北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终4151号
上诉人（原审被告）马凤云，女，1965年11月19日出生。
委托代理人杨晨（马凤云之夫），男，1965年6月27日出生。
被上诉人（原审原告）北京恒联兴物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区武圣西里28号院3号楼地下室01室。
法定代表人吴志明，经理。
委托代理人董国文，北京汉马律师事务所律师。
上诉人马凤云因与被上诉人北京恒联兴物业管理有限公司（以下简称恒联兴物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第27217号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月9日受理后，依法组成由法官孙京担任审判长，法官金园园、法官王天水参加的合议庭，并于2016年3月21日公开开庭进行了审理。上诉人马凤云的委托代理人杨晨，被上诉人恒联兴物业公司的委托代理人董国文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
恒联兴物业公司在一审中起诉称：马凤云系北京市朝阳区紫东苑小区××房屋所有权人。2001年，恒联兴物业公司、马凤云签订《物业委托管理合同书》，马凤云未支付2005年10月26日至2013年1月15日的物业服务费，亦未支付2011年至2012年期间的供暖费。故恒联兴物业公司诉至法院要求判令：1.马凤云支付2011年至2012年期间供暖费4699元；2.马凤云支付2005年10月26日至2013年1月15日期间的物业服务费20695元；3.马凤云支付物业服务费逾期付款滞纳金100元。
马凤云在一审中答辩称：马凤云是北京市朝阳区紫东苑小区××房屋所有权人，涉诉房屋建筑面积×平方米。马凤云是2001年入住该房屋，并交纳了2005年之前的物业费，2005年之后的物业费确实没有交纳，没有交纳的理由是恒联兴物业公司违反物价法乱收费、违规改造项目、违规收取绿化费、没有合格履行物业管理工作、擅自改建公共区域、供暖设施、侵吞公共收益、不向新物业管理公司履行交接义务，故马凤云不同意恒联兴物业公司给付物业费的诉讼请求及滞纳金。关于恒联兴物业公司主张的供暖费，马凤云已交纳，只是找不到交纳依据，故亦不同意给付。
一审法院审理查明：马凤云系北京市朝阳区××房屋所有权人。2001年10月27日，恒联兴物业公司（乙方）与马凤云（甲方）签订《物业委托管理合同书》。双方约定：物业名称为紫东苑高层住宅小区。乙方根据北京市物价局及土地管理局等行政部门颁发的收费标准及办法，乙方向甲方统一收取物业管理费及一切代收代缴费用、水、电、暖气、电视收视费按规定收取。委托期限为一年，自2001年10月26日至2002年10月25日止。自双方签订本合同之日起，甲方一次性向乙方支付当年度物业管理费3721.77元，以后每年的同一时间向乙方支付一次管理费。自双方签订本合同之日起，甲方一次性向乙方支付当年度取暖费2976.16元，以后每年10月30日前向乙方支付当年度取暖费（收取标准根据当年北京市有关规定执行）。甲方每逾期1天不交，乙方有权加收费用总额5‰的滞纳金。合同签订后，双方即开始履行。
2005年9月28日，马凤云公布《物业费收费标准说明》，将物业服务费标准调整为1.58元／月／㎡。
关于供暖费，恒联兴物业公司提交了与案外人北京竭诚物业管理有限公司签订的《供暖协议书》，该协议书约定北京竭诚物业管理有限公司认可恒联兴物业公司作为武圣西里28号院1、2、3号住宅楼的供暖单位，供暖费每平方米30元；双方商定，考虑恒联兴物业公司实际收费困难，北京竭诚物业管理有限公司同意恒联兴物业公司分三次支付供暖费，共计122万元。
一审法院另查，经另案生效判决认定，恒联兴物业公司占用共用部位出租牟利的行为属违约，恒联兴物业公司所提供的物业服务有不符合约定的情形，应对物业费进行减免。经计算，上述判决酌减后的物业费标准为1.264元每建筑平米每月（酌减率20%）。
一审法院判决认定：恒联兴物业公司、马凤云签订的物业服务合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，故合法有效，双方当事人均应当严格履行。根据查明的事实，恒联兴物业公司所提供的物业服务有不符合合同约定的情形，故一审法院对恒联兴物业公司主张之物业费予以酌减。因马凤云并非无故拖欠物业费，故恒联兴物业公司要求马凤云支付滞纳金，一审法院不予支持。关于恒联兴物业公司主张的供暖费，依据双方在《物业委托管理合同书》中的约定，恒联兴物业公司亦有权要求马凤云支付2011年至2012年供暖季的供暖费。一审法院对恒联兴物业公司的该项诉讼请求予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、马凤云于一审判决生效后7日内给付恒联兴物业公司2011年至2012年供暖费4585.8元；二、马凤云于一审判决生效后7日内给付恒联兴物业公司物业管理费16556元；三、驳回恒联兴物业公司之其他诉讼请求。如果马凤云未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
