广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤07民终15号上诉人（原审原告）：广州海伦堡物业管理有限公司江门分公司，住所地：广东省江门市蓬江区江北路8号。负责人：徐正海，该公司总经理。委托诉讼代理人：李军，男，系该公司职员。委托诉讼代理人：潘美凤，女，系该公司职员。被上诉人（原审被告）：谢金耀，男，1995年1月6日出生�汉族，住广东省江门市蓬江区。委托诉讼代理人：李旻，广东巨信律师事务所律师。委托诉讼代理人：温和，广东巨信律师事务所律师。上诉人广州海伦堡物业管理有限公司江门分公司（以下简称江门海伦堡公司）因与被上诉人谢金耀物业服务合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2017）粤0703民初1745号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。江门海伦堡公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持江门海伦堡公司的全部诉讼请求，由谢金耀承担全部诉讼费用。事实和理由：1.一审法院认定事实错误及举证责任分配不当，一审法院未查明涉案房屋是否已具备交付条件，以及为何至今谢金耀不接收涉案房屋的原因。涉案小区开盘至今有9至10年，大部分的业主已入住，�具备交付条件。江门海伦堡公司接受江门市万城房地产发展有限公司（以下简称万城房地产公司）的委托，对涉案小区进行前期物业管理，江门海伦堡公司对于万城房地产公司的具备交付条件的相关文件证据并没有保存，庭审前仍在与万城房地产公司协商沟通，正在收集证明涉案房屋的竣工备案表及催促谢金耀收楼通知等证据的过程中，一审已作出判决。目前江门海伦堡公司已收集证明涉案房屋具备交付条件以及谢金耀无合法理由拒绝接收房屋的相关证据并向二审法院提交。谢金耀与万城房地产公司签订《商品房买卖合同》以及《补充协议》后，万城房地产公司已按合同约定多次通知、催告谢金耀收楼，但谢金耀逾期未办理收楼手续，涉案房屋应视为已交付。2.当事人双方之间是物业服务合同纠纷，一审法院在适用《物业管理条款》的规定时，也应适用我国《合同法》的有关规定及在判决时应当予以考虑合同法在司法领域的公平、诚实信用原则。3.谢金耀称没有与江门海伦堡公司签订任何的合同，但江门海伦堡公司为被万城房地产公司聘请的前期物业管理公司，所管理的是整个涉案小区，自然包括涉案房屋在内，双方已形成事实服务合同。虽谢金耀未收楼，未实际使用涉案房屋，但江门海伦堡公司受万城房地产公司委托后已经履行相关物业管理义务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，谢金耀虽未入住涉案房屋，但仍应当缴纳物业管理费及其他费用。谢金耀辩称，1.一审判决事实认定清楚，适用法律正确，依法应予以维持。2.江门海伦堡公司在一审时已经确认涉案房屋是没有办理收楼手续，也没有签订相关的物管合同，为此江门海伦堡公司主张物管费及相�违约金没有事实依据。3.谢金耀没有收到江门海伦堡公司的相关收楼通知，双方也没有办理收楼手续，并且因为涉案房屋存在严重的漏水等质量问题，导致无法收楼，谢金耀多次要求江门海伦堡公司及开发商进行整改后符合验收条件再办理交楼手续但江门海伦堡公司及开发商一直都没有对涉案房屋进行整改，涉案房屋是不符合收楼条件的。4.涉案房屋是否符合交楼条件应当由江门海伦堡公司进行举证。一审判决举证责任分配正确。江门海伦堡公司称相关验收文件正在寻找当中导致无法在一审时提交，按照法律规定已有的证据应当在一审开庭时提交，逾期提交的不予作为证据采纳。因为江门海伦堡公司自身的证据保管原因导致无法提交的并非延期举证的法定理由。江门海伦堡公司向一审法院起诉请求：1.谢金耀立即支付2013年12月起至2017年5月止的管理费37989.31元给江门海伦堡公司；2.