辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终6058号上诉人（原审原告）：沈阳东北总部基地开发建设有限公司，住所地沈阳市沈北新区蒲河大道888号西三区9号。法定代表人：许为平，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱红，北京大成（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张蕾，北京大成（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：辽宁诚安建设有限公司，住所地沈阳市和平区三好街136号504、505房间。法定代表人：刘波，该公司总经理。委托诉讼代理人：王学勇，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。原审第三人：刘颖，女，1962年4月9日出生，汉族，辽宁诚安建设有限公司经理，住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：王蕴采，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。上诉人沈阳东北总部基地开发建设有限公司（以下称“总部基地公司”）与被上诉人辽宁诚安建设有限公司（以下称“诚安公司”）、原审第三人刘颖房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2016）辽0114民初15303号，向本院提起上诉。本院于2017年6月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。总部基地公司上诉请求：一、请求法院依法改判或撤销一审判决；二、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实错误、适用法律不当。一、案涉购房合同与案涉工程是独立存在的两个合同关系。在案涉37号楼商品房合同签订之前，刘颖（诚安公司实际控制人）就已与总部基地公司签订购房合同，约定购买1号楼房产，并已付购房预付款，后因刘颖认为1号楼面积过大，刘颖提出更换楼号及面积，总部基地公司才与诚安公司签订案涉37号楼房商品房买卖合同，三方约定（总部基地公司、诚安公司、刘颖）将刘颖已付1号楼的购房款转结至案涉房产。整个购楼过程均系诚安公司真实意思表示。而案涉工程是独立的建设工程施工合同关系，与案涉商品房买卖合同关系是独立存在的两个合同关系。二、案涉工程已部分履行，一审法院对该事实认定错误。一审法院认为案涉《沈阳东北总部基地三期7区、8区消防工程合同》为实际履行系错误的。事实上，案涉《沈阳东北总部基地三期7区、8区消防工程合同》虽未签订，但辽宁诚安消防工程有限公司沈阳分公司已完成部分施工内容，关于已施工部分的工程款数额，已由沈阳市中级人民法院（2017）辽01民终1458号民事判决书认为为2,016,809.79元。也就是说，案涉工程实际上已部分履行，且产生2,016,809.79元工程款，该笔款项应依《商品房买卖合同》约定，作为购房款支付给总部基地公司。三、案涉商品房的付款方式不属于附条件的条款，一审法院对该事实认定错误。一审法院错误认定案涉商品房的付款方式是附条件的。所谓附条件是指将来发生的决定法律行为效力的不确定的事实。附有条件的行为称附条件的民事法律行为。条件有一重要特征是：条件是将来的、不确定的、可能发生也可能不发生的事实，具有未来性和或然性。也就是说，条件就是在意思表示中规定民事法律行为的效力，被确定作为条件的事实必须是作出意思表示未发生的将来事实、必须是发生与否不确定的事实。本案中不属于上述附条件行为，本案约定工程款付房款，是一种对工程款资金的使用行为。案涉商品房合同签订时，已确定工程合同名称为《沈阳东北总部基地三期7区、8区消防工程合同》，编号为SY-58（YH）,工程款冲抵购房款为确定的7,667,904.4元。由此可见，案涉工程以及工程款在双方签订《商品房买卖合同》时是能够确定的事实，不属于附条件中不能确定的事实。因此，本案中用工程款支付房款，只是一种付款方式的约定、一种资金使用行为，并非附条件，如果工程款不能足够支付房款，诚安公司应以其他方式进行补足。四、一审判决事实认定错误，导致使用法律错误。如上文所述，一审法院对本案事实认定错误，直接导致原判决适用法律错误。案涉工程已部分履行，所产生的工程款应作为房款支付给总部基地公司，且本案付款方式并不是附条件。法院应适用《合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：”当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。“等规定，判决被上诉人按照合同约定全面履行义务，支付购房款并承担违约责任。综上所述，一审法院对于案件的事实认定错误，适用法律错误，请求二审法院查明事实，作出公正裁决。诚安公司辩称，一、涉案合同与涉案工程并非两个独立合同。诚安公司虽形式上与总部基地公司签署了《商品房买卖合同》，但双方之间并不存在真实的商品房买卖合同关系。签署的《合同》也是基于双方建设工程施工合同关系、总部基地公司欲以房产抵顶工程款这一背景而签署，并且针对可能出现的差额部分，双方也约定了现金方式找差的原则。因此，该《商品房买卖合同》仅仅是工程款结算过程中的一个环节，而非独立的购房行为。在双方不存在真实商品房交易关系的情况下，总部基地公司诉求要求支付购房款不应得到支持。