江西省金溪县人民法院民 事 判 决 书（2016）赣1027民初648号原告（反诉被告）：江西雅古轩置业有限公司，住所地金溪县秀谷镇白马大道。法定代表人：贺明，总经理。委托诉讼代理人：叶勇斌，江西策源律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘晓萍，女，1958年7月5日出生，汉族，个体，住金溪县，委托诉讼代理人：黄澄清，男，住金溪县，云林社区推荐。委托诉讼代理人：熊进光，北京市中银（南昌）律师事务所律师。原告（反诉被告）江西雅古轩置业有限公司与被告（反诉原告）刘晓萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月17日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告江西雅古轩置业有限公司的委托诉讼代理人叶勇斌，被告刘晓萍及其委托诉讼代理人黄澄清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。江西雅古轩置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付拖欠的购房款690万元；2、被告支付违约金2435010元（从2012年7月1日开始计算至2016年7月1日止，按合同约定的万分之三计算，诉讼后产生的违约金另行计算至支付之日止）；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年12月28日，江西雅古轩置业有限公司（以下简称雅古轩公司）与刘晓萍签订商品房买卖合同，该合同约定由刘晓萍购买雅古轩公司开发的位于江西省金溪县雅翔园文化商城一栋房产，刘晓萍购买该栋房产时应当于2012年6月30日前支付690万元，余款690万元由刘晓萍申请银行贷款付清。刘晓萍在商品房买卖合同签订后分期支付了690万元，对于剩余的690万元房款，刘晓萍以种种理由拒绝支付。对此，雅古轩公司无数次催促刘晓萍支付未付清的购房款，但刘晓萍却一直采取拖延的方式拒绝付清购房款。刘晓萍迟延支付购房款的行为已构成严重违约，其行为严重损害了雅古轩公司的合法权益，故雅古轩公司诉至法院。刘晓萍向本院提出反诉请求：1、判令雅古轩公司支付逾期交付商品房的违约金675720元，并判决驳回雅古轩公司的全部诉讼请求；2、判令雅古轩公司在判决生效之日起十日内协助刘晓萍办理所购商品房的所有权转移登记；3、本案诉讼费全部由雅古轩公司承担。刘晓萍的答辩意见及反诉的事实和理由：一、商品房买卖合同约定除首付房款之外反诉人对购房余款的支付方式为银行按揭贷款，但是双方对银行按揭贷款的期限约定不明，不能据此确定刘晓萍承担逾期支付购房余款的违约责任。雅古轩公司和刘晓萍虽然约定了购房余款的支付方式为银行按揭贷款，但是对银行按揭贷款的期限约定不明，因此不能根据银行按揭贷款期限约定不明的合同内容确定刘晓萍承担逾期支付购房款的违约责任。二、商品房买卖合同约定了除商品房具备经验收合格条件之外，交付商品房的期限为2012年10月31日之前。但是，雅古轩公司不仅没有将经验收合格的商品房如期交付给刘晓萍，而且一直拒不协助刘晓萍办理所购商品房的所有权转移登记，直接造成刘晓萍无法采取银行按揭的方式向其付清购房余款，应当承担违约责任。双方签订的合同约定雅古轩公司应当在2012年10月31日之前，将具备经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付刘晓萍使用，且对逾期交房的违约责任进行了约定。雅古轩公司直到2013年11月7日才完成商品房的竣工验收备案手续，于2013年12月3日完成商品房建筑面积5985.65平方米的测绘事宜，且刘晓萍直到2014年1月25日才从雅古轩委托的物业公司处拿到自己所购房的钥匙。可见，雅古轩公司不仅没有在2012年10月31日前将经验收合格的商品房如期交付给刘晓萍，而且一直拒不协助刘晓萍办理所购商品房的所有权转移登记，直接造成刘晓萍无法采取银行按揭的方式向其付清购房余款，应当承担违约责任。三、本案应当判令雅古轩公司向刘晓萍支付逾期交付商品房的违约金675720元，并驳回雅古轩公司的诉讼请求。