云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2016）云26民终191号上诉人（原审被告）文山天成房地产开发有限公司。法定代表人周文祥，公司董事长。委托代理人朱明武，云南华汇（文山）律师事务所律师，特别授权。被上诉人（原审原告）王培培，新疆自治区博乐市人，现住文山市。被上诉人（原审原告）戴莹，云南省文山市人，现住文山市。二被上诉人的共同委托代理人胡家辅，云南君山律师事务所律师，特别授权。上诉人文山天成房地产开发有限公司（以下简称天成公司）因与被上诉人王培培、戴莹商品房销售合同纠纷一案，不服文山市人民法院（2015）文民二初字第1055号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月15日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月2日组织双方当事人进行了法庭调查，上诉人文山天成房地产开发有限公司的委托代理人朱武明，被上诉人王培培、戴莹的委托代理人胡家辅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理确认的本案事实:2011年10月14日，原、被告签订《商品房购销合同》，合同约定：“原告购买被告开发的文山市开化镇卧龙路旁明德郡园第4幢3单元第xx层xx号预售商品房，建筑面积122.4平方米，单价每平方米2158元，房价为264139元。被告于2013年6月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付原告。被告逾期交房的违约责任，自本合同约定的交房时间届满后次日起至实际交房之日止60天内，被告按每天总房款万分之一向原告支付违约金，逾期60天后，被告每逾期一天按本套房屋总价款千分之一向原告支付违约金”。合同签订后，原告已向被告支付购房款264139元，被告于2014年3月2日将该商品房交付给原告。为此，原告认为被告已违约，要求被告按合同约定支付违约金。原审法院认为：原、被告签订的《商品房购销合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告未提交证据证明其不能按期交房是由于不可抗力造成，依法不能免责。被告的行为已构成违约，应依约承担违约责任。对于原告请求被告支付违约金50450.55元的诉讼请求，由于被告主张违约金过高，本院认为双方合同中虽有约定，但“逾期60天后，被告每逾期一天按房屋总价款千分之一支付违约金”的约定确实过高，应予减少。因原告未能举证其实际损失，法院酌定此期间每日违约金以购房款264139元为基数自从2013年8月30日起至2014年3月2日止共计185天，按中国人民银行规定的同期贷款基准利率6％的2倍计算为宜。被告应向原告支付逾期交房违约金为17650.27元（2013年7月1日起至2013年8月29日止，264139×1‱×60天＝1584.83元）+（2013年8月30日起至2014年3月2日止，264139元×6％÷365天×185天×200%＝16065.44元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告文山天成房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王培培、戴莹支付逾期交房违约金人民币17650.27元；二、驳回原告王培培、戴莹的其他诉讼请求。案件受理费1060元，减半收取530元，由原告王培培、戴莹负担265元，被告文山天成房地产开发有限公司负担265元。原审判决宣判后，天成公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，驳回诉讼请求。事实及理由：1、一审认定交接房时间无证据证明。一审认定被上诉人于2014年3月2日接房无证据证明，系被上诉人单方的陈述，该时间接房的事实无任何证据证明。2、一审以被上诉人接房时间作为上诉人逾期交房不当。在商品方购销合同中明确了交房、逾期交房，接房、逾期接房的约定，但是一审在无任何证据证明的情况下认定被上诉人在2014年3月2日接房无证据证明。一审认定逾期交房，就必须查清接房时间，而在本案中接房时间不确定，由此以接房时间认定逾期交房的观点双方无异议，但接房时间无法确定，也无证据进行证明。3、被上诉人尚未接房，非上诉方逾期交房。在本案中不是上诉人逾期交房而是被上诉人逾期接房，至今无任何人到上诉人处办理该房的接房事宜，由此认定逾期交房承担违约金的事实不能成立。综上所述，在商品房销售合同履行过程中，不是上诉人逾期交房，而是被上诉人拒绝、逾期接房，违约方是被上诉人而非上诉人。一审判决由上诉人承担违约责任于法无据，应予纠正。被上诉人王培培、戴莹答辩称：1、上诉人未按约定时间交房，理应承担逾期交房的违约责任。