湖南省张家界市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘08民终637号上诉人（原审被告）：张家界晟昊商业经营管理有限公司，住所地湖南省张家界市永定区崇文办事处思善桥居委会紫荆园小区101室。法定代表人：代照平，执行董事。委托诉讼代理人：向润年，湖南金州（张家界）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨圣永，湖南金州（张家界）律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：石鑫，男，1995年8月15日出生，苗族，居民，住湖南省张家界市永定区。委托诉讼代理人：麻英姿（石鑫之母），住湖南省张家界市永定区。原审被告：张家界港湾酒店有限公司，住所地湖南省张家界市永定区官黎坪办事处官黎坪居委会火车站国际旅游商业城D2栋。法定代表人：唐婉秋，总经理。委托诉讼代理人：李赐刚，男，张家界港湾酒店有限公司员工。上诉人张家界晟昊商业经营管理有限公司（以下简称晟昊商业公司）因与被上诉人石鑫、原审被告张家界港湾酒店有限公司（以下简称港湾酒店）租赁合同纠纷一案，不服湖南省张家界市永定区人民法院（2017)湘0802民初1942号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。晟昊商业公司上诉请求：依法撤销原判，改判驳回石鑫的诉讼请求，一、二审诉讼费由石鑫承担。事实和理由：1.协议所涉的商铺尚未竣工验收合格，不能交付使用，故石鑫未取得协议所涉商铺的所有权，该商铺所有权人为张家界晟昊置业有限公司。故晟昊商业公司与石鑫签订的《商铺委托经营管理协议》属无效合同，自始无法律约束力；2.因《商铺委托经营管理协议》所涉商铺未达验收合格交付条件，不具备经营使用条件，晟昊商业公司在受托经营管理期间没有取得任何经营收益，亦无需对石鑫转交管理收益。综上，一审判决晟昊商业公司支付石鑫租金及违约金错误。石鑫辩称，请求二审法院维持原判。港湾酒店述称，请求二审法院维持原判。石鑫向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告租金103418元、违约金24820.32元；2、判令两被告承担连带清偿责任；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年7月24日，原告石鑫为购买张家界晟昊置业有限公司开发出售的张家界国际旅游商业城D2栋一楼109、110号门面，与之签订了两份《张家界市商品房预售合同》，合同约定该商品房单价为9529.25元/平方米，总面积为104.94平方米，总金额为1000000元。合同签订后，原告石鑫按合同约定实际支付了全部价款，张家界晟昊置业有限公司于2015年7月30日在张家界市房地产管理局给原告石鑫购买的109、110号门面办理了房屋预告登记，证号分别为张房预官黎坪办事字第415003371、415003377号。张家界晟昊置业有限公司将原告石鑫门面所在的二楼房屋出租给被告港湾酒店，被告港湾酒店承租后在装修过程中，将部分管道铺设安装在了原告石鑫购买的109、110号门面内。原告石鑫发现后，要求被告港湾酒店拆除安装在门面内的管道，后经由张家界晟昊置业有限公司的前期物业公司即被告晟昊商业公司出面协商，原告石鑫（甲方）与被告晟昊商业公司（乙方）签订了一份《商铺委托经营管理协议》，被告港湾酒店（丙方）管理人李赐刚在担保方上代表酒店签字，并加盖了酒店公章，协议签署日期为2015年9月1日。该协议约定委托的房屋为张家界国际旅游商业城D2栋109、110号，建筑面积104.94平方米；经营管理期限为10年4个月，合同履行期自2016年9月1日起至2026年12月31日，委托管理收益期满后，乙方在同等条件下对该房屋享有优先购买权；委托管理收益期自签订合同之日起至2026年12月31日止，产生的管理收益为2.7元/平方米/天×建筑面积/365×剩余时间。支付日期：签订本合同后90日内支付2015年9月1日至2016年8月31日的委托管理收益；在委托管理期间的收益分配：甲乙丙三方同意，由乙方按照人民币103418元/年支付给甲方，以后再按两年5%递增，实行先付后用方式，每年到期前一个月付清下一年度委托管理收益，其他收益属乙方所得；乙方自2016年起，每年的8月1日前将约定的下年的收益支付给甲方指定的建设银行账户中（户名：石鑫，卡号：62×××58）。甲方的权利和义务：甲方有权按照本合同规定收取管理收益，甲方同意乙方根据经营需要对商铺的任何部分更改、出租场地、举办招商运营活动，所需费用由乙方承担，所得收益归乙方所有；乙方的权利和义务：在经营管理期内乙方根据经营需要有权自主地使用该房屋；丙方的权利和义务：丙方承诺自愿为乙方向甲方提供担保，即乙方未能按照合同约定向甲方支付管理收益、丙方即承担无限连带担保责任，丙方承诺乙方未按照合同约定在规定时间将该商铺的管理收益支付给甲方，则由丙方在当年应向乙方支付的租金中向甲方支付。