吉林省通化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通中民二终字第161号
上诉人（原审原告、反诉被告）：时惠敏，女，汉族，1969年12月6日生，个体工商户，住通化市东昌区龙泉街水泉委*组。
委托代理人：聂重阳，吉林仁博律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：姜会清，女，汉族，1976年12月14日生，通化市东昌区华强创业美食城业主，住通化市东昌区新站街新兴委六组。
委托代理人：周晓伟，吉林易金律师事务所律师。
委托代理人：郭秀丽，女，汉族，1963年4月1日生，无职业，住通化市东昌区团结街团结委*组。
上诉人时惠敏因与被上诉人姜会清之间租赁合同纠纷一案，不服通化市东昌区人民法院于2014年12月20日作出的（2014）东江东民初字第272号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
时惠敏一审诉称：2012年10月3日，时惠敏、姜会清签订《档口租赁合同》，期限一年（2012年10月15日至2013年10月14日）。姜会清先收取了时惠敏5000元的预留金，然后才出示其事先拟定好的合同，如时惠敏不签合同预留金不予返还。虽然合同中约定的双方权利义务不合理，但时惠敏已交付预留保证金，无奈只能同姜会清签订了合同。姜会清按500元／㎡收取了档口抵押金。姜会清承诺华强美食城试营业的三个月免收档口租金，并且会做大型宣传活动与广告。还承诺美食城档口一定满，不会有空档，会给时惠敏一定的扶持和待遇。时惠敏入驻后，姜会清没有按照约定在开业前两个月做项目推广和宣传，并且姜会清聘用的经理找到时惠敏说资金紧张，能否支持一下在试营业期间交一个月的档口租金。时惠敏为了帮助姜会清经营，便在试营业期间交了一个月的租金。但时惠敏入场后发现华强美食城公摊费用畸高，所有业户都处于亏损中。2012年12月14日，时惠敏同其他业户找到美食城负责人郭秀丽，提出公摊费过高要求查看相关信息，并提出保洁管理人员过多，费用要业户承担明显不合理，要姜会清作出解释。姜会清不但未做任何解释，还在2012年12月15日采取停电关门的方式，不让时惠敏进场经营。姜会清的行为严重违反合同约定，请求法院判令姜会清返还时惠敏交纳的档口抵押金17350元。
姜会清一审辩称：《档口租赁合同》是双方在平等自愿的基础上签订，是双方真实意思表示，且合同内容合法，是有效的合同，双方均应按合同的约定履行各自义务。现双方因履行合同发生纠纷，该合同是法院审理案件的关键、更是重要依据。时惠敏起诉要求返还档口抵押金，但没有提出法定或约定事由。依照双方签订的合同第二条第一项，合同正常终止后抵押金才能返还。同时第二项约定时惠敏应于每月25日前以上纳租的形式提前向姜会清交纳租赁费，拖欠一天，按月租金3%交滞纳金，超过5天，按时惠敏违约处理，姜会清有权单方终止合同，保证金不予返还，姜会清不做任何赔偿。本案中时惠敏只交纳了一个月的租金，系时惠敏违约在先，姜会清有权终止合同、不返还抵押金。故请求驳回时惠敏诉讼请求。
姜会清一审反诉称：2012年10月3日，时惠敏、姜会清签订《档口租赁合同》，期限一年（2012年10月15日至2013年10月14日）。合同约定时惠敏按照其租赁的档口面积以500元／㎡的标准交纳抵押金，抵押金在合同正常终止一个月内全额无息返还，时惠敏交纳抵押金17350元，交纳抵押金8950元，欠抵押金8400元未交，为姜会春出具了欠条。档口租金按150元／㎡收取，时惠敏租赁的档口面积为34.7平方米，月租金5205元，如时惠敏不按时交租，姜会清有权单方终止合同，抵押金不予返还。时惠敏承担自己档口内的水、电、煤气等费用。公共区域卫生、保洁、管理人员费用，公共区域水、电、取暖等费用按各档口的营业面积予以均摊。如合同未到期，时惠敏提前终止合同属于违约，抵押金不予返还。美食城于2012年9月29日试营业，10月13日正式营业，10月15日开始计费。时惠敏只交纳了一个月的租金，之后以种种理由拒绝交纳租金、水电费、保洁人员工资。因档口业户拒绝交纳电费，供电公司于2012年12月16日给美食城停电。时惠敏拒绝交纳租金、水电等费用构成违约，2013年1月12日，姜会清向时惠敏送达了解除合同通知，要求时惠敏结清拖欠费用，但时惠敏未支付。故请求法院判令时惠敏支付拖欠两个月的档口租金10410元，支付抵押金8400元，支付姜会清为其垫付的水费319.19元、电费2671.49元、取暖费3048.89元、保洁员工资5060.9元，共计27380.02元。
时惠敏一审辩称：姜会清对档口租金的主张已超过诉讼时效。2012年12月15日关闭美食城之后姜会清未向时惠敏主张过租金，根据民法通则规定，租金的诉讼时效为一年。姜会清要求给付水费、电费、取暖费及保洁人员工资的请求缺乏事实依据，双方在合同中对这些费用约定不明确，姜会清不能向我方提供相应的明细并且姜会清雇佣的保洁人员人数及工资标准也未同时惠敏协商，对此我方认为双方未协商沟通的情况下，姜会清应对其行为和所发生的各项费用承担相应责任。
