四川省旺苍县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）旺苍民初字第147号
原告杨书贵，男，汉族，生于1963年2月25日。
委托代理人何韬，四川天使明月律师事务所律师。
被告何加成，男，汉族，生于1972年8月7日。
委托代理人余海，男，广元市利州区河西法律服务所法律工作者。
委托代理人蒲友桃，男，广元市利州区河西法律服务所法律工作者。
原告杨书贵与被告何加成买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员魏东独任审判，公开开庭进行了审理，原告杨书贵及委托代理人何韬，被告何加成及委托代理人余海、蒲友桃均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杨书贵诉称，2008年1月，被告何加成在原告杨书贵处借款26000元，但一直没有出具借款手续。2009年1月，原、被告商量，原告杨书贵购买被告何加成的房屋，被告何加成向原告杨书贵出具了购房款收据一张，金额26000元，但被告何加成不是房屋的所有权人，买卖标的物不明确，双方的房屋买卖合同不成立。2012年12月，原告杨书贵要求被告何加成偿还款，被告何加成仅归还1000元，余款经原告杨书贵多次催促，被告何加成以种种理由推诿，现诉请被告何加成返还原告杨书贵的购房款25000元。
原告杨书贵出示下列证据证明自己的主张：
1、何加成书写的收条一张，证明何加成欠其26000元。
2、其委托代理律师向旺苍县三江镇花园村4组组长何才昌的调查笔录，证明杨书贵原来已有一处宅基地。不知道何加成卖房子的事。杨书贵在2009年和2014年11月曾找过村组，要求何加成归还20000多元。
3、其委托代理律师对杨书贵之子杨立军的调查笔录，证明2008年父亲杨书贵借给何加成26000多元，2009年1月，杨书贵拿回一张条据，条据上写成了何加成将房子卖给杨书贵，当时杨书贵鉴于双方是亲戚关系，相信何加成不会赖账。在何加成家住了几个月是事实，是因何加成一直没有还款，何加成叫杨书贵去居住，杨书贵说没有买房，还把钥匙归还了何加成。杨书贵每年都在找何加成收钱，何加成2012年年底还了1000元。
4、其委托代理律师对杨书贵之妻何加秀的调查笔录，证明2008年杨书贵借给何加成26000多元，2009年1月，杨书贵拿回一张条据。在何加成家住了几个月是事实，是因何加成一直没有还款，何加成叫杨书贵去居住，杨书贵说没有买房，还把钥匙归还了何加成，何加成也收了钥匙。杨书贵从2009年起至今都在找何加成收钱，何加成2012年年底还了1000元。
5、杨书贵的土地使用证，办证时间是2013年7月2日，面积64平方米，证明杨书贵已有一处宅基地。
被告何加成辩称，原告杨书贵所诉与事实不符，卖给原告杨书贵的房子是何加成全体家庭成员杨书香、何全才、何加成及其妻何家萃、女何艳华五人的。何加成付给原告杨书贵的是购房款而不是借款，1000元也是其生病时被告何加成给的礼钱。原、被告之间的买卖行为合法，2009年1月已履行完毕，且时间已过去5年，原告杨书贵的诉讼已超过诉讼时效。
被告何加成出示下列证据证明自己的主张：
6、旺苍县三江国土资源所书证，证明何全才、杨书香未办理农村宅基地土地使用证。
7、证人杨某甲当庭作证的证言，证明自己与杨书贵是同胞兄弟，何加成是大姐杨书香的继子。房屋是其姐杨书香和姐夫何全才的，委托何加成卖给了杨书贵，2008年腊月13日杨书贵还办了酒席，全队的人都参加了酒宴。
8、证人何某甲当庭作证的证言，证明杨书贵搬到何加成房屋居住后于2008年腊月13日办了搬房酒，全队的人基本都去参加了酒宴。
9、证人何某乙的当庭作证的证言，证明房屋是杨书香修的老房子，杨书贵搬去居住后于2008年腊月13日办了搬房酒。何达礼与何加成系表兄弟。
10、证人杨某乙、何某丙夫妇当庭作证的证言，证实2008年2月，随其子何加成到新房居住后，就将老房子送给何加成后卖与外甥婿杨书贵，该房屋没有办证，未约定过户时间。
本案在庭审过程中，被告何加成对原告杨书贵提交的证据1、5没有异议，对证据2、3、4均提出异议；认为证据2、3、4形式不合法，证人应当出庭作证，且三证人均与原告杨书贵系亲属关系。
原告杨书贵对被告何加成提交的证据6没有异议；对证据7--10均有异议，认为五位证人没有参加双方的谈话内容，不能证明被告何加成的观点。
