山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁01民终480号
上诉人（原审原告）：戴华庆，男，1953年11月12日出生，楼一单元101室。
委托诉讼代理人：胡月，山东博翰源律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙发财，山东博翰源律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王建中，男，1965年5月29日出生，汉族，青岛市盐务局干部，住济南市。
委托诉讼代理人：孙冠英，山东海利丰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李春九，女，1969年4月9日出生，汉族，即墨市国土资源局职工，住济南市。
委托诉讼代理人：李寅旭，山东常春藤律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：济南历下凯润盛房产信息咨询中心明湖店，住所地山东省济南市。
经营者：徐建荣。
上诉人戴华庆因与被上诉人王建中、李春九、济南历下凯润盛房产信息咨询中心明湖店（以下简称凯润盛房产咨询中心明湖店）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2017）鲁0102民初4077号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
戴华庆上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持戴华庆的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由王建中、李春九、凯润盛房产信息咨询中心明湖店承担。事实和理由：1.一审判决认定事实明显错误，依法应予以纠正。（1）戴华庆通过房屋中介进行买房，在签订买卖合同前，向中介及卖方详细了解了房屋情况，审核了房屋所有权证，已尽到了谨慎义务，且戴华庆没有权限去房屋登记管理部门调查王建中名下的房产登记信息。另，在发现房屋权属存在问题后，及时要求房屋的真实产权人李春九对《房屋买卖合同》进行签字追认。故戴华庆已经尽到了审慎注意义务，一审法院认定戴华庆未尽到谨慎注意义务认定错误。（2）一审认定“王建中、李春九对于房屋买卖合同无法继续履行并无主观上的恶意”有悖于客观事实，且责任分配显示公允。王建中、李春九作为房屋出卖方,根据法律规定及诚实信用的基本法律原则，王建中、李春九应将房屋的真实权属情况告知买方，而王建中、李春九却恶意隐瞒了双方离婚、无权处分房产、涉案房屋被查封等一系列事实。另，王建中于2015年1月针对房屋被查封的案件，向上海黄浦区法院提出管辖权异议【案号：(2015)黄浦民一(民)初字第667-1号】，由此可见，王建中在与戴华庆签订房屋买卖合同之前，其积极的参加了该案件的诉讼过程，对房屋被查封的事实是明确知道的，其称不知晓，明显不符合常理。另外，在上海黄浦区法院查封涉案房产明显缺乏法律依据、存在不当的情况下，王建中、李春九并未依约向上海黄浦区法院提出执行异议申请，怠于行使权力，导致买卖合同目的无法实现。王建中、李春九明显对于合同无法继续履行存在主观恶意，在此情况下，一审法院却将责任认定为作为买方的戴华庆未尽谨慎义务，显示公允。（3）一审判决不予采信戴华庆提交的通话及短信记录，并认定戴华庆应当对合同无法履行有一定预期，没有法律依据。戴华庆提交的通话记录及短信截图系对戴华庆及其妻子手机上的内容进行的拷贝和整理，且当庭提交了原始载体即两部手机进行核对，并提供中国移动通信集团山东有限公司济南分公司出具的载有王建中、李春九姓名及电话号码的通信费发票，足以证实通话录音及短信往来系来源于戴华庆及其妻子与王建中、李春九，该组证据符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的要求，一审判决不予采信，于法无据，明显违背相关法律规定。戴华庆虽然在合同签署后一个月内知晓了房屋被查封的事实，但正是因为王建中不断地向戴华庆承诺在短时间内解除查封，并承诺因自己原因无法过户给戴华庆造成了损失，将双倍赔偿，不断增强戴华庆合同目的最终可以实现的内心确信。出于对王建中的信任才没有解除合同，这一点，也恰恰证明王建中存在明显的主观恶意。（4）一审法院以对戴华庆提交的2011元取暖费的相关证据为单方制作为由，不予采信，明显与事实违背，属于对案件事实的歪曲。