广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终9430号
上诉人（原审被告）：黄汉元，男，1980年5月9日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。
委托诉讼代理人：秦建龙，广西昊旺律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐晓兰，广东邦昊律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吴汉枝，男，1971年9月7日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区。
委托诉讼代理人：欧阳建新，广东庄阳律师事务所律师。
原审第三人：广州市金佳信通信产品发展有限公司，住所地广东省广州市黄埔区大沙地东6号第七层706房。
法定代表人：单xx。
上诉人黄汉元因与被上诉人吴汉枝、原审第三人广州市金佳信通信产品发展有限公司（以下简称金佳信公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2017）粤0112民初3412号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。金佳信公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
黄汉元上诉请求：1、撤销一审判决书、2、继续执行涉案房屋；3、一、二审诉讼费由吴汉枝负担。事实和理由：一、吴汉枝并未实际支付完毕购房款，一审法院确认吴汉枝已经履行约定的付款义务，属于认定事实错误。1、根据吴汉枝提供的《买卖协议书》中约定，裕港购物中心（又称裕港大厦）xxzx楼出让金额为2560万元。2、吴汉枝所提供的支票及转账凭证，并不能证明已经实际支付2000万元。(1)吴汉枝所提供的单据，其中四张是案外人广州市黄埔区新潮五金商店签发的转账支票，共计998万元，系案外人与金佳信公司其他法律关系，并不能证明与本案有关，且与2010年12月3日签订的《<买卖协议书>补充协议书》约定的转入账户不相符。(2)以吴汉枝名义转账单据有3张，金额共计1100万元，但并未备注转账事由，无法证明该款项为购房价款。2、吴汉枝无权处分裕港大厦xxx层租金抵扣剩余出让金560万元。(1)涉案房屋xxx层《房产租赁合同》显示，合同甲方为案外人陈xx、汕头市金晟宾馆有限公司（以下简称金晟宾馆），乙方为广州市新佳信通讯连锁服务有限公司（以下简称新佳信公司），均与吴汉枝及金佳信公司无关。并且，房屋租金收取方均为案外人广州市宇城物业有限公司（以下简称宇城物业公司）并非吴汉枝，无法证明租金债权已经转移给吴汉枝。(2)吴汉枝提供的陈xx、金晟宾馆、宇城物业公司于2017年6月18日出具的《证明》，系为了听证及诉讼后补，不能作为证据使用。二、一审法院采纳吴汉枝认为非因其自身原因导致未办理过户登记的主张，属于认定事实错误，未办理过户登记的原因在于吴汉枝。1、吴汉枝早已知晓房屋已过户至金佳信公司名下。《房地产登记簿查册表》显示，自2011年3月28日涉案房屋即已登记在金佳信公司的名下，吴汉枝却怠于行使其权利。2、吴汉枝应当知道金佳信公司用涉案房屋办理抵押登记事宜。2011年3月28日涉案房屋登记至金佳信公司名下后，金佳信公司并未立即办理抵押登记手续，并且是分批办理抵押登记手续。吴汉枝对于金佳信公司办理抵押登记事宜，一直都是知情并许可的。
