山东省淄博市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）淄民一终字第321号
上诉人（原审被告）：丁萍，玩美精品装店业主。
委托代理人：张伟娜，无业。
被上诉人（原审原告）：葛娟华，无业。
上诉人丁萍因房屋租赁合同纠纷一案，不服淄博市周村区人民法院（2015）周民初字第64号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人丁萍及其委托代理人张伟娜，被上诉人葛娟华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：坐落于周村区东街568-1-1号（康城丽都小区F1-1）营业房一处为原告葛娟华所有，未办理产权登记。2012年11月28日，原告葛娟华与被告丁萍签订《营业房租赁合同》一份，约定原告将上述营业房出租给被告经营使用，期限自2012年12月6日至2013年12月5日止，年租金38000.00元；被告所承租的经营设施，不得进行破坏性改造，如因经营进行装修，合同到期后不得进行破坏性拆除，如拆除则需对房屋恢复原状，在租赁期间如有损坏要恢复原状或照价赔偿，承租期满后一切设施要完整无损的交给原告；租赁期满后，被告在同等条件下有优先承租权，但需在合同期满前一个月通知原告并支付房租，原告若在合同期满后收回房屋，需提前一个月通知被告。合同签订后，被告按约支付租金38000.00元，原告将上述房屋交付，被告在此经营“玩美精品女装店”。2013年11月，被告支付原告2014年房屋租金20000.00元。2013年12月5日合同期满后，双方未再续签书面合同，被告继续使用房屋，并于2014年1月15日、27日被告又分别支付了原告房屋租金15000.00元和3000.00元。2014年11月，原告与被告协商2015年租赁费未果，原告于2014年12月9日向被告发出催告通知书一份，载明双方约定承租期限至2014年12月5日已届满，在本通知发出时，双方租赁关系已解除，租赁合同终止履行；限被告接到该通知后十日内将房屋空出交还原告，按实际使用天数向原告支付房屋租赁费用（即自2014年12月6日起，按约定的房租标准计收）。后原被告双方协商未果，诉至法院。庭审中，被告陈述2014年其为办理营业执照，于2014年3月1日与原告签订租赁合同一份，该合同约定租赁期限自2014年3月1日起至2015年2月28日止，年租金为6000.00元。原告对此合同不予认可。
原审法院认为，原告葛娟华与被告丁萍2012年11月28日签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方亦在租赁期限内按照约定全面履行了自己的义务。租赁期间届满后，被告继续使用租赁物，并按原约定支付租金，原告未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。被告所提供工商局备案的租赁合同，原告不予认可，被告主张该合同目的是为办理工商登记所用，其所载明的租金标准与同时期同地段房屋租金标准明显不符；且被告此前已于2013年11月及2014年1月按原标准支付了2014年度的租金，即双方实际履行了原合同，故该租赁合同非原被告之间租赁关系的真实反映，对被告相关辩解意见，不予采信。不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，原告于2014年12月9日发出解除通知，被告亦不愿续租，合同即行解除，被告应当返还原告租赁物，并以原合同约定的租金标准支付相应占有使用费至实际腾房之日。原告主张经济损失2000.00元，未提交相关证据予以佐证，不予支持。被告要求原告补偿其支付的装修费用，合同中未作约定，对被告该主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、原告葛娟华与被告丁萍于2012年11月28日签订的《营业房租赁合同》，于2014年12月9日解除；二、被告丁萍于判决生效之日起十日内从坐落于周村区东街568-1-1号（康城丽都小区F1-1）现“玩美精品女装店”营业房中搬出，将房屋返还给原告葛娟华；三、被告丁萍于判决生效之日起十日内支付原告葛娟华截止2015年3月6日的房屋占有使用费9500.00元，并按每日104.00元的标准支付自2014年3月7日起的房屋占有使用费至其实际腾房时止；四、驳回原告葛娟华其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元、申请诉讼保全费71.00元，共计96.00元，由被告丁萍负担。
丁萍不服原审判决，向本院提起上诉称：2014年3月1日所签，2015年2月28日到期的合同合法有效。上诉人在2012年11月28日所签合同到期后，未再签订书面合同，事实仍按原合同履行，于2014年3月正值需办理工商营业执照，因计划还需在此经营至少一年，故与被上诉人协商一致进行了展期，至2015年2月28日到期。因被上诉人规避纳税的需要，租金未如实填写，实仍按原价格执行，因有规避租金之意被上诉人未亲自签字，但由其本人填写好房屋所在地址和租金数额，且由2013年11月、2014年1月5日、2014年1月27日三次共交纳房租38000.00元所证实，被上诉人对收取了相当一年的租金不持异议，这一事实证实租赁合同继续有效性。因2015年2月28日到期后的租金未能协商一致，被上诉人于2014年12月9日发出解除通知，由此引起纠纷，而不是上诉人拒不交纳租金。综上，2015年2月28日到期的合同双方履行的事实已证明其有效性，被上诉人在合同未到期前解除合同实属违约，其请求解除合同没有事实和法律依据，请求撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人葛娟华答辩称：上诉人所说的合同不是真实的，在原审法院第二次审理的时候，上诉人就拿着所谓的合同反诉，被上诉人请求鉴定，但上诉人没有按法院的要求，办理反诉手续，此合同已经无效，被上诉人对此合同不认可，上诉人只是在故意扰乱法庭，请求法庭依据事实公平判决，维护被上诉人的合法权利，要求上诉人立即归还房屋，并支付延误时间的租金直至归还房屋钥匙。
本院二审查明的事实与原审判决认定的事实一致。
上述事实，有房屋所有权证明、营业房租赁合同、催告通知书、收到条、照片及双方当事人的当庭陈述等证据在卷为证。
本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。合同当事人亦应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯，按照约定全面履行自己的义务。本案中，上诉人丁萍与被上诉人葛娟华2012年11月28日签订的营业房租赁合同于2013年12月5日到期后，双方虽未再续签书面的租赁合同，但双方实际仍按原合同的约定履行了各自的义务，上诉人丁萍与被上诉人葛娟华均认可该事实。对于上诉人丁萍提交的2014年3月1日的合同，上诉人丁萍本人也主张该合同是为办理工商营业执照所用，合同中亦并非被上诉人葛娟华本人亲自签字，合同中的租金未如实填写，实际仍按原价格执行。因此，上诉人丁萍关于双方履行的是2014年3月1日签订的合同的主张与双方均认可的事实相矛盾。另，上诉人丁萍在二审庭审过程中又主张2012年11月28日的合同到期后，双方协商以后房租每年6000.00元，共向被上诉人葛娟华支付六年租金38000.00元，而日期为2014年3月1日的合同到期日为2015年2月28日，因此，上诉人丁萍的该项主张与其认可的事实相矛盾，亦与交易习惯明显不符，被上诉人葛娟华亦不认可。综上，上诉人丁萍关于双方履行的是2014年3月1日所签合同的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50.00元，由上诉人丁萍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 冯伟杰
代理审判员 王 娜
代理审判员 杨继生
二〇一五年六月二十三日
书 记 员 赵树一