辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0103民初12543号原告：中信银行股份有限公司沈阳分行，住所地沈阳市沈河区大西路336号。负责人：郭琦，该分行行长。委托诉讼代理人：肖亮，辽宁吉慧沈城律师事务所律师。被告：鲁飒，女，1981年2月25日出生，汉族，住址辽宁省调兵山市。被告：丁鹏飞，男，1974年4月5日出生，住址黑龙江省海林市。被告：阳光一百置业（辽宁）有限公司，住所地沈阳市于洪区杨士乡科研村。法定代表人：萧德迎，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄珊，该公司员工。原告中信银行股份有限公司沈阳分行与被告鲁飒、丁鹏飞、阳光一百置业（辽宁）有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年8月4日受理后，依法由本院审判员杨晓霞担任审判长、本院人民陪审员张玉华、王唤平组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中信银行股份有限公司沈阳分行委托代理人肖亮，被告阳光一百置业（辽宁）有限公司委托诉讼代理人黄珊到庭参加诉讼，被告鲁飒、丁鹏飞经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中信银行股份有限公司沈阳分行向本院提出诉讼请求，1、判令被告鲁飒、丁鹏飞按借款合同约定偿还所欠贷款本息共计302,921.28元（截至2017年7月23日，拖欠本金289,461.08元，利息13,460.20元，自2017年7月24日至实际清结日按借款合同约定计付利息、罚息）；被告阳光一百置业（辽宁）有限公司对前述欠款及承担连带给付责任；2、判令如被告鲁飒、丁鹏飞不能按期偿还借款本息及全部诉讼费用，原告有权向人民法院申请处置其抵押的房地产，并有权就处置所得价款优先受偿；3、判令被告承担本案全部诉讼费用及律师代理费。事实与理由：原告与被告签订《中信银行个人购房借款合同》（以下简称“借款合同”），合同约定：被告鲁飒、丁鹏飞向原告借款29.9万元用于购买位于于洪区××号（××），建筑面积59.46平方米房屋，借款期限360个月，采用浮动利率，贷款初始年利率为7.205%，采用按月等额本息还款方式，并以前述购买的房产为合同借款本息及全部诉讼费用、律师费等相关费用提供抵押担保。被告阳光一百置业（辽宁）有限公司提供阶段性连带责任保证，对借款人在办妥贷款所购房屋正式抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日前发生的借款人违约而引起的合同项下的债务承担保证责任；担保范围为贷款本金及其利息、罚息、复利、违约金、赔偿金、律师费以及贷款人实现债权的费用等。原告依借款合同约定按时足额地发放了贷款，但被告鲁飒、丁鹏飞并未按借款合同约定归还借款，符合合同约定实现抵押权的条件。综上所述，被告鲁飒、丁鹏飞应按借款合同约定向原告归还所欠本息及全部诉讼费用，被告阳光一百置业（辽宁）有限公司应对此承担连带给付责任，如被告鲁飒、丁鹏飞不能按期偿还借款本息及全部诉讼费用，原告有权向人民法院申请处置其抵押的房地产，并有权就处置所得价款优先受偿。经原告多次催要未果后，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告鲁飒、丁鹏飞未到庭，亦未提交书面答辩意见。被告阳光一百置业（辽宁）有限公司辩称，不同意原告诉讼请求。一、答辩人承担保证责任的期间应于2017年8月17日止。经过答辩人申报及相关房屋土地主管部门审核，涉案房屋于2017年8月17日在沈阳市房产局办结初始登记，满足取得他项权证及合同约定的其他所有文件的条件，鲁飒、丁鹏飞可以办理抵押登记，并且阳光一百于2017年8月17日在涉案楼房各楼口张贴了通知公告，也电话告知银行,鲁飒、丁鹏飞房屋可以办理房产证及其他手续。答辩人已履行了全部应尽义务，因此，答辩人保证责任期间终止于此日期，不能无限期承担保证责任。原告无法实现债权的根本在于借款人鲁飒、丁鹏飞没有办理抵押登记，与答辩人无关，答辩人无过错，不同意承担连带责任。二、根据《担保法》第28条、《物权法》176条规定，答辩人没有义务就物的担保范围内的相关款项承担连带责任。阳光一百仅就物的担保以外债务承担相应担保责任。涉案房屋已由债务人鲁飒、丁鹏飞办理抵押预告登记，鲁飒、丁鹏飞已提供物的担保，不应由答辩人来承担保证责任。三、原告诉请中明确请求：“申请处置已抵押的房产，并就所得价款优先受偿，”说明原告已明确选择了优先就该物的担保实现债权，因此，答辩人的保证责任免除。四、原告的请求缺乏事实与法律依据，被告不同意承担诉讼费用、律师费等相关费用。原告无证据证明律师费的实际发生，且与答辩人无关，答辩人无义务承担。综上，原告诉请无事实及法律依据，请求贵院驳回其诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提供的被告身份证、结婚证、中信银行个人购房借款合同、个人借款凭证（借据）、预告登记证、欠款明细表等证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告中信银行股份有限公司沈阳分行作为贷款人（乙方）与被告鲁飒、丁鹏飞作为借款人（甲方）、被告阳光一百置业（辽宁）有限公司作为保证人（丙方）签订了《中信银行个人购房借款合同》，合同约定甲方向乙方借款29.9万元用于购买位于沈阳市于洪区××号（××），建筑面积59.46平方米房屋，借款期限360个月，采用浮动利率，以贷款发放日中国人民银行的利率政策，在基准利率基础上，上浮15%确定，贷款初始年利率为7.205%，采用等额本息还款方式，甲方以所购房产为上述借款以及诉讼费等费用供抵押担保。