浙江省乐清市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0382民初11443号
原告：王赛华，男，1983年8月12日出生，汉族，住乐清市。
被告：乐清市大地房地产开发有限公司，住所地乐清市乐成街道晨沐路388-390号三楼，统一社会信用代码91330382582680359H。
法定代表人：屠旭荣。
委托代理人：王健，浙江联英（乐清）律师事务所律师。
被告：乐清市千万家房产置业有限公司，住所地乐清市乐成街道华兴路165号，统一社会信用代码913303826912857889。
法定代表人：林彬。
委托代理人：林燕东，浙江海昌律师事务所律师。
原告王赛华与被告乐清市大地房地产开发有限公司（以下简称“大地房开公司”）、乐清市千万家房产置业有限公司（以下简称“千万家置业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月16日予以立案受理。依法由审判员高文丹适用简易程序，于2017年12月1日公开开庭进行了审理，原告王赛华、被告大地房开公司的委托代理人王健、被告千万家置业公司的法定代表人林彬及委托代理人林燕东均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王赛华起诉称：原告因女儿就读小学需要欲购买一套学区房。2017年4月份，经挑选原告看中了由被告大地房开公司开发并由被告千万家置业公司代为销售的“锦绣大地小区”楼盘。被告对外广告宣传的楼盘名称为“润景华庭”。2017年4月21日，原告与被告大地房开公司签订了一份《商品房认购协议》，协议约定：原告预定锦绣大地小区项目3幢602室房屋，地址位于乐成镇湖上岙潘家垟2010年第91号地块，房屋建筑面积为130.34平方米，房屋单价为每平方米7400元，总房价为964516元；原告向被告大地房开公司支付定金20000元作为双方订立商品房买卖合同的担保；双方商定预订期为15天，于2017年5月6日前签订商品房买卖合同。另外，被告的销售人员当时口头承诺办理房产证的时间为当年6月中旬。上述合同签订后，原告按约支付了20000元定金。另外，原告又参加了被告推出的存20000元抵80000元优惠活动，该20000元款项由被告千万家置业公司收取。事后，双方签订正式商品房买卖合同时，原告却被告知房屋买卖合同上的办理房产证时间只能约定为10月份。根据乐清市教育局的相关政策，若原告在10月份取得房产证，原告的女儿将无法就读楼盘所在地的学校，原告的购房目的也就无法实现。为此，双方一直未能签订正式的房屋买卖合同，两被告还在没有任何通知原告的情况下把该房屋出售给了他人，亦未将定金及预付款返还给原告。原告认为，被告擅自更改办理房产证的时间显属违约，理应承担违约责任，故而诉请判令：1、被告大地房开公司双倍返还原告购房定金40000元；2、两被告共同返还原告预付款20000元；3、本案诉讼费由两被告承担。
被告大地房开公司答辩称：答辩人委托被告千万家置业公司代为销售商品房是事实。答辩人与原告签订商品房认购协议是事实，合同条款内容均是双方真实意思表示。原告的诉状内容与事实不相符，答辩人并没有对任何一个特定的购房客户在购房时承诺所购的房屋马上达到符合入学的条件，这不属于答辩人的义务；也并不存在存20000元抵80000元的售房优惠活动。根据认购协议内容，答辩人并不存在任何违约行为，答辩人和被告千万家置业公司有权将涉案房产销售给他人。原告本人的微信记录认可定金是40000元，说明原告交付的40000元全部都是定金；订购协议在前，微信记录在后，应当以微信记录为准认定40000元均系定金。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。
被告千万家置业公司答辩称：答辩人是被告大地房开公司的代理销售公司，涉案的房屋确实是答辩人代为销售的。双方在2017年4月21日签订认购协议的时候，被告大地房开公司仅确认原告购买房屋的位置、房号、单价、面积，并且特别确认原告应当于2017年5月6日到被告大地房开公司签订正式的商品房买卖合同，时至今日原告未与被告大地房开公司签订正式的商品房买卖合同，显然原告违约。据了解，原告在购买房屋的时候确实支付了40000元，事后经核实双方当时口头约定定金为40000元，包括原告与答辩人的法定代表人林彬进行微信沟通的时候也是确认定金40000元的事实，认购协议写明定金20000元有可能是笔误，目前认购协议中的定金20000元在被告大地房开公司处，另外20000元在答辩人处尚未移交给被告大地房开公司。同时，因为答辩人代理销售房屋的佣金刚好是20000元/套，至今答辩人与被告大地房开公司尚未进行佣金的结算，但答辩人确认该20000元最终无论算作佣金或者判决返还原告，均与被告大地房开公司无关。综上，请求依法作出公正判决。
