江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏06民终3855号
上诉人（原审被告）:南通三益特种钢有限公司,住所地江苏省如皋市。
法定代表人：廖集慧，该公司总经理。
委托诉讼代理人：郑晓云，上海正源律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:徐建明,男，1970年12月8日出生，汉族，住江苏省如皋市。
委托诉讼代理人：徐红兵，江苏如一律师事务所律师。
上诉人南通三益特种钢有限公司（以下简称三益公司）因与被上诉人徐建明房屋转让协议纠纷一案，不服江苏省如皋市人民法院（2016）苏0682民初11777号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
三益公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.双方签订的房产转让协议无效。三益公司并非房地产开发企业，自建自用的房产不得转让、销售，也不可以办理产权证、土地证分割变更。2.根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条规定，支付违约金必须由双方约定，双方约定的产权变更登记时间是2014年6月30日前，但被上诉人在2016年11月底起诉，被上诉人要求支付违约金超过诉讼时效，被上诉人没有举证证明其因迟延办理变更登记有损失及损失的数额，一审法院认定按照年利率6%赔偿损失没有依据。3.被上诉人徐建明未按约定支付房款，其中一半的房款是在2014年7月1号以后才支付，一审判决认定在2014年7月1号以后支付违约损失认定错误。综上，一审判决认定事实和适用法律有误，请求二审法院依法改判。
徐建明辩称，1.本案并非商品房买卖合同，而是二手房转让，不需要销售许可，上诉人已经取得相关权属证书，且根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，不动产物权转让未办理权属登记不影响合同效力。2.根据《第八次全国法院民事商事审判会议（民事部分）纪要》第18条第2款规定，逾期办理产权证书的违约责任约定不明的，参照民间借贷年利率6%确定违约金。3.关于诉讼时效的问题，陈宽祥和徐建明在诉讼前多次找三益公司承担违约责任，陈宽祥在2016年1月通过当地法律服务所形成书面笔录，陈宽祥和徐建明系朋友关系，两人同时与三益公司签订转让协议、办理相关手续，甚至在付款时互相代付款，也一同找三益公司的法定代表人主张权利。综上，一审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
徐建明向一审法院起诉请求：1.判令三益公司履行2013年8月30日与其签订的《房地产转让协议书》，办理位于如皋市下原镇××、××组，地号82-107-（213）-083的国有土地上自南向北第8、9、10间（3梯、消防通道向北第二套）上下五层商住楼转让给徐建明的房屋产权变更登记以及以上房屋占用范围内的12米*25米（计300平方米）国有土地使用权转让登记；2.责令三益公司按照年利率6%赔偿徐建明所付140万元自2013年10月1日起至三益公司实际协助办理完毕上述房屋产权和土地转让登记之日的损失；3.本案的诉讼费用由三益公司承担。
一审法院认定事实：2013年8月29日，三益公司作为甲方与徐建明作为乙方签订一份《房地产转让协议书》，载明：“为发展经济、互通有无，经甲、乙双方协商，自愿签订《房地产转让协议》如下：一、甲方自愿将属自己所有的、位于如皋市下原镇××、××组，地号为82-107-（213）-083”的国有土地上兴建的商住楼中，自南向北第8、9、10间（3梯）、上下五层楼房及相关国有土地使用权（12米*25米）转让给乙方，乙方自愿受让。二、转让期限为：自房屋交付之日至2052年9月29日（商）、2082年9月29日（居）止。三、转让金额为二百零五万元人民币（205万元人民币）。该款由乙方于本协议生效后15日内给付甲方一百四十万元（￥140万元）人民币，余款由乙方于《国有土地使用证》及房产证办妥后十天内一次性给付甲方，甲方须向乙方提供国家正式票据。四、甲方于2013年9月30日前将上述土地及房地产交付给乙方。五、甲方须于2014年6月底前为乙方办理国有土地使用权转让手续及房屋所有权登记手续，由此而产生的契税及工本费由乙方承担，其余费用由甲方承担。六、甲方须于交付上述房地产前接通相关水电。七、甲方根据与房屋承建商所约定的保修期限承担房屋维修义务。八、违约责任：如甲方违约，乙方有权终止本协议，甲方除退还所收转让金、赔偿乙方实际损失外，须按转让金额总额的10%承担违约责任；如乙方逾期付款，须按逾期总额、根据国家银行同期贷款利率的二倍承担逾期付款利息，如逾期付款一个月以上，甲方有权终止本协议，由乙方根据转让总额的10%承担违约责任。九、本协议如有未尽事宜，由双方协商，并签订书面补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。十、本协议一式五份，经甲、乙双方签字生效，并由如皋市下原法律服务所见证，甲乙双方及见证单位各执一份，报相关部门备案一份。甲方：廖集慧、谭进乙方：徐建明见证单位如皋市下原法律服务所见证人：李晓阳见证书编号：（2013）原法见字第028号二○一三年八月三十日。”三益公司在甲方处盖章，其法定代表人廖集慧和谭进在甲方处签名，徐建明在乙方处签名。如皋市下原法律服务所在见证人处签章。
