江西省庐山人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0491民初219号原告（反诉被告）：黄荣.委托诉讼代理人：殷志凯.委托诉讼代理人：殷少华，江西一方天律师事务所律师。被告（反诉原告）：安凯祥.委托诉讼代理人：王冬寒，江西开河律师事务所律师。第三人：九江市乐居房地产经纪有限公司.法定代表人：万春艳，该公司总经理。委托诉讼代理人：毛鹏飞.委托诉讼代理人：徐仕波，江西浔阳律师事务所律师。原告黄荣诉被告安凯祥、第三人九江市乐居房地产经纪有限公司（以下简称乐居公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月3日受理后，被告安凯祥在法定期限内提起反诉，本院经审查予以受理并与本诉合并审理。本案依法适用简易程序,于2017年8月10日依原告（反诉被告）黄荣的诉讼保全申请作出（2017）赣0491民初219号民事裁定，依法采取了相应的保全措施，并于同年9月12日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黄荣、被告（反诉原告）安凯祥及第三人乐居公司各自的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄荣向本院提出诉讼请求：1、判令安凯祥再向黄荣支付定金30000元，并补偿房屋差价损失127000元；2、案件受理费由安凯祥负担。事实和理由：安凯祥因在外地购房需要资金，便将价值650000元的位于九江市泰山路1号中星宜景湾花苑1栋1单元2202室房屋（以下简称涉案房屋）以550000元委托乐居公司出售。经乐居公司撮合，双方于2017年6月13日在乐居公司签订存量房买卖合同及补充协议，黄荣当日依约将定金30000元转入乐居公司账户。但此后，因安凯祥在外地购房的资金已解决，而九江市的房价又上涨了，安凯祥便不履行合同义务，具体表现为：一、安凯祥尚欠银行贷款约260000元，履行合同的前提是还清银行贷款，从银行取出他项权证，再到房管部门解押房屋权属证，才能办理过户手续。但安凯祥称其在外地忙，没有时间办理手续，其也没有依合同约定划款50000元至乐居公司账户。二、2017年7月14日是合同约定办理过户手续的最后期限，黄荣多次催促办理过户手续，经乐居公司的斡旋，双方同意延期至同年7月17日办理，但该日安凯祥称涉案房屋现价值约680000元，当初以550000元与黄荣签订合同是因外地购房急需资金，无奈才低价出售，现困难已过去，故不同意履行合同。在双方当初签订合同时，九江市的房价未上涨，黄荣有机会购买到未涨价的房屋。现九江市房价上涨，黄荣买不起涨价的房屋，黄荣的境况是因安凯祥不诚信所致。安凯祥的行为损害了黄荣的利益，破坏了交易秩序，践踏了诚实信用原则。故诉至法院，请求判如所请。被告安凯祥辩称：一、黄荣与安凯祥于2017年6月13日签订的合同应予解除；二、黄荣歪曲合同的履行顺序，其关于合同履行前提的认识是错误的；三、安凯祥从未同意延期，且一直在主张因黄荣的原因也就是申请银行贷款的原因，才没有在2017年7月14日前依合同约定办理房屋过户手续，是黄荣违约。因此，黄荣诉请赔偿定金及房屋差价损失无法律依据，不应得到支持。第三人乐居公司述称：乐居公司于2017年7月12日晚和同年7月14日中午与黄荣和安凯祥就过户交易进行沟通，因安凯祥身在外地，无法进行银行提前还款手续，经协商同意合同顺延至同年7月17日，三方共同出资到银行还款取证并办理第一次过户手续。安凯祥于同年7月15日提出终止合同，理由是合同到期。根据合同约定，遇节假日或安凯祥银行提前还款原因可顺延，双方约定同年7月17日到乐居公司协商。同年7月17日，安凯祥提出合同到期，如黄荣购买房屋须加价才同意继续履行合同。反诉原告安凯祥向本院提出反诉请求：1、判令解除黄荣与安凯祥于2017年6月13日签订的存量房买卖合同，并由黄荣向安凯祥支付违约金20000元；2、判令乐居公司立即返还安凯祥的房屋土地证原件、契税发票原件及房屋权属证复印件；3、反诉案件受理费由黄荣负担。事实和理由：根据合同约定，黄荣有先行支付首付款的义务，且支付首付款的时间应为2017年7月14日之前，而黄荣于2017年7月17日支付首付款，超过合同约定的付款时间构成根本违约。