广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南市民一终字第1495号
上诉人（一审原告、反诉被告）：蔡文林。
委托代理人：马鳞，广西金卡律师事务所律师。
委托代理人：周泽鹏，广东广成律师事务所律师。
被上诉人（一审被告、反诉原告）：王章国。
委托代理人：文振，广西邦泰律师事务所律师。
一审第三人：广西鼎华商业股份有限公司。
法定代表人：张丽铭，董事长。
委托代理人：唐正光，广西欣和律师事务所律师。
委托代理人：唐嘉鸿，广西欣和律师事务所律师。
上诉人蔡文林因与被上诉人王章国、一审第三人广西鼎华商业股份有限公司（以下简称鼎华公司）租赁合同纠纷一案，不服南宁市青秀区人民法院（2013）青民一初字第1258号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月14日受理后，依法组成合议庭，并于2013年12月10日组织当事人到庭就本案争议事项进行了调查、辩论及调解。上诉人蔡文林的委托代理人马鳞、周泽鹏，被上诉人王章国的委托代理人文振，一审第三人鼎华公司的委托代理人唐正光、唐嘉鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理认为：一、关于蔡文林与王章国签订的《租赁合同》效力问题。该合同系双方当事人的真实意思表示，内容未悖法律、行政法规的禁止性规定，且得到了第三人的转租许可，故应为合法有效合同。二、关于合同解除的问题。蔡文林认为，由于涉案商铺附近围路修建地铁，致使房产周围环境发生重大变化，在此经营的市场、环境基础不存在，按照《租赁合同》第八章合同不宜继续履行，遂主张深圳市卓娅佳人服饰有限公司向王章国发出的《通告》，系代表蔡文林终止与王章国签订的《租赁合同》的意思表示。首先，由于王章国当庭表示不认可深圳市卓娅佳人服饰有限公司代表蔡文林发出《通告》的效力，且该公司并非蔡文林、王章国签订《租赁合同》的一方当事人，加之蔡文林当庭表示在签订合同时仅代表其自己，故应认定蔡文林无法通过《通告》达到解除《租赁合同》的法律效果。其次，蔡文林主张解除《租赁合同》是否达到约定解除的条件问题。蔡文林主张“涉案商铺附近围路修建地铁，致使房产周围环境发生重大变化，在此经营的市场、环境基础不存在”，遂援引《租赁合同》8.2条解除合同。该8.2条约定为在“发生地震、水灾、台风或甲乙双方不可预见亦不能控制等不可抗力事件”的前提下，出现“致使房产周围环境发生重大变化，乙方在此营业的市场、环境基础不复存在，合同不宜继续履行”情形的，蔡文林才有权提前终止合同。本案中，由于南宁市政府已在2011年12月29日通过《南国早报》方式公示了地铁1号线修建的线路，而蔡文林与王章国签订《租赁合同》系发生在次年2月，故订立合同的双方均知道或应当知道修建地铁线路将可能影响承租商铺的经营环境，即此情形不属于不能预见的范围。故蔡文林无法援引合同第8.2条约定解除本合同。因此，蔡文林诉请要求确认其与王章国签订的《租赁合同》于2012年12月25日解除，于法无据，应不予支持。鉴于蔡文林未解除合同，则应以其实际交还铺面之日作为合同解除的时间。作为租赁合同的承租人，蔡文林应就何时交还铺面承担证明责任。蔡文林虽主张受王章国指示交还了铺面钥匙，但未提供相应证据证明，故对此说法，应不予采信。王章国自认于2013年2月15日直接开锁进入并接管涉案铺面，故双方《租赁合同》于当日解除。基于此，蔡文林理应支付截至2013年2月12日的租金。其诉请要求王章国返还从2012年12月25日至2013年2月12日的租金137866.67元，于法无据，应不予支持。三、关于合同解除后的法律后果问题。依照《租赁合同》约定，蔡文林应于“每个已付租租赁季度届满之日的十日前支付下一个租赁季度的租金”，即蔡文林应于2013年2月2日前支付下一季度的租金，但蔡文林未缴纳该段租金，已构成违约。