湖南省临武县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘1025民初577号
原告：刘先春。
委托代理人：陈兴强，临武县舜安法律服务所法律工作者。
委托代理人：廖汉文，临武县舜安法律服务所法律工作者。
被告：张选敬。
委托代理人：贺伟，湖南民安律师事务所律师。
原告刘先春与被告张选敬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月3日立案后，依法适用简易程序，于2016年10月10日公开开庭进行了审理。原告刘先春及其委托诉讼代理人廖汉文，被告张选敬及其委托诉讼代理人贺伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘先春向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告的口头房屋租赁合同关系，立即退还门面；2、判由被告立即支付2011年6月至2016年7月所欠租金86000元，并按每月3000元支付租金至实际退还门面之日止；3、案件受理费由被告承担。
事实和理由：案外人湖南炳诚置业有限公司因无力支付原告在临武县城建材专业大市场的建筑工程款及水电工程款，经临武县舜峰镇（原城关镇）中介协调，将该建材市场第七栋第二层门面以42.8万元的价格卖给原告抵付该栋工程的进度款。工程竣工后，被告于2010年4月要求购买该层全部门面，用于经营欧普照明灯饰灯具。当时双方口头议定价格为68万元，双方口头谈好价格后，被告交纳了5万元购房定金给原告，并口头约定待被告交清全部购房款时双方签订书面房屋买卖协议，且期间允许被告进行装修。过了半年，当原告向被告催交购房款时，被告却以资金周转不便，明确表示不买了，5万元定金也不要了，要求原告将该层门面租赁给被告。原告见被告已搞了装修，故同意将该层门面租给被告。当时双方口头议定每年租金为3.6万元（每月3000元）。双方口头协商好租赁事宜后，被告于2011年2月一次性交纳了10万元租金给原告，并约定租期从2011年6月开始，暂租三年，三年后（按10万元租金到期），再按每年3.6万元租金每年交纳一次。到2014年6月，当原告向被告催讨前三年所欠8000元及下年度租金时，被告以资金周转不便为由，要求往后拖一拖，可是经原告多次催讨，被告都以无钱为由一拖就是两年多，至今分文未付。
被告张选敬辩称，一、原告诉状所称与事实不符，原、被告确实达成了购买该层门面的协议，2010年4月19日交了5万元购买房屋的定金，原告出具了收条，2011年2月1日原告的合伙人陈道建收到被告从银行汇转的10万元购房款。被告多次要求原告办理房屋所有权证书等相关手续，但原告并未办理。被告并未放弃5万元定金，也未与原告协商房屋租赁事宜，被告汇给陈道建的10万元不是房屋租金，而是购房款。二、刘先春不是本案的适格原告。原告不能提供证据证明诉争房产归其所有，根据物权法的规定，房屋所有权的取得或确认，应当进行物权登记。城市房地产管理法第三十七条规定，未经登记领取权属证书的房地产，不得转让，第三十八条规定，转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。物权法第三十一条规定，依照本法第二十八条至三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。房屋买卖合同的出卖人是湖南炳诚置业有限公司，而不是刘先春，故本案的适格原告是湖南炳诚置业有限公司，而不是刘先春。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
原告提交的证据《建材市场第七号楼补充协议》、《建筑工程承包合同》、《建材市场第七栋水电承包合同》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，其真实性被告无异议，该三份证据相互印证，可证实湖南炳诚置业有限公司将本案诉争房产抵给刘先春，刘先春已取得该房产的所有权。原告提交的诉争房产现场照片，被告对其真实性无异议，本院予以确认。另原告方提交的证人陈道立、邝忠强的证言，与原告的陈述相互佐证，证实原告曾向被告催收房屋租金以及租金每年3.6万元（即每月3000元）的事实，但两证人均表示对之后的情况并不知情。被告提交的收条、银行交易回单及结婚证、户籍资料，其真实性原告无异议，该组证据可证实被告2010年4月19日向原告交付定金5万元，2011年2月1日通过其妻王建兰账户转账10万元至陈道建账户，经本院向陈道建调查核实，该款系原告指定由被告转至该账户，用以偿还原告欠陈道建的借款。对证人封志宏的证言，证实双方2010年协商买卖房屋事宜并交纳了5万元定金的事实，但其表示对之后的情况并不知情。
