广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0606民初15768号原告（反诉被告）：黎英芬，男，1952年4月4日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：陈岳麟，广东康格律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢清鹏，广东康格律师事务所律师。被告（反诉原告）:佛山市顺德区乐从镇新隆村民委员会，住所地广东省佛山市顺德区乐从镇新隆村。负责人：陈伟源。委托诉讼代理人：谢晓阳，广东龙浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢祚兵，广东龙浩律师事务所律师。原告（反诉被告）黎英芬与被告（反诉原告）佛山市顺德区乐从镇新隆村民委员会（以下简称新隆村）因土地租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月9日受理后，依法适用普通程序，于2016年9月30日收到被告新隆村反诉状，于2016年11月4日公开开庭对本诉及反诉进行合并审理。原告黎英芬的委托诉讼代理人陈岳麟、谢清鹏，被告新隆村的负责人陈伟源、委托诉讼代理人谢晓阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黎英芬向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付地上建筑物的补偿款2718789.94元(详见附表)及代垫的各项费用260846.88元；2.判令被告立即向原告支付测绘费3000元；3.判令本案受理费、评估费等全部诉讼费用由被告承担。以上暂共计2982636.82元。事实与理由:1996年9月1日，原告以顺德市乐从镇联发废铁加工场(原告开办的私营独资企业)名义与顺德市乐从镇新隆工业实业公司(被告前身)签订《租凭土地开办企业合约》(下称“合约”)，约定由顺德市乐从镇联发废铁加工场向顺德市乐从镇新隆工业实业公司租赁位于佛山市顺德区乐从镇新隆烂十亩的土地3751平方米，租期至2016年8月31日止。后因顺德市乐从镇联发废铁加工场与顺德市乐从镇新隆工业实业公司均已注销，相应的权利义务分别由原告、被告承继，双方于2008年9月23日签订补充协议对合约予以确认。履约过程中，原告在租赁物上投入巨额资金建造物业并按被告、佛山市顺德区乐从镇新隆股份合作经济社(下称“新隆经济社”)、佛山市顺德区乐从镇新隆村资产管理办公室(下称“新隆村资产办”)的要求办理建设用地手续及垫付了相关费用，取得了建设用地批准书。现合约届满，被告拟公开竞标出租涉案土地，原告于2016年8月19日分别向被告、新隆经济社、新隆村资产办发函请求进行补偿，并于2016年8月22日将该函抄送佛山市顺德区乐从镇农村集体资产交易管理所、佛山市顺德区乐从镇公共资源交易管理委员会办公室请求暂时中止涉案土地的出租招投标。2016年8月26日，被告复函要求原告于2016年9月10日前拆除及搬离涉案土地上的一切附着物，并将土地原状交还。后原告分别于2016年8月26日、2016年9月2日向被告发出关于《复函》的回应、关于新隆烂十亩租赁土地建筑物补偿一事的建议，希望双方进行务实沟通，避免司法纠纷。截至起诉之日，被告仍未再作出任何回应。故此，原告为维护合法权益，特向法院起诉，请法院判如所请。被告新隆村辩称，原告起诉没有事实、法律依据，应予以驳回，具体详见反诉状第三点。反诉原告新隆村向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人立即返还反诉人1996年9月1日签订的《租赁土地开办企业合约》及2008年9月23日签订的补充《协议》约定的位于佛山市顺德区乐从镇新隆烂十亩的土地3751平方米的土地；2.判令被反诉人立即拆除上述土地的地上建筑物及清除建筑废料；3.