四川省米易县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）米易民初字第199号
原告秦国英，女，1969年2月5日出生，彝族，职工，户籍所在地：四川省米易县，现住四川省米易县攀莲镇。
被告范胜超，女，1979年7月5日出生，汉族，农民，住四川省米易县攀莲镇。
委托代理人沙春（特别授权），系四川安宁律师事务所律师。
原告秦国英诉被告范胜超房屋租赁合同纠纷一案。本院于2015年1月20日立案受理，依法由代理审判员蒙长林适用简易程序，于2015年3月4日公开开庭进行了审理。原告秦国英、被告范胜超及其委托代理人沙春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告秦国英诉称，2012年9月1日，其与范胜超签订了房屋租赁协议，其将位于米易县攀莲镇府城路50号（门牌号50-28）的房屋出租给被告使用，协议约定租赁期46个月（2012年9月1日至2016年7月1日）；租金每年18000元，租金支付方式按年支付。同时就违约责任等作了约定。协议签订后，其将房屋交由被告使用，被告依约定先后两次支付了2012年9月1日至2013年8月31日，2013年8月31日至2014年7月1日的房租。双方如约履行合同权利、义务。2014年7月20日，其接到该租赁房屋所在小区门卫室的保安通知，到门卫室拿钥匙，随即打电话向被告询问情况才得知被告确己搬离该租赁房屋。原告事后得知：在房屋租赁期间，被告将房屋转租给王永兰。而且在原告得知被告己搬离该租赁房屋时欠下水电费1770元整。被告私自转租房屋，在不通知原告的情况下私自退租房屋并欠下水电费的行为，严重违反了双方签订的协议约定，给原告造成了损失。据此，原告秦国英请求本院：1、依法解除原、被告签订的《房屋租赁协议书》；2、判令被告按合同支付违约金13800元；3、判令被告支付拖欠的水、电费1770元；4、判令被告支付滞纳金4885元。合计20455元。
被告范胜超辩称，第一，其退还房屋系原告主动不租房子给被告的，且该房屋在2014年也已经卖给他人，房屋租赁协议早已经解除；第二，其不存在违约行为，不应当支付违约金；第三，对拖欠的水电费问题将结合其证据进行说明；第四，滞纳金也属于违约金性质，被告没有违约，故不应该给付滞纳金。
原告秦国英为证明其主张，向本院提交了以下证据：
身份证复印件，拟证明原告的身份信息；2012年9月1日秦国英与范胜超签订的《房屋租赁协议书》原件，拟证明双方存在租赁关系及双方的权利义务；水、电费收据原件（编号为：NO00269741、NO00299740），拟证明范胜超拖欠2012年1月-6月、2014年1月-9月19日期间的水电费金额；
被告范胜超对原告的身份证信息无异议；对房屋租赁协议的真实性无异议，但不能证明被告违约，只能证明双方存在租赁关系；对水电费收据，真实性、关联性无异议，但是不能达到原告的证明目的。按照原告提供的房屋租赁协议，原、被告租赁关系是从2012年9月1日开始，2012年6月至8月原告并没有使用该房屋，不存在违约行为。被告对原告无异议的证据，本院予以采信；对被告有异议的部分证据的证明目的，本院将结合其他证据综合分析认定。
被告范胜超为支持其抗辩主张，向本院提交了以下证据：
1、卡号为6217222302000＊＊＊＊＊＊的牡丹灵通卡账户历史明细清单复印件一份，拟证明被告按照约定向原告支付房屋租金的事实；房屋转移登记申请表一份，拟证明在2014年9月5日原告已经将双方讼争的房屋转让并过户给他人的事实；2012年1月-2012年6月水电费明细表原件，2013年1月-2013年6月水电费明细表原件、2013年7月-2013年12月水电费明细表原件，拟证明其在租赁期间交纳了水电费，不存在违约，且已经多交了2012年1月-2012年6月的水电费；中国移动公司通话记录详单一份，拟证明2014年6月6日由原告方主动打电话给被告方的共同承租人说不租房子，准备卖房、2014年6月7日原告还带人看房、2014年6月22日原告打电话过来拿房屋钥匙并办理手续的事实；秦国英2013年6月-2015年1月的信用卡交易明细及姜发琼20**年6月20日-2013年6月30日牡丹灵通卡账户历史明细清单各一份，拟证明被告支付给原告房租，支付房租的人是姜发琼，原告是知晓这个情况的，间接证明蒋发琼是共同承租人。
