北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0107民初11021号
原告（反诉被告）:北京寻北科技发展有限公司，住所地北京市海淀区西四环北路158号三层3F。
（统一社会信用代码：911101087467304219）
法定代表人：ＸＸ勤，董事长。
委托诉讼代理人：秦鹏宇，北京颐合中鸿律师事务所律师。
委托诉讼代理人：崔铖，北京颐合中鸿律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：北京市崇新通信技术开发公司，住所地北京市石景山区八大处高科技园区西井路3号3号办公楼3层。
（统一社会信用代码：91110107102308460Y）
法定代表人：闵伯良，总经理。
委托诉讼代理人：李莉，女，1952年11月15日出生，该公司副总经理，住北京市石景山区。
委托诉讼代理人：李凯，北京市方正律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京寻北科技发展有限公司（以下简称：寻北公司）与被告（反诉原告）北京市崇新通信技术开发公司(以下简称：崇新公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）寻北公司的委托代理人秦鹏宇、崔铖，被告（反诉原告）崇新公司的委托代理人李莉、李凯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）寻北公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2017年2月27日签订的房屋租赁合同；2、判令被告退还已交纳的保证金60053.5元、2017年4月1日至2017年5月2日租金40880元、物业管理费19173.3元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年1月5日，原、被告签订房屋租赁合同，约定被告将其所有的位于北京中关村高科技园石景山园区实兴东街18号崇新创意大厦四层401出租给原告，合同签订后，双方对于合同中有关违约金金额出现分歧，后经协商一致，又重新订立房屋租赁合同，原告于2017年2月21日收到被告提供的重新签署的合同，原告同意被告后即可办理修改的内容，并于2017年2月27日签署此份合同。合同履行期间，原告要求被告按照合同约定，向原告提供变更注册地址所需要的相关证明文件，但被告却以原告需将装修方案报物业审批后，方可提供证明文件，原告之所以租赁被告房屋，系由于原告注册地址需限时从原地址迁出，否则会给原告造成损失，但在收到原告要求提供迁址证明文件时，被告却以其他理由拒绝提供，导致原告租赁房屋目的无法实现，故原告认为被告已违反了双方所签订的于2017年2月27日生效房屋租赁合同的相关约定，且由于原告原注册地址因超时未能迁出，原告为避免更大损失，已与原房东协商一致继续使用该地址，故原告认为，被告违约行为致使原告租赁房屋的目的无法实现，原告有权解除房屋租赁合同，故起诉至法院。
被告（反诉原告）崇新公司辩称，同意解除合同，不同意原告其他诉求，租赁合同签订后，原告将诉争房屋装修拆除，迟延2个月才交纳租金，后原告要求解除合同，原告没有要履行租赁合同诚意，原告所陈述迁址，只是要求解除合同依据。原、被告签订了2份租赁合同，2份租赁合同均未载明原告之所以租赁被告房屋系由原告注册地址需限时从原地址迁出，且原告于1月5日违反合同约定，未办理二次装修手续也未办理消防设计备案情况下拆除装修，后未装修也未通过消防备案，该房屋已不具备使用条件。若原告基于办理注册地址变更，2017年1月5日签订合同且按合同约定于签订日支付租金、保证金后即可办理，但原告恰恰是被告要求其承担违约责任后3月8日才支付上述费用，拖延2个月有余。原告自称与原房东协商一致继续使用原地址，前后矛盾，显然与其主张合同目的为变更注册地址不相符。原告于2017年1月3日接收房屋，于当日换锁并于2017年1月5日擅自将涉案房屋的装修全部拆除，原告已经实际占用涉案房屋，应当支付租金。原告请求无事实依据，无权解除合同。原告要求被告退还物业费没有依据，本案是租赁合同，物业管理费是基于双方另行签订的物业服务合同，与本案无关。
