广东省韶关市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤02民终311号
上诉人（原审被告、反诉原告）：韶关市曲江星安房地产有限公司。住所地：广东省韶关市曲江区马坝镇府前中路*号。
法定代表人：叶文安，该公司董事长。
委托诉讼代理人：彭鸿浑，广东韶正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：彭春花，女，1975年10月13日出生，汉族，住广东省韶关市武江区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：朱其明，男，1974年6月24日出生，汉族，住广东省韶关市曲江区。
上述两被上诉人共同委托代理人：唐剑辉，广东骑士律师事务所律师。
上述两被上诉人共同委托代理人：成劲松，广东骑士律师事务所律师。
上诉人韶关市曲江星安房地产有限公司（以下简称星安公司）因与被上诉人彭春花、朱其明商品房预售合同纠纷一案，不服曲江区人民法院(2017)粤0205民初1058号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月30日立案受理后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。上诉人星安公司的委托诉讼代理人彭鸿浑、被上诉人彭春花、朱其明的共同委托诉讼代理人成劲松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
星安公司上诉请求：撤销一审判决，查清事实后发回重审。事实与理由：一、彭春花、朱其明存在履行合同违约的事实。2014年9月20日，彭春花、朱其明签订《锦绣华城商品房认购书》，认购锦绣华城2幢C座701号商品房，总房价514939元，定金30000元。认购书第五条第2项约定：于认购书签定后7日内付房款30%，即154939元，于签署《商品房买卖合同》后10日内办理完按揭手续。认购书第六条约定：乙方（彭春花、朱其明）如未按本协议第五条规定的时间付款，视乙方违约，甲方（星安公司）有权对乙方追究违约金，违约金的计算为自本协议规定的应付期限之第二天起至实际付款之日止，每日按应付款额万分之五计算。乙方逾期付款超过三十天，甲方有权解除合同，并追究乙方违约责任，乙方须按累计应付款额的30%向甲方赔付违约金。2014年12月26日，彭春花、朱其明与星安公司签订《商品房买卖合同》，合同第六条第3项约定：买受人在签订合同时应付首期购房款281177元，余款20000元买受人应领取合同当天起七天内到银行办理完按揭手续，否则每日按总房款的0.5%收取违约金。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金。2014年9月20日，彭春花、朱其明与星安公司签订《锦绣华城商品房认购书》并交纳定金30000元。2014年12月26日，彭春花、朱其明与星安公司签订《商品房买卖合同》并交纳首期购房款154939元。2015年1月27日，彭春花、朱其明签订个人购房按揭贷款合同，并于2015年2月27日交纳余款70%。即首付款彭春花、朱其明逾期93天，违约金为46481.7元（154939元×30%），余款360000元，逾期150天，违约金为32400元（360000元×150天×万分之六），两项逾期违约金合计为78881.7元。二、一审法院适用法律错误，利用审判权侵犯当事人的合同处分权。一审法院依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，认定彭春花、朱其明与星安公司签订的《锦绣华城商品房认购书》是《商品房买卖合同》的有效组件，即《锦绣华城商品房认购书》的约定对双方当事人均有法律约束力，双方应按《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”的规定履行，但一审法院却违反上述法律规定，曲解法律为《商品房买卖合同》取代《锦绣华城商品房认购书》，但《商品房买卖合同》并没有约定双方放弃追究《锦绣华城商品房认购书》违约方的权利，星安公司有权按照《锦绣华城商品房认购书》约定追究违约者的法律责任。《商品房买卖合同》对购房双方在履行《锦绣华城商品房认购书》的权利义务方面有新的表述并不表示购房双方放弃追究对方的违约责任。既然合同法第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，那为何彭春花、朱其明没有按照合同履行，却可以免责，一审法院乱用审判权，利用审判权侵犯合同当事人的处分权，在新合同取代旧合同时，双方在新合同中对履行旧合同的违约责任没有任何处分的情况下，当事人的合同处分权被一审法院剥夺了。三、一审法院认定事实不清。彭春花、朱其明于2014年12月26日签订了《商品房买卖合同》，于2015年1月27日到银行签订购房按揭合同，于2015年2月27日缴清购房款，按照《商品房买卖合同》约定，逾期150天，违约金为32400元（360000元×150天×万分之六）。一审法院对于上述客观事实和反诉请求根本没有作出认定和处理。2016年12月2日星安公司已经将办理房产证所需资料上报产权登记机关备案，该证据就是办证机关出具的《宗地图》，星安公司是在提交完备的办证所需资料后，办证机关才会出具《宗地图》，因此星安公司没有逾期向办证机关提供办证资料，彭春花、朱其明的产权证延期办理是因为办证机关变更而造成的（由房管所变更为不动产登记机关）。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查清事实，撤销一审判决，依法发回重审。
