北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0108民初25106号
原告（反诉被告）：宜信卓越财富投资管理（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区。
法定代表人：唐宁，总经理。
委托诉讼代理人：薛娇，女，该公司职员。
委托诉讼代理人：万铁，女，该公司职员。
被告（反诉原告）：北京直纵咨询服务有限公司，住所地北京市海淀区长春桥路11号4号楼裙房一层。
法定代表人：希健，执行董事。
委托诉讼代理人：王俊欣，男，该公司法务。
委托诉讼代理人：张跃学，男，该公司经理。
原告（反诉被告）宜信卓越财富投资管理（北京）有限公司（以下简称宜信卓越公司）与被告（反诉原告）北京直纵咨询服务有限公司（以下简称直纵公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）宜信卓越公司委托诉讼代理人薛娇、万铁、被告（反诉原告）直纵公司委托诉讼代理人王俊欣、张跃学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宜信卓越公司向本院提出诉讼请求：判令直纵公司返还我公司房屋租赁押金87.6万元，并按中国人民银行同期贷款利率4.75%标准支付上述押金自2017年4月24日起至实际返还押金之日止的利息损失；直纵公司承担本案诉讼费。事实和理由：2014年3月5日，我公司（乙方，承租方）与直纵公司（甲方，出租方）签订房屋租赁《合同书》，第2.1条约定：“本合同租赁期间为3年1个月，即从2014年3月15日起至2017年4月14日止。如租赁期间届满日为国家法定节假日，则该届满日期顺延到下一个工作日”；第4.3条约定：“押金为3个月的租金即捌拾柒万陆仟元整（￥87.6万元整），合同签订后当日乙方向甲方支付押金捌拾柒万陆仟元整（￥87.6万元整），并同时支付首笔租金捌拾柒万陆仟元整（￥87.6万元整）及装修期间物业费贰万壹仟陆佰元整（￥2.16万元整）”；第4.7条约定：“租赁期满乙方不续约其押金在租赁期满的十个工作日退还”。此后，我公司根据合同约定向直纵公司全额支付押金87.6万元整，并按期及时支付了每期房屋租金和物业费等相关费用。2017年初，我公司决定2017年4月14日房屋租赁合同到期后不再续租，因此我公司在租赁期限届满前五日搬离了租赁房屋，并于2017年4月13日完成房屋交接手续。但直纵公司迟迟不退还我公司押金，我公司多次催告仍不履行，故诉至法院，希望判如所请。
直纵公司辩称，不同意宜信卓越公司诉讼请求。根据我公司提交的微信记录，宜信卓越公司在2016年7月19日还不确实是否续租，我方认为租赁合同第2.2条约定书面形式保证其优先承租权，我公司无法寻找新的承租户，导致我公司房屋闲置四个月，根据合同第8.6条约定，宜信卓越公司出现违约行为，应承担违约金。宜信卓越公司关于续租和不续租反反复复，直到2016年3月2日才明确不续租。
直纵公司向本院提出反诉请求：判令宜信卓越公司按每月租金292000元的标准向我公司支付2016年4月15日至2017年8月14日的租金损失1168000元。事实和理由：2014年3月5日，我公司与宜信卓越公司签订了租期自2014年3月15日至2017年4月14日止的房屋租赁合同，宜信卓越公司按约定支付了押金876000元，2016年6月13日，宜信卓越公司以微信形式与我公司沟通，内容为到期不续租该房屋，随后，在2016年7月19日，宜信卓越公司以微信形式给我公司发送了不确定是否续租的信息。其后，我公司也与宜信卓越公司反复沟通过，但迟迟没有得到准确的回复。直到2017年3月2日，宜信卓越公司才通过微信告知我公司到期不再续租房屋。根据《合同书》第2.2条约定，合同租赁期限届满前六个月，宜信卓越公司以书面形式提出续约要求的，在同等条件下，宜信卓越公司享有优先承租权。宜信卓越公司在2016年7月19日通过微信告知我公司，我公司认为微信信息是《合同法》规定的书面形式，我公司遵守《合同书》约定，在保护宜信卓越公司优先承租权的前提下无法寻找新的承租户。直到2017年3月2日即租赁合同到期前一个月，宜信卓越公司才明确不续租，根据租赁物所在位置及租赁物面积，一般需要三到五个月的时间才能寻找到新的承租户，我公司没有充足的时间寻找新租户，短时间内只能通过朋友帮忙宣传，直到2017年8月20日才与新的承租户签订合同，造成租赁物从2017年4月15日至2017年8月20日共四个月的闲置期，给我公司造成了较大的损失。根据合同第8.6条的规定，宜信卓越公司应当向我公司支付违约金。
