江苏省徐州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏0302民初486号
原告:张成功,男,1994年12月20日出生,汉族，住安徽省宿州市萧县。
委托诉讼代理人：李静，江苏彭城律师事务所律师。
被告:施飞,男,1983年9月2日出生,汉族，住徐州市鼓楼区。
被告:王艳敏,女,1984年10月28日出生,汉族，汉族，住徐州市鼓楼区。
二被告共同诉讼委托代理人：邱文，江苏光亚律师事务所律师。
第三人:徐州市裕泰房地产经纪事务所,住徐州市泉山区段庄广场西都大厦*******室。
法定代表人：顾峰，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘杰，男，1989年5月21日出生，汉族，该公司员工，住徐州市泉山区。
原告张成功与被告王艳敏、施飞、第三人徐州裕泰房地产经纪事务所（以下简称裕泰事务所）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月12日立案受理，依法适用普通程序并依法组成合议庭，于2018年1月30日公开开庭进行了审理。原告张成功的委托诉讼代理人李静，被告王艳敏及被告施飞的共同委托诉讼代理人邱文、第三人裕泰事务所的委托诉讼代理人刘杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张成功诉提出诉讼请求：1、两被告继续履行三方签订的《房地产买卖协议》约定的相关义务，协助原告办理位于本市××矿城××＃××室房屋转移登记手续；2、两被告支付迟延履行违约金10万元(根据合同第十二条约定从2017年3月15日计算至2018年1月30日得出，由于总额超过10万元，原告按10万元计算)；3、两被告支付原告为实现债权支付的律师费2万元；4、判令两被告承担居间方服务费6250元；5、本案诉讼费由两被告承担。后原告变更第1条诉请为：两被告协助原告办理位于本市××矿城××＃××室房屋转移登记手续。撤回要求两被告继续履行三方签订的《房地产买卖协议》约定的相关义务的诉讼请求。事实和理由：二被告系夫妻关系，2017年1月1日，原告委托母亲殷素真与被告王艳敏、徐州市裕泰房地产经纪事务所签订了房地产买卖协议，约定被告将自己所有的位于徐矿城44#-2-502号的房屋转让给原告，面积122.1平方米，房屋转让价格为人民币625000元（含地下室及屋内家具家电），房款支付方式为首付加贷款。双方应于2017年5月1日前到产权处签署房地产备案合同，协议约定了迟延履行违约金和不履行约定违约金，并约定由违约方支付居间服务费、承担守约方为实现债权所支出的律师费、诉讼费等费用。因原告在外地服役，后三方协商一致，补充约定过户时间，以客户即原告实际到徐州为准。协议签订后，原告按约履行了付款义务，但被告以种种借口拖延办理上述房产转移登记手续，后经催告仍不履行合同义务。故依法提起诉讼，恳请法院依法裁判，支持原告诉讼请求。
被告王艳敏辩称，一、原告主体不适格，与本案无任何关系。1、根据合同相对性原则，合同只对缔约的双方当事人具有法律效力，合同当事人以外的任何其他人（即原告张成功）不得请求合同上享有的任何权利。签订本案涉案的《房地产买卖协议》时，案外人殷素真并未告知王艳敏房屋是为张成功所买，而是以殷素真自己名义签订，故缔约的买卖双方当事人应是王艳敏和殷素真，同时定金是由殷素真的丈夫及女儿支付，并非张成功，说明在签订《房地产买卖协议》的当时实际买房人是殷素真。根据合同相对性原则，原告张成功是本案房屋买卖合同法律关系以外的第三人，本合同对张成功不具有法律效力，张成功也无权主张本合同上的权利。因此，本案原告主体资格不适格。2、因为王艳敏卖房的目的是在九里万科重新购房，对资金的需求是非常急迫的。和殷素真签约卖房是为了及时回笼资金买房，如果是卖给张成功，那么由于张成功在部队执行任务等原因很难及时过户和办理贷款用来付清购房款，对王艳敏下一步买房会造成严重影响。如果王艳敏在与殷素真签订《房地产买卖协议》时明确告知实际购房人是张成功而殷素真是代理人的话，考虑到张成功的工作和身份，王艳敏是不会将房产卖给张成功，也不会与殷素真签订《房地产买卖协议》。根据《合同法》第四百零三条第一款的规定，如果法院最终认定原告为实际购房人，那么其也不能向王艳敏行使合同上的权利。3、假如法院认定本合同主体已变更为张成功，那么也是殷素真为了节省过户成本、损害了应向国家缴纳相关税费为目的，存在以合法形式掩盖非法目的的行为，违反了《合同法》第五十二条的规定，因此该合同无效。
