江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏03民终8026号
上诉人（原审被告）：叶志德，男，1978年2月25日生，汉族，住安徽省舒城县。
委托诉讼代理人：方宏图，安徽国天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：高鹏，男，1986年3月26日生，汉族，住江苏省徐州市鼓楼区。
委托诉讼代理人：宣健，上海市协力（徐州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张清溪，上海市协力（徐州）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：徐州美房第壹房屋置换经纪有限公司，住所地江苏省徐州市坝子街弘辉大厦1#-1-715室。
法定代表人：于健，该公司董事长。
委托诉讼代理人：胥中华，男，1977年7月17日生，汉族，该公司员工，住江苏省徐州市泉山区。
委托诉讼代理人：胡海龙，男，1989年1月10日生，汉族，该公司员工，住江苏省徐州市鼓楼区。
上诉人叶志德因与被上诉人高鹏、徐州美房第壹房屋置换经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2017）苏0311民初2118号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人叶志德的委托诉讼代理人方宏图，被上诉人高鹏及其委托诉讼代理人宣健、张清溪及被上诉人徐州美房第壹房屋置换经纪有限公司的的委托诉讼代理人胥中华、胡海龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
叶志德上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院关于“合同不能履行原因及是否构成违约等方面”之认定事实错误，适用法律错误。一、涉案房屋性质为工程款抵款房，具有极强的特殊性，上诉人未与开发商签订商品房买卖合同，不具备法定物权，该客观情况在合同中进行了明确告知和约定。通知《2017年2月13日房产转让协议》第1条、第4条、第5条约定，充分证实了涉案房屋为工程抵款房，交易价格低于房产局备案价，在约定的期限内拥有处分权，可以办理更名手续，但更名前被上诉人具有支付首付款之义务。一审法院已查明涉案房屋的性质，却认定上诉人合同义务，违背客观事实，应认定根据客观事实及合同整体约定内容来认定上诉人的合同义务。二、涉案房屋在约定期限内上诉人具有处置权是明确的。被上诉人在房屋转让前在中介机关的带领下多次进行了看房，开发商将涉案房屋交予中介，也给予充分配合。三、被上诉人未按照协议约定支付房款首付款之义务，构成了违约，这是导致在约定期限内未能办理更名手续的直接原因。四、未能办理更名手续不是协议约定违约行为，无需承担违约责任。五、上诉人为名义上合同卖房，中介机关为实际的合同卖方主体。上诉人在交易过程中只是配合中介机构履行签订程序，未取得任何利益。
高鹏辩称，1、房产转让协议中，上诉人明确承诺房屋是其购买所得，并享有处置权，该协议第一条明确约定，甲方即上诉人已向所属房屋开发公司一次性付款915000元购买涉案房产，第二条明确约定，甲方对房产具有处置权，备注部分同样明确约定，上诉人承诺对涉案房产具有完全处置权，此外，答辩人在一审庭审过程中，举证的录音证据对此也有充分证明，据此本案并不存在上诉人诉称的在合同中对涉案房屋性质为工程款抵款房进行了明确告知和约定，被上诉人完全有理由相信其对涉案房屋具有处分权利，一审法院据此认定上诉人对涉案房屋具有处分权同样也符合法律规定；2、被上诉人并不存在上诉人诉称的违约行为，首先，一审庭审中，被上诉人已经就房款支付能力通过银行账户明细，进行举证，但上诉人并未就其有权履行更名义务，提供任何证明，故应当承担举证不能的法律后果，其次，涉案房屋被解除的根本原因，是上诉人自始不具有处分权所致，因此上诉人应承担合同约定的违约责任；3、未办理更名手续是协议约定的违约行为，应承担违约责任，房产转让协议第三条明确约定，甲乙双方应到开发公司将甲方名下的涉案房产变更给乙方，但由于上诉人并不具备处分的权利，致使合同目的不能实现，应承担违约责任；4、上诉人并非名义卖方，而是合同的直接权利义务主体，上诉人诉称的在交易过程中，只是配合中介机构履行签字程序，未取得任何利益，无事事实和法律依据，首先，房产转让协议明确约定甲方为上诉人，乙方为高鹏，中介方为美房公司，其次协议第四条明确约定，房产成交价中，不仅包括了购房款，还包括了更名费和转让费，根据双务合同中，权利义务相一致原则，既然上诉人享有了合同约定的权利，就应当履行更名的义务，否则即构成违约，再次，根据一审法院查明的事实，涉案房屋实为工程款抵款房，若更名成功，上诉人实质上取得了其工程款项，这也是其利益所在。