云南省昆明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）昆民一终字第741号 上诉人（原审被告）颜家燕，男，1977年12月13日生，汉族，云南省昭通市人，现住云南省昆明市西山区。 被上诉人（原审原告）中房集团昆明房地产有限责任公司。住所地：昆明市北京路**颐高数码中心****。 法定代表人闫立，系该公司董事长。 委托代理人张昆，男，1954年11月16日生，汉族，系被上诉人工作人员，现住昆明市盘龙区，特别授权代理。 上诉人颜家燕因与被上诉人中房集团昆明房地产有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2015）西法民初字第1788号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月19日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 一审法院经审理查明以下法律事实：2007年11月19日，原告就房屋坐落为南华小区综合楼取得房屋所有权证，产权证号为昆明市房权证字第××号。2012年12月24，原告作为出租方（甲方）在《房屋租赁合同》中签章，后2013年1月3日被告作为承租方（乙方）在上述合同中签字，双方签订了《房屋租赁合同》，该合同约定：由被告承租原告坐落于昆明市南华小区综合楼一楼的面积为510平方米的商铺，约定月租金人民币19635元，年租金为人民币235620元，租金按3个月交付一次，租赁期限为2年即自2013年1月1日至2014年12月31日，该合同第二条第2款约定“租赁期限届满，在同等条件下，乙方有优先承租权。但乙方必须提前贰个月书面向甲方提出”，合同第二条第3款“租赁期满，甲乙双方如果未达成续租合同，甲方有权收回房屋”，合同第八条第3款5项约定“租赁期满时甲乙双方未签订新的合同时，乙方应如期向甲方交还房屋。如乙方逾期不交还，每逾期一天甲方按日租金的300%收取违约金。乙方拒付时，甲方有权从乙方保证金中扣除并强行收回房屋”，合同第九条第3款约定“本合同到期时，如乙方愿意继续承租，需提前60天书面向甲方提出申请，甲方在进行新的招租时，在同等条件下，乙方有优先承租权。如合同到期，甲方不再续租房屋，乙方必须无条件退还甲方。对乙方装修遵循来修去丢原则，甲方对乙方不做任何经济补偿”。另双方约定被告向原告支付房屋租赁保证金20000元，租赁期满或合同解除后，乙方交清甲方房租、设施设备，结清水电费等其他费用后原告退还被告保证金。此外，该份合同还就其他事项进行了约定，原被告均在该合同尾部签章、签字并按印。2015年1月13日，案外人昆明家兴屋业有限公司向被告发出通知，载明“你租用我公司南华小区综合楼第一层的房屋，租用面积为：510平方米，合同于2014年12月31日已到期，我公司对该房屋不继续出租。请你接此通知后，五日内办理退房手续，谢谢合作。”该份通知签收人处有被告的签名，庭审中被告对该份通知亦予以认可。庭审过程中，就原告的第1项诉讼请求，被告陈述认为租期届满后原告将涉案房屋出租给其他人的行为使得被告丧失了优先承租权，其行为违反了法律及双方约定，此外，被告认为被告对涉案房屋进行了三次装修，先后支付装修费用1500000元，对此原告应当进行相应赔偿。庭审过程中，就涉案房屋的续租及优先承租问题，原告陈述其未收到被告方续租的申请，其进行对外招租的情况已经通知了被告，另其在2013年已经召集了所有租户说明要对涉案商铺所在综合楼统一招租。另原告陈述在租期届满前其已与第三方协商签订了综合楼统一招租的合同并已告知被告。对此，被告陈述其已经向原告方提交了续租的申请，并认为原告未向其告知对外招租的情况，也没有向其告知对外招租的租金定价是多少，原告与第三人签订的统一招租合同是无效合同，原告应先满足被告的优先承租权并认为原告要求其就涉案的综合楼整栋承租并不公平。另，庭审中就原告主张的违约金，被告认为原告主张的违约金过高不符合法律规定。对此，原告认为因被告拒不搬出涉案房屋，导致第三人无法搬入租赁物而产生了原告应得租金的损失。庭审中，就本案诉讼费用的承担，原告陈述若其胜诉则由法院向其退还垫付的诉讼费用后由被告向法院支付。原告诉至本院，请求判令：1、由被告立即搬出原告位于昆明市西山区前卫西路南华小区综合楼一楼面积为510平米的铺面；2、由被告按照双方合同约定向原告支付2015年1月1日至2015年3月11日共70天的违约金人民币135562元；3、由被告在搬出所租铺面时结清全部水电费用，并保证所租铺面设施设备完好。 根据上述确认事实，一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。该法第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。另本案租赁合同约定“租赁期满，甲乙双方如果未达成续租合同，甲方有权收回房屋”，“本合同到期时，如乙方愿意继续承租，需提前60天书面向甲方提出申请，甲方在进行新的招租时，在同等条件下，乙方有优先承租权。如合同到期，甲方不再续租房屋，乙方必须无条件退还甲方。对乙方装修遵循来修去丢原则，甲方对乙方不做任何经济补偿”。一审庭审过程中，原告主张被告应当搬离涉案商铺，而被告主张其已向原告提交续租申请，并主张原告向外统一招租侵犯其优先承租权。对此，一审法院认为，庭审中，原告对被告主张已提交续租申请的事实予以否认而被告也并未向一审法院提交证据对其提交申请一事加以证明，故一审法院对被告主张其已向原告申请续租的事实不予采信。此外，就被告主张的优先承租权，从原被告在合同第二条第2款及第九条第3款的约定可以看出，被告的优先承租权以“甲方进行新的招租时，在同等条件下”为前提条件，庭审中原告陈述其欲对涉案商铺所在的南华小区综合楼进行统一招租并已经与第三人达成协议，虽被告陈述其对此不知情，但庭审过程中被告也未向一审法院提交证据材料证明其向原告表示愿意在“同等条件下”就综合楼进行整体续租或提交证据证明在与第三人“同等条件下”原告拒绝与其就涉案房屋签订租赁合同，故一审法院认为被告主张原告侵犯其优先承租权没有事实依据也不符合双方合同约定，一审法院对其这一主张不予支持。