江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宿中民终字第01319号
上诉人（原审被告）胡侠。
委托代理人陆朝辉，与胡侠系夫妻关系。
被上诉人（原审原告）宿迁中德物业服务有限公司，住所地江苏省宿迁市宿城区项里二组。
法定代表人钟克民，该公司总经理。
委托代理人李伟青，江苏宏亮律师事务所律师。
委托代理人张凌千，江苏宏亮律师事务所律师。
上诉人胡侠因与被上诉人宿迁中德物业服务有限公司（以下称中德物业）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（2014）宿城民初字第2642号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月11日立案受理，并依法组成合议庭，于2015年11月26日对本案进行了公开听证。上诉人胡侠及其委托代理人陆朝辉、被上诉人中德物业的委托代理人张凌千到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中德物业一审诉称：2009年11月8日，中德物业与宿迁市国泰广场业主委员会签订《物业管理合同》，2011年10月28日双方签订新的物业管理合同，约定由中德物业向国泰广场提供物业服务，双方对物业服务内容及收费标准进行了约定。胡侠自2009年11月接收国泰广场门面房99-西3室、2009年5月接收99-西11起便享受中德物业提供的物业服务，却至今没有向中德物业缴纳任何物业服务费用。胡侠自2009年5月至2014年4月累计欠物业服务费42127.6元及滞纳金20852.4元，合计62980元。期间，中德物业多次催要，胡侠均以各种理由搪塞，不予缴纳。故诉至法院，请求判令胡侠立即支付截止2014年4月28日拖欠的物业服务费42127.6元及滞纳金20852.4元，合计62980元。
胡侠一审辩称：1、胡侠在2008年10月装修西3房屋期间，发现屋面上有其他业主在上满砌葡萄池、花园、小菜地，当即进行了阻止，但未果，后通知中德物业前负责人魏晓龙到现场查看，其表示坚决予以拆除，但至今未拆除。以后几年中，由于菜地等落叶搞得屋面上到处都是，再加上高层业主无节制的抛杂物，物业无人定期保洁，经雨水冲刷，导致雨水口堵死，雨水不能及时排出，造成被告东西两侧房屋室内顶部、墙壁大面积渗水、滴漏、霉变。二次装修短短两个月，又发生渗漏、霉变，两次损失高达二十几万元。2、沿街地面雨水管网长期堵塞、臭气熏天。雨量大时雨水管无法排水，从管节处渗漏造成楼下商户室内积水、墙壁霉变。但中德物业一直未予以疏通、改造。3、中德物业公布的服务人员仅有四人具备上岗证书，不符合规定，不具备管理能力，从而中德物业与业主委员会签订的管理合同不具备合法性，应为无效合同。4、中德物业自2014年9月4日才向胡侠主张权利，已过两年诉讼时效。5、中德物业和业主委员会签订的合同中没有违约金和滞纳金的约定，中德物业主张滞纳金无依据。6、西3门面房总面积是567.47平方米，其中一楼40平方米，余下为二楼面积。中德物业主张的物业服务费标准与合同约定严重不符，也有别于其他业主的收费标准。西11门面房长期出租给他人经营，其物业服务费应当由经营者自行交纳，与胡侠无关。综上，胡侠未交物业服务费是中德物业一直未履行自己的职责和义务造成的，请求驳回中德物业诉讼请求。
原审法院经审理查明：中德物业为依法成立的具有三级资质的物业管理企业法人，2009年5月11日取得宿迁市建设局颁发的三级（暂定）物业管理企业资质证书（法定代表人魏晓龙），2010年6月28日取得宿迁市建设局颁发的三级物业管理企业资质证书（法定代表人钟克民），准予从事物业管理业务时间为2010年6月28日-2014年6月27日。2009年11月8日，中德物业（乙方）和宿迁市国泰广场业主委员会（甲方）签订《物业管理合同书》，约定甲方委托乙方对国泰广场小区实行物业管理，其中高层、小高层住宅5幢（7、8、9、10、11号楼），建筑面积约51589平方米，商场一家，建筑面积30000平方米（1号楼），多层商业4幢（3至5层），建筑面积30389平方（3、4、5、6号楼），总建筑面积约111978平方米。合同期限为2009年11月8日起至2011年11月7日止。委托管理事项为：1、房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理；2、房屋建筑本体公用设施设备的维修、养护、管理和运行服务；3、本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理；4、本物业规划红线内的属配套服务设施的维修、养护和管理；5、公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运；6、交通、车辆行驶及停泊；7、配合和协助当地公安机关对小区进行安全监控和巡视等保安工作，并实行24小时安全监控和巡视；但不包含人身、财产的保险、保管责任，个人财产需另行约定；8、社区文化娱乐活动；9、物业及物业管理等档案、资料；10、法规和政策规定有物业管理公司管理的其他事项。