吉林省吉林市丰满区人民法院民 事 判 决 书（2016）吉0211民初550号原告：臧凯军，住吉林省吉林市丰满区。被告：吉林市怡恒伟业房地产开发有限公司。住所：吉林省吉林市丰满区宜山路**号创业服务大厦******室。法定代表人：张贵清，该公司执行董事长。委托代理人：平萍，该公司高级主管。委托代理人：逄银迪，该公司法律顾问。原告臧凯军与被告吉林市怡恒伟业房地产开发有限公司(以下简称怡恒伟业公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告臧凯军、被告怡恒伟业公司的委托代理人平萍、逄银迪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。臧凯军诉称：2011年5月16日，臧凯军与怡恒伟业公司签订商品房买卖合同，约定臧凯军购买由怡恒伟业公司开发的吉林市丰满区江南壹号花园D3号楼2单元22层145号商品房一套，总房款785913元。双方在合同第十五条中约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，出卖人按已付房款的3%向买受人支付违约金。合同签订后，臧凯军依约支付了房款，并办理了入住手续。入住后，臧凯军多次要求怡恒伟业公司办理土地证，但均未获答复。臧凯军认为其与怡恒伟业公司签订商品房买卖合同后，依照约定已支付了购房款，并办理了相关入住手续，全面履行了自己的义务，但怡恒伟业公司却迟迟不按照约定向其交付土地证，给其行使权利造成了极大障碍，怡恒伟业公司的行为已构成违约，依法应承担违约责任，故提起诉讼，要求怡恒伟业公司按照双方签署的购房合同赔偿违约金23577.39元；要求怡恒伟业公司继续履行合同义务，在十日内为臧凯军办理土地证，并在三十日内交到臧凯军手中。怡恒伟业公司辩称：第一，臧凯军的诉讼请求已超过诉讼时效。臧凯军请求违约金为确定金额，属一时性债权，其诉讼请求的违约金为债权请求权，适用诉讼时效的相关规定，因此，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条之规定，买受人就开发商逾期履行办理房屋权属登记的协助义务行为，要求开发商承担违约金责任，是基于商品房买卖合同产生的合同之债所享有的债权请求权，针对这种债权请求权，开发商有权提出抗辩，并且该种抗辩理由不在四种排除情形之内。另外，假设怡恒伟业公司违约，无论从双方签订的商品房买卖合同第十五条约定，还是按照法律规定，即《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”《商品房预售管理办法》第十二条也规定：“预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。”根据以上合同约定及法律规定，买受人在预售商品房交付使用之日起第91日、现售商品房自商品房买卖合同签订之日起91日就应当知道开发商是否履行了办理房屋权属登记的协助义务，即开发商是否存在违约行为，权利是否被侵害，臧凯军要求开发商承担逾期协助办理产权登记的违约责任，诉讼时效应从应当知道该权利被侵害之日起计算。臧凯军于2012年7月16日办理入住手续，根据合同约定和法律规定，本案的诉讼时效起算点应当是入住后第180日，至今已超过两年的诉讼时效期间，故请求人民法院依法驳回臧凯军的诉讼请求。第二，臧凯军应承担因怡恒伟业公司的责任而未取得产权证的举证责任。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张有责任提供证据加以证明。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”臧凯军现有证据并不足以证明其事实主张，其对于产权登记迟延办理是怡恒伟业公司的责任的事实负有举证责任，却并未提供充分的证据加以证明，依法应承担不利后果。第三，房屋的买受人是办理房屋权属登记的主要义务人，应当在法定期限内（预售商品房自商品房交付使用之日起90日内，现售商品房自销售合同签订之日起90日内）办理房屋所有权登记手续，而开发商只是办理房屋权属登记的协助义务人。第四，臧凯军要求怡恒伟业公司办理土地证并没有合同约定，也没有法律基础。《不动产登记暂行条例》第四条规定：“国家实行不动产统一登记制度。”《不动产登记暂行条例实施细则》第二条规定：“不动产登记应当依照当事人的申请进行，但法律、行政法规以及本实施细则另有规定的除外。房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保证权利主体一致。”