王章国有权依照合同第8.4条第1款约定提前终止本合同并没收蔡文林的履约保证金264000元。同时，由于蔡文林未缴纳从2013年2月13日至2月15日的租金，则应向王章国支付该期间的租金8800元（264000元÷90日×3日）。对于王章国反诉主张要求蔡文林支付从2013年2月16日至3月12日的租金，于法无据，应不予支持。四、关于第三人责任问题。本案系蔡文林与王章国之间的租赁合同关系，基于合同相对性原则，在无法定或约定的情况下，双方的权利义务并不约束合同外的第三人。因此，蔡文林诉请要求第三人就王章国在本案中的债务承担连带清偿责任缺乏事实根据和法律依据，亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，该院判决如下：一、驳回蔡文林要求确认其与王章国在2012年2月9日签订的《租赁合同》于2012年12月25日解除的诉讼请求；二、驳回蔡文林要求王章国返还从2012年12月25日至2013年2月12日的租金137866.67元的诉讼请求；三、驳回蔡文林要求王章国返还履约保证金264000元的诉讼请求；四、蔡文林应向王章国支付从2013年2月13日至2月15日的租金8800元；五、驳回蔡文林对第三人鼎华公司的全部诉讼请求。本诉部分案件受理费3664元，由蔡文林负担，此款蔡文林已预交，一审法院不再退回；反诉部分受理费1000元，由王章国负担100元，由蔡文林负担900元。蔡文林应负担的反诉部分的受理费，一审法院不再退回，由蔡文林于本案判决生效后十日内向王章国一并支付。
上诉人蔡文林不服一审判决上诉称：一审判决认定的事实及适用法律错误，应依法予以撤销；上诉人的诉讼请求合法有据，依法应予以支持。—、上诉人提出解除双方的《铺面租赁合同》的事实理由及程序符合双方签订的租赁合同的约定和法律规定，一审对这一事实的认定及适用法律错误。1、本案发生的在租赁铺面前围路修建地铁所造成的铺面周围环境发生重大变化的事实是众所周知的事实，上述事实符合租赁方解除租赁合同的约定即《租赁合同》8.2条“……不可预见亦不能控制等原因造成的铺面周围环境发生重大变化，乙方在此营业的市场、环境基础不复存在，合同不宜继续履行”的情形，一审判决以南宁市政府在于2011年12月29日通过《南国早报》方式公示了地铁1号线修建的线路，认定上诉人签订合同时知道或应当知道修建地铁将可能影响承租商铺的经营环境，即此情形不属于不能预见的范围，不符合客观事实。《南国早报》上刊登的是南宁市修建地铁的新闻报道，不属于法律意义上的“公示”，在该报的报道不能认定在广东的上诉人就应当知道。被上诉人主张的这一事实证明了其在签订合同时是知道南宁市修地铁经过其出租的铺面，出租的铺面会改变经营的环境的事实而在租赁合同上作这样的约定是真实的意思表示，否则合同的签订即具有欺诈性。2、上诉人于2012年12月17日向被上诉人发出《通告》符合双方合同约定解除合同关系的规定，上诉人发出的邮政快递已由被上诉人签收；《通告》的内容以上诉人蔡文林和深圳市卓娅佳人服饰有限公司的名义发出（通告上盖有深圳市卓娅佳人服饰有限公司的公章并签有“蔡文林”），一审判决的认定是错误的。二、被上诉人于2013年3月12日同样以邮寄的方式向上诉人发出终止合同的通告以解除双方的铺面租赁协议。一审判决准予被上诉人没收上诉人的押金，显然是适用双重标准，偏袒被上诉人。三、上诉人与被上诉人的租赁关系依法已于2012年12月25日解除，且上诉人并没有违约。一审判决对上诉人的诉讼请求不予支持，对被上诉人的反诉予以支持是错误的。四、一审判决被上诉人没收上诉人26400元巨额押金，没有事实和法律依据且程序违法。2013年10月14日，上诉人蔡文林向本院递交补充上诉状，补充以下上诉理由：一、一审判决程序违法，应当予以撤销。