广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0306民初512号
原告（反诉被告）廖春庆，男，1981年12月18日出生，汉族，住址广东省深圳市宝安区。
委托代理人李开宏，广东世纪华人律师事务所律师。
委托代理人陈虹，广东世纪华人律师事务所律师。
被告（反诉原告）赵鑫，男，1982年6月25日出生，汉族，住址广东省深圳宝安。
委托代理人李军，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。
第三人李桂花，女，1976年10月20日出生，汉族，住址深圳市。
第三人何玉霞，女，1981年2月28日出生，汉族，住址深圳市宝安区。
委托代理人廖明磊，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。
第三人平安银行股份有限公司深圳分行，住址深圳市福田区深南中路1099号，组织机构代码789210303。
负责人姚贵平，职务行长。
上述当事人房屋买卖合同纠纷案，本院受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告廖春庆及其委托代理人李开宏、陈虹，被告的委托代理人李军，第三人何玉霞的委托代理人廖明磊均到庭参加了诉讼。第三人何玉霞、平安银行股份有限公司深圳分行（以下平安银行深圳分行）经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）廖春庆诉称，原、被告双方于2015年5月10日签订《二手房买卖合同》，约定原告向被告购买位于深圳宝安西乡街道广深公路东侧世外桃源20栋2单元503号房屋（深房地字第5000389384），建筑面积为119.08平方米，转让总价款300万元，定金10万元，付款方式采用银行按揭贷款。合同签订后，原告即按合同约定于2015年5月10日向被告支付购房定金10万元，并一直积极联系被告共同到银行办理资金监管以及银行贷款等事宜，然而被告却因为近期房价大涨一直不予配合，并于2015年6月19日明确告知原告单方解除合同，不再出售涉案房产。原告坚决不同意，并于2015年6月22日向被告送达《履约催告函》，要求被告严格遵守合同约定继续履行合同义务。被告于6月23日回函通知原告于2015年6月24日下午与其一起到银行办理房屋首期款资金监管事宜。原告依被告通知，于2015年6月24日下午去银行办理房屋首期款资金监管事宜，可是被告却未到场，原告多次联系被告未果。原告无奈于2015年6月25日再次到银行继续等被告来办理房屋首期款资金监管事宜，被告均无法联系。被告的行为，严重违反合同约定以及诚实信用原则。原告请求法院判令:一、被告继续履行《二手房买卖合同》，限期协助原告办理资金监管、银行贷款以及房产过户等房屋交易手续；二、被告支付原告违约金6,000元(暂计至起诉之日，主张计至被告履约之日)；三、本案诉讼费由被告承担。
庭审中，原告明确第二项诉讼请求违约金按合同成交价300万元每日万分之五从2015年6月26日起计算至实际交房之日止。
被告（反诉原告）赵鑫反诉并答辩称，未能按《二手房买卖合同》约定时间办理按揭申请及资金监管的原因不能归责于被告。被告多次催促，原告仍拒绝办理按揭申请及资金监管，被告已依据合同约定解除《二手房买卖合同》。涉案房产目前处于抵押状态，转让必须取得抵押权人的同意。涉案房产已经出租给案外人并交付使用，在同等条件下，案外人对涉案房产享有优先购买权，且案外人已向被告主张优先购买权，同时被告妻子即第三人何玉霞不同意履行房屋买卖合同。被告认为，因原告逾期履行合同义务，导致《二手房买卖合同》目的不能实现，原告已经构成违约且已经达到合同约定被告可以行使单方解除权的条件，被告有权解除《二手房买卖合同》并没收定金。同时，涉案房产目前仍处于抵押状态且已出租给案外人，案外人主张同等条件下承租人的优先购买权，第三人何玉霞不同意履行房屋买卖合同，《二手房买卖合同》事实上已经不能履行。因此，原告要求继续履行《二手房买卖合同》没有事实和法律依据，请求驳回原告诉讼请求。基于上述事实，被告反诉请求法院判令：一、确认原告与被告于2015年5月10日签署的《二手房买卖合同》已解除；二、被告没收原告交付定金10万元；三、原告承担本案反诉费用。
原告廖春庆针对反诉答辩称，答辩意见与本诉起诉意见一致，请求法院驳回被告全部反诉请求。
第三人何玉霞针对本诉和反诉答辩称，一、涉案房屋的买卖及资金往来都是被告独自一人与原告进行的，并没有征得第三人何玉霞的同意，第三人何玉霞没有参与签署买卖合同及房屋买卖的任何过程。二、第三人何玉霞与被告是2009年9月9日登记结婚，涉案房屋是2009年8月11日过户，这两个时间差非常短。第三人何玉霞与被告恋爱多年，只是由于为了考虑婚后可能再行购买房屋便利才将涉案房屋登记在被告一人名下。可以看出来涉案房屋并非真正意义上的婚前财产。另外，第三人何玉霞支付了涉案房屋的首期款205,185元，并于婚后共同偿还房屋按揭贷款，因此涉案房屋应为第三人何玉霞与被告共同所有。第三人何玉霞享有的房屋所有权依法应当受到法律保护。
