上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0117民初5239号
原告(反诉被告)黄元成，男，1983年12月2日生，汉族，住上海市静安区。原告(反诉被告)潘颖，女，1986年11月27日生，汉族，住上海市宝山区。两原告共同委托代理人祁律成，上海信亚律师事务所律师。被告(反诉原告)黄小仙，女，1967年6月12日生，汉族，住浙江省。委托代理人谢尚泽，北京华泰(杭州)律师事务所。委托代理人杨银章，北京华泰(杭州)律师事务所。第三人上海银行股份有限公司浦东分行，住所地上海市浦东新区。负责人方坚华，行长。原告黄元成、潘颖与被告黄小仙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月15日立案受理后，依法由审判员朱金彪独任审判。审理中，被告提出了反诉请求，本院受理后合并于2016年4月26日公开开庭进行了第一次庭审。嗣后，本院根据原告的申请依法追加上海银行股份有限公司浦东分行(以下简称“上海银行浦东分行”)作为第三人参加本案诉讼，并于2016年7月8日公开开庭进行了第二次庭审。原告黄元成、潘颖及其两原告共同委托代理人祁律成，被告黄小仙及其委托代理人谢尚泽两次均到庭参加诉讼。被告黄小仙的委托代理人杨银章到庭参加了第一次庭审。第三人上海银行浦东分行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院予以缺席审理。本案现已审理终结。原告黄元成、潘颖诉称：两原告系夫妻关系。2015年10月25日，经上海德佑房地产经纪有限公司(以下简称“德佑房产”)居间介绍，两原告与被告签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定两原告以总价3,400,000元向被告购买坐落于上海市松江区泗泾镇泗陈公路XXX弄XXX号XXX-
XXX层房屋(以下简称“系争房屋”)。同日，两原告与被告签订《协议书》一份，约定两原告向被告另行支付装修补偿款565,000元。合同和协议对有关事项作了协议的约定。2015年10月3日，两原告按约向被告支付定金200,000元。2015年10月26日，两原告按约向被告支付首期房款990,000元。2016年3月10日，两原告又按约向被告支付装修补偿款565,000元。然而，被告在收到两原告首期房款后，未按约向上海银行浦东分行办理抵押权注销手续，导致两原告无法向银行申请贷款。另外，被告亦未按约于2016年2月8日前向两原告交付系争房屋。因此，两原告认为，被告的上述违约行为，损害了原告的合法权益。故请求法院判令：一、两原告与被告就系争房屋买卖合同关系继续履行；二、被告向上海银行浦东分行办理系争房屋抵押权撤销手续；三、被告协助两原告办理系争房屋产权过户手续；四、被告支付两原告逾期交房违约金(以3,400,000元为本金，自2016年2月8日起计算至判决生效之日止，按照0.5‰计算)。被告黄小仙辩称：被告不存在违约，不应当承担违约责任。两原告的贷款未能向银行申请成功，是其自身原因所致，并非系被告违约所致。被告在出售系争房屋时，因尚有2,000,000余元贷款未偿还，故被告要求两原告支付的首期房款为2,000,000元，然两原告表示需待其另一处房屋出卖后才能支付。后经双方口头协商一致，两原告首期付款为1,190,000元，该1,190,000元不限定专项用途，待两原告出售另一处房屋的房款到位后，再支付房款1,180,000元，该1,180,000元及补充协议中约定的565,000元装修补偿款，用于被告偿还银行贷款，以确保被告在2016年2月8日交房前即可拿到2,935,000元房款，余款1,030,000元亦有保障。然由于两原告出售另一处房屋的房款迟迟未能到位，一直未能向被告支付用于偿还贷款的1,180,000元及装修补偿款565,000元，才导致被告无法向上海银行浦东分行办理抵押权注销手续。另外，被告在本案纠纷发生后发现，双方签订的《上海市房地产买卖合同》约定，与双方口头协商的内容不一致，属于重大误解，履行期限是合同的重大组成部分，可撤销和变更。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告黄小仙反诉称：根据《协议书》约定，两原告除支付3,400,000元外，还应于2016年1月30日之前支付被告装修补偿款565,000元。该装修补偿款实为避税所设定，实际是房价款的一部分。然两原告直到2016年3月10日才支付上述款项。