江苏省南京市浦口区人民法院民 事 判 决 书(2015)浦民初字第2056号原告朱庆康，男，1934年12月6日生，汉族。委托代理人徐安银，江苏朗华律师事务所律师。委托代理人高鑫，江苏朗华律师事务所律师。被告南京市浦口区拆迁管理中心，住所地在南京市浦口区江浦街道文德路**号。法定代表人俞晓飞，主任。委托代理人王志燕，江苏博事达律师事务所律师。第三人董振萍，女，1957年9月13日生，汉族。原告朱庆康与被告南京市浦口区拆迁管理中心（下称拆迁管理中心）、第三人董振萍确认房屋拆迁安置补偿合同无效及财产损害赔偿纠纷一案，本院于2014年4月15日立案受理后，于2014年12月30日作出（2014）浦民初字第1164号民事裁定书。原告朱庆康不服判决，上诉至江苏省南京市中级人民法院，该院于2015年5月11日作出（2015）宁民终字第2562号民事裁定书，撤销了本院（2014）浦民初字第1164号民事裁定，将该案发回本院重审。本院另行组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告朱庆康委托代理徐安银、被告拆迁管理中心委托代理人王志燕、第三人董振萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱庆康诉称，南京市浦口区金汤18号房屋（原金汤街16号）系朱庆康父亲朱广庆所有。1953年，南京市人民政府向朱广庆发放了房契（当时房屋总面积约为7.15平方丈，约合79.29平方米）。朱庆康系朱广庆和朱吴氏的唯一子女，朱广庆于1960年6月20日死亡，朱吴氏于1965年3月9日死亡，朱广庆和朱吴氏生前并未对财产作出处理，朱庆康系两人唯一法定继承人。2014年3月19日，朱庆康通过合法程序取得房屋所有权证（仅原房屋前部两间24.26平方米取得所有权证，后部两间约28平方米由于历史原因导致结构变更没有改建手续未予办证）。2013年12月6日，拆迁管理中心发布公告，就丁家圩圩埂地块环境综合整治项目开始朱庆康上述房屋的征收工作。2013年12月19日，朱庆康委托律师向拆迁管理中心发出律师函，明确表明上述房屋的权属，并提醒拆迁管理中心履行应有的谨慎义务，防止他人冒领拆迁款。2014年1月9日，拆迁管理中心就上述律师函发出情况说明，明确表明了拆迁管理中心单方确认了房屋系董振萍所有。2014年3月7日，拆迁管理中心与董振萍签订了拆迁补偿协议，并发放了补偿款。次日，拆迁管理中心非法拆毁了朱庆康的上述房屋。朱庆康认为其为金汤街18号房屋的所有权人，拆迁管理中心与董振萍签订的拆迁补偿协议系无权处分，应属无效。现请求判令：1、拆迁管理中心与董振萍就浦口区金汤街18号房屋签订的拆迁补偿安置协议无效；2、拆迁管理中心赔偿朱庆康损失60万元；3、拆迁管理中心承担本案诉讼费。被告拆迁管理中心辩称，1、原告之诉不属于民事案件审理范围，原告之诉属于社会主义改造历史遗留问题，被告提供的证据能够证明案涉房屋已经社会主义改造成为国家财产，另被告是浦口区人民政府委托的征收部门，其与第三人签订征收补偿协议并拆除房屋的行为是依法实施的征收行为；2、被告实施的征收行为合法，不构成侵权；3、原告要求被告赔偿60万元没有事实和法律依据；4、本案并非单个案件，若处理不当可能造成不良影响。第三人董振萍辩称，涉案房屋是公私合营作为股本金的房屋，并退还了股本金，第三人是从单位购买的涉案房屋。2002年协议签订后，我想去办产权证，但查过后产权还是在朱广庆的名下，虽经单位领导做工作，但被告不同意配合，未能办理过户手续。第三人曾对涉案房屋进行了维修。经审理查明，位于浦口区金汤街16号的房屋于1953年办理了房契，登记业主姓名为朱广庆（该房屋门牌后变更为浦口区金汤街18号），面积为7.15平方市丈。1959年11月18日，朱广庆领取了南京市浦口区粮食管理所发放的股票，金额为1042.40元，自1958年9月1日起计息。南门利民机面店在上世纪80年代的会计账簿固定资产栏目中记载有“洋桥口房1200”。朱庆康系朱广庆和朱吴氏的唯一子女，朱广庆于1960年6月20日死亡，朱吴氏于1965年3月9日死亡。2002年5月21日，南京市浦口区永丰乡粮食管理所与董振萍签订《房屋使用权转让协议书》，约定将金汤街18号原南门利民切面店门市部1间转让给董振萍长期使用，董振萍一次性付清转让费15000元。同日，董振萍支付了转让费用。