江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏03民终183号
上诉人（原审原告）：苗锋，男，1969年11月21日生，汉族，住新沂市。
被上诉人（原审被告）：徐州贝鑫房地产开发有限公司，住所地新沂市郯新路69号翠屏嘉苑小区售楼处。
法定代表人：欧帼梅，该公司经理。
委托诉讼代理人：石彦华，该公司法律顾问。
上诉人苗锋因与被上诉人徐州贝鑫房地产开发有限公司（以下简称贝鑫公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省新沂市人民法院（2017）苏0381民初1521号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月3日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人苗锋，被上诉人贝鑫公司的委托诉讼代理人石彦华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
上诉人苗锋上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，导致判决结果错误。1、一审法院关于被上诉人未实际收取上诉人购房款的认定事实错误。实际上被上诉人已通过其他方式收取了上诉人的购房款，上诉人经被上诉人同意及指示，已将全部购房款支付给赵某，应视同被上诉人实际收取了上诉人的购房款。2、一审法院认定以赵兴良工程款冲抵条件不成立有误，并无证据证明。上诉人与被上诉人之间关于房屋买卖、款项交付及以赵兴良工程款冲抵是经过上诉人、赵兴良、被上诉人三方达成合意后，才将全部购房款支付给赵某，且被上诉人出具了购房款收据，综合查明的案件事实，应视同被上诉人已收到上诉人的购房款。收据中关于“以赵兴良工程款冲抵”是对款项取得方式的注明，并非双方的约定。3、一审法院认定上诉人与被上诉人就涉案房屋仍处于商品房买卖预约阶段，认定事实错误。上诉人持有的收据已载明双方当事人的名称、标的、数量和价款等内容，符合法律规定的合同成立要件，且根据涉案房屋买卖及购房款支付的事实，足以认定双方成立房屋买卖合同关系。
贝鑫公司辩称，1、本案上诉人唯一有效的证据是被上诉人出具的收据，但该收据中载明购房款以赵兴良的工程款冲抵，但赵兴良本人对该事实并不认可，且至今赵兴良与被上诉人的工程款尚未结算。2、上诉人未以其他任何方式向被上诉人支付房款。3、证人赵某是赵兴良的侄子，与被上诉人并无关系，与赵兴良的工程款也无关系。4、上诉人与被上诉人未签订购房合同，上诉人未向被上诉人支付购房款，故上诉人提出要求交付房子并办理相关登记手续的请求，不应予以支持。一审判决查明事实清楚，认定准确，应予维持。
苗锋向一审法院起诉请求：判令贝鑫公司将位于新沂市郯新路西师部医院南的翠屏嘉苑8号楼1单元402室房屋交付给苗锋，并为苗锋办理房屋产权登记手续。
一审法院审理查明，新沂市翠屏嘉苑小区系贝鑫公司开发建设，赵兴良系部分工程的实际施工人，赵兴良与贝鑫公司之间至今未进行工程款结算。2012年12月7日，贝鑫公司应赵某的要求为苗锋开具购房款收据一份，金额为386364元，收据载明收款方式为以赵兴良工程款冲抵、收款事由为8-1-402房屋全款。后苗锋持该收据至贝鑫公司处，要求贝鑫公司交付涉案房屋，并与其签订正式合同。贝鑫公司以赵兴良至今未与其结算工程款等为由，拒绝了苗锋的要求。
庭审中，双方均认可出具涉案收据时，赵兴良不在现场。赵某出庭作证称：赵兴良系其三叔，赵兴良与其父亲合伙承建被告开发建设的翠屏嘉园工程，因贝鑫公司无力支付工程款，其带人到贝鑫公司处办理过四套房屋的抵工程款手续，苗锋的是其中一套，其带苗锋到贝鑫公司处开出购房款收据后，收据就交给了苗锋，赵兴良知道其带人去贝鑫公司处办理过抵房手续，但赵兴良不在现场，也不知道冲抵工程款的数额。