吴汉枝二审答辩称：一、一审判决事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。二、黄汉元的上诉理由不成立，其上诉主张的事实与客观事实不符。关于黄汉元认为吴汉枝没有实际支付2000万元购房款的问题，吴汉枝支票转入的账户是转入金佳信公司的账户，该账户也是《买卖协议书》约定的账户，该支票是对公转账，不能转入私人账户。吴汉枝支付的购房款都有金佳信公司出具的收据，故吴汉枝已经支付完毕购房款。三、新佳信公司的股东是谢xx等，该公司在2010年10月17日核准注销，其承租的xxx楼租赁合同交给了金佳信公司承接，金佳信公司和新佳信公司股东重叠，新佳信公司注销前涉案xxx楼就开始由金佳信公司向出租人广州市宇城物业有限公司交租，而广州市宇城物业有限公司是替程xx和汕头市金晟宾馆有限公司收租。总的来说，总房款2560万，其中2000万以现金和支票方式付清，该2000万中有2万元是因为金佳信公司要求吴汉枝提前付款故将其中198万元抵充200万元，另外560万元以裕港大厦xxx楼租金方式抵扣。四、黄汉元认为吴汉枝早已知晓涉案房产已经登记在金佳信公司名下而主张吴汉枝怠于行使过户登记的权利，与事实不符。涉案房屋买卖前是烂尾楼，没有办理产权登记，裕港大厦买家是金佳信公司，其何时办妥产权登记，作为买受人的吴汉枝无从知晓。后来吴汉枝于2013年年底通过自行查册知晓后，金佳信公司已将涉案房产办理抵押登记向银行贷款，吴汉枝与金佳信公司多次督促、协商，在2013年12月22日签署《〈买卖协议书〉补充协议书》要求金佳信公司在2014年3月30日前涂销抵押，足以说明吴汉枝积极要求金佳信公司办理涂销过户。产权过户前提是缴纳土地增值税，在此之前吴汉枝要求金佳信公司办理完税手续，但因金佳信公司拒绝缴纳，没有完税证明，导致无法过户到我方名下。房产未能过户的原因在于金佳信公司，而不是吴汉枝所能够决定。
金佳信公司经本院合法传唤未到庭表明意见。
吴汉枝向一审法院起诉请求：1.不得执行广州市黄埔区大沙地东xxx房、黄埔区××xxx房、黄埔区港湾路xxx房、黄埔区港湾路xxx房、黄埔区港湾路xxx房房产；2.本案诉讼费用由黄汉元承担。
一审法院认定事实：吴汉枝对一审法院受理黄汉元于2016年9月19日申请仲裁程序中财产保全，请求对金佳信公司名下4000万元的财产采取保全措施的（2016）粤0112财保118号案件所查封金佳信公司位于广州市黄埔区大沙地东xxx房、黄埔区××xxx房、黄埔区港湾路xxx房、房向一审法院提出异议，该院以（2017）粤0112执异1号案受理后，经公开听证审查，于2017年5月25日作出（2017）粤0112执异1号《执行裁定书》，裁定驳回吴汉枝的异议请求。吴汉枝不服该裁定，于2017年6月20日，向该院提起诉讼。
吴汉枝提交《拍卖成交确认书》复印件，显示金佳信公司于2010年10月28日经拍卖买受位于广州市黄埔区大沙东路与港湾北路交汇处的黄埔裕港购物中心（又名裕港大厦），成交价1400万元。
2010年11月29日，金佳信公司（甲方）与吴汉枝（乙方）签订《买卖协议书》，载明：乙方为裕港大厦施工方及原物业承租人，甲方向乙方出让位于广州市黄埔区大沙地港湾北路与大沙东路交汇处的黄埔裕港购物中心（又称裕港大厦）xxzx楼（共计五层，除八楼面积为919平方米外，其余四层每层面积811平方米）。出让金额为2560万元，且乙方全力协助甲方办理该大厦产权过户手续，并承担办理产权过户过程中发生的相关费用。