石家庄市桥西区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民商初字第00926号
原告窦向恒，无业。
委托代理人张彦平，石家庄市桥西凯佳法律服务所法律工作者。
被告石家庄市桥西区红旗街道办事处宫家庄村民委员会，村主任吴福安。
委托代理人冯战波，河北英陆律师事务所律师。
被告河北华骏房地产开发有限公司，住所地石家庄市桥西区槐安西路88号卓达中苑商务楼A座1007室。
法定代表人宋彦斌，该公司总经理。
委托代理人孙彦宁，河北宏策律师事务所律师。
委托代理人魏素琴，河北华骏房地产开发有限公司会计。
第三人石家庄市深华建筑有限公司，住所地石家庄市深泽县北苑路。
法定代表人王彦刚，该公司董事长。
委托代理人段卫波，该公司总经理。
原告窦向恒与被告石家庄市桥西区红旗街道办事处宫家庄村民委员会、河北华骏房地产开发有限公司、第三人石家庄市深华建筑有限公司房屋买卖合同纠纷一案，原告窦向恒于2015年7月8日向本院提起诉讼，本院于当日决定受理。后，本案依法由审判理员何颖欣适用简易程序，于2015年10月29日公开开庭进行了审理。原告窦向恒之委托代理人张彦平，被告石家庄市桥西区红旗街道办事处宫家庄村民委员会之委托代理人冯战波，被告河北华骏房地产开发有限公司之委托代理人孙彦宁、魏素琴，第三人石家庄市深华建筑有限公司之委托代理人段卫波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告窦向恒诉称，原告与被告下设的石家庄市桥西区宫家庄村民委员会新世纪小区住宅办公室于2012年12月13日签订了新世纪小区《购房合同》，原告按照合同的约定向被告的下设单位石家庄市桥西区宫家庄村民委员会新世纪小区住宅办公室交纳了购房款共计484192元，给原告出具了收据，并加盖了财务专用章，由于被告未能按照合同的约定履行，无法实现合同的目的，二被告开发建设的该房屋系小产权房，依据国家的法律规定，原、被告之间的买卖不受法律保护，不具有合法性，且违反法律、行政法规的强制性规定，应为无效合同，依据《合同法》第五十八条的规定，二被告应向原告返还购房款。二被告共同建设开发、出售石家庄市桥西区宫家庄村民委员会新世纪小区住宅楼，石家庄市桥西区宫家庄村民委员会新世纪小区住宅楼办公室不具有法定的诉讼主体资格，故此该责任应由二被告承担。综上所述：原告与被告下设的石家庄市桥西区宫家庄村民委员会新世纪小区住宅办公室签订的新世纪小区购房合同不具有法律效力，为无效合同。原告向被告交纳的购房款证据充分，事实清楚，故此依据《合同法》以及《民事诉讼法》的相关规定，请求：1、依法确认原告与被告的下设单位石家庄市桥西区宫家庄村民委员会新世纪小区住宅办公室之间于2012年12月13日签订的购房合同无效；2、依法判令二被告返还原告的购房款484192元及相应的利息，二被告承担连带责任；3、本案的诉讼费用由二被告承担。
被告石家庄市桥西区红旗街道办事处宫家庄村民委员会辩称，原告起诉我方没有法律依据，请驳回原告对我方的起诉。理由如下：1、原告诉称的石家庄市桥西区宫家庄村委会新世纪小区住宅办公室不是我方的下设机构，我方也没有用过这个名称。2、原告没有与宫家庄居委会签订过购房合同，没有收到原告的购房款，应驳回原告对我方的起诉。
被告河北华骏房地产开发有限公司辩称，1、窦向恒起诉称：“其与石家庄市桥西区宫家庄村民委员会新世纪小区住宅办公室是购房合同关系，并依《购房合同》向石家庄市桥西区宫家庄村民委员会新世纪小区住宅办公室实际交纳了购房款484192元”与事实不符。（1）购房合同上的甲方主体实际是我公司，石家庄市桥西区宫家庄村民委员会新世纪小区住宅办公室是我公司的下设部门，我公司对外统一以石家庄市桥西区宫家庄村民委员会新世纪小区住宅办公室名义签订合同，所以购房合同上的“甲方”实际主体是我公司。（2）我公司与窦向恒之间不是房屋买卖合同关系，而是向代物清偿协议（我公司、刘江辉、石家庄市深华建筑有限公司之间的代物清偿协议）以外的第三人（窦向恒）履行代物清偿协议的关系。该代物清偿协议为无效协议。代物清偿协议是指债权人和债务人达成合意，以不同的给付代替原约定的给付，使债的关系归于消灭的协议。2012年11月，石家庄市深华建筑有限公司、刘江辉、我公司达成协议：我公司拿出一套120平米左右房子（即宫家庄新世纪小区1-2-601）给窦向恒，并直接和窦向恒签订购房合同、开具收款收据，房子价款以购房合同和收款收据为准，从我公司欠深华公司的工程款中扣出。本案中，我公司、深华公司、刘江辉达成一致，我公司以房代替应付深华公司的484192元工程款，并向深华公司同意的第三人窦向恒履行代物清偿协议，使我公司欠深华公司的484192元工程款的债务消灭。我公司、深华公司、刘江辉达成的是代物清偿协议。代物清偿协议为实践合同，除达成协议外，还需完成履行行为，抵债财产物权履行法定手续，物权发生转移方产生债权消灭的法律效力，因本案抵债房产为小产权房，窦向恒并不是宫家庄村村民，不具有代物清偿房产取得资格，无法取得该房屋的产权。该代物清偿协议因抵债房产违反法律、行政法规的强制性规定，应为无效的代物清偿协议，不产生债权消灭的法律效力。窦向恒和我公司并不存在真实买卖合同关系，因此应确认代物清偿协议无效。2、我公司并没有实际收取窦向恒任何购房款，而是抵扣的我公司欠石家庄市深华建筑有限公司的工程款，窦向恒要求我公司返还新世纪小区1-2-601购房款484192元没有任何依据。贵院应依法驳回原告的诉讼请求，诉讼费用由原告承担。
