湖南省永州市零陵区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1102民初2574号原告：蒋昶利，女。原告：冯诗乔（系蒋昶利之女）,女。法定代理人：蒋昶利，女。上述二原告委托代理人蒋玉国（系原告蒋昶利之父）,男。被告：永州市云天房地产开发有限公司。法定代表人：邓茗风。被告：邓茗风，男。被告：唐海波，男。被告：彭莉，女。委托诉讼代理人：易达。被告：李璐，女。原告蒋昶利、冯诗乔与被告永州市云天房地产开发有限公司（以下简称云天公司）、邓茗风、唐海波、彭莉、李璐房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蒋昶利、冯诗乔，被告彭莉的委托诉讼代理人易达到庭参加了诉讼，被告云天公司、邓茗风、李璐、彭莉经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决2011年6月10日原告蒋昶利之夫冯涛（已殁）与被告签订的《商品房买卖合同》（合同号YT-0320）有效；2.被告在一个月内为原告办理不动产权证书，并按约定支付2013年一年租金15,646元；3.被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告与冯涛于2010年4月22日登记结婚，2011年6月10日冯涛与被告云天公司签订《商品房买卖合同》（合同号YT-0320），购买被告云天公司开发的位于零陵区项目广场的商铺，商铺编号为B2-109A、B2-110、B2-110A，B2-113、B2-113A、B2-114、B2-114A,总面积为42.875平方米，总价款为142,236元，原告一次性支付了购房全款。冯涛于2014年12月21日去世。根据《商品房买卖合同》第十一条第一款三项的约定:出卖人承诺按照买受人购买本商品房合同总价款的10%作为每一年租金标准向买受人支付租金,并在附件二约定了具体的租金支付时间和支付金额,2013年5月10日是被告支付第三年度租金的日期,被告至今没有支付任何租金,原告多次索要未果。同时合同第十一条第2款中明确规定:“自本合同生效之日起90日内,出卖人(被告)应就本合同之商品房买卖事实向零陵区房屋产权管理局办理合同备案。出卖人应在办理本商品房合同备案后按照政府主管部门相关规定依法定程序为买受人办理本商品房的所有权证,权证办理期限约定为本商品房进行合同备案后不超过300个工作日内”。然而原告根据合同多次要求被告为原告办理,以种种理由推辞,至今未办理。严重违反了合同约定,侵犯了原告的合法权益。综上,请求法院支持原告的诉讼请求。被告彭莉辩称：原告诉请的事实不清楚，缺乏法律依据，其不是本案的主体，不应承担民事责任，请求依法驳回对彭莉的诉讼请求，主要理由：1、2006年9月云天公司成立时的股东是黄明武与颜志刚；2、2011年6月云天公司的新股东是黄明武、章卡宁、胡樱；3、2007年颜志刚作为股东在经济上出现困难要求他进行融资，彭莉只是融资并不是公司的股东，也没有享受公司的权利；4、2011年12月颜志刚将自己的股权转让给唐海波及黄明武，并且书写了转让协议，而彭莉在2011年5月23日就将自己的投资进行了结算，2013年6月5日黄明武、唐海波将在云天公司的股权转让给邓茗风及李璐，在此期间彭莉已经将自己融资的资金进行了结算，因此与彭莉没有任何关系。原告是与云天公司、唐海波、黄明武签订的房屋买卖合同，并没有与彭莉签订，合同上也没有彭莉的签字，他们之间是2014年2月12日之前签订合同发生的关系，并且收取了租金，所以所有原告是与唐海波、黄明武、云天公司发生的关系，云天公司现并没有破产，是实际存在的，所以原告方要求彭莉承担法律责任，没有充分的证据予以证明，故请求依法院驳回原告对彭莉的起诉。被告邓茗风书面辩称，本案系非法吸收公众存款刑事案件，请求法院依照最高人民法院、最高人民检察院、公安部《关于办理非法集资刑事案件适用法律若干问题的意见》第七条之规定裁定驳回起诉并移送公安机关。根据《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一项规定：不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房屋份额等方式非法吸收资金的应当依据刑法第一百七十六条的规定，以非法吸收公众存款罪定罪处罚。本案原告与唐海波、彭莉之间的关系非房屋购买纠纷，而是唐海波、彭莉以房屋销售的名义向原告非法吸收资金。被告云天公司、李璐、邓茗风未作书面或口头答辩，视为其放弃答辩的权利。