北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通民初字第12660号
原告北京亿丰达物业管理有限公司（反诉被告），住所地北京市通州区新华大街256号院内。组织机构代码：76754XXXX。
法定代表人陈波，经理。
委托代理人王志和，北京赛尔律师事务所律师。
被告北京云景国际汽配贸易有限公司（反诉原告），住所地北京市通州区梨园镇车里坟西。组织机构代码：05927XXXX。
法定代表人涂顺，董事长。
委托代理人高玉刚。
被告涂顺（反诉原告）。
委托代理人高玉刚。
委托代理人连振明。
原告北京亿丰达物业管理有限公司（以下简称物业公司）诉被告北京云景国际汽配贸易有限公司（以下简称贸易公司）、被告涂顺租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托代理人王志和，被告贸易公司委托代理人高玉刚，涂顺的委托代理人连振明、高玉刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告物业公司诉称：2014年4月28日，原告与被告就北京市通州区梨园镇车里坟西院内部分房屋场地签订了《房屋租赁合同》，租赁期限五年，每年续签一次。自2015年4月28日至2015年6月15日期间的租金，被告没有支付。租赁合同约定，被告逾期超过30日，原告有权解除合同，双方就各自的其他权利义务进行了约定。截止到2015年6月15日，被告拖欠租金已经达到362257元，2015年4月27日，原告以短信的形式告知被告法定代表人涂顺，要求支付下一年度租金，但被告没有回复，后原告多次催促被告支付租金，被告均置之不理，另二被告占用租赁院内停车场致原告经济损失30万元。经原告多次催要，被告至今仍拒绝支付，造成原告经济损失巨大，为维护原告的合法权益，故要求法院判令解除原告与被告双方签订的房屋租赁合同，要求被告支付原告拖欠的租金362257元（自2015年4月28日至2015年6月15日）及相应的滞纳金；被告搬离租赁房屋物品，腾空房屋及场地交还原告；要求被告以7397元/日支付原告逾期腾房占有使用费(合同解除之日至实际腾退之日)及相应的逾期腾房违约金；判令被告支付原告停车场经济损失30万元；本案诉讼费由被告承担。
被告贸易公司、涂顺辩称：一、原告在合同签署过程中存在欺诈行为，答辩人作为受损害一方有权要求撤销合同。2014年4月28日，原告与答辩人签署《房屋租赁合同》，约定租赁期限为五年，合同签署时，原告多次承诺其有权利长期出租涉案房屋场地，答辩人基于对原告信任，签署租赁合同时，并基于长期经营的预期，投入大量资金对涉案房屋进行改造，并对外招商。但在2014年8月份，答辩人发现原告与北京友谊恒远科技有限公司签署的租赁合同的期限至2016年2月5日，原告在签署合同时隐瞒了这些事实。二、即使涉案合同不属于可撤销的情形，原告未经房东同意超过承租期限转租房屋的行为导致合同无效。根据合同法相关规定，承租人转租租赁物必须经过房东同意，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定无效。三、原告应该赔偿答辩人因合同被撤销或确认无效遭受的全部经济损失，答辩人本着长期经营的预期，投入大量资金对承租房屋和场地进行改造，并对外招商，合同被撤销或无效后，被告投入的大量资金将无法收回。四、即使合同有效，答辩人也不应当承担违约责任，答辩人在发现原告超过租赁期限乃转租房屋后，意识到房屋将在2016年2月份被房东收回，原告的履约行为存在严重瑕疵，基于不安抗辩权，在原告恢复履约能力之前，答辩人有权拒绝向原告支付房租至2016年4月28日，答辩人多次联系原告要求协商，合同和租金事宜，但原告一直避而不谈，答辩人在经营过程中，原告多次对承租房屋强行停电，并在共用停车场擅自搭建建筑物并对外出租，上述行为构成严重违约，给答辩人和商户造成严重经济损失，原告违约在先。五、原告无权主张停车场经济损失，而且应当拆除在共用停车场内擅自搭建的建筑物或者赔偿答辩人因此遭受的损失。综上要求法院驳回原告的诉讼请求。
