西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0113民初3383号
原告（反诉被告）：王小正，男，1969年7月17日出生，汉族，住西安市碑林区。
委托诉讼代理人：史龙青、秦文，陕西伯尔律师事务所律师。
被告（反诉原告）：陕西蓝湖树商贸有限公司（以下简称蓝湖树公司）。住所地：西安市雁塔区丈八北路***号蔚蓝彼岸（蓝湖树）*******室。
法定代表人：王福安，该公司经理。
委托诉讼代理人：吴杰，陕西联强律师事务所律师。
委托诉讼代理人：牛磊，陕西联强律师事务所实习律师。
原告（反诉被告）王小正与被告蓝湖树公司（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王小正委托诉讼代理人史龙青、秦文、被告（反诉原告）蓝湖树公司委托诉讼代理人吴杰、牛磊均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）王小正诉称：王小正与蓝湖树公司在2014年11月3日签订了《蓝湖树*商铺租赁合同》，合同约定：被告将位于西安市雁塔区丈八北路380号蔚蓝彼岸小区12、13号楼S-119、S120号商铺出租给原告，房屋建筑面积201.76平方米，每平方米的单价为260元/平方米/月。在合同履行过程中，被告告知原告，租赁的商铺存在临时建筑，随后对临时建筑进行了拆除，经原告核实，被告提供的商铺实际面积根本不足201.676平方米。双方就后续租赁事宜未达成一致意见。因被告的临时建筑未取得相关手续，按照法律规定不能出租，故双方签订的租赁合同属于无效。原告为装修承租房屋的费用共计403000元，被告向原告收取履约保证金5万元，POS机押金500元。因被告原因，双方未就后续的租赁事宜达成一致意见，导致原告承租的商铺被迫停电造成经营损失77272元及装修保证金3000元，被告应予赔偿。鉴于原告已清空承租的商铺内的所有物品，将商铺归还于被告，故现要求被告退还多收取的租金，履约保证金，并赔偿给原告造成的损失。现诉至法院，请求判令：1、确认原告与被告签订的《蓝湖树*商铺租赁合同》无效；2、被告向原告退还多收取的租金150309元、履约保证金50000元、POS机押金500元、赔偿装修损失费322400元、赔偿因停电造成的经营损失77272元、赔偿装修保证金3000元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）陕西蓝湖树公司辩称：1、双方签订的租赁合同合法有效。王小正承租的S119-120商铺手续齐全。因王小正所承租的商铺前排尚有部分鱼化村民临街房屋未拆除，该临街房屋属原鱼化村民集体所有，权属清楚，蓝湖树公司告知了王小正该部分村民房屋日后需要拆除，王小正表示同意并承租使用，故将该面积计入房屋总面积之中。王小正所承租的原村民临街房屋面积为22.156平方米。2015年7月23日，在原村民房屋拆除前，经双方协商，由蓝湖树公司给了王小正90天免租期的补偿，并将房屋租金由260元/平方米降至230元/平方米。该原村民临街房屋后于2015年8月完成了拆除工作。拆除后，王小正承租商铺现有面积变更为179.52平方米，蓝湖树公司亦是按照现有面积收取租金。由此可见，双方签订的合同无法定无效情形，属有效合同。2、王小正关于要求支付款项的诉请请求于法无据。蓝湖树公司无违约行为，反而是王小正拒不支付租金且单方解除合同的行为已构成根本违约，且根据租赁合同第五条第2款的约定，王小正无权要求退还履约保证金。根据租赁合同第七条第2款的约定，王小正无权要求蓝湖树公司赔偿装修损失。停电造成的营业损失及装修保证金属物业服务合同的范围，该合同的主体之一为陕西鱼化呈达物业管理有限公司，装修保证金由物业公司收取，水电的管理工作亦由该公司负责，故王小正应向物业公司主张该项损失。另外，王小正的行为已构成根本违约，根本不存在所谓的营业损失问题。综上，提请法庭驳回王小正的诉讼请求。
