湖南省怀化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘12民终191号
上诉人（原审原告）袁双喜，女，1966年4月11日出生，汉族，住所地湖南省怀化市经开区。
上诉人（原审被告）怀化天庆房地产开发有限公司，住所地湖南省怀化市经开区德善路428号天庆大厦24楼，统一社会信用代码91431200706457648。
法定代表人周庆生，该公司董事长。
委托代理人米艳艳（特别授权），湖南宏峰律师事务所律师。
委托代理人补新泉，湖南宏峰律师事务所律师。
上诉人袁双喜因与上诉人怀化天庆房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2017）湘1202民初3408号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月5日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
袁双喜上诉请求为：一、撤销原判第三项，改判怀化天庆房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内支付袁双喜逾期办理不动产权证的违约金（以已交房款157880元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%，自2013年5月14日起计算至办理好该房屋不动产权证书之日止；二、判令怀化天庆房地产开发有限公司承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：袁双喜与怀化天庆房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》中约定逾期交房违约金以已交房款（不含按揭贷款）为基数，但并未约定逾期办证违约金，原审即以合同约定的逾期交房违约金用于逾期办证违约金，显然不妥；因为合同双方并未约定逾期办证违约金，则应按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定计算违约金，基数是包括首付款47880元和银行按揭贷款共157880元，一审未将按揭款计算在内不当。按照双方合同约定的办证期限已经过了四年多时间，在这期间，袁双喜从未要求本公司支付违约金，已经超过诉讼时间效。故提起上诉。
怀化天庆房地产开发有限公司上诉请求为：一、撤销原判第一、三项，驳回袁双喜的诉讼请求；二、诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：《商品房买卖合同》第二条约定合同约定面积与产权登记有差异的，以产权登记面积为准，并按合同单价进行多退少补，房屋产权信息并不等同于房屋产权证的面积，市房产局出具了6份户室面积对照表，表上显示的建筑面积督不一致，现本公司已向政府部门报告，要求专业部门对建筑面积进行重新测量，从此可以看出，房产面积在不动产未办下来之前，不能最后确认，因此一审仅凭房产信息表判决本公司退回部分房款为错误判决；因为合同双方并未约定逾期办证违约金，且本公司已按约交付房屋，产权证未办理并未给对方造成实际损失，一审判决本公司按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%支付违约金为错误判决，上浮30%没有法律依据。
怀化天庆房地产开发有限公司二审针对袁双喜的上诉主张及理由答辩称：一审法院判决房款基数以首付款为准没有任何异议，按合同约定，如果天庆房地产开发有限公司逾期交房违约金应以业主实际付款为基数，不包含按揭贷款，那么逾期办证支付违约金应当参照该款。
袁双喜二审针对怀化天庆房地产开发有限公司的上诉主张及理由答辩称：怀化天庆房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，我是欠银行的钱，不是欠怀化天庆房地产开发有限公司的钱。
袁双喜向一审法院所提诉讼请求为：1、判令被告退还多收的房款8052.08元和代收多的办证费、契税、住房维修基金370.39元，共计8422.47元，并支付利息（以8422.47元为本金，自起诉之日起按同期人民银行公布的贷款利率标准计算到支付完毕之日止）；2、判令被告立即为原告办好天庆大厦9楼908室房屋的不动产权证书，并支付逾期办理不动产权证书的违约金（以房款159475元为本金，自2013年5月14日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准年利率7.125%计算至不动产证书办妥且交付原告之日止，暂计算到起诉之日违约金50184.79元）；3、判令被告承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2009年6月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同第一条约定，原告购买被告开发的天庆大厦9楼908室房屋，单价为