杭州市富阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0111民初8699号
原告：中国农业银行股份有限公司杭州富阳支行，统一社会信用代码：91330183843693327R，住所地：杭州市富阳区富春街道恩波大道536号。
主要负责人：姚骁勇，行长。
委托诉讼代理人：袁涛，该行员工。
被告：李爱芳，女，1962年9月14日出生，汉族，住杭州市富阳区。
被告：丁国金，男，1960年11月22日出生，汉族，住杭州市富阳区。
被告：杭州富阳万科房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91330183676771358N，住杭州市富阳区富春街道达夫路315号4楼。
法定代表人：薛嵩岳。
委托诉讼代理人：齐玲星，系该公司职工。
原告中国农业银行股份有限公司杭州富阳支行（以下简称富阳农行）诉被告李爱芳、丁国金、杭州富阳万科房地产开发有限公司（以下简称万科房产）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年10月17日立案受理后，依法由林萍、周爱根、朱根荣组成合议庭并适用普通程序进行审理，由林萍担任审判长，于2017年12月20日进行了审理。原告富阳农行的委托诉讼代理人袁涛、被告万科房产的委托诉讼代理人齐玲星到庭参加诉讼，被告李爱芳、丁国金经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告富阳农行向本院提出诉讼请求：一、判决被告李爱芳、丁国金立即归还借款本息共计人民币6684471.76元（截止2017年10月12日欠款：借款本金6527000元，逾期利息156406.59元，复利1065.17元），并继续支付按编号33020120120066650《个人购房担保借款合同》约定的利率标准计算自2017年10月13日起至借款本息全部清偿之日止的罚息、复利；二、判决如被告李爱芳、丁国金不履行上述第一项债务，原告富阳农行有权以被告李爱芳、丁国金抵押的坐落于富阳区东洲街道富春泉水湾悦山礼苑9号房地产折价或变卖、拍卖所得的价款优先受偿；三、判决被告万科房产对上述第一项款项承担连带清偿责任；四、判决被告李爱芳、丁国金支付违约金326350元；五、本案诉讼费用由被告李爱芳、丁国金、万科房产承担。
事实与理由：原告富阳农行作为贷款人，被告李爱芳、丁国金作为借款人及抵押人于2012年7月23日签订了编号33020120120066650《个人购房担保借款合同》。合同第二十五条约定：借款币种及金额为人民币玖佰陆拾叁万元整；第二十七条约定：借款期限180个月，自2012年7月25日起至2027年7月24日止；第二十八条约定借款利率：本合同项下借款执行年利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利�为基础下浮15%后确定；借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，则自中国人民银行贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整。第1.4.2条约定本合同执行利率以人民币贷款基准利率为基础下浮的，在借款期限内，如借款人在中国农业银行申请的借款（包括但不限于本合同项下的借款）出现连续90天（含）以上或累计180天（含）以上逾期记录，贷款人有权取消利率下浮，并自逾期之日起至本合同项下借款到期之日止，将本合同项下借款执行利率调整为人民银行同期同档次人民币贷款基准利率。贷款人依本条对本合同执行利率进行调整时，将不另行通知借款人、担保人。第三十一条约定：本合同的还款方式为等本递减还款法，还款周期为壹个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日；第三十三条约定：本合同项下借款采用阶段性保证+抵押，由阶段性保证人万科房产按本合同10.1和10.3条约定提供保证担保；由在本合同签章的抵押人按10.2和10.3约定提供抵押担保；第三十七条约定：阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续为止，为借款人的债务承担连带保证责任；第三十四条约定：抵押物为富阳区东洲街道富春泉水湾悦山礼苑9号房地产，第10.2.1条约定：抵押担保的范围包括本合同项下的借款本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用；第12.1条约定：借款人未按本合同约定归还借款的，贷款人有权对逾期借款本金从逾期之日起，直至本息清偿之日止，在本合同约定的借�执行年利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计收复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。