协议签订后，2013年8月31日，徐建明给付三益公司房款200000元，三益公司出具收据一份交由徐建明收执，收据上载明：“今收到徐建明先生购商品房预售款：贰拾万元整（￥200000.00元）此据收款人：谭进南通三益特种钢有限公司2013.9.13”三益公司在收款人处盖章。2013年9月13日，徐建明给付三益公司房款500000元，三益公司出具收据一份交由徐建明收执，收据上载明：“今收到徐建明先生购商品房预售款：伍拾万元整（￥500000.00元）此据收款人：谭进南通三益特种钢有限公司2013.9.13”三益公司在收款人处盖章。2014年6月11日，徐建明给付三益公司房款200000元，三益公司出具收据一份交由徐建明收执，收据上载明：“今收到徐建明购房款人民币贰拾万元整（￥200000.00元）此据南通三益特种钢有限公司收款人：李绪鹏2014.6.11”三益公司在收款人处盖章。2014年7月3日，徐建明给付三益公司房款200000元，三益公司出具收据一份交由徐建明收执，收据上载明：“收款今收到徐建明商品房款贰拾万元整（小写：￥200000.00）李绪鹏2014年7月3日”三益公司在落款处盖章。2014年8月29日，徐建明给付三益公司房款150000元，三益公司出具收据一份交由徐建明收执，收据上载明：“收条2014年8月29日收到徐建明购房款壹拾伍万元整（150000.00元）南通三益特种钢有限公司2014年8月29日李绪鹏”三益公司在落款处盖章。2014年9月10日，徐建明给付三益公司房款150000元，三益公司出具收据一份交由徐建明收执，收据上载明：“收条今收到徐建明房款壹拾万元整（人民币：100000.00元）南通三益特种钢有限公司2014年9月10日李绪鹏”三益公司在落款处盖章。2014年9月29日，徐建明给付三益公司房款50000元，三益公司出具收据一份交由徐建明收执，收据上载明：“收据今收到徐建明商品房款伍万元整（小写：￥50000.00）南通三益特种钢有限公司2014年9月29日李绪鹏”三益公司在落款处盖章。
2013年10月，三益公司将约定的上述房屋钥匙交付给徐建明。2016年4月14日，三益公司在如皋市住房和城乡建设局进行了房屋产权登记，并领取了皋房权证字第××号房屋产权证书，产权证上载明：房屋所有权人为南通三益特种钢有限公司，共有情况为单独所有，房屋坐落于如皋市××镇桃李路××幢，规划用途为商住，建筑面积为9486.37平方米。2012年12月21日，三益公司领取的皋国用2012第82107058号土地使用权证上载明：土地使用权人为南通三益特种钢有限公司，土地坐落于如皋市××××组，地号为82-107-203-083，图为3567.20-560.00，地类（用途）为批发零售、其他普通商品住房（201）、取得价格为4431679.00元，使用权类型为出让，终止日期为商20520929；居20820929，使用面积3791.00M²。
三益公司办理房屋产权登记后，分别于2016年5月3日、2016年9月22日、2016年11月23日被如皋市人民法院查封，至今仍处于被保全状态。
审理中，徐建明提供南通永基工程有限公司出具的情况说明一份，载明：“如皋市人民法院：关于贵院（2016）苏0682民初9061号民事判决书相关诉前保全的房产，其中自南向北第8、9、10间（3梯）、上下五层楼房及相关国有土地使用权（12*25米）已由南通三益特种钢有限公司协议转让给徐建明，本公司同意对该已协议转让给徐建明的相关房产解除保全。”
另，一审法院从如皋市不动产登记中心处了解到，涉案的三益公司的上述房产作为二手房进行转让是可以进行分割登记的，但是目前在被法院保全的状态下，不可以进行分割登记，即便保全申请人同意部分解封，也不可以分割登记，目前系统不支持。
庭审中，在向双方释明目前在保全状态不可办理过户登记之后，徐建明明确诉讼请求为：1、要求三益公司协助徐建明办理过户登记手续。2、责令三益公司按照年利率6%赔偿徐建明所付140万元自2013年10月1日起至三益公司实际协助办理完毕上述房屋产权和土地转让登记之日的损失。3、本案的诉讼费用由三益公司承担。
一审法院认为，本案的争议焦点在于：1.双方签订的房屋转让协议是否合法有效。2.三益公司目前是否应当为徐建明办理产权过户登记。3.三益公司是否应当支付徐建明未能办理产权过户登记的违约金,如果支付，具体如何计算？
关于争议焦点1，房屋转让合同是否有效的问题，一审法院认为，双方签订的房屋转让协议合法有效。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”三益公司为案涉房屋的权利人，其向徐建明转让部分公司自己建设的房产，于法不悖。双方签订房地产转让合同时，三益公司虽未取得产权登记手续，但转让合同系双方真实意思表示，内容与现行法律法规不相冲突，且徐建明已经实际使用了讼争房产，三益公司对该事实状态予以确认，双方对合同的效力均未持有异议，且目前三益公司也已经取得了房屋产权登记，故认定该合同有效，双方均应当受合同的约束。
关于争议焦点2,三益公司目前是否应当为徐建明办理产权过户登记的问题，徐建明已经依约付清了大部分房款140万元，按照合同约定应当取得房地产权证。庭审中，三益公司亦不反对为徐建明办理产权过户手续，但由于双方所转让的房产因他案涉讼，讼争房屋被法院依法予以查封，在讼争房屋权利存在瑕疵、被查封的现实情况下，三益公司为徐建明办理产权过户登记暂时无法实现。一审法院在释明该现实状况后，徐建明仍然要求继续履行合同，并要求三益公司为其办理产权过户登记手续，故徐建明要求三益公司为其办理案涉房屋的产权过户登记的诉讼请求，目前难以支持。
