安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖01民终8542号
上诉人（原审原告）：安徽阿里巴巴文化娱乐有限公司，住所地安徽省合肥市阜南路166号润安大厦裙楼四楼。统一社会信用代码91340100743079354H（1-1）。
法定代表人：贝文彪，总经理。
委托诉讼代理人：李继和，男，该公司副总经理，住安徽省合肥市庐阳区。
委托诉讼代理人：代光敏，安徽华人律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：李家海，男，1950年6月28日出生，汉族，住上海市黄浦区。
被上诉人（原审被告）：合肥星天房地产经纪有限公司，住所地安徽省合肥市经济技术开发区丹霞西路大学城商业中心A13号。统一社会信用代码34010700027168。
法定代表人：翟晓菁，总经理。
被上诉人（原审被告）：上海星天房地产经纪有限公司，住所地上海市虹口区武昌路559号B楼362室。统一社会信用代码3100109000292370。
法定代表人：李家海，经理。
上诉人安徽阿里巴巴文化娱乐有限公司（以下简称阿里巴巴公司）、上诉人李家海因与被上诉人合肥星天房地产经纪有限公司（以下简称合肥星天公司）、被上诉人上海星天房地产经纪有限公司（以下简称上海星天公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2017）皖0191民初201号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人阿里巴马公司的委托诉讼代理人李继和、代光敏，上诉人李家海到庭参加了诉讼。被上诉人合肥星天公司、被上诉人上海星天公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。
阿里巴巴公司上诉请求：撤销一审判决第二、三、四项，改判支持合肥星天公司、上海星天公司、李家海对阿里巴巴公司的房屋租金103151.95元及损失216000元承担连带赔偿责任。事实与理由：本案中，李家海系涉案A11、A12号商铺的所有权人，上海星天公司系涉案二、三、四层A13商铺的所有权人，合肥星天公司是在上海星天公司及李家海的授权下与阿里巴巴公司签订了《房屋租赁合同》，且上海星天公司及李家海在给合肥星天公司的授权中明确，委托授权的范围包括：代表委托人全权对外招租经营、签订合同、收取相关费用及进行相关的管理，并明确对受托人的上述代理行为均予以认可。此外，李家海作为上海星天公司的法定代表人及A11、A12号商铺的所有权人，亦在阿里巴巴公司与合肥星天公司签订的《房屋租赁协议》中签字确认，由此可见，合肥星天公司代为与阿里巴巴公司签订租赁协议并未超出上海星天公司及李家海的授权范围，且上海星天公司以及李家海对合肥星天公司与阿里巴巴公司签订的《房屋租赁协议》均已知悉并认可，故在委托授权的前提下，无论受托人合肥星天公司是以委托人的名义还是以自己的名义与阿里巴巴公司签订《房屋租赁协议》，该《房屋租赁协议》的法律效力都归属于委托人上海星天公司及李家海承担。一审法院以上海星天公司及李家海并非系阿里巴巴公司与合肥星天公司签订的《房屋租赁协议》的合同当事人为由，判令上海星天公司及李家海对阿里巴巴公司诉请的房租及损失不承担赔偿责任，显然违背法律规定，应予以改判。
李家海辩称：李家海与阿里巴巴公司2014年3月5日签订《房屋租赁协议》时，李家海既不是上海星天公司的法人代表，也不是合肥星天公司的法人代表，也不持有这两个公司出具的授权委托书。当时，李家海仅仅是把底楼的A11、A12门面房租给阿里巴巴公司，楼上的房屋都是免租金的。李家海的签字仅仅代表其出租属于其个人的两套门面房。当时，合肥星天公司的公章在李家海处，所以李家海在《房屋租赁协议》上加盖了合肥星天公司的公章。由于阿里巴巴公司的法定代表人贝文彪再三找李家海，贝文彪也知道房屋在诉讼阶段，有可能被拍卖，贝文彪希望签订这份合同，表示一定会买下房子。李家海觉得就帮他个忙，遂签订了这份租金很低的合同。合同上所列的租金实际就是底楼李家海个人门面房的租金，并没有收取楼上房屋的租金。
合肥星天公司、上海星天公司未作书面答辩。
