广东省四会市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）肇四法民一初字第783号
原告邱其钰，男，汉族，1976年出生，住广东省四会市东城区马田居委会.
委托代理人冯标，肇庆市大旺综合经济开发区法律服务所法律工作者。
被告四会市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称四会碧桂园公司）。住所地，四会市东城区清塘大道。
法定代表人杨文杰。
委托代理人赵宇轩，系该公司职员。
原告邱其钰诉被告四会碧桂园公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年7月28日受理后，依法由审判员周志坚独任审判，公开开庭进行了审理。原告邱其钰及其委托代理人冯标，被告四会碧桂园公司的委托代理人赵宇轩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告邱其钰诉称：2010年7月29日，原、被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于四会碧桂园芳邻一街4号一栋房屋，共三层，建筑面积172.28平方米，套内建筑面积172.28平方米，总价779916元。同时，在补充协议第18条中约定买受人委托出卖人办理权属登记，且约定出卖人未按《委托办理权属登记协议》（见购房合同附录三）的约定递交资料的义务的，每逾期一天出卖人应向买受人支付50元的违约金。而当事人双方于签订购房合同当日签订了上述《委托办理权属登记协议》，该协议第5条约定“出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得《房地产权证》和《国有土地使用权证》的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任。”被告于2010年8月23日将上述商品房交付给原告，并于2011年5月9日为原告办理房地产权证，编号为粤房地权证四字第01000125**号，房屋编号为1100018939。但原告于2013年底发现被告交付的房地产权证书上没注明土地性质、地号、土地使用权取得方式以及土地年限。原告就该事项向四会有关部门走访，经转四会市国土资源局办理，该局于2013年12月3日以上访事项调处情况答复函的形式给予回复，其中确认，被告一直未取得原告所购商品房所占土地的建设用地使用权。因此，被告与原告签订所谓委托办理产权证的委托协议，仅仅是为了欺骗原告可以取得有效产权，且免除自己作为出卖人保证买受人取得不存在权利瑕疵的商品房的主要义务。虽然被告通过欺诈手段为原告取得在行政程序上具有明显瑕疵的房屋产权证，该行为表面上已经尽了其与原告合同约定的义务，但实际上，原告至今未取得有效产权，受领的房屋仍然属于违法建筑，被告该行为已经构成严重违约，实质上已经严重侵害了原告的合法权益。此外，当事人双方在上述购房合同的补充合同以及《委托办理权属登记协议》中作了免除格式合同提供方被告的主要义务的违约条款，依据《合同法》第40条规定，属于无效约定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定，被告自房屋交付之日起90日后，按照购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算向原告支付违约金。自2010年10月1日开始，截止今年7月1日，被告应支付原告支付违约金共计259836.7元。
据此，请求判令被告：1、向原告支付违约金259836.7元；2、履行为原告办理并使其取得房屋国土使用权的约定义务，并按照每年一次向原告支付后期违约金；3、承担本案诉讼费用。
原告提交证据如下：1、原告身份证复印件。证明原告诉讼主体资格。2、被告的企业机读档案登记资料复印件。证明被告诉讼主体资格。3、商品房买卖合同及其补充合同和附件复印件。证明原告与被告之间存在房屋买卖合同关系及有关违约责任承担、委托办理房屋产权证合同关系。4、房地产权证书复印件。证明被告交付给原告不能表征有效产权的产权证书。5、四会市国土资源局出具的《关于邓志洪等人上访反映未能办证事项调处情况的答复》复印件。证明被告在与原告签订商品房买卖合同时未取得该商品房建设用地使用权，存在严重违约行为。6、购房发票三张。证明购房款已经全部支付完毕，总金额是769318元。
被告四会碧桂园公司辩称：一、原告主张的违约金计算方式和金额既不符合法律规定，也不符合双方商品房买卖合同的约定。《委托办理权属登记协议书》所有条款都合情合理，没有那一条是免除了我司自己的责任，加重原告的责任，或者排除我司的主要权利。该协议合法有效，里面不存在无效的格式条款。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人承担违约责任：1）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；2）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自商品房交付使用之日起90日；3）商品房买卖合同的标的物未已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原告与我司签订的《补充协议》第十八条以及《委托办理权属登记协议书》对如何取得房屋权属证书做了明确而具体的约定，我司的违约责任也约定的非常明确。因此我司与原告之间未如期取得房屋权属证书不适用该条司法解释的规定，原告主张的违约金缺乏法律依据。二、我司愿意按照双方商品房买卖合同的约定承担逾期办证的违约责任，待政府部门理顺涉案房产占地的用地手续，我司立即按合同约定递交国土证办证资料；此外我司愿意按照约定未按《委托办理权属证协议书》的约定履行递交资料义务的，承担每逾期一天承担50元的违约金责任。