江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2015）沭开民初字第02049号原告宋奎洋，男，1970年1月14日生，汉族，江苏省沭阳县人，居民，住江苏省沭阳县。委�代理人鲍瑞，江苏铸辉律师事务所律师。被告沭阳县亚龙服装厂，住所地沭阳县沭城街道新概念大酒店北侧。负责人：马卫华，该公司投资人。被告马卫华，男，1965年6月6日生，汉族，江苏省如东县人，居民，住江苏省如东县。被告徐丽娟，女，1964年11月16日生，汉族，江苏省如东县人，居民，住江苏省如东县。被告汤海洋，男，1977年12月20日生，汉族，江苏省沭阳县人，居民，住江苏省沭阳县。原告诉四被告租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月11日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，于2015年12月29日公开开庭进行了审理。原告宋奎洋的委托代�人鲍瑞到庭参加了诉讼，被告沭阳县亚龙服装厂、马卫华、徐丽娟、汤海洋经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋奎洋诉称：2010年9月18日，原告与被告沭阳县亚龙服装厂签订租房协议，约定原告将位于沭阳县珠江北路2号京强食品2号车间二层(1917平方米)租给其使用，租期为五年，年租金12万元，付款方式为先付款，后使用。协议签订后，原告依约向被告交付了房屋。2011年应交付第二年房租时，被告推诿未付。2013年起至今房屋租金由案外人吴杰代为支付。沭阳县亚龙服装厂原投资人为汤海洋，2012年1月10日变更为马卫华，被告徐丽娟与被告马卫华系夫妻关系。现原告起诉请求：1、判令被告沭阳县亚龙服装厂给付原告租金120000元及利息（自2011年9月19日起按同期人民银行贷款利率计算至付清款之日�），被告马卫华、徐丽娟、汤海洋对前述款项承担连带清偿责任；2、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告自愿撤回对被告徐丽娟和汤海洋的起诉，并将其诉讼请求第一项变更为：判令被告沭阳县亚龙服装厂给付原告租金120000元及利息（自2011年9月19日起按同期人民银行贷款利率计算至付清款之日止），如被告沭阳县亚龙服装厂的财产不足以清偿前述债务，由被告马卫华对前述款项承担连带清偿责任。被告沭阳县亚龙服装厂、马卫华未作答辩。经审理查明：2010年9月18日原告宋奎洋与汤海涛所代表的沭阳县亚龙服装厂（工商部门登记该企业投资人为汤海涛）签订租房协议，将珠江北路2号京强食品2号车间二层1917平方米租给亚龙服装厂使用，租期为5年（2010年9月18日至2015年9月18日），年租金12万元�一年一付，每年的租金提前两个月交付。协议签订后，2012年之前的租金按约定付清。在上述合同未解除的情况下，2011年12月30日原告宋奎洋与马卫华签订租房协议，约定将珠江北路2号京强食品2号车间二层1917平方米租给马卫华使用，租期为三年（2012年1月1日至2014年12月30日），年租金12万元，一年一付，每年租金提前两个月交付。2011年12月22日宋奎洋出具12万元收条给马卫华，收条载明系京强食品厂二号楼二层车间2012年的租金。2012年1月10日，马卫华与汤海洋签订《沭阳县亚龙服装厂转让协议书》，约定汤海洋将沭阳县亚龙服装厂整体转让给马卫华。同日沭阳县亚龙服装厂工商登记中的投资人变更为马卫华。2012年1月17日，汤海涛（甲方）与案外人张兴权（乙方）签订了转让协议，将亚龙服装厂转让给张兴权。转让设备及甲方所有的装修，转让金额为肆拾万元；房屋租金及相关条约按照甲方与房主的租房合同，甲方按房主的价格及条件给乙方使用。乙方房租付款时间从2012年1月1日开始，房租为一年一付先付款后使用，以后每年的房租需提前两个月一次性付清。2012年1月29日，汤海涛又与张兴权签订了《郑重申明—关于汤海涛把沭阳县亚龙服装厂所有设备及室内装潢转让给张兴权的相关事宜》，内容为：“甲方：张兴权乙方：汤海涛一、由甲方出资：肆拾万元（400000.00）一次性断，并分两次付清，每次二十万，乙方出示的收条为准。（买断所有机器设备，厨房用具，宿舍用品及其所有固定的办公用品）。二、承租的包括二楼全部，一楼（食堂、食堂部分），总共租金为：壹拾陆万每年（160000元/年），截止到2012年12月30日的房租由乙方负责。2012年12月30日之后房租由甲方负责。从2012年元月1号起房屋承租权及相关所有租房协议条款的权益、义务全部转接给甲方，与乙方无关。三、在2012年元月1号之前工厂的所有债务及相关事情都有乙方承担与甲方无关，如有因乙方处理不当导致甲方无法正常开工、生产，所有损失由乙方承担。甲方：张兴权2012年元月29乙方：2012.元.29。”上述协议签订后，张兴权接收了汤海涛移交的相关机器设备，并在2012年2月10日左右进场在京强食品厂二号楼二层车间内以沭阳县远锦服装厂的名义进行经营。张兴权向汤海涛支付了转让费。2012年5月15日，张兴权（甲方）与吴杰（乙方）签订转让协议，转让范围为沭阳县远景制衣厂所有的机器设备装潢及其一楼宿舍的设备装潢和所有办公用品在内，还有包括一二楼的房租截止到2012年12月30日由甲方负责；转让金额为33万元�合同签订后张兴权于当天退场，后收取吴杰转让费33万元，此后至今的厂房由吴杰使用。