温县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温民一初字第00151号
原告（反诉被告）温县温泉镇建设街居民委员会
法定代表人郑太平，居民委员会主任。
委托代理人毛赞全，河南新潮律师事务所律师。
委托代理人郑丽霞，河南新潮律师事务所律师实习律师。
被告（反诉原告）温县天盛商务管理有限公司。
法定代表人王其光，经理。
委托代理人许立，河南河阳律师事务所律师。
原告（反诉被告）温县温泉镇建设街居民委员会与被告（反诉原告）温县天盛商务管理有限公司返还原物纠纷一案，本院立案受理后，依法向被告（反诉原告）温县天盛商务管理有限公司送达应诉通知书、诉状副本、举证通知书、开庭传票、合议庭通知等诉讼文书。2014年5月29日由审判员周长军适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因案件复杂，于2014年8月25日本院由审判员周长军、贾宝国、王文军依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）温县温泉镇建设街居民委员会的委托代理人毛赞全，被告（反诉原告）温县天盛商务管理有限公司的委托代理人许立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告温县温泉镇建设街居民委员会诉称，2010年6月25日原被告双方签订了一份房屋、场地托管合同，原告委托被告对温县宏大商场等房屋和场地进行托管。2013年7月24日温县人民法院作出了（2013）温民重字第00008号民事判决书，确认原被告2010年6月25日签订的房屋、场地托管合同无效，被告不服上诉于焦作市中级人民法院，焦作市中级人民法院于2013年10月12日作出（2013）焦民三终字第220号民事判决书，驳回上诉，维持原判。因此，请求判令被告返还原告不动产温县宏大商场圆楼第2、3、4层，温县宏大商场圆楼东边第2、3层，温县宏大商场圆楼南边第3层，并判令被告将宏大商场院内腾清并交付给原告。
被告温县天盛商务管理有限公司辩称，同意返还原告所述的不动产并腾清温县宏大商场院内物品交付原告，但导致2010年6月25日双方所签订的房屋、场地托管合同无效完全是原告的过错。因此，原告依法应赔偿被告对托管财产改造所投入的费用100万元。
本案在审理中被告温县天盛商务管理有限公司提起反诉，反诉称，根据焦作市中级人民法院（2013）焦民三终字第220号民事判决书所确定的案件事实，双方2010年6月25日签订的房屋、场地托管合同被确认为无效原因是温县温泉镇建设街居民委员会违反法律规定即签订合同。所以造成合同无效的原因是基于原告过错引起的，根据《合同法》第58条的规定有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失。
原告（反诉被告）温县温泉镇建设街居民委员会辩称，1、2010年6月25日双方签订的房屋、场地托管合同被法院确定为无效合同的过错不在原告而在被告，因为2010年6月25日所签合同是被告的布局。当时王其光是村委委员，主管催缴房租，后委托给被告，王其光、王忠均是天盛房地产公司的股东，签合同就是布局。原告2010年6月25日与被告签订的房屋、场地托管合同，在同一天王其光以个人名义与被告签订一份内容完全相同的合同，公司法定代表人王其光应该知道，所以过错应该由被告承担。2、被告对房屋进行改造，按照原被告双方签订的房屋托管合同第七条应该由原告负责维修改造，所以被告改造费用不应该由原告承担。3、被告说由原告委托，但是委托是被告与原建设街居委会串通的结果，损害了建设街居民利益，委托时间比签合同的时间仅仅晚了4个月，委托改造没有村委会的研究记录，委托书中含糊说由被告全面改造，内容不明确，改造费用不明确，为啥要改造不清楚，说明是被告与建设街居委会串通。4、被告损失不应由原告赔偿，被告的损失是超过合同范围自己造成的，被告所谓损失应该是不能收房租的损失，电脑、打印机、空调、床等不能算成损失，被告所说的营业损失是温县宏大快捷酒店损失，不是被告的损失。
根据原告（反诉被告）、被告（反诉原告）的诉辩意见，本庭归纳本案的争议焦点为：1、原告的诉讼请求和被告的反诉请求是否成立；2、2010年6月25日原被告签订的房屋、场地托管合同被确认无效双方过错的认定；3、被告反诉中财产损失的认定。
