北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0108民初字第38824号
原告：侯玉，男，1992年1月7日出生，汉族，学生，住天津市南开区。
被告：李向国，男，1978年7月12日出生，汉族，北京大学博士生，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：马蕊（李向国之妻），住北京市海淀区。
原告侯玉与被告李向国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告侯玉与被告李向国及委托诉讼代理人马蕊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
侯玉向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令李向国退还剩余租金和押金共8000元；2.请求法院判令李向国支付违约金共8000元；3.李向国承担诉讼费。事实与理由：李向国系五道口303室房主潘维的委托人，受房主书面委托，代房主办理该房屋的管理出租事宜。2016年8月2日，我与李向国签订房屋租赁合同，自2016年8月19日我第一时间将承租房间空调出现故障的事实告知李向国，到2016年9月22日为期22天的时间内，我一直要求其及时维修空调，但其没有及时履行合同约定的维修义务，多次否认空调出现制冷故障的事实并称空调出现故障系我所致，李向国严重违反了房屋租赁合同的维修义务约定，具备了合同约定的行使单方解除权的情形。2016年9月13日，李向国向我坚决表示了双方应坚持严格履行合同的强烈要求。我依照房屋租赁合同，于2016年10月3日晚解除了与李向国的房屋租赁合同，并于当晚及时告知了李向国，并在2016年10月4日早晨完成了搬离。但李向国至今未退还剩余房租和押金，也没有按照合同约定支付违约金，故诉至法院。
李向国辩称，我方不同意侯玉的全部诉讼请求。我与侯玉于2016年8月2日签订了一年的合同，10月3日我回山东老家了，侯玉给我发信息说他要搬走，说我违约，我很惊诧，他不管出于什么理由不想住了可以当面跟我说。空调是侯玉无理取闹，我的空调交付的时候是好的，他说空调坏了的时候我不在家，即使空调真的坏了，他可以自行修理回头找我报销，而且空调即使坏了也会导致房屋不能使用，侯玉说他可以单方解除合同是不成立的，他在晚上搬走证明他有了新的住处，只是用空调的事情来规避违约责任。
本院经审理认定事实如下：位于北京市海淀区展春西路3号院3号楼3层4单元303号（以下简称303号）房屋的所有权人系潘维，潘维于2013年8月12日委托李向国代为办理房屋管理出租事宜。李向国居住其中一间房屋，将其余房屋出租。2016年8月2日，李向国与侯玉签订《北京市房屋租赁合同》，将其中带独立卫生间的房屋出租给侯玉，李向国称该房屋的租金由其收取，房屋的出租事宜及因此产生的纠纷由其全部负责，双方签订的合同对双方具有约束力。合同约定租赁期限自2016年8月5日至2017年8月4日，租金标准为每月4000元，支付方式为押一付三，各期租金支付日期为2016年8月4日、2016年11月4日、2017年2月4日及2017年5月4日。押金为4000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。第六条：双方约定租赁期内，甲乙双方应共同保障房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态：1、对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的5日内进行维修。与其不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。2、因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。第八条合同解除：（一）双方约定经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：……3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。第九条违约责任：（一）甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按月租金200%向乙方支付违约金。侯玉于签订合同当日交纳房屋押金4000元及2016年8月5日至2016年11月4日的房租12000元。
2016年8月19日，侯玉向李向国爱人马蕊发微信告知：“空调漏水，睡着觉哗哗地把我浇起来了”，马蕊回复：“我们不在家，回家给你解决。”李向国于2016年8月22日返京后去侯玉房间查看了空调的状况，李向国称当时空调没有问题，没有漏水。侯玉称空调的故障系因缺氟导致的不制冷及漏水，李向国来查看空调时空调并未开启，且之前的漏水已经擦掉，空调的故障导致其无法专心学习和生活。李向国称空调没有故障，即使存在故障也系侯玉不当使用所致。后侯玉多次催促维修空调，李向国于2016年9月8日联系空调师傅将303室所有房间的空调进行了维护，师傅将全部空调进行了加氟处理。侯玉提交了其与维修师傅的录音通话，其中侯玉问：“空调质量挺好的？”师傅答复：“没事。”
2016年9月11日双方在微信中就空调事宜进行了沟通，侯玉：“谢谢您，有了可以用的空调，我终于可以重新开始生活了！空调让生活面貌焕然一新。”李向国表示认可。
2016年10月3日晚侯玉在李向国全家未在京之时通过微信向李向国发出解除合同通知书，并将书面通知书放于李向国屋内，通知中侯玉依据合同中“不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的，乙方有权单方解除合同”的条款单方解除租赁合同，要求李向国退还押金、租金并支付违约金。李向国表示如果能够通过双方协商解除合同可以退还剩余租金和押金，但不同意支付违约金，后双方未能协商一致。2016年10月4日，侯玉将房间钥匙塞进李向国房间后自行搬离。2016年19月9日，李向国微信通知侯玉：“在合同期内，我不会把房子租出去，还有接近10个月，这10个月的房费你是逃不掉的。”后李向国多次要求与侯玉协商，侯玉均予以拒绝。李向国最终于2016年6月将房屋租出。
本院认为，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中李向国在房屋所有权人潘维的授权范围内，与侯玉订立《北京市房屋租赁合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均认可合同对双方具有直接的约束力，故双方应当按照合同约定行使权利义务。
根据合同第八条第三款第三项约定，甲方不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的，乙方有权单方解除合同。侯玉称其使用房屋期间空调存在漏水和不制冷的故障，李向国未及时维修，导致其酷热难耐，无法正常使用房屋，故单方解除合同。但根据本案查明事实，李向国在接到侯玉通知后回京即到场进行了查看，但并未发现漏水的情况，侯玉未开启空调由李向国检查空调故障，在双方未对空调存在故障进行确认的情况下，李向国不具有维修的义务。后经侯玉多次催促，李向国出于管理房屋的需要将所有房间的空调进行了检查和维护，通过侯玉提交的通话录音可以看出空调质量并不存在问题。侯玉提交的证据不足以证明空调存在重大故障，且李向国作为出租人已经履行了合同约定的义务，不存在违约行为。退一步讲，即使空调存在一定的制冷问题，但并非完全不制冷，结合当时的气候状况、个人感官差异等因素，上述问题尚不足以致使房屋无法正常使用，故双方约定的单方解除条件并未成就，侯玉无权要求单方解除合同。此外，通过双方的微信聊天记录可以看出，空调维修完毕后，侯玉对此表示认可，并未提出解除合同的主张，而是选择继续居住诉争房屋，其行为表明双方已就空调维修事宜协商完毕，之后其再以此为由要求解除合同的主张没有事实和法律依据，故侯玉在无权解除合同的情况下，其发出的解除合同通知书不发生合同解除的效力，在合同未解除的情况下，侯玉自行搬离诉争房屋，其要求退还房屋押金和剩余租金的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条之规定，判决如下：
驳回侯玉的全部诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元，由侯玉负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
代理审判员 杨静
二〇一七年九月八日
书 记 员 徐鹏