甘肃省景泰县人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）甘0423民初720号
原告：李仁洪，男，1958年6月30日出生，汉族，甘肃省景泰县。
委托诉讼代理人：李泉，甘肃勇盛律师事务所律师。
被告：景泰县三和房地产开发有限公司，住所地景泰县。
法定代表人：朱振科，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张兆贵，该公司经理。
委托诉讼代理人：罗广春，甘肃勇平律师事务所律师。
原告李仁洪与被告景泰县三和房地产开发有限公司（以下简称三和房地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案。本院于2017年4月6日立案后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李仁洪及委托诉讼代理人李泉、被告三和房地产公司委托诉讼代理人张兆贵、罗广春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的《建设拆迁房屋合同》合法有效，判令被告继续履行合同，依约交付置换房产；2、判令被告支付搬家费两次3000元、临时安置补助费43200元、逾期交付安置补偿费（计算至交付之日，按照甘肃省规定的标准计算）。事实与理由：2014年3月5日，原、被告签订《建设拆迁房屋合同》及《建设拆迁房屋合同附件2份》。主要内容：第一方案，如果原告原住宅房屋（景房字10**号）位置建商场住宅楼，被告兑付原告商场内的商铺120㎡，门面宽不得少于10m，住宅楼140㎡，车库1间20㎡，共计280㎡，不得给原告加公摊面积，商场内商铺位置由原告挑选，商铺楼层定位地面零上一层商铺，住宅楼定位3-4楼，由原告挑选。楼房方向南北向，地下室车库1间...等。第二方案，如果原告原住宅房屋位置不建商场住宅楼...等。工程交付期限是18-36个月。被告开发完成后，原告住宅房屋位置建了商场，置换协议按第一方案执行。2014年3月4日双方约定的交付期满，被告对商铺不予依约定交付。原告认为，双方签订的合同合法有效，应受法律保护。被告应依约交付置换的商铺、住宅楼及车库。现诉至法院，请求依法公正判决。
被告三和房地产公司辩称，1、双方签订《建设拆迁房屋合同》属实，事实上被告在原告原住宅上建设的是住宅并非商场。2、2014年12月10日景泰县人民政府下发了《关于禁止违规拆迁城区房屋的通告》明确未经规划部门规划、县人民政府作出房屋征收决定，任何单位不得以置换、征收、货币等方式拆除城区房屋，个人不得随意与房地产开发企业签订开发置换补偿协议。原告被拆迁的房屋（包括原址拆迁户在内的91户）均属于政府棚户区改工程，棚户区改造是政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程，具有公益性质。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，拆迁工作及拆迁补偿协议签订主体应当为景泰县人民政府或委托的相关政府部门。被告作为签订开发置换补偿协议的拆迁方，因主体不适格被法律所禁止，所签订《建设拆迁房屋合同》违反法律行政法规的强制性规定而无效。据此原告的第一项确认合同有效的诉讼请求，依法应当驳回。3、合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款效力。被告现无法返还已拆迁房屋，依法应当折价补偿。双方签订的《建设拆迁房屋合同》对住宅楼、商铺、车库的面积、单价有明确约定，住宅楼、车库如果原告愿意接受，被告可以交付。但铺面被告方只能折价补偿，双方签订《建设拆迁房屋合同》时，该建设项目未经行政主管部门审定，也未取得规划许可证（是2016年3月才取得）。合同中兑换商铺是按预测面积签订的，实际建设的一层铺面中没有120㎡的铺面，且现铺面全部出售，无法交付。补偿标准应按约定的6500元／㎡×120㎡﹦780000元，是双方结合原告191㎡的占地，兑换被告建成新住宅楼、商铺、车库合计面积280㎡的事实，以及房屋拆迁增值的预见协商确定，系双方意思表示一致的结果。