河北省唐山市开平区人民法院民 事 判 决 书（2015）开民初字第360号原告：王威，无业。委托代理人：渠德栋，陕西琴剑律师事务所律师。委托代理人：付龙飞，河北唐名律师事务所律师。被告：韩敬珍，无业。被告：杨微，无业。委托代理人：芮旺，无业。被告韩敬珍、杨微的委托代理人：徐利民，河北徐利民律师事务所律师。原告王威与被告韩敬珍、杨微案外人执行异议之诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王威的委托代理人渠德栋、付龙飞，被告韩敬珍、杨微的委托代理人徐利民，被告杨微的委托代理人芮旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王威诉称，2012年6月14日，原告与被执行房屋原所有人唐山大德珠宝有限公司签订房产转让协议，该公司将位于唐山市梧桐大道小区第D3楼8单元8号房产出售给原告。原告已按约定向出售人支付了全部购房款600万元整，并直接向开发商唐山中冶置业房地产开发有限公司、物业公司交纳了房屋面积差价、住宅专项维修资金、水电费、物业费、装修押金等各项后续费用共计17.5845万元整，以实现领钥匙交房。在上述交易之前，原告到我市不动产唯一公示机关唐山市住建局进行了房产状态查询，未发现存在来自法院的预查封、查封或者来自任何第三人的抵押、转让备案等任何异常情况。原告不仅完全履行了合同义务，还尽到了买房人的一切注意义务，在原告直接向开发商支付购房尾款、大修基金、装修押金以便领取房产钥匙交付房产的过程中，也没有得到过来自任何第三方的警示，原告显然属于没有丝毫过错的善意购房人。在原告购买并且实际占有、使用该房产两年之后，突然接到贵院（2014）开民执字第150-152（1）号执行裁定，将该房产抵债499.064万元判令给被告人，并要对该房产予以强制执行。后经原告了解，贵院（2014）开民执字第150-152（1）号执行裁定的基础是贵院2012年5月15日作出的（（2012）开民初字第608-1号）诉讼财产保全裁定，贵院并没有就该财产保全裁定向唐山市房产管理行政部门送达裁定书及协助执行通知书，也没有采取封条或者在房间内留置封条等任何公示措施。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第三款“人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人”、第一条第二款“···查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力”、第十七条“···第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，根据上述规定，贵院2012年5月15日作出的（（2012）开民初字第608-1号）诉讼保全裁定以及据此作出的（2014）开民执字第150-152（1）号执行裁定，均不能对原告发生法律效力，并且原告直接向开发商支付的钱款及装修费用也显然超出了那份财产保全裁定的查封范围。现原告来院起诉，请求撤销（2014）开民执字第150-152（1）号执行裁定，终止对梧桐大道小区第D3楼8单元8号房产的执行。被告韩敬珍、杨微辩称，一、这是很特殊的案子，我们是通过合法程序由人民法院执行取得的争议财产，贵院民庭现在审理的实质上是在判断中院执行局执行案件的合法性，也就是说人民法院执行局执行合法，被告取得财产就当然合法，所以我们作为被告的地位是非常勉强的。因为我们没有办法向贵庭全面阐述人民法院执行的合法性。二、我们能够向贵庭依据我们所掌握的情况所进行阐述的答辩意见是原告不存在善意取得行为，即原告不是本案自称的善意第三人，原告既不存在主观上的善意，也不具有行为上的无瑕疵，本案原告不具备善意第三人的这两个特性，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。原告王威为证明自己的主张成立，向本院提交如下证据：1、商品房买卖合同复印件，证明向大德珠宝购买的诉争房产已经网签。