广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终3884号上诉人（原审原告）：杨小云，女，汉族，住广东省广州市增城区。被上诉人（原审被告）：梁维悦，男，汉族，住广东省吴川市。被上诉人（原审被告）：梁明光，男，汉族，住广东省吴川市。两被上诉人共同委托诉讼代理人：田宝元，广东容林律师事务所律师。原审原告：李伟明，男，汉族，住广东省广州市从化区。原审第三人：广州市喜迎居房地产中介有限公司，住所地广东省广州市萝岗区春晖六街9号之一铺。法定代表人：何干姣。委托代理人：钟创鑫，该公司员工。上诉人杨小云因与被上诉人梁维悦、梁明光及原审原告李伟明、原审第三人广州市喜迎居房地产中介有限公司（以下简称喜迎居公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2017）粤0183民初2731号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨小云上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判梁维悦、梁明光将增城市新塘镇××花园××房屋产权过户至杨小云名下；三、本案一、二审诉讼费用由梁维悦、梁明光承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。二、一审法院对本案事实尚未了解，一审判决认定杨小云拒不配合办理按揭房款手续，属于事实认定错误。杨小云已于2017年3月7日将房屋过户至梁维悦、梁明光名下。三、合同约定在2017年4月10日之前梁维悦、梁明光将124万元支付给杨小云，否则合同失效。梁维悦、梁明光已构成违约，因此杨小云认为合同已失效，涉案房屋应回转登记至杨小云名下。杨小云卖房过程中，是半推半就的，但也在买卖合同上签名了。杨小云已按合同约定履行了自己的义务，但至今没有收到124万元余款，因此要求将涉案房屋转回登记在杨小云名下。梁维悦、梁明光二审共同答辩称：其答辩意见与一审意见一致。关于尾款问题，合同约定是按揭付款124万元，杨小云也答应配合办理相关手续。梁维悦、梁明光未支付尾款的原因是银行划款委托书需要李伟明签名，但其拒绝才导致银行无法放款，对此，梁维悦、梁明光已发出催促函。同时，一审法院也询问梁维悦、梁明光是否同意放弃银行贷款，另行筹措124万元尾款，并要求在一周之内提供124万元的存折。梁维悦、梁明光已按要求向一审法院提供了存折，一审法院才作出如此判决。而且，杨小云要求收取的尾款，梁维悦、梁明光在2017年7月份的时候就可以支付，但杨小云在一审判决后坚持上诉，因此恳请二审法院维持一审判决。李伟明述称：一、李伟明不同意、不知晓杨小云与梁维悦、梁明光之间的房屋买卖合同。李伟明与杨小云是二婚，涉案房产是2001年按揭付款购买的。李伟明与杨小云20**年相识，2011年结婚生孩，并用其公积金提前还款购房。涉案房产是家庭财产。2014年杨小云做生意被骗，需要借高利贷还钱，因此杨小云要求出售房屋还高利贷。李伟明曾表示房子不可以卖，杨小云自行处理借款问题。如果房屋要出售，必须李伟明到房管局面签才同意出售房屋。但广州地区不需要李伟明面签，故杨小云和中介、梁维悦、梁明光在李伟明不知晓的情况下办理过户。李伟明知晓房屋已出售，提出异议登记已晚。后中介、按揭、银行要求李伟明在《个人二手住房贷款资金划转授权委托书》上签字，李伟明认为杨小云的行为已侵犯其财产权并拒绝签字。二、合同约定梁维悦、梁明光于2017年4月10日前向杨小云支付尾款，否则构成违约。现梁维悦、梁明光违约支付款项，应将涉案房屋登记回杨小云名下。一审法院认定杨小云愿意出售房屋，且要求杨小云出具同意卖房的意见书，不公平。喜迎居公司述称：关于签字问题，合同履行过程中由于银行放款需要李伟明签名，是李伟明不同意签名才导致按揭款无法发放，这是合同无法继续履行的原因。喜迎居公司当时询问过按揭公司，按揭公司表示可以不用李伟明签名，但由于杨小云提供了的收款账号是李伟明的，因此银行要求要李伟明在《个人二手住房贷款资金划转授权委托书》上签名，由于李伟明不同意签名，导致4月18日放款时间过了，双方因此产生了本案的纠纷。