山东省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）鲁执复65号
申请复议人（异议人、利害关系人）：山东翔悦达汽车贸易有限公司。住所地：济南市槐荫区。
法定代表人：刘双，经理。
委托代理人：李利，山东××律师事务所律师。
申请执行人：莱商银行股份有限公司丰华支行。住所地：莱芜市莱城区。
负责人：孙霞，行长。
委托代理人：李洪刚，莱××银行股份有限公司资产保全中心副主任。
委托代理人：张新苗，莱××银行股份有限公司职工。
被执行人：莱芜市众捷汽车销售服务有限公司。住所地：莱芜市高新区。
法定代表人：孙红，经理。
被执行人：莱芜市源鑫汽车销售服务有限公司。住所地：莱芜市莱城区长勺路以西、大冶水库干渠以北。
法定代表人：亓现雨，总经理。
被执行人：亓承树。
申请复议人山东翔悦达汽车贸易有限公司（下称翔悦达公司）不服莱芜市中级人民法院（下称莱芜中院）（2016）鲁12执异9号执行裁定书向本院申请复议，本院立案受理后组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
申请执行人莱商银行股份有限公司丰华支行（下称莱商银行丰华支行）与被执行人莱芜市众捷汽车销售服务有限公司（下称众捷公司）、被执行人莱芜市源鑫汽车销售服务有限公司（下称源鑫公司）、被执行人亓承树金融借款合同纠纷一案，在诉讼过程中，莱芜中院于2014年9月30日查封了源鑫公司所有的以下财产（下称涉案房地产）：1.位于莱芜市莱城区长勺路以西、大冶水库干渠以北土地一宗（证号为莱芜市国用2013第0848号）；2.位于莱芜市莱城区长勺北路995号1幢、2幢房产（房产证号莱房权证莱城区字第××号、01××43号）。案件进入执行程序后，利害关系人翔悦达公司向莱芜中院提出执行异议。
异议人翔悦达公司称，2014年3月4日，其与众捷公司、源鑫公司签订协议书一份，约定翔悦达公司租赁源鑫公司所有的位于莱芜市莱城区长勺路以西、大冶水库干渠以北的涉案房地产，经营众捷公司原经营业务。合同签订后，翔悦达公司于同年3月10日成立莱芜市晨达汽车贸易有限公司（下称晨达公司），在租赁场地上经营并按合同约定分10次将租赁费300万元交付给众捷公司并转交源鑫公司。2014年5月22日，源鑫公司在取得房产、土地的产权登记证书后，在未告知翔悦达公司的情况下擅自设立抵押。翔悦达公司租赁在前，抵押及查封在后。源鑫公司的抵押行为及法院的查封行为严重影响了翔悦达公司对租赁物的使用，请求法院中止执行并解除对涉案房地产的查封。为支持其主张，异议人提交了三方协议书、交接单、众捷公司的收款收据与交易明细、企业信息、起诉书及民事裁定书、刘双的银行卡交易明细等证据。
申请执行人莱商银行丰华支行答辩称，一、涉案房地产在抵押时未设立租赁权，抵押人源鑫公司在向该行抵押时承诺：抵押物不存在共有、争议、被查封、被监管或已经设立抵押等影响本合同项下抵押权实现的任何障碍，抵押人应如实告知拖欠税款、抵押物建筑工程借款等款项以及抵押物已出租等情况。二、异议人翔悦达公司与被执行人源鑫公司为关联企业，实为法人共同体。三、租赁合同不真实，众捷公司的法定代表人是孙红，不是亓承树，亓承树在房屋租赁协议中的签字无效力。房屋租金价格15万元远远低于市场价。四、租赁费支付不属实，租赁合同约定20年租赁费300万元一次性支付，而且是以车款名义进行缴纳，该租赁费的交付不合常理，也不合法。五、法院调解时，被执行人认可该行就抵押物优先受偿，并未声明抵押物存在租赁，在该行申请强制执行时才提出抵押物早已对外租赁有悖常理。综上，申请执行人莱商银行丰华支行请求驳回异议人的异议请求，并提供了借款合同、抵押合同、工商登记信息、授权代理协议、众捷公司的交易明细、民事调解书等证据。
