安徽省灵璧县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖1323民初4169号
原告：田万山，男，1962年3月18日生，汉族，住安徽省灵璧县。
被告：于金华，女，1953年8月1日生，汉族，住安徽省灵璧县。
委托代理人：马敏，安徽杜文律师事务所律师。
被告：ＸＸ柏，男，1966年10月25日生，汉族，住安徽省灵璧县。
被告：张汝敏，女，1968年10月12日生，汉族，住安徽省灵璧县。
原告田万山因与被告于金华、ＸＸ柏、张汝敏案外人执行异议之诉纠纷一案，于2016年11月25日向本院起诉，本院依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告田万山、被告于金华及其委托代理人马敏到庭参加诉讼。被告ＸＸ柏、张汝敏经本院公告送达开庭传票无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
田万山诉称：2011年8月17日，田万山与ＸＸ柏签订房屋买卖协议，ＸＸ柏将自家一处房屋以25万元的价格出售给田万山，因房屋当时未办理产权证，因此ＸＸ柏承诺以后负责为田万山办理产权登记手续。协议签订后，田万山即付清购房款并口头免除ＸＸ柏2011年8月17日以前借款30万元。ＸＸ柏在协议签订当天将房屋钥匙交给田万山，田万山后将房屋出租他人使用至今，但ＸＸ柏因事务繁忙一直未给田万山办理过户登记。2014年11月，灵璧县人民法院裁决将案涉房屋予以拍卖优先受偿于金华。2016年10月19日，田万山提出执行异议。综上，田万山认为，田万山与ＸＸ柏之间的房屋买卖协议合法有效，案涉房屋应归田万山所有。为此，田万山具状起诉，要求停止对案涉房屋的执行，解除对案涉房屋的查封；确认田万山与ＸＸ柏之间于2011年8月17日签订的房屋买卖协议合法有效，案涉房屋归田万山所有；ＸＸ柏、张汝敏立即协助田万山办理案涉房屋的过户登记；诉讼费用由于金华、ＸＸ柏、张汝敏承担。
于金华辩称：田万山与ＸＸ柏签订的房屋买卖协议未进行预登记，也未办理房屋过户，田万山有过错；案涉房屋是ＸＸ柏、张汝敏共同财产，未经张汝敏同意，ＸＸ柏无权处分；合同没有全部履行。
ＸＸ柏、张汝敏未提交答辩意见。
田万山向本院提交了下列证据：
1、房屋买卖协议，证明：2011年8月17日，ＸＸ柏将案涉房屋出售给田万山。
2、建设用地审批表，证明：转让房屋时，土地手续尚未办好，所以没法过户给田万山。
3、土地证、房产证，证明：2011年8月，土地证、房产证正在办。
于金华发表质证意见为：案涉房屋是ＸＸ柏、张汝敏共同财产，未经张汝敏同意，ＸＸ柏无权处分；合同约定的土地面积、房屋建筑面积与实际不符；合同未实际履行；对证据2、3的真实性，无异议。
于金华向本院提交了下列证据：
1、于金华身份证，证明：证明当事人的主体资格。
2、借据，证明：ＸＸ柏、张汝敏出具的借据，证明借款时间、借款数额、借款期限、借款利率、担保形式，落款日期为2013年10月9日。
3、房地产抵押借款合同，证明：借款人与出借人订立抵押担保合同，双方约定借款人ＸＸ柏、张汝敏以灵房字D16-23**号、灵国用（2011）第010212号房地产作为借款40万元的抵押，合同签订时间为2013年10月8日。
4、（2013）皖灵公证字第0974号强制执行效力公证书，证明：抵押合同合法、真实、有效，并具有强制执行力，落款日期为2013年10月9日。
5、（2014）皖灵公证字第1068号执行证书，证明：执行标的本金为40万元，7个月利息42000元，逾期利息10000元及违约金和实现债权所支付的相关费用，公证时间为2014年11月4日。
6、灵璧县人民法院2014年11月14日作出的（2014）灵民特字第00003号民事裁定书，证明：法院裁定准许采取拍卖变卖抵押物等变价形式由债权人于金华优先受偿。
7、灵璧县人民法院2015年2月28日作出的（2015）灵民执字第00106号执行裁定书，证明：依法查封ＸＸ柏张汝敏灵房字D16-23**号、灵国用（2011）第010212号房地产。
8、灵璧县人民法院2015年9月24日作出的（2015）灵民执字第00106--1号执行裁定书，证明：依法变卖拍卖抵押房地产。
9、皖淮评报字【2015】52号评估书，证明：涉案房地产价格评估为1066488元。
10、灵璧县人民法院2016年11月10日作出的（2016）皖1323执异14号执行裁定书，证明：抵押房地产于2016年6月24日被沈阳以80万元价格拍得，田万山提出执行异议被驳回。
11、灵国用（2011）第010212房产证书，证明：案涉土地使用权证登记日期为2011年8月30日，ＸＸ柏与田万山2011年所签订合同已实际变更。
12、灵房字第D16-2361房产所有权证书，证明：案涉房产证办证日期为2011年11月29日，也证明ＸＸ柏与田万山2011年所签订合同已实际变更。
13、13101104房地产他项权证，证明：于金华在2013年10月15日在房管部门对抵押房屋已办理了他项权证。
14、灵璧县公安局灵城派出所出具ＸＸ柏之父张训成2015年12月10日13时40分的报警记录，证明：田万山2015年12月10日强占ＸＸ柏的涉案房屋，张训成报案，而不是田万山诉状所述“ＸＸ柏于协议签订当日（2011年8月17日）将房屋钥匙、房间实际交付给原告居住和使用至今”。
