福建省福安市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）安民初字第325号
原告江清勤，男，1981年5月18日出生，汉族，住福安市。
原告占细珠，女，1986年10月2日出生，汉族，住福安市。
委托代理人胡夏梅、苏晋辉，福建正联律师事务所律师。
被告永乐（福建）房地产有限公司，住所地福安市解放路1号财经大厦6层（经营场所：罗江三江五路38号）。
法定代表人林昆，执行董事。
委托代理人刘翔光、宫晓（实习），福建郎辰律师事务所律师。
原告江清勤、占细珠与被告永乐（福建）房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告江清勤、占细珠的委托代理人胡夏梅、苏晋辉到庭参加诉讼，被告永乐（福建）房地产有限公司的委托代理人刘翔光、宫晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告江清勤、占细珠诉称：2012年10月15日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》（合同编号20××××815），约定原告向被告购买被告开发的位于福安市赛岐开发区罗江商贸区的江滨道1号的商品房。该《商品房买卖合同》约定：第一条，1、…土地使用年限自2011年7月5日至2060年10月12日；2、出卖人应当在2013年12月26日前将符合各项约定条件的商品房交付买受人使用；3、出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。订立合同后，原告按合同约定支付了购房款，履行了合同义务，但被告却逾期交付房屋，并且至今未交付（办理）房屋权属证书，被告行为已构成违约，应继续履行合同并支付违约金。请求：1、判令被告继续履行合同，办理原告房屋相对应的房屋所有权证、土地使用权证；2、判令被告向原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金（自2014年3月26日起至实际交付房屋权属证书日止，每日按原告已支付房屋总价的0.01%计算）。
被告永乐（福建）房地产有限公司辩称：1、逾期办证违约金应从相关市政工程竣工日起算。因小区道路、下水道等设施与市政工程对应，而本案市政道路、管道、电网等设施长期延迟，导致小区配套设施也相应延期、综合验收时间也被迫推后，这个结果并非被告过错造成。故延期办证违约金应从市政设施基本建成的2015年1月1日起算。2、逾期办证违约金应计算至所在楼宇产权初始登记备案日止。合同附件六第十条第1项约定：出卖人关于办理产权证的全部责任和义务权限于按时将需由出卖人提供的办理该商品房所在楼宇或项目的初始登记所需资料报送产权登记机关备案，即视为出卖人履行完毕产权登记中全部合同责任和义务，因而原告关于违约金应计算至实际交付房屋权属证书日止的请求有悖于上述约定。3、请求违约金酌情按0.003%／日计算。其一合同约定违约金过高于原告实际损失，因为未取得两权证不影响原告入住使用，即使取得两权证也要抵押银行，原告并无法行使两权证抵押、转卖等流通权获利；其二，被告经营状况因近两年国家信贷、财税政策的调整，已债台高筑，濒于破产，急需业主同情帮助以渡难关；其三、如按合同约定0.001%／日计算违约金，被告整个楼盘估计要赔近200万元。根据被告财务状况，属情势变更，允许调低违约金。
在庭审过程中，原告提供证据如下：1、原告身份证，拟证明原告主体适合。2、商品房买卖合同及附件，拟证明原告向被告购买位于罗江商贸区赛岐开发区“江滨道1号”商品房，双方签订了《商品房买卖合同》并对房屋状况、价格、交付时间、产权登记及违约责任等进行了约定。3、发票3张，拟证明原告依照合同约定，履行了支付房屋款项的义务。
被告质证认为：对原告提供的证据1、3无异议。对证据2的证明目的有异议，其一，因合同第6条规定购房款采用按揭方式，故是否领取两权证对原告影响不大；其二，合同第14条规定的60天初始登记期和90天办证期是旧合同范本规定，已被新范本所取消；其三，合同第7条规定的违约金是万分之一，而第14条规定日万分之一，明显偏高；其四，合同附件规定被告办理义务至初始登记为止，原告要求违约金计至取得权属证书止无依据。
在庭审过程中，被告提供证据如下：1、媒体关于银根紧缩拟开征房地产税的报道，拟证明近两年来国家信贷、财税政策发生重大调整。2、被告国有土地使用权证，拟证明被告作为小微房地产企业始终未获银行信贷融资。3、商品房预售许可证。4、项目商铺销售情况表。3、4拟证明财税新政导致民间投资性需求锐减、商铺滞销：被告A、B号楼2012年开盘，迄今尚有部分商铺未销出；D号楼开盘迄今9个月销售冷场，造成被告资金无法回笼。5、被告2014年11月与施工企业签订的还款协议书，拟证明因为银行断供、商铺滞销、被告资金断链，拖欠工程款七百多万元，D号楼被迫停工。6、配电安装工程施工合同。7、配电安装工程支付凭证。8、江滨一号商住楼迄今仍借用生产用电的小区照片。6、7、8拟证明被告虽然多次请求、交涉，供电公司迄今未给项目开户、公共电网未通入小区、致使小区内部配电设施虽已完成，但仍未达到综合验收条件。9、赛开规建（2011）4号文。10、被告付款票据。11、永乐（2011）12号报告。12、小区周边市政路网及配套设施建设情况的小区照片。9、10、11、12证明政府行文确定：小区周边路网及相关配套设施列为市政工程由政府负责，被告负担800万元，实际执行中被告出资已汇付给政府，但市政工程的建设一直拖延，导致小区附属建设无法与市政设施对接，故未能达到综合验收条件。13、2007年版《商品房买卖合同》示范文本第十四条。14、2014年版《商品房买卖合同》示范文本第十九条。13、14拟证明原被告签订商品房买卖合同时，使用的2007年版示范合同文本是刚性90日办证期限，双方无法根据项目建设的实际情况酌情约定合理的办证期限。
