山西省太原市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）晋01民终329号上诉人（原审原告）：谢宝妹，女，1958年9月15日出生，汉族，山西省农业科学院农业信息科技研究所职工，住太原市。上诉人（原审被告）：赵梅青，女，1968年12月11日出生，汉族，河北邢台人，住太原市。委托诉讼代理人：李双明，山西况有云泉律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈维仕（系丈夫），男，1972年年10月10日出生，住太原市。上诉人谢宝妹与上诉人赵梅青房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2016）晋0105民初2382号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人谢宝妹与上诉人赵梅青的委托诉讼代理人李双明、陈维仕均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人赵梅青上诉请求：1、撤销原一审判决中第一、二项内容；2、上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决上诉人承担被上诉人违约金3万元是不成立的。原审查明：”2014年8月18日原、被告签订《补充协议》，约定被告没有在8月20日12时前付清原告房款84万元，违约金4万元，每超过一天违约金20万元”。如按补充协议计算违约金24万元。可在21日上诉人所写的欠条，欠被答辩人房款93万元（此时实际欠房款84万元），其中违约金9万元，不再执行补充协议约定的违约金24万元。同年，10月29日上诉人又承诺付清被上诉人房款28万元（此时欠被上诉人房款16万元），双方又约定违约金是12万元了，不再执行违约金9万元。可上诉人又于同年同月31日写有违约金8千元，不再执行违约金12万元了。从前述事实证明，如上诉人要承担违约金，只承担8千元。上诉人购买被上诉人房子从2014年8月20日开始计算所欠房款84万元至同年11月16日付清房款共计3个月，按同期银行存款年利息2.85%计算，2.85%×84万元÷4（1年4个季度，3个月为1个季度，故除以4）=5985元被上诉人实际损失5985元。上诉人承担违约金8千元，足以赔偿被上诉人的损失，原审判决上诉人承担3万元，既无事实依据，又无法律依据。二、原审判决上诉人承担被上诉人购房款2万元同样是不成立的。原审另查明：”被告丈夫给王秀珍打电话让王秀珍将2万元款项给原告，给原告2万元款项时，王秀珍并未向原告说明款项性质，但认为原告应该知道2万元是房款，至于2万元是房款还是违约金，王秀珍对此不清楚”。从前述一审查明事实的表述，王秀珍明确”认为原告应该知道2万元是房款”，原因是在上诉人购买被上诉人房子前，曾委托王秀珍给买房子，并付给了王秀珍房款53.3万元，王秀珍房子没有给买下，钱又退不回来，在这种情况下，上诉人丈夫让王秀珍代付被上诉人房款2万元，现王秀珍的询问笔录中也明确了”认为原告应该知道2万元是房款”的事实。上诉人谢宝妹的上诉请求：撤销（2016）晋0105民初2382号民事判决，依法改判为：1、支付上诉人房款人民币2万元及利息；2、支付上诉人违约金人民币30万元或者将本案发回重审；一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人在一审庭审中已就实际损失30万元进行举证，被上诉人进行了质证，但一审判决中只字未提，显然遗漏重要事实，属于事实不清，应当发回重审。一审庭审中，上诉人陈述因急于购买案外房产，所以才出卖涉案房产，被上诉人未依约付款，导致上诉人将定期存折按活期提现，大部分款项也只能对外借款并支付高额利息，实际损失达十多万元。为此，上诉人出具了《协议书》、《房屋转让协议》、中国工商银行汇款单，中国建设银行客户回单，工商银行存折定期取现单证予以证明。被上诉人在一审答辩中认可截止2014年11月2日承诺的12.8万元违约金系真实意思表示。另外，上诉人在一审庭审中还提出因被上诉人违约，迟延付款，导致上诉人在购买他人房产后借钱无门，无法装修，直接房屋租赁损失达数万元。上述损失共计人民币30万元。因此，上诉人主张被上诉人支付上诉人违约金人民币30万元是有事实依据的，一审法院故意遗漏重要事实，枉法裁判，有失公允。二、一审法院适用法律错误，严重损害了上诉人的合法权益，应当予以改判或发回重审。