北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第05685号
上诉人（原审被告）北京御盛隆堂科技发展有限公司，住所地北京市海淀区中关村大街18号8层01。
法定代表人马玉华，经理。
委托代理人辛雪松，北京市隆安律师事务所律师。
委托代理人望永鼎，北京市隆安律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京市创富春天商务服务有限公司，住所地北京市朝阳区曙光西里甲6号院8号楼809室。
法定代表人薛春，董事长。
委托代理人李瑞巧，北京中勉律师事务所律师。
上诉人北京御盛隆堂科技发展有限公司（以下简称御盛公司）因租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第00311号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人御盛公司之委托代理人辛雪松，被上诉人北京市创富春天商务服务有限公司（以下简称创富公司）之委托代理人李瑞巧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
创富公司起诉至原审法院称：我公司与御盛公司于2013年9月4日签订了办公楼租赁合同，我公司承租御盛公司名下位于海淀区中关村大街×号8层06及05的部分房屋。建筑面积为1750平方米，合同租赁期间为15年，自2013年9月10日至2028年9月9日止，免租期为5个月，即2013年9月10日至2013年12月9日，2016年9月10日至2016年11月9日。租金按照建筑面积6.4元／天／平米计算，计每月为340666.67元。我公司以3个月为一期向御盛公司支付下一期的租金。合同签订后我公司给付了3个月租金1022000元、履约保证金340666.67元。我公司对承租的房屋进行了装修，并对外签订了房屋出租协议。2013年11月18日，我公司被海淀区人民法院告知，御盛公司名下海淀区中关村大街×号8层06房屋（以下简称06房屋）在我公司承租前已经被海淀法院查封，等待拍卖，房屋已经贴上封条禁止进入。故我公司实际上承租的是禁止进入的房屋，而且无法在承租房屋内继续经营。我公司认为，御盛公司在明知房屋被法院查封的情况下，自行揭去封条出租给我公司，导致双方合同无效。御盛公司应当承担合同无效的全部过错，赔偿我公司因此造成的损失。综我公司请求法院判定：一、确认办公楼租赁合同无效；二、御盛公司退还我公司租金1022000元，履约保证金为340666.67元及利息，利息按照同期贷款利息计算，自2013年11月18日起算至实际给付之日止；三、御盛公司赔偿我公司装修损失1860632.01元及信赖利益损失1300000元。
御盛公司在原审法院辩称：我公司认可双方签订的租赁合同无效，同意退还租金和履约保证金。我公司认可对方存在一定的装修损失，但是我们认为应当先进行评估。我公司认为，2013年10月12日，承租的房屋的装修方案才由海淀区公安消防支队建设工程验收合格，故我们认为在此之后御盛公司才可以开始装修，对外租赁。故我公司只认可2013年10月12日之后的装修合理支出。而且我公司认为，对方签订合同时对承租房屋已经被海淀法院查封一事是知晓的，故合同无效的责任应当双方承担。我公司也不同意承担信赖利益损失。因为房屋没有装修好，对方不应当对外出租。且我公司被查封禁止使用的是涉诉的06号房间，05号房间的部分还是能够继续使用的。该部分租金应从退还部分扣除。
