沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈和民二初字第00900号
原告孙国栋，男，××年××月××日出生，汉族。
委托代理人杜凤威，女，××年××月××日出生，汉族。
原告杜凤威，女，××年××月××日出生，汉族。
被告沈阳温州城物业管理有限公司，：77484749-1。
法定代表人王永胜，该公司总经理。
委托代理人王涌，系辽宁瀛沈律师事务所律师。
被告沈阳百年城商业房地产开发有限公司。
法定代表人王志方，该公司总经理。
委托代理人王涌，系辽宁瀛沈律师事务所律师。
原告孙国栋、杜凤威诉被告沈阳温州城商业管理有限公司（以下简称温州城公司）、沈阳百年城商业房地产开发有限公司（以下简称百年城公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员聂雪适用简易程序独任审理于2014年5月8日公开开庭进来了审理，后转为普通程序由审判员李长宏担任审判长，审判员聂雪主审，与人民陪审员韩皓宇组成合议庭，于2014年8月21日公开开庭进行了审理。原告孙国栋的委托代理人即原告杜凤威，被告温州城公司、百年城公司的委托代理人王涌均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告孙国栋、杜凤威诉称，原告与被告温州城公司于2009年11月28日签订委托协议，约定将原告位于沈阳市和平区民族南街68甲B座5-030房屋，不可撤销地全权委托被告温州城公司代为出租，委托出租期限为12年，自原告交付房屋之日起开始计算，该协议第五条第2项约定，在委托期限的第一至第三年，温州城公司保证原告按该房屋总价款的8%标准收取租金，如果实际租金低于前述标准，由温州城公司负责补足；该协议第五条3项第（2）小项约定，除首年度租金抵作房款外，其余年度租金，温州城公司于每租赁年度开始后一个月内按协议约定的标准支付给原告；该协议同时约定，如迟延给付还应向原告支付前述租金的银行同期贷款利息。协议第一条明确约定房屋的交付时间为2010年11月11日，即每年的租金给付时间为年度的11月11日，第三租赁年度开始一个月后的2013年12月11日，温州城公司即应按协议约定向原告支付第三年度租金，却以各种借口推托至今。因委托协议中约定，被告百年城公司对温州城公司向原告给付租金承担保证责任，故原告诉至法院支持前列诉请，以维护原告的合法权益。诉讼请求：1、请求人民法院判令被告温州城公司给付原告自2012年11月11日至2013年11月10日期间（即第三年度）租金10，518.2元；2、被告百年城公司对前述租金的给付承担连带责任；3、由二被告承担诉讼费。
被告温州城公司辩称，不同意原告的诉讼请求，由于在合同履行过程中，出现税务局需要扣缴个人所得税的案外因素，导致被告与税务局及街道办事处等政府机构多次协调，最终确定相应的税费标准，在这一标准确定后，被告才能确认实际应向原告支付的租金的具体金额。被告当庭也表示对于扣税后的租金在原告提交相应的证明材料后，被告可随时支付。被告支付租金的前提需要原告提交相应的产权证明、银行收款账户信息，只有在前述内容确定后，被告才具备支付租金的条件。由于非被告原因导致的租金逾期支付的违约责任，不应当由被告承担。根据双方签订委托协议第11条约定，税务局的核税事项属于非被告可以预见的原因。
被告百年城公司的答辩意见同上。
经审理查明，原告购买被告百年城公司开发的位于沈阳市和平区民族南街68甲B座5层030号商铺，建筑面积8.69平方米，交付购房款131，478元。2009年11月，原告（甲方）与被告温州城公司（乙方）、百年城公司（丙方）签订《委托协议》，协议内容为，一、房屋概况，甲方委托乙方代为出租的房屋位于沈阳市和平区民族街“沈阳温州城”项目B座五层030号，套内建筑面积约为8.69平方米，房屋总价为131，478元。二、委托期限，甲方将该房屋不可变更、不可撤销的全权独家委托乙方代为出租，委托期限为十二年，自甲方交付房屋之日起开始计算。五、租金标准及支付……2、如委托期限为十二年，委托期限的第一至第三年，乙方保证甲方每年按该房屋总价款8%的标准收取租金，如实际年租金低于前述标准的，乙方负责补足。委托期限的第四年起至委托期限届满之日止，乙方保证甲方每年按该房屋总价款8%的标准收取租金，如实际年租金低于前述标准的，乙方负责补足；如实际年租金高于前述标准的，超过部分，甲乙双方按8：2的比例进行分配，即超出部分的80%归甲方所有，超出部分的20%归乙方所有。3、租金支付（1）第一年度的租金乙方于本协议签订的同时提前支付给甲方。三方确认，该第一年度租金直接抵作甲方应向丙方支付的该房屋的首付款，即甲方同意乙方直接将应支付给甲方的第一年度租金直接支付给丙方。