江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）赣中民一初字第62号
原告李升宇。
委托代理人韩良人，江西客家人律师事务所律师，特别授权代理。
委托代理人熊德慧，江西客家人律师事务所律师，特别授权代理。
被告钟建红。
委托代理人曹孟明，江西剑绅律师事务所律师，特别授权代理。
第三人赣州世纪银鑫家具大市场开发有限公司。
法定代表人黎俊良，总经理。
原告李升宇与被告钟建红、第三人赣州世纪银鑫家具大市场开发有限公司（以下简称世纪公司）执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李升宇及其委托代理人韩良人、熊德慧，被告钟建红及其委托代理人曹孟明，第三人世纪公司法定代表人黎俊良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李升宇诉称：因第三人的投资人黎泰成欠胡某某债务21839506元，第三人同意并自愿以“黄金世纪·赣南卫浴城”十间商铺作价21774807元为黎泰成抵偿债务，且经胡某某的指定直接将其中1-12#商辅作价2807440元抵偿给胡某某的债权人即原告。2014年4月17日，第三人与原告签订了《商品房认购协议》，并向原告开具购房款2807440元的收据一张。当日第三人即将1-12#商辅交付原告占有，原告也以该商辅与赣州市汇诚商业管理服务有限公司（以下简称汇诚商业公司）签订《赣南家居卫浴城运营委托同意书》。时隔11天后即2014年4月28日，因贵院（2012）赣中民二初字第11号民事判决发生法律效力且经申请执行人王某某申请，贵院下达（2012）赣中执字第52-3号执行裁定书，裁定查封被执行人即本案第三人在黄金世纪楼盘的商铺和公寓，其中包括原告购置的1-12#商辅。2014年12月3日第三人出具证明，认可与原告签订的《商品房认购协议》有效，同意履行该商辅买卖合同关系，但由于贵院查封1-12#商辅的裁定，导致第三人无法与原告签订正式房屋买卖合同和办理产权过户登记手续。原告不服所购商辅被查封，于2014年12月4日向贵院提出执行异议。2015年10月15日，贵院作出（2012）赣中执字第52-6号执行裁定，变更申请执行人为钟建红。后于2015年11月30日向原告送达（2015）赣中执复字第30号执行裁定书，驳回原告的执行异议。原告认为，对于贵院查封的第三人开发的1-12#商辅，原告已经与第三人签订《商品房认购协议》，并依据《合同法》规定的债务抵销方式履行了全部房款支付义务，因此原告属于善意第三人，贵院将第三人开发的1-12#商辅，以（2012）赣中执字第52-3号执行裁定书予以查封，侵犯了原告的财产权，应予以纠正。依据《民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十八条等规定，请求法院依法判决确认原告因系买受人而依法享有对“黄金世纪·赣南家居卫浴城”1-12#商辅的实体权利，并请求解除对该商辅的查封，本案诉讼费由被告承担。
被告钟建红辩称：涉案《商品房认购协议》内容自相矛盾。该《商品房认购协议》中第四条约定原告需向第三人支付认购定金10万元，而根据原告提供的收款收据显示，原告在签订协议当日已一次性支付全部价款，两种付款方式自相矛盾，该《商品房认购协议》存在明显的造假行为。且涉案《商品房认购协议》中第五条明确约定原告与第三人应于2014年4月24日前签订《赣州市商品房买卖合同》，而（2012）赣中执字第52-3号执行裁定书下达的时间为2014年4月28日，若该《商品房认购协议》是真实的，也无法影响该商铺签订正式买卖合同和办理产权过户登记手续。由此可见，原告提供的《商品房认购协议》纯属虚构。（2015）赣中执复字第30号执行裁定书合法有效，应当作为本案的定案依据。首先，在人民法院查封涉案商铺之前，原告与第三人未签订合法有效的书面买卖合同，《商品房认购协议》与《商品房买卖合同》在法律意义上是两个截然不同的概念，涉案《商品房认购协议》不能视为商品房买卖合同。其次，在人民法院查封之前，原告并未占有涉案商铺，原告非法占有涉案商铺的时间为2014年12月23日。再次，如果涉案《商品房认购协议》是真实的，也无法影响该商铺签订正式买卖合同和办理产权过户登记手续。综上，原告的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等相关法律法规，请法院依法驳回原告的全部诉讼请求，并承担本案的诉讼费用。
