广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中中法民一终字第1002号
上诉人（原审被告）：王桂英，女，1976年9月23日出生，汉族，住江西省九江市。
委托代理人：陈进，广东大洲律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中山市金沙花园置业有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：贺臻，该公司董事长。
委托代理人：莫健环，广东泰力律师事务所律师。
委托代理人：张世禄，广东泰力律师事务所律师。
原审被告：宋玉英，女，1946年9月18日出生，香港居民，住香港特别行政区。
原审被告：张秉贤，男，1971年12月6日出生，香港居民，住香港特别行政区。
原审被告：张静雯，女，1967年12月24日出生，香港居民，住香港特别行政区。
原审被告：张静甄，女，1969年11月7日出生，香港居民，住香港特别行政区。
原审被告：张静娴，女，1975年8月15日出生，香港居民，香港特别行政区。
上诉人王桂英因与被上诉人中山市金沙花园置业有限公司（以下简称金沙公司）、原审被告宋玉英、张秉贤、张静雯、张静甄、张静娴商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2013）中一法沙民重字第2号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：1994年12月6日，金沙公司（甲方、卖方）与案外人张某某、宋玉英（乙方、买方）签订《房地产买卖契约》，约定：甲方自愿将座落在沙朗镇金沙花园第一段33号优雅型房地产（房屋建筑面积251.03平方米；土地使用面积330平方米）出售给乙方；甲乙双方议定的上述房地产成交价格为港币895000元，乙方由（于）一九九四年十二月三十日前一次性付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵；双方同意于一九九四年十二月三十日由甲方将上述房产正式交付给乙方；房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方；乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还定金；甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起（此处空白）内将定金退还给乙方，另给付乙方相当于定金数额的违约金；乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之／（此处以一斜线留空）的滞纳金；上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担。合同还约定了双方的其他权利义务。同日，金沙公司的代表傅丽红与张某某、宋玉英共同到中山市公证处办理了（94）中证经字第4162号《证明书》。1995年8月18日，金沙公司与张某某、宋玉英到中山市房地产交易所办理了上述房地产的预售契约监证。金沙公司已将上述房地产交付给张某某、宋玉英使用。2011年5月6日，金沙公司发出《催告函》，内容为：“张某某、宋玉英夫妇你们在1994年12月6日向我司购买的房屋，因各种原因，经我司多次追讨，你们仍然未支付该房屋款。现我司特发此函催告，请你俩夫妻收到此函之日起七天内清偿该房屋款港币895000元，否则，我司通过法律途径解决”。该《催告函》下方有宋玉英签名，签名时间为2011年6月6日。
2011年12月29日，金沙公司将张某某、宋玉英诉至原审法院，请求解除双方于1994年12月6日签订的房屋买卖合同；撤销双方1995年8月18日在中山市房地产交易所的预售契约监证（即交易所备案登记）。原审法院于2012年5月4日作出（2012）中一法沙民一初字第87号民事判决，判决解除金沙公司与张某某、宋玉英1994年12月6日签订的《房地产买卖契约》；撤销双方1995年8月18日在中山市房地产交易所对中山市沙朗镇金沙花园第一段33号房地产的预售契约监证。该民事判决生效后，王桂英不服并向本院申请再审，本院作出（2012）中中法立民申字第53号民事裁定，提审该案。经本院审理后查明张某某已于2008年4月7日死亡，金沙公司将已死亡的张某某列为被告属于错列被告，因此作出（2013）中中法审监民提字第9号民事裁定，裁定撤销原审法院作出的（2012）中一法沙民一初字第87号民事判决，将本案发回原审法院重审。后原审法院依法变更被告，通知张秉贤、张静雯、张静甄、张静娴、王桂英作为本案被告参加诉讼。本案诉讼过程中，金沙公司将其诉讼请求明确为：1.解除金沙公司与张某某、被告宋玉英于1994年12月6日签订的房屋买卖合同；2.宋玉英、张秉贤、张静雯、张静甄、张静娴、王桂英协助金沙公司办理撤销涉案房地产备案登记。
