江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第1458号
上诉人（原审原告）高欠，女，1984年9月7日生，汉族，个体工商户。
委托代理人赵以国，江苏刘洪律师事务所律师。
委托代理人王明鑫，江苏刘洪律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）汪红利，女，1981年8月12日，汉族，自由职业。
委托代理人刘东，江苏金宪律师事务所律师。
上诉人高欠因与被上诉人汪红利合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2014）秦民初字第4090号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月14日立案受理后，依法组成合议庭于2015年4月21日公开开庭审理了本案。上诉人高欠及其委托代理人赵以国、王明鑫，被上诉人汪红利的委托代理人刘东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
高欠原审诉称，2014年5月31日高欠、汪红利签订《店铺转让协议书》，约定汪红利将南京市秦淮区中山东路18号国贸大厦2907室（以下简称诉争房屋）转让给高欠经营，转让费100000元。6月20日，高欠被房主林敏告知，由于汪红利的违约行为，原房屋租赁合同已经自动终止，限6月24日前搬离房屋。高欠只得向物业管理公司结清水电费及物管费并于6月24日办理了离场手续。高欠认为，由于汪红利的原因导致双方不能实现合同目的，按照合同法相关规定，高欠有权解除合同并要求汪红利返还转让费并赔偿高欠各项损失。高欠为维护自身合法权益，故向原审法院起诉请求判令：1、解除高欠、汪红利双方的《店铺转让协议书》；2、汪红利返还高欠转让费100000元、赔偿高欠损失28685.5元；3、返还高欠代为支付的水电费461.9元；4、汪红利承担本案的诉讼费用。
汪红利原审辩称，其非本案的适格被告，高欠、汪红利签订《店铺转让协议书》时，汪红利向高欠出示了授权委托书，汪红利是受ＸＸ家的委托，高欠对此知情，汪红利作为委托代理人不应该承担合同无效的责任。故请求法院驳回高欠的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2014年5月31日，高欠（乙方）与汪红利（甲方）订立《店铺转让协议书》，约定：房东同意甲方将诉争房屋转让给乙方使用，建筑面积为160平方米，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务；房东与甲方已签订了租赁合同，租期到2015年10月13日止，年租金为102000元，租金为每半年交付一次，房屋转让后，乙方同意代替甲方向房东履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且每年定期交纳租金及该合同约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用；转让后店铺现有的装修、装饰及其他设备全部归乙方所有（附清单）；乙方在2014年5月31日一次性向甲方支付转让费100000元。同日，高欠将100000元汇给汪红利，汪红利出具收条，载明收到高欠支付的转让费100000元。高欠、汪红利双方均认可100000元转让费中含60000元装饰装修和设备及房租40000元。签订合同时，汪红利向高欠出示授权委托书一份，委托人为ＸＸ家，委托时间为2014年4月22日，载明：兹授权委托美立方医疗美容品牌（2907室）生活美容部负责人汪红利全权代理美立方医疗美容生活部代表甲方洽谈转让经营一切事宜。甲乙双方转让协议签署后，原美立方医疗品牌过渡期后，甲方独立使用，乙方自行申报新的注册名称。一切经营所相关的账目、往来、欠款、纠纷与甲方无关，原约定的房屋租赁合同事宜除外。2014年6月20日，诉争房屋房主林敏发出《违约通告》，称因ＸＸ家违反合同约定将诉争房屋擅自转租，根据合同约定，租赁合同自动终止，限在6月24日办理诉争房屋。同日，高欠向淮海路派出所报警，称其从汪红利手中租了诉争房屋，因房主不同意转租，高欠要求退房，但汪红利不同意，故报警备案。
