安徽省合肥市中级人民法院民 事 裁 定 书（2017）皖01民终1763号上诉人（原审原告）：李燕，女，1983年3月28日出生，汉族，安徽省肿瘤医院职工，户籍所在地安徽省合肥市。委托诉讼代理人：祁有海，男，系李燕丈夫。委托诉讼代理人：王志强，安徽大森律师事务所律师。上诉人（原审被告）：经辉，男,1976年5月3日生,汉族,住安徽省合肥市。委托诉讼代理人：胡鹤凌，安徽凯安律师事务所律师。委托诉讼代理人：李旺，安徽凯安律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：周自静，女，1978年8月28日生，汉族，住安徽省合肥市。委托诉讼代理人：王家彩，安徽威名律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜之新，安徽威名律师事务所律师。上诉人李燕、上诉人经辉、上诉人周自静因房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2016）皖0104民初2129-2号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。李燕上诉请求:撤销原审裁定，指定合肥市蜀山区人民法院进行审理。事实和理由：李燕的起诉符合民事诉讼法规定的起诉条件；原审法院以缺乏可执行性为由驳回起诉缺乏法律依据；李燕有权行使涤除权代为消除涉案房屋抵押权，以排除执行障碍；李燕与招商银行合肥分行沟通确认，其在确保自身抵押权实现的前提下随时可根据法院生效判决配合办理提前还款手续、注销抵押登记，消除合同继续履行的障碍；李燕在一审期间多次表示愿意一次性付款，以解决执行问题；原审法院裁定驳回起诉，然确定受理费由李燕承担违反法律规定。经辉针对李燕上诉辩称：请求驳回李燕的上诉。周自静针对李燕上诉辩称：一、原审法院以涉案房屋被抵押给案外人且被登记了他项权利，相关行政机关无法办理所有权转移登记，即李燕的起诉缺乏可执行性，不符合民事诉讼法规定的起诉条件，驳回李燕的起诉是正确，请求二审法院予以维持。原审法院以裁定书驳回李燕的起诉，系对案件的程序性处理，不得对案件实体权利进行认定或确认。李燕上诉称招商银行已确认，其在确保自身抵押权实现的前提下随时可根据法院生效判决配合办理提前还款手续、注销抵押等，消除合同继续履行的障碍，但并未提供招商银行的书面文件，对此陈述周自静不予认可，且与相关法律条款相违背。二、周自静不应承担本案诉讼费用及其他费用，李燕上诉请求周自静承担本案相关费用，无事实和法律依据。本案系驳回起诉的案件，且驳回起诉的民事裁定书也未让李燕承担案件受理费，故李燕上诉请求周自静承担本案诉讼费及其他费用，无事实和法律依据。经辉上诉请求：撤销原审（2016）皖0104民初2129-2号民事裁定书，维持驳回李燕的起诉，应纠正裁定书内容中“本院认为：原告李燕因与被告经辉、周自静签订《存量房买卖合同》，向法院起诉请求起诉两被告作为出卖人履行合同及过户房屋产权义务，其作为买受人的权益应受到法律保护”关于对合同效力认定内容不适当的表述。事实和理由：对于一审法院用裁定驳回李燕诉请并无异议，但裁定书中无权对实体的法律关系做出明确界定，判决是对在查明事实的基础上对实体法律关系做出认定。本案裁定中关于“其作为买受人的权益应受到法律保护”内容实际对合同效力间接做出认定，等于程序审理替代了实体审理，因此上诉人认为，一审法院表述不妥，请求二审法院撤销一审裁定，纠正一审裁定中不适当的表述，驳回李燕的起诉。李燕针对经辉上诉意见辩称：一、存量房买卖合同是双方真实意思表示，不违反行政法规，不存在合同无效情形，应属于合法有效，双方之间均应按诚实信用原则，履行存量房买卖合同及补充协议，经辉应向李燕履行房屋买卖合同及房屋产权过户等义务。二、涉案房屋存在抵押不影响双方签订的存量房买卖合同效力，且李燕完全具备一次性偿还银行抵押贷款的能力。李燕已经向法院提起提存申请及追加第三人招商银行股份有限公司合肥分行。