山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）烟民一终字第692号
上诉人（原审被告）：海阳金坤置业有限公司，住所地：海阳旅游度假区凤凰路北东京大道西。
法定代表人：张祥旗，该公司董事长。
委托代理人：柳义忠，该公司财务总监。
被上诉人（原审原告）：白春秀，青岛市城阳区古镇医院护士。
委托代理人：李瑞庆，山东运策律师事务所律师。
委托代理人：王兵，山东运策律师事务所律师。
上诉人海阳金坤置业有限公司（以下简称金坤公司）因与被上诉人白春秀商品房预售合同纠纷一案，不服海阳市人民法院（2014）海民初字第2858号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2013年8月3日，白春秀与金坤公司签订商品房买卖合同，合同编号为201308030018。合同第一条约定，出卖人（金坤公司）以出让方式取得位于海阳开发区一中南路南、一中西路西、编号为87-15-253号地块的国有土地使用权，出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房暂定名为山海城。合同第三条约定，买受人（白春秀）购买出卖人开发的山海城第7幢第1单元第6层601号房屋，该房屋的用途为住宅，建筑面积为95.91平方米。合同第四条约定，该房屋的价款按套（单元）计算，总价款为人民币43万元整。合同第六条约定，该房屋的付款方式为，买受人于签订本合同当日向出卖人交纳购房首付款20万元，剩余房款23万元由买受人向银行办理按揭贷款，并委托银行一次性支付给出卖人。合同第八条约定，出卖人应当在2014年5月31日前，将经竣工验收备案、经小区配套设施验收备案、经小区分期配套设施验收备案、经竣工验收并取得相关证明文件的商品房交付给买受人使用。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理，逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。附件四第二条第一款约定，交付条件“该商品房经竣工验收并取得相关证明文件”是指经竣工综合验收并取得综合验收备案证明或分期综合验收备案证明。附件四第二条第四款约定，双方同意出卖人逾期交付房屋的，按《商品房买卖合同》第九条的约定向买受人承担违约责任，但承担的违约金最高不超过1.5万元。双方签订商品房预售合同时，金坤公司已取得商品房预售许可证，编号为海房预许字2012第42号。该预售许可证经延期换证，有效期为“自发证之日起至以上所列商品房初始登记之日止”。
2013年8月12日，白春秀向金坤公司交纳购房款20万元。2013年9月17日，白春秀通过在中国农业银行贷款的方式向金坤公司支付购房款23万元。白春秀共计向金坤公司支付购房款43万元。
2014年7月中旬，金坤公司通知白春秀办理交房手续，白春秀于2014年8月2日到金坤公司。白春秀主张，因金坤公司未能提供综合验收及合格的证明文件，最终双方未能办理交房手续。金坤公司则认为，按照合同附件4的约定，白春秀方在办理交房手续时未交纳相关费用，按照合同约定视为房屋已经交付。海阳开发区一中南路南山海城7号楼已经过建设部门、监理部门、施工部门等综合验收，但尚未取得竣工验收备案表。金坤公司也未将该房屋交付给白春秀。
白春秀于2014年12月10日起诉至原审法院，以金坤公司至今未交付房屋为由，依据商品房预售合同第九条约定，请求判令解除与金坤公司之间的商品房买卖合同，金坤公司返还已付购房款430000元，支付违约金、利息损失42054.57元（自2013年9月17日计算至2014年12月9日），并继续计算2014年12月10日至实际给付之日的损失。金坤公司认为，1.涉案房屋已经验收合格，符合交付条件；2.在建设楼盘时，因政府的原因致使工程延迟，可以顺延交房日期；3.按照合同附件4的约定，买受人应当自签订合同之日起15日内办理完毕贷款事宜，白春秀实际支付贷款的时间为2013年9月17日，晚了34天，违反了合同约定，因此金坤公司交付房屋的时间也应当顺延34天。白春秀则主张，1.金坤公司称其房屋符合合同约定的交付条件，但没有证据予以证实，不应予以采信；2.金坤公司所称的政府原因导致工程延迟，也没有证据证明，不应予以采信；3.