江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏05民终219号
上诉人（原审被告）：李联庆，男，1975年10月30日生，汉族，住张家港市。
委托诉讼代理人：刘翼明，江苏聚欣律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：高小红，女，1967年12月25日生，汉族，住苏州市。
委托诉讼代理人：孙坚，江苏吴中益律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王俭，江苏吴中益律师事务所律师。
上诉人李联庆因与被上诉人高小红房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2017）苏0506民初834号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
李联庆上诉请求：撤销一审判决，驳回高小红的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院程序违法。1、本案原告应为高波，高小红仅为高波的代理人。2、一审法院认定李联庆的妻子周银凤以其实际行为确认生效条件已经成就，那么周银凤也应当列为案件当事人。3、高小红在2017年8月29日开庭审理期间已经明确表示放弃违约金的诉讼请求，一审法院仍判决李联庆承担违约金的法律责任错误。二、一审法院认定事实错误。1、一审法院已经认定双方2015年12月18日签订的买卖意向协议是附条件的协议，条件未成就协议不生效，又认定周银凤以实际行为确认生效条件已成就，协议成立并生效。上述认定自相矛盾，没有事实和法律依据。事实上，周银凤始终没有在协议上签字确认，一审法院错误地将周银凤为解决纠纷而协商处理事宜的聊天记录断章取义地认定为以实际行动确认生效条件成就。我国法律也没有规定过双方当事人对附生效条件的合同可以采用所谓的实际行动加以认定。2、2015年12月18日签订的《买卖意向协议》是一份居间合同，必须要三方签字后才能生效。李联庆的这份协议并没有苏州我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家经纪公司）的签字和盖章，李联庆是在2015年12月20日才签订了《买卖意向协议》，这足以证明李联庆与中介公司还没有正式确立中介服务法律关系，整个签约还没有完成。
高小红辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律恰当。请求依法驳回李联庆的上诉请求。一、关于高小红是高波的代理人，这一点与事实不符。高波是高小红的儿子，他尚在读书，没有购房能力，与本案争议的房屋买卖合同没有任何关系。二、李联庆认为其妻子周银凤应当是本案的当事人，也与事实不符的。因为涉案房屋是由李联庆一人与开发商签订购房合同，李联庆提供的均为其一人购买房屋的材料，我方要追究的是李联庆的违约责任，故周银凤不应做为本案当事人。三、关于违约金，高小红的损失远大于违约金约定的程度。高小红一审时提出了赔偿违约金和实际损失，经过法院释明，后放弃了实际损失部分，只要求追究李联庆的合同违约责任，故此一审判决并不违法。四、对于本案事实，一审法院已经查明，李联庆的陈述与事实不符。综上，一审法院认定事实清楚，李联庆的上诉没有任何事实和依据，请求予以驳回。
高小红向一审法院起诉请求：李联庆承担违约金478000元并赔偿实际损失（具体金额待评估后确定）。后，高小红于2017年8月29日增加一项诉讼请求为要求确认双方间的《买卖意向协议》于2017年1月22日解除。
