浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙03民终1058号
上诉人（原审被告）：苍南运城制版有限公司，住所地苍南县灵溪示范工业园区二路，统一社会信用代码91330327749834525X。
法定代表人：杨茜茜，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：汪丽敏，浙江光正大律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：姜春雷，男，1964年5月19日出生，汉族，住苍南县。
被上诉人（原审原告）：刘修礼，男，1963年6月22日出生，汉族，住苍南县。
上诉人苍南运城制版有限公司（以下简称运城制版公司）因与被上诉人姜春雷、刘修礼房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省苍南县人民法院（2016）浙0327民初5665号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
运城制版公司上诉请求：撤销一审判决第二、三、四、五、七项，并予以改判。事实和理由：一、一审判决对本诉部分的事实认定存在以下错误：1、运城制版公司不存在违约行为，无需支什违约金。（1）姜春雷、刘修礼于2015年6月12日支付定全，因此，双方最迟应在6月17日交接图纸。事实上，运城制版公司在6月17日前即已通知姜春雷、刘修礼交接图纸，但因其未按时接收，导致运城制版公司实际于6月23日交付图纸。姜春雷、刘修礼如认为是运城制版公司的原因导致图纸迟延交付，其有权拒绝签收涉案图纸，并立即提出解除合同及赔偿损失等问题。其于6月23日对运城制版公司提供的图纸予以签收，说明其对运城制版公司于6月23日交付图纸并没有异议。且截至一审诉讼结束前，姜春雷、刘修礼在长达1年的时间内均未提出图纸不齐全等问题。因此，运城制版公司并不存在迟延交付图纸的违约行为。截至一审诉讼结束前，被上诉人在长达1年的时间内均未提出图纸不齐全等问题。（2）合同中所涉及的厂房、宿舍验收合格证，在法律及现实情况中并不存在也无法实现，与之相对应的应是竣工验收备案表，运城制版公司已向姜春雷、刘修礼提供房屋产权证书，而竣工验收备案系房屋产权证书取得的前置要件，故在本案中运城制版公司不存在合同义务履行的瑕疵。（3）根据《民办教育促进法》第12条第三项的规定，申请筹设民办学校，举办者应当向审批机关提交的材料为：资产来源、资金数额及有效证明文件，并载明产权。可见办学用地并未要求提交涉案房屋的图纸及验收合格证，图纸和验收合格证并非是导致姜春雷、刘修礼无法办学的原因。此外，姜春雷、刘修礼也没有提供证据证明是因为图纸问题，苍南县教育局不批准其筹设民办学校的申请。（4）在合同约定的解除条件形成后，有解除权的一方可以发出解除合同的通知也可以要求对方继续履行，但是解除权人只能择一选择，否则将使双方的合同法律关系处于不稳定状态。若解除权条件成就后，解除权人仍要求继续履行合同，则意味着其放弃了解除权，故解除权消灭。姜春雷、刘修礼在6月17日之后即在解除权形成后仍要求运城制版公司继续履行合同，并于6月23日接收图纸，之后还按照租赁合同约定的办学目的积极使用图纸，故其合同解除权已消灭。2、姜春雷、刘修礼存在违约行为，无权要求运城制版公司返还足金。姜春雷、刘修礼在接收运城制版公司提供的图纸后，未按合同约定支付剩余款项，导致合同一直无法继续履行，存在明显的违约行为。一审法院判决运城制版公司向姜春雷、刘修礼返还定金30万元，违反了《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定。二、一审判决对反诉部分的事实认定存在以下错误：1、本案租赁合同涉及违约金数额较大，姜春雷、刘修礼在签收图纸后未支付租全，又不同意解除合同，导致运城制版公司一直无法将涉案房产作为他用。且本案所涉厂房较大，整体出租困难，重新寻找承租人并非易事，运城制版公司为了不扩大损失将厂房分割出租，经努力，在厂房空置一年后，才找到新的承租人。因姜春雷、刘修礼的违约行为导致涉案厂房空置达一年之久，故运城制版公司的实际损失应按双方约定的第一年租金138万元计算整年度，一审判决损失4个月，金额过少。2、运城制版公司在本案中不存在违约行为，不应对涉案厂房空置造成的损失承担任何责任。3、一审判决认定运城制版公司的合理损失为4个月的租金损失，由双方各承担50％的责任，但其对于该4个月租金损失及责任分配的认定未作任何说明，亦未列明相应的法律依据，完全是自由心证的结果，该处理结果严重侵害了运城制版公司的合法权益。
