上海市宝山区人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）宝执异字第14号
上海市宝山区人民法院执行裁定书(2014)宝执异字第14号案外人苏某某，女，1962年12月23日出生，汉族，户籍地上海市宝山区。委托代理人朱晓洁(系案外人女儿)，女，1989年5月30日出生，汉族，户籍地上海市宝山区。委托代理人方芳，上海政明律师事务所律师。申请执行人项建华，男，1963年5月31日出生，汉族，户籍地上海市宝山区。被执行人金根虎，男，1969年6月19日出生，汉族，户籍地上海市宝山区。本院在执行申请执行人项建华与被执行人金根虎民间借贷纠纷一案中，案外人苏某某对本案执行标的提出书面异议，本院依法进行了执行听证审查。案外人苏某某及其某某代理人朱晓洁、方芳，申请执行人项建华到庭参加了听证，被执行人金根虎经本院合法传唤无正当理由未到庭参加听证。现本案已执行听证审查终结。案外人苏某某称，2011年1月9日案外人与被执行人金根虎之间就上海市宝山区祁北东路XXX弄XXX号XXX室房屋签订了房屋买卖协议，约定房屋总价款计人民币48万元(以下币种均为人民币)，2011年2月23日案外人又与被执行人签订了房屋转让协议，将房款总价增加至525,000元，案外人向被执行人付清全部购房款后，被执行人于2011年4月1日向案外人交付了上述房屋，案外人简单装修后即实际入住该房，后将该房出租给他人居住。但因该房屋为动迁房而暂时无法办理产权过户手续，后案外人得知该房已被法院查封，故向法院提出书面异议，请求法院解除对上海市宝山区祁北东路XXX弄XXX号XXX室的查封。案外人苏某某为证明其主张，向本院提某了以下证据：1、拆迁补偿安置协议，旨在证明系争房屋系被执行人动迁所得；2、2011年1月9日案外人与被执行人及其妻子朱丽青之间签订的房屋买卖协议书、2011年2月23日案外人与被执行人之间签订的房屋转让协议，旨在证明被执行人已于2011年1月9日将上海市宝山区祁北东路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给案外人，双方约定房屋总价款为48万元，并约定了具体的付款方式及交房日期等内容，但后来动迁房涨价了，被执行人妻子要求加钱，案外人同意增加房款45,000元，最终约定房屋转让总价款为525,000元，就此双方又重新签订了一份房屋转让协议，对付款方式及交房日期等重新作了约定，还约定余款5,000元待过户时付清，后来在被执行人要求下，案外人也一并付清了；3、被执行人于2011年4月1日出具的收据，中国建设银行对帐单、转帐凭条、进帐单，中国农业银行支票存根，上海罗店房地产有限责任公司出具的结算单，上海洁欢房产经纪事务所的税务登记证，旨在证明案外人已向被执行人付清全部房款525,000元，具体付款方式为：第一笔为2011年1月9日从案外人的银行帐户汇款20万元至被执行人的银行帐户，第二笔为2011年2月24日从案外人设某的个人独资企业上海洁欢房产经纪事务所的银行帐户汇款295,744.15元至上海罗店房地产有限责任公司的银行帐户，上海罗店房地产有限责任公司为系争房屋的动迁公司，被执行人还须向该公司贴补房款295,744.15元，被执行人要求案外人代为支某抵作房款，因向公司付款开具支票较为方便，而个人无法开具支票，故只好从案外人设某的个人独资企业帐户中汇款，支票存根上明确收款人为被执行人妻子朱丽青，第三笔最后的房款余额为2011年4月1日案外人直某向被执行人以现金方式支某，至此案外人已向被执行人付清全部房款，被执行人即于当日向案外人出某某的收据一份，明确收到案外人支某的购房款525,000元；4、2011年4月1日系争房屋的业主入户手册，旨在证明被执行人于2011年4月1日将系争房屋交付给案外人，案外人直某与物业公司办理入住手续，简单装修后即实际入住；5、上海市电力公司发票联，旨在证明案外人已实际入住系争房屋；6、房屋租借合同，旨在证明案外人在系争房屋内居住一段时间后，于2013年4月开始将该房出租给他人居住使用；7、上海市房地产登记簿，旨在证明系争房屋的产权人为被执行人。申请执行人认为，系争房屋的权利人系被执行人，对案外人与被执行人间房屋买卖的真实性不予认可，案外人本身就从事房屋中介工作，且与被执行人住在同一个村里关系很好，双方约定的房屋转让价款高于当时的市场价不符合常理，申请执行人向法院申请对系争房屋进行查封后很长一段时间内，案外人从未提出过异议，直至拍卖阶段案外人才某某，综上，案外人与被执行人间存在虚构房屋买卖逃避债务之嫌，故不同意案外人的某某。申请执行人对案外人提某的上述证据发表质证意见如下：对证据1的真实性没有异议；对证据2的真实性不予认可，这是案外人与被执行人之间虚构的；对证据3中收据的真实性不予认可，案外人与被执行人之间有恶意串通逃避债务之嫌，对银行转帐凭条等其余证据的真实性没有异议，但只能证明案外人曾向被执行人及动迁公司支某过这些款项，不能排除被执行人之后又将该款返还给案外人的可能；对证据4的真实性不予认可，申请执行人曾去现场查看过系争房屋，里面并无装修，只是简单地用木板隔开；对证据5的真实性不予认可，案外人作为房屋中介，很容易操作这些事项；对证据6的真实性不予认可，据申请执行人所知，系争房屋目前确实由他人居住，既非案外人也非被执行人，但是否系由案外人出租给他人居住无法确认；对证据7的真实性没有异议。申请执行人项建华为证明其主张，向本院提某了(2012)宝民一(民)初字第8395号民事判决书，系本案的执行依据，被执行人至今未能履行生效法律文书确定的付款义务。