北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终5590号
上诉人（原审被告）：门丽洁，女，1967年8月3日出生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：金小兵，北京市昆仑律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：卢万文，男，1963年5月24日出生，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：赵毅，北京市天沐律师事务所律师。
上诉人门丽洁因与被上诉人卢万文财产损害赔偿纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第06002号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人门丽洁之委托诉讼代理人金小兵，被上诉人卢万文之委托诉讼代理人赵毅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
门丽洁上诉请求：撤销一审判决，改判驳回卢万文的一审诉讼请求或发回重审。事实与理由：一、一审程序违法。鉴定机构因无资料无法作出鉴定结论作出退案处理，但一审法院强迫鉴定机构出具鉴定意见，与委托鉴定函委托事项不一致，且鉴定机构鉴定程序亦不符合房地产估价规范的规定。二、一审判决认定事实错误。卢万文房屋来源不合法，属于违法取得。评估程序违法，估价报告也不应采信。且卢万文诉请2007年开始的房屋使用费超过诉讼时效。三、一审判决适用法律不当。卢万文就本案纠纷曾提起诉讼，但在朝阳法院（2014）朝民初字第18501号案件中被裁定驳回起诉。现卢万文持同一诉讼请求再次起诉，根据一事不再理的基本法律原则本案仍应裁定驳回起诉。
卢万文辩称：卢万文认为一审判决的标准过低，但没有提起上诉；请求驳回门丽洁的上诉，维持原判。卢万文曾提起排除妨害之诉，当时执行还没有终结，对损失赔偿只能另诉，故提起本案诉讼。门丽洁提出的拍卖程序违法的问题在厦门中院的案件中已经被驳回。一审中鉴定机构去现场的时候被门丽洁赶出来了。
2014年11月，卢万文向一审法院起诉请求：判令门丽洁按照每月2万元标准赔偿卢万文2007年3月11日至门丽洁实际腾退北京市朝阳区朝阳公园西路9号1幢3至4层×号房屋（以下简称涉案房屋）之日的房屋使用费。事实和理由：卢万文于2006年7月26日通过法院委托拍卖的方式取得涉案房屋所有权，2013年11月28日，卢万文取得涉案房屋产权证。2007年1月16日，门丽洁向卢万文出具书面的《承诺书》，承诺会在2007年3月10日前搬离涉案房屋。但时至今日，门丽洁都没有搬离涉案房屋，门丽洁此种非法侵占涉案房屋的行为给卢万文造成了损失，故此成诉。
门丽洁一审辩称：不同意卢万文的诉讼请求，理由如下：第一、卢万文取得涉案房屋产权不合法。（1999）夏经初字第126号民事判决书错误认定涉案房屋已经办理了抵押登记，判决如华隆公司未按期偿还贷款及利息，厦门建行有权依法拍卖、变卖涉案房屋，但实际上华隆公司是以伪造印章的方式取得的抵押登记，该案件应为华隆公司诈骗银行贷款的刑事案件，但厦门中院却作为民事案件进行裁判，这是一个错案。后厦门中院在执行该案过程中，对涉案房屋的拍卖过程违法了法定程序，没有通知实际居住人即本案被告门丽洁，剥夺了门丽洁的优先购买权，且拍卖价格远远低于当时的市场价格。第二、门丽洁从2003年开始使用涉案房屋。门丽洁的前夫陈某系涉案房屋所在小区的开发商北京明达房地产开发有限公司的实际控制人，陈某与门丽洁离婚后将涉案房屋给门丽洁及其女儿居住。现门丽洁及女儿无其他居所，既无工作亦无其他生活来源，没有能力租赁房屋，故门丽洁不具备腾退条件。第三、卢万文诉门丽洁排除妨害纠纷一案已经由（2014）朝民初字第18501号民事裁定书裁定驳回起诉，根据一事不再理原则，此次卢万文起诉，法院应当不予受理。第四、卢万文的诉讼请求已过诉讼时效。
一审法院经审理查明：
2003年9月，门丽洁入住涉案房屋并使用至今。
2006年7月26日，福建省厦门市中级人民法院委托拍卖公司对涉案房屋进行拍卖，卢万文通过法院拍卖的方式取得涉案房屋，成为该拍品的法定买受人。
2007年1月16日，门丽洁向卢万文出具《承诺书》，载明“我承诺于2007年3月10日前搬出北京朝阳公园西路9号碧湖居×室房屋，如到期未能搬出，由此给权利人造成的损失我自愿承担赔偿责任”。
2007年10月29日，福建省厦门市中级人民法院裁定将涉案房屋权属办至卢万文名下。
2013年11月28日，卢万文取得涉案房屋产权证，涉案房屋建筑面积为238.52平方米。
2014年，卢万文将门丽洁诉至法院，要求门丽洁腾退涉案房屋及赔偿房屋租金损失。法院审理后认为卢万文要求门丽洁腾退涉案房屋应在拍卖执行程序中继续进行，故出具（2014）朝民初字第18501号民事裁定书裁定驳回起诉。该裁定现已生效。
