浙江省临海市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）台临白民初字第173号
原告：朱枝正。
原告：张丽燕，1965年10月24日。
被告：叶娇龙。
委托代理人：马华，浙ＸＸ顶律师事务所律师。
原告朱枝正、张丽燕与被告叶娇龙为确认合同无效纠纷一案，于2015年9月8日向本院起诉，本院于同日受理后，依法适用简易程序由审判员李烨独任审判，于2015年10月13日公开开庭进行审理。原告朱枝正、张丽燕、被告叶娇龙及其委托代理人马华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱枝正、张丽燕起诉称：原告朱枝正与原告张丽燕系夫妻。原告朱枝正尚欠被告叶娇龙315000元，所以双方商议将坐落在临海市白水洋镇店前村2-15号房屋壹间卖给被告叶娇龙，作价465000元，减去原告朱枝正所欠315000元，尚余150000元，限被告叶娇龙在一个月内付清。房屋买卖协议签订后，被告叶娇龙未按约支付150000元。原告朱枝正与被告叶娇龙不在同一村居住，坐落在临海市白水洋镇店前村2-15号房屋土地使用性质属于集体土地，不是同村村民无法进行买卖，并且临海市白水洋镇店前村2-15号房屋不是登在两原告名下。所以，原告朱枝正、张丽燕与被告叶娇龙签订《房屋买卖协议》违反法律、法规，自签订之时开始无效。故原告朱枝正、张丽燕向法院起诉要求：一、判令原告朱枝正、张丽燕与被告叶娇龙于2015年4月11日签订《房屋买卖协议》无效；二、本案诉讼费用由被告叶娇龙承担。
被告叶娇龙答辩称：原告诉讼请求中称于2015年4月11日签订房屋买卖协议是错误的，实际签订房屋买卖协议日期是2015年4月12日。原告陈述临海市白水洋镇店前村2-15房屋并不是登记在两原告名下，两原告并非所有权人，也不能对房屋进行买卖，故两原告主张就临海市白水洋镇店前村2-15房屋的买卖所签订的协议无效主体不适格。本案的房屋买卖并不违反当时双方的意思，原、被告签订房屋买卖协议以后，被告已将房屋出售给第三人朱海燕，两份买卖协议都是符合法律规定，房屋已实际交付朱海燕使用，其已入主管业。虽然被告与原告不是同村人，但现在法院进行的司法拍卖，农村集体土地的房屋，台州范围内的农民都可以购买，所以被告虽然不是店前村人，但其是白水洋镇前塘村人，也是农民，可以购买讼争房产。综上所诉，请求法庭驳回两原告的诉讼请求。
两原告为支持其主张，向本院提供了以下证据：
一、原告朱枝正、张丽燕身份证复印件各一份、被告叶娇龙户籍信息打印件一份，拟证明原、被告诉讼主体适格。
二、原告朱枝正、张丽燕结婚证复印件一份（经与原件核对无误），拟证明原告朱枝正、张丽燕系夫妻。
三、房屋买卖协议一份，拟证明原、被告于2015年4月12日签订房屋买卖协议，双方约定两原告将坐落在临海市白水洋镇店前村2-15号房屋转让给被告，转让价为465000元，余款150000元在房屋出卖后打入原告朱枝正账户，期限在一个月内，否则此协议无效。
四、农村私人建房用地呈报表一份（包括土地登记审批表、地籍调查表在内），拟证明临海市白水洋镇店前村2-15号的房屋登记的土地使用人是朱枝坚，土地性质为集体。
五、房屋买卖协议书、凭据、与接博邻居协议书复印件各一份（经与原件核对无误），拟证明原告朱枝正于1997年11月13日与朱枝坚签订房屋买卖协议书，双方约定朱枝坚将坐落在临海市白水洋镇店前村琳山公路旁混凝土房屋一间一层转让给原告朱枝正所有，转让款为人民币60000元，在本协议书生效后一次付清，朱枝坚与接博邻居等人签订的接博《协议书》继续有效，该《协议书》规定的义务权利由朱枝正承担，当时转让的时候该房产只有一层，后来原告朱枝正加盖了三层半，房屋现有四层半，即临海市白水洋镇店前村2-15号房屋。
六、存款单一份，拟证明原告朱枝正在2015年7月14日向被告父亲叶顺友账户存款20000元，另现金交付被告5000元，共计人民币25000元归还给被告，两原告并非卖房给被告，因欠被告315000元，所以事后还款给被告。
经质证，被告对两原告提交的上述证据的真实性没有异议，但被告认为证据六拟证被告收到原告朱枝正25000元是事实，但该25000元是因为被告之前帮原告朱枝正向他人代付欠款，原告朱枝正还给被告的，与原告所拟证的两原告并非卖房给被告，因欠被告315000元，所以事后还款给被告的事实无关。对两原告提交的证据，本院认证如下：证据一符合真实性、合法性以及关联性，应予以认定。证据二能够证明两原告于1988年8月17日登记结婚的事实。证据三能够证明两原告于2015年4月12日与被告签订房屋买卖协议，双方约定两原告将坐落在临海市白水洋镇店前村2-15号房屋作价465000元转让给被告的事实。证据四能够证明临海市白水洋镇店前村2-15号房屋的土地使用权人为朱枝坚，土地权属性质为集体的事实。证据五能够证明原告朱枝正于1997年11月13日与朱枝坚签订房屋买卖协议书，双方约定朱枝坚将坐落在临海市白水洋镇店前村琳山公路旁（现地址即临海市白水洋镇店前村2-15号）混凝土房屋一间一层作价60000元转让给原告朱枝正的事实。两原告未提供其他证据佐证证明证据六与本案存有关联性，故本院对证据六不予认定。