为支持其诉讼请求，原告向本院提交了以下证据:1、原告与被告云天公司签订的商品房买卖合同，欲证实合同第1-10条是房屋买卖合同，第11条是房屋买成之后的租赁合同；2、购房款收据，欲证实原告已向被告云天公司支付了购房款；3、被告云天公司通过零陵农行支付给业主的租金的转账单，欲证实被告云天公司已实际支付给各业主租金，买卖关系已正常成立并履行；4、委托协议书，欲证实被告云天公司的实际控股人是被告唐海波、彭莉，原告实际上是向被告唐海波、彭莉购买的商品房；5股权转让协议书，欲证实被告云天公司的实际控股人是被告唐海波、彭莉；6、承诺书，欲证实被告云天公司的实际控股人之一是被告彭莉，因此原告实际上是向被告彭莉购买的商品房；7、股权转让协议书，欲证实被告云天公司的法定代表人及股东变更为被告邓茗风、李璐，因此他们要为原告所受损失及办证承担责任，同时也证明原告的债权债务关系变更没有经过原告等债权人的同意；8、补充协议，欲证实的内容同证据7；9、商品房预售许可证，欲证实涉案房屋具备预售条件；10、公安机关对黄明武的讯问笔录；11、公安机关对唐海波的询问笔录；12、公安机关对彭莉的询问笔录；13、公安机关对蒋修永的询问笔录；14、公安机关对邓茗风的询问笔录；15、公安机关对颜志刚的询问笔录；上述10-15项证据共欲证实被告唐海波、彭莉是被告云天公司的原实际控股人；对上述证据，被告彭莉质证认为：证据1的合同是原告与云天公司签订的，与彭莉没有任何关系，彭莉没有收钱（合同不全面，后面一张签字的没有复印）；证据2也是云天公司收的款，不是彭莉收的款，彭莉不是云天公司的股东；证据3与彭莉没有任何关系；证据4是无效的协议书；对证据5、6的真实性没有异议，但对合法性、关联性有异议，彭莉、唐海波在云天公司不是股东，彭莉在颜志刚的名下融资了部分资金，后面已经退出来了，退出来后，彭莉只是云天公司聘请的人员，所以不享受云天公司任何的权利；对证据7、8的真实性没有异议；证据9无异议；对证据10-15询问笔录的合法性没有异议，但对真实性、关联性不予认可，因为唐海波、邓茗风等都是本案的被告，每个人都在推脱自己的责任，强加在彭莉身上。为支持其抗辩主张，被告彭莉向本院提交了下列证据：1、《房地产开发有限公司章程》，欲证实彭莉不是云天公司的股东，云天公司成立时只有黄明武、颜志刚两位股东；2、《房地产开发有限公司的决议》，欲证实：（1）2007年股东会决议云天公司股东黄明武增资105万元，颜志刚增资95万元，彭莉并没有入股成为股东；（2）2011年股东会决议颜志刚于2011年6月12日将股权转让给新股东胡樱、章卡宁；（3）2011年股东会决议原云天公司股东颜志刚经法定程序退出云天公司；3、《房地产开发有限公司股权转让协议》，欲证实从2011年6月12日起，颜志刚不再是云天公司的股东；4、《企业注册登记资料》，欲证实彭莉不是云天公司的股东，与本案无关。对上述证据，原告质证认为：对真实性无异议，但对合法性、关联性有异议，这是以合法手段掩盖非法目的，唐海波、彭莉是暗股，是实际操控人，而颜志刚、黄明武在云天公司是没有任何股权的，关于变更看起来很合法，原告认为是一个骗子变更给另一个骗子，是拿原告的东西进行转让。被告彭莉反质证认为：工商行政管理局的企业工商注册登记资料是原始证据，上面有相关部门的盖章，是具有法律效力的，在云天公司的章程第四章中说明了股东情况及由谁来负责，股东决定、股份的转让等都来自于信息中心，也是具有法律效力的，颜志刚将自己的股份转让给别人，也有明确的约定，从2006年9月27日至2014年股东的变更与彭莉没有任何关系。被告云天公司、唐海波、邓茗风、李璐未予质证，亦未向本院提交证据，视为其放弃举证、质证的权利。对原告蒋昶利、冯诗乔及被告彭莉提交的上述证据，本院认证认为：对原告提交的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9合议庭认为其与本案有法律意义的关联性，且能相互形成证据链，具有合法性、真实性、关联性，本院依法予以采信；证据10、11、12、13、14、15系公安机关依法形成的证据，予以采信。对被告彭莉提交的证据1、2、3、4的真实性，原告方未表异议，予以采信。根据原、被告的陈述和采信的证据，本院确认本案如下事实：2006年9月27日，被告唐海波、彭莉出资成立被告云天公司，黄明武及颜志刚虽是该公司仅有的两名名义上的股东但不出资，不享有公司任何股权及利润分红，不承担股东义务和法律责任，被告唐海波、彭莉两人各占公司50%的股份；同时委托黄明武为该公司法定代表人，颜志刚只负责协调各种关系；事实上，黄明武负责云天·芙蓉广场的施工和管理，月薪1900元，年终视业绩好坏给予一定奖励，颜志刚的报酬约定是：年终视其辛苦情况给予一定补助。2006年12月5日，被告唐海波、彭莉平均出资348万元委托黄明武通过政府拍卖形式受让位于永州市零陵区面积为4427平方米的土地，用于开发河西新农贸市场。被告云天公司从2010年5月开始销售地上一、二层商铺。