河南省通许县人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0222民初359号原告白卫锋，男，汉族，1976年7月28日生，住通许县。原告孙德现,男,汉族,1969年12月24日生，住通许县。二原告共同委托代理人胡宏伟、吕游（实习），系河南天基律师事务所律师，代理权限特别授权。被告郭卫清,男,汉族,1968年12月19日生，住通许县。委托代理人潘自豪，系河南子建律师事务所律师，代理权限特别授权。原告白卫锋、孙德现诉被告郭卫清、第三人吴怀志案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。二原告及其委托代理人胡宏伟、吕游、被告郭卫清及其委托代理人潘自豪到庭参加诉讼。审理过程中，二原告申请撤回了对第三人吴怀志的起诉。本案现已审理终结。二原告诉称，通许县人民法院因郭卫清与吴怀志、李秀梅欠款纠纷一案，拟执行吴怀志名下位于通许县××路中段东侧的房产（产权证号00××47），原告以案外人的名义提出了执行异议。2016年11月22日原告收到了通许县人民法院（2015）通执异字第407号执行裁定书，该裁定书驳回了原告提出的执行异议申请。原告认为原告与吴怀志之间的房产买卖合同合法有效且已履行完毕，原告于2015年4月通过朋友孙占朋购买了吴怀志位于通许县××路中段东侧的房产（产权证号00××47）及对应的国有土地（产权证号00××30），双方经多次协商最终确定房地产的总价款为135万元，并于2015年5月20日签订了买卖协议书。因该房产在通许县农村信用合作联社进行了抵押贷款，二原告就向银行支付了解押款约71万元，并向吴怀志支付了现金64万元，吴怀志向二原告收款凭证，并于2015年5月23日将约定的房产交付给了二原告。双方于2015年6月19日到房地产管理部门办理过户手续，房管部门受理了该交易材料后委托了评估机构进行评估，在准备缴纳契税时该房产遭到通许县人民法院的查封，致使过户手续未能如期完成。二原告与第三人吴怀志的房产交易早于法院的查封，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。第一、在人民法院查封之前已经签订了合法有效的书面买卖合同，第二在人民法院查封之前已经合法占有该不动产，第三已经支付全部价款，第四、非因买受人的原因未办理过户登记。”通许县人民法院对该房产的查封时间是2015年6月25日，原告签订买卖协议的时间是2015年5月20日，银行解押的时间是2015年5月25日，房产交付的时间是2015年5月23日，双方办理过户的时间是2015年6月19日。正是由于法院的查封才没有完成过户手续，原告对此没有任何过错。可见原告购买本案争议房产的情形完全符合排除执行的法定条件，（2015）通执异字第407号裁定书驳回二原告的异议申请明显是错误的。根据法律的相关规定，向贵院提出执行异议之诉，请求法院依法排除对吴怀志名下位于通许县××路中段东侧的房产的执行，本案诉讼费由被告承担。被告郭卫清辩称，二原告与第三人之间是否存在房屋买卖合同不确定，如存在房屋买卖合同，二原告也没有履行全部价款的义务，二原告提交的收到条出具时全部价款并未给付，并未有证据证明二原告已经给付了全部价款。另外，二原告并没有实际占有本案诉称的房产，涉案房产查封之前，因找不到吴怀志，被告就去找租赁涉案房屋的承租人，经协商被告将剩余的房租退还给承租人，承租人将房屋交付给被告占有使用，被告占有该房屋后，在该房产内放置刷车设备占有使用至今，该部分为临界门面房。通许县人民法院查封该房屋事实清楚证据充分，二原告的诉求没有事实根据和法律依据，请求法院驳回。经审理查明，2015年5月20日二原告与第三人吴怀志签订了买卖协议，约定将第三人吴怀志所有的位于通许县人民路中段东侧的门面房4间出售给二原告，该房产南北长13米、东西宽15米，使用面积195平方米，出售价格为135万元。双方约定于2015年5月23日将上述房屋交付给二原告。协议签订当天第三人吴怀志向二原告出具了135万元的收到条，并于2015年5月23日将上述房产及相关产权证书、门面房屋后院内的钥匙交付给二原告（因当时四间门面房已被第三人出租给他人经营，该房屋钥匙并未交付给二原告），因该房产在通许县农村信用合作联社办理有抵押贷款，原告白卫锋于2015年5月20日向通许县农村信用合作联社还款212416.49元，于2015年5月23日还款497577.5元，原告孙德现于2015年6月12日通过其账户向第三人吴怀志转账237000元。