广东省兴宁市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）梅兴法民二初字第480号
原告兴宁市地产公司，所在地址：兴宁市人民大道秀塘围。
法定代表人罗龙章，该公司总经理。
委托代理人陈利均、曾荣松，广东广兴律师事务所律师。
被告兴宁市海兴房地产开发公司，所在地址：兴宁市兴南大道海兴花园18栋首层（城南29号区）。
法定代表人钟添胜，该公司总经理。
委托代理人邹东红，该公司员工。
原告兴宁市地产公司诉被告兴宁市海兴房地产开发公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告法定代表人的委托代理人陈利均，被告法定代表人的委托代理人邹东红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2008年9月2日，其与被告签订了1份《借款合同书》，约定甲方将建设局自1993年-1997年欠甲方各小区路网填土款2047900元，转借给乙方用于海兴花园的各项报建费用；乙方用海兴花园的部分商品房或门店计价抵押，用于还款并办理转户手续。双方同时还签订了1份《商品房买卖合同》，约定兴南大道南济桥侧门店十卡，面积共1430平方米，每平方米1680元，总金额为2299440元；出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。签订合同后，其于当日划出现金27万元，余款则在被告以往的借款中核减。2010年底，被告未经其同意，擅自将该十卡门店在兴宁市农村信用合作联社办理了按揭和抵押借款。其发现后责成被告于2011年6月30日前办好其中五卡门店的房地产权证，另五卡于2年后办妥相关手续，但被告一直未办妥房地产过户手续给其。为维护其合法权益，请求判令：1、被告履行办理位于兴宁市兴南大道南济桥侧十卡门店的产权过户手续；2、被告承担本案诉讼费用。
被告辩称：十卡门店的权属是其。双方签订的《商品房买卖合同》约定签订合同时付首期款30万元，但原告没有履行合同的约定，没有购房的专用款项。原告提供的27万元属于上下级单位的借款往来，并非购房款，收据上写明借款。原告没有支付购十卡门店款的有效付款凭证，原告一直未履行付款义务，未履行合同，属无效合同。原告所说借款抵房款，但没有办理借款转房款的手续，所以仍属于借款往来。十卡门店已抵押给信用联社用于借款，该借款案已开庭审理。2047900元属于建设局欠原告的款项，当时，原告为了国有资产不流失，转为其用于海兴花园一期的报建手续等费用，也属于上级主管单位扶持下属企业发展，性质是借款。请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，被告是原告的下属公司。2006年5月19日，被告兴宁市海兴房地产开发公司向原告兴宁市地产公司借款27万元。2006年8月30日前，原告为买受人、被告为出卖人，双方签订了1份《商品房买卖合同》。合同约定：出卖人以出让方式取得位于兴城镇29号区的地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》，出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名为海兴花园。商品房预售许可证号为兴房预许字第06001号。购买的商品房为第11、12幢第二、三层，第10-19卡共10卡门店。建筑面积共1430平方米。该商品房属预售，按建筑面积计算，每平方米1608元，总金额2299440元。付款方式为分期付款，双方签订合同时付首期款30万元，余款1999440元分期付款。出卖人应当在2006年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案。本合同自双方签订之日起生效。但合同的落款日期为空白。2008年1月起，原告陆续将部分门店出租给他人使用，租金由原告收取。
2008年9月2日，原告为甲方、被告为乙方，双方签订了1份《借款合同书》。合同约定：为了更好地利用各项资金，扶持下属企业的发展，提高经济效益，对以下借款及还款协议如下：一、甲方将市建设局自1993年-1997年欠甲方各小区路网填土款2047900元，转借给乙方用于海兴花园的各项报建费用。二、乙方用海兴花园的部分商品房或门店计价抵押，用于还款并办理转户手续。
2011年1月11日，原告专门召开了一次行政会议，讨论了被告将10卡门店抵押贷款的问题。被告法定代表人钟添胜参加了会议。会议决定，对被告进行假按揭的5本证在6月30日前处理清楚，办好原告的房地产权证。另5本抵押贷款证件，同意被告继续借款，两年内付贷款，办理好原告的房地产权证。
2012年3月28日，被告在兴宁市房产部门办理了兴宁市宁新城南29号区海兴花园第11栋底层、第2层（5卡门店）的房地产权证，领取了权属人为兴宁市海兴房地产开发公司的粤房地权证兴字第31000136**号房地产权证。2012年6月26日，被告自愿将粤房地权证兴字第31000136**号房地产权证为其下属企业兴宁市金源机械施工有限公司向兴宁市农村信用合作联社借款300万元提供抵押担保，在兴宁市房产部门办理了抵押登记。2012年间，被告还在兴宁市房产部门办理了兴宁市宁新城南29号区海兴花园第12栋1-2层（5卡门店）的房地产权证，领取了权属人为兴宁市海兴房地产开发公司的粤房地证字第C69631**号房地产权证。2012年7月30日，被告自愿将粤房地证字第C69631**号房地产权证为其下属企业兴宁市金源机械施工有限公司向兴宁市农村信用合作联社借款330万元提供抵押担保，在兴宁市房产部门办理了抵押登记。
原告以被告至今未办理房地产权过户手续给其为由，提出了上述诉讼请求。案经调解，原、被告双方未能达成协议。
以上事实，有经过质证的《商品房买卖合同》、借款27万元的收款凭证、《借款合同书》、《租赁合同》、财产保险发票、2011年1月11日原告的行政会议、粤房地权证兴字第3100013632号和粤房地证字第C69631**号房地产权证、粤房地他项权证兴他字第3200009261号和第3200009599号、当事人陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为：原、被告之间签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，并未违反法律规定，是属合法有效的合同。从原、被告订立的买卖合同，原告提供的行政会议记录，由原告作为出租人对涉案门店进行出租、收取租金的租赁合同，涉案门店被保险人为原告的保险业专用发票来看，应该认定被告已将涉案门店出卖给了原告并交付给了原告进行管业。虽然被告认为原告提出的已支付现金27万元和余款在以往的借款中核减的方式支付了购门店款的主张不事实，双方是上下级单位，上述款项是属借款，原告并未支付购门店款，双方均未履约，合同无效，但这些行为事实并不能否定前述的买卖事实。被告对买卖合同无效的抗辩无理，不予采纳。2012年3月，为了贷款，被告对涉案的门店办理了房地产权证，然后被告对涉案的登记在其名下的兴宁市宁新城南29号区海兴花园第11、12栋1-2层（共10卡门店）房地产为兴宁市金源机械施工有限公司向兴宁市农村信用合作联社的2笔借款共630万元提供抵押担保，在兴宁市房产部门办理了抵押登记，抵押物权已经设立。从行政会议决议的记录内容看，被告的借款行为发生在原告允许的两年时间内，不同之处是被告将10卡门店用于借款抵押，而决议是5本证允许借款使用。因此，起码应认定原告同意5本证给被告借款作抵押的事实。所以，在抵押权仍然存在、10卡门店的权属人仍为被告的情况下，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，原告请求办理涉案门店的产权过户手续，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告兴宁市地产公司的诉讼请求。
本案受理费38800元，由原告兴宁市地产公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。
审 判 长 黄志胜
人民陪审员 何浩泉
人民陪审员 廖剑坤
二〇一五年九月十日
书 记 员 肖 丹