被告（反诉原告）蓝湖树公司提出反诉称：双方签订商铺租赁合同，因王小正的商铺前留有面积为22.156平方米临建房屋，该临建部分于2015年8月拆除。拆除后，王小正所承租的房屋面积为179.52平方米。租赁合同约定租金按年度交纳，下一年度租金在届满前30日支付。因拆除临建房屋双方已协商一致，蓝湖树公司给予王小正90天免租期，并将租金降为230元/平方米。故2016年度租金应予2016年2月10日前支付，但经蓝湖树公司多次催促并于2016年3月11日、14日、15日发函指出王小正单方终止合同的行为已构成违约。故现诉至法院，请求判令：1、王小正支付2015年11月1日至2016年3月22日的房屋租金219373.44元；2、反诉费由王小正承担。
原告（反诉被告）王小正对蓝湖树公司的反诉辩称：蓝湖树公司自愿给王小正90天免租期，且在发出的通知和商函中载明到期日为2016年2月10日，该到期日与蓝湖树公司主张的租金日期矛盾。另外，王小正已于2016年3月15日搬出租赁场地的所有物品，并在3月14日发函告知蓝湖树公司。综上，提请法庭驳回蓝湖树公司的诉讼请求。
经审理查明，2014年11月3日，蓝湖树公司（出租方、甲方）与王小正（承租方、乙方）签订了《蓝湖树*商铺租赁合同》（以下简称租赁合同）。租赁合同约定，王小正从蓝湖树公司承租位于本市××区××北路××彼岸小区××、××楼××、××号商铺（以下简称商铺），作为营业用房，商铺建筑面积为201.676平方米，每平方米每月租金为260元，租期自2014年11月1日至2019年10月31日；王小正自合同签订之日起三日内一次性支付12个月租金及费用，下期租金在后期届满前30日支付，逾期支付超过30日的，蓝湖树公司有权暂停王小正商铺营业或者收回店铺，王小正不得因此要求减免租金及其他费用，也不得要求蓝湖树公司赔偿其他损失。关于履约保证金的问题，双方约定王小正交纳履约保证金5万元，在合同期满后结清物业费、水电费等费用，且王小正对蓝湖树公司再无债务之日起30日至90日内无息退还，若王小正有违约行为或者单方终止合同履行，蓝湖树公司有权解除合同，履约保证金不予退还。双方就装修装饰事宜约定，王小正经蓝湖树公司同意后进行的装饰装修，在本合同期满或者解除时，形成附合的装饰装修物归蓝湖树公司所有，蓝湖树公司对王小正的任何装饰装修不予补偿；未形成附合的装饰装修物，可由王小正拆除，但不得造成房屋毁损。
合同签订后，王小正向蓝湖树公司交纳了押金5万元和POS机押金500元，并交纳租金至2015年10月31日。在合同履行过程中，王小正于2015年7月23日向蓝湖树公司提交了《申请》，王小正提出将租金降至230元/平方米/月,希望自2015年1月起按照降低后的租金标准核算延长租赁时间的请求，该申请亦载明因蓝湖树公司对12号、13号楼临建商铺进行拆除工作，计划工期为7天，定于2015年8月完成拆除工作，拆除工作对王小正店面造成不便，故申请给予90天的房屋免费使用补偿等内容。针对该申请书，蓝湖树公司称其公司同意对王小正免租90天和将租金降至230元/平方米。王小正向法庭提交的蓝湖树公司《回复函》载明，蓝湖树公司给予的3个月免租期于2016年2月10日到期，蓝湖树公司在拆除临建部分后已将大楼设计图发送给王小正并多次通知王小正前来确认变更后的面积（179.52平方米）。2016年3月11日，王小正致函蓝湖树公司，该函载明，蓝湖树公司拆除临时建筑后口头确认计算房租的面积为179.52平方米，但无房产证确认面积（实测套内面积为131平方米），使用涉案商铺的专卖店无力承担179.52平方米的房租。2016年3月14日，王小正向蓝湖树公司出具了《商函》，王小正在函件中提出了租赁合同无效、租赁面积不足、应退还费用及赔偿损失、王小正自2015年3月15日起将租赁场所内的物品全部搬走并将租赁场所归还等意见。蓝湖树公司在3月多次致函王小正，要求王小正及时办理续租交费或者退租等事宜。庭审中，双方确认王小正搬出商铺的时间为2016年3月20日。在本院审理期间，王小正向本院申请对商铺现有建筑面积和已拆迁的临时建筑面积进行测量。经西安市中级人民法院委托相关机构测量，商铺套内建筑面积为142.99平方米。针对该测量结论，蓝湖树公司称该142.99平方米中未包含应予以计算的套内墙体面积，结合涉案商铺设计图纸中的墙体数据，再加上百分之二十的公摊面积来看，涉案商铺的建筑面积即为蓝湖树公司主张的179.52平方米。
