山东省潍坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）潍民一终字第1261号
上诉人（原审原告）青州市天润液压科技有限公司，住所地：青州市邵庄镇钟家庄村。
法定代表人陈晓芳，董事长。
委托代理人孙明江，山东求是和信律师事务所律师。
委托代理人张鹏，山东求是和信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）潍坊金硕制帽有限公司，住所地：青州市邵庄镇中文登村河东路4号。
法定代表人陈兴奉，总经理。
委托代理人马福良，该公司副经理。
委托代理人赵君山，青州衡信法律服务所法律工作者。
原审被告青州华美轮胎有限公司，住所地：青州市邵庄镇中文登村河东路4号。
法定代表人刘建帮，总经理。
上诉人青州市天润液压科技有限公司（以下简称天润公司）因与被上诉人潍坊金硕制帽有限公司（以下简称金硕公司）及原审被告青州华美轮胎有限公司（以下简称华美公司）返还原物纠纷一案，不服山东省青州市人民法院（2013）青法民初字第755号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
经审理查明，2010年8月9日，潍坊市潍城区人民法院作出（2009）潍城法执字第289、309、329号民事裁定书一份，内容为：因被执行人华美公司未履行（2009）潍城望商初字第24、26、27号民事判决书中确定的义务，根据申请执行人潍坊银行股份有限公司的申请，对被执行人华美公司所有的位于青州市邵庄镇文登村的土地使用权及房产（土地证号：青国用2004第100**号，面积17425.80平方米，房产证号：青房权证文登字第××号、20××29号、20××28号）进行了委托评估、拍卖，未成交，故裁定将上述房地产抵顶给潍坊银行股份有限公司折抵部分借款本息，潍坊银行股份有限公司可持本裁定到有关机构办理相关产权过户登记手续。同时，潍城区人民法院给青州市住建局出具协助执行通知书一份，要求协助将上述房地产过户给潍坊银行股份有限公司。
2011年12月14日，潍坊银行股份有限公司与潍坊泰源拍卖有限公司签订委托拍卖合同一份，拍卖标的为位于青州市邵庄镇文登村的房地产一宗，证明材料为潍坊市潍城区人民法院（2009）潍城法执字第289、309、329号民事裁定书。2011年12月22日，天润公司与潍坊泰源拍卖有限公司签订拍卖成交确认合同，天润公司通过公开竞价成交位于青州市邵庄镇文登村的房地产一宗（土地证号、房产证号同上），拍卖标的成交价款为250万元。2012年4月24日，天润公司向潍坊泰源拍卖有限公司交纳拍卖款250万元及佣金3万元。2012年10月26日，潍坊银行股份有限公司取得上述拍卖房屋的房屋所有权证，房产证号为：青房权证文登字第××号、青房权证文登字第××号、青房权证文登字第××号。2013年5月16日，潍坊银行股份有限公司取得上述拍卖土地的使用权证，证号为青国用（2013）第10024号。2013年5月27日，潍坊银行股份有限公司到主管部门协助天润公司办理了上述房地产的房屋所有权证和国有土地使用权证，2013年6月4日，天润公司取得上述房产的房屋所有权证，证号分别为：青房权证文登字第××号、青房权证文登字第××号、青房权证文登字第××号。2013年6月7日，天润公司取得上述土地的国有土地使用权证，证号为青国用（2013）第10037号。在办理上述证件时，天润公司向税务部门补缴了自2012年1月1日起的城镇土地使用税、滞纳金和城市房地产税。
2013年6月份，天润公司曾向法院普通法庭递交民事诉状一份，要求起诉金硕公司、华美公司，起诉的事实与理由与本案基本相同，诉讼请求一、二项相同，第三项要求赔偿损失的数额为60万元。普通法庭未予立案受理，2013年6月21日，在普通法庭、文登村委参与调解下，天润公司（甲方）与金硕公司（乙方）达成调解协议一份，协议内容如下：一、乙方租赁原青州华美轮胎有限公司的厂房、土地，乙方使用的大车间外，其余乙方使用的甲方办公室、车间、伙房、传达室等乙方于10日内腾空并交付甲方；二、乙方使用的大车间继续使用至2013年12月31日，在此期间，甲方不向乙方主张租赁费。到期后，乙方立即腾空并交付甲方。三、若一方违约，违约方支付对方违约金的数额相当于乙方使用甲方车间半年的租金5万元。天润公司经理孙广柱、金硕公司法定代表人陈兴奉均在该调解协议中签名、捺手印。第一条协议中的“大车间”是指天润公司持有的青房权证文登字第××号房屋所有权证上载明的三号车间，此车间长65.7米，宽12米，与华美轮胎原房屋所有权证上载明的六号车间为同一车间。上述协议达成后，金硕公司在10日内已将除大车间之外的办公室、车间、伙房及厂房院内的属于天润公司所有的传达室腾空，并交付给了天润公司。但双方对于第一条中的“传达室”是指哪一个产生分歧，天润公司认为调解协议中的“传达室”是指西大门口处的传达室，而金硕公司则主张协议中的“传达室”是指位于厂房院内的属于天润公司所有的传达室。后经文登村委会主任窦效楼调解，双方未能达成一致协议。
