福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽01民终1373号
上诉人（原审被告）林善金，男，1953年7月14日出生，汉族，住福州市台江区。
委托代理人沈洁，福建创元律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘华山，男，1976年7月13日出生，汉族，住湖北省当阳市，现住福州市台江区。
委托代理人杨亚泉，福建力格律师事务所律师。
原审被告丁海林，男，1976年11月3日出生，汉族，住所地福州市台江区。
原审被告张文彩，男，1933年12月3日出生，汉族，住所地福建省福州市鼓楼区。
委托代理人陆明辉，福州市台江区求真法律服务所法律工作者。
上诉人林善金因与被上诉人刘华山、原审被告丁海林、张文彩居间合同纠纷一案，不服福州市台江区人民法院（2015）台民初字第637号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2014年5月25日，以被告林善金为乙方（买方），被告丁海林、张文彩为甲方（卖方），台江区丹厦群升房屋中介服务部为丙方（居间方），三方签订了一份《居间合同》，合同约定：甲、乙双方委托丙方居间促成订立的房产买卖合同的标的为福州市台江区宁化街道长汀路佳友新村8#楼11#附属间、502单元房产；丙方提供的居间服务范围为向甲乙双方报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务；丙方提供的居间服务自接受甲、乙双方委托时起，到甲、乙双方签订房产买卖合同时居间服务结束；甲方向丙方支付中介佣金人民币22920元，乙方向丙方支付中介佣金人民币11400元，丙方同意上述佣金由福州丹厦房产营销策划有限公司（以下简称丹厦房产公司）代收；丙方的权利义务为1、丙方在促成买卖合同成立时有权向甲、乙双方要求支付佣金，2、丙方应当按照甲乙双方的委托，据实告知所知的甲乙双方提供的房产交易信息，3、丙方保证诚信服务、合法经营，不收取合同外的任何费用；丙方如有故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，损害甲乙双方利益的，在有管辖权的法院判决确认后，丙方应退还佣金，并向利益受损方承担损害赔偿责任；甲乙双方承诺按本合同约定按时支付全额佣金，否则，未支付方除向丙方承担支付佣金的义务外，还须向丙方承担为实现佣金权利所产生的诉讼费、律师代理费、差旅费等其他费用。合同落款处，甲方有丁海林、张文彩签名并按捺手印，乙方有被告林善金签名并按捺手印，丙方处盖有“台江区丹厦群升房屋中介服务部合同专用章”。同日，被告丁海林、张文彩与被告林善金签订了《房产买卖合同》，约定被告林善金按套购买被告丁海林、张文彩所有的坐落于福州市台江区宁化街道长汀路佳友新村8#楼11#附属间、502单元的房产，成交价格为人民币1146000元。同日，以被告林善金为乙方，被告丁海林、张文彩为甲方，丹厦房产公司为丙方，三方就上述《房产买卖合同》还签订一份《补充协议》。同日，三方又签订一份《交易服务合同》，其中约定：乙方应支付履约保证金人民币60000元（签订当天先支付履约金人民币10000元，剩余部分于2014年5月27日前补齐）至丹厦房产公司指定账户作为交易保证，该履约保证金在交易中作为房款的一部分，在结算时支付给被告丁海林、张文彩，丹厦房产公司无息监管上述履约保证金款项及其他依约支付的房款；如被告丁海林、张文彩存在违约行为，被告林善金可在依法解除房产买卖合同后，退回履约保证金（扣除已产生的费用），如被告林善金存在违约行为，在双方协商一致或法院判�、仲裁机构裁定后，履约保证金将用于支付违约金（扣除已产生的费用），如不足赔付，被告林善金应另行支付。同日，被告林善金与丹厦房产公司签订《承诺函》，约定：丹厦房产公司承诺收取被告林善金佣金人民币27380元、过户服务费人民币800元，该承诺函作为《居间合同》、《房产买卖合同》、《交易服务合同》的附件，与主合同具有同等法律效力，本承诺函收费与主合同不一致之处，以本承诺函为准。尔后被告林善金按约向丹厦房产公司支付了60000元履约保证金。因被告林善金拖欠佣金，故原告诉至原审法院。