且原告原房屋及土地价值40-50万，按第一方案现金折算价值135万，原告方获利超过2倍，从民事活动的公平角度而言，按此标准也是适当的。同时被告新建房屋增值是被告投入大量资金，经过商业新建和包装导致的增值，如果按原告所称商铺出售价进行折算，显失公平，原告获利也无依据。参照住房和城乡建设部《国有土地上房屋征收评估办法》第十条规定：”被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。”基于此，折价补偿价值也应当是征收时的价值，不应当是被告现商铺出售价进行补偿。4、涉诉的建设工程尚未竣工验收，依据法律规定及合同约定房屋不符合交付条件。《建筑法》第61条规定，”建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。所以交付质量合格的房屋是被告作为开发者法定义务。另外，双方签订的《建设拆迁房屋合同》第三条第一款有附条件约定，即”楼房建成，及工程验收合格后”交付乙方使用。基于法律规定及合同约定，房屋现不符合交付条件。综上，原告的诉讼请求不成立，应当依法予以驳回。
本院经审理认定事实如下：对当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2014年3月5日，被告三和房地产公司（甲方）与原告李仁洪（乙方）签订《建设拆迁房屋合同》。约定,根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》及其相关法律，法规和其他要求之规定，甲乙双方在平等、自愿、互利协商一致的基础上，就拆迁建房达成如下协议：第一条：一、乙方愿意将自己的平房住宅，房产证景房字第10**号，土地证号景国用<98>字第01412054号<**>，占地总面积191.9㎡兑付给甲方，由甲方进行拆迁建商场住宅楼，框架商铺，车库，经甲乙双方协商决定，本合同有两个方案，第一方案、第二方案，如果第一方案成立，按第一方案执行，如果第一方案不成立，按第二方案执行。甲乙双方签订合同当日起，满12个月，如果甲方建房手续办不全（建房手续必须是县政府部门允许改建的批示文件）甲方无条件退还给乙方房产证、土地使用证，并赔偿给乙方现金贰拾万元整人民币，乙方在原住房宅地建房居住。乙方于2014年3月12日前搬离，否则按合同办理。二、第一方案，如果乙方原住宅房屋位置建商场住宅楼，就按第一方案执行，甲方兑付乙方商场内的商铺120㎡，门面宽不得少于10m，住宅楼140㎡，车库1间20㎡，共计280㎡，不得给乙方加公摊面积，商场内商铺位置由乙方挑选，商场楼层定位地面正负零上一层商铺，住宅楼定位3-4楼由乙方挑选，楼房方向南北向，地下室车库1间。商场内商铺、住宅楼、车库如设计面积与协商面积不符，必须按设计面积为标准，超缺面积由甲乙双方找补面积款，商场内商铺6500元／㎡，住宅楼3500元／㎡，车库4000元／㎡价格计算。三、第二方案，如果乙方原住宅房屋位置不建商场住宅楼，甲方兑付乙方框架商铺，商铺位置定位中泉路什字向东，街面北侧，中泉路什字向东大约50-60m处，东邻寇明芳，西邻王小云，定位地面正负零上第一层楼商铺，面积不能少于90㎡，门面宽不少于8m，长不得少于11m，如长出11m外，所有面积甲方无条件全部给乙方所有，乙方不找补11m外的面积款，不给乙方加任何公摊面积作为房产开发置换条件。定位一层楼商铺，商铺如设计面积与协商面积不符，必须按照设计面积为标准，超缺面积由甲、乙双方找补面积款，商铺13000元／㎡，壹万叁仟元整人民币价格计算。甲方交钥匙之前乙方必须交清应交的各项税费，否则不予交房。第二条：一、甲乙双方签订合同后，乙方即将房产证，土地使用证一并交给甲方，双方统一到国土部门办理建房手续，拆迁日期甲方提前15天通知乙方，乙方必须按期搬迁，原房屋设施保留完好归于甲方。由甲方统一拆除，乙方房产即撤销。但乙方不得以任何理由拖延拒搬、如果按期不能搬出，影响甲方施工，给甲方造成损失者，由乙方赔偿给甲方现金壹拾万元。二、工程交付期限：甲乙双方应在签约当日起18-36个月交付乙方。如工程延期按5000元／月支付给乙方违约金。