反诉原告（本诉被告）崇新公司向本院提出反诉请求：1、判令解除反诉人与被反诉人2017年1月5日及2月27日签订的租赁合同；2、判令被反诉人支付2017年5月3日至2017年9月21日房屋租金163968元及2017年1月3日至2017年2月2日免租期租金41664元；3、判令被反诉人支付2017年1月6日至3月8日迟延支付租金、保证金的滞纳金50556.24元及罚金50000元；4、判令被反诉人腾退其所承租的北京中关村高科技园石景山园区实兴东街18号崇新创意大厦四层401室房屋；5、判令被反诉人支付合同解除之日至实际腾退房之日房屋使用费，按房屋租金标准日租金1344元计算；6、判令被反诉人支付因单独解除合同造成违约损失，计算标准为6个月租金245280元；7、判令被反诉人支付房屋闲置损失245280元；8、判令被反诉人支付房屋恢复原状损失20万元；9、本案全部诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：2017年1月5日，原、被告签订房屋租赁合同，合同约定甲方同意将北京中关村高科技园区石景山园实兴东街18号崇信新创意大厦四层401室、建筑面积640平方米区域租给乙方即原告，仅作为生产、办公用房使用。租赁期60个月，自2017年2月3日起至2022年2月2日止，免租期自2017年1月3日至2017年2月2日，租金以2.1元/平方米/天单价计算，年租金总额为490560元，合同签订之日，乙方向甲方支付全额保证金及首个支付周期的房租，房租以每三个月为一个支付周期，并执行预付方式。乙方在装修承租房屋工程开工之前需自行到消防支队申报装修手续并承担相关费用，无消防手续不得开工。2017年1月3日，被告将涉案房屋钥匙交付原告，房屋状态为装修完毕并已通过消防备案，原告接收房屋后自行换锁。2017年1月5日，原告在未办理二次装修手续及消防备案情况下擅自开工，将涉案房屋装修全部拆除，包括隔墙、门、电箱、电缆、电线等。2017年3月3日，原告提出退租，3月6日，被告向原告送达了关于寻北科技写字楼租赁合同违约处理的函，要求原告承担违约责任，3月8日，原告向被告支付了保证金、租金。原告起诉解除合同的行为表明其是因自身原因不愿意再继续租赁涉案房屋，若原告有履行合同意向，拆除装修后必然要作建设工程消防设计备案及起动装修工程，但至今原告没有任何作为，诉请理由仅仅是擅自解除合同借口。原告认为合同目的为变更注册地址与事实不符。
反诉被告（本诉原告）寻北公司针对崇新公司的反诉辩称，同意解除2017年2月27日的合同，另外一份合同已经解除，认可房屋恢复原状损失20万元。崇新公司其他的诉讼请求没有合同依据，不同意支付。如果对方主张损失，应按2017年2月27日合同计算；不同意支付滞纳金，我方交付租金后，对方没有提出异议，视为对方同意租金支付时间变更，崇新公司主张滞纳金没有依据，且崇新公司主张的违约金数额过高；因崇新公司迟迟不提供注册地址变更所需要的各项文件，原租地址让我们迁走，我方只能与原租户继续签订合同。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2017年2月27日，甲方崇新公司与乙方寻北公司签订房屋租赁合同，约定：甲方同意将其所有的北京中关村高科技园区石景山园实兴东街18号崇信新创意大厦四层401室、建筑面积640平方米区域（以下简称：涉案房屋）租给乙方仅作为生产、办公用房使用；甲方保证在约定的租赁期间符合办公、生产用途并可以作为工商注册地址；租赁期60个月，自2017年2月3日起至2022年2月2日止，免租期自2017年1月3日至2017年2月2日；2017年2月3日至2019年2月2日期间，租金以2.1元/平方米/天计算，年租金总额为490560元；合同签订当日，乙方向甲方支付1个月租金40880元和1个月物业管理服务费19173.3元，合计60053.3元作为保证金，合同履行完毕，乙方无违约则无息全部退还，如违约作为甲方有权依约定条款扣除部分或全部保证金；合同签订之日，乙方向甲方支付全额保证金及首个支付周期即3个月的房租和物业管理费，并以每3个月（按租期起始的实际天数计）为一个支付周期，并执行预付方式，乙方应在当前支付周期最后20个工作日前支付