安徽省霍邱县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）霍民二初字第00557号
原告：安徽荣发房地产开发有限公司
法定代表人：尹波，总经理。
委托代理人：张东升，安徽皋陶律师事务所律师。
被告：李国瑞
委托代理人：丁昌浩，安徽省六安市叶集改革试验区孙岗法律服务所法律工作者。
被告：朱振国
委托代理人：何启武，安徽省六安市叶集改革试验区孙岗法律服务所法律工作者。
原告安徽荣发房地产开发有限公司（以下简称荣发公司）诉被告李国瑞、朱振国确认合同无效纠纷一案，本院于2014年6月10日受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2014年7月31日公开开庭进行了审理。原告荣发公司委托代理人张东升，被告李国瑞委托代理人丁昌浩，被告朱振国及其委托代理人何启武到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告荣发公司诉称：2005年12月20日原告荣发公司取得了叶集广场北侧一宗1746平方米的国有土地使用权，用于开发叶集广场景苑，2013年6月3日，被告李国瑞、朱振国互相串通，签订虚假买卖合同，将原告公司所有的1666.25平方米的地下车库，以每平方米288元的价格出卖到被告李国瑞名下，不合理的价格证明了两被告的恶意串通行为。2014年6月3日，原告接到法院传票才知道自己的地下车库被恶意出卖。现诉讼请求确认被告李国瑞、朱振国2013年6月3日签订的《商品房买卖合同》无效。
被告李国瑞答辩称：1、原告的诉讼请求无事实与法律依据。2、李国瑞所购买的房屋是经叶集试验区管理委员会同意。3、李国瑞购房是为了解决叶集试验区广场景苑维修资金问题，并经股东同意的。
被告朱振国答辩称：1、叶集广场景苑是包括朱振国在内的六个股东作为出资人，以原告公司名义进行开发的。2、广场景苑的地下停车位的所有权人是包括朱振国在内的六个出资人，出售广场景苑是经六位出资人同意，是对自己的财产行使处分权，与原告无关。3、2013年6月3日李国瑞与荣发公司签订的商品房买卖合同是在平等自愿的原则下签订的，是双方真实的意思表示，不具有无效或可撤销的情形。4、李国瑞已经按照法定的程序办理了相应的产权证书，原告应该首先诉讼撤销房地产产权证。
原告为证明自己的主张提供以下证据：
1、被告李国瑞的民事诉状，诉状中要求原告方交付房屋给被告，证明该合同标的房产产权属于原告。原告不知道利益被损害。
2、李国瑞提供的《商品房买卖合同》及从房管局调取的《商品房买卖合同》，该合同第十八条将涉及的商住用途改为“仓储”，合同标的物是地下车库，是不准出售的防空设施，两被告明知如此，仍然利用空白的商住房买卖合同变造成仓储买卖合同，合同对建筑设计使用用途进行了修改。该地下车库到现在并没有进行仓储业务，说明仓储是假的。合同有多处不合常理，合同第三条第二项有矛盾，前部分表述F1是一楼，后部分又表述为“仓储、地下一层”。因为该合同是作废的格式合同，由于有编号没有销毁，但是合同的主要条款都已经划去。李国瑞诉讼时提供的合同在出卖人落款处加盖了两个重叠的公章，其中一个只是项目部的章，另外一个是荣发公司作废的章，还是黑色复印的章，只有在叶集房管局备案的合同有一份是红色的公章，说明在办证的过程中，李国瑞应该知道朱振国无权签订合同，所以两被告是恶意串通行为。
3、2013年原告的组织机构代码证及营业执照副本复印件，证明2013年6月两被告签订假合同时，产权人的法定代表人是尹可文，不是尹若荣，因此合同是无效的。
4、律师查询土地登记结果，国有土地使用权证复印件。证明原告是合法的产权人。叶集广场北侧地号1402651697的国有土地使用权人为荣发公司。
5、朱振国的借条复印件一份（借条有明显修改，是由借条改为收条的，且落款处借款人为朱振国）。证明朱振国借李国瑞48万元，到期后双方恶意串通，以原告荣发公司的房产抵债，同时交易价格显失公平。两被告之间债权、债务与原告无关联，原告荣发公司没有收取被告李国瑞任何购房款，合同严重损害原告荣发公司的利益。
6、《关于叶集广场景苑地下室情况说明》，证明两被告订立的《商品房买卖合同》不仅原告方不知情，更未授权给朱振国处理房产，且每个股东都不知情，该合同是两被告私下串通利用过期作废的合同签订的是无效的。
