广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0105民初225号原告：广州圣轩酒家有限公司，住所地广州市海珠区艺洲路灏景街l号珠江帝景酒店一楼西餐厅。法定代表人：陈水泉，总经理。委托代理人：朱毅华，广东尊海律师事务所律师。被告:广州珠江侨都房地产有限公司，住所地广州市经济技术开发区夏港大道科技园1号楼B503室。法定代表人：鲍文格，董事长。委托代理人：张旅、杨晓徇，均为该被告职员。被告：广州珠江侨都房地产有限公司珠江帝景酒店，住所地广州市海珠区艺洲路灏景街1号地下室、半地下室、1-5层。负责人：黄明非，总经理。委托代理人：周金晶，该被告职员。原告广州圣轩酒家有限公司（以下简称圣轩酒家）诉被告广州珠江侨都房地产有限公司（以下简称珠江侨都公司）、广州珠江侨都房地产有限公司珠江帝景酒店（以下简称珠江帝景酒店）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人及两被告的委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与两被告签订了《酒店场地租赁合同》和《场地租赁合同的补充协议》，约定原告向被告珠江侨都公司承租广州市海珠区艺洲路灏景街一号广州珠江帝景酒店一楼西餐厅场地及设备经营餐厅，并由被告珠江帝景酒店提供酒店管理服务。根据合同和补充协议的约定，租赁期限自2006年2月23日至2019年8月31日止。自2015年初开始，由于被告由于管理人员轮换过快导致酒店的经营管理服务质量不断下滑。2015年3月，因为帝景酒店的供电设施维护保养不善，导致原告经营的酒家断电无法经营，2015年11月22日帝景酒店出现游泳客人溺死事件，且因两被告没有积极处理、赔偿导致死者家属于2015年11月24日至2015年12月12日不间断地在酒店大堂、原告圣轩酒家门口正对的位置披麻戴孝、手捧死者遗像哭灵致使原告无法经营。且被告一直不予理赔也不愿意协商，为此原告也只好诉至法院，该事实也有判决予以认定。由此可见两被告的经营管理是十分之差。2016年1月27日，两被告向原告送达了《终止合同通知书》，根据该通知书的表述，由于珠江帝景酒店即将进行整体装修改造，所以导致双方签订的租赁合同无法继续履行，故通知原告合同终止并要求原告在2016年5月1日前交还承租场地给被告。为此原告也立即向被告就该通知进行了沟通，表示由于单方提前终止合同属于被告的单方违约行为，要求被告与原告协商提前终止合同的赔偿事宜，但两被告却完全不予理睬及拒绝协商理赔。为此原告也向被告致函表示根据《中华人民共和国合同法》第108条关于“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”的规定和《中华人民共和国合同法》第67条关于“当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，主张由于被告作为场地出租方和管理方，在其明显违约在先、明确表示提前终止合同，导致原告承租场地目的根本无法实现的前提下，原告主张自2016年2月起暂停缴纳相关的租金管理费，并要求被告本着诚实信用原则与原告协商损失，而且原告也同意2016年2月至撤出场地的租金管理费在被告应给予的损失赔偿金额中进行抵扣。但被告完全不顾自己违约在先的客观事实，不考虑其给予原告带来的巨大经济损失，反而态度强硬地拒绝与原告协商，逼迫原告缴纳租金，甚至于2016年4月1日采取强行停水停电行为，并要求原告交出承租场地，造成原告无法经营。在原告报警及要求街道等相关部门进行协调的情况下，被告都拒绝协商，给原告造成了巨大的经济损失。对此，原告认为被告违约在先，其反而强行停水停电收回场地不给原告经营，给原告造成巨大的损失，该损失应由被告承担。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，原告起诉请求：1、请求法院判令被告赔偿原告经济损失1916169元（赔偿项目明细：①原告承租物业的装修工程在剩余租期内的市场价值956706元；②委托评估公司对装修进行评估的评估费用9567.06元；③客户退费及赔偿共414572元；④原告员工工资损失85810元；⑤原告的物料采购损失189089.79元；⑥原告租赁押金193324.14元：⑦因撤场导致的搬迁费用30800元；⑧2016年4月因被迫撤场而产生的员工就餐费用及住宿费用36300元）。2、本案诉讼费由被告承担。两被告共同答辩称，不同意原告的全部诉讼请求，被告已根据租赁合同的约定将场地交给原告使用，原告一直正常使用涉案场地，原告应按时支付租金和管理费，原告存在多次拖欠租金、管理费等费用的行为，故被告依据合同约定行使合同解除权。