江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终5086号
上诉人（原审被告）：刘连忠，男，1965年10月19日生，汉族。
上诉人（原审被告）：周玉梅，女，1961年4月3日生，汉族。
被上诉人（原审原告）：余文武，男，1967年10月2日生，汉族。
委托诉讼代理人：曹勇勇，江苏江北律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杜慧敏，江苏江北律师事务所律师。
上诉人刘连忠、周玉梅因与被上诉人余文武房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2015）浦民初字第4098号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘连忠、周玉梅上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回余文武一审的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》于2014年11月1日到期，之后双方没有再签订任何书面协议，故双方的租赁关系已于该日终止。2014年9月，上诉人以书面形式发出《致房客通知书》，告知被上诉人解除合同关系，而涉案房屋拆除发生在2015年11月。一审判决第4页认定，“被告签订拆迁补偿协议时，原、被告的房屋租赁合同早已到期，且没有续签。”二、虽然租赁合同到期后，被上诉人又向上诉人支付了部分钱款，但原因在于当时被上诉人未找到合适的新的厂址、无法按期迁出。上诉人出于之前的友好关系给予了照顾，并不是双方形成的新的合同关系。即便是事实租赁关系，也是不定期合同，随时可以解除。三、租赁合同到期被上诉人理应迁出，涉及的搬迁费用亦应由被上诉人自行承担。一审庭审中，上诉人提出出于老乡关系，上诉人在被上诉人迁出时主动补偿了被上诉人3万元，但一审判决中没有对该笔补偿款作出说明。一审判决上诉人支付搬迁补助费61111.6元，与事实不符，也没有法律依据。
余文武辩称，其认可一审判决的结果。上诉人在上诉状中提到的3万元是上诉人于2015年10月给付被上诉人的装修补偿款，且上诉人在一审时未提出。一审判决上诉人向被上诉人支付的搬迁补助费61111.6元和该3万元无关。
余文武向一审法院起诉请求：1、刘连忠、周玉梅支付余文武拆迁补偿款276418.03元（其中装饰装修补偿费及附属物补偿费145626元、固定资产机器设备及附属物补偿费10800元、搬迁补助费73650.48元、电话等拆移费310元、停产停业补偿费46031.55元）；2、刘连忠、周玉梅承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：
余文武租赁刘连忠、周玉梅位于浦口区黄姚村营盘路9号厂房，共计425平方米（其中356平方米为钢混结构，69平方米为砖混结构），用于生产食用植物油。余文武与刘连忠、周玉梅于2012年11月1日签订《房屋租赁合同》，双方约定租期两年，自2012年11月1日起至2014年11月1日止，租房先付租金后租用，每半年一付，不得拖欠。租金为38000元/年。在租赁期间如遇国家拆迁，合同则自行解除，双方须无条件服从，房租以实租实付。刘连忠、周玉梅陈述于2014年9月被通知涉案房屋拆迁，后向余文武送达《致房客通知书》，告知涉案房屋因拆迁无法继续履行租赁合同，合同自行解除。余文武表示未收到该通知。此后，余文武仍在涉案房屋中经营直至2015年10月31日。涉案房屋的租金，余文武付至2015年10月。
2015年9月30日，刘连忠作为被拆迁人与拆迁人南京市浦口区人民政府泰山街道拆迁办签订了《南京市浦口区非住宅房屋拆迁补偿协议（货币拆迁）》（以下简称拆迁补偿协议），拆迁刘连忠坐落于南京市浦口区天井社区黄姚工业集中区的房屋及附着物，房屋建筑面积4008.37平方米。其中钢混结构的厂房为712平方米，评估单价为1825元/平方米，砖混宿舍评估单价为1655元/平方米。停业损失按房屋及附属物拆迁补偿款的5%，搬迁补助费按房屋及附属物拆迁补偿款的8%。
周玉梅、刘连忠系夫妻关系。