依据《委托办理权属登记协议书》第四条约定，出卖人领取该商品房的《房地产权证》之日（以出卖人在房管部分领取该商品房《房地产权证》的签收日期为准）起180天内，将办理该商品房《国有土地使用证》所需资料送交四会国土资源局，并将出卖人向买受人代收的办理该商品房的《国有土地使用证》所需的税费代缴给相关部门。鉴于已没有领取原告的《房地产权证》的时间相关记录，我司愿意以有利于原告的《房地产权证》出具日期2011年5月9日作为领取日期。依据上述约定，2011年5月9日起180天即2011年11月5日是我司的逾期办证的起算日期。从2011年11月5日起截止2014年8月30日，违约金合计52950元。我司愿意按照合同约定支付违约金至实际递交资料申请办理国土证之日。请驳回原告不合理的诉讼请求，维护被告的合法权益。
被告提交证据：四会碧桂园一期用地红线外未能办理国土证单位赔偿明细表（数据截止2014年8月30日），证明违约金从房产证出具之日2011年5月9日后180日起计算，至2014年8月30日为52950元，原告提出的违约金计算方式不符合约定。
经审理查明：2010年7月29日，原、被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于四会碧桂园芳邻一街4号一栋房屋（共三层），建筑面积172.28平方米，套内建筑面积172.28平方米，总价779916元。该合同第十五条关于产权登记的约定为详见附件四《补充协议书》第十八条约定。《补充协议书》第十八条载明买受人自愿同意委托出卖人代为办理该商品房《房地产权证》和《国有土地使用权证》，委托的具体事宜详见附录三《委托办理权属登记协议书》，出卖人未按《委托办理权属登记协议书》的约定履行递交资料义务的，每逾期一天出卖人应向买受人支付人民币50元的违约金。附录三《委托办理权属登记协议书》附件四之五约定：出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得《房地产权证》和《国有土地使用权证》的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任。
原告向被告支付全部购房款，被告于2010年8月23日将上述商品房交付给原告，并办理了编号为粤房地权证四字第01000125**号，房屋编号为1100018939的房地产权证（登记时间为2011年5月9日）。原告认为被告交付的房地产权证书上没有注明土地性质、地号、土地使用权取得方式以及土地年限，遂就该事项向有关部门走访，经转四会市国土资源局办理，该局于2013年12月3日出具《关于邓志洪等人上访反映未能办证事项调处情况的答复》称，近年来由于我市城市发展较快，规划方面做了多次调整，所以在用地手续方面未能完全理顺，现已取得批复，按计划我局将于近期理顺用地手续，完成供地工作。案经调解，双方未能就违约金数额达成共识。
本院认为，被告承认存在逾期未为原告办理《国有土地使用权证》的违约事实，并愿意承担相应的违约责任，本院予以确认。当事人争议的主要焦点为：1、违约金计算时间。2、违约金计算的标准。
关于焦点一、法律法规规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让；土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。双方签订的《补充协议书》及《委托办理权属登记协议书》属于被告提供的格式合同，相关协议书就办理权属证书登记约定“出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜...”，明显与法律法规规定不符，属免除被告责任、加重原告责任、排除原告主要权利，该格式条款无效，视为双方对办证时间约定不明，应参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项的规定，从2010年10月1日起计算违约金，至土地行政主管部门将该土地使用权变更登记在原告名下之日止。
关于焦点二、违约金的数额与违约损失的数额应当大体一致，这是商品交换等价原则的要求在法律上的反映，是合同正义的内容之一。《中华人民共和国合同法》第五十六条“…合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”原告对因被告未办理《国有土地使用权证》造成其的实际损失没有举证，且双方在《补充协议书》中已约定每逾期一天支付违约金50元的违约金计付方式，该部分约定没有违反法律规定，应为有效，违约金按每天50元计算。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第五十六条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十条之规定，判决如下：
一、被告四会市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起五日内支付违约金73000元【从2010年10月1日起暂计至2014年9月30日共73000元（50元／天×1460天）；之后的违约金按每天50元计至土地行政主管部门将该土地使用权变更登记在原告名下之日止并每年支付一次】予原告邱其钰。
二、被告继续履行为原告办理《国有土地使用权证》的义务。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费2599元，由原告负担1799元，被告负担800元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
审判员 周志坚
二〇一四年十月八日
书记员 吴静文