2014年6月22日，汪红利打电话给ＸＸ家，告诉ＸＸ家高欠要让汪红利返还100000元，并称“我说我和王总之间签的是转让协议，但我们也有约，我们履行王总和房东林敏之间的协议，履行完了之后，王总再配合我们跟房东把合同签了下来，签到现住人的名下”，“高欠说王总转的是经营权，我说我转的也是经营权，我怎么可能把房子转给你呢”，“我说他（指ＸＸ家）的委托授权都在你找他就是跟他商量这个事情怎么应对怎么解决”，ＸＸ家回答称“对，他要跟我商量，跟我达成一致才行”，并称“只要我咬定我和你汪红利是合作关系，那个协议（指高欠、汪红利之间的转让协议）是你汪红利的私自行为，那这个房东就没有办法来收房子”。
2014年6月24日，南京未来物业管理有限公司开具付款方名称为南京白下美立方医疗美容有限公司的发票两张，分别为代收2014年6月份电费436.7元、水费25.2元、2014年6月11日至6月24日的电费253.2元、水费14.4元，2014年6月1日至6月24日的公用水电费267.9元，及2014年6月1日至6月24日的物管费637.9元。高欠主张上述费用由其支付。
后，汪红利向原审法院提供《说明》一份：我方于2014年6月20日发出的违约通知，本通告发生当时未与ＸＸ家本人核实，当通告发给ＸＸ家后，ＸＸ家本人已和我方沟通，我方已实际同意并认可ＸＸ家的行为。《说明》上有林敏签字，ＸＸ家陈述该说明的发出时间是在高欠搬走之后没多久，原审法院将相关情况与林敏的委托代理人刘善津核实，林敏签字虽然并不是林敏本人所签，但该《说明》的内容是真实的，是其让员工送至ＸＸ家处。
另查明，诉争房屋原由ＸＸ家自林敏处承租使用。2014年1月3日，ＸＸ家（甲方）与汪红利（乙方）订立《美容院转让合同》，约定：甲方将诉争房屋转让给乙方使用，甲方保证乙方同等享有甲方在原房屋租赁合同中所享有的权利和义务；产权人与甲方签订了租赁合同，租期到2015年9月15日止，月租为8500元，店铺交给乙方后，乙方同意代替甲方向产权人履行该租赁合同，每月交纳租金及该合同约定由甲方交纳的水电费等各项费用；店铺现有装修装饰设备（包括附件二）在甲方收到乙方转让金后全部无偿归乙方使用，租赁期满后不动产归产权人所有，动产无偿归乙方，乙方在2014年1月5日前一次性向甲方支付转让费60000元。汪红利称其已经与ＸＸ家口头协商解除了该转让合同，汪红利将诉争房屋转让给高欠时收取的100000元转让费中60000元的转让费就是ＸＸ家答应让汪红利扣下来的，至于剩余的40000元租金也是因为汪红利在3月份就提前将4月份至9月份的租金提前打到了房主林敏的账上，等于是高欠将汪红利垫付的租金还给了汪红利。
再查明，2014年9月23日，林敏与ＸＸ家就诉争房屋重新订立《房屋租赁合同》。2014年11月20日，原审法院与双方当事人至诉争房屋就高欠、汪红利交接的设施设备及装修进行清点，诉争房屋已由ＸＸ家在进行装修，但高欠、汪红利转让的设施设备仍大部分在诉争房屋内，原审法院与双方当事人当场进行了确认。高欠、汪红利在诉争房屋内经营期间均使用的是ＸＸ家所有的美立方品牌。
案件审理过程中，原审法院向ＸＸ家进行调查，其表示高欠与ＸＸ家没有任何经济上的往来，其原在诉争房屋经营美立方医疗美容，后来将生活美容以60000元转给了汪红利，其中包含设备、客户、房租和产品，汪红利是财产所有人，汪红利经营一段时间后，可能经营不太好，就把设备和客户转给了高欠，他们之间的合作ＸＸ家是同意的，他允许汪红利使用一段时间的品牌名称，授权委托书并不是授权汪红利转租房屋，委托的内容仅限于客户和设备，委托书中也明确房屋租赁合同事宜除外。汪红利收取的100000元转让费也从来没有给ＸＸ家。
关于高欠接收房屋后为新店经营所作的投入，高欠提供如下证据：3515元的进货清单、招聘信息费收据2张（计400元）、招聘工作人员李萍出具的收条一张（载明收到工资1466元和饭钱220元）、工作人员张姣出具的收条一张（载明收到工资1140元、饭钱380元）、镜子及背景墙收据一张（计1050元）、美丽档案制作的收据一张（计2365元）、加盟品牌费收据一张（计16800元）、水晶字收据一张（计576元）。高欠当庭陈述，上述费用中3515元的货品、16800元的品牌、2365元的美丽档案制作均在搬离时带走了。
经原审法院释明，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，未经出租人同意转租房屋的，租赁合同无效，故高欠变更第一项诉讼请求为要求确认高欠、汪红利签订的《店铺转让协议书》无效。
以上事实。有《店铺转让协议书》、工商银行汇款凭证、收条、违约通知、授权委托书、接处警工作登记表、江苏省地方税务局通用机打发票、《美容院转让合同》、《房屋租赁合同》、勘验笔录、调查笔录、《说明》、收据、视听资料及当事人陈述等予以证实。
