福建省泉州市丰泽区人民法院民 事 判 决 书（2015）丰民初字第2034号原告：（反诉被告）泉州市临江雕塑工艺有限公司，住所地泉州市丰泽区东海后坑宝山工业区，组织机构代码15619577-2。法定代表人：郭秀珠，该公司总经理。委托诉讼代理人：王聪怀、程琼芬，福建华达律师事务所律师、实习律师。被告（反诉原告）：福建省泉州市兴世纪旅游文化有限公司，住所地泉州市海滨工业区1号楼5楼，组织机构代码55099581-5。法定代表人：张温州，该公司负责人。委托诉讼代理人柯双木、黄桐川，福建志立律师事务所律师。原告（反诉被告）泉州市临江雕塑工艺有限公司（以下简称临江雕塑公司）与被告（反诉原告）福建省泉州市兴世纪旅游文化有限公司（以下兴世纪公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月26日立案受理后，由简易程序转入普通程序审理，依法组成合议庭，于2015年7月21日、2016年2月4公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托代理人王聪怀、被告（反诉原告）的委托代理人黄桐川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告临江雕塑公司诉称，2013年1月11日，原、被告签订一份《租赁合同》，合同对于租赁物、租赁费用、租赁期限等条款作了约定。虽然约定由原告将址于泉州市丰泽区泉秀路沉洲路口的“福建省泉州市临江雕塑工艺厂”全部范围内的土地及全部地上建筑物和构筑物出租给乙方，但合同又约定乙方（被告）应全力协助甲方办理改造建筑的相关审批手续。合同签订成立后，被告未能协助配合办理审批手续。鉴于该租赁场所的改造建设手续未能根据相关规定获得批准，合同目的无法实现，且被告没有履行合同，未支付相关款项，没有协助办理相关审批手续。现诉请判令：1、解除原、被告之间于2013年1月11日签订的《租赁合同》；2、被告将址于泉州市丰泽区泉秀路沉洲路口的原告所有的全部土地、地上建筑及构筑物在十日内腾空并返还原告；3、本案诉讼费用由被告承担。被告兴世纪公司辩称，1、依据双方签订的合同约定，被告履行的是协助义务，而被告已协助原告获得了泉州市政府的相关批复，同意其改造。之所以没有改建，是因原告没有履行自己的报批义务。依据相关合同约定，所有的款项因为原告没有履行自己的报批义务，不存在费用违约问题。综上，原告没有权利以自己的违约行为主张解除合同。2、原告诉求腾空返还土地、地上建筑物及构筑物的问题没有合同及事实依据，也没有权利可以解除合同，合同应当继续履行，不存在返还的问题。反诉原告兴世纪公司诉称，临江雕塑公司诉兴世纪公司租赁合同纠纷一案已经由贵院立案受理。本案反诉被告诉称的“被告未能协助配合办理审批手续”明显没有事实依据，实际上反诉原告已经尽到自己的合同义务，相反是因为反诉被告自身未主动履行合同义务违约在先。故反诉被告无权以自己的违约要求解除合同。相反根据合同约定，反诉被告应当自租赁场地交付给反诉原告后开始改造，故反诉被告已经违约，依法应当相反向反诉原告支付违约金。现鉴于反诉被告作为违约方竟然以自己的违约行为起诉要求解除合同，故反诉原告不得不提出反诉，请求人民法院判令：1、自反诉原告提出反诉之日起至反诉被告按照合同约定对租赁物开始改造之日止，反诉被告以244800元（1年租金244800元=1700平*12月）为基数，按照银行逾期贷款利率支付逾期改造违约金；2、反诉诉讼费用由反诉被告承担。反诉被告临江雕塑公司辩称，反诉原告并未支付任何款项，也就没有任何损失，且损失计算没有任何依据。经审理查明，2013年3月15日，原告（反诉被告）临江雕塑公司（下称甲方）与被告（反诉原告）兴世纪公司（下称乙方）和现场管理见证方丰泽区成洲工业区改造及招商工作管理委员会。签订一份《租赁合同》，约定：第一条，租赁范围、交付和改造。1、承租标的：泉州市丰泽区泉秀路沉洲路口的‘福建省泉州市临江雕塑工艺厂’【附件一：土地证、房产证】全部范围的土地及全部地上建筑物和构筑物出租给乙方。甲方出租范围详见《租赁场所平面图》，租赁标的物以建成实际建筑面积为准。2、本协议签署生效后，甲方应当将上述租赁物范围的场地全部交付给乙方。3、甲方将租赁范围交付给乙方以后，应当按照如下要求对租赁标的物予以改造（设计图详见附件三），改造期间因改造施工发生的改造费、水电费、清运垃圾费等也均由甲方自行承担。甲方改造期间不向乙方收取租赁费等任何费用，但乙方应当接受现场管理见证方的监督，不得擅自使用租赁标的，但可以进行前期勘察及测量工作。3.1、建筑物占地面积1300平方米（以实际用地为准），一层为停车场，二层不少于400平方米为室内建身场所，其余为露天景观及设施。……7、乙方应全力协助甲方办理改造建设的相关审批手续。但甲方的改造必须符合第一条第3项的要求。……第二条租赁期限。租赁期限共16年，租赁期限自甲方将租赁标的交付给乙方之日起计算，但如下时间不计入16年的租赁期间。……第三条租金、递增、保证金及支付方式。12、租金与其他面积有关的费用均按新建实际建筑面积为计价基准，由双方在竣工完成后予以确认。第1-4年租金为每月每平方米12元，第一年租金起算的标准为筹备期满之日；……第五条土地使用权及建筑物所有权。第七条招牌及装修。第八条转租及合伙。第九条保密。第十条甲、乙双方的责任和义务。第十一条甲、乙双方的违约责任。第十二条其他。本案租赁标的物至今未依约改造建设。