上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0109民初4083号
原告上海虹达物业管理有限公司，住所地上海市。法定代表人朱有荣，总经理。委托代理人韩佳宏，上海景文律师事务所律师。被告杨晓春，男，1977年4月23日出生，汉族，户籍所在地上海市。原告上海虹达物业管理有限公司与被告杨晓春物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员赖维娜独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海虹达物业管理有限公司的委托代理人韩佳宏，被告杨晓春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海虹达物业管理有限公司诉称，被告杨晓春系上海市欧阳路XXX号404室房屋(以下简称欧阳路房屋)的权利人。自2010年12月28日起，上海市虹口区庐迅大厦业主大会就委托原告进行物业管理服务，双方签订了《物业管理服务合同》，合同对物业收费标准、维修基金补充金、停车费、设备运行费、水费及电费的收费标准进行了约定，同时对逾期付款滞纳金的标准亦进行了约定。原告已按合同的约定履行了自己的义务，但被告自2012年1月起未按约定支付物业费、维修基金补充，从2012年3月起未按约定支付其使用的水费、电费，被告实际使用的水电费均由原告代缴，从2013年1月起未按约定支付停车费，虽经原告多次催讨，被告仍未履行付款义务，现起诉法院，要求被告支付2012年1月至2015年12月的物业管理费9,195.84元；被告支付2012年1月至2015年12月的维修资金补充2,528.86元；被告支付2013年1月至2015年12月的停车费14,400元；被告支付2012年3月至2015年12月的水费1,165.31元；被告支付2012年3月至2015年12月的电费31,590.45元；被告支付逾期支付物业管理费的滞纳金2,000元(自2012年2月28日计算至2016年4月6日)。被告杨晓春辩称，不同意原告诉请。欧阳路房屋的房地产登记簿明确被告为欧阳路房屋的权利人，被告于2008年6月19日购买欧阳路房屋，原告现主张的物业费是事实，但物业费等费用不是被告实际使用发生的。欧阳路房屋的原权利人系案外人许某某，原告提交的上海邮政微机专用单册显示欧阳路房屋收件人为许某某，上海市欧阳路XXX号405室产权人也是许某某，许某某当初向被告借款200万元，被告认为其没有还款能力，许某某为了借款便将欧阳路房屋出售给被告，成交价为167万元，购房后许某某表示希望延期交接房屋，并提出租赁房屋需要房产证，要求被告提供房产证，被告将欧阳路房屋的房产证交给了许某某。因许某某在2008年前欠付欧阳路房屋的物业费导致物业无法交接，2011年，被告前往原告处要求办理物业交接手续，但原告因许某某未到场、被告没有欧阳路房屋的房产证而未办理，2011年2月15日原告前往房产交易中心补办了欧阳路房屋的房产证，此后原告再次去了物业公司，但物业公司仍未办理。欧阳路房屋的权利人变更后，被告并未实际使用欧阳路房屋，被告于2012年8月15日因涉嫌合同诈骗被依法控制，后被判决职务侵占罪，刑期八年半，现已服刑四年，许某某曾经表示其要将欧阳路房屋买回去，但未付过相应款项，停车位、水、电、煤气被告没有使用过，也没有授权他人使用，当初买卖欧阳路房屋时，被告与许某某并未实际交接，欧阳路房屋由许某某实际使用，欧阳路房屋应当有指定车位，原告仅提供了物业服务合同，车位租赁也应当有合同，车位是否为欧阳路房屋使用被告不清楚，被告没有支付过物业费、维修资金补充，但原告没有尽到通知义务，在购房后被告去过两次原告处。经审理查明，欧阳路房屋的权利人为被告杨晓春，该房建筑面积95.79平方米。原告与上海市虹口区庐迅大厦业主大会签订《物业管理服务合同》，约定：由原告对庐迅大厦进行物业管理，物业类型为高层，坐落于上海市虹口区欧阳路XXX号；原告负责向业主和物业使用人收取下列费用：物业管理费，用于物业管理区域的日常管理服务所需费用；保洁费，用于物业管理区域内日常保洁服务所需费用；保安费，用于物业管理区域内日常保安服务所需费用；房屋设备运行费，用于电梯、水泵、空调等房屋的设备运行服务所需费用；维修养护费，用于物业管理区域内日常维修所需费用；委托管理期限为两年，自2010年12月28日起至2012年12月27日止；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，原告可以从逾期之日按应缴费用的千分之三加收滞纳金；车库车位和使用管理费用的标准为按虹口区物价局核实标准收取每月每辆400元；物业管理服务费按每月每平方米2元(建筑面积)收取；房屋设备运行费按建筑面积按实每月结算收取，包括(中央空调电费、电梯、泵房运行费、公灯费)；收取每月每平方米0.55元作为维修资金补充(单独立账)。