原审法院另查明，被告林善金与被告丁海林、张文彩、案外人丹厦房产公司之间的房屋买卖合同纠纷，已另案处理。诉讼中，原告刘华山撤回对被告丁海林、张文彩的起诉，原审法院予以准许。原审法院于2015年12月22日，向福州市房屋登记中�查询讼争屋福州市台江区宁化街道长汀路佳友新村8#502单元及11#附属间的司法查封情况，被告知该房屋因福州市鼓楼区人民法院（2014）××民保字第××号民事裁定书已被司法查封，期限从2014年6月10日至2016年6月9日止。
原审法院认为，原告系台江区丹厦群升房屋中介服务部个体经营者，故被告林善金、被告丁海林、张文彩，台江区丹厦群升房屋中介服务部三方签订的《居间合同》中关于台江区丹厦群升房屋中介服务部的权利义务，应由原告刘华山承受。该份《居间合同》系三方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，三方均应依约履行各自的义务。被告林善金、丁海林、张文彩在原告的居间撮合下已就福州市台江区宁化街道长汀路佳友新村8#楼11#附属间、502单元房产达成了房屋买卖合意，并签订了书面的《房产买卖合同》�根据《居间合同》第二条、第三条的约定，原告的居间服务义务在买卖双方签订房产买卖合同时已经履行完毕。由于讼争屋存在查封冻结情形，买卖双方通过诉讼途径解除双方的买卖法律关系，并不影响原告作为居间方依据《居间合同》收取佣金。被告林善金以“在其买房的经验里，没有促成合同中介都不会收取佣金”为由，拒不支付中介佣金没有法律依据。由于《居间合同》已经明确约定居间方为台江区丹厦群升房屋中介服务部，中介佣金由案外人丹厦房产公司代收，故案外人丹厦房产公司与原告刘华山之间就佣金收取事项存在委托代理关系。现原告刘华山按照丹厦房产公司与被告林善金达成的承诺，要求被告林善金支付拖欠的佣金27380元，原审法院予以支持。由于履约保证金系被告林善金依据其与丹厦房产公司达成的《交易服务合同》而缴纳，用途为房产买卖的交易保证，而非居间合同的保证，且该笔款项已另案处理，现原告要求被告林善金拖欠的佣金从履约保证金中优先支付，没有法律依据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第四百二十六条的规定，判决：一、被告林善金应于判决生效之日起十日内向原告刘华山支付佣金人民币27380元；二、驳回原告刘华山的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费484元，由原告刘华山负担50元，被告林善金负担434元。公告费260元原告刘华山负担。
一审宣判后，原审被告林善金不服，向本院提起上诉。
上诉人林善金上诉称：一、上诉人林善金与案外人丁海林、张文�签订《房产买卖合同》后，案外人丁海林就因个人债务问题，导致讼争房屋被司法封查，进而导致双方签订的《房产买卖合同》无法履行，依据上双方签订的《房产买卖合同》第七条、第九条约定，应由违约方（即案外人丁海林、张文彩）承担佣金、服务费、交易过程中所产生的其他费用，因此，佣金应当由案外人丁海林、张文彩承担，上诉人并非本案适格被告。二、被上诉人作为中介机构，居间服务并未完成，因此，上诉人不应当向被上诉人支付佣金。（一）上诉人向福州丹厦房产营销策划有限公司支付佣金是一种附条件的行为，所附的前提条件是福州丹厦房产营销策划有限公司为上诉人办理交易服务手续，在前提条件未成就时，要求上诉人支付佣金的行为不生效，因此，不应当向被上诉人支付佣金。（二）中介机构的服务范围，应包含促成合同成立、帮助合同履行两个方面，在中介未促成房屋买卖双方完成各项交易手续前不应当收取佣金。上诉人此前在福州市台江区人民法院已经提起诉讼，要求解除与案外人丁海林、张文彩的《房产买卖合同》，并要求丁海林、张文彩支付违约金，福州市台江区人民法院也已判决支持上诉人在另案的诉讼请求。因此，上诉人不应当向被上诉人支付佣金。