海南省三亚市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三亚民二终字第26号
上诉人（原审被告、反诉原告）宋春菊。
委托代理人胡永秀。
被上诉人（原审原告、反诉被告）刘清明。
委托代理人李爱民。
上诉人宋春菊因与被上诉人刘清明房屋租赁合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2014）城民二初字第178号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人宋春菊的委托代理人胡永秀，被上诉人刘清明的委托代理人李爱民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告刘清明诉称：三亚紫豪海景酒店（简称紫豪酒店）是个体工商户，宋春菊是其业主。2008年8月24日，刘清明支付给宋春菊5万元，用于承租紫豪酒店一楼商场的押金。2008年12月26日，刘清明与宋春菊签订《商场租赁合同书》，宋春菊加盖紫豪酒店公章予以确认。合同约定该5万元押金（即质保金）于2012年8月24日合同到期时全额退还。合同到期时，宋春菊以各种借口拖延不还。请求判令宋春菊退还押金5万元及利息（暂计至起诉之日为4958元，计算至宋春菊支付完押金之日止）。
原审被告宋春菊答辩并反诉称：宋春菊依据2008年8月8日《临海大厦（栖霞雅居）承包合同》，与刘清明于2008年8月24日签订《商场承包合同书》（简称《承包合同》），约定，刘清明承租酒店大堂用以销售特产等，租赁期限自2008年8月25日至2011年8月24日。合同签订后，双方按约履行了合同。经营过程中，双方再次签订《承包合同》，租赁期限延长至2012年8月24日。后双方口头约定延长租赁期限至2013年2月6日止。租赁期间，刘清明多次延期支付租金，从未交纳水费。合同到期时，刘清明尚欠2012年12月至2013年2月6日期间的租金及2700元的水费。宋春菊要求把商场的租金以及拖欠的水费缴齐后再退押金，刘清明要求先退押金再给宋春菊缴纳所欠租金，双方互不相让。故反诉请求判令刘清明向宋春菊支付商场租金25036.7元以及水费2700元，共计27736.7元。
原审反诉被告刘清明辩称：一、宋春菊反诉状中陈述双方签订过两份书面合同是事实，宋春菊承认同意退还我押金也是事实，但所陈述的刘清明要求将合同延长到2013年2月6日不是事实；二、关于水费的问题，宋春菊并没有安装用水设备给刘清明使用，要求刘清明支付水费没有依据；三、2012年8月24日合同到期后刘清明并没有再继续使用商场，也没有向宋春菊缴纳过合同期满后的租金，事实上宋春菊已将商场租给他人使用，不应由刘清明向宋春菊支付租金。综上，请求法院驳回宋春菊的反诉请求。
原审判决认定：2008年8月8日，宋春菊与案外人三亚润龙酒店管理有限公司（简称润龙公司）签订《临海大厦（栖霞雅居）承包合同》，宋春菊租赁临海大厦（栖霞雅居）酒店的120间客房和一楼商务中心、总服务台做酒店经营使用，租赁期限至2013年2月6日止。宋春菊租赁后，经工商登记设立“紫豪酒店”进行酒店经营。2008年8月24日，宋春菊与刘清明签订《承包合同》，将一楼商务中心转租给刘清明经营商场，合同期自2008年8月25日至2011年8月24日，刘清明进场经营前需向宋春菊缴纳保证金5万元整，第一年租金每月7500元，第二年租金递增百分之八，合同还对租金的缴纳方式及其他事宜作了约定。合同签订后，刘清明依约向宋春菊缴纳了50000元保证金，宋春菊亦依约将场地交付刘清明经营商场。经营过程中，刘清明、宋春菊于2008年12月26日重新签订一份《承包合同》，将合同租赁期限延长至2012年8月24日止。
合同期届满后，刘清明要求宋春菊退还押金5万元，宋春菊认为书面约定的合同到期后，刘清明并未将其货物清场并将租赁的场所交还，一楼商场一直经营到2013年2月6日止，而刘清明只是缴纳至2012年11月的租金，尚有部分租金（2012年12月至2013年2月6日期间）未支付，并且刘清明在租赁期间从未交付水费，应按合同约定补缴拖欠的水费2700元，宋春菊同意从5万元押金里扣除上述费用后退还给刘清明，双方协商不成，刘清明遂诉至原审法院。
