广西壮族自治区南宁市江南区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0105民初6676号原告：李盎然，男，1986年9月15日出生，汉族，住南宁市兴宁区。委托诉讼代理人：陶华文，男，1981年8月22日出生，汉族，住南宁市兴宁区。被告：广西红日东升投资有限公司，住所地：南宁市江南区福建路16-6号。法定代表人：张功科，董事长。委托诉讼代理人：敬彬儒，广西南国雄鹰律师事务所律师。委托诉讼代理人：庞欣，广西南国雄鹰律师事务所律师。原告李盎然与被告广西红日东升投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年10月19日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年11月30日公开开庭进行了审理。原告李盎然，被告广西红日东升投资有限公司的委托诉讼代理人庞欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李盎然向本院提起诉讼请求：1、判令被告向原告支付交房违约金12243.42元（以313934元为本金，违约金按日万分之一计，自2015年1月1日起至2016年1月24日止）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年9月14日，原告与被告签订《南宁市商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于南宁市兴宁区兴桂路36号红日·山湖X栋X单元X号房，合同总价款313934元，被告应于2014年12月31日前向原告交付经建设、施工、监理、设计、勘察五方联合验收合格的商品房。原告于2014年1月20日累计向被告支付全部合同价款313934元。原告已全部履行合同约定，但被告却未按合同约定在2014年12月31日前向原告交付经五方验收合格的商品房。至2016年1月初被告才电话通知原告接收未经建设、施工、监理、设计、勘察五方联合验收合格的房子。原告无奈于2016年1月24日到楼盘领取房屋钥匙。由于延期交房产生的违约金经多次催付未果，故诉至法院，请求判如所请。原告李盎然提交的证据有：1、身份证复印件，证明：原告身份情况；2、电脑咨询单，证明：被告身份情况；3、南宁市商品房买卖合同，证明：原、被告之间的买卖房屋有合同约定；4、个人购房借款合同，证明：原告在中国农业银行广西区分行按揭贷款全部履行合同的情况；5、购房收款收据，证明：被告收取原告房款；6、个人贷款支付凭证，证明：购房款已全额支付；7、完税证，证明：原告已缴纳完税款；8、登记备案证明，证明：原告所购房屋已在南宁市房产管理局备案；9、延期交房通知书，证明：被告延期交房。被告广西红日东升投资有限公司辩称：1.本系列案中红日山湖项目均已实际交房，具体的交房时间8栋是2016年1月6日，9栋是2016年1月15日，5、6、7栋均是2016年6月15日，10、11栋是2016年1月23日，12栋是2017年6月29日，1栋是2017年6月27日，2栋是2017年6月28日，3栋是2017年6月30日，13栋未交付，预计交付时间为今年年底，上述所有交房是符合双方签订的合同的约定。逾期交房的违约金截止日期应以上述日期为准。2.按照原、被告双方签订的商品房买卖合同第九条的约定，被告在该条款的七种情形出现时，享有的逾期交房的免责情形，在计算违约金时应予以扣减。3.合同约定的违约金过高，希望法庭充分考虑被告的履行能力，作出减少或减免违约金的判决。被告广西红日东升投资有限公司提交的证据有：1.执法检查责令停工整改通知书及整改回复，证明：本案涉及的红日山湖项目从2006年开工至今被南宁市城乡建设委员会分三次责令停工，合计停工天数195天；2.南宁市“两会一节”期间全市建筑工地停工整治工作的通知，证明：南宁市城乡建设委员会于2012年、2014年-2016年分别要求被告公司开发的红日山湖项目停工整治，合计停工65天的事实；3.红日山湖停电情况，证明：红日山湖项目建设期间因停电无法施工合计29天；4.气象报告，证明：红日山湖项目施工期间共遇大雨及大雨以上天气共计79天。根据当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：1.原告主张的逾期交房起止时间应如何确定？2.原告主张的违约金是否过高？是否应当调整或减免？当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院依法予以审查认定，并在下文叙明是否采信及理由。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月14日，原告（买受人）李盎然与被告（出卖人）广西红日东升投资有限公司签订《南宁市商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买位于南宁市兴宁区兴桂路36号红日·山湖X栋X单元X号的商品房，房屋总价款为313934元。出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经建设、施工、监理、设计、勘察五方联合验收合格条件的商品房交付买受人使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力或重大疫情、流行传染病、火灾，且出卖人在发生不可抗力事由之日起60日内告知买受人的；2.