上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0118民初13531号原告：张蓓，女，1973年1月17日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。委托诉讼代理人：范瑶瑶，上海市白玉兰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈泳光，上海市白玉兰律师事务所律师。被告：浩歌实业(上海)有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表�：章浩，总经理。第三人：上海日欣汽车配件制造有限公司，住所地上海市青浦区白鹤镇天一路XXX号XXX、XXX、XXX幢。第三人：上海瑞象装饰工程有限公司，住所地上海市闵行区紫秀路XXX号XXX号楼1A。原告张蓓诉被告浩歌实业(上海)有限公司、第三人上海日欣汽车配件制造有限公司(简称“日欣公司”)申请执行人执行异议之诉一案，本院于2016年12月1日立案后，依法适用普通程序，于2017年3月20日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人范瑶瑶、被告法定代表人章浩到庭参加诉讼，第三人日欣公司经本院公告传唤未到庭，本案依法缺席审理。本院于2017年5月23日依法通知上海瑞象装饰工程有限公司(简称“瑞象公司”)作为本案第三人参加诉讼。本案于2017年6月29日再次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人范瑶瑶和陈泳光、被告法定代�人章浩到庭参加诉讼，第三人日欣公司经本院公告传唤未到庭，第三人瑞象公司经本院传票传唤未到庭，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张蓓向本院提出诉讼请求，判令原告对第三人日欣公司名下位于青浦区白鹤镇天一路XXX号房屋不负担租赁权予以变现。事实和理由：原告与日欣公司因借款合同纠纷而涉诉，经(2015)青民二(商)初字第1897号民事判决，确认原告自2015年5月11日起对日欣公司名下位于青浦区白鹤镇天一路XXX号房屋享有抵押权，并判令日欣公司应归还原告借款并偿付违约金等。执行期间，被告提出执行异议，认为其对涉案房产享有租赁权。经(2016)沪0118执异115号裁定，支持了被告的异议请求。原告对被告主张的租赁权存有异议，被告提供的租赁合同中约定租赁期限长达20年也未进行备案登记，且据被告所称已付清全部租金，不符合常理；被告称以日欣公司拖欠的款项抵偿部分租金及以其他主体之间的划付款项支付了剩余租金，证据不充分；租赁合同约定租金合计为人民币1,000万元，明显低于同时期同地段同面积房产租赁的市场价，并且没有任何递增或调整，不符合租金逐年递增的商业惯例；双方约定租金一年内付清，违背了房屋租金按月、按季或按年分期支付的商业惯例，也违背了租赁的商业目的。20年租金一次性支付完毕，其他任何第三方无法享有包括收取租金的任何权利，被告与日欣公司恶意串通规避执行的目的非常明显；被告所称的租赁期限自2013年11月15日开始，被告长期未采取积极措施，但在原告与日欣公司之间的诉讼判决生效后即提出了仲裁，要求日欣公司开具租金发票。仲裁裁决虽支持了被告的请求，但不排除被告与日欣公司恶意串通以规避案件执行；原告未参与仲裁案件的审理，�裁裁决也未就抵押权进行阐述与认定，该仲裁认定的事实不能约束原告，也不能适用于本案；被告无充分证据证明在原告的抵押权设立之前与日欣公司签订了合法有效的租赁合同且实际占有涉案房产，无权享有负担租赁权变现的权利，故原告提起本案诉讼。被告浩歌实业(上海)有限公司辩称：被告与日欣公司之间的租赁合同关系已由生效仲裁文书予以确认，原告的主张仅为猜测而无相应证据证明，故不同意原告的诉讼请求。第三人日欣公司和瑞象公司未作答辩。本院经审理认定的事实如下：原告对涉案房产的抵押权与日欣公司于2015年5月11日办理了登记备案手续，债权数额为3,240万元，债务履行期限为2015年5月7日至2025年5月6日止。2015年9月21日，本院立案受理了原告诉日欣公司、顾林华民间借贷纠纷一案，并于2016年1月11日作出了(2015)青�二(商)初字第1897号民事判决书，判令日欣公司应归还原告借款本金27,695,307元、偿付利息损失、律师代理费等，并判令如日欣公司届期不履行付款义务的，原告对日欣公司名下的坐落于本区白鹤镇天一路XXX号的第1至4幢房屋享有优先受偿权，另判令顾林华对上述物的担保以外的债务承担连带保证责任。2016年2月28日，原告依据该生效法律文书向本院申请执行，本院以(2016)沪0118执1235号立案执行。执行中，本院于2016年6月14日依法查封日欣公司名下位于青浦区白鹤镇天一路XXX号的房产，并于7月4日发出公告，明确“案外人逾期且无正当理由未提出书面异议的，本院将在该房产不负担租赁权的状态下对该房产进行委托评估、拍卖、变卖，并对其异议不予支持”。之后，被告向本院提出执行异议，本院于2016年11月14日出具(2016)沪0118执异115号执行裁定书，裁定支持了被告的异议�求，中止对涉案房产不负担租赁权予以变现。