浙江省乐清市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温乐执异初字第6号
原告：胡丰玉。
原告：郑春明。
被告：朱维海。
被告：梁周燕。
被告：吴康敏。
第三人：赵莲芬。
第三人：林金存。
原告胡丰玉、郑春明与被告朱维海、梁周燕、吴康敏案外人执行异议之诉一案，本院依法受理。在审理过程中，原告申请追加赵莲芬、林金存作为第三人参加诉讼，本院予以准许。本院依法组成合议庭，二次公开开庭进行了审理。原告胡丰玉、郑春明、被告朱维海到庭参加诉讼。被告梁周燕、吴康敏、第三人赵莲芬、林金存经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡丰玉、郑春明起诉称：2011年2月15日，原告经过中介介绍，从第三人林金存处购买坐落于乐清市城东街道皇都花园A幢1××3室、1××4室的房产（登记于被告梁周燕、吴康敏名下），该房产是第三人林金存于2010年9月7日从第三人赵莲芬处购得。原告按照合同约定支付购房款，并按照合同的约定支付按揭。购买房产后，原告即对涉案房产进行装修，2012年的农历6月份，原告正式入住皇都花园A幢1××3室、1××4室的房产。在被告朱维海与被告吴康敏、梁周燕民间借贷案件中，原告居住的乐清市城东街道皇都花园A幢1××3室被采取查封措施，原告权益受到侵害，故在执行案件中向法院提出执行异议申请，请求解除对上述房产的查封，让原告能够对该处房产进行过户登记。法院于2015年5月27日以（2015）温乐执异字第15号执行裁定书认定原告向第三人林金存购买涉案房产的事实，却驳回了原告的异议申请，原告的合法权益未能得到保护。故起诉请求判令：1、确认原告对乐清市城东街道皇都花园A幢1××3室的房产享有所有权；2、对乐清市城东街道皇都花园A幢1××3室的房产终止执行。
为证明其主张事实，原告胡丰玉、郑春明提供了以下证据：
1、身份证、户籍信息、结婚证、结婚登记材料，证明原、被告、第三人的诉讼主体资格；
2、房屋权属登记信息查询证明、（2014）温乐商初字第1243-1号民事裁定书，证明原告购买的涉案房产被法院查封；
3、商品房买卖合同，证明被告梁周燕购买涉案房产时合同已经办理备案登记手续；
4、商品房转让协议书、商品房转让契、委托书、委托公证书、银行汇款单，证明原告合法受让涉案房产，已按照合同约定支付购房款；
5、发票、证明、银行对账单、收据、房屋装修费用发票及相关材料，证明原告对涉案房产进行装修、居住使用至今；
6、房屋权属登记信息查询证明，证明2011年原告名下尚有其他房产；
7、关于落实住房限购政策有关问题的通知（温房字（2011）**号）、关于贯彻《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》的实施意见（温政发（2011）23号），证明因房屋限购政策出台，原告无法办理涉案房产的过户登记手续，不存在过错；
8、（2015）温乐执异字第15号执行裁定书，证明原告曾对涉案房产提出过执行异议，但被法院驳回请求。
9、承诺书，证明作为房屋抵押权人的银行也认可涉案房产的买卖。
被告朱维海答辩称：1、因被告吴康敏、梁周燕欠被告朱维海的钱不还，经法院判决并查封了登记在被告吴康敏、梁周燕名下的涉案房产，该房产与原告无关，原告无权要求法院确认涉案房产归原告所有；2、原告是2011年购买的涉案房产，被告梁周燕是2013年3月13日领取的房产证，如果真的是原告的房产，原告为何这么长时间不办理房产过户手续，对此原告具有过错，而且没有过户的房产，房屋买卖应该无效；3、根据原告提供的部分证据可以看出很多发票是A幢1××2室甚至是其他房屋的装修、缴费发票，原告并未提供涉案的A幢1××3室的装修、缴费发票。综上所述，法院查封涉案房产正确，要求法院拍卖涉案房产。
被告朱维海提供了房屋权属登记信息查询证明，证明涉案的A幢1××3室房产登记在被告梁周燕、吴康敏名下。
被告梁周燕、吴康敏未作答辩，亦未提供证据。
第三人赵莲芬、林金存未作陈述，亦未提供证据。
原告提供的证据经庭审出示、质证，本院认证如下：
对于证据1、2、7、8，被告朱维海没有异议，本院予以确认；对于证据3、4、5、6，被告朱维海认为该证据证实的是原告、被告梁周燕、吴康敏及第三人之间发生的房屋买卖关系，无法判断其真实性，且证据上涉及的名字都是原告的，跟涉案房产无关；部分装修、缴费票据上显示的是A幢1××2室的票据，甚至还有几份别的小区的装修票据，跟涉案房产无关；物业公司没有资格出具证明证实A幢1××2室就是涉案的A幢1××3室、1××4室。本院认为，对于原告提供的装修票据中几份跟本案涉案房产无关的票据，本院不予确认，对于其他证据，虽然被告朱维海对其真实性有异议，但未提供证据反驳，以上证据原告提供了原件以供核对，证明材料也有经手人签名，且以上证据与本案有关联性，本院予以确认；对于证据9，被告朱维海认为该证据是原告自己书写，无证明效力。本院认为，该证据内容是原告单方书写，相当于原告的陈述，原告称银行已认可承诺书的内容，但该证据未能证实该事实，故不能作为证据使用，本院不予确认。
对于被告朱维海提供的证据，原告对其真实性无异议，且该证据原告已出示过，本院予以确认。