姜春雷、刘修礼辩称：一、合同约定运城制版公司应在6月17日交付图纸，但在该日其没有交付图纸。姜春雷、刘修礼在6月23日对运城制版公司交付的图纸进行核对后，予以签收。但签收仅表示确认收到的图纸及数量，而并非是对运城制版公司的违约行为予以认可。由于运城制版公司提供的图纸严重缺失，姜春雷、刘修礼无法向相关部门提交审核。二、合同约定运城制版公司应提供房屋验收合格证，但其未予提供。姜春雷、刘修礼在申办学校的过程中，政府部门及教育部门均要求先提交相关材料，看条件是否允许，但运城制版公司交付的图纸不全，姜春雷、刘修礼因不能提交图纸等材料，故无法申报办学。三、事发后，姜春雷、刘修礼一直希望能与运城制版公司协商解决，故迟迟不愿起诉，但运城制版公司一直拒绝协商，不愿退还回定金，姜春雷、刘修礼不得已才提起本案的诉讼。
姜春雷、刘修礼向一审法院起诉请求：1、判令解除双方于2015年6月12日签订的租赁合同；2、判令运城制版公司返还姜春雷、刘修礼定金30万元，并支付违约金30万元。
运城制版公司提出反诉请求：1、判令解除双方于2015年6月12日签订的租赁合同；2姜春雷、刘修礼赔偿运城制版公司经济损失138万元（包括违约金30万元）。
一审法院认定事实：2015年6月12日，运城制版公司与姜春雷、刘修礼签订《租赁合同》，约定：姜春雷、刘修礼承租运城制版公司的厂房用于文化教育、依法办学；姜春雷、刘修礼自行按国家相关规定申请办学资质；租赁期限20年，自2015年7月1日至2035年6月30日止；租金按税后租金标准，第一年为138万元/年，第二年为148万元/年，第三年起每年租金在上一年基础上增加6%，直到承租期满；租金支付方式为姜春雷、刘修礼须在6月12日前付定金30万元，运城制版公司收到定金后即开始安排清理厂房，自收到全部款项的80%起1个月内，清理厂房完毕，收到全部款项后即交付厂房；若姜春雷、刘修礼提前打全款，也应允许运城制版公司一个月时间清理厂房交付使用，运城制版公司延期清空或姜春雷、刘修礼延期支付，均视为违约，每延期一天，违约方须付给守约方违约金5000元；第二年起每年租金必须于当年9月1日前一次性支付；厂房交付前，姜春雷、刘修礼须向运城制版公司支付押金20万元；（合同第八条第三款）运城制版公司不能在收到定金五日内提供厂房、宿舍建设图纸，厂房、宿舍验收合格证的，姜春雷、刘修礼有权单方解除合同；（合同第八条第四款）姜春雷、刘修礼不按照约定支付租金达3日的，或者欠缴各项费用达3万元的，运城制版公司均有权单方解除合同，收回厂房；运城制版公司有第八条第三款约定的情形之一的，应向姜春雷、刘修礼支付违约金30万元；姜春雷、刘修礼有第八条第四款约定的情形之一的，应向运城制版公司支付违约金30万元；租赁期内，运城制版公司需提前收回厂房的，或姜春雷、刘修礼需提前退租的，应提前60日通知对方，并向对方支付违约金30万元。合同签订当日，姜春雷即向运城制版公司支付了定金30万元。2015年6月23日，姜春雷接收了运城制版公司提交的关于涉案厂房的建设图纸。此后姜春雷、刘修礼认为运城制版公司未按约交付全部的建设图纸和厂房、宿舍的验收合格证，导致其无法办理办学手续，故而依据先履行抗辩权不支付租金、押金，而运城制版公司则认为对方已接收建设图纸，且验收合格证本身不存在，其已提交了产权证，说明房屋已验收合格，无法再提供所谓的验收合格证，故而在对方未支付租金、押金情况下，其也未交付厂房。
