广西壮族自治区柳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）柳市民二终字第315号
上诉人（一审被告）：杨娟。
上诉人（一审被告）：苏汉森。系杨娟丈夫。
二上诉人的共同委托代理人：兰齐，广西景辉律师事务所律师。
二上诉人的共同委托代理人：黄锐，广西景辉律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：朱桂平，无固定职业。
上诉人杨娟、苏汉森因与被上诉人朱桂平买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳江县人民法院（2015）江民初字第156号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2015年8月24日受理后，依法组成合议庭于2015年9月23日公开开庭审理了本案。上诉人杨娟、苏汉森的共同委托代理人黄锐、兰齐被上诉人朱桂平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2014年8月26日，朱桂平与杨娟签订了两份《房屋买卖协议书》，合同约定，杨娟将位于柳江县基隆综合区居宁西四街42号及44号两栋房屋出售给朱桂平，售价均为900000元，朱桂平分别向杨娟交付定金50000元。合同约定上述两栋房屋无抵押、无查封。合同还约定，朱桂平与杨娟在合同生效后90日内共同到房产管理部门办理房屋产权过户手续，朱桂平要在办理房屋产权过户手续前首付450000元给杨娟。合同签订的当天，朱桂平即通过农业银行转账的方式将100000元定金转入苏汉森的账户，杨娟、苏汉森共同出具收条给朱桂平收执。2014年12月19日，杨娟、苏汉森以朱桂平未按合同约定期限付款为由，发短信给朱桂平，要求解除与朱桂平于2014年8月26日签订的两份《房屋买卖协议书》。朱桂平收到该短信后即回复短信给杨娟，不同意解除合同。2014年12月29日，朱桂平向该院起诉，要求：1、解除朱桂平与杨娟于2014年8月26日签订的两份《房屋买卖协议书》；2、杨娟向朱桂平双倍返还定金共计200000元；3、杨娟、苏汉森对上述债务承担连带责任。庭审时，杨娟对解除合同无异议，并提出朱桂平和杨娟于2014年8月26日签订的两份《房屋买卖协议书》，已于2014年12月19日解除，朱桂平对此不予认可。
一审法院另查明：柳江县基隆综合区居宁西四街42号房屋的所有权人为唐国芳，柳江县基隆综合区居宁西四街42号房屋的所有权人为杨娟。杨娟与朱桂平签订出卖柳江县基隆综合区居宁西四街42号房屋《房屋买卖协议书》时，未提交房屋所有权人唐国芳的授权委托书，事后亦未取得房屋所有权人唐国芳的追认。
一审法院审理认为：依法成立的合同受法律保护。朱桂平与杨娟签订（房屋位于柳江县基隆综合区居宁西四街42号）《房屋买卖协议书》时，杨娟未取得房屋所有权人唐国芳的授权委托书，事后亦未取得房屋所有权人唐国芳的追认，该合同为无效合同，不受法律的保护。杨娟依据该合同取得的购房定金50000元，应返还给朱桂平。朱桂平要求解除其与杨娟于2014年8月26日签订的（房屋位于柳江县基隆综合区居宁西四街44号）《房屋买卖协议书》，杨娟亦无异议，该院予以支持。由于朱桂平和杨娟对解除该合同均无异议，故杨娟应将依据该合同取得的定金50000元返还给朱桂平。但朱桂平以杨娟违约，要求杨娟双倍返还购房定金，证据不足，该院不予支持。
杨娟辩称其与朱桂平于2014年8月26日签订的两份《房屋买卖协议书》，已于2014年12月19日解除，朱桂平对此不予认可，亦没有法律依据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（五）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决如下：一、解除朱桂平与杨娟于2014年8月26日签订的（房屋位于柳江县基隆综合区居宁西四街44号）《房屋买卖协议书》。二、杨娟、苏汉森返还100000元购房定金给朱桂平。三、驳回朱桂平的其他诉讼请求。本案受理费4300元（朱桂平已预交），财产保全费1020元，合计5320元，由朱桂平负担2660元，杨娟、苏汉森负担2660元并连同本案债务一并支付给朱桂平。
