广西壮族自治区北海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂05民终1306号
上诉人（原审被告）：北海智海经贸发展有限公司，住所地北海市西南大道东6号。
法定代表人：符开铸，总经理。
委托诉讼代理人：王德雪，广西中龙律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄海清，女，1974年2月1日出生，汉族，住北海市海城区。
被上诉人（原审原告）：陈桂，男，1978年2月10日出生，汉族，住广西浦北县。
委托诉讼代理人：蒋萍，广西海城律师事务所律师（受以上两被上诉人的共同委托）。
上诉人北海智海经贸发展有限公司（以下简称智海公司）因与被上诉人黄海清、陈桂商品房预售合同纠纷一案，不服北海市海城区人民法院（2017）桂0502民初2396号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人智海公司上诉请求：一、撤销北海市海城区人民法院（2017）桂0502民初2396号民事判决，并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.一审法院认定“被上诉人提出约定的违约金低于造成的实际损失，应以实际损失为准，实际损失按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%的主张”与事实不符，属认定事实错误。根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条第一款第（2）项约定，出卖人逾期超过150日，若买受人要求继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；第二款约定，买受人累计已付款包括：买受人已向出卖人交付的款项、向银行已交缴的按揭贷款本息。因此，上诉人违约金的计算方式应当按照合同的约定计算，计算基数为被上诉人交付的款项和向银行已交缴的按揭贷款本息之和。2.上诉人迟延交房给被上诉人是有客观原因的。因不可抗力、市政行为原因导致停工的期间应当扣减。上诉人提供的自2013年9月至2016年7月31日北海市大风大雨天气实况，证明天气原因防碍了工程正常施工，计算违约天数时应当扣减这些天数以及国家法定节假日放假及每年高考停工的天数。3.涉案房屋已完工，上诉人正在和有关部门协调工作，加紧处理有关验收工作，待五方验收后马上可以将涉案房屋交付给被上诉人。综上所述，一审法院认定事实和适用法律错误，请求二审法院依法支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人黄海清、陈桂答辩称：不同意上诉人智海公司的上诉请求，涉案商品房至今尚未竣工验收，尚未具备交房的条件，上诉人智海公司逾期交房的行为已构成违约。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回智海公司的上诉请求，维持原判。
黄海清、陈桂向一审法院起诉请求：1.智海公司支付黄海清、陈桂逾期交房违约金53000元（以房屋总价款323969元为基数，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%从2015年3月30日暂算至判决生效之日止，若继续违约则计算至智海公司向黄海清、陈桂实际交付合格商品房之日止）；2.诉讼费用由智海公司承担。
一审法院认定事实：2014年12月10日,黄海清、陈桂与智海公司签订《商品房买卖合同》，约定智海公司将位于北海市海城区出售给黄海清、陈桂，总价款为392938元；付款方式为银行按揭付款方式：黄海清、陈桂于2014年12月10前支付全部房款的51.65%即202938元，余款48.35%即190000元由黄海清、陈桂在本合同签订之日十个工作日内办理完银行按揭手续，签署《个人住房借款合同》等全部法律文书。（若按揭银行拒绝，则按附件五执行）；如买受人逾期付款超过60日，合同继续履行的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三十的违约金；其中合同第八条约定，出卖人应于2015年3月30日前将经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方验收合格的商品房交付给买受人；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.政府对于房地产开发及相关配套政策法规的调整；设计出现重大变更或逾期竣工的；3.因市政原因停水、停电、创城、创卫及市政建设影响施工或市政行为停工而影响工期；若被告逾期交房超过150日，买受人有权解除合同或继续履行合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自2015年3月31日起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金等内容。2015年4月30日，黄海清、陈桂与智海公司签订《补充协议》，约定付款方式及期限变更为：黄海清、陈桂与2014年12月10日前支付全部房款的51.65%即202938元，余款48.35%即190000元必须于2015-2016年分三期付清，第一期于2015年4月30日前付100000元、第二期于2016年2月30日前付20000元、第三期于2016年12月30日前付70000元。合同签订后，黄海清、陈桂已按约定支付购房款325021元，至今尚欠智海公司67917元购房款未支付。2016年9月9日，黄海清与智海公司签订《北海智海经贸发展有限公司销售变更申请单》，申明因家庭经理困难，等五方验收合格后付清欠款67917元，现先申领房屋钥匙。智海公司亦同意处理并加盖公章。后双方并未履行该申请单，智海公司至今亦未将经五方检验合格的商品房交付给黄海清、陈桂。