第二条、乙方责任及义务、第6款约定，乙方同意甲方因办理裕港大厦产权所发生的代理费分摊给乙方，乙方在2011年2月17日前额外一次性将所分摊的代理费100万元支付给乙方；第7款约定，乙方应在2010年11月29日将保证金100万元支付给甲方；第8款约定，乙方承诺在2010年12月2日12:00前将500万元支付至甲方在本协议中指定的账号作为交易订金；第9款约定，乙方应在2010年12月5日12:00前将出让金1200万元支付至甲方在本协议中指定的账号；第10款约定，乙方应在2010年12月28日前将出让金200万元转账至甲方在本协议中指定的账号；第11款约定，剩余出让金560万元，甲方同意从甲方应付给乙方2011年1月1日起裕港大厦xxx层租金中抵扣。第三条、风险承担、第2款约定，乙方知悉并认可裕港大厦目前尚未办理用地变更手续，未办理预售合同备案登记，未办理初始登记（大确权），未交清尚欠的土地出让金及由此产生的滞纳金，未办理该大厦的工程验收，并将产生暂时无法预计的税、费、金和房屋交易税费，愿意接受由此带来的风险和损失。第三条、违约责任约定，甲乙双方任何一方逾期或不履行本协议约定的义务，应承担违约责任，违约方应向对方支付本协议出让金总额的违约金给对方。甲方办理产权、证照时间不限，不需承担违约责任。
2010年12月3日，金佳信公司（甲方）与吴汉枝（乙方）签订《<买卖协议书>补充协议书》，协议中，甲方提供了谢xx的某特定账号作为接收本合同乙方支付款项的专用账户。
涉案房屋产权均登记在金佳信公司名下。裕港购物中心所挂门牌为黄埔区大沙地东6号、××、××。为查明《买卖协议书》约定的吴汉枝买受的房屋地址与一审法院查封的涉案房屋地址、现场门牌、大厦名称的对应关系，一审法院发函至广州开发区国土资源和规划局（广州市黄埔区国土资源和规划局）调查，广州开发区国土资源和规划局（广州市黄埔区国土资源和规划局）函复该院：一、经查，裕港购物中心项目初始登记权源资料存于2011登记xxx号案。经调阅上述登记档案影像资料，广州市公安局黄埔区分局以穗黄门xxx号《申领门牌确认通知书》同意申领以下门牌：××、大沙地东6号；以穗黄门xxx号《补发（换发）门牌确认通知书》同意申领以下门牌：××。另根据（92）埔建字第101号广州市城市规划局黄埔区规划分局报建《建筑审核书》记载，报建工程项目名称为“裕港购物中心”、幢数“1”、层数“19”。二、根据2011登记xxx号案内的穗黄门xxx号《补发（换发）门牌确认通知书》，地址为××。粤房地权证穗字第××号、粤房地权证穗字第××号、粤房地权证穗字第××号房产证上记载的地址黄埔区港湾路xxx、xxx房是由于《房地产分户图》上记载的座落有误而导致的登记错误，正确地址应为黄埔区××xxx、xxx房。
关于吴汉枝的付款情况，结合吴汉枝提交的付款凭证，吴汉枝2010年11月30日以广州市黄埔区新潮五金商店（以下简称新潮五金店）（个体工商户、经营者为吴汉枝）的名义向谢xx付款100万元；2010年12月2日以新潮五金店的名义向金佳信公司付款500万元；2010年12月3日以本人名义向谢xx付款500万元；2010年12月3日以本人名义向谢xx付款500万元；2010年12月3日以新潮五金店的名义向金佳信公司付款200万元；2010年12月15日以本人名义向谢xx付款100万元；2010年12月15日以新潮五金店的名义向金佳信公司付款98万元。以上款项共计1998万元。金佳信公司向吴汉枝开具6张收据，收据金额共计2000万元。2011年2月23日，吴汉枝以新潮五金店名义向金佳信公司付款100万元，金佳信公司于当天向吴汉枝出具金额为100万元“公关费用”的收据，吴汉枝主张该100万元是办理初始登记的手续费用。
