山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁06民终624号
上诉人（原审原告）：烟台振华量贩超市有限公司。住所地：芝罘区南大街**号。
法定代表人：王静，董事长。
委托代理人：刘增伟，山东西政律师事务所律师。
委托代理人：陈桂勇，山东西政律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：吕金亮，居民。
委托代理人：刘锋，招远金城法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：单淑云，居民。
委托代理人：刘锋，招远金城法律服务所法律工作者。
上诉人烟台振华量贩超市有限公司因与被上诉人吕金亮、单淑云租赁合同纠纷一案，不服山东省招远市人民法院（2015）招城民初字第459号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人烟台振华量贩超市有限公司委托代理人刘增伟、陈桂勇，被上诉人吕金亮、单淑云共同委托代理人刘锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告烟台振华量贩超市有限公司诉称，2014年4月10日、2013年12月26日原告分别与被告吕金亮签订《租赁合同》（编号：005892、005743），合同约定原告将位于招远市温泉街（路）277号振华量贩第一、二层内建筑面积为305平方米、3890平方米的场地交由其经营使用（具体内容详见《租赁合同》）。2014年1月2日，原告与被告吕金亮的配偶单淑云（本案第二被告）签订《租赁合同书》（合同编号：005743，具体内容详见《租赁合同书》）。合同签订后，被告未按照合同约定履行缴纳租金的义务，截止2015年5月31日被告尚欠原告租赁费50万元。2015年4月1日，原告按照合同约定解除双方之间的租赁合同。另，因被告违反租赁合同的相关约定将租用的场地用于服装经营，致使原告违约从而给原告造成的损失6万元。综上，要求判令：一、解除双方之间的租赁合同；二、被告支付原告租赁费50万元（暂计算至2015年5月31日），自2015年6月1日至判决生效之日起仍按上述标准计算；三、被告自招远市温泉路277号招远二店内迁出，并将上述房屋返还给原告；四、被告自判决生效至实际迁出之日按租赁合同中约定的租赁费标准向原告支付房屋占有使用费；五、被告赔偿原告的损失6万元；六、被告赔偿原告的违约金15万元；七、本案的诉讼费等由被告承担。
原审被告吕金亮、单淑云辩称，在双方的租赁合同履行过程中，因原告违背合同约定，不准被告经营服装类商品，还因原告电梯运行路线运行方式双方也有争议，为此双方产生了矛盾，因原告违约给被告造成了经营损失，故对应交的租赁费数额双方协商为130万元（原为150万元），被告按该数额交纳租金原告拒收，并不存在被告故意不缴租赁费，由于原告违约在先，已给被告造成了较大损失，且被告为租赁的原告商铺已投资200多万元，被告不同意原告要求解除合同等诉求，同时被告保留反诉要求原告赔偿损失的权利。
原审法院审理查明，两被告系夫妻关系。2013年12月16日及2014年4月10日，原告烟台振华量贩超市有限公司（以下简称烟台振华公司）将位于招远市温泉路277号振华量贩第一、二层内建筑面积分别为305平方米、3890平方米的场地交由被告吕金亮承包经营使用，原告与被告吕金亮分别签订了两份租赁合同，合同编号分别为：005743、005892。其中2013年12月16日编号为005743号合同中约定的租赁场地（二层）面积3890平方米；经营项目为餐饮、健身、家具、影院、KTV、其他，经营品牌为数码。租赁期限5年，自2014年1月25日至2019年1月24日止，年租金150万元。该合同中第四条只约定了第一期租金被告应于2014年1月10日交付，对以后的租金交付时间约定不明确。第八条约定，被告吕金亮逾期十五日交付租金、费用、物业费及擅自改变约定的品牌、品类、经营范围时，原告有权通知承租方解除合同。