宜信卓越公司对直纵公司的反诉辩称，不同意反诉请求。第一、我公司未向直纵公司明确提出续约意愿或要求，双方也未就续约事宜进行过任何协商，更未达成关于续约的任何协议，故我公司自然丧失优先承租权，双方租赁合同期限届满也应自然终止。退一步讲，即使我公司享有优先续租权，那么此处的优先续租权也不等于唯一续租权。该优先续租权是我公司权利，而非强制性义务，我公司可以选择放弃，故直纵公司主张我公司违约无任何事实及法律依据。第二、双方的租赁《合同书》中并无“承租人应该提前三个月向出租人告知到期不续租或退租事宜”的约定，同时相关法律法规亦无相关要求及规定。我公司作为承租人出于善意在租赁合同期限届满前一个半月左右通知直纵公司合同到期不再续租，该行为已经超出了法律规定及合同约定的义务与要求。作为出租人的直纵公司不能在无法律规定及合同约定的情况下要求我公司提前三个月或五个月向其通知不续租事宜，更无权要求我公司承担或分担其未能及时找到新承租人的损失。第三、直纵公司并未主动采取措施为承租人到期不续租后租赁房屋重新租赁争取更多时间，比如提前联系承租人，了解承租人是否具有强烈的续租意愿。按照常理和行业惯例，出租方如有需要可以在租赁期限届满前通过电话或书面通知方式联系承租人，提前了解承租人的续租意愿。第四、根据合同约定，该租赁合同于2017年4月14日期限届满，租赁合同自动终止。第五、我公司未与直纵公司续约，且我公司已于租赁期限届满前五日搬离租赁房屋并完成房屋交接手续，也没有继续占用该租赁房屋，因此直纵公司应当在租赁期满的十个工作日内将租赁押金退还我公司。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
1．直纵公司提交其与第三方租赁合同，证明涉案房屋已于2017年7月1日租出。经质证，宜信卓越公司不认可合同的真实性、合法性和关联性。本院认为，直纵公司出示了该合同原件，宜信卓越公司虽对此不予认可，但并未提交相反证据予以反驳，故本院对其真实性予以认定。
2.直纵公司主张其在2016年7月19日至2017年3月2日期间打过电话催问宜信卓越公司是否续租，可以出示电话记录，但审理中并未出示；宜信卓越公司称这期间直纵公司没有催问其是否续租，一般情况下万铁会与马世琴微信沟通，因为万铁经常出差。本院认为，直纵公司就其上述主张并未提交相应证据，且宜信卓越公司对此不予认可，故本院不予采信。
3.直纵公司主张其在宜信卓越公司于2017年4月13日搬出后才对外发布招租，因为对方搬离前阻扰他人看房，2017年3月13日下午4时36分的19秒语音可以证明；其对外招租的形式是在房屋腾空后给朋友打电话对外招租。宜信卓越公司对此不予认可，称其对该语音的回复是可以，并无阻扰；其不清楚直纵公司何时发布的招租信息，其在2017年3月2日通知对方不再续租后，让对方带人看房，退房前无人看房。本院认为，该部分微信聊天记录可以显示，宜信卓越公司并未阻扰直纵公司带人看房,直纵公司主张其在宜信卓越公司搬出后才对外发布招租信息，缺乏依据，且不符合行业惯例，本院不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2014年3月5日，直纵公司（出租方，甲方）宜信卓越公司（乙方）签订《合同书》，有关内容如下：甲乙双方经友好协商，现就甲方将其拥有出租权位于北京市海淀区长春桥路11号×层的商铺（以下称：租赁物或商铺）（以下简称涉案房屋）出租给乙方用于经营事宜……；第二条租赁期限及免租：2.1本合同租赁期间为叁年零壹个月，即从二零一四年三月十五日起至二零一柒年四月十四日止。如租赁期间届满日为国家法定节假日，则该届满日期顺延到下一个工作日。2.2本合同租赁期间届满前六个月，乙方以书面形式提出续约要求的,在同等条件下（同等条件指：所有合同条款)，乙方在本合同租赁期间内无根本性违反本合同的行为的，乙方享有承租优先权（新一期租赁合同不再包括任何免租期：该租金标准按现行的市场价)。若乙方未能于本合同租赁期限届满前三个月前以书面形式提出续约要求，并在合同租赁期间届满前一个月签署新一期的合同书，则乙方丧失承租优先权。2.3装修免租期为一个月，免租期不免物业费（物业费为每平方0.6元/天)。免租期自二零一四年三月十五日至二零一四年四月十四曰。……第四条租金及押金：4.1在本合同范围内所涉及租金、物业管理费均以人民币计算、支付和退付。（付款方式：押三付三)。4.2租金以每天每平米捌元，每月贰拾玖万贰仟元整（￥292000元整）大包干，年租金叁佰伍拾万零肆仟元整（￥350.4万元整）,大包干租金中已包含物业费和冷暖费。4.3押金为叁个月的租金即捌拾柒万陆仟元整（￥87.6万元整），合同签订后当日内乙方向甲方支付押金捌拾柒万陆仟元整（￥87.6万元整），并同时支付首笔租金捌拾柒万陆仟元整（￥87.6万元整）及装修期间物业费贰万壹仟陆佰元整（￥2.16万整）。……4.7租赁期满乙方不续约其押金在租赁期满的十个工作日内退还。……第七条乙方的权利和义务：……7.10如乙方有在本合同租赁期间届满后继续承租本合同所指租赁物的意愿，乙方应于本合同履行期间届满六个月前，向甲方提出书面申请。与甲方协商续租事宜。……第八条违约责任：……8.6双方约定的违约金不足以弥补给守约方造成的损失的，守约方有权就不足的部分追究违约方的经济赔偿责任。……第十一条争议的解决：本合同在签订、履行和效力方面的争议，如经甲乙双方协商不成的，任何一方均有权向合同标的物所在地人民法院提起诉讼解决。
