广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初9127号原告：金剑，男，1978年5月10日出生，汉族，身份证住址辽宁省抚顺市新抚区，委托诉讼代理人：王旗，广东保信律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭磊，广东保信律师事务所律师。被告：邓学妙，男，1979年7月20日出生，壮族，身份证住址广西横县，第三人：何晓静，女，1982年9月8日出生，汉族，身份证住址广东省中山市石岐区，委托诉讼代理人：钟雪，广东宪鼎律师事务所律师。原告金剑诉被告邓学妙债权人撤销权纠纷一案，本院于2017年5月19日立案受理后，依原告金剑的申请追加何晓静作为第三人参加诉讼。本案依法适用简易程序，后转为普通程序，分别于2017年8月3日、9月29日公开开庭进行了审理。原告金剑委托诉讼代理人彭磊、被告邓学妙（仅参加第二次庭审）、第三人何晓静及其委托诉讼代理人钟雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金剑诉称，原告金剑系中山市点通网络科技有限公司（以下简称为点通网络公司）前员工，任职销售中心负责人，在职期间，该公司共拖欠原告金剑销售佣金420393元。被告邓学妙系该公司法定代表人，对以上事实予以确认。2016年2月25日，被告邓学妙以个人名义确认欠原告金剑共计369800元，并承诺于2016年8月30日前清偿。经原告金剑多次催促，被告邓学妙仍不予归还。2017年1月19日，原告金剑向中山市第一人民法院提起借款合同纠纷一案，请求判决被告邓学妙和点通网络公司归还欠款。2017年5月24日，该案作出一审判决，判决点通网络公司向原告金剑支付提成款369800元及逾期付款利息，同时判决被告邓学妙对点通网络公司的债务承担连带清偿责任。2016年12月12日，被告邓学妙以明显不合理的低价将其名下位于中山市××区东××房的房屋出售给第三人何晓静，并办理完毕过户登记手续。该行为严重损害了原告金剑的合法权益，并导致被告邓学妙名下没有任何不动产及其他任何可执行财产。原告金剑认为，被告邓学妙上述行为造成其债务不能履行，已对债权人造成损害。根据《中华人民共和国合同法》第七十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条之规定，原告金剑遂向法院起诉，请求判令：1.撤销被告邓学妙与第三人何晓静就中山市东明北路18号1幢1001房签订的《房地产买卖合同》；2.第三人何晓静配合办理涉案房地产登记到被告邓学妙名下的手续；3.被告邓学妙承担原告金剑因维权支出的律师费6000元。原告金剑为支持其诉讼请求，向本院提交的证据有：1.借条复印件；2.受理案件通知书；3.民事起诉状；4.（2017）粤2071民初1537号民事判决书；5.《广东省房地产买卖合同》；6.税收缴款书；7.广东增值税普通发票；8.广东省非税收入（电子）票据3份；9.中山市不动产登记资料证明表；10.《委托代理合同》、律师费发票；11.生效证明书。被告邓学妙辩称，其不存在低价向第三人何晓静转让房产的行为，请法院驳回原告金剑的诉讼请求。被告邓学妙就其抗辩意见，未向本院提交证据。第三人何晓静辩称，1.第三人何晓静与被告邓学妙的房屋买卖交易中，房屋的实际成交价格是900000元，过户产生的税费合计46446.58元，即第三人何晓静为购买该房地产共花费约950000元，因此，不存在原告金剑诉称的以明显不合理低价受让涉案房地产的行为。2.据第三人何晓静收集到的涉案房地产所在小区及所处位置周边的房屋售价信息显示，该房地产成交价900000元与同时期的市价相当，且第三人何晓静与被告邓学妙向中山市国土部门申请过户时，国土部门对涉案房地产进行的初步评估价格为519889.65元，为方便国土部门计算税收，双方将用于过户备案登记的《广东省房地产买卖合同》中的交易金额写成500000元，但第三人何晓静实际支付的价款远超于国土部门的评估价格。3.第三人何晓静是善意取得讼争房屋，原告金剑行使撤销权不得对抗善意第三人。第三人何晓静是因偶然机会获知讼争房屋的出售信息，且其在2017年1月1日支付完全部房款，原告金剑的债权是在2017年5月24日才经法院作出的判决书确认，第三人何晓静购买房屋在先，原告金剑确认债权在后。综上，原告金剑的诉讼请求无事实、法律依据，请求驳回其全部的诉讼请求。第三人何晓静为支持其抗辩意见，向本院提交的证据有：1.《房地产买卖合同》；2.借记卡账户历史明细清单；3.建设银行个人贷款支付凭证；4.中国建设银行个人贷款对账单；5.中山市不动产登记材料证明表；6.税收交款书、非税收入票据4张；7.58同城网上的房源信息；8.不动产产权证；9.广东增值税普通发票。经审理查明：2017年1月19日，金剑因与点通网络公司、邓学妙之间的民事纠纷诉至本院。本院经审理认定，点通网络公司拖欠金剑提成款369800元，邓学妙作为该公司法定代表人，以个人名义于2016年2月25日签署借条并承诺还款，构成债务加入，为此于2017年5月24日作出（2017）粤2071民初1537号民事判决书，判决点通网络公司向金剑支付提成款369800元及逾期付款利息（从2016年8月30日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止），邓学妙对前述债务承担连带清偿责任。