莱芜中院查明，涉案房地产的产权人是源鑫公司，源鑫公司于2013年7月4日取得莱芜市国用（2013）第848号土地使用权证、于2014年5月22日取得莱房权证莱城区字第××号、01××43号房屋所有权证。同年5月28日，众捷公司向莱商银行丰华支行借款1300万元，源鑫公司作为抵押人与莱商银行丰华支行签订抵押借款合同，以涉案房地产设立抵押。5月29日，涉案房地产在莱芜市房地产产权登记交易中心办理了抵押登记。2014年9月20日，涉案房地产被莱芜中院查封。案件进入执行程序后，利害关系人翔悦达公司于2015年11月12日提出执行异议。
莱芜中院认为，本案的焦点问题是翔悦达公司与源鑫公司之间是否存在真实合法有效的租赁关系，能否排除执行。具体如下：
第一，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条规定“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案”。本案中，异议人虽然提交了与源鑫公司签订的租赁协议，但并未办理登记备案手续。
第二，根据异议人提供的三方协议约定，异议人一次性支付二十年租赁费300万元，对于租赁费的支付，异议人应当提交租金的来源、支付时间、地点、转账凭证等证明租金支付的真实性，但在听证过程中，异议人提供的是众捷公司的收款收据及银行交易明细，该银行交易明细载明摘要为刘双或翔悦达公司的汇款，未载明为租金，不足以证明该笔付款与异议人提交的房屋租赁合同、收款收据具有关联性。
第三，异议人提供的晨达汽车公司的企业信息，与申请执行人提交的长安汽车购销清单相冲突，长安汽车购销清单证实众捷公司是2014年度莱芜地区的销售商；众捷公司与源鑫公司的企业信息显示，两家公司的经营范围均包括长安品牌汽车销售，上述三份企业信息、长安汽车购销清单也与异议人提供的三方协议相矛盾，不能证实晨达汽车公司是异议人根据三方协议自行投资设立的新公司，且是2014年莱芜地区长安品牌汽车独家销售商。
第四，异议人虽然提交了四份交接单来证实根据三方约定办理了交接手续，但交接单没有单位印章，只是登记了部分办公用品和车间物品，不能证实其在2014年5月29日前占有涉案房地产。异议人对占有应当提交出租人与承租人签订的租赁房地产交接书、承租人在出租房屋所在地物业办理的装修或者入住手续证明以及承租人依照租赁合同缴纳水电费、燃气费、通信费等公共事业费用。
第五，异议人庭后提交的刘双银行卡交易明细记载2014年7月18日刘双向众捷公司支付晨达公司房租10万元，该证据不能证实涉案房地产在抵押之前存有租赁关系。
综上，莱芜中院认为，众捷公司与源鑫公司是关联企业，彼此具有利害关系，其与租赁人签订的租赁合同（租期二十年、租金一次付清）中约定的租金与涉案房地产市场价格相差悬殊、不合常理；异议人虽主张支付300万元租赁费，但众捷公司的银行交易流水并未载明为租金；在租赁合同未备案，且异议人不能提供充分证据证明异议人实际占有的时间点的情况下，不足以认定房屋租赁关系的真实性。因此，异议人与众捷公司、源鑫公司没有充分证据证明租赁合同的签订及异议人开始占有涉案房地产是在办理抵押登记之前，其异议理由不成立。2016年1月28日，莱芜中院作出了（2016）鲁12执异9号执行裁定书，驳回了翔悦达公司的异议。
翔悦达公司不服，向本院申请复议。请求：1.撤销莱芜中院（2016）鲁12执异9号执行裁定书。2.确认翔悦达公司对源鑫公司名下的房地产享有承租权，排除对涉案房地产的执行。事实和理由如下：
