辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终9148号
上诉人（原审被告）：曹贵民，男，1976年8月20日出生，汉族，无职业，住址沈阳市辽中区。
委托代理人：韩伟明，男，1972年6月1日出生，汉族，辽中区法律援助中心法律工作者。
被上诉人（原审原告）：杨松林，男，1984年12月3日出生，汉族，无职业，住址沈阳市辽中区。
被上诉人（原审原告）：高赛男，女，1983年6月11日出生，满族，无职业，住址沈阳市辽中区。
原审第三人：张桂萍，女，1961年1月28日出生，汉族，无职业，住址沈阳市辽中区。
上诉人曹贵民与被上诉人杨松林、高赛男、原审第三人张桂萍物权保护纠纷一案，不服沈阳市辽中区人民法院（2016）辽0122民初2927号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月11日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长，审判员韩彩霞，代理审判员李大鹏参加评议的合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
杨松林、高赛男原审诉称，杨松林、高赛男于2015年11月23日拍卖获得辽宁诚大拍卖有限公司拍卖的张桂萍位于辽中县辽中镇政府路137号门市房的所有权。之后，杨松林、高赛男准备对该房屋进行装修，此时曹贵民正在该房屋经营，杨松林、高赛男与曹贵民协商，曹贵民拒不腾搬，理由是其与张桂萍签订的租赁合同没有履行完毕，后经张桂萍提供的房屋租赁合同，可以看出其租赁期限为2013年4月7日至2016年4月7日，该租赁合同早已到期，但曹贵民就是不腾房。杨松林、高赛男认为，杨松林、高赛男依法取得的房屋所有权受法律保护，曹贵民以其租期未到为由拒不搬迁，有悖《物权法》的规定，其与张桂萍的纠纷属另一法律关系。杨松林、高赛男故诉至法院，请求法院依法判决曹贵民立即从杨松林、高赛男所有的房屋搬出、曹贵民赔偿其占用杨松林、高赛男房屋期间的占用费25,000元（自2015年11月23日起至2016年4月7日,按年租金6万元计算）,并要求顺延至其实际履行之日期间的占用费。
曹贵民原审辩称，我不是从杨松林、高赛男手里租的房子，合同还没有到期，我要求继续租赁。我和原房主签订的协议是租期到2017年4月7日，我应该在2017年4月7日腾房。
张桂萍原审述称，我丈夫蔺奇与曹贵民签订房屋租赁协议后告诉我，楼房出租了三年，每年租金6万元。我按协议约定现已收了三年租金。另外，在2015年春天的时候，我也告诉过曹贵民我想出卖该出租房屋的事情，曹贵民说不耽误我卖房，到2016年4月7日，我应该在2017年4月7日腾房。
原审法院审理查明,2012年6月28日，张桂萍与其丈夫蔺奇（现已去世）将其所有的位于辽中县辽中镇政府路137号（网点1）的门市楼抵押给辽中县农村信用合作联社用于办理贷款。2013年4月7日，曹贵民与蔺奇签订房屋租赁合同，约定由曹贵民承租上述房屋，年租金为6万元，合同约定“双方议定由乙方曹贵民向甲方支付本年度年租金金额数，另下一年度由甲方于房租期满前一个月向乙方收取租金（租期附加三年，此期间甲方承诺不调整房租费用）”。张桂萍于2015年春天告知曹贵民自己即将出卖所出租楼房，要求曹贵民提前出卖货物，曹贵民表示不能耽误张桂萍卖房，其承诺将于2016年4月7日前腾出房屋。后因张桂萍与案外人发生诉讼，原审法院强制执行蔺奇及张桂萍所有的上述房产，并委托拍卖公司拍卖上述房产，拍卖所得价款优先偿还了抵押权人辽中县农村信用合作联社。2015年11月12日，杨松林参加竞拍取得房屋，原审法院于2015年11月23日下达（2015）辽中执字第440号执行裁定书，裁定本案所争议房屋所有权归买受人杨松林所有。杨松林、高赛男于2016年4月12日对上述房屋进行所有权登记（所有权证号为沈房权证辽中县字第N180050497-1号、沈房权证辽中县字第N180050497-2号），登记为共同共有。后杨松林、高赛男以其为房屋所有权人为由，要求曹贵民立即搬出房屋交由杨松林、高赛男使用，曹贵民认为自己与原房屋所有权人蔺奇所签订的房屋租赁合同尚未到期为由拒绝腾出房屋，双方因此发生纠纷。
原审法院另查明，原审法院执行人员及拍卖公司于房屋拍卖前已告知曹贵民有优先购买权。拍卖公司工作人员在拍卖上述房产前询问曹贵民房屋租赁期限时，曹贵民没有给予答复。
原审法院认为，曹贵民与蔺奇(张桂萍的丈夫)签订的房屋租赁协议是双方的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，合法有效。关于“双方议定由乙方曹贵民向甲方支付本年度年租金金额数，另下一年度由甲方于房租期满前一个月向乙方收取租金（租期附加三年，此期间甲方承诺不调整房租费用）”的约定，属合同期限约定不明确。因蔺奇已去世，曹贵民及张桂萍对合同期限又各执一词，故应当按照合同有关条款或者交易习惯来确定房屋租赁期限。综合房屋租赁合同全部条款可以看出，“由乙方曹贵民向甲方支付本年度年租金金额数，另下一年度由甲方于房租期满前一个月向乙方收取租金”是关于租金支付时间的约定，“（租期附加三年，此期间甲方承诺不调整房租费用）”是关于租赁期限及租期内租金不能调整的约定。