且自2013年1月1日后的租金，由宋奎洋向吴杰收取。另查明，因宋奎洋与马卫华2011年12月30日签订协议后，厂房仍实际由汤海涛占用，宋奎洋未能及时交付租赁房屋，马卫华诉至我院，经（2012）沭民初字第3668号民事判决书判决解除了宋奎洋与马卫华签订的租赁合同，宋奎洋返还马卫华租金12万元及相应损失。宋奎洋已经履行了该判决义务。2013年原告宋奎洋以张兴权、吴杰为被告，要求张兴权、吴杰连带赔偿原告2012年房屋租金12万元及利息。经两次庭审，本院于2014年6月20日作出了（2013）沭民初字第2085号民事判决书,判决驳回原告的诉讼请求。原告不服此判决，提起上诉。宿迁市中级人民法院于2015年5月18日作出（2014）宿中民终字第1701号民事判决�，判决驳回上诉，维持原判。2015年9月11日，原告又诉至本院，并以诉称的理由要求被告亚龙服装厂给付租金及利息，被告马卫华承担连带清偿责任。再查明，沭阳县亚龙服装厂工商登记投资人为汤海洋，实际负责人为汤海涛。涉案厂房系由原告宋奎洋妻子李智从沭阳京强食品有限公司购买，现沭阳京强食品有限公司已经变更为沭阳京强服装有限公司。上述事实，有当事人陈述、租赁合同、转让协议、工商登记信息、个人独资企业变更登记申请书、房产证、结婚证、房屋买卖合同、证明、（2012）沭民初字第3668号民事判决书、（2013）沭开民初字第2085民事判决书、（2014）宿中民终字第1701号民事判决书、庭审笔录等证据证实，足以认定。本院认为：原告宋奎洋�汤海涛所代表的被告沭阳亚龙服装厂于2010年9月18日签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，因而合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。原告按合同约定向被告亚龙服装厂履行了房屋交付义务后，被告亚龙服装厂作为合同相对方，应当按合同约定向原告交付租金。而被告亚龙服装厂自合同签订后，只向原告交付了2011年间的租金。自2012年起，被告亚龙服装厂在与原告签订租赁合同期间内将自身的权益出让和房屋转租给张兴权，并收取相关费用。张兴权接手后，又将其自身的权利与义务转让给案外人吴杰，吴杰从2013年1月1日起每年向原告支付租金12万元，原告认可。原告收取吴杰的房租行为应认定为原告宋奎洋认可次承租人代为履行承租人即被告亚龙服装厂支付租金的义务。但2012年间的租金从汤海涛为代表的被告沭阳亚龙服装厂与案外人张兴权2012年1月17日签订的转让协议和2012年1月29日签订的《郑重申明—关于汤海涛把沭阳县亚龙服装厂所有设备及室内装潢转让给张兴权的相关事宜》内容不难看出，2012年的租金已被汤海涛代表被告亚龙服装厂从张兴权处收取，汤海涛与其签订的合同应认定为被告亚龙服装厂的法人行为，由此产生的权利义务应当由企业法人享有和承担。被告亚龙服装厂将其房屋转租他人，不能以此作为理由抗拒自身应承担其与原告签订的合同义务，而未能按合同约定向原告交纳2012年间的租金，构成违约，应承担本案的民事责任。现原告要求被告沭阳县亚龙服装厂给付原告租金120000元及利息，有事实和法律依据，本院予以支持。关于被告马卫华的责任承担，现被告亚龙服装厂变更投资人为被告马卫华，但其性质仍�个人独资企业。根据相关法律规定，个人独资企业的投资人应当以其个人财产对企业债务承担无限责任。故被告马卫华应当对被告沭阳县亚龙服装厂的财产不足以清偿涉案租金的部分承担连带清偿责任。原告自愿撤回对被告徐丽娟、汤海洋的起诉，不违反相关法律规定，予以准许。被告沭阳县亚龙服装厂、马卫华、徐丽娟、汤海洋经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，不影响案件的正常审理。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条、《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告沭阳县亚龙服装厂于本判决发生法律效力之日起五日内向原告宋奎洋支付租金120000元及利息（自2011年9月19日�按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算至实际给付之日止）；二、被告马卫华对上述第一项判决内容中被告沭阳县亚龙服装厂不能支付的部分承担连带清偿责任。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2900元，由被告沭阳县亚龙服装厂、马卫华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院,同时向该院预交上诉案件受理费2900元（该院开户行：中国农业银行宿城支行，户名：宿迁市财政局国库处，帐号：46×××80）。审 判 长  张玉龙人民陪审员  凌海波人民陪审员  李克科二〇一六年三月十一日书 记 员  戴媛媛附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《中华人民共和国个人独资企业法》第二条本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一�自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。