浙江省建德市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭建民初字第562号
原告建德市土地收购储备中心。
法定代表人金绮哲。
委托代理人（特别授权）李昊。
委托代理人（特别授权）夏忠勤。
被告饶秋香。
委托代理人（投保授权）郑晓云。
原告建德市土地收购储备中心（以下简称土地储备中心）与被告饶秋香房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月20日立案受理后，依法由审判员韩雨清适用简易程序，于2015年7月2日公开开庭进行了审理。原告土地储备中心委托代理人李昊、夏忠勤、被告饶秋香及其委托代理人郑晓云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告土地储备中心诉称，2010年5月，原告委托拍卖公司将旗下的商城宾馆进行公开拍租。案外人周友娥竞得该商城宾馆6年的租赁使用权。2013年7月，周友娥将商城宾馆中的香港城浴室出租给被告饶秋香，租金为60000元／年。因周友娥未按期缴纳租金，经诉讼程序，杭州市中级人民法院于2014年4月24日作出（2014）杭民终字第116号民事判决，解除原告与周友娥的房屋租赁合同。此后，经建德市人民法院强制执行，周友娥于2014年6月3日腾退出商城宾馆。执行过程中，被告饶秋香与原告协商，双方同意由被告继续使用香港城浴室，租金仍按60000元／年的标准向原告缴纳。2014年年底，商城宾馆经重新招租，整体租赁给案外人。2014年6月至2014年年底间的租金及水电费，被告一直未能按期缴纳。经多次催讨无果，现诉至法院请求判令被告饶秋香立即支付房屋租金人民币35000元及水费9176元。
原告土地储备中心为证明其主张成立向本院举证如下：
1、案外人周友娥与被告饶秋香签订的《承租协议》一份，用以证明被告从案外人周友娥处转租香港城浴室，房屋租金标准60000元／年，水电费另行据实缴纳的事实。
2、（2014）浙杭民终字第116号民事判决书一份，用以证明原告与周友娥签订的房屋租赁合同经判决解除的事实。
3、拍卖资料一份，用以证明2015年1月对商城宾馆对外公开拍卖招租，招租规则明确承租人须保留与本案被告原签署的转租合同，同意本案被告继续租用香港城浴室，商城宾馆对外公开拍卖招租并未改变被告按原租赁合同履行的事实。
4、收条一份，用以证明本案被告饶秋香向周友娥交付的房屋租金截止到2014年5月的事实。
5、水费记录一份，用以证明2014年5月至2014年11月，商城宾馆户名下发生水费总额为9176元，该水费应由使用者即被告饶秋香承担。
6、杭星律师事务所函一份、快递单一份、网络查询单一份，用以证明原告向被告催讨房屋租金及水费的事实。
7、《解除租赁合同协议》一份，用以证明被告对公开招租时保留其转租合同，租赁关系按原合同继续履行的情况系知情的事实。
被告饶秋香辩称，原告所诉被告主体不当，本案应以建德市新安江街道秋香足浴部为被告。原告陈述的租金标准的陈述不事实，周友娥搬离后，宾馆环境非常不好，宾馆漏水，被告的足浴部在一楼，原告的负责人让被告继续经营，租金怎么计算按照使用时间再说。租金标准双方均没有明确。周友娥走之前就没有交电费，被告为了正常经营，代付了周友娥的电费，该事实原告负责人也是知道的，当时原告让被告先垫付，以后再结算。2014年7月以后停水，被告就无法经营了，损失是原告造成的。被告有使用房屋的事实，但存在停水、停电、漏水的事实，因经营环境发生变化，被告可以不交或者少缴纳租金。原告主张的水费非被告一人所用，不应由被告一人承担。请求驳回原告的诉请。
被告饶秋香为证明其主张成立向本院举证如下：
1、个体工商户营业执照一份，用以证明适格的被告主体应为建德市新安江街道秋香足浴部。
2、电费发票联、案外人周友娥出具的收条各一份，用以证明被告代周友娥缴纳了电费的事实。
