广东省珠海市香洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠香法民三初字第406号
原告：珠海经济特区南兴开发公司，住所地：珠海市香洲区。
法定代表人：陈海明，董事长。
委托代理人：朱伟武，广东万山律师事务所律师。
被告：珠海市香洲得米润滑油经营部，住所地：珠海市。
经营者：麦大喜，男，汉族，住广东省电白县，公民身份号码×××4854。
委托代理人：徐丽华，广东诚迅达律师事务所律师。
第三人：珠海市华英石料厂，住所地：珠海市。
法定代表人：刘华新，厂长。
第三人：广东省英德硫铁矿，住所地：广东省英德市。
法定代表人：胡可昕，主任。
第三人：珠海市香洲区里神前股份合作公司，住所地：珠海市香洲区。
法定代表人：毛伟业，董事长。
委托代理人：孟繁春，广东亚太时代律师事务所律师。
委托代理人：龚月凤，广东亚太时代律师事务所律师。
第三人：珠海市香洲区神前股份合作公司，住所地：珠海市香洲区。
法定代表人：陈连光，董事长。
委托代理人：孟繁春，广东亚太时代律师事务所律师。
委托代理人：龚月凤，广东亚太时代律师事务所律师。
原告珠海经济特区南兴开发公司（以下简称南兴公司）与被告珠海市香洲得米润滑油经营部（以下简称得米经营部）物权保护纠纷一案，本院受理后，依法追加珠海市华英石料厂（以下简称华英石料厂）、广东省英德硫铁矿（以下简称英德硫铁矿）、珠海市香洲区里神前股份合作公司（以下简称里神前公司）和珠海市香洲区神前股份合作公司（以下简称神前公司）为本案第三人参加诉讼，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告南兴公司的委托代理人朱伟武，被告得米经营部的经营者麦大喜和委托代理人徐丽华、第三人华英石料厂的法定代表人刘华新、第三人英德硫铁矿的法定代表人胡可昕、第三人里神前公司和神前公司的委托代理人龚月凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2009年5月20日，原告通过用地置换手续，经珠海市国土局等政府部门批准，依法取得了位于珠海市香洲神前路北、里神前村东侧的面积为20236.79平方米的土地使用权（详见×××1291号房地产权登记表），上述用地的四至和用地性质等珠海市规划部门颁发的用地红线图作了明确的规定。原告依法取得的上述土地使用权的土地为多家单位长期非法占用。其中部分土地2000平方米，从2009年5月20日起被被告一直非法作得米经营部经营场地使用至今。原告多次催促被告搬离，均遭拒绝。被告长期非法占用原告享有土地使用权的土地作生产经营使用，应按市场价每平方10元及其占用面积、时间确定金额计算赔偿给原告。基于以上事实，请求法院判令被告赔偿占用原告享有土地使用权的土地的占用费138万元（暂计至2015年2月20日，此后的占用费计至被告实际搬离场地为止，按占用2000平方米，每月每平方米10元计算）。
庭审中，原告减少了其诉讼请求，要求被告赔偿占用原告享有土地使用权的土地的占用费327156.60元（从2009年5月20日至2015年3月26日，计算面积700平方米，以单价以鉴定结算为准）。
原告为其主张提交了以下证据：1、房地产权登记表；2、用地红线图；3、照片4张；4、珠海市香洲得米润滑油经营部工商登记簿及工商登记档案资料；5、通告。