另查明，2012年7月20日，原告临江雕塑公司等七家成洲老工业区“领秀天地”创意产业园二期项目规划用地的业主向泉州市规划局提交申请审批规划用地及规划条件的报告，该报告载明：该项目二期占地面积20.34亩（其中：原告用地约3.7亩，建筑面积4944平方米）。泉州市人民政府于2012年11月7日印发三旧改造工作联席会议纪要【泉三旧[2012]1号】，载明：“四、领秀天地创意产业园二期。该项目是省、市重点文化创意产业园，园区改造和招商工作管委会及相关单位（含原告）联合申请对现有旧厂房进行加固、维修、改造作为园区二期项目，申请项目占地约18.24亩，总建筑面积40432.26平方米。经研究审议，会议认为该项目符合“三旧”改造政策和规划，原则同意原业主利用现有厂房维修加固改造为文化创意产业园，不变更原有用地性质，设计方案应按规定报批。另查明，本案诉争的承租标的：“泉州市丰泽区泉秀路沉洲路口的‘福建省泉州市临江雕塑工艺厂’【附件一：土地证、房产证】全部范围的土地及全部地上建筑物和构筑物”现为空地。上述事实有原、被告提供的《租赁合同》、被告提供的《关于申请成洲老工业区“领秀天地”创意产业园二期项目规划用地及规划条件的报告》、《泉三旧[2012]1号会议纪要》及庭审中原、被告的陈述为证，本院予以确认。本案原、被告双方的争议焦点：1、本案诉争合同是否具备解除条件。2、反诉原告要求反诉被告支付逾期改造违约金有无事实和法律依据。关于争议焦点，原告（反诉被告）认为：1、本案因被告违约，至今未向原告提供政府准予建设的手续，该手续系合同生效的条件，本案租赁合同虽成立但未生效，且被告未支付任何款项，合同目的无法实现，合同依法应当予以解除。该地块亦未实际交付，合同应该解除。2、反诉原告（被告）未支付任何款项，亦没有任何损失，故其要求反诉被告支付逾期改造违约金没有依据。关于争议焦点，被告（反诉原告）认为：1、本案租赁合同已成立并生效，可以继续履行，但未履行的原因系因原告未能提供符合园区政策的设计方案、规划方案。被告没有违约，原告不能以自己的违约行为主张合同解除。2、逾期改造违约金，该数额系一年的租金。原告违约在先，需要承担违约责任。该计算方式是参照“领秀天地”创意产业园园区其他租赁物。被告的损失是巨大的，直接影响园区其他配套设施的建设，影响园区的发展。反诉原告提出的经济损失有事实和法律依据。园区现在基本满足停车需求，不存在使用原告土地作停车场，且原告已经将讼争土地围起来。综上，请求驳回本诉原告的诉讼请求，请求支持反诉原告的诉讼请求。关于争议焦点1，本院认为，根据被告提供的关于申请成洲老工业区“领秀天地”创意产业园二期项目规划用地及规划条件的报告及泉三旧[2012]1号会议纪要，可以证明本案双方诉争的租赁标的物属旧厂房加固、维修、改造项目，诉争租赁场地现状为没有地上建筑物的空地，故已不符合上述泉三旧[2012]1号会议纪要要求的对旧厂房进行维修加固的政策规定。原告提供的《泉州市人民政府关于推进中心市区旧城镇旧厂房旧村庄改造的试行实施意见》（泉政文[2012]81号）及向泉州市规划局申请翻建改造的相关材料可证明该地块目前暂不具备改造条件。在原告提供初步证据证明该场地目前不具备改造条件的情况下，被告负有举证证明该场地目前符合《租赁合同》约定的改造报批条件，但其未能提供证据证明该土地目前符合合同约定的建设规划，故被告应承担举证不能的责任。在诉争租赁土地目前不具备改造的情况下，原告通过租赁物改造后收取租赁物租金的合同目的不能实现，故原告要求解除与被告签订的《租赁合同》，本院予以支持。关于争议焦点2，本院认为，本案的租赁合同，因目前无法办理改造的规划审批手续，合同目的无法实现，应予解除。且反诉原告主张的损失，并未实际发生，故反诉原告要求反诉被告支付逾期改造违约金没有事实和法律依据，不予支持。综上，本院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2013年1月11日签订的《租赁合同》，主体适格，内容未违反法律法规的强制性规定，为有效合同。原告诉请解除与被告签订的《租赁合同》，虽未能提供证据证明被告未能协助配合办理审批手续，但因原告、被告提供的证据证明诉争租赁标的物目前已不符合按租赁合同约定进行改造，原告通过场地租赁收取合同租金的目的不能实现，其请求解除与被告签订的《租赁合同》，应予支持。反诉原告要求反诉被告支付逾期改造违约金，因目前无法办理改造的规划审批手续，合同目的无法实现，应予解除，故反诉原告主张反诉被告支付逾期改造违约金，于法无据，且反诉原告主张的损失，并未实现发生，故反诉原告要求反诉被告支付逾期改造违约金于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告泉州市临江雕塑工艺有限公司与被告福建省泉州市兴世纪旅游文化有限公司于2013年3月15日签订的《租赁合同》；二、驳回反诉原告福建省泉州市兴世纪旅游文化有限公司的诉讼请求。本案本诉受理费100元，由原告泉州市临江雕塑工艺有限公司承担。本案反诉受理费2486元，由反诉原告福建省泉州市兴世纪旅游文化有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审 判 长  张文智审 判 员  傅天真人民陪审员  毛晓玲二〇一六年十二月十五日书 记 员  伍晓利附注所引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。