依据争议焦点原被告双方举证质证意见如下：
原告温县温泉镇建设街居民委员会就本诉提交的证据有：2010年6月25日原被告签订的房屋、场地托管合同一份、（2013）温民重字第00008号民事判决书一份、（2013）焦民三终字第220号民事判决书一份。证明被告应当依法将所有托管的宏大商场的原物返还给原告。
被告温县天盛商务管理有限公司的质证意见：对证据无异议。但是房屋、场地托管合同规定可以进行改造，被告改造完的房屋已经增值，要求原告将改造费用、房屋不到期的损失、房屋增值部分退还给被告。
被告温县天盛商务管理有限公司就本诉部分未举证。
被告温县天盛商务管理有限公司就反诉提交的证据有：1、照片40张。证明被告在签订合同后，为了更好经营下去、完成高额租赁费，对所托管的房屋进行了改造，投入大量人财物。2、温县建设街居民委员会委托书一份，证明被告进行改造是受原告委托。3、2010年6月25日房屋托管合同书一份，证明合同约定的托管期限为10年，至今才2年多，给被告造成了大量的损失。4、（2013）焦民三终字第220号民事判决书一份，证明确定房屋托管合同无效的原因系建设街居民委员会未提请居民会议讨论决定即签订合同，违反了《中华人民共和国城市居民委员会组织法》第十条的规定，所以确认合同无效。5、2008年11月8日房屋托管合同，证明2012年6月25日房屋托管合同的租金是上一年度的两倍，原告所谓的恶意串通不存在。6、1999年7月26日、2005年1月28日原告与郑红庆（郑毛孩）签订租赁合同两份，显示宏大旅社一年租金是5000元。7、2009年4月23日被告与郑红庆签订的场地租赁合同，租金是每年8000元。说明房租上涨是被告的管理结果。8、转让赔偿协议一份，证明为获取宏大旅社经营权先期投资22万元。9、2010年8月31日郑红庆收到条一张，证明以被告名义支付15万元。
原告温县温泉镇建设街居民委员会的质证意见：对第一组证据，有些照片证明不了是原宏大商场的照片，改造不是合同约定范围的改造。对第二组证据，同反诉答辩意见。对第三组证据，委托合同侵犯建设街居民利益，是被告和建设街主要负责人的布局。对第四组证据，真实性、有效性无异议，但是串通的结果。对第五组、第六组、第七组证据，其中1999年7月26日、2005年1月28日合同没有原件，真实性无法核实，租金上涨是随行就市自然上涨。对第八组证据真实性无异议，对证明指向有异议，22万元不是一次性支付，不能算是被告的损失。对第九组证据有异议，收据是15万元，赔偿协议是7万元，收据的时间与赔偿协议时间是同一天，说明收据是假的。
原告温县温泉镇建设街居民委员会就反诉提交的证据有：温县宏大快捷酒店工商资料一组。证明温县宏大快捷酒店与被告是两个企业，温县宏大快捷酒店的损失不是被告的损失，工商资料中场地托管合同与原被告签订的合同完全一样，说明原被告所签合同无效的过错在被告。
被告温县天盛商务管理有限公司的质证意见：真实性无异议，证明指向有异议。王其光签订的委托合同不能证明被告对原被告签订的合同存在过错，王其光签订合同是为了注册温县宏大快捷酒店的地址需要。酒店是特殊服务行业，是被告出资注册的。
证据的分析和认定：1、对原被告双方均没有异议的证据予以认定。2、对被告提交的温县建设街居民委员会委托书因有原告盖章，且不违反法律规定，予以认定。对被告提交的1999年7月26日、2005年1月28日原告与郑红庆（郑毛孩）签订租赁合同，没有原件，无法核实真实性，不予认定。对被告提交的2010年8月31日郑红庆收到条，原告虽有异议，但没有证据证明其是假的，予以认定。
根据证据的分析认定和法庭调查，本院确认以下案件事实，2010年6月25日原被告双方签订了一份房屋、场地托管合同，合同载明“委托方：建设街居委会（下称甲方）受委托方：温县天盛商务管理公司（下称乙方）根据《中华人民共和国合同法》有关规定，乙方接受甲方委托，就代办房屋、场地托管与租金收缴等事项，双方协商一致，签订合同如下：一、委托代办事项房屋、场地管理与出租、租金收缴。二、合同期限自2011年1月1日起至2020年12月31日终止，共10年。