贵州省毕节市七星关区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黔七民初字第829号
原告毕节市七星关区国土资源局。
法定代表人汪翔，系该局局长。
委托代理人曹德立，贵州郎意律师事务所律师，一般代理。
被告陈双贵，男，汉族，贵州省七星关区人。
委托代理人龙杰，毕节市律师事务所律师，特别代理。
委托代理人李朝胜，毕节市律师事务所律师，一般代理。
原告毕节市七星关区国土资源局（以下简称区国土局）诉被告陈双贵买卖合同纠纷一案。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告区国土局的委托代理人曹德立，被告陈双贵及其委托代理人龙杰、李朝胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告区国土局诉称，小吉场国土资源管理所（以下简称小吉场国土所）系区国土局的派出机构，不具备独立民事主体资格。原任所长刘绍森于2008年11月以小吉场国土所名义购买被告陈双贵位于小吉场镇街上新建房屋一栋四层，总价款人民币230，000.00元，分别于2008年11月30日、12月17日支付房屋价款110，000.00元、50，000.00元给陈双贵，陈双贵出具了收款单，余款未支付。2011年5月，原告得知小吉场国土所擅自购买陈双贵房屋，遂通知小吉场国土所将房屋退还给陈双贵，时任所长罗新春将房屋及钥匙交给了陈双贵。原告责成原任所长刘绍森与陈双贵就返还价款及改造费用等事宜进行交涉，刘绍森多次与陈双贵交涉（最后一次交涉是在2013年清明节前后），都未能达成一致。原告认为，当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力，小吉场国土所系原告区国土局的派出机构，没有相应的民事权利能力和民事行为能力，故本案房屋买卖无效。但此后国土所将房屋退还了陈双贵，陈双贵接收了房屋，该无效买卖不再履行，陈双贵应退还房屋价款。因小吉场国土所仅是原告的派出机构，退还房屋价款及改造费用的请求权应由原告行使。为此，原告诉至法院请求：一、判决确认小吉场国土所与被告陈双贵之间的房屋买卖合同无效；二、判令被告陈双贵返还原告区国土局支付的房屋价款人民币160，000.00元。
原告区国土局为支持其诉讼请求，提供了以下证据：
1、组织机构代码证，法人证明。拟证明区国土局诉讼主体资格。
2、国发（2004）12号文件，黔府（2004）28号文件，（2011）黔毕中民终字第1003号民事判决书，拟证明小吉场国土资源管理所无相应的民事权利能力，其买卖行为未得到追认，房屋买卖合同无效，不发生效力。
3.收款单2份，证明原告支付了价款人民币160，000.00元。
4、刘绍森、支牧、罗新春的证言，拟证明刘绍森与陈双贵就协商退还购房款及返还房屋的事实，但未达成协议。
被告陈双贵当庭答辩称，一、原、被告双方合同应该有效；二、合同已经部分履行；三、2011年5月原告单方违约，且超过诉讼时效请法院驳回原告诉请。对原告陈述有异议，即陈双贵与刘绍森在原告方房屋搬出后就没有与被告交涉。对房屋交易及支付款项无异议。
被告陈双贵未提供证据。
证据的分析与认定，对原告提供的第1组证据，被告质证无异议，该组证据能证明原告法人身份，予以认定。对第2组证据被告质证认为对真实性无异议，对2份文件不是法律法规不能够证明国土所没有民事行为能力，达不到证明目的，民事判决书与本案无关联。该2份文件是相关国家机关就其职能部门的机构、编制、人员、经费、资产的设置所作的规定，依法予以认定。毕节地区中级人民法院民事判决书（2011）黔毕中民终字第1003号与本案无关联。对第3组证据，被告质证认为真实性无异议。国土所是那个我们不清楚，第二张收据与本案无关联，不是出具给原告的。对第二张收据虽未注明是收到那个“国土所”，但综合原告派出机构小吉场国土所所长刘绍森与被告有买卖房屋的行为，且有被告陈双贵的签名、捺印，被告答辩中亦承认收到小吉场国土所交付的人民币160，000.00元，与原告提供的二张收据相符，依法予以认定。对第4组证人证言，虽支牧未出庭作证，但支牧证言与其他证人相吻合，予以认定。
根据原、被告的陈述及对证据的分析与认定，本院认定以下事实：原小吉场国土所所长刘绍森于2008年11月以小吉场国土所名义与被告陈双贵就位于小吉场镇街上新建一栋四层房屋买卖达成口头协议，总价款人民币230，000.00元，其他内容无约定。小吉场国土所分别于2008年11月30日、12月17日向被告陈双贵支付房屋价款110，000.00元、50，000.00元，余款未支付。2011年5月28日现任小吉场国土所所长罗新春按区国土局通知要求将涉案房屋的钥匙交给被告陈双贵，之后，被告陈双贵将涉案房屋第一层出租给小吉场政府使用，2013年清明节左右刘绍森在陈双贵家就该房屋买卖后续事宜进行交涉，因退还购房款具体数额没有达成协议，协商未果。
本院认为，本案争议焦点有两个，一是涉案房屋买卖合同是否有效；二是被告主张超过诉讼时效理由是否成立。
关于焦点一：其一、依照《中华人民共和国合同法》第四十八条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。”本案小吉场国土所系区国土局的派出机构，其主要职能是依法履行土地、矿产资源和测绘行政管理职能，时任小吉场国土所所长刘绍森代表小吉场国土所与被告陈双贵之间达成口头买卖房屋的行为超出了依法履职范围，且事后区国土局亦未对涉案房屋买卖行为予以追认。其二、时任小吉场国土所所长刘绍森与被告陈双贵之间的房屋买卖协议存在诸多不符合常理的地方，如房屋买卖采用口头协议，协议内容只约定价款，被告对欠款人民币70000.00元不要求支付等，不排除协议双方恶意串通，损害国家利益的情形。综上所述，故该口头房屋买卖协议无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故被告陈双贵应返还原告支付购房款人民币160，000.00元。对于被告因房屋买卖合同所进行的改造和原告的派出机构小吉场国土所使用涉案房屋对被告所造成的损失，因被告未反诉，本案不予处理，被告可另行起诉。
关于焦点二，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定：“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。”本案口头协议双方未就价款支付方式和支付时间进行约定，被告未就剩余7万元要求原告支付，故诉讼时效未起算。另原告的工作人员刘绍森最后一次于2013年清明节左右和被告协商解决，因双方就返还的具体金额未达与一致，导致诉讼时效中断。综上，本案未超过诉讼时效。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十八条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定，判决如下：
一、确认原告毕节市七星关区国土资源局的派出机构小吉场国土资源管理所与被告陈双贵之间的口头房屋买卖合同无效。
二、限本判决发生法律效力之日起15日内由被告陈双贵返还给原告毕节市七星关区国土资源局购房款人民币160，000.00元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币4750.00元，由原告毕节市七星关区国土资源局负担人民币1445.00元，被告陈双贵负担人民币3305.00元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。
审 判 长 陈 凯
人民陪审员 季 琳
人民陪审员 唐友谊
二〇一五年九月七日
书 记 员 樊贤文