被告贸易公司、涂顺反诉称：2014年4月28日，反诉人与被反诉人签署《房屋租赁合同》，约定被反诉人将北京市通州区梨园镇车里坟西院内部分房屋场地租给反诉人，租赁期限为五年，合同签署时，被反诉人多次承诺其有权利长期出租该房屋，反诉人基于对原告信任，签署租赁合同，并基于长期经营的预期，投入大量资金对房屋场地进行改造，并对外招商，在反诉人的苦心经营下，云景国际汽配城已经入住大量商户。但是，2014年8月份，反诉人突然得知被反诉人与房东北京友谊恒远科技有限公司签署的租赁合同约定的租赁期限至2016年2月15日，房东也多次向被反诉人表示将在合同到期后立即收回房屋，2014年8月27日，房东向被反诉人发出书面通知，确认超过租赁期限的转租合同无效，并发给反诉人备案。然而被反诉人与反诉人签署合同时，完全隐瞒了这些事实，被反诉人超过承租期限转租房屋，并隐瞒反诉人的行为，构成欺诈，被反诉人应赔偿反诉人的全部经济损失。在反诉人经营过程中，被反诉人多次强行对承租房屋场地停水、停电，导致上诉人和各入住商户无法正常经营，给反诉人造成经营损失超过30万元，被反诉人在共用停车场上私自搭建建筑物，并收取租金，被反诉人违反合同约定，反诉人有权利要求被反诉人拆除擅自搭建的建筑物。反诉人对承租房屋场地进行改造过程中，被反诉人无理由阻止，并要求反诉人缴纳3.5万元，没有任何法律依据，要求依法返还，为维护反诉人的合法权益，故要求法院判令撤销《房屋租赁合同》；判令被反诉人赔偿反诉人因合同被撤销或无效而遭受的经济损失200万元；判令被反诉人赔偿反诉人因强行停水、停电行为遭受的经济损失30万元，判令被反诉人返还工程管理费3.5万元；判令拆除被反诉人在南面停车场内擅自搭建的建筑物，反诉费由被反诉人承担。
原告物业公司辩称：反诉人的第一项诉求和第二项诉求是矛盾的，必须明确合同是有效解除或者是撤销还是无效；第三项和第四项诉求需要确认；第五项诉求反诉人并没有在双方合同的约定的区域之内，被告的主张没有事实依据。
经审理查明，2012年11月7日，北京轩阳文化传播有限公司（现变更为北京亿丰达物业管理有限公司）与北京友谊恒远科技有限公司（以下简称友谊公司）签订房屋租赁合同，友谊公司将位于北京市通州区梨园镇车里坟西院租赁给物业公司，租赁期限自2012年11月1日至2016年2月15日，合同还就其他事项作出约定。
2014年4月28日，物业公司（甲方）与贸易公司（乙方）签订房屋租赁合同，约定：甲方将位于北京市通州区梨园镇车里坟西院内部分房屋、场地租赁给乙方使用，北起钢结构厂房北墙以南；南起本院最南端第一排房南墙以北；东起东院墙以西；西起西院墙以东。其中：本院东南角门面房和二层以及本院西南角房屋一栋，以及此两处的水、电，乙方已同意由北京海螺兴业投资有限公司无偿使用，本院最南端房屋南面的停车场为共用停车场，甲方管理、乙方可免费使用。乙方租赁该房屋土地的用途为自己经营及转租，租赁期限为五年，每年双方续签一次，如五年内甲方仍然享有使用权，在乙方提出续租的前提下，甲方必须与乙方续签，如甲方失去使用权则不再续租，甲方按乙方实际使用时间收取租金，2014年4月28日至2016年4月27日每年租金为270万元，自2016年4月28日起租金为在上一年的基础上增加20%。甲方按年收取房屋租金，由乙方于本协议期内每年的3月27日前一次性足额将下一个年度的租金交给甲方，乙方逾期未交纳租金，每日收取一万元整滞纳金，超过30日仍未足额交纳租金时，甲方有权按乙方违约解除本合同。甲方同意乙方在现有的空地上扩建，但乙方应书面告知甲方，乙方施工建设、施工过程中发生事故、政府有关部门的处罚等所有费用由乙方支付，施工过程中造成一切损失和连带责任全部由乙方承担，本合同履行期满或解除时，乙方形成的不动产，待解除合同时，归甲方所有，乙方不得以任何理由拆除或索取补偿，合同还就其他事项作出约定。