一审法院认定事实：高小红（买受方）与李联庆（出卖方）于2015年12月在我爱我家经纪公司的居间下签订《买卖意向协议》一份，主要内容为：出卖方承诺于2016年3月18日前办出苏州市吴中区独墅岛花园20幢105室（面积约240.84平方米）的房产证、土地证；买受方则于签约当天将定金10万元委托中介保管；出卖方在办出新两证后2个工作日内将两证交予中介方，买卖双方应在3个工作日内配合中介方签订存量房买卖合同（成交价为4780000元），签订存量房买卖合同后1个工作日内由中介方支付给李联庆定金3万元；买卖双方在签订买卖存量房合同后5个工作日内办理资金托管手续；买卖双方任何一方违约，双方约定的违约金为人民币478000元。同时，该协议的最后一条还约定“本协议在买卖双方所有产权人签字后生效”。该协议由高小红于2015年12月18日先签，再由李联庆于2015年12月20日后签，并加盖了中介机构的印章（李联庆持有的协议未加盖有中介机构印章）。
协议签订后，高小红即向中介机构交付了10万元，中介机构向高小红开具了收据一份，其中记载收款事由为代收买卖意向金。一审审理中，高小红确认该10万元现仍在中介处。
高小红曾向一审法院提起诉讼要求李联庆继续履行本案买卖意向协议，后于2017年1月申请撤回起诉。
一审另查明，本案房屋系李联庆于2010年7月1日从开发商中海英奥置业（苏州）有限公司处购得，至今尚未与开发商办理转移登记手续。
一审又查明，李联庆与案外人周银凤于2001年2月10日登记结婚。审理中，李联庆明确表示本案《买卖意向协议》因其妻子周银凤不同意卖而无法继续履行。
以上事实，有高小红提供的买卖意向协议、收据、（2016）苏0506民初3354号民事裁定书，李联庆提供的结婚证，以及一审法院调取的（2016）苏0506民初3354号案件的庭审笔录及本案庭审笔录、质证笔录等证据予以证明。
关于本案买卖意向协议的签订过程及履行情况，高小红陈述：其在2015年12月18日的前两天到中介处询问买房，中介的工作人员凡金茹向其推荐了本案房屋；当时，其因觉得价格高而未马上答应；后，中介打电话给其表示李联庆同意4780000元出售，让其带着钱去签合同；于是其在中介公司的总部经与李联庆电话沟通后先签了合同并交了10万元定金给中介；中介的工作人员再带着协议去李联庆的江西老家找李联庆签字；但在中介的工作人员回苏州后的10天左右，在其催中介办手续之时被告知李联庆要求涨价，后其同意5000000元购买，但李联庆要求5300000元；本案房屋买卖意向协议因此未能最终履行。李联庆陈述：其因经营的公司资金周转困难而想处置本案房屋以获取现金发放员工工资及支付货款，并因此将本案房屋在中介处挂牌出售；后，高小红于2015年12月18日至中介处询问买房，中介向高小红推荐了其的房屋；当日，高小红即与中介签订了本案的买卖意向协议并交付了10万元的买卖意向金；后，中介的工作人员专程前往其的江西老家找其签字；后，其妻子周银凤（事先不知情）得知了此事，但坚决不同意卖房，并与高小红就相关善后事宜（更名、协商价格等）进行协商，但因双方差距较大而未达成一致。
一审审理中，李联庆主张本案买卖意向协议明确约定协议要在买卖双方所有产权人签字后生效，而其妻子周银凤作为本案房屋的共有人未在该协议上签字，故该协议尚未生效。高小红则反驳：买卖意向协议中前述约定的“所有产权人”仅是指李联庆、高小红双方；实际上，因李联庆与开发商的商品房买卖合同是李联庆一人所签，故其在签订本案买卖意向协议时是不知道李联庆有妻子的，而是在2016年3月5日李联庆让他妻子与其谈的时候才知道的；对此，李联庆确认在签订买卖意向协议时未告知高小红本案房屋系夫妻共有财产，但表示其之所以未告知，是因为双方在协议中已约定了协议要在买卖双方所有产权人签字后生效。
高小红为证明其上述主张提供了如下证据：1、高小红与李联庆的微信聊天记录，主要内容为：高小红在2016年2月27日表示希望李联庆同爱人沟通好，等李联庆回国后把手续办了；李联庆回复称其妻子不想卖房了，并于2016年3月5日将其妻子的微信名片推荐给了高小红。2、高小红与周银凤的微信聊天记录，主要内容为：周银凤于2016年3月7日表示其将于2016年4月中下旬回国，并问高小红与李联庆说的一手更名能确认办妥的吗？高小红回复称能办好的；后，周银凤于2016年4月下旬回国办理更名事宜，但最终未能更名成功；二人也因此产生了争议，争议中高小红表示其卖掉了自己的别墅损失了100万元，周银凤则表示高小红所卖掉的别墅本身并不亏。3、高小红与王容盛的微信聊天记录，主要内容为：王容盛于2015年12月25日向高小红发了一份有关周银凤放弃本案房屋的共有权的声明书。高小红称，该声明书是李联庆在2015年12月23日发给中介的。