3、欠费、停水通知单一份，用以证明拖欠水费9176元的欠费主体为商城宾馆，商城宾馆下有六家经营户，这六家都是用一个水表，非秋香足浴部一家使用的事实。
4、水电费收款收据三份，用以证明秋香足浴部每月水电费仅为800-1000元不等。
5、K吧、0571网吧出具的证明三份，用以证明各商户共用一个总水表，秋香足浴部的水表被0571网吧损毁的事实。
6、照片一组，用以证明2015年1月第三人招租后，经营环境发生极大变化，原告的商铺堆满东西，被告无法经营。
上述原、被告所举证据，本院作如下分析认证：
一、原告提供的证据1、2、3、4、6、7，被告饶秋香对证据的真实性、合法性、关联性均无异议。经审查，原告提供的证据符合证据“三性”要求，本院均予以确认。
二、原告提供的证据5，被告饶秋香对证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议。理由是水费用户是商城宾馆，被告经营的足浴部只是宾馆的一部分。被告原来单独有水表，被告根据自己水表使用的费用将钱交给周友娥，由周友娥去结算。周友娥搬走后，因为没有人来结算，被告根据自己的水表也无法交水费，所以水费没有交。本院审查认为，原告提供的该份证据，能够证明商城宾馆尚欠水费的事实，但对被告尚欠水费的数额应结合其他证据认定。
三、被告饶秋香提供的证据1，原告对其真实性、合法性无异议，关联性有异议，理由是原承租合同、公开招租载明事项均可证实承租人为被告饶秋香个人，饶秋香未以个体工商户字号名义对外签订合同，故本案被告承租人的主体是被告饶秋香个人。本院审查认为，原告对该份证据的真实性、合法性无异议，本院予以确认，该证据的关联性，本院将在判决说理部分予以阐述。
四、被告饶秋香提供的证据2，原告对电费发票的真实性、合法性无异议，对关联性有异议；对案外人周友娥出具的收条的“三性”均有异议。理由是电费发票上载明的电费实际缴纳人及实际承担者均与本案被告不具关联性，案外人周友娥出具的收条的真实性无法核实。本院审查认为，电费发票上载明的电费系案外人周友娥腾退前所应缴纳的电费，被告饶秋香与案外人周友娥间的关系，与本案不具直接的关联性。原告所提异议成立，对该组证据的关联性，本院不予认定。
五、被告饶秋香提供的证据3，原告对其真实性、合法性、关联性均无异议，但商城宾馆内实际使用水的经营者为本案被告。本院审查认为，原告提供的证据符合证据“三性”要求，能够证明本案的相关事实，本院均予以确认。
六、被告饶秋香提供的证据4，原告对其真实性、合法性、关联性均有异议，理由是该收款收据上没有相关单位印章，没有收款人的具体身份。本院审查认为，原告提供的该组证据无出具票据的单位签章，也非规范票据，证据形式不合法，原告所提异议成立，对该组证据，本院不予认定。
七、被告饶秋香提供的证据5，原告对其真实性、合法性、关联性均有异议。理由是该组证据属证人证言，证人未能到庭作证，证据形式不合法。本院审查认为，原告提供的该组证据不符合证据的形式要件，原告所提异议成立，对该组证据，本院不予认定。
八、被告饶秋香提供的证据6，原告对其真实性、合法性、关联性均有异议。理由是该组照片所反应的情况与宾馆公开招租后改造过程中的情形相似，并非被告租赁期间所拍摄的照片。本院审查认为，原告提供的该组证据，未能说明证据的来源，未能说明拍摄的时间，故对该组证据本院不予认定。
根据上述有效证据及当事人在庭审中的陈述，本院查明如下事实：