本案一审诉讼中，卢万文申请对涉案房屋2007年3月11日至2014年12月11日期间的年租金进行评估，经摇号选定北京华源龙泰房地产土地资产评估有限公司（以下简称评估公司）进行此项评估。2016年6月22日，评估公司出具《房地产估价报告》，估价结果为涉案房屋在2016年的年租赁价格为197638元；针对涉案房屋2007年至2015年期间的租赁价格，评估公司认为追溯时限过长，无法出具鉴定意见，故仅能出具咨询意见，咨询意见分别参照社会专业统计机构数据分析和政府机构数据分析推算涉案房屋在2007年的年租金分别为421元/平方米、550.2元/平方米，2008年为460.6元/平方米、555.7元/平方米，2009年为491.8元/平方米、567.8元/平方米，2010年为577.7元/平方米、624.5元/平方米，2011年为658.5元/平方米、683.9元/平方米，2012年为738.5元/平方米、714.2元/平方米，2013年为763.3元/平方米、757.1元/平方米，2014年为766.7元/平方米、767元/平方米，2015年为745.7元/平方米、796.1元/平方米。卢万文支出评估费29000元。
卢万文认可该份《房地产估价报告》，门丽洁不认可《房地产估价报告》并提交了《对估价报告的质询意见》。2016年8月10日，评估公司出具了《对估价报告的质询意见的回复》，评估公司坚持《房地产估价报告》中的意见。后，门丽洁申请估价师盖某出庭接受了质询，门丽洁支付费用1800元。一审庭审中，门丽洁向估价师询问勘查现场时都有谁在场，估价师表示估价师一人、卢万文以及2名陪同卢万文的人员；门丽洁向估价师询问报告中采用了卢万文提交的录像、照片是否为评估必须使用的材料，估价师表示一般应当现场拍照，但是在评估时，因为涉案房屋是三层至四层的复式，估价师进入三层准备拍照时，涉案房屋内的人员即予以阻止并将估价师赶出涉案房屋，故估价师也没有去四层，后卢万文提供了一份录制时间为2016年5月22日的涉案房屋的录像，估价师看完后觉得录像中的房屋状况与其在三层所在的情况一致，故结合卢万文提供的录像及实际勘查情况出具了报告。经询，门丽洁表示估价师的答复能证明评估程序不合法。
一审法院认为：物权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。当己方物权受到侵害时，权利人可以请求损害赔偿。本案中，卢万文作为涉案房屋产权人，其合法权利必须予以保障，因门丽洁早在2007年就已明确承诺于2007年3月10日前搬离涉案房屋，但时至今日，门丽洁仍未兑现承诺，门丽洁必须为其违约行为承担责任，理应赔偿卢万文合理经济损失。
关于门丽洁所持的评估程序不合法之意见，因作出《房地产估价报告》的评估机构和估价师具有合法资质，评估程序合法、有效，门丽洁无证据证明该报告结论内容明显错误或评估程序违法，故法院不予采信门丽洁的此项意见。因客观条件所限，评估机构仅出具了2007年至2016年期间的涉案房屋年租金价格的咨询意见，法院将之作为一个参考因素，在综合考虑案件具体情况及门丽洁的主观过错后对涉案房屋的使用费金额予以酌定。另，因门丽洁尚未腾退涉案房屋，故法院在本案中仅对截止2016年的涉案房屋使用费予以解决，后续的房屋使用费，卢万文可另行主张。
据此，一审法院于2016年12月判决：一、门丽洁于判决生效之日起七日内支付卢万文2007年3月11日至2016年12月31日期间的房屋使用费1400000元；二、驳回卢万文其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：公民、法人的合法权益受法律保护。根据本案已经查明的事实，卢万文系通过法院拍卖的方式取得涉案房屋的产权。虽然门丽洁否认拍卖所依据的法律文书的合法性，但没有提供有力证据证明其主张。故本院对于其认为卢万文权利来源不合法的意见，不予采纳。
关于本案的诉讼时效问题。从案件的实际情况看，卢万文通过法院拍卖程序，在2006年7月26日取得了房屋的法定买受人地位。2007年1月16日，门丽洁出具了《承诺书》。《承诺书》中载明门丽洁于2007年3月10日前搬出，否则给予损失赔偿。但自2007年3月10日之后，门丽洁一直未搬出涉案房屋。门丽洁的行为已经侵害了卢万文对涉案房屋的所有权，且该侵权行为一直在持续当中。鉴于门丽洁虽在《承诺书》中已经承诺将对该种侵权行为给予赔偿，但该赔偿之债的履行期限和履行数额均未明确，故卢万文可以随时请求其履行该债务。门丽洁主张债务超过诉讼时效的意见，本院不予采纳。
关于门丽洁主张“一事不再理”的问题。因之前排除妨害之诉系主要针对腾房之诉作出处理，虽然提及了赔偿问题，但与本案之诉的理由存在差异。本案的赔偿之诉建立在门丽洁违反《承诺书》约定的基础之上。而排除妨害之诉中提及的赔偿问题建立在腾退房屋纠纷的基础之上，因腾退房屋的纠纷不予处理而没有处理赔偿问题。故本案不属于一事不再理的情况。
关于评估程序的问题。经本院审查，一审诉讼程序中的评估程序及评估结果等，符合本案的实际情况，故上诉人门丽洁对评估提出异议的意见，本院不予采纳。
综上所述，门丽洁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17400元，由门丽洁负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓青菁
审 判 员 宫 淼
代理审判员 张 帆
二〇一七年五月二十三日
法官 助理 冯 妍
书 记 员 刘 欣