2017年5月19日，金佳信公司向一审法院作出《情况说明》，载明：一、根据《买卖协议书》第二条第10款约定，吴汉枝应在2010年12月28日前将出让金200万元以现金方式转账至金佳信公司，因金佳信公司当时资金周转困难，金佳信公司与吴汉枝协商，要求吴汉枝提前将该笔购房款支付，金佳信公司同意按提前付款金额的1%及2万元向吴汉枝支付财务成本，吴汉枝同意。故吴汉枝提前于2010年12月15日将198万元（200万元减去2万元财务成本）转给金佳信公司账户和金佳信公司指定的大股东谢xx的账户，同日金佳信公司向吴汉枝出具200万元的收款收据。二、金佳信公司确认吴汉枝已根据《买卖协议书》确定的时间将所有购房款付清，此有金佳信公司出具的收款收据予以证明。
金佳信公司另向吴汉枝开具21张物业款收据，金额共计560万元。2017年6月18日，案外人陈xx、金晟宾馆、宇城物业公司共同向一审法院作出《证明》，载明：陈xx、金晟宾馆于2005年8月12日与广州市黄埔商业集团有限公司（以下简称黄埔商业集团公司）签订《合同书》，陈xx取得裕港大厦自2005年9月1日至2016年8月31日共11年的使用权。陈xx、金晟宾馆于2005年9月1日与广州市新佳信通讯连锁服务有限公司签订《房产租赁合同》，约定由陈xx、金晟宾馆将裕港大厦xxx层出租给广州市新佳信通讯连锁服务有限公司使用，租期自2005年9月1日至2016年8月31日，每月租金27.5万元。裕港大厦xxx层承租人自2010年4月份开始由新佳信公司变更为金佳信公司。陈xx、金晟宾馆委托宇城物业公司（2010年6月8日公司更名为广州市宇城物业有限公司）收取裕港大厦xxx层租金。陈xx、金晟宾馆、宇城物业公司同意将裕港大厦xxx层自2011年1月1日起应向金佳信公司收取的租金代吴汉枝偿付吴汉枝向金佳信公司购买裕港大厦xxx楼的购房款560万元。
吴汉枝为证明已经付清合同款项，还提交以下证据：一、汕头市金晟宾馆有限公司章程和营业执照，拟证明汕头市金晟宾馆有限公司的股东为陈汉平，占股权比例90%及该公司的法人资格。黄汉元确认真实性、合法性。二、广州市宇城物业有限公司章程和营业执照，拟证明宇城物业公司的股东为陈xx和陈汉珠，及公司的法人资格。黄汉元确认真实性、合法性。三、《合同书》，拟证明裕港大厦原业主广州市黄埔商业集团有限公司为抵偿拖欠陈xx为裕港大厦施工工程款和向陈xx融资继续完成裕港大厦的建设而向陈xx出让裕港大厦11年的使用权（自2005年9月1日至2016年8月31日止）等。黄汉元对该证据不予确认。四、《房产租赁合同》，拟证明陈xx、汕头市金晟宾馆有限公司将裕港大厦xxx楼出租给广州市新佳信通讯连锁服务有限公司，租金每月27.5万元，租期自2005年9月1日起至2016年8月31日止。黄汉元对该证据不予确认。五、通用发票，拟证明裕港大厦xxx楼的承租人在2010年3月份之前是新佳信公司，自2010年4月份起由新佳信公司变更为金佳信公司；该物业租金一直维持在27.5万元/月，物业管理费为2万元/月。黄汉元对该证据不予确认。六、电子发票记账清单和进账单，拟证明宇城物业公司自2011年1月份开始至2012年9月份止免收了金佳信公司裕港大厦xxx层租金560万元，但每月仍收物业管理费2万元，2012年9月收了租金17.5万元和物业管理费2万元，2012年10月份起恢复向金佳信公司收取27.5万元和物业管理费2万元；宇城物业公司实际代吴汉枝以裕港大厦xxx层租金560万元抵扣吴汉枝向金佳信公司的购房款560万元。黄汉元对该证据不予确认。七、《企业核准注销登记通知书》，拟证明广州市新佳信通讯连锁服务有限公司于2010年9月17日被广州市工商行政管理局核准注销登记。黄汉元确认真实性、合法性，不确认关联性。八、金佳信公司章程和新佳信公司章程，拟证明两家公司的股东完全一致，股东均是谢xx和单xx。黄汉元确认真实性、合法性，不确认关联性。