另，高小红还申请证人凡金茹出庭作证。凡金茹陈述：其是本案房屋买卖的中介置业顾问，虽然本案房屋买卖的价格等事项是店经理王容盛操作的，但是其作为置业顾问向高小红推荐的本案房屋并全程参与了本案房屋买卖的整个过程；其在2015年12月将本案房屋推荐给高小红后经与李联庆电话沟通三方达成了一致，并由高小红先在协议上签字，再由王容盛带着合同到江西找李联庆签字；因为公司的印章不能外带的，所以李联庆所签的协议上没有公司的印章，高小红持有的合同也是后盖；后，李联庆从江西回到了苏州，并向其表示觉得价格卖低了，其也因此与买卖双方进行了沟通，但最终未能在价格上达成一致；期间，李联庆的妻子也在2016年3、4月份到苏州与高小红谈房屋价格等事宜，但仍未达成一致。至于合同最后一条的约定，凡金茹表示，该约定中的“所有产权人”是指房产证上的所有人，如是夫妻的话，就是夫妻双方；其在带高小红看房的时候也是不知道李联庆有妻子的，故高小红在看房的时候应该是不知道李联庆有妻子的，但在后续谈价格、签协议前就已经知道了；本案买卖意向协议中之所以没有李联庆妻子的签字，是因为当时李联庆的妻子在美国，回不来；当时，李联庆让等其妻子的委托公证；李联庆妻子回国后，因双方一直在谈价格事宜而也未在买卖意向协议上补签字。
经质证，李联庆对高小红与其及周银凤的微信聊天记录的真实性未提异议，并表示该聊天记录所能反映的周银凤在事后知道本案房屋买卖的事情并与高小红协商更名、价格等善后事宜不代表其同意卖房；实际上，双方间的纠纷就是因在开发商处直接更名不成而导致的。对高小红与王容盛的微信聊天记录的真实性不认可，且微信聊天记录中的声明书恰恰反映出高小红对本案房屋存在共有人的事实是清楚的。对凡金茹所陈述的高小红知晓李联庆是有妻子的且协议须有其妻子签字的内容予以认可，对其他陈述不予认可。
另，高小红为证明其因本案买卖协议不能履行而产生的损失提供了委托书公证及《房屋买卖（居间）合同》复印件为证，其中委托书公证记载高波委托高小红出售位于苏州工业园区莲花新村1幢301室房屋以及购买本案房屋；《房屋买卖（居间）合同》复印件及房产证复印件显示位于乡村别墅春××幢房屋已由高波卖给了案外人仲玉英、仲思敏。高小红称，其为了筹资买本案房屋而卖了上述房屋。经质证，李联庆对委托书公证的真实性无异议，但表示从委托书上看本案房屋的实际买房人是高波，高小红仅为代理人；《房屋买卖（居间）合同》记载的房屋的所有权人系高波，而不是高小红，故其对该合同与本案的关联性不予认可。对此，高小红称，高波系其儿子，现仍是没有收入来源的学生；其是为了本案房屋以后的变更方便而让高波先做好公证，且如需贷款也可以此以高波的名义进行。同时，高小红明确其仅主张违约金金额作为对其损失的赔偿。
一审法院认为，关于本案买卖意向协议的效力问题。首先，该买卖意向协议是否系附须有李联庆妻子周银凤的签字这一生效条件的协议。李联庆主张买卖意向协议中有关“本协议在买卖双方所有产权人签字后生效”即指本案协议除须有高小红、李联庆的签字外，还应有房屋的共有人即其妻子周银凤的签字方属有效。高小红则表示该条约定仅指高小红、李联庆双方签字即生效且其在签订该协议时并不知晓李联庆有妻子。根据本案房屋买卖的中介人员即证人凡金茹有关高小红在签订协议之前就已知晓李联庆有妻子的陈述以及高小红所提供的与王容盛的微信聊天记录中的声明书，可认定高小红在签订本案买卖意向协议时是知晓李联庆的妻子周银凤系本案房屋的共有人的。由此，再结合凡金茹关于买卖意向协议最后一条约定的说明，李联庆对该条约定的理解更为合理可信，应予采纳。也即，本案买卖意向协议附有在除高小红、李联庆外还应有本案房屋共有人周银凤签字才生效的条件。其次，本案买卖意向协议是否尚未生效。该协议虽约定除高小红、李联庆外还应有周银凤的签字方属有效且周银凤确未在该协议上签字，但从其在2016年4月份回国参与直接从开发商处的更名等事宜可认定其对高小红与李联庆签订的买卖意向协议是知晓并认可的。也即，周银凤虽未在协议上签字确认，但已以其实际行为确认生效条件已成就，故本案买卖意向协议已然成立并生效。
