陕西省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕民终513号
上诉人（一审被告）：宝鸡昊瑞祥工贸有限公司。住所地：陕西省宝鸡市金台区陈仓大道**号副**号卧龙生态园*楼。
法定代表人：彭珺，该公司总经理。
委托诉讼代理人：赵宝生，陕西时代建功律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张书斌，陕西时代建功�师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：陕西陈仓置业发展股份有限公司。住所地：陕西省宝鸡市金台区金台大道**号院*幢*层*号。
法定代表人：董应怀，该公司董事长兼总经理。
委托诉讼代理人：刘虎林，该公司员工。
委托诉讼代理人：张志敏，该公司法律顾问。
上诉人宝鸡昊瑞祥工贸有限公司（以下简称昊瑞祥公司）因与被上诉人陕西陈仓置业发展股份有限公司（以下简称陈仓置业）房屋买卖合同纠纷一案，不服陕西省宝鸡市中级人民法院（2015）宝中民一初字第00007号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人昊瑞祥公司的委托诉讼代理人赵宝生、张书斌，被上诉人陈仓置业的委托诉讼代理人刘虎林、张志敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
昊瑞祥公司上诉请求：撤销陕西省宝鸡市中级人民法院（2015）宝中民一初字第00007号民事判决，驳回陈仓置业的诉讼请求。一、二审案件受理费由陈仓置业承担。
事实和理由：1.一审法院认定昊瑞祥公司与陈仓置业签订的《宝鸡市房产买卖协议书》有效错误。房产买卖协议所涉及的房屋系陈仓置业出售给宝鸡富拓工贸有限公司（以下简称富拓公司）的房屋。阎宝军享有富拓公司合同权利，对房屋享有处置权。阎宝军将案涉房屋抵债予张小吾，后通知陈仓置业将涉案房屋过户昊瑞祥公司名下。本案的房屋买卖协议是基于房产交易权属登记机构的要求，以为完善过户手续才与陈仓置业签订的，不能体现双方房屋买卖的合意。一审法院认定房屋买卖协议有效错误，依法应予撤销。2.一审判决房屋交易发生的契税、印花税由昊瑞祥公司承担错误。案涉房屋过�税系案外人富拓公司、陈仓置业之间的债权债务，与昊瑞祥公司无关。一审法院判决由昊瑞祥公司承担税费错误。3.一审法院适用法律错误。本案的房屋买卖系二手房买卖，不属于最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十五条的调整的范围，一审法院适用该规定错误。
陈仓置业答辩称：1.一审法院认定昊瑞祥公司和陈仓置业签订的《宝鸡市房产买卖协议书》有效正确。陈仓置业已为昊瑞祥公司办理了房屋产权证。昊瑞祥公司称涉案房屋系阎宝军抵账张小吾的没有证据支持。阎宝军系陈仓置业与富拓公司房屋买卖中的担保人，不是涉案房屋的买售人，其对涉案房屋没有处分权。阎宝军与张小吾之间的债权债务与本案没有关系。2.一审法院认定房屋交易缴纳的相关契税和印花税，应由昊瑞祥公司承担正确。3.陈仓置业系房�开发公司。陈仓置业出售给昊瑞祥公司的房屋系陈仓置业出租给宝鸡大润发商业有限公司的出租房，非二手房。昊瑞祥公司称涉案房屋属于二手房错误。一审法院不存在适用法律错误问题。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回昊瑞祥公司的上诉请求，维持原判。
陈仓置业向一审法院起诉请求：解除双方签订的房屋买卖合同，由昊瑞祥公司返还房屋所有权。