双方签订的《商品房购销合同》已经明确约定，上诉人于2013年6月30日前将建设单位组织验收合格的商品房交予被上诉人，但上诉人直至2014年3月2日才将相应房屋钥匙交予被上诉人，且上诉人在一审中辩解的事由是违约金过高及是由于政府部门的原因导致房屋水电不通房屋不能竣工验收而导致逾期交房。所以，一审法院认定上诉人逾期交房违约，判决上诉人承担违约金并无不当。2、上诉人于2014年3月2日交房，违约天数为245天。按照合同约定，上诉人应当以媒体或者书面形式通知被上诉人办理房屋交接手续，且应向被上诉人提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》，但上诉人于2014年3月2日才将房屋钥匙交给被上诉人，并未依合同约定给被上诉人签字确认书面交房手续，也不能提供有效证据证明上诉人已经通知被上诉人按约定接房。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审驳回上诉，维持原判。二审庭审中，经征询双方当事人的意见，被上诉人对原审判决认定的事实无异议。上诉人认为原判认定上诉人于2014年3月2日将该商品房交付给被上诉人没有事实依据。对上述异议事实，本院将结合证据予以综合评判。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。二审中，本院认定本案的法律事实与一审认定一致。归纳各方当事人的诉辩主张，本案二审争议的焦点是：（一）本案在履行合同过程中谁违约；（二）被上诉人王培培、戴莹主张给付逾期交房违约金应否支持。（一）关于本案在履行合同过程中谁违约的问题。本院认为，双方签订的《商品房销售合同》第七条约定“甲方应于2013年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。”第十条约定“该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以媒体及书面形式通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。由于甲方原因，未能按期交接的，责任由甲方承担。”《合同补充协议》第六条约定“甲方应遵守和履行合同约定的交房时间，违约则按照合同约定的赔偿条款执行，同时，乙方在支付购房款和其他相关税、费也应遵守约定，若乙方不按时向甲方支付购房款和相关办证所产生的相关税、费则甲方在出现逾期交房时，甲方不承担违约赔偿责任。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证明加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，合同已经明确约定上诉人应于2013年6月30日前经建设单位组织验收该商品房合格后，以媒体及书面形式通知被上诉人办理房屋交接手续，但在一、二审审理过程中，上诉人均不能提供有效证据证明其已经按照合同约定以媒体和书面及其他形式通知被上诉人办理房屋交接手续，履行了通知义务，应当承担举证不能的不利后果。所以，一审法院认定上诉人违约并无不当，本院应予维持。至于上诉人提出一审认定2014年3月2日为交房时间没有事实依据的问题，在一审庭审中双方均认可被上诉人于2014年3月2日拿到该房钥匙后已进入装修无异议，然而上诉人又不能提供有效证据证明其已经按照合同约定通知被上诉人办理了房屋交接手续，不存在违约。因此，一审法院确认2014年3月2日为交房时间并无不当，故对上诉人提出2014年3月2日不是交房时间的辩解理由不能成立，本院不予支持。（二）关于被上诉人王培培、戴莹主张给付逾期交房违约金应否支持的问题。本院认为，如前所述，上诉人未按照合同约定于2013年6月30日前通知被上诉人办理房屋交接手续已构成违约。一审法院依据《商品房销售合同》第十条若因上诉人的原因未能按期交接该商品房，责任由上诉人承担的约定，判决由上诉人承担违约责任，以及根据上诉人减少违约金的合理申请，酌定认定逾期交房期间每日违约金以购房款264139元为基数，从2013年8月30日起至2014年3月2日止共计185天，按中国人民银行规定的同期贷款基准利率6％的2倍计算，判决由上诉人向被上诉人支付逾期交房违约金17650.27元并无不当，应予维持。综上所述，本院认为，上诉人天成公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1060元，由上诉人天成公司承担。本判决为终审判决。本判决书送达后即发生法律效力。如果义务人未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若义务人不自动履行原审判决，权利人可在原审判决规定的履行期限届满后二年内向一审法院申请执行。审判长 熊 祥审判员 陆正义审判员 秦永兴二〇一六年三月十一日书记员 王晶晶