江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏05民终454号
上诉人（原审被告）：苏州同策资产管理有限公司。
委托诉讼代理人：王正东，江苏平和成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：苏州市友联物业管理有限公司。
委托诉讼代理人：黄国英，苏州市姑苏区府前法律服务所法律工作者。
上诉人苏州同策资产管理有限公司（以下简称同策公司）因与被上诉人苏州市友联物业管理有限公司（以下简称友联公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州市姑苏区人民法院（2017）苏0508民初6148号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月10日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
同策公司上诉请求：撤销一审判决，查清事实后改判或发回重审；一、二审诉讼费由友联公司负担。事实和理由：1、根据友联公司在一审中陈述的签订合同的过程，结合友联公司向苏州德成农产品配送有限公司（以下简称德成公司）出具的租金收据与租赁合同的履行期限、金额相印证，足以证明收据对应的款项是同策公司承租友联公司房屋所交的租金。同策公司的应付租金中应扣除德成公司交付的款项。2、一审中同策公司提交了友联公司不履行维修义务以及未按约移交房屋等证据证明友联公司违约在先，一审法院未予采纳。而且一审判决以半年17.5万元租金为基数按每日百分之一计算违约金至实际交房之日止，折算为63万元一年，远超过年租金35万元，该巨额违约金显然与相关规定不符且显失公平公正。
友联公司辩称：德成公司与本案没有关联。漏水是同策公司违章搭建所致，不在友联公司出租范围内。护栏也是同策公司擅自加装，与友联公司出租的楼层不存在因果关系。一审判决中违约金的计算符合法律规定。请求驳回上诉，维持原判。
友联公司向一审法院起诉请求：1、同策公司向友联公司支付租金65万元及违约金40250元；2、终止《房屋租赁合同》；3、本案诉讼费用由同策公司承担。审理中友联公司对第二项诉讼请求增加为要求解除《房屋租赁合同》，同策公司将租赁房屋腾退。
一审法院认定事实：1、2011年苏州嘉成置业有限公司委托友联公司对官庄前花园前期物业进行管理。
2015年6月8日友联公司（甲方）与同策公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定由乙方租用甲方坐落于官庄前花园18幢301-304室、19幢301-305室及19幢201-205室房屋，面积1574.38平方米。房屋用途：为商业用房，乙方不得改变房屋用途；租赁期限：自2015年9月至2018年8月31日止，租金每年30万元；房屋保证金为5000元；房屋的交付：本合同生效之日起5日内将该房屋交付给乙方，同时办理交接手续，并由双方代表签字确认；维修养护责任：租赁期间，正常的房屋大修费用由甲方承担，日常的房屋维修费用由乙方承担。
同日，友联公司与德成公司签订《房屋租赁合同》，内容与上述合同一致。合同签订后，苏州德成农产品配送有限公司于2015年7月10日向友联公司支付155000元（含保证金5000元）、2017年5月11日支付6万元，合计215000元。
2、2016年1月23日出租方友联公司（甲方）与承租方同策公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，第一条房屋的基本情况：坐落于官庄前花园18幢301-304室、18幢108-117室、18幢201-207室、19幢301-305室、19幢103-108及19幢201-205室（物业用房）房屋结构为混砖含公共分摊面积；第三条租赁期限：自2016年6月1日至2021年5月31日止；第四条房屋租金：该房屋内乙方所租房屋税后租金以实际交房面积及移交清单为准（附件），每半年支付一次，先付后用（含物业费）；第五条5.1甲方应于本合同生效之日起5日内，将