辽宁省抚顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽04民终763号
上诉人（原审原告）：刘萍，女，住辽宁省清原满族自治县。
委托诉讼代理人：王凤轩，清原满族自治县明鉴法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：景洪波，女，住辽宁省清原满族自治县。
上诉人刘萍因与被上诉人景洪波买卖合同纠纷一案，不服辽宁省清原满族自治县（2018）辽0423民初220号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘萍及其委托诉讼代理人王凤轩、被上诉人景洪波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘萍的上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判房屋维修基金和面积差额对应的房款不由刘萍承担，放弃一审其他诉讼请求；一、二审诉讼费用由景洪波负担。事实和理由：刘萍以总价款37.4万元购买景洪波与清原满族自治县四方房地产开发公司（以下简称四方公司）顶账的房屋，不存在其他费用，双方签订了房屋买卖协议，刘萍当场支付32.4万元，拖欠5万元。刘萍与四方公司没有直接的买卖关系，景洪波与四方公司关于顶账房屋的相关事宜与刘萍没有任何关系，协议约定刘萍从景洪波处接收钥匙。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，双方签订的房屋买卖协议合法有效。协议第四条约定：配户时景洪波把购房款100%一次结清，楼房钥匙交给刘萍。而景洪波未向四方公司结清购房款（含配户其他费用），也未将钥匙交给刘萍，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，不履行合同义务或履行合同不符合约定的，应当承担违约责任。合同签订后，刘萍多次向景洪波索要房屋钥匙，景洪波迟迟不予交付，也不接刘萍电话，不与刘萍见面，导致刘萍不能及时入住，刘萍租赁他人的房屋即将到期，在此情况下，刘萍到四方公司询问配户事宜。四方公司称不结清购房款，包括维修基金、取暖费、电费、水费、有限电视费等相关费用，不能配户。刘萍无奈之下，于2014年11月28日向四方公司代替景洪波结清了其应当支付的购房款，包括代收费等各项费用16815元，四方公司将房屋钥匙交予刘萍。协议第三条虽然约定：办理房产过程中的各项费用由刘萍负责，但是指在办理房屋产权过户中的费用即契税、工本费由刘萍交纳，并不是指领取钥匙时在四方公司应交纳的配户等各项费用。本案不是商品房买卖，而是民间买卖，关于面积差问题，一审判决适用商品房买卖的相关规定，属于适用法律错误。
景洪波辩称，案涉房屋的所有权人为四方公司，并非景洪波。该房屋是景洪波与四方公司间的顶账房。刘萍与四方公司间存在事实上的房屋买卖关系。协议当天景洪波将房款一次性结清，完全履行了协议义务。双方签订买卖协议时，为了节省费用，房屋没有过户到景洪波名下，交完房款案涉房屋在四方公司处登记为刘萍名下，因此钥匙必须交给刘萍，不能交给景洪波。双方约定办理房产过程中各项费用由刘萍负责符合交易习惯，不违反法律规定。房屋配户时，购房者缴纳各项代收费是其法定义务，景洪波不是实际购房者，也不是房屋所有权人，没有理由承担各项费用。
刘萍向一审法院起诉请求：1、景洪波给付刘萍垫付代收费13,172.00元，物业费、垃圾费、电梯费、电梯运料费等合计2,332.00元；2、诉讼费由景洪波承担；3、协议时楼房面积是93.02平米，房照实际面积93.30平米，房照面积平数与协议面积不符，因此，刘萍多付房款1,324.00元，应返还刘萍。
一审法院认定事实：2014年10月，原告刘萍经其妹妹介绍，从被告景洪波处购买其在四方公司顶账房屋一套。双方于2014年10月12日签订协议书，载明：“甲方景洪波，乙方刘萍，一、乙方买某某房屋，总金额374,000.00元。二、乙方刘萍先付房款景洪波324,000.00元，余款50,000.00元等房产证办完后一次清账。三、在办理房产过程中各项费用有乙方刘萍负责。四、配户时甲方景洪波把购房款100﹪一次结清，钥匙交给乙方刘萍。双方签字确认。协议签订后，原告于2014年11月28日向四方公司交纳了代收费13,172.00元（其中包括维修基金10,450.00元、取暖费2,092.00元、电费100.00元、水费180.00元、有线电视初装费350.00元）。物业费用2,332.00元（其中包括电梯乘客费288.00元、电梯运料费400.00元、物业管理费1,344.00元、垃圾清运费300.00元）。原告结算完配户费用，四方公司将钥匙及房屋交给原告。原告购买的房屋预售面积为93.02平方米，实际测量面积为93.30平方米，原告称其于2014年11月28日补交了差额面积0.28平方米的房款1,324.00元，该补交房款1,324.00元原告未提供相关单独款项收据，仅提供了四方公司总房款399,324.00元的收据。2017年8月3日，原告办理了房屋产权证书，实际面积为93.30平方米，房屋所有权利人登记为原告女儿于宾。现原告诉至法院请求支持其诉求。