l、一审法院将应当适用普通程序的案件适用简易程序审理，程序违法。根据《民事诉讼法》第157条规定，可以适用简易程序是事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件。本案的情形不符合事实清楚、争议不大、权利义务关系明确的特征，相反当事人对解除合同的条件、各方的权利义务关系、是否有违约存在等事实内容都存在针锋相对的争议，被上诉人提出了反诉请求，因此本案是一件事实较为复杂、争议较大、权利义务关系不够明确的案件，应当适用普通程序进行审理。从一审法院2013年5月20日受理本案至判决送达上诉人的9月24日已经超过三个月的法定审限。可见本案并非简易案件，一审法院适用简易程序审理本案是错误的，应当予以纠正。2、一审判决未按法律规定对本案的证据进行分析，违反民事诉讼证据规则，程序不当。一审判决书没有列举本案的证据，也未对证据进行分析，更加没有阐明当事人对证据的质证意见，没有阐明证据是否可以采纳的理由，明显属于程序违法。3、一审判决在当事人未提出违约金请求的情况下却判决被上诉人有权没收履约保证金264000元，违反民事诉讼不告不理原则，明显属于越俎代庖，程序违法，应予纠正。二、一审判决认定事实和适用法律存在严重错误，具体表现在：1、关于租赁合同的解除时间。上诉人已经于2012年12月17日向被上诉人发出解除租赁合同的通知，按照合同法的规定，租赁合同在通知到达被上诉人之日即2012年12月25日解除。被上诉人如果有异议的应当在三个月的合理期限提出异议，否则异议将不被采纳。《合同法》第96条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第24条的规定是对解除通知的效力规定，该规定并未涉及需要人民法院对解除合同所依据的理由作出审查，因此可以肯定在上诉人通知被上诉人解除合同之后被上诉人在合理期限内没有提出异议即可认定合同解除的效力以及解除的时间在2012年12月25日，一审法院无视上述法律规定，却自作主张将合同解除的时间认定为被上诉人自认的接收租赁房产的时间即2013年2月15日，认定事实和适用法律错误。2、关于解除合同的理由和条件。上诉人主张解除合同有正当的理由和条件，相反被上诉人缺乏正当的理由和条件，令人不解的是一审判决完全作出了歪曲事实和法律规定的认定。在租赁合同履行期间，上诉人发现租赁房产由于市政工程修建地铁致使周围环境发生重大变化，严重影响店铺的经营，符合租赁合同以及法律规定解除合同的条件，因此向被上诉人发出解除合同的通知。租赁合同第8.2、8.3条款约定及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第26条规定均确认解除合同的理由和条件不只是不可抗力情形，还包括非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，在签订租赁合同时上诉人确实不知道周围即将修建地铁，随后的地铁修建对于上诉人来说确实属于重大情势变化，确实影响了上诉人的正常经营。一审判决认为2011年12月29日《南国早报》刊登《南宁轨道交通1号线今日全线开工》的文章就证明订立合同的双方均知道或应当知道修建铁路将可能影响商铺的经营环境，即此情形不属于不能预见的范围。这种认定完全是不公平的、强人所难的理由。因为该文章仅仅是一篇记者报道，并非政府公告，不具有公示效力，一审判决将其认定为南宁市政府的公告毫无事实依据。