北京市怀柔区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）怀民初字第04127号
原告张淑云，女，1955年3月14日出生。
委托代理人袁洪全，男，1955年12月3日出生。
委托代理人曾京辉，北京平北律师事务所律师。
被告张京，男，1956年6月7日出生。
委托代理人邓少东，北京邓少东律师事务所律师。
被告王志华，男，1963年10月12日出生。
原告张淑云与被告张京、王志华租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员王银龙担任审判长，与人民陪审员胡俊林、张蕾组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张淑云及其委托代理人袁洪全、曾京辉与被告张京及其委托代理人邓少东到庭参加了诉讼。被告王志华经本院公告传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告张淑云诉称，原告与被告于2010年4月11日签订“北京山野人家度假山庄”饭店的租赁合同，合同约定被告承租该饭店20年，自2010年4月11日至2030年4月10日。第一期十年租金为55万元人民币。原告将该饭店全部租赁物和营业执照给被告经营。被告只经营到2013年秋就停业了。期间被告未经原告同意，将饭店两间消毒间、卫生间、库房、围墙及院墙大门楼等拆掉。又将鱼池填平，将住宿房间的门窗坎墙拆除，应该维护的也没有维护，被告用于饭店经营的物品已经被搬走，该饭店被拆的破烂不堪，现已杂草丛生。被告停止经营后无人管理原告的财产，造成财产损失。被告的行为损害了原告的合法权益，故原告要求被告将该饭店恢复原状或赔偿损失20万元。故原告诉至法院要求：1、要求被告赔偿原告损失以鉴定书中的数额为准259000元；支付违约金11万元；2、要求被告赔偿原告财务章、行政章、营业执照、税务登记证、卫生许可证损失1000元；3、要求从法院判决生效之日起与被告解除租赁合同；4、要求被告承担本案诉讼费用。
被告张京辩称，不同意原告的诉讼请求，请求法院驳回原告的诉讼请求。2010年原被告双方签订租赁合同，合同期限为20年，被告现已将第一期到2020年为期10年的租金55万元付清，租赁期间被告没有任何违约行为，均属于正常合理经营，原告所述损失与被告无关。被告在2013年3月28日将自己租赁的山野人家转租给王志华，转租合同约定期限为2013年4月10日到2030年4月10日，我们约定第一期2013年至2020年七年租金55万元，但是王志华只交了部分租金30万元，合同签订后王志华自行经营，因需要他将几个营场进行整修，干了一年因为经营不善，王志华跑了，我们认为原告所述上述事实是被告经营期间合理行为，没有违反法律规定，如果需要恢复原貌也要等合同到期之后再恢复，我们也没有给原告造成损失，原告收取的租金，被告已经交付，原告的损失没有发生，应当在合同到期之后才发生，所以我不同意原告诉讼请求。我们将涉案租赁场地转租给王志华之后我们就没有再进行经营，王志华什么时候不经营的具体时间我不知道，但是大概拆除后不能复建就不经营了，现在涉案场地已经荒废了，我们诉讼的时候才知道，原告通知我填平鱼池的时候我去看的时候就只有人看着了。我们签订的合同如果合法有效被告没有违约行为，原告所诉损失与被告没有关系，原告认可拆除行为是王志华的行为，如果拆除行为构成侵权承担起侵权责任的是王志华不是张京，被告经营期间转租给王志华是在合同内有约定的，合同第10条文字表述出租人转租，但是合同目的是承租人可以转租，这样合同条款才符合逻辑，被告根据合同约定转租给王志华不构成违约，王志华在租赁期间拆除不能复建是因为原告建筑是违章建筑，所以经营期间的拆除行为是经营所需不是违约行为，原被告租赁合同解除按照公平原则原告应退还剩余年限的租金（从诉讼开始计算退还五年租金）。我们转租后收取了王志华的30万元租金。