甘肃省张掖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）张中民终字第495号
上诉人（一审原告）程丽华，女，1958年10月15日出生，汉族，甘肃省兰州市人，系张掖市运输公司职工，住张掖市运输公司家属院平房，身份证号6222011958********。
委托代理人程燕，女，汉族，1982年7月20日出生，甘肃省张掖市甘州区人，住甘州区逸景园*号楼*单元*楼***室，系上诉人程丽华之女。
上诉人（一审被告）冯谦，男，1932年4月24日出生，汉族，甘肃省张掖市甘州区人，系张掖市运输公司退休职工，住张掖市运输公司家属院3号楼1单元121室，身份证号622201193********。
委托代理人鲍克源，甘肃雪山律师事务所律师。
上诉人（一审第三人）冯建军，男，1955年4月1日出生，汉族，甘肃省张掖市甘州区人，系张掖市司法局退休干部，住甘州区安民小区15号楼西单元301室，身份证号6222011955********。
上诉人（一审第三人）冯寅虎，男，1950年2月15日出生，汉族，甘肃省张掖市甘州区人，系张掖市运输公司退休职工，住甘州区陈家花园1号楼1单元202室，身份证号6222011950********。
上诉人（一审第三人）冯玉清，女，1951年1月1日出生，汉族，甘肃省张掖市甘州区人，系原张掖市粮油加工厂退休职工，住甘州区粮油加工厂家属院*单元***室，身份证号622201********。
上诉人程丽华为与上诉人冯谦、冯建军、冯寅虎、冯玉清房屋买卖合同纠纷一案，上诉人程丽华、冯谦、冯建军、冯寅虎、冯玉清不服甘州区人民法院（2014）甘民初字第4183号民事判决，提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人程丽华及委托代理人程燕，上诉人冯谦的委托代理人鲍克源，上诉人冯建军、冯寅虎、冯玉清，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明：被告冯谦系第三人冯建军、冯寅虎、冯玉清之父。2008年9月5日，原告程丽华作为乙方（买方），被告冯谦作为甲方（卖方），双方以现成的房地产买卖契约模板为基本内容签订契约一份，约定甲方自愿将座落于张掖市西环路170号张运司3号楼3-121室，面积59.88平方米的房屋一套出售给乙方。该房地产的基本情况已载于本契约附件一，乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买。双方议定上述房地产的价格为40000元，付款方式为当时付现金30000元，售后半年付清10000元。甲方保证上述房地产权属清楚。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，一概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任。契约下方有原告程丽华本人的签字及指印，被告冯谦的亲笔签名及指印。该契约之后，附有附件一，载明上述房屋的坐落位置、四至，并记载产权所有人为冯谦，建筑面积为59.88平方米，附件下方也签有原、被告的姓名。
契约签订当日，被告冯谦收到原告程丽华预交购房款30000元，由被告冯谦向原告程丽华出具条据一张。
同年9月8日，被告冯谦作为楼房转让人（甲方），原告程丽华作为楼房承受人（乙方），双方又签订楼房转让协议一份。约定：一、甲方自愿将张掖市西环路170号张掖市汽车运输公司住宅楼2号院内3号楼1单元201室的二室一厅一伙一卫，已经装潢的、水、电、暖齐全的楼房一套，外带8平方米小平房一间，转让给乙方，经双方商定，同意价款40000元，先付30000元，待办理过户手续后6个月内付清10000元，其过户手续的费用由甲方负担。二、经双方商定办理过户手续后，仍由甲方继续居住，乙方不计收房租，直至甲方身亡或五年后搬出，乙方才能收回全套房屋。同时商定乙方现在先占一间卧室，甲乙双方同进一门，分室居住。三、甲乙双方在居住期间要保持整洁与安全，每月所发生的水、电、暖费用及物业费仍由甲方支付，乙方不再分担。四、此协议双方签字之日生效，一式三份，甲、乙各执一份，公证处留存一份。协议下方署有原、被告的签名。