另外，安凯祥曾多次向乐居公司索要房屋土地证原件、契税发票原件及房屋权属证复印件等相关文件，乐居公司却无故扣押，拒不返还。为维护自身合法权益，故根据合同的相关约定提起反诉，请求判如所请。反诉被告黄荣辩称：一、本诉与反诉关于合同解除的诉请是一致的，请求依法解除存量房买卖合同及补充协议。二、安凯祥反诉的内容断章取义。1、根据合同内容，安凯祥应先将50000元汇入乐居公司的账户，只有安凯祥先交付了50000元才能确定安凯祥有卖房的诚意，而黄荣先交付了30000元定金的行为表明黄荣是诚意买房，安凯祥规避了应先付款50000元的义务。2、涉案房屋存在按揭贷款，尚欠银行约260000元，他项权证在贷款银行，黄荣欲购买的房产应为有权属证的房产，而不是付清了房款后房产仍在他人名下。3、如安凯祥仍按原房价出售涉案房屋，黄荣仍愿意购买，何况合同并未约定黄荣具体付款的时间和金额。事实上，安凯祥迟迟不交付50000元，导致黄荣购房目的不能实现，安凯祥不交付款项的动机就是看到了房价市场行情发生了变化，有意拖延时间，恶意促成条件不成就以达到其另选买主高卖房产的目的。4、根据合同约定，黄荣和安凯祥的款项入乐居公司的账后，由乐居公司帮忙出资还款取证，双方再到房管部门办理第一次过户签字，合同中约定是五个工作日后，再过48小时将房款一次性付给安凯祥，也就是从2017年7月14日延续到同年7月19日，如果全部还清贷款，可以延期至同年7月21日，故安凯祥称未按合同约定的时间办理过户手续属根本违约是错误的。5、2017年7月10日，三方约定于同年7月17日办理相关手续，但安凯祥出尔反尔，没有兑现承诺，而黄荣根据约定支付了首付款143000元。三、黄荣先付首付款是指涉案房屋总价款的两次付款，与安凯祥支付50000元无关联。安凯祥称只要其支付了50000元就会造成黄荣违约，显然不是合同本意。综上，安凯祥的反诉不能成立，请求驳回其反诉请求。第三人乐居公司针对反诉述称：一、反诉只能针对本诉的原告提起，而不能针对任何其他人。二、有三个事实需要明确：1、涉案房屋的他项权证在银行，需三方出资还清银行贷款，取得权属证后再办理过户手续；2、关于如何付款及办证的时间，三方约定由安凯祥出资50000元，黄荣的义务是分两批将款项交付给乐居公司；3、合同约定办理过户手续的时间是2017年7月14日，但合同同时约定，遇节假日或安凯祥银行提前还贷原因可顺延，而涉案房屋正是存在提前还贷的情形。原告黄荣为支持其诉讼请求提供的证据材料及被告安凯祥、第三人乐居公司的质证意见：证据1、存量房买卖合同及补充协议（合同附件），拟证明：①黄荣与安凯祥之间的合同关系；②涉案房屋的成交价为553000元；③产权过户期限为2017年7月14日；④购房定金转入乐居公司账户；⑤安凯祥应提供过户所需全部资料原件给乐居公司，安凯祥一直未提供，安凯祥明显违约；⑥安凯祥尚欠银行贷款约260000元，如安凯祥黄荣和乐居公司帮忙还款取证，则其应出资50000元到乐居公司账户。证据2、定金收据、购房款收据、刷卡小票，拟证明黄荣于合同签订之日向乐居公司支付了购房定金30000元，并于2017年7月17日向乐居公司支付了首付款143000元。证据3、乐居公司分别于2017年7月18日和8月28日出具的证明函和说明，拟证明：①黄荣一直要求依合同出资，履行合同义务；②安凯祥在2017年7月14日前不同意还款取证；③黄荣、安凯祥和乐居公司三方约定于2017年7月17日还款取证，安凯祥再次违约；④安凯祥违约的原因是他人愿意高价购买涉案房屋。证据4、录音，拟证明：①三方于2017年7月17日商谈时，黄荣告诉安凯祥已录音，安凯祥称其也在录音，表明录音真实有效；②乐居公司为促成合同履行，同意垫资付清房款，安凯祥明确表示不卖房给黄荣，原因是价格太低，其故意违约；③合同履行后黄荣可获得利益不低于97000元，安凯祥称签订合同时涉案房屋值650000元，因安凯祥在外地投资买房急需资金，故意压低房价以550000元委托乐居公司卖房，实际成交价553000元，安凯祥贱卖损失97000元，黄荣则可获益97000元；④涉案房屋现值680000元。