本院经审理查明，2017年4月21日，原告王赛华（乙方）与被告大地房开公司（甲方）签订《商品房认购协议》，约定：一、乙方预订位于乐成镇湖上岙潘家垟2010年第91号地块的锦绣大地小区3幢602室，房屋建筑面积为130.34平方米；二、房屋单价为每平方米7400元，总房价为964516元；三、乙方同意签订本协议时，向甲方支付定金20000元，作为甲、乙方订立商品房买卖合同的担保，签订商品房买卖合同后，乙方支付的定金转为房价款；四、甲、乙双方商定预订期为15天，乙方于2017年5月6日前到甲方项目部与甲方签订商品房买卖合同；五、甲、乙双方特别确认：甲方已经作了详尽说明，乙方在签订本协议时已对该房屋的基本情况作了充分了解，除非因房屋质量问题的，乙方不会拒绝签订商品房买卖合同；六、在本协议第四条约定的预订期限内，甲方将该房屋已出售给第三人致使无法与乙方签订商品房买卖合同的，甲方应向乙方双倍返还已收取的定金，乙方没有按期与甲方签订商品房买卖合同或单方解除本协议的，甲方有权没收定金并另行销售该房屋。该认购协议签订后，原告于当日向被告大地房开公司支付了定金20000元。同时，原告向代为销售房屋的被告千万家置业公司支付了预付款20000元。之后，原告与被告大地房开公司、千万家置业公司未能就办理房产证的时间达成一致，故而在约定的预订期满后至今未能订立商品房买卖合同。庭审中，被告大地房开公司、千万家置业公司承认事后已将涉案房屋出卖给他人，现被告大地房开公司收取的定金20000元、被告千万家置业公司收取的预付款20000元均未返还给原告，故而涉诉。
以上事实，有原告的身份证、被告大地房开公司的企业信息、被告千万家置业公司的营业执照、商品房认购协议、POS签购单三份、原告与被告千万家置业公司的法定代表人林彬的微信聊天记录，并结合庭审陈述在案佐证，本院予以认定。
本院认为，原告与被告大地房开公司签订的商品房认购协议，代表双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，本院依法认定为有效，故对双方均具有约束力。虽然原告未在约定的预订期届满前与被告大地房开公司签订商品房买卖合同，但根据原告与被告千万家置业公司的法定代表人林彬的微信聊天记录可以反映出双方一直在协商商品房买卖合同中办理房产证的时间这一条款内容，结合原告购买房屋系基于为女儿确定小学就读学区的目的，本院认定双方未能订立商品房买卖合同属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定的不可归责于购房者一方当事人的事由，因而原告有权向被告大地房开公司主张返还定金20000元，对超出部分本院不予支持。两被告反驳原告支付的40000元均系定金，与认购协议载明的内容不符，故本院不予采纳。两被告反驳系原告违约，故应当没收原告支付的定金，与本院查明的事实不符，故不予采纳。本案虽无证据证明被告千万家置业公司在对外销售被告大地房开公司开发的锦绣大地小区（即润景华庭小区）时有开展存20000元抵80000元的活动，但是鉴于本院前述认定定金系20000元的事实，故原告支付给被告千万家置业公司的20000元应认定为购房预付款，现双方未能订立商品房买卖合同，故原告支付的预付款20000元，应当予以返还。鉴于庭审中被告千万家置业公司表示该20000元尚未移交给被告大地房开公司，故本院认定由被告千万家置业公司负责返还该笔预付款20000元，故对原告诉请被告大地房开公司共同返还预付款20000元的主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，判决如下：
一、被告乐清市大地房地产开发有限公司返还原告王赛华定金20000元。
二、被告乐清市千万家房产置业有限公司返还原告王赛华预付款20000元。
上述第一、二项确定的款项，均限于本判决生效后十日内交本院民一庭转付。
三、驳回原告王赛华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1300元，减半收取计650元，由原告负担250元、两被告各负担200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。
审判员 高文丹
二〇一七年十二月六日
书记员 於丹建