安徽省合肥市庐阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0103民初1077号原告(反诉被告)：范明东，男，1962年7月17日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。委托诉讼代理人：潘信成，安徽华人律师事务所律师。委托诉讼代理人：房超，安徽华人律师事务所律师。被告(反诉原告)：吴士森，男，1979年3月12日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。委托诉讼代理人：王明红，安徽事茂律师事务所律师。第三人：张大春，男，1963年5月4日出生，汉族，安徽凯普贸易有限公司总经理，住安徽省合肥市新站区。委托诉讼代理人：方维亮，安徽凯普贸易有限公司法律顾问。第三人：安徽凯普贸易有限公司，住所地安徽省合肥市新站区新汴河路51号合肥卡顿电动工具有限公司7幢厂房。法定代表人：张大春，该公司总经理。委托诉讼代理人：方维亮，安徽凯普贸易有限公司法律顾问。原告(反诉被告)范明东与被告(反诉原告)吴士森房屋租赁合同纠纷一案,本院于2016年2月17日立案后,依法适用简易程序进行审理。同年8月10日，本院依法追加第三人张大春、第三人安徽凯普贸易有限公司(以下简称凯普公司)参加诉讼。本院经审理发现不宜适用简易程序的情形，于同年8月30日，裁定转为普通程序，并于同年10月11日和2017年2月8日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)范明东的委托诉讼代理人潘信成、房超，被告(反诉原告)吴士森及其委托诉讼代理人王明红，第三人张大春及凯普公司的共同委托诉讼代理人方维亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。范明东向本院提出本诉请求：1、确认范明东与吴士森签订的《房屋租赁合同》于2016年2月1日起解除；2、吴士森向范明东返还房屋，并支付房屋占有使用费（按照租金标准，从2016年2月1日计算至实际返还房屋之日）；3、吴士森向范明东赔偿经济损失5万元；4、吴士森承担本案诉讼费用。在诉讼过程中，范明东申请追加张大春、凯普公司作为本案第三人参加诉讼，并变更第2项诉请为：吴士森、张大春、凯普公司共同向范明东返还房屋，并支付房屋占有使用费（按照租金标准，从2016年2月1日计算至实际返还房屋之日）。事实与理由：2012年4月1日，范明东与吴士森签订《房屋租赁合同》一份，约定吴士森租赁范明东位于合肥市××层的两间房屋用于商业经营，租赁期间为2014年2月1日至2018年1月31日，年租金为348万元，2013年8月1日支付第一年租金，之后每年8月1日前支付下一年租金。2015年，吴士森没有按照合同约定支付租金，并将房屋转租给张大春、凯普公司。范明东认为吴士森拖欠租金累计达6个月，违反了合同第六条的约定，范明东有权解除合同、收回房屋。吴士森还应支付占有房屋期间的使用费。范明东为本案诉讼聘请律师，支付律师代理费5万元，应由吴士森承担。吴士森针对本诉辩称，第1项诉请不成立。范明东提供的房屋产权面积不实，绝大部分为违章建筑，且范明东拖欠吴士森数千万元房屋租金发票，吴士森同时履行抗辩权利。即使吴士森违约，范明东解除合同的程序也是错误的，按照最高院相关司法解释，出租人应当告知次承租人其有权代承租人收取租金，如次承租人不支付租金，出租人才有权解除合同。因第1项诉请不成立，故第2项诉请应依法驳回。第3项诉请没有事实和法律依据以及合同依据，亦应依法驳回。综上，请求驳回范明东的全部诉讼请求。吴士森向本院提出反诉请求：1、范明东向吴士森赔偿违约金30万元；2、范明东向吴士森开具2129万元增值税发票、房产税发票；3、范明东承担本案反诉费用。事实与理由：2010年2月，吴士森与范明东就合肥市××层的两间商铺产生租赁关系。2012年4月1日，双方签订《房屋租赁合同》，约定范明东将实用面积约100平方米的商铺出租给吴士森，租期为2014年2月1日到2018年1月31日。吴士森在转租商铺时发现，商铺产权登记建筑面积仅为43.75平方米，与租赁合同约定的实用面积100平方米有较大差距。房屋平面图显示合同面积包括左边双向楼梯及中间消防通道，显然该部分面积不具备租赁的合法性和适租性。