广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终10996号
上诉人（原审原告）：广州高卫物业管理有限公司，住所地广东省广州市黄埔区。
法定代表人：徐建东，该司董事长。
委托诉讼代理人：梁蔼欣，国信信扬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王燕飞，国信信扬律师事务所实习人员。
被上诉人（原审被告）：李中耀（曾用名：李浩坚）,男，1971年12月6日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。
上诉人广州高卫物业管理有限公司（以下简称高卫物业公司）因与被上诉人李中耀物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2018）粤0112民初243号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人高卫物业公司的委托诉讼代理人梁蔼欣、王燕飞和被上诉人李中耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人高卫物业公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、四项；2.变更一审判决第一项为李中耀向高卫物业公司支付拖欠的2014年4月1日至同年4月30日、2015年5月1日至2017年7月31日期间的物业管理费45276元及违约金（每月的违约金以1617元为本金，按每日0.5‰的标准计算，从欠费当月第二日起计算至实际清偿之日止)；3.变更一审判决第二项为李中耀向高卫物业公司支付拖欠的2014年4月1日至同年4月30日、2015年5月1日至2017年7月31日期间的会所使用费16296元及违约金（每月的违约金以582元为本金按每日0.5‰的标准计算，从欠费当月第二日起计至实际清偿之日止）；4.判令本案一审、二审全部诉讼费用由李中耀承担。事实与理由：一审判决以高卫物业公司“未提交相关证据证实该时段内存在诉讼时效依法终止或中断的事实，且高卫物业公司明知李中耀拖欠物业管理费、会所使用费的事实而未向李中耀主张”为由，认为高卫物业公司主张的2014年4月1日至30日期间物业管理费用、会所使用费及违约金均已超过诉讼时效，不予支持。高卫物业公司认为一审判决认定事实及适用法律均存在明显错误，高卫物业公司的请求并未超过诉讼时效，应当依法予以支持。（一）高卫物业公司在一审已提交催款律师函、相应快递底单及妥投证明，证明已积极向李中耀主张权利，诉讼时效产生中断的效力，一审判决认定事实错误。高卫物业公司已按照约定方式进行催收，函件向李中耀指定的联系地址寄出后，已产生催收的效果。李中耀从未向高卫物业公司变更联系地址，高卫物业公司已经按照约定的方式进行了催收，因李中耀移居国外等个人原因导致其本人未收到律师函的，属于李中耀的原因，应由其承担相应责任，不能以此加重高卫物业公司的责任及否定高卫物业公司催收的事实行为。（二）高卫物业公司每月均寄发催款函件，向李中耀催收款项，本案不存在诉讼时效问题。（三）一审判决适用法律错误，高卫物业公司向李中耀指定的通讯地址寄送催款函件即产生诉讼时效中断的效力，不以李中耀本人签收函件为前提。
被上诉人李中耀辩称：高卫物业公司所主张的2014年4月1日至4月30日的物业管理费及会所使用费是已经超出了诉讼时效，因此不应认定。在该期间，会所的产权是属于开发商的自有物业，按照物权法的规定，该部分的物业管理费及使用费应由开发商承担，不应由我方承担。