一、基本事实。2014年3月4日，翔悦达公司与众捷公司、源鑫公司签订协议书，约定：翔悦达公司承租原众捷公司承租的、源鑫公司所有的位于莱芜市莱城区长勺路以西、大冶水库干渠以北约6000平方米的土地及地上建筑物用于长安汽车4S店经营，租赁期限为20年，自2014年3月1日起至2034年2月28日止，租赁费为300万元。因源鑫公司无法出具租赁费发票，三方同意由翔悦达公司以其他费用方式先行支付给众捷公司，众捷公司再转付给源鑫公司。协议签订后，翔悦达公司将3033490元（其中33490元为DMS系统费用）通过银行转账的方式汇入众捷公司或亓承树名下的账户内，完成了合同约定的付款义务。在协议约定的期限内，翔悦达公司于2014年3月10日成立了晨达公司用于公司经营并承接众捷公司的汽车代理权。
二、具体理由：1.莱芜中院适用法律错误。一是房产管理部门备案不是本案租赁协议生效的必要条件，也不是合同生效的强制性规定，不应当适用《中华人民共和国房地产管理法》的规定；二是本案应当适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条而非二百二十五条的规定进行审查。
2.在莱芜中院听证过程中，翔悦达公司提交了与众捷公司的银行交易记录。庭后也向法院提交了申请复议人与众捷公司的银行交易流水，该双向的交易流水客观、真实、完整、一致，交易时间与申请复议人向法庭提交的众捷公司的收款收据吻合，并且最后一笔注明是“付晨达房租”，足以证明申请复议人按照协议约定履行了付款义务。双方当事人自愿以非租金名义履行义务并不违反法律强制性规定。
3.申请复议人在异议审查过程中提交的众捷公司、源鑫公司及晨达公司的经营范围虽略有不同，但基本一致，只不过具体区别在于三个公司所经营的长安品牌汽车的类别不同。具体为：众捷公司销售的是长安品牌微型面包车系列，源鑫公司销售的是长安品牌轻型车系列（2T以上），晨达公司销售的是长安品牌轿车系列。莱商银行丰华支行提交的“购销清单”仅仅是众捷公司在申请贷款时依据莱商银行丰华支行的意思提交的相关内容，并不能推翻三个不同公司具体的经营汽车类别。因此，莱芜中院认定晨达公司不是申请复议人出资设立的公司没有法律依据，属认定主要事实不清。
4.晨达公司经营场所位于莱芜市长勺北路以西，该位置是全部经营汽车的集中区域，汽车销售和服务前景良好。莱芜中院在未援引任何市场行情调研或有关部门权威报告的情况下主观认定租金明显低于市场价格不当，证据不足。
5.三方协议签订后申请复议人即接管涉案房产并进行了装修。期间由工作人员完成场所及相关工具、物资的交接辅助工作，说明申请复议人在占有涉案房地产的前提下已正式进行经营工作。异议审查过程中也询问过交接单上的人员，莱芜中院仅以交接单上没有单位公章为由认为双方不存在真实的租赁关系没有法律依据。
6.申请复议人在实际使用涉案房地产及经营过程中并不知道源鑫公司对涉案房地产设定抵押，申请复议人对此并无过错。莱商银行应当自行承担审查贷款不严的法律后果。
7.源鑫公司与晨达公司经营场所完全一致，场所的所有权及使用权均归源鑫公司所有，申请复议人设立晨达公司时只要符合公司设立条件即可，无需征得工商管理部门以外的任何第三方同意。公司设立时间为2014年3月10日，早于2014年5月28日抵押权设立时间。莱芜中院以翔悦达公司未提供充分有效证据证明租赁关系的真实性为由驳回其异议申请没有事实依据。
申请执行人莱商银行丰华支行答辩称，莱芜中院认定事实清楚、适用法律正确，请求本院驳回申请复议人的复议申请。具体理由如下：
一、申请复议人所谓的租赁合同没有按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定办理登记备案，莱芜中院认定事实清楚、适用法律正确。
