江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏04民终1134号
上诉人（原审原告）：孙台红，女，1969年12月8日出生，汉族，住江苏省溧阳市。
委托诉讼代理人：李春雷，江苏天目湖律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：孙洁，女，1985年10月27日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。
委托诉讼代理人：李春雷，江苏天目湖律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陆萍，女，1974年2月10日出生，汉族，住江苏省溧阳市。
委托诉讼代理人：姜国华，溧阳市戴埠法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审第三人）：吕方，男，1978年11月20日出生，汉族，住南京市高淳区。
委托诉讼代理人：席宗堂，江苏华庭律师事务所律师。
上诉人孙台红、孙洁因与被上诉人陆萍、吕方房屋租赁合同纠纷一案，不服溧阳市人民法院（2017）苏0481民初7683号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月19日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
孙台红、孙洁上诉请求：维持一审判决第一项，撤销一审判决第二项，依法改判被上诉人陆萍返还位于溧阳市燕山中路5-01号【一层（4-5）轴、二层（1-5）轴、三层（1-14）轴】的房屋和被上诉人支付2017年6月28日之后的租金（按年度租金181800元的标准计算至被上诉人返还为止）。事实和理由：1、一审判决上诉人与被上诉人陆萍之间的租赁合同解除，陆萍就负有返还租赁物的义务。并且吕方与上诉人之间的房屋租赁合同已经解除，占有租赁物的是陆萍具有所有权的设备、设施，因此，陆萍具有返还的义务。2、一审判决未支持上诉人主张的租金，但未能作出任何说理和认定，也未向上诉人释明是否应该主张合同解除后的占用费。3、上诉人的房屋由陆萍占用，陆萍将设备、设施租赁给吕方，支付租金或占用费的主体应该是被上诉人。
陆萍辩称：1、一审判决认定事实清楚。上诉人对于转租一事是知情的，经过三方协商签订三方协议，后又经协商解除三方协议，上诉人与宾馆实际经营人吕方单独签订了房屋租赁合同，约定了相应的权利义务。2、一审判决驳回上诉人的租金主张正确。陆萍并没有占用出租房屋，是由吕方在经营，并依据有关合同约定由吕方支付租金。上诉人要求陆萍支付租金没有法律依据。
吕方述称：1、孙台红、孙洁存在一房两租的情况，导致无法再次租赁，并且由于宾馆营业许可证的证照无法转让，导致后面的合同无法履行，房屋租赁失去意义。2、陆萍的行为构成毁约，吕方向陆萍发送短消息要求解除2017年7月3日签订的合同，要求尽快办理交接手续，减少损失。同时吕方打电话给陆萍，但是陆萍不接。吕方认为陆萍和吕方在2017年7月3日签订的宾馆经营权合同于2017年7月6日解除，再次要求尽快办理交接手续。
孙台红、孙洁向一审法院起诉请求：1、解除孙台红、孙洁与陆萍于2015年6月28日签订的房屋租赁合同；陆萍返还租赁的位于溧阳市燕山中路5-01号房屋；2、陆萍支付2017年6月28日之后的租金按年度租金181800元的标准计算至陆萍返还为止，并支付违约金18180元；3、陆萍承担本案诉讼费。
一审法院经审理查明：2015年6月28日，孙台红、孙洁与陆萍签订《房屋租赁合同》，约定孙台红、孙洁将位于溧阳市燕山中路5-01号的房屋出租给陆萍使用，租赁期限为8年，年租金181800元。陆萍租赁房屋后，开设宾馆，进行经营。2017年3月5日，经孙台红、孙洁同意，陆萍将宾馆租赁给第三人吕方经营。后三方于2017年7月3日协议解除该宾馆租赁合同。同日，经陆萍同意，孙台红、孙洁与第三人吕方签订《房屋租赁合同》（落款时间为7月1日），约定将位于溧阳市燕山中路5-01号的房屋出租给第三人使用，租赁期限为3年。陆萍与第三人吕方签订宾馆经营权租赁合同。同日，第三人吕方提出，要求孙台红、孙洁解除与陆萍之间2015年6月28日签订的房屋租赁合同，但陆萍不同意，第三人吕方与孙台红、孙洁协议解除当日签订的房屋租赁合同。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。孙台红、孙洁与陆萍签订房屋租赁合同后，在租赁期内，经陆萍同意，孙台红、孙洁与第三人重新签订同一房屋的租赁合同，法院认为，孙台红、孙洁与陆萍的行为均表明不再履行双方之间的租赁合同，且该合同目的也不能实现，孙台红、孙洁请求解除双方之间的租赁合同，符合法律规定，予以支持。