重庆市江北区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0105民初9089号
原告（反诉被告）：重庆龙湖嘉凯地产开发有限公司，住所地重庆市江北区北城天街4号附18号7-1，统一社会信用代码91500105086313744M。
法定代表人：崔恒忠，董事长。
委托诉讼代理人：周鹏，中豪律师集团（重庆）事务所律师。
委托诉讼代理人：张海锋，中豪律师集团（重庆）事务所律师。
被告（反诉原告）：梁彦超，男，1996年7月18日出生，土家族，住重庆市彭水县。
委托诉讼代理人：王明玉（梁彦超之母），住重庆市彭水县。
原告（反诉被告）重庆龙湖嘉凯地产开发有限公司（下称龙湖公司）与被告（反诉原告）梁彦超商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人张海锋、被告（反诉原告）的委托诉讼代理人王明玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告龙湖公司向本院提出诉讼请求，要求判令：1.解除龙湖公司与梁彦超于2015年2月10日签订的《重庆市商品房买卖合同》；2.梁彦超立即配合龙湖公司办理《重庆市商品房买卖合同》的网上备案注销手续；3.梁彦超向龙湖公司支付违约金1242294元。事实和理由：2015年2月10日，龙湖公司与梁彦超签订《重庆市商品房买卖合同》，约定梁彦超以总价6211970元向龙湖公司购买重庆市江北区观音桥组团1分区X-X/X地块X宗X-X、X、X幢X-
X号房屋，建筑面积58.27平方米，套内面积42.48平方米；约定的付款方式为按揭付款，首付款3106970元，按揭贷款3105000元。如因梁彦超原因，导致其未能获得银行贷款，则应在按揭银行书面通知到达之日起7日内以现金或其他方式支付；如逾期付款超过90日，龙湖公司有权解除合同，梁彦超应支付总房款20%的违约金，解除合同后还应当配合龙湖公司办理网上备案注销手续。2016年4月13日，龙湖公司向梁彦超发出《关于尽快提供按揭资料的督促函》，要求其在2016年4月20日前向按揭银行提供符合要求的按揭资料并交纳相关费用。2016年12月，龙湖公司收到中信银行股份有限公司重庆两江支行的《情况说明》，载明梁彦超及担保人相关情况均不符合该行授信条件，故对该笔贷款做退件处理。龙湖公司已尽力配合梁彦超办理按揭贷款，但是重庆所有银行都办理不下来。2017年1月3日，龙湖公司通过邮政特快专递方式向梁彦超发出《关于付款的通知函》，要求其于收到本通知后7日内一次性付清全部购房款，否则龙湖公司将追究梁彦超违约责任。2017年4月7日，龙湖公司委托中豪律师集团（重庆）事务所通过特快专递方式向梁彦超发出《律师函》，要求其严格按照约定履行义务。但是梁彦超拒不履行合同义务，拖欠购房款3105000元至今未付。
被告梁彦超辩称，1.对龙湖公司要求解除合同的请求不持异议。梁彦超已于2017年3月20日书面通知龙湖公司解除合同，故双方签订的《重庆市商品房买卖合同》已于该日解除。2.龙湖公司退还购房首付款及税费并支付利息后，梁彦超同意配合其办理网上备案注销手续。3.梁彦超没有任何违约事实，不应承担违约责任。合同签订后，梁彦超按约支付首付款及相关税费，并按龙湖公司要求向其指定的按揭贷款银行递交了按揭贷款申请材料；现按揭银行未发放贷款，梁彦超至今未收到银行拒绝放贷的书面通知。（1）以按揭贷款方式支付购房款是双方缔结合同的先决条件。梁彦超与龙湖公司销售顾问洽谈房屋买卖事宜时，已充分告知购房人主体信息和以按揭方式支付房款；根据交易习惯，基于龙湖公司对购房人及贷款银行操作流程的评估，确定梁彦超能够按揭贷款后才签订合同。（2）按揭贷款未予发放的原因不应归责于梁彦超。