湖南省长沙市天心区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）天民初字第04296号
原告长沙市天心区鑫园小区业主委员会（原鑫园住宅业主委员会），住所地长沙市天心区书院南路568号。
负责人杨献群，主任。
委托代理人刘学汝，长沙市天心区长大法律服务所法律工作者。
委托代理人胡米桃，长沙市天心区长大法律服务所法律工作者。
被告李文。
委托代理人杨勤。
委托代理人颜正中。
原告长沙市天心区鑫园小区业主委员会（以下简称鑫园业委会）诉被告李文物业服务合同纠纷一案，本院2015年10月14日受理后，依法由审判员刘上堤担任审判长，与人民陪审员彭浬、李雄伟组成合议庭,公开开庭进行了审理。代理书记员刘彦出庭担任记录。原告鑫园业委会负责人杨献群及委托代理人刘学汝、胡米桃、被告李文及委托代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：鑫园业委会系长沙市天心区鑫园小区三分之二以上业主且占有建筑面积三分之二以上业主民主选举，并经长沙市天心区城乡建设局备案（原鑫园住宅业主委员会）。2013年3月，经小区三分之二以上业主投票同意，小区物业服务实行业主自治，并通过了《鑫园小区自治管理办法》，委托鑫园业委会负责管理工作。物业管理费为：住宅与车库、杂物间每月0.65/㎡，商用门面每月0.80/㎡，对拒不缴纳物业管理费的业主按《湖南省物业服务费管理实施办法》依法追缴并加收3‰日的滞纳金。李文的住宅面积91.32㎡，每月应交物业服务费59.36元，车库面积15㎡，每月应交物业服务费9.75元，自2013年4月起累计欠缴物业服务费1717.09元，虽经鑫园业委会多次催收，但李文一直拒不缴纳，其行为侵害了其他业主的合法权益。现诉讼请求：1、判令李文向鑫园业委会交纳2013年4月至2015年9月物业服务费1717.09元；2、判令李文向鑫园业委会交纳2013年4月至2015年9月物业服务费滞纳金1700元；3、判令李文承担本案诉讼费用。
被告称辩：1、物业包括住宅和车库两部分；住宅物业费已交至2013年9月，2013年10月开始欠缴住宅物业费属实；而车库不需交物业费。2、原告主体不适格。原告属业主委员会而非物业服务机构，没有物业服务资质；且原、被告之间没有物业服务合同关系。3、原告帐目不明、服务不到位、动用维修资金时造假、选举业主委员会不公平公正。请求驳回原告的诉讼请求。
原告为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据：
证据1、业主委员会备案通知书，证明原告适格；
证据2、被告身份信息，证明被告身份、被告系业主；
证据3、公示，证明鑫园小区物业管理方案投票情况；
证据4、鑫园小区资质管理办法，证明鑫园小区实行业主自治符合法律规定；
证据5、鑫园小区物业管理收费标准，证明鑫园小区物业管理收费标准及收费办法；
证据6、公示，证明原告于2014年6月18日曾对欠费业主公示催交物业服务费；
证据7、房屋产权情况，证明被告为鑫园小区业主；
证据8、鑫园小区业主委员会公章变更说明，证明原告名称变更；
证据9、组织机构代码证，证明原告主体；
证据10、鑫园小区同意自治业主情况统计，证明小区业主同意自治人数达到双过半，符合法律规定；
证据11、天心区鑫园住宅小区使用维修资金业主意见表签名，证明经长沙市物业维修资金管理中心核实的鑫园小区业主情况。
被告为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据：
证据1、鑫园小区物业管理收支明细表，证明1、业主委员会成员拿了工资，且工资组成不明；
证据2、水费发票，证明业主交了水费，但是原告未交与自来水公司；
证据3、照片，证明小区环境不合格，原告未尽义务；
证据4、图片，证明原告物业员工上班时间离岗，导致业主长期被盗。
经审理查明：李文系长沙市天心区金盆岭路190号（鑫园小区）4栋302房(建筑面积91.32平方米)所有权人。2013年3月21日至3月28日，鑫园业委会组织鑫园小区162户业主进行鑫园小区物业管理方案的公开投票，结果为95户业主同意进行自治（专有面积占比57.64%）。后鑫园业委会根据投票结果于2013年4月1日起对鑫园小区物业实行自治，并公布了《鑫园小区自治管理办法》及《鑫园小区物业管理收费标准》，确定物业管理服务任务为：环境卫生、门卫安全、绿地绿化管理、灯光照明。物业管理服务收费执行标准为：商用门面按每月每平方米0.80元（按建筑面积计算）；住宅与改造后住人的车库、杂物间等每月每平方米0.65元（按建筑面积计算）；停车位按每月每车90元计收；按季度收费，每个季度的第一个月为物业管理费的收取时间，半年公开一次，对拖延、拒不交纳物业管理费的业主按湘价服（2006）76号文件《湖南省物业服务费管理实施办法》依法追缴并加收滞纳金（按每天0.3%的标准计算）。被告以原告主体不适格、未履行物业管理服务义务为由，从2013年10月起拒缴住宅物业服务费；以车库无需交物业服务费为由，从2013年4月起拒缴车库物业服务费。原告多次催缴未果，遂酿成纠纷。
