内蒙古自治区杭锦后旗人民法院民 事 判 决 书（2016）内0826民初3095号原告：丁瑞，女，回族，1978年8月8日出生，现住内蒙古自治区巴彦淖尔市杭锦后旗。委托诉讼代理人：丁维，男，回族，1983年12月10日出生，系丁瑞弟弟，现住内蒙古自治区巴彦淖尔市杭锦后旗。被告：乌海市景昊物业服务有限责任公司，住所地内蒙古自治区乌海市。法定代表人：王富春，该公司经理。被告：乌海市景昊房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区乌海市。法定代表人：王凤英，该公司经理。被告：内蒙古景昊实业有限责任公司，住所地内蒙古自治区巴彦淖尔市杭锦后旗。法定代表人：石景夫，该公司经理。三被告共同委托代理人：陈金梅，内蒙古扬阳律师事务所律师。原告丁瑞与被告乌海市景昊物业服务有限责任公司（以下简称景昊物业公司）、乌海市景昊房地产开发有限责任公司（以下简称景昊房地产公司）、内蒙古景昊实业有限责任公司（以下简称景昊实业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月29日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丁瑞的委托诉讼代理人丁维，被告景昊物业公司、景昊房地产公司、景昊实业公司的共同委托诉讼代理人陈金梅均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告丁瑞向本院提出诉讼请求：1、要求被告内蒙古景昊实业有限责任公司、乌海市景昊房地产开发有限责任公司、被告景昊物业公司共同给付租金40277元，并从违约之日起按双方返租合同约定的月租金的3%承担滞纳金至实际给付之日止（租金从2015年4月16日起算至2016年10月15日止；滞纳金，其中40277元租金的滞纳金从2015年4月16日起算至给付之日计算）。2、要求三被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2012年被告景昊物业公司、景昊房地产公司、景昊实业公司共同印制的宣传单，对景泰·物流和景昊·新商汇建材城进行宣传，宣传单载明景昊·新商汇建材城实行三年返租、专业化管理、减免一年物业费等政策，同时，三被告在2014年4月1日北方新报周日版上刊登广告，宣传景昊·新商汇建材城实行终身统一招租，对投资者实行三年返利的政策，每年返总房款5%的租金，投资者可贷款购房；同时该报刊还载明“内蒙古景昊实业有限责任公司注册资金5000万元，是一家以能源资产为主导，物流商贸、房地产开发、物业管理为依托的集团化企业，旗下有巴彦淖尔市景昊能源开发有限责任公司、乌海市景昊房地产开发有限责任公司、乌海市景昊建筑安装有限责任公司、乌海市景昊物业有限责任公司等多家公司”。此外，被告景昊实业公司印制宣传材料，对景昊·新商汇进行宣传，并承诺景昊·新商汇建材城对购买商铺客户五大支持，其中第五条返租：购买的商铺由景昊·新商汇实行统一三年返租，每年按照房款总额的5%返现。在阅读三被告的宣传单后，原告认购被告景昊房地产公司开发的景昊建材城XXX-XX商铺，并与被告景昊物业公司签订返租合同。2015年4月16日-2016年10月15日一年半的租金未付。三被告的行为已属违约，应共同承担违约责任。被告景昊物业公司辩称，与原告签订返租合同以及欠付租金是事实，经济形势下行属不可抗力，被告景昊物业公司不应承担违约责任。根据合同相对性原则，返租合同产生的责任以及法律后果应由本公司承担，与被告景昊房地产公司、景昊实业公司无关。被告景昊房地产公司辩称，同意被告景昊物业公司的答辩意见，形成租赁合同的双方主体是原告和被告景昊物业公司，该租赁合同只对合同双方具有约束力，由此产生的权利义务由物业公司承担。合同主体具有相对性，本公司是销售商，租赁和销售是两个法律关系，本案租赁合同与本公司没有任何关系。原告持有的广告、宣传资料，充其量是要约邀请，不是要约，本案房屋租赁合同纠纷也不适用商品房买卖相关司法解释。欠租承诺主体是被告景昊物业公司，不存在主体不明确的事实。应当依法驳回原告对本公司的诉求。被告景昊实业公司辩称，同意被告景昊物业公司的答辩意见。原告列本公司为被告系诉讼主体不适合，涉案商品房在销售和租赁过程中，本公司与原告未达成任何意向、未签订任何合同、未产生任何法律行为、未形成任何法律关系，故不产生任何法律义务。本公司虽然出现在原告持有的广告、宣传资料中，但根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第三条规定，商品房出卖人的要约邀请明确具体视为要约，本案中，本公司既不是开发商也不是销售者，其广告充其量是要约邀请，不是要约，且之后并未作出任何要约，同时原告也是与被告景昊物业公司作出承诺，并与被告景昊物业公司形成租赁合同，与本公司自始未发生任何法律行为，故原告将本公司列为被告突破了合同的相对性，应当驳回其对本公司的诉求。