天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0116民初43950号原告张晓娜。委托代理人常龙安，河北通胜律师事务所律师。委托代理人苏磊。被告天津生态城阿亚拉置地开发有限公司，住所地天津市滨海新区生态城动漫中路126号动漫大厦B1区二层201-9。法定代表人KOKPOHJUNE,职务：董事长。委托代理人刘晶，北京大成（天津）律师事务所律师。委托代理人罗明亮，北京大成（天津）律师事务所律师。第三人罗昌华。原告张晓娜诉被告天津生态城阿亚拉置地开发有限公司（以下简称“阿亚拉公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年4月18日立案受理后，根据案情需要依法追加罗昌华作为本案第三人依法参加诉讼。本案依法由本院代理审判员柳斌适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张晓娜及其委托代理人常龙安、苏磊，被告阿亚拉公司的委托代理人罗明亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张晓娜诉称，被告阿亚拉公司在销售其开发的中新天津生态城起步区雅境园楼盘时对客户提供宣传画册，被告分发的宣传画册中明确载明购房者户户赠送多功能地下室，赠送的地下室可以为购房者节省60000元，第三人罗昌华因被告附赠地下室之考虑遂于2013年8月13日与被告签订了《天津市商品房买卖合同》，购买了被告开发建设的雅境园X-XXX室，并于同日双方就地下储藏室事宜签订了确认函。被告按约将涉案房屋交付第三人罗昌华后，但双方约定的储藏室迟迟未予交付。2015年7月10日第三人罗昌华与原告签订房屋买卖协议，将涉案房屋转卖给原告并且明确约定将地下储藏室以及车位的相关权利义务一并转让给原告。关于第三人罗昌华与被告约定的地下储藏室经原告多次催要，被告现无法向原告交付地下储藏室且就赔偿事宜双方亦无法达成协商意见，故为维护原告合法权益，请求依法判令：被告赔偿原告因不能取得地下储藏室的经济损失16500元；案件受理费由被告承担。原告为证明其主张，向本院提交了以下证据：1.宣传资料（画页、画册、台历以及小扇子），拟证实被告在销售房屋过程中刻意宣传赠送地下室以及地下室所对应的现金价值；2.《天津市商品房买卖合同》以及补充合同，拟证实第三人罗昌华与被告之间的房屋买卖合同关系以及双方对地下室的使用在合同中进行了明确约定；3.确认函，拟证实除签订房屋买卖合同外第三人罗昌华与被告就地下室如何分配以及使用进行了明确约定；4.生效法律文书，拟证实原告主张地下室赔偿数额的依据；5.房屋买卖合同、天津市房产买卖协议以及商品房买卖补充协议，拟证实第三人罗昌华已将涉案房屋转卖给原告并且将相应权利全部转让给原告；6.房屋所有权证书，拟证实原告已取得涉案房屋所有权。被告阿亚拉公司辩称，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求，案件受理费全部由原告担负，具体理由如下：原告与被告之间不存在房屋买卖合同关系，不负有向原告履行商品房买卖合同的义务，原告应依据房屋买卖合同另行向第三人罗昌华主张；如果按照原告所主张的第三人罗昌华已将相关权利转让给了原告，但是第三人罗昌华并未按照有关法律规定通知被告，故对被告不产生法律效力；最后，即使法院认为原告有权向被告主张权利，被告也认为原告所提交的涉案宣传资料对于地下室的位置以及面积并不具体确定，仅是被告销售房屋的一种营销手段，故涉案宣传资料的性质应为要约邀请，不应当视为要约，宣传资料非合同内容，对被告不具有约束力。就原告所提交的确认函，从确认函本身所反映的表现形式来看，确认函系业主单方向被告出具的，记载的内容具体为如何使用地下室，而且最为关键的是该确认函上加盖的印章仅为我公司雅境园项目类似于管理收发文件的签收章，并非我公司的合同专用章，故该确认函并非双方当事人达成的合意，更不会对被告产生约束力。原告所主张的地下储藏室实为地下一层设备间，该设备间属于雅境项目全体业主共有，地下一层设备间的具体使用和分配应由全体业主共同决定，原告个人无权就设备间的分配主张其个人诉求。