经审理查明，原告刘先春于2004年12月与案外人湖南炳诚置业有限公司签订《建筑工程承包合同》，约定由刘先春承包临武县城建材专业大市场建设项目工程。2006年10月，双方又签订《建材市场第七栋水电承包合同》，约定由刘先春承包该栋房屋的水电工程。后因湖南炳诚置业有限公司未能依约支付工程款，双方遂于2008年3月10日签订《建材市场第七号楼补充协议》，其中第一条约定“甲方（即湖南炳诚置业有限公司）将第七栋第二层门面以42.8万元的价格卖给乙方（即刘先春）抵付该栋工程的进度款”。
2010年，被告张选敬欲在该建材市场寻找门面经营建材生意，遂找到原告刘先春，双方经协商，约定被告购买该层门面。2010年4月19日，被告向原告交纳定金5万元，原告向被告出具收条载明“今收到购房定金款伍万元整”，但双方未签订书面房屋买卖协议。之后，被告对该房屋进行装修并开始经营欧普照明灯饰灯具。2011年2月1日，被告之妻王建兰通过中国农业银行向由原告指定的案外人陈道建账户转账10万元（原告将该款用于偿还原告所欠陈道建的借款），但原、被告双方未就该笔转账出具收条等书面凭证对该款的用途和性质加以明确。此后，被告一直占用该门面，但并未支付其他款项。
本院认为，本案双方当事人争议的焦点在于：本案所涉法律关系是否已由房屋买卖合同关系变更为房屋租赁合同关系。
原告主张，在被告交纳5万元购房定金后，因其未能继续支付剩余购房款，故而双方经协商后变更房屋买卖合同关系为房屋租赁合同关系。但被告认为，双方买卖合同关系并未变更。对此，双方当事人均未能提供充分证据加以证明。本院认为，在被告向原告交纳5万元购房定金后，双方并未签订书面房屋买卖合同，而被告在此后直至现在仍未交纳所谓的购房余款，此时，依据公平原则，应认定双方买卖合同关系已经变更为租赁合同关系更为妥当。被告向原告间接给付的10万元，双方未以书面形式明确其用途及性质，被告亦未要求原告出具书面凭证，也未要求原告签订书面购房合同，作为买方，其应当知道其行为可能对己方造成的不利影响及后果。此外，在原告通知被告交纳房屋租金之后，被告也未采取签订书面购房合同或者支付购房余款等措施对其买卖关系加以明确。综上考虑，根据公序良俗及通常经济惯例，本案宜认定双方买卖合同关系已经转为租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”据此，原告要求解除双方的口头租赁合同，符合法律规定，本院予以支持。
对于被告已经交付的5万元定金，因双方均未能举证证明定金罚则的适用，故本院认为应当认定作为房屋租金更符合公平原则。据此，被告已经交付原告的款项共计15万元，自2010年4月至2016年7月，共计75个月，按照每月3000元计算，被告应支付原告房屋租金共计22.5万元。扣除被告已经给付的15万元，被告还需给付原告房屋租金7.5万元。
庭审中，被告提出刘先春并未依法取得诉争房屋的所有权，故而并非本案的适格原告，根据物权法第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”因此，原告刘先春已经继受取得该诉争房产的所有权，故对被告张选敬该抗辩意见本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、解除原告刘先春与被告张选敬之间的口头房屋租赁合同，限被告张选敬于本判决生效之日起十五日内返还所租赁的门面；
二、限被告张选敬于本判决生效之日起十五日内支付原告刘先春门面租金75000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1950元，减半收取975元，由原告刘先春负担125元，被告张选敬负担850元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审判员 郭强国
二〇一六年十一月二日
书记员 夏丽斌
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。