安凯祥质证意见：对证据1的真实性和合法性无异议，但从所附补充协议可知：①安凯祥尚欠银行贷款约260000元；②安凯祥出资50000元至乐居公司账户；③黄荣先将首付款汇入乐居公司账户，安凯祥出资50000元是偿还260000元中的部分，至于如何支付及何时支付给乐居公司没有约定，黄荣将首付款转入乐居公司账户是其应当履行的先履行义务。证据2的真实性不清楚，购房款是于2017年7月17日交付，是在2017年7月14日之后，而该日是三方约定最后的办理过户手续的时间，反而证实了黄荣违反合同约定，不是诚实守信履约。证据3，①乐居公司作为合同的居间方，有其自身利益，属本案的利害关系人，乐居公司出具的证明函和说明属其陈述，没有证明效力；②乐居公司出具证明函的时间为2017年7月18日，是各方发生纠纷的次日，证明函显然是为推卸责任，回避其应当承担的法律责任，内容不可信；③乐居公司于2017年8月28日出具的说明恰逢安凯祥反诉后，其针对性很明显，表明黄荣与乐居公司之间有利害关系。证据4，①录音对应的文稿有多处进行了文字添加，具体表现为：A第14页毛鹏飞问安凯祥，安凯祥没有回答“对”；B第28页内容完全听不见；C第32页对赵店长的问题，安凯祥没有回答“对”；D第42页对万春艳的问题，安凯祥没有回答“嗯”和“是”；E第42页最后一段话，安凯祥还在申辩，没有答应顺延；②录音语境非常嘈杂，安凯祥想表达意思的时候被多次打断，安凯祥在录音中表达了黄荣和乐居公司有多人对其进行人身威胁，在这种语境下是无法表达真实意思的，故录音没有证明效力，其取得方式也不合法；③录音中，安凯祥认为在解除合同的情况下个人所作的房屋涨价至680000元的判断，没有任何客观依据，黄荣依此种方式来证明其可得利益不符合证据规则。乐居公司对黄荣提供的证据均无异议。本院对证据1-4的真实性予以确认，其中证据3应视为乐居公司的陈述，就证据1-4所要证明的内容，将结合案情加以综合评定。反诉原告安凯祥为支持其反诉请求提供的证据材料及反诉被告黄荣、第三人乐居公司的质证意见：证据1、存量房买卖合同及补充协议（合同附件），拟证明：①双方应于2017年7月14日前办理好过户手续，银行还贷原因可顺延是乐居公司作出的符合其自身目的的解释，黄荣未在约定的期限办理好过户手续属违约；②黄荣先将首付款汇入乐居公司账户，安凯祥出资50000元是偿还260000元中的部分，至于如何支付及何时支付给乐居公司没有约定，黄荣将首付款转入乐居公司账户是其应当履行的先履行义务，从事后履行来看，黄荣是在2017年7月17日交付首付款属违约。证据2、安凯祥与乐居公司工作人员之间的微信截屏，拟证明在2017年7月14日前，因银行没有审批黄荣的贷款手续，故无法办理还款取证手续，时间持续至同年7月8日、7月15日乐居公司才联系安凯祥，双方没有顺延的说法，同年7月17日安凯祥称房屋不卖了，安凯祥已准备50000元，是因黄荣不能通过银行按揭贷款的审批手续所以拖延耽搁了，安凯祥、黄荣和乐居公司没有达成顺延履行的意思表示。黄荣质证意见：证据1，①合同第十条并非第三方的人为解释，而是合同已经明确约定，表明乐居公司对合同实际履行有个预判，实际交易过程中可能存在节假日和用户提前还贷的原因，故做一个特别约定；②还款的顺序是安凯祥先付50000元才轮到黄荣第二次付房款，最后乐居公司才垫付余下的银行按揭款，此为递进式的句式，不是并列式的句式；③黄荣所付的第二批房款即首付款是在安凯祥付款后才支付，如安凯祥不支付50000元用于还贷款，黄荣便不会支付首付款，事实上，黄荣早已准备了首付款，随时可以付清，这一点乐居公司可以证明；④黄荣自始至终没有收到安凯祥的任何物业及房屋产权有效的凭据，也没有收到实际物业；⑤从合同条款内容来看，先有第十条才有第十一条，第十条是办理产权过户，第十一条才存在支付全额款，安凯祥所主张的黄荣未先行付款构成违约不成立。证据2，①该证据为复印件，是安凯祥单方提供的截屏；②2017年7月14日之前不是因为黄荣的原因在银行按揭贷款手续未审批下来才没有办理过户手续，这是混淆贷款的概念，黄荣贷多贷少与安凯祥偿还银行贷款无关，安凯祥应先还清银行贷款，取出他项权证，再到房管部门取出权属证变更新证，然后黄荣凭新证到银行办理按揭贷款手续，故不存在黄荣延期交款问题；③微信往来没有提到要求黄荣先交款；④乐居公司提出2017年7月17日办理，安凯祥也同意了，该日三方也到场了，安凯祥虽于同年7月15日曾提出房屋不卖了，但在黄荣提供的录音中安凯祥称可能卖可能不卖，没有肯定不卖；⑤2017年7月10日和12日，乐居公司明确要求安凯祥来九江办手续，安凯祥却迟迟至16日才回九江，但该日为周日。