浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙01民终5128号
上诉人（原审原告、案外人）：徐强富，男，1965年3月1日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。
委托诉讼代理人：应宏伟，浙江扬理律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、申请执行人）：浙商银行股份有限公司杭州分行，住所地：浙江省杭州市下城区建国北路736号。
负责人：陈海强，行长。
委托诉讼代理人：陆江涛，男，该行职员。
委托诉讼代理人：毛伟刚，浙江京衡律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、被执行人）：杭州富新反光材料有限公司，住所地：浙江省杭州市西湖区三墩南阳坝村。
法定代表人：连宁。
原审第三人（被执行人）：杭州福文科技有限公司，住所地：浙江省杭州市西湖区紫荆花北路188号1幢1106室。
法定代表人：朱芸。
上诉人徐强富因与被上诉人浙商银行股份有限公司杭州分行（以下简称浙商银行杭州分行）、杭州富新反光材料有限公司（以下简称富新公司）、原审第三人杭州福文科技有限公司（以下简称福文公司）案外人执行异议之诉一案，不服杭州市西湖区人民法院（2016）浙0106民初10195号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年7月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
上诉人徐强富上诉请求：1、撤销原审判决，改判支持上诉人原审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人基于与赵林娟等人签订的《房屋租赁合同》取得的转租赁权，并未违反任何法律规定，应为合法有效。一审查明，案涉房屋原由富新公司于2010年12月20日与福文公司签订《房屋租赁合同》，由富新公司出租给福文公司使用，租期为2011年1月1日至2030年9月30日。上述租赁关系已由下城法院生效法律文书确认有效，应受法律保护。基于福文公司取得的上述合法租赁权和转租权，上诉人于2012年7月4日与福文公司签订《房屋租赁合同》，依法转承租了案涉房屋，支付了相应租金和保证金，并实际使用该租赁房屋。后因赵林娟等人就案涉房屋权利提出主张，经与福文公司协商，在确认案涉房屋使用权属赵林娟等人后，才将案涉房屋从原转租合同中分离出来，并于2013年4月2日单独与赵林娟等人签订案涉《房屋租赁合同》，此后租金由上诉人直接支付给赵林娟等人。因此，虽然面上转出租人发生了变化，但上诉人实际租赁使用案涉房屋时间应为2012年7月4日，该转租事实发生在案涉房产被查封之前，应受法律保护。根据杭州市中级人民法院生效法律文书，赵林娟等人与富新公司所涉房屋租赁法律关系，已被杭州市中级人民法院确认合法有效，应受法律保护。根据赵林娟等人与富新公司于2011年9月20日签订的《房屋租赁合同》，赵林娟等人有权在租赁期间内转租房屋，因此上诉人取得的次承租权在租赁期限内也应受法律保护。二、上诉人基于转租取得的转租赁权具有对抗被上诉人浙商银行杭州分行抵押权的效力。根据《担保法》第四十八条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十五条、《物权法》第一百九十条的规定，承租人在抵押权设定之前依法取得的租赁权，在租赁期限内具有法定的对抗抵押权的效力。福文公司取得租赁权的时间是2010年12月20日，赵林娟等人取得租赁权的时间是2011年9月20日，均早于被上诉人设定案涉房屋抵押权的时间，故福文公司和赵林娟等人对上述房屋的租赁权依法具有对抗被上诉人浙商银行杭州分行抵押权的效力。一审法院裁判保护上诉人从福文公司取得的次承租权，即印证上诉人取得的次承租权具有对抗抵押权的法律效力。