北京市延庆区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0119民初4655号
原告：闫利刚，男，1963年7月14日出生，居民，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：李钧钊，北京市北人律师事务所律师。
被告：葛仓，男，1965年1月20日出生，住北京市延庆区。
原告闫利刚与被告葛仓房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人及委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告闫利刚向本院提出诉讼请求：要求解除我与被告签订的房屋租赁合同、被告返还我已支付的房屋租金10500元、被告支付违约金30000元、被告赔偿我实际损失9500元，以上共计50000元。事实和理由：2013年3月8日，我与被告签订《房屋租赁合同》，约定我租赁被告所有的延庆区四海镇××村××号院内的北房5间及东西两个院落，租赁期限为10年，自2013年4月1日起至2023年3月31日止，租金为每月500元，我应于2013年4月1日和2018年4月1日分别支付租金30000元，同时还约定被告对院内的房屋及水电等基础设施承担在出现问题后三日内维修的义务。合同签订后，我已按约定向被告支付了房租，接管房屋后我对院落及辅助性房屋进行了修缮，并自行添置了冰箱、微波炉、被褥等生活用品。2016年7月，我发现该处居住的房屋屋顶因漏雨而坍塌、掉落，遂与被告联系，让其对损坏的房屋进行修缮。被告在知道房屋损坏后，一直未按约定进行修缮，致使我自2016年7月起根本无法使用该房屋。此后我多次要求被告修缮房屋，被告也承诺在2017年5月1日前将房屋修缮好交给我，但到约定的日期，我发现被告根本没有对房屋进行修缮，致使我自2016年7月起至今未能使用该房屋。根据合同第6条第（五）款和第7条第（1）款的约定，故诉至法院，请法院支持我的诉讼请求。
被告葛仓辩称，我与原告签订了10年的房屋租赁合同，原告已给付我5年的房屋租金3万元，现原告在院里修了小路、种了花、搭了葡萄架、也改造了厕所，安装了淋浴属实，但我出租的是农村的房子，我住了几十年都没有漏，现房屋漏雨我不清楚是什么原因造成的，而且农村的房子不可能三天两头去修。根据合同约定，房屋漏雨原告也可先自行维修，但原告也没有维修，故我没有违约。现在原告要求解除合同，我无所谓。原告要求返还已支付我的房屋租金10500元，我不同意，我只同意返还原告2017年8月至2018年3月底的租金4000元，原告的其他要求我也不同意。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告出示房屋租赁合同一份，予以证明根据合同约定被告违约。对此被告认可房屋租赁合同真实性，但对原告的证明目的不予认可。原告出示争议房屋及宅院照片，予以证明争议房屋及宅院现状，自己存在实际损失9500元。对此被告认可照片的真实性，但对原告的证明目的不予认可。原告出示通话录音一份，予以证明争议房屋有损坏，原告找被告维修，被告因房屋涉及开发问题，不予维修，进而导致租赁合同无法履行，对此被告不予认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月8日，原告（乙方）与被告（甲方）签订房屋租赁合同，约定乙方租赁甲方所有的位于延庆区四海镇××村××号的西院北房5间及东西两个院落，租赁期限为10年，自2013年4月1日起至2023年3月31日止，租金为每月500元，乙方应于2013年4月1日和2018年4月1日分别给甲方支付租金30000元。同时该合同第5条（1）甲方的权利义务中约定，甲方保证该院落内的房屋及水电等基础设施的正常使用，出现故障和问题时三日内修复；逾期不维修的，乙方可自行维修，费用由甲方承担。该合同第5条（2）乙方的权利义务中约定，乙方可在租赁的院落内修建辅助性房屋（如：厨房、厕所、储物间等），除非新建的房屋对原有房屋的结构造成损害，甲方没有异议。该合同第6条合同的解除第（五）项中约定，甲方交付的房屋存在安全隐患或拒不承担维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的，乙方可以单方解除合同。该合同第7条其他约定第（1）项中约定，甲方交付的房屋及设施因质量问题致使乙方人身、财产损失或无法正常使用该房屋，甲方应负责修缮并相应减少租金或延长租期；如乙方提出解除合同，甲方除负责赔偿乙方的实际损失外还应支付30000元违约金。合同签订当天原告给付被告2013年4月1日至2018年3月31日的房屋租金3万元，并在宅院里修了小路、种了花、搭了葡萄架、也改造了厕所。2016年7月，原告发现争议宅院房屋屋顶漏雨遂要求被告维修，被告认为原告可自行维修，并表示原告的维修费用可由其负担，双方未能协商一致，至今争议房屋尚未维修。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