2、房产转让协议原件、收条原件、银行转账凭证原件，证明原告在大德珠宝法人黄文红手中购买的大德珠宝名下的梧桐大道小区D3楼8单元8号房产并付清全款，全部履行了购买义务。3、票据复印件12张、协议书原件、（2015）开民执异字第2号执行裁定书原件，证明原告购买房产后于2014年8月6日在中冶置业手中完成交房并一直实际使用。裁定书认定该房产以人民币600万元转让给原告。协议书是原、被告之间签订的，票据原件在执行局。被告韩敬珍、杨微向本院提交如下证据1、开平法院2012年5月24日的送达回证、对黄文红所作的询问笔录，（2012）开民初字第608-1号民事裁定书，证明起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、保全裁定书已经送达了大德珠宝和黄文红本人，并且明确涉案房产不得买卖。2、开平法院2012年5月15日的送达回证、协助执行通知书，证明送达文书、诉讼保全裁定书、协助执行通知书均于2012年5月15日依法送达了开发商唐山中野置冶业房地产开发有限公司，协助执行事项明确，对买受人大德珠宝有限公司的梧桐大道小区D3楼8单元8号房产予以查封，禁止更名。经庭审质证，被告对原告提供的证据1的真实性无异议，只能证明本案争议房产真实存在，需要说明的是该房产经人民法院依法执行完毕，已经发生了所有权转移。对证据2房产转让协议、收条的真实性、合法性有异议，对形式上的真实性无异议。对银行转账凭证真实性无异议。对证据3票据12张、协议书的真实性无异议，但不能证明原告的证明目的，12张票据不是同时产生的，票据的交款人也不都是原告，其中8月6日的所有票据交款人都是大德珠宝而非原告，只是后来物业收取了一些费用上有原告签名，8月6日是大德珠宝完成收房过程，原告代表大德珠宝去作，也可以证明其不具备主观上的善意。我们尊重协议书是真实的，作为申请执行人一方本案被告在当时为了尽快取得执行物权采取了妥协的行为，对（2015）开民执异字第2号执行裁定书的真实性无异议，不认可原告的证明目的，原告想借此裁定书证明房产合法转让的事实是对自己房产合法转让的不自信，裁定书最终的裁定是即使房产转让真实也已经驳回了他的异议，房产转让是否真实，执行局非审理机构，未经审理不能作出裁决，所以在本案中原告有义务向法庭和被告证明自己真实存在的买卖关系，而不能够执行裁定书来确认自己的买卖关系真实存在；对本院依职权调取的证据中唐山中冶置业房地产开发有限公司送达的协助执行通知书及送达回证无异议，对被执行人黄文红所做笔录中所说的与原告之间不存在买卖关系，是借款关系，600万元也不是真实的取得，是借款本息的叠加，1、黄文红与本案原告签订的房产转让协议，房产所有人是大德珠宝有限公司，公司财产的处置是由公司法限定的，公司财产的处置应当有公司股东的决议，公司财产处置后收回的资金应进入公司，不然就出现了公司资产的不稳定性。2、打款的付款人、收款的收款人都是在古冶支行开户，如果细究与大德珠宝、黄文红借款相关联，与所谓的房屋买卖无关，不是正常的房屋买卖过程，黄文红在人民法院查封在先的情况下又与原告发生这种买卖行为，现在又向法庭陈述说根本就不存在买卖，对原告而言就形成了600万元的诈骗，人民法院的查封完全是合法的，2014年8月6日大德珠宝才收房，2012年的时候房子还没有建成，房地产公司没有预售许可证，房管行政部门没有登记，人民法院已经尽到了全面通知义务，黄文红、大德珠宝、中冶置业全部都下了裁定所以原告主观上不具备善意，客观上行为不存在无瑕疵。原告对被告提供的证据1-2真实性无异议，对证明目的有异议，反证了我方观点，没有向唐山市房产管理行政部门送达裁定和协助执行通知书，保全裁定没有进行公示，我方购买的行为是善意行为，原告是善意第三人，对本院依职权调取的证据中唐山中冶置业房地产开发有限公司送达的协助执行通知书及送达回证无异议，但中冶置业不是公示机关，他应当将裁定送达房管局。