广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长民初字第271号
原告（反诉被告）郑学，男，汉族，住梧州市。
原告（反诉被告）黄聪，女，汉族，住梧州市。
委托代理人陈亮，广西顺景律师事务所律师。
被告（反诉原告）广西佳绿房地产开发有限公司，住所地梧州市。
法定代表人陈琳，董事长。
委托代理人陈丽萍，公司职员。
委托代理人陆昀，广西志明律师事务所律师。
原告（反诉被告）郑学、黄聪与被告（反诉原告）广西佳绿房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年2月10日立案受理，依法由审判员杨慎瑜独任审判，于2015年3月27日公开开庭进行了审理。原告郑学及其委托代理人陈亮，被告广西佳绿房地产开发有限公司的委托代理人陆昀到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告郑学、黄聪诉称，2013年2月21日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告以331506元的价格，向被告购买其开发的位于梧州市长洲区瑞湖路28号红岭1号小区第7幢1单元1803房，原告于2013年2月21日前支付总购房款的60%即198904元；住宅楼封顶发出通知10天内支付总房款的85%即281780元；交付使用时缴纳全部房款。被告应当在2014年10月1日前，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用。被告逾期交房不超过180日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。合同签订当天，原告依约将首期房款198904元支付给被告。同年7月1日，原告向被告支付第二期购房款99451元。至此，原告已累计向被告支付购房款298355元，占总购房款的90%。但被告并未依约在2014年10月1日将符合合同约定交付条件的房屋交付给原告使用。直至2014年12月31日，被告才通过手机短信的方式向原告发出交房通知。原告在收到通知后到被告处打算接收房屋时，被告却要求原告在《交房通知书》的签领日期上倒签回2014年10月1日。原告认为被告已逾期交房达3个月，坚决不愿倒签日期，并要求被告按照合同的约定支付自2014年10月2日至12月31日的逾期交房违约金13575元。由于被告拒绝协商，原告多次追讨未果后诉至法院，要求判令：被告向原告支付逾期交房违约金13575元。
原告郑学、黄聪向法庭提供的证据有：
1、广西工商局网站查询结果，证明被告的基本情况；
2、梧州市商品房买卖合同，证明合同约定了双方的权利义务，被告逾期交房的事实；
3、交房通知短信，证明被告逾期交房的事实；
4、交房通知（照片），证明被告逾期交房的事实；
5、销售不动产统一发票，证明原告累计已支付购房款的90%；
6、税收通用完税证，证明原告累计已支付购房款的90%；
7、购房款收据，证明原告累计已支付购房款的90%；
8、证人何某某、谢某某出庭作证的证言。
被告广西佳绿房地产开发有限公司辩称，1、原告直至2015年2月12日才付清房款，根据合同约定“在交房前，买受人应全额付清约定的房款总价，如买受人未办妥银行按揭或未付完应付房款的，则交房期顺延，顺延至付清房款之日止。”被告可以在2015年2月12日才交房；2、红岭1号小区的生活用电是被告接入的建设施工临时用电，也就是说政府市政配套工程没有完善，根据合同约定，交房期顺延。为此，请法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告广西佳绿房地产开发有限公司向法庭提供的证据有：
1、刊登在报纸的交房通知，证明被告在2014年9月28日在报纸刊登了交房通知；
2、《中共梧州市委办公室关于对协调解决红岭1号限价房小区住户用电问题的会议纪要征求修改意见的通知》及《关于协调解决红岭1号限价房小区住户用电问题的会议纪要附件》，证明交房日期可以顺延。
反诉原告广西佳绿房地产开发有限公司提出反诉称，2013年2月21日，反诉被告郑学、黄聪与反诉原告签订《商品房买卖合同》，双方约定：1、反诉被告于2013年2月21日前支付总购房款的60%即198904元；住宅楼封顶发出通知10天内支付总房款的85%即281780元；交付使用时缴纳全部房款；2、逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按日累计应付款的15%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之七的违约金。反诉被告于2013年7月1日才支付总购房款的85%，逾期44天，应支付违约金3063元；反诉被告于2015年2月12日才支付总购房款的100%，逾期134天，应付违约金3110元。为此反诉原告提起反诉，要求判令：反诉被告向反诉原告支付逾期付款违约金6173元。
