广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗越法民三初字第734号
原告：林德余，住广州市越秀区。
被告：广州金东源房地产开发有限公司，住所地：广州市越秀区。
法定代表人：萧泽光，职务董事长。
委托代理人：周石文、吴晓嘉，广东南方福瑞德律师事务所律师。
原告林德余诉被告广州金东源房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员程秀建适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告林德余，被告的委托代理人周石文、吴晓嘉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与被告签订的广州市城市房屋拆迁产权调换协议书及房屋拆迁安置协议，约定被告应于2008年3月6日在北京路征地红线新建商业大厦首层西向11.23平方米安置给原告回迁，但被告至今仍未安置原告回迁，且拖欠临迁补助费等拆迁费用，故请求法院判令：1.安置原告回迁；2.被告向原告支付从2014年9月28日起至2015年3月31日止的临迁补助费（按每月168.45元计算）；3.被告向原告支付从2014年9月28日起至2015年3月31日的逾期回迁违约金（按每日11.23元计算）；4.被告支付自2014年9月28日至2015年3月31日的调换协议违约金（按每日11.23元计算）。
被告辩称：不同意第一项诉请，因为回迁房没有建成，土地使用权尚未取得。同意第二项诉请，对于第三、四项诉请，原告该两项诉讼请求存在重复请求，我方只同意支付其中一项。
经审理查明：原广州市越秀区北京路仰忠街天马巷2-7号房屋（总建筑面积11.23平方米，用途：住宅）是以原告名义登记的房产。
2004年1月12日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《广州市城市房屋拆迁产权调换协议书》，其中约定：现市房地产管理局以拆许字（2003）第21号《城市房屋拆迁许可证》批准甲方拆除产权属于乙方所有的房屋。经双方协商，达成产权调换（补偿）协议如下：一、乙方同意甲方拆除座落在越秀区北京路仰忠街天马巷2-7号房屋，建筑面积11.23平方米。二、甲方将自有的座落在北京路原征用红线范围新建仰忠商业大厦第首层西向建筑面积11.23平方米的自有房屋，用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）。五、甲方应在2008年3月6日将自有房屋交付给乙方。六、甲乙双方须严格履行协议。甲方违反本协议第五条的，应按每超期一天赔偿11.23元的标准向乙方承担违约责任等。同日，双方又签订《房屋拆迁安置协议》，其中订明：乙方同意甲方拆除北京路仰忠街天马巷2-7号房屋，建筑面积11.23平方米。乙方同意2004年1月16日前迁出原址房屋，自行解决临时搬迁，甲方每月支付168.45元临迁补助费给乙方至通知乙方回迁之月止。甲方应于2008年3月6日前，在北京路原征用红线范围新建仰忠商业大厦第首层西向建筑面积11.23平方米安置乙方回迁居住。甲方逾期安置乙方回迁的，应按每超期一天赔偿11.23元的标准向乙方承担违约责任等。
因被告拖欠拆迁费用，原告曾于2014年8月18日向本院提起诉讼，要求被告支付自2012年8月28日起至2014年8月28日止的临迁补助费、该期间的逾期回迁违约金及逾期产权调换的违约金。本院经审理后，于2014年10月9日作出（2014）穗越法民三初字第2008号民事判决书，判决：“一、被告广州金东源房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内，向原告林德余支付自2012年8月29日起至2014年8月28日止的临迁补助费（每月按168.45元计算）。二、被告广州金东源房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内，向原告林德余支付自2012年8月29日起至2014年8月28日止的逾期回迁违约金（每日按11.23元计算）。三、被告广州金东源房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内，向原告林德余支付自2012年8月28日起至2014年8月28日止的违约金（每日按11.23元计算）。四、驳回原告林德余的其他诉讼请求。”
