湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘01民终2185号上诉人（原审被告）：程刚辉，男，汉族，1975年6月17日出生，住湖南省宁乡县。委托诉讼代理人：黄强，湖南开阳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：汤树兰，女，汉族，1936年5月15日出生，住湖南省长沙市岳麓区。被上诉人（原审原告）：陈红，女，汉族，1964年7月6日出生，住湖南省长沙市岳麓区。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：姜方利，湖南泓锐律师事务所律师。上诉人程刚辉因与被上诉人汤树兰、陈红房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2016）湘0104民初6869号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人程刚辉上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；由被上诉人承担诉讼费用。事实和理由：一、被上诉人没有任何证据证明上诉人经营大理石存在噪音扰民情形。二、被上诉人将涉案房屋的卷门锁予以更换后，被上诉人实际已掌握了涉案房屋，其已构成违约。被上诉人汤树兰、陈红共同辩称，一、根据生活常理，大理石切割会导致巨大的噪音污染和粉尘污染，无需举证证明。上诉人未经被上诉人同意擅自更改经营项目，违反了租赁合同的禁止性约定，使合同目的根本不能实现。二、上诉人为经营大理石切割，对房屋进行装修时对涉案房屋造成了较大损害，应承担赔偿责任。三、上诉人应当立即腾退房屋，并依法赔偿被上诉人的损失。汤树兰、陈红向一审法院起诉请求判令：1.解除汤树兰、陈红与程刚辉之间的房屋租赁合同；2.程刚辉清理并腾退汤树兰、陈红出租房屋；3.程刚辉向汤树兰、陈红支付自2016年7月1日起至租赁合同解除之日止（以4333元／月标准计），并支付租赁合同解除第二日起至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费（以4333元／月的租金标准计），以及上述逾期未付费用的相应利息（按中国人民银行同期同类贷款利率），上述费用暂计至2016年9月30日（约为13093元），实际计算至全部支付之日；4.程刚辉欠交租金、应支付的房屋占有使用费及应承担的其他费用先以程刚辉支付的15000元押金抵偿，不足部分由程刚辉继续支付；5.程刚辉对其造成的汤树兰、陈红出租房屋的损坏承担修复责任；6.本案诉讼费用由程刚辉承担。一审法院认定事实：涉案房屋位于长沙市××大道××、××号，为私人住宅，登记在陈靖中名下。汤树兰系陈靖中妻子，陈红系陈靖中与汤树兰夫妻的独生女；陈靖中于2016年3月6日去世，涉案房屋未进行析产分割。2014年4月20日，汤树兰（甲方）与案外人高峰（乙方）签订《租赁合同》-1，约定由案外人高峰租赁涉案房屋的一楼、二楼，租赁期从2014年到2022年4月20号止，押金10000元整；并约定一楼洗车暂订五年，乙方有权转让，所从事行业经甲方同意。2015年5月8日，案外人高峰的姐姐代其（承租方：乙方）与汤树兰（出租方：甲方）签订《租房合同之房屋改造附加协议》，约定对涉案房屋的二楼进行厨房改造，并约定承租方房屋到期，房间内房屋所有者原有设施须还原。2016年2月27日，陈靖中、汤树兰（甲方）与程刚辉（乙方）签订《租赁合同》-2，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方从事洗车经营，租赁时间从2016年1月1日至2022年4月30日止，租金52000元／元，每半年交纳一次，每年1月1日前、7月1日前交纳，本合同签订之日乙方向甲方交付押金15000元；本合同签订后，甲方原与高峰所签租赁合同解除，原合同高峰交付的10000元保证金转作乙方支付给甲方的保证金。还约定，乙方因自身原因提前解除合同，应将所租房屋设施复原，已经交付给甲方的押金，甲方无条件退还，期满后，乙方能拆走的设施，由乙方自行拆除，但不得损坏甲方房屋主体结构；经营期间，乙方有权自行决定经营业务，无需获得甲方同意，但不得从事违法经营活动。合同签订当日，程刚辉向汤树兰、陈红支付了押金15000元及2016年6月30日之前的租金等费用。合同签订后，程刚辉在涉案房屋二楼开设私家餐馆，在一楼经营洗车；后程刚辉预将涉案房屋一楼作大理石经营。汤树兰不同意程刚辉在涉案房屋进行的经营事项，并于2016年5月6日将涉案房屋卷闸门换锁，以阻止程刚辉对涉案房屋的使用。