上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0120民初6175号
原告（反诉被告）上海嵘泰制衣有限公司。法定代表人李大嵘，总经理。委托代理人王凤云，上海达隆律师事务所律师。被告（反诉原告）上海则峰实业有限公司。法定代表人蔡基祥，总经理。委托代理人李明，上海市欣隆律师事务所律师。原告上海嵘泰制衣有限公司（以下简称嵘泰公司）诉被告上海则峰实业有限公司（以下简称则峰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月7日立案受理，后被告则峰公司提起反诉，本院依法适用简易程序，于2016年6月3日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）嵘泰公司的委托代理人王凤云、被告（反诉原告）则峰公司的法定代表人蔡基祥及其委托代理人李明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）嵘泰公司诉称：2015年9月11日，嵘泰公司、则峰公司签订《厂房租赁合同书》一份，约定嵘泰公司将上海市奉贤区庄行镇浦卫公路XXX号房屋出租给则峰公司，租期自则峰公司入住时起算20年，则峰公司入住时间不得早于2016年2月15日，也不能晚于2016年4月5日，合同签订时则峰公司须支付嵘泰公司保证金87,500元（人民币，下同）和3个月的租金262,500元，一方违约必须支付另一方违约金200,000元。《厂房租赁合同书》及补充协议签订后，则峰公司仅支付保证金87,500元，但3个月租金经多次催讨仍未支付，且欲将厂房转租他人，故起诉要求：1、解除双方于2015年9月11日签订的《厂房租赁合同》；2、请求判令则峰公司支付违约金200,000元。被告（反诉原告）则峰公司辩称：不同意嵘泰公司诉请。嵘泰公司无权解除厂房租赁合同及补充协议，无权要求支付违约金，理由：第一、与合同第十条约定的解除条件不符合，不属于约定解除的条件，原告无权解除合同。则峰公司在履行合同中没有违约行为，在主合同签订当天就支付合同保证金87,500元，虽然合同第四条提到需支付3个月厂房租金，但补充协议二中另行确认则峰公司可以在2016年2月14日以后入驻，开始计算免租期至2016年3月31日，租金从2016年4月1日起算；第二、嵘泰公司并未催告则峰公司交付3个月租金，事实上因他人需要承租而想解除双方的合同；第三、合同第六条写明允许则峰公司转租的。被告（反诉原告）则峰公司反诉称：则峰公司于2015年9月11日签订《厂房租赁合同书》当天即按约支付保证金87,500元，补充协议二中约定：确认则峰公司可以在2016年2月14日以后入驻，开始计算免租期至2016年3月31日，租金从2016年4月1日起算；嵘泰公司以则峰公司转租为由拒绝交房并要求解除三份合同，理由不成立。故诉讼请求：1、判令则峰公司与嵘泰公司于2015年9月11日所签订的《厂房租赁合同书》、2015年9月11日签订的《厂房租赁补充协议》以及2015年12月29日签订的《厂房租赁补充协议二》这三份合同继续履行；2、判令嵘泰公司立即将位于上海市奉贤区庄行镇浦卫公路XXX号厂房交付给则峰公司承租。原告（反诉被告）嵘泰公司针对反诉答辩称：不同意反诉请求。嵘泰公司没有违反合同约定，是则峰公司违反合同约定，至今未缴付租金，不提供其办公地址和通讯地址，不愿意沟通。经审理查明：2015年9月11日嵘泰公司、则峰公司签订《厂房租赁合同书》一份，约定嵘泰公司将上海市奉贤区庄行镇浦卫公路XXX号5,700平方米厂房出租给则峰公司，租期自则峰公司入住时起算20年，免租期为45天，则峰公司入住时间不得早于2016年2月15日，也不能晚于2016年4月5日，合同签订时则峰公司须支付嵘泰公司保证金87,500元和3个月的租金262,500元，一方违约必须支付另一方违约金200,000元等。当天，则峰公司支付嵘泰公司保证金87,500元。2015年9月11日双方又签订《厂房租赁补充协议》一份，约定了租金递增金额等内容。2015年12月29日双方又签订《厂房租赁补充协议二》一份，约定：则峰公司可以在2016年2月14日之后入住，开始计算免租期，无论哪天开始入住，免租期于2016年3月31日结束，自2016年4月1日起算租金；则峰公司在确认入住日期后会通知嵘泰公司等。