广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民终4038号
上诉人（原审原告）：广州完全房地产物业管理有限公司中山分公司，住所地广东省中山市坦洲镇乐怡路2号锦绣盈翠苑2座A02首层。
法定代表人：王荣林，该公司总经理。
委托诉讼代理人：谭健新，男，该公司客服主任。
委托诉讼代理人：卢敏珊，女，该公司法务专员。
上诉人（原审被告）：温远辉，女，1972年3月23日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。
上诉人（原审被告）：李志林，男，1973年1月19日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。
上列两上诉人共同委托诉讼代理人：刘英，广东谨行律师事务所律师。
上列两上诉人共同委托诉讼代理人：王雪飞，广东谨行律师事务所律师助理。
上诉人广州完全房地产物业管理有限公司中山分公司（以下简称广州完全物业中山分公司）因与上诉人温远辉、李志林物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初9496号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
上诉人广州完全物业中山分公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持广州完全物业中山分公司一审全部的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定广州完全物业中山分公司部分诉讼请求已超过诉讼时效，属事实认定错误。广州完全物业中山分公司一审请求判令温远辉、李志林支付2009年11月1日至2016年3月的物业管理费37671.48元。从欠费时起至2016年3月，广州完全物业中山分公司曾不断通过各种途径催缴物业管理费。除广州完全物业中山分公司2013年7月发出的快递外，自2009年至2016年分别通过寄挂号信、电话等方式催促温远辉、李志林交纳物业管理费及违约金，故诉讼时效不断中断，广州完全物业中山分公司诉请本案的物业管理费均没有超过诉讼时效，一审法院认定事实错误。综上，请求二审法院依法撤销一审判决，支持广州完全物业中山分公司一审时的全部诉讼请求。
温远辉、李志林辩称，广州完全物业中山分公司未提交相关证据证明已将涉案房屋交付给温远辉、李志林，其应当找发展商行使权利。广州完全物业中山分公司长期没有催收物业费，早已超过诉讼时效，请求二审法院驳回上诉人广州完全物业中山分公司的上诉请求。
上诉人温远辉、李志林上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回广州完全物业中山分公司一审的诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实不清，涉案房屋并未完成交付。一、广州完全物业中山分公司对涉案房屋的交付负有举证义务，举证不能则应当承担败诉后果。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条的规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”，可见实际占有涉案房屋或双方另有约定才视为房屋完成交付。本案中，温远辉、李志林未收到出卖人的收楼通知书，未领取涉案房屋的钥匙，双方签订的中山市商品房买卖合同也没有对房屋交付作出特别约定，因此涉案房屋至今未完成交付，温远辉、李志林不负有支付物业管理费的义务。广州完全物业中山分公司的请求权行使对象应当是发展商，而非未收楼的温远辉、李志林。二、一审法院错误认定温远辉、李志林已实际占有房屋。出卖人交付房屋的义务有二：一是将涉案房屋按期交付给温远辉、李志林，二是保证涉案房屋符合交付条件。本案中，一审法院以温远辉、李志林有能力提供涉案房屋的室内照片、收楼通知书快递单复印件、涉案房屋渗水不严重、温远辉、李志林长期未主张权利不合常理为由，推断事实而非认定事实，错误认为出卖人已履行了交付房屋的义务。这些证据恰恰反映出温远辉、李志林与出卖人对涉案房屋的交付问题进行了多次沟通交流，未达成共识，涉案房屋的交付条件尚未成就，交付事实尚未发生。事实上，当温远辉、李志林发现涉案房屋严重漏水、墙面开裂、门锁损坏等问题的时候，多次与出卖人交流，双方已经口头谈好，待涉案房屋的渗水等问题解决后就可以收楼。可见，房屋交付的条件已经变更为“解决涉案房屋的渗水问题”。后由于出卖人与广州完全物业中山分公司的特殊关系，涉案房屋的质量问题一直由广州完全物业中山分公司负责，广州完全物业中山分公司在一审庭审中对此也予以确认。综上，涉案房屋至今未交付，温远辉、李志林不负有缴纳物业管理费的义务，一审法院认定事实不清，请求二审法院予以改判。