原审法院经审理查明：御盛公司（出租方、甲方）与创富公司（承租方、乙方）于2013年9月4日签订办公楼租赁合同，双方约定，甲方合法拥有06房屋、05部分（见附件一租赁平面图）房屋，建筑面积：1750平米（以下简称该房屋）。本合同租赁期：15年，即自2013年9月10日起至2028年9月9日止。免租期为5个月，即自2013年9月10日至2013年12月9日，其余两个月免租期为2016年9月10日至2016年11月9日。该房屋租金按建筑面积为6.4元／平米／天。计每月为340666.67元。同日，双方签订了附加条款。双方约定，由于乙方经营的特殊性，甲方同意乙方可将租赁面积全部或部分拆分转租给第三方办公及注册使用。双方还签订了授权委托书，御盛公司委托授权创富公司对涉诉房屋作为办公用房对外进行管理及出租。委托期限2013年9月10日起至2028年9月9日。合同签订后创富公司向御盛公司支付保证金为340666.67元，租金1022000元。
庭审中，御盛公司称，2012年底，御盛公司因经济纠纷，06房屋被法院查封。2013年初，海淀法院在06房屋上贴上了封条。御盛公司认为，创富公司对于房屋被查封一事是明知的，而且海淀法院给房屋贴上封条的措施不当。对此创富公司不予认可，称该公司对房屋已经被查封并贴过封条一事不知情，2013年11月18日，该公司正在承租的房屋内经营，突然被海淀法院的执行员告知房屋属于被查封的财产，要求立即停止经营。因此，创富公司以存在合同诈骗为由向公安机关报案。
经查06房屋建筑面积为1712.69平米。现被法院执行庭查封，处于评估拍卖阶段。
对于创富公司使用的房屋，御盛公司称，当时租赁的是06房屋和05房屋的部分，实际占用面积为1900平米。创富公司对此不予认可，称当时租赁房屋总面积为合同所写的1750平米，实际上05房屋的部分只是用于做一个前台。因公司已经不经营故前台部分也没有使用的价值。
为证明装修损失，创富公司向法院提交对涉诉房屋予以装修的消防工程施工协议、空调工程施工协议以及办公家具销售合同、装修改造工程施工图两份；并向法院提交了装修期间支出的工程完工结算表（包括采购项目明细含采购物品名称、单价、数量及发票号码；人工费、电费等）以及相应的发票、收据。创富公司以此主张其装修花费为1860632.01元。创富公司还提交了日期为2013年10月12日的北京市海淀区公安消防支队建设工程消防设计审核意见书以及2013年12月1日北京市公安局建筑工程消防验收意见书，以证明该公司进行的装修改造已经行政部门审核、物业部门同意。创富公司还向法院提交了交纳网络安装费的发票2张，共计4万元。御盛公司亦不予认可。
御盛公司对装修损失部分不予认可，其意见如下：第一、创富公司应当在装修图纸通过消防审核后予以施工，在装修消防验收合格后将房屋投入使用。而创富公司在2013年9月14日就签署了消防工程施工协议，并约定2013年10月15日完工。创富公司的违规操作导致其装修损失的扩大。故对于创富公司2013年10月12日前给付的装修费用不予认可。第二、创富公司的装修费用中含空调、办公用品、网络设备、门窗等费用，上述用品创富公司可以自行搬离再利用，不应作为损失由我公司承担。同时创富公司对消防工程和空调工程的尾款尚未付清，未付清尾款不能计为损失。第三、我公司认为现在06号房屋正在处于拍卖阶段，新的产权人尚未产生，新产权人有可能对装修继续利用，如果新产权人继续与创富公司签订租赁合同，那么装修部分不能作为创富公司的损失让我公司承担。
创富公司针对御盛公司的质证意见提出以下意见，称该公司在装修图纸通过消防审核前购买、搬运装修材料的支出是符合常理的，因此所支出的装修材料费、人工费应当计算为损失。未付清的工程尾款是我公司承担的债务，到期将予以偿还，属于我公司的实际损失。由于创富公司与御盛公司签订的是15年的长期合同，故创富公司按照承租房屋的具体情况购买的网络设备、安装的门窗和空调，配置的办公设备，创富公司没有地方可以存放这些物品，创富公司同意将装修的全部物品，包括网络设备和办公家具原样保留在承租房屋内，因此该部分支出也属于我公司的实际损失。
