云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昆民一终字第508号
上诉人（原审原告）云南阁青商贸有限公司。住所地：昆明市经开区云大西路39号科技孵化区*幢*楼***号。
法定代表人田老八，经理。
委托代理人胡泽文、熊星，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审被告）昆明和信屋业开发有限责任公司。住所地：昆明市环城北路245—***号。
法定代表人史虹，董事长。
被上诉人（原审被告）史佩欣，男，1963年9月19日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）史虹，男，1966年7月17日出生，汉族。
三被上诉人共同委托的代理人肖胜德，云南亮剑律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审第三人）张文辉，男，1968年6月18日出生，汉族。
委托代理人杨珂，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人云南阁青商贸有限公司（以下简称“阁青公司”）与被上诉人昆明和信屋业开发有限责任公司（以下简称“和信公司”）、史佩欣、史虹、张文辉房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2014）盘法民二初字第29号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月16日受理后，依法组成合议庭于2015年8月5日对本案公开开庭进行了审理，上诉人阁青公司委托的代理人熊星、被上诉人和信公司、史佩欣、史虹共同委托的代理人肖胜德，被上诉人张文辉委托的代理人杨珂到庭参加了诉讼，本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
一审法院经审理确认：被告和信公司与第三人于2005年11月25日签订《房屋拆迁回迁协议》，约定：第三人就其所有的位于昆明市北京路豆腐厂102号1幢2单元307号建筑面积为86平方米的房屋与被告和信公司达成协议，选择原地回迁的方式安置住宅，和信公司同意第三人回迁和信花苑二期住宅一套，面积为107.60平方米，户型为南楼正南向C2，楼层为20层。原告与被告和信公司于2010年4月16日签订《商品房购销合同》，约定原告向和信公司购买位于昆明市北京路和信花园二期1幢A单元A2009号的房屋，房屋总价为653880元，面积为118.65平方米，并于2010年4月27日进行了登记备案。原告按合同约定支付了相应购房款，但被告和信公司未按合同约定履行交付房屋及办理产权证的义务。2010年6月7日，被告和信公司将位于昆明市北京路和信花园二期1幢A单元A2009号的房屋交付给第三人。2011年11月21日，被告史佩欣、史虹向原告出具《承诺书》，承诺就因被告和信公司无法交付给原告的10套房屋应返还的一千万购房款承担连带保证责任。现因被告和信公司未按合同约定履行交付房屋及办理产权登记手续的义务，原告诉至一审法院，请求判令：一、和信公司向原告交付原告购买的位于昆明市北京路和信花园二期1幢A单元A2009号的房屋（合同登记号：KM2010042719408），并办理上述房屋的产权证；二、史佩欣、史虹为和信公司的上述义务承担连带责任；三、本案诉讼费由被告承担。第三人请求一审法院确认其对涉案房屋享有优先权。
一审法院经审理认为：原、被告所签订的《商品房购销合同》系当事人意思表示真实的结果，内容合法有效，应当受到法律的保护，双方均应当严格遵守。对于被告所辩称的原、被告间名为房屋买卖实际是借贷关系的意见，因被告不能提供有效证据予以证明，一审法院不予采纳。签订上述合同之后原告履行了相应的付款义务，双方当事人进行了商品房买卖合同登记备案，对涉案房屋进行预告登记，使双方当事人间的合同债权具有物权性质，并具有对抗第三人的效力。基于此，被告不能再将相应房产进行出卖、抵押等导致物权变动的行为，否则应当按照法律规定承担相应的法律责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。本案中，被告和信公司与第三人签订的回迁协议是双方真实的意思表示，内容合法，受法律保护，对双方当事人均具有约束力。原告与被告和信公司虽然签订了商品房购销合同并进行了备案登记，但其签订合同及进行备案登记的时间是在被告和信公司与第三人签订回迁协议之后，根据上述法律规定，第三人对该房屋具有优先权。对于原告主张的被告和信公司与第三人回迁协议中并未明确约定房号，不符合上述司法解释所规定的特定房屋的范围，第三人不具有优先权的观点。一审法院认为，上述法律规定是为了保护被拆迁人的权益，明确赋予了被拆迁人享有特殊的能够优先于物权受偿的权利。本案中，被告和信公司与第三人在《房屋拆迁回迁协议》中对回迁房屋的朝向、楼层、户型都进行了约定，被告和信公司已向第三人交付回迁房屋并办理了交接房手续，第三人已实际占有并使用该房屋，同时该房屋符合上述约定的条件，可以认定本案涉案房屋即为回迁协议中所确定的回迁给第三人的房屋。