山东省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）鲁执监字第9号
申诉人（申请复议人、被执行人）：高彦国。
委托代理人：张新华，山东隆泰律师事务所律师。
申请执行人：莒南县农村信用合作联社。住所地：莒南县新建路北段。
法定代表人：毛可富，理事长。
委托代理人：葛志超，山东志超律师事务所律师。
被执行人：张玉花（高彦国之妻）。
被执行人：王宗强。
被执行人：杨增松，男，1966年1月18日出生，汉族，住莒南县石莲子镇汀水东村。
买受人：高志强，男，1983年11月20日出生，汉族，住莒南县汀水镇高家埠村***号。
委托代理人：葛志超，山东志超律师事务所律师。
申诉人高彦国因与申请执行人莒南县农村信用合作联社（以下简称莒南农信社），被执行人张玉花、王宗强、杨增松，买受人高志强借款合同纠纷执行一案，不服莒南县人民法院（以下简称莒南法院）（2011）莒执字602-3号执行裁定、（2014）莒执异字第13号执行裁定和临沂市中级人民法院（以下简称临沂中院）（2014）临执复字第75号执行裁定，向本院提起申诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
莒南法院查明，莒南农信社诉高彦国、张玉花、王宗强、杨增松借款合同纠纷一案，莒南法院于2010年11月25日作出（2010）莒道商初字第80号民事判决：高彦国偿还莒南农信社借款30万元及利息，张玉花、王宗强、杨增松承担连带还款责任。诉讼中，该院于2010年11月3日作出（2010）莒道商初字第80－1号民事裁定，查封了高彦国享有所有权的位于汀水镇高家埠村的房地产一宗（房产证号为：60××50）。
因被执行人未履行判决确定的义务，申请执行人莒南农信社向莒南法院申请执行。案件进入执行程序，该院于2011年3月23日向被执行人送达执行通知书，责令被执行人自动履行义务，但被执行人仍未履行。该院于2011年5月5日委托莒南县价格认定中心对被执行人高彦国所有的房地产一处进行评估，莒南县价格认定中心于2011年11月11日出具鉴定结论书，评估价为462286.00元。鉴定结论书送达被执行人高彦国后，高彦国对鉴定结论书不服提出复议申请，认为房屋面积为56×10米。该院会同莒南县价格认定中心工作人员一起到被执行人高彦国房地产处重新丈量，确认为56×10米。2012年8月28日，该院作出（2011）莒执字第602－1号执行裁定：拍卖被执行人高彦国所有的位于汀水镇高家埠村的房地产一处。2013年3月4日该院作出（2011）莒执字第602－2号执行裁定，继续查封被执行人高彦国所有的位于石莲子镇高家埠村的房地产（土地证号：2003－07××1，房产证号：临房权证莒南字76××41）一处。2013年3月6日，莒南县价格认定中心出具一份关于《高彦国房地产一处价格》临莒价鉴字{2011}236号鉴定结论书的说明：因笔误，将南北宽为10米的车间写为5米，致使临莒价鉴字{2011}238号的结论错误，原价格结论462286.00元应改为551214.00元。2013年11月6日，莒南法院作出（2011）莒执字602-3号执行裁定：一、被执行人高彦国名下所有房产一处（临房权证莒南字第××号、土地证号为2003-07××1）的所有权及相应的其他权利归买受人高志强所有，财产权自本裁定书送达买受人高志强时起转移。二、买受人高志强可以持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。三、解除（2011）莒执字第602-2号民事裁定对被执行人高彦国名下所有房产一处（临房权证莒南字第××号、土地证号为2003-07××1）的查封。
高彦国向莒南法院提出执行异议。莒南法院认为，异议人高彦国称该院查封、评估、拍卖本人的房地产证号为60××50的房产，而非是异议人临房权证莒南字76××41的房产，该院在查封、评估时将异议人房地产证号76××41误写成60××50，但该院在实际进行评估、拍卖过程中均以异议人所有的临房权证莒南字76××41的房产评估、拍卖的。异议人本人也认可该院评估、拍卖的房地产属于异议人自己所有，并且该院在续行查封和拍卖裁定中，均以异议人所有的临房权证莒南字76××41房产证号查封、拍卖；另外，异议人高彦国称该院拍卖处置的房产证为临房权证莒南字第××的房产是异议人的唯一房产，违反法律规定。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条规定，对被执行人及其所扶养家属生活必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。