内蒙古自治区包头市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）包民二终字第77号
上诉人（一审被告）包头市金领时尚商贸有限公司，住所地内蒙古自治区包头市南门外1号劝业小商品批发城153号。
法定代表人金连波，董事长。
委托代理人张耀，该公司员工。
被上诉人（一审原告）丁保成，包头市退休职工。
被上诉人（一审第三人）包头市东河区鼎泰服装批发城。
法定代表人陈年付，董事长。
上诉人包头市金领时尚商贸有限公司（�下简称金领公司）因与被上诉人丁保成及包头市东河区鼎泰服装批发城（以下简称鼎泰批发城）房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市东河区人民法院（2014）包东民初字第1992号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月4日受理后，依法组成由审判员吴钢担任审判长，审判员刘兴平、代理审判员魏晓燕参加的合议庭，并于2015年3月23日公开开庭进行了审理。上诉人金领公司的委托代理人张耀，被上诉人丁保成，被上诉人鼎泰批发城的法定代表人陈年付到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2011年9月9日，原告丁保成（甲方）与被告金领公司（乙方）签订房屋租赁合同，原告将其所有的位于东河区南门外1号街坊劝业食品小商品批发城301、302、303、304、340、341商业用房租赁给被告经营使用。租赁期限自2011年9月9日起至2016年9月10日止，共�五年。双方约定租金前三年租金为每年每间8000元、后两年租金为每年每间8800元，具体支付租金时间以合同签订日为准，一次性支付年租金。乙方如未能按合同约定的时间付给甲方租金，每逾期壹天，按应付金额的千分之三向甲方支付违约金，逾期三十天以上，甲方可以单方要求解除合同，且乙方除支付违约金外，还应按当年租金总额的10%做出一次性赔偿。同时约定乙方承租甲方房屋后，经甲方同意，可以进行转租、借用，但期限不得超过本合同约定期满的最后期限，经甲方特别授权的情况除外。合同签订后，甲方按约将六间房屋交付乙方使用，乙方支付了2011年9月9日至2013年9月8日两年六间房屋的租金。2013年9月9日至2014年9月8日的年租金仅支付了12000元，尚欠36000元未支付。
另查明，原告所有的位于东河区南门外1号街坊劝业食品小商品批发城301、302、303、304、340�341商业用房目前由第三人鼎泰批发城使用。原告丁保成于2014年8月13日及2014年8月18日分两次通过包头市东河区财神庙法律服务所法律工作者张树鹏向被告金领公司发出催告租金通知书及法律工作者函，并于2014年8月26日向被告金领公司发出解除合同通知书，内容为因贵公司未能在催告租金通知书及法律工作者函中载明的5天的合理期限内支付所欠租金，故解除与金领公司签订的六份编号为301、302、303、304、340、341的房屋租赁合同。现原告诉至法院，请求：依法判令被告给付原告租金36000元；被告支付原告违约金14400元、赔偿金4800元、第三人立即腾房；案件受理费由被告承担。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。该案�原告丁保成作为房屋所有人及出租人，如期、按约将房屋交付承租人经营使用，承租人金领公司未按合同约定的租金给付时间即合同签订日9月9日一次性支付租金，并经过出租人两次催告，在合理期限内仍未支付剩余租金，根据双方合同约定，原告可单方要求解除合同，自解除合同通知书到达承租人处，该合同解除。合同解除后，应当将租赁物返还出租人。故原告要求被告支付2013年9月9日至2014年9月8日年度所欠租金36000元的请求、要求第三人鼎泰批发城腾房的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，予以支持。关于违约金及赔偿金，根据双方合同约定及原告诉讼请求，按所欠租金36000元计算，认可违约金10800元、赔偿金4800元。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条第二款、第一百一十三条第一款第一百一十四条第一款、第二百一十二条、《中华�民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、被告金领公司于判决书生效后十日内给付原告丁保成位于东河区南门外1号街坊劝业食品小商品批发城301、302、303、304、340、341号商业用房2013年9月9日至2014年9月8日房屋租赁费36000元；二、被告金领公司于判决书生效后十日内支付原告违约金10800元、赔偿金4800元，共计15600元；三、第三人鼎泰批发城于判决书生效后十日内腾出位于东河区南门外l号街坊劝业食品小商品批发城301、302、303、304、340、341号房屋；四、驳回原告丁保成其他诉讼请求。案件受理费1180元，由被告金领公司承担。