第三人石家庄市深华建筑有限公司同意被告河北华骏房地产开发有限公司答辩意见。
经审理查明，
原告窦向恒与被告河北华骏房地产开发有限公司于2012年12月13日签订《购房合同》，该公司向原告窦向恒出具购买新世纪1-2-601号房款471560元、配套费12632元，共计484192元的收据，现原告窦向恒与被告河北华骏房地产开发有限公司均认可购房合同无效。
二、2012年11月8日第三人石家庄深华建筑有限公司向被告河北华骏房地产开发有限公司发出说明：宋彦斌总经理：按照贵公司开发宫家庄新世纪花苑售楼部所出售的价格，我欠赞皇县窦向恒一套120平米左右商品房房款，我同意从你公司开发的宫家庄新世纪花苑，按照你所出售的价格，拿出120平米左右的一套房子，给赞皇窦向恒同志，以你处和窦向恒签订购房合同，购房收款收据为准，从你处欠我的工程款中扣出。此条件为我结算时支款依据。
2015年8月19日第三人石家庄市深华建筑有限公司做出情况说明：2012年11月，石家庄市深华建筑有限公司同意将宫家庄新世纪小区1栋2单元601号房屋给原告窦向恒，由河北华骏房地产开发有限公司直接与窦向恒办理房屋相关手续。我公司同意该房屋房款471560元和配套费12632元合计484192元，从河北华骏房地产开发有限公司欠我公司宫家庄新世纪花园5号楼的工程款中抵扣。并授权我公司员工段卫波代表我公司办理了相关手续。
本院认为，原告窦向恒与被告河北华骏房地产开发有限公司、第三人石家庄市深华建筑有限公司三方于2012年11月达成的协议。该协议具有合同成立的各要件，因此，该合同成立。三方已做出了明确的意思表示，即，被告河北华骏房地产开发有限公司将宫家庄新世纪小区1栋2单元601号房屋给原告窦向恒，以抵顶该公司欠第三人石家庄市深华建筑有限公司的工程款。根据《中华人民共和国合同法》第七十九条的规定：债权人可以将合同的权利全部或部分转让给第三人。也就是说，第三人石家庄市深华建筑有限公司已经将其与被告石河北华骏房地产开发有限公司的债权转让给原告窦向恒。因此，被告河北华骏房地产开发有限公司应当向原告窦向恒履行债务。
随后，原告窦向恒与被告河北华骏房地产开发有限公司双方于2012年12月13日签订【新世纪小区】购房合同，并且，由该公司向原告窦向恒出具了收款收据。这些事实进一步表明原告窦向恒与被告河北华骏房地产开发有限公司已达成房屋买卖合意，并且，协议和购房合同中均写明了房屋的位置、楼层、房号及总价款。由此应当认定，合同关系已经成立。现原告窦向恒与被告河北华骏房地产开发有限公司均认可该公司未取得商品房预售许可证明，该购房合同无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，被告河北华骏房地产开发有限公司应当向原告窦向恒返还484192元，并支付延期履行的利息，自2012年12月3日计算至判决生效之日止，按照中国人民银行规定的同期贷款利率计算。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、原告窦向恒与石家庄市桥西区宫家庄村民委员会新世纪小区住宅办公室签订的《购房合同》无效；
二、被告河北华骏房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告窦向恒返还484192元并赔偿利息损失（利息自2012年12月13日起，至本判决生效之日止，按照中国人民银行规定的同期贷款利率计付）；
三、驳回原告窦向恒的其他诉讼请求。
案件受理费减半收取4281.5元，由被告河北华骏房地产开发有限公司负担（原告已预交的诉讼费不再退回，由被告河北华骏房地产开发有限公司在履行本判决第一项时一并给付原告）。
如果被告河北华骏房地产开发有限公司未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起7日内预交上诉费（上诉费按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳；收款单位：河北省石家庄市中级人民法院诉讼费专户，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 何颖欣
二〇一五年十一月九日
代书记员 朱晓义