新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）新01民终217号上诉人（原审原告）：新疆新世纪成功房地产开发有限公司，住所地：乌鲁木齐市天山区新华北路39号。法定代表人：李玲娜，该公司董事长。委托诉讼代理人：谭鸿浩，新疆星河律师事务所律师。委托诉讼代理人：于佳，新疆星河律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：新疆冀商酒店管理有限公司，住所地：乌鲁木齐市天山区新华北路233号。法定代表人：张洪丰，该公司总经理。委托诉讼代理人：李光宇，新疆鼎泽凯律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：巴丽燕，女，汉族，1962年4月17日出生，该公司董事长，住河北省保定市新市区。被上诉人（原审被告）：孔祥铎，男，汉族，1969年1月5日出生，该公司股东，住石河子市。上诉人新疆新世纪成功房地产开发有限公司（以下简称成功房产公司）、上诉人新疆冀商酒店管理有限公司（以下简称冀商酒店公司）因与被上诉人巴丽燕、孔祥铎租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市天山区人民法院（2017）新0102民初6993号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。成功房产公司上诉请求：1、请求撤销一审判决第二项，改判为由冀商酒店公司、巴丽燕、孔祥铎共同向我公司交付涉案房屋；2、一、二审诉讼费用由冀商酒店公司、巴丽燕、孔祥铎负担。事实与理由：一、根据合同相对性原则，我公司为出租人，巴丽燕、孔祥铎为承租人，租赁合同关系存在于我公司与巴丽燕、孔祥铎之间，故该合同的相对方应为巴丽燕、孔祥铎，并非冀商酒店公司。根据合同约定，巴丽燕、孔祥铎拖欠租金的违约行为符合合同约定的解除条件，但一审法院以冀商酒店公司为租赁物的实际使用人为由得出冀商酒店公司为租赁合同的相对方是错误的。二、冀商酒店公司对承租人巴丽燕、孔祥铎所欠合同债务构成债务加入，其应当就租赁合同产生的债务承担连带责任。针对成功房产公司的上诉，冀商酒店公司辩称：我公司不同意成功房产公司的上诉请求，其上诉请求不能成立，请求予以驳回。一审法院认定巴丽燕、孔祥铎签订合同是我公司行为，租赁合同关系存在于我公司和成功房产公司之间是正确的，请求二审法院予以维持。第一，巴丽燕、孔祥铎签订合同履行的是职务行为，特别是2016年3月3日公司发起人股东张洪丰等开会授权巴丽燕、孔祥铎代表全体股东与成功房产公司签订各项合作合同，并出具授权委托书，有会议纪要和授权委托书为证。第二，我公司使用涉案房屋经营酒店，公司股东对此认可。第三，我公司认可在酒店经营，并且租赁费是我公司支付的。冀商酒店公司上诉请求：1、请求撤销一审判决第一、二项，改判驳回成功房产公司的该项诉讼请求；2、由成功房产公司承担一、二审诉讼费。事实与理由：一、我公司前期及时支付了租金和费用，没有违约，后期未交纳租赁费的原因是因为成功房产公司违背承诺，不支付我公司垫付的费用、不开具装修费发票，且在我公司使用租赁房屋时，对水、电、电梯等设施设置障碍，故意造成解除合同事端。二、本案《租赁合同》属于重大资金投入并长期经营的合同，我公司也刚完成对酒店约500万元的投资，解除合同不符合鼓励交易和诚实信用的原则。针对冀商酒店公司的上诉，成功房产公司辩称：我公司认为冀商酒店公司的上诉请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。第一，一审中法院已经查明巴丽燕、孔祥铎在履行合同过程中无故拖延支付租赁费和装修费，我公司也以公告送达的方式向冀商酒店公司和巴丽燕、孔祥铎发出缴费通知，但是对方置之不理，我公司无奈提起诉讼。一审法院依据法律规定和合同的约定，判决解除合同是正确的，应当予以维持。第二，冀商酒店公司上诉状中的事实和理由不能作为巴丽燕、孔祥铎拖延费用的理由。巴丽燕、孔祥铎未答辩。