谢金耀支付违约金计算至2017年4月为67092.53元给江门海伦堡公司；3.本案诉讼费用由谢金耀负担。一审法院认定事实：江门海伦堡公司为广州海伦堡物业管理公司在江门市设立的没有独立法人资格的分支机构。广州海伦堡物业管理公司原名称为广州中颐物业管理有限公司，原具备物业服务贰级资质，现具备从事物业管理活动的贰级资信等级。江门海伦堡公司通过与万城房地产公司签订前期物业委托服务合同取得海伦堡小区的前期物业服务管理权。2013年5月20日，谢金耀与万城房地产公司签订《广东省商品房买卖合同》一份，由谢金耀向万城房地产公司购买江门市蓬江区江北路8号海伦堡97号房屋。该合同约定万城房地产公司应当在2013年12月31日前将房屋交付给被告。但谢金耀至今未接收涉案房屋，亦未与江门海伦堡公司签订相�物业管理服务协议。另，江门市蓬江区海伦堡小区第一届业主委员会成立后，于2016年11月3日与江门海伦堡公司签订《江门中颐海伦堡物业服务合同》，约定由江门海伦堡公司继续对海伦堡小区提供物业管理服务。一审法院认为：本案为物业服务合同纠纷。对于江门海伦堡公司的主张，谢金耀以其没有接收房屋、不存在物业管理服务合同关系为由而抗辩不应支付相关管理费用，故谢金耀是否应当支付物业管理费用是处理本案纠纷的基础，是江门海伦堡公司请求是否得以支持的前提。《物业管理条例》第四十二条第二款规定：已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。依照上述法律规定和权利义务相一致的原则，江门海伦堡公司应在谢金耀接收房屋后，或谢金耀在万城房地产公司具备交付房屋的条件下无合法理由拒绝接收房屋、应视为谢金耀已接收房屋的情况下依照合同的约定和法律的规定，向谢金耀主张物业管理费用。而江门海伦堡公司未能对万城房地产公司就涉案房屋交付给谢金耀的相关事宜进行举证，亦未能证明涉案物业是否具备交付的条件、谢金耀所抗辩的房屋存在渗漏问题而不予接收房屋的理由是否合法有据，江门海伦堡公司对此应当承担举证不能的责任。由此，江门海伦堡公司在确认谢金耀未接收房屋以及没有和江门海伦堡公司签订物业管理服务合同的情况下，未能提供证据证明谢金耀应当视为已经接收涉案物业或其他应当支付管理费用和公共分摊费用的情况，江门海伦堡公司要求谢金耀支付管理费用、逾期付款违约金的请求依据不足，依法应当予以驳回。综上所述，一审法院依照《物业管理条例》第四十二条第二款，《中华人民共和国民�诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回江门海伦堡公司的全部诉讼请求。本案受理费2402元，由江门海伦堡公司负担。二审中，江门海伦堡公司提交，1.快递单一份，用以证明：开发商已经按照购房合同约定书面通知谢金耀办理收楼手续。2.案发房屋竣工备案表，用以证明：案涉房屋在购房合同约定的交付期限时已具备交楼条件。谢金耀对上述证据认为：不属于新证据，已超过法定举证期限，不予质证且请求予以排除，谢金耀从未签收或委托他人签收过江门海伦堡公司所提交的邮件。经审核，江门海伦堡公司提交的两项证据在本案诉前已经存在，其无正当理由未能在一审举证期限内予以提交，不属于二审程序新的证据范畴，且证据1没有相关妥投记录，无法证明谢金耀已经签收该催收楼快递单，证据2并不能明确证明竣工备案表是对应谢金耀所购买房屋，也即上述两份证据不足以证明江门海伦堡公司举证内容，故本院依法不予采纳。谢金耀提交1份公证书，用以证明：谢金耀没有收到过江门海伦堡公司的收楼通知，涉案房屋存在严重的漏水等质量问题，至今尚未通过验收，谢金耀已多次要求开发商整改，但开发商并未理会。江门海伦堡公司：认为该公证书是对万城房地产公司的复函内容进行公证，与本案无关联。经审核，谢金耀提交关于《催收楼通知书》的复函、妥投均为一审宣判后制作，不能证明其所主张的内容，故本院依法不予采纳。