土地证并非房屋权属凭证，且现行规定房地产统一登记，二证合一，臧凯军的诉讼请求已无法律基础，更无实际意义，而且双方签订的商品房买卖合同也未约定应由怡恒伟业公司办理土地证。综上，请求人民法院依法驳回臧凯军的诉讼请求。经审理查明：2011年5月24日，臧凯军与怡恒伟业公司签订了商品房买卖合同，约定臧凯军购买由怡恒伟业公司开发的吉林市丰满区江南壹号花园D3号楼2单元22层145号商品房一套，总房款785913元。双方在合同第十五条关于产权登记条款中约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，由出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。合同签订后，臧凯军依约支付了房款，于2012年7月16日办理了入住手续,2015年8月25日办理了房屋所有权证。由于怡恒伟业公司拖欠部分土地出让金，致使臧凯军所购买房屋的土地证至今未能办理，故臧凯军起诉至法院。经查，怡恒伟业公司为涉案房屋所在的D3号楼办理商品房初始登记的受理时间为2014年9月22日。认定上述事实的证据有：商品房买卖合同、个人房屋按揭借款合同、不动产发票、契税支付凭证和印花税支付凭证、水费票据、住宅专项维修资金票据、供热费收据、物业费、电费、卫生费及装修保证金收据、2016年4月8日在吉林市丰满区土地局录像光盘、承诺书、国有土地使用证。怡恒伟业公司还提供了吉林市住房保障和房地产管理局下发的通知、中华人民共和国建设部令第168号、吉林省住房建设厅（2013）23号文件，但因上述证据与案件处理并无关联性，故本院未予采信。根据臧凯军的诉讼请求、怡恒伟业公司的答辩意见，归纳本案的争议焦点是：1、本案是否已超过诉讼时效；如本案并未超过诉讼时效，则怡恒伟业公司是否存在违约行为，应否承担给付臧凯军违约金的责任。2、臧凯军要求怡恒伟业公司为其办理土地证的诉讼请求是否属于人民法院的受案范围，应否予以支持。本院认为，第一，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案臧凯军与怡恒伟业公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，对双方均具有约束力。双方在商品房买卖合同中约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的原因买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由出卖人向买受人支付违约金，但怡恒伟业公司并未按照合同约定在臧凯军办理入住手续180日内，即在2013年1月12日前将办理权属登记所需资料报产权登记机关进行备案，而是在2014年9月22日为涉案房屋所在的D3号楼办理了商品房初始登记，其已违约。由于臧凯军在办理入住手续后一直要求怡恒伟业公司为其办理房产证和土地证，现虽已取得房产证，但已超期，而且由于怡恒伟业公司拖欠部分土地出让金，致使臧凯军至今未能取得土地证。由于臧凯军的权利处于持续被侵害状态，因此，其提起本次诉讼并未超过诉讼时效。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”由于怡恒伟业公司未能按照其与臧凯军签订的商品房买卖合同履行自己的义务，已构成违约，即应当按照合同约定承担支付臧凯军违约金23577.39元的责任。第二，因办理土地证属于国家土地管理部门行政职责范围，人民法院无权强制要求土地管理部门之外的其他单位和个人予以办理，故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第(四)项之规定，臧凯军要求怡恒伟业公司于十日内为其办理土地证的诉讼请求，并不属于人民法院受理民事诉讼的范围，故对其诉讼请求本院不予支持，其可通过其他途径予以解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第(四)项之规定，判决如下：一、被告吉林市怡恒伟业房地产开发有限公司于本判决生效后五日内一次性支付原告臧凯军违约金23577.39元；二、驳回原告臧凯军的其他诉讼请求。如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费390元，由被告吉林市怡恒伟业房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长  秦玉凤人民陪审员  付玉龙人民陪审员  王学涛二〇一六年十二月十三日书 记 员  张 兵