河南省中牟县人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0122民初2565号原告：郑李翠，女，1987年6月15日生，汉族，住中牟县。委托诉讼代理人：张保恩、张亚楠，郑州市管城区法律服务所法律工作者。被告：陈朋飞，男，1986年7月28日生，汉族，住中牟县。被告：闫小建，女，1987年4月21日生，汉族，住址同上。二被告委托诉讼代理人：曹清平，河南官渡律师事务所律师。原告郑李翠与被告陈朋飞、闫小建房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑李翠及其委托诉讼代理人张亚楠，二被告委托诉讼代理人曹清平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑李翠向本院提出诉讼请求：1.判令二被告退还原告购房首付款30万元整及自2017年3月28日起至法院确定退还之日止的银行同期贷款利息暂计3000元整；2.判令被告支付违约金30万元整；3.判令二被告赔偿原告因购房产生的中介服务费6000元，以上共计609000元；4.判令被告承担本案的诉讼费、律师费。事实和理由：二被告系夫妻关系，原告没有住房，急需购买住房以解决生活的困境，经中介公司介绍，原告购买被告位于中××城区××路北方××房屋××套，双方于2017年3月19日签订房屋买卖合同，合同对双方的权利义务等均进行了约定。合同签订后，原告积极履行合同，后被告要求总房款加价、首付增加，双方又于2017年3月28日签订一份买房附属协议书，协议书中明确约定，原告于2017年3月31日前向被告支付房屋首付款三十万元，被告在收到原告的首付款当天向银行申请贷款结清手续，并对违约责任进行了明确约定，协议签订后，原告于签订当天向被告支付房屋首付款三十万元整，但被告收到款项后至今一直以各种理由拒绝办理银行解押手续。因被告未在规定的期限内履行解押义务，且明确表示涉案房屋不卖了，致使被告签订房屋买卖合同的目的不能实现，其行为已构成违约，原告已于2017年5月9日解除与被告的房屋买卖合同，被告应当按照合同的约定，承担相应的违约责任，因二被告系夫妻关系，故二人应对本案承担共同偿还之责。因双方协商未果，现诉至法院。陈朋飞、闫小建辩称：被告愿意返还原告首付款30万元，对于原告的损失，被告愿意给以一定赔偿，但原告要求30万元违约金与其交付首付款持平，明显约定过高，显失公平。经庭审，依据有效证据及当事人陈述，本院确认下列案件事实：2017年3月19日卖方（甲方）闫小建，买方（乙方）郑李翠，中介方（丙方）郑州顶鼎不动产有限公司三方签订《房屋买卖（居间）合同》一份，主要内容为：“甲方自愿将坐落于中牟新城区万胜路北方金座4-1-1602号出售给乙方。房屋权属证件号码：ＺＭ××96（购房合同号），所有权人：闫小建，建筑面积：117.31平方米。总价款为845000元。甲方若违反本合同的各项约定，应双倍返还乙方的定金和合同约定的丙方的佣金，甲方赔偿后有权要求退还押金或房屋产权证。如甲方所售房产已抵押，甲方应向乙、丙双方如实说明。乙方如愿意购买，甲方应对此所出售房产进行解押。甲方对此所出售的房产解押时，解押款不足，乙方愿意先预付贰拾伍万元整帮助甲方解押。此预付款作为总房款的一部分。其他约定：1.甲、乙双方签订合同之日起，甲方于10个工作日内向房管局交纳维修基金；2.乙方将在合同成立15日内将首付款25万元支付给甲方；3.首付款支付给甲方当天，甲方将房屋交给乙方使用；4.甲方房产证出来后，将无条件配合乙方完成过户手续。法律、法规、政策更改，致使本合同无法履行的，三方免责，退还原款。本合同未尽事宜，三方可签订补充协议。本合同自三方签字或盖章之日起生效。”2017年3月19日陈朋飞出具收到郑李翠房屋定金2万元的收据一张。2017年3月28日三方签订《买房附属协议书》一份，主要内容为：“1.乙方愿意将合同签订的首付金额25万元首付款调整为30万元，并于签订本协议后三天内向甲方支付。2.甲方应在收到乙方首付款的当天向银行申请贷款结清手续，并在银行预约的日期及时结清房贷。3.房本出来后，甲方应及时告知中介方，积极配合乙方办理过户手续。4.关于银行提前还贷违约金一事，乙方愿意承担。5.关于合同约定的总房价由84.5万元重新调整为85万元整，房子的增值与甲方不再有任何关系，期间不得反悔。6.本协议签订后，甲乙双方均不得违约，如甲方违约则按照乙方首付款金额的一倍作为违约金赔偿乙方。乙方违约，甲方有权要求解除合同，乙方支付的首付款作为违约金赔付甲方。7.本合同自双方签字（盖章）之日起生效，双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。