北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）朝民初字第13016号
原告北京颐泰商务酒店管理有限公司，住所地北京市朝阳区荧屏里4号楼-2至12层、5号楼-1至4层。
法定代表人孙清一，经理。
委托代理人崔爽，北京市盈科律师事务所律师。
委托代理人杜荣荣，北京市盈科律师事务所律师。
被告鄂尔多斯市鼎烽国晟商贸有限公司，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区宏源时代广场9楼。
法定代表人贾国伟。
原告北京颐泰商务酒店管理有限公司（以下称原告）与被告鄂尔多斯市鼎烽国晟商贸有限公司（以下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人崔爽到庭参加了诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年8月31日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将北京市朝阳区某某房屋（以下称涉诉房屋）转租给被告，租期自2011年9月10日至2019年9月9日，其中，2011年9月10日至2011年12月9日为免租期，免租期无需支付租金，但需支付水、电、燃气费用。租金标准为：2011年12月10日至2014年12月9日每月租金为116648元；2014年12月10日至2016年12月9日每月租金为122480元；2016年12月10日至2018年12月9日每月租金为128604元；2018年12月10日至2019年9月9日每月租金为135035元。合同签订后，原告依约交付了房屋，但被告自2014年3月10日起开始拖欠租金及水电费。鉴于被告存在严重的违约行为，原告于2014年12月12日向被告发出《房屋租赁合同》终止函两份，被告分别于2014年12月13日和2015年1月12日签收。现被告仍占用涉诉房屋，故为维护合法权益，原告诉至法院，要求：1、确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2015年1月12日解除；2、被告立即向原告腾退涉诉房屋；3、被告向原告支付2014年3月10日至2015年1月12日的租金1114164.9元；4、被告向原告支付2014年6月至2014年12月1日的水电费106336元；5、被告按每月122480元的标准（参照原合同租金标准）向原告支付自2015年1月13日起至实际腾退之日止的房屋使用费；6、被告向原告支付逾期支付租金的违约金2479664.72元（以拖欠租金为基数，按日百分之一的标准，自逾期之日起计算至合同解除之日即2015年1月12日止）；7、被告赔偿原告房屋闲置期间的6个月租金损失734880元。
被告未到庭，亦未提交书面答辩状。
经审理查明：北京市朝阳区某1房屋（建筑面积为9556.09平方米）、5号楼-1至4层房屋（建筑面积为5731.59平方米）均登记在某2公司（以下称某2公司）名下，房屋所有权证书号分别为X京房权证朝字第XX**号、9XX**号。
2010年11月18日，某2公司与某3公司（以下称某3公司）签订《房屋租赁合同》，约定由某3公司承租某2公司名下位于北京市朝阳区某4号楼房屋（房屋所有权证书号分别为X京房权证朝字第XX**号、9XX**号），房屋总建筑面积为15057.68平方米，租期自2010年12月1日至2026年4月30日。关于转租，合同约定，某2公司同意某3公司在租期内，在法律许可的范围内，只允许转租用于酒店配套经营的项目包括美容美发、干洗服务、咖啡厅、健身房、餐饮、电子商务、机车票代理、小商品零售、办公、银行，不允许转租给歌厅、桑拿中心，其转租所需面积小于该房屋总建筑面积的25%，转租后的租赁户给某2公司备案。
2011年6月10日，某2公司、某3公司与原告签订《房屋租赁合同转让协议》，载明某2公司同意某3公司在2011年6月16日将其在《房屋租赁合同》中的权利义务全部转让给原告，即由原告取代某3公司地位，作为原《房屋租赁合同》承租人。
2011年8月31日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将涉诉房屋（面积约为1475平方米）转租给被告作餐饮经营使用；租期为八年，自2011年9月10日（交房日）至2019年9月9日，其中2011年9月10日至2011年12月9日为免租期，被告无需支付免租期间的租金，但被告施工期间发生的实耗水、电、燃气费用由被告承担；租金标准为2011年12月10日至2014年12月9日每月租金为116648元、2014年12月10日至2016年12月9日每月租金为122480元、2016年12月10日至2018年12月9日每月租金为128604元；2018年12月10日至2019年9月9日每月租金为135035元；被告须于合同签订后2个工作日内，将首季度租金和定金一并交纳给原告，一次性交给原告房屋租赁定金233296元，交房后作为房屋租赁押金，该押金于本合同租赁期满被告返还房屋并扣除被告应支付费用后五个工作日内无息退还给被告；租金支付方式为按季度支付，提前一个月交纳下季度租金，即每季度前一个月的5日之前将下季度租金交纳到原告指定账户，若被告逾期交付房租的，每逾期一日应按拖欠租金1%支付滞纳金，超过20天的，原告有权随时终止合同并要求被告承担违约赔偿责任；被告承担经营中的水、电等费用，按被告水、电实际使用数量（损耗按使用量分摊）及物价相关规定计费。
关于违约责任合同约定，租赁期间，被告应及时支付租金、水、电等费用，否则原告有权停止提供水、电、气等各项服务，由此造成的损失及后果由被告自行承担；租赁期间双方不得擅自解除合同，如被告无故提前退租，被告应按退租时月租金的6倍支付违约赔偿金，房屋所有的装修和设施或设备全部归原告所有，若给原告造成损失的，被告还应负责赔偿，若原告无故提前解约收回房屋的，应按退租时月租金的6倍支付违约金，并按被告的装修残值赔偿被告损失；被告未依合同按时支付租金，每逾期一日则违约方需按季租金的1%支付违约金给对方，被告未支付或延迟支付租金，逾期超过20天的，原告有权解除合同收回房屋，不退还押金，并按退租时月租金的6倍索赔违约金及追究被告其他违约责任。