相关的执照登记证以及公章签订合同后我确实接收了，但是后来有的还给原告了，因为我们无法对相关执照进行年检。有的证照转租后已经给王志华了，我手里没有原告要求的相关文件以及公章，不同意给原告关于执照以及公章的赔偿。门楼我接收的时候有，现在已经拆除；大、小鱼池我去的时候已经被填了；鱼池下水道没有了；鉴定报告第五项不是桥是水泥板，确实坏了；第六项大卫生间以前是石棉瓦顶就有一个洞，后来自己垮了；第七项确实坏了；消毒间确实没了，但当时我给原告钱让他维修了；库房等后续鉴定报告项目确实都损坏了，但是都与我没有关系不是我拆除的，我2013年3月28日就将涉案租赁物转租了，拆除行为都是王志华做的，也是王志华直接与原告沟通的。
被告王志华经本院公告传唤未到庭应诉，亦未向本院提交书面答辩状。
经审理查明：2007年4月1日，甲方（怀柔区渤海镇马道峪村民委员会）与乙方张淑云、袁峥签订土地承包租赁合同。该租赁合同约定：一、山地区位，面积；1、山地位于渤海镇马道峪村苏子峪门口，北边至变压器，南边至三角地，西边至东河边，东边至公路界。靠怀沙路道边。2、山地占有面积：2亩。二、山地承包租期、租金；1、乙方承包租赁甲方山地共计60年，从2007年4月1日至2067年3月31日。2、承包租金费用缴纳方式，六十年一次性付清，共计缴纳租金费用二十万元整。三、甲乙方双方的权利和义务；3、乙方租赁期间改、扩建与甲方商议后实施。4、乙方承包租赁期间可以转租、转卖他人（在有效期限内）。经本院向袁峥释明是否参加诉讼主张权利，袁峥表示不参加诉讼主张权利。
2010年4月11日，出租人张淑云与承租人张京签订租赁合同。第一条租赁物及坐落名称：1、北京山野人家度假山庄饭店，坐落于北京市怀柔区渤海镇马道峪村南500米，怀黄路西侧。2、数量及相关设施：院内使用面积3184平方米，餐饮区含操作间及南平房建筑面积302.3平方米，住宿区建筑面积244.3平方米，铁棚面积139.2平方米，木棚的面积77.2平方米。餐饮与饭店同名的各种证件，营业执照税务登记正副本，卫生许可证两个，公章财务章各一枚。3、质量状况：建筑物为原件，水电配置设施完好。其他附属财产及设备见后附清单。第二条：租赁期间为20年，自2010年4月11日至2030年4月10日止。第三条：租赁物的用途或性质：饭店设施的租赁用于经营餐饮服务业和旅游游客接待。第四条：1、租金：第一期十年租金（自2010年4月11日至2020年4月10日）每年五万五千元人民币，第一期租金共计五十五万元；第二期十年租金（2020年4月11日至2030年4月10日）每年租金八万元，第二期租金共计八十万元。2、租金支付方式：签订合同时一次性缴纳第一期租金五十五万元；第二期租金支付日期是2020年4月1日前支付，共计八十万元，一次性付清。第五条：租赁物交付的时间、地点，方式及验收：出租方与承租方于2010年4月11日，双方在饭店进行租赁物及手续现场交接。由双方对交接确认。第八条：承租物的改建或新建建筑物，经出租人许可，承租人可对租赁物进行改造，如新建其他建筑物或全部新建必须经出租方同意并申报相关的图纸和说明。待相关组织机构同意，手续办起方可实施建设。第九条：租赁合同期满时，对租赁物的改善或增设的他物的处理办法：合同履行期满时承租方增加的建筑设施及物品由双方协商，协商不成由承租方自行处理。第十条：出租人可以转租、转让，转租、转让在使用期内出租方不退承租方未使用年限租金，其余条款按本合同执行。第十二条：在租赁期间，租赁方须合法经营，不得从事违法活动，因承租方违法行为造成的后果和损失由承租方承担。第十八条违约责任：出租方如违约或单方解除本合同，出租方退承租方剩余未使用年限的租金赔偿承租方当时实际损失，赔偿合同一期租金总金额20%的违约金。承租方如违约出租方可单方解除本合同，出租方不退承租方剩余年限租金，承租方赔偿合同一期租金总金额20%的违约金。第十五条：风险担保。承租人在承租本饭店时，须向出租方交纳一万元财产及信用担保金，合同履行完毕财产交接后且无其他争议由出租方退还承租人。该租赁合同签订后，张淑云收取了张京55万元的租金和1万元压金，原告将山野人家经营的财务章、行政章、营业执照、税务登记证、卫生许可证交付给张京。张京已不能归还上述证件。
