苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0506民初6743号
原告：刘红俊，男，1978年5月30日生，汉族，住江苏省江都市。
委托诉讼代理人：朱明国，江苏维世德（苏州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王金艳，江苏维世德（苏州）律师事务所实习律师。
被告：徐艳，女，1985年4月14日生，汉族，住江苏省苏州市。
委托诉讼代理人：郑铭、纪慧，江苏钟山明镜（苏州）律师事务所律师。
被告：苏州存房房地产经纪有限公司，住所地江苏省苏州工业园区东环路1408号1幢1806室。
法定代表人：徐瑞东，总经理。
委托诉讼代理人：龚芳来，公司员工。
原告刘红俊与被告徐艳、苏州存房房地产经纪有限公司（下称存房公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月27日立案受理。本案依法先由代理审判员钱建平适用简易程序公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告刘红俊及委托诉讼代理人朱明国、王金艳，被告徐艳委托诉讼代理人郑铭，被告存房公司原委托诉讼代理人杜芳、赵常新及变更后委托诉讼代理人龚芳来到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告刘红俊向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2016年3月5日签订的《房屋买卖（居间）合同》；2、判令被告徐艳返还定金100000元，并赔偿其实际经济损失400000元；3、判令被告徐艳赔偿其律师费33000元、房屋公证费1000元；4、判令被告徐艳、存房公司返还其中介费及保障服务费共计8350元；5、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年3月5日，其与被告徐艳、存房公司签订了《房屋买卖（居间）合同》一份，约定被告徐艳将位于苏州市吴中区花样年别样城707幢1504室房屋出售给其，建筑面积为105.43平方米，实际成交价格为835000元。合同约定，其于2016年3月5日交付定金30000元，于2016年3月6日交付定金70000元，定金合计100000元。其需向被告存房公司交纳中介服务费和保障服务费分别为4175元，被告存房公司应协助双方办理产权过户手续，产权过户时间为2016年7月5日。合同签订后，其依约向被告徐艳支付了定金100000元，并向被告存房公司支付了中介服务费及保障服务费合计8350元，但被告徐艳违约要求其增加购房款，否则拒绝履行合同。其认为，被告徐艳已明确表示不再履行合同，其有权单方解除合同，要求被告徐艳承担违约责任。
被告徐艳辩称，其对违约未将房屋出售给原告的事实无异议，同意解除合同，但解除合同的时间应为其明确表示不卖之时即2016年7月22日。其同意返还定金100000元，但原告没有举证证明实际损失，故其对此不予认可。原告主张的律师费过高，且并非必然产生的合理费用，故其亦不予认可。公证费系原告自行扩大的损失，其不应承担。原告作为委托人有义务支付居间报酬，无权要求返还中介费及服务保障费，且其未收到该两笔费用。
被告存房公司辩称，其向原告提供了房屋的介绍、带看及实勘等服务，促成了房屋的居间协议，并促成了原告与其签订了佣金确认书，故其不应退还中介费及服务保障费，请求法院依法判决。
审理中，原告变更第4项诉讼请求为仅要求被告徐艳支付中介费及保障服务费共计8350元。