原告秦国英对牡丹灵通卡账户历史明细清单的真实性无异议；对房屋转移登记表无异议，房屋已卖是事实，但是不能达到证明目的，其转让该房屋不存在违约，房屋租赁协议上进行了约定；对水电费明细表真实性无异议，但是被告多交的水电费与其无关，是被告与前一租户乔静之间协商的水电费交纳问题；对通话详单无异议，其认可确实打了电话，但原告认为其没有说过要卖房屋不租给被告的事情，且2014年6月22日，是门卫打电话告知原告，被告开始搬家了，电话的内容其记不清了，当时原告在下乡；对信用卡交易明细及牡丹灵通卡账户历史明细清单的真实性无异议，认可被告支付过原告房租，但其并不知道支付人是姜发琼。对原告无异议的证据，本院予以采信；对证据所证明的目的，本院将结合其他证据综合分析认定。
2、证人姜发琼的证言，拟证明姜发琼与范胜超合租原告秦国英的房屋；签订租房协议地点是在华天酒店，在场人有姜发琼、秦国英、范胜超，以及前一个承租人乔静；租房后，姜发琼与范胜超2012年9月搬进去，2014年6月22日搬出来；姜发琼的丈夫的姐姐王永兰2012年的下半年搬过来一起居住；2014年6月6号原告打电话给姜发琼说要卖房子；2014年6月7日原告带人看房子；2014年6月22日，姜发琼把钥匙交给了原告。原告秦国英对证人姜发琼在签订租房协议时在场、证人姜发琼与范胜超共同租住其房屋的证言无异议；对被告搬进及搬出其房屋的时间无异议；对原告要卖房子并要求被告和证人搬出来的证言有异议，认为原告即使要卖房子也不影响被告租住房子，租房协议已经写清楚；对被告及证人搬出房屋前已通知原告及搬出房屋那天原告在场的证言有异议，认为被告及证人并未预先告知原告要退租房屋，搬离时其在下乡，并未在场，是保安通知原告后，原告才打电话质问证人的；当天原告也未拿到钥匙，钥匙放在门卫处，是保安给打电话给原告去拿的。被告范胜超对证人的证言无异议。本院对双方无异议的证人证言予以采信；对证人的其他证言本院将结合其他证据综合分析认定。
3、证人王永兰的证言，拟证明王永兰是2013年春节前搬进范胜超、姜发琼租的房子里住，2014年的4月份搬走了；范胜超、姜发琼平时没空，交水电费都是王永兰去交；2013年和2014年共交了两次水电费，2013年交了1167.80元交的是2012年1月
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6月份的。2014年3月3日交了1038.00元交的是2013年一年的。原告秦国英对证人搬进其房屋居住的事实、交水电费的事实无异议；被告范胜超对证人的证言无异议。本院对双方无异议的证人证言予以采信。
经审理查明，2012年9月1日，秦国英与范胜超签订《房屋租赁协议书》，协议约定：秦国英将其位于米易县攀莲镇府城路50号（门牌号50-28；房屋面积约150平方米）的房屋出租给范胜超使用；房屋租赁期46个月（自2012年9月1日至2016年7月1日止）；房屋用途仅作为家庭居住使用；房屋租金按年计算每年18000元；租金支付方式为一年一付，先付后用，被告在起租期前十天支付给被告；房屋出租的押金为1000元；房屋的转让为租赁期间，原告有权依照法定程序转让房屋，转让后，本合同对新的房屋所有人和被告继续有效；未经原告同意，被告不得擅自转租、转借承租房屋，原告同意被告转租房屋的，应当单独订立补偿协议，被告应当根据与原告的书面协议转租房屋；被告违约的处理为：1、在租赁期内，被告有下列行为之一的，原告有权终止合同