中华人民共和国
重庆市渝中区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中区法民初字第03534号
原告重庆大都会东方广场有限公司，住所地重庆市渝中区邹容路68号大都会商厦2109室，组织机构代码62190935-6。
法定代表人李智健。该公司董事长。
委托代理人王锋，北京市中伦（重庆）律师事务所律师。
被告重庆熙达餐饮文化有限公司，住所重庆市渝中区邹容路68号L7层L701、L8。
法定代表人李铁霏。
被告李生，男，1946年8月15日出生，香港特别行政区公民，住中国香港特别行政区，证件号码E053666（4）。
原告重庆大都会东方广场有限公司（以下简称重庆大都会公司）与被告重庆熙达餐饮文化有限公司（以下简称重庆熙达公司）、被告李生房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王德清与人民陪审员王玉碧、人民陪审员宋春蓉组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理，书记员王梦南担任法庭记录。原告重庆大都会公司的委托代理人王锋到庭参加了诉讼。被告重庆熙达公司、被告李生经本院在《人民法院报》刊登公告送达诉状副本及传票后逾期仍未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆大都会公司诉称，和记实业（重庆）有限公司（以下简称和记公司）在2015年5月更名为重庆大都会公司。2011年7月14日，和记公司与李生签订《重庆“大都会广场”商铺租赁经营合同》，约定和记公司将大都会广场第L7层L701、L8号铺位及其设施出租给李生，期限为2011年8月5日至2016年8月4日止，合同就租金、推广费、支付时间、违约责任等进行约定。上述租赁合同签订后，李生向和记公司支付了三个月最低承租费的履约保证金，和记公司将商铺交付李生使用。2013年1月20日，和记公司、重庆熙达公司、李生签订《备忘录》约定李生将其与和记公司签订的租赁合同的主体变更为熙达公司，熙达公司作为承租方继续履行租赁合同中的权利义务等。李生同意对熙达公司提供履约保证，保证期间为2013年2月1日至2017年2月4日。上述备忘录签订后，熙达公司并未依约履行义务，拖欠2013年1月1日至2013年11月6日期间的承租费430958元，2013年7月至10月水电气费202991.26元，拖欠2013年9月1日至2013年11月6日期间的收银费2200元。截止2014年2月28日，重庆熙达公司拖欠费用已经产生违约金20321.19元。
2013年10月16日，熙达公司擅自撤离商铺，停止营业。和记公司多次与熙达公司协商未果，已经书面解除双方签订的《租赁合同》及《备忘录》。2013年11月6日，和记公司在重庆市公证处公证员的监督下，对商铺内的物品进行了清点。因重庆熙达公司逾期未缴纳承租费已构成合同解除条件，且其以实际行为表示不再履行租赁合同，故和记公司有权要求重庆熙达公司支付相关费用并承担空置期内（2013年11月7日至2014年2月28日）的合理损失。公证后，和记公司已经将涉案商铺恢复至交接时状态，产生费用381910元。因和记公司已经更名为重庆大都会公司，相关权利由重庆大都会公司享有。现重庆大都会公司起诉来院，请求判令：一、原告重庆大都会公司与被告重庆熙达公司签订的《重庆“大都会广场”商铺租赁经营合同》、原告重庆大都会公司与被告重庆熙达公司、被告李生签订的《备忘录》均已解除；二、被告重庆熙达公司立即向原告重庆大都会公司支付2013年9月1日至2013年11月6日的承租费用430958元、水电气费202991.26元、收银费用2200元；三、被告重庆熙达公司立即向原告重庆大都会公司按每日万分之五的标准计算的未交纳费用的违约金至付清之日止；四、被告重庆熙达公司立即向原告重庆大都会公司支付2013年11月7日至2014年2月8日期间的空置期损失744382元；五、判决确认原告重庆大都会公司不予退还被告重庆熙达公司交纳的履约保证金587670元；六、判决原告重庆大都会公司有权处置被告重庆熙达公司遗留商铺内的物品并由被告重庆熙达公司向原告重庆大都会公司支付拆除商铺的费用381910元；七、判决被告李生对被告重庆熙达公司履行上述债务承担连带支付责任。
被告重庆熙达公司未答辩。
被告李生未答辩。