2008年11月6日，原、被告就上述9月8日签订的楼房转让协议申请张掖市公证处进行公证。公证书载明，原、被告经协商订立了楼房转让协议，双方当事人在订立协议时具有法律规定的民事权利能力和民事行为能力，意思表示真实，协议内容具体、明确，并向公证处提交了身份证明、房屋所有权证进行复印存档，双方的该签约行为符合民法通则的规定，协议双方的签名、指印属实。
公证之后，原、被告办理了房屋的过户手续。2008年10月22日，张掖市房屋产权交易中心向原告程丽华颁发了上述争议房屋的所有权证，载明原告程丽华系该房屋的所有权人。同日，张掖市国土资源局向原告程丽华颁发了国有土地使用证，载明原告程丽华系争议房屋占用土地的使用权人。
2009年2月20日，原告向被告冯谦支付下剩购房款10000元，由被告冯谦向原告出具收条一份。
上述契约、协议签订，并办理产权过户手续后，被告冯谦一直在该房屋内居住。原告程丽华也占用该房屋其中一间使用。期间，双方发生纠纷，原告搬出。2013年8月，原告认为协议约定的5年期限已到，要求被告搬出房屋，并在此情况下与被告的子女，即本案的第三人等家属发生争执、撕扯。后原告提起本案诉讼。
另查明：经本院依职权向张掖市产权交易中心对被告冯谦及第三人名下所登记的房屋情况进行调查，被告冯谦除本案争议的房屋外，再无其他登记的房屋。第三人冯建军、冯玉清名下也只登记有一套房屋，第三人冯寅虎名下无登记的房屋。
证明上述事实的证据有：原告向法庭提供的房地产买卖契约原件一份、楼房转让协议一份、房屋所有权证原件一本、国有土地使用证原件一本、公证书原件一份；被告向法庭提供的契税完税证复印件一份；本院依职权向张掖市房屋产权交易中心调查的房屋登记表、调查笔录。上述原、被告提供的书面证据、本院调取的证据及其双方当事人、第三人在法庭上的当庭陈述在案佐证，足以证明本案的事实。
一审法院认为：本案争议的第一个焦点问题是三个第三人申请作为有独立请求权的第三人参加诉讼，是否具有法律依据？是否可以和本案合并进行审理？有独立请求权的第三人是指，对当事人双方争议的诉讼标的有全部或部分的独立请求权，并提出独立的诉讼请求，从而作为当事人参加诉讼的人。《民事诉讼法》第五十六条第一款规定：“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼”。本案中，在本院向被告冯谦送达应诉材料后，被告的三个子女向本院递交了作为有独立请求权的第三人参加诉讼的申请书一份，本院根据上述法律规定，告知其可以选择决定参加已经开始的诉讼，也可以另行起诉。第三人在限定的期限内答复，决定作为有独立请求权的第三人参加诉讼，并要求在本案中合并进行审理，而不另行提起民事诉讼。因此，冯建军、冯寅虎、冯玉清有权以有独立请求权的第三人参加本案诉讼，本院进行合并审理的方式既符合法律规定，也符合诉讼经济原则。
本案争议的第二个焦点问题是原、被告签订的房屋买卖契约及楼房转让协议是否有效？
《合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原、被告均属于成年人，在双方签订房屋买卖协议时，具有相应的民事权利能力和民事行为能力，双方出售楼房、购买楼房的意向明确、真实，并且自愿签订了房屋买卖契约和楼房转让协议，该买卖契约和转让协议，表达了双方出售、购买房屋的意思表示，并具备合同构成的基本要件，因此，从形式和内容来看，原、被告双方所签订的契约、协议，均合法并已成立、生效。
其次，原、被告所签订的契约和协议，是否有法律规定的无效的情形存在？原、被告买卖的房屋系张掖市张运司分配出售给其职工冯谦，依据《婚姻法》的规定，该房屋属于冯谦与其妻子的夫妻共同财产。后其妻子去世，该房屋依照继承法的规定其中有一半属于被告冯谦所有，另外一半属于被告冯谦和三个第三人共同所有，因此，本案争议的房屋属于被告及第三人的共有财产。那么被告作为其中的一个共有人在未经其他共有人同意的前提下出售共有财产的行为是否有效？这涉及到原告程丽华是否属于《物权法》规定的善意第三人的条件。根据《物权法》第一百零六条的规定，善意取得须符合三个条件：1.