浙江省永康市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金永民初字第2018号
原告吕忠远，农民。
原告吕玲娣，农民。
委托代理人方婵，浙江五金律师事务所律师。
委托代理人胡盈丽，浙江五金律师事务所律师。
被告胡仲继，农民。
被告倪丽珍，农民。
被告徐红星，居民。
被告朱桂香，农民。
原告吕忠远、吕玲娣与被告胡仲继、倪丽珍、徐红星、朱桂香房屋建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2015年9月28日立案受理后，依法由审判员胡亮适用简易程序独任审判，于2015年11月10日公开开庭进行了审理。原告吕忠远及吕忠远、吕玲娣的委托代理人方婵，被告胡仲继、倪丽珍、徐红星、朱桂香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吕忠远、吕玲娣起诉称：二原告系夫妻关系。被告胡仲继、倪丽珍系夫妻关系，被告徐红星、朱桂香系夫妻关系。二原告经与四被告充分协商，四被告自愿将其坐落于永康市××（北段）旧城××心××地块拆迁区内××幢拆迁安置地基各一间转让给二原告，该拆迁安置地基土地使用性质为国有划拨。其中被告胡仲继、倪丽珍安置地块为23幢第6间，被告徐红星、朱桂香为23幢第7间（现第6-7间经审核门牌号已合并登记为永康市江南街道西虹花苑二区3幢3号）。2012年7月5日，二原告分别与被告胡仲继、倪丽珍、徐红星、朱桂香达成房屋转让合同各一份，均载明内容有：安置地基坐落位置、转让总价款、付款方式、双方的权利义务以及违约责任等等。嗣后，二原告依约向四被告支付款项合计为2000000元，余款依当时合同约定于办理过户手续时再行支付。期间，二原告还向有关部门缴纳了白蚁防治费、人防易地建设费、市政基础设施配套费、地下空间划拨成本费以及该地块出让金等等其他各项税费。二原告向被告胡仲继、倪丽珍、徐红星、朱桂香购买地基后，经有关部门规划设计，二间地基合并共同建筑，该建房工程与并排的其他几户人家统一建造，2015年5月，该地基建筑工程已竣工具备了验收条件，并可以办理过户手续。建房期间所需的各项费用均已由二原告支付。自6月份起，二原告就通知四被告要求提供其他相关书面资料并协助办理过户手续，双方并为此再行协商，但因被告所提要求超过原告承受范围，双方无法协商。原告认为，四被告的行为已构成违约并损害了二原告合法的权益。为此，原告诉讼请求：1、判令确认二原告与四被告于2012年7月5日签订的房屋转让合同有效；2、要求四被告履行协助办理房屋产权过户手续义务；3、由四被告分别承担因逾期协助办理过户手续的违约金各500000元。
原告为证明其主张成立，向本院提交的证据有：
一、房屋转让合同原件二份，用以证明二原告与四被告签订买卖合同的事实及约定房屋价款、相关违约责任等事实。
说明：虽然合同抬头是房屋转让合同，但实际购买的是地基。
二、收条原件四份、取款业务回单二份，用以证明原告向四被告共支付200万元的事实。
三、缴费票据原件八份，用以证明原告已缴纳买卖宅基地土地出让金及其他费用的事实。
四、房屋所有权证收回证明、房屋拆迁协议书及拆迁补偿费计算清单原件各二份，用以证明原告向被告购买的标的是合法取得的。
五、建房许可证复印件二份，用以证明可以动工建房的事实。
六、情况说明原件一份，用以证明涉案土地安置地块为江南街道西虹花苑二区3幢3号的事实。
原告提供的证据经被告胡仲继、倪丽珍、徐红星、朱桂香质证后，被告胡仲继、倪丽珍、徐红星、朱桂香的质证意见为：
证据一无异议，合同是原告准备好带来的，原、被告没有进行协商过，被告说过没有房屋卖给原告，只有地基，后来将地基以房屋形式转让。
证据三中2012年7月5日之后的钱都是原告缴纳的，7月5日之前的费用是被告缴纳的，但是被告出具给原告的收条都是卖地基的。
证据二、证据四、证据五、证据六均无异议。
对原告提供的证据，本院审核后认为，上述证据符合证据的形式要件，可以证明原告待证事实，且被告对上述证据均无实质性异议，本院对上述证据的证明效力予以确认。原建设用地使用权属国有划拨，因该土地上的建设用地使用权由市政府出台文件，缴纳相应国有土地出让金后，建设用地使用权的性质转变为国有出让的建设用地使用权。原、被告签订合同，实质系建设用地使用权转让合同，该合同应确认有效。
