广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第1839号
上诉人（原审被告、反诉原告）陈振甫，男，汉族，住所地：浙江省东阳市。
委托代理人：陈顺波。
委托代理人：庄泽满，北京市中伦（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）陈嘉怡，女，汉族，住所地：深圳市罗湖区。
委托代理人：陈兆方，广东海埠律师事务所律师。
原审被告：中原地产代理（深圳）有限公司。住所地：深圳市福田区。
法定代表人：赖国强，董事长。
委托代理人：黎政，系该公司职员。
上诉人陈振甫因与被上诉人陈嘉怡及原审被告中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原地产）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法（2014）深罗法民三初字第4号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：
一、2012年11月18日，陈振甫（卖方）与陈嘉怡（买方）签订了一份《二手房买卖合同》，约定买卖双方交易的房地产位于深圳市××××别墅c4-4全栋，建筑面积为304.66平方；卖方自愿将物业转让给买方，转让成交价为1590万，买方同意在本合同生效之日起当日内（含当日）向卖方支付定金5万元，在本合同生效后二日内（含当日）再向卖方支付定金75万元整，本条所约定的定金交由双方所约定的第三方监管，监管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与第三方所签的监管协议或类似文件而定，买方将定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管帐号后，视为卖方本人已收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金的生效；买方须于2013年1月10日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款420万元整支付至买卖双方约定的银行监管帐号或其他第三方的监管帐号中；买方须于2013年1月10日之前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准；该物业处于抵押状态，卖方同意于买卖双方办理完资金监管手续及买方办出贷款承诺函之日起2013年1月18日前（含当日）自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续，买卖双方同意将房地产证原件托管于替双方监管定金及交楼押金的第三方或者第三方指定的担保公司作为办理过户手续之用，卖方应于还清贷款并注销抵押登记后两个工作日内将房地产证原件交予上述第三方或第三方指定担保公司；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。另外，合同还约定了其他一些权利义务。
二、2012年11月18日，陈嘉怡（乙方）与陈振甫（甲方）以及中原地产（丙方）签订了一份《资金托管协议》，约定，甲乙双方签署了关于齐明别墅c4-4全栋物业的《二手房买卖合同》，现就交易过程中有关款项委托丙方托管的事宜达成协议如下：甲乙双方同意将定金80万元，交楼押金5万元交由丙方进行托管；甲乙双方约定放款条件为丙方查询该物业处于抵押但不存在查封状态时（甲方需配合丙方办理查档手续，提交包括公证委托书在内的一切必要的文件）；甲乙双方就二手房买卖合同发生争议要求丙方放款或不得放款时应向某发出书面申请，但丙方在收到书面申请前已按本协议约定办理了托管款项的支付或退还手续的，视为无效申请，丙方不承担任何责任。
三、合同签订后当日，陈嘉怡向陈振甫支付了定金5万元，陈嘉怡于2012年12月9日向陈振甫支付了定金75万元。该定金系陈嘉怡支付给了中原地产进行监管，中原地产在2013年12月25日、28日以及2014年1月14日将上述定金陆续支付给了陈振甫。在中原地产向陈嘉怡开出的一张定金收据上，注明了收据编号3133-3142共九张金额为75万元由中原地产负责托管，转出须经交款人陈嘉怡同意方能转出。