龙湖公司作为专门从事房地产开发和交易的公司，对是否能够获得银行按揭贷款具有信息优势和评估预见能力。龙湖公司指定的按揭银行是与其长期合作的金融机构，购房者无从选择，对银行审贷标准和流程也无从知晓，只能被动接受审核，故按揭贷款办理过程中的控制权以及决定权不在被告方。《重庆市商品房买卖合同》没有约定按揭贷款的具体期限和条件，梁彦超按照龙湖公司及银行要求全面递交了贷款所要求的全部资料，已经尽到合同义务。为推进银行按揭贷款发放，梁彦超多次与龙湖公司销售顾问催促和洽谈，尽力配合按揭贷款事宜，促使双方顺利履行合同，并无违约的主观故意。（3）根据约定，如未获得银行贷款，梁彦超在按揭银行书面通知之日起7日内以现金或其他方式付款；但梁彦超至今未收到按揭贷款银行拒绝放贷的书面通知，故违约情形的起算条件不具备。4.龙湖公司所称发出《关于尽快提供按揭资料的督促函》并不属实，梁彦超也未收到。在签订合同前，梁彦超就已按照龙湖公司要求向其指定的按揭银行提交了按揭资料，并在得到银行认可后，才与龙湖公司签订买卖合同。龙湖公司提交的梁彦超出具的《承诺书》也能证明梁彦超在签订合同时已提交按揭贷款所需资料，但该《承诺书》只是对首付款分期付款期间的承诺，而非对整个合同的承诺。5.龙湖公司发函要求一次性付清全部房款的主张是背离被告合同意愿的单方变更行为，没有合同依据，更是利用其优势地位强人所难。合同及补充协议均无关于变更付款方式的约定。合同约定如未获得银行贷款，梁彦超在银行书面通知之日起7日内，以现金或其他方式付款；但对“其他方式”没有明确约定，故并不排除双方根据履约能力，公平合理地协商解决。而龙湖公司全然不顾梁彦超利益及实现合同目的意愿，单方要求一次性全额支付购房款，属于没有合法依据的强加行为。并且，合同约定梁彦超在银行书面通知后以现金或其他方式付款，而未约定由龙湖公司通知梁彦超一次性付清全部房款。在收到龙湖公司要求一次性付款的函件后，龙湖公司销售顾问还在和我们沟通按揭贷款银行事宜，而未要求一次性付款。6.中信银行《情况说明》中关于“申请人及担保人相关情况均不符合我行授信条件”的表述非常笼统且无说服力。其中的“担保人”并未指明是本案被告方的担保人，还是作为过渡阶段担保人的龙湖公司。本案中，梁彦超签订合同时年仅18岁，对三百余万元贷款明显无履约能力；龙湖公司及银行明知此事实，并认可梁彦超的贷款资格，现又以梁彦超不符合授信条件为由拒绝放贷，在前后条件未发生变化的情况下，只能说明仅是银行基于自身商业风险考虑而不予放贷，责任不在梁彦超。经了解，按揭贷款办不下来主要是因主贷人梁彦超年龄过小。7.龙湖公司为实现其合同利益和目的以及交易便利，在事先拟定的合同模本中利用其信息优势和强势地位，违反诚信原则，以格式条款加重梁彦超付款义务和违约责任。合同第五条第三款第2项、补充协议第四条均属无效格式条款。8.龙湖公司要求梁彦超承担违约责任缺乏法律依据。根据2011年《全国民事审判工作会议纪要》第19条规定，对房屋买卖合同明确约定以按揭方式付款，且买受人能够举证证明其确因首付比例提高、贷款利率提高或不能办理按揭贷款等因素，导致无履约能力的，其以不可归责于双方当事人的事由为由请求解除合同，并要求出卖人返还收受的购房款或者定金的，可以支持。此外，梁彦超在购房过程中投入数百万元，仅因未通过银行按揭贷款，龙湖公司便主张上百万元违约金显然不合理、不公平。且梁彦超逾期购房款金额为3105000元，龙湖公司以总房款作为计算违约金基数无依据。现阶段，重庆房价一再攀升，合同解除后，龙湖公司按现在房价不仅不会存在经济损失，更能获得更多经济利益，故其主张违约金不合理。合同约定的违约金也过高，请求法院调整。
