营口市鲅鱼圈区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0804民初2811号
原告中国银行股份有限公司营口经济技术开发区支行（以下简称中行营开支行），住所地营口市鲅鱼圈区。
负责人张德清，行长。
委托代理人刘文江、王立鑫，该行职员。
被告续昌友，现住盖州市。
被告张立立，现住盖州市。
被告营口鸿基地产开发有限公司，住所地营口市鲅鱼圈区。
法定代表人ＸＸ，董事长。
委托代理人赵丽，辽宁昌赢律师事务所律师。
原告中行营开支行诉被告续昌友、张立立、营口鸿基地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员尹文成独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王立鑫、被告营口鸿基地产开发有限公司的委托代理人赵丽到庭参加了诉讼，被告续昌友、张立立经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已缺席审理终结。
原告中行营开支行诉称，被告续昌友于2015年3月20日与原告签订《个人一手住房贷款合同》，合同约定贷款金额17万元，贷款期限从2015年3月30日至2025年3月30日，月利率4.9166‰，按月计算利息。同日，被告续昌友与原告约定以被告续昌友所拥有的位于鸿基海岸D1#楼-2026室面积为37.18平的房屋作为抵押，以确保双方签订的《个人一手住房贷款合同》的履行。抵押期限自2015年3月9日起至主合同项下贷款本息全部还清止。同时约定因借款人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人同意贷款人处分抵押物，处分抵押物的价款用于缴付因处理抵押物而支出的一切费用、贷款本金、利息、违约金、赔偿金、税款等一切款项。被告营口鸿基地产开发有限公司在该案中为保证人，提供阶段性连带责任保证。2015年3月30日，原告向被告续昌友发放贷款本金17万元。被告续昌友自2016年2月11日起便停止偿还本息。依据贷款合同约定及有关法律规定，请求依法判令：1、解除原告与被告续昌友、张立立之间订立的个人一手住房贷款合同；2、判令被告续昌友、张立立、营口鸿基地产开发有限公司偿还贷款本金158928.74元及截止2016年6月1日的利息2721.27元、罚息100.61元，并给付自2016年6月1日至实际还款之日止的利息、罚息（利息按借款合同约定的利率计算）；3、请求判令对鸿基海岸D1#楼-2026室面积为37.18平的房屋享有优先受偿权。被告承担诉讼费用。
被告续昌友、张立立未答辩，亦未提供证据。
被告营口鸿基地产开发有限公司辩称，1、我公司阶段性连带责任保证已经履行完毕，借款合同第13页第4条约定，保证人提供阶段性连带保证责任的，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续，保证责任人在本合同项下不再发生新的保证义务。被告续昌友是在2015年3月23日办理完房产抵押登记凭证的，2016年2月11日停止偿还本息的，所以抵押凭证办理完毕，鸿基公司便不再承担阶段性保证责任。2、原告诉讼请求中利息、罚息过高，超过法律规定。按照最高院发布民间借贷案的司法解释30条规定，出借人借款即约定逾期利率，又约定其他费用，出借人可以主张逾期利息违约金或其他费用，但不能超过年利率的24%，所以原告的请求超过法律规定。
经审理查明，被告续昌友、张立立系夫妻关系。
2015年3月2日，被告续昌友、张立立与原告签订《个人一手住房贷款合同》，合同主要约定：贷款金额17万元，贷款期限10年，月利率4.9166‰，12个月为一个浮动周期，每满一个浮动周期后，利率重新定价一次；贷款人未按约定期限还款，逾期部分从逾期之日按逾期贷款罚息利率计收利息，逾期贷款罚息利率为合同约定的贷款利率水平上加收50%。采用按月等额本息还款法（于每月的11日按月计算利息计息）。
同日，被告续昌友与原告约定以被告续昌友所拥有的位于营口鲅鱼圈区鸿基海岸D1#楼-2026室面积为37.18平的房屋作为抵押，以确保双方签订的《个人一手住房贷款合同》的履行，并在营口经济技术开发区公用事业与房产局办理了抵押登记，但因为抵押物没有办理房产执照，没有办理他项权证。抵押期限自2015年3月9日起至2025年3月9日。同时约定因借款人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人同意贷款人处分抵押物，处分抵押物的价款用于缴付因处理抵押物而支出的一切费用、贷款本金、利息、违约金、赔偿金、税款等一切款项。
