北京市房山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）房民初字第02472号
原告陈丽丽，女，1963年10月12日出生。
被告梁楚韵，女，1986年8月24日出生，职业不详。
被告梁锦达，男，1986年7月19日出生，职业不详。
原告陈丽丽诉�告梁楚韵、梁锦达房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员赵鹏杰独任审判，公开开庭进行了审理。原告陈丽丽到庭参加了诉讼，被告梁楚韵、梁锦达经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈丽丽诉称，原告与被告在2013年10月13日签订《房屋租赁合同》，原告将坐落于房山区长阳半岛祥云湾X号院X号楼X单元X室房屋出租给被告用于日常生活起居。合同约定，租赁期为一年，自2013年10月13日至2014年10月12日止；租金支付方式为押一付三。2013年10月13日支付了三个月租金及一月押金，2014年1月13日支付第二期三个月租金，2014年4月13日支付第三期三个月租金，2014年7月13日支付第四期三个月租金。合同还约定，承租人不按时交纳租金，出租人可以终止合同，承租人按年租金的10%支付违约金，出租人收回房屋。合同签订日被告支付�一期租金及押金。2014年1月15日，被告未如期支付第二期租金，并提出终止合同。原告认为，被告已形成违约事实，故此诉至法院请求：1、被告向原告支付违约金3960元；2、终止原被告间的租赁合同；3、被告承担违约责任，保证出租房屋及附属财物完好与整洁交接，如有损坏照价赔偿；4、诉讼费用由被告承担。
被告梁楚韵、梁锦达未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。
经审理查明，2013年10月13日，原告陈丽丽（甲方，出租方）与被告梁楚韵（乙方，承租方）签订《房屋租赁协议书》，约定有如下内容：甲方自愿将坐落在北京市房山区长阳半岛、房屋建筑面积86.58平方米租给乙方作为日常生活起居用，乙方不得改变用途。该房屋现有设施及装饰、装修情况，设施情况：1、家具：沙发1套3100元，4＋3衣柜3000元，电视柜一组500元，茶几300元，餐桌1张、椅子4把1500元，双人床1900元，单人床1张1500元，床头柜2个400元；2、家电：小天鹅全自动洗衣机1台22**元，格力壁挂空调2台430**元，海尔冰箱1台23**元，热水器1台25**元，抽油烟机1台25**元，灶具2500元，对讲系统1套1000元；3、装饰：窗帘2面1000元；4、壁柜2组、鞋柜1组3000元；5、地面：卧室客厅木地板，厨房、卫生间、飘窗为石材29000元；6、门禁卡2张，钥匙2把，水卡1张，电卡1张，气卡1张。乙方对该房屋不得进行再装修。租赁期限为1年，自2013年10月13日起至2014年10月12日止。甲方须在合同签订之日起5日内将该房屋交付乙方使用。该房屋月租金3300元，年租金总额39600元。租金结算时间和方式：押一付三，每期第一个月13日前支付租金9900元，押金3300元；第一期2013年10月13日支付租金9900元，第二期2014年1月13日支付租金9900元，第三期2014年4月13日支付租金9900元，第四期2014年7月13日支付租金9900元。上述租金不包括水电气及电视收视月租费、宽带费，该部分费用由乙方按实际发生额支付。租赁期内，该房屋及设施自然损坏的维修养护由（甲）方负责；由于使用不当损坏的维修费用由（乙）方负责；维修责任方延误维修或维修不当，给对方或他人造成损失的，由责任方按实际损失赔偿。在租赁期限内甲方承担下列责任：1、保证该房屋产权清楚，没有纠纷，若发生与甲方有关的产权纠纷或其他债务，概由甲方负责清理；给乙方造成损失的，甲方负责赔偿；2、如需转让或抵押房屋，甲方应提前三个月通知乙方并保证本合同继续履行。在租赁期限内乙方承担下列责任：1、必须按合同约定的使用用途使用该房，不得改变用途，否则应当承担违约责任，甲方有权解除合同；2、不得将该房屋转租，如未经甲方同意并签订转租合同，擅自转租，甲方可以追究一方的违�责任，并解除合同；3、因使用不当或一方的其他原因造成房屋或设施损坏的，乙方负责赔偿或修复；4、乙方应在租赁届满时，将该房屋交还甲方，如需继续承租，应在租赁期届满前三个月提出，经甲方同意，双方重新签订租赁合同；5、乙方在交还房屋时，必须保证该房屋原有设施完好无缺及整洁卫生。