本案为物权变动的原因行为，即债权行为的违约，物权变动与否，并不影响债权违约责任的承担。
徐州美房第壹房屋置换经纪有限公司辩称，1、我们获取了上诉人给我们提供的涉案房屋的房源资料并提供了证据；2、在我们带看涉案房屋时，并未得到钥匙而是去物业拿身份证借取的；3、签署涉案房屋是由上诉人本人与高鹏签署，我们作为居间人配合；4、上诉人收取定金是在上诉人同意放在我们公司作为保管并且在定金收条上有签字同意。上诉人说授权委托是上诉人以低于网签价格亏损销售是急于变现，亏损的部分上诉人承诺作为佣金，并未说明，并不是委托第壹房屋代理出售。
高鹏向一审法院起诉请求：1、判令解除高鹏与叶志德签订《房产转让协议》，判令叶志德返还定金2万元并支付违约金10万元，合计12万元；2、本案诉讼费用由叶志德承担。
一审法院认定事实：2017年初，叶志德委托徐州美房第壹房屋置换经纪有限公司万达店销售徐州市东南印象城11号楼1单元102室房产。高鹏得知销售信息后欲此买卖该房产，2017年2月13日，高鹏(乙方)与叶志德(甲方)、徐州美房第壹房屋置换经纪有限公司(居间方)签订《房产转让协议》，约定叶志德将所购的东南印象城11号楼1单元102室房产转让给高鹏，房产成交价为905000元（其中包括上述房产购房款、更名费及转让费），叶志德已向所属房产开发公司一次性付款915000元，建筑面积约为170.14平方米(认购面积)，叶志德至今未签订商品房买卖合同。双方约定到开发公司将叶志德名下的上述房产变更给高鹏。叶志德保证对上述房产有处置权，若发生与叶志德有关的产权、债权、债务纠纷概由叶志德负责清理，因此给高鹏造成的经济损失由甲方承担。
协议同时约定，乙方于2017年2月13日支付甲方上述房产定金20000元整，定金交由中介方保管；双方于2017年3月10日前办理上述房产名字变更手续，更名前乙方将房款首付款271500元整交开发商，更名手续办理完毕同时房款由开发商转交给叶志德，徐州美房第壹房屋置换经纪有限公司服务结束。如叶志德无法办理更名手续，三方均不承担违约责任；双方约定违约金为10万元整，任何一方违约，由违约方支付中介费；若双方协商自行解除合同，由双方各承担50%的中介费。备注中注明：叶志德承诺本人对上述房产具有完全处置权，否则承担一切违约责任。
当日，高鹏向徐州美房第壹房屋置换经纪有限公司交付购房定金20000元，徐州美房第壹房屋置换经纪有限公司向其开具收据，叶志德收据上书写“同意由中介方保管”并签字。
2017年3月10日，高鹏筹集款项欲支付首付款，但叶志德知无法办理更名手续。2017年3月29日，该处房产被出售给案外人符广运，并对商品房销售合同进行网上备案。
一审法院认为，高鹏与叶志德、徐州美房第壹房屋置换经纪有限公司签订的房产转让协议系双方的真实的意思表示，合法有效，双方均应按约履行。本案所涉房产已被出售给案外人，高鹏签订房产转让协议购买此处房产的目的客观上已无法实现，其要求解除合同，叶志德并无异议，故对此诉请予以支持。
合同解除后，高鹏交付的购房定金应予返还，根据合同相对性原则，徐州美房第壹房屋置换经纪有限公司系居间方，并非房产买卖合同的相对人，其代为保管购房定金亦取得了叶志德认可，故购房定金的返还主体本应为叶志德，但鉴于徐州美房第壹房屋置换经纪有限公司在庭审中自愿返还该款，故确认该款由其向高鹏返还，但对于高鹏要求其承担赔偿责任的诉请，不予支持。