一审法院认定事实：陈仓置业与昊瑞祥公司于2014年9月5日签订购房协议两份，原告陈仓置业将其位于金台大道28号院6幢1层1号和1层5号营业用商品房共计4356.09㎡卖给被告昊瑞祥公司。合同约定价款为56993449.33元。交房日期为2014年12月31日。合同署名处加盖双方公司的公章，陈仓置业的法定代表人董应怀签字，昊瑞祥公司的员工段小龙受原法定代表人崔磊之托，在合同加盖了崔磊的私章。合同签订后，陈仓置业为昊瑞祥公司办理了房产过户手续。房屋所有权证号分别为宝鸡市房权证金台区字第001202**号、001202**号。房管局备案合同，有昊瑞祥公司委托人签字。房产证办理后，昊瑞祥公司于2015年1月16日用宝鸡市房权证金台区字第001202**号房产证，即位于金台区金台大道28号院6幢1层5号面积498.04㎡房屋为他人在岐山县农村信用合作联社贷款提供抵押担保，并在房管局办理了抵押登记手续。现该笔贷款已于2016年1月28日前归还，但因涉及司法查封，尚未解除抵押。因昊瑞祥公司未向陈仓置业给付购房款，陈仓置业未向昊瑞祥公司交付房屋。
一审法院另查明：2014年5月13日，宝鸡富拓工贸有限公司与原告签订购房合同一份，陈仓置业将其金台大道28号院营业用商品房（包括本案涉案房屋）1-3层卖予富拓公司，建筑面积不少于2.3万平方米（以�管局实际测量登记为准），不足部分以二层9-18轴线、C1-H轴线房产补足。销售总计价款2.1亿元。宝鸡众鑫盛石油机械公司作为担保方在合同上签字，其法定代表人给陈仓置业出具承诺书一份，承诺由其筹集购房款。
一审法院再查明：昊瑞祥公司成立于2014年7月29日，成立时住所地为宝鸡市金台区宝十路23号6层1号，2015年5月27日住所地变更为宝鸡市金台区陈仓大道65号副18号卧龙生态园二楼，法定代表人变更为王红霞，2016年1月26日，法定代表人变更为彭珺。
一审法院认为：原、被告签订的房屋买卖协议未违反相关法律、法规规定，应为有效。原告已为被告办理了房屋产权登记，被告已取得了房产证。被告作为买受人理应依据合同支付购房款。被告辩称其取得房屋是其与阎宝军与张小吾债务关系而顶账取得，拒绝支付购房款。根据阎宝军当庭陈述，其与张小吾之间确有债权债务。陈仓置业将其与富拓公司签订的房屋买卖合同中部分房屋转售与昊瑞祥公司，也确经过阎宝军同意。陈仓置业与富拓公司签订的买卖合同，亦为有效。但阎宝军作为陈仓置业与富拓公司房屋买卖合同中担保方的法定代表人，只享有其合同约定的担保权利，而其在未取得房屋产权证且未实际占有房屋的情形下，不享有该房屋的物权，同时没有处分权。被告与阎宝军关于抵顶债务之辩称，没有相关借款、还款、担保、以房抵债约定等证据予以支持。庭审中，证人阎宝军陈述只能证明其与张小吾之间存在债权债务关系，并同意将上述合同项下部分房屋转售于被告。但原、被告及阎宝军之间并没有关于转售部分房屋以及价款由阎宝军支付而免除被告支付购房款义务的事实。加之该事实与本案不属于同一事实及法律关系。故被告陈述该理由不能成�。原、被告之间购房协议有效。庭审中，原告基于被告辩称及证人陈述之事实，认为被告拒绝支付购房款。且以被告及证人陈述之事实，被告公司只是为办理涉案房屋产权证而设立，该公司无独立办公场所，也无可供执行的财产，被告并无实际支付能力。现请求由其支付购房款之请求无法实现，合同已无继续履行之可能。故原告申请变更诉讼请求，要求解除购房合同，由被告返还房屋并将其产权重新过户到原告名下。结合本案诉讼过程，原告变更之请求及理由符合本案实际，原告已难以实现其合同之目的。为保护合同相对方的权利，维护正常的交易秩序，其变更之请求应予支持。