广东省广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤0114民初1821号
原告：林茂春，男，1981年1月16日出生，汉族，住福建省福安市，
委托诉讼代理人：侯桂连，广东国灿律师事务所律师。
被告：广州花都雅居乐房地产开发有限公司，住所地广州市花都区新华街新都大道以南，统一社会信用代码91440101725639469M。
法定代表人：郑重。
委托诉讼代理人：赵瑰丽，该公司职员。
原告林茂春诉被告广州花都雅居乐房地产开发有限公司（以下简称雅居乐公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月30日立案受理后，依法由审判员李紫晖适用简易程序独任审理。原告林茂春的委托诉讼代理人侯桂连，被告雅居乐公司的委托诉讼代理人赵瑰丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林茂春向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付逾期交楼的违约金65620.73元（违约金以总房价725893元为基数，按每日0.1‰的标准，自2015年8月11日计至2018年1月30日）；2、被告承担本案诉讼费。
事实和理由：2013年8月15日，原告认购被告位于广州市花都区新华街花都永发路2号花都雅居乐花园（扩展）自编26座2606房，认购价为725893元，交楼时间约定2015年8月10日前。2013年9月13日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同》（预售），合同约定：被告未能按合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，按已付房价款的日0.1‰的标准支付违约金至实际交付日止；交房时被告应出具“供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料”，上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由被告承担。原告依约支付完毕房价，但被告一直没有取得永久用电的证明，没有在合同约定交付日期将符合交付标准的房屋交付原告。因此原告一直未收楼。原告认为：被告未取得永久用电，不符合交楼条件，逾期交楼期间应向原告支付逾期交楼的违约金。截至原告起诉之日，被告逾期交楼904日。为维护权益，原告诉至法院，请法院依法判决，判如所请。
被告雅居乐公司辩称：我方确认涉案房屋的房款725893元，合同约定的交楼时间2015年8月10日，该房屋目前仍没有交楼。房屋延迟交楼违约金为总房价款的日0.1‰，但我方认为我方没有违约，不应当承担违约责任，因为商品房买卖合同附件7第六条约定涉案商品房具备竣工验收备案表即符合收楼条件，涉案房屋在2014年6月28日已经取得竣工验收备案，符合合同约定验收条件，并没有法律强制性规定房屋具备永久性用电才能交付使用，在没有法律强制规定的情况下，双方应当遵从合同的约定，涉案房屋目前暂时使用临时用电，但是我方认为使用临时用电应当由相关行政机构进行行政处理，而不应当由法院以判决被告违约的形式来促使永久性用电的解决，法院审理合同纠纷应基于合同约定来审理，不能超越合同约定的范围。另外，我方认为该案部分已经超过了诉讼时效，因为合同约定是按照日计算违约金，2015年8月11日至2017年10月1日期间应当适用两年诉讼时效，2017年10月1日之后的适用三年诉讼时效，所以2015年8月11日至2016年1月30日期间已过诉讼时效。
双方当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证，经审理查明：雅居乐公司系广州市花都区107国道西侧花都雅居乐花园小区项目的开发商。2013年8月15日，原告（认购方）与被告（出售方）签订《花都雅居乐花园认购书》，约定由原告向被告购买位于广州市花都区新华街花都永发路2号花都雅居乐花园（扩展）（自编26栋）2606房，认购价为725893元，该物业的装修标准为毛坯装修，于2015年10月前交付使用。
2013年9月13日，原告与被告签订《商品房预售合同》及附件，约定被告为甲方（卖方），原告为乙方（买方），乙方购买的商品住宅为预售商品房，该商品房作为在建商品房，已具备《广东省商品房预售管理条例》规定的预售条件，已取得《商品房预售许可证》，编号为穗房预（网）字第20130362-1号，核发机关为广州市国土资源和房屋管理局。乙方所购商品房屋为广州市花都区新华街花都永发路2号花都雅居乐花园（扩展）（自编26栋）2606房，总金额为725893元。第十二条交房条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付约定：甲方应当在2015年8月10日前将本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应该向乙方出示甲方出具的授权委托书。第十四条延期交房的违约责任约定：甲方如未能按本合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按已付房价款的日0.1‰的标准支付违约金至实际交付之日止，合同继续履行。第十五条房屋交付时的有关资料约定：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应当向甲方提供交存首期物业专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。第十六条交付时的验收约定：乙方应在接到收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。
