黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）香民二民初字第367号
原告（反诉被告）哈尔滨鑫华铸造有限责任公司，住所地哈尔滨市香坊区黎明镇朝阳村。
法定代表人齐汉义，该公司董事长。
委托代理人冯铁山，黑龙江冯铁山律师事务所律师。
被告（反诉原告）黑龙江哈得力商贸集团有限公司，住所地哈尔滨市道里区城乡路365号。
法定代表人王旭东，该公司董事长。
委托代理人谢佩虹，黑龙江龙信达律师事务所律师。
委托代理人石广新。
原告（反诉被告）哈尔滨鑫华铸造有限责任公司（以下简称鑫华铸造公司）与被告（反诉原告）黑龙江哈得力商贸集团有限公司（以下简称哈得力集团）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告鑫华铸造公司的法定代理人齐汉义、委托代理人冯铁山以及被告哈得力集团的委托代理人谢佩虹、石广新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）诉称，2011年8月12日，原、被告签订一份房屋租赁合同。合同约定：原告将位于哈尔滨市香坊区哈平路181号30000平方米的场地、16000平方米的厂房出租给被告开办机动车4S店，租期从2011年8月11日至2036年8月10日，共计25年；2012年-2021年每年租金为2000000元，被告支付第一年租金2000000元后方可对原告的厂房进行拆除。合同签订后，被告以暂时资金周转困难为由，仅于2011年8月12日支付租金1000000元、2012年7月10日支付租金300000元、2012年7月11日支付租金500000元，共计支付了租金1800000元。因原告出租的场地内有高压线一处，不便被告使用，故双方约定每年租金减少200000元。被告从2012年4月1日开始拆除原有厂房，故原告同意将合同履行起始日期顺延至2012年4月1日，自2012年4月1日起计算租金。被告仅支付了第一年的租金，自2013年4月1日至今的租金未支付，故原告诉至法院，要求：1、判令被告支付租金540万元；2、判令被告给付拖延租金利息398520元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）辩称：原、被告签订的厂房租赁合同属于法定的无效合同，该份合同所处置的土地属于哈尔滨市香坊区黎明镇朝阳村，是村集体所有的土地，而并非原告拥有合法使用权的土地，根据《中华人民共和国土地管理法》第63条的规定，农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让、出租用于非农业建设，同时根据合同法第51条规定，无处分权人处分他人财产，只有经过权利人追认或者后来取得了处分权的，该合同才有效，而厂房租赁合同签订至今，权利人既没有追认，原告也没有取得处分权，所以我们认为该合同属于法定的无效合同的情形，而该合同所涉及的厂房，基本上为原告没有取得任何规划审批手续的违章建筑，且经原告同意后，被告对其进行了拆除，从来没有对这些违章建筑实际占有和使用。根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件适用具体法律问题的解释第2条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证，或未按照许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的合同无效。所以该租赁合同无论就房屋而言还是就土地而言，均属无效合同。合同无效的后果根据法律规定，是自始无效，不存在继续履行的问题。我方自始无法使用租赁的场地厂房，造成巨大经济损失，故法院应驳回原告的诉讼请求并依法确认原、被告签订租赁无效，并判决原告返还被告已经支付的租金1800000元整，并由原告承担本案诉讼费用。
原告（反诉被告）辩称：2011年8月12日双方签订的厂房租赁合同，是合法有效的合同。我公司原是铸造行业，是重污染高耗能的企业，为了响应政府减能减排的号召，2010年我公司招商引资，与被告洽谈厂房租赁事宜，在2010年10月26日与被告签订了租赁合同，并向被告提供了我公司的各种手续，以配合被告到政府的土地部门、规划部门办理4S店审批手续。2011年的8月12日双方签订了修改后的合同，被告在2011年8月18日已取得哈尔滨市香坊区发改委备案确认书。双方签订合同以后，被告在经各方咨询论证认为可以对原告的厂房场地进行租赁获利的情况下，按照合同约定，对于原告场地内的厂房进行了拆除，将我公司厂房拆除了13000余平方米，并以每平方米70元的价格将被拆迁的厂房卖给拆迁公司，收取拆迁公司的定金1100000元。被告因自身原因，违反合同约定，不按期缴纳租金，违约在先。被告在反诉状中谈到租赁土地的所有权人哈尔滨市香坊区黎明镇朝阳村出面主张权利，存系无中生有，原告出租的厂房，均有合法手续，该厂房是工业用地，原告的使用期限是50年，原告在该土地的合法使用期内予以转租不违反任何法律规定。不要说是工业用地，就是农民的耕地依法也可以转租，这都是法律规定的。现在被告因资金的原因、市场的原因没有在租赁的土地上继续施工并且开展业务，完全是自身原因造成的，不能以此作为借口而拖欠租金。原告请求人民法院查明如上事实，驳回被告的反诉请求。
