安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0102民初2259号原告：合肥市运达物业管理有限责任公司，住所地安徽省合肥市，统一社会信用代码913401001491638010（1-1）。法定代表人：胡运全，总经理。委托代理人：廖茹光，安徽皖和律师事务所律师。委托代理人：王俊，安徽皖和律师事务所律师。被告：李辉，男，1975年1月1日出生，汉族，住安徽省合肥市。原告合肥市运达物业管理有限责任公司（以下简称运达物业公司）诉被告李辉物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈林适用简易程序，于2016年6月15日公开开庭进行了审理。原告运达物业公司的委托代理人廖茹光到庭参加了诉讼，被告李辉经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告运达物业公司诉称：原告受聘为中兴·西湖花园提供物业管理服务，签订了物业服务合同，合同约定了服务收费标准及违约金。被告系该小区业主之一，原告为被告提供物业管理服务，被告应按时支付物业服务费。截止到2016年3月31日，被告拖欠物业服务费4984.8元（2010年2月16日-2016年3月31日）。经原告多次催要，被告拒不给付。原告为维护自己的合法权益，遂诉至法院，请求法院判决：1、被告给付原告拖欠的物业服务费4984.8元及违约金1000元；2、本案的全部诉讼费用由被告承担。被告李辉未提出答辩意见。经审理查明：被告李辉系合肥市双七路“中兴西湖花园”*幢**室业主，该套房屋的建筑面积为115.51平方米，多层住宅。2005年5月19日，原告运达物业公司（协议中的甲方）与被告李辉（协议中的乙方）签订了《中兴西湖花园前期物业服务合同书》一份，约定：物业管理服务内容为：房屋共用部位的维护和管理，房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，环境卫生，安防，交通秩序与车辆停放，房屋装饰装修管理及协助开发建设单位做好房屋及配套设施设备保修期内维修受理登记和联络协调工作等。物业管理服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层建筑面积暂按照每月每平方米0.55元收取，小高层、高层住宅按建筑面积每月每平方米1.0元收取，商业物业按每月每平方米1.2元收取。中兴西湖花园物业管理服务费用标准最终按合肥市物价局核定标准为依据，但不得高于本合同承诺报价。乙方首次办理入住手续时，一次性预缴六个月的物业综合服务费用；此后乙方按每季度前十日向甲方交纳。业主或物业使用人未能按时足额缴纳物业服务费用的，乙方可以从逾期之日起按日0.2%计算加收滞纳金；合同期限为合同签订之日起至中兴西湖花园业主委员会成立之日止。后被告所居住的小区中兴西湖花园小区业主委员会与原告签订物业服务合同一份，双方在合同中约定：物业收费标准为多层住宅0.62元/平方米·月，高层住宅1.16元/平方米·月，商业物业1.2元/平方米·月。提供的服务内容和质量要求同上述合同基本一致。物业服务费用应当在每季度10日前交纳，业主或物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每日千分之二收取违约金。合同期限为2015年1月1日至2018年12月31日。另查明，2008年8月，合肥市物价局局向原告颁发经营性服务收费许可证，有效日期为2008年8月至2010年8月，并在副本中注明：多层住宅综合服务费为0.55元/平方米·月，高层、小高层住宅综合服务费为1元/平方米·月；2010年9月，合肥市物价局向原告颁发经营性服务收费许可证，有效日期为2010年9月至2013年9月，并在收费项目中注明：多层住宅综合服务费为0.55元/平方米·月，高层、小高层住宅综合服务费为1元/平方米·月。2012年12月4日，合肥市新站综合开发实验区经贸发展局向原告颁发经营性服务收费许可证，有效日期为2012年12月至2013年12月，并在收费项目中注明：无电梯住宅综合服务费为0.62元/平方米·月，有电梯住宅综合服务费为1.16元/平方米·月；2014年1月，合肥市新站综合开发实验区经贸发展局向原告颁发经营性服务收费许可证，有效日期为2014年1月至2015年1月，并在收费项目中注明：无电梯住宅综合服务费为0.62元/平方米·月，有电梯住宅综合服务费为1.16元/平方米·月。2016年1月6日，合肥新站综合开发试验区经贸发展局向原告颁布发了服务价格登记证，有效日期为：2016年1月至2017年1月，并在副本中注明：物业公共服务费无电梯为0.62元/平方米·月，物业公共服务费有电梯为1.16元/平方米·月。2015年12月30日，原告向被告邮寄催告函，要求被告支付物业费。以上事实，有前期物业服务合同书、物业服务合同、价格服务登记证、经营性服务收费许可证、快递邮寄单及原告代理人的当庭陈述等记录在卷加以佐证。本院认为：依法成立的合同，对双方具有约束力，双方应当按照合同约定履行各自的义务。本案中，原、被告签订的前期物业服务合同书以及原告运达物业公司和中兴西湖花园小区业主委员会签订的合同均属当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，该两份合同对中兴西湖花园的业主具有约束力。合同签订之后，原告按约对中兴西湖花园小区提供物业管理服务，被告李辉作为该小区业主应当按照合同约定和法律规定按时足额缴纳物业费。原告要求被告支付2010年2月16日至2016年3月31日期间的物业管理费4984.8元的诉讼请求，即2010年2月16日至2012年12月31日总计34.5个月，物业费为2191.8元（115.51平方米*0.55*34.5），2013年1月1日至2016年3月31日总计39个月，物业费为2793元（115.51平方米*0.62*39），合计4984.8元，原告的该项诉讼请求不违反合同约定，且未超过国家行政机关核准的收费标准，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。原告要求被告支付违约金1500元的诉讼请求，本院认为，原告的该项诉讼请求实际上就是被告逾期缴纳物业费所造成的原告资金占用利息损失，根据两份合同的约定，物业服务费用当在每季度10日前交纳，业主或物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每日千分之二收取违约金，但该约定标准过高，对违约金的标准本院酌情予以按照日万分之五的标准进行计算，故对原告的该项诉讼请求予以部分支持，即自2010年4月10日起，以被告每期应当缴纳的物业费为基数，按照日万分之五为标准，分段计算，直至被告将上述款项付清时止，但总额不得超过1000元。被告李辉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其抗辩权利的放弃。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条和最高人民法院《关于审理物业管理服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李辉于本判决生效之日起十日内给付原告合肥市运达物业管理有限公司自2010年2月16日至2016年3月31日期间的物业管理费4984.8元，并支付违约金（自2010年4月10日起，以被告每期应当缴纳的物业费为基数，按照日万分之五为标准，分段计算，直至被告将上述款项付清时止，但总额不得超过1000元）；二、驳回合肥市运达物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半后收取25元，由被告李辉负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。代理审判员  陈林二〇一六年六月二十四日书 记 员  孟芹附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院《关于审理物业管理服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。