福建省厦门市湖里区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）湖民初字第760号
原告厦门市担保有限公司，住所地福建省厦门市思明区槟榔路1号联谊广场11层。
法定代表人薛荷，该公司董事长。
委托代理人许理想、梁敏，福建天衡联合律师事务所律师。
被告余荣玖，男，汉族，1963年8月20日出生，住福建省厦门市湖里区。
被告曾海旭，男，汉族，1969年11月16日出生，住福建省厦门市思明区。
委托代理人王乃义，福建炼海律师事务所律师。
第三人陈万顺，男，汉族，1979年4月21日出生，住福建省厦门市湖里区。
原告厦门市担保有限公司与被告余荣玖、曾海旭，第三人陈万顺确认合同无效纠纷一案，本院于2012年12月27日立案受理后，依法组成合议庭于2013年11月15日、2014年2月17日两次公开开庭进行了审理。原告厦门市担保有限公司的委托代理人许理想、梁敏，被告曾海旭及其委托代理人王乃义两次到庭参加诉讼。被告余荣玖、第三人陈万顺经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告厦门市担保有限公司诉称，2011年1月19日，厦门银行股份有限公司与厦门兴荣捷物流有限公司签订编号为0134042010200032的《借款合同》，原告与厦门兴荣捷物流有限公司签订编号为（2011）厦投保协字第010号的《担保协议书》，约定原告为上述《借款合同》项下的债务承担连带保证责任。同日，原告与被告余荣玖签订编号为（2011）厦投保抵字第010号的《反担保抵押合同》，约定被告余荣玖将位于厦门市湖里区兴隆路31号B303室、B304室、第103号车位、第104号车位共四处房产抵押给原告，并办理了抵押登记，作为原告为厦门兴荣捷物流有限公司提供担保的反担保。2011年12月6日，原告按合同约定向厦门银行股份有限公司承担了保证责任。2012年1月9日，原告向厦门市思明区人民法院起诉厦门兴荣捷物流有限公司和余荣玖等人。根据思明区人民法院作出的（2012）思民初字第1892号《民事判决书》，原告有权拍卖、变卖坐落于厦门市湖里区31号B303室、B304室、第103号车位、第104号车位的抵押房产并就所得价款优先受偿。上述民事判决书生效后，原告向厦门市思明区人民法院申请强制执行。在强制执行过程中，原告发现被告曾海旭占用厦门市湖里区兴隆路31号B303室、B304室、第103号车位、第104号车位。被告曾海旭提供《房屋租赁合同》及《车位租赁合同》各一份，主张其已于2010年8月4日就坐落于厦门市湖里区兴隆路31号B303室、B304室、第103号车位、第104号车位与被告余荣玖签订了租赁合同，租期自2010年8月4日起至2030年8月3日，年租金为15000元，全部租金已经支付完毕。根据原告调查，湖里区兴隆路31号B303室、B304室、第103号车位、第104号车位在2010年8月4日至2011年9月期间，物业使用人及物业管理费的缴交人是厦门兴荣捷物流有限公司。原告认为两被告签订的《房屋租赁合同》约定的租金标准明显低于市场价格，且房屋租赁期限又长达20年，是一次性付清租金、租金数额没有按租赁年限上调，这明显有悖于房屋租赁的行业惯例，且2008年10月至2011年9月30日期间，湖里区兴隆路31号B303室、B304室、第103号车位、第104号车位的实际使用人也是厦门兴荣捷物流有限公司，故两被告存在恶意串通，损害第三人利益的情形。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，两被告之间签订的《房屋租赁合同》及《车位租赁合同》应当认定为无效合同。原告起诉请求判令：1、确认被告余荣玖及被告曾海旭签订的落款时间为2010年8月4日、标的物为湖里区兴隆路31号B303室、B304室的《房屋租赁合同》为无效合同；2、确认被告余荣玖的代理人谢晖与被告曾海旭签订的落款时间为2010年8月4日、标的物为厦门市湖里区兴隆路31号第103号、第104号车位的《车位租赁合同》无效；3、本案诉讼费用由二被告承担。
