广东省韶关市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）韶中法民一终字第481号
上诉人（原审被告、反诉原告）：陈连云，男，1960年6月14日出生，汉族。
委托代理人：胡小兵，广东韶华律师事务所律师。
委托代理人：李静英，广东韶华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：李爱文，男，1955年4月27日出生，汉族。
委托代理人：华永强，广东天行健律师事务所律师。
原审被告：陈连龙，男，1958年4月17日出生，汉族。
上诉人陈连云因与被上诉人李爱文，原审被告陈连龙房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省乐昌市人民法院（2013）韶乐法坪民初字第311号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月23日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，认为本案各方当事人没有提出新的事实、证据或者理由，决定不开庭审理本案。本案现已审理终结。
本院经审理查明：陈连云、陈连龙系兄弟关系，陈贤福系陈连云、陈连龙二人的父亲。1992年3月5日，陈连云从乐昌县房地产建设开发公司坪石分公司购得座落于乐昌市坪石镇金鸡北路193号（原乐昌市坪石镇大众路商品房16号）房屋，购买价格为49539元。陈连云为该房屋办理了产权登记，《房屋所有权证》证号为：粤房字第××号，所有权人为陈连云。陈连云购得该房产后，该房产一直由陈连云的父亲陈贤福进行管理。1998年8月15日，陈贤福与李爱文协商，以17万元的价格将上述房屋转让给李爱文。李爱文将17万元存入陈贤福在中国工商银行的账户后，陈贤福将涉案房屋的《房屋所有权证》原件及钥匙交给李爱文，并立下字据：今收到坪石李爱文同志交来房屋款壹拾柒万元正购买房号坪石大众路壹陆号叁层。此据，代收人陈连龙父亲陈贤福。李爱文即搬入乐昌市坪石镇金鸡北路193号（原乐昌市坪石镇大众路商品房16号）居住至今，但双方至今未办理房屋过户手续。
另查明：陈连云于1982年将户口迁移至广东省深圳市，并在深圳市从事商业贸易工作，涉案房屋的房产证由陈连云的父亲陈贤福于1993年9月3日代其领取。陈连云于2013年8月5日对讼争房产的原房产证进行了注销，并补办了新的房地产权证，新房地产权证的证号为00××89。
2013年8月12日，李爱文向原审法院提起诉讼，诉称：李爱文于1990年离开家乡到坪石从事烟草生意，需要购买住房。1998年8月中旬，乐昌烟草公司骆俊华主任称其亲戚陈连龙欲转让位于乐昌市坪石镇大众路16号的房屋。李爱文遂通过骆主任与陈连云取得联系并口头达成了转让协议。1998年8月15日，李爱文按陈连龙的安排坐车到陈贤福家，经与陈贤福协商后，将购房款17万元一次性存入陈贤福的工商银行账户。陈贤福向李爱文出示了收据，注明代其子即陈连龙收到坪石镇大众路商品房16号的购房款17万元，同时交付了《房屋所有权证》（编号为粤房字第××号）原件和全部钥匙，并承诺在七天内由其在建设局工作的女儿为李爱文办理好产权转让登记手续。李爱文进行简单装修后在该房屋居住至今，但陈贤福却迟迟未协助李爱文办理产权过户登记手续。李爱文多年来一直要求陈贤福办理产权转让手续，陈贤福均以种种理由推搪，直至陈贤福2002年去世。陈贤福去世后，李爱文费尽周折找到陈连龙、陈连云，多次打电话要求协助办理过户手续。陈连龙、陈连云称最迟今年清明节回家为李爱文办妥房屋过户手续。但清明节过后，陈连云仍未依约为李爱文办理，经再次联系，陈连云改口称涉案房屋仍系其所有，其父陈贤福代收房款与其无关，拒绝再就此事进行协商。现李爱文向原审法院提起诉讼，请求原审法院：1、确认乐昌市坪石镇金鸡北路193号房屋（原址坪石镇大众路商品房**号）为李爱文所有；2、判令陈连龙、陈连云为李爱文办理房屋产权转让登记手续；3、本案诉讼费用由陈连龙、陈连云负担。原审诉讼期间，李爱文向原审法院申请财产保全，请求查封登记于陈连云名下的位于乐昌市坪石镇金鸡北路193号的房屋，并提供了相应的担保。原审法院于2013年9月2日查封了陈连云所有的乐昌市坪石镇金鸡北路193号房屋。