原告所援引的生效法律文书中的事实查明部分并未记载任何赔偿金的计算方式，故原告主张的赔偿金额计算方式无任何法律以及事实依据。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告为支持其抗辩，向本院提交了以下证据：1.《天津市商品房买卖合同》以及补充合同，拟证实原、被告双方签订的买卖合同标的物仅为涉案房屋并未涉及原告所主张的地下储藏室，且补充合同中明确排除了涉案房屋销售广告以及宣传资料的效力；2.紧邻被告开发建设雅境园项目的新新园开发商与业主签订的储藏室租赁合同、储藏室交房标准、储藏室管理协议书、地下储藏室管理规定以及地理位置平面图，拟证实紧邻涉案项目的新新园地下室仅有20年使用权，平均每年的使用费用仅为2000多元，原告主张的经济赔偿明显无事实以及法律依据。第三人罗昌华述称，涉案房屋第三人已经转让给了原告，双方签订房屋买卖协议时已明确约定第三人将所有权益全部转让给原告，现原告已经取得涉案房屋所有权，故第三人同意原告的诉讼请求；其次，被告在与第三人谈地下储藏室补偿事宜时第三人已明确告知被告涉案房屋已转让给原告，不存在第三人未通知被告的情形。第三人罗昌华未向本院提交证据。经庭审质证，被告对原告提交的证据1中除小扇子、台历不认可外，其余宣传资料均无异议，但对原告的证明目的不予认可，认为宣传资料仅为要约邀请；对证据2无异议，但对其证明目的不予认可，认为该合同恰恰证实了销售宣传资料不具有任何法律约束效力；对证据3无异议，但对其证明目的有异议，认为该确认函系原告单方向被告出具，双方就储藏室并未达成合意，不对被告产生约束力；对证据4无异议，但对其证明目的有异议，认为生效法律文书与本案不具有关联性，原告依据生效法律文书主张经济赔偿无任何法律、事实依据；对证据5.6的真实性无异议，但认为与本案不具有关联性。原告对被告提交的证据1无异议，但对其证明目的有异议，认为双方签订的房屋买卖合同中对地下储藏室进行了约定；对证据2有异议，认为被告未提交证据原件且该组证据与本案不具有关联性。针对原、被告发表的质证意见，本院对双方所提交的证据认证意见如下：原告提交的证据1-6符合法律规定，本院予以采信；被告提交的证据1符合法律规定，本院予以采信，证据2与本案不具有关联性，本院不予采信。经审理查明，第三人罗昌华与被告于2012年5月31日签订了《天津市商品房买卖合同》（合同编号：2012-0065619），合同约定第三人购买被告开发建设的坐落于天津滨海新区中新天津生态城起步区雅境园X-XXX室房屋一套（钢混结构，建筑层数为16层），建筑面积为66.62平方米，房屋价款为653675元。其中，该商品房买卖合同附件六补充合同第十三条约定：被告为全体业主提供服务或自行经营需要在本项目地块建造的包括……（地下）停车库（位）、库房和其他配套建筑设备设施，无论被告是否办理上述设施的产权登记，被告均保留上述设施的所有权（使用权）、土地使用权、管理和收益的权利，上述设施不属于原告方共同享有产权的共有、共用部分的建设设施，一方如欲购买或使用该类设施的，应与被告另行签订协议；补充合同第十六条第2项约定：原告购买商品房后对外出租的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准，并且厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住；补充合同第十七条约定：该商品房的交付标准和条件以买卖合同约定为准，买卖合同未作约定的，以该商品房交付时现状为准。被告方的广告、宣传材料、任何口头介绍、解释（包含但不限于照片、录像、录音）等，不构成买卖合同的组成部分，原告不得以样板房或以上宣传材料内容为由追究被告责任。2013年11月22日第三人罗昌华与被告另行就地下室签署了确认函一份（致被告以及天津生态城生恒生态物业服务有限公司），第三人确认和承诺以下内容：第三人同意由天津生态城生恒生态物业服务有限公司代表雅境项目业主就雅境项目地下一层贮藏室的使用统一管理权，并就地下储藏室的使用服从该物业公司的分配管理；对地下一层储藏室分配管理办法具体如下，按照业主购买雅境项目商品房面积比例确定地下一层储藏室的分配管理面积或按照抽签随机确定；按照上述分配方法分配本人使用管理的地下储藏室，原告确认该储藏室无法办理产权登记的现状，并同意只取得该储藏室的使用权。