第十条第二、四项约定，合同未尽事宜及合同在履行过程中产生纠纷由双方协商解决，协商不成可直接向租赁物所在地人民法院起诉。2014年1月2日原告又将005473号合同租赁物与被告单淑云签订了租赁合同，交由被告单淑云租赁经营，合同第一条约定经营商品范围为数码、百货、餐饮、儿童系列等品牌（租赁期限、起止时间及租金数额未改变）。第三条约定交租金方式为签订合同时付清本年度租金，下年度租金应于上年度最后期限的10日前付清。第五条第一项第二款约定，原告有权根据实际情况及正常营业的需要制定统一经营管理规定，并要求承租人遵守；第三款规定，承租人延期交租金等费用及擅自改变经营范围或服务项目，原告有权提前终止合同。第二项第六款规定，合同期内，如遇重大政策变化或原告方调整，原告基于统一管理，有权变更租赁位置及经营面积或提前终止合同，承租方应无条件服从调整。第八条第一项约定，如原告调整整体经营布局需提前30天通知承租人，乙方应无条件服从。同年7月，原告与被告吕金亮签订了一份补充协议，协议第一条约定乙方（被告）租赁招远振华量贩购物广场店（原告）二楼经营数码广场，因移动公司政策变化和整体大环境原因，造成乙方数码广场无法继续经营，经协商甲方允许乙方租赁范围扩大至百货、餐饮（由甲方划定范围内）、儿童娱乐等各项由甲方所允许的经营业态。第三条约定，本协议与主合同具有同等法律效力。在租赁合同履行中，原告因被告经营服装类商品和被告要求整改电梯运行路线等事由发生争议，因协商不成，2014年12月25日，原告向两被告下达了限期整改通知书，通知书内容为：“单淑云、吕金亮：我司与贵方就招远振华量贩购物广场店二楼所签订的租赁合同，明确规定了你方的经营范围，但你方现经营项目已超出双方所签订的经营范围，对其他租赁业户造成严重影响。经过我司多次与你方沟通协商，你方一直一意孤行，未按照合同内所规定的经营范围进行经营整改。我司限你方于两个工作日内下架穿着类经营项目，逾期未撤出，我司给予你方解除双方签订的租赁合同并追究你方赔偿责任与法律责任”。2015年5月6日又同时下达了两份解除合同通知书，内容为：“吕金亮、单淑云：20**年1月25日，烟台振华量贩超市有限公司（以下简称甲方）与贵方（以下简称乙方）签订招远购物广场二楼房屋租赁合同及补充协议各一份。其中，合同约定：乙方租用我公司招远购物广场二楼，租赁建筑面积3800平米，用途：经营数码广场，租赁期限：2014年1月25日-2019年1月24日共五年期限，年租金150万元。补充协议约定：因乙方个人原因造成乙方数码广场无法继续经营，经协商甲方允许乙方租赁范围扩大至百货、餐饮（由甲方划定范围内）、儿童娱乐等各项由甲方所允许的经营业态。乙方与甲方签订租赁合同至今已有1年零3个月的时间，现场闲置场地仍有1500平方，闲置率达40%，严重影响了甲方商场的整体形象，对甲乙双方继续合作经营下去带来了很大压力及经营上的不确定性。其次，乙方提出因电梯动线问题造成二楼北面区域形成死角，招商困难，必须对二楼至三楼的最小距离通道进行封堵，客流进行强制绕行才能激活死角区域，否则，放弃租赁合同的经营。甲方考虑到商场的整体性及顾客的便利性，不同意乙方提出的通道封堵申请。因此，双方决定终止目前的租赁合作关系。另外，从2015年1月25日至今，乙方已欠房租共计三十万元，根据合同约定，超过两个月的时间未缴纳租金，甲方有权单方解除双方租赁合同。鉴于以上三方面的原因，双方达成一致，解除二楼的租赁合同。乙方与第三方签订的合同纠纷及由此造成的一切后果，由乙方承担，与我公司无关。特此通知”。被告在接到原告下达的整改通知及解除合同通知书后，未按照通知书要求办理。原告于2015年6月19日以诉称理由及要求向原审法院提起诉讼。根据原告申请，原审法院于2015年6月23日查封冻结了被告吕金亮名下的鲁F×××××号丰田牌小型汽车一辆、两被告位于招远市金辉花园丽景苑8号楼172室房屋一处、两被告的银行存款157692.75元。
