上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0105民初5458号
原告(反诉被告)吴耀，女，1980年12月11日生，汉族，住上海市长宁区。原告(反诉被告)戴晓晖，男，1978年1月21日生，汉族，住址同上。两原告共同委托代理人沈黎海，上海德载中怡律师事务所律师。被告(反诉原告)王美军，女，1969年10月30日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。委托代理人张佳妮，上海济铭律师事务所律师。委托代理人赵伟荣，上海济铭律师事务所律师。原告(反诉被告，以下简�原告)吴耀、戴晓晖诉被告(反诉原告，以下简称被告)王美军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月16日受理后，依法适用简易程序，由审判员史捷独任审判。2016年3月31日，本院受理被告王美军的反诉，并于2016年3月31日、4月21日公开开庭进行审理。原告吴耀及两原告共同委托代理人沈黎海、被告王美军的委托代理人张佳妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴耀、戴晓晖本诉称，原、被告签订房屋买卖合同，由原告向被告购买位于上海市长宁区虹古路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉讼房屋”)，房屋总价人民币(下同，略)204万元，定金及首付款82万元，余款122万元需向银行申请贷款支付，并约定于2015年12月31日办理房屋过户手续。合同订立后，原告支付给被告82万元，并积极办理贷款事宜，因年底银行贷款收紧，贷款申请未能在2015年12月31日前获得审批通过。对此原告向被告如实予以告知，被告并未表示异议。原告在贷款申请审批通过后与银行签订了贷款合同，并于2016年1月26日短信通知约被告同月29日共赴房产交易中心办理过户，被告当即回复“好”。但事隔几小时后，被告表示因原告违约，要与原告解除房屋买卖合同，并要求支付违约金。原、被告经多次协商均未能达成一致意见，致房屋未能办理过户手续。故原告起诉法院，要求被告继续履行合同，将涉讼房屋所有权过户至原告名下；要求被告承担延迟履行违约金，自2016年1月30日起至判决生效之日止，以204万元为本，按日万分之三计算。被告王美军辩称及反诉诉称，合同约定2015年12月31日之前双方去房产交易中心办理房屋过户手续，中介公司工作人员也在到期前几天提醒原告，并告知其被告需以原告支付的房款去支付其购买另一处房产的首付款。到期后，原告尚未能获�银行贷款审批通过，要求被告宽限一段时间，不要解除合同，并适当给予一定的补偿，被告本着与人为善的原则，当时并未立即行使解除合同的权利，但前提是，原告要在2016年1月27日前先筹款按涨价后的市场价格支付购房余款，原告对此表示同意。但在原告约被告办理过户手续时，其只字不提按涨价后的市场价支付购房余款，故被告在2016年1月26日明确通知原告需在第二天支付购房余款并兑现对被告的补偿承诺后再办理过户手续。原告未予配合，被告遂于2016年2月中旬向原告发出书面解约通知。被告为维护自身合法权益，提起反诉，要求判令：解除原、被告签订的上海市房地产买卖合同；判令原告支付违约金40.80万元。原告吴耀、戴晓晖对反诉辨称，原、被告已变更买卖合同的条款，被告同意待原告贷款申请通过后，再办理房产过户手续，故原告不存在违约行为，不同意被告的全部反诉请求。经审理查明，两原告吴耀、戴晓晖系夫妻关系。2015年11月22日，原告吴耀、戴晓晖(乙方)与被告王美军(甲方)通过上海好年华房地产经纪有限公司居间介绍签订上海市房地产买卖合同，由乙方受让甲方自有的涉讼房屋，该房屋建筑面积52.97平方米，转让价款204万元。合同附件三约定，乙方于2015年11月9日支付定金5万元，于2015年11月30日前付首付款77万元，以银行贷款方式支付剩余房款122万元。合同第六条约定，甲、乙双方确认于2015年12月31日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续……。合同第四条约定，甲、乙双方同意，甲方于2016年2月29日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接。……查验后甲方将房屋钥匙交付乙方为房屋转移占有的标志。同时第九条第三款约定：乙方未按合同付款协议约定期付款的，应当向甲方支付�约金，违约金按乙方逾期付款日万分之三计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过15天后乙方仍未付款的，乙方应向甲方支付15天的违约金，并且甲方有权单方面解除合同，甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿金责任，赔偿额为总价款的20％，甲方可以从乙方已付款中扣除相当于违约金的赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付。合同第十条第三款约定：甲方未按合同第四条约定期限交接房地产的，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之三计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过15天后甲方仍未交付的，甲方应向乙方支付15天的违约金，并且乙方有权单方面解除合同。�方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20％，甲方应在接到书面通知之日起5日内退还向乙方支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。