原告蒋昶利之夫冯涛在确认被告各种手续齐全后，于2011年6月10日与被告云天公司签订《商品房买卖合同》（合同号YT-0320），购买被告云天公司开发的位于零陵区广场的商铺，商铺编号为B2-109A、B2-110、B2-110A，B2-113、B2-113A、B2-114、B2-114A,总面积为42.875平方米，总价款为142,236元，冯涛一次性支付了购房全款。该合同第十一条还约定：买受人在购买本商品房前，本商品房已经由出卖人租赁给北京食天下集团统一经营食天下国际博展中心项目，租赁期自2011年1月1日至2020年12月31日止，从第二年起年租金为15646元，逾期未支付租金应按日向买受人支付逾期应付租金万分之五的违约金，原告已收到2013年5月10日之前的租金，但此后租金至今未收到，没有有效证据证明食天下公司、被告云天公司于2014年8月25日之后还在租赁该商铺，该租赁合同在事实上已终止。2011年5月23日，因经营理念不同，被告唐海波、彭莉签订一份股权转让协议，约定被告彭莉将其在公司的50%的股份转让给被告唐海波，被告唐海波分三年共四次给付被告彭莉股权转让金300万元。2013年6月5日，黄明武及陈青林与被告邓茗风、李璐之间又签订一份股权转让协议，约定邓茗风、李璐以1000万元的价格受让了黄明武、陈青林在云天公司100%的股权。湖南省高级人民法院（2014）湘高法民二终字第71号民事判决认定该股份转让协议有效，邓茗风、李璐对云天公司第一层及第二层商铺销售返租情况已知晓，并自愿进行处理，黄明武和陈青林不再承担责任。2012年5月28日，被告唐海波以被告云天公司的名义用公司房屋产权证分别为020251**号、020251**号（第二层，共3806.74平方米）的两份房产证和两份国土证（001609号、001612号）作抵押，为食天下公司向零陵农行最高额贷款提供担保，担保债权最高额为1160万元，农业银行实际贷款990万元。2012年10月11日，被告唐海波又以该公司的名义用公司产权证分别为02016053号、02016054号、02018337号、02018016号的共四份房产证及相应四个国土证（共3604平方米）作抵押，为食天下向潇湘农村商业银行贷款1200万元提供担保。2013年8月7日，邓茗风以云天公司名义用受让房产（产权证号713004429号,937.18平方米）作抵押，向邓秋艳借款500万元。2013年9月30日，邓茗风以云天公司名义用受让房产（产权证号713005361号，1656平方米）作抵押，向熊艳平借款600万元。上述四笔共计3290万元借款至今未还。企业工商注册登记资料显示，该公司历次注册变更情况为：2007年12月19日，原来两股东黄明武、颜志刚未变但共增资200万元，公司注册资本由原来的800万元增加到1000万元，此后一直保持1000万元的注册资本；2011年6月13日，公司法定代表人变更为章卡宁，股东也变更为黄明武、章卡宁、胡樱三人；2011年8月16日，股东变更为章卡宁、胡樱两人；2011年12月9日，股东变更为黄明武、章卡宁两人；2012年8月21日，公司法定代表人变更为陈青林，股东也变更为陈青林和黄明武两人；2013年6月8日，公司法定代表人变更为邓茗风，股东也变更为邓茗风和李璐两人。另查明：原告与被告云天公司签订的合同约定被告云天公司应在合同生效之日起90日内向永州市零陵区房产局办理合同备案，并在合同备案后300个工作日内为原告办理房产证，但被告云天公司至今未履行上述义务；被告云天公司原用原告所购房作抵押为食天下公司向零陵农行贷款990万元提供担保，现已被湖南省永州市中级人民法院判决予以撤销抵押权。另查明，原告与冯涛于2010年4月22日登记结婚，双方生育一女即本案原告冯诗乔，2014年12月21日冯涛去世，冯涛的第一顺序继承人为其父冯官保、其母李云芳、其妻蒋昶利、其女冯诗乔，冯官保、李云芳向本院提交其自愿放弃对冯涛遗产的证明。本院认为，冯涛与被告云天公司之间签订的商品房买卖合同是双方真实意思的表示，并不违反相关法律的规定，未损害第三人的合法权益，冯涛已完全履行自己的付款义务，双方的合同应是已成立的有效合同，原告为冯涛遗产的合法继承人，其有权行使冯涛的财产权利，故原告要求确认冯涛与被告云天公司签订的商品房买卖合同有效的诉讼请求，本院予以支持。被告云天公司应当按约定为原告办理房产证和土地使用权证（因政策变化，现为不动产权证书），根据合同约定，办证所需的税费按当时标准应由原告承担，现因被告原因导致拖延办理，故增加的费用应由被告云天公司承担。租赁合同包含在买卖合同内，亦为有效合同，且被告云天公司已实际履行给付租金的行为，故原告要求被告支付年度到期一年的日的租金15，646元的诉讼请求，符合法律的规定，应予以支持。