二、王艳敏不存在违约行为，不应承担原告主张的迟延履行违约金、居间方服务费及律师费。1、在签订完本合同后，原告与殷素真并未按约定履行足额支付给王艳敏购房定金20万元的义务，并具有让王艳敏承担居间费而不愿履行居间费义务的意思表示，同时结合原告与殷素真故意拖延办理过户手续时间的行为，说明原告与殷素真在履行合同过程中存在明显地严重、恶意的违约行为。因此，根据《合同法》第六十七条的规定，在原告与殷素真应先履行合同义务而故意未履行的情况下，王艳敏是有权拒绝原告与殷素真办理房地产备案合同及房地产过户手续的履行要求。2、在签订了《房地产买卖协议》后，王艳敏也不存在拖延办理房产转移登记手续的行为，而是通过打电话、发短信、发微信等多种方式催促殷素真确定办理过户时间，已经努力尽到积极履行办理房产转移登记手续的义务。反而是殷素真却以张成功需要执行任务、身份证无法邮寄过来等种种理由拖延办理过户手续，从而延误了买卖双方办理的时间及机会，使王艳敏丧失了重新购房的机会。3、王艳敏作为本案第三人的客户，由于其配偶施飞因为殷素真时时不能给出明确的办理过户的时间，施飞于2017年2月份过完年就回新疆工作了也未能安排时间返回徐州，但在离开前已在公证处办理了授权委托的公证。虽然王艳敏具备了办理过户的条件，但由于殷素真拖延的原因导致没有办理过户手续。因此，王艳敏不存在拖延办理房产过户手续的违约行为。原告或殷素真主张的迟延履行违约金、居间方服务费及律师费无事实和法律上的依据。
三、因原告与殷素真的根本违约责任，已导致本合同不能实际履行了，应解除涉案合同。涉案房屋是王艳敏与施飞及其孩子的唯一居住用房，现在由于原告与殷素真故意拖延办理过户手续的原因，导致王艳敏以合同原先约定的价格已无法重新购买新房、无法实现当初卖房后购买等值房子的目的了，如果将房屋卖给他们后，出卖人家庭成员的权益及生活就无从保障，现已无法继续履行本合同。因此，买方的违约行为已构成根本违约，《房地产买卖协议》应解除。
四、1、第三人私自收取2万元定金未按合同约定交付给王艳敏并从中扣除中介费，存在诱导王艳敏达成买卖协议从中赚取中介费的目的；2、本案第三人在从事居间工作时，未能尽到尽职尽责的居间义务。在明知本合同买卖双方具备过户条件的情况下，未能及时催促、督促原告与殷素真办理过户手续，对本合同至今未能履行存在明显的过错并且未履行居间义务。因此，不应支付本案第三人居间费用。
综上所述，本案原告主体不适格，假如法院认定本合同主体已变更为张成功，那么合同也无效，同时王艳敏在履行合同的过程不存在任何违约行为，且本合同由于原告及殷素真的违约行为已无法实际履行应解除。因此请求法院裁定驳回原告起诉或判决驳回诉请。
被告施飞辩称，一、根据合同相对性原则，施飞不是本案涉案合同的当事人，与本合同无任何关系，不应承担本合同的任何义务责任。因此，施飞不应承担原告主张的迟延履行违约金、居间服务费及律师费。二、《房地产买卖协议》无效。1、施飞是涉案房屋的共同共有权人之一。王艳敏在未取得施飞委托代理卖房的情况下擅自卖房的行为属于无权处分行为。施飞在知道王艳敏的卖房行为后，并未追认反而是坚决的拒绝，因此，王艳敏的无权卖房行为无效。即使后来办理了公证授权委托，也不是对前期王艳敏与殷素真签订《房地产买卖协议》将房屋卖给殷素真这一行为的追认，相反，是对前期王艳敏上述行为的拒绝和否认。2、假如法院最终认定殷素真是原告委托此次买卖房屋的代理人，那么代理人的行为应该代表委托人。如果夫妻打算出售共同所有的房屋，那么一般应由夫妻双方共同在合同上签字或盖章。而在王艳敏与殷素真签订《房地产买卖协议》时，殷素真在明知道王艳敏没有取得施飞卖房授权也没有施飞签字的情况下仍然与王艳敏进行签合同交易，说明殷素真当时不具备善意的主观意思表示，同时原告及殷素真也未实际按合同约定履行支付定金，其买卖房屋的行为损害了施飞的合法权益。因此，应认定殷素真与王艳敏买卖施飞所有的房屋的行为即《房地产买卖协议》无效。