另查明：营口鸿基地产开发有限公司（开发商）作为保证人在借款合同上盖章，提供阶段性连带责任保证。借款合同中还约定若保证人（开发商）为本合同项下贷款提供保证的，保证人应承担连带保证责任；若保证人提供阶段性连带责任保证的，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权利证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但由于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍承担相应的违约责任及保证责任。如果借款人在任何正常还款日或提前还款日未按约定向贷款人进行清偿，贷款人有权要求保证人履行保证责任。
2015年3月30日，原告向被告续昌友发放贷款本金17万元。被告续昌友自2016年2月11日起便停止偿还本息。截止2016年6月1日，被告续昌友尚欠原告贷款本金158928.74元及利息2721.27元、罚息100.61元。
本院所确认的上述事实，有个人一手住房贷款合同、个人一手住房贷款合同通用条款、房产抵押登记凭证、借款人及共有人抵押声明、借款借据、授权书、推荐书、婚姻证明、银行交易流水及当事人陈述等在卷为凭，且已经本院审查，可以采信。
本院认为，1、原告与被告续昌友、张立立签订的个人一手住房贷款合同、抵押合同以及原告与被告营口鸿基地产开发有限公司签订的保证合同，均系当事人真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，各方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告已依约支付了贷款，被告续昌友、张立立未按合同约定还本付息，已构成违约，应承担违约责任。依据合同的约定，原告要求解除与被告续昌友、张立立之间订立的个人住房贷款合同及要求被告续昌友、张立立共同偿还余下贷款本金、利息、罚息的诉讼请求，因具有事实及法律依据，本院予以支持。2、被告营口鸿基地产开发有限公司为本案的借款提供阶段性保证，依据合同的约定，在原告没有办理他项权证之前，应承担连带保证责任。3、被告续昌友、张立立以其所有的房产作为抵押物，为本案的借款提供抵押担保，并办理了抵押登记，该抵押担保行为合法有效，原告作为抵押权人，有权对抵押物享有优先受偿权，故本院对原告对抵押物享有优先受偿权的请求予以支持。4、被告营口鸿基地产开发有限公司的答辩意见，因与本院查明的事实不符，不予采纳。5、被告续昌友、张立立经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，对原告的主张也没有向本院提交答辩和证据予以抗辩，视为其放弃质证和抗辩的权利，由此产生的法律后果应由其自行承担，不影响案件的审理。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条、第四十一条、第五十三条之规定，判决如下：
一、解除原告与被告续昌友、张立立签订的个人一手住房贷款合同。
二、被告续昌友、张立立于本判决生效后10日内偿还原告中行营开支行借款贷款本金158928.74元及利息2721.27元、罚息100.61元，并给付自2016年6月1日至实际还款之日止的利息、罚息（利息、罚息按借款合同约定的利率计算）。
三、被告营口鸿基地产开发有限公司对上述款项承担连带保证责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、被告续昌友、张立立不能如期偿还上述债务时，原告中行营开支行对被告续昌友、张立立名下的担保财产即位于营口鲅鱼圈区鸿基海岸D1#楼-2026室面积为37.18平的房屋享有优先受偿权。
案件受理3535元，由被告续昌友、张立立负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。
审判员 尹文成
二〇一六年十一月三十日
书记员 王红梅
附：本判决所依据的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条：借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条：借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》第十八条：当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十三条：本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第四十一条：当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
第五十三条：债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。