三、李燕基于普通人对于经辉夫妻双方的合理信任，有理由相信周自静有权处分其夫妻共有财产，即涉案房屋。四、李燕一直与周自静关于房屋买卖沟通，有理由相信经辉是知情的，只是由于2016年房价上涨不想卖房。周自静针对经辉的上诉意见辩称：同意经辉的上诉意见。周自静上诉请求：请求依法纠正原审裁定书中“原告李燕因与被告经辉、周自静签订《存量房买卖合同》，向法院起诉请求两被告作为出卖人履行合同及过户房屋产权义务，其作为买受人的权益应受到法律保护”即对买卖合同有效的评价，应当将买卖合同评价为无效。事实和理由：原审法院以裁定书的形式对实体权利进行认定，显然违反了法律规定；案涉房屋买卖合同是无效的，原审裁定对实体权利的认定又与原审法院已查明的事实相违背，亦违背了法律规定。故请求二审法院依法给予纠正。李燕针对周自静的上诉意见答辩内容同针对经辉上诉的答辩意见。经辉针对周自静的上诉意见辩称：同意周自静的上诉意见。李燕向一审法院起诉请求：一、请求判令经辉、周自静继续履行房屋买卖合同，协助办理房产过户手续，按期交房；二、请求判令经辉、周自静承担房产经纪代理费14750元。一审法院认定事实：2016年2月22日，李燕（买受人、乙方）与经辉（出卖人、甲方）签订《存量房买卖合同》一份，合同约定：第一条甲方出卖存量房的具体状况如下：（一）存量房坐落在合肥市蜀山区金色池塘2B6幢702室（车库等部位：室内车库29号），权属证号为合产501034；用途：住宅；结构：钢混。（二）建筑面积131.44平方米…第二条甲、乙双方经协商一致，同意上述存量房转让款为人民币计（大写）：壹佰肆拾柒万伍仟元整，人民币计（小写）￥：1475000元……甲方承诺：乙方只需要按照本合同约定的房价款总额支付，乙方可以拒绝支付本合同约定以外的其它房价款。乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在本合同附件四中约定。乙方交付存量房价款后，甲方应开具收款凭证。第七条本合同生效后，甲、乙双方应按国家有关规定缴纳税、费，由乙方交纳国家税、费计该房所有税费等。第八条乙方未在本合同规定期限内支付转让存量房价款的，甲、乙双方同意按下列方式处理。一、逾期未超过十日的，乙方应按日向甲方支付本合同第二条约定存量房价款万分之十的违约金，合同继续履行。二、逾期超过日后，乙方未支付转让存量房价款给甲方的，甲方有权单方解除合同，乙方应按日向甲方支付本合同第二条约定转让存量房价款万分之三的违约金。如果乙方愿意继续履行合同，经甲方同意，合同继续履行。第九条甲方未按本合同第三条约定期限交接存量房的，甲、乙双方同意按下列方式处理。一、逾期未超过十日的，甲方应按日向乙方支付本合同第二条约定转让存量房价款万分之的违约金，合同继续履行。二、逾期超过十日后，甲方应按日向乙方支付本合同第二条约定转让存量房价款万分之三的违约金。乙方解除合同的，甲方应自收到乙方解除合同通知到达之日起三日内，退还全部已付款，如果甲方愿意继续履行合同，经乙方同意，合同继续履行…《存量房买卖合同》附件四约定：一、委托房地产管理部门实行存量房交易资金托管的具体事宜：（一）乙方同意在以下规定期限内将存量房转让价款存入房地产管理部门设立的资金托管账户。1、2016年3月31日前将人民币壹佰万零伍仟（不含定金贰万元）存入托管账户等。当日，李燕（乙方）与经辉（甲方）、吉大房产金色池塘店（丙方）又签订了一份补充协议，协议载明：一、房款支付1、自本合同签订成立时，乙方即支付人民币（大写）贰万元整作为购房定金，合同履行后，抵作房款。甲方不履行合同，双倍返还定金；乙方不履行合同，已付定金甲方不返还；2、乙方于2016年3月31日之前将首付款人民币壹佰万零伍仟元整打入房产局资金托管账户；3、甲方同意乙方向银行申请按揭贷款，余额为人民币大写肆拾伍万元整。由银行或住房公积金中心直接将其贷款打入资金托管账户……本房产过户费用乙方承担等。