吉林省长春市宽城区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0103民初2676号原告：长春证大物业服务有限公司，住所地长春市宽城区亚泰北大街3777号。法定代表人：皮永丹，董事长。委托代理人：颜萍，女，1979年6月16日出生，汉族，原告公司职员，住所地长春市宽城区兴隆山镇同心街社区委69组。委托代理人：姚丽虹，女，1979年5月24日出生，汉族，原告公司职员，住所地吉林省柳河县柳河镇振兴委九组。被告：夏国臣，现住长春市朝阳区。委托代理人：张亚春，现住长春市宽城区。原告长春证大物业服务有限公司与被告夏国臣物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月9日作（2017）吉0103民初425号民事判决书，被告夏国臣不服该判决向长春市中级人民法院提出上诉，长春市中级人民法院于2017年6月15日作出（2017）吉01民终2800号民事裁定书，撤销原判，发回重审。本院于2017年7月11日立案，依法另行组成合议庭，于2017年9月29日公开开庭审理了本案，原告委托代理人颜萍、姚丽虹到庭参加了诉讼，被告夏国臣及其代理人张亚春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告给付2011年1月1日至2016年12月31日期间物业服务费13093.92元及违约滞纳金9937.51元，合计23031.43元；2.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告购买长春证大置业有限公司开发的证大光明城小区x栋x室住宅一套，原、被告于2009年5月25日就该商品房的前期物业服务签订了《前期物业服务协议》，协议签订后被告缴纳了2009年5月25日至2010年12月31日期间的物业服务费3455.34元，后被告拒绝向原告缴纳物业服务费。故起诉至法院，请求被告给付物业费本金及违约金，并承担因本案产生的一切费用。被告夏国臣辩称，1.因房屋存在质量问题，导致房屋漏雨，物业承诺维修，但一直没有维修，所以我没交物业费；2.因房屋漏雨给我造成经济损失，物业承诺补偿15000元，一直没有履行承诺；3.2012年，物业向我提起诉讼后又撤诉，从主体上看地产商是物业的股东，物业在质保期内不向我提起诉讼，过了质保期后向我诉讼，这种行为是地产商和物业恶意串通，损害我利益；4.2011年至今，原告从未向我主张过权利，已经是诉讼时效的经过，请求法院对超过诉讼时效的物业费不予保护。原告为证实自己的主张，向本院提供如下证据：1.营业执照副本、法人身份证明书、身份证复印件各一份，证明物业依法经营，正常收费。经当庭质证，被告对该份证据的真实性及证明问题均没有异议；2.《前期物业服务协议》，证明原告与被告之间签订物业服务协议，原告按照该协议内容进行服务。经当庭质证，被告对该份证据的真实性及证明问题均没有异议，但认为原告提供服务不到位。3.（2012）宽民初字第252号民事裁定书一份、催费照片三张，证明原告曾向被告催费。经当庭质证，被告对该份证据的真实性没有异议，但对起诉的事不知道，催费照片也没见过。被告为证实自己的主张，向本院提交如下证据：1.2017年6.7月份被告自制录像光盘一张、照片16张，证明房屋存在质量问题。经当庭质证，原告对照片没有异议，但光盘没看到；2.2011年被告自制录像光盘一张，证明房屋质量有问题。经当庭质证，原告对该份证据无异议。3.国家企业信用信息公示系统企业信用信息公示报告复印件2份，证明地产商是物业的股东。经当庭质证，原告认为物业企业与开发商企业是两份完全不同的主体，而且法人也是不同的。所以业主出现房屋质量问题应该由开发商承担相应的责任。经审理查明，长春证大物业服务有限公司系为证大光明城小区服务的物业公司，具有物业经营资质。被告夏国臣是长春市证大光明城小区x栋x室业主。2009年5月25日，原告与被告签订《前期物业服务协议》，协议约定：多层住宅物业服务费：1.2元/月·平方米；被告交纳物业服务费的时间：以首次办理入伙缴纳物业费用的时间为准，到期后每季度第二个月的首十五天内交纳本季度的物业服务费。物业服务费到期后，每季度交一次，业主应于当季度第二月的首十五天内缴付该季度的物业服务费。被告不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起每天按应缴费总额3‰交纳滞纳金。协议签订后，原告按照协议的约定提供物业服务，被告缴纳了2009年5月25日至2010年12月31日的物业服务费后，因房屋存在质量问题，拒绝缴纳物业费。本院认为，一、关于被告夏国臣是否应当给付原告物业费13.93.92元的问题。原告与被告签订的《前期服务协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应认定有效。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为由抗辩的，人民法院不予支持”的规定，夏国臣作为小区的业主，与长春证大物业服务有限公司形成物业服务合同关系，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。现原告依照合同约定向被告提供物业服务，被告应按照合同约定给付物业费，故对于原告以每季度为一个缴费周期，要求被告给付2011年1月1日起至2016年12月31日所欠的物业服务费13093.92元的诉讼请求，本院应予支持。被告虽主张应由长春证大物业服务有限公司承担起房屋漏水的维修义务并赔偿损失，但房屋漏水的维修义务并非长春证大物业服务有限公司的合同义务，与本案不属于同一法律关系，不能作为被告不支付物业服务费的抗辩事由，对此项损失夏国臣可另行起诉。故对被告的该项主张，本院不予支持。二、关于被告是否应当向原告支付滞纳金的问题。滞纳金具有法定性、强制性及惩罚性等特点。本案中，夏国臣因房屋质量存在问题，未按时交纳物业费并非恶意拖欠，根据庭审过程中双方所举证的材料及证大光明城园区内物业服务的实际情况，长春证大光明城未能充分证明该项请求的合理性，故本院不予支持。三、关于原告的诉讼请求是否超过诉讼时效期间的问题。夏国臣在庭审中提出，原告从2011年至今，未对其主张过权利，诉讼时效已经经过，对于已过诉讼时效的物业费不应支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，原告与被告签订的《前期物业服务协议》是持续性履行的合同，原告有权要求被告随时履行，因此，原告的诉讼请求并未超过诉讼时效。故对被告夏国臣的该项主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条（四）、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告夏国臣于本判决生效后十日内给付原告长春证大物业服务有限公司自2011年1月1日起至2016年12月31日止的物业服务费13093.92元；二、驳回原告长春证大物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费380元（原告已预交），由原告长春证大物业服务有限公司负担164元，被告夏国臣负担216元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。。审 判 长  张尔航审 判 员  颜美华人民陪审员  张 欢二〇一七年十月十一日书 记 员  谢 莹