1、刘晓萍虽然没有按约定时间支付完690万元首付款，但双方均愿意继续履行合同，故刘晓萍应承担未按期支付首付款违约金为55995元（400万元逾期支付产生的逾期违约金32100元+290万元逾期支付产生的逾期违约金23895元）；2、双方约定购房余款的690万元的支付方式为银行按揭贷款，但双方对银行按揭贷款的期限约定不明，且雅古轩公司在2012年10月31日前未将经验收合格的商品房如期交付给刘晓萍，而且一直拒不协助刘晓萍办理所购商品房的所有权转移登记，直接造成刘晓萍无法采取银行按揭的方式向其付清购房余款。于是，双方经过多次协商之后，刘晓萍于2013年7月25日与雅古轩公司结算雅翔园房地产开发项目原入股账目，即雅古轩公司同意刘晓萍正式退出该项目投资入股全部股份，从原投资入股本金400万元（本案中所提到“入股”仅为本案当事人对该款的一种表述，并非本院对该款的定性）中先扣除80万元作为购买A6号别墅房款之后，结算刘晓萍应得投资入股本金320万元以及截止2013年3月底的利息共计人民币6303437元（含先扣除的80万元计算的利息）；3、由于直到上述退股结算日2013年7月25日雅古轩公司向刘晓萍出卖的商品房未完成竣工验收备案手续以及建筑面积测绘事宜，根本就不具备向刘晓萍交付商品房的约定条件，并且在合同约定交付商品房的期限2012年10月31日届满之后已经逾期超过60日，本来刘晓萍有权解除合同，但是，作为买受人刘晓萍要求继续履行合同的，合同继续履行。因此，雅古轩公司应当向刘晓萍支付自2012年11月1日起至2013年7月25日止共267天的已交首付房款690万元的每日万分之三的违约金计人民币552690元。4、截止退股结算日2013年7月25日，雅古轩公司仍然不能向刘晓萍交付经验收合格的商品房，刘晓萍要求继续履行合同的，合同应当继续履行。此后，在刘晓萍多方催促之下，直到2014年1月25日雅古轩公司才向刘晓萍交付了存在漏雨、电源线未安装及附属护栏未完工等问题的房屋。因此，雅古轩公司应当继续向刘晓萍支付自2013年7月26日起至2014年1月25日止共184天的逾期交房违约金，按照刘晓萍已交付房款690万元、加上2013年7月25日退股本金及利息共6303437元转为购房款，计算刘晓萍已付总房款价款13203437元的每日万分之三的违约金计人民币728830元。5、通过上述结算，双方约定合同总借款1380万元，交付商品房建筑面积是6006平方米，但实际交付面积为5985.65平方米，面积误差比绝对值3%以内的应据实结算，故应当按每平米单价2297.702元核减刘晓萍应付购房款46758元，雅古轩公司实际应收购房款总价为13753242元。扣除已收刘晓萍已付房款690万元，加上雅古轩公司应收逾期违约金55995，扣除2013年7月25日已收刘晓萍退股本金及利息共6303437元转为购房款，再扣除应当向刘晓萍支付的逾期违约金552690元及728830元，本案应当依法判令雅古轩公司向刘晓萍支付逾期交付商品房的违约金675720元。雅古轩公司辩称，1、雅古轩公司并没有逾期交房；2、雅古轩逾期交房的原因是因刘晓萍多次更改建房设计，造成施工延后；3、政府对雅古轩公司的项目供电线路的改造造成建筑中途停工；4、在刘晓萍未按期交付房款之前，雅古轩公司不存在要将该房屋所有权办理转移登记，在刘晓萍未按期交付房款之前，雅古轩公司多次催促刘晓萍交纳房款；5、未能在银行办理按揭是刘晓萍自身的原因，刘晓萍应当支付逾期交付购房款的违约责任，故应当驳回刘晓萍的反诉请求，并要求刘晓萍承担反诉的费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对雅古轩公司提供的《商品房买卖合同》、刘晓萍的七份交款收据及银行转账凭证、快递单、律师函、许文胜和刘晓萍出具的申请书、许文胜出具的承诺书、金溪县人民政府对雅翔园供电线路改造相关的会议纪要，对刘晓萍提供的户口本、结婚证、身份证及80万元的收据，因原、被告对对方提供的上述证据的真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认并在卷佐证。庭审后，刘晓萍曾多次向本院申请调查收集证据，因该申请在举证期限届满后提出，本院不予准许。对于刘晓萍于2017年2月4日提供的周春明出具的证明一份（复印件）、肖玉玲出具的证明一份（复印件）、周春明的名片一份（复印件），因该证据在举证期限届满后提出，周春明、肖玉玲未出庭作证，且雅古轩公司也不予认可，故对这些证据本院不予采纳。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、本案涉案房屋的实际面积为多少及涉案房屋的备案时间。雅古轩公司请求以双方合同约定的6006平方米计算刘晓萍所购房屋的面积。