湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第03617号
上诉人（原审被告）长沙恒天房地产实业有限公司，住所地为长沙市望城区高塘岭镇高冲村十二组。
法定代表人肖玉军，公司董事长。
委托代理人陈鸿男，湖南人和律师事务�律师。
被上诉人（原审原告）刘华金。
被上诉人（原审原告）石康红。
两被上诉人共同委托代理人邓凯波，湖南金桥律师事务所律师。
两被上诉人共同委托代理人周静雯，湖南金桥律师事务所实习律师。
上诉人长沙恒天房地产实业有限公司（以下简称恒天公司）因与被上诉人刘华金、石康红商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院作出的（2015）岳坪民初字第00039号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：锡矿山闪星锑业公司为其职工在长沙定向开发建设商品房，并将开发建设商品房的部分相关工作交由冷水江锡矿山建筑安装公司负责，以被告恒天公司的名义开发建设商品房。2009年8月22日，谢石林、石世伸与冷水江锡矿山建筑安装公司签订《商品房（内部）认购�》（以下简称《认购书》），约定由谢石林、石世伸认购长沙市岳麓区和园小区的第14栋506号住房，房屋建筑面积131.61㎡，单价为1603.7元／㎡，选定房屋后交纳总房款60%的认购订金（含报名费），并同时交纳代收费用（代收费用包括：油烟净化机1250元，天燃气入户费、室外供水、供电、入户防盗门、单元防盗门、有线电视初装等包括但不限于以上范围的各项费用计价6200元，以上各项包干计算合计7450元）中的4000元，另外代收费用3450元，缴款时间另行通知。《认购书》签订后谢石林、石世伸缴纳了部分房款及费用，后房屋业主变更为原告刘华金、原告石康红。
2010年9月20日，刘华金、石康红（买受人）与恒天公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，合同第三条第一、二款约定：1、买受人购买的商品房为锑都家园（原名和园小区）项目中的第14幢5层506号房，商�房的设计用途为住宅；2、该商品房合同约定的建筑面积为131.37㎡。第四条第（一）项约定：商品房单价为1542.65元／㎡，总金额为202658元。第六条第一款第（一）项约定：首付款（含定金）202658元于本合同签订之日支付。第十条第一、二款约定：1、出卖人应当在2010年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第（1）种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：（1）、该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准，（2）、该商品房经综合验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准；2、如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）、遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的，（2）、国家、地方政府及有关部门等非出卖人原因而引起的（包�但不限于相关部门迟延有关文件的批准或其他政府行为）及买受人未按时办理入伙手续的。第十一条第一、二、四款约定：1、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，买受人应在书面通知送达之日起七日内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；2、由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别按下列方式（不作累加）处理：（1）、逾期未超过60日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）、逾期超过60日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金；4、买受人办理房屋验收手续时发现所交付的房屋存在质量问题，可将相关情况在房屋验收交接单上注明，交由出卖人在60日内整改，整改合格之前买受人有权拒绝收房，超过整改期出卖人应承担每日向买受人支付已交付房价款万分之贰延期交房责任。第十八条第三、四款约定：3、出卖人应�商品房交付使用后365日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记365日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所所有权证（）日内办好土地使用权证；4、如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第（2）项处理：（1）、买受人解除合同，出卖人自买受人解除合同通知书送达之日起30日内将买受人已付房款（含同期银行利息）退还给买受人，并按已付房款的l%赔偿买受人损失；（2）、买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付万分之一的违约金，但违约金总额不超过已付购房款的百分之二。