三、托管范围1、宏大商场整体2、人民大街路西门面房15间3、香格里整体4、蓝梦饭店门面5、周保群加工厂6、连珠台浴城7、桂花花园门面房3间8、直属库北：王永恩、郑金明、王宏伟、马卫生、王四、李发财、吴振州……”原告委托被告对温县宏大商场等房屋和场地进行托管。合同签订后，被告随即对其托管的房屋和场地进行改造、装修。2013年7月24日温县人民法院作出了（2013）温民重字第00008号民事判决书，确认原被告2010年6月25日签订的房屋、场地托管合同无效，被告不服上诉于焦作市中级人民法院，焦作市中级人民法院于2013年10月12日作出（2013）焦民三终字第220号民事判决书，驳回上诉，维持原判。焦作市中级人民法院确认合同无效的原因是温县温泉镇建设街居民委员会违反法律规定即签订合同。为此，原告请求判令被告返还不动产。被告反诉请求判令原告赔偿因合同无效受到的损失。
本院于2014年8月14日委托焦作市晶莹价格事务所有限公司对被告托管房屋、场地的改造、装修投资等费用进行了评估，评估总价值968473元，其中可拆除物品价值202116.64元。
本院认为，本案系返还原物纠纷。本案的关键在于原、被告双方于2010年6月25日所签订的房屋、场地托管合同被确认无效后的法律后果及双方的过错问题，即合同被确认无效后法律上如何处理的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”参照此案，原、被告双方于2010年6月25日所签订的房屋、场地托管合同被焦作市中级人民法院（2013）焦民三终字第220号民事判决书以温县温泉镇建设街居民委员会未提请居民会议讨论决定即签订合同，违反《中华人民共和国城市居民委员会组织法》的规定，被确认为无效合同。从此可以看出，导致此合同被确认无效的过错在于原告，应承担相应的法律后果。案件在审理过程中，被告同意将原、被告所签合同中托管的房屋及场地交付原告，本院予以支持。被告在托管原告房屋及场地期间进行了大幅度的改造和装修是征得被告同意的，有2010年10月30日温县温泉镇建设街居民委员会给被告出具的委托书为证，本院予以认定。根据被告的申请本院委托焦作市晶莹价格事务所有限公司对原温县宏大商场的改造、装修、资产投资等进行价值评估鉴定，价值总计968473元。原告辩称宏大商场资产投资中的空调、沙发、监控、鱼缸、打印机、铁床、电脑桌等未形成附合的物品价值202116.64元（详见清单）不能作为被告的损失而由原告赔偿，符合法律规定，予以支持，应由被告自行拆除。原告在反诉中辩称温县宏大快捷酒店装修、改造的费用不能作为被告的损失计算，缺乏法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”、参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）温县天盛商务管理有限公司应在判决生效后十日内将原温县宏大商场圆楼第2、3、4层，原温县宏大商场圆楼东边第2、3层，原温县宏大商场圆楼南边第3层返还给原告（反诉被告）温县温泉镇建设街居民委员会。
二、被告（反诉原告）温县天盛商务管理有限公司应在判决生效后十日内将原温县宏大商场院内腾清并交付原告（反诉被告）温县温泉镇建设街居民委员会。
三、原告（反诉被告）温县温泉镇建设街居民委员会应赔偿被告（反诉原告）温县天盛商务管理有限公司损失766356.36元。
四、被告（反诉原告）温县天盛商务管理有限公司应在判决生效后十日内将其对原温县宏大商场装修、改造部分的可附合物（详见清单）价值202116.64元自行拆除。
五、驳回原告（反诉被告）温县温泉镇建设街居民委员的其他诉讼请求。
六、驳回被告（反诉原告）温县天盛商务管理有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费200元，反诉费6900元，鉴定费15000元，合计22100元，由原告（反诉被告）温县温泉镇建设街居民委员负担20000元，被告（反诉原告）温县天盛商务管理有限公司负担2100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决生效后，当事人必须自觉履行，如一方拒绝履行，对方当事人可在判决书所确定的履行期间届满之日起两年内向本院申请执行，逾期本院依法不予强制执行。
审判长 周长军
审判员 贾宝国
审判员 王文军
二〇一四年八月二十九日
书记员 宋旷哲