该民事判决书于2017年7月3日发生法律效力。在上述案件的审理期间，金剑以邓学妙于2016年12月12日以明显不合理低价转让其名下的位于中山市××区东××房的房地产为由，于2017年5月19日诉至本院。为此，金剑提交了邓学妙与何晓静于2016年12月12日签订的、备案于中山市土地房产产权档案馆的《广东省房地产买卖合同》，该合同载明邓学妙将涉案房地产（建筑面积为115.84平方米，套内建筑面积95.84，规划用途为住宅）以500000元的交易价格转让给何晓静。邓学妙、何晓静确认该合同的真实性，但双方均表示该房地产的实际交易价格为900000元，因为房地产交易进行纳税时需申报成交价，地税部门需要专门的评估公司对房地产价值进行评估，保证按照市场价格收取税费，避免国家税费流失，地税部门确定的评估价就是金剑提交的广东增值税普通发票上记载的519889.65元，因此双方才按500000元的价格填写备案合同。据何晓静提交的证据显示，2016年12月1日，邓学妙、何晓静、中山市金水桥房地产有限公司签订《房地产买卖合同》，约定邓学妙将涉案房地产以900000元的成交价转让给何晓静，定金50000元，余款850000元通过银行按揭在国土过户或赎楼时支付。签订合同当天，何晓静向邓学妙支付了定金50000元。此后，何晓静向中国建设银行股份有限公司中山市兴中道支行（以下简称为建设银行）申请涉案房地产的购房贷款，涉案房地产于2016年12月14日过户到何晓静的名下。建设银行于2016年12月19日就该房地产办理了抵押登记，并于2017年1月1日将发放给何晓静的贷款850000元支付至邓学妙的银行账户。在本案的审理过程中，金剑申请对涉案房地产在2016年12月12日的价值进行评估，后又撤回该评估申请，并申请本院向建设银行调查取证，本院依其申请向建设银行调取了何晓静向建设银行申请贷款时提交的《房地产买卖合同》及《房地产抵押估价报告》。《房地产买卖合同》由邓学妙、何晓静、中山市金水桥地产公司于2016年12月1日签订，约定邓学妙将涉案房地产以1063000元的成交价转让给何晓静，定金103000元为第一部分楼款，第二部分楼款850000元通过买方申请银行按揭支付给卖方，买方在赎楼时将余款110000元支付给卖方。《房地产抵押估价报告》由广东国信土地房地产估价咨询有限公司于2016年12月16日作出，估价结果为涉案房地产在价值时点2016年10月27日的抵押总价值为1065700元，单价为9200元/平方米。金剑、邓学妙、何晓静对上述两份证据的真实性无异议。何晓静表示，申请贷款时做的价值评估是为了银行能顺利批下850000元的贷款，少支付一些首付款。金剑则认为何晓静存在贷款诈骗的行为，应追究其刑事责任，对此本院告知其可自行向公安机关报案，不影响本案的继续审理。另查，2017年5月15日，金剑与广东保信律师事务所签订《委托代理合同》，委托该所律师为本案诉讼代理人，并支付了律师费6000元。广东保信律师事务所于2017年8月7日开具了相应金额的律师费发票。本院认为，本案为债权人撤销权纠纷。金剑对邓学妙享有债权的事实，已为本院发生法律效力的（2017）粤2071民初1537号民事判决书所确认，故本院对此予以认定。《中华人民共和国合同法》第七十四条规定：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”本案中，金剑以邓学妙以明显不合理的低价转让涉案房地产为由主张撤销该行为。邓学妙与何晓静在转让房屋的过程中签订“阴阳合同”，违背诚实信用原则，实属不妥。但根据何晓静提交的借记卡账户历史明细清单、建设银行个人贷款支付凭证等可以证实，何晓静就涉案房地产向邓学妙支付了900000元，本院对此予以认定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条规定：“对于合同法第七十四条规定的‘明显不合理的低价’，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。”因金剑未就房地产交易时的价值申请评估，故本院以从建设银行调取的《房地产抵押估价报告》所评估的价值1065700元作为参照。邓学妙以900000元转让涉案房地产，达到评估价值的84%，根据上述法律规定，不属于明显不合理低价转让。另外，金剑对邓学妙享有的债权为369800元及相关利息，邓学妙以900000元转让涉案房地产并没有对金剑的债权造成损害。因此，金剑主张撤销邓学妙与何晓静就涉案房地产签订的《房地产买卖合同》，并要求何晓静配合办理登记手续的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持，金剑因本案支出的律师费应自行承担。综上所述，金剑的诉讼请求，理据不足，本院均予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条之规定，判决如下：驳回原告金剑的全部诉讼请求。案件受理费9000元（原告金剑已预交），由原告金剑负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  李静敏人民陪审员  黄雁礼人民陪审员  梁颖欣二〇一七年十月十二日书 记 员  唐 颖书 记 员  黄 婷