广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠中法民一终字第87号
上诉人（原审被告）：惠州大亚湾恒丰润房地产开发有限公司。住所地：惠州市大亚湾区西区石化大道**号畔山名居*栋*单元***号房。
法定代表人：易友刚。
委托代理人：顾传富，广东深大地律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：邹成伟。
委托代理人：皮建彪，广东指针律师事务所律师。
委托代理人：饶伟鑫，广东指针律师事务所实习律师。
上诉人惠州大亚湾恒丰润房地产开发有限公司因与邹成伟商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2014）惠湾法民一初字第1002号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
原告邹成伟诉称：原告于2014年2月6日与被告签订《恒丰润畔山名居房地产认购书》一份，准备购买被告开发的位于大亚湾区西区石化大道“恒丰润畔山名居”2栋1单元2604号房，原告当天支付了定金20000元。签订认购书后，原告积极准备提供按揭材料配合办理按揭贷款。现原、被告就商品房买卖合同中的主要条款无法达成一致意见，且因客观原因无法办理按揭贷款，最终导致商品房买卖合同无法签订。这属于不可归责于双方的事由，被告应将定金返还原告。为了维护原告的利益，特具状向贵院起诉，恳请人民法院判决：一、解除原、被告签订的《恒丰润畔山名居房地产认购书》；二、被告向原告退还购房定金人民币20000元；三、被告承担本案的诉讼费。
被告惠州大亚湾恒丰润房地产开发有限公司答辩称：一、我司要求继续履行合同，若原告要求解除合同，无权要求返还定金。商品房买卖合同我方已经在销售大厅展示，原告诉称双方无法就合同条款达成一致意见不成立。二、我司在深圳市由按揭贷款的银行，可以为深圳居民提供按揭贷款。原告要求解除协议的两点理由均不成立。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：原告邹成伟的户籍所在地为深圳市罗湖区，并在该区居住工作。2014年2月6日，原告与被告恒丰润公司签订《恒丰润畔山名居房地产认购书》一份，约定的主要内容有：一、物业情况，原告认购被告开发的位于大亚湾区西区石化大道“恒丰润畔山名居”2栋1单元2604号房，折后总价款为492501元，认购缴纳定金为20000元；二、付款方式，原告采用银行按揭付款，原告须于2014年2月13日前交付首期款302501元，余款办理银行按揭贷款；三、签订商品房买卖合同的约定，原告按约定付清首期款后，在被告约定的时间内前往被告处签订商品房买卖合同；四、违约责任，原告逾期10日未签署合同的，被告有权不另行通知原告而解除本认购书，没收原告的认购定金并将该物业另行出售。
原告于2014年2月6日向被告支付购房定金20000元。此后，原告未在约定的时间内与被告就签订商品房买卖合同的相关事宜进行协商，致使双方至今未能订约。2014年8月19日，原告起诉至法院，提出前述诉讼请求。
以上事实，根据原、被告的庭审陈述，原告提交的认购书、收款收据经庭审质证核实，足以认定。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：原告邹成伟与被告恒丰润公司签订的《恒丰润畔山名居房地产认购书》是双方真实意思表示，且未违反法律、法规的规定，故本院认定该协议书有效，对双方均具有法律约束力。原告非惠州户籍居民，其与被告签订的认购书约定的付款方式是银行按揭付款，但原告不能提供一年以上在大亚湾区的纳税证明或社会保险缴纳证明，故不能办理银行按揭贷款。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。被告作为收受定金的一方，在商品房买卖合同未能订立时，应向原告返还定金。原、被告至今未订立商品房买卖合同，且原告明确表示不愿与被告订约，则双方签订的认购书应予解除。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、解除原告邹成伟与被告惠州大亚湾恒丰润房地产开发有限公司于2014年2月6日签订的《恒丰润畔山名居房地产认购书》。二、被告惠州大亚湾恒丰润房地产开发有限公司自本判决生效之日起10日内向原告邹成伟返还认购定金人民币20000元。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由被告惠州大亚湾恒丰润房地产开发有限公司负担。
当事人二审的意见
惠州大亚湾恒丰润房地产开发有限公司不服原审判决，向本院提出上诉。请求：1、请求：请求撤销（2014）惠湾法民一初字第1002号民事判诀书，改判被上诉人无权要求退还定金。上诉事实与理由：原审法院判决认为：“原告（被上诉人）非惠州户籍居民，其与被告签订的认购书约定付款方式是银行按揭付款，但是原告不能提供一年以上在大亚湾地区的纳税证明或社会保险缴纳证明，故不能办理银行按揭贷款”我们认为这种认定与事实不符，也不是法定解除的理由，更不是不能归因于当事人的事由。1、大亚湾的房地产99%以上是非惠州户籍，为何仅是被上诉人不能购买？2、（认购书明确约定，在按揭不能付款时改为一次性付款，该约定对于当事人具有法律约束力。3、被上诉人是否能够贷款；必须提供其个人资料有银行按照其各自的贷款要求进行审核，被上诉人拒绝提供任何按揭资料给银行审核。是否能够贷款是银行决定的事情，不是法院认为不能贷款的问题。因此若银行不能贷款被上诉人应当提供银行的证明。法院直接认定不能够贷款证据不足。4、上诉人合作的广州银行及建设银行民治支行，均要求贷款人提供深圳的社保记录而非惠州的税务或社保记录。5、2014年9月30日，央行、银监会联合出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，放开房贷政策，并鼓励银行增加贷款投放。因此所谓的按揭提供惠州一年以上社保和纳税证明，已经成为历史。综上所述，上诉人认为被上诉人提出的不能按揭及买卖合同主要条款不能达成一致纯属于个人责任，不符合《解释》第四条的规定的精神。上诉人为了推广和销售付出巨大代价，被上诉人无理提出解除认购书，即以放弃定金为限，不再继续履行合同。合同的目的是鼓励交易而不是按照自己意思因此被上诉人要求解除认购书，无权要求退还定金。请二审法院明鉴，公证判决。
被上诉人邹成伟未参加二审查询，亦未提交书面的答辩意见。
本院查明的事实、判决理由及结果
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案是商品房预售合同纠纷，根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：根据各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：被上诉人是否应当退还20000元定金给上诉人。具体判析如下：
被上诉人作为房地产开发商，对房产交易方面应具有相关的专业知识，被上诉人应当知道上诉人不是惠州本地居民，上诉人也未提供在惠州当地交纳一年以上的纳税证明或社会保险缴纳证明，但仍然与上诉人签订《认购书》，并约定以银行按揭贷款方式购房，根据国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发（2010）10号》第二条第（三）项中关于“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”的规定，上诉人在惠州购房也是无法取得银行按揭购房贷款，认购书也无法继续履行。上诉人因无法办理银行按揭贷款与被上诉人进行协商，但最终无法达成一致意见，导致《商品房买卖合同》无法签订，这不属于上诉人单方违约。据于上述原因导致双方最终未能签订商品房买卖合同，应属于不可归责于双方当事人的事由造成的，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，被上诉人也应将收取的定金返还给上诉人，并应承担本案的诉讼费用。原审法院判决惠州大亚湾恒丰润房地产开发有限公司向被上诉人邹成伟退还20000元购房定金的处理正确，本院予以维持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，上诉人的上诉缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费用300元，由上诉人惠州大亚湾恒丰润房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 池志勇
审 判 员 赖锦荣
代理审判员 黄宇乐
二〇一五年三月三日
书 记 员 黄美静
附：相关裁判依据：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；