合同签订后，贸易公司进场经营，并支付2014年4月28日至2015年4月27日的租金270万元。贸易公司进场经营后，对房屋及场地进行过部分改造和装修，将场地内的商铺对外出租，目前有将近80多户商户在此经营。
贸易公司至今未交纳2015年4月28日以后的租金，庭审中，贸易公司主张不缴纳租金的理由有二，其一是贸易公司发现物业公司与北京友谊恒远科技有限公司的租赁合同到2016年2月份到期，其无法在此长久经营，物业公司在签订合同时并未告知过他们，合同的签订存在着欺诈的情形；其二是贸易公司认为在2014年10月份，物业公司无故停水停电，影响其正常经营，造成经济损失。物业公司表示在签订合同时，已经告知过贸易公司，所以在签订租赁合同时对租赁期限做出了特别的约定“租赁期限为五年，每年双方续签一次，如五年内甲方仍然享有使用权，在乙方提出续租的前提下，甲方必须与乙方续租，如甲方失去使用权则不再续租，甲方按乙方实际使用时间收取租金。”，由此可知贸易公司是知情的。
经法庭明示，物业公司表示对承租的商户他们不要求腾退，即使涉及法院的强制执行亦不涉及承租的商户，物业公司与租户自行协商租赁事宜。
以上事实，有房屋租赁合同及当事人陈述等证据在案佐证。
本案争议焦点是贸易公司主张的未交纳租金的理由是否成立。首先贸易公司主张其签订租赁合同时，并不知情物业公司与北京友谊恒远科技有限公司签订的租赁合同期限是到2016年2月份，物业公司对于合同的签订存在欺诈行为，但根据双方签订的租赁合同中关于租期的约定“租赁期限为五年，每年双方续签一次，如五年内甲方仍然享有使用权，在乙方提出续租的前提下，甲方必须与乙方续租，如甲方失去使用权则不再续租，甲方按乙方实际使用时间收取租金”可以看出双方约定的租期具有不可确定性，租期取决于物业公司是否继续享有使用权，双方对于租期的不确定性在签订合同时均有预见，而贸易公司以签订合同时并不知情物业公司与北京友谊恒远科技有限公司签订的租赁合同期限是到2016年2月份，以此认为物业公司在签订租赁合同存在欺诈的意见缺乏事实和法律依据，即使贸易公司不交纳整年的租金，那也应将2015年4月28日至2016年2月份期间的租金交纳，故贸易公司以此理由拒绝交纳租金实属不妥，属于明显违约行为。其次，贸易公司主张物业公司在其经营期间无故停水停电，影响其正常经营，所以不交纳租金。根据庭审情况，贸易公司与物业公司均承认供电的变压器及相关设备均由另外一家公司实际控制，即使存在断电行为，根据贸易公司现有的证据亦未能证明是物业公司所为，关于停水的问题，贸易公司主张是物业公司的工作人员所为，但未提供相应的证据证明确实存在断水行为，即使确实存在断水行为，也未能提供证据证明是物业公司的工作人员所为，故贸易公司以此理由拒绝交纳租金亦没有事实和法律依据。
本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明自己的事实主张的，由负有举证责任的一方承担不利后果。物业公司与贸易公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应属合法有效。