上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪0110民初3570号
原告：方芳，女，1979年6月8日出生，汉族，住上海市普陀区。
委托诉讼代理人：杨立阳，上海世韬律师事务所律师。
被告：ＸＸ敏，男，1965年12月19日出生，汉族，住上海市杨浦区。
被告：上海保辉房地产开发有限公司，住所地上海市杨浦区。
法定代表人：林隆彬，董事长。
委托诉讼代理人：章桢，上海瑾之润律师事务所律师。
原告方芳与被告ＸＸ敏、上海保辉房地产开发有限公司(以下简称保辉公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告方芳的委托诉讼代理人杨立阳、被告ＸＸ敏、被告保辉公司委托诉讼代理人章桢到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
方芳向本院提出诉讼请求：1、方芳与ＸＸ敏、保辉公司于2015年5月20日签订的《上海市房屋租赁合同》及补充条款于2017年6月19日解除；2、ＸＸ敏、保辉公司共同退还押金142,400元；3、ＸＸ敏、保辉公司共同向方芳支付违约金142,400元；4、ＸＸ敏、保辉公司共同向方芳赔偿装修损失520,889元；5、ＸＸ敏、保辉公司共同向方芳赔偿经营损失400,000元；6、ＸＸ敏、保辉公司共同返还因多计算房屋面积而收取的房租、物业费105,288元；7、ＸＸ敏、保辉公司共同赔偿方芳被工商行政管理部门处罚的损失100元。事实和理由：2015年5月20日，ＸＸ敏作为保辉公司代理人与方芳签订了《上海市房屋租赁合同》及补充条款，约定保辉公司将上海市杨浦区国安路XXX-
XXX号房屋(以下简称系争房屋)出租给方芳作为商业使用，建筑面积520平方米，租期自2015年8月20日至2019年7月31日，租金4.5元每天每平方米，每月71,200元，物业管理费5元每月每平方米，每月2,600元，合计73,800元。租金自第二年起每年在上一年的基础上递增5%。租赁保证金相当于二个月的租金，共计142,400元。补充条款约定方芳经营该房而需办理的营业执照、许可证等由方芳自行负责解决，ＸＸ敏与保辉公司有义务配合提供现有文件。然ＸＸ敏与保辉公司至今未将系争房屋的产证提供给方芳，ＸＸ敏与保辉公司的该违约行为致使方芳租赁的商铺无法办理工商营业执照并受到行政处罚、被禁止从事经营活动，给方芳造成重大损失。方芳多次通知ＸＸ敏与保辉公司要求其履行合同义务提供产证，然ＸＸ敏与保辉公司均未予理会。2017年6月8日，方芳曾起诉至法院提出要求解除合同等诉请，2017年6月19日法院组织方芳、ＸＸ敏与保辉公司谈话过程中，ＸＸ敏与保辉公司均表示合同无法继续履行，同意解除租赁合同，故租赁合同已于2017年6月19日解除。因合同解除系ＸＸ敏与保辉公司违约所致，根据租赁合同第5-2条，租赁关系终止时，在结清所有费用并交还房屋后，ＸＸ敏与保辉公司应退还押金142,400元。根据合同第13-5条的约定，ＸＸ敏与保辉公司擅自提前收回房屋的，应支付与保证金同等数额的违约金，故要求ＸＸ敏与保辉公司支付违约金142,400元。根据评估报告，方芳对系争房屋的装修残值为520,889元，要求ＸＸ敏与保辉公司赔偿。自2016年5月18日工商行政部门责令方芳停止经营以后，方芳自2016年5月20日开始计算租金损失至2017年3月19日，按照租赁合同的约定，租金损失为712,160元，然方芳现只主张400,000元。租赁合同约定的建筑面积为520平方米，然实际上系争房屋面积为480.64平方米，故要求ＸＸ敏与保辉公司退还多收的租金100,958.4元，物业费4,239.6元，共计105,288元。方芳被工商行政部门处罚100元，该损失亦应由ＸＸ敏与保辉公司赔偿。综上，诉至法院做如上诉请。
ＸＸ敏辩称，同意双方签订的租赁合同于2017年6月19日解除，但因为是方芳提出解除合同，租赁合同的补充协议中明确系争房屋暂时没有产证，方芳对此是明知的，方芳以ＸＸ敏未提供产证为由解除合同系方芳违约，ＸＸ敏并无违约，故不同意退还押金，也不同意赔偿违约金。对于评估报告关于装修残值的评估价格没有异议，但因方芳违约，故不同意进行赔偿。方芳一直正常经营至今，不同意赔偿经营损失。对于房租和物业费是双方协商后确认的，故不同意退还租金和物业费。不同意赔偿方芳被工商行政部分处罚的100元，因为办不出营业执照并非ＸＸ敏的责任。租赁合同上保辉公司的图章系ＸＸ敏伪造与私刻，与保辉公司无关。签订合同时因方芳提出要保辉公司作为出租人，于是便在方芳签好名的租赁合同上盖上了私刻的保辉公司公章。