高成物业公司向一审法院起诉请求：1.李中耀立即向高卫物业公司支付拖欠的2014年4月1日至同年4月30日、2015年5月1日至2017年7月31日期间物业管理服务费45276元及违约金（每月管理费的违约金以1617元为本金，按每日千分之一的标准，从当月2日起算计至清偿之日止）；2.李中耀立即向高卫物业公司支付拖欠的2014年4月1日至同年4月30日、2015年5月1日至2017年7月31日期间的会所使用费16296元和违约金（每月会所使用费的违约金以582元为本金，按每日千分之一的标准，从当月2日起算计至清偿之日止）；3.李中耀向高卫物业公司支付因实现债权而支出的一审代理律师费3000元。
一审法院认定事实：2012年9月20日，广州御湖房地产发展有限公司（甲方、以下简称御湖公司）与李中耀(曾用名李浩坚)（乙方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，合同约定乙方认购广州市黄埔区XX号房物业一套，该商品房的用途为住宅，建筑面积323.49平方米；第五条物业服务约定：甲方已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的广州高卫物业管理有限公司进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同；物业服务费详见附件七《补充协议》第五条，由乙方自收楼之日起按月按时交纳。
上述合同附件五《前期物业服务合同》约定：《前期物业管理服务合同》和《临时管理规约》在本房屋开始销售时已由甲方张贴在售楼部显著位置进行明示，乙方在签署本《商品房买卖合同》和各附件前已阅读，乙方充分理解和接受《前期物业管理服务合同》内容和《临时管理规约》内容。
上述合同附件七约定：本合同补充协议第五条对买卖合同第五条“物业服务”的补充约定：1、物业管理服务费按月计收，乙方应于收楼日（包括实际收楼日或视为收楼日）当日，向物管公司缴付当月的物业管理服务费及物业管理服务费押金。乙方于以后每个月第一天或之前向物管公司缴付当月的物业管理服务费。2、对乙方逾期交纳物业管理服务费，按《临时管理规约》的规定，收取违约金，违约金自逾期之日起计，每逾期一日按每月应缴费用千分之一计算。3、物业管理服务收费选择酬金制方式。物业管理服务费按照房屋建筑面积计算，首年物业管理服务费的标准：住宅5元/平方米/月（不含公共水电分摊），商业部分3.3元/平方米/月（不含公共水电分摊）……。第三十条特别约定：1、乙方明白、同意并承诺如下事项：（8）本项目的商业部分是指：位于XX区3期会所建筑物（暂定名为XXX）内，规划用途为商业的房屋等内容。第A款约定：双方同意甲方将商业部分房屋以许可使用方式无偿提供给乙方及全体业主使用，许可使用期限为自2013年11月30日起计为期五年，以作为乙方及全体业主的文娱、康乐活动场所。第C款约定：甲方在2013年11月30日将商业部分的首层泳池及三层健身室交付给乙方及全体业主使用并由物管公司进行经营管理，商业部分的首层（泳池除外）、二层及三层（健身室除外）则由甲方在销售本项目房屋期间保留使用，待本项目房屋销售完毕后，甲方再将该部分房屋交付给乙方及全体业主使用并由物管公司进行经营管理，直至许可使用期满止。第F款约定：乙方同意在物管公司经营管理商业部分为乙方及全体业主提供文娱、康乐服务期间，按照房屋建筑面积，以1.8元/平方米/月向物管公司缴纳使用费用，以作为支付经营管理商业部分所产生的及按照本条第8点乙方所需承担的费用支出等。
2012年9月20日，李中耀签署《临时管理规约》。该规约第三章第（五）条第1款约定：任何业主若未能在缴费期限到期日起七日内支付本规约项下须支付之物业管理服务费或任何款项，物管公司有权追讨欠交的款项、滞纳金及违约金，每逾期一日按每月应缴费用之千分之一计算，并收取附加费用，附加费用包括但不限于追讨欠款之行政及法律费用（包括律师费用在内）等内容。第五章第（五）条第6款约定：全体业主同意在物管公司经营管理商业部分为全体业主提供文娱、康乐服务期间，由业主按照房屋建筑面积，以1.8元/平方米/月向物管公司缴纳使用费用，以作为支付经营管理商业部分所产生的及按照本条约定业主所需承担的费用支出等。第六章第2条约定：业主、房屋使用人逾期交纳物业管理服务费、停车管理费或/及其他应缴费用的，每逾期一日按每月应缴费用之千分之一计算违约金；物管公司可按本规约的规定采取有关的催缴措施，由此产生的律师费、诉讼费等费用由违约业主承担。
