山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁01民终1619号
上诉人（原审被告）：韩立霞，女，1978年10月28日出生，汉族，住济南市。
被上诉人（原审原告）：山东群盛置业有限公司，住所地济南市。
法定代表人：郑细英，董事长。
委托诉讼代理人：崔耀，男，1983年12月5日出生，汉族，济南槐荫法苑法律服务所法律工作者。
上诉人韩立霞因与被上诉人山东群盛置业有限公司（以下简称群盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院(2016)鲁0104民初2466号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
韩立霞上诉请求：一、请求判决韩立霞不向群盛公司腾还济南市槐荫区经一路273号群盛华城2号楼l-106号商铺。二、请求追加吴幼真为本案第三人对装修补偿款进行协商调解，或发回重审。三、诉讼费由群盛公司承担。事实与理由：一、韩立霞不应向群盛公司腾还济南市槐荫区经一路273号群盛华城2号楼l-106号商铺。韩立霞与群盛公司签订的《房屋租赁合同》第七条约定“乙方(韩立霞)在装修期间要承担安全责任、及水、电、物业等相关费用，发生安全事故乙方全权处理，在租赁期内进行装修的物品所有权归甲方(群盛公司)所有，租赁期结束后乙方不得随意拆除，可视出售实际情况自行与购买者进行协商，由购买者予以适当补偿。”韩立霞在签订《房屋租赁合同》后，认为有优先购买权可以买房后长期使用，花费了大量资金装修，但至今没有见到房屋购买者，只是在一审过程中才了解到租赁的房屋所有人是吴幼真。吴幼真在一审中没参加诉讼，韩立霞应在与吴幼真协商装修补偿后才将租赁的房屋交还。二、群盛公司是作为房屋所有人向韩立霞出租房屋的，并未披露吴幼真是真正的房屋所有者。本案所涉及的2号楼l-106是群盛公司开发的，其在《房屋租赁合同》第2条及第7条均表明群盛公司是房屋所有人，韩立霞也一直以为群盛公司是房屋所有人。直到一审诉讼期间群盛公司才表明房屋的真正所有人是吴幼真，这一方面不明确吴幼真及群盛公司在优先购买权的真实意思，侵犯了韩立霞的优先购买权，一方面不利于履行《房屋租赁合同》中的第7条对韩立霞进行装修补偿。韩立霞要求吴幼真出庭发表对《房屋租赁合同》第7条的意思表示，对韩立霞的装修补偿进行协商。
群盛公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。关于装修费，韩立霞提出的问题均与本案房屋租赁合同纠纷不是同一法律关系，其可依法主张其相应的权利。
群盛公司向一审法院起诉请求：1.判令韩立霞立即停止侵害，将涉案房屋腾空并交付给群盛公司；2.判令韩立霞向群盛公司支付2015年9月30日之前已到期未付租金本金80000元，利息9840元（从欠款之日起暂计至2016年4月5日，此后的利息照计至全部欠款还清之日止）；3.判令韩立霞支付租金损失75000元（租金损失按照年租金150000元的标准计算，从2015年10月1日起暂计至2016年3月31日，此后照计至房屋腾空并交付给群盛公司之日止）；4.判令韩立霞承担本案诉讼费用、保全费、律师费等为实现债权发生的全部费用。
一审法院认定事实：群盛公司作为出租方、甲方与作为承租方、乙方的韩立霞于2011年9月2日签订《房屋租赁合同》，约定：1.甲方将“群盛华城”2楼1单元106商铺（以下简称106商铺））租赁给乙方作为合法商业经营活动（禁止作为仓库）使用，商铺面积101.04㎡，相关经营证件由乙方自行办理。2.租赁期暂定为三年，在乙方租赁期间甲方有权对外出售该商铺，甲方确保租赁费用转移等相关事项，保证乙方经营至租赁期满。若甲方将该商铺出售，提前1个月通知乙方，同等条件下乙方有优先购买权；若租赁期满三年后该商铺仍未销售，同等条件乙方可续租一年，即租赁期为四年。3.租赁费用按80000元/年计算。甲方有权根据市价调整租赁费，涨幅不超过10%。4.付款方式及期限：乙方应于本合同生效之日向甲方支付押金20000元及半年房租40000元。