山东省荣成市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁1082民初69号
原告（反诉被告）：周丛军，男，1963年4月20日出生，汉族，住荣成市。
委托诉讼代理人：彭守智，荣成崖头法律服务所，法律工作者。
被告（反诉原告）：邹积荣，女，1959年12月22日出生，汉族，住荣成市。
委托诉讼代理人：刘艳霞，山东华夏明德律师事务所，律师。
原告周丛军（反诉被告，以下简称原告）与被告邹积荣（反诉原告，以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周丛军及其委托诉讼代理人彭守智、被告邹积荣及其委托诉讼代理人刘艳霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告周丛军向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告归还原告购楼款50000元和装修费用；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2016年1月1日，与被告协商叁拾捌万元购买了被告位于荣成市荫子镇S908道东、“一拖东方红”北起3号楼（南起7号楼）两层毛坯房。当时约定首付伍万元，余款每年按合同约定由原告给付被告，楼房转让给原告接收使用。原告付款后开始装修准备使用，但原告装修好后，被告以种种理由不让原告使用，强行阻挠，设置障碍，搞的原告无法正常使用、营业，后来该楼房就由被告收回，原告多次找被告协商，要求退回楼款，给付装修费用，但被告只收回楼房，不肯退楼款。请求法院依法支持原告诉讼请求。
被告邹积荣辩称：一、原告所述付款金额与事实不符。原告以女儿周静的名义向被告借款20000元，实际付款金额只有30000元。其次，根据2016年1月1日签订的租赁合同以及实际租赁日期，原告欠被告8个半月的租金7083元；根据2015年1月1日原告以其子周鹏的名义签订的租赁合同，原告欠被告9个月租金16349元。二、原告所说的被告不让原告使用所购买的楼房并强行阻拦，设置障碍均非事实。事实是：2015年1月1日，原告与被告签订货物转让合同，被告将所经营的农机门市所有货物转让给原告之子周鹏，周鹏按十年付款，但是经营至2016年8月16日，原告告知被告因其没有经验不再经营并将店内剩余的所有货物又重新交给了被告，同时表达了不再购买商住楼的意思表示，也同时表示不再经营农机。2016年9月初，原告便离开荫子镇去别的地方。此事周鹏违约在先，被告为了保存店内剩余的几十万货物，同时也因为原告并未真正付清首付款，万般无奈之下将门锁上，同时表示如果原告想要房子就可以来拿钥匙。如果原告真的想要房子肯定会按期于2017年1月1日交纳第二笔房款，但实际并未交纳，所以被告看到原告经营状况恶化已无法付清剩余的购房款，故而行使不安抗辩权。三、针对装修费用，此案系原告违约在先，被告根本无需支付任何费用。原告自始至终都表达了不想在继续履行合同，被告自始至终也没有终止履行房屋买卖合同的意思表示，若原告想继续履行合同，在缴清第二笔购房款及迟延履行期间违约金之后可以立即拿到钥匙。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告反诉称：1、请求判令原告支付房屋买卖期间的租金60000元；2、本案诉讼费用由原告承担。事实与理由：原被告于2016年1月1日协商签订了关于荣成市荫子镇S908、“一拖东方红”北起3号楼南起7号楼两层楼近200平方米房屋的买卖合同，因原告违约，要求不再履行买卖合同，其应按照所购买的房屋的面积及现行市场价格支付2016年1月1日至2017年11月27日房屋合同存续期间的租赁费60000元。请求法院依法支持被告的诉讼请求。
