云南省宁洱哈尼族彝族自治县人民法院民 事 判 决 书（2015）宁民初字第288号原告杨忠敏，女，哈尼族，1963年12月25日生，个体户，住宁洱县。委托代理人梁桃（原告丈夫），男，1953年12月8日生，汉族，个体户，住址同上。一般授权代理。被告宁洱瑞祥房地产有限公司。住所地：宁洱县老电影院。法定代表人陈文健，该公司负责人。委托代理人苏建波，云南奉新律师事务所律师。特别授权代理。委托代理人唐阳鹏，宁洱瑞祥房地产有限公司职工。特别授权代理。原告杨忠敏与被告宁洱瑞祥房地产有限公司（以下简称瑞祥公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年8月6日立案受理后，依法组成合议庭于2015年10月11日公开开庭进行了审理。原告杨忠敏及其委托代理人梁桃，被告瑞祥房地产公司之委托代理人苏建波、唐阳鹏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨忠敏诉称，被告在宁洱县原直属小学老地基开发建盖商品房，2015年3月23日，原、被告双方签订了房屋认购协议书，协议约定：乙方（原告）认购房号1栋205室；建筑面积45.16平方米；房屋原始总价133828元；折后总价128000元；实付定金28000元；本认购书经买卖双方签署后生效。认购书中记录的楼宇位置及房屋原始总价，一经买卖双方签署，不得更改等。原告在签订房屋认购协议书当日向被告交付定金28000元。房屋建好后，被告将原告认购的楼层改造后卖给他人。2015年8月4日，被告递交原告一份公函，通知原告购买的住房1栋305室，催告原告于2015年8月7日前付清余下购房款等。原告收到函件后，找被告说原告认购的房号不符合。被告答复就是1栋305室。原告要求不要房屋，退还28000元定金，被告以各种理由不退还。《中华人民共和国合同法》规定“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同”。被告将原告认购的l栋205室房屋改造卖给他人，违反了认购协议书的规定，致使原告不能实现合同目的。其行为已构成了违约。被告应承担违约责任，退还原告的定金28000元。为维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告双方签订的房屋认购协议书，退还原告定金28000元；2、案件诉讼费由被告承担。被告瑞祥公司辩称，一、原告所诉事实与理由部分不实，原告在诉状中称房屋建好后，被告将原告认购的楼层改造后卖给他人，致使原告不能实现合同目的不是事实。事实是原告于2015年3月23日到被告公司签订《瑞祥商业广场认购书》之前，就与其亲戚到被告公司看房过多次，当时被告公司的1-5栋房产已于2014年12月底以前封顶建好，是现房，而1栋房产的第一、二层是商业用房，从第三层开始是住房。原告选定的房子是1栋第三层楼的1套公寓，建筑面积45.16平方米，该房的原销售编号为1栋205室，现编号为1栋305室，是同一套住房，只是编号不同而已，不存在被告公司将原告认购的楼层改造后卖给他人，致使原告不能实现合同目的的事实。被告公司的瑞祥商业广场1-5栋是商住一体综合楼，1-2栋的1-2层为商业用房（东街地面为一层），3-6层为住宅，故1栋的原销售编号3楼从201-211，4楼301-311，5楼401-411，6楼501-511。今年4月份被告公司向普洱市房地产交易中心委托房屋测绘面积，该中心发现原房屋销售编号不科学，给以后住房收发信件，送水送煤气会把楼层搞错，建议被告公司以东街地面为一层，原销售编号重新按顺序依次往上排，所以相应的1栋原销售编号住宅3楼的201-211号现房产权登记及测绘新编号修改为301-311号，原告认购的住宅原1栋205室与现在产权登记的1栋305室，是同一套住宅，原告只要按认购合同，与被告签订正式的《商品房购销合同》，并付清全部房款，即可得到该房，实现合同目的，并且被告公司于2015年8月4日向原告发了催款公函，原告却以8月5日以违约将被告告上法庭，这是毫无道理的。