湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘01民终2974号上诉人（原审原告）：张英姿，女，1968年12月25日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：罗果平，湖南华麟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南楚才伟业投资管理有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区韶山北路18号。法定代表人：华楚才，董事长。委托诉讼代理人：何亚伟，湖南通程律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲁璇姬，湖南通程律师事务所律师。上诉人张英姿因与被上诉人湖南楚才伟业投资管理有限公司（以下简称楚才公司）房屋租赁合同一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2016）湘0102民初5638号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月4日立案后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。张英姿上诉请求：撤销湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2016）湘0102民初5638号民事判决，并依法改判支持张英姿全部诉讼请求。事实与理由：一、一审判决并未认定如下事实：1、张英姿与楚才公司签订的《商铺租赁合同》第九条约定“甲乙双方在履行本合同过程中发生的争议，双方应友好协商解决；协商不成，双方均有权向租赁单位所在地人民法院通过诉讼解决。”楚才公司在租赁合同期内并未通过诉讼途径解决，擅自撬门进入门面，将门面另租他人，存在违约行为；2、张英姿租金实际交纳至2016年6月7日，实际欠交租金只有9天，并且还有2.9万元押金，楚才公司强行停电行为构成侵权；3、张英姿货架及设备损失款12000元，因货架及监控设备是为该门面定制的，门面不再出租后，上述物品并无使用价值，应当作为损失。二、一审判决并未依法作出判决。1、违法确认《商铺租赁合同》合法有效。双方签订的《商铺租赁合同》约定收取物业费每月7000元，每平米达175元，违反规定，属于违规行为，合同部分无效，违法收取的费用应当退还给张英姿；2、违法确定不予退还2.9万元保证金。张英姿迟延9天未交租金，一审判决即认定楚才公司采取停电撬门，解除租赁合同关系合法，并剥夺张英姿2.9万元押金，与国务院《城市私有房屋管理条例》及建设部《城市房屋租赁管理办法》相背；3、张英姿依照《商铺租赁合同》的约定进行门面转让，不应认定为擅自转让，张英姿与张伟签订转让协议后，由营业员口头告知楚才公司，楚才公司第二天采取断电措施，目的是为了阻止张英姿的合理转租。未履行转让合同的责任及损失是楚才公司造成的，楚才公司应当承担违规收回门面的赔偿责任；4、张英姿主张的16.8万元是收取张伟门面转让费的可得利益损失，列举支付陈文新转让费16.8万元证据，是证明当时要收取张伟转让费的理由，以进一步证明与张伟合同的真实性与可得利益；5、一审判决违法推定物业费为租金，剥夺了张英姿要求退还违规收取物业管理费16.416万元的合理诉求。楚才公司辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。一、本案是因张英姿拖欠房屋租金违约引起，楚才公司是依据《商铺租赁合同》的约定行使了解除合同的权利。根据合同约定，租金、物业费及其他费用采取预付方式，张英姿应当在2016年5月22日向楚才公司交纳下一期的租金等各项费用，在张英姿欠付租金期间，楚才公司多次催收未果，遂于2016年6月16日采取停电措施，2016年6月21日、24日、28日楚才公司三次向张英姿发函寻求解决该事件未果，此时张英姿已经逾期交纳费用达33天，楚才公司依据《商铺租赁合同》的约定要求解除合同，收回租赁物，并将收取的保证金转为应向楚才公司支付的违约金；二、张英姿的财物并未受到损失，张英姿在一审诉讼过程中也并未提交证据证明。根据2016年6月30日，朝阳街派出所的询问笔录可知，张英姿在发现门面被打开时向派出所报案，但在公安人员询问时表示并未发现任何财物损失。张英姿不同阶段所述内容存在矛盾；三、双方签订的《商铺租赁合同》合法有效，双方均应当按照合同内容执行，根据合同约定，张英姿所交纳的保证金因张英姿的违约行为转化为违约金，楚才公司不应予以返还；四、根据《商铺租赁合同》的约定，张英姿未经楚才公司书面同意并无对外转租的权利，无权擅自与他人签订《租赁协议》，本案中楚才公司自始至终对张英姿对外转租事宜并不知情，张英姿主张的可得利益损失不能成立；五、楚才公司并未违规收费的情况，物业费即是租金的一部分。