山东省肥城市人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0983民初3650号原告：中国农业银行股份有限公司肥城市支行，住所地肥城。法定代表人：李立东，行长。委托诉讼代理人：温亮，肥城万信法律服务所法律工作者。被告:于树振，男，住肥城市。被告：李玉芝，女，住肥城市。被告：九巨龙房地产开发集团有限公司，住所地济宁市。法定代表人：徐夫京，总经理。委托诉讼代理人：武龙，山东文思达律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司肥城市支行（以下简称农行肥城支行）与被告于树振、李玉芝、九巨龙房地产开发集团有限公司（以下简称九巨龙公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年9月12日立案后，依法适用普通程序，于2017年3月12日公开开庭进行了审理。原告农行肥城支行的委托诉讼代理人温亮，被告九巨龙公司的委托诉讼代理人武龙到庭参加诉讼，被告于树振、李玉芝经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农行肥城支行向本院提出诉讼请求:1、解除原告与被告于树振之间签订的个人购房担保借款合同；2、被告于树振、李玉芝偿还原告借款本金28933.94元及利息、罚息等；3、原告对被告于树振抵押的房产享有抵押权，原告有权就该房产折价或者拍卖、变卖所得的价款优先受偿；4、被告九巨龙公司承担保证责任；5、本案诉讼费、诉讼代理费等由三被告承担。事实和理由：2004年5月31日，原告农行肥城支行与被告于树振、山东九巨龙房地产开发集团有限公司肥城分公司（以下简称九巨龙肥城分公司）签订购房担保借款合同，约定借款金额80000元，借款期限为2004年5月31日至2018年5月30日，还款方式为等额本息还款法，按月还款。被告于树振自愿将其购买的位于肥城市白云山社区5号楼东二单元1层东户房屋为上述借款提供抵押担保，九巨龙肥城分公司为上述借款提供连带责任担保。被告李玉芝出具共同还款责任承诺书，承诺其为上述借款的共同还款责任人。2004年5月31日，原告将借款打入被告于树振尾号4109的账户。后被告于树振逾期归还借款本息，原告多次催要未果，保证人九巨龙肥城分公司隶属于被告九巨龙公司，被告九巨龙公司应承担保证责任。为维护原告合法权益特诉至贵院。被告于树振未作答辩。被告李玉芝未作答辩。被告九巨龙公司辩称，原告提交的借款担保合同中没有九巨龙公司的盖章，也没有九巨龙公司的授权，且涉案借款已超过诉讼时效及保证期间，原告未在保证期间内向九巨龙公司主张权利，九巨龙公司不应承担保证责任。如法院判决九巨龙公司承担保证责任，应在判决书中明确保证人享有的追偿权。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。对于原告提交的身份证复印件、常住人口登记卡复印件、结婚证复印件、商品房买卖合同、收据、购房借款申请表、个人住房按揭贷款申请、资信调查表、资信等级评定表、调查报告、购房贷款调查审查审批表、借款支付凭证、共同还款责任承诺书、委托划款扣款授权书及本院调取的企业信息，被告九巨龙公司对以上证据未提出异议，被告于树振、李玉芝未到庭提出异议，以上证据来源合法，符合证据的形式要件，与本案具有关联性，本院对以上证据予以确认并在卷佐证。对于原告提交的购房担保借款合同，被告九巨龙公司认为该合同中的保证人为九巨龙肥城分公司，并无九巨龙公司的授权，其不应承担保证责任。本院认为，被告九巨龙公司未对该证据真实性提出异议，故本院对于该份证据体现的客观事实予以采信。对于原告提交的欠款本息凭证，被告九巨龙公司对真实性提出异议，但未提交证据予以证实，故本院对于该欠款本息凭证予以采信。对于原告提交的诉讼案件委托代理合同、代理费发票，被告九巨龙公司对真实性无异议，认为该证据与本案无关联性且收费过高，但未提交证据予以证实，故本院对该诉讼案件委托代理合同、代理费发票予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告于树振为购买位于肥城市白云山社区5号楼东二单元1层东户房屋，向原告农行肥城支行申请办理按揭贷款80000元。2004年5月31日，农行肥城支行与于树振、九巨龙肥城分公司签订“购房担保借款合同”一份，合同约定：于树振向农行肥城支行借款80000元，借款期限为2004年5月31日至2018年5月30日；贷款利率按月利率4.2‰执行。实际借款金额、借款日期、还款日期以借款凭证记载为准；借款人自愿按等额本息还款法归还贷款本息，贷款利息按月计复，结息日为每月的20日；借款人连续三个月未偿还贷款本息和相关费用，或任何一期贷款本息及相关费用逾期超过三个月，或逾期还款月次累计超过六期，贷款人有权提前收回全部贷款本息；借款人在未还清全部贷款本息和有关费用前，借款人仍应承担还款责任。被告于树振自愿以其购买的位于肥城市白云山社区5号楼东二单元1层东户房屋为上述借款提供抵押担保，九巨龙肥城分公司为上述借款提供连带责任保证担保，并承诺自合同签订之日起，至借款人取得房地产权证、办妥抵押登记并将有关抵押文件交农行肥城支行收执之日止，对被告于树振所欠的全部贷款本金、利息、罚息及其他相关费用承担保证责任。