广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东三法清民一初字第301号
原告东莞市南峰物业管理有限公司，住所地为广东省东莞市大朗镇松佛路229号。
法定代表人谭金荣，总经理。
委托代理人张勇，广东名成律师事务所律师。
委托代理人罗家威，广东名成律师事务所律师。
被告贝高辉，男，汉族，1971年4月22日出生，住所地为广东省揭西县。
委托代理人苏玉鸿，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
原告东莞市南峰物业管理有限公司（以下简称南峰公司）诉被告贝高辉物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员汤文锋适用简易程序独任审判，于2015年3月27日公开开庭进行了审理。原告南峰公司的委托代理人张勇、被告贝高辉的委托代理人苏玉鸿，到庭参加了诉讼。后因案情复杂，本案于2015年8月24日转为普通程序，依法由审判员汤文锋担任审判长，与人民陪审员莫敏如、人民陪审员赵钻贤组成合议庭，于2015年10月27日再次公开开庭进行了审理。原告南峰公司的委托代理人罗家威、被告贝高辉的委托代理人苏玉鸿，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告南峰公司诉称，贝高辉与东莞市御鹿华庭建造有限公司于2013年4月23日签订了《南峰御鹿华庭商业街商铺租赁协议》（下称“租赁协议”），租赁协议第六点对管理服务费用进行了约定：3.贝高辉应付的物业管理费为3元/平方米/月，按房地产建筑面积核数的物业管理费每月合计1935元；4.贝高辉应按物业管理公司规定，以每月的第五日（遇法定节假日顺延至下一工作日）前向物业公司缴纳当月的物业管理费及上月自用的水费、电费等；5.上述物业管理费按月结算，贝高辉不得以任何理由拖欠。南峰公司按照协议约定履行自己的义务提供物业管理服务，但贝高辉却未按协议约定支付管理服务费用，经南峰公司多次催收，贝高辉仍拒不支付管理费、水电费。南峰公司为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1.贝高辉立即付清拖欠南峰公司的管理费16189.5元（从2013年12月1日计至2014年8月11日）；2.贝高辉立即付清拖欠南峰公司的水电费10313元（从2013年12月1日计至2014年8月11日）；3.贝高辉立即支付逾期付款利息1325元（以26502.5元为基数，按一年期银行贷款利率从2014年1月1日计算至全部款项付清之日止，暂计至2015年1月11日）；4、贝高辉承担本案全部诉讼费用。
原告南峰公司对其上述主张提供的证据材料有：商铺租赁合同及物业管理委托合同、民事判决书、水电费缴费通知、水电费明细表、水电费票据。
被告贝高辉辩称，南峰公司提起诉讼所依据的是贝高辉与东莞市御鹿华庭建造有限公司所签订的租赁合同，但是该租赁合同涉及的租赁关系，对于承租人是否为贝高辉，目前正由东莞市中级人民法院进行审理。贝高辉认为，鉴于承租人身份尚未明确且存在争议，应由东莞市中级人民法院二审审理终结后再来审理此案，故贝高辉在庭前提起中止审理申请。南峰公司将贝高辉列为被告起诉，贝高辉认为不合适，违背合同相对性的原则和合同法及诉讼法规定，对于因合同引起的案件，根据合同相对性原则，只有合同的双方当事人，才有诉讼主体资格。本案中，南峰公司是与东莞市御鹿华庭建造有限公司签订管理合同，贝高辉从未与南峰公司订立过任何物业管理合同，两者之间没有任何法律关系。如南峰公司与东莞市御鹿华庭建造有限公司签订管理合同存在管理费未缴纳的纠纷，应依据该合同向御鹿华庭建造有限公司提起诉讼。假如东莞市中级人民法院最终确定贝高辉为物业的承租方，也应由御鹿华庭建造有限公司向贝高辉主张上述费用。贝高辉认为，南峰公司起诉的水电费计算错误，根据南峰公司提供的物业管理委托合同，南峰公司与御鹿华庭建造有限公司订立的物业期限是2009年7月1日至2014年7月31日，7月31日之后主张的管理费是超出合同期限的，故南峰公司在7月31日主张的管理费是超出涉案合同约定的范围。另，南峰公司提交的证据显示缴纳的水费截止到5月，电费截止到6月，后续费用如何结算也不清晰，理应不能得到支持。本案是物业管理纠纷，御鹿华庭建造有限公司作为物业的所有方，与本案有直接的利害关系，应当作为被告或者第三人参与诉讼。
