湖北省宜昌市伍家岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂0503民初351号
原告：中国工商银行股份有限公司三峡临江支行，住所地宜昌市夷陵大道176号，统一社会信用代码91420500714619067Y。
负责人：张小红，该支行行长。
委托诉讼代理人：沈丽君，中国工商银行股份有限公司三峡分行员工。
委托诉讼代理人：林振廷，中国工商银行股份有限公司三峡分行员工。
被告：谢楚文，男，1962年9月22日出生，汉族，住宜昌市西陵区，
被告：李红，女，1964年1月16日出生，汉族，住宜昌市西陵区，
被告:宜昌仁恒置业有限公司，住所地宜昌市沿江大道特168-6号万达广场B座19楼，统一社会信用代码91420500780940078N。
法定代表人：邹君红。
原告中国工商银行股份有限公司三峡临江支行（以下简称工行临江支行）与被告谢楚文、李红、宜昌仁恒置业有限公司（以下简称仁恒置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年2月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告工行临江支行的委托诉讼代理人沈丽君、林振廷，被告谢楚文到庭参加诉讼。被告李红、仁恒置业公司经本院依法传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告工行临江支行向本院提出诉讼请求：1、判令谢楚文、李红共同偿还原告截至2018年1月1日的借款本金2551343.58元、利息79135.66元（此后的利息、罚息、复利按合同约定的标准计付至还清全部贷款本息之日止）；2、判令原告对谢楚文、李红位于宜昌市开发区××“××花园”××楼××层商用房（宜市房预宜昌开发区字第201006295号、宜市房预宜昌开发区字第201006293号）享有优先受偿权，以处置抵押物的价款优先受偿谢楚文、李红的债务本息及原告实现债权的费用；3、判令仁恒置业公司对谢楚文、李红的上述债务承担连带偿还责任；4、本案诉讼费用由被告共同承担。事实和理由：2010年12月1日，中国工商银行股份有限公司三峡大公桥支行（以下简称工行大公桥支行，2014年4月14日归并到工行临江支行）与谢楚文、李红签订《个人购房借款/担保合同》，约定谢楚文、李红向工行大公桥支行借款6000000元购买位于宜昌市开发区××“××花园”××楼××层商用房，贷款期限10年，贷款利率按人民银行同期同档次贷款基准利率确定，逾期贷款按合同利率上浮50％分别计收罚息、复利；原宜昌锦润置业有限公司（以下简称锦润置业公司，2011年8月更名为仁恒置业公司）为上述借款提供连带责任保证担保。2010年12月1日，工行大公桥支行依约发放了贷款，但谢楚文、李红还款时多次违约，原告依约宣布借款全部提前到期，要求谢楚文、李红立即偿还全部借款本息。截止2018年1月1日，谢楚文、李红积欠本金2551343.58元、利息79135.66元，合计2630479.24元。原告为维护自身合法权益，特此诉讼。
被告谢楚文辩称，原告诉称的事实和理由属实，对其诉讼请求不持异议。我目前无力偿还借款，请求原告对罚息和复利予以减免。我购买的“锦润19号花园”2号楼1-2层商用房价值1000余万元，可以进行处置，足以偿还原告的借款。请求人民法院依法判决。
被告李红、仁恒置业公司未到庭亦未作答辩。
原告工行临江支行为支持其诉讼主张，向本院提交《个人购房借款/担保合同》、借款凭证、《按揭贷款业务合作协议》、核保书、担保函、贷款系统信息明细、企业登记信息等证据，本院组织到庭当事人进行了证据交换和质证。对到庭当事人无异议的证据，本院经审核，依法予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2010年2月8日，工行大公桥支行与锦润置业公司签订《按揭贷款业务合作协议》，约定工行大公桥支行作为锦润置业公司开发的“锦润19号花园”项目销售的按揭贷款银行，对购买该项目借款人提供贷款，在房屋他项权证未办妥之前，开发商为借款人提供阶段性连带责任保证。2010年10月13日，锦润置业公司根据合作协议对谢楚文的购房借款6000000元向工行大公桥支行出具担保函，担保期限至借款抵押物办妥抵押登记并移交他项权利证明止，担保范围为贷款本金及利息、罚息、违约金等，担保方式为连带责任保证担保。
