广西壮族自治区柳江县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江民初字第182号
原告覃顺周。委托代理人谭建常，柳江县拉堡法律服务所法律工作者，特别授权。被告柳江县恒信房地产开发有限公司。法定代表人刘信，董事长。
委托代理人韦学新，广西都乐律师事务所律师，特别授权.
原告覃顺周与被告柳江县恒信房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年1月10日立案受理后，依法组成由审判员蔡汉青担任审判长，人民陪审员周璇、覃姣红参加的合议庭，于2014年9月23日公开开庭进行了审理。原告覃顺周的特别授权代理人谭建常，被告柳江县恒信房地产开发有限公司的特别授权代理人韦学新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2009年12月30日，被告与原告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的“汇元大厦”楼盘1栋1单元803房出售给原告，该房建筑面积共计132.37平方米，其中套内建筑面积106.52平方米，公摊面积25.85平方米，房款每平方米3543.12元，房款总价值为377413元。同时约定在2011年12月31日前向原告交付该商品房，如被告逾期交房的，逾期交房不超过180日的被告按日向原告支付房款万分之1.5的违约金，逾期超过180日的，原告可以解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应按日向原告支付已交房款万分之3的违约金。合同签订后，原告如期向被告缴纳首期款房款77413元，余款300000元原告2010年2月25日贷款交完。但被告未能于2011年12月31日前交付房屋给原告，至2013年9月26日止，被告出售的房屋应然未得验收交房，被告已经延迟交付合格房屋656天，被告应当支付违约金656天×0.0003元／天×377413元＝74274.88元给原告。被告支付违约金后仍然要为原告办理房地产权属证，继续履行合同义务。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼。根据《合同法》第一百零七条与有关法律规定，请求法院依法判决：被告支付逾期交房违约金74274.88元给原告。原告向法庭提供的证据：
1、个人借款凭证，2、借款合同，3、商品房买卖合同，4、发票联，5、税证。证据1-5共同证明原告与被告签订购房合同并交清房款、契税的时间，以及违约金的计算方式。被告辩称，一、原告诉请没有法律及事实根据；二、原被告双方签订合同是双方真实意思表示，根据合同约定的有四个扣除因素：1、降雨，2、停电，3、考试时间，每年8天全天禁止施工，有31天中午、夜晚不能施工，共39天，4、等待验收时间；5、补充合同约定交契税时间，受让人应当将购房契税交易手续费及其他相关费用交给出卖人，未交清契税、手续费则被告有权不交房，故被告不存在违约；三、扣除刚才上述的四种因素，如果被告构成违约的，按双方签订的合同约定的违约金，不超过180天的按日万分之一点五计赔不算高，但是超过180天的按日万分之三计的约定过高，是房屋租金的2-3倍，不符合公平公正的原则，请法院依据法律调整降低。被告向法庭提供的证据：
1、通知（县住建局禁止施工通知）。证明2009年到2012年施工期间因高考、中考、毕业会考政府禁止施工，从每年的5月18日到6月26日中午2小时不给施工，夜晚22点至第二天7点不给施工，其中全日禁止施工的是每年8天，其他影响时间是31天，中午两小时，晚上8小时，所以因公影响工期一年39天，这属于可扣除天数。
2、收件通知书（消防竣工验收），3、消防验收意见书。证明被告在2012年11月7日开始已经向有关部门递交了消防验收材料，相关部门出具收件单，2013年5月30日才做出消防结论，根据合同第八条的约定，2012年11月7日至2013年5月30日该期间属于等待验收时间，被告也不应该承担这段时间的违约责任。
4、工程质量竣工验收意见书。证明汇元大夏经五部门共同验收合格，原告所购买的房屋已于2012年6月5日经验收合格，符合交房条件。
5、竣工验收备案表。证明被告在2012年8月30日已经将竣工及工程验收合格材料递交给县住建局备案，住建局在2013年7月10日予以备案，表明该套商品房已验收合格，符合交房条件。
