安徽省铜陵市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖07民终420号
上诉人（原审被告）：铜陵台新置业有限公司，住所地安徽省铜陵市开发区翠湖五路循环园（奥盛冶金）1栋四层，统一社会信用代码91340700581548209Q。
法定代表人：黄河钦，该公司董事长。
委托诉讼代理人：查锐，安徽景旺律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：钱敏。
委托诉讼代理人：余俊新，安徽众佳律师事务所律师。
上诉人铜陵台新置业有限公司（以下简称台新置业）因与被上诉人钱敏商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省铜陵市狮子山区人民法院2016年6月15日作出的（2016）皖0705民初606号民事判决，向本院提起上诉。本院2016年7月19日受理后，于2016年8月4日公开开庭对案件进行了审理，上诉人台新置业的委托诉讼代理人查锐，被上诉人钱敏的委托诉讼代理人余俊新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
台新公司上诉请求：请求撤销原审判决，改判上诉人承担每日万分之一的违约金，且违约金的上限不能高于本金的30%；本案的上诉费用由钱敏承担。事实和理由：1.一审法院认定事实错误。首先，上诉人提供的主合同和补充协议均是上诉人预先拟制好的合同，其合同条款都属于格式条款，且两份合同关于违约金的条款都没有向被上诉人予以解释和特别说明，一审法院认定主合同的违约金条款有效而补充协议违约金条款却无效。其次，一审法院可能是认为补充协议违约金比例相对与主合同的违约金约定比例而言要低，所以认定无效显然不符合法律规定。认定补充协议约定的违约金条款是否有效，并不是将补充协议与主合同关于违约金的条款进行对比，来认定补充协议的违约金条款是否免除责任，而是应当将补充协议的违约金条款与正常的商品房销售交易习惯进行比较。第三，只有格式条款达到免除其责任，加重对方责任和排除对方主要权利的要件时才属于无效条款。本案并不属于上述三个要件之一，补充协议违约金条款没有免除上诉人责任，上诉人仍要承担逾期交房的违约责任。同时也没有加重对方责任和排除对方责任，无论主合同和补充协议都一直约定了被上诉人主张逾期交房的违约责任的权利，并没排除其权利。2.一审判决违约金标准明显过高。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过损失的30%为标准适当减少。如按一审判决计算，以125万为基数从2014年4月1日至交房之日按日万分之五计算，算到2016年7月1日违约金也达到506250元，更何况台湾城项目具体交房时间还是未知数，越往后违约金越高，请求二审法院予以减少，即改判上诉人承担每日万分之一的违约金，上限不能高于本案的30%。
钱敏答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求既无事实依据也无法律依据，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。理由如下：1.上诉人所称的补充协议在签订合同的当天没有向被上诉人进行出示和解释，这份补充协议加重了被上诉人的责任，减轻了上诉人的责任。是一种不公平的格式条款。购房当天上诉人让被上诉人签了关于物业协议和经营等一系列协议，这些协议名称是附件四合同补充协议，补充协议除了最后一页有被上诉人的签名外，其他被上诉人均不知晓。补充协议与上诉人在房地产管理部门登记的补充协议不符，被上诉人并不清楚，根据法律规定，这份补充协议加重了被上诉人的责任，加重的责任在××逾期付款的违约责任中得以体现，而对上诉人逾期交房的违约责任进行了减轻。因此补充协议是采取欺诈手段得来的，加重了被上诉人责任的格式条款，是无效的条款，对被上诉人不具备约束力。被上诉人仅是在补充协议的最后一页签名，对其内容不知晓。2.上诉人的上诉观点认为违约金不能超过本金的30%是错误的，根据法律规定，违约金不能超过损失的30%，而不是本金的30%。本案的违约金约定的是万分之五，月利率1.5%，被上诉人购买房屋是为了投资，融资成本是月利率2%。按照合同约定的标准，远远低于给被上诉人造成的损失。综上，请求驳回上诉人的上诉请求。
钱敏向一审法院起诉请求：台新置业支付逾期交房违约金（违约金以125万元为基数，从2014年4月1日起计算至实际交付房屋之日止每日按万分之五标准计付），并承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：台新置业开发建设了台湾风情文化商贸城。2013年7月19日开始，钱敏订购了台新置业开发的台湾风情文化商贸城一期5号楼116房商业营业用房，钱敏分别于2013年7月19日、2013年8月30日、2013年9月30日、2013年10月30日、2013年12月2日、2013年12月31日分六次共计交纳125万元购房款。
2014年2月19日，钱敏与台新置业签订《商品房买卖合同》一份，主要约定：钱敏（××）向台新置业（××）购买商品房一套，地址分别为：台湾风情文化商贸城一期5号楼116号房，房屋总价款155万元；付款方式为：分期付款，××于2014年2月17日支付首付款125万元，余款30万元××须于××交房当日付清。关于房屋交付期限，合同约定：××应当在2014年3月31日前，将商品房交付给××使用，但如遭遇不可抗力，且××在发生之日起15日内告知××的，××可据实予以延期。关于××逾期交房的违约责任，合同约定：××如未按本合同规定的期限将商品房交付给××使用的，按逾期时间，分别处理（不作累加）：1、逾期不超过30日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房屋价款万分之五的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，××有权解除合同，××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起30日内，退还全部已付款，并按××累计已付款的15%向××支付违约金，××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起，至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房屋价款万分之五的违约金。该合同对其他事项亦作了明确约定。上述合同签订前，钱敏已依据合同约定，向台新置业支付首期125万元购房款，台新置业向钱敏开具了125万元的不动产统一发票。依据《商品房买卖合同》关于房屋交付时间的约定，台新置业应在2014年3月31日前将房屋交付给钱敏使用，但其至今未能履行交房义务。庭审中，台新置业亦无法明确房屋交付的准确时间。
