浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙06民终4479号上诉人（原审被告）：徐伟根，男，1965年10月17日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。委托诉讼代理人：金焕军、缪叶青，浙江越光律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：绍兴市柯桥区钱清镇南钱清股份经济合作社，住所地绍兴市柯桥区钱清镇南钱清村。法定代表人：徐月明，主任。委托诉讼代理人：叶建伟，绍兴市钱清法律服务所法律工作者。上诉人徐伟根因与被上诉人绍兴市柯桥区钱清镇南钱清股份经济合作社房屋租赁合同纠纷一案，不服绍兴市柯桥区人民法院（2017）浙0603民初8145号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐伟根上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：1.一审判决将涉案农贸市场营业房及摊位视为一个整体并一起交付给上诉人，系认定事实错误。双方之间系租赁而非承包关系，涉案营业房及摊位是可分物，于2016年1月1日前后一直持续经营未中断。上诉人在与被上诉人签订租赁合同之前，已被前任承租人转租。2016年1月1日之后，上诉人发现前任承租人已超期收取了部分营业房及摊位的租金。2.一审判决上诉人应支付营业房及摊位占有使用费不当。被上诉人对其出租标的转租情况不清楚，也未与上诉人办理交接手续，认定交接标的物有瑕疵，前任承租人超额收取的费用应由被上诉人承担。2016年底及2017年初，上诉人多次向被上诉人提出不再租赁的意愿，而被上诉人也同意，上诉人也告知经营户2017年度的租金不要交付给上诉人，除几个经营者的租金外，其他的一直没有收取。双方租赁合同已于2017年1月1日解除，上诉人可将已收取的租金退还给被上诉人。即便2017年1月1日双方之间的租赁合同没有解除，根据一审法院查明的事实，该租赁合同应为无效合同，2017年1月1日之后，上诉人未占用部分的营业房及摊位的使用费不应由上诉人承担，退一步而言，上诉人于2017年10月10日一审第一次庭审中当庭明确告知被上诉人可自行接受营业房及摊位，被上诉人怠于接收的，后果由其自负。综上，请求支持上诉人的上诉请求。绍兴市柯桥区钱清镇南钱清股份经济合作社辩称，1.上诉人的上诉理由在一审中均已涉及，被上诉人也作出相应陈述。本案基本事实是被上诉人涉案农贸市场和附属营业房通过招投标，上诉人中标，该农贸市场及营业房是一个整体，中标价格是405000元，是整体的中标价格，不能按照摊位面积进行分割计算，故一审判决认定的没错。2.上诉人称其未能收取相应的租金，被上诉人对上诉人事实上有无收取不知情，上诉人于一审中提交了相应的证据证明其已收取部分租金，但未提交其他证据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不成立。绍兴市柯桥区钱清镇南钱清股份经济合作社于一审起诉时要求：1、判令被告交换给原告坐落于绍兴市柯桥区菜市场1500平方米的房屋；2、判令被告支付自2017年1月1日起至房屋实际返还之日止的房屋占有使用费（暂计算至2017年10月31日为337500元），标准按照405000元/年计算。一审法院查明：2015年12月23日，原告绍兴市柯桥区钱清镇南钱清股份经济合作社通过钱清镇农村产权交易服务中心对其建造的位于绍兴市柯桥区钱清镇南钱清村的农贸市场（菜市场）以及附属营业房进行招投标，招投标的结果为被告中标。2015年12月24日，原告与被告签订房屋租赁合同一份，合同约定：原告将坐落于南钱清村菜市场的房屋（建造面积1,500平方米）出租给被告使用；租赁期限为2016年1月1日起至2018年12月31日止；2016年、2017年、2018年的租金均为405,000元；2016年租赁费在合同签订之日付清，以后每年租费在使用前30日内付清；承租期间的水、电费等各项费用均由被告自理，合同签订时交纳保证金50,000元整，租赁期满后，房子完好、各项规费缴付符合要求方可归还。合同签订日，被告支付了2016年的租赁款405,000元，并交纳保证金50,000元。