广东省珠海市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）粤04执异8号
案外人：梁之刚，男，汉族，1981年7月26日出生，住天津市宁河县。
申请执行人：林月婵，女，汉族，1968年6月1日出生，住广东省珠海市金湾区。
委托代理人：赵向明，广东显德律师事务所律师。
被执行人：珠海市置顺经贸有限公司。住所地：珠海市香洲区紫荆路深圳发展银行大厦16楼D座北区。
法定代表人：黄国昭。
被执行人：珠海东昭投资发展有限公司。住所地：珠海市香洲人民东路***号*座*层。
法定代表人：梁晓东。
被执行人：黄国昭，男，汉族，1972年2月4日出生，住广东省珠海市香洲区。
被执行人：李莉，女，汉族，1972年11月8日出生，住广东省珠海市香洲区。
被执行人：梁之栋，男，汉族，1972年8月1日出生，住广东珠海市香洲区。
本院在执行林月婵申请执行珠海市置顺经贸有限公司、珠海东昭投资发展有限公司、黄国昭、李莉、梁之栋返还购房款一案过程中，作出（2016）珠中法执恢字第139号之一《查封处理公告》，案外人梁之刚不服，向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人梁之刚提出异议称：１、位于珠海市香××溪路××花园××房虽然名义上是梁之刚与被执行人梁之栋的共有财产，但梁之栋早已将其所持份额全部卖给梁之刚，梁之刚也早已付完款项，并一直居住多年，因抵押和查封问题而未能及时办理过户手续，实际上梁之栋已经不持有该房产份额。２、涉案房产实际面积为134.3平方米，而现房产证面积是114.3平方米，是2000年向原业主购买过户时，市房地产登记中心登记失误所致，发现后因为涉及抵押和查封问题，一直未能及时更正。３、涉案房产是梁之刚的唯一一套住房，系梁之刚及所抚养家属维持生活必需的居住房屋，如法院强制执行该房产，必将损害梁之刚的合法权益。综上，恳请法院能秉着公平公正的原则，按民事诉讼法第二百二十七条规定，请求依法中止对位于珠海市香××溪路××花园××房的执行。
梁之刚提供了以下证据：1、不动产权登记表，拟证明涉案房产由黄梦茵、梁之刚、梁之栋共同购买。2、土地使用证，拟证明涉案房产的面积是错误。3、2013年1月到2014年12月的还款记录、扣款通知书，拟证明04年起按揭贷款是由梁之刚支付。4、不动产登记情况查询证明，拟证明涉案房产是梁之刚在珠海的唯一房产。
申请执行人林月婵辩称：１、没有证据证明梁之刚主张的交易是真实的，我方认为需要相关的合同与支付凭证予以证明。２、即使梁之刚与梁之栋是真实的交易，未及时办理物权变更手续，责任在梁之刚。３、唯一住房不是停止拍卖的合法理由。４、涉案房产于2006年就已被法院查封，梁之刚从未提出异议，梁之刚称因抵押等原因未过户，显然其早知房产被抵押的事实，即被抵押的房产、查封的房产均不能买卖。
被执行人梁之栋述称，同意梁之刚的申请，本人于2004年就将涉案房屋的40%份额以8万元的价格转让给了梁之刚，其在2005年就全部付款款项，之后所欠的银行按揭款均由梁之刚偿还。没有及时过户是因为没有按时支付供楼款，被香洲区法院查封。由于本人与梁之刚是兄弟关系，所有没有签订书面的转让合同。
本院经审查查明，林月婵与珠海市置顺经贸有限公司、珠海东昭投资发展有限公司、黄国昭、李莉、梁之栋商品房预售合同纠纷一案，本院（2006）珠中法民一初字第10号民事调解书已经发生法律效力。依上述调解书，上列被执行人同意退还林月婵购楼款及案件受理费合计6337039.05元；若被执行人未能在2006年6月14日退款，则自2006年6月15日起，被执行人应退还请执行人款项7337309元。根据申请执行人的申请，本院于2006年6月20日立案执行。在执行过程中，本院查封了梁之栋位于珠海市香××溪路××花园××房（权证号码：27××43）。2017年1月5日本院作出《查封处理公告》，拟对该房产委托评估、拍卖，梁之刚遂提出异议。
又查明，位于珠海市香××溪路××花园××房（权证号码：27××43）系梁之栋、梁之刚与黄梦茵于2000年向郑志英购买并办理了共有房地产权证，其中梁之栋占40%份额，梁之刚和黄楚茵各占30%份额。