反诉原告梁彦超向本院提出诉讼请求，要求判令：1.确认梁彦超于2017年3月20日向龙湖公司送达《解除合同通知书》的行为有效，合同已于2017年3月20日解除；2.龙湖公司退还购房款3106970元以及代收的专项维修资金、契税、权属调查费、抵押权预告登记费、内业测绘费、权证印花税、转让手续费、商品房预告登记费、转移登记费、合同印花税合计258019.19元，两项共计3364989.19元；3.龙湖公司支付以3364989.19元为基数，按银行同期贷款利率标准，从每笔款项实际交款之日起计算至返还款项之日止的利息。审理中，梁彦超撤回要求龙湖公司返还合同印花税、权证印花税和内业测绘费的部分诉讼请求。事实和理由：双方于2015年2月10日签订《重庆市商品房买卖合同》及相关附件，当日梁彦超支付专项维修资金、契税、转让手续费等费用共计258019.19元。2015年11月15日前，梁彦超分三次将首付款支付完毕。签订合同当日，梁彦超便向龙湖公司指定的按揭贷款银行提交并完善了按揭贷款手续。直到2017年1月4日，梁彦超收到龙湖公司寄发的《关于付款的通知函》后，但至今仍未收到任何贷款银行拒绝放贷的书面通知。因无力全款履行合同，梁彦超多次与龙湖公司工作人员交涉，但均未促成按揭贷款发放。2017年3月20日，梁彦超以合同无法履行不能实现合同目的为由，向龙湖公司送达了《解除合同通知书》。《重庆市商品房买卖合同》约定，因不可归责于双方的事由导致梁彦超未能获得银行贷款或者获得贷款少于申请贷款数额的，双方愿意继续履行合同的，对具体付款方式、期限另行协商并签订补充协议；一方也可单方解除合同，龙湖公司应于解除合同通知到达之日起30日内将收受的房价款及利息退还梁彦超。综上所述，龙湖公司以其格式条款加重梁彦超的合同责任，错误理解合同条款，将未能发放按揭贷款的原因归责于梁彦超，其要求支付巨额违约金的请求不能成立。梁彦超已按约定履行了提交按揭资料等合同义务，没有违约责任，故有权解除合同并要求龙湖公司退还购房款项、全部税费以及利息。
反诉被告龙湖公司辩称，1.梁彦超的发函行为不产生解除合同的法律效果，实际解除时间应以法院判决为准。（1）梁彦超送达解除通知书的方式不符合合同约定，龙湖公司也未实际收到，故未经合法程序送达的文件不产生法律效力。（2）梁彦超主张解除合同的理由为“本人按揭贷款未能办理”，根据合同约定，在此情况下梁彦超不享有单方解除合同的权利。（3）龙湖公司已于2017年4月5日向梁彦超发送律师函，要求其继续按照一次性付款方式支付剩余购房款，并于2017年4月19日提起诉讼，表示不认可梁彦超的解除合同行为。2.被告有违约行为，需要承担违约责任。根据中信银行《情况说明》，可证明梁彦超未获得按揭贷款系因自身原因所致，不符合合同约定的不可归责于双方的情形；按合同约定，其应当采取一次性付款方式支付剩余购房款。龙湖公司于2017年1月3日向梁彦超发送《关于付款的通知函》后，其截至现在仍未付款，也未与龙湖公司协商支付方式，有明显的违约故意。3.合同约定的违约金合理。合同约定的违约金比例是经双方多次协商后共同确定的，属于共同意思表示，并对双方平等适用，补充协议中也对此进行了说明和提醒。梁彦超存在严重违约故意，其违约程度和主观恶意与违约金比例相匹配。4.梁彦超主张龙湖公司支付利息没有合同及法律依据。合同解除系因梁彦超自身违约造成的，龙湖公司无任何违约行为，也未给梁彦超造成任何直接损失。同时，在因梁彦超原因导致合同解除的，龙湖公司有权在其已付购房款中扣除违约金，不足部分还可继续追偿。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的预售许可证、重庆市商品房买卖合同、情况说明、关于付款的通知函及邮寄凭证、律师函及邮寄凭证、承诺书、结算清单、关于首付款分期支付的特别约定、发票、收据、客户回单、完税证明等证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.关于尽快提供按揭资料的督促函及邮寄凭证，系龙湖公司按照合同约定的送达地址寄发，且投递结果显示已妥投，故其真实性、合法性与关联性能予确认，予以采纳；2.