江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第4614号
上诉人（原审原告）钱长荣，男，汉族，1951年8月27日生，江苏省住房和城乡建设厅退休职工。
上诉人（原审被告）南京市鼓楼区住房和建设局，住所地南京市鼓楼区水佐岗64号。
法定代表人徐淮舟，该单位局长。
委托代理人孙华武，江苏孙华武律师事务所律师。
委托代理人汤莉，江苏孙华武律师事务所律师。
上诉人钱长荣与上诉人南京市鼓楼区住房和建设局（以下简称鼓楼区住建局）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，均不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第1790号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭并于2015年8月13日公开开庭进行了审理，上诉人钱长荣、上诉人鼓楼区住建局的委托代理人孙华武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
钱长荣原审诉称，鼓楼区住建局是钱长荣所在的南京市鼓楼区湖南路04、05片的拆迁主体。2013年12月底，钱长荣领取了金阜雅苑安置房屋钥匙后发现，已建成的房屋与协议上的设计图纸不同，主要有：户型由三室二厅变成二室二厅；原设计图上一扇飘窗变成了平窗；原设计图上一扇房门的位置因改变结构改为承重墙；房屋缺少一个室外空调机位。半年后，在业主的强烈要求下，开发商对部分房屋提供了砌墙的材料等，但由于原房门的位置改成承重墙被堵死，另外选址开门将不仅影响房屋使用面积，也加大装修成本。由于涉案房屋是拆迁安置房，无法退换，钱长荣只能入住。上述问题经反映一直未获解决。2014年12月开始办理发放金阜雅苑安置房屋的产权证手续，一些已领取所有权证的住户发现，原协议上注明的“产权调换安置房”被改成了“中低价商品房”。钱长荣认为其目的就是为了提高今后的物业费、维修基金和销售价格的标准，其行为损害了钱长荣的权利，应当予以更正。同时，拆迁部门利用办理产权证的机会，要求业主与南京苏宁置业有限公司签订商品房现售合同，企图将“产权调换安置房”改成“中低价商品房”的行为合法化，合同中约定金阜雅苑房屋单价为12200元／平方米，可鼓楼区住建局却按17100元／平方米计价给钱长荣。钱长荣基于上述事实诉至法院，诉讼请求为：1.判令鼓楼区住建局立即恢复履行与钱长荣（南京湖南路04、05片拆迁户）共同签订的“南京市城市房屋拆迁补偿协议”，更正房屋性质为“产权调换转换房”，而非中低价商品房；2.判令因鼓楼区住建局改变住房结构，让钱长荣重新布局居住环境，造成减少合理使用面积，加大装修成本，给钱长荣造成了难以挽回的精神损失和无限的使用损失，要求赔偿192000元；3.要求赔偿因违约将一扇“飘窗”改成“平窗”给钱长荣造成的精神损失和无限的使用损失，钱长荣认为这个飘窗问题可以弥补，因此要求补建，如果不能补建，则要求按照17100元／平方米的单价计算2个平方米面积的飘窗损失34200元；4.因为缺少一个飘窗故也少了一个不可缺少的生活设施空调室外机位，现已由“金阜雅苑”物管会统一安装，每户需加收500元，因此要求赔偿“空调室外机位”500元；5.根据南京苏宁置业有限公司的“商品房现售合同”里的金阜雅苑房屋单价为12200元／平米，而鼓楼区住建局给钱长荣的房屋却是按17100元／平米计价，要求鼓楼区住建局提供加价的法律依据、退还差价房款；6.本案诉讼费用由鼓楼区住建局承担。
