福建省晋江市人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0582民初427号原告：李珊珊，女，1990年6月17日出生，汉族，住福建省顺昌县。委托诉讼代理人：吴郑伟，福建温陵律师事务所律师。被告：福建尚之坊文化创意有限公司，住所地福建晋江市。法定代表人：王育云，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈勇，男，汉族，1985年6月17日出生，住福建省福清市，公民身份号码35XXXXXXX********。该公司员工。委托诉讼代理人：杨月梅，女，汉族，1987年1月28日出生，住福建省泉州市，公民身份号码35XXXXXXX********。该公司员工。原告李珊珊与被告福建尚之坊文化创意有限公司（以下简称尚之坊公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了两次审理。原告李珊珊及委托诉讼代理人陈勇、杨月梅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李珊珊向本院提出诉讼请求：1.解除原告和被告的租赁合同；2.被告给付原退换保证金、缴纳房租总计13200元；3.被告给付原告惩罚性违约金6600元；4.被告给付原告因被告违约解除合同而造成损失暂计44000元（包括但不限于实际直接损失14000元、预期可得利益的损失3000元）；5.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年12月8日，原告与被告协议约定被告将位于晋江洪山文化创意产业园区尚之坊创意园X#XXX店铺租给原告，原告预交给被告2个月租金6600元，并支付给被告两个月保证金6600元，合同租赁期为2年，如果被告擅自解除合同应当按保证金的数额给付原告违约金。双方签订协议后，原告根据规定履行、装修店面并交纳相关物业费、电费等。2016年12月29日，被告以店面要另外租与他人为由提出解除合同收回店面，但拒不足额赔偿原告各项损失。事后，原告多次找被告协商，但都以失败告终。被告尚之坊公司辩称，不同意原告的请求，因公司没有提出解约，现在还在履行合同约定的过程；原告提出诉讼的时间是2017年1月份，合约是2月份才生效，所以原告起诉不成立；原告没有经过物业管理同意就擅自装修，破坏房屋结构，要求原告赔偿损失；若原告要求解除合同，要求原告按照合同约定赔偿违约金，不予退还违约保证金。在审理过程中，双方当事人对以下事实无异议，本院予以确认：1.2016年12月8日，李珊珊与尚之坊公司签订《晋江尚之坊创意园区租赁合同书》一份，就3#115商铺达成协议，约定：装修免租期5个月即2017年2月1日至2017年6月30日为装修免租期。每月租金3300元。签订合同时应向尚之坊公司缴交贰个月租金及租赁履约保证金各6600元；2.签约当日，被告收取了原告租赁押金6600元、租金6600元。2016年12月9日，被告收取了原告物业管理费825元、装修保证金1000元、垃圾清理费550元、申购电费200元。双方当事人争议的焦点为：1.本案讼争租赁合同应否解除？2.原告的诉请应否予以支持。对此，本院予以查明、分析并认定。在审理过程中，原告李珊珊为支持其诉讼请求，向本院提供以下证据：1.公民身份证复印件一份，证明原告的身份情况；2.被告企业信息公示报告一份，证明被告的主体情况；3.租赁合同书、租赁押金收款收据、房租收款收据、物业管理费用收据，证明原被告双方租赁关系，原告履行缴款义务的事实；4.因清理和装修店面收到的各类票据，证明原告因装修店铺而实际产生直接损失的事实；5.录音光盘和书面材料，证明被告擅自解除合同且不足额赔偿损失的事实；补充证据：6.合伙人卢珊珊与陈勇经理的微信聊天记录，卢珊珊的公民身份证复印件各一份，证明陈勇于2016年12月6日已经明确表示2017年2月1日原告可以进行装修和试营业，于2016年12月15日（即合同生效后的第七天）要帮助原告处理装修中墙面漏水的问题，因此原告是经被告明确允许下进行装修；7.丁培材的公民身份证复印件、证言、店铺设计图和电话号码各一份，证明丁培材的证人主体资格、其为该店铺已作出了并提供了设计图而收取的劳务费、且该劳务费是人情价，远低于市场价，在设计费的数额上理当得到支持；8.