2010年9月20日，刘华金、石康红（买受人）与恒天公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》），《补充协议》第二条第六款约定：买受人�据合同有关逾期交房的约定追究出卖人的其他违约责任的，应于出卖人违约之日起30日内以书面形式通知出卖人，否则视为买受人自愿放弃行使相应的权利。第三条第二款约定：因本商品买卖产生的有关税费，由双方按国家及地方相关法律、法规和政策规定各自承担，由买受人承担的有关税费，按现行标准由出卖人代为（预）收取，按办理时当时相关规定缴纳，最终双方据实结算，多退少补。刘华金、石康红按照《商品房买卖合同》的约定付清了房款。2010年12月8日恒天公司发出《关于办理交房网签手续的通知》（以下称《办理网签的通知》），通知要求在锑都家园购房的业主在2011年元旦后办理交房手续，2011年6月20日刘华金、石康红收了房。2013年2月4日，恒天公司办理了刘华金、石康红房屋的房屋所有权证。2013年6月22日，恒天公司在《湖南日报》向锑都家园一期业主刊登办理结算及领取产权证通知。后双方结算时刘华金、石康红不认可恒天公司列举的相关费用的开支情况，结算未果，恒天公司未将房屋所有权证交付给刘华金、石康红。2014年8月19日，恒天公司办理了刘华金、石康红房屋的国土证。2014年9月30日，恒天公司在《长沙晚报》向锑都家园一期业主刊登办理结算及领取国土证通知，因双方争议仍未得到解决，恒天公司未将国土证、购房等相关发票交付给刘华金、石康红。刘华金、石康红向本院起诉，请求判令：1、恒天公司支付刘华金、石康红逾期交房违约金7336元（202658元×0.0002×181天）；2、恒天公司支付刘华金、石康红逾期办证违约金11693元（202658元×0.0001×577天）；3、恒天公司返还刘华金、石康红17997元（计算方式为：应退代收费用6200元＋6%代收款-
物业维修基金-契税-房屋交易费-
产权登记费80元-土地登记发证费120元，其中应退代收费用6200元=实际代收费用7540元-油烟净化机1250元）；4、恒天公司立即向刘华金、石康红给付房产证、土地使用权证；5、恒天公司立即向刘华金、石康红给付购房、维修基金、契税完税、房屋交易税、产权登记费及土地登记发证费发票；6、恒天公司承担全部诉讼费用。
另查明，恒天公司向刘华金、石康红收取了天然气入户费、室外供水、供电、入户防盗门、单元防盗门、有线电视初装费等6200元，抽油烟机费1250元，共计7450元。恒天公司还向刘华金、石康红收取房屋维修基金、契税、办证等费用（即代收款）共计13048元。刘华金、石康红的房屋所有权证、国土证已办理完毕，由恒天公司持有。与购房相关的税费恒天公司均已替刘华金、石康红缴纳完毕，由恒天公司持有，其中恒天公司替刘华金、石康红缴纳物业维修基金4053元、契税4053元、商品房买�手续费395元、产权登记费80元和土地登记发证费120元。
原审法院认为，根据查明的事实和刘华金、石康红与恒天公司的诉辩主张，本案争议的焦点为：一、恒天公司是否逾期交房，是否应支付逾期交房违约金；二、恒天公司是否逾期办证，是否应支付逾期办证违约金；三、恒天公司是否应返还代收费及代收款；四、恒天公司是否应退还刘华金、石康红房屋所有权证、国土证及购房等发票。针对第一个焦点，该院分析如下：第一、《商品房买卖合同》是刘华金、石康红与恒天公司双方在平等自愿的基础上签订的，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务；第二、根据《商品房买卖合同》的约定，恒天公司应于2010年12月31日前将符合约定的商品房交付给刘华金、石康红，并在房屋达到交房条件后书面通知买受人办理交房手续。恒天公司在2010年12月8日通过《办理网签的通知》告知刘华金、石康红在2011年元旦后办理交房手续，该通知中的交房日期已过双方合同约定的交房日期，且恒天公司也没有提供足够的证据证明其已按合同约定的方式通知刘华金、石康红交房；第三、恒天公司没有提供足够的证据证明刘华金、石康红所购买的商品房达到合同约定的交房条件的时间及该时间在2010年12月31日前；第四、刘华金、石康红与恒天公司在合同履行过程中没有出现合同第十条第二款约定的因特殊原因需迟延交房的情形；第五、2011年6月20日刘华金、石康红才收房。综上，恒天公司已构成逾期交房，恒天公司不能就其逾期交房具有合同约定的或法定的免责事由进行举证，也不能提供充分的证据证明其逾期交房是因刘华�、石康红的原因造成的，应承担举证不能的法律后果，故其应支付刘华金、石康红逾期交房违约金，支付数额为：6890.4元（202658×0.2‰×170），刘华金、石康红的逾期交房违约金诉请7336元超出该数额，超出部分该院不予支持。