但第七条又规定，对于超过被执行人及其所扶养家属生活必需的居住房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。异议人高彦国系农村居民，在本村有一套住房，面积181平方米。之后，又在本村购买了上述房地产一处，建筑面积615.60平方米，且该房地产登记为私企，设计用途为综合，异议人高彦国应有两套住房。即使就这一套房地产，建筑面积高达615.60平方米，也明显超出被执行人高彦国及其扶养家属所必需的居住房屋。综上所述，该院裁定拍卖被执行人高彦国所有的位于石莲子镇高家埠村的房地产（土地证号：2003－0**，房产证号：临房权证莒南字76××41）一处并无不当。异议人高彦国主张该院查封和评估其所有的房产违反法定程序、拍卖处置唯一住房违反法律规定的理由不成立。该院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，作出（2014）莒执异字第13号执行裁定：驳回异议人高彦国的异议。
高彦国不服莒南法院上述裁定，向临沂中院申请复议，主要理由如下：一、莒南法院处置异议人房产程序违法。1、莒南法院委托莒南县价格认证中心做出的临莒价鉴定{2011}236号山东省涉案物品价格鉴定结论书存在错误。该鉴定结论书不适用异议人的房产，对异议人的房产来说是错误的、无效的。2、莒南法院委托临沂市五佳拍卖有限公司的拍卖存在错误。3、莒南法院在明知执行中存在错误的情况下，不予以纠正。而是违法出具（2011）莒执字第602－3号执行裁定书。二、莒南法院拍卖处置异议人的唯一房产，违反法律规定。三、涉案房产占用的土地是异议人的人口承包地，莒南法院违法拍卖后，异议人将失去唯一的经济来源，异议人今后的生活将毫无保障。
临沂中院查明，2013年1月24日，临沂市五佳拍卖有限公司出具的拍卖成交确认书，载明“高彦国所有的位于汀水镇高家埠村的房地产一处（土地证号：2003－0**，房产证号：60××50）成交价叁拾叁万元整。买受人高志强。”之后，申请复议人高彦国向莒南法院提交了“房屋拍卖异议书”，称，现已发现房产有误，拍卖的房产证号为：60××50，房屋面积为56×5米；我的真实房产证号为：76××41，房屋面积是56×10米，请求法院裁定这次的拍卖无效，要求重新评估，重新拍卖。
临沂中院认为，生效的法律文书双方当事人均应严格遵守，并履行法定义务。一、关于房产证号错误的问题。莒南法院在执行过程中查封、评估、拍卖申请复议人的房产时存在房产证号错误的情况，但实际评估拍卖的房产，均系申请复议人所有的证号为临房权证莒南字第××的房产，申请复议人对此亦认可。二、关于漏评的部分房产的问题。莒南县价格认定中心对于漏评部分已作出说明并对评估价格进行了补正。故，虽然莒南法院在程序上存在上述瑕疵，但已采取一定的补救措施，程序瑕疵并未实质影响案件的实体公正处理，但莒南法院对错误的房产证号应依法予以更正。此外，莒南法院查明的申请复议人除了拍卖房产之外还有一套房产，莒南法院拍卖涉案房产并无不当。综上，申请复议人的复议请求不予支持。该院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，作出（2014）临执复字第75号执行裁定：驳回高彦国的复议申请。
高彦国不服该裁定向我院提起申诉，主要理由如下：一、莒南法院委托莒南县价格认证中心做出的临莒价鉴定{2011}236号山东省涉案物品价格鉴定结论书存在错误。认证中心将“他人房产证号为60××50”的房产认证为申诉人的房产进行评估，而申诉人的房产实际房产证为“临房权证莒南字76××41”。且房产实际面积多于认证面积，其价值远远超过被认证房产的价值。二、莒南法院委托临沂市五佳拍卖有限公司拍卖的是60××50号房产，而非申诉人临房权证莒南字××号房产，且依据的评估报告已超过有效期。三、拍卖结束后，申诉人发现错误，向莒南法院提出异议，该院在明知申诉人的房产未进行评估和拍卖的情况下，不予以纠正。而是违法出具（2011）莒执字第602－3号执行裁定书，只是在裁定书上将房产证号予以变更，因此，该裁定违背法律规定。四、莒南法院异议裁定以评估报告对房产证号系误写为由，驳回申诉人异议，认为评估、拍卖合法显然没有法律依据。五、涉案房产项下的土地是申诉人的农村口粮田，其房产也是唯一住房，该土地及房产拍卖后，申诉人失去生活保障。
莒南农信社答辩称：一、高彦国在评估报告送达后，明知评估报告存在问题，并未提出异议，此时，执行法院对已评估的财产进入拍卖符合法律规定。而拍卖程序中，拍卖机构对拍卖行为进行了公告，并通知了被执行人高彦国，高彦国亦未提出异议。因此，拍卖程序符合法律规定。而高彦国在拍卖成交后才提出异议，称房产号不正确，房屋宽度错误。其认为拍卖无效的理由不能成立。评估报告虽然将房产证号写错，但土地证号并未写错，拍卖中包括高彦国及买受人均认为拍卖的即是涉案的土地及房产，因此，高彦国称涉案土地及房产并未拍卖的理由不能成立。二、莒南法院价格认证中心在对涉案房产核对后作出更正，买受人补足了差价，且已办理了过户。因此，该确权裁定不能撤销。三、高彦国在高家埠村另有一处建筑面积181平方米的房产，其称该房产已抵债他人，但没有证据予以证明，其提交的抵债协议书并不能证明房产已交付给其他债权人。四、莒南法院经查，该房产登记为私业，设计用途为综合，该土地高彦国并未用于农田种植使用。