本案在审理过程中，“鑫园住宅业主委员会”的名称因办理组织机构代码证变更为“长沙市天心区鑫园小区业主委员会”。
本院认为，鑫园业委会系鑫园小区业主选举产生并经备案成立。关于鑫园小区自治管理事宜，同意进行自治的业主的人数和占有的专有部分面积均超过了鑫园小区全体业主的人数和总面积的半数，故鑫园业委会作为业主大会的执行机构有权代表全体业主负责鑫园小区业主自治管理事宜，制定的《鑫园小区物业管理收费标准》等自治管理制度，作为业主之一的李文亦应当遵守。被告关于原告从事物业服务无资质、主体不适格的辩称理由不成立，本院不予采信。李文接受了鑫园业委会的物业管理服务，应当按《鑫园小区物业管理收费标准》支付物业服务费。被告从2013年10月至2015年9月欠交住宅物业服务费1424.6元，故被告应承担给付所欠物业服务费并偿付逾期付款滞纳金的责任。被告从2013年4月至2015年9月欠交车库物业服务费292.5元，故被告应承担给付所欠物业服务费并偿付逾期付款滞纳金的责任。被告关于车库无需交物业服务费的辩称理由，没有法律依据，本院不予采信。关于原告要求被告承担欠付物业服务费期间滞纳金的诉求，原告系按欠交金额的日3‰计算，该标准已明显高于因被告欠付物业服务费造成的损失，本院酌情调整为按欠付金额年利率6%的标准按收费金额及方式照实计算。被告关于原告帐目不明、动用维修资金时造假、选举业主委员会不公平公正的抗辩主张，不属本案审理范围;被告关于服务不到位的抗辩主张，无相应证据足以证明,本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条、第八十一条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《物业管理条例》第十二条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决如下：
一、由被告李文给付原告长沙市天心区鑫园小区业主委员会从2013年10月1日至2015年9月30日止的住宅物业服务费1424.6元；并支付从2013年11月1日起至给付清结之日止的滞纳金（以《鑫园小区物业管理收费标准》确定的收费方式及金额为基数，按年利率6%的标准照实计付）；
二、由被告李文给付原告长沙市天心区鑫园小区业主委员会从2013年4月1日至2015年9月30日止的车库物业服务费292.5元；并支付从2013年5月1日起至给付清结之日止的滞纳金（以《鑫园小区物业管理收费标准》确定的收费方式及金额为基数，按年利率6%的标准照实计付）；
上述款项,限被告李文在本判决发生法律效力之日起10日内偿付清结;
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，由被告李文承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 刘上堤
人民陪审员 彭 浬
人民陪审员 李雄伟
二〇一六年四月八日
代理书记员 刘 彦
附相关法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第七十六条下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。
《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《物业管理条例》
第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主可以委托代理人参加业主大会会议。
业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（四）监督管理规约的实施；
（五）业主大会赋予的其他职责。
业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。