浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙02民终3507号上诉人（原审原告）：宁波国际汽车城物业管理有限公司。住所地：浙江省宁波市鄞州区江南路***号（4-8）-（4-10）。法定代表人：陈信菊，该公司董事长。委托代理人：张金捷，北京大成（宁波）律师事务所律师。委托代理人：史兴栋，北京大成（宁波）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：章丰田，男，1975年12月10日出生，汉族，住浙江省宁海县。委托代理人：朱平飞，浙江波宁律师事务所律师。委托代理人：孙佳芬，浙江波宁律师事务所律师。上诉人宁波国际汽车城物业管理有限公司因与被上诉人章丰田物业服务合同纠纷一案，不服宁波市鄞州区人民法院于2017年9月4日作出的（2016）浙0204民初4774号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月16日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人宁波国际汽车城物业管理有限公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人在一审中的全部诉讼请求。事实与理由：一、一审认定事实不清。本案不存在上诉人没有举证原业主的具体欠费金额或者这一欠费金额无法查明的情况。若确实存在原业主物业费拖欠金额不清的情形，一审法院的举证责任及不能举证的后果承担分配也于法不符。二、一审法院不支持上诉人主张的违约金，但本案没有任何证据证明存在服务质量及收费标准问题，一审的这一判决没有事实基础和法律依据。被上诉人章丰田在二审中答辩称：1.一审认定上诉人无法证明原业主的缴费情况以及欠费金额的具体形成过程是正确的，至于被上诉人在一审时提出的被上诉人无从对上诉人针对原业主的债权行使有效抗辩，从而主张上诉人仅凭司法拍卖公告内容而认为与被上诉人形成了2013年8月16日至2016年1月13日期间的物业服务合同关系没有事实和法律依据是相符的。2.上诉人虽然和原业主签订了前期物业管理服务协议，但该协议并未约定履行的期限，现被上诉人作为新的业主具有和上诉人平等、公平、合理协商物业管理的权利，上诉人作为物业公司连最起码的业主委员会都未按规定成立，更别说和业主进行平等、公平的沟通。更何况即使按照上诉人和原业主签订的前期物业管理协议的条款，根据被上诉人入住后汽车城物业管理区域的现状，被上诉人接受的物业服务连普通的办公场所标准都达不到，更别说商贸区的管理和服务标准，对此无须被上诉人提供任何证据，上诉人天天在那里，对被上诉人入住以后所在区域一边荒废的景象是知晓的。综上，被上诉人认为上诉人未履行物业管理的义务，一审法院驳回上诉人要求被上诉人支付2016年1月13日之前的物业费的诉讼请求是正确的，但一审判决以上诉人和原业主签订协议的标准要求被上诉人支付物业费也是违背事实和法律的，对此被上诉人将另案或者通过其他途径解决。请求二审驳回上诉人的上诉请求。原审原告宁波国际汽车城物业管理有限公司向一审法院起诉请求：判令原审被告支付原审原告2013年8月16日至2016年3月31日和2016年7月25日至2016年12月31日的物业管理费共计76878.57元及违约金4446.28元共计81324.85元（违约金暂计算至2016年7月25日），并支付自2016年7月26日起至实际履行日止的违约金。一审法院认定事实：2005年12月，原告与宁波国际汽车城开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定宁波国际汽车城物业单元的物业服务费（商贸）收费标准为5元/平方米/月，公共设施维修费（商贸）收费标准为5元/平方米/年，物业管理服务费按半年缴纳。该合同于2005年12月27日向原宁波市江东区物业办备案。2007年1月16日，原告与涉案房屋原业主摩士集团股份有限公司签订《宁波国际汽车城·明州商务大厦前期物业管理服务协议》，约定物业管理综合服务费（商业）收费标准为5元/平方米/月，日常维修费（商业）收费标准为5元/平方米/年。物业管理综合服务费除第一年外，每半年缴纳一次，于每年1月5日至1月15日和7月5日至7月15日支付。日常维修费按年收取，一年缴纳一次。合同还约定，若业主不按协议约定缴纳有关费用的，原告有权要求业主补交并从逾期之日起按每天万分之一标准缴纳违约金。2016年1月14日（以法院执行裁定书生效时间为准），被告经司法拍卖取得宁波国际汽车城物业单元三层3-1号、3-2号房屋产权，房屋面积为386.34平方米。该拍卖公告载明：“对可能存在的影响标的物使用的水、电、物业管理等欠费由买受人自行解决，拍卖人不承担上述费用，未明确缴费义务人的费用也由买受人自行解决”。2016年3月28日，原告收取涉案房屋物业费10000元。