福建省建瓯市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0783民初1265号
原告中国农业银行股份有限公司建瓯市支行，住所地建瓯市。
负责人廖亮章，行长。
委托代理人蔡白露，福建元天和律师事务所律师。
被告张森妹，女，汉族，住建瓯市。
原告中国农业银行股份有限公司建瓯市支行与被告张森妹金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员潘圣涛适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人蔡白露，被告张森妹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年9月16日，被告因购买建瓯市都御坪50号天骄豪园第1幢1303室房产，并以该房产作抵押，向原告申请购房贷款31万元，双方签订《个人购房担保借款合同》。约定：借款金额31万元，按月等额本息还款，贷款期限20年，自2009年9月28日至2029年9月27日，借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档人民币贷款基准利率下浮30%，逾期按合同约定利率在原执行利率基础上浮50%，合同签订时执行年利率4.158%。借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放的借款。借款人、担保人违约致贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应承担贷款人为此支付的律师费、差旅费等实现债权的费用。2011年9月15日，原告取得抵押房产的他项权证书。前述手续均由被告委托练秀玉代为办理，且委托经过建瓯市公证处公证。2010年1月26日，原告依合同发放了借款，但自2015年5月起被告发生未依约还款的行为，原告多次催收未果。请求判令：1、被告张森妹立即偿还原告中国农业银行股份有限公司建瓯市支行借款本金人民币245189.33元及该款算至款项还清之日止的利息（暂计至2016年4月7日为5441.16元）；2、被告张森妹支付原告律师代理费人民币7000元；3、原告有权申请拍卖，变卖被告张森妹座落于建瓯市都御坪50号天骄豪园第1幢1303室的房产，原告对所得款项就被告所欠上述债务享有优先受偿权；4、被告承担本案一切诉讼费用。
被告张森妹辩称，对原告所诉事实无异议。目前没有偿还能力，希望能够给三年的时间还款。
在本案审理过程中，原告为证明其诉讼主张，向本院提供如下证据：1、借款申请书。证明被告因购买建瓯市都御坪50号天骄豪园第1幢1303室并以该房屋作抵押向原告申请按揭贷款31万元；2、商品房买卖合同。3、个人购房担保借款合同。证明双方的金融借款合同关系及对权利义务、违约责任等进行约定；4、公证书、委托书及练秀玉的身份证复印件。证明被告张森妹委托练秀玉办理购房、借款、抵押等事宜；5、产权人同意房产抵押承诺书、房地产抵押清单、他项权证书。证明被告以涉案房产设定抵押担保的事实；6、农行卡、贷款发放单、借款凭证、还款清单、结欠本息清单。证明原告履行出借义务及被告还款情况，截至2016年4月7日被告拖欠借款本金、利息的金额，被告的违约事实等；7、委托代理合同及补充证据发票。证明原告因本案诉讼支付律师代理费7000元。
经质证，被告对上述证据均无异议。
本院认为，对于原告提供的上述证据，被告并无异议，且经本院审查符合证据采信的形式要件，能证明本案的相关法律事实，予以采信。
通过庭审举证、质证，结合当事人所作陈述及本院认证，对本案主要事实作如下认定：
2009年9月16日，被告张森妹出具委托书，委托练秀玉办理购买建瓯市都御坪50号天骄豪园第1幢1303室房产的有关手续及向银行办理按歇贷款等事宜，委托业经建瓯市公证处公证。2009年9月20日，由受托人练秀玉以被告名义向原告申请购房按歇贷款31万元，并签订《个人购房担保借款合同》，约定：借款金额31万元，贷款期限20年，自2009年9月28日至2029年9月27日，借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档人民币贷款基准利率下浮30%，逾期按合同约定利率在原执行利率基础上浮50%，合同签订时执行年利率4.158%，还款方式为按月等额本息还款。另约定借款人未按足额偿还借款本息超过90天的，贷款人有权提前收回已发放的借款。按照本合同约定收回或者提前收回借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费用、律师费用等实现债权、抵押权的费用时，贷款人均可直接从借款人在贷款人处开立的账户中划收……。还约定被告以所购买的座落于建瓯市都御坪50号天骄豪园第1幢1303室房产（产权证号：2011083**）设定抵押担保，并办理抵押登记手续。2011年9月15日，原告取得瓯房他证字第201129**号房屋他项权证书。2009年9月28日，原告依约发放贷款31万元。但被告自2015年5月起发生未足额还款的情形，自2015年12月起分文未还欠款。经原告电脑自动生成数据，截至2016年4月7日，被告欠利息5441.16元，本金余额245189.33元。
本院认为，练秀玉接受被告委托后，并以被告名义办理购买建瓯市都御坪50号天骄豪园第1幢1303室房产的有关手续及向银行办理按歇贷款等事宜，练秀玉实施该系列行为的法律后果应当由被告承担。即练秀玉以被告名义与原告签订《个人购房担保借款合同》符合原、被告的真实意愿，内容形式合法，合同有效，双方应当恪守约定。被告依约取得贷款后，却未依约履行还款义务，截至2016年4月7日，未足额偿还借款本息远超出90天。被告的该行为，已构成违约。根据合同约定的“借款人未按足额偿还借款本息超过90天的，贷款人有权提前收回已发放的借款。”故原告有权提前收回全部借款本息，即诉请被告偿还所欠的借款本息理由成立，本院予以支持；又合同约定“按照本合同约定收回或者提前收回借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费用、律师费用等实现债权、抵押权的费用时，贷款人均可直接从借款人在贷款人处开立的账户中划收……”，该约定并不违背法律规定。本案中原告为实现债权支付合理的律师代理费用7000元，故被告依约理应向原告支付该款项；被告以其座落于建瓯市都御坪50号天骄豪园第1幢1303室房产为涉案借款设定抵押担保，且办理了抵押登记手续，故原告对抵押房产依法享有抵押权。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告张森妹应于本判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司建瓯市支行偿还借款本金人民币245189.33元及算至2016年4月7日止的利息5441.16元，以及此后按涉案合同约定及中国人民银行相关规定计算至款项还清之日止的利息。
二、被告张森妹应于本判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司建瓯市支行支付律师代理费用人民币7000元。
三、逾期未还，原告有权申请折价、变卖或拍卖被告张森妹座落于建瓯市都御坪50号天骄豪园第1幢1303室的房产（产权证号：2011083**），原告对所得价款就被告所欠前述一、二项债务享有优先受偿权。不足部份，仍由被告继续偿还。
如未按法律文书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付逾期履行期间的债务利息。
案件受理费用5164元，减半收取2582元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南平市中级人民法院。
审判员 潘圣涛
二〇一六年七月八日
书记员 王 洪
判决依据的主要法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第六十三条：公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。
代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
……
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百九十六条：借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条：借款人应当按照约定的期限支付利息。……
第二百零六条：借款人应当按照约定的期限返还借款。……
第二百零七条：借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第三十三条：本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第四十六条：抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条：债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
申请执行提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。