关于争议焦点3，违约损失能否支持的问题，一审法院认为，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物的所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应当予以支持。”。在本案中，双方在合同第五条约定“甲方须于2014年6月底前为乙方办理国有土地使用权转让手续及房屋所有权登记手续……”且合同第八条对于违约责任作了约定：“如甲方违约，乙方有权终止本协议，甲方除退还所收转让金、赔偿乙方实际损失外，须按转让金总额的10%承担违约责任……”,三益公司因其债务原因，导致目前案涉房屋被查封、至今无法为徐建明办理产权过户登记手续，故责任在于三益公司。关于损失计算标准，徐建明主张三益公司按照年利率6%，于法不悖，依法予以支持；关于计算期间，徐建明主张自2013年10月1日起计算至三益公司实际协助办理完毕上述房屋产权和土地转让登记之日止，一审法院认为，双方均认可在2013年10月三益公司将房屋的钥匙交付给徐建明使用，即已经完成了房屋的交付使用，双方对于交付的房屋是否符合消防验收以及相关违约条款未做明确约定，也未做补充约定，故徐建明主张自消防验收合格后再次交付房屋才视为交付，并因此主张自2013年10月1日起计算违约损失，法院碍难支持。此外，目前暂时无法确定涉案房屋何时可以办理产权过户登记，故关于违约损失，一审法院支持至本判决确定的生效之日止。综上，一审法院暂支持三益公司未能按期为徐建明办理产权过户登记的违约损失，即自2014年7月1日起至判决确定生效之日止按照年利率6%计算已支付房款的140万元的违约损失。
综上，一审法院支持徐建明要求三益公司支付自2014年7月1日起至判决确定的生效之日止按照年利率6%计算已支付房款140万元的违约损失，其余诉讼请求碍难支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百三十条、第一百三十二条，《最高人民法院<关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释>》第三条规定，判决：一、南通三益特种钢有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内支付徐建明自2014年7月1日起至判决确定的生效之日止以140万元为本金按照年利率6%计算的违约损失。二、驳回徐建明的其他诉讼请求。案件受理费25272元，由三益公司负担。
二审中，双方当事人未提交新证据。本院经审理查明，原审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。
本院认为，关于案涉房屋买卖合同的效力问题。根据《最高人民法院<关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释>》第三条，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。据此，尽管三益公司与徐建明签订房屋买卖合同时并未办理产权登记，但不影响双方之间的合同效力。此后，三益公司为案涉房屋办理了产权登记，其作为所有权人有权处分该房屋。三益公司出卖登记于其名下的房屋，并非房地产开发销售行为，无需取得预售许可，三益公司主张案涉房屋买卖合同无效，违背诚实信用原则，于法无据，本院不予支持。
关于诉讼时效及违约金标准的问题。徐建明多次向三益公司主张权利，且本案逾期办证的违约行为持续存在，徐建明主张逾期办证的违约责任，并未超过诉讼时效。至于逾期办证的违约金标准问题，一审法院参照民间借贷中年利率6%的标准计算违约损失并无不当，本院予以支持。
双方在二审审理过程中均认可徐建明在2014年7月1日前向三益公司交款90万元，在2014年7月3日向三益公司交款20万元，在2014年8月29日向三益公司交款15万元，在2014年9月10日向三益公司交款10万元，在2014年9月29日向三益公司交款5万元。故一审判决认定三益公司向徐建明自2014年7月1日起至判决确定的生效之日止以140万元为本金按照年利率6%计算的违约损失存在错误，本院予以纠正。
综上所述，三益公司的上诉请求部分成立，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销如皋市人民法院（2016）苏0682民初11777号民事判决。
二、南通三益特种钢有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内以已付房款为本金按照年利率6%向徐建明支付违约金（其中90万元自2014年7月1日起计算、20万元自2014年7月3日起计算、15万元自2014年8月29日起计算、10万元自2014年9月10日起计算、5万元自2014年9月29日计算），违约金计算至本判决生效之日。
三、驳回徐建明的其他诉讼请求。
如果南通三益特种钢有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费25272元，由南通三益特种钢有限公司负担23000元，徐建明负担2272元；二审案件受理费25272元，由南通三益特种钢有限公司负担23000元，徐建明负担2272元。
本判决为终审判决。
审判长 曹 璐
审判员 高 雁
审判员 陆海滨
二〇一八年三月十九日
书记员 蔡根凤