重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝三中法民终字第01325号
上诉人（原审被告）：重庆枫云居家私有限公司，住所地重庆市涪陵区太极大道49号，组织机构代码70947622-5。
法定代表人：张世海，董事长。
委托代理人：冉光辉，重庆睿诚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：重庆市荔枝林强物业管理有限公司，住所地重庆市涪陵区黎明路82号，组织机构代码77485620－8。
法定代表人：罗兴春，总经理。
委托代理人：罗长华，男，该公司经理，住重庆市涪陵区。
委托代理人：吴应锋，重庆佳士律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：重庆市涪陵区万泉房地产开发有限公司，住所地重庆市涪陵区太极大道49号，组织机构代码73984228-1。
法定代表人：杨泽方，董事长。
委托代理人：周斌，男，该公司职工，住重庆市涪陵区。
上诉人重庆枫云居家私有限公司（以下简称枫云居家私公司）与被上诉人重庆市荔枝林强物业管理有限公司（以下简称林强物管公司），被上诉人重庆市涪陵区万泉房地产开发有限公司（以下简称万泉房地产公司）物业服务合同纠纷一案，重庆市涪陵区人民法院于2015年5月20日作出（2015）涪法民初字第00884号民事判决。枫云居家私公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院审理查明：万泉房地产公司是重庆市涪陵区“万泉·城之巅”小区一至三层商场业主，自2005年5月17日以来，枫云居家私公司一直租用该建筑面积为8590.06平方米的商场。2012年2月14日，依法设立的该小区业主委员会和林强物管公司补签了物业服务合同，约定：在该小区业主委员会与其他物业服务企业签订的物业服务合同生效前，由林强物管公司对该小区物业共用部位及公共设施设备等进行维修、保洁、养护和管理，同时协助做好本物业管理区域内的安全防范工作；业主必须在每月25日前交纳当月物业服务等费用，若逾期未交，则按欠交金额每日3%的标准支付违约金；合同期限三年，自2011年12月1日起至2014年11月30日止；商业门面、停车场、商场办公楼及营业场所均按1.00元／平方米·月计收物业服务费。2012年5月17日，由于商场租期即将届满，万泉房地产公司又与枫云居家私公司续签了租赁合同，约定将前述物业继续租给枫云居家私公司使用，租期从2013年1月18日起至2018年1月17日止，物业服务费由实际使用人枫云居家私公司支付。自林强物管公司签订该小区物业服务合同以来，该物业小区业主或业主委员会均未与其他物业服务企业签订物业服务合同，至今一直是林强物管公司在为该小区提供物业服务。但枫云居家私公司从2012年1月起，以林强物管公司未向其提供物业服务，物业服务费用过高为由未交纳物业服务费。林强物管公司经书面催收无果，于2013年10月28日诉至一审法院，请求判决枫云居家私公司、万泉房地产公司连带支付其2012年1月至2013年9月共计21个月的物业服务费168000元及从2012年1月18日起按中国人民银行同期同类贷款利率4倍计算至付清之日止的逾期付款违约金。诉讼中，林强物管公司自愿放弃了要求支付违约金的诉讼请求。
另查明：林强物管公司在为该小区提供物业服务期间，无收费许可证，同时存在小区商场周边环境保洁差、公共设施设备管护不到位、安全隐患突出等服务瑕疵。
枫云居家私公司辩称：1.林强物管公司与业主委员会签订的《物业服务合同》只有过半数业主代表同意而未经全体业主过半数同意，应属无效。2.2013年1月18日前，我公司系按照与万泉房地产公司2005年8月28日签订的《租赁合同》的约定，自行管理物业。3.林强物管公司未按物业服务合同约定履行义务，从未对进入小区的公共车道进行保洁，而是我公司自行雇人处理；对我公司外的阴沟和二楼的雨棚从未清扫，垃圾成堆，臭气熏天；我公司三楼后门外栏杆长期缺乏物业维护和保养，腐朽严重；对车辆乱停不予管理，造成路面下沉及大理石损坏；水管爆裂也未及时修理，危及我公司三楼天花板安全。4.林强物管公司没有收费许可证，根据《重庆市城市物业管理服务收费实施办法》第七条第三款规定，我公司有权拒付物业管理费。综上，我公司不应支付林强物管公司物业服务费，请求驳回林强物管公司的诉讼请求。
万泉房地产公司辩称：林强物管公司提供了物业服务是事实，但存在服务瑕疵，应减少物业服务费用。请求依法判决。