根据《合同法》第224条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，次承租人经出租人同意取得的转租赁权是承租人租赁权的延续和体现，对出租人而言并未设立新的租赁关系，承租人的转租赁行为并不构成对租赁物的处分。次承租人基于合法转租取得的次承租权仍以承租人依法享有的承租权为限。本案中，虽然上诉人最后签订租赁合同取得转租赁权的时间为2013年4月2日，迟于案涉房屋抵押权设定时间，但上诉人作为次承租人，在租赁期限内仍只是承租人福文公司和赵林娟等人享有的租赁权利的延续和体现，依法享有承租人享有的对抗被上诉人抵押权效力的权利。一审法院驳回上诉人一审诉请，法律适用错误。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第26条第1款，该规定限制设定权利负担的主体是被执行人，不是任意第三人，且设定权利负担的行为必须发生在执行过程中。本案中，被执行人是富新公司，其在2010年12月20日、2011年9月20日分别设定租赁权利负担时，法院并没有对该房产进行查封、冻结，没有设定抵押权。2012年12月28日下城法院对案涉房产的查封是诉讼保全，并非执行查封，该查封不具有实体意义，即便是执行中查封，也必须以实体权利为基础。转出租人福文公司、赵林娟等人依法取得的租赁权被生效法律文书确认有效，且福文公司和赵林娟等人的转租也在原租赁权范围内，并没有增加权利负担，应受法律保护。根据被上诉人浙商银行杭州分行据以执行的下城法院生效判决，浙商银行杭州分行在设定抵押权时明知案涉房屋已出租事实，并把福文公司的租金收益作为权利质押。因此，浙商银行杭州分行对案涉已出租房产用于抵押可能产生的法律后果是十分清楚的，浙商银行杭州分行必须保证在租赁期间承租人享有的租赁权益，其中包括转租权、租赁期间的收益权。一审对上述事实不予认定，以转租赁关系发生在查封之后为由，否定赵林娟等人的转租赁权，是对事实和法律适用错误。
被上诉人浙商银行杭州分行辩称：一、一审判决认定事实清楚，上诉人的租赁权不得对抗被上诉人浙商银行杭州分行享有的抵押权，上诉人的请求没有事实基础。浙商银行杭州分行依法享有案涉房屋的抵押权，且上诉人签订案涉房屋租赁协议、取得租赁权均在抵押权设立之后。2011年9月，富新公司因借款将案涉房屋抵押给浙商银行杭州分行，并于2011年9月23日办理了抵押登记。上诉人徐强富提供的《房屋租赁合同》显示，签订时间为2013年4月2日，晚于抵押权设立的时间。案涉房屋法院查封在前，徐强富租赁在后。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第26条中的“设立权利负担”包括设定租赁关系，租赁关系包括承租人和出租人双方，无论是出租人的出租权还是作为承租人的承租权均来源于租赁关系的设立，徐强富的租赁权不得对抗申请执行人。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，查封在前租赁在后的情况下，人民法院应当将案涉房屋上的租赁权涤除后再依法拍卖。案涉房屋的前手出租人赵林娟等提出停止案涉房屋的执行等诉讼请求已被法院生效判决驳回，徐强富对案涉房屋的租赁权更不能对抗浙商银行杭州分行享有的抵押权。二、一审判决适用法律正确，徐强富的上诉请求没有法律依据。徐强富作为租赁房屋的一方主体，具有完全民事行为能力，在租赁前应对其所租赁房产各项权属及查封情况进行全面了解，案涉房屋早在租赁前的2012年10、12月已被法院查封，上诉人徐强富应承担不利后果。据此，被上诉人浙商银行杭州分行请求驳回徐强富的上诉请求。
被上诉人富新公司及原审第三人福文公司未提交书面答辩意见。
