山东省菏泽市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）菏民一终字第585号
上诉人（原审原告）：菏泽润华投资有限公司。
法定代表人：张卫东，该公司董事长。
委托代理人：周华，山东豪才律师事务所律师。
委托代理人：李威，山东豪才律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：田鲁娟，市民。
上诉人菏泽润华投资有限公司因与被上诉人田鲁娟商品房买卖合同纠纷一案，不服山东省菏泽经济开发区人民法院（2013）菏开民初字第729号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年9月2日受理后，依法组成合议庭，于2014年11月27日公开开庭审理了本案。上诉人菏泽润华投资有限公司的委托代理人周华、李威到庭参加诉讼。被上诉人田鲁娟经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告菏泽润华投资有限公司诉称：2010年11月5日，原、被告签订商品房买卖合同及补充协议，约定被告购买原告房产一处，房屋总价款170万元。2011年5月20日，被告与中国工商银行菏泽市中支行签订个人购房借款／担保合同，申请银行按揭贷款102万元，原告为其承担还款的阶段性连带担保责任。截至2013年9月22日被告逾期未偿还银行贷款21059.3元，原告于次日代被告偿还贷款本金及罚息21071.95元。目前双方一直尚未办理房屋交接手续，根据双方签订的房屋买卖合同补充协议的约定，原告有权解除房屋买卖合同。为避免损失进一步扩大，故诉至法院，请求判令解除原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议，判令被告返还垫付款45330.18元，并支付违约金4533元。
原审被告田鲁娟未答辩。
原审法院认定：2010年11月5日，原告菏泽润华投资有限公司（出卖人）与被告田鲁娟（买受人）签订商品房买卖合同一份，约定：被告购买原告位于菏泽开发区广州路润华三希堂三期预售商品房一套，房号为第21幢1单元1号房，建筑面积313.03平方米，总价款170万元；付款方式为签订合同时交纳总房价40%，即68万元，其余102万元在合同签订后30日内以商贷方式支付。该买卖合同附件四补充协议第二条第3项约定：原告担保期内若因被告拖欠偿还银行的贷款本息、罚息及相关费用而致原告代为偿还的，被告应在接原告通知之日起十日内除全额返还原告代付款及该费用10%的违约金外，并须另按银行同期贷款利率向原告支付该费用的赔偿利息，若被告未按规定时间支付，原告有权单方面解除本合同及处理物业，并赔偿原告因此产生的一切损失。合同签订当日，被告支付原告首付房款68万元。2011年5月20日，原告作为借款人，被告作为保证人，中国工商银行股份有限公司菏泽市中支行（以下简称工行市中支行）作为贷款人，三方签订个人购房借款／担保合同，约定：被告在工商银行贷款102万元，用于购买本案涉案房屋；贷款期限为240个月；抵押物为本案涉案房屋；原告自愿向工行市中支行提供连带责任保证，原告不按本合同约定履行保证担保责任的，原告授权工行市中支行从原告开立在中国工商银行的所有本外币账户中扣收相应款项用于清偿，直至被告在本合同项下的所有债务全部清偿完毕为止。2011年6月22日，工行市中支行和被告田鲁娟在菏泽市住房保障和房产管理局进行了预购商品房抵押预告登记。2011年7月6日，工行市中支行为被告发放贷款102万元，同时贷款利息从该日开始计算。被告持续还款至2013年7月6日，累计支付本息合计193339.41元。之后因被告未再偿还贷款，工行市中支行从2013年9月份开始按期从原告工商银行账户中扣款。截止至2014年2月8日，原告累计已替被告代付贷款本息45330.18元，该笔贷款尚欠本金961511.44元未予偿还。现房屋尚未交付被告，亦未办理转移登记。
原审法院认为：原、被告和工行市中支行之间的借款／担保合同，系当事人意思表示真实，不违反法律强制性规定，合法有效。被告田鲁娟在履行该借款／担保合同时，自2013年7月份后未再继续还款，致使原告菏泽润华投资有限公司作为保证人被工行市中支行扣款，事实清楚，证据充分，明显构成违约。现原告请求被告返还垫付款45330.18元，及按照约定支付代付款10%违约金4533元，符合法律规定和合同约定，依法应予支持。
对于原告要求解除商品房买卖合同的诉讼请求，原审法院认为，首先，原、被告双方签订的商品房买卖合同，当事人意思表示真实，不违反法律强制性规定，系有效合同。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”故对该商品房买卖合同，原告不得擅自解除。其次，原告请求解除合同的理由为：原、被告双方在商品房买卖合同补充协议中约定有如被告逾期还贷致使原告代为偿还，经原告通知后被告仍拒绝还款，原告有权单方解除商品房买卖合同的条款。但该协议签订于2010年11月5日，其时涉案房屋尚未予以抵押，该条款并不影响第三方利益。现涉案房屋已于2011年5月20日以被告田鲁娟名义进行了预购商品房抵押预告登记，抵押权人为工行市中支行，原告再根据该条款约定请求解除商品房买卖合同，明显已影响到工行市中支行作为抵押权人的利益，依法不应予以适用。