湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1202民初3389号原告（案外人）：张霞，女，汉族。委托诉讼代理人：禹秀，湖南金州（怀化）律师事务所律师。被告（申请执行人）：杨为国，男，汉族。委托诉讼代理人：杨邵茛。第三人（被申请执行人）：蔡娜，女，汉族。原告张霞诉被告杨为国、第三人蔡娜案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年11月2日立案受理后，依法适用普通程序于2017年12月27日公开开庭进行了审理。原告张霞及其委托诉讼代理人禹秀、被告杨为国及其委托诉讼代理人杨邵茛及第三人蔡娜均到庭参加诉讼。原告张霞向本院提出诉讼请求：1、判令不得执行被告蔡娜名下的位于怀化市雍景豪庭8栋503号房产。2、确认怀化市雍景豪庭8栋503号房屋所有权归原告所享有。3、诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1、解除鹤城区人民法院对位于怀化市鹤城区雍景豪庭小区8栋503号房屋的查封，终止对该房屋的执行。2、确认原告对怀化市鹤城区雍景豪庭小区8栋503号房屋享有居住使用权。事实与理由：2014年11月19日，原告与第三人蔡娜签订《房屋买卖合同》时，双方口头约定等涉诉房屋的所有权证办理到蔡娜名下时，就由蔡娜通知原告去房产局办理房屋过户手续，办过户手续时原告将剩余银行按揭款一次性支付给蔡娜。然而，蔡娜一直未通知原告去办理房产过户。为此，原告通过电话联系和当面沟通的方式，多次向蔡娜询问房产证是否办理到其名下，蔡娜一直都答复原告说还没有办理到她名下。直到2016年5月份在右，原告找到开发商询问办理房产证的事，开发商告诉原告，房产证已经办理到蔡娜名下了。原告马上找到蔡娜证实此事，蔡娜才告诉原告说，房产证办下来了，但因为她欠别人的钱，房子已经被法院查封了。原告是下岗职工，买这套房是为了小孩读书，到处借钱才交的房款，原告名下也没有别的房子，如果被执行了，原告和小孩将无房居住。据此，涉诉房屋的房屋产权登记手续没有办理到原告名下，不是原告的过错，原告对此没有任何责任，相反，原告是受害者。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告有可以排除执行的权利，被告杨为国对涉案房屋的查封请求不能成立，请求法院对涉诉房屋进行解封，并终止执行。被告杨为国辩称：1、法院在执行被执行人蔡娜、夏小花民间借贷纠纷一案中，依据已经发生法律效力的（2011）怀鹤民二初字第1297号民事调解书，向被执行人蔡娜、夏小花发送执行通知书，责令被执行人蔡娜、夏小花支付申请人杨为国借款本金18万元，但被执行人蔡娜、夏小花至今未主动履行。2、被执行人蔡娜名下位于怀化市鹤城区天星西路（雍景豪庭）权证号为715020759的住房在申请保全、查封期间均没有案外人对查封保全提出过任何异议。后在（2016）湘1202民初3448号案中，案外人张霞提出该查封的房屋已经于2014年11月19日卖给其本人，并提供了该房屋买卖协议，为何在本案对房屋依法进行查封后这么久才出现了案外人张霞，本案存在被执行人和案外人恶意合谋的情形，以达到规避其应履行的给付义务的目的。被执行人蔡娜与案外人张霞2014年11月19日签订的《房屋买卖协议书》的内容简单，不符合常理，且40多万元的支付无任何转账凭证，当时约定的出卖价格是442800元，明显低于市场价。3、不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。已登记的不动产，按照不动产登记来确认。本案中，被查封时房屋登记在被执行人蔡娜名下，应认为房屋所有权人为被执行人蔡娜。（2016）湘1202民初3448号民事判决书判决“确认张霞与蔡娜、米煊签订的《房屋买卖协议》有效”，合同有效不能直接发生物权效力，张霞还需办理过户手续才能拥有该房屋所有权，并且上述民事判决书是在房屋被查封之后作出的。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条，案外人张霞对房屋主张权利应当向本院提起执行异议程序，而不是提起民事诉讼程序。同时根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，案外人张霞在合同签订后，房屋被查封前，未及时办理过户手续，无其他证据证明符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”。因此，人民法院采取的查封措施符合法律规定，案外人张霞的异议理由不能成立。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。第三人蔡娜辩称：第三人于2014年11月将涉案房屋卖与原告，原告已按当时约定支付了全部首付款，含办证等全部费用31万余元，剩余银行按揭贷款由原告继续按月缴纳给银行，由第三人负责办理房产过户手续。原告从2014年购买房产至今已经多次催促第三人办理过户手续，双方口头约定等房屋的所有权证办理到第三人名下时，就由第三人通知原告去房产局办理过户手续，办理过户手续时原告将剩余银行按揭款一次性支付。由于第三人没有将原告买房前由开发商代缴的9笔1万余元的银行按揭贷款及时缴纳给开发商（这个事情在出卖房子时第三人没有告诉原告，原告不知情），导致开发商拖延办理土地证，后因为国家政策改革，房产证、土地证全部变更为不动产权证，未办理完毕的房产证及土地证需统一办理成不动产权证，造成了不动产权证一直没有办理完全。由于2015年11月房子被第三人的债权人查封了，第三人也一直没有跟原告说，在查封的时候第三人就知道房产证下来了，但是第三人一直隐瞒实情，直到2016年5月，开发商告知原告房产证早已办到第三人名下了，第三人才告诉原告所有实情，房产证无法办到原告名下是第三人的过错。原告围绕诉讼请求向本院提交了相关证据，本院组织原、被告及第三人进行了质证。