云南省保山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云05民终668号
上诉人（原审第三人）富滇银行股份有限公司保山腾冲支行。
住所地：云南省腾冲市腾越镇观音塘社区滨河小区**号。
统一社会信用代码：91530522686155014U。
负责人杨俐，该支行行长。
委托代理人赵映禄，云南旦阳律师事务所律师。一般授权代理。
委托代理人段玉良，该银行职员，一般授权代理。
被上诉人（原审原告）喻赛华，女，1977年1月25日生，汉族，住腾冲市，
被上诉人（原审原告）李学良，男，1973年10月22月，汉族，住腾冲市，
二被上诉人共同委托诉讼代理人赵兴永、郭爱萍，云南援边律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审被告）腾冲市南门外文化旅游发展有限公司。
住所地：云南省腾冲市清水乡。
统一社会信用代码：91530522571885615X。
法定代表人马军。
委托代理人雷强国，该公司职员。一般授权代理。
上诉人富滇银行股份有限公司保山腾冲支行（以下简称富滇银行）因与被上诉人喻赛华、李学良、腾冲市南门外文化旅游发展有限公司（以下简称南门外公司）商品房预售合同纠纷一案，不服腾冲市人民法院（2016）云0581民初871号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月12日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
富滇银行上诉请求是：撤销原判第二项，改判被上诉人喻赛华、李学良与南门外公司继续履行《个人购房（抵押）担保借款合同》，并按合同约定归还上诉人富滇银行剩余借款本金111101.54元及利息。其上诉的主要理由是：1、《个人购房（抵押）担保借款合同》系当事人在平等、自愿的基础上签订，合法、有效，应继续履行。2、《个人购房（抵押）担保借款合同》约定合同效力不受甲方与售房人之间任何争议的影响，一审判决解除合同错误。3、根据合同的相对性和独立性，被上诉人之间的《商品房购销合同》解除，不能累及上诉人与被上诉人之间《个人购房（抵押）担保借款合同》的解除。4、上诉人按照《个人购房（抵押）担保借款合同》的约定向被上诉人发放了贷款，已实际履行了全部合同义务，解除合同会严重侵害上诉人的权益。5、南门外公司作为保证人应与喻赛华、李学良共同承担还本付息责任。
被上诉人喻赛华、李学良答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。
被上诉人南门外公司答辩称：公司因内部问题导致开发项目无法正常进行，现正对涉案项目进行清理，并有望继续开发，希望与购房户继续履行购房合同。
原审原告喻赛华、李学良一审诉讼请求是:1、依法解除原、被告签订的《商品房购销合同》；2、依法解除原告与第三人签订的《个人购房（抵押）担保借款合同》；3、由被告返还原告首付款140000元和已支付给第三人的购房借款本息21324.52元，并按总房款的5%承担违约金13500元；4、本案诉讼费及律师费用由被告承担。
原审法院经审理确认的本案事实是：二原告系夫妻关系。原告喻赛华、李学良与被告于2014年9月2日签订《商品房购销合同》，合同编号为：NMW-B2013-057。合同约定由原告购买被告开发的位于腾冲市南门外南城门A2幢第四层017号商铺一间，建筑面积26.62平方米，总价款270000元。原告依合同约定支付房屋首付款140000元，剩余房款130000元，由原告与第三人于2014年9月11日签订《个人购房（抵押）担保借款合同》借款支付，截止2017年2月14日，原告已偿还按揭款本金18898.46元，利息9887.57元。剩余本金111101.54元未归还。被告南门外公司未在合同约定期限内交付房屋。
原审法院认为，原、被告双方签订的《商品房购销合同》是双方的真实意思表示，应按合同约定履行义务。但在合同的履行过程中，原告按照合同约定支付了首期购房款140000元，被告南门外公司未在约定期限内交付房屋，逾期至今也未对该房屋进行施工建设；且在诉讼过程中被告也未提交证据证明具体交付房屋时间及相应的施工进度，被告的违约行为使双方签订的商品房购销合同目的不能实现，被告的行为已符合合同约定的解除条件，故原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。《商品房购销合同》解除后，致使原告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》的目的无法实现，原告要求解除《个人购房担保借款合同》的诉讼请求，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之规定，《商品房购销合同》及《个人购房担保借款合同》被解除后，被告应该将收受的首期购房款和购房贷款分别返还给原告和第三人。本案中，截止2017年2月14日原告已向第三人偿还按揭款本金18898.46元，利息9887.57元。故被告应返还原告首期购房款140000元及购房按揭贷款本金18898.46元，利息9887.57元元；同时被告应返还第三人贷款剩余本金111101.54元元及自2017年2月15日起至还清本金之日止按合同约定的利率计算的利息。被告未在约定期限内交付房屋，应承担赔偿损失的违约责任，原告要求按总房款5%承担违约金13500元的诉讼请求并不超过同期贷款利率计算的利息，故本院对其诉讼请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款之规定，判决如下：一、解除原告喻赛华、李学良与被告腾冲市南门外文化旅游发展有限公司于2014年9月2日签订的《商品房购销合同》。（合同编号:NMW-B2013-057）二、解除原告喻赛华、李学良、被告腾冲市南门外文化旅游发展有限公司与第三人富滇银行股份有限公司保山腾冲支行于2014年9月11日签订的《个人购房（抵押）担保借款合同》。三、由被告腾冲市南门外文化旅游发展有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告喻赛华、李学良首期购房款140000元并支付违约金13500元。四、由被告腾冲市南门外文化旅游发展有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告喻赛华、李学良截止2017年2月14日止支付给第三人富滇银行股份有限公司保山腾冲支行的房屋按揭贷款本金18898.46元及利息9887.52元。五、由被告腾冲市南门外文化旅游发展有限公司于本判决生效之日起五日内返还第三人富滇银行股份有限公司保山腾冲支行借款本金111101.54元并支付自2017年2月15日起至本金111101.54元清偿完毕之日止以未清偿本金为基数按原告喻赛华、李学良与第三人富滇银行股份有限公司保山腾冲支行签订借款合同约定的利率计算的利息。
二审中，各方当事人对一审认定的事实无异议，本院予以确认。
归纳各方诉辩主张，本案争议焦点是：《商品房购销合同》解除后，喻赛华、李学良与富滇银行之间的《个人购房（抵押）担保借款合同》是否解除？
本院认为，因被上诉人南门外公司自身的原因，被上诉人喻赛华、李学良向南门外公司购买的房屋已远远超过合同约定的交房期限，至今南门外公司仍不能组织项目正常开发，喻赛华、李学良有权主张解除《商品房购销合同》。喻赛华、李学良向富滇银行按揭贷款是用于支付其《商品房购销合同》中约定的购房款，因合同约定的商品房无法交付，喻赛华、李学良贷款购房的合同目的不能实现。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”。第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。富滇银行与喻赛华、李学良签订商品房担保贷款合同，也是基于对南门外公司开发项目的预期效益才发放贷款，如今南门外公司开发失败，富滇银行也应承担相应的贷款风险，故富滇银行主张其贷款合同已经实际履行，不应解除贷款合同的理由不能成立。原审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3800元，由上诉人富滇银行负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨荣刚
审判员 张 明
审判员 张 燕
二〇一七年八月二十九日
书记员 刘光好