江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第01792号
上诉人（原审被告，反诉原告）刘招飞，男，1970年7月23日生，居民身份证号码3522261970********，汉族，住福建省福安市溪尾镇新洋村**号。
委托代理人刘逢欣，江苏陈全兴律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）昆山市百佳惠大药房有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇朝阳西路190号。
法定代表人崔洪鑫，该公司董事长。
委托代理人吴景贵，江苏王建华律师事务所律师。
委托代理人金元杰，江苏王建华律师事务所实习律师。
原审第三人刘芳妹，女，1978年2月7日生，居民身份证号码3522021978********，汉族，住福建省福州市仓山区滨洲路206号红海园一区**座***单元。
上诉人刘招飞因房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2014）昆民初字第2719号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年3月19日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：案外人昆山新世纪针纺有限公司为昆山市玉山镇朝阳西路190号房产的所有权人，2008年3月15日，昆山市百佳惠大药房有限公司（以下简称百佳惠公司）从案外人昆山新世纪针纺有限公司处承租昆山市玉山镇朝阳西路190号房产，崔旭芳作为百佳惠公司代表在租赁合同上签字。后百佳惠公司于2011年8月31日与刘招飞签订《房屋租赁合同》一份，崔旭芳亦作为百佳惠公司代表签字，约定将上述昆山市玉山镇朝阳西路190号房产三楼店面出租给刘招飞，出租建筑面积为400平方米，租期为2011年9月1日至2014年8月31日止。年租金为280000元，每个月底前付下个月租金，半年后房租付三押一或半年一付。因百佳惠公司原因使刘招飞未能正常营业，给刘招飞造成经济损失时，由百佳惠公司承担责任并赔偿刘招飞全额直接和间接经济损失。百佳惠公司必须在2011年12月31日前，把三楼后大半部分（被告刘招飞所租赁的三楼部分面积的剩余面积）清理并开始正常经营使用。刘招飞承租上述房屋后，以第三人刘芳妹名义成立昆山市玉山三叶眼镜批发城进行经营，房租交付至2013年3月31日，其中2013年期间租金均按照合同约定金额交纳。嗣后因刘招飞未交纳租金，百佳惠公司于2014年6月13日向刘招飞发出催租函，要求刘招飞交纳2013年4月1日至2014年8月31日的租金，并同意因租赁期间双方交接停业一个月，考虑刘招飞的特殊情况，故减免两个月租金。定于合同到2014年5月31日止，刘招飞最终应付租金为256000元，要求于2014年6月20日前交纳，并提出租金由江苏百佳惠瑞丰大药房连锁有限公司法人代表崔洪鑫收取。2014年9月10日，百佳惠公司委托律师向刘招飞发出律师函，要求刘招飞收函后三日内将承租房内的物品搬离，后刘招飞委托律师回函，对百佳惠公司的律师函提出异议，并拒绝将承租房内的物品搬离。2014年11月30日，刘招飞将承租房内的物品搬离，并将房屋交付给百佳惠公司。
另查明：案外人百佳惠苏禾公司于2012年10月31日向刘招飞出具承诺书一份，承诺在2012年12月31日前按照百佳惠公司与刘招飞签订的租赁合同约定将三楼商场北边投入正常使用，并清理此场所的堆放物品和仓储，保持整个商场正常经营环境整洁形象。若不能兑现承诺即承担违约责任：自2013年1月1日起，每个月减免被告刘招飞租金7000元，至租赁协议期满为止。案外人百佳惠苏禾公司与本案百佳惠公司系关联公司，且崔旭芳为百佳惠苏禾公司法定代表人。
