北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终4003号
上诉人（原审被告）：北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区小屯西路111号院1号楼2层201室。
法定代表人：周政，董事长。
委托诉讼代理人：王欣，北京市五环律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：申燕玲，女，1960年5月29日出生。
上诉人北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司（以下简称万科公司）因与被上诉人申燕玲商品房预售合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2016）京0101民初6631号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
万科公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判把违约金标准降低至万分之一；2.申燕玲承担诉讼费。事实和理由：1.逾期办理房屋所有权转移登记并非我公司原因导致，依据合同约定，我公司不应当承担违约责任；2.申燕玲已实际入住涉诉房屋，逾期办理产权证并未造成其实质损失，故要求支付违约金缺乏事实依据；3.产权证逾期办理的原因在于土地出让存在瑕疵，我公司并无过错，请求根据影响程度免除违约责任。
申燕玲辩称，同意一审判决，万科公司与第三方之间的纠纷不能成为本案的免责事由，万科公司应承担违约责任。不同意万科公司调整违约金的主张。我主张的违约金已经低于合同约定，合同中没有注明造成实际损失后才支付违约金，合同明确约定的是违约就支付万分之五的违约金。
申燕玲向一审法院起诉请求：1.判令万科公司支付逾期办理房屋产权证的违约金102277.02元；2.诉讼费由万科公司承担。
一审法院认定事实：2010年3月25日，万科公司（出卖人）与申燕玲（买受人）就坐落于丰台区某某某108号D-7#住宅楼1层2单元102号房屋的买卖事宜签订《北京市商品房预售合同》（合同编号为Y988003）。合同约定：买受人购买的商品房所在土地用途为住宅，该商品房按照套内建筑面积计算，总价款为3825399元；买受人采取公积金贷款方式付款，买受人可以首期支付购房总价款的72.81%，其余价款可以向住房公积金管理机构委托的交通银行借款支付；出卖人应当在2011年11月15日前向买受人交付该商品房。同日，双方就上述合同签订附件十三补充协议二。其中约定：出卖人应当在该房屋交付使用之日起一年内取得该房屋所在楼栋的权属证明。在买受人及其委托的代办机构交齐办理房屋权属转移登记所需的资料及税费并办理完毕该房屋交付使用手续之日起730日内，出卖人协助买受人或买受人委托代办机构办理完毕该房屋的房屋权属转移登记。如因买受人或买受人委托的代办机构的原因致使该房屋的房屋权属转移登记手续超过约定期限仍未办理的，出卖人不承担责任；如因买受人委托的代办机构的原因致使该房屋的房屋权属转移登记手续超过约定期限仍未办理的，违约责任依据买受人与代理机构签订的委托协议约定处理。如因出卖人的责任，买受人未能在交清办理该房屋的房屋权属转移登记所需的资料及税费并办理完毕该房屋交付使用手续之日起730日内完成该房屋的房屋权属转移登记的，买受人可以选择退房，买受人退房的，应在730日届满之日起60日内向出卖人提交书面退房通知，出卖人应当自买卖双方办理完毕合同解除手续之日起20个工作日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行活期存款利率给付利息，同时，买受人应向出卖人支付自该房交付之日起的房屋使用费，如果买受人未在730日届满之日起60日内向出卖人提交书面退房通知，则视为买受人放弃退房的权利。买受人选择不退房的，自730日届满之日起，每逾期一日，出卖人向买受人支付总房款万分之五的违约金。买受人对上述约定已经完全知悉并认可。2011年11月8日，双方签订《面积差补充协议》，确定涉诉房屋最终立契价为3830607元。上述合同及补充协议签订后，申燕玲依约支付了全部购房款，万科公司于2011年11月15日向申燕玲交付了涉诉房屋。2014年2月12日，申燕玲取得涉诉房屋所有权证书，现涉诉房屋行政地址为丰台区某某某299号院11号楼1层2单元102。
就违约金的计算，申燕玲称，万科公司逾期89天才为其办理下房产证，故其要求万科公司按总房款的万分之三支付每日的违约金，共计89天。万科公司称，万科公司指定第三方为申燕玲办理产权证，申燕玲按照第三方要求如期提交了相关资料，交纳了相关费用，逾期89天办理下房产证是事实，但因涉诉房屋所在土地的出让方交付土地时存在瑕疵，代征土地未拆迁腾退完，导致开发的所有地块手续延迟，故逾期办理产权证一事万科公司并无直接责任或过错；另外，违约金约定比例过高，申请法院依法予以调整。申燕玲表示，万科公司与第三方之间的纠纷，不能成为本案的免责事由，本案万科公司应承担违约责任；不同意万科公司调整违约金的主张，自己主张的违约金已经低于合同约定，法院应当支持。
一审法院认为，申燕玲与万科公司之间签订的《北京市商品房预售合同》及补充协议二系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，为有效合同，当事人均应依约享有权利，履行义务。合同签订后，申燕玲已依约履行了合同义务，万科公司理应依约及时为申燕玲办理涉诉房屋的权属转移登记手续。万科公司未能按照双方所签合同约定及时办理房屋权属转移登记手续已构成违约，对此万科公司应当承担相应的违约责任。万科公司主张土地出让方交付土地时存在瑕疵，导致项目后续工作及房屋初始登记办理均延迟，系其与他人之间法律关系，其作为本案合同相对方，以上述主张作为延迟履行本合同义务的免责抗辩，不能成立。法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。申燕玲未举证证实万科公司迟延办理房屋权属转移登记手续的行为给其造成的实际损失情况，且万科公司已于庭审中明确提出合同约定违约金标准过高并请求法院予以适当降低，故法院将依法对违约金数额予以调整。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，一审法院于2016年12月判决：一、北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司于判决生效后七日内向申燕玲支付逾期办理房屋产权证违约金六万八千一百八十四元六角八分；二、驳回申燕玲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本院二审期间，双方当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，申燕玲与万科公司之间签订的《北京市商品房预售合同》及补充协议二系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，为有效合同，当事人均应依约享有权利，履行义务。合同签订后，申燕玲已依约履行了合同义务，万科公司理应依约及时为申燕玲办理涉诉房屋的权属转移登记手续。万科公司未能按照合同约定及时办理房屋权属转移登记手续构成违约，对此万科公司应当承担相应的违约责任。对于万科公司逾期办理涉诉房屋的权属转移登记的违约金，一审法院已经依据万科公司的申请，对申燕玲提出的违约金数额予以酌减，万科公司仍提起上诉，要求按日万分之一的标准进一步酌减违约金。万科公司主张土地出让方交付土地时存在瑕疵，导致项目后续工作及房屋初始登记办理均延迟，此系非万科公司原因所导致，对于涉案宗地在出让时的状况，万科公司应当知晓，其与申燕玲在签约时并未对此予以明确约定。因此，万科公司以上述主张作为延迟履行合同义务的免责抗辩，无合同及法律依据。对于万科公司提出申燕玲已入住房屋，无根本损失问题，守约方是否有损失并非违约方是否承担违约责任的判断标准，因此，万科公司该项上诉理由不成立。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费652元，由北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 霍翠玲
审判员 王金龙
审判员 王 佳
二〇一七年五月二十五日
书记员 张 璐