江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第05434号
上诉人（原审原告）ＸＸ。
委托代理人单德明，江苏普泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）苏州华美达铝业有限公司，住所地江苏省常熟市尚湖镇练塘环镇路东。
法定代表人朱振平，该公司执行董事。
委托代理人袁维佳，该公司员工。
原审第三人俞松彬。
委托代理人陈宝云。
上诉人ＸＸ因与苏州华美达铝业有限公司（以下简称华美达公司）、俞松彬房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院作出的（2014）熟民初字第01113号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：常熟市尚湖镇练塘吉桥村35组杨家浜50号房屋登记所有权人为周忠保，系与其配偶ＸＸ共有。该房屋所占用的土地系集体土地。2011年6月7日，周忠保与苏州华美达铝业有限公司签订租房协议，约定由周忠保将常熟练塘吉桥新区处的房屋，即常熟市尚湖镇练塘吉桥村35组杨家浜50号房屋出租给华美达公司，租期自2011年6月7日至2012年6月6日，租金为28000元。2012年5月25日，ＸＸ与华美达公司签订租房协议，约定由ＸＸ将上述房屋继续租赁给华美达公司使用，租期自2012年6月8日至2013年6月7日，租金为28000元。上述两笔租金均已付清。2012年11月，第三人俞松彬向华美达公司出示房屋所有权证、集体土地使用权证、房屋转让协议书，告知华美达公司其承租的常熟市尚湖镇练塘吉桥村35组杨家浜50号房屋已由周忠保、ＸＸ转让给第三人，转让款为60万元。ＸＸ、华美达公司及第三人多次就谁有权将上述房屋出租给华美达公司使用协商未果后，华美达公司与第三人于2012年12月28日签订临时租房协议，约定由第三人俞松彬将常熟市尚湖镇练塘吉桥村35组杨家浜50号房屋出租给华美达公司使用，租期自2013年1月1日至2013年12月31日，租金为每月2333元，每半年支付租金14000元，该笔租金28000元也已付清。常熟市尚湖镇练塘吉桥村35组杨家浜50号房屋所有权证及集体土地使用权证现由俞松彬持有，该房屋现仍由华美达公司占有、使用。
一审另查明：2010年8月19日，周忠保、ＸＸ（甲方、原房屋所有权人）与俞松彬（乙方、购房人）签订房屋转让协议书一份，内容为：“为了保证双方当事人的合法权益，经过友好协商，现将房屋转让有关事宜达成如下协议：一、该房位于常熟市尚湖镇吉桥村35组杨家浜50号，现为甲方拥有（见村委会证明或房产证），房屋面积180㎡，占地面积263.72㎡（依房屋实际情况为准）。二、现甲方将该房屋所有权及土地使用权转让给乙方，转让价格为（大写）陆拾万元人民币，房屋的相关权益随房屋一并转让。三、付款方式为乙方一次性付清人民币陆拾万元，甲方将房屋钥匙及有关房屋手续移交乙方，交接完成之日始，甲方不再行使该房屋的任何权利，在交接完成之日前因该房屋所发生的产权纠纷和财务纠纷由甲方承担全部责任，与乙方无关。四、本协议在执行过程中未尽事宜，双方协商解决，甲乙双方并委请丙方作为协议见证人。五、本协议一式三份，甲乙丙各执一份，协议自签订之日生效。”俞松彬表示，该房屋转让协议书上甲方处周忠保、ＸＸ的签名均为二人本人所签，协议书签订后，俞松彬已经以现金形式支付了购房款60万元，故本案所涉位于常熟市尚湖镇吉桥村35组杨家浜50号房屋已由周忠保、ＸＸ二人转让给俞松彬。ＸＸ则表示该房屋转让协议书上的签名并非为其本人所签。针对该意见，俞松彬向一审法院申请就该转让协议书上ＸＸ的签字是否为其本人所签进行鉴定。苏州同济司法鉴定所接受本院委托后，于2015年2月28日出具了苏同司鉴所（2015）文鉴字第51号司法鉴定意见书，认定日期为2010年8月19日的《房屋转让协议书》中“ＸＸ”签名字迹与比对材料中“ＸＸ”签名字迹是同一人书写。为此，俞松彬支付鉴定费2000元。ＸＸ与周忠保系夫妻关系，二人于2008年1月3日登记结婚。2012年8月24日，常熟市公安局决定对周忠保合同诈骗案立案侦查。在（2013）熟尚民初字第0385号案件审理过程中，一审法院向华美达公司工作人员进行了调查，该工作人员反映，华美达公司从2005年开始向周忠保、ＸＸ租赁涉案房屋用于公司宿舍，该房屋共计四层，地下一层，地上三层，当时周忠保和ＸＸ住在地下一层，地上三层由华美达公司使用，直到2012年俞松彬与ＸＸ发生纠纷后，ＸＸ才从该房屋中搬走。