上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0114民初4672号
原告苏某某，男，1985年4月17日生，汉族，住上海市长宁区。委托代理人宋振球，上海格物律师事务所律师。被告薛甲，男，1983年1月18日生，汉族，住上海市徐汇区。被告薛某乙，女，1953年7月17日生，汉族，住上海市徐汇区。两被告共同委托代理人杨国营，上海海一律师事务所律师。原告苏某某与被告薛甲、薛某乙房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员徐熙春独任审判，公开开庭进行了审理。原告苏某某及委托代理人宋振球，被告薛甲、薛某乙及委托代理人杨国营到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告双方于2015年11月1日就原告所有的位于上海市嘉定区宝翔路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下称系争房屋)签署了《房屋买卖合同》，并于2015年11月7日签订了正式的《上海市房地产买卖合同》。《上海市房地产买卖合同》签订后，原告已于2015年11月8日将该房屋交付被告，被告按约支付了首期房价款人民币75万元。后原告于2015年12月18日完成了提前还款及注销抵押登记手续。根据《上海市房地产买卖合同》附件三付款协议第4条的约定：“待乙方(被告)完成上述全部付款义务、甲方(原告)取得注销相关材料、乙方之贷款经贷款银行审批通过且补足贷款不足部分(若有)、取得乙方之上海市个人住房房产税认定通知书且于合同中约定的交易过户时间内，甲乙双方共同备齐本交易中产权过户所需的一切材料向房地产所在地房地产交易中心申请办理本交易之产权过户手续”，及第六条的约定“甲乙双方确认，在2016年1月15日前甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续”。被告应在2016年1月15日前与原告办理转让过户手续。原告曾于2016年2月2日发出书面催告函，要求不晚于2016年2月4日安排过户。然而，至2016年2月4日止，被告仍未能完成合同约定的义务，无法办理过户手续，被告构成根本性违约。2016年2月22日，经中介方协调要求，被告与原告共同至嘉定区房地产交易中心就被告方应承担的赔偿责任进行协商，被告表示不同意按照《上海市房地产买卖合同》的约定承担赔偿责任及违约金，并且也未向原告出示贷款已审批完成的相关证明文件。2016年2月24日，原告收到被告委托代理人发出的《律师函》，函中所称贷款数额93.5万元违反了《上海市房地产买卖合同》补充条款(一)第2条的约定。原告委托代理人于2016年2月25日向被告出具《律师函》书面通知被告解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》并要求被告承担相应的赔偿责任。因被告拒绝返还房屋并赔偿损失，现原告诉请：1、解除双方于2015年11月7日签订的《上海市房地产买卖合同》；2、判令两被告交还系争房屋；3、判令两被告支付违约金16,850元；4、判令两被告支付赔偿金337,000元；5、判令被告支付房屋占有使用费14,400元(按照120元/天，自2015年11月8日起算，计算至实际交还之日止)。被告薛甲、薛某乙辩称不同意原告全部诉请，要求原告继续履行合同，协助两被告办理房产过户手续，否则原告应赔偿两被告房屋上涨损失91.5万元。1、双方签订的《房屋买卖合同》中约定了交易过户是银行审批贷款通过后7天内，被告认为应按照该约定。2、过户时间被拖延的根本原因是原告违约在先，《上海市房地产买卖合同》约定注销抵押登记需在签订合同内一个月完成的，即原告应在12月7日前注销抵押登记，但是原告直到12月18日才去申报，12月24日才完成注销抵押登记，延期了17天，原告构成了违约。3、原告称曾于2016年2月2日发出书面催告函，但并未对此提供证据，双方确实在2月2日共同到房交中心办理审税，并且同日被告以原告名义缴纳了个人所得税。因恰逢春节假期，故2月22日才能取回被告方相关审税资料，这是客观情况导致，并非被告故意拖延。4、被告方申请的银行贷款已于2016年1月29日获得审批，被告已经满足办理产权过户手续条件。经审理查明，2015年11月1日，原告与被告薛甲在中介居间介绍下签订一份《房屋买卖合同》，约定由被告薛甲向原告购买系争房屋，总房价款为168.5万元，被告薛甲于签订网签合同当日支付首期房价款75万元，以银行贷款方式支付第二笔房价款50万元，贷款放款期限以借款合同约定为准，被告薛甲应于取得以贷款银行为抵押权人的他项权证后五个工作日内将其交付原告；尾款43.5万元被告薛甲应于交易过户当日内支付原告；双方于2015年11月8日对该房屋进行验看、清点，确认无误后，由原告交付被告薛甲；待被告薛甲贷款经贷款银行审批通过后七天向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续；被告薛甲于过户当日再另行支付原告1万元，此笔款项为租金，租金日期自2015年12月8日至被告方贷款放款时间为限，金额为每30日2,500元，多退少补，租期不超过15天不算租金。