刘晓萍认为购买房屋的实际面积为5985.65平方米，并提供《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》复印件一份，雅古轩公司委托诉讼代理人庭审时虽然对该份证据三性均不予认可，但《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》原件应当存于作为开发商的雅古轩公司处，但雅古轩公司却并未向本院提供，故对刘晓萍提供的该份证据的证明力本院予以确认。庭审后，经雅古轩公司法定代表人贺明确认，该涉案房屋的实际面积为5985.65平方米，故对涉案房屋的实际面积为5985.65平方米和备案时间为2013年11月7日的事实本院予以确认。2、本案涉案房屋的交付时间。刘晓萍认为本案涉案房屋交付时间为2014年1月25日，并提供物业费缴费收据、与金溪县沁田园物业有限公司的房屋交接手续及邬某的证言，雅古轩公司对刘晓萍提供的这些证据的三性均不予认可。雅古轩公司作为开发商，对其所出售的房屋的交付时间及交付凭证应当清楚和掌握。在庭审时，雅古轩公司的委托诉讼代理人称不清楚房屋具体的交付时间，在本院要求其在庭审后七天内了解清楚相关情况并向本院提供相应的书面材料后，未向本院提交相应的材料和做出合理的说明，且综合考虑涉案房屋的备案时间为2013年11月7日，故对刘晓萍诉称的2014年1月25日交房的事实本院予以确认。3、刘晓萍是否向雅古轩公司入股400万元。刘晓萍称其向雅古轩公司投资入股400万元，并提供雅古轩公司向邓兵川出具的800万元收据复印件（邓兵川于2010年11月10日在该收据上注明“以上投资含有王国璋入股股金肆佰万元正。”）、雅古轩公司向其出具的400万元收据（该收据正面已看不清楚交款人、金额等内容）及收据背面的说明（该说明下方有公司会计和当时公司法人李武珍的签字）、刘晓萍每次向雅古轩公司投入金额的银行转款凭证及雅古轩公司出具的收据复印件。雅古轩公司委托诉讼代理人对上述证据在庭审时虽然予以否认，但是在庭审后，经雅古轩公司法定代表人贺明证实，刘晓萍确向雅古轩公司入股400万元，故对该事实本院予以确认。4、雅古轩公司是否已将刘晓萍入股的400万元退还给刘晓萍。雅古轩公司称，除其所诉请的690万元外，雅古轩公司与刘晓萍其他的股金款、房款等都已经结清，并提供刘晓萍2011年10月30日向刘健出具的400万元收条一份。刘晓萍为此出具了一份刘健于2011年8月20日向其出具的借条（该借条有被撕过的痕迹）及2012年1月份向刘健转款的两份转款凭证，称其向刘健出具的该份收条是刘健于2011年8月20日向其借款，与其在雅古轩公司入股的400万元无关。庭审后，经雅古轩法定代表人贺明确认，刘晓萍在雅古轩公司入股的400万元并未与雅古轩公司结清。5、雅古轩公司和刘晓萍之间是否协商一致将刘晓萍投入的320万元本金及400万元计算的利息转化为抵扣6303437元购房款。刘晓萍认为，其已于2013年7月25日和雅古轩公司达成一致协议，将其在雅古轩公司入股的320万元本金及400万元本金计算的利息共计6303437元，转为刘晓萍所购房屋的房款，并提供刘晓萍、王国璋于2013年7月25日和周春明的结算单一份（复印件）。刘晓萍认为该份结算单，结合其物业费缴纳情况、房屋钥匙交付情况及邬某的证言等证据，可以证明刘晓萍已经将退股本金及利息共计6303437元转为所购房屋的房款。雅古轩公司对结算清单的三性均提出异议，认为该份结算清单没有原件、没有加盖公司公章，与本案也不具有关联性，雅古轩公司也未与刘晓萍关于此事达成一致协议。本院认为，依据刘晓萍目前提供的证据，不足以证明其与雅古轩公司已达成将退股本金及利息共计6303437元转为购房款的事实，理由如下：（1）作为证明本案事实的重要证据结算单，刘晓萍仅提供复印件，故对该份证据的真实性难以认定。（2）证人邬某陈述，“当时周总、罗总还有胡工跟我说该钥匙其实是可以交的，因为刘晓萍已经交了690万元，还有剩余的几百万可以用400万元入股的钱及利息抵付剩余的款。”刘晓萍称在2013年7月25日其就与雅古轩公司达成了将入股款转为抵扣房款，但是从邬某陈述的内容看，在2014年1月25日交钥匙给刘晓萍时，其所知道的也只是刘晓萍可以用入股的400万元及利息抵扣剩余房款，其并不能确定刘晓萍和雅古轩公司曾就入股款转抵扣房款达成了一致协议。故即使邬某的证言完全真实，也不能证明刘晓萍所主张的事实。（3）即使周春明与刘晓萍所签的结算单是真实的，对于金额如此大的一笔结算，周春明应当要取得公司的相应授权，而刘晓萍未能提供充分证据证明周春明当时取得了雅古轩公司的相应授权或其结算结果取得了雅古轩公司的认可。