原告质证认为：对被告提供的证据1认为国家政策变化与本案无关。对证据2认为是否融资与本案无关。对证据3真实性无异议，对证据4真实性有异议，证据3、4的证明目的与本案无关。对证据5真实性及关联性均有异议，与本案无关。对证据6、7、8只能说明被告和其他单位签订合同及付款，但小区设施至今未施工是被告不作为导致。证据9-12是2011年相关情况，至今已三、四年，是否属被告不作为，无法证明被告证明目的。证据13、14无事实及法律依据，当时的合同并不违反法律规定，是有效的，故不能达到被告证明目的。
本院对原、被告提供的证据进行综合分析并作如下认定：原告提供的证据1-3，真实性双方无异议，可以证明原告身份、双方合同的具体约定及原告已支付了购房款及相关费用等事实，本院予以认定。被告提供的证据1-5涉及被告自身财力、资金情况及经营状况，与本案无关。被告证据6-12系被告与其他单位签订合同的履行情况及政府文件实施情况，与原、被告间合同履行无关，不足以作为被告违约的合法抗辩依据。被告13-14有关合同范本的表述，不足以作为被告违约的合法抗辩依据。
经庭审调查，对本案事实可做如下归纳：2012年10月25日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，合同约定主要内容包括：原告向被告购买位于福安市赛岐经济开发区罗江商贸区江滨道1号第B幢15层1707号房，房产价款为564876元；合同第八条约定，被告应当在2013年12月26日前依照国家和地方人民政府有关规定将同时符合下列各项约定条件的商品房交付原告使用……。合同第十四条约定，被告应当在商品房交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告，如因被告原因原告不能在商品房交付使用后90天内取得房屋权属证书的，双方同意第2项处理，即原告不退房的，被告自逾期日起每日按原告已付款的0.01%向原告支付违约金。经原告书面委托，被告可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。合同附件六《商品房买卖合同补充协议书》第十条对合同第十四条补充约定，被告关于办理产权证的全部责任和义务仅限于按时将需由被告提供的办理该商品房所在楼宇或项目的初始登记所需资料（办理产权主件或大产权证备案所需资料）报送产权登记机关备案，即视为被告履行完毕产权登记中全部合同责任和义务，如因其他非被告自身原因（包含但不限于相关部门办理迟延或暂不予办理），导致未能按时间备案，则本合同有关产权登记备案时间相应顺延，被告并不因此承担相应责任。
庭审中，原、被告双方确认：原告已向被告履行了全部购房款的付款义务；被告已于2013年12月26日将本案诉争商品房交付原告使用；被告确认本案商品房初始预登记和产权证均未办理。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且内容不违法法律规定，对双方具有法律约束力。双方合同约定，被告应于交房后60日内办理初始预登记并将办理权属登记需由被告提供的资料交付买受人，如因被告原因原告不能在商品房交付使用后90天内取得房屋权属证书的，双方同意第2项处理，即原告不退房的，被告自逾期日起每日按原告已付款的0.01%向原告支付违约金。现被告未能在约定时间内办理初始预登记，也未能向原告提供办理权属登记提供的资料，致原告在规定时间不能取得权属证书，构成违约，应承担继续履行办理初始预登记及提供办理权属登记需由被告提供的资料的合同义务。双方合同中未明确约定由被告负责办理两权证，故被告承担的仅是协助办证之义务，原告诉请要求被告办理两权证，依据不足，不予支持。双方合同约定因被告原因致原告不能取得权属证书的违约金为已付款的0.01%，系当事人真实意思表示，并未明显偏高，现被告要求降低约定违约金，依据不足，不予采纳。原告主张逾期违约金应计算至实际交付权属证书之日止，无合同依据，其违约金应从逾期之日起即2014年3月26日计算至合同约定的被告向产权登记机关办理初始预登记备案及向原告提供办理权属登记需由被告提供的资料之日止。被告要求违约金从相关市政工程竣工日起算，没有合同依据，不予采纳。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
被告永乐（福建）房地产有限公司应按合同约定继续履行办理初始预登记并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告江清勤、占细珠的合同义务。
被告永乐（福建）房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告江清勤、占细珠支付逾期违约金（违约金以564876元为计算基数，按日0.01%（即月利率0.3%）计算，从2014年3月26日起计至被告向产权登记机关办理初始预登记备案及向原告提供办理权属登记需由被告提供的资料之日止）。
驳回原告江清勤、占细珠的其他诉讼请求。
本案诉讼费159元，由原、被告各负担79.5元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 林劲松
代理审判员 李 锦
人民陪审员 缪映影
二〇一五年八月十日
书 记 员 兰成清
附注：法律依据
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的