经审理查明，和记实业（重庆）有限公司于2015年5月更名为重庆大都会公司。重庆市渝中区邹容路68号（大都会广场商场）原登记在和记实业（重庆）有限公司名下，后于2015年12月11日变更登记为重庆大都会公司名下。
2011年7月14日，和记实业（重庆）有限公司作为甲方与李生作为乙方签订《重庆“大都会广场”商铺租赁经营合同》。合同约定由乙方承租大都会广场第L7层L701、L8号铺位及其设施，面积为1749平方米其中房屋产权证上登记面积为1168平方米，另外581平方米未登记在房权证上，但该部分面积甲方已取得竣工验收备案手续。合同约定的租赁期从2011年8月5日至2016年8月4日。合同约定承租费计算方式为：一、2011年8月5日至2012年8月4日当每月营业额等于或少于1590000元时则有最低承租费数额为174900元，当每月营业额大于1590000元，则按当月实际营业额的百分之十一计收承租费。二、2012年8月5日至2013年8月4日当每月营业额等于或少于1685364元时则有最低承租费数额为185390元，当每月营业额大于1685364元，则按当月实际营业额的百分之十一计收承租费。三、2013年8月5日至2014年8月4日当每月营业额等于或少于1632417元时则有最低承租费数额为195890元，当每月营业额大于1632417元，则按当月实际营业额的百分之十二计收承租费。四、2014年8月5日至2015年8月4日当每月营业额等于或少于1734417元时则有最低承租费数额为208130元，当每月营业额大于1734417元，则按当月实际营业额的百分之十二计收承租费。五、2015年8月5日至2016年8月4日当每月营业额等于或少于1836417元时则有最低承租费数额为220370元，当每月营业额大于1836417元，则按当月实际营业额的百分之十一计收承租费。合同5.1.4约定：“最低承租费应按期足额缴纳，每1个月为一期。在2011年11月13日之前，乙方须足额缴纳首期最低承租费给甲方，以后每期最低承租费须于当期首月5日（遇节假日提前）或之前足额缴纳。如乙方在装修期内开业，则应于实际营业之日的次月15日（遇节假日提前）或之前向甲方缴纳实际营业之日起至租日期间的承租费。”合同5.1.5约定：若任何一个月内出现乙方应按比例承租费缴纳承租费之条件，乙方应按将超出已缴纳的最低承租费数额的部分在次月的15日内（遇节假日提前）向甲方予以缴付。
合同5.2.1约定：“乙方同意在承租期内，每月按独立安装的计量或流量表或其它甲方出示的票据向甲方缴纳乙方实际使用水、电、燃气、电话、闭路电视系统等发生的甲方代收代支费用（包括公用或共用消耗或损耗之分摊费用）。甲方收取上述费用的计算应严格按照国家有关规定的收费标准和办法进行。所有因商场公用或共用管道、线路所发生的正常消耗或损耗的分摊应合理计取，所有费用的收取应不违反国家之有关规定。”
合同6.2.4约定：“在承租期内，若发生乙方擅自关闭铺位或停止营业达十日以上事件，甲方有权提前解除合同，并采取有效措施收回商铺。在此情况下，乙方所缴纳之履约保证金作为违约金处理。”
合同6.4.1约定：“乙方同意每月向甲方缴交收银费用，定为每月每台10**元。若不足一月，则收银费用根据当月实际使用日占该月天数的比例计算。”
合同第9条履约保证金约定：“9.1乙方须向甲方缴纳履约保证金，该履约保证金数额应等于3个月的最低承租费。最低承租费在不同年度或时段发生增减时，履约保证金数额亦应作相应调整。鉴于履约保证金的保证性质和作用，乙方同意履约保证金自缴付之日至按本合同约定退还乙方之日不应计算任何利息。9.2…9.4本合同另有约定，本合同期满，甲方应在乙方退还所承租铺位及结清应缴承租费和其它费用之日起尽快与乙方完善手续，并在最长不超过60天内，如数退还乙方所缴纳之履约保证金。”
合同11.3约定：“在承租期内，若乙方提前终止合同、或因乙方严重违约导致甲方单方解除本合同、或因乙方违约导致甲方根据本合同的相关规定而解除本合同，甲方有权没收乙方已缴纳的履约保证金作为违约金处理，当乙方尚未向甲方缴纳履约保证金的，则乙方应向甲方支付与履约保证金同等金额的违约金。若甲方收取的违约金不足以弥补甲方实际发生的损失，甲方仍有权向乙方追偿。”合同11.3.1约定乙方在合同解除或终止之日将所承租铺位及期设施恢复到交接时的原貌或在甲方认可的情况下保持完好无损状态等交铺义务。合同11.3.2约定“乙方未能履行本条11.3.1款规定，甲方有权自行决定在拆除或不拆除因乙方装修（改装）或改建（更新）形成的全部或部分增添物或附属物的情况下，采取适当的措施收回并处置铺位；若甲方决定拆除，所发生的全部拆除费用由乙方承担；若甲方决定不拆除，甲方无义务向乙方给予任何补偿。”