成功房产公司向一审法院起诉请求：1、判令解除成功房产公司与巴丽燕、孔祥铎于2016年4月16日签订的《租赁合同》；2、判令巴丽燕、孔祥铎支付拖欠租金333333.33元（2017年7月1日至2017年10月31日）；3、判令巴丽燕、孔祥铎支付首次装修费1458333.33元；4、判令巴丽燕、孔祥铎、冀商酒店公司自《租赁合同》解除之日按《租赁合同》约定向成功房产公司交回租赁物；5、诉讼费用由巴丽燕、孔祥铎承担。一审法院认定事实：2016年4月16日，成功房产公司与巴丽燕、孔祥铎签订《房屋租赁合同》，约定：“甲方（成功房产公司）将位于乌鲁木齐市天山区新华北路239号商业楼第18、20、21、22、24层建筑面积5895.55平方米房屋租赁给乙方（巴丽燕、孔祥铎）使用；该场地包含客房98间，已全部精致装修完毕，具备入住条件，乙方承租租赁场地，用于经营酒店；甲方出租该场地的合同期为10年，从2016年7月1日至2026年6月30日；甲方提供消防验收证书，如因消防不达标或者甲方自身原因等导致乙方不能按时办到特行证等相关证件，使酒店不能在规定日期内开业的，甲方应调整延后租赁场地日期，延后超过90日仍未能解决，乙方有权解除合同；本协议签订后，乙方应于合同签订次日即2016年4月26日向甲方支付租赁保证金400000元用于保证本协议的正常履行，物品使用折旧费600000元，合计1000000元；第一年租金1000000元，乙方向甲方返还首次装修费2500000元，合计3500000元，自第一年起每三年递增一次，每次较上年度递增10%，2016年7月1日至2017年6月30日期间，每次提前30日按季度交，2017年7月1日至2018年6月30日期间，每次提前30日按六个月交；租赁期内，乙方应以网上银行、现金或支票的方式支付租金、首次装修费；甲乙双方未履行或未完全履行本合同规定义务的行为均属违约行为，违约方应向守约方承担违约责任；乙方拖欠甲方租金等费用视为违约，拖欠达7日，甲方有权采取停止向乙方提供水、电等有关物业服务等其他强制措施，拖欠达15日以上的，甲方有权终止合同，合同终止时，乙方所交保证金及物品折旧费不予退还，乙方还须付清所拖欠的款额，并无条件无偿把租赁场地连同原附属物交回甲方，乙方自行承担租赁场地的装修损失”。合同签订后，成功房产公司将房屋交付给巴丽燕、孔祥铎使用。2017年1月5日，冀商酒店公司设立，股东为巴丽燕、孔祥铎，冀商酒店公司的法定代表人张洪丰。冀商酒店公司开始管理公司并缴纳租金至2017年6月30日，装修费缴纳至2017年3月31日。2017年5月24日，成功房产公司向巴丽燕、孔祥铎及冀商酒店公司公证送达《催付通知》，告知其“应于2017年3月31日前支付2017年4月1日至2017年6月30日垫付装修款625000元，应付违约金187500元……至本通知发出之日，仍未能按时足额交纳以上费用，应在接到本通知三日内将租金、违约金一并支付，违约金将根据实际缴费日期计算”。孔祥铎在《催付通知》上签收。2017年7月27日，成功房产公司再次通过公证方式向巴丽燕、孔祥铎及冀商酒店公司发出《催付通知》，载明：“……根据《租赁合同》、《物业合同》约定，截止2017年7月20日，尚欠付房产公司租金及垫付装修款2375000元，其中2017年7月1日至2017年12月31日房租500000元，2017年4月1日至2017年12月31日垫付装修1875000元……收到本通知之日起七日内向房产公司交付以上款项，否则房产公司将有权解除租赁合同，解除合同时，应按照合同约定与房产公司办理租赁物移交查验清点后方可撤离”。庭审中，巴丽燕、孔祥铎提交2016年3月3日会议纪要一份，该纪要载明：“由于冀商酒店还没有在工商部门登记注册，现决定全体股东授权巴丽燕和孔祥铎代表各股东以及筹建的公司“冀商酒店”和新疆新世纪成功房产公司签订各项合同”，并提交2016年3月3日的授权委托书，授权巴丽燕、孔祥铎全权负责安排协调酒店开业前的准备工作。成功房产公司撤回第二、三项诉讼请求。一审法院认为：根据冀商酒店公司的陈述以及会议纪要、授权委托书可以证实巴丽燕、孔祥铎系受股东委托代表即将成立冀商酒店公司签订合同，冀商酒店公司设立后对租赁合同的效力予以追认，且合同的权利义务均由冀商酒店公司履行，故租赁合同关系存在于成功房产公司与冀商酒店公司之间，该合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律规定，当属有效合同。