2016年1月1日，被告开始向农贸市场中的经营户收取租金。现原告要求被告支付2017年1月1日起的房屋占有使用费，被告以原告之前交付的房屋存在瑕疵为由拒绝支付全部款项，遂成讼。另查明，涉案农贸市场以及附属营业房均无相关产权证明，也未经相关部门审批。一审法院认为，本案的争议焦点是原告何时将农贸市场以及附属营业房交付给被告。原告认为交付时间为合同约定的租赁期限开始日即2016年1月1日，被告认为交付时间应为实际向各个经营户收取租金的时间。该院认为，原告将涉案的农贸市场以及附属营业房作为一个整体通过钱清镇农村产权交易中心进行招投标，被告以每年405,000元的价格中标。该价格系农贸市场及附属营业房的整体价格，并不能直接按摊位、房屋面积进行分割计算，故对被告要求对实际占有的面积进行测量的申请，不予准许。根据被告自己提交的租金收取情况统计表以及收款收据显示，被告最早于2016年1月1日向农贸市场及附属营业房的经营户收取租赁费用，也有部分经营户于当日向被告交纳了租赁费用。由此，该院认定原告已于2016年1月1日将涉案农贸市场以及附属营业房交付给被告。被告提出因原告交付的房屋存在瑕疵导致被告未能向部分经营户收取从2016年1月1日起计算的租赁费用的意见，因未能提交充分证据证明该涉案农贸市场及附属营业房存在瑕疵以及部分经营户未从2016年1月1日交纳费用系原告的责任，且原告对此否认，故对该意见不予采信。被告辩称已于2016年底、2017年初通知原告不再租赁涉案农贸市场及附属营业房，因未能提交充分证据，且原告对此予以否认，亦不予采信。综上，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，原告租赁给被告的农贸市场及周围营业房目前无证据证明已经有关部门审批，因此应当认定此租赁合同无效。又根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故对原告要求被告参照《房屋租赁合同》约定的租金标准支付房屋占有使用费、返还房屋的诉讼请求，予以支持，但原告应当给予被告合理的期限。考虑到被告已向原告交纳50,000元保证金,为避免诉累,该院将该款直接在被告应支付给原告的费用中抵扣。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条第一款之规定，判决一、被告徐伟根应于判决生效之日起三十日内将上述《房屋租赁合同》所涉的坐落于绍兴市柯桥区钱清镇南钱清村的农贸市场及附属营业房返还给原告绍兴市柯桥区钱清镇南钱清股份经济合作社；二、被告徐伟根应于判决生效之日起十日内支付给原告绍兴市柯桥区钱清镇南钱清股份经济合作社2017年1月1日至2017年10月31日的房屋占有使用费287,500元，并支付自2017年11月1日起至判决确定返还之日止按年405,000元计算的房屋占有使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,443元，减半收取计3,222元，由被告徐伟根负担，限于判决生效之日起七日内向本院交纳。二审中，双方均未向本院提交新的证据材料。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案二审的主要争议焦点为上诉人拒付2017年涉案房屋的占有使用费依据是否充分。双方于2015年12月24日签订的房屋租赁合同约定了租金标准及支付方式，但上诉人在支付了2016年租金之后未再支付后续租金，而在本案诉讼过程中以其前任承租人超期收取部分摊位费作为拒不支付的理由。上诉人未提供证据证明本案诉讼前与被上诉人就此交涉过，也未提供充分有效证据证明其前任承租人超期收取摊位费的具体情况。被上诉人将涉案房屋作为一个整体出租给上诉人，上诉人与其中的经营户之间的关系与被上诉人无关。被上诉人履行了房屋交付义务，上诉人应按约支付相应租金或占有使用费。现上诉人拒不支付，依据不足。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5612元，由上诉人徐伟根负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长 刘 艳审判员 梅 云审判员 姚 瑶二〇一八年三月二日书记员 张青炀????8?