江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏05民终4793号上诉人（原审原告）：张镫文，男，汉族，1974年6月1日生，住河南省开封市经济技术开发区。被上诉人（原审被告）：孙勇玉，男，汉族，1985年6月15日生，住江苏省建湖县。委托诉讼代理人：庄夏军、王晓义，北京市惠诚（昆山）律师事务所律师。张镫文与孙勇玉房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2017）苏0583民初509号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年5月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。张镫文的上诉请求：撤销原审法院判决，改判被上诉人退还上诉人定金5万元。理由:双方合同约定先办理贷款再支付首付款，但苏州市政府新政策出台后，需要办理网签合同才能办理贷款，为此双方产生矛盾，2016年11月后上诉人失去了购房资格，因此，导致买卖合同无法履行是政策原因所致，故被上诉人应当返还定金。孙勇玉表示服从原审法院判决。张镫文的诉讼请求：被告立即返还原告5万元购房定金；被告承担诉讼费。原审法院审理查明：位于昆山市玉山镇××路××室房屋所有权人系被告孙勇玉，该房屋上尚设有抵押权。2016年9月17日，原告作为买方（乙方）、被告作为卖方（甲方）在中介方昆山市福临房屋中介有限公司（丙方）的居间下，签订了《房屋买卖中介服务协议》，该协议载明：1、甲方同意将本人座落在昆山市玉山镇虹桥路358号楼1408室房屋出售给乙方，房屋产权证面积56.64平方米，房屋所有权证号101264234，国有土地使用权证号43490。2、房屋成交价格86万元。3、付款方式：合同签订首付定金5万元，甲方在收取定金时，将房屋产权证交给中介方；乙方申请银行贷款或者公积金贷款审批通过后，预计在2016年10月31日前乙方付房款32万元给甲方，用于协助甲方清偿银行贷款，不足部分由甲方负责清理；甲乙方送全过户材料、付清税费后为其申请产权变更登记。产权过户预约时间为2016年11月20日左右（以贷款审批通过时间为准）；乙方购房余款于乙方贷款到账时一次付清，时间按照银行发放标准，同时甲方交房；乙方申请贷款金额为47万元，中介方在收全乙方贷款材料后为其审批贷款，须全权委托中介方办理抵押登记事宜。房屋交易的相关税费均由乙方承担。4、违约责任：本协议经双方及中介方签字，乙方给付甲方购房定金后即行生效，协议生效后，如甲方违约，应退赔购房定金的双倍给乙方；如乙方违约，购房定金归甲方所有。5、乙方逾期付款，每逾期一天按逾期应交款额的千分之一向甲方支付逾期违约金。甲方逾期交付房屋，每逾期一天按已付房款的千分之一向乙方支付逾期违约金，逾期超过15个工作日，守约方有权单方面解除合同。6、成交总价包括已有的配套设施，有线电视开通单，维修基金；交房之前的水电有线电视费物业费由甲方承担；乙方购房尾款付清之前甲方需将水电有线电视过户给乙方；交房之前甲方要将该房屋内所有户口迁出；甲乙方商议留置款2万元于中介方，待甲方交房付清所有费用后，由中介交给甲方。上述协议上有原被告签字，中介方加盖业务专用章。签订上述协议当日，原告支付了被告购房定金5万元。其中45000元系由原告转账至被告银行账户。2016年10月3日，苏州市政府发布《关于进一步加强全市房地产市场调控的意见》，该意见规定，非本市户籍居民家庭申请购买第1套住房时，应提供自购房之日起前2年内在苏州市区（××区）、昆山市、太仓市累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。2016年10月21日，昆山市城乡建设局发布《贯彻落实苏州市政府有关工作流程》。根据昆山市房产限购新政，在2016年9月29日零点之前已签订单并支付部分购房款（有银行转账记录），均不限制购买。昆山市房产交易中心官方网站于2016年10月20日张贴的通知显示：对于2016年10月4日之前已经签订认购协议且已经支付部分房款的存量房买卖，按老政策执行。