山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济民四终字第291号
上诉人（原审被告）济南彩云房地产开发有限公司，住所地济南市。
负责人靳树立，董事长。
委托代理人张旭东，山东国曜律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京好莱仕投资顾问有限公司，住所地北京市。
法定代表人陈士良，董事长。
委托代理人卜晓林，山东海扬律师事务所律师。
委托代理人张继海，山东海扬律师事务所律师。
原审被告山东宝威裕达体育用品有限公司，住所地济南市。
法定代表人颜远钦，总经理。
委托代理人李任鑫，男，1986年6月18日出生，汉族，系该公司员工，住济南市。
上诉人济南彩云房地产开发有限公司（以下简称济南彩云公司）因与被上诉人北京好莱仕投资顾问有限公司（以下简称北京好莱仕公司）、原审被告山东宝威裕达体育用品有限公司（以下简称山东宝威裕达公司）物权保护纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2011）历民初字第1234号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，1999年11月30日，济南美术总厂与香港力鸿发展有限公司（以下简称香港力鸿公司）签订关于济南彩云公司股权转让协议，该协议载明：双方于1993年1月8日合资成立济南彩云公司，双方于1999年10月12日经协商，同意香港力鸿公司将其在该公司的注册资金及投资全部转让给济南美术总厂和山东小鸭集团。2000年12月31日前大厦必须竣工交付使用，在本大厦写字楼部分划出1.3万平方米建筑面积给香港力鸿公司，以偿付香港力鸿公司剩余6059.5万人民币出资和其他投资，济南美术总厂并负责办理该资产的产权手续。
2001年8月，上述三方签订补充协议，就1999年11月30日所签订的股权转让协议书的有关内容达成如下修改意见：济南美术总厂、山东小鸭集团有限公司同意按照香港力鸿公司的要求将房产手续过户至香港力鸿公司或其指定的第三方，并按国家规定承担各自的税费。
2002年1月18日，济南彩云公司出具承诺书，同意负责办理2001年12月香港力鸿公司指令分配给北京万德投资有限公司（以下简称北京万德公司）彩云大厦第11层和第15层A-2写字间的房屋产权手续。
2003年9月10日，济南彩云公司（甲方）与北京万德公司（乙方）签订协议，约定：1、乙方根据2000年12月19日香港力鸿公司“产权分配书”中的分配条款，取得位于济南市历下区泉城路366号（后变更为270号）彩云大厦第11层A-2室约208.78平方米的写字间。2、经甲乙双方协商，将乙方所属的写字间由第11层更换为第8层，序号为A-2，建筑面积约为208.78平方米。
2007年9月30日，北京万德公司与北京好莱仕公司、香港力鸿公司签订协议书，该协议书约定：根据香港力鸿公司指令分配给北京万德公司在济南彩云大厦第11层和第15层A-2写字间417平方米房屋产权归北京万德公司所有。现北京万德公司将上述产权转让给北京好莱仕公司，以偿还北京万德公司欠北京好莱仕公司的债务。
2008年2月26日，山东宝威裕达公司与济南华亭物业服务有限公司签订租赁合同，由山东宝威裕达公司租赁包括泉城路270号彩云大厦第8层A-2在内的房屋用于经营，租赁期限为5年，自2008年3月15日至2013年3月14日止，房租1元／平方米.天。该租金实为济南彩云公司收取。山东宝威裕达公司承租第8层A-2房屋后，自行出资进行了装修：地面瓷砖，石膏板吊顶。
原审法院依据北京好莱仕公司的申请，对涉案房屋的租金价格委托山东正诚土地房地产评估有限公司进行了评估，该公司出具了鲁正房估（2013）58号估价报告，估价结果为：第8层A-2自2007年10月1日至2011年6月30日止房屋租金为38.55万元，第15层A-2自2007年10月1日至2011年6月30日止房屋租金为36.00万元，租金总额为74.55万元（其中，第8层A-2为38.55万元，第15层A-2为36万元）。北京好莱仕公司对该估价结果无异议。济南彩云公司对该估价结果有异议，认为其从未认可房屋现状即是鉴定时段的房屋状态，所谓现场勘查记录的签字只是确认鉴定人员曾经来勘查过，该评估是以全时段已经出租来评估租金，没有考虑招租难度，以及相应成本。山东宝威裕达公司对该估价结果有异议，认为其入住前是毛坯房，没有任何水电空调等设施，经前期投入了大量人力、财力、物力进行装修才可使用的。另外大厦因无房产证给经营带来了很多困难，增加了大量成本，对房屋价格的评估，应考虑以上因素，现场勘查记录的签字只是确认鉴定人员曾经来勘查过。2013年4月26日，评估机构山东正诚土地房地产评估有限公司对异议进行了回复：“对泉城路270号彩云大厦第8层A-2及第15层A-2室房屋租金价格评估结论，我们是按照房地产估价的相关程序、遵循房地产估价的原则作出的客观合理的价格。”北京好莱仕公司为此垫付鉴定费14900元。