2004年5月31日，原告以转存方式向被告于树振尾号为4109的账户发放贷款80000元，并确定借款执行利率为月利率4.2‰，到期日为2018年5月30日。后被告于树振未按约定偿还原告借款本息。截止2016年5月16日，被告于树振尚欠原告借款本金28933.94元，利息2983.21元。另查明，被告李玉芝与被告于树振系夫妻关系。2004年5月12日，被告李玉芝向原告出具共同还款承诺书一份，承诺其作为被告于树振的共同还款责任人，对上述借款承担连带清偿责任。山东九巨龙房地产开发集团有限公司肥城分公司于2002年6月25日成立，企业类型为有限公司分公司，隶属于山东九巨龙房地产开发集团有限公司。山东九巨龙产开发集团有限公司后变更为九巨龙房地产开发集团有限公司。诉讼中，原告农行肥城支行为实现债权支付代理费3500元。原、被告因涉案借款未对涉案房屋办理抵押登记。诉讼中，被告九巨龙公司主张其未向九巨龙肥城分公司授权签订购房担保借款合同，其不应承担保证责任，对此原告不予认可，被告九巨龙公司对此主张未向法院提交证据。诉讼中，被告九巨龙公司主张原告支付的律师费过高，原告予以否认，被告九巨龙公司对此主张未向法院提交证据。本院认为，原告农行肥城支行与被告于树振、九巨龙肥城分公司签订的个人购房担保借款合同，被告李玉芝出具的共同还款责任承诺书系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效条款，各方均应按合同的约定履行义务。被告于树振未按合同约定归还原告借款本息，合同解除条件成就，原告依据合同约定要求解除合同，并由被告于树振归还剩余借款本息的请求，符合法律规定和合同约定，本院依法予以支持。原告主张由被告于树振支付诉讼代理费3500元，符合双方约定及相关规定且已实际支付，本院依法予以支持。被告李玉芝与被告于树振系夫妻关系，涉案借款发生于二人夫妻关系存续期间，被告李玉芝出具共同还款承诺书，自愿对该借款承担还款责任，现原告要求被告李玉芝承担共同清偿责任，事实清楚，证据充分，本院依法予以支持。原告主张对被告于树振借款抵押的房产享有优先受偿权，因涉案房产未办理抵押登记手续，故本院对该主张不予支持。因涉案房产未办理抵押登记手续，按照合同约定，九巨龙肥城分公司自愿为被告于树振的借款提供连带责任保证，因九巨龙肥城分公司不具有法人资格，其民事责任应由被告九巨龙公司承担，故原告要求被告九巨龙公司承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。被告九巨龙公司在承担保证责任后可以向被告于树振、李玉芝追偿。被告九巨龙公司主张其未授权九巨龙肥城分公司签订购房担保借款合同，其不应承担保证责任，原告对此不予认可，本院认为，被告九巨龙公司未提交证据证实其未授权九巨龙肥城分公司签订购房借款担保合同这一事实，故对于被告九巨龙公司的该主张，本院不予采信。被告九巨龙公司主张涉案借款已过保证期间，原告对此不予认可，本院认为，涉案购房担保借款合同约定九巨龙肥城分公司为涉案借款自合同签订之日起，至借款人取得房地产权证、办妥抵押登记并将有关抵押文件交农行肥城支行收执之日止提供连带责任保证担保，因涉案房产至今未办妥抵押登记，故涉案借款未超过保证期间，对于被告九巨龙公司的该主张，本院不予支持。被告九巨龙公司主张涉案借款已过诉讼时效，原告对此不予认可。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。本案中，原告与被告于树振约定借款分期偿还，最后还款日为2018年5月30日，涉案借款未超过诉讼时效，故本院对于被告九巨龙公司的该主张不予支持。被告九巨龙公司主张原告支付的诉讼代理费过高，对此未向法院提交证据予以证实，原告亦不予认可，故本院对于被告九巨龙公司的该主张依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司肥城市支行与被告于树振于2004年5月31日签订的“购房担保借款合同”；二、被告于树振、李玉芝于本判决生效之日起十日内，偿还原告中国农业银行股份有限公司肥城市支行借款本金28933.94元；三、被告于树振、李玉芝于本判决生效之日起十日内，偿还原告中国农业银行股份有限公司肥城市支行借款利息（截止至2016年5月16日利息为2983.21元，此后利息以本金28933.94元、按照月利率4.2‰、自2016年5月17日起计算至实际履行之日止）；四、被告于树振、李玉芝于本判决生效之日起十日内，支付原告中国农业银行股份有限公司肥城市支行诉讼代理费3500元；五、被告九巨龙房地产开发集团有限公司对本判决第二、三、四项承担连带清偿责任；六、驳回原告中国农业银行股份有限公司肥城市支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费598元，由被告于树振、李玉芝、九巨龙房地产开发集团有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审 判 长  邓 鹏人民陪审员  孙宪凯人民陪审员  张树胜二〇一七年五月十六日书 记 员  李 伟