广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民终1371号
上诉人（原审原告）：刘春燕，女，汉族，住广东省珠海市香洲区，公民身份号码×××0026。
委托代理人：蔡志东，广东道而胜律师事务所律师。
委托代理人：熊苑东。
上诉人（原审被告）：中山市南兴房地产有限公司。住所地：广东省中山市，组织机构代码××。
法定代表人：马雄照，该公司副总经理。
委托代理人：杨图胜，广东ＸＸ海天律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中山市皇爵假日广场商业有限公司。住所地：广东省中山市，组织机构代码××。
法定代表人：赵瑞明，该公司董事。
委托代理人：刘开辉，广东品信律师事务所律师。
上诉人刘春燕因与上诉人中山市南兴房地产有限公司（以下简称南兴公司）、被上诉人中山市皇爵假日广场商业有限公司（以下简称皇爵公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2013）中一法坦民一初字第468号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2011年1月15日，南兴公司（出卖人）与刘春燕（买受人）签订一份中山市商品房买卖合同，约定：刘春燕购买南兴公司开发的位于中山市坦洲镇坦神北路118号皇爵广场5幢604号商品房，建筑面积为47.65平方米，总价款508732元；付款方式为分期付款，2011年1月15日支付408732元，2011年3月10日支付100000元；交付期限：出卖人应当在2012年4月30日前，将经由开发单位、设计单位、施工单位、监理公司、勘察单位出具工程竣工验收报告的商品房交付买受人使用；出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，本合同继续履行，由出卖人进行维修，在无法维修的情况下，出卖人有权按同类同质产品替换，在无法替换的情况下可折价补偿，并注明买受人对商品房的装饰、设备的验收，按附件三的标准执行，出卖人�任何场所所设立的样板房并非验收的参照样板；合同附件三装饰、设备标准约定：1.外墙：采用天然石材或高级外墙砖；2.内墙：采用轻质墙体；3.顶棚：天花：采用轻钢结构配石膏防火板造型天花；4.地面：采用优质地毯和天然石材；5.门窗：门：入户门采用实木大门配智能化磁卡门锁，内门采用实木门配豪华型门锁；窗：采用落地铝质节能玻璃窗，配置欧式落地窗帘及窗纱；6.厨房：全套实木橱柜及吊柜，人造石柜面，厨房墙身均铺砌天然石材或高级瓷砖；7.卫生间：墙身及地面采用天然石材或高级瓷砖、洗手台面采用天然石材或人造石面；8.阳台；9.电梯：三台豪华式西子客用电梯、一台西子消防电梯；10.厨具：配置抽油烟机、消毒碗柜、嵌入式电磁炉、迷你电冰箱；12.卫浴配套：采用国际品牌坐便厕、洗脸盆、龙头、花洒；13.电气系统：全屋入墙暗线、灯光控�为双联控制、采用国际品牌开关及插座；14.智能化系统：智能化一卡通管理，智能扦卡取电；15.弱电系统：电话、宽频网络插座布于客厅及卧室或采用无线网络；16.空调系统：采作中央空调供应（费用按建筑面积分摊或独立计量）；17.直饮水系统：采用直饮水供应（费用按建筑面积分摊或独立计量）；18.热水系统：采用中央热水供应（费用按建筑面积分摊或独立计量）；19.水、电：水、电到户，一户一表；20.家用电器：配置国际品牌电视机、洗衣机；21.家具：全屋名牌家私（衣柜、睡床、床上用品、床头柜、床头灯、沙发或休闲椅、茶几）；22.其他公共部分装修：首层大堂：豪华装修，墙身及地面铺贴天然大理石或优质抛光砖或优质欧式墙纸；各楼层走廊：天花轻钢石膏板乳胶漆天花，地面铺贴地毯，墙身贴高档墙纸，各消防通道梯间：地面铺贴优质防耐磨砖，墙身涂乳胶漆；合同还约定了其他内容。刘春燕与南兴公司还签订中山市商品房买卖合同补充协议一，约定：出卖人发布各种广告、宣传资料、售楼书、招商手册或其他与该商品房有关的资料均不作为本合同的附件，出卖人的全部义务以买卖合同、买卖合同附件及补充协议的约定为准。签订商品房买卖合同当天，刘春燕（甲方）与皇爵公司（乙方）签订一份委托经营管理合同，约定：甲方全权委托乙方对涉案物业进行经营管理，期限为十年（自2012年5月1日起至2022年4月30日止，涉案物业达到收楼条件之日起至2012年5月1日止，属于乙方的装修期间）；乙方享有对涉案物业的管理权（包括但不限于经营权、管理权、聘用专业公司经营管理权利等）、对涉案物业的占有权、使用权、收益权及上述权利相关的其他事项的权利（买卖和抵押除外）；委托期限十年内，乙方有权将涉案物业连同物业所在的酒店公馆进行整体策划，包括但不限于对该酒店公馆进行酒店规划、设计、装修、宣传推广和统一经营管理等，同时有权调整涉案物业的经营布局和物业的使用功能，甲方对此不持任何异议，但仍可依据该物业的房地产权证所明示之位置和面积拥有涉案物业产权；在合同期满前九个月，乙方有权与甲方就合同的续约事宜进行协商，甲方须积极配合；如甲方继续将该物业委托给乙方进行经营管理的，由甲乙双方对相关事宜进行协商；如甲方不再继续将该物业委托给乙方进行经营管理的，乙方在不损坏物业建筑结构的情况下，按上述房产证表明的结构原状将该物业交付甲方，乙方加装的设施可自行拆除，甲方应及时接收该物业；合同还约定了其他事项。