金坤公司声称的延期付款问题不符合事实，合同并没有约定白春秀应当在多长时间内通过贷款支付剩余房款，金坤公司所说的15日是银行审批贷款的时间，并没有证据证明白春秀延期付款，因此不应当延长交付房屋的期限。白春秀主张其要求金坤公司赔偿的实际损失是银行贷款利息，合同约定的违约金数额过低，请求法院依法调整违约金的计算方式，要求金坤公司按照已付房款43万元，按同期银行贷款利率6.55%计算，自2013年9月17日计算至起诉之日（2014年12月9日），共计545天，计款42054.57元，自2014年12月10日的违约金继续计算。金坤公司对此提出异议，认为房屋已经具备交付条件，视为交付，不存在逾期交房的违约责任，不应支付违约金；且合同对违约金的计算方式已经约定，即使应当支付违约金，也应按合同约定进行计算。
原审法院依据商品房预售合同、发票、收款收据及双方当事人的陈述笔录等认定上述事实。
原审法院认为，白春秀与金坤公司于2013年8月3日签订商品房预售合同，金坤公司在签订合同时已经取得预售许可证，且商品房预售合同不存在违反法律规定的情形，认定商品房预售合同合法有效。《合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，故双方应按合同的内容全面履行自己的义务。本案争议的焦点问题是：一、金坤公司出售给白春秀的商品房是否具备交付条件；二、白春秀以合同约定的违约金低于造成的损失为由，请求增加的诉讼请求是否应当予以支持。
关于第一个焦点问题，商品房预售合同第八条约定，金坤公司应于2014年5月31日前将竣工验收并取得备案证明的房屋交付给白春秀。关于“房屋的竣工验收合格”，除要求房屋的质量符合国家强制性安全标准或者合同约定的标准外，还需要满足买受人或者房屋使用人正常的居住和生活需要，因此出卖人交付的房屋应是完成了工程竣工验收、消防、配套设施、绿化、环保等综合验收。金坤公司出售给白春秀的房屋至今尚未经行政主管部门综合验收，未取得备案证明，因此该房屋尚不具备交付条件。金坤公司提供的房屋已分户验收合格等证据，并不能证明其出售的房屋已经综合验收备案，证据不足，对金坤公司主张的房屋已具备交付条件的主张，法院不予支持。金坤公司主张因政府原因导致工程延迟，交房日期应予以顺延，但并未提供证据证明，对该主张不予支持。金坤公司主张因白春秀延期付款交房日期应予以顺延，但商品房预售合同中没有对白春秀支付贷款的时间进行约定，金坤公司没有证据证明白春秀延期付款，对该主张不予支持。根据商品房预售合同第九条的约定，白春秀要求解除双方的商品房预售合同，应予支持。
关于第二个焦点问题，根据商品房预售合同第九条的约定，买受人解除合同的，出卖人应按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。本案中买受人已支付房款430000元，按照合同约定的违约金应为4300元。白春秀以违约金低于造成的损失为由请求法院予以调整。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。因此，白春秀的主张应予支持。金坤公司主张按照商品房预售合同附件四第二条第四款的约定，出卖人承担的违约金最高不超过1.5万元。但该约定的前提条件是“双方同意出卖人逾期交付房屋”，金坤公司并没有证据证明双方同意出卖人逾期交付房屋，对金坤公司的抗辩主张，不予支持。白春秀要求按照已付房款430000元，并按同期银行贷款利率6.55%计算损失，于法有据，应予支持。白春秀计算的日期有误，自2013年9月17日至2014年12月9日共计448天，利息损失应为34569.64元（430000元×6.55%÷365天×448天）。自2014年12月10日至实际给付之日的利息损失，仍由金坤公司按上述标准承担。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，原审法院于2015年3月3日判决：一、解除白春秀与金坤公司于2013年8月3日签订的商品房买卖合同（合同编号为201308030018）；二、金坤公司于判决生效后三十日内返还白春秀购房款430000元，并按中国人民银行同期银行贷款利率6.55%支付自2013年9月17日至2014年12月9日期间的利息34569.64元，自2014年12月10日至实际给付之日的利息仍按上述标准承担。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8381元，由金坤公司承担。