原审诉讼中，陈连云提起反诉，诉称：陈连云于1982年离开乐昌迁入并常住深圳市从事商业贸易工作。1992年许，陈连云出资购买了位于乐昌市坪石镇大众路16号（现为金鸡北路193号）的房屋，并于1993年取得了《房屋所有权证》。李爱文在明知涉案房屋是陈连云的合法财产，且未告知陈连云的情况下，于1998年8月15日擅自从非权属人手中购买陈连云的房产。其行为严重损害了陈连云的合法权益。根据《中华人民共和国物权法》第四条：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”的规定，请求确认李爱文于1998年8月15日受让乐昌市坪石镇大众路16号（现为：金鸡北路193号）房产的行为违法无效，判令李爱文立即返还该房产，并驳回李爱文的本诉请求。
原审庭审中，李爱文称其于1998年以17万元购买涉案房屋符合当时的房屋市场价值，买房时曾看过产权证，并提出收款人与实际产权人不一致的疑问，但陈贤福称其与陈连云是父子关系，没有问题。李爱文还称其多次要求陈贤福办理房产过户登记未果。陈贤福于2002年去世后，李爱文联系到陈连龙，陈连龙却以要做陈连云的工作为由，一直未予办理。李爱文还提供了其代理人与陈连龙之间通话录音记录。陈连龙提交答辩状，辩称其知晓陈贤福出售陈连云房屋后，为帮助陈贤福减少责任，便与李爱文的代理人说了不符合实际情况的话。
原审法院认为：本案争议的焦点问题在于讼争房屋的实际权属人是谁以及陈贤福买卖讼争房产的行为是否有效的问题。关于讼争房产的权属人的问题，从李爱文提交的登记权属人为陈连云的房产证及陈连云提交的购买商品房合同书复印件一份、商品房产权说明书复印件一份及乐昌县房地产建设开发公司坪石分公司的证明复印件一份均可证实，讼争房产确系陈连云出资购买并登记在陈连云名下。李爱文提出讼争房产属陈连龙所有，只是登记于陈连云名下，陈连龙在电话录音亦承认房屋属其所有，但均未能提供其它相应的证据予以佐证，且不动产物权的登记具有公示、公信的效力，现讼争房产亦登记于陈连云名下，该院据此认定陈连云为讼争房产的所有权人。关于陈贤福买卖陈连云名下房产的行为是否有效的问题，本案中，李爱文经他人介绍与陈贤福协商，最终以17万元的价格买受讼争房产，并将房款给付陈贤福，陈贤福亦出具了收条，并将房屋房产证原件及钥匙给付了李爱文，可认定陈贤福与李爱文已就房屋买卖达成合意，且房屋已实际交付给李爱文。由于陈贤福曾任乐昌市建筑公司副经理的社会身份，陈贤福与陈连云、陈连龙之间的父子关系的亲属身份，以及陈贤福当场给付买卖房产的房产证原件及钥匙的行为，均足以使李爱文相信陈贤福有代陈连云进行处置房产的授权，且登记于陈连云名下的讼争房产在其父陈贤福在世时，陈连云交由其父陈贤福代为管理，在其父陈贤福于2002年去世至今十余年间，陈连云应当知道李爱文一直在讼争房产内居住，其父陈贤福已将讼争房产变卖给了李爱文，而陈连云却从未对此提出异议，根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条：“本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。”的规定，可认定陈连云亦是同意陈贤福代理其处置讼争房产的。有鉴于此，陈连云的父亲陈贤福处置房产的行为已构成表见代理，其代理行为的后果应由被代理人陈连云承受，陈贤福与李爱文达成的房屋买卖合同合法、有效，李爱文从购买陈连云房产起至今已有十余年，陈连云从未提出过异议，从诚信及维护交易安全的角度考虑，结合本案的证据材料分析，李爱文要求对其购买取得的讼争房产享有所有权的诉讼请求，证据充分，该院予以支持。关于讼争房产过户的问题，在买卖合同关系中，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，在李爱文已履行给付房款的义务后，陈连云应履行其协助李爱文办理房产转移的相关义务。现因陈连云未履行其协助办理产权转移的义务，李爱文据此要求陈连云协助其办理讼争房产的产权转移手续的请求，该院予以支持。而李爱文与陈贤福约定，办理产权过户登记的相关费用由李爱文自行承担，因此办理相关产权转移的费用应由李爱文自行承担。由于陈贤福表见代理行为的后果应由被代理人陈连云承受，陈连云应按照合同的约定履行其协助办理讼争房产过户登记的义务，对于陈连云提出的确认李爱文1998年8月15日受让乐昌市坪石镇大众路16号（现为：金鸡北路193号）房产的行为违法无效；判令李爱文立即返还前述房产的反诉主张理由不足，该院不予支持。据此，原审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第六十五条第一款、第六十六条第一款，《中华人民共和国物权法》第十五条、第十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条之规定，于2014年1月9日作出（2013）韶乐法坪民初字第311号民事判决：一、座落于乐昌市坪石镇金鸡北路193号房屋（原址坪石镇大众路商品房16号，原房屋所有权证号：粤房证字第1685048号，现房地产权证号：00××89）为李爱文购买所得，归李爱文所有。