2006年9月6日，董振萍以南京市浦口区金汤18号为经营场所领取了名称为南京市浦口区董振萍烟酒百货店的营业执照。2004年，朱庆康起诉南京奥凯工贸有限公司，要求返还涉案房产。2004年12月10日，朱庆康撤回起诉。2013年12月6日，拆迁管理中心发布公告，要求“丁家圩埂地块环境综合整治”项目所涉被征收房屋的相关权利人，在公告发出之日起至2014年1月13日内，持有效继承权证明文件至拆迁管理中心就征收补偿事宜进行协商。2013年12月19日，朱庆康委托江苏励拓律师事务所律师向拆迁管理中心发出《关于金汤街18号房屋拆迁事宜的律师函》，认为涉案房屋系朱庆康之父朱广庆的遗产，仍登记在朱广庆名下，朱庆康是唯一的法定继承人，要求拆迁管理中心与朱庆康协商涉案房屋的拆迁补偿安置事宜。同时，还提供了房契、户籍底档、亲属关系证明复印件。2014年1月9日，拆迁管理中心向江苏励拓律师事务所发出《关于金汤街18号房屋的情况回复》，表明确认涉案房屋所有权归董振萍所有。2014年1月15日，拆迁管理中心与董振萍签订《浦口区城市房屋征收补偿协议》，约定：被征收房屋建筑面积为22.95平方米，补偿金额为399950元；装饰装修补偿金额为10715元；附着物补偿金额为5952元；拆移电话补助费4500元；有线电视拆移补助费400元；空调拆装补助费400元；宽带网拆除补助费500元；太阳能热水器拆装补助费200元；征收其他非住宅房屋的设施搬运费用31996元；征收营业用房的停业补偿费用15998元，以上总计470611元。上述房屋建筑面积为22.95平方米，征收补偿总额为470611元。2014年3月7日，董振萍将上述房屋交由拆迁管理中心拆除。2014年3月19日，原告领取了房屋所有权证，面积24.26平方米。另查，原告之妻张桂香在南门利民机面店工作至1985年退休，且已领取退还的股金。庭审中，原告朱庆康陈述：所主张的损失60万元包括拆迁补偿款470611元，拆迁时老房产证与新房产证的面积差额部分损失（老证面积62.216平方米-24.26平方米）3408.92元/平方米=129389元。本案争议焦点是涉案房产在拆迁前的所有权属于谁。原告朱庆康为证明其享有涉案房产的所有权，提供了证据如下：1、1953年南京市政府向朱广庆发放的金汤街16号房屋的房契，拟证明朱广庆原系涉案房产所有人；2、常住人口登记卡，拟证明朱庆康系朱广庆和朱吴氏之子；3、2014年1月17日江苏省南京市浦口公证处（2014）宁浦证民内字第84号公证书，拟证明朱庆康系涉案房产的法定继承人；4、2014年1月27日房产证遗失证明、2014年1月29日现代快报遗失公告，拟证明办理房产证遗失公告；5、2014年3月19日房屋所有权证，拟证明金汤街18号房屋所有权人系原告朱庆康，面积24.26平方米；6、南京市浦口区房地产交易登记中心出具的《关于浦口区金汤街18号房屋登记的函》，拟证明原告依法取得产权证。被告对原告提供的证据真实性无异议，但认为原告的产权证不合法，因为房产局的档案显示测绘报告的时间是2014年3月17日，而涉案房产于2014年3月7日已拆除，朱广庆从他人处转让取得房产，建筑年代不是1953年。被告拆迁管理中心为证明涉案房产所有权人不是原告，提供证据如下：1、2002年5月21日房屋使用权转让协议书、转让款收据，拟证明永丰乡粮食管理所将涉案房屋转让给第三人董振萍；2、2013年12月6日南京市粮食局第六分局证明1份，拟证明董振萍享有涉案房产的所有权，永丰乡粮食管理所已注销，由南京市粮食局第六分局管理；3、2004年12月8日赵秀华签名的1959年切面店股票情况，拟证明朱广庆以案涉房产入股股金为1042.40元，同时入股的还有石玉珍；4、1959年11月18日朱广庆的入股凭证、会计账簿，拟证明股金记载1042.40元；5、1964年5月企业登记申请书，拟证明涉案房产用于经营机面店，且张桂香系该机面店职工；6、1980年11月23日南京市粮食局通知、退还股金清单，拟证明上世纪八十年代涉案房产入股的股金已退回；7、（2004）浦民一初字第1949号案件庭审笔录和撤诉裁定书，拟证明有孔樊义、刘莘、赵秀华等证人证明涉案房产合资入股的事实。原告对被告提供的（2004）浦民一初字第1949号案件庭审笔录的真实性无异议，但认为证人证言及被告提供的其他证据不能证明朱广庆以涉案房产合资入股，涉案房产的产权一直登记在朱广庆名下。原告于2004年撤诉是因为原告取得了1953年房契的复印件，能证明房产属于原告。