2012年7月25日，原告富阳农行作为抵押权人，被告李爱芳、丁国金作为抵押人，办理了预购商品房抵押权预告登记，取得了编号为富房预字第24122号的一本预告登记证。登记房屋是富阳区东洲街�富春泉水湾悦山礼苑9号房地产，至今仍未办理三证。
2012年7月25日原告富阳农行向被告李爱芳发放了贷款9630000元整，约定执行利率为年利率5.5675%（基准利率下浮15%），但从2016年5月26日至今被告李爱芳不履行合同规定的还款义务，未归还借款本金6527000元，此后的本金、利息、罚息、复利也未支付，已构成违约。
2017年9月29日我行向借款人发送债务逾期催收通知书，告知其债务已逾期，构成违约，要求履行还款义务，借款人于当日签收。
原告富阳农行于2015年3月23日变更为现名称。被告万科房产于2015年9月10日变更为现名称。
原告富阳农行为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
1、�号33020120120066650个人购房担保借款合同1份，以证明被告与原告富阳农行在2012年7月23日签订个人购房担保借款合同，对合同的权利义务作了相关约定。
2、借款凭证1份，以证明2012年7月25日原告富阳农行向被告发放了贷款9600000元整，约定执行利率为年利率5.5675%。
3、抵押权利预告登记（富房预字第24122号）一本、查询记录1份，以证明原告富阳农行与被告于2012年7月25日办理了预购商品房抵押权预告登记，抵押物是富阳区东洲街道富春泉水湾悦山礼苑9号房地产。
4、债务逾期催收通知书1份，以证明原告富阳农行于2017年9月29日告知被告债务已逾期，构成违约，要求其履行还款义务，被告于2017年9月29日签收。
5、结婚证（复印件�1份，以证明被告李爱芳、丁国金系夫妻关系。
6、变更登记情况2份，以证明原告中国农业银行股份有限公司富阳市支行于2016年3月23日变更为中国农业银行股份有限公司杭州富阳支行，被告富阳万科房地产开发有限公司于2016年9月10日变更为杭州富阳万科房地产开发有限公司。
被告万科房产答辩称：被告李爱芳、丁国金以其购买的案涉房产向原告富阳农行提供抵押担保并办理抵押预告登记，应为有效抵押，原告富阳农行依法享有优先受偿权。原告富阳农行应先行就案涉房产拍卖、变卖后不足部分再由我公司承担保证责任，我公司承担责任后有权向被告李爱芳、丁国金追偿。
被告李爱芳、丁国金未到庭参加诉讼，亦未向本院提供证据。
对原告富阳农行提交的证据1-6，被告万科房产质证无异议，被告李爱芳、丁国金未到庭质证，视为其自动放弃质证权利。本院经审查后认为，原告富阳农行提交的证据，除证据3外，其它证据符合证据的构成要件，且与本案有关联，本院依法予以认定。
根据当事人提供的证据及庭审陈述，本院认定的事实：原告富阳农行与被告李爱芳、丁国金于2012年7月23日签订了编号33020120120066650《个人购房担保借款合同》。合同第二十五条约定：借款币种及金额为人民币玖佰陆拾叁万元整；第二十七条约定：借款期限180个月，自2012年7月25日起至2027年7月24日止；第二十八条约定借款利率：本合同项下借款执行年利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮15%后确定；借款期间遇中国人民银行人民币贷款基�利率调整，则自中国人民银行贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整。第1.4.2条约定本合同执行利率以人民币贷款基准利率为基础下浮的，在借款期限内，如借款人在中国农业银行申请的借款（包括但不限于本合同项下的借款）出现连续90天（含）以上或累计180天（含）以上逾期记录，贷款人有权取消利率下浮，并自逾期之日起至本合同项下借款到期之日止，将本合同项下借款执行利率调整为人民银行同期同档次人民币贷款基准利率。贷款人依本条对本合同执行利率进行调整时，将不另行通知借款人、担保人。第三十一条约定：本合同的还款方式为等本递减还款法，还款周期为壹个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日；第三十三条约定：本合同项下借款采用阶段性保证+抵押，由阶段性保证人万科房产按本合同10.1和10.3条约定提供保证担保；由在本合同签�的抵押人按10.2和10.3约定提供抵押担保；第三十七条约定：阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续为止，为借款人的债务承担连带保证责任；第三十四条约定：抵押物为富阳区东洲街道富春泉水湾悦山礼苑9号房地产，第10.2.1条约定：抵押担保的范围包括本合同项下的借款本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用；第12.1条约定：借款人未按本合同约定归还借款的，贷款人有权对逾期借款本金从逾期之日起，直至本息清偿之日止，在本合同约定的借款执行年利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。�期期间如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计收复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。
