重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0101民初2352号原告谭千福，男，汉族，1979年2月28日生，住重庆市万州区凤仙路。委托代理人任天中，男，汉族，1961年9月22日生，住重庆市万州区沙河万斛村。委托代理人王辉，重庆市万州区周家坝法律服务所法律工作者。被告周希能，男，汉族，1943年1月8日生，住重庆市云阳县双土镇双土。被告彭俊兰，女，汉族，1945年4月28日生，住重庆市云阳县双土镇双土村。被告郁英，女，汉族，1975年4月4日生，住上海市闵行区吴泾镇友爱村。被告周堋，男，汉族，1996年4月24日生，住重庆市云阳县双土镇双土街道。四被告共同代理人陈辉，重庆嘉鼎律师事务所律师。四被告共同委托代理人杨林诚，重庆嘉鼎律师事务所律师。原告谭千福诉被告周克清买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月22日受理。周克清已于2016年2月10日因病死亡，由其法定继承人周希能、彭俊兰、郁英、周堋参加诉讼。本案依法适用简易程序，由审判员程地华独任审判，于2016年4月8日公开开庭进行了审理。原告谭千福及委托代理人任天中、王辉，被告周希能、彭俊兰、郁英、周堋的共同委托代理人陈辉、杨林诚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭千福诉称，2015年12月19日，周克清将自己位于重庆市万州区天城大道943号11幢2406室房屋一套[301房地证2015字第23965号]以397000元出卖给原告，双方于当日签订《房屋买卖合同》。约定原告于2015年12月19日支付周克清定金17000元，口头约定原告于2015年12月21日再支付100000元购房款，用于周克清到银行解除抵押取出房产证后到公证处进行公证后付清购房款，违约金为房屋总价款的15％。周克清将房产证从银行取出后不去办理公证，无诚信，不同意卖房，应承担违约责任，并赔偿原告的资金占用损失。周克清死亡后，应由其法定继承人承担民事责任。诉讼请求：一、解除双方于2015年12月19日签订的房屋买卖合同；二、由被告返还定金17000元；三、由被告返还原告已付购房款100000元;四、由被告赔偿原告资金占用损失（以117000元为基数，从交付之日起至付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利息4倍计算）；五、本案诉讼费由被告承担。被告周希能、彭俊兰、郁英、周堋辩称，对原告主张的签订房屋买卖合同以及原告已支付定金17000元、购房款100000元的事实无异议。在整个合同履行过程中是原告提出要求减少房屋总价20000元，周克清不同意，是原告先违约，被告愿意继续履行合同。办理委托公证是因为周克清要到上海治病，不方便办理产权过户，为了顺利履行产权过户义务才想到办理公证的，是双方的义务，不是单方义务，即使周克清在办理公证委托中违约也不构成根本性违约，原告要求解除合同没有相应的事实依据，并且也不符合法定解除的情形。原告应承担给付价款的义务，应继续履行。四被告是周克清的法定继承人，对周克清出售房屋无异议，愿意承继买卖合同的权利义务。原告要求被告返还购房定金17000元、返还购房款100000元、支付117000元的资金利息均无法律依据。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，周克清在重庆市万州区天城大道有住房一套，因生病后需钱治病，委托其侄儿周训代为出售该房屋，周训将周克清出售房屋的信息挂在互联网上，留有周克清、周训的电话号码。原告谭千福有意购买该房屋，便与周训联系。谭千福与周训初步协商后，由原告谭千福（合同称乙方）与周克清（合同称甲方）进行具体协商，双方于2015年12月19日签订《房屋买卖合同》，约定：“甲方将位于重庆市万州区天城大道943号11幢2406室房屋[301房地证2015字第23965号]一套出售给乙方，总价款397000元，于2015年12月19日支付周克清定金17000元，双方于2015年12月21日到公证处办理委托公证后，乙方一次性付清余款380000元。余款付清当日，甲方交房给乙方使用，并同时将已发生的水、电、气费、物管费、闭路收视费及其他费用交清。