南宁铁路运输中级法院
民 事 判 决 书
（2015）宁铁中民终字第22号
上诉人（原审原告）叶达伟。
上诉人（原审原告）苏海凤。
上述二上诉人的共同委托代理人钱顺武，广西创想律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）金广友。
委托代理人毛廷挥，广西贺江律师事务所律师。
一审第三人滕艳芳。
一审第三人叶其清。
上诉人叶达伟、苏海凤因与被上诉人金广友，一审第三人滕艳芳、叶其清房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2015）南铁民初字第165号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月31日受理后，依法组成由审判员张岚担任审判长，代理审判员黄雪、李灵参加的合议庭，于2015年10月13日公开开庭审理了此案。书记员符贵芳担任记录。上诉人叶达伟、苏海凤的委托代理人钱顺武，被上诉人金广友的委托代理人毛廷挥，一审第三人滕艳芳、叶其清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2009年10月14日至2010年1月25日，滕艳芳先后取得涉案房屋的《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》及《私有房屋建筑工程开工证》。滕艳芳、叶其清于2001年9月30日登记结婚。滕艳芳与叶达伟系母子关系。叶达伟、苏海凤与金广友于2011年7月28日签订了一份《合同书》，其内容为“本人叶达伟、苏海凤把柳沙某花园二楼出租给金广友二十年，租金为每月500元，已收到现金人民币￥120000.00元（大写壹拾贰万元整），定于2011年11月30日—2031年11月30日。房主收款：叶达伟、苏海凤”。2012年7月29日，滕艳芳和叶达伟签订《房屋公证合同》，双方就柳沙三兴花园A9栋1号楼各个楼层的所有权及物品等进行了约定，其中合同第（2）条约定：贰楼、叁楼所有权归叶达伟所有。滕艳芳、叶其清当庭认可涉案房屋至今未取得产权证。叶达伟、苏海凤向法院起诉，请求法院判令：1、确认叶达伟、苏海凤与金广友于2011年7月28日签订的《合同书》无效；2、金广友立即搬离柳沙三兴花园A9-1二楼；3、案件受理费由金广友承担。
一审法院审理认为：依据叶达伟、苏海凤提供的国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》及《私有房屋建筑工程开工证》内容可证实，涉案房屋的土地使用权人及房屋建设者均为滕艳芳。叶达伟、苏海凤在2011年7月28日与金广友签订《合同书》的时候，虽然没有证据证实其二人取得涉案房屋的管理、使用和收益等处分权利，但2012年7月29日，滕艳芳和叶达伟签订的《房屋公证合同》第（2）条已约定涉案房屋的所有权归叶达伟所有，此时，叶达伟已取得涉案房屋的处分权，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”的规定，叶达伟、苏海凤与金广友签订的《合同书》是有效合同。叶达伟和滕艳芳主张《房屋公证合同》是叶达伟胁迫滕艳芳签订，但没有任何证据证实。根据《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，叶达伟、苏海凤以不是涉案房屋所有权人，也没有得到滕艳芳、叶其清的委托租赁授权，侵犯了滕艳芳、叶其清的财产权利为由，主张合同无效，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第二百一十二条、《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，一审法院判决如下：驳回叶达伟、苏海凤全部诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元（原告已预交），由叶达伟、苏海凤承担。
上诉人叶达伟、苏海凤不服一审判决，上诉称：一审法院漏查了涉案房屋是否属于滕艳芳、叶其清的夫妻共同财产，也未查明滕艳芳与叶达伟签订的《房屋公证合同》是否侵犯叶其清的权利，从而导致错误的判决。滕艳芳、叶其清是在2001年9月30日登记结婚，而涉案的房屋是在2009年10月份至2010年1月份先后办得《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《私有房屋建筑工程开工证》，虽然登记的是滕艳芳的名字，但依据《婚姻法》第十七条涉案房屋应当属于滕艳芳与叶其清的夫妻共同财产。依据物权原始取得方式，涉案房屋在完成修建之时滕艳芳与叶其清就取得了涉案房屋的物权，虽涉案房屋现尚未办得房产证，但足以证实涉案房屋是属于滕艳芳与叶其清的夫妻共同财产。《房屋公证合同》属滕艳芳擅自处置滕艳芳与叶其清的夫妻共同财产，侵犯了叶其清的合同财产权利，当属无效合同，叶达伟、苏海凤就无权利出租涉案房屋，《合同书》必然无效。请求二审法院依法查明事实，撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求。一审、二审案件受理费由被上诉人金广友承担。
