贵州省遵义市红花岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）红民一初字第1939号
原告袁某某，男，汉族，遵义市人。
委托代理人郑纪刚，贵州乾锋律师事务所律师。
被告贵州鑫前（集团）建设工程有限公司。住所地遵义市珠海路曼哈顿时代大厦**楼。
法定代表人吴永忠，总经理。
委托代理人韦遵宁，贵州义遵律师事务所律师。
委托代理人黄文江，贵州义遵律师事务所实习律师。
第三人遵义明顺房地产开发有限责任公司。住所地遵义市遵湄路金帝世家小区******号。
法定代表人陈道元，经理。
委托代理人向仁伟，员工。
原告袁某某与被告贵州鑫前（集团）建设工程有限公司（以下简称鑫前建设公司）、第三人遵义明顺房地产开发有限责任公司（以下简称明顺房开公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告袁某某的委托代理人郑纪刚、被告鑫前建设公司的委托代理人黄文江、第三人明顺房开公司的委托代理人向仁伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告袁某某诉称，2008年6月10日，我与第三人明顺房开公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定，我购买明顺房开公司开发的位于遵义市红花岗区遵湄路“金帝世家”A栋负一层1至20号、32至56号、63号营业房（建筑面积共计1900.68平方米），房屋总价款为5702040元。合同签订后，我支付了购房款，并经房产登记管理部门对所购房屋办理了备案登记和预告登记手续。因明顺房开公司开发的“金帝世家”项目至今未取得验收合格手续，故明顺房开公司未与我办理交房手续。我在今年得知我购买的上述房屋中的1、2、3、4、10、11、12、13号房屋（以下简称讼争房屋）被遵义市红花岗区人民法院在被告鑫前建设公司申请执行第三人工程款纠纷一案中查封后，向遵义市红花岗区人民法院提出执行异议，法院经审查后于2014年6月8日作出（2014）红执异字第23号《执行裁定书》，以工程款优先受偿以及我未取得争议房屋物权为由，驳回了我的执行异议。我与第三人签订的《商品房买卖合同》的效力经遵义市中级人民法院、贵州省高级人民法院和最高人民法院审理后，被生效判决依法认定为合法有效。我虽因第三人原因尚未实际占有争议房屋，但争议房屋已先后办理了备案登记和预告登记，我对所购房屋依法拥有排他性的权利，为此，请求法院依法判令停止对位于遵义市红花岗区遵湄路“金帝世家”A栋负一层1、2、3、4、10、11、12、13、14号营业房的执行。
被告鑫前建设公司辩称，原告与第三人明顺房开公司签订的《商品房买卖合同》虽然有效，但争议房屋的产权仍然是明顺房开公司的。我公司是依据遵义市红花岗区人民法院（2012）红民商初字第280号民事调解书申请执行争议房屋，我公司对争议房屋享有优先受偿权，原告同时购买了争议的8套营业房的行为，是商业投资行为，不应视为消费者，因此不能对抗我公司的优先受偿权，故我公司申请查封并执行争议房屋合法，请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人明顺房开公司述称，争议房屋是我公司开发的，我公司欠鑫前建设公司工程款是事实，原告与我公司签订的《商品房买卖合同》也是事实，请法院依法判决。
经审理查明，2008年6月10日，原告袁某某与第三人明顺房开公司签订《商品房买卖合同》约定：袁某某购买明顺房开公司开发的位于遵义遵湄路金帝世家A幢负一层1号至20号、32号至56号及63号的商业用房，建筑面积1900.68㎡，单价为3000元／㎡，总价款5702040元；次日，明顺房开公司与袁某某办理了上述房屋预售合同登记备案，明顺房开公司出具两份收据载明收到袁某某购房款500000元及5202040元，共计5702040元。2010年9月14日，贵州省高级人民法院作出（2010）黔高民一终字第36号生效判决，对袁某某与明顺房开公司签订的《商品房买卖合同》的真实性、合法性以及袁某某支付了5200000购房款的事实予以确认。2009年7月17日和2013年11月26日，袁某某对1至4号、10至13号房屋办理了预告登记，但因上述房屋不具备交付条件，所售房屋至今未予交付。