之所以将12区1号更换为12区37号，不是我方认为面积过大才调整，是12区1号的合同当时顶的是总部一期的工程款，后来一期工程款用5区38号顶了，所以才签署12区37号顶的三期工程款。二、总部基地公司三期7区、8区消防工程，因总部基地公司原因停工至今，目前仅完成一小部分施工，并且总部基地公司后续也没有与诚安公司签署施工合同，在工程客观上并未实际推进和施工的情况下，无论是以房抵顶工程款还是以工程款购房，客观上均无法实现。三、根据《补充协议三》第2条关于付款事宜的约定：“首期：沈阳东北总部基地三期7区、8区消防工程在通过整体验收合格后冲抵乙方应付甲方购房款276万元整；二期沈阳东北总部基地三期7区、8区消防工程在通过整体验收合格后六个月并结算完毕后冲抵乙方应付甲方剩余购房款4,907,904.4元。”从上述关于付款的约定来看，双方并非脱离工程施工独立签署的购房合同，而是总部基地公司为替代“现金支付工程款”，而约定在工程整体验收合格后，总部基地公司也不以现金方式支付工程款，而是通过所谓“冲抵”的方式，变相以房产抵顶工程款，那么在本案工程并未实际完成施工、未验收的情况下，更不存在诚案公司另行支付现金买房的问题，从这个角度看，一审法院的论述并无不当。此外，关于一审法院认定《商品房买卖合同》有效的问题，因一审判决驳回总部基地公司诉讼请求，因此诚安公司并未提起上诉，但针对一审法院《商品房买卖合同》有效的认定，诚安公司并不认可。首先，本案并不存在真实的商品房买卖合同关系，如果诚安公司不承揽总部基地公司的消防工程，也不可能签署这个商品房买卖合同，双方只不过是以买房的形式，解决工程款支付的问题。其次，虽然签署《商品房买卖合同》时，双方并未针对总部三期工程签署消防工程施工合同，但双方对诚安公司承揽三期消防工程一事都是认可的，并且诚案公司已经开始了施工，但因总部基地公司原因停工至今，工程客观上没有继续履行。此事从《补充协议三》的付款冲抵约定明显可以看出。由此可见，商品房买卖合同并非独立签署，而是依附于承揽工程这一前提。虽然签署《商品房买卖合同》时工程债权债务的金额并未确定，但这并不影响以房抵顶工程款这一事实。以房抵债合同（代物清偿合同）属于实践性合同而非诺成性合同，标的物交付后合同才成立并生效，未交付的情况下合同不成立更谈不到效力问题。本案中，涉案房产从未交付、合同也未得到履行，总部基地公司无权要求支付购房款。综上所述，上诉人上诉请求并无事实和法律依据，请贵院依法驳回上诉、维持原判。刘颖述称，购房合同在付款方式一栏写明按照补充协议，指的是三期工程协议，三期工程没有签订施工合同也没有结算。刘颖是被上诉人的总经理，没有真实的购房意思表示，案涉房屋不能作为民用，是工业性质，双方协商过程中，上诉人提出没有现金支付，用房屋抵顶工程款。不存在因为面积问题更换抵顶的房屋，一审期间认定的合同效力我们是不服的，判决结果我方认可。我们认为合同是无效的，请求法院除了合同无效外其他的维持原判。总部基地公司向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令诚安公司实际履行双方签订的《商品房买卖合同》，支付购房余款7,667,904.4元及利息（以7,667,904.4元为基数，按中国人民银行同期人民币贷款基准利率标准自2014年8月20日起计至诚安公司实际给付之日止）；2.依法判令诚安公司支付逾期付款违约金1,139,450.59元；3.本案诉讼费用由诚安公司承担。一审法院认定事实:2012年9月28日，总部基地公司与刘颖签订《商品房买卖合同》及补充协议（一）、（二）、（三），约定刘颖购买总部基地公司位于沈阳市沈北新区蒲河大道888号西十二区1号商品房，总价款30,685,441.5元。上述协议签订后，刘颖向总部基地公司支付530,192.6元。2014年10月14日，总部基地公司（甲方）、诚安公司（丙方）以及刘颖（乙方）签订《解除协议》，约定解除甲、乙双方于2012年9月28日签订的《商品房买卖合同》及补充协议，三方确认截至2014年6月4日，乙方向甲方支付现金300,000元、工程款抵顶购房款230,192.6元。三方同意将乙方已向甲方支付的购房款530,192.6元自动转为丙方购买甲方位于沈阳市沈北新区蒲河大道888号西十二区37号的商品房购房款的一部分，剩余购房款详见西十二区37号商品房买卖合同及补充协议。2014年10月30日，总部基地公司、诚安公司签订《商品房买卖合同》，合同约定诚安公司购买总部基地公司位于沈阳市沈北新区蒲河大道888号西十二区37号商品房，总价款为8,198,097元。付款方式及期限详见《补充协议三》。合同第七条约定，买受人（诚安公司）如未按合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加）：1.逾期在60日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人（总部基地公司）支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；2.买受人逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。总部基地公司、诚安公司签订的《付款方式（冲抵）》约定，首期购房款530,192.6元依据双方之前的合同及协议约定，转结至本合同项下予以冲抵。甲、乙双方均同意以双方签订的编号为SY-058（YH）的《沈阳东北总部基地三期7区、8区消防工程合同》中所约定的工程款，冲抵剩余购房款7,667,904.4元。