湖北省老河口市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0682民初104号
原告（反诉被告）陈良保，男，1946年12月28日生，汉族，住老河口市。
委托代理人贺文胜，老河口市法律援助中心律师。委托权限为一般授权代理。
被告刘桂姐，又名刘桂杰，女，1955年10月24日生，汉族，住老河口市。
被告李光国（反诉原告），男，1956年1月5日生，汉族，住址同上，系刘桂姐之夫。
委托代理人石艳辉，湖北宏义律师事务所律师。委托权限为一般授权代理。
原告陈良保与被告刘桂姐、李光国房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈良保及其代理人贺文胜与被告刘桂姐、被告李光国代理人石艳辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈良保诉称，2003年10月27日，原告与二被告协商，以25000元购买了二被告位于老河口市××单元××楼××号房屋一套。原告支付购房款后，被告出具了收条及房产证交付原告，原告居住至今。期间，原告要求被告办理房屋过户手续，被告予以推脱。请求：1、判令二被告履行给原告办理房屋过户手续；2、判令二被告承担诉讼费。
原告为证实其主张及支持其请求，向本院提供如下证据：
证据一、刘桂姐出具的收条一张，证明原、被告双方存在房屋买卖关系，原告已支付购房款25000元；
证据二、房屋所有权证一本，证明买房已取得卖方的房屋的所有权证，房屋买卖关系已形成事实；
证据三、水费、电费、天然气交费发票、闭路电视费发票各一张，证明原告购买后该房屋户名均变更为原告方。
被告刘桂姐辩称，一、答辩人与原告不存在任何房屋买卖关系，答辩人也从未将该房屋出售给原告，原告主体资格不适格；二、答辩人出具收据只是给姐姐出具的租赁房屋款25000元，不是房屋出售款25000元。2003年，由于姐姐许秀兰及其婆婆想在城里居住就医方便，答辩人准备到江苏儿子处。答辩人出于姐妹关系，同意将该房屋长期租赁给许秀兰，并当时说好，只要姐姐活着，可一直居住下去；答辩人当时连房产证都没有怎么出售该房屋？三、关于原告称房屋产权证交付原告，是不属实的。答辩人在租赁房屋时，还没有拿到房屋产权证，该房屋是房改房，是2××6年7月房改办把房产证办好后，才交到老河口市赞阳办事处，后来原告的子女陈杰珍在赞阳办事处私自将答辩人的产权证领走，领产权证时，原告全家都没在老河口市。因此该证件不是答辩人给许秀兰的，是原告方通过不正当手段骗取的。四、原告的诉讼请求不能成立，双方不存在房屋买卖关系，也就无义务协助办理过户。请求人民法院驳回其诉讼请求。
被告未提供证据。
被告李光国辩称，一、答辩人没有向任何人出售过该房屋，也没有收到过任何人的购房款，也没有任何人找到答辩人购买此房。二、本案房屋是单位福利分房，2003年只是听说妻子将房屋租赁给许秀兰住，并称姐姐及其婆婆想到城里居住。当时房产证尚未办理，2××6年房屋产权证办理后也没有通知答辩人领取房产证，直到2015年12月，答辩人才知道房产证由原告子女从赞阳办事处领取，答辩人将提起反诉，要求原告返还答辩人的房屋产权证。三、即便原告称购买该房屋，也是无效买卖行为，1、该房屋是答辩人的房改房，根据法律规定，未经共有人书面同意，不得转让；2、该房屋是夫妻共同财产，刘桂姐即便出售也必须经过答辩人同意，答辩人不同意，则该处分合同应为无效；3、该房屋是答辩人唯一居住房屋，该房改房不得上市出售。综上，请求驳回原告的起诉。并反诉请求：1、要求被反诉人返还房屋产权证（字第××号）；2、由被反诉人承担本案诉讼费由。
被告为支持其抗辩及反诉主张，向本院提供如下证据：
证据一、老河口市赞阳办事处房改房房产证发放情况的说明附贺明书收条一张、发证通知单一张，证明1、原告方所持有的李光国的房产证是2××6年7月才发放到赞阳办事处，于当年发放完；2、证明原告方持有产权证不是由刘桂姐、李光国给原告方的，是由原告方子女陈杰珍从办事处领取的；
证据二、《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》，证明李光国房改房不符合上市出售条件及规定。