双方签订的关于金台大道28号院6幢1层1号和1层5号两份房屋买卖合同，依法予以解除。该合同在履行过程中，宝鸡市房权证金台区字第001202**号房屋产权证书下已设立抵押。现该笔借款已经�偿。主债权已实现，则抵押权归于消灭。对于因本次交易而涉及缴纳相关契税和印花税，因该交易已经发生，故如该税费无法退还，应由该房屋买卖合同的违约方被告昊瑞祥公司承担。而关于营业税，当事人可在合同解除之后，凭相关完税凭证，办理退税手续，具体事宜以国家相关税收管理规定为依据。所退税款，归实际完税人即被告所有。综上，该院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第九条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定判决：一、原告陈仓置业与被告昊瑞祥公司签订的关于金台大道28号院6幢1层1号和1层5号房屋买卖协议依法解除；二、宝鸡市房权证金台区字第00120222号及001202**号所登记之房屋所有权人由昊瑞祥公司变更为陈仓置业。案件�理费326767元，保全费5000元由昊瑞祥公司承担。
本院查明的事实与原一审法院查明的事实一致。
本院认为，本案争议的焦点是：1.陈仓置业出售给昊瑞祥公司的房屋，是否系阎宝军所有的抵账房屋，双方签订的《宝鸡市房产买卖协议书》是否有效。2.房屋交易缴纳的契税和印花税应由谁承担。对以上争议焦点问题，本院认定如下：
1.关于陈仓置业出售给昊瑞祥公司的房屋，是否系阎宝军所有的抵账房屋，双方签订的《宝鸡市房产买卖协议书》是否有效。
陈仓置业与昊瑞祥公司签订的《宝鸡市房产买卖协议书》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，应为有效。合同签订后，陈仓置业为昊瑞祥公司办理了房屋过户登记，昊瑞祥公司取得了房产证。但昊瑞祥公司未按约定履行付款义务，构成违约，依法应承担�约责任。昊瑞祥公司称涉案房屋系案外人阎宝军抵账予张小吾的房屋，由陈仓置业将涉案房屋过户于昊瑞祥公司名下的。首先，涉案房屋的合同当事人是陈仓置业与昊瑞祥公司，且双方签订房屋买卖合同后，陈仓置业依照昊瑞祥公司的要求，将涉案房屋过户于昊瑞祥公司的名下。案外人阎宝军既不是房屋买卖合同的当事人，也不是房屋的所有人，其对涉案房屋不享有任何权利。昊瑞祥公司诉称的涉案房屋系案外人阎宝军抵账予张小吾的房屋，没有任何事实和法律依据。其次，阎宝军虽系陈仓置业与富拓公司签订的《房屋买卖合同》中的担保人宝鸡众鑫石油机械公司的法定代表人，涉案房屋虽是该合同尚未履行的4356.09平方米的房屋，但不能以此证明阎宝军对涉案房屋享有所有权。再次，昊瑞祥公司亦无任何证据证明涉案房屋系阎宝军有权处分的房屋。故昊瑞祥公司�张涉案房屋系阎宝军抵账房屋，一审法院认定房屋买卖协议有效错误，应予撤销的理由不能成立，本院不予支持。
2.关于房屋交易中缴纳的契税和印花税由谁承担的问题。
陈仓置业与昊瑞祥公司签订《宝鸡市房产买卖协议书》后，陈仓置业已为昊瑞祥公司办理了房屋产权登记，但昊瑞祥公司未按约定支付房款已构成违约，一审判决房屋交易中缴纳的契税和印花税应由昊瑞祥公司承担并无不当。
综上，昊瑞祥公司的上诉理由不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费326767元由宝鸡昊瑞祥工贸有限公司负担。
本案判决为终审判决。
审 判 长 刘 杰
代理审判员 赵 敏
代理审判员 石 雷
二〇一六年十一月十八日
书 记 员 李晓宇