目前对于已付部分房款的认定，除买卖双方直接银行转账外，通过经纪机构、支付宝、微信等方式支付的，只要买方到卖方支付的凭证链事实清楚，经买卖双方（包括经纪机构）至市房产交易中心窗口确认，予以认可。（其中，经经纪机构转账等需在2016年10月31日前办理网签手续）。昆山市房产交易中心官方网站2017年3月22日的通知显示：对于在2016年10月4日前购房，买卖双方通过银行转账支付部分购房款的，于2017年3月27日起，在存量房买卖网签备案前，房产经纪机构通过网签材料上传后，买卖双方及房产经纪机构人员需携带昆山市不动产登记证或房产证和土地证、买卖双方身份证件、银行转账凭证原件等资料至房产交易中心交易窗口申请办理。原告以不符合购房政策为由诉至法院要求被告退还定金5万元。审理中，原审法院向原被告房屋买卖合同居间方的经办人和负责人王洪兵调查了解情况。王洪兵陈述：我是他们双方买卖房屋的经办人，也是居间方的负责人。在我们的居间下，他们签订了合同。签订合同后，我们着手给买方办理贷款，因为准备贷款材料耽搁了一点时间，在去年国庆之前没来得及去申请贷款。后来苏州和昆山的新政策出来了，按照新政策要求，银行要求有网签合同才办理贷款，但是房屋上有抵押贷款是不能网签的；同时，双方合同约定先申请贷款，后再由买方支付首付款偿还抵押贷款，然后再去办理过户。合同约定的流程与政策要求的流程不一致；双方未能就这个矛盾达成一致意见，买方担心在审批贷款前先行支付首付款偿还抵押贷款会存在风险，最后双方没有谈成。双方最后谈的结果，我不是太清楚。这个政策也是特殊时期的特殊要求，在2016年11月、12月之后，又没有这样的要求了，但是这时候买方已经不具备购房资格了。原告对王洪兵的陈述无异议，被告认为目前能够交易并且同意继续交易。以上事实由原告提供的房屋买卖中介服务协议、收条、房产证、土地证复印件、居间公司出具的证明，被告提供的房产限购实施细则、昆山市房产交易中心的公告、银行交易明细2张，针对王洪兵的调查笔录和双方当事人陈述予以证实。原审法院认为：本案争议问题为原告是否因政策原因导致无法继续履行涉案房屋买卖合同。经双方举证质证可以确认原被告双方在2016年10月4日之前签署了房屋买卖合同，并且由原告直接转账支付了被告部分购房款。从苏州市及昆山市新政实施细则以及昆山市房产交易中心在2016年10月20日和2017年3月22日张贴的公告来看，这种情况仍按老政策执行，可以经过认证网签交易。原告并未举证证实被告有存在其他违反合同约定的不予配合继续交易的情形存在，且被告在庭审中明确表示同意继续交易，如确实因政策原因无法继续交易同意退还原告定金，在此情形下，原告要求退还定金无法律依据，不予支持。关于居间方所述因合同约定的交易流程和政策规定的交易流程存在矛盾导致无法继续交易问题。原审法院认为，先行偿还抵押贷款再行网签系政策规定，这并非新政的特殊要求，早在2014年昆山市房产交易中心就已经规定了网签相关事项。至于银行要求先行网签再行审批贷款问题，这并非政策规定不可逾越的交易障碍，且原告也未提供证据证实该流程系多数银行的硬性规定，原告以此为由认为政策原因导致交易无法继续履行进而退还定金缺乏法律依据。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条和（中华人民共和国民事诉讼法）第六十四条之规定，判决如下：驳回原告张镫文的诉讼请求。案件受理费1050元，减半收取525元。该费用由原告自行负担。二审查明事实与原审法院查明事实一致。本院认为，双方于2016年10月4日签订房屋买卖合同，根据苏州市及昆山市二手房房屋买卖新政实施细则以及昆山市房产交易中心的公告，涉案合同仍按老政策执行，可以办理网签交易。故上诉人认为合同无法履行的原因是政策所致依据不足。另被上诉人在涉案房屋交易过程中并不存在违反合同约定的不予配合继续交易的情形存在，且在原审法院庭审中明确表示同意继续交易，故上诉人要求退还定金无法律依据，不予支持。据此，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人张镫文负担。本判决为终审判决。审判长  顾平审判员  陈斌审判员  杨兵二〇一七年八月九日书记员  许炯