从租赁至今，该房屋没有变化。大概在2012年7、8月份，俞松彬找到华美达公司，认为涉案房屋已经卖给他了，当时华美达公司已经与ＸＸ签订了租房协议2、3个月，当年的租金也已支付ＸＸ，于是华美达公司将ＸＸ、俞松彬叫过来协商解决租赁事宜，但是没有成功，由于俞松彬老是来闹事，华美达公司只得与俞松彬签订了一年的临时租赁协议。关于他们之间买房的细节并不清楚，听俞松彬说是周忠保放贷，向俞松彬借了一部分钱，之后还不了，周忠保就将房屋抵押给了俞松彬，具体情况是否这样不清楚。在（2013）熟尚民初字第0385号案件审理过程中，俞松彬表示其与ＸＸ、周忠保签订房屋转让协议书时，现场除了上述三人外还有俞松彬的一个亲戚叫沈永兴的，协议是在鸽球布匹市场东边原兴伟公司里签的，购房款60万元是当场以现金方式交付ＸＸ、周忠保的。其中60万元一部分是俞松彬自己的钱，一部分是从陈红云的豪邦物资公司提的，具体从陈红云那里拿了多少钱以及60万元放在哪里以及当天交付的钥匙的数量等细节俞松彬表示记不清了。本案审理中，俞松彬在第一次庭审中表示其与ＸＸ、周忠保签订房屋转让协议书时，现场除了上述三人外还有俞松彬的表姐夫张永胜，协议是在鸽球布匹市场东边胜伟公司里张永胜的办公室签的，购房款60万元是当场以现金方式交付ＸＸ、周忠保的。其中60万元是陈宝云、陈卫荣、陈洪云、陈阿云四人每人出资15万元，陈宝云、陈卫荣、陈洪云、陈阿云是兄妹关系，陈阿云与俞松彬是夫妻关系。买这个房子的事情是张永胜介绍的，当时是张永胜将购房款带到胜伟公司去的，签订转让协议书之后，俞松彬与张永胜一起去现场接收了房屋，ＸＸ和周忠保将房屋钥匙给了俞松彬，但是没有换锁。俞松彬在第二次庭审中表示其之前提到的沈永兴就是指的张永胜，是由于发音不准确说错了。60万元购房款是陈宝云、陈卫荣（云）、陈红云、陈阿云四人每人出资15万元，购房款是由其带到张永胜的办公室给的周忠保、ＸＸ。在签协议之前已经去看过房子，签完协议后其将购房款给了周忠保、ＸＸ，二人将钥匙给了其，其将房门锁上了，当时未发现有人租住在那里。华美达公司则表示当时并未有人锁门，当时华美达公司员工照常租住在那里，并不知晓房屋出卖的事实。
一审审理中，一审法院向陈宝云进行了调查，陈宝云表示，本案所涉房屋购房款由其和俞松彬各出30万元，后陈宝云又表示，一开始是准备由其和俞松彬购买该房屋，每人出资30万元，后来兄妹四人商量过后决定每人出资15万，房子买了之后空置在那里，也没有换锁。一审法院向张永胜进行了调查，张永胜陈述：我老婆郑爱萍与俞松彬的老婆陈阿云是表姐妹。当时我住在陈红云家里，我听说周忠保要卖房，于是我在吃饭时提到这件事，俞松彬说要买，但是具体是他一个人买还是和其他人一起买我也不清楚。过了几天，我带着俞松彬去看了房子，俞松彬经过和周忠保、ＸＸ讨价还价，决定以60万元买下这个房子。他们一起到我位于胜伟投资咨询有限公司二楼的办公室签订了房屋转让协议书，现场就我们四个人。购房款60万元是俞松彬带到我办公室后直接支付给周忠保、ＸＸ的，之后周忠保、ＸＸ就回去了，当天俞松彬并没有去看房，因为之前已经去看过房了。ＸＸ对周忠保、ＸＸ与第三人之间存在房屋转让的事实予以否认，并表示常熟市尚湖镇练塘吉桥村35组杨家浜50号房屋系周忠保、ＸＸ共有，有相应的权属证书为证，受法律保护，故ＸＸ与华美达公司之间签订的租房协议合法有效，华美达公司在租房协议到期后，仍租用该房屋，应当支付ＸＸ租金。本案审理的是房屋租赁合同，并非确认房屋所有权，俞松彬如果认为该房屋已经转让，应另案主张。华美达公司表示，在法院确定房屋所有权人后将支付相应的租金。第三人则认为周忠保、ＸＸ已将房屋转让给第三人，相应的租金华美达公司应支付第三人。各方当事人一致表示，本案所涉房屋土地性质为集体土地。
上述事实，由房屋所有权证、租房协议、临时租房协议、房屋转让协议书以及调查笔录、谈话笔录、庭审笔录等证据材料在卷予以佐证。
原审原告ＸＸ的诉讼请求为，请求判令：华美达公司将承租房屋交付ＸＸ并支付自2013年6月8日至实际交房之日按照年租金28000元计算的租金；诉讼费由华美达公司承担。
原审第三人俞松彬的诉讼请求为：华美达公司将2014年的租金28000元支付给俞松彬。
