上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0109民初3988号
原告上海廉宇物业管理有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人吴幼宇，董事长。委托代理人赵铁树。被告上海市虹口区民防办公室，住所地上海市。法定代表人宣一洲，主任。委托代理人邬华良，上海市李国机律师事务所律师。委托代理人陈路，上海市李国机律师事务所律师。原告上海廉宇物业管理有限公司(以下简称廉宇公司)与被告上海市虹口区民防办公室(以下简称虹口民防办)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人赵铁树，被告的委托代理人邬华良、陈路到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廉宇公司诉称，原、被告于2003年3月31日就民防商厦签订房屋租赁合同，因被告与上海中廉实业有限公司(以下简称中廉公司)签订委托书，约定由中廉公司管理民防商厦，中廉公司遂出资对民防商厦进行了改造，然后出租给多家小商户使用。被告收取的费用不是原告支付的，而是中廉公司支付的，该费用系中廉公司履行其与被告签订的《四川北路民防商厦(在建工程)转让补充协议》，性质为商场使用费，不是租金，原、被告签订的租赁合同在2003年3月31日至2014年3月31日期间并未履行。2014年4月1日，被告与中廉公司签订的委托书终止履行，故原、被告签订的租赁合同应自2014年4月1日起履行。现要求判令：1、确认原、被告的租赁合同在2003年3月31日至2014年3月31日期间未履行；2、原、被告于2014年4月1日起履行双方的租赁合同。审理中，原告称，原告委托代理人赵铁树系原告公司的大股东，也是中廉公司及上海甚奈投资管理有限公司(以下简称甚奈公司)的大股东兼法定代表人。被告虹口民防办辩称，不同意原告的诉讼请求。双方的租赁合同自2003年3月31日起一直履行到2013年1月31日合同解除，二审法院判决合同解除后，因原告不肯离开民防商厦，被告遂于2014年4月1日自行接管了民防商厦，不存在恢复履行合同的问题。中廉公司与原告系关联公司，原告委托代理人赵铁树既是中廉公司的法定代表人又是原告公司的控股股东。中廉公司也参与民防商厦的管理，被告为其管理提供便利而出具委托书。被告只按照租赁合同收取过租金，没有收取过其他费用，中廉公司是代原告向被告支付租金。经审理查明，2013年5月27日，被告诉至本院，要求解除与原告签订的《房屋租赁合同》【(2013)虹民三(民)初字第1064号案】。该案查明如下事实：“2002年6月13日，虹口民防办与案外人中廉公司签订《四川北路民防商厦(在建工程)转让协议》，约定：虹口民防办将民防商厦(在建工程)的房地产产权转让给中廉公司，双方商定民防商厦工程项目在虹口民防办已建两层的基础上，由中廉公司出资并负责续建至六层(由规划重新审批，具体面积、层数、高度等均以规划许可为准)。同日，双方又签订了《四川北路民防商厦(在建工程)转让补充协议》，对转让款、使用费的支付及垫付土地出让金作出了约定。2002年7月，中廉公司向上海地铁建设有限公司提交《关于四川北路民防商厦续建申请》。此后因规划原因，民防商厦续建工程未能进行，除中廉公司支付了虹口民防办10万元定金外，转让协议和补充协议未实际履行。2003年3月10日，区规划局向区府办提交《关于四川北路“民防商厦”建筑处理意见的请示》称，按照新一轮四川北路城市设计的规划要求，民防商厦从建筑景观、空间形态、环境布局上与四川北路新一轮改造的城市空间形态相矛盾，应按四川北路总体规划予以调整，拟将该建筑用地调整恢复为城市绿化及广场用地，建议该绿地广场的实施在2005年底完成，明确民防商厦在2005年实施建绿前维持二层建筑现状不予加建，实施短期招租。2003年3月17日，区府办抄告区规划局，区领导批示同意规划局意见。2003年3月27日，中廉公司出具授权书，称中廉公司和虹口民防办同意先由中廉公司租赁民防商厦，其全权委托廉宇公司操作实施。2003年3月31日，虹口民防办(甲方)与廉宇公司(乙方)签订《房屋租赁合同》，言明甲乙双方于2002年6月签订了四川北路民防商厦(在建工程)的转让协议，因规划原因，该工程暂时未能续建，现双方经友好协商达成一致意见，先由乙方租赁该商厦，为明确双方的权利义务签订本合同。合同约定：甲方同意将其合法拥有的位于上海市四川北路XXX-