鼓楼区住建局原审辩称：一、关于房屋性质，双方签订的《城市房屋拆迁补偿协议》中并没有约定鼓楼区住建局提供所谓“产权调换置换房”性质的房屋，协议中仅约定了产权调换的补偿方式，现钱长荣已经取得了协议约定的房屋，该拆迁安置协议已经履行完毕。二、关于住房结构，钱长荣现取得的房屋户型与规划部门核准的房型图一致，该房屋户型图于2013年2月最终经规划部门核准，该房屋施工前期准备工作从2012年2月开始，规划许可证的时间是2013年2月，同时该工程进入正式建设施工期，现该房屋已经竣工验收合格，并已交付钱长荣使用，在《拆迁安置协议》中房源图下方备注了“以上套型以规划部门审批为准，面积以房产部门测量为准”，而该房屋经规划部门核准，最终确定的房屋户型即为钱长荣现入住的房屋户型，故鼓楼区住建局不存在违约情形，不应承担违约责任。三、关于改建飘窗和赔偿损失的问题。钱长荣的该主张没有依据，最终规划部门核准的房屋户型中不存在钱长荣提出的飘窗，故钱长荣诉请要求补建飘窗、赔偿缺失飘窗的面积损失并赔偿空调室外机位500元的诉讼请求不能成立。四、对于钱长荣要求的提供加价4900元／平方米的法律依据以及退还差价，因对超过优惠面积的部分按17100元／平方米计价是双方的真实意思表示，双方达成一致意见且该合同已经履行，因此，钱长荣的诉讼请求不成立。综上，钱长荣的诉讼请求没有事实和法律依据，法院应依法驳回钱长荣诉讼请求。
原审法院经审理查明，坐落于南京市鼓楼区湖南路72号102室房屋（建筑面积为62.04平方米，以下简称102室房屋）登记的所有权人为钱长荣。因102室房屋拆迁，钱长荣（乙方）与鼓楼区住建局（原南京市鼓楼区建设局，甲方）于2013年6月3日签订了《南京市城市房屋拆迁补偿协议（产权调换专用）》、《产权调换补充协议》，补偿协议约定：甲方经宁拆许字（2010）第026号《房屋拆迁许可证》批准，于2010年8月10日至2013年12月30日，在鼓楼区湖南路04地块，委托南京市鼓楼区房屋拆迁安置办公室，实施湖南路04地块项目的房屋拆迁；被拆迁房屋为102室房屋；甲方应当支付被拆迁房屋的货币补偿金额为939286元，甲方应当以双方约定的划拨方式支付补助费用253641元；乙方同意于2013年7月30日，将被拆迁房屋腾空，交由甲方拆除；乙方选择产权调换的拆迁补偿方式，并同意接受甲方提供的、坐落于南京市鼓楼区钟阜路29号3幢508室，建筑面积为98.78平方米，交付日期为2013年12月30日，实行产权调换；甲方保证调换房屋符合国家质量安全标准，产权清晰且无权利限制，并承诺协助乙方办理房屋及土地权属登记手续；协议各方同意所调换房屋的价款为价值相等；附件4中约定了调换房屋的基本情况，结构为剪刀墙，用途为住宅，该房屋为期房，套型平面图显示房屋为三室二厅，其中6.60平方米的卧室有一飘窗，该卧室门与卫生间相邻。补充协议约定：钱长荣申请要求选择钟阜路29号3幢508室98.78平方米的产权调换房，超出应置换面积部分按规定支付房款164023元。2013年8月20日，南京市鼓楼区房屋拆迁安置办公室向钱长荣出具收取扩大面积款164023元的收据。
2011年10月22日，南京市国土资源局发布南京市国有建设用地使用权公开出让公告（2011年第15号），该公告中载明鼓楼区钟阜路以东地块（即安置房屋所在地块）的项目为产权调换房项目，住宅房屋建筑面积结算单价为12200元／平方米。
2013年2月7日，钟阜路29号地块取得建设工程规划许可证，此时，设计方案已通过规划部门核准。
2013年12月底，涉案安置房屋交付给钱长荣，交付房屋的实际门牌号为南京市鼓楼区钟阜路30号金阜雅苑5幢508室。安置房屋交付后，钱长荣发现安置房屋的套型为二室二厅，而非协议约定的三室二厅；原6.60平方米的卧室和另一卧室的位置现合为一间卧室，原6.60平方米的卧室的窗户现为普通窗户，卧室门位置现为承重墙。因前述原因，钱长荣尚未办理上述房屋的权属证书。该小区的有些被拆迁人已经领取了房屋所有权证，房屋所有权证记载的房屋性质为中低价商品房。
原审过程中，经现场勘验，涉案房屋已装修，东侧大房间未间隔。