对原告提交的原、被告及第三人的身份信息、《房屋买卖协议书》、（2016）湘1202民初3448号民事判决书、（2017）湘1202执异71号执行裁定书、房屋产权情况登记表、中国建设银行个人贷款还款凭证以及中国建设银行个人活期账户交易明细（2017年2月25日）、怀化富达房地产发展有限公司的收据（2017年2月25日）及中国建设银行客户回单（2017年12月25日）、怀化富达房地产发展有限公司于2017年12月25日出具的说明及客户余额表联查明细，因上述证据均符合证据的真实性、合法性、关联性，本院均予以采信。关于原告提交的怀化富达房地产发展有限公司于2017年12月25日出具的说明以及湖南三众物业雍景豪庭服务处出具的证明，能与原告提交的其他证据相互印证，故本院予以采信。关于原告提交的水电费收据，因无原件进行核对，本院不予采信。关于原告提交的离婚证，因与本案无关联性，本院不予采信。根据采信的证据和当事人陈述，本院认定事实如下：2007年8月30日，蔡娜与怀化市富达房地产发展有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定蔡娜购买怀化市富达房地产发展有限公司的位于怀化市天星坪雍景豪庭的8栋503号房，房屋总价234710元，首付款94710元，向银行贷款14万元。2008年1月8日，蔡娜与中国建设银行怀化分行签订《个人住房借款合同》，以上述房屋作抵押向中国建设银行怀化分行借款14万元，用于支付购房款。2014年11月19日，张霞与蔡娜、米煊签订了《房屋买卖协议书》，协议约定：一、蔡娜、米煊将位于怀化市雍景豪庭8栋503号的双层楼住房一套出卖给张霞所有；二、出卖价为442800元整；三、冰箱、房柜、床、电视机、鱼缸柜归卖方所有，其余屋内一切设施、设备归买方所有；四、其余贷款问题由双方自行协商解决；五、不尽事宜双方协商处理，如有一房多卖由蔡娜负责，房产证下来后蔡娜不得作他用，只能交给买受人（即张霞）双方共同办理过户手续。该协议书签订后，2014年11月28日，张霞以现金方式支付给蔡娜316200元，蔡娜即出具给张霞收据一张。此后，原告张霞在对该房进行重新装修后及时住进了该房，在缴纳小区物业管理费均是以张霞的名义缴纳。张霞并从2015年1月开始按月将购房贷款打进蔡娜的银行账户，继续以蔡娜的名义偿还银行贷款直至2016年5月。2015年9月25日，本案房屋在办理产权证时，房屋产权登记到被告蔡娜名下（产权证号为7150207**）。由于蔡娜在购买房屋后未按时向银行偿还按揭贷款，银行于2012年5月31日至2014年11月30日期间从怀化富达房地产发展有限公司的银行账户内分九次共扣取10120.18元用于偿还蔡娜欠银行的按揭贷款。2017年12月25日，张霞替蔡娜向怀化富达房地产发展有限公司结清代偿的10120.18元贷款。同日，原告张霞又替蔡娜向银行偿还了所有剩余的按揭贷款102670.67元。本院在审理杨为国与蔡娜、夏小花民间借贷纠纷案中，于2015年11月16日作出（2015）怀鹤民二初字第1297-1号民事裁定，查封了蔡娜名下的涉案房屋。后本院在执行杨为国与蔡娜、夏小花民间借贷纠纷案的生效判决中，案外人张霞提出执行异议，本院于2017年10月18日作出（2017）湘1202执异71号执行裁定书，驳回了张霞的异议请求。张霞对该裁定不服，在法定期限内提起诉讼，故酿成纠纷。本院认为：首先，原告张霞的执行异议请求成立，理由如下：1、张霞与蔡娜、米煊于2014年11月19日签订了《房屋买卖协议书》，该协议已经（2016）湘1202民初3448号民事判决书确认合法有效，而法院作出查封涉案房屋裁定的时间在签订合同之后的2015年11月16日；2、原告张霞已经在法院查封涉案房屋之前合法占有了房屋，并向物业公司交纳了相关物业管理费；3、原告张霞已于2017年12月25日交清了全部房款；4、2015年9月25日，涉案房屋产权登记到蔡娜名下后，蔡娜一直未履行双方在《房屋买卖协议书》中约定的“双方共同办理过户手续”义务，之后由于房屋被查封无法办理过户登记，故未办理过户登记是由于第三人蔡娜怠于履行其作为出卖方的义务所致，并非由于原告张霞的原因。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，本案原告张霞提起的案外人执行异议符合上述规定的条件，因此其要求停止对涉案房屋执行的诉讼请求本院予以支持。其次，关于原告张霞要求解除对上述房屋的查封，应通过法律规定的相关程序进行救济，而非通过民事诉讼方式解决，故本院对原告张霞要求解除查封的请求不予处理。再次，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案原告购买第三人的房屋，双方签订的《房屋买卖协议》为有效合同，被告虽对该房屋交易行为的真实性存有怀疑，但未提交证据证明该转让行为存在恶意串通转移可供执行财产而损害申请执行人利益的情形，应由被告承担举证不能的不利后果。现诉争房屋虽未办理过户登记，但如前所述，原告张霞付清了全部购房款并实际占有了该房屋，则其依法享有了该房屋的居住使用权。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第二款之规定，判决如下：一、不得执行怀化市天星坪雍景豪庭8栋503号房屋（产权证号为7150207**）；二、原告张霞对怀化市天星坪雍景豪庭8栋503号房屋（产权证号为7150207**）享有居住使用权；三、驳回原告张霞的其他诉讼请求。本案案件受理费7942元，由被告杨为国负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。本院（2017）湘1202执异71号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  陈艳君审 判 员  甘密密人民陪审员  黄永亮二〇一八年一月十六日代理书记员  肖雅方附：相关法律条文1、《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。4、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。