河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀10民终1582号
上诉人（原审被告、反诉原告）：张凤英，女，1968年10月8日出生，满族，住河北省唐山市迁西县。
委托诉讼代理人：赵晓明，河北奔驰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：孙兆华，男，1992年2月12日出生，汉族，住吉林省双辽市。
委托诉讼代理人：张国庆，河北张国庆律师事务所律师。上诉人张凤英因与被上诉人孙兆华房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2017）冀1082民初7211号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人张凤英的上诉请求：判令解除上诉人与被上诉人2017年3月11日签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》，判令被上诉人返还上诉人购房款135万元。事实和理由：原审法院事实定性错误，房屋买卖本应即时性履行过户手续，但涉案房屋订阅合同时无权属凭证，不具备过户条件，2017年6月6日，三河市出台文件，上诉人已不具备购房资格，2017年8月29日涉案房屋权属凭证才下发，此时，政府部门既不予办理网签手续，更不予办理过户手续，双方办理过户手续发生无法预见且不可抗拒的客观障碍，过户手续根本无法完成，应认定为情势变更。二、原审法院适用法律错误。2017年6月6日，上诉人失去购房资格，该合同实际已无法继续履行，上诉人有权依据《中华人民共和国合同法》的规定解除合同，人民法院应当判决解除合同并依照合同法的规定判决被上诉人返还上诉人购房款。一审法院同期同类案件均判决解除合同。
孙兆华答辩称，上诉人与被上诉人签订的买卖合同是在政策出台之前，上诉人已经支付了大部分购房款，且房屋已经交付给上诉人，由上诉人实际占有和使用，限购政策的出台并不影响办理过户。上诉人提交的判例的案情与本案并非同一情形，上诉人不应该以生效的判决作为证据使用，因为我国并不是判例法。一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
孙兆华向一审法院起诉请求：1.依法确认原、被告签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》合法有效；2.判令被告继续履行《存量房屋买卖合同》及《补充协议》，支付原告购房尾款1300000元，并支付违约金至房款付清时止（截止到2017年9月26日，违约金16900元）；3.被告承担案件的诉讼费、诉讼保全费。事实和理由：原、被告在2017年3月11日通过三河市百目房产经纪有限公司签订了《存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定被告购买原告坐落在首尔园·甜城三期北区米兰小镇N3-2-1703号楼房，房款总价2650000元，被告采取分期付款的方式支付购房款，即在2017年3月11日支付购房定金100000元；2017年4月5日前支付第一笔购房款1350000元（含定金100000元）；余款1300000元在房本（不动产权证）下来后7日内付清；逾期付款按照房屋总价的日万分之五支付违约金。合同签订后，被告向原告支付了第一笔购房款，2017年8月29日房本下来后，被告未向原告支付剩余房款1300000元，原告多次催要未果，故诉至法院，敬请法院明察，准予原告的诉讼请求。
被告张凤英辩称，不认可原告的诉讼请求，但认可被告已经支付了1350000元的事实。2017年3月22日、2017年6月22日，出台了三促房发办[2017]5号文件和三促房发办[2017]63号文件，被告因不可归咎于自身的原因导致购房资格丧失，合同根本目的无法实现，被告不同意继续履行付款义务。被告主张解除《存量房屋买卖合同》并相互返还财产。
反诉原告张凤英诉称，1.判令解除反诉原告与反诉被告于2017年3月11日签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2.判令反诉被告返还反诉原告购房款1350000元；3.本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2017年3月11日签订《存量房屋买卖合同》及《补充协议》。反诉原告自反诉被告处购买坐落于三河市燕郊开发区房屋，合同总价款2650000元。合同订立后，反诉原告依约支付反诉被告购房款1350000元（含定金100000元），余款1300000元约定于房本下发后付清。因反诉被告迟迟不能办理房本，更不能协助反诉原告办理过户手续，导致反诉原告无法取得房屋产权登记。合同履行过程中发生情势变更，三河市政府分别于2017年3月22日、2017年6月22日出台三促房发办（2017）5号文件和三促房发办（2017）63号文件，导致反诉原告不再具有购房资格。合同因不可归责于反诉原告的原因导致合同目的无法实现。反诉被告应与反诉原告解除合同并及时返还反诉原告已支付的1350000元购房款，但反诉被告拒不依法履行返还义务反而无理要求反诉原告继续履行合同，恳请贵院依法裁判，维护反诉原告合法权益。
反诉被告孙兆华辩称，不同意反诉原告的反诉请求，我方认为在2017年6月2日出台的限购政策对原、被告在2017年3月11日签订的房屋买卖合同没有溯及力，反诉原告要求解除《存量房屋买卖合同》、《补充协议》主要因为房价下跌，其要求解除合同没有法律及事实依据，建议法院驳回反诉原告的反诉请求。