徐强富向一审法院起诉请求：确认徐强富对座落于杭州市西湖区北楼西单元东3室及3号车库、3幢北楼西单元西3室及7号车库、3幢北楼西单元东5室及5号车库、3幢北楼西单元西5室及6号车库、3幢北楼西单元东4室及1号车库、3幢裙楼北9号、3幢北楼西单元西4室及8号车库、3幢北楼西单元西2室及4号车库、3幢北楼西单元东2室及2号车库、3幢北楼裙楼3号、4号、5号等房屋享有承租权至2031年9月20日，并中止对上述房屋的执行。
一审法院认定事实：杭州市西湖区房屋系富新公司所有。2010年12月20日，富新公司与福文公司签订《房屋租赁合同》，约定富新公司将紫荆花北路188号3幢房屋出租给福文公司，租赁期限自2011年1月1日至2030年12月31日，同时明确了具体的租金支付，福文公司可以转租等内容。富新公司因金融借款担保，将紫荆花北路188号3幢房屋于2011年9月23日办理最高额抵押，抵押权人为浙商银行杭州分行。
2012年7月4日，福文公司与徐强富签订《房屋租赁合同》，约定福文公司将紫荆花北路188号3幢（北楼1-6楼）及裙楼109室出租给徐强富，福文公司已向业主取得2010年10月1日至2030年9月30日的租赁权利并有权转租，已告知徐强富该房屋现已设定抵押；福文公司于2012年8月1日将该房屋交付徐强富使用；福文公司并提供自交付之日起至2012年11月30日4个月免租期，房屋租赁期限10年，自2012年12月1日至2022年11月30日；租金计700万元、房屋租赁保证金100万元，自本合同签订之日三日内一次性支付。该合同还约定了房屋交付和收回、装修与维修、物业管理及相关费用等内容。2012年7月5日，徐强富通过案外人章伶珍代转账800万给福文公司，福文公司收到该款项后出具收条一份，确认收到徐强富租金700万元，保证金100万元。此后，福文公司将租赁房屋交付给徐强富占有、使用至今。
2013年3月初，因赵林娟等人以徐强富从福文公司租赁取得的部分房屋系其所有，要求徐强富支付租金。同年4月2日，徐强富与赵林娟等八人经协商分别签订《房屋租赁合同》，确认双方就紫荆花北路188号3幢北楼西单元东3室及3号车库，3幢北楼西单元西3室及7号车库，3幢北楼西单元东5室及5号车库，3幢北楼西单元西5室及6号车库，3幢北楼西单元东4室及1号车库，3幢裙楼北9号，3幢北楼西单元西4室及8号车库，3幢北楼西单元西2室及4号车库，3幢北楼西单元东2室及2号车库，3幢北楼裙楼3号、4号、5号的租赁权利义务，其中双方确认上述房屋于2013年4月1日交付徐强富使用；第一租赁期限自2013年4月1日至2022年9月30日；第二租赁期限自2022年10月1日至2031年9月20日止，第二期租赁期限的租金在2022年8月20日前以当地周边同类酒店租赁市场价格协商确定，重新签订租赁协议和租金支付明细，并支付相应保证金。该合同中约定了具体的租金、押金等费用支付方式、房屋的交付和使用等内容。
2013年4月2日，徐强富与福文公司签订《补充协议书》，确认因赵林娟等人主张权利，多次协商并征得福文公司同意后，徐强富与赵林娟等八人分别签订房屋租赁合同，由徐强富向八户业主分别支付租金。双方签订补充协议：一、双方于2012年7月4日签订的《房屋租赁合同》的面积调整为原建筑房屋扣除赵林娟等八人房屋后的剩余部分，并继续履行。二、由于实际租赁面积缩水，徐强富应付租金减少，福文公司应当退还多收的租金，双方协商按照《房屋租赁合同》项下徐强富就现有租赁房屋的租赁期限延长至2032年11月30日，福文公司应退还租金不再退还，直接充抵徐强富2022年12月1日起至2032年11月30日期间的租金。
2012年12月25日，杭州市下城区人民法院受理浙商银行杭州分行诉富新公司、福文公司、连宁、陈杭金融借款合同纠纷案件，同年12月28日查封位于杭州市西湖区房屋。该案经杭州市下城区人民法院审理后依法判决。2014年4月2日，杭州市下城区人民法院将案件移交原审法院执行。原审法院立案执行后，于2016年3月23日张贴公告，责令被执行人富新公司以及房屋、土地的实际占有使用人于2016年4月30日前自行迁出杭州市西湖区房屋及相应土地。案外人徐强富向法院提出执行异议，认为自己承租而占有使用的上述房屋是福文公司早于浙商银行杭州分行的抵押权取得的租赁权，应受法律保护。受保护的租赁权转租行为一样受到法律保护。原审法院以涉案租赁中赵林娟等人并非是房屋的权利人，该部分租赁权依法不予保护，裁定驳回了该部分房屋的执行异议。徐强富对此提起案外人执行异议之诉。