马凤云不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：1.马凤云与恒联兴物业公司在2001年10月27日签署的《物业委托管理合同书》第七项第8条明确约定：本合同期满前30天内，双方另行签订新的物业委托管理合同。而现在双方并没有续签合同。一审法院对此条款视而不见，在合同的真实性及合法有效性的认定上前后矛盾，在判决中执行了双重标准，明显偏袒恒联兴物业公司有失公平，强迫马凤云接受恒联兴物业公司的不合标准的服务。2.一审判决中对于恒联兴物业公司侵占公共收益的行为只说成是“违约”，而对于其私搭乱建，私自改动供暖设施等撅取公共收益的行为却不予认定。公共收益中也包含了马凤云的权益，正是恒联兴物业公司的行为严重侵害了马凤云的权益。恒联兴物业公司应对其行为承担后果。3.一审判决酌减后的物业费标准没有相应的依据。4.恒联兴物业公司在小区私搭乱建致使小区的供暖面积增加，供暖的温度不达标。故上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项；2.由恒联兴物业公司承担所有的案件受理费。
恒联兴物业公司服从一审法院判决。其针对马凤云的上诉意见答辩称：1.双方事实上存在物业服务的关系，事实上恒联兴物业公司也提供了物业服务，2005年马凤云还缴纳了物业费。2.恒联兴物业公司不存在侵占公共收益的情形。3.物业费的酌减是法官自由裁量的范围，恒联兴物业公司认可酌减的结果。4.恒联兴物业公司只是代收供暖费，代供暖公司维修，向供暖公司收取的是维护、维修费用，不是回扣。
本院经审理查明：在二审审理期间，马凤云提出2013年1月15日小区成立业主委员会之后就未让恒联兴物业公司继续提供物业服务，恒联兴物业公司对此予以认可。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
以上事实，有双方当事人陈述及《物业委托管理合同书》、《供暖协议书》、房产证复印件、照片、装修施工审批表等在案佐证。
本院认为：马凤云与恒联兴物业公司在2001年10月27日签订了为期一年的《物业委托管理合同书》，此后双方虽未续签物业委托管理合同，但马凤云所居住的北京市朝阳区紫东苑小区至2013年1月15日期间均由恒联兴物业公司提供物业服务，双方之间形成事实上的物业委托管理合同关系。马凤云自2001年入住后交纳了2005年之前的物业费，且作为房屋所有权人实际享受了恒联兴物业公司提供的物业服务，其应当履行交纳物业管理费的义务。马凤云上诉主张双方没有续签物业委托管理合同因而不应当交纳物业管理费的上诉主张不能成立，本院不予支持。
关于物业费的交纳标准，一审法院根据查明的事实认定恒联兴物业公司所提供的物业服务有不符合合同约定的情形，故对恒联兴物业公司主张之物业费予以酌减，本院认为并无不妥。关于恒联兴物业公司主张的供暖费，依据双方在《物业委托管理合同书》中的约定，恒联兴物业公司亦有权要求马凤云支付2011年至2012年供暖季的供暖费。一审法院对恒联兴物业公司的该项诉讼请求予以支持本院予以确认。
关于马凤云主张恒联兴物业公司在小区私搭乱建致使小区的供暖面积增加导致供暖的温度不达标、供暖费用已然交纳一节。本院认为，马凤云没有提供其就供暖面积增加导致供暖温度不达标的问题向恒联兴物业公司提出过异议的相关证据，亦未提交相关证据证明供暖温度不达标；且没有提供已经缴纳上述供暖费用的相关证据。马凤云的此项上诉主张没有事实依据，本院不予采信。
关于马凤云主张恒联兴物业公司侵占公共收益的行为一节。本院认为，根据一审法院查明的事实，对于小区公共部分使用和收益的问题已另案判处，一审法院据此酌减了物业费标准。马凤云以此为由拒绝交纳物业费不能成立，本院对此不予支持。
综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费228元，由马凤云负担（于本判决生效后7日内交纳）。一审公告费260元，由北京恒联兴物业管理有限公司负担（已交纳）。
二审案件受理费228元，由马凤云负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 京
代理审判员 金园园
代理审判员 王天水
二〇一六年三月二十八日
书 记 员 杜 颖