2013年7月2日，在潍坊市潍城区人民法院的协调下，华美公司的法定代表人刘建帮、金硕公司的法定代表人陈兴奉给天润公司出具证明一份，内容为“在友好协商、日常和谐相处的基础上，公司西大门口及至院内二门道路，允许孙广柱进出”。“公司西大门口”指的是华美公司所有的公司西大门口。
同时查明，2010年3月27日，华美公司与金硕公司的法定代表人陈兴奉签订房屋租赁合同一份，陈兴奉租赁天润公司含传达室、办公室等六处房屋，房屋使用面积共计1822.75平方米及西院内场地，租赁时间自2010年4月1日起至2022年4月30日止，年租金5万元，签订合同时先交3年租金，共计15万元。2012年9月20日，华美公司与金硕公司签订房屋租赁合同一份，租赁期限自2012年9月20日至2014年9月19日，租金每年5万元，租赁的标的物为华美公司院内的五个车间及传达室一间（上下两层）。签订租赁合同后，2012年10月12日，金硕公司办理了工商营业执照。
另查明，青州市邵庄镇中文登村河东路4号的厂房院落现由天润公司与金硕公司共同占有、使用，共用一个西大门，现金硕公司仍占用本案诉争三号车间的一部分，金硕公司称未全部腾空是因为三号车间有一部分是占用的华美公司的土地。西大门口处的传达室的产权归华美公司所有，现仍由金硕公司使用。
上述事实，有天润公司提交的潍坊市潍城区人民法院作出（2009）潍城法执字第289、309、329号民事裁定书一份、协助执行通知书一份、完税凭证复印件一宗、国有土地使用权证复印件一份、房屋所有权证复印件三份、拍卖成交确认合同复印件一份、拍卖成交确认书复印件一份、拍卖款收款收据复印件二份、刘建帮、陈光奉出具的证明一份，2012年9月20日金硕公司、华美公司签订的房屋租赁合同复印件一份、金硕公司提交的2010年3月27日双方签订的房屋租赁合同复印件一份、民事起诉状一份、2013年6月21日天润公司与金硕公司签订的协议书原件一份、老房产证复印件一份，法院从青州市国土资源局调取的青国用（2013）第10024号国有土地使用权证复印件及从青州市房产管理局调取的天润公司办理房屋所有权证的档案资料一宗以及当事人陈述在案为证。
原审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。2013年6月4日，天润公司取得位于青州市文登镇文登村河东路4号院内房屋的房屋所有权证，自此时间开始，天润公司为房屋的合法所有人。《中华人民共和国民法通则》第五十七条规定，民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。2013年6月21日，在法院普通法庭、文登村委参与调解下，天润公司与金硕公司达成调解协议真实、有效，予以确认。金硕公司已在双方约定的期限内将除三号大车间外的属于天润公司的办公室、车间、伙房、传达室等腾空并交付天润公司，符合双方协议的约定。天润公司同意金硕公司使用的三号大车间继续使用至2013年12月31日，在此期间，天润公司不向金硕公司主张租赁费用，这是天润公司对其自身权利的处分，予以确认，金硕公司应按此协议的约定在2013年12月31日之后将三号大车间腾空并交付天润公司，现金硕公司仍占用，已违反此约定，对天润公司主张金硕公司腾空三号大车间（长65.7米，宽12米）的诉讼请求，予以支持。对于双方争议的第一条中的“传达室”具体是指哪一个传达室的问题，从协议第一条字面内容“其余乙方使用的甲方办公室、车间、伙房、传达室等”来看，已将传达室界定为属于天润公司所有的传达室，而天润公司所主张的西大门口处的传达室的产权归华美公司所有，不归天润公司所有，天润公司无权要求金硕公司腾空，且天润公司与金硕公司无权签订协议处分属于华美公司的资产，故对天润公司要求金硕公司将位于西大门口的传达室腾空并交付给其使用的请求，不予支持。
天润公司主张的损失有四部分组成，第一部分为其缴纳的城镇土地使用税和房地产税114302元，这是天润公司依照国家税收管理制度的规定向行政部门管理交纳的税费，不是金硕公司给其造成的损失，不予支持。第二部分是房租损失，在庭审中天润公司主张了2012年3月份至2013年6月份共计15个月的房租损失701502元。2013年6月份之前，天润公司并未取得本案所涉及的房地产的房屋所有权证及国有土地使用权证，天润公司并未取得合法的物权，无权主张金硕公司支付其房租损失，且2013年6月4日天润公司与金硕公司所达成的调解协议中也未涉及房租损失的问题，故对天润公司的此项主张，不予支持。但，金硕公司未按协议的约定腾空三号大车间，应自2014年1月1日起至实际搬出日止赔偿天润公司的占用损失，因天润公司庭后增加的诉讼请求部分只主张了自2013年7月1日之后十个月的损失，法院仅能就其诉讼请求进行审理。对于占用损失，参考双方所签协议第三条“甲方车间半年的租金50000元”的约定，对天润公司庭审中主张的每月每平方米的租赁价格8.6元，予以支持，故金硕公司应支付天润公司占用损失为27120.96元（65.7米×12米×8.6元／平方×4个月）。第三部分是违约金5万元，金硕公司违反合同约定，未在约定的时间腾空三号大车间，已构成违约，应支付天润公司违约金50000元，故对天润公司的此项诉讼请求，予以支持。第四部分为门窗等损失12500元，天润公司主张金硕公司拆除了门窗、铁大门等物品，金硕公司不予认可，天润公司未提供证据予以证实，不予支持。天润公司主张华美公司与金硕公司承担连带赔偿责任于法无据，不予支持。