庭审中，宋春菊申请证人胡艳峰、王天和出庭作证。证人胡艳峰证明一楼商场在2012年8月24日租赁合同期满后由一个姓徐的人在继续经营，但对于刘清明与案外人徐某之间是什么关系不清楚；证人王天和证明一楼商场在2012年8月24日租赁合同期满后有人继续经营，但不清楚经营的业主是谁。刘清明于举证期限届满后向本院提交两段录音资料，内容为：1、宋春菊通过刘清明电话向案外人徐某催讨2012年12月及2013年1月两个月的租金；2、刘清明与宋春菊之间关于案外人徐某拖欠租金的对话。宋春菊认为该录音资料系刘清明于举证期限届满之后提交不予质证。
原审判决认为：《临海大厦（栖霞雅居）承包合同》虽然约定转租需经润龙公司同意，宋春菊也未能提交已经润龙公司同意转租的证据，但即使未经出租人同意进行转租，合同法第二百二十四条仅是规定出租人可以行使解除权，并不当然否认转租合同的效力。《临海大厦（栖霞雅居）承包合同》以及刘清明与宋春菊签订的《商场承包合同书》均已履行完毕，润龙公司的合同解除权亦随之不再享有。故刘清明与宋春菊于2008年12月26日签订的《承包合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，系有效合同，刘清明与宋春菊双方应恪守履行合同。本案双方争议的焦点为：一、《承包合同》期限届满后，刘清明是否还继续经营商场；二、刘清明本诉主张宋春菊退还押金50000元及占用押金利息损失有没有事实和法律依据；三、宋春菊反诉请求刘清明支付继续经营商场的租金及水费是否有事实和法律依据。
第一个焦点问题。《承包合同》约定的合同届满期限为2012年8月24日。庭审中刘清明主张合同期满后其已退出商场；宋春菊则主张合同期满后刘清明仍然继续经营，即使刘清明本人不在商场，在商场经营的案外人徐某亦是帮刘清明管理商场，实际经营的仍然是刘清明。宋春菊申请证人胡艳峰、王天和出庭作证，但证人证明合同期满后商场仍然有人继续经营，但是否系刘清明继续经营或者刘清明与继续经营商场的人之间是何关系证人无法证明，且证人胡艳峰、王天和系宋春菊的员工，证言可信程度偏低，故本院不予采信。从举证责任的角度来看，如果刘清明主张合同期内退出商场，那么其应当就退场交接等提供证据证明，现刘清明系合同期满后退场，双方合同亦未约定应当进行书面交接确认，故宋春菊主张刘清明应当提供退场交接的证据没有依据；相反宋春菊主张刘清明合同期满后仍然经营商场，那么应当举证证明刘清明继续经营商场的事实，本案中宋春菊无法证明继续经营商场的徐某与刘清明之间的关系，依法应承担举证不能的责任。鉴于宋春菊无法证明刘清明在合同期满后继续经营的事实，本院据此认定《承包合同》约定的合同期届满后，刘清明已退出商场的经营。
第二个焦点问题。由于《承包合同》合同期限届满后，刘清明已退出商场的经营，因此该合同已履行完毕。双方的合同届满日期为2012年8月24日，合同约定期满后宋春菊须将押金50000元退还刘清明，宋春菊未退还已违反合同的约定。另宋春菊占用该押金不予退还，造成刘清明的经济损失，刘清明请求按银行利息计算损失有事实根据和法律依据，应予支持。该利息损失应从2012年8月25日起计算。
三、第三个焦点问题。宋春菊反诉请求刘清明支付的25036.7元系合同期满后的租金，刘清明在合同期内没有拖欠租金，且刘清明在合同期满后已退出商场的经营，故宋春菊向刘清明主张合同期届满后的租金没有事实和法律依据，应不予支持。宋春菊可另案向合同期满后商场的经营者主张拖欠的租金。另宋春菊主张刘清明支付拖欠的水费2700元，因《承包合同》中第四.4条约定水费每月50元，刘清明未提供证据证明其已按合同约定交纳水费，故宋春菊的主张合理，刘清明应向宋春菊支付合同期内的水费共计2400元（48个月×50元）。