浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙02民终739号
上诉人（原审被告）：宁波战国臻文化发展有限公司。住所地：宁波市江北区白沙路*号8-13。
法定代表人：叶安素，该公司总经理。
委托代理人：宋敬，浙江秉清律师事务所律师。
委托代理人：黄克游，浙江秉清律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：宁波市江北区人民政府白沙街道办事处。住所地：宁波市江北区白沙路***号。
主要负责人：叶欣海，该办事处主任。
委托代理人：杨林红，浙江导司律师事务所律师。
委托代理人：吴巧巧，浙江导司律师事务所律师。
上诉人宁波战国臻文化发展有限公司（以下简称战国臻公司）因与被上诉人宁波市江北区人民政府白沙街道办事处（以下简称白沙街道办事处）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省宁波市江北区人民法院（2017）浙0205民初4082号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月5日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理认定：2011年11月22日，原告与宁波北城投资开发有限公司签订《委托协议书》，约定，宁波北城投资开发有限公司将德记巷历史街区（面积6994平方米）委托原告进行管理和使用，并负责招商引资；委托日期和期限自2012年1月1日起至2021年12月31日止。2013年11月28日原告作为甲方，被告作为乙方签订《房屋出租合同书》一份，约定，乙方向甲方承租坐落于德记巷1-1号的房屋（建筑面积为179平方米）；租期为5年，从2013年1月1日起至2017年12月31日；原租金2.4元/平方米/天，优惠租金为1.5元/平方米/天，暂按优惠租金支付，房屋租金每三年递增10%；房屋免租期为4个月，如乙方未违反合同约定的，则在免租期间无须支付租金，否则乙方应向甲方补足免租期内的房租。免租期内，乙方需承担该房屋所发生的水、电、煤气、通讯设备、物业管理等费用；租金一年一付，2013年的租金在签订合同之日起15日内一次性付清，2014年起的租金应在每年1月份前15日内一次性付清；乙方应保证自2013年开始，年缴纳四税合计达到50万元以上，并每年递增10%，若无法达到，甲方有权收回房屋，双方将按照2.4元/平方米/天的租金标准结算自2013年1月1日起的租金；拖欠房租累计两个月以上的或逾期未交纳按约定应当由被告交纳的各项费用，已经给甲方造成损失的，甲方有权解除合同，收回出租房屋，乙方应按照合同当年租金总额的20%支付违约金；乙方应在合同解除之日起3天内或租赁期满当天前按合同之约定向甲方完好归还房屋及其附属设施设备（自然损耗除外）。逾期归还的，每逾期一日，乙方应向甲方支付原日租金5倍的房屋占用费。
被告在承租过程中未能兑现自2013年开始，年缴纳四税合计达到50万元以上，并每年递增10%的税收承诺，拖欠至2017年6月的水电费16629.55元，拖欠2017年的部分租金及2015年、2016年因未达到税收的差额租金合计235967.55元。另，2013年4个月免租期的租金为52268元。
原审原告白沙街道办事处于2017年11月16日诉至原审法院，请求判令：1.解除原审原告与原审被告签订的《房屋出租合同书》，原审被告在合同解除之日起3日内腾空房屋；2.原审被告支付拖欠租金288235.55元；3.原审被告支付拖欠水电费16629.55元（暂计至2017年6月，自2017年7月的水电费仍由原审被告承担直至实际腾空之日）；4.原审被告支付违约金21560.55元（按2.4元/平方米/天计算的2017年度租金总额107802.75元的20%计算）；5.原审被告按原日租金（按2.4元/平方米/天）支付自合同解除之第4日至实际腾空之日的房屋占用费。
原审法院认为：原、被告双方签订的《房屋出租合同书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应予以遵守。被告未能按约支付租金、水电费，已经构成违约，按照双方约定，原告有权解除《房屋出租合同书》。现原告起诉要求解除与被告签订的合同，该院确认自起诉状副本送达被告之日即双方签订的合同解除。对原告要求被告腾退房屋，支付尚欠的租金、水电费，并根据合同约定向被告收取2013年的4个月原免租期的租金、按照2017年租金总额的20%计算的违约金的诉请，符合双方的约定，也不违反法律法规及行政强制性规定，故予以支持；对原告要求被告按原日租金（2.4元/平方米/天）支付自合同解除之第4日至实际腾空之日的房屋占用费的诉请，该院认为，原告诉请的房屋占用费的计算标准符合合同约定，但起算时间因原告已经诉请被告支付至2017年12月31日的租金，故应从2018年1月1日起算。被告经该院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可缺席判决。
据此，该院依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，作出如下判决：一、宁波市江北区人民政府白沙街道办事处与宁波战国臻文化发展有限公司签订的《房屋出租合同书》于2017年11月20日解除；二、宁波战国臻文化发展有限公司于判决生效之后十日内腾退并交还给宁波市江北区人民政府白沙街道办事处位于宁波市江北区德记巷1-1号的房屋；三、宁波战国臻文化发展有限公司于判决生效后十日内支付宁波市江北区人民政府白沙街道办事处租金288235.55元、水电费16629.55元（暂计至2017年6月）、违约金21560.55元，合计326425.65元，并支付自2018年1月1日起至实际腾退交还房屋之日止按2.4元/平方米/天的标准计算的房屋占有使用费及自2017年7月起至实际腾空之日的水电费。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6196元，减半收取计3098元，由宁波战国臻文化发展有限公司负担。
宣判后，原审被告战国臻公司不服，向本院提起上诉，称：因上诉人承租的房屋面积过小，被上诉人要求上诉人在诉争房屋旁建造房屋使用，建造费用可抵扣租金，但《房屋出租合同书》对此只字未提。《房屋出租合同书》不应于2017年11月20日解除，上诉人要求在同等条件下，优先承租诉争房屋。原审判决认定的租金金额错误，且2015年之前的租金补缴请求已超过诉讼时效。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审。
被上诉人白沙街道办事处答辩称：上诉人与被上诉人就房屋搭建并没有形成书面约定，被上诉人已给上诉人一定的租金优惠，且搭建属于违章建筑，如上诉人腾退，违章建筑对被上诉人也是负担，被上诉人不可能答应以搭建费用来抵扣租金。因上诉人拒付租金，被上诉人解除合同合法有据，原审关于租金的计算是正确的。被上诉人没有超过诉讼时效。综上，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院维持原判。
双方当事人在二审期间均未提供新的证据。
本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：上诉人与被上诉人签订的《房屋出租合同书》合法有效，双方均应按约履行。上诉人认为被上诉人答应上诉人在诉争房屋旁建造房屋使用、建造费用可抵扣租金，但未提供证据。因上诉人未按约支付租金等费用，被上诉人有权依约解除该合同。原审法院据此确认该合同自起诉状副本送达之日起解除，并判决上诉人支付相应的租金、占有使用费等费用，并无不当。上诉人另认为被上诉人关于2015年之前的租金补缴请求已超过诉讼时效，因上诉人未在原审中进行抗辩，二审不予处理。上诉人的上诉理由不足，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，判决得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6196元，由上诉人宁波战国臻文化发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 俞灵波
审判员 朱亚君
审判员 赵保法
二〇一八年四月二日
书记员 陆 琼