广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0605民初20300号原告：佛山市南海区桂城街西约股份合作经济联合社，住所地：广东省佛山市南海区桂城街道西约村，组织机构代码C0373843-8。负责人：丘克勤。委托诉讼代理人：刘志佳，广东循理律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭绍伦，广东循理律师事务所律师。被告：佛山市南海浩致动漫产品有限公司，住所地：广东省佛山市南海区桂城桂城工业园，组织机构代码73148352-8。法定代表人：李永杨。委托诉讼代理人：胡晓武，广东广立信律师事务所律师。委托诉讼代理人：涂文婷，广东广立信律师事务所律师。原告佛山市南海区桂城街西约股份合作经济联合社诉被告佛山市南海浩致动漫产品有限公司租赁合同纠纷一案，本院2016年12月15日立案后，依法适用普通程序，于2017年6月6日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘志佳、被告的委托诉讼代理人涂文婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.原、被告双方于2001年9月28日签订的《租赁合同》已于2016年9月30日期满终止；2.被告支付自2015年6月1日起至2016年9月30日止拖欠的租金3034402.6元予原告；3.被告支付至2016年8月31日的水费72951.9元予原告；4.被告支付至2016年9月30日的电费10295.74元予原告；5.被告分别以2015年6月至2016年9月30日每月欠付租金为本金自每月16日起至付清拖欠租金之日止按日3‰计算的违约金予原告，暂计至2016年11月1日为2437305.62元；6.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告原名南海浩致玩具有限公司，被告与南海市西约工业总厂于2001年9月28日签订《租赁合同》，约定被告承租原告位于桂城工业园西约段的车间、宿舍、办公楼和值班室共18821平方米，租赁期至2016年9月30日止。根据合同约定被告拖欠租金的，需按拖欠租金总额每日千分之三支付违约金。南海市西约工业总厂后变更为佛山市南海区西约工业总厂（下称西约总厂），是原告开设的集体企业，虽然《租赁合同》是以西约总厂的名义与被告签订，但西约总厂早已没有经营，《租赁合同》相关权利义务亦同意由原告承担，且租赁的厂房及土地权属人均是原告，西约总厂于2012年2月5日已被吊销。一直由原告与被告继续履行《租赁合同》，被告自2015年6月拖欠租金，被告已支付2015年6月的租金155290.2元，尚未支付2015年6月的租金41253.1元和2015年7月至2016年9月按每月196543.3元计算的租金以及水费72951.9元、电费10295.74元。被告辩称，一、原告佛山市南海区桂城街西约股份合作经济联合社在本案中的诉讼主体不适格。1、原告佛山市南海区桂城街西约股份合作经济联合社与南海市西约总厂（即现佛山市南海区西约工业总厂）是两个完全独立的组织机构和企业。根据合同相对性原则，租赁合同项下的权利义务应当由被告与佛山市南海区西约工业总厂享有。原告并非合同的相对方，因此，在本案中作为原告的主体不适格。2001年9月28日，被告与佛山市南海区西约工业总厂签订租赁合同，约定由佛山市南海区西约工业总厂将属于自己的场地、厂房出租给被告。因此，根据合同相对性原则，该合同的权利义务主体是被告与佛山市南海区西约工业总厂。2、合同相对一方佛山市南海区西约工业总厂并未办理注销登记，其主体资格仍然存在。根据我国相关法律法规规定，佛山市南海区西约工业总厂因本案租赁合同引起的纠纷应当以其自身名义进行。根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定(二)》第十条规定，公司依法清算结束并办理注销登记前，有关公司的民事诉讼，应当以公司的名义进行。经查询，佛山市南海区西约工业总厂的登记状态为“吊销，未注销”，且佛山市南海区西约工业总厂未经清算程序，其主体资格仍然存在。因此，在本案中原告的主体不适格。3、原告并未提供涉案场地的相关权利证书，无法证明其是涉案场地的实际权利人，其作为原告的主体不适格。二、原告要求确认双方签订的租赁合同已于2016年9月30日终止缺乏事实和法律依据。根据被告提交证据中的《浩致动漫公司移交场地2016年8月10日盘点资料》记载，“因浩致动漫公司欠租金未付，自2016年8月11日起正式退租并移交场地。自2016年8月11日起，以上物品及浩致动漫公司所属场地锁匙转交西约村委会予以保管”。被告认为，双方的租赁合同关系已于2016年8月10日终止，且被告已于当日将场地使用权归还给西约村委会，由西约村委会实际控制和占有。三、原告主张被告拖欠2015年6月1日至2016年9月30日租金共计3034402.6元缺乏事实和法律依据。1、双方租赁合同已于2016年8月10日终止，且被告已经于当日将场地交还给西约村委实际控制和占有。