“陈婷婷”名片、短信记录，真实性无法确认，不予采纳；3.授权委托书、解除合同通知书、录像资料、证人证言，证据之间可相互印证，予以采纳。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年2月10日，龙湖公司与梁彦超签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，标的房屋座落为重庆市江北区观音桥组团I分区X-X/X地块X宗X-X、X、X幢X-X，该房为预售商品房，用途为商服用房，建筑面积58.57平方米，总成交金额6211970元。合同约定以按揭方式付款，梁彦超拟向龙湖公司指定的贷款银行申请3105000元的按揭贷款，并应于合同签订之日向龙湖公司支付拟贷款金额之外的所有房款3106970元，已付定金转为该期房款。主合同第五条第（三）款约定：1.因龙湖公司原因导致梁彦超未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，梁彦超继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商并签订补充协议，梁彦超也可单方解除本合同，龙湖公司应于解除合同书面通知到达之日起30日内将收受的房价款及利息退还梁彦超，并按照已付房价款20%赔偿；2.因梁彦超原因导致其未能获得银行贷款或少于申请贷款数额的，梁彦超应在按揭银行书面通知到达之日起7日内以现金或其他方式支付，否则按本合同第十条约定执行；3.因不可归责于双方的事由导致梁彦超未能获得银行贷款或获得贷款少于申请数额的，双方愿意继续履行合同的，对具体付款方式、期限另行协商并签订补充协议，龙湖公司或梁彦超也可单方解除本合同，龙湖公司应于梁彦超解除合同通知到达之日起30日内将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给梁彦超。该合同第十条为逾期付款违约责任，约定梁彦超如未按本合同约定时间付款，如逾期超过90日后，龙湖公司有权解除合同，梁彦超按应付款20%支付违约金，龙湖公司退还其全部已付房价款；本条中的逾期应付款指依照本合同第五条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额。补充协议第五条第3款约定，梁彦超应在签约当天办理完毕按揭贷款手续，包括但不限于向按揭贷款银行提供符合要求的全部申请资料，缴纳相关费用，向银行提出正式的按揭贷款申请，单方签署按揭银行提供的按揭合同及相应放款文件；若银行在审批过程中发生需要梁彦超增补资料的情况，梁彦超应在银行或龙湖公司通知后七日内将资料提供给银行；龙湖公司在梁彦超办理贷款手续时应给予必要的配合，但不负有任何义务确保银行批准其按揭贷款申请；本合同第五条第（三）款第1向中的“龙湖公司原因”是指在双方签署本合同前或同时，梁彦超所购房屋的项目（楼盘）无任何银行表示愿意向任何购房者提供购房贷款；房屋预售阶段，梁彦超可以与龙湖公司指定的银行办理按揭贷款，也可以自行联系银行办理贷款，若其自行联系则龙湖公司不予提供担保。补充协议第六条第1款约定，梁彦超向银行申请按揭贷款，按银行有关规定龙湖公司以承担连带责任保证方式向银行提供担保，故梁彦超在此确认并承诺：梁彦超同意按按揭贷款合同约定全面履行按期偿还贷款义务，否则由此引起的法律责任由梁彦超承担。补充协议第十九条对合同解除及违约责任约定，无论何种原因导致合同解除的，梁彦超应当在龙湖公司发出通知之日起10日内配合龙湖公司按照房地产主管部门要求办理完毕合同解除及网上备案注销手续或该商品房返还过户手续，包括但不限于签署解约协议、提供相应资料、到房屋所在地土地房屋登记机构办理网上签约的解除手续等；若出现法定或约定的梁彦超可以解除合同的事由，而龙湖公司自发生该等事由之日起15日内未收到梁彦超解除合同书面通知，则视为梁彦超放弃解除权；龙湖公司对梁彦超行使解约权的异议期为两年，自梁彦超的书面解约通知送达之日起算，如梁彦超没有解约权的，龙湖公司有权随时提出异议，不受异议期的限制；龙湖公司行使解除权的期限为自解除权发生之日起两年。