原告不服该裁定，提起本案诉讼。另查明：原告与日欣公司设定抵押权时，涉案厂房由瑞象公司实际使用，现已搬离，由普朗斯塑料机械(上海)有限公司实际使用。再查明：2016年3月21日，被告作为申请人，向上海市仲裁委员会提交仲裁申请书，要求裁决日欣公司向其交付房租的发票。日欣公司在该案中提出反请求申请，认为被告未能按《租赁合同》的约定支付租金，请求解除双方于2013年11月15日签订的《租赁合同》。上海市仲裁委员会于2016年7月22日出具了(2016)沪仲案字第0552号裁决书，查明了以下法律事实：1、被告与日欣公司于2013年11月15日签订《租赁合同》，约定日欣公司将位于本区白鹤镇天一路XXX号全部总面积12,932.39平方米的场地及建筑物租赁给被告使用，租赁期限自2013年11月16日至2033年11月15日，租金为1,000万元，一年内付清。该租赁物处于日欣公司已租赁给瑞象公司的租赁合同有效期内，由日欣公司向瑞象公司承担违约责任，或由日欣公司将2013年11月16日之后的出租权及收取租金的权利一并转让给被告所有，由被告与瑞象公司重新签订租赁合同。2、2014年8月12日，日欣公司及案外人上海楦腾电子有限公司共同出具担保书，载明：鉴于丰川公司[指丰川卓维电子(上海)有限公司]欠章浩货款及借款共计5,800万元，承诺于2014年9月30日还清之事实，经以下担保人公司(即日欣公司、上海楦腾电子有限公司)研究决定愿意为丰川公司提供担保，并承诺同意与丰川公司共同承担连带还款及违约责任。3、2014年8月14日、8月15日、9月4日，章浩先后四次分别向日欣公司转款150万元、50万元、100万元及85万元，共计转款385万元。4、2014年9月30日，日欣公司出具《确认书》，称鉴于日欣公司为丰川公司欠章浩的货款提供担保并承担连带还款责任，现以被告即日起应付日欣公司天一路XXX号的全部房租作为冲抵偿还丰川公司所欠章浩的欠款，日欣公司对以上事实予以确认不得撤销。5、安徽省巢湖市人民法院曾于2015年12月20日作出(2015)巢民二初字第00623号民事判决书，判令丰川公司应给付章浩货款2,000万元。仲裁庭认为被告与日欣公司之间的租赁事实清楚，被告应付日欣公司的房租可以继续冲抵、实际也已经冲抵案外人丰川公司对章浩的欠款，也即被告在合同约定期限内以现金和冲抵形式向日欣公司已全额支付了1,000万元租金，裁决日欣公司于本裁定作出之日起十五日内向被告开具并交付金额为1,000万元的房屋租金发票，日欣公司的仲裁反请求不予支持。该裁决书自作出之日起发生法律效力。上述查明的事实，由原告提供的(2015)青民二(商)初�第1897号民事判决书、(2016)沪0118执异115执行裁定书、被告提供的(2016)沪仲案字第0552号裁决书及原、被告双方陈述为证，并经庭审质证，本院予以确认。审理期间，被告为证明与日欣公司之间的租赁合同关系及合同已实际履行，提供下列证据予以证明：1、被告与瑞象公司签订的《厂房租赁合同》，落款日期为2013年11月15日，约定被告将涉案房产出租给瑞象公司，租赁日期自2013年11月16日起至2023年11月15日止，每月租金不含税为141,667元，年租金为170万元；支付方式为半年一付先付后用；厂房处于瑞象公司使用中，双方确认属于现状交接；瑞象公司根据电表和水表的实际发生数值，按照上海市用电和用水的实际价格进行交费；租金自2016年2月1日起，每年5%递增；瑞象公司应支付厂房租赁保证金141,667元。合同另约定了违约责任、使用要求等，并约定该厂房租�事宜以本合同为准，瑞象公司之前与日欣公司所签订的租赁合同无效。2、被告与瑞象公司签订的《厂房租赁合同(补充条款)》，落款日期为2015年6月3日，约定：付款方式半年一付先付后用修订为本补充条款生效后一周内一次性付清；租金总额合计为除已付款之外瑞象公司一次性付清800万元整。3、瑞象公司支付浩歌公司房租的《贷记来账业务自动入账通知书》18份，具体付款情况及凭证中“附言”内容如下：2014年9月1日付款85万元(房租)，2015年2月10日付款10万元(房租)，2月12日45万(房租)，2月13日30万元(天一路厂房房租)，8月4日9,320元(青浦工厂6、7月水费)，8月24日3,265元(青浦工厂8月水费)，9月1日30万元(15.8.1－16、1.31房租费)，9月15日30万元(15.8.1－16、1.31房租)，10月16日253,205元(8－1月房租，9月水费)，11月27日2,080元(厂房11月水费)，2016年2月2日30万(2、3月租金)，3月15日15万元(房租4月份)，4月15日15万元(5月房租)，6月15日30万元(6月、7月房租)，7月18日15万元(8月房租)，2017年1月25日344,452元(工厂12月、1月房租)，2月27日156,187.50元(青浦工厂2月房租)，3月17日167,187.50元(3月工厂房租)。