甲方未按本合同第五条约定时间交付房屋，乙方按下列第1款约定追究甲方的违约责任：1、终止合同，同时甲方按年租金总额的10%支付违约金，乙方的实际损失超过违约金时，由甲方按实际损失赔偿；2、甲方向乙方支付年租金总额的10%的违约金，合同继续履行。乙方未按本合同第七条约定时间交付租金，甲方按下列第1款约定追究乙方的违约责任：1、终止合同，同时乙方按年租金总额的10%向甲方支付违约金，甲方实际损失超过违约金的，按实际损失赔偿；2、乙方按�租金总额的10%的违约金，合同继续履行。有下列情形之一的，可以提前解除本合同：1、因不可抗力的原因需提前解除的；2、经房屋安全鉴定单位鉴定为危险房屋不能继续使用的。在租赁期内该房屋因政府规划决定拆迁的，按政府有关规定执行。双方如在本合同履行中发生争议，可向房屋租赁管理部门申请调解，调解不成，向人民法院起诉解决。本合同自甲乙双方签字之日起生效。本合同未尽事宜，由双方另行协商等相关内容。在该合同的封面上，承租人处署名为”梁楚韵、梁锦达”，但在首页乙方（承租人）处仅为梁楚韵一人，且末页签名处仅为”梁楚韵”一人签名。
合同签订之后，原告依约向交付了房屋，被告支付了首期房租和押金。2014年1月14日，原告通知被告梁楚韵交纳第二期租金，梁楚韵提出终止合同，双方关于交还验收房屋事宜未能达成一致。2014年1月15日，原告诉至本院。
2014年2月12日，梁楚韵短信联系原告，要求提供快递地址，将钥匙等物品寄给原告，由原告自行验收房屋，原告要求对方保证屋内各项设施完好整洁如初，双方未能达成一致。同日，梁锦达短信联系原告，告知其二人已于2014年1月12日搬走并已将其物品带走，关于交还验收房屋事宜，未与原告达成一致。
上述事实，有当事人的陈述、北京市房屋租赁合同（自行成交版）、短信记录等证据材料在案佐证。
本院认为，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法�规定的其他情形。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
本案中，首先，虽然房屋租赁协议书仅有被告梁楚韵一人签名，但因在合同签订和履行中是被告梁楚韵、梁锦达共同行为，故原告与二被告之间存在房屋租赁合同关系。其次，原告与二被告签订房屋租赁协议书不违�有关法律规定，是双方真实意思表示，并已部分履行，应为有效。第三，因二被告在2014年1月13日前未按合同约定给付原告第二期租金，在原告催告后二被告仍未给付，故二被告构成违约，应承担相应的违约责任。第四，因合同中约定被告未按本合同约定时间交付租金，原告有权终止合同，同时被告按年租金总额的10%向原告支付违约金，故现原告主张终止双方签订的房屋租赁协议书，并要求二被告返还出租房屋及附属财物及给付违约金3960元的请求，本院予以支持。第五，虽然合同中约定实际损失超过违约金时，按实际损失赔偿，但因实际损失是否超过违约金现无法确定，故原告主张如有损坏照价赔偿的请求，本院难以支持，原告可待实际损失确定后再另行主张。第六，二被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃诉讼权利，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、终止原告陈丽丽与被告梁楚韵、梁锦达于2013年10月13日签订《房屋租赁协议书》；
二、被告梁楚韵、梁锦达于本判决生效之日起立即将位于北京市房山区长阳半岛祥云湾X号院X号楼X单元X室的房屋及附属设施交还原告陈丽丽；
三、被告梁楚韵、梁锦达于本判决生效之日起七日内给付原告陈丽丽违约金三千九百六十元；
四、驳回原告陈丽丽其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三十五元，由被告梁楚韵、梁锦达负担（本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书�达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，依法交纳案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 赵鹏杰
二〇一四年四月三日
书 记 员 于 淼