合同第五条第7项约定，乙方应每半年向全体业主公布一次管理费用账目，确保业主知情权；合同第五条第11项约定，乙方不承担对业主及非业主或使用人的人身、财产的保管业务，另有专门合同约定的除外。合同第六条约定，乙方根据甲方的委托事项制定出本物业“管理分项标准”，与甲方协商同意后作为本合同附件。合同第七条第2项约定小高层、高层住宅由业主按照其拥有建筑面积每月每平方米0.35元向乙方交纳；一层非住宅（商业及办公用房）由业主按其拥有建筑面积每月每平方米1.3元向乙方交纳；二层非住宅（商业及办公用房）由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.8元向乙方交纳；小高层、高层住宅电梯按每月每平方0.35元交纳，多退少补；公共照明、税费由物业先垫付，双月按照实际支出分摊后向业主收取；电梯免费维保到期后，所产生的维修、维护、检测费用，按照实际支出由业主、使用人按建筑面积均摊。2011年10月28日，原告中德物业和宿迁市国泰广场业主委员会续签《物业管理合同书》一份，合同期限为2011年11月7日至2014年11月6日止。合同第七条第2项约定，小高层、高层住宅由业主按照其拥有建筑面积每月每平方米0.5元向乙方交纳；一层非住宅（商业及办公用房）由业主按其拥有建筑面积每月每平方米1.3元向乙方交纳；二层非住宅（商业及办公用房）由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.8元向乙方交纳；小高层、高层住宅电梯按每月每平方0.2元交纳，多退少补；公共照明、税费由物业先垫付，双月按照实际支出分摊后向业主收取；电梯免费维保到期后，所产生的维修、维护、检测费用，按照实际支出由业主、使用人按建筑面积均摊。合同其他内容同2009年11月8日双方签订的《物业管理合同书》内容一致。
胡侠系宿迁国泰广场住宅底商西3号铺（建筑面积565.47平方，其中底层一间，其余均是二楼，于2009年11月收房）和西11铺（建筑面积41.53平方，于2009年5月收房）的业主。自收房以来，胡侠未就上述两套房屋向中德物业交纳过物业服务费。2014年9月4日，中德物业向胡侠寄送物业服务费催缴通知，要求胡侠交纳2014年4月之前的物业服务费及滞纳金。后因胡侠在接收上述催缴通知后，未在中德物业指定的期间交纳，中德物业遂诉至原审法院，提出上述诉讼请求。
另查明：2013年6月1日，宿迁市国泰广场业主委员会向中德物业出具证明一份，证明宿迁中德物业服务有限公司于2009年5月1日正式进入国泰广场实施物业服务管理，并于2009年11月与业主委员会签订物业服务合同。
再查明：中德物业在对涉案小区提供物业服务期间，虽然提供了门岗执勤、公共环境卫生维护等服务，但有众多业主因对其服务不满意而拒绝交纳物业服务费。诉讼中，中德物业未能提供证据证明其按照合同约定公布了收支账目等，其提供的员工登记表等证据也不足以证明其在国泰广场小区工作的物业服务人员符合合同约定和相关法规的规定要求。
以上事实有物业管理合同书、中德物业营业执照、中德物业资质证书、宿迁市国泰广场业主委员会的证明、物业服务费催缴通知及邮件查询详单及当事人陈述等在卷佐证，足以证实。
原审法院认为，物业公司和小区业主之间存在物业服务合同的法律关系。物业公司应当按照其与小区业主委员会签订的物业管理服务服务合同的约定，提供符合合同约定标准的管理服务。小区业主也应当按照合同约定，履行缴纳物业服务费、配合物业管理的义务。对于确有证据证明物业公司提供物业服务存有瑕疵的，应按照物业公司的过错大小，减轻业主的缴费义务。
本案中，中德物业和宿迁市国泰广场业主委员会签订的物业管理合同书不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。胡侠作为国泰广场小区业主，该物业合同对其具有约束力。现中德物业已经按照合同约定入住国泰广场小区履行物业管理服务义务，胡侠作为国泰广场小区业主，应当按照合同约定给付物业服务费用。
