河南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫民终字第303号
上诉人（原审原告）：刘玲，女，汉族，1983年8月29日出生，住河南省南阳市卧龙区。
委托代理人：张付晴，河南震世律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：翟宏伟，女，汉族，1966年5月5日出生，住河南省郑州市金水区。
委托代理人：刘胜，系翟宏伟丈夫。
委托代理人：朱俊楠，金博大律师事务所律师。
原审第三人：河南省锦寓置业有限公司。住所地：河南省郑州市经五路**号。
法定代表人：葛明森，该公司董事长。
委托代理人：程果，河南衡祥律师事务所律师。
上诉人刘玲因与被上诉人翟宏伟、原审第三人河南省锦寓置业有限公司（以下简称锦寓公司）执行异议之诉纠纷一案，于2015年5月28日诉至河南省郑州市中级人民法院（以下简称原审法院），请求：依法解除对位于南阳市宛城区天山路东段都市春天2号楼2303房屋的查封，判令不得执行该房屋；诉讼费用由翟宏伟负担。原审法院于2015年11月6日作出（2015）郑民一初字第141号民事判决，刘玲不服，向本院提起上诉。本院受理此案并依法组成合议庭，于2016年5月4日进行了公开开庭审理。上诉人刘玲的委托代理人张付晴，被上诉人翟宏伟的委托代理人刘胜、朱俊楠，原审第三人锦寓公司的委托代理人程果到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：南阳市房地产市场管理处于2010年9月9日向锦寓公司颁发了的编号为（宛市）房预售证第2010038号的商品房预售许可证，该许可证显示：经审查，准予锦寓公司公开预售都市春天2#、3#、4#楼（1-26层）和8#、9#楼（1-33层）商住楼。
2010年12月3日，锦寓公司与马万林签订都市春天认购书一份，该认购书中在认购物业中填写“2号楼2303室，建筑面积137.07平方米，标准总价509489元”；在“甲乙双方约定付款方式”中约定：马万林选择银行按揭付款方式，优惠15285元，优惠后总价494204元，首期30%，154204元（含订金），于2010年12月3日前付清。2012年11月23日韩书芬向锦寓公司交纳5000元更名费。之后，韩书芬又将该房转给刘玲，刘玲于2013年6月8日与锦寓公司签订了都市春天认购书，锦寓公司为刘玲出具了房款收据、交房（住宅）费用明细表、购房合同面积补款及收费结算表和交房面积补款及违约金赔偿表等手续。2013年6月8日，刘玲与乐邦公司签订物业服务协议，并交纳各项物业费用。
另查明，刘玲在南阳市有房屋所有权证号为XXXXXX的房屋一套。
2012年6月12日，因翟宏伟在与锦寓公司的仲裁案件中申请财产保全，南阳市宛城区人民法院于2012年6月12日作出（2012）宛民保字第1号民事裁定书，裁定查封锦寓公司名下包括涉本案房屋在内的20套房产，6月13日，南阳市宛城区人民法院向南阳市房产管理局送达了该民事裁定书及（2012）宛民保字第1号协助执行通知书，将锦寓公司名下涉本案在内的20套房产查封。后郑州仲裁委员会作出（2012）郑仲裁字第183号裁决书。2013年4月26日，翟宏伟持郑州仲裁委员会（2012）郑仲裁字第183号裁决书向本院申请强制执行，原审法院于2013年4月28日立案执行，于2013年5月9日作出（2013）郑执一字第196号执行通知书，责令锦寓公司自该通知书送达之日起三日内向翟宏伟支付购房款300万元和违约金150万元，并负担案件仲裁费56615元及申请执行费48016元；原审法院于2013年5月15日作出（2013）郑法执字第196号民事裁定书及（2013）郑协执字第196号协助执行通知书，查封锦寓公司名下涉本案在内的20套房产，同日送达南阳市房产管理局，查封期限至2014年6月12日止。2014年6月9日，又作出（2013）郑执一字第196-4号执行裁定书及协助执行通知书，继续查封包括涉本案房屋在内的20套房屋，查封期限一年，同日向南阳市房产管理局送达。2015年6月1日，作出（2013）郑执一字第196-4号执行裁定书及协助执行通知书，继续查封包括涉本案房屋在内的20套房屋，期限三年，并于2015年6月4日送达南阳市房产管理局。刘玲不服（2013）郑执一字第196-4号执行裁定书，认为涉案房屋系其与锦寓公司签约购买，并付完全款，且已占有使用，以案外人身份书面提出执行异议，请求中止对涉本案房屋的执行。2015年4月29日，原审法院作出（2015）郑执异字第36号执行裁定书，驳回了刘玲的异议。裁定书于2015年5月16日送达后，刘玲不服，于2015年5月28日提起本案诉讼。
经原审法院主持调解，各方当事人就解决本案纠纷曾于2015年8月5日达成了附生效条件的和解协议，但因锦寓公司未履行和解协议，和解协议未生效。