XXX号的民防商厦(在建工程)出租给乙方，租赁期限自2003年6月1日起至规划同意续建止；租赁范围为地下人防(包括车库)及地上一至二层；租金每年120万元，分四次付清，于每季度末支付；乙方经甲方同意可在租期内进行装修和添置设备，租赁期满后，乙方可将自行添置的可拆动产部分带走，属于甲方的设备乙方应完好地归还甲方；乙方应按时支付房租，并爱护使用所租赁的房屋；乙方保证遵守房屋的物业管理制度，不得在所租赁的房屋内进行违法乱纪活动，否则甲方有权单方面提前终止本合同；甲乙双方中任何一方不得在租期内无故中止本合同(除不可抗力因素外)，如需终止本合同，必须提前二个月通知对方；甲方同意乙方转租。合同签订后，虹口民防办向廉宇公司交付了租赁场地，廉宇公司将商厦地上一至二层、地下民防工程、地下车库原有结构进行了改动分割，将分割后的场地对外出租给多家商户从事经营活动。2012年7月，虹口民防办向上海市民防办公室(以下简称市民防办)提交了《虹口区民防办公室关于“上海民防商厦”民防工程被毁坏的情况报告》称，区民防工程管理所在对地下空间安全例行检查中，发现该地下工程承租单位未经报批，擅自将民防工程改建为教育培训场所，并严重毁坏工程结构和设施，请求市民防办进一步查实处理。2012年8月，上海市民防监督管理处向虹口民防办发出《民防行政违法案件函告单》，称该监督管理处对上海民防商厦地下公用民防工程进行安全例行检查，检查发现，该民防工程主体结构、防护设备设施遭严重破坏，影响了该民防工程的整体防护效能，具体情况如下：1、该民防工程主要出入口处的密闭通道、防护密闭门、密闭门被拆除，南侧临空墙被拆除；2、该民防工程主要出入口处安装了一部电梯，导致西侧墙上与进风机房相通的一扇防爆波活门被拆除，南侧临空墙一块约3平方米的墙体遭切割；3、原汽车库垂直电梯被拆除，改建为应急人员疏散通道，并切割了该处一块约5平方米的墙体，同时，拆除了工程内双层机械停车库，机械停车设备不知去向。要求虹口民防办及时调查处理，并督促当事人进行整改，恢复原样，确保该民防工程的整体防护功能。2012年10月9日，上海市虹口区民防工程管理所向廉宇公司发出《关于恢复民防工程结构和“三防”设备设施的通知》称，经查，发现廉宇公司使用的民防商厦民防工程结构和“三防”设备设施已被损坏，违反《上海市民防工程建设和使用管理办法》第二十七条第四项任何单位或个人不得“故意损坏民防设施”的规定，要求廉宇公司即日起对已被损坏的民防工程结构和“三防”设备设施恢复原状。廉宇公司没有回应。2012年11月16日，虹口民防办向廉宇公司发出《律师函》，告知虹口民防办决定于2013年1月31日终止租赁合同，要求廉宇公司做好结算、交接手续。2013年1月16日，虹口民防办再次向廉宇公司发出《律师函》，要求廉宇公司协商办理交接手续、费用结算和善后事宜。廉宇公司收到上述两份《律师函》，但未回复。廉宇公司租金正常支付，没有拖欠。”该案另查明如下事实：“2005年2月，上海市虹口区房屋土地管理局发出《关于虹口民防商厦使用的函》称，关于四川北路XXX号虹口区民防商厦，规划局已于1999年1月4日核发地下工程和地面工程(二层，高8米)的建设工程规划许可证，且竣工后一直使用至今，由于区府对此商厦的下一步建设尚未定论，故产权证尚未办理，为不影响该商厦的正常使用，现通知虹口民防办，虹口区民防商厦产权归虹口民防办所有，该建筑为商业用房，同意使用。”2013年11月25日，本院对该案作出判决：虹口民防办与廉宇公司签订的《房屋租赁合同》于2013年1月31日解除。廉宇公司不服一审判决，提出上诉。2014年2月19日，二审法院判决驳回上诉，维持原判【(2014)沪二中民二(民)终字第18号案】。2014年4月1日，虹口民防办自行收回民防商厦并进行管理。廉宇公司因不服二审判决，向上海市高级人民法院申请再审。2014年8月25日，该院裁定驳回廉宇公司的再审申请【(2014)沪高民一(民)申字第599号案】。廉宇公司不服二审判决，又向上海市人民检察院第二分院申请监督(沪检二分民(行)监【2015】XXXXXXXXXXX号案)。2015年6月30日，该院作出不支持廉宇公司监督申请的决定。2014年7月7日，被告诉至本院，要求判令原告恢复被拆除的车用电梯和升降机械停车装置以及将民防设施、出入口等处恢复原状，如不能恢复的，要求赔偿恢复费用【(2014)虹民三(民)初字第1332号案】，获得本院支持。该案查明：2005年9月30日，虹口民防办、廉宇公司及案外人甚奈公司签订《虹口民防商厦委托管理协议》，约定虹口民防办将民防商厦全权委托给廉宇公司和甚奈公司管理，廉宇公司和甚奈公司负责该商厦的日常管理工作，包括对该商厦的商铺招租并以廉宇公司和甚奈公司各自或共同的名义以出租方的身份对外签订租赁合同，廉宇公司和甚奈公司还应负责该商厦的环境保洁、设备维修保养以及对租赁客户的日常管理等。