本合同附件为本合同的一部分，与本合同具有同等法律效力。”2017年3月28日闫小建收到郑李翠房款28万元，出具收据一张。2017年4月18日郑李翠向郑州顶鼎不动产有限公司交纳中介服务费6000元。2017年5月10日郑李翠向闫小建发出《解除房屋买卖合同及买房附属协议通知书》一份，主要内容为：“2017年3月28日郑李翠向你支付首付款30万元整，根据你与郑李翠签订的买房附属协议书约定，你方应于收到首付款当天向银行申请贷款结清手续，并在银行预约的日期内及时结清房贷；但截止2017年5月9日，你方至今未办理银行解押手续并一再推脱，你的行为已构成违约，根据合同约定，你应当除退还郑李翠向你缴纳的30万元首付款外，另行支付首付款金额的一倍即30万元整作为违约金。现通知你自收到本通知书之日你与郑李翠签订的房屋买卖合同及买房附属协议书立即解除，并于三日内向郑李翠退还购房首付款30万元及违约金30万元，两项合计60万元。逾期未支付，我方将诉至法院，因此产生的律师费、诉讼费、保全费等损失一律由你方承担。”二被告收到解除通知后，双方协商未果，原告诉至本院。本案在审理过程中，经二被告申请，本院委托河南开源房地产估价有限公司对涉案房产的市场价值进行评估，该评估公司于2017年7月28日进行了实地查勘，于2017年9月7日出具房地产估价报告，估价结果为：估价对象在价值时点的房地产市场价值为101.84万元，建筑面积单价为8681元/平方米。评估价值超出双方合同价款16.84万元。被告支付评估费1万元。2017年10月13日原告向本院申请对被告闫小建名下的涉案房屋进行保全，当日本院作出保全裁定，将涉案房屋查封。另查明，二被告原系夫妻关系，于2012年5月31日登记结婚，于2017年5月9日登记离婚。庭审中，原告明确其主张的律师费为5万元，但未在本院指定的期限内补交案件受理费；二被告认可房屋买卖是二被告的共同行为。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，原、被告签订的房屋买卖合同及附属协议，系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为有效的合同及协议，双方应当按照约定全面履行自己的义务。双方在买房附属协议中约定被告收取原告首付款的当天向银行申请贷款结清手续，并在银行预约的日期及时结清房贷，被告未履行该约定，构成违约。但被告的该行为并不导致双方的合同不能继续履行，故未构成根本违约。原告向被告发出解除房屋买卖合同及买房附属协议通知，被告收到后未提出异议并表示愿意退还原告首付款30万元，故双方之间的房屋买卖合同及买房附属协议已经解除。合同解除后，被告应当将收取的原告的首付款30万元返还原告。双方在买房附属协议中对违约金进行了约定，被告违约，应当承担违约责任，支付原告违约金。根据双方合同的履行情况及对涉案房屋的评估结果，双方约定违约金30万元，明显过高。故被告请求对违约金进行调整，本院予以支持。综合考虑原告的实际损失、双方履行合同的情况、被告的过错程度以及原告的预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定被告支付原告违约金15万元。双方合同约定被告若违反合同约定应返还合同约定的中介方的佣金，被告违约，应当返还原告支付的佣金6000元。因双方对利息没有约定，且违约金数额的确定已经考虑到被告占用原告首付款期间的利息损失，故原告要求被告支付首付款利息的请求，缺乏事实根据。原告主张的律师费5万元，未补交案件受理费，本案不予审理。综上，原告要求被告返还购房款30万元，并支付违约金15万元，赔偿原告中介服务费损失6000元，事实清楚，证据充分，本院予以支持。原告的其他诉讼请求，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陈朋飞、闫小建于本判决生效之日起十日内返还原告郑李翠购房款30万元，并支付违约金15万元；二、被告陈朋飞、闫小建于本判决生效之日起十日内赔偿原告郑李翠中介服务费损失6000元；三、驳回原告郑李翠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9890元，由原告郑李翠负担1750元，被告陈朋飞、闫小建负担8140元；保全费3565元，由被告陈朋飞、闫小建负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院缴纳上诉费，同时将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  李印召人民陪审员  刘松喜人民陪审员  蔡 彬二〇一七年十一月十日书 记 员  杨晓宁