为证明自己的其他实际损失，创富公司提交2013年9月19日至11月18日期间其与第三人签订的办公室服务合同和租赁合同75份，以及因办公室无法继续使用而产生的客户退单（包括向第三人赔付的单据），其中办公室服务合同和租赁合同中约定，如创富公司之原因提前解除合同，应向第三人给付一个月的租金作为违约金。创富公司主张因房屋被查封无法继续使用，导致创富公司签订的办公室租赁合同无法继续履行，创富公司至2014年2月21日向外承担违约金，包括赔付给第三人的一个月租金共计176763元以及赔付的其他损失124938元（含搬家费、执照迁地费、广告字费等）。御盛公司对上述证据材料不予认可，认为创富公司应当在房屋装修经过消防验收后再行对外出租，其未经验收对外出租房屋属于自行扩大的损失，不应由御盛公司承担。创富公司还提交广告费及律师费发票，以证明其投资宣传招租支付了广告费，聘请律师花费了律师费，共计93650元。御盛公司对上述费用支出亦不予认可。
经询，双方当事人均不对涉诉房屋装修现值提出鉴定申请。
创富公司还主张其存在预期利益损失，其计算的方式为，创富公司将承租的06房屋和05房屋的部分共1750平米装修为181个办公室。在2013年9月19日至11月18日期间其已经对外出租了近一半，每个办公室租金约2000元至3000元，故如果全部办公室被承租，则每个月能收到租金34万元至55万元。仅按六个月计算，创富公司可预见的信赖租金收入损失即220万元至330万元。创富公司仅要求130万元的预期利益损失不超过合理的范围。
上述事实，有当事人陈述、办公楼租赁合同、网络安装费的发票、电费发票、消防工程施工协议、空调工程施工协议以及办公家具销售合同、装修改造工程施工图、工程完工结算表、装修材料及人工票据、消防设计审核意见书、消防验收意见书、办公室服务合同和租赁合同、客户退单、广告费及律师费发票等证据材料在案佐证。
原审法院判决认定：涉诉的06房屋，被法院执行庭查封，贴有封条；御盛公司虽然为上述房屋的登记产权人，但其因法院的强制措施，物权受到限制，无权将房屋予以出租，故御盛公司将法院实施强制措施的房屋出租给创富公司而签订的15年办公楼租赁合同应属无效。御盛公司就合同无效存在过错。御盛公司虽抗辩创富公司在签订合同时已知房屋被查封并贴有封条的事实，但未提交证据材料，故法院对御盛公司的该抗辩不予支持。
御盛公司主张办公楼租赁合同租赁的部分分为06房屋和05房屋的部分，其中05房屋部分可以继续使用，法院认为，根据双方签订的办公楼租赁合同中租赁房屋面积为1750平米，06房屋产权登记证上房屋面积为1712.69平米，租赁的05房屋部分仅约38平米，故05号房屋部分的承租与06号房屋的承租不可分割，故办公楼租赁合同中对于05房屋部分的承租约定亦属无效。
双方签订合同无效后，因合同取得的财产应当予以返还，御盛公司应当返还创富公司租金1022000元及履约保证金340666.67元。因创富公司支付上述钱款用于经营，故其要求以同期贷款利率计算利息的诉讼请求法院不予支持。
双方签订合同无效，御盛公司作为有过错的一方应当赔偿创富公司因合同无效所受到的损失，现创富公司就合同无效所产生的实际损失包括装修损失（包括空调设备、网络设备和办公用品、为装修给付的电费及装修人工费）、网络安装费、向第三人承担的违约损失、招租时的广告费、聘请律师的费用，上述损失均属于创富公司基于信赖而产生的合理损失范围。法院根据创富公司提供的合同、票据等核算，创富公司实际损失为装修损失1860632.01元，网络安装费4万元，因违约已向第三人给付赔偿金301701元，招租广告费81650元、律师费12000元。
御盛公司虽然对装修费用的支出不予认可，但根据创富公司提交的证据材料，其主张的装修费用均系实际支出，且2013年11月18日创富公司被告知06房屋查封停止经营后，其办公用品、网络设备等均在承租房屋内保存。御盛公司主张创富公司所列的装修费用中有部分未形成附和的装饰装修物，可由创富公司拆除、搬离，法院认为，创富公司根据15年的租赁合同对承租房屋进行装修、装饰，装修装饰品（包括空调、办公家具及网络设备等）均是根据承租房屋的情况予以设置、购买的，拆除或搬离物品实际难以操作并有可能形成较大的资源浪费。故御盛公司作为合同无效的过错方，在创富公司同意将全部装修装饰品（包括空调、办公家具、网络设备）在承租房屋内保留的情况下，应当将全部装修、装饰支出作为创富公司的实际损失予以赔偿。创富公司须将工程完工结算表上所列的全部装修装饰用品在承租房内予以保留。