7、2010年4月24日《大别山晨刊》A6版复印件，证明早在2010年4月24日，原告方就在报纸上公开声明：有些项目部私刻印章对外办理业务是无效的。证明被告提供的2010年5月29日以原告名义出具给叶集实验区房管局的荣房开（2010）012号文件不是原告所发布，是伪造的。两被告订立的《房屋买卖合同》上的公章也是无效的。
8、函一份，证明2012年8月29日，原告专门就叶集区开发的项目办理房产证问题给叶集房管局发函，明确告知房管局所有房产办理应由尹波到场，并应持公司印章。证明两被告提供的《商品房买卖合同》是无效的，房产证也是无效的，被告提供的荣房开（2010）012号文件是伪造的。
9、授权委托书及承诺书，证明自2012年3月9日至2012年6月30日原告方授权委托陈守权为原告方的代理人。授权范围仅限于叶集广场景苑项目部处理地税及账目结算业务并无权处分公司财产，2013年7月陈守权在合同附图上的签字是无效的。
10、建筑工程施工许可证复印件六份，证明原告是两被告所订立合同项下房产的产权人，两被告无权私自对该房产进行交易。编号为1581080****的施工许可证，证明被告朱振国不是所有权人只是承建人。
11、商品房预售许可证复印件四份，证明原告开发的叶集广场景苑准许出售的房屋只有“商住”、“住宅”两种。该项目的地下车库是不准许出售的。两被告所订合同超许可范围，是无效的。
12、公司变更登记申请书，证明朱振国不是股东，2010年4月24日公告之后使用的公章是有编码的公章，两被告签订合同是没有编码的公章，合同是无效的。
被告李国瑞为证明自己的主张提供以下证据：
1、身份证一份，证明被告的户籍信息。
2、《会议纪要》复印件二页，证明被告李国瑞购买处置房屋的事实。
3、《商品房买卖合同》复印件一份，证明李国瑞购买处置房屋的相关约定。
4、《收条》复印件一份，证明被告李国瑞支付处置房屋价款的事实。
5、《房屋所有权证》复印件，证明被告李国瑞是处置房屋的合法所有权人。
被告朱振国为证明自己的主张提供以下证据：
1、身份证及户口簿复印件，证明朱振国与朱建民系同一人。
2、安徽荣发房地产开发有限公司（2010）第10号文件，证明荣发公司启用新印章。
3、《商品房买卖合同》证明出售广场景苑地下车库是经过荣发公司同意并加盖公司印章，商品房买卖合同合法、有效。
4、2010年4月8日、2010年7月30日叶集广场景苑股东会决议，证明开发叶集广场景苑的股东有尹若荣、陈守权、费传军、刘明全、朱振国及乔宝玉6人，尹波不是开发叶集广场景苑的股东。
5、叶集实验区规划建设局及叶集实验区房管局出具的《情况说明》及叶集实验区规划建设局出具的《会议记录》，证明出售广场景苑地下车库是经过开发广场景苑的全部股东同意，变现资金用于解决广场景苑业主上访问题。
被告李国瑞对原告荣发公司提供的证据质证认为：对证据1，虽然是李国瑞的诉状，但案件没有诉讼结果，不能确认原告是产权人。对证据2、3，合同将商住用途改为仓储但加盖了印章，该印章是否有效，受让人不知情。F1不是层数，是单元的符号。出现两个公章的问题，与李国瑞购买无关联性。地下车库并非是防空设施，该地下车库没有进行仓储业的经营。对证据4，与李国瑞的买卖行为无关联性。对证据5，不是借条，这是被告朱振国为了方便利用格式借条的纸张出具的收条，2013年落款日期没有变更，原告的观点没有笔迹鉴定佐证。2013年朱振国收到48万购房款的时间与叶集建设局的会议纪要相印证。对证据6，是原告单方说明，与李国瑞无关联性。对证据7，与李国瑞无关联性，李国瑞购房前没有必要注意公司关于印章的相关事项。不能证明两被告签订的房屋买卖合同无效。对证据8、9、10、11、12，李国瑞无义务审查荣发公司与房管局之间的发函，及公司文件。
被告朱振国对原告荣发公司提供的证据质证认为：对证据1，广场景苑出资人是六个股东，不能以诉状认定产权人是荣发公司。对证据2，对无效的加盖印章的合同应该销毁，商品房买卖合同生效及办证是以到相关部门备案为准。原告没有证据证明在合同签订时间申请了公章作废，从报纸看不到这一点。加盖项目部印章，是因为一份合同要到很多相关部门备案，由于盖章不方便，所以只有在原件复印件上加盖项目部的章，这并不影响合同的性质。合同最后一页有业主的签字，是根据业主的要求对地下停车位进行处置。对证据3，一个公司的负责人的变更是公司的问题，不影响公司对外的事务。对证据4，股东开发广场景苑是以荣发公司的名义，但是不能说明广场景苑的资产是荣发公司的。对证据5，同意李国瑞的质证意见。