关于汪红利是否是本案的适格被告，现汪红利主张其是受ＸＸ家的委托将诉争房屋转让给高欠，ＸＸ家才是本案的适格被告。本案中，“授权委托书”中仅笼统的表述“代表甲方洽谈转让经营一切事宜”及“全权委托”，判断本案适格的被告即为审查ＸＸ家出具的“授权委托书”的委托内容。ＸＸ家与汪红利签订的《美容院转让合同》含有两部分内容，一是经营美容院所需的装修、设备、客户的转让，二是诉争房屋的转租。就前者，ＸＸ家与汪红利约定汪红利一次性支付ＸＸ家60000元，店铺的装修、装饰、设备在ＸＸ家收到汪红利转让金后全部无偿归汪红利使用，租赁期满后不动产归房东所有，动产无偿归汪红利，即汪红利是动产的所有权人。原审法院认为，ＸＸ家与汪红利就经营美容院所需的装修、设备、客户的转让已经于2014年1月5日汪红利交付ＸＸ家60000元转让费时履行完毕，汪红利亦未能举证证明其与ＸＸ家协商解除合同，故原审法院对于汪红利抗辩其与ＸＸ家的合同已经口头协商解除的意见不予采信。故汪红利将经营美容院所需的装修、设备、客户转让给高欠无需经过ＸＸ家同意，更无需经ＸＸ家委托。就诉争房屋的转租部分，“授权委托书”中明确约定“原约定的房屋租赁合同事宜除外”，即排除了委托汪红利转租诉争房屋的权利。综上，原审法院对汪红利主张其受ＸＸ家委托，其非本案适格被告的抗辩意见不予采信。
关于高欠要求汪红利返还100000元转让费的诉讼请求，原审法院认为，《店铺转让协议书》包含了经营美容院所需的装修、设备、客户的转让和房屋的转租，现高欠、汪红利一致确认100000元转让费含60000元装饰装修设备及40000元房租。经营美容院所需的装修、设备、客户的转让是双方当事人真实意思的表示，且已经履行完毕，高欠无权要求汪红利返还，高欠可以自行处理以减少损失。就房租部分，ＸＸ家、汪红利和高欠在签订转让协议时都约定由受让人直接对房东履行房屋租赁合同的义务，以避免房东知晓房屋转租，属于未经房东同意的权利义务的转移，实际上就是未经房东同意的转租，现房东明确提出异议，转租行为无效。高欠于2014年6月24日搬出诉争房屋，但未与汪红利办理交接手续，亦未将房屋钥匙返还汪红利，房主林敏于2014年9月23日将诉争房屋重新出租给ＸＸ家，故汪红利应返还高欠2014年9月23日之后多收取的租金共计7984元（40000-102000÷12×3-102000÷12÷30×23）。
关于高欠主张的损失，原审法院认为，现高欠自认其主张的损失中3515元的货品、16800元的品牌、2365元的美丽档案制作均在搬离时带走，故不应向汪红利主张。至于其支出的工作人员招聘信息费、工人工资及投入的镜子、背景墙及水晶字，高欠提供的证据均为收据或收条，这些费用也都发生在高欠实际经营期间，要求汪红利承担无事实及法律依据。对于高欠主张的自用水电费、公摊水电费及物业费，原审法院认为，2014年6月1日至2014年6月24日，高欠实际使用房屋，应自行承担实际使用房屋期间的水电费及物业费。根据高欠提供的水电费发票，其交了2014年6月的水费和电费及2014年6月11日至6月24日的水电费，根据我市供水部门和供电部门的抄表惯例，2014年6月的水费和电费中应包含了上一月即5月份的相关费用，但因无法确定截至2014年5月31日的费用，原审法院酌定汪红利应承担截至2014年5月31日的电费291.1元（436.7-436.7÷30×10）、水费16.8元（25.2-25.2÷30×10）。
综上，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、第八十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、高欠与汪红利于2014年5月31日签订的《店铺转让协议书》中关于本市中山东路18号国贸大厦2907室房屋转租的约定无效。二、汪红利于判决生效之日起退还高欠房屋使用费7984元。三、汪红利于判决生效之日起十日内支付高欠高欠垫付的电费291.1元、水费16.8元。四、驳回高欠的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审案件受理费4767元，由高欠负担4560元，汪红利负担207元。