济南市经十路18213号家委会即涉案房屋所属单位宿舍的家属委员会，其作为取暖费的收取主体，在多次催促王建中未履行的情况下，征得王建中的同意由戴华庆代为缴纳后，向戴华庆出具加盖公章的收据及证明，符合客观事实和正常逻辑。在庭审中，王建中也并未对收据及证明所加盖公章的真实性提出任何异议。综上，一审判决将房屋存在查封事实的责任归责于作为买方的戴华庆，而不是作为卖方的王建中，没有法律依据，违背诚实信用的法律基本原则，显示公允。2.一审判定王建中、李春九支付违约金的数额远远低于戴华庆的实际经济损失，造成了守约者遭受损失，违约者因违约行为获取巨额利益的情形，判决显失公平。为了履行戴华庆与王建中签订的《房屋买卖合同》，出于对王建中的信任,戴华庆放弃了购买其他房屋的机会；王建中事先故意隐瞒房屋被查封的事实，合同履行过程中又多次承诺解除查封欺骗戴华庆，最终导致合同目的不能实现，王建中应当赔偿给戴华庆造成的因房屋增值带来的差价损失。戴华庆诉请违约金348000元，损失837853元，合计金额正是房屋增值的差价损失金额，符合法律规定。合同一方当事人不得因违约而获利，这是有偿合同法律关系中最基本的法律原则。而本案一审判决仅判决违约方王建中赔偿戴华庆2万元，王建中另行出售涉案房屋后，保守估计将获利140万元（扣除原售价116万元后。无论王建中是用于偿还了债务被上海法院执行，还是获得了现金）。而作为守约方的戴华庆却因此遭受巨额经济损失（一方面另行购房需多支出，另一方面为购买涉案房屋退掉了单位的集资购房）。一审判决显失公平，违背了公平、正义的法律价值取向。3.戴华庆要求王建中赔偿因其违约行为给戴华庆造成的损失具有事实和法律依据，且戴华庆提交了相关证据予以证实，理应予以支持。本案涉案的《房屋买卖合同》第十二条第2项不仅对违约金的计算方式做出了约定，同时约定“（违约方）并赔偿对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）”，该约定系合同签订方真实的意思表示。且在一审时戴华庆对交通费、律师费提供了相应的证据，戴华庆该项诉求应当予以支持。《合同法》第113条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”在房屋买卖合同中，房屋涨价造成的差价即属于预期利益的损失。因此，本案中，戴华庆作为守约方要求违约方支付涉案房产的部分溢价，有法可依且合情合理。另，在与王建中签订合同后，戴华庆基于对王建中的信任及积极覆行本案涉案合同的初衷，放弃了本单位的购房机会。而本案合同的无法履行，不仅使其错过了一次单位购房的机会，也使其丧失了再次参与单位福利购房的权利，合同违约致使戴华庆两处购房落空，遭受了重大的经济损失。4.凯润盛房产信息咨询中心明湖店作为房产中介，未尽到审慎核查义务，导致涉案房屋买卖合同无法继续履行，应承担相应的责任。《合同法》第425条规定:“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”本案中，凯润盛房产信息咨询中心明湖店作为具有专业知识和能力的中介机构在收取戴华庆中介佣金后，未履行约定的义务对涉案房产的权属情况、抵押查封情况等进行审查及核实，存在明显的过错，理应赔偿由此给戴华庆造成的损失。一审法院仅判决中介机构退还中介费，显然违背法律规定。5.一审判决适用法律错误，依法应予以纠正。一审庭审的法庭调查中，戴华庆明确表示诉讼请求选择适用违约金，而一审判决在适用法律时，适用了《合同法》第一百一十五条定金条款，与一审判决第三项内容相违背。另，王建中、李春九、凯润盛房产信息咨询中心明湖店未提到违约金使用过高请求适当减少的问题，一审法院在没有对此进行释明的情况下，主动适用该条款明显不符合法律规定，侵害了戴华庆的合法权益，明显适用法律错误。综上，戴华庆恳请二审法院依法查明本案事实，依法撤销一审判决，并改判支持戴华庆的全部诉讼请求，以维护戴华庆的合法权益。
王建中辩称，1.凯润盛房产信息咨询中心明湖店没有尽到必要、谨慎的审核义务，直到各方在办理网签时才知道涉案房屋被查封的事实。王建中在网签之前确不知情，主观上并不存在恶意。2.在网签时，戴华庆已经知道房屋被查封，不能过户的事实，故戴华庆于2015年12月25日便知道涉案合同无法继续履行。3.自2015年11月28日签订涉案合同到2015年12月25日办理网签知悉涉案房屋被查封的事实，时间间隔不到一个月，房屋价格并无波动，且戴华庆仅支付了2万元的定金，并没有支付任何购房款，一审法院酌定支持2万元的违约金足以弥补戴华庆的损失。王建中没有及时行使合同解除权，其对于迟延解除期间造成的损失应当自行承担责任。