一审法院认为，汤树兰和陈靖中与程刚辉签订的《租赁合同》-2是各方真实意思的表示，依法成立并生效，各方当事人均应严格按照合同的约定履行各自义务。但在合同履行过程中，双方当事人产生了争议，并导致涉案租赁合同无法继续履行，现本案的争议焦点为：导致合同无法履行的原因，即本案违约情况。对此，一审法院认为，在合同履行过程中，程刚辉更改经营项目客观上存在噪音扰民之情形；汤树兰、陈红未能与程刚辉理性、妥善地处理纠纷，而是通过将涉案房屋卷门锁予以更换的形式阻止程刚辉变更经营项目；由此可知，双方对合同无法继续履行互有原因、均有过错，故双方均构成违约。在对上述违约情况进行认定之后，现结合已查明的案件事实对汤树兰、陈红的各项诉请作如下评判：一、关于合同解除及腾退房屋的问题：据已查明的案件事实可知，程刚辉更改经营内容后汤树兰、陈红已于2016年5月6日将涉案房屋卷门进行了换锁，此后程刚辉也无继续经营活动，故一审法院认为双方之间的租赁关系已于2016年5月6日实际解除。鉴于双方的租赁合同已实际解除，故程刚辉应将涉案房屋内属于其的物品清理、腾空。二、关于房屋租金及占有使用费的问题：上已分析，汤树兰、陈红于2016年5月6日更换门锁阻止程刚辉继续经营系导致涉案租赁合同无法继续履行的原因之一，对此亦有较大过错，加之程刚辉于此之后并无实际经营活动，故汤树兰、陈红主张程刚辉支付2016年7月1日起的租金及房屋占有使用费，理据不足，不予支持。鉴于此理，汤树兰、陈红要求用程刚辉交付的押金抵偿租金和房屋占有使用费之主张，亦欠缺依据，亦不予支持。三、关于修复的问题：对此，首先汤树兰、陈红未提交有效证据证明程刚辉对其房屋进行了确切的破坏；其次，本案中，系双方均存在过错和违约行为导致合同解除，该情形并不符合双方在《租赁合同》中关于恢复原状的相关约定，故汤树兰、陈红要求程刚辉承担修复责任之主张，依据不足，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认陈靖中、汤树兰与程刚辉双方于2016年2月27日签订的《房屋租赁合同》已于2016年5月6日解除，限程刚辉于本判决生效之日起五日内将上述房屋腾退并交还给汤树兰、陈红；二、驳回汤树兰、陈红的其他诉讼请求。如果程刚辉未按本判决指定的期间履行给付非金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应向汤树兰、陈红支付迟延履行金（标准为150元／日）。本案本诉案件受理费减半收取64元，由汤树兰、陈红负担32元，程刚辉负担32元。本院二审补充查明：双方当事人在二审中确认双方在2016年5月发生纠纷时，程刚辉才开始对涉案房屋进行重新装修，尚未开始经营大理石。程刚辉称其并未打算利用涉案房屋进行大理石切割，而只是作为大理石展厅，并不会产生噪音、粉尘污染。本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，汤树兰、陈靖中与程刚辉签订的《租赁合同》-2是双方的真实意思表示，并无法定无效情形，合法有效。本案二审的争议焦点为被上诉人是否有权解除租赁合同。被上诉人主张上诉人将涉案房屋用于经营大理石，影响了周边邻居，致使合同目的无法实现，上诉人已构成根本违约，故被上诉人有权解除合同。对此，本院认为，首先，根据租赁合同第3条第11项之约定，上诉人有权自行决定经营业务，无需被上诉人同意。被上诉人在经营期间改变经营业务，将涉案房屋用于经营大理石，并未违反合同约定或法律规定，故被上诉人据此要求解除租赁合同，缺乏法律依据。其次，根据双方的陈述，在被上诉人擅自更换涉案房屋的卷闸门锁时，上诉人尚未开始经营大理石切割，且上诉人称其并未打算经营大理石切割，而只是将涉案房屋作为大理石展厅，因此被上诉人所称的上诉人经营的项目可能影响他人正常生活的情形尚未发生，被上诉人据此要求解除租赁合同，缺乏事实依据。综上，被上诉人在本案中要求解除租赁合同的主张不成立，且其擅自更换卷闸门锁致使上诉人无法经营，已构成违约。综上所述，上诉人程刚辉的上诉理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第一款之规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院（2016）湘0104民初6869号民事判决；二、驳回汤树兰、陈红的全部诉讼请求。本案一审案件受理费64元，二审案件受理费128元，共计192元，由被上诉人汤树兰、陈红共同负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 凯审 判 员  王 勇代理审判员  金新贵二〇一七年七月十日书 记 员  王 倩