原告李升宇向本院提交了以下证据：一、原告身份证复印件一份，欲证明原告李升宇的自然人身份信息情况，具有本案诉讼主体资格。二、《商品房认购协议》、《收款收据》、《对帐单》、《购房明细情况表》各一份，欲证明：1、原告与世纪公司在2014年4月17日就赣南家居卫浴城1楼1-12#商铺签订了《商品房认购协议》，双方形成了商铺买卖合同关系；2、因世纪公司投资人黎泰成欠胡某某债务，世纪公司同意并自愿将赣南卫浴城十间商辅作价21774807元为黎泰成抵偿债务，并按胡某某指定抵偿给他的债权人，其中赣南卫浴城1楼1-12#商辅作价2807440元抵偿给原告。因此，原告以债务抵销方式支付了协议约定的购房全额款项2807440元。三、《赣南家居卫浴城商铺运营委托同意书》、赣州汇诚商业运营管理服务有限公司《证明》、《赣南家居卫浴城商铺委托合同》、《入伙通知书》、商铺面积差的补交房款收据、商铺租金及管理费明细表、支付租金的银行转账明细清单、入伙确认书、管理费收据各一份，欲证明：1、原告2014年4月17日在与世纪公司签订《商品房认购协议》后，实际占有1楼1-12#商辅，并与赣州汇诚商业运营管理服务有限公司签订运营委托同意书；2、原告为1-12#商辅向世纪公司补交面积差价房款人民币1520元；3、原告购置1-12#商辅后，已收取因委托运营的房租收益。四、赣州市中级人民法院（2012）赣中执字第52-3号《民事裁定书》、《协助执行通知书》各一份，欲证明赣州市中级人民法院2014年4月28日查封了由原告购置的赣南卫浴城1楼1-12#商辅。因该商辅被查封，导致世纪公司无法与原告签订正式的房屋买卖合同和办理产权过户登记手续。五、赣州市中级人民法院（2012）赣中民二初字第11号《民事判决书》一份，欲证明依据《民事判决书》判决内容第三项，证实被执行人世纪公司对王某某仅承担土地抵押的担保责任。可见，世纪公司仅以土地使用权对王某某承担抵押担保责任。世纪公司并不是以商辅提供抵押物担保，或作为保证人承担连带还款责任。赣州市中级法院查封的1-12#商辅不属于世纪公司应向王某某承担连带责任的财产范围。六、赣州市中级人民法院（2012）赣中执字第52-4号《民事裁定书》、《协助执行通知书》各一份，欲证明赣州市中级人民法院2014年5月解除了原先查封的世纪公司部分商辅。现除原告购置的1楼1-12#商辅外，仍查封有29间商辅，3间公寓。七、世纪公司《证明》一份，欲证明：1、世纪公司认可与原告签定的《商品房认购协议》有效，同意履行1楼1-12#商辅的买卖合同关系；2、因1-12#商辅被法院查封，导致世纪公司无法与原告签订正式的房屋买卖合同和办理产权过户登记手续。八、执行裁定书一份，欲证明：1、原告因1-12#商辅被查封，提起执行异议后被裁定驳回；2、赣州市中级人民法院2015年10月15日裁定变更申请执行人为钟建红。（已核对证据原件）。九、赣州市城乡规划建设局开发区分局《建设工程规划许可证》，欲证明第三人世纪公司“黄金世纪·赣南卫浴城”项目取得建筑工程规划许可的时间为2013年5月6日。十、《工程施工图设计文件审查合格书》，欲证明“黄金世纪·赣南卫浴城”项目的工程施工图设计文件在2013年5月23日通过审查合格。十一、赣州开发区发展规划局（2013）90号批复，欲证明第三人世纪公司在“黄金世纪·赣南卫浴城”取得立项批复的时间为2013年5月29日。十二、案涉工程的《建筑工程施工许可证》欲证明第三人“黄金世纪·赣南卫浴城”项目取得建筑工程施工许可的时间是2013年7月12日。十三、《黄金世纪工程中标通知书》、《建设工程施工合同》，欲证明第三人就“黄金世纪·赣南卫浴城”项目与施工单位在施工合同中约定的开工时间在2013年7月以后。以上五组证据共同证实，第三人世纪公司开发的“黄金世纪·赣南卫浴城”项目的开始建设时间是2013年7月以后。第三人世纪公司在2011年向原债权人王某某提供土地使用权抵押时，该土地上尚无建设工程项目的建筑物。原告李升宇在“黄金世纪·赣南卫浴城”购置的1-12#商铺系在办理土地抵押登记后，即2013年7月份以后开始建设的新增建筑物。