本案2015年9月14日第二次庭审中，原告将原第一项诉讼请求变更为：请求依法判令自2015年5月24日解除双方之间的租赁合同。第二项变更为：依法判令被告支付原告租赁费47.1万元及延付金。第四项变更为：依法判令被告自判决生效至实际迁出之日，按照租赁合同中约定的租赁费标准的双倍，向原告支付房屋占有使用费。按照原、被告合同约定，被告现欠原告2015年租赁费150万元未交付。根据我国国家统计局2011年《国民经济行业分类注释》第5211条释明，百货零售包括各类服装商品。
审理中，原、被告对2014年4月10日双方签订的编号为005892租赁合同履行无争议。对2013年12月16日编号为005743号租赁合同，原告主张双方一直履行的是与被告吕金亮签订的租赁合同及补充协议。被告则认为是履行的是与被告单淑云签订的租赁合同。被告对主张租赁费应为130万元及是原告拒收被告租金，向法庭提供了其与被告方的有关负责人员赵淑华、逢锦端的电话录音资料作为证据，该证据只能说明其因原告限制经营服装、租金缴纳方式及电梯运行路线等原因曾与原告协商交涉过，但从通话内容看并不能充分证明原告方已明确同意租金按130万元交纳。
本案因原、被告各持诉辩称理由及要求，致使调解不成。
上述事实有双方当事人陈述、租赁合同、补充协议、整改通知书、解除合同通知书、电话通话录音资料等证据，经庭审质证，足以认定。
原审法院认为，原告与两被告签订的租赁合同合法有效，双方均应按照合同内容履行。该合同中约定的经营范围包括百货门类，根据我国国家统计局2011年《国民经济行业分类注释》第5211条释明，百货零售包括各类服装商品。补充协议第一条中的“由甲方划定范围”只是指餐饮业，该条中的“等各项由甲方所允许的经营业态”应是指除合同中已明确的商品门类外的商品经营业态。故原告称按合同约定被告不应经营服装类商品与合同约定不符，原告辩称的经营范围为数码百货，缺乏事实依据，其辩称理由不能成立，法院依法不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：“承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。”原告不允许被告经营服装，属原告违约在先，原告虽然向被告送达了《限期整改通知书》和《解除合同通知书》，但原告不具有《中华人民共和国合同法》第二百一十九条、第二百二十七条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定的出租人合同解除权的情形，因此原告向被告送达的解除合同通知书无效，双方应继续履行该租赁合同。被告提供的通话录音资料虽能说明其因限制经营服装、租金交纳及电梯运行路线等事项曾与原告协商交涉过，但从通话内容看并不能充分证明原告方已明确同意租金按130万元缴纳，因此被告应缴纳的租金额为150万元。在原审法院释明后，原告明确表示不变更诉讼请求，仍要求被告交纳租赁费47.1万元。综上，原、被告在租赁合同履行过程中均存在违约过错。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十九条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院于2015年11月30日判决：一、原、被告双方签订的租赁合同继续履行。二、被告吕金亮、单淑云于判决生效后10日内付给原告烟台振华量贩超市有限公司租赁费47.1万元。三、驳回原告烟台振华量贩超市有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12356元，由原告烟台振华量贩超市有限公司与被告吕金亮、单淑云各负担6178元。
宣判后，上诉人烟台振华量贩超市有限公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销原审判决第一项，依法确认双方租赁合同自2015年5月24日起解除，判令被上诉人立即迁出租赁场地并支付自合同解除日起至被上诉人实际迁出租赁房屋之日止的占有使用费（按照租赁费标准的二倍计算）、赔偿上诉人损失21万元。二、维持原审判决第二项的同时，判令被上诉人向上诉人支付欠付租金的延付金。