经审理查明，2016年3月5日，原告刘红俊（乙方）与被告徐艳（甲方）及被告存房公司（丙方）签订《房屋买卖合同》一份，主要内容为：乙方向甲方购买位于苏州市吴中区花样××城××室房产，实际成交价格为人民币835000元，房屋产权过户相关税费由乙方承担。三方签订本合同当日，乙方须向丙方交纳居间服务费4175元，丙方收到居间服务费后协助甲乙双方办理完该房屋交易过户、贷款手续，及协助甲乙双方完成交房手续。乙方于2016年3月5日向甲方交付定金人民币30000元，于2016年3月6日前向甲方追加定金人民币70000元，定金共计100000元整，交易过程中定金转为房款。付款方式为全部自有资金付款，甲乙丙三方约定于2016年7月5日前签订该房屋的网签合同，甲乙丙三方约定2016年7月5日前签订该房屋的资金托管协议以及相关的资金托管手续。乙方于2016年7月5日前将全部房款支付735000元至资金托管账户，甲、乙双方约定于2016年7月5日办理产权过户手续，并且缴纳税费。丙方协助甲乙双方办理产权过户手续，甲乙双方须在2016年7月1日前提供相应的合法有效的证件资料。甲方承诺于款清交房将房屋钥匙交于乙方。甲方须保证该房屋权属无争议，且甲方有权处理该房屋。如果甲乙双方未能按照上述期限履行合同的，守约方有权要求违约方按照每日合同总价款的万分之二支付违约金，并且要求违约方继续履行合同。如果守约方催促违约方履行合同之后十日内，违约方仍然未履行合同的，守约方有权解除合同，违约方应该按照房款总金额的10%承担违约责任。甲乙任何一方解除合同或拒绝履行合同，均由违约方向另一方支付房屋成交价格的10%作为违约金，实际损失超过违约总额的，责任方应据实赔偿，同时，守约方有权向违约方要求赔偿已经支付的居间服务费。合同其他约定事宜一项写有，甲乙双方承诺违约方承担违约责任、支付中介费及保障金。合同争议解决条款约定，合同在履行中发生争议，甲乙丙三方应友好协商解决，协商不成，任何一方可向该房屋所在地人民法院提起诉讼，诉讼所产生的律师费、诉讼费用由违约方承担。
后,原告与被告徐艳又签订了房屋买卖合同补充协议一份,就上述《房屋买卖合同》补充约定，申报房价（网签价）为人民币805000元，实际成交总价为人民币835000元。原告同意在2016年3月6日前支付被告徐艳70000元购房款（支付定金70000元可以冲购房款）。如果任何一方未能全面履行本协议或者原合同的，转至首付款中的定金转回定金，仍然作为履行本协议或者原合同的担保，适用定金罚则。双方约定在2016年7月5日按照原合同与本协议约定订立网签协议。原告于2016年3月5日向被告徐艳支付了30000元，次日向被告徐艳支付了70000元。
2016年3月5日，原告与被告存房公司签订佣金确认书一份，约定原告通过被告存房公司的居间服务签订房屋买卖合同，原告承诺于2016年3月5日前向被告存房公司支付居间服务费4175元。同日，原告与被告存房公司签订综合保障服务协议一份，约定在签署涉案房屋买卖合同及居间合同后，被告存房公司为原告提供凶宅保障、辐射房保障、查封房保障、房价透明保障及物业保障等保障服务，原告于当日支付保障服务费4175元。原告遂于同年3月6日向被告存房公司支付了8350元。被告存房公司于同年6月9日收取了原告办理涉案房屋网签、过户手续所需的身份证、户口本、结婚证、征信报告及银行卡等材料。
2016年7月22日，被告徐艳要求原告加价，双方协商未果。同日，原告向他人购买了位于涉案房屋小区707幢1204室房屋，成交价格为1100000元，除楼层外，其他方面与涉案房屋相同。同年8月19日，被告徐艳将涉案房屋出售给案外人李中，为此当日双方签订了房屋买卖（居间）合同一份，成交价格为1038000元。原告至房管部门查询，得知被告徐艳已将涉案房屋出售并过户给他人，遂诉至法院。
另查明，原告委托江苏维世徳（苏州）律师事务所代理本案诉讼，约定律师代理费为33000元，江苏维世徳（苏州）律师事务所开具了相应的代理费发票。
关于涉案房屋买卖合同的签订情况。原、被告一致陈述，涉案房屋买卖合同系在被告存房公司门店处签订的，原告与被告徐艳及其配偶周锦旗在场，当时涉案房屋的产证尚未办妥。原告与被告存房公司称，周锦旗同意签订合同，但表示房屋系从开发商内部拿的不便签名，故未在合同上签名。被告徐艳称，对周锦旗为何没有签名记不清了，涉案房屋原系登记在其与周锦旗名下，为此举证了涉案房屋的不动产证书复印件一份，反映登记权利人为徐艳、周锦旗共同共有，登记日期为2016年7月11日。