第三人李桂花、平安银行深圳分行未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。
经审理查明，2009年8月17日，深圳市国土资源和房产管理局向被告赵鑫颁发了深房地字第5000389384号《房地产证》，被告赵鑫系深圳市宝安区西乡街道广深公路东侧世外桃源20栋2单元503号房地产权利人，该房地产用途为住宅，性质为市场商品房。
2009年9月9日，被告赵鑫和第三人何玉霞的登记结婚。
2015年5月10日，原、被告签订一份《二手房买卖合同》，约定被告将上述房地产转让予原告，转让成交价300万元；买方于合同签订之日支付定金10万元；对于定金以外的售楼款，由买卖双方指定的银行或第三方进行资金监管，买卖双方必须于买方付款期限届满前3个工作日到上述机构办理监管手续，如卖方不配合办理相关手续，买方有权待监管手续办理完毕后3个工作日付款；买方于2015年6月25日前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款（以银行贷款承诺函为依据）支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中，并向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，卖方予以配合；买方于银行贷款承诺函出具后3个工作日内多退少补首期款；在买方按照合同约定取得贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起3个工作日内，买卖双方签订《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续；涉案房屋设定抵押，卖方自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续，但合同未约定卖方赎楼期限；房屋转让产生的税费均由买方负担；如买方未按照合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过5日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金或没收买方已付定金；如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过5日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金或双倍返还买方已付定金。
2015年5月10日，原告向被告支付定金10万元。
2015年6月22日，原告向被告邮寄《履约催告函》，要求被告协助配合办理资金监管、按揭贷款和赎楼事宜。
2015年6月23日，被告向原告邮寄《复函》，认为原告《履约催告函》主张情形不属实，同意继续履行合同，通知原告于2015年6月24日下午共同办理首期款资金监管事项。
2015年6月24日下午，原告到达中国工商银行前海分行。原告主张其曾与被告短信多次联系通知在中国工商银行熙龙湾支行做资金监管，并提供短信记录佐证，被告主张未收到短信故不清楚去何处办理资金监管手续。该日，被告未到达中国工商银行前海分行。
2015年7月1日，被告向原告邮寄《解除合同通知书》，以原告未按期办理资金监管手续为由解除双方买卖合同。
2015年7月4日，原告向被告邮寄《复函》，主张原告按照被告指定时间于2015年6月24日下午到银行办理资金监管手续，因被告未到场且无法联系导致无法办理相关业务，不同意解除双方买卖合同。
被告主张2015年8月5日已将涉案房产出租他人，承租人已主张优先购买权。被告为证明其主张提交了其与案外人蓝莞业签订的《房屋租赁合同》、收据、《关于行使优先购买权的函》等证据。上述证据显示被告于2015年8月5日将案涉房产出租给案外人蓝莞业，租赁期限自2015年8月1日至2016年7月31日，租金每月5,400元。案外人蓝莞业于2015年8月18日通知被告要求行使承租人优先购买权。庭审中，原告对上述证据的真实性均不认可，并称系被告为阻止案涉合同履行而伪造。
原告主张第三人何玉霞明确知晓案涉交易，且通过微信收取了案涉交易部分定金。原告为证明其主张提交其与第三人何玉霞的微信聊天记录，上述微信聊天记录显示何玉霞与原告就案涉交易进行了沟通，何玉霞在2015年6月17日称因南山的房子买不起了，案涉房产卖了也就没有意义了，并确认不出售案涉房产。被告认可上述微信聊天记录的真实性，但称系被告使用第三人何玉霞的微信收取案涉交易部分定金，聊天的主体是原告和被告。
另查，案涉房地产由被告抵押给第三人平安银行深圳分行，截至2016年3月2日，被告尚欠第三人平安银行深圳分行贷款本金432,523.43元未偿还。
原告家庭具备在深圳住房限购区域内的住房购买资格，可购房两套，原告愿意一次性付清房款，并愿意在被告不注销案涉房地产抵押登记的情况下代为清偿抵押债务以注销抵押登记。