一审法院认为，根据物权法的相关规定，抵押人抵押前已出租的财产，不影响抵押财产上既存的租赁关系，承租人的权利优先于抵押权。而本案中徐强富与赵林娟等人签订租赁协议是在涉案房屋抵押登记之后，也是在法院诉讼保全查封了涉案房屋之后。徐强富承租的案涉房屋的租赁权依法不予保护，当然不能对抗因抵押权而发生的法院执行。第三人福文公司经法院合法传唤未到庭，不影响本案审理。据此，经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条规定，判决：驳回原告徐强富的诉讼请求。案件受理费97104元由原告徐强富负担。
二审中，上诉人徐强富为证明案涉房屋由富新公司出租给赵林娟等人，该租赁关系形成于抵押权设定之前等事实，提供了本院（2017）浙01民终1874—1882号民事判决书九份。浙商银行杭州分行对上述证据的真实性、合法性无异议，但认为不能达到徐强富的证明目的：判决书明确案涉房屋的租赁关系是否能得到法律保护不是案件审理范围，案涉房屋的前手出租人赵林娟等人提出停止执行等诉讼请求不符合最高院司法解释相关规定，已被判决驳回。判决书恰好证明赵林娟等人对案涉房屋的权利不能对抗浙商银行杭州分行享有的抵押权，徐强富对案涉房屋的租赁权更不能对抗抵押权。假设租赁关系成立，徐强富与赵林娟之间的租赁协议也签订于抵押权设立及法院查封之后，也不能对抗浙商银行杭州分行的抵押权。
二审审理中，本院出示了依职权调取的原审法院调查笔录、执行笔录及（2017）浙0106执异93—103号执行裁定书。上诉人徐强富及被上诉人浙商银行杭州分行对此均无异议。
被上诉人富新公司及原审第三人福文公司对上诉人徐强富提供的前述证据及本院依职权调取的证据均未发表质证意见。本院认为，上诉人徐强富提供的民事判决书系生效法律文书，本院依职权调取的证据亦属原审法院在案件执行过程中形成的相应法律文书，均具有证明效力。
本院二审对原审查明的事实予以确认。
另查明，赵林娟等人与浙商银行杭州分行、富新公司执行异议之诉纠纷案件，本院于2017年4月12日作出（2017）浙01民终1874—1882号民事判决。赵林娟等人在执行异议之诉纠纷案件中系主张案涉房屋的物权期待权成立，请求对执行标的停止执行。之后，赵林娟等人作为案外人以案涉房屋租赁合同合法有效，且租赁合同形成于浙商银行杭州分行设定抵押权及法院查封之前为由，对执行标的提出书面异议，请求撤销案涉房屋的限期腾退执行行为，在拍卖案涉房屋时披露案外人的租赁权至2031年9月20日的事实。原审法院于2017年9月22日作出（2017）浙0106执异93—103号执行裁定书，驳回赵林娟等人的异议申请。执行裁定认为，案外人赵林娟等人就案涉房屋享有20年的租赁权（租赁期限至2031年9月20日止），该租赁权符合法律规定且成立于案涉抵押权之前，可以排除强制执行。
本院认为，本案系原审法院作出对杭州市西湖区北楼西单元东3室及3号车库、3幢北楼西单元西3室及7号车库、3幢北楼西单元东5室及5号车库、3幢北楼西单元西5室及6号车库、3幢北楼西单元东4室及1号车库、3幢裙楼北9号、3幢北楼西单元西4室及8号车库、3幢北楼西单元西2室及4号车库、3幢北楼西单元东2室及2号车库、3幢北楼裙楼3号、4号、5号等房屋继续执行的执行裁定后，案外人徐强富对案涉房屋主张实体权利而提起的案外人执行异议之诉。本案的争议焦点是案外人徐强富就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。具体分析如下：