第三条：一、楼房建成，及工程验收合格后和所有拆迁户一样统一交乙方使用，不得有任何理由拖延交付日期，新房产证必须是（中华人民共和国房屋所有权证）由甲方提供手续统一办理，办理房产证所发生的费用均由乙方承担。二、商铺、楼房、车库、上下水、电、暖、设施齐全，由甲方负责安装，费用由甲方承担。安装壁挂炉，智能水表，电表的费用由乙方承担。交房后供水的增容费，排污水的基础设施费，详细规定按县上有关政策执行，改造费以及用水，排污等物业服务费用均按国家的有关规定收费标准由乙方个人按规定时间交纳，否则甲方有权停止供水，供电。住房必须执行甲方所需求的物业管理之规定。第四条：甲方售房后的维修基金收取及管理，按照景泰城乡建设环境保护局文件（景城环发【2006】119号文件转发市房发【2006】43号文件）精神执行，以后文件精神有变动按所变更的文件精神执行。第五条：本合同建筑工程由甲方聘请由资质的监理公司监工，确保工程质量。第六条：本合同附合同附件2份，附件内容如有需要解释说明的项目和要求，合同附件与合同享有同等法律效力。第七条:本合同未尽事宜,在履行中发生争议，由双方当事人协商解决，协商不成，可向景泰县人民法院提起诉讼。第八条：本合同双方签字后再不能任意变更。第九条：本合同一式三份，甲方执2份，乙方执1份，自双方代表或代理人签字之日起生效等。同时，签订了《建设拆迁房屋合同附件》约定，1、住宅楼所有阴阳台、前后窗均为双层玻璃钛合金50平开推拉窗(注阳台为落地式外加50㎝的防护栏)。所有分户门均防盗保温门，由甲方统一安装，其价格均在房价之中由甲方承担。2、室内水、地暖、闭路、电器配线由甲方统一安装，装修线及材料住户自己承担。3、室内地板砖、卫生间及内墙贴面砖、踢脚板贴面和阴阳台地板砖用料，由住户自己购置负责铺贴，甲方不承担费用。4、内墙面为砂灰，顶为水泥原顶不上白灰。5、乙方在室内装修时不允许开洞凿墙，影响结构，造成工程质量安全问题均由用户承担全部责任。6、建筑楼房外墙加保温层等。又签订了《建设拆迁房屋合同附件》约定，经甲、乙双方协议在合同以外的项目和要求解释说明如下：1、铺面大门，门面均为玻璃，玻璃不锈钢门，地面为毛胚，铺面内设上下水接口、全含在铺面之中由甲方负责承担。洗盆、便盆住户自行购置安装。......铺面安装卷闸门，全含在铺面之中由甲方承担等。合同及附件有甲方法定代表人朱振科签名、加盖景泰三和房地产开发有限公司印章，乙方李仁洪签字。合同签订后,原告将其景房字第10**号房产证，景国用<98>字第01412054号<15>土地证，位于景泰县一条山镇中泉路北建筑面积60.16㎡、用地面积191.9㎡砖木结构平房，交付被告拆除重建。被告于2015年7月1日经景泰县人民政府核准取得景国用（2015）第01502018<2>号土地证，土地使用权人景泰县三和房地产开发有限公司；座落景泰县一条山镇条山路东、中泉路北；土地用途城镇混合住宅；取得价格459.4元/㎡；使用权类型出让；终止日期商业2055年6月7日，住宅2085年6月7日；使用权面积5999.4㎡。2015年10月18日，经白银市发展和改革委员会审核批准，项目名称为景泰县三和嘉园小区棚户区改造项目。位于景泰县城区，条山南路以东、中泉路北，总占地面积13361㎡。建设规模及主要建设内容：一、主体工程，该项目总建筑面积39614㎡，其中：新建住宅建筑面积24259㎡，共192套（91套为棚户区安置房，101套为商品房）；商业建筑面积5802㎡；配套公建建筑面积800㎡；地下车库及人防建筑面积8753㎡。框剪结构，容积率2.31，建筑密度21.71%，绿化率45.5%，结构安全等级二级，设计安全使用年限50年，抗震设防烈度8度，设计基本地震加速度0.20g。二、配套基础设施，主要建设内容包括室外道路、给排水、暖通、电气、绿化等配套基础设施。新建道路521m，其中：6m宽道路156m，4m宽道路365m，均采用水泥混凝土路面；场地硬化1562㎡；敷设给水管网456m，管道采用内外涂塑埋地钢管；敷设给水管网458m，管道采用HDPE双壁波纹管；敷设供热管网467m，管道采用热镀锌钢管；敷设电线电缆705m；安装变配电设备1套、换热机组1套、消控设备1套、太阳能灯10套；绿化面积6079㎡。