广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法民五终字第3683号上诉人（原审原告）：彭兴凯，男，1951年10月27日出生，汉族，住广州市海珠区。委托代理人：常向前，广东同益律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梁国华，男，1949年11月11日出生，汉族，住广州市越秀区。被上诉人（原审被告）：梁旭彪，男，1977年9月14日出生，汉族，住广州市海珠区。被上诉人（原审被告）：广州市隆昇行房地产代理有限公司，住所地。法定代表人李燕梅，营业总监。上述三被上诉人共同委托代理人：梁雨田，广东经国律师事务所律师。上诉人彭兴凯因与被上诉人梁国华、梁旭彪、广州市隆昇行房地产代理有限公司（以下简称隆昇行公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2014）穗海法民三初字第852号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，梁国华、梁旭彪于2012年1月19日经登记取得涉案房屋产权。2014年5月7日，彭兴凯（买方）与梁国华、梁旭彪（卖方）、隆昇行公司（经纪方）签订一份编号为0000058的《房屋买卖合同》，约定：买卖之房屋为海珠区丰林路镜湖东街13号808房；房屋成交价为2230000元；买方应按照附件约定的付款方式按时将楼款支付给卖方；基于买卖双方独家委托经纪方买卖该物业，且经纪方已促成买卖双方签订了合同，买卖双方同意，买方于本合同签订之日向经纪方支付20000元作为咨询及中介服务费；［第十九条，三方约定的其他事项（对合同条款及附件内容的修改或补充）］1、买方知悉限购及贷款新政，确保可提交合资格文件（如纳税或社保缴纳“文”明、户籍证明等）以办理过户及贷款手续；2、售价包含三台空调、一台热水器、一台抽油烟机、一个煤气炉；3、买方于交付首期楼款当天预留5000元作为交楼保证金，于卖方交付物业予买方使用当天，该现金交付予卖方；4、买方之付款方式以最终决定为准；5、买卖双方需于2014年9月15日前办理完毕所有交易过户手续；6、买方于2014年5月20日前另支付楼款10000元予卖方，于2014年6月20日前支付楼款200000元予卖方；7、买方可以用女儿名字；等。该合同附件约定：买卖双方一致同意由买方按按揭付款方式支付楼款并办理交易手续；签订本合同时支付买方40000元作为定金；首期楼款1730000元应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天内付清，银行同意贷款申请后3个工作日内，买卖双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续；500000元由买方申请银行按揭贷款方式支付；买方应在签订本合同后60个工作日内办妥按揭贷款申请手续；等。当日，梁国华出具收到彭兴凯交付购买涉案房屋40000元定金的收款收据；隆昇行公司出具彭兴凯支付承购涉案房屋中介服务费2000元的收款收据。彭兴凯曾签署《告知书》，主要内容之一是隆昇行公司告知彭兴凯就涉案房屋的服务内容及收费标准：隆昇行地产向您提供交易信息、市场行情咨询、协助察看物业，最终促成双方签署合同、达成交易，您需在签署合同当天支付咨询及中介服务费，具体数额及标准以您签署的咨询及中介服务费确认书为准，或以三方约上注明的金额为准。2014年6月16日，彭兴凯提起本案诉讼，请求：撤销编号为0000058的《房屋买卖合同》；隆昇行公司退还2000元的中介费给彭兴凯；梁国华退回购房定金40000元给彭兴凯，并承担本案的全部诉讼费；隆昇行公司按照中国人民银行同期贷款利率支付从2014年5月7日起至付清款项之日止的利息。原审诉讼中，彭兴凯表示：彭兴凯当时确实是想购买涉案房屋的，对于房款，本来是想问别人借一些钱，自己又贷一些，这样房款就可以解决了，但是在购买房屋时，彭兴凯对购买房屋的政策和流程都是不清楚的，完全是依靠中介公司解释的，但是中介公司完全没有解释，也没有尽到自己的义务，只是希望可以收取中介费；签订合同之前没有去银行咨询过是否可以贷款；在购房时，与梁国华、梁旭彪就房屋的价格谈过四次。彭兴凯明确第5项诉讼请求是要求梁国华支付定金40000元的利息。梁国华、梁旭彪表示：每个人购买房屋时都应当清楚是否有能力购买房屋，而且当时彭兴凯还叫自己的女儿为自己贷款，梁国华、梁旭彪也咨询过银行，60岁不是不能贷款，而是有限制；梁国华、梁旭彪与彭兴凯购买房屋时，梁国华、梁旭彪与彭兴凯谈过四次，价格从230万元谈到223万元，彭兴凯在与梁国华、梁旭彪洽谈时，彭兴凯表示自己有一些钱，而且还有一个房屋必须处理掉，如果无法贷款，是可以通过自己的女儿来办理贷款的。隆昇行公司对于是否有向彭兴凯解释按揭手续表示：具体的手续不清楚，但是彭兴凯自己应当清楚，因为彭兴凯自己也陈述如果自己无法贷款可以让自己的女儿去贷款，怎么去贷款，彭兴凯是清楚的，根本不需要隆昇行公司解释，而且隆昇行公司在告知书中也解释了相关的重点事宜，该告知书双方是有签名的。原审法院询问彭兴凯“彭兴凯在签订合同时，是否有说过，如果自己无法贷款的话，让彭兴凯的女儿来给你贷款”，彭兴凯表示：不清楚。