广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0604民初12963号原告：广东中奥物业管理有限公司，住所：广东省广州市番禺区钟村镇汉溪大道南国奥林匹克花园北奥一路4区5座2层12号（自编之二房）。统一社会信用代码914400007783960699。法定代表人：刘建。委托诉讼代理人：姚宏，男，汉族，1988年11月28日出生，住陕西省平利县。系原告公司职员。被告：黄佩雯，女，汉族，1991年2月20日出生，住广东省佛山市三水区，原告广东中奥物业管理有限公司诉被告黄佩雯物业服务合同纠纷一案，本院于2016年12月7日立案受理后，依法由审判员谢燕贞适用小额诉讼程序独任审判，后因被告下落不明需公告送达，本院裁定本案转为普通程序，由审判员田媛担任审判长、与审判员谢燕贞、人民陪审员李玉珠组成合议庭，并于2017年7月12日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人姚宏到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付2014年6月1日至2016年12月31日期间2区15座201室的物业管理服务费4878.60元（物业管理费标准1.7元/平方米/月）给原告；2.被告从2014年4月11日起以每月所欠物业管理服务费为本金，按日2‰的标准向原告计付违约金至实际还清物业管理服务费之日止的违约金（暂计至2016年12月31日违约金为4982.35元）；3.被告支付15座201室2014年6月1日至2016年12月31日的公摊费用357.64元；4.被告承担本案全部诉讼费用和法院诉讼文书送达的公告费用。事实与理由：2011年10月30日，开发商与原告签订东海国际项目《物业管理服务合同》，开发商将东海国际项目委托原告进行物业管理服务，该合同对委托管理事项、物业管理服务费用等事项作详细的约定，明确了各方的权利和义务。自2011年10月30日起，原告对东海国际项目提供物业管理服务，全面履行该合同约定的权利义务。被告无理由拒交物业管理服务费，被告欠交2014年6月1日至2016年12月31日期间的物业管理服务费。根据2011年10月30日原告与开发商签订的《前期物业管理服务合同》第四条的约定涉案房屋由原告按建筑面积每月1.7元/㎡向被告收取物业管理服务费，合同还约定违约金标准。经查证，被告名下15座201室物业建筑面积91.88㎡，每月应交物业服务费156.20元。截至2016年12月31日，被告拖欠15座201室单元的物业管理服务费为4878.60元、违约金4982.35元、公摊电费357.64元，以上费用合计10218.59元。被告拖欠上述物业管理服务费和公摊电费的行为已构成违约。原告为维护自身的合法权益，故诉至法院。被告未到庭，亦未提交书面的答辩意见。本院经审理查明：2013年3月7日，被告与佛山市金色阳光房地产开发有限公司签订了《广东省商品房买卖合同》（合同编号1301004160），约定被告购买禅城区佛山大道北38号2区十五座201房，该商品房合同约定建筑面积是93.39平方米，套内建筑面积77.43平方米。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《东海国际花园前期物业服务协议》，约定由甲方对东海国际花园提供物业管理服务，管理期限从2012年1月1日起至业主大会成立并选聘新的物业服务企业之前；载明被告涉案房产的建筑面积是93.39平方米。主要内容为：“第四条、物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）。一、本物业采用包干制方式收取物业服务费物业服务费用由乙方按其总建筑面积交纳，具体标准：高层住宅1.7元/月/平方米（不包含公共设施设备水电能耗分摊费用）。……四、物业服务费的缴纳。（一）住宅类物业、商业、其它物业服务费用按每3个月为一周期交纳，业主应按照《商品房买卖合同》内约定的交付日起或与甲方另行约定物业承接日的，由实际承接日起（二者以先发生为准）交纳物业服务费；业主或物业使用人应在每周期首10日内按时向甲方交纳当周期物业服务费，履行交纳义务。……（六）物业服务费的追缴及滞纳金的计收。A、乙方应当于每周期首10日内交纳当周期物业服务费用，逾期甲方将向乙方收取应交款每日千分之三的违约金。B、如乙方连续三个月未交纳物业管理相关费用，甲方将采取法律途径追缴物业服务费用及滞纳金，由此所产生的一切费用（含诉讼费、律师费等）一并由乙方承担。……第五条公共水电分摊。A、项目：梯灯用电量、电梯用电量、差额电量、水泵电量、排污用电量，B、公共水电分摊按以下方式处理：乙方所缴的物业服务费不包含公共水电分摊，公共水电费不分入住与否按所在楼宇户数共同平均分摊，电梯电费按本梯栋总户数平均分摊。