合同第12条违约、违约责任及违约救济措施约定：“12.1下述任一事件的发生构成一方违约：12.1.1…12.1.3乙方未能按照本合同约定向甲方全额缴纳、或追补履约保证金、或未能按甲方书面通知指定的期限前往甲方接收铺位、或未能按时、真实提供营业报表或数据致使营业额或数据不实、或未能按时、真实将营业额数据录入收银系统中致使营业额或数据不实、或未使用甲方指定的银行卡刷卡接入系统受理顾客的银行卡刷卡消费、或进行非正常退换货及未能按时足额缴纳承租费及其它费用。12.4…12.1.5乙方未能按照本合同约定的承租条件及其它约定使用所承租铺位进行经营。12.1.6…12.2一方因上述违约，应向守约方承担如下违约责任：12.2.1…12.2.3乙方因本条第12.1.3款、第12.1.5款发生的一切违约，应向甲方就其所欠缴的任何部分支付按所欠缴金额每日万分之五计算的违约金，若甲方收取的违约金不足以弥补甲方实际发生的损失，甲方仍有权向乙方追偿。此外，若乙方欠缴任何费用或违约达3天并经甲方合理催告后仍未能自行纠正，则甲方有权采取如下一项或多项救济措施：（1）甲方除向乙方征收违约金或索取违约赔偿金外，有权派收银员到承租铺位收取乙方的每日营业款用以抵扣乙方拖欠甲方所有欠缴金额，直至所有欠缴金额付清为止，乙方对此不能拒绝并应予以配合。（2）或者甲方可以在提前三日向乙方发出书面通知的前提下，采取停止提供一切服务（包括并不限于中止承租铺位之水电及中央空调等的供应）的救济措施，直至乙方完全纠正其违约行为或解除合同，并没收乙方已交的履约保证金作为违约金，若甲方收取的违约金不足以弥补甲方实际发生的损失、甲方仍有权向乙方追偿。（3）甲方有权选择直接解除本合同，并没收乙方已交的履约保证金作为违约金，若甲方收取的违约金不足以弥补甲方实际发生的损失，甲方仍有权向乙方追偿。”
合同第13条适用法律及争端解决中13.2约定：“甲乙双方因履行本合同发生的任何争端，应首先由双方友好协商解决，如协商不能解决，任何一方均可向人民法院提起诉讼，诉讼由本合同履行地法院管辖。”合同签订后，李生分别于2011年11月3日和2012年8月6日缴纳524700元和31470元的履约保证金。
2013年1月20日，和记实业（重庆）有限公司作为甲方、李生作为乙方、重庆熙达公司作为丙方签订《备忘录》。该《备忘录》约定：
“一、甲方同意将原与乙方签订的租赁合同中乙方的主体变更为丙方。
二、合同第5.1.5条更改为：在承租期，若乙方按照本合同第6.4款使用POS机、收银软件系统及银行卡刷卡接入系统，应使用甲方提供的表格填制营业额日报表…
三、…
四、合同第12.1.3条更改为：乙方未能按照本合同约定向甲方全额缴纳，或追补履约保证金、或未能按照甲方书面通知指定的期限前往甲方接收铺位、或未能按时、真实提供营业报表、营业额审计报告或数据致使营业额或数据不实、或未能按时、真实将营业额数据录入收银系统中致使营业额或数据不实、或未使用甲方指定的银行卡刷卡接入系统受理顾客的银行卡刷卡消费、或进行非正常退换货及未能按时足额缴纳承租费及其它费用。
五、丙方作为租赁合同的承租方承租大都会商场L07、L8铺位及其设施，并继续履行租赁合同中的权利和义务，丙方保证租赁合同及其所有相关附件项下的权利及义务（包括但不限于已缴付之全部保证金、已发生债务）全部由丙方承担。租赁合同项下的保证金已由乙方缴付。乙方同意上述保证金甲方不予退还乙方，直接转给丙方作为租赁合同的履约保证金。在租赁合同提前解除或终止时，在满足租赁合同约定的退还条件时，乙方同意甲方根据租赁合同的规定，将保证金退还给丙方。
六、…
七、丙方自2013年2月1日起承租租赁合同中承租方的全部责任和权利义务。为此，乙方同意对丙方履行租赁合同提供履约保证，保证方式为连带责任保证。保证担保范围为：丙方因履行租赁合同应向甲方支付的承租费、其他费用、违约金、损害赔偿金、以及甲方为实现债权而发生的所有费用，保证期间为2013年2月1日起至2017年2月4日，乙方对提供的上述履约保证不可撤回。
九、本备忘录作为租赁合同的有效附件，经甲、乙、丙三方签署盖章后生效。”
2013年9月5日，重庆熙达公司缴纳了保证金31500元。