判令被反诉人支付从2016年9月1日起至实际占用期间的土地占用费每日3751元给反诉人；(注:占用费标准按照每平方米每日1元，即每平方米30元每月标准支付，共占用了3751平米土地)（被告已当庭撤回第三项项反诉请求）；4.判令被反诉人支付拖欠的租赁土地管理费合计83272.2元；(注:管理费约定交纳标准每月0.60元每平方米即拖欠从2013年7月到2016年8月共37个月合计欠管理费3751×0.60×37=83272.2元)；5.判令反诉人支付拖欠反诉人租赁土地从2009年3月至2016年8月的年递增7%的租金的递增租金合计279492.33元；(注:合同约定从2009年3月起按原租金价2.60元每平方米每月年递增7%计交租金，从2009年3月到2016年8月合计欠租279492.33元)；6.本诉和反诉的诉讼费用由被反诉人承担。事实理由：一、租赁土地历史沿革情况简述。1、反诉人和被反诉人1996年9月1日签订的《租赁土地开办企业合约》及2008年9月23日签订的补充《协议》约定的位于佛山市顺德区乐从镇新隆烂十亩的土地3751平方米的土地；合同约定的租赁期问为1996年9月1日到2016年8月31日止。双方在1996年9月1日签订的《租赁土地开办企业合约》第六条明确约定企业由乙方自行管理、盈亏由乙方负责，甲方不承担盈亏责任。第十一条本合约有效期为贰拾年。第一条、土地租金每平方米每月2.08元，(此价为顺德区政府确定，顺德土地出租价，将来市政府需要作统一调整时，按调整价执行)。第二条、管理费按每平方米每月陆角计算。第九条、国家政策更改及上级对原土地改变用途，甲方应尽力协助乙方解决设备搬迁及有关手续，乙方应无条件接受。双方还约定了其他事项。2、1997年10月20日签订了补充协议《租用新隆工业开发区土地协议书》第2款约定租金每月每平方2.08元，租金第六年起每年增收7%，管理费每平方米0.6元，第六年起每年按上年增收7%，3、2008年9月23日黎英芳确认其所承租的是陈润添烂十亩。4、2009年3月1日由陈润添代联发废铁加工场签订的补充协议约定乙方在1996年9月1日所签的租赁土地合约内的合同租地面积3751平方米，经甲乙双方同意:由2009年3月1日起每年按照每平方米2.68元递增7%计算租金。5、2013年2月9日黎英芬与陈润添《确认书》再次确认其双方自1992年起合作共同向新隆村委会承租的土地，共建厂房经营租赁业务。其中第二条甲方将其直接同新隆村委会签约的部分委托乙方代为经营与管理，收取租金的标准以相关的租赁合同为准并由乙方代收。自签订本确认书之后，双方各自独立经营并独立同承租方结算。就此陈润添还向新隆村委会发出2013年12月30日书写的《情况告知函》。综合上述有关租赁合同的协议及补充协议，可以确定以下事实：1、租赁期间:1996年9月1日到2016年8月30日止；2、租赁期问风险承担:企业由乙方自行管理，盈亏由乙方负责，甲方不承担盈亏责任；参见1996年9月1日签订的《租赁土地开办企业合约》第六款约定；3、租赁期满后地上建筑物处理；租赁期满后，地上建筑物乙方(指承租方)无条件折清，如乙方不折时由甲方雇工代折，费用由乙方负担。参见补充协议1997年10月20日签订的《租用新隆工业开发区土地协议书》第1条约定；4、租金和管理费用计收办法:租金初始租金每平方米每月2.06元，管理费0.6元，从第六年起每年增收7%。参见补充协议1997年10月20日签订的《租用新隆工业开发区土地协议书》第2条、第4条约定，2009年3月1日《补充协议》“从2009年3月1日起每年按照每平方米2.68元递增7%计算租金。2008年9月23日《协议》，2008年9月23日黎英芳《确认书》2013年2月9日黎英芳与陈润添《确认书》。综上管理费和租金至少均应当于2009年3月1日起分别按每月每平米0.6元和2.68元每年递增7%。二、被反诉人存在的违约行为:1、合同到期拒不交还土地恢复土地原状交还给反诉人，违反诚实信用原则，造成反诉人巨大经济损失。2、合同期间持续长期拖欠管理费和租金，合同期满应当一次性交清所拖欠费用。三、反诉人在本诉中所提出的要求反诉支付巨额赔偿补偿费用既无法律依据亦无约定依据。1、被反诉人要求巨额赔偿补偿天理难容、法理难容、情理难容。