三、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审认定双方合同约定被上诉人在租赁场所的经营范围或项目为包括服装在内的“百货”与事实不符，被上诉人经营服装的行为违反了双方合同约定，上诉人有权要求整改，不构成违约。1、2013年1月26日，上诉人与吕金亮签订的编号为005743《租赁合同》（下称吕金亮合同）中约定：被上诉人租赁场所的经营项目为“口餐饮口健身口KTV口家俱口影院口其他”，并未勾选任何选项，但约定了“经营品牌”为“数码”，明确了经营范围为“数码”。2、2014年1月2日，上诉人与单淑云签订的编号为005743《租赁合同》（下称单淑云合同）中约定：被上诉人租赁场地“经营数码百货、餐饮、儿童系列行业等品牌”，原审法院却认定双方约定的经营范围为“数码、百货、儿童系列等品牌显然与事实不符。不仅如此，该协议第五条约定，“合同期内，甲方基于统一管理，有权变更租赁位置及经营面积或提前终止合同，乙方应无条件服从调整”，约定了上诉人统一管理权及被上诉人无条件服从的义务，因此，上诉人要求被上诉人在二层数码商场不得经营服装，是基于统一管理对服装类商品的经营位置及面积进行的调整，被上诉人应当无条件服从。3、2014年7月，因被上诉人经营困难，上诉人与吕金亮签订了《补充协议》，上诉人允许被上诉人“租赁范围扩大至百货、餐饮（由甲方划定范围内）、儿童娱乐等各项由甲方所允许的经营业态”，且须付清2015年1月31日前的租金，该补充协议方可有效。显然，租赁范围扩大至百货、餐饮（由甲方划定范围内是指扩大原合同约定的租赁范围扩大至百货、餐饮，但受“由甲方划定范围内”的限制，且其业态（即具体卖什么和如何卖）均应在“甲方所允许”的范围内。原审法院却片面理解为“由甲方划定范围只是指餐饮业，由甲方所允许的经营业态是指除合同中已明确的商品门类外的商品经营业态，即百货之外的其它商品”，不仅自相矛盾，甚至超越了双方的理解，是为袒护被上诉人而强加于双方的理解和释义。况且，由于被上诉人并未付清2015年1月31日前的租金，该补充协议并未生效，不能作为被上诉人经营范围扩大的依据。总之，本案双方合同并未约定被上诉人可以不受限制地经营包括服装在内的百货商品，且约定上诉人有权基于统一管理的需要对租赁位置及面积进行调整，上诉人的行为不构成违约，原审认定事实错误。二、原审驳回上诉人请求被上诉人支付合同解除前租金的延付金之诉讼请求，没有任何道理。上诉人与被上诉人签订的租赁合同中，在支付租金期限方面均明确了先租后用的原则。其中，吕金亮合同中约定，乙方每年支付的租金应按先租后用的原则，按口月口季口半年度口年度期十天缴纳；单淑云合同第三条明确“下年度租金乙方应于上年度最后期限的10日前交纳”，即被上诉人至迟应于2015年1月15日前付清2016年度租金150万元。如果拖欠，按照该合同第六条第1项之约定，应支付上诉人拖欠金额1%的日滞纳金。总之，双方合同约定被上诉人应按年度并于年度期满之日前十日内支付租金，被上诉人没有按照先租后用的原则支付2015年度租金，依照法律规定及合同约定，均应向上诉人支付延付金，原审驳回上诉人支付滞纳金的请求，没有道理。三、因被上诉人逾期支付租金等，上诉人依约有权解除合同，原审认定上诉人送达给被上诉人的解除合同通知无效，判令双方的合同继续履行，驳回上诉人损失赔偿请求，认定事实不清，适用法律错误。1、根据吕金亮合同第八条之约定，“乙方逾期支付租金、费用、物业费或其他费用达15天以上，甲方有权通知其解除合同”。根据单淑云合同第六条之规定，乙方未按期支付租金“逾期超过60天的，甲方有权单方面解除合同”。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。由于被上诉人逾期支付租金已超过60天，解除合同的条件成就，上诉人依照双方合同约定及法律规定，有权通知被上诉人解除合同，被上诉人应当按照合同约定支付上诉人解除合同的使用费并赔偿上诉人损失。原审认定上诉人解除合同通知无效并驳回上诉人支付使用费等诉讼请求，明显错误。2、根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”，而被上诉人在收到解除合同通知后，并未提出异议并请求人民法院确认解除合同通知无效，原审法院直接认定解除合同无效，适用法律错误。3、上诉人于2015年6月2日提起诉讼，以被上诉人拖欠租金为由请求解除合同。原审却判决双方合同继续履行，不仅超出了上诉人的诉讼请求范围，而且客观上导致上诉人的租赁场所由被上诉人长期无偿占用，上诉人面临无法收回租金的风险，适用法律明显错误。综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误。上诉人请求二审法院查清事实，依法改判。