被告答辩称：一、原告起诉超过诉讼时效。原告称其2009年5月20日取得珠海市香洲神前路北、里神前村东侧的土地使用权。根据《民法通则》第一百三十五条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”，而原告提起起诉的时间是2015年3月，此前从未向被告主张，其诉求明显超过诉讼时效，依法应当予以驳回。二、原告未能举证证明被告所用土地确属原告取得的珠海市香洲神前路北、里神前村东侧的土地使用权之范围内。故此其诉讼请求应当予以驳回。三、被告作为被告主体不适格。案涉土地是由华英石料厂和英德硫铁矿两家公司向珠海市里神前村、珠海市华前乡人民政府转让取得。这一事实原告是明知的，否则其不可能在其所称的2009年5月20日取得土地使用权后，一直不主张权利，直到2015年3月才提起诉讼。被告自2006年开始就已与华英石料厂签订租赁合同，依合同取得了土地及房屋使用权，并且按月向华英石料厂及其主管部门英德硫铁矿支付土地使用费至今。而被告一直在涉案土地办公、经营，华英石料厂、英德硫铁矿也常年在涉案土地办公，但在本案起诉即2015年3月之前，原告从未来案涉土地找过或通知过被告，告知其对涉案土地之权利，更从未提出要被告支付土地使用费等要求。被告认为，被告是依合同取得土地使用权，不存在占用原告土地的事实。原告告错了对象。四、原告未能举证证明其取得土地是经过合法程序，在2015年3月31日已经开庭的原告起诉里神前公司和神前公司的另一案件，该案的诉讼请求与本案基本一致，里神前村对原告取得土地使用权并不知情，原告取得该土地使用权没有经过公示，该案的被告里神前村向国土部门提出异议，该案审判法官也要求原告取得土地经过公示的文件，至今天开庭，被告没有收到相关的材料证明，被告认为原告无权要求被告支付所谓的占用费。五、原告起诉要求按2000平方米进行计算占用使用费，原告提交的材料当中也可以证明被告的润滑油店也就不足100平方米。综上所述，原告的诉讼请求没有依据，应当予以驳回。
被告为其主张提交了以下证据：1、珠海市华英联营石料厂土地协议书；2、1984年12月3日收款收据；3、1987年6月27日收款收据、1987年12月27日收款收据；4、临时用地证书；5、珠海市人民政府致省化工业厅函；6、关于珠海市华英石料厂征用生产生活设施的用地补办手续的报告；7、珠海市规划国土局文件办理表；8、珠海市香洲区人民政府办公室文件（珠洲区府办字84第16号）；9、工程测量放样实测成果资料；10、珠海市华前联营石场合同书；11、广东省英德硫铁矿致珠海国土局报告；12、广东省重化工业厅致珠海市政府函；13、珠海市华英石料厂商事登记簿；14、广东省英德硫铁矿企业机读档案登记资料；15、房屋租赁合同；16、广东省英德硫铁矿收据；17、南兴开发公司诉里神前合作公司等的起诉状；18、里神前股份合作公司的答辩状；19、财产租赁合同。
第三人华英石料厂和英德硫铁矿答辩称：一、涉案地块原是华英石料厂和英德硫铁矿早在1984年经珠海市香洲区人民政府批准从华前乡里神前村征用的土地，涉案地块的物权属华英石料厂和英德硫铁矿所有。1、1984年11月13日经珠海市香洲区人民政府批准，华英石料厂和英德硫铁矿征用了华前乡里神前村11.31亩农田和鸭仔山2.76亩山坑地共14.07亩开办华英石料厂，并按协议支付了征地补偿款8.6万元，协议中明确土地征用后，产权属经营方。因此，涉案地块是华英石料厂和英德硫铁矿合法的拥有者和经营者。2、华英石料厂和英德硫铁矿在涉案地块上已经营了三十多年，从来没有接收过任何单位或个人关于征收该地块的相关文件。华英石料厂土地不是国家无偿划拨土地，而是经珠海市香洲区人民政府批准，华英石料厂和英德硫铁矿用自有资金征用的土地。因此，华英石料厂和英德硫铁矿所拥有的物权是合法的，华英石料厂和英德硫铁矿的合法权益不能被随便剥夺。华英石料厂和英德硫铁矿是涉案地块的合法使用者，将涉案地块出租给被告谢宁和麦大喜使用是合法使用土地的行为，不存在占用涉案地块的事实。3、现居住在石料厂宿舍的华英石料厂和英德硫铁矿原职工，早在珠海经济特区建设初期服从单位安排，随石料厂入驻珠海，他们在珠海已工作和生活了三十多年，为珠海经济特区的建设贡献了大半辈子。由于华英石料厂和英德硫铁矿未进行房改，他们的收入一直很低，没有能力购置商品房。