山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁01民终326号
上诉人（原审被告）：聂广才，男，1982年4月3日出生�汉族，住山东省禹城市。
委托诉讼代理人：ＸＸ山，山东鹏飞律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：董世梅，女，1963年1月8日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：战国富，山东平正大律师事务所律师。
原审第三人：济南国发物业管理有限公司金凯商城分公司，住所地济南市
负责人：蒋有忠，总经理。
原审第三人：刘杰，男，1958年5月19日出生，汉族，住河南省郸城县。
上诉人聂广才因与被上诉人董世梅、第三人济南国发物业管理有限公司金凯商城分公司、刘杰房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省济南市槐荫区人民法院（2017）鲁0104民初289号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
聂广才上诉请求：1.请求二�法院撤销一审判决,予以改判或者发回重审；一、二审诉讼费由董世梅承担。事实和理由：董世梅诉请聂广才支付房租,依据的是其与原审第三人济南国发物业管理有限公司金凯商城分公司（以下简称金凯商城）签订的房屋租赁合同及其与聂广才签订的合同，尤其是与金凯商城的合同是董世梅有权出租涉案房屋的基础。而金凯商城能够签订房屋租赁合同的前提是：金凯商城是涉案房屋的所有权人或者取得所有权人的授权。在2017年5月18日的一审庭审中，聂广才的代理人提供了第三人刘杰与金凯商城负责人蒋有忠的谈话录音，该录音蒋有忠明确表示涉案房屋是刘杰的，在2017年7月6日的一审庭审中，蒋有忠明确表示录音内容真实，涉案房屋是刘杰的。原审合议庭置法庭质证的证据于不顾，认定“2014年9月1日，济南二轻物资供应公司将济南市经十路419-1号的场地及其附属物（�金凯商城）出租给国发物业金凯商城分公司，出租之前，二轻公司与刘杰等租户存在租赁关系，金凯商城延续了二轻公司与金凯商城内各承租户的租赁关系”济南二轻物资供应公司与刘杰存在租赁关系这一论断，刘杰并不认可，当庭提出涉案房屋是自己建造的，因为使用商场的土地，所以缴纳管理费。而所谓的租赁关系的另一方当事人“济南二轻物资供应公司”并没有参加诉讼，在其不知情的情况下，一审法院就给其设定了权利义务关系。法庭调查中并没有租赁合同，也没有房屋所有权凭证，一审法院仅凭一张表格就认定济南二轻物资供应公司与刘杰存在租赁关系，明显违反法律规定。一审中声称对涉案房屋有出租权利的第三人金凯商场负责人蒋有忠明确认可涉案房屋属于刘杰所有，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条：诉讼过程中，一方�事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。因此，一审中聂广才没有向知情人进一步调查举证，在收到一审判决书后，有刘杰建房时的金凯商场负责水电安装的工作人员，及建造房屋时在所建房屋附近经营的商户提供了相应证明，可以证实刘杰建造涉案房屋的情况。故请求二审法院撤销一审判决,予以改判或者发回重审；一、二审诉讼费由董世梅承担。
董世梅辩称，一审法院事实调查的清楚，认定的事由准确，适用法律正确，二审法院应依法驳回上诉人的请求，维持一审原判。
原审第三人金凯物业：同董世梅答辩意见。
原审第三人刘杰：一、我对一审法院作出的判决有异议，房屋是我出资建造的，理由如下：1、我和当年建房的时候施工队长签订的施工协议、工程费及工程进展合同书各一份。2、当年建房时，第三人物业工作人员的证词，其负责整个市场维修及市场管理等。3、当年在商场经营的业户的证词。4、2016年6-7月光盘录音一份，已经上交法院。二、关于管理费用与设施费的问题，陈述如下：1、从1998年市场首任领导招商把我们招进来时，市场只提供一个位于金凯商城院内西南角不足三百平方米的空白地，除在当时有优惠政策外，从房屋的建造、水电安装及每年的维修直到现在市场没支持我们一分钱。2、整个市场从98年投资建房，就我和杨学安我们两家，后来也超不过3到4家，其他的业户都是市场提供的，这十几年来市场与财务所开的票据只要有房屋的都是施工费，有柜台的都是开的柜台收据，但我们两家实际交的市场管理费是土地使用管理费。三、关于房屋建设工程没有规划许可证的问题，陈述如下：1、有没有规划许可证我不知道，在我们进场投资前�市场首任领导承诺市场长期规划约30年不变，让我们放心投资、放心经营，否则我们也不会自己投资建房了。如果国家征用，按国家政策给一定的补偿。2、有没有规划许可证不是我们的原因，是整个市场及国家政策的原因。四、关于市场管理费（土地使用费）与设施费之间的区别是：市场管理费即土地使用费不包括房屋建造及其他费用，设施费包括土地使用费、房屋建设，简单说，就是每一年向市场多交钱和少交钱的问题。五、以上事实证明国发物业金凯商城与董世梅在2016年7月1日签订的合同是不合法的，其无权擅自出租他人房屋。六、本案谈到杨文庆是局外人，事实如下：1、我与杨文庆在2016年4月1日签订了租房托管协议书。2、国发物业金凯商城已经给我停电一年多了，一心想把我的房屋拿到手，给他交费他不收，反过来说我不交费。
