浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙10民终33号
上诉人（原审原告、反诉被告）：浙江中印包装有限公司，住所地：玉环县玉城街道三合潭工业区。
法定代表人：王长波，执行董事。
委托代理人：徐云平，浙江耀杰律师事务所律师。
委托代理人：胡根寿，浙江耀杰律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：杨刚，男,1966年4月15日出生，汉族，住玉环县。
委托代理人：汤宇宾，浙江金轩律师事务所律师。
委托代理人：钟珊珊，浙江金轩律师事务所律师。
上诉人浙江中印包装有限公司（以下简称中印公司）、杨刚因房屋租赁合同纠纷一案，不服玉环县人民法院（2015）台玉民初字第1605号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理认定：2012年5月24日，原、被告订立了一份《浙江中印包装有限公司房屋租赁合同》。该合同约定：原告出租给被告的场地展位位于原告公司二楼，编号为A21号，建筑面积为502平方米，另加公摊8%面积为40平方米，共计面积为542平方米，出租给被告仅用于创意空间壁纸、窗帘等软包经营之用；租赁期限5年，即自2012年5月24日起至2017年5月23日止；租赁场地价格为人民币每平方米27元/月，第1-3年从2012年5月24日起至2015年5月23日每年合计租金为人民币175590元，第4年从2015年5月24日起每足12个月为一年度。租金价格从第4年起每年按递增10%计收，即为人民币193149元。第5年租金即为人民币212464元。支付方式：租金每年计收一次，第一年于签约之日全额缴清，此后各年于每年度起始日前60天全额缴清。（租金逾期不支付的，原告有权决定解除协议）；市场物业管理费（含公共卫生、保安等管理费用）为每平方米0.8元/月，按月收取。水、电灯应交费用被告自负，原告据实按月收取；市场推广费、广告费（指对外发布的统一广告，不含本市场内）等按季度收取。原告据实际产生费用按户分摊后对被告收取80%，原告承担20%。原告需根据国家法律法规，对市场进行统一的经营管理、市场推广，制定有关治安、消防、卫生、用电、营业时间等方面的各项规章制度并负责监督实施；被告应该自觉遵守原告制订的有关市场营业时间、治安、消防、安全等管理的各项规章制度，服从和配合原告的监督管理；原告一次性赠送被告60天装修期，即从2012年7月24日起计算房租；如原告在2012年12月30日后建材超市还无法正常开业，原告愿无条件退还租金，及赔偿被告装修费（实际装修费用可由双方商定估价或由中介评估）。在12月30日之前被告不得以任何理由向原告要求赔偿等内容。合同订立后，被告向原告支付了一年的房屋租金计175590元，并对承租的展位进行了装饰装修。案件审理期间，经被告申请，该院委托台州中信华资产评估有限公司对被告位于原告公司内编号为A21号第二楼层展位内的装修装饰进行价值评估。该公司于2016年1月15日出具中信华评报[2016]004号评估报告，评估结论为A21号第二楼层展位内的装修装饰评估值为人民币522774元，其中装修装饰评估值484332元、设计费评估值38442元。被告为此预付评估费20000元。被告对评估报告中的装修装饰评估值有无包含装修的人工工资、评估取价依据中国建筑装饰协会建筑装饰收费标准（2014年版）的参考是否合理提出异议。台州中信华资产评估有限公司于2016年9月5日就上述两问题复函，答复内容为：一、装修的人工工资已计入评估值。详见评估报告后的附表≤专业工程计算表≥第一页第二行和第三行的其中定额人工费和其中人工价差。二、评估取价依据中国建筑装饰协会建筑装饰收费标准（2014年版）的参考是合理的。本取价是针对建筑装修设计费的收取标准，本次评估的基准日是2012年10月24日，而建设部关于发布计价格[2002]10号《工程勘察设计收费管理规定》的通知距本次评估基准日2012年10月24日已达10年之久，而该事点无相应最新标准可参照，且本次评估实施时间为2015年，为此我所参考比较接近的中国建筑装饰协会建筑装饰收费标准（2014年版），并结合评估基准日当地当时装修装饰市场现实情况，确定一般收取设计费标准。详见评估报告中第九大点中评估程序实施过程和情况所述。另查明：1、原告出租给被告的厂房在建造时未取得建设工程规划许可证，也未办理房屋所有权证；2、原告在本案第一次庭审前已将被告在A21号展位内的所有可移动物品搬离。
