苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吴木民初字第471号
原告张娜萍。
委托代理人徐丽、涂礼艳，江苏万拓律师事务所律师。
被告苏州朗华置业有限公司，住所地苏州市吴中区木渎镇珠江南路368号（木渎科技创业园内）。
法定代表人周勤，该公司执行董事。
委托代理人林海建，该公司员工。
委托代理人仲剑锋，江苏百年英豪律师事务所律师。
原告张娜萍与被告苏州朗华置业有限公司（以下简称朗华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年7月2日立案受理后，依法由代理审判员王凡适用简易程序公开开庭进行了审理，后依法转为普通程序组成合议庭公开开庭进行审理。原告张娜萍之委托代理人涂礼艳，被告朗华公司之委托代理人仲剑锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张娜萍诉称，2011年10月9日，原、被告签订商品房买卖合同，由其购买被告开发的苏州市吴中区木渎镇绿色家园19幢604室房屋一套，房屋总价1276341元，其按约支付了房款，但被告未能按约向相关部门提交房屋转移登记资料及土地使用权转移登记资料，致使其于2013年4月29日才拿到房产证，于2013年5月15日拿到土地使用权证，被告的行为构成违约，应承担违约责任。请求法院判令被告朗华公司支付其逾期办理房屋所有权证违约金15316元、逾期办理土地使用权证违约金6509元，合计21825元。
被告朗华公司辩称，按照合同约定，其是否应当承担违约责任应以申请涉案房屋所有权初始登记、土地使用权登记日期为基准日，而不是原告取得上述两证的日期为准。另，原告系办理涉案房屋产权转移登记的义务主体，其仅具有协助义务，且原告实际委托苏州嘉润房地产评估咨询有限公司（以下简称嘉润公司）办理上述两证，申请追加嘉润公司为本案第三人参加诉讼。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2011年10月9日，被告朗华公司（出卖方）与原告张娜萍（买受方）签订商品房买卖合同一份，该合同的主要内容为：买受方购买的商品房公安门牌号为苏州市吴中区木渎镇绿色家园19幢604室房屋，建筑面积129.64平方米，该商品房为毛坯房，房屋总价款1276341元，买受人于2011年10月9日前支付房款的60%计766341元，2011年11月9日前支付房款的40%计510000元；第十五条约定，1.出卖方应在该商品房交付使用之日起60天内向该商品房所在区的房屋权属登记机构申请房屋所有权初始登记。如因出卖方的责任，致使买受方不能在期房交付使用之日起90天内申请房屋所有权转移登记的，按逾期时间，分别作如下处理：（1）逾期不超过120天，自本条款约定的房屋所有权转移登记申请期限之第二天起，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过120天后，买受方有权解除合同，……买受方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本条款约定的房屋所有权转移登记申请期限之第二天起，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之一的违约金。2.出卖方应在该商品房交付使用之日起120天内向该商品房所在的区的土地权属登记机构申请土地使用权登记，如因出卖方的责任，致使买受方不能在期房交付使用之日起180天内申请土地使用权转移登记的，按逾期时间，分别作如下处理：（1）逾期不超过180天，自本条款规定的土地使用权转移登记申请期限之第二天起，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180天后，买受方有权解除合同，……买受方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本条款规定的房屋所有权转移登记申请最后期限之第二天起，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之一的违约金。合同签订后，原告按约交付被告房款1276341元。2013年9月29日交房收款收据载明：绿色家园19幢604室房屋，客户张娜萍，预售面积129.46平方米，预售总价1276341元，实测建筑面积129.14平方米，实测总价1273186元，退房款3155元。当日，被告代收原告缴纳的契税、维修基金共计34594.59元，且嘉润公司于当日出具收据二份，二份收据均载明交款人张娜萍，收款事由一份注明代理费200元，另一份注明办证费200元。2013年9月21日，被告为原告开具购房款1273186元的销售不动产统一发票。
另查，本案争议房屋于2013年9月29日由被告交付原告，并分别于2014年4月29日、2014年5月20日办理了房屋所有权登记和国有土地使用权登记，根据登记信息，该房屋坐落于苏州市吴中区木渎镇绿色家园19幢604室，建筑面积129.14平方米，张娜萍单独所有。
审理中，本院分别至苏州市吴中区住房和城乡建设局、苏州市国土资源局吴中分局调查得知，本案争议的房屋向相应部门提交房屋登记申请书（转移登记）材料和土地使用权登记申请相关材料的时间分别为2014年4月4日、2014年5月20日。原、被告对上述调查材料真实性无异议。
以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、房屋销售发票、房屋所有权证书、土地使用权证书，本院的调查材料等证据及庭审中原、被告的陈述予以佐证。
本院认为，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人未能按期取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任，但该条规定并没有明确出卖人直接负有为买受人办理房屋权属证书的义务。根据本案《商品房买卖合同》第十五条的约定，出卖人负有按期申请房屋所有权初始登记的义务，但房屋所有权转移登记的申请主体仍为买受人，只有因出卖人的责任，致使买受人不能按期申请房屋所有权转移登记的，出卖人才承担违约责任。因此，出卖人并无为买受人办理房屋所有权转移登记的当然义务，除非双方之间形成委托办证关系。
本案中，朗华公司主张张娜萍实际委托嘉润公司办理房屋产权证书。本院认为，虽然代理费和办证费系以嘉润公司名义收取，但从朗华公司向业主发出的《入住通知函》、《有关房屋权证办理的提醒函》、《温馨提示》等证据来看，朗华公司要求业主办理入住手续时携带办证所需费用及资料，到场办理办证事宜，告知业主嘉润公司是朗华公司为业主提供的办证公司，上述办证事宜均是以朗华公司的名义告知业主。且嘉润公司系在朗华公司的交房现场办理委托业务，并无证据证明朗华公司已向业主明示，办证事宜系嘉润公司以自己的名义独立接受委托。结合以上情形足以使张娜萍有理由相信嘉润公司是朗华公司指定的办证公司，与其形成委托办证关系的是朗华公司。至于朗华公司与嘉润公司之间的关系，本案不予理涉，嘉润公司也不属于本案必须参加诉讼的当事人，朗华公司要求追加嘉润公司为第三人，本院不予支持。原告委托办证后，因无证据证明逾期办证系原告所致，故应认定逾期办证系朗华公司的原因，朗华公司应承担相应的逾期办证违约责任。根据本院的调查，本案争议房屋于2014年4月4日向相关部门申请房屋所有权转移登记资料，于2014年5月20日向相关部门提交土地使用权转移登记相关材料，且被告朗华公司于2013年9月29日将房屋交付原告，根据合同第十五条约定，被告朗华公司应于交付房屋之日起90天内申请房屋所有权转移登记及180天内申请土地使用权转移登记，但被告逾期申请，故被告应分别于2013年12月29日及2014年3月29日起至上述申请时间之前一日止每天支付房屋总价款万分之一的违约金。经核算，被告未按约办理房屋所有权转移登记的违约金12253元（1276341元×万分之一×96天）；未按约办理土地使用权转移登记的违约金6637元（1276341元×万分之一×52天）。综上，被告应支付原告未按约履行义务的违约金合计为18890元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
被告苏州朗华置业有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告张娜萍违约金人民币18890元（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户或苏州市吴中区非税收入财政汇缴专户，开户行：中行吴中支行，账号：00×××78）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币346元，由被告苏州朗华置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。
审 判 长 王长栋
代理审判员 王 凡
人民陪审员 袁秋娥
二〇一五年十二月十七日
书 记 员 张 琳