保辉公司辩称，不同意方芳要求保辉公司承担责任的所有诉请。因方芳提供的租赁合同及补充协议上保辉公司的公章是ＸＸ敏自行伪造，保辉公司对该合同及补充协议的内容均不知晓，也不予认可，故保辉公司不应当承担责任。
本院经审理认定事实如下：上海市杨浦区政立路XXX弄XXX号等房屋权利人系中国人民解放军空军房地产管理局上海房地产管理处，具体地址为：政立路XXX弄XXX-
XXX号、XXX号、国安路59、63、67、71、75、79、83、87、99、103、107、111、115、119、123、127号，由保辉公司与部队合作开发，保辉公司包建包销。
2015年5月，保辉公司与案外人陆某签订了《上海市房屋租赁合同》，约定保辉公司将上海市杨浦区国安路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号房屋出租给陆某作为商业使用，建筑面积480.64平方米。租期自2015年6月1日至2018年5月30日，租金每月55,554元，物业管理费每月2,403元，租金自第二年起每年在上一年的基础上递增5%。
2015年5月20日，保辉公司作为出租人(甲方)与方芳作为承租人(乙方)签订了《上海市房屋租赁合同》，约定甲方将上海市杨浦区国安路XXX-
XXX号房屋出租给乙方作为商业使用，建筑面积520平方米，租期自2015年8月20日至2019年7月31日，租金4.5元每天每平方米，每月71,200元，物业管理费5元每月每平方米，每月2,600元，合计73,800元。租金自第二年起每年在上一年的基础上递增5%。租金及物业费每三个月交付一次，先付后用。租赁保证金相当于二个月的租金，共142,400元。第5-2条在租赁期满租赁关系终止时，乙方在结清所有费用并如期交还房屋后，且乙方依照合同约定交还房屋且乙方没有任何违反本合同规定的行为，甲方应在乙方交还该房屋后30天内将保证金及任何其他尚未退还的保证金(如有)一次性无息退还乙方；第13-5条租赁期间，非本合同规定的情况，甲方中途擅自解除本合同，擅自提前收回该房屋的，甲方除退还乙方交付的租赁保证金外，还应支付与乙方交付的保证金同等数额的违约金给乙方；补充条款第2.1条甲方取得产权人的合法授权出租该房屋，乙方对此没有异议。乙方经营该房屋而需要办理的营业执照、许可证等由乙方自行负责解决，甲方仅有义务配合提供现有文件。证照办理的结果与甲方无关，乙方不得以此提出甲方的任何权利主张。该房暂无房产证。合同尾部，ＸＸ敏在代理人处签字，保辉公司的公章系ＸＸ敏伪造私刻。方芳去系争房屋进行了实地查看后签署该合同。
合同签订后，方芳向ＸＸ敏支付了押金142,400元，并对系争房屋进行了装修。方芳向ＸＸ敏支付了截至2017年3月19日之前的租金和物业费，之后未再支付。
2016年7月28日，上海市杨浦区市场监督管理局出具行政处罚决定书，载明：当事人租赁上海市杨浦区国安路XXX号作为经营场所，擅自从2015年9月1日起，在未经登记机关核准登记领取营业执照的情况下，无照从事洗染服务经营。至案发，当事人没有违法所得，处罚款100元。
2017年3月1日，方芳向ＸＸ敏与保辉公司发送短信及书面通知，主要内容：ＸＸ敏代表保辉公司与本人于2015年5月20日签署《上海市房屋租赁合同》及补充条款，将坐落于上海市杨浦区国安路XXX-
XXX号的房屋出租给本人，合同中明确约定该房屋暂无房产证，同时约定贵司与何先生有义务向本人提供办理营业执照所需文件，且ＸＸ敏先生多次向本人承诺，若产证下来会立即将产证交付本人。然本人多次催促，时至今日，贵公司及何先生仍未将房产证给予本人。由于您的违约行为(未提供房产证)，致使本人经营的商铺被工商局处罚，造成严重损失。现正式通知您：1、请收到本通知后2日内向本人提供上述出租房屋的房产证；2、由于贵司及何先生未提供房产证，而给本人造成的损失，由贵司及何先生承担；3、由于贵司及何先生违约在先，且给本人造成损失，故本人有权在贵司及何先生履行合同义务前，暂不支付房租。特此通知。
2017年6月8日，方芳曾向本院起诉要求解除方芳与ＸＸ敏、保辉公司之间的租赁合同，2017年6月21日，方芳申请撤回起诉，当日，本院作出(2017)沪0110民初12452号民事裁定书。