被上诉人吕金亮、单淑云辩称，上诉人与被上诉人间产生矛盾的原因是上诉人限制被上诉人经营及封停道路及电梯所造成的。上诉人与被上诉人一直就经营及道路、租金等问题在协商，被上诉人在上诉人诉讼前一直在向上诉人交纳租金，但上诉人拒收。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
本院审理中，上诉人主张要求解除合同的理由是被上诉人延付租金，在和吕金亮所签合同中第四条第二款确定了预付租金的制度，和单淑云所签合同第三条第一款约定同样确定了先租后用的原则，2015年的租金150万元按照合同约定应当在2015年1月15日之前交纳，但被上诉人没有交纳。被上诉人对此有异议，主张上诉人所讲的前提是在被上诉人构成违约的情况下，而在实际履行合同的过程当中上诉人限制被上诉人经营，被上诉人向上诉人交纳2015年租金，上诉人拒收，在原审时提供了上诉人方有关人员赵淑华、逢锦瑞的电话录音。上诉人认可录音当中是有被上诉人所主张的人。
上诉人主张多次口头催交被上诉人在合理期限交付租金，但是被上诉人均予以拒绝。被上诉人对此有异议，主张上诉人没有口头催交租金，而是在与被上诉人协商不让被上诉人经营服装并减免租金。
本院查明的其他案件事实同原审法院查明的一致。
本院认为，本案上诉人以被上诉人未按合同约定按期交纳租金为由，要求解除与被上诉人签订的租赁合同。被上诉人对此有异议，主张上诉人限制被上诉人经营范围，被上诉人一直与上诉人就经营范围及租金等问题在协商，协商过程中，被上诉人向上诉人交纳租金，但上诉人拒收，提交了上诉人方有关人员赵淑华、逢锦瑞电话录音为证，上诉人违约在先，不同意解除双方间的租赁合同。双方对补充协议及上诉人与被上诉人单淑云签订的租赁合同中约定经营范围有百货的具体指向及理解有争议。对此，本院认为，原审庭审中，上诉人、被上诉人对双方实际履行的哪份合同有争议，但从上诉人给被上诉人下达的两份解除合同通知书内容看，上诉人允许被上诉人经营范围扩大至百货、餐饮（由上诉人划定范围内）、儿童娱乐等各项由上诉人所允许的经营业态。而依据国家统计局2011年《国民经济行业分类注释》第5211条规定，百货零售包括各类服装商品。被上诉人据此在租赁场地经营服装，并无不妥。上诉人主张按合同约定被上诉人经营范围为数码百货，被上诉人不应经营服装类商品，证据不足，本院不予采信。虽然上诉人与吕金亮及单淑云所签的合同中均约定了租金交付的期限，但原审庭审中上诉人认可2014年的租金被上诉人已交付。从上诉人于2014年12月25日给被上诉人下达的限期整改通知书内容看，上诉人对被上诉人经营服装项目予以限制。而被上诉人提交与上诉人工作人员的录音内容体现双方就经营服装及租金交纳等事项进行过协商，故对被上诉人主张未按期交付2015年的租金是因上诉人限制其经营范围且上诉人拒收租金的抗辩理由，本院予以采信。上诉人要求解除与被上诉人所签的租赁合同，不具备合同解除的法定条件，本院不予支持。原审综合分析双方当事人提交的证据，结合本案实际情况所作处理，并无不当。上诉人上诉主张不能成立，本院不予支持。原审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6178元，由上诉人烟台振华量贩超市有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 门 伟
审判员 徐怀育
审判员 于 青
二〇一六年五月二十七日
书记员 肖 婷
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