像这样的通讯文章，对于身处广东的上诉人来说完全有理由不去阅读它，也不可能有能力去阅读它，相反对于身处南宁的出租方也就是被上诉人以及第三人来说恰恰更有机会、也更有兴趣去知悉该文章内容，因此对获悉修建地铁这一信息的条件双方当事人是不平等的，按照诚实信用的原则以及租赁合同第8.3条的规定，被上诉人理应在合同签订时向上诉人披露该情形，但显然被上诉人并没有将该情形进行披露，如果被上诉人是有意隐瞒该情形，那么应当依法承担不利的法律后果，而不是由上诉人来承担该不利后果；如果被上诉人在签订合同的时候并不知晓修建地铁的情形，那么上诉人更有理由不知晓该情形，所以上诉人完全有理由主张重大情势变更而解除合同。3、关于租金的支付期限。一审判决认为上诉人应当在2013年2月2日前支付下一季度的租金，该认定完全没有事实依据，也违背当事人的意思表示和交易习惯。关于租金的支付期限，租赁合同第3.2-3条款并没有确定具体的支付日期为当月的2号前，该条款的表述“在每个已付租租赁季度届满之日的十日前支付下一个租赁季度的租金”是存在歧义的，按被上诉人在其解除《租赁合同》的通知所表述是指在当月的3日前支付，按照上诉人的理解是在租赁季度届满当月的10号之前支付就可；但是按照往期支付租金的记录，上诉人分别在2012年的5月5日、8月7日以及11月6日支付租金，这些时间无法得出一个当月2日前支付租金的时间点。因此对于租金支付的期限合同约定不明确，存在歧义，按照公平合理的原则，上诉人只要在已付租租赁季度届满前（即当月的13日）支付下一季度租金即可。4、本案不存在上诉人逾期支付租金构成违约的情形，一审判决认为上诉人逾期支付租金构成违约缺乏事实和法律依据。被上诉人在2012年12月17日就已经向被上诉人发出解除合同的通知，被上诉人在合理期限内没有提出异议，上诉人有理由停止支付租金；被上诉人对于解除合同的要求并没有异议，他也提出了解除合同的要求，只是被上诉人故意拖延到2013年3月12日才提出解除合同，故意创造了一个上诉人逾期支付租金的假象，企图达到多收租金的目的。5、退一万步讲，即使存在上诉人没有按期支付租金的违约情形，也不能认为被上诉人有权没收履约保证金。按照《租赁合同》第8.4条款的约定，所谓没收履约保证金只有在承租方逾期7日未支付租金的情况下才可以，而且要出租方作出选择性要求。但非常明显上诉人并没有逾期7日未支付租金的情形（按前述当月13日前支付租金的分析至一审判决认为的合同解除时间2013年2月15日只有两天时间），被上诉人也没有提出要求没收履约保证金的诉讼请求。三、上诉人的诉讼请求应当得到支持，被上诉人的反诉请求应当予以驳回。1、上诉人关于确认租赁合同于2012年12月25日解除的诉讼请求符合事实和有关法律规定，应当得到支持，具体理由如上述第二部分第l项分析内容；2、合同解除后，应当对租金和押金进行结算，被上诉人应当退还多收的租金137861.67元以及履约保证金264000元给上诉人；3、被上诉人要求上诉人支付2013年2月13日至3月12日的租金88000元的请求，因为属于合同解除后期间的租金请求，没有事实和法律依据，应当予以驳回。综上所述，一审判决程序违法，适用法律和认定事实均存在严重错误，是一份严重失实的、不公平的判决。敬请二审法院查明事实，依法改判。
被上诉人王章国答辩称：一审判决认定事实基本属实，被上诉人在一审主张开锁打开铺面的时间并不是2013年2月15日，而是2013年3月15日，事实上也是这个时间，是一审判决书的笔误。一审适用法律正确，请求二审法院予以维持。
当事人争议的焦点是：上诉人蔡文林的各项诉请是否有事实和法律依据？