本院经审理认定事实如下：2012年被告景昊物业公司、景昊房地产公司、景昊实业公司共同印制宣传材料，对景泰·物流园和景昊·新商汇建材城进行宣传，宣传单中载明景昊·新商汇建材城实行三年返利返租、专业化管理、减免一年物业费等政策。同时，三被告在2014年4月1日北方新报周日版上刊登广告，宣传景昊·新商汇实行终身统一招租，对投资者实行3年返租的政策，每年返总房款5%的租金，投资者可贷款购房；该报刊中还载明“内蒙古景昊实业有限责任公司注册资金5000万元，是一家以能源产业为主导，物流贸易、房地产开发、物业管理为依托的集团化企业。旗下有巴彦淖尔市景昊能源开发有限责任公司、乌海市景昊房地产开发有限责任公司、乌海市景昊建筑安装有限责任公司、乌海市景昊物业服务有限责任公司等多家公司……”。此外，被告景昊实业公司印制宣传材料，对景昊·新商汇进行宣传，并承诺景昊·新商汇建材城对购买商铺客户五大支持，其中第五条返租：购买的商铺由景昊·新商汇实行统一三年返租，每年按照房款总额的5%返现。2013年8月27日，原告丁瑞与被告景昊房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买了被告景昊房地产公司开发的位于杭锦后旗站前大道东侧建材城XXX-X-XX号商铺，价款为537015元。2012年6月27日，原告丁瑞（甲方、出租方）与被告景昊物业公司（乙方、承租方）签订《景泰物流园景昊新商汇建材城返租合同》，合同约定原告丁瑞将其购买的景昊·新商汇建材城XXX栋XX号商铺（销售面积140.68平方米）返租给被告景昊物业公司经营管理。返租期限自2013年10月16日起至2016年10月15日止，返租共三年，每年的返租租金为26851元，返租款按年结算，合同到期后15天内乙方向甲方一次性支付下一年度返租租金；乙方如向甲方逾期支付租金，乙方按照月租金3%向甲方支付滞纳金。2013年10月16日至2014年10月15日的返租租金抵顶原告丁瑞向被告景昊房地产公司购买涉案房屋的部分首付款，2014年10月16日至2015年4月15日的返租租金已付，剩余一年半租金未付。上述事实，双方均无争议，本院予以确认。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，被告景昊物业公司租用原告丁瑞的房屋，所形成的租赁关系合法有效，依法应受法律保护。被告景昊物业公司未按照合同约定给付租赁费属违约行为，应承担给付租金、违约金的民事责任。原告丁瑞要求按照双方返租合同约定给付滞纳金，系向对方违约责任的主张，请求合法有据，本院予以支持。被告景昊物业公司应当按照返租合同约定，从违约之日起按双方返租合同约定的月租金3%承担滞纳金。被告景昊实业公司作为母公司与子公司，景昊房地产公司利用报纸的广告栏目和自行印制售房宣传资料等形式，在宣传和介绍景泰·物流园、景昊·新商汇商品房的同时，对商品房进行返租作出了明确、具体的说明和允诺。这一说明和允诺，对购房合同的签订有着重大的影响。根据《中华人民共和国广告法》第九条立法精神，清楚明白的广告许诺，具有不可撤回的形式拘束力。《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。由此可见，商品房销售者在售楼广告中作出许诺以后，一旦购房人与之签订买卖合同交纳合同约定的购房款，购房人即完成了对价和承诺，商品房销售者应当履行广告许诺的义务。虽然返租条款没有订入《商品房买卖合同》中，亦应当视为合同内容；虽然被告景昊实业公司没有直接与原告丁瑞签订《商品房买卖合同》、《返租合同》，亦应当视为合同当事人，故被告景昊房地产公司、景昊实业公司应当与被告景昊物业公司共同履行给付租金的义务，逾期给付亦承担相应的违约责任。被告景昊物业公司、景昊房地产公司、景昊实业公司辩称共同印制宣传单属于要约邀请的辩解理由无法无据，本院不予采纳。“不可抗力”是指自然或社会原因，如海啸、台风、地震、战争、政府法令等。房价的涨落属正常的市场经营风险，不在“不可抗力”的范围之内，对该辩解理由本院不予采纳。综上所述，原告的诉讼请求，合理的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：被告乌海市景昊物业服务有限责任公司、乌海市景昊房地产开发有限责任公司、内蒙古景昊实业有限责任公司于本判决生效后五日内给付原告丁瑞2015年4月16日至2016年10月15日期间的未付租赁费40277元，并承担滞纳金（滞纳金从2015年4月16日起至实际给付之日止，按照月租金的3%计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费806元，因适用简易程序结案减半收取403元，由被告乌海市景昊物业服务有限责任公司、乌海市景昊房地产开发有限责任公司、内蒙古景昊实业有限责任公司承担。如不服本判决，可自收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。审判员  白生福二〇一七年一月十八日书记员  聂雅婷