重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2014）渝北法民初字第13285号原告重庆市新仁合物业管理有限公司，住所地重庆市渝北区回兴街道兴科一路，组织机构代码77176062-2。法定代表人周发甜，总经理。委托代理人吉蔚滨，北京大成（重庆）律师事务所律师。委托代理人王树涛，北京大成（重庆）律师事务所律师。被告李俊松，男，1977年2月8日出生，汉族，住重庆市渝北区XX路***号*幢*单元X-X。原告重庆市新仁合物业管理有限公司与被告李俊松物业服务合同纠纷一案，本院于2014年8月18日立案受理后，依法由审判员邹富奎独任审判，于2014年10月27日公开开庭进行了审理。本院依法适用小额诉讼程序审理了本案。原告重庆市新仁合物业管理有限公司（以下简称“新仁合物业公司”）的委托代理人吉蔚滨、被告李俊松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告新仁合物业公司诉称，被告系XXXX小区X-X-X号房屋的业主。原告于2006年9月1日与XXXX业主委员会签订《XXXX物业管理服务合同》，并依合同为小区全体业主提供物业服务。合同约定，原告管理小区的期限为2006年9月1日至2009年9月1日；物业服务费按原物价局核定的收费标准执行，具体为：别墅及花园洋房1.2元／平方米·月，电梯住宅（三层及以上）1元／平方米·月，无电梯住宅及电梯住宅一、二层0.8元／平方米·月。此外，小区业主应按户分摊公用水电费；业主交费时间为每月5日前交纳上月的物业管理服务费；如业主不按约定的金额及时间交纳相关费用，原告有权要求业主补交并从逾期之日起按欠费金额每日千分之三交纳违约金。2009年9月1日合同到期后，原告未与业委会续签合同，但仍继续为该小区提供物业服务，业主仍按原合同约定的物业服务费交费标准及时间向原告交纳物业服务等费用。2011年1月，XXXX业主委员会、原告、嘉佳物业三方经协商一致，原告退出小区，由嘉佳物业为小区提供物业服务。被告从2008年2月起开始欠交物业服务费，经原告催收仍不支付。现原告起诉要求：1.判令被告立即向原告支付从2008年2月起至2011年1月止期间的物业服务费3462.40元、公摊水电费230.80元（共计3693.20元）；2.判令被告支付其拖欠的从2008年2月起至2009年8月止的物业服务及公摊水电费的违约金（以每月应交金额98.40元为基数，从当月6日起至付清时止，按每日千分之三的标准计算每月欠费违约金）；3.判令被告赔偿其拖欠的从2008年2月起至2011年1月15日止的物业服务费、公摊水电费3693.20元的资金占用损失（从2011年1月18日起至付清时止，按银行同期贷款利率计算）。被告李俊松辩称，被告不同意给付物业服务费，对违约金及资金占用损失费不应承担，其理由如下：1.被告从2005年入驻小区未与原告签订物业服务合同，双方之间不存在物业服务合同关系；原告与业主委员会签订的合同期限为2006年至2009年，其它的物业服务期限不认可；2.原告诉讼请求中要求被告给付物业服务费的时间与其要求承担违约金及给付资金占用损失费的时间相矛盾，且原告的诉讼请求已经超过诉讼时效期间；3.违约金及资金占用损失没有法律依据；4.原告入驻后未对其家中防盗门对讲系统进行维修，被告向原告发出维修通知后仍不维修，原告未提供合格的物业服务。经审理查明，原告系具有三级资质的物业管理企业。被告系重庆市渝北区XX街道XX路XXX号XXXX小区X-X-X-X号房屋的业主，该房屋建筑面积为123.04平方米，系无电梯房。2005年3月25日，以重庆聚信房地产开发（集团）物业管理服务有限公司为甲方，被告为乙方，双方签订了《XXXX前期物业管理服务协议》1份。协议约定，前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止。本协议的终止期限为重庆翠湖柳岸业主委员会选聘到新的物业管理公司后三个月止。