李家海上诉请求：请求撤销一审判决，改判：1、驳回阿里巴巴公司的一审诉请；2、阿里巴巴公司立即支付拖欠李家海的租金约231260元；3、判令涉案房屋租赁合同即刻终止，并将非法转租的房屋A11、A12恢复原状，归还李家海。事实与理由：一、李家海的房屋A11和A12并没有被法院查封拍卖，也没有任何违约行为，反而是阿里巴巴公司违约拖欠租金约231260元（从2017年1月起此房屋租金随着拖欠日期的增加而增加，直至阿里巴巴公司付清为止）。二、阿里巴巴公司未经李家海同意私自将李家海的房屋非法分割转租给邵春华等人，阿里巴巴公司只留一个楼梯通道，获取高额转租收益，严重侵害了李家海的合法利益。三、合肥星天公司的法人是翟晓菁，上海星天公司的法人是李志云，即便有什么经济和法律纠纷，其公司行为与李家海个人无关。阿里巴巴公司将李家海作为被告是不合理不合法的。四、由于阿里巴巴公司拖欠租金和非法转租，事实上已构成违约，请求法院判令终止涉案房屋租赁合同，判令阿里巴巴公司停止侵权，将房屋恢复原状，归还李家海，并立即支付拖欠租金231260元。五、2006年6月15日《房屋租赁协议》明确约定，阿里巴巴公司不得将房屋转租、转让、分租，不得改变场地用途，但阿里巴巴公司未经李家海同意，非法将涉案房屋转租，事后也未经李家海书面确认同意。因阿里巴巴公司违法将房屋转租给联线网吧，由此产生法律及经济责任应由阿里巴巴公司承担，阿里巴巴公司没有理由向李家海索要经济赔偿。六、2014年3月5日之所以续签《房屋租赁协议》是因阿里巴巴公司再三要求，理由是所租房屋在诉讼期间有可能被法院拍卖，为了让阿里巴巴公司能继续使用该房屋，双方遂提前续签租赁协议，届时一旦被拍卖，房屋所有人变更时，可以用买卖不破租赁为由，继续占有涉案房屋。阿里巴巴公司与李家海多次商讨，希望买下涉案所有房屋，并多次向李家海提交房屋买卖协议，但当该房屋拍卖时的价格低于其协议时，阿里巴巴公司法人贝文彪却说：“现在不想买了。”让李家海很是气愤。怎么能一旦续租合同得手后立马翻脸，出尔反尔，违背商业道德。房屋租赁协议的租金之所以远远低于市场价，是因为阿里巴巴公司预付了两年的租金为条件，且阿里巴巴公司声称一旦法院将该房屋解封时立马买下。另外，双方谈妥所收租金主要是指底楼两间门面房的租金，楼上房屋是免租金的。关于返还已付租金的数额，阿里巴巴公司也在胡编乱造，按常理租赁金额底楼门面房最贵，二楼其次，三楼四楼递减，但阿里巴巴公司却以免租的且价格最低的四楼与门面房等平均计价，显然不合理。现在除了底楼两间门面，楼上所有房屋均已变更所有人，实际上租赁合同已经失效。而自2017年1月起，阿里巴巴公司没有再支付租金，尽管其至今一直在违法使用房屋，请求法院判决将法律意义上已经终止的《房屋租赁合同》即日起全部解除，并将门面房A11、A12恢复原状，归还李家海。七、一审判决系打包判决，没有明确上海星天公司、合肥星天公司、李家海的费用分担，这也是不合理的。八、李家海长年在国外，开庭期间不在上海居住，且阿里巴巴公司向法院提供了错误地址，至今李家海没有接到传票等法律文书，没能到庭答辩和提交证据，由此产生的后果由阿里巴巴公司承担。
阿里巴巴公司辩称：李家海上诉请求驳回阿里巴巴公司一审诉请，其实质上就是认为该案房屋的租赁行为本质上就是阿里巴巴公司与李家海之间的租赁关系，虽然合肥星天公司在租赁合同上盖章，但该盖章行为仅仅是接受李家海委托租赁的行为，且李家海本人也在租赁合同中签名，李家海并不是合肥星天公司的法定代表人，相反，李家海才是涉案房屋的所有权人及出租人，因此，李家海在租赁合同中的签名行为本身就是行使出租人的权利，其在上诉状中的意思表示也是出张出租人的权利，故本案应当由李家海承担出租人的赔偿义务。另外，合同约定的租金符合当时的实际情况。同时，李家海主张A11和A12并没有被法院查封拍卖，也没有任何违约行为，该理由完全不能成立。阿里巴巴公司在合同履行中无任何违约行为，李家海的上诉请求毫无事实和法律依据，应当予以驳回。
合肥星天公司、上海星天公司未作书面答辩。
阿里巴巴公司向一审法院起诉请求：1、确认阿里巴巴公司与合肥星天公司签订的《房屋租赁协议》中关于第三层493.55平方米的房屋于2016年6月2日解除，双方就第三层493.55平方米房屋已实际终止租赁合同关系；2、合肥星天公司、上海星天公司、李家海退还阿里巴巴公司已经支付的第三层493.55平方米的房屋租金103151.95元（2016年6月1日-2017年4月30日）；3、对于阿里巴巴公司实际赔偿联线网吧的经营损失72万元（按12个月的损失计算，即6万元/月ⅹ12个月），判令合肥星天公司、上海星天公司、李家海适当承担30%，即216000元；4、判令合肥星天公司、上海星天公司、李家海支付阿里巴巴公司违约金118155.88元（493.55平方米ⅹ19元/平方米ⅹ3个月ⅹ2/100ⅹ210天=118155.88元）；5、合肥星天公司、上海星天公司、李家海承担阿里巴巴公司装修损失（立案后实际以第三方评估机构评估为准）；6、判令合肥星天公司、上海星天公司、李家海承担本案全部诉讼费用、律师费等相关实现债权等相关费用5万元。
