四川省犍为县人民法院民 事 判 决 书（2018）川1123民初555号原告：焦万福，男，生于1973年5月6日，住四川省犍为县。委托诉讼代理人（特别授权）：焦琳欢，女，生于1996年7月15日，住四川省犍为县。系原告之女。委托诉讼代理人（特别授权）：杨万兴，犍为县定文法律服务所法律工作者。被告：张思群，女，生于1962年1月5日，住四川省犍为县。被告：戴强，男，生于1957年6月25日，住四川省犍为县。原告焦万福与被告张思群、戴强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月13日立案受理后。依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告焦万福的委托代理人焦琳欢、杨万兴，被告张思群、戴强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、责令被告立即配合原告进行原告购买的被告私有的位于犍为县XX永房产房产证、国有土地证过户手续；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2006年10月24日签有住房转让协议一份，以1万元的价格购买了被告私有的位于犍为县XX镇34.75㎡，原房权证号为（2002）字第**号，土地使用面积49.79㎡，相应的国有土地证为犍国用（2003）第（二）XX某号的房产。买卖合同签订后经犍为县XX法律服务所见证并完成了房屋的交付使用，现原告多次找被告要求过户，然而被告却不理不问，并且想回购该房屋，不愿配合原告过户。故依法起诉。原告为其主张向本院提交了以下证据：1、原告的身份证复印件，拟证明与见证书上的是同一人；2、见证书、房产证复印件张思群身份证复印件、二被告户口本复印件、原告身份证复印件等，拟证明原被告之间的房屋买卖合同成立在、真实合法有效；3、办理见证的收费依据200元；4、张思群在2006年10月24日出具的收条一份并且该收条是被告单位的便签写的，拟证明卖房子是二被告共同行为。被告张思群辩称，1、此次纠纷是原告不与被告好好协商所致；2、原告自感理亏，长达十一年多不敢提出过户，被告张思群与原告在瞒着被告戴强的情况下，于2016年10月24日签订了“房屋出让协议”、“见证书”，原告付款后，被告张思群即悄悄将名下的“两证”交给原告保管，想在适当时机才告诉被告戴强，在征得其同意后，双方即到相关部门登记产权变更手续。因该房早就被原告租用，并不是见证后完成交付使用的。事后一直没有告诉被告戴强房屋出让一事；3、被告张思群在不经丈夫戴强同意，在戴强不在场也没有其委托书及其身份证的情况下办理“见证书”确实侵犯了戴强的合法权益。4、房屋出让前，由原告一家租用。2005年1月15日，张思群的母亲就离开该房屋，住在戴强名下的建华街14号；5、原告为了少交过户手续费，“房屋出让协议中只写四千元，实际付款一万元，反正原告正租用该房，卖给原告，被告戴强不会发现；2018年3月8日，原告方打电话要求过户，被盖张思群认为，原告长达十一年多都没有商量要求过户，突然两个电话就不近人情起诉，对不起结婚三十六年的丈夫戴强。被告张思群为其主张向本院提交了以下证据：1、见证书复印件，拟证明戴强没有在场；2、刘乾进的一份证明，拟证明在卖房之前该房就租给了原告；3、杨贵明的一份情况说明，拟证明当初租房是杨贵明将该房租给了原告。被告戴强辩称，1、无义务协助原告过户，房屋买卖出让协议被告戴强完全不知情，协议是原告与张思群恶意串通所为，是被告戴强不在场又无委托书的情况下违法办理的见证书；2、房屋买卖出让协议、见证书无效，房屋买卖出让协议中没有戴强签字盖手印，见证书中戴强的签名和手印系伪造；3、本案诉讼费应由原告承担，原告与张思群恶意串通，取得被告夫妻共同财产即张思群名下的“两证”，不构成善意取得实质的产权，严重侵犯了戴强的合法权益；4、戴强与张思群于1982年1月结婚，至今已达36年，焦万福与张思群签订的房屋出让协议中的房屋是夫妻共同财产；5、虽然该房登记在张思群一人名下，但是仍属于夫妻共同财产，登记一方未经另一方同意，擅自将房屋出让给原告，是无权处分的行为，如果得不到另一方的追认，原告就够不成善意取得，所签协议就是无效的，戴强有权追回该房屋的“两证”及其钥匙。