因宋春菊尚未退还刘清明5万元押金，故刘清明拖欠的水费2400元应从押金中予以扣除。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十九条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，遂判决：一、宋春菊向刘清明退还押金5万元并支付相应的利息损失；二、刘清明向宋春菊支付拖欠的水费2400元；三、上述第一、二项抵销后，宋春菊应于本判决生效之日起十日内向刘清明退还押金47600元并支付利息损失（以本金47600元按中国人民银行同期同类贷款基准利率从2012年8月25日计至判决确定给付之日止）；四、驳回宋春菊的其他反诉请求。一审本诉案件受理费1173元（刘清明己预交），由宋春菊负担；反诉案件受理费247元（宋春菊己预交），由刘清明负担21元，宋春菊负担226元。
宋春菊不服原审判决，上诉称：1、原审判决认定事实有遗漏。《承包合同》履行过程中，刘清明或刘清明指定的姓徐的人向宋春菊交纳租金，但未交纳过每月50元的水费。《承包合同》到期后，刘清明并未将货物清场，并将租赁房屋交还宋春菊，一直经营到2013年2月6日。这在立案前的调解中确认的事实是一致的。刘清明明知紫豪酒店的租赁期限到2013年2月6日，且刘清明提交的录音材料证实租赁商场使用到2013年2月6日止。宋春菊提交了刘清明交纳2012年11月的租金收据，但刘清明直到原审判决时都未按原审法院的要求提交其缴纳租金的收据，而该证据对刘清明不利，应由其承担不利后果。故，宋春菊反诉请求刘清明支付余下未付的租金应当得到支持。2、宋春菊同意返还押金。因刘清明未按期交纳租金和水费在先，宋春菊要求按合同约定扣除未交的租金和水费后，余下的款项才退还给刘清明，刘清明不同意，才产生纠纷。原审判决宋春菊承担利息损失，于法无据。综上，原审判决认定事实错误，适用法律不当，请求：一、撤销原审判决第四项，改判刘清明向宋春菊支付租金25036.7元以及水费300元；二、变更原审判决第一项为返还押金5万元。
被上诉人刘清明辩称：（一）《承包合同》到期后，刘清明没有继续经营。1、合同到期后，宋春菊已经收取他人的租金，证明宋春菊已经与他人建立了新的租赁关系。2、刘清明已经举证证明双方承包关系因合同到期而终止，主张双方再次建立承包合同关系的举证责任在于宋春菊。宋春菊自己的员工证明有人在经营，但不清楚是谁在经营。宋春菊提交的收款收据也证明是他人在缴纳租金。应由宋春菊承担举证不能的法律责任。3、刘清明提交的录音资料，已经清楚的证明宋春菊曾向一位姓徐的新的承包人索要合同到期后的租金。宋春菊以该证据是在举证期限届满后提交为由拒绝质证，但不能否定该事实的客观存在。宋春菊在上诉状中引用了录音资料来支持自己的观点，也充分证明合同到期后刘清明已经退出经营事实的真实性。
（二）《承包合同》到期后，他人经营中拖欠的租金，宋春菊应向他人追索。宋春菊主张刘清明支付拖欠的租金没有事实根据和法律依据。宋春菊应当向合同期满后的经营者主张拖欠的租金。
（三）《承包合同》到期后，刘清明已经退出商场，宋春菊应当按照约定足额退还押金。
（四）宋春菊拒绝退还押金，应当按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息。
（五）宋春菊反诉主张的水费没有事实根据和法律依据。1、承包期间，宋春菊没有安装任何用水设施，刘清明不可能用水。事实上刘清明的商场不需要用水，也没有用水。2、承包期间，宋春菊从来没有向刘清明索取过水费。3、索取水费已过诉讼时效。4、刘清明之所以没有上诉，是基于上诉的成本已经超出法院判决水费的数额，并非认可了宋春菊的该项反诉请求。
综上，原审判决有事实根据和法律依据，应予以维持，驳回宋春菊的上诉。
