江苏省无锡高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）新民初字第2667号
原告文某1，女，1970年8月15日生，汉族，住无锡市新吴区。
委托代理人郝孝伟，北京市盈科（无锡）律师事务所律师。
委托代理人张玄，北京市盈科（无锡）律师事务所律师。
被告许某1，男，1967年5月18日生，汉族，住无锡市新吴区。
委托代理人陆荣法，无锡市新区江溪法律服务所法律工作者。
委托代理人薛军，无锡市新区江溪法律服务所法律工作者。
原告文某1与被告许某1离婚后财产纠纷一案，本院2015年9月24日受理后，依法由审判员胡艳丽独任审判，于2015年11月5日公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭，于2016年5月24日公开开庭进行了审理。原告文某1及其委托代理人郝孝伟、张玄，被告许某1及其委托代理人陆荣法到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告文某1诉称，其与许某1原系夫妻，许某1系再婚，与他人育有一子许某2。在婚姻关系存续期间，两人居住的房屋拆迁后××了××吴区××春丰村××号（以下简称上乡147号）房屋，后许某1又出资为许某2购买了无锡市新吴区瑞城花园73号301室（以下简称瑞城花园73号301室）房屋，但在两人离婚时，对于上述两套房屋均未予以分割。因上述财产属于夫妻共同财产，为了维护自己的合法权益，故诉至法院，要求：1、依法分割上乡147号房屋，确认其享有50%的份额；2、依法分割上乡147号房屋的租金156497元，其中的50%即78248.50元归其所有；3、依法分割瑞城花园73号301室房屋的首付款309733元，其中50%即154866.50元归其所有。
被告许某1辩称，上乡147号房屋虽然是在婚姻关系存续期间建造的，但房屋是拆迁了其祖屋后建造的，使用的是老房子的拆迁款及旧材料，后来也是以其个人的名字领取房屋产权证及土地使用权证，故该房屋属于其婚前个人财产。瑞城花园73号301室房屋是其母亲朱慕芹、儿子许某2出资购买的，其与文某1并未出资，该事实在离婚时已经予以查明，该商品房与两人无关。关于上乡147号房屋的租金问题，在之前两人已经协商并达成协议，租金都是各半收取的，房屋是其个人财产，在两人离婚后其不应再向文某1支付租金。综上，请求驳回文某1的诉讼请求。
经审理查明的事实
一、诉争两套房屋的基本情况
文某1与许某1原为夫妻，两人于××××年××月××日登记结婚，婚姻关系存续期间生育一女许某3。许某1系再婚，与前妻育有一子许某2。在婚姻关系存续期间，文某1与许某1因经济问题产生矛盾，后经村委调解，双方达成如下协议：1、房租金夫妻俩各一半；2、夫妻俩每月月薪工资各归各；3、丈夫负责儿子，妻子负责女儿。2014年12月11日，文某1诉至本院要求离婚。2015年5月25日，本院做出（2014）新民初字第2740号民事判决书，判决准予文某1与许某1离婚。在该次诉讼中，因案外人朱慕芹对上乡147号提出异议，且瑞城花园73号301室房屋登记所有权人为案外人朱慕芹、许某2，故对于该两套房屋未予处理。因文某1对判决不服，向无锡市中级人民法院提起上诉，后于2015年9月21日撤回上诉。2015年9月24日，文某1诉至本院，要求分割上乡147号房屋及租金，并分割瑞城花园73号301室房屋的首付款。诉讼过程中，考虑到文某1目前的经济状况，许某1先行支付文某1租金3000元，文某1同意在最终结算时予以扣减。