（4）根据一般的房款交付习惯，雅古轩公司如果认可刘晓萍将入股金转为购房款，应当向刘晓萍出具相应的购房款收据。如刘晓萍将80万元入股金转为抵扣A6号房房款，雅古轩公司就向刘晓萍的丈夫王国璋出具了80万元的购房款收据，并在该收据的收款方式处注明为股金抵扣。而刘晓萍主张其股金及利息转为抵扣6303437元房款，却未获得雅古轩公司出具的购房款收据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年12月28日，雅古轩公司与刘晓萍签订了《商品房买卖合同》，双方约定由雅古轩公司将位于雅翔园文化商城壹栋，面积为6006平方米（合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准）的房屋出售给刘晓萍，房屋单价为每平方米2297元，共计1380万元。房款的支付方式为：银行按揭，首付房款计人民币690万元（于2011年12月28日付清400万元，于2012年6月30日付清290万元），余款690万元申请银行贷款。刘晓萍如未按合同约定的时间付款，逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之叁的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之叁的违约金。房屋的交付期限为：2012年10月31日前，出卖人需要将经验收合格的商品房交付给刘晓萍使用，但遇市政配套、政府对房地产政策的重大调整等特殊原因，出卖人可据实予以延期。雅古轩公司如未在本合同规定的期限将房屋交付的，逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之叁的违约金，合同继续履行。逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之叁的违约金。关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。《商品房买卖合同》签订后，刘晓萍于2011年12月28日支付100万元房款，于2011年12月19日支付200万元房款，于2012年4月11日支付100万元房款，于2012年7月6日支付100万元房款，于2012年7月17日支付50万元房款，于2012年8月13日支付50万元房款，2012年8月16日支付5万元房款，2012年8月17日支付85万元房款。2013年6月19日，北京市汉卓（南昌）律师事务所依雅古轩公司委托，向刘晓萍发出《律师函》，要求刘晓萍在收到函件之日起5日内，至雅古轩公司处付清剩余690万元房款及迟延履行期间的违约金，或与雅古轩公司协商处理解决方案，刘晓萍于2013年7月14日签收了该律师函。2013年11月7日，雅古轩公司就涉案房屋向金溪县建设局申请竣工验收备案，金溪县建设局于当日同意备案。2013年12月17日，雅古轩公司对涉案房屋进行了产权登记，登记房屋所有权人为雅古轩公司，建筑层数为5层，建筑面积为5985.65平方米。2014年1月25日，雅古轩公司通过物业公司向刘晓萍交付了房屋钥匙。另查明，2012年3月1日，金溪县人民政府办公室对雅翔园房地产项目供电线路改造工程相关事宜进行了研究，会议指出：“考虑到该项目的施工安全及使用安全，对部分供电线路进行线路改造符合实际且十分必要。但由于种种原因，该项目两次调整规划设计单位，造成一定的工期延误。为切实加快项目的推进速度，保障雅香园房地产项目开发商和购房人的实际利益和社会稳定，尽快对线路改造工程进行招投标就成为当务之急。”2012年8月28日，许文胜、刘晓萍向雅古轩公司申请，要求改动涉案房屋屋面设计，增加五楼屋顶平板，另外西边楼梯间增加上屋面的楼梯。2012年10月5日，许文胜向雅古轩公司出具承诺书，申请雅古轩公司在承建过程中，对涉案房屋二楼不需切墙，屋面按照本人确认变更设计方案施工，承诺如因变更设计造成不能竣工验收，将由本人全权出面协调处理。还查明：王国璋和刘晓萍是夫妻关系。2010年，刘晓萍曾以入股名义向雅古轩公司入股400万元。2013年6月26日，刘晓萍与雅古轩公司达成协议，将刘晓萍入股的80万元转为购买A6别墅房款。本院认为，本案的争议焦点为：1、刘晓萍应否向雅古轩公司支付690万元房款；2、刘晓萍应否向雅古轩公司支付逾期交付房款违约金2435010元；3、雅古轩公司应否向刘晓萍支付逾期交房违约金675720元；4、雅古轩公司应否协助刘晓萍办理房屋所有权转移登记。