2013年10月14日，重庆熙达公司向和记实业（重庆）有限公司发出《关于解除租赁合同的函》，载明：“非常感谢贵司在百忙之中抽出宝贵时间阅读本函。贵司来函已收到，之前我司向贵司发送的函件中提到宣传推广、车位分配、管理效率、经常停气影响营业额等问题，贵公司有书面回复我公司，但以上相关事宜并未得到实际解决。贵司向我司发送的函件中所提到的承租金问题，是因以上等问题导致营业额和支出不成正比，我司位于大都会商场L701-L8四季雅苑商铺从开业至今持续亏损，根本无法支付租金。
故，现我司特向贵司发出本函，解除我司与贵司于2011年7月14日签订《商铺租赁经营合同》，我司位于大都会商场L701-L8四季雅苑商铺营业至2013年10月16日止。《商铺租赁经营合同》至本函送达贵司时解除，我司将依据约定进行退场，并保留与该租赁合同有关的所有诉讼权利。”
2013年10月28日，和记实业（重庆）有限公司向重庆熙达公司发出《因贵司停止营业而解除租赁合同的函》，载明：“贵司于2011年7月14日与我司签订了编号为和商比字[2011]第002号A的《重庆‘大都会广场’商铺租赁经营合同》，及2013年1月20日签订了编号为和商比字[2011]第002号A-1的备忘录（以下合称‘租赁合同’），承租大都会广场商铺L701、L8单元，租期为2011年8月5日至2016年8月4日。但贵司于2013年10月16日擅自离场，停止营业、贵司的违约行为导致租赁合同无法继续履行。
贵司于2013年10月14日来函，单方面要求解除租赁合同，但贵司解除租赁理由既非租赁合同约定事由，也非法定事由，因此我司不予认可。现根据租赁合同第6.2.4项、12.1.3项、12.2.3项等相关约定，特函告贵司，我司将于2013年10月27日解除租赁合同，并根据租赁合同的约定没收履约保证金。对于因贵司违约而给我司造成的其他所有经济损失，我司将采取法律行动进行追讨。”
2013年10月30日，和记实业（重庆）有限公司向重庆市公证处申请保全证据公证。2013年11月6日，在重庆市公证处公证员及工作人员见证下，和记实业（重庆）有限公司的工作人员对重庆市渝中区大都会广场L7层的L701-L8商铺内的物品进行清点。
重庆大都会公司与重庆文景装饰设计工程有限公司就大都会广场LG03B至L701/L8共计31家商铺签订《工程施工承包合同》，约定由重庆文景装饰设计工程有限公司对上述31家店铺进行拆除和还原。2015年11月4日重庆文景装饰设计工程有限公司就重庆大都会广场商场LG09-10至L701/L8共计17家店铺拆除、还原工程向重庆大都会公司开具金额为865370元。其中重庆市文景装饰设计工程有限公司出具的重庆大都会东方广场商场LG09-10至L701/L8共计17家店铺、还原工程结算表载明L701/L8的拆除、还原费用为381910元。
重庆熙达公司尚欠2013年7月至10月期间的电费85306.4元，2013年7月至10月期间的水费30185.26元，2013年7月至10月期间的气费87499.6元。
上述事实，有准予变更登记通知书、房屋产权证、《重庆“大都会广场”商铺租赁经营合同》、《备忘录》、保证金收据、重庆熙达公司的《关于解除租赁合同的函》、《因贵司停止营业而解除租赁合同的函》、公证书、公证退铺表、《工程施工承包合同》、《发票联》、《结算表》及当事人的陈述载卷为凭，并经质证，足以认定。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”《中华人民共和国担保法》第六条规定：“本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。”第十三条规定：“保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同。”第十八条规定：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”第二十一条规定：“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。”