经审理本院查明，原告胡丰玉与郑春明，被告吴康敏与梁周燕分别系夫妻关系。2009年9月10日，被告梁周燕向众志投资发展有限公司购买坐落于乐清市城东街道皇都花园A幢1××3室、1××4室的商品房（拼套房），该房屋建筑面积为181.57㎡，并以该两处房产为抵押物向中国银行股份有限公司乐清市支行贷款，办理了预购商品房抵押权预告登记。2009年12月18日，中国银行股份有限公司乐清市支行就1××3室发放了借款本金1090000元，就1××4室发放了借款本金1070000元。2010年9月3日，被告吴康敏、梁周燕与第三人赵莲芬签订商品房转让契，约定转让价为18500元／㎡，将上述两处房产转让给第三人赵莲芬，并出具了代办产权转移登记等手续的委托公证书。2010年9月7日，第三人赵莲芬与第三人林金存签订商品房转让契，约定转让价为20100元／㎡，将上述两处房产转让给第三人林金存。2011年2月15日，第三人林金存与原告胡丰玉签订商品房转让协议书，约定转让价为23800元／㎡，将上述两处房产转让给原告胡丰玉，转让总价4321366元整，另物业维修基金16342元归还第三人林金存，车位一个作价150000元整转让给原告，按揭余额由原告归还用以折抵转让款。原告分别于2011年2月15日、2011年3月6日支付了500000元、1903000元，共计2043000元购房款给第三人林金存，余下的被告梁周燕名下未还的按揭款由原告继续按原约定按月以被告梁周燕的名义缴纳。原告购买上述两处房产后，随即开始进行装修，并于2011年下半年实际入住至今，并按规定缴纳物业管理费、水电费等相关费用。2013年3月18日，众志投资发展有限公司就两处房产初始登记后，该两处房产转移登记为被告梁周燕、吴康敏共同共有，其中A幢1××3室因被告梁周燕未缴纳契税，至今没有产权证号，A幢1××4室因被告梁周燕于2014年7月25日缴纳了契税，在当天正式登记于被告梁周燕名下，产权证号为19×××6。
本院审理的原告朱维海与被告吴康敏、梁周燕、浙江众志融资担保有限公司民间借贷纠纷一案中，于2014年7月10日以（2014）温乐商初字第1243-1号民事裁定查封了涉案房产。2014年8月8日开始，原告未按期支付按揭款，2014年10月28日，中国银行股份有限公司乐清市支行向本院提起金融借款合同诉讼，本院于2015年3月19日作出（2014）温乐商初字第2284、2285号民事判决，其中（2014）温乐商初字第2284号民事判决判令被告梁周燕、吴康敏应共同偿还中国银行股份有限公司乐清市支行借款本金919386.1元及利息，若被告梁周燕、吴康敏未按期偿还，则中国银行股份有限公司乐清市支行对被告梁周燕名下的A幢1××3室的房产在拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权。本院在执行申请执行人朱维海、被执行人吴康敏、梁周燕、浙江众志融资担保有限公司一案中，原告胡丰玉、郑春明对涉案房产提出书面异议，本院于2015年5月5日裁定驳回了原告胡丰玉、郑春明的异议。原告不服该裁定，遂向本院提起执行异议之诉。
本院认为，原告、被告梁周燕、吴康敏、第三人赵莲芬、林金存之间分别签订的房屋买卖契约，双方意思表示真实，其内容并不违反法律、法规强制性规定，应属有效。对于被告梁周燕、吴康敏将房屋出卖给他人，未经抵押权人中国银行股份有限公司乐清市支行的同意，是否导致合同无效。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定的“不得转让抵押财产”，并非针对合同效力的强制性规定，该条款的规定旨在保护抵押权人的利益，根据本案中房屋买卖合同的约定，对按揭款的偿还由买受方继续履行，不存在转让双方恶意串通，损害抵押权人利益等其他无效情形，故买卖合同应属有效。被告朱维海称涉案房产仍登记在被告梁周燕、吴康敏名下，依法应当予以执行。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理产权过户登记手续的人民法院可以扣押、查封、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，该条规定给予特定债权人优先于一般债权人的特殊保护。本案中原告在购买涉案房产后即依约履行了大部分购房款的支付义务，余下的购房款虽然未支付完毕，但原告已按合同约定承担按揭款的偿还责任，虽然原告后来因为涉案房产被查封暂停交纳按揭，但所欠的余款的债权人实际为中国银行股份有限公司乐清市支行，原告该行为并未损害被告梁周燕、吴康敏的权益。原告提供的物业管理费、水电费、电话费收款收据、装修费票据等一系列证实原告已实际占有、管理、使用该房屋，因涉案房产于2013年3月18日才转移登记在被告梁周燕、吴康敏名下及温州房屋限购政策出台等原因，导致原告不能及时办理过户登记手续，并非原告过错。综上，原告享有阻却强制执行涉案房产的权利，故原告提出要求停止对涉案房产的执行的请求符合法律规定，本院予以支持。原告对该房产享有的权利在性质上仍属债权，原告并未真正取得财产的所有权，故原告提出要求本院确认其对涉案房产享有所有权，本院不予支持。被告梁周燕、吴康敏、第三人赵莲芬、林金存经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼，不影响本案的审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百一十二条第一款第（一）项、第二款之规定，判决如下：
一、停止对被告梁周燕、吴康敏所共有的坐落于乐清市城东街道皇都花园A幢1××3室的房产的执行。
二、驳回原告胡丰玉、郑春明的其他诉讼请求。
案件受理费80元，由被告朱维海、梁周燕、吴康敏承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审 判 长 周 萍
人民陪审员 李秋临
人民陪审员 蔡荷微
二〇一六年三月十七日
此件与原本核对无异
书 记 员 郑小东