因国家有关法律、法规、行政规章、政策改变或政府限制性行为而导致工期延误的；3.政府及有关部门通知停工、封闭道路、禁止车辆进出施工场地的；4.遇大雨、暴雨或非因出卖人原因一周内停水停电超过8小时（计为一日）的；5.在施工中出现规划部门批准的规划变更或设计单位作出的设计变更影响施工的；6.遇到复杂地质情况而需要变更基础设计的；7.买受人未按约付清房款（含以银行按揭贷款或住房公积金贷款且银行未将贷款全额划拨至出卖人指定银行账户的情形），交房日期则相应顺延至买受人付清房款之日起15日内。除上述原因外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过180日，自合同约定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。该合同附件六：《合同补充协议》第七条第一款约定，买受人须在收到书面交房通知后30日内办理交房手续并接收房屋；买受人在出卖人提供的《房屋交接单》上签字接收房屋或者领取房屋钥匙，即视为房屋已经验收和交接。买受人逾期未办理交付手续的，视为买受人违约，由买受人承担全部延期收房责任。出卖人有权按本合同第十条出卖人应承担的延期交房责任的对等责任，向买受人追究违约责任。合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，原告履行了向被告支付全部购房款313934元的义务。另查明，2012年3月8日，南宁市城乡建设委员会因红日山湖工程项目未办理工程质量安全监督登记以及施工许可证等法定建设手续即擅自开工的行为向被告下发《执法检查责令停工改正通知书》，责令其从2012年3月8日起整改，经该委及质监站复验合格后方可复工。2012年9月7日，南宁市城乡建设委员会因红日山湖工程项目施工现场无警示标志、工地出入口未按规定设置大门、施工现场运输主要通道未按规定进行硬化的行为向被告下发《执法检查责令停工整改通知书》，责令其从2012年9月7日起停工整改，经南宁市建设建筑管理监察支队复检合格后方可复工。2014年9月14日，南宁市城乡建设委员会因红日山湖工程项目7#楼外脚手架拆除至二十层处，在该部位拉结点少、未铺设脚手板；7#楼外脚手架上安全网破损、挂设不牢固；7#楼有从高处坠落钢管现象的行为向被告下发《执法检查责令停工整改通知书》，责令其从2014年9月14日起停工整改，经南宁市建筑管理处复检合格后方可复工。又查明，2012年9月17日，南宁市城乡建设委员会下发《南宁市城乡建设委员会关于做好2012年服务“两会一节”期间全市建筑工地停工整治工作的通知》，其中要求从9月17日14:00至9月25日24:00，全市（不包括6县）在建工地（含私房建设、建筑外立面装修改造工程）停工整治。2014年9月6日，南宁市城乡建设委员会、南宁市城市管理局联合下发南建质安〔2014〕118号《关于做好2014年“两会一节一赛”期间市区在建工地停工的通知》，其中要求市区在建工地原则上必须在2014年9月10日零点至9月19日24点期间全面停工。国庆及世锦赛期间，原则上必须在2014年10月1日零点至10月13日24点期间全面停工。2015年8月26日，南宁市城乡建设委员会下发南建质安〔2015〕108号《南宁市城乡建设委员会关于做好2015年“两会一节”期间全市建筑工地重点区域环境整治工作的通知》，其中要求9月12日至9月22日，全市建成区范围内所有房屋建筑和市政基础设施工程一律停止土方开挖、土方运输、道路挖掘等扬尘作业。2016年8月11日，南宁市城乡建设委员会下发南建质安〔2016〕57号《南宁市城乡建设委员会关于做好2016年“两会”期间全市建筑工地重点区域环境整治工作的通知》，其中要求8月25日至9月15日，全市建成区范围内所有房屋建筑和市政基础设施工程一律停止土方开挖、土方运输、道路挖掘等扬尘作业。再查明，被告在南宁市兴宁区人民法院受理的（2016）桂0102民初4068号案件中申请该院向广西电网有限责任公司南宁供电局调取南宁市兴宁区兴桂路36号红日·山湖项目部从2012年8月至2017年3月29日一周内停电超过8小时的情况。2017年4月13日，广西电网有限责任公司南宁供电局向南宁市兴宁区人民法院作出复函，答复：“……我局已开展调查。根据现有记录，从2014年1月起红日山湖项目部计量自动化系统确有超过8个小时的掉线时间，但造成掉线的原因有10kv外线停电、用户自停和终端所在位置信号不好导致掉线，计量自动化系统也无法识别客户侧终端表计是停电还是故障掉线，故请你院斟酌使用。以上所述红日山湖项目部计量自动化系统掉线时间如下：1.2014年1月24日从15:00至23:00，共8小时；2.2014年1月25日从3:00至23:00，共20小时；3.2014年3月5日从1:00至9:00，共8小时；4.2015年7月19日12:00至7月20日17:00，共29小时；5.2015年10月24日13:00至10月25日22:00，共33小时；6.2015年12月17日从12:00至22:00，共10小时；7.2016年2月2日从00:00至2月4日23:00，共71小时；8.2016年4月26日从12:00至4月29日3:00，共63小时；9.2016年6月27日从13:00至6月28日9:00，共20小时”。