二、原告的诉请于法无据首先，被告不存在将原告认购的楼层改造后卖给他人的事实行为。其次，原告与被告签订的《瑞祥商业广场认购书》是经过原告看模型、看现房后自己选定的楼层位置及房屋。是1栋第3层的住宅，即原销售编号为1栋205室，现编号为1栋305室，该房的图纸、模型、现房、房屋测绘都是一致的，仅是编号变更，楼层位置及实际房屋并未变更，不符合《合同法》解除的规定。另被告已经向原告发了催款公函，原告只要按认购书与被告签订正式的《商品房购销合同》，并付清购房款即可得到住房，实现合同目的，但原告拒绝来公司签合同和交清房款，其行为已违反双方签订的《瑞祥商业广场认购书》第4条的约定，无权要求公司返还其预交的定金。综上，原告与被告签订的《瑞祥商业广场认购书》是双方的真实意思表示，是依法成立的合同，原告应依该合同约定全面履行合同义务，请求法院依法明查事实，驳回原告对被告的起诉。综合各方诉辩主张，本案双方当事人对以下问题存在争议：1、原、被告签订的《瑞祥商业广场认购书》应否解除还是继续履行。针对以上争议，原告杨忠敏为证明其诉讼主张，向本院提交了如下3组证据：1、瑞祥商业广场认购书1份，欲证明原告于2015年3月23日与被告签订了认购书，认购的房屋是1幢205室，约定的价款是128000元，原、被告双方均签了字。经质证，被告对该证据三性均认可，但认为原告当时认购的1幢205室是三楼，是住宅房，该幢房子的一楼和二楼是商业房。2、瑞祥房地产有限公司收据1份，欲证明原告按合同约定向被告交付了购房定金28000元。经质证，被告对该证据无异议。3、瑞祥房地产有限公司公函1份，欲证明被告的楼层更改了，不符合原、被告签订合同时认购的楼层，所以原告没有支付后面的房款。经质证，被告对该证据三性均认可，但对原告证明内容不认可。认购书中写的1幢205与公函中写的1幢305实际上是同一套住房。被告瑞祥公司为证明其答辩主张，向本院提交了如下11组证据：1、被告瑞祥公司组织机构代码证1份，营业执照1份，法定代表人身份证明书及身份证复印件各1份，资质证书1份。欲证明被告的合法资质情况。经质证，原告对该证据无异议。2、商品房预售许可证明1份，欲证明被告已取得商品房预售许可证明的事实。经质证，原告对该证据无异议。3、宁洱县住房和城市建设局房管股证明1份，欲证明瑞祥商业广场1栋商住综合楼的原销售编号205室，现产权登记及测绘新编号为305室，实为同一套住房，修改编号的目的只是为了生活中不会把楼层搞错。经质证，原告认为当时原告看的是204号房，工作人员说204号房卖给别人了，原告才认购了205号房。205房与305房不是同一套房，对该证据不认可。4、房屋测绘技术报告书1份，欲证明瑞祥商业广场1栋商住综合楼的原销售编号205室的住房，现宁洱县房地产管理所的“房屋测绘技术报告书”按楼层客观实际测绘登记为305室，该广场所有楼层的测绘登记都按客观楼层测绘登记。经质证，原告认为看的是205房，现被告说一楼二楼是商业房与事实不符，对该证据不认可。5、宁洱县工程建设监理咨询有限公司证明1份，欲证明①宁洱瑞祥商业广场于2014年4月10日开工建设，1-5栋于2014年12月30日主体已封顶。②该广场项目设计负一层（凤凰路）为商业用房，一层（东街）1-2栋为商住综合楼，3-6层为住宅；3-5栋2层为停车场，3-7层为住宅。经质证，原告认为被告所说原告买房时都不知情，哪些是停车场原告不知情，被告说一、二楼是商业房，三楼到六楼是住宅房与事实不符。原告当时是先看了房子才签订认购书的，当时看的是二楼的205房，对该证据不认可。6、瑞祥商业广场认购书6份，欲证明①原、被告签订认购书时间为2015年3月25日的事实。②原告负有与被告签订正式的《商品房购销合同》的义务以及付款义务，不履行义务的后果是被告有权单方解除认购书，并不予返还定金的约定事实。经质证，原告认为买的是二楼的205房，被告改为305房，与原告要买的房不一致，不要三楼这房。