广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1802民初2594号原告：沈卫东，男，1967年10月27日出生，汉族，住清远连州市。原告：杨艳芳，女，1972年11月12日出生，汉族，住清远连州市。上述原告的共同委托诉讼代理人：黄艾琳，广东捷高律师事务所律师。被告：清远市汇雄房地产开发有限公司，住所地清远市清城区松岗路110号。法定代表人：杨文杰,总经理。委托诉讼代理人：叶俊宇，广东明典律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶俊伟，广东明典律师事务所实习律师。原告沈卫东、杨艳芳与被告清远市汇雄房地产开发有限公司（以下简称汇雄公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沈卫东、杨艳芳的共同委托诉讼代理人黄艾琳，被告汇雄公司的委托诉讼代理人叶俊宇、叶俊伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈卫东、杨艳芳向本院提出诉讼请求：1、判令被告汇雄公司向原告支付逾期交房违约金，自2014年7月1日起以已付购房款281000元为基数按每日万分之五的标准计至实际交付房屋之日止，暂计至2017年5月22日为148368元；2、本案的诉讼费用被告承担。在诉讼中，原告增加诉讼请求：判令被告汇雄公司向原告支付占用资金期间的利息，自起诉之日起以148368元为基数按年利率6%计算至被告向原告付清逾期交楼违约金时止。事实和理由：原被告于2013年3月29日签订《商品房买卖合同》（合同编号：2013020635364719），原告购买被告所有的位于清远市清城区松岗路110号金域豪庭一幢11层05号房屋，房屋总价款为281000元。原告于2013年3月29日向被告支付首付款171000元，并于2013年7月25日与中国农业银行股份有限公司清远分行签订《个人购房担保贷款合同》，贷款金额为110000元，该行于2013年11月19日将款项直接划付至被告账户。《商品房买卖合同》第八条约定，被告应当在2014年6月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备商品房经清远市住房和城乡建设局工程竣工验收备案并符合合同约定的房屋交付原告使用。合同第九条约定，被告逾期交付房产超过30天的，原告可以要求被告继续履行合同，并且要求被告按日向原告支付房价款万分之五的违约金。原告已经按照合同约定支付全部购买款，但被告至今未向原告交付房屋，按照合同第八条、第九条的约定，被告应该按照合同约定按日向原告支付房价款万分之五的违约金，违约金应该从约定交付房屋日期的次日即2014年7月1日起计算，暂计至2017年5月22日为1056天，违约金为148368元。原被告之间签署的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反任何法律强制性规定，是合法有效的合同。被告至今未交付房屋的行为已构成违约，应按合同的约定向原告支付违约金。鉴于被告行为已严重损害原告的合法权益，原告迫于无奈，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告汇雄公司辩称，1、被告认为原告的起诉超过法定的诉讼时效，原告主张的违约金的诉讼时效计算起点应当在2014年7月1日开始计算，而原告向法院提起诉讼时间是2017年5月，其债权的主张明显是超过了诉讼时效，该诉讼时效的计算方式由（2016）粤1802民初2075号类似案件的判决作为参考，请求法院在审判类似案件的时候，综合考虑同一类型案件应当依据同一的审判方式进行审判，而被告向法庭提供的（2016）粤1802民初2075号判决书仅为其中一份，其类似案件涉及数十件的已生效判决，因此，请求人民法院认真审查原告主张的诉讼时效适用问题；2、原告请求按照已付房价款每日万分之五的违约金计算其损失，明显过高，原告未能取得房屋的实际损失，只是造成了其所产生房屋租金的损失，况且现在的房价比以前的房价已高于1.5倍以上，其除了租金的损失之外，没有其他损失，被告已向法庭提供评估机构对原告涉案房屋的租金的评估依据，而且亦向法院提供了其中一份（2016）粤1803民初3143号判决书，该判决书亦是同类型案件作出的同类型判决，该判决书涉及的户主将近100户，请求人民法院审理同类型的案件时候，应谨慎审查同类型案件的关联性，作出原告的损失参照，而且租金的计算标准已经有清远市中级人民法院作出的判决。综上，原告的起诉超过法定的诉讼时效，应当予以驳回；其主张的逾期交楼违约金按照已付房价款每日万分之五的计算明显过高，请求法院以调整到按租金的标准进行计算。对于原告增加的诉讼请求，被告认为该请求无任何法律事实依据，该违约金是否存在，或者实际金额是多少，不能确认，而且没有相关依据被告向原告支付违约金利息，而且违约金、违约金利息存在重复主张的问题，请法院依法驳回。