董世梅向一审法�起诉请求：1.请求依法判令聂广才支付租金13200元（自2017年1月11日至2017年7月10日止）；2.判令聂广才承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定的事实：2014年9月1日，济南二轻物资供应公司与济南国发物业管理有限公司签署《场地租赁合同》一份，约定由济南国发物业管理有限公司承租济南二轻物资供应公司位于济南市经十路419-1号的场地及其附属物（即金凯综合商城），租赁期限为20年。济南二轻物资供应公司在将金凯综合商城整体出租给济南国发物业管理有限公司之前，与刘杰等租户存在租赁关系。国发物业金凯商城分公司承继济南二轻物资供应公司对金凯综合商城的权利义务关系后，刘杰继续向国发物业金凯商城分公司交纳房费，费用已经缴纳至2016年3月31日。2002年左右，刘杰将其从济南二轻物资供应公司处租赁的涉案房屋转租给了董世梅，房租每年为14400元，董世梅的房屋租金已经缴纳至2016年6月30日。2015年5月25日，董世梅（甲方）与范娜（乙方）签署《房屋转让合同》一份，载明：“一、甲方在济南金凯综合商城南门内左侧‘文文餐馆’，于2015年6月10日转租给乙方（范娜）。二、本餐馆一次性收取乙方（范娜）转租费（肆万）元。…五、乙方在合同期内应提前一个月缴纳下一次的房屋租金。六、乙方在使用甲方房屋期间不得搞非法经营、不得涉毒、赌等项目，否则甲方有权收回房屋。月租金二千二百元，半年一交。七、乙方在合同期内不得逾期拖欠房租，不得损坏房屋。…”，合同签订后，董世梅将涉案房屋交付给了范娜（范娜系聂广才之配偶）。2016年6月10日，董世梅（甲方）与聂广才（乙方）签署《房屋租赁合同》一份，载明：“一、甲方在济南金凯综合商城南门左侧‘原文文菜馆’室内，于2016年6月10日�租给乙方。（不包括室外占道部分）二、本房屋月租2200元，租期为一年，乙方租金每半年交纳房租计13200元，乙方在合同期内应提前一个月缴纳下一次的房屋租金。…”。聂广才向董世梅交纳了2016年6月10日起至2017年1月10日止的房屋租金13200元，后未再向董世梅交纳2017年1月11日起至2017年7月10日止的房屋租金。2016年7月1日，国发物业金凯商城分公司与董世梅签订《商铺（房屋）租赁合同》一份，国发物业金凯商城分公司将涉案房屋出租给了董世梅，房租为每年12000元，董世梅向国发物业金凯商城分公司支付了2016年7月1日起至2017年6月30日止的房屋租金12000元。
一审法院认为，董世梅与聂广才签订的《房屋租赁合同》合法有效，董世梅已经按照合同约定履行义务，聂广才未按照合同的约定向董世梅支付租金构成违约，现董世梅要求聂广才支付尚欠的租金，有事�和法律依据，应予支持。董世梅主张2017年1月11日至2017年7月10日的房屋租金为13200元，并提供《房屋租赁合同》证明其主张，经审查，董世梅的该项主张合法有据，一审法院予以支持。聂广才虽然辩称其已经将涉案房屋的房租交付给了案外人杨文庆不应再向董世梅交纳房租，但在其与董世梅的《房屋租赁合同》合法有效的情况下，根据合同相对性原则，其应将涉案房屋的房租交付给董世梅，聂广才在未经董世梅许可的情况下将涉案房屋的房租交付给案外人，系其个人行为，其应自行承担相应的法律责任，其以已经向案外人杨文庆交纳了相应房租为由作为不向董世梅交纳房租的抗辩理由，于法无据，一审法院不予支持。
关于董世梅的诉讼请求，一审法院结合董世梅提交的证据及庭审情况，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百三十六条、第《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定判决：聂广才于判决生效之日起十日内支付董世梅租金13200元（期间为：自2017年1月11日起至2017年7月10日止）。案件受理费130元，由聂广才负担。
二审期间，双方均未提交新的证据。经审理，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。2016年7月1日，董世梅与国发物业金凯商城分公司签《商铺（房屋）租赁合同》一份，并支付了2016年7月1日至2017年6月30日的房屋租赁费，有《租赁合同》、出警记录、当事人陈述在卷佐证。
本院认为，董世梅于2015年5月25日将涉案房屋转租给范娜(系聂广才配偶)，夫妻二人用于经营餐馆，租赁期间的租金正常收�、交付。租赁合同到期后，董世梅于2016年6月10日与聂广才签订房屋租赁合同，聂广才向董世梅交纳了2016年6月10日起至2017年1月10日止的房屋租金13200元，尚欠2017年1月11日至2017年7月10日的房屋租赁费未支付，至此，本院认定董世梅和聂广才夫妇已经形成了稳定的房屋租赁关系，并有董世梅提供的《房屋租赁合同》为证，在此情况下，一审法院支持董世梅的主张，符合法律规定,本院予以认定。刘杰主张其系涉案房屋的产权人，没有提供充分证据予以证明，且与本案并非同一法律关系，应当另案处理。根据合同的相对性原则，在没有董世梅许可或指示交付的情况下，聂广才向案外人杨文庆交纳房屋租赁费，并不消除其与董世梅房屋租赁关系的债权债务，一审法院不予认可，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费130元，由聂广才负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘学宽
审判员 刘彦亭
审判员 赵 雯
二〇一八年三月十九日
书记员 韩 笑