广东省汕头市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）汕中法民二初字第4号
原告广东省老中医保健食品有限公司。
法定代表人辛恒波，该公司总经理。
委托代理人蔡燕云，广东东铭律师事务所律师。
委托代理人蔡钰敏，广东东铭律师事务所工作人员。
被告汕头市金源资产经营有限公司。
负责人詹东。
委托代理人林达祺，广东泛尔律师事务所律师。
委托代理人陈淑娟，广东泛尔律师事务所律师。
第三人汕头经济特区通达企业发展总公司。
法定代表人郭秋辉，该公司总经理。
委托代理人郭楷光，该公司副总经理。
广东省老中医保健食品有限公司（以下简称老中医公司）诉被告汕头市金源资产经营有限公司（以下简称金源公司）、第三人汕头经济特区通达企业发展总公司（以下简称通达公司）执行异议之诉一案，因老中医公司不服本院作出的（2015）汕中法执异字第11号执行裁定，向本院提起诉讼。本院于2015年12月7日受理后，依法组成合议庭，并于2016年1月26日公开开庭审理了本案。原告老中医公司的委托代理人蔡燕云、被告金源公司的委托代理人陈淑娟、第三人的委托代理人郭楷光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告老中医公司诉称：“广东老中医保健食品有限公司”原名称为“汕头市积士佳食品有限公司”（以下简称积士佳公司），2009年11月变更为现名称。
1997年8月18日，积士佳公司与通达公司签订了《内联合作经营协议书》，约定通达公司提供其位于汕头市浮西梅溪桥通达厂区内通达大楼第二层西侧1000平方米左右的厂房作为合作经营积士佳公司的生产经营场地，并由积士佳公司每月向通达公司缴交“农工补助费7500元”及“设施配套占有及维修费7800元”（实质为厂房使用费）。协议签订后，通达公司将上述厂房交积士佳公司占有使用。2002年8月1日，因扩大生产场地需要，双方又签订一份《使用厂房协议书》，约定积士佳公司再向通达公司增租通达大楼第二层（东侧）面积971.2平方米的厂房，租赁期至2003年7月31日止。期限届满后，双方又多次续签租赁合约，由通达公司持续不间断地提供其上述位于通达厂区内通达大楼第二层共1942.4平方米的房地产供积士佳公司承租使用至今，按约定租赁期限至2018年2月28日止。老中医公司已向通达公司缴纳租金等各项费用。
老中医公司认为，其自1997年起就实际占有并连续承租使用上述厂房至今，而通达公司的抵押行为发生在1999年，即在老中医公司向通达公司开始承租并实际占有使用该房地产之后；且通达公司后来将上述房地产用于抵押贷款并导致被法院查封之事，老中医公司一无所知，通达公司也从未告知老中医公司，也未曾有人向老中医公司主张权利，老中医公司此前也未接待法院的送达人和收到查封裁定，未见任何查封告示。老中医公司系善意并依法取得上述房地产租赁权的，现租期未满，涉案执行标的的拍卖将严重影响老中医公司对租赁物的合法承租使用权。
法院以（2009）汕中法执提字第4号《执行裁定书》裁定拍卖上述房地产是错误的。老中医公司依法于2015年3月30日向法院提出执行异议，但法院不顾本案实际情况，以（2015）汕中法执异议字第11号《执行裁定书》，裁定驳回了老中医公司的异议。
老中医公司于2015年11月5日接到上述裁定书。老中医公司认为，法院在上述异议案件审查过程中，错误认定老中医公司的承租行为发生在设定抵押登记及法院实施查封之后，而无视老中医公司的承租行为发生于1997年并持续占有使用至今的实际情况，其认定是完全错误的。
根据我国《民事诉讼法》第二百零四条、最高人民法院《关于<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十七条、第十八条的规定，老中医公司特依法提起执行异议之诉，请求法院重新查明事实，并请求：1、确认老中医公司对执行标的【即“（2009）汕中法执提字第4号”《执行裁定书》裁定拍卖的位于汕头市金平区浮西梅溪桥通达厂房内通达大楼二层1942.4平方米的房地产】拥有合法租赁权，对上述涉案标的停止拍卖。2、本案的诉讼费用由金源公司承担。