因此，现居住的石料厂宿舍成为其唯一住房，他们己无处可去。华英石料厂和英德硫铁矿已先后关闭退出市场，没有能力安置这些职工。这些职工因近期的征地拆迁风波，情绪变得极为不稳定，已向珠海市人民政府提交了上访信，要求解决相关历史问题。因此，如果征地安置不当，有可能引发维稳问题。二、华英石料厂和英德硫铁矿的要求。对原告称其于2009年已置换取得涉案土地使用权，却在过去六年的时间里原告从未向华英石料厂和英德硫铁矿或涉案土地使用者支付任何补偿款项，也未提出任何异议，直至2015年才向法院提起诉讼，要求土地使用者按每月每平方米10元支付占用费。无论是其要求支付占用费的主张，还是计算占用费的标准，均毫无事实和法律依据，恳请人民法院驳回其全部诉讼请求。
第三人英德硫铁矿提供了以下证据：《关于申请办理广东省英德硫铁矿土地使用证及确保土地使用权益的函》及其附件，附件包括：1、《珠海市华前联营石场合同书》；2、关于同意华前乡联营开办“珠海市华英石料厂”的批复；3、珠海市华英联营石料厂土地协议书；4、1984年12月3日收款收据、1987年6月27日收款收据、1987年12月27日收款收据；5、珠海市华英石料厂征地图；6、关于珠海市华英石料厂征用生产生活设施的用地补办手续的报告；7、广东省重化工业厅致珠海市政府函；8、珠海市政府致广东省重化工业厅函；9、珠海市规划国土局文件办理表。
第三人里神前公司和神前公司答辩称：一、涉案地块原是里神前村和神前村村民的历史用地，1984年联营开办华英石料厂后，涉案地块由华英石料厂管理使用。本案涉案地块原是里神前村和神前村村民的耕种用地，1984年，经政府部门批准，里外神前两村与英德硫铁矿公司合作在涉案地块联营开办华英石料厂，此后，涉案地块由华英石料厂管理使用。原告称其经珠海市国土局等部门批准取得了位于珠海市香洲神前路北、里神前村东侧的土地面积为20236.79平方米的土地使用权，其中包含涉案地块2000平方米。里神前公司和神前公司对该说法不予认可，涉案地块一直由华英石料厂管理使用，我们从未收到任何政府部门关于征收该地块的相关文件，也未获得任何的征收补偿，更不知晓国土局将涉案地块置换给原告使用；因此，我们认为，华英石料厂是涉案地块的合法使用者，其将涉案地块出租给被告麦大喜使用是合法使用土地的行为，不存在占用原告用地的事实。为了明确涉案地块的权属，里神前公司和神前公司在2015年3月收到原告起诉里神前公司和神前公司的材料后已向香洲区委区政府提交了《关于珠海经济特区南兴开发公司状告里外神前两村非法占用土地情况报告》，请求依法明确涉案地块的权属，并依法维护里、外神前村民的合法权益。二、原告要求涉案土地使用人支付占用费毫无依据。若政府将涉案地块征收并出让给原告做房地产项目经营，则政府应告知里神前公司和神前公司及涉案土地使用者，并履行征地手续，且政府与原告依法应向里神前公司和神前公司及土地使用者支付相应的征收补偿款、青苗补偿款、拆迁补偿款等。但原告称其于2009年已置换取得涉案地块使用权，却在过去六年的时间里原告从未向里神前公司和神前公司或涉案土地使用者支付任何补偿款项，也未提出任何异议，直至2015年才向法院提起诉讼要求土地使用者按照每月每平方米10元支付占用费，无论是其要求支付占用费的主张，还是计算占用费的标准，均毫无事实和法律依据。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，恳请人民法院依法驳回其全部诉讼请求。
第三人里神前公司和神前公司提交了以下证据：1、《关于同意华前乡联营开办“珠海市华英石料厂”的批复》［珠香区府办字（84）第16号］；2、《珠海市华前联营石坊合同书》；3、《关于珠海经济特区南兴开发公司状告里外神前两村非法占用土地情况报告》。
