上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终7515号
上诉人（原审被告）：徐健健，男，1976年11月24日生，汉族，住上海市长宁区。上诉人（原审被告）：唐花艳，女，1974年11月21日生，汉族，住上海市长宁区。上诉人之共同委托代理人：吴斌，江苏省启东市公平法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：李迅雷，男，1963年9月20日生，汉族，住上海市静安区。被上诉人（原审原告）：杜云，女，1979年4月29日生，汉族，住上海市静安区。上述被上诉人之共同委托代理人：沈峻，上海市申达律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：上海志远房地产经纪有限公司，住所地上海市浦东新区乳山路227号3楼D-745室。法定代表人：钱建国，职务总经理。原审第三人：江苏启东农村商业银行股份有限公司东海支行，住所地江苏省启东市东海镇新造镇工商街51号。负责人：朱卫，职务行长。委托代理人：高卫国，该行员工。原审第三人：陆桢桢，男，1983年9月7日生，汉族，住江苏省启东市。上诉人徐健健、唐花艳因与被上诉人李迅雷、杜云，上海志远房地产经纪有限公司（以下简称志远公司），原审第三人江苏启东农村商业银行股份有限公司东海支行（以下简称启东农商银行东海支行）、陆桢桢房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2015）长民三(民)初字第2072号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月8日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。徐健健、唐花艳上诉请求：撤销一审判决第二项，改判上诉人按照同期银行贷款利率支付逾期付款违约金。事实和理由：上诉人已于2013年10月将涉案房屋出租给案外人居住使用。上诉人与被上诉人李迅雷、杜云签订涉案房屋买卖合同时，明确告知其房屋已出租的事实，但被上诉人李迅雷、杜云对此置若罔闻。现一审法院判决双方签订的买卖合同继续履行侵犯了承租人的优先购买权。上诉人对于一审判决认定的违约金计算之本金、起算时间均无异议。李迅雷、杜云辩称，房屋买卖合同补充条款一的第三条明确约定了违约金计算标准，上诉人理应严格按照合同约定支付违约金。李迅雷、杜云向一审法院起诉请求：1、徐健健、唐花艳继续履行《上海市房地产买卖合同》；启东农商银行东海支行及陆桢桢协助徐健健、唐花艳涤除涉案房屋上的抵押，徐健健、唐花艳在涤除抵押后协助李迅雷、杜云办理涉案房屋的产权变更登记手续，将涉案房屋的产权变更登记至李迅雷、杜云名下；徐健健、唐花艳将涉案房屋交付给李迅雷、杜云；2、徐健健按照总房款人民币（以下币种同）920万元每日万分之五的标准向李迅雷、杜云支付自2015年11月1日起至房屋实际转让过户之日为止的逾期过户违约金；3、志远公司将代为保管的1,588,808.66元于过户当日支付给徐健健、唐花艳。一审中，李迅雷、杜云表示愿意支付剩余的全部房款370万元。一审法院认定事实：2015年6月30日，李迅雷、杜云（乙方）与徐健健、唐花艳（甲方）签署了《上海市房地产买卖合同》，约定，乙方受让甲方的涉案房屋，购买价为820万元，签订合同当日甲方将房地产权证暂存于居间方，乙方应于签订买卖合同当日支付甲方首期房价款80万元，乙方应于2015年8月10日前支付甲方第二期房价款170万元，双方同意上述款项均暂存居间方。乙方应于2015年9月25日前支付甲方第三期房价款150万元，双方同意上述款项暂存居间方。甲方应于办理产权过户手续前至抵押权人处办理完成还贷手续，甲乙双方同意并授权居间方提取第二期房价款和第三期房价款至抵押权人处办理还贷手续，并将办理注销抵押登记所需的材料交至居间方。