另查明，1996年8月13日，许某1与无锡市新区旺庄乡人民政府拆迁办公室等部门签订了拆房协议书，拆除了原位于曹后生产队的老房子，共计获得拆迁补偿35704.65元，其中房屋面积补偿28732.70元、附着物补偿596.35元、奖励3187.80元。老房子拆除后，另行批地建造了上乡147号房屋，该房屋结构为三开间的二层楼房，建筑面积249.47平方米。1999年12月17日，上乡147号房屋以许某1为所有权人领取了房屋所有权证。后房屋所使用土地以许某1为使用权人，领取了国有土地使用权证。2007年11月10日，案外人许某2、朱慕芹与无锡中锐房地产有限公司签订商品房买卖合同，购买了瑞城花园73号301室房屋。2011年11月3日从许某2银行卡中转付无锡中锐房地产有限公司20000元，同月10日，再次从许某2银行卡中转付无锡中锐房地产有限公司289733元，剩余购房款由许某2、朱慕芹向银行贷款支付。2010年2月23日，瑞城花园73号301室房屋以许某2、朱慕芹为共同所有权人领取了房屋所有权证。
诉讼中，本院依法征求了朱慕芹的意见，朱慕芹表示：虽然上乡147号房屋是其祖产拆迁后建造的，但其不参加诉讼，如果其在房屋中有份额，则其所应享有的份额归许某1所有；另外在建造上乡147号房屋过程中，其曾经交给许某18000元用于支付泥水匠的人工费；许某1与文某1结婚后不怎么管许某2，都是其在照顾许某2，后来许某2要结婚了，其就出资首付款帮许某2购买了瑞城花园73号301室房屋，因其子女平时会给其生活费，大儿子许建春的房租金也是其收取的，所以多年来存下来有积蓄。文某1认为笔录内容的真实性由法院依法认定，朱慕芹与许某1有利害关系，关于房屋部分的陈述不真实，且宅基地使用权都已经登记在两个儿子名下，说明房屋已经进行了分割，朱慕芹没有份额了。许某1对朱慕芹的意见没有异议，认为朱慕芹没有权利分割土地份额给其与哥哥，该房屋的确是老祖产，母亲当时的确出资8000元，因为是母子关系，所以没有出具书面材料。
上述事实，有文某1提供的结婚证、许某3出生证明、居民户口簿、（2014）新民初字第2740号民事判决书、无锡市房屋登记簿证明、土地登记查询结果告知书、土地登记卡、商品房买卖合同、个人购房担保借款合同、房屋所有权证2份、国有土地使用权、维修基金收据、发票，许某1提供的拆房协议书、民房拆迁丈量调查基础表，本院调取的银行卡转账凭证2份、发票2份、协议、（2015）锡民终字第1797号民事裁定书及双方当事人陈述在卷佐证。
二、上乡147号房屋的测量、评估情况
根据文某1的申请，本院依法委托江苏苏信测绘有限公司对上乡147号房屋进行了面积测绘，委托江苏同方土地房地产评估有限公司对上乡147号房屋进行了价值评估。2016年3月28日，江苏苏信测绘有限公司做出测绘情况说明，确认：上乡147号房屋一层建筑面积122.79平方米，二层建筑面积为126.66平方米，阁楼建筑面积为29.29平方米，改建院落面积为34.59平方米，合计面积为313.33平方米。2016年4月20日，江苏同方土地房地产评估有限公司做出房地产估价报告，确认：房屋总价为706900元，其中包括装修17796元，具体为一楼北面东侧房间69300元，含装修2274元；一楼南面东侧房间136400元，含装修778元；一楼南面中间房间127100元，含装修1028元；一楼南面西侧房间144000元，含装修1438元；二楼北面东侧房间38100元，含装修2247元；二楼北面西侧房间45600元，含装修2049元；二楼南面东侧房间63100元，含装修3661元；二楼南面中间房间38000元，含装修2175元；二楼南面西侧房间45300元，含装修2146元。在该报告中注明，二楼五间卧室对应的房地产价值包含1-2层厨房、卫生间等公共区域的价值，一楼南面三间房屋包含改建院落价值。