租金按每半年结算一次，由乙方按每半年度合同生效的前1个月交付甲方。5.租赁期：2011年10月1日至2014年9月30日止，签订本合同后缴纳押金及第一次租金时甲乙双方把该商铺交付给乙方，乙方提前进行装修。6.维修养护责任：租赁期间，乙方有对该商铺管理及养护义务，若因乙方原因造成房屋墙体、地面、房顶、结构及其屋内设备损坏，由乙方承担维修及赔偿责任。7.乙方在装修期间要承担安全责任及水、电、物业等相关费用，发生安全事故由乙方全权处理，在租赁期内进行装修的物品所有权归甲方所有，租赁期结束后乙方不得随意拆除，可视出售实际情况自行与购买者进行协商，由购买者予以适当补偿。8.关于房屋租赁期间的有关费用：在房屋租赁期间，以下费用由乙方承担，若乙方未能及时缴纳相关费用导致延期的违约责任由乙方负责；水费、电费、物业管理费、有线电视费、暖气费等。9.乙方有下列情形之一的，甲方有权终止合同，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：（1）擅自将承租的房屋转租的；（2）擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用的；（3）擅自拆改承租房屋结构或者改变承租房屋用途的；（4）拖欠租金2个月的；（5）利用承租房屋进行违法活动的；（6）故意损坏承租房屋的。10.本合同未尽事宜，甲乙双方另行协商，并签订补充协议。补充协议与本合同不一致的，以补充协议为准。11.本合同一式两份，甲乙双方各执一份，均具有同等法律效力。以上合同签订后，韩立霞接收并使用约定商铺。
对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1.群盛公司提供济房权证槐字第1457**号《房屋所有权证》，载明房屋所有权人为吴幼真，房屋坐落于济南市槐荫区经一路273号群盛华城2号楼1－106，规划用途为商铺，建筑面积为101.04㎡，登记时间为2011年8月26日。其另提供作为承租人与出租人吴幼真于2011年8月1日签订的《房屋租赁合同》，载明租赁房屋坐落于济南市槐荫区经一路273号群盛华城2号楼1－106，房屋所有权证书编号济房权证槐字第1457**号；租赁期限自2011年8月1日至2017年8月1日；租赁为40万元；租金的支付方式与期限为自合同签订之日起3日内现金支付。合同还约定承租人负责支付出租房屋的水费、电费、物业管理费等费用等，并约定出租人允许承租人转租租赁房屋。
韩立霞对群盛公司提供的以上证据提出异议，认为其在签订合同、未投入使用前与群盛公司公司原总经理叶德登达成的协议，叶德登口头承诺将涉案房屋优先租赁给其，并承诺如房屋出售，其享有优先购买权。其还认为在2011年9月22日双方签订合同时也明确体现了其对涉案房屋的优先购买权，而通过本案的诉讼、群盛公司的举证，其才得知涉案房屋并不属于群盛公司，是将房屋出售给了案外人吴幼真。其认为群盛公司明显违反了合同约定，其保留进一步的诉权。并认为群盛公司提供的涉案房屋的房产证为复印件，对于真实性其有异议。另其对吴幼真与原告签订的房屋租赁合同有异议，认为根据群盛公司提供的房屋产权证，涉案房屋的登记日期分别为2011年8月26日，而吴幼真与群盛公司签订的该房屋租赁合同时间为2011年8月1日，表明吴幼真在未取得房屋产权的情况下与群盛公司签订房屋租赁合同，其真实性合法性均不存在。
本案诉讼中，一审法院就以上房屋所有权证及房屋租赁合同向吴幼真进行调查，其确认涉案商铺为其所有，并确认群盛公司提供2011年8月1日签订《房屋租赁合同》的真实性，并表示对群盛公司现主张权利没有意见。
综合以上，一审法院认为，群盛公司提供吴幼真对涉案商铺的《房屋所有权证》及其与吴幼真于2011年8月1日签订的《房屋租赁合同》，经吴幼真本人确认，肯定了房屋所有权证及《房屋租赁合同》的真实性，因此一审法院对以上证据亦予以采信。但需要指出，涉案商铺登记在吴幼真名下的时间为2011年8月26日，而吴幼真与群盛公司签订《房屋租赁合同》标注的时间却为2011年8月1日，显然该合同中标注的时间并不准确。但鉴于涉案商铺的所有权人吴幼真同意将涉案商铺租赁给群盛公司使用，并同意群盛公司对外转租及主张权利，因此以上合同存在的签订时间问题不影响群盛公司在本案诉讼中主张权利、提出具体的诉讼请求。至于韩立霞质证所提出其所享有的优先购买权，因其明确保留诉权，故本案中对此不予审理。