一审法院经审理认定事实如下：2017年3月11日，原、被告在三河市百目房产经纪有限公司的居间下签订了《存量房屋买卖合同》及《补充协议》，涉案合同约定：被告购买原告名下位于三河市燕郊开发区房屋，房屋总价款2650000元；被告于2017年3月11日向原告支付定金100000元，该定金视为房款的一部分；被告于2017年4月5日前支付原告第一笔首付款1350000元（含定金100000元）；被告于涉案房屋房产证下发后7个工作日内支付原告购房款1300000元；被告若拒绝购买涉案房屋或逾期履行《补充协议》第二条（关于定金及首付款支付、尾款支付及物业交割的约定）超过十五日的，构成根本违约，应在违约行为发生之日起十五日内，按涉案房屋总价款的20%向原告支付违约金，且原告有权以书面方式解除房屋买卖合同。涉案合同签订当日，被告向原告支付购房定金100000元，原告向其出具了收据。后按照合同约定，被告向原告支付首付款1350000元（含定金100000元），原告于2017年4月3日向被告交付了涉案房屋。2017年5月15日，中国工商银行股份有限公司廊坊燕郊支行出具个人贷款结清证明，证明涉案房屋贷款已经结清。涉案房屋产权证书于2017年8月29日下发。后双方就涉案合同履行事宜未达成一致意见。
另查明，2017年3月22日，廊坊市人民政府办公室发布廊政办[2017]27号文件，该文件规定非本地户籍家庭在三河市限购1套住房，且首付款不得低于50%，包括新建商品住房和二手住房。2017年6月6日，三河市人民政府办公室发布三政办[2017]63号文件，规定非本地户籍居民家庭能够提供当地3年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的，限购1套住房，包括新建商品住房和二手住房。被告张凤英户籍地为河北省唐山市迁安县，其工作单位为河北津西钢铁集团大方重工科技有限公司，其在三河市没有纳税及缴纳社保记录。
一审法院认为，原、被告双方于2017年3月11日签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应依约履行。根据《补充协议》的约定，被告应在涉案房屋产权证下发后7个工作日内将剩余购房款1300000元支付给原告，可以认定被告具有全款购房能力。双方虽对涉案房屋过户日期未作约定，但按照房屋买卖交易习惯，买方应于过户当日支付剩余尾款。2017年8月29日，原告取得涉案房屋产权证书。但由于限购政策的出台，被告不具有在三河地区的购房资格，无法按原协议内容及时支付房屋尾款及办理房屋权属转移登记手续，进而因此引发争议乃至诉讼。鉴于双方系于限购政策出台前已经签订了《存量房屋买卖合同》和《补充协议》，且被告已经支付半数以上的购房款并实际控制房屋，解除合同将会导致当事人间利益明显失衡，故依据公平、诚实信用原则，本院认为涉案房屋买卖合同继续履行为宜，同时被告应当支付涉案房屋尾款。同理，被告主张因其不具有购房资格并不构成办理房屋过户登记的客观障碍，故亦不足以成为解除《存量房屋买卖合同》和《补充协议》的正当理由，其要求原告退还首付款的诉请无事实和法律依据。考虑到限购政策的实施确会给双方自行办理过户手续造成一定困难，故本院对于原告要求被告就此支付违约金的诉讼请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认原告孙兆华与被告张凤英于2017年3月11日签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》合法有效；二、被告张凤英于本判决生效后七日内配合原告孙兆华办理位于三河市燕郊开发区房屋的过户手续，并于过户当日支付原告孙兆华购房款1300000元；三、驳回原告孙兆华其他诉讼请求；四、驳回反诉原告张凤英全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费16652元，减半收取计8326元，由原告孙兆华负担107元（已预交），被告张凤英负担8219元，保全费5000元由被告张凤英负担（被告负担的上述费用于本判决生效后三日内交纳）；反诉案件受理费8475元、保全费5000元，由反诉原告张凤英负担（已预交）。
二审期间，上诉人提交一审法院做出的（2017）冀1082民初5290号民事判决，证明一审法院同类案件的判决为解除合同。被上诉人质证认为，该判决的实际案件与本案并不相同，我国为非判例国家，不能以此作为证据使用。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人张凤英与被上诉人孙兆华签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，并不违反法律规定，合法有效。鉴于双方系于限购政策出台前已经签订了《存量房屋买卖合同》和《补充协议》，且被告已经支付半数以上的购房款并实际控制房屋，解除合同将会导致当事人间利益明显失衡，一审法院依据公平、诚实信用原则判令涉案房屋买卖合同继续履行，同时上诉人应当支付涉案房屋尾款，并不违反法律规定，应予以维持。上诉人张凤英不具有购房资格并不构成办理房屋过户登记的客观障碍，亦不足以成为解除双方买卖合同的理由，上诉人要求被上诉人退还首付款的诉请，无事实和法律依据。综上所述，张凤英的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16950元，由上诉人张凤英负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 欣
审判员 史纪红
审判员 韩静威
二〇一八年四月一日
书记员 孙 帅