案外人对申请执行人提某的上述证据真实性没有异议，但认为案外人与被执行人间就系争房屋的买卖早于2011年1月就已发生，2011年4月1日案外人已付清全部房款并实际入住该房，当时申请执行人与被执行人间的借贷纠纷还未发生，故案外人不可能预料到这些而作虚假买卖。经执行听证查明，本案系争房屋上海市宝山区祁北东路XXX弄XXX号XXX室的权利人登记为被执行人金根虎，房地产权证号为宝XXXXXXXXXX，该房屋性质为动迁安置房，三年内不得转让、抵押。申请执行人项建华与被执行人金根虎之间系民间借贷纠纷，本案在审理过程中，根据申请执行人项建华的财产保全申请，本院于2012年11月28日将系争房屋上海市宝山区祁北东路XXX弄XXX号XXX室予以查封，查封期限自2012年11月28日至2014年11月27日止，查封时系争房屋登记在被执行人金根虎名下。本院于2013年1月23日作出了(2012)宝民一(民)初字第8395号民事判决书：一、金根虎于本判决生效之日起十日内归还项建华借款55.40万元；二、金根虎于本判决生效之日起十日内支某项建华利息，以20万元为本金，按银行同期贷款利率计算，自2012年2月12日起至判决生效之日止；三、金根虎于本判决生效之日起十日内支某项建华利息，以35.40万元为本金，按银行同期贷款利率计算，自2012年5月1日起至判决生效之日止；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支某迟延履行期间的债务利息；案件受理费减半收取计4,670元、保全费3,290元，由金根虎负担。该判决书生效后，因金根虎未能按期履行付款义务，项建华遂向本院申请执行，本院以(2013)宝执字第1869号立案执行，但被执行人至今分文未付。又查明，2011年1月9日案外人苏某某与被执行人金根虎及其妻子朱丽青之间签订了一份《房屋买卖协议书》，双方约定被执行人将上海市宝山区祁北东路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给案外人，房屋总价款为48万元，并约定了具体的付款方式及交房日期等内容。2011年2月23日案外人与被执行人又签订了一份《房屋转让协议》，将房屋转让总价款约定为525,000元，对付款方式及交房日期等亦重新作了约定。2011年1月9日从案外人的银行帐户汇款20万元至被执行人的银行帐户，2011年2月24日从案外人设某的个人独资企业上海洁欢房产经纪事务所的银行帐户汇款295,744.15元至上海罗店房地产有限责任公司的银行帐户，上海罗店房地产有限责任公司于2011年2月25日出具结算单，明确被执行人应补金额295,744.15元，被执行人于2011年4月1日出具收据一份，明确收到案外人购买祁北东路XXX弄XXX号XXX室购房款525,000元整。2011年4月1日案外人与系争房屋所属物业公司办理入住手续。以上事实，有本院调取的(2012)宝民一(民)初字第8395号民事裁定书、协助执行通知书(稿)及送达回证；案外人苏某某提某的上海市房地产登记簿，房屋买卖协议书，房屋转让协议，中国建设银行对帐单、转帐凭条、进帐单，中国农业银行支票存根，上海罗店房地产有限责任公司出具的结算单，上海洁欢房产经纪事务所的税务登记证，2011年4月1日系争房屋的业主入户手册；申请执行人项建华提某的(2012)宝民一(民)初字第8395号民事判决书等证据予以证明，并经执行听证质证，本院对此予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条、第四条的相关规定，被执行人未履行生效法律文书确定的义务，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权；诉讼前、诉讼中及仲裁中采取财产保全措施的，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施。本案中本院于2012年11月28日对系争房屋上海市宝山区祁北东路XXX弄XXX号XXX室采取财产保全的查封措施时，该房屋的权利人登记为被执行人金根虎，故本院的查封措施并无不当。然经过执行听证审查查明，在本院采取查封措施前上述房屋已由案外人苏某某购买并付清了全部房价款，且已实际占有，但因系争房屋的性质而导致暂时无法办理过户手续，案外人对此并无过错。申请执行人项建华认为案外人与被执行人之间虚构房屋买卖逃避债务，但未能提供相应的依据，本院对此难以采信。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的相关规定，本院应当作出解除对上述房屋查封的裁定，案外人苏某某提出的执行异议成立，本院对此予以支持。案外人、当事人如对本裁定不服的，可依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定行使相应的权利。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，裁定如下：中止对于上海市宝山区祁北东路XXX弄XXX号XXX室房产的执行。本裁定送达后立即生效。审判员李洁二O一四年九月十七日书记员黎洪附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支某部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结，第三人已经支某全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
审判长 朱奇松
审判员 李 洁
二〇一四年九月十七日
书记员 叶 灵
附：相关法律条文