徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2014）泉民初字第1427号原告翟志宁，男，1982年5月6日生，汉族。委托代理人孟庆玲，江苏敏言律师事务所律师。被告晁明跃，男，1982年6月3日生，汉族。委托代理人王嗣江，江苏金华星律师事务所律师。原告翟志宁诉被告晁明跃房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月4日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年7月9日、2014年8月11日公开开庭进行了审理。原告翟志宁的委托代理人孟庆玲、被告晁明跃及其委托代理人王嗣江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告翟志宁诉称，2011年8月30日原被告签订借款合同，原告翟志宁将982000元借与被告晁明跃使用，但被告晁明跃未在借款到期日归还，后原告翟志宁因借贷纠纷诉至法院，案件审理期间双方达成和解，于2012年12月19日，签订一份房屋买卖合同，合同签订后，虽经原告翟志宁多次催促，被告晁明跃就是不按合同约定配合原告翟志宁办理房屋过户手续，后原告翟志宁以房屋确权纠纷诉至法院，法院以原告翟志宁如主张由被告晁明跃协助办理诉争房屋过户手续应先要求被告晁明跃协助办理诉争房屋的银行还贷手续并解除抵押权为由，驳回原告翟志宁起诉。2014年3月27日，原告翟志宁委托律师给被告被告晁明跃发律师函，要求被告晁明跃接函后三天内配合原告翟志宁一同前去办理房屋贷款的还清手续，并请被告晁明跃及其妻子在还清房屋贷款后配合办理房屋过户手续，但被告晁明跃仍不予配合。现原告翟志宁诉至法院，请求法院依法判令解除合同，被告晁明跃返还原告翟志宁已付购房款982000元，判令被告晁明跃支付购房款交付之日起至购房款偿清之日止的银行同期贷款利息76031元（截止至起诉之日），判令被告按照买卖合同约定支付违约金294600元，诉讼费用由被告晁明跃承担。被告晁明跃辩称，一、原告翟志宁支付购房款所依据的《房屋买卖合同》，（2013）泉民初字第3783号民事判决书认为未违反法律法规强制性规定。在该《房屋买卖合同》被依法变更、撤销或确认无效前，对双方当事人均有约束力。故双方应继续履行合同，原告翟志宁诉请退还购房款于法无据，应予驳回；二、已付购房款只是部分履行了《房屋买卖合同》，原告翟志宁应继续全面履行合同，而无权要求返还购房款，原告翟志宁诉请被告晁明跃支付购房款的银行同期贷款利息于法无据，应予驳回；三、《房屋买卖合同》约定银行贷款300000元及过户费由原告翟志宁支付。由于原告翟志宁没有要求被告晁明跃协助办理还贷并解除抵押权，根据先后履行的顺序，可知是原告翟志宁违约，故原告翟志宁诉请被告晁明跃支付违约金于法无据，亦应予驳回。经审理查明，2011年8月30日被告晁明跃向原告翟志宁出具《借条》一份，内容为：今借到翟志宁人民币982000元整，2011年9月30日前还清。如超期按每天百分之一支付违约金。2012年3月，原告翟志宁以此借条曾向徐州市云龙区人民法院提起诉讼，请求判令被告晁明跃向其偿还借款98.2万元、利息5.7447万元。在该案审理期间，原告翟志宁与被告晁明跃于2012年12月19日签订《房屋买卖合同》一份，内容为：乙方（被告晁明跃）将其所以的位于恒茂大厦xx层xxx、xx两套办公楼，面积约200平方米（均以房屋产权登记为准），出售给甲方（原告翟志宁）；甲方已付房款982000元，尚欠300000元未付，在双方过户后当日付清；银行贷款300000元及过户费用由甲方支付；本协议签订5日内甲乙双方办理产权过户手续；甲乙双方任何一方不得违约，甲方违约应承担尚欠300000元购房款的30%的违约金，乙方违约应承担已付房款30%的违约金外还应继续履行此房屋买卖合同。2012年12月19日，被告晁明跃向原告翟志宁出具《收条》一份，内容为：“收到翟志宁房款982000元整。”