双方应于2015年10月31日之前，共同向房地产交易中心申请办理过户手续。待房地产交易中心出具乙方为产权人的房地产权证，贷款银行为抵押权人的他项权利证明后五个工作日内，乙方应委托贷款银行将贷款410万元支付至甲方指定账号。乙方应于办理产权过户手续前支付房价尾款10万元，双方同意该笔该款暂存中介方。双方在贷款银行放款后5个工作日内交房，签订房屋交接书。涉案房屋无查封、有抵押，乙方已知晓并承诺以应支付的房价款代为清偿债务，消灭抵押权。甲方违反合同约定，经乙方催告后，每逾期一日需向乙方支付总房款万分之五的赔偿金，并应继续履行。2015年6月30日，李迅雷、杜云（乙方）与徐健健、唐花艳（甲方）签订补充协议，约定：甲乙双方确认，涉案房屋的实际成交价格为920万元，房地产转让合同价为820万元，双方同意补偿标的作价100万元，乙方应在2015年8月10日前将补偿款支付给甲方，双方确认本次交易中所产生的税费居间服务费等相关费用均由乙方承担。2015年6月30日，李迅雷、杜云向徐健健、唐花艳支付购买涉案房屋的首付款80万元。2015年8月13日，徐健健、唐花艳出具收条表示收到李迅雷、杜云支付的房款170万元以及100万元。2015年9月25日，李迅雷、杜云向志远公司转款200万元，同年11月9日，志远公司将其中的35万元转付给徐健健、唐花艳。另，李迅雷、杜云从志远公司保管的钱款中代徐健健、唐花艳支付了房产税61,191.34元，其余1,588,808.66元仍留在志远公司处。一审法院另查明，1、2012年8月9日，徐健健、唐花艳与启东农商银行东海支行签订最高额个人担保借款合同，借款人在2012年8月9日至2014年8月8日期间可在680万元的额度内循环借款，并以涉案房屋为抵押。2012年8月13日该抵押被核准登记。后因徐健健、唐花艳未按时还款，启东农商银行东海支行向江苏省启东市人民法院（以下简称启东法院）起诉要求徐健健、唐花艳归还欠款本息。启东法院于2015年1月14日作出判决，徐健健、唐花艳归还启东农商银行东海支行借款本金458.5万元及利息（算至2014年9月22日的利息为226,519.44元，2014年9月23日起的利息以458.5万元为本金按年利率13.44%计算至实际还款日）。目前该案已经进入执行程序。2、2013年12月20日，徐健健、唐花艳与陆桢桢签订抵押借款合同，向陆桢桢借款270万元，并以涉案房屋作抵押。该抵押于2013年12月26日被核准登记，并注明余额抵押。后徐健健、唐花艳未按期还款，陆桢桢向启东法院起诉，启东法院于2015年7月13日作出判决，徐健健、唐花艳应归还陆桢桢借款本金200万元及利息（自2013年12月20日起至还款之日按中国人民银行同期同档贷款基准利率的四倍计算）。该案也已经进入执行程序。至一审开庭之日，涉案房屋上的前述两个抵押权仍未涤除。由于涉案房屋所设抵押至今没有涤除，导致房屋至今无法办理过户手续。2016年1月7日，启东法院在他案执行过程中对涉案房屋进行了司法查封，限制方式为轮候查封。一审庭审中，李迅雷、杜云表示剩余房款370万元愿意用现金支付。一审法院认为，李迅雷、杜云与徐健健、唐花艳之间签订的房地产买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，应为有效，双方应恪守履行。买卖合同签署后，李迅雷、杜云依约支付了房价款550万元，徐健健、唐花艳应当按照补充协议的约定将涉案房屋上的抵押涤除并于2015年10月31日前协助其办理涉案房屋的产权变更登记。但时至李迅雷、杜云起诉时止，涉案房屋上的抵押仍未涤除，致涉案房屋至今无法办理产权变更登记手续，徐健健、唐花艳已构成违约。现李迅雷、杜云以此为由，要求徐健健、唐花艳继续履行合同，并按照协议之约定要求徐健健、唐花艳支付赔偿金，于法有据，予以准许。徐健健、唐花艳关于李迅雷、杜云已经知晓涉案房屋上有抵押，故不应承担违约责任的抗辩意见。