该房屋交付给乙方；5.2双方在交付同时办理交接手续，并由双方授权代表签字确认；5.5乙方租赁房屋后，由于要对维修调整中，包括卫生及装修（免租到期为2016年6月1日）；第六条维修养护责任：6.1租赁期间，正常的房屋大修费用由甲方承担，日常的房屋维修费用由乙方承担；6.2因乙方管理使用不善造成房屋及相连设备的损坏，由乙方负责修复并承担赔偿责任；第十条乙方有拖欠租金累计达3个月，甲方可终止合同并收回房屋；第十二条违约责任，乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，应该按租金的1%每日向甲方支付违约金；第十三条其它事项:租房保证金5000元，与租金同时支付，合同期满，乙方无违反本合同的相关规定，结清相关费用后予以退还。合同附件《房屋移交清单》载明：18幢301-304室、19幢301-304室、19幢201-205室、18幢207室和202室，年租金为35万元。双方均在该移交清单下方移交方一栏中加盖了公章。
上述合同友联公司持有的《房屋移交清单》移交日期为空白；同策公司持有的《房屋移交清单》移交日期为2016年9月26日。
2016年8月28日同策公司发函给友联公司，表示：1、应移交的房屋至今尚未全部移交；2、已移交的房屋存在漏水问题，自2016年2月以来多次与友联公司沟通未果；3、友联公司承诺5个机动车位未到位，要求尽快给予解决。该函友联公司吕建签收，后双方未有协商方案。
2016年9月19日友联公司向同策公司发函，载明“贵公司与我司2016年1月23日签署的房屋租赁合同已逾七个月又26天，请贵公司对照合同规定认真履行义务”，并提醒同策公司及时交纳租金。
《房屋移交清单》所列的租赁房屋目前仍由同策公司使用。
审理中，友联公司称，1、2015年6月8日租赁合同签订后即向同策公司交付了租赁房屋，当时双方办理了《房屋移交清单》作为合同附件。因同策公司装修返工等原因，要求我方再予三个月装修期，所以2016年1月签订了第二份租赁合同，合同中的附件《房屋移交清单》是前一份合同，所以没有写日期。2、关于苏州德成农产品配送有限公司支付给我公司的215000元，与本案没有关联，我方也不同意在本案中一并结算。3、关于漏水和护栏问题。漏水部分是同策公司违章搭建的，并不是我方出租部分；我方也没有委托同策公司与第三方签订维修合同，对此我方不予认可。护栏的维修，同策公司修理的护栏是道路边上的，起到美观的作用，与我方出租2、3楼层部分不存在因果关系。对此我方也不予认可。
以上事实，由友联公司提供的房屋租赁合同及房屋移交清单、前期物业管理委托合同、公函、照片，同策公司提供的房屋租赁合同及房屋移交清单、转账凭证、情况说明、说明函、防水工程承包合同协议、官庄前花园镀锌钢管护栏修缮工程合同书、发票、照片及庭审中当事人陈述予以证实。
一审法院认为，友联公司与同策公司先后签订两份《房屋租赁合同》，均系双方当事人的真实意思表示，协议内容不违反法律和法规的规定，应认定合法有效。审理中友联公司表示因同策公司装修原因要求再给予三个月免租期，故双方签订第二份合同。一审法院认为后一份租赁合同的租金由前一份的30万元变更为35万元；租赁期限也由2015年9月至2018年8月31日止，变更为2016年6月1日至2021年5月31日止；《房屋租赁合同》的附件《房屋移交清单》明确记载为实际交付的房屋年租金为35万元；2016年9月19日友联公司向同策公司发函中也是依据后一份租赁合同约定的相关条款向同策公司主张权利，应认定双方实际履行的是后一份租赁合同。故友联公司认为《房屋移交清单》是前一份租赁合同附件及租赁房屋于前一份租赁合同签订时移交的意见，一审法院不予采信。然，同策公司持有的《房屋移交清单》移交日期为2016年9月26日，以证明房屋实际移交日期，因该《房屋移交清单》与友联公司持有的不一致，故一审法院也不予采纳。一审法院认为，综合双方证据租赁房屋应于后一份租赁合同，即2016年1月23日签订生效之日起5日内交付。
友联公司已按合同约定将租赁房屋交付于同策公司，同策公司应当按合同约定的期限支付租金，现因同策公司自合同签订后未向友联公司支付过租金的行为已构成违约，故友联公司要求解除与同策公司间签订的房屋租赁合同并腾退房屋的主张，一审法院予以支持。