2013年9月12日原告翟志宁以房屋确权纠纷为由起诉来院，请求法院判决确认位于徐州恒茂大厦19层12、13两套房屋属原告翟志宁所有，并判令被告晁明跃协助原告翟志宁办理过户手续，支付违约金294600元。2014年3月7日，本院以在目前诉争房屋时均明知银行享有诉争房屋抵押权的事实，诉争房屋的银行贷款尚未还清、抵押权尚未解除的情况下，原告翟志宁诉请确认诉争房屋归其所有并由被告晁明跃协助办理过户手续，不符合法律规定，本院不予支持。原告翟志宁如主张由被告晁明跃协助办理诉争房屋的过户手续，应先要求被告晁明跃协助其办理房屋的银行还贷手续，本院判决驳回原告翟志宁的诉讼请求。原告翟志宁于2014年3月28日向被告晁明跃邮寄律师函，主要内容为：请晁明跃接函后三日内配合翟志宁一同前去买卖房屋的贷款银行办理房屋贷款的还清手续，按照合同约定该贷款由翟志宁进行支付，并请晁明跃及其妻子在翟志宁还清房屋贷款后配合办理上述房屋的过户手续，快递显示被告于2014年3月29日签收。另诉争房屋在原告发函之前已被其它法院予以查封。以上事实有房屋买卖合同、收条、借条及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原告翟志宁、被告晁明跃于2012年12月19日签订的关于诉争房屋的《房屋买卖合同》，未违反法律法规的强制性规定。应是合法有效的，对双方当事人均具有约束力。根据该《房屋买卖合同》的约定，在双方办理诉争房屋的过户手续前，被告晁明跃因购买诉争房屋所欠银行贷款30万元应由原告翟志宁负责偿还，也即原被告双方在转让诉争房屋时均明知银行享有诉争房屋抵押权的事实。在目前诉争房屋的银行贷款尚未还清、抵押权尚未解除以及涉诉房产又被多家法院查封的情况下，原告翟志宁以合同无法履行要求解除合同返还购房款982000元，符合法律规定，本院予以支持。原告主张被告支付购房款交付之日起即2012年12月19日起至本院确认的购房款实际给付之日止的同期银行贷款的利息，符合法律规定，本院予以支持。原告以被告违约为由，主张违约金294600元，系根据双方合同约定计算。由于原告翟志宁要求办理诉争房屋的过户手续，虽然银行贷款300000元及过户费用由原告承担，但被告晁明跃必须予以协助才能办理。原被告约定五日内办理过户手续，双方没有按此协议履行，原告也没有证据证实是被告违约所致。超过约定期限后，双方均没有证据证实合同履行情况以及违约事实。原告仅有证据证实于2014年3月26日以律师函告知被告履行合同，协助还清贷款以便过户的事实。被告收悉后，未作出合理回应，应视为被告违约。虽然此时房屋已被查封造成了房屋实际过户的不能，但该事实也是被告的原因所致，因此原告翟志宁主张被告晁明跃承担违约金，本院予以支持，但计算时间应以被告收函时间为准。由于违约金约定数额过高，本院予以调整，违约金的计算数额不应超过银行同期贷款利率的1.3倍。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、解除原告翟志宁和被告晁明跃于2012年12月19日签订的房屋买卖合同。二、自本判决生效后十日内，被告晁明跃向原告翟志宁返还购房款982000元并支付利息（以购房款982000元为基数，以中国人民银行同期贷款利率计算，从2012年12月19日起计算至本判决确认的给付之日止）。三、自本判决生效后十日内，被告晁明跃向原告翟志宁支付违约金（以购房款982000元为基数，以中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，时间从2014年3月29日起至本判决确认的给付之日止）四、驳回原告翟志宁的其它诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费16990元，由被告晁明跃负担（此款原告已预交，被告随案款一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  许晨审 判 员  崔悦人民陪审员  余岷二〇一四年十月十三日书 记 员  李曼