一审法院认为，双方当事人签订的《房屋租赁合同》，是其真实意思的表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，应当认为合法有效。虽然该协议约定在租赁期间如遇国家拆迁，合同则自行解除，双方须无条件服从，房租以实租实付，但余文武一直在涉案房屋中经营至2015年10月底，且该约定对拆迁补偿问题约定不明，刘连忠、周玉梅仍应对承租人作出相应补偿。
根据拆迁补偿协议及余文武承租范围，余文武承租的厂房及宿舍的拆迁补偿款为763895元[1825元/平方米×712平方米÷2+1655元/平方米×（425平方米-356平方米）]。基于房屋租赁合同关系，余文武作为承租人主张在拆迁中的如下损失：
装饰装修补偿费及附属物补偿费145626元。一审法院认为，余文武此诉请无事实及法律依据，一审法院对此不予支持。
固定资产机器设备及附属物补偿费10800元。一审法院认为，余文武此诉请无事实及法律依据，一审法院对此不予支持。
搬迁补助费73650.48元。一审法院认为，为协助刘连忠、周玉梅履行拆迁协议，按时腾空房屋交付拆迁，余文武有义务及时对租赁房屋的相关设施进行搬迁，同时也有权利获得拆迁人支付的设施搬运费用。余文武于2015年10月31日腾空房屋，配合拆迁，且刘连忠、周玉梅并无证据证明其有协助、配合余文武进行设施搬迁的行为。既然拆迁人对此给予了相应的补偿，就应当按照实际情况支付给实际进行非住宅房屋设施搬运的当事人。根据拆迁补偿协议及余文武承租范围，余文武承租的房屋的搬迁补助费为61111.6元（763895元×8%）。
电话等拆移费310元。一审法院认为，余文武未提交相关的证据予以证明，一审法院不予支持。
停产停业补偿费46031.55元。一审法院认为，刘连忠、周玉梅签订拆迁补偿协议时，余文武与刘连忠、周玉梅的房屋租赁合同早已到期，且没有续签，余文武无权向刘连忠、周玉梅主张因拆迁导致的营业损失。
据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民法通则》第四条规定，判决：一、刘连忠、周玉梅于本判决生效之日起五日内支付余文武搬迁补助费61111.6元；二、驳回余文武的其他诉讼请求。一审案件受理费3900元，减半收取1950元，由余文武负担1519元，刘连忠、周玉梅负担431元。
二审中，上诉人刘连忠、周玉梅提交了1份银行转账凭证，证明上诉人于2015年10月23日通过银行转账向被上诉人支付3万元搬家费用。被上诉人对该证据的真实性不持异议，但认为3万元系上诉人向其支付的装修补偿款。被上诉人确认银行转账凭证的真实性，且该证据与上诉人的上诉意见具有关联性，本院作为本案证据采信。
被上诉人余文武提交如下证据：1、2015年5月、8月的3条短信截图打印件1页，证明被上诉人于2015年8月8日已支付2015年8月至10月底的房租。2、《销售（安装）合同》，证明该合同中的“夹芯板隔墙”系被上诉人安装，涉案房屋“夹心板隔断”的装饰装修补偿款应归被上诉人。3、2015年10月的3条短信截图打印件1页，证明上诉人上诉时提到的3万元系装修补偿款。上诉人对两份短信截图打印件的真实性不持异议，认可这些短信确系双方当事人之间所发送，对《销售（安装）合同》不予认可，认为与本案无关。对余文武提供的3份证据，其中2份短信截图打印件的真实性上诉人予以认可，《销售（安装）合同》被上诉人亦提供了原件，且该3份证据与余文武的抗辩意见具有关联性，本院亦作为本案证据采信。
一审法院查明的事实，双方均对“涉案房屋的租金，原告付至2015年10月”有异议，上诉人认为被上诉人只付至2015年4月30日，被上诉人认为其付至2015年10月31日，一审判决表述不够清楚；上诉人还对“原告仍在涉案房屋中经营直至2015年10月31日”有异议，并认为被上诉人早就搬走了，只是留了一些没有用的东西放在涉案房屋内；双方当事人对一审查明的其他事实不持异议。双方当事人对一审查明的无异议的事实，本院予以确认。
本院二审另查明：
余文武二审中提交的《销售（安装）合同》显示，该合同的签订日期为2013年2月30日，供方为南京浦佳彩钢厂，需方为余文武（油厂），产品明细为“夹芯板隔墙”，金额为27900元。
2015年5月8日，周玉梅以手机短信方式通知余文武将房租12150元转至其农业银行卡内。2015年5月21日、8月8日，周玉梅两次以手机短信的方式确认已收到余文武的房租。
