呼和浩特市回民区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）回民一初字00460号
原告刘埃虎，男，汉族，1964年1月29日出生，无固定职业，现住巴彦淖尔市。
委托代理人杨丽，女，汉族，身份证号1528011966********，无固定职业，住址同上，系原告的妻子。
委托代理人陈少辉，北京市盈科律师事务所呼和浩特分所律师。
被告段秀花，女，蒙古族，1965年6月20日出生，现住巴彦淖尔市。
委托代理人张海军，内蒙古法易律师事务所律师。
被告崔少卿，男，蒙古族，1988年11月1日出生，住址同上，系段秀花之子。
委托代理人张海军，内蒙古法易律师事务所律师。
原告刘埃虎诉段秀花、崔少卿房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月14日立案受理，依法适用简易程序,于2015年11月13日公开开庭进行了审理。原告刘埃虎及委托代理人杨丽、陈少辉，被告段秀花、崔少卿的共同委托代理人张海军到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告刘埃虎诉称，2013年12月，被告段秀花欲出售其位于呼和浩特市回民区盐站西路“某某某某·某某某某”项目的工程顶账房，当时该项目仍处于建设施工当中。此后经被告崔少卿联系，原告与两被告就该项目3号楼2单元11层1102室的房屋达成了购买意向，当时两被告均保证该项目证件齐全，能够按时交房并办理产权登记手续。2013年11月19日，原告向被告崔少卿支付了3万元购房定金；同年12月11日，原告又向其支付了33万元购房款，并于当日由两被告以段秀花的名义与原告签订了“关于刘埃虎购买段秀花某某某某房屋3-2-1102的说明”，该份文书实际属于购房协议，并由原被告双方分别签字确认。其中约定原告以425475元的价格购买被告的上述房屋，同时明确约定“段秀花必须保证该房屋的真实可靠性”。此后，原告又分两次将剩余购房款支付给被告崔少卿，至2014年5月4日全部付清。但是，“某某某某·某某某某”项目却未能按期交房，目前仍完全处于停工状态，项目开发商也已濒临破产，原告实际根本无法获得上述房屋并办理产权登记手续。为此，原告多次联系两被告要求退款，但两被告始终予以拖延。故诉至贵院，请求判令解除原告与二被告之间的购房协议，并由二被告立即退还原告已支付的购房款425475元；判令二被告赔偿原告自2014年5月4日其至实际还清上述购房款之日止的利息损失（至起诉日共计34431.57元）。
为了证明自己的主张，原告刘埃虎向法庭出示的证据有：一、原告的妻子杨丽向被告崔少卿转账的信息表（附杨丽的户口簿、结婚证），证明原告通过妻子共计四次向被告崔少卿转账43万元，其中包括购房款、变更房屋购买人名字的费用，从而全面履行了对被告付款的义务。二、《关于刘埃虎购买段秀花某某某某房屋3-2-1102#的说明》，证明其已具备了房屋买卖协议的构成要件。三、呼和浩特市中级人民法院（2015）呼破（预）字第00001-1号民事裁定书，证明开发商呼和浩特市大通众鑫房地产公司已申请破产和解。四、呼和浩特市住房保障及房屋管理局网站截屏的商品房信息公示，证明本案诉争房屋的项目以及开发商呼和浩特市大通众鑫房地产公司并不具备商品房预售资质，依法不能进行房屋销售，在此情况下，原告与开发商大通众鑫房地产公司签订的有关房屋认购书本身不具备法律效力，因此双方互不承担权利义务。
对于原告刘埃虎的证据，被告段秀花、崔少卿发表以下质证意见：证据一的证明目的不认可，因为原告这几笔转款并不是给被告交付的房款，而是依据呼和浩特市大通众鑫房地产给其出具的收据履行给房地产公司的交付房款义务，因呼和浩特市大通众鑫房地产公司欠被告材料款，房地产公司要求本案的原告将房款汇给被告用以抵顶材料款。证据二的证明目的不认可，原告并没有取得涉案房屋相应的物权，故也没有处分权，说明仅代表双方初始的意向，并不能视为商品房买卖协议，真正的商品买卖双方是原告与案外人呼和浩特市大通众鑫房地产公司，原告交付房款的对象也是该房地产公司。证据三的证据目的不认可，涉案房屋是否属于破产财产，目前尚未确定，呼和浩特市大通众鑫房地产公司申请的破产案件，法院也没有生效的法律文书。证据四的证据目的不认可，理由是原告有呼和浩特市大通众鑫房地产公司签订的认购书和收据，是双方的真实意思表示。
被告段秀花、崔少卿辩称：第一，本案二被告的诉讼主体不适格。第二，对于原告的诉讼请求，二被告不予承担法律责任。第三，原告的诉称不符合事实，原告与二被告之间不存在事实上或法律上的商品房买卖合同关系，实际上，原告与案外人呼和浩特市大通众鑫房地产开发有限责任公司存在商品房买卖合同关系，有原告与案外人呼和浩特市大通众鑫房地产开发有限责任公司签订的认购书以及该房地产公司为原告出具的交付收款收据为凭。原告交付涉案房款是基于认购书、房款收据而履行的合同义务。被告收到了涉案的打款，视同原告向呼和浩特市大通众鑫房地产开发有限责任公司交付了房款，本案二被告并没有给原告就涉案房款出具任何收据。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。