原告老中医公司为证明其主张，在本院指定的举证期限内提交如下证据：
证据1，《营业执照（副本）》、《组织机构代码证（副本）》、《核准变书》、《法定代表人身份证明书》，证明老中医公司的主体资格。
证据2，《内联合作经营协议书》（1997年8月18日）、《使用厂房协议书》（2000年8月1日）、《补充协议书》（2001年8月28日）、《使用厂房协议书》（2002年8月1日）、《补充协议书》（2003年3月16日）、《租赁协议书》（2006年2月17日）、《租赁协议书》及《租赁补充协议书》（2007年2月18日，编号07218、07218-A）、《补充协议书》（2009年2月4日，编号07218-B）、《补充协议》（2009年2月4日，编号NO07218续）、《租赁协议书》（2011年1月26日，编号NO110126）、《租赁补充协议书》（2011年1月26日，编号NO110126B）、《收款收据》，证明老中医公司自1997年起就实际占有并连续承租使用涉诉房地产，老中医公司系善意并依法取得上述房地产租赁权的，现租赁期未届，涉案执行标的的拍卖将严重影响老中医公司对租赁物的合法承租使用权。
证据3，（2015）汕中法异字第11号《执行裁定书》、（2006）龙法民三初字第38号《民事判决书》、（2006）龙民三初字第38-1号《民事裁定书》、（2009）汕中法执提字第4号《执行裁定书》，证明法院在上述异议案审查过程中，错误认定老中医公司的承租行为发生在设定抵押登记及法院实施查封之后，而无视老中医公司的承租行为发生于1997年并持续占有使用至今的实际情况，其认定是完全错误的。
被告金源公司在答辩期内没有提交书面答辩。针对原告老中医公司的起诉，被告金源公司开庭时口头答辩称：（一）金源公司是争议房产的抵押权人，对争议房产享有抵押物优先受偿权，通达公司为向原汕头市商业银行华山支行(以下简称华山支行)申请贷款，于1999年6月3日将争议房产抵押给华山支行，并办理了抵押登记，房地产他项权证号列：粤房地他证字第0076733号。该抵押事实在生效的（2006）龙民三初字第38号《民事判决书》中已查明，且该生效判决书判决华山支行对本案争议房产享有优先受偿权。后华山支行将债权转让给金源公司，金源公司对争议房产享有优先受偿权。2013年12月18日，汕头中级人民法院作出（2009）汕中法执提字第4-1号《执行裁定书》，变更金源公司为该案的申请执行人，原华山支行在该案中享有的权利义务由金源公司承接。通达公司未经抵押权人书面同意向老中医公司出租涉案房产，依法不得对抗抵押权人。（二）老中医公司不能以已经履行终止的合同，对抗金源公司的抵押权。法院裁定查封、拍卖后，老中医公司与通达公司签订的合同不受法律保护。老中医公司主张其自1997年8月18日起实际占有使用涉案房产，并租用至2018年2月28日。但老中医公司提供的合同除2011年1月26日签订的《租赁协议书》和《租赁补充协议书》外，皆已履行终结。2011年1月26日签订的《租赁协议书》和《租赁补充协议书》是在抵押登记及查封之后、甚至在裁定拍卖之后签订的，不能对抗金源公司享有优先受偿权的抵押权，甚至无权请求带租拍卖。原合同履行完毕，合同自动失效。重新签订新的合同，构成新的法律关系。老中医公司凭已履行完毕的合同，来对抗金源公司的抵押权和主张租赁权是偷换概念。涉案房产早在2006年1月26日被查封，在2009年8月21日被裁定拍卖。老中医公司与通达公司在涉案房产被裁定查封、拍卖后签订租赁合同，缔结的新的法律关系，按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第26条的规定，未经法院同意出租查封房产，属妨碍执行的行为，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。