同日，宜信卓越公司向直纵公司支付押金876000元、首笔租金876000元及装修期间物业费21600元。
2016年6月13日，宜信卓越公司员工万铁在微信中向直纵公司员工马世琴表示到期不续租涉案房屋，会正式发邮件确定到期不续租，需要安排租户来看可以和其同事约。
2016年7月19日，万铁在微信中向马世琴表示关于涉案房屋是否续租公司又有变动，目前还不确定最终结果。
2017年3月2日，万铁在微信中向马世琴表示公司最终决定涉案房屋到期不续租，马世琴表示知道，称应该提前三个月通知。
2017年3月9日，宜信卓越公司通过电子邮件向直纵公司发送《房屋租赁合同期满不再续约通知书》，通知直纵公司合同期满终止后，双方不再续约。
2017年3月13日，马世琴在微信中向万铁表示让万铁与负责人说下，现在有人去看房，他们说只能9点到9点半看，这样不方便，希望能根据客户需要中午或下午也可以看房。万铁表示可以说一下，希望对方至少提前一天说一下，并让到时直接联系杜薇薇。
2017年4月13日，宜信卓越公司腾退涉案房屋，同时直纵公司验收完成。
2017年7月1日，直纵公司与北京融创信和房地产经纪有限公司（乙方，承租方一）、三亚青田旅游产业有限公司（丙方，承租方二）、海南胜丽实业有限公司（丁方，承租方三）、陵水大溪地农旅业开发有限公司（戊方，承租方四）签订《租赁合同》，约定：一、房屋基本情况及用途：1.1甲方同意将位于北京市海淀区长春桥路11号3、4号楼裙房一层商铺部分房屋在现有的状态下出租给乙方、丙方、丁方、戊方使用。……二、装修期：装修期为50天，自2017年7月1日起至2017年8月19日止。……三、租赁期：3.1租赁期自2017年8月20日起至2020年8月19日止，租期3年。……四、租金及押金支付方式：4.1……第一期租金（含装修期租金）自2017年7月1日至2018年2月19日：租金为1480600元。
庭审中，经询问，宜信卓越公司称自2016年7月19日至2017年3月2日期间，直纵公司没有催问其是否续租，一般情况下万铁会与马世琴微信沟通，因为万铁经常出差；根据行业管理及经营状况，涉案房屋估计一个月就可以租出去，因为涉案房屋位置很好。直纵公司称其主张空置损失的依据为双方合同的8.6条；根据行业管理及经营状况，涉案房屋需要3至5个月出租，因为面积有1200平米。
本院认为，宜信卓越公司与直纵公司签订的《合同书》系双方当事人真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，故本院确认合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应严格遵守履行。宜信卓越公司已支付租赁期限的全部租金，租赁期满后，双方不再续约，宜信卓越公司有权要求直纵公司按照合同约定在租赁期满的十个工作日内向其退还押金。故宜信卓越公司要求直纵公司返还其押金并赔偿逾期利息损失的诉讼请求，证据充分，于法有据，本院予以支持。直纵公司辩称宜信卓越公司未按照《合同书》第2.2条的约定于合同租赁期间届满前六个月告知其不再续租，其为保护宜信卓越公司的优先承租权而无法寻找新的租户，导致涉案房屋闲置数月才租出，故不同意返还押金，并据此提出反诉，要求宜信卓越公司承担空置期间的租金损失，对此，本院认为，《合同书》第2.2条约定的是宜信卓越公司享有承租优先权的相关条件及丧失承租优先权的相应情形，并未约定其有义务需提前通知直纵公司不续租，本案中，宜信卓越公司并未于合同租赁期间届满前六个月以书面形式提出续约要求，已丧失了承租优先权，直纵公司此时有权寻找新租户并在租赁期满收回房屋，但其怠于行使权利，而是消极等待宜信卓越公司是否续租的决定，故对后续房屋空置损失应自行承担责任，因此，直纵公司的抗辩主张和反诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、北京直纵咨询服务有限公司于本判决生效后七日内退还宜信卓越财富投资管理（北京）有限公司房屋租赁押金876000元，并按照中国人民银行同期贷款利率4.75%的标准支付上述款项自2017年4月24日起至实际付清之日止的利息损失；
二、驳回北京直纵咨询服务有限公司的全部反诉请求。
如果北京直纵咨询服务有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12578元（宜信卓越财富投资管理（北京）有限公司已预交），由北京直纵咨询服务有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。
反诉案件受理费7656元，由北京直纵咨询服务有限公司负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 胡 光
审 判 员 曹 力
代理审判员 郭文成
二〇一七年十一月十七日
书 记 员 崔 丽