首先，2010年12月20日，富新公司与福文公司签订《房屋租赁合同》，富新公司同意福文公司就租赁的杭州市西湖区房屋进行转租。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”之规定，富新公司与福文公司签订《房屋租赁合同》的时间早于2011年9月23日房屋抵押登记的时间，因此富新公司与福文公司之间就案涉房屋的租赁关系不受该抵押权的影响。2012年7月4日，福文公司与徐强富签订《房屋租赁合同》，徐强富作为次承租人向福文公司承租包含案涉房屋在内的杭州市西湖区（北楼1-6楼）及裙楼后，已通过案外人章伶珍支付2012年12月1日至2022年11月30日的房屋租金700万元及保证金100万元，福文公司于2012年7月5日出具收条，并于2012年8月1日交付房屋。当时杭州市西湖区紫荆花北路188号3幢房屋尚未被杭州市下城区人民法院查封。
其次，2013年4月2日，因赵林娟等人以徐强富承租的案涉房屋为其所有，要求徐强富支付租金，徐强富与赵林娟等人分别签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2013年4月1日至2031年9月20日。赵林娟等人提起的执行异议之诉纠纷案件，本院作出的生效民事判决已认定2003年12月17日富新公司与杭州联合农村商业银行有限公司工会委员会三墩支行分工会（以下简称三墩支行分工会）签订的《联建协议书》、2011年9月20日富新公司与三墩支行分工会及赵林娟等人签订的《房屋租赁合同》的主要内容没有违反有关法律、行政法规的效力性禁止性规定。因赵林娟等人在执行异议之诉纠纷案件中系主张案涉房屋的物权期待权成立，请求对执行标的停止执行，而未基于对案涉房屋的租赁关系而主张实体权利，故本院对其诉讼请求未予支持，但仍指明赵林娟等人就案涉房屋主张租赁权可另行通过其他合法途径解决。之后，赵林娟等人作为案外人以案涉房屋租赁合同合法有效等为由，再次对执行标的提出书面异议，原审法院现已作出（2017）浙0106执异93—103号执行裁定书，对案外人赵林娟等人就案涉房屋享有20年的租赁权（租赁期限至2031年9月20日止）予以保护。因此，赵林娟等人就案涉房屋享有的实体权利在抵押权设立之前即已形成，徐强富对案涉房屋享有的承租权具有合法依据，徐强富与赵林娟等人之间应视为就案涉房屋已成立转租赁关系，该转租赁关系在赵林娟等人的租赁权保护期限内存在并予以保护，对抵押权人浙商银行杭州分行的利益并未产生实质性的影响，案涉房屋的所有权仍可依法予以变动。徐强富上诉认为其与赵林娟等人之间的租赁关系可以对抗浙商银行杭州分行抵押权之上诉理由，本院予以采信。
综上所述，徐强富对案涉房屋享有实体权益，且可以排除强制执行，徐强富的上诉请求，本院予以支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，本院二审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条规定，判决如下：
一、撤销杭州市西湖区人民法院（2016）浙0106民初10195号民事判决。
二、确认徐强富对杭州市西湖区北楼西单元东3室及3号车库、3幢北楼西单元西3室及7号车库、3幢北楼西单元东5室及5号车库、3幢北楼西单元西5室及6号车库、3幢北楼西单元东4室及1号车库、3幢裙楼北9号、3幢北楼西单元西4室及8号车库、3幢北楼西单元西2室及4号车库、3幢北楼西单元东2室及2号车库、3幢北楼裙楼3号、4号、5号等房屋享有租赁权至2031年9月20日。在2031年9月20日之前，未经承租人同意不得采取涤除前述租赁权的执行措施。
一、二审案件受理费各97104元，均由被上诉人浙商银行股份有限公司杭州分行负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨逸强
审判员 楼继文
审判员 寿凯迎
二〇一七年十一月三日
书记员 张 娃
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