北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京01民终2845号
上诉人（原审被告、反诉原告）：李世红，男，1975年11月13日出生。
上诉人（原审被告、反诉原告）：刘香丽，女，1974年12月12日出生。
委托诉讼代理人：王贺，北京市兆亿律师事务所律师。
被上诉人（原告原告、反诉被告）：刘进，男，1984年10月3日出生。
被上诉人（原告原告、反诉被告）：陈金莲，女，1982年7月3日出生。
委托诉讼代理人：吴瑶，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李雅敏，北京市盈科律师事务所实习律师。
上诉人李世红、刘香丽与被上诉人刘进、陈金莲房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2016）京0114民初10629号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月15日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款的规定，不开庭进行了审理。上诉人李世红及其与刘香丽的委托诉讼代理人王贺、被上诉人刘进及其与陈金莲的委托诉讼代理人吴瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李世红、刘香丽上诉请求：请求撤销北京市昌平区人民法院（2016）京0114民初10629号民事判决第三、四项，改判驳回刘进、陈金莲该两项诉讼请求；本案一、二审诉讼费由刘进、陈金莲承担。事实和理由：双方合同属于阴阳合同，李世红、刘香丽要求对合同进行变更后再履行合同，但刘进、陈金莲不予配合。一审法院判决称李世红、刘香丽超过120天未取得房产证故存在违约的认定错误。李世红、刘香丽积极履行合同，但因银行原因无法按照合同约定办理解抵押。解除抵押迟延是不可抗力决定的，不是双方能够预见的。李世红、刘香丽无根本违约，解抵押款应该由刘进、陈金莲支付，但其未支付，延迟解抵押的违约责任在刘进、陈金莲。故刘进、陈金莲没有合同解除权，且其解除通知未实际到达李世红、刘香丽，未产生解除合同的效力。李世红、刘香丽多次催告刘进、陈金莲履行合同，但刘进、陈金莲拒绝履行，李世红、刘香丽要求解除合同具有事实及法律依据。一审判决的违约金认定过高。
刘进、陈金莲辩称，同意一审判决，不同意李世红、刘香丽的上诉请求。因李世红、刘香丽多次表示不继续履行合同，刘进、陈金莲向其发出解除合同的通知后另购其他房屋。故是李世红、刘香丽存在根本违约导致双方合同解除。
刘进、陈金莲向一审法院起诉请求：1、解除刘进、陈金莲与李世红、刘香丽签订的《房屋买卖业务签约文件合订本》及补充协议；2、判令李世红、刘香丽返还刘进、陈金莲已付房款45000元和定金50000元，共计95000元；3、判令李世红、刘香丽支付刘进、陈金莲违约金638000元（依合同约定按房屋成交总价的20%计算）及利息；4、判令李世红、刘香丽赔偿刘进、陈金莲居间服务费31450元和贷款服务费3000元，共计34450元；5、判令李世红、刘香丽向刘进、陈金莲赔偿因解除合同所导致的经济损失共计541670元，包括因房价上涨造成的损失约430000元、为配合房屋买卖而出售刘进、陈金莲房屋造成的损失约100000元、因租房产生的费用8000元、为孩子上学支付的小脚丫幼儿园定金1000元、公证服务费2670元；6、本案诉讼费由李世红、刘香丽承担。
李世红、刘香丽向一审法院反诉请求：1、判决确认双方合同于2016年8月10日由李世红、刘香丽依照合同约定解除；2、判令刘进、陈金莲支付违约金638000元；3、判令刘进、陈金莲支付律师费、公证费、交通费共计22000元；4、本案诉讼费用全部由刘进、陈金莲承担。
一审法院认定事实：刘进、陈金莲系夫妻关系，李世红、刘香丽系夫妻关系。2016年4月10日，刘进、陈金莲（买受人、以下简称刘进一方）与李世红（出卖人）经北京存房房地产经纪有限公司（以下简称存房公司）签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）。该合同约定李世红将其名下坐落于北京市昌平区401房屋出售给刘进、陈金莲，房屋成交总价为314.5万元，房屋面积102.48平方米。关于房屋抵押情况及解除抵押的约定，合同第二条第四项约定：该房屋已经设定有抵押，抵押金额为400000元整；出卖人应于2016年5月10日前办理抵押注销手续。关于定金，合同第四条第三项第1款约定：买受人向出卖人支付定金人民币50000元。关于权属转移登记，该合同第八条约定：买卖双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋转移登记时间的情况，买卖双方应当另行签订书面的补充协议；如因出卖人原因致使买受人未能在合同签订之日120日内取得房屋所有权证书的，买受人有权单方解除合同。