重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0112民初10036号原告：重庆智翔物业管理有限公司，住所地重庆市江北区电仪村69号，统一社会信用代码91500105745343956G。法定代表人：罗光华，董事长。委托诉讼代理人：周亚，女，系原告公司员工，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：吴波，男，系原告公司员工，住重庆市沙坪坝区。被告：陈锡琼，女，1968年12月1日出生，汉族，住重庆市两江新区。原告重庆智翔物业管理有限公司与被告陈锡琼物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月9日立案，依法适用普通程序，于2017年12月6日公开开庭进行了审理。原告重庆智翔物业管理有限公司（以下简称“智翔物业公司”）的委托诉讼代理人周亚、吴波到庭参加诉讼。被告陈锡琼经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告智翔物业公司向本院提起诉讼请求：判令被告向原告支付未缴纳的物业服务费（物管费）2049.29元、公摊费103.44元、物业服务费（物管费）违约金2049.29元，合计4202.02元。事实和理由：原告于2009年4月8日与重庆亚热带房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，自此开始对“XX小区”（现名为XX·雅居小区）提供物业服务。被告系XX·雅居小区X栋X-X业主，被告自2014年11月起就未再缴纳物业服务费及公摊费。经原告多次催收，被告均未缴纳。根据重庆市物价局核定的“XX·雅居”小区的收费标准，按照被告房屋的建筑面积88.18平方米，截止2016年9月底，被告应向原告支付未缴纳的物业服务费（物管费）2049.29元、公摊费103.44元，合计2152.73元。根据《合同法》关于违约规定及《前期物业服务合同》第七条规定，业主未能按时如数缴纳物业服务费的，应按未缴纳物业服务费的每日3‰支付违约金，被告因未缴物业服务费应向原告支付违约金4242.03元，考虑到违约金不超过本金，故原告请求支持违约金2049.29元。被告陈锡琼未到庭参加诉讼，庭前也未向本院提交答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。被告陈锡琼经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视为自动放弃举证、质证的权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告智翔物业公司是对XX小区提供物业服务的，具有三级资质的物业服务企业。XX小区又名XX·雅居小区。被告陈锡琼是重庆市渝北区XX路XX号X幢X-X房屋的所有权人，该房屋用途是成套住宅，建筑面积为88.18平方米。2009年4月5日，以重庆亚热带房地产开发有限公司为甲方、以原告智翔物业公司为乙方，就甲方选聘乙方对XX小区提供前期物业管理服务事宜，双方签订了《前期物业服务合同》1份。合同中在“日常物业管理服务费标准”部分中约定，根据本物业管理区域物业服务应达到的质量标准，参照政府规定的重庆市物业服务收费指导价格，双方约定的物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：住宅（含电梯费）0.95元/平方米/月。合同第五条中约定，共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。合同第七条中约定，物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月5日前缴清本月物业管理服务费。逾期15天未缴，按《物业管理条例》等法规规定，物业公司每天将按应缴纳金额的3‰收取滞纳金，并采取提起法律诉讼等措施催缴。合同第二十九条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日3‰的标准向乙方支付违约金。合同第二十二条约定，合同期限为叁年，自2009年4月5日起至2012年4月4日止。本合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。合同第三十三条约定，本合同效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人。合同还对物业服务事项、物业服务质量等事项进行了详细的约定。上述物业服务合同签订后，原告智翔物业公司对XX小区进行物业服务。因小区成立业主委员会，与新选聘的物业服务企业签订物业服务合同，原告智翔物业公司对XX小区提供物业服务至2016年9月25日。