补充条款(一)第3条约定，乙方于签订本合同5个工作日内备齐贷款材料，并办理银行贷款申请手续。……若乙方未申请办理贷款或申请的贷款未获审批通过或贷款未保证本合同约定的额度，则乙方应与甲方按照合同规定日期，共赴房地产交易中心办理交易转让过户手续，并与交易中心出具受理单当日，以现金补足不足部分或全部支付现金。否则乙方应按照本合同第九条之约定承担违约责任。原告于2015年11月9日支付定金5万元，于合同签订当日，通过银行转帐方式支付首付款77万元，于合同签订次日，向中国工商银行上海市分行长宁支行申请贷款122万元。自合同签订次日至2016年1月4日，原、被告之间无任何联系。2016年1月5日，原、被告之间开始有通话和短信往来联系,原告向被告通报正在催银行工作人员加紧对贷款的审批，被告表示“多谢”。同月21日，原告短信通知被告贷款明日审批通过，被告回复“好的太棒了”和“年前希望能拨款”。在原告告知其审批出来后20个自然日放贷款，其回复“审批出来后快的话一周多一点，希望能顺利点就好”和“我也知道你们很努力，感谢”。同月25日，原告与申请贷款银行签订了个人购房借款/担保合同，贷款金额为122万元。同月26日上午9时55分，被告发短信问原告何时办理过户？原告回复约被告同月29日上午去办理过户。被告回复“好”。原告告知其贷款审批已通过，催银行早日放贷。被告回复“先要过户好等产证下来之后才能放款，这个周期又不知道需要多久了”、“审核太久了，这么长时间人家都放款了”。同日12�51分，被告短信原告“我们约好2015年12月31日去办理过户手续，尾款1月中旬付，我订的房子，约好今天付首付款180万，由于你的房款迟迟没有付，造成我无力支付，出售方视我违约，给我造成50万损失。现我只能追究你的违约责任，我们解除合同。你赔偿我违约金40万元。”原告未同意被告解除合同的提议，仍约被告于次日上午9时去办理过户。被告于当晩21时32分再次向原告提出要求原告对其进行补偿的新方案，原告仍未能接受，也提出了两个继续履行合同的解决方案，被告也未予接受。涉讼房屋最终未能办理过户。2016年2月，被告委托律师致函原告，要求解除房屋买卖合同，并要求原告支付逾期付款违约金及合同总价款20％的赔偿金。原告遂向本院提起诉讼。原、被告确认，房屋中介公司于2016年2月下旬将原、被告签订的网签合同撤销备案。另查，原告向本院提出诉�保全的申请，本院于2016年3月14日作出裁定，并查封了被告名下的涉讼房屋。上述事实，有上海市房地产买卖合同、房款收据及转帐凭证、贷款申请表及个人购房贷款担保合同、短信记录及公证书、上海市长宁区人民法院(2016)沪0105财保9号民事裁定书、诉前保全费费收据当事人的当庭陈述等为证，并经庭审审核无误，本院予以确认。因当事人各方各执己见，致本案调解不成。本院认为，原、被告之间的房地产买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，应为有效，双方应恪守履行。买卖合同签署后，原告依约支付了首期房款77万元，并按合同约定就房屋余款向银行申请贷款。履行过程中，因年底银行贷款收紧，贷款申请未能在合同约定办理过户的2015年12月31日前获得审批通过。事后，原告向被告如实予以告知，并表示正在催促银行尽�审批，被告知晓上述情况，并未表示异议，也未按合同约定追究原告的违约责任。2016年1月26日，被告仍主动询问原告何时可以办理过户手续，由此足以证明被告是同意原告在贷款审批通过后与原告办理过户手续。本院认为原、被告双方已就办理房屋过户手续时间达成一致意见，即在原告贷款审批通过后办理，因此原告的行为不构成根本性违约，被告行使合同解除权的条件未成就。原告要求被告继续履行合同，并配合办理过户手续的请求，本院予以支持。被告协助原告办理完毕涉案房屋的产权过户登记后，原告应当将涉案房屋的尾款122万元一次性支付给被告。原告认为被告未按事后约定的时间，及时与其办理涉讼房屋的过户手续，要求被告支付违约金的请求，本院认为没有事实和法律依据，不予支持。被告反诉认为，在合同约定的时间，原告银行贷款未能获得审批�过，被告表示同意延期办理过户的条件，系因原告有承诺会按办理过户时的市场价支付房屋余款，对此原告未予认可，被告也未就此提供相关证据加以证明，本院不予采信。被告因原告未兑现承诺，要求与原告解除合同，并要求原告赔偿其违约金的诉请，没有事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)吴耀、戴晓晖与被告(反诉原告)王美军就上海市长宁区虹古路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的房地产买卖合同继续履行；被告(反诉原告)王美军应于本判决生效之日起十日内配合原告(反诉被告)吴耀、戴晓晖办理前述房屋的产权变更登记手续，将前述房屋的产权变更登记至原告(反诉被告)吴耀、戴晓晖名下；原告(反诉被告)吴耀、戴晓晖应在取得前述房屋的房地产权证之日起十日内支付被告(反诉原告)王美军房款人民币1220,000元；二、驳回原告(反诉被告)吴耀、戴晓晖的其余本诉诉讼请求；三、驳回被告(反诉原告)王美军的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉前财产保全费人民币5,000元，由被告(反诉原告)王美军负担。本诉案件受理费人民币23,344元，因适用简易程序，减半收取计人民币11,672元，由被告(反诉原告)王美军负担。反诉案件受理费人民币3,710元，由被告(反诉原告)王美军负担。如不服本判决，在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 史 捷
二〇一六年五月二十六日
书记员 范丽娜
附：相关法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。