被告胡仲继、倪丽珍、徐红星、朱桂香共同答辩称：被告四人于2012年7月5日应原告要求将坐落于溪心E地块的拆迁返还地基共二间转让给原告。因当时的房屋转让合同是原告方事先准备好的，经阅览后（签订前）被告方就提出被告是转让地基并没有转让房屋。对应支付余款的日期提出异议，余额应在地基交付之日即可支付。但原告说买地基是不能过户的，必须以房屋转让的方式才能交易。事先提出付余额的期限问题是因被告方当时担忧原告方年轻，怕买地基后无能力一口气建房竣工过户，只怕拖延时日人民币有涨跌，但原告说此为小事情日后好商量，已在本文中表明未尽事宜由甲乙双方在一起重新协商确定为托词而勉强草签的。后来，地基定桩放样的日期是2012年10月份，并交付原告开工建房。因原告自身原因建房整整拖延30多个月，所以，被告在今年7月份与原告方协商提出被告真正卖给原告的是地基，虽然合同中约定被告有帮助办理过户的责任，但是被告认为建房时间近3年，应付余额的滞纳金，被告是从丈量地基次月开始计算，延迟一年内应建房竣工过户，超出一年后的时间应计息兑付被告。被告根本不存在违约，被告方提出以2013年11月开始计息至2015年6月共计20个月，月息2份计算要求原告付每间地基60000元，而原告以每间2000元敷衍，协商未果。原告方以合同中的霸王条款来向被告方讹诈，明显欺负被告年事已高、文化程度低。被告二人是超过六十岁老人，另二人是下岗的工人农民，是经济基础薄弱的弱势群体，否则绝不会将祖宗遗留给下一代的地基转让。房屋转让合同本身就是虚假合同，被告没有要废除出让地基的事情，只是完善合同当时就存在偏差漏洞，向原告方提出适当支付利息的正当要求。对于原告极不诚信的行为，请求依法驳回原告的诉讼请求。
被告胡仲继、倪丽珍、徐红星、朱桂香就其答辩意见，未有向本院提交证据。
本案经审理，根据双方当事人的陈述及本院确认的有效证据，本院认定事实如下：原告于2012年7月5日，分别与被告胡仲继、倪丽珍，被告徐红星、朱桂香各达成名为房屋转让合同（实质系建设用地使用权转让）合同一份，合同约定四被告坐落于永康市××（北段）旧城××心××地块拆迁区内××幢拆迁安置地基各一间转让给原告，该拆迁安置地基土地使用性质为国有划拨。安置地块为23幢第6间系被告胡仲继、倪丽珍所有，23幢第7间系被告徐红星、朱桂香所有。现原第6-7间经审核，门牌号统一登记为永康市江南街道西虹花苑二区3幢3号，即本案涉案房屋及土地。
原告依约向四被告支付款项合计为2000000元，余款300000元（被告胡仲继、倪丽珍150000元，被告徐红星、朱桂香150000元）依当时合同约定于办理过户手续时再行支付。涉案土地经原告投资建造房屋后，原告已经缴纳了涉案地块的土地出让金及其他各项费用。
本院认为，原告吕忠远、吕玲娣与被告胡仲继、倪丽珍、徐红星、朱桂香签订的房屋买卖契约，实质是建设用地使用权转让合同。该合同系当事人真实意思的表示。因该土地经永康市人民政府准许缴纳相应国有土地出让金后，建设用地使用权的性质转变为国有出让土地，故合同并不违反国家法律的强制性规定，应确认有效。结合本案事实，尚难以确认就涉案合同，被告存在违约行为：1、合同中并未明确由被告协助原告办理房产证、土地证的日期，或具备何种条件后，被告应履行协助过户义务；2、原告方并未提供证据证明，被告拒绝履行合同义务，或已明确通知被告协助原告办理房产证、土地证过户手续。本案中，被告虽不存在违约行为，但本案合同并未终止，被告仍应履行相应合同义务，原告方尚有剩余款项未给付被告，被告方尚应协助原告办理房产证、土地证的过户手续。原、被告应同时履行互负的合同义务。综上，本院对原告提出合理的诉讼请求，应予支持。对四被告提出要求二原告支付未付款的利息的问题，因四被告未能提供证据证明其主张成立，故对该要求本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第七十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条之规定，判决如下：
一、原告吕忠远、吕玲娣与被告胡仲继、倪丽珍、徐红星、朱桂香于2012年7月5日签订的合同有效。
二、由被告胡仲继、倪丽珍、徐红星、朱桂香协助原告吕忠远、吕玲娣办理坐落永康市江南街道西虹花苑二区3幢3号房屋各一间的国有土地使用证、房屋所有权证的相关过户手续。在本判决生效后十日内履行完毕。
三、由原告吕忠远、吕玲娣给付被告胡仲继、倪丽珍人民币150000元，给付徐红星、朱桂香人民币150000元。
对上述应执行款项、义务的履行顺序为：先由原告吕忠远、吕玲娣将人民币300000元在本判决生效后五日内交到法院。再由被告胡仲继、倪丽珍、徐红星、朱桂香协助原告吕忠远、吕玲娣办理相关过户手续。在被告胡仲继、倪丽珍、徐红星、朱桂香协助原告吕忠远、吕玲娣办理好过户手续后，再由被告胡仲继、倪丽珍到法院领取人民币150000元，由被告徐红星、朱桂香到法院领取人民币150000元。
四、驳回原告吕忠远、吕玲娣的其他诉讼请求。
如果原告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16600元（已减半收取），由原告吕忠远、吕玲娣负担8600元，由被告胡仲继、倪丽珍负担4000元，由被告徐红星、朱桂香负担4000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 员 胡 亮
二〇一五年十二月二日
代书记员 关莉莎