上诉人杨娟与苏汉森不服一审判决，上诉称：一、杨娟提交的与朱桂平的录音资料中可以明确表明朱桂平在签订本案的两份《房屋买卖协议书》之后，违反合同约定未在期限内支付首付款，按照合同约定，杨娟与苏汉森有权不予返还朱桂平所交纳的两套房产的定金10万元。朱桂平对该录音资料的真实性予以认可，从其内容反映朱桂平已经违约。二、关于42号房屋的买卖，杨娟已经获得其所有权人唐国芳的书面授权，而且在签订合同时，杨娟带朱桂平看房的过程中，朱桂平是清楚知道该房屋的实际使用情况的，因此，双方关于42号房屋的买卖协议应当是有效的，一审认定合同无效没有法律依据。三、双方签订的两份《房屋买卖协议》早已于2014年12月19日解除，因为朱桂平违约在先，杨娟已发短信解除合同，通知已经有效的到达，所以合同早已解除，朱桂平现在诉请要求解除合同没有依据。四、《房屋买卖协议》中的第四条为格式条款，未经提示说明，应当属于无效条款。因此，请求二审法院：一、撤销一审判决第一项，驳回朱桂平要求解除合同的诉讼请求；二、撤销一审判决第二项，驳回朱桂平要求返还定金10万元的诉讼请求；三、本案一、二审案件受理费由朱桂平负担。
被上诉人朱桂平答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回杨娟的上诉，维持原判。
二审期间，上诉人杨娟与苏汉森对一审查明的事实认为：1、一审查明“柳江县基隆综合区居宁西四街42号房屋的所有权人为杨娟”是错误的，杨娟是柳江县基隆综合区居宁西四街44号房屋的所有权人。2、一审查明在签订“柳江县基隆综合区居宁西四街42号房屋的《房屋买卖协议书》时，未取得其所有权人唐国芳的授权亦未取得唐国芳的追认”是错误的，杨娟提交的唐国芳出具的《收条》已经证实唐国芳是同意杨娟代其出售42号房屋的。3、一审遗漏朱桂平在一审时已经认可2014年11月26日的录音记录。4、一审遗漏查明涉及本案42号房屋的《房屋买卖协议书》中甲方签名是“杨娟代”。上诉人杨娟与苏汉森未提交新的证据。
被上诉人朱桂平对一审查明的事实没有异议，亦未提交新的证据。
针对上诉人杨娟与苏汉森对一审查明事实提出的异议，本院认为，1、根据《房产档案查档申请及查档结果证明书》证实：“柳江县基隆综合区居宁西四街42号房屋的所有权人为唐国芳”，“柳江县基隆综合区居宁西四街44号房屋的所有权人为杨娟”，一审对此查明有误，本院予以纠正。2、虽然杨娟提交注明收款人为“唐国芳”出具的《收条》一份，但唐国芳本人并未作为证人出庭作证，无法核实《收条》是否为唐国芳本人出具，一审法院对该证据的真实性并未采信的观点并无不当，杨娟在本案中提出其已获得唐国芳的授权出卖涉案42号房屋的主张没有其它证据予以佐证，不能成立，本院不予支持。3、朱桂平在亲自参加一审第二次开庭审理时，对杨娟与苏汉森提交的2014年11月26日录音记录内容明确表示认可，故杨娟与苏汉森提出朱桂平已认可2014年11月26日录音记录内容的主张成立，本院予以支持。4、关于柳江县基隆综合区居宁西四街42号房屋的《房屋买卖协议书》，甲方签字一栏为“杨娟代”字样，本院对杨娟与苏汉森提出的该部分事实予以认定。综上，一审查明事实除认定“柳江县基隆综合区居宁西四街42号房屋的所有权人为杨娟”有误外，其余事实属实，本院依法予以确认。
二审另查明，朱桂平与杨娟签订的关于柳江县基隆综合区居宁西四街42号房屋的《房屋买卖协议书》，甲方签字一栏为“杨娟代”字样。
朱桂平与杨娟均表示解除2014年8月26日签订的两份《房屋买卖协议书》，不再履行。但杨娟主张两份合同已于2014年12月19日以通知方式解除，朱桂平则认为应由法院判决解除。
