山东省临沂市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）临商终字第1043号
上诉人（原审被告）：宋波，男，1976年5月11日出生，汉族，居民。
委托代理人：董艳杰，山东三禾律师事务所律师。
委托代理人：朱玉，山东三禾律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吕士银，男，1956年12月15日出生，汉族，居民。
委托代理人：徐敏良，北京市长安律师事务所律师。
上诉人宋波因房屋租赁合同纠纷一案，不服郯城县人民法院（2015）郯商初字第1022号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
吕世银一审诉称，2012年2月2日，原被告签订了房屋租赁合同，原告将自己位于庙山镇驻地沿街的二层楼房上下六间房屋租赁给被告使用，房屋每年租金11000元，每年租金于当年2月2日前交清。合同签订后，被告只向原告支付了2012年2月2日至2013年2月2日一年度的租金，2013年2月3日至今两年度的租金，被告一直没有向原告支付。现请求人民法院判令被告支付拖欠的房屋租赁费22000元。
宋波一审辩称，原告所诉与事实不符，原被告双方约定的租金为每年10000元，被告已经支付三年租金共计30000元，仅余2015年2月至今的租金未支付，被告同意支付2015年2月到开庭之日的租金，但原告自2015年2月份即将所租赁的房屋予以加锁，将门锁锁住，致使被告不能进入，被告不能继续使用租赁的该房屋，因此该部分租金应当予以扣减，同时由于原告的上述行为导致不能达到双方约定的合同目的，合同应当予以解除。
原审法院查明，原告吕士银委托张荣红与被告宋波于2012年2月2日签订房屋租赁合同一份，双方约定原告吕士银将其所有的位于庙山镇驻地两层楼上下共六间租赁给被告使用，租赁期限自2012年2月2日至2017年2月1日止，每年租金为10000元，被告宋波按年支付租金给原告吕士银，租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳三个月租金作为违约金。原告吕士银按照约定将房屋交付被告宋波使用，原告吕士银称被告宋波只交纳2012年2月2日至2013年2月1日房屋租赁费，被告宋波称已经向原告吕士银交纳2012年2月2日2015年2月1日房屋租赁费，但原告吕士银不予认可，被告宋波也没有提供证据证实。原告吕士银于2015年2月3日诉至法院，要求告宋波支付房屋租赁费22000元。在庭审过程中，原告吕士银变更诉讼请求，要求被告宋波支付租赁费33000元及违约金6000元。
原审法院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》为双方真实意思表示，合法有效，双方当事人应全面履行合同义务。原告吕士银按照约定将房屋交付被告宋波使用后，被告宋波从2013年2月2日起至今未依合同约定期限履行缴纳房屋租赁费，构成违约。现原告要求被告按照约定交纳33000元及违约金6000元，因双方约定的房屋租赁费为每年10000元，对于原告吕士银要求的房屋租赁费应当以每年10000元计算，按照双方约定被告宋波应向原告吕士银支付三年房屋租赁费30000元。对于原告吕士银要求被告宋波支付违约金，因双方在房屋租赁合同中约定任何一方违反合同的规定，按年度须向对方交纳三个月租金作为违约金，因此原告吕士银要求被告宋波支付违约金的数额并未超过双方约定，对于原告吕士银要求被告宋波支付违约金6000元的诉讼请求，法院依法应予支持。被告宋波辩称其已经支付三年租金共计30000元，但未提供相关证据予以证实，且原告吕士银不予认可，因此对被告宋波的该辩解意见，法院依法不予采纳。据此依照中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二百二十六条规定判决：一、被告宋波于判决书生效后十日内支付原告吕士银房屋租赁费30000元。二、被告宋波本判决书生效后十日内支付原告吕士银违约金6000元。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，将依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费775元，由被告宋波负担700元，原告吕士银负担75元。
宋波不服原审判决上诉称，原审判决认定事实错误，请求二审法院驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人负担。理由如下：一、一审判决认定2013年2月3日至诉讼时的房租一直未付，与事实不符，实际上诉人已经向被上诉人支付了房租。根据合同约定，上诉人每年2月2日向被上诉人支付租金，因为上诉人与被上诉人的合同代签人张荣红的丈夫关系比较好，所以付钱时都是先给钱后用房，一直也没有什么收据之类的东西。为什么双方会发生争议，是因为被上诉人发现周围房租上涨，要求涨房租，上诉人不同意，被上诉人才提起的诉讼。根据双方合同约定来看，如果不给钱被上诉人不会继续给上诉人使用房子。就像2015年在上诉人没有交房租的情况下，上诉人就采用锁门的方式实现了自力救济的途径。所以通过以上事实情况来看，上诉人应该是向被上诉人支付了租金。二、一审判决认定违约金过高。在一审过程中，上诉人认为事实情况不容否认，所以对于被上诉人提出的违约金问题未提及。上诉人认为违约金过高，已经超出了被上诉人的实际损失，就算上诉人败诉只承担被上诉人房租费用的银行利息即可弥补被上诉人损失，而违约金的数额远远超过了法律规定。三、被上诉人应当出庭说明情况。
吕士银答辩称，上诉人诉称的2013年2月3日以后的租金已经交付与事实不符，该部分租金上诉人一直拖欠，且中间被上诉人也多次催要，但上诉人一直未予支付；一审判决认定的违约金符合合同约定，是按年度进行计算的；被上诉人常年在外打工，除了假期平时请假请不下来，因此没有出庭。综上，请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
本院查明案件事实与一审法院查明的事实相一致。
本院认为，上诉人宋波承租了被上诉人吕士银的房屋，租赁费为每年1万元，现双方对上诉人已交纳了第一年度即2012年2月2日至2013年2月1日的租金，及2015年2月2日后的租金未交纳无异议。争议的问题为：一、2013年2月2日至2015年2月1日两个年度的租金上诉人是否交纳；二、违约金的认定。
对于第一个争议的焦点问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条：“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”上诉人主张2013年2月2日至2015年2月1日两个年度的租金已交付给了被上诉人，被上诉人对此予以否认，因上诉人未提交充分的证据证明交纳给被上诉人，对上诉人诉称的事实，本院不予采信。上诉人还称被上诉人于2015年2月份将涉案房屋强行锁门、于同年5月20日左右将门打开，亦未提交证据证明，故对其主张的诉讼请求，本院不予支持。
对于第二个争议的焦点问题。上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，为有效合同，双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。合同约定，如一方违约，应按年度交纳三个月租金作为违约金，即每年度的违约金为3000元。上诉人未交纳租金为三个年度，因此被上诉人要求上诉人支付6000元的违约金低于合同约定的标准，符合合同约定。
综上，原审判决认定事实清楚，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费775元，由上诉人宋波负担。
本判决为终审判决。
审判长 马 骏
审判员 李言涛
审判员 张念国
二〇一五年十月十日
书记员 刘晓光