该确认函除第三人本人签字确认外，还盖有天津生态城阿亚拉置地开发有限公司雅境园公章，被告对此公章的解释为类似于收发文件报纸的签收章。另查，2015年6月4日第三人与原告签订了《房屋买卖（置换）合同》，约定第三人将涉案房屋作价620000元（此房款包含一个地下室和一个车位）卖给原告，2015年7月10日第三人与原告签订正式《天津市房产买卖协议》，同时双方明确约定第三人将被告附赠的地下室、地下停车位的使用权随同楼房所有权一并转让给原告，由原告直接向被告主张权利，如被告不履行给付地下室及地下停车位于原告的义务，第三人有义务配合原告主张权利。合同签订后，原告与第三人均按照合同约定履行了各自的权利义务，原告现已取得涉案房屋所有权。再查，原告所主张的地下一层储藏室在被告规划设计建筑图纸中标注为设备层，并非储藏室之设计规划。原告提交的被告销售涉案房屋时所发放的宣传画册、小扇子、台历，载明“户户均赠地下室”、“赠送地下空间≈省6万元”等广告词语。涉案楼盘交付后，因业主发现涉案楼盘并不存在所谓的地下储藏室后，涉案楼盘雅境园业主委员会及部分业主代表就地下储藏室事宜与被告进行对话协商，被告于2015年7月24日出具了以下解决方案：1.按照全体业主725户分配地下储藏室，按照不同户型（房屋建筑面积的大小）分得1.5平方米、2平方米、3平方米三种面积；2.货币补偿：按照全部签订确认函的441户进行补偿，根据户型（房屋建筑面积）大小，分别为3平方米、3.5平方米、4平方米三种，补偿金额分别为9000元、10500元、12000元。原、被告就具体补偿赔偿方案未协商一致，遂成诉。以上事实有当事人提交的证据以及双方庭审陈述在案予以佐证，本院予以确认。本院认为，第三人与被告之间签订的商品房买卖合同及其补充合同均系双方真实意思表示，且内容不违反法律规定，应为合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。庭审中，被告阿亚拉公司主张原告提供的小扇子宣传册以及台历并非该公司出具，经查上述宣传产品均针对雅境园项目，对该项目的各方面优势均做出了具体详细的说明，被告阿亚拉公司也未能提交证据证实其主张，故本院对该项抗辩不予支持。结合庭审调查的事实以及双方发表的辩论意见，原、被告双方主要存在以下四个争议焦点：1.被告在涉案房屋销售时所发放的宣传资料应视为要约邀请还是要约；2.确认函是否为第三人与被告双方合意所成，是否对被告具有约束力；3.原告是否有权向被告主张赔偿；4.原告主张的经济赔偿是否具有事实和法律依据。本院评判如下：1.被告在涉案房屋销售时所发放的宣传资料应视为要约邀请还是要约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。据此可以看出，被告在涉案房屋销售时所发放的宣传资料中并未明确约定地下储藏室的位置、面积以及使用期限等具体内容，可见原告所主张的地下储藏室在宣传资料中的记载非具体确定，且第三人与被告签订的商品房买卖合同中已明确约定“被告方的广告、宣传材料、任何口头介绍、解释（包含但不限于照片、录像、录音）等，不构成买卖合同的组成部分，第三人不得以样板房或以上宣传材料内容为由追究被告责任”，故被告所发放的宣传资料应视为要约邀请，第三人不得依据宣传资料向被告主张给付地下储藏室之义务。2.确认函是否为第三人与被告双方合意所成，是否对被告具有约束力。首先对于确认函的表现形式而言，该确认函系格式固定填充式的可重复利用的函件，鉴于涉案楼盘大部分业主确认函的签订时间为签订商品房买卖合同的当日，应认定为该确认函系被告提供给第三人用于约定储藏室之空白合同条款；其次，该确认函对于储藏室的性质、分配管理办法以及处于涉案楼盘的总体位置（地下一层）均进行了明确约定，根据签订确认函的情形以及双方当事人签约知情权，第三人有理由相信确认函加盖的天津生态城阿亚拉置地开发有限公司雅境园公章代表被告公司，故被告以确认函上加盖非被告合同专用章为由否认双方就储藏室未达成合意的主张本院不予支持，确认函的内容对原、被告均具有约束力。