2010年5月，原告土地储备中心委托拍卖公司将旗下的商城宾馆进行公开拍租。案外人周友娥竞得该商城宾馆6年的租赁使用权。2013年7月，周友娥将商城宾馆中的香港城浴室出租给被告饶秋香，租赁期限为2013年8月1日至2016年5月30日，租金为60000元／年，水电费按月上交。因周友娥未按期缴纳租金，原告土地储备中心向本院提起诉讼，一审判决后，周友娥不服一审判决，提起上诉。杭州市中级人民法院于2014年4月24日作出（2014）杭民终字第116号民事判决，解除原告与周友娥的房屋租赁合同。判决生效后，原告土地储备中心向本院申请执行，周友娥于2014年6月3日腾退出商城宾馆。执行过程中，被告饶秋香与原告协商，原告土地储备中心同意由被告饶秋香继续租用香港城浴室。2014年年底，商城宾馆经重新招租，整体租赁给案外人建德市欣翔酒店管理有限公司，拍租公告特别说明宾馆一楼足浴部已出租，租赁期限至2016年5月30日，2015年1月1日至2016年5月30日租金归拍中者所有。2015年4月，被告饶秋香与建德市欣翔酒店管理有限公司协商达成协议，解除租赁关系。因被告饶秋香未能缴纳自2014年6月至2014年年底间的租金及水电费，双方发生纠纷。原告土地储备中心诉至本院，请求判令被告饶秋香立即支付房屋租金人民币35000元及水费9176元。
本院认为，租赁合同的承租人应当按照约定的期限和数额支付租金。本案中，原、被告对强制执行周友娥房屋腾退过程中双方协商由被告饶秋香租赁使用商城宾馆一楼足浴部的事实无争议。双方有争议的主要是双方在协商过程中对租金标准有无重新约定。原告主张当时协商过程中，原告同意被告饶秋香按其与周友娥原签订的合同继续履行，而被告认为双方当时协商仅是由其继续租赁使用，租金标准未协商确定。从商城宾馆重新招租的拍租公告特别说明事项及被告饶秋香与建德市欣翔酒店管理有限公司协商达成的《解除租赁合同的协议》来看，被告饶秋香继续租赁使用的期限与其原签订的租赁合同期限一致，从原、被告协商继续租赁使用时双方地位优势来看，原告占有要求被告饶秋香腾退的优势主导地位，系被告饶秋香提出其投入的资金较大，要求继续租赁使用，原告同意其继续租赁使用，在此情形下，双方协商降低租金标准由被告继续租赁使用，有悖常理。故原告主张双方协商确定按被告饶秋香与周友娥签订的《承租协议》继续履行的事实，应予认定。被告饶秋香提出本案适格的被告主体应为建德市新安江街道秋香足浴部。对此，本院认为，被告饶秋香以个人名义与周友娥签订《承租协议》，在与原告协商继续租赁使用过程中，也均以个人名义进行协商，现建德市新安江街道秋香足浴部也已歇业，故原告向被告饶秋香主张权利，并无不当。被告所提该抗辩意见，本院不予采纳。原告主张要求被告支付水费9176元。经查，应缴纳水费的主体为商城宾馆，庭审中，原告认可当时商城宾馆中的租户除被告饶秋香以外，尚有棋牌室、仓库、过道等对外出租，认定全部水费由被告饶秋香承担，依据不足，对该诉请，本院不予支持。被告饶秋香辩称，在其租赁使用过程中，因多家单位用水及房屋漏水问题，导致拖欠水费，供水部门停水，致使其不能正常营业，其多次要求原告协调处理，原告置之不理，故要求核减房租。本院认为，出租人应当履行租赁物的维修义务，被告如因维修产生的费用可要求出租人承担，由于不能正常使用租赁物造成损失可向原告主张赔偿，但因被告未能提供因停水造成停业及由此造成损失的相关证据故对该抗辩意见不予采纳，如有新的证据，可另案主张。综上，对原告要求被告支付2014年6月至2014年12月间的房屋租金人民币35000元之诉请，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告饶秋香于本判决生效后十日内支付原告建德市土地收购储备中心尚欠的房屋租金人民币35000元。
二、驳回原告建德市土地收购储备中心的其他诉讼请求。
本案案件受理费人民币904元，减半收取452元，由原告建德市土地收购储备中心负担114元，被告饶秋香负担338元。
当事人在本判决书生效后十五日内到本院办理诉讼费用结算手续，逾期不交纳应负担的诉讼费用，依法强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
原告应在本判决确定的履行期限届满后二年之内向本院申请执行，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
审判员 韩雨清
二〇一五年八月十日
书记员 骆 鼎