关于陆萍称三方口头约定，孙台红、孙洁与第三人租赁期满后，继续履行孙台红、孙洁与被陆萍之间的租赁合同的意见，孙台红、孙洁与第三人均表示否定，而陆萍未能提供证据予以证实，故对该意见，不予采纳。关于孙台红、孙洁要求陆萍支付租金的请求，经查孙台红、孙洁与第三人另行签订房屋租赁合同，孙台红、孙洁以行为表明不再履行孙台红、孙洁与陆萍之间的租赁合同，合同的权利义务终止，故对该诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条之规定，一审法院判决：一、准许孙台红、孙洁解除与陆萍于2015年6月28日签订的房屋租赁合同。二、驳回孙台红、孙洁的其他诉讼请求。案件受理费696元（已减半收取），由孙台红、孙洁负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2015年6月28日，孙台红、孙洁作为出租人（合同甲方）与承租人陆萍（合同乙方）签订一份《房屋租赁合同》，该合同约定：租赁物为溧阳市燕山中路5-01号一层（4-5）轴、二层（1-5）轴、三层（1-14）轴；租赁期限为2015年6月28日起至2023年6月28日止；年租金181800元，合同有效期内，房屋租金五年之内不再调整。租赁期内乙方不得擅自转租，如要转租必须得到甲方同意；付款方式：壹年一付，此后在每期房屋租金期满前五日支付下一期房屋租金。如乙方过期未付，须按日加租金0.5%作为滞纳金，超过一个月未付视为自动退租，并按本合同违约条款规定办理；如乙方无故终止本合同，应向对方支付年租金10%违约金，剩余的租金不再退还。
2017年3月5日，陆萍（合同甲方）作为出租方、吕方（合同乙方）作为承租方与孙台红、孙洁（合同丙方）作为业主签订一份《宾馆经营权租赁合同》，该合同约定：三方就位于溧阳市燕山中路5-01号的溧阳市花园宾馆转租达成如下协议：一、丙方同意甲方将溧阳市花园宾馆转租给乙方使用，丙方与甲方于2015年6月28日签订的租赁合同作为本合同的附件，与本合同具有同等法律效力。二、甲方与乙方的租赁期限为2017年3月5日起至2020年3月4日止。年租金281800元，押金3万元。付款方式2017年3月5日支付243800元，余款5万元2017年5月交付，逾期作自动退租，所交租金不退。2017年3月6日，陆萍出具收条，确认收到吕方宾馆转租费261800元。
2017年7月3日，陆萍（合同甲方）、吕方（合同乙方）与孙台红、孙洁签订一份《解除合同协议》，三方确认：1、解除三方于2017年3月5日签订的《宾馆经营权租赁合同》；2、甲方与丙方的债权债务另行结算；3、甲方与乙方的债权债务结算：按照双方沟通协商后的租金水平计算出日租金率，租期计算至2017年6月30日。从乙方支付给甲方的款项中扣除计算至2017年6月30日止的租金归甲方，剩余的金额甲方应于本协议签订后三日内退还给乙方。双方确认退还金额为：173013元。吕方确认陆萍已退回10万元。
同日，吕方与陆萍签订一份《宾馆经营权租赁合同》。该合同约定：1、转租标的：溧阳市燕山中路5-01号溧阳市花园宾馆；2、租赁期限三年，从2017年7月1日至2020年7月1日；3、转租价格9万元、押金3万元；4、支付方式：吕方于本合同签订之二日内支付租金73000元。剩余租金17000元于2017年9月1日支付……5、陆萍应对宾馆享有清洁的、完全的经营权，否则应赔偿乙方的相关损失。
同日，吕方与孙台红、孙洁签订一份《房屋租赁合同》，约定租赁期间2017年7月1日至2020年7月1日；合同落款时间为2017年7月1日。
2017年7月6日，吕方向孙台红、孙洁以及陆萍发送手机短信，声称“经多方因素影响，宾馆自2017年7月6日起不再营业，请从6日起收回房屋”、“由于种种原因，我决定不再租用该宾馆，请您尽快找其他租客。以减少损失”。2017年7月9日，吕方与孙台红、孙洁签订一份《补充协议》，双方确认一致同意解除于2017年7月1日签订的《房屋租赁合同》，吕方自愿补偿人民币1万元。孙台红、孙洁主张该1万元为解除合同的违约金。吕方主张该1万元为水电费。
陆萍认可收到该短信，但认为吕方要求解除合同没有法律效力。2017年9月1日，陆萍通过手机短信（另一手机号码）向吕方催要尚欠租金17000元，吕方于2017年9月2日回复称陆萍把本应交给房东的租金未及时支付，导致其在经营过程中产生很大的损失与麻烦；同时陆萍未严格履行2017年7月1日重新签署的《宾馆经营权租赁合同》第5项义务，且之前的手机一直处于无法接通或关机状态，导致其无法正常经营，被迫暂停营业；故要求陆萍退还2017年7月1日以来的全部租赁费用并追究陆萍的责任。
2017年11月24日，一审法院找吕方核实情况，吕方陈述，2016年12月看到宾馆转让信息，与陆萍联系转让事宜，并给陆萍2万元定金。签协议之前，陆萍告知吕方房子不是她的，吕方要求陆萍将房租给房东，陆萍称其经济困难，要求缓一缓。2017年3月签订协议时，吕方又给了陆萍243800元。2017年6月，房东来要房租，吕方要求陆萍将事情处理清楚。后来解除协议当日又重新签订协议，吕方要求陆萍变更经营权，变更宾馆法人，但陆萍一直没有办好，导致其不能继续经营。