，收回房屋，被告应当支付合同总价租金20%的违约金，若支付的违约金不足弥补原告损失，被告还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止：（1）未经原告同意，擅自将房屋转租、转借他人使用的；（2）未经原告同意，擅自拆改变动房屋结构或损坏房屋，且经原告通知，在规定期限内仍未纠正并修复的；（3）擅自改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；（4）拖欠房租累计一个月以上的；2、在租赁期内，被告逾期交纳水、电、物业管理、网络费等及其他相关使用费用，每逾期一天，则应按上述费用的4%支付滞纳金。逾期一个月以上的，原告有权收回房屋，因此造成的一切后果由被告承担；3、在租赁期内，未经原告同意，中途退租的，被告应当按合同总租金20%的额度向原告支付违约金。若支付的违约金不足原告的损失的，被告应负责赔偿；4、租赁期满，被告应如期交还房屋。如被告逾期归还，则每逾期一天应向原告支付原日租金的两边违约金；原告解除合同的条件为：（1）未经原告书面同意，擅自转租、转借承租房屋；（2）未经原告同意，在擅自拆改变动房屋结构；（3）损坏承租房屋，在原告提出的合理期限内仍未修复的；（4）擅自改变本合同规定的房屋租赁用途；（5）利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动；（6）逾期交纳水、电、煤气（天然气）、电话、电视、物业管理、网络费等项费用，已经给原告造成严重损害；（7）拖欠房租一个月以上。协议还就其他方面作了详细约定。协议还有附件“物业验收单”一份。签订该协议时，姜发琼作为共同承租人共同商讨了租赁房屋事宜，并参与了协议的签订过程，但其以不识字为由并未在协议上签字；原告秦国英也认可姜发琼与范胜超为共同承租人。协议签订后，范胜超与共同承租人姜发琼于2012年9月1日搬进秦国英出租的房屋居住。2013年初，姜发琼的亲属王永兰，在征得范胜超、姜发琼同意后也搬入该出租房屋，共同居住。2014年6月22日，在未提前告知秦国英并且秦国英未在场的情况下，范胜超、姜发琼擅自搬出诉争房屋，返还房屋钥匙，退还房屋。秦国英收到该房屋钥匙后于2014年9月5日将米易县攀莲镇府城路50-28号房屋转让登记给鲜晓明。秦国英与范胜超至今未办理检查房屋、清点屋内财物等事宜。
同时查明，在房屋租赁期间，2013年6月27日，姜发琼通过其银行卡（卡号：6217222302000＊＊＊＊＊＊）ATM转账给秦国英租金18000元；其他租金秦国英也认可已支付到2014年7月1日。姜发琼的亲属王永兰于2013年初缴纳了该房屋2012年1月-6月的水电费1167.80元；于2014年3月3日缴纳了该房屋2013年1月-12月的水电费1754.55元（其中1月-6月的水电费为735.53元；7月-12月的水电费为1019.02元）、漏水损耗费283元。被告退出房屋后，秦国英于2014年9月19日缴纳了2012年7月-12月的水电费1406.96元；2014年1月-9月19日的水电费363.15元。
另查明，该房屋的出租保证金为1000元，范胜超并未向秦国英缴纳，现秦国英手上的保证金实为前一承租人乔静缴纳后转给范胜超，秦国英对此予以认可，该保证金尚未退还；
本院认为，本案争议的焦点为：1、被告是否存在转租问题；2、被告是否存在逾期缴纳水电费问题。对被告是否存在转租的问题，本院认为法律上的“转租”是指承租人在租赁期内将租赁物再出租给第三人的行为。承租人在转租租赁物后退出对租赁物的使用，这是转租的最基本的特征，与合租或者借宿有本质的区别。本案中，原告主张被告在房屋租赁期间，未征得原告的同意擅自将房屋转租给王永兰居住，属于违约行为，应承担违约责任；被告辩称其并未将房屋转租给王永兰，而是王永兰是共同承租人姜发琼的丈夫的姐姐，其只是共同居住在承租房里。本院认为，尽管王永兰曾两次去缴纳了该房屋的水电费，但此情况并不足以说明该房屋已经转租给王永兰，同时，原告并未提出证据证明王永兰搬进其出租房屋居住后，范胜超、姜发琼退出了对该房屋的居住和使用，结合姜发琼20**年6月27日通过其银行卡ATM转账给秦国英租金的事实及王永兰是房屋承租人姜发琼的姐姐的事实，并不能排除王永兰只是借宿或者合租该房屋，故本院对原告主张的被告已将房屋转租，应当承担违约责任的诉求不予支持。