下一周期的租金；房租、物管费及其他费用支付遵循“先付款，后使用及供给”原则，不能按约定交付属违约行为，根据相关条款支付滞纳金及罚金；甲方应向乙方提供出租房屋办理工商营业执照所需的相关经营场地产权证明文件,乙方自行负责办理具体报批手续;乙方在装修承租房屋工程开工之前需自行到消防支队申报装修手续并承担相关费用，无消防手续不得开工;乙方原因迟延支付租金等费用的违约行为,甲方有权追索相关费用并按延期日要求乙方支付滞纳金,延期支付累计超过30日的,甲方有权解除合同,所收取保证金不予退还并按延期日要求支付滞纳金,滞纳金金额按乙方延期应付租金或其他费用总金额0.5%收取;本合同自甲乙双方盖章,甲方收到乙方支付保证金及首个支付周期租金及物管费之日(实际到帐之日)起生效。
在此之前即2017年1月5日,双方另签定一份内容大致相同的房屋租赁合同,其中违约责任部分单独约定:因乙方原因延期支付租金或其他费用除支付滞纳金外还须支付延期罚金,罚金金额按乙方延期应付租金或其他应付费用总金额12%收取即罚金金额为乙方延期应付租金或其他应付费用×延期天数×12%;租赁期内,乙方单方面提出提前终止本合同或乙方自行撤离出租房屋且逾期未交付租金或其他应付费用的,均可视为是乙方单方面解除本合同,仅就解除合同一项,已属违约,乙方必须赔偿甲方6个月租金违约金。
上述合同签订后，崇新公司于2017年1月3日将租赁房屋交付寻北公司，寻北公司于2017年1月5日将房屋内原有装修相继拆除。
2017年2月28日，崇新公司致函寻北公司声明:双方之前已签订写字楼租赁合同和物业服务合同并盖章，具有法律效力，不同意将之前已签订的合同进行更改，请寻北公司尽快按照合同条款履行。
2017年3月3日，寻北公司主张因崇新公司拒绝协助办理工商迁址义务，于2017年3月3日向崇新公司发出解除合同通知。
2017年3月6日，崇新公司给寻北公司致函中主要载明：双方于2017年1月5日签署合同后，寻北公司未履行保证金、租金支付义务，并于1月5日未在崇新公司办理二装手续将房屋装修拆除，寻北公司于2017年3月3日单方通知解除租赁关系属严重违约，要求寻北公司支付租金、违约金并将房屋拆除部分恢复原样。
2017年3月9日，寻北公司支付崇新公司保证金计60053.3元、自2017年2月3日至2017年5月2日期间的物业费57520元、租金119616元。
2017年3月29日，寻北公司致函崇新公司关于解除房屋租赁合同的告知函中载明：崇新公司将2017年2月27日修改后的房屋租赁合同盖章确认后反馈给寻北公司，2017年2月28日，崇新公司回函否认该合同的效力，请崇新公司遵照履行已生效的2017年2月27日房屋租赁合同；因崇新公司拒绝履行协助办理工商注册地址落户义务，给寻北公司造成严重损失，寻北公司曾多次提出解除合同关系，现正式告知崇新公司正式解除合同关系。
庭审中，崇新公司与寻北公司均认可涉案房屋具备办理工商注册登记条件，但未明确约定具体办理日期。寻北公司主张以口头方式要求崇新公司出具产权证明文件以协助办理公司迁址事宜，因崇新公司拒绝履行义务构成违约而主张解除合同。对此，崇新公司不予认可，寻北公司亦未能提供充分证据予以佐证。崇新公司主张因寻北公司单方解除合同构成违约，故要求其承担免租期信赖利益损失、6个月租金违约损失以及房屋闲置损失。双方在庭审中一致确认：寻北公司同意支付因拆除原房屋装修损失20万元，2017年9月21日视为双方实际交接完毕即寻北公司将涉案房屋返还给崇新公司之日。
上述事实，有房屋租赁合同、房屋所有权证、关于合同签署问题的发函、关于寻北科技写字楼租赁合同违约处理的函、关于解除租赁合同的告知函、租金费用发票以及当事人陈述意见等证据材料，在案佐证。
本院认为，当事人在平等自愿的基础上签订的前后两份协议,如果前后两份协议约定内容并不冲突,除特别约定外,两份合同均系双方真实意思表示,两份协议约定内容均对当事人产生约束力。本案中，原、被告双方先后就同一租赁标的物先后签订除违约责任条款外两份内容完全相同的合同，且合同所约定内容并不冲突。因此，两份合同均应系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均属合法有效，双方应按约定全面履行各自的义务。现原、被告在庭审中均主张并表示同意解除双方之间的租赁关系，对此，本院不持异议。但合同解除后并不影响双方之间清算及违约责任的认定。