高欠不服原审法院判决，向本院提起上诉称，1、涉案店铺转让协议书，不仅包含店铺转让，同时也包含房屋转租，两项内容紧密关联，不能独立存在，如房屋转租无效，则店铺转让也无效，而原审法院认定转让内容有效而转租内容无效，适用法律错误。2、在汪红利转租行为被房主制止以后，上诉人于2014年6月24日已搬出诉争房屋，被上诉人怠于履行交接义务，导致房屋空置，此后的房租损失33220元（已付40000元－10200元／年÷12月÷30天×24天＝33220元）不应由上诉人承担，而原审法院未判令被上诉人按此数额向上诉人返还，属认定事实错误。3、因被上诉人的过错导致双方之间的协议无效，对于上诉人支付的6万元经营转让款未判令被上诉人向上诉人返还，也存在适用法律错误。综上，请求二审法院依法改判：1、改判原判第二项为被上诉人退还上诉人房屋使用费33220元；2、改判原审第四项为被上诉人退还上诉人转让费60000元；3、一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。
被上诉人汪红利答辩称，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院维持原判。
本院二审查明，双方当事人对原审查明的事实不持异议，本院予以确认；双方在二审中均未提交新的证据。
本院认为，根据我国合同法规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。本案中，上诉人与被上诉人签订的《店铺转让协议书》包含了房屋的转租和店铺内装修、其他设备的转让两个部分。在该协议书签订后，房屋产权人林敏不同意该店辅转租，致双方合同中房屋转租内容条款无效，而店辅转租与店辅内装修及设施等转让均涉及诉争房屋，两者不具有可分性，故无效的转租导致整个店铺转让协议全部无效，因此，原审法院认定转租部分无效、转让部分有效，存在适用法律错误，本院予以纠正。
本案中，上诉人提供的2014年6月20日接处警工作登记表，载明被上诉人拒绝与上诉人商谈退租事宜，同时上诉人也提供了其于2014年6月24日结清水电费的收据，结合上诉人在一、二审中关于其已于2014年6月24日搬离诉争房屋的陈述意见，应当认定上诉人实际占有诉争房屋的截止期限为2014年6月24日。从双方于2014年5月31日订立合同时起，至2014年6月24日止，上诉人实际占用房屋的时间共计24天。由于被上诉人拒绝商谈退租问题，导致房屋空置损失理应由被上诉人承担，而原审法院以产权人于2014年9月23日将房屋重新出租给ＸＸ家的时间，作为上诉人承担使用费截止期限，该认定显属不当，本院予以纠正。双方当事人一致确认100000元转让费当中的40000元系上诉人支付的租金，因上诉人仅需向被上诉人承担24天的房屋占有使用费，故被上诉人多收取的33220元（已付40000元－10200元／年÷12月÷30天×24天＝33220元）应退还给上诉人。
针对60000元转让费问题。双方确认60000元转让费的指向为店铺内的装饰装修、设施设备及客户资料等。从双方于2014年5月31日订立合同时起，至合同约定的终止日期2015年10月13日止，共16个多月时间，而上诉人实际占用房屋不到1个月时间。由于转租条款无效导致转让条款也无效，故双方因转让协议各自取得的财产应相互返还，在上诉人撤出诉争房屋后，装修及设施、设备等留置于房屋内，被上诉人理应将60000元返还给上诉人，但考虑上诉人在占有期间使用了店铺的装饰装修、设施设备、客户资料及品牌等因素，本院酌定上诉人需向被上诉人支付5000元，故被上诉人应将剩余55000元返还给上诉人。因原审对此认定不当，本院予以纠正。
综上，原审法院认定事实不清、适用法律错误，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持南京市秦淮区人民法院（2014）秦民初字第4090号民事判决第三、四项；
二、变更南京市秦淮区人民法院（2014）秦民初字第4090号民事判决第一项为，高欠与汪红利于2014年5月31日签订的《店铺转让协议书》无效。
三、变更南京市秦淮区人民法院（2014）秦民初字第4090号民事判决第二项为，汪红利于本判决生效之日起十日内退还高欠房屋使用费33220元；
四、汪红利于本判决生效之日起十日内退还高欠店辅转让款55000元。
原审诉讼费4767元，由上诉人高欠负担838元、被上诉人汪红利负担3929元；二审诉讼费4767元，由上诉人高欠负担838元、被上诉人汪红利负担3929元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 林
代理审判员 汪德全
代理审判员 刘 凡
二〇一五年五月十二日
书 记 员 冯 超