7、瑞祥商业广场1幢价格表彩色照片1份，1幢模型彩色照片1份，1幢实物照片1份，欲证明①瑞祥商业广场1#楼的模型与实物一致，即一、二层为商业用房，三至六层为住宅的事实。②瑞祥商业广场1#楼价格表205号房的原单价为2963元，系住宅单价的事实。经质证，原告认为当时看的就是房子，工作人员带着去看的二楼205房，没有看模型，工作人员也没有给原告介绍说明。价格是符合的。8、证人徐某、王某的证人证言，欲证明瑞祥商业广场1幢楼的情况。经质证，原告不认可徐某所述的二楼与三楼没有隔墙，当时我们去看房的时候都是隔起来的。对王某的证人证言，原告认为当时去看的二楼一间一间是隔开的，现在被被告打掉了，水管还能看出来的。当时被告的工作人员说二楼卖给一个老板。二楼三楼都是隔起来的，对该证人的证言不认可。9、宁洱县工程建设监理咨询有限公司的证明一份，欲证明（1）瑞祥商业广场1幢开工前二楼就拟作商业用途的事实。（2）瑞祥商业广场1号楼建设后未做改变的事实。经质证，原告认为看房子的时候被告没叫该公司和原告一起去看，不认可。10、黄建平、李丽梅、郑世演、胡琼芝、黄娟、刘卫国瑞祥商业广场签约付款确认单和商品房购销合同各1份，欲证明瑞祥商业广场1—6号楼的房屋是按照实际楼层编号，新编号及认购书依次高一层，但属同一住房的事实。经质证，原告不认可该组证据。11、现场照片2张，欲证明瑞祥商业广场1号楼的二层未做过任何改造。经质证，原告认为当时原告去看二楼有住宅的，后来被告就领原告去看的就是三楼了。本院依职权调取对常鹏飞、者俊华、肖国兴、周应贤、罗鸣华、夏春伟所作的调查笔录各1份及瑞祥商业广场1幢2层平面图1份。经质证，原告对周应贤的笔录认可，对其余调查笔录均有异议。认为原告看房的时候是205室，后来却变成了305室，编号怎么变的原告不清楚，被告变更楼层应提前跟原告说清楚。被告认可者俊华、肖国兴、夏春伟的调查笔录；对常鹏飞的调查笔录不认可，认为常鹏飞没有去看过房，常鹏飞家的208现也改为了308，因为常鹏飞的是住房；对罗鸣华的的调查笔录及瑞祥商业广场1幢2层平面图不认可，认为罗鸣华不清楚后面的事情，测绘的人才清楚。被告报图纸的时候是2013年，开始施工是2014年，从开始施工到施工完成是没有做过任何改变的。原告购房是在毛房都已建好以后，并不是在施工前看图纸来认购的，因此不适用该图纸；对周应贤的调查笔录不认可，周应贤没有真实的反映当时的情况，当时周应贤看的是3楼而不是2楼，周应贤看房的时候二楼并没有住房。周应贤是原告的舅舅，是有利害关系的人。通过各方当事人对上述证据的质证，本院认为，被告对原告所举第1、2、3组证据真实性、合法性无异议，该证据来源真实、合法，与本案有关联，能证明原告欲证明的内容，本院予以采信。对被告所举第1、2组证据，原告无异议，该证据来源真实、合法，与本案有关联，能证明原告欲证明的内容，本院予以采信。对被告所举第3组证据，因该证明是在原、被告签订认购书之后出具的，且该证据不能证明原告购买的房屋为305室，本院不予采信。被告所举第4组证据，因该证明是在原、被告签订认购书之后作出的测绘报告，不能证明被告欲证明内容，本院不予采信。被告所举第5组证据，因该证明是在原、被告签订认购书之后出具的，不能证明原告欲证明内容，本院不予采信。被告所举第6组证据中原、被告签订的认购书与原告所举第1组证据一致，本院予以采信，其余证据不能证实被告欲证明的内容，本院不予采信。被告所举第7组证据中模型彩色照片及实物照片不能看出一、二层为商业用房，本院不予采信，对1#楼价格表因无具体日期，不能确定其真实性，本院不予采信。被告所举第8组证据，原告不认可证人证言，且证人与被告均存在利害关系，对该组证据本院不予采信。被告所举第9、11组证据不能证实原告签订认购书时看的房屋是205室还是305室，本院不予采信。被告所举第10组证据，与本案无关，本院不予采信。对本院依职权调取的证据，常鹏飞、者俊华、肖国兴、夏春伟的调查笔录不能反映原告认购房屋时的楼层，本院不予采信。周应贤与原告存在利害关系，对其调查笔录本院不予采信。对罗鸣华的调查笔录及瑞祥商业广场1幢2层平面图，可以证实被告向宁洱县城乡规划局申请办理施工许可时向该局提供瑞祥商业广场1幢施工图纸进行备案，图纸中1幢2层设计为住宅。