2013年3月28日，出租人张京与承租人王志华签订了租赁合同。该租赁合同约定：第一条租赁物及坐落名称：1、北京山野人家度假山庄饭店，坐落于北京市怀柔区渤海镇马道峪村南500米，怀黄路西侧。2、数量及相关设施：院内使用面积3184平方米，餐饮区含操作间及南平房建筑面积302.3平方米，住宿区建筑面积244.3平方米，铁棚面积139.2平方米，木棚的面积77.2平方米。餐饮与饭店同名的各种证件，营业执照税务登记正副本，卫生许可证两个，公章财务章各一枚。3、质量状况：建筑物为原件，水电配置设施完好。其他附属财产及设备见后附清单。第二条：租赁期间为20年，自2013年4月10日至2030年4月10日止。第三条：租赁物的用途或性质：饭店设施的租赁用于经营餐饮服务业和旅游游客接待。第四条：1、租金：第一期十年租金（自2013年4月10日至2020年4月10日）每年五万五千元人民币，第一期租金共计五十五万元；第二期十年租金（2020年4月11日至2030年4月10日）每年租金八万元，第二期租金共计八十万元。2、租金支付方式：签订合同时一次性缴纳第一期租金五十五万元；第二期租金支付日期是2020年4月1日前支付，共计八十万元，一次性付清。第五条：租赁物交付的时间、地点，方式及验收：出租方与承租方于2010年4月11日，双方在饭店进行租赁物及手续现场交接。由双方对交接确认。第八条：承租物的改建或新建建筑物，经出租人许可，承租人可对租赁物进行改造，如新建其他建筑物或全部新建必须经出租方同意并申报相关的图纸和说明。待相关组织机构同意，手续办起（齐）方可实施建设。第九条：租赁合同期满时，对租赁物的改善或增设的他物的处理办法：合同履行期满时承租方增加的建筑设施及物品由双方协商，协商不成由承租方自行处理。第十条：出租人可以转租、转让，转租、转让在使用期期内出租方不退承租方未使用年限租金，其余条款按本合同执行。第十二条：在租赁期间，租赁方须合法经营，不得从事违法活动，因承租方违法行为造成的后果和损失由承租方承担。第十八条违约责任：出租方如违约或单方解除本合同，出租方退承租方剩余未使用年限的租金赔偿承租方当时实际损失，赔偿合同一期租金总金额20%的违约金。承租方如违约出租方可单方解决本合同，出租方不退承租方剩余年限租金，承租方赔偿合同一期租金总金额20%的违约金。该租赁合同签订后，张京收取了王志华30万元的租金。
经原告申请，本院报高院随机确定北京中必达资产评估有限责任公司对张淑云所属位于北京市怀柔区渤海镇马道峪村村南五百米的山野人家度假山庄内的建筑物损失情况进行鉴定，鉴定意见书的评估范围为1、被拆除的门楼；2、被填埋的大鱼池；3、被填埋的小鱼池；4、被拆除的鱼池下水管道；5、压断的过路桥；6、被拆除的大卫生间设施；7、被拆除的小卫生间男女房屋及洁具；8、整体被拆除的食品消毒间；9、拆除的库房一间；10、拆除及坍塌的整体围墙；11、宿舍门窗及墙体；12、消毒间后墙。评估值为25.9万元。
2015年6月29日，原告持诉请诉至本院，被告以辩称理由不同意原告的诉讼请求，本院经调解未果。
为证实自己的主张，原告向本院提交以下证据：
证据一原告与村委会签订的租赁合同两份，证明我们与村委会签订的租赁合同的情况房屋和土地来源；
证据二环保局批复、特种行业批准建筑文件、工商营业执照，证明我们经申请得批复，允许建筑饭店并取得营业执照；
证据三涉案租赁土地现状光盘，证明涉案现状、被告不再经营的时候不慎将我的涉案地点烧毁；
证据四王志华的短信记录，证明他与张京是合作关系；
证据五鉴定意见书，证明原告的损失；
证据六通知，证明涉诉房屋没人经营造成房屋脏乱，经上级组织要求整改，原告又派人去收拾卫生，这件事情发生在诉讼过程中，上级称如果不收拾就收回租赁物，并将门楼拆除，门楼是原来挂牌子的地方被告拆了之后就只剩下三根木头，政府就给拆除了；
