上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终8716号
上诉人（原审原告）王文峰，XX年XX月XX日生，汉族。上诉人（原审原告）司书磊，XX年XX月XX日生，汉族。上诉人（原审原告）王琳钧，XX年XX月XX日生，汉族。三上诉人之共同委托代理人付润辉，上海市罗顿律师事务所律师。三上诉人之共同委托代理人朱义，上海市罗顿律师事务所律师。被上诉人（原审被告）吴志康，XX年XX月XX日生，汉族。被上诉人（原审被告）吴林根，XX年XX月XX日生，汉族。委托代理人吴志康（系吴林根儿子）。被上诉人（原审被告）吴志红，XX年XX月XX日生，汉族。被上诉人（原审被告）潘彬仙，XX年XX月XX日生，汉族。委托代理人吴志康（系潘彬仙儿子）。被上诉人（原审被告）张晓燕，XX年XX月XX日生，汉族。被上诉人（原审被告）焦美琳，XX年XX月XX日生，汉族。原审第三人上海鹏丰置业有限公司。法定代表人高祖华，总经理。上诉人王文峰、司书磊、王琳钧因与被上诉人吴志康、吴林根、吴志红、潘彬仙、张晓燕、焦美琳及原审第三人上海鹏丰置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第41899号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。上诉人王文峰、司书磊、王琳钧（以下简称王文峰等三人）上诉请求：1、维持原判第一项；2、撤销原判第二项；3、判令吴志康、吴林根、吴志红、潘彬仙、张晓燕、焦美琳（以下简称吴志康等六人）办理上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）小产证；4、判令吴志康等六人协助王文峰等三人办理系争房屋过户手续，王文峰等三人在过户当天支付购房款人民币（下同）880,000元；5、判令吴志康等六人赔偿王文峰等三人违约金200,000元。事实和理由：一、一审认为王文峰等三人不具备购买系争房屋的资格，因此不能办理房产过户手续有误。王文峰等三人与吴志康等六人签订《房屋买卖合同》的时间是在2011年10月14日，而上海市最新的限购政策是在2016年3月25日发布的，王文峰等三人在签订涉案《房屋买卖合同》时无法预料到购房政策内容，且该政策并不属于法律法规，不能阻止王文峰等三人要求继续履行合同。二、系争房屋完全可以在房地产交易中心办理过户手续。经王文峰等三人向上海市浦东新区房地产交易中心咨询，拆迁安置房屋办理过户应满足三个条件：1、《房屋拆迁补偿安置协议》签订满三年；2、拆迁安置房屋的大产证获得时间满三年；3、有法院生效的判决书或调解书。同时，该交易中心工作人员明确表述，只要有法院生效判决书或调解书，则不考虑购买方是否具备相关购房资格。由此，系争房屋不存在过户障碍。三、一审认为系争房屋已被司法查封，故不具备办理房产过户手续条件也是错误的。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，只要满足以下四个条件就可以解除查封，即：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。王文峰等三人完全符合以上条件，故系争房屋完全可以解封以完成过户手续。被上诉人吴志康、吴林根、潘彬仙、焦美琳共同辩称：系争房屋因法院查封而暂时不能过户，故不同意王文峰等三人的上诉诉请。被上诉人吴志红、张晓燕二审未作答辩。原审第三人上海鹏丰置业有限公司（以下简称鹏丰公司）二审未作陈述。王文峰等三人向一审法院起诉请求：1、确认王文峰等三人与吴志康等六人签订的《房屋买卖合同》有效；2、判令吴志康等六人办理系争房屋小产证；3、判令吴志康等六人协助王文峰等三人办理房屋过户手续，王文峰等三人在过户当天支付购房款880,000元；4、判令吴志康等六人支付违约金200,000元。一审法院认定事实如下：2008年3月28日，吴林根作为被拆迁人（可申请建房人员为吴志康等六人）与被拆迁人签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议（适用同等价值产权房屋调换）》（以下简称《拆迁补偿安置协议》），安置含系争房屋在内的三套期房。