北京市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）高民终字第1043号
上诉人（原审被告）杨建生，男。
上诉人（原审被告）何威，男。
杨建生、何威之共同委托代理人黄必全，北京市戎联律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王香英，女。
被上诉人（原审被告）北京市裕发东瑞房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区。
法定代表人申海生，董事长。
委托代理人陈洪忠，北京市一法律师事务所律师。
上诉人杨建生、何威因案外人执行异议之诉一案，不服北京市第二中级人民法院（2014）二中民初字第91号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人杨建生、何威之共同委托代理人黄必全，被上诉人王香英及北京市裕发东瑞房地产开发有限公司（以下简称裕发东瑞公司）的委托代理人陈洪忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
王香英向原审法院起诉称：我于2004年10月31日与裕发东瑞公司签订了《商品房买卖合同》，约定向裕发东瑞公司购买位于北京市丰台区马家堡88号院6号楼2门608号房屋一套（以下简称涉案房屋）。合同签订后，我向裕发东瑞公司交付了全部购房款，并于2004年10月办理了入住手续。但在2010年，裕发东瑞公司与杨建生、何威因债权转让合同纠纷，导致裕发东瑞公司出售给我的涉案房屋在该案件执行过程被列为执行财产，执行法院对该房屋采取了查封措施，并要求我腾退房屋，该行为已经严重侵犯了我的合法权益，我于2013年8月向法院提出案外人异议申请，要求停止对涉案房屋的执行，但被法院裁定驳回。现我依据《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称《民事诉讼法》）第二百零四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十七条的规定提起案外人执行异议之诉，请求判令：一、撤销（2013）二中执异字第1226号执行裁定，并停止对涉案房屋的执行；二、确认我与裕发东瑞公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，我对涉案房屋享有所有权；三、由裕发东瑞公司、杨建生、何威承担本案全部诉讼费用。
裕发东瑞公司经原审法院合法传唤未出庭应诉，后在法庭询问时答辩称：认可与王香英签订的房屋买卖合同，亦认可收到了王香英支付的房款，且已经将涉案房屋按照合同约定交付给了王香英。
杨建生、何威辩称：1、法院查封裕发东瑞公司名下房产有事实及法律依据、程序合法，是正确的，我二人与裕发东瑞公司债权转让纠纷一案判决生效后，裕发东瑞公司没有履行判决，我二人依法申请执行，法院出具了执行裁定书，依法查封了裕发东瑞公司名下的东丽温泉家园6号楼2门608室即本案涉案房屋；2、裕发东瑞公司和王香英存在虚假交易，王香英虽然主张已经购买了涉案房屋，但是其提交的购房合同无编号，裕发东瑞公司在执行异议中提出不认可该合同的真实性，该合同没有在房屋交易中心登记备案、也没有缴纳房屋税费及公共维修基金，而且王香英没有按照合同约定的付款方式和期限付款，而是在签订合同2年后才交纳款项，在房价直线上涨的情况下裕发东瑞公司不选择按合同约定解除合同收回房屋，并追究逾期付款的违约责任，却选择了接收房款，双方行为让人产生高度的合理怀疑，明显是虚假交易、恶意串通，且案外人北京市小型动力机械有限责任公司作为东丽温泉家园项目的合作者曾于2007年6月18日与裕发东瑞公司签订一份《协议书》，明确约定涉案房屋作为北京市小型动力机械有限责任公司的自留房，裕发东瑞公司不得出售，并要求在具备办证条件后将产权办至北京市小型动力机械有限责任公司名下，说明2007年6月18日涉案房屋尚未出售，裕发东瑞公司与王香英之间是虚假交易，是裕发东瑞公司为了逃避履行生效判决确定的义务，与王香英恶意串通，以合法形式掩盖非法目的，所以王香英与裕发东瑞公司签订的《商品房买卖合同》无效，王香英对涉案房屋享有所有权的主张亦不能成立；3、王香英主张其已支付了购房款并实际入住涉案房屋的证据不足，其提供的发票和收据是孤证，且与《商品房买卖合同》约定的付款方式及期限相矛盾，裕发东瑞公司在执行异议一案中也表示尚未收到该房款，王香英也没有提供相关物业服务合同及供暖服务合同等，其主张2004年10月已经入住涉案房屋亦证据不足，所以王香英没有支付购房款，没有实际入住该房屋，其要求法院停止对涉案房屋的执行没有事实及法律依据，请求法院驳回王香英的诉讼请求。