（2）其余年度的租金，乙方于每租赁年度租期开始后一个月内按本协议约定的租金标准支付给甲方。六、该房屋的使用，1、甲方应乙方要求，提供必要的产权资料及产权相关的证明、以及其他文件，支持乙方的经营管理工作……九、担保，丙方对本协议项下乙方支付租金的义务向甲方承担连带保证责任。十、违约责任，1、因甲方责任导致本协议不能正常履行、或导致实际使用人无法使用或对外经营等的，乙方有权解除本协议，甲方除返还乙方已支付的全部租金外，还应赔偿由此给乙方或实际使用人的经济损失。2、乙方未按本协议所约定的时间向甲方支付租金，每逾期一日，乙方应按应付金额银行同期贷款利率标准承担逾期违约金。十一、免责条款，在合同履行过程中由于国家法律、政策的变化或由于不可抗力的原因，导致合同无法履行时，三方均不承担违约责任，并按有关法律政策规定及时协商处理。
现因原告向被告温州城公司、百年城公司主张第四年度（2013年11月11日至2014年11月10日）租金未果，诉至法院。案件审理过程中，被告温州城公司于2014年3月17日给付原告租金10，518元。故原告变更诉讼请求为：1、请求人民法院判令被告温州城公司给付原告2013年11月11日至2014年3月16日的逾期租金违约金（计算标准以总房款的同期银行贷款利率计算）；2、被告百年城公司对前述租金的给付承担连带责任；3、由二被告承担诉讼费。
另查明，2012年8月23日沈阳温州城物业管理有限公司更名为沈阳温州城商业管理有限公司，2013年9月12日公司法定代表人由王永胜变更为王志方。沈阳温州城物业管理有限公司及更名后的沈阳温州城商业管理有限公司，其税务登记证记载扣缴义务均为“依法确认代扣代缴、代收代缴税款业务内容：工资薪金；代扣代缴、代收代缴税种：个人所得税”。
再查明，温州城公司于2013年1月9日发布“沈阳温州城商业管理有限公司函”，主旨：关于沈阳温州城支付代租租金及代扣税费事宜，内容为“尊敬的业主：您好！您在沈阳温州城太原时代购买了产权商铺，同时委托温州城商业管理有限公司代为出租。2012年11月12日-2013年11月11日期间的代租租金工作已经开始，我们已将租金存入您指定的银行卡中。同时，根据国家税法规定和和平区地税局的要求，您应缴纳与租金收入相关的税费。根据税务部门的工作安排，具体纳税事宜将由税务部门或温州城以电话或信函的方式另行通知，敬请关注！如有疑问，请致电查询，电话是：024-835××××7（财务部）、024-23504777（招商部）、和平地税局太原所024-82710311。特此通知”。庭审中，被告温州城公司提供国内特快专递邮件详情单（ED350863523CS）证明其公司曾就收税情况向原告邮寄函告，邮寄地址沈阳市铁西区沈辽东路73-5号4-4-1。
又查明，2014年2月20日，被告温州城公司向太原派出所、太原街道办事处发出“关于沈阳温州城代租商铺的情况说明”联系函，内容为“尊敬的领导，沈阳温州城商业管理有限公司负责物业管理的温州城B区商铺已出售，从2010年11月开始，采取代产权业主代为出租的形式经营。截止目前为止，通过我公司代租的约有600户应在2013年12月12日前支付代租租金，至今未付，主要原因如下：一、我公司未能与产权业主就税费扣缴问题达成一致。根据我国相关法律规定，产权业主应承担并交纳的相关税费如下：1、按照《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，房产税的纳税义务人为房屋产权所有人，纳税义务发生时间为取得租金收入的当月，温州城商铺属于业主个人，因此房产税应由产权业主个人缴纳。2、按照《中华人民共和国个人所得税法》规定，产权业主财产租赁所得应缴纳个人所得税，同时，我公司作为扣缴义务人，在向产权业主支付租金收入所得时，必须履行代扣代缴义务。3、按照《营业税暂行条例》规定，出租人将场地、房屋设备等租给承租人使用的业务，应按租赁业税目计征营业税，同时月收入少于20，000元的个人暂免征收营业税。4、按照城镇土地使用税暂行条例的相关规定，产权人应按土地使用面积计相关税额缴纳城镇土地使用税。由于以上税费应由我公司在支付产权业主租金时直接扣除，但有部分产权业主不同意扣税，因此我司暂未支付租金，避免在未达成共识的情况下支付相关租金并扣税，可能引发大范围的群体事件。二、解决方案：1、建议有异议的业主派代表与我司沟通，我司已制定专门工作小组负责此事，解答相关问题，同时由我公司指派财务人员与公司法律顾问共同向产权业主讲解税收及合同事宜，力争早日达成一致，促使此事得以顺利解决。2、对于解释以后仍然有异议的产权业主，可依法通过诉讼程序解决争议。3、我司将积极引导业主通过合法途径维权，劝阻不要影响我公司正常经营及办公程序，但对不理智的维权行为我公司也将依法维权，我司将第一时间报警，希望相关部门及时到场给予支持。