一审法院认为，依法设立的业主委员会作为业主自我管理机制的权力机关即业主大会的执行机构，是为全体业主服务的组织，其与物业服务企业签订的物业服务合同，对全体业主具有约束力。万泉小区业主委员会系依法设立，其与林强物管公司签订的物业服务合同是合同双方的真实意思表示，不违法律规定，合法有效，应受法律保护，依法应对林强物管公司和作为万泉小区业主之一的万泉房地产公司及作为物业实际使用人的枫云居家私公司产生法律约束力。枫云居家私公司在林强物管公司提供物业服务并向其催收物业服务费用后，不按约定支付，其行为属违约行为，依法应承担继续履行交费义务的民事违约责任。万泉房地产公司系该物业所有人，依法应对枫云居家私公司未缴纳的物业服务费承担连带清偿责任。林强物管公司在诉讼中表示自愿只按8000平方米面积计算物业服务费并放弃滞纳金，是对自己权利的合法处分，不违反法律规定，予以采纳，即林强物管公司仅主张2012年1月后共21个月的物业服务费168000元。枫云居家私公司以林强物管公司未尽物业服务职责为由行使合同履行抗辩权，因林强物管公司只是在提供服务中存在一定瑕疵，并非完全未尽合同义务，故其抗辩权的行使范围应与林强物管公司的违约程度相对应，不能成为拒交所有费用的理由。鉴于林强物管公司在履行合同约定范围的物业服务义务中确实存在一些服务瑕疵，也有一定程度的违约行为，因此，枫云居家私公司的抗辩理由部分成立，依法应减少林强物管公司相应的物业服务报酬。根据本案具体情况，以减少30%，交纳70%即117600元为宜。枫云居家私公司称2013年1月18日前的物业管理按租赁合同约定由其自行实施，因系其与万泉房地产公司之间的内部约定，不能成为对抗林强物管公司的理由。枫云居家私公司还称，林强物管公司没有收费许可证，根据有关规定其有权拒付物业服务费。因我国的收费许可制度主要是规范国家机关、事业单位及非企业组织的收费行为，林强物管公司作为企业，其无证收取服务报酬的行为并不违反国家有关收费许可的强制性效力规范，故亦不采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百二十条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条之规定，判决：一、重庆枫云居家私有限公司在判决生效后十日内支付重庆市荔枝林强物业管理有限公司2012年1月至2013年9月的物业服务费117600元，重庆市涪陵区万泉房地产开发有限公司承担连带清偿责任。二、驳回重庆市荔枝林强物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费3660元，由重庆枫云居家私有限公司和重庆市涪陵区万泉房地产开发有限公司共同负担2562元，重庆市荔枝林强物业管理有限公司负担1098元。
枫云居家私公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判驳回林强物管公司的诉讼请求。理由是：1.根据《重庆市城市物业管理服务收费实施办法》第七条的规定，林强物管公司没有收费许可证，我公司有权拒付物业管理费。2.即使我公司应当交纳物业管理费，但2013年1月18日前的物业管理费也不应由我公司承担。因我公司与万泉房地产公司于2005年8月28日签订为期七年的《租赁合同》中约定的是自行物管，故我公司一直处于自我管理状态。2012年5月17日签订的新的租赁合同的租赁期为2013年1月18日至2018年1月17日，故2013年1月18日前的物业服务费不应由我公司交纳。3.林强物管公司在物业管理期间未尽到大部分物业管理义务，一审判决该公司缴纳70%的物业管理费是错误的。物业服务瑕疵是拒绝支付物业费的法定抗辩理由，林强物管公司未按《物业服务合同》履行大部分义务，存在严重违约。4.即使我公司应交纳物业管理费，收费标准也应与车库方收费标准一致，即按照0.089元／平方米·月收取。
林强物管公司辩称：1.我公司曾向涪陵发改委及相关价格主管部门询问并要求出具收费许可证，但主管部门均答复物业收费属市场行为，不需要审批。2.枫云居家私公司自2005年5月起一直在使用该物业，根据谁使用谁付费原则，枫云居家私公司应当支付物业服务费。至于枫云居家私公司与万泉房地产公司在租赁合同中约定自行物管，与我公司无关。3.我公司在工作中确有疏忽，一审判决枫云居家私公司交纳70%的物业服务费是适当的。4.我公司系因与车库方有其他商业上的合作而自愿调低车库收费标准。枫云居家私公司要求按照车库标准收费，于法无据。
