上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终7423号
上诉人（原审被告）：蔡伟耀，XX年XX月XX日生，汉族。委托代理人：顾晓静，上海四维乐马律师事务所律师。委托代理人：丁瑜，上海四维乐马律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：叶凤鸣，XX年XX月XX日生。委托代理人：张勇，北京炜衡（上海）律师事务所律师。委托代理人：金晓，北京炜衡（上海）律师事务所律师。上诉人蔡伟耀因与被上诉人叶凤鸣房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2016）沪0104民初7534号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人蔡伟耀上诉请求:要求二审法院撤销原审判决主文第三项。事实与理由：上诉人欠费的对象为案外人，而非被上诉人，上诉人认可的5月8日的欠费清单也是出具给上海XX有限公司（以下简称XX公司）的，被上诉人已丧失诉讼时效；上诉人总共欠付7万多水电费，原审判决的违约金过高。被上诉人叶凤鸣辩称：承诺函的内容、被上诉人出示的欠费清单原件、被上诉人代缴费用的行为均反映出上诉人向被上诉人出具了欠费清单；原审法院已考虑合同实际履行情况，大幅降低违约金，故其不同意上诉请求。叶凤鸣向一审法院起诉请求：1.解除双方就系争房屋签订的租赁合同；2.蔡伟耀向叶凤鸣支付房屋租赁期间拖欠的2014年1月物业费（含运行费）9,499.60元、2013年5月至2014年1月水电费63,254.90元,共计72,754.50元；3.蔡伟耀支付叶凤鸣四个月免租期损失640,000元；4.蔡伟耀支付叶凤鸣违约金840,000元。一审法院认定事实：2013年1月21日，叶凤鸣（出租方、甲方）与蔡伟耀（承租方、乙方）签订房屋租赁合同，约定：甲方将其自有的上海市徐汇区XX路XX号XX室房屋出租给乙方。租赁期限为2013年1月31日至2019年1月30日；装修免租期5个月，自2013年1月31日起至2013年6月30日止。月租金140,000元，2年内不变，自第3年起可协商对租金调整，乙方应于已付租金到期前10日内向甲方支付租金，逾期支付全额或部分租金的，逾期一日，则乙方需按月租金总额的千分之五比例支付违约金。乙方应支付甲方租赁保证金420,000元。租赁期间，使用房屋所发生的水、电、煤、通讯、有线电视、电力容量费、物业管理费等费用由乙方承担，乙方承担上述费用，计算或分摊办法、支付方式和时间以相关单位缴费通知单的时间和方式为准。有下列情形，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同一方应向另一方按月租金三倍支付违约金，给另一方造成损失的，支付违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：6.乙方逾期不支付全额或部分租金累计超过30日的。合同签订后，蔡伟耀入住系争房屋并向叶凤鸣支付了租赁保证金420,000元。后因蔡伟耀拖欠租金，叶凤鸣于2013年12月31日以发送律师函的形式告知蔡伟耀：基于蔡伟耀自2013年9月起开始拖欠租金，逾期超过30日，叶凤鸣要求解除双方的租赁合同、蔡伟耀于2014年1月7日搬离系争房屋并与叶凤鸣进行费用结算。蔡伟耀在收到律师函后，于2014年1月25日向叶凤鸣出具了“承诺函”，内容为：因拖欠系争房屋租金，蔡伟耀承诺：1.本人于2014年2月20日前搬离系争房屋并无权要求任何装修补偿款；2.本人于2014年2月20日前办理完毕营业执照注销或迁移；3.本人于2014年2月20日前付清房屋使用期间的物业、水、电、煤等所有第三方费用；4.本人在装修使用房屋期间发生的包括但不限于装修费用、经营产生的相关债务等与叶凤鸣无关，自行承担；5.本人支付的租赁保证金42万元作为本人违约的赔偿，不再要求叶凤鸣返还。若本人违反上述任何一项承诺，叶凤鸣可采取包括但不限于停水、停电及其他维权行为，同时本人愿依照双方2013年1月21日签订的租赁合同约定的所有违约责任2倍承担相应责任。原审庭审中，双方确认蔡伟耀依承诺函约定于2014年2月底之前返还了房屋，但确未支付叶凤鸣主张期间的物业费及水电费，蔡伟耀就系争房屋支付的租赁保证金42万元作为其违约赔偿，已由叶凤鸣没收。在双方租赁合同履行期间，蔡伟耀将使用系争房屋所发生的水电费及物业费均直接支付给系争房屋的物业管理公司，即XX公司。2014年4月28日，XX公司阳光科技大厦物业管理处向蔡伟耀出具了其拖欠2013年5月至2014年2月期间水电费及2014年1月至2月物业费共计77,892元的清单。同年5月8日，蔡伟耀在一张“欠费清单”上签字确认：2013年5月至2014年2月就系争房屋欠XX公司2013年5月至12月水电费55,244.05元；2014年1月至2月水电费13,148.45元；2014年1月至2月物业费9,499.50元，共计77,892元。