江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第7683号
上诉人（原审被告、反诉原告）徐阳，男，1952年9月11日生，汉族。
上诉人（原审被告、反诉原告）徐濛濛，女，1982年1月24日生，汉族。
以上二上诉人共同委托代理人吕国明，女，1948年12月26日生。
上诉人（原审被告、反诉原告）吕国明，自然情况同上。
被上诉人（原审原告、反诉被告）南京巨盛物业管理有限公司，住所地南京市浦口区永宁工业开发区471号。
法定代表人张立富，该公司董事长。
委托代理人吴杨杨，女，1988年10月20日生，汉族，该公司员工。
委托代理人沈阳，江苏石城律师事务所律师。
上诉人徐阳、徐濛濛、吕国明因与被上诉人南京巨盛物业管理有限公司（以下简称巨盛物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2015）浦江民初字第840号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
巨盛物业公司原审诉称，我公司是南京市浦口区江浦街道香山湖一号公馆别墅小区的物业服务公司，于2008年起一直为香山湖一号公馆别墅小区提供物业服务，并签订《前期物业服务合同》。合同约定：物业服务费2.3元／月／平方米。徐阳、徐濛濛、吕国明为香山湖一号某幢103室的业主，其房屋面积322.87平方米，其自2011年1月1日至2013年12月31日共36个月的物业服务费共计21385元未支付。我公司认为，我方签订了《前期物业服务合同》，并为香山湖一号公馆别墅小区实际提供了相应的物业管理服务，依据合同约定及相关法律规定，对全体业主享有收取物业管理服务费的权利。徐阳、徐濛濛、吕国明作为香山湖一号公馆别墅小区的业主，应当及时足额交纳相关费用。我公司多次主张，未果。现向人民法院起诉，请求判令：1、徐阳、徐濛濛、吕国明支付物业服务费21385元及利息（自2011年1月1日起按银行同期贷款利率计算至付清之日止）；2、由徐阳、徐濛濛、吕国明承担本案全部诉讼费用。
徐阳、徐濛濛、吕国明原审辩称并反诉：1、从程序上说，巨盛物业公司主张物业费严重违反法定程序，法院应当裁定不予受理。2、从实体上来说，巨盛物业公司未履行法定及约定的维修、维护、保养义务，在小区不作为、乱作为，我方有理由拒交物业费。3、巨盛物业公司主张交纳物业费没有合同约定。综上所述，巨盛物业公司主张物业费违背了法律强制性规定，缺少事实和合同依据，请求法院依法驳回巨盛物业公司的诉讼请求。同时，我方认为，巨盛物业公司将小区一直置于无序的管理中，严重损害了全体业主的权利。尤其巨盛物业公司不按合同约定收取物业费，其已收取的我方物业费应双倍返还。故我方反诉请求为：要求判令巨盛物业公司双倍返还物业费29388元（已实际收取14694元），并支付从2012年1月1日起至实际支付之日止的利息。
反诉被告巨盛物业公司原审辩称：1、巨盛物业公司收取6个月的物业服务费4458元，属正常收取，不存在返还问题；2、装修保证金10000元与物业费没有直接关系，不应在此案中处理，但本公司为了解决问题，在业主办理申请手续后，愿意退还；3、水费206元已退还；4、30元垃圾费是不存在的。总之，双倍返还29388元，与事实不符，也没有法律依据，要求驳回徐阳、徐濛濛、吕国明的反诉请求。
原审法院经审理查明，2008年6月16日，南京金盛田房地产开发有限公司（甲方）与巨盛物业公司（乙方，于2014年1月6日由南京金盛田物业管理有限公司变更而来）签订了一份《前期物业服务合同》。合同约定：“南京金盛田物业管理有限公司作为‘香山湖一号公馆’小区物业管理服务单位；物业服务费按业主房屋的建筑面积计算，具体标准为别墅2.3元／月／平方米”。合同第七条约定，1、本合同生效当月至出售房屋交付当月发生的物业服务费用由甲方承担，房屋交付之日的次月起发生的物业服务费用由业主承担。2、因甲方与购房业主的合同纠纷，导致购房业主拒绝受领房屋、拒交物业服务费的，欠交的物业服务费由甲方承担。3、乙方可在购房业主办理房屋交付使用手续时，预收6个月的物业服务费和100元代收代交的分摊公共能耗费（届时按实际用量结算，并予公示），预收费用不得超过六个月。