2013年8月27日，原审法院对泉城路管委会办公室工作人员张晓萌进行了调查，证实其单位大约于2010年11月至2011年7月与济南彩云公司前法定代表人高秀明达成口头协议，租赁了彩云大厦第15层A-2房屋，租赁到期后，北京好莱仕公司直接接收了该房屋。
原审法院认为，济南彩云公司原系中外合资经营公司，外方股东为香港力鸿公司，之后香港力鸿公司将其全部出资额转让给济南美术总厂和山东小鸭集团有限公司，经董事会决议，同意在2000年12月31日前从大厦写字楼部分划出13000平方米建筑面积交给外方即香港力鸿公司，作为中方和山东小鸭集团有限公司收购外方全部股权的最后支付对价。济南彩云公司亦向香港力鸿公司作出承诺办理涉案房地产所有权证及相关手续，该承诺系其真实意思表示，不违反有关法律、行政法规的规定，合法有效。
股权转让协议书是房产变动的原因，房产变更登记是房产变动的结果，房产未获得权属证书这一房产变动的结果并不影响房产变动原因的效力，即股权转让协议书的效力。在香港力鸿公司对涉案房产拥有所有权，有权对涉案房产作出处分的情况下，股权转让协议书合法有效，我国《城市房地产管理法》第三十七条关于未依法登记取得权属证书的房地产不得转让的规定是对房产变更登记作出的管理性规定，不影响房产转让行为的效力。济南彩云公司关于涉案股权转让协议中约定涉案房产归香港力鸿公司所有属无效的主张不成立，原审法院不予采纳。
2007年9月30日，北京万德公司与北京好莱仕公司、香港力鸿公司签订协议书，香港力鸿公司已将涉案房产转让给北京好莱仕公司所有，济南彩云公司应将房屋交付给北京好莱仕公司，但其未将涉案房屋交予北京好莱仕公司，故应对造成北京好莱仕公司的损失承担赔偿责任。
关于北京好莱仕公司主张的逾期交付房屋所造成的损失问题，济南彩云公司主张第15层A2已经被北京好莱仕公司所占用，不存在交付的问题，原审法院认为，第15层A-2房屋北京好莱仕公司于2011年7月才接手，对于接手之前的损失仍应由济南彩云公司承担。济南彩云公司此辩解意见，理由不当，原审法院不予采纳。北京好莱仕公司主张自2002年1月1日起的租金损失，因2002年1月1日北京好莱仕公司对涉诉房屋尚未取得权利，故其主张自2002年1月1日起的损失，理由不当，原审法院不予支持。参照评估机构山东正诚土地房地产评估有限公司的评估结果，2007年10月1日至2011年6月30日涉诉房屋的租金为74.55万元，对于其中的第15层A-2租金损失36万元，应由济南彩云公司赔偿，对于第8层A-2租金损失38.55万元，鉴于该房屋系由山东宝威裕达公司自行出资进行了装修，而评估机构是在已装修的基础上进行的租金评估，故应剔除装修因素，原审法院酌情予以减少，按租金损失的90%计算。
山东宝威裕达公司仅系涉案房产彩云大厦第8层A-2房屋的承租人，属依法租赁行为，在承租房屋时及租赁期间不具有过错，对北京好莱仕公司主张的损失依法不应承担连带赔偿责任。但由于其与济南华亭物业服务有限公司签订的租赁合同已到期，故其应当将承租的涉诉房屋彩云大厦第8层A-2腾空交予北京好莱仕公司。因北京好莱仕公司已接手彩云大厦第15层A-2房屋，再要求腾房，理由不当，原审法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十四条、第三十七条、第三十八条、第三十九条、《中华人民共和国合同法》第七十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、济南彩云房地产开发有限公司、山东宝威裕达体育用品有限公司于判决生效之日起30日内将位于济南市泉城路270号彩云大厦第8层A-2房屋腾空交付北京好莱仕投资顾问有限公司；二、济南彩云房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内赔偿北京好莱仕投资顾问有限公司自2007年10月1日至2011年6月30日止的房屋租金损失706950元（360000元＋385500×90%）；三、驳回北京好莱仕投资顾问有限公司要求济南彩云房地产开发有限公司、山东宝威裕达体育用品有限公司将位于济南市泉城路270号彩云大厦第15层A-2房屋腾空交付的诉讼请求；四、驳回北京好莱仕投资顾问有限公司要求山东宝威裕达体育用品有限公司对其租金损失承担连带赔偿责任的诉讼请求；五、驳回北京好莱仕投资顾问有限公司超出部分的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币61275元，由北京好莱仕投资顾问有限公司负担45400元，由济南彩云房地产开发有限公司负担15875元。鉴定费14900元，由济南彩云房地产开发有限公司负担。