因此，原告主张租金计至2016年9月30日缺乏事实和法律依据。2、被告已经支付2015年6月部分租金共计155290.2元，已付租金部分应当予以扣除。原告已经向被告开具2015年6月租金的发票，证明原告已经收取被告支付的部分租金，因此，该部分应当依法予以扣除。3、自2015年6月至2016年8月10日，被告未付的租金共计2661830.43元。根据《租赁合同》第五条第2款约定，2011年10月1日至2016年9月30日场地每月租金为196543.3元。但由于双方的租赁合同已于2016年8月10日终止，且被告已支付2015年6月部分租金155290.2元，因此，被告未付的租金仅为2661830.43元。四、原告主张被告支付电费10295.74元缺乏事实和法律依据。首先，原告并未提供任何证据证明被告欠付上述水电费，应当承担举证不能的不利法律后果。其次，根据被告提交的《电费通知单》及电费发票显示，一直以来，均是由佛山市供电局直接向被告发出电费缴费通知，被告直接向佛山市供电局缴纳电费，原告从未参与其中，被告也从未委托原告代缴代付，因此，原告主张被告向其支付电费没有任何依据。五、原告主张按照拖欠租金总额每日千分之三计算违约金明显过高，超过我国法律规定的范围，被告请求人民法院予以降低。六、原告应当对被告自2011年12月至2015年9月对租赁场地进行的装修及翻新工程作出折旧补偿共计人民币1124343.7元，具体计算方法按照：合同约定金额×（剩余使用年限÷10年）。1、被告请求装饰装修价值折旧补偿具有合同依据。根据《租赁合同》第六条第5向约定：“乙方负责对租赁物及附属设施（如水电设施、电梯、围墙翻新等）的维护保养”。被告依照合同约定可以对租赁物进行装修和维护保养。2、被告请求装饰装修价值折旧补偿具有法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。3、被告请求装饰装修价值折旧补偿具有事实依据。事实上，2016年8月10日，双方约定终止租赁合同关系，甲方收回租赁物的使用权。甲方实际控制使用租赁物后，事实上对租赁物的装饰装修继续使用，依法应当对被告支出的装修费用残值损失予以补偿。根据被告提供的2011-2015年装修工程合同等证据显示，被告自2011年12月至2015年9月对租赁物进行装饰装修工程，工程款项共计1485043.22元，参照一般装饰装修工程使用年限为10年，依据剩余使用年限计算残值损失为1124343.7元。七、2016年8月10日，原告与被告办理场地移交手续并对被告的财物包括空调、电脑、洗衣机、叉车、办公桌椅等生产设备及生活电器等物品进行盘点，共同确认了上述财物的数量以及存放于租赁场地并由原告进行控制的事实。现原告在未通知或征得被告同意的情况下，擅自处分使用了被告的财物，造成了被告的经济损失，侵害了被告的物权，依法应当赔偿被告的损失、抵扣欠款或归还全部财物。自2016年8月10日开始，原告与被告办理了书面租赁场地移交手续及物品盘点资料，包括《浩致动漫公司移交场地2016年8月10日盘点资料》、《浩致动漫公司移交场地2016年8月17日一号宿舍楼盘点资料》、《浩致动漫公司移交场地2016年9月5日二号宿舍楼盘点资料》，原告确认被告于2016年8月11日起正式退租，移交场地给原告。原告承认双方盘点的物品数量并确认物品及场地钥匙均交给原告控制。根据《租赁合同》第十六条约定：“租赁期满或本合同因乙方违约被终止，属于乙方投资的可动产归乙方所有”。依照合同约定，经双方盘点的物品所有权归被告所有，被告有权取走上述动产。但原告在未通知被告，也未征得被告同意的情况下，擅自处分了被告的财物，侵害了被告的物权。另，根据被告证据显示，原、被告已书面确认双方已书面确认双方租赁合同终止期限为2016年8月10日，合同终止的方式为双方协商一致解除。被告正式退租并移交场地，被告没有实际生产经营，不可能产生高额电费。且原告确认该电费是由原告租户青蛙王子公司使用产生的，与被告无关。原告应向其租户主张。对原告主张的水费无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提供的西约总厂出具的证明有原件核对，本院对其由西约总厂出具的真实性予以确认。原告在诉讼中确认原告主张的电费是由案外人使用发生，原告不能证明原告提供的银行结算划款申请表、银行回单、情况说明及发票与本案的关联性，本院不予审查认定。被告提供的付款审批表和6月各厂交电费金额是被告自行制作的，本院对其证据效力不予确认。被告提供的装修工程合同清单、工程合同、空调工程合同及空调购销合同与本案原告请求无关，本院不予审查认定。根据以上采信的证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：位于佛山市南海区桂城工业园A3街区西约段一区办公楼、厂房、宿舍（1）、宿舍（2）已办理房地产权证，登记权利人为佛山市南海区桂城街西约股份合作经济联合社。2001年9月28日，原南海市西约工业总厂（出租方、甲方）与南海浩致玩具有限公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将南海桂城工业园西约地段的车间、宿舍、办公楼、值班室出租给乙方，租赁厂房面积18821平方米，租赁期限15年。