上诉人与被上诉人签订的《房屋转让协议》和《补充协议》系双方真实意思表示，应当依约履行，根据协议约定，如被上诉人在2014年8月20日12时3前未能付清房款，每逾期一天，向上诉人承担违约金20万元，鉴于该违约金约定高于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，即违约金超过造成损失的30%，因此上诉人主张违约金人民币30万元，该主张并未超过实际损失的30%，因此是符合法律规定的。一审庭审中，被上诉人虽然认为上诉人主张违约金过高，但没有提出任何事实依据和法律依据予以反驳。而一审法院撇开上诉人与被上诉人约定，参照民间借贷司法解释酌定违约定数额，违法了《合同法》第八条的规定，即依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更合同。因此，一审法院错误的适用法律，导致判决结果错误。三、一审法院未支持被上诉人欠付房款的利息是错误的，请求贵院予以改判。一审法院已经认定被上诉人欠付人民币2万元至今未还，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因此上诉人主张被上诉人支付2万元从2014年11月17日至今的利息是符合法律规定的。一审法院对于利息损失未予认定没有法律依据。请求二审法院撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。一审法院认定事实：2014年8月2日，原被告签订《房屋转让协议》，约定原告将其所有的位于太原市平阳南路康馨苑小区A区7号楼1单元1301号房屋以97万元价格出售给被告，房屋建筑面积139.42平方米，97万元款项含购房费、1个地下停车位和此前原告已经缴付的代扣代缴费用和更名费；签订协议当日，被告向原告交付定金3万元，次日被告付原告首笔房款10万元，原告配合被告办理过户更名手续，过户后手续由原告暂时保管；剩余房款84万元在签订协议后15日内一次性付清，原告收到全部房款后，将过户手续提供给被告；协议签订后，双方均不得反悔，被告反悔，原告不退还定金3万元，如因客观原因不能更名，原告将3万元定金全额退还被告；补充协议与本合同具有同等法律效力；协议并对双方权利义务及合同变更等做出约定。为说明涉案房屋具备预售条件，原告提供（2015）并商房预售字第0119号商品房预售许可证复印件，体现太原市房产管理局批准山西骅燕置业有限公司开发的彩虹街西段139号康欣苑小区A7#、A8#、A9#楼可以公开预售，被告对该预售许可证复印件无异议。协议签订当日，被告按约定支付原告定金3万元，原告出具收条一份。2014年8月18日，原被告签订《补充协议》，约定原告同意被告将剩余房款84万元的付款时间延长至2014年8月20日12时，被告在该时间内一次性付清该款项；由于被告之前未能依约支付购房款，双方同意由被告一次性支付原告违约金4万元，支付期限为2014年8月20日12时；被告依约定付款时，原告将涉案房产购房合同、钥匙、收款收据等交付给被告；如被告在协议约定付款期限内未能付清上述款项，每逾期一天，向原告承担违约金20万元；如原告不能在约定期限内交付房屋或手续，每逾期一天，向被告承担违约金20万元等内容。签订补充协议后，被告及其丈夫分别于2014年8月21日、2014年10月14日、2014年10月29日、2014年10月31日向原告出具欠条、承诺，对所欠房款及违约金计算分别作出约定，欠条和承诺中体现的房款支付及违约金数额及计算标准均不相同。另查明，关于房款支付情况，2014年8月2日被告支付原告3万元，2014年8月21日至2014年11月16日期间，被告支付原告92万元，合计95万元，双方对该数额及支付时间均无异议。被告陈述另外通过案外人王秀珍支付原告2万元房款，并于2014年8月4日向涉案房屋开放商交纳更名费1万元，原告认可1万元更名费由被告交纳，也认可收到案外人王秀珍支付的2万元款项，但抗辩王秀珍支付的2万元款项不是购房款，而是由于被告与王秀珍之间有其他纠纷，王秀珍支付的是违约金。因双方针对王秀珍支付的2万元款项的性质争议较大，依被告申请，本院前往山西省女子监狱询问因其他案件而服刑的王秀珍，王秀珍陈述其与原被告是单位同事关系，王秀珍与原被告之间并无债权债务纠纷，被告向原告买房时，被告丈夫给王秀珍打电话让王秀珍将2万元款项支付给原告，给原告2万元款项时，王秀珍并未向原告说明款项性质，但认为原告应该知道2万元是房款，至于2万元是房款还是违约金，王秀珍对此不清楚。关于原告诉讼请求，原告主张房款合计97万元，不含更名费，核减已经收到的被告支付的95万元后，被告仍应支付2万元购房款，诉讼请求中8000元利息系原告自行估算，违约金30万元含约定的违约金4万元和延迟一天应支付的违约金20万元、同时包含因未及时支付购房款导致原告无法装修房屋的损失4万元及被告未支付违约金给原告造成的损失2万元。被告对原告主张的利息损失及购房款均不认可。