李春九辩称，李春九出售房屋时对于房屋查封情况并不知情，主观上没有过错，不应承担违约责任。戴华庆在得知买卖房屋有查封后，应当知道房屋无法继续履行，对于其扩大的损失应当自行承担责任。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
凯润盛房产信息咨询中心明湖店未答辩。
戴华庆向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除戴华庆与王建中之间签订的房屋买卖合同（编号为:0001333）;2.判令王建中与李春九共同向戴华庆支付违约金348000元;3.判令王建中、李春九承担戴华庆损失共计837853元(取暖费2011元、律师费40000元、交通费532元、房屋溢价795310元)；4.判令凯润盛房产咨询中心明湖店返还戴华庆中介服务费18000元，并自2015年11月28日起按银行同期贷款利率计算利息至凯润盛房产咨询中心明湖店还清本息之日止；5.判令凯润盛房产咨询中心明湖店及经营者徐建荣对第三、四项诉讼请求承担连带责任；6.本案诉讼费用由王建中、李春九、凯润盛房产咨询中心明湖店承担。
一审法院认定事实：2015年11月28日，戴华庆、王建中、李春九与凯润盛房产咨询中心明湖店签订房屋买卖合同，约定王建中、李春九将案涉房屋出卖给戴华庆，房屋总价款116万元，合同约定若发生与王建中、李春九有关的权属纠纷或债务纠纷（包括但不限于继承纠纷、抵押、查封等权利限制情况），王建中、李春九向戴华庆承担每逾期一日，支付合同总房价款千分之三的违约金，并赔偿戴华庆因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）,戴华庆也有权解除合同。合同其他约定事项中写明，王建中、李春九保证产权人同意出售此房屋，无产权纠纷、债务纠纷。2015年11月29日，戴华庆向王建中支付定金2万元，由王建中出具收条。同日，戴华庆向凯润盛房产咨询中心明湖店支付18000元中介服务佣金。另查明，案涉房屋已于2015年2月5日被上海市黄浦区人民法院查封。戴华庆与王建中、李春九于2015年12月25日准备办理网签时得知案涉房屋被查封，故此未办理网签。再查明，（2016）鲁0102民初3589号民事判决书判决案涉房屋归李春九所有，该判决书已生效。戴华庆因本案房屋买卖合同纠纷与山东博翰源律师事务所签订委托代理协议，向山东博翰源律师事务所支付40000元律师费。
一审法院认为，凯润盛房产咨询中心明湖店经一审法院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为放弃相关民事诉讼权利。戴华庆和王建中、李春九以及凯润盛房产咨询中心明湖店三方签订的房屋买卖合同系当事人真实的意思表示，内容亦不违反国家强制性法律规定，为有效合同，对各方当事人均具有法律约束力。由于案涉房屋被上海市黄浦区人民法院查封无法进行网签，三方签订的房屋买卖合同无法继续履行，导致合同目的不能实现，戴华庆主张解除房屋买卖合同，符合法律规定，应予支持。因合同无法继续履行，戴华庆支付的2万元定金应当予以返还。购买房屋对任何家庭都是财务支出重要部分，应当慎之又慎。戴华庆作为购买方更应尽到谨慎注意的义务，购房前应对房屋的各种情况进行全面了解，其未能及时了解到涉案房屋被查封的情形，对由此产生的后果应自行承担相应的责任。戴华庆签订合同后一个月内即2015年12月25日已经了解到案涉房屋被查封的事实，自该日起戴华庆对于房屋买卖合同可能无法继续履行以及可能出现的问题应当有一定的预期。考虑房屋买卖合同签订之日至戴华庆明知查封事实之日时间间隔较短，以及戴华庆仅支付2万元定金的事实，且王建中、李春九对于房屋买卖合同无法继续履行并无主观上的恶意，一审法院酌定王建中、李春九向戴华庆支付违约金2万元，对于超出部分的违约金以及房屋溢价损失，不予支持。对于戴华庆主张的取暖费2011元，并无事实和法律依据，不予支持。对于戴华庆主张的交通费损失532元，一审法院认为，其仅提供了火车票，而未能说明火车票的发生与本案之间的关联性，对该主张不予支持。对戴华庆主张的律师费40000元，戴华庆与王建中、李春九虽在合同中有相关约定，但根据《山东省律师服务收费管理办法》和《山东省实行政府指导价律师服务收费标准》的相关规定并结合本案的具体情况，该律师费用明显过高，一审法院依据上述标准酌定王建中、李春九应支付戴华庆律师费5000元。