四、陈嘉怡、陈振甫在建设银行办理了房某安房屋交易资金托管业务，双方同意以陈嘉怡的名义建立子账户，并将陈嘉怡的购房资金410万元存入子账户。2013年1月11日陈嘉怡将410万元存入了约定的监管账户。本协议项下建设银行的托管期间为六个月，自签署日开始计算；乙方需办理住房按揭贷款用于购买交易房地产，乙方承诺在建设银行办理该项业务。
五、2013年3月14日陈嘉怡委托律师向陈振甫发出律师函，称陈嘉怡与陈振甫于2012年11月18日签订《二手房买卖合同》，合同签订当日，陈嘉怡依约支付定金5万元。2012年12月9日，房屋中介公司承诺陈嘉怡能贷款1100万元，陈嘉怡再付75万元定金，条件是须经陈嘉怡同意方能付给陈振甫。2013年1月10日，中介公司对陈嘉怡口头确认贷1100万没问题，陈嘉怡到深圳市××城东支行办理资金监管及提供资料，转入首期款410万元（即总成交价1590万元-
定金80万元-
贷款1100万元），此时银行客户经理、中介方中原地产客户经理、陈振甫委托人陈顺波均在场，各方确认此款无误。2013年1月29日，贷款担保人陈茂高到城东支行提供担保人资料。现陈嘉怡认为，陈嘉怡已按合同约定履行了付款义务；陈振甫在合同中确认应于2013年1月18日前自行赎楼并将房地产原件托管于房屋中介公司；但迄今，陈振甫仍未履行上述义务，行为已违反合同约定，依据合同之违约责任约定，陈嘉怡有权解除合同并追究陈振甫违约责任。
六、2013年3月29日，陈振甫向陈嘉怡复函称，你方（买方）委托律师发出的律师函我方（卖方）已收悉。对此，我方认为：根据双方自愿签订的《二手房买卖合同》第四条第（2）款和第六条第（2）款的约定，我方自行赎楼并将房地产原件托管于房屋中介公司的前提条件是（1）买方在2013年1月10号前办理完资金监管和银行的相关手续；（2）买方办出贷款承诺函之日起，前提条件（1）按合同约定420万资金监管和银行的相关手续，到现在为止你方还未完成。前提条件（2）你方也没有履行，你方不但不积极履行，而且还恶意去函银行强行阻止办理贷款承诺函，你方是恶意违反先合同义务。在你方没有履行先合同义务的前提下，我方是不需要履行后合同义务的。据此，鉴于你方在约定时间未履行先合同义务还恶意去函银行强行阻止办理贷款承诺函，发出所谓的解除合同履行函及在合同约定定金条款中未按合同约定迟延支付定金等一系列行为，我方认为你方已有严重的违约行为。因你方故意拖延合同的履行，已给我方造成了极大的损失，为防止损失的进一步扩大，请你方在收到函件五日内确认继续履行合同，否则，我方将没收定金，同时按照合同约定，你方还必须支付转让价20%的违约金318万元给我方。
七、2013年6月19日，陈振甫向陈嘉怡发出解除《二手房买卖合同》的通知，称基于积极履约的愿望，本人曾于2013年3月29日向阁下发送履约催告函。但阁下不予理会，在合理期限内仍未履行合同项下义务，已构成了根本性违约。根据法律规定，本人已享有合同解除权，并有权追究阁下的违约责任。鉴于阁下的违约事实，现本人正式函告阁下：1、即日起正式解除双方就前述物业签署的《二手房买卖合同》；2、根据该合同第十条约定，没收阁下定金，并要求阁下支付合同中约定的成交价20%的违约金即318万元。
陈嘉怡在原审中诉请：1、解除陈嘉怡与陈振甫关于深圳市罗湖区银湖的齐明别墅c4-4全栋房屋买卖合同；2、陈振甫向陈嘉怡返还定金共计160万元，中原地产对陈振甫的返还责任中80万元的部分承担连带责任；3、陈振甫承担本案的诉讼费，中原地产承担连带责任。
陈振甫在原审中提起反诉，请求判决：1、确认陈振甫与陈嘉怡签订的《二手房买卖合同》于2013年6月19日解除；2、陈嘉怡向陈振甫支付违约金238万元（实际违约金应为318万元，扣除陈嘉怡已支付的定金80万元后为238万元）；3、由陈嘉怡承担本案诉讼费用。
原审法院认为：陈嘉怡与陈振甫双方签订的《二手房买卖合同》是双方真实的意思表示，不违反法律和行政法规的规定，合法有效，双方均应当全面履行。合同签订后，陈嘉怡按约向陈振甫支付了定金5万元，另于2012年12月9日向中原地产支付了定金75万元，虽然该第二笔定金的支付时间超过了合同约定的支付时间，但是陈振甫并未基于此而要求解除合同，之后双方一起到银行进行了资金监管，以实际行动同意继续履行合同，接受了陈嘉怡的迟延履行。陈嘉怡的这一违约，虽然达到了合同解除的条件，但是陈振甫并未就此行使合同解除权，故陈振甫以此理由要求解除合同的理由不成立，原审法院不予支持。