刘春燕并于同日出具授权委托书，委托皇爵公司办理该物业的收楼以及收楼相关的手续并签署相�文件，全权对该物业及连同该物业所在的皇爵国际公馆进行整体策划，包括但不限于酒店规划、设计、装修、招商、宣传推广和统一经营管理等。此后，双方因涉案房屋交付、装修等事项产生争议，刘春燕遂于2013年7月31日诉至原审法院，请求判令：南兴公司、皇爵公司连带赔偿装修及配套设施损失（赔偿金额根据评估结果确定，估计约100000元）。
原审法院另查明：庭审中，刘春燕主张评估房屋现装修价值，按照每平方米4500元的标准与房屋现装修价值的差价作为赔偿数额。南兴公司则认为合同没有约定装修标准为每平方米4500元，也没有明确约定装修物品的型号及装修标准。为证明装修标准为每平方米4500元，刘春燕提供了南兴公司的广告资料及中山日报的新闻。南兴公司的广告资料并未明确载明所有房屋附带每平方米4500元的装修，其中一份广告牌载明：不分楼层，不分朝向，仅10套，一口价6580元（4500元／平方米精装）钜惠，活动时间3月15日-4月15日；中山日报的新闻载明皇爵国际公馆附带每平方米4500元的精装修标准。南兴公司不确认上述广告资料及中山日报的新闻。
原审法院又查：经刘春燕申请，原审法院委托广东华联建设投资管理股份有限公司对涉案物业的室内装修价值进行评估，评估报告结论装修价值为53020.27元。刘春燕认为评估报告中的部分物品在商品房买卖合同中无约定，不应计入装修价值。刘春燕预交鉴定费用4173.31元。经现场核实，涉案房屋已经改装为水吧房，商品房买卖合同附件三约定附带的大部分物品缺失。
原审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。南兴公司与刘春燕签订的商品房买卖合同，是当事人的真实意思表示，无违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。本案争议焦点系南兴公司改变该物业装修的行为是否应承担购房合同项下的违约责任。
根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。刘春燕与南兴公司签订的购房合同合法有效，应受法律保护，双方当事人均应按约履行，南兴公司应按照购房合同附件装修标准装修房屋。南兴公司未按购房合同约定装修标准进行装修，构成违约，应承担违约责任。依据购房合同约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照如下方式处理：本合同继续履行，由出卖人进行维修，在无法维修情况下，出卖人有权按同类同质产品替换，在无法替换的情况下可折价补偿。由于该物业已经依据皇爵公司经营需要进行改造装修并�入使用，已不存在维修或替换的实际可能，买受人请求对装修损失折价补偿符合合同约定。
至于折价补偿的价款，刘春燕主张评估房屋现装修价值，按照每平方米4500元的标准与房屋现装修价值的差价作为赔偿数额。对此，原审法院认为，南兴公司的广告资料并未明确载明所有房屋均附带价值每平方米4500元的装修，广告牌载明每平方米4500元精装房屋的单价与日期均与刘春燕的商品房买卖合同内容不一致，不能证明刘春燕购买房屋时南兴公司承诺装修价值为每平方米4500元；中山日报的新闻载明皇爵国际公馆附带价值每平方米4500元的精装修标准，但中山日报的新闻并非南兴公司对外所做承诺，对南兴公司没有约束力。且双方签订的中山市商品房买卖合同补充协议一，约定南兴公司发布各种广告、宣传资料、售楼书、招商手册或其他与该商品房有关的资料均�作为商品房买卖合同的附件，南兴公司的全部义务以买卖合同、买卖合同附件及补充协议的约定为准。而商品房买卖合同并未明确房屋附带的装修价值每平方米4500元，故刘春燕的主张无法成立，原审法院不予采纳。因涉案的房屋已被改装为水吧房，与商品房买卖合同约定的明显不一致，缺失物品较多，故原审法院酌定装修损失为50000元。刘春燕要求皇爵公司连带赔偿装修损失没有法律和合同依据，原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决：一、南兴公司于原审判决生效之日起十日内支付刘春燕装修损失50000元；二、驳回刘春燕的其他诉讼请求。如未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理�2300元（刘春燕已预交），由刘春燕负担1150元，南兴公司负担1150元；评估费4173.31元，由刘春燕负担2086.31元，南兴公司负担2087元（南兴公司于原审判决生效之日起七日内迳付刘春燕）。