一审法院认为，本案中，原被告约定被告租赁涉案的南华小区综合楼一楼510平方米的商铺的期限自2013年1月1日至2014年12月31日，原告向一审法院起诉之时该租赁期限已经届满，且租赁期限届满后被告也收到由案外人昆明家兴屋业有限公司发出的告知其涉案房屋不再续租并请其腾退房屋的书面通知，原告也明确表示不与被告就涉案商铺续租，因此，被告应当按照双方约定搬离涉案商铺，故一审法院对原告的第1项诉讼请求予以支持。本案中原告主张由被告向其支付2015年1月1日至2015年3月11日逾期70日的违约金135562元，而被告认为原告主张的违约金过高不符合法律规定。对此，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。该法第一百一十四条第一款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。另第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。另《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原被告约定“如合同到期，甲方不再续租房屋，乙方必须无条件退还甲方”，2014年12月31日原被告双方之间的租赁合同的租赁期间届满，被告应当按照双方合同约定配合搬离涉案房屋，但本案中被告未搬离涉案房屋，违反了双方合同约定，应当承担违约责任。就原告主张的违约金，结合庭审中原告说明被告拒不搬出涉案商铺造成了其应得的租金的损失的陈述，以及被告拒不搬出涉案房屋确对原告再次出租涉案房屋产生影响的情况，一审法院认为被告租赁期间届满拒不搬离涉案商铺的违约行为致使原告在被告占用涉案商铺期间产生房屋占用费的损失，因此一审法院参照原被告双方租赁合同中对于涉案商铺的年租金的约定以及被告并未搬出涉案商铺的情况，认定2015年1月1日至2015年3月11日期间原告因被告的违约行为造成的房屋占用费损失为人民币45187.4元（235620元÷365×70≈45187.4元），虽本案原被告在涉案合同第八条第3款5项约定“租赁期满时甲乙双方未签订新的合同时，乙方应如期向甲方交还房屋。如乙方逾期不交还，每逾期一天甲方按日租金的300%收取违约金。乙方拒付时，甲方有权从乙方保证金中扣除并强行收回房屋”，但本案中原告据此主张的违约金人民币135562元已超过了造成损失的百分之三十即超出了人民币58743.6元（45187.4元×130%≈58743.6元），故一审法院对此适当减少，确认由被告按照原告实际损失增加百分之三十向原告支付2015年1月1日至2015年3月11日期间逾期70日的违约金人民币58743.6元。另，本案中原告已主张由被告在搬出涉案房屋时结清此前全部水电费用，并保证所租房屋设备完好，对此，一审法院认为，庭审中原告并未就被告存在未付的水电费用或原告代被告垫付了相应水电费用的情况以及所租住房屋存在损坏的情况向一审法院举证，故一审法院对被告的第3项诉讼请求不予支持，若此后原告实际代被告垫付了水电费用或发生涉案房屋设备因被告原因造成损害的情况原告可另行主张权利。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百一十四条第二款，第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：“一、由被告颜家燕于本判决生效之日起十五日内向原告中房集团昆明房地产有限责任公司腾还位于云南省昆明市西山区前卫西路南华小区中综合楼一楼面积为510平米的房屋。二、由被告颜家燕于本判决生效之日起十五日内向原告中房集团昆明房地产有限责任公司支付2015年1月1日至2015年3月11日期间的违约金人民币58743.6元。三、驳回原告中房集团昆明房地产有限责任公司的其他诉讼请求。” 一审判决宣判后，颜家燕不服，向本院提起上诉，称：涉案合同中明确约定上诉人在合同期满后有优先承租权，在合同到期前，上诉人多次与被上诉人申请要求继续承租房屋，被上诉人以种种理由拒绝，以整栋楼整体出租为由，使得上诉人不能承租。并且，通知上诉人招租的证据依法应当由被上诉人提供。一审法院认定事实错误，判决显失公平。请求二审法院判令：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求；二、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。 被上诉人中房集团昆明房地产有限责任公司答辩称:一审认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉，维持原判。 二审中，双方均未向本院提交新的证据材料。 二审中，双方对一审法院确认的事实均无异议，本院予以确认。 归纳双方的诉辩主张，本案的争议焦点是：上诉人是否享有优先承租权？ 本院认为，涉案租赁合同明确约定，本合同到期时，如上诉人愿意继续承租，需提前60天书面向被上诉人提出申请，被上诉人在进行新的招租时，在同等条件下，乙方有优先承租权。在本案中，上诉人并未提交证据证实其按照合同约定在租赁期限届满前向被上诉人提出续租申请；并且，被上诉人系欲对涉案商铺所在的南华小区综合楼进行统一招租并与案外人达成协议，而上诉人租赁的仅是其中部分租赁物，上诉人并不具有“同等条件下，享有优先承租权”的条件，故被上诉人并未侵犯上诉人的优先承租权，现租赁限期届满，上诉人应按照合同约定向被上诉人腾还房屋，一审法院判决上诉人腾还涉案房屋，并支付拒不搬离涉案房屋的违约金并无不当，本院依法予以维持。 综上，上诉人颜家燕的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，《诉讼费交纳办法》第二十九条第一款之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币3011元，由上诉人颜家燕承担。 本判决为终审判决。 审 判 长  王思予 审 判 员  蔡 芸 代理审判员  熊梓旭 二〇一五年十二月四日 书 记 员  郭 涛