乐居公司质证意见：对证据1和证据2的真实性和合法性均无异议，但不认可其关联性。本院对安凯祥提供的证据的真实性予以确认，就证据所要证明的内容，将结合案情加以综合评定。本院经审理认定事实如下：安凯祥因在外地购房需要资金，便将其位于九江市泰山路1号中星宜景湾花苑1栋1单元2202室房屋即涉案房屋委托乐居公司出售。在乐居公司的居间下，2017年6月13日，安凯祥、黄荣及乐居公司分别作为甲、乙、丙方签订存量房买卖合同及补充协议（补充协议作为合同附件），安凯祥将涉案房屋以553000元价格出售给黄荣，合同第八条约定：“中介房地产房款支付方式：合同签订，乙方将购房定金30000元划入丙方账户。……2、其它见补充协议。”第十条约定：“甲、乙双方约定2017年7月14日前办理产权过户手续，逾期视为违约（遇节假日或甲方银行提前还款原因可顺延）。”第十一条约定：“1、乙方若未按约定时限给付房款，视乙方违约。甲方有权收回物业，终止合同，乙方所交购房定金中20000元由甲方所有，视为乙方支付甲方的合同违约金，同时双方中介佣金10000元由违约方支付。2、因甲方原因而导致该物业无法顺利完成交易，视为甲方违约，乙方有权终止合同。甲方须向乙方支付合同违约金20000元，同时双方中介佣金10000元由违约方支付。……。”补充协议约定：“经甲、乙、丙三方协定：甲方银行欠款约260000元，由甲方出资50000元到丙方，乙方先将首付款打到丙方账户，其余由丙方出资帮忙还款取证，拿证后，甲、乙双方去房管局办理第一次过户签字，5个工作日后办理不动产转移签字后48小时内，由丙方担保将余下房款一次性付清甲方。乙方出丙方担保费，丙方承诺：乙方购买该房屋首次付款（在征信无问题情况下）丙方承诺贷款400000元以上（含400000元），乙方房屋税费含中介费20000元以内，多出部分由丙方承担。”合同签订日，黄荣依约将30000元定金转入乐居公司账户。此后，乐居公司便协助黄荣向银行申请按揭贷款，至合同约定的办理产权过户手续期限届满时，涉案房屋未能办理产权过户手续。黄荣认为安凯祥未依约出资50000元至乐居公司账户，且双方已同意延期至2017年7月17日办理相关手续，而安凯祥在该日反悔不同意卖房。现九江市房价上涨，安凯祥的行为损害了黄荣的利益，故诉诸本院，请求如前述。对此，安凯祥认为黄荣依约有先支付首付款的义务，而黄荣支付首付款超过合同约定的付款时间构成根本违约，故提起反诉，反诉请求如前述。本案审理过程中，黄荣向本院申请增加诉讼请求，即请求判令解除安凯祥、黄荣及乐居公司于2017年6月13日签订的存量房买卖合同及补充协议。另查明：2017年7月17日，安凯祥、黄荣及乐居公司三方就涉案房屋过户手续办理事宜经协商无果。再查明：黄荣于2017年7月17日将首付款143000元转入乐居公司账户。黄荣就本案向本院起诉后，乐居公司将定金及首付款退还给了黄荣。本院认为：安凯祥、黄荣及乐居公司签订的存量房买卖合同及补充协议是各方当事人真实的意思表示，且内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方应予遵照履行。本案中，根据合同约定，黄荣与安凯祥应于2017年7月14日前办理产权过户手续。但至上述期限届满时，涉案房屋的产权过户手续并未办理。对此，安凯祥认为系黄荣违约导致办理产权过户手续逾期而未办理，不同意继续履行合同；黄荣则认为双方已约定延期至2017年7月17日办理相关手续，而该日安凯祥反悔不同意继续履行合同。因此，涉案房屋相关手续的办理是否顺延至2017年7月17日，是确定本案违约责任承担的前提，也是本案的争议焦点。综观本案纠纷发生的前后经过，黄荣于存量房买卖合同签订日依约支付了购房定金30000元及于合同签订后向银行申请按揭贷款的行为表明，黄荣在履行合同及进行继续履行合同的准备。