原告辩称：被告在案件审理将近结束时提起反诉，法院不应受理，被告应另案起诉。被告提出的原告使用房屋的时间与事实不符，案涉房屋在2016年8月16日退给了被告，实际使用期限为7个半月，被告却提出租金计算的截止日期为2017年11月27日，即被告递交反诉状的日期。本案买卖合同无效，主要责任在于被告，被告的损失应由其自己负责，与原告无关。原告对被告提出的诉讼请求不予认可。
本院经审理，对没有争议的事实认定如下：
案涉房屋位于荫子镇S908道东，“一拖东方红”北起3号楼（南起7号楼），系被告丈夫宋振业在承包荣成市荫子镇耩上岳家村委会的土地上建设而成的两层毛坯楼，没有办理规划许可证等合法的手续，也没有办理房屋所有权登记和土地使用权登记。2015年12月31日，原被告就案涉房屋签订《商住楼转让协议》，合同甲方邹积荣，乙方邹丛军。合同约定：甲方自有位于荫子镇S908道东，“一拖东方红”北起3号楼（南起7号楼）地平面上两层毛坯楼，甲方以现有楼房实际状况转让给乙方接收使用，总价为380000元整。乙方付款方式为：2016年1月1日首付款50000元；2017年1月1日付款69800元；2018年1月1日付款66800元；2019年1月1日付款63800元；2020年1月1日付款60800元；2021年1月1日付款67800元；2022年1月1日付款74200元。乙方如有拖欠付款（宽限期5天），甲方按应付款金额每日加收1%，乙方拖欠甲方应付款超六个月视为违约，甲方有权收回转让的楼房，乙方应向甲方支付违约金180000元整。如有解除合同事由，乙方不得拆除拆除固定设施，保持原楼状况并终止合同。合同还约定了其他事项。原被告在合同上签名。原告之子周鹏在乙方经济担保人处签名。合同签订后，原告于2016年1月1日向被告支付50000元首付款。2016年3月22日，原告之女周静向被告借款10000元，2016年6月28日，周静向原告借款10000元。诉讼中，原被告同意周静借款20000元从原告支付的50000元中扣除。原告购买案涉房屋后，在房屋内进行了装修。
原告之子周鹏与被告于2015年1月1日签订过一份货物转让合同，被告将其经营的原机件门市的农机产品全部转让给周鹏，周鹏每年每月10日之前支付被告10525元货款。周鹏租用被告的房屋（龙大楼南起第一栋第二层）经营。因周鹏没有付清2016年6、7两个月的货款，双方产生纠纷，被告于2016年8月份将周鹏的面包车扣留，将案涉房屋用锁锁住。2016年8月16日，周鹏向被告提出要解除在此之前周鹏与被告签订的货物转让合同，双方在案外人姚某的主持下达成了调解协议，协议内容为：一、自2016年8月16日，门市全部货物交付被告经营；二、2016年6、7月份周鹏未交货款被告不要了；三、2015年1月1日双方签订的违约协议作废；四、周鹏的面包车开走。调解协议签订后，周鹏和原告即从原经营场所以及案涉房屋搬走，原告向被告提出解除房屋买卖合同，被告退还房款，双方未达成一致，原告遂诉于本院。
本院对有争议的事实和证据认定如下：
一、关于案涉房屋的装修价值的争议。
由于原被告对案涉房屋的装修价值不能达成一致，本院委托威海市恒信价格评估有限责任公司对案涉房屋的装修价值进行了鉴定，鉴定意见为：上述装修在鉴定评估基准日（2017年10月26日）的评估价格为54849元。原告对此鉴定意见质证后认为，除“春晖”牌采暖炉没有列入鉴定外，对其余鉴定意见没有异议。原告为上述鉴定交纳了3000元评估费。被告质证后认为，当时就告诉原告地暖在荫子用不上，虽然对地暖价格的鉴定意见没有异议，但不同意支付地暖款。装修价值鉴定意见价格明显偏高。
本院认为，作出上述鉴定意见的鉴定人员有鉴定资质，鉴定程序合法，鉴定结论应予采信。被告虽然认为鉴定价格过高，但没有提交证据证明，本院不予支持。鉴于原被告对“春晖”牌采暖炉的归属有争议，鉴定机构虽然确定了价格，但没有将其列入评估意见书中。本院认为，由于原告没有举证证明其购买了“春晖”牌采暖炉，故“春晖”牌采暖炉不应计算在总的评估价值内。本院认定装修价值54849元。
二、关于原告是否放弃房款和装修款的争议。