因被告至今仍未安置原告回迁。原告遂于2015年3月16日向本院起诉，提出上述诉讼请求。
另查明：2013年7月，本院曾就涉案的拆迁地块的后续开发建设事宜向广州市国土资源和房屋管理局发函查询。该局于2013年11月20日函复本院，内容为：北京路以东、万某以北、文明路以南地段，经（93）穗城规东片地字50号《建设用地规划许可证》、穗国土【1993】征（拨）通某第611号《建设用地通知书》、穗国土建用函【2001】32号文同意被告办理用地手续，用地面积为45004平方米；其中19954平方米用地已办有偿使用手续，分别已核发穗国土建用字【2003】第1号（18040平方米）、穗国土建用字【2005】第435号（1914平方米）《建设用地批准书》。穗国土建用字【2003】第1号《建设用地批准书》地块已核发2005国用字408号《国有土地使用证》，土地使用权人为被告，使用权面积15901.9平方米；尚余约25050平方米未完善用地手续。按照《市国土房管局、市发展改革委、市财政局关于进一步规范前置审批用地公开出让及前期投入补偿有关问题的意见》（穗国房字【2013】421号）的有关规定，前置审批用地须以公开挂牌方式完善土地出让手续。（93）穗城规东片地字50号《建设用地规划许可证》与穗国土【1993】征（拨）通某第611号《建设用地通知书》项下地块未完善用地手续的范围，可由原用地单位自行完成征地拆迁补偿安置结案后，向该局申请以公开挂牌方式完善土地出让手续等。
被告为证明其司拟兴建的仰忠大厦尚未取得相应的土地使用权，向本院提交了广州市城市规划局向其司发出的编号分别为穗规批【2002】2号、穗规批【2005】132号《关于原则同意修建性详细规划的复函》及附图，标注首期建设用地项目名称为“名城商业广场”，而“仰忠街商业大厦”位于尚未取得土地使用权的地块上。被告为证明其兴建的“名城商业广场”项目为商业用途而非住宅，向本院提交了2007年5月11日广州市城市规划局核发的《建设工程规划许可证》及《建设工程审核书》，显示该项目设计为商业大楼。
本院认为：原、被告签订的《广州市城市房屋拆迁产权调换协议书》及《房屋拆迁安置协议》是双方在自愿的基础上签订的，意思表示真实，内容合法，双方应恪守履行。被告理应依约于2008年3月6日前安置原告回迁，但从被告提交的证据显示被告尚未取得拟安排原告回迁的“仰忠街商业大厦”所在的土地使用权，原告诉请要求被告安置回迁的条件尚未不具备，故对原告该项诉请，本院暂不予支持。被告至今未能依约安置原告回迁且未依时支付临迁补助费，显已构成违约，原告据此要求被告按《房屋拆迁安置协议》的约定支付临迁费及逾期回迁违约金合法有理，本院予以支持。上述产权调换协议及拆迁安置协议分别约定了被告应在2008年3月6日前未将自有房屋交付原告及安置原告回迁的，逾期每日按11.23元标准向原告承担违约责任。因拆迁补偿与拆迁安置不同，补偿是对被拆迁房屋所有权的补偿，解决的是所有权问题，安置是对被拆迁房屋使用人的安置，解决的是使用权问题。因此，前述协议中约定的性质不同，原告诉请要求被告再按照产权调换协议的约定支付逾期办理产权调换的违约金，合理合法，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告广州金东源房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内，向原告林德余支付自2014年9月28日起至2015年3月31日止的临迁补助费（每月按168.45元计算）。
二、被告广州金东源房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内，向原告林德余支付自2014年9月28日起至2015年3月31日止的逾期回迁违约金（每日按11.23元计算）。
三、被告广州金东源房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内，向原告林德余支付自2014年9月28日起至2015年3月31日止逾期办理产权调换的违约金（每日按11.23元计算）。
四、驳回原告林德余的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费25元，由被告广州市金东源房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上述请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 程秀建
二〇一五年五月二十八日
书记员 邵 欣