受让人受让该不动产或者动产时是善意的；2.以合理的价格转让；3.转让的不动产或动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付受让人。具体到本案，原告与被告买卖争议房屋时，被告冯谦是房屋登记机关登记记载的房屋所有权人，根据《物权法》第十六条、第十七条以及《房屋登记办法》第五条第二款规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。物权登记制度的设立就是要让物权具有公开性、可识别性，使第三人可直接从外部知悉物权的存在及其现状，其目的就是要维护物的占有秩序和交易安全，保护善意第三人的利益。因此，尽管该房屋实际属于被告与第三人共有的状态，但对外来说，只能以房屋权属证书上的记载内容为交易中判断的依据。本案中被告冯谦是原房屋权属证书登记记载的所有权人，按照不动产公示公信原则，原告有理由相信被告冯谦具有处分该房产的权利，原告基于信赖确信与被告签订的房屋转让协议应该受到法律保护。其次，虽然被告及第三人在庭审中一再辩称协议约定的40000元房价过低，但是根据被告提交的契税完税证来看，该房屋过户时是按照核定的出售总价格53892元进行收税的，该价格与双方约定的40000元比较，虽有一定的差距，但结合双方在协议中约定的“房款支付之后，该房屋一直由被告居住到身亡或者5年后，且不计收房租”的内容来看，该价格也是比较符合市场房价的。第三，也是本案最主要的一点，原、被告在签订契约和协议后，依法到产权登记部门办理了房屋的产权过户手续，原告已经依法取得了争议房屋的权属证书。综上，原告程丽华属于物权法上规定的不动产买卖中的善意第三人。其与被告签订的契约和协议，合法有效，应该受到法律保护。
对于被告辩称是受到了原告的胁迫，迫不得已才与原告签订了出售协议的理由，被告及第三人均未提供有效的证据加以证实，仅仅在庭审中口头进行了陈述，对此辩解理由本院不予采信。
对于被告和第三人辩称的原告实际只支付了37400元的房款，还有2600元的房款实际未支付的理由，只有被告的口头陈述，无其他证据加以证实，而原告对此陈述又不予认可，相反，原告程丽华所持有的被告冯谦出具的收到40000元房款的收条，推翻了被告和第三人的辩解，本院对被告和第三人的辩解理由不予采信。
综合以上理由和法律规定，原告程丽华作为买卖合同的一方当事人，已依法取得出售房屋的所有权，是争议房屋的合法所有权人。
本案争议的第三个焦点问题是原告诉请要求被告返还争议房屋的条件是否具备？双方在转让协议中对出售房屋的交付约定了期限，即原告购买的被告房屋，在原告支付购房款、给原告办理房屋产权后，一直由被告居住到身亡或五年后搬出。协议签订之时，被告已是76岁高龄老人，双方约定此内容的目的也是考虑到被告高龄、可能不久于世，因此，双方此约定的真实意愿应理解为是房屋过户到原告名下，被告可以居住至身亡，现约定的期限和条件并未达成，且经查明，被告除出售给原告的房屋外，再无其他房屋居住。因此，原告要求被告返还房屋的诉请，不具备现实交付条件，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条、第一百三十二条、第一百三十三条、《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十五条、第十七条、第一百零六条之规定，判决如下：一、驳回原告程丽华要求被告冯谦返还位于张掖市西环路170号张运司3号楼3-121室房屋一套的诉讼请求；二、驳回第三人冯建军、冯寅虎、冯玉清要求确认原告程丽华与被告冯谦之间签订的房地产买卖契约、楼房转让协议无效的诉讼请求。案件受理费800元，由原告程丽华负担。第三人冯建军、冯寅虎、冯玉清就其提出的独立诉讼请求所交纳的案件受理费70元，由第三人冯建军、冯寅虎、冯玉清负担。
上诉人程丽华不服上诉称：上诉人程丽华与上诉人冯谦签订了房屋买卖协议，已办理了过户登记，补充协议约定冯谦居住5年，并办理了公证，现期限已到，冯谦及子女不但不搬，而且把上诉人赶出，还换了防盗门和锁，不服一审判决，请求返还房屋。