一、关于胡侠欠付的物业服务费数额。胡侠对于西3商铺自2009年11月、西11商铺自2009年5月起未缴纳物业服务费无异议，原审法院予以确认。胡侠辩称西11商铺其已经出租给他人经营，物业服务费应当由实际经营者承担，且实际经营者已经向原告缴纳了物业服务费。原审法院认为，业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费，业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。现胡侠未提供证据证明西11商铺其已经出租给其他人，且其双方约定物业服务费由使用人承担，同时，其也未举证证明物业实际使用人已经交纳了物业服务费，故原审法院对胡侠的该辩解依法不予采信。关于西3商铺一层和二层的面积，中德物业未提供证据证明一层的实际面积，故原审法院根据胡侠提供的商品房买卖合同所附房屋平面图确定一层面积为48平方米（6＊8），二层面积为517.47平方米【565.47平方米-48平方米】。根据合同的约定，2009年11月8日至2014年11月6日期间，一层非住宅（商业及办公用房）物业服务费由业主按照建筑面积1.3元／平方米／月交纳，二层非住宅（商业及办公用房）由业主按照建筑面积0.8元／平方米／月交纳。关于2009年11月8日之前西3和西11商铺的物业服务费收费标准，虽双方无合同约定，但业主委员会的证明足以证明原告在2009年5月1日正式进入国泰广场实施物业服务管理，故原审法院参照业主委员会和原告2009年11月8日签订的物业管理合同书约定的上述收费标准计算2009年5月1日至2009年11月7日期间胡侠应支付的物业服务费。综上，对于西11商铺，中德物业要求胡侠支付2009年5月至2009年12月、2010年1月至2010年12月、2011年1月至2011年9月、2012年7月至2012年12月及2013年7月至2014年4月期间共计2429.505元【41.53平方米＊1.3元／平方米／月＊45个月】物业服务费具有法律依据，原审法院依法予以支持。对于西3商铺，2009年11月至2014年4月之间的物业服务费应为25724.3元【48平方米＊1.3元／平方米／月＊54个月＋517.47平方米＊0.8元／平方米／月＊54个月】。中德物业主张全部按照1.3元／平方米／月计算无法律依据，原审法院依法不予支持。
二、中德物业是否尽到管理责任，是否存在违约行为问题。胡侠主张因中德物业未能及时制止其他业主在其屋面上砌葡萄池、花园等致使屋面雨水管被堵，并最终导致其房屋室内顶部、墙壁大面积渗水、滴漏、霉变，给其造成了损失。原审法院认为，中德物业未能制止其他业主在胡侠屋面砌葡萄池、花园等存在过错，但胡侠所称的其房屋室内顶部、墙壁大面积渗水、滴漏、霉变系因其他业主在其屋面上砌葡萄池、花园造成的，无证据证实，原审法院依法不予采信。至于房屋漏水导致其损失，其可在提供相关证据后向相关的责任方另行主张。胡侠辩称沿街地面雨水管网长期堵塞、臭气熏天，导致雨水从管节处渗漏致使房屋积水，但其未提供证据证实，原审法院依法不予采信。因此，胡侠不能因此拒绝向物业服务企业交纳物业服务费。但中德物业在履行合同义务过程中，未能按照合同约定的物业管理分项标准要求严格履行义务，物业服务人员配备不足，导致前期确实存在环境卫生打扫不及时，部分物业管理服务不到位，收支账目公布不合规范等违约行为，故应当减轻胡侠的缴费义务。原审法院根据中德物业提供物业服务的人力、物力、服务项目、标准、质量等实际情况，平衡双方的利益，根据公平原则，原审法院酌情确定，对中德物业在本案中主张的物业服务费，胡侠按照70%支付。待中德物业改善物业服务后，再按原约定标准支付。
三、关于滞纳金问题。《物业管理合同书》中就逾期交纳物业服务费的违约责任未作约定，且中德物业在履行合同过程中存在违约行为，故原审法院对中德物业要求胡侠支付滞纳金的主张依法不予支持。
四、关于诉讼时效问题。原审法院认为，由于物业管理服务具有持续服务的特性，物业服务人员给付物业服务费的诉讼时效期间，应当从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算。本案中，中德物业和业主委员会签订的《物业管理合同书》约定的合同期限至2014年11月6日，现中德物业于2014年11月7日起诉要求中德物业支付2014年4月之前的物业服务费未超过法律规定的2年诉讼时效期间，故原审法院对胡侠关于中德物业诉讼请求已过诉讼时效的辩解依法不予采信。
综上，本案调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第三十三条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：胡侠于判决生效之日起十日内给付宿迁中德物业服务有限公司物业管理服务19708元【（2429.505元＋25724.3元）＊70%，取整】。案件受理费1374元，由被告胡侠负担。
上诉人胡侠不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、本案诉讼已超过诉讼时效。二、涉案的《物业管理合同》对胡侠没有约束力，应为无效合同。理由如下：1、胡侠自2008年10月接收涉案房屋后，未收到过任何关于业主委员会组成及选举的通知，故业主委员会不能代表业主签订涉案的《物业管理合同》；2、《宿迁市区普通住宅业务管理服务等级标准》第十一条规定，物业服务企业配备的专业服务人员（必须具备专业资格证）人均服务面积不得高于3500平方米，但中德物业管理面积为111978平方米，而中德物业仅有四人具备上岗资格证，不能达到管理服务的标准。三、原审法院判决胡侠支付物业管理服务费不当。理由如下：在管理服务期间，中德物业未能及时制止其他业主在胡侠所有房屋的屋面上砌葡萄池、花园等致使屋面雨水管被堵，并最终导致其房屋室内顶部、墙壁大面积渗水、滴漏、霉变，及沿街地面雨水管网长期堵塞、臭气熏天，导致雨水从管节处渗漏致使房屋积水，给胡侠造成了损失，中德物业在物业服务中存在重大过错，根据过错相抵原则，胡侠不需要支付任何费用给中德物业。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。