2016年1月7日，嵘泰公司向则峰公司发送《通知函》一份及《解除合同协议书》一份，嵘泰公司以则峰公司从事中介事务，欲将涉案厂房转租，违背双方合同本意为由，通知则峰公司解除《厂房租赁合同书》，要求则峰公司在《解除合同协议书》上盖章确认，嵘泰公司再退回保证金87,500元。则峰公司则发律师函给嵘泰公司称，则峰公司不是厂房中介商，租赁厂房是否用于生产不是嵘泰公司单方解除主合同和补充协议的约定条件，主合同约定了转租权，故答复嵘泰公司不同意解除主合同和补充协议，要求嵘泰公司在2016年2月15日至4月5日期间交付厂房给则峰公司。另查明，涉案合同约定的厂房至今未交付。审理中，经本院释明如果认定合同无效的法律后果，嵘泰公司表示由法院依法判决，不再主张违约金，原意退还保证金87,500元；则峰公司表示根据缔约过失责任，要求嵘泰公司赔偿损失即保证金的利息损失。双方在庭审中确认则峰公司的保证金利息损失为3,000元。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷，应审查租赁合同的法律效力。嵘泰公司提供用地人为上海嵘泰纺织有限公司的《建设用地规划许可证》、用地人为上海嵘泰制衣有限公司的《批租土地协议书》、《关于上海嵘泰纺织品有限公司土地相关情况的说明》，用以证明嵘泰公司有权出租涉案厂房。然经本院审查，该三份证据用地人名称不尽相同，在奉贤区庄行镇人民政府于2012年9月20日出具的该份《关于上海嵘泰纺织品有限公司土地相关情况的说明》中更载明：“贵公司土地使用权证问题因国家宏观调控未能处理，被列为庄行镇105个历史违法用地项目之一。目前，根据上级部门规定，“二规”以内的历史违法用地项目正在办理补办手续。贵公司项目属于“二规”以内的历史违法用地，是否能够补办，上级部门正在研究之中。”据此，本院认为，嵘泰公司在本案一审法庭辩论终结前就涉案厂房未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故应认定双方2015年9月11日签订的《厂房租赁合同书》、2015年9月11日签订的《厂房租赁补充协议》、2015年12月29日签订的《厂房租赁补充协议二》均无效。无效的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。嵘泰公司将无权出租的厂房欲出租给则峰公司而订立租赁合同，则峰公司不审查出租厂房是否有权出租而订立租赁合同，双方均有过失，应当各自承担相应责任，本院确定嵘泰公司承担70%的责任，故嵘泰公司除返还则峰公司保证金87,500元之外，还应赔偿则峰公司2,100元损失。对于嵘泰公司和则峰公司基于本合同有效而提出的本诉和反诉请求，均不应支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）上海嵘泰制衣有限公司与被告（反诉原告）上海则峰实业有限公司于2015年9月11日签订的《厂房租赁合同书》、2015年9月11日签订的《厂房租赁补充协议》、2015年12月29日签订的《厂房租赁补充协议二》均无效；二、原告（反诉被告）上海嵘泰制衣有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）上海则峰实业有限公司保证金87,500元；三、原告（反诉被告）上海嵘泰制衣有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）上海则峰实业有限公司损失2,100元；四、对原告（反诉被告）上海嵘泰制衣有限公司的本诉诉讼请求和被告（反诉原告）上海则峰实业有限公司的反诉诉讼请求均不予支持。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币2,150元，减半收取计1,075元，反诉案件受理费50元，减半收取计25元，均由原告（反诉被告）上海嵘泰制衣有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 唐祖峰
二〇一六年六月二十四日
书记员 刘 伟
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。