因许某1对于房地产评估报告确认的房屋价值不予认可，申请鉴定人员出庭接受质询。鉴定人员陈述：根据国家估价规范公认的评估方法有市场估价法、收益法、成本法、基准地价修正法、假设开发法，其中较常用的是前三种；考虑到房屋所使用土地是国有划拨，属于限制交易范畴，且是拆迁安置后建造有一定的补偿性，所以没有使用市场评估法；而双方当事人都没有表明该次评估是房屋的重置价值，基于房屋的房产和土地权属状况，以及考虑到成本不完全等于市场，所以亦没有采用成本法；之所以采用收益法，是因为现状的房屋是有收益的，周边都是店面，即使当事人没有在利用房屋进行经营，也可以出租他人用于经营，房屋出租是有市场的，且工商、税务、城管等部门多年也是允许该种现状，这个是长期持续经营的，从经济学原理上讲，既然有客观的租金收益及经济行为，就可以使用收益法进行评估；至于当事人提出的搭建部分是否应当予以计算，因是否属于有证面积、是否属于违章建筑，以及收益是否合法均不是其评估来认定的，从成本理论来看，根据双方提供的租赁合同及周边的出租事实，且没有相关部门明确该部分出租收益因违章建筑而被确认不合法，所以利用收益法根据房屋现有面积进行评估是合法的；因厨房间、卫生间及楼梯过道等部位是共同使用的，属于房屋配套本身不产生价值，但该些公共区域的价值是体现在房屋价值中的。
根据许某1申请，本院依法委托江苏宏翔工程造价咨询有限公司对于上乡147号房屋当年的建造价格进行了评估，结论为：该房屋建造时的价值为85891.88元，其中房屋69851.60元，花岗岩地面9669.58元，磁砖墙裙6370.70元。因文某1对于评估报告确认的房屋价值不予认可，申请鉴定人员出庭接受质询。鉴定人员陈述：新的评估标准是在1998年出台的，而涉案房屋建造时间是在1996年，所以只能按照1990年、1991年的相关标准予以评估；即使根据1996年商品房的建造价值，每平方米也仅300元左右，考虑到涉案房屋人工、材料、物价上涨、房屋自身状况等综合因素，所以评定每平方米280元。文某1对评估报告真实性无异议，但认为房屋现状与建造当时已经有很大不同，当时所购花岗岩单价100多元，而评估仅80元，明显低于当时购买价格，根据其向有关机构咨询，评估确认每平方米280元明显低于1996年商品房造价及建筑材料造价，认为评估金额过低。许某1对评估报告真实性无异议，但认为评估价格过高。文某1、许某1均无证据推翻鉴定部门确认的评估价格。
上述事实，有测绘成果、苏同方［2016］（锡房）（合）（估）字第76号房地产估价报告、工程造价咨询报告书，本院制作的质证笔录2份及双方当事人陈述在卷佐证。
诉讼过程中，文某1称上乡147号房屋是拆除了春风村曹后巷的老房子后，在1996年下半年另行批地重建的，拿到手的拆迁补偿款是30000元左右，许某1将该款交给了其，因为当时生活困难，所以部分用于生活、部分用于造房子；房屋建造共计花费120000元，其中人工费25000元左右、材料费30000元左右，1997年年初购买铝合金门窗20000元左右，购买地砖、大理石、磁砖约20000元，还有其他零星费用，建房的大部分款项都是向其亲属借的；在2001年，其与许某1将院落的一半搭建成房间，过了2、3年又将另一半院落改建为房间，两次改建都没有审批手续；其是2014年10月搬出上乡147号房屋的，之前的租金已经与许某1分清了，自该时间起其未再收取过房屋的租金，故许某1应当将收取租金的一半支付给其；在与许某1婚姻关系存续期间，许某1出资为许某2购买了瑞城花园73号301室房屋，该房屋的首付款应当属于夫妻共同财产，由许某1向其支付一半。为了证明自己的主张，提供以下证据予以证明：
1、许某1在××××年书写信件2封，证明许某1早已与父母分家，在结婚前许某1明确表示其是有房子的，否则其不会同意与许某1结婚；上乡147号房屋是村里批的地基并支付拆迁补偿款30000元，由其与许某1共同建造的。许某1认可信件是其所写，但认为与本案无关。