原告要求被告和信公司按合同约定交付该房屋并办理产权证的诉讼请求，因该房屋为第三人的回迁房，实际上已由第三人实际取得，第三人对该房屋的优先权应予以保护。诉讼中经一审法院依法释明原告，原告仍然坚持其诉讼请求，现因涉案房屋事实上不具备履行的可能性故对于原告的诉讼请求一审法院依法不予支持。本案中导致原告的合法权益不能得以实现的责任在于被告一房二卖的严重违反诚实信用的违约行为所致，原告可以根据相关的法律规定另行向其主张。对于原告要求被告史佩欣、史虹对被告和信公司的上述义务承担连带责任的诉请，根据原告提交的证据承诺书，被告史佩欣、史虹承担的责任为对被告和信公司无法交付的原告10套房屋应退还原告的一千万元债务承担连带保证责任，并明确了担保责任的范围。其中并未包括担保责任为交付房屋，并且办理产权证为房屋登记管理机关的职权。现原告要求该两被告承担责任缺乏相应的事实及法律依据，一审法院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第二条、第八条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定，判决：“一、驳回原告云南阁青商贸有限公司的诉讼请求；二、确认第三人张文辉优先取得位于昆明市北京路和信花园二期1幢A单元A2009号房屋。”案件受理费14409元，由原告承担。
一审宣判后，上诉人阁青公司不服一审判决，向本院提起上诉称：一、阁青公司购房时和信公司并未向其提及房屋拆迁安置的事实，查看房屋时亦未发现该情况，并且和信公司与被拆迁人签订的拆迁回迁协议存在版本众多、合同形式不一致，部分合同没有拆迁公司盖章等问题，拆迁回迁协议的真实性难以确定。二、拆迁回迁协议中约定的房屋位置不特定，被拆迁人不能依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定对房屋享有优先权。三、史佩欣、史虹应当对和信公司交房、办证的义务承担连带责任。综上，请求二审法院：撤销一审判决，改判支持阁青公司的一审全部诉讼请求，并由被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。
被上诉人和信公司、史佩欣、史虹答辩称：和信公司与阁青公司之间系借贷关系，请求法院确认被拆迁人对房屋享有优先权。
被上诉人张文辉答辩称：请求法院驳回阁青公司的上诉请求。
二审中，经询问各方当事人对一审判决确认事实的意见，阁青公司对张文辉与和信公司签订拆迁回迁协议的事实提出异议，认为无法确定张文辉就是实际的被拆迁人，对该异议，因和信公司与张文辉已经提交了《房屋拆迁回迁协议》的原件，且阁青公司不申请对协议的真实性以及形成时间进行鉴定，其所提异议无证据证实，故异议主张不成立。综上，二审经查明的案件法律事实与一审确认的法律事实一致。
综合各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：一、和信公司与阁青公司之间是何种法律关系？二、张文辉对房屋是否享有优先权？
本院认为：经审查和信公司与阁青公司签订的《商品房购销合同》，双方约定由和信公司将房屋出售给阁青公司，阁青公司支付相应价款，对此，双方合同的约定符合《中华人民共和国合同法》第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”之规定，和信公司与阁青公司通过签订该合同建立了房屋买卖合同法律关系。和信公司抗辩认为双方之间系借贷关系，并就该抗辩主张提交了阁青公司所出具的收到和信公司还款310万元的收条，因该证据只能证明和信公司与阁青公司之间发生过310万元的债权债务关系，不能证明双方之间签订的《商品房购销合同》名为买卖实为借贷，故和信公司所提抗辩主张不成立，本院不予采信。对张文辉主张该合同存在以合法形式掩盖非法目的或恶意串通伤害其权利的情形，应当认定为无效，因张文辉就其该主张未提交相应证据予以证实，本院对其该主张亦不予采信。综上，和信公司与阁青公司签订的《商品房购销合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”本案中，2005年11月25日，张文辉与和信公司签订了《房屋拆迁回迁协议》，选择了原地回迁的安置方式，并约定回迁房屋为位于豆腐厂片区的和信花园二期住宅，双方协议约定的方式为原地安置，拆除的是住宅，安置也为住宅，该约定已明确了和信公司在原拆迁位置安置张文辉一套住宅，故安置房屋的位置和用途已特定，根据上述法律规定，张文辉依法对涉案房屋享有优先权。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人云南阁青商贸有限公司的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百一十八条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14409元，由上诉人云南阁青商贸有限公司承担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。
审 判 长 田 庄
审 判 员 朱 欢
代理审判员 黄金成
二〇一五年十一月十三日
书 记 员 韩佩君