一审法院认定事实：2012年10月3日，时惠敏与姜会清经营的通化市东昌区华强创业美食城签订《档口租赁合同》，约定时惠敏租赁华强创业美食城B2号、B3号档口经营快餐。租赁期限为2012年10月15日至2013年10月14日一年。时惠敏向姜会清交纳保证金8950元，尚欠8400元约定2012年10月1日前付清，该款至今未付。合同约定保证金在合同正常终止时返还，若时惠敏不按期交纳租金构成违约，保证金不予返还。档口内的水、电、暖气等经营费用由档口业主承担。公共区域内保洁、水、电、取暖等费用按各档口营业面积予以均摊。时惠敏租赁的档口内面积为34.7平方米，公摊面积为69.71平方米。2012年10月13日美食城正式开业，经营期间效益不良，各档口业户仅交纳了10月至11月期间的租金、水电取暖费。12月12日，姜会清对各档口业户下达缴费通知，各业户未予缴费。2012年12月14日供电公司给美食城下达了“停止供电通知书”，并对美食城予以断电，美食城停止营业。2013年1月12日，姜会清向各档口业主下达“解除合同通知书”，通知各业主解除合同、保证金不予返还、统装不许拆除、限期缴费。美食城经营期间的水、电、取暖、保洁费用均由姜会清垫付完毕。时惠敏在经营期间交纳了一个月的租金5205元、一个月取暖费762.23元、电费321.65元、水费121.12元。
一审法院认为：时惠敏、姜会清签订的《档口租赁合同》合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。时惠敏不按约定支付租金构成违约，按照合同约定保证金不予返还。故时惠敏主张姜会清返还保证金没有事实及法律依据，不予支持。同时，时惠敏应当支付其经营期间拖欠的水、电、取暖、保洁费用。姜会清主张时惠敏支付电费2671.49元、水费319.19元、保洁员工资5060.9元有证据证明，数额计算准确，予以支持。因美食城仅经营两个月，故姜会清主张全年5个月的取暖费不予支持，时惠敏应再支付一个月的取暖费762.23元。时慧敏应当支付拖欠保证金8400元。姜会清主张租金已过诉讼时效，不予支持。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项规定：“下列的诉讼时效期间为一年：（三）延付或者拒付租金的；”《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额计算方法。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，遂判决：一、驳回时惠敏的诉讼请求。二、时惠敏于本判决生效后立即支付姜会清电费2671.49元、水费319.19元、取暖费762.23元、保洁员工资5060.9元、保证金8400元，共计17213.81元。三、驳回姜会清其他诉讼请求。
时惠敏不服一审判决，其上诉理由为：1.档口抵押金不是定金，不具有定金性质，不予返还没有法律依据。并认为没有违约，不承担违约责任。2.保洁和管理人员过多工资畸高，应予调整，并认为欠交的8400元保证金不应给付。
姜会清二审答辩称：预留金（抵押金）不属于定金，而是违约金，双方有明确的约定。一审认定其他事实清楚。
本院经二审审理查明的事实与一审一致。
本院认为：一、关于时惠敏是否存在违约行为和档口抵押金的性质问题，姜会清主张时惠敏没有按时交纳租金，水费、电费、取暖费以及保洁和管理人员工资等费用，违反合同约定故时惠敏构成违约。根据双方租赁合同约定，时惠敏未按时交纳上述费用，姜会清有权单方解除合同，档口抵押金（预留金、保证金）作为违约金不予返还。姜会清提供的档口租赁合同、补充合同、解除合同通知书、电业局停止供电通知书等证据，用以证明其主张。时惠敏主张不交纳上述费用，是因为对数额未达成一致意见，在协商中，并认为是姜会清给停电导致无法经营，但未提供相关证据，对姜会清提供的证据时惠敏均无异议。但认为档口抵押金不能作为违约金不予返还。本院认为，对未交纳租金、水费、电费等相关费用的事实，时惠敏没有异议，其辩解不能否定这一事实的存在，时惠敏在履行合同过程中，存在违约行为。档口抵押金，根据补充协议，应认定为违约责任的承担方式，故具有违约金性质。时惠敏构成违约，姜会清依据约定不予返还，有事实和法律依据。二、关于保洁和管理人员的人数和工资问题，因双方在租赁合同中没有具体约定人员及工资，姜会清已实际雇用并支付工资，时惠敏亦未提供雇佣人员人数的相关依据，故时惠敏主张调整该费用的主张不予支持。三、关于时惠敏欠交的8400元档口抵押金应否给付的问题，本院认为，时惠敏没有交纳，在租赁合同履行期内，姜会清有权请求时惠敏交纳。现租赁合同已解除，姜会清依据欠据请求交纳档口抵押金，没有事实和法律依据。故姜会清该项主张，本院不予支持。
综上，本院认为：时惠敏的上诉主张部分事实成立，应予支持。原审法院认定部分事实错误，适用法律不当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持通化市东昌区人民法院（2014）东江东民初字第272号民事判决第一项，即“驳回时惠敏的诉讼请求”。
二、撤销通化市东昌区人民法院（2014）东江东民初字第272号民事判决第二项，即“时惠敏于本判决生效后立即支付姜会清电费2671.49元、水费319.19元、取暖费762.23元、保洁员工资5060.9元、保证金8400元，共计17213.81元”，第三项“驳回姜会清其他诉讼请求”。
三、判决上诉人时惠敏立即支付给被上诉人姜会清电费2671.49元、水费319.19元、取暖费762.23元、保洁员工资5060.9元、共计8813.81元。
四、驳回被上诉人姜会清其他诉讼请求。
一审案件受理费550元，反诉费25元，二审案件受理费349元，合计924元，由上诉人时惠敏负担724元，由被上诉人姜会清负担200元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吕 萍
代理审判员 王天华
代理审判员 王立武
二〇一五年七月二十三日
书 记 员 赵 航