被上诉人金广友答辩称：1、本案涉案房屋是否取得房产证与租赁合同的效力无关。本案涉案房屋是合法建立的，滕艳芳于2009年10月14日至2010年1月25日先后取得涉案房屋的南宁国用《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》及《私有房屋建筑工程开工证》，建设手续符合法律规定。2、滕艳芳作为证件登记权人有权利处分自己的房屋，是否侵犯叶其清的合法权益与本案无关。叶其清不是本案诉争的合同相对方，根据合同相对性，是否侵犯叶其清的合法权益不影响租赁合同的效力。房屋公证合同是否侵犯叶其清的合法权益与本案没有利害关系，不涉及本案的审理内容。3、一审法院是否漏查滕艳芳与叶其清的共同财产问题属于婚姻纠纷应当审查的问题，不属于本案租赁合同纠纷的审查问题，本案没有必要审查是否属于夫妻共同财产。一审法院判决正确，上诉人叶达伟、苏海凤的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
一审第三人滕艳芳、叶其清陈述称：同意叶达伟、苏海凤的意见，叶达伟、苏海凤与金广友签订的租赁合同是无效的，叶达伟、苏海凤无权处分滕艳芳的房屋。本案涉案房屋是滕艳芳、叶其清共同出资建立的，叶达伟在叶其清不知情的情况下，威逼滕艳芳签订《房屋公证合同》，该合同不是滕艳芳自愿签订的，为此滕艳芳还报警了，公安部门有记录，该合同侵犯了叶其清的合法权益，是无效的。
二审期间，上诉人叶达伟、苏海凤对一审查明的事实提出以下异议：在叶达伟、苏海凤与金广友签订的《合同书》中所述“租金为每月500元，已收到现金人民币￥120000.00元（大写壹拾贰万元整）”不是真实的，金广友从未向叶达伟、苏海凤支付过任何租金、押金或其他款项，这样书写是因为叶达伟欠了金广友的赌债。
一审第三人滕艳芳、叶其清对一审查明的事实提出的异议与叶达伟、苏海凤一致。
被上诉人金广友对一审查明的事实无异议。
二上诉人、被上诉人金广友、一审第三人叶其清在二审期间均未向法院提交新的证据。
为证实自己的主张，一审第三人滕艳芳在二审期间向法院提交了如下新的证据：证据1，叶达伟自书与金广友认识的经过，证明叶达伟将涉案房屋租赁给金广友是为了抵销赌债；证据2、6，照片1张、报案证明，该两份证据共同证明叶达伟于2012年7月29日胁迫滕艳芳与其签订《房屋公证合同》；证据3，滕艳芳与案外人冯成华于2008年4月10日签订的建房协议以及建房证明，证明柳沙三兴花园A9栋1号是叶其清和滕艳芳夫妇出资建设，叶达伟并未出资。证据4，照片2张，证明金广友的儿子金龙在2013年8月份左右，将涉案房屋二楼的房门砸坏；证据5，房屋租赁合同，证明涉案房屋二楼曾经于2012年7月25日开始出租给案外人吴冬居住，但金广友于2012年7月28日将其赶走。证据7，照片1张，证明涉案房屋的热水管道被金广友破坏，致使涉案房屋一楼无法使用热水。
二上诉人、一审第三人叶其清对一审第三人滕艳芳二审期间提交的新证据的真实性、合法性、关联性以及证明目的均予以认可。
被上诉人金广友对一审第三人滕艳芳二审期间提交的证据发表如下意见：7份证据均已超过举证期限，不应作为新的证据，不予质证。
经质证，本院认为：一审第三人滕艳芳二审期间所提供的证据均有原件予以核对，其真实性本院均予以认可。证据1为叶达伟单方面的陈述，没有其他证据予以佐证，不能达到其证明目的，且与本案审理的法律关系无关，本院不予采纳。证据2、4、6、7均为照片，单从照片无法认定是谁实施的破坏行为，也无法证明实施者的目的是什么，不能达到其证明目的，本院不予采纳。证据3，叶达伟是否出资建设涉案房屋，与本案涉案《合同书》是否有效没有关联性，本院不予采纳。证据5，滕艳芳与案外人签订的房屋租赁合同与本案无关联性，也无法证实是金广友将原来的租客赶走的事实，本院不予采纳。针对二上诉人、二一审第三人对一审认定事实提出的异议，其提供的证据未能证明其主张，故所提的异议不能成立。
综上，一审查明的事实属实，本院予以确认。
综合各方的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点如下：叶达伟、苏海凤与金广友于2011年7月28日签订的《合同书》是否无效。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，叶达伟、苏海凤是依据房屋租赁合同向金广友主张权利，本案审理的法律关系为租赁合同关系，涉案房屋具备合法的建设手续，不属于非法建筑，叶达伟、苏海凤与金广友签订的租赁合同并未违反法律禁止性规定，从法律所调整的合同关系而言，该租赁合同符合合同的成立要件。滕艳芳作为涉案房屋的产权人，其在2012年7月29日与叶达伟签订了《房屋公证合同》，将本案涉案房屋的处分权分配给叶达伟行使，也是对叶达伟对涉案房屋行使处分权的一种认可。涉案房屋是否属于滕艳芳、叶其清的夫妻共同财产，是否侵犯了叶其清的财产权利等问题，不属于本案审理的法律关系范畴，一审法院未予认定该部分事实并无不当。二上诉人提出是因欠金广友赌债而被迫签订本案的房屋租赁合同，但其未提供证据予以证实，本院不予支持。滕艳芳提出是受到叶达伟胁迫才签订《房屋公证合同书》的，但其所提交的证据无法证实该事实，本院不予支持。因此，二上诉人与金广友签订的租赁合同不存在法律规定的合同无效的情形，二上诉人要求判令该合同无效的请求不能成立，本院不予支持。由于本案的租赁合同期限仍未届满，亦未解除，该合同对双方当事人均有约束力，二上诉人要求金广友搬出涉案房屋的请求不能成立，本院不予支持。
综上所述，上诉人叶达伟、苏海凤的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持；一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元（上诉人叶达伟、苏海凤已预交），由上诉人叶达伟、苏海凤负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 岚
代理审判员 黄 雪
代理审判员 李 灵
二〇一五年十一月二十五日
书 记 员 符贵芳