根据约定，合同签订当日寻北公司应向崇新公司支付1个月的租金及物管费作为保证金。虽合同约定崇新公司负有协助提供办理工商营业执照所需产权证明的义务,但合同履行过程中，寻北公司在已将涉案房屋原有装修拆除且未按约定及时履行支付保证金、租金等义务的前提下，于2017年3月3日通知崇新公司解除合同，不仅表明其主观上不再继续履约的意图，且有悖合同的约定，显属构成违约行为。寻北公司主张因崇新公司拒绝履行协助义务不能办理工商迁址义务而主张解除合同，但未能提供有效证据予以佐证，本院不予采纳。因此，关于寻北公司主张崇新公司退还保证金、租金及物管费的诉求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
合同订立后至合同解除前，涉案场地实际由寻北公司控制使用。因此，崇新公司请求寻北公司支付自2017年5月3日至2017年9月21日期间房屋租金的主张，有事实依据和法律依据，本院予以支持。因合同明确约定免租期限内承租人免于支付租金，故崇新公司请求寻北公司支付免租期限内租金的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
因合同明确约定寻北公司应予合同签订当日支付租金，寻北公司无正当理由于2017年3月9日才支付租金，违反了合同约定，故崇新公司请求寻北公司依约定支付滞纳金以及罚金的合理请求，本院予以支持。崇新公司因寻北公司迟延支付租金行为同时主张滞纳金和罚金，寻北公司认为违约数额过高。结合合同履行状况、寻北公司的过错程度、崇新公司的实际损失等因素，本院酌情予以确定。
根据合同法规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于违约造成的损失，赔偿损失额不得超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到因违反合同可能造成的损失。本案中，因寻北公司的违约行为导致合同最终解除，而合同的解除必然会造成崇新公司另行寻找租户造成闲置的损失。考虑到寻北公司已支付崇新公司1个月的租金和物管费作为保证金，该保证金亦应作为寻北公司因违约行为对造成崇新公司实际损失的填补，在此基础上，根据公平原则和利益衡量原则，本院酌情确定寻北公司违约行为导致崇新公司房屋闲置损失的数额,但对崇新公司所主张的违约金与闲置损失重复部分,本院不再予以支持。
寻北公司同意支付崇新公司恢复房屋原状损失20万元，对此，本院不持异议。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条之规定，判决如下：
一、解除北京寻北科技发展有限公司与北京市崇新通信技术开发公司之间的房屋租赁合同；
二、北京寻北科技发展有限公司于本判决生效后十五日内按照月租金40880元标准给付北京市崇新通信技术开发公司自2017年5月3日至2017年9月21日期间的房屋租金；
三、北京寻北科技发展有限公司于本判决生效后十五日内给付北京市崇新通信技术开发公司迟延支付租金违约金30000元；
四、北京寻北科技发展有限公司于本判决生效后十五日内给付北京市崇新通信技术开发公司因其违约行为导致的闲置损失共计100000元；
五、北京寻北科技发展有限公司于本判决生效后十五日内给付北京市崇新通信技术开发公司恢复房屋原状损失200000元；
六、驳回北京寻北科技发展有限公司的其他诉讼请求；
七、驳回北京市崇新通信技术开发公司的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费3854元，由北京寻北科技发展有限公司负担（已交纳1927元，其余于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费6884元，由北京寻北科技发展有限公司负担4520元（于本判决生效后七日内交纳），由北京市崇新通信技术开发公司负担2364元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 张英周
人民陪审员 牛淑珍
人民陪审员 杨尚云
二〇一七年十一月六日
书 记 员 邓 爽