次承租人多次就此问题向吴士森提出异议，要求妥善解决、消除隐患。吴士森多次与范明东沟通交涉，要求提供楼梯和消防通道的合法租赁证明，但范明东不予理睬回应，拒绝接受吴士森的任何信函。吴士森认为范明东的行为违反了租赁合同第七条的约定，应当赔偿吴士森100万元违约金。吴士森因经济拮据，暂主张部分违约金，余款另行主张。另外，吴士森目前已向范明东支付租金2129万元，但范明东拒绝提供相应发票，导致吴士森无法抵扣300万元税金，损失巨大。故范明东应当向吴士森开具房租发票。范明东针对吴士森的反诉辩称，1、租赁合同合法有效，范明东未违反合同约定，吴士森要求赔偿违约金30万元没有依据。合同签订后，范明东按约将合肥市××层、使用面积约100平方米的两间商业用房交付吴士森，吴士森和次承租人从未对房屋使用面积提出异议，吴士森第1项诉请没有依据。2、吴士森第2项诉请不属于法院受案范围。租赁合同没有明确约定是否提供发票、何时提供发票，吴士森在租赁期间也未要求提供发票。事实上，租赁合同约定的租金低于市场价格，已经考虑不提供发票的因素。吴士森要求开具增值税和房产税发票，不属于法院民事诉讼的受案范围。综上，法院应驳回吴士森的诉请。张大春和凯普公司述称，实际使用涉案房屋的是经营意尔康皮具的个体户，与张大春和凯普公司没有关系。范明东没有证据证明张大春和凯普公司与本案有利害关系，其要求张大春和凯普公司返还房屋、支付房屋占用费没有事实依据，请求驳回范明东对张大春和凯普公司的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证：对范明东提交的房屋租赁合同、解除合同通知书、通知书、邮政快递存根、增值税发票的真实性，吴士森、张大春和凯普公司均无异议，本院予以确认；对范明东提交的律师费现金存款凭证，吴士森对其真实性有异议，因该凭证为复印件，故本院对其真实性不予确认；对于范明东提交的房地产权证、非住宅租赁证、房屋租赁合同、包政[2007]144号文件、范明东的结婚证，张大春、凯普公司无异议，吴士森虽有异议，但无反驳证据，结合本院到房屋所在地制作的勘验笔录，可以映证本案所涉出租房的位置、产权和面积有构成，故本院对于此组证据予以确认。对吴士森提交的房屋租赁合同的真实性、合法性、关联性，范明东、张大春和凯普公司无异议，本院予以确认；对吴士森提交的房地产权证、房租付款函、函件、快递存根、快递详情单、支付租金明细的三性，范明东有异议，因房地产权证为复印件，房租付款函、函件、快递存根均无收件人签名，快递详情单显示快件退回，支付租金明细系吴士森单方制作，无其他证据印证，故本院对上述证据不予确认；对吴士森提交的网银电子回单，范明东有异议，因当事人的庭审陈述能够印证该回单，且范明东未举证推翻回单，故本院对该回单的证明力以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年4月1日，范明东将位于合肥市××层的两间商业用房出租给吴士森，双方签订的《房屋租赁合同》约定：租赁房屋使用面积约100平方米，用于商业经营；租期为4年，即2014年2月1日至2018年1月31日；年租金为348万元，现金或转账支付，于2013年8月1日前支付第一年租金，之后每年租金提前6个月支付；吴士森在租期内可以将房屋转让或出租给第三方使用；如吴士森拖欠租金累计达6个月，范明东可以终止合同、收回房屋；租赁合同期满终止，如吴士森暂时未找到房屋，范明东应酌情延长租赁期限，如吴士森逾期不搬离，范明东有权向法院起诉及申请执行，范明东因此导致的损失由吴士森负责赔偿；如范明东未按合同规定向吴士森交付要求的房屋，应支付违约金100万元。租赁合同签订后，吴士森于2014年1月28日付清2014年2月1日之后一年的租金348万元，于2015年2月17日付清2015年2月1日之后一年的租金348万元。因吴士森未按约及时支付租金，范明东于2016年2月2日向吴士森发出《解除合同通知书》一份，称吴士森未于2015年8月1日前支付2016年2月1日至2017年1月31日期间的租金348万元，其拖欠租金累计已达6个月，故范明东通知其解除房屋租赁合同，要求其接到通知后3日内搬离并返还房屋。同日，范明东向房屋使用人发出《通知书》一份，称其已与吴士森解除房屋租赁合同，要求使用人3日内搬离并返还房屋。此后，范明东委托安徽华人律师事务所作为诉讼代理人，于2016年2月17日诉至本院，要求判如所请。