一审法院认为，双方签订的租赁合同系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。双方均应按约定全面履行自己的义务。现姜春雷、刘修礼起诉要求解除租赁合同，运城制版公司也反诉要求解除该合同，鉴于双方均有解除合同的要求，故对双方当事人解除合同的请求，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因此，本案合同解除后，双方当事人均拥有损害赔偿请求权。本案中，运城制版公司未按约提交厂房的建设图纸，姜春雷、刘修礼未按约支付租金、押金，双方均构成违约，应当各自承担相应的责任。故姜春雷、刘修礼依据合同约定要求运城制版公司支付违约金30万元，运城制版公司依据合同约定要求姜春雷、刘修礼支付违约金30万元，均理由正当，于法有据，予以支持。上述两项违约金相互抵消后双方互不负支付义务。姜春雷、刘修礼主张先履行抗辩权，缺乏事实依据，不予支持。运城制版公司辩称对方接受图纸的行为即表明双方对合同约定的5日内提供图纸的约定进行了变更，于法无据，不予采纳。因为双方均存在违约情况，运城制版公司不返还定金，缺乏事实与法律依据，故姜春雷、刘修礼该请求应予支持。在双方均存在违约，导致租赁合同无法继续履行情况下，运城制版公司应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。在姜春雷、刘修礼没有按约支付租金、押金情况下，鉴于涉案厂房尚未交付，运城制版公司对租金损失应及时减损。结合双方对于租金、押金支付方式约定、厂房清理时间以及参照租赁合同第九条约定的提前收回厂房或提前退租应提前60日通知对方的内容，酌定运城制版公司的合理损失为4个月的租金损失。依照双方合同约定及相关法律规定，在分析各方导致合同解除的过错程度基础上，综合考量，对于运城制版公司的租金损失认定双方各承担50%责任。故姜春雷、刘修礼应赔偿运城制版公司损失230000元（138万元/12个月×4个月×50%）。姜春雷、刘修礼主张运城制版公司未在收到定金五日内提供厂房、宿舍建设图纸及验收合格证，符合合同解除的约定条件，其不承担赔偿责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。姜春雷、刘修礼未按上述法律规定及时行使解除权，亦不履行合同义务，是造成运城制版公司租金损失的重要因素，其应承担赔偿责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十九条、第一百二十条的规定，判决：一、解除姜春雷、刘修礼与运城制版公司于2015年6月12日签订的租赁合同；二、运城制版公司返还姜春雷、刘修礼定金300000元；三、姜春雷、刘修礼赔偿运城制版公司损失230000元；四、运城制版公司支付姜春雷、刘修礼违约金300000元，姜春雷、刘修礼支付运城制版公司违约金300000元，双方相互抵消；五、上述第二、三项合计后，运城制版公司尚需支付姜春雷、刘修礼70000元，该款限于本判决生效后十日内一次性付清；六、驳回姜春雷、刘修礼的其他诉讼请求；七、驳回运城制版公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费9800元，由运城制版公司负担；反诉受理费8650元，由运城制版公司负担4456.50元，姜春雷、刘修礼负担4193.50元。
本院二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院根据案件审理的需要向苍南县住房与城乡规划建设局调取了苍南县人民政府苍政发（2012）279号《关于印发苍南县工业企业临时改变房屋用途管理规定（试行）的通知》、苍南县2006年-2020年总体规划图