合同期满后丙方须对安装在甲方房屋中的管道进行拆除。关于违约责任：乙方于委托期限内擅自解除本协议的，乙方承担的违约金计算方式：（委托期－已经履行租期）×约定年收益（总房款×6.67%）。由此给第三方带来的一切损失与甲方无关。乙方逾期支付甲方经营管理收益超过15天的，每超过一日，则应按照应付年收益的百分之五向甲方支付违约金。委托期间，该房屋的物业服务费、运营管理费、房屋维修费及水、电、煤、通讯等费用由乙方或实际承租人支付。甲方出售、抵押该房屋，应当书面告知乙方，并不得影响本租赁合同的继续履行，乙方在同等条件下有优先购买权。本协议自甲乙丙三方签字、盖章时生效。该合同签订后，原告石鑫将D2栋109、110号门面交付给被告晟昊商业公司使用，但被告晟昊商业公司并未按合同给原告石鑫支付租金，为此，原告石鑫于2016年4月向原审法院提起诉讼。原审法院于同年7月12日作出（2016）湘0802民初887号民事判决，判决：一、被告张家界晟昊商业经营管理公司支付原告石鑫2015年9月1日起至2016年8月31日止的租金103418元并支付违约金24820.32元，合计128238.32元，限本判决生效后十日内履行完毕；二、被告张家界港湾酒店有限公司对上述款项承担连带清偿责任；三、被告张家界港湾酒店有限公司对上述款项承担连带清偿责任后，有权向被告张家界晟昊商业经营管理公司追偿；四、驳回原告石鑫的其他诉讼请求。被告晟昊商业公司不服判决，提出上诉，张家界市中级人民法院审理后，于同年10月28日作出（2016）湘08民终420号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。因被告晟昊商业公司没有按照《商铺委托经营管理协议》约定的时间内支付2016年9月1日至2017年8月31日期间的租金，原告石鑫于2017年7月3日向原审法院提起诉讼，要求被告支付原告租金103418元、违约金24820.32元。另查明，1、开发商张家界晟昊置业有限公司对D2栋门面的墙面一般抹灰、门面隔断、卷闸门的安装等费用已给原告造价结算，并于2015年8月24日在《竣工结算总价》表中第1页下方由张家界晟昊置业有限公司胡开华签字确认，并加盖了公司公章。同日，张家界晟昊置业有限公司出示的《经营场所证明》中记载经营场所为张家界旅游商业城D2109、110号商铺，在房屋提供者证明栏中注明“同意将位于上述地址的房屋提供给D2109、110作为经营用房”，并加盖了张家界晟昊置业有限公司的公章。一审法院认为，一、关于《商铺委托经营管理协议》是否合法有效。原告石鑫购买张家界晟昊置业有限公司出售的张家界国际旅游商业城D2栋109、110号门面，已支付了全部价款，并办理了房屋预告登记手续。依照法律规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。所以，开发商张家界晟昊置业有限公司虽未给原告石鑫及时办理房屋产权证，但原告石鑫在支付了相应的价款并办理了房屋预告登记后，基于生效的买卖合同关系对门面进行了占有（属有权占有），请求对被告港湾酒店在其门面内安装的管道进行排除妨害，被告晟昊商业公司不仅作为张家界晟昊置业有限公司前期物业服务公司，而且基于被告港湾酒店门面出租人张家界晟昊置业有限公司的委托，出面协商并三方签订《商铺委托经营管理协议》的行为，足以说明被告晟昊商业公司对原告石鑫是否有权签订协议是明知的。另外，张家界晟昊置业有限公司对原告购买的D2栋109、110号门面出具的《竣工结算总价表》以及《经营场所证明》也可以证实门面已给原告石鑫交付使用。所以，被告晟昊商业公司自愿与原告石鑫签订的《商铺委托经营管理协议》系真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应认定为合法有效的合同。二、关于《商铺委托经营管理协议》的性质认定。原告石鑫将109、110号门面交付给被告晟昊商业公司使用、收益，被告晟昊商业公司按协议规定交纳管理收益的行为，符合租赁合同的主要特征，且双方签订协议中约定了被告晟昊商业公司擅自解除协议的，应当支付违约金。依照合同法关于“委托人或者受托人可以随时解除委托合同”的规定，本案原、被告所签订的《商铺委托经营管理协议》不具有委托合同的随意解除权，所以，《商铺委托经营管理协议》实质为租赁合同，委托管理收益实为租金。同时，被告晟昊商业公司作为张家界晟昊置业有限公司的物业管理公司，为了协商解决被告港湾酒店安装在原告石鑫门面内的管道纠纷，才与之签订协议，协议签订后，被告晟昊商业公司是否将承租的D2栋109、110号门面实际取得收益后才向原告石鑫支付租金，合同并没有约定。