四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）成民终字第1792号
上诉人（原审被告）甘志柏（曾用名甘明乔），男，1961年1月28日出生，汉族，住重庆市南岸区。
委托代理人赵庆，四川安序律师事务所律师。
上诉人（原审被告）甘静（曾用名甘晓静），女，1983年7月12日出生，汉族，住重庆市南岸区。
委托代理人丁小斌，四川安序律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）何瑜，男，1973年8月27日出生，汉族，住四川省成都市成华区。
委托代理人魏瑞杰，四川衡平律师事务所律师。
上诉人甘志柏、甘静因与被上诉人何瑜确认合同有效纠纷一案，不服四川省双流县人民法院（2014）双流民初字第3780号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月28日受理后依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院审理查明，甘志柏与甘静系父女。甘志柏与案外人李凤琼原系夫妻，双方于1993年离婚时约定婚生女甘静由李凤琼抚养，甘志柏支付抚养费。2001年3月28日，甘志柏分别以自己及甘静的名义与四川太兴房屋开发公司（以下简称太兴公司）签订了两份《成都市双流县商品房买卖合同》，购房人为甘静的合同约定：太兴公司作为售房人向甘静出售位于双流县机场路华侨一条街D幢1层1号砖混结构房一间，建筑面积51.7㎡，房屋价款为93060元；购房人为甘志柏的合同约定：太兴公司作为售房人向甘志柏出售位于双流县机场路华侨一条街D幢1单元2层1号砖混结构房六间（建筑面积143.378㎡）及D幢1单元1层2号砖混结构房一间（建筑面积51.7㎡），房屋价款为207762.40元。双流县房地产管理所于2001年4月5日在该两份合同上“备案登记意见”一栏注明：“同意登记备案”。2001年4月20日，甘志柏向太兴公司支付了购房款，太兴公司向其出具两张收据，载明：收到甘静购房款82720元、收到甘志柏购房款197422.40元。2003年12月23日，何瑜与甘志柏签订了一份《转让协议》，约定：甘志柏将双流县航空港华侨街D幢1单元1号住房和D幢1号及2号门市转让给何瑜；转让费为32万元，由何瑜一次性付给甘志柏；转让后的房屋所有权为何瑜所有，甘志柏原购买的房屋合同和收款收据移交给何瑜；原D幢1号和2号门市已对外租用，期满由何瑜接管，甘志柏移交租用协议给何瑜。甘志柏于当天向何瑜出具一份收条，注明：“收到何瑜交来成都双流机场购房款壹拾万元正”。此后，甘志柏将房屋及相关手续交付给原告，何瑜入住经营至今。
原审法院另查明，太兴公司于1992年9月25日取得位于双流县西航港开发区机场路原白家镇近都村3社所征土地的建设用地规划许可证，于1994年5月12日取得《建设工程规划许可证》，于1995年3月15日取得位于双流县白家近都村98.6亩土地使用权，于1999年6月10日取得《商品房外销许可证》和《商品房预售许可证》。案涉房屋的土地使用权由于涉及太兴公司的其他债权债务，已于2006年11月13日由成都市中级人民法院裁定过户至卓越置业集团有限公司。
原审法院同时查明，成都市中级人民法院于2002年7月9日发布公告载明因四川省信托投资公司光华办事处申请执行太兴公司借款纠纷一案，成都市中级人民法院已于1999年7月21日查封了太兴公司位于双流县白家近都3社65741.78平方米的土地使用权，但太兴公司仍未履行。现查封太兴公司在双流县白家近都3社的土地上修建的房屋（包括在建和已修建的全部房屋）。成都市中级人民法院于2003年3月17日出具（1999）成执字第782、775号民事裁定书并于2003年3月28日刊登公告，载明该院已于2002年6月20日查封太兴公司在双流县白家近都3社的土地上修建的房屋（包括在建和已修建的全部房屋），现将太兴公司所有的位于双流县白家近都3社65741.78平方米（98.6亩）的土地使用权和擅自修建后分得的房产以评估价1922万元扣除相关费用后抵偿给成都华联商厦服份有限公司以清偿其所欠债务。成都市中级人民法院于2005年11月23日出具（2005）成执监字第58号民事裁定书，载明撤销其2003年3月17日作出的（1999）成执字第782、775号民事裁定书。成都市中级人民法院于2007年3月30日致函双流县国土局，说明太兴公司明知双流县白家近都村98.60平方米土地已被查封，仍在上面修建房屋，该房屋均未办理规划、报建、质检手续。双流县规划局于2014年7月16日出具了一份关于对金都花园相关情况的回复，撤销了该局于2014年5月20日出具的回复，说明金都花园项目取得了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、办理了相关土地登记手续及《商品房预售许可证》，但未查询到该项目的相关规划竣工验收手续。