XX公司分别于2015年5月20日、5月22日向叶凤鸣出具其就系争房屋已缴纳2014年1-2月物业费及运行费9,499.60元、2013年5月至2014年1月水电费共计63,254.90元的发票。原审审理中，叶凤鸣陈述其在本案中依据其代缴水电费及物业费进行主张，未向蔡伟耀主张2014年2月水电费，故存在蔡伟耀确认欠付费用和叶凤鸣诉请数额上的差异。一审法院认为：依法成立的租赁合同，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。在合同租期届满前，叶凤鸣根据合同约定的单方解除条件向蔡伟耀明确作出解除合同的意思表示并已送达蔡伟耀，蔡伟耀收到后未持异议并向叶凤鸣出具了“承诺函”，对搬离系争房屋、注销或迁移营业执照、结清欠付物业及水电费、违约责任的承担等事项均作出了承诺，故可认定租赁合同自叶凤鸣解约通知到达蔡伟耀时已解除，现叶凤鸣诉请解除双方租赁合同，蔡伟耀亦同意，故对叶凤鸣的该项诉请，法院予以支持。依据租赁合同及蔡伟耀承诺函，蔡伟耀应承担其承租系争房屋期间的水电及物业费；但其自认未支付叶凤鸣主张期间的水电费及物业费，对其签字确认的欠费清单亦予以认可，现叶凤鸣代蔡伟耀缴纳了其欠付的2014年1月物业费（含运行费）及2013年5月至2014年1月水电费，并依据双方合同、蔡伟耀承诺函及确认的欠费清单诉请要求蔡伟耀支付上述物业、水电费，于法有据，法院予以支持。蔡伟耀未按租赁合同及承诺函的约定及时履行支付水电费、物业费的义务，应按承诺函的内容承担相应违约责任，鉴于蔡伟耀认为违约金的约定标准过高，要求法院予以调整，故法院根据公平和诚信原则，兼顾合同履行情况、叶凤鸣的实际损失、当事人过错程度及蔡伟耀已将42万元租赁保证金作为违约金支付叶凤鸣等情况对违约金酌情以欠费本金为限予以判处。叶凤鸣基于系争房屋的空置损失诉请要求蔡伟耀支付四个月房屋免租期损失，但未提供其有实际损失的证据且该项主张亦缺乏合同及法律依据，法院不予支持。关于蔡伟耀认为叶凤鸣的诉请超过诉讼时效的抗辩意见，根据相关法律规定，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断并重新计算。鉴于蔡伟耀认可其于2014年5月8日在物业费、水电费“欠费清单”上签字确认，法院认定蔡伟耀的该项行为系对该笔债务的承认，产生诉讼时效中断的效力，该中断效力及于由未履行水电费、物业费债务所产生的违约金，叶凤鸣于2016年3月7日起诉，至叶凤鸣起诉时尚未超过二年诉讼时效期间，故对蔡伟耀的该项抗辩意见，法院不予采纳。一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十五条、第五十六条、第五十七条、第一百三十五条、第一百四十条之规定，于二○一六年五月二十三日作出判决：一、解除叶凤鸣与蔡伟耀于2013年1月21日就上海市徐汇区XX路XX号XX室房屋签订的房屋租赁合同；二、蔡伟耀于判决生效之日起十日内支付叶凤鸣租赁期间拖欠的2014年1月物业费（含运行费）9,499.60元、自2013年5月起至2014年1月止的水电费63,254.90元；三、蔡伟耀于判决生效之日起十日内支付叶凤鸣违约金72,754.50元；四、驳回叶凤鸣的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计18,755元，由叶凤鸣负担16,998元，由蔡伟耀负担1,757元。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，涉讼租赁合同于法无悖，双方均应恪守。蔡伟耀于2014年1月25日出具的承诺函载明其承诺于2014年2月20日前付清房屋使用期间的物业、水、电、煤等所有第三方费用；蔡伟耀于2014年5月8日签字确认的欠费清单载明其欠付水电费、物业费共计77,892元，结合前述情形，本院认为，原审确定叶凤鸣主张权利的诉讼时效中断有事实依据。本院同时注意到，蔡伟耀的承诺函载明5项承诺事项，其中第5项为其支付的租赁保证金作为违约赔偿，并且，其承诺违反5项承诺事项中任何一项，其愿依照双方签订的房屋租赁合同约定的所有违约责任的2倍承担相应责任。鉴于蔡伟耀事实上未能依照承诺函支付物业费、水电费，故原审法院考虑合同履行情况、叶凤鸣实际损失等因素而酌定违约金，合理妥当，应予维持。综上所述，蔡伟耀关于撤销原审判决主文第三项的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币1,618.90元，由上诉人蔡伟耀负担。本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 蒋辉霞
二〇一六年九月七日
书记员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……