一审法院认定事实：合肥经开区大学城商业中心一层A11、A12号商铺属于李家海所有，二、三、四层A13号商铺属于上海星天公司所有。2006年6月15日，经上海星天公司和李家海共同授权，阿里巴巴公司(乙方)与合肥星天公司（甲方）签订了《房屋租赁协议》，约定：乙方承租甲方位于合肥经开区大学城商业中心一层A11、A12号商铺及二、三、四层A13号商铺，面积为1590平方米，租赁用途为自助KTV、网吧、茶饮，乙方不得将该房屋转租、转让、分租，不得改变场地用途。租赁期限自2007年1月1日至2014年12月31日。该份协议双方已实际履行完毕。在该份协议到期前，双方于2014年3月5日又续签了《房屋租赁协议》，约定：承租期内，乙方独立经营，自负盈亏。不得将该房屋整体转租、转让、分租（部分转租除外），不得改变场地的用途；租赁期限为2015年1月1日至2027年4月30日，其中2015年1月1日至4月30日为装潢期，正式计租期为2015年5月1日至2027年4月30日；第一年至第六年（2015年5月1日至2021年4月30日），租金标准为19元/月/平方米，每月租金30210元，六年租金共计2175120元；租金按季度缴纳，乙方应在前个季度末的十日前支付下个季度的租金，先付后用；本次合同签订后，乙方同意一次性支付甲方前两年的租金，计725040元；双方还对其他事项进行了约定。李家海在合同甲方处签字并加盖了合肥星天公司公章。同日，双方签订了付款委托书，合肥星天公司要求阿里巴巴公司预付二年的租金725040元（从2015年5月1日至2017年4月30日），以转帐方式转入指定的收款人李家海账户。2014年3月8日，阿里巴巴公司按约将725040元汇入李家海账户，合肥星天公司出具了收条。
2014年3月10日，阿里巴巴公司（甲方）与联线网吧（乙方）签订了《房屋使用协议》，约定：由甲方法人代表组建乙方公司，并使用该承租房屋的三层用于开设网吧使用，面积约530平方米（含公摊），使用期限2015年1月1日至2027年4月30日止；使用费标准，第一年至第六年使用费标准为22元/月/平方米，每月租金11660元；按季付款，先付后用，协议签订后付第一季度使用费34980元及房屋使用保证金30000元，违约责任：1、甲方逾期交付房屋或因其他原因导致房屋无法使用，每逾期一天，甲方应向乙方支付季度租金2%作为违约金；2、甲方确保使用期内不因房屋产权等原因影响乙方正常使用，如因产权原因或诉讼等原因导致乙方该房屋不能正常使用，甲方应当承担乙方直接投资装潢损失及至少12个月的经营损失。
2016年1月6日，阿里巴巴公司收到合肥市中级人民法院（2015）合执字第00864号《拍卖公告》，要求对被执行人上海星天公司名下的位于合肥经开区大学城商业中心AB区、CDEF区经营用房进行评估、拍卖，如存在租赁关系，请各承租人向法院提交租赁合同、租金支付凭证；同时停止向张其中支付租金，应交租金，汇至法院执行款专户。2016年5月18日，联线网吧收到合肥市中级人民法院（2015）合执字第00864号《迁出房屋通知书》，要求联线网吧在收到通知书之日起十五日内迁出上述房屋。联线网吧于2016年5月31日被迫停止营业。
2016年6月10日，阿里巴巴公司（甲方）与联线网吧（乙方）协商达成了《房屋使用协议解除协议》，约定：因乙方在经营中收到合肥市中级人民法院《拍卖公告》、《迁出房屋通知书》，致乙方无法正常经营。约定：一、双方于2016年6月1日起解除《房屋使用协议》；二、按原协议违约责任的约定，甲方应向乙方作如下赔偿：1、支付因房屋不能使用产生的至2016年底违约金146916元（季度使用费34980元*2%*210天）；2、赔偿乙方12个月的经营损失72万元；三、退还房屋保证金30000元……。协议签订后，阿里巴巴公司于2016年12月26日向联线网吧分别汇款30000元（退还保证金）、720000元（赔偿12个月经营损失）、146916元（赔偿7个月违约金）。