3.原告是否有权向被告主张赔偿。根据法律规定，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，债权人转让权利的，应当通知债务人，未经通知，该转让对债务人不发生效力。具体就本案而言，原告与第三人签订房屋买卖合同时已明确约定第三人将涉案房屋买卖合同全部权利转让给原告，庭审中被告认为第三人转让权利但并未通知被告，故该转让对被告不发生效力。为查清案件事实，维护双方当事人的合法权益，本院依法通知第三人参加诉讼，庭审过程中第三人已明确表示将涉案房屋买卖合同权利全部转让给原告，应视为第三人已当庭通知被告，且涉案房屋买卖合同不属于法律禁止转让的情形，故原告依据第三人转让的权利有权向被告主张赔偿责任。4.原告主张的经济赔偿是否具有事实和法律依据。在此需要强调的是被告庭审过程中更换了“地下储藏室”的概念，通过庭审调查第三人与被告签订确认函中所约定的是地下一层的储藏室，并非涉案楼盘规划设计中的地下一层设备间，根据双方获取涉案楼盘规划设计信息的能力，原告无法获悉被告所承诺的“地下一层储藏室”即为涉案楼盘规划设计中的设备间，原告主张的地下储藏室为被告向第三人所承诺的地下储藏室，而并非是被告庭审中所谓的地下一层设备间，故原告依照第三人与被告签订的确认函向被告主张地下储藏室并未侵害涉案楼盘的全体业主利益；同时，涉案楼盘地下一层在该项目审批规划中明确为设备间，地下一层设备间的性质定位以及使用条件因不具备相关审批手续无法满足储藏室的分配而致第三人与被告所签订的确认函无法履行，因被告不能向原告分配储藏室使用权，势必对原告取得储藏室使用权的可信赖利益造成损害，故原告主张被告赔偿其经济损失符合法律规定，本院予以支持。至于赔偿数额，因诉争储藏室本为赠送，双方当事人在商品房买卖合同、补充合同以及确认函中对储藏室的分配面积、单价均未作出约定，故本院依照储藏室在功能、位置、装修标准、配套设施等方面的因素，考虑相同区域内的房地产发展趋势，参考确认函中关于储藏室面积的分配办法，本院酌定原告预期可得储藏室面积为3平方米，每平方米单位为5500元，计算为5500元/平方米×3平方米=16500元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十九条、第八十条、第一百零七条、第一百一十条第一项、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：被告天津生态城阿亚拉置地开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告张晓娜因无法取得地下储藏室的经济损失人民币16500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币106元，由被告天津生态城阿亚拉置地开发有限公司担负，于本判决生效后十日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于天津市第二中级人民法院，并由上诉人直接向天津市第二中级人民法院交纳上诉费，上诉期满后七日内仍未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  柳斌二〇一六年六月五日书记员吴娜附：法律释明1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。4、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十条一审宣判时或者判决书、裁定书送达时，当事人口头表示上诉的，人民法院应告知其必须在法定上诉期间内递交上诉状。未在法定上诉期间内递交上诉状的，视为未提起上诉。虽递交上诉状，但未在指定的期限内交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。温馨提示天津市第二中级人民法院地址：天津市河西区新围堤道6号。