一审法院审理认为:建设单位宁波国际汽车城开发有限公司依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。该合同经过备案，且经涉案房屋原所有权人再次以协议形式对价格等条款予以确认，故被告抗辩该协议对其不发生效力，该院不予采信。涉案房屋由被告经法院司法拍卖取得，拍卖公告已经明确告知物业费由买受人承担，故对于拍卖成交之前的物业费，应当由被告承担。但拍卖成交之前的物业费具体欠费金额，因被告无法知悉涉案房屋原业主的缴费情况，故原告对此应当承担举证责任。现原告无法证明原业主的缴费情况，以及欠费金额的具体形成过程，故该部分请求本案不予支持。原告所主张的拍卖成交以后的物业费，依法应予支持。被告就原告服务质量、收费标准等存在异议，可以业主的身份，通过合法的途径，依法维护自身的合法权益。必要时，也可以通过业主大会根据法律规定和法定程序解聘物业服务企业。被告拒付物业管理费用，对于其他已缴纳费用的业主有失公平，也不利原告改善和提高物业服务质量，最终也将损害全体业主自身权益。被告主张的服务质量及收费标准问题，虽不能成为被告拒付物业服务费的法定理由，但至少可以说明原告在物业服务中与业主缺乏沟通，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，该院不予支持。经核算，被告2016年1月14日至2016年12月31日应缴综合服务费22354.80元，共有设施维修费1862.90元，共计24217.70元，扣除原告已收取的10000元，被告尚应支付14217.70元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，作出如下判决：一、被告章丰田于本判决生效之日起十日内支付原告宁波国际汽车城物业管理有限公司2016年1月14日至2016年12月31日综合服务费及共有设施维修费14217.70元；二、驳回原告宁波国际汽车城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告章丰田未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案受理费1833元，由被告章丰田负担156元，原告宁波国际汽车城物业管理有限公司负担1677元。二审期间，上诉人向本院提交物业费欠费情况说明一份，证明拍卖前原业主摩士集团股份有限公司承认2016年1月6日涉案物业被人民法院在司法淘宝网拍卖处置，其中2013年8月16日至2016年1月5日的物业费用该公司一直拖欠未付（金额为60039.7元）。被上诉人经质证认为，对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，一审法院到原业主处调查过，原业主已经人去楼空，现在突然收到盖有原业主公章的说明，被上诉人对其真实性有异议，且被上诉人认为原业主认可的物业费只能针对其相对方上诉人，并不能直接针对本案被上诉人。另外，这份情况说明属于证人证言，也没有具体经办人签字，且金额没有具体的明细，请求法庭慎重审查。本院经审查认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条的规定，上诉人提供的上述证据仅加盖了单位公章，没有单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，不符合证据的形式要件，本院不予认定。二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，建设单位宁波国际汽车城开发有限公司依法与上诉人宁波国际汽车城物业管理有限公司于2005年12月签订了一份《前期物业管理服务合同》，且该合同已经过备案，对业主具有约束力。嗣后上诉人宁波国际汽车城物业管理有限公司与涉案房屋原所有权人摩士集团股份有限公司于2007年1月16日签订《宁波国际汽车城·明州商务大厦前期物业管理服务协议》一份，对双方的权利义务包括前期物业管理服务内容、物业管理服务费用等内容作了约定。涉案房屋由被上诉人经法院司法拍卖取得，拍卖公告已经明确告知物业费由买受人承担，故对于拍卖成交之前的物业费，应按照《宁波国际汽车城·明州商务大厦前期物业管理服务协议》的约定标准确定并由被上诉人承担。但对于拍卖成交之前的物业费具体欠费金额，上诉人仅提供了一份由其自行出具的《章丰田拖欠物业费清单》，而未提供其他证据证明涉案房屋原业主的缴费情况及拖欠物业费的具体情况，故一审法院对上诉人的该部分请求未予支持并无不当。若上诉人有新的证据，其可另行主张。综上，上诉人宁波国际汽车城物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1833元，由上诉人宁波国际汽车城物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长  马金平审 判 员  孙长虎代理审判员  郑 辉二〇一七年十二月二十五日书 记 员  陆 琼??8???7?