经审理查明：权证号码为×××1291的房地产权登记表记载，位于珠海市香洲神前路北、里神前村东侧的面积为20236.79平方米空地的土地使用权权属人为原告南兴公司，审批日期为2009年5月20日，土地性质和来源是国有划拨，土地用途为生活自留用地。珠海市规划局于2008年10月31日出具的上述土地用地红线图记载，上述土地是南兴公司用其在其他地方的四块用地调整而来。
得米经营部是于2006年4月30日依法登记成立的个体工商户，经营者为麦大喜，登记住所为珠海市香洲里神前华英石场。得米经营部的工商登记资料显示，上述经营场所系麦大喜于2006年4月20日和2012年2月28日分别与珠海越兴实业公司机电安装分公司和华英石料厂签订租赁合同承租而来，前一合同的租赁期限为2006年4月20日到2009年4月20日，每月租金150元，后一份合同的租赁物为一间78平方米的房屋，租赁期限自2012年2月28日至2018年2月27日，月租金为1000元。此外，麦大喜于2006年10月1日与华英石料厂签订租赁合同，约定华英石料厂将香洲里神前华英石场150平方米空地出租给麦大喜使用，租赁期限自2006年10月1日到2010年10月1日，每月租金150元。麦大喜租得上述空地后，在空地上放置了两个经改装的集装箱用于经营得米经营部，并于前述租赁合同到期后继续租赁，并按月向华英石料厂及其上级单位英德硫铁矿支付租金，有关收款收据显示，麦大喜从2014年1月起到2015年2月的支付的空置地租金为每月500元。
原告主张得米经营部的经营场地在其红线图内，并申请本院委托鉴定机构对得米经营部占用的土地面积进行测量、对土地使用费的价格进行评估。在本院委托珠海市测绘院进行占用土地面积测量后，原告和被告得米经营部于2015年10月26日经协商一致确认得米经营部占用原告红线图内的土地面积为700平方米。双方同时确认得米经营部已于原告起诉后，于2015年3月26日搬离该场地。因本院正在审理的南兴公司作为原告的（2015）珠香法民三初字第206号案已经委托珠海荣正土地房地产与资产评估有限公司（以下简称荣正公司）对登记在原告南兴公司名下的珠海市香洲神前路北、里神前村东侧地块自2009年至2015年每年市场使用费进行评估，本案原、被告及第三人均同意该评估结论可在本案中使用。2015年8月27日，荣正公司作出珠荣正（2015）估字第A017号房地产估价报告，以2009年至2014年每年年末、2015年8月12日为估价时点，确定案涉地块2009年至2014年每年12月31日和2015年8月12日的每平方米每月平均租金分别为4.7元、4.9元、6.9元、7.2元、7.4元、7.7元和7.9元。评估报告的估价设定中，包括以下内容：“1、用途设定：估价对象登记用途为生活自留地，目前实际状况为空地，本次评估设定用途为住宅。……3、开发程度设定：估价对象实际开发程度为宗地红线外道路、通电、给水、排水、通讯设施已开通，宗地红线内场地未平整。根据本次评估目的，本次评估设定价估对象开发程度为‘五通一平’（宗地红线外道路、通电、给水、排水、通讯，宗地红线内场地平整）”。原告对该评估报告没有意见。被告表示，该报告确定的价格过高，明显偏离了实际价格，1、报告将涉案土地作为住宅土地测算是不对的；2、被告2006年从华英石料厂租赁土地时，涉案土地一片荒芜，凹凸不平，到处烂泥、臭水沟和垃圾，是经过被告开发改造才成为现在的样子，被告的行为使用土地增值；3、报告设定的评估条件为五通一平，但没有同类型同时期土地租赁价格作为参考。各第三人均同意被告的意见。
被告和各第三人均主张：1、涉案地块原是里神前村和神前村村民的耕种用地，1984年，经政府部门批准，两村与英德硫铁矿公司合作在涉案地块联营开办华英石料厂，此后，涉案地块由华英石料厂管理使用。2、原告称其经珠海市国土局等部门批准取得了涉案土地使用权，但被告和第三人从未收到任何政府部门关于征收该地块的相关文件，也未获得任何征收补偿，更不知晓国土局将涉案地块置换给原告使用。