吴汉枝与陈xx是夫妻关系，于1994年5月31日登记结婚;陈xx与陈汉平是父子关系，陈xx与陈xx是父女关系;陈xx与陈汉珠是父女关系。
吴汉枝为证明吴汉枝夫妇合法占有涉案房产，提交以下证据：一、广州市黄埔区金沙湾宾馆（以下简称金沙湾宾馆）营业执照，拟证明金沙湾宾馆为个体工商户，经营者为吴汉枝妻子陈xx，经营场所在黄埔区大沙东路xxx层，经营时间从2006年8月22日经营至今，涉案房产在被查封前一直为吴汉枝夫妇占有使用。黄汉元确认真实性、合法性，不确认关联性。二、陈xx银行账户流水单，拟证明陈xx一直在为金沙湾宾馆的经营缴纳社保、国税地税，金沙湾宾馆自2006年成立起持续经营至今，涉案房产为吴汉枝夫妇占有使用。黄汉元对该证据不予确认。三、电费通知单和收费单，拟证明金沙湾宾馆一直在为涉案房产缴纳水电费，涉案房产被查封前后一直为吴汉枝夫妇占有使用。黄汉元对该证据不予确认。
吴汉枝为证明其已积极办理涉案房屋过户登记，不能完成过户登记的原因不在吴汉枝，吴汉枝提交以下证据：一、《房地产登记簿查册表》，拟证明金佳信公司反复多次将涉案房产抵押贷款，金佳信公司隐瞒涉案房产办理产权登记的信息，阻滞了吴汉枝办理过户登记手续，过错不在吴汉枝一方。黄汉元确认真实性、合法性，不确认其证明内容。二、《<买卖协议书>补充协议》，拟证明吴汉枝催促金佳信公司最迟在2014年4月底前解除涉案房产抵押，协助办理涉案房产过户，并由金佳信公司承担涉案房产过户在2013年9月30日后政府调高计税基准而多出的税赋等。协议签署时间为2013年12月22日，对金佳信公司涂销房屋抵押的时间及配合吴汉枝办理过户手续的义务作出了约定。黄汉元不予确认。三、《文书作废或重新受理情况说明表》，拟证明金佳信公司于2014年3月24日申办缴纳土地增值税，黄埔地税局于2014年4月25日以金佳信公司自行申报的交易价格及系统核定价格与金佳信公司提供的房地产簿查册表的抵押权利价值比较明显偏低为由退回了金佳信公司的申报文件，金佳信公司与税局的税务纠纷导致吴汉枝无法办理涉案房产的过户登记手续，过错不在吴汉枝。黄汉元确认真实性，不确认其证明内容。四、存量房交易计税价格核定通知书和受理回执4份，拟证明吴汉枝安排妻子陈xx和妻弟陈汉平与金佳信公司分别于2014年11月5日和11日去黄埔地税局就涉案房产申报纳税，金佳信公司没有按《<买卖协议书>补充协议》规定的2013年9月30日后政府调高基准房价导致计税多出的税额由金佳信公司承担缴纳多出的税赋，致使吴汉枝无法办理涉案房产过户登记手续，过错不在吴汉枝。黄汉元确认该证据的真实性，但不确认关联性及证明内容。五、《广州市存量房买卖合同》4份，拟证明吴汉枝安排妻子陈xx和妻弟陈汉平与金佳信公司办理涉案房产购房合同网签备案手续，吴汉枝积极努力办理过户登记手续。黄汉元确认该证据的真实性，但不确认关联性及证明内容。
黄汉元提交2014年前房屋查册表及2014年后房屋查册表，拟证明：“1.涉案房屋首次登记时间为2011年3月28日，当时已经具备了过户条件；2.涉案房屋抵押、涂销、再抵押，吴汉枝应当知道通过公开方式查询，但其怠于行使异议登记权利；3.房屋在2014年5月前就已经涂销全部抵押，吴汉枝也获知了这一情况，但是仍未及时办理过户，其对未办过户问题存在重大过错。”