二审庭审中，朱桂平认可在签订《房屋买卖协议书》时，杨娟已向其告知柳江县基隆综合区居宁西四街42号房屋的所有权人为唐国芳的事实。朱桂平主张杨娟的违约行为表现在：签订两份《房屋买卖协议书》的时候，杨娟未向其告知涉案两套房屋上已存在抵押的事实，且应当是由杨娟先为房屋办理解押手续，朱桂平再支付首付款，再去办理房产过户手续，由于杨娟迟迟未办理解押贷款手续的违约行为导致合同未能最终履行，同时，杨娟作为涉案42号房屋所有权人唐国芳的出卖代理人，在朱桂平的多次催促下未能约唐国芳亲自办理过户手续。
苏汉森认为若杨娟需要承担《房屋买卖协议书》的返还定金义务，其同意作为夫妻共同债务与杨娟一同承担责任。
本院认为：综合诉辩双方的意见，归纳本案的争议焦点为：一、杨娟与朱桂平签订的关于涉案42号房屋和44号房屋的两份《房屋买卖协议书》的效力如何？二、杨娟与朱桂平签订的两份《房屋买卖协议书》是否应当予以解除？二、合同解除后，朱桂平诉请杨娟与苏汉森双倍返还定金10万元是否有事实和法律依据？
关于第一个争议焦点，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，无权处分出卖他人之物的合同仍为有效合同。本案中，杨娟虽并非涉案42号房屋的所有权人，且未获得所有权人唐国芳的授权，但其与朱桂平签订的关于涉案42号房屋的《房屋买卖协议书》是双方在平等协商的基础上达成的，为双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。一审法院认定该份合同为无效合同错误，本院予以纠正。
关于第二个争议焦点，当事人协商一致，可以解除合同。现朱桂平与杨娟均认为两份《房屋买卖协议书》不能再履行，同意解除该两份合同，故本院对该两份《房屋买卖协议书》予以解除。
关于第三个争议焦点，双方在《房屋买卖协议书》中约定，朱桂平作为买方，负有在签订合同之后的90日内且在办理房屋过户手续之前支付首付款的合同义务。而杨娟作为出卖方，则负有在签订合同时保证出售的房屋无抵押、产权完整的合同义务。根据已查明的事实，首先，从杨娟所提供的录音记录内容反映，朱桂平在2014年11月26日时，不仅知晓其支付首付款的期限届满，其也认可到期日仍未支付首付款的事实。而朱桂平对其提出的双方约定先办理解押手续后支付首付款的主张未能提供证据予以证实，本院对其主张不予支持。朱桂平到期未支付首付款存在违约。其次，该录音记录的内容无法直接、准确的反映杨娟在签订合同时就已经告知朱桂平房屋已抵押银行的事实，杨娟亦未能提供其他证据证实朱桂平在签订合同时就知晓涉案的两套房屋已经抵押。因此，杨娟提交的证据尚不足以证实其主张。杨娟违反合同的约定，将存在抵押的房屋出卖于朱桂平，其行为构成违约。最后，朱桂平和杨娟对出卖方所应承担的“保证房屋产权无抵押、无查封等问题”的约定，并非是免除或者限制责任的格式条款，杨娟提出朱桂平未对该条款履行提示告知义务的主张缺乏法律依据，本院不予支持。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，对于两份《房屋买卖协议书》的无法履行，杨娟和朱桂平均存在过错，朱桂平要求赔偿其损失主张双倍返还定金于法无据，杨娟应向朱桂平返还已收取的两套房屋定金共计10万元，苏汉森自愿与杨娟共同承担返还义务，本院对一审判决予以维持。
综上所述，上诉人杨娟和苏汉森的上诉理由缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持；一审判决认定事实部分有误，适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广西壮族自治区柳江县人民法院（2015）江民初字第156号民事判决书；
二、解除上诉人杨娟与被上诉人朱桂平于2014年8月26日签订（房屋位于柳江县基隆综合区居宁西四街42号）的《房屋买卖协议书》。
一审案件受理费4300元、财产保全费1020元，合计5320元（被上诉人朱桂平已预交），由被上诉人朱桂平负担2660元，上诉人杨娟负担2660元；二审案件受理费2300元（上诉人杨娟和苏汉森已预交），由被上诉人朱桂平负担1150元，上诉人杨娟和苏汉森负担1150元。本判决为终审判决。
审 判 长 江 侦
审 判 员 温清华
审 判 员 李婷婷
二〇一五年十一月三日
代书记员 廖龙华