原审法院认为，钱长荣、鼓楼区住建局之间签订的南京市城市房屋拆迁补偿协议、产权调换补充协议是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该协议依法成立并有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。
关于房屋性质的问题。钱长荣认为根据协议约定房屋性质应为产权调换安置房，而不应当是现房屋所有权证上载明的中低价商品房。鼓楼区住建局则认为协议只约定了产权调换的补偿方式，并未约定房屋性质。对此，原审法院认为，房屋拆迁补偿协议中多次出现“产权调换”字样，根据协议内容，产权调换指的是本次拆迁所采用的拆迁补偿方式。南京市国土资源局的公告中载明“该项目为产权调换房项目”，产权调换房是指该项目所涉房屋是用于产权调换的，并非指房屋性质。房屋登记部门依据《新版房屋权属证书、登记证明填写规定》第一条第（八）项之规定，在房屋所有权证上记载了房屋性质为中低价商品房。由于产权调换房并非房屋所有权证上应当记载的房屋性质，故钱长荣认为涉案房屋的性质应为产权调换房，无事实依据，原审法院不予认定。关于钱长荣请求撤销关于房屋性质的决定，要求将房屋性质恢复为产权调换房，该请求不属于人民法院民事案件的受理范围，依法应当予以驳回。
关于交付房屋不符合合同约定的赔偿损失问题。第一，关于房屋套型不符的问题。钱长荣认为鼓楼区住建局交付房屋的套型不符合协议约定，应当赔偿损失，但鼓楼区住建局则认为套型系经规划部门核准，且协议中已注明套型以规划部门核准为准，现交付的房屋符合设计要求，不应当赔偿损失。对此，原审法院认为，双方在房屋拆迁安置补偿协议中约定的产权调换房的套型为三室二厅，虽协议房源图上注明“以上套型以规划部门审批为准”，但签订协议前房屋套型已经规划部门核准，鼓楼区住建局未告知钱长荣经核准的套型情况，鼓楼区住建局对此存在过错，现钱长荣愿意接受二室二厅房屋，鼓楼区住建局应对套型不符承担赔偿损失的责任。钱长荣主张因套型不符赔偿损失192000元，包括承重墙位置改变，导致重新布局，影响使用面积10平方米，按17100／平方米计算，损失为171000元；装修改造增加费用5000元；因缺少空调机位，导致必须安装中央空调，造成购买的两台空调闲置损失6000元；精神损失费为10000元，合计192000元。原审法院认为，钱长荣主张精神损失费并无法律依据，对于该项主张不予支持；现钱长荣接受了二室二厅房屋，虽房屋本身的建筑面积并未减少，但套型的变化客观上给钱长荣造成了一定影响，原审法院综合考虑套型的变化对房屋使用功能上的影响以及涉案房屋面积等相关因素，酌定支持鼓楼区住建局赔偿钱长荣损失10000元。第二，关于空调机位的问题。钱长荣认为将二室改成三室后，由于安装空调没有相应的空调机位，由物管统一安装空调架，故主张赔偿损失500元，鼓楼区住建局对此不予认可。原审法院认为，由于房屋套型发生变化，交付的房屋空调机位与套型相符，现钱长荣增加安装的空调机位也是由此造成的，鉴于原审法院在酌定套型不符合约定鼓楼区住建局应赔偿的数额时已经考虑了该因素，故不再单独支持该部分损失，该项请求原审法院不予支持。第三，关于将平窗改建成飘窗的问题。钱长荣认为交付的窗户不符合合同约定，应将平窗改建成飘窗。对此，原审法院认为，由于现交付房屋符合经规划部门核准的设计图，钱长荣要求将平窗改建成飘窗与经核准的设计图不符，故该项请求原审法院不予支持。但因房屋拆迁安置补偿协议所附房屋套型图中标注的6.6平方米卧室窗户系飘窗，故鼓楼区住建局对实际交付房屋为平窗应承担违约责任，考虑到飘窗与平窗不完全相同的使用功能以及平窗对钱长荣使用感受上的影响等因素，对于钱长荣提出的此项赔偿主张，原审法院酌定支持1000元。