合同约定租金及装修费于2016年7月1日至2017年6月30日期间，每次提前30日按季度交，2017年7月1日至2018年6月30日期间，每次提前30日按六个月交，拖欠租金等费用达15日以上的，成功房产公司有权终止合同。冀商酒店公司仅将租金支付至2017年6月30日，将装修费支付至2017年3月30日，拖欠费用时间已超过十五日，经成功房产公司两次催告仍然拒不交纳租金，已构成违约，符合合同约定解除条件，成功房产公司的合同目的亦无法实现，故成功房产公司要求解除合同的诉讼请求，原审法院予以支持。租赁合同的权利义务由冀商酒店公司履行，冀商酒店公司对合同效力亦予以追认，租赁合同的相对方应为冀商酒店公司，应解除成功房产公司与冀商酒店公司之间的租赁合同，但租赁合同系由巴丽燕、孔祥铎签订，故原审法院判决解除成功房产公司与巴丽燕、孔祥铎之间签订的租赁合同。合同约定，合同解除时冀商酒店公司所交保证金及物品折旧费不予退还，冀商酒店公司还须付清所拖欠的款额，并无条件无偿把租赁场地连同原附属物交回甲方，冀商酒店公司自行承担租赁场地的装修损失，根据约定，冀商酒店公司应向成功房产公司交回租赁物，巴丽燕、孔祥铎非租赁物使用人，在本案中不承担返还租赁物的民事责任，对成功房产公司要求冀商酒店公司返还租赁物的诉讼请求，原审法院予以支持，对成功房产公司要求巴丽燕、孔祥铎返还租赁物的诉讼请求，原审法院不予支持。据此判决：一、解除新疆新世纪成功房地产开发有限公司与巴丽燕、孔祥铎之间于2016年4月16日签订的《租赁合同》；二、新疆冀商酒店管理有限公司于本判决生效后三十日内向新疆新世纪成功房地产开发有限公司交回位于乌鲁木齐市房屋；三、驳回新疆新世纪成功房地产开发有限公司其他诉讼请求。本院二审期间，双方均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实及认定的证据予以确认。本院认为：《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”举证证明责任的作用在于，由主张案件事实的一方当事人承担证明责任，如该证据的真实性不能认定，负担举证责任的一方当事人将承受对其不利的后果。当事人在诉讼中提供的证据，应当达到证明待证事实的程度，如果不能使事实得到证明，则应当承担相应的不利后果。本案中，2016年4月16日的《房屋租赁合同》系由成功房产公司与巴丽燕、孔祥铎签订，而巴丽燕、孔祥铎为冀商酒店公司的股东，签订合同时冀商酒店公司正在筹备阶段，尚在成立，后期也实际是由冀商酒店公司在使用租赁物并交纳租赁费，成功房产公司对此也并未提出异议，故可以认定巴丽燕、孔祥铎签订合同的行为属于履行职务行为，涉案《房屋租赁合同》的实际履行方是冀商酒店公司。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。因双方在合同中约定，租金及装修费于2016年7月1日至2017年6月30日期间，每次提前30日按季度交，2017年7月1日至2018年6月30日期间，每次提前30日按六个月交，拖欠租金等费用达15日以上的，成功房产公司有权终止合同。冀商酒店公司仅将租金支付至2017年6月30日，将装修费支付至2017年3月30日，拖欠费用时间已超过十五日，在经过成功房产公司两次催告后，冀商酒店公司仍然拒不交纳租金，导致双方合同无法继续履行，已构成违约，符合双方合同约定的解除条件，因合同实际是由巴丽燕、孔祥铎签订，一审法院判决解除成功房产公司与巴丽燕、孔祥铎2016年4月16日签订的合同，有实际使用人冀商酒店公司交回房屋并无不当，本院予以维持。成功房产公司上诉要求巴丽燕、孔祥铎承担责任的理由不能成立，本院不予采纳。冀商酒店公司上诉称因成功房产公司违背承诺，不支付垫付费用、不开具装修费发票，且对水、电、电梯等设施设置障碍，导致其后期未交纳租赁费，是成功房产公司违约，但其所提交的证据并不足以证实该主张，故对其该上诉请求，本院亦不予采纳。综上所述，上诉人成功房产公司、冀商酒店公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费140元，由上诉人成功房产公司负担70元（已付）、上诉人冀商酒店公司负担70元（已付）。本判决为终审判决。审判长 黎 剑审判员 谭建艳审判员 柳 燕二〇一八年三月二十三日书记员 赵 可