同日，龙湖公司又与梁彦超签订《关于首付款分期支付的特别补充约定》，约定购房首付款变更为分三期支付，即梁彦超应于2015年2月10日或之前向龙湖公司支付621197元，2015年4月20日或之前支付1242394元，2015年11月20日或之前支付1243379元；梁彦超知悉并同意在支付完毕全部首付款前无法办理银行按揭贷款手续，由此可能受到利率、政策影响等；原合同及补充协议中凡以签订《商品房买卖合同》日为起算日的，均延至前述最后一期付款时间届满后起算。此外，梁彦超还以《承诺书》的形式对此补充约定进行了确认。
亦于同日，梁彦超向龙湖公司支付商品房预告登记费550元、转移登记费550元、合同印花税3105.99元、权属调查费20元、专项维修资金4685.6元、转让手续费62119.7元、契税186359.1元、抵押权预告登记费550元、内业测绘费73.8元、权证印花税5元，共计258019.19元。龙湖公司已实际向相关部门缴纳契税186359.1元、合同印花税3106元、权证印花税5元和专项维修基金4685.6元。2015年1月11日，梁彦超向龙湖公司支付购房定金30万元；2015年2月10日，梁彦超向龙湖公司支付第一期首付款与定金的差额321197元。2015年4月15日，梁彦超向龙湖公司支付第二期首付款1242394元。2015年11月15日，梁彦超向龙湖公司支付第三期首付款1243379元。
2016年4月14日，龙湖公司向梁彦超寄发《关于尽快提供按揭资料的督促函》，要求其在2016年4月20日前向按揭贷款银行提供符合要求的按揭资料并交纳相关费用。该函件于2016年4月15日送达。
其后，中信银行股份有限公司重庆两江支行向龙湖公司出具《情况说明》，载明：申请人梁彦超于2015年11月17日向我行提交个人商用房贷款申请，申请金额310.5万元，拟贷款期限10年，用于购买贵公司开发的新壹街商铺……根据申请人提供的贷款申请相关资料，我行于2016年12月7日向贵公司回款组反馈了贷款审查结果，申请人及担保人相关情况均不符合我行授信条件，因此我行对该笔贷款作退件处理。龙湖公司陈述，收到该情况说明的时间为2016年12月，具体时间无法查证，且不清楚是否向梁彦超送达过。
2017年1月4日，龙湖公司向梁彦超送达《关于付款的通知函》，要求其在收到通知后的七日内一次性付清全部购房款。
2017年3月20日，梁彦超委托王明玉、梁晓鸿前往龙湖公司办公场所送达《解除合同通知书》，认为其未能办理按揭贷款，属龙湖公司和中信银行原因导致合同不能履行，要求解除《商品房买卖合同》并退还购房款项和税费。
2017年4月11日，龙湖公司向梁彦超送达《律师函》，催告其履行合同义务或协商解决纠纷。
本院认为，龙湖公司与梁彦超签订的《重庆市商品房买卖合同》内容真实、合法有效，对双方当事人具有法律约束力。合同订立后，双方当事人均应依约全面履行各自的义务。结合当事人诉辩意见及相关事实，本案争议焦点在于梁彦超未能取得按揭贷款是否属于应归责于一方当事人的事由。涉讼合同签订后，梁彦超按照合同约定履行了支付首付款及税费、提交按揭贷款申请及相关资料等义务，后续合同无法继续履行系因梁彦超不能办理按揭贷款而导致其无履约能力。综合本案已查明的事实以及当事人陈述，本院认定梁彦超未能获得银行按揭贷款的事由属于合同约定的不可归责于双方当事人的情形，具体理由包括：1.