2010年6月11日，重庆市物价局《关于确定明都小区等物业服务收费标准的通知》确定XX·雅居小区试行期间的物业服务收费标准为：物业服务费0.50元/月·平方米，维修养护费0.20元/月·平方米，物业服务企业可以根据实际服务情况选择一种方式收取电梯费:其中月票票价，按层计算：张/人=10元（第三层）+0.3元×（N-3）,N为楼层数，按常住人口每人每月10元；次票票价：单上单下每人次0.30元，上下往返每人次0.50元。被告陈锡琼从2014年11月1日至2016年9月25日期间，拒绝向原告交纳物业服务费。庭审中，原告智翔物业公司对其要求被告给付公摊费103.44元的诉讼请求，向本院提供了2013年8月缴纳水电费的发票及收据，但并未提供据实合理分摊的相关证据。原告在庭审中陈述被告应当按照重庆市物价局规定的收费标准1.05元/月·平方米的标准缴纳物业服务费，而物价局文件显示为物业服务费0.50元/月·平方米，维修养护费0.20元/月·平方米，同时可以收取电梯费，但原告在庭审中并未提供对电梯费收取选择哪一种方式（按月票票价、次票票价两种方式）进行收取的相关证据。另查明，本院在审理原告智翔物业公司起诉XX小区的其他业主物业服务合同纠纷案件中，查明原告智翔物业公司为XX小区业主提供的服务质量存在瑕疵。2017年5月9日，原告要求被告给付物业服务费、公摊费及违约金诉至本院。以上事实，有当事人举示的资质证书、前期物业服务合同、房屋档案查询结果、当事人的陈述等证据在案佐证，足以认定。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案原告与小区开发商于2009年4月签订的《前期物业服务合同》，是当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、法规的禁止性规定，该合同合法有效，对小区的全体业主具有拘束力。在该合同的履行期限届满后，原告继续为被告所在的小区提供物业服务，被告实际接受了原告所提供的物业服务，应认定原、被告之间存在事实的物业服务关系。原告为被告所居住的小区提供了物业服务，被告作为该小区X幢X-X房屋的业主，理应给付相应的物业服务费用。原告在庭审中陈述被告应当按照重庆市物价局规定的收费标准1.05元/月·平方米的标准缴纳物业服务费，但本院认为前期物业服务实行备案制，其物业服务收费标准应经有权机关批准或者备案，原告在庭审中提供物价局文件显示物业服务费0.50元/月·平方米，维修养护费0.20元/月·平方米，同时规定可以收取电梯费，但原告在庭审中并未提供对电梯费收取选择哪一种方式（按月票票价、次票票价两种方式）进行收取的相关证据，根据物价局的规定无法确定业主缴纳电梯费的标准，且《前期物业服务合同》约定的收费标准，与物价局批准的收费标准不一致，故本院综合认为本案原告在《前期物业服务合同》约定的服务期限内，小区业主应按《前期物业服务合同》约定的标准缴纳物业服务费用，即住宅物业服务收费为0.95元/平方米/月（含电梯费），公摊费应按合同约定据实分摊；在《前期物业服务合同》期限届满后，参照《前期物业服务合同》约定的标准缴纳物业服务费及公摊费。因被告的房屋系住宅，故从2014年11月1日至2016年8月31日期间，被告应给付的物业服务费1842.96元（0.95元/平方米·月×88.18平方米×22个月）；从2016年9月1日至2016年9月25日，被告应给付的物业服务费69.81元（0.95元/平方米·月×88.18平方米÷30天/月×25天）。因此，被告从2014年11月1日至2016年9月25日期间应缴纳物业服务费共计1912.77元。原告诉讼请求中超过被告应当给付物业服务费的部分，本院不予支持。因原告在庭审中仅提供了2013年8月缴纳水电费的发票及收据，并未提供小区据实合理分摊公摊费的相关证据，故对原告要求被告给付公摊费的诉讼请求证据不充分，本院不予支持。因原告提供的物业服务质量存在瑕疵，故对原告要求被告给付违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，其未到庭向本院说明拒绝交纳物业服务费用的理由，也未向本院举示其拒绝交纳物业服务费用的相关证据，是被告自由处分民事权利和诉讼权利的行为，视为其对权利的放弃，应依法承担其未举证、质证的不利后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告陈锡琼在本判决生效后五日内，给付原告重庆智翔物业管理有限公司2014年11月1日至2016年9月25日期间的物业服务费1912.77元；二、驳回原告重庆智翔物业管理有限公司其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告陈锡琼负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  邹富奎人民陪审员  彭钦梅人民陪审员  晏慧耘二〇一七年十二月十四日书 记 员  曾 莉