2012年9月20日，李中耀签署《关于遵守〈临时管理规约〉及〈前期物业管理服务合同〉的承诺书》，载明：本人为广州X号房屋的买方，确认已经详细阅读御湖公司制订的《临时管理规约》，同意签署并遵守及促使房屋使用人遵守《临时管理规约》中规定的所有责任和义务。确认已经收到《临时管理规约》原件一份。确认已经详细阅读御湖公司与高卫物业公司签订的《前期物业管理服务合同》，同意《前期物业管理服务合同》的相关条款。同意御湖公司委托物管公司提供物业管理服务，向物管公司按时缴纳相关费用，并遵守《前期物业管理服务合同》的相关条款。李中耀在该承诺书的买方/继受人（签章）处手写签名并捺指印。
2012年9月20日，李中耀签署《关于XX商业部分的承诺书》，承诺：同意御湖公司将商业部分房屋以许可使用方式无偿提供给本人使用，许可使用期限为自2013年11月30日起计为期五年，以作为本人及全体业主的文娱、康乐活动场所。根据国务院颁布的《物业管理条例》第四十四条及《广东省物业管理条例》第四十六条的规定，本人同意委托物管公司在所获许使用的商业部分进行经营管理为本人及全体业主提供文娱、康乐活动场所。御湖公司在2013年11月30日将商业部分的首层泳池及三层健身室交付给本人及全体业主使用并由物管公司进行经营管理，商业部分的首层（泳池除外）、二层及三层（健身室除外）则由御湖公司在销售本区域房屋期间保留使用，代本区域房屋销售完毕后，御湖公司再将该部分房屋交付给本人及全体业主使用并由物管公司进行经营管理，直至许可使用期满止。商业部分首层（泳池除外）、二层及三层（健身室除外）在御湖公司使用期间所产生的费用（包括日常经营管理费用、该商业部分的物业管理服务费用、维修养护的费用以及商业部分的房产税等政府税费及相关政府费用）均由御湖公司承担。本人同意，在物管公司经营管理商业部分为本人及全体业主提供文娱、康乐服务期间，商业部分所产生的有关费用（包括日常经营管理费用、该商业部分的物业管理服务费用、维修养护的费用以及该商业部分的房产税等政府税费及相关政府费用）除本承诺书约定由御湖公司承担的费用外，由本人及全体业主共同承担。本人同意，在物管公司经营管理商业部分为本人及全体业主提供文娱、康乐服务期间，按照房屋建筑面积，以1.8元/平方米/月向物管公司缴纳使用费用，以作为支付经营管理商业部分所产生的及按照本承诺书业主所需承担的费用支出等。商业部分在物管公司经营管理期间所产生的收益应首先用于支付商业部分的经营管理费用，如有不足则由当时的全体业主补足，如有盈余则属全体业主共有。物管公司可根据商业部分的经营状况对商业部分的收费标准进行适当调整。本人同意五年许可使用期满终止后，御湖公司有权对商业部分依法自行作出处分，商业部分的所有费用由御湖公司自行承担。本人同意，在本人使用商业部分期间，承担相关法律责任；非因御湖公司/或物管公司的过错造成本人或者第三人人身损害及财产损失的法律责任均与御湖公司及物管公司无关。
2013年11月30日，御湖公司（甲方）与高卫物业公司（乙方）签订《XX第一期前期物业管理服务合同》。合同约定，甲方将位于广州市黄埔区XX号XX第一期委托乙方进行前期物业管理服务，物业管理服务期限为三年，自2013年11月30日起算；委托期限届满，而甲、乙双方尚未签订新合同的或业主大会未选聘新的物管公司的，本合同将继续履行；第五章第九条第2款约定：物业管理服务费按月计收，各业主应于办理其房屋交接手续当日或视为收楼日当日，向乙方缴付当月的物业管理服务费及物业管理服务费押金（按三个月物业管理服务费计算）；业主于以后每个月的第一天或之前向乙方缴付当月的物业管理服务费；第3款约定：对业主逾期交纳物业管理服务费，按《规约》的规定，收取违约金，违约金自逾期之日起计，每逾期一日按每月应缴费用千分之一计算。第4款约定：物业管理服务收费选择酬金制方式；物业管理服务费标准：按照房屋建筑面积计算，住宅5元/平方米/月，商业部分3.3元/平方米/月。