关于同策公司认为按合同约定友联公司至今尚有房屋未向其交付的问题。一审法院认为按合同第四条约定，以实际交房面积及移交清单为准（附件），而移交清单明确记载了移交的租赁房屋为18幢301
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304室、19幢301-304室、19幢201-205室、18幢207室和202室，及年租金为35万元，故一审法院对同策公司上述抗辩意见不予支持。合同解除后，同策公司应将移交清单明所列的房屋腾空后退还友联公司。
关于同策公司欠付租金的问题。按友联公司、同策公司双方于2016年1月23日签订租赁合同约定，同策公司应向友联公司支付租金的时间为2016年6月1日起，按年租金35万元支付至租赁房屋实际归还日止。友联公司主张租金自2015年9月起算的诉请，理由不能成立，一审法院不予支持。同样，友联公司主张同策公司逾期支持租金的违约责任，也应自2016年6月1日起算，每日按逾期租金的1%计算，超出部分，一审法院不予支持。即同策公司实应向友联公司支付2016年6月1日至2017年11月30日期间的租金525000元（自2017年12月1日起实际归还房屋日止的租金按年租金35万元计算）；逾期支付违约金自2016年6月1日分段计算，即2016年6月1日起、2016年12月1日起、2017年6月1日起、2017年12月1日起均按175000元为基数，按每日1%计算，直到实际归还房屋日止。
关于友联公司认为德成公司支付的215000元，与本案没有关联，不同意在本案中一并结算的主张，一审法院予以支持。
同策公司辩称友联公司交付的房屋存在漏水问题，其提供的与修理方签订的合同及发票不能证实房屋漏水的实际情况，发票与合同也不能对照，故一审法院对同策公司该辩称意见不予支持。关于同策公司辩称护栏修理的问题，友联公司租赁给同策公司的房屋均系二、三楼层，同策公司没有证据证明路面护栏与友联公司出租其房屋之间存在因果关系，故一审法院对同策公司该辩称意见，亦不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条之规定，判决：一、苏州市友联物业管理有限公司与苏州同策资产管理有限公司于2016年1月23日签订的《房屋租赁合同》予以解除。二、苏州同策资产管理有限公司于判决生效之日起十五日内将坐落于苏州市姑苏区官庄前花园18幢301-304室、19幢301-304室、19幢201-205室、18幢207室和202室的房屋腾空后归还苏州市友联物业管理有限公司。三、苏州同策资产管理有限公司应于判决生效之日起十五日内向苏州市友联物业管理有限公司支付租金525000元（2016年6月1日至2017年11月30日期间），2017年12月1日起实际归还房屋日止的租金按年租金35万元计算；逾期支付违约金自2016年6月1日起分段计算，即2016年6月1日起、2016年12月1日起、2017年6月1日起、2017年12月1日起均按175000元为基数，按每日1%计算，直到实际归还房屋日止。案件受理费20462元，减半收取10231元，由苏州市友联物业管理有限公司负担2046元，苏州同策资产管理有限公司负担8185元。
二审经审理查明的事实与一审相一致。
二审另查明，友联公司于2017年10月13日一审开庭时提出增加解除房屋租赁合同的诉讼请求。该事实由一审庭审笔录为证。
二审中，同策公司提交如下证据：1、由德成公司出具的情况说明，载明“德成公司于2015年7月10日向友联公司支付了155000元（含保证金5000元）租金，该租金系我公司替同策公司支付的，上述租金支付当月我公司已与同策公司结算完毕，同时我公司已向友联公司就上述情况出具了情况说明”。2、房效莲出具的情况说明，其中载明“本人房效莲系同策公司大股东，在2017年5月11日我支付给友联公司6万元整，该款项系本人为同策公司代付的房租”。德成公司及房效莲二审中亦到庭对上述情况予以确认.友联公司质证表示同意将德成公司支付的155000元及房效莲支付的60000元作为同策公司支付的租金在本案中予以抵扣。