证据七录像，证明涉诉场地没有人进行经营管理，水电都没有交纳，而且涉诉场地存在严重危险；
证据八照片，证明我与王志华2015年6月14日沟通过关于山野人家的事情，王志华说过与被告是合作关系。
被告张京对证据的质证意见为：证据一认可真实性，不认可证明目的，因为租赁合同上面写的土地承包，所以不认可地上物是合法的。证据二认可真实性，但是山野人家管理部门不是这三个部门，所以这三份批复不能证明原告建筑合法。证据三认可涉案现场情况。证据四认可真实性，我们只认可王志华在实际经营。证据五我们认可客观性，不认可关联性，鉴定书上的损失不是被告造成的，被告在合同约定的经营期间，有权利对租赁的财产进行使用，造成损坏的也应当是在合同到期后予以恢复，不能恢复才有义务予以赔偿，起诉的时候合同才履行不到一半的时间，原告没有权利要求被告赔偿。证据六真实性认可，不认可关联性，无法证明被告存在违约行为，被告应当承担违约责任，不能证明村内已经收回原告的租赁场地。证据七不认可。证据八不认可，但是如果证实通信对方是王志华的话，我们认为原告是认可其知道王志华是实际经营人，原告与王志华自行沟通联系，拆改都是王志华的行为与被告无关。
为证实自己的主张，被告向本院提交以下证据：
证据一收条复印件，证明原告已经收取被告缴纳的十年租金。
证据二2013年我们有王志华的转租协议，证明我们已经将涉诉地点转租给王志华，我们与王志华的合同只是将与原告的合同承租方和出租方的名字改了，合同第十条出租方允许承租方进行转租。
原告对以上证据的质证意见为：证据一认可。证据二我们没有见到过被告提交的转租合同，以前被告也说与王志华是合作关系，转租的权利没有授权给承租人，转租的话也应当征得原告的同意，第八条对建筑物的改造都须经过出租人的同意办理相关手续才允许，更何况是转租转让行为，建筑物都是出租人的，被告没有权利进行转让。
经原告申请，证人张×1出庭作证称：2013年5月20日王志华找我来到山野人家任餐厅经理，当时基建都是我找的工人，现有基础建设拆除的有一个消毒间大概两间房屋，一个卫生间一间房屋，储存间两三间房屋，一个大鱼池给填平10米宽10长左右，一个河床的墙当时是空的，现在在墙中间填土，餐厅后边的墙挤塌了，2014年10月王志华的人自行经营期间院内的桥也压塌了，桥长六、七米，宽2米，住宿房拆除一个小房，但是在原有基础上搭建一个简易卫生间，现在他还欠我工资呢。我做工到2014年9月20日，2013年11月山野人家就关门了，我在涉案现场给看门，2014年3月王志华给我结帐并告知我继续看门，之后王志华就一直没有出现，后来2014年9月20日他们自己就来工人了，这之间的工资1500元他没有给我，之前的都给我了。张连歧是我的工人，在我的场地做工一个多月，实施拆除行为的全过程张连歧都在现场。
经原告申请，证人张×2出庭作证称：我是山野人家做小工的工人，做工时间是2013年，当时是张×1通过别人找到我的，我干活的时候拆除了山野人家桑拿间一个、厕所两间、吧台一个、最北边的房屋库房两间、下坎五六间房屋的窗户、玻璃和墙，没有砸门，填了鱼池。所有的拆除行为我都在，我记不清我去的具体日期也记不清干了多久，大约半个月15天左右，我干的活大概就是上述工作。
原告对两份证人证言的质证意见为：认可，但是两个证人表述做工时间不一致是因为张连歧记的不是太清楚，他不是连着做工的。被告对两份证人证言的质证意见为：认可。
经本院向北京市怀柔区渤海镇马道峪村村民委员调查取证：山野人家属于集体建设用地，村委会知道张淑云出租情况，但是张淑云转租没有经过我村委会，我们与张淑云有合同，合同约定张淑云可以转租。这个土地没有规划许可证，没有建设工程许可证，属于临时建筑。
上述事实，有原、被告双方陈述、评估报告、租赁合同和证人证言等证据在案佐证。
本院认为：本案的争议焦点有五个：第一个争议焦点是张淑云与张京签订的房屋租赁合同是否有效。张淑云在农村集体土地上的房屋,并非城镇房屋,故不应以因未取得相关审批手续而认定房屋租赁合同无效，故张淑云与张京签订的租赁合同和张京与王志华签订的租赁合同均系双方的真实意思表示且不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行合同义务。
