广东省四会市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1284民初505号
原告:吴丽婵，女，汉族，1970年8月15日出生，住肇庆市端州区。
委托代理人：欧琅，系广东祥麟律师事务所律师。
委托代理人：梅剑鹏，系广东祥麟律师事务所的实习人员。
被告：朱树海，男，汉族，1966年1月15日出生，住深圳市罗湖区。
被告：朱镜洪，男，汉族，1975年8月6日出生，住深圳市盐田区。
被告：广州锋竞房地产顾问有限公司。住所地：广州市天河区海明路**号***房。统一信用代码：9144010105450591XL。
法定代表人：熊莉妮，总经理。
委托代理人：廖锡培，系广东砚正律师事务所律师。
原告吴丽婵诉被告朱树海、朱镜洪、广州锋竞房地产顾问有限公司（以下简称“锋竞公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月9日受理后，依法组成合议庭，于2017年7月20日公开开庭进行了审理，原告委托代理人欧琅、梅剑鹏，被告锋竞公司委托代理人廖锡培到庭参加诉讼，被告朱树海、朱镜洪经依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1.解除原告与三被告和朱天赐签订的《凯港城商铺买卖合同》；2.被告朱树海、朱镜洪在判决生效之日起30日内向原告返还购买商铺款215746元及其他原告已经向两被告预付的费用7399元（包括契税6473元、产权登记费550元、印花税108元、房产交易税68元及委托过户公证费200元），共计223145元；并向原告支付相关利息（利息以223145元为基数，从2014年7月18日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至还清之日止）；3.被告朱树海、朱镜洪立即向原告支付违约金32936.2元（违约金以223145元为基数，按每日万分之二的标准暂从2015年1月12日计算至2017年2月20日，余下计至生效判决解除合同之日止）；上述二、三项诉讼请求金额合计：256081.2元；4.本案的诉讼费用全部由三被告负担。
事实与理由：2014年1月11日，被告朱镜洪以被告朱树海及朱天赐代理人的身份作为出卖方、原告作为认购方、被告锋竞公司作为销售代理方，共同签订了《凯港城商铺认购书》，约定：由原告认购权属于被告朱树海及朱天赐位于四会市城中街道中山路十座x、x号一层、二层、x号三层，自编号三层xxx号商铺（以下简称该商铺），交易价格为215746元，并且契税6473元、产权登记费550元、印花税108元、房产交易税68元及委托过户公证费200元、律师见证费200元共计7599元的费用也由原告承担。签订认购书当天，被告朱镜洪以被告朱树海及朱天赐代理人身份作为甲方、被告锋竞公司作为乙方、原告作为丙方，签订了《凯港城商铺买卖合同》，正式约定：由原告以215746元的价格购买该商铺，被告朱树海及朱天赐于合同生效后365日内到有关部门申办该商铺的交易过户手续。签订合同后，原告按约支付了购房款及相应税费等。如今，距合同签订已两年之久，早已超过了365日的期限，但合同的甲方却未予申办该商铺的交易过户手续，该行为已构成违约，严重损害了原告的合法权益。根据合同约定，原告有权单方面解除合同，合同的甲方需于合同解除之日起30日内退还全部已付款及银行同期贷款利息，并自合同约定的申办交易过户手续期限届满的第二天起至合同解除之日止，每日按已付款万分之二的标准向合同丙方计付违约金。另，因朱天赐已死亡，原告通过各种渠道也无法查询到朱天赐继承人的信息，又因为案涉房屋为朱树海与朱天赐的共有物，根据《物权法》第一百零二条“因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务、但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿”的规定，原告有权只向朱树海进行追偿，要求其承担全部责任，其在承担责任后，有权向朱天赐的继承人进行追偿，因此，原告不将朱天赐列为被告。