二审中，友联公司陈述其一审诉讼请求中主张的租金65万元系截止至2017年5月31日的租金，违约金40250元系截止至2017年9月11日的违约金。该事实由二审调查笔录为证。
本院认为：关于违约方认定问题，同策公司主张友联公司未按约移交房屋且不履行维修义务，违约在先。一审法院认定双方实际履行的系2016年1月23日的《房屋租赁合同》，双方在二审中对此均未提出异议。该合同约定因有部分零散承租房已与友联公司签署合同，待合同期满后如原租赁户不继续使用，同策公司有优先承租权；租金以实际交房面积及移交清单为准。友联公司已将《房屋移交清单》上所列的房屋全部移交给同策公司，其他零散房屋未交付不违反合同约定。同策公司提交的修理合同及发票不能证实房屋漏水实际情况，也没有证据证明路面护栏与友联公司出租的房屋存在关联，其认为友联公司不履行维修义务没有依据。因此友联公司不存在违约行为。因同策公司在租赁期间拖欠租金累计达3个月，友联公司有权要求解除合同。友联公司于2017年10月13日一审开庭时明确提出解除房屋租赁合同的诉讼请求，双方2016年1月23日签订的《房屋租赁合同》应于2017年10月13日解除。
关于欠付租金的金额，根据合同约定同策公司应自2016年6月1日起按年租金35万元支付租金。因友联公司明确其在本案中仅主张至2017年5月31日的租金，本院认定同策公司应支付2016年6月1日至2017年5月31日的租金计35万元。因同策公司在二审中举证了情况说明证明德成公司、房效莲曾代其支付租金215000元，友联公司亦同意将上述款项在欠付租金中抵扣，本院认定同策公司应向友联公司支付2017年5月31日前的租金135000元。此后的租金友联公司可另行主张。
关于违约金金额，友联公司明确其在本案中仅主张至2017年9月11日的违约金。合同约定租金每半年支付一次，先付后用，故同策公司应于2016年6月1日、2016年12月1日、2017年6月1日各支付租金17.5万元。因德成公司2015年7月10日代付租金155000元、房效莲2017年5月11日代付租金60000元，同策公司应以2万元为基数自2016年6月1日至2016年11月30日，以19.5万元为基数自2016年12月1日至2017年5月10日，以13.5万元为基数自2017年5月11日至2017年5月31日，以31万元为基数自2017年6月1日至2017年9月11日计算违约金。合同约定违约金每日按租金的1%计算，友联公司在一审中仅主张40250元违约金，同策公司未就金额提出异议，本院认定同策公司应支付2016年6月1日至2017年9月11日的违约金40250元。
综上，因友联公司在二审中同意抵扣垫付租金，且一审法院判决的租金及违约金超出友联公司诉讼请求范围，本院对一审判决予以改判。一审判决未确定合同解除时间，本院一并予以纠正。同策公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持江苏省苏州市姑苏区人民法院（2017）苏0508民初6148号民事判决第二项；
二、撤销江苏省苏州市姑苏区人民法院（2017）苏0508民初6148号民事判决第一、三项及案件受理费负担部分；
三、苏州市友联物业管理有限公司与苏州同策资产管理有限公司2016年1月23日签订的《房屋租赁合同》于2017年10月13日解除；
四、苏州同策资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向苏州市友联物业管理有限公司支付租金135000元及违约金40250元；
五、驳回苏州市友联物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费20462元，减半收取10231元，由苏州市友联物业管理有限公司负担3449元，苏州同策资产管理有限公司负担6782元。二审案件受理费20462元，苏州市友联物业管理有限公司负担4525元，由苏州同策资产管理有限公司负担15937元。
本判决为终审判决。
审判长 王稚群
审判员 杨 兵
审判员 沈维佳
二〇一八年五月二十一日
书记员 陆晓婷