4、购房业主房屋连续六个月以上空置的，须向乙方进行书面备案，乙方应按70%收取空置期间的物业服务费和代收代交的分摊公共能耗费。6、物业服务费用按半年交纳。合同第二十六条约定，乙方违反本合同约定，擅自超标准收取物业服务费用的，乙方应双倍返还超额部分的物业服务费用。合同第三十条约定，本合同期限自2008年3月18日起至2010年3月17日止，本合同期内，业主大会召开，业主委员会受全体业主委托与物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同第三十一条约定，本合同期满前3月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业，同时该合同附件《业主临时公约》对于业主的权利义务、物业的使用和维修养护及业主或使用人的违约责任作出了约定。上述合同签订后，甲乙双方对案涉小区未再续签物业服务合同。但该小区仍由乙方进行物业服务管理。现巨盛物业公司认为徐阳、徐濛濛、吕国明在2011年1月1日至2013年12月31日期间未缴纳物业管理费，并经多次催交未果，故诉至原审法院，要求判如所请；同时，徐阳、徐濛濛、吕国明提起反诉，要求巨盛物业公司双倍返还已交费用29388元。
原审法院另查明，2010年9月24日，徐阳、徐濛濛、吕国明向巨盛物业公司预交六个月物业管理费计4458元；预交装修管理服务费1130元；又于2010年11月1日，预交装修保证金10000元。2014年9月4日，巨盛物业公司向徐阳发出律师函，告知其缴纳欠缴的物业费21385元。原审庭审中，巨盛物业公司认可上述徐阳、徐濛濛、吕国明已交纳的款项，但认为，对4458元是对方正常交纳的2011年1月1日前的物业费；1130元是徐阳、徐濛濛、吕国明装修房屋时产生的垃圾清理费等费用，也属正常收取；10000元属其装修保证金，与巨盛物业公司主张的费用没有关系，况且巨盛物业公司也同意退还。巨盛物业公司还认为上述款项徐阳、徐濛濛、吕国明均没有理由要求双倍返还。
原审庭审中，巨盛物业公司还向法庭提交2010年1月5日的《交房通知单》复印件一份，以证明案涉房屋于2010年1月5已交付给徐阳、徐濛濛、吕国明。但徐阳、徐濛濛、吕国明认为该证据是巨盛物业公司单方面出具，未经徐阳、徐濛濛、吕国明确认，因而不予认可。并认为其接收房屋的时间为2010年11月1日。
以上事实有双方当事人在法庭上的陈述，巨盛物业公司提交的《前期物业服务合同》、《业主临时公约》等，徐阳、徐濛濛、吕国明提交的物业费发票、装修保证金票据等证据在卷证实。
原审法院认为，南京金盛田房地产开发有限公司与巨盛物业公司签订的《前期物业服务合同》依法成立且合法有效，徐阳、徐濛濛、吕国明在合同附件即《业主临时公约》上签名，表明其对该合同条款是知情和认可的。现巨盛物业公司基于案涉合同及合同附件，要求徐阳、徐濛濛、吕国明给付房屋交付后的物业费，理由正当，原审法院应予支持。巨盛物业公司仅以《交付通知单》主张案涉房屋的交付时间是2010年1月5日，但因该通知单系复印件，且未经对方签名确认，故该通知单的真实性，原审法院不予认定。因徐阳、徐濛濛、吕国明自认其接受房屋的时间为2010年11月1日，对此，原审法院予以认定。因徐阳、徐濛濛、吕国明已预交6个月物业费4588元，其实际交纳的物业费已至2011年4月。经核算2011年1月1日至2013年12月底，徐阳、徐濛濛、吕国明欠巨盛物业公司物业费为17968.52元（742.6元／月×26个月×0.7－4458元＋742.6元／月×12个月）。案涉《前期物业服务合同》到期后，虽未续签，但客观上是新的业主委员会未成立，而且巨盛物业公司也实际按照原合同履行义务，已构成事实上的物业服务合同关系。《前期物业服务合同》第七条第二项的约定系甲方（南京金盛田房地产开发有限公司）与乙方（巨盛物业公司）就物业费交纳问题的约定，根据合同相对性原则，巨盛物业公司与徐阳、徐濛濛、吕国明并不受该条款的约束，且该条款内容仅是在该条约定的特定情形下甲方（南京金盛田房地产开发有限公司）先行向巨盛物业公司支付业主拒交的物业费而并不包含免除相关业主交纳物业费的义务内容。综上，徐阳、徐濛濛、吕国明关于巨盛物业公司主张物业费，未经法定的前置程序，没有合同依据；房屋质量存在问题，因而不应支付物业费等辩称，依据不足，原审法院不予采信。巨盛物业公司关于未缴纳的物业费用应支付相应利息的主张，原审法院考虑到巨盛物业公司的物业服务质量存在一定瑕疵，故不予支持。