广州完全物业中山分公司辩称，其已履行通知收楼的义务，一审法院已查明及认定涉案房屋已交付的事实，所以其有权收取自涉案房屋交付之日起的物业管理费。
广州完全物业中山分公司于2016年5月12日向一审法院起诉请求：1.温远辉、李志林应缴纳自2009年11月1日起至2016年3月31日止的物业管理费合共37671.48元；2.温远辉、李志林自逾期之日起至给付日止每日按欠物业管理费用的千分之一承担违约金，暂计到2016年3月31日为止违约金44117.71元。
一审法院认定事实：2008年7月1日，中山完全物业管理有限公司（以下简称中山完全物业公司）与广州完全物业中山分公司签订前期物业服务合同，约定中山完全物业公司选聘广州完全物业中山分公司对锦绣海湾城一期1区的物业实施前期物业管理，物业竣工验收交付使用后，物业服务费由业主或非业主使用人于每月10日前缴纳，服务期限自2008年7月1日起至上述物业业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止。
2009年5月6日，中山完全物业公司与温远辉、李志林签订中山市商品房买卖合同，由温远辉、李志林购买位于中山市南朗镇长平路1号锦绣海湾城1期观海园××座×××房的房屋，房屋建筑面积224.24平方米，约定的交楼日期为2009年8月28日，交付标准为该商品房应当经该商品房所在楼宇的项目设计、地质勘查、施工、监理、建设单位出具建筑工程竣工验收报告为准。同日，中山完全物业公司与温远辉、李志林签订前期物业服务协议，协议约定，由中山完全物业公司采用招标、协议的方式选聘广州完全物业中山分公司对物业实施前期物业管理，业主从办理收楼手续后的次月开始缴交物业服务费，以后每次收缴物业服务费的时间为每月的15号，住宅按建筑面积每月每平方米2.2元标准收取，逾期交纳的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的1‰交滞纳金。
广州完全物业中山分公司称于2009年8月15日以EMS快递方式向温远辉、李志林邮寄收楼通知书，称物业于2009年8月28日具备入伙条件，要求二人于2009年9月18日（可延至2009年10月31日前）办理收楼手续。因广州完全物业中山分公司未能提交快递单的原件，温远辉、李志林不予确认函件的真实性。
2013年7月9日，广东智韬律师事务邮寄电子商务小包予温远辉、李志林，该快递单封面未注明内件品名及数量，广州完全物业中山分公司称该电子商务小包即为律师函件，内容为广东智韬律师事务受广州完全物业中山分公司之委托，向温远辉、李志林催缴截至2013年6月30日的物业管理费21526.56元。
温远辉、李志林迄今未办理收楼手续，也未缴纳物业管理费。广州完全物业中山分公司催讨无果，遂诉至一审法院，提出前述请求。
一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。双方的争议焦点有：一、前期物业服务协议和前期物业服务合同的合同效力问题；二、中山完全物业公司是否完成交付商品房的合同义务，广州完全物业中山分公司是否有权向温远辉、李志林收取物业管理费；三、广州完全物业中山分公司在本案中主张的物业管理费是否超过了诉讼时效；四、如果温远辉、李志林确需缴纳物业管理费，广州完全物业中山分公司主张的违约金标准是否过高。
关于焦点一。中山完全物业公司与温远辉、李志林签订的前期物业服务协议虽然没有落款日期，但合同主要条款齐备，对物业服务的标准、物业管理费的收费标准和违约责任进行了明确约定，不存在影响合同效力的因素，是合法有效的，对双方当事人均产生拘束力。前期物业服务合同系中山完全物业公司与广州完全物业中山分公司签订，不违反法律强制性规定，亦是合法有效的。是故，广州完全物业中山分公司有权依据该两份合同的约定向温远辉、李志林收取物业管理费。