上诉人冯谦上诉称：上诉人冯谦是受到程丽华的引诱、威胁、欺骗的情况下签订的房屋买卖协议，办理的过户手续。程丽华的行为具有明显恶意，房屋买卖契约和协议是无效合同，一审认定合同有效错误。
上诉人冯建军、冯寅虎、冯玉清上诉称：一审认定冯谦与程丽华签订的契约和协议合法并已成立、生效与事实不符，不符合法律的规定，程丽华的行为不构成善意取得，一审认定事实不清，判决显失公平。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
另查明，本案诉争的房屋系甘肃省张掖地区汽车运输有限责任公司的公房，1984年9月建成，分配上诉人冯谦居住，冯谦交纳了房款。2000年5月8日，甘肃省张掖地区汽车运输有限责任公司与上诉人冯谦签订了公房出售合同，将已售公有住房由部分产权向全部产权过渡给了冯谦，冯谦补交了房价款。冯谦与郭爱香于1999年5月结婚，2000年3月6日离婚。
本院认为：本案争议的第一个焦点问题是上诉人程丽华要求上诉人冯谦返还房屋的上诉理由是否成立？上诉人程丽华与上诉人冯谦签订的楼房转让协议第二条约定，经双方商定办理过户手续后，仍由冯谦继续居住，程丽华不计收房租，直至冯谦身亡或五年后搬出，程丽华才能收回全套房屋。同时商定程丽华现在先占一间卧室，双方同进一门，分室居住。该协议约定了对出售房屋交付的条件和期限，现五年的期限虽已到，但约定的条件未成就，且上诉人冯谦除出售给上诉人程丽华的房屋外，再无其他房屋居住。因此，上诉人程丽华要求上诉人冯谦返还房屋的上诉理由，不具备现实交付条件，本院不予支持。
本案争议的第二个焦点问题是上诉人冯谦与上诉人程丽华签订房屋买卖协议及楼房转让协议时是否受到胁迫？上诉人冯谦与上诉人程丽华签订的房屋买卖协议及楼房转让协议的签字均系上诉人冯谦、程丽华本人亲自所签，尤其是楼房转让协议是上诉人冯谦亲笔书写并签字确认后，共同到公证部门进行了公证，协议内容具体、明确，并向公证处提交了身份证明、房屋所有权证，二份协议意思表示真实，合法有效。上诉人冯谦上诉称其受到胁迫，只有其口头陈述，没有其他证据加以证实，该上诉理由不能成立，本院不予采纳。
本案争议第三个焦点问题是上诉人程丽华是否构成善意取得，其与上诉人冯谦签订的房屋买卖契约及楼房转让协议是否有效？《物权法》第一百零六条规定，善意取得须符合三个条件：1.受让人受让该不动产或者动产时是善意的；2.以合理的价格转让；3.转让的不动产或动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付受让人。物权法》第十六条、第十七条以及《房屋登记办法》第五条第二款规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。物权登记制度的设立就是要让物权具有公开性、可识别性，使第三人可直接从外部知悉物权的存在及其现状，其目的就是要维护物的占有秩序和交易安全，保护善意第三人的利益。对外来说，只能以房屋权属证书上的记载内容为交易中判断的依据。本案中上诉人冯谦是原房屋权属证书登记记载的所有权人，按照不动产公示公信原则，上诉人程丽华有理由相信上诉人冯谦具有处分该房产的权利，且上诉人程丽华已交纳了相应的房款，并已登记办理了过户登记手续，也按协议实际居住，后虽发生矛盾，但上诉人程丽华基于信赖确信与上诉人冯谦签订的房地产买卖契约和楼房转让协议应该受到法律保护。故上诉人程丽华构成善意取得，上诉人冯建军、冯寅虎、冯玉清的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，一审认定事实清楚，程序合法，判处适当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费870元，由上诉人程丽华负担174元，上诉人冯谦、冯建军、冯寅虎、冯玉清各负担174元。
本判决为终审判决。
审判长 赖 鹰
审判员 陈 军
审判员 宋 睿
二〇一四年九月九日
书记员 王晓娟
本案附适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以原判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。