对于创富公司主张的预期利益赔偿，法院认为，创富公司主张的信赖利益损失，应当在可预见的收入部分中减去其相应的成本支出，法院综合当事人的过错，租赁房屋的成本，合同的剩余租期等因素酌情予以计算。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告北京御盛隆堂科技发展有限公司与原告北京市创富春天商务服务有限公司签订的办公楼租赁合同无效；二、本判决生效之日起七日内，被告北京御盛隆堂科技发展有限公司退还原告北京市创富春天商务服务有限公司租金一百零二万二千元及履约保证金三十四万零六百六十六元七角；三、本判决生效之日起七日内，被告北京御盛隆堂科技发展有限公司给付原告北京市创富春天商务服务有限公司实际损失二百二十九万五千九百八十三元；四、本判决生效之日起七日内，被告北京御盛隆堂科技发展有限公司给付原告北京市创富春天商务服务有限公司预期利益损失六十万元；五、驳回原告北京市创富春天商务服务有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
御盛公司不服，以原审判决认定事实不清，适用法律不当为由上诉至本院，要求撤销原审判决第二项、第三项、第四项，驳回创富公司的相应诉讼请求。其上诉理由是：第一，原审判决认定事实不清。首先，原审判决中涉及的未形成附合的装饰装修物、办公家具等应当由创富公司自行搬离，不应计算为其损失。诉讼期间创富公司多次将办公用品等搬离租赁地点，但原审法院未进行现场勘查，仅以创富公司提供的书证确认损失，属于认定事实不清。其次，原审法院未评估房屋装修现值，而以装修原值判令御盛公司赔偿，不符合相关法律规定。另外，创富公司提供的合同、票据存在瑕疵，不能确认包括办公家具、律师费在内的费用是否是该租赁纠纷的真实支出。有关费用没有可供查证的发票和银行汇付凭证，仅有收款收据，不足以证明损失情况。第二，原审判决适用法律错误。首先，原审判决认定合同无效，但支持创富公司预期利益损失，没有充分依据。合同无效的损失赔偿责任属于缔约过失责任，赔偿范围仅限于信赖利益。但原审判决却判决御盛公司赔偿创富公司预期利益损失，无法律依据。另外，诉争房屋在未获得消防验收的情况下，创富公司的出租行为明显违规。另外，创富公司也未采取措施防止损失扩大。在明知租赁合同无法继续履行的情况下还签署房屋租赁合同，因此不应支持其预期利益损失。另外，创富公司的装修方案未获得物业管理公司的正式批准，对产生的装修损失亦存在过错。最后，创富公司承租的202.86平方米的805号房屋并未被法院查封，原审判决认定合同无效无法律依据。该部分面积不存在原审判决认定的具有不可分性，因此该部分租赁应为合法有效。原审判决认定合同全部无效，依据不足。最后，关于履约保证金，我们同意核减202.86平米的部分，剩余的可以退还；关于实际损失，同意赔偿100万元以下。
创富公司同意原审判决，针对御盛公司的上诉理由答辩称：我们承租的房屋是在被海淀法院查封以后御盛公司在没有告知我们的情况下撕毁封条后出租给我们的，我们是善意无过错的。具体答辩意见为：第一，原审判决未形成附合的装饰装修物作为实际损失，有事实和法律依据。依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称房屋租赁解释）第九条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，不同意利用的，可由承租人拆除。创富公司虽是专业从事转租的公司，但本案装饰装修物是按照本租赁房屋的现状定制的，其他场地不需要上述多余的装饰装修物。由于创富公司是基于租赁合同十五年租赁期限进行的装饰装修，房屋现处于查封状态，原审判决在此基础上把未形成附合的装饰装修物认定为实际损失符合事实和法律规定。第二，原审判决认定的装修现值及装修费用符合事实和法律规定。