原审法院另查明：张某某、宋玉英签订上述《房地产买卖契约》时为夫妻关系，二人于2006年离婚。后张某某、王桂英于2006年5月29日在香港登记结婚，张某某于2008年4月7日在香港死亡。已发生法律效力的（2013）中中法审监民提字第9号民事裁定，查明张某某与宋玉英婚姻关系存续期间育有子女四人，分别为张秉贤、张静雯、张静甄、张静娴。（2012）中一法沙民一初字第685号民事判决亦查明张某某的继承人为王桂英、张秉贤、张静雯、张静甄、张静娴，该民事判决已发生法律效力。
原审诉讼中，王桂英称已支付涉案房地产全部购房款，但未提交任何证据予以证实。
原审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。金沙公司与张某某、宋玉英签订的《房地产买卖契约》系双方的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，为有效的合同，双方均应依合同约定履行义务并享有权利。结合双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点在于：一、张某某、宋玉英是否已履行付款义务；二、如张某某、宋玉英未履行付款义务，金沙公司是否有权解除合同。
关于焦点一。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任，本案中张某某的继承人、宋玉英对已支付全部购房款应承担举证责任。王桂英虽一直称张某某、宋玉英已支付全部购房款，但均系其推断，没有任何证据予以证实。宋玉英、张秉贤、张静雯、张静甄、张静娴表示对张某某未向金沙公司支付购房款一事完全不知情，也没有任何证据证明已向金沙公司支付了涉案房地产的购房款。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，宋玉英、张秉贤、张静雯、张静甄、张静娴、王桂英没有证据证明已支付购房款，应承担不利后果，故原审法院对于王桂英已支付购房款的抗辩不予采信。
关于焦点二。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。张某某、宋玉英作为商品房买受人，支付购房款是其主要债务，张某某、宋玉英一直未履行其付款义务导致金沙公司不能实现合同目的，根据上述规定，金沙公司有权解除双方于1994年12月6日签订的《房地产买卖契约》。根据金沙公司于2011年5月6日所发出的《催告函》，金沙公司只要求张某某、宋玉英二人于收到函件的七日内清偿购房款，否则通过法律途径解决，并未明确告知张某某、宋玉英解除合同，因此应视为金沙公司未对张某某、宋玉英解除合同事实进行催告。宋玉英于2011年6月6日收到上述函件，在7日内即2011年6月13日前未支付购房款，金沙公司的解除权应从2011年6月14日起一年内行使。金沙公司于2011年12月26日提起诉讼，要求解除合同理据充分，原审法院予以支持。合同解除后，双方对涉案房地产所约定的权利义务终止，金沙公司要求撤销该房地产在中山市房地产交易所办理的预售契约监证符合法律规定，原审法院予以支持。宋玉英、张秉贤、张静雯、张静甄、张静娴经原审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃质证权、抗辩权等诉讼权利，相应的诉讼风险由其自行承担，依法可作缺席判决。
综上所述，金沙公司的诉讼请求有事实及法律依据，原审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除金沙公司与张某某、宋玉英于1994年12月6日签订的《房地产买卖契约》；二、撤销金沙公司与张某某、宋玉英于1995年8月18日在中山市房地产交易所对中山市沙朗镇金沙花园第一段33号房地产的预售契约监证。案件受理费100元（金沙公司已预交），由宋玉英、张秉贤、张静雯、张静甄、张静娴、王桂英负担（宋玉英、张秉贤、张静雯、张静甄、张静娴、王桂英于原审判决发生法律效力之日起七日内向原审法院交纳）。
宣判后，上诉人王桂英不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决适用法律错误。1.涉案《房地产买卖契约》签订于1994年12月6日，离金沙公司起诉已过去18年。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定的解除权行使期限为一年，该期限为除斥期间，应自上述合同签订之日起或自上述司法解释开始实施之日起计算一年。原审法院从2011年6月14日起计算有误。2.宋玉英、张某某已于2006年离婚，张某某并于当年5月29日与王桂英在香港登记结婚。依据离婚协议，涉案房屋归张某某所有，故宋玉英有关涉案房屋的任何法律行为均不影响王桂英对涉案房屋所享有的权利。