河北省黄骅市人民法院执 行 裁 定 书（2017）冀0983执异155号案外人：李福伟，女，1982年3月13日出生，汉族，初中文化，农民，住河北省黄骅市万锦星城Ｂ区。委托诉讼代理人：孙伟昌，河北冀事达律师事务所律师。申请（保全）人：张双彬，男，1990年7月16日出生，汉族，初中文化，个体，住河北省黄骅市旧城镇大河南村。委托诉讼代理人：董红旗，黄骅市新华法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：张玉才，男，1968年4月4日出生，汉族，初中文化，个体，住河北省黄骅市建设大街建东一区。同张双彬系叔侄关系。被申请（保全）人，贾仁洲，男，1982年12月18日出生，汉族，住河北省黄骅市西内环路开发一区。在本院执行申请（保全）人张双彬与被申请（保全）人贾仁洲民间借贷纠纷保全一案中，案外人李福伟于2017年10月16日就本院作出（2017）冀0983执保470号民事裁定，查封被申请人贾仁洲名下位于黄骅市××区××室室提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭于2017年10月24日公开开庭进行了听证审查，案外人李福伟及其委托诉讼代理人孙伟昌，申请人张双彬及其委托诉讼代理人董红旗、张玉才到庭参加听证，被申请人贾仁洲经本院合法传唤未到庭参加听证，本案现已审查终结。案外人李福伟称，黄骅市人民法院因张双彬与贾仁洲民间借贷纠纷一案，查封了贾仁洲名下位于黄骅市××区××室楼房一套，该套楼房案外人李福伟在黄骅市人民法院作出裁定之前已全款购买。李福伟于2017年8月24日预付贾仁洲购房定金50000元，并于2017年8月25日在黄骅市翰坤房产中介服务部同贾仁洲、周志燕签订了《房屋买卖合同》，商品房以1060000元的价格卖给李福伟。当时首付款350000元用于黄骅市人民法院解除刘振朋诉贾仁洲（2017）冀0983执保386号案件对该房屋的查封，同时当日又付给贾仁洲100000元。此后李福伟分三次于2017年8月25日又付给贾仁洲150000元（分别为50000元、30000元、70000元）。2017年9月25日又付给贾仁洲款50000元和4000元，到此时总计付给贾仁洲房款704000元。贾仁洲搬出此房，并将该房的钥匙交于李福伟。李福伟于2017年9月26日入住至今（此房是精装修东西齐全）。此后，贾仁洲、周志燕下落不明。因该楼房有按揭贷款，在2017年10月10日李福伟又偿还贾仁洲在中国工商银行黄骅支行贷款逾期本息2000元。10月11日，李福伟又将贾仁洲尚未还清的楼房按揭贷款348000元全部还清。至此李福伟已付清全部房款。虽然该楼房已经备案，但至今不能办理产权登记，并非李福伟的原因。综上所述，李福伟购买楼房已付清全部房款并已实际居住，该楼房已属李福伟的财产。为此，请求贵院依法中止（2017）冀0983执保470号民事裁定的执行，解除对李福伟位于黄骅市××区××室房屋的查封。申请人张双彬称，（2017）冀0983执保470号民事裁定合法有效，应驳回案外人李福伟的异议请求。本院查明，原告张双彬与被告贾仁洲、张艳玲民间借贷纠纷一案（标的额185000元），原告张双彬2017年10月9日向本院起诉，于2017年10月10日申请对被告贾仁洲名下位于黄骅市××区××室楼房一套进行诉讼保全，本院立案后于2017年10月11日作出（2017）冀0983执保470号民事裁定，预查封被申请人贾仁洲名下位于黄骅市××区××室楼房一套，查封期限自本裁定生效之日起三年。民事裁定书、协助执行通知书已于2017年10月11日送达黄骅市住房和城市建设局（留置）未签收，并于当日又送达黄骅市华城房地产开发有限公司，已签收。另查明，2017年8月24日，李福伟通过黄骅市翰坤中介工作人员滕某介绍同贾仁洲达成购买黄骅市××区××室楼房意向，签订了定金协议，交付购楼房定金50000元给贾仁洲。