安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖01民终391号
上诉人（原审原告）：徐礼宏，男，1955年6月22日出生，汉族，住安徽省合肥市滨湖新区。
委托诉讼代理人：王忠明，安徽禾森律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：谈兵，男，1987年9月13日出生，汉族，住安徽省巢湖市。
委托诉讼代理人：李兴泉，安徽福达律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：叶倩，女，1988年10月11日出生，汉族，住安徽省濉溪县。
上诉人徐礼宏因与被上诉人谈兵、叶倩房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省巢湖市人民法院（2016）皖0181民初2991号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月11日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
徐礼宏上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第三项，改判支持徐礼宏的诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用由谈兵、叶倩承担。
事实和理由：一、一审判决涉案《购房协议》无效，驳回徐礼宏的其他诉讼请求适用法律明显错误。理由如下：《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《买卖合同解释》）相关规定如下：第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。第二十九条规定：买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定。一审判决《购房协议》无效的理由显然违反了《买卖合同解释》第三条的规定，明显错误。一审判决“徐礼宏要求谈兵赔偿房价上涨给其造成的重新购房的损失205768元没有法律依据”，违反了《买卖合同解释》第二十九的规定，明显错误。
二、徐礼宏在一审中举证证明了房价上涨给其造成的重新购房损失205768元。本案《购房协议》签订的次日，2016年3月6日徐礼宏即将定金2万元支付给谈兵。此后，即回淮南通过张贴广告、熟人介绍等方式出售房屋，并于2016年4月20日将位于淮南市谢家集平山街道新社区五中6栋商住楼404室房屋出售筹集购房款。现徐礼宏无房居住，暂住在滨湖新区春融苑27栋803室女儿家中。谈兵的毁约行为，给徐礼宏的生活造成了极大的影响。根据徐礼宏提交的证据五，同期中庙碧园二手房均价为6341元/m2.徐礼宏主张的6100元/㎡计算房价损失合情合理。房屋差价损失为124.88㎡×6100元/㎡-556000元=205768元。
三、一审判决将本案《购房协议》定性为预约合同，显然错误。判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准是当事人的意思表示，即当事人是否有意在将来订立一份新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。《购房协议》是本约还是预约亦不是本案争点，一审判决超出了当事人诉争的范围，违反《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百二十八条之规定，明显错误。
四、本案《购房协议》有效，故一审法院以《合同法》第五十八条规定为依据认定谈兵承担缔约过失责任，适用法
律明显错误，此不赘述。综上所述，徐礼宏的诉讼请求事实依据和法律依据明确，谈兵毁约事实明显，依法应当承担相应的违约责任。
谈兵辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回徐礼宏的上诉。本案买卖标的系不动产，且是共同共有，应适用物权法及最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的相关司法解释。对于徐礼宏要求赔偿损失，其没有提供任何有效证据证明，所提供的就仅仅是网络上下载的毫无关联的房产信息，并且现在售房都是一房一价。根本不具有参考性。因案涉购房协议无效，徐礼宏就不能再依据该购房协议取得房屋，因此房屋上涨所作出的损失，不应当作为合同无效的损失范围。徐礼宏自身也有重大过错，应当承担相应的责任，按照协议也仅支付了2万元定金，协议也约定了双倍返还定金的原则。一审法院认定本协议法律性质适用法律正确。
叶倩辩称，本人从一开始就不同意卖房。其他答辩意见同谈兵的答辩意见。
徐礼宏向一审法院起诉请求：1、解除双方于2016年3月5日签订的《购房协议》；2、谈兵双倍返还定金40000元，并赔偿房价上涨给徐礼宏造成的重新购房损失205768元；3、本案诉讼费用由谈兵负担。
一审法院认定事实：谈兵与叶倩系夫妻关系，位于巢湖市××街道××滨湖城××街××单元××室房屋为二人夫妻共同财产。2016年3月5日，谈兵与徐礼宏签订一份《购房协议》，内容为：本人谈兵名下有一套住房所在地中庙碧桂园碧波环城苑二街10幢404室房屋面积124.88平方米，现销售给徐礼宏先生，预售价格为556000元，房内家电、家具全部预售给徐礼宏，徐礼宏需在2016年3月6日预付定金20000元给谈兵，如有违约双倍赔偿给房主。特此三方协议，定金6号到账以银行流水为准。谈兵、徐礼宏及中间人缪某、王玲玲均在协议上签字。2016年3月6日，徐礼宏支付了20000元购房定金。2016年5月16日谈兵通知徐礼宏明确表示不同意卖房。徐礼宏于2016年7月12日再次向谈兵发函，要求谈兵继续履行购房协议，收取房款同时办理房屋过户。谈兵明确答复：和上次所说一样房屋确定不卖，如相互不能协商处理，请走法律程序解决。因协商无果，徐礼宏遂诉至法院。