被告对证据一的真实性、合法性不持异议，本院予以认定。被告对其关联性持有异议。本院认为，证据一可以证明原告的证明对象，本院对其关联性予以认定。被告对证据二、三、七的证据“三性”持有异议。本院认为，上述证据，第三人世纪公司不持异议，被告亦无提交相反证据予以证明，故本院对其证据真实性、合法性予以认定，但上述证据对本案的处理不具有关联，本院对其关联性不予认定。被告对证据四、五、六、八不持异议，本院予以认定。被告认为证据九至证据十三已过举证期限，不予质证。本院认为，证据九至证据十三加盖了赣州市城建档案馆档案利用专用章，本院对其真实性、合法性予以认定，但上述证据对本案的处理不具有关联，本院对其关联性不予认定。
被告钟建红未向本院提交证据。
经审理查明：2014年4月，第三人世纪公司的投资人黎泰成与胡某某签订了一份《对账单》，其内容为：“截止2014年3月23日，黎泰成先生欠胡某某先生借款本息余额为21839506元。经双方协商，由胡某某先生方员工谢某某等人购买黎泰成先生方开发的黄金世纪-
赣南卫浴城店面10间，房款总计21774807元，此房款用于抵偿黎泰成先生向胡某某先生借款本息21839506元。抵偿后黎泰成先生还欠胡某某先生借款本息余额为64699元。请双方签字确认，本对账单一式二份，双方各执一份。附1、黎泰成贷款计息表1。2、黎泰成贷款计息表2。3、购房明细情况表”。其中的《购房明细情况表》载明：“购房户名李升宇，购房编号1-12号，面积73.88平方米，单价38000元，房价总额2807440元”，即胡某某在该表中指定黎泰成将“黄金世纪·赣南卫浴城”中的1-12#商铺作价抵偿给胡某某的债权人原告李升宇。2014年4月17日，原告李升宇与第三人世纪公司签订了《商品房认购协议》，协议约定原告李升宇认购第三人世纪公司“黄金世纪·赣南卫浴城”第1幢12号商铺1间，面积73.88平方米，单价38000元，房价总额2807440元。预订期为7天，原告李升宇应于2014年4月24日前与第三人世纪公司签订《赣州市商品房买卖合同》。同日，第三人世纪公司向原告开具了一张已收购房款2807440元的收据。原告于同日与赣州市汇诚商业管理服务有限公司（以下简称汇诚公司）签订了一份《赣南家居卫浴城商铺运营委托同意书》，合同约定：原告购买位于赣州市金东南路“黄金世纪·赣南卫浴城”1楼12号商铺，原告委托汇诚公司管理，委托经营期限为5年，委托时间起始日以实际交付时间为准。自本委托书签订之日起，原告同意该物业按时交付给汇诚公司。在本委托书有效期内，原告同意将该物业不可撤销地全权委托汇诚公司进行统一委托招租、统一全国招商、统一经营管理的专业市场管理服务，且不参与、不干涉经营管理，委托权已包括但不限于下列三项：1、决定和修改物业的经营定位。2、经营范围和方式。3、委托期内商铺租金定价及递增。具体委托事项及约定条款详见原告与汇诚公司另行签订的《赣南家居卫浴城商铺委托合同》。本同意书与《赣南家居卫浴城商铺委托合同》具有同等法律效力。2014年4月28日，王某某诉廖某某、世纪公司、江西科慧电池新能源有限公司民间借贷纠纷一案，本院作出（2012）赣中民二初字第11号民事判决，该判决查明，2011年8月8日，王某某为贷款人、廖某某为借款人、世纪公司为担保人三方签订《担保借款协议书》，世纪公司以其位于赣州市经济技术开发区客家大道金东路西侧的国有土地使用权为廖某某向王某某借款提供抵押担保，担保期间从2011年8月23日起至2012年2月29日止。该判决主文为：“一、廖某某于本判决生效后10日内向王某某偿还借款本金3000万元及利息……；二、……；三、世纪公司以其位于赣州市经济技术开发区客家大道金东路西侧，土地使用权证号为赣市开国用（2011）第105号，面积为4647.97平方米的土地对廖某某因本案应支付给王某某的款项承担抵押担保责任”。该判决发生法律效力后，该案原告王某某向本院提出执行申请，本院作出（2012）赣中执字第52-3号执行裁定，查封了被执行人即本案第三人世纪公司在黄金世纪楼盘的商铺71套和公寓3套，两项合计74套，其中包括原告认购的1-12#商辅。