因此，被告认为，原告未按《协议书》支付房款的行为，已经构成了违约。故被告请法院判令：解除原、被告于2015年10月25日签订的《上海市房地产买卖合同》及《协议书》。原告黄元成、潘颖针对被告黄小仙的反诉请求辩称：根据合同约定，原告支付首付款后被告应当注销系争房屋抵押权，但被告没有注销，是被告违约在先。《协议书》是对房屋买卖合同的补充，应以房屋买卖合同为主。故请求法院驳回被告的反诉请求。第三人上海银行浦东分行书面述称：其与被告黄小仙2009年7月28日签订了《个人住房借款担保合同》，约定被告向其借款2,230,000元，借款期限为自2009年7月28日起至2036年7月28日止。其办理系争房屋抵押登记后，于2009年8月21日向被告发放贷款223万元。截至2016年6月3日被告尚欠其贷款本金1,892,165.69元及相应产生的利息。经审理查明：被告为系争房屋权利人，建筑面积322.54平方米(含地下建筑面积93.26平方米)，建筑类型为联列住宅。2015年10月3日，原告潘颖(买受方、乙方)与被告(出售方、甲方)经德佑房产居间，签订《房地产买卖居间协议》一份，约定原告潘颖向被告购买系争房屋，房屋总价为3,965,000元。原告潘颖于2015年10月1日前支付被告意向金50,000元，于协议签订后5日内补足定金至200,000元。首期房价款于双方签订买卖合同示范文本当日支付1,190,000元。第二期房价款1,000,000元以贷款形式支付，原告潘颖于签订买卖合同示范文本后六十日内向银行申请贷款。剩余房价款1,745,000元于2016年1月20日前支付。尾款30,000元于对房地产进行验看、清点、确认无误后，由被告交付给原告潘颖，并由原告潘颖通过德佑房产或直接向被告支付，本协议价格为被告净到手价。协议另对其他事项作了相应的约定。协议签订后，原告潘颖于同日向被告支付定金200,000元。2015年10月25日，两原告(买方、乙方)、被告(卖方、甲方)经德佑房产(丙方)居间，签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定两原告向被告购买系争房屋，房屋总价款3,400,000元。被告于2016年2月8日前腾出房屋并通知两原告进行验收交接。两原告应在收到通知之日起的5日内对系争房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志。原、被告确认，在2016年3月30日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同补充条款(一)第6条违约责任：(1)被告未按本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向两原告支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行……；被告未按本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的，被告单方要求解除合同的，均视为被告违约，两原告有权单方解除本合同，应通知被告，被告除需支付十个工作日的赔偿金外，还需向两原告支付相当于总房价款20%的违约金……。(2)两原告未按本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向被告支付总房价款万分之五的赔偿金，并继续履行。两原告未按本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的，两原告单方要求解除合同的，均视为两原告违约，被告有权单方解除合同，应当通知两原告，两原告除需支付十个工作日的赔偿金外，还需向被告支付相当于总房价款20%的违约金……。合同附件三付款协议约定：一、首期房价款：两原告应支付被告首期房价款1,190,000元。1、两原告已在双方签订本合同前直接支付被告定金200,000元，在签署本合同后，转为部分首期房价款；2、两原告应于签订本合同并申请办理公证手续(若有)后当日内直接支付被告部分首期房价款990,000元。两原告直接向被告支付该笔款项，被告应将该款项专项用于偿还抵押权人(如银行等)的借款余款(若有不足，被告自行补足)。……被告须于签署本合同后五个工作日内办理申请手续并于抵押权人许可的最短时限内完成扣款、领取抵押注销材料及办理完成系争房屋抵押登记的注销手续；二、第二期房价款：两原告应支付被告第二期房价款1,000,000元，两原告通过申请贷款……。