一审判决时基于楚才公司及张英姿在一审期间提交的《商铺租赁合同》和《临时租赁协议》来确定物业费实际上是租金的一部分的，一审判决提到的三份《商铺租赁协议》是楚才公司与张英姿前后签订的《商铺租赁协议》及楚才公司与新的承租人就涉案门面签订的新的《商铺租赁协议》，综合一审证据，涉案门面租金一直维持在每月一万元以上，合同上所载物业管理费实际上是租金的一部分，楚才公司并未违规收费。张英姿向一审法院起诉请求：一、判令楚才公司因解除合同赔偿张英姿损失18.8万元（门面转让款16.8万元，订金赔偿2万元）；二、判令楚才公司退还张英姿押金2.9万元；三、判令楚才公司退还违规收取的物业管理费16.416万元；四、判令楚才公司赔偿货架损失及设备损失款1.2万元；五、由楚才公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：一、合同的签订及相关内容：2012年7月11日，张英姿通过与陈文新签订《门面转让协议》，在支付16.8万元转让费后，取得了长沙市韶山北路111号综合楼门面的租赁权，并与楚才公司签订了《商铺租赁合同》，约定租赁期从2012年8月8日至2014年6月7日，租金每月10130元等。合同到期后，张英姿（承租方）与楚才公司（出租方）又于2014年6月8日重新签订《商铺租赁合同》，合同约定：1、租金从2014年6月8日至2017年6月7日，按人民币7500元/月计算，总计为90000元/年；2、物业管理费及其他费用从2014年6月8日至2017年6月7日，按人民币7000元/月计算，总计为84000元/年；3、租金、物业管理费及其他费用采用预付形式，每六个月支付一次，第一期的租金、物业管理费及其他费用应于签署本租赁合同当天支付；自第二期起，每期租金、物业管理费及其他费用于前一期到期前15日内缴纳。若逾期缴交租金、物业管理费及其他费用，出租方有权每日按年租金、物业管理费及其他费用千分之五向承租方收取违约金；若承租方逾期缴交租金、物业管理费及其他费用超过5个工作日，则出租方参照本合同第六条规定解除租赁合同，收回租赁单位，收取的合同保证金转为承租方应向出租方支付的违约金，并有权就其遭受的损失另行向承租方索赔；4、承租方在签署本租赁合同的当天须交纳人民币29000元作为合同保证金，该保证金不能用以冲抵租金、物业管理费及其他各项费用。合同期满或双方按本合同有关条款，终止本租赁合同（违约除外）并且承租方付清租金、物业管理费及其他所有有关费用后，出租方应在10个工作日内将承租方的合同保证金无息退还给承租方；若承租方的原因导致本合同提前解除的，该合同保证金转为承租方应向出租方交纳的违约金，不予退还。出租方有权就遭受的损失另行向承租方索赔；5、出租方保证租赁单位正常的用水用电，但因市政限电、限水、设备、设施、线路检修等非出租方原因导致的停水、停电除外；6、承租方有下列情形之一的属违约行为，出租方有权终止合同，收回租赁单位，承租方应向出租方支付与合同保证金等额的违约金，另造成出租方其他损失的，承租方仍须承担赔偿责任和法律责任:非经出租方书面同意擅自将租赁单位转租、分租、转让或转借的，（如因特殊情况，在不损害出租方利益及获得出租方书面认可的前提下，承租方可将标的物对外转租、转让。但承租方必须向出租方缴纳资料费、手续费、建档费等费用，以上几项费用相加为标的物年租金、物业管理费及其他各项费用的5%，同时转让的信息不得在店面上张贴，只能在专业的报刊上或由我公司统一发布）；拖欠租金、物业管理费及其他费用和水、电费用五个工作日或以上的等。二、合同的履行情况：合同签订后，张英姿于2014年7月21日向楚才公司交纳了29000元合同保证金，并交纳租金、物业管理费及其他费用至2016年6月7日。2016年3月11日，张英姿向楚才公司书面申请要求降低租金，但被拒绝。2016年6月8日，因张英姿未按时交纳房租，楚才公司向张英姿发出催款函，并告知张英姿如在6月16日9时之前，不能交清应交的本期租金、物业管理费及其他费用，楚才公司将按照合同约定停水、停电，乃至收回租赁标的物，重新对外出租。6月21日，楚才公司再次函告张英姿，要求张英姿在2日内交清各项费用，如不想继续履约，于6月23日18时前清空店内全部商品和可移动物品办理门店交接手续等。上述两份函均由张英姿门店内的员工漆文喜签收。6月24日，楚才公司又函告张英姿，要求张英姿在2日内交清各项费用，如不想继续承租，于6月27日18时前清空店内全部商品和可移动物品等，避免扩大损失，将于6月28日正式收回门面并重新对外出租，并根据合同中张英姿提供的地址将该函邮寄送达，但被张英姿拒收。三、其他事实：2016年6月13日，张英姿与张伟签订《门面转租》合同，并收到张伟交纳的定金20000元，因张英姿与楚才公司之间发生纠纷转让未果，双方于7月5日签订《协议》，张英姿同意三个月内退还张伟订金20000元及赔偿金20000元等。6月28日，楚才公司与易继平签订《临时租赁协议》，将本案所涉门面租赁给易继平一个月，租金价格为12000元，保证金2000元。6月30日，张英姿报警称门面锁被物业打开，并将店内的物品搬走，同时称暂时没有财物损失。7月8日，张英姿与易继平产生纠纷再次报警。