合同到期后，原告与上海市虹口区庐迅大厦业主大会签订《物业服务合同》，约定：原告按每月每平方米2.55元向业主收取物业服务费，包括每月每平方米0.45元综合管理服务费，0.55元共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费用，0.30元公共区域的清洁卫生服务费用，0.05元公共区域绿化养护费用，1.20元公共区域秩序维护服务费用，中央空调、电梯、泵房运行费、公灯费按建筑面积每月按实结算收取；物业服务费用(物业服务资金)按月交纳，业主应在每月底前履行交纳义务；停车场属于全体业主共有，车位使用人按车库机动车车位每月每个400元的标准向原告缴纳停车费，合同为期三年，自2012年12月28日起至2015年12月27日止。自2012年1月起，被告未再支付物业管理费、维修资金补充；从2012年3月起，被告未再支付水费及电费。2014年12月1日，原告向被告寄送催款通知书，催缴2012年1月至2014年11月期间的物业服务费、水费、电费，后由于原告催讨无果，现诉至本院要求判如所请。审理中，原告确认其要求被告支付的2012年3月至2015年12月的电费31,590.45元中包括被告自用电费6,140元以及中央空调、公灯、水泵运行费、电梯费等设备运行费25,450.45元，同时原告现仅要求被告支付从逾期之日起至本案开庭之日止的滞纳金2,000元。上述事实，由原告提供的原告与上海市虹口区庐迅大厦业主大会签订的《物业管理服务合同》及《物业服务合同》、上海市房地产登记簿、催款通知书、上海邮政微机专用单册、水费及电费发票、庐迅大厦物业管理费用明细表以及当事人的陈述等证据佐证，本院予以确认。本院认为，公民及法人的合法权益受法律保护。原告与上海市虹口区庐迅大厦业主大会签订的《物业管理服务合同》及《物业服务合同》，均确定了原告为欧阳路房屋所在的庐迅大厦的物业管理公司。由于原告对被告所有的物业履行了管理职责，被告理应按照约定按时交纳物业管理费、维修资金补充、设备运行费、水费及电费。被告以其未实际居住使用欧阳路房屋、相关费用并非其实际使用发生为由而不同意支付物业管理费、维修资金补充、设备运行费、水费及电费，无相应的法律依据，本院不予采纳。原告主张的水费金额有误，本院予以调整。关于原告主张的2013年1月至2015年12月的停车费，原告无证据证明其主张的停车位为欧阳路房屋专属停车位，亦无证据证明该停车位由被告使用，故对原告的该项诉请，本院不予支持。根据《物业管理服务合同》约定，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，原告可以从逾期之日按应缴费用的千分之三加收滞纳金，现原告仅要求被告支付滞纳金2,000元，并未违反约定，应予准许。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，判决如下：一、自本判决生效之日起15日内，被告杨晓春支付原告上海虹达物业管理有限公司2012年1月至2015年12月的物业管理费9,195.84元；二、自本判决生效之日起15日内，被告杨晓春支付原告上海虹达物业管理有限公司2012年1月至2015年12月的维修资金补充2,528.86元；三、自本判决生效之日起15日内，被告杨晓春支付原告上海虹达物业管理有限公司2012年3月至2015年12月的水费1,139.45元；四、自本判决生效之日起15日内，被告杨晓春支付原告上海虹达物业管理有限公司2012年3月至2015年12月的电费31,590.45元(含设备运行费)；五、自本判决生效之日起15日内，被告杨晓春支付原告上海虹达物业管理有限公司逾期支付物业管理费的滞纳金2,000元(自2012年2月28日计算至2016年4月6日)；六、原告上海虹达物业管理有限公司其他的诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1,322.01元，减半收取661.01元，由原告上海虹达物业管理有限公司负担157.38元，被告杨晓春负担503.63元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 赖维娜
二〇一六年五月三十一日
书记员 戴 燚
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。