二、原审判决认定事实错误。1.涉案《房地产买卖契约》签订于1994年12月6日，并于当天办理了公证，但该份合同是对双方以前另一份买卖契约的变更。再审过程中，金沙花园对此已进行了确认，原来与张某某约定的是第一期商品房，后来由于第一期已售馨，故变更为涉案的第二期房屋。2.张某某于1994年12月30日前已向金沙公司付清购房款，并于1995年收楼及全面装修，涉案合同早已履行完毕，没有解除合同的事实前提。3.双方在《房地产买卖契约》第五条约定的滞纳金为0，也表明买方已全部付款，卖方已按期交楼。另外，并非王桂英不愿意提供相应证据材料证明相关事实，而是因张某某于2008年4月7日突发哮喘病死亡，相关遗物不慎遗失。三、原审法院认为应由买受人举证证实已支付购房款，举证责任分配不当。涉案房屋房款交付已过18年，而普通收据、单据的保留期限为15年，张某某突然死亡导致了发票及收据的灭失。四、撤销预售契约监证应属行政诉讼范畴，原审判决对此认定有误。五、原审争议焦点归纳与王桂英原审庭审时的争议焦点不同。综上，请求二审法院判令：1.依法撤销原审判决；2.金沙公司承担所有诉讼费用。
被上诉人金沙公司二审答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告宋玉英、张秉贤、张静雯、张静甄、张静娴经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。
二审经审理查明：原审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。现二审争议焦点为张某某、宋玉英是否已付清全部购房款，以及金沙公司主张的合同解除请求能否成立。
首先，关于张某某、宋玉英是否已付清全部购房款。金沙公司主张解除与张某某、宋玉英签订的《房地产买卖契约》，依据为张某某、宋玉英并未向其支付任何购房款项。由于张某某已死亡，而宋玉英、张秉贤、张静雯、张静甄、张静娴未到庭参与本案诉讼，故虽张某某继承人之一王桂英主张涉案房款港币895000元已全部付清，在王桂英未提交相关证据证实其主张且金沙公司坚持主张从未收取涉案购房款的情况下，仅凭本案当事人的陈述及金沙花园提交的证据，本院无法核实购房款的支付情况，故王桂英应承担举证不能的法律后果，本院对王桂英关于张某某已付清全部购房款的抗辩意见不予采信。
其次，关于金沙公司主张的合同解除请求能否成立。自2003年6月1日起施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。如前所述，宋玉英、张秉贤、张静雯、张静甄、张静娴未到庭参与本案诉讼，王桂英未提交证据证实全部购房款港币895000元的支付情况，应承担举证不能的法律后果。张某某、宋玉英作为购房款支付责任主体，未按合同约定支付购房款的行为已构成根本违约。据此，金沙公司依法享有合同解除权。但金沙公司与张某某、宋玉英签订《房地产买卖契约》的时间为1994年，张某某、宋玉英在长达近二十年的期间内一直未支付购房款，金沙公司作为收取购房款一方，其明知张某某、宋玉英上述逾期支付购房款的情况，但并未于上述规定施行之日起一年内即2004年5月30日前行使合同解除权，现金沙公司的合同解除权已归于消灭。故虽金沙公司已于2011年5月6日发出《催告函》，催告张某某、宋玉英在收到此函之日起七天内清偿购房款，宋玉英于2011年6月6日已对该《催告函》进行了签收，但因金沙公司于2011年始才向原审法院提起（2012）中一法沙民一初字第87号商品房预售合同纠纷诉讼，主张解除其与张某某、宋玉英签订的《房地产买卖契约》，撤销预售契约监证，因已超过法定除斥期间，本院对金沙公司上述诉讼请求均予以驳回。
综上，上诉人王桂英的上诉理据合理部分，本院予以采信。原审认定的基本事实清楚，但实体处理欠妥，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第七十五条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省中山市第一人民法院（2013）中一法沙民重字第2号民事判决；
二、驳回被上诉人中山市金沙花园置业有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费100元（中山市金沙花园置业有限公司已向原审法院预交），由被上诉人中山市金沙花园置业有限公司负担；二审案件受理费100元（王桂英已向本院预交），由被上诉人中山市金沙花园置业有限公司负担（中山市金沙花园置业有限公司应于本判决生效之日起七日内迳付给王桂英）。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁以劲
审 判 员 官 琳
代理审判员 赖晓筠
二〇一四年十二月三日
书 记 员 谭长琴