7月27日，楚才公司将本案所涉门面租赁给张建康，每月租金14500元。一审法院认为：一、张英姿与楚才公司签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定积极履行各自的义务；二、按照合同约定，张英姿应在2016年5月22日至6月7日之内支付下一期的租金、物业管理费及其他费用，但经楚才公司两次函告后，张英姿仍未履行该义务，根据约定，楚才公司可以解除双方的《商铺租赁合同》，收回租赁单位，且不予退还交纳的合同保证金；三、合同约定门面转租应经出租方的书面认可，张英姿未经楚才公司同意，擅自与张伟签订《门面转租》合同，但因其与楚才公司发生纠纷而无法履行该合同，由此造成的法律后果应由张英姿自行承担；四、2012年7月11日，张英姿向陈文新支付168000元门面转让费后取得该门面的租赁权，该行为系双方自愿，且两年的合同期已经履行完毕，张英姿要求楚才公司赔偿门面转让费无法律依据，一审法院不予支持；五、结合双方提交的三份《商铺租赁合同》和一份《临时租赁协议》中关于租金、物业管理费及其他费用的约定，楚才公司关于物业管理费和其他费用事实上是租金的一部分的抗辩主张，一审法院予以采信，且合同中约定的是物业管理费和其他费用，并非仅仅是物业管理费一项，故张英姿主张楚才公司退还违规收取的物业管理费的诉讼请求，一审法院不予支持；五、张英姿主张货架损失及设备损失款12000元，因提交的证据不足以证明其主张，故一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决：驳回张英姿的诉讼请求。本案一审案件受理费7197元，由张英姿负担。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为：一、根据张英姿与楚才公司2014年6月8日签订的《商铺租赁合同》第三条中关于租金、物业管理费及其他费用支付方式的约定，张英姿应在2016年6月7日前向楚才公司支付下一期门面租金、物业管理费及其他费用，张英姿并未按时交纳，且经楚才公司发函催缴，仍未交纳，该违约行为持续时间超过5个工作日，楚才公司有权依据《商铺租赁合同》第六条的约定解除合同，本案系因张英姿未能按时交纳租金等相关费用的违约行为导致合同解除，其要求楚才公司赔偿的损失18.8万元的诉讼请求并无事实及法律依据，本院不予支持；二、《商铺租赁合同》中关于张英姿每月应向楚才公司支付物业管理费及其他费用7000元的约定，系双方真实意思表示，2016年6月7日前张英姿均按约交纳，且该约定中不仅包含物业管理费也包含了“其他费用”，故张英姿以楚才公司违规超标收取“物业管理费”为由要求楚才公司退还违规收取的物业管理费16.416万元的诉讼请求本院不予支持；三、张英姿主张楚才公司赔偿货架及设备损失款12000元，张英姿并未提交证据证明涉案货架及设备因楚才公司行为导致毁损、灭失，也未能提交证据证明具体损失数额，故该项诉讼请求本院不予支持；四、根据《商铺租赁合同》第二条之约定，张英姿向楚才公司所交付的2.9万元保证金不能用以冲抵租金、物业管理费及其他各项费用。若因张英姿的原因导致本合同提前解除的，该合同保证金转化为张英姿应向楚才公司交纳的违约金，不予退还。本案《商铺租赁合同》的解除系因张英姿违约行为导致，根据合同约定其交纳的保证金2.9万元转化为违约金，张英姿主张违约金过高，应当予以适当减少，本院认为本案中楚才公司因张英姿违约行为造成的实际损失主要是《商铺租赁合同》解除后房屋空置所造成租金损失，本院以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定楚才公司向张英姿退还违约金1.2万元；五、《商铺租赁合同》第九条虽约定双方均有权通过诉讼方式解决争议，但诉讼方式解决争议并非强制程序，楚才公司在张英姿存在违约行为的情况下，有权依据合同第六条之约定解除租赁合同。另合同约定门面转租应经出租方的书面认可，张英姿未经楚才公司同意，擅自与张伟签订《门面转租》合同，但因其与楚才公司发生纠纷而无法履行该合同，由此造成的法律后果应由张英姿自行承担。综上所述，上诉人张英姿的上诉请求部分成立，本院依照,《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2016）湘0102民初5638号民事判决；二、限湖南楚才伟业投资管理有限公司于本判决生效之日起5日内向张英姿返还违约金1.2万元；三、驳回张英姿的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费7197元，由张英姿负担6982元，由湖南楚才伟业投资管理有限公司负担215元；二审案件受理费7197元，由张英姿负担6982元，由湖南楚才伟业投资管理有限公司负担215元。本判决为终审判决。审 判 长  周 坤审 判 员  熊 伟代理审判员  冷子剑二〇一七年六月二十二日书 记 员  皮磊林附法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。