原告为证明其诉讼主张，向本院提交如下证据：
证据一、原、被告签订的厂房租赁合同一份。证明原、被告之间的租赁关系成立，被告应按合同约定每年支付租金1800000元。
经质证，被告对该证据的真实性无异议，对证明问题有异议。该证据处分的土地是哈尔滨市香坊区黎明镇朝阳村所有，原告无权处分，出租的厂房在合同中也有明确的表述，大部分为没有证照，所谓的没有证照，就是没有经过规划审批手续，是违章建筑，所以根据法律规定，该份合同应当属于法定无效合同。
证据二、票据三张。证明被告按照合同约定，分三次缴纳了2012年租金1800000元。
经质证，被告对该证据无异议。
证据三、企业改制协议及证明各两份。证明原告合法取得出租土地的使用权，并不存在违法出租的问题。
经质证，被告对该证据的真实性无异议，对证明问题有异议。该组证据只能证明原告经过了企业产权改制，但是企业改制后并没有经过法定的程序，将原属于村集体所有的土地厂房按照法定的程序变更到原告的名下。土地厂房依然处于村集体所有的状态，直到现在。所以根据法律规定，原告对该土地是没有权利处置的。而且法律明确规定，村集体土地是不允许出租、出让、转让、用于非农业建设。原、被告签订的厂房租赁合同，恰恰违反了强制性的规定，根据合同法第52条第5项的规定，违反法律法规强制性规定的合同为无效合同。
证据四、土地使用权证五本。证明原告出租的土地是工业用地，按照现行法律规定，不存在不得转租、转让的任何规定，即使是农村耕地也可以转租，没有像被告所谈的这些相关规定来制约，原告用于出租的厂房和土地都是通过合法程序，经区、镇、村三级政府及村民委员会履行了合法手续，而取得了50年的使用权，在原告拥有合法使用权的前提之下，进行转租，不违反任何法律规定，不属于被告所述的存在违法行为，原告有权出租。
经质证，被告对该证据的真实性无异议，对证明问题有异议。原告出示的五本土地证均明确的记载土地所有权人为哈尔滨市动力区黎明镇朝阳村，土地使用权人分别为哈尔滨市精铸阀门厂、哈尔滨市黎明乡朝阳村滨城珍禽厂、哈尔滨市朝阳化工厂（两本）、哈尔滨市动力区异型管件厂，使用权类型均为批准拨用企业用地，也就是这四个企业均为乡镇企业，根据当时的政策规定，无偿取得了村集体土地的使用权。根据法律规定，这种土地使用权，是不允许对外出让、转让、出租。
证据五、证明一份及照片一张。证明原告出租土地的地上的房产明细。
经质证，被告对该证据有异议。该证明已明确地标注了仅限评估使用，不能作为其厂房真实存在的证据，且这种厂房的权属或存在情况不是街道办事处出具的证明能证实的，原告提供的照片，无法证明其所表示的具体地理位置，无法证实该照片上的房屋就是争议的土地上的厂房。
被告为证明其诉讼主张，向本院提交如下证据：
责令停止土地（矿产）违法行为通知书一份、国土资源行政处罚事项告知书一份、行政处罚决定书一份。证明因被告在取得原告同意的情况下，对本案所涉及的土地进行建设，而该建设行为侵犯了朝阳村集体的合法权益，经朝阳村村民的举报，哈尔滨市国土资源局依法对被告进行了处罚，且其处罚的依据是《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款、第七十六条第一款及《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十二条规定，农村集体所有的土地，非经法定程序取得国有土地的使用权，是不允许任意进行非农业建设的，所以作出了两项处罚决定，第一项是责令退还非法占用的土地，该项处罚明确表明原、被告擅自对集体土地的处分行为是无效的，违反了法律的强制性规定，第二项处罚决定，是对被告进行了罚款。
经质证，被告对该证据有异议。该证据已经显示行政处罚的原因是被告私建，不是朝阳村政府主张权利造成的。国土资源部门对被告进行处罚的决定书，被告应提交罚款缴纳单据。仅凭该处罚决定书无法证实被告缴纳了罚金。该处罚的责任在于被告，与原告没有关系。
经审查，对原告提交的证据一、证据二、证据三、证据四、证据五，因具有客观性、真实性，本院予以确认；对被告提交的证据因具有客观性、真实性，本院予以确认。
综合原、被告的诉辩主张及庭审调查、举证、质证情况，本院确认如下事实：