2014年3月26日被告温州城公司向和平区信访办出具联系函，内容为“关于来访群众提出的几项问题，做如下答复：1、沈阳温州城与产权业主本着互利共赢的精神，更好地为产权业主提供服务，经双方友好协商，签订了代租委托协议。合同中约定的返8%对税金没有特殊约定，根据法律规定税金由房租的受益方支付。2、温州城在2014年返租期前一直在与产权业主沟通，税务局责成企业在2014年度必须按相关税法规定执行法定扣缴税金义务。即根据代租协议第十一项免责条款“在合同履行过程中由于国家法律、政策的变化或由于不可抗力的原因，导致合同无法履行时，三方均不承担违约责任，并按有关法律政策规定及时协商处理。”3、经沈阳项目公司与大连总部沟通后，总部决策全权由沈阳公司负责此事，即沈阳温州城授权专人（程文庆、齐明华、李辉）负责接待产权业主，沟通相关事项。4、在接待产权业主及沟通过程中就法定义务扣税事宜未达成一致（产权业主情绪激动，严重影响企业正常的办公及经营秩序长达2个月之久，企业多次报警寻求解决办法）。企业本着公开公正平等的原则，申请由政府出面协调律师、税务局、企业、业主代表四方于2014年3月3日在和平区太原街道办事处对产权业主提供法律咨询和代租委托协议讲解，当时业主并不理解，情绪激动，导致协调会持续四小时未果。最终政府、企业、律师、税务局一致赞同产权业主走法律维权途径。并于协商会议结束后，参会产权业主围堵企业车辆长达8小时之久，属地派出所出警维护无效，直至天气原因参会产权业主方才撤离。5、沈阳温州城涨价后的现租金水平在同行业中已有较大竞争力。沈阳温州城市场内的公共设备运转成本远高于现物业收费标准，我公司一直以来为支持业户的经营、为搞活稳定市场而负盈利运营”。
沈阳市和平区太原街道办事处接待温州城42名业户群众来访，记载内容为“1、购买温州城商铺时，清清楚楚承诺由温州城物业管理公司代租12年，每年保底收益8%，三年后2：8分成……但第四年返保底收益8%时，迟迟未按约定及时返钱，还提出了三种税费（房产税、个人所得税及土地税收），温州城公司没有正面解释……2、在温州城多次相邀下，和平区税务局几次想收取几种税费，同样的一个温州城商场，为什么是两种制度，即4、5楼收取个人所得税，3楼以下不收取任何税费。在沈阳相似的商场如亿丰、五爱、国际纺织城等为什么没有温州城所要交纳的税费。3、作为老百姓，攒点钱非常不容易，做为弱势群体只能依靠政府给付协调解决，寻求法律援助！4、温州城管理公司随意自行涨物业费而不涨出租金，使我们投资者很受损失，温州城的诸多行为，谁来监督、管理，希尽快成立如业委会的组织。”
上述事实，有原告提供的委托合同、报纸，被告温州城公司提供的公司变更登记核准通知书、税收缴款书、特快专递详情单、函、税务登记证、情况说明、群众来访登记单等证据资料及原、被告当庭陈述笔录在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，原告与被告温州城公司、百年城公司签订的《委托协议》，系各方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效。原告主张被告温州城公司给付逾期给付2013年11月11日至2014年11月10日期间租金10518元的违约金的主张，庭审中被告温州城公司提供函件等证明其从2013年即开始就是否办理申报、代为缴纳租金税款等事宜与原告、税务部门进行沟通协调，其延迟给付租金并非恶意，故原告该项诉求本院不予支持。而原告提出的被告百年城公司对前述租金及违约金的给付承担连带责任的主张，因无法律依据，故本院不予支持。
关于诉讼费的问题，虽然本院未支持原告上述诉请，但诉讼的酿成系由被告温州城公司与原告在代扣代缴个人所得税问题上未能及时达成一致引起的，且租金亦是由被告温州城公司在案件审理过程中给付原告，故本院综合考虑该诉讼费判由被告温州城公司承担。
最后需要补充的是，原告与被告温州城公司，双方本是利益的共同体，双方一荣俱荣、一损俱损，在商业经营运作过程中风险与利益共存，作为商户的原告一方，其利益的取得最大程度上依附于被告温州城公司，所以被告温州城公司应尽到最大善意管理者的义务，做好商户的“大管家”，希望双方能在互谅互让的基础上及时做好沟通与协调工作，达到双方最大利益的共赢。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告孙国栋、杜凤威的诉讼请求。
案件受理费63元（原告已预交），由被告沈阳温州城商业管理有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李长宏
代理审判员 聂 雪
人民陪审员 韩皓宇
二〇一四年十月十三日
书 记 员 高 珊
本案判决依据的相关法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。