项目总投资及资金来源：本项目估算总投资11062万元，其中：工程建设投资10712万元（192套），货币化安置费用350万元（5套），配套基础设施建设费用为398万元。资金来源为申请中央补助资金、地方配套及自筹解决。2016年3月1日，经景泰县城乡规划局审核，颁发景城规地字第2016（006）号《中华人民共和国建设用地规划许可证》。用地单位景泰县三和房地产开发有限公司;用地项目名称三和嘉园；用地位置一条山镇中泉路以北、条山镇南路以东；用地性质居住用地；用地面积5999.4㎡。附图及附件名称1、规划条件告知书；2、规划变更情况告知书；3、用地红线图。2016年10月14日，该项目经景泰县人民政府批准列入2016年开工计划的改造量共96户，其中货币化安置5户，城市危房改造量91户。现被告对涉案工程项目三和嘉园住宅楼已建成，设计面积为134.87㎡，尚未竣工验收，商铺设计面积为10-40㎡、车库系地下停车场设计面积为40㎡，均在三和景泰国际商场正在建设中。另查明，被告三和房地产公司没有取得房屋拆迁许可证。
本案审理过程中，经本院多次主持调解，双方当事人提交了意见书。原告意见，一、楼房与车库按《合同》约定履行。二、铺面按120㎡×11000元/㎡﹦1320000元补偿。被告意见，双方签订《建设拆迁房屋合同》时，所建设的房屋及铺面规划尚未设计，住宅、车库及铺面的面积为预测面积。商场按照设计建成后一楼内铺面的实际面积为10-40㎡，无法向其交付120㎡铺面。为了解决纠纷，被告提出以下方案：1、交付原告住宅楼1套，位于三和嘉园住宅楼5单元401室，面积为134.87㎡，按合同被告向原告补差价（140㎡-134.87㎡）×3500元/㎡﹦17955元。2、交付原告车库1位，位于地下停车场，设计面积均为40㎡，按合同原告向被告补差价（40㎡-20㎡）×4000元/㎡﹦80000元。地下停车场正在建设中，位置无法指定。3、交付原告商场住宅楼内一层铺面1间，位于三和景泰国际商场1楼内49号商铺，面积为35.51㎡，按合同被告向原告补差价（120㎡-35.51㎡）×6500元/㎡﹦549185元。以上三项核算后，被告向原告补住宅楼、车库、铺面差价（549185元+17955元）-80000元﹦487140元。
上述事实，有原告身份证、被告营业执照、法定代表人身份证明书、身份证、双方调解意见书及当庭陈述，原告提交的《建设拆迁房屋合同及附件》、景房字第10**号房产证、现场照片及《房地产平面图》、《景泰县住房和城乡建设局关于对李仁洪信访事项的答复意见书》、景泰县三和房地产开发有限公司《企业信用信息公示报告》、互联网上平面效果图。被告提交的建设用地规划许可证、土地使用证、宗地图、白银市发展和改革委员会关于景泰县三和嘉园小区棚户区改造项目可行性研究报告的批复及景泰县人民政府棚户区改造工程清单、2014年12月10日景泰人民政府发布的《关于禁止违规拆迁城区房屋的通告》、最高人民法院（2015）民申字第1501号民事裁定书等证据予以证实。上述证据，经庭审质证，来源合法、内容真实，已形成了完整的证据链条，能够证明本案查明的事实，本院予以采信。
本院认为，原、被告争议焦点是双方是否签订涉案合同及效力,是否应继续履行；原告的请求是否成立。房屋拆迁安置补偿合同是指拆迁人与被拆迁人就被拆迁房屋的补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项订立的协议。是房屋拆迁双方的法律行为，房屋拆迁当事人地位平等，协议必须是拆迁双方的合法行为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《国有土地上房屋征收与补偿条例》相关规定，作为房地产拆迁安置的主体应当是房地产开发企业，并取得拆迁许可证。涉案合同因被告不具备签订房屋拆迁补偿安置协议的主体资格，也未取得拆迁许可证，应认定无效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款效力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，原告房屋已被被告拆除重建景泰县三和嘉园小区棚户区改造工程项目住宅楼及三和景泰国际商场，不能返还，应当由被告折价补偿。