原、被告于2011年8月12日签订厂房租赁合同一份，合同约定原告将位于哈尔滨市香坊区哈平路181号的约30000平方米的场地及约16000平方米的厂房租给被告经营机动车4S店，合同约定租期自2011年8月11日至2036年8月10日，共计25年，2012年至2021年每半年被告支付原告租金1000000元，即每年租金为2000000元。合同签订后，因被告自2012年4月1日起拆除原有厂房，故原、被告双方商定将合同履行起始日期顺延至2012年4月1日，又因场地内有高压线一处，故原、被告双方约定每年租金减少200000元，即每年租金为1800000元。被告于2011年8月12日给付原告房屋租金1000000元，于2012年7月10日给付房屋租金300000元，于2012年7月11日给付房屋租金500000元。自2013年4月1日至今，被告未给付原告租金。合同履行中，被告在未依法履行建设用地审批手续的情况下拆除原有部分厂房，擅自施工建设汽车4S店。2013年8月23日，哈尔滨市国土资源局对被告作出了行政处罚决定书，责令被告退还非法占用的土地并罚款80832元。
另查明，原告出租的场地、厂房的土地使用权人分别是原告及哈尔滨市精铸阀门厂、哈尔滨市黎明乡朝阳村滨城珍禽养殖场、哈尔滨市朝阳化工厂、哈尔滨市动力区异型管件厂，土地用途为工业，使用权类型为批准拨用企业用地。后经企业产权改制协议以及哈尔滨市香坊区人民政府（原哈尔滨市动力区人民政府）、哈尔滨市香坊区黎明镇政府、哈尔滨市香坊区黎明镇朝阳村委员会证明，以上场地、厂房的使用人均为原告。
本院认为，原、被告签订的厂房租赁合同是双方在平等、自愿的基础上签订的，是双方真实的意思表示。被告辩称原告出租的土地所有权人为哈尔滨市香坊区黎明镇朝阳村，该土地是村集体所有的土地，依据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，原告对该土地无处分权，并且合同中涉及的厂房，是违章建筑，该租赁合同自始无效。依据原、被告签订的厂房租赁合同，原告出租的是场地以及地上厂房，并非是土地使用权，原告为该土地的合法使用权人，其将场地及厂房出租的行为是其正常的企业经营活动，合法有效。依据原、被告签订的厂房租赁合同可知，在合同签订前，被告已明知出租的厂房中有部分厂房没有产权证，依据哈尔滨市香坊区黎明街道办事处出具的证明可知，无产权证的房屋是历史遗留问题，是经过相关部门审批后建房，并非原告为牟取租金违章建造的，被告现已将原告部分厂房拆除，不存在认定该租赁合同无效的法定事由。依据原、被告签订的厂房租赁协议约定，“甲方协助各级行政机关对违反有关规定的乙方进行监督”、“双方对翻建、拆除建筑物的相关信息进行备案，因乙方原因不能按期建成的新建筑物，给甲方造成损失，由乙方承担赔偿责任”，故被告在未依法履行建设用地审批手续的情况下在租赁土地上施工建设厂房而被哈尔滨市国土资源局予以行政处罚的责任在于被告，并非原告过错。综上，被告的反诉请求本院不予支持。关于原告主张被告给付租金5400000元的问题，依据厂房租赁合同及原、被告庭审自认情况可知，租期自2012年4月1日开始，每年厂房租金为1800000元，合同约定被告每半年支付一次租金，被告第一次给付原告租金的日期为2011年8月12日，即可推定被告自每年度租期开始时给付原告租金，被告自2013年4月1日至今未给付原告租金，故被告应给付原告2013年4月1日至2016年3月31日的租金5400000元（1800000元／年×3年）；关于原告主张的延迟给付租金利息的问题，因原、被告在租赁合同中未约定延迟给付租金的利息计算方法，故被告拖欠租金的利息，可自原告起诉之日即2015年5月4日起按中国人民银行同期贷款利率给付原告拖欠租金利息到本判决生效之日止为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第五十二条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告黑龙江哈得力商贸集团有限公司本判决生效后立即给付原告哈尔滨鑫华铸造有限责任公司自2013年4月1日起至2016年3月31日止的房屋租金5400000元；
二、被告黑龙江哈得力商贸集团有限公司本判决生效后立即按中国人民银行同期贷款利率给付原告哈尔滨鑫华铸造有限责任公司自2015年5月5日起至本判决生效之日止的租金利息（租金为5400000元）；
三、驳回被告黑龙江哈得力商贸集团有限公司的反诉请求。
案件受理费52390元（原告已预交），由被告黑龙江哈得力商贸集团有限公司承担，于判决生效之日起十日内给付原告哈尔滨鑫华铸造有限责任公司；反诉费21000元（被告已预交），由被告黑龙江哈得力商贸集团有限公司承担。
如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。
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审 判 长 孟凡东
人民陪审员 熊依丽
人民陪审员 王春艳
二〇一五年十一月二日
书 记 员 孙 钰