2、证人文某2、文某3、文某4、周某出庭作证，证明其建造147号房屋的款项都是借来的，其中向大姐文某3借款30000元、二姐文某4借款50000元、妹妹文清华借款20000元。文某2陈述：文某1是其女儿，在建造上乡147号房屋时其也帮忙看材料的，建房的材料都是文某1购买的；其到建房现场时，房屋已经建造了一层，其是等到房屋全部造好才回去的；当时文某1自己存了一部分钱，并通过其让姐妹们借点钱给文某1，后来其他子女也都借钱给文某1的。文某3陈述：其是文某1亲姐妹，在1996年下半年快过年的时候，文某1向其借款30000元，其是与小妹文清华从四川老家过来看文某1，顺便将借款拿给文某1；给钱的时候就只有其与文某1在场，是在文某1楼上的房间里交付的，当时房屋已经快建好了，后来文某1在2005年归还了借款，其就将借条销毁了。文某4陈述：其与文某1是亲姐妹，文某1在1996年8、9月份向其借款50000元，钱是文某1到其家里来拿的，当时只有其与文某1在场，其没有将借款的事情告知丈夫周某；文某1是出具了借条的，后来在2004年其家中拆迁时文某1归还了借款，所以借条就销毁了；上乡147号房屋是周某帮忙建造的，造到第二层的时候人工一共是8000元，因许某1认为周某做的不好，就另行找他人建造了。周某陈述：文某1是其妻子的妹妹，上乡147号房屋是1996年8月份开始建造的，因其是瓦工，所以当时文某1找其建造，工人都是其找来的；建造到二层平顶，因许某1认为其建造的质量不好就不让其建造了，本来谈好14000元全包的，最后实际支付了8000元；材料都是文某1他们购买的，没有用旧房拆下来的材料，最多就是一些瓦片，其他都是新购买的；关于文某1借钱、还钱的事情，因没有告诉其，所以其都不知道。许某1认为证人都是文某1的近亲属，与文某1有利害关系，陈述的所有借款都无法证明款项来源，且也都没有与自己的丈夫商量，真实性存在问题；房屋在1996年还没有建好，直到1997年1月23日才结顶，在建造过程中都是居住在旁边搭建的临时性住房中，所以证人陈述是在第二层的房间里交付借款不是事实；且房屋是拆迁后异地建造，根本不需要借款，其也不知道所谓借款的存在，对真实性均不予认可。
3、春丰居委会出具的证明、情况说明，证明上乡147号房屋是夫妻关系存续期间建造，该部门曾经出具的新房是用老房子拆迁材料建造的情况不是事实。许某1对真实性无异议。
4、朱慕芹、许某2身份证，证明在购买瑞城花园73号301室房屋时，朱慕芹年事已高，而许某2刚年满18周岁，两人都无能力支付房屋首付款，该款实际是许某1支付，应当属于夫妻共同财产。许某1对证据真实性无异议，但认为与本案无关。
许某1认为上乡147号房屋是拆迁了母亲朱慕芹的老房子后异地建造的，建造房屋共计花费50000元，包括拆迁补偿款38000元，母亲朱慕芹出资8000元，并用了老房屋拆下来的材料，1997年安装的铝合金门窗，共计花费不足6000元，后来在2000年的时候铺了大理石、地板砖，并在2009年左右将院落改建为房间，改建是没有审批手续的；关于上乡147号房屋的租金，双方已经协议解决了，在2014年10月之前的租金都分清楚了，文某1要求分割此后的租金没有法律依据；瑞城花园73号301室房屋是朱慕芹、许某2出资购买的，文某1所称的两人无出资能力只是个人猜测；其在出租房屋期间为了维修房屋花费9705元，应当由文某1承担一半，但对此费用无证据证明。为了证明自己的其他主张，提供以下证据予以证明：
1、土地房屋所有权证及房屋契、宅基地使用证、收据，证明上乡147号房屋是拆迁了老祖产后另行建造的。文某1认为国家在1951年的土地、房屋政策与现在差距过大，对所有权证及房屋契的真实性不做评价，与本案无关；对其他证据真实性没有异议，认为被拆迁的老房子在拆迁之前已经进行了分家析产，所以宅基地使用权人才会登记在许某1名下，而旁边与许某1哥哥许建春的宅基地相邻；原有宅基地占地面积仅105平方米，而拆迁后的土地使用权面积为157平方米，房屋建筑面积超过240平方米，远远超过原有房屋及宅基地。
2、春丰居委会出具的证明、村民签字的情况说明，证明上乡147号房屋的情况，以及是用老房子拆除的所有材料进行的建造。文某1对证据真实性均不予认可，认为其已经提供证据证明该组证据记载的内容不是事实。