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中心城区用地规划图。苍南县人民政府苍政发（2012）279号《关于印发苍南县工业企业临时改变房屋用途管理规定》（试行）第四条第一款第（一）项规定，凡要求临时改变建筑物使用功能的项目，应当符合新一轮城镇总体规划的用地功能布局或其兼容性要求。第七条申请临时改变建筑物用途的办理程序中第一项向住建部门提交的资料项下第3点规定，土地和房屋权属人应当提交原设计单位或原设计单位质证及以上的设计单位对建筑结构安全的意见或房屋质量安全鉴定合格意见；第5点规定，其他相关材料和设计图纸。苍南县2006年-2020年总体规划图
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中心城区用地规划图显示涉案的运城制版公司厂房用地为商业金融业用地。上述本院调取的证据，双方当事人均无异议，本院予以确认。本院二审期间，姜春雷、刘修礼陈述称其租赁涉案厂房系为了设立民办寄宿制小学。
本院认为，关于哪方当事人违约的问题。双方当事人在租赁合同中约定运城制版公司应当在收到定金的五日内提供厂房、宿舍建设图纸，厂房、宿舍验收合格证。该部分材料系姜春雷、刘修礼申报审批手续所须必提交的资料。根据苍南县人民政府苍政发（2012）279号《关于印发苍南县工业企业临时改变房屋用途管理规定》（试行）第七条申请临时改变建筑物用途的办理程序第一项向住建部门提交的资料第3点、第5点的规定，土地和房屋权属人应当提交原设计单位或原设计单位质证及以上的设计单位对建筑结构安全的意见或房屋质量安全鉴定合格意见、其他相关材料和设计图纸。由于租赁合同中关于“厂房、宿舍验收合格证”的约定并不明确，根据该约定所使用的词句、合同目的及申请审批必须提交的资料等，对于运城制版公司应当向姜春雷、刘修礼提供的“厂房、宿舍验收合格证”，应理解为是指原设计单位或原设计单位质证及以上的设计单位对建筑结构安全的意见或房屋质量安全鉴定合格意见。运城制版公司在收取定金后未向姜春雷、刘修礼提供上述建筑结构安全的意见或房屋质量安全鉴定合格意见，且根据姜春雷出具的收件清单，其亦未向姜春雷、刘修礼提供全部出租房屋的设计图纸，故应认定运城制版公司构成违约。运城制版公司关于其未违约的上诉主张不能成立。一审法院判决支持姜春雷、刘修礼返还定金30万元的诉讼请求，处理正确，本院予以维持。至于姜春雷、刘修礼此后未支付除定金之外的剩余租金，是否亦构成违约的问题，鉴于姜春雷、刘修礼未提出上诉，故本院对一审就该问题所作的认定及处理不予评判。
关于合同解除的过错问题。涉案房屋为厂房，土地性质为工业用地，而姜春雷、刘修礼租赁该厂房系用于设立寄宿制小学，两者使用功能完全不同，必须经政府相关部门审核批准，对此，双方当事人均系明知。根据（2012）279号《关于印发苍南县工业企业临时改变房屋用途管理规定》的相关规定，凡要求临时改变建筑物使用功能的项目，应当符合新一轮城镇总体规划的用地功能布局或其兼容性要求。而涉案厂房所属地块在新一轮城镇总体规划中属于商业金融业用地。双方当事人均未举证证明将涉案厂房改变为教育用房使用功能，符合上述城镇总体规划的用地功能布局或兼容性要求。故依现有证据，双方订立合同的目的不具有可实现性，应当予以解除。双方当事人明知改变建筑物使用功能须经政府相关部门审核批准，在未了解该厂房改为教育用房是否符合规定的情况下，草率签订租赁合同，因此，对于合同目的不能实现而导致的合同解除，双方均有过错，且过错基本相当。鉴于涉案租赁合同不具有可实现性，且运城制版公司亦未交付房屋，故可认为其不存在租金损失。一审法院酌情给予4个月的租金损失，并判令姜春雷、刘修礼承担50%的责任，鉴于姜春雷、刘修礼未提出上诉，本院对一审该项处理予以维持。现运城制版公司上诉请求姜春雷、刘修礼赔偿一年的租金损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，运城制版公司的上诉请求不能成立，应予以驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17385元，由上诉人苍南运城制版有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余 萌
审 判 员 刘宏杰
代理审判员 陈黛锦
二〇一七年四月六日
代书 记员 李博武