凯润盛房产咨询中心明湖店作为专门从事居间活动的单位，应尽到必要的、谨慎的的审核义务，其未能核查案涉房屋已被查封的事实，导致房屋买卖合同无法继续履行，应承担相应的责任。对戴华庆主张凯润盛房产咨询中心明湖店返还18000元中介服务费的诉讼请求，予以支持；对戴华庆主张的利息，因没有事实和法律依据，不予支持。关于戴华庆要求凯润盛房产咨询中心明湖店及其经营者对违约金和损失承担连带责任，无事实和法律依据，不予支持。判决：一、戴华庆与王建中、李春九、济南历下凯润盛房产信息咨询中心明湖店2015年11月28日签订的房屋买卖合同予以解除；二、王建中、李春九于判决生效之日起10日内向戴华庆返还定金20000元；三、王建中、李春九于判决生效之日起10日内向戴华庆支付违约金20000元；四、王建中、李春九于判决生效之日起10日内向戴华庆支付律师费5000元；五、济南历下凯润盛房产信息咨询中心明湖店于判决生效之日起10日内向戴华庆返还中介服务费18000元；六、驳回戴华庆的其他诉讼请求。案件受理费15990元，由戴华庆负担10000元，王建中、李春九、济南历下凯润盛房产信息咨询中心明湖店共同负担5990元。财产保全费5000元，由戴华庆负担。
二审中，双方当事人均未提供新的证据。二审另查明，戴华庆主张王建中在涉案房屋无法网签后仍向戴华庆承诺能够解决房屋查封问题；戴华庆与王建中协商暖气费由戴华庆缴纳。戴华庆的上述主张有其与王建中的聊天记录予以证实，故本院对上述事实予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点为：1.王建中、李春九应当支付违约金的数额；2.王建中、李春九应否向戴华庆返还暖气费2011元；3.凯润盛房产信息咨询中心明湖店如何承担违约责任。
关于争议焦点1，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。”本案中，根据双方合同约定，违约金为涉案房款的30%即戴华庆主张的348000元。戴华庆主张的房屋溢价款795310元，实质上是戴华庆认为违约金不足以弥补损失而增加的违约金。王建中、李春九将存在查封的涉案房屋售予戴华庆，导致涉案合同不能继续履行存在过错。在双方当事人进行网签时，双方均已经知道涉案房屋存在查封，涉案合同无法继续履行。虽然戴华庆对损失扩大存在过错，但王建中在知道房屋被查封后，仍承诺自己能够解决房屋查封事宜，致使戴华庆没有及时解除合同，故王建中对损失的扩大存在主要过错。综上，王建中、李春九对涉案合同无法继续履行及损失的扩大存在主要过错，应当承担主要的违约责任。本院综合双方存在的过错、房款的交付情况及房屋的升值情况，酌定王建中、李春九向戴华庆支付违约金70万元。
关于争议焦点2，戴华庆主张其缴纳涉案房屋的暖气费2011元，应当由王建中返还。因王建中与戴华庆在聊天记录中已约定由戴华庆缴纳暖气费，且戴华庆提交的济南市经十路18213号家委会出具的证明及收据证明戴华庆已实际缴纳暖气费2011元，故本院对戴华庆该主张予以支持。
关于争议焦点3，凯润盛房产信息咨询中心明湖店具有审核义务，其未能核查涉案房屋被查封的事实，导致涉案合同无法继续履行，存在一定的责任，故一审法院判决凯润盛房产信息咨询中心明湖店返还18000元的中介服务费并无不当，本院予以维持。
综上所述，戴华庆的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持济南市历下区人民法院（2017）鲁0102民初4077号民事判决第一、二、四、五、六项。
二、变更济南市历下区人民法院（2017）鲁0102民初4077号民事判决第三项为王建中、李春九于本判决生效之日起10日内向戴华庆支付违约金700000元；
三、王建中、李春九于本判决生效之日起10日内向戴华庆支付暖气费2011元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费15990元，由戴华庆负担10000元，王建中、李春九、济南历下凯润盛房产信息咨询中心明湖店共同负担5990元。财产保全费5000元，由王建中、李春九负担。二审案件受理费15990元，由上诉人戴华庆负担10000元，王建中、李春九负担5990元。
本判决为终审判决。
审判长 乔绪晓
审判员 刘 洋
审判员 李 静
二〇一八年三月七日
书记员 郭婷婷