还查明，涉案商品房尚无已经建设、施工、监理、设计、勘察五方联合验收合格的材料。本案中，原告并不认可被告所主张的交房时间。另：根据被告提供的南宁市气象局气象科技服务中心的南宁城区站《累积雨量》日数据显示，从2013年1月1日至2015年8月31日南宁城区大雨以上的时间如下：2013年4月2日，2013年4月29日，2013年5月7日，2013年5月19日，2013年5月30日，2013年6月10日，2013年6月25日，2013年7月2日，2013年7月11日，2013年7月21日，2013年7月26日，2013年7月28日，2013年8月3日，2013年8月4日，2013年8月7日，2013年8月15日，2013年8月17日，2013年8月24日，2013年8月25日，2013年11月11日，2013年12月14日，2014年5月27日，2014年6月5日，2014年6月6日，2014年6月9日，2014年7月19日，2014年7月20日，2014年7月27日，2014年8月12日，2014年9月8日，2014年9月14日，2014年9月20日，2014年10月31日，2014年11月7日，2015年5月16日，2015年6月5日，2015年7月21日，2015年7月24日，2015年7月28日，2015年8月14日。自原告与被告签订《南宁市商品房买卖合同》的2013年9月14日至约定交房时间2014年12月31日期间南宁城区大雨以上的天气共15天。本院认为：原、被告双方签订的《南宁市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方均应恪守履行。原告已经依照合同约定履行了向被告支付全额购房款的义务，被告亦应按合同约定于2014年12月31日前向原告交付符合合同约定的涉案商品房。根据双方合同的约定，因国家有关法律、法规、行政规章、政策改变或政府限制性行为而导致工期延误的；政府及有关部门通知停工、封闭道路、禁止车辆进出施工场地的；遇大雨、暴雨或非因出卖人原因一周内停水停电超过8小时（计为一日）的，交付的期限均应当作相应顺延。现从被告提供的证据及南宁市兴宁区人民法院调取的证据来看，从双方签订合同的时间2013年9月14日到约定的交房时间2014年12月31日，共计有23天南宁市城乡建设委员会通知“两会一节一赛”期间停工的情形、3天停电超过8小时的情形以及大雨以上天气15天，故实际的交房期限应顺延至2015年2月10日前，但被告在2016年1月24日才向原告交付涉案商品房，其行为已经构成违约，应当就此承担违约责任。对南宁市城乡建设委员会向被告作出停工改正通知书要求停工整改的期间，被告虽主张应计入延期交房的期间，但本院认为，此停工整改的原因系由被告施工过程中的自身原因造成，不属于政府部门针对不特定主体作出的行政行为，故本院对被告的前述主张不予支持。根据双方合同的约定，交付涉案商品房的条件是该房已经建设、施工、监理、设计、勘察五方联合验收合格，但现在并无证据证实涉案商品房已经建设、施工、监理、设计、勘察五方联合验收合格，故尚不符合交付的条件，被告虽主张涉案房屋实质上已经达到前述五方联合验收合格标准，但并无证据予以证实，故被告对此应承担举证不能的法律后果，原告即使存在实际收房行为，也不能因此免除被告按照合同约定交付符合交房条件房屋的义务。因此在不符合双方约定的交房条件下，无论被告实际何时向原告交房，其仍应依照双方约定向原告承担逾期交付房屋的违约责任。根据原、被告双方合同的约定，被告逾期交付涉案商品房的，应自合同约定的最后交付期限之日起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，该实际交付之日应为符合双方约定的交房条件后实际交房之日。现原告要求被告以已付房款总额313934元为基数，按日万分之一标准支付违约金，符合前述约定和法律规定，本院予以支持。违约金的计算期间，原告主张计算至2016年1月24日，系其自行处分权利，并不违反法律规定，本院予以采信。根据上述认定的事实及原告的主张，违约金自2015年2月11日计算至2016年1月24日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告广西红日东升投资有限公司向原告李盎然支付逾期交房违约金（以313934元为基数，按每日万分之一的标准，自2015年2月11日计至2016年1月24日止）。上述应付款项,被告应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。义务人未按判决指定的期间履行非给付金钱义务的，应向权利人支付迟延履行金。权利人可在本判决指定的履行期限最后一日起二年内,向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。案件受理费106元，由被告广西红日东升投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长  周福升审 判 员  杨长春人民陪审员  麦志文二〇一七年十二月十九日书 记 员  周 微附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。