另查明：2014年2月19日，钱敏与台新置业签订《台湾风情文化商贸城商品房买卖合同补充协议》（以下简称“补充协议”），补充协议约定：××（甲方）与××（乙方）于2014年2月19日就乙方购买台湾风情文化商贸城5#116号房屋，订立了《商品房买卖合同》，经双方友好协商，双方就商品房买卖合同中的未尽事宜，订立本补充协议。关于××逾期交房的违约责任，补充协议载明：本合同第八条约定的该房屋交付时间为2014年3月31日之前，具体时间以甲方发放《交房通知书》载明的交房时间为准（不迟于前述交房日期），乙方对此无异议。甲方因自身原因未能在本合同约定期限内将房屋交付给乙方，则：1、乙方给予甲方30日的宽展期，宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任；2、如宽展期满后，甲方仍未将该房屋交付给乙方，自本合同约定的交付期限届满后第31日起，至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已交购房款万分之一的违约金，合同继续履行。补充协议同时载明：补充协议作为本合同的附件，与本合同正文具有同等的法律约束力，如补充协议的约定与本合同正文相冲突，以补充协议为准。
再查明：钱敏与台新置业签订的《商品房买卖合同》、补充协议均系台新置业事先拟定的格式文本。
一审法院认为，钱敏与台新置业签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律行政法规的效力性强制性规定，依法应受法律保护。钱敏依据合同约定，向台新置业支付了购房首付款125万元，依据《商品房买卖合同》关于房屋交付时间的约定，台新置业应于2014年3月31日前将房屋交付给钱敏，但其至今未能履行交房义务，其迟延交付房屋已超过30日，依据《商品房买卖合同》关于逾期交房违约责任的约定，钱敏有权行使选择权，要求台新置业按日支付违约金，或要求解除合同，钱敏在本案中选择要求台新置业按日支付违约金，该请求符合合同约定与法律规定，本院予以支持。钱敏按照日万分之五的标准主张违约金，台新置业主张违约金过高，本院根据《商品房买卖合同》的履行情况、台新置业在本案中的过错程度、钱敏的预期利益以及本案现实情况等因素综合认定，钱敏主张的违约金标准并未明显超出法律规定的最高标准，对其该项诉讼请求，法院予以支持。台新置业称双方又签订了补充协议，但从补充协议签订的初衷及实际情况看，补充协议是在不改变原合同主要内容的基础上，对原合同未尽事宜或者合同履行过程中新发生的情况而另外进行的补充约定或说明。本案中，钱敏与台新置业签订了《商品房买卖合同》，该合同对台新置业迟延交房应承担的违约责任规定已经明确，但补充协议对台新置业迟延交房应承担的违约责任进行了变更，与补充协议签订的初衷相背；另，从补充协议的形式上看，该协议关于××逾期交房应承担的违约责任条款，属于格式条款，对于协议中减轻自身责任的条款，台新置业应以合理的方式，向钱敏进行解释和说明，但台新置业并无证据证明其已经履行了特别说明义务，该条款属无效条款。迟延交房的违约责任仍应当以《商品房买卖合同》约定为准。台新置业关于违约金应当以补充协议为准的答辩意见不符合法律规定，也无证据证明，法院不予采信；台新置业认为钱敏主张违约金过高，应予以减少，该项答辩意见与事实不符，法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第六条、第十条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：被告铜陵台新置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告钱敏逾期交房违约金（违约金以125万元为基数，从2014年4月1日起计算至被告铜陵台新置业有限公司实际交付房屋之日止每日按万分之五标准计付）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8050元，减半收取4025元，由被告铜陵台新置业有限公司负担。
本院在二审期间，双方均没有新的证据向法庭提交，对于原审所提交的证据均坚持原来的证明观点和质证意见。
对于原审经审理查明的事实，双方当事人均没有异议，本院依法予以确认。
本院认为：1.双方同时在购房合同和补充协议中分别约定了违约金的计算标准，应当以哪一份约定为准？双方在同日签订了房屋买卖合同和补充协议，对违约金条款作出不同约定。补充协议将违约金更改为万分之一，台新置业应当向当事人作出释明，台新置业现无证据证明作出过释明，故应当认定该条款对提供格式合同文本的相对方无效；2.违约金如何计算才合理？根据法律规定，当事人认为违约金过高或者过低均可以要求调整，结合该买卖房屋所处地段、当事人实际遭受损失等因素，本院将违约金标准酌情认定为日万分之三；3.钱敏要求到房屋交付之日的违约金，因房屋交付时间不确定，判决无法执行，故本院将违约金计算至生效判决确定给付之日止。
综上，案经本院审判委员会讨论决定，上诉人上诉请求部分成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销安徽省铜陵市狮子山区人民法院（2016）皖0705民初606号民事判决，即“被告铜陵台新置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告钱敏逾期交房违约金（违约金以125万元为基数，从2014年4月1日起计算至被告铜陵台新置业有限公司实际交付房屋之日止每日按万分之五标准计付）。”
二、铜陵台新置业有限公司于本判决生效后十日内支付钱敏逾期交房违约金（以125万元为基数，自2014年4月1日起计算至生效判决确定给付之日止，按每日万分之三的标准计算）。
三、驳回钱敏其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4025元，由铜陵台新置业有限公司负担，二审案件受理费8050元，铜陵台新置业有限公司负担4025元，钱敏负担4025元。
本判决为终审判决。
审 判 长 查慧凌
代理审判员 盛丽娜
代理审判员 戴卢刚
二〇一六年九月一日
书 记 员 王小江
相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（二）项原判决、裁定认定事实错误，或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；