安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖01民终2836号
上诉人(原审被告):钱乐华,女,1976年3月6日出生,汉族,户籍地安徽省怀远县，现住安徽省合肥市。
委托诉讼代理人:黄奥,安徽金亚太(长丰)律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曹富乐，安徽金亚太(长丰)律师事务所律师。
被上诉人(原审原告):合肥铭磐房地产有限公司,住所地安徽省合肥市高新区金桂路与海棠路交口铭磬动漫产业园1#101室。
法定代表人：张胜利,董事长。
委托诉讼代理人：王暐，安徽美林律师事务所律师。
委托诉讼代理人：牛婧，安徽美林律师事务所律师。
上诉人钱乐华因与被上诉人合肥铭磐房地产有限公司（以下简称铭磐公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2017）皖0191民初3734号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
钱乐华上诉请求:1、撤销原判、驳回铭磐公司的全部诉讼请求；2、铭磐公司承担本案的一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：1、案涉合同合法有效，根据约定，钱乐华应于2010年4月1日前到出卖方指定银行办理完毕按揭手续，铭磐公司于2015年3月17日才发函通知解除合同，根据法律规定及合同约定，铭磐公司未在解除权发生之日起一年内行使，属于逾期行使，截止起诉之日，解除权已消灭，铭磐公司以自己的行为明确表示放弃自己的解除权。一审认定本案未超过诉讼时效亦属适用法律错误。2、未能及时支付余款的原因是银行贷款未及时审批发放，而贷款未获批的根本原因在于所处地块的规划用途为工业用地，系铭磐公司过错导致。一审认定钱乐华逾期未支付房款构成严重违约，铭磐公司有权解除合同属认定事实错误。3、无论是因当事人一方原因还是因不可归责于当事人双方的事由导致合同不能继续履行的，法律规定都是“可以”请求解除合同而非“必须”解除合同，本案钱乐华已于2010年2月拿到房屋，装修完毕，已入住达8年，且曾于2015年明确提出过支付房屋余款，但被铭磐公司拒收。综上，请支持上诉请求，依法改判。
铭磐公司辩称，1、一审判决认定事实清楚、适用法律正确、程序合法。2、钱乐华的上诉理由无事实和法律依据，上诉请求不能成立。请求二审法院驳回上诉、维持原判。
铭磐公司向一审法院起诉请求：1、解除铭磐公司、钱乐华签订的《商品房买卖合同》；2、钱乐华返还房屋并承担违约金8120元。
一审法院认定事实：2010年2月9日，铭磐公司与钱乐华签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定：钱乐华购买铭磐公司开发的位于合肥市高新区，建筑面积206.54平方米，单价3936.28元，总价813000元。钱乐华应在2016年2月9日前支付首付房款407000元，剩余房款406000元应于2010年4月1日前到卖方指定银行办理完毕按揭手续。买受人采取商业按揭贷款方式的，最迟需在买卖合同签订后七日内将办理贷款手续的资料交给出卖人并与银行签订贷款协议……。买受人逾期付款超过90日的，出卖方有权解除合同，买受人按应付款的2%支付违约金。
合同签订后，钱乐华于2010年2月9日支付了房屋首付款407000元，铭磐公司立即将房屋交付钱乐华使用。因钱乐华一直按约未支付房屋余款，铭磐公司于2015年2月3日发函要求钱乐华在接到通知后七日内付清余款，否则将解除合同，收回房屋。钱乐华收函后仍拒交房款。铭磐公司于2015年3月17日、2016年4月21日二次发函通知钱乐华解除合同，收回房屋。钱乐华拒不办理退房手续以致成讼。
铭磐公司于2006年7月4日取得了涉案房屋的商品房预售许可证，有效期限自2006年7月4日至2008年7月4日。铭磐公司于2009年7月9日办理了涉案房屋的所有权证，权利人：铭磐公司，房屋位于高新区铭磐动漫产业园2幢研发楼105/205/305室，建筑面积206.54平方米，备注：自建房，依据合规（2007）57号文件要求，该房屋销售后，不得改变用途，不得擅自转让。