2010年12月1日，工行大公桥支行与谢楚文、李红签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定，贷款金额6000000元，用途为购买坐落宜昌市开发区港窑路××楼，建筑面积554.49平方米的房屋，贷款期限10年；贷款利率为中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上浮10％，遇基准利率调整，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按调整后的基准利率上浮10％确定利率；按月等额本息还款；逾期还款，按约定利率加收50％罚息；谢楚文、李红以所购房屋设定抵押，抵押担保范围包括全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、贷款人实现债权的费用等；借款人连续3个月或累计6次未还款的，贷款人有权宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿全部借款及其利息、罚息等。合同签订后，工行大公桥支行于当日向谢楚文发放贷款6000000元，执行利率（年）6.754％，逾期利率（年）10.131％。嗣后，谢楚文、李红偿还部分借款本息，自2017年9月21日起未再还款。截至2018年1月1日，谢楚文、李红累计7次违约，积欠借款本金375662.07元，积欠利息79135.66元，借款余额2551343.58元。自2016年1月1日至今，执行利率（年）5.39％。2018年1月19日，工行临江支行通知谢楚文、李红宣布贷款提前到期要求其前来领取书面通知书，谢楚文、李红未予领取。谢楚文、李红抵押的房屋至今未办妥不动产权属登记及抵押登记。
锦润置业公司于2011年8月31日变更名称为仁恒置业公司。工行大公桥支行于2014年4月14日归并到工行临江支行。
本院认为，原工行大公桥支行与原锦润置业公司签订的《按揭贷款业务合作协议》以及原锦润置业公司出具的担保函、与谢楚文和李红签订的《个人购房借款/担保合同》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，上述合同及具体担保行为均有效成立，本院依法予以确认。原工行大公桥支行依约发放了贷款，但谢楚文、李红却不按约定的期限偿还借款本息，是违约行为，依法应当承担违约责任，且其违约行为已达到贷款人宣布借款立即到期的条件。原工行大公桥支行归并到工行临江支行，其相应权利和义务依法由工行临江支行享有和承担。原锦润置业公司更名为仁恒置业公司，其相应权利和义务依法由仁恒置业公司享有和承担。现工行临江支行请求借款人谢楚文、李红支付逾期贷款本息和全部贷款余额，以及请求保证人仁恒置业公司履行担保义务，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。谢楚文、李红以其购买的坐落宜昌市开发区港窑路19号2号楼房屋为贷款设定抵押，但未办理抵押物登记。根据《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百八十七条规定，借贷双方抵押担保合同有效成立，但不发生物权效力，即工行临江支行尚不享有抵押权。工行临江支行无权就上述房产优先受偿。李红、仁恒置业公司经本院依法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃自己的抗辩权，由此产生的不利后果由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百七十九条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告谢楚文、李红于判决生效之日起十日内共同偿还原告中国工商银行股份有限公司三峡临江支行借款2551343.58元，支付利息79135.66元，合计2630479.24元，并以借款本金2551343.58元为基数按照年利率8.085％（5.39％×1.5）支付自2018年1月2日起至实际清偿借款之日止的利息。
二、被告宜昌仁恒置业有限公司对判决第一项确定的付款义务承担连带清偿责任。
三、驳回原告中国工商银行股份有限公司三峡临江支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费13922元，财产保全申请费5000元，合计18922元，由谢楚文、李红共同负担，宜昌仁恒置业有限公司连带负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审 判 员 闫刚
二〇一八年五月三日
法官助理 聂飘
书 记 员 汪丽