同日李福伟向黄骅市人民法院替贾仁洲交付款350000元，用于解除（2017）冀0983执保386号案件中刘振朋与贾仁洲、周志燕民间借贷纠纷一案对该楼房的查封。并又付给贾仁洲款100000元。2017年8月25日贾仁洲、周志燕与李福伟在黄骅市翰坤中介所签订了《房屋买卖买合同》及房屋租赁合同，同时销毁了定金协议。《房屋买卖合同》“主要约定贾仁洲、周志燕（夫妻关系）自愿将坐落于黄骅市××区××室出售给李福伟，总价款人民币1060000元。由于贾仁洲该套楼房系按揭贷款购买，李福伟代替贾仁洲付银行贷款大约310000元，剩余楼款李福伟扣除20000元（保证金）外全部付于贾仁洲，在贾仁洲租赁期满双方交接无争议时李福伟将保证金20000元付给贾仁洲。室内所留设施（14组）给李福伟，贾仁洲在2017年11月14日之前将楼房的钥匙、水、电、气卡交给李福伟（租赁合同到期日为2017年11月14日），李福伟享有该楼房的全部产权等。”合同签订当日李福伟分三笔付给贾仁洲房款150000元（分别为50000元、30000元、70000元），贾仁洲、周志燕为李福伟出具了“今收到李福伟购房款650000元的收条一张”。2017年9月25日贾仁洲提前搬出该楼房，并将楼房钥匙等物品全部交付给李福伟。双方又签订了一份补充协议，“协议确定贾仁洲在中国工商银行股份有限公司黄骅支行按揭贷款到2017年9月25日的实际金额为348206.04元，同时约定李福伟于2017年9月25日付给贾仁洲房款50000元，剩余尾款360000元（包括银行贷款）在双方办理过户时全部付清”。协议签订当日李福伟付给贾仁洲房款50000元。2017年10月6日，又转账给贾仁洲房款4000元。2017年10月10日李福伟替贾仁洲偿还中国工商银行股份有限公司黄骅支行逾期贷款本息1846.96元。2017年10月11日李福伟又替贾仁洲偿还中国工商银行股份有限公司黄骅支行贷款348639.37元，中国工商银行股份有限公司为李福伟出具了贾仁洲个人贷款结清证明一份，至此李福伟共付出购房款（包括还银行贷款）已达1054486.33元，尚差5513.67元。再查明，黄骅市华城房地产开发有限公司所开发的坐落于幸福大街西侧万锦星城B区，未办理房屋所有权首次登记。李福伟于2017年9月26日入住黄骅市××区××室。黄骅市翰坤中介所收取李福伟购房中介费5000元。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形，且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人李福伟为支持自己的主张向法庭提供了证人滕某出庭作证接受质询。提供了房屋买卖合同、房屋租赁合同、补充协议、收取购房定金凭证、收条、收据、中国农业银行交易明细清单、中国建设银行客户回单、中国工商银行借记卡账户历史明细清单、中国工商银行个人还款凭证、个人贷款结清证明、李福伟与贾仁洲通话的录音资料、黄骅市自来水公司水费收费凭证、电费缴费凭证、燃气购气收据、黄骅市兰天热力专用收费收据、居住证明、居住照片及本院依据当事人申请调取的相关证明、民事裁定书。上述证人证言、证据形成了完整的证据链条，足以证明案外人李福伟在人民法院查封之前已实际购买、居住该楼房的真实性，具有排除执行性，案外人李福伟请求依法中止（2017）冀0983执保470号民事裁定书的执行于法有据，本院应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款，第二十八条之规定，裁定如下：中止（2017）冀0983执保470号民事裁定书的执行。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。审判长  刘志政审判员  刘金月审判员  郭庆俊二〇一七年十月三十日书记员  李 翠