彭春花、朱其明辩称，一、关于应否支付延期办证违约金的问题。按照合同约定，星安公司应在约定期限内提交办理产权登记的资料，但星安公司却逾期没有提交。在一审诉讼阶段，星安公司自认涉案房屋还有几项验收没有完成，包括规划、绿化、车位、消防，在这几项综合验收未完成的情况下是无法办证的。二、关于应否支付付款违约金的问题。办理购房按揭手续的条件是需要签订按揭合同的，需要银行、房地产开发商以及购房者三方同时在场签订按揭合同，并不是由购房者和银行单独签订，本案的按揭合同是由星安公司代办的，涉案楼盘所有办理银行按揭贷款的购房者都是这样。为能顺利办理银行按揭，彭春花、朱其明还交纳了1000元的办证费用。彭春花、朱其明不存在逾期交纳购房款的行为。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
彭春花、朱其明向一审法院起诉请求：1.判令星安公司支付违约金59425.35元。2.诉讼费由星安公司负担。
星安公司向一审法院反诉请求：1.判令彭春花、朱其明支付违约金43865.86元。2.诉讼费由彭春花、朱其明负担。
一审法院认定事实:星安公司是锦绣华城商品房的开发商、出卖人，彭春花、朱其明是夫妻、商品房的共同买受人。2014年9月20日，彭春花（乙方）与星安公司（甲方）签订《锦绣华城商品房认购书》，认购锦绣华城2幢C座701号商品房，总房价为514939元，定金30000元。该认购书第五条第2项约定：于认购书签定后7日内付房款30%，即154939元，同时签署《商品房买卖合同》。余款70%，即360000元，于签署《商品房买卖合同》后10日内办理完按揭手续。第六条约定：乙方如未按本协议第五条规定的时间付款，视乙方违约，甲方有权对乙方追究违约金，违约金的计算为自本协议规定的应付期限之第二天起至实际付款之日止，每日按应付款额万分之五计算。乙方逾期付款超过三十天，甲方有权解除合同，并追究乙方违约责任，乙方须按累计应付款额的30%向甲方赔付违约金等。签订认购书时，彭春花、朱其明依约交付了30000元定金。2014年12月26日，彭春花、朱其明与星安公司签订《商品房买卖合同》，房价变更为481177元，合同第六条第3项约定：买受人在签订合同时应付首期购房款281177元，余款200000元买受人应领取合同当天起七天内到银行办理完按揭手续，否则每日按总房款的0.5%收取违约金。第八条约定：出卖人应当在2015年12月31日前将符合约定的商品房交付给买受人使用；如遇特殊原因，出卖人可以延期。第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过玖拾日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过玖拾日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十一条约定：商品房达到使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人自出卖人书面通知之日起验收合格并同意接受，由此产生的责任由买受人承担。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金。签订合同时，彭春花、朱其明依约交付了首期房款281177元。2015年2月27日，银行按揭贷款200000元发放到位。
一审诉讼期间，彭春花、朱其明主张涉案房屋的实际交楼时间为其签订前期物业管理协议的2016年8月31日。星安公司则主张交楼时间为彭春花、朱其明收到收楼通知的时间即2016年6月22日。一审法院经审理认定：星安公司向彭春花、朱其明寄送交楼通知，彭春花、朱其明于2016年6月22日收到星安公司邮寄的《通知》后，未按通知的时间去交收楼房，根据《通知》第四条：“如2016年6月30日前未来办理交楼手续的业主，以此交楼通知书为证，不再以书面文件另行通知，2016年7月1日起自动默认已交付业主作用”约定，本案实际交楼时间应为2016年7月1日。
星安公司主张其已于2016年12月2日前将办证所需资料报产权登记机关备案，并为此提交《宗地图》予以证实。彭春花、朱其明经质证认为该证据不能证明星安公司办理了房产证。一审庭审期间，星安公司承诺于庭后补充提交证据，但一直未予提交。一审法院经审理认定：星安公司提交的《宗地图》，不足以证实其已将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案。
一审法院认为，本案争议的焦点为：一、彭春花、朱其明是否应当按照《锦绣华城商品房认购书》的约定支付违约金。二、星安公司是否应当按照《商品房买卖合同》的约定支付违约金。