两原告应于签订本合同后向贷款银行等申请贷款，签订相关合同或协议，办理相关手续，被告应积极配合两原告办理申请贷款手续及提供所需材料……。三、其他房价款(除尾款外)：两原告应支付被告第三期房价款1,180,000元。待房地产所在区房地产交易中心出具产权过户及抵押登记(若有)的收件收据当日内(先付款后过户)，两原告应直接支付被告全额第三期房价款。四、交易过户……。五、交房时间及尾款：两原告应支付被告尾款30,000元，双方一致约定在2016年2月8日之前对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由被告交付给两原告，双方签署《房屋交接书》，并由两原告直接支付被告全额尾款，相关费用的结算日期以交接之日为准。六、账户约定……。合同另对其他事项作了相应的约定。同日，两原告(乙方)与被告(甲方)签订《协议书》一份，约定：1、双方已签订的《上海市房地产买卖合同》中约定的房价款3,400,000元，现两原告所需支付的合同房价款仍按照买卖合同附件三之付款协议所列方式支付给被告；2、现经双方协商，两原告应在支付合同总价款外，再直接支付给被告装修补偿款565,000元，该笔款项两原告于2016年1月30日之前直接支付给被告；3、被告承诺至2016年3月份后系争房屋系其家庭上海市生活满五年唯一住房。双方一致约定系争房屋交易过程中产生的所有应缴纳税、交易手续税等相关费用均由两原告承担。3,965,000元为被告出售系争房屋净到手价格。……；4、若《上海市房地产买卖合同》约定的合同价3,400,000元，未能通过系争房屋所在地税务机关或税务机关指定及认可的第三方机构审核，双方同意按税务机关或指定及认可的第三方机构核定价征税。多出的税费，由两原告承担。协议另对其他事项作了相应的约定。上述《上海市房地产买卖合同》及《协议书》签订后，原告潘颖于2015年10月26日向被告转账支付990,000元。原告潘颖于2016年3月10日又向被告转账支付565,000元。庭审中，原、被告一致确认系争房屋交易总价为3,965,000元，《上海市房地产买卖合同》中约定的3,400,000元是为了少交税。审理中，被告申请证人王某某出庭作证，证人王某某陈述：原、被告没有约定首期房款1,190,000元用于还贷，口头约定是要等两原告支付装修补偿款后，被告才能去银行办理系争房屋抵押登记的注销手续，合同是示范文本，双方都没有留意到这点，合同内容是双方当事人真实意思表示。2016年2月底左右，因原告没有按照合同约定履行付款义务以及补偿房价的问题发生了纠纷。审理中，两原告认为双方产生纠纷的原因是被告要涨价。被告认为是因两原告逾期付款才导致双方产生纠纷。另查明：2009年7月28日，被告黄小仙与第三人上海银行浦东分行签订《个人住房借款担保合同》一份，约定被告向第三人上海银行浦东分行借款2,230,000元，借款期限为自2009年7月28日起至2036年7月28日止。2009年8月11日，被告黄小仙与第三人上海银行浦东分行就系争房屋办理了抵押登记，被告黄小仙将系争房屋抵押给了第三人上海银行浦东分行。2009年8月21日，第三人上海银行浦东分行向被告发放贷款2,230,000元。截至2016年6月3日被告尚欠第三人上海银行浦东分行贷款本金1,892,165.69元及相应产生的利息。以上事实，有上海市房地产权证、《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》、《协议书》、收款收据、中国建设银行转账凭条、《个人住房借款担保合同》、上海市房地产登记证明及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的《房地产买卖居间协议》及《上海市房地产买卖合同》系当事人真实意思的表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案主要争议焦点之一，两原告支付给被告的1,190,000元首期房价款，是否专项用于向第三人上海银行浦东分行偿还抵押贷款余额？被告没有将首期房价款用于向第三人上海银行浦东分行偿还抵押贷款余额，是否已经构成违约？对此，本院认为，双方于2015年10月25日签订的《上海市房地产买卖合同》明确约定，两原告应支付被告首期房价款1,190,000元，专项用于偿还抵押权人的借款余款，并须于签订合同后五个工作日内，办理申请手续并于抵押权人许可的最短时限内完成扣款、领取抵押注销材料及办理完成系争房屋抵押登记注销手续。