杨小云、李伟明于2017年4月24日向一审法院提起诉讼，请求判令：一、解除杨小云、李伟明与梁维悦、梁明光及喜迎居公司在2017年2月11日签订的《房地产买卖合同》；二、梁维悦、梁明光返还座落在新塘镇××花园××房给杨小云、李伟明（该房屋原属杨小云、李伟明）；三、梁维悦、梁明光按约定支付154000元违约金给杨小云、李伟明；四、本案所有受理费由梁维悦、梁明光承担。一审法院认定事实：2017年2月11日，杨小云（卖方）、梁维悦、梁明光（买方）、喜迎居公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》，载明“……买卖双方就买卖位于增城市新塘镇××花园××房的所有买卖条件达成一致意见。……二、买卖双方同意该物业总楼价为人民币壹佰伍拾肆万零仟零佰零拾零元整（￥1540000元）……三、卖方合法持有《房地产证》……六、因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料、逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产，逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则（1）逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总楼价的千分之一向守约方支付违约金，合同继续履行。……（3）逾期超过十天仍未履行的，但守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的千分之一支付违约金。合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天内履行期限。……九、本合同与任何在此之前任何一方在谈判中的声称、理解、承诺及协议不一致时，以本合同为准，买卖双方签订的《广州市房地产买卖合同》与本合同具有同等效力，不一致时以本合同为准。……备注：……2、尾款于2017年4月10日支付，否则属违约。附件：……（二）按揭付款1、定金人民币壹拾万元，买方须在2017年2月11日支付给卖方。……3、首期楼款（不含定金）人民币贰拾万元整，买方于递件成功当天支付卖方。……”。2017年2月11日，杨小云出具《收款证明》，载明“本人杨小云是位于新塘镇××花园××房的物业业主，现本人收到客户梁维悦交来承购上述物业定金款人民币伍万元整。”。2017年2月13日，杨小云出具《收款证明》，载明“本人杨小云是位于新塘镇××花园××室物业业主，现在本人收到客户梁维悦交来承购上述物业的定金款人民币伍万元。”。2017年3月6日，中国农业银行股份有限公司广州天河支行出具《个人住房贷款同意贷款意向书》，载明“梁维悦：关于您向我行提出的用于购买位于增城区新塘镇××花园××室房屋个人住房贷款申请，经我行审核，拟同意在符合我行贷款条件的前提下向你发放商业贷款124万元。……”。2017年3月7日，杨小云出具《收款证明》，载明“本人杨小云是位于新塘镇××花园××室物业业主。现在本人收到客户梁维悦交来承购上述物业的首期款人民币贰拾万元。”。2017年3月7日，杨小云与梁维悦、梁明光签订《存量房交易价格计税核定通知书》。2017年3月16日，广州市国土资源和规划委员会出具《不动产权证书》，位于增城区新塘镇××花园××室登记在梁维悦、梁明光名下。2017年4月21日，梁维悦、梁明光向杨小云发出《催促通知函》，载明“……现我郑重通知你，请于2017年4月30日前，由物业原权属人及共同权属人前往广州市天河区南二路26号中国农业银行股份有限公司广州天河支行……按照银行要求签署《个人二手房贷款资金划转授权委托书》。……”。2017年4月22日，杨小云向梁维悦、梁明光发出《解除合同通知书》，载明“……截至目前买方剩余房款也未支付给卖方已逾期10天以上。为维护卖方权益，特以此函郑重告知买方：自买方收到本函之日起解除买卖双方签订的房地产买卖合同，请买方在收到此函七日内办理退房手续并按照合同约定承担违约责任。……”。另查明，一、经一审法院释明，杨小云、李伟明第二项诉讼请求为将位于广东省增城市新塘镇××花园××房登记至杨小云、李伟明名下。二、杨小云、李伟明向一审法院递交1、《关于案号2731的补充说明》，载明“广州增城新塘新世界花园嘉慧苑16座1D是李伟明、杨小云共同财产，共同共有产权。该物业2001年由杨小云按揭购买，2006年李伟明、杨小云相识相恋，2007年后一起共同生活，2011年3月登记结婚，直至现在存续夫妻。