江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏03民终727号
上诉人（原审被告）徐州市华圣房屋开发有限公司，住所地徐州市鼓楼区夹河东街牌楼市场1号楼。
法定代表人张颖，该公司总经理。
委托代理人秦吉良，江苏宁致律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）苟风林。
委托代理人王小鹏，江苏苏彭律师事务所律师。
原审被告徐州昌朋房地产开发有限公司，住所地徐州市夹河东街牌楼市场3号楼。
法定代表人梁波，该公司总经理。
委托代理人丁涛，江苏盛仪律师事务所律师。
上诉人徐州市华圣房屋开发有限公司（以下简称华圣公�）因与被上诉人苟风林、原审被告徐州昌朋房地产开发有限公司（以下简称昌朋公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服徐州市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第458号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月26日立案受理后，依法组成合议庭开庭进行了审理，上诉人华圣公司委托代理人秦吉良，被上诉人苟风林委托代理人王小鹏，原审被告昌朋公司委托代理人丁涛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，1999年6月26日，华圣公司和昌朋公司签订项目合作协议，其内容为“协议单位：徐州昌朋房地产开发有限公司（以下简称甲方）、徐州华圣房屋开发有限公司（以下简称乙方）……一、甲方提供1号楼建筑所需前期手续、施工图纸及施工场地，乙方负责按规划设计图施工及销售。施工中至竣工验收交付使用的一切费用（包括建安工程费、施�用水用电费、水电增容费、报建、招投标费、工程质量监督费及销售后需办手续费用等）由乙方承担。房屋产权归乙方所有，房屋销售收入归乙方……”徐州市房产管理局产权监理处于2000年9月19日向昌朋公司出具诉争房屋的产权证明书，证号为000346。2002年3月18日，昌朋公司出具委托书，其内容为：“牌楼市场壹号楼是由我昌朋房地产开发有限公司与徐州市华圣房屋开发有限公司联合开发建设的，根据合同协议规定该牌楼市场壹号楼的销售及签约工作全权委托华圣房屋开发有限公司张继元总经理办理，望有关单位、客户予以合作认可。此书具备法律效力”。另查明，2007年12月24日，苟风林向华圣公司出具承诺书，其内容为“本人自愿认购华圣大楼505室，建筑面积241.54㎡，房款总计捌拾贰万壹仟贰佰叁拾陆元整（821236元）。因老房拆迁急需入住，现本人承诺在2007年12�29日前给付华圣公司首期房款肆拾伍万元整（450000元）；2008年2月7日前再付伍万元整（50000元）；双方签订购房合同后再按合同约定分期付清房款（6万元／年）。本人若不能按约定时间给付首期房款即视同违约，自愿退回该套房屋，并按市价给付水电费及房租，同时按总房款的3%承担违约金。”该承诺书上房租后括号内打印部分为“22元／天”，后手写添加为“220元／天”。苟风林于2007年12月29日向华圣公司缴纳450000元，其后，诉争房屋由苟风林居住使用，但苟风林一直未向华圣公司缴纳其余购房款，诉争房屋相关产权证书均未办理。
2013年1月14日，苟风林就本案诉争房屋向原审法院起诉华圣公司，请求确认位于本市鼓楼区牌楼市场1号楼505室房屋归其所有，并要求华圣公司向其支付违约金146000元。原审法院审理后，依法作出（2013）鼓民初字第0073号民事�决书，判决驳回苟风林的诉讼请求。后华圣公司不服该判决上诉至本院，本院审理后，依法作出（2013）徐民终字第1027号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。华圣公司不服一、二审判决，向江苏省高级人民法院申请再审，江苏省高级人民法院审理后，依法作出（2014）苏审二民申字第570号民事裁定书，裁定驳回华圣公司的再审申请。
2014年2月6日，苟风林再次诉至原审法院要求确认诉争房屋归其所有，原审法院立案受理后，苟风林于2014年4月17日以需要补充证据为由申请撤诉，原审法院裁定予以准许。
2014年3月3日，华圣公司向苟风林致函，通知苟风林因其未按照承诺书所约定的履行其付款义务，构成根本性违约，再次通知其解除华圣公司与其达成的房屋买卖口头协议，该函通过EMS特快专递邮寄，在邮寄单上有被告苟风林的签字确认。苟风林认可其曾收到该函，但认为该解除通知系华圣公司为推脱责任的行为且其发出时间已超出法律规定期限，对该解除通知不予认可。
2015年1月27日，苟风林通过银行向华圣公司银行账户内存入371236元，华圣公司认可收到该笔款项，但不认可该款为诉争房屋房款。
另查明，坐落于徐州市鼓楼区牌楼市场1号楼505室现登记于昌朋公司名下。昌朋公司在本案庭审中陈述，如支持苟风林诉讼请求，在办理诉争房屋权属登记过程中，昌朋公司愿意协助办理。