关于钱长荣主张的提供17100元／平方米计价依据和退还房屋差价的问题。钱长荣称诉争小区的商品房销售价格为12200元，鼓楼区住建局按照17100元／平方米向其收取房款没有依据，应提供依据并退还相应的房屋差价，鼓楼区住建局辩称17100元／平方米的价格仅在被拆迁人调换房屋增至一定面积后开始计算，且房屋总价已经考虑了调换房屋的各项优惠政策，故对钱长荣该项诉请不予认可。原审法院认为，根据钱长荣、鼓楼区住建局订立的房屋拆迁补偿协议及产权调换补充协议，双方对于房屋的计价方式有明确约定，故钱长荣要求按照12200元／平方米退还差价款，与合同约定不符，对其该项主张，原审法院不予支持。至于钱长荣要求鼓楼区住建局提供按照17100元／平方米计价的依据，不属于人民法院受理民事案件的范围，依法应当予以驳回。
综上，为维护双方的合法权益。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，原审判决：一、鼓楼区住建局于判决发生法律效力之日起十日内赔偿钱长荣11000元；二、驳回钱长荣的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费4140元，减半收取2070元，由鼓楼区住建局负担（此款钱长荣已预付，鼓楼区住建局在给付上述款项时直接给付钱长荣）。
上诉人钱长荣不服原审判决，向本院提起上诉，其上诉请求为：1.撤销原审判决；2.依法改判支持钱长荣原审诉讼请求或发回重审；3.本案全部诉讼费用由鼓楼区住建局承担。上诉理由：1.原审法院认定的赔偿数额过低，不足以弥补钱长荣的损失。鼓楼区住建局故意隐瞒户型，与钱长荣签订拆迁补偿协议，其行为属于欺诈，其目的就是为了尽早收回钱长荣合法持有的被拆迁房，客观上造成了钱长荣巨大的经济损失。原审认定钱长荣愿意接受二室二厅房屋，事实是钱长荣为了减少损失，被逼无奈予以接受，绝非出于自愿，且其一直与鼓楼区住建局交涉以追究其法律责任。由于鼓楼区住建局的欺诈行为，户型改变严重影响了钱长荣的居住权益和生活质量，在使用功能和使用面积上也受到很大影响，对上诉人造成严重经济损失。原审法院仅酌定损失为10000元，没有事实与法律依据，有悖公平。2.关于空调机位与平窗改飘窗问题，其根本原因在于鼓楼区住建局订立拆迁补偿协议时采取欺诈手段、隐瞒户型所致，造成的影响和损失不可归责于钱长荣，应由鼓楼区住建局承担。对于原应有的一扇飘窗改为平窗，原审法院仅酌定损失1000元，与影响钱长荣使用感受的损失相差太大，有失公允。3.关于超出应置换面积的计收费用问题，钱长荣原审请求的本质是认为超出面积按17100元／平米计价不合法，并提供相应证据加以证明。该约定是否符合合同法等国家法律政策，上诉人认为应属于民事案件审查范围。《产权调换补充协议》约定的价格明显违反国家法律政策规定，应属无效，被上诉人应退还多收的款项。原审曲解了钱长荣该项诉请，严重影响钱长荣的民事权益，请求二审法院依法予以纠正。4.要求鼓楼区住建局全面履行协议，尽快办理房产证。综上，请求二审法院依法支持钱长荣的上诉请求。
针对钱长荣的上诉请求，鼓楼区住建局辩称：1.双方签订的拆迁补偿协议中所附的房源图仅为草图，也注明“以上套型以规划部门审批为准”，鼓楼区住建局也是在被拆迁人入住后才知道房屋套型，并非规划部门一批准就知情，协议中也未约定房屋套型经规划部门核准后必须告知钱长荣核准或必须依户型图草图交付。现房屋套型与规划部门核准套型一致，因此鼓楼区住建局不存在过错。2.关于空调机位及平窗改飘窗的问题，因钱长荣现在取得的房屋套型与规划部门审批的房屋套型是完全一致的，故其主张没有事实依据。3.拆迁补偿协议体现了双方的真实意思表示，其中对超出应置换面积如何计算明确做了约定，上诉人应当按照约定支付房款。在湖南路拆迁中充分体现了利民惠民的政策，即置换的房屋面积可以扩大到原来拆迁面积的1.3倍，在1.3倍以上的部分，超出5个平方米免费，5到10平方米按照5000元／平方米收费，超出10平方米以上的部分按照17100元／平方米收费。因双方已达成合意，钱长荣该项主张没有任何依据。4.钱长荣二审提出要求办理房产证，不属于本案处理范围。