被告余荣玖未作答辩。
第三人陈万顺未作陈述。
被告曾海旭辩称，一、两被告签订的《房屋租赁合同》的时间（2010年8月4日）在被告余荣玖以讼争四处房产为原告厦门市担保有限公司的担保提供反担保行为（2011年1月19日）之前，故两被告没有恶意可能，也无串通行为，合同不存在“恶意串通，损害第三人利益”的无效情形。本案中，合同的签订日期为2010年8月4日，被告曾海旭也于当天履行了租金支付义务。同时也是因为租期较长，为方便处理相关租赁事宜，被告余荣玖委托案外人谢晖全权处分讼争房产，并在同日通过公证形式确认该项委托。这三个时间点远在余荣玖在房产上设立抵押的行为之前，共同说明被告曾海旭不可能预知将来余荣玖会在讼争租赁合同的四处房产上设立抵押，作为原告担保行为的反担保，合同双方均不可能“明知”，因此没有“恶意”的可能，故不存在合同无效情形。二、被告曾海旭一次性交纳全部的租金，故不应该以每期交的租金标准片面地判断租金的高低，讼争租赁合同约定的租金标准并不低。被告余荣玖当时急需用钱，于是提出将其所有的本案讼争的房产出租给答辩人，答辩人一次性付清了20年的租金，支付余荣玖租金总金额30万元。若按照法律保护的民间借贷的利率（月利率为2%）计算，该笔金额每个月能产生将6000块的利息，一年产生7万多元的利息。所以从该角度看，租金并不会比正常价格低，而且这是双方意思表示的一致的结果，应受法律的保护，不能被任意认定无效。三、讼争租赁合同签订后，被告余荣玖即将房屋交付给被告曾海旭，房屋的实际使用人自此一直是被告曾海旭而非厦门兴荣捷物流有限公司。综上，讼争租赁合同签订时间远在被告余荣玖在讼争房产设立抵押、原告主张担保追偿权之前，被告曾海旭与被告余荣玖没有恶意串通的可能性，故讼争合同不存在无效情形。
经审理查明，原告与被告曾海旭无争议的事实如下：2011年1月19日，厦门银行股份有限公司与厦门兴荣捷物流有限公司签订编号为0134042010200032的《借款合同》，约定厦门兴荣捷物流有限公司向厦门银行股份有限公司借款本金2200000元，借款期限自2011年1月26日起至2012年1月26日止，按月还息，到期一次性还本。同日，原告与厦门兴荣捷物流有限公司签订编号为（2011）厦投保协字第010号的《担保协议书》，约定原告为上述《借款合同》项下的债务承担连带保证责任。同日，原告与被告余荣玖签订编号为（2011）厦投保抵字第010号的《反担保抵押合同》，约定被告余荣玖将位于厦门市湖里区兴隆路31号B303室、B304室、第103号车位、第104号车位共四处房产抵押给原告，并办理了抵押登记，作为原告为厦门兴荣捷物流有限公司提供担保的反担保。上述合同签订之后，厦门银行股份有限公司按照合同约定发放了贷款。合同履行过程中，厦门银行股份有限公司于2011年12月1日向原告发出《代偿通知书》，要求原告按照约定承担担保责任。2011年12月6日，原告按照合同约定向厦门银行股份有限公司承担了保证责任，代被告厦门兴荣捷物流有限公司清偿了2200000元。原告向厦门市思明区人民法院起诉余荣玖等人，要求其承担担保连带担保责任。思明区人民法院作出（2012）思民初字第1892号民事判决，确认原告有权拍卖、变卖坐落于厦门市湖里区31号B303室、B304室、第103号车位、第104号车位的抵押房产并就所得价款优先受偿。上述民事判决书生效后，原告向厦门市思明区人民法院申请强制执行。执行过程中，被告曾海旭提供《房屋租赁合同》及《车位租赁合同》主张被告余荣玖于2010年8月4日将讼争房产出租给其，其已按合同约定一次性向被告余荣玖支付了20年租金。被告曾海旭已将本案讼争房产出租给第三人陈万顺。
原告与被告曾海旭争议的焦点系两被告签订的《房屋租赁合同》、《车位租赁合同》与（2011）厦投保抵字第010号《反担保抵押合同》签订的先后顺序，讼争房产在2010年8月4日至2011年1月19日是何人占有使用。
