广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终10539号
上诉人(原审被告)广州市凯兴房地产有限公司,住所地广州市海珠区（原火柴厂内）。
法定代表人：李宇文，董事长。
委托代理人：王伟，广东国鼎律师事务所律师。
委托代理人：孔令添，广东国鼎律师事务所实习律师。
被上诉人(原审原告)周焯轩，1991年7月26日，住广州市海珠区。
委托代理人：许兆基，广东法制盛邦律师事务所律师。
委托代理人：钟堂，广东法制盛邦律师事务所律师。
上诉人广州市凯兴房地产有限公司（以下简称凯兴公司）因与被上诉人周焯轩商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第2157号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年6月24日，周焯轩（乙方、买方）与凯兴公司（甲方、卖方）签订《商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买海珠区马冲桥居仕地（原广州火柴厂内）地段新一城广场自编江南花园三期第XX号X栋XX层XX号房（房屋地址：海珠区宝岗大道534号（XX栋）XX房，建筑面积159.6平方米，总金额3756951元；（第十三条）甲方应当在2013年9月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；（第二十一条）双方同意选择乙方委托甲方办理的方式为乙方办理《房地产权证》，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方；在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后7个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料；甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料，甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任；若甲方未在规定时间或者上述约定的期限内与乙方申请房地产转移登记的，乙方可以按照《广州市城镇房地产登记办法》的规定，单方向房地产登记机构申请办理预购商品房转移登记；（第二十二条）如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同；乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；等。附件七：本合同补充协议第八条第2点约定，买卖合同第十四条、第十九条、第二十二条所涉违约金比例全部统一变更为万分之一；等。
2012年7月3日、8月16日、11月12日，2014年7月2日凯兴公司分别向周焯轩出具购房款的发票，因面积差退回部分房款，周焯轩实际支付给凯兴公司的房款为3744715.24元。
2013年10月1日，周焯轩签署涉案房屋的《办妥收楼手续确认书》。
《房地产登记簿查册表》载明，涉案房屋的登记时间为2015年8月31日。广州市国土资源和规划委员会核发了涉案房屋的《不动产权证书》。
2015年12月21日，周焯轩向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.凯兴公司向周焯轩支付迟延办理产权登记违约金146145.4元（自2014年8月7日起计算至2015年8月31日，共计389天，违约金标准每日按商品房总价款3744715.24元的0.01%计算）；2.凯兴公司向周焯轩支付按同期银行贷款利率计付的迟延办理产权登记违约金利息（以第一项诉讼请求中违约金146145.4元为本金，自2015年8月31日开始计算至本案执行完毕之日止）；3.本案受理费由凯兴公司负担。
