河北省大厂回族自治县人民法院民 事 判 决 书（2017）冀1028民初636号原告（反诉被告）：高某，女，1980年5月23日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：周广文，河北燕灵律师事务所律师。被告（反诉原告）：蔡某某，男，1972年6月25日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王曜，北京市国振律师事务所律师。第三人三河市兴越房产经纪有限公司，住所地：河北省三河市燕郊开发区京哈路北侧、交警燕郊中队西侧。法定代表人：赵玉亮，总经理。委托诉讼代理人：蔡新竹，女，1980年9月30日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区，系该公司员工。原告（反诉被告）高某与被告（反诉原告）蔡某某、第三人三河市兴越房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，原告高某于2017年3月14日向本院提起了本诉，被告蔡某某于2017年4月6日提起了反诉，本案依法适用简易程序，由审判员范红达独任审理，于2017年4月10日、4月19日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）高某及其委托诉讼代理人周广文，被告（反诉原告）蔡某某及其委托诉讼代理人王曜，第三人三河市兴越房产经纪有限公司的委托诉讼代理人蔡新竹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告（反诉被告）高某诉称，请求依法判令：1.原告与被告、第三人签订的《存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》及《补充协议》合法有效，被告协助原告办理位于大厂回族自治县房屋的过户手续；2.被告向原告交付涉案房屋。事实与理由：2016年12月27日，原、被告在第三人的居间服务下，签订了《存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》及《补充协议》，合同约定，原告购买被告所有的位于大厂回族自治县房屋，建筑面积102.74平方米，总价款2050000元。还约定，签订上述合同当日，原告应向被告支付购房定金50000元，原告应在2017年2月3日前给付被告第一笔首付款500000元（含已付定金50000元），第二笔首付款700000元应在2017年3月10日前给付被告，首付款共计1200000元（含已付定金50000元）全部给付被告当日，被告应将涉案房屋交付原告使用。合同签订当日，被告（反诉原告）将涉案房屋的《商品房买卖合同》向原告（反诉被告）、第三人予以出示，但未交付给第三人处。上述合同签订后，原告依约于2016年12月27日将购房定金50000元给付被告，被告未依约将涉案房屋的《商品房买卖合同》交付给第三人处，故原告也未将第一笔首付款500000元（含已付定金50000元）给付被告。2017年2月8日，原、被告与第三人就合同履行问题进行了协商，在协商过程中，被告要求第三人办理涉案房屋产权证书加急业务，否则拒绝将涉案房屋出售给原告。2017年3月6日，原告将首付款1150000元一次性给付了被告，共计给付了被告1200000元。后被告拒绝将涉案房屋交付给原告。被告（反诉原告）蔡某某辩称，实际购买涉案房屋的是第三人的委托诉讼代理人蔡新竹，其伙同原告与被告签订房屋买卖合同，目的是为了转售他人获利，并非具有购买涉案房屋的真实意思表示，故三方签订的《房屋买卖合同》不成立。另，三方签订《房屋买卖合同》时，三方均约定以能够加急办理涉案房屋产权证书为《房屋买卖合同》成立的条件。反诉原告（本诉被告）蔡某某诉称，请求依法判令：1.解除反诉原告、反诉被告与第三人签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》；2.反诉被告向反诉原告支付违约金41万元。事实与理由：2016年12月27日，三方签订了《存量房买卖合同》及《补充协议》等合同，约定反诉原告将其所有的位于大厂回族自治县房屋出售给反诉被告。合同签订后，反诉被告应在2017年2月3日前将第一笔首付款500000元（含已付定金50000元）给付反诉原告，但反诉被告未依约履行上述付款义务，依据合同约定，反诉被告构成根本违约。2017年3月28日，反诉原告通过EMS向反诉被告邮寄了《解除合同通知书》，且反诉被告于2017年3月31日实际收到，故依据《补充协议》第四条的约定，反诉原告与反诉被告、第三人签订的《存量房买卖合同》、《补充协议》已解除，反诉被告应向反诉原告支付违约金41万元。反诉被告（本诉原告）高某辩称，我方未在2017年2月3日前将第一笔首付款500000元（含定金50000元）给付反诉原告，系因反诉原告未将涉案房屋的《商品房买卖合同》原件交付给第三人处，第一次庭审中反诉原告也认可上述事实。