云南省永仁县人民法院民 事 判 决 书(2015)永民初字第549号原告胡兵，男。委托代理人张文海，男，云南律佑众律师事务所律师，委托权限：特别授权。被告永仁润发房地产开发有限公司组织机构代码证：55779084-7地址:云南省楚雄州永仁县永定镇一品水岸商住小区9栋一楼法定代表人杨润平，男，汉族，1965年2月18日生，住四川省岳池县，系公司董事长。委托代理人李帅，男，云南滇中律师事务所律师，委托权限：特别授权。委托代理人刘志勇，男，汉族，1971年3月24日生，住四川省岳池县，委托权限：特别授权，（系公司员工）原告胡兵诉被告永仁润发房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年11月4日受理后，依法由审判员柴红亮适用简易程序公开开庭进行了审理，原告胡兵及其委托代理人张文海、被告公司的委托代理人李帅、刘志勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年4月29日，原告与被告签订了《商品房购销合同》，原告购买被告位于永仁民族大街“一品水岸”房地产开发项目的商品房第15幢第1单元第3层02号商品房，合同约定：第四条计价方式与价款：套内建筑面积为107.79平方米，每平方米3104.25元,总金额334607元；第六条付款方式与期限：银行按揭：乙方于2012年6月9日向甲方交付总房款37.24%作为首期款，即人民币124607.00元整，剩下62.76%的房款，即人民币210000.00元整作为银行按揭。第七条交付期限：甲方（被告）应于2013年5月31日前，将经建设单位验收合格，并符合合同约定的该商品房交付给乙方（原告）；第九条逾期交房的违约责任：甲方（被告）如未按本合同第七条约定的时间交房，按下列[一][二]种方式处理：逾期60天后，甲方按下列[1][2][3]种约定承担违约责任。1、解除合同，甲方按乙方已付款的10%向乙方支付违约金，甲方向乙方退还已付款，已发生的交易相关税费由甲方承担。2、甲方按乙方已付款的0.03%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。3、自本合同约定交房期限次日起超过90天后，甲方向乙方支付商品房总房款15%的违约金，且乙方有权解除合同等合同条款。合同签订后，于2012年5月9日在永仁县建业房地产交易中心进行了备案登记。2012年5月16日原告即将房款124607.00元（大写壹拾贰万肆仟陆佰零柒元整）支付给被告（实际支付100607.00元），被告未按合同约定的2013年5月31日交房，至2014年1月6日原告到物管公司领房屋钥匙，但房屋一直未验收长达210多天，已严重违反了合同的规定。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求依法判令被告：1、及时将原告购买的商品房移交原告，并办理房屋所有权证、土地使用证；2、由被告支付违约金29537.12元；3、诉讼费由被告承担。被告永仁润发房地产开发有限公司辩称，1、被答辩人于2013年6月已实际收房并装修使用至今，被答辩人诉请答辩人将购买的商品房移交被答辩人无事实依据；2、被答辩人接房后未缴清契税、维修基金及剩余24000元购房尾款，未履行办理房屋产权登记手续的前置程序义务。被答辩人诉请交付土地证、房产证及要求承担1%逾期办证的违约金的诉讼请求，依法不能成立。办理房屋产权证的过程中，被答辩人首先应提供合法有效的身份证明（身份证、结婚证）及购房发票给答辩人，然后再与答辩人签订办证委托书，后由答辩人准备相关材料提交住建部门方能办理和领取房屋产权证书。本案中，被答辩人未向答辩人履行提交相关材料和签订办证委托手续，造成答辩人办证手续迟迟不能进行。因此对造成被答辩人未能取得房屋权属证书的后果，应由被答辩人自己承担；3、被答辩人逾期交房违约金的诉讼请求已超过诉讼时效，且和差欠的24000元房款并非同一法律关系，本案应依法驳回被答辩人违约金的诉讼请求；4、被答辩人未付清购房首期款违约在先，答辩人保留起诉被答辩人追偿剩余24000元购房首期款违约责任的权利。原告向本院提交下列证据证明其诉讼主张：1、身份证复印件一份，欲证明原告的基本身份情况及诉讼主体资格。2、《商品房购销合同》，欲证明2012年4月29日原、被告签订了合同，对双方的权利义务均进行了约定。3、贷款审批表，欲证明原告向住房公积金贷款21万元，作为购房的按揭款。4、收条三张，欲证明原告2014年1月6日缴清了相关物管费并进行房屋装修的事实。5、发票、房屋装修协议书，欲证明原告交首付款100607元及2014年1月6日进行房屋装修的事实。6、（2013）永民初字第297号民事判决书、（2014）楚中终字第463号民事调解书，欲证实涉案房屋于2014年6月17日才竣工验收合格，对违约金以调解方式结案。7、照片及规划图，欲证明原告三楼露台属原告已购买的面积。经质证，被告对以上证据1、2、3、4、7的真实性均无异议，对证据5中的房屋装修协议书要证实的内容不予认可。对证据6中的判决书欲证实的事实不予认可，对民事调解书认为与本案无关。本院认为，原告提交的上述证据，来源合法，内容客观真实，能证实原告欲证实的事实，本院予以采信。