湖北省嘉鱼县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂1221民初292号
原告：湖北三湖物业服务有限公司。
法定代表人：陈俊辉，该公司经理。
委托代理人：蒋国际，湖北南嘉律师事务所律师。
被告：嘉鱼县新品译咖啡厅。
经营者：雷佑珍，该咖啡厅负责人。
原告湖北三湖物业服务有限公司（以下简称三湖物业公司）与被告嘉鱼县新品译咖啡厅（以下简称新品译咖啡厅）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月15日立案后，依法由审判员高伟适用简易程序公开开庭进行了审理。原告湖北三湖物业服务有限公司的法定代表人陈俊辉、委托代理人蒋国际、被告嘉鱼县新品译咖啡厅的经营者雷佑珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告湖北三湖物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付物业服务费38184.5元，并支付逾期违约金7331.32元。2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年10月，雷佑珍受让嘉鱼县新品译咖啡厅，此前新品译咖啡厅的物业服务费已经支付完毕，自此以后新品译咖啡厅的物业服务费由雷佑珍承担。2015年1月30日，原告与被告重新签订了一份《商铺物业服务协议》，协议约定物业服务费为每年13768元，按季度支付3442元。并约定了“每延迟1日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额千分之五的违约金”的违约责任。被告从2012年10月至2016年3月，应支付物业服务费48184.5元，2015年3月15日，被告已支付10000元，尚欠38184.5元。原告多次向被告催讨物业服务费，被告仍不履行支付义务，故诉至法院。
被告嘉鱼县新品译咖啡厅辩称，雷佑珍作为被告的受让人，未与原告签订物业管理合同，不承认其欠物业费38184.5元，也不承认违约金7331.32元，故一切费用其不承认。另外，原告在服务期内不能维护其管理商铺的日常环境、安全秩序。由于中央空调的安装不当，导致被告在经营期间进行休整，造成多余费用。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的《商铺物业服务协议》复印件1份，拟证明2015年1月30日，原、被告签订了物业服务协议，约定了收费标准、收费时间、违约责任等。该协议乙方签名是曾凡军，曾凡军为被告新品译咖啡厅工作者。被告认为曾凡军只是其打工者，签订该协议并未经过负责人雷佑珍同意，雷佑珍并未见过该合同。原告不能提供证据证明曾凡军有被告授权签订物业服务协议的权利，被告的负责人雷佑珍也不认同该物业服务协议，故本院对该证据不予认可。2.原告提供的收据复印件2张。拟证明被告于2012年10月28日、2015年3月25日分别缴纳了物业服务费13767元、10000元。雷佑珍承认于2015年3月25日交纳了10000元物业费，本院对该证据予以认可。3、原告提交的有雷建兰签名的《前期物业管理服务协议》复印件1份，拟证明雷佑珍接手被告新品译咖啡厅之前是按照原业主的协议在交纳物业管理费。被告认为雷佑珍接手新品译咖啡厅后，应当重新签订一份物业服务合同。雷佑珍作为被告的新负责人，应受上述物业服务协议的约束，故本院对该证据予以认可。4.原告提交的2015年1月30日在该物业服务区域与另外两家店铺签订的《商铺物业服务协议》复印件、物业费收据复印件2份。拟证明在同一地段原告收取的物业费标准是一致的。被告认为该两家店铺均在一楼，被告所处地段在二楼，物业收费应当不同。物业服务费是物业公司与业主签订物业合同确定的，故本院对该证据予以认可。5.原告提供的嘉鱼县物价局的嘉价工（2011）2号文件复印件1份，拟证明原告收费是符合规定的。被告认为其不是商品房，该文件对门面房的物业服务费未明确约定。该文件批复“门面房的物业服务费实行市场调节价……在服务合同中约定”，原、被告之间的前期物业协议对物业费有明确约定，原告与该物业服务区域内其他物业使用者的物业服务协议对物业费亦有明确约定，故本院对该证据予以认可。6.被告提供的照片复印件2张，拟证明在被告门店前有摆摊现象，原告未能完全履行物业服务义务。原告认为摆摊设点现象并非其职权范围。该证据为被告为抗辩而提供，也没有其他证据佐证，不影响本案认定，故本院对该证据不予认可。7.被告提供的2013年7月22日、2013年7月26日、2013年8月1日、2013年8月3日、2013年8月6日、2013年9月2日、2013年9月12日、2013年9月13日、2013年9月26日，2013年9月27日、2013年10月15日、2013年10月19日、2014年11月28日其内部关于空调移机等事项的领款单复印件各1份，拟证明被告为空调移机等事项花费6万多元。该空调移机等事项为被告解决其自身排烟设计不合理、中央空调安装不合理给其他业主造成的影响，并非物业服务内容，故该证据本院不予认可。
