北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0102民初24352号
原告（反诉被告）：北京深育技术服务有限公司，住所地北京市海淀区。
法定代表人：张自鹏，财务总监。
委托诉讼代理人：武耀，女，1979年4月17日出生，蒙古族，北京深育技术服务有限公司职员，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：梁延斌，男，1974年11月30日出生，汉族，北京深育技术服务有限公司职员，住北京市海淀区。
被告（反诉原告）：路英杰，女，1977年9月2日出生，汉族，住北京市西城区。
原告北京深育技术服务有限公司（以下简称服务公司）与被告路英杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告服务公司的委托诉讼代理人武耀、梁延斌、被告路英杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
服务公司向本院提出诉讼请求：判令被告退回原告房租13258元。诉讼过程中，服务公司增加诉讼请求：要求被告退还一个月的租金9250元（押金）。事实与理由：2017年2月14日，原告与被告签订了房屋租赁合同，约定原告将所拥有的北京市宣武区平原里XX室出租给被告使用，租期2年，即2017年2月19日至2019年2月18日（租金每月9250元）。租金支付方式押1付6，2017年2月14日合同签订后，原告委托员工路淘立刻通过手机银行转账给被告7个月房租，共计：64750元。房租一次性付到2017年8月18日。2017年7月3日，原告与被告达成一致意见解除本合同，约定在2017年8月18日之前如果房屋再次出租出去的话，被告就退还原告房租押金9250元，同时通知了当时的中介。7月5日原告搬离，同时结清所有费用后跟被告交接了房屋及钥匙。2017年7月21日被告以每月租金9200元价格租给了其他人，合同期限1年。2017年7月21号以后原告就不断联系被告退还押金，但是被告不接电话，短信也不回，玩消失。原告通过中介经纪董宁宁联系到了被告，被告明确表示不退还押金了。根据被告的意愿按照合同条款办理，被告扣除原告押金，每月租金9250元按照每月30天计算，那也需退还原告7月5日至8月18日一共43天的房屋租金共计13258元，原告多次通过各种途径无法跟被告沟通，被告不接电话不回信息，事情毫无进展。
路英杰辩称，不同意原告的诉讼请求，同意归还租金7091.67元，要求原告支付12774.09元。一、被答辩人诉称与答辩人达成一致解除合同，约定在2017年8月18日之前如果房屋再次出租出去，没有退还被答辩人9250元的约定。二、被答辩人诉称7月5日搬离，同时结清所有费用后跟答辩人交接了钥匙，与事实严重不符。三、被答辩人单方终止合同，已经构成违约，应支付甲方违约金。四、租赁合同签订日期是2月14日，应被答辩人请求，答辩人赠与被答辩人5天时间，租期从2月19日起。根据合同法第一百九十二条受赠人不履行赠与合同约定的义务，赠与人可以撤销赠与。被答辩人单方违约，构成不履行租赁合同义务，答辩人主张撤销赠与，起租日期改为2月14日。五、乙方在租住期间对房间有损坏和改动，应承担赔偿责任。鉴于上述理由，答辩人应退还被答辩人租金（7月17至8月13日）8056.5元，被答辩人应赔偿答辩人损失及违约金19865.76元。综上，扣除8056.5元后，被答辩人应支付答辩人11809.26元。