经审理查明：本院查明的事实与原审判决查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为：原审判决认定《承包合同》为有效合同，双方当事人均没有异议，本院予以确认。原审判决刘清明向宋春菊支付拖欠的水费2400元，刘清明未提起上诉，本院亦予以确认。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定：“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。”本案中，宋春菊主张《承包合同》到期后刘清明仍在继续经营一楼商场，依法应由宋春菊承担合同继续履行的举证责任。1、宋春菊的证人胡艳峰证实2012年8月24日《承包合同》到期后，有人在继续经营商场，但不是刘清明本人。且在他打电话给刘清明要其缴纳租金时，刘清明答应帮胡艳峰催一下。2、宋春菊的证人王天和证明商场一直在经营，但不清楚经营者是谁。3、证人胡艳峰、王天和均系宋春菊的员工，与宋春菊有利害关系，可信性偏低，在没有其他证据佐证的情况下，其证言不能单独作为认定案件事实的依据。4、从缴纳2012年9月-11月租金的收据的内容上来看，不能反映是刘清明缴纳了2012年9月-11月的租金。5、宋春菊上诉主张刘清明在诉前调解中确认了其一直经营到2013年2月6日的事实。但从附卷的《调解记录》中不能反映宋春菊主张的事实，且依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十七条关于“在诉讼中，当事人为达成调解协议或者和解的目的作出妥协所涉及的对案件事实的认可，不得在其后的诉讼中作为对其不利的证据”的规定，宋春菊的该项上诉主张没有法律依据，其主张本院不予采纳。综上，宋春菊的证据不足以证明是刘清明在继续经营商场，应由宋春菊承担举证不能的不利后果。刘清明在原审期间提交了宋春菊于2013年12月25日用刘清明的电话与“徐先生”通电话及宋春菊与刘清明交谈的录音资料，其内容可以反映出“徐先生”已交纳2012年9月到11月房租，宋春菊向“徐先生”催要拖欠租金等事实，也反证宋春菊知道《承包合同》到期后刘清明没有继续经营的事实。2份电话录音虽是原审举证期限届满之后庭审中提交，但该证据对本案基本事实的认定有实质性影响，应予以确认。原审判决认定《承包合同》已履行完毕、刘清明在《承包合同》到期后已退出商场的经营正确，本院予以确认。宋春菊上诉主张刘清明支付拖欠2012年8月25日至2013年2月6日的商场租金25036.7元及水费300元没有事实根据，本院不予支持。《承包合同》到期后，宋春菊应按合同约定向刘清明退还押金5万元，并自2012年8月25日起支付迟延退还押金期间的利息。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但原审判决第一项与第二项不属于可抵销的判决事项，原审判决以第三项判决相互抵销不当，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：
一、维持三亚市城郊人民法院（2014）城民二初字第178号民事判决第四项和案件受理费负担的计算；
二、撤销三亚市城郊人民法院（2014）城民二初字第178号民事判决第三项；
三、变更三亚市城郊人民法院（2014）城民二初字第178号民事判决第一项为“上诉人宋春菊应于本判决生效之日起十日内向被上诉人刘清明退还押金5万元及利息（按中国人民银行一年期贷款利率自2012年8月25日起计算至本判决确定的给付之日止）”
四、变更三亚市城郊人民法院（2014）城民二初字第178号民事判决第二项为“被上诉人刘清明应于本判决生效之日起十日内向上诉人宋春菊支付拖欠的水费2400元”。
本案二审案件受理费1050元（上诉人宋春菊已预交），由上诉人宋春菊负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李柔翰
审 判 员 梁 泽
代理审判员 王晓艳
二〇一五年四月二日
书 记 员 金成玉
附相关法律条文：
中华人民共和国民事诉讼法
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……