黄明武仅是被告云天公司名义上的法定代表人，并不能实际控制公司，公司股权转让给被告邓茗风、李璐之前的实际出资人为被告彭莉、唐海波，被告彭莉、唐海波将商铺出售给原告后，有义务按约定到房产部门办理合同备案，并办理产权证，但被告彭莉将股权转让给被告唐海波之前未到房产部门办理合同备案，这一重大违约行为导致之后公司能将所售房产进行巨大金额的抵押贷款，从而直接导致不能办理原告的产权证。根据权利义务相一致的原则，被告彭莉在本案中应对被告云天公司不能按约给原告办理房产证的义务承担连带责任。被告唐海波在实际出资且为控股股东期间，将公司房产作抵押，向银行贷款2190万元，被告邓茗风、李璐作为公司现控股股东，在其持有公司股权期间，也将公司房产抵押向他人借款1100万元，该两笔借款至今未还，该行为直接导致不能办理原告的产权证。根据公司法司法解释的规定，有限责任公司控股股东对公司极不负责，怠于履行义务，导致公司财产流失、灭失的，公司控股股东应对公司债务承担连带责任。同时根据权利义务相一致的原则，被告唐海波应对被告云天公司不能按约给原告办理产权证的义务承担连带责任，被告邓茗风、李璐应对公司的债务承担连带责任。因被告唐海波、彭莉在被告云天公司控股期间，公司已按时支付原告租金，而拖欠原告租金主要发生在被告邓茗风、李璐控股期间，因此支付租金和违约金的义务应由被告云天公司承担，被告邓茗风、李璐应承担连带责任。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第二十条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十八条，《中华人民共和国继承法》第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、确认原告蒋昶利之夫、原告冯诗乔之父冯涛与被告永州市云天房地产开发有限公司于2011年6月10日签订的《商品房买卖合同》（合同号（合同号YT-0320））有效；二、限被告永州市云天房地产开发有限公司在三个月内为原告蒋昶利、冯诗乔办理不动产权证书，办证费用按合同约定当时的标准由原告承担，现增加的费用部分由被告永州市云天房地产开发有限公司承担；三、由被告永州市云天房地产开发有限公司支付原告蒋昶利、冯诗乔租金15,646元，此款限在本判决生效后十日内付清；四、由被告唐海波、彭莉对上述第二项义务承担连带责任；五、由被告邓茗风、李璐对上述第二、三项义（债）务承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3458元，由被告永州市云天房地产开发有限公司、唐海波、彭莉、邓茗风、李璐承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人应向本院书面申请执行。申请执行的期限为两年。该期限自法律文书规定履行期间的最后一日起计算。逾期不申请执行的，视为放弃权利。审 判 长  李跃林审 判 员  彭艺玲人民陪审员  黄亚军二〇一七年十二月二十五日书 记 员  何海洋附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还当履行债务。《中华人民共和国公司法》第二十条公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。公司股东滥用股东权利给公司或者其他股东造成损失的，应当依法承担赔偿责任。公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十八条有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东未在法定期限内成立清算组开始清算，导致公司财产贬值、流失、毁损或者灭失，债权人主张其在造成损失范围内对公司债务承担赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东因怠于履行义务，导致公司主要财产、账册、重要文件等灭失，无法进行清算，债权人主张其对公司债务承担连带清偿责任的，人民法院应依法予以支持。上述情形系实际控制人原因造成，债权人主张实际控制人对公司债务承担相应民事责任的，人民法院应依法予以支持。《中华人民共和国继承法》第三条遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：（一）公民的收入；（二）公民的房屋、储蓄和生活用品；（三）公民的林木、牲畜和家禽；（四）公民的文物、图书资料；（五）法律允许公民所有的生产资料；（六）公民的著作权、专利权中的财产权利；（七）公民的其他合法财产。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。