在此之后，陈嘉怡与陈振甫签订了建设银行房某安房屋交易资金托管协议，并在协议中约定了将陈嘉怡的购房款410万元托管于建设银行，该托管协议书所约定的金额410万元少于合同中所约定的剩余首期款420万元，应当视为陈嘉怡和陈振甫对合同条款的变更，陈振甫以陈嘉怡未按照合同约定的金额进行资金监管，构成违约，从而要求主张解除合同的理由不能成立，原审法院不予支持。陈嘉怡资金监管的时间比合同约定的时间晚了一天，构成违约，但是并未超过合同约定的解除合同的期限，陈振甫以此理由要求解除合同，理由亦不能成立。在合同履行中，陈嘉怡虽然存在违约行为，但是未达到合同解除的条件，故陈振甫要求确认陈振甫与陈嘉怡签订的《二手房买卖合同》于2013年6月19日解除，理由不成立，原审法院不予支持；陈振甫基于解除合同的条款，要求陈嘉怡向陈振甫按照转让成交价20%支付违约金238万元（实际违约金应为318万元，扣除陈嘉怡已支付的定金80万元后为238万元），理由亦不能成立，原审法院不予支持；关于对合同中约定的“该物业处于抵押状态，卖方同意于买卖双方办理完资金监管手续及买方办出贷款承诺函之日起2013年1月18日前（含当日）自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记之手续”的理解，原审法院认为，该格式条款的本意为买方应当先在银行办出贷款承诺函，之后双方约定在几日（在空格处填写）内陈振甫再行自行筹资还清银行贷款并注销抵押登记。而在此双方并未在空格处填写几日，而是写上了一个固定的时间“2013年1月18日前”。在此，并不能看出双方的真实意思表示为2013年1月18日前陈振甫必须自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续，而不管陈嘉怡有无办理完资金监管手续及买方办出贷款承诺函；还是陈嘉怡办理完资金监管手续及买方办出贷款承诺函为前提条件，和陈振甫2013年1月18日前（含当日）自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记之手续并列的条件。在此，陈嘉怡和陈振甫在合同中的约定并不明确。陈嘉怡基于陈振甫须在2013年1月18日前（含当日）自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记之手续的理由要求解除合同，理由不能成立，原审法院不予支持。基于合同中的约定不明确，且陈嘉怡与陈振甫均表示解除双方所签订的《二手房买卖合同》，对此原审法院予以照准。基于双方在合同中对上述条款约定不明，而导致双方产生争议，在合同解除后，陈振甫向陈嘉怡返还已支付的定金80万元。《资金托管协议》中约定，陈嘉怡、陈振甫双方约定放款条件为中原地产查询该物业处于抵押但不存在查封状态时；但是在中原地产向陈嘉怡开出的定金收据中，明确指出了收据编号3133-3142共九张金额为75万元由中原地产负责托管，转出须经交款人陈嘉怡同意方能转出。说明对于将定金转出的条件又做了新约定，中原地产在未经陈嘉怡同意的情况下，将定金75万元支付给陈振甫，存在过错，其应当对陈振甫返还陈嘉怡定金75万元承担连带责任。
综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、解除陈嘉怡与陈振甫于2012年11月18日所签订的《二手房买卖合同》。二、陈振甫应当自判决生效之日起十日内向陈嘉怡返还定金80万元，中原地产对返还定金中的75万元承担连带责任。三、驳回陈振甫要求确认陈振甫与陈嘉怡签订的《二手房买卖合同》于2013年6月19日解除的反诉请求。四、驳回陈振甫要求陈嘉怡向陈振甫支付违约金238万元的反诉请求。五、驳回陈嘉怡的其他诉讼请求。如果陈振甫未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费19200元，由陈嘉怡负担，反诉案件受理费9554元，由陈振甫负担。