由此可见，两原告支付给被告的1,190,000元首期房价款应专项用于向第三人上海银行浦东分行偿还抵押贷款余额。虽然，两原告晚于合同约定一天向被告付清首期房价款，被告可根据合同约定要求两原告支付一天的逾期付款违约金，但合同应当继续履行，被告最迟应于2015年10月31日前办理申请注销抵押的手续，而被告在收到两原告1,190,000元首期房价款没有向第三人上海银行浦东分行办理申请注销抵押的手续，且至今也没有向第三人上海银行浦东分行办理申请注销抵押的手续，显然被告已经构成了违约。关于被告辩称的后经双方口头协商一致1,190,000元首期房价款不限定专项用途，以及两原告再支付1,180,000元房价款和《协议书》中565,000元装修补偿款后，再用于偿还被告在银行的抵押贷款的意见，缺乏依据，本院难以采信。同样，证人王某某的证言，缺乏依据，本院难以采信。本案争议焦点之二，两原告没有按《协议书》约定于2016年1月30日前将装修补偿款565,000元支付给被告，是否构成了违约？对此，本院认为，首先，《协议书》中约定的装修补偿款实际应属于房价款；其次，根据《上海市房地产买卖合同》约定，第二期房价款1,000,000元，两原告通过向银行申请贷款支付，然而，根据二手房交易习惯，两原告向银行申请贷款需要系争房屋抵押，被告没有办理申请注销抵押的手续，双方无法就系争房屋在2016年3月30日办理过户手续，也就无法向银行申请抵押贷款。由此可见，被告是否已经办理申请注销抵押的手续，直接影响系争房屋交易，两原告在被告未按约履行办理申请注销抵押手续的情况下，有权行使后履行抗辩权。因此，两原告没有在2016年1月30日前将565,000元房价款支付给被告，不构成违约，被告以两原告逾期支付565,000元房价款为由，行使合同解除权，要求解除双方于2015年10月25日签订的《上海市房地产买卖合同》及《协议书》的反诉请求，本院不予支持。综上所述，本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。原、被告就系争房屋的买卖合同应当继续履行。关于两原告主张的要求被告支付两原告逾期交房违约金，由于两原告尚未向被告付清房价款，故根据公平原则两原告的该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第六十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)黄元成、潘颖与被告(反诉原告)黄小仙于2015年10月25日签订的《上海市房地产买卖合同》及《协议书》继续履行；二、被告(反诉原告)黄小仙于本判决生效之日起十日内一次性向第三人上海银行股份有限公司浦东分行清偿坐落于上海市松江区泗泾镇泗陈公路XXX弄XXX号XXX-
XXX层房屋抵押贷款，第三人上海银行股份有限公司浦东分行在贷款清偿完毕后十日内协助被告(反诉原告)黄小仙办理上述房屋抵押权注销登记手续；三、被告(反诉原告)黄小仙在坐落于上海市松江区泗泾镇泗陈公路XXX弄XXX号XXX-
XXX层房屋抵押权登记注销之日起十日内协助原告(反诉被告)黄元成、潘颖将上述房屋的产权过户登记至原告(反诉被告)黄元成、潘颖名下[有关因上述房屋产权过户所产生的税费，由原告(反诉被告)黄元成、潘颖承担]；四、原告(反诉被告)黄元成、潘颖于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)黄小仙房价款2,210,000元；五、被告(反诉原告)黄小仙于收到上述2,210,000元房价款之日起三日内将坐落于上海市松江区泗泾镇泗陈公路XXX弄XXX号XXX-
XXX层房屋交付原告(反诉被告)黄元成、潘颖；六、驳回原告(反诉被告)黄元成、潘颖的其他诉讼请求；七、驳回被告(反诉原告)黄小仙的反诉请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25,187元，减半收取12,593.50元，反诉案件费40元，财产保全费5,000元，合计诉讼费17,633.50元，由原告(反诉被告)黄元成、潘颖负担8,816.75元(已付)，由被告(反诉原告)黄小仙负担8,816.75元(已付40元，余款8,776.75元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 朱金彪
二〇一六年八月二十四日
书记员 朱小芳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。