本院经审理认定事实如下:2013年3月29日，原告沈卫东、杨艳芳与被告汇雄公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于清远市清城区松岗路110号金域豪庭一幢11层05号房屋，套内建筑面积为53.92平方米，房屋总价款为281000元。合同第八条约定：“出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、该商品房经建设局工程竣工验收备案。……”合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。”合同签订后，原告已付清房屋价款281000元。截至法庭辩论终结时止，涉案房屋所属楼幢尚未取得清远市住房和城乡建设管理局工程竣工验收备案表，涉案房屋亦未交付给原告。为证明原告涉案房屋的实际租金损失，被告提供清远市中信华房地产土地评估有限责任公司作出的清远市中信华（房）评报字（2017）第292号房地产估价报告书，评估位于清远市清城区松岗路110号金域豪庭一幢11层05号房屋月租金为1260元，该评估报告有效期为一年，从2017年8月16日至2018年8月15日。原告对被告提供的上述评估报告书及其抗辩认为按租金损失计算逾期交楼违约金的意见不予认可。以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、收据、借款凭证、个人购房担保借款合同、清远市中级人民法院（2016）粤18民终296号民事判决书，被告提供的本院（2016）粤1802民初2075号民事判决书、清远市清新区人民法院（2016）粤1803民初3413号民事判决书、评估报告书，以及本案的庭审笔录等证实。本院认为，本案的争议焦点主要为：1、原告请求的逾期交楼违约金是否已超过诉讼时效；2、被告请求对逾期交房违约金调整为按租金损失标准计算是否有依据；2、对原告要求被告支付逾期交房违约金的利息是否有依据。对于第一个争议焦点，原、被告签订的《商品房买卖合同》，是原、被告双方自愿签订的，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，双方均应恪守履行。原告已支付全部购房款，被告按约定应在2014年6月30日前将获得清远市住房和城乡建设管理局工程竣工验收备案的商品房交付原告使用，但截至法庭辩论终结时止，被告仍未将涉案房屋交付给原告，被告已构成逾期交房的违约行为，应承担逾期交房的违约责任。至于逾期交房违约金的诉讼时效问题，根据合同约定逾期交房违约金为按日累计计算，应按每个个别债权分别计算诉讼时效期间，根据《中华人民共和国民法通则》的规定，原告对被告所享有的逾期交房违约金这一债权应适用二年的诉讼时效,即每一天新产生的违约金给付请求权分别受到二年诉讼时效的限制。按合同约定逾期交楼违约金的起算日期从交付期限届满之次日起（2014年7月1日）计算至商品房实际交付之日止，原告于2017年5月23日向本院提起诉讼，从起诉之日倒推二年即从2015年5月24日起的逾期交房违约金未超过二年诉讼时效，对于2014年7月1日至2015年5月23日期间的逾期交房违约金，已超过二年诉讼时效，不受法律保护。对于第二个争议焦点，根据合同第九条约定，逾期交房违约金按已付房价款每日万分之五计算，该合同条款是原被告自愿签订的，合同当事人的意思自治应受到尊重，对被告抗辩认为按房屋租金损失计算逾期交房违约金的意见，本院不予采纳，逾期交房违约金应以原告已付房价款281000元按每日万分之五计算。对于第三个争议焦点，本案属于房屋买卖合同纠纷，双方签订合同的目的是为了保障房屋交易的顺利进行，即原告依约向被告支付购房价款，被告依约向原告交付房屋及办理房屋产权登记到原告名下，被告违约应按合同约定承担相应的违约责任，而原告主张要求被告支付占用资金期间的利息，实际上是支付逾期交房违约金的利息，双方在合同当中对此并无约定，故原告该项诉讼请求，事实与依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告清远市汇雄房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告沈卫东、杨艳芳支付逾期交房违约金（违约金从2015年5月24日起以原告已付房价款281000元为基数，按每日万分之五计算至被告将清远市清城区松岗路110号金域豪庭一幢11层05号房屋交付给原告之日止）；二、驳回原告沈卫东、杨艳芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3268元，由被告清远市汇雄房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  梁健球人民陪审员  潘素华人民陪审员  陈玉芬二〇一七年十一月十八日书 记 员  梁朝晖附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。