对本院依法对被执行人黄文红做的询问笔录，原告认为被告代理人说房产协议、收条、转款凭证是虚假的，我们认为黄文红这种说法是不真实的、错误的，有黄文红亲自盖章、签字，我们通过银行转账的方式按指定收款人进行了付款，完成了买房的全部义务，如果黄文红的话是真实的，在询问笔录中问她知道不知道查封房产的事情，她说不知道，我们在对方提交的卷宗中发现有黄文红对查封一事的签字，所以说黄文红的陈述不足为据，原告与大德珠宝之间是房产买卖关系，并非借款关系。经本院核查，对原告提交的证据1因与本院依法调取中的（2012）开民初字第608号中证据相一致对其真实性合法性关联性予以认定。对证据2中房产转让协议原件的真实性本院予以认定，但因该份房产转让协议涉及的案涉房屋系本院查封在前不动产，因此，对于其合法性、关联性本院不予认定。对证据2中收条原件、银行转账凭证原件及证据3的真实性、合法性予以认定，对其与本案的关联性本院不予认定。对被告提交的证据1-2的真实性、合法性、关联性本院予以认定。本院依职权调取本院（2012）开民初字第608号卷宗中2012年5月15日我院向唐山中冶置业房地产开发有限公司送达的协助执行通知书及送达回证，2016年5月25日本院依法对被执行人黄文红做的询问笔录，证明我院向唐山市中冶置业房地产开发有限公司依法送达（2012）开民初字第608号诉讼保全裁定书及协助执行通知书；被执行人黄文红与本案原被告的关系及对于案涉房屋的处分情况。对于本院依法调取的证据，本院予以认定。经审理查明，2012年4月17日本院立案受理了（2012）开民初字第608号韩敬珍诉黄文红、唐山大德珠宝有限公司民间借贷纠纷一案及（2012）开民初字第609号杨微诉黄文红、唐山大德珠宝有限公司民间借贷纠纷一案。2012年4月10日，韩敬珍向本院申请对黄文红、唐山大德珠宝有限公司的银行账户存款人民币500万元进行冻结或者查封、扣押同等价值的财产。2012年4月23日，本院作出（2012）开民初字第608-1号民事裁定书，裁定：冻结黄文红、唐山大德珠宝有限公司的银行账户存款人民币5000000元或者查封、扣押同等价值的财产。2012年5月24日，本院向黄文红、唐山大德珠宝有限公司送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、诉讼保全裁定书；向唐山中冶置业房地产开发有限公司送达了诉讼保全裁定书、协助执行通知书。同日对黄文红作出询问笔录，告知其因韩敬珍、杨微与黄文红、唐山大德珠宝有限公司民间借贷纠纷两案，本院依据原告方申请对其购买的梧桐大道四期D-3楼8号商品房予以查封，你可以正常使用上述房产但不得进行转让、买卖等转移财产的行为。该份笔录上有黄文红的签字。2012年6月14日，黄文红作为唐山大德珠宝有限公司的法定代表人与原告王威签订房产转让协议，将该房产以人民币600万元转让给王威。2012年6月14日唐山大德珠宝有限公司法定代表人黄文红出具收条一份，内容为：“今收到王威购买房款人民币6000000元整（大写：陆佰万元整）。上述款项已全部转入本公司指定的收款账户：开户行：工行古冶支行；户名：赵国；卡号：6232。经本公司确认，上述款项均已全部收到。”2012年6月15日，王威亲属谢冬梅向赵国转款600万元，转账凭证中载明附加信息及用途为还款。2013年8月6日，原告以唐山大德珠宝有限公司名义向唐山中冶置业房地产开发有限公司、唐山市住宅专项维修资金管理中心、北京天诚古运物业管理有限公司唐山分公司缴纳相关费用，同日北京天诚古运物业管理有限公司唐山分公司梧桐大道管理处出具证明一份，其中载明兹有梧桐大道四期D3-8-8商业业主王威于2013年8月6日在我梧桐大道管理处缴纳了四期D3-8-8商业的代收水费、代收电费、装修押金、物业费、垃圾清运费共计五项费用。此外，原告还以唐山大德珠宝有限公司名义向二十二冶集团房地产开发有限公司缴纳产权代办费。后本院依据已经发生法律效力的（2014）开民初字第608、609号民事调解书和（2014）开民督字第1号支付令，于2014年1月22日向被执行人黄文红、唐山大德珠宝有限公司发出执行通知书，责令被执行人黄文红、唐山大德珠宝有限公司履行生效法律文书确定的义务，被执行人黄文红、唐山大德珠宝有限公司未履行。