关于焦点二。《物业管理条例》第四十二条规定:“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”上述规定明确了买受人支付物业服务费的时间界点，即物业服务费应从中山完全物业公司交楼给温远辉、李志林之日起算。本案中，广州完全物业中山分公司虽然未能提供邮寄收楼通知书的快递单原件，但从该复印件的邮寄日期（2009年8月15日）以及商品房买卖合同中约定的收楼时间（2009年8月28日）来看，时间相近，且温远辉、李志林在诉讼中有能力提供涉案物业的室内照片来看，中山完全物业公司在2009年8月15日邮寄函件通知收楼的事实具有较高可能性，不存在中山完全物业公司拒绝交付房屋的事实。故，一审法院对中山完全物业公司依约通知温远辉、李志林收楼的事实予以认定。温远辉、李志林提供房屋存在渗水问题的照片不足以证明房屋存在重大质量问题致其无法按时完成收楼手续，且约定的交楼日期2009年8月距今已有7年之久，温远辉、李志林亦未提供任何证据证明其曾经与开发商中山完全物业公司就房屋质量问题、迟延交付房屋问题进行过磋商，显然有违常理，故一审法院认定中山完全物业公司已按合同约定履行了交付房屋的义务。是故，广州完全物业公司有权按照收楼通知书上指定的日期即自2009年11月起向温远辉、李志林收取物业管理费。
关于焦点三。涉案物业管理费均是按月收取，业主每次交纳物业管理服务费的时间为次月15日前，若业主未按时缴纳物业管理费的，每天按应交物业服务费的1‰交纳滞纳金。由此可见，每月的物业管理服务费属独立债务，而并非同一债务的分期履行，因此，各月的物业管理服务费应分别计算请求保护民事权利的诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”广州完全物业公司中山分公司提供的2013年7月发出的快件封面未注明函件内容，但即便确为催收物业管理费的律师函，距离其2016年5月12日向法院提起诉讼的日期，也已超过两年的诉讼时效。故，温远辉、李志林关于诉讼时效的抗辩，合法有据，一审法院予以采信，二人应向广州完全物业中山分公司支付2014年5月至2016年3月的物业管理费11346.5元（2.2元/平方米×224.24平方米×23个月）。
关于焦点四。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，根据前期物业服务协议的约定，若业主未按时缴纳物业管理费的，每天按应交物业服务费的1‰交纳滞纳金。广州完全物业中山分公司未举证证明因温远辉、李志林逾期交纳物业管理费对其造成损失的具体数额，鉴于物业管理费及时交纳与逾期交纳，作为物业服务公司确实存在相应法定孳息即利息损失这一客观事实，根据民法的损失填补原则，一审法院将违约金标准调整为按中国人民银行同期同类逾期贷款罚息利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条、第六十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零八条之规定，判决：一、温远辉、李志林于一审判决发生法律效力之日起七日内向广州完全物业中山分公司支付2014年5月起至2016年3月的物业管理费11346.5元及违约金（违约金从2014年5月15日起至实际清偿物业管理费之日止，以每月实欠物业管理费为基数，按中国人民银行同期同类逾期贷款罚息利率的标准计算）二、驳回广州完全物业中山分公司的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行上述债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1844元，减半收取922元，由广州完全物业公司中山分公司负担783元，温远辉、李志林负担139元（该款广州完全物业中山分公司已预付，温远辉、李志林负担部分于一审判决生效之日起七日内迳付广州完全物业中山分公司）。