6、南国今报（2012年8月3日）。证明被告在2012年6月15日、8月2日之前已经通知各原告来领房，原告于2012年8月3日领房。
7、南国今报（2013年9月28日）。证明被告于2013年9月28日在南国今报刊登交房公告，催告各业主来领房，被告尽到了通知义务。
8、住宅使用说明书、住宅质量保证书。证明2012.4.23印刷完毕，被告在交付房屋前已有住宅使用说明书、质量保证书。
9、房产测量成果报告。被告在2012年6月17日向有关部门递交了丈量测绘1号楼申请，合同约定丈量时间不属被告违约，应当扣除。
10、预售许可证、施工许可证。证明被告具备售房资格。
11、资产评估报告书。证明汇元大厦楼房套房租金价格与合同约定逾期交房超过180天的约定违约金相比，约定违约金过高，应予调整。被告申请本院依职权向柳江县供电公司、柳江县气象局调取的停电、气象（降雨）资料。证明施工期间停电、降雨天数的事实，据以扣减工期。经庭审质证，被告对原告提供的证据及本院依职权调取的证据均无异议。原告对本院依职权调取的证据无异议，对被告提供的证据只对证据4的真实性有异议，对其余证据的真实性均无异议；但对其余证据（1、2、3、5、6、7、8、9、11）的证明目的有异议。本院认为，被告对原告提供的证据均无异议，本院对原告提供证据的真实性及证明目的均予认定。原告只对被告提供的证据4的真实性有异议，然而该证据确属供电部门出具并已执行，原告虽有异议，但未能提供相反证据支持，本院对该证据及其他证据的真实性均予以认定；原告对被告提供的其他证据的真实性及证据10的证明目的没有异议，本院予以认定，但对其他证据证明目的有异议：认为证据1的考试天数计算有误，没有39天，具体考试天数由法院核定。本院认为因该证据是县住建局下发给被告的，要求被告在高考、中考、毕业会考期间禁止施工，该行为属合同约定的因政府主管机关、部门或机构的政府行政行为所导致的延期，故予认定；对其他要求停工的，不符合扣减约定，不予认定。认为证据2、3是被告的过错造成消防验收不合格，故这段时间不应当扣除。该组证据能证明被告对所建楼房申请消防验收，但此项工作的用时不属于合同约定的扣减工期的范围，故对其证明目的不予认定；认为证据5不能证明被告已交房。该证据能证明被告向主管部门申报备案，但不能单独、直接证明其符合交房条件。认为证据6未能证明被告通知原告及房屋符合交付条件。因该证据是一篇报导文章，不能达到被告的证明目的，故对其证明目的不予认定；
认为证据7不能证明房屋验收合格，也不能证明其符合交付条件。该证据证明被告以公告的方式通知未领房业主前来领房，符合合同约定的交房方式，予以认定；认为证据8不能证明其房屋通过验收。该证据在被告的房屋通过五部门验收合格后，原告领取钥匙时，未提出异议，视为交房。认为证据9该证据属被告对所建楼房经验收合格后所作的后续相关工作，与证明房屋是否符合交房条件无直接联系；对证据11认为不能直接证明约定违约金过高，不应作为调低违约金的依据。该证据只能证明汇元大厦楼房的月租金价格，但不能直接证明双方的约定违约金过高，故不予认定；综合本案证据及当事人的陈述，本院确认以下法律事实：
2009年2月2日，被告取得对位于柳江县拉堡镇柳南路67号“汇元大厦”1号楼的建筑施工许可，之后进行工程建设施工。2009年9月29日，被告取得“汇元大厦”1号楼商品房预售许可证，开始对外预售该楼商品房。
2009年12月30日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，合同第三条约定被告将其开发的“汇元大厦”楼盘1栋1单元803房出售给原告，该房建筑面积共计132.37平方米，其中套内建筑面积106.52平方米，公摊面积25.85平方米。第四条约定所购商品房价款，该房按套内建筑面积计算，每平方米3543.12元，房款总价为377413元。合同第六条约定付款方式，原告选择银行按揭贷款支付。第八条约定交付期限，出卖人应当在2011年12月31日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、商品房经验收合格，2、买受人已交清全部房款。