被告为支持其主张，向本院提供了证据房屋买卖协议书复印件一份，拟证明2015年5月8日被告叶娇龙与朱海燕签订房屋买卖协议书，双方约定被告叶娇龙将坐落于临海市白水洋镇店前村2-15号房屋卖给朱海燕，房屋出卖价为465000元，签字后一次性现金付清，该房屋现已转让给朱海燕管业使用。
经质证，原告认为被告提供的证据与本案无关。本院认为两原告只诉请其与被告叶娇龙于2015年4月12日签订的《房屋买卖协议》无效，现被告叶娇龙是否已出卖讼争房产，与两原告的诉讼请求不具有关联性，故本院对被告叶娇龙提供的证据不予认定。
综上，本院认定以下事实：
原告朱枝正、张丽燕于1988年8月17日登记结婚。临海市白水洋镇店前村2-15号房屋的土地使用权人为朱枝坚，土地权属性质为集体。1997年11月13日，原告朱枝正与朱枝坚签订房屋买卖协议书，双方约定朱枝坚将坐落在临海市白水洋镇店前村琳山公路旁（现地址即临海市白水洋镇店前村2-15号）混凝土房屋一间一层作价60000元转让给原告朱枝正。2015年4月12日，原告朱枝正、张丽燕与被告叶娇龙签订房屋买卖协议，双方约定原告朱枝正、张丽燕将坐落在临海市白水洋镇店前村2-15号房屋作价465000元转让给被告叶娇龙。
本院认为，宅基地属于农民集体所有，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营管理。农民集体所有的土地可以依法确定给个人使用，使用土地的个人有保护、管理和合理利用土地的义务。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民住宅用地，经乡镇人民政府审核，由县级人民政府批准。《中华人民共和国土地管理法》的上述规定，说明我国农村宅基地所有权属于农民集体，宅基地具有“一户一宅、面积法定、主体特定”等特征，其使用权的取得源于集体经济组织成员权，具有专属性，其转让和流通受到严格的限制。我国房屋转让实行“房地一致”的原则，故本案讼争房屋的转让必然导致宅基地使用权的转让，截至目前，原告朱枝正从朱枝坚处购买的房屋所涉及的住宅用地未经法定职能单位的重新审核与批准，该住宅的土地使用权仍登记在朱枝坚名下，原告朱枝正并非讼争房屋宅基地的土地使用权人，被告叶娇龙也并非讼争房屋宅基地所在的集体经济组织成员，两原告以及被告叶娇龙明知国家不允许转让过户而签订讼争房屋买卖协议，损害了村集体经济组织以及朱枝坚的利益，同时违反了村农民集体所有的土地由村集体经济组织或者村民委员会经营管理，以及农村村民住宅用地，经乡镇人民政府审核，由县级人民政府批准的法律强制性规定，故两原告与被告叶娇龙签订的房屋买卖协议应认定为无效合同。被告叶娇龙辩称两原告并非讼争房屋所有权人，不能对房屋进行买卖，故主张买卖协议无效主体不适格，本院认为两原告与被告叶娇龙系签订房屋买卖协议的双方，为合同的当事人，合同的效力必然会对两原告所实际享有的权利以及承担的实体义务产生影响，与两原告存有利害关系，故两原告主张合同无效的诉讼主体适格，对被告叶娇龙的该项辩解意见不予采纳。被告叶娇龙辩称法院进行的司法拍卖，台州范围内的农民都可以购买农村集体土地的房屋，本院认为司法拍卖属于民事执行中的一项财产执行措施，司法拍卖的程序由《中华人民共和国民事诉讼法》以及相关的司法解释予以规定，日常生活中的农村住宅买卖行为所适用的法律规定，与司法拍卖农村住宅所适用的法律规定并不能等同，故对被告叶娇龙的该项辩解意见不予采纳。依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第九条、第十条、第六十二条第一款、第三款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第（五）项之规定，判决如下：
确认原告朱枝正、张丽燕与被告叶娇龙签订的房屋买卖协议无效。
案件受理费80元，减半收取40元，由原告朱枝正、张丽燕负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院［在递交上诉状后七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳上诉案件受理费，逾期不交按自动撤回上诉处理。收款单位：台州市财政局；开户银行：台州市农行，帐号：19-900001040000225089001）。
审 判 员 李 烨
二〇一五年十二月七日
代书记员 周优优