北京市怀柔区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京0116民初707号
原告：北京市怀柔区庙城镇彩各庄村经济合作社，住所地北京市怀柔区庙城镇彩各庄村。
法定代表人：刘玉武，社长。
委托诉讼代理人：吴娟，广东知著律师事务所律师。
委托诉讼代理人：彭金城，北京市玖典律师事务所律师。
被告：肖子金，男，1950年3月14日出生。
委托诉讼代理人：孙新建，河南长风律师事务所律师。
委托诉讼代理人：肖峰（肖子金之子）。
原告北京市怀柔区庙城镇彩各庄村经济合作社（以下简称彩各庄村经济合作社）与被告肖子金农村土地承包合同纠纷一案，本院于2018年1月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彩各庄村经济合作社委托诉讼代理人吴娟，被告肖子金及其委托诉讼代理人孙新建、肖峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
彩各庄村经济合作社向本院提出诉讼请求：1.判决彩各庄村经济合作社、肖子金于2009年9月30日签订的《土地承租年限续订协议》无效；2.判决肖子金腾退位于怀柔区庙城镇彩各庄村101公路西侧的4.6公顷土地；3.判决本案诉讼费由肖子金承担。事实和理由：肖子金并非怀柔区庙城镇彩各庄村农民。2000年10月，彩各庄村经济合作社与本村村民杨国明签订了《粮田承包合同》，约定彩各庄村经济合作社将本村101公路西侧90亩土地承包给杨国明作为育苗使用，承包期限为15年，自2000年10月1日起至2016年9月30日止。2009年3月30日，彩各庄村经济合作社、肖子金以及杨国明签订了《土地流转承租协议》，约定将涉诉土地流转给肖子金承租，总面积4.6公顷，流转期限至2016年9月31日。2009年9月30日，在未经彩各庄村村集体成员代表大会表决通过且未经政府备案的情况下，盛钦私拿公章，与肖子金签订了《土地承租年限续订协议》，约定的土地流转期限为30年，即自2000年10月1日至2030年9月30日。现肖子金不腾退土地也不交纳租金，彩各庄村经济合作社认为与肖子金签订的《土地承租年限续订协议》无效，请求肖子金腾退土地。
肖子金辩称：第一，彩各庄村经济合作社和肖子金之间签订的《土地承租年限续订协议》系租赁协议，双方形成的是土地租赁合同关系，不受土地承包法律的调整。2009年京承高速占地以后，杨国明不愿继续承包这块土地，时任彩各庄村村书记和经济合作社社长的盛钦主动找到肖子金，希望肖子金能够租赁这块土地，从而为村里带来收益。肖子金经过考察，发现这块地只能用来种植苗木，但是种植苗木占用资金大、周期长，所以双方于2009年3月签订《土地流转承租协议》后，又于2009年9月签订了《土地承租年限续订协议》。在签订《土地承租年限续订协议》前，由于投资金额大，肖子金非常谨慎，一再找盛钦询问承租这块土地的手续是否齐全，盛钦一再表示，所需的民主程序已经走完，程序没有问题。肖子金本人不可能参与民主程序，肖子金认为既然村里盖章了，所需的民主程序就已经走完。且彩各庄村经济合作社对于2009年这一整年只提供了两次村民表决的记录，根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十六条，村民代表大会每季度召开一次，所以不能排除彩各庄村经济合作社故意隐瞒村民代表大会已经通过双方《土地承租年限续订协议》的情况。并且对外承包土地应经民主议定程序仅为管理性强制性规范，并非效力性强制性规范，未经民主议定程序的合同并非必然无效。第二，《土地承租年限续订协议》签订后，肖子金每年都按时交纳租金，且先后投入数百万元用于种植松树、柏树等经济作物。直到2016年肖子金要求交纳2017年承包期的租金时，彩各庄村经济合作社明确表示不再收取，将通过诉讼解决双方之间的租赁关系，等诉讼结果出来后再决定是否收取租金。2017年12月5日，肖子金再次找彩各庄村经济合作社交纳租金，彩各庄村经济合作社的会计请示了现任社长刘玉武，刘玉武表示暂时不收取。因此，彩各庄村经济合作社诉称肖子金不交租金，不符合事实，肖子金带了现金，现在就可以交纳租金。第三，已废止的《最高人民法院关于审理农业承包合同纠纷案件若干问题的规定（试行）》第二十五条规定，自承包合同签订之日起超过一年，或虽未超过一年但承包人已实际作了大量投入，发包方要求确认承包合同无效或要求终止承包合同的，人民法院不予支持。虽然该司法解释已经废止，但是在新的规定出台之前，仍然应当按照有利于生产稳定的原则，对于未经民主议定程序的合同，不宜全部认定为无效。