涉案《商品房买卖合同》系双方协商一致达成的协议，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行各自的义务。《商品房买卖合同》约定房屋面积为6006平方米，单价每平方米2297.72元，房款为1380万元，应涉案房屋的实际面积小于原约定面积，仅为5985.65平方米，故房款应调整为13753348元，扣除690万元首付款，剩余应付房款为6853348元。双方当事人约定剩余房款以申请银行贷款方式支付，故剩余未付房款应由双方当事人以向银行申请贷款的方式履行，但刘晓萍坚持认为其已与雅古轩公司协商一致将股金及利息抵扣6303437元房款，无需再办理银行贷款，致使以申请银行贷款方式支付剩余房款的支付方式可能无法实现，故在刘晓萍主张入股金及利息抵扣6303437元房款未获支持的情形下，应当向雅古轩公司支付剩余的6853348元房款。当然，如果刘晓萍欲以涉案房屋申请银行贷款，雅古轩公司应当给予协助配合，对于刘晓萍在雅古轩公司入股金能否抵扣房款及抵扣多少房款，双方当事人可另行协商决定或另行起诉。双方当事人约定，刘晓萍应当于2011年12月28日付清首付款400万元，于2012年6月30日付清首付款290万元，而刘晓萍未按约定时间支付首付款，故应当承担违约责任。雅古轩公司要求刘晓萍支付首付款逾期违约金168360元，但刘晓萍实际2011年12月29日支付的200万元逾期1天，应支付违约金600元（200万元×1天×0.0003），2012年4月11日支付的100万元逾期105天，应支付违约金31500元，2012年7月6日支付的100万元逾期6天，应支付违约金1800元，2012年7月17日支付的50万元逾期17天，应支付违约金2550元，2012年8月13日支付的50万元逾期违约44天，应支付违约金6600元，2012年8月16日支付的5万元逾期违约47天，应支付违约金705元，2012年8月17日支付的85万元逾期违约48天，应支付违约金12240元，共计应支付违约金55995元。应刘晓萍也同意支付逾期支付首付款违约金55995元，故对雅古轩公司要求刘晓萍支付55995元违约金的诉讼请求本院予以支持。对于原告要求被告支付剩余房款690万元逾期违约金2266650元，因原、被告约定剩余房款690万元申请银行贷款，但对于贷款期限、支付期限及如未能办理贷款如何处理等问题均未约定，故刘晓萍对于剩余房款并不存在逾期支付的问题，对雅古轩公司要求刘晓萍承担剩余房款逾期支付的违约金的诉讼请求，本院不予支持。双方当事人约定于2012年10月31日交房，而雅古轩公司实际于2014年1月25日向刘晓萍交房，故确存在延期交房的问题。但是延期交房是因金溪县政府要求线路改造及刘晓萍要求变更设计所致，故雅古轩公司无需承担逾期交房的违约责任。即使因雅古轩公司原因导致房屋逾期交付，在刘晓萍未付清房款前，雅古轩公司也有权拒绝向刘晓萍交付房屋。故对刘晓萍要求雅古轩公司承担逾期交房违约责任的请求，本院不予支持。当然，在刘晓萍向雅古轩公司付清房款之后，有权要求雅古轩公司协助办理房屋产权证相关手续。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百四十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）刘晓萍于本判决生效之日起60日内向原告（反诉被告）江西雅古轩置业有限公司支付购房款6853348元及违约金55995元。如被告（反诉原告）刘晓萍以涉案房屋申请银行贷款，原告（反诉被告）江西雅古轩置业有限公司应当予以配合。二、原告（反诉被告）江西雅古轩置业有限公司应当在被告（反诉原告）刘晓萍支付完购房款之日起15日内为被告（反诉原告）刘晓萍提供办理涉案房屋产权证所需相关手续，并协助被告（反诉原告）刘晓萍将房屋产权登记在其名下。三、驳回原告（反诉被告）江西雅古轩置业有限公司及被告（反诉原告）刘晓萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利。案件受理费77145元由江西雅古轩置业有限公司承担20046元，刘晓萍承担57099元。反诉费5278.6元由刘晓萍承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。审 判 长  余道治人民陪审员  朱样兰人民陪审员  李淑芳二〇一七年二月七日书 记 员  胡冰洁