根据庭审和举证质证，本院确认如下法律事实：被告宁洱瑞祥房地产有限公司于2014年8月28日取得宁洱瑞祥商业广场商品房预售许可证明。2015年3月23日，原、被告双方签订了房屋认购协议书，协议约定：乙方（原告）向甲方（被告）认购房号1栋205室，建筑面积45.16平方米，房屋原始总价133828元，折后总价128000元，实付定金28000元，本认购书经买卖双方签署后生效。认购书中记录的楼宇位置及房屋原始总价，一经买卖双方签署，不得更改等。原告当日即向被告交付定金28000元。2015年8月4日，被告向原告递交一份公函，通知原告认购的住房1栋305室按照认购书约定于交房前一周付清全部房款，要求原告于2015年8月7日前付清余下购房款10万元整，否则，被告依照认购书约定有权单方解除认购书，将房产另行出售，原告所缴纳定金不予返还等。另查明，被告在向宁洱县城乡规划局申请办理施工许可时，向宁洱县城乡规划局提供的瑞祥商业广场1幢施工图纸中1幢2层设计为住宅。2015年8月6原告以被告将原告认购的l栋205室房屋改造卖给他人，致使原告不能实现合同目的，其行为已构成了违约为由向本院提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告双方签订的房屋认购协议书，退还原告定金28000元；2、案件诉讼费由被告承担。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六条规定“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”第九十四条第一款第（四）项规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第一百一十五条规定“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案中，原告与被告签订的《瑞祥商业广场认购书》是平等自愿协商签订的，该协议合法有效，认购书已明确了原告向被告认购房屋为宁洱瑞祥商业广场1栋205室，认购书中记录的楼宇位置及房屋原始总价一经买卖双方签署，不得更改等约定。被告所举证据无法证实原告认购的1栋205室的楼层实际为3楼以及被告仅是根据相关部门的建议将原有房号做了变更而未实际变更楼层，且被告所建商业广场1幢2层平面图已实际反映出该部分的设计为住宅并非商业用房，故本院认为原告向被告认购的房屋为瑞祥商业广场1栋2层205室，而现在被告开发的宁洱瑞祥商业广场1栋205室并不存在，致使原告不能实现合同目的，故原告请求解除原、被告双方签订的房屋认购协议书的主张，本院予以支持。对原告主张被告退还定金28000元的请求，因被告存在违约行为，原告的请求有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条第一款第（四）项、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院＜关于民事诉讼证据的若干规定＞》第二条、第七十六条的规定，判决如下：一、原告杨忠敏与被告宁洱瑞祥房地产有限公司于2015年3月23日签订的《瑞祥商业广场认购书》于本判决生效后解除。二、被告宁洱瑞祥房地产有限公司于本判决生效后十日内退还原告杨忠敏交付被告的定金28000元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费500元，由被告宁洱瑞祥房地产有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。双方当事人均服判决的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。（此页无正文）审 判 长  曹秋金审 判 员  李德川人民陪审员  陈 剑二〇一六年四月二日书 记 员  孙 莉