山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁04民终898号上诉人（原审被告）：枣庄鑫和置业有限公司，住所地山东省枣庄市市中区振兴南路涝坡社区居委会院内。法定代表人：葛正东，总经理。委托诉讼代理人：冉存刚，山东明公律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐增伟，男，1974年8月25日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区。委托诉讼代理人：皮庆汉，山东隆远律师事务所律师。委托诉讼代理人：谷年超，山东隆远律师事务所实习律师。上诉人枣庄鑫和置业有限公司（以下简称鑫和公司）因与被上诉人徐增伟商品房销售合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院（2017）鲁0402民初2987号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年4月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。鑫和公司上诉请求：1.依法撤销山东省枣庄市市中区人民法院（2017）鲁0402民初2987号民事判决；2.改判驳回徐增伟的诉讼请求或发回重审；3.一、二审诉讼费用由徐增伟承担。事实和理由：一、一审法院对本案事实认定不清，适用法律错误。一审庭审中，鑫和公司主张徐增伟要求违约金请求权已过诉讼时效并存在迟延交付购房款的合同违约行为，鑫和公司向一审法院提交了相关证据证明自己的主张。对涉案房屋未能办理房产证的直接原因是受政府迟延拆迁的影响，是合同法规定的合同履约不可抗力之情形，鑫和公司作为商品房买卖合同当事人不应承担不能办理房屋产权证的违约责任。二、一审法院判决鑫和公司给付徐增伟以购房总款为基数，按照每日万分之一支付违约金，证据不足，判决违约金过高，应当依法减少违约金数额。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，本案中，首先徐增伟并未提交任何证据证明其因鑫和公司未按期办理产权证书，房屋受到了损失。二是事实上近年来房屋的价格每年都在快速增长，未办理房屋产权证并没有影响徐增伟房屋的增值，徐增伟事实上不存在任何损失。因此，一审法院判决按照日万分之一的标准给付违约金证据不足，金额过高，依法应予减少。综上所述，基于对本案法律事实的认定不清，适用法律错误，一审法院对本案作出了错误判决，请求二审支持鑫和公司的上诉请求。徐增伟答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。徐增伟向一审法院起诉请求：1.鑫和公司立即为徐增伟办理房屋产权证，并按日计算向徐增伟支付全部已付购房款500175元万分之一的违约金45666元（自2015年4月2日起暂计算至2017年9月30日止）；2.诉讼费用由鑫和公司承担。一审法院认定事实：鑫和公司投资开发了“鑫和国际佳园”房地产项目，并取得了商品房预售许可证。2013年7月17日，徐增伟与鑫和公司签订一份编号为YS0015458的《商品房买卖合同》，徐增伟以498687元的价格从鑫和公司处购买了位于枣庄市市中区鑫和国际佳园2号楼1单元1702号房屋。该《商品房买卖合同》关于房屋登记的约定：“1、商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。2、出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）买受人有权解除合同。买受人选择解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期贷款利率付给利息。买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之一的违约金。”上述合同签订后，鑫和公司于2015年1月1日将涉案房屋交付给徐增伟。徐增伟实际支付给鑫和公司购房款500175元。鑫和公司至今未办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。现徐增伟、鑫和公司就涉案房屋权属登记事宜发生争议并诉至法院。另查明，2012年6月16日，枣庄市东城棚户区改造开发投资运营有限公司（甲方）与鑫和公司（乙方）签订一份《杨河棚改项目开发建设协议》，双方就杨河棚户区改造项目达成一致并签订上述协议。2014年1月16日，各塔埠街道办事处棚户区改造办公室（甲方）与鑫和公司（乙方）签订一份《关于杨河棚改项目处理滞迁户相关费用支付协议》，双方就杨河棚改项目的三户滞迁户处理问题签订上述协议。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应依约履行。本案中，徐增伟、鑫和公司签订《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。本案争议焦点问题为：一、鑫和公司是否存在违约行为；二、鑫和公司是否应承担违约责任；三、违约金计算问题。争议焦点之一鑫和公司是否存在违约行为。上述《商品房买卖合同》对双方当事人均具有法律约束力。依据《商品房买卖合同》的约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，鑫和公司应在约定期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。但鑫和公司至今未履行该备案义务，并致使徐增伟至今未能取得房屋权属证书。鑫和公司的行为构成违约，应属违约行为。争议焦点之二鑫和公司是否应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。”本案中，《商品房买卖合同》已约定由于出卖人的责任致使买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，出卖人应当承担违约责任。依据上述法律规定及双方约定，鑫和公司在约定期限未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，致使合同目的无法实现，理应承担违约责任。鑫和公司抗辩其未履行该备案义务是由于政府拆迁不到位所造成的，并提交证据予以证明。一审法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”，鑫和公司未与徐增伟明确约定因第三人的原因造成违约可以减免鑫和公司的违约责任，故鑫和公司的抗辩理由，不予采信。争议焦点之三违约金计算问题。违约金是当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定情形下所应当承担的违约责任的具体形式之一。本案中，《商品房买卖合同》约定“出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之一的违约金。”该约定的违约金应属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。鑫和公司的违约行为自2015年4月2日起一直延续至今，故违约金的计算应从2015年4月2日起开始计算。而徐增伟于2017年8月10日诉至法院，且未提供足够证据证明在起诉之日前向鑫和公司主张过权利，故自起诉之日前两年内的违约金及起诉之日后至2017年9月30日的违约金未超过诉讼时效，予以支持。徐增伟、鑫和公司对违约金约定的计算标准，不违反法律法规的强制性规定，予以确认，故违约金数额应为39063.6675元（500175元×0.0001×781天）。综上所述，徐增伟的部分诉请，予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告枣庄鑫和置业有限公司于判决生效之日起三十日内将办理位于枣庄市市中区鑫和国际佳园2号楼1单元1702号房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案；二、被告枣庄鑫和置业有限公司于判决生效之日起十日内给付原告徐增伟违约金39063.6675元；三、驳回原告徐增伟的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费942元，由被告枣庄鑫和置业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，徐增伟与鑫和公司签订《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应确认为有效合同。根据法律规定和合同约定，鑫和公司负有在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务。鑫和公司未能按照上述规定的期限履行其合同义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。鑫和公司主张涉案房屋未能办理房产证的直接原因是受政府迟延拆迁的影响，是合同法规定的合同履约不可抗力之情形，其主张的情形不符合不可抗力的法定要件，政府的行为是否导致其不能按期办理备案，均不能确认为不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，故鑫和公司主张存在不可抗力，以此要求免除其责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决依据双方合同约定，判令鑫和公司按照每日万分之一向徐增伟支付违约金，符合法律规定，本院予以支持。鑫和公司主张按照每日万分之一的标准给付违约金证据不足，金额过高，依法应予减少的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，鑫和公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费942元，由上诉人枣庄鑫和置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  韩茂森审判员  李政远审判员  李 帅二〇一八年六月八日书记员  马馥君