3、2014年10月22日收据，证明该房屋的租金是文某1收取的，且台球店的租金在2014年5月已经由两人一起收取了截止到2015年的租金，两人已经各半分割了。文某1对真实性没有异议，亦认可2014年5月收取过租金，但认为该两部分租金都是按照4:6的比例分割了，其中40%由其获取，60%归许某1。
4、租赁协议3份、情况说明3份，证明房屋租赁的期间和租金数额，因房屋是其个人财产，所以由其个人出租，但台球室截止到2015年5月3日的租金13000元是两人共同收取的，已经予以分割；南面东侧房间2014年10月7日至2015年1月7日的租金5000元、二楼中间房间2014年10月的租金350元都是文某1收取的。文某1认为租赁协议都是在2015年3、4月份签订的，此时其已经搬离上乡147号房屋，协议真实性由法院依法审查；对说明的真实性不予认可。
5、租赁协议3份、协议2份、收据3份，证明出租情况及租金缴纳情况，其中西面一间理发店的承租人不再承租，有部分物品未拆除，所以作价2800元予以补偿；台球室承租的部分违章拆除了，所以补偿3000元。文某1对租赁协议、收据的真实性均不认可，认为其中约定的内容与实际履行不一致，且年租金低于其提供材料所记载的金额；对2016年6月18日的协议真实性不予认可，因租赁合同明确约定租赁期满后装饰装潢归出租方所有；对2015年10月6日的协议真实性不予认可，内容系许某1所写，且没有提供原件，故不认可钱款交接的事实。由于其在2014年10月已经离开上乡147号房屋，所以对于之后租金的金额及房屋出租情况其不知晓，也无法提供证据证明。
6、朱慕芹情况说明，证明被拆迁的老房子是朱慕芹所有的，统一拆迁后建造了上乡147号房屋，本来该房屋应当登记在朱慕芹名下，按当时政策可以登记在儿子名下，故以其名义领取了权属证书。文某1对真实性不予认可，认为朱慕芹与许某1有利害关系，房屋属于夫妻共同财产。
7、2015年8月19日收条一份，证明在离婚诉讼一审判决之后其已经先行支付文某1房屋租金5500元，该款应当在本案中予以扣减。文某1认为？？？？
为了查明案件事实，本院于2016年7月20日向一楼的承租户进行了调查。南面东侧房屋承租户刘龙霞陈述：是四年前承租的该房屋，最初年租金是36000元，后来经营状况不好，租金就逐年减少，自2015年下半年开始年租金就是16000元，之前的租金数额记不清了，房屋租金合同是其丈夫签订的。南面中间房屋承租户闫晓梅陈述：其是半年前从别人手中接手的该店面，之后其丈夫与许某1签订了租赁合同，约定年租金16000元，5月6日的协议、5月10日的收据都是其丈夫签字的，之前的租金其不清楚。北面东侧房间承租户高勇陈述：租金是每月500元，之前是一年一交，现在是每季度交纳一次，是先付后用；之前确实因为违章搭建被拆除的问题，许某1向其补偿了3000元。文某1对调查笔录及情况追记的真实性均无异议，但对于内容无法确认，表示由法院依法审核，但高勇所称的补偿3000元是承租户与许某1自行协商的，其并不清楚。许某1对真实性均无异议，认可除三间房间的租金收取到2016年11月外，其他房间的租金都已经收取到2016年12月。
本案争议焦点在于：一、上乡147号房屋是否属于夫妻共同财产，文某1有无份额以及应当享有多少份额；二、如上乡147号房屋系夫妻共同财产，房屋租金应当如何分配；三、瑞城花园73号301室房屋的首付款是否为夫妻共同财产。
本院认为，关于第一个争议焦点，虽然上乡147号房屋登记的所有权人仅许某1一人，但物权的确认还需根据讼争房屋的来源、出资等情况综合认定。上乡147号房屋是由许某1婚前的曹后巷老房子拆迁后建造，在房屋拆迁时分配了建造新房的地基，并获得拆迁补偿款35704.65元。虽许某1称上乡147号房屋是利用老房子拆下来的旧材料建造的，但对于所谓的使用旧材料用于建造房屋未能提供相应证据。虽然文某1只认可许某1将拆迁补偿款中的30000元交给其，并称建房所需的款项都是其向亲戚借用的，但仅提供了父亲、姐妹等近亲属证明借款事实，对于交付拆迁款的金额未能提供证据。