广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终11671号上诉人（原审被告）：广东元邦房地产开发有限公司，住所地广东省广州市白云区黄石西路599号元邦大厦九楼。法定代表人：林叶菊，该司执行董事。委托诉讼代理人：黄志斌，男，该公司职员。委托诉讼代理人：龙天然，男，该公司职员。被上诉人（原审原告）：廖灵君，女，1983年7月4日出生，汉族，住湖南省涟源市。委托诉讼代理人：刘东和，广东法制盛邦律师事务所律师。上诉人广东元邦房地产开发有限公司（以下简称元邦公司）因与被上诉人廖灵君房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初14363号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人元邦公司的委托诉讼代理人龙天然、被上诉人廖灵君的委托诉讼代理人刘东和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人元邦公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项中从2015年1月1日起至2017年9月15日期间的办证违约金；2.撤销一审判决第二项返还税费903.72元，改判为返还契税500元；3.判令廖灵君承担本案一、二审的诉讼费用。事实和理由：（一）一审判决认定事实不清，适用法律错误，导致逾期办证违约金的期间计算存在严重错误。1.一审判决中从2015年1月1日至2015年11月9日期间的逾期办证违约金，已超过《民法通则》规定的两年诉讼时效，且元邦公司在一审答辩及庭审中已提出诉讼时效的抗辩。首先，本案廖灵君主张的逾期办证违约金应按个别债权单独计算诉讼时效期间。其次，于2017年10月1日施行的《民法总则》不适用于本案，不能作为审理本案的法律依据，并无溯及力。最后，廖灵君于2017年11月9日向法院提起诉讼，按照《民法通则》的规定，其主张的部分诉请（2015年1月1日至2015年11月9日期间逾期办证违约金）诉讼时效已经届满的，元邦公司已经确定取得不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因《民法通则》的施行而消灭。2.元邦公司已向一审法院提交《办证通知》、快递单、EMS电话录音（及录音文字版），足以证明廖灵君已于2016年9月30日收到该份《办证通知》，但其直至2017年9月才缴纳物业维修资金、申报契税及提供相关办证资料，最终导致涉案房屋迟延办证。元邦公司认为一审法院对办证通知的送达情况存在认定错误。廖灵君未履行合同义务，存在过错，应承担自收到办证通知之日起至其缴纳契税之日止（即2016年9月30日至2017年9月15日）的违约责任。（二）一审判决关于返还契税超越当事人诉讼请求范围，违反了民事诉讼法的相关规定。廖灵君诉请判令元邦公司退回剩余税款500元及资金占用利息，但一审法院去主动行使职权，判决元邦公司向廖灵君返还税费903.72元，违反了处分原则。被上诉人廖灵君辩称：不同意元邦公司的上诉请求，该上诉请求没有事实及法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回元邦公司的上诉请求。廖灵君向一审法院起诉请求：1.判令元邦公司按照测：10CH8816122600002号《房屋建筑面积测绘成果报告书》的测绘面积立即为我办理位于广州市白云区XX四路926号604房不动产权证并交付给我；2.判令元邦公司向我支付逾期办证违约金374107元【以房屋总价1925422元为本金，按中国人民银行同期同类逾期贷款利率（即同期贷款利率上浮40%）的标准，从2015年1月2日起计至办妥并交付不动产权证之日止】；3.判令元邦公司退回剩余税款500元及资金占用利息（以实际剩余税款为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，自合同约定办证期限届满之日起计至实际付清之日止）；4.元邦公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2012年2月7日，廖灵君（乙方、买方）与元邦公司（甲方、卖方）签订编号为201202113218号《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：乙方向甲方购买广州市白云区XX花园自编A、B、C、D、E、F、G、H第XX四路926号D栋幢6层604号房（房屋地址为白云区XX四路926号604房，以下简称涉案房屋），建筑面积为166.96㎡，其中套内建筑面积131.83㎡，共有分摊面积约35.13㎡。第七条，房屋以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米14605.34元，总金额1925422元。第十三条，甲方应当在2012年12月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。第二十一条，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。第二十二条，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应当自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金等。合同附件七《补充协议》约定：第九条，合同第二十一条变更为：甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格后一定期限内申请该商品房项目的房地产初始登记，乙方委托甲方办理《房地产权证》，甲方应当在该商品房交付之日起500个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。