江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昆民初字第0739号
原告郑敏。
委托代理人张传君，江苏柏庐律师事务所律师。
委托代理人叶挺，江苏柏庐律师事务所实习律师。
被告唐晓梅。
委托代理人周明，江苏君中律师事务所律师。
原告郑敏与被告唐晓梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月4日受理后依法由代理审判员周方园适用简易程序于2015年3月17日公开开庭进行了审理，由于案情复杂，后转为普通程序组成合议庭于2015年6月30日公开开庭进行了审理。原告郑敏及其委托代理人张传君、被告唐晓梅的委托代理人周明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑敏诉称：2014年8月6日，原、被告签订《店铺转让协议》约定被告将其承租的位于昆山市板桥弄XX号店铺转让给原告，原告支付被告店铺转让费69000元，房租11000元，共计80000元。2014年8月3日，原告向被告支付3000元定金，8月7日，原告将余款77000元一次性转账支付到被告指定的银行账户（户名：徐恩泽，账号：XXXXX）。当月，该店铺的实际所有人殷惠新找到原告，禁止原告继续使用该店铺，并声称原、被告签订的《店铺转让协议》无效。原告为维护自己的合法权益，起诉至法院，请求：1、判令原告与被告签订的《店铺转让协议》无效；2、判令被告返还原告转让费与房屋租金80000元；3、判令被告支付原告加盟费损失3000元；4、判令被告支付原告利息损失（以83000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2014年8月7日计算至实际支付之日止）；5、本案的诉讼费用由被告承担。
被告唐晓梅辩称：第一，被告认为双方签订的合同有效，应驳回原告的诉讼请求。被告与原告签订房屋租赁合同时，已经明确告知该商铺系转租，并且原告直接将下一年度的房租支付给房东殷惠新，因此，原告是知道该商铺系转租的，原告是自愿承担转租风险的。原告未能继续承租商铺是因为原告未及时将下一年度的房租及时交给房东殷惠新，责任在原告自己，与被告无关。第二，被告无需返还转让费和商铺租金80000元。原告与被告签订的房屋转让合同中，双方已明确约定11000元是2014年8月6日至2014年9月20日的房租，余款69000元系转让费（转让费包括商铺的装修、设备等）。被告认为原告在使用该商铺后就应该支付商铺的租金，既然商铺的装修、设备所有权已全部转让给原告所有，就应承担相应的费用，转让费的数额系双方自愿达成的，应该受到保护。第三，被告无需支付给原告加盟损失。原告与其加盟商签订合同时间为2014年7月25日，在原告与被告签订房屋租赁合同前，原告与被告签订房屋租赁合同时没有明确向被告提出关于加盟事宜，更未说明相关赔偿约定，因此该损失应由原告自行承担。
经审理查明：2014年7月25日，原告与济南新吉祥餐饮管理服务有限公司签订特许经营合同一份，原告于签订合同当日交纳特许经营权利金（加盟费）3000元及履约保证金5000元（合同期满可退还）。
2014年8月6日，原、被告签订店铺转让协议一份，该协议作如下约定：被告于2014年8月6日将位于昆山市板桥弄XX号XXX室的店铺转让给原告使用。店铺转让给原告后，原告同意代替被告履行该租赁合同，每月交纳租金及该合同约定由被告交纳的水电费等各项费用，该合同期满后由被告领回被告交纳的押金，该押金归被告所有。店铺现有装修、装饰、设备全部无偿归原告使用，租赁期满后动产无偿归原告。原告在2014年8月6日前一次性向被告支付转让费（顶手费）共计69000元，上述费用包括装修、装饰设备及其他相关费用。被告不得再向原告索取任何其他费用。若被告违约须赔偿原告支付的转让费共计69000元，在三个月内还清。该协议还载明：转让费与剩余房租共计80000元，2014年8月3日原告已交定金3000元，剩余77000元（由原告）转账给徐恩泽（被告指定原告将款项汇至徐恩泽名下账户），被告与徐恩泽（工商卡XXXXX，收到77000元）的经济纠纷与原告无关。该协议由原、被告双方签字确认。
被告于2014年8月3日出具的收据载明：当天收到定金3000元，余款77000元应于8月9日前付清。该收据同时记载了徐恩泽的工商卡号XXXX以及项修省（项修省与被告签订店铺转让协议一份，约定项修省于2014年5月6日将昆山市板桥弄XX号XXX室的店铺转让给被告使用，转让费为88000元）的联系方式（139××××0291）。2014年8月7日，原告向徐恩泽的账户（账号XXXXX）汇款77000元。
另查明：殷惠新与项修省签订房屋租赁合同一份，该合同约定：殷惠新将昆山市板桥弄XX号XXX室商住房一套（西面门面房除外）出租给项修省，租金为每年9万元，租期为五年即自2011年9月21日至2016年9月21日止。项修省不得擅自将房屋转租、转让或转借，一经发现，殷惠新有权收回房屋并由项修省赔偿殷惠新损失（按年租金的50%计算）。