2014年4月15日，韩敬珍、杨微向本院提出申请，要求对被执行人唐山大德珠宝有限公司所有的坐落于唐山市路北区梧桐大道D3楼8单元8号的房产进行评估、拍卖。本院依法裁定对唐山大德珠宝有限公司所有的坐落于唐山市路北区梧桐大道D3楼8单元8号的房产进行评估、拍卖。该套房产评估值为623.83万元。第一次拍卖确定的保留价为房产评估价，第二次拍卖确定的保留价为第一次拍卖确定保留价的80%。两次拍卖均因无人参加竞买而流拍。申请执行人韩敬珍、杨微申请以第二次拍卖确定的保留价抵债。2014年8月25日，本院作出（2014）开民执字第150-152（1）号执行裁定书，裁定：一、被执行人唐山大德珠宝有限公司所有的坐落于路北区梧桐大道D3楼8单元8号的房产作价499.064万元，交付申请执行人韩敬珍、杨微抵债。财产所有权自本裁定送达承受人时起转移。剩余债务，被执行人黄文红、唐山大德珠宝有限公司应当继续清偿。二、申请执行人韩敬珍、杨微可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。2015年1月5日，王威向本院提出书面异议。2015年1月19日，本院作出（2015）开民执异字第2号执行裁定书，裁定驳回异议人王威的异议。2015年6月3日，原被告签订协议书内容为：“甲方：韩敬珍、杨微。乙方：王威。坐落于唐山市梧桐大道小区D3楼8单元8号房产，乙方王威代原房主唐山大德珠宝有限公司、黄文红缴纳房产大修基金、物业费等17万余元，并对该房屋进行部分装修。现该房产经人民法院拍卖由甲方取得。经甲乙双方协商，达成如下协议：1、甲乙双方共同确定该由乙方代缴的大修基金、物业费等及一方进行部分装修费用共计32万元。2、由甲方一次性支付给乙方，本协议签字时履行清结。3、甲乙双方就该房产乙方代缴的费用及装修补偿无其他争议。”现原告来院起诉，请求撤销（2014）开民执字第150-152（1）号执行裁定，终止对梧桐大道小区第D3楼8单元8号房产的执行。本院认为，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定“下列房地产，不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。”及《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”因此，黄文红与原告王威在本院查封案涉的房产后签订的房产转让协议无效。原告王威主张其对梧桐大道小D3楼8单元8号房产系善意取得，本院不予支持，关于善意取得，《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人取得该不动产或者动产的所有权：（三）转让的不动产或者动产依据法律规定应当登记的已经登记不予要登记的已经交付给受让人。”案涉房屋系不动产，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因此，在案涉房屋未办理转让登记的情况下，不能认定为原告以善意取得制度，取得案涉房屋所有权。原告主张撤销（2014）开民执字第150-152（1）号执行裁定，不属于执行异议之诉的审理范围，本院不予支持。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百零六条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回原告王威的诉讼请求。案件受理费80元，由原告王威担负。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，在上诉期满之日起七日预交上诉案件收费，上诉于河北省唐山市中级人民法院。逾期未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王 烨代理审判员  刘亚楠代理审判员  白路然二〇一六年七月二十八日书 记 员  王雅玲