收费标准：连排别墅及花园洋房为1.2元／平方米·月，电梯住宅（三层及三层以上）为1元／平方米·月（含电梯费），无电梯住宅及电梯住宅一层、二层为0.8元／平方米·月（均指建筑面积）。2006年9月1日，原告与翠湖柳岸业主委员会签订了《XXXX物业管理服务合同》1份。该合同约定，原告为翠湖柳岸小区提供物业服务，期限自2006年9月1日至2009年9月1日；物业管理服务费收费标准按原重庆市物价局核实的收费标准：别墅及花园洋房为1.2元／平方米·月，电梯住宅（三层及三层以上）为1元／平方米·月（含电梯费），无电梯住宅及电梯住宅一层、二层为0.8元／平方米·月，均指建筑面积；交费时间为每月5日前交纳上月的物业管理服务费；公共水电费由业主按户分摊；业主未按合同约定的收费标准和时间交纳相关费用的，原告有权要求业主补交并从逾期之日起按欠费额每日千分之三的标准交纳违约金。上述物业管理服务合同签订后，原告按约定为XXXX小区提供了物业服务。2009年9月1日，合同到期后，XXXX业主委员会未与原告再签订物业服务合同，但原告继续为XXXX小区提供物业服务。2011年1月18日，经协商，原告退出XXXX小区物业服务，同月25日，原告退出XXXX小区物业服务区域。从2008年2月起至2009年8月止，被告以其从2005年入住小区未与原告签订物业服务合同，双方之间不存在物业服务合同关系；原告入驻后未对其家中防盗门对讲系统进行维修，被告向原告发出维修通知后仍不维修，原告未提供合格的物业服务等理由，拒绝向原告缴纳上述期间的物业服务费。庭审中，被告举示了落款为“业主李俊松2008年6月11日”的《催修通知书》，和落款为“XXXX物管处2008年6月16日”的《函复》各1份证据予以证明。因原告为该小区提供物业服务期间，小区部分业主未向原告足额交纳物业服务费，原告于2011年3月1日通过在小区张贴公告的方式向包括被告在内的业主催收欠交的物业服务等费用。2011年8月21日，原告又通过向被告邮寄律师函的方式要求被告缴纳从2008年2月起至2011年1月期间的物业服务等费3692.20元。2013年7月17日，原告再次通过向被告邮寄律师函的方式要求被告缴纳从2008年2月起至2011年1月期间的物业服务等费3692.20元。2014年8月18日，原告向本院起诉要求判令被告给付从2008年2月起至2011年1月15日止期间的物业服务费、公摊水电费、违约金，并赔偿其资金占用损失。上述事实，有资质证书、重庆市商品房买卖合同、土地房屋权属登记卡、XXXX前期物业管理服务协议、XXXX物业管理服务合同、（2013）渝北法民初字第12587号民事判决书及本院立案受理通知书、公告的照片、律师函、国内挂号信收据、当事人陈述、庭审笔录等随案佐证，足以认定。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中原告与XXXX业主委员会签订的《XXXX物业管理服务合同》不违反法律规定，合法有效。该合同对XXXX小区全体业主均具有约束力。虽然该合同约定的物业服务期限为2006年9月1日至2009年9月1日，但在2009年9月1日后，原告仍然为XXXX小区的业主提供物业服务至2011年1月18日原告撤出小区时止的客观事实，本院依法认定在此期间双方的事实物业服务合同关系。原告与翠湖柳岸业主委员会于2006年所签订的《XXXX物业管理服务合同》收费标准应当继续沿用。因此，被告辩称被告从2005年入住小区未与原告签订物业服务合同，双方之间不存在物业服务合同关系，原告与业主委员会签订的合同期限为2006年至2009年，其它的物业服务期限不认可的抗辩理由不成立，本院不予支持。对于原告的诉讼请求是否超过诉讼时效期间的问题。原告要求被告支付从2008年8月1日起至2011年1月15日止期间的物业服务费，被告则认为原告的诉讼请求已经超过诉讼时效期间的问题。本院认为，原告向本院举示其最早于2011年3月1日通过在小区张贴公告的方式向被告催收欠交的物业服务等费用的相关证据，原告未向本院举示证据证明其在2011年3月1日前对被告催收过物业服务费，故应当从第一次催收（即2011年3月1日催收）向前计算两年开始计算诉讼时效期间，对超出诉讼时效的部分费用，本院不予主张。