一审宣判后，金领公司不服，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；二审诉讼费用由被上诉人承担。主要理由如下：
（一）一审判决认定事实不清、证据不足、适用法律错误。2011年9月9日上诉人与被上诉人丁保成签订了6份《房屋租赁合同》。合同签订后，上诉人按约支付了被上诉人丁宝成2011年9月9日至2013年9月9日两年6间房屋的租金，并支付了2013年9月9日至2014年9月9目的部分租金1.2万元，并将此6间房屋经被上诉人丁宝成的同意转租给了鼎泰公司使用。6间房屋的租费和房屋使用权因此转移到鼎泰公司，鼎泰公司没有履行支付租金的义务，上诉人不应承担责任。三方当事人就房屋租赁合同关系是基于同一事实发生的、连贯不可分割的法律关系。一审判决将原本不可分割的法律关系人为拆解，判决上诉人承担支付房屋租赁费、违约金及赔偿金属于适用法律错误。
（二）一审判决违反法定程序，因程序违法导致实体判决不公。一审法院通知2014年10月28日上午9时开庭，但未按时开庭，大约在9时20分开庭，因一审第三人鼎泰公司未到庭，上诉人表�如第三人未到庭事情说不清楚，但一审法院继续开庭。鼎泰公司指派的员工在开庭约半小时后到庭代表公司参加诉讼，但一审法官以其迟到为由，只准许其在场旁听，不允许参加诉讼，一审法院以第三人未到庭为由缺席判决，违反了法定程序。
被上诉人丁保成答辩称，上诉人的上诉无事实依据，其上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。首先合同是在完全自愿的基础上签订，不违法法律规定，合同合法有效。其次上诉人拖欠租金违约，按照合同约定应当承担违约金和赔偿金。关于房屋转租第三人的问题，是另一个法律关系。根据本案上诉人经答辩人同意将自己租赁的房屋转租给第三人这是符合法律规定的，所以上诉人和一审第三人之间的合同关系也是合法有效的。故上诉人关于转租问题的上诉理由也是不能成立的。关于上诉人在上诉状中所称�审判程序违法的问题。答辩人认为，一审审判程序完全合法，而且第三人不到庭不影响案件的公正判决。
被上诉人鼎泰公司答辩称，不服金领时尚公司。
经二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人金领公司与被上诉人丁保成之间形成了合法有效的房屋租赁合同关系，双方均应依约履行。双方在所签订的6份合同中均约定“乙方（金领公司）如未能按照合同约定的时间付给甲方（丁保成）租金……，逾期三十天以上，甲方可以单方要求解除合同……。”被上诉人丁保成依照该约定，在约定的合同解除的条件成就后，通过特快专递的方式向上诉人送达了《解除合同通知书》，双方的合同自该通知到达上诉人之日起解除。上诉人认为，丁保成同意上诉人将房屋转租给鼎泰公司，三方的租赁合同法律关系是不可分割的，应判决�泰公司向丁保成支付租赁费。对此本院认为，合同具有相对性，在上诉人与丁保成之间形成的租赁合同关系中，上诉人与丁保成系合同权利义务的相对方，丁保成同意上诉人将房屋转租给鼎泰公司，是其行使法律规定及合同约定的权利，其并不因此即成为上诉人与鼎泰公司之间租赁合同关系的相对方，故上诉人的该上诉意见无法律依据，本院不予采纳。上诉人应当向丁保成支付欠付租金，并承担相应的违约责任。
上诉人称，一审开庭时，被上诉人鼎泰公司指派其员工在开庭半小时后到庭参加诉讼，但一审法院以其迟到为由，未准许鼎泰公司参加诉讼，并缺席判决，违反法定程序。本院认为，一审法院依法向鼎泰公司送达了开庭传票，但鼎泰公司无正当理由未按时到庭参加诉讼，系其不依法履行其诉讼义务，一审法院缺席审理并作出判决并无不当。上诉人的该上诉意见没有法律依据，本院不予采纳。
综上所述，上诉人金领公司的上诉主张于法无据，不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1180元，由上诉人包头市金领时尚商贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴 钢
审判员 侯丽、刘兴平
二〇一五年六月九日
书记员 邢 海 峰
本判决索引法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以�决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。