因文某1的主张未有证据证明，考虑到上乡147号房屋的建造时间，以及公平合理原则，本院认定拆迁款全部用于建造新房屋。被拆迁的老房屋系许某1婚前建造，朱慕芹亦表示该房屋中其所享有的份额归许某1所有，故拆迁款35704.65元应当视为许某1对建造上乡147号房屋的个人出资。对于剩余建房款的来源，考虑到上乡147号房屋是在文某1与许某1婚姻关系存续期间建造，在双方未能提供充分证据证明建房资金来源的情况下，应当认定剩余资金是由双方共同出资，即双方应当各半享有剩余部分房屋的所有权。
关于房屋建造时的价格，根据评估部门依法进行的评估，上乡147号房屋的建造价值为85891.88元，其中包括房屋价值69851.60元、花岗岩地面9669.58元、磁砖墙裙6370.70元。双方虽然对于该评估金额不予认可，但均未提供证据证明该评估金额存在不当之处，故本院对于双方的异议均不予采信，应当采信评估结果。许某1认为花岗岩地面及磁砖都是其在1997年下半年用工资购买并建造的，但对此未能提供证据证明，本院不予采信，应认定上乡147号房屋的建造价值为85891.88元。经核算，许某1获得的拆迁补偿款作为出资部分在房屋造价中所占的比例为41.57%，据此本院确认文某1对上乡147号房屋享有的财产份额为29.215%，享有的财产权利为72.88平方米，许某1享有的财产权利为176.59平方米；对于两人在婚姻关系存续期间无审批手续改建的院落34.59平方米，应各半予以使用。财产分割应当有利于生产和生活的需要，考虑到文某1在离婚后与女儿共同生活，需要一个稳定的居住环境，而上乡147号房屋可以进行分割，故从实际出发，应对该房屋根据各自份额、以不影响双方当事人使用为原则进行实物分割，本院确认上乡147号房屋中东侧房屋与中间房屋的轴线以东部分即东面一开间二层房屋（测绘报告中的1-5、1-6、2-4、2-6房间）归文某1所有，该部分房间对应的阁楼及改造院落由文某1使用，故文某1实际享有的产权证登记的面积为82.22平方米，可以对改造院落中的11.58平方米进行使用，两人所有的房屋合墙归文某1、许某1共同所有。关于上乡147号房屋的现值，评估部门根据房屋的状况采用收益法进行价值评估，但对于厨房、卫生间等公共区域的价值未进行单列而是包括在二层五间卧室的房地产价值中，根据公平合理原则，该部分公共区域的价值应当根据二层五间卧室的总价值予以分摊，经核算，二层卧室与全部公共区域的单价为每平方米1334.37元；关于装修价值17796元，因装修是在夫妻关系存续期间进行的，所以应当各半所有，即文某1、许某1各享有8898元。经核算，文某1应当享有所有权的房屋及可以使用的改造院落所对应价款为239098.84元，但实际文某1分得所有权的房屋及可以使用的改造院落对应价值为266463.95元，故文某1应支付许某1财产归并款27365.11元。文某1对于分得的房屋自行出资沿与许某1共有合墙的延伸线砌墙予以封堵，并自行建造上下二楼的楼梯。
关于第二个争议焦点。许某1认可除一楼北面东侧、一楼南面中间、二楼北面西侧三间房屋的租金支付至2016年11月外，其余房间租金都支付至2016年12月。根据许某1提供的租金收取清单及证据，经核算，其收取的租金为127800元。许某1称文某1另行收取5000元租金，文某1认为5000元租金已经分割，因双方庭审陈述之前的租金已经分割，故本院对许某1的该主张不予采信。同样，文某1认为在此期间的租金应为156497元，亦无证据证明，而许某1提供了部分租赁协议，且根据本院向部分租户核实的情况来看，收取的租金的确有逐步减少的情形，许某1主张的3000元补偿也是事实，在文某1未能提供证据证明其主张的情况下，本院综合双方的陈述，认定租金金额应当以许某1提供的明细为准，并扣除已补偿的3000元。许某1称对于房屋进行维修等花费若干、支付母亲抚养费若干，但对此未能提供证据证明，故本院不予采信。因双方对于租金的分割在村委协调下确认各半所有，故本院认定按此标准予以分割，虽然双方于2015年9月经本院判决离婚，但房屋至今未予依法分割，双方对于房屋仍处于共有状态，故截止到判决生效时的租金仍应各半所有，此后租金根据房屋归属情况，双方另行处理。在上次离婚诉讼后和本次诉讼期间，许某1已经先行支付租金共计8500元，该部分费用应当予以抵扣。综上所述，许某1应当支付文某1租金53900元。