被反诉人在本诉中提出巨额的赔偿补偿既无法律依据亦无合同约定。反诉人出租土地20年中合计所收的租金和管理费约180万元，而被反诉人还提出要求反诉人赔偿补偿其近300万元的巨额费用。如此要求得到支持，就成了反诉人出租土地20年不但要将所收取的全部租金和管理费180万左右倒贴给被反诉人还要另行再支付近120万的费用给被反诉人?天理难容!法理难容!情理难容!有违社会公德。2、被反诉人兴建地上建筑物是为其赚取巨额的出租利益所为，成本已经充分分摊，且已经赚取了巨额的经济利益，不存在有任何经济损失。无论合同有无约定期满后地上建筑物的归属被反诉人在其投资兴建时已经预见或者应当预见在租约期满后地上建筑物将因无土地使用权而归于无的结果。其兴建是成本和利润均已经在其长达20年的承租期间进行了成本的分摊、其早已赚取了巨额的利益。况且交还土地恢复原状是承租人应当尽的义务，没有法律规定承租人强卖地上建筑物出租人要购买其地上建筑物，况且补充协议中明确约定要求其自行折清。3、被反诉人兴建的地上建筑物属于没有报建、安检、通过三防验收的临时性建筑，在已经使用了近20年后险情突出，根本无继续使用价值。况且兴建临时性建筑的目的和利益均已归属被反诉人所有。况且临时建筑物本身就应当到期后自行拆除的。4、地上建筑物的存在大大影响的贬损了反诉人对土地开发利用获得更大经济利益。被反诉人兴建的地上建筑物对反诉人为无用之物。若被反诉人不及时折清还严重影响反诉人对土地的开发利用，危及他人生命财产安全。因被反诉人兴建的地上建筑物使用年代久远，且为简易结构建筑物，无报建验收的临时性建筑，其存在严重影响土地重新开发利用，存在重大的安全隐患，对其拆除还需花费一定费用。因此反诉人既无必要承接其地上建筑物，也无承接的价值，更无承接的意愿。综上敬请法院依法查明事实，依法驳回被反诉人的本诉请求，支持反诉人的反诉请求。原告黎英芬对于被告新隆村的反诉请求辩称，我方在涉案土地修建地上建筑物事先经过被告的同意及认可，我方修建地上建筑物投入了巨额资金，理应得到相应补偿。被告主张的土地占用费标准过高，缺乏依据。被告主张的土地管理费其中2013年7月-2014年9月的管理费的主张已经过了诉讼时效。即使被告主张的管理费没有超过诉讼时效也应予以扣除原告已支付的管理费。被告主张2009年3月至2016年8月的递增部分的租金，部分也过了诉讼时效，即使未过诉讼时效，我方也没有授权任何人与被告签订过同意租金递增的协议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对于原告提供的证据6，被告虽有异议但未提出相应证据予以反驳，本院予以采信；对于原告提供的证据10，为原告单方面提供，且该测绘公司并非省法院指定的测绘机构，本院不予采信。对于被告提供的证据1、6，没有原告签名确认，本院将结合本案的案情综合予以采信；对于被告提供的证据3、5、7为复印件，且原告对于真实性有异议，本院不予确认；对于被告提供的证据9，原告虽对真实性有异议，但确认收到函件，本院予以采信。结合本院认定的证据，本院对本案事实认定如下：原新隆工业实业公司作为甲方出租方，原联发废铁加工场作为乙方承租方，双方签订《租赁土地开办企业合约》，约定原联发废铁加工场向原新隆工业实业公司承租位于佛山市顺德区乐从镇新隆烂十亩的土地3751平方米，租期为二十年，由1996年9月1日至2016年8月31日，土地租金每平方米每月2.08元，管理费每平方米每月6角，企业由原联发废铁加工场自行管理，盈亏由原联发废铁加工场负责，原新隆工业实业公司不承担盈亏责任。2008年9月23日，上述土地租赁合同甲方原新隆工业实业公司主体变更为新隆村，乙方原联发废铁加工场主体变更为黎英芬，并签订《协议》一份予以确认。截止庭审前，黎英芬仍占有使用案涉地块，黎英芬确认除了建设用地批准书外，案涉土地地上建筑物未取得其他证照。另查，案外人陈润添于1997年10月20日另行与原新隆工业实业公司签订《租用新隆工业开发区土地协议书》一份。再查，黎英芬于2014年10月至2016年8月31日合同期满之日共计23个月应缴纳租金及管理费（3751平方米×2.08元/月/平方米+3751平方米×0.6元/月/平方米）×23个月=231199.22元，已缴纳租金及管理费226054.92元，尚欠5144.3元。