2016年6月12日，阿里巴巴公司向合肥星天公司、上海星天公司及李家海发出了《告知函》，注明：我方及我方投资运营的联线网吧收到合肥市中级人民法院《拍卖公告》及《迁出房屋通知书》，联线网吧于2016年5月31日已停止营业并将机器设备迁出，……特函告：1、我方租金已经预付至2017年4月30日，其后房租我方将暂停支付；2、我方将保留追究因法院强制要求网吧迁出而给我方造成的实际投资及经营损失的权利；同时我公司正在使用的剩余房屋也面临被强制停业、造成巨大损失的可能；3、请你方尽快与我方商谈解约事宜并协调处理赔偿及善后事宜。合肥星天公司、上海星天公司、李家海收函后未回复。
2016年12月22日，阿里巴巴公司向合肥星天公司、上海星天公司、李家海再次发出了《关于要求退还并移交部分房屋、变更房屋租赁协议、商谈网吧停业损失赔偿的通知》，注明：我方与联线网吧已于2016年6月10日经协商解除房屋租赁协议并作出相关赔偿，我方已于6月12日去函，你方未回复，现通知：你方与我方联系办理第三层（493.55平方米）房屋退还、移交你方及变更《房屋租赁协议》及网吧停业损失赔偿等事宜。逾期不办，视同第三层房屋已退还交付你方,《房屋租赁协议》面积由原1590平方米缩减为1096.45平方米。由此造成的损失继续扩大的责任由你方承担。合肥星天公司、上海星天公司、李家海收函后亦未回复。
合肥中院经依法拍卖，涉案出租房屋的二、三、四层现所有权人为刘××，房屋位于经开区××大学城商业中心××室、××室、××室，房产证号分别为（2017）合不动产权第00303**号、第0030319号、第0030324号。
一审法院认为：合肥星天公司、上海星天公司、李家海经该院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，放弃举证、质证权利，由其自行承担不利法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十六条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认安徽阿里巴巴文化娱乐有限公司、合肥星天房地产经纪有限公司2014年3月5日签订的《房屋租赁协议》中关于第三层493.55平方米房屋于2016年6月2日解除，双方就第三层493.55平方米房屋已实际终止租赁合同关系；二、合肥星天房地产经纪有限公司于判决书生效后十日内返还安徽阿里巴巴文化娱乐有限公司提前支付的第三层493.55平方米的租金103151.95元；三、合肥星天房地产经纪有限公司于判决书生效后十日内赔偿安徽阿里巴巴文化娱乐有限公司经济损失216000元；四、驳回安徽阿里巴巴文化娱乐有限公司的其他诉讼请求。案件受理费7860元，由被告合肥星天房地产经纪有限公司负担。
二审中，上诉人阿里巴巴公司未提交新的证据。上诉人李家海向本院提交五组证据，分别为：证据一：2006年6月15日阿里巴巴公司与合肥星天公司签订的《房屋租赁协议》，用以证明阿里巴巴公司私自违约转租，期间如有损失与李家海无关。证据二：李家海与邵春华于2016年12月27日签订的《商铺租赁合同》，用以证明该份合同四年租金均价为187600元，如以两年两间计算为750400元，与阿里巴巴公司预付两年全部房屋的租金725040元相比较，还多出25360元。该合同完全可以证明阿里巴巴公司只是支付了底楼两间门面的租金，二、三、四楼均未支付租金。证据三：护照签证，用以证明一审开庭期间，李家海不在上海，没有看到相关文书和报纸公告等。证据四：商铺照片，用以证明阿里巴巴公司非法分割转租，损害了李家海权益。证据五：催租函，用以证明阿里巴巴公司长期拖欠门面租金，已构成违约。阿里巴巴公司质证除对证据一、证据四的真实性无异议外，其余均持有异议。故本院对证据一、证据四的真实性予以确认。因证据一不是双方当事人在本案中履行的房屋租赁协议，与本案不具有关联性；证据二是李家海与案外人签订的租赁合同，与涉案《房屋租赁协议》租赁时间段不同，租金价格不具可比性，且案外人是否履行了该合同也无相关证据证明；证据三记载的李家海不在国内的时间为2017年5月8日至6月12日，而本案一审开庭时间为2017年9月19日，两者并不重合；因双方当事人在本案中履行的是2014年3月5日签订的《房屋租赁协议》，该协议约定阿里巴巴公司不得将房屋整体转租、转让、分租，但部分转租除外，且该协议系是李家海本人与阿里巴巴公司签订，现李家海以证据四来证明阿里巴巴公司非法分割转租，与合同约定不符；证据五记载的时间为2017年6月2日，以挂号信的方式于2017年6月6日从上海寄出，而从李家海提交的证据三可反映其该时间段并不在国内，二者存在矛盾。综上，本院对李家海提交的五组证据均不予采信。