如买受人选择解除合同，适用本合同第十条第（一）款约定。该合同第十条第（一）项约定：如买受人依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行；本合同自买受人向出卖人发出的书面通知送达出卖人之日起自动解除；出卖人应于5个工作日内将其已经收取的买受人的全部付款返还给买受人，并按照房屋成交总价的20%向买受人支付违约金。如出卖人逾期将买受人已经支付款项返还给买受人方，则每逾期一日，应按照同期银行贷款利息向买受人支付违约金。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由出卖人承担。同日，刘进、陈金莲与李世红及存房公司签订居间服务合同，该合同约定买受人向居间方支付居间服务费31450元，如买卖双方任何一方违反本合同第四条或买卖合同约定，导致居间方不能继续协助其办理买卖交易后续事项的，居间方不承担责任，且居间方有权收取本合同约定的居间服务费用和交易中已经发生的费用，如已交付，居间方无须退还，如支付居间服务费方为守约方，支付方可向违约方追偿该笔费用。刘进向存房公司交纳了居间服务费15725元，综合保障服务费15725元及代收贷款服务费3000元。此后，刘进向李世红支付了房屋买卖定金5万元。李世红的配偶刘香丽签署了“配偶同意出售声明”同意出售涉案房屋。
2016年5月8日，刘进、陈金莲与李世红、刘香丽签订《补充协议》。协议约定：鉴于甲乙双方2016年4月10日签署房屋买卖合同。由于交易过程中业主中途涨价，经协商买卖双方同意将主合同价格变更为319万元。乙方将私下将加价4.5万元房款另付给甲方，以银行打款实时到账为准，协议生效。此协议与主合同具有同等法律效应。当日，刘进将上述房款45000元支付给刘香丽。
2016年6月17日,李世红结清涉案房屋贷款并解除房屋抵押。涉案房屋未能办理网签手续。
庭审过程中，刘进提交其与李世红的微信记录、刘进一方与李世红一方及存房公司员工进行协商的微信记录，用以证明李世红以合同条款违法为由拖延履行合同,该微信记录已经过公证。李世红对此不予认可，称与刘进曾达成口头约定，应由刘进提供房屋解抵押款项，但刘进未予履行，导致解押时间延迟。刘进则主张李世红一方根本违约，合同履行过程中刘进曾出于个人友好的情况下，愿意提供一部分款项给李世红一方解除抵押，前提是可以让刘进提前量房，因为涉案房屋内是有租户的，但待4月29日刘进明确表示钱已备好，李世红却在5月5日回复说要商量，到5月8日时则明确表示要涨价，因此6月7日刘进向李世红一方发出解除合同通知书，邮件被李世红于6月11日拒收退回，故主张于6月11日双方合同已经解除。李世红一方否认收到该邮件，且不认可刘进具有合同解除权。李世红亦主张其于2016年8月10日向刘进一方发出解除购房合同通知函，并主张于当日双方合同已经解除。刘进一方对此不予认可，亦不认可李世红一方具有合同解除权。李世红一方当庭亦称刘进已购买了其他房屋，刘进认可该事实，但称系由于李世红一方没有履行合同的意愿，在向李世红一方发出合同解除通知后另行购买，且刘进有权亦有资格另行购房，购买其他房屋不能证明刘进存在违约行为。
存房公司员工王超出庭出具证人证言，证实以下事实：涉案房屋买卖合同系由其提供居间服务所签订，合同履行过程中双方曾因李世红一方要求增加房屋价款签订补充协议；李世红曾提出合同条款属于“阴阳合同”而不能继续履行但公司已答复该合同不属于阴阳合同；刘进一方表示要起诉后，李世红一方联系公司表示要继续履行合同但刘进一方已不同意。刘进一方对证人证言真实性及证明目的均予以认可，李世红一方对证人证言部分认可，但对证言中所称系刘进一方起诉后李世红才积极履行合同不予认可，认为李世红已经于6月7日对刘进进行了履行合同的催告。
一审法院认为，依法成立的合同，对合同当事人具有法律约束力。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约情形致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，刘进、陈金莲与李世红签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应当认定真实有效，双方均应按照合同约定切实诚信的履行合同义务。首先，结清涉案房屋贷款并解除抵押系李世红应当履行的合同义务，但李世红并未依约于2016年5月10日前完成解除抵押手续，李世红虽主张曾与刘进达成口头协议由刘进提供解除抵押的款项，但根据双方均提供的微信内容显示，在2016年4月29日刘进向李世红发出款项已经备好的微信之后，李世红并未作出接收款项的意思表示；其次，在各方通过微信进行协商的过程中，李世红一方以合同条款无效为由表示不能继续履行合同并要求存房公司及刘进一方修改合同并无法律依据；再次，李世红关于其2016年6月7日发出要求刘进准备房款短信、其后办理解除抵押手续及向刘进发出再次催告函等行为系其积极履行合同而刘进则怠于履行合同的主张，并无事实依据。