湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘04民终1220号上诉人（原审被告）谭金花，女，1963年1月20日出生，住祁东县洪桥街道。委托诉讼代理人唐月亮，女，1992年1月26日出生，住祁东县洪桥街道。被上诉人（原审原告）黄跃付（曾用名黄跃富），男，1962年9月9日出生，住祁东县洪桥街道。委托诉讼代理人龙华山，祁东县洪城法律服务所法律工作者。原审第三人祁东县李胜利名烟名酒店，住所地祁东县中心市场。经营者，周意红。原审第三人李新国，男，1964年10月17日出生，住祁东县洪桥街道。原审第三人周意红，女，1987年4月24日出生，住祁东县洪桥街道。上诉人谭金花因与上诉人黄跃付、原审第三人祁东县李胜利名烟名酒店（以下简称李胜利店）、李新国、周意红房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省祁东县人民法院（2015）祁民一初字第1097号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月23日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年9月23日公开开庭审理了本案。上诉人谭金花及其委托诉讼代理人唐月亮，被上诉人黄跃付及其委托诉讼代理人龙华山，原审第三人李胜利店的经营者周意红、李新国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谭金花的上诉请求：请求二审撤销原判，依法改判。事实与理由：1、黄跃付收取了谭金花的转租费，双方并且口头约定，谭金花可以自由转租。黄跃付无权解除合同。2、证人周林、唐月亮、张铁球在一审的证言证明黄跃付之妻刘姣莲于2014年12月下旬到过涉案门面并且知道谭金花已经把房屋转租给了第三人。3、原审对黄跃付是否有合同解除权及解除权是否超过六个月等事实认定不清。黄跃付辩称：1、黄跃付未收取谭金花的转租费，其与谭金花也没有准许谭金花可以自由转租的口头约定。2、黄跃付有请求解除其与谭金花签订的《租房协议》的权利。3、虽然谭金花申请了证人出庭作证，但只有其女儿唐月亮出庭作证，但其女儿仅向法庭提供了通话记录，未提供录音原件。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。李胜利店、周意红、李新国辩称：1、李胜利店在工商登记的经营者是周意红，但实际是由李新国与其子李胜利、儿媳周意红共同经营。因此将李新国、周意红、李胜利店列为第三人明显错误。2、原审第三人已经在2014年12月18日交纳了租金5万元和转让费48000元，至今未满一年，根据等价有偿原则，第三人方享有祁东县中心市场5栋19号门面使用权，在未到期之前，不应从门面搬出更不用赔偿任何损失。3、原审第三人受让门面和谭金花有特别约定，一切事务由谭金花负责。综上，请求法院查明事实，分清责任。黄跃付在一审的诉讼请求：1、解除原告黄跃付与被告谭金花签订的《租房协议》，被告谭金花赔偿原告黄跃付在第三人占用租赁物期间的经济损失；2、确认被告谭金花与第三人李新国签订的《门面转租协议》无效，第三人李新国、周意红立即从租赁物处搬出；3、本案受理费由被告和第三人负担。一审法院认定事实：2009年10月8日，原告黄跃付（甲方）与被告谭金花（乙方）签订了一份《租房协议》，约定：1、甲方将中心市场1栋19号门面租给乙方使用，乙方按时交纳水电费及政府有关部门所收的一切税费；2、租赁期暂定拾年，自2009年10月12日至2019年10月12日，如续租可优先；3、租金：前三年每年18000元，第四、第五年每年20000元，第六年22000元，第七年24000元，第八年26000元，第九年28000元，第十年30000元；租金于每年9月10日一次性交清，否则甲方有权收回房子，合同自动作废。2014年12月18日，被告谭金花（甲方）与第三人李新国（乙方）签订了一份《门面转让协议》，约定：经双方友好协商，甲方将中心市场一栋19号转让给乙方，具体转让费为48000元，转让费一次性付清，门面租金每年为伍万元整，租用时间为四年零九个月（从2014年12月18日起），在此租用时间内房主如提出其它异议，一切事务由甲方负责。2015年9月，原告黄跃付收租金时发现涉案门面已被转租，遂诉至法院。尔后被告谭金花于2015年9月21日通过中国邮政储蓄银行祁东县支行给原告汇款24000元用于支付2015年10月以后的房租，但原告黄跃付拒绝签收该款，现该款仍留存于中国邮政储蓄银行祁东县支行。该院认为，原告黄跃付与被告谭金花在平等自愿的基础上所签订的《租房协议》，系双方当事人真实意思的表示，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。被告谭金花于2014年12月18日在未通知原告黄跃付的情况下又将中心市场一栋19号门面擅自转租给第三人李新国开办祁东县李胜利名烟名酒店。尔后原告黄跃付于2015年9月以拒绝签收被告汇款的方式对被告的转租行为提出异议。因此，被告谭金花将门面转租给第三人的行为构成非法转租。被告谭金花辩称，原告于2014年12月底已经知晓并默认了被告的转租行为，故原告丧失了法定解除权。但谭金花提供的周林、唐月亮的证人证言不能足以证实黄跃付自已经知道或应当知道转租事实起至诉讼时已逾6个月，故谭金花应承担举证不能的不利后果。对谭金花的该辩称意见，该院不予采纳。综上，该院认为原告与被告谭金花之间签订的房屋租赁合同有效，被告谭金花与第三人李新国之间的转租行为系非法转租,第三人李新国系无权占有人。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，原告黄跃付有权基于房屋租赁合同关系行使法定解除权，请求解除原、被告之间签订的《租房协议》；也有权主张转让合同无效，并基于不当得利请求权或返还原物请求权要求无权占有人返还房屋。原告基于房屋租赁关系诉争至法院，其请求解除原告与被告谭金花之间签订的《租房协议》，符合法律规定，应予支持。此外，关于黄跃付要求确认谭金花与第三人李新国签订的《门面转租协议》无效，第三人李新国、周意红立即从租赁物处搬出的诉请，因该诉请与本案的房屋租赁合同纠纷不属于同一法律关系，且责任主体不同，不宜一案处理，黄跃付可另行协商或诉讼处理，故对原告该项诉请，该院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告黄跃付与被告谭金花于2009年10月9日签订的《租房协议》；二、驳回原告黄跃付的其他诉讼请求。本案受理费300元，由被告谭金花负担。二审中，当事人没有提交新的证据。针对双方当事人二审争议的事实，本院认定如下：1、谭金花的转租行为是否有效也即黄跃付对于谭金花将房子租给原审第三人，是否知道并在6个月内提出异议。黄跃付之妻刘姣莲在与谭金花之女唐月亮的电话谈话中承认，其在2014年春节到过涉案门面买烟，看到门面内经营的人不是谭金花，门面内也重新进行了装修。根据生活常理推断，当时不但门面重新装修，连门面招牌都已经更换了，刘姣莲应当知道谭金花转租房屋的事实。而且黄跃付在一审庭审中还称其和其妻子在2014年春节期间没有去过涉案门面，这与刘姣莲的电话谈话内容相悖。综上，本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”故黄跃付以谭金花擅自转租为由请求解除租房协议的请求不能成立，本院不予支持。上诉人谭金花的上诉理由成立，应予支持。原审判决认定事实错误，适用法律不当，应予改判。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：撤销湖南省祁东县人民法院（2015）祁民一初字第1097号民事判决；驳回被上诉人黄跃付的诉讼请求。本案一审诉讼费300元，二审诉讼费300元，合计600元，由被上诉人黄跃付负担。本判决为终审判决。审判长  唐建华审判员  王洪峰审判员  周隽斓二〇一六年十二月五日书记员  唐宇翔