本院认为，本案是执行程序中案外人对执行标的提起的异议案件，本院对当事人所述的事实及提出的证据仅进行形式审查和程序性审查。位于珠海市香××溪路××花园××房已登记产权，按照不动产登记簿记载，梁之栋占40%的份额。梁之刚主张梁之栋所占的份额已于2004年转让并由其占有使用，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，梁之刚负有举证责任并承担举证不能的不利后果。从梁之刚提供的证据看，其并未提供书面买卖合同，而梁之栋、梁之刚和黄梦茵为共有人，在三人未提供如何分担购买款的情况下，梁之刚提供的还款记录和扣款通知书不能证明其承担了2004年之后的银行贷款，更不能证明其房产转让的主张。梁之栋与梁之刚为兄弟关系，梁之栋又为本执行案的被执行人，与案件有直接利害关系，故梁之栋的陈述在无其他证据证明的情况下，本院不予采信。综上，梁之刚主张梁之栋所占份额已转让的请求，证据不足，本院不予支持。对案涉房产的权利人应按不动产登记簿载明的内容予以确定。对于按份共有的不动产执行问题，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条规定，对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。共有人协议分割共有财产，并经债权人认可的，人民法院认定有效。查封、扣押、冻结的效力及于协议分割后被执行人享有份额内的财产；对其他共有人享有份额内的财产的查封、扣押、冻结，人民法院应当裁定解除。根据上述规定，人民法院对被执行人与其他人共有的财产，可以采取查封措施，但基于执行的相对性及保护共有人合法权益的需要，人民法院确认份额后应裁定解除对其他共有人享有份额内的财产的强制措施，并强制处分被执行人享有份额的财产。《中华人民共和国物权法》第一百零一条的规定，按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。人民法院处分被执行人的份额属于转让不动产份额的行为，无需对共有物予以分割。本案中，梁之刚、黄梦茵并非本执行案的被执行人，不负有向申请执行人林月婵履行还款的义务，故本院（2016）珠中法执恢字第139号之一《查封处理公告》将梁之刚、黄梦茵所占份额纳入强制处分范围，混淆了不动产转让与分割行为，违反上述法律规定，应予撤销。
关于梁之刚以案涉房产系其唯一居住房，拍卖将导致其居住生活困难，故请求中止对案涉房产的拍卖问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第七条规定：对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。根据上述规定可见法律法规对被执行人所保障的仅为居住权利而非唯一居住用房的所有权。且在本案中，执行法院应仅拍卖梁之栋所享有的40%的份额，梁之刚享有30%的份额，并对梁之栋享有的40%份额有优先购买的权利，故拍卖梁之栋的份额不存在损害梁之刚合法权益的情形。梁之刚以唯一住房主由请求中止包括梁之栋所享有的房产份额在内的全部份额的拍卖行为，于法无据，本院不予支持。需要指出的是，在执行法院强制处分被执行人梁之栋就涉案房产的份额时，共有人梁之刚、黄梦茵在同等条件下享有优先购买的权利。
综上，案外人梁之刚异议请求中止对梁之栋就涉案房产所享份额的执行行为，缺乏事实及法律依据，本院予以驳回。但本院《查封处理公告》中拟处分案外人梁之刚、黄梦茵所占的份额，违反法律规定，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
一、撤销本院（2016）珠中法执恢字第139号之一《查封处理公告》；
二、驳回梁之刚请求中止对梁之栋就涉案房产所享份额的执行行为的异议请求。
当事人对本裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十七条的规定，向本院提起诉讼。
审判长 朱学辉
审判员 陈永成
审判员 邓飞熊
二〇一七年三月二十日
书记员 杨 宇