第十条，合同第二十二条变更为：乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同补充协议第九条约定期限办妥《房地产权证》的，甲方应自逾期次日开始按以下方式处理：逾期不超过180日（含）的，甲方每日按总房价款0.003%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。逾期超过180日，不超过365日（含）的，甲方每日按总房价款0.005%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。逾期超过365日，不超过730日（含）的，甲方每日按总房价款0.008%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。逾期超过730日的，乙方有权单方面解除合同。乙方要求继续履行的，甲方每日按总房价款0.008%的标准向乙方支付违约金，合同继续履行等等。签订上述合同和补充协议后，廖灵君向元邦公司付清全部房款1925422元，并缴纳涉案房屋的契税58916元。2013年1月2日，廖灵君签署《收楼确认书》，确认接受涉案房屋。2016年9月20日，元邦公司向廖灵君发出《关于XX花园办理房地产权证事宜的通知》，要求廖灵君提供身份证复印件等资料以便办理房地产权证。该通知无物流信息。2017年3月16日，元邦公司向廖灵君通过邮寄方式送达《关于暂停办理“XX”的通知》，主要内容为：根据《广州市住房和城乡建设委员会关于协助查询函的复函》的通知，因原测绘成果中测量技术规范适用有误，住建委建议由市测绘部门依据《关于实施的通告》的相关规定对“XX”小区进行重新测量，目前市测绘部门已启动重测工作。现我司决定对尚未递件办证的房屋暂停办理《不动产权证》，待房屋权属管理部门确认重测报告数据及启动更正程序后，将尽快为廖灵君办理产权过户登记手续。3月24日，廖灵君收到该通知。2017年9月15日，广州市白云区地方税务局出具《税收完税证明》，载明廖灵君实缴契税57752.28元。另，为办理不动产权证，廖灵君还需缴纳预告登记费50元、抵押预告登记费80元、产权登记费50元、抵押权登记费80元，共计260元。2017年12月20日，涉案房屋登记至廖灵君名下，其中套内建筑面积131.8063平方米，建筑面积157.6249平方米（该面积以下简称旧面积）。2017年12月28日，元邦公司向廖灵君发出《领取不动产权证的通知》，通知廖灵君收到本通知3个工作日内领取涉案房屋的不动产权证。2017年12月30日，廖灵君收到该通知。2018年2月6日，廖灵君签收了涉案房屋的不动产权证。一审另查，2017年1月18日，广州市房地产测绘院作出测绘编号为10CH88161226000002的《房地产建筑面积测绘成果报告书》，上载XX四路926号6至13层各单位面积分别为：套内面积131.8063平方米，分摊面积34.8090平方米，总面积166.6153平方米（该面积以下简称新面积）。以上事实，有购房合同、发票、收据、收楼确认书、签收表、通知单、物流信息、查册表及双方当事人陈述等证据证实。一审法院认为：廖灵君与元邦公司签订的《购房合同》及其《补充协议》，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应自觉履行。根据一审法院查明事实，廖灵君已于2018年2月6日领取了以旧面积登记的不动产权证。虽然涉案房屋因客观原因需要启动重测程序，且后续有较大可能需要对上述不动产权证进行更正或换发，但不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，现涉案房屋已实际登记至廖灵君名下，元邦公司已完成委托办证义务，且廖灵君已签收不动产权证。廖灵君要求元邦公司按照新面积办理涉案房屋的不动产权的诉讼请求，实质是对登记内容的更正，不属民事诉讼受理的范围，廖灵君可通过行政途径解决。根据《购房合同》及《补充协议》约定，元邦公司应当在涉案房屋交付之日起500个工作日内到房地产登记机构为廖灵君办妥产权登记，并将以廖灵君为产权人的房地产权证交付廖灵君。现元邦公司于2013年1月2日向廖灵君交付了涉案房屋，自2013年1月2日起第500个工作日为2014年12月31日，即元邦公司最迟应在2014年12月31日前为廖灵君办妥不动产权证并交付给廖灵君。现元邦公司迟至2017年12月28日才通知廖灵君于收到通知的3个工作日内领取涉案房屋的不动产权证，即廖灵君应至迟于2018年1月5日领取涉案房屋的不动产权证。2018年1月6日至2018年2月6日期间，廖灵君逾期未领取不动产权证应自担相应法律后果。现元邦公司未能提供证据证实廖灵君存在未履行相关义务导致办证迟延的情形，故逾期办证的违约责任应由元邦公司承担。廖灵君要求元邦公司支付逾期办证违约金的诉讼请求合理合法，一审法院予以支持。经核，逾期办证违约金应以1925422元为本金，按中国人民银行同期同类逾期贷款利率（中国人民银行同期同类贷款利率上浮40%）计算，从2015年1月1日起计至2018年1月5日，并以本金为限。元邦公司认为逾期办证违约金的计算标准不符合合同约定的意见欠理，一审法院不予采纳。关于税费的问题。廖灵君根据合同约定委托元邦公司办理不动产权证，并向元邦公司预交58916元的税费。元邦公司为廖灵君办理不动产权证支付了契税57752.28元、预告登记费50元、抵押预告登记费80元、产权登记费50元、抵押权登记费80元。上述费用应在廖灵君预交费用中予以扣除，现廖灵君要求元邦公司返还多收费用及支付利息的诉讼请求合理合法，一审法院予以支持。