宣判后，刘春燕不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院酌定本案装修损失为50000元属于滥用权力；二、有充分的证据证实南兴公司广告称装修为4500元／㎡，原审没有采信。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，广告上的说明和允诺即使未载入合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的应当承担违约责任。三、南兴公司不确认刘春燕提供的证据，但没有举证证明，应承担不利的后果。综上，请二审法院撤销原审判决，判决南兴公司、皇爵公司连带赔偿装修费100000元，南兴公司、皇爵公司承担全部诉讼费用。
南兴公司答辩称：一、刘春燕与南兴公司、皇爵公司之间关于商品房的交付和装修，双方已经在合同中作了约定，因商业目的统一进行装修。二、刘春燕提出的广告属于合同内容没有事实依据，应以书面合同及附件约定为准。三、由于经营需要，涉案房屋被改装为水吧房，原审法院酌情判决赔偿50000元没有事实和法律依据，认定装修损失过高。
南兴公司亦不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院以涉案房屋被改装为水吧房为由认定装修损失50000元没有事实和法律依据。刘春燕与南兴公司签订商品房买卖合同的同时，与皇爵公司签订了委托经营管理合同并向皇爵公司出具授权委托书，同时与南兴公司就委托皇爵公司经营管理涉案商品房有关事宜签订了补充合同。委托经营管理合同约定，在委托经营管理期限内，皇爵公司有权对涉案商品房进行酒店规划、设计、装修，且有权调整涉案商品房的布局和使用功能。根据委托经营管理合同、授权委托书、补充协议的内容，刘春燕在购买涉案商品房时就已经清楚并同意该商品房的用途是用于酒店经营，并全权委托皇爵公司经营管理。皇爵公司根据酒店经营管理的需要，对涉案商品房进行改造装修并根据经营需要调整了商品房的布局和功能。刘春燕已办理收楼手续。因此，涉案商品房是按照刘春燕的意思表示进行改造装修，涉案商品房使用功能未被改变，不存在实际的装修损失。二、原审法院认定的装修损失过高。涉案商品房按照刘春燕的意思表示改造装修为酒店公馆，退一步讲，即使存在装修损失，损失也应该参照已生效的同类判决进行认定，酌定损失为20000元。综上，请二审法院依法撤销原审民事判决，改判南兴公司无须支付刘春燕装修损失50000元，一审、二审诉讼费由刘春燕承担。
刘春燕答辩称：坚持上诉意见。关于装修价格是指合同约定的价格或者宣传广告中的价格，南兴公司有提出反证的义务，否则应当按照刘春燕提供的证据为准。
被上诉人皇爵公司针对刘春燕、南兴公司上诉意见一并答辩称：业主与皇爵公司系委托经营管理合同关系，业主将涉案物业委托皇爵公司经营管理，且授权皇爵公司对物业按照经营需要进行重新布局和装修。皇爵公司不是商品房预售合同相对方，不应当作为本案当事人。
各方当事人在二审期间均未提交新的证据。
本院经审理查明：原审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。各方当事人对原审认定南兴公司未按合同约定的装修标准装修商品房构成违约，应承担对装修损失折价补偿的违约责任均未提起上诉，本院对此予以确认。本案二审争议焦点为，如何确定装修损失折价补偿数额。
刘春燕上诉认为南兴公司广告中称商品房装修标准为4500元／㎡，应按该标准与现有装修价值差价作为补偿数额。经查，南兴公司的广告资料并未明确载明涉案商品房附带价值每平方米4500元的装修，中山日报的新闻载明皇爵国际公馆附带价值每平方米4500元的精装修标准，但中山日报的新闻并非南兴公司对外所做承诺，对南兴公司没有约束力。且双方签订的中山市商品房买卖合同补充协议一约定南兴公司发布各种广告、宣传资料、售楼书、招商手册或其他与该商品房有关的资料均不作为商品房买卖合同的附件，南兴公司的全部义务以买卖合同、买卖合同附件及补充协议的约定为准。故刘春燕认为以4500元／㎡作为参考计算补偿数额，理据不足，本院不予采纳。本院�为，商品房买卖合同未对涉案商品房装饰装修标准、物品型号及规格作具体约定，故无法对合同约定的装修标准进行价值评估，但南兴公司确认涉案商品房已被改装为水吧房。本院认为，相比商品房买卖合同附件三装修标准内容，由于涉案商品房已被改装给水吧房，室内装修部分必然存在部分物品缺失的情况，故原审法院根据商品房装修现状，酌情认定装修损失为50000元并无不当，本院予以维持。
综上，上诉人刘春燕、南兴公司的上诉理据不足，本院不予支持。原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2100元（刘春燕已预交1050元、中山市南兴房地产有限公司已预交1050元），由上诉人刘春燕负担1050元，上诉人中山市南兴房地产有限公司负担1050元。
本判决为终审判决。
审 判 长 官 琳
代理审判员 马燕清
代理审判员 陈爱玲
二〇一六年七月五日
书 记 员 易嘉璇
第11页共11页