廉宇公司不服一审判决，提出上诉。二审法院判决驳回上诉，维持原判【(2015)沪二中民二(民)终字第2578号案】。另查明，1、《四川北路民防商厦(在建工程)转让补充协议》约定：四川北路民防商厦被告方的建设部分(含地下人防工程)的总投资款确定为3,715万元，中廉公司以10年期限分期付款逐年偿还被告(地下人防工程投资除外)的投资款；被告考虑到中廉公司前期投入较大，故同意中廉公司在还款的前3年每年少还50万元，少还的款项于第4-6年补足；中廉公司负责民防商厦建成后的经营管理(含地下人防工程)，并按时向被告缴纳使用费，具体方式为，前5年每年支付被告130万元，后5年每年支付被告70万元；因被告未缴纳土地出让金，现核定为2,025,000元，转让时由中廉公司先垫付该笔出让金，垫付的资金将由中廉公司在今后4年支付给被告的使用费中扣除，即中廉公司支付被告使用费的具体安排为，第1-4年每年支付80万元，第5年支付130万元，第6-10年每年支付70万元；中廉公司每年向被告支付被告投资款和民防商厦使用费的时间为每年两次，即每年的6月30日前支付一半款项，每年的12月31日前付清当年的全部余款；中廉公司支付被告使用费的起始时间为自施工执照签发之日起半年计算(原则上从2003年元月1日起算)。2、2003年6月1日，被告与中廉公司签订《委托书》，内容为：……现定于2003年6月1日起全权委托中廉公司对民防商厦进行经营与管理，中廉公司应根据有关法律法规来进行经营与管理，在委托期间，若在经营与管理活动中所产生的法律纠纷问题，均由中廉公司承担解决。3、2005年7月22日，原、被告签订《虹口民防商厦委托管理协议》，明确：为使民防商厦有效安全的使用，考虑到原、被告双方已经签订租赁合同，经双方协商同意，被告将该商厦全权委托给原告管理，管理期限与该商厦的租赁期相同。原告以上海市物业管理法规为依据管理该商厦，原告负责该商厦的日常管理工作，包括对该商厦的商铺招租、环境保洁、设备维修及保养以及对租赁客户的日常管理等。审理中，原告提供了中廉公司的支付凭证，每笔支付金额大都为30万元。上述事实，有原告提供的房屋租赁合同、委托书、支付凭证、中廉公司与小商户签订的房屋租赁合同10份、四川北路民防商厦(在建工程)转让协议和转让补充协议、设计图、收条、付款凭证、发票、虹口民防商厦委托管理协议、劳动合同书两份，被告提供的虹口民防商厦委托管理协议、(2013)虹民三(民)初字第1064号民事判决书、(2014)沪二中民二(民)终字第18号民事判决书、(2014)沪高民一(民)申字第599号民事裁定书、沪检二分民(行)监【2015】XXXXXXXXXXX号不支持监督申请决定书，本院调取的(2014)虹民三(民)初字第1332号民事判决书、(2015)沪二中民二(民)终字第2578号民事判决书以及双方当事人的陈述等证据为证。本院认为，根据前案查明的事实，原、被告在签订的房屋租赁合同中言明因规划原因，民防商厦工程暂时未能续建，先由原告租赁该商厦。前案生效判决也已认定原、被告之间存在租赁合同关系，被告与中廉公司签订的在建工程转让协议及转让补充协议未实际履行。原、被告签订租赁合同后，被告虽向中廉公司出具过委托经营管理的委托书，但之后被告也和原告签订了委托管理协议，且该协议书明确被告系基于双方签订了租赁合同而委托原告管理民防商厦。中廉公司向被告支付的费用，支付时间和金额与租赁合同约定的租金的支付时间和金额基本相符，原告主张支付的是在建工程转让补充协议项下的使用费，并无事实依据。鉴于原告与中廉公司的控股股东为同一人，具有高度关联性，故本院有理由相信，中廉公司系代原告支付租赁合同项下的租金。原告主张其与被告的租赁合同未履行，依据不足，本院不予采纳。前案生效判决判定原、被告的租赁合同于2013年1月31日解除，现原告要求自2014年4月1日起履行双方的租赁合同，缺乏事实和法律依据，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：驳回原告上海廉宇物业管理有限公司的诉讼请求。本案受理费50元，由原告上海廉宇物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 郑 煌
人民陪审员 毛济平
人民陪审员 张俊彪
二〇一六年七月十四日
书 记 员 吴 燕
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。