其次，从黄荣提供的谈话录音的内容及其已向乐居公司交付首付款143000元的事实来看，其于2017年7月14日前已准备了首付款，且其欲在该日前交付首付款,因乐居公司告知相关手续的办理顺延至2017年7月17日，合同履行时间发生变更，黄荣遂未在2017年7月14日前向乐居公司交付首付款。考虑到2017年7月14日前后九江市房价呈上涨趋势，若安凯祥在2017年7月14日前告知黄荣在该日前不交付首付款其将不履行合同，则在该情形下黄荣不交付首付款及不履行合同有悖常理，黄荣也没有必要将应于2017年7月14日前交付的首付款拖延至同年7月17日交付。由此推断，安凯祥在2017年7月14日前已同意顺延至2017年7月17日办理涉案房屋相关手续的可能性较大。再次，从安凯祥提供的微信记录来看，安凯祥分别于2017年7月15日下午17:19、17:36、17:42回复给乐居公司的微信内容表明，彼时其并未拒绝履行合同，而是至当日18:13才作出拒绝履行合同的意思表示，结合乐居公司与安凯祥曾于2017年7月13日前后电话联系沟通的事实可以推断，2017年7月14日前安凯祥并未拒绝履行合同，且其明示或默示同意顺延至2017年7月17日办理涉案房屋相关手续的可能性较大。最后，黄荣提供的谈话录音的内容与乐居公司出具的证明函的内容及乐居公司在庭审中的陈述能相互印证，可以证明安凯祥在2017年7月14日前有办理涉案房屋相关手续顺延至2017年7月17日的意思表示。综据上述，本院根据已审查确认的证据并结合本案相关事实，对各方已商定涉案房屋相关手续的办理已顺延至2017年7月17日的事实予以确认。合同法的目的是鼓励和促进交易，维护合同的稳定和交易安全。本案中，在涉案房屋相关手续的办理已顺延至2017年7月17日的情况下，安凯祥拒绝继续履行合同，违反了诚实信用原则，已构成违约，依法应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”具体到本案，黄荣已依约交付定金30000元，根据上述法律条款，安凯祥应双倍返还定金60000元，因乐居公司已退还30000元，故安凯祥仍需向黄荣返还定金30000元。黄荣的该项诉请有事实根据和法律依据，予以支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”本案中，并无证据表明黄荣存有违约行为，安凯祥诉请黄荣承担违约金缺乏理据，不予支持。黄荣主张安凯祥补偿其对涉案房屋的差价损失127000元，本院经审查认为，黄荣提供的证据不足以证明其主张的事实，故对其该项诉请不予支持。鉴于黄荣和安凯祥均诉请解除存量房买卖合同，故合同履行已无必要，予以支持。关于安凯祥诉请乐居公司返还涉案房屋的有关文件资料问题，本院经审查认为，安凯祥系本案的本诉被告，其提起反诉依法只能是针对本诉原告黄荣，而乐居公司的诉讼地位系本诉第三人，安凯祥对乐居公司提起反诉没有法律依据，对安凯祥的该项反诉请求，本院不予审理，安凯祥可向乐居公司另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款、第二百三十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条之规定，判决如下：解除原告（反诉被告）黄荣与被告（反诉原告）安凯祥及第三人九江市乐居房地产经纪有限公司于2017年6月13日签订的存量房买卖合同及补充协议（补充协议为合同附件）；由被告（反诉原告）安凯祥于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）黄荣返还定金30000元；驳回原告（反诉被告）黄荣的其他诉讼请求；驳回被告（反诉原告）安凯祥的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12770元，减半收取为6385元，财产保全费1305元；反诉案件受理费9530元，减半收取为4765元，合计12455元，由被告（反诉原告）安凯祥负担10008元，原告（反诉被告）黄荣负担2447元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员 欧阳中学二〇一七年十月二十八日书记员 卢 真 知