2015年10月22日，余文武以手机短信的方式通知周玉梅将钱打到其农业银行卡，周玉梅当日回复余文武“好的，就在这几天打给你”。2015年10月23日，周玉梅在中国农业银行南京鼓楼支行向余文武转账支付人民币3万元。2015年10月24日，余文武以手机短信的方式告知周玉梅“装修补偿款3万元已收到，谢谢”，周玉梅未予回复。二审中，上诉人陈述，该3万元系其向被上诉人支付的搬家费用，被上诉人收到该3万元后第二天就搬家了；被上诉人陈述，该3万元系上诉人向其支付的装修补偿款。
一审庭审中，上诉人在发表辩论意见时陈述，其于2015年10月20日左右向被上诉人支付了3万元补偿款，已远大于被上诉人的搬家损失，被上诉人未予回应。
以上事实，有刘连忠、周玉梅提供的1份银行转账凭证，余文武提供的2份短信截图打印件各1页、《销售（安装）合同》，一审庭审笔录，本院二审的谈话笔录在案为凭。
本案二审争议焦点为：一审认定上诉人向被上诉人支付搬迁补助费61111.6元是否恰当。
本院认为，一审认定上诉人向被上诉人支付搬迁补助费61111.6元不当，其中应扣减上诉人已向被上诉人支付的3万元补偿款。理由如下：一方面，双方当事人签订的涉案《房屋租赁合同》虽约定租赁期限至2014年11月1日届满，但该合同到期后，余文武仍在涉案房屋内从事经营活动，且2015年5月21日、8月8日，周玉梅均确认收到余文武支付的房租。故在涉案《房屋租赁合同》约定的租赁期限届满后，被上诉人继续使用涉案房屋，上诉人亦实际收取了租金，双方成立不定期租赁关系。一审认定上诉人应向被上诉人支付相应的搬迁补助费有事实依据。另一方面，关于上诉人应支付的搬迁补助费的金额，应考虑上诉人已向被上诉人支付3万元补偿款的事实。二审中，双方当事人均确认上诉人曾于2015年10月23日向被上诉人支付3万元，但对于该3万元款项的性质，双方各执一词。上诉人认为，该3万元系其向被上诉人支付的搬家费用；被上诉人认为，该3万元系上诉人向其支付的装修补偿款。本院认为，综合本案现有证据，一审认定的搬迁补助费中应扣减上诉人向被上诉人支付的3万元补偿款。理由如下：其一，双方当事人并未就3万元款项补偿的具体事项或内容作出明确的约定。被上诉人虽然提供了其发送的“装修补偿款3万元已收到”的短信记录，但该短信系其单方发送，对于其所称的“装修补偿款”的说法并未得到上诉人的确认。其二，被上诉人提供的《销售（安装）合同》即便真实，也仅能证明其曾经签订了该合同，至于合同是否实际履行，其中的“夹芯板隔墙”是否由余文武实际安装于涉案房屋均不能确认，且该合同中的金额与3万元补偿款的金额并不一致。其三，一审中，被上诉人就其主张的装饰装修补偿费并未提供签订于“2013年2月30日”《销售（安装）合同》予以证明。被上诉人在提起本案诉讼主张装饰装修补偿费时并未提到其曾收取上诉人3万元的“装修补偿款”，上诉人在一审庭审发表辩论意见时提到其向被上诉人支付3万元补偿款的事实时，被上诉人亦未予回应其是否收到该款项或收到的款项属于何种性质。二审中，在上诉人举证证明其向被上诉人实际支付3万元的事实后，被上诉人又主张该3万元系装修补偿款，与一审判决的搬迁补助费无关。其四，一审认为上诉人没有证据证明其协助、配合被上诉人进行设施搬迁行为，据此认定上诉人向被上诉人支付搬迁补助费61111.6元。在双方未就上诉人向被上诉人支付的3万元补偿款的性质作出明确约定的情况下，考虑到被上诉人于2015年10月24日以手机短信回复上诉人已收到该补偿款后即于2015年10月31日腾空房屋的事实，本院认为该3万元可视为上诉人对被上诉人从涉案房屋搬迁的补偿款，应从一审认定的搬迁补助费中予以扣减，即上诉人应向被上诉人支付的搬迁补助费的金额为31111.6元。
综上所述，刘连忠、周玉梅的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销南京市浦口区人民法院（2015）浦民初字第4098号民事判决；
二、刘连忠、周玉梅于本判决生效之日起十五日内支付余文武搬迁补助费31111.6元；
三、驳回余文武的其他诉讼请求。
一审案件受理费人民币1950元，由上诉人刘连忠、周玉梅负担219元，被上诉人余文武负担1731元；二审案件受理费人民币3900元，由上诉人刘连忠、周玉梅负担1985元，被上诉人余文武负担1914元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 晔
审 判 员 张旭东
代理审判员 王 路
二〇一六年八月三十日
书 记 员 朱亚芳