经庭审质证，被告刘桂姐对原告的证据一无异议，但认为收的是租金不是购房款；对证据二的房屋所有权证真实性无异议，但认为房产证是原告方从办事处领取的，其系首次见到该房产证；对证据三的真实性无异议，但认为与本案无关。被告李光国对原告证据一的真实性无异议，但对原告主张的事实有异议，认为1、李光国在开庭之前并不知道刘桂姐向原告的家人出具了该收据；2、该收据也没注明房屋款是售房屋款还是租赁房屋款，但李光国曾听刘桂姐说是租赁款；3、该收据不能证实是房屋买卖关系，且未经房屋产权人（登记人）李光国的同意。对证据二的真实性无异议，对原告主张的事实有异议，认为1、该房屋产权证不是由李光国交付给原告家人的，开庭之前李光国从未见过此证；2、李光国通过办事处了解该证件是2××6年由原告方子女在办事处领取(其子女是办事处的干部）。对证据三的发票的真实性无异议。对原告主张的事实有异议，认为1、从发票的名称来看都是在原告使用房屋期间安装的，并不能证明房屋是出售给了原告；2、房屋居住的配套设施与房屋的产权是可分离的，之间不存在法律上的利害关系；3、该证据与本案无直接的利害关系。原告对李光国提供的证据一真实性无异议，但认为该说明不能证明被告所说的第二项内容，只能证明现在房产证在原告手里，当时是如何发放的原始凭证找不到了，当时发证是贺明书按程序发放的，登记为李光国为什么发给陈杰珍，说明原、被告之间存在房屋买卖关系；对贺明书的收条及发证通知单无异议。对证据二是建设部的出具的文件没有异议，但从效力上是建设部的部门规章，不属法律法规。
上述被告对其真实性无异议的原告提供的证据一、证据二、证据三，本院予以采信；原告无异议的被告李光国提供的证据一、证据二本院亦予以采信。
经审理查明，被告李光国与原告陈良保之妻许秀兰系堂姊妹关系。被告刘桂姐系老河口市酂阳办事处原计生办主任，2013年退体。1994年被告夫妇参加老河口市住房制度改革，以李光国名义获得老河口市××路原赞阳办事处3号1栋一单元二楼3号房屋一套，登记私有房屋所有权证字第06771号，建筑面积75.01平方米，登记时间1994年6月3日。2003年，许秀兰及其婆婆想在城里居住就医方便，二被告准备到江苏儿子处，被告刘桂姐出于姐妹关系，同意将该房屋给许秀兰居住，双方经协商，由被告刘桂姐向原告出具收条一张，内容为“收到房屋款贰万伍仟元整。刘桂姐，2003.10.27”，并将该房屋交付许秀兰夫妇居住至今。期间，原告夫妇对该房屋先后办理了水、电、收视费、天然气的安装及登记手续。该房屋的产权证件由老河口市赞阳办事处在2××6年7月统一办理领回后登记造册、签字发放，由办事处办公室通知或委托当时在机关上班的邻居代领。因时间长久，已无法找到当时发放签字原始凭证，现该证件由原告及其女儿陈杰珍（办事处员工）保管。2016年原告诉至本院，要求判令二被告给原告办理房屋过户手续。
本院认为，民事法律行为可以采取书面形式、口头形式或者其他形式。法律规定用特定形式的，应当依照法律规定。本案争议的房屋买卖，双方因亲属关系未签订书面合同，但该房屋原告已居住十余年，并且有被告刘桂姐出具的房屋款收据，根据原告实际居住的事实及被告刘桂姐出具的收据书明的25000元房屋款，该价格符合2003年房屋价值的实际，应当认定原、被告形成了房屋买卖的合意，原告要求二被告履行协助办理产权变更登记的主张，双方虽无合同约定，但该主张有利于合同目的的全部实现，符合法律规定，本院予以支持，二被告应当予以配合协助。被告刘桂姐辩称其与原告系租赁关系的主张，与其出具的收据内容不符，本院不予支持；二被告辩称该房屋产权证件系原告子女私自领取的主张，所提供的原发放人员的证据不能证实原告子女私自领取的事实，其辩称主张本院不予支持。被告李光国辩称刘桂姐未经其共有人同意将房屋处分给原告，属无效协议的主张，因二被告系夫妻关系，夫妻双方对共有的财产享有同等的处分权，被告李光国系登记的产权所有人，被告刘桂姐系该房屋的原房改共有产权单位的员工，其处分夫妻共同财产的行为，对被告李光国构成了表见代理，被告李光国的辩称主张，本院不予支持；被告李光国辩称该房屋系房改房屋，不得上市交易的抗辩主张及反诉要求原告返还该房屋产权证件的主张，与现实的房屋交易管理不符，本院不予支持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百三十条、第一百三十六、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告刘桂姐、李光国与本判决生效后五日内协助原告办理位于老河口市花园路原赞阳办事处3号1栋一单元二楼3号房屋一套（产权证号字第××号）的产权变更登记；
二、驳回被告李光国的反诉请求。
案件受理费300元，反诉案件受理费60元，合计360元，原、被告各自负担180元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。（上诉人应在提交上诉状时，预交上诉案件受理费360元，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：农业银行襄阳市万山支行；户名：湖北省襄阳市中级人民法院；账号17×××56。）
审 判 长 贾建伟
审 判 员 刘 丹
代理审判员 彭 涛
二〇一六年六月三日
书 记 员 隋 鹏