本案中，重庆大都会公司原名称为和记实业（重庆）有限公司，所以和记实业（重庆）有限公司的债权债务仍由更名后的重庆大都会公司享有。和记实业（重庆）有限公司与李生签订的《重庆“大都会广场”商铺租赁经营合同》、和记实业（重庆）有限公司与李生、重庆熙达公司签订的《备忘录》系当事人的真实意思表示，并不违反法律的禁止性规定，合法有效。合同的当事人均应依协议享有权利履行义务，受协议约定的约束。和记实业（重庆）有限公司与李生签订《重庆“大都会广场”商铺租赁经营合同》后，和记实业（重庆）有限公司为李生提供了相应的商铺，李生缴纳了相应的保证金等费用并使用了商铺。2013年1月，和记实业（重庆）有限公司、李生、重庆熙达公司签订的《备忘录》后，上述租赁经营合同的权利义务由重庆熙达公司承继，李生自愿承担连带保证责任，本院予以确认。本案的涉及的费用发生在备忘录之后，故本案涉及的责任由重庆熙达公司承担，李生对此负连带保证责任。
关于合同的解除问题，虽然重庆熙达公司在2013年10月14日发出解除租赁合同函表示商铺营业至2013年10月16日，但此时重庆熙达公司并未享有合同解除的权利，故此时合同并未解除。而合同约定承租方关闭店铺或停止营业达十日以上时，出租方享有解除权，故和记实业（重庆）有限公司享有合同解除权。合同解除时间确定为公证处监督拆除商铺的时间即2013年11月6日。
相关费用根据合同约定计算如下：
关于承租费用，重庆熙达公司现尚欠2013年9月1日至2013年11月6日止的承租费，依照合同约定，该期间的承租费用为每月195890元，确定为430958元（195890元/月×2个月+195890元÷30天×6天）。
关于收银费用及水电气费，合同6.4.1条约定收银费用按每月1000元计收，2013年9月1日至2013年11月6日期间的收银费用为2200元。结合公证处的水电气止数，重庆熙达公司尚欠2013年7月至2013年10月水电费确定为水费30185.26元、电费85306.24元、气费87499.6元。
关于空置期损失，双方并未有合同约定，重庆大都会公司要求该项请求不符合双方约定和法律规定。
关于违约金，合同约定逾期未交租金按每天万分之五计算违约金，截止2013年11月5日的违约金确定为：9011元（195890元*0.0005/天*61天+195890元*0.0005/天*31天）。2013年11月6日之后的违约以430958元为基数按每天万分之五计算至付清之日。合同并未明确约定收银费用、水电气费用等的付款时间，故其要求上述项目的违约金，本院不予支持。
关于拆除费用，合同11.3.1约定，拆除费用由承租方承担，从重庆大都会公司提交的拆除发票、结算表及合同，再考虑租赁商铺的面积，本院对重庆大都会公司提交的证据予以采信，拆除费用确定为381910元。
关于履约保证金的问题，根据合同约定，承租人如果存在违约情形，出租人可“没收”其交纳的保证金，该保证金实际已由重庆大都会公司占有和支配，无需再进行判决确认。
关于重庆大都会公司要求处置重庆熙达公司的物品，不符合双方约定或法律规定，本院不予支持。
综上所述，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十三条、第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十条、第二百六十七条、第二百六十九条之规定，判决如下：
一、原告重庆大都会东方广场有限公司与被告重庆熙达餐饮文化有限公司、被告李生于2011年7月14日签订的《重庆“大都会广场”商铺租赁经营合同》、于2013年1月20日签订的《备忘录》于2013年11月6日解除；
二、被告重庆熙达餐饮文化有限公司在本判决生效后十日内支付原告重庆大都会东方广场有限公司2013年9月1日至2013年11月6日的承租费用430958元及截止于2013年11月5日的违约金9011元，并从2013年11月6日起，以430958元为基数按每天万分之五计付违约金至付清之日；
三、被告重庆熙达餐饮文化有限公司在本判决生效后十日内支付原告重庆大都会东方广场有限公司商铺拆除费用381910元；
四、被告李生对上述第二、第三项中被告重庆熙达餐饮文化有限公司所负的债务承担连带清偿责任。
五、驳回原告重庆大都会东方广场有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费收取22696元，由原告重庆大都会东方广场有限公司负担11243元，由被告重庆熙达餐饮文化有限公司负担11453元
如不服本判决，可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
审 判 长 王德清
人民陪审员 王玉碧
人民陪审员 宋春蓉
二〇一六年三月二十九日
书 记 员 王梦南