关于焦点一，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，彭春花、朱其明签订的《锦绣华城商品房认购书》属预约合同，预约合同的目的是在一定期限内签订本约合同，如一方不履行订立本约合同，则需承担违约责任。现朱其明、彭春花与星安公司已经按约自愿签订了《商品房买卖合同》，对相关的权利义务进行了具体约定，《锦绣华城商品房认购书》的目的和使命已经完成，之后当事人的权利义务应由《商品房买卖合同》进行确定和约束，而且《锦绣华城商品房认购书》第五条、第六条约定的关于付款方式、时间、违约责任等内容已经被《商品房买卖合同》第六条、第七条的约定所取代，因此，星安公司要求彭春花、朱其明按照《锦绣华城商品房认购书》第五条、第六条的约定支付逾期付款违约金78881.70元的请求，该院不予支持。
关于焦点二，彭春花、朱其明自愿签订的《商品房买卖合同》是合法有效的合同，双方应当依约履行自己的权利义务，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，如当事人有违约行为的，应当承担相应的违约责任。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，星安公司应于2015年12月31日前将商品房交付给彭春花、朱其明涉案楼房实际于2016年7月1日交付，因此，星安公司已经构成违约，应当依照《商品房买卖合同》第九条第1项第（2）款的约定，从2016年1月1日起至2016年7月1日止，按日支付已付房价款的万分之五的违约金，即44028元（183天×481177元×0.5‰）。星安公司要求分段计算，前90天按万分之三计算，后面的时间按万分之五计算，该请求与合同的约定不一致，该院不予采纳。关于延迟办理产权证的违约问题。根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，星安公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，即星安公司应当在2017年6月25日前完成上述产权备案工作，但至本案作出判决前，星安公司仍未向该院提交充足的证据证实其已经在2017年6月25日前完成备案工作，因此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”的规定，星安公司应承担举证不能的不利后果，因此，彭春花、朱其明要求星安公司按照《商品房买卖合同》第十五条第2项的规定，支付违约金962元（481177元×0.2%），该院予以支持。上述两项违约金合计为44990元。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，于2017年12月20日作出(2017)粤0205民初1058号民事判决：一、韶关市曲江星安房地产有限公司应于判决生效之日起十日内支付违约金44990元给彭春花、朱其明。二、驳回彭春花、朱其明的其他诉讼请求。三、驳回韶关市曲江星安房地产有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费1286元，由彭春花、朱其明共同负担312元，韶关市曲江星安房地产有限公司负担974元；反诉费448元，由韶关市曲江星安房地产有限公司负担。
本院二审期间，星安公司提供了如下证据：一、《业主领取购房合同时间表》、中国工商银行股份有限公司韶关曲江支行出具的《证明》（内容证实彭春花、朱其明于2015年1月27日与该行签订《个人购房借款担保合同》，2015年2月15日办理了抵押预登记手续，2015年2月27日发放贷款）、彭春花、朱其明于2015年1月27日签订的《个人购房借款/担保合同》，拟证明彭春花、朱其明于2014年12月31日领取了《商品房买卖合同》，根据约定应在2015年1月7日办理完银行按揭手续，但彭春花、朱其明于2015年1月27日才办理银行按揭手续，逾期20日，导致星安公司迟延收款，应承担违约金48117.7元（481177元×0.5%×20日）；二、《宗地图》、《办理房产证所需资料》，拟证明星安公司已按时将办证资料交付给办证机构，完成了办证的全部义务，无须向彭春花、朱其明支付迟延办证违约金。彭春花、朱其明则提供了如下证据：一、彭春花、朱其明于2015年1月27日签订的《个人购房借款/担保合同》，拟证明星安公司作为购房按揭贷款的保证人，应在合同上盖章，担保合同应由借款人、贷款人、抵押人、保证人根据银行的日程安排通知各方共同签署；二、《借据》，拟证明银行于2015年2月27日发放了20万元贷款；三、《中国建设银行个人活期账户交易明细》，拟证明朱其明银行账户的真实流水明细；四、星安公司于2018年4月3日出具的《关于办理缴纳契税手续的通知》、《界址签章表》、《完税证明》，拟证明星安公司直至2018年4月3日才通知彭春花、朱其明缴纳房屋买卖契税，彭春花、朱其明已于2018年4月8日缴纳了契税，迟延办理房屋产权证书的责任不在彭春花、朱其明。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于星安公司提供的上述证据，彭春花、朱其明认为不能证实其证明目的，银行是于2015年1月27日通知其签订《个人购房借款担保合同》，但彭春花、朱其明是在2015年1月27日前就已向银行提交了申请按揭贷款的全部资料；《办理房产证所需资料》中的登记申请书、询问记录等都是空白的格式文书，上面没有本案任何一方当事人的签名、盖章，不能证明星安公司已按时提交了办理房屋产权证书所需的全部资料。