原审法院审理认为：原告出租的厂房未取得建设工程规划许可证，故其与被告订立的租赁合同为无效合同。原告称厂房的权属无争议，进而主张租赁合同有效的观点不符合法律规定，不予采纳。针对原告的诉讼请求，该院认定如下：1、关于解除租赁合同。案涉合同为无效合同，自始没有法律约束力，故原告主张要求解除租赁合同于法无据，不予支持。2、关于房屋租赁费及滞纳金。该院在诉讼过程中释明案涉合同为无效合同，并告知原告可变更诉讼请求。但原告坚持认定合同有效，并基于合同的约定向被告主张房屋租赁费及滞纳金，故原告的该两项诉求不符合事实及法律规定，不予支持。3、关于电费。原告诉请要求被告支付电费29926.80元，并提交了缴纳电费通知单及照片。但该两份证据均由原告自行制作，被告未予认可。原告举证不足，应承担不利后果，故对原告要求被告支付电费的诉求不予支持。关于被告的反诉请求，该院认定如下：1、关于返还租金。被告已参照合同约定支付了一年租金，案涉合同虽被认定为无效合同，但被告实际已占有使用房屋，其应当支付占有使用费。双方对被告实际占有使用房屋的时间存在异议，原告称被告使用到2016年1月，被告则称2014年1月后就未使用，但双方均未提供证据证明。双方订立合同的时间为2012年5月24日，但原告在庭审中明确租金的起算时间为2013年1月。即便被告的陈述属实，其占有使用房屋已达一年之久，则其按参照合同约定的标准向原告支付占有使用费不违反法律规定，故对被告要求返还租金的反诉请求不予支持。2、关于损失。合同无效的，过错方应当赔偿无过错方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案来看，原告明知案涉房屋未经规划许可，却将之出租给被告，过错明显；被告未尽到谨慎注意义务，也存有过错。故该院认定原告对合同的无效承担85%的过错责任，被告承担15%的过错责任。至于被告具体的损失金额，台州中信华资产评估有限公司出具的中信华评报[2016]004号评估报告书已确认被告的装修评估值为人民币522774元，该司法鉴定程序合法、结论具有客观性，依法应当予以采信。同时，被告承租房屋后有开业经营，应当考虑折旧因素，故该院酌情确认被告的装修损失为上述评估价值的80%，计418219元。被告主张除评估报告书确定的损失外，还有窗帘样本、壁纸样本、电器、软包出样及样本、家具等损失合计人民币823274元。因该部分未形成附合，可由被告拆回，对被告该部分的损失主张不予支持。被告关于要求对成品窗帘样式、窗帘样本等进行补充鉴定的申请亦不予准许。故该院认定原告需承担被告因合同无效产生的损失计人民币355486元（418219元×85%）。被告提出对A21号展位内被搬离的物品进行保全，与本案无关，不予准许。综上，原告的诉讼请求依据不足，该院不予支持；被告的反诉请求，支持合理部分。双方提交的无关联证据，不作认定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、驳回原告（反诉被告）浙江中印包装有限公司的诉讼请求；二、原告（反诉被告）浙江中印包装有限公司于本判决生效后七日内向被告（反诉原告）杨刚支付各项损失计人民币355486元；三、驳回被告（反诉原告）杨刚其余反诉请求。如果原告（反诉被告）浙江中印包装有限公司未按照本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。[款汇：玉环县人民法院（执行款专户），开户银行：中国银行玉环支行，帐号：36×××15]本诉案件受理费9074元（原告已预交7719元），由原告（反诉被告）浙江中印包装有限公司负担；反诉案件受理费9390.5元（被告已预交12339元），由原告（反诉被告）浙江中印包装有限公司负担2149元，由被告（反诉原告）杨刚负担7241.5元（已交纳）；司法鉴定费20000元（被告已预付至司法鉴定机构），由原告（反诉被告）浙江中印包装有限公司负担13600元，由被告（反诉原告）杨刚负担6400元。