对被告是否存在逾期缴纳水电费的问题，本院认为，双方签订的租赁协议明确约定，被告的承租时间为2012年9月1日至2016年7月1日止。事实上，被告也是于2012年9月1日入住该房屋，因此，被告应按照协议的约定支付2012年9月1日至租赁结束的水电费、物业管理费等相关费用，但被告至今并未按约定缴纳其租住期间的2012年9月至2012年12月期间和2014年1月至6月的水电费，其行为已构成违约。虽然被告辩称其是因为在缴纳时不注意，本来是要缴纳2012年9月至2012年12月的水电费，不小心交成了2012年1月至2012年6月的水电费，因此其不存在逾期交纳的问题，只是缴纳错误，不应承担逾期交纳的责任。对此，本院认为因被告疏忽大意导致其缴纳的费用不是其应缴纳的时间段的费用，但这并不能免除其应按协议约定按时缴纳2012年9月至2012年12月的水电费的义务（其错误缴纳的费用可以另案主张权利），故本院对被告的相关抗辩主张不予支持；对原告主张被告逾期交纳水电费构成违约的理由予以支持。但因水电费每半年进行统计，秦国英仅提交证据证明了其房屋2012年7月至2012年12月的水电费为1406.96元，并未提交证据证明被告2012年9月至2012年12月居住期间拖欠的水电费的具体数额，故本院对被告2012年9月至2012年12月居住期间拖欠水电费的数额将根据2012年全年的平均数额计算酌情确定为858.24元，即（1167.8元＋1406.96元）÷12个月×4个月＝858.24元。对被告拖欠的2014年1月至6月的水电费，虽然原告只是提供了2014年1月到2014年9月19日的水电费363.15元的收据，但从被告2014年6月22日搬出房屋起至2014年9月该房屋转让，未曾有人居住该房屋，故该部分水电费应当由被告全部承担。对原告主张的被告逾期支付水电费，逾期一天则应按该费用的4%支付滞纳金的诉求，因该滞纳金并非违约金，且此款并未实际产生，故本院对原告诉请逾期滞纳金的相关诉求不予支持。对原告要求解除双方签订的《房屋租赁协议书》的主张，因被告已于2014年6月22日搬出诉争房屋，退还房屋钥匙，而且原告已经领取该房屋钥匙，收回房屋，其并未对此行为提出异议，并且已经将该房屋转让给他人，应视为原告对被告退房行为的认可，因此，双方签订的房屋租赁协议已自行解除，故本院对该房屋租赁协议已经解除的事实予以确认。对原告在庭审中主张的被告在房屋租赁期间，对房屋有所损坏要求赔偿的陈述，因其在本案中并未提出具体诉求，在此不予处理，其可以另案起诉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十七条、第二百二十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、由范胜超支付秦国英2012年9月至2012年12月期间的水电费人民币858.24元、2014年1月至2014年6月期间的水电费人民币363.15元，两项合计1221.39元。此款定于本判决生效后十日内支付。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回秦国英的其他诉讼请求。
案件受理费156元，由范胜超负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。
代理审判员 蒙长林
二〇一五年四月十日
书 记 员 李夏楠