万泉房地产公司辩称：我公司与枫云居家私公司于2005年签订的租赁合同中约定了自行物管，但只是限于室内消防、卫生方面，公共管理部分只能交给物业管理，自行物管也不等于由我公司承担物业服务费。请求维持原判。
本院二审查明：枫云居家私公司与万泉房地产公司于2005年8月28日签订了租期为7年的《租赁合同》，约定：枫云居家私公司合法合规实行独立经营，自负盈亏，自行物管。双方于2012年5月17日续签的《租赁合同》约定：枫云居家私公司同意接受万泉·城之巅楼盘所聘物业管理公司的物业管理，缴付相应的物业管理费用。
本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，《重庆市涪陵区万泉小区物业服务合同》系涪陵区万泉小区业主委员会与林强物管公司签订，合法有效，对业主具有约束力。至于林强物管公司自愿调减车库物业服务费的收费标准，属企业自主行为，仅对林强物管公司和车库方有约束力，不影响小区物业服务合同的效力。枫云居家私公司要求按照车库的收费标准交纳物业服务费，没有合同依据，本院不予支持。关于收费许可的问题。根据我国当前的政策，企业因进行物业服务而收取物业服务费，无需行政许可。故枫云居家私公司以林强物管公司无收费许可证为由拒付物业服务费，于法无据。关于物业服务瑕疵问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，枫云居家私公司对林强物管公司的物业服务瑕疵，可以依法请求林强物管公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能以此为由拒付物业服务费。
关于2013年1月18日前的物业服务费应否由枫云居家私公司交纳的问题。《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”枫云居家私公司与万泉房地产公司于2005年8月28日签订租期为7年的租赁合同时系约定由枫云居家私公司自行物管，并未约定由枫云居家私公司交纳物业服务费，双方于2012年5月17日续签的租期从2013年1月18日至2018年1月17日的合同才明确约定由枫云居家私公司交纳物业服务费，故业主万泉房地产公司作为交纳物业服务费的法定义务人，应当交纳2013年1月18日前的物业服务费，而枫云居家私公司作为物业使用人应按与业主合同的约定交纳2013年1月18日后的物业服务费，并由万泉房地产公司依法承担连带责任。因林强物管公司在物业服务中存在瑕疵，一审酌情调减物业服务费，确定枫云居家私公司按物业服务合同约定标准的70%即每月5600元（林强物管公司自认8000平方米×1元／平方米·月×70%）交纳物业服务费，林强物管公司对此无异议，本院予以确认。据此，万泉房地产公司应交纳2012年1月至2013年1月共13个月的物业服务费72800元（5600元／月×13个月），枫云居家私公司应交纳2013年2月至2013年9月共8个月的物业服务费44800元（5600元／月×8个月）。
综上，枫云居家私公司的上诉理由部分成立，对其上诉请求本院予以部分支持。原判决适用法律错误，依法应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销重庆市涪陵区人民法院（2015）涪法民初字第00884号民事判决。
二、重庆市涪陵区万泉房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付重庆市荔枝林强物业管理有限公司2012年1月至2013年1月的物业服务费72800元。
三、重庆枫云居家私有限公司于本判决生效之日起10日内支付重庆市荔枝林强物业管理有限公司2013年2月至2013年9月的物业服务费44800元，重庆市涪陵区万泉房地产开发有限公司承担连带责任。
四、驳回重庆市荔枝林强物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。
一审案件受理费3660元，由重庆市涪陵区万泉房地产开发有限公司负担1620元，重庆枫云居家私有限公司负担920元，重庆市荔枝林强物业管理有限公司负担1120元；二审案件受理费2652元，由重庆市涪陵区万泉房地产开发有限公司负担1620元，重庆枫云居家私有限公司负担1032元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李山中
代理审判员 王 利
代理审判员 张海瑞
二〇一五年十二月十五日
书 记 员 文 杰