本院经审理认定事实如下：2000年10月，彩各庄村经济合作社与杨国明签订《粮田承包合同》，约定：发包方为彩各庄村经济合作社（甲方），承包方为杨国明（乙方）；甲方将自己所属的101公路西侧东至101公路西侧绿带，西至通乡路，南至牤牛河，北至田间路的壹块粮田共计90亩，承包给乙方作为育苗使用；承包期限为十六年，自2000年10月1日至2016年9月30日止。2009年3月30日，彩各庄村经济合作社（甲方）、肖子金（乙方）、杨国明三方签订《土地流转承租协议》，约定，经甲方、原承包方、乙方共同协商同意，甲方同意将原杨国明承租的坐落于彩各庄村东南一侧的土地以流转的方式转租给乙方，并达成以下共识，双方共同信守：此块地坐落于庙城镇彩各庄村东南角，东侧为京承高速辅路，南侧是与焦村相邻的牤牛河北岸，西侧为通乡柏油公路，北侧是村级水泥路，总面积4.6公顷，土地所有权为彩各庄村经济合作社所有；甲方流转给乙方此块地的承租年限和村集体签订的承租协议的剩余年限期满日为准，即此协议签订日起至2016年9月30日止，乙方在承租期限内应继续履行与甲方签订的承租协议约定的相关条款，合同期满后，如乙方需要续租，由乙方直接和村集体协商继定年限,并有优先权；甲乙双方按原合同商定此块地流转租金（包括地上物）每年人民币壹万元，按年交纳，承租协议签订后，乙方须在三日内将租金，以现金方式一次性付给甲方。2009年9月30日，彩各庄村经济合作社与肖子金签订《土地承租年限续订协议》。约定，彩各庄村经济合作社为土地发包方（甲方），肖子金为土地承租方（乙方），经甲乙双方在原“土地流转承租协议”的基础上，共同协商同意，甲方同意将原承租的坐落于彩各庄村东南一侧的土地由原来的承租年限改为继定30年期限承租给乙方，并达成以下共识，双方共同信守：甲方同意将此块土地4.6公顷在原“土地流转承租协议”的基础上继续租给乙方，年限定为30年（含原流转承租协议年限），自2000年10月1日起至2030年9月30日止；乙方按原合同商定的此块土地租用金（包括地上物），每年人民币壹万元，按年交纳，承租协议签订后，乙方须在三日内将租金，以现金的方式一次性交付给甲方。在《土地承租年限续订协议》上，有彩各庄村经济合作社的公章和时任彩各庄村经济合作社社长的盛钦的签字。另查明，肖子金并非彩各庄村集体经济组织成员。此外，2000年10月签订的《粮田承包合同》中的承包土地面积为90亩，后由于京承高速修辅路占地20多亩，因此2009年签订的《土地流转承租协议》和《土地承租年限续订协议》中的承包土地面积为4.6公顷，即为本案涉诉土地面积。
2000年，杨国明自彩各庄村经济合作社承包土地后，将土地用于育苗。2009年，肖子金继杨国明承包涉诉土地后，继续将土地用于育苗，在涉诉4.6公顷土地上种植银杏、油松、快柏、樱桃、杨树、柳树等苗木，另外安装了变压器，打了井，修了路和地下管道，肖子金认可在涉诉土地上另有房屋六间，但称这些房屋为管理用房，且在其承包涉诉土地前就已经存在，肖子金只是对这些房屋进行了翻建。
2009年至2015年的七年间，肖子金每年向彩各庄村经济合作社支付一万元的土地承包费。肖子金最后一次向彩各庄村经济合作社交纳土地承包费的时间为2015年9月28日，该笔土地承包费对应的承包期限为2015年10月1日至2016年9月30日。此后，彩各庄村经济合作社未再收取肖子金交纳的土地承包费。对于未能交纳土地承包费的原因，肖子金的解释为，2016年之后，其两次主动向彩各庄村经济合作社交纳土地承包费，但彩各庄村经济合作社称将通过诉讼解决双方关于涉诉土地的纠纷，故并未收取肖子金交纳的土地承包费，肖子金带了现金，可以当庭交纳土地承包费。结合肖子金长期以来按期交纳土地承包费的事实，以及彩各庄村经济合作社自2016年以来就涉诉土地起诉等情况，本院采纳肖子金关于未能交纳土地承包费的上述陈述。
上述事实，有彩各庄村经济合作社提举的《粮田承包合同》、《土地流转承租协议》、《土地承租年限续订协议》、七张收据及原告委托诉讼代理人吴娟、被告肖子金及其委托诉讼代理人孙新建、肖峰当庭陈述意见在案佐证。
本院认为，本案双方当事人对《粮田承包合同》、《土地流转承租协议》、《土地承租年限续订协议》、七张收据的真实性均予以认可，本案的争议焦点为彩各庄村经济合作社和肖子金于2009年9月30日签订的《土地承租年限续订协议》的效力如何。彩各庄村经济合作社认为《土地承租年限续订协议》应为无效，理由为：第一，《土地承租年限续订协议》系盛钦私拿公章在未经民主议定程序及镇政府批准的情况下，与肖子金私下签订，该协议未经合法程序，违反了我国农村土地承包法的相关规定，应属无效。第二，《土地承租年限续订协议》是在《粮田承包合同》和《土地流转承租协议》基础上的续订，只是对承租期限的修订，其余仍应按照前两份协议执行。根据《粮田承包合同》关于承租期限以及流转期限的规定，流转期限只能在原协议的基础上进行流转，不能延长。第三，根据《粮田承包合同》里关于不能建设永久建筑的约定，肖子金在土地上建设了房屋六间，并未经过相关部门批准，肖子金建设非法建筑的行为已经构成违约，我方有权要求其限期予以拆除。
