山东省肥城市人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0983民初320号原告（申请执行人）：山东泰安建筑工程集团有限公司肥城市分公司，住所地肥城市。法定代表人：尹训刚，经理。委托诉讼代理人：唐忠，该公司工作人员。委托诉讼代理人：郑力，山东信望律师事务所律师。被告（案外人）：常青，汉族，住肥城市。被告（被申请执行人）：山东古月置业有限公司，住所地肥城市。法定代表人：胡存庆，经理。原告山东泰安建筑工程集团有限公司肥城市分公司（以下简称泰建肥城分公司）与被告常青、山东古月置业有限公司（以下简称古月公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2017年1月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告泰建肥城分公司的委托诉讼代理人唐忠、郑力，被告常青到庭参加了诉讼。被告古月公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泰建肥城分公司向本院提出诉讼请求：一、判决对位于肥城市湖屯镇泰隆花园的5-2-301号、7-1-601号房屋（价值574665.90元）继续执行。事实与理由：原告诉被告古月公司建设工程施工合同纠纷一案，泰安市中级人民法院以（2013）泰民一初字第27号受理，2013年4月8日，泰安中院依据（2013）泰民一初字第27-1号民事裁定书，查封了古月公司开发建设的肥城市湖屯镇泰隆花园77套楼房，其中包括本案涉及的5-2-301号、7-1-601号房屋。当时，古月公司已经售出的楼房，均以网签的方式在肥城市房管局备案，未售出的楼房则没有办理。泰安中院（2013）泰民一初字第27号民事判决书生效后，在执行过程中，被告常青提出异议，称其在2013年2月27日与古月公司签订了《商品房认筹书》，约定购买泰隆花园5-2-301号和7-1-601号房屋，价款分别为303802.62元、270863.28元，当天支付了全部购房款。实际上，被告常青的这一主张是不能成立的，被告常青没有向法院提供银行转账凭证等真实有效的付款证明，不能证实已经支付了购房款。因此，（2016）鲁0983执异60号执行裁定书认定涉案房屋由被告常青购买并已付款的事实，缺乏证据支持。二、被告常青提出的异议，不能排除案件的执行。首先，商品房认筹书不是商品房买卖合同，并不产生买卖合同的效力。其次，被告常青没有提交支付购房款的证据，不能认定已经付款。三、2013年4月8日泰安中院对涉案房屋采取了查封措施，在查封措施解除前房屋所有权是不能转移的，因此，被告常青执行异议之诉所主张的理由不能成立，不符合排除执行的条件。鉴于以上情况，请求判决对位于肥城市湖屯镇泰隆花园的5-2-301号、7-1-601号房屋的继续执行。被告常青辩称，原告诉称的2013年4月8日，泰安市中级人民法院作出的（2013）泰民一初字第27-1号民事裁定书，查封了古月公司开发建设的肥城市湖屯镇泰隆花园77套楼房，其中包括本案涉及的5-2-301号、7-1-601号房屋。其实，常青之妻刘桂莲于2012年12月6日转账给古月公司的法定代表人胡存庆账户95万元，购买陶山名庭5#-2-301室，房款303802.62元；7#-1-601室房款270863.28元；还有已经转售给朱传河的1#-4-401室，房款232549.44元；转售给朱传涛的1#-3-402室，房款243977.58元，共计房款1051192.92元，直到2013年2月27日将剩余的101192.92元现金交齐，古月公司才给我出具了购房收据和认筹书。泰安市中级人民法院在查封时，常青早就于2013年2月27日购买了涉案房屋5-2-301号、7-1-601号，价款分别是303802.62元和270863.28元，被告古月公司收到了常青的上述款项后，将房屋交付常青，且常青已入住该房。2016年3月14日肥城市人民法院查封时常青才得知自己的房产被查封，法院应当查封被告古月公司的财产，不能查封案外人的财产，不可剥夺宪法赋予公民的财产所有权。综上，请求驳回原告对被告常青所有的5-2-301号、7-1-601号房屋的继续执行。被告古月公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：因原告泰建肥城分公司与被告古月公司建设工程施工合同纠纷一案，2013年4月8日，泰安市中级人民法院依据（2013）泰民一初字第27-1号民事裁定书，查封了被告古月公司开发的位于肥城市湖屯镇××花园房屋××套（证号肥房售证第2012026号），包含涉案房屋。被告古月公司申请复议，2013年7月31日，泰安市中级人民法院作出通知书，驳回了复议。该案进入执行程序后，泰安市中级人民法院指定由本院执行，执行案号为（2016）鲁0983执467号。2016年11月22日，被告常青以案外人身份对执行涉案房屋提出书面异议，认为法院不应查封该房屋。