一审法院认为，买卖合同属于双务合同，是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，根据双方的庭审陈述及所举证据，能够认定贝鑫公司并未实际收取苗锋支付的购房款，从贝鑫公司向苗锋出具的收据内容可以推定，双方之间约定的购房款系以赵兴良工程款冲抵。因此，在工程款冲抵条件成就后，才能视为买受人履行了支付房屋价款的义务。现赵兴良与贝鑫公司之间至今未进行工程款结算，也无证据证明赵兴良对赵某以其所有的工程款冲抵涉案房屋价款的行为予以追认。收据开出后，双方至今也未就涉案房屋签订商品房买卖合同。结合涉案购房款收据开具的背景及双方当事人的实际履行情况，应认定双方之间就涉案房屋买卖仍处于商品房买卖的预约阶段，尚不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，因此，双方在条件成就后还需签订商品房买卖的本约合同。综上，苗锋诉请依据的商品房买卖合同尚未成立，对其诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第三十六条、第一百三十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，遂判决：驳回苗锋的诉讼请求。
二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明事实与一审查明事实一致。
根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：1、上诉人苗锋是否履行了支付房屋价款的义务；2、本案双方当事人商品房买卖合同关系是否成立。
一、关于上诉人苗锋是否履行了支付房屋价款义务的问题。本院认为，收据是经济活动中收付款项的凭证，上诉人苗锋持有的被上诉人贝鑫公司向其开具的涉案房屋的购房款收据，系上诉人苗锋履行支付房屋价款义务、被上诉人贝鑫公司收到涉案房屋购房款的凭证。被上诉人贝鑫公司虽辩称收据上注明“赵兴良工程款冲抵”，但因其之间工程款尚未结算以及该冲抵并未经赵兴良同意为由，其并未实际收到上诉人苗锋的购房款。对此，本院认为，贝鑫公司作为商品房开发商，对于开具房款收据的后果是明知的，其开具给苗峰的收据上收款方式载明“赵兴良工程款冲抵”，如赵兴良不同意以工程款冲抵，贝鑫公司不可能向苗峰开具收据，也不会在收款方式上注明“赵兴良工程款冲抵”，更不会在开给苗峰的收据上“收款事由”一栏注明“8-1-402房全款”。即使发生赵兴良不同意工程款冲抵这一事实，亦应由贝鑫公司与赵兴良另行解决，故一审法院以需工程款冲抵条件成就后，才能视为买受人履行了支付房屋价款义务的认定，欠妥，本院予以纠正。
二、关于本案双方当事人商品房买卖合同关系是否成立的问题。苗峰在一审中提出诉请要求开发商贝鑫公司向其交付商品房并协助办理产权登记手续，据此本案属于商品房销售合同纠纷。《商品房销售管理办法》第十六条规定“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”本案中，上诉人苗锋依据被上诉人贝鑫公司向其开具的收据主张其之间就涉案房屋成立商品房买卖合同关系，该收据上虽然载明了交款人、购房款数额及房屋的房号等，但对于商品房买卖合同的其它主要事项并未约定，而且双方当事人一审庭审期间一致认可需要签订正式合同，但双方之间至今并未签订。由于商品房买卖不同于二手房买卖，涉及到不动产登记部门对商品房买卖的备案及登记等相关问题，人民法院又不能强制双方当事人在不动产登记部门进行缔约，故一审判决认定本案双方当事人之间成立商品房预约合同关系，是正确的。何况，目前小区并未进行整体验收，上诉人要求交付涉案房屋，亦不具备条件。上诉人苗峰可以另行主张权利，要求贝鑫公司承担缔约过失责任。
综上所述，一审判决认定事实清楚，认定“在工程款冲抵条件成就后，才能视为买受人履行了支付房屋价款义务”确有不妥，但实体处理结果并无不当，故予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3548元，由上诉人苗锋负担。
本判决为终审判决。
审判长 潘全民
审判员 张 伟
审判员 胡元静
二〇一八年四月二日
书记员 杭恒宇