被上诉人中德物业二审辩称：中德物业是一家依法成立，且具有相应物业管理资格的公司，其与宿迁市国泰广场签订的物业管理合同合法有效，不存在合同无效情形，且胡侠也未举证证明其未收到业主委员会的通知；根据宿迁市政府关于宿迁市区物业管理的规定，物业服务企业未与业主委员会签订物业合同的，物业服务企业已经履行相应服务，有权要求业主履行义务，故胡侠以不知情为由拒绝缴纳物业费用无事实依据；一审期间，胡侠未提供证据证明因中德物业的过错给其造成损失，而且一审法院已判决胡侠只承担70%的物业费用，故胡侠拒绝支付物业费用无法律依据；对于诉讼时效问题，中德物业每年都会书面通知胡侠缴纳物业费，故本案诉讼未超过诉讼时效。综上，原审法院认定的事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理确认原审法院查明的事实。
本案二审的争议焦点为：一、中德物业要求胡侠给付物业管理费用的诉讼是否已过诉讼时效？二、涉案的物业管理服务合同是否存在合同无效情形？三、中德物业在物业管理服务过程中是否存在过错，若存在过错，中德物业的过错程度是否达到胡侠不需要给付物业费用的标准？
本院认为：
一、关于第一个争议焦点。因物业管理服务是对管理服务范围长期、连续性的管理服务，物业服务人员给付物业服务费的诉讼时效应从最后一期物业服务费的履行期限届满之日起计算。本案中，中德物业与胡侠所购房屋小区的业主委员会签订了《物业管理合同》，合同有效期至2014年11月6日，而胡侠自接收涉案房屋后一直未缴纳物业服务费，故中德物业于2014年11月7日起诉要求胡侠给付物业服务费并未超过法律规定的诉讼时效期间。故对胡侠的此上诉主张，本院不予采纳。
二、关于第二个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。本案中，涉案的《物业管理合同》系中德物业与胡侠所在小区业主委员会签订的合同，并未违反法律规定，该合同合法、有效。胡侠主张该《物业管理合同》无效，但其并未提供证据证明该合同存在法律规定的合同无效情形，故对胡侠的该主张，本院不予采纳。胡侠提出其未收到关于业主委员会的组成及选举通知，故业主委员会签订的涉案合同无效的主张，本院认为，业主委员会组成及选举情况系胡侠所在宿迁市国泰广场业主的内部事务，即使业主委员会组成及选举情况存在问题，胡侠作为业主可向相关部门反映，但不能以此否认涉案《物业管理合同》的效力，因此对胡侠的该辩解，本院不予采纳。胡侠主张中德物业的服务未能达到涉案小区的管理能力，故合同无效，本院认为，中德物业在履行合同义务过程中，确实存在未能按照合同约定的物业管理分项标准严格履行义务，物业服务人员配备不足，导致前期确实存在环境卫生打扫不及时，部分物业管理服务不到位，收支账目公布不合规范等违约行为，但上述行为并不是涉案合同的无效的原因，也不属于合同无效的情形，故对胡侠的该辩解不予采纳。
三、关于第三个争议焦点。从本案审理查明事实看，中德物业在物业管理服务过程存在过错，中德物业虽然提供了门岗执勤、公共环境卫生维护等服务，但中德物业未能提供证据证明其按照合同约定公布了收支账目等，其提供的员工登记表等证据也不足以证明其在国泰广场小区工作的物业服务人员符合合同约定和相关法规的规定要求。一审法院依据中德物业的过错减轻了胡侠缴纳物业服务费的金额并无不当。胡侠主张中德物业的过错给其造成损失，不应支付物业服务费，但胡侠未能提供证据证明中德物业的过错足以达到不予支付物业服务费的程度，故对胡侠的该主张，本院不予采纳。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。上诉人胡侠的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费300元，由胡侠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 程黎明
代理审判员 孙艳艳
代理审判员 白 金
二〇一五年十二月十四日
书 记 员 李晓璇
附录相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
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