宣判后，中印公司不服，向本院提起上诉称：一、关于本诉部分，一审判决认定事实缺乏依据。1、中印公司出租给杨刚的厂房部分有证，部分无证，并非一审判决认定的全部厂房未取得建设规划许可证。有关无证部分的处理，玉环县人民政府已通过协调会议的形式予以确认，相关手续正在办理中。本案不存在因权属问题影响讼争房屋租赁的问题，更没有因为房屋权属问题影响经营，且租赁物权属问题不是租赁合同有效与否的必要条件。2、中印公司一审起诉主张合同有效，一审法院认为合同无效，也应该根据法律关系的性质或民事行为的效力判决杨刚支付占有房屋的使用费，而不应直接驳回中印公司的该项诉讼请求。且一审法院在审理杨刚返还租赁费的主张时，又认为杨刚应当向中印公司支付占有房屋的使用费，故一审法院的认定相互矛盾。3、关于电费，中印公司在一审中提交了缴纳电费通知单及照片，杨刚也承认其未支付使用的电费，杨刚在一审庭审中申请出庭的证人对该事实也作了确认，现一审判决对该事实未认定不当。二、关于反诉部分损失，一审判决酌情认定装修损失缺乏依据。签订租赁合同后，中印公司已将租赁的房屋提供给杨刚，杨刚也一直正常经营使用该房屋，期间从未出现租赁合同无效的其他情形，故不存在损失赔偿。双方签订的租赁合同期为5年，杨刚一直使用房屋至2016年1月31日，实际租赁使用时间长达4年之久。假设合同无效需要赔偿，评估的装潢费用计522774元，其价值应按5年的使用年限予以扣减，故一审判决的计算方式不符合案件事实。综上，请求二审法院撤销一审判决第一项、第二项，依法改判或发回重审。
杨刚答辩称：一、一审判决对本诉部分的处理正确。讼争房屋没有取得产权证和规划许可证，合同无效。由于租赁合同无效，所以租金、逾期滞纳金也不应支持。一审认定杨刚有经营的事实错误。一审判决驳回中印公司关于电费的请求正确。二、关于反诉部分，一审判决认定损失大方向正确，但是在认定责任承担方面错误。讼争房屋用于经营，如果经营条件不满足或者不发生经营，就不存在着对房屋的使用，无法实现杨刚签订合同取得该房屋的目的，故中印公司关于装修损失部分的上诉理由不能成立。
宣判后，杨刚不服，向本院提起上诉称：一、杨刚不应承担房屋占用使用费。1、根据合同第一条、第三条、第四条、第六条、第十条的约定，中印公司出租场地展位是为了开设市场，其是市场的经营者和管理者，杨刚租赁场地展位是为了在市场中经营，其接受市场经营者的管理。故双方之间不仅是房屋租赁关系，更是市场和商户之间的经营管理关系。中印公司收取的租金实际上是开设市场的经营管理费用。2、中印公司按约无权收取房屋占有使用费（租金）。根据双方合同第十条第5点第（4）项的约定，明确了中印公司收取租金的前提是其开设的建材超市须在2012年12月30日之前开业，否则其无权收取租金并赔偿装修损失。中印公司至今未能取得市场开设许可证，导致杨刚投入大量资金后仍不能经营，按约其无权收取租金，即一审判决杨刚支付房屋占有使用费不符合合同约定，中印公司取得该费用不具有合法性。二、一审委托评估并认定杨刚的损失范围错误。1、杨刚一审时申请对租赁物内的装修和装饰（装饰包括墙纸、窗帘样式和样本、家具饰品、样板房、电视机、空调等）进行评估，但一审仅对杨刚投入的不可拆卸的固定装修进行评估，未对装饰进行委托评估。2、一审认定杨刚的损失仅为装修部分损失与事实不符。杨刚因中印公司开设建材超市招商而入驻讼争房屋，经营的是壁纸、窗帘等软包经营项目，该项目是根据租赁物内各部位特定的尺寸进行设计并进行特定的装修和装饰，且根据租赁物内的特定尺寸进行各类风格的样板房分割设计装修和装饰。该些装修和装饰在拆卸或者回收后无法再次使用，不具有重复使用的价值。因此，一审判决仅根据评估机构出具的对固定装修的评估结论认定杨刚的损失不当。三、一审法院未对杨刚的补充评估申请予以准许，属于程序违法。