经核，廖灵君多缴费用为903.72元，相应利息应按中国人民银行同期同类贷款利率标准，从本案立案之日即2017年11月9日起，计至实际付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百八十八条，《中华人民共和国物权法》第十七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院于2018年4月16日作出如下判决：一、在本判决生效之日起十日内，元邦公司向廖灵君支付逾期办证违约金【违约金以1925422元为本金，按中国人民银行同期同类逾期贷款利率（中国人民银行同期同类贷款利率上浮40%），自2015年1月1日起计至2018年1月5日止，并以本金为限】；二、在本判决生效之日起十日内，元邦公司向廖灵君返还税费903.72元及利息（利息以903.72为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2017年11月9日计至实际付清之日止）；三、驳回廖灵君的其他诉讼请求。本案受理费7019元，由廖灵君负担100元，由元邦公司负担6919元并于本判决生效之日起五日内迳付廖灵君，一审法院不再予以退回。本院二审期间，廖灵君提交一审法院（2016）粤0111民初10778号民事判决书，拟证明在2016年下半年，元邦公司就包括涉案房屋的所在小区房屋面积申请重新测量，并多次告知全体业主暂停办证。该案判决已经生效，已经执行完毕。元邦公司质证称：对于真实性及合法性没有异议，对其关联性有异议，认为该案判决与本案无关。经二审审查，双方对一审法院查明事实均无异议，本院予以确认。二审中，双方确认：按照合同约定，逾期办证违约金应从2015年1月1日起算及截止时间为2018年1月5日止。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”针对元邦公司的上诉请求和理由，本院认定如下：关于本案廖灵君部分诉请是否超过诉讼时效问题。本案系约定为按日计付的违约金等继续性债权，应以按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效。《中华人民共和国民事总则》于2017年10月1日施行，故2017年10月1日起廖灵君的诉讼权利受到《中华人民共和国民事总则》第一百八十八条规定的三年诉讼时效的保护，而2017年9月30日之前的诉讼权利仍然受《中华人民共和国民事通则》第一百三十条规定的两年诉讼时效的约束，元邦公司已取得诉讼时效抗辩权的不因新法的施行而消灭。本案起诉时间为2017年11月9日，廖灵君未能提供证据证实在此之前存在诉讼时效中断的事实，故自新法施行2017年10月1日倒推两年即2015年10月1日之前的逾期办证违约金，已超过诉讼时效。因此，廖灵君主张的2015年1月1日至2015年9月30日期间的逾期办证违约金不能得到支持。一审对此认定错误，本院予以纠正。关于元邦公司上诉主张廖灵君迟延于2017年9月15日才缴纳契税及相关办证材料，应自行承担2016年9月20日至2017年9月15日期间逾期办证责任的问题。经查，廖灵君于2012年2月7日签订涉案合同和补充协议后即向元邦公司付清了全部房款，并预交了涉案房屋的契税58916元。另外，本案元邦公司主张其于2016年9月20日通知廖灵君提交相关办证材料，但此后元邦公司又于2017年3月16日书面通知廖灵君暂停办证。本案亦无证据显示在符合办证条件后，元邦公司再次通知廖灵君提交办证资料而廖灵君不予提交的事实。由此可见，元邦公司上述主张缺乏事实依据，也不能归责于廖灵君，元邦公司认为廖灵君应自行承担2016年9月20日至2017年9月15日期间逾期办证的责任，本院不予支持。关于元邦公司上诉认为一审判处返还税费903.72元超过廖灵君诉讼请求问题。经查，本案廖灵君诉讼请求第三项为要求元邦公司退回剩余税款500元及资金占用利息，该诉请主张退回的剩余税款数额明确，故本案元邦公司退回税款应不超过廖灵君的诉请为限，一审处理不当，应予以纠正。综上所述，元邦公司的部分上诉请求、理由成立，应予支持；其他不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初14363号民事判决第三项；二、变更广东省广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初14363号民事判决第一项为：在本判决生效之日起十日内，广东元邦房地产开发有限公司向廖灵君支付逾期办证违约金【违约金以1925422元为本金，按中国人民银行同期同类逾期贷款利率（中国人民银行同期同类贷款利率上浮40%），自2015年10月1日起计至2018年1月5日止，并以本金为限】；三、变更广东省广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初14363号民事判决第二项为：在本判决生效之日起十日内，广东元邦房地产开发有限公司向廖灵君返还税费500元及利息（利息以500元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2017年11月9日计至实际付清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费7019元，由廖灵君负担220元，由广东元邦房地产开发有限公司负担6799元。二审案件受理费6436元，由廖灵君负担220元，由广东元邦房地产开发有限公司负担6216元。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  蔡培娟审判员  闫 娜二〇一八年七月十一日书记员  王 敏彭诗敏