原告主张在本案讼争的《房屋租赁合同》及《车位租赁合同》签订时间之后，讼争房屋的实际使用人并非被告，而是厦门兴荣捷物流有限公司，故讼争租赁合同并非在2010年8月4日签订，而是在2011年1月19日之后签订的。原告举证如下：1、《税务机关代开统一发票》三张，证明2011年9月30日之前，厦门市湖里区兴隆路31号303室房租系厦门兴荣捷物流有限公司支付；2、厦门市信源物业管理有限公司出具的《厦门市服务业统一发票》五张及《厦门市地方税务局通用手工发票》八张及本院依申请调取的厦门兴荣捷物流有限公司2010年8月4日至2011年9月期间转入厦门市信源物业管理有限公司的账目信息，证明2010年8月至2011年9月期间讼争的31号303室房屋的物业管理费、水电费等均是厦门兴荣捷物流有限公司缴纳；3、厦门银行股份有限公司华昌支行的《证明》，证明该行工作人员多次到讼争房产核查，最后一次核查2011年9月，厦门兴荣捷物流有限公司在湖里区兴隆路31号B303室、304室办公。被告曾海旭质证认为：1、对《税务机关代开统一发票》的真实性没有意见，但是该发票记载的房屋租金非常低，不能证明真实的租赁关系，为了公司做账需要，发票都是提前开好的。事实上，兴荣捷公司的法定代表人就是被告余荣玖的妻子。2、对《厦门市服务业统一发票》五张及《厦门市地方税务局通用手工发票》八张的真实性不予确认，没有原件。因签订合同之后的几个月，兴荣捷公司及被告曾海旭在交接房屋，故被告曾海旭有向兴荣捷公司支付管理费、物业费等款项，让兴荣捷公司缴纳费用。对转账凭证的真实性予以确认，但是无法确认系向物业公司缴纳物业管理费。3、对《证明》的内容真实性不予确认，该证明属于证人证言，证人未出庭接受双方质询，且证人与原告存在担保、反担保的利害关系，故对证人证言不应予以采信。本院认证如下：1、对《税务机关代开统一发票》的真实性予以确认，且被告曾海旭没有证据证明上述发票是虚假的，故对其记载内容的真实性也可以予以确认，可以证明2011年9月30日之前，厦门市湖里区兴隆路31号303室房租系厦门兴荣捷物流有限公司支付。2、《厦门市服务业统一发票》五张及《厦门市地方税务局通用手工发票》八张与厦门银行的转账记录可以相互印证，可以证明厦门兴荣捷物流有限公司于2010年8月4日至2011年9月期间向讼争房产的物业单位厦门市信源物业管理有限公司缴纳电费、车位费、管理费等，被告曾海旭主张其曾拿钱给厦门兴荣捷物流有限公司，让该公司办理交接期间的物业费缴纳业务，未提供证据，本院不予采信。3、该《证明》属于证人证言，该证据形式不合法，本院不予采信。
被告曾海旭向法庭提交如下证据，1、《房屋租赁合同》及《车位租赁合同》，证明其与被告余荣玖系于2010年8月4日签订签订合同，该时间点远在被告余荣玖将讼争房屋设立抵押之前，两被告不存在串通；2、转账交易凭证，证明被告曾海旭在2010年8月4日签订合同当天通过银行转账形式一次性支付20年租金；3、公证书，证明被告余荣玖于2010年8月4日公证委托案外人谢晖全权处分讼争房产。原告质证如下：1、上述两份租赁合同不符合常理，与原告提交的证据相互矛盾，是两被告倒签形成的，为了对抗原告抵押权的实现；2、对转账凭证的真实性予以确认，但是收款人并非被告余荣玖，转账金额也并非是合同约定的300000万元，也没有注明转账用途，无法证明转账系用于支付租金；3、公证书只能证明被告余荣玖夫妻委托谢晖全权处理相关事宜，不能证明讼争合同系2010年8月签订的。本院对被告提供的证据认证如下：1、本案争议的就是《房屋租赁合同》及《车位租赁合同》的签订时间，故不能简单依照合同上载明的时间判断实际签订时间。2、转账凭证可以证明2010年8月4日被告曾海旭向被告余荣玖的妻子转账264000元，与合同约定不完全吻合，无法直接证明上述合同系2010年8月4日当天签订的。3、公证书仅可以证明2010年8月4日当天，被告余荣玖夫妻共同公证委托案外人谢晖处理房产，亦无法直接证明合同的签订时间。
