广东省广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0114民初3547号
原告：王爽，男，1982年3月21日出生，汉族，住广州市花都区，
委托诉讼代理人：朱伟科，广东踔厉律师事务所律师。
被告：陈新菊，女，1968年7月16日出生，汉族，住广州市花都区，
委托诉讼代理人：丰志鹏，广东富颂达律师事务所律师。
第三人：广州家瑜房地产代理有限公司，住所地广州市花都区新华街金都路7号金华花园F幢23号商铺，统一社会信用代码91440114596180443J。
法定代表人：袁冰雯。
委托诉讼代理人：袁素云，女，该公司员工。
原告王爽与被告陈新菊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月26日立案受理，诉讼中，本院依王爽的申请追加广州家瑜房地产代理有限公司作为本案第三人，后本院依法适用简易程序于2017年6月26日公开开庭进行审理，后因案情需要本案转为普通程序组成合议庭于2017年10月25日公开开庭进行审理。原告王爽的委托诉讼代理人朱伟科，被告陈新菊的委托诉讼代理人丰志鹏，第三人广州家瑜房地产代理有限公司（以下简称“家瑜公司”）的委托诉讼代理人袁素云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王爽向本院提出诉讼请求称:1.确认原、被告双方于2017年1月2日签订的《房地产买卖合同》已于2017年4月17日解除；2.判令被告向原告退还定金5万元及利息（按银行同期贷款利率，自2017年4月17日计至实际付清日）；3.判令被告向原告支付损失赔偿金31万元及利息（按银行同期贷款利率，自2017年4月17日计至实际付清日）；4.判令被告向原告赔偿按揭费用损失7425元；5.判令被告向原告赔偿律师费损失8万元；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年1月2日，原告王爽与被告陈新菊签订一份《房地产买卖合同》约定，原告向被告购买位于广州市花都区新华街公益路1号骏威广场商业大厦A座20-B房（以下称“标的房屋”），房价为229万元，银行按揭付款，签订合同当天支付人民币5万元作为定金；卖方应在签订本合同后7天内向抵押银行办理提前还贷手续，卖方承担还贷之一切手续费用；首期款（含定金）人民币83万元须于成功递件后转付卖方……七、卖方收取定金后不能按本合同约定将该物业售予买方的，或者因违约而无法将该物业售予买方的……卖方并须退回买方已付的所有费用（包括定金和房款）…合同签订当天，原告向被告支付了定金5万元，随后原告也向中国工商银行广州花都支行申请办理购房按揭手续，花去按揭费用7425元，该银行于2017年1月18日出具《个人二手房贷款初审结果通知书》称同意按约定发放贷款146万元。合同签订后，房产中介曾多次催促被告办理提前还贷手续以便房屋解押，但被告多次借辞推搪不予解押，导致双方不能递件过户。2017年3月，被告明确向中介称不愿出售标的房屋，导致上述合同无法继续履行。如今，位于标的房屋同地段的房子纷纷涨价，因为被告不愿卖房，必然导致原告购买同地段房子增加较多费用。经向权威部门咨询，标的房屋现市场价达260万元。原告曾委托律师于2017年4月14日寄发《律师函》通知被告解除上述合同并要求被告承担违约责任等，但因被告原因无法送达遂于2017年4月17日退件。尽管退件，但该通知也应于2017年4月17日视为送达，也即该合同已于2017年4月17日解除。上述合同系双方真实意思表示，合法有效，被告拒不办理提前还贷手续，以及表示不愿出售标的房屋等行为构成根本违约，原告有权单方解除合同并要求被告承担违约责任，遂委托律师提起诉讼。为维护自身合法权益，原告特向贵院提起诉讼，请支持全部诉讼请求。
被告陈新菊辩称，1.我方同意双方于2017年1月2日签订的房地产买卖合同于2017年4月17日解除。2.我方同意退回定金5万元，并向原告支付违约金5万元。但我方认为导致双方合同解除的过错不全在于我方。3.我方认为原告诉请的3-5项损失没有事实和法律依据，请求法庭予以驳回。
第三人家瑜公司述称，我方对原告的诉讼请求没有意见，同意原告的诉讼请求，原告起诉状中的事实与理由属实。
经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区新华街公益路1号骏威广场商业大厦A座20-B房，权属人为陈新菊，于2015年7月24日抵押给广州花都稠州村镇银行股份有限公司，债权数额为9289000元。
2017年1月2日，陈新菊（卖方）与王爽（买方）及家瑜公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》，约定卖方将涉案房屋出售给买方，总楼价为2290000元，买卖双方同意该物业交付使用时间为卖方收齐楼款当天，付款方式为涂销抵押后付款：1.签订合同当天支付50000元作为定金；2.卖方应在签订本合同后7天内向抵押银行办理提前还贷手续，卖方承担还贷之一切手续费用。买方按揭付款的，买方须在完成提前还贷、涂销抵押登记及归档手续后的7天内签订《购房抵押贷款合同》；3.首期楼款830000元须于成功递件后转付卖方；4.楼价余款1460000元申请贷款，该款在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行开设的账户内。银行实际贷款额与应付楼价余款的差额由买方于缴交税费前付清。5.买卖双方须在完成提前还贷、涂销抵押登记及归档手续后3天内备齐交易所需之资料向房屋登记机关申请买卖…七、卖方收取定金后不能按本合同约定将该物业售予买方的，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付等额于定金作为违约金，卖方须退回买方已付的所有费用（包括定金和房款），卖方逾期交付该物业的，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付等额于定金作为违约金。买方交付定金后不能按合同约定买入该物业，应向卖方支付定金作为违约金，卖方有权另行出售该物业；同时基于经纪方所提供之服务，违约方必须支付经纪方楼价的3%作为咨询及中介服务费。合同还就各方的权利义务进行了约定。