危建华的公民身份证复印件及电话号码，证明危建华的证人主体资格、联系方式，作证其收取搬运费的事实；9.卢庭华的公民身份证复印件、证言各一份，证明卢庭华的证人主体资格、作证其收取水电装修费的事实。对此，被告质证认为对证据1、2、3没有异议；对证据4当中的票据装修保证金、垃圾清理费，申卡购电费确认是公司收取的，余下的那些水暖发票等票据有异议，原告装修未经同意，不应承担原告的装修损失，对搬运费、监理费、设计费、遥控器费、两张水暖店的收款收据、2200元的水电装修收款收据等相关单据提出质疑，有伪造现象，单据不属实；对两张水暖材料清单的真实性没有意见，对使用数量有质疑，是否用于店面不清楚；对证据5，仅是协商的一个过程，但没有提出解约；补充证据6，因合同签约之前的协商是没有效力的，应以双方同意的12月8日正式签订的合约为准，该微信记录不具有补充协议的效力；证据7和证据8、9都是原告单方提供，不具有真实性，且这些证据都是需要证人当庭作证，据侧面信息了解，其中一人是原告方的亲属，所以这些证据是无效的。被告尚之坊公司在举证期限内未向本院提供证据。本院认为，对于双方均不持异议的证据，本院依法予以确认。原告提供的证据1、2、3，客观真实，与本案事实有直接的关联性，能够证明案件事实，且被告对此不持异议，本院予以采纳并作为定案的依据。关于争议焦点1，原告认为：12月24日，被告要求装修停工，2016年12月29日之前，被告已经以其行为作出解除合同意思表示，表明不继续履行合同，要收回店铺。明确要把店铺租赁给其他人，后来协商无果；租赁合同第十一条也约定，租赁期间被告因被告提前违约，擅自解除合同，应支付违约金；目前店铺的钥匙还没有被收回，店铺仍然在原告控制之下。被告主张：未主张解除合同，故没有收回店铺钥匙。双方有协商，但是未书面正式通知解约，目前店铺仍然在原告控制下使用。若原告不要求解约，可继续履行合同。本院认为，因原告不同意继续履行合同，且双方亦同意协商解除，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，讼争租赁合同可予以解除。关于争议焦点2，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条的规定，对已经履行的合同，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求回复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。因讼争合同起租时间为2017年2月1日，原告向本院诉请解除合同时间为2017年1月12日，该讼争合同仍处于约定的装修免租期内，双方均同意协商解除，故尚之坊公司已向李珊珊收取的租赁押金6600元、租金6600元、物业管理费825元、装修保证金1000元、垃圾清理费550元、申购电费200元等，应如数予以返还李珊珊。李珊珊主张尚之坊公司应依照《租赁合同》约定的违约条款承担违约责任。尚之坊公司亦然。本院认为，合同的成立，一般自双方达成一致意思表示并签署协议时即对缔约当事人产生法律拘束力。该合同第十条“解除本合同的条件”及第十一款“违约责任”对于合同解除、违约责任适用条件均作了明确约定。本案中，李珊珊主张因尚之坊公司单方以行为作出解除合同明确表示，要收回店铺。对此，尚之坊公司予以否认，称愿意继续履行合同，若原告坚持解约，需赔偿违约金且不予退还保证金。原告认为，2016年12月29日，被告方面代表陈勇的言行明确表示解约并提供证据5.6予以佐证。对此，被告认为系原告单方解约，内容仅是协商的过程。本院认为，微信内容体现：原告在预装修过程中有出现水管漏水问题；被告同意安排解决；录音记录体现：原告不同意被告提出置换大店面的要求，认为成本增加。双方同意解约但在装修补偿金额问题上无法达成一致意见，被告愿意退还租赁押金、预收租金、物业管理费、装修保证金等，但不同意承担原告方主张的不合理过高的敲地砖费用2500元及监理费用，要求实报实销。