经本院审查，双方没有异议的证据1、5、6的合法性、关联性和真实性符合民事诉讼证据规则的规定，其证明力本院予以认定；证据2、3、4因系证人证言，但证人均未到庭作证，其证据形式不合法，本院不予认定；证据5系复印件，本院不予认定；证据7
--
10系证人当庭作证的证言，证人杨某甲、何某乙、杨某乙、何某丙与原、被告双方均系亲属关系，其当庭作证的形式合法、证明的买卖房屋的事实与证人何某乙的当庭作证的证言相印证，且五位证人证言与双方无异议的证据1相互印证，本院有理由相信五位证人证言能客观真实地反映本案有关事实，其证明力本院予以认定。
经审理查明，上世纪六十年代杨书香、何全才夫妇在旺苍县三江镇花园村4组（小地名太阳湾）修建农房一处，被告何加成与杨书香、何全才之女结婚后男到女家落户居住于该房屋。杨书香与原告杨书贵系姐弟关系。2008年2月，被告何加成新建了房屋，将何全才、杨书香接到家中共同生活，何全才、杨书香就将老房子送给了被告何加成。2009年1月8日（农历2008年腊月13日），原告杨书贵搬进何全才、杨书香所修建并已赠与给被告何加成的房屋中，并于当日邀请了亲属及本社部分村民举办了搬房酒宴。2009年1月26日（农历正月初一），被告何加成收到原告杨书贵的现金26000元，并向原告杨书贵出具收条一份，内容为：“今收到我卖给杨书贵的房子款共计30000元，以付现金26000元”。同年6月10日，原告杨书贵搬回自家的房屋居住。2010年1月（2009年农历腊月）左右，原告杨书贵找被告何加成归还购房款。2012年12月被告何加成借给原告杨书贵10**元。2013年7月2日原告杨书贵将其原有的面积64平方米房屋办理的土地使用权证。2014年12月18日，原告杨书贵向本院提起诉讼。
本院认为，本案争议的焦点主要是不动产买卖合同效力认定，其诉讼时效应当适用不超过20年的最长时效规则，故被告何加成主张的已超过诉讼时效的理由不成立。我国物权法规定不动产物权设立、变动、转让、消灭，经依法登记，发生效力。川北地区大多数农村房屋均未进行权利登记，包括本案涉及的房屋，人民法院在处理涉及农村房屋产权变动的案件中，既要严格依法，也要考虑当地农村对房屋登记管理的实际情况，不能以房屋未进行登记为由简单地否定其产权。何全才、杨书香将自己所有的位于旺苍县三江镇花园村4组农房一幢赠与给被告何加成，该赠与行为有该房屋权利人和受赠人当庭确认，不违反法律规定，也不损害他人利益，该赠与行为合法有效，被告何加成作为受赠人，依法享有该受赠房屋所有权，有权对该房屋行使处分权；根据原、被告的陈述及原告杨书贵提交的购房款收据，结合证人当庭作证的证言判断，被告何加成将受赠的房屋以三万元的价格出售给原告杨书贵，并交付给原告杨书贵居住达半年，双方的农村房屋买卖合同关系成立，且该农村房屋买卖双方属于同一集体经济组织成员，其买卖房屋的意思表示明确，不损害他人利益，不违反法律禁止性规定，房屋买卖合同合法有效，应受法律保护；原告杨书贵原本已有住房，购买被告何加成的房屋后，存在两处宅基地，原告杨书贵应否将原住房屋宅基地退还集体，不是民事诉讼解决的范围，应由其所在集体经济组织决定；原告杨书贵在购房后，又予以反悔，并于2013年把原有的住房宅基地办理土地使用权证，其行为明显有规避之前购买被告何加成房屋办理土地使用权证这一目的，但其办证行为发生在购买被告何加成房屋四年后，不能成为本案房屋买卖无效的理由；根据物权和债权分离的原则，物权变动，不影响债权关系的成立和生效，未办理物权登记，不影响房屋买卖合同的效力；故原告杨书贵主张房屋买卖合同无效的理由不成立，不符合我国合同法规定的合同无效的情形。当事人对于自己的主张所依据的事实有责任提供证据，没有证据或者其证据不足以证明的，应承担不利的法律后果，原告杨书贵诉称被告何加成曾向其借款26000元及被告何加成将借条写成购房款收据等事实没有证据支持，其主张本院不予采纳，原告杨书贵要求被告何加成返还购房款的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条二款、第五十二条、第六十条、第一百三十条、第一百三十三条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回的原告杨书贵的诉讼请求。
案件受理费426元，减半收取213元，由被告原告杨书贵负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。
审判员 魏东
二〇一五年四月二日
书记员 张威