高志强陈述称，一、买受人按照临沂市五佳拍卖有限公司拍卖公告的要求，参与了莒南法院委托该公司拍卖被执行人高彦国房产的拍卖会，并以最高竞价买受涉案房地产。虽然成交后，得知莒南法院委托的评估机构在评估中将涉案房产的房产证号写错，并将房屋的宽度10米误写成5米，且拍卖时评估报告已超过有效期限，但买受人参与竞买时对上述情况并不知情。本案中，高彦国作为被执行财产的权利人，在评估报告作出后明知存在上述问题，并未向评估机构提出异议，其放弃了对评估报告申请复议的权利。在进入拍卖程序后，亦未就该问题向拍卖机构未提出异议。而其在拍卖公司完成拍卖程序，与买受人签订成交确认书后，再向执行法院提出异议。二、人民法院执行中的评估和拍卖属两个不同的程序，评估报告的无效不影响拍卖的效力。本案中，拍卖公司在拍卖程序中对评估报告中的房产证号存在错误及评估报告超过有效使用期限，未尽到审查义务，存在过失，但该两项不影响对房产处分的实体公正。而评估报告中的评估面积及价值存在的瑕疵，拍卖机构却没有审查的权力和责任。而且高彦国并没有提交能够证明拍卖程序存在其他导致拍卖无效的证据。三、尽管评估报告中的房产证号存在错误，但土地证号是正确的。评估报告中的房产证号错误，涉案房地产的拍卖结果。四、涉案房地产不是高彦国的唯一住房，房产项下的土地并未用于农田生产。买受人与高彦系同村村民对这一情况是了解的。五、评估机构对涉案房地产重新进行了评估，调整了评估价格，出于诚信买受人向莒南法院补交了差价部分，并已将房地产办理了过户手续。
本院查明，临沂市五佳拍卖有限公司于2012年12月7日发出拍卖公告，定于2012年12月26日在莒南法院第一审判庭拍卖高彦国所有的位于汀水镇高家埠村的房地产一处（土地证号：2003-07××1，房产证号：60××50）。因流拍，该公司于2012年12月31日再次发出公告，决定于2013年1月24日进行第三次拍卖。拍卖成交后，被执行人高彦国提出异议称，鉴定结论的房产证号与认证的实际面积均有错误，请求确认拍卖无效。莒南法院与评估机构实地进行验证，经检验鉴定结论确有错误。莒南法院与被执行人高彦国、买受人高志强对差价部分多次协调，未达成一致。2013年3月6日，莒南县价格认证中心就鉴定结论书作出说明，称因笔误将南北宽为10米的车间写为5米，致使临莒价鉴字（2011）238号的结论错误，原价格结论462286.00元应改为551214.00元。高志强将评估报告认定的差价部分交付执行法院。2013年11月6日，莒南法院作出（2011）莒执字第602-3号执行裁定，将被执行人高彦国名下（房产证号：76××41号，土地证号2003-07××1）的房地产确权给买受人高志强。
还查明，临房权证莒南字第××号房屋所有权人为莒南县沈德服装加工厂，房屋项下的土地证号为莒南县集用（2008）第107-1××号，座落于汀水镇小官村。上述土地及房屋于2009年11月18日抵押给莒南农信用社汀水信用社。
再查明，竞买人高志强与高彦国属同村村民。
本院认为，莒南法院对被执行人高彦国的涉案房地产采取查封、评估和拍卖措施的过程中存在以下明显错误：一是法院查封的房产证号与被执行人的实际房产证号不一致，进而导致在评估报告、拍卖公告中记载的房产证号与实际评估拍卖的房产所登记的证号仍然不一致。二是在评估过程中存在漏评问题，将宽度为10米的车间写成5米，导致鉴定结论存在重大错误。由于评估是拍卖的重要前置程序，评估报告存在错误不但严重影响被执行人的合法权益，也会影响潜在竟买人的判断和参与程度，进而影响拍卖的最终结果。上述错误并非轻微程序瑕疵，不能通过事后补救措施加以更正，故应予撤销拍卖后重新进行评估拍卖。
综上，依照《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第129条和《最高人民法院关于高级人民法院统一管理执行工作若干问题的规定》第五条之规定，裁定如下：
一、撤销莒南县人民法院（2011）莒执字602-3号执行裁定、（2014）莒执异字第13号执行裁定和临沂市中级人民法院（2014）临执复字第75号执行裁定；
二、由莒南县人民法院对涉案房地产重新评估、拍卖。
本案裁定书送达后即发生法律效力。
审 判 长 赵海滨
审 判 员 刘成良
代理审判员 孙 峰
二〇一五年八月二十日
书 记 员 徐 倩