2.群盛公司提供标注时间为2015年9月17日的《告知书》，内容为“韩立霞：你租赁的群盛华城2#楼1单元106商铺将于2015年9月30日到期，双方签订的房屋租赁合同终止。根据合同约定，限你于2015年10月10日之前将房屋自行腾空搬走并交纳自2014年10月1日至2015年9月30日止的房租80000元。如逾期搬迁，该房屋内的物品视为你自动放弃，由本公司全权处理。且本公司有权采取相关措施维护公司的合法权益，并要求你赔偿因此而造成的损失。”该《告知书》后有“韩立霞”的签名。
韩立霞对该《告知书》不予认可，其说明从未收到，并主张《告知书》上面的签名并非其本人所签。
群盛公司另提供标注时间为2015年10月17日、2016年1月25日、2016年3月25日的的《关于房屋租赁期限届满不再续租、腾空退还房屋并支付逾期租金等的告知函》等，内容均是向韩立霞提出租赁已经于2015年9月30日到期，要求韩立霞腾退房屋、交纳租赁费等内容，其中标注时间为2015年10月17日的告知函中还说明了再次招租的条件及在同等条件下韩立霞享有优先承租权等内容。其还提供特快专递详情单，以证明向韩立霞送达以上告知函的事实。
韩立霞对群盛公司提供的以上《告知函》及特快专递详情单均不予认可，并说明并未收到。
一审法院认为，群盛公司提交的标注时间为2015年9月17日的《告知书》虽有“韩立霞”署名，但韩立霞否认系其本人签名，从字形上来看与韩立霞在本案诉讼中的签名存在较大差异，群盛公司未就此申请文字鉴定或提供其他证据以证明该签字为韩立霞本人所签，因此一审法院对该《告知书》中的签名不予确认为韩立霞本人签名；群盛公司另提供的其他《告知函》虽附有特快专递详情单，但并无送达签收情况记录，也均不能证明韩立霞本人已经收到，因此告知书或告知函的相关内容不能确定已经到达韩立霞。
3.群盛公司提供照片，分别显示“刘文排骨店”、“泛泰包装”等，其说明以上店铺使用的商铺即为韩立霞租赁的商铺。韩立霞质证认为照片仅能说明商铺的使用现状，其主张在租赁期满（2015年9月30日）后其已将租赁的商铺腾还给了群盛公司。
一审法院认为，群盛公司提交的照片反映出韩立霞租赁商铺的现实使用情况，韩立霞主张在租赁期满（2015年9月30日）后其已将租赁的商铺腾还给了群盛公司，但其未就此主张提供证据，一审法院对其该项主张不予认可。
4.群盛公司提供2014年5月14日的《房屋租赁合同》，出租方、甲方为成银香，承租方、乙方为董淑芹，合同写明甲方将“群盛华城”一楼一单元104商铺（面积107.8㎡）租赁给乙方使用，租赁期限暂定二年，租赁费用按150000元/年计算，合同中还载明了其他内容；其另提供承诺人为“成银香”于2015年1月30日出具的《承诺书》，载明：我郑重承诺原租用的经一路北侧群盛华城小区1#－2#楼南侧商铺房号为：1-1-102，1－1－104，2-1-103，2－1－104，2－1－106，2－1－107共6间，于2015年2月5日前清空一间。2015年3月31日前全部清空交还给群盛公司保管。关于装修补偿问题，自行与商铺购买者协商，协商不一致的与群盛公司无关，不影响群盛公司出售该房产。群盛公司今后如要出售这6间商铺，在同等条件下给予优先购买权。群盛公司主张以上合同及承诺书中签名的成银香与韩立霞为夫妻关系。
韩立霞对群盛公司提供的以上证据不予认可，其说明与成银香在2008年之前系夫妻关系，后离婚；其并主张与群盛公司签订租赁合同成银香并未参与，因此成银香签订的合同及出具的承诺书与其无关。