被告贝高辉对其上述主张没有提供任何证据材料。
经审理查明，本院（2014）东三法清民一初字第1498号《民事判决书》（以下简称1498号案判决）查明并认定了如下事实：2013年4月23日，贝高辉与东莞市御鹿华庭建造有限公司（以下简称御鹿华庭公司）签订一份《“南峰御鹿华庭商业街”商铺租赁协议》（以下简称《商铺租赁协议》，约定御鹿华庭公司将位于广东省东莞市清溪镇新行政中心御鹿华庭商业街B-116号商铺出租给贝高辉作为经营保健按摩使用，面积合计为645.11平方米，租赁期限为自2013年1月1日起至2015年12月31日止；涉案商铺被用于经营沐足阁，其字号为“龙珠沐足阁”，因经营不善，“龙珠沐足阁”已于2014年3月停止经营，但贝高辉一直将涉案商铺锁上，并未与御鹿华庭公司办理相关移交、迁离手续，直至御鹿华庭公司多次联系贝高辉处理无果后，自行开门进入案涉商铺之日即2014年8月11日，贝高辉的部分经营所需物品仍存放在案涉商铺内，构成了对案涉商铺的占有使用，贝高辉应当依法支付这期间的商铺占有使用费。已经发生法律效力的东莞市中级人民法院（2015）东中法民一终字第325号《民事判决书》（以下简称325号案判决），确认了1498号案判决查明的事实，并维持了1498号案判决关于案涉合同主体是贝高辉和御鹿华庭公司的认定，判决驳回贝高辉的上诉而维持原判。
《商铺租赁协议》还约定：御鹿华庭公司指定南峰公司为租赁期间内的物业管理机构，负责房产的物业管理服务等，贝高辉应于每月的第5日（遇法定节假日顺延至下一工作日）前向南峰公司缴纳当月的物业管理费1935元（以3元/平方米/月为标准按房产建筑面积来核算）及上月自用的水费、电费等，逾期支付的，南峰公司有权就逾付款项向贝高辉计收每日1‰的滞纳金，逾期超过10天，南峰公司有权申请有关供水、供电部门对贝高辉做出相应停水或停电的处理措施，由此造成的经济损失由贝高辉自负。2009年7月1日，南峰公司与御鹿华庭公司签订了《物业管理委托合同》，约定御鹿华庭公司将御鹿华庭委托于南峰公司实行物业管理，由南峰公司负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费和有偿服务费，非住宅房屋的物业管理服务费按建筑面积每月每平方米3元来计算，期限自2009年7月1日起至2014年7月31日止为5年，合同期满本合同自然终止，双方如续订合同应在合同期满90天前向对方提出书面意见。南峰公司主张，《物业管理委托合同》期限到期后，已经与御鹿华庭公司续签合同，但经本院责令仍未在指定期限内提交续签的合同给法庭。
南峰公司起诉主张，贝高辉自2013年12月起未缴纳案涉铺位的物业管理费及水电费，南峰公司已经向贝高辉发出缴费通知单通知贝高辉在次月的10日前缴交水电费，但贝高辉一直拒绝缴纳。为此，南峰公司提供了前述证据材料拟以证实。其中，缴费通知单为南峰公司单方制作，显示为2013年12月1日至2014年2月28日期间B113、116、109-1的数据，该通知单无贝高辉的签名或盖章确认，且无原件可供核对，贝高辉对真实性不予认可；明细表为南峰公司单方制作，没有任何人签名确认，贝高辉表示无法核对数据的真实性及是否有关联；发票及票据显示为南峰公司向供电、供水部门缴纳电费和水费（包括污水处理费、垃圾处理费和每月定额垃圾费），但南峰公司未提供该些发票及票据的原件核对，贝高辉不予确认真实性。南峰公司解释称：缴费通知单原件已经留置在案涉商铺发给贝高辉，但未提供任何证据佐证，贝高辉亦予以否认；缴交水电费的发票及票据原件交给了会计师事务所，但同时表示不清楚交到哪个会计师事务所，也没有相应凭证。本院曾责令南峰公司在第一次庭审后三个工作日内向本院书面核实缴交水电费的发票及票据原件交给了哪家会计师事务所并提供2014年3月至8月的水电费核算数据，但南峰公司截至本案判决之日仍未书面回复本院也未补充提交相关证据，只在第二次庭审中表示无法找到相应凭证和相关数据了。
另查明，庭审中，贝高辉主张其个人并非案涉商铺的承租及使用主体，其只是代表东莞市龙珠沐足有限公司（以下简称龙珠公司）签署《商铺租赁协议》的股东之一，据其所知龙珠公司已于2014年春节后关门歇业，不清楚2013年12月1日以来的管理费、水电费是否有缴清。南峰公司则主张，因合同约定的逾期付款滞纳金为每日1‰，基于贝高辉的履行能力及所欠费用截至开庭之日已达一年以上，南峰公司自行降低了逾期付款的违约责任，明确诉请的逾期付款利息统一以未付款项为本金、从2014年9月6日按照中国人民银行公布的金融机构同期一年期贷款基准利率计算至付清之日止。南峰公司确认，涉案B116号商铺即为《商铺租赁协议》约定的2区8、9栋116号商铺，只是商铺的代码简称不同。