上诉人济南彩云公司不服原审判决上诉称：一、一审判决认定上诉人济南彩云公司应当向被上诉人北京好莱仕公司交付房屋明显错误。（一）上诉人济南彩云公司所谓取得涉案房产所有权的一系列依据，均因违反了国家强制性法律规定而是无效的。首先，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条、第四十条的规定，以出让方式取得土地使用权的，如未全部支付土地使用权出让金，房产不得转让；未依法登记领取权属证书的不得转让。涉案房产所在的彩云大厦一直未交齐土地使用权出让金，属于国家法律规定的不得转让的房产。其次，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。1999年11月30日济南美术总厂、山东小鸭集团有限公司、香港力鸿公司的股权转让协议及后续相关合同中的约定，相当于上诉人济南彩云公司的新、旧股东约定，以上诉人济南彩云公司的资产清偿新老股东之间的债务，实际减少了上诉人济南彩云公司的注册资本，降低了上诉人济南彩云公司的偿债能力，变相抽逃注册资本，侵犯了其他债权人的权利，为新老股东谋取了不正当的权益，该股权转让协议无效。（二）根据被上诉人北京好莱仕公司主张，其对涉案房产的权利最初继受于香港力鸿公司，而如前所述，香港力鸿公司取得上诉人济南彩云公司相应房产的股权转让协议无效，被上诉人北京好莱仕公司自然无法取得涉案房产的所有权；退一步讲，即使前述股权转让协议有效，但香港力鸿公司仍然是有相应义务需要履行的，即2001年8月的补充协议中“按国家规定承担各自的税费”，但时至今日，仍有部分土地使用权出让金、公用设施配套费等各种费用尚未缴纳。因此，香港力鸿公司对涉案房屋的权利是有瑕疵的，上诉人济南彩云公司向被上诉人北京好莱仕公司行使先履行抗辩权也是顺理成章的，只有在香港力鸿公司履行了相应的缴纳税费的义务后，上诉人济南彩云公司才有可能向被上诉人北京好莱仕公司交付房屋。二、一审判决简单依据山东正诚土地房地产评估有限公司的评估结果，确定所谓逾期交付房屋所造成损失，存在明显错误。（一）将评估的房屋租金作为所谓逾期交房的损失无法律依据。租金仅仅是被上诉人北京好莱仕公司可能的预期收入，并非实际损失。（二）即使认定被上诉人北京好莱仕公司2007年10月1日取得涉案房屋的所有权，但涉案房屋当时为毛坯房，无水、无电、无空调，2008年3月15日，原审被告山东宝威裕达公司才开始租用涉案房屋，并自行出资进行装修。评估结果没有考虑上述因素，评估公司以经过上诉人济南彩云公司完善供水、供电、原审被告山东宝威裕达公司装修后的状态评估租金明显不当。也就是说2007年10月1日至2008年3月15日，涉案房屋不具备出租条件，不应当有租金评估。（三）一审法院剔除装修因素后按租金损失的90%计算违约金，无事实及法律依据，在确定涉案房屋的装修对于租金损失的影响比例上认定错误。（四）上诉人济南彩云公司为保证涉案房产所在的彩云大厦的正常运转，常年聘请保洁、保安，定期保养维护公共设施，为提高消防安全全面整改，付出了大量的人力、财力、物力，一审法院没有考虑上诉人济南彩云公司为管理涉案房屋所付出的成本。请求二审法院撤销原判，改判驳回被上诉人北京好莱仕公司的诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人北京好莱仕公司负担。
被上诉人北京好莱仕公司答辩称：1、股权转让协议及补充协议是经过上诉人济南彩云公司董事会决议通过的，上诉人济南彩云公司也向香港力鸿公司出具了承诺函，足以说明上诉人济南彩云公司对股权转让这一事实是明知的，同意办理涉案房屋的交付手续，不存在上诉人济南彩云公司上诉所称恶意串通，损害第三人利益的情形。其余协议均为各方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，因此，上述协议均为合法有效的协议。2、房产未获得权属证书，房产变动的结果并不影响股权转让协议书的效力，上诉人济南彩云公司应向被上诉人北京好莱仕公司交付房屋。3、一审判决依据评估结果认定上诉人济南彩云公司逾期交付房屋给被上诉人北京好莱仕公司造成损失，完全符合法律规定。上诉人济南彩云公司未及时向被上诉人北京好莱仕公司交付上述房屋，客观上造成被上诉人北京好莱仕公司不能使用上述房屋，按照房租计算上述损失符合法律规定。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告山东宝威裕达公司述称，其系房屋的租赁方，依法签订房屋租赁合同，且正常使用，但在租赁该房屋之初，房屋系毛坯房，各项配套设施均不完善，没有任何的装修，其出资完成房屋装修，并达到使用条件。因此其不应承担违约责任。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