括号内“租期附加三年”不应理解为时间上的增加，而应综合上下条款理解为双方在约定了租金支付时间后，又约定了租赁期限为三年及三年内不能调整租金的附加条款。因此，合同租赁期限应当理解为三年，即自2013年4月7日至2016年4月6日。张桂萍作为原房屋所有权人也陈述房屋出租期限为三年。曹贵民关于其租期为四年的答辩意见，因无证据予以支持，原审法院不予采纳。杨松林、高赛男作为房屋所有权人，对自己的不动产依法享有占有、使用和收益的权利。曹贵民在房屋租赁期限届满后，理应搬出其承租的房屋交由所有权人使用。因此，对杨松林、高赛男要求曹贵民从房屋搬出的诉讼请求，原审法院予以支持。杨松林、高赛男要求曹贵民赔偿其占用房屋期间的占用费2.5万元（自2015年11月23日起至2016年4月7日,按年租金6万元计算，并要求顺延至实际履行之日）的诉讼请求。杨松林、高赛男虽然于2015年11月12日竞拍取得房屋，但是房屋在竞拍前已经出租给曹贵民使用。根据合同法的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。对杨松林、高赛男要求曹贵民支付2015年11月23日至2016年4月6日期间的房屋占用费一节，因曹贵民已将此期间的房租支付给张桂萍，故对杨松林、高赛男此诉讼请求，原审法院不予支持。自2016年4月7日至曹贵民实际腾房期间的占用费，因曹贵民在租赁期届满后未腾退房屋，继续使用涉案房屋，理应向杨松林、高赛男支付占用使用费。参照曹贵民与原房屋所有权人蔺奇签订租赁合同约定的年租金6万元（即每天占用费为：6万元/年÷365天=164.38元）的标准支付杨松林、高赛男逾期腾房占用费比较合理，原审法院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第二百二十九条、第二百三十五条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十九条之规定，判决如下：一、被告曹贵民于本判决生效后2日内腾退位于辽中县辽中镇政府路137号（网点1）的门市楼（原告杨松林、高赛男所有，建筑面积为247.88平方米，所有权证号为：沈房权证辽中县字第N180050497-1号、沈房权证辽中县字第N180050497-2号）；二、被告曹贵民于本判决生效后立即支付原告杨松林、高赛男房屋占用使用费，从2016年4月7日起，按照每天占用费164.38元的标准计算，至被告实际腾退房屋之日止；上述款项，如逾期履行，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、第三人张桂萍不承担责任；四、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费18,198.00元，保全费620.00元，由被告曹贵民承担。
宣判后，上诉人曹贵民不服，上诉至本院。上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回二被上诉人的诉讼请求；2.诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：原审判决认定事实不清。本案争议焦点是租赁期限到底是三年还是四年的问题。由于双方对房屋租赁协议中的租赁期限有争议，当时的出租人蔺奇已死亡，出租人的妻子张桂萍又不在现场，人民法院为了查明案件事实，应该通知房屋租赁协议的起草人到庭说明情况，而不应该完全依赖于自己的理解和想象去曲解合同当事人订立合同时的本意。合同当事人当时约定的租赁期限共计为4年租赁期。
被上诉人杨松林、高赛男辩称，房屋是2012年6月28日进行抵押的，出租房子是在2013年4月7日，根据最高人民法院关于担保法解释第六十六条的规定，抵押人将以抵押财产出租，抵押权实行后租赁合同对买受人没有约束力。物权法第一百九十条也是同等解释。
张桂萍未答辩。
上述事实，有当事人陈述、房屋产权证、房屋抵押权登记申请书、执行裁定书等证据，经当事人当庭质证，本院予以确认，在一审卷宗佐证。
本院认为，本案的争议焦点为曹贵民与蔺奇签订的房屋租赁协议约定的租期系三年还是四年。房屋租赁协议约定约定租期为附加三年，现双方对租赁期间产生争议。出租方认为是三年，承租方认为是四年。从协议的实际履行来看，上诉人均系按协议约定上打租支付租金，诉争房屋在2015年11月所有权人变更为被上诉人，上诉人未能在2016年4月7日房租期满前一个月向被上诉人或亦未向张桂萍交纳下一年度的租金。且在合同履行期间出租方张桂萍曾告知上诉人房屋将出卖，承租人同意于2016年4月7日腾出房屋，和出租人所述租期相同。另在原审法院执行和拍卖过程中上诉人对拍卖人员询问租期亦不明确答复和主张权利,现上诉人主张租赁期限四年证据不充分，本院不予支持。
综上所述，原审判决并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18,198元，免予收取。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 妍
审 判 员 韩彩霞
代理审判员 李大鹏
二〇一六年九月二十二日
书 记 员 路柠檑
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。