鉴于尚之坊公司自愿返还原告预缴的租赁押金6600元、租金6600元、物业管理费825元、装修保证金1000元共计15025元，系双方自主协商一致的内容，可予支持；原告主张被告承担惩罚性违约金，于法无据，租赁合同中亦未就此作出约定，故本院不予支持；原告又主张被告应赔偿违约解除合同所造成的损失44000元，因尚之坊公司自愿返退的物业管理费、装修保证金也包括在内，对原告余下损失是否应予支持，本院作如下认定：1.“水泥河沙”收款收据（2016年12月24日，编号0024663）和“排长”收款收据（2016年12月23日，编号0280446）无相关人员签署也未加盖印章，形式不完整，本院不予认定；2.晋江市青阳新特亿建材店的收款收据（2016年12月23日的编号0211449，金额110元和2016年12月24日的编号0211455，金额74元）两张及送货清单（2016年12月23日的编号0002523、0002524，金额分别为1805.7元、299.6元）两张，总计2289.3元，因被告仅对使用数量存疑但对真实性予以认可，考虑该数量属于合理范畴，可予支持；3.被告另外向原告收取的垃圾清理费550元、电费200元，属于额外向原告收取的费用，应予返还；4.“搬运费”2500元的收款收据（危建华，2016年12月15日，编号1220923）、“监理费”1000元的收款收据（无时间，编号1220924）、“设计费”1000元的收款收据（丁培材，2016年12月18日，编号1220922）虽在备注栏均有“相关人员签字”，但该收款收据印刷规格一致且编号连续，原告自认系事后补充的收据，经本院释明原告虽补充提交了危建华公民身份证复印件和丁培材书面证词，因被告不予认可，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十八条、第七十三条和最高人民法院《关于适用的解释》第一百一十七条规定，原告未在举证期限内向本院申请相关证人出庭作证，上述证据形式上虽不完整、合法性尚有所欠缺，本院根据原告装修的实际情况酌情予以认定。依双方签订租赁合同，原告所租赁店面经营“甜品、水吧”项目，正常需对店内装修提前进行设计。原告自2016年12月8日签约后即启动装修准备工作，支出设计费用亦属正常，且该设计是根据原告承租店面规格和经营项目进行的专属设计，原告主张设计费1000元未明显高于市场价格，属合理性支出，又有丁培材本人自书证词，可予支持；对于监理费，属无关费用，且原告无法提供其与装修公司签订的实际依约支出监理费的充足证据，本院不予支持；对于搬运费，装修之前需对原先店铺内的初装物进行装修改造，支出该笔费用属于正常，但原告主张支出2500元的搬运费用过高，本院酌情参考店铺面积按装修建筑行业普通小工日平均薪金标准，按1000元予以支持；5.对于水电装修人工费用，卢庭华出具的收款收据及书面证词，该证词内容为原告本人书写完毕后交由卢庭华签字，对于证词所欲证明的支出水电装修人工费2200元的事实，并无其他相关证据予以佐证，加之被告不予认可，对该收款收据、证人证词所涉及的相关费用，因原告购买水暖材料时间为2015年12月23日，庭审自认的装修停工时间为2016年12月24日，水电进场装修时间仅一天，本院酌情参照市场价格一人每日200元予以支持；6.原告另主张预期可得利益损失30000元，未能提供相关证据予以佐证，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，鉴于双方均同意解除讼争租赁合同，尚之坊公司应向原告返还如下费用：租赁押金6600元、租金6600元、物业管理费825元、装修保证金1000元、垃圾清理费550元、申购电费200元和补偿原告因履行讼争租赁合同已实际支出的费用4489.3元（水暖配件费用2289.3元+设计费1000元+搬运费1000元+水暖装修费用200元）。依讼争租赁合同约定，无论何种原因终止合同，原告应将该房产恢复原状（双方另有协议的除外）并应在合同终止时将钥匙返还尚之坊公司。被告主张原告应依照合同约定赔偿违约损失，因双方已自行协商达成一致的解约意思表示，根据该合同第九款的内容，双方已协商一致对本合同该条款予以变更，故对被告该主张，本院不予支持。