原告所述的其享有先履行合同抗辩权不符合法律规定的相应的条件。从本案情况来看，被告已向原告发出了终止合同通知书及解除合同通知书，上述通知均列明了合同解除的具体时间，在合同未解除之前，被告事实上已按合同约定将场地交给原告使用，原告仍在使用涉案场地进行经营活动，因此不存在被告先违约的情况，故原告拖欠租金的理由不能成立。原告诉求的经济损失，没有事实和法律依据。原告提交的一系列证据来证明其实际损失等书面文件均为原告单方面制作的，没有任何的依据和证明力。原告没有任何的证据证明其所述的损失是因被告的违约行为所导致的。即使法院最终认定因被告造成原告的损失，其也只能要求赔偿具有被告违约行为所造成的实际损失。另根据合同约定，双方签署的合同第5.5条，如果确需被告承担违约责任的话，应根据合同的约定以此为限。经审理查明，2006年1月23日，珠江侨都公司（出租方、甲方）、朱钜祥（承租方、乙方）及珠江帝景酒店（管理方、丙方）三方就乙方租赁甲方位于广州市艺洲路灏景街一号广州珠江帝景酒店一楼西餐厅场地及设备经营餐厅共同签订《酒店场地租赁合同》（编号：广州珠酒〔2006〕HS-001），约定：甲方已委托丙方对酒店进行全面物业管理，在本合同的范围内，丙方的行为全部代表甲方，乙方同意由丙方进行物业管理。1、本合同有效期2006年2月23日至2016年2月22日，为期十年；（其中2006年2月23日至2006年4月22日为免租期，共二个月，供乙方报批及店内装修，在此期间乙方免交租金，但须缴交管理费和其它应缴的费用）。双方可在合同期满前两个月根据市值租金进行续约洽谈，在同等条件下，甲方优先给予乙方之租赁期延续五年，但必须重新洽谈并签定新的租赁合同。2、租赁范围：位于酒店首层西侧总面积为1085.74平方米（分摊面积为223.53平方米）；2006年2月23日至2008年2月22日租金为每月65144.40元；2008年2月23日起租金将每年度调升，调升幅度为在上一年度租金的基础上调升3%。遇不可抗力因素（战争、自然灾害）的情况下，双方可对租金升幅进行检讨。3、综合管理费及其他费用：乙方同意自免租日（即2006年2月23日）起，每月支付丙方综合管理费21714.80元，作为现有中央空调使用、24小时周边保安、垃圾处理、清理隔油池、排污费等的综合管理费：管理费用不包括：能源费（含水费、电费、燃气费等费用）；4、保证金／终止合同……；5.4、丙方的管理服务出现问题，经乙方投诉仍不纠正的，乙方有权少付或不付管理费;5.5、甲、丙方中途无故终止合同，除承担双倍返还保证金外，还须赔偿乙方经营损失（按终止经营前4个月的平均营业额的10%共赔偿6个月计算，所谓营业额以乙方向税务机关报税金额为准）；等。2009年9月11日，珠江侨都公司（出租方、甲方）、朱钜祥（圣轩酒家）（承租方、乙方）及珠江帝景酒店（管理方、丙方）签订《场地租赁合同的补充协议》（编号：广州珠酒〔2009〕HS-060）,三方就原《酒店场地租赁合同》（编号：广州珠酒〔2006〕HS-001）的部分条款做出修订，并达成以下补充协议：一、将原合同中的“第1.合同期限”内容，“本合同有效期2006年2月23日至2016年2月22日，为期十年”修订为“本合同有效期2006年2月23日至2019年8月31日，为期十三年零6个月9天”。注：延长租期租金表以总建筑面积（1085.74㎡）计算，每年度租金调升幅度为在上一年度租金的基础上调升3%，具体如下：2016年2月23日至2017年2月22日月租金85013.45元；……。2009年9月11日，珠江侨都公司（出租方、甲方）、圣轩酒家（承租方、乙方）及与珠江帝景酒店（管理方、丙方）又签订《酒店场地租赁合同》（编号：广州珠酒〔2009〕HS-061），约定场地坐落位于广州市海珠区艺洲路灏景街一号珠江帝景酒店一楼西面，自编号02，总建筑面积15.714平方米，包括分摊面积3.235平方米；乙方租赁该酒店场地用途为餐厅。租赁期自2009年9月1日至2019年8月31日，共计10年；租金以总建筑面积计算，从2010年9月1日起租金将每年度调升，调升幅度为上一年度租金的3%，具体情况如下：2009年9月1日至2009年9月30日为免租期、……、2015年9月1日至2016年8月31日为1125.82元、……；甲方已委托丙方对乙方进行全面管理，乙方同意由丙方进行物业管理，管理费为每平方米30元/月，按总建筑面积计算每月管理费为471.42元。甲方将于2009年9月1日前通知乙方进场；……。