15、借款中介人潘斌的证言，证明：借款、办理抵押和付息的经过，还证明直到2015年秋末，张训成还在涉案房居住，ＸＸ柏夫妇失去联系。当时拿房屋做抵押时，是ＸＸ柏父母住在房屋里，而不是田万山亲戚住在里面。
16、ＸＸ柏的债权人解安庆证言，证明：2014年9月到ＸＸ柏所居住的涉案房屋要帐，还在ＸＸ柏家睡一回觉。也证明田万山诉状所述“ＸＸ柏于协议签订当日（2011年8月17日）将房屋钥匙、房间实际交付给原告居住和使用至今”的诉称不实。
17、赵振侠、职干萍、张少云、韩秋灵、魏武书面证言，证明：ＸＸ柏所住涉案房屋直到2015年秋后才离开，也证明田万山诉状所述“ＸＸ柏于协议签订当日（2011年8月17日）将房屋钥匙、房间实际交付给原告居住和使用至今”的诉称不实。
田万山发表质证意见为：对证据1、2、3、4、5、11、12，无异议；对证据6、7、8、9、10、13，不知道有此事;公安局可以作证，我是拿钥匙开的，公安局到后问了，知道是我用钥匙开的，里面东西也是我的;证据15，ＸＸ柏当时也住那，他说过拿房子作抵押，我没同意，还说很快把钱还上，我亲戚也住那；证据16，我亲戚只是晚上住那，证人去时没见到正常，有可能外出；证据17，都是于金华找的人。
ＸＸ柏、张汝敏未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证权利。
根据当事人举证、质证意见，本院认证意见为：田万山提交的房屋买卖协议，因ＸＸ柏、张汝敏未到庭质证，且无其他证据相佐证，故本院不予确认；证据2、3，系政府部门依职权出具的书证，本院予以确认。对于金华提交的证据1-13，能够相互印证于金华与ＸＸ柏之间借款、抵押、诉讼、执行的事实，本院予以采信；对证据14-17，虽然是于金华申请的证人证言，但是证人之间能够相互印证田万山并未实际居住案涉房屋的事实，故本院予以确认。
本案经举证、质证、认证。本院查明以下事实：案涉房屋（灵房字第D16-23**号）座落于灵璧县灵城计生服务站宿舍，房地产权利人是ＸＸ柏，共有人张汝敏，土地使用权（灵国用2011字第010212号）人ＸＸ柏。
2013年10月8日，于金华与ＸＸ柏、张汝敏签订房地产借款抵押合同，约定ＸＸ柏、张汝敏向于金华借款40万元，借期12个月，月利率15‰，按月结息，到期还本。ＸＸ柏、张汝敏同意以案涉房屋及占用范围内的土地使用权提供担保。根据双方共同申请，灵璧县公证处于2013年10月9日出具了具有强制执行效力的债权文书公证书。2013年10月15日案涉房地产在灵璧县房产局办理抵押登记，抵押权人于金华。借款到期后，ＸＸ柏、张汝敏未履行还款义务。2014年11月4日，应于金华申请，灵璧县公证处向于金华出具了具有强制执行效力的执行证书。2014年11月13日，于金华向本院提起实现担保物权之诉，本院于2014年11月14日作出裁定，对案涉房屋及相应的国有土地使用权准予采取拍卖或变卖等方式变价，变价后所得款项，由于金华在抵押合同担保范围内优先受偿全部债权及相关费用。
2015年2月18日，本院依据已经发生法律效力的（2014）灵民特字第00003号民事裁定书及灵璧县公证处（2013）皖灵公证字第0974号具有强制执行效力的债权文书公证书作出裁定，查封案涉房屋及相应的国有土地使用权。2015年9月24日，本院裁定，拍卖案涉房屋及相应的国有土地使用权。2016年11月3日，田万山向本院提出执行异议，本院于2016年11月10日，裁定驳回田万山的执行异议。2016年11月25日，田万山向本院提出案外人执行异议之诉。
本院认为：综合双方举证、质证及诉辩意见，本案争议的焦点是：田万山对执行标的物是否享有足以排除强制执行的民事权益。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。根据上述规定，能够排除强制执行的情形为，第三人与被执行人之间存在房屋买卖关系、第三人已经支付全部价款并实际占有、第三人对未办理过户登记没有过错。本案中，田万山虽然提交了与ＸＸ柏签订的房屋买卖协议，但是田万山没有证据证明已按照协议支付全部价款并实际占有；其次，田万山称ＸＸ柏2013年已将案涉房屋房产证及土地证复印件交给田万山作为凭证，田万山此时应该知道案涉房屋已具备办理过户登记的条件（期间田万山曾与ＸＸ柏合伙办过养老院），但是田万山一直未将案涉房屋进行过户登记，因此，田万山对未办理过户登记存在过错。
综上，田万山要求停止对案涉房屋的执行，解除对案涉房屋的查封；确认田万山与ＸＸ柏之间于2011年8月17日签订的房屋买卖协议合法有效，案涉房屋归田万山所有；ＸＸ柏、张汝敏立即协助田万山办理案涉房屋的过户登记的事实和理由不成立，本院不予支持。
据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
驳回田万山的诉讼请求。
案件受理费8800元，由田万山承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。
审 判 长 李朝刚
审 判 员 程仁山
人民陪审员 朱 峰
二〇一七年五月十六日
书 记 员 吴 娜
附：本案适用的法律条文
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》
第十九条案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。