本院所确认的上述事实有、房屋转让协议、补充协议、欠条、承诺、打款凭证、收据、询问笔录及庭审笔录在案为凭，足以采信。一审法院认为，原被告签订的《房屋转让协议》及补充协议中的涉案房屋经太原市房产管理局批准具备预售条件，该协议是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，协议合法有效，双方应当按照协议约定全面履行各自义务。本案双方争议两个事实，首先，关于被告是否将涉案房屋房款97万元全部支付完毕，即案外人王秀珍支付给原告2万元款项的性质。被告主张2万元为购房款，经本院询问王秀珍，王秀珍表示受被告指示支付的2万元并不清楚其性质，也未向原告表明是购房款，故被告主张该2万元为购房款，证据不足，本院不予采信。在双方对除该2万元以外，被告已经实际支付95万元房款的事实均无异议的情况下，原告依据房款97万元核减95万元后，主张被告支付尚欠的2万元房款，本院予以支持。其次，双方签订的转让协议约定，2014年8月17日被告应当将余款84万元付清，随后补充协议又约定，2014年8月20日12时前被告应当将房屋余款84万元全部付清。但实际履行中被告并未按转让协议及补充协议约定的时间按时足额支付原告房款，存在明显违约情形，原告主张被告支付违约金，本院予以支持。关于违约金计算，补充协议约定被告于2014年8月20日前一次性支付由于房款未能在2014年8月17日前全部履行而产生的违约金4万元，同时又约定逾期一天支付20万元，随后被告又多次向原告出具欠条，但补充协议、欠条中关于违约金的金额均不统一。考虑补充协议中约定的逾期一天支付20万元的违约金明显过高，原告主张按照该标准进行计算，本院不予采信。由于原告未提供证据佐证其主张的30万元违约金计算的依据，但被告违约行为给原告造成损失为客观情况，本院参照有关民间借贷司法解释及被告违约时间，综合考虑后酌情认定被告支付原告违约金5万元。由于原告与王秀珍之间无其他经济往来，同时原告也表示该款项系由于王秀珍与被告之间有其他纠纷，王秀珍支付的违约金，故王秀珍支付给原告的2万元系违约金性质，应当在被告应支付的5万元违约金中予以核减，即被告需实际支付原告违约金3万元。最后，原被告签订的转让协议中明确房款97万元中包含更名费，随后被告又自行向涉案房屋开发商交付的1万元更名费是被告自愿支付行为，本院不做处理。原告主张被告支付2万元房款的利息，考虑利息与违约金均为被告违约后应当承担的损失，违约金计算时已经充分考虑了违约时间、原告损失等因素，故对原告关于利息的主张，本院不予支持。据此原审判决：一、被告赵梅青于本判决生效之日起五日内支付原告谢宝妹房款2万元。二、被告赵梅青于本判决生效之日起五日内支付原告谢宝妹违约金3万元。三、驳回原告谢宝妹的其他诉讼请求。双方当事人对原审查明的事实无异议，原判查明的事实存在。双方当事人均没有提交新的证据。本院认为，本案双方当事人为房屋买卖合同关系，上诉人赵梅青一方在签订合同后没有按照合同约定的期限付清房款，已经构成违约。双方争议的焦点问题是违约金的确定。根据上诉人赵梅青一方2014年10月14日、2014年10月29日、2014年10月31日给上诉人谢宝妹出具的承诺或欠条上承诺支付谢宝妹的违约金数额经计算累计为32.8万元，欠条和承诺中体现的房款支付及违约金数额及计算标准均不相同，但后面的欠条或承诺没有约定前面的欠条和承诺约定的违约金不再执行。虽然上述约定的数额超过了法律规定的标准，但结合谢宝妹的取款记录，其因赵梅青一方违约受到的实际损失较大，原判酌情认定违约金为5万元不当，因谢宝妹没有就其实际损失的举证形成完整证据链条，本院酌情调整至8万元。原判认定的其他事实和处理正确，本院予以维持。综上，上诉人赵梅青的上诉理由无事实依据，本院不予支持。上诉人谢宝妹的部分上诉理由成立，原判认定事实清楚但适用法律有误，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条第（三）项的规定，判决如下：一、维持太原市小店区人民法院（2016）晋0105民初2382号民事判决第一项、第三项，即：一、被告赵梅青于本判决生效之日起五日内支付原告谢宝妹房款2万元；三、驳回原告谢宝妹的其他诉讼请求；二、变更太原市小店区人民法院（2016）晋0105民初2382号民事判决第二项为：被告赵梅青于本判决生效之日起五日内支付原告谢宝妹违约金6万元；三、驳回上诉人赵梅青的上诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3056元由上诉人谢宝妹、赵梅青各半承担；二审赵梅青缴纳的1050元上诉费、谢宝妹缴纳的917元上诉费由赵梅青承担。本判决为终审判决。审判长 刘 涛审判员 孙广金审判员 郝文晋二〇一七年四月六日书记员 米 鑫