路英杰向本院提出反诉请求：1.要求原告支付违约金9250元；2.要求原告赔偿橱柜损失2000元及灯具损失5000元；3.要求原告支付水费280元；4.要求原告支付疏通管道更换龙头接通煤气688元；5.要求原告支付赔偿锁费500元；6.要求原告支付租赁期间的物业费1299.96元及取暖费847.8元。诉讼过程中，路英杰放弃要求服务公司支付物业费和取暖费的反诉请求。增加反诉请求：要求原告赔偿洗手盆费用300元。事实与理由：2017年2月14日，反诉人与被反诉人签订房屋租赁合同，租期两年，当天交付钥匙。2017年7月3日，被反诉人通知反诉人因工商调查需提前解约，被反诉人于7月16日向反诉人交付钥匙。被反诉人交钥匙时，双方对房屋租赁费用返还和房屋损失赔偿存在争议，反诉人认为被反诉人应支付房屋租赁期间所欠费用，并对房屋及其附属设施造成的损坏承担赔偿责任、支付违约金。具体内容如下：一、被反诉人单方提前终止合同，构成违约，应支付反诉人违约金9250元。二、租赁合同签订日期是2月14日，应被反诉人请求，反诉人人赠与被反诉人5天时间，租期从2月19日起。根据合同法第一百九十二条受赠人不履行赠与合同约定的义务，赠与人可以撤销赠与。被反诉人单方违约，构成不履行租赁合同义务，反诉人主张撤销赠与，起租日期改为2月14日。三、被反诉人在租住期间对房间及附属设施有损坏和改动，应恢复原状并承担赔偿责任。由于反诉人将厨房改成储藏室，将厨房水龙头拆卸、水管不通水，煤气管道不通，反诉人换水龙头，疏通水管、接通煤气等维修，花费688元，乙方应承担全部费用。为满足办公需要，乙方粉刷墙壁时，将反诉人餐厅、客厅、过道、卧室、书房等房间内原有全部中式灯具及艺术灯具拆除并扔弃，导致反诉人不能恢复原状，被反诉人应恢复原状或赔偿反诉人相应损失5000元。整体橱柜台面造成一长裂缝，乙方应恢复原状、予以更换或赔偿损失2000元。被反诉人收房后进行了换锁，交付反诉人时，新锁只有三把钥匙，原锁有6把，且新锁很难打开，锁的质量远低于反诉人交房时的质量。被反诉人应恢复原状或赔偿反诉人相应损失500元。洗手间水盆有从一点向外分散开的三条长裂缝，被反诉人应恢复原状、予以更换或赔偿损失300元。鉴于上述理由，被反诉人应支付反诉人提前解约违约金9250元，并应将房屋恢复原状或赔偿损失8768元。共计18018元。
服务公司针对路英杰的反诉答辩称，一、被告提出的第一项反诉请求同意支付；二、不同意第二项反诉请求，因为被告购买橱柜已经八年，且我们也没有使用过厨房，至于灯具已经年头很多了，后来经被告同意更换，被告再次进行出租时将物品清空时还扔了我们两张办公桌；三、被告主张的水费我们已经支付了；四、不同意第四项反诉请求，疏通管道是因为管道没有对接马桶，后来已经对接一致，可以正常使用了，没有问题了；五、不同意第五项反诉请求，被告没有对此项提供证据，且门锁锁芯是我们进行更换的，我们下一家租户也是自行更换的锁芯；六、被告已经放弃该项诉求；七、洗手盆因为使用时间过长导致。
对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2017年2月14日，出租方（甲方）路英杰与承租方（乙方）服务公司经北京链家房地产经纪有限公司居间签订《北京市房屋租赁合同》，约定服务公司承租路英杰位于北京市西城区平原里XX房屋（以下简称涉案房屋），租赁期限自2017年2月19日至2019年2月18日，甲方应于2017年2月14日前将房屋按约定条件交付给乙方；租金为每月9250元，押1付6，各期租金支付日期为2017年2月13日、同年8月13日、2018年2月13日、2018年8月13日；押金9250元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，除应征得对方同意外，还应提前30日通知对方，并按月租金100%支付违约金，甲方还应退还未发生的租金。
上述合同签订当日，路英杰收到服务公司转账支付的押金9250元及6个月的租金55500元，合计64750元，服务公司收到路英杰交付的涉案房屋钥匙，开始使用涉案房屋，服务公司经路英杰同意将户门锁芯更换，未经路英杰同意更换了室内原有的2套灯具。
2017年7月初，服务公司向路英杰提出解除双方就涉案房屋订立的《北京市房屋租赁合同》，路英杰同意解除，服务公司遂将涉案房屋腾空后搬离。