关于第三个争议焦点。文某1主张瑞城花园73号301室房屋的首付款是夫妻共同财产，但根据本院调查，该部分款项是从案外人许某2的账户上支出，现有证据无法证明款项来源于文某1与许某1的夫妻共同财产，且该部分费用的支付涉及案外人利益，在案外人未参与的情况下进行认定、处理，存在损害案外人权益的可能，故本案中对于该款不适合处理，文某1可在有证据后另行予以主张。综上，依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条、第三十九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、坐落在无锡市新吴区旺庄街道春丰村上乡147号坐北朝南三间二层楼房中，其中东侧一间二层楼房（建筑面积82.22平方米）归文某1所有，该间房屋对应的阁楼及改造院落由文某1使用；上述房屋的中间及西侧共二间二层楼房（东侧房屋与中间房屋合墙的轴线以西部分）归许某1所有，该两间房屋对应的阁楼及改造院落由许某1使用。文某1负责沿其自有房屋与许某1所有房屋的合墙砌墙堵砌东侧房屋与中间房屋之间从一楼至阁楼的门洞，并建造自有房屋通行的楼梯，费用自理。双方房屋间的合墙归双方共有。双方各自的水电问题自行解决。
二、文某1于本判决发生法律效力之日起十日内支付许某1房屋归并款27365.11元。
三、许某1于本判决发生法律效力之日起十日内支付文某1房屋租金53900元。
四、文某1与许某1上述二条付款义务相互抵销，许某1应于本判决发生法律效力之日起十日内支付文某126534.89元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
五、自本院认定的租金收取截止月的次月起至本判决发生法律效力之日期间的租金仍由文某1、许某1各半享有。
六、驳回文某1其他诉讼请求。
案件受理费9147元、鉴定费12200元，共计21347元（此款已由文某1预交18347元、许某1预交3000元），由文某1负担12091元，许某1负担9256元。（文某1同意其预交的费用6256元由许某1向其直接支付，本院不再退还，由许某1在本判决发生法律效力之日起十日内直接支付给文某1）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 胡艳丽
审 判 员 张露莛
人民陪审员 秦迪光
二〇一六年十二月二十九日
书 记 员 钱 沁
本案援引法律条款
《中华人民共和国婚姻法》
第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：
（一）工资、奖金
（二）生产、经营的收益
（三）知识产权的收益
（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外
（五）其他应当归共同所有的财产。
夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。
第三十九条离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》
第十八条离婚后，一方以尚有夫妻共同财产未处理为由向人民法院起诉请求分割的，经审查该财产确属离婚时未涉及的夫妻共同财产，人民法院应当依法予以分割。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。