该房屋交易所产生的所有税费由乙方负责；甲方保证过户的手续齐全，并提供婚姻证明、户口簿、身份证等过户资料，无条件配合乙方过户，否则视为违约。任何一方违约，均按总房款的15％赔付对方。”合同签订后，原告支付周克清定金17000元。因该房屋原是按揭贷款购房，尚欠银行按揭贷款本息90000余元。周克清与原告协商，要求原告先行支付购房款100000元，原告于2015年12月21日通过银行转账支付周克清100000元，周克清当日用此款还清银行按揭贷款本息，于2015年12月22日取出房地产权证，并在房管部门注销抵押登记。庭审中，双方当事人认可合同中约定的办理公证委托即是周克清委托谭千福自行办理房屋产权过户登记；认可在签订合同时周克清已告知谭千福将于2015年12月22日从重庆乘飞机返回上海的事实。2015年12月21日没有拿到产权证无法办理公证委托，双方协商延至次日（12月22号）办理。12月22号中午，谭千福打电话要求周克清去办理公证委托，周克清称已到重庆，要求谭千福与周训联系，双方言语不和在电话中发生争吵。谭千福未再支付余欠购房款，周克清也未将房屋交付原告并协助原告过户。周克清已于2016年2月10日因病死亡，由其法定继承人周希能（周克清父亲）、彭俊兰（周克清母亲）、郁英（周克清妻子）、周堋（周克清儿子）参加诉讼，明确表示对周克清出售房屋无异议，愿意承继买卖合同的权利义务。2015年12月23日，因原告谭千福申请财产保全并提供担保，本院于2015年12月23日作出（2015）万法民保字第00149号民事裁定书，对周克清位于重庆市万州区天城大道943号11幢2406室房屋[301房地证2015字第23965号]予以查封，财产保全费1570元。上列事实，有双方当事人提供的书证、证人证言及当庭陈述佐证，本院予以确认。本院认为，原告谭千福与周克清签订《房屋买卖合同》买卖房屋，是双方当事人的真实意思表示，其约定不违背法律和行政法规的强制性规定，是有效合同，双方当事人应按照约定全面履行各自的义务。合同签订后，原告已按约定支付定金，对其余购房款双方约定为“办理委托公证”后支付。但在实际履行中，经双方协商变更部分房款支付时间，原告已在办理委托公证前支付购房款10万元，周克清也用此款偿还了交易房屋原欠按揭贷款，并解除了该房屋所设立的抵押登记，说明周克清有履行合同的诚意。双方约定的办理委托公证的含义是周克清委托谭千福自行办理房屋产权过户登记，其目的是方便办理，属于办理产权过户登记的办法和措施，未办理委托公证不构成根本性违约；周克清在与原告签订合同后已告诉了返回上海的具体时间，双方也对付款时间条件予以协商变更，合同中对周克清应提供的资料履行过户义务有明确约定，在周克清不履行义务时买方有权依据合同主张权利。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要义务；（三）当事人一方迟延履行主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”周克清病故后，其法定继承人均明确表示对周克清出售房屋无异议，愿意承继买卖合同的权利义务。原告主张周克清收到购房定金及部分购房款后反悔不同意卖房构成违约，未提供证据证明，应承担举证不充分的法律后果，对该陈述理由本院不予采纳，其要求解除买卖合同的理由无合同约定，不符合法律规定，本院不予支持。因合同未被解除，原告要求被告返还定金及已付购房款并赔偿资金占用损失，于法无据，本院不予支持。被告的抗辩理由符合法律规定，本院予以采纳。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条第一款,《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告谭千福在本案中的诉讼请求。案件受理费4151元，减半收取2076元，财产保全费1570元，合计3646元，由原告谭千福负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。逾期不交纳上诉费或未提交缓交诉讼费申请，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审判员  程地华二〇一六年五月四日书记员  张 燕