在签订合同当日，王爽向陈新菊支付定金50000元，并向广州竞宇金融服务有限公司支付按揭代理费7425元。王爽于2017年1月18日取得中国工商银行股份有限公司广州花都支行出具的个人二手房贷款初审结果通知书。陈新菊表示其因资金紧张无法偿还涉案房屋的按揭贷款，因此未对涉案房屋进行涂销抵押，也无法履行合同约定的义务。家瑜公司表示在2017年1月底至2月底期间催促陈新菊履行合同，其当时表示资金紧张无法办理提前还贷手续，并在2月时表示要求王爽加价300000元才肯出售，当时王爽未同意，之后到2017年3月再次催促陈新菊履行合同时，陈新菊表示不愿再出售房屋。王爽表示陈新菊未履行合同，除了通过家瑜公司催促陈新菊履行合同之外，其还于2017年4月5日委托律师向陈新菊寄送律师函，该律师函未妥投于2017年4月17日退回。王爽认为陈新菊未按合同约定履行义务，应由陈新菊退回定金、赔偿房价差损失、按揭费损失及律师费损失等，陈新菊表示其并非恶意不履行合同，因此只同意按合同约定退回定金并支付违约金50000元，双方协商不成，王爽遂诉至本院成讼。王爽认为合同无法履行的过错在于陈新菊，现房屋价格上涨导致其产生相关损失，因此向本院申请对涉案房屋的市场价值进行评估，本院依法摇珠确定广州市亿信房地产土地评估有限公司对涉案房屋的市场价值进行评估，该公司经过现场勘查于2017年10月19日出具报告书，载明涉案房屋在2017年4月17日的市场价值为2688220元。为此，王爽变更第3项诉讼请求为：判令被告向原告支付损失赔偿金398220元及利息，利息从2017年4月17日起按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计至实际付清日，并要求陈新菊承担评估费9921元。
诉讼中，王爽向本院提出保全申请，本院审查后依法作出（2017）粤0114民初3547号民事裁定，裁定：一、查封担保人郭素芬名下位于广州市花都区金华路10号10座2号梯403房；二、冻结陈新菊的银行存款447425元或查封等值的其他财产。后本院依法采取了查封措施，为此王爽预缴了保全费2757元。
本院认为，王爽与陈新菊及家瑜公司签订的《房地产买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应履行各自的义务。该合同包含了买卖双方分别与经纪方之间的居间合同关系及买方与卖方之间的房屋买卖合同关系，本案主要审查王爽与陈新菊之间的房屋买卖合同关系。
在签订合同后，王爽已按合同约定支付定金50000元，并在合同约定的时间履行了办理按揭贷款手续的义务，陈新菊作为卖方有义务按照合同约定向抵押银行办理提前还贷手续，陈新菊在签订合同时理应清楚其自身经济状况，现在合同履行过程中陈新菊以其资金紧张为由拒绝办理提前还贷涂销抵押的手续，缺乏依据，本院不予采纳，现陈新菊的行为导致涉案合同无法继续履行，构成根本违约，依约应承担相应的违约责任。因陈新菊同意涉案合同于2017年4月17日解除，故本院确认涉案合同已于2017年4月17日解除。另外，王爽根据合同约定要求陈新菊返还已付定金50000元，合理有据，本院予以支持。关于王爽主张的损失赔偿金，本院认为，虽然合同约定违约金为定金金额即50000元，但根据评估机构出具的评估报告，涉案房屋在合同解除时即2017年4月17日的市场价格已上涨为2688220元，与合同约定的交易价格2290000元相差398220元，由此可见王爽因陈新菊的根本违约行为而产生的实际损失已超过合同约定的违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”，王爽主张陈新菊承担因违约造成的房价差损失398220元，合理有据，本院予以支持。关于王爽主张的律师费80000元、按揭费7425元、定金利息及房价差损失利息等，因双方对上述费用并未进行任何约定，王爽亦未能举证证明上述房价差损失未能弥补其实际损失，故王爽主张的超出上述房价差损失398220元的其他损失，依据不足，本院均不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：
一、确认原告王爽与被告陈新菊及第三人广州家瑜房地产代理有限公司签订的《房地产买卖合同》中关于原告王爽与被告陈新菊之间的房屋买卖合同关系于2017年4月17日解除；
二、被告陈新菊在本判决生效之日起十日内向原告王爽返还定金50000元；
三、被告陈新菊在本判决生效之日起十日内向原告王爽赔偿房价差损失398220元；
四、驳回原告王爽的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费28300元、保全费2757元及评估费9221元，均由被告陈新菊负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 吴海萍
人民陪审员 邓燕梅
人民陪审员 刘泳诗
二〇一七年十一月一日
书 记 员 张丽彬
郑萍
孙雪芳