另查明，溧阳市花园宾馆登记的投资人并非陆萍。二审时，经本院要求，陆萍提供其从方玉平手中取得溧阳市花园宾馆的依据，陆萍提供一份其与方玉平于2015年6月26日签订的《转让合同》及转账凭证、方玉平出具的收条。该《转让合同》约定：方玉平将溧阳市花园宾馆内属自己装修、购置的财物及经营权全部转让给陆萍；转让费用78000元；双方同意陆萍现用原来一切经营证照，陆萍今后如需变更经营证照，方玉平负责提供协助，但变更所涉及的一切费用均由陆萍自行承担。孙台红、孙洁质证称，对《转让合同》真实性没有异议，方玉平是最早的租赁方，后来转让给陆萍。对于收条及转账凭证不知情。吕方未发表质证意见。
还查明，吕方于2018年1月22日起诉陆萍，要求其支付尚未退还的尾款73013元及相应利息。溧阳市人民法院于2018年1月23日立案受理，于2018年4月17日作出（2018）苏0481民初728号民事判决书，该判决认为吕方与陆萍互负债务，且口头协商相互抵销，故判决驳回吕方的诉讼请求。
再查明，陆萍与吕方就解除宾馆经营权租赁合同一案发生诉讼。目前，该案尚未审结。
除上述事实外，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。
本案在二审中的争议焦点：孙台红、孙洁是否有权要求陆萍支付2017年6月28日之后的租金及要求其返还房屋？
本院认为：在孙台红、孙洁行使合同解除权之前，孙台红、孙洁与陆萍之间于2015年6月28日签订的《房屋租赁合同》仍然合法有效。虽然2017年7月3日，孙台红、孙洁与次承租人吕方另行签订了《房屋租赁合同》，约定租金由吕方向孙台红、孙洁支付，但因陆萍与孙台红、孙洁之间的房屋租赁合同并未解除，故孙台红、孙洁与吕方签订的《房屋租赁合同》只能视为陆萍与孙台红、孙洁之间的房屋租赁合同的组成部分，三方当时同意由次承租人吕方来直接向孙台红、孙洁支付其中三年的租金；同时由于孙台红、孙洁与吕方签订的房屋租赁合同于2017年7月9日已经解除，在次承租人吕方实际未向孙台红、孙洁支付租金的情况下，陆萍作为总承租人负有向孙台红、孙洁继续支付租金的义务。按照陆萍与孙台红、孙洁于2015年6月28日签订的《房屋租赁合同》约定，租金一年一付，在每期房屋租金期满前五日支付下一期房屋租金，超过一个月未付视为自动退租。陆萍本应于2017年6月23日前支付下一年度租金，但其本人当时并未支付，后吕方与孙台红、孙洁经协商解除了《房屋租赁合同》，陆萍在收到吕方于2017年7月6日所发的要求解除合同的短信后，并未积极联系协调此事，也未向孙台红、孙洁支付租金，故孙台红、孙洁起诉陆萍要求解除合同符合合同约定和法律规定，应予支持。孙台红、孙洁以起诉的方式行使合同解除权，该解除合同的通知于2017年10月28日送达陆萍，故合同解除的时间应认定为2017年10月28日。孙台红、孙洁有权向陆萍主张2017年6月28日至2017年10月28日的租金60600元。在合同解除之后，鉴于吕方系实际占有房屋之人，且该占用状态是经出租人孙台红、孙洁认可转租而形成的，而吕方提出终止合同后三方并未办理交接手续；虽然孙台红、孙洁与吕方之间的房屋租赁合同已经协商解除，孙台红、孙洁与陆萍之间的房屋租赁合同依法应确认解除，但吕方与陆萍之间的宾馆经营权租赁合同纠纷尚在审理之中，合同解除的原因及违约责任的主体尚不明确，而孙台红、孙洁在本案中并未向吕方提出支付占用使用费及腾房等诉讼请求，故孙台红、孙洁单独要求陆萍支付2017年10月28日之后的占有使用费及解除合同的违约金、返还房屋等诉讼请求，本案中尚无法作出处理，孙台红、孙洁可另行向陆萍、吕方一并主张。
综上，上诉人孙台红、孙洁的上诉请求部分成立，本院依法予以支持。一审判决有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销溧阳市人民法院（2017）苏0481民初7683号民事判决；
二、确认孙台红、孙洁与陆萍之间于2015年6月28日签订的《房屋租赁合同》于2017年10月28日解除；
三、陆萍于本判决生效之日起十日内向孙台红、孙洁支付2017年6月28日至2017年10月28日的租金60600元；
四、驳回孙台红、孙洁的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费696元，由陆萍负担657.5元，由孙台红、孙洁负担38.5元。二审案件受理费1392元，由陆萍负担1315元，由孙台红、孙洁负担77元。一、二审诉讼费用均已由孙台红、孙洁预交，陆萍于本判决生效之日起十日内向孙台红、孙洁支付其应负担的诉讼费用1972.5元。
本判决为终审判决。
审判长 吴红娥
审判员 罗希夷
审判员 施婷婷
二〇一八年六月十一日
书记员 史玉娇