审理中，1、方芳申请对系争房屋装修费现值和残值进行评估。2017年11月29日，上海华瑞建设经济咨询有限公司出具《关于国安路XXX-
XXX号房屋装修造价及残值的鉴定报告》，鉴定结论：系争房屋装修造价为837,351元，残值为520,889元。评估费30,000元，已由方芳预缴。
2、ＸＸ敏称系争房屋系由保辉公司出租给陆某，再由陆某转租给ＸＸ敏，但陆某与ＸＸ敏之间的租赁合同已找不到无法提供。保辉公司称系争房屋由保辉公司出租给陆某，知道实际由ＸＸ敏在使用，也是由ＸＸ敏向保辉公司支付房租，但不清楚陆某与ＸＸ敏之间是如何操作的。另，方芳称系争房屋目前部分实际经营馒头店与馄饨店。ＸＸ敏称四个门面目前均在营业，分别经营奶茶店、馄饨店及洗衣店。保辉公司称鉴定时四个门面都在经营，目前经营状况不清楚。
3、经法院释明，ＸＸ敏表示对方芳所欠系争房屋的房租在本案中不提出反诉，但保留诉权。
本院认为，行为人没有代理权以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。方芳与保辉公司于2015年5月20日就系争房屋签订了租赁合同，该合同落款处虽盖有保辉公司的公章，但该公章系ＸＸ敏自行伪造，且现保辉公司不予认可，故该租赁合同无效。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故方芳应当返还占用的系争房屋，因保辉公司认可其将系争房屋出租给陆某期间，由ＸＸ敏实际使用并交付租金，故可以认定系争房屋原由ＸＸ敏实际使用，且系争房屋由ＸＸ敏交付给方芳，故方芳应将系争房屋返还给ＸＸ敏。因双方签订的合同无效，故方芳以合同约定为由主张违约金的诉请，不予支持。
对于方芳要求ＸＸ敏、保辉公司共同退还押金142,400元的请求，根据房屋租赁的惯例，押金系在承租人返还房屋、结清所有费用后退还，故ＸＸ敏应在方芳返还系争房屋并结清所有费用后向方芳返还押金142,400元。
对于方芳诉请的装修损失，经司法鉴定，系争房屋装修残值为520,889元，因租赁合同无效系ＸＸ敏的过错所致，故ＸＸ敏应承担相应的赔偿责任，因此ＸＸ敏应赔偿方芳装修损失520,889元。
对于方芳主张的经营损失400,000元，因方芳实际使用系争房屋并经营至今，且经营风险应当由经营者自行承担，故芳芳向要求ＸＸ敏、保辉公司共同赔偿经营损失400,000元的请求，于法无据，本院不予支持。
对于方芳要求ＸＸ敏、保辉公司共同返还因多计算房屋面积而收取的房租、物业费105,288元。鉴于方芳在签订租赁合同前对系争房屋进行过实地查看，当时系争房屋尚无小产证，故系争房屋的面积及房屋租金、物业费均系方芳与ＸＸ敏在签订租赁合同时一致确认，故不存在多计算房屋面积而收取的房租、物业费，因此，对该诉请本院不予支持。
对于方芳要求ＸＸ敏、保辉公司共同赔偿被工商行政部门处罚的100元，因方芳在签订租赁合同时明知系争房屋暂无小产证，故对系争房屋无法办理营业执照而受到的处罚应自行承担，因此本院对其该项请求，难以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十八条、第五十八条之规定，判决如下：
一、方芳与ＸＸ敏(以上海保辉房地产开发有限公司名义签订)于2015年5月20日就上海市杨浦区国安路XXX-
XXX号房屋签订的《上海市房屋租赁合同》及补充条款无效；
二、方芳应于本判决生效之日起十日内搬离上海市杨浦区国安路XXX-XXX号房屋，并将该房屋返还给ＸＸ敏；
三、ＸＸ敏应于与方芳就租赁上海市杨浦区国安路XXX-XXX号房屋结清所有费用后十日内返还方芳房屋押金142,400元；
四、ＸＸ敏应于本判决生效之日起十日内赔偿方芳装修损失520,889元；
五、方芳的其余诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16,868元，减半收取计8,434元，由方芳负担4,167元，ＸＸ敏负担4,267元。评估费30,000元，由ＸＸ敏负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 金 玮
二〇一八年四月二十六日
书记员 施政达
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。