合同签订后，被告薛甲即向原告支付5万元作为定金，由原告出具收款收据。原告(甲方)与两被告(乙方)于2015年11月7日签订了正式的《上海市房地产买卖合同》，约定由两被告购买原告的系争房屋，总房价款为168.5万元，甲方应于2016年1月31日腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，双方确认于2016年1月15日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第九条约定乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过二十日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付二十日的违约金外，甲方有权单方解除合同，甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，由乙方承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%，甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起七日内向甲方支付。第十条约定甲方未按合同约定期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自本合同约定的应当交付之日至实际交付之日止。逾期超过二十日后原告仍未交付的，除甲方应向乙方支付二十日的违约金外，乙方有权单方解除合同，乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，由甲方承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%，甲方应在收到书面通知之日起七日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。合同补充条款(一)约定：1、目前该房屋已设定抵押，甲方应于签订合同后三十日内归还尚欠抵押权人之欠款部分并取得注销抵押相关材料。甲方应于办理房地产交易过户前，至房地产交易中心办理并完成注销抵押手续。2、乙方可以向银行申请贷款50万元，用于支付部分房价款，乙方应于办理房地产交易过户手续前，完成贷款审批手续。若因乙方原因导致贷款不足(包括部分不足或全部不足)，则任何不足部分均由乙方在办理交易过户前支付给甲方。3、甲方应按照乙方贷款银行的要求，配合乙方办理银行贷款审批手续，若因甲方迟延提供乙方贷款所需材料，致使交易过户时间迟延的，甲方应承担违约责任。······8、本合同第九条所规定的违约责任同样适用乙方未按时履行本合同及附件规定的其他义务的情形；9、本合同第十条所规定的违约责任同样适用甲方未按时履行本合同及附件规定的其他义务的情形。合同附件三付款协议约定：签订本合同前，乙方已支付甲方定金5万元；2015年11月30日前，乙方应支付甲方首期房价款75万元整(含已付定金)；办理房地产交易过户当日，乙方应支付甲方第二期房价款43.5万元；待乙方完成上述全部付款义务、甲方取得注销抵押相关材料、乙方之贷款经贷款银行审批通过且补足贷款不足部分(若有)、取得乙方之上海市个人住房房产税认定通知书且于合同中约定的交易过户时间内，双方备齐本交易之产权过户所需的一切材料向房地产所在地的房地产交易中心申请办理本交易之产权过户手续；待房地产交易中心出具乙方为产权人的房地产权证，贷款银行为抵押权人的他项权利证明后，乙方应委托贷款银行将第三期房价款50万元支付至甲方指定账号；待甲方收到上述全部款项后三日内，双方应办理房地产交接手续并签订房地产交接书。合同还作了其他约定。合同签订后，被告薛甲于当日支付原告50万元，原告出具收款收据。随后，原告于2015年11月8日将系争房屋交付两被告居住使用。2015年11月30日，被告薛甲又向原告支付20万元，原告出具收款收据予以确认。至此，两被告已全额支付75万元首期房价款(含定金5万元)。原告于2015年12月4日结清其于中国工商银行股份有限公司上海市嘉定支行处申请的系争房屋的贷款本息，并于2015年12月18日申请办理抵押权注销手续。该银行抵押权于2015年12月24日注销。被告薛甲于2015年12月30日与中国银行股份有限公司宝山支行签订《住房公积金个人住房抵押借款合同》以及《个人二手住房贷款合同》，银行贷款金额合计93.5万元，其中商业贷款43.5万元，公积金贷款50万元。