凯兴公司原审答辩称：一、造成凯兴公司未能在与周焯轩《商品房预售合同》中约定的时间内为周焯轩办理房屋产权证，非凯兴公司主观有意违约造成，系不可归责于凯兴公司的因素所致，由凯兴公司单方全面担责，有违公平原则。1.凯兴公司在向周焯轩交付房屋后，于2014�8月份前就已经向广州市房地产管理交易中心提出申请办理江南花园第三期物业确权手续的初始登记，按广州市国土房管局的正常办理程序，20个工作日内即可办理完成小业主的产权登记手续，凯兴公司已在积极履行自己的合同义务。2.房屋产权证被延误办理所导致的后期违约，并非凯兴公司的主观过错造成，而是因广州市政府的政策变更导致履行不能（详见穗府〔2005〕36号、穗府办〔2010〕35号、穗府办〔2014〕12号文规定），由于凯兴公司开发的江南花园房地产项目的开发周期较长，期间广州市政府针对房地产项目的地下商业部分的土地出让金征缴问题也出台了多次不同规定的文件，广州国土房管局对凯兴公司江南花园三期项目国有土地出让金数额进行了多次核算更改。由于广州国土局在核算土地出让金方面的错误，导致严重拖延了办理江南花园三期物业确权手续的�间，造成了凯兴公司对小业主的被动违约。3.凯兴公司将产权证被延误办理的原因及具体情况及时向业主及周焯轩进行通知和披露，及时履行了应尽的告知义务。4.凯兴公司在与广州国土房管局处理完土地出让金问题后，随即于2015年7月1日向广州市房地产交易中心提交物业确权的初始登记申请，在8月下旬及9月上旬期间就已为符合条件的全部业主办理好了产权证。二、对于周焯轩提出的违约金数额，凯兴公司认为应当综合考虑本次造成违约的根本原因，是因广州市政府对房地产地下商业部分的土地出让金的政策变更所致，是凯兴公司无法预料及控制的情况，显然，凯兴公司也无法通过起诉广州市国土房管局或广州市政府来挽回给凯兴公司造成的经济损失，恳请法院判决减免凯兴公司的违约责任。三、根据已有的判例，因政府政策变更或政府行政部门的原因导致的被�性违约，属于可免责的事由。
原审庭审中，周焯轩及凯兴公司确认以下事实：涉案房屋由凯兴公司于2013年10月1日交付给周焯轩；商品房交付之日起210个工作日的截止日期为2014年8月6日。凯兴公司为证明其抗辩意见，还提交如下证据：1.受理回执；2.关于签订广州市国有建设用地使用权出让合同（含变更协议）的告知函；3.国有建设用地使用权出让（划拨）意见书；4.关于签订广州市国有建设用地使用权出让合同（含变更协议）的告知函；5.国有建设用地使用权出让合同变更协议（稿）；6.国有建设用地使用权出让合同变更协议；7.关于签订广州市国有建设用地使用权出让合同（含变更协议）的告知函；8、关于办理江南花园三期房屋产权证的情况说明；9.公告截图；10.受理回执；11.依法行政手册。周焯轩质证意见：凯兴公司提交的证据已经过了举证期限，除证�6外的其他证据均不认可作为证据使用，因为都没有原件；证据6不能证明拟证明的内容。
原审法院认为：周焯轩与凯兴公司签订的《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按约定全面履行自己的义务。上述合同约定，凯兴公司应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为周焯轩办妥产权登记，并将以周焯轩为产权人的房地产权证交付周焯轩，如因凯兴公司未履行相关义务造成周焯轩不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，凯兴公司应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向周焯轩支付违约金，该合同的附件七《本合同补充协议》中约定：买卖合同第十四条、第十九条、第二十二条所涉违约金比例全部统一变更为万分之一。现双方确认商品房交付之日起210个工作日的截止日期为2014年8月6日，对此原审法院予以认定，而涉案房屋在2015年8月31日由广州市国土资源和规划委员会核发了《不动产权证书》，现凯兴公司未能在合同约定的期限内为周焯轩办妥房产证已构成违约，凯兴公司应当承担相应的违约责任。至于凯兴公司抗辩称其违约是因为广州市政府对房地产地下商业部分的土地出让金的政策变更所致故应该免责或减轻违约责任的意见，涉案《商品房预售合同》并没有对延迟办证有约定任何可以免责的事由，凯兴公司作为开发商在与周焯轩等小业主签订合同时应对房产开发过程中所面临的风险有充分预见，凯兴公司提供的证据不足以证实其抗辩意见，且其抗辩意见亦不属于法律规定的可免责的事由，鉴此，对于凯兴公司的抗辩意见不予采纳。故周焯轩要求凯兴公司支付延迟办证违约金（从2014年8月7日起至2015年8月31日止，每日按3744715.24元的万分之一计算），予以支持。周焯轩主张凯兴公司支付迟延办理产权登记违约金的利息缺乏依据，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2016年6月17日作出判决：一、凯兴公司在本判决生效之日起十日内，向周焯轩支付从2014年8月7日起至2015年8月31日止的逾期办理房产证的违约金，每日按房款3744715.24元的万分之一的标准计付；二、驳回周焯轩其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3277元，由周焯轩负担60�，凯兴公司负担3217元。上述受理费已经由周焯轩预交，周焯轩同意由凯兴公司在履行本判决时将其应承担部分直接支付给周焯轩。