反诉原告广西佳绿房地产开发有限公司向法庭提供的证据有：
1、收据两张；
2、交款凭证6张；
3、《关于梧州市政府限价商品房红岭1号二期小区02、03、04、05、07号楼封顶后应支付总购房款85%差额款的函》。
反诉被告郑学、黄聪对反诉辩称，反诉原告所诉请的违约金没有事实依据，双方对付款时间进行了变更，反诉被告也在约定的时间内支付了房款，不存在违约。
反诉被告郑学、黄聪向法庭提供的证据有：分期付款承诺书，证明双方对付房款时间作出了变更约定。
经过开庭质证，被告对原告提供的证据1、2、5、6、7无异议；对原告提供的证据3有异议，认为对其真实性不予认可，短信的来源无法查证；对原告提供的证据4有异议，认为没有原件，真实性不予认可；对原告提供的证据8有异议，认为证人与本案有利益关系，不能作为本案的判案依据。原告对被告提供的证据1真实性无异议，但对其证明内容有异议；对被告提供的证据2真实性、合法法无异议，但对其证明内容有异议，认为不能证实交房日期可以顺延。反诉被告对反诉原告提供的证据1、2真实性无异议；对反诉原告提供的证据3有异议，认为与本案无关。反诉原告对反诉被告提供的证据有异议，认为对其真实性不予认可。本院对双方均无异议，以及与本案有关联，能证明案件事实的证据予以确认。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：
一、2013年2月21日，原告郑学、黄聪（买受人）与被告广西佳绿房地产开发有限公司（出卖人）签订一份《梧州市商品房买卖合同》，双方约定：1、原告向被告购买位于梧州市瑞湖路28号第7幢1单元1803房的房屋，房屋总金额为331506元。2、买受人于2013年2月21日前支付总购房款的60%即198904元；住宅楼封顶发出通知10天内支付总购房款的85%即281780元；交付使用时缴纳全部房款。3、买受人如未按合同约定的时间付款，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之七的违约金。4、被告应当在2014年10月1日前将经验收合格的商品房交付给原告使用。但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；（2）法律法规或政策原因等非出卖方原因造成的；（3）因为验收排期而影响；（4）双方约定：在交房前，买受人应全额付清约定的房款总价，如买受人未办妥银行按揭或未付完应付房款的，则交房期顺延，顺延至付清房款之日止；（5）因政府市政配套工程耽误，则交房期顺延；（6）下雨根据当地气象达到中雨标准，可以交房顺延；（7）因供电局停电，可以交房顺延。5、除合同规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理：①逾期不超过180日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；②逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之七的违约金。6、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，出卖人在《梧州日报》公告交房时间，按买受人在本合同所留地址、联系电话、通过联系电话通知或邮政渠道发出的交房通知被退回或虽已送达交房通知单但在交房日前交接手续未能办理完毕的，视为交付使用。
二、合同签订当天，原告郑学向被告出具《分期付款承诺书》，载明：“本人于2012年选购了红岭1号7栋1单元1803房，并交纳了首期房款30%，现承诺采用分期付款方式支付其余房款，签订合同时支付总房款60%，2013年7月10日前支付总房款90%，房屋交付使用时支付全部房款。”被告收到后在《分期付款承诺书》上加盖公司公章。2012年7月12日，原告向被告支付购房确认金99156元。2013年2月21日，原告向被告支付购房款99784元。2013年7月1日，原告向被告支付购房款99451元。2015年2月12日，原告向被告支付购房款33151元。
三、2014年9月28日，被告在梧州日报刊登交房通知，内容为：“我公司开发位于瑞湖路28号的红岭1号二期限价商品房小区于2014年10月1日起开始分批分栋交房，具体的每批次可交业主名单，将由我公司销售部电话与手机短信通知。”2014年12月31日，原告接到被告短信通知，内容为：“红岭1号二期小区已于2014年10月1日起开始分批分栋交房，请你尽快到我公司销售部领取交房通知书。”2015年1月3日，原告到被告处办理房屋交接手续。由于原告主张被告于2014年12月31日才交付商品房，并认为被告没有按照合同约定的时间交付商品房，要求被告支付逾期交房的违约金13575元，故原告至今未与被告办理正式的房屋交接手续，并诉至法院成讼。
