江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏03民终3167号上诉人（原审原告）：乔文炬，男，1967年5月10日生，汉族，云龙山索道公司职员，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：王良华，女，1969年8月7日生，汉族，无业，系乔文炬之妻，住徐州市泉山区。被上诉人（原审被告）：郑林付，男，1976年12月25日生，汉族，职员，住江苏省滨海县。被上诉人（原审被告）：李丽利，女，1980年11月20日生，汉族，教师，住徐州市泉山区。上诉人乔文炬因与被上诉人郑林付、李丽利房屋买卖合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院(2017)苏0311民初7291号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人乔文炬及委托诉讼代理人王良华，被上诉人郑林付、李丽利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。乔文炬上诉请求：撤销原判，改判解除双方之间的《徐州市存量房买卖协议》和《存量房买卖合同》，按合同法规定恢复原状；被上诉人赔偿合同约定违约金10万元及房屋损毁及其他损失费1万元；全部诉讼费及保全费由被上诉人负担。事实和理由：1、泉山区法院重审时认定事实错误。2、我卖房子的目的是给孩子换房子，急需用现金，因此买方的付款时间对我特别重要。在签订居间合同时，买方承诺在4月28日前付清全款，这样才与其签订了合同，否则不会将房子卖给他。3、我因给孩子换房，4月3日向朋友、亲戚多人借款80万，周转1个月，就等4月28日买方付款还钱，结果一直没还钱，到目前已造成10余万元的利息损失，还造成我换房的目的不能实现。错失了换房时机，是根本违约行为。4、签订备案合同是为了履行居间合同，双方本意并非修改居间合同，不是以备案合同取代居间合同，更不是一个新的合同关系。因此居间合同不因为签订备案合同而取代了法律效力，并且双方之间实际履行的也是居间合同，是双方真实意思的表示。在诉前买方以不提前给其暖气片及房屋钥匙为由，要挟说不去办理贷款，就是依据的居间合同，备案合同上没有这一条款。卖方及中介多次催促买方办理贷款也是依据的居间合同，诉前买方从未提出过异议，已提交相关通话录音证明。在泉山法院审理时，买方也说暖气片的事没有遗漏，也是依据的居间合同。5、备案合同对居间合同有以下四点变更，一，首付款由48万变更为28万。这是在置换中心办理过户手续时买方突然通过中介提出，卖方为了能继续维持交易，不得已同意。二，履行最后时间由4月28日变更为4月30日，但是29、30都是当年的五一假期，没有实际变更。三，贷款付款日期由3月22日变更为4月22日，此日期是指贷款付款的日期，对此合同上非常明确，并且我方现在有徐州市房管局对此条款的明确解释。四，宽限期内每天违约金由千分之五变更为零，但是宽限期之外总体违约金并未变更。遗漏：一，暖气片等一起送给对方。二，中介佣金8800元由买方支付。三，逾期超过15日，则视同违约，由违约方向对方支付违约金10万元等。四，双方特别手写的约定条款“4月28日前，全部房款到甲方账户，否则现金支付，贷款下来再返还”。6、即使参照备案合同的条款，买方仍然是违约的。备案条款第3条第3款“买售方于2017年4月22日前办理完相关银行贷款批准手续，人民币60万元”，对此条款意思原审法院认定错误，真实意思应该是“贷款付款即买方应于4月22日前以贷款付款的方式支付房款60万元到资金监管账户，而不是在此日期前仅仅办理完贷款手续，按照资金监管及合同条款内容理解，也应该是22日前60万元贷款进账到监管账户，完成全部贷款，这样才能实现4月30日前付款和交房的合同约定，才符合正常的二手房交易流程及习惯。另一方面，此条款非限定性条款，即使买方未在日期前完成付款，也可用现金付款的方式履约，不影响合同目的的实现。但在合同届满期4月30日前，买房也未用现金付款的方式履约，过了宽限期，买方就构成基本违约，卖方有权解除合同。7、备案合同第12条违约责任第2款，此条款虽然变更了居间合同的相关约定，但对于居间合同中违约15日即终止协议的约定没有变更。8、买方因投机倒买等原因是故意违约，守约方无任何过错。被上诉人郑林付、李丽利答辩称：上诉人的上诉理由不能成立。1、双方实际按3月22日合同履行，3月19日协议未变更的内容继续合法有效。2、3月22日合同同样是双方真实意思表示。3、3月22日存量房买卖合同无任何瑕疵。4、上诉人存在违约。5、上诉人对贷款条款的解释，我不认可。乔文炬向一审法院提出诉讼请求：1、判决解除乔文炬与郑林付、李丽利之间签订的房屋买卖合同；2、判决郑林付、李丽利支付违约金10万元；3、判令郑林付、李丽利赔付乔文炬房屋损毁及其他损失费用1万元；4、本案诉讼费和保全费用由郑林付、李丽利承担。