一审法院认为，群盛公司与韩立霞于2011年9月22日签订了《房屋租赁合同》，双方之间建立房屋租赁关系。群盛公司现提起诉讼是以该《房屋租赁合同》为依据，而成银香并非该合同中的当事人，且韩立霞明确其与成银香在2008年前系夫妻关系，因成银香并非本案所涉《房屋租赁合同》的当事人，也非本案诉讼的当事人，且没有到庭参加诉讼。群盛公司在本案诉讼中既未能举证证明其提供2014年5月14日《房屋租赁合同》及2015年1月30日出具《承诺书》中“成银香”系成银香本人签名，也未能提供证据证明该合同或承诺书中“成银香”的意思表示均与韩立霞存在关联，因此，在韩立霞提出异议的情形下，一审法院对群盛公司提供的2014年5月14日《房屋租赁合同》、2015年1月30日《承诺书》不予采信。
5.群盛公司提供《代理协议》，载明其因与韩立霞之间的房屋租赁合同纠纷案件，委托北京市中伦文德（济南）律师事务所为诉讼代理人，代理费为2000元；其还提供发票，载明北京市中伦文德（济南）律师事务所收取群盛公司律师代理费2000元。
韩立霞对群盛公司提供以上《代理协议》及律师代理费发票，认为双方签订的合同中未约定律师代理费，因此法院不应支持。另，其早已履行完双方的租赁合同，该诉讼与其无关，不存在其应当支付律师代理费的可能性。
一审法院认为，群盛公司在本案诉讼中委托了北京市中伦文德（济南）律师事务所的律师作为委托诉讼代理人，与其提供的《代理协议》、律师费发票相吻合，对以上证据的真实性一审法院予以确认。
6.韩立霞提供群盛公司于2011年9月9日出具的收款收据，载明其交纳2-1-104、2-1-106、2-1-107的押金各20000元，合计为60000元；其并提供2014年9月19日的中国民生银行业务回单两份，载明其为付款人，收款人均为黄元土，金额均为50000元，另提供2015年9月25日的中国民生银行业务回单一份，载明其为付款人，收款人为黄元土，金额为50000元，其说明是交纳2014年10月1日至2015年9月30日期间的租金，其并说明收款人黄元土为群盛公司原法定代表人的父亲。
群盛公司对韩立霞提供2011年9月9日收款收据无异议，予以认可；对韩立霞提供收款人为黄元土的2014年9月19日的中国民生银行业务回单两份及2015年9月25日的中国民生银行业务回单一份均不予认可。
一审法院认为，韩立霞作为106商铺承租人，负有支付租赁费用的义务。群盛公司要求其支付2015年9月30日之前已到期未付租金80000元，韩立霞提供2014年9月19日及2015年9月25日的中国民生银行业务回单，但以上回单中显示的收款人均非群盛公司，款项金额与合同约定每半年结算一次的金额40000元不相符，群盛公司亦不予认可，因此一审法院对韩立霞提供的以上业务回单不予采信，对其主张已支付相应房租的主张不予采信。
一审法院认为，106商铺登记的所有权人为吴幼真，其与群盛公司签订《房屋租赁合同》后将该商铺租赁给群盛公司使用，并且同意群盛公司转租该商铺。群盛公司基于与吴幼真的租赁关系，与韩立霞于2011年9月22日签订《房屋租赁合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合同有效。
依合同约定，群盛公司作为出租人，其主要义务是向韩立霞提供106商铺，并保证租赁期内韩立霞对商铺的正常使用；而韩立霞作为承租人，其主要义务是向群盛公司交纳租赁费用及在租赁期满后将承租的106商铺返还给群盛公司。按合同约定，韩立霞承租期限为4年，即自2011年10月1日至2015年9月30日，韩立霞作为承租人租赁期间应按约定交纳租赁费用，并应在该期限届满时将106商铺腾还给群盛公司。
群盛公司在本案中提出多项诉讼请求，其中第一项诉讼请求即是要求韩立霞立即停止侵害、将涉案房屋腾空并交付给其，韩立霞在本案诉讼中虽主张其已在租赁期满后将租赁的商铺腾还给了群盛公司，但其未就此主张提供任何证据，因此一审法院对其该项主张不予认可，由此对群盛公司的该项诉讼请求予以支持，确认韩立霞应当向群盛公司腾还该106商铺。