每平方米2008元，建筑面积79.42平方米，总金额为159475元；第二条约定，合同约定的面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，并按合同单价进行多退少补；第三条约定，优惠1%后的总房款为157880元，原告在签订合同时交清总房款的30%，计47880元，余款110000元向银行办理贷款手续；第四条约定，原告按总房款的2%缴纳契税、总房款的2%缴纳住房维修基金，办理房产证费用为总房款的0.6%，土地使用证代办费为每户2490元，均在2010年7月31日前一次性付清；第六条约定，被告应于2010年10月30日前将验收合格的房屋交付原告使用；第七条约定，被告逾期交房，按原告已交房款的1‰的月利率支付补偿金（已交房款不含代收款项和按揭贷款）；第十一条约定，原告付清全部款项（含房产证、土地使用证代办费及维修基金等费用），该房屋交付给原告后，被告在360个工作日内代办完成房产证，土地使用证在房产证办好之日起180个工作日内代办完成（完成时间均以房产、土地使用证上的核发时间为准）。合同签订后，原告依约定将房屋首付款47880元及相关税费8173元[157880元×（契税1%+房屋维修基金2%+房产证代办费0.6%）+土地证代办费2490元]支付给被告。2011年3月14日，原、被告办理了房屋交接手续。之后，因被告未能依约办理房屋产权证书，怀化经济开发区管理委员会于2014年3月17日就天庆大厦未办理房产证、电梯存在安全隐患等相关事宜组织相关部门进行协调，要求天庆公司尽快到房产部门办理房产证。2015年9月25日，怀化市房产管理局核发了原告的房屋所有权证（产权证号：71××68），登记的建筑面积为75.41平方米，土地使用证至今未办理。
一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方应严格履行合同约定的义务。原告购买的商品房，存在合同约定面积与产权登记面积有差异，根据双方签订的《商品房买卖合同》第二条约定“合同约定面积与产权登记有差异的，以产权登记面积为准，并按合同单价进行多退少补”，故被告应当将原告多交的房款及相应的契税(1%)、房屋维修基金(2%)、代收办理房证费用(0.6%)予以退还。因原告享受1%的购房优惠，购房单价实际为1988元/m2（157880元÷79.42m2），即应退还房款7971.88元[（79.42－75.41）×1988＝7971.88元]、契税、维修基金、代收办理房证费用共计286.99元（7971.88元×3.6%=286.99元）。原告要求被告支付利息的诉讼请求，因未能提供证据予以证实，不予支持。被告抗辩房产证尚未办好，双方无法进行结算，因原告已提供怀化市房产管理局核发的案涉房屋的产权证号及建筑面积，该辩称理由与事实不符，不予采纳；被告收取了原告的办证费用，应当按照合同约定为原告办理好房屋所有权证和土地使用权证，被告虽已为原告办理好房屋所有权证，但土地使用证未办理，鉴于政策现已发生变化，即房屋两证合为即不动产权证，故原告要求被告立即为原告办好天庆大厦908号房屋的不动产权证书的诉讼请求，予以支持；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，本案原、被告在签订《商品房合同》中未约定逾期办证的违约金，故被告应按原告已付房款，参照逾期贷款利息的标准向原告支付逾期办证违约金。双方签订的《商品房买卖合同》约定被告在房屋交付给原告之后360个工作日内代办完成房产证，土地使用证在房产证办好之日起180个工作日天内代办完成，本案原、被告在2011年3月14日办理了房屋交接手续，据此，被告应在540个工作日内为原告办理好不动产权证，即在2013年5月14日前为原告办理好不动产权证。因原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定逾期交房违约金以已交房款（不含按揭贷款）为基数，故本案逾期办证违约金以原告已交房款47880元（不含按揭贷款110000元）为基数予以计算。对于逾期贷款利息的标准，酌情认定以中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%予以计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条之规定，判决如下：
一、被告怀化天庆房地产开发有限公司退还原告袁双喜房款7971.88元、契税、房屋维修基金、代收办理房证费用286.99元，共计8258.87元，限于本判决生效之日起十日内付清；
二、被告怀化天庆房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内为原告袁双喜代办好怀化市河西天庆大厦908号房屋的不动产权证；
三、被告怀化天庆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告袁双喜逾期办理不动产权证的违约金（以已交房款47880元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%自2013年5月14日起计算至办理好该房屋不动产权证书之日止）；