2011年8月李伟明与杨小云儿子李超出生，杨小云和李超户口均落户该物业。2007年杨小云所在公司倒闭失业没有工作收入，依靠李伟明工作收入共同生活至今。2010年8月该物业由李伟明提前一次性还清按揭贷款，该款项由李伟明工作住房公积金还本付息”。一审审理中，梁维悦、梁明光陈述以下事实，1、杨小云配合梁维悦、梁明光办理了抵押按揭贷款手续。2、已经取得同贷书，且涉案房屋已经抵押在申请贷款银行名下。3、杨小云、李伟明为违约方。杨小云、李伟明陈述以下事实，梁维悦、梁明光没有依约支付足额房款，构成违约。喜迎居公司陈述以下事实，1、涉案房屋是杨小云在喜迎居公司放盘的，放盘了几个月之久。2、喜迎居公司在签订合同时候已经查册，涉案房屋属于杨小云个人财产。3、喜迎居公司均是按照规定流程操作，没有欺诈和隐瞒真相的行为。一审法院认为：梁维悦、梁明光与杨小云签订的《房地产买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。现杨小云、李伟明认为梁维悦、梁明光在履行合同过程中存在违约行为，根据庭审可知，梁维悦、梁明光已经依约支付了首期款及定金300000元，并在2017年3月6日取得中国农业银行股份有限公司广州天河支行出具的《个人住房贷款同意贷款意向书》，结合喜迎居公司的陈述及证据，可知是因为杨小云、李伟明拒不配合办理按揭房款手续导致《房地产买卖合同》无法继续履行。因此，杨小云、李伟明认为梁维悦、梁明光没有在合同约定的期限内完成付款义务，显然理据不足，一审法院不予采纳。至于杨小云、李伟明提出具体履行哪一份合同的问题，根据《房地产买卖合同》第九条约定，可知《房地产买卖合同》为双方真意表意履行之合同，综上，杨小云、李伟明为违约方，其作为违约方要求解除合同，将涉案房屋重新登记至杨小云、李伟明名下并要求梁维悦、梁明光支付违约金的主张，均无依据，于法不合，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2017年9月30日作出判决：驳回杨小云、李伟明的全部诉讼请求。案件受理费20046元及诉讼保全费5000元，由杨小云、李伟明负担。经查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，根据广东省广州市增城区人民法院（2017）粤0183民初3158号民事判决，梁维悦、梁明光作为守约方要求继续履行合同，并表示同意一次性支付涉案房屋的尾款1240000元，遂判决杨小云继续履行《房地产买卖合同》，在该判决发生法律效力之日起三十日内，将位于广东省增城市新塘镇××花园××房交付给梁维悦、梁明光；梁维悦、梁明光在上述房屋交付之日，即支付杨小云位于广东省增城市新塘镇××花园××房的尾款1240000元等。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是杨小云主张解除《房地产买卖合同》、将涉案房屋回转过户至其名下是否成立。杨小云与梁维悦、梁明光签订的《房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。梁维悦、梁明光已按照《房地产买卖合同》约定支付首期款及定金300000元，并在2017年3月6日取得中国农业银行股份有限公司广州天河支行出具的《个人住房贷款同意贷款意向书》。2017年3月16日，广州市国土资源和规划委员会出具《不动产权证书》，涉案房屋已登记至梁维悦、梁明光名下。结合各方当事人陈述，由于杨小云在办理按揭贷款过程中提供的收款账号系李伟明名下，故银行要求李伟明在《个人二手住房贷款资金划转授权委托书》上签名，而李伟明未予配合，导致梁维悦、梁明光未能如期完成申请按揭房款手续，显然不可归责于梁维悦、梁明光。因此，杨小云主张梁维悦、梁明光迟延支付尾款构成违约，不能成立。梁维悦、梁明光已同意一次性支付涉案房屋尾款1240000元，故杨小云上诉主张解除《房地产买卖合同》、改判梁维悦、梁明光将涉案房屋过户至其名下，本院不予支持。综上所述，杨小云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18660元，由上诉人杨小云负担。本判决为终审判决。审判长  张燕宁审判员  谭红玉审判员  郑怀勇二〇一八年三月二十九日书记员  王心怡