庭审中，原告提交《房屋租赁合同》终止函、快递详情单及邮件查询结果，用以证明因被告逾期交纳租金，原告行使合同解除权，于2014年12月12日向被告发出《房屋租赁合同》终止函两份（一份邮寄至涉诉房屋，一份邮寄至内蒙古），告知终止与被告的房屋租赁合同，并要求被告于收到函件15日内及时付清各项费用并支付滞纳金，将租赁场所及时返还给原告并及时将自有财物搬离，逾期未搬离视为遗弃，原告可自行清理，被告分别于2014年12月13日和2015年1月12日签收邮件。
原告提交水电费催缴单、电力消耗记录表、自来水消耗记录表及交纳水电费票据，用以证明被告拖欠水电费情况。
原告提交谈话笔录，表示因某5公司在涉诉房屋内的厨房设备等物品因其他案件被本院查封，涉诉房屋门上曾被张贴了封条，后本院于2015年12月1日解除封条。
经询，原告表示其主张的房屋闲置期间的租金损失734880元实质就是解除合同违约金，合同明确约定了违约金标准为退租时月租金的6倍。关于拖欠的租金和水电费，原告表示2014年3月10日至2014年6月9日期间的租金被告交纳了70000元，尚欠279944元未交纳，此后再未交纳过租金；2014年6月共产生21133元水电费，被告已交纳10540，尚欠10593元未交纳，2014年7月至2014年12月1日被告未交纳过任何水电费。
以上事实，有当事人陈述以及《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同》终止函、快递单、房屋所有权证书、催缴单、水电消耗记录表、票据、《房屋租赁合同转让协议》、谈话笔录等证据在案为证。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
本案中，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，当事人均应据此行使权利、履行义务。根据合同约定，被告应于每季度前一个月的5日前向原告交纳下季度租金，逾期超过20天仍未交纳的，原告有权解除合同并收回房屋，现被告未举证证明其交纳了2014年3月10日以后的租金（原告认可已交纳的70000元租金除外），且原告解除合同的通知已于2015年1月12日到达被告，故原告要求确认《房屋租赁合同》于2015年1月12日解除、被告支付2014年3月10日至2015年1月12日的租金（不含原告认可的被告已交纳的70000元）并腾退涉诉房屋的请求具有事实和法律依据，本院予以支持，租金数额由本院依法核算。关于水电费，合同明确约定了水电费由被告承担，而被告未举证证明其交纳了相应的水电费，且原告提交了催缴单、水电消耗记录表和交费凭证予以佐证，故对原告关于水电费的主张本院予以支持，数额由本院依法核算。关于合同解除后的房屋使用费，本院参照《房屋租赁合同》约定的合同解除同期的租金标准予以确定，且以原告主张标准为限。关于原告主张的房屋闲置期间的租金损失，本案系因被告根本违约导致房屋租赁合同解除，故原告要求被告赔偿其房屋闲置期间的6个月租金损失并无不当，且合同也约定了因被告违约导致合同解除的，原告有权按退租时月租金的6倍向被告索赔违约金，故对原告的该项请求本院予以支持。关于逾期支付租金的违约金（滞纳金），合同明确约定了逾期付款的违约责任，该违约责任与解除合同的违约责任的适用前提并不相同，因此两者可以并用，但考虑到逾期支付租金的违约金（滞纳金）约定的标准过高，原告亦未举证证明其实际损失，故本院以欠付租金为基数，以不超过中国人民银行同期贷款基准利率四倍的标准对违约金数额进行相应调整。
被告经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席判决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告北京颐泰商务酒店管理有限公司与被告鄂尔多斯市鼎烽国晟商贸有限公司就北京市朝阳区某某房屋签订的《房屋租赁合同》于二○一五年一月十二日解除；
二、被告鄂尔多斯市鼎烽国晟商贸有限公司于本判决生效后七日内向原告北京颐泰商务酒店管理有限公司腾退北京市朝阳区某某房屋；
三、被告鄂尔多斯市鼎烽国晟商贸有限公司于本判决生效后七日内向原告北京颐泰商务酒店管理有限公司支付二○一四年三月十日至二○一五年一月十二日的租金一百一十一万四千一百六十四元九角；
四、被告鄂尔多斯市鼎烽国晟商贸有限公司于本判决生效后七日内，按照每月十二万二千四百八十元的标准，向原告北京颐泰商务酒店管理有限公司支付自二○一五年一月十三日起至实际腾退之日止的房屋使用费；
五、被告鄂尔多斯市鼎烽国晟商贸有限公司于本判决生效后七日内向原告北京颐泰商务酒店管理有限公司支付二○一四年六月至二○一四年十二月一日的水电费十万六千三百三十六元；
六、被告鄂尔多斯市鼎烽国晟商贸有限公司于本判决生效后七日内向原告北京颐泰商务酒店管理有限公司支付逾期交纳租金的违约金十五万元；
七、被告鄂尔多斯市鼎烽国晟商贸有限公司于本判决生效后七日内向原告北京颐泰商务酒店管理有限公司支付房屋闲置期间的租金损失七十三万四千八百八十元；
八、驳回原告北京颐泰商务酒店管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费42280元，由原告北京颐泰商务酒店管理有限公司负担18637元（已交纳8342元，于本判决生效后七日内交纳10295元），由被告鄂尔多斯市鼎烽国晟商贸有限公司负担23643元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 柯 岩
代理审判员 孙茜倩
代理审判员 李甲军
二〇一六年一月十一日
书 记 员 张 晨