综合以上履行过程分析，刘进、陈金莲主张李世红一方迟延履行合同义务，致刘进未能在签订之日起120日内取得房屋所有权证书，构成涉案合同约定的解除情形，刘进、陈金莲要求解除合同及补充协议的诉讼请求，于法有据，法院予以支持，但刘进、陈金莲提供的证据不足以证明解除合同通知已经实际送达李世红，故刘进、陈金莲要求确认合同于2016年6月11日解除的诉讼请求，法院不予支持，合同及补充协议的解除日期为本判决生效之日；基于合同解除，刘进、陈金莲要求李世红退还已付房款45000元及定金50000元的诉讼请求，依据充分，法院予以支持；现因李世红的违约行为导致合同解除，应当承担违约责任，刘进、陈金莲要求李世红支付违约金的诉讼请求中的合理部分，法院予以支持，但合同中约定的违约金数额过高，且李世红一方请求调整，故法院将综合考量双方当事人对合同义务切实履行的效果、违约方的违约行为及过错程度、守约方的实际损失等因素，予以酌定，故李世红应当承担的违约金数额为20万元；关于刘进、陈金莲要求李世红支付违约金利息的诉讼请求，依据不足，法院不予支持；考虑到刘进已另行购房，且法院已对违约金予以部分支持的情况下，刘进、陈金莲要求李世红赔偿经济损失541670元的诉讼请求，欠缺事实及法律依据，法院不予支持；刘进、陈金莲要求李世红赔偿居间费和贷款服务费的诉讼请求，根据刘进提交的存房公司的收款收据显示，居间服务费及综合保障服务费共计31450元，剩余款项为代收贷款服务费，故刘进、陈金莲要求李世红赔偿居间服务费用31450元的诉讼请求，事实依据充分，应予支持，针对剩余款项，刘进、陈金莲可另行主张。李世红、刘香丽主张刘进、陈金莲违反合同约定导致合同解除，欠缺事实及法律依据，法院不予采纳，其于2016年8月10日发出解除购房合同通知函不能发生合同解除的法律效果，故李世红、刘香丽要求确认合同已于2016年8月10日解除的反诉请求，依据不足，法院不予支持；李世红、刘香丽要求刘进、陈金莲支付违约金并支付律师费、公证费、交通费的反诉请求，均无依据，法院不予支持。
依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决：一、解除刘进、陈金莲与李世红签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议；二、李世红、刘香丽于本判决生效之日起七日内退还刘进、陈金莲已付房款四万五千元和定金五万元；三、李世红、刘香丽于本判决生效之日起十日内支付刘进、陈金莲违约金二十万元；四、李世红、刘香丽于本判决生效之日起十日内赔偿刘进、陈金莲居间服务费三万一千四百五十元；五、驳回刘进、陈金莲其他诉讼请求；六、驳回李世红、刘香丽的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，或者迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。
李世红、刘香丽与刘进、陈金莲所签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。合同双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。李世红、刘香丽作为房屋出卖人，所负合同主要义务为办理房屋解抵押手续、将房屋交付并过户给刘进、陈金莲。但是，李世红、刘香丽在刘进、陈金莲多次催告履行合同的情况下，不但未依约去办理房屋解抵押手续，反而向刘进、陈金莲以及房屋居间方存房公司员工多次表示合同无法继续履行。在此情况下，刘进、陈金莲要求行使合同解除权，解除其与李世红、刘香丽的房屋买卖合同于法有据，但因为刘进、陈金莲的解除合同通知书未能到达李世红、刘香丽，一审法院以判决生效之日作为双方合同解除之日的认定并无不当，本院予以确认。本案系因李世红、刘香丽违约造成合同解除，故李世红、刘香丽应承担相应违约责任。一审法院已经综合考量双方当事人对合同义务切实履行的效果、违约方的违约行为及过错程度、守约方的实际损失等因素，对违约金进行酌减，在此情况下，李世红、刘香丽仍然认为违约金过高，但并未提供相应证据予以证明，本院对其该项上诉请求不予认可。现合同因李世红、刘香丽违约解除，刘进、陈金莲为促成合同所支付的居间服务费应由违约方承担，一审法院判决李世红、刘香丽赔偿刘进、陈金莲居间服务费正确，本院予以确认。
综上所述，李世红、刘香丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4772元，由李世红、刘香丽负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王茂刚
审 判 员 辛 荣
审 判 员 柳适思
二〇一七年五月二十五日
书 记 员 舒 妍
法官助理 黄旭宁