同时，原告石鑫是否取得房产证手续也非合同生效的法定要件，故此，被告晟昊商业公司在收到原告交付的租赁物后，应当按照协议全面履行自己的给付义务。三、关于是否支付违约金。双方在协议中12－2约定对逾期15天支付管理收益的按年收益的百分之五支付违约金。现原告石鑫要求两被告支付违约金24820.32元,没有超过年利率24%，其诉求并无不当，应予支持。四、关于担保方的责任。被告港湾酒店在协议担保方上签字系当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应认定为合法有效的担保。协议中已明确约定了担保方承担连带担保责任，故原告石鑫请求被告港湾酒店承担连带担保责任的理由正当，于法有据，应予以支持。五、关于张家界晟昊置业有限公司于2015年7月24日与原告石鑫签订的《张家界市商品房预售合同》，实际为以签订商品房预售合同作为民间借贷合同的担保的问题，与本案处理没有关联性，故，被告晟昊商业公司辩称理由不成立，不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百二十五条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第三十一条、第四十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、被告张家界晟昊商业经营管理公司支付原告石鑫2016年9月1日起至2017年8月31日止的租金103418元并支付违约金24820.32元，合计128238.32元，限判决生效后十日内履行完毕；二、被告张家界港湾酒店有限公司对上述款项承担连带清偿责任；三、被告张家界港湾酒店有限公司对上述款项承担连带清偿责任后，有权向被告张家界晟昊商业经营管理公司追偿。案件受理费2968元，适用简易程序减半收取1484元，由被告张家界晟昊商业经营管理公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对于一审查明的事实予以确认。本院认为，关于晟昊商业公司与石鑫签订的《商铺委托经营管理协议》是否有效的问题。首先，石鑫与张家界晟昊置业有限公司签订商品房预售合同购买了《商铺委托经营管理协议》所涉的D2栋109、110号商铺，交纳购房款，并办理购房预告登记，此一系列行为足以认定石鑫的目的是为了获取D2109、110商铺的完整物权，办理商品房竣工验收及房屋所有权过户和房屋交付等手续的义务主体是张家界晟昊置业有限公司。晟昊商业公司作为张家界晟昊置业有限公司的物业服务公司，其在与石鑫签订《商铺委托经营管理协议》时理应知晓D2栋109、110号商铺物权现态，根据诚实信用原则，晟昊商业公司不能以自己在签订合同时事先明知的情况为由事后以此主张所签合同无效，故晟昊商业公司不能以张家界晟昊置业有限公司未履行应尽的义务为由主张与善意的购房者石鑫之间签订的《商铺委托经营管理协议》无效。其次，晟昊商业公司与石鑫签订的《商铺委托经营管理协议》是当事人的真实意思表示，不违反相关法律、法规的强制性规定。故《商铺委托经营管理协议》依法有效，晟昊商业公司提出的《商铺委托经营管理协议》无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于晟昊商业公司提出的《商铺委托经营管理协议》所涉D2栋109、110号商铺未达验收合格交付条件，不具备经营使用条件，晟昊商业公司在受托经营管理期间没有取得任何经营收益，亦无需对石鑫转交管理收益的意见能否成立的问题。首先，《商铺委托经营管理协议》所涉D2栋109、110号商铺是否未达验收合格交付条件的义务和责任不在石鑫，理由见前述。其次，与D2栋109、110号商铺同栋楼的二、三层商铺已由晟昊商业公司于同时期出租给港湾酒店，且港湾酒店尚处正常营业中。第三，对于D2栋109、110号商铺的经营管理在《商铺委托经营管理协议》签订之后完全受制于晟昊商业公司，依据协议约定，晟昊商业公司对D2栋109、110号商铺是否经营管理获益并不影响晟昊商业公司需按时支付石鑫租金。综上，晟昊商业公司提出的《商铺委托经营管理协议》所涉D2栋109、110号商铺未到达验收合格交付条件，不具备经营使用条件，晟昊商业公司在受托经营管理期间没有取得任何经营收益，亦无需对石鑫转交管理收益的理由不能成立，本院不予支持。综上，上诉人晟昊商业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2968元，由上诉人张家界晟昊商业经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 肖昌全审 判 员 杨 芳审 判 员 刘利利二〇一七年十二月二十五日法官助理 向 源书 记 员 郭茎松附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。