李中耀确认于2013年12月31日收楼，并于当日签署《物业管理确认函》，确认其认可御湖公司与高卫物业公司签署的《XX第一期前期物业管理服务合同》，该合同对其具有约束力。
高卫物业公司于2016年3月17日委托国信信扬律师事务所向李中耀发出《律师函》一份，催促李中耀自收到本函之日起三日内与高卫物业公司联系并支付2015年5月至2016年2月拖欠的管理费17787元、会所使用费6402元及相应违约金。高卫物业公司又于2016年9月28日委托国信信扬律师事务所向李中耀发出《律师函》一份，催促李中耀自收到本函之日起三日内与高卫物业公司联系并支付2014年4月至2016年9月拖欠的管理费29106元、会所使用费10476元及相应违约金。李中耀称该两份律师函均未收到。高卫物业公司未提交相关证据证实李中耀已经签收上述两份律师函。
高卫物业公司为证实其对涉案房产提供了物业服务提交如下证据：其于2014年1月8日与河南中卫保安服务有限公司签订的《安全管理服务委托合同》，载明高卫物业公司委托河南中卫保安服务有限公司对广州市黄埔区XX号XX区提供安全管理服务，有效期由2014年1月1日至2015年12月31日止;高卫物业公司与广州思科保安服务有限公司签订的《安全管理服务委托合同》，载明高卫物业公司委托广州思科保安服务有限公司对广州市黄埔区XX号XX公共区域及会所的安全管理提供服务，有效期由2016年1月1日至2017年12月31日止;高卫物业公司于2014年1月21日与广州杜斯曼楼宇服务有限公司签订的《保洁服务委托合同》，载明高卫物业公司委托广州杜斯曼楼宇服务有限公司对广州市黄埔区XX号XX公共区域提供清洁服务，有效期由2014年1月28日至2015年1月27日止;高卫物业公司与广州市黄埔区溢盛园林护理经营部签订的《XX清洁维保服务合同》，载明高卫物业公司委托广州市黄埔区溢盛园林护理经营部对广州市黄埔区XX号XX公共区域提供清洁服务，有效期由2015年2月28日至2015年5月27日止;高卫物业公司于2015年6月29日与广州凯新清洁服务有限公司签订的《XX清洁维保服务合同》，载明高卫物业公司委托广州凯新清洁服务有限公司对广州市黄埔区XX号XX公共区域提供清洁服务，有效期由2015年5月28日至2017年2月27日止。高卫物业公司于2017年2月24日与广州文发清洁服务有限公司签订的《XX一期C区及二期B区日常保洁服务合同》，载明高卫物业公司委托广州文发清洁服务有限公司对广州市黄埔区XX号XX一期C区及二期B区的住宅的公共区域提供清洁服务，有效期由2017年2月28日至2019年2月27日止。高卫物业公司还提供了其购买乒乓球、羽毛球等健身器材的发票、电费使用发票、健身中心器材供应及安装合同、会所的照片等证据，以证明《商品房买卖合同》和《临时管理规约》中约定的会所已投入使用。
高卫物业公司提交了其与国信信扬律师事务所签订的《常年法律顾问服务及法律诉讼委托服务合同》及确认函，证明其委托该律师事务所代为发律师函或担任其诉讼代理人参与诉讼。高卫物业公司因本案诉讼及所发律师函向该律师事务所支付律师费3000元。
一审另查明，李中耀于2015年5月8日取得涉案房屋的产权证。高卫物业公司具有二级物业服务企业资质证书，有效期至2016年10月16日。
上述事实有《前期物业管理服务合同》、物业资质证书、《商品房买卖合同》、《临时管理规约》、《关于遵守<临时管理规约>及<前期物业管理服务合同>的承诺书》、《关于XX商业部分的承诺书》、《物业管理确认函》、《收楼通知书》、房屋设备核对表、房屋钥匙接收书、收房文件签收表、业主资料登记表、《安全管理服务委托合同》、《保洁服务委托合同》、《XX清洁维保服务合同》、《XX一期C区及二期B区日常保洁服务合同》、发票、照片、《律师函》、律师费发票、客户借记回单及当事人陈述等予以证实。