物业公司依约交租赁的场地交付贸易公司，贸易公司理应按照合同约定支付租金，现贸易公司至今未交纳2015年4月28日至今的租金，且没有合理理由，属于明显违约行为，现物业公司要求解除与贸易公司的租赁合同的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持；物业公司要求贸易公司支付2015年4月28日至2015年6月15日的租金的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持，但要求支付滞纳金的诉讼请求本院不予支持；物业公司要求贸易公司将场地及房屋腾退并交还原告的诉讼请求，因租赁合同已经解除，贸易公司理应将场地及房屋腾退交还原告，故本院予以支持；物业公司主张贸易公司支付逾期腾房占有使用费的诉讼请求，根据本案的客观情况，合同解除时间应定于2015年7月20日，支付占地使用费的终止时间应暂定于2016年2月15日，因自2016年2月15日之后，物业公司是否能够继续承租具有不确定性，故贸易公司主张支付占地使用费的期间应是自2015年7月20日至2016年2月15日止，并参照每天7397元的标准进行计算，关于逾期违约金的诉讼请求不予支持；物业公司主张贸易公司支付停车场经济损失的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。物业公司主张涂顺承担赔偿责任的诉讼请求，因租赁系贸易公司的行为，涂顺仅是公司法人，故本院不予支持。关于贸易公司反诉请求要求撤销租赁合同的反诉请求，因合同本身并不存在可撤销的情形，故本院不予支持。贸易公司要求物业公司赔偿经济损失的诉讼请求，因根据双方签订的租赁合同中约定“本合同履行期满或解除时，乙方形成的不动产，待解除合同时，归甲方所有，乙方不得以任何理由拆除或索取补偿”，根据该项条款，合同解除后，贸易公司形成的不动产均归物业公司，贸易公司没有任何理由拆除或索取损失，虽贸易公司主张他们投入是准备经营五年而进行的投入，但合同中明确了租赁期限的问题，所以贸易公司对于投入问题所带来的相应风险应在合同签订时有所预估，故本院不予支持。贸易公司主张物业公司赔偿因停水停电造成的经济损失的诉讼请求，因其未向法庭提供相应的证据予以证明，故本院不予支持。贸易公司主张物业公司返还管理费的诉讼请求，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。贸易公司主张物业公司将南面停车场内擅自搭建的建筑物拆除的诉讼请求，因贸易公司并不享有对停车场的实际所有权和管理权，仅仅是免费使用，其无权要求拆除，故本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认北京亿丰达物业管理有限公司与北京云景国际汽配贸易有限公司签订的房屋租赁合同于二〇一五年七月二十日解除；
二、北京云景国际汽配贸易有限公司支付北京亿丰达物业管理有限公司二〇一五年四月二十八日至二〇一五年六月十五日的租赁费三十六万二千四百六十五元，于本判决书生效后七日内执行清；
三、北京云景国际汽配贸易有限公司将其承租的位于北京市通州区梨园镇车里坟西院内房屋、场地腾退并交还北京亿丰达物业管理有限公司，于本判决书生效后十五日内执行清；
四、北京云景国际汽配贸易有限公司赔偿北京亿丰达物业管理有限公司占地使用费，自二〇一五年七月二十日起按照每天七千三百九十七元的标准支付至二〇一六年二月十五日，于本判决书生效后七日内执行清；
五、驳回北京亿丰达物业管理有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回北京云景国际汽配贸易有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万零四百二十二元，由北京亿丰达物业管理有限公司负担二千元（已交纳），由北京云景国际汽配贸易有限公司负担八千四百零二十二元，于本判决书生效后七日内执行清。
反诉费二万五千四百四十元，由北京云景国际汽配贸易有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 徐明祺
人民陪审员 宋绍明
人民陪审员 杨柏山
二〇一五年十二月十五日
书 记 员 杨梦彤