根据上述第一点的分析，对恒天公司“刘华金、石康红所购房屋属于冷水江锡矿山建筑安装公司内部职工集资建房，刘华金、石康红与恒天公司之间没有实质上的权利义务关系”的抗辩意见，该院不予采纳；根据上述第二、三、四点的分析，对恒天公司“已在2010年12月8日书面通知业主交房，延期交房不是恒天公司原因造成的”的抗辩意见，该院不予采纳；对恒天公司“合同约定交房的时间是2010年12月31日，现在是2015年，本案已经过了诉讼时效”的抗辩意见，该院认为，刘华金、石康红与恒天公司之间就交房、房屋结算、房产证和国土证领取进行了协商，协商期间刘华金、石康红与其他业主一直在主张权利，因协商未果，刘华金、石康红起诉至法院，诉讼时效已因刘华金、石康红主张权利而中断，对恒天公司的抗辩理由该院不予采纳；对恒天公司“根据《补充协议》第二条的约定，买受人依据合同有关逾期交房的约定追究出卖人的其他违约责任的，应于出卖人违约之日起30日内以书面形式通知出卖人，否则视为买受人自愿放弃行使相应的权利，而恒天公司至今未收到刘华金、石康红的任何书面通知，不应支付刘华金、石康红逾期交房违约金”的抗辩意见，该院认为，第一、该条中的“其他违约责任”的约定不明，根据其字面意思并结合上下文的表述，该院的理解为：逾期交房的违约责任之外的其他责任；第二、该条款系恒天公司提供的格式条款，该条款排除并限制了刘华金、石康红的主要权利，根据《中�人民共和国合同法》第四十条“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，《补充协议》第二条第六款的约定无效，对刘华金、石康红与恒天公司不具有法律约束力。故对恒天公司的上述抗辩意见该院不予采纳。
针对第二个焦点，该院认为，第一，根据刘华金、石康红与恒天公司之间《商品房买卖合同》的约定，恒天公司应在商品房交付使用后365日内完成房屋初始登记，初始登记365日内办妥房屋所有权证。恒天公司向刘华金、石康红的交房日期为2011年6月20日，据此，恒天公司办妥房屋所有权证的最后期限为2013年6月20日。刘华金、石康红房屋所有权证办理的时间为2013年2月4日，刘华金、石康红与恒天公司亦认可房屋所有权证的办理时间以证上记录的时间为准，故恒天公司已按期办理了房屋所有权证。第二，刘华金�石康红与恒天公司之间的《商品房买卖合同》未对国土证办理时间进行约定，刘华金、石康红认为恒天公司逾期办理国土证没有事实依据。故对刘华金、石康红要求恒天公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，该院不予支持。
针对第三个焦点，该院认为，第一，对于代收费，谢石林、石世伸与与冷水江锡矿山建筑安装公司之间的《认购书》系2009年8月22日签订，后房屋业主更名为刘华金、石康红。刘华金、石康红与恒天公司之间的《商品房买卖合同》系2011年7月2日签订。根据《湖南省新建商品房交易价格行为规则》第五条“商品房销售价格构成包括合理的开发建设成本、费用、税金和利润等，与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用（俗称“开通费”），按照价格主管部门的规定进行结算并一律计入开发建设成本之中，不得在购房合同价之外另行收取”和第十七条“本规则自2009年7月1日起施行，此前已签订售房合同的按合同约定执行，之后签订售房合同的一律执行本规则”的规定，恒天公司应将已收取的天然气入户费、室外供水、供电、入户防盗门、单元防盗门、有线电视初装费等共计6200元退还刘华金、石康红。第二，对于代收款，根据相关的法律规定，刘华金、石康红没有向恒天公司缴纳房屋维修基金、契税、办证等费用的义务，在刘华金、石康红与恒天公司双方同意的情况下恒天公司可替刘华金、石康红代收代缴该费用。现恒天公司已收取房屋维修基金、契税、办证等费用共计13048元，已替刘华金、石康红缴纳房屋维修基金4053元、契税4053元、商品房买卖手续费395元、产权登记费80元、土地登记发证费120元，共计8701元，故恒天公司应�多收的4347元返还给刘华金、石康红。对恒天公司“未办理结算的刘华金、石康红应与恒天公司办理结算，多退少补”的抗辩意见，该院认为，根据《补充协议》第三条第二款的约定，上述代收款由恒天公司代收代缴，双方最终据实结算，多退少补，现恒天公司均已将相关的税费替刘华金、石康红缴纳，但恒天公司没有提供证据证明上述代收款已替刘华金、石康红缴纳完毕，刘华金、石康红与恒天公司也没有约定代收款的结算须与房款的结算一并进行，故对恒天公司的抗辩意见该院不予采纳。上述第一、第二项共计10547元，刘华金、石康红要求返还17997元的诉讼请求超出该数额，超出部分该院不予支持。
针对第四个焦点，该院认为，恒天公司仅是代理刘华金、石康红办理房屋所有权证、国土证以及代刘华金、石康红缴纳相关税费，对办理后的房屋所有权证、国土证�及缴纳相关税费费后的发票应当为刘华金、石康红所有，恒天公司无权扣留，对刘华金、石康红要求恒天公司给付房屋所有权证、国土证以及购房、维修基金、契税完税、房屋交易税、产权登记费、土地登记发证费发票的诉讼请求，该院予以支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条和《中华人民共和国契税暂行条例》第八条之规定，判决：一、长沙恒天房地产实业有限公司在本判决生效之日起十日内支付刘华金、石康红逾期交房违约金6890.4元，退还刘华金、石康天然气入户费、室外供水、供电、入户防盗门、单元防盗门、有线电视初装费等6200元，代收款4347元，共计17437.4元；二、长沙恒天�地产实业有限公司在本判决生效之日起十日内将长沙市岳麓区锑都家园（原名和园小区）第14幢5层506号房屋的房屋产权证、国有土地使用权证及购房发票、物业维修基金发票、契税完税发票、房屋交易税发票、产权登记费发票及土地登记发证费发票交付给刘华金、石康红；三、驳回刘华金、石康红的其它诉讼请求。案件受理费726元，因适用简易程序减半收取363元，由刘华金、石康红承担180元，长沙恒天房地产实业有限公司承担183元。