以上事实，有当事人当庭陈述及提交的二手房买卖合同、收据、微信聊天记录、相片等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《二手房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，原、被告均应按照合同约定全面履行各自的义务。根据合同约定，原、被告双方应当于2015年6月22日前办理首期款资金监管手续，办理资金监管手续系原、被告双方共同负担的合同义务。根据审理查明的事实可知，被告赵鑫的妻子即第三人何玉霞的微信与原告微信进行了有关交易的沟通，并收取案涉交易部分定金。本院认为，微信作为个人通信工具，较为私密，该微信聊天记录应认定为由第三人何玉霞与原告之间的聊天记录。上述微信聊天记录足以说明第三人何玉霞知晓案涉交易其通过微信在2015年6月17日明确表示因出售案涉房产没有意义而拒绝履行案涉合同，结合第三人何玉霞与被告赵鑫系夫妻关系及被告赵鑫在接到原告要求继续履行合同、办理资金监管手续的函件未予理睬的事实，足以说明被告拒绝配合原告办理资金监管手续，拒绝履行案涉合同，被告已构成违约。上述事实亦证实第三人何玉霞知晓并同意出售案涉房产，其以被告赵鑫无权处分为由主张案涉合同不能继续履行，没有事实依据，本院不予支持。关于承租人优先购买权，本院认为，因原、被告签订案涉房屋买卖合同再先，被告出租案涉房屋在后，即使被告出租房屋事实真实存在，案涉房屋承租人亦无权就租赁发生前的房屋买卖主张优先购买权，即案涉房屋租赁关系是否真实存在均不影响案涉房屋买卖合同的继续履行。
关于继续履行。根据案涉合同约定，原告作为守约方有权选择继续履行，并有权要求被告支付迟延履行违约金。被告主张合同已解除并没收原告已付定金的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。根据案涉合同的约定，被告应按照约定提前还清涉案房产银行贷款、注销抵押登记，并将案涉房地产过户登记至原告名下，并向原告交付案涉房地产，过户登记税费由原告负担，第三人何玉霞、平安银行深圳分行应当予以协助配合，因注销抵押登记而产生的注销抵押登记费用及提前还贷罚息由原告负担。原告在被告注销抵押登记后，应向被告支付购房余款289.5万元，余款5,000元作为交房保证金在被告交付房产后三日内支付给被告。
关于迟延履行违约金。被告拒绝配合办理资金监管义务，应当按照合同约定的300万元每日万分之五的标准支付迟延履行违约金，迟延履行违约金应从资金监管办理期限届满次日即2015年6月26日起计算至本判决确定的原告支付购房款之日止。
依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）廖春庆与被告（反诉原告）赵鑫继续履行双方签订的《二手房买卖合同》；
二、被告赵鑫应于本判决生效之日起三十日内注销深圳市宝安区西乡街道广深公路东侧世外桃源20栋2单元503号房地产（深房地字第5000389384号）抵押登记，第三人平安银行股份有限公司深圳分行予以协助办理注销抵押登记【第三人平安银行股份有限公司深圳分行收取的提前还贷的罚息及提前还贷所产生的相关费用、注销抵押登记的相关费用（不包含抵押债务）由原告廖春庆承担】；
三、原告廖春庆应于本判决生效之日起四十日内支付被告赵鑫剩余购房款289.5万元【如因被告赵鑫未履行本判决第二项义务，原告廖春庆代为清偿抵押债务以注销涉案房产抵押登记的，原告廖春庆可以代为清偿的抵押债务数额（贷款本金及利息、逾期还款罚息）直接抵扣该购房款，原告廖春庆应支付的购房款以抵扣之后的剩余数额为准】；
四、被告赵鑫应于本判决生效之日起四十日内将深圳市宝安区西乡街道广深公路东侧世外桃源20栋2单元503号房地产过户登记至原告廖春庆鑫名下，原告廖春庆、第三人何玉霞负协助义务，过户登记的税费由原告廖春庆承担；
五、被告赵鑫应于深圳市宝安区西乡街道广深公路东侧世外桃源20栋2单元503号房地产过户登记至原告廖春庆名下之日起三日内将上述房地产实际交付给原告廖春庆；
六、原告廖春庆应于被告赵鑫将上述房地产实际交付给原告廖春庆之日起三日内向被告赵鑫支付交房保证金5,000元；
七、被告赵鑫应于本判决发生法律效力之日起四十日内向原告廖春庆支付迟延履行违约金（迟延违约金以300万元为基数，按照每日万分之五的标准从2015年6月26日起计算至原告廖春庆实际支付本判决第三项剩余购房款之日起止，最迟不得超过本判决第三项指定的剩余购房款支付期限届满之日）；
八、驳回原告廖春庆的其他诉讼请求；
九、驳回被告赵鑫的全部反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费15,400元，反诉受理费2,300元，财产保全费5,000元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 陈 平
人民陪审员 陈远霞
人民陪审员 朱纯禄
二〇一六年十月十八日
书 记 员 蔡嘉佳
书 记 员 董 宏
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国物权法》
第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。