吴汉枝确认该证据的真实性，但认为“涉案房屋确实是在2011年3月28日完成了产权登记，但是金佳信公司并没有将产权登记的情况及时告知吴汉枝，吴汉枝也不可能天天去房管局查册，所以认为具备了过户条件就必须办理产权登记过户不符合常理，金佳信公司在办理产权登记之后短短时间就办理抵押贷款，就说明了金佳信公司是有意向吴汉枝隐瞒登记的情况，两年多之后，吴汉枝多次催问金佳信公司，去房管局查册，了解到金佳信公司已经取得了产权登记，但购买的5套房产已经处于抵押的情况，所以吴汉枝就多次要求涂销抵押，2013年12月22日就签订了补充协议，就要求金佳信公司在2014年4月底就完成所有房屋的涂销抵押，所以黄汉元称是吴汉枝怠于行使登记是不符合事实的，也不能证明吴汉枝对未办理变更登记存在过错；根据双方买卖协议第3条的规定，在甲乙双方的认知办理产权是需要很长的时间，所以作为吴汉枝来说，其不会在短短时间去房管局查册，金佳信公司取得产权登记之后，就立即开始了办理抵押申请的手续，所以其办理的抵押是有意隐瞒吴汉枝的。”
一审法院认为：吴汉枝与金佳信公司于2010年11月29日签订的《买卖协议书》不违反法律及行政法规的强制性规定，为有效合同。结合广州开发区国土资源和规划局（广州市黄埔区国土资源和规划局）的复函，可以证明吴汉枝与金佳信公司在《买卖协议书》中所约定的买受房屋的地址为一审法院查封的涉案房屋。陈xx与吴汉枝于1994年5月31日登记结婚，吴汉枝提交了广州市黄埔区金沙湾宾馆的营业执照，显示经营者为吴汉枝的妻子陈xx，金沙湾宾馆经营场所包括了涉案的五套房屋，可以证明涉案房屋在法院查封前已经由吴汉枝合法占用。吴汉枝提交支票存根、银行进账单及收据，可以佐证吴汉枝通过其自己的名义及其所经营的新潮五金商店的名义向金佳信公司一方支付了现金共计1998万元购房款，其中，金佳信公司2017年5月19日作出的《情况说明》载明吴汉枝于2010年12月15日支付的198万元因双方合意由吴汉枝提前支付，视为吴汉枝支付了200万元，即以上双方确认支付的购房款为2000万元。《买卖协议书》第二条第11款约定，剩余款项560万元，由金佳信公司应付给吴汉枝2011年1月1日起裕港大厦xxx层租金中抵扣，与陈xx、金晟宾馆、宇城物业公司共同出具的《证明》可以相印证。金佳信公司2017年5月19日作出的《情况说明》确认吴汉枝已经付清所有购房款。结合上述事实，确认吴汉枝已经履行约定的付款义务。本案中没有证据显示金佳信公司在涉案房屋办理产权登记后及时通知吴汉枝，且吴汉枝提交的《房地产登记簿查册表》等证据，可以证明金佳信公司在2010年11月29日与吴汉枝签订《买卖协议书》后过户前仍就涉案房屋有设定抵押权等妨碍过户的行为，双方于2013年12月22日签订补充协议明确金佳信公司涂销抵押及配合过户的义务，另结合吴汉枝提交的《文书作废或重新受理情况说明表》等证据，吴汉枝主张非因其自身原因导致未办理过户登记合理，予以采纳。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，吴汉枝对登记在金佳信公司名下的涉案房屋提出的执行异议理由成立，吴汉枝对涉案房屋享有的权利足以排除（2016）粤0112财保118号《民事裁定书》的执行。吴汉枝的诉讼请求符合规定，予以支持。
综上，一审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条的规定，判决：不得执行广州市黄埔区大沙地东xxx房、黄埔区××xxx房、黄埔区港湾路xxx房、黄埔区港湾路xxx房、黄埔区港湾路xxx房。案件受理费100元，由黄汉元负担。
经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。
