上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终7719号
上诉人（原审被告）：上海贤名建筑工程有限公司。法定代表人：李月香，总经理。上诉人（原审被告）：上海鸿嘉建设工程有限公司。法定代表人：李月香，总经理。两上诉人共同委托代理人：姜慧林，上海市中炀律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海鹿新投资发展有限公司。法定代表人：高惠明，总经理。委托代理人：冯羚，上海市浦东新区川沙镇法律服务所法律工作者。原审被告：李月香，XX年XX月XX日生，汉族。原审被告：刘百发，XX年XX月XX日生，汉族。上诉人上海贤名建筑工程有限公司（以下简称贤名公司）、上海鸿嘉建设工程有限公司（以下简称鸿嘉公司）因与被上诉人上海鹿新投资发展有限公司（以下简称鹿新公司）、原审被告李月香、刘百发房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一(民)初字第16075号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月13日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人贤名公司、鸿嘉公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人鹿新公司一审之诉讼请求。事实和理由：一、上诉人贤名公司与被上诉人鹿新公司签订本案租约后投入巨资进行装修，但因标的房屋无产权证，致上诉人无法办理开设宾馆涉营业执照等证照，使系争房屋处于闲置状态，无法实现本案租赁合同目的。故在房屋闲置期间上诉人不应支付租金。二、基于上述理由，上诉人有权拒绝支付租金请求，原审所谓欠租解约不能成立。被上诉人辩称，不同意上诉请求，一审判决明确表述：本案租赁合同第七条约定承租人不得擅自在房屋内进行工商注册登记，否则出租人有权解除合同，双方应按照合同履行。关于房屋登记权利人，双方签订的为租赁合同，非确权合同，上诉人作为承租人，我方作为出租人签订的合同显属合法有效，实际一审其亦提交了证据证明合同的效力。故请求驳回上诉，维持原判。鹿新公司向一审法院起诉请求：1、解除双方之间的租赁合同；2、判令原审被告迁出商铺；3、贤名公司支付拖欠房租暂定3,387,105元，自2012年1月1日付至实际迁出日，其中2012年年租金标准是1,160,884元，2013年租金标准1,230,537元，2014年年租金标准1,304,369元，2015年年租金标准1,382,631元。4、鸿嘉公司、李月香、刘百发承担连带清偿责任。一审法院认定事实：系争房屋系由案外人上海A有限公司承建的配套商品房，由上海市浦东新区六灶镇人民政府（原上海市南汇区大团镇人民政府）回购后委托鹿新公司管理。2011年1月14日，鹿新公司（出租人）与贤名公司（承租人）、鸿嘉公司（承租人之连带责任担保人）、刘百发（承租人之连带责任担保人）、李月香（承租人之连带责任担保人）签订房屋租赁合同书，约定鹿新公司将其所有的位于上海市浦东新区XX镇XX公路XX商铺X区前排（2、4、6、8、10、12、14、16、18、20、22、28、30、32）共14开间商铺及后排（XX弄XX号）共18间商铺，总计32间商铺用房，房屋建筑面积为5,300.84平方米出租给贤名公司使用，租赁期限自2011年1月14日至2025年12月31日止。租赁房屋用途为商业用途。双方合同第4条租金标准及租金总金额约定：租赁房屋的租金标准为第二年（2012年1月1日至2012年12月31日）0.60元/平方米/天，总租金为1,160,884元。每年租金以复利形式递增6%至租期结束，即第三年的总租金为1,230,537元，第四年的总租金为1,304,369元，第五年的总租金为1,382,631元，第六年的总租金为1,465,589元，第七年的总租金为1,553,525元，第八年的总租金为1,646,736元，第九年的总租金为1,745,540元……出租人考虑到承租人在装修期间与试营业期，故自2011年1月起至2011年12月31日期间（第一年租赁期间）免收乙方租金。