二原告于2015年6月12日办理了解押手续，于2015年6月19日向通许县房地产管理部门申请办理过户登记手续，并于当天向通许县土地估价所办理估价手续，但未出结果。根据二原告提交的还款证明、转账凭证及二原告的陈述，二原告实际支付购房款946993.99元，按照合同价款135万元，对剩余403006.01元的尾款给付事实无法查明，经告知二原告后，二原告愿意将剩余未给付房款交付法院执行。另查明，郭卫清诉吴怀志民间借贷纠纷一案，本院于2015年6月24日立案后，根据郭卫清的申请当天作出了（2015）通民初字第882-1号民事裁定书，对登记在第三人吴怀志名下的房产（产权证号00××47）予以查封，于2015年6月25日又作出（2015）通民初字第882-2号民事裁定书，对登记在第三人吴怀志名下的国有土地一宗（产权证号00××30）予以查封。2015年11月14日，本院作出了（2015）通民初字第882号民事判决书，判决第三人吴怀志于判决生效之日起三日内偿还郭卫清欠款280万元及利息，判决生效后郭卫清于2015年12月1日向本院执行局申请强制执行，二原告于2016年10月11日向本院提出案外人异议，本院于2016年10月25日作出（2015）通执异字第407号裁定书驳回了二原告的异议。二原告不服该裁定向本院提起案外人执行异议之诉，要求依法排除对第三人名下位于通许县人民路中段东侧的房产的执行。再查明，郭卫清在该房地产被查封之后，从该房产门面房承租人手中要回该四间门面房钥匙。现承租人已不再租用该门面房。上述事实有当事人陈述、询问笔录、买卖协议、收到条、交房证明、产权证书、银行还款单据、转账凭证、房屋所有权登记申请表、房管所证明、通许县土地估价所证明等证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，《物权法》第二十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。1、在人民法院查封之前已经签订了合法有效的书面买卖合同，2、在人民法院查封之前已经合法占有该不动产，3、已经支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行4、非因买受人的原因未办理过户登记。”本案中，二原告在涉案房屋查封之前与第三人吴怀志签订了房屋转让合同，系双方真实意思表示，合法有效，协议签订后第三人向二原告交付了房屋的产权证书及房屋钥匙，应当视为二原告已对涉案房屋的实际占有，二原告依次将该房产的抵押贷款余额向通许县农村信用合作联社偿还完毕，后又向第三人吴怀志转款237000元，共计支付购房款946993.99元，已支付了大部分房款，对剩余房款的给付事实无法查明，本庭告知二原告后，二原告愿意将尾款交付法院执行。该涉案房屋系在过户的过程中被查封的，二原告自身不存在过错。对于被告郭卫清辩称的二原告并未实际占有涉案房屋，本院认为对实际占有的认定不能过于苛刻，这样不利于保护善意第三人的合法权利，不利于市场交易的公平与稳定，本案中该涉案房产系临街经营门面用房，交付房屋钥匙及房产证书应当视为是买受人对房屋的实际占有，至于房屋如何使用及什么时间开始使用，应由买受人决定。二原告与第三人吴怀志在该房产被查封之前已经签订了书面的买卖协议，并支付了大部分购房款，并实际取得了房屋的钥匙及产权证书，并愿意将剩余房款交付法院执行，且被告郭卫清对第三人的债权系金钱债权，故二原告的请求应当足以排除被告郭卫清的执行。对于二原告在审理过程中申请撤回对第三人吴怀志的起诉，不违反法律规定，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百零八条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：停止对位于通许县人民路中段东侧登记在第三人吴怀志名下的国有土地一宗（产权证号00××30）及该土地上的房产（产权证号00××47）的执行；本院（2015）通执异字第407号执行裁定书于本判决生效时自动失效。案件受理费16950元，由二原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。审判长  潘红军审判员  刘路慧审判员  邓 娜二〇一七年九月六日书记员  ＸＸ蒙