一审法院认定事实：乔文炬与郑林付于2017年3月19日在徐州美房第一房屋置换经纪有限公司签订徐州市存量房买卖协议一份，约定乔文炬将坐落于鑫苑景园4-2-101房屋（房地产所有权证号为0058914）出售给郑林付、李丽利，该房屋建筑面积为88.15平方米，双方约定按套计价，成交总价为人民币88万元整，上述房价款除包括房地产本身外，还包括房屋内暖气片五组及暖气管、上水管、下水管，郑林付、李丽利于2017年3月22日前支付首付款48万元，剩余款项郑林付、李丽利于2017年3月22日前办理完相关贷款批准手续并及时向交易中心提交银行贷款确认单，贷款不足部分郑林付、李丽利以现金形式补齐。协议签订之日，郑林付、李丽利向乔文炬交付购房定金人民币2万元，双方同意由乔文炬代保管，该定金作为购房款，乔文炬自愿将土地证、房产证押给中介方保管；双方同意在乔文炬取得上述房产全部房款当日将上述房产正式交付给郑林付、李丽利；双方还约定了相应的违约责任，若乔文炬不能按协议规定期限交付房产或郑林付、李丽利不能按协议规定期限支付房款，每逾期一天则由违约方按日向对方支付千分之五的违约金，逾期超过15日则视同违约，由违约方向对方支付违约金10万元整，协议终止；双方还约定：签订本协议后，若郑林付、李丽利悔约应书面告知乔文炬，乔文炬应在5日内将郑林付、李丽利已付购房款（不计利息）返还郑林付、李丽利，但郑林付、李丽利应同时支付违约金10万元；若乔文炬悔约也应在5日内书面告知郑林付、李丽利，并将已收购房款返还郑林付、李丽利，同时支付违约金10万元。2017年3月22日，乔文炬与妻子王良华同郑林付、李丽利在徐州市房屋置换中心重新按照原协议内容签订了存量房买卖合同，因郑林付、李丽利资金不足，双方协商同意郑林付、李丽利于2017年3月22日支付人民币28万元即可，剩余资金4月22日办理完相关银行贷款手续，乔文炬在2017年4月30日前将房产交付给郑林付、李丽利。双方还与徐州市房屋置换中心签订了存量房交易资金监管协议。办理完手续后乔文炬将2万元定金交与郑林付、李丽利，郑林付、李丽利将28万元打入监管资金账户。另查明，2017年4月21日，郑林付、李丽利与中国银行股份有限公司签订了个人二手住房贷款合同，与中国银行银行股份有限公司徐州青年路支行签订了不动产抵押合同。双方约定房屋的价值为88万元，债务履行期限自2017年4月21日至2036年4月20日。2017年7月14日郑林付、李丽利办理了涉案房屋的不动产权登记。一审法院认为：合同是当事人之间设立、变更、终止民事法律关系的协议，依法成立的合同受法律保护。乔文炬与郑林付、李丽利虽签署了房屋买卖合同，但双方于2017年3月22日重新订立了一份合同，该合同较之前已对房屋价款支付方式、违约金条款等内容作出了实质性变更，其为双方的真实意思表示。乔文炬辩称，该合同多是复制内容而属格式合同，并非其真实的意思表示，但合同内容较之前已有明显的变更，乔文炬方作为完全民事行为能力人，其应对自身所从事的法律行为有足够的知悉和了解，对于乔文炬之抗辩明显不符合常理亦无其他证据来佐证，故不予采信。此外，双方在合同变更之后，郑林付、李丽利即在当日向乔文炬支付了首付款28万元，已说明双方对于合同内容变更皆予以认可，并已按新合同开始履行各自义务。此后，郑林付、李丽利根据合同约定于2017年4月21日办理了银行贷款批准手续，后又将涉案房屋登记于郑林付、李丽利名下，郑林付、李丽利依约履行了合同义务，并不存在违约行为。双方就本案合同已实际履行完毕，故对于乔文炬要求解除合同并由郑林付、李丽利承担违约责任之诉请不予支持。再者，乔文炬认为郑林付、李丽利倒卖房屋是属于炒房投机牟利，但房屋的买卖属于正常的市场交易行为，郑林付、李丽利的房屋买卖行为及据此获利并不违反法律的强制性规定，与本案亦无必然联系。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决驳回乔文炬的诉讼请求。二审中，上诉人提交新证据：1，徐州市住房保障和房产管理局关于存量房买卖合同部分内容的解释，证明此条款的意思是贷款付款即4月22日前60万元贷款资金打入监管账户，完成贷款付款的任务。被上诉人发表质证意见：根据我以前提交的抵押合同，我没有违约，在4月22日之前已经完成了贷款审批手续。二审查明的案件事实与一审查明的事实一致。本院认为，通过双方诉辩，本案争议焦点为：1、上诉人是否享有解除权；2、上诉人要求被上诉人承担违约责任赔偿损失有无依据。根据庭审查明事实、双方陈述情况，分析评判如下：关于上诉人是否享有解除权的问题。乔文炬与郑林付就涉案房屋买卖签订了两份合同，即2017年3月19日签订的徐州市存量房买卖协议及2017年3月22日签订的存量房买卖合同（备案合同），双方当事人在两份合同上均签字和按手印。故应认定两份合同均是双方当事人的真实意思表示，后合同与前合同内容不一致的地方应认定为合同变更，以变更后的备案合同内容为准。被上诉人按照备案合同的约定履行了付款义务，没有违约行为。上诉人依据先签订的合同约定的付款期限主张被上诉人违约，没有法律依据，不予采信。被上诉人已履行了付款义务，上诉人拒绝交付房屋，应认定为上诉人违约，不享有合同解除权。现上诉人要求解除合同，被上诉人不同意，合同不具备解除条件。关于上诉人要求被上诉人承担违约责任赔偿损失有无依据的问题。因被上诉人不存在违约行为，上诉人要求被上诉人承担违约责任赔偿损失缺乏依据，不予支持。综上，乔文炬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由乔文炬负担。本判决为终审判决。审判长  潘全民审判员  史善军审判员  张 伟二〇一八年六月五日书记员  侯梦池