周自静向李燕出具收条一张，载明：今收到李燕购房款定金贰万元整（20000元），以此为据。另查，位于安徽省合肥市蜀山区金色池塘2B-6幢702室房屋产权人系经辉（产权证号：房地权合产字第501034号），2012年10月16日，经辉（抵押人）、周自静（授信申请人）与招商银行股份有限公司合肥分行（抵押权人）签订个人授信及担保协议，载明：“授信人同意向授信申请人提供总额为玖拾贰万元整的授信额度，授信期间为60月，即从2012年10月16日起到2017年10月16日止；抵押物为安徽省合肥市金色池塘2B-6幢702室，权属证明及编号为房地权合产字第501034号。本协议签订后，抵押人须在授信人规定的时间内到相应的抵押登记管理机关办理抵押登记，并将相关抵押权利证书交由授信人保管等。”庭审中，经辉陈述上述房产于2012年10月16日抵押给招商银行，房屋银行贷款尚未还清，对此李燕予以认可。诉讼中，经辉陈述2016年2月22日签订的《存量房买卖合同》上的签名均不是本人签名，且经辉对此也不知情。李燕对合上同上签名不是经辉本人签名予以认可。一审法院认为：李燕因与经辉、周自静签订《存量房买卖合同》，向法院起诉请求两被告作为出卖人履行合同及过户房屋产权义务，其作为买受人的权益应受到法律保护。李燕依据其与经辉签订的《存量房买卖合同》要求经辉、周自静继续履行合同并配合其办理过户手续、支付房产经纪代理费14750元等，鉴于案涉房屋被抵押给案外人且被登记了他项权利，相关行政机构无法办理房屋所有权转移登记，即李燕的起诉缺乏可执行性，不符合民事诉讼法规定的起诉条件。李燕可于案涉房屋具备履行可能，符合起诉条件之后再行起诉。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，裁定：驳回李燕的起诉。二审中，李燕提供其账户银行流水清单，证明李燕有能力偿还银行抵押贷款，行使涤除权，偿还银行贷款，解除涉案房屋存在的银行抵押贷款。经辉质证意见：真实性、合法性无异议，关联性有异议；对账户下金额是否有持续性有异议，不能证明这个账户上现在还有这些金额；提前还款需要抵押权人同意，未经抵押权人同意的是无效的，因此行使涤除权不能实现。周自静质证意见：三性及证明目的均有异议，该证据不能真实反映李燕的经济能力，不排除存在人为或故意使其银行账户现在有这些金额，而事后又转出。本院认为，李燕提交的证据具有真实性、合法性和关联性，可以反映其当前的资金能力，对该证据予以采信。对于一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，李燕本案的诉讼请求为要求经辉、周自静继续履行房屋买卖合同、协助办理房产过户手续、按期交房以及承担房产经纪代理费14750元，原审法院仅以无法办理产权转移登记为由驳回全部起诉缺乏法律依据。案涉房屋虽涉及抵押而存在他项权，但李燕在审理阶段明确表示一次性支付全部房款以行使涤除权，同时申请追加案涉房屋抵押银行为第三人，根据《中华人民物权法》第一百九十一条“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，就该项诉讼请求可以追加银行为第三人进行审理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十二条规定，裁定如下：一、撤销安徽省合肥市蜀山区人民法院（2016）皖0104民初2129-2号民事裁定；二、本案指令合肥市蜀山区人民法院审理。本裁定为终审裁定。审判长 王 莉审判员 马枫蔷审判员 余海兰二〇一七年六月五日书记员 罗 晶附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十二条第二审人民法院查明第一审人民法院作出的不予受理裁定有错误的，应当在撤销原裁定的同时，指令第一审人民法院立案受理；查明第一审人民法院作出的驳回起诉裁定有错误的，应当在撤销原裁定的同时，指令第一审人民法院审理。