原审法院经审理查明：2008年，杨建生、何威将裕发东瑞公司诉至原审法院，要求其偿还欠款3600万元及违约金180万元，原审法院于2008年12月20日判决支持了杨建生、何威的全部诉讼请求。该判决已发生法律效力。
2010年9月8日，原审法院依据上述生效判决，将包括本案涉案房屋在内的若干套登记在裕发东瑞公司名下的房屋查封。
2013年8月，王香英以自己购买了涉案房屋、交纳了全部购房款并办理了入住手续为由向原审法院提出执行异议，原审法院于2013年11月15日作出裁定，驳回了王香英的异议申请。为此，王香英于2013年11月29日向原审法院提起案外人执行异议之诉，即本案。
与此同时，王香英还于2013年11月22日以房屋买卖合同纠纷为由将裕发东瑞公司诉至北京市丰台区人民法院，要求裕发东瑞公司协助办理涉案房屋的产权证书并支付逾期取得房屋所有权证书的违约金2820元。北京市丰台区人民法院认定王香英与裕发东瑞公司签订的房屋买卖合同真实有效且已经支付了购房款，于2014年5月判决：一、裕发东瑞公司于判决书生效之日起十日内向王香英支付逾期办理房屋所有权证书的违约金二千八百二十元；二、驳回王香英其他诉讼请求。该判决已经发生法律效力。
原审法院审理中，王香英称其于2004年10月向裕发东瑞公司购买了涉案房屋，后用现金支付了全部购房款，具体分两次支付：第一次是2004年年底到2005年上半年期间支付的30万元，裕发东瑞公司于2006年3月4日开具了发票；第二次是2006年年底交付的余款26万多元，裕发东瑞公司开具了收据。裕发东瑞公司在原审法院审理中认可收到王香英的购房款，何威、杨建生则对此提出异议，并要求调取裕发东瑞公司的原始财务记账凭证。原审法院要求裕发东瑞公司在规定时间内提供相关记账凭证，裕发东瑞公司当庭表示可以回去查找，后又向原审法院表示无法提供。
经原审法院核实，税务机关表示税务系统显示，裕发东瑞公司于2006年3月4日对外开具了一张30万元的发票。
关于物业费和供暖费，王香英表示均已全部交纳，并称因自来水问题与物业公司发生争议，其2012年以前一直未交物业费，直到2012年5月8日才把2005年至2012年的物业费一次性补齐，2013年正常交纳物业费。经原审法院到涉案房屋所在小区的物业公司调查，该物业公司工作人员对王香英交纳物业费和供暖费的情况均予认可，称王香英不欠物业费和供暖费，且均是每年按期交纳。经原审法院核实，该物业公司于2012年5月曾以物业服务合同纠纷为由起诉过王香英，要求王香英支付2005年至2012年拖欠的物业费，后因双方和解而撤诉。
上述事实，有当事人的陈述、《商品房买卖合同》、发票、收据、原审法院（2013）二中执异字第01226号裁定书、北京市丰台区人民法院（2013）丰民初字第20268号民事判决书、原审法院（2008）二中民初字第11988号民事判决书、原审法院（2009）二中执字第266号民事裁定书、原审法院（2009）二中执字第266号协助执行通知书稿、原审法院（2013）二中民初字第9759号民事判决书、《协议书》及调查笔录等在案佐证。
原审法院经审理认为：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，王香英主张其已购买了涉案房屋且支付了全部购房款，并就此提供了其与裕发东瑞公司签订的《商品房买卖合同》及购房发票和收据；对此，杨建生、何威主张裕发东瑞公司和王香英之间系虚假交易，并对王香英的具体付款情况提出诸多质疑，但并未提供切实充分的反证予以支持，而生效的法院判决已经认定王香英与裕发东瑞公司签订的房屋买卖合同真实有效，且王香英已经支付了全部购房款。