原告提交证据如下：1.广东公安人口信息查询资料;2.国家企业信用信息公示系统信息表;共同证明原、被告的主体资格。3、凯港成商铺认购书；4.凯港城商铺买卖合同；共同证明原、被告之间达成的商铺协议。5.凯港城收据，证明原告已经支付了购房款及其他费用事实。
被告朱树海庭后提交书面答辩状，辩称：一、答辩人不同意解除房屋买卖合同，不同意返还购买商铺款及支付相关利息、违约金给被答辩人。《商铺买卖合同》第六条“丙方（被答辩人）交齐全部房款的，甲方（答辩人）于本合同生效后的365日内向四会市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，丙方应提供必要的文件及配合。”可见，约定是合同生效后的365日内才申办商铺过户。但从该合同看，并没有合同的生效条件，未知合同何时起生效，故答辩人申办该商铺交易过户手续的条件未成就。因此，答辩人不存在违约行为，被答辩人没有合同解除权，更没有要求答辩人返还购买商铺款及支付相关利息、违约金的事实与法律依据。况且案涉房屋的产权变更手续正在办理中，且案涉房屋未到交付期。二、退一步讲，被答辩人起诉要求计付利息的同时还要求计付违约金没有事实和法律依据。即使答辩人迟延办理产权变更手续，被答辩人解除合同，被答辩人也只是利息损失，更何况被答辩人没有按合同约定提供必要的文件及配合，自身也存在过错。根据《合同法》第一百一十四条第二款“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定和《合同法解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决……”因此，答辩人请求人民法院：若解除合同，就按人民银行同期同类存款利率计付利息给被答辩人，无须向被答辩人支付违约金，恳请法院查明事实驳回被答辩人的全部诉讼请求。
被告朱镜洪庭后提交书面答辩状，辩称：案涉的《商铺买卖合同》第一页第五项“委托代理人：朱镜洪”，表明答辩人是被告朱树海及朱天赐的委托代理人，答辩人的所有行为均为代理行为。《民法通则》第六十三条第二款“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的行为，承担民事责任。”因此，答辩人的代理行为所产生的后果由被代理人朱树海、朱天赐承担。故答辩人在本案中无须承担任何法律责任，恳请法院驳回被答辩人对答辩人的全部诉讼请求。
被告锋竞公司辩称：一、对于原告请求判决解除原告与三被告签订的合同没有异议，我方并非该买卖合同的相对方，本案是买卖合同，签订合同的一方是被告朱树海，我方是作为经营管理方出现在合同上，并非买卖合同意义上的主体。二、对于原告的第二、三项诉讼请求没有异议，对于第四项诉讼请求有异议，我方并非本案合同纠纷的主体，而且并非由于我方的原因导致合同不能履行，因此我方无需承担本案的诉讼费。
被告朱树海、朱镜洪、锋竞公司均未向法庭递交证据。
经审理查明，2014年1月11日，朱镜洪作为出卖方朱天赐、朱树海的委托代理人，锋竞公司作为销售代理方，与认购方吴丽婵签订《凯港城商铺认购书》（编号：0028033），约定：认购方自愿认购出卖方地址位于四××市××街道××、××（××）；5号三层“凯港城”自编号：三层164号铺，认购价为215746元。付款方式为分期付款：定金3万元于签订认购书当日付清，首期付款（含定金）107873元于2014年1月18日前付清，第二期价款64724元于2014年4月18日前付清，第三期价款43149元于2014年7月18日前付清。除以上款项外认购方还需支付：契税6473元，产权登记费550元，印花税108元，房产交易费68元，委托过户公证费200元，律师见证费200元，共计7599元。上述各期款项存入出卖方指定账户（开户银行：中国建设银行四会玉城支行，户名：朱镜洪，账号：62×××84），出卖方在查核款项到账后开具收款收据。认购方须于2014年1月18日前，携同本认购书、身份证明文件原件等文件到出卖方指定律师见证下签署《商铺买卖合同》，并于签署上述文件前到四××市××座首层“凯港城”营销中心付清本认购书约定的定金和购房价款，并换取相应的收据。认购方逾期未签署《商铺买卖合同》及有关文件，视为认购方放弃认购，等等。
