湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第00353号
上诉人（原审原告）王可望。
委托代理人刘兢，湖南一星律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）湖南大成国际大酒店有限公司，住所地长沙市芙蓉区五一大道838号新成大厦。
法定代表人毛致平，董事长。
委托代理人周当二，该公司法律顾问。
上诉人王可望因与被上诉人湖南大成国际大酒店有限公司（以下简称大成公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院作出的（2014）芙民初字第2618号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院查明：2008年5月24日，王可望作为买受人与出卖人大成公司签订了《商品房买卖合同》，约定王可望以522000元的价格购买大成公司开发的位于湖南省长沙市五一大道838号新成大厦第1栋2011房；合同第十条约定，“出卖人应当在2008年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准的商品房交付买受人使用”；合同第十七条约定，“出卖人保证销售商品房没有产权纠纷和其他债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权预告登记和产权登记或发生债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。自本合同生效之日起30天内，买卖双方向长沙市房屋产权管理局申请预告登记或预售合同备案登记。出卖人在交付商品房后360日内，将该栋房屋向长沙市房产局申请初始登记。取得栋产权证后180日内申请办理买受人的房屋所有权证，90日内申请办理买受人的土地使用权证”；同时约定，“如因出卖人的责任，未能在规定期限内为买受人办理上述手续并取得相关权属证书的，双方同意按下列第1或者2项处理：1、买受人解除合同，出卖人在买受人提出解除合同要求之日起30日内将买受人已付房价款（含利息）退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；2、买受人不解除合同，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之一的违约金”；“如因买受人的原因导致不能按时办理房屋权属证书的，出卖人不承担上述违约责任”。
王可望在合同签订当天将所有购房款522000元交付给大成公司；2008年4月15日，大成公司、湖南大成华天大酒店有限公司和王可望签订了《房屋租赁合同》，王可望将本案争议所涉及的2011房返租给湖南大成华天大酒店有限公司，租金3915元／月，大成公司为湖南大成华天大酒店有限公司提供了担保，湖南大成华天大酒店有限公司按合同约定支付了王可望的房屋租金；王可望迄今未缴纳契税、房屋维修基金等税费；大成公司迄今未取得该栋商品房的栋产权证。
王可望起诉至原审法院，请求法院依法判决大成公司立即协助她办理新成大厦第1栋2011号房屋的土地使用权变更和房屋所有权登记手续，大成公司向她支付前期违约金99702元，并按她已付房价款日万分之一的比例向她支付违约金至大成公司为她办理好上述手续并取得相关权属证书之日止。
原审法院认为：王可望与大成公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人的权利义务均受该合同的约束，双方当事人均应全面履行合同；在双方均未提供证据证实房屋交付时间的情况下，因双方合同约定大成公司最迟可以在2008年12月30日将房屋交付给王可望，而该房屋实际一直由大成公司直接交付给出租人的事实，对本案房屋的交付时间，按双方合同约定的2008年12月30日比较合理和公平；王可望与大成公司签订的《商品房买卖合同》约定，大成公司应在交付商品房后360日内，将该栋房屋向长沙市房屋登记主管部门申请初始登记，至本案一审法庭辩论结束时，大成公司尚未办好该栋商品房的初始登记，依法应对王可望承担违约责任；大成公司主张王可望未缴纳契税和房屋维修基金，因王可望是否缴纳契税和房屋维修基金并不影响该栋商品房的初始登记和产权证的办理，只影响王可望个人名下房屋所有权证和土地使用权证的办理，大成公司以王可望未缴纳契税和房屋维修基金而否定其延期办理该栋商品房初始登记的违约责任，没有事实和法律依据，该院不予支持；缴纳契税和房屋维修基金系购房人的法定义务，无须以其他单位或者个人的告知为履行义务的条件，大成公司是否告知王可望缴纳契税和房屋维修基金，不影响王可望依法应缴纳契税和房屋维修基金的义务；本案所争议的房屋一直用于出租，且王可望每月均已经取得了房屋租金，租金收益高于银行同期贷款利息，王可望也未提供证据证明其存在实际损失，大成公司主张违约金过高，降低违约金的请求，该院予以支持；本案所涉《商品房买卖合同》第十七条约定的违约责任，既包括办理该栋商品房初始登记的违约责任，也包括办理王可望所购商品房房屋所有权证和土地使用权证的违约责任，而王可望未缴纳契税和房屋维修基金对办理王可望所购商品房的权证也存在影响，应由双方分担违约责任；考虑到本案所争议房屋实际出租和王可望的实际损失情况，综合双方的责任，该院酌情确定由大成公司按每日万分之零点一向王可望支付违约金。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、湖南大成国际大酒店有限公司于本判决生效之日起180日内协助王可望向长沙市房屋所有权和土地使用权登记主管部门申请办理长沙市五一大道838号新成大厦第1栋2011房的房屋所有权证和土地使用权证；二、湖南大成国际大酒店有限公司以购房款522000元为基数，按每日万分之零点一的标准，从2008年12月31日起至本判决第一项所述义务履行完之日止支付王可望逾期办理房屋初始登记和产权登记的违约金（其中本判决生效之日前的违约金在本判决生效之日起十日内支付，本判决生效后产生的违约金，按月支付，在产生后的次月底前支付）；三、驳回王可望的其他诉讼请求。本案受理费2293元，因适用简易程序，减半收取1146.50元，由湖南大成国际大酒店有限公司负担。
