上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0110民初215号
原告陈嘉丰，男，1976年11月24日出生，汉族，住上海市杨浦区。被告上海复旦软件园建设有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人杨顺发，董事长。委托代理人ＸＸ，上海一曼律师事务所律师。原告陈嘉丰诉被告上海复旦软件园建设有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月4日立案受理后，依法由代理审判员金玮适用简易程序公开开庭进行了审理。本院于2016年3月30日裁定转为适用普通程序，依法组成合议庭于2016年4月11日公开开庭进行审理。原告陈嘉丰、被告上海复旦软件园建设有限公司的委托代理人ＸＸ到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈嘉丰诉称,2013年3月16日，原、被告签订了《商品房预售合同》，由原告购买被告开发的位于上海市杨浦区隆昌路《复旦软件园》588-3号1608室房屋(以下简称系争房屋)，单价人民币25,598.04元(以下币种均为人民币)，总价款1,657,985元。合同约定交房日期为2014年3月31日，然实际被告却延至2014年5月30日交房。为此，被告发布公告，异常霸道地宣称迟交房二个月，小房补偿4,000元/月，凡不去领款者，作放弃论，并要在被告的格式承诺书上签名。为不放弃追究被告的违约责任，原告在违背自己真实意愿的情况下，先拿了被告的补偿款8,000元，被告应另行支付其余的延期交房违约金42,000元。依据预售合同第十条的约定，被告应于2014年9月30日前办理房地产登记手续，但直至2015年1月1日，被告才用《复旦软件园产权办理通知》的形式让原告办理产证，被告应按日万分之五的标准支付此三个月逾期办理大产证的违约金75,000元。根据预售合同第28项第5条规定，房屋交付时水电煤必须达到使用条件，因为预埋的煤气管道存在安全隐患，煤气公司拒绝开通煤气，造成原告3个月内无法入住，给原告造成不便及经济损失，原告在外租房，月租金12,000元，要求被告赔偿12,000元。根据预售合同第9条的规定，被告不得擅自变更小区平面布局，的确需要变动的，应当征得原告书面同意，但被告在未取得原告书面同意的情况下，擅自将应安装在小区地下车库出入口处的3个门禁系统安装到了小区3个大门口处。现诉至法院，要求判令：1、被告支付延期交房违约金42,000元；2、被告支付逾期办理大产证的违约金75,000元；3、被告赔偿损失12,000元；4、被告恢复小区平面布局原状，将现设置在小区３个大门口的３个门禁系统恢复安装至小区地下车库的出入口处。被告上海复旦软件园建设有限公司辩称，不同意原告的诉请。由于地铁公司市政12号线施工占用了被告公司的一块地，地铁公司逾期两个月归还，造成被告施工延迟了两个月，故被告延期2个月交房并延期2个月取得大产证，根据合同补充条款第6条第2款的约定，由于市政工程造成被告延期交房的，不需要承担违约责任。但被告出于商业关系的考虑，并经区政府有关部门多次至现场协调，被告与小区业主达成了补偿协议，原告已经领取了被告给付的8,000元补偿款，该笔款项包括了延期交房及大产证的处理，原告承诺不再有其他争议，故原告不应就此再次主张，被告不同意支付延期交房违约金及逾期办理大产证的违约金。被告交房时，煤气已经通了，且经煤气公司验收合格，不同意赔偿。原、被告所签订的预售合同中对车辆门禁系统的位置并未作出约定，也没有任何法律、法规、政策规定门禁系统必须安装在车库的出入口处。经审理查明，2013年3月16日，原告作为买方(乙方)、被告作为卖方(甲方)签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买由甲方开发建设的上海市杨浦区隆昌路《复旦软件园》588-3号1608室房屋，政府批准的规划用途为办公，暂测该房屋建筑面积为64.77平方米，总房价款暂定为1,657,985元。合同第九条约定甲方不得擅自变更已经与乙方约定的小区平面布局(见附件六)，确需变更的应当征得乙方书面同意。甲方未征得乙方同意变更小区的平面布局，乙方有权要求甲方恢复，如不能恢复的，甲方应当向乙方支付总房价的10%违约金。合同第十条约定，该房屋的交付必须符合下列条件：双方确认以该房屋竣工验收备案作为交付条件。