之后，原告作为买受人（丙方），与朱镜洪（甲方、出卖人委托代理人）、锋竞公司（丙方、物业经营管理方）签订《凯港城商铺买卖合同》，购买上述认购书认购的商铺，商铺价款、付款方式及期限的约定与认购书约定一致。各方还约定，丙方交齐全部房款的，甲方于本合同生效后的365日内向四会市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，丙方应提供必要的文件及配合。丙方未能在本合同生效后的10个工作日内付清全部房价款的，甲方在丙方交齐全部房款后365日内向四会市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续。甲方如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期超过180日的，丙方有权单方提出和决定解除本合同，若丙方决定解除本合同的，甲方应当自丙方解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付房价款及银行同期贷款利息，并自本合同规定的申办期限届满的第二天起至合同解除之日止，每日按已付房价款万分之二的标准向丙方计付违约金。甲丙双方一致同意，丙方按合同约定付清所购商铺的价款、税费，且甲方将买卖商铺的产权变更至丙方名下后即视为甲方已履行了买卖商铺的交付义务。合同三方一致同意，本合同签订之日起至2017年9月30日止，该商铺由乙方经营使用，且不得以任何理由向丙方收取任何租金及管理费等。经营期限届满，即2017年10月1日起丙方正式行使该商铺的使用权和收益权，届时，丙方有权选择委托乙方经营管理该商铺，收回该商铺自营或另行委托第三方经营。丙方已经知悉所购商铺存在抵押，甲方承诺在丙方支付本合同约定房价款的50%首期款后210内予以办理涂销抵押登记，并出示涂销抵押的证明。本合同增设乙方为买卖合同的主体，乙方是负责对商铺所在的项目整体经营进行包装推广、招商、出租、布局的经营管理方，负责商铺买卖后商铺的交付及后续经营管理等一切具体事务。增设乙方为本合同的权利义务主体，得到甲丙双方及乙方的共同认可，三方同意依据本合同约定的权利义务各自独立履行。该合同落款处甲方处有朱镜洪的签名及盖章，乙方处有锋竞公司的盖章，丙方处有原告吴丽婵的签名及指印，但未注明签订日期，原告自述该合同于签订《凯港城商铺认购书》同日签订。
原告吴丽婵对涉案商铺的付款情况为：2014年1月11日，支付定金30000元；2014年1月26日，支付首期购铺款77873元、契税杂费等费用7399元；2014年4月18日，支付第二期购铺款64724元；2014年7月18日，支付第三期购铺款43149元。原告上述付款，被告朱镜洪均在收款单位处签章并向原告出具收据。
关于四会市城中街道中山路十座2、4（首二层）、5号（三楼）房屋的权属及能否分割出售等问题，本院致函四会市国土资源局查询，该局复函称：1.四会市城中街道中山路十座2、4（首二层）、5号（三楼）房屋系朱树海、朱天赐二人2003年拆建而成，于2012年12月登记房屋产权。其中2、4号（首二层）于2015年出售给四会市金信投资管理有限公司，在2015年4月10日办理房屋转移登记；5号（三楼）现仍登记在朱树海、朱天赐二人名下，该房屋已于2013年2月7日办理抵押登记，抵押权人为中国工商银行股份有限公司四会支行，抵押期限：2013年7月至2023年2月6日。2.该房屋按自然层整体登记。如分割，需符合规划、消防等要求，请权属人前置审批后，再向我局申请不动产登记。
再查明，朱天赐与本案被告朱树海、朱镜洪是父子关系，朱天赐已死亡并于2014年9月10日在四会市殡仪馆火化。