双方合同第5条租金支付约定：租金先付后用，本合同签订之日，承租人应向出租人支付租赁期第二年2012年1月1日至2012年12月31日的租金，共计1,160,884元。2012年10月30日前，承租人应向出租人支付租赁第三年2013年1月1日至2013年12月31日的租金……以此类推，在每年的10月30日前支付下一年度的租金。合同第6条租赁保证金、物业管理费约定：本合同签署之日，承租人须按照本合同约定的租金金额向出租人支付相当于3个月租金的房屋租赁保证金，具体金额为290,221元整。合同第7条约定：承租人不得擅自在该房屋内进行工商注册登记，承租人未经出租人书面同意不得在租赁的全部或部分房屋内进行工商登记，否则出租人有权解除本合同，收回全部租赁房屋，没收承租人的全部保证金并有权要求承租人支付该年度60个月的租金作为违约金。合同第9条本合同解除或终止后承租人投入的装修设施、设备等归属：本合同解除或终止后，承租人投入的装修设施、设备等全部投入（在租赁房屋内的所有设施物品）均归出租人所有，出租人不对承租人进行任何补偿或对承租人已投入的装修设施、设备作任何补偿。合同第13条承租人之连带责任担保人约定：由鸿嘉公司、李月香、刘百发担任本合同承租人之连带担保人，若发生承租人违约或不按合同约定履行合同的情况，则由担保人连带承担承租人应向出租人或有关部门支付的房屋租金、违约金、赔偿金、承租人逾期不迁出或交付房屋的房屋占用费、水费、电费、取暖费、电话费、电视收视费、网络通讯费、经营活动和日常生活所发生的所有费用等全部应由承租人承担的费用。合同附件一租赁通用条款第14条合同的解除约定：14.4承租人有下列情形之一的，出租人有权单方解除本合同，收回全部租赁房屋，没收承租人的全部保证金并有权要求承租人支付该年度36个月的租金作为违约金。14.4.1迟延支付租金、保证金或本租赁通用条款第8条约定应由承租人缴纳的其他费用（水费、电费、取暖费、电话费、电视收视费、网络通讯费、物业管理费及承租人日常经营活动及生活所发生的费用）超过30日的。第15条违约责任约定：15.2承租人未按本合同约定时间向出租人支付房屋租金的，每逾期一日应按应付未付金额的千分之五向出租人支付违约金。逾期30日以上的，出租人有权解除合同并按本通用条款第14条追究承租人违约责任。之后，原审被告未能支付租金、保证金等费用。2013年8月27日，本案鹿新公司诉诸原审法院，要求解除与本案原审被告之间关于系争房屋的租赁合同并支付欠租等，后撤诉。2013年9月6日，李月香向鹿新公司支付租金1,041,445元。本案在第一次开庭中，原审被告认为系争房屋系无证房屋，鹿新公司予以认可，原审被告申请对其装修损失进行评估并要求鹿新公司赔偿。上海B有限公司于2016年1月11日出具鉴定意见书，涉案的土建工程、水电工程、空调安装工程、消防安装工程等的造价为5,078,271元。评估费用145,100元由鹿新公司预付。第二次庭审时，鹿新公司提供了相关证据，证明系争房屋系由案外人上海A有限公司承建的配套商品房，由上海市浦东新区六灶镇人民政府（原上海市南汇区大团镇人民政府）回购所得。一审法院认为：原审原、被告之间的租赁合同，系双方真实意思表示，于法不悖，应为合法有效，对合同双方当事人具有法律约束力，双方均应严格按照合同约定履行义务。贤名公司已使用系争房屋，但未能按约支付租金，已违反双方合同约定，构成违约，鹿新公司据此要求解除双方合同，于法不悖，法院予以支持。合同解除后，贤名公司已无继续使用房屋的合同及法律依据，理应将房屋返还给鹿新公司，并支付所欠的房屋租金及使用费。原审被告称因鹿新公司提供的房屋无产证导致其无法进行工商登记注册，不符合双方合同约定，法院不予采信；原审被告称其与鹿新公司另有口头约定以管理费抵扣租金，遭鹿新公司否认，原审被告提供的证据不足以证明其主张，法院难以采信；根据合同约定，本合同解除或终止后，承租人投入的装修设施、设备等全部投入（在租赁房屋内的所有设施物品）均归出租人所有，出租人不对承租人进行任何补偿或对承租人已投入的装修设施、设备作任何补偿，现原审被告要求鹿新公司赔偿装修等损失，不符合上述约定，法院难以支持。