被告向本院提交下列证据证实其抗辩主张：1、营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明及身份证复印件，欲证明被告公司的诉讼主体资格。2、《商品房购销合同》，欲证明原、被告双方签订《商品房购销合同》，原告购买一品水岸15幢1单元3层02号商品房的事实；原告对办理房屋产权、土地证具有协助义务，原告应先履行协助被告办理房屋产权证的前置义务，被告才能取得房产证、土地的事实。3、情况说明，欲证明原告2013年6月从一品水岸七星物业物管公司处实际接收房屋并装修使用的事实。4、照片十四张，欲证明原告2013年6月接房后在三楼露台违规私搭乱建，严重影响小区其它业主及物业管理遭到投诉的事实，对原告无异议的证据，本院予以采信。经质证，原告对以上证据1、2、4无异议，但对证据3有异议，认为接收房屋并进行房屋装修时间为2014年1月6日。本院认为，原告提出原告接收房屋时间为2014年1月6日本院予以认可。经庭审举证、质证、认证，本院确认以下法律事实：2012年4月29日，原告与被告签订了《商品房购销合同》，原告购买被告位于永仁民族大街“一品水岸”房地产开发项目的商品房第15幢第1单元第3层02号商品房，合同约定：第四条计价方式与价款：套内建筑面积为107.79平方米，每平方米3104.25元,总金额334607元；第六条付款方式与期限：银行按揭：乙方于2012年6月9日向甲方交付总房款37.24%作为首期款，即人民币124607.00元整，剩下62.76%的房款，即人民币210000.00元整作为银行按揭。第七条交付期限：甲方（被告）应于2013年5月31日前，将经建设单位验收合格，并符合合同约定的该商品房交付给乙方（原告）；第九条逾期交房的违约责任：甲方（被告）如未按本合同第七条约定的时间交房，按下列[一][二]种方式处理：逾期60天后，甲方按下列[1][2][3]种约定承担违约责任。1、解除合同，甲方按乙方已付款的10%向乙方支付违约金，甲方向乙方退还已付款，已发生的交易相关税费由甲方承担。2、甲方按乙方已付款的0.03%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。3、自本合同约定交房期限次日起超过90天后，甲方向乙方支付商品房总房款15%的违约金，且乙方有权解除合同等合同条款。合同签订后，于2012年5月9日在永仁县建业房地产交易中心进行了备案登记。2012年5月16日原告支付被告购房首付款100607.00元，尚欠购房款24000元。被告未按合同约定的2013年5月31日交房，2014年1月6日原告到物管公司领房屋钥匙并进行房屋装修，2014年6月17日，商品房经建设单位组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行竣工验收合格，才符合交付条件。本院认为，原、被告签订的《商品房购销合同》，是双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，双方当事人应按合同约定全面履行自己的义务。被告未按合同约定的时间交房，被告应依法承担违约责任。合同约定被告应于2013年5月31日前，将经建设单位验收合格，并符合合同约定的商品房交付给乙方。依照《城市房地产开发经营管理条例》的规定，商品房的交付应通过建设单位组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行竣工验收合格方可进行，本案争议房屋于2014年6月17日才符合交付条件，被告应承担逾期交房的违约责任。但原告于2014年1月6月已到物管公司领取钥匙并进行房屋装修，故逾期交房的期间应为2013年5月31日起计算至2014年1月6日止。关于逾期交房违约金的计算，本院认为双方在商品房购销合同宗对违约金的约定，其性质系约定违约金，约定违约金体现当事人意思自治，但以补偿性为基本功能，根据合同法的规定，当事人可以约定一方违约时应该根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，本案中胡兵未提交造成其损失的相关证据，本院参照中国人民银行同期贷款年利率6%依法对违约金予以调整，即11181.85元【（334607-24000）×0.06÷12×7.2】。现依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告永仁润发房地产开发有限公司于本判决生效后十日内协助原告胡兵办理《房屋所有权证》、《土地使用证》；二、由被告永仁润发房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告胡兵逾期交房违约金11181.85元（款交法院）。诉讼费269元，由原告胡兵交纳100元，被告永仁润发房地产开发有限公司交纳169元。如果负有履行义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息至款项清偿之日止。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员  柴红亮二〇一六年一月二十二日书记员  杨春文