二、限陈连云于判决生效后十日内协助李爱文办理乐昌市坪石镇金鸡北路193号房屋（原址坪石镇大众路商品房16号，原房屋所有权证号：粤房证字第1685048号，现房地产权证号：00××89）的过户登记手续，相关过户登记费用由李爱文自行承担。三、驳回陈连云的反诉请求。本案诉讼保全费1370元，案件受理费3700元，李爱文已预交，由陈连云负担，该款由陈连云径行支付给李爱文；本案反诉费100元，由陈连云负担。
陈连云不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院认定l998年8月15日李爱文从陈贤福处购买乐昌市坪石镇大众路（商品房16号）房屋的行为构成表见代理缺乏事实和法律依据。陈连云与陈贤福虽为父子关系，但李爱文在明知上述房产登记在陈连云名下，却从未与陈连云联系购买房产相关事宜，故陈贤福行为不符合法律意义上的表见代理。一、涉案房屋登记在陈连云名下，李爱文在1998年付款购房时，理应知晓陈贤福或陈连龙不是房屋登记的产权人。原审法院也确认不动产物权的登记具有公示、公信的效力，而涉案房屋登记在陈连云名下，并认可该房产系陈连云的合法私有财产。故从常理分析，李爱文购房时与陈贤福联系，但在看到房产证后，理应与真正的产权人陈连云联系。但从1998年到2013年长达十多年的时间里，陈连云从未知晓涉案房屋交易的事实，李爱文主观上没有尽到合理注意义务或谨慎义务，不构成表见代理的“善意且无过失”的主观条件。二、从房屋买卖行为来看，1998年8月15日李爱文从陈贤福购房行为也是无效的，李爱文理应返还涉案房屋。李爱文理应知道房屋买卖行为生效不以交付为有效要件，而必须签订书面的房屋买卖合同，并到房屋管理部门履行登记过户手续。本案中，李爱文仅提交了一份陈贤福出具的收条，该收条不仅不是房屋产权人即陈连云收取，连房款17万元陈连云也未收到过，如何形成合法有效的房屋买卖法律关系三、陈连云与父亲陈贤福的亲属关系及父亲陈贤福的社会身份、给付房产证及钥匙的行为不构成李爱文“有理由相信陈贤福有处分权”的理由，原审判决所作出的判决是适用法律错误，依法应当纠正。陈连云与陈贤福系父子关系，但陈连云自1982年即迁往深圳居住生活，客观上与陈贤福存在较远的时空距离，陈连云成家后也与父亲陈贤福分属各自的家庭，且陈连云因工作和生活都在深圳，平时极少回韶关，故将房屋钥匙交由父亲陈贤福照管，也是方便陈贤福帮忙照看打理房屋，但该房屋无可争议是陈连云的房产，父亲陈贤福与陈连云事实上是独立的、不同的个体，并非共同生活的家庭成员，陈贤福无权处分陈连云的房产，且陈连云也从未书面授权、或其他示意的方式要求父亲陈贤福处分该房产，李爱文没有理由相信陈贤福有处分权。其次，陈连云自l982年在深圳居住生活，平时极少回韶关，对父亲陈贤福与李爱文的房屋买卖行为根本不知晓也是符合情理的，原审法院认为陈连云应当知道李爱文在诉争房产内居住，其父陈贤福已将诉争房产卖给了李爱文，而陈连云却从未提出过异议，从而认定陈连云的父亲处置房产的行为已构成表见代理的事实无证据支持。再次，陈贤福出具收条给李爱文时，是以陈贤福自己的名义进行的，而不是以陈连云的名义进行，显然，李爱文应当明知该行为系陈贤福个人行为，而不是与陈连云之间发生法律关系，不存在代理的情形。最后，考察是否构成表见代理应当以行为时的主观认识为判断依据，而不是以事后的行为为参考。原审的法律逻辑适用也是错误的。综上所述，原审法院认定陈连云的父亲陈贤福处置涉案房屋构成表见代理证据不足，也不符合法定的表见代理构成要件，原审判决所认定事实不清，证据不足，适用法律不当，据此，陈连云请求二审法院撤销原审判决第一、二项，支持陈连云的反诉请求，确认李爱文l998年8月15日受让乐昌市坪石镇大众路16号（现为：金鸡北路193号）房产的行为违法无效，并返还该房产，并判令诉讼费用全部由李爱文负担。
李爱文答辩称：一、李爱文认为本案争议房屋的产权人是陈连龙，且涉案房屋已实际交付，李爱文也一直居住。涉案房屋是90年代购入，当时的房管监督有所欠缺，仅登记在陈连云名下，李爱文认为本案应适用《中华人民共和国合同法》的相关规定，而不应适用《中华人民共和国物权法》的规定，因物权法是2008年才正式实施。二、陈连云的上诉理由不成立，其所称对房屋被处理不知情，是因为见到有利益可图，故别有用心以其他理由要求李爱文作出适当让步。本案在诉讼前即有接触，中间人传话已提到补偿问题。据此，李爱文请求二审法院维护李爱文的合法权益，保护市场的正常交易秩序，维持原审判决。