另查明，蓝湖树公司在庭审中提交的涉案商铺建筑手续显示，位于西安市丈八北路380号土地的使用权人为陕西希望鱼化置业有限公司（以下简称希望置业公司），该公司亦取得了蔚蓝*彼岸的建设工程施工许可证和商品房预售许可证。
还查明，根据蓝湖树公司提交的证据材料来看，希望置业公司和蓝湖树公司于2013年8月20日签订了《房屋租赁授权委托书》，该委托书载明了由蓝湖树公司作为所有房屋出租人对外签订租赁合同，交付房屋，收取租金等内容。2013年8月1日，希望置业公司（承租方）和鱼化寨村民委员会（出租方）就位于本市××区××北路××号的临街门面房的租赁事宜签订了《房租租赁合同》，合同载明，租期至2015年8月1日，租期届满后房屋由希望置业公司负责拆除。
再查明，根据王小正提供的证据材料，2014年11月3日，王小正和陕西鱼化呈达物业管理公司签订了《物业服务合同》，约定由陕西鱼化呈达物业管理公司提供水电等物业服务，并在装修商铺时由王小正交纳装修保证金等内容。王小正向法庭提交的陕西海钰商贸有限公司（法定代表人为王小正）《情况说明》载明，涉案商铺因陕西鱼化呈达物业管理公司拒绝卖电，造成了停电实际损失。2016年3月15日，王小正致函物业公司，提出物业公司应向王小正退还装修保证金3千元，赔偿物业公司拒绝售电导致的经营损失77272元。
以上事实，有租赁合同、收款收据、施工许可证、预售许可证、授权委托书、申请书、商函、通知、设计图纸、测量报告、物业服务合同、庭审笔录等在卷佐证。
本院认为，原被告双方签订的《蓝湖树*商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，该合同未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对双方均具有拘束力。
关于王小正要求确认《蓝湖树*商铺租赁合同》无效的主张，以及涉案商铺面积的问题。经审理认为，临建房屋之外的其他部分具有合法建设手续，王小正要求确认具有合法建设手续房屋的租赁合同亦无效的主张，于法无据，不能成立。且从租赁合同约定的建筑面积、双方在履行合同过程中往来函件所载内容，以及测量结论所载面积、设计图纸所载数据等来看，租赁合同中约定的面积为建筑面积，该建筑面积包含了公摊面积。现测量报告已载明了涉案商铺套内面积为142.99平方米，再结合涉案商铺图纸所载设计数据、房屋均有公摊面积的生活经验和双方在履行合同过程中关于租赁面积的表述，本院对蓝湖树公司主张的临建建筑拆除后的商铺面积为179.52平方米的主张，予以支持。至于租赁合同涉及的临建房屋部分是否无效的问题，需要指出的是，本案中双方所称的临建房屋是城市改造过程中原住村民或者村民委员会等组织遗留下来的建筑物，此建筑与《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关条款规定的未经批准或者未按批准内容的临时建筑不同。本案中，从租赁合同约定的面积和拆除临建房屋后的面积来看，王小正所争执的临建房屋面积为22.156平方米。该临建房屋经双方协商后已于2015年8月拆除完毕，退一步来讲，王小正在该临建房屋实际拆除前已占有使用了该临建房屋，即使认定无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，蓝湖树公司也可以请求参照合同约定的租金标准要求王小正支付房屋占有使用费。鉴于前述，该临建房屋是否具有相关手续，以及是否确认该部分无效已对双方已无实益。综上，本院对王小正要求确认租赁合同无效的主张，不予支持。