陈振甫不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令撤销原审判决第一、二、三、四项，改判支持其全部反诉请求，驳回陈嘉怡的全部诉讼请求，并由陈嘉怡负担本案一、二审诉讼费用。上诉理由：一、陈振甫与陈嘉怡签订的合同对双方履行义务的顺序作了明确的约定。陈振甫与陈嘉怡签订的《二手房买卖合同》第六条第二款第（2）项约定，“该物业处于抵押状态，卖方同意于买卖双方办理完资金监管手续及买方办出贷款承诺函之日起2013年1月18日内（含当日）自行筹资还清银行按揭贷款并办妥注销抵押登记手续”，合同当事人对合同条款的约定均是明确的和有目的性的，不应轻易认定合同条款约定不明，而应该运用法律思维和法律规定从各方面对其进行解释，只有这样才有利于保障交易的进行，进而维护社会主义市场经济秩序。根据合同法第一百二十五条第一款的规定，当事人对合同条款理解有争议的，应当按照合同使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。双方对陈嘉怡现办出贷款承诺函而陈嘉怡后办注销抵押登记手续的约定是明确的，也是该条款的唯一解释，原审法院的上述认定是错误的。理由如下：（一）从该条款使用的词句、有关条款进行理解。该条款约定的是“卖方同意于……，……办妥注销抵押登记手续”，该处的“于”字就表明了先后顺序，因此卖方同意的前提条件是“于”之后的内容，而该“于”之前即是买方办出贷款承诺函。因此，从该条款使用的词句、有关条款进行理解，“买方（即陈嘉怡）办出贷款承诺函”在先，“卖方（即陈振甫）自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续”在后是双方真实意思表示。（二）从合同目的进行解释。显而易见，合同目的是进行房产交易，而买方陈嘉怡（即陈嘉怡）实现该合同目的的途径是通过向银行贷款方式支付第二部分房款的，因此陈嘉怡是否能够获得银行贷款是合同目的能否实现的关键。如果银行认为陈嘉怡不符合银行的贷款资金，不同意其贷款申请，则合同目的无法实现，此时陈振甫注销抵押登记也就成为不必要。因此，在陈嘉怡获得银行贷款审批，办出贷款承诺函之前，要求陈振甫注销抵押登记是不符合合同目的的。（三）从交易习惯进行解释。中原地产在深圳二手房买卖市场的代理业务中占有超过三分之一的比重，中原地产最清楚交易习惯，同时本案合同格式文本也是由中原地产提供的，故中原地产所述交易习惯是准确的。中原地产在庭审中明确陈述交易习惯就是买方办出贷款承诺函在先，卖方自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续。（四）从诚实信用原则进行解释。陈嘉怡办出贷款承诺函仅是向银行申请贷款而银行获准其贷款资格，并没有产生实际向银行贷款的法律后果，即使陈嘉怡在银行贷款承诺函期限内未实际向银行贷款也不会对买方产生违约的影响。而陈振甫自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续则要提供一大笔资金，而且实际用于还清陈振甫原来向银行的按揭借款，产生实际借贷关系消灭，同时也使陈振甫产生一笔巨额资金占用成本。如果要求陈振甫自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续在先的话，万一最终陈嘉怡不能取得贷款承诺函，则交易无法完成，陈振甫将因此承担巨额资金占用的成本。因此，相比之下，陈嘉怡办出贷款承诺函在先更符合诚实信用原则。如果陈嘉怡真心想履行合同，则应先办出贷款承诺函。此外，陈振甫就陈嘉怡是否确认履行合同事宜己于2013年3月29日向陈嘉怡发出过催告，而陈嘉怡收到函件后并未履行后续义务。这也充分表明陈嘉怡的行为不符合诚实信用原则。综上，《二手房买卖合同》第六条第二款第（2）项的真实意思是“买方办出贷款承诺函”在先，卖方“自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续”在后，并不存在约定不明确的情形。陈嘉怡应该按照约定于2013年1月18日（含当日）前办出银行承诺函，否则即为违约，陈振甫有权解除合同。
二、陈嘉怡多次违约、罔顾诚信、恶意毁约。陈嘉怡除了上述违约行为外，还存在以下违约行为：（一）未按照约定的时间支付定金。根据《二手房买卖合同》第三条的约定，陈嘉怡应于合同生效当日支付定金5万元，于合同生效后2日内支付定金75万元。《二手房买卖合同》于2012年11月18日签订并生效，但陈嘉怡在约定期限内，仅支付定金5万元，剩余定金75万元迟至2012年12月9日才支付。（二）未按约定的金额支付剩余首期款至监管账户。按照《二手房买卖合同》第四条第（2）项a约定，陈嘉怡须于2013年1月10日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款420万元支付至买卖双方约定的银行监管账户或其他第三方的监管账号中。