2014年7月17日，何瑜向原审法院提起诉讼，请求依法确认何瑜与甘志柏、甘静签订的《转让协议》合法有效。
原审法院认定上述事实，有当事人的陈述、身份证明、离婚证、商品房买卖合同及购房款收据、转让协议、收条、双流县规划局的回复、建设用地规划许可证、国有土地使用证、商品房外销许可证和商品房预售许可证、（1999）成执字第782号公告（2002.7.18）、（1999）成执字第782、775号民事裁定书（2003.3.17）、（1999）成执字第782号公告（2003.3.28）、成都市中级人民法院出具的函（2007.3.30）等予以证明。以上证据材料符合证据的合法性、真实性、关联性，具有证明力，原审法院予以采信。
原审法院认为，《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”何瑜与甘志柏均具有法律规定的缔约资格，其在签订了《转让协议》后，双方按合同约定各自履行交付房屋及支付购房款的义务，属自愿订立合同且合同目的与合同内容一致，系真实的意思表示。
何瑜认为，案涉房屋是合法建筑，甘志柏的签约行为构成表见代理，该协议不违反法律的强制性规定且已履行，故《转让协议》合法有效；甘志柏、甘静认为，案涉房屋未办理相关手续系违法建筑且在转让前已被法院查封，加之甘志柏签约未经甘静授权，不够成表见代理，故《转让协议》无效。原审法院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定：“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”。要判断协议约定转让的房屋是否属违法建筑，应看作为出卖人的太兴公司在出让该房屋时是否具备出让手续。对出卖人的法定预售资格应只从形式上进行审查，太兴公司已按照法定程序向房地产行政管理部门申办并取得预售许可证，即应认定其具备了全部预售条件，故该房屋不应视为违法建筑。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”。成都市中级人民法院出具的公告及民事裁定书说明成都市中级人民法院于1999年7月21日查封了太兴公司位于双流县白家近都3社65741．78平方米的土地使用权，于2002年6月20日查封太兴公司在双流县白家近都3社的土地上修建的房屋（包括在建和已修建的全部房屋），何瑜与甘志柏的《转让协议》签订于2003年12月23日，故案涉房屋在转让前已被法院查封。但《中华人民共和国城市房地产管理法》系行政法范畴，不影响民事合同效力，该法第三十八条的规定在性质上不属于最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定的“效力性强制性规定”，故不应作为认定何瑜与甘志柏签订的《转让协议》无效的依据。
何瑜、甘志柏、甘静就甘志柏与何瑜签订《转让协议》的行为是否构成表见代理各持己见。原审法院认为，甘志柏以甘静的名义与太兴公司签订《成都市双流县商品房买卖合同》并支付购房款，甘静就是华侨一条街D幢1层1号砖混结构房的购房人，甘志柏在未经甘静授权的情况下与何瑜签订合同转让该房屋构成无权处分。但甘志柏与何瑜签订合同时均以其个人名义且未向何瑜作出其经甘静授权的意思表示，故其行为不够成表见代理。无权处分行为仅仅涉及合同能否履行及合同相对人能否取得标的物的问题，与合同效力无关。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，故对甘志柏、甘静以此主张《转让协议》无效的意见不予支持。