一审法院认为，原告刘萍与被告景洪波之间的房屋买卖协议书，是双方的真实意思表示，是合法有效的，依法应予保护。关于原告请求的代收费13,172.00元（其中包括维修基金10,450.00元、取暖费2,092.00元、电费100.00元、水费180.00元、有线电视初装费350.00元）及物业费用2,332.00元（其中包括电梯乘客费288.00元、电梯运料费400.00元、物业管理费1,344.00元、垃圾清运费300.00元），双方在协议中未就代收费、物业费用进行具体明确约定，但约定了“在办理房产过程各项费用有乙方刘萍负责”，且一审法院根据本地区房屋买卖的交易习惯确认，该笔代收费、物业费用应当由买受人即原告承担。代收费、物业等费用是交付房屋应当交纳的合理费用，所交款项的事项均是日后供给原告使用和消费的，原告是享有服务的受益人，故原告请求被告给付的代收费13,172.00元、物业费用2,332.00元，无法支持。关于原告请求的补交0.28平方米的房款1,324.00元，法律规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，面积误差比绝对值在3﹪以内（含3﹪），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3﹪以内（含3﹪）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足。本案中，涉案房屋的预售面积为93.02平方米，实际面积为93.30平方米，房屋实际面积大于合同约定的面积，面积差在3﹪以内。现涉案房屋已经交付给原告使用，并且原告办理了产权登记手续，视为原告同意继续履行合同，故买受人刘萍应当对房屋价格补足，原告请求被告给付补交的房款1,324.00元，无法支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决：驳回原告刘萍的诉讼请求。案件受理费220.70元，减半收取为110.40元，由原告刘萍负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法了提交了证据。本院组织当事人进行了质证。刘萍申请证人梁红军出庭作证，欲证明刘萍购房过程，不是商品房买卖，而是一般的房屋买卖。对当事人争议的事实，本院认定如下：证人梁红军证明的购房经过与本案争议的焦点问题无关，本院不予采信。一审法院查明的事实有相关证据佐证，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点为房屋维修基金与面积差额对应的房款应否由刘萍承担。
关于房屋维修基金。《住宅专项维修资金管理办法》第十二条第一款规定：“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。”第十三条规定：“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。”根据该规定，不缴纳房屋维修基金，不能办理入住手续，也就不能办理房屋产权证，因此缴纳房屋维修基金是办理房屋产权证的前提。根据双方在协议中的约定，在办理房产过程中各项费用由刘萍负责，因此该笔费用应由刘萍承担，且案涉房屋已经过户到刘萍女儿于宾名下，房屋维修基金亦由刘萍女儿于宾享受，从利益享有角度也应由刘萍负担。
关于房屋面积差额对应的房款。双方的协议中约定刘萍购买案涉房屋面积93.02平方米，总金额374，000.00万元。现案涉房屋的实际面积为93.3平方米，差额部分房款由谁承担，双方没有书面约定，根据权利、义务相一致的原则，因该房屋的实际权利人为刘萍女儿于宾，其享有扩大部分的权利，因此一审判决由刘萍负担该部分房款符合法律规定。
综上所述，刘萍的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费221元，由刘萍负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙晓龙
审判员 张庆敏
审判员 王 爽
二〇一八年六月十九日
书记员 崔楚曼