因此，按两年诉讼时效期间计算，本院确认被告在本案中应交纳的物业服务费的期间为2009年3月至2011年1月。对于物业服务收费标准问题。本院认为，根据原告与XXXX业主委员会签订的《XXXX物业管理服务合同》中“无电梯住宅为0.8元／平方米·月”的约定，被告的房屋系无电梯房，故从2009年3月至2009年8月止共6个月中，被告每月应交纳的物业服务费为98.43元（0.8元／月·平方米×123.04平方米），共拖欠的物业服务费为590.58元（98.43元×6个月）。2009年9月1日后，因无其他书面合同、文件等对XXXX小区的物业服务费标准进行变更，故原告与XXXX业主委员会于2006年9月所签订《XXXX物业管理服务合同》约定的收费标准应当继续沿用。为此，从2009年9月1日起至2011年1月15日止的共16.5个月中，被告每月应交纳的物业服务费为98.43元（0.8元／月·平方米×123.04平方米），共拖欠的物业服务费为1624.10元（98.43元×16.5个月）。因此，被告在2009年2月至2011年1月期间共拖欠的物业服务费为2214.68元（590.58元＋1624.10元）。对于原告诉讼请求中超过被告应当给付的物业服务费部分，本院不予支持。对于被告是否应当承担违约责任，以及赔偿资金占用损失问题。原告诉讼请求中要求被告给付欠交物业服务费并给付资金占用损失，被告则辩称原告要求被告给付违约金及资金占用损失没有法律依据。本院认为，根据原告与XXXX业主委员会签订的《XXXX物业管理服务合同》中关于“交费时间为每月5日前交纳上月的物业管理服务费；业主未按合同约定的收费标准和时间交纳相关费用的，原告有权要求业主补交并从逾期之日起按欠费额每日千分之三的标准交纳违约金”的约定，原告要求被告给付欠交物业服务费的违约金，符合合同约定，本院应当予以支持，但该欠交物业服务费应给付违约金的期间应在诉讼时效期间内，以及物业服务合同约定期间内，即从2009年2月1日起至2009年8月31日止。原告要求被告赔偿其资金占用损失，无法律依据，本院亦不予支持。对于原告要求被告给付公摊水电费问题。本院认为，根据原告与XXXX业主委员会所签订的《XXXX物业管理服务合同》中关于“公共水电费由业主按户分摊”的约定，原告未向本院举示公共水电费分摊的相关证据予以证明。因此，对于原告要求被告给付公摊水电费191.80元的诉讼请求，证据不充分，本院不予支持。对于被告辩称原告入驻后未对其家中防盗门对讲系统进行维修，被告向原告发出维修通知后仍不维修，原告未提供合格的物业服务的抗辩理由，本院认为，虽然庭审中被告举示的《催修通知书》和《函复》两份证据，但被告举示的该证据不能达到其不应给付物业服务费的证明目的，同时，原告对被告举示的该证据不予认可，并认为被告举示两份证据系打印件，没有被告的签字，也没有加盖单位的印章。为此，本院认为被告的该抗辩理由不能成为其拒交物业服务费的理由，被告可以通过司法或其它途径主张其权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，判决如下：一、被告李俊松在本判决生效后三日内，给付原告重庆市新仁合物业管理有限公司从2009年3月1日起至2011年1月15日止期间的物业服务费2214.68元；二、被告李俊松在本判决生效后三日内，给付原告重庆市新仁合物业管理有限公司从2009年3月起至2009年8月止期间应给付物业服务费的违约金（违约金计算从2009年3月起至2009年8月止，分别从2009年3月的次月6日起，分别以被告每月应交物业服务费98.40元为本金，按每日千分之三的标准计算至590.58元的物业服务费付清时止，但违约金最高不超过590.58元）；三、驳回原告重庆市新仁合物业管理有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告李俊松负担。本判决为终审判决。审判员  邹富奎二〇一四年十一月十四日书记员  罗应霞