再查明，本院曾于2015年3月28日以本案审理结果需以1498号案的最终审理结果为依据为由裁定中止审理，325号案判决作出后本院依法恢复了本案的审理。
上述事实，有南峰公司提供的前述证据材料及本案庭审笔录、1498号案判决、325号案判决等附卷为证。
本院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据民事诉讼“谁主张谁举证”的一般原则及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的相关规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实无需当事人举证证明，此外对当事人主张的其他事实仍有责任提供证据证明，且当事人对其提供的证据有义务提供证据原件核对，无法与原件、原物核对的复印件及复制品不能单独作为认定案件事实的依据，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
已经发生法律效力的东莞市中级人民法院作出的325号案判决，确认了本院1498号案判决查明的事实，并维持了1498号案判决关于案涉商铺的承租主体是贝高辉的认定，故对贝高辉关于其不是案涉商铺的承租人进而不是相关物业管理费等费用的缴交主体的抗辩，本院不予采纳。贝高辉与御鹿华庭公司签署的《商铺租赁协议》，已经明确约定由御鹿华庭公司指定南峰公司为租赁期间内的物业管理机构，负责房产的物业管理服务等，贝高辉应于每月的第5日（遇法定节假日顺延至下一工作日）前向南峰公司缴纳当月的物业管理费1935元（以3元/平方米/月为标准按房产建筑面积来核算）及上月自用的水费、电费等。依照上述约定，贝高辉作为承租人应对其已按期足额向作为物业管理机构的南峰公司缴纳案涉商铺的物业管理费的事实承担举证义务，现贝高辉未提供任何证据证明已向南峰公司缴纳自2013年12月1日起的物业管理费或存在法定或约定可以免于缴纳该期间物业管理费的情形，应承担举证不能的不利后果。故对南峰公司诉请贝高辉支付自2013年12月1日起案涉商铺的物业管理费，本院予以支持；但因南峰公司与御鹿华庭公司之间签订的《物业管理委托合同》约定，合同期限自2009年7月1日起至2014年7月31日止为5年，合同期满本合同自然终止，南峰公司主张期限到期后已与御鹿华庭公司续签合同，但经本院责令仍未在指定期限内提交续签的合同给法庭，应自行承担举证不能的不利后果，故南峰公司诉请自2014年8月1日起的物业管理费缺乏合同依据，本院不予支持。因此，本院判定贝高辉应支付南峰公司案涉商铺自2013年12月1日至2014年7月31日止的物业管理费15480元，对南峰公司诉请物业管理费超出该数额的部分，本院不予支持。
关于水电费。虽然《商铺租赁协议》约定贝高辉应自行承担自用的水费和电费，但对欠缴水电费的数据、数额以及南峰公司已向供水供电部门缴纳案涉铺位水电费的事实则应由南峰公司承担举证责任。现南峰公司主张，贝高辉拖欠自2013年12月1日起的水电费未付，但为此只提供了自行制作的2013年12月1日至2014年2月28日期间的水电费缴费通知单（且该单上显示的数据包含了B113、116、109-1的数据）、明细表及无原件可供核对的南峰公司向供水供电部门缴纳水电费的发票及票据予以证明，这些证据均无贝高辉的签章确认，贝高辉亦不予认可，南峰公司对其解释主张也缺乏任何证据佐证，且经本院责令南峰公司至今仍无法补充相应的核算数据依据和相关票据原件或作出合理有据的说明，故南峰公司对此应承担举证不能的不利后果。南峰公司不能提供充分有效证据证明贝高辉拖欠自2013年12月起的水电费事实及相应的数据数额，故对南峰公司要求贝高辉支付拖欠的水电费诉求，本院依法不予支持。