参照合同约定，原告被拆迁房屋土地使用面积为191.9㎡，由被告进行拆迁建设商场住宅楼，框架商铺，车库。如果原住宅房屋位置建商场住宅楼，被告兑付原告商场内的商铺120㎡，门面宽不得少于10m，住宅楼140㎡，车库1间20㎡，共计280㎡，不得给乙方加公摊面积，商场内商铺位置由乙方挑选，商场楼层定位地面正负零上一层商铺，住宅楼定位3-4楼由乙方挑选，楼房方向南北向，地下室车库1间。商场内商铺、住宅楼、车库如设计面积与协商面积不符，必须按设计面积为标准，超缺面积由甲乙双方找补面积款，商场内商铺6500元／㎡，住宅楼3500元／㎡，车库4000元／㎡价格计算。现被告对涉案工程项目三和嘉园住宅楼已建成，设计面积为134.87㎡，尚未竣工验收，三和景泰国际商场商铺设计面积为10-40㎡、地下停车场车库设计面积为40㎡正在建设中，不具备交付条件。待涉案工程项目竣工验收合格后，由被告向原告交付，按约定价格双方互补差价。据此，被告抗辩理由及处理意见具有事实根据和法律依据，应予以支持。对于原告主张由被告支付搬家费两次3000元、临时安置补助费43200元、逾期交付安置补偿费（计算至交付之日，按照甘肃省规定的标准计算）及铺面按120㎡×11000元/㎡﹦1320000元补偿的请求。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：”当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求，所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。原告应当对其这一请求承担举证责任，但在庭审中未能举出相应证据证实，应承担举证不能的法律后果。故该诉讼请求缺乏事实和法律依据，不予支持。
综上所述，原告要求被告履行交付拆迁补偿房屋合同义务的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第五十二条第五项、第五十六条、第五十七条、第五十八条，《中华人民共和国房地产管理法》第二十四条、第四十条，《中华人民共和国民法通则》第六条，《最高人民法院关于<适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第六十二条第（一）项,《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：
一、原告李仁洪与被告景泰县三和房地产开发有限公司于2014年3月5日签订的《建设拆迁房屋合同及附件》无效；
二、被告景泰县三和房地产开发有限公司待涉案工程项目竣工验收合格后，向原告李仁洪交付位于三和嘉园住宅楼5单元401室安置房1套，设计面积为134.87㎡（以产权证为准），被告向原告补差价（140㎡-134.87㎡）×3500元/㎡﹦17955元；
三、被告景泰县三和房地产开发有限公司待涉案工程项目竣工验收合格后，向原告李仁洪交付位于三和景泰国际商场地下停车场安置车库1位，设计面积为40㎡（以产权证为准），原告向被告补差价（40㎡-20㎡）×4000元/㎡﹦80000元；
四、被告景泰县三和房地产开发有限公司待涉案工程项目竣工验收合格后，向原告李仁洪交付位于三和景泰国际商场1楼内49号安置商铺1间，设计面积为35.51㎡（以产权证为准），被告向原告补差价（120㎡-35.51㎡）×6500元/㎡﹦549185元；
以上二、三、四项核算后，被告景泰县三和房地产开发有限公司于本判决生效后30日内向原告李仁洪给付住宅楼、车库、铺面差价款（549185元+17955元）-80000元﹦487140元；
五、驳回原告李仁洪的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取14200元，财产保全费5000元，计19200元，由原告李仁洪负担9600元，被告景泰县三和房地产开发有限公司负担9600元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省白银市中级人民法院。
本判决生效后，当事人向本院申请执行的期限为二年。
审判员张茂中
二〇一七年六月五日
书记员刘宏清