二、申请复议人提交的其与众捷公司的交易流水并不足以证明租赁合同的真实性。具体为：1.三方协议约定翔悦达公司支付租赁费300万元，但申请复议人提供的银行交易流水显示该时间段内并无300万元租金的支付。申请复议人辩解称其分次、分笔将3033490元通过银行转账的方式汇入被执行人或亓承树名下账户，两者相互矛盾。2.银行交易流水仅能证明申请复议人与众捷公司存在交易往来，并不能证明其为租赁关系。尽管刘双个人银行卡2014年7月18日向众捷公司支付的10万元账款标明“付晨达房租”，但刘双并不是协议约定的付款义务人，打款日期也不是在协议约定的履行期限内。该证据不能证明在2014年5月29日涉案房地产设定抵押前已存在租赁关系。
三、申请执行人主张晨达公司是由其出资设立的证据不足。根据晨达公司的工商注册登记信息可以证实，该公司是由自然人王惠出资190万元，持股95%、姚平平出资10万元，持股5%注册成立的公司，并非是申请复议人投资设立的公司。
四、三方协议约定的租赁期限为20年、租金价格为15万元／年；而众捷公司与源鑫公司签订的租赁合同约定的租赁期限为10年，租金价格为60万元／年。相较之下，申请复议人提供的三方协议约定的租金价格明显低于市场价格。另外，在三方协议中，甲方为被执行人法定代表人处签名为亓承树，但被执行人的法定代表人实为孙红，亓承树签章无效，故租赁协议应为无效。
五、虽然申请复议人提交了4份交接清单，但内容仅为物品明细清单（包含办公用品和车间物品），且仅有两个自然人签字，该二人均非两公司实际经营人员，清单上也未加盖公章，不足以证实申请复议人与被执行人之间的租赁行为。莱芜中院认定事实清楚，结论正确。
六、申请执行人依法合规办理相关信贷业务，在发放贷款时不存在过错，且所建立的债权债务合法有效，应当受到法律保护。
七、申请复议人提出异议针对的是法院的执行行为，莱芜中院适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条进行审查正确。
八、申请复议人依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条请求排除执行的主张不成立。本案中涉案资产尚未经过拍卖程序，未确立“受让人”不存在“移交”资产的问题，不适用该项法律规定。
本院查明的事实与莱芜中院查明的事实一致。
本院认为，从翔悦达公司的异议请求看，本案的焦点问题是翔悦达公司请求解除对涉案房地产的查封是否有法律依据，以及能否中止执行。
首先，因申请复议人的执行异议是针对执行法院的查封行为提出的，故执行法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定进行审查符合法律规定。
其次，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款等法律规定，对于登记在被执行人名下的不动产，人民法院可以查封。本案中，执行法院对涉案房地产采取查封措施符合法律规定。另外，即使该不动产已经出租，因法院的查封行为属于控制性措施，不影响承租人对租赁物的使用，故，本案执行法院采取查封措施并无不当，申请复议人请求解除查封的理由不成立。
再次，因执行法院对涉案房地产尚未采取处分措施，申请复议人请求依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定排除对涉案房地产的执行，请求中止执行没有事实和法律依据。
综上，本院认为，申请复议人的复议理由不能成立，不应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条之规定，裁定如下：
一、驳回申请复议人山东翔悦达汽车贸易有限公司的复议申请；
二、维持莱芜市中级人民法院（2016）鲁12执异9号执行裁定书。
本裁定送达后立即生效。
审判长 陈远生
审判员 陈居山
审判员 刘书鸿
二〇一六年五月二十四日
书记员 刘 栋