但自始至终，陈嘉怡交付至监管账户中的资金只有410万元。基于《二手房买卖合同》第十条关于买方逾期履行义务超过五日（买方上诉三方面的违约行为均超过5日），卖方有权解除合同的约定及《合同法》第九十三条的规定，陈振甫有权解除合同。原审法院在判决书第14页认为，陈振甫用实际行动认可了陈嘉怡的迟延交付定金的行为，且陈振甫与陈嘉怡双方在资金托管协议中将购房款410万元托管于建设银行是对原购房合同中关于首期款420万元条款的变更。对此陈振甫认为，法院的认定是仅仅基于表面的事实作出的，而未认清陈嘉怡恶意毁约、罔顾诚信的本质。陈嘉怡恶意去函银行，阻止银行出具承诺函企图阻止交易的完成，这与延迟交付定金、不按合同约定的金额支付首期款至监管账户等行为的本质是一样的，其目的就是为了阻止合同的继续履行。然而陈振甫本着诚实信用、公平交易的原则，积极履行自己的义务，积极筹措资金以期促进交易的达成，尽管陈嘉怡存在种种违约行为，陈振甫也一再退让，但这并不表明陈振甫放弃了自己的合法权利。时至今日，陈嘉怡的违约行为已给陈振甫造成了巨大的损失，而陈嘉怡竟然恶人先告状，要求陈振甫双倍返还定金。在不得以的情况下，陈振甫才在原审中提起反诉以维护自己的合法权益，但原审法院并没有对陈嘉怡的恶意违约行为作出认定，原审法院确认陈嘉怡违约，处理错误，应当依法认定陈嘉怡存在根本违约，陈振甫有权解除合同。
三、陈振甫与陈嘉怡所签订的《二手房买卖合同》已于2013年6月20日解除。（一）陈嘉怡存在前述违约行为，其中最重要的是其未办出银行贷款的承诺函，使合同约定的交易长期处于不确定的状态，这将给陈振甫带来巨大的损失。为了积极促进交易完成，陈振甫曾于2013年3月29日通知陈嘉怡继续履行合同，但陈嘉怡仍然一意孤行，拒不履行合同。因此，为了不使交易继续处于不确定状态，陈振甫无奈之下于2013年6月19日书面通知陈嘉怡解除《二手房买卖合同》，且通知确认已经于2013年6月20日送达陈嘉怡。（二）陈嘉怡没有在收到解除通知之后3个月内向人民法院起诉，说明陈嘉怡对该解除通知没有异议，《二手房买卖合同》于2013年6月20日业已解除。一审判决没有确认陈振甫向陈嘉怡送达解除通知即产生《二手房买卖合同》解除的法律后果是错误的。
被上诉人陈嘉怡答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，陈振甫的上诉理由不能成立。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院补充查明：一、涉案《二手房买卖合同》第六条就赎楼方式约定为，“该物业处于抵押状态，卖方同意于买卖双方办理完资金监管手续及买方办出贷款承诺函之日起2013年1月18日前日内（含当日）自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续，买卖双方同意将房地产证原件托管于替双方监管定金及交楼押金的第三方或者第三方指定的担保公司作为办理过户手续之用，卖方应于还清贷款并注销抵押登记后两个工作日内将房地产证原件交予上述第三方或第三方指定担保公司。”其中下划线中的2013年1月18日前系手写添加。二、在二审庭审过程中，中原地产表示，不论是自行筹资赎楼还是委托担保公司赎楼，都应当由买方先拿到贷款承诺函，再由卖方办理赎楼。三、陈振甫二审提交了一份署名陈嘉怡，落款日期为2013年3月10日的《关于审批按揭贷款承诺函的紧急说明》（复印件），在该函件中，陈嘉怡告知深圳市建设银行城东支行，鉴于买方陈嘉怡与卖方陈振甫可能引起纠纷，请求该行慎查买方办理按揭贷款审批的申请手续中卖方提供的买卖房屋现状的评估报告的合法合规性质，以避免介入买卖双方的纷争。陈嘉怡针对该函件称时间久了不记得是否签署过该份文件。中原地产称陈嘉怡确实向按揭银行发出过该份函件，之前协助办理贷款的工作人员也是把该份函件给过中原地产。四、2013年6月19日，陈振甫向陈嘉怡邮寄解除合同通知书，该邮件回执中的收件日期书写不清，陈嘉怡在一审庭审过程中称应该其是在2013年6月20日之后的几天收到该通知的。二审补充查明的事实有二手房买卖合同、《关于审批按揭贷款承诺函的紧急说明》及各方当事人的陈述为证，足以认定。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，根据双方的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为涉案合同第六条关于买方办出贷款承诺函和卖方赎楼的履行先后顺序应当如何理解，陈嘉怡是否构成违约。