杨刚在评估机构出具评估报告后，认为受托评估的事项不符合杨刚的申请范围，分别在2016年1月26日和3月20日向一审法院申请补充评估，但一审法院未能准许，实质上限制了当事人的举证权利，其不同意补充评估存在以鉴代审之嫌。四、一审审理期间，中印公司擅自对杨刚房屋的所有财物进行搬离处置，不仅侵害杨刚的财产权利，同时导致杨刚在本案中的损失无法认定。据此，在中印公司已经承认其搬离事实的情况下，杨刚要求一审法院对该财物进行保全符合法律规定，一审法院在本案尚未审结时未进行财产保全，属程序违法。五、杨刚不存在过错。杨刚于2012年5月签订租赁合同时，中印公司告知其对该租赁物享有合法产权，并向商户出示房屋产权证，隐瞒了其出租的部位属于违章建筑的事实，致使杨刚等商户误以为其对租赁物拥有合法产权。因此，不应认定杨刚未尽到谨慎注意义务。六、杨刚未实际发生经营，不应对装修价值进行折价认定。综上，请求二审法院撤销一审判决第一项、第三项，改判中印公司赔偿损失1377708元，退还租金175590元。
中印公司答辩称：杨刚的上诉请求没有依据。一、杨刚没有提供证据证明其主张的损失金额。且答辩人一直要求杨刚把堆放着的东西搬走，但是杨刚一直不拿，答辩人才叫第三方把杨刚的东西搬到另外一个地方，请第三方保管，到现在为止，答辩人还支付着管理费。二、杨刚认为其不应承担房屋的占用费没有依据。杨刚在讼争房屋中经营了四年，在此情况下，其认为房屋无法经营不应支付占用费的理由不能成立。杨刚认为双方不是简单的房屋租赁关系没有依据。
本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。
本院认为，二审期间双方当事人主要存在以下几个争议焦点：一、关于合同的性质以及合同是否有效的问题。从双方订立的房屋租赁合同的内容来看，双方之间的法律关系系房屋租赁合同关系，且由于中印公司未取得讼争房屋的建设工程规划许可证，该租赁合同无效。二、关于杨刚是否应支付中印公司租赁费、滞纳金以及电费的问题。中印公司主张合同有效并基于合同的约定向杨刚主张租赁费及滞纳金，在一审法院向中印公司释明合同无效其可变更诉讼请求后，其仍不变更，在此情况下，一审法院对于中印公司的该两项诉讼请求予以驳回不违反法律规定。至于杨刚实际占有讼争房屋期间的占有使用费等，中印公司可另行向杨刚主张。此外，虽然杨刚对于电费存在实际支出予以认可，但中印公司仅凭自行制作的缴纳电费通知单及照片还不足以证明电费的实际支出数额，其应承担举证不能的法律后果。三、关于中印公司是否应返还杨刚租金的问题。双方在合同中约定2012年12月30日后建材超市无法正常开业，中印公司应退还租金并赔偿杨刚装修费，但杨刚在此之后并没有从讼争房屋中搬离，即使按照杨刚自认其占有讼争房屋已至2014年1月，其占有讼争房屋至少已达一年之久，且从中印公司二审期间提供了订货单等证据来看，杨刚占有讼争房屋的时间更长，而杨刚仅向中印公司支付了一年的租金，故其要求中印公司返还租金没有依据。四、关于中印公司赔偿杨刚装修装饰损失的合理数额问题。讼争房屋内装修的金额经评估为522774元，一审法院在考虑杨刚对于讼争房屋有实际经营后酌情确定损失为418219元，并考虑杨刚签订合同未尽到注意义务致合同无效由其自负15%的责任，最终确定中印公司支付杨刚355486元，而对于窗帘等未形成附合部分认定可由杨刚予以拆回，该认定系一审法院自由裁量范围，考虑到杨刚实际占有讼争房屋的时间以及实际经营状况等情况，一审法院对于装饰装修的处理总体上不存在明显不合理之处。五、关于一审法院未进行财产保全是否合法的问题。人民法院对于申请人的保全申请是否允许需要考虑多种因素，既要防止损害的发生或扩大，又要防止对被申请人造成过重负担，从本案窗帘等装饰物拆下后的实际保存状况来看，一审法院并无采取保全措施的必要性。综上，两上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费23446元，由上诉人浙江中印包装有限公司负担5943元，由上诉人杨刚负担17503元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 谦
审 判 员 徐黎明
审 判 员 张淑娅
二〇一七年四月五日
代书记员 郭巧燕