被告表示其是在2015年1月才被告知涉案土地是原告的，当时街道办的人带了原告的人来，说土地是原告的，要求被告搬离，还要求被告对房屋树木等进行测量登记，说可以按有关政策补偿，但当时没有讲到要支付原告占用费，之后便收到了法院的传票，此前原告从未告知涉案土地归其所有并要求支付占用费。原告主张：其取得涉案土地使用权后，曾口头通知润滑油店的工人要求搬离，但被告不予理会；2014年10月，原告向香湾街道办汇报了土地被侵占的情况，并由香湾街道办出具了一份通告；2015年春节前，街道办的人员和原告一起去了现场通知被告搬离，但原告并没有听到测量登记及补偿的说法。原告表示除了通告，没有其他证据证明曾通知被告搬离，也没有在现场张贴公告通知等等。原告提交的通告内容如下：“各位居民、菜农：根据创建文明城市相关整治要求，社区将对里神前凤凰山庄入口周边土地进行围闭平整整治，现请各位居民和菜农于11月9日前将该土地上的蔬菜、蕉树等自行清理。逾期未清理的，平整土地时不作保留，统一清理。请相互转告。”通告落款日期为2014年11月5日，落款单位为里神前公司、珠海市香洲区香湾街神前社区居民委员会和珠海市香洲区香湾街道办。
另查明，原告于2015年3月6日向本院提交诉状，本院于当月9日立案受理，并于当月13日向被告送达了应诉材料。
本院认为，原告经批准于2009年5月20日取得了珠海市香洲神前路北、里神前村东侧面积为20236.79平方米的土地使用权，其合法权利依法应当得到保护。得米经营部在原告取得上述土地使用权之前，自2006年起便与华英石料厂签订租赁合同，租赁上述土地上的部分空地用于生产经营，并按约定支付租金到2015年2月。原告主张其取得涉案土地使用权后曾口头通知被告搬离，但没有提交相应的证据，其提交的2014年11月5日的通告，系由香湾街道办等其他三个单位出具，内容没有涉及有关土地使用权人的情况，不能证明系原告主张权利。因此，原告的证据不足以证明其以置换方式取得涉案土地使用权之后、2015年1月以前，曾以适当方式告知被告其土地使用权人的身份并要求被告在合理期限内搬离或者支付占用费。鉴于涉案地块为空地，没有标识能让被告合理辨知其真正权属人，被告支付对价从华英石料厂租得有关土地，使用多年也没有其他人提出异议，没有明显过错，也没有侵害原告土地使用权的故意。原告在长达5年多的时间里怠于行使权利，现又要求被告按评估的市场价格支付这一期间的占用费，依据不充分，本院不予支持。但是，在原告2015年1月告知其土地使用人身份并要求搬离后，被告应当在合理期限内搬离，否则应当支付相应的占用费。考虑到当时临近春节，本院认为被告应在2015年2月28日之前搬离，但被告在2015年3月26日才搬离，故被告应支付从2015年3月1日到3月26日间的土地占用费。综合考量土地状况、评估单价、被告与华英石料厂约定的租金标准等因素，本院酌定被告应按每月每平方米6元的标准向原告支付土地占用费，计3640元。对于原告超出该金额的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条的规定，判决如下：
被告珠海市香洲得米润滑油经营部（经营者麦大喜）于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海经济特区南兴开发公司支付土地占用费3640元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6207.35元，原告负担6157.35元，被告负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审 判 长 蔡超明
人民陪审员 黄建华
人民陪审员 李坚定
二〇一五年十一月二十六日
书 记 员 赖彩虹