第三人董振萍的意见同被告拆迁管理中心。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。原告提供的证据能证明涉案房产自1953年朱广庆取得房契后一直登记在朱广庆名下，原告朱庆康依法取得涉案房屋的房产证，本院确认原告朱庆康系涉案房屋的所有权人。被告提供的股票仅能证明朱广庆入股的金额，不能证明入股财产包括涉案房产的所有权，南京利民机面店的会计账簿、被告提供的证人证言均为间接证据，被告提供的房屋使用权转让协议书也说明第三人取得的是涉案房屋的使用权，该协议与2013年12月6日南京市粮食局第六分局证明第三人取得涉案房产所有权相互矛盾。综上，被告提供的证据仅能证明第三人董振萍通过转让协议取得涉案房产的使用权，而不是所有权。本院认为，个人的合法财产受法律保护。关于原告要求确认被告拆迁管理中心与第三人签订的征收补偿协议无效的诉讼请求，原告认为原告系涉案房产的所有权人，第三人无权处分涉案房产，被告与第三人签订的关于涉案房产的《浦口区城市房屋征收补偿协议》无效；被告和第三人均认为涉案房屋系社会主义改造历史遗留问题，涉案房屋已归国家所有，被告与第三人的拆迁补偿协议系征收行为，原告的诉请不应属于民事案件审理范围；本院认为，第三人董振萍不是涉案房屋的所有权人，无权与被告就涉案房屋签订征收补偿协议，故确认被告与第三人董振萍签订的《浦口区城市房屋征收补偿协议》无效。关于被告和第三人认为本案不属于民事案件审理范围的意见，本院认为，原告已取得涉案房屋的产权证，故涉案房产已有明确的所有权人，不再属于历史遗留问题。国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。被征收人对补偿决定不服，可以依法申请行政复议，也可以提起行政诉讼。本案被告没有与涉案房产所有人即原告协商和签订征收补偿协议，而其与第三人签订的《浦口区城市房屋征收补偿协议》不属于国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定的补偿决定。本院对被告和第三人关于本案不属于民事案件审理范围的意见不予采纳。对原告主张被告赔偿损失60万元的诉讼请求，原告认为被告与第三人签订补偿协议，并将涉案房屋拆除，构成侵权，被告应当赔偿原告拆迁补偿款470611元和拆迁时老房产证与新房产证的面积差额部分损失（老证面积62.216平方米-24.26平方米）3408.92元/平方米=129389元，被告认为被告的征收行为合法，不构成侵权，原告的赔偿损失请求没有事实和法律依据。本院认为，在被告发布拆迁公告后，原告发函给被告主张涉案房屋的所有权，被告最终仍与第三人签订征收补偿协议，并拆除了房屋，侵犯了被告的房屋所有权。被告应当赔偿原告的相关损失。本案原告在拆迁前并不实际居住和使用涉案房屋，且早亦收回股金，对涉案房屋不再具有经营利益，故原告因房屋被拆除的损失应为被征收房屋建筑面积的补偿款，即399950元÷22.95平方米24.26平方米=422779.39元。对于原告主张的拆迁时老房产证与新房产证的面积差额部分损失，本院认为，原告的此项主张没有事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第七十五条第二款、第一百一十七条、《中华人民共和国物权法》第九条、第二十九条、第三十七条、第四十二条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认被告南京市浦口区拆迁管理中心与第三人董振萍签订的关于南京市浦口区金汤18号房屋的《浦口区城市房屋征收补偿协议》无效；二、被告南京市浦口区拆迁管理中心于判决生效后十日内赔偿原告朱庆康损失422779.39元；三、驳回原告朱庆康的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9800元，由原告朱庆康承担2895元，被告南京市浦口区拆迁管理中心承担6905元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院（账户名称：江苏省南京市中级人民法院，开户行名称：中国工商银行南京市汉口路支行，开户行账号：4318，开户行地址：南京市玄武区丹凤街19号）预交上诉案件受理费9800元。审 判 长  王宠俊审 判 员  谢 明代理审判员  马 丽二〇一六年六月十四日书 记 员  胡 颖