关于本案买卖意向协议是否解除的问题。合同成立并生效后，当事人本应按约履行合同义务。但在本案中李联庆以周银凤未签字且不同意卖房为由明确表示该协议已不能履行，故高小红于审理中要求解除该买卖意向协议，合法有据，应予支持。至于解除时间应为高小红提出解除请求之日即2017年8月29日。
合同解除后，买卖双方的权利义务终止。但合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。本案中，李联庆、高小红在买卖意向协议中约定任何一方违约的，违约金为478000元。由此，高小红依据该约定主张李联庆应支付给其478000元作为对其因协议不能履行而导致的损失的赔偿。虽高小红未提供直接的证据以证明其确因本案买卖意向协议不能履行而造成的具体损失，但综合高小红提供的高波的委托卖房公证书、《房屋买卖（居间）合同》复印件、高小红与周银凤的微信聊天记录及当地房地产市场行情，可确定高小红因李联庆不履行买卖意向协议而存在一定的经济损失，故在无证据证明双方约定的违约金数额明显过高的情况下，高小红要求李联庆按约支付给其违约金478000元，合法有据，应予支持。至于李联庆关于本案实际买房人系高波的抗辩。虽高波的委托公证显示系高波委托高小红购买本案房屋，但此系高小红与高波之间的委托合同关系，该关系的存在与否并不妨碍高小红根据合同相对性依据本案买卖意向协议向李联庆主张相应的合同权利。据此，李联庆的前述抗辩，于法无据，不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条之规定，一审法院判决：一、高小红与李联庆签订的《买卖意向协议》于2017年8月29日解除。二、李联庆于判决生效之日起十日内支付高小红违约金人民币478000元。三、驳回高小红的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计人民币4235元、财产保全费人民币5000元，合计人民币9235元，由李联庆负担。
二审经审理查明的事实与一审查明事实一致。
二审中，双方当事人均无新证据提交。
本院认为，高小红作为买方与李联庆作为卖方就涉案房屋签订了《买卖意向协议》，现因双方无法按照协议履行引起纠纷，高小红主张李联庆承担相应违约责任，一审法院将高小红列为原告、将李联庆列为被告并无不当。《买卖意向协议》中约定“本协议在买卖双方所有产权人签字后生效”，故该协议属于附生效条件的合同。根据房屋交易中介人员凡金茹的陈述以及高小红与中介人员王容盛的微信聊天记录中提及的声明书，一审法院认定高小红签订协议时知道李联庆有妻子，上述约定指协议需要高小红、李联庆、周银凤签字才生效并无不当。本案中，周银凤并未在《买卖意向协议》上签字，其之后虽然与高小红就房屋买卖进行协商，但从双方协商内容看，周银凤与高小红就房屋买卖并未达成一致意见，故一审法院认为周银凤对李联庆签订协议的情况知晓并认可有误。《买卖意向协议》约定的生效条件尚未成就，《买卖意向协议》并未生效，一审法院认定《买卖意向协议》成立并生效有误，应予纠正。《买卖意向协议》并未生效，高小红主张解除协议并按照协议约定主张违约金缺少依据，不应支持。
综上，上诉人李联庆的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实有误，适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销苏州市吴中区人民法院（2017）苏0506民初834号民事判决；
二、驳回高小红的全部诉讼请求。
一审案件受理费减半收取为4235元、财产保全费5000元，合计9235元，由高小红负担。二审案件受理费8470元，由高小红负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨恩乾
审判员 黄学辉
审判员 郭 锐
二〇一八年四月四日
书记员 朱冰丽