排名沌口和蔡甸物业服务小区后十名。该小区因部分业主未办理两证亦未交纳专项维修资金。截止本案审理终结，小区业主委员会申报公共维修基金的申请未能获得批准。本院认为：根据《物业管理条例》第二十一条和《最高人民法院》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。因此，建设单位与康立达物业签订的《武汉市前期物业服务合同》以及原告鑫和益物业与业主委员会签订的两份《武汉市物业服务合同》均属有效。康立达物业自2010年10月1日至2016年7月18日为吉祥国际提供物业服务的期间有权利依照《武汉市前期物业服务合同》的约定向业主或者物业使用人收取物业服务费，康立达物业将其依法应收未收的物业服务费通过与原告鑫和益物业签订《吉祥国际小区物业管理移交协议》将相关权利转让�原告鑫和益物业，不违反《中华人民共和国合同法》第七十九条的规定，原告鑫和益物业自2016年7月18日起至2017年11月期间根据《武汉市物业服务合同》的约定为吉祥国际小区提供物业服务，有权利依照约定收取物业服务费。故而，原告鑫和益物业依照以上合同的约定向被告徐丽平、被告胡少雄主张2010年10月至2017年11月期间物业服务费计人民币9,108.43元（132.39×0.8×86）的主张，符合合同约定和法律规定，本院予以支持，但2010年10月之前的物业服务费，因原告鑫和益物业未依法获得相关权益的转让亦未提供物业服务，原告鑫和益物业的相关主张没有法律依据，本院不予支持。被告徐丽平、被告胡少雄无正当理由拒绝交纳物业服务费，应当承担交纳服务费并承担违约责任的法律后果。但因原告鑫和益物业提供的所有证据中均没有对延期交纳物业费的违约责任的约定，且�业服务费的欠费系按交纳期限累计，原告鑫和益物业按总额计算违约金没有法律依据；同时考虑到原告鑫和益物业在2017年度服务被评选为较差物业服务企业，小区业主应和物业公司相互理解，共同努力，逐步改善小区环境，解决小区业主所面临的各项困难。为消除物业服务企业和业主之间的矛盾，增进相互理解，本院酌情免除本案中被告徐丽平、被告胡少雄缴纳违约金的义务。依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告徐丽平、被告胡少雄于本判决生效之日起十日内支付原告武汉鑫和益物业管理有限公司2010年10月1日至2017年11月30日期间的物业服务费人民币9,108.43元；二、驳回原告武汉鑫和益物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；本案案件受理费人民币202元，减半收取人民币101元，由被告徐丽平、被告胡少雄负担。因此款原告鑫和益物业已垫付，由被告徐丽平、被告胡少雄随本判决款项一并支付原告鑫和益物业。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，按照不服本院判决部分的上诉请求数额交纳上诉费，上诉于湖北省武汉市中级人民法院，上诉费汇至武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户－市中院诉讼费�户；账户：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行（行号：832886）；上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  赵 焱二〇一八年三月二十五日法官助理  程 娜书 记 员  卢小琳