对证据6，是证人证言，因证人没有到庭，对证明内容真实性无法证实。对证据7，没有登新印章的模式，原告向法庭陈述在公告之日起就使用带有编码的印章，但是原告没有证据证明，除使用编码章外就没有使用其它印章，另外对编码印章的启用时间也没有说明。对证据8，何时向叶集房管局发出及房管局是否收到此函无法证实。对证据9，委托书与本案无关联性。承诺书内容真实性无法证实，是否是陈守权的签字无法证实。对证据10，不能排除朱振国是广场景苑的出资人，法律没有禁止出资人不可以承建房屋。对证据11，商品房预售许可证，对地下停车位的处置并不违反法律强制性规定。对证据12，朱振国确实不是公司股东，但是系广场景苑的出资人。
原告荣发公司对被告李国瑞提供的证据质证认为：对证据1无异议，对证据2会议纪要，其来源有异议，是复印件，原告到叶集房管局调取原件时，叶集房管局并没有，李国瑞提供的是盖有房管局及建设局公章的复印件，但是李国瑞起诉时提交给叶集法庭的同一个会议纪要复印件上没有公章，因此该证据不真实。对证据3，合同是复印件，李国瑞作为购买人应持有原件，因为荣发公司2009年出让商品房的格式合同已经被荣发公司收回，因为被告朱振国之前为荣发公司代卖过几套房屋，还留有一个没有交回荣发公司的格式合同，但他只有唯一的一个，又要备案到房管局，所以李国瑞作为购买人只能持有复印件，这些购买人李国瑞都应该提出异议，但他却没有，因此是两人故意的。从合同内容看，修改时加盖的是项目部的章，并不是公司的章。购房合同中的层数F，并不是被告讲的是单元数，应该是层数。被告没有出示地下车库的销售许可证，该地下车库并没有进行仓储业务，填写“仓储”都是假的。对证据4借据，可以清楚看到2012年的2是后面加一笔改成3，说明两被告恶意串通。对证据5，形式上该房产证书的文本早已于1997年就停止使用，内容上因“地下室”是不可出售的资产，所以在房产证上故意注明为“储藏室”。原告诉讼确认合同无效，被告提供了这个无效合同得出的证件来证明其合同的有效性，逻辑上是不通的。
被告朱振国对被告李国瑞提供的证据无异议。
原告荣发公司对被告朱振国提供的证据质证认为：对证据1无异议，对证据2不真实，宣布新旧公章的文件应是针对社会的，原告不可能为单一的事针对叶集房管局发文件，为某事给一个单位发函才是合理的形式，同时该文没有授权朱振国可以代表原告出售房产，因此房管局不应该发证。对证据3质证意见与原告举证的证据2意见相同。对证据4，是复印件真实性有异议，朱振国不是该项目的股东，他是参会人员，朱振国在股东名下签字是无效的。对证据5情况说明，合法、关联、真实性均有异议，形式上是复印件内容上也不真实，因“情况说明”中的5月20日会议记录，并没有涉及地下车库，而“情况说明”却是说明地下车库的，原告于2014年6月9日到叶集房管局调阅档案时，档案中没有会议记录，现在被告出示了加盖了叶集房管局公章的会议记录复印件，显然是虚假后补的。
被告李国瑞对被告朱振国提供的证据无异议。
经庭审举证、质证本院对证据认证意见为：
一、原告荣发公司提供的证据：证据1李国瑞的诉状，只能证明双方有争议，不能证明产权，不予采纳；证据2与两被告提供的证据3均是《商品房买卖合同》，被告李国瑞作为购买人其持有的合同应是盖有出卖方公章原件的合同，而实际其持有的是复印件，同时购买标的物价格明显低于市场价格，结合原告方提供的证据3组织机构代码、证据4土地产权证、证据11商品房预售许可证、证据12公司变更登记，可证明《商品房买卖合同》出让的标的物产权属于原告荣发公司，朱振国不是原告荣发公司的股东，同时也没有原告的授权，因此该合同不是原告真实意思，损害了原告的利益，对原告的证明目的予以采纳。证据5与被告李国瑞的证据4，均是同一张借据，该条据只能证明李国瑞与朱振国之间的借款或收款凭证，不能证明实际产权人原告荣发公司收到了出让标的物的价款。证据6情况说明、证据8函一份均属于原告自己提供的证据不予采纳。证据7公告，从公告内容上看不出作废的公章样式，不予采纳。证据9授权委托书及承诺书，被授权人陈守权并没有在本案争议的合同上签字，证据与本案无关联性不予采纳。证据10施工许可证，结合被告朱振国的证据1，可证明朱振国与朱建民是同一人，朱振国是叶集广场景苑其中一个施工单位的负责人，并不是原告公司的股东。证据11商品房预售许可证、证据12公司变更登记，可证明《商品房买卖合同》出让的标的物产权属于原告荣发公司。