同日，三方又签订《酒店场地租赁合同》（编号：广州珠酒〔2009〕HS-062），约定场地坐落位于广州市海珠区艺洲路灏景街一号珠江帝景酒店一楼西北角，自编号06，总建筑面积157.02平方米，包括分摊面积30.48平方米，租赁面积按235.53平方米计算；乙方租赁该酒店场地用途为餐厅。租赁期自2009年9月1日至2019年8月31日，共计10年；租金以总建筑面积计算，从2010年9月1日起租金将每年度调升，调升幅度为上一年度租金的3%，具体情况如下：2009年9月1日至2009年10月31日为免租期、……、2015年9月1日至2016年8月31日为11249.43元、……；甲方已委托丙方对乙方进行全面管理，乙方同意由丙方进行物业管理，管理费为每平方米30元/月，按总建筑面积计算每月管理费为4710.6元。甲方将于2009年9月1日前通知乙方进场；……。2009年9月29日，珠江侨都公司（出租方、甲方）、圣轩酒家（承租方、乙方）及珠江帝景酒店（管理方、丙方）再签订《酒店场地租赁合同》，约定场地坐落位于广州市海珠区艺洲路灏景街1号该酒店一层半楼之西面走火梯之风机房及西厨办公室场地，总建筑面积24.62平方米，包括分摊面积4.1平方米；乙方租赁该酒店场地用途为员工用餐地点。租赁期自2009年10月1日至2019年8月31日，共计9年11个月；租金以总建筑面积计算，从2010年10月1日起租金将每年度调升，调升幅度为上一年度租金的3%，具体情况如下：2009年10月1日至2009年10月10日为免租期、……、2015年10月1日至2016年9月30日为1763.85元、……；甲方已委托丙方对乙方进行全面管理，乙方同意由丙方进行物业管理，管理费为每平方米10元/月，按总建筑面积计算每月管理费为246.2元。甲方将于2009年10月1日前通知乙方进场；……。2011年6月3日，珠江侨都公司、珠江帝景酒店（出租方、甲方）、朱钜祥（承租方、乙方）及圣轩酒家（受让方、丙方）签订《转让协议书》，约定甲方与乙方分别于2006年1月23日、2009年9月11日签订了《酒店场地租赁合同》及《场地租赁合同的补充协议》中约定的乙方的权利、义务全部转移给丙方；等。2015年7月29日至2016年3月24日期间，珠江帝景酒店多次向圣轩酒家发出《催收函》，催缴租金、管理费及杂费等。2016年1月27日，珠江侨都公司、珠江帝景酒店向圣轩酒家发出《终止合同通知书》，其中反映因广州珠江侨都房地产有限公司珠江帝景酒店即将进行整体装修改造，导致双方分别于2009年9月11日、2009年9月29日签订的三份《酒店场地租赁合同》和2011年6月3日签订的《酒店场地租赁合同转让协议书》已无法继续履行，并要求圣轩酒家在2016年5月1日前办理合同解除手续。2016年2月23日，圣轩酒家向珠江侨都公司、珠江帝景酒店发出《关于贵司提前终止合同通知的回函》，认为在合同期未满的情况下，珠江侨都公司、珠江帝景酒店未与其协商，单方解除合同属严重违约，并要求自2016年2月起暂停缴纳租金管理费等。2016年3月3日，圣轩酒家向珠江侨都公司、珠江帝景酒店发出《对贵司提前终止租赁合同索赔的请求》，认为珠江侨都公司、珠江帝景酒店提前终止合同属于单方违约应向其赔偿提前解约所遭受的经济损失等。2016年3月31日，珠江侨都公司向圣轩酒家发出《解除合同通知书》，认为圣轩酒家自2015年6月30日起不按合同约定支付租金、管理费和能源费等杂费，并要求解除双方在2006年1月23日、2009年9月11日和2009年9月29日签订的《酒店场地租赁合同》及要求圣轩酒家结清费用及腾退、返还场地等。2016年4月5日，圣轩酒家向珠江帝景酒店发出《关于之回函》，其中反映珠江帝景酒店在2016年4月1日对其司停水电的行为，使其司产生更多的经济损失等并要求珠江帝景酒店开通水电，让其司能完成员工善后及会员卡客户退款等后续手续等。上述合同签订后，原告向被告支付了押金193324.14元。另查：圣轩酒家公司经工商部门核准登记成立于2006年4月24日，成立时朱钜祥是该公司的法定代表人。珠江帝景酒店是珠江侨都公司成立的分公司。再查，2015年11月22日，珠江帝景酒店内的游泳池发生有人溺水死亡事故。2015年11月24日至12月12日期间，死者家属不间断在酒店大堂、圣轩酒家门口正对的位置披麻戴孝、捧死者遗像哭灵。圣轩酒家因发生上述事件造成其经济损失，遂提起诉讼，本院以（2016）粤0105民初519号受理。该案诉讼中珠江侨都公司、珠江帝景酒店和圣轩酒家确认圣轩酒家支付了2015年11月的租金，尚未支付2015年12月租金、2015年11月及12月管理费。