首期：沈阳东北总部基地三期7区、8区消防工程在通过整体验收合格后冲抵乙方应付甲方购房款2,760,000元；二期：沈阳东北总部基地三期7区、8区消防工程在通过整体验收合格后六个月并结算完毕后冲抵乙方应付甲方剩余购房款4,907,904.4元。2016年8月24日，沈阳市沈北新区蒲河大道888号西十二区37号《商品房买卖合同》办理了备案登记。一审法院另查明，总部基地公司、诚安公司及刘颖均表示编号为SY-058（YH）的《沈阳东北总部基地三期7区、8区消防工程合同》未实际履行。诚安公司尚欠总部基地公司购房款7,667,904.4元。一审法院认为，“以房抵账协议”是债务人与债权人所达成的以债务人的或经刘颖同意的将其依法所有的房产归债权人所有，用以清偿债务的协议。以房抵债的本质属性是双方真实意思表示基础上达成的以买卖房屋替代原有的合同履行方式。债务人或因货物买卖、民间借贷等原因而与债权人存在金钱给付义务，为了达到抵消债权债务的效果，为此签订以房抵债的协议。本案中，在总部基地公司、诚安公司签订《商品房买卖合同》时，双方的债权债务尚不确定，不属于诚安公司主张的以房抵账协议。总部基地公司、诚安公司于2014年10月30日签订的《商品房买卖合同》约定诚安公司购买沈阳市沈北新区蒲河大道888号西十二区37号商品房，同时约定了付款方式及期限为：首期购房款530,192.6元转结至本合同项下予以冲抵，《沈阳东北总部基地三期7区、8区消防工程合同》中所约定的工程款冲抵剩余购房款7,667,904.4元。正如买卖双方可以约定贷款方式支付购房款一样，工程款冲抵购房款是双方约定的一种付款方式。商品房买卖是双方真实的意思表示，双方约定了工程款冲抵购房款的付款方式，不违反法律、法规的强制规定，也未损害他人的合法权益，故双方签订的《商品房买卖合同》合法有效。双方约定首期于7区、8区消防工程整体验收合格后冲抵购房款2,760,000元，二期于7区、8区消防工程通过整体验收合格后六个月并结算完毕后购房款4,907,904.4元。该约定系附条件的付款方式，现《沈阳东北总部基地三期7区、8区消防工程合同》未实际履行，付款条件尚未成就，总部基地公司请求诚安公司支付购房款及利息、逾期付款违约金于法无据，一审法院不予支持。判决：驳回原告沈阳东北总部基地开发建设有限公司的诉讼请求。案件受理费79,326.85元，由原告沈阳东北总部基地开发建设有限公司承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。总部基地公司提交了证据一（2017）辽01民终1458号民事判决，证明2014年5月被上诉人开始施工消防工程，2014年7月21日开始停工撤场。正式停工才取得的停工报告。证据二2014年8月25日停工报告复印件，证明三期7、8区工程已于2014年8月份正式停工。诚安公司发表质证意见称，对证据一真实性、合法性、关联性均没有异议。证据二因停工报告是上诉人办理的，其不清楚，但停工时间是2014年7月21日。三期当时没有签订施工合同，7月份又停工了，产生了200万左右的消防工程款，10月份签订的商品房买卖合同和补充协议，后来签订的商品房买卖就是为了抵顶前期的工程款。刘颖质证意见同诚安公司质证意见。根据各方的举证和质证本院对于沈阳东北总部基地三期7区、8区消防工程于2014年7月21日停工予以确认。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，沈阳东北总部基地三期7区、8区消防工程于2014年7月21日停工。总部基地公司因与辽宁诚安消防工程有限公司沈阳分公司建设工程施工合同纠纷一案，经沈阳市沈北新区人民法院（2016）辽0113民初1329号民事判决，判决总部基地公司给付辽宁诚安消防工程有限公司沈阳分公司工程款2,016,809.79元及利息（自2016年3月11日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算利息至本判决确定给付之日止），总部基地公司不服向本院提起上诉，本院作出（2017）辽01民终1458号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。本院认为，上诉人与被上诉人达成《沈阳东北总部基地三期7区、8区消防工程合同》后，被上诉人于2014年5月开始施工，并于2014年7月21日停工。后双方于2014年10月14日签订了《商品房买卖合同》，从商品房买卖合同约定的付款方式来看，双方签订该《商品房买卖合同》的目的系用商品房价款抵顶工程价款，且商品房付款进度与施工进度有关。现因该消防工程在2014年7月21日停工后未再继续施工，已完工程经本院生效判决确认工程款为2,016,809.79元，该金额不足以抵顶双方合同约定的《商品房买卖合同》及《付款方式（冲抵）》的金额，双方针对《商品房买卖合同》中约定的付款方式未再达成新的合意，且被上诉人对双方系房屋买卖关系不予认可，亦不同意履行商品房买卖合同，故一审法院驳回上诉人要求继续支付剩余房款的请求并无不当。综上所述，一审判决并结果无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费79,326.85元，由沈阳东北总部基地开发建设有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 李 妍审判员 韩彩霞审判员 姜会军二〇一七年七月十一日书记员 路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。