江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏03民终5486号上诉人（原审被告）：边某,女,1953年2月1日出生，汉族，住新沂市。上诉人（原审被告）：李增强,男,1978年6月3日出生，汉族，住新沂市。法定代理人：边某,女,1953年2月1日出生，汉族，住新沂市。系李增强母亲。两上诉人共同委托诉讼代理人：周云，徐州市泉山区泰山法律服务所法律工作者。两上诉人共同委托诉讼代理人：陈凤礼，江苏彭淮律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张钰卿,女,1988年3月13日出生，汉族，住新沂市。委托诉讼代理人：彭苏芹，女，1964年11月11日出生，汉族，住新沂市。系张钰卿母亲。委托诉讼代理人：袁晓普，江苏铸石律师事务所律师。原审第三人：连云港新华润房地产开发有限公司新沂分公司，住所地新沂市钟吾路42号。法定代表人：王军，总经理。上诉人边某、李增强因与被上诉人张钰卿及原审第三人连云港新华润房地产开发有限公司新沂分公司（以下简称新华润公司）排除妨害纠纷一案，不服江苏省新沂市人民法院（2016）苏0381民初4774号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人边某及其与李增强的共同委托诉讼代理人周云、陈凤礼，被上诉人张钰卿的委托诉讼代理人彭苏芹、袁晓普到庭参加诉讼，原审第三人新华润公司经本院传票通知未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。边某、李增强上诉请求：撤销一审判决，改判驳回张钰卿起诉。事实与理由：1、我曾在新沂市用自家房产经营振兴旅馆，该旅馆2005年被拆迁时，我与新华润公司签订拆迁安置协议，约定我的安置房为沂铁花苑G楼西侧第壹间上下两层，建筑面积110平方米，面积减少或者增加按3000元平方米多退少补，以及2016年7月31日上房等内容，因新华润公司下落不明，我无法补差价、办理产权手续。我自2007年经营涉案房产至今，面积虽超出协议约定，但涉案房产只有一个楼梯口，只是一户，理应按约定补差价，新华润公司不应卖与他人。2、张钰卿、开发商明知我使用该房已近10年，仍于2015年签订涉案房屋买卖合同，且1个月张钰卿就取得房证、土地证，张钰卿不是善意购买人。3、一审法院（2016）苏0381民初3104号民事判决认定，新华润公司的权利义务已经转至徐州新华瑞房地产投资有限公司（以下简称新华瑞公司），判决新华瑞公司给我办理新沂市沂铁花苑G号楼西侧第一间（110平方米），上下两层房屋产权登记手续，一审遗漏新华瑞公司参加诉讼程序违法，也与上述已生效的判决矛盾。张钰卿辩称：1、涉案房屋位于新沂市,系沂铁花苑8号楼西侧第二间上下两层房屋。2015年3月2日，我从新华瑞公司购买了涉案房产并办理产权手续，取得涉案房产所有权，边某非法侵占涉案房产，侵害了我的合法权益。2、边某与新华润公司签订安置补偿协议安置的房产为沂铁花苑西侧第一间上下两层，户号为112-2，与涉案房产是两户，不是一户，并不重合，涉案房产也有单独的大门出入。边某自2007年起占用涉案房产侵害了他人合法权益，我购得涉案房产后，侵害了我的合法权益。一审判决正确，应予维持。新华润公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。张钰卿向一审法院起诉请求：判令边某、李增强搬出其占有的属于张钰卿所有的位于新沂市房屋；赔偿张钰卿因占有房屋造成的租金损失（自2015年4月13日起按照3900元/月计算至实际交付房屋之日止），承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：涉案房屋坐落在新沂市房屋,该房屋系沂铁花苑8号楼西侧第二间上下两层房屋。2015年3月2日，张钰卿与新华瑞公司签订《商品房买卖合同》，以386685元购买该房屋。2015年4月10日，新沂市住房和城乡建设局向张钰卿核发新房权证新沂字第××号《房屋所有权证》，确认位于建筑面积为86.35平方米的商铺归张钰卿单独所有；2015年4月13日，新沂市人民政府向张钰卿核发新国用（2015）第508号国有土地使用证书。张钰卿持有的《房屋所有权证》登记的沂铁花苑8号楼112-1号房屋，由上、下两层组成，同张钰卿与新华瑞公司签订的《商品房买卖合同》中的沂铁花苑G幢112-1、212-1号房屋同一。2005年7月12日，边某与新华润公司签订新沂市城市住宅房屋拆迁安置协议，约定边某拆迁安置的位置为沂铁花苑G楼西侧第壹间上下两层，建筑面积110平方米，互不找差价；面积减少或者增加按3000元平方米多退少补等内容。