江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏05民终2715号
上诉人（原审被告）：江苏地基工程有限公司，住所地江苏省宜兴市宜城街道龙潭西路51号。
法定代表人：周曙东,该公司董事长。
委托诉讼代理人：李雪林，江苏万事法律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吴江永盛混凝土有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇三里桥村。
法定代表人：孙建明,该公司董事长。
委托诉讼代理人：徐军，江苏日易律师事务所律师。
上诉人江苏地基工程有限公司（以下简称地基公司）因与被上诉人吴江永盛混凝土有限公司（以下简称永盛公司）合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院(2017)苏0509民初11346号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
地基公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回永盛公司诉讼请求，并由永盛公司承担一、二审诉讼费及保全费。事实与理由：1、《投资购房确认单》是苏州瑞景房地产开发有限公司（以下简称瑞景公司）用以折抵地基公司工程款的期房，地基公司对该房屋没有所有权，永盛公司对此情形是明知的。地基公司的权利是请求瑞景公司办理该房屋的网签手续、交付该房屋并转移其所有权，因此，抵债的标的是债权，不是物权。瑞景公司给地基公司出具《投资购房确认单》时，该房屋己具备合法的预售条件，《投资购房确认单》作为债权凭证，合法有效，并且，地基公司、永盛公司、瑞景公司三方均认可该债权具有可转让性。永盛公司签收了《投资购房确认单》原件，就表示己经受领了地基公司对瑞景公司的债权，地基公司以债抵债的义务已经履行完毕，交付后的风险理应由永盛公司承担。2、该房屋之所以能被查封，一方面是瑞景公司的债权人提出保全申请，另一方面是该房屋没有办理网签手续。《投资购房确认单》是瑞景公司出具给地基公司的债权凭证，当地基公司于2016年1月22日将《投资购房确认单》原件交给永盛公司后，地基公司便无法要求瑞景公司办理网签手续，只有永盛公司才有权要求瑞景公司办理网签手续，而永盛公司怠于要求瑞景公司办理网签手续，才导致该房屋能被法院查封。因此，该房屋被查封，完全可归责于永盛公司，永盛公司无权根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定解除《房屋折抵货款协议书》。
永盛公司辩称：根据双方的《房屋折抵货款协议书》第七条约定，房屋产权登记完成后，双方之间的债权1138820元债务抵销。这是一个以房抵债协议，地基公司以可转让的房屋抵偿与永盛公司之间的债务，但基于被查封等特殊原因，该房屋已经不具备转让的性质和作用，双方之间的债务当然不能抵销。一审法院查明的事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。
永盛公司向一审法院起诉请求：解除永盛公司与地基公司签订的以房抵款协议书，地基公司向永盛公司支付货款1138820元，本案诉讼费由地基公司承担。
一审法院认定事实，2014年7月17日，永盛公司作为供方（乙方）和地基公司作为需方（甲方）签订混凝土购销合同一份，约定甲方因东恒盛世水下灌桩工程向乙方购买强度等级为C30、C40的预拌混凝土，交货日期为2014年7月至2014年9月，货款总额据实结算，如需泵送另加15元每立方米；甲方不按合同约定履行付款义务的，乙方可以立即停止供货。
2016年1月22日，地基公司作为甲方与永盛公司作为乙方签订《房屋折抵货款协议书》一份，双方确认乙方为甲方承建的吴江东恒盛世桩基工程项目供应商品砼，甲方以房产折抵货款的形式支付乙方供应该项目所需商品砼的部分价款；双方一致同意甲方以其具有转让权的房产抵偿货款，抵偿货款总金额为1138820元，本房产总金额已包含转让方已经交给房产公司的契税及维修基金；折抵房产为苏州市吴江区瑞景国际103幢2006室房屋，面积为139.93平方米；双方确认截至2016年1月21日甲方结欠乙方货款1736570.54元，在甲方扣除抵押房款后，余款597750.54元甲方在2016年2月7日前向乙方结清；甲方保证上述抵欠款的房屋无产权上的争议，未因其他事由被查封、抵押或出售；乙方保证本协议签订后，在完成房产过户之前不得以任何理由出售该房屋；甲方保证该房屋可以作为一手房进行转让登记，并可登记在乙方或者乙方指定的任何第三人名下；乙方保证本协议签订后，因甲方所需支付乙方房产价值金额的货款而产生的债权债务关系自动消灭；如抵偿货款的房屋因甲方原因被查封、抵押、出售时，上述房屋的全部所有权依然归甲方所有，乙方有权要求甲方支付所欠货款；当该房屋产权登记完成之后，双方之间该数额（1138820元）的债务抵销。签订协议书当日，地基公司向永盛公司业务员丁国宏交付《投资购房确认单》一份，该确认单载明购买单位为地基公司，购买标的物为103幢2006室房屋，房屋总价为1105447元、维修基金16792元、契税16582元，合计1138820元。