根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：被告新品译咖啡厅所使用房屋处于“嘉典·三湖春天”商住小区，登记在雷建兰名下。2010年11月15日，雷建兰与原告签订了《前期物业管理服务协议》，该协议约定：“商业物业：每平方米1.2元/月”、“未能按时足额交纳物业服务费用的，应按约定的标准向乙方支付应交物业费总额30%的违约金”。2012年8月3日，黄幼青成立嘉鱼县新品译咖啡厅，正餐服务有效期至2015年8月1日。2014年12月12日，雷佑珍接手嘉鱼县新品译咖啡厅至今。2015年1月30日，原告与在该物业服务区域内的另外两家店铺签订了《商铺物业服务协议》，该协议约定：“租赁面积”、“物业服务费的收费标准：1.2元/平方米每月”、“延迟缴纳本协议项下物业服务费……每延迟1日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额千分之五的违约金”，上述两份协议还约定有其他事项。2012年10月之前，被告所使用房屋的物业服务费已经付清。2012年10月至今，被告仅支付了10000元物业服务费。
本院依职权查明，本案被告所使用房屋被（2012）鄂嘉鱼民初字第03048号确认决定书认定为雷建兰、黄幼青、江燕芳按照4:3:3的比例按份共有。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。在前期物业管理阶段，雷建兰作为业主与原告签订了《前期物业管理服务协议》，该协议不违反法律、法规的强制性规定，应认定有效，对业主、物业服务企业均具有约束力。同时，业主及物业服务企业应当按照协议约定内容及时履行义务。本案被告新品译咖啡厅为个体工商户，雷佑珍作为负责人从2014年12月12日登记并经营至今，故雷佑珍是被告的权利、义务承受人。原告是“嘉典·三湖春天”商住小区的物业服务企业，被告是“嘉典·三湖春天”商住小区用户。被告交纳了2011年10月1日至2012年10月1日的物业服务费13767元（1.2元/平方米×956.05平方米×12＝13767.12元），符合前述《前期物业管理服务协议》约定标准，说明被告是根据该前期物业协议支付的物业费。2015年1月30日，原告与在该物业服务区域内的另外两家店铺签订的《商铺物业服务协议》约定的收费标准并未变更，原告与被告之间形成事实上的物业服务合同关系，被告应当按时交纳物业费。被告使用房屋建筑面积为956.05平方米，被告每月应向原告交纳物业费为1147.26元（1.2元/平方米×956.05平方米），被告从2012年10月1日起开始拖欠物业服务费，截至2016年3月31日共拖欠物业服务费为48184.92元（1147.26元/月×42月），扣除已支付的10000元，被告尚欠物业费38184.92元。对原告要求被告支付上述金额范围内物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。物业服务企业提供的物业服务标准应与其收取的物业服务费相一致，原告根据物业服务协议的约定对“嘉典·三湖春天”小区物业提供了物业管理服务，被告拖欠物业服务费的行为已构成违约，理应承担支付尚欠物业服务费及违约金等违约责任。但是原告在履行物业服务义务过程中，存在部分瑕疵，被告从2012年8月3日使用该小区房屋经营至今，原告只能提供2015年1月30日与在该物业服务区域内的其他店铺的物业协议，故对原告主张的违约金诉求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第三十六条、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告嘉鱼县新品译咖啡厅于本判决生效之日起十五日内向原告支付物业服务费38184.5元；
二、驳回原告湖北三湖物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费750元，减半收取375元，由原告负担125元，被告负担250元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省咸宁市中级人民法院；开户行：中国农业银行咸宁市金穗支行；账号：17680601040004XXX。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 高 伟
二〇一六年七月二十九日
书记员 熊梦玉
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《物业管理条例》
第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第十二条因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。