一审法院认为，涉案房屋的土地原性质为工业孵化器性质，铭磐公司作为开发商在办理了涉案房屋产权证后可以对外销售，属持证销售。铭磐公司和钱乐华签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反相关法律、法规强制性规定，应为合法、有效，双方均应依约履行。钱乐华逾期未支付房款已长达七年之久，其行为已构成严重违约，铭磐公司依约有权解除合同。钱乐华辩称涉案房屋不能办理银行按揭手续系铭磐公司不协助导致的，涉案房屋买卖系存量房屋买卖，按照惯例，铭磐公司作为卖方应当配合钱乐华办理产权过户手续，钱乐华作为贷款人和银行签订个人抵押贷款合同并以涉案房屋作为抵押物办理抵押登记手续。在办理过户手续之前，钱乐华作为贷款人必须通过银行的预审批流程才能办理银行按揭贷款手续，贷款人是否符合银行发放按揭贷款的条件受政策影响很大。对钱乐华的该项辩解，不予采纳。至于本案是否已超过诉讼时效，因铭磐公司一直向钱乐华催要剩余房款，且钱乐华明知尚余50%房款未支付且房屋过户手续尚未办理，一审认定并未超过诉讼时效。
铭磐公司诉请解除合同，予以支持。合同解除权属于形成权，自解除合同的通知到达对方当事人时合同解除，钱乐华于2017年11月15日收到民事诉状，故涉案《商品房买卖合同》于2017年11月15日解除。合同解除后，钱乐华应当将涉案房屋返还给铭磐公司，并向铭磐公司支付违约金8120元（406000元×2%＝8120元）。
一审依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、确认铭磐公司、钱乐华签订的《商品房买卖合同》于2017年11月15日解除；二、钱乐华于判决生效后十日内向铭磐公司返还位于合肥市高新区；三、钱乐华于判决生效后十日内向铭磐公司合肥铭磐房地产有限公司支付违约金8120元。如果钱乐华未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由钱乐华负担。
二审中，钱乐华提交答复函及公示（见2018年5月15日证据目录），该两份证据是二审期间才找到。答复函原件已经交给公司了，现在只能提供复印件；公示材料也无原件，是2017年的报纸内容，合肥晚报，但是具体是2017年哪一期，我方也不清楚。铭磐公司质证意见：证据1，不是新证据，真实性、合法性、证明目的有异议，该材料铭磐公司未收到，材料内容中提及的土地性质为工业用地情况，双方在商品房买卖合同第一条中已经约定明确了案涉土地是工业用地，在该合同第十八条也明确告知买受人的房屋仅作研发和办公使用，双方买卖房屋的土地性质是高科技孵化器。案涉房屋当时是可以公开销售，但是不能再次销售。证据2，三性无异议，证明目的有异议，达不到钱乐华的证明目的。案涉房屋土地原本是工业孵化器性质，现在根据市政府统一规划，案涉土地已转让给其他的开发商，开发商与业主协商将案涉土地转让成商业用地，由业主分担相应的土地出让金及税金等，案涉房屋土地现在已经涨价。目前，案涉房屋周边，与钱乐华同批次买房的业主，也已经缴纳了土地出让金等。
对原判所认定的双方当事人无异议的事实，本院予以确认。
本院认为，关于铭磐公司的合同解除权是否消灭的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：根据《合同法》第九十四条规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中，铭磐公司、钱乐华签订的《商品房买卖合同》对房屋余款并未约定具体支付时间，仅约定了办理房屋按揭贷款的时间，铭磐公司于2015年2月3日向钱乐华发出《关于房款问题的通知》应为铭磐公司的催告行为，在钱乐华未履行付款义务情形下，铭磐公司于2015年3月17日向钱乐华发出《关于收回房屋的通知》，该通知明确载明铭磐公司决定解除合同，收回案涉房屋，应为行使合同解除权，且钱乐华对铭磐公司向其发出上述通知的事实未提出异议。综上，一审判决案涉合同解除并无不当,钱乐华相关上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于钱乐华提出本案未超过诉讼时效的上诉理由，经查无事实依据，本院不予采纳。关于钱乐华上诉提出其未能及时支付余款的原因是银行贷款未及时审批发放，而贷款未获批的根本原因在于所处地块的规划用途为工业用地，系铭磐公司过错导致的理由。经查认为，案涉合同明确载明该地规划用途为工业用地，钱乐华主观上知晓该事实，钱乐华未能举证证明其于2010年4月1日前到出卖方指定的银行办理了按揭贷款，又不愿以其他方式付款，经铭磐公司多次催要，钱乐华以实际行为表明不再继续履行合同，故一审认定钱乐华逾期未支付房款构成严重违约，铭磐公司有权解除合同并无不当。钱乐华该上诉理由不能成立，本院不予采纳。钱乐华提出的对案涉房屋进行了装修且入住多年等事实，因铭磐公司已行使了解除权，故不能对合同解除等基本事实造成影响。
综上所述，钱乐华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由钱乐华负担。
本判决为终审判决。
审判长 张长海
审判员 沈 静
审判员 马枫蔷
二〇一八年六月十九日
书记员 丁玉洁
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。