上诉人蔡文林在二审审理期间提供深圳市卓娅佳人服饰有限公司《证明》一份（电子邮件打印件。落款时间为2012年12月10日）。证明蔡文林委托深圳市卓娅佳人服饰有限公司于2012年12月17日向被上诉人王章国邮寄解除书面合同的通告。庭审中，上诉人蔡文林称该份证明落款的时间应为2013年12月10日，打错成2012年12月10日，当庭予以更正。被上诉人王章国经质证认为：这份证据已超过了举证期限，法院不应该采信，对于该证据的真实性、合法性、关联性都有异议，上诉人的代理人不是深圳市卓娅佳人服饰有限公司的工作人员，无权对该证据进行更正。一审第三人鼎华公司经质证认为：这份证据超过了举证期限，我公司不予以质证，关于本案事实方面，因我公司不是租赁合同的当事人，故不清楚双方租赁合同履行的情况，对于该证据的真实性、合法性、关联性我公司不清楚。本院在本案审理过程中，于2013年12月12日收到上诉人蔡文林寄来的上述证明原件及深圳市卓娅佳人服饰有限公司的股东信息一份。本院为此于2013年12月18日组织各方当事人进行质证。上诉人蔡文林认为这两份证据说明其提供的深圳市卓娅佳人服饰有限公司《证明》是客观真实的，蔡文林是深圳市卓娅佳人服饰有限公司的股东，蔡文林的行为代表公司，公司的行为也代表蔡文林。被上诉人王章国经质证认为：这是举证期限届满后才提供的证据，依法应不予采信。这份《证明》与2013年12月10日庭审时提供的不一致，落款时间不一致，而且《证明》上盖章的是“深圳市卓娅佳人服饰有限公司”，而出具证明落款的却是“深圳市卓娅佳人服务有限公司”，对这份证据的真实性、合法性、关联性均有异议；关于深圳市卓娅佳人服饰有限公司的股东信息，由法院判断，但认为与本案无关，并认为这份证据不能证明蔡文林的行为代表公司、公司的行为也代表蔡文林这个观点。讼争铺面与深圳市卓娅佳人服饰有限公司没有直接关系。另外，在讼争的2012年12月17日《通告》里并没有提到深圳市卓娅佳人服饰有限公司是受蔡文林的委托向王章国提出提前终止合同关系。一审第三人鼎华公司经质证认为：对证据的真实性我公司不清楚，由法院审核认定。
本院对当事人争议的事实及证据经审查认为：本案讼争的2012年12月17日《通告》是深圳市卓娅佳人服饰有限公司向王章国发出的，而蔡文林二审提供的《证明》的出具单位落款与所盖公章不一致，落款单位为深圳市卓娅佳人服务有限公司，而盖章单位为深圳市卓娅佳人服饰有限公司，且王章国与鼎华公司均未确认其真实性，故本院对该证据不予采信。至于蔡文林二审提供的深圳市卓娅佳人服饰有限公司的股东信息，因有限公司是通过公司的组织机构来进行运作的，因此，蔡文林提出其是深圳市卓娅佳人服饰有限公司的股东、其的行为代表公司、公司的行为也代表其的主张没有法律依据，本院不予采纳。
本院经审理查明：2012年2月9日，蔡文林（乙方）与王章国（甲方）签订《租赁合同》，该合同约定：由乙方承租位于南宁市朝阳路35号一楼靠民生路东段的一孔临街铺面用于经营服装、内衣；租赁期限从2012年2月13日至2013年10月31日止；每季度租金为26.4万元，支付方式为本合同签订之日，乙方向甲方支付2012年2月13日至2012年5月12日的租金合计26.4万元，并在每个已付租租赁季度届满之日的十日前支付下一个租赁季度的租金；乙方应在本合同签订之日向甲方支付履行保证金26.4万元，如乙方不存在违约或损坏租赁物情况的，甲方须在甲乙双方终止租赁关系后三个工作日内将该履约保证金全额无息退还乙方；其中合同8.2约定：若发生地震、水灾、台风或甲乙双方不可预见亦不能控制等不可抗力事件，致房产损毁不能正常使用，则甲方应负责尽快修复或重建。若不可抗力事件发生，致使房产周围环境发生重大变化，乙方在此营业的市场、环境基础不复存在，合同不宜继续履行，则乙方有权提前终止合同而无需承担任何法律责任；合同8.4约定：如乙方逾期7日未按约定全额支付租金的，甲方有权选择提前终止本合同并没收乙方的履约保证金；合同11.2约定：通过本合同约定的地址发送通知的，在同一城市发送邮件的则在邮件发送五日后视为送达对方；在国内不同城市发送邮件的则在邮件发送八日后视为送达对方。合同12.1约定：本合同在履行过程中发生争执，双方应友好协商解决，若双方仍协商不成的，任何一方均可向合同签订地人民法院起诉。合同13.5约定：本合同在南宁市民族大道131号航洋国际城17楼签订，自双方签署之日起生效。