根据房产转让协议的约定，该处房产是叶志德向开发商全款购买，叶志德对此享有完全处置权。高鹏的义务是2017年3月10日前交付购房款271500元，叶志德的义务则是协助高鹏办理商品房买卖合同的更名手续，使高鹏与开发商之间形成商品房买卖关系。根据高鹏提供的银行账户明细，其在2017年3月9日完全具备支付购房首付款的能力，但叶志德并未提供开发商出具的购房款凭证、以房抵款协议或其他证据证实其有能力履行更名义务，涉案房产转让协议无法履行的原因在于叶志德，其应当按合同约定承担违约责任。故对高鹏要求叶志德支付违约金100000元诉讼请求，予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条第(四)项、第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条之规定，判决如下：一、解除高鹏与叶志德、徐州美房第壹房屋置换经纪有限公司于2017年2月13日签订的《房产转协议》。二、叶志德于本判决生效之日起十日内支付高鹏违约金100000元。三、徐州美房第壹房屋置换经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还高鹏定金20000元。案件受理费12850元，由叶志德负担。
二审期间，双方当事人均未提交新证据。
二审对一审查明的事实予以确认。
本院认为，原审判决对于解除合同及定金返还两个问题的处理并无不当。关于上诉人是否应当承担违约责任。高鹏与叶志德、徐州美房第壹房屋置换经纪有限公司签订的房产转让协议第五条第二款约定，甲乙双方于2017年3月10日前办理上述房产名字变更手续，变名前乙方将房款271500元整交开发商，更名手续办理完毕同时房款由开发商转交给甲方，中介服务结束。甲、乙、丙三方约定变更手续由甲方负责办理，费用由甲方承担；乙方全权配合办理变名手续；如甲方无法办理变名手续，三方均不承担违约责任。首先，从一、二审查明的事实证明本案所涉的房产转让协议既不是消费者与开发商之间形成的商品房买卖关系，也不是公民之间的二手房买卖的法律关系。叶志德并未取得此房屋的物权，即叶志德不是房屋的所有权人。二审中，中介公司证明了签合同时已告知了高鹏此房为抵工程款的房屋，并认为只有当叶志德再与他人签订此合同时才构成违约。结合上述第二款的约定证明叶志德的义务是协调买房人与开发商签订房屋买卖合同，据此，叶志德可以收回部分工程款。其次，高鹏作为买房人，对于房屋的现状应尽注意义务。从中介的证明及合同约定，能够推定其知晓房款是用于开发商与叶志德之间结算工程款。从上述第二款约定，高鹏应明知其与开发商之间的合同能否达成不取决于叶志德，所以高鹏提出合同备注约定“叶志德承诺本人对上述房产具有完全处置权，否则承担一切违约责任。”应解释为如果不能与开发商签订合同，则应视为其与叶志德进行的二手房买卖的主张不能成立。对于无法成功地签订房屋买卖合同的风险，高鹏应能够预见到此合同风险也应予明知。第三，从履行情况看，高鹏如期到开发商处交款，但开发商拒绝。后涉案房屋于2017年3月29日开发商出售给案外人并进行了网上备案。该行为可以视为第三人拒绝受领高鹏、叶志德约定的房款。结合房产转让协议第五条，双方在签订合同时已经预见到在房屋无法办理更名手续时，三方均不承担违约责任。涉案房屋不能办理更名手续的原因为涉案房屋的开发商向案外人出售了房屋，故虽然涉案房屋无法更名，由叶志德承担违约责任无法律依据。
综上所述，上诉人叶志德的上诉请求成立，本院予以支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持徐州市泉山区人民法院（2017）苏0311民初2118号民事判决第（一）项，即“解除原告高鹏与被告叶志德、徐州美房第壹房屋置换经纪有限公司于2017年2月13日签订的《房产转协议》。”；
二、维持徐州市泉山区人民法院（2017）苏0311民初2118号民事判决第（三）项，即“被告徐州美房第壹房屋置换经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告高鹏定金20000元。”；
三、撤销徐州市泉山区人民法院（2017）苏0311民初2118号民事判决第（二）项，即“被告叶志德于本判决生效之日起十日内支付原告高鹏违约金100000元。”。
四、驳回高鹏其他诉讼请求。
一审案件受理费12850元，由叶志德负担2142元，由高鹏负担10708元。二审案件受理费2300元，由高鹏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高艳华
审 判 员 孟 娟
审 判 员 崔金城
二〇一八年五月三日
法官助理 杨淑娴
书 记 员 金宇婷