原告对上述证据质证意见如下：被告与瑞象公司之间签订的《厂房租赁合同》中约定年租金170万元，半年一付，瑞象公司另应支付保证金141,667元，但根据瑞象公司的付款情况，实际并未按此合同约定履行；被告与日欣公司之间签订的合同中对于瑞象公司租赁情况的处理方式是不明确的，即由日欣公司向瑞象公司承担违约责任或由被告与瑞象公司签订重新签订租赁合同，但被告与瑞象公司签订的《厂房租赁合同》落款日期同样是2013年11月15日，处理方式是确定的，故两份合同内容存在矛盾之处，可证明被告与瑞象公司签订的《厂房租赁合同》是后补的；原告�于涉案厂房设定抵押权的日期是2015年5月11日，在此之前，瑞象公司有4笔付款。2014年9月1日支付了85万元，章浩即于9月4日付给日欣公司85万元，是同一笔款项。根据日欣公司在仲裁案件中的陈述，此款系三方协商由瑞象公司付给被告，并非付给被告的租金，说明日欣公司与被告之间存在其他债权债务关系；2015年9月开始支付的房租，写明具体的租赁时间，但与合同约定的金额不一致。综上，被告与瑞象公司之间签订的《厂房租赁合同》是后补的，日期倒签，从而可以得出被告与日欣公司之间签订的《租赁合同》同样为后补的结论。本院认为：本案双方当事人争议焦点在于被告与日欣公司之间是否存在真实的租赁合同关系以及合同关系是否发生在原告设定抵押之前。首先，被告与日欣公司之间的租赁合同关系已由生效仲裁文书予以确认。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定，已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实，当事人无需举证证明，有相反证据足以推翻的除外。本案中，原告对被告与日欣公司之间的租赁合同关系存有异议，但仅有推测，无相反证据，故不能推翻(2016)沪仲案字第0552号裁决书中已确认的相关事实；其次，被告与瑞象公司约定年租金170万元，半年即为85万元。根据瑞象公司的付款凭证记载可见，2016年2月开始的租金有对应的租赁期限，可以认定2016年2月开始瑞象公司确实向被告承租涉案房产。在此之前，2015年9月1日、9月15日的付款凭证中写明了2015年8月1日至2016年1月31日的房租费，此两笔款项为60万元，10月16日的付款凭证中也写明了8－1月房租、9月水费，金额253,205元，三笔款项合计853,205元，与半年房租85万元再加上9月份水费相吻合，也与2016年2月瑞象公司继续支付租金的日期�吻合。在此三笔付款之前，瑞象公司向被告支付了2015年6月、7月、8月的水费，如瑞象公司代日欣公司向被告偿还债务，无需将水费按月支付给被告，因此瑞象公司向被告承租涉案房产的日期可以向前确定至2015年6月开始。又在此之前，瑞象公司于2015年2月支付了三笔款项合计85万元，与半年租金金额相符。从时间上来看，2015年2月支付半年租金，相对应的租赁期限为2015年2月至2015年7月，与上述瑞象公司支付2015年8月1日至2016年1月31日的租金在租赁期限上相吻合。至此，可以认定在2015年2月，瑞象公司与被告已存在租赁合同关系，发生时间在原告设定抵押权之前，从而可以认定被告与日欣公司之间的租赁合同关系也发生在原告设定抵押之前；再次，被告与日欣公司签订《租赁合同》后，由被告法定代表人章浩支付了385万元租金，之后在日欣公司为丰川公司结欠章浩的钱�提供担保的主债务履行期限届满时，出具了确认书承诺以租抵债，该行为并无违反市场交易常理之处，也无法推断出被告与日欣公司签订《租赁合同》的目的是以租抵债；最后，《租赁合同》进行备案不是效力性规定而是管理性规定，未进行备案不能得出《租赁合同》无效或者虚假的结论。合同签订后，亦非合同签订各方均能严格按照合同履行，根据实际情况进行调整也是市场交易之常态。至于原告认为租金明显过低，则原告应提起撤销之诉而非本案诉讼。被告与日欣公司之间约定的租赁期限为20年，一次性付清全部租金由双方自行约定，并不影响租赁合关系的成立。综上，原告就被告对于涉案房产租赁权提出的异议无充分的证据予以证明，而被告提供的证据具有较高盖然性，被告对于涉案房产所享有的租赁权发生在原告享有的抵押权之前，该租赁权不受抵押权的影响，本院对于原告的主张难以采信，对于原告的诉讼请求不予支持。据此，依照中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第三百一十三条第二项之规定，判决如下：驳回原告张蓓的诉讼请求。本案受理费80元，由原告张蓓负担。当事人如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  ＸＸ晶人民陪审员  陆秋云人民陪审员  陆文元二〇一七年十月三十一日书 记 员  方成凤附：相关法律条文附：相关的法�条文1、《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。3、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒�到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：……（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。