王章国在该合同上留下的联系地址为：南宁市民族大道131号航洋国际城五层皇家一号会所。合同签订后，蔡文林于2012年2月9日向王章国支付了押金264000元、2012年2月13日至2012年5月12日的租金264000元。合同履行期间，第三人鼎华公司出具《转租证明》，同意王章国将包括涉案商铺在内的靠民生路东段的3孔相邻临街铺面对外转租。2012年11月6日，蔡文林又通过朱爱玲转账264000元至王章国账户，该款系支付2012年11月13日至2013年2月12日的租金。2012年12月17日，深圳市卓娅佳人服饰有限公司向王章国发出一份《通告》，主要内容为：本公司在2012年2月签订《租赁合同》，出租位置为广西南宁市朝阳路35号一楼中靠民生路东段的一孔临街面，租期从2012年2月13日至2013年10月31日，现该铺由于围路修建地铁，致使房产周围环境发生重大变化，在此营业的市场、环境基础不存在，按照《租赁合同》第八章合同不宜继续履行，现通告如下：提前终止该《租赁合同》；在甲乙双方解除租赁关系后三个工作日内，甲方应退还乙方结余的款项，租金据实结算，并将乙方的履约保证金全额无息退还乙方。该《通告》以深圳市卓娅佳人服饰有限公司的名义发出，通告上盖有深圳市卓娅佳人服饰有限公司的公章，没有蔡文林签字，以邮政方式寄至南宁市民族大道131号航洋国际城五层皇家一号会所，收件人为王章国。该《通告》于2012年12月18日由吴芳签收。2013年3月26日，王章国以邮政方式向蔡文林发出《解除租赁合同的通知》，主要内容为：你方与本人就广西南宁市朝阳路35号一楼中靠民生路东段的一孔临街铺面的租赁事宜签订了《租赁合同》，按该合同约定，你方应于2013年2月3日前支付2013年2月13日至5月12日期间的租金264000元，但至今你方未按约定支付租金，根据该合同第8.4条约定，本人正式通知你方《租赁合同》将于2013年3月12日提前终止，请你方在收到本通知之日起三日内及时迁离租赁场地并交回房产，并尽快与本人结清租金。此邮件落款日期为2013年3月12日，于2013年3月27日由唐黎黎签收。2013年4月1日，王章国与第三人鼎华公司签订《终止租赁合同的协议》，主要内容为：王章国自愿放弃租赁第三人鼎华公司位于朝阳路35号中段商铺，双方并约定了其他交接事宜。
另查明：位于南宁市朝阳路35号（鼎华公司产权部分）的房屋所有权人为鼎华公司，面积为1507.96平方米。一审庭审中，蔡文林主张其于2013年2月7日电话联系王章国，并按王章国指示将铺面钥匙交给相邻铺面，但未提交相关证据证明，王章国亦不予认可。王章国则主张其于2013年2月15日以直接打开铺面铁锁的方式收回铺面。
还查明：2011年12月29日，《南国早报》刊登《南宁轨道交通1号线今日全线开工》文章，报道了南宁轨道交通1号线的行车及施工路线，并刊登了施工路线图。其中涉案商铺地处地铁施工路线中的朝阳广场站。
本院认为：各方当事人对一审判决认定蔡文林与王章国签订的《租赁合同》为有效合同没有异议。一审判决认定正确，本院予以确认。
关于合同解除的问题。关于深圳市卓娅佳人服饰有限公司向王章国发出的《通告》能否视为该公司代表蔡文林终止与王章国签订的《租赁合同》的意思表示的问题。蔡文林主张深圳市卓娅佳人服饰有限公司向王章国发出的《通告》，系代表其终止与王章国签订的《租赁合同》的意思表示。因在一审庭审中，蔡文林已当庭明确表示在签订涉案《租赁合同》时仅代表其本人，且王章国当庭表示不认可深圳市卓娅佳人服饰有限公司代表蔡文林发出《通告》的效力。由于深圳市卓娅佳人服饰有限公司并非涉案《租赁合同》的合同相对方，且深圳市卓娅佳人服饰有限公司在该《通告》中并未明确表明其系代表蔡文林向王章国提出提前终止《租赁合同》，故一审判决认定蔡文林无法通过《通告》达到解除《租赁合同》的法律效果是正确的，本院予以确认。