一审法院认为：李中耀是涉案房屋的所有权人，其于2012年9月20日签收了临时管理规约、签署了关于XX商业部分的承诺书，于2013年12月31日收楼的同时确认涉案房屋开发商与高卫物业公司签订的前期物业服务协议的效力，且高卫公司系取得物业管理服务资质的物业管理公司，并为涉案房屋实际提供了物业管理服务，故其与高卫物业公司之间形成了物业服务合同关系，其应依约向该公司交纳物业管理费用。李中耀从2014年4月1日起未向高卫物业公司交纳物业管理费用，系违约行为，应依法承担相应的违约责任。
关于高卫物业公司请求的诉讼时效。高卫物业公司请求李中耀交纳从2014年4月1日至同年4月30日、2015年5月1日至2017年7月31日的物业管理费用，李中耀抗辩认为其部分诉讼请求已过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”根据该规定，高卫物业公司的诉讼请求依法得到保护的时间应为2015年1月5日至起诉之日即2018年1月5日，2015年1月5日之前李中耀拖欠高卫物业公司的物业管理费用及会所使用费均已超过诉讼时效，高卫物业公司未提交相关证据证实该时段内存在诉讼时效依法终止或中断的事实，且高卫物业公司明知李中耀拖欠物业管理费、会所使用费的事实而未向李中耀主张，故高卫物业公司请求的2014年4月1日至30日期间的物业管理费用、会所使用费及违约金依法不应予以保护，一审法院依法不予支持。
关于李中耀拖欠的物业管理费用。高卫物业公司请求李中耀支付2015年5月1日至2017年7月31日物业管理费的请求合理，一审法院予以支持。高卫物业公司主张李中耀拖欠的物业管理费按照323.49平方米×5元/平方米/月=1617元/月计算，一审法院予以支持。李中耀实际拖欠的物业管理费共计43659元（1617元/月×27月）。
关于会所使用费。根据《商品房预售合同》补充协议第三十条第1款第（8）项A、C、F款及《临时管理规约》第五章第五条第6款、第六章第2条的约定，御湖公司应在2013年11月30日将商业部分的首层泳池及三层健身室等区域（即为涉案会所）提供给李中耀及全体业主提供文娱、康乐活动，业主应按照房屋建筑面积，以1.8元/平方米/月向物管公司缴纳使用费用，逾期交纳物业管理服务费、停车管理费或/及其他应缴费用的，每逾期一日按每月应缴费用之千分之一计算违约金。李中耀签订该预售合同表示同意按1.8元/平方米/月向物管公司缴纳使用费用，高卫物业公司亦提交了关于XX商业部分的承诺书、会所照片、电费使用发票、健身器材购买清单、安装协议等证据证明会所已经交付使用，李中耀按照其房屋面积每月应向高卫物业公司支付会所使用费，高卫公司请求会所使用费按照582元计算，符合法律规定，一审法院予以支持。李中耀实际拖欠的会所使用费共计15714元（582元/月×27月）。
关于物业管理费和会所使用费的违约金。高卫物业公司请求该两项费用的违约仅按照李中耀每月实际拖欠的费用的每日千分之一计算，李中耀认为该违约金的计算标准过高，请求予以调整为每日万分之五。鉴于李中耀请求调整上述两项违约金的计算标准符合法律规定，高卫物业公司未提交相关证据证实其因李中耀拖欠上述两项费用导致的实际损失，李中耀要求按照每日万分之五的标准计算违约金符合实际情况，故一审法院依法调整物业管理费和会所使用费的违约金按照李中耀每月实际拖欠费用的金额（物业管理费为1617元/月，会所使用费为582元/月）的每日万分之五从每月的第2日起计算至实际清偿之日止。