二审庭审中，黄汉元陈述涉案801房第一次办理抵押时间为2011年8月1日，xxx房第一次办理抵押时间为2011年11月30日，xxx房第一次办理抵押时间为2012年5月17日，xxx房第一次办理抵押时间为2011年8月4日，xxx房第一次办理抵押时间为2011年6月30日，目前801房还存在抵押登记。吴汉枝对于黄汉元陈述的上述情况予以确认。
本院认为：本案因金佳信公司名下的涉案房产被查封，吴汉枝作为案外人提出异议而致双方当事人产生纠纷。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”一审法院经审查，认定吴汉枝与金佳信公司于2010年11月29日签订的《买卖协议书》为有效合同，确认吴汉枝与金佳信公司在《买卖协议书》中所约定的买受房屋的地址为该院查封的涉案房屋，并认定涉案房屋在法院查封前已经由吴汉枝合法占用。由于各方当事人在二审中对于上述认定无提出异议，本院予以确认。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：
第一，关于吴汉枝有无付清全部购房款的问题。吴汉枝与金佳信公司签订的《买卖协议书》约定出让金额为2560万元。根据吴汉枝提交的支票存根、银行进账单及收据，可反映吴汉枝已通过其自己的名义及其所经营的新潮五金商店的名义向金佳信公司的账户以及《买卖协议书》及补充协议约定的收款人谢xx的账户支付了购房款共计1998万元。其中，金佳信公司2017年5月19日作出的《情况说明》载明该司因要求吴汉枝提前付款而同意按吴汉枝提前付款金额的1％及2万元向其支付财务成本，故同意将吴汉枝于2010年12月15日支付的198万元视为其支付了200万元，即以上双方确认支付的购房款为2000万元。黄汉元虽在二审中对于上述付款用途提出异议，但因无相反证据提供，本院不予采纳。此外，涉案《买卖协议书》第二条第11款约定，剩余出让金560万元从金佳信公司应付给吴汉枝2011年1月1日起裕港大厦xxx层租金中抵扣。结合①陈xx、金晟宾馆与新佳信公司签订的《房产租赁合同》；②宇城公司先后向新佳信公司、金佳信公司开具的租金发票；③金佳信公司开具的21张物业款收据；④陈xx、金晟宾馆、宇城物业公司共同出具的《证明》；⑤金佳信公司于2017年5月19日作出的确认吴汉枝已经付清所有购房款的《情况说明》等证据，可形成证据链印证该560万元购房款已以裕港大厦xxx层租金方式抵扣。因此，一审法院确认吴汉枝已经履行完毕约定的付款义务，并无不当，本院予以认可。
第二，关于是否因吴汉枝自身原因未办理过户登记的问题。涉案房屋于2011年3月28日登记至金佳信公司名下，并无证据显示在涉案房屋办理产权登记后吴汉枝已及时得知该情况，且金佳信公司在登记后存在不断将涉案房屋设定抵押权等妨碍过户的行为，双方曾就此于2013年12月22日签订补充协议明确金佳信公司涂销抵押及配合过户的义务。另根据吴汉枝提交的《文书作废或重新受理情况说明表》、《存量房交易计税价格核定通知书》等证据，亦可反映金佳信公司与税务部门对于房产缴税问题存在争议并未解决。综上，吴汉枝主张非因其自身原因导致未办理过户登记合理，一审法院予以采纳并无不当。
综上所述，一审法院认定吴汉枝对涉案房屋享有的权利足以排除（2016）粤0112财保118号《民事裁定书》的执行，并判决不得执行涉案房屋，并无不当，应予维持。黄汉元的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由黄汉元负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄 嵩
审判员 吴国庆
审判员 姚伟华
二〇一八年六月十二日
书记员 邹凌青