上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0107民初9083号
原告上海渠晨房地产开发有限公司，住所地上海市虹口区。
法定代表人ＸＸ飞。
委托代理人陈佳佳、胡云华，上海嘉富诚律师事务所律师。
被告上海玄远律师事务所，住所地上海市。
负责人王德富。
被告王德富，男，1942年12月8日出生，汉族，户籍地上海市长宁区。
委托代理人叶建中，上海玄远律师事务所律师。
被告上海地优汽车销售服务有限公司，住所地上海市金山区。
法定代表人张杨。
原告上海渠晨房地产开发有限公司与被告上海玄远律师事务所、王德富、上海地优汽车销售服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海渠晨房地产开发有限公司的委托代理人陈佳佳、被告王德富(并作为被告上海玄远律师事务所的负责人)到庭参加诉讼。被告上海地优汽车销售服务有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海渠晨房地产开发有限公司诉称，2014年，原告与被告上海玄远律师事务所签订《上海市房屋租赁合同》，约定原告向其出租位于上海市普陀区长寿路XXX号XXX、XXX、XXX室房屋(以下简称系争房屋)，建筑面积257.74平方米，用途为办公，租期自2014年2月1日起至2016年1月31日止，日租金人民币2.5元/平方米(以下币种均为人民币)，月租金19599元/平方米，租金应于每月1日前支付，每三个月支付一次，先付后用。协议签订后，原告按约提供了系争房屋，被告上海玄远律师事务所在租赁期间未按合同约定支付租金并屡次拖欠。2016年7月11日，被告上海玄远律师事务所出具《欠租还款计划及承诺书》，就截止至2016年7月31日所欠原告租金及违约金780226.51元作出如下承诺：2016年7月5日之前支付欠款20万元，余款于2016年9月30日前支付，如不能按上述计划还款，逾期三日腾空租赁房屋，如不能如期腾空，同意支付欠款20%作为违约金。同日，被告王德富出具《连带责任担保书》，作为担保人承诺对被告上海玄远律师事务所的债务承担连带责任。2016年7月19日，被告上海地优汽车销售服务有限公司出具《连带责任担保书》，作为担保人承诺对被告上海玄远律师事务所的债务承担连带责任。上述协议签订后，三被告均未按约履行，被告屡次违约行为严重损害了原告的财产权益，违背了合同约定及法律规定。现原告诉至法院，请求判令：1、被告上海玄远律师事务所立即迁出系争房屋；2、被告上海玄远律师事务所立即向原告支付结算至2016年7月31前拖欠的租金(房屋使用费)及违约金共计人民币780226.51元；3、被告上海玄远律师事务所立即向原告支付房屋使用费，自2016年8月1日起至实际搬出租赁房屋之日止；4、被告上海玄远律师事务所立即向原告支付逾期付款违约金至实际支付完毕拖欠租金、使用费之日止；5、被告上海玄远律师事务所立即向原告支付违约金156045.3元；6、被告王德富、上海地优汽车销售服务有限公司对上述付款义务承担连带支付责任；7、本案诉讼费由被告承担。
被告上海玄远律师事务所、王德富共同辩称，第一，被告上海玄远律师事务所欠付租金的情况属实，希望原告能够宽限被告至今年年底前搬出，同意支付原告诉讼请求第二项金额，但要求原告退还保证金；第二，租赁期间，原告曾采取过临时断电措施，今年2月开始持续停电至今，导致被告无法正常使用系争房屋，故原告诉讼请求的房屋使用费应当予以调整；第三，被告王德富应仅对诉讼请求第二项承担连带责任；第四，原告诉讼请求第四、五项违约金标准过高，要求法院进行调整。
被告上海地优汽车销售服务有限公司未作答辩。
经审理查明，系争房屋产权人为原告。2014年1月，原告(出租方、甲方)与被告上海玄远律师事务所(承租方、乙方)签订《上海市房屋租赁合同》(落款由被告王德富在负责人处签名，被告上海玄远律师事务所后加盖公章)，约定原告将系争房屋出租给被告上海玄远律师事务所，租赁期自2014年2月1日至2016年1月31日止；月租金为19599元，乙方应于每月1日前向甲方支付租金，每三个月支付一次，每次支付三个月租金，先付后用，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的20%支付违约金；乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为一个月的租金即19599元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。
协议签订后，原告按约将系争房屋交付被告上海玄远律师事务所使用，然被告上海玄远律师事务所多次逾期支付租金。