（三）上诉人林善金与原审被告张文彩、丁海林解除合同的案件，即（2014）××民初字第××号判决，因张文彩上诉，案件已在贵院审理，并做出终审判决，已改判不需要张文彩向林善金返还购房款，只需要丁海林承担返还购房款的责任，且判决林善金搬离讼争房屋。纵观本案可以看出丁海林已因经济问题在其他法院涉诉，讼争房屋也因此被司法查封，其不具向林善金返还购房款的能力，从道德层面看，上诉人林善金不但老无所居，还赔了�材本，若此时再让他承担居间费用，无疑雪上加霜。从居间合同履行的角度而言，我们认为被上诉人的居间服务未完成，因此，应当驳回被上诉人的诉讼请求。请求：一、依法撤销（2015）××民初字第××号民事判决书，改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、由被上诉人承担本案一、二审所有诉讼费用。
被上诉人刘华山答辩称：原审判决正确，请求驳回上诉人的上诉请求。
原审被告张文彩答辩称：（2014）××民初字第××号判决已改判不需要张文彩向林善金返还购房款，故张文彩不应承担中介佣金。其他我方在代理词中阐述。
原审被告丁海林未发表答辩意见。
二审审理中，上诉人林善金提供证据：房屋买卖合同附件一，证明双方还未办理过户手续，只是帮丁海林、张文彩办理解押手续，居间服务还未开始。被上诉人刘华山对上诉人提供新证据的真实性无异议，居间服务是从委托看房到促成合同签订，虽然未办理过户手续，但居间服务已经完成。原审被告张文彩表示没看过这份证据。本院认为，上诉人提供的证据不属于新证据，本院对该份证据不予采纳。
当事人在本案第一审程序中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。根据双方当事人在一审诉讼过程中的举证、质证和原审法院的认证及二审的审理情况，本院依法确认一审认定事实属实。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人双方具有同等法律约束力。依据法律规定，居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。但民事活动还应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。台江区丹厦群升房屋中介服务部作为专业的房屋买卖中介机构，应当清楚其应履行的居间服务的目的并不仅限于促成买卖双方签订房屋买卖合同，而是促成买卖双方完成房屋的交易过户手续，达到买卖房屋的最终目的。故其与买卖双方所约定的佣金费用中，当然应当包括直至买卖双方办妥产权过户、房屋交付等手续止的相应费用。现经台江区丹厦群升房屋中介服务部的居间介绍，虽促成了上诉人与原审被告丁海宁、张文彩签订了房屋买卖合同，但此后台江区丹厦群升房屋中介服务部并未为上诉人与丁海宁、张文彩间的房屋买卖行为履行实际的居间义务，故现被上诉人刘华山仅依据其已促成了被上诉人刘华山与丁海宁、张文彩签署了房屋买卖合同，即主张上诉人全额支付佣金显失公平，有悖自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。但上诉人理应向被上诉人刘华山支付合理的居间费用，本院酌定上诉人应向被上诉人刘华山中介佣金10000元，上诉人主张其不应支付中介佣金于法无据，�院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销福州市台江区人民法院（2015）台民初字第637号民事判决；
二、上诉人林善金应于判决生效之日起十日内向被上诉人刘华山支付佣金人民币10000元；
三、驳回被上诉人刘华山的原审其他诉讼请求；
四、驳回上诉人林善金的其他上诉请求。
如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费484元由上诉人林善金负担184元，由被上诉人刘华山负担300元，公告费260元由被上诉人刘华山负担；二审案件受理费484元由上诉人林善金负担184元，由被上诉人刘华山负担300元。
本判决为�审判决。
审 判 长 吴一萍
代理审判员 黄 锋
代理审判员 吴筱洲
二〇一六年八月二日
书 记 员 王 惠