第三、就本案事实而言，被告在原、被告和工行市中支行三方之间的借款／担保合同中，确实构成违约，但借款／担保合同和商品房买卖合同系两种不同的民事法律关系，被告在借款／担保合同中违约，原告已通过行使履行保证责任后的追偿权向被告主张违约责任。而在原、被告两方的商品房买卖合同关系中，被告田鲁娟通过首付68万元、银行按揭贷款102万元的方式，已将全部房款支付给原告，其商品房买卖合同的基本义务已履行完毕，原告收取房款的合同主要目的也已经实现，被告并未违约。综上，原告以被告在借款／担保民事法律行为中违约为由，请求解除双方签订的商品房买卖合同，违背“依法成立的合同不得擅自解除”的法律规定，不仅否定商品房买卖合同与借款／担保合同各自的独立性，影响到抵押权人的权益，也无视商品房买卖合同已基本履行完毕、双方合同目的已基本实现的客观事实，更因合同约定条款已发生情形变化不能适用，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第一款、第一百五十九条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告田鲁娟支付原告菏泽润华投资有限公司截止至2014年2月8日时的垫付款45330.18元、违约金4533元，合计49863.18元，限判决生效后三日内履行完毕；二、驳回原告菏泽润华投资有限公司请求解除与被告田鲁娟2010年11月5日签订的商品房买卖合同及补充协议的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1147元，原告菏泽润华投资有限公司负担100元，被告田鲁娟负担1047元。
上诉人菏泽润华投资有限公司不服原审法院的上述民事判决，向本院提出上诉称：1、上诉人与被上诉人田鲁娟签订的《商品房买卖合同》及附件系双方自愿签订，合法有效，不违反法律的强制性规定，应为有效。2、双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第二条第3项约定了出卖人有权单方面解除合同及处理物业的条款，现被上诉人田鲁娟出现相应违约行为，故上诉人据此依法解除上诉人与被上诉人的《商品房买卖合同》有合同依据。3、因被上诉人在担保期内未偿还借款导致上诉人解除《商品房买卖合同》的情形属于附条件解除，当合同约定的解除条件成立时，上诉人有权依据合同约定解除合同。4、上诉人与被上诉人约定了解除合同的条件，就是为了保护上诉人作为贷款担保人的合同权益，约束被上诉人的贷款行为。同时因涉案商品房并未进行抵押，不存在抵押权人，也就不会存在影响抵押权人合法权益的情形。原审法院以“影响到抵押权人的权益”为由驳回上诉人的诉讼请求，过多考虑了根本不存在的抵押权人的利益，没有事实根据和法律依据。请求二审法院撤销原审判决第二项，并依法改判，一、二审诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人田鲁娟未答辩。
本院二审审理期间，上诉人菏泽润华投资有限公司向法庭提交工行市中支行出具的情况说明一份，拟证明该行放弃对涉案商品房屋行使抵押权。本院经审查认为，该书证加盖有中国工商银行股份有限公司菏泽市中支行的印章，且根据本院调查的事实，能够认定其真实性。故对该证据的证据效力，本院予以确认。
本院二审审理查明的其他事实与原审法院判决认定的事实基本一致。
本院认为：本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》及补充协议均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应为有效合同。合同当事人均应按照合同约定全面履行义务，否则应按合同约定承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，双方在《商品房买卖合同补充协议》第二条第3项明确约定了若田鲁娟逾期还贷致使出卖人代为偿还，一定期限后上诉人有权单方解除商品房买卖合同。现田鲁娟自2013年7月6日后即未偿还银行贷款，造成上诉人菏泽润华投资有限公司代为偿还，符合双方对合同解除条件的约定。故合同解除条件已成就，菏泽润华投资有限公司有权解除合同。且鉴于在本案二审审理期间，工行市中支行明示放弃对涉案商品房行使抵押权，故《商品房买卖合同》的解除亦未影响他人权益，对上诉人主张解除合同的上诉请求，本院予以支持。
综上，根据二审出现的新的证据和一审查明的事实，双方当事人于2010年11月5日签订的《商品房买卖合同》及补充协议应予解除。原审法院判决适用法律有误，本院予以纠正。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持山东省菏泽经济开发区人民法院（2013）菏开民初字第729号民事判决第一项；
二、撤销山东省菏泽经济开发区人民法院（2013）菏开民初字第729号民事判决第二项；
三、解除菏泽润华投资有限公司与田鲁娟2010年11月5日签订的《商品房买卖合同》及补充协议。
一审案件受理费1147元，二审案件受理费100元，均由被上诉人田鲁娟负担。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
审 判 长 李建民
代理审判员 李 锋
代理审判员 李 兴
二〇一五年七月二十九日
书 记 员 刘启国