综上，何瑜与甘志柏均具备法定的缔约资格，双方签订合同时意思表示真实且签订的合同不违反法律、行政法规或社会公共利益，故其所签订的《成都市双流县商品房买卖（预售）合同》合法、有效。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第四十五条、《中华人民共和国民法通则》第五十五条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决：何瑜与甘志柏于2003年12月23日签订的《转让协议》合法、有效。案件受理费50元，由何瑜负担。
宣判后，甘志柏、甘静不服原审判决，向本院提起上诉。
甘志柏的主要上诉理由是：一、成都市中级人民法院于2003年3月17日作出的（1999）成执字第782、775号民事裁定书及2003年3月28日刊登的公告，载明“执行中本院于1999年7月21日查封了被执行人所有的位于双流白家镇近都村3社65471.38平方米的土地使用权……”，故案涉房屋所在的土地是查封在前，违法修建在后，且未办理规划、报建、质检等手续，属违法建筑，原审关于案涉房屋不应视为违法建筑及案涉房屋并非依法不得转让的房屋的认定错误，应予纠正；二、甘志柏未经妻子李凤琼同意，擅自处分共有财产，何瑜在明知该情况下与甘志柏签订《转让协议》，应当认定转让行为无效。请求撤销原判，改判驳回何瑜的诉讼请求。
甘静的主要上诉理由是：一、成都市中级人民法院于2003年3月17日作出的（1999）成执字第782、775号民事裁定书及2003年3月28日刊登的公告，载明“执行中本院于1999年7月21日查封了被执行人所有的位于双流白家镇近都村3社65471.38平方米的土地使用权……”，故案涉房屋所在的土地是查封在前，违法修建在后，且未办理规划、报建、质检等手续，属违法建筑，原审关于案涉房屋不应视为违法建筑及案涉房屋并非依法不得转让的房屋的认定错误，应予纠正；二、《转让协议》约定的标的物中所包括的双流县航空港华侨街D幢1层1号房屋由甘静购买，甘志柏以自己的名义擅自转让甘静的财产。何瑜明知该情况仍然与甘志柏签订《转让协议》，损害了甘静的合法权益，应当认定《转让协议》无效。请求撤销原判，改判驳回何瑜的诉讼请求。
被上诉人何瑜答辩称，一、案涉房屋在双流县房管局进行了备案，且双流县规划局对案涉房屋已办理相关手续的情况作出了说明，能够证实案涉房屋并非违法建筑；二、甘志柏与甘静系父女关系，甘志柏在售房时声称其有权处置案涉房屋，甘静亦知晓此事，《转让协议》履行完毕十余年间也无人提出异议，故甘志柏与何瑜签订《转让协议》的行为构成对甘静的表见代理。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点有二：一、案涉房屋是否是违法建筑；二、甘志柏与何瑜签订《转让协议》的行为是否构成对李凤琼、甘静的表见代理。关于案涉房屋是否是违法建筑的问题，本院认为，本院作出的（1999）成执字第782、775号民事裁定及2003年3月28日刊登的公告已被本院于2005年11月23日作出的（2005）成执监字第58号民事裁定书予以撤销，且现有证据表明，案涉金都花园项目的房屋取得了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》及《商品房预售许可证》，故甘志柏、甘静关于案涉房屋系违法建筑的上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。关于甘志柏与何瑜签订《转让协议》的行为是否构成对李凤琼、甘静的表见代理的问题，本院认为，本案何瑜的诉讼请求是确认《转让协议》有效，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，甘志柏在签订《转让协议》时是否具有代理权并不影响对合同是否有效的认定，无论甘志柏是否具有代理权，《转让协议》均为有效合同。原审对合同效力认定适当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按照一审判决确定的负担方式执行；二审案件受理费200元，由上诉人甘志柏、甘静各负担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李泽颖
代理审判员 王 果
代理审判员 赵 锋
二〇一五年三月十九日
书 记 员 吴丹丹