原审法院认为，彭兴凯因购买涉案房屋与隆昇行公司、梁国华、梁旭彪签订《房屋买卖合同》，但其本人是否有能力办理银行贷款以支付房款，无从知晓。而且，根据三方当事人关于签订《房屋买卖合同》过程的陈述及合同中“买方知悉限购及贷款新政，确保可提交合资格文件以办理过户及贷款手续”的内容，彭兴凯对合同中约定的贷款的内容应该知晓。即使隆昇行公司并未解释贷款细则，但隆昇行公司陈述“彭兴凯自己也陈述如果自己无法贷款可以让自己的女儿去贷款”，根据《房屋买卖合同》中“买方可以用女儿名字”的内容以及彭兴凯对上述内容表示“不清楚”的态度，原审法院合理采信隆昇行公司的上述陈述。因此，彭兴凯关于“如果自己无法贷款可以让自己的女儿去贷款”的意思表示足以让隆昇行公司相信彭兴凯有能力进行贷款。故彭兴凯关于隆昇行公司误导、欺骗彭兴凯签订合同的主张，原审法院不予采纳。由此可见，彭兴凯与隆昇行公司、梁国华、梁旭彪签订的《房屋买卖合同》是三方真实意思表示，其内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同，而彭兴凯支付中介费及定金也是应履行的合同义务。故彭兴凯要求撤销上述合同以及隆昇行公司退还中介费2000元、梁国华退还定金40000元及支付利息的诉讼请求，缺乏依据，原审法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，于2014年7月24日作出判决：驳回彭兴凯的全部诉讼请求。一审案件受理费425元，由彭兴凯负担。上诉人彭兴凯不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实错误，证据不足。1、隆昇行公司在签订房屋买卖合同中存在严重的欺诈行为，隆昇行公司并无尽到专业房产中介的合理尽责义务，没有依法告知彭兴凯关于年满60周岁以上银行贷款的限制性规定，主观恶意明显，有严重欺诈过错，理应承担相应过错责任。2、原审法院在没有明确证据证明的情形下，错误地认定彭兴凯关于“如果自己无法贷款可以让自己的女儿去贷款”的意思表示成立。原审法院认定房屋买卖合同的陈述及合同中“买方知悉限购及贷款新政，确保可以提交合资格文件以办理过户及贷款手续”的内容，属于合同第19条，即对合同条款及附件内容的修改或补充条款，隆昇行公司理应就此专业性极强的条款尽合理说明责任，并取得彭兴凯的书面确认，但隆昇行公司并无证据证明向彭兴凯合理解释说明过，也无就此条款专门由彭兴凯补充确认。彭兴凯年事已高，且视力不好，听力严重下降，对专业性的房屋买卖条款和贷款新政根本不了解，原审法院推定彭兴凯理解了此条款属于故意加大彭兴凯单方责任，是根本错误的。二、原审严重违反法定程序，违反调解原则和告知规定。1、原审法院开庭审理时并无告知彭兴凯可以聘请律师为其提供法律帮助，违反法定程序。利用彭兴凯不了解法律程序，限制了彭兴凯的诉讼权利。2、原审法院开庭审理时没有就案件主持双方调解。庭审后，彭兴凯联系主审法官明确表达了调解意愿，并与案件当事方取得联系，各方均有调解意愿，原审法院却不顾各方调解意愿，径行判决，违反了民事诉讼的调解原则，没有做到案结事了，有悖法律效果和社会效果的统一。综上所述，彭兴凯上诉请求：1、撤销原审判决；2、请求二审法院在查清事实的基础上，依法改判，支持其原审时的诉讼请求；3、隆昇行公司、梁国华、梁旭彪共同承担本案的全部诉讼费用。被上诉人隆昇行公司、梁国华、梁旭彪共同答辩称：同意原审判决。本院二审查明的事实与原审查明的事实一致，故本院对原审查明的事实予以确认。本院认为：原审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出原审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认﹤http：／／146.4.1.105／claw3／ApiSearch.dllShowRecordTextDb=fnl&Id=2&Gid=117634122&ShowLink=false&PreSelectId=315233000&Page=0&PageSize=20&orderby=1&SubSelectID=undefined﹥。本院审理期间，彭兴凯既未有新的事实与理由，也未提交新的证据予以佐证自己的主张，故本院认可原审法院对事实的分析认定，即对彭兴凯的上诉请求，不予支持。聘请律师参加诉讼是当事人基本的民事诉讼权利，现无证据显示原审法院在审理期间剥夺彭兴凯的该项权利。本院在二审期间对双方当事人的诉讼争议进行调解，隆昇行公司、梁国华、梁旭彪明确表示不同意调解，可见本案并无调解的基础。综上所述，审查原审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法﹤javascript：SLC（5110，0）﹥》第一百七十条﹤javascript：SLC（5110，153）﹥第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费850元，由上诉人彭兴凯负担。本判决为终审判决。审判长  贾震华审判员  陈 涛审判员  陈珊彬二〇一四年十一月十二日书记员  阮志雄陈迪