二、被告李国瑞的证据：证据1身份证明，双方无异议予以确认。证据2会议纪要与朱振国提供的证据5情况说明，均是复印件且内容涉及的“自然人股东”无法律依据及相关的证据佐证，荣发公司实际在工商注册登记的全部股东并没有在会议纪要上签名，个别股东无授权对公司资产的处理是无效的，作为行政单位的叶集改革发展试验区房地产管理局在会议纪要或情况说明上盖章，但其无授权也无权对他人的资产作出处理，对此两份证据不予采纳。证据3《商品房买卖合同》与证据4借据，同原告举证重复，认证意见同上。证据5房屋所有权证，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》（法释2010第15号）第8条规定，对有争议的房屋登记行为应当先行解决涉及买卖合同等民事争议，因此对该证据暂不予采纳。
三、被告朱振国提供的证据：证据1可证明朱振国与朱建民是同一人。证据2荣发公司（2010）第10号文件，结合原告的证据7登报公告，该文件涉及的公章与荣发公司登报作废的公章不能确定一致，同时被告李国瑞持有的合同是复印件，公章又被项目部章覆盖，因此该文件是否实际有效不能确定，对该证据不予采纳。证据3《商品房买卖合同》与原告举证重复，认证意见同上。证据4董事会决议，均是复印件，同时荣发公司实际在工商注册登记的股东并没有全部签字，朱振国辩称自己是实际投资人，但没有举证，实际投资人并不代表可以任意处置公司的资产，因此对该证据不予采纳。证据5情况说明，是复印件，作为行政单位的叶集改革发展试验区房地产管理局出具情况说明，但其并无权对他人的资产作出处理，对此证据不予采纳。
基于上述证据的认定及庭审中双方当事人的陈述与答辩，本院确认的事实如下：2005年12月20日原告荣发公司与被告叶集改革发展试验区国土资源局签订国有土地使用权出让合同，取得位于叶集试验区广场北侧，宗地编号为叶挂（2005）02号土地的开发使用权，用于开发叶集广场景苑小区商住房。2007年9月6日，原告荣发公司与六安市叶集第一建筑工程有限责任公司签订建设施工合同，被告朱振国（曾用名朱建民）为该公司法定代表人，施工合同约定由六安市叶集第一建筑工程有限责任公司承建叶集广场景苑小区1号楼。2009年6月18日，1号楼工程经验收合格。2007年初至2010年底叶集广场景苑小区商住房基本销售完毕。
另查明，2013年6月3日朱振国与李国瑞用荣发公司2009年出让商品房格式合同签订协议，约定李国瑞以48万元购买荣发公司叶集广场景苑1号楼地下一层车库，总面积1666.25平方米，折合每平方米288元，该格式合同第22条约定出卖人、买受人各持该合同文本一份，叶集房产局一份。实际该格式合同原件除用于叶集房产局备案一份外，购买人李国瑞持有的是合同复印件，该复印件“出卖人”签章处在原有复印的销售用章上加盖了“安徽荣发房地产开发有限公司广场景苑项目部”印章。朱振国以条据的形式向李国瑞收取48万元房款，此款未入荣发公司账目。2013年7月10日，李国瑞以上述格式合同及朱振国的个人收条到叶集房产局办理了房屋所有权证。
本院认为：无处分权人处分他人财产未经权利人追认以及恶意串通损害第三人利益的合同均为无效合同。本案中，被告朱振国未经原告荣发公司授权处分属于荣发公司所有的资产，事后也未得到荣发公司的追认，其处分行为无效。被告李国瑞以明显低于市场的价格与被告朱振国签订购房合同，该合同在签订的份数上、出卖人使用的印章上、文本格式上等多处不符合常规要求，而且朱振国未向李国瑞出具由开发商签章的正式收据，因此两被告签订合同行为是恶意的，并损害了原告荣发公司的利益，应为无效合同。原告荣发公司诉讼请求成立，本院予以支持。被告朱振国辩称自己是出资人有权出让，被告李国瑞辩称自己是善意购买人理由均不能成立，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》、第五十一条、第五十二第二项之规定，判决如下：
被告朱振国与被告李国瑞2013年6月3日所签订的处
置原告安徽荣发房地产开发有限公司叶集广场景苑1号楼地下车库的《商品房买卖合同》无效。
案件受理费100元，由被告朱振国承担50元，被告李国瑞承担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。
审 判 长 墨力
代理审判员 孙敏
人民陪审员 沈阳
二〇一四年八月四日
书 记 员 陈晨
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。