本条还约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力；2、买受人没有交清全部房款；3、如遇雨天或停电影响工期的（每天停电8小时以上按1天记，停电不足8小时的，按小时累记，连续两天以上雨天则记入累计天数），出卖人可根据施工部门，施工时间，晴雨记录，相应顺延交付期，顺延的交付期不作为出卖方承担违约责任的依据；4、因政府主管机关、部门或机构的政府行为所导致的延期（包括出卖人向政府部门提交竣工资料后等待验收及丈量所需的时间）。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：1、逾期不超过180天的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之1.5的违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之3的违约金。合同第十一条关于交接约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人在接到出卖人发出的房屋交付通知或登报通知之日起15日内，应与出卖人办理房屋交付手续，逾期不来办理则视为出卖人将该房屋正式交付给买受人并验收。合同附件四为合同补充协议。第一条约定买受人同意按银行按揭付款。买受人签署本《商品房买卖合同》时，交纳首期款后，余款由买受人向银行申请按揭。第三条关于房屋交付的补充约定：1、办理房屋交付手续时，买受人应已缴清全部房价款。2、银行按揭付款的，如买受人以银行贷款的方式支付购房款并有出卖人提供了连带责任保证担保的，买受人在办理该房屋交付手续时还应一次性将国家规定的购房契税、交易手续费及其他相关费用交给出卖人，出卖人应及时办理该房屋的产权登记过户手续，在上述款项缴清前，出卖人有权拒绝交付房屋而不承担任何责任。合同签订后，原告已于约定交房时间前交清全部购房款。2011年12月31日，被告未能将房屋交付给原告。2012年6月5日，被告开发的“汇元大厦”1号楼经施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位及原告（建设单位）联合进行验收，并取得“建设工程质量竣工验收合格”意见书。验收合格后，被告曾通知各购房户前来领房，原告接通知后于2012年8月3日到被告处领取所购商品房钥匙。另查明，2010年5月18日、2011年5月18日，柳江县住房和城乡建设局均向被告发出“通知”，通知内容有为减少噪声对高考、中考的影响，根据相关法律、法规规定及柳江县考试委员会的要求，通知如下：县城内所有建筑施工场地从5月18日至6月26日中午12：30分至14：30分，晚上22：30分至次日7：00分禁止建筑施工作业。二、在6月7日、8日高考期间和6月14日-16日高中毕业会考及6月24、25、26日中考期间，柳江中学、拉堡中学等考点学校周边的建筑工地禁止施工。据此通知，禁止被告施工的天数有16天，其中与雨天重叠的有13天。
2014年1月10日，原告以被告迟延交房为由，提起诉讼，请求支付逾期交房违约金。被告应诉后，申请本院向柳江县气象部门、供电部门调取2009年2月至2012年8月间的气象资料、停电资料，以证明《商品房买卖合同》签订后，施工期间的降雨及停电天数，同时申请对“汇元大厦”楼层房屋的租金价格进行评估。根据柳江县气象局提供的气象资料统计，自2009年12月31日（原、被告签订合同日）至2011年12月31日（约定交房日）间连续两天降雨的天数有216天。根据柳江县供电公司提供的停电资料统计，自2010年3月21日（合同签订日）至2011年12月31日间的停电时间达到8小时／天的有1天，不足8小时／天的停电时间累计有8天（其中与降雨重叠的停电时间已扣除）。
2014年9月23日，广西诚信华正资产评估有限责任公司对“汇元大厦”楼房套房作出《资产评估报告书》，该报告认为该栋楼132平方米套房的月租金价为9元／平方米。原告于2012年7月3日交清其购房契税。本院认为，本案中，原、被告双方对合同的效力及继续履行合同均无争议，对逾期交房不超过180天的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之1.5的违约金，亦无争议，本院予以确认。本案的争议焦点在于：1、被告实际可交房日及实际交房日的认定。2、被告主张扣减工期内的雨天、停电、考试，消防验收、规划验收、房产丈量用时是否有依据，应否支持；若支持，如何计算。