关于高卫物业公司提出的律师服务费3000元的主张，一审法院认为，根据《临时管理规约》第三章第（五）条第1款、第六章第（二）条第2款的约定，业主逾期交纳物业管理服务费及其他应缴费用的，物管公司可按本规约的规定采取有关的催缴措施，由此产生的律师费、诉讼费等费用由违约业主承担。高卫物业公司提供了委托服务合同、律师费发票、客户借记回单证实其已支付了律师服务费3000元，且该收费标准符合法律规定及律师收费的实际标准，故一审法院支持其律师费的请求。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，一审法院于2018年4月2日作出如下判决：一、李中耀于本判决书发生效力之日起十日内向广州高卫物业管理有限公司支付拖欠的2015年5月1日至2017年7月31日期间物业管理费43659元及违约金（违约金每月以1617元为本金按每日0.5‰的标准计算，从欠费当月第二日起计算至实际清偿之日止）；二、李中耀于本判决书发生效力之日起十日内向广州高卫物业管理有限公司支付拖欠2015年5月1日至2017年7月31日期间会所使用费15714元及违约金（违约金每月以582元为本金按每日0.5‰的标准计算，从欠费当月第二日起计至实际清偿之日止）；三、李中耀于本判决书发生效力之日起十日内向广州高卫物业管理有限公司支付律师服务费3000元；四、驳回广州高卫物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1056.1元，由李中耀负担。
本院二审期间，高卫物业公司提交以下证据：1.2015年12月18日最后通知书以及快递底单、寄件明细（没有妥投证明）；2.2016年6月15日催款通知书及快递底单（没有妥投证明）；3.2014年4月至2015年11月催款通知书及寄件凭证（共23份，其中2014年4月通知书的挂号信函收据收件人有签署“李浩坚”）。以上证据拟证明高卫物业公司向李中耀催收欠付的物业管理费。李中耀的质证意见为：没有收到上述通知书，回执上的签名并非是我的签名。
经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”本案二审仅针对高卫物业公司的上诉请求和理由进行审理。
关于高卫物业公司主张的涉案房屋2014年4月的物业管理费、会所使用费是否超过诉讼时效问题。李中耀提出时效的抗辩，故高卫物业公司应提交证据证实其在法律规定的诉讼时效期间向李中耀主张权利，产生时效中断的效力。根据本案高卫物业公司一审提交的证据显示，其中2016年3月17日向李中耀发出的《律师函》要求李中耀支付2015年5月至2016年2月拖欠的管理费17787元、会所使用费6402元及相应违约金，并无明确向李中耀主张2014年4月的物业管理费、会所使用费；高卫物业公司于2016年9月28日向李中耀发出《律师函》，因该函发出时2014年4月的物业管理费、会所使用费已经超出了当时法律规定的两年诉讼时效，故不发生诉讼时效中断重新起算的法律后果。至于高卫物业公司二审提交的证据，其中2015年12月18日最后通知书要求“李浩坚”支付欠交的2015年4月至2015年11月期间产生的物业管理费、会所使用费，也没有明确主张2014年4月的物业管理费、会所使用费，且没有妥投证明；2016年6月15日催款通知书，同理，该函发出时对于2014年4月的物业管理费、会所使用费已经超出了当时法律规定的两年诉讼时效；2014年4月至2015年11月催款通知书及寄件凭证共23份，其中只有2014年4月通知书的挂号信函收据有签收人“李浩坚”，其他的均没有妥投证明。综合分析高卫物业公司所提交的上述证据，均不能产生时效中断的效力，因此，高卫物业公司主张的涉案房屋2014年4月的物业管理费、会所使用费已经超过了诉讼时效，不能得到法律保护。
综上所述，高卫物业公司的上诉请求、理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由广州高卫物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄春成
审判员 蔡培娟
审判员 闫 娜
二〇一八年六月二十二日
书记员 王 敏
彭诗敏