范明东支付律师代理费5万元。吴士森于2016年1月至2017年1月期间，按合同约定的租金标准每月向范明东支付租金29万元。经本院现场勘验，范明东出租的房屋包括三部分：一、东南部是范明东自己享有所有权的13.75平方米；二、西南部是范明东向合肥市房地产经营公司租赁的38.57平方米；三、北部是范明东向合肥滨湖投资控股集团有限公司租赁的83.37平方米；二、三部分之间有过道和楼梯。范明东将上述三部分打通改造成为一个整体，转租给吴士森。吴士森承租上述房屋后，又转租给他人用于经营意尔康皮具。本院认为，范明东与吴士森之间存在合法有效的房屋租赁合同关系，双方应按照合同约定履行各自的义务。本案的争议焦点是双方是否违反合同约定并应承担违约责任及第三人是否应承担法律责任。关于范明东的本诉请求：1、确认租赁合同已解除。吴士森作为承租方使用租赁房屋，应照合同约定的期限和金额向范明东支付租金。按照合同约定，吴士森应于每年8月1日前付清下一年租金，但吴士森租金均迟延支付，特别是截至目前仍未付清下一年的租金，其应于2015年8月1日前付清2016年2月1日至2017年1月31日期间的租金348万元，于2016年8月1日前付清2017年2月1日至2018年1月31日期间的租金348万元，但其仅按合同约定的租金标准按每月29万元支付租金至2017年1月，其收到解除合同的通知后仍未及时足额支付租金，其拖欠租金已达6个月，范明东于2016年2月2日通知吴士森解除合同，符合法律规定和合同约定，本院予以确认。2、吴士森返还房屋并支付占有使用费。租赁合同解除后，吴士森应及时向范明东返还房屋，其未及时返还房屋，应支付房屋占有使用费。吴士森已按照合同约定的月租金29万元标准，支付占有使用费至2017年1月，其还应向范明东支付此后至实际返还房屋之日期间的占有使用费。3、吴士森赔偿经济损失。范明东主张的经济损失为律师代理费5万元，其为本案诉讼支出了律师代理费，但租赁合同并未明确约定吴士森违约应承担律师费，且范明东提起本案诉讼是否聘请律师系其自由选择，律师费并非吴士森违约而必然产生的费用，故范明东诉请主张经济损失5万元，本院不予支持。至于范明东主张张大春、凯普公司返还房屋并支付占有使用费，因现无证据证明张大春、凯普公司实际占有使用涉案房屋，故范明东此项诉讼请求本院不予支持。关于吴士森的反诉请求：1、范明东赔偿违约金。吴士森主张赔偿的依据是范明东未按合同约定的面积交付房屋，且楼梯和通道不具备租赁条件。根据范明东提供的证据及本院现场勘验结果，范明东交付的房屋面积已远远超过合同约定的房屋面积，且楼梯和通道并不影响房屋经营使用，未违反合同约定。另外，吴士森在诉讼前的使用房屋过程中，均未对房屋面积及楼梯、通道提出异议。吴士森主张范明东赔偿违约金30万元，无事实和法律依据，本院不予支持。2、范明东开具增值税和房产税发票。租赁合同并未约定范明东具有提供发票的义务，提供发票亦非租赁合同民事法律关系中的法定义务，吴士森通过民事诉讼主张范明东提供发票，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)范明东与被告(反诉原告)吴士森2012年4月1日签订的房屋租赁合同于2016年2月2日解除；二、被告(反诉原告)吴士森于本判决生效之日起二十日内向原告(反诉被告)范明东返还位于合肥市淮河路100号4幢1层的两间商业用房；三、被告(反诉原告)吴士森于本判决生效之日起二十日内向原告(反诉被告)范明东支付2017年2月至实际返还房屋之日期间的占有使用费（按照月租金29万元的标准）；四、驳回原告(反诉被告)范明东的其他诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)吴士森的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3130元、反诉案件受理费2940元，合计6070元，由被告(反诉原告)吴士森负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长 周 袁人民陪审员 贾 荣人民陪审员 郭茂全二〇一七年二月十四日书 记 员 成婷婷附：本案适用的法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。