一审法院认为，黄海清、陈桂与智海公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，黄海清、陈桂已按合同约定向智海公司支付了购房款325021元，余款67917元因智海公司未能按照合同约定的交房时间将经五方验收合格的商品房交付给黄海清、陈桂而未支付，智海公司的逾期交房已构成违约。智海公司主张逾期交房的天数应当扣除大风、大雨天气、国家法定节假日等不可抗力因素的天数，但不可抗力是指发生了合同当事人无法预见、无法避免、无法克服及无法控制的事件。大风、大雨天气、国家法定节假日并不属于合同约定的不可抗力的情况，且不符合双方签订的《商品房买卖合同》第八条关于“遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人”约定的情形。因此对于智海公司的抗辩不予采纳。关于违约金的计算，根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，智海公司逾期超过150日，黄海清、陈桂要求继续履行的，合同继续履行，智海公司需按日向黄海清、陈桂支付已交付房款价万分之一的违约金。黄海清、陈桂主张合同中对于智海公司逾期交房的违约责任计算标准过低，要求予以调高。对此一审法院认为，双方在合同中约定如黄海清、陈桂逾期付款超过60日，合同继续履行的，须按日向智海公司支付应付款万分之三十的违约金，而如智海公司逾期交房超过150日，只须按日向黄海清、陈桂支付已交房价款万分之一的违约金，双方权利义务不对等，有失公平，依据《合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，黄海清、陈桂可以据此主张高于约定的违约金的实际损失。实际损失可根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的二款，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。黄海清、陈桂请求智海公司以房屋总价款325021元为基数，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%支付违约金，合理有据，予以支持，违约金应从2015年3月31日起算至本生效判决确定的付款之日止。对于智海公司“应当按照合同约定的计算方式计算违约金”的抗辩不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，判决：智海公司向黄海清、陈桂支付逾期交房违约金（违约金以房价总款人民币325021元为基数，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%，从2015年3月31日起算至本生效判决确定的付款之日止）。案件受理费人民币1124元，减半收取人民币562元，由智海负担。
双方当事人在二审中均没有新证据提交。
二审经审理查明的事实与原审法院审理查明的事实相一致，本院予以确认。
综合诉辩双方的意见，本院归纳本案二审的争议焦点为：被上诉人请求上诉人支付逾期交房违约金有无事实及法律依据。
本院认为,上诉人智海公司与被上诉人黄海清、陈桂签订的《商品房买卖合同》为合法有效的合同，双方当事人应严格按照合同的约定履行合同义务。合同签订后，黄海清、陈桂已按合同的约定支付购房款325021元，余款67917元按《销售变更申请单》的约定待交房后付清，因智海公司至今未向黄海清、陈桂交房，该余款未予支付。智海公司未能按照合同约定的交房时间将综合验收合格的房屋交付给黄海清、陈桂，其行为已构成违约，依约应承担违约责任。智海公司上诉主张双方《商品房买卖合同》第九条第二款约定，买受人累计已付款包括：买受人已向出卖人交付的款项、向银行已交缴的按揭贷款本息。故违约金的计算基数应为被上诉人交付的款项和向银行已交缴的按揭贷款本息之和。经审查，本案买卖合同约定黄海清、陈桂支付购房款的方式为分期付款，并非通过银行按揭贷款方式支付，一审法院以黄海清、陈桂已付购房款325021作为计算违约金的基数并无不当，智海公司的上述主张，缺乏事实依据，本院不予采纳。至于逾期交房天数问题，智海公司认为应当将大风大雨、国家法定节假日放假及每年高考停工导致工期延长的天数予以扣减，但根据双方的《商品房买卖合同》第八条的约定，大风大雨、国家法定节假日放假及每年高考停工并不属于合同约定的不可抗力的情况，且不符合合同约定的关于“遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人”规定的情形。因此，智海公司以存在不可抗力原因、法定节假日放假和高考停工等特殊情况为由要求扣减违约天数没有合同依据，对智海公司的该上诉理由本院不予支持。涉案商品房至今尚未竣工验收、尚未具备交房条件，智海公司的违约事实客观存在，黄海清、陈桂请求智海公司支付逾期交房违约金具有事实和法律依据，应予以支持，一审法院根据黄海清、陈桂的申请酌情调整违约金的计付标准，于法有据，本院予以维持。
综上所述，智海公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，实体判决并无不当，应予以维持，但判决主文中对违约金的计付基数表述为房价总款不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
变更北海市海城区人民法院（2017）桂0502民初2396号民事判决为：上诉人北海智海经贸发展有限公司向被上诉人黄海清、陈桂支付逾期交房违约金（违约金以已付购房款人民币325021元为基数，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%，从2015年3月31日起算至本生效判决确定的付款之日止）。
本案一、二审案件受理费1686元，由北海智海经贸发展有限公司负担（黄海清、陈桂已向一审法院预交一审案件受理费562元，北海智海经贸发展有限公司已预交二审案件受理费1124元；北海智海经贸发展有限公司负担超出其预交的562元，在履行本案义务时一并结清给黄海清、陈桂）。
上述义务，义务人应于本案生效判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期不履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向一审法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶长程
审 判 员 魏玉芳
审 判 员 汪海敏
二〇一七年十二月二十九日
法官助理 方 嫄
书 记 员 刘 麒