故老中医公司的租赁权依法不受法律保护。（三）老中医公司及通达公司恶意妨碍执行，其损失应由老中医公司和通达公司承担。首先，根据老中医公司提供的《内联合作经营协议书》，通达公司是老中医公司的股东，且老中医公司是通达公司的下属企业。双方的关系密切，老中医公司却声称其一直不知道涉案房产被抵押，被查封和拍卖，是非常不符合常理的。其次，2015年3月30日，老中医公司就向法院申请执行异议，但明知涉案房产已被查封拍卖，明知通达公司背负巨额债务，应当向债权人（即金源公司）支付相应的租金（或占用费）的用于清偿通达公司的债务情况下，老中医公司仍在2015年8月1日、9月1日、10月1日多次向通达公司支付租金和使用费。老中医公司此举不仅造成金源公司的损失，若因此造成自己的损失，也是咎由自取，应由老中医公司或通达公司承担。另一方面，早在1999年5月11日通达公司就公证承诺履行“借款合同期间不得将涉案房产出租，抵押期间，通达公司出租涉案房产应征得申请执行人同意”。根据最高人民法院《关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十六条的规定，通达公司一面向申请执行人承诺不对外出租，一面欺瞒金源公司将涉案房产出租给老中医公司，严重侵害金源公司利益。如今老中医公司和通达公司又想凭这些非法的合同来妨碍执行，老中医公司与通达公司明显是串通合谋妨碍执行。综上，金源公司对争议房产享有抵押物优先受偿权，即使老中医公司提供的租赁合同真实，也仅有2011年1月26日签订的《租赁协议书》和《租赁补充协议书》尚未履行完毕，这两份合同是在抵押登记及裁定查封、拍卖之后签订的，不能对抗金源公司享有优先受偿权的抵押权，不能受到法律保护。老中医公司的诉讼请求没有任何事实和法律依据，请求法院依法驳回。
为反驳原告老中医公司的主张，在本院指定的举证期限内，被告金源公司提交了如下证据：
证据1，《房地产权证》（粤房地证字第0634771号），证明本案争议房产产权证原件保存在金源公司处作为抵押担保。
证据2，《房地产他项权证》（粤房地产他证第0076733号），证明本案争议房产在1999年6月3日向原汕头市国土房产局办理抵押登记，抵押权人为华山支行。
证据3，《公证书》，证明1999年5月11日通达公司承诺履行借款合同期间不得将涉案房产出租，抵押期间，通达公司出租涉案房产应征得申请执行人同意。
证据4，汕头市龙湖区人民法院（2006）龙民三初字第38号《民事判决书》，证明申请执行人对本案争议房产享有优先受偿权。
证据5，汕头市龙湖区人民法院（2006）龙执字初字第917-1号《民事裁定书》，汕头市中级人民法院（2009）汕中法执提字第4号续1号、（2009）汕中法执提字第4号续4号《执行裁定书》，证明本案争议房产早在2006年1月26日被查封，且一直有续封。
证据6，汕头市中级人民法院（2009）汕中法执提字第4号《执行裁定书》，证明本案争议房产被汕头中院提级执行。
证据7，汕头市中级人民法院（2009）汕中法执提字第4号《执行裁定书》，证明本案争议房产早在2009年8月21日被裁定拍卖。
证据8，汕头市中级人民法院（2009）汕中法执提字第4号《执行裁定书》，证明汕头市商业银行华山支行在本案中权利由金源公司承接。
第三人通达公司在答辩期内没有书面答辩。针对原告金源公司的起诉，开庭时口头答辩称：对老中医公司的诉状内容无任何异议。
在本院指定的举证期限内，第三人通达公司提交了如下证据：《公证书》（1999年5月11日），证明涉案房产于1999年5月11日抵押的事实。
经开庭质证，被告金源公司对原告老中医公司提供的证据提出如下质证意见：