2012年7月25日，原告富阳农行作为抵押权人，被告李爱芳、丁国金作为抵押人，向富阳市房地产管理处申请办理了预购商品房抵押权预告登记，取得了编号为富房预字第24122号的一本预告登记证。登记房屋是富阳区东洲街道富春泉水湾悦山礼苑9号房地产，至今仍�办理三证。
2012年7月25日原告富阳农行向被告李爱芳发放了贷款9630000元整，约定执行利率为年利率5.5675%（基准利率下浮15%），但从2016年5月26日至今被告李爱芳未履行合同规定的还款义务，未归还借款本金6527000元，2017年9月29日原告富阳农行向借款人发送债务逾期催收通知书，告知其债务已逾期，要求全额履行还款义务。
另查明，富阳农行未以书面形式通知各被告合同提前到期，本院依法确定提前到期日为借款人李爱芳法院副本送达日即2017年10月27日。经原告富阳农行计算：自2017年5月26日起至2017年10月27日止的借款利息112815.41元、罚息2924.61元、复利1227.97元。
本院认为：原告富阳农行与被告李爱芳、丁国金、万科房产签订的《个人购房担保借款合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，各方当事人均应依照合同约定履行各自的义务。原告富阳农行与被告李爱芳、丁国金签订借款合同后，已依约放贷，但被告李爱芳、丁国金收到贷款后，未按约归还借款，构成违约。故对原告富阳农行要求被告李爱芳、丁国金归还借款本金并支付相应利息、罚息和复利的诉讼请求，符合合同的约定，本院予以支持。因被告万科房产以保证的方式向原告富阳农行提供担保，故原告富阳农行要求被告万科房产依法承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。对于原告富阳农行要求对预购商品房抵押权预告登记行使优先受偿权的诉讼请求，本院认为，预购商品房抵押权预告登记与抵押权设立登记具有不同的性质和效力，预购商品房抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生�押变动的请求权，该请求权虽具有排他效力，但原告银行作为商品房抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记前，其享有的是抵押登记条件成就或约定期限届满办理抵押权登记的请求权，并非是对涉案房屋享有现实的抵押权，故对原告富阳农行的该项诉讼请求，本案不予支持。对于原告富阳农行要求被告李爱芳、丁国金承担违约金326350元的诉讼请求，与双方合同约定的支付违约金的形式不符，本院不予支持。
被告李爱芳、丁国金经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，应视为自动放弃诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四�之规定，判决如下：
一、被告李爱芳、丁国金归还原告中国农业银行股份有限公司杭州富阳支行借款本金6527000元，支付原告截至2017年10月27日止的利息112815.41元、罚息2924.61元、复利1227.97元，合计本息人民币6643967.99元，并继续支付原告自2017年10月28日起至借款本息全部清偿之日止的罚息及复利（罚息以本金6527000元为基数、复利以利息112815.41元为基数，均按年利率6.2475%计付），于本判决生效之日起十日内付清；
二、被告杭州富阳万科房地产开发有限公司对上述第一项款项承担连带清偿责任；
三、驳回原告中国农业银行股份有限公司杭州富阳支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费58591元，由原告中国农业银行股份有限公司杭州富阳支行负担5000元，由被告李爱芳、丁国金、杭州富阳万科房地产开发有限公司共同负担53591元。原告于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；三被告于判决生效之日起七日内，向本案交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 林 萍
人民陪审员 周爱根
人民陪审员 朱根荣
二〇一七年十二月三十日
代书 记员 周 婷
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