关于履约保证金、POS机押金、赔偿装修损失费的问题。经审理认为，根据双方在合同中的约定，在物业费等费用结清的前提下，若王小正有违约行为或者单方终止合同履行，蓝湖树公司有权解除合同，履约保证金不予退还的内容来看，该履约保证金具有违约金的性质。本案中，蓝湖树公司已提出王小正有违约行为故履约保证金不予退还的抗辩，故本案中王小正是否有违约行为成为该履约保证金能否退还的关键。王小正在租期内（2016年3月14日）发函所称的合同无效、面积不足等理由，均不能成立，理由见前所述，其该主张无事实和法律依据，由此可见，本案系王小正单方提出解除合同，根据合同约定，其无权要求蓝湖树公司退还履约保证金。至于退还POS机押金的问题，王小正已提交收据证明蓝湖树公司收取了相应的押金，故蓝湖树公司应予退还POS机押金。至于赔偿装修损失费的问题，双方已在合同中对装修装饰物的归属和补偿问题进行了明确约定，形成附合的装修装饰物归蓝湖树公司所有，且蓝湖树公司对形成附合的装修装饰物不予补偿。退一步来讲，即使双方对形成附合的装饰装修物的处理没有约定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，因承租人违约导致合同解除的，承租人无权要求赔偿相应的装修装饰物的损失。由上可见，王小正要求赔偿装修损失的主张，无事实和法律依据，故本院对该主张，不予支持。
关于双方主张的租金问题。经审理认为，根据双方关于免租天数、降低租金的陈述、函等证据来看，双方在合同约定的租期内就免租和租金标准事宜进行了协商，该协商行为既有租赁合同继续履行为前提的考量，也有因拆除临建房屋造成王小正对应部分租金损失的考量。王小正在双方原定的免租期后又提出合同无效等诉求，并从涉案商铺中搬离，已致使蓝湖树公司原给予的免租期和降低租金的部分目的落空，故本案中应分别计算各自的租金损失，对双方才较为公平。双方均确认王小正的租金已交至2015年10月31日，涉案临建房屋在2015年8月拆除后，造成王小正在2015年8月至2015年10月针对该临建房屋租金损失共计17281.68元（260元/月/平方米乘以临建房屋面积22.156平方米），故蓝湖树公司应当返还王小正租金17281.68元。根据双方在庭审中确认的腾房日期为2016年3月20日，故王小正应支付自2015年11月1日至2016年3月20日的面积为179.52平方米商铺的租金，按照双方合同约定的260元/月/平方米计算，计得租金217817.6元（租期按4个月20天计算），故王小正应向蓝湖树公司支付租金217817.6元。
关于王小正要求赔偿停电经营损失、赔偿装修保证金的问题。经审理认为，从王小正提交的证据材料来看，蓝湖树公司并不是赔偿该两项损失的适格被告，王小正要求蓝湖树公司赔偿该两项损失无事实依据，本院对王小正的该主张，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）王小正在本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）陕西蓝湖树商贸有限公司租金217817.6元；
二、被告（反诉原告）陕西蓝湖树商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）王小正返还租金17281.68元、POS机押金500元；
三、驳回原告（反诉被告）王小正、被告（反诉原告）陕西蓝湖树商贸有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费9835元，由原告（反诉被告）王小正负担9500元，由被告（反诉原告）陕西蓝湖树商贸有限公司负担335元。因王小正已预交，陕西蓝湖树商贸有限公司应将其应负担费用在本判决生效之日起十日内直接支付给王小正。反诉费2296元、鉴定费1000元，由原告（反诉被告）王小正负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 栗德亮
人民陪审员 顿纪斌
人民陪审员 刘 军
二〇一七年四月十七日
书 记 员 王 乐
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