鹿新公司要求鸿嘉公司、李月香、刘百发承担连带清偿责任，符合双方合同约定及法律规定，法院予以支持。一审法院于二〇一六年四月七日依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决：一、解除上海鹿新投资发展有限公司与上海贤名建筑工程有限公司、上海鸿嘉建设工程有限公司、李月香、刘百发于2011年1月14日签订的关于上海市浦东新区XX镇XX公路XX商铺X区前排（2、4、6、8、10、12、14、16、18、20、22、28、30、32）共14开间商铺及后排（XX弄XX号）共18间商铺的房屋租赁合同书；二、上海贤名建筑工程有限公司应于本判决生效之日起十五日内自上海市浦东新区XX镇XX公路XX商铺X区前排（2、4、6、8、10、12、14、16、18、20、22、28、30、32）共14开间商铺及后排（XX弄XX号）共18间商铺中内迁出，并将上述房屋返还给上海鹿新投资发展有限公司；三、上海贤名建筑工程有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付上海鹿新投资发展有限公司自2012年1月1日起至迁出之日止的租金及使用费（其中2012年1月1日至12月31日的标准为每年1,160,884元，2013年1月1日至12月31日的标准为1,230,537元，2014年1月1日至12月31日的标准为1,304,369元，2015年1月1日至12月31日的标准为1,382,631元，2016年1月1日至实际返还房屋之日止的标准为1,465,589元，并应扣除已支付的租金1,041,445元）；四、上海鸿嘉建设工程有限公司、李月香、刘百发对上述第三条主文中上海贤名建筑工程有限公司的义务承担连带清偿责任。一审案件受理费33,896元，评估费145,100元，由上海鹿新投资发展有限公司承担145,100元，上海贤名建筑工程有限公司、上海鸿嘉建设工程有限公司、李月香、刘百发承担33,896元。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，上诉人贤名公司（承租人）与被上诉人鹿新公司（出租人）及（担保人）上诉人鸿嘉公司、原审被告刘百发、李月香签订的《房屋租赁合同书》系各方真实意思表示，合同内容不违反强制性法律规定，贤名公司与鹿新公司由此建立的房屋租赁合同关系应属合法有效，鸿嘉公司、刘百发、李月香作为担保人对（债务人）贤名公司之于（债权人）鹿新公司上述租赁关系项下债务的连带保证关系亦为有效。有效合同依法约束当事人全面履行。贤名公司一、二审均坚持主张其欠付租金系存在合法抗辩，即标的房屋无产权证，致其无法办理开设宾馆涉营业执照等证照，不能实现租赁合同目的。但根据查明事实，本案标的房屋系经合法规划、建设程序建造之合法建筑，业经合法产权登记，上诉人主张标的房屋无产权证等与事实不符，此为其一；次之，本案租约明确约定“承租人不得擅自在该房屋内进行工商注册登记，承租人未经出租人书面同意不得在租赁的全部或部分房屋内进行工商登记等”，否则出租人即具解约权。本案并无任何现有证据表明，双方曾有合意、承诺修改该约定，或履行中存在履行意思实际修改了该约定。应该认为，贤名公司主张以在本案标的房屋内进行工商登记为途径（以“实现合同目的”）本身即为承租人违约，遑论以之抗辩租金支付。根据查明事实，承租人贤名公司已使用系争房屋，但实际未按约支付租金，构成违约，原审据此裁断出租人鹿新公司解约，并由前者承担违约责任符合法律规定，本院应予维持。鸿嘉公司等作为承租人贤名公司担保人应按约对本案承租人债务承担连带保证责任。综上所述，一审法院查明事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币33,896元，由上诉人上海贤名建筑工程有限公司、上海鸿嘉建设工程有限公司共同负担。本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 蒋辉霞
二〇一六年八月二十九日
书记员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……