宣判后，上诉人金坤公司不服，向本院提起上诉称，一、涉案房屋已验收合格，完全符合交付条件，是否取得竣工验收备案表仅是形式要件，上诉人暂未取得竣工验收备案证明是因政府改变规划等原因造成的。上诉人已通知被上诉人办理交房手续，被上诉人应当办理收房手续。且因被上诉人到上诉人处时未按约定交纳相关费用，根据合同约定，应视为房屋已交付给被上诉人使用。此外，大部分业主已按时办理了交付手续并入住，房屋至今未发现影响入住的质量问题。从维护市场交易稳定出发，应判令双方继续履行合同。二、双方在商品房买卖合同中已明确约定了违约金的计算方式，被上诉人要求调整违约金不应支持。况且，被上诉人所付购房款中的23万元是办理的银行按揭贷款，该部分可按同期银行贷款利率6.55%计算实际损失，但由其直接支付的20万元首付款应按同期银行存款利率计算实际损失。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误。请求撤销原判，依法改判。
被上诉人白春秀辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
本院审理过程中，上诉人提交了2012年5月19日海阳市政府安保维稳指挥中心出具的“亚沙会期间涉亚场地周边建设工地停工的有关规定”复印件一份，证明涉案房屋的建设因政府规定停工一个月，恢复施工期三个月，该期间应从逾期交房的时间中扣除。被上诉人认为该证据的真实性无法确认，即使属实也与本案无关，因为被上诉人是2013年8月3日购买的房屋，上诉人提交的“规定”于购房合同签订前实施，不影响涉案房屋的建设及交付。上诉人称涉案7号楼属于一期工程，于2014年6月27日完成分户验收，二审庭审时一期工程已经全部竣工验收合格，小区的整体验收需待全部五期工程完工后才能进行，对此除了一审提交的分户验收记录之外没有其他证据证实。被上诉人则认为单期工程可以进行综合验收并进行备案，上诉人因其自身原因未能取得验收备案登记，被上诉人有权依据合同约定解除合同。
本院经审理查明的其他事实与原审认定的事实一致。
本院认为，上诉人与被上诉人于2013年8月3日签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。根据合同第八条约定，涉案房屋的交付日期应为2014年5月31日前，交付条件为经竣工验收备案、经小区配套设施验收备案、经小区分期配套设施验收备案、经竣工验收并取得相关证明文件（指经竣工综合验收并取得综合验收备案证明或分期综合验收备案证明）。上诉人主张涉案房屋已符合交付条件，但未能提供充分的证据予以证实，本院对此不予采信。上诉人虽已通知被上诉人办理交房手续，被上诉人有权依照合同约定拒绝办理收房手续或交纳相关费用。上诉人认为涉案房屋应视为已交付给被上诉人使用，缺乏依据，本院不予支持。上诉人主张因政府规定而停工的期间应从逾期交房期间中扣除，但其在二审过程中提交的“政府规定”载明的时间早于其与被上诉人签订商品房买卖合同的时间，不能证实该规定影响合同约定的交房时间。上诉人的该主张不成立，本院亦不予支持。涉案房屋不具备合同约定的交付条件，上诉人未能按照合同约定交付房屋超过180日，被上诉人以此为由请求解除商品房买卖合同，于约相合，应予支持。双方之间的商品房买卖合同解除，上诉人应向被上诉人返还购房款430000元并支付违约金。关于违约金的数额，原审依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定进行调整，判令上诉人按照同期银行贷款利率计付，并无不当。综上，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回。原审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8381元，由上诉人海阳金坤置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王瑞芳
审判员 慈勤哲
审判员 栾海宁
二〇一五年八月三日
书记员 付微微