上诉人鼓楼区住建局不服原审判决，向本院提起上诉，其上诉请求为：1.依法撤销原审判决，改判驳回上诉人的原审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由钱长荣承担。上诉理由：双方签订的拆迁补偿协议中所附的房源图仅为草图，也注明“以上套型以规划部门审批为准”，现房屋套型与规划部门核准套型一致，因此鼓楼区住建局不存在过错，原审判令其赔偿钱长荣套型及平窗的损失，显然适用法律错误。据此，请求二审法院支持其上诉请求。
针对鼓楼区住建局的上诉请求，钱长荣辩称，鼓楼区住建局认为草图是为告知房子大概位置和房型，明显不合理不合法，其上诉理由不能成立。案涉小区在2013年2月7日已经过规划部门审批核准，鼓楼区住建局在2013年6月3日与钱长荣签订协议，却不告知真实套型，仍用假的草图，也未修改沙盘、彩色平面图，明显是糊弄老百姓，还让其他部分被拆迁人在草图上签字确认户型。关于超面积收取费用问题，鼓楼区住建局认为在签订协议前就计价进行了公示，但一直没有提供证据证明。套型改变造成的损失是无限的，原审判决赔偿数额太少。
对于原审查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。
二审中，钱长荣提供2013年3月19日《南京日报》A7版，证明当日案涉房屋主体结构封顶。鼓楼区住建局的质证意见为：该报道内容不符合事实，不能达到钱长荣的证明目的。本院对该份证据的真实性予以确认。
鼓楼区住建局在二审中未提供新证据。
本院认为，双方当事人签订的南京市城市房屋拆迁补偿协议及产权调换补充协议系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该协议依法成立并有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。双方在签订协议时，房屋套型已经规划部门核准，但鼓楼区住建局并未如实告知钱长荣实际套型情况，存在过错，应对钱长荣承担一定的损失赔偿责任。原审法院在综合考虑涉案房屋使用功能、面积所受的影响的基础上，酌定鼓楼区住建局赔偿钱长荣10000元，并无不当。关于空调机位问题，因原审在酌定套型不符合约定的损失时已经考虑了房屋使用功能受影响等因素，故不再单独支持该部分损失亦无不当。关于平窗改成飘窗的问题，因平窗改成飘窗将违反规划部门核准的设计图，故原审法院对钱长荣该项诉请不予支持并无不当。鉴于飘窗与平窗不完全相同的使用功能及使用感受等因素，对于钱长荣针对原图上一扇飘窗变为平窗提出的赔偿损失主张，原审法院酌定支持1000元，酌定幅度适当。关于超出应置换面积的收费问题，双方签订的补充协议对于超出应置换面积如何收费进行了明确约定，钱长荣主张该价格无效并要求退还相应价款，缺乏法律依据，原审法院未予支持，并无不当。钱长荣二审中要求鼓楼区住建局协助办理相关产权证，由于钱长荣原审中并未提出该主张，鼓楼区住建局亦不同意二审中处理，本院对此不予处理，钱长荣有权另行主张。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持，依据《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4140元，由钱长荣负担1580元，由南京市鼓楼区住房和建设局负担2560元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晗庆
代理审判员 付 双
代理审判员 吴 勇
二〇一五年十月十三日
书 记 员 罗程允