湖州市吴兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0502民初2711号
原告：嘉凯城集团物业服务有限公司湖州分公司。住所地：住所地：湖州市嘉业阳光城**幢*楼。
负责人：毛利平，该公司总经理。
委托代理人：王恺，该公司员工。
委托代理人：夏英峰，该公司员工。
被告：徐海明，男，1961年6月16日出生，汉族。住址：湖州市吴兴区。
委托代理人：徐海峰，浙江本佳律师事务所律师。
原告嘉凯城集团物业服务有限公司湖州分公司与被告徐海明物业服务合同纠纷一案，原告于2016年5月10日向本院起诉。本案依法由代理审判员马俊骏适用简易程序于2016年6月13日公开开庭审理。原告嘉凯城集团物业服务有限公司湖州分公司的委托代理人王恺、夏英峰，被告徐海明的委托代理人徐海峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告嘉凯城集团物业服务有限公司湖州分公司起诉称：按照原告嘉凯城集团物业服务有限公司湖州分公司与湖州市嘉业阳光城业主委员会签订的《嘉业阳光城物业管理服务合同》，原告系嘉业阳光城的物业服务单位。被告系阳光城嘉竹苑115-1幢业主但被告却从2011年1月开始以各种理由拒绝向原告支付物业费，经原告多次催讨未果。原告认为，原告系被告房屋所在小区的物业管理单位，已按照规定向被告提供了物业管理服务，被告作为享受物业管理服务的业主，有异议按照规定的时间向原告支付物业管理服务费。被告未按规定的日期支付物业费，已侵犯了原告的合法权益，应依法承担民事责任。故请求法院判令：一、被告立即支付物业服务费29145.1元；二、被告支付逾期付款违约金45395.6元（自2011年1月1日暂计算至2015年12月31日，要求计算至实际清偿日止）；三、本案诉讼费由被告承担。
被告徐海明答辩称：1、原告的主体不适格，法庭应驳回原告的起诉。本案中跟原告所在小区业委会签订物业服务合同的是嘉凯城集团物业服务有限公司，原告虽是嘉凯城集团物业服务有限公司设立的分公司，但分公司不能代替总公司作为诉讼主体。2、物业服务合同明确物业费每半年收取一次，因此2013年下半年以前的物业费在2015年8月已经超过了两年的诉讼时效，应当予以驳回。3、原告未按物业服务合同的约定履行义务，被告可以行使抗辩权，拒绝支付物业费。4、物业公司拆除被告的透明栏杆给被告造成了损失，以及供应热水系统失效也给被告造成了损失，应予以抵消或赔偿。
原告为证明其诉讼主张向本院提交了以下证据材料：
证据1、物业服务合同一份，用于证明嘉凯城集团物业服务有限公司与湖州嘉业阳光城业主委员会签订物业服务合同的事实；
证据2、债权转让通知书一份，用于证明嘉凯城集团物业服务有限公司将其在湖州的物业费债权转让给原告的事实；
证据3、律师函、邮寄凭证，用于证明原告向被告催讨物业费的事实；
证据4、缴费通知书照片一组，用于证明原告一直向被告催讨物业费的事实；
证据5、公告一份，用于证明原告提供的物业服务符合标准的事实；
被告徐海明对原告提交的证据1的真实性予以认可，其余证据不予认可。
被告徐海明为证明其诉讼主张向本院提交了以下证据材料：
证据1、发票、记账凭证各一份，用于证明被告徐海明在2003年已向原告缴纳了热水开通费，原告应当按约提供集中供应热水服务；
证据2、照片12份，用于证明1、被告房屋存在烟囱漏水情况，经与物业公司沟通后一直不能解决，2、被告入住时装饰了透明栏杆，后被原告拆除，3、小区其他业主安装了类似的栏杆，物业公司却不予拆除，4、被告房屋旁的通道经常成为他人的停车场，原告未尽到物业管理的义务的事实。
原告嘉凯城集团物业服务有限公司湖州分公司对被告徐海明提交的证据发表如下质证意见：证据1热水开通费是交给开发商的，不是原告收取的；证据2，被告房屋烟囱漏水问题原告已经多次替被告进行维修，已经履行了物业公司的相关义务；被告的栏杆是政府部门作为违章建筑拆除的，不是原告拆除的，其他业主的栏杆为什么没有拆除原告不清楚；至于小区停车问题，需要全体业主的共同配合。
本院经审理，认定事实如下：被告徐海明系湖州市吴兴区阳光城嘉竹苑115-1幢业主，房屋建筑面积为1712.4平方米。2010年5月22日，浙江嘉业物业管理有限公司与湖州嘉业阳光城小区业主委员会签订物业服务合同一份，合同约定：物业公司向业主按其拥有的房屋建筑面积收取物业费用，单体别墅住宅每月每平方米费用1.45元，合同期限自2010年4月1日起至2013年3月31日止，物业费每半年度收费一次，上半年度定于2月收取，下半年度定于8月收取。2010年9月8日，经全体业主投票表决，单体别墅住宅的物业费调整至1.64元每月每平方米。2013年6月20日，浙江嘉业物业管理有限公司与湖州嘉业阳光城小区业主委员会协商一致将物业服务合同延长至2013年12月31日。2014年5月12日，浙江嘉业物业管理有限公司与湖州嘉业阳光城小区业主委员会重新签订物业服务委托合同一份，合同期限自2014年1月1日起至2016年12月31日至，其中单体别墅住宅每月每平方米费用1.64元，物业费于每年的第一季度前足额缴纳。2015年3月3日，经全体业主投票表决，单体别墅住宅的物业费调整至1.95元每月每平方米，新的收费标准从2015年1月1日开始执行。被告徐海明自2011年1月1日起一直未缴纳物业服务费用。