又查明：2014年6月27日，刘招飞报警称其承租房屋没有电，与百佳惠公司存在租房纠纷。2014年7月22日，刘招飞再次报警称其租用的柜台与百佳惠公司存在经济纠纷。
以上事实由当事人提供的房屋产权证、租赁合同增补协议、房屋租赁合同、工商登记注册信息、律师函及回函、照片、情况说明、承诺书、收据、催租函、接处警工作记录、搬离承诺书、百佳惠苏禾公司工商局档案资料以及当事人陈述予以证实。
原审原告百佳惠公司的诉讼请求为：1、刘招飞支付租金396000元；2、刘招飞承担本案诉讼费用。审理中，百佳惠公司变更诉讼请求为：1、刘招飞支付租金466000元（增加2014年9月1日至2014年11月30日的租金70000元）；2、刘招飞承担本案诉讼费用。
原审被告刘招飞反诉的诉讼请求为：1、百佳惠公司减免2013年3月后的部分租金6个月13998元；2、百佳惠公司应承担自承诺书中承诺的每月减少7000元，11个月共计77000元；3、百佳惠公司应承担刘招飞自2013年3月来的经济损失约200000元；4、百佳惠公司应赔偿刘招飞的装修、广告费三年折算118793元；5、百佳惠公司应承担刘招飞因关门造成的物品损失77030元；6、百佳惠公司承担反诉的诉讼费用。
原审法院认为，关于百佳惠公司提供的百佳惠苏禾公司情况说明，因与刘招飞提供的工商局档案资料相互矛盾，本院依法不予采信。
关于刘招飞提供的装修、广告清单以及营业报表，因内容时间与刘招飞实际承租涉案房屋的时间相矛盾，且均为非正式财务资料，故原审法院对此不予采信。
关于刘招飞提供的照片，因无法核实具体拍摄时间，故原审法院对该份证据不予采信。
原告百佳惠公司将所承租的房屋转租给刘招飞，且实际履行，刘招飞理应按照约定交纳相应的房租。关于案外人百佳惠苏禾公司出具的承诺书，因百佳惠公司与刘招飞签订的租赁合同也是委托案外人崔旭芳签订，故对百佳惠苏禾公司出具的承诺书，刘招飞有理由相信其可以代表百佳惠公司，故原审法院对百佳惠苏禾公司向刘招飞出具的承诺书视为百佳惠公司出具。但该承诺书中载明仅在2012年12月31日前无法完成将商场北面投入使用的条件下，方才减免刘招飞刘招飞的房租，现刘招飞并未提供证据证明在2012年12月31日后上述条件成就，故对刘招飞要求自2013年1月1日起减免租金的反诉请求不予采信。关于刘招飞要求百佳惠公司赔偿其他损失，因双方自2013年1月1日起，刘招飞并未提供证据证明百佳惠公司存在违约行为，也未提供证据证明实际损失，故原审法院对此不予支持。刘招飞至2014年11月30日方才将承租房屋中物品搬离，并交付给百佳惠公司，故刘招飞本应支付的租金及使用费期间为2013年4月1日至2014年11月30日，因百佳惠公司承诺因交接减免刘招飞2个月租金，故刘招飞还应支付百佳惠公司租金及实际使用费为420000元。
综上，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、刘招飞于本判决生效之日起十日内支付昆山市百佳惠大药房有限公司租金及使用费合计420000元。二、驳回反诉原告刘招飞的反诉请求。本诉案件受理费8790元，由昆山市百佳惠大药房有限公司负担1320元，刘招飞负担7470元；刘招飞负担部分百佳惠公司起诉时已预交，法院不再返还，由刘招飞在履行上述判决时一并支付给昆山市百佳惠大药房有限公司。反诉案件受理费9928元，减半收取4964元，由刘招飞负担。
上诉人刘招飞不服原审判决，向本院提起上诉称：被上诉人股东之间发生纠纷，擅自关闭整栋大楼，上诉人在交涉无果的情况下才拒付房租；上诉人早在2014年7月就想搬离但遭到被上诉人阻挠未果，上诉人对此报警；上诉人2014年6月27日与7月22日两次报警内容原审法院认定不当；上诉人在一审反诉状表述内容为“被反诉人与崔旭芳发生矛盾，致反诉人经营场地长时间的被关门、停水停电”，但原审法院认定上诉人在反诉状中表述上诉人与被上诉人发生矛盾，随意篡改上诉人的陈述；原审法院被上诉人2013年1月1日后不存在违约行为无依据，被上诉人至少存在以下违约行为，一是擅自关门停业，导致上诉人停业一个月，二是被上诉人未依照承诺书约定及时清理租赁场地后半部分并将其投入正常使用之义务。综上，请求二审法院将本案发回重审。