对于彭春花、朱其明提供的证据，星安公司认为证据一、二恰恰可以证实彭春花、朱其明存在逾期付款的行为，且星安公司现在所主张的付款违约责任是计算至2015年1月27日；对于证据三、四认为不能证实其证明目的，涉案房屋房产证至今未办理完毕的责任不在星安公司。为进一步查明事实，本院向韶关市曲江区不动产登记中心调取了涉案房屋的《不动产登记审批表》。根据该表格记载，韶关市曲江区不动产登记中心收取涉案房屋不动产登记资料的时间为2018年4月23日。本院组织当事人对该证据进行了质证。彭春花、朱其明认为该证据可以证实星安公司确实存在逾期交付办理涉案房屋产权证书所需资料的行为。星安公司则认为该证据不能证实其是在2018年4月23日才交付办理房产证所需资料。
本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。
另查明：彭春花、朱其明于2014年9月20日与星安公司签订的《锦绣华城商品房认购书》第十条约定：协议自签订之日起生效，乙方（彭春花、朱其明）于签订《商品房买卖合同》时应将本协议交还发展商。
再查明：星安公司于本案二审程序中提出增加诉讼请求的申请，要求按照双方于2014年12月26日签订的《商品房买卖合同》第六条：“买受人在签订合同时应付首期购房款281177元，余款200000元买受人应领取合同当天起七天内到银行办理完按揭手续，否则每日按总房款的0.5%收取违约金”的约定，追究彭春花、朱其明逾期20天才办理完购房按揭手续的违约责任，要求彭春花、朱其明为此支付违约金48117.7元（481177元×0.5%×20日）。本院就此事项询问彭春花、朱其明，其表示不同意由二审法院对该项增加的诉请一并予以审理。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，本院仅对星安公司上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议的焦点是：一、彭春花、朱其明是否应当承担逾期支付购房款的违约责任。二、星安公司是否应当承担逾期提交办理涉案房屋产权证书所需资料的违约责任。
一、关于彭春花、朱其明是否应当承担逾期支付购房款的违约责任的问题。星安公司主张按照双方签订的《锦绣华城商品房认购书》的约定，追究彭春花、朱其明逾期支付购房款的违约责任。经审理查明，彭春花、朱其明于2014年9月20日与星安公司签订了《锦绣华城商品房认购书》后，双方又于2014年12月26日签订了《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》较之双方之前签订的《锦绣华城商品房认购书》在购房价格、房屋面积、付款期限、付款方式、违约责任等诸多方面均进行了变更或补充。由于《商品房买卖合同》签订在后，因此，在《商品房买卖合同》与《锦绣华城商品房认购书》的约定内容不一致时，应视为《商品房买卖合同》对原《锦绣华城商品房认购书》的约定内容进行了变更。而且双方当事人在《锦绣华城商品房认购书》中约定了“协议自签订之日起生效，乙方（彭春花、朱其明）于签订《商品房买卖合同》时应将本协议交还发展商”的内容，也说明《锦绣华城商品房认购书》的目的和使命在双方签订《商品房买卖合同》后已完成。因此，星安公司以《锦绣华城商品房认购书》的约定内容要求彭春花、朱其明支付逾期付款违约金，依据不充分，本院不予支持。至于星安公司在二审程序中增加诉讼请求，要求彭春花、朱其明按照《商品房买卖合同》的约定，支付逾期办理房屋按揭贷款的诉请。由于双方当事人对此无法达成调解，且彭春花、朱其明不同意由二审法院对该项增加的诉请一并予以审理，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判”的规定，本院对此不作审理，星安公司可就此另行起诉。
二、关于星安公司是否应当承担逾期提交办理涉案房屋产权证书所需资料的违约责任的问题。依照《商品房买卖合同》第十五条的约定，星安公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，即星安公司应当在2017年6月25日前完成上述备案工作。星安公司辩称其已按期提交了办理房屋权属登记所需资料，但其提供的《宗地图》无法证实其主张，且根据曲江区不动产登记中心出具的《不动产登记审批表》，证实不动产登记机关收到涉案房屋申请不动产登记的时间是2018年4月23日。因此，星安公司主张其不存在逾期提交办理房屋产权证书所需资料的抗辩，与事实不符，本院不予采信。一审法院据此依照《商品房买卖合同》的约定，判令星安公司支付逾期办证的违约金962元，有事实和法律依据，本院予以认同。
综上所述，韶关市曲江星安房地产有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1422元，由韶关市曲江星安房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 斌
审判员 神玉嫦
审判员 李 罡
二〇一八年五月二日
书记员 江伟炜