2010年3月27日，华美公司与金硕公司的法定代表人陈兴奉签订的房屋租赁合同是双方真实意思的表示，合法有效。2012年9月20日，华美公司与金硕公司签订的房屋租赁合同，也是双方真实意思的表示，合法有效。天润公司主张华美公司、金硕公司签订上述两份合同时存在恶意串通的情形，无证据证实，不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十七条、《中华人民共和国物权法》第九条、第二十八条、《中华人民共和国合同法》第五十一条及相关民事法律政策之规定，判决如下：一、被告潍坊金硕制帽有限公司于本判决生效之日起三十日内将原告青州市天润液压科技有限公司所有的青房权证文登字第××号房屋所有权证上载明的三号车间（长65.7米，宽12米）腾空，并交付原告青州市天润液压科技有限公司；二、被告潍坊金硕制帽有限公司支付原告青州市天润液压科技有限公司占用三号大车间的损失27120.96元（计算到2014年5月1日），于本判决生效之日起十日内付清；三、被告潍坊金硕制帽有限公司支付原告青州市天润液压科技有限公司违约金50000元，于本判决生效之日起十日内付清；四、驳回原告青州市天润液压科技有限公司的其它诉讼请求。
若未按上述判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10800元，由原告负担9072元，由被告潍坊金硕制帽有限公司负担1728元。诉讼保全费4020元，由被告潍坊金硕制帽有限公司负担。
宣判后，天润公司不服，上诉称：一、原审判决关于上诉人对涉诉房地产未办理物权登记为由不予支持租金损失请求权，认定事实错误。二、原审判决以上诉人与被上诉人在调解协议中未提及房租损失为由，从而不支持上诉人租金损失请求，属任意推定，是错误的。三、原审判决对两份房屋租赁合同的效力认定错误，有关租赁事实未予查明，认定事实不清。四、原审被告明知涉案房地产已经抵押、后抵顶给潍坊银行股份有限公司，然后与被上诉人签订租赁合同的行为，主观上存在恶意；涉案房产的抵押查封事实从产权证档案就可知晓，强制执行程序公开公告，被上诉人应知上述事实而签订二十年的租赁合同，不合常理，明显存在恶意串通，其占有涉案房地产为无权、恶意占有。被上诉人恶意串通事实明显，原审判决认定事实不清。五、原审判决违反程序，适用法律错误，判决结果严重不公。综上，请求二审法院查明本案事实后依法公正判决。
金硕公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。
华美公司未到庭亦未提供书面意见。
本院认为，2011年12月22日，上诉人在潍坊泰源拍卖公司举行的拍卖会上，通过公开竞价拍得涉案房地产。同日，上诉人与潍坊泰源拍卖公司签订拍卖成交确认合同一份，该合同系双方自愿签订的，且该合同不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为有效合同。合同签订后，双方均应按合同约定的内容履行合同义务，上诉人按约交付拍卖标的物的价款，而合同未明确约定潍坊泰源拍卖公司将拍卖标的物交付的具体时间，且拍卖标的物一直由被上诉人占有、使用。拍卖成交确认合同约定“拍卖标的需要清场、倒业的，由买受人在付清全部价款并取得委托人交付的有关标的权属凭证后在委托方的协助下依法组织清场、倒业”，从该内容可以看出，拍卖标的物在上诉人付清全部价款后，需委托人潍坊银行股份有限公司交付给上诉人全部的权属凭证后，在委托方的协助下依法组织清场、倒业拍卖标的物。而上诉人在2013年6月7日才取得全部的权属凭证，2013年6月21日，在委托人潍坊银行股份有限公司未参与下，上诉人与被上诉人协商达成倒业协议，该协议确定的倒业的具体时间系拍卖标的物交付时间，上诉人与被上诉人应当按该协议约定的时间履行。上诉人主张2012年3月至2013年6月共计15个月的房租损失无事实和法律依据，本院不予支持。上诉人的其他上诉理由证据不足，本院亦不予支持。
综上，原审判决结果正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10800元，由上诉人青州市天润液压科技有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 崔福涛
审判员 孙月琴
审判员 宫 磊
二〇一五年二月二十六日
书记员 房艳萍