关于涉案商铺附近围路修建地铁是否构成不可抗力的问题。蔡文林主张根据双方签订的《租赁合同》8.2条的约定解除合同，并据此认为涉案商铺附近围路修建地铁，致使房产周围环境发生重大变化，在此经营的市场、环境基础已不存在。根据法律的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况。不可抗力通常是指天灾人祸类的事件，例如重大的自然灾害（如地震、台风、洪水等）或者突发的社会事件（如战争）。不可抗力具有人力不可抗拒的性质。南宁市修建地铁显然不属于法律规定的不可抗力事件，因此，蔡文林主张根据合同第8.2条约定要求解除与王章国签订的《租赁合同》，理由不成立。另外，本案不属于最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第24条规定的情形，故蔡文林上诉提出王章国收到《通告》后未在三个月内提出异议，其通过《通告》已达到解除《租赁合同》的法律效果的主张，没有法律依据，本院不予采纳。故蔡文林诉请要求确认其与王章国签订的《租赁合同》于2012年12月25日解除，一审判决不予支持正确，本院予以维持。一审庭审中，王章国自认于2013年2月15日直接打开涉案铺面铁锁收回铺面，故双方签订的《租赁合同》于当日解除。鉴于蔡文林未能提供证据证实其于2012年12月25日起已不再使用铺面、并已于2013年2月7日按王章国的指示将铺面钥匙交给相邻铺面，因此，蔡文林应支付其实际占用铺面至2013年2月15日产生的租金。故其诉请要求王章国返还从2012年12月25日至2013年2月12日的租金137866.67元，没有事实和法律依据，一审判决不予支持正确，本院予以维持。
关于合同解除后的法律后果问题。根据本案查明的事实，蔡文林已向王章国支付租金至2013年2月12日，依照双方签订的《租赁合同》约定，蔡文林应于每个已付租租赁季度届满之日的十日前支付下一个租赁季度的租金，如逾期7日未按约定金额支付租金的，王章国有权选择提前终止合同并没收蔡文林的履约保证金。即蔡文林应于2013年2月2日前支付下一季度即2013年2月13日至5月12日的租金，但蔡文林并未支付2013年2月13日以后的租金，其行为已构成违约，应无权要求返还履约保证金264000元，而王章国则有权依照合同约定选择提前终止合同并没收蔡文林的履约保证金264000元。王章国已于2013年2月15日开锁收回了涉案铺面，并于2013年3月26日向蔡文林发出《解除租赁合同的通知》，因此，蔡文林应向王章国支付从2013年2月13日至2月15日实际占用铺面的租金8800元（264000元÷90日×3日）。故一审判决驳回蔡文林要求王章国返还履约保证金264000元的诉请并判决蔡文林向王章国支付2013年2月13日至2月15日的租金8800元正确，且王章国没有提出上诉，视为接受该判决，本院予以维持。
关于第三人鼎华公司应否承担本案民事责任的问题。鼎华公司并非涉案租赁合同的相对方，蔡文林要求鼎华公司就王章国在本案中的债务承担连带清偿责任没有事实和法律依据，一审判决不予支持正确，本院予以维持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院予以维持。上诉人蔡文林的上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8328元（上诉人蔡文林已预交），由上诉人蔡文林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 东
代理审判员 刘 蔚
代理审判员 肖燕青
二〇一三年十二月二十七日
书 记 员 梁志洁
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。