合同补充协议第五条将主合同第五条第（三）款第1项中“龙湖公司原因”明确为无任何银行表示愿意向任何购房者提供购房贷款，但未明确该条第2、3项中“梁彦超原因”和“不可归责于双方的事由”的具体适用情形；故应按照一般解释原则对相关合同条款进行解释，其中应归责于梁彦超的原因应指其作为买卖合同付款方因拒绝、拖延或征信等过错情形而导致无法获得按揭贷款；2.中信银行的《情况说明》中仅将未向梁彦超审批发放贷款的原因确定为“申请人及担保人相关情况均不符合我行授信条件”，龙湖公司主张具体系因梁彦超主观恶意或过错所致，应进一步举示证据进行证明；并且，根据合同补充协议约定，龙湖公司也应作为按揭贷款的担保人，而《情况说明》中所提及的“担保人”是否包含龙湖公司亦未指明；3.龙湖公司作为从事房地产开发和销售的专业企业，在订立合同过程中未审慎注意和提示购房人的年龄及履约能力等因素，在中信银行发出退件书面通知后也未及时送达购房人，对于梁彦超未能获得银行按揭贷款以及丧失履约能力亦具有一定过错。综上，梁彦超与龙湖公司均享有基于合同约定的解除权，梁彦超于2017年3月20日向龙湖公司送达解除通知的行为已发生合同解除的法律效力，《重庆市商品房买卖合同》及补充协议已于该日解除。故本院对梁彦超要求确认合同解除的诉讼请求予以支持，对龙湖公司要求判决解除合同的诉讼请求予以驳回。合同解除后，根据合同相关约定，梁彦超应配合龙湖公司办理合同网上备案的注销手续，龙湖公司应将已收取的购房款项及代收的税费返还梁彦超。因合同解除系基于不可归责于双方当事人的事由，龙湖公司主张的违约金条款不应予以适用，其关于违约金的诉讼请求不予支持。同时，因梁彦超在缔约时未审慎评估自身履约能力及相关风险，对造成合同最终无法继续履行亦负一定过错，故其主张资金占用利息的诉讼请求不能成立，本院亦不予支持。关于龙湖公司应返还代收税费的具体范围问题。在梁彦超交付的十项费用中，除龙湖公司已实际向相关部门缴存以及梁彦超申请撤回的部分项目外，龙湖公司均应予以返还，具体包括权属调查费、抵押权预告登记费、转让手续费、商品房预告登记费、转移登记费，总额合计63789.7元。对于已实际缴存的且依法能予退还的专项维修资金和契税，龙湖公司应在合同解除后协助梁彦超向相关部门申请退还，梁彦超要求龙湖公司予以直接退还缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、确认梁彦超与重庆龙湖嘉凯地产开发有限公司于2015年2月10日签订的《重庆市商品房买卖合同》于2017年3月20日解除；
二、梁彦超于本判决生效之日起十日内配合重庆龙湖嘉凯地产开发有限公司办理《重庆市商品房买卖合同》的网上备案注销手续；
三、重庆龙湖嘉凯地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还梁彦超购房款3106970元；
四、重庆龙湖嘉凯地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还梁彦超权属调查费、抵押权预告登记费、转让手续费、商品房预告登记费、转移登记费合计63789.7元；
五、驳回重庆龙湖嘉凯地产开发有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回梁彦超的其他反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费减半收取27641元，由重庆龙湖嘉凯地产开发有限公司负担13841元，梁彦超负担13800元；反诉案件受理费27641元，由重庆龙湖嘉凯地产开发有限公司负担13841元，梁彦超负担13800元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
代理审判员 肖明明
二〇一七年九月十八日
书 记 员 罗 静