判后，上诉人凯兴公司不服上述判决，向本院提起上诉称：一、凯兴公司一审提出违约是因为广州市政府对房地产地下商业部分的土地出让金的政策变更所致，并提交充分证据证明，一审法院以证据不足为由不予认定，存在认定事实不清的情况。一审诉讼过程中，凯兴公司提交的《出让合同(含变更协议)的告知函》收文号：NGZl40730917756、《国有建设用地使用权出让(划拨)意见书》、《出让合同(含变更协议)的告知函》收文号：NGZl5024964478、《国有建设用地使用权出让合同变更协议(稿)》。(穗国出让合【1998】479号的变更协议之二号)、《国有建设用地使用权出让合同变更协议》(穗国出让合【1998】479号的变更协议之二号)、《出让合�(含变更协议)的告知函》收文号：NGZl50204964478等证据，充分证明了凯兴公司在办理江南花园三期物业确权手续时，广州市国土局要求对整个项目的土地出让金作出清算。凯兴公司经交涉争取，最终广州国土部门再次评估此项土地出让金数额，最终确定的土地出让金评估价定为2350多万元，但由于广州国土局的错误计算土地出让金，严重拖延了办理江南花园第三期物业确权手续的时间，造成了凯兴公司对周焯轩及各业主的被动违约，延期办证属不可归责于凯兴公司原因的违约。一审法院对此仍然以证据不足为由不予认定，明显是属于事实认定不清；二、一审法院对不可归责于凯兴公司一方的原因所导致的延迟办证，全部归咎于凯兴公司一方，判决凯兴公司承担全部的责任，有违公平。凯兴公司积极开展为各业主以及周焯轩办理房产证工作，于2014年8月份前就已经向广州�房地产交易中心申请办理江南花园第三期物业的确权手续。由于广州国土局计算土地出让金发生错误，严重拖延了办理江南花园第三期物业确权手续的时间。凯兴公司及时将产权证被延误办理的原因及具体情况及时向各个业主及周焯轩进行通知和披露。凯兴公司在与广州市国土房管局处理完土地出让金问题后，立即于2015年7月1日向广州市房地产交易中心再次提交申请办理江南花园第三期物业的确权手续事宜。而根据双方《商品房预售合同》第二十二条第2款规定“如因凯兴公司未履行相关义务造成周焯轩不能按约定期限办妥并取得房产证的，凯兴公司应自逾期之日的次日开始向周焯轩支付违约金”，事实是凯兴公司已按该条款的约定履行了相关义务，积极勤勉履行为各业主和周焯轩在合理期限内提前向相关负责各项业务的政府部门提交各项申请办理房产证所需的资�，并及时告知披露办证过程进展的情况，但出现政府政策变动以及计算错误的罕见情况，是凯兴公司不愿发生且始料末及不能预料掌控的，属于合同约定免除或减轻责任的事由，一审法院判决凯兴公司承担全部的责任，明显有违公平原则。综上，凯兴公司上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回周焯轩的诉讼请求；2、由周焯轩承担本案全部诉讼费用。
被上诉人周焯轩答辩称：不同意凯兴公司的上诉，请求予以驳回，维持原判。
经二审审查，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。
二审中，双方当事人均无新证据提交。
本院认为，本案双方二审争议焦点为凯兴公司就其逾期办证违约行为的免责抗辩是否成立。凯兴公司以广州市政府就房地产项目地下商业部分的土地出让金征缴出台文件及金额计算错误导致�证迟延，其无过错为由主张免除责任。对此，本院认为，双方合同中没有对逾期办证有约定可以免责的事由，且缴纳土地出让金属于凯兴公司作为出卖方办理初始登记过程中应当履行和完善的事项，凯兴公司未及时完成初始登记而导致后续办证迟延，应可归于“凯兴公司未履行相关义务”的范畴，依照双方合同，凯兴公司应就此承担逾期办证的违约责任。因此凯兴公司上述免责抗辩事由缺乏合同依据和法律依据，其上诉请求理据不足，本院不予采纳。审查一审判决查明事实清楚，适用法律正确，处理并不无当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3217元，由上诉人广州市凯兴房地产有限公负担。
本判决为终审判决。
审�长蔡培娟
审判员 谭红玉
审判员 黄 嵩
二〇一六年九月九日
书记员 杨银桃