肖子金认为《土地承租年限续订协议》不应被认定为无效，理由为：第一，彩各庄村经济合作社和肖子金于2009年9月30日签订的《土地承租年限续订协议》，不能视为原土地流转协议的延续，而应当是双方经过平等协议重新签订的协议。双方依约履行了这么多年，肖子金在涉诉土地上投入大量的人力和物力，不能简单地将《土地承租年限续订协议》认定为无效。第二，承包地上允许建设管理性用房，涉诉土地上的房屋2000年就已经存在，肖子金后来进行了翻建，且翻建房屋不影响合同的继续履行，不构成根本违约，彩各庄村经济合作社认为肖子金违约，也是在认为双方合同有效的前提下。此外，法院并非认定房屋是否为违章建筑的职能部门。第三，据肖子金所知，彩各庄村经济合作社管理混乱，在此前案件的庭审中，彩各庄村经济合作社陈述2005年全年只召开过一次社员大会，且本案涉及的三份合同原件丢失。肖子金认为彩各庄村经济合作社有可能将与涉诉土地相关的民主程序表决材料丢失，现彩各庄村经济合作社不能提供证据证明其主张，双方协议应属真实有效。
本院认为，本案为农村土地承包合同纠纷，对于双方的争议焦点和诉争理由，本院作如下评判：
第一，关于《土地承租年限续订协议》约定的承包期限能否超出《粮田承包合同》和《土地流转承租协议》约定的承包期限，本院认为，对涉诉土地承包年限作出延长约定的《土地承租年限续订协议》并非原承包人杨国明与现承包人肖子金签订，而是在《粮田承包合同》和《土地流转承租协议》的基础上，由涉诉土地的发包方即彩各庄村经济合作社和肖子金之间进行的约定，故在《粮田承包合同》和《土地流转承租协议》的承包期限之外，《土地承租年限续订协议》并不因彩各庄村经济合作社在该协议中延长了肖子金对涉诉土地的承包年限而无效。
第二，关于涉诉土地上的房屋是否影响《土地承租年限续订协议》的效力，尽管《土地承租年限续订协议》中并未明确约定涉诉土地的用途，但是结合《粮田承包合同》和《土地流转承租协议》的约定，双方签约的背景，以及涉诉土地的现状，可知双方签订《土地承租年限续订协议》的初衷，是由肖子金将涉诉土地用于育苗，《土地承租年限续订协议》不具有改变涉诉土地农业用途的意思表示，因此不应以涉诉土地上存在六间房屋为由认定《土地承租年限续订协议》无效。
第三，关于《土地承租年限续订协议》的签订未经民主议定程序是否必然导致合同无效。首先，肖子金并非彩各庄村集体经济组织成员，《中华人民共和国农村土地承包法》第四十八条规定：“发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。”因此，彩各庄村经济合作社将涉诉土地发包给肖子金，应当经过上述民主议定程序和批准程序，这是为了保护农村集体成员的利益。其次，涉诉土地的用途为育苗，苗木类经济作物产生收益需要一定的生长周期，前期投入大。肖子金自2009年承包涉诉土地后已在涉诉土地上经营近十年，彩各庄村经济合作社在履行合同多年后要求确认合同无效，显然不利于维护农村土地承包合同的稳定性和肖子金对涉诉土地的经营成果。最后，履行民主议定程序是彩各庄村经济合作社的责任，彩各庄村经济合作社作为合同的一方当事人，以其未履行法律规定的程序为由要求确认《土地承租年限续订协议》无效，显然会损害肖子金的合理投入以及预期利益，如果法院判决《土地承租年限续订协议》无效，那么根据过错责任，彩各庄村经济合作社最终要对肖子金的合理投入及预期利益进行赔偿，最终损害的还是村集体农民的利益。
总之，本院认为结合本案的实际情况，不宜仅以彩各庄村经济合作社未履行民主议定程序为由确认《土地承租年限续订协议》无效。《土地承租年限续订协议》为彩各庄村经济合作社与肖子金的真实意思表示，彩各庄村经济合作社并无充分证据证明《土地承租年限续订协议》存在无效的情形，因此对于其诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国怀柔区庙城镇彩各庄村经济合作社的诉讼请求。
案件受理费35元，由北京市怀柔区庙城镇彩各庄村经济合作社负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 翟国军
二〇一八年三月五日
书记员 杨亚妹