上诉人王可望不服该判决，上诉称：1、涉案房屋的交付时间应当认定为2008年5月24日，即王可望付清全部购房款之日。依照双方合同第十一条“由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该房屋交付买受人使用，按下列第2种方式处理：自买受人付清全部购房款之日起视同出卖人将房屋交付给买受人”，且本案大成公司从王可望付清房款之日起即开始计付了应付的租金，故房屋的交付时间应当认定为2008年5月24日，即王可望付清房款之日。2、因涉案房屋未办理权证手续，王可望对于房屋权利的行使受到了很大的限制，大成公司应当依合同约定按已付房款的日万分之一承担违约责任。综上，请求二审法院撤销原判，改判大成公司向王可望支付前期违约金99702元（计算至起诉之日，即2014年8月14日），并按王可望已付房款（即522000元）日万分之一的比例向王可望支付违约金至大成公司办理好房屋的初始登记之日止，同时要求大成公司承担本案一审、二审诉讼费用。
被上诉人大成公司答辩称：1、本案一审判决第一项与王可望诉讼请求的第一项不一致，为超诉判决；2、一审判决大成公司支付违约金没有事实与法律依据。由于王可望未交纳契税及房屋维修基金，以致大成公司无法办理房屋初始登记，继而导致大成公司无法办理房屋所有权证及土地使用权证，王可望违约在先。且大成公司无法办理房屋栋证是实有难处，至今政府尚在协调之中；3、涉案房屋属于返租房屋，王可望一直在收取租金，不存在实际损失。
本院二审查明的事实与原判决认定的事实一致。
本院认为，王可望与大成公司于2008年5月24日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规等强制性规定，为合法有效合同，双方均应全面履行合同；大成公司未提供证据证明具体的交房时间，因此，按照合同第十一条“由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该房屋交付买受人使用，按下列第2种方式处理：自买受人付清全部购房款之日起视同出卖人将房屋交付给买受人”，且大成公司自王可望付清房款之日起即向其支付房租，故房屋的交付时间应当认定为王可望付清房款之日，即2008年5月24日；依据双方合同约定，大成公司应在商品房交付后360日内，将该栋房屋向长沙市房屋登记主管部门申请初始登记，大成公司至今未能办好该栋商品房的初始登记，依法应承担违约责任。房屋栋证办妥后，大成公司应依约协助王可望办理房屋相关权属证书。王可望主张依据双方合同约定按已付房款每日万分之一的标准支付违约金，虽有合同依据，但由于双方又签订了房屋租赁合同，大成公司自王可望2008年5月24日付清房款之日起即开始向王可望支付房屋租金和大成公司要求调低违约金比例的客观事实，本院对违约金计付标准予以酌情调整至已付购房款的日万分之零点五；大成公司主张王可望未缴纳契税和房屋维修基金，应自行承担不能办理房屋权证的法律后果，因王可望是否缴纳契税和房屋维修基金并不影响该栋商品房的初始登记，故对大成公司该项上诉主张，本院不予支持。
综上所述，本案原审认定事实基本清楚，但处理欠妥，本院予以调整。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2014）芙民初字第2618号民事判决第三项；
二、变更湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2014）芙民初字第2618号民事判决第一项为：湖南大成国际大酒店有限公司于涉诉房屋办理好初始登记之日后180日及其之后的90日内协助王可望分别向长沙市房屋所有权和土地使用权登记主管部门申请办理长沙市五一大道838号新成大厦第1栋2011房的房屋所有权证和土地使用权证；
三、变更湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2014）芙民初字第2618号民事判决第二项为：湖南大成国际大酒店有限公司向王可望支付前期违约金49851元（从2009年5月19日起计算至2014年8月14日起诉之日，即522000＊1910天＊0.005‰），并以王可望已付购房款522000元为基数，按每日万分之零点五的标准，向王可望支付违约金直至湖南大成国际大酒店有限公司办理好涉案房屋的初始登记之日止。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费2293元，二审受理费2293元，共计4586元，由湖南大成国际大酒店有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴波
审 判 员 刘英
代理审判员 周卓
二〇一五年二月九日
书 记 员 陈天
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。