一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，万城房地产公司（甲方）与江门海伦堡公司（乙方）于2013年12月30日签订《前期物业服务合同》，其中第七条约定：“业主应于建设单位交付物业后按时交纳物业服务费用（物业服务资金）……物业已竣工但尚未出售或者已出售但未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由甲方按照该物业区域同类物业的标准全额交纳”。再查明，江门市蓬江区海伦堡小区第一届业主委员会与江门海伦堡公司于2016年11月3日签订的《江门中颐海伦堡物业服务合同》第八条约定“……因开发建设单位原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费由开发建设单位从交付之日起全额交纳”。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅对江门海伦堡公司的上诉请求进行审查，对双方当事人没有提出请求的不予审查。本案争议的焦点为：谢金耀是否需要向江门海伦堡公司支付物业服务费及违约金？根据万城房地产公司（甲方）与江门海伦堡公司（乙方）于2013年12月30日签订的《前期物业服务合同》第七条“业主应于建设单位交付物业后按时交纳物业服务费用（物业服务资金）……物业已竣工但尚未出售或者已出售但未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由甲方按照该物业区域同类物业的标准全额交纳”以及江门市蓬江区海伦堡小区第一届业主委员会与江门海伦堡公司于2016年11月3日签订的《江门中颐海伦堡物业服务合同》第八条“……因开发建设单位原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费由开发建设单位从交付之日起全额交纳”的约定，本案二审争议焦点审查的重�是涉案房屋是否已交付给谢金耀。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，江门海伦堡公司确认谢金耀未办理收楼手续亦未入住，即谢金耀未接收涉案房屋或转移占有涉案房屋，因此涉案房屋未实际交付给谢金耀。涉案房屋亦未办理所有权转移登记到谢金耀名下，即涉案房屋亦未完成法律行为的交付。至于江门海伦堡公司认为已向谢金耀发出收楼通知书，谢金耀拒绝收楼应视为交付的主张，江门海伦堡公司提供的证据不足以证明其主张，其依法承担举证不能的不利后果。即便谢金耀存在拒绝收楼的情况，因江门海伦堡公司所主张视为交付属拟制交付，需要进一步审查视为交付的条件是否成立，即谢金耀对万城房地产公司拒绝收楼的理由是否成立，因此涉及对谢金耀与案外人万城房地产公司之间权利义务关系的认定，涉及对商品房买卖合同的合同条款效力的认定、质量问题的认定，属于谢金耀与商品房出卖人之间的法律关系，与本案物业服务法律关系分属不同法律关系。江门海伦堡公司在无充分证据证明拟制交付已成立并得到确认的情况下，一审法院在本案中不审理谢金耀与案外人万城房地产公司之间的法律关系，并无不当，本院予以确认。另，江门海伦堡公司主张涉案房屋已经具备交付条件、其作为前期物业管理公司已经对涉案小区形成事实物业服务，即便该主张属实，但如前所述，江门海伦堡公司未提供证据证明涉案房屋已实际交付给谢金耀，江门海伦堡公司请求谢金耀支付管理费用、公共分摊费用及逾期付款违约金的请求依据不足，一审法院不予支持，并无不当，本院予以维持。综上所述，广州海伦堡物业管理有限公司江门分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2402元，由广州海伦堡物业管理有限公司江门分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李立辉审 判 员 许世清审 判 员 梁智坚二〇一八年三月二十一日法官助理 张迪楠书 记 员 李艳斌