2017年2月8日，三方就有关合同履行事宜进行协商，在协商过程中，反诉原告以涉案房屋价格上涨为由，拒绝出售涉案房屋。后反诉被告与第三人多次与反诉原告联系未果，故反诉被告不得已将两笔首付款1150000元一次性给付反诉原告。我方未收到反诉原告向我方邮寄的《解除合同通知书》。第三人三河市兴越房产经纪有限公司述称，我方的委托诉讼代理人蔡新竹并非系真实购房者，实际购房者是原告（反诉被告）高某本人，并在房屋买卖合同签订前一天已明确告知被告（反诉原告）蔡某某。依照《补充协议》的约定，原告（反诉被告）高某应在2017年2月3日前给付被告（反诉原告）第一笔首付款500000元（含已付定金50000元），但为了保障合同交易的安全性，我方要求被告（反诉原告）将涉案房屋的《商品房买卖合同》交付给我处，原告（反诉被告）才将第一笔首付款给付被告，即同步交易。但被告（反诉原告）说《商品房买卖合同》没在他本人处，故我方又联系原、被告于2017年2月8日就合同履行事项进行协商。在协商过程中，被告（反诉原告）以涉案房屋涨价、无法办理产权证加急业务为由向原告（反诉被告）主张解除合同，后三方未达成一致意见。另，在签订《存量房买卖合同》之前，三方并未约定办理涉案房屋产权证书加急业务是订立房屋买卖合同的前提，被告提出办理房本加急要求是在合同订立之后。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月27日，原告（反诉被告）高某与被告（反诉原告）蔡某某在第三人三河市兴越房产经纪有限公司的居间服务下，签订了《存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议》，合同约定，原告（反诉被告）购买被告（反诉原告）所有的位于大厂回族自治县的房屋，总价款2050000元，建筑面积102.74平方米。还约定，原告（反诉被告）应在订立合同当日，将购房定金50000元给付被告（反诉原告），给付后该定金视为首付款的一部分，原告（反诉被告）应在2017年2月3日之前将第一笔首付款500000元（含已付定金50000元）给付被告（反诉原告），于2017年3月10日前将第二笔首付款700000元给付被告（反诉原告），首付款共计1200000元（含已付定金50000元），剩余购房款850000元通过办理涉案房屋抵押贷款方式向被告（反诉原告）支付，还约定了原告（反诉被告）将全部首付款给付被告（反诉原告）当日，被告（反诉原告）应将涉案房屋交付给原告（反诉被告）使用。合同签订当日，原告（反诉被告）高某依约通过银行转账的方式将购房定金50000元给付被告（反诉原告）蔡某某。2016年12月29日，高某通过POS机刷卡方式向第三人支付了信息服务费、贷款服务费、代收评估费等居间服务费用共计40850元。2017年1月31日，第三人的委托诉讼代理人通过微信向蔡某某表示，“购房合同2月2日能拿过来吗？您安排下我等你消息”，蔡某某回复：“好”。2017年2月8日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）、第三人就合同事宜进行协商，蔡某某以涉案房屋无法办理产权证书加急业务，致其无法尽快取得剩余购房款为由，向高某提出解除合同，自愿将购房定金50000元及利息退还高某，并向第三人给付一定的补偿款，但三方未达成一致意见。2017年2月19日，蔡某某通过微信向第三人的委托诉讼代理人表明，三方签订的《存量房买卖合同》系无效合同。2017年3月6日，高某通过中国农业银行向蔡某某实时汇款1150000元，备注：福泰花园16号楼2单元1101号房屋首付款，蔡某某于当日收到。2017年3月28日，蔡某某向高某通过EMS邮寄了《解除合同通知书》，通知书主要内容记载如下：“高某因你未严格按合同约定履行应尽的付款义务，根据合同约定，你的行为已经构成根本性违约，正式函告你：解除买卖合同及补充协议，并依约向我方承担相应的违约责任”，3月31日高某本人签收。上述事实，有原告（反诉被告）提交的《存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》及《补充协议》，《商品房买卖合同》，定金收条，中国农业银行转账凭证，录音音频资料，微信聊天记录，被告（反诉原告）提交的《存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》及《补充协议》，银行明细清单、终端打印凭条、EMS底单及回执、《解除合同通知书》，第三人提交的缴纳信息服务费、贷款服务费、代收评估费的收据以及原、被告与第三人的当庭陈述予以证明。本院认为，民事行为活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。