上述事实，有当事人陈述，经庭审质证的证据，四会市国土资源局复函，庭审记录，询问笔录等证实，本院予以采信。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告吴丽婵与被告朱树海、锋竞公司、案外人朱天赐（已故）签订了《凯港城商铺认购书》、《凯港城商铺买卖合同》，原告吴丽婵与被告朱树海、案外人朱天赐（已故）之间就涉案商铺构成房屋买卖合同关系，双方意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，房屋买卖合同有效成立。依法成立的合同，自成立时生效。虽然本案《凯港城商铺买卖合同》未注明签订时间，但从2014年1月26日被告朱镜洪收取原告交付的首期购铺款，开始履行商铺买卖合同约定的义务看，合同签订时间应不迟于2014年1月26日。双方均应当按合同约定全面履行各自的义务，否则应当承担违约责任。原告已按合同约定付清了全部购铺款并预交了相应税费，全面履行了自己的义务。被告朱树海作为商铺出售一方，向买受人交付商铺是其主要合同义务。按照合同约定，甲方（出卖人）将涉案商铺的产权变更登记至丙方（买受人）名下即视为甲方已履行买卖商铺的交付义务，出卖人应当于合同生效后365日内即2015年1月26日前向四会市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，至迟应当于丙方交齐全部房款后365日内即2015年7月18日前办理，但出卖人却至今未将涉案商铺过户至原告名下，也未提供证据证明其已积极申办商铺过户手续。因此，被告朱树海作为商铺出售一方，已构成违约，应当向原告承担违约责任。原告要求解除双方签订的《凯港城商铺买卖合同》，被告朱树海返还购铺款215746、预付费用7399元，合计223145，并赔偿利息损失及支付违约金，符合双方合同约定，于法有据，本院予以支持。由于涉案商铺属于被告朱树海与其父朱天赐（已故）共同共有，朱树海、朱天赐就涉案商铺的买卖对外形成连带债权债务关系，原告只要求被告朱树海承担违约责任属于对自己民事权利的处分，于法有据，本院予以支持。
被告朱镜洪在签订《凯港城商铺认购书》、《凯港城商铺买卖合同》过程中是朱树海、朱天赐的委托代理人身份，并非合同相对方，代收原告交来的购铺款、契税、杂费也有合同依据，原告对此是清楚的。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”的规定，被告朱镜洪与原告签订商铺买卖合同并代收购铺款、契税、杂费等，均是受朱树海、朱天赐委托并在委托权限内实施的，其代理后果理应由委托人朱树海、朱天赐承担，原告以被告朱镜洪是朱树海的委托代理人为由要求朱镜洪共同承担责任，于法无据，本院不予支持。
根据三方签订的《凯港城商铺买卖合同》，被告锋竞公司属于物业经营管理方，是负责对商铺所在项目整体经营进行包装推广、招商、出租、布局的经营管理方，负责商铺买卖后商铺的交付及后续经营管理等一切具体事务，并非房屋买卖合同的相对方，原告与被告锋竞公司之间构成的并非是房屋买卖合同关系。原告要求被告锋竞公司对商铺出售一方的违约行为共同承担责任，于法无据，本院不予支持。
被告朱树海、朱镜洪经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本院对本案的审理，本院可依法缺席判决。
综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国民法通则》第八十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、解除原告吴丽婵与被告朱树海、广州市锋竞房地产顾问有限公司、案外人朱天赐（已故）签订的《凯港城商铺买卖合同》；
二、被告朱树海于本判决生效之日起十日内向原告吴丽婵返还购铺款、预付费用合计223145元，并以此为基数按中国人民银行同期贷款利率向原告支付从2015年7月18日起至付清全部款项日止期间的利息；
三、被告朱树海于本判决生效之日起十日内向原告吴丽婵支付违约金，违约金以223145元为基数，按每日万分之二的标准从2015年7月18日起计算至本判决确定之日止。
本案受理费5142元、公告费780元，合计5922元，由被告朱树海负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
审判长 廖雪梅
审判员 夏睿娜
审判员 陈 智
二〇一七年十月三十一日
书记员 何倩仪