涉案房屋不是原告善意取得而是非法占有十年以上，造成过户条件不具备，至今房屋尚未办理所有权变更登记；6、房屋转让价格不合理，原告为少交过户手续费，“协议”中转让金为四千元，而实际支付转让金为一万元，但该转让金明显低于市价，该房屋是是张思群所在单位XX粮站出让给职工的福利房，“两证”上标明的面积肯定比实际小；7、原告所诉“房屋经见证并完成了房屋的交付使用”理由不成立，该房尚未便利产权登记手续，物权没有发生转移，该房还是二被告的夫妻共同财产；8、办理见证书时没有严格依法办事。常住人口登记中显示戴强与张思群是夫妻关系，但“房屋买卖协议”中却没有戴强的签名及指纹。见证书中戴强的签名及指纹不是戴强的签名和指纹。见证书中没有戴强的委托书、身份证复印件等资料。戴强未在场的情况下作了假见证书；9、原告所诉“被告并且想回购房屋，不愿配合原告过户”说法有不当之处：一是涉案房屋的协议、见证书的签订与见证时刻，戴强都没有资格到场参与过户，行使权利与义务不对等。二是因为涉案房屋的物权尚未登记变更，物权没有发生转移，张思群支付三万元给原告商量，让其母亲回到涉案房屋居住，渡过余生是合情合理的事。目前其母亲身体欠佳，随四弟张思银居住。更何况当时原告与张思群买卖涉案房屋都是事出有因。何况涉案房屋近两年都无人居住……原告过户之事双方不好好商量，在张思群身体欠佳又居住在交通不便的梁家山上。被告戴强未提交证据。被告张思群对原告提交的证据质证如下:对证据1、3、4没有意见；对证据2质证意见为：这个事情戴强没有去，这个字是我签的，原告找人代写的，我收了钱以后就一起去了。被告戴强对原告提交的证据质证如下:对证据1没有意见；对证据2质证意见为：不真实不合法的，是无效的协议，没有戴强的签字。见证书中戴强的签名指纹不属实。一万元明显低于市价。建筑面积少于国土面积不合理；对证据3的质证意见为：我没有见过，我不知道；对证据4的质证意见为：我不知道。原告对被告张思群提交的证据质证如下：对证据1无异议，但达不到张思群想要的证明目的；对证据2质证意见为：是否是本人意思不清楚，证明原被告交易前的事情，与本案无关；对证据3的质证意见为：不知道是否是其本人签字，还应该出庭接受质询，没有证明效力。被告戴强对被告张思群提交的证据均无异议。本院对原告提交证据评判如下：证据1、3、4符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信；证据2中《房屋出让协议》张思群与焦万福均认可，本院予以采信。房产权证复印件、国有土地使用权证复印件、张思群身份证复印件、焦万福身份证复印件、张思群与戴强户口簿复印件符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。见证书的甲方与《房屋出让协议》的甲方不一致，《见证书》的内容本院不予采信。本院对被告张思群提交证据评判如下：证据1的评判意见同原告证据2的评判意见；证据2、3系证人证言，因证人未到庭无法核实其真实性，本院不予采信。本院经审理认定如下事实：二被告系夫妻关系，二被告在婚姻关系存续期内有位于犍为县XX镇XX永的房屋一套，房产证号为犍房权证2002字第**号，国有土地使用证号为犍国用（2003）第（二）-XX某号，二证上的登记人均为张思群一人。2006年10月24日，张思群与焦万福协商买卖该房屋，张思群在收到焦万福购房款1万元并出具《收条》后，一同到犍为县XX法律服务所签订了《房屋出让协议》并办理了见证，为少交过户费用，在《房屋出让协议》上约定的购房款为“肆千元”，并约定“甲方有义务协助乙方办理过房手续，费用由乙方自理”。协议签订后，张思群将该房的房权证、国有土地使用证及钥匙交给了焦万福，焦万福入住后居住至今。近年来，因该房过户事由双方发生矛盾，故原告诉来本院，请求责令被告配合原告对该房进行过户并承担本案诉讼费。根据被告抗辩主张的焦点，本院评判如下：1、张思群与焦万福签订《房屋出让协议》是否恶意串通。本院认为，焦万福购买房屋是为了自己居住，且支付了合理价款，不具有恶意串通的意图。