2016年7月11日，被告上海玄远律师事务所(欠款人)向原告(债权人)出具《欠租还款计划及承诺书》，确认至2016年7月31日尚欠租金及违约金780226.51元，欠款人作出如下还款计划及承诺：1、欠款人保证于2016年7月25日前支付欠款20万元，余款于2016年9月30日前支付；2、欠款人承诺如不能按上列还款计划还款，逾期三日之内腾空租赁的房屋，如不能如期腾空清退租赁房屋，则同意债权人加收欠款20%的违约金。
同日，被告王德富出具《连带责任担保书》，自愿为被告上海玄远律师事务所拖欠原告租金及违约金780226.51元承担法律上的连带担保责任。
2016年7月19日，被告上海地优汽车销售服务有限公司出具《连带责任担保书》，自愿为被告上海玄远律师事务所拖欠原告租金及违约金780226.51元承担法律上的连带担保责任。
上述协议签订后，三被告均未按约履行，被告上海玄远律师事务所使用系争房屋并欠付租金、违约金等费用至今。
现原告诉至本院，请求判决如其诉请。
庭审中，原告否认对系争房屋采取过停电措施，不同意减免使用费。原告同意在被告上海玄远律师事务所搬离系争房屋、支付欠租以及违约金时将保证金19599元予以抵扣。
本院认为，原告与被告上海玄远律师事务所就系争房屋签订的《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，应依约履行。原告将系争房屋交付被告上海玄远律师事务所使用，被告上海玄远律师事务所理应按约支付租金。根据本院查明的事实，被告上海玄远律师事务所在合同履行过程中存在欠付租金的行为，构成违约，应根据其与原告签订的《欠租还款计划及承诺书》约定履行。然被告上海玄远律师事务所至今未按约履行，原告根据《欠租还款计划及承诺书》主张被告上海玄远律师事务所搬离房屋、支付欠租及违约金780226.51元的诉讼请求，符合约定，本院予以支持。关于原告主张的上述欠款20%的违约金以及2016年8月之后新增的逾期付租违约金，被告上海玄远律师事务所对此申请减免，考虑到约定的违约金标准过高，本院结合本案实际情况酌情予以确定。因《欠租还款计划及承诺书》结算至2016年7月31日，而被告上海玄远律师事务所至今仍使用系争房屋，故本院对原告主张自2016年8月1日至实际搬离之日止的使用费的诉讼请求予以支持。关于使用费的标准，被告上海玄远律师事务所辩称因原告采取了断电措施，使用费应当予以减免，原告予以否认，被告上海玄远律师事务所对此未提供证据予以证明。本院认为被告上海玄远律师事务所系专业从事法律服务的机构，对其主张应当具有提供证据的能力，且该证据不属于因客观原因无法取得的类型，考虑到被告上海玄远律师事务所使用系争房屋用于办公，并一直使用至今，综上本院对该辩称意见不予采信。关于原告主张被告王德富与被告上海地优汽车销售服务有限公司对全部付款义务全部承担连带责任的诉讼请求，与《连带责任担保书》的约定不符，本院对其中合理部分予以支持。原告同意一并处理保证金，本院予以判明。被告上海地优汽车销售服务有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃全部诉讼答辩权利，不影响本案的依法裁判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告上海玄远律师事务所应于本判决生效之日起十日内搬离上海市普陀区长寿路XXX号XXX、XXX、XXX室房屋；
二、被告上海玄远律师事务所应于本判决生效之日起十日内支付原告上海渠晨房地产开发有限公司截止至2016年7月31日止的租金、违约金共计人民币780226.51元；
三、被告王德富与被告上海地优汽车销售服务有限公司对上述第二条主文中的付款义务承担连带责任；
四、被告上海玄远律师事务所应于本判决生效之日起十日内支付原告上海渠晨房地产开发有限公司自2016年8月1日至实际搬离之日止的房屋使用费(按月租金人民币19599元计)；
五、被告上海玄远律师事务所应于本判决生效之日起十日内支付原告上海渠晨房地产开发有限公司违约金人民币200000元；
六、原告上海渠晨房地产开发有限公司应于被告上海玄远律师事务所搬离上述房屋、付清上述款项当日退还被告上海玄远律师事务所保证金人民币19599元；
七、对原告上海渠晨房地产开发有限公司其余的诉请不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费人民币18058元，由原告负担人民币3058元，被告上海玄远律师事务所负担人民币15000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 朱 骏
审 判 员 陈文丽
人民陪审员 葛秀宝
二〇一七年十一月三十日
书 记 员 陈文渊
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。