本案审理过程中，原告申请对本案讼争的厦门市湖里区兴隆路31号B303室、B304室及103号、104号车位2010年8月的租金标准进行评估，本院依法对外委托评估后，福建均恒房地产评估有限公司于2013年10月12日出具《退件函》，认为因估价时点距离现在时间较久，缺少估价时点时期相关市场租金等资料，无法进行评估鉴定，特予以退件。原告同时申请对《房屋租赁合同》、《车位租赁合同》与《反担保抵押合同》（2011厦投保抵第010号）的签订时间先后顺序进行鉴定，因该鉴定需特殊检测后再进行鉴定，故需裁切上述三份检材的部分手写笔迹、指印、印章印文。被告曾海旭不同意破坏性鉴定方法。本院向被告曾海旭释明，对鉴定检材的裁切并非直接剪切，而是选取所鉴定字样的部分笔迹、所鉴定印章的部分痕迹、所鉴定数字的部分字样的一小部分进行鉴定，不影响下一次鉴定，且也向被告曾海旭说明愿意在复印件上加盖“本件与原件核对无异”章并注明原件系因鉴定损坏，被告曾海旭认为鉴定会对原件造成不同程度的破坏，现有证据已经足以证明合同的签订时间，故不同意鉴定。福建省历思司法鉴定所于2013年10月31日向本院退件，载明因当事人不同意对检材进行裁切，故无法鉴定。
以上事实，有原告提供的（2012）思民初字第1892号民事判决书、法律文书生效通知书、受理执行案件通知书、执行案件告知书、租金发票、物业管理费及水电费发票、厦门银行出具的《证明》、厦门银行转账记录，被告曾海旭提交的《公证书》、银行转账记录，原、被告共同提交的《房屋租赁合同》、《车位租赁合同》，福建均恒房地产评估有限公司出具《退件函》，福建历思司法鉴定所《回复委托函》各一份作为证据加以证实，以上事实还有双方当事人的陈述及法庭审理笔录佐证，足以认定。
本院认为，被告余荣玖及第三人陈万顺经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未作答辩，应视为自愿放弃抗辩权利。（2011）厦投保抵字第010号《反担保抵押合同》签订时间是2011年1月19日，原告主张两被告之间的《房屋租赁合同》及《车位租赁合同》的实际签订时间在2011年1月19日之后，为了证明该主张，原告申请鉴定。在被告曾海旭提供的所有证据不能直接证明合同实际签订时间的情况下，被告曾海旭不同意将其持有的合同原件进行裁切，导致无法鉴定，故被告曾海旭应承担举证不利的责任，本院认定两被告之间的《房屋租赁合同》及《车位租赁合同》实际签订时间系在2011年1月19日之后。根据原告提供的证据，2010年8月4日至2011年9月讼争房产的实际占有使用人是厦门兴荣捷物流有限公司，并非被告曾海旭。综上，两被告之间的《房屋租赁合同》及《车位租赁合同》系在抵押权形成之后签订的，且在抵押权形成之后的半年时间，被告曾海旭还尚未实际占有使用讼争房产，故被告曾海旭主张其于抵押权形成之前已经承租讼争房产不能成立。原告主张两被告存在恶意串通，损害第三人利益的情形，本院予以采信。被告余荣玖及第三人陈万顺经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认被告余荣玖与被告曾海旭签订的落款时间为2010年8月4日，标的物为厦门市湖里区兴隆路31号B303室、B304室的《房屋租赁合同》无效。
二、确认被告余荣玖的代理人谢晖与被告曾海旭签订的落款时间为2010年8月4日，标的物为厦门市湖里区兴隆路31号第103号、第104号车位的《车位租赁合同》无效。
本案案件受理费100元，由被告曾海旭、余荣玖共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 长 陈惠清
人民陪审员 陈青丽
人民陪审员 宋阿娟
二〇一四年三月三日
代书 记员 林以燕
附页：
本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。