2011年10月1日至2016年9月30日的租金每月196543.3元。乙方每月15日前支付当月租金给甲方。计租时间从2001年10月1日至2016年9月30日。乙方逾期交租，须按拖欠金额的日千分之三向甲方支付违约金。双方并约定其他权利义务。2004年2月20日，南海浩致玩具有限公司变更名称为佛山市南海浩致玩具有限公司。2014年9月18日，佛山市南海浩致玩具有限公司变更名称为佛山市南海浩致动漫产品有限公司。被告已支付2015年6月的部分租金155290.2元。2016年12月14日，西约总厂出具《证明》，载明该厂是原告开办的集体企业，该厂于2012年2月5日已被吊销，同意由原告向被告追讨拖欠的租金等费用。2017年4月20日，本院就申请执行人李林与被执行人佛山市南海浩致动漫产品有限公司买卖合同纠纷一案，作出（2015）佛南法桂执字第1131-5号执行裁定书，裁定拍卖或变卖被执行人佛山市南海浩致动漫产品有限公司所有的位于佛山市南海区桂城街道工业园机械设备、原料一批。本院认为，关于原告是否有权主张涉讼租赁合同的权利，西约总厂是原告开办的集体所有制企业，西约总厂作为涉讼合同租金费用的权利人，已被吊销营业执照，没有营业，西约总厂怠于行使其权利，原告作为其出资人，有权以自己名义行使涉讼合同的权利。且西约总厂已出具证明，主张相应权利由原告行使，本院对原告行使涉讼合同权利的资格予以确认。关于合同终止时间的问题，被告主张合同已于2016年8月11日双方协商一致解除，但没有提供证据证明双方达成解除合同的一致协议，本院对被告的主张不予采纳。涉讼合同约定的租赁期限至2016年9月30日，本院确认涉讼合同已于2016年9月30日期满终止。关于被告占有使用涉讼租赁物的时间，被告主张已于2016年8月11日退租，不应承担其后的租金，但根据本院（2015）佛南法桂执字第1131-5号执行裁定书，被告的财产至裁定作出日即2017年4月20日仍存放在涉讼租赁物，原告主张被告至2016年9月30日仍占用涉讼租赁物有事实依据，本院予以确认。被告应支付2015年6月1日至2016年9月30日的租金2989402.6元【（196543.3-155290.2）+196543.3×15】予原告。被告对原告主张的水费72951.9元无异议，被告应支付予原告。原告在诉讼中确认原告主张的电费为案外人使用而发生，本院对原告主张被告负担该电费不予支持。关于原告的违约金请求，涉讼合同约定被告应于每月15日前支付当月租金给原告，被告逾期支付2015年6月至2016年9月的租金，被告应以41253.1元（196543.3-155290.2）为本金从2015年6月16日起、各以196543.3元为本金从2015年7月至2016年9月每月的16日起，均至付清款日止，按日万分之三计付逾期违约金予原告。原告主张的日千分之三过高，本院对原告逾期违约金请求超出本院核定部分不予支持。被告关于装修工程折旧补偿的请求属于独立的诉讼请求，经本院释明并询问，被告没有就该独立请求在本案提起反诉，本院在本案不予处理。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认佛山市南海区西约工业总厂与被告佛山市南海浩致动漫产品有限公司于2001年9月28日签订的《租赁合同》已于2016年9月30日终止；二、被告佛山市南海浩致动漫产品有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2015年6月1日至2016年9月30日的租金2989402.6元予原告佛山市南海区桂城街西约股份合作经济联合社；三、被告佛山市南海浩致动漫产品有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付水费72951.9元予原告佛山市南海区桂城街西约股份合作经济联合社；四、被告佛山市南海浩致动漫产品有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内以41253.1元为本金从2015年6月16日起、各以196543.3元为本金从2015年7月至2016年9月每月的16日起，均至付清款日止，按日万分之三计付逾期违约金予原告佛山市南海区桂城街西约股份合作经济联合社，本项随上述第二项清；五、驳回原告佛山市南海区桂城街西约股份合作经济联合社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50684.7元（原告已预交），由原告负担17436.02元，由被告负担33248.68元并于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。原告多预交的33248.68元，自本判决发生法律效力后，经原告向本院书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  方 菲人民陪审员  邓佩仪人民陪审员  甘湛虹二〇一七年六月十七日书 记 员  林巧薇