四、在庭审过程中，被告向法庭提供一份《会议纪要》，主要内容为红岭1号小区一期住房已经于2013年底交付使用，二期住房预计于2014年8月交付，一期住房生活用电暂时使用的是建设施工临时用电，一、二期项目竣工验收后，施工用电将停止使用，2014年7月31日，梧州市委协调解决红岭1号小区住房用电问题。另外，被告对合同中约定逾期交房按日万分之五支付违约金表示无异议；原告对合同中约定逾期付款按日万分之七支付违约金表示标准过高，认为应按日万分之五支付违约金。
本院认为，原告郑学、黄聪与被告广西佳绿房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同，是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的规定，是合法有效的。双方应当按照约定履行自己的义务。
（一）关于本诉
关于被告实际交房的时间。虽然被告于2014年9月28日在梧州日报刊登交房通知，但其内容为具体的每批次可交业主名单由被告手机短信通知；同时合同就房屋交接方面约定，被告在《梧州日报》公告交房时间通过联系电话通知，视为交付使用。故被告在梧州日报刊登交房通知不能视为通知原告交房。原告于2014年12月31日接到被告发出的交房短信通知，而被告没有证据证明其之前已通过短信或其他方式通知原告交房，故本院认定2014年12月31日为交房时间。根据双方在合同中的约定，被告应当在2014年10月1日前将验收合格的商品房交付原告使用。由于被告在2014年12月31日才通知原告交付商品房，逾期交房共91天，其行为已违反合同约定，应当承担逾期交房的违约责任。根据合同的约定，如遇合同约定的特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期。本案中，被告主张原告逾期付款和政府市政配套工程没有完善可以作为延期交房的原因。本院认为，首先，根据合同中的约定，原告应当在交付使用时缴纳全部房款。被告于2014年12月31日通知原告交房，原告于2015年2月12日支付购房款33151元，已逾期付款43天，属于合同中约定被告可以延期交房的原因和天数。其次，被告提供的会议纪要，仅能证明红岭1号小区的住宅生活用电暂时使用建设施工临时用电，其针对的是住宅居民无生活用电，并不能证明被告在建设中因市政配套工程耽误施工，故被告提供的证据不能作为延期交房的原因。因此，被告因违约逾期交房的天数应为实际逾期交房天数扣除符合合同约定的可以延期交房天数（91天-43天），共计48天。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》关于违约责任的约定，“逾期不超过180日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行”，原告在被告通知交房时已支付购房款298391元，因此，被告应向原告支付逾期交房违约金7161.4元（298391元×0.05%×48天＝7161.4元）。
（二）关于反诉
根据双方在合同中的约定，反诉被告应当在住宅楼封顶发出通知10天内支付总房款的85%即281780元，交付使用时缴纳全部房款。由于反诉原告在反诉被告出具的《分期付款承诺书》上盖章确认，双方已就付款时间进行了变更。反诉被告根据《分期付款承诺书》约定的时间于2013年7月1日支付购房款99451元，并没有违反合同约定。反诉原告于2014年12月31日通知反诉被告交房，反诉被告于2015年2月12日支付购房款33151元，已逾期43天，构成违约。反诉原告根据合同约定的按日万分之七，要求反诉被告支付违约金，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，该诉请已明显高于原告造成的利息损失，本院予以调整。反诉被告表示违约金应按日万分之五计算，本院予以准许。因此，反诉被告应向反诉原告支付违约金712.7元（33151元×0.05%×43天＝712.7元）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告广西佳绿房地产开发有限公司应向原告郑学、黄聪支付逾期交房违约金7161.4元；
二、反诉被告郑学、黄聪应向反诉原告广西佳绿房地产开发有限公司支付逾期付款违约金712.7元。
本案本诉案件受理费140元，减半收取70元，由原告郑学、黄聪负担33元，被告广西佳绿房地产开发有限公司负担37元。反诉案件受理费50元，减半收取25元，由反诉原告广西佳绿房地产开发有限公司负担22元，反诉被告郑学、黄聪负担3元。
上述债务，义务人应在本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或梧州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于梧州市中级人民法院。
审判员 杨慎瑜
二〇一五年四月二十三日
书记员 郭 莹
附《中华人民共和国合同法》
第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。