诉讼中，路英杰对服务公司主张的“2017年7月5日将涉案房屋钥匙交给路英杰”不认可，服务公司未出示路英杰收到涉案房屋钥匙的证据，路英杰承认于2017年7月16日收到涉案房屋钥匙。
2017年7月23日，路英杰将涉案房屋另租他人。2017年8月1日，服务公司就涉案房屋支出水费280元。诉讼中，路英杰放弃了相应的反诉请求。
按照当事人约定的租金标准计算，2017年2月19日起至2017年7月16日止，涉案房屋的租金数额为45624元，剩余租金数额为9876元。
本院认为，路英杰与服务公司签订的《北京市房屋租赁合同》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人应当按照约定全面履行各自的合同义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。
路英杰与服务公司就合同已经解除无争议，且不违反法律规定，本院准许。合同解除后，尚未履行的，终止履行，路英杰应将剩余租金返还服务公司。服务公司在合同解除后应按照合同约定履行交还涉案房屋的合同义务，故当事人在本案就交还租赁物时间发生争议，由服务公司承担举证责任，服务公司未能就其主张的向路英杰交还钥匙的时间出示证据佐证，应以路英杰自认的收到钥匙时间确定，并以此计算服务公司租用涉案房屋期间的租金，服务公司主张的剩余租金数额不准确，本院不予确认，对服务公司超出本院认定的部分返还租金的诉讼请求，本院不予支持。合同解除后，路英杰再持有押金已无依据，应予返还，对服务公司要求路英杰退还押金的诉讼请求，本院予以支持。
路英杰于2017年2月14日向服务公司交付涉案房屋，是履行合同约定的交付标的物的义务，基于租赁合同产生，非路英杰所述的赠与，对路英杰撤销赠与的主张，本院不予支持。对路英杰要求服务公司支付违约金的反诉请求，当事人无争议，且符合合同约定，本院予以支持。服务公司使用涉案房屋期间将室内灯具更换，未经路英杰同意，且未将原灯具妥善保管并交接给路英杰，应予应赔偿，因双方未确定灯具价值，且原物已灭失，就该项赔偿金额本院酌定。服务公司更换户门锁芯征得路英杰同意，且服务公司未将更换后的锁芯拆走，路英杰仍可利用，对路英杰要求赔偿锁费的反诉请求，本院不予支持。路英杰将涉案房屋交付服务公司时，双方未确认橱柜、洗手盆状态，现涉案房屋已由路英杰出租他人，故已不具备确定致损人的条件，路英杰亦未出示证明橱柜、洗手盆是由服务公司损坏的证据，对路英杰要求赔偿橱柜、洗手盆损失的反诉请求，本院不予支持。路英杰就要求服务公司支付疏通管道、更换龙头、接通煤气费的反诉请求，未出示上述损失与服务公司存在因果关系的证据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第二款、第七十二条规定，判决如下：
一、本判决生效之日起五日内，路英杰返还北京深育技术服务有限公司剩余租金9876元。
二、本判决生效之日起五日内，路英杰返还北京深育技术服务有限公司押金9250元。
三、本判决生效之日起五日内，北京深育技术服务有限公司偿付路英杰违约金9250元。
四、北京深育技术服务有限公司赔偿路英杰灯具损失费500元。
五、驳回北京深育技术服务有限公司的其他诉讼请求。
六、驳回路英杰的其他反诉请求。
如果北京深育技术服务有限公司、路英杰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费181元，由北京深育技术服务有限公司负担42元（已交纳）；由路英杰负担139元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费125元，由路英杰负担100元（已交纳）；由北京深育技术服务有限公司负担25元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审判员 周 斌
二〇一七年十月二十七日
书记员 苏晓明