关于逾期付款利息。贝高辉与御鹿华庭公司签署的《商铺租赁协议》明确约定，贝高辉逾期支付物业管理费及水电费的，南峰公司有权就逾付款项向贝高辉计收每日1‰的滞纳金。因本院已认定贝高辉从2013年12月开始没有按期缴纳物业管理费，因此南峰公司有权要求贝高辉支付逾期付款利息。南峰公司则主张，因合同约定的逾期付款滞纳金为每日1‰，基于贝高辉的履行能力及所欠费用截至开庭之日已达一年以上，南峰公司自行降低了逾期付款的违约责任，明确诉请的逾期付款利息统一以未付款项（即15480元）为本金、从2014年9月6日按照中国人民银行公布的金融机构同期一年期贷款基准利率计算至付清之日止。该诉请主张不违反法律法规的强制性规定，且相比合同约定的标准反而对贝高辉有利，本院予以准许。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第二十一条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条及第六十九条的规定，判决如下：
一、被告贝高辉应于本判决生效之日起十日内支付原告东莞市南峰物业管理有限公司自2013年12月1日至2014年7月31日期间的物业管理费15480元；
二、被告贝高辉应于本判决生效之日起十日内支付原告东莞市南峰物业管理有限公司逾期支付物业管理费的滞纳金（以15480元为本金、从2014年9月6日按照中国人民银行公布的金融机构同期一年期贷款基准利率计算至付清之日止）；
三、驳回原告东莞市南峰物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费496元，由原告东莞市南峰物业管理有限公司负担206元，由被告贝高辉负担290元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 汤文锋
人民陪审员 赵钻贤
人民陪审员 莫敏如
二○一五年十二○一五年十一月十日
书 记 员 殷佩君
邓福珍
附相关法律法规条文：
1.《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2.《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
3.《物业管理条例》第二十一条：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
4.《物业管理条例》第四十二条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
5.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
6.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
7.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条第一款：当事人不服地方人民法院第一审判决的，有权在判决书送达之日起十五日内向上一级人民法院提起上诉。
8.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
9.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
10.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条：下列事实，当事人无需举证证明：
（一）众所周知的事实；
（二）自然规律及定理；
（三）根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实；
（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；
（五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实；
（六）已为有效公证文书所证明的事实。
前款（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项，当事人有相反证据足以推翻的除外。
11.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条：下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：
（一）未成年人所作的与其年龄和智力状况不相当的证言；
（二）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言；
（三）存有疑点的视听资料；
（四）无法与原件、原物核对的复印件、复制品；
（五）无正当理由未出庭作证的证人证言。