3、被告主张原告应交清购房契税方可请求交房应否得到支持。4、被告是否违约（即是否逾期交房）；若违约，应支付原告多少违约金。针对争议焦点1（被告实际可交房日及实际交房日的认定），《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。2012年6月5日，被告开发的“汇元大厦”楼盘1号楼，经施工、勘察、设计、监理等单位通过竣工验收，结论为工程质量合格，同意验收。因此，被告开发的该楼盘1号楼已经验收合格，能证实双方讼争房屋达到了合同约定的“该商品房经验收合格”的交付条件，可以交付。原告以被告未能出示房屋验收合格等书面材料，认为仍未得验收合格，不具备实际交房的条件，原告可以不领房，但原告在被告通知其前来领房后，于2012年8月3日领取所购房屋钥匙，属对房屋的转移占有，视为被告已交房，这符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定。原告主张被告未能出示房屋验收合格等书面材料，即未具备实际交房的条件，其即使领取屋钥匙也不属交房，因与法律规定相悖，本院不予采信。针对焦点2（被告主张扣减工期内的雨天、停电、考试、消防验收、规划验收、房产丈量用时是否有依据，应否支持；若支持，如何计算。）
原、被告双方在购房合同第八条规定如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：1、不可抗力，2、买受人未交清全部房款，3、如遇雨天或停电影响工期的（每天停电8小时以上按一天记，不足的按小时累记，连续两天以上雨天则记入累计天数）出卖人可根据施工部门，施工时间，晴雨记录，相应顺延交付期。4、因政府主管机关、部门或机构的政府行为所导致的延期【包括出卖人向政府部门提交竣工资料后等待验收及丈量所需的时间】。据此，关于政府主管机关的政府行为影响工期的，在本案中应理解为柳江县住房和城乡建设局因高考、中考、高中毕业会考发出的禁止施工通知，造成被告停工。所以，被告主张扣减工期内因雨天、停电、考试等停工天数，以顺延交房期，有依据，理由成立，本院予以支持。关于被告请求扣减因消防验收、规划验收、房产丈量等用时天数，因这些用时均不在合同约定的交房期间（工期）内发生，故被告的这些主张理由不成立，本院不予支持。自原、被告于2009年12月30日签订购房合同至约定交房日（2011年12月31日），根据柳江县气象局提供的气象资料，期间出现的雨天共216天（具体降雨日详见证据，不另列），根据柳江县供电公司提供的停电资料，期间停电9天（具体停电日、时附后，已扣除与雨天重叠的降雨时间）。根据柳江县住房和城乡建设局发出的停工通知，期间考试共16天，扣除与雨天、停电重叠的13天，记3天。以上三项共应扣减工期天数为228天。针对焦点3（被告主张原告应交清购房契税方可请求交房应否得到支持）。被告以双方在合同附件四中关于房屋交付的补充约定的规定，主张原告应交清购房契税方可请求交房。该项约定规定：买受人应将购房契税、交易手续费及其他相关费用交给出卖人，出卖人应及时办理该房屋的产权登记过户手续。在上述款项缴清前，出卖人有权拒绝交付房屋而不承担任何责任。据此分析，原告应将上述费用交给被告，但未约定交付时间，被告亦无证据证明其催促原告何时将上述款项交付被告；再且，从约定内容的连贯性看，上述款项应是为办理产权登记过户之用，并非针对交房而设定的；若理解为交房之约定，其内容却是加重了买受人（原告）义务，属无效。故被告的此项辩解理由不成立，本院不予采信。针对焦点4【被告是否违约（即是否逾期交房）；若违约，应支付原告多少违约金】，根据双方签订的合同，被告应于2011年12月31日前交付房屋。原告于2012年8月3日领取房屋钥匙，已认定为交付房屋，被告迟延交房216天，扣减工期内约定可扣228天，被告未迟延交房，不构成违约，不应承担违约责任。
综上所述，原告诉请无事实依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告覃顺周要求被告柳江县恒信房地产开发有限公司支付逾期交房违约金的诉讼请求。本案案件受理费1657元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。
审 判 长 蔡汉青
人民陪审员 覃姣红
人民陪审员 周 璇
二〇一四年十一月二十六日
书 记 员 雷冰宇