一审另查明：濉溪县百善镇青卫村民委员会出具一份《证明》，内容为：叶倩2013年2月6日与谈兵登记结婚，于2015年2月11日婚生子出生，一直居住在濉溪县××家庄，在家中带孩子，特别是2016年3月份，从未离开过本村庄。
一审庭审中，徐礼宏表示清楚案涉房屋的产权，但同时也表示其并没有与叶倩见面、通话商谈房屋买卖的事情，因为谈兵说其能够全权做主。证人缪某也表示其作为中间人，从没有跟叶倩商谈过房屋买卖的事情。
一审法院认为：谈兵与徐礼宏签订的《购房协议》仅对交易房屋的位置、面积及价款进行了约定，但对于购房款及房屋的交付时间等重要条款均未作出约定，不能实际履行，故该《购房协议》应属于房屋买卖预约合同。
案涉房屋为谈兵与叶倩夫妻共同财产。谈兵在未取得案涉房屋共有权人叶倩同意的情况下，将案涉房屋擅自转让，属于无权处分行为。徐礼宏明知叶倩是案涉房屋的共有权人，轻信谈兵的个人承诺，与谈兵个人签订《购房协议》，其主观上亦存在过错，不属于善意第三人，不适用善意取得的规定。因此，叶倩以谈兵未经其同意转让房屋为由主张《购房协议》无效符合法律规定，予以支持。
因案涉《购房协议》无效，故徐礼宏要求解除《购房协议》没有法律依据，不予支持。《中华人民共和国合同》第五十七条规定：“合同无效，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力”。本案中，谈兵和徐礼宏在《购房协议》中约定了定金条款，且徐礼宏已经支付了20000元定金。因谈兵违约，故其应当双倍返还徐礼宏定金40000元，徐礼宏该项诉讼请求符合法律规定，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。这种赔偿责任是基于缔约过失责任而发生的，赔偿损失的范围以实际已发生的损失为限，即当事人为准备履行合同而发生的损失。本案中，徐礼宏要求谈兵赔偿房价上涨给其造成的重新购房损失205768元没有法律依据。因为：其一，上述损失徐礼宏未提交有效证据证明，且超出了谈兵签订《购房协议》时预见或应当预见的范围；其二，因《购房协议》无效，徐礼宏就不能再期待依据该《购房协议》取得约定的房屋，因此房屋上涨所造成的损失不应作为合同无效的损失赔偿范围；其三，徐礼宏自身亦有过错，应当承担相应的责任。其仅支付了20000元定金，谈兵双倍返还定金足以弥补其损失。
综上所述，谈兵与徐礼宏签订的《购房协议》违反了法律规定，为无效合同。谈兵违约，应当双倍返还徐礼宏定金40000元。徐礼宏的其他诉讼请求没有事实依据和法律依据，不予支持。叶倩的诉讼请求有事实和法律依据，予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十七条、第五十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条之规定，判决：一、徐礼宏与谈兵于2016年3月5日签订的《购房协议》无效；二、谈兵于判决生效后十日内双倍返还徐礼宏定金40000元；三、驳回徐礼宏的其他诉讼请求。一审案件受理费2545元，由徐礼宏负担2145元，由谈兵负担400元。
二审中双方当事人均未提供新的证据，对举证、质证意见均与一审相同。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，谈兵与徐礼宏签订的《购房协议》对当事人姓名、标的房屋的位置、面积及价款等重要条款进行了约定，双方当事人对买卖房屋的意思表示真实，标的具体明确，价款确定，故可以认定谈兵与徐礼宏已经就买卖涉案房屋达成了合意，双方房屋买卖合同依法成立。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案谈兵与徐礼宏签订的《购房协议》并不因谈兵对房屋无权处分而无效。双方签订《购房协议》意思表示真实，内容不违反法律法规强制性规定，故应为合法有效协议。一审对合同效力认定错误，本院予以纠正。因谈兵在签订《购房协议》后违反诚实信用原则，明确表示不再继续履行合同，已构成违约。徐礼宏据此要求解除合同的请求符合法律规定，本院予以支持。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。由于谈兵与徐礼宏在签订房屋买卖合同后，房屋市场价格已明显上涨，房屋现价与双方约定的原价款之差额，应为徐礼宏享有的合同履行后可以获得的利益。现因谈兵的违约行为导致合同不能继续履行，其对徐礼宏可获得的利益应予赔偿。鉴于当时房屋市场价格上涨的客观情况，谈兵双倍返还定金40000元并不足以弥补徐礼宏因违约而受到的损失。徐礼宏上诉主张房屋差价损失205768元，因徐礼宏在签订合同时对房屋产权情况未尽合理注意义务，对合同未能履行亦存在一定的过错。结合谈兵于2016年5月已出现违约明确表示不履行合同的情况，参考房屋面积及增值情况，本院酌定赔偿损失金额80000元。
综上，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持安徽省巢湖市人民法院（2016）皖0181民初2991号民事判决第二项，即：“谈兵于判决生效后十日内双倍返还徐礼宏定金40000元”；
二、撤销安徽省巢湖市人民法院（2016）皖0181民初2991号民事判决第一项，第三项，即：“徐礼宏与谈兵于2016年3月5日签订的《购房协议》无效”、“驳回徐礼宏的其他诉讼请求”；
三、谈兵于判决生效后十日内赔偿徐礼宏房屋差价损失8万元；
四、驳回徐礼宏的其他诉讼请求。
如果本案义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2545元，由谈兵负担1243元，徐礼宏负担1302元；二审案件受理费4386元，由谈兵负担1705元，徐礼宏负担2681元。
本判决为终审判决。
审判长 陆建群
审判员 方玮韡
审判员 余海兰
二〇一七年六月九日
书记员 金婉莹
附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；