被上诉人百佳惠公司答辩称：请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人刘芳妹答辩称：同意上诉人刘招飞的上诉理由。
二审中，上诉人刘招飞补充提供三份证据：1、上诉人与被上诉人店长的电话录音，证明上诉人一直希望将店内物品搬走，是因为被上诉人的原因导致无法搬走物品；2、照片，证明在上诉人拍摄这些照片时，被上诉人仍未清理北边的区域，被上诉人的行为构成违约，应当承担违约责任；3、店内的柜台属于刘招飞所有的证据，证明店内的柜台与被上诉人无任何关系，系刘招飞个人财产。
被上诉人百佳惠公司对此认为：三份证据都不属于法庭规定的新证据范畴，1、关于录音，我们无法确认其真实性，关于具体搬离时间在一审时上诉人当时提供过承诺单同意在11月28日搬离；2、对于照片的真实性不确认，实际上在2012.12.31前，北面的场地达到了承诺书中约定的条件，主要从两方面体现，第一从2012年12月31日后上诉人没有发出任何通知要求我们整改，第二从2013年1月、2月、3月的租金是全额支付的，3、关于第三组证据协议书是与第三方签订的，无法证明协议书上的柜台就是上诉人的柜台，对购买情况我们也不认可，双方是在2011.8.31签订合同的，所谓的付款凭证和收据日期在2011.1.28和2月份，所以我方认为无法证明。
二审中另查明，被上诉人陈述在2013年后关闭涉案大楼一、二楼十几天，但三楼即上诉人所租赁区域可通过另外通道进出。上诉人及原审第三人认为另外通道为消防通道，为员工上下班使用，客户不能通过电梯正常上下楼层。
本院查明的其他事实与原审查明的事实相一致。
本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于上诉人提供的电话录音，无法确认真实性，关于上诉人提供的照片，无法核实拍摄日期真实性，关于上诉人提供的协议，无法核实真实性，且是否为上诉人在被上诉人处的柜台无法确认，故对于上诉人二审提供的三份证据，因被上诉人不予认可，且不属于二审新证据，故本院不予认定。对于上诉人在2014年6月27日与7月22日两次报警记录，原审法院均依据处警经过及结果内容认定，并无不当。对于上诉人刘招飞在一审反诉状中表述为“被反诉人与崔旭芳发生矛盾，致反诉人经营场地长时间的被关门、停水停电”，一审判决表述为“反诉原告与反诉被告发生矛盾，反诉被告关闭反诉原告经营场所”，故一审判决表述有误，本院予以纠正。上诉人认为被上诉人未依照承诺书约定及时清理租赁场地后半部分并将其投入正常使用之义务，但上诉人未提交相应依据，且在2012年12月31日后上诉人未有书面证据证明其向被上诉人提出过异议，并足额支付了2013年1月、2月、3月的租金，故对上诉人该点上诉理由，本院不予支持。上诉人认为因被上诉人内部矛盾关闭整个大楼一个月，从二审调查情况来看，上诉人虽可通过消防通道进出租赁区域，但客观上已对上诉人经营造成了一定影响，对于影响的时间，上诉人认为是一个月，而被上诉人认为是十几天，因双方均未举证证明，本院酌情认定为二十天。根据双方合同第十条约定：因百佳惠公司原因使刘招飞未能正常营业，给刘招飞造成经济损失时，由百佳惠公司承担责任并赔偿刘招飞全额直接和间接经济损失。但上诉人刘招飞未能提供充分证据证明其实际损失，且被上诉人减免了上诉人两个月的租金，故上诉人刘招飞对剩余租金仍应支付。综上，原审判决结果并无不当，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13754元，由上诉人刘招飞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨恩乾
审 判 员 孙 毅
代理审判员 黄学辉
二〇一六年一月二十六日
书 记 员 闻 艺