四、驳回原告袁双喜的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1055元，减半收取527.50元，由原告袁双喜负担77.50元，被告怀化天庆房地产开发有限公司负担450元。
二审期间，天庆房地产开发有限公司提交证据材料如下：证据一、户室面积对照表，证据二、关于请求重新测量“天庆大厦”项目的报告湖南怀化经济开发区管理委托员收文处理单，用以证明：1、房屋面积经过房产局六次测量结果均不一致，导致房产证办不下来政府也存在原因；2、为了确认房产面积，天庆公司请示经开区重新测量，经开区回复可以再做最后一次测量，那么房产面积没有确定之前，一审法院根据房产局的产权信息表判决天庆公司退还部分房款没有事实依据。袁双喜对上述证据分别质证意见为：与本案无关联，对上述证据不认可。
本院认为，因天庆房地产开发有限公司提交的上述证据，证明的是关于房屋面积重新测量的事实，但并未否定怀化市房产管理局核发的房屋所有权信息表所登记的75.41平方米之建筑面积，故不予采信。
一审法院对证据的采信和对事实的认定正确。本院二审予以确认。
本院认为：袁双喜与怀化天庆房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》出于双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制禁止性规定，为有效协议，双方当事人均应遵照履行。上述《商品房买卖合同》约定袁双喜购买的房屋建筑面积为79.42平方米，但怀化市房产管理局核发的房屋所有权信息表显示袁双喜所购房屋建筑面积为75.41平方米，即实际面积少于合同约定面积，根据上述合同第二条约定的面积与产权登记面积有差异的、以产权登记面积为准、并按合同单价进行多退少补之约定，怀化天庆房地产开发有限公司应将房屋面积差额对应的房款（含契税、房屋维修基金、代收办理房证费用）退还给袁双喜。原审对此处理并无不当。怀化天庆房地产开发有限公司提出不应向袁双喜退回多收的房款（含契税、房屋维修基金、代收办理房证费用）的上诉主张及理由不能成立。
怀化天庆房地产开发有限公司未按合同约定的期限为袁双喜办理产权证，逾期办理产权证的事实客观存在。由于双方未对逾期办理产权证的违约金问题进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，怀化天庆房地产开发有限公司应以袁双喜已付房款总额为基数、参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算向袁双喜支付逾期办证违约金。按揭贷款是袁双喜通过向银行借贷后向怀化天庆房地产开发有限公司所付的房款，属于袁双喜已付房款总额范围，原审将该按揭贷款除开、只将袁双喜首付房款作为袁双喜已付房款不当；同时原审将利息的标准按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%没有法律依据。怀化天庆房地产开发有限公司提出不应向袁双喜支付办证违约金的上诉主张及理由不能成立。袁双喜提出应将首付房款和按揭贷款认定为已付房款总额并以此来确定办证违约金的上诉主张予以支持，但其提出办证违约金还应按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%的上诉主张不予支持。
另外，怀化天庆房地产开发有限公司至今未给袁双喜办理好土地使用证，违反了合同约定，违约行为一直延续至今，故袁双喜起诉主张办证违约金并未超过诉讼时效。怀化天庆房地产开发有限公司提出袁双喜诉请支付办证违约金已经超过诉讼时效的上诉主张及理由不能成立。
综上，怀化天庆房地产开发有限公司的上诉请求不能成立。袁双喜的部分上诉请求成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省怀化市鹤城区人民法院（2017）湘1202民初3408号民事判决第一、二项及案件受理费承担部分；
二、撤销湖南省怀化市鹤城区人民法院（2017）湘1202民初3408号民事判决第三、四项；
三、限怀化天庆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付袁双喜逾期办理不动产权证的违约金（以已交房款157880元为基数，自2013年5月14日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至办理好该房屋不动产权证书之日止）；
四、驳回袁双喜的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费1167元，由上诉人怀化天庆房地产开发有限公司负担1055元，上诉人袁双喜负担112元。
本判决为终审判决。
审判长 杨代绪
审判员 刘士平
审判员 黄丽霞
二〇一八年四月十二日
书记员 戴蚁玲