第二个焦点为租赁合同第十条出租人可以转租、转让，转租、转让在使用期内出租方不退承租方未使用年限租金，其余条款按本合同执行是否可以认定承租人可以转租。综合整个条文的含义，出租人在出租房屋后，不能再进行转租、转让，否则承租人租赁合同的权利就无法保护，故第十条的出租人可以转租、转让应为承租人可以转租、转让。故张京的转租行为不违反租赁合同的约定。
第三个焦点为租赁合同转租后，未经出租人张淑云准许，次承租人王志华的拆除行为是否造成承租人张京违反合同约定。通过张×1和张×2的证人证言，可以确定本案租赁物及其附属设施确系王志华拆除，因张京与王志华和张淑云与张京签订的两份租赁合同第八条皆约定了承租物的改建或新建建筑物，经出租人许可，承租人可对租赁物进行改造，如新建其他建筑物或全部新建必须经出租方同意并申报相关的图纸和说明。待相关组织机构同意，手续办齐方可实施建设，故按照两份租赁合同的约定，王志华在拆除租赁物及其附属设施的情况下，未提供证据证明征得了张京的同意，张京在转租房屋后应对王志华租赁合同的履行情况进行监督，在王志华对涉案租赁物及其附属设施进行拆除后，对租赁房屋构成了损坏,张京亦未及时取得张淑云的同意，且涉案场地2013年底左右已经不再经营，张京未就山野人家转租后王志华的拆除行为以及对涉诉租赁物不再进行经营的情况进行整改，已构成对原告的违约，且已经无法达到租赁合同经营的目的，故张京已构成根本违约。故原告要求解除双方租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。
第四个焦点为张淑云的损失数额如何确定。通过张×1和张×2的证人证言及原被告双方陈述，可以确定王志华拆除的建筑物有：消毒间两间房屋、一间卫生间、储存间两间房屋、大鱼池填平、餐厅后面的墙被挤塌了、院内的桥压塌了、住宿房拆除一个小房、下坎五六间房屋的窗户、玻璃和墙，门楼、鱼池下水管道等设施，结合评估报告，本院酌定损失为23万元。
第五个焦点为被告是否应当向原告支付违约金。原告依据租赁合同要求的违约金11万元，因其损失已获得赔偿,且远高于违约金数额,故对原告要求违约金的诉讼请求,本院不予支持。被告要求的退还相应租金的辩称要求，因张京已违约，原告无需退还其剩余租金。关于张淑云要求财务章、行政章、营业执照、税务登记证、卫生许可证的损失，因张淑云已交付给张京，张京虽辩称将部分证件交换给原告，但此时已无法返还相应的证件，其亦未提交相应的证据予以证实且原告对此不予认可，本院酌情确定相应的损失为800元。因王志华不是张淑云租赁合同的相对方，故其要求其承担赔偿责任、违约金及证件损失的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百二十一条、第二百一十二条、第二百二十三条之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起,解除原告张淑云与被告张京在二〇一〇年四月十一日签订的租赁合同。
二、被告张京于本判决生效后十日内赔偿原告张淑云建筑物损失二十三万元。
三、被告张京于本判决生效后十日内给付原告张淑云财务章、行政章、营业执照、税务登记证、卫生许可证损失八百元。
四、驳回原告张淑云的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
鉴定费一万元，由被告张京负担（于本判决生效后七日内交纳）
案件受理费六千八百三十五元，由原告张淑云负担二千零七十三元（已交纳），由被告张京负担四千七百六十二元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 王银龙
人民陪审员 胡俊林
人民陪审员 张 蕾
二〇一六年五月三十日
书 记 员 杨 田