丙方对自本合同生效之日起至甲方就本合同项下所购房屋取得房屋所有权证、办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交乙方持有之日止（担保阶段）甲方的所有应付款项承担连带保证责任；担保的范围为贷款本金及其利息、罚息、复利、违约金、赔偿金、律师费以及贷款人等实现债权的费用等；保证期间为担保阶段内甲方每期应付款项逾期之日起至担保阶段届满后两年。合同第14.5条约定，丙方在此同意放弃《担保法》第28条及《物权法》第176条项下的针对乙方的所有抗辩以及根据上述法条所可能获得的全部权利。合同第16条约定，甲方逾期或未按约定的金额归还贷款本息，乙方有权宣布本合同项下已发放贷款提前到期，要求甲方立即偿还全部贷款及相应利息并有权要求丙方履行保证责任。原、被告办理了上述房屋的预购商品房抵押权预告登记。合同签订后，原告按约定发放了借款29.9万元，但被告借款后并未按借款合同约定归还本息，截至截至2017年7月23日，拖欠本金289,461.08元，利息13,460.20元，故原告起诉至法院。本院认为，原告中信银行股份有限公司沈阳分行与被告鲁飒、丁鹏飞、阳光一百置业（辽宁）有限公司签订的《中信银行个人购房借款合同》，是各方当事人的真实意思表示，符合法律规定，该合同合法有效，合同各方均应遵照履行。合同签订后，原告中信银行股份有限公司沈阳分行已履行发放贷款义务，被告鲁飒、丁鹏飞应依约按期偿还借款，未如约还款，违反合同约定，应承担违约责任，故原告要求被告立即偿还全部借款本金及利息共计人民币302,921.28元，符合合同约定，符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求沈阳市于洪区××号（××）房屋的优先受偿权的问题，诉争房产上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据物权法第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。预购商品房抵押权预告登记的法律效力是:将来能够进行不动产抵押登记时,抵押权预告登记的权利人享有优先权,不经抵押权预告登记的权利人同意,不能在该物权上设立抵押权。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权,而是将来发生抵押权变动的请求权,该请求权具有排他效力。预售商品房抵押贷款中虽然银行与借款人(购房人)对预售商品房做了抵押预告登记,但该预告登记并未使银行获得现实的抵押权,而是待房屋建成交付借款人后银行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。如果房屋建成后的产权未登记到借款人名下,则抵押权设立登记无法完成,银行不能对该预售商品房行使抵押权,故对原告要求对诉争房屋享有优先权的诉讼请求,本院不予支持。关于被告阳光一百置业（辽宁）有限公司是否承担保证责任的问题。借款合同约定:阳光一百置业（辽宁）有限公司对自本合同生效之日起至中信银行股份有限公司沈阳分行就本合同项下所购房屋取得房屋所有权证、办妥抵押登记和其他相关手续,并将《房屋他项权利证》及其他有关资料交原告持有之日止(即担保阶段)借款人的所有应付款项承担连带保证责任。所谓阶段性连带保证责任,其本意就是让房产开发商为借款人在该阶段内(贷款合同签署之日起至抵押有效设定，相关权利证明文件交付原告执管之日止)向原告履行还款义务提供保证。一旦房屋抵押设定成功,该阶段性保证的任务完成,及阶段性保证期限届满之时即是银行获得借款人的房屋抵押担保之时。本案抵押预告登记在未变更为抵押权设立登记之前,根据物权法定原则,原告中信银行股份有限公司沈阳分行就抵押房屋处分并优先受偿的权利在行使要件上有所欠缺,即被告阳光一百置业（辽宁）有限公司提供的阶段性连带保证的期限届满条件未成就。根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第十条的规定,被告提供阶段性连带保证责任的主合同为诉争贷款合同,现主合同虽被解除,在阳光一百置业（辽宁）有限公司与中信银行股份有限公司沈阳分行未在保证合同中另有约定的情况下,保证人阳光一百置业（辽宁）有限公司仍应对债务人的相关民事责任承担连带清偿的保证责任。因此,阳光一百置业（辽宁）有限公司应对被告鲁飒、丁鹏飞因贷款合同所产生的所有债务承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条,《中华人民共和国物权法》二十条,《中华人民共和国担保法》第六条，《关于适用若干问题的解释》第十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告鲁飒、丁鹏飞于本判决发生法律效力后十日内偿还原告中信银行股份有限公司沈阳分行借款本金289,461.08元；二、被告鲁飒、丁鹏飞于判决发生法律效力后十日内偿还原告中信银行股份有限公司沈阳分行利息13,460.20元（截至2017年7月23日，自2017年7月24日起至实际清偿之日止的利息、罚息，按合同约定计算）；三、被告阳光一百置业（辽宁）有限公司对上述第一、二项所确定的被告鲁飒、丁鹏飞的给付义务承担连带清偿责任；四、驳回原告中信银行股份有限公司沈阳分行的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5843元，公告费600元，由被告鲁飒、丁鹏飞、阳光一百置业（辽宁）有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  杨晓霞人民陪审员  王唤平人民陪审员  张玉华二〇一八年二月三日送达日期年月日书记员张博