原审法院认为：刘玲提起本案执行异议之诉，目的是为了停止针对涉本案房屋的执行行为及解除对涉本案房屋的查封，因此，在其他民事案件的执行过程中对涉案房屋进行查封是否适当，以及是否应予解除查封是本案的审查重点。而关于民事执行中对被执行人为商品房开发企业的不动产的查封是否适当，以及案外人提出的执行异议能否成立，应当适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条进行审查。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”
本案中，刘玲系从韩书芬处取得该涉案房屋的权益，而其从韩书芬处取得该房权益时，该房就已被法院查封近一年之久，另在其名下有其他可用于居住的房屋，故虽然刘玲与锦寓公司签订了认购书，但不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形；而且，刘玲购买被法院查封的房屋，其对不能办理产权证书，具有明显过错，亦不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条中不得查封的情形，故其民事权益不足以排除法院对该房屋的执行。综上所述，刘玲提出的执行异议不成立，其对涉涉案房屋享有的民事权益不足以排除对该房屋的强制执行，故刘玲请求停止对涉本案房屋执行的诉讼请求，不予以支持。原审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决：驳回刘玲的诉讼请求。案件受理费1050元，由原告刘玲负担。
刘玲不服，向本院提起上诉称：原审法院驳回刘玲的诉讼请求不当，应判决停止郑州市中级人民法院对位于南阳市宛城区天山路东段都市春天2号楼2303房屋的执行。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，刘玲的情形符合该条款中规定的相关条件。首先，刘玲支付了全部价款；其次，刘玲实际占有了该争议房屋，已经实际入住；再次，刘玲对未办理过户登记手续无过错，其购买该房屋时，不知情房屋被法院查封的事实，原房主马万林、韩书芬也不知情被查封的事实；第四、刘玲在该房屋被查封前已签订合法有效的书面合同。因原房主马万林于2010年12月3日就与锦寓公司签订了房屋认购书，后其将房屋卖于韩书芬，刘玲是从韩书芬处转继来的权利，其权利日期应从2010年12月3日起算。综上，刘玲的情形符合停止执行的条件，应停止涉案房屋的执行。请求二审法院查明事实，依法改判停止对涉案房屋的执行，支持刘玲的诉讼请求。
翟宏伟答辩称：原审对刘玲购买了“二手房”，认定其“购买被法院查封的房屋”存在明显过错，适用《查封规定》第十七条的规定驳回刘玲的诉讼请求，适用法律正确，判决结果并无不当。刘玲的上诉理由不符合相关法律和司法解释的规定，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
锦寓公司答辩意见为：同意刘玲的上诉意见。
根据刘玲、翟宏伟和锦寓公司的诉辩意见，并征得各方当事人的同意，本院将二审争议焦点归纳为：应否停止郑州市中级人民法院对位于南阳市宛城区天山路东段都市春天2号楼2303房屋的执行。
本院经审理查明的事实与原审查明的事实相一致。
本院认为：本案系执行异议之诉，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条规定：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。因此，案外人对执行标的（即涉案房屋）是否享有足以排除强制执行的民事权益是本案需要审查的关键问题。2015年5月5日最高人民法院公布施行的《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条对“是否享有足以排除强制执行的民事权益”的条件作出了具体的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发公司企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（一）在人民法院查封之前已签订有效合法的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”依照该规定以及司法实际掌握的标准。案外人在执行标的上享有足以排除强制执行的民事权益，以上三个条件必须全部具备，缺一不可。本案中，刘玲虽然支付了全部房款，接收了该房屋，但其与锦寓公司所签订的房屋认购书和房款均是在2013年6月8日，即在涉案房屋（执行标的）被法院查封一年之后，且其名下还有一套可供其居住的房屋，因此，刘玲购买涉案房屋的情形并不同时具备上述第二十九条所规定的三个条件，其对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其主张应停止郑州市中级人民法院对位于南阳市宛城区天山路东段都市春天2号楼2303房屋的执行的上诉理由，不能成立，本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由刘玲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卜 发 中
审 判 员 周 会 斌
代理审判员 袁 方
二〇一六年六月二十九日
书 记 员 赵登辉（代）