合同附件七为补充协议，其第六条约定：双方同意对《商品房买卖合同》第十二条、第十五条的补充约定：甲方向乙方发出《收楼通知书》后，且在乙方办理收楼手续时，向乙方出示了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及提供已加盖甲方公章的《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》，即视为符合交付标准，乙方同意办理收楼手续。第十八条约定：6、双方确认，《商品房买卖合同》及本补充协议的所有条款均是经双方充分协商后达成的一致意见，双方对条款内容已有充分的了解和共同的认识，并且充分理解了违反合同条款的责任及后果，本补充协议如与《商品房买卖合同》不一致，以本补充协议约定为准。
被告于庭审中确认涉案房屋的房价款为725893元，并于庭后提交的书面说明中确认本案原告的房款已全额支付，并确认上述装修款属于房款的一部分，房款总额是包含装修款的。
涉案房屋于2014年6月28日取得竣工验收备案表。被告于庭审中确认，截至庭审时涉案房屋仍不具备永久用电使用条件，目前仍是使用临时性用电，该房屋目前仍没有交楼。
本院认为：原告与被告签订的《认购书》、《商品房预售合同》及附件均是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。
本案的争议焦点是涉案房屋是否符合交楼条件，被告是否应承担逾期交楼违约责任。根据附件七第十八条第6款约定，双方确认《商品房买卖合同》及补充协议的所有条款均是经双方充分协商后达成的一致意见，双方对条款内容已有充分的了解和共同的认识，并且充分理解了违反合同条款的责任及后果，补充协议如与《商品房买卖合同》不一致，以补充协议约定为准。本案双方当事人在补充协议第六条中将《商品房买卖合同》第十二条、第十五条关于交房条件及房屋交付时有关资料的约定变更为被告出示了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》和提供已加盖被告公章的《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》，即视为符合交付标准。该约定为双方的真实意思表示。但本案为商品房预售合同纠纷，买受人应依约支付房款，出卖人应转移房屋所有权于买受人，房屋所有权中的使用权必须在房屋交付时符合要求。房屋是以居住为目的，具备正常水电设施是居住生活的必备条件,无论双方在合同中是否约定交付房屋时必须具备正常水电设施，开发商向购房人交付的房屋均应具备正常水电设施。本案中，原、被告均确认涉案房屋现不具备永久用电使用条件，涉案房屋不能满足商品房交付买受人所必须具备的基本居住要求。其次，根据《供电营业规则》第十二条的规定，对基建工地等非永久性用电，可供给临时电源，供电期限一般不得超过六个月，逾期不办理延期或者永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电使用。由于涉案房屋不具备永久用电的条件，不能保证用电供应的安全与稳定。综上，虽然雅居乐公司已经按照补充协议约定取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，但其为涉案房屋提供的是临时用电，不能保证用电期间临电供应的安全和稳定，不能满足商品房交付买受人所必须具备的基本居住要求，因此，涉案房屋尚未达到交付条件。
关于涉案房屋的交付时间，原告与被告签订的《商品房买卖合同》中约定的交付时间为2015年8月10日前，原、被告双方在庭审中对此没有异议，一致确认合同约定的交楼时间为2015年8月10日前，涉案房屋至今未交楼。
双方确认涉案房屋的总房价款为725893元，被告确认原告已支付全部购房款，合同约定的交楼日期为2015年8月10日前，截至庭审涉案房屋仍未具备永久用电条件，被告未取得永久用电证明，故雅居乐公司应自2015年8月11日起承担违约责任，应按合同约定支付违约金。关于雅居乐公司提出的2015年8月11日至2016年1月30日期间的违约金已超过诉讼时效的抗辩意见。因合同中约定的违约金为按日计算，原告于2018年1月30日向本院提起诉讼，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”因《中华人民共和国民法总则》施行的时间为2017年10月1日，在此之前的违约金作为债权应适用《中华人民共和国民法通则》中第一百三十五条规定的二年的诉讼时效期间，原告未提交证据证明本案存在诉讼时效中止或中断情况，因此，原告所主张的2015年8月11日至2016年1月30日期间的违约金按《中华人民共和国民法通则》中第一百三十五条规定的两年诉讼时效期间计算，至2018年1月30日原告起诉时已超过诉讼时效，故本院对雅居乐公司提出的原告所主张的2015年8月11日至2016年1月30日期间的违约金已超过诉讼时效的抗辩意见予以支持，对原告所主张的该部分时间段的违约金不予支持。因此，雅居乐公司应向原告林茂春支付自2016年1月31日起至原告起诉之日即2018年1月30日期间的违约金，经本院核算，上述期间共731天，按总房价款725893元，每日0.1‰的标准计付，被告应向原告支付逾期交楼违约金53062.78元（725893元×0.1‰×731天）。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款的规定，判决如下：
一、被告广州花都雅居乐房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告林茂春支付逾期交房违约金53062.78元；
二、驳回原告林茂春其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费720.3元，由原告林茂春负担137.85元，由被告广州花都雅居乐房地产开发有限公司负担582.45元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不提交的按自动撤回上诉处理。
审判员 李紫晖
二〇一八年三月十二日
书记员 林桂泽
本案适用法律条文附录
《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条【普通诉讼时效】向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
《中华人民共和国合同法》
第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。