被告主张在2016年8月16日与周鹏签订调解协议时，原告同意不要装修款，为此原告申请主持提交的证人姚某以及当时在场的车成信出庭作证。姚某证明，当时原告说我没法继续经营了，我买你的楼的购房款和装修款我都不要了。车成信证明，当时原告说不干了，也不在荫子住，证人认为原告说这话意味着房款和租金就是放弃了。原告以上证人证言提出异议，认为如果原告确实不要房款和装修款，那就应该写在协议中，而证人姚某书写的调解协议中并未提到不要房款和装修款。证人车成信自己说就是一个看门的，就是坐着听一听，即便在场也不用签字。故原告认为对证人姚某、车成信的证言应当不予采信。
本院认为，首先，证人姚某和车成信的证言相互矛盾，姚某说原告讲过购房款和装修款都不要了，车成信却说原告讲的是不干了，也不在荫子住。按车成信的证言，原告并没有讲过购房款和装修款都不要了这样的话，而是车成信自己的理解和猜测，两名证人的证言不能相互验证；其次，原告的房款和装修款数额较大，不能单凭姚某一个人的证言就驳回原告的主张。故本院认为，姚某和车成信的证人证言不足采信，被告主张的原告放弃房款和装修款的主张不能成立。
三、关于原告占用案涉房屋的使用费数额的争议。
原被告均同意使用费的期限自2016年1月1日至2016年8月16日，但双方对原告占用案涉房屋的使用费数额不能达成一致。本院委托威海市恒信价格评估有限责任公司对案涉房屋的使用费进行了鉴定，鉴定意见为：2016年1月1日至2016年8月16日，案涉房屋的使用费为12500元。被告交付了3000元评估费。原告对此鉴定意见质证后认为，鉴定意见评估价过高，被告质证后对该评估意见没有异议。
本院认为，作出上述鉴定意见的鉴定人员有鉴定资质，鉴定程序合法，鉴定结论应予采信。原告虽然认为鉴定价格过高，但没有提交证据证明，本院不予支持。故本院认定，原告占用案涉房屋期间的使用费为12500元。
以上事实有当事人陈述、房屋买卖合同、收款收据、土地承包书、土地转让合同、调解协议书、欠条、鉴定意见书、评估费收据等证据在案为证。
本院认为，案涉房屋系被告未取得合法审批手续建设而成，此类房屋禁止在市场流通，故原被告2015年12月31日就案涉房屋签订的《商住楼转让协议》因违反法律、行政法规的强制性规定，自始无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本院认为，原告应当将房屋及房屋使用费返还给被告，被告应当将购房款返还给原告。导致合同无效的原因是，原告不应当出卖没有办理合法手续建设的案涉房屋，被告在购买案涉房屋时没有认真审查房屋的合法性，故原被告对造成合同无效负同等责任，应当各自承担50%的赔偿责任。本案原告装修已经形成复合，构成原告装修损失，原被告各自承担50%。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：
一、原告周丛军与被告邹积荣2015年12月31日就案涉房屋签订《商住楼转让协议》无效；
二、原告周丛军于本判决生效后30日内将案涉房屋退还给被告邹积荣；
三、原告周丛军于本判决生效后30日内将案涉房屋使用费12500元交付给被告邹积荣；
四、被告邹积荣于本判决生效后30日内将收取案涉房款30000元返还给原告周丛军；
五、被告邹积荣于本判决生效后30日内赔偿原告装修损失27424元；
以上第三、四、五项合并后，被告应给付原告44924元，于本判决生效后30日内履行完毕。
如原、被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务和其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息或给付迟延履行金。
本诉案件受理费1050元，由原被告各负担525元；反诉案件受理费1300元，减半收取计650元，由原告负担135元，被告负担515元。装修物的鉴定费3000元，由原告负担；房屋使用费的鉴定费3000元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。
审 判 长 杨夕川
人民陪审员 张军芳
人民陪审员 王 容
二０一八年三月十九日
书 记 员 车蓉蓉