如果张思群与焦万福串通，则损害的是戴强的利益，而该房出卖后，戴强和张思群夫妻共同生活至今已近12年，因此，戴强认为张思群串通他人损害其利益既无事实根据亦不符合常理。2、被告主张《房屋出让协议》无效是否成立。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，合同无效有五种法定情形，而本案中所签订的《房屋出让协议》没有这五种情形，因此，该主张不能成立。3、戴强认为张思群是无处分权人而处分了夫妻共同财产，事后戴强未追认，焦万福构不成善意取得，所签协议就是无效的。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，戴强主张《房屋出让协议》无效的理由不成立。善意取得是物权的取得方式，本案中原告并未主张过取得了物权，只是要求被告按《房屋出让协议》履行合同，因此，不涉及善意取得。4、关于被告认为“见证书”不合法的问题。本院认为，“见证书”不是合同订立、生效的必要条件，是否办理“见证书”或“见证书”是否有效均不影响合同的订立、生效。根据各方当事人的诉讼主张，本案的争议焦点在于：戴强是否同意张思群出售讼争房屋的认定。虽然《房屋出让协议》上无戴强的签名，但根据戴强与张思群系夫妻关系，结合戴强在《反驳诉讼请求书》中“……更何况当时原告与被告张思群买卖‘涉案房屋’都是事出有因。”的陈述，能够反映出戴强在事前知晓张思群出售讼争房屋给焦万福。同时，戴强在《反驳诉讼请求书》中“何况‘涉案房屋’近两年都无人居住……”的陈述和戴强在庭审中的陈述“经过本月22日了解，涉案房屋现在无人居住。因为几年前原告将房屋租给崔印芳（音）。最近这两年房屋维修不善已经搬走了……”，亦说明戴强知晓该讼争房屋已经出售，因此对该房出现维修不善，近两年无人居住的状况并不在意，且戴强在张思群出售讼争房屋至今近十二年内未提出异议，故本院认定戴强系同意张思群出售讼争房屋，二人系共同处分人。戴强关于其不知晓张思群出售讼争房屋且不同意出售的主张，与常识和情理以及其本人陈述不符，本院不予采纳。本院认为，原告焦万福与被告张思群于2006年10月24日签订《房屋出让协议》时，合同双方为完全民事行为能力人，是双方真实意思的表示，且该协议并未违反《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，双方签订的《房屋出让协议》有效。讼争房屋虽未办理物权变更登记，但不影响合同效力，双方应当按《房屋出让协议》继续履行。因此，原告焦万福要求被告协助办理讼争房屋过户手续的请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九条、第四十四、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十四条、第五十五条之规定，判决如下：一、原告焦万福与被告张思群于2006年10月24日签订的《房屋出让协议》继续履行；二、本判决生效后十日内被告张思群、被告戴强协助原告焦万福办理上述房屋的不动产权证的变更登记手续；变更不动产权证登记中产生的费用依据本判决第一项中《房屋出让协议》的约定由原告焦万福承担。本案案件受理费400元，由被告张思群、戴强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。审判员  余锦二〇一八年五月十四日书记员  杨程附：本判决书所适用的法律条文。《中华人民共和国合同法》第九条：当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国物权法》第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十四条：当事人申请证人出庭作证，应当在举证期限届满十日前提出，并经人民法院许可。人民法院对当事人的申请予以准许的，应当在开庭审理前通知证人出庭作证，并告知其应当如实作证及作伪证的法律后果。证人因出庭作证而支出的合理费用，由提供证人的一方当事人先行支付，由败诉一方当事人承担。第五十五条：证人应当出庭作证，接受当事人的质询。证人在人民法院组织双方当事人交换证据时出席陈述证言的，可视为出庭作证。