有关涉案房屋的《存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议》均是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行各自的义务。本案中，原告（反诉被告）高某与被告（反诉原告）蔡某某的主要争议焦点在于：原告（反诉被告）高某逾期履行给付被告（反诉原告）蔡某某第一笔首付款的行为是否构成根本违约。依据《补充协议》约定，原告（反诉被告）高某应在2017年2月3日前向被告（反诉原告）蔡某某给付第一笔首付款500000元（含定金50000元），在2017年3月10日前给付第二笔首付款（700000元），但原告（反诉被告）高某实际于2017年3月6日将第一笔首付款和第二笔首付款一并给付向被告（反诉原告）蔡某某，故原告（反诉被告）高某逾期履行第一笔首付款已达30天，依照《补充协议》之约定，原告（反诉被告）高某逾期履行金钱给付义务的行为，已构成违约，应当依照《补充协议》之约定，承担相应的违约责任。但2017年3月6日，高某将第一笔首付款和第二笔首付款（共计1150000元）通过银行转账的方式一并给付蔡某某，蔡某某于当日实际收到后并未及时向高某提出异议，且该笔款项现仍在蔡某某处，其上述行为应视为同意继续履行合同，故高某逾期付款的行为不构成根本违约，合同应当继续履行，故被告（反诉原告）蔡某某于2017年3月28日向原告（反诉被告）发出的书面合同解除通知书，不符合合同约定，不具有解除合同的法律效力。综上，故对被告（反诉原告）提出的第一、第二项诉讼请求，本院不予支持。另，被告（反诉原告）辩称，原告（反诉被告）并非系真实购房人，不具有购买涉案房屋的真实意思表示，故合同不成立；三方曾明确约定签订《存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议》的前提是第三人能够为被告（反诉原告）办理涉案房屋的产权证书加急业务，故合同系附条件的合同，因被告（反诉原告）未能提供充足的证据证明，故对其上述答辩意见本院不予采纳。现因涉案房屋未取得产权证书，在客观上无法办理产权过户登记手续，故对原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）协助其办理涉案房屋产权过户手续的诉讼请求，本院不予支持。现原告（反诉被告）已于2017年3月6日将全部首付款给付被告（反诉原告），被告（反诉原告）应依约将涉案房屋交付于原告（反诉被告）使用。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）高某与被告（反诉原告）蔡某某、第三人三河市兴越房产经纪有限公司于2016年12月27日签订的《存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议》合法有效。二、原告（反诉被告）高某于本判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）蔡某某给付逾期付款违约金6750元（以450000元为基数，按日万分之五的标准计算，自2017年2月4日起计算至2017年3月5日止，共计30天）。三、被告（反诉原告）蔡某某于本判决生效之日起十日内将位于大厂回族自治县房屋交付给原告（反诉被告）高某使用。四、驳回原告（反诉被告）高某的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）蔡某某的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2000元，保全费5000元，反诉费3730元，共计10730元，由本诉原告高某负担1200元，由被告蔡某某负担9530元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。本判决书生效后，当事人在法律文书确定的期间内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期间为本判决书确定的履行期间最后一日起两年内。逾期将丧失申请执行权。审判员  范红达二〇一七年六月二十六日书记员  董唐宇附本案适用的法律规定：1.《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。2.《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。3.《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。4.《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。5.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。