对证据1无异议，对证据2有异议，协议书不是租赁合同，是合作经营合同，合同约定与通达公司是股东和投资公司关系。老中医公司作为被投资方主张不知道通达公司涉案房产抵押、查封事实的陈述不符合常理。2001年8月1日至2009年2月1日之间签订合同履行完毕，老中医公司不能以履行完毕合同对抗抵押权。2006年2月17日及之后合同是签订查封之后，根据最高人民法院有关执行拍卖、查封规定，老中医公司租赁权不受法律保护。2011年1月26日合同是签订在向法院申请执行之后，老中医公司知道了房产被查封、拍卖，老中医公司多次支付租金和使用费，老中医公司是恶意妨害执行行为，该损失由老中医公司和通达公司承担。证据3真实性无异议，证明内容有异议，证据3没有法律依据可以支持老中医公司诉请。
被告金源公司对第三人通达公司提供的证据提出如下质证意见：对《公证书》真实性无异议，证明内容有异议，证明通达公司在借款期间内不将房产出租，抵押期间通达公司出租房产应征得金源公司同意。《公证书》在老中医公司与通达公司合作经营期间作出的，老中医公司应知情，即使不知情也是通达公司即老中医公司股东对其权利的侵害。老中医公司无权据此来对抗金源公司的抵押权，并主张其权利。
原告老中医公司对被告金源公司提交的证据提出如下质证意见：对金源公司提交的全部证据三性没有异议。但是，从金源公司提交的证据可见，本案涉讼房地产设定抵押、及被查封均发生在老中医公司与通达公司签订租赁合同之后，且通达公司从未将房产设定抵押及被查封等情况告知老中医公司。老中医公司系善意取得本案房地产的租赁权。
原告老中医公司对第三人通达公司提交的证据没有异议。证明本案涉讼房地产设定抵押是老中医公司与通达公司签订租赁合同之后。通达公司无告知老中医公司抵押、查封事实。
第三人通达公司对原告老中医公司证据没有异议，证明内容也没有异议。
第三人通达公司对被告金源公司证据三性无意见。抵押物是1999年5月11日，通达公司是1997年出租给老中医公司至现在。老中医公司一直租用通达公司房产。
综合各方当事人的质证意见，本院经审查，对案件当事人提交的证据认定如下：
对原告老中医公司、被告金源公司、第三人通达公司提交的证据的真实性、合法性、关联性，本院均予以确认，可作为认定本案事实的依据。
根据各方当事人的诉辩意见及举证、质证情况，本院经审理查明如下事实：
通达公司因向华山支行借款，提供其位于汕头市金平区浮西梅溪桥旁通达厂区内大楼1-4层（证号列：粤房地证字第0634771号，建筑面积7573.84平方米）的房地产作为借款抵押物，并于1999年6月3日在国土房产部门办理了抵押登记手续。因通达公司没有清偿借款，华山支行向汕头市龙湖区人民法院提起诉讼，诉讼期间龙湖区人民法院于2006年1月26日作出（2006）龙民三初字第38-1号《民事裁定书》，裁定查封通达公司的上述房地产，2006年2月17日实施了查封措施。汕头市龙湖区人民法院于2006年3月25日作出（2006）龙民三初字第38号民事判决已发生法律效力。依该判决：通达公司应付还华山支行借款本金7398255.15元及利息；且华山支行对通达公司提供抵押的位于汕头市金平区浮西梅溪桥旁通达厂区内大楼1-4层（证号列：粤房地证字第0634771号，建筑面积7573.84平方米）的房地产享有优先受偿权。因通达公司未履行生效判决确定的义务，华山支行申请法院强制执行。在执行过程中，本院于2009年8月21日作出（2009）汕中法执提字第4号《执行裁定书》，裁定拍卖上述房地产。老中医公司于2015年3月30日对本院拍卖通达公司位于汕头市金平区浮西梅溪桥旁通达厂区内大楼1-4层的房地产提出异议。经审查，本院于2015年10月29日作出（2015）汕中法执异字第11号《执行裁定书》，裁定驳回老中医公司的异议。
另查明，老中医公司原名称为“汕头市积士佳食品有限公司”，后变更名称为“广东积士佳食品有限公司”，2009年11月17日再变更为现名称。1997年8月18日，老中医公司与通达公司签订协议书，由通达公司提供该司位于汕头市金平区浮西梅溪桥通达厂区内通达大楼二层西侧985.92平方米的房地产供老中医公司使用，老中医公司按月缴交厂房使用费予通达公司，协议书有效期为5年。2006年2月17日，双方签订《租赁协议书》，由通达公司提供通达大楼二层全部面积1942.4平方米的厂房供老中医公司使用，老中医公司每月向通达公司缴交厂房使用费9712元，协议有效期自2006年3月1日起至2007年2月28日止。2011年1月26日，双方又签订《租赁协议书》、《租赁补充协议书》，由通达公司提供其位于汕头市金平区浮西梅溪桥通达厂区内通达大楼二层600平方米、1342.4平方米共1942.4平方米的房地产供老中医公司使用，期限至2018年2月28日，老中医公司按月缴交厂房使用费予通达公司。上述协议签订后，老中医公司实际占有使用通达大楼二楼的房地产至今。