第三人裕泰事务所述称，被告存在违约行为，定金原告已经支付，被告不配合过户，2017年1月1日原被告双方在我公司签订房屋买卖协议，约定最晚过户日期为2017年5月1日之前，备注中显示以客户实际到徐州时间为准，当时跟卖方说过实际购房人是张成功，在被告同意的情况下才补充的这一条，被告答辩意见有很多不符合实际，备注中的客户是张成功。等张成功2017年3月份到徐州后，我们催促卖方过户，卖方一直以身份证没拿出来为由推脱，导致最终没有过户成功。后来被告给原告发了信息，关于定金没有收到的事情，但这2万元定金是由我公司保管，被告是明知的，被告对收到18万元没有提出异议，并且当时同意过户，中介费用6250元我们已收到，是原告交纳的。我们从匹配客户到签订协议一直在尽职尽责，不存在没有尽到责任的事情。
经审理查明，案外人殷素真与原告张成功系母子关系，2017年1月1日，被告王艳敏（甲方）、原告母亲（乙方）以及第三人徐州裕泰房地产经纪事务所（居间方）签订了裕泰房地产经纪事务所房地产买卖协议，合同约定被告将位于徐矿城44#-2-502室以625000元的价款出售给原告。合同约定，双方采取首付加贷款的方式支付房款，双方同意于2017年5月1日前到产权处签署上述房地产备案合同，于2017年7月1日前交接房屋。合同还约定，在签订协议时，乙方交付给甲方购房定金200000元，双方同意由甲方保管，在购房时该定金抵购房款或者过户费或者服务费，甲方将房证押给中介方保管。
合同中第十二条约定：“如果任何一方恶意拖延签署备案合同日期，付款日期或者业务办理结束后任意一方拖延领证或者划拨日期的要给付对方违约金，按每日总房款的千分之三计算。”合同第十五条约定：“违反本协议的任何一条均视为违约，违约方赔偿给守约方违约金伍万元。另赔偿给守约方的直接和间接的经济损失。……”合同另笔书补充：“过户时间，以客户实际到徐州为准，房东（甲方）承诺契税为2012年7月交取，实际交房日期为甲方收到全款一个月之内。”
2017年1月1日，第三人徐州市裕泰房地产经纪事务所出具收据一张，载明：交付方：客户殷素真收取方式：（空）人民币：贰万圆整¥20000收取项目：定金中介费备注：徐矿城44#-2-502购房定金，中介费从中扣除。门店：顾家店，经办人吴长伟，票据下方落有徐州市裕泰房地产经纪事务所财务专用章。
原告为购买案涉房屋共支付了200000元，其中被告收取了180000元购房定金，其余20000元在第三人处保管。原告张成功曾于2017年3月15日就购买案涉房屋事宜向其父张全忠出具了委托书，并在徐州市鼓楼公证处公证处办理了公证手续。
2017年3月6日，被告王艳敏曾向殷素真发信息，催促原告进行过户，殷素真表示其儿子张成功系军人，农历三四五月份回来再办理过户手续。2017年4月22日，被告王艳敏向殷素真又发送了信息，主要内容为，因其只收到180000元定金，殷素真未按照房地产买卖协议的约定给付其定金200000元，要求殷素真在3个工作日内将剩余20000元以及违约金50000元支付完毕。后被告王艳敏又分别于2017年4月24日、4月27日、5月3日、5月13日向殷素真发送了信息，主要内容同上。
另查明，2017年2月24日，被告施飞曾就就出卖案涉房屋向被告王艳敏出具了委托书，并在中华人民共和国江苏省徐州市徐州公证处办理了公证手续。在庭审中，两被告的共同委托诉讼代理人邱文表示不再主张原被告及第三人签订的房地产买卖协议无效，主张应予解除。
再查明，根据房地产买卖协议备注的内容上下文义以及作为中介方的第三人陈述，可以认定协议备注中的“客户”并非被告施飞，应指原告张成功。案涉房屋现登记在被告施飞、王艳敏名下。
以上事实有裕泰房地产经纪事务所房地产买卖协议一份、编号为0001016号的收据一份、安徽萧县农村商业银行股份有限公司红庙分理处对私活期明细一份、原告户口资料一份、手机短信记录一份、本院（2017）苏0302民初1953号民事裁定书一份以及当事人陈述在卷佐证，本院予以确认。
本案争议焦点：1、原告主体是否适格；3、原告是否存在违约行为；3、被告施飞主体是否适格，被告是否存在违约行为；如被告存在违约行为，原告的诉请是否有事实及法律依据；4、第三人在本案中是否尽到职责，是否有权利收取居间费，原告要求被告支付此费用是否有法律依据。