甲方承诺在2014年9月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，如超过该期限乙方有权要求甲方根据本合同第十二条的约定支付违约金。合同第十一条约定：甲方于2014年3月31日前将房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同第十二条约定：甲方如未在本合同第十一条约定期限内将房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款的日万分之五计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二日起算至实际交付之日止，逾期超过30日，乙方有权选择下列方案追究甲方责任：双方同意，甲方逾期交房的违约责任按照补充协议的相关约定执行。合同附件一约定：付款方式为一次性付款，不贷款，乙方于2013年3月16日与甲方签约，并付首付房款计1,657,985元。合同附件三该房屋建筑结构、装修及设备标准约定燃气(申请开通、安装费用由小业主自理)。合同《补充条款一》第五条“关于房屋交付的补充约定”第5条约定：乙方逾期办理房屋交付手续，或乙方原因造成房屋未能按期交付的，每逾期一日，乙方应向甲方支付购房款总额的万分之一作为违约金，且视为甲方在《入伙通知书》送达之日起的第5日已经将该房屋交付乙方。第6条约定：如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，甲方可据实顺延交房日期，无需承担违约责任：1、……；2、因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付；……第8条约定：甲方因自身原因造成未在合同约定期限内将房屋交付给乙方，则乙方给予甲方15日的宽展期，宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任，如宽展期届满后，甲方仍未将房屋交付乙方，自本合同约定的交付期限届满后第31日起，至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已交购房款万分之一的违约金，合同继续履行。合同第二十九条约定：本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分，本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。当日，原告支付了全部购房款1,657,985元。2013年4月16日，原告被登记为系争房屋的预购房屋权利人。2014年3月8日，上海轨道交通十二号线发展有限公司向被告出具《情况说明》一份，内容：因上海市市政重大工程轨道交通12号线隆昌路站4号出口施工需要，该公司借用被告的部分地块作为施工场地，原约定归还日期是2013年5月31日，实际归还日期为2013年7月底；另外该公司在隆昌路XXX号出口通往被告开发的楼盘地下室部位中，对辟作专用通道的项目至今仍在施工中，致使被告投资建设的复旦软件园建设项目造成延误市政配套施工及工期的困难。2014年5月29日，被告张贴《关于延期交房补偿方案公告》，内容为：“本公司开发建设的‘复旦软件园’项目因上海市重大市政工程地铁12号线影响到整个项目的工程进度。造成了迟延交房的状况，对此状况给小业主们带来的困扰和影响，我公司做出了房租补偿方案(大户型8,000元/月，小户型4,000元/月，共补偿两个月，另对不同户型均有价值1.6万元-3.5万元不等的家具、家电的赠送)。……”。2014年8月2日，原告出具《承诺书》，内容为：“本人陈嘉丰为隆昌路XXX号XXX号楼XXX室业主，本人已收到贵公司发出的《延期交房通知书》，对此本人已经详细了解并表示无异议。本人了解通知上所表述的‘复旦软件园’项目由于上海市重大市政工程地铁12号线影响到整个项目的工程进度，并造成了延期交房的现状。现经过双方友好协商，本人承诺如下：本人同意贵公司预计将于2014年5月30日前启动交付房屋，具体交房时间以公司统一发出的‘入伙通知书’为准。本人也同意开发商做出的房租补偿4,000元每月(补偿二个月)，作为延期交房的一次性补偿，对此我愿意接受上述的补偿方案，从此双方再无任何争议，特作如上承诺！”。原告在下方另添加“本人同意开发商的8,000元(二个月)补偿金额，此金额8,000元仅仅是延期交房的补偿。”