2012年6月11日，鑫前建设公司与明顺房开公司的建设工程施工合同纠纷一案，本院作出（2012）红民商初字第280号民事调解书，双方达成协议：一、由遵义明顺房地产开发有限责任公司在2012年7月10日前支付给贵州鑫前（集团）建设工程有限公司工程款及逾期利息共计人民币3580000元，二、贵州鑫前（集团）建设工程有限公司对所承建的“金帝世家”项目的营业房（除拆迁安置还房部分）享有建设工程价款优先受偿权。贵州鑫前（集团）建设工程有限公司依据该调解书向本院申请执行，本院于2012年7月25日以（2012）红执字第1038-1号裁定书将“金帝世家”A栋负一层1、2、3、4、10、11、12、13号房屋查封，在执行过程中，原告袁某某提出查封执行异议，本院审查后驳回原告袁某某的执行异议请求。原告袁某某不服，向本院提起执行异议之诉。
上述事实，有原、被告及第三人的陈述及原告提交的（2014）红执异字第23号执行裁定书、《商品房买卖合同》、收据、登记备案表、《房屋预告登记证》、商品房预售情况表、《房屋预售许可证》、（2009）遵市法民三初字第44号民事判决书、（2010）黔高民一终字第36号民事判决书、（2012）民申字第308号民事裁定书和被告提交的（2012）红民商初字第280号民事调解书等证据在卷佐证，经庭审质证、认证，足以认定。
本院认为，原告对诉争房屋在执行过程中提出了书面异议，主张实体权利，但被本院裁定驳回，故其向本院提起诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”的规定，原告的起诉符合法律规定。
原告袁某某与第三人明顺房开公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，原告签订合同后办理了预售登记并对讼争房屋进行预告登记，虽然房屋尚未实际交付，但讼争房屋未交付系因房屋未符合交付条件，原告袁某某对未实际占有该房屋无过错。鑫前建设公司主张的优先受偿权在其与明顺房开公司建设工程施工合同纠纷一案中得到本院确认，其确实对其建设的项目享有优先受偿权，但在本案中，就“金帝世家”A栋负一层1、2、3、4、10、11、12、13号房屋，原告与明顺房开公司签订了《商品房买卖合同》，并已支付了大部分购房款，且鑫前建设公司主张优先受偿权也是在原告与明顺房开公司签订《商品房买卖合同》之后，因此，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，鑫前建设公司享有的优先受偿权不能对抗原告。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》第十九条“案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判”的规定（注：该解释中的“民事诉讼法第二百零四条”为修订后现行有效的《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条），原告在执行过程中提出的执行异议成立，应停止对本案争议房屋的执行，故对原告的诉讼请求本院予以支持。对被告所持原告同时购买了争议的8套营业房的行为，是商业投资行为，不应视为消费者，因此不能对抗其优先受偿权的辩解意见，本院认为，消费者系相对经营者、销售者而言，是指为个人目的购买或使用商品和接受服务的社会成员。在原告与明顺房开公司的房屋买卖关系中，原告向明顺房开公司购买商业用房，相对于经营者的明顺房开公司原告即为消费者。同时，商品房包括住宅、商业用房、办公用房，而《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定中的商品房并未限制为住宅房，则购买商业用房和办公用房等商品房也应适用该条规定，而购买商业用房的购房目的大多是用于投资或经营，故不能因购买商品房的用途或数量而否定原告系消费者。因此对被告所持原告购买多套营业房而不应视为消费者，不能对抗其优先受偿权的辩解意见本院不予采信。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》第十九条之规定，判决如下：
停止对第三人遵义明顺房地产开发有限责任公司开发建设的位于遵义市红花岗区遵湄路“金帝世家”A栋负一层1、2、3、4、10、11号、12、13号房屋的强制执行。
案件受理费60元，由被告贵州鑫前（集团）建设工程有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。
审 判 长 田应雪
审 判 员 刘 沂
人民陪审员 刘桔荣
二〇一五年二月九日
书 记 员 李 洪