2014年5月5日，因申请执行人王某某同意解除查封其中的部分房产，本院作出（2012）赣中执字第52-4号执行裁定，裁定解除了黄金世纪楼盘3套公寓和38套商铺的查封，两项合计41套，但未包括原告认购的商铺。原告不服其所购商铺被查封，于2014年12月4日向本院提出书面异议。2014年12月23日，原告与汇诚公司签订了一份《赣南家居卫浴城商铺委托合同》，约定委托经营期限自2014年10月1日起至2019年9月30日止，委托期限为5年，原告委托汇诚公司招商租金第一年为每月105元／平方米，第二年为每月115.50元／平方米，第三年为每月127.05元／平方米，第四年为每月146.10元／平方米，第五年为每月168.02元／平方米。2015年1月13日，原告向第三人世纪公司交纳了面积差价款1520元。同日，汇诚公司向原告支付2014年10月份的租金6009元。2015年1月28日，原告签收了第三人发出的《黄金世纪入伙通知书》。2015年10月15日，本院作出（2012）赣中执字第52-6号执行裁定，变更申请执行人为钟建红。2015年11月12日，本院作出（2015）赣中执复字第30号执行裁定，驳回原告的执行异议。原告收到该裁定后，在法定期限内向本院提起执行异议之诉。
另查明：2013年5月6日，第三人世纪公司取得“黄金世纪·赣南卫浴城”项目的《建设工程规划许可证》。2013年5月23日，“黄金世纪·赣南卫浴城”项目的工程施工图设计文件通过审查合格。2013年5月29日，赣州开发区发展规划局作出（2013）90号《关于核准世纪公司黄金世纪项目的批复》，要求第三人世纪公司抓好项目的其他前期工作，以利项目早日开工建设。2013年7月4日，赣州汇丰工程建设有限公司中标案涉工程的施工。2013年7月12日，第三人世纪公司取得案涉工程的《建筑工程施工许可证》。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。第三人世纪公司于2014年4月17日与原告签订的《商品房认购协议》，系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身的原因未办理过户登记”。本案中，上述协议签订后，虽然第三人世纪公司自愿以抵销黎泰成债务的方式收取原告全额购房款2807440元，并开具了收据。同日第三人世纪公司即将案涉商铺交付原告占有，原告也以该商铺与汇诚公司签订《赣南家居卫浴城运营委托同意书》，但原告与第三人世纪公司未按照合同约定于2014年4月24日前签订《赣州市商品房买卖合同》，本院于2014年4月28日对案涉商铺予以查封，原告属于在人民法院查封之前未签订合法有效的书面买卖合同，仅签订的是认购协议，故原告不具有本案的物权期待权，其诉请不符合上述司法解释的规定，本院不予支持。《中华人民共和国物权法》第二百条规定“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十二条规定：“房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿”。在（2012）赣中民二初字第11号王某某诉廖某某、世纪公司、江西科慧电池新能源有限公司民间借贷纠纷一案中，世纪公司所应承担的只是其以土地为该借款提供抵押的担保责任，并不是承担连带清偿责任。2011年8月8日，世纪公司提供土地抵押担保时，该土地上的项目尚未进行施工，即没有地上建筑物。该土地上的工程施工为2013年7月份。虽然本案被查封的案涉商铺，属于该抵押土地上新增的建筑物，申请执行人王某某或钟建红均无权对新增建筑物即案涉商铺所得的价款优先受偿，但本院对案涉商铺进行查封，并未违反法律的规定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：
驳回原告李升宇的诉讼请求。
案件受理费29260元，由原告李升宇负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省高级人民法院。
审 判 长 徐军
审 判 员 傅忠
代理审判员 彭莉
二〇一六年六月二十一日
书 记 员 王佳
书 记 员 曾慧