另查明，阳光城嘉竹苑115-1幢2011年度上半年的物业费为2808.34元，自2011年3月1日起至2015年12月31日的逾期付款违约金按银行同期贷款利率计算为815.16元；2011年下半度的物业费为2808.34元，自2011年9月1日至2015年12月31日的逾期付款违约金按银行同期贷款利率计算为724.2元。2012年上半度的物业费为2808.34元，自2012年3月1日至2015年12月31日的逾期付款违约金按银行同期贷款利率计算为631.06元。2012年下半度的物业费为2808.34元，自2012年9月1日至2015年12月31日的逾期付款违约金按银行同期贷款利率计算为539.93元。2013年上半度的物业费为2808.34元，自2013年3月1日至2015年12月31日的逾期付款违约金按银行同期贷款利率计算为455.22元。2013年下半度的物业费为2808.34元，自2013年9月1日至2015年12月31日的逾期付款违约金按银行同期贷款利率计算为369.09元；2014年度的物业费为5616.67元，自2014年4月1日至2015年12月31日的逾期付款违约金按银行同期贷款利率计算为539.73元；2015年度的物业费为6678.36元，自2015年4月1日至2015年12月31日的逾期付款违约金按银行同期贷款利率计算为246.57元；逾期付款违约金合计为4320.96元。
再查明：浙江嘉业物业管理有限公司于2014年1月7日变更企业名称为嘉凯城集团物业服务有限公司，2016年1月嘉凯城集团物业服务有限公司将湖州区域所辖的物业费债权转让给嘉凯城集团物业服务有限公司湖州分公司。
上述事实由原告提供的工商信息变更登记情况、债权转让通知书、物业服务合同、律师函、邮寄凭证、物业费欠费催缴通知单照片、公告结合原、被告双方的当庭陈述予以证实。本院经审查后对上述证据的证明效力予以确认。
本院认为：嘉凯城集团物业服务有限公司与湖州嘉业阳光城小区业主委员会签订的物业合同合法有效，除逾期付款违约金约定过高外，对嘉业阳光城业主均有约束力。被告徐海明作为阳光城嘉竹苑115-1幢的业主，未按约支付物业管理费，显属违约，原告要求被告支付物业管理费的请求符合法律规定，于法有据，本院予以支持。对于原告要求被告支付逾期付款违约金的请求，因双方约定的逾期付款违约金过高，本院依法予以调整至银行同期贷款利率，对于调整后的逾期付款违约金，本院予以支持。对于被告徐海明提出的嘉凯城集团物业服务有限公司湖州分公司不是本案适格原告的意见，本院认为嘉凯城集团物业服务有限公司已将债权转让给原告嘉凯城集团物业服务有限公司湖州分公司，原告因债权转让取得对被告徐海明的债权。对于被告徐海明提出的本案部分物业费已超过诉讼时效的意见，本院认为，诉讼时效应从合同约定的服务期限届满的次日计算，2010年5月22日签订的物业服务合同约定的服务期限届满之日为2013年12月31日，诉讼时效应自2014年1月1日开始计算，原告曾于2015年11月25日向本院起诉，本院也受理后向被告徐海明送达了诉讼材料，但原告于2015年12月30日向本院申请撤诉。原告在诉讼时效内向被告主张过权利，诉讼时效中断，故原告主张的物业费未超出诉讼时效期间。对于被告徐海明提出的，原告物业服务存在瑕疵给被告造成损失要求抵扣的答辩意见，本院认为其提交的证据不足以证明该事实，故本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《国务院物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告徐海明应向原告嘉凯城集团物业服务有限公司湖州分公司支付物业服务费29145.1元，并支付逾期付款违约金4408.79元（暂计算至2015年12月31日，次日起至债务清偿之日止的逾期付款违约金以本金29145.1元，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算），限于本判决生效之日起十日内付清；
二、驳回原告嘉凯城集团物业服务有限公司湖州分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1664元，减半收取832元，由原告告嘉凯城集团物业服务有限公司湖州分公司负担512元，被告徐海明负担320元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
代理审判员 马俊骏
二〇一六年十二月一日
书 记 员 宋 洁