本院于2016年12月9日作出了（2016）鲁0983执异60号执行裁定书，裁定中止对（2016）鲁0983执467号执行案件中查封的涉案标的物即被执行人古月公司开发的位于肥城市湖屯镇泰隆花园5-2-301号和7-1-601号房屋的继续执行。2017年1月16日，原告泰建肥城分公司向本院提出申请执行人执行异议之诉，要求对涉案房产继续执行。庭审中，被告常青辩称涉案房屋系其购买并使用。为证明自己的主张，被告常青提交2013年2月27日与被告古月公司签订的商品房认筹书两份，认筹书约定由被告常青购买被告古月公司开发的位于肥城市湖屯镇泰隆花园5-2-301号和7-1-601号房屋，价款分别为303802.62元和270863.28元，同日，被告古月公司向被告常青出具购房款收据两份。同时，被告常青又提交2013年3月16日古月公司向其出具的收据两份，一份收据载明：缴款单位常青（5-2-301），人民币18259.04元，收款事由为契税、印花税、公共维修基金、天然气开户、暖气开户、物业费（半年）；另一份收据载明：缴款单位常青（7-1-601），人民币17723.38元，收款事由为契税、印花税、公共维修基金、天然气开户、暖气开户、物业费（半年）。另，被告常青提交95万元银行转账凭条两份，证实与被告古月公司签订商品房认筹书之前即2012年12月6日就购买了包括本案涉案房产的房屋四套，价款共计1051192.92元，当日常青之妻刘桂莲将95万元转入被告古月公司法定代表人胡存庆名下，2013年2月27日被告常青将剩余房款101192.92交齐后，被告古月公司向常青出具了商品认筹书及收款凭据，并将涉案房产交付被告常青使用。庭审中，原告泰建肥城分公司诉称查封涉案房产时，古月公司开发的涉案楼房整栋楼处于停建状态，被告常青也证实交够房款再办理网签及房屋过户时就找不到开发商了。案经开庭审理，因被告古月公司未到庭，致使调解未成。本院认为，根据《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，原告向本院提起申请执行人执行异议之诉，该请求是否得到支持，取决于被告常青对执行标的是否享有所有权或者享有其他足以阻止执行标的物转让、交付的实体权利。故本案的焦点为：一、关于被告常青对涉案房屋是否享有所有权问题。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。被告常青购买被告古月公司开发的位于肥城市湖屯镇泰隆花园5-2-301号和7-1-601号房屋两套，被告古月公司虽与常青签订了商品房认筹书并交付房屋由常青使用，因双方未办理房屋过户登记手续，该房屋的物权未发生变动，买受人常青尚未取得房屋的所有权，房屋的所有权尚未转移，仍归被告古月公司所有。二、关于被告常青对涉案房屋是否享有其他足以阻止执行标的物转让、交付的实体权利。本院认为，被告常青辩称其于2012年12月6日购买被告古月公司开发的（包括涉案房屋）房屋四套，当日将95万元转入被告古月公司法定代表人胡存庆名下，2013年2月27日将剩余房款交齐后，被告古月公司向被告常青出具了商品认筹书及收款凭据。2013年3月16日被告古月公司向常青开具契税、印花税、公共维修基金、天然气开户、暖气开户、物业费（半年）收据，根据原告提交的商品房认筹书、收款收据等相关证据，综合本院（2016）鲁0983执异60号执行裁定书查明的事实，可以证实被告常青购买涉案房产、付清全款并已入住的事实。综上，本院认为被告常青已向被告古月公司付清全部房款，并对涉案房屋形成基于所有权意思的合法占有。根据我国物权法规定，合法占有属于物权法规定的一种财产利益，具有准物权的性质，具有对抗他人债权的优先效力和排他效力，并且本案被告常青的合法占有发生在本院查封涉案房屋之前，应认定被告常青享有对抗法院强制执行涉案房屋的实体权利。其次，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理产权过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。被告古月公司作为出卖人基于房屋买卖合同收取全部房款，其财产利益得已全部实现，在其将涉案房屋交付被告常青实际占有后，被告古月公司对涉案房屋不再享有任何实体权利，但负有协助被告常青办理房屋过户的义务。被告常青因无法联系被告古月公司未能按时办理过户手续，被告常青对未办理产权过户手续并不存在过错，并且原告泰建肥城分公司亦未提供证据证明被告常青在占有房屋、未办理过户手续过程中主观上存在过错，故原告对涉案房产不享有强制执行的权利。综上，被告常青享有足以阻止执行标的物转让、交付的实体权利。原告泰建肥城分公司要求对涉案房屋许可执行，违反法律规定，本院不予支持。据此，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告山东泰安建筑工程集团有限公司肥城市分公司的诉讼请求。案件受理费9547元，由原告山东泰安建筑工程集团有限公司肥城市分公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审 判 长  梁 伟审 判 员  张永卫代理审判员  张培培二〇一七年七月三十一日书 记 员  赵 娜