2016年4月28日，佛山仲裁委员会向原告出具《不予受理通知书》，告知原告因双方当事人在《前期物业服务协议》约定的仲裁条款（协议）无效，对原告于2016年4月28日提交的与黄佩雯关于物业管理合同纠纷一案的仲裁申请不予受理。2016年12月5日，佛山仲裁委员会向原告出具《不予受理通知书》，告知原告因双方当事人在《前期物业服务协议》约定的仲裁条款（协议）无效，对原告于2016年12月5日提交的与黄佩雯关于物业管理合同纠纷一案的仲裁申请不予受理。原告提交发票证实已垫付了涉案小区的电费至2017年4月，并提交了2015年2月10日至2017年4月1日期间的《五期二区分摊明细表》。另查明，涉案佛山市禅城区佛山大道北38号2区十五座201房的购房人为被告，建筑面积为93.39平方米，登记时间为2013年5月8日。原告系具有一级管理资质的物业服务公司。以上事实有原告提交的营业执照、企业资质证书、法定代表人身份证明书，被告身份信息查询结果复印件、《不予受理通知书》2份、《商品房买卖合同》、《物业服务协议》、原告代缴公摊费用发票40张、《五期二区分摊明细表》23张及本院依职权调取的《房地产登记信息查询结果》3份为证。诉讼中，原告陈述：涉案房屋的公摊费用仅为公摊电费，涉案房屋的各项费用每月10日之前由被告自行到物业管理处交纳，有时原告也会亲自上门收取；被告欠费，原告有通过电话或者上门催收，涉案房屋从2016年开始被空置。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，原、被告签订的《前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于原告诉请的物业管理费。根据原、被告签订的《前期物业服务协议》的约定，被告负有依约按时支付物业服务费的义务。原告诉请2014年6月1日至2016年12月31日的物业服务费，被告未到庭抗辩，亦未提交相反的证据予以反驳，本院对原告主张被告欠费的时段予以确认，被告应依据《东海国际花园前期物业服务协议》约定的物业服务费标准向原告交纳2014年6月1日至2016年12月31日的物业服务费4921.65元（93.39平方米×1.7元/月/平方米×31个月），原告仅诉请被告支付上述时段的物业服务费4878.60元，系其对自身权利的合法处分，不违反法律规定，本院予以准许。因被告未依约按期支付物业服务费，已构成违约，故依据原、被告双方签订的《前期物业服务协议》的约定，被告需向原告支付逾期交纳物业服务费的滞纳金。关于滞纳金的计付标准，诉讼中，原告主张按日千分之二计收违约金，因该标准低于原、被告双方在上述协议中约定的标准，且被告未到庭对滞纳金标准提出异议，故本院不对原告主张的滞纳金计付标准进行调整。根据上述服务协议约定，被告应在每周期（3个月为一缴费周期）首10日内缴纳物业管理费，故被告应以每三个月的物业服务费476.29元（1.7元/月/平方米×93.39平方米×3个月）为本金自2014年4月11日起按日千分之二的标准，向原告分别分段累计计付其逾期交纳物业服务费的违约金至实际清偿之日止。关于公摊费用。诉讼中，原告提交了发票、《五期二区分摊明细表》等用以证实原告已经实际垫付2014年6月1日至2016年12月31日的公共分摊电费的情况，虽然对于应分摊的公用电费金额是由原告单方计算得出，但《东海国际花园前期物业服务协议》第五条已就公共分摊水电费的方式进行了明确约定，且有关的公摊电费公示表已详细备注了相应的分摊情况计算说明，被告亦无举证证明该计算方法及结果存在不合理之处，因此，被告应向原告支付2014年6月1日至2016年12月31日的公共分摊费用357.64元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：一、被告黄佩雯应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东中奥物业管理有限公司支付2014年6月1日至2016年12月31日的物业管理费4878.60元及违约金（违约金以476.29元为本金，按日千分之二的标准，自2014年4月11日起分段累计计算至实际清偿之日止）；二、被告黄佩雯应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东中奥物业管理有限公司支付2014年6月1日至2016年12月31日的公摊费用357.64元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序，案件受理费54元，被告黄佩雯负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  田 媛审 判 员  谢燕贞人民陪审员  李玉珠二〇一七年七月十二日书 记 员  卢俐桦附引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。