首先，依据合同法第58条的规定，合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。双方当事人于2013年9月4日签订《租赁合同》，10月22日取得《消防设计审核意见书》后，创富公司开始装修，11月18日房屋还未完成装修和验收就又被查封。创富公司提供的合同和票据真实合法，创富公司与第三方签署的协议完全真实，均有据可查，御盛公司亦明知创富公司系专业从事转租的公司，创富公司与第三方签订租赁合同符合事实和常理，经原审法院询问，御盛公司并未提出鉴定申请，原审判决认定上述损失，依据充分。第三，原审判决预期利益损失符合事实和法律依据。首先，原审判决所述预期利益是建立在信赖利益之上的。信赖利益并不排斥将丧失交易机会这样无法客观衡量的与财产利益相关的损失计算在内。本案中，创富公司装修房间共计181间，租赁合同签订了15年，仅按6个月计算，创富公司可预见的信赖利益损失高达330万元，减去租金成本，可预见的信赖利益损失也近130万元。原审判决酌情认定为60万元，已经降低了御盛公司的赔偿责任。参照北京市高级人民法院出台的《关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》（以下简称房屋租赁解答）第27条的规定，对于房屋租赁合同无效的信赖利益损失如何确定，可以根据诚信原则，结合当事人的过错程度，另行租房的成本及差价，剩余租期等因素酌情支持，损失数额一般不超过六个月的房屋使用费为限。本案中六个月房屋使用费大约204万元，原审酌情认定损失60万元合法有据。其次，创富公司是在得到物业管理公司及御盛公司同意的情况下，合法取得《消防设计审核意见书》后进行的装修。御盛公司提供了整个大厦的建筑工程消防验收意见书，物业公司出具材料并配合提供水电等供创富公司装修使用。御盛公司所称创富公司的装修未经其同意，亦未经物业公司等同意的主张依据不足。另外，05号部分房屋包含在06号房屋内，即便有效，因为06号房屋已经查封等待拍卖，创富公司亦无法使用，原审判决处理并无不当。
总之，御盛公司只为诈取创富公司的租金和保证金，不仅明知涉案房屋查封的情况下擅自将封条撕毁，形成涉案房屋处于可正常使用的假象，将房屋出租给创富公司，还恶意促使创富公司完成装饰装修，直至2013年11月18日海淀区人民法院再次张贴封条，我们才知道真相。御盛公司恶意明显，应当承担全部损失。
本院审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，本院依法予以确认。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
本案中，依据现有证据，御盛公司将法院查封的涉案房屋擅自出租给创富公司，创富公司按照合同约定进行了装修装饰，在装修过程中涉案房屋又被查封，部分未形成添附的物品亦不能自行取回，由此造成的损失应当由御盛公司承担。由于装饰装修工程尚未竣工，涉案房屋尚未正式投入使用，并未产生折旧问题，因此御盛公司所称应当按照现值而不应按照原值来计算损失数额的主张不能成立。关于创富公司赔偿次承租人的损失问题，御盛公司称依据合同相对性，该损失与其无关，因御盛公司将查封财产擅自出租导致涉案房屋不能正常使用，创富公司因此依约对次承租人进行赔偿，该损失与御盛公司的过错直接相关，其抗辩不能成立。关于信赖利益损失范围问题，原审判决综合当事人的过错、合同剩余租期、成本支出、租房成本等因素酌情确定损失数额，合法有据，并无不当。
综上，御盛公司的上诉请求，依据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费四万二千九百八十六元，由北京御盛隆堂科技发展有限公司负担（本判决生效之日起七日内交纳）。
二审案件受理费四万二千九百八十六元，由北京御盛隆堂科技发展有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张洁芳
审 判 员 刘国俊
代理审判员 冀 东
二〇一四年九月十六日
书 记 员 刘芳芳