本院认为，涉案合同第六条有关赎楼办理方式的约定应当理解为先由买方办出贷款承诺函，再由卖方办理赎楼手续。理由如下：（一）从合同条款的内容来看，对于赎楼办理方式，双方选择了第（2）种方式，第（2）种方式为“卖方同意于买卖双方办理完资金监管手续及买方办出贷款承诺函之日起日内（含当日）自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续”。该条已经明确约定卖方在双方办理完资金监管手续及买方办出贷款承诺函之后办理赎楼手续。即使下划线空白处填写了“2013年1月18日前”，但只能推断出双方当时约定办理资金监管、办出贷款承诺函、办理赎楼均应当在2013年1月18日前完成，不能推断出不论是否办理资金监管以及买方有无办出贷款承诺函，卖方均应当在2013年1月18日前完成赎楼。（二）从居间方中原地产的陈述来看，双方约定的是先由买方办出贷款承诺函，再由卖方赎楼。因中原地产系涉案交易的居间方，其陈述较为可信。（三）从交易习惯来看，在买方需要按揭贷款，卖方需要赎楼的情况下，由于赎楼需要卖方提前偿还贷款、办理注销抵押登记，而提前偿还贷款不仅需要筹集资金（或者支付担保费由担保公司提供担保），还会发生提前还贷违约金。二手房交易惯例中一般也是在买方取得按揭银行贷款承诺函后，才由卖方办理赎楼手续。如果是委托担保公司赎楼，担保公司也是要等买方按揭银行出具贷款承诺函后才愿意担保赎楼。陈振甫的主张更符合二手房交易习惯。
对于陈振甫二审提交的《关于审批按揭贷款承诺函的紧急说明》，陈嘉怡虽然以该证据系复印件为由不予确认，但对其是否签署过该份函件未予明确否认，中原地产也表示从协助办理贷款的工作人员处拿到过该份函件，该份函件真实。在陈嘉怡未提交反驳证据的情况下，本院采信该份证据，认定陈嘉怡在2013年3月10日向按揭银行出具了该份紧急说明。
因陈嘉怡办出贷款承诺函的义务在先，陈嘉怡应当按照合同约定积极履行义务。如无法取得贷款承诺函，也应当及时补足购房款。而陈嘉怡不仅不积极履行义务，反而在没有证据证明陈振甫违约的情况下，将双方之间尚未发生的纠纷函告按揭银行，传递买卖合同可能无法继续履行的信息，意图对按揭银行审批贷款产生消极影响，达到阻止交易的目的。而在此之后既未能取得贷款承诺函，也未能补足购房款，陈嘉怡的行为已经构成违约。由于陈振甫的赎楼义务在陈嘉怡的办理贷款承诺函的义务之后，在陈嘉怡未履行办出贷款承诺函的义务前，陈振甫有权拒绝履行其赎楼义务。陈振甫在本案中未赎楼并不构成违约。根据合同约定，陈嘉怡逾期履行义务超过五日，陈振甫可以解除合同并选择要求陈嘉怡支付转让成交价20%违约金或者没收已支付的定金。陈振甫已于2013年6月19向陈嘉怡邮寄解除合同的通知，因邮件回执中的收件日期书写不清，陈嘉怡称是在2013年6月20日之后的几天收到的，根据邮件的合理送达时间，本院认定陈嘉怡在2013年6月25日收到陈振甫邮寄的解除合同通知，双方之间的合同已于该日解除。陈振甫请求支付违约金318万元，符合合同约定。但该违约金数额过高，本院考虑陈振甫的损失及本案的实际情况，酌情将违约金调整为80万元。陈振甫已收取陈嘉怡定金80万元，该定金与违约金相抵，陈振甫无须向陈嘉怡退还定金80万元，陈嘉怡也无须另行支付违约金。
综上，上诉人陈振甫上诉有理，其反诉请求中除违约金超出本院认定的部分外，应予支持。原审判决认定事实基本清楚，但对合同条款理解错误，从而导致裁判错误。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销深圳市罗湖区人民法（2014）深罗法民三初字第4号民事判决。
二、确认陈振甫与陈嘉怡之间的房屋买卖合同于2013年6月25日解除。
三、驳回陈嘉怡的全部诉讼请求。
四、驳回陈振甫的其他反诉请求。
本案一审本诉案件受理费19200元（已由陈嘉怡预交），由陈嘉怡负担；反诉案件受理费9554元（已由陈振甫预交），由陈振甫负担7054元，由陈嘉怡负担2500元。二审案件受理费32240元（已由陈振甫预交），由陈振甫负担24000元，由陈嘉怡负担8240元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一四年十一月三日
书 记 员 邹俊辉（兼）