该案经审理认为溺水者家属在圣轩酒家经营范围内做出的行为，对圣轩酒家经营已造成影响，为此珠江侨都公司、珠江帝景酒店作为场地出租人及管理人对保证圣轩酒家承租场地符合正常经营需要应负有责任等，并判决由珠江侨都公司向圣轩酒家返还租金10000元及由珠江侨都公司、珠江帝景酒店向圣轩酒家赔偿损失10000元等。该案经广州市中级人民法院判决维持原判。圣轩酒店因2015年3月、4月、6月期间珠江帝景酒店的供电设施损坏导致其停业以及圣轩酒店营业期间因珠江帝景酒店外墙柱体漏水导致其部分包房天花渗漏无法使用等原因，起诉珠江侨都公司及珠江帝景酒店，要求该案两被告向其赔偿停电造成的损失907168.5元、退还2015年3月29日至2015年4月10日的租金管理费53545元及修复场地漏水并赔偿包房装修损失20000元。本院以（2015）穗海法民三初字第1148号立案受理。该案尚未审结。另外，珠江侨都公司、珠江帝景酒店因被告逾期缴纳涉案各场地2015年12月、2016年2月、2016年3月的租金、2015年6月、2015年11月、2015年12月，2016年2月、2016年3月管理费及2016年3月的水电费等费用而提起诉讼，要求圣轩酒家支付上述费用及违约金等。本院分别以（2016）粤0105民初8528号、（2017）粤0105民初230号、（2017）粤0105民初231号、（2017）粤0105民初232号立案受理。本案中，原告为证明其主张，还提交了以下证据：1、照片及视频光盘；2、评估报告及发票（其中反映广州市圣轩酒家所有的广州市海珠区艺洲路灏景街珠江帝景酒店1楼圣轩酒家内的装修及一批设备等资产于2016年4月10日的市场价值为956706元，评估费价税合计9567.06元）；3、客户退费统计表（其中反映退款金额为262305元，待退款152267元，退款总额为414572元）及支付证明单、身份证复印件；4、员工工资发放表及支付证明；5、物料采购盘点表及采购单据；6、搬迁费发票（其中反映搬迁费用为30800元）；7、员工订餐统计表及租赁合同。经质证，两被告对上述证据的真实性、合法性和关联性均不予确认，认为上述证据是原告单方制作或单方委托制作的，不能证明原告要证明的事实，而原告已于2016年4月2日撤场，该评估是撤场后几天的，无法确认该评估的资产是否为原告所有，且评估报告中记载的冰箱等物品是可以移动的，不会因双方合同解除而减少其使用价值，原告提交的证据无法证明是否发生过退款退费的事实，采购清单中的有很多是非冰鲜物品，并不会因被告的停水停电行为有损价值，被告的停水停电行为是依据合同行使合同解除权，被告已于2016年1月27日、3月31日向原告发出正式通知，给予原告合理的时间，但原告均不予理睬，因原告存在拖欠租金、管理费的行为，故损失应由原告自行承担。诉讼中，原、被告均确认被告是对包括诉争场地在内的整个会所进行整体升级改造，原告于2016年4月2日左右将包括诉争物业在内的承租场地交付给原告。被告在收回场地后已围蔽该场地进行改造。本院认为，根据三方当事人签订的租赁合同及补充协议约定，圣轩酒家是涉案场地的承租人，珠江侨都公司是涉案场地的出租人，珠江帝景酒店是涉案场地的管理人，各方均应依约履行义务。从本案查明的事实及原、被告的租赁纠纷看，原告未缴纳部分期间的租金及管理费事出有因，而在此期间原告也通过函件及诉讼等方式试图解决纠纷，而在被告向原告发出解除合同的函件之前，被告已向原告发出《终止合同通知书》，明确表示是基于被告需对珠江帝景酒店场地进行整体装修改造而导致涉案合同无法继续履行并要求原告在2016年5月1日前结清费用及返还租赁场地，故被告以原告未缴纳租金和管理费为由解除合同的意见不成立，合同无法继续履行的责任在于被告。鉴此，原告要求被告向其赔偿实际损失及返还押金193324.14元的请求合理。鉴于涉案场地已返还被告且被告已将该场地进行改造，结合原告提交的证据及本案的实际情况，本院酌情认定的损失为40万元。被告珠江侨都公司是涉案场地的出租方，故应由珠江侨都公司承担违约责任综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广州珠江侨都房地产有限公司在本判决生效之日起10日内赔偿40万元及返还押金193324.14元给原告广州圣轩酒家有限公司。二、驳回原告的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费22046元，由原告负担15220元，被告广州珠江侨都房地产有限公司负担6826元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  林丽娜人民陪审员  黄碧霞人民陪审员  曲营建二〇一七年四月六日书 记 员  杨 曼丘艳张洁