广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民一初字第946号
原告罗宗明，男，壮族。
委托代理人陈刚云，广西华震律师事务所律师（特别授权）。
被告柳州市尖锋投资咨询有限公司，地址：柳州市航鹰大道5号俊园小区1—29号，组织机构代码：××。
法定代表人刘国祖。
委托代理人覃杰，柳州市正明法律服务所法律工作者（特别授权）。
原告罗宗明诉被告柳州市尖锋投资咨询有限公司（以下称尖锋公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月13日受理后，依法由代理审判员王玮担任审判长，与人民陪审员覃崇尖、周祖广组成合议庭，于2015年6月29日公开开庭进行了审理。书记员罗瑛担任法庭记录。原告罗宗明及其委托代理人陈刚云，被告尖锋公司的委托代理人覃杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告罗宗明诉称，2015年3月15日被告称自己位于柳州市航生路东苑二区74号1-1号房屋约80㎡的使用权要转让，为此与原告签订了一份《选房协议》。合同约定该房屋使用权转让费为人民币258000元，签订合同时交纳10000元定金给被告，七日内再补交40000元定金给被告。原告依约交纳50000元定金给被告后，经了解才发现该房屋的所有权人并不是被告，其无权处分该房屋的所有权及使用权。因此，双方签订该房屋使用权转让的《选房协议》为无效合同。根据我国关于无效合同如何处理的规定，被告应依法返还原告交纳的定金人民币50000元。综上所述，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请人民法院依法判处：1、确认双方签订的《选房协议》无效。2、被告返还房屋使用权转让定金人民币50000元整。3、本案诉讼费由被告承担。
原告罗宗明对其陈述的事实向本院提交如下证据：
1、选房协议复印件1份（与原件核对一致），拟证明双方纠纷产生前提，被告在签订协议时有隐瞒实际的房东，所以协议无效。
2、收据复印件1份（与原件核对一致），拟证明原告已经缴纳50000元的定金。
3、柳州市房产登记资料查询结果复印件1份（与查档件核对一致）（查档件加盖公章），拟证明案涉房屋现在有抵押。
被告尖锋公司辩称，原告的诉请没有事实及法律依据，双方在签订选房协议时，原告作为一名完全民事行为能力人，在签订协议时，已经通过了解、看房以后才签订的协议。协议签订以后，原告向被告缴纳定金50000元。没有相关的法律规定使用权不可以转让。该协议是合法有效的，目前是因为原告的原因不履行合同义务，按照双方签订的协议第1条第2款，违约责任在于原告而非被告，由于原告的违约，被告有权不退还已缴纳的转让定金。被告作为一个受托方，应作为第三人参与诉讼，陈新红才是本案适格的被告。
被告尖锋公司为其辩称的事实向本院提交如下证据：
1、委托书复印件1份（与原件核对一致），拟证明案涉房主委托被告代理出售房屋的使用权，被告有权利与原告签订选房协议。
2、房产证（字第××号）复印件1份（与原件核对一致），拟证明案涉房屋的所有权情况及使用权情况。
经过庭审质证，对于原告提交的证据，被告发表质证意见如下：认可证据1的真实性，该协议是双方真实意思的表示，协议第一条里面，原告已经对案涉房屋的所有权及其他的相应情况有了细致的了解，双方自愿签订的协议是合法有效的，原、被告之间就应按照合同约定履行义务，原告不按协议约定履行义务，则被告不应返还定金。认可证据2的真实性及证明目的。认可证据3的真实性，双方签订的合同是使用权的转让而不是所有权的转让，且法律没有规定不可以转让有抵押的房屋。
对于被告提交的证据，原告发表质证意见如下：不清楚证据1的真实性，未见陈新红本人，委托书证明案涉房屋的房主并不是被告，而不应以自己的名义出售。认可证据2的真实性，证明了案涉房屋是有抵押的，被告无权处分，双方在签订协议时，被告存在欺瞒的情况，所以合同无效。
本院认为，原、被告提交的证据均来源合法，真实，与本案具有关联性，本院予以确认，对于原、被告提交证据的证明目的，本院将结合全案证据及事实予以综合认定。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：
2010年10月8日，案外人陈新红经登记取得位于柳州市航生路东苑二区74号房屋的产权。2015年2月10日，陈新红出具委托书一份，载明其将坐落于柳州市航生路东苑二区74号房产委托被告柳州市尖锋投资咨询有限公司全权代理出售房屋使用权以及与买家洽谈使用权价格，收取买方定金，签订相关出让使用权合同等事项。2015年3月15日，原告罗宗明向被告交付10000元定金。被告向其出具收据，载明：今收到罗宗明交来购买航生路东苑二区74号1-1号定金10000元。当日，原告罗宗明作为乙方与作为甲方的被告尖锋公司签订了《选房协议》。双方约定，乙方受让甲方位于柳州市航生路东苑二区74号1-1号房屋，建筑面积约为80㎡的房屋使用权。乙方对上述房屋使用权面积已经现场了解，对甲方出让房屋使用权完全知情，并且同意购买使用权。1、经双方协商，甲乙双方协定上述房屋使用权总使用费为人民币258000元；乙方须于30日内交齐使用费人民币258000元给甲方，并签订正式合同。在约定期限内双方均不得无故解除协议。2、经双方协商，乙方为能及时选定房号，签订该协议之时乙方自愿预交选房定金人民币10000元整给甲方，乙方于7日内补交选房定金人民币40000元给甲方。若乙方违约，甲方不能无故单方面将乙方选定的房号转让给其他人，否则甲方则双倍返还选房定金给乙方。若乙方未按合同约定如期交齐使用费即视为违约，若乙方违约，本协议即终止，甲方则有权不退还乙方已交付的选房定金。2015年3月17日，原告罗宗明又向被告交付40000元定金。被告向其出具收据，载明：今收到罗宗明交来购买航生路东苑二区74号1-1号定金40000元。