为了证明自己的抗辩，被告段秀花、崔少卿向法庭出示的证据有：一、2013年12月11日某某某某房屋认购书。二、呼和浩特市大通众鑫房地产开发有限责任公司给原告出具的收款收据。三、机打原告交付房屋房款的收款凭据。以上证据均是被告申请法院调取，证明目的：本案的涉案房屋，是原告与案外人呼和浩特市大通众鑫房地产开发有限责任公司存在事实上和法律上的商品房买卖合同关系。原告依据认购协议书向案外人交付了房款。原被告之间不存在房屋买卖合同。依据认购书的备注条款，认购人不能私下出售认购房屋。
对于被告段秀花、崔少卿的证据，原告刘埃虎发表以下质证意见，三组证据的内容和证明问题均不认可。第一、原告从未向呼和浩特市大通众鑫房地产开发有限责任公司缴纳任何购房款，只是向本案的被告转账过43万元，房地产开发商为原告出具收据和认购书，是为了配合完成本案原被告之间的房屋买卖交易，因为原告购买房屋后，必然要通过一定手续取得房屋产权。第二、通过被告举证的两份收据的内容，可知，在原告购房前，被告已经和大通众鑫房地产之间进行了一次顶账交易，此后原告才购买了被告段秀花的顶账房。这其中，大通众鑫房地产也只是起到了变更房屋购买人的作用。第三、本案的商品房发开发商不具备房屋预售资格，因此与该开发商之间签订的协议无效，双方之间也未履行合同，互不承担权利义务。
经审理查明，2013年12月11日，刘埃虎与被告段秀花签订《关于刘埃虎购买段秀花某某某某房屋3-2-1102#的说明》，载明：“（卖房人：段秀花买房人：刘埃虎）经甲乙双方一致协商，刘埃虎愿以425475元，购买段秀花某某某某房屋3-2-1102#，段秀花必须保证该房的真实可靠性，后期办理房屋交接手续等其他费用均由刘埃虎交办。”原告的妻子杨丽（曾用名杨莉）分别于2013年11月19日、2013年12月11日、2014年3月19日、2014年5月4日向被告崔少卿账户转款3万元、33万元、5万元和2万元。
又查明，2013年12月10日，案外人呼和浩特市大通众鑫房地产开发有限责任公司出具收据，加盖该公司财务专用章，载明：今收到刘埃虎交来3-2-1102#94.55㎡人民币523096元。并标注“二楼顶账，段秀花→刘埃虎”。2013年12月11日，呼和浩特市大通众鑫房地产开发有限责任公司（出卖人）与本案原告刘埃虎（买受人）签订《某某某某房屋认购书》，协议约定：买受人认购项目3号楼2单元11层1102室房屋，建筑面积94.55平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币5532.48元，总价人民币523096元。
上述事实有原告的妻子杨丽向被告崔少卿转账的信息表、《关于刘埃虎购买段秀花某某某某房屋3-2-1102#的说明》、某某某某房屋认购书、呼和浩特市大通众鑫房地产开发有限责任公司给原告出具的收款收据、机打原告交付房屋房款的收款凭据、刘埃虎与杨丽的结婚证在案佐证。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，争议的焦点为原告的诉讼请求有无事实及法律依据。从双方所举证据来看，本案的事实是段秀花将自己从呼和浩特市大通众鑫房地产开发有限责任公司顶账得来的房屋欲转给原告刘埃虎，双方就房屋买卖的一事签订了一份说明。在双方签订“说明”的同时，刘埃虎与大通众鑫公司签订《房屋认购书》，并征得大通众鑫公司的同意，原告将房款直接给付了被告段秀花的儿子，即本案第二被告崔少卿,以抵顶大通众鑫公司欠段秀花的材料款，而由大通众鑫公司给原告出具了收到原告全额房款的收据。通过以上查证的事实，原告购买段秀花的顶账房，最终以原告与呼和浩特市大通众鑫房地产开发有限责任公司签订的《房屋认购书》所替代，该认购书将合同双方的当事人由原来“说明”中的段秀花与刘埃虎，已变更为大通众鑫公司与刘埃虎。二被告在刘埃虎与案外人大通众鑫公司签订了《认购书》后已被排除在合同之外。因此，原告刘埃虎与段秀花所签订的说明已不复存在，故也无需解除。对返还购房款的请求，因原告是与案外人签订合同，案外人已向原告出具收到房款的收据，故本案二被告不应承担退还房款的责任，因此对于原告的第一项诉讼请求不予支持。对于第二项、第三项诉请均是建立在第一项诉请成立的基础上，因第一项诉讼请求得不到支持。故第二、三项诉讼请求亦不予支持。综上，现依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告刘埃虎的诉讼请求。
案件受理费4100元，由原告刘埃虎承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。
审判员 云惠平
二〇一五年十二月九日
书记员 张 持
附相关法律条款：
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款:当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不理后果。