本院二审期间，广州完全物业中山分公司提交了以下证据：证据一、国内特快专递邮件详情单及邮寄挂号清单，拟证明中山完全物业公司于2009年12月9日催收楼及催缴物业管理费，诉讼时效中断；证据二、管理费催缴记录汇总，拟证明广州完全物业中山分公司于2014年3月9日、2014年3月14日两次以电话形式催缴物业管理费，诉讼时效中断；证据三、中国电信股份有限公司中山南朗分公司打印的通话记录清单（时间为2009年至2015年11月），拟证明广州完全物业中山分公司自2009年至2016年多次通过电话方式向温远辉、李志林催缴物业管理费及违约金。温远辉、李志林质证认为，对证据一，该证据在一审起诉前已形成，不属于新证据，二审不应当采信。该证据中只有一张快递单，并未附上文件，无法证实有催收楼、催缴纳物业管理费的内容。另外，该证据亦无法证明已送达至温远辉、李志林，不能作为已收楼的依据；对证据二的真实性、关联性及合法性均不予确认。该证据是广州完全物业中山分公司单方制作，温远辉、李志林并不知情，且其在备注栏中显示，维修问题一直没有处理好，也客观上印证了由于质量问题延迟收楼的事实；对证据三的真实性、合法性及关联性均不予确认。前期物业协议中约定的电话是8663×××0，而非该证据中显示的号码852××××0226，不能证明广州完全物业中山分公司致电业主。事实上，由于购房信息泄露，业主每天都接到中介、装修公司等来电，所以该证据无法体现是广州完全物业中山分公司致电业主。因双方之间曾以电话方式就房屋维修、交付等问题进行过交涉，所以从通话记录也无法反映出催收欠款的内容，该证据无证明力，与本案无关。温远辉、李志林二审期间未提交新证据。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院另查明，中山完全物业公司与温远辉、李志林签订的中山市商品房买卖合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案主要争议焦点为：广州完全物业中山分公司是否能依据前期物业服务合同向温远辉、李志林主张物业管理费。本院认为，中山完全物业公司与温远辉、李志林签订的中山市商品房买卖合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。中山完全物业公司与温远辉、李志林签订前期物业服务协议，协议约定业主从办理收楼手续后的次月开始缴交物业服务费，依据《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”而广州完全物业中山分公司向温远辉、李志林主张物业管理费需同时具备以下前提条件：一、该商品房符合商品房买卖合同约定的交付条件及法定条件，即出卖人与温远辉、李志林在中山市商品房买卖合同中约定的该商品房所在楼宇的项目设计、地质勘查、施工、监理、建设单位出具建筑工程竣工验收报告，并且须符合法定交楼条件；二、出卖人中山完全物业公司已向温远辉、李志林履行通知收楼的义务。对于中山完全物业公司履行通知的义务，温远辉、李志林主张合同约定商品房达到交付使用条件后，中山完全物业公司应当书面通知温远辉、李志林，本案的出卖人即中山完全物业公司并未履行交付房屋的义务。广州完全物业中山分公司一审仅提供邮寄收楼通知书的快递单复印件，但温远辉、李志林对该快递单不予确认，广州完全物业中山分公司无证据证明中山完全物业公司已履行了通知收楼的义务。虽然二审期间广州完全物业中山分公司提交了2009年12月9日中山完全物业公司寄出的关于海湾城13座105房逾期未收楼的催收函快递单原件，上述快递单已载明了中山完全物业公司向温远辉、李志林催收楼的意思表示，应视为中山完全物业公司已履行了书面通知温远辉、李志林收楼的义务，但在本案中广州完全物业中山分公司仅举证证明出卖人履行了通知收楼的义务。关于商品房是否符合交付条件，温远辉、李志林主张涉案房屋的交付条件尚未成就，而广州完全物业中山分公司在本案中并未提交证据证明该商品房已经符合商品房买卖合同约定的交付条件及法定条件，对此广州完全物业中山分公司应承担举证不能的不利后果。对于广州完全物业中山分公司主张的本案诉求，本院不予支持。
综上所述，上诉人广州完全物业中山分公司的上诉请求不成立，本院不予支持。上诉人温远辉、李志林的上诉请求成立，本院予以支持。一审法院认定事实有误，导致实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初9496号民事判决；
二、驳回被上诉人广州完全房地产物业管理有限公司中山分公司的诉讼请求。
一审案件受理费1844元，减半收取922元（上诉人广州完全房地产物业管理有限公司中山分公司已预交），由上诉人广州完全房地产物业管理有限公司中山分公司负担。二审案件受理费1844元（上诉人广州完全房地产物业管理有限公司中山分公司已预交），由上诉人广州完全房地产物业管理有限公司中山分公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 牛庆利
代理审判员 赖晓筠
代理审判员 卢俊廷
二〇一七年四月十九日
书 记 员 魏立明
李小丹