2014年6月3日，原告取得系争房屋的钥匙，当日，原告作为业主签署《收楼表》，明确业主根据合约对系争房屋进行验收，同意接受。2014年11月30日，被告取得大产证，原告至今未办理系争房屋的产权证。2016年1月，原告具状来院，作如上诉请。另查，2014年5月8日，上海燃气市北销售有限公司就建设单位为被告，工程名称为复旦软件园研发办公及配套商业，出具《验收合格证》。审理中，1、原告称系争房屋系其购买的婚房，由于被告延期交房，致使自己婚期延后，由于诉讼，致自己至今未办理系争房屋的小产证。原告另称，小区地下车库的通道口未作变更，小区门禁栅栏的变更没有损害自己的利益，但大部分业主均不同意。2、2016年4月6日，上海市杨浦区人民政府信访办公室出具的《情况说明》，内容为：“上海市杨浦区人民法院：兹有上海复旦软件园建设有限公司(以下简称‘软件园公司’)开发建设的复旦软件园的部分土地作为临时道路。因地铁12号线延期了2个月还地，造成‘软件园公司’与购房者之间购房合同的相关事项亦同期延期，由此曾引起了购房者的群体上访，当时由我办牵头协同区规土局、区房产交易中心、定海街道等相关部门为软件园项目组织了小业主协调会。为有效化解矛盾，维护社会稳定，虽然当时软件园公司提出延期非其原因导致，且根据预售合同补充协议的约定，因为市政工程造成的逾期交付房屋，软件园公司不承担违约责任。但我办考虑到社会稳定，建议软件园公司从化解矛盾的角度，主动承担稳定责任，针对购房合同人性化设计一揽子一次性补偿方案。后软件园公司从大局出发，配合化解矛盾，同意了针对每个购房合同的一揽子补偿方案：小户型补偿了8,000元一户；大户型补偿了16,000元一户。后全款发放完毕，对约185户业主全部作了一揽子补偿。特此说明！”以上事实，由原告提供的《上海市商品房预售合同》、商品房销售发票、公告、照片、通知书；被告提供的承诺书、情况说明、房地产权证、验收合格证及当事人的当庭陈述等相佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的商品房预售合同系双方当事人真实意思表示，且符合法律规定，应为有效，当事人应当按照合同的约定全面履行。根据合同约定，被告应当在2014年3月31日交付房屋，并于2014年9月30日前取得新建商品房房地产权(大产证)，但合同补充条款亦约定：如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，被告可据实顺延交房日期，无需承担违约责任：因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付。由于本市重大市政工程项目地铁十二号线的施工需要，造成系争房屋所在的建设项目“复旦软件园”市政配套施工及工期的延误，且经相关部门组织协调，被告对复旦软件园建设项目众业主一揽子作出了补偿，对此处理方案，不违反法律的禁止性规定，也兼顾了各方的利益平衡，原告亦实际领取了补偿款8,000元，并出具了承诺书，且被告逾期办理大产证实际也未对原告造成损失，故现原告要求被告再支付延期交房违约金42,000元及延期办理大产证违约金75,000元的请求，本院难以支持。对于原告所称要求被告赔偿损失12,000元的请求，首先，原告就此未提供相关证据；其次，原告于2014年6月3日收房时亦未提出煤气问题，故本院就此难以支持。对于原告要求被告恢复小区平面布局原状，将现设置在小区３个大门口的３个门禁系统恢复安装至小区地下车库的出入口处。对此，原告并未提供相关证据证明现设置在小区３个大门口的３个门禁系统规划应安装在小区地下车库的出入口处，且原告自称现在门禁系统的设置并未影响其利益，故本院对于原告的该项请求，难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告陈嘉丰要求被告上海复旦软件园建设有限公司支付延期交房违约金人民币42,000元、支付逾期办理大产证的违约金人民币75,000元、赔偿损失人民币12,000元及要求被告上海复旦软件园建设有限公司恢复小区平面布局原状，将现设置在小区３个大门口的３个门禁系统恢复安装至小区地下车库的出入口处的诉讼请求。本案受理费人民币2,880元，由原告陈嘉丰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 王 莹
代理审判员 金 玮
人民陪审员 陈铭浩
二〇一六年五月二十六日
书 记 员 饶 馨
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。