上诉人恒天公司不服判决，上诉称：1、原审判决恒天公司支付延期交房违约金6820.1元错误。上诉人在2010年12月8日已书面通知业主交房且被上诉人也承认收到了该通知。因此延期交房的原因系被申请人自身原因所致。2、原审判决仅查明了上诉人与被上诉人于2010年9月签订了一份《商品房买卖合同》及《补充协议》，但未查明被上诉人早�2008年4月就与其集资建房单位冷水江锡矿山建筑安装公司签订了一份《商品房（内部）认购书》，该认购书属于集资单位组织的集资建房，在法律性质上，双方属于委托代理关系。在此期间，上诉人只是挂名，没有实体上的权利义务，实际经营者为集资单位。本案的基本事实不属于被上诉人与上诉人之间建立的商品房买卖合同关系，而是被上诉人所购买的商品房属于其委托冷水江锡矿山建筑安装公司集资建造，然后套用上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》的形式将集资建房合法化。3、一审判决适用法律错误。本案应属集资委托建房法律关系，属于集资建房单位与职工内部纠纷，不属于人民法院的立案范围。4、上诉人收取的代收款应由双方根据实际情况进行结算，并根据结算结果确定予以返还的金额，一审法院自行认定代收款的返还与事实不符；5、一审判决上诉人支付6200元的代收费错误，集资款的缴纳时间在2009年7月1日前，不应当适用《湖南省新建商品房交易价格行为规则》；6、只要被上诉人与上诉人办理相关的结算后，被上诉人可以到上诉人处领取房屋所有权证。综上，请求撤销原判决，依法改判驳回被上诉人的原审诉讼请求，并由被上诉人承担上诉费用。
被上诉人刘华金、石康红答辩称：1、根据合同的相对性，本案是刘华金、石康红与恒天公司的合同权利义务，恒天公司违约，就应当承担违约责任。关于集资建房的问题，双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方系合法的房屋买卖关系，而非上诉人主张的集资建房的委托代理关系。2、被上诉人在《商品房（内部）认购书》上签字时间为2009年8月22日，应当适用《湖南省新建商品房交易价格行为规则》，6200元代�费应当退还。上诉人多收的代收款也应当退给被上诉人。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与一审无异。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且无法定无效情节，合法有效。该合同内容均是商品房买卖的条款，双方构成房屋买卖合同关系，上诉人提出其与被上诉人之间实际上是一种集资建房的委托代理关系的主张不能成立。
对于延期交房违约金的问题，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，上诉人应于2010年12月31日前将符合约定的商品房交付给被上诉人，并在达到交房条件后书面通知。对于上诉人提出的其于2010年12月8日已书面通知被上诉人收房的主张，因其未提供证据证实被上诉人收到了该通知，故对其该项主张不予支持。综上，上诉人逾期交房构成违约，原审按照合同约定的标准判令上诉人承担违约责任并无不妥。
关于代收款。根据《湖南省新建商品房交易价格行为规则》第五条“商品房销售价格构成包括合理的开发建设成本、费用、税金和利润等，与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用（俗称“开通费”），按照价格主管部门的规定进行结算并一律计入开发建设成本之中，不得在购房合同价之外另行收取”和第十七条“本规则自2009年7月1日起施行，此前已签订售房合同的按合同约定执行，之后签订售房合同的一律执行本规则”的规定，被上诉人在《商品房（内部）认购书》上签字时间为2009年8月22日，上诉人应将已收取的天然气入户费、室外供水、供电、入户防盗门、单元防盗门、有线电视初装费等共计6200元退还刘华金、石康红。
关于代收款及交付房屋产权证的问题。根据双方签订的《补充协议》约定，代收款由上诉人代收代缴，双方最终据实结算，多退少补。上诉人已将相关的税费替被上诉人缴纳，剩余的款项应当及时退还给被上诉人，原审法院判令上诉人退还被上诉人多收的代收款亦无不当。根据双方《商品房买卖合同》的约定，上诉人应在约定的时间内代理被上诉人办理房屋产权证，现上诉人已经代为办理，应将该证交付给被上诉人。
综上，原审判决认定事实清楚、适用法律准确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费726元，由上诉人长沙恒天房地产实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴波
审 判 员 刘英
代理审判员 周卓
二〇一五年十月十日
书 记 员 陈天
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。