群盛公司提出的第二项诉讼请求是要求韩立霞向其支付2015年9月30日之前已到期未付租金本金80000元及利息，韩立霞在本案诉讼中辩称其已支付租金。前面已经说明，依《房屋租赁合同》的约定，作为承租人的韩立霞，其主要合同义务是除在合同约定租赁期限届满后向群盛公司返还相应商铺外，还要按约定时间和标准向群盛公司交纳租金。韩立霞主张其已支付租金，根据民事诉讼“谁主张、谁举证”的原则，其有义务提供证据证明其该项义务已经完成。韩立霞在本案诉讼中提供欲证明其支付租赁费用的证据即2014年9月19日和2015年9月25日的中国民生银行业务回单，但一审法院未予采信，由此说明韩立霞交未就其所称已支付房租提供充分、切实的证据。鉴于此，一审法院对群盛公司的该项诉讼请求亦予支持。就群盛公司要求韩立霞支付租赁费用的利息，根据双方签订《房屋租赁合同》的约定，租赁费用为每年80000元，按半年结算一次。群盛公司要求韩立霞支付的租金80000元，韩立霞应于2014年10月1日和2015年4月1日各支付40000元，其实际未支付，因此应分别依以上时间、以半年租金40000元为基数向群盛公司支付相应利息。
群盛公司提出的第三项诉讼请求是要求判令韩立霞支付租金损失75000元，按其主张该数额是暂计至2016年3月31日，此后照计至房屋实际腾空之日，但其所主张的计算标准即年租金150000元的依据是其在本案诉讼中提供的成银香与董淑芹于2014年5月14日签订的《房屋租赁合同》中约定的租赁费用标准，因该合同一审法院并未予以采信，故群盛公司该项请求缺乏依据。鉴于韩立霞在合同约定租赁期间届满未向群盛公司腾还106商铺，一审法院参照双方于2011年9月22日签订《房屋租赁合同》中约定的租赁费用，即按每年租金80000元的标准，确定韩立霞向群盛公司支付2015年10月1日起至106商铺实际腾交之日止的房屋占有使用费，群盛公司该项诉讼请求中超出部分一审法院不予支持。
群盛公司提出的第四项诉讼请求是要求韩立霞承担律师费等为实现债权发生的全部费用，但其与韩立霞于2011年9月22日签订的《房屋租赁合同》中对此并未进行约定，韩立霞在本案诉讼中对此亦提出了答辩意见。因群盛公司的该项诉讼请求缺乏合同依据，一审法院不予支持。其提出的其他费用亦无合同约定为依据，一审法院不予支持。
群盛公司原提出的诉讼请求中还包括要求成银香对韩立霞的债务承担共同清偿责任，因其在本案诉讼中已撤回对成银香的起诉，故该项诉讼请求自然不复存在。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定判决：一、韩立霞于判决生效之日起十日内向山东群盛置业有限公司腾还坐落于济南市槐荫区经一路273号群盛华城2号楼1－106号商铺；二、韩立霞于判决生效之日起十日内向山东群盛置业有限公司支付2015年9月30日前所欠缴的租赁费用80000元；三、韩立霞向山东群盛置业有限公司承担以上租赁费用逾期支付的利息，均以40000元为基数，分别自2014年10月1日和2015年4月1日起参照中国人民银行规定的同期流动资金贷款利率标准，计算至判决生效之日止，于判决生效之日起十日内支付；四、韩立霞向山东群盛置业有限公司支付济南市槐荫区经一路273号群盛华城2号楼1－106号商铺自2015年10月1日起至实际腾还之日止的占有使用费，按每年80000元计算，于实际腾还之日支付；五、驳回山东群盛置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7997元，由山东群盛置业有限公司负担2997元，由韩立霞负担5000元。
二审中，当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审一致。
本院认为，涉案房屋的所有人为吴幼真，一审中吴幼真已到庭陈述对于本案租赁合同的意见，韩立霞要求吴幼真参加本案诉讼，没有法律依据，本院不予支持。在群盛公司与韩立霞签订的租赁合同中，虽有“若甲方将该商铺出售，同等条件下乙方有优先购买权”、“租赁期结束后乙方不得随意拆除装修物品，可视出售实际情况自行与购买者进行协商，由购买者予以适当补偿”等内容，但在双方合同履行期间未出现涉案房屋再次出售的事实，因此，韩立霞主张优先购买权缺乏事实依据，同时，双方的租赁合同已经到期，依据该合同群盛公司也不负有向韩立霞进行补偿的义务。
综上所述，韩立霞的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由韩立霞负担。
本判决为终审判决。
审判长 马立营
审判员 武绍山
审判员 王立强
二〇一八年二月二十八日
书记员 曹 鸿