原审法院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据（2013）鼓民初字第0073号民事判决、（2013）徐民终字第1027号判决、（2014）苏审二民申字第570号民事裁定对原告与被告华圣公司于2007年12月24日达成的承诺书的认定结合双方对案件事实无争议的陈述，可以确认原告与被告华圣公司之间为�屋买卖合同关系，承诺书载明的内容为原告与被告华圣公司对双方买卖诉争房屋买卖行为中权利义务的约定，因此，原告与被告华圣公司双方应当按照协议约定，全面履行自己的义务，现原告已经根据合同约定履行了自己的付款义务，被告华圣公司应当按照合同约定履行自己的义务，协助原告办理房屋权属过户登记。被告昌朋公司在本案庭审中陈述，如支持原告诉讼请求，在办理诉争房屋权属登记过程中，昌朋公司愿意协助办理。因此，被告昌朋公司应当协助原告办理房屋权属过户登记。
关于被告华圣公司抗辩原告与被告华圣公司于2007年12月24日达成的承诺书为房屋买卖预约协议的问题。依据（2013）鼓民初字第0073号民事判决书、（2013）徐民终字第1027号民事判决书以及（2014）苏审二民申字第570号民事裁定书认定的事实，可以确认苟风林向华圣公司出具�承诺书中已经载明了购房的名称，房屋的房号、面积、总价，付款方式等，具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，该承诺书可认定为商品房买卖合同。虽然以承诺书形式买卖商品房，不符合相关部门规定商品房买卖必须签订制式合同的行政管理要求，但不影响当事人之间民事权利义务关系的成立。由于承诺书载明的生效条件为首期房款是否支付，而苟风林已按约支付了收起房款4500000元，华圣公司亦出具了收到预交房款450000元的收据，故承诺书生效条件已经成就。华圣公司认为首期房款为500000元及承诺书系房屋买卖预约协议，无事实和法律依据，依法不予支持。
关于被告华圣公司抗辩原告未按照合同约定履行承诺书中载明的“2008年2月7日前再付伍万元整”的责任，已经构成违约，被告可以依法解除原、被告之间房屋买卖协议的问题。原告于2007年12月29日向被告支付450000元首期房款后，若原告未按照合同约定支付房款为事实，则被告华圣公司应当在原告拖欠房款后向原告催告继续支付剩余房款或者送达解除协议的通知，但被告未能提供证据证明其曾在原告违约后行使了上述权利，仅提供了原告在2013年1月14日向原审法院提起要求被告协助办理房屋产权证、土地证的诉讼才向原告发出解除双方之间房屋买卖协议的函。根据法律规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行�；逾期不行使的，解除权消灭。因此，被告华圣公司行使解除权已超出法律规定的期限，解除权业已消灭，且原告不同意与被告华圣公司协商解除，故，被告华圣公司发出的解除函并不能产生原告与被告华圣公司之间的房屋买卖合同解除的法律后果。被告华圣公司如认为原告存在其他违约行为，可另行向原告主张违约责任。
关于被告华圣公司抗辩本案应遵循“一事不再理”原则不应受理原告的起诉的问题。依照法律规定，裁判发生法律效力后，发生新的事实，当事人再次提起诉讼的，人民法院应当依法受理。原告于2013年1月14日向原审法院提起诉讼后，原审法院在判决理由部分写明“原告可待完全履行合同义务后，另行主张权利”，现原告已经履行完毕合同义务，因此，原告的起诉不构成重复起诉，故，被告华圣公司该抗辩，无事实和法律依据，依法不�采纳。遂判决：被告徐州市华圣房屋开发有限公司、被告徐州昌朋房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告办理坐落于本市鼓楼区牌楼市场1号楼505室的权属登记。
上诉人华圣公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一审判决将涉案承诺书认定为本约合同无事实根据，被上诉人也未按约定付清房款，一审判决侵犯上诉人权益，请求二审法院予以纠正。
被上诉人苟风林答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。
原审被告昌朋公司答辩称：该公司对一审判决不持异议，愿意以生效判决确定的内容履行相应义务。
本案二审期间的争议焦点是：1、涉案承诺书应否认定为商品房买卖合同；2、被上诉人是否按照约定支付了全部购房款。
本院二审查明事实同一审查明事实一致。
本院认为，2007年12月24日，被上诉人苟风林向上诉人华圣公司出具的承诺书已经载明了购房的名称，房屋的房号、面积、总价，付款方式等，具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，该承诺书可认定为商品房买卖合同且苟风林已按约支付了首期房款450000元，华圣公司亦出具了收到预交房款450000元的收据。上诉人主张该承诺书应认定为预约合同的主张无事实根据及法律依据本院不予支持。在被上诉人苟风林已付清涉案房屋购房款的前提下，原审判决上诉人及原审被告协助办理涉案房屋权属登记手续并无不当。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12090元，由上诉人徐州市华圣房屋开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖伟巍
审 判 员 宋新河
代理审判员 孟 娟
二〇一六年四月七日
书 记 员 陆滢冰