另，对一审查明而为双方当事人无争议的事实，本院予以确认。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理人关系的，该合同直接约束委托人和第三人。《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案中，合肥经开区大学城商业中心一层A11、A12商铺产权人为李家海，二、三、四层A13号商铺产权人为上海星天公司。合肥星天公司持有李家海与上海星天公司的授权委托书在授权范围内虽以自己的名义与阿里巴巴公司于2014年3月5日签订《房屋租赁协议》，但《房屋租赁协议》的法律后果应由委托人上海星天公司、李家海承担。涉案《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按约履行各自的合同义务。双方在合同中明确约定，阿里巴巴公司不得将房屋整体转租、转让、分租，但部分转租除外，李家海亦在该合同出租方签名确认。阿里巴巴公司随后与联线网吧签订转租协议，将涉案《房屋租赁协议》中第三层房屋转租给联线网吧。因阿里巴巴公司在签订合同时已将房屋租金预付至2017年4月30日，但在合同履行过程中，上海星天公司在另案中作为被执行人，其名下的房产（包括本案所涉房产在内）被本院依法强制执行，阿里巴巴公司收到本院发出的《拍卖公告》和《迁出房屋通知书》后，于2016年6月1日提前解除与联线网吧签订的转租协议，由此导致经营损失。现涉案《房屋租赁协议》中第三层房屋的产权人已变更，阿里巴巴公司诉请要求确认涉案《房屋租赁协议》中第三层493.55平方米于2016年6月2日解除、双方就第三层493.55平方米房屋已实际终止租赁合同关系的主张，本院予以支持。涉案《房屋租赁协议》中第三层房屋的原产权人上海星天公司作为被代理人应承担返还提前支付的第三层493.55平方米房屋租金及经济损失的法律责任。李家海在涉案《房屋租赁协议》中作为出租人签名，并实际收取了阿里巴巴公司支付的租金725040元，其也应承担返还提前支付的第三层493.55平方米房屋租金的法律责任。阿里巴巴公司的其他上诉请求，缺乏法律依据，本院不予支持。李家海上诉要求驳回阿里巴巴公司一审诉请，理由不能成立，本院不予支持。李家海的其他上诉请求，可通过另案诉讼解决。
综上所述，阿里巴巴公司的上诉请求理由部分成立，本院予以支持。李家海的上诉请求不能成立，本院依法予以驳回，一审法院审理程序合法，但一审判决认定事实和适用法律均存在错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2017）皖0191民初201号民事判决的第一项，即“确认安徽阿里巴巴文化娱乐有限公司、合肥星天房地产经纪有限公司2014年3月5日签订的《房屋租赁协议》中关于第三层493.55平方米房屋于2016年6月2日解除，双方就第三层493.55平方米房屋已实际终止租赁合同关系”；
二、撤销安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2017）皖0191民初201号民事判决的同学二、三、四项，即“合肥星天房地产经纪有限公司于判决书生效后十日内返还安徽阿里巴巴文化娱乐有限公司提前支付的第三层493.55平方米的租金103151.95元”、“合肥星天房地产经纪有限公司于判决书生效后十日内赔偿安徽阿里巴巴文化娱乐有限公司经济损失216000元”、“驳回安徽阿里巴巴文化娱乐有限公司的其他诉讼请求”；
三、上海星天房地产经纪有限公司、李家海于判决书生效后十日内返还安徽阿里巴巴文化娱乐有限公司提前支付的第三层493.55平方米的租金103151.95元；
四、上海星天房地产经纪有限公司于判决书生效后十日内赔偿安徽阿里巴巴文化娱乐有限公司经济损失216000元；
五、驳回安徽阿里巴巴文化娱乐有限公司的其他诉讼请求。
如果给付义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费7860元，由上海星天房地产经纪有限公司负担；本案二审案件受理费7860元，由李家海负担。
本判决为终审判决。
审判长 陆建群
审判员 余海兰
审判员 方玮韡
二〇一八年三月十二日
书记员 鲍晶晶
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。