即便李迅雷、杜云知晓涉案房屋上有抵押，亦不能对抗徐健健、唐花艳未按约定将抵押涤除的违约行为，徐健健、唐花艳也未提供证据证明李迅雷、杜云同意其延迟办理涉案房屋的抵押涤除手续，故徐健健、唐花艳的抗辩，依据不足，不予采纳。关于违约金的问题，李迅雷、杜云不同意调整，徐健健、唐花艳认为过高，要求法院按照银行贷款利率予以调低。一审法院认为，日万分之五的标准等于年利率18.25%，与银行年贷款利率的四倍大致相当，并不为高，但因双方签订的买卖合同约定总房价为820万元，故应按照820万元的基价计算违约金。鉴于两名抵押权人均愿意在徐健健、唐花艳清偿债务的情况下协助其涤除设定在涉案房屋上的抵押，李迅雷、杜云与徐健健、唐花艳在合同中也约定居间方可提取第二期及第三期房价款至抵押权人处办理还贷手续，故暂存在志远公司处的房款可用于清偿贷款。李迅雷、杜云要求过户当日再向徐健健、唐花艳支付，虽然意在制约其不诚信的行为，但对买卖合同的继续履行并无益处，也与合同约定不符，故不予准许。徐健健、唐花艳协助李迅雷、杜云办理完毕涉案房屋的产权变更登记后，李迅雷、杜云应当将涉案房屋的尾款370万元一次性支付给徐健健、唐花艳。一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，于2016年3月29日作出判决：一、李迅雷、杜云与徐健健、唐花艳就上海市长宁区XX路XX号XX号楼3801室房屋签订的房地产买卖合同继续履行；徐健健、唐花艳应于判决生效之日起十五日内清偿所欠江苏启东农村商业银行股份有限公司东海支行以及陆桢桢的债务（上海志远房地产经纪有限公司应将保管在其处的人民币1,588,808.66元用于徐健健、唐花艳清偿江苏启东农村商业银行股份有限公司东海支行以及陆桢桢的债务），并在债务清偿之日起的十五日内涤除江苏启东农村商业银行股份有限公司东海支行以及陆桢桢设定在前述房屋上的抵押；徐健健、唐花艳应在前述房屋上的抵押涤除后十日内配合李迅雷、杜云办理前述房屋的产权变更登记，将产权变更登记至李迅雷、杜云名下。李迅雷、杜云在取得前述房屋产权后的三日内将尾款人民币370万元一次性支付给徐健健、唐花艳。二、徐健健、唐花艳应于判决生效之日起十五日内支付李迅雷、杜云逾期过户的违约金，以人民币820万元为本金，按每日万分之五从2015年11月1日起计算至实际过户日止。三、驳回李迅雷、杜云的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。财产保全费人民币5,000元，由徐健健、唐花艳负担。案件受理费人民币34,600元，因本案适用简易程序减半收取计人民币17,300元，由徐健健、唐花艳负担。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案二审争议焦点在于逾期过户违约金标准的认定。上诉人主张买卖合同约定的违约金标准过高，应调整为按银行同期贷款利率计算。而根据买卖合同约定，甲方违反合同约定，经乙方催告后，每逾期一日需向乙方支付总房款万分之五的赔偿金，并应继续履行。该违约赔偿金即违约金，上诉人现主张该违约金计算标准过高，但并未就此提供相关证据予以佐证。综合涉案房屋买卖合同双方的履约情况、上诉人的违约情形等本案实际情况，并考虑到日万分之五的利率与银行贷款年利率四倍大致相当，一审法院对于违约金计算标准未予以调整，尚属合理。上诉人主张违约金计算标准应调整为按银行同期贷款利率计算，依据不足，本院不予采纳。鉴于上诉人对于一审法院认定的违约金计算之本金及起算时间均不持异议，本院予以维持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币34,600元，由上诉人徐健健、唐花艳共同负担。本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 娄 永
代理审判员 蒋庆琨
二〇一六年九月二十三日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……