经法院依职权调取房地产平面图显示，新沂市西侧第壹间上下两层的户号为112-2，建筑面积为109.37平方米。至张钰卿起诉时，边某、李增强一直在涉案房屋经营至今。一审法院认为，张钰卿因购买并经依法登记而取得涉案房屋所有权，对房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。边某主张涉案房屋系拆迁安置房，但安置房系沂铁花苑西侧第一间上下两层，户号为112-2，张钰卿诉争的房屋系沂铁花苑西侧第二间上下两层户号为112-1，该两间房屋并不重合，边某、李增强无法证明其对涉案房屋享有合法的占有使用权利，故对其主张的事实，不予认定；即使边某主张的原开发商侵害其合法权益等事实存在，也系其与原开发商新华润公司之间的纠纷，不能对抗张钰卿对涉案房屋的所有权。由于边某、李增强未提供充分证据证实其占有房屋具有合法性、正当性，其占有行为妨害了张钰卿的所有权，对张钰卿要求边某、李增强搬出涉案房屋的请求，予以支持。张钰卿为涉案房屋合法所有权人，边某、李增强没有合法根据继续占有涉案房屋侵害了张钰卿的合法权益，因此给张钰卿造成的损失应予赔偿。张钰卿主张按照3900元/月赔偿占用房屋损失标准过高，结合涉案房屋位置、商铺经营情况及所在地市场行情酌定为2000元/月。边某、李增强在张钰卿起诉后仍不搬出涉案房屋，故应自起诉之日起至实际腾空交付张钰卿之日止，赔偿占用房屋损失。遂判决，一、边某、李增强于判决生效后三十日内将坐落在新沂市新安街道徐海路168号沂铁花苑8号楼112-1号房屋（房屋产权证号为新房权证新沂字第××号)清空并搬出；二、边某、李增强于判决生效后三十日内赔偿张钰卿占用房屋造成的经济损失（自2015年7月29日起至实际交付之日止，按2000元/月计算）。三、驳回张钰卿其他诉讼请求。本院二审期间，边某、李增强提供一审法院（2016）苏0381民初3104号民事判决书及涉案房产现场照片25张，证明生效判决已判令新华瑞公司给其办理新沂市沂铁花苑G号楼西侧第一间（110平方米），上下两层房屋产权登记手续。涉案房屋内均只有一处楼梯通往2楼，每层建筑面积均在98平方米左右，每层范围内并没有墙体分割，涉案房屋是一套房屋，并非两套房屋。同时，张钰卿与新华瑞公司签订购房合同并非善意，新华瑞公司应参加诉讼，一审遗漏必要的诉讼参与人程序违法，一审判决也与上述生效判决内容相矛盾。张钰卿质证认为，对一审法院（2016）苏0381民初3104号判决、照片无异议，该判决是边某起诉新华瑞公司要求办理房产证，所涉及房屋是沂铁花苑8号楼西侧第一间上下两层的房屋，登记备案的户号为112-2号，建筑面积为109.37平方米，本案所涉房屋是沂铁花苑8号楼西侧第二间上下两层的房屋，登记备案的户号为112-1号，建筑面积为86.35平方米，我的房屋和边某房屋是各自独立的。本院认为，一审法院依职权调取的房地产平面图显示，边某的拆迁安置房位于新沂市西侧第壹间上下两层，户号为112-2，建筑面积为109.37平方米。张钰卿持有的《房屋所有权证》登记的涉案房产为沂铁花苑8号楼112-1号房屋，由上、下两层组成，同张钰卿与新华瑞公司签订的《商品房买卖合同》中的沂铁花苑G幢112-1、212-1号房屋相同，建筑面积为86.35平方米，根据产权部门的基础资料，上述两部分房产并不重合。同时，一审法院生效的（2016）苏0381民初3104号民事判决，进一步明确了边某、李增强的产权范围是新沂市沂铁花苑G号楼西侧第一间（110平方米）上下两层，与张钰卿已经办理产权手续的涉案房产并不冲突。边某、李增强上诉主张其拆迁安置的房产与涉案房产是不可分割的整体，张钰卿与新华瑞公司签订涉案房产的买卖合同并非善意，在张钰卿已经取得涉案房产合法产权登记的情况下，根据最高人民法院《关于适用的解释》第九十条规定，边某、李增强应就其主张承担举证责任。但一、二审中，边某、李增强提供的生效判决、现场照片等证据不能证明涉案房产与其安置房产不可分割，也没有证据证明张钰卿与新华瑞公司签订的涉案房产买卖合同、购房票据虚假，因此，边某、李增强的上诉主张缺乏证据支持，本院不予采信。至于一审是否遗漏必要诉讼参与人的问题，最高人民法院《关于适用的解释》第七十条、七十一条、七十二条具体规定了必须共同进行诉讼当事人的范围，根据上述司法解释的规定，新华瑞公司并非法定必须在本案进行共同诉讼的当事人，边某、李增强以此主张一审法院程序违法无法律依据，本院不予支持。综上所述，边某、李增强的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费93元，由上诉人边某、李增强负担。本判决为终审判决。审 判 长  孙 庆审 判 员  赵东平审 判 员  吴晓志二〇一八年五月七日法官助理  闫媛媛书 记 员  李思璇