经庭审举证、质证及认证，对本案主要事实作如下认定：2016年12月8日，原告李珊珊与被告福建尚之坊文化创意有限公司签订晋江尚之坊创意园区租赁合同一份，合同约定：原告租赁被告址在晋江洪山文化创意产业园区尚之坊创意园X#XXX商铺一间，面积55平方米，租期2年即自2017年2月1日起至2019年1月31日止；装修免租期为5个月，即2017年2月1日至2017年6月30日；租金每月标准为60元/平方米，月租金3300元不含税。签约时应缴交2个月租金6600元（即2017年7月1日起至2017年8月31日止的租金）及租赁履约保证金6600元；租赁期内物业管理费为5元/平方米（不含税），物业管理费、水电费等非租金收费无免收期。同日，原告依约缴纳2个月租金和履约保证金13200元。次日，原告依约缴纳装修保证金1000元、垃圾清理费550元、申购电费200元。因装修过程中出现墙壁漏水现象，原告同被告尚之坊公司员工陈勇进行沟通协商未果，因不同意尚之坊公司提出置换较大面积店铺的解决方案，原告遂于2016年12月24日停止装修。2016年12月29日，原告与尚之坊公司员工陈勇、杨月梅进行口头沟通并协商一致达成解除租赁合同协议，仅对于补偿损失等问题未能达成一致意见。2017年1月12日，原告向本院起诉。本院认为，原告李珊珊与被告尚之坊公司之间的租赁关系没有违反有关法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效，双方当事人应全面履行相应的义务。合同履行期间，因被告提出置换店铺未获原告许可，双方于2016年12月29日协商一致解除合同。鉴于被告尚之坊公司经协商同意返还原告所缴纳的全部费用（租赁押金6600元、租金6600元、物业管理费825元、装修保证金1000元、垃圾清理费550元、预存电费200元）共计15775元，该处分行为符合法律规定，本院予以照准。对于违约条款的约定，双方既约定违约金条款，又约定没收押金条款，明显超出双方订立合同时应当预见到的可得利益损失，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情予以调整。因原告为履行该合同已实际投入并支出了部分合理费用，为避免损失进一步扩大，加重双方负担，故本院酌情认定被告应予补偿原告该合理的其他经济损失4489.3元。原告未予主张资金占用期间的相关利息损失，系对自身民事权利的有权处分，可予准许。原告的其余诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于尚之坊公司提出的因原告单方解约可没收履约保证金并承担2017年2月1日至今的房屋租金赔偿被告的损失，经释明，被告不予提起反诉并要求保留诉权，本院对此不作审理认定。综上，原告诉讼请求的合法有据部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第二百一十二条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告李珊珊与被告福建尚之坊文化创意有限公司于2016年12月8日签订的晋江尚之坊创意园区租赁合同；二、被告福建尚之坊文化创意有限公司应于本判决生效之日起十日内返还给原告李珊珊预缴的租金、押金、物业管理费、装修保证金、垃圾清理费、预存电费等共计15775元；三、被告福建尚之坊文化创意有限公司应于本判决生效之日起十日内补偿原告李珊珊经济损失4489.3元；四、驳回原告李珊珊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1395元，因适用简易程序减半收取为697.5元，由原告李珊珊负担197.5元，被告福建尚之坊文化创意有限公司负担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审判员  陈世铁二〇一七年四月一日书记员  黄勤俭附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条合同的变更或解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利。《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。法官提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。