另查明，被告尖锋投资咨询有限公司的经营范围为投资咨询、房地产经纪、房地产咨询。坐落于航生路东苑二区的房产有抵押。
本院认为，被告是否有权处分该房屋的使用权的问题。原告在向被告交纳定金以及双方在签订《选房协议》时，本案案涉房屋的所有权人为陈新红，而陈新红本人出具了委托书将坐落于柳州市航生路东苑二区74号房产委托被告尖锋公司全权代理出售房屋使用权以及与买家洽谈使用权价格，收取买方定金，签订相关出让使用权合同等事项，委托被告尖锋公司处分房屋的事实存在，故应视为被告公司受陈新红的委托对本案案涉房屋有权进行处分。
关于合同效力问题。《中华人民共和国民法通则》第五十八条规定一方以欺诈的手段使对方违背真实意思表示所为是无效民事行为。本院认为，合同的签订是为了实现特定的目的，该目的理应是当事人的真实意思表示，故只有在探求当事人在签订合同过程中的真实意愿，才能实现公平正义、诚实信用。同时，必须体现法律效果与社会效果的统一，不能单纯为了引用某一不适当的条款而引发法律结果的失衡，当然也不可为顾及社会效果而超越法律的规定。就本案而言，原、被告在《选房协议》中对本案案涉房屋的使用权进行约定，但根据目前《中华人民共和国物权法》以及相关法律规定，对房屋使用权的处分应视为双方当事人由此建立了租赁关系。从原、被告约定的本案案涉房屋的购买费用、房屋面积、所处位置以及交付方式来看，显然双方约定原告在30日内向被告交齐使用费258000元不符合日常租赁的习惯，且在我国合同法对租赁合同有明确规定的情况下，被告作为一家专业从事房地产经纪、咨询的公司，更应该依据租赁合同的相关法律规定向原告进行释明。被告作为格式合同的制定方，不仅未对租赁的相关情况进行释明，且在合同中避免使用“租赁”术语而使用“购买房屋使用权”的表达方式，对于普通购房者来说，在先行交付定金以及签署《选房协议》的行为与市场上商品房买卖的惯例相符且被告没有释明的情形下极容易造成购买房屋使用权与购买房屋所有权概念的混淆。另外，根据房屋产权证书显示航生路东苑二区74号房产属于一个整体，面积为340.18㎡，并未如双方签订的选房协议记载有房号的区分以及面积为80㎡，合同记载情形与实际情形不符。再有，根据柳州市房产登记资料查询结果可知该整套房产设有抵押登记，依据查询时间可推算该抵押登记是设立于原、被告双方签订选房协议之前，但依照本案选房协议的约定该租赁应是长期租赁，被告应当如实告知原告涉案房产有抵押的相关情况，但被告并未举证证明其已履行告知义务，在未告知原告该房产在租赁前就设立有抵押权的情形下与原告签订实为租赁关系的选房协议必然对原告购该房产的使用权造成极大的风险。综上所述，被告存在欺诈的故意，签订选房协议的行为无效。故本院确认原、被告双方签订的《选房协议》无效。对于定金50000元，由于《选房协议》确认无效，被告应向原告退还该笔费用。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条之规定，判决如下：
一、确认原告罗宗明与被告柳州市尖锋投资咨询有限公司于2015年3月15日签订的《选房协议》无效。
二、被告柳州市尖锋投资咨询有限公司退还原告罗宗明定金50000元。
案件受理费1150元（原告已预交），由被告柳州市尖锋投资咨询有限公司负担并迳付原告罗宗明。
上述应当履行的义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：广西壮族自治区柳州市中级人民法院，账号：20×××09，开户银行：中国农业银行柳南支行潭中分理处）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王 玮
人民陪审员 覃柳娟
人民陪审员 覃艳奇
二〇一六年三月十四日
书 记 员 罗 瑛
附本判决书所援引的相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第五十八条下列民事行为无效：
（一）无民事行为能力人实施的；
（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；
（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；
（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；
（五）违反法律或者社会公共利益的；
（六）经济合同违反国家指令性计划的；此款2009年8月27日删除。
（七）以合法形式掩盖非法目的的。
无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。
《中华人民共和国合同法》
第五十一条【无处分权人订立的合同】无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第五十八条【合同无效或被撤销的法律后果】合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。