2011年10月14日，吴志康等六人（甲方、卖方）与王文峰等三人（乙方、买方）签订《房屋买卖合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋，建筑面积117.12平方米，以交房时实测面积为准，相差一个平方另行计算；房屋售价每平方米17,760元，总售价2,080,000元，以实测面积多退少补；2011年10月15日之前交房；甲方办理房屋产权证费用及甲方过户给乙方的全部费用由甲方承担，鉴于动迁商品房的特殊性质，甲乙双方商定待本市规定上述房屋可以申请过户时，10日内由甲方配合乙方到上海市浦东新区房地产交易中心申请办理过户手续；乙方在本协议签订当天向甲方支付房款1,200,000元，尾款880,000元过户当天一次性付清；如甲方违约，则甲方应赔偿乙方该房屋总价2,080,000元；如乙方违约，支付的房款1,200,000元不予退还。吴志康分别于2011年9月8日，2011年10月14日收取王文峰等三人购房款200,000元、1,000,000元。2011年10月14日，吴志康等六人将系争房屋交付给王文峰等三人。一审另查明，系争房屋于2012年1月11日核准登记于鹏丰公司名下，已被司法查封（被限制人：吴志康）。一审中，王文峰等三人确认其非本市户籍，称自2014年起缴纳社保，并提供了王琳钧2015年12月度上海基本养老保险参保缴费凭证：“在本地参保起止时间：201405-201411，本地实际缴费月数：5。”一审法院认为，王文峰等三人与吴志康等六人签订的系争房屋《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效，对双方当事人均具约束力。现王文峰等三人未能提供确凿证据证明其具备在本市购买住房的资格，且系争房屋尚登记在鹏丰公司名下时已作为吴志康等六人的财产被司法查封，涉案《房屋买卖合同》目前并不具备办理小产证及房产过户的条件，故对王文峰等三人要求房产过户的诉讼请求，难以支持。对于王文峰等三人主张的违约金，系基于合同继续履行的前提，而由于王文峰等三人的购房资格、房屋司法查封等因素，合同能否继续履行并不能确定，故对此可在合同履行与否的情形确定以后再视是否存在违约行为提出相应主张，一审法院暂不予处理。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条第（一）项之规定，于二○一六年六月十日作出判决：一、王文峰、司书磊、王琳钧与吴林根、吴志康、吴志红、潘彬仙、张晓燕、焦美琳于2011年10月14日就上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《房屋买卖合同》有效；二、驳回王文峰、司书磊、王琳钧的其余诉讼请求。案件受理费14,520元，由王文峰、司书磊、王琳钧共同负担7,260元，吴林根、吴志康、吴志红、潘彬仙、张晓燕、焦美琳共同负担7,260元。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。二审审理中，王文峰等三人向本院提供落款时间为2016年8月16日的《执行异议申请书》，旨在证明其已就系争房屋的查封问题向一审法院提出执行异议。对此，吴志康、吴林根、潘彬仙、焦美琳表示不清楚。本院认为，一审法院系基于王文峰等三人未能提供确凿证据证明其具备在本市购房的资格及系争房屋正处于司法查封中而尚不具备办理过户手续条件的情况，对王文峰等三人要求办理系争房屋过户手续的相关诉请以及基于合同继续履行前提下的违约金等诉请未予处理。二审期间王文峰等三人坚持其该些诉请，但首先，其在二审期间并未提供新的、切实的证据证明其具有本市购房资格；其次，王文峰等三人认为其购买系争房屋符合最高院相关规定中可以解除房屋查封的情形，虽然二审期间其提供了向一审法院提出执行异议的申请，但该申请是否被采纳，系争房屋是否如王文峰等三人所述可当然解除查封等，均不确定，此也并非本案审查范围。鉴于以上两点，对王文峰等三人坚持要求办理系争房屋过户手续并要求吴志康等六人支付合同继续履行前提下违约金等诉请，本院仍不予处理，王文峰等三人可待系争合同履行情况最终确定后据实主张权利。综上所述，王文峰等三人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币14,520元，由上诉人王文峰、司书磊、王琳钧共同负担7,260元，由被上诉人吴志康、吴林根、吴志红、潘彬仙、张晓燕、焦美琳共同负担7,260元。本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 唐建芳
审判员 盛伟玲
二〇一六年八月二十九日
书记员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……