以上事实，由原告提供的《房屋买卖合同》、房屋买卖合同补充协议、银行流水、佣金确认书、综合保障服务协议、付款凭证、收条、录音、聘请律师合同、律师费发票，被告提供的房屋买卖（居间）合同复印件、不动产证书复印件，以及本院庭审笔录等予以佐证。
审理中，原告于2016年11月19日申请对涉案房屋的市场价值进行评估，本院依法委托苏州天元土地房地产评估有限公司进行评估，估价结果为，在价值时点2016年11月29日，涉案房地产评估价值为1233215元。原告为此支付了咨询评估费11650元。经质证，原告认可评估结果。被告徐艳认为，原告早已知道其已将涉案房屋出售，且原告也另行购买了房屋，价格低于评估价，从而进行了止损，故评估结果不合理。
本案争议焦点为，被告徐艳违约造成的原告具体损失情况。
原告认为，其在签订本案房屋买卖合同之前，已在涉案房屋小区购买了3幢505室房屋，后因被告徐艳于7月22日加价，而其因小孩读书急需落户又向他人购买了涉案房屋小区707幢1204室房屋，但其还是想购买被告徐艳的房屋。其在苏州市购买多套房屋是居住之外的投资行为，为了实现家庭资产的保值增值，故其不仅有实际损失，还有可得利益损失。其于2016年9月14日在房地产网络平台上搜索了涉案小区的房产价格，并进行了公证，经计算得出均价为1250000元左右，故其主张实际损失400000元，也与评估报告反映的损失相符。为此，原告举证了江苏省苏州市吴中公证处出具的公证书一份及1000元的公证费发票，反映原告网络搜索的过程。另，原告称，律师费、中介费及保障服务费按约应由被告徐艳承担，公证费亦是其维权产生的合理费用，也应由被告徐艳承担。
被告徐艳认为，其于2016年7月22日表达了不再继续履行合同的意思，原告为了止损也另行购买了与涉案房屋同幢且户型、面积相同的房屋，应以此作为原告损失的参考。
本院认为，原、被告之间的买卖合同关系成立且合法有效，双方应按约履行各自义务。原告按约向被告徐艳支付了定金共计100000元，并按期向中介方提供了网签、过户所需的资料，而被告徐艳未按期履行合同义务并要求加价，又将涉案房屋出售他人，构成违约，致使本案合同目的不能实现，故原告依法有权解除合同，合同自通知到达被告时解除，本院以两被告最后收到本案诉状副本之日即被告徐艳于2016年10月19日收到之日作为合同解除日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告要求被告徐艳返还定金100000元，合法有据，应予支持。至于原告主张的损失。因原告在被告徐艳违约要求加价后即另行购买了与涉案房屋基本一致的房屋，防止了损失的扩大，故原告的损失应为两套房屋的差价265000元。原告所述投资利益损失，并非被告徐艳可预见的范畴，本院对此不予采纳。合同约定违约方承担中介费及保证金。原告为购买涉案房屋支出了中介费及保障服务费合计8350元，被告徐艳违约，原告按约要求其承担该项损失，合法有据，亦予支持。原告主张的律师费、公证费，均非当事人因诉讼必须发生的合理费用，本院对此不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条之规定，判决如下：
一、原告刘红俊与被告徐艳、苏州存房房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖合同》于2016年10月19日解除，被告徐艳返还原告刘红俊定金人民币100000元。
二、被告徐艳赔偿原告刘红俊损失人民币265000元。
三、被告徐艳赔偿原告刘红俊中介费及保障服务费损失合计人民币8350元。
四、驳回原告刘红俊的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币9224元，由原告刘红俊负担2324元，由被告徐艳负担6900元。评估费人民币11650元，由原告刘红俊负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行支行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。
审 判 长 谢 丰
代理审判员 钱建平
人民陪审员 潘志宏
二〇一七年七月十四日
书 记 员 周丽佳