以上事实，还有本院开庭笔录在案佐证。本院认为，原告与被告签订《租赁土地开办企业合约》合法有效，受法律保护，双方均应该按照合同约定履行义务。对于原告诉请地上建筑补偿款及建筑物所垫付的各项税费，根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第８６条规定，非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人，造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。一方面，原、被告未在《租赁土地开办企业合约》就合同期满后地上增添的建筑物如何处理进行约定，期满后亦未协商一致，由于被告明确表示不愿意接受地上建筑物，且案涉地块地上建筑物未办理消防、规划、建设部门手续，属于可以拆除的增添附属物；另一方面，基于合同自愿原则，本院不能在被告不同意的情形下判令由被告购买原告的地上建筑物，如支持则被告出租土地20年的全部租金和管理费约180万左右需补偿给原告，还要另行再支付近120万的费用给被原告，明显有悖常理，本院认为，原告兴建地上建筑物、垫付各项费用是为了生产经营，成本已于20年租赁期间已经充分分摊，原告在生产经营自负盈亏的前提下不得将成本转嫁出租方即被告。因此本院对于原告诉请被告支付地上建筑物补偿款及各项费用的诉讼请求不予支持，相应的测绘费为诉请地上建筑物补偿所支出的费用，本院一并不予支持。对于被告要求原告返还案涉土地的诉请，由于合同期限于2016年8月31日届满，原告继续占用案涉土地没有合同与法律依据，因此原告要求被告返还位于佛山市顺德区乐从镇新隆烂十亩3751平方米的土地的诉请，有合同依据，本院予以支持。对于被告要求原告负责拆除上述租赁土地的地上建筑物及清除建筑废料的诉请，由于合同未约定租赁期满后地上建筑物的处理方式，且被告明确拒绝接收案涉地块上的地上建筑物，因此原告应按照被告交付原告土地时的原状返还被告，本院对于被告该项诉请予以支持。对于被告要求原告支付拖欠的租金、管理费，被告与案外人陈润添签订的《补充协议》，没有原告的签名或授权，不具有对原告的合同约束力，因此本院不予支持被告诉请原告支付按照年递增7%计算的租金；被告于2016年9月30日提起反诉，原告提起诉讼时效的抗辩有法律依据，本院予以采纳，由于每月5日前应给付当月租金，因此被告主张的2013年7月-2014年9月的租金及管理费的主张已经过了诉讼时效，本院不予处理。经过核算，原告应向被告补缴2014年10月1日至2016年8月31日租金及管理费共计5144.3元，被告诉请超出部分，没有事实与合同依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条第一款，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第86条的规定，判决如下：一、驳回原告黎英芬的诉讼请求；二、反诉被告黎英芬应于本判决发生法律效力之日起七日内拆除位于佛山市顺德区乐从镇新隆烂十亩3751平方米的土地上的地上建筑物并清除建筑废料，并向反诉原告佛山市顺德区乐从镇新隆村民委员会返还上述土地；三、反诉被告黎英芬应于本判决发生法律效力之日起七日内向反诉原告佛山市顺德区乐从镇新隆村民委员会补缴2014年10月1日至2016年8月31日租金及管理费共计5144.3元；四、驳回反诉原告新隆村的其他诉讼请求。本案诉讼费30661.09元，由原告黎英芬负担；反诉受理费8429.42元，由反诉原告佛山市顺德区乐从镇新隆村民委员会负担8309.88元，由反诉被告黎英芬负担119.54元并直接向反诉原告佛山市顺德区乐从镇新隆村民委员会支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  辜 原人民陪审员  陈建华人民陪审员  苏丽媚二〇一六年十二月一日书 记 员  吴国艺书 记 员  朱楚烽