本案中，闫利刚与葛仓签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，也未损害国家、集体或第三人的合法权益和社会公共利益，因此，本院确认上述合同合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。
租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。
本案中，根据双方签订的合同第5条（1）甲方的权利义务中约定，甲方保证该院落内的房屋及水电等基础设施的正常使用，出现故障和问题时三日内修复；逾期不维修的，乙方可自行维修，费用由甲方承担。庭审查明涉案房屋于2016年7月开始出现漏水情况，影响房屋居住用途，后闫利刚通知葛仓涉案房屋漏水并要求葛仓进行维修，闫利刚的该行为表明其自己不选择自行维修，故在葛仓对漏水情况已经知情状态下，仍认为闫利刚可自行维修，自己不承担违约责任，葛仓的该辩解没有合同及法律依据，本院不予采信。葛仓至今仍没有对涉案房屋尽到维修义务，故葛仓存在违约行为，应当承担违约责任。同时双方签订的合同第6条合同的解除第（五）项中约定，甲方交付的房屋存在安全隐患或拒不承担维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的，乙方可以单方解除合同。故本案中，闫利刚依合同要求行使单方解除权，本院应予支持。关于《房屋租赁合同》解除时间，因双方一直未能协商一致，闫利刚于2017年5月15日向本院起诉，故本院确定双方签订的《房屋租赁合同》于2017年5月15日解除。同时该合同第7条其他约定第（1）项中约定，甲方交付的房屋及设施因质量问题致使乙方人身、财产损失或无法正常使用该房屋，甲方应负责修缮并相应减少租金或延长租期；如乙方提出解除合同，甲方除负责赔偿乙方的实际损失外还应支付30000元违约金。故本案中，闫利刚依合同要求葛仓承担违约金，本院应当支持。关于闫利刚请求葛仓返还2016年8月至2018年4月的房租10500元的诉讼请求，考虑合同解除时间及合同约定的月租金，本院予以酌情支持，葛仓应返还闫利刚已交纳的房屋租金4000元。双方签订的合同第5条（2）乙方的权利义务中约定，乙方可在租赁的院落内修建辅助性房屋（如：厨房、厕所、储物间等），除非新建的房屋对原有房屋的结构造成损害，甲方没有异议。现闫利刚承租争议宅院及房屋后，在宅院里修了小路、种了花、搭了葡萄架、也改造了厕所。闫利刚的上述行为符合双方合同的约定，亦使得租赁物加以改善并增加了使用价值，故承租人支付的费用的行为视同出租人的行为，出租人有义务偿还承租人代其支出的费用。现双方解除租赁合同关系后，闫利刚要求葛仓赔偿损失即返还支出费用，本院应当支持。但闫利刚就此项要求并未提供足够证据予以证明，故结合本案实际情况，本院酌情确定葛仓赔偿闫利刚损失500元。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十三条之规定，判决如下：
一、原告闫利刚与被告葛仓于二○一三年三月八日签订的《房屋租赁合同》于二○一七年五月十五日解除。
二、被告葛仓于本判决生效之日起十日内返还原告闫利刚已交纳房屋租金四千元。
三、被告葛仓于本判决生效之日起十日内给付原告闫利刚违约金三万元。
四、被告葛仓于本判决生效之日起十日内赔偿原告闫利刚财产损失五百元。
五、驳回原告闫利刚的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费五百二十五元，由原告闫利刚负担一百九十四元（已交纳），由被告葛仓负担三百三十一元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
代理审判员 郭卫忠
二〇一七年八月八日
书 记 员 张传生