本院认为：关于原告主体是否适格问题，根据本院（2017）苏0302民初1953号民事裁定书认定的事实，案外人殷素真作为原告张成功的母亲在买卖协议上签字的行为，实际系代理原告的代理行为，而在苏03**民初1953号案件审理中，被告施飞、王艳敏也明确同意将涉案房屋过户原告名下，因此可以认定对于殷素真与原告张成功之间的委托关系，殷素真已经披露给了被告，而被告不仅未反对，且同意与张成功履行买卖协议，故张成功可以行使殷素真对二被告的权利，张成功作为原告主体适格，对被告的此项抗辩主张本院不予采纳。
关于原告是否存在违约行为的问题，根据查明的事实，在房地产买卖协议上约定，因原告在外地服役，过户时间以原告到徐州为准，而原告到徐州后，被告又不同意过户，因此原告并无违约行为；关于原告是否存在少支付20000元定金构成违约的问题，根据房地产买卖协议的约定，该200000元系定金，后被告收到了原告支付的180000元，因定金合同系实践性合同，因此原告向被告交付180000元定金且被告收取该笔定金的行为，可以视为原被告双方对房地产买卖协议关于定金条款的变更达成一致意见。另外被告曾催促原告尽快过户的行为以及第三人的陈述，也可以认为被告同意继续与原告履行房地产买卖协议；综上，被告辩称原告存在违约行为的抗辩理由无事实及法律依据，本院不予采纳。
关于被告是否存在违约行为的问题，根据查明的事实，原告张成功曾于2017年3月份来到徐州要求办理房产转移登记手续，但被告并未配合去办理转移登记手续，后又于2017年4、5月份发送信息要求原告补足20000元定金差额以及要求原告支付违约金才同意过户，上述行为可以证明被告存在违约行为，应承担相应的违约责任。
关于被告施飞应否承担责任问题，被告施飞虽然未在房地产买卖协议上签字，但被告施飞与王艳敏同为案涉房屋的共同所有人，且为了办理过户手续，施飞曾于2017年2月24日委托王艳敏办理案涉房屋的过户手续，另外该180000元定金亦由原告汇至施飞账户内，综上可知施飞亦是房地产买卖协议的相对方，应与王艳敏共同承担责任。
关于原告要求两被告协助原告办理位于本市××矿城××＃××室房屋转移登记手续的诉请。根据法律规定依法成立的协议具有法律约束力，当事人必须履行自己的义务。本案中，案涉房屋现登记在被告施飞、王艳敏二人名下，系夫妻共同财产，因此原告的此项诉请有事实及法律依据，本院予以支持。
关于原告诉请两被告支付迟延履行违约金100000元的问题，因原告并未举证证明自己的损失且被告提出该违约金过高，因此本院酌定按照同期同类银行贷款利率计算，具体计算方法为按照本金180000元计算，自2017年3月15日（原告至徐州要求被告过户时）计算至法庭辩论终结时止，经计算为6981.75元。
关于原告要求两被告支付原告为实现债权支付的律师费20000元的诉请，根据房地产买卖协议第十五条约定的内容，违约方需承担守约方为实现债权发生的诉讼费、执行费、律师费等，因此被告应承担此项费用。关于律师费的金额，原告主张20000元，并未超出江苏省律师收费办法约定的上限标准，本院予以支持。
关于原告要求两被告承担居间方服务费6250元的诉请，因该居间费用系因原告与第三人之间的居间服务合同而产生的费用，应否收取该笔费用以及应向原告还是向被告收取，应由第三人主张，原告与该诉请无直接利害关系，因此对于本项诉请本院不予理涉。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件使用法律问题的解释》第三条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告施飞、王艳敏于本判决生效后二十日内协助原告张成功办理位于徐州市鼓楼区徐矿城44#-2-502室房屋转让登记手续；
二、被告施飞、王艳敏于本判决生效后十日内向原告张成功一次性支付违约金6981.75元；
三、被告施飞、王艳敏于本判决生效后十日内向原告张成功一次性支付律师代理费20000元；
四、驳回原告张成功的其他诉讼请求。
案件受理费2910元，保全费3645元，合计6555元（原告已预付）由原告负担2225元，由被告负担4330元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 ＸＸ元
人民陪审员 张克俭
人民陪审员 朱随荣
二〇一八年三月二十八日
书 记 员 袁墨林