该银行贷款已于2016年1月29日获得审批通过。2016年2月2日，原、被告双方共同至房地产交易中心审税，两被告以原告名义缴纳个人所得税16,850元。因春节假期之故，被告薛甲直至2016年2月22日才领取《上海市个人住房房产税认定通知书》。后被告薛甲于2月29日缴纳契税16,850元。被告薛某乙于2016年2月5日错误开具了收款人为“苏月峰”、金额为43.5万元的本票，遂于2月22日再次开具了金额为43.5万元、收款人为原告的银行本票。2016年2月22日，经中介方协调，原、被告双方共同至嘉定区房地产交易中心办理产权过户手续，但因原告要求被告方承担违约金和赔偿金，被告不同意支付，故双方协商不成，最终未办理产权过户手续。后被告委托代理人于2016年2月23日发《律师函》给原告要求其于2月29日前往房地产交易中心办理产权过户手续。原告收到该函后即委托律师于2月25日发《律师函》给被告，要求解除合同，被告返还系争房屋并支付租金、违约金及赔偿金。被告方收到该律师函后又向原告发出一份《律师函》再次催促原告协助办理产权过户手续。之后因双方协商未果，原告遂诉至本院。另查明，原告于2012年10月22日取得系争房屋的《上海市房地产权证》。审理中，原告于2016年6月17日自行更换系争房屋门锁并收回房屋，故撤回要求两被告交还系争房屋的诉请。两被告表示如果银行放款出现困难，其承诺在法院规定的期限内，将房屋银行贷款部分93.5万元以现金方式补足。以上事实，有《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》、收款收据、上海市房地产登记信息、上海市房屋状况查询收件收据、受理回执、《上海市个人住房房产税认定通知书》、税收缴款书、《住房公积金个人住房抵押借款合同》、《个人二手住房贷款合同》、《上海市房地产登记申请书》、本票、《律师函》及当事人庭审陈述为证。事实清楚，证据充分。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同当属有效。双方均应按约履行。关于两被告是否存在违约？首先，合同虽约定双方于2016年1月15日之前共同向房地产交易中心申请办理产权过户手续，但双方于2016年2月2日又共同前往房地产交易中心办理审税，被告以原告名义缴纳了个人所得税，双方继续履行合同并为办理产权过户手续作准备，应视为双方以实际行为对该约定进行变更。之后因恰逢春节假期，被告方直至2016年2月22日才能取得个人住房房产税认定通知书，这是客观因素导致，并非两被告故意拖延。其次，按照常理，房产交易过程中一般需要出卖人先注销抵押登记，买受人所申请贷款才能顺利审批通过，因原告未在合同约定的过户期限前完成银行抵押注销手续，其注销银行抵押的过程超过了合同约定的一个月的期限，进而影响了后续房屋产权过户流程的进展，故对造成逾期过户原告存在过错。原告称因被告未及时向银行申请贷款导致无法按期过户，本院对此难以支持。再次，《上海市房地产买卖合同》明确约定第二期房价款43.5万元在房地产交易过户当日支付，而银行贷款50万元则是在过户及贷款银行为抵押权人之后支付原告，现两被告已按约支付首期房价款75万元(含定金)，原告要求两被告支付其余房价款的条件尚未成就，即便被告薛甲的贷款合同存在瑕疵导致无法贷款，两被告也表示可用现金补足该部分房款，现原告并无证据证明两被告存在履约上的困难，故两被告不存在违约行为，本院对原告要求两被告支付违约金、赔偿金的诉讼请求不予支持。因合同并未约定在过户时间超过合同约定及贷款合同存在瑕疵这两种情形下可以解除合同，且这两种情形均不构成根本性违约，也不影响合同目的的实现，原告以此为由要求解除双方的《上海市房地产买卖合同》缺乏合同及法律依据，本院对此不予支持。且双方在房产交易过程中应本着互相协商，互相配合的友好态度，反观原告，在坚持两被告先支付违约金和赔偿金再过户的要求被拒绝后又径自要求解除合同且在诉讼过程中强行收回房屋，原告的行为有违诚实信用原则。关于房屋占有使用费的诉请，因双方在《房屋买卖合同》中约定被告于过户当日再另行支付原告1万元，此笔款项为租金，租金日期自2015年12月8日至被告贷款放款时间为限，金额为每30日2,500元，多退少补，故原告要求判令被告支付房屋占有使用费14,400元(按照120元/天，自2015年11月8日起算，计算至实际交还之日止)的诉请缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告苏某某全部诉讼请求。本案受理费6,823元，减半收取3,411.5元，由原告苏某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 徐熙春
二〇一六年七月七日
书记员 顾颖琦
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。