一审法院认为：本案审理中，第三人俞松彬提供了其与ＸＸ及周忠保于2010年8月19日签订的房屋转让协议书，该协议书载明，ＸＸ、周忠保将涉案房屋以60万元的价格转让给俞松彬。ＸＸ认为该协议书中其的签字并非其本人所签，未提供相应的证据，也与司法鉴定结论不符，一审法院对该意见不予采纳。结合现在俞松彬持有该房屋相应的房屋所有权证及集体土地使用权证，故一审法院对该协议书的真实性予以认定。根据华美达公司的陈述，ＸＸ于2012年下半年从涉案房屋中搬走，该房屋现由俞松彬实际控制，华美达公司也与俞松彬签订了相应的房屋租赁协议并履行，华美达公司也对俞松彬的出租人身份亦予以认可。俞松彬与华美达公司之间的房屋租赁合同关系能够继续履行。根据俞松彬与华美达公司之间签订的临时租赁协议结合被告2013年度租金支付情况，可以确认双方约定的租金标准为年租金28000元，华美达公司已经支付了俞松彬2013年度的租金，现俞松彬要求华美达公司支付2014年度的租金28000元的诉讼请求合法有据，一审法院予以支持。反之，由于涉案房屋现由俞松彬实际控制，ＸＸ与华美达公司之间的房屋租赁合同关系事实上已经终止，无法继续履行，故一审法院对ＸＸ要求华美达公司返还租赁物并支付租金的诉讼请求不予支持。由于本案中ＸＸ及俞松彬均是以租赁合同纠纷为由起诉，故本案仅审理涉案房屋的租赁合同事宜，对该房屋的所有权人及房屋转让协议的性质、效力等问题不予理涉，相关权利方可另案主张权利。本案经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第七十五条之规定，判决：一、苏州华美达铝业有限公司给付第三人俞松彬2014年度租金28000元，于判决生效后十日内履行。二、驳回ＸＸ的诉讼请求。案件受理费人民币260元，鉴定费2000元，合计诉讼费2260元由ＸＸ负担2130元，由苏州华美达铝业有限公司负担130元。
上诉人ＸＸ不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、一审判决混淆法律关系、认定事实错误。本案审理的是房屋租赁合同纠纷，对房屋所有权问题不予理涉，但又基于第三人主张对该房屋所有权而判决第三人对房屋享有租赁权。一审法院将《房屋转让协议书》的真实性与有效性混淆，上诉人对于该协议的真实性仍持有异议。一审法院一方面称该房屋是周忠宝向俞松斌借款而将房屋抵押给俞松彬，一方面又称为房屋买卖。一审法院对于俞松彬诉请房屋所有权主张涉及的相关购买主体、付款事实、在场人员、交付事实等重要事实都存在矛盾。二、一审法院违反法律程序。一审法院判决书称：“上述事实有调查笔录、谈话笔录……”上诉人认为既然不审理涉案房屋所有权问题，就无权单方面为房屋所有权问题展开调查且规避上诉人，并将该调查作为判决依据。请求二审法院撤销一审判决，依法改判，诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人华美达公司辩称：不同意上诉人的上诉，一审法院判决正确，同意一审判决。
原审第三人俞松彬述称：本案中ＸＸ的行为严重背离社会公理，违背现实的法律精神，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，判决公正合法，维护了法律尊严和社会公理。请求驳回ＸＸ的一切诉讼请求，维持原判。
二审查明的事实与一审查明的事实相一致。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。2010年8月19日，ＸＸ、周忠宝与俞松彬签订《房屋转让协议书》一份，鉴定机构出具的司法鉴定意见书认定《房屋转让协议书》中“ＸＸ”签名字迹与比对材料中“ＸＸ”签名字迹是同一人书写，ＸＸ上诉对该协议的真实性提出异议，但未能提供充分的反驳证据予以证实，对于ＸＸ的该项上诉理由，本院不予支持。ＸＸ、周忠宝与俞松彬签订《房屋买卖协议》之后，将涉案房屋钥匙、房产所有权证、集体土地使用权证等交给俞松彬，再结合ＸＸ在协议签订之后搬出涉案房屋的事实，可以认定ＸＸ、周忠宝已基于自己的真实意思表示将涉案房屋交付俞松彬。本案中，俞松彬依据其与华美达公司之间的房屋租赁合同主张房屋租金，一审法院予以支持并无不当，本院予以维持。关于ＸＸ上诉中提出其与俞松彬之间房屋买卖关系的相关主张，一审法院对此未予理涉并无不当，本院予以确认，对于ＸＸ相关上诉主张本院不予采信，ＸＸ如有充分依据可以另案主张。ＸＸ认为一审法院违反法定程序，缺乏事实和法律依据，一审法院为查明案件事实所做调查笔录、谈话笔录程序合法，本院亦予以确认。
综上所述，上诉人ＸＸ的上诉主张均无事实和法律依据，本院不予采纳。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费260元，由上诉人ＸＸ负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨恩乾
审 判 员 孙 毅
代理审判员 黄学辉
二〇一五年十二月十四日
书 记 员 黄源榕