另，1999年11月30日上诉人济南彩云公司董事会形成决议：本届董事会收到公司中、外双方股东提交的“济南美术总厂与香港力鸿发展有限公司关于济南彩云房地产有限公司股份转让和协议（以下简称协议），经过对协议的认真研究，依据公司合资合同、章程的有关条款，董事会形成决议如下：一、完全同意“协议”将香港力鸿发展有限公司在公司中的全部股份，包括出资额2799.6万元和其他投资3859.9万元，全部转让给美术总厂和山东小鸭集团，具体受让比例由受让方自行协商确定。二、完全同意“协议”中规定在2000年12月31日前从大厦写字楼部分划出13000平方米建筑面积交给外方，作为中方和山东小鸭集团收购外方全部股权（包括出资额和出资额以外的其它投资）的最后支付。
上述事实，有本院（2007）济民五初字第106号民事判决书在案为凭。
本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》关于未支付全部土地使用权出让金、未依法登记领取权属证书的房产不得转让的规定是对房产变更登记作出的管理性规定，不影响房产转让协议的效力。1999年11月30日济南美术总厂、山东小鸭集团有限公司、香港力鸿公司的股权转让协议，已经上诉人济南彩云公司董事会于1999年11月30日通过决议，予以同意，上诉人济南彩云公司亦于2002年1月18日出具承诺书，于2003年9月10日与北京万德公司签订协议，同意负责办理2001年12月香港力鸿公司指令分配给北京万德公司彩云大厦第8层和第15层A-2写字间的房屋产权手续。上诉人济南彩云公司的意思表示真实，现上诉人济南彩云公司主张涉案房产所有权转让协议无效，本院不予支持。上诉人济南彩云公司称香港力鸿公司有部分土地使用权出让金、公用设施配套费等费用尚未缴纳，未提供证据证实，本院不予支持。综上，原审判决上诉人济南彩云公司向被上诉人北京好莱仕公司交付房屋，并无不当。
依据被上诉人北京好莱仕公司与北京万德公司、香港力鸿公司于2007年9月30日签订的协议书，北京万德公司将涉案房屋产权转让给被上诉人北京好莱仕公司。但该协议并未约定房屋交付时间，且上诉人济南彩云公司并非该协议当事人，根据《中华人民共和国合同法》第八十条的规定，在上诉人济南彩云公司收到转让通知，被上诉人北京好莱仕公司要求履行时，上诉人济南彩云公司负有交付房屋的义务。现没有证据证明被上诉人北京好莱仕公司在本案提起诉讼前提出过该主张，故不能认定上诉人济南彩云公司对涉案房屋的占有存有恶意，被上诉人北京好莱仕公司要求上诉人济南彩云公司向其支付租金损失，应以上诉人济南彩云公司在占有涉案房屋期间实际取得的收益为限，而非按照评估报告计算的租金损失。
根据2013年8月27日原审法院对泉城路管委会办公室工作人员的调查，该单位于2010年11月至2011年7月期间租赁第15层A-2，交纳2000元费用。第8层A-2写字间，由原审被告山东宝威裕达公司于2008年2月26日租赁，房租1元／平方米·天，自2008年3月15日至2011年6月30日的租金为252630元（1元／平方米·天×210平方米×1203天），该租金由上诉人济南彩云公司收取。以上租金收益254630元应返还被上诉人北京好莱仕公司。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持济南市历下区人民法院（2011）历民初字第1234号民事判决的第一项、第三项、第四项；
二、撤销济南市历下区人民法院（2011）历民初字第1234号民事判决的第五项及案件受理费、鉴定费部分；
三、变更济南市历下区人民法院（2011）历民初字第1234号民事判决的第二项，即“济南彩云房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内赔偿北京好莱仕投资顾问有限公司自2007年10月1日至2011年6月30日止的房屋租金损失706950元”，为“上诉人济南彩云房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向被上诉人北京好莱仕投资顾问有限公司支付房屋租金收益254630元”；
四、驳回被上诉人北京好莱仕投资顾问有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币61275元，由被上诉人北京好莱仕投资顾问有限公司负担40845元，由上诉人济南彩云房地产开发有限公司负担20430元。鉴定费14900元，由被上诉人北京好莱仕投资顾问有限公司负担。二审案件受理费61275元，亦按此比例负担。
本判决为终审判决。
审判长 王周江
审判员 刘寿德
审判员 孟繁荣
二〇一四年七月十五日
书记员 黄 玮