在庭审中，原告陈述2014年8月13日，殷惠新、项修省前往昆山市板桥弄XX号XXX室商量房屋租赁的问题，当时殷惠新质问项修省为什么把店铺转租出去，并且不同意把店铺租给我，并且还警告我，要是我再敢进这个店，发生一切后果就要我来承担。由于殷惠新与项修省争吵的比较激烈，后来还报了警。自此，我就再未进入过昆山市板桥弄XX号XXX室。
2014年8月13日，昆山市公安局城中派出所接处警登记卡载明：前进路板桥弄发生房屋租赁纠纷，房东殷惠新，承租人项修省、唐晓梅（未到场签字）、董逢贵（系原告郑敏的丈夫）。
再查明：昆山市玉山镇板桥弄XX号楼XXX室的房屋所有权人为殷华敏，殷惠新系殷华敏与蔡静娥之子，昆山市玉山镇板桥弄XX号楼XXX室的房屋的出租事宜由殷惠新处理。
上述事实由房屋租赁合同、店铺转让协议、收据、银行回单、房屋所有权证、户口本、笔录及各方当事人在庭审中的陈述予以证实。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，殷惠新与项修省在合同中约定，项修省不得擅自将房屋转租、转让或转借。项修省未征得殷惠新同意，擅自将昆山市板桥弄XX号XXX室转租给被告，并且事后未得到殷惠新追认，属于无权转租，该转租合同无效，因此，以该合同为基础的原、被告之间的转租合同亦无效，故本院对于原告要求确认原告与被告签订的《店铺转让协议》无效的诉讼请求予以支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原、被告签订店铺转让协议时，被告明知出租人不同意转租而依然将该店铺转租，存在明显过错；原告知道该店铺系转租，在未确认出租人是否同意转租的情况下承租，未尽到谨慎审查义务亦存在过错，因此对于损失部分本院认定由被告承担70%的责任，剩余的30%由原告自负。关于原告要求被告返还的租金11000元，本院认为，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，应予以支持。本案中，原告于2014年8月6日至13日（共计8天）实际使用该店铺，理应支付占有使用费2000元（7500元/月÷30天×8天），结合原告已向被告交纳房租11000元的事实，故本院认定被告返还原告9000元。关于转让费69000元，由于原被告之间的合同归于无效，被告应该合同取得的69000元转让费应予以归还，故本院对于原告要求被告返还转让费69000元的诉讼请求予以支持。关于加盟费3000元及房屋占有使用费2000元共计5000元，本院认为上述费用属于损失部分，由原、被告根据其过错程度承担，即被告承担70%即3500元，剩余30%即1500元由原告承担，因此，本院认定由被告赔偿原告损失3500元。关于原告主张的利息损失，本院依法调整为以78000元（即被告应返还原告的款项）为基数自2015年2月4日（起诉之日）起按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率计算至实际支付之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、第二百二十四条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决如下：
一、确认原告郑敏与被告唐晓梅于2014年8月4日签订的《店铺转让协议》无效。
二、判令被告唐晓梅于本判决生效之日起十日内返还原告郑敏已支付的租金9000元及转让费69000元，共计78000元及利息（以78000元为基数，自2015年2月4日起起按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率计算至实际支付之日止）。
三、判令被告唐晓梅于本判决生效之日起十日内赔偿原告郑敏损失3500元。
（上述赔偿原告郑敏的款项汇至郑敏指定账户或昆山市人民法院纠纷款账户：开户行中国建设银行昆山市支行营业部，户名昆山市人民法院财务结算中心，账号XXXXX）。
如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。
案件受理费1900元，由原告郑敏负担35元，由被告唐晓梅负担1865元，该费用原告郑敏已预交，被告唐晓梅于本判决生效后十日内支付给原告郑敏。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名苏州市中级人民法院，开户行中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号10×××99。
审 判 长 周方园
代理审判员 柴敏娟
人民陪审员 汤永兴
二〇一五年七月十三日
书 记 员 苏 蕊