关于本案的反诉问题。徐阳、徐濛濛、吕国明于2010年9月24日向巨盛物业公司预交的物业服务费4458元、装修管理服务费1130元，有合同依据，且为其自愿交纳，上述费用并非巨盛物业公司强制收取，徐阳、徐濛濛、吕国明要求巨盛物业公司双倍返还，依据不足，原审法院不予支持。至于徐阳、徐濛濛、吕国明交纳的房屋装修保证金10000元，其性质只是“保证”作用，非物业服费范围，也非巨盛物业公司强制收取，且巨盛物业公司也同意返还给徐阳、徐濛濛、吕国明，故徐阳、徐濛濛、吕国明要求该款也应由巨盛物业公司双倍返还的主张，依据不足，原审法院也不应支持，但巨盛物业公司应按实际收取的10000元，返还给徐阳、徐濛濛、吕国明。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决：一、徐阳、徐濛濛、吕国明于判决生效后七日内共同给付巨盛物业公司物业管理服务费人民币17968.52元；二、巨盛物业公司于判决生效后七日内返还徐阳、徐濛濛、吕国明装修保证金10000元。原审案件受理费334元减半收取167元，保全费270元；反诉案件受理费167元，合计604元，由巨盛物业公司负担302元，徐阳、徐濛濛、吕国明负担302元。
上诉人徐阳、徐濛濛、吕国明不服原审判决，向本院提起上诉称，2008年3月18日至今，被上诉人一直没有签订物业服务合同，不符合法律规定。因此，被上诉人无权索取物业费，应当由南京金盛田房地产开发有限公司代尽缴费义务。上诉人因房屋质量问题，几年来不堪忍受开发商和物业公司联袂欺辱。被上诉人提供的物业服务存在相当大的问题。被上诉人对其违规收取的各项费用应当双倍返还。请求二审法院撤销原判，改判被上诉人向上诉人双倍返还违规收取的各项物业管理服务费及相应的利息，并判决被上诉人主张的物业费由南京金盛田房地产开发有限公司给付。
被上诉人巨盛物业公司辩称，被上诉人自2008年一直提供物业服务至今，被上诉人应当依约交纳物业费。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
原审法院查明的事实属实，本院二审予以确认。
本院二审另查明，徐阳、徐濛濛、吕国明所购买的香山湖一号公馆某幢103室的别墅面积为322.87平方米，根据合同约定每月物业费为742.6元。原审审理过程中，巨盛物业公司明确自2011年1月1日至2012年12月31日的物业费按合同约定标准的70%计算。
本院认为，合同应按约履行，当事人对自己提出的诉讼请求依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。
上诉人徐阳、徐濛濛、吕国明系香山湖一号公馆别墅业主，巨盛物业公司为香山湖一号公馆别墅提供了物业服务，故徐阳、徐濛濛、吕国明应当交纳相应的物业服务费用。如果业主认为物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施等违约责任，但是不能以此为由拒绝交纳物业服务费。虽然案涉《前期物业服务合同》到期后，未再续订合同，但因当时新的业主委员会未成立，巨盛物业公司仍在小区内提供物业服务，双方形成事实上的物业服务合同关系，因此，其有权要求徐阳、徐濛濛、吕国明交纳物业服务费。徐阳、徐濛濛、吕国明为物业服务合同履行的相对方，其主张应由南京金盛田房地产开发有限公司代尽缴费义务，无事实依据。巨盛物业公司并不存在违规收取各项费用的行为，徐阳、徐濛濛、吕国明主张双倍返还违规收取的费用，不应予以支持。综上，上诉人的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费500元，由上诉人徐阳、徐濛濛、吕国明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 晔
审 判 员 张旭东
代理审判员 王 路
二〇一六年一月二十五日
书 记 员 朱亚芳