同时，王香英就其入住涉案房屋的事实提供了交纳物业费和供暖费的相关票据，物业公司对此均予认可，虽然对于王香英缴纳物业费的具体情节，物业公司工作人员的说法与王香英的陈述并不完全一致，但经法院调查，2012年5月，涉案房屋小区物业公司的确起诉过王香英物业服务合同纠纷，后因双方达成和解而撤诉，证明王香英现已缴纳了全部物业费。综上，虽然涉案房屋目前仍登记在裕发东瑞公司名下，但王香英与裕发东瑞公司房屋买卖合同纠纷案件的生效判决，已经认定王香英与裕发东瑞公司签订了房屋买卖合同并支付了全部房款，现王香英业已实际入住涉案房屋，其在办理房屋产权登记方面亦不存在个人过错，故王香英要求停止对涉案房屋的执行理由成立，应予支持。另，王香英还要求确认其与裕发东瑞公司签订的房屋买卖合同合法有效且其对涉案房屋享有所有权。就此法院认为，因生效裁判文书对合同的效力已经作出认定，本案中不再重复确认；至于房屋所有权问题，因我国物权法规定不动产物权采取登记生效原则，王香英尚未办理涉案房屋的产权登记手续，其此时仅依据房屋买卖合同要求确认自己享有涉案房屋的所有权，缺乏法律依据。
据此，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第十四条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、停止对涉案房屋的执行；二、驳回王香英的其他诉讼请求。
杨建生、何威不服原审判决，向本院提起上诉，其上诉称：一、裕发东瑞公司、北京市小型动力机械有限责任公司、涉案房屋的物业公司及供暖公司及其工作人员存在联合造假的先例，在本案中，该四家公司及其工作人员与王香英存在造假的主客观条件。王香英与裕发东瑞公司之间不存在真实的房屋买卖关系。二、原审法院没有对王香英是否支付购房款予以严格审查，没有对王香英入住涉案房屋等证据组织质证，没有依法调取王香英是否从银行取款用以支付房款的证据，故原审程序违法，同时请求二审法院依法调取相关证据。三、王香英与裕发东瑞公司签订了虚假的房屋买卖合同，王香英不能证明已经支付了购房款并入住涉案房屋，其对涉案房屋尚未办理产权过户登记手续存在过错。综上，杨建生、何威请求撤销原审判决第一项，改判驳回王香英要求停止对涉案房屋执行的诉讼请求或者发回原审法院重审，并判令由王香英和裕发东瑞公司承担本案诉讼费用。
裕发东瑞公司表示同意杨建生、何威的上诉意见，认为原审法院认定事实有误，适用法律错误。
王香英表示服从原审判决，请求予以维持。
经审查，本院查明的案件事实与原审判决所确认的事实一致。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
本案中，生效的法院判决已经认定王香英与裕发东瑞公司就涉案房屋签订的房屋买卖合同真实有效，且王香英已经支付了全部购房款；同时，王香英就其入住涉案房屋的事实提供了交纳物业费和供暖费的相关票据，物业公司对此均予认可，且经原审法院调查确认，因涉案房屋物业费用交纳一事，小区物业公司的确在2012年5月起诉过王香英，后双方达成和解而撤诉；现亦无证据证明王香英对涉案房屋尚未办理产权过户登记手续存在过错，故原审法院支持王香英要求停止对涉案房屋执行的主张并无不当。虽然杨建生、何威主张王香英与裕发东瑞公司之间不存在真实的房屋买卖关系，王香英不能证明已经支付了购房款并入住涉案房屋，其对涉案房屋尚未办理产权过户登记手续存在过错，但杨建生、何威并未提供切实充分的证据佐证其观点，其上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于杨建生、何威要求调取王香英支付房款证据的申请，如前所述，该事实已为生效判决所羁束，故本院亦不予支持其调取证据的申请。综上，原审法院审理程序合法，原审判决认定事实清楚、适用法律及判决结果正确，本院应予维持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费七十元，由杨建生、何威负担（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费七十元，由杨建生、何威负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 许雪梅
审 判 员 张凯军
代理审判员 汪 明
二〇一五年三月二十七日
书 记 员 薛冰洁