陈连龙经本院合法传唤，未到庭参加二审调查询问，也未提交书面答辩意见。
本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷，根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：一、陈贤福处理涉案房屋的行为是否构成表见代理的问题。二、李爱文与陈贤福形成的房屋买卖合同关系是否合法有效的问题。
一、陈贤福处理涉案房屋的行为是否构成表见代理的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”的规定，本案中，虽涉案房屋的登记所有权人为陈连云，也未有充分证据证实陈贤福已向陈连云取得代理权代为处分涉案房屋，但基于陈贤福与陈连云之间的父子关系、陈连云的房屋也一直由陈贤福管理使用及该房屋的产权证由陈贤福保管等事实，李爱文由此产生交易上的信赖符合常理，且在交付房款后，陈贤福即交付涉案房屋的《房屋所有权证》和钥匙给李爱文，其行为足以使李爱文相信陈贤福已向陈连云取得处分涉案房屋的代理权。陈贤福所写字据中表述为陈贤福是代收房款，李爱文也称其并非向陈贤福购买房屋，由此可见，房屋买卖的双方当事人均认可陈贤福并非处分其自己的房屋，而是代为他人处分房屋。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。”的规定，公民实施民事法律行为可通过其代理人进行，陈连云以其为涉案的房屋所有权人为由，认为李爱文要进行房屋交易必须与其本人联系理由不充分，本院不予支持。综上，虽未有证据证实陈贤福已取得代理权，但因陈贤福出示并交付涉案房屋的产权证原件、钥匙给李爱文，且陈贤福是陈连云的父亲并一直管理使用该房屋，李爱文有充分理由相信陈贤福代为处分涉案房屋已取得陈连云同意，故陈贤福处分涉案房屋的行为已符合法律规定的表见代理要件，原审法院认定陈贤福行为构成表见代理并无不当，本院予以维持。
二、李爱文与陈贤福形成的房屋买卖合同关系是否合法有效的问题。陈连云辩称其对涉案房屋转让事实不知情。对此，本院认为，房屋属家庭的重大财产，陈连云虽然在深圳居住、生活，但于1992年购买涉案房屋后长达21年期间（该房屋自1998年8月至今一直由李爱文居住），陈连云对涉案房屋不闻不问，既不对涉案房屋进行出租、维护，也不回去察看房屋情况，甚至在其父亲陈贤福于2002年死亡后，陈连云明知房产证原件保管在父亲陈贤福处，也未追查该房产证原件下落或发现房产证不见后立即注销原房产证，补办新的房产证。而其父亲陈贤福死亡11年后，陈连云却于2013年8月5日注销原房产证，补办新的房产证，其上述行为明显不符合常理，因此，原审法院认定陈连云已知晓涉案房屋交易及李爱文居住在涉案房屋之事实正确，本院予以认同。根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条：“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。”的规定，陈连云知晓其房屋由陈贤福代其转让给李爱文后，其未表示否认，应视为陈连云对陈贤福代理行为的认可。结合前段论述，陈贤福代为处分陈连云的房产的代理行为符合法律规定的表见代理，故陈贤福处分涉案房屋的后果应由陈连云承受。陈贤福代理陈连云与李爱文协商房屋买卖事宜，并收受房款、交付房屋，双方成立了房屋买卖合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。”的规定，该合同已经发生法律效力，且现双方当事人也已实际履行了部分合同义务。陈连云主张因双方未办理房屋过户登记手续，房屋买卖合同无效，但根据《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，双方未办理房屋过户登记手续并不影响房屋买卖合同的法律效力。故陈连云以未办理房屋过户登记手续为由主张房屋买卖合同无效，理由不充分，本院不予支持。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。陈连云的上诉理由不充分，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3800元，由陈连云负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩文锋
代理审判员 神玉嫦
代理审判员 邓小华
二〇一四年七月十日
书 记 员 戴新苗