再查明，汕头市龙湖区人民法院查封上述房地产与本院（2004）汕中法执字第73号案查封的房地产位于通达公司同一厂区内，为有利于执行财产的处置变现，经申请执行人华山支行申请，本院裁定汕头市龙湖区人民法院（2006）龙执字第917号案提级由本院执行。本案原债权人系华山支行，后在执行期间华山支行将案涉债权转让予金源公司，本院于2013年12月18日裁定变更金源公司为本案的申请执行人。
本院认为：本案系申请执行人执行异议之诉。根据各方当事人的诉辩意见，本案的争议的焦点问题是：老中医公司与通达公司之间的租赁合同关系能否对抗法院对案涉租赁房产的强制执行。
首先，根据已生效民事判决及执行裁定，金源公司对通达公司所有的位于汕头市金平区浮西梅溪桥通达厂区内通达大楼二层1942.4平方米的房地产享有优先受偿权，因通达公司未履行生效判决确定的法律义务，金源公司有权向法院申请对上述房产的强制执行，并有权以拍卖、变卖上述房产所得的价款优先受偿。其次，虽然老中医公司与通达公司于1997年8月18日签订使用上述部分房产的协议，但该协议并非租赁协议，且该协议已于2002年8月17日履行完毕。其后至2011年1月25日期间，老中医公司与通达公司所签订的系列协议书均发生于通达公司将讼争房产抵押给华山支行之后，且也已履行完毕，现老中医公司与通达公司履行的是双方于2011年1月26日签订的《租赁协议书》和《租赁补充协议书》，该两份协议签订时间及约定租赁期均是在租赁房产抵押登记及租赁房产被查封之后，通达公司在未征得查封法院和抵押权人的许可同意的情况下擅自继续将案涉房产出租给老中医公司使用，该行为已违反了《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”和最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第26条“未经法院同意出租查封房产，属妨碍执行的行为，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。”的规定。因老中医公司目前占有租赁房产是据于违法出租行为而取得的，该占有权不受《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“买卖不破租赁”的规定保护，故老中医公司与通达公司之间的租赁合同关系对外既不能对抗金源公司享有优先受偿权，也无权对抗法院对上述房产的强制执行，且老中医公司与通达公司租赁合同关系对法院强制执行后上述房产的受让人也不具有法律约束力。
综上所述，原告老中医公司的起诉请求确认其租赁权合法及请求法院停止对案涉租赁房产的执行，没有事实和法律依据，本院不予支持。本院作出的（2015）汕中法执异字第11号执行裁定认定事实、适用法律及处理均正确，本院予以确认。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第26条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条之规定，判决如下：
驳回原告广东省老中医保健食品有限公司的诉讼请求。
本案案件受理费6678.49元，由原告广东省老中医保健食品有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。
审判长 黄小洋
审判员 郑达坚
审判员 郑健杨
二〇一六年三月二十五日
书记员 林佳俊