2016年5月13日，因债权人中国农业银行股份有限公司吴江分行申请保全，一审法院对瑞景公司的未售房屋予以查封，其中包含103幢2006室房屋。截至一审案诉讼时，地基公司结欠永盛公司的剩余货款数额为1138820元。
一审法院认为：永盛公司、地基公司签订的房屋折抵货款协议书系双方真实意思表示，但该协议对如何发生抵偿货款的效力作出截然不同的约定，其第四条第五款约定协议签订后因甲方所需支付乙方房产价值金额的货款而产生的债权债务关系自动消灭，其第七条第二款约定该房屋产权登记完成之后双方之间数额1138820元的债务抵销，双方亦作出不同理解，无法达成补充协议。对于该项争议，一审法院认为：上述协议的核心内容应归结为地基公司以其未取得所有权的房屋抵偿其结欠永盛公司的数额为1138820元的货款，双方以签订协议书方式直接实现折抵货款还是以办理房屋所有权证方式实现折抵货款，该协议书约定不明，故该项争议实质为双方对协议履行方式发生的争议，在此情形下双方应依法按照有利于实现合同目的的方式履行，鉴于该协议书的目的为地基公司以让渡不动产所有权来抵偿数额为1138820元的货款，且不动产所有权的取得应以登记作为生效要件，故地基公司结欠永盛公司的数额为1138820元的债务应在涉案房屋办理所有权登记之日消灭。地基公司在协议书中保证该房屋未因其他事由被查封，依照文义解释和该协议书的其他条款，所谓“其他事由”应界定为不能归责于合同任何一方的事由或者不以合同任何一方的意志为转移的事由；协议书指定房屋因其他债权人以诉讼方式主张权利（即不能归责于合同任何一方的事由）而遭到查封，致使永盛公司无法取得该房屋并办理权属登记，由此认定，地基公司无法保证该房屋未因其他事由被查封，无法实现协议书约定的抵偿债务的根本目的，故永盛公司作为合同相对方有权解除该协议，并要求地基公司支付相应数额货款。永盛公司要求解除该协议书的诉状副本已于2017年10月9日送达至地基公司，故该协议书于该日解除。综上，一审法院判决：一、永盛公司与地基公司签订的《房屋折抵货款协议书》于2017年10月9日解除。二、地基公司应于判决生效之日起十日内向永盛公司付款1138820元。案件受理费减半收取7525元，保全费5000元，由地基公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。地基公司提交本院（2017）苏05民终3006号民事判决书，证明双方在签订抵债协议的时候，本案涉及的房屋已具备预售的条件。永盛公司对该份证据的真实性没有异议，但认为与本案没有关联性。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，《房屋折抵货款协议书》系当事人真实意思表示，地基公司在签订协议时对标的房产没有所有权不影响协议效力，该协议应属合法有效，各方当事人均应按照约定履行义务。地基公司与永盛公司于协议中明确约定地基公司以其具有转让权的房产折抵货款，并在合同中载明了用以折抵货款的房产信息，该协议应认定为以物抵债协议，地基公司负有向永盛公司转移标的物所有权的义务。地基公司以协议签订时该公司对房产没有所有权为由，主张协议的性质应为该公司以其对瑞景公司的债权抵偿债务，与双方约定不符。地基公司主张案涉房产系瑞景公司用以抵偿欠该公司工程款的房屋，依据该主张，本案中存在瑞景公司与地基公司、地基公司与永盛公司之间的两个以物抵债法律关系。为履行地基公司与永盛公司之间协议，地基公司可指示瑞景公司直接向用盛公司履行，或者由地基公司受让标的物所有权后再向用盛公司转让。《房屋折抵货款协议书》签订后，标的房产因瑞景公司原因被法院预查封，地基公司基于与瑞景公司的以物抵债关系而对标的房产具有的处分权受限，永盛公司以房屋所有权实现债权的合同目的不能实现，该公司有权解除合同。《投资购房确认单》仅系地基公司与瑞景公司债权债务关系的凭证，地基公司以确认单作为协议附件并向永盛公司交付确认单原件，不足以认定地基公司已履行《房屋折抵货款协议书》项下转移标的物所有权的义务。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施。不论合同解除前地基公司对永盛公司所负债务是否因抵偿而消灭，合同解除后，地基公司对永盛公司负有的债务仍应清偿。
综上所述，地基公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15050元，由上诉人江苏地基工程有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 柏宏忠
审 判 员 管 丰
审 判 员 李 诚
二〇一八年五月七日
法官助理 杨俊生
书 记 员 周媚荧