山东省济宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济民终字第2517号
上诉人（原审被告、反诉原告）甘志云，个体业主。
委托代理人司某，邹城市千泉街道办事处工作人员。
委托代理人孔庆燕。
被上诉人（原审原告、反诉被告）高程，个体业主。
委托代理人李夫恒。
上诉人甘志云因房屋租赁合同纠纷一案，不服邹城市人民法院（2011）邹商初字第386号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决认定，2010年10月26日，原、被告签订房屋租赁合同（原告为乙方、被告为甲方），约定：甲方将其位于邹城市千泉街道办事处兴隆104国道东的门头房2间120㎡出租给乙方；租期1年，从2010年10月26日到2011年10月25日止；租赁期满甲方有权收回，出租房屋乙方应如期交还；租金20，000元，一次性交纳；乙方交还房屋时不得留存物品或影响房屋正常使用，乙方对租赁房屋的装修、装饰、改造甲方不承担任何费用。合同签订后，原告对该房屋进行了装修，开办了医疗卫生室。2010年底，因第三方想整体租赁被告整个三层楼房（含原告租赁的两间门头），被告与原告协商是否可提前解除合同。从2011年1月至2011年4月15日原、被告就解除合同的条件进行多次协商，未果。2011年4月15日原被告电话录音显示：（被告问原告）你绝对不在这里了，我就贴一个（招租）。（原告表示）房屋我肯定不要了。同年11月原告委托山东仲泰工程造价咨询有限公司对诉争房屋装修进行价值评估，评估结果为35，331.46元。嗣后，原告提起本诉，第一次庭审时，原告认可还未将诉争房屋钥匙交给被告。
原审法院认为，原、被告在自愿、公平的基础上签订的房屋租赁合同，其内容不违反法律规定，为有效合同。本案本诉原告主张在合同履行中，由于被告欲将房屋整体出租他人，2011年1月15日原被告提前解除租赁合同；被告辩称与原告协商提前解除合同只是意向，由于一直未协商成，致使合同未能提前解除，且在合同到期后原告仍占有该房屋，故提出反诉，根据双方当事人诉辩，本案争议的焦点：1、原被告是否提前解除租赁合同，若解除，具体时间？根据原被告认可录音资料可以认定，从2011年1月13日原被告开始协商如何提前解除合同，由于一直对装修补偿未达成一致意见，双方多次协商始终未果。但从4月15日原被告的录音，反应出原告不要房子，被告表示贴告示出租的意思表示，认定双方解除合同的时间为2011年4月15日。故原告主张双方提前解除租赁合同，证据充分，予以采信，但其主张2011年1月15日解除，证据不足，不予采信。原告主张被告返还租金，理由正当，予以采信，但主张返还18，000元不当，应予调整。因原告从2010年10月26日租赁房屋至2011年4月15日解除合同期间的租金应由原告承担，被告应返还原告2011年4月16日至2011年10月25日的193天租金。原告主张被告赔偿装修，理由正当，予以支持，但应根据已使用房屋的期限，调整数额。被告辩称未提前解除合同，证据不足，不予采信；辩称不应承担返还租金和赔偿装修款，理由不当，不予采信。2、关于被告反诉是否成立？被告反诉原告拖欠其2，000元租金，证据不足，不予支持。因从录音资料和庭审陈述，可以认定被告收取租金时同意减收租金2，000元，对合同原约定进行了变更，被告现主张按合同约定支付租金不予支持。被告反诉要求原告支付房屋占用费7，000元，证据不足，不予支持。因根据以上认定，原被告前解除合同，不存在延期占用房屋的事实，虽在第一次庭审中原告表示未交钥匙，但已清空并未影响被告招租。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第二百二十六条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决：一、被告（反诉原告）甘志云返还原告（反诉被告）高程房屋租赁费9，457元；二、被告（反诉原告）甘志云给付原告（反映诉被告）房屋装修补偿18，682元；三、驳回被告（反诉原告）甘志云的反诉请求。以上一、二项共计28，139元，限于判决生效后十五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1，133元，原告高程承担535元，被告甘志云承担598元，反诉受理费50元，被告甘志云承担。
判决送达后，甘志云不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判或发回重审。理由是：一、被上诉人提供的复制录音光盘和录音笔录不一致，断章取义，没有全面记载双方协议变更合同的内容。被上诉人在录音中所说的不要房子，此处的房子并不是双方《房屋租赁合同》约定的房屋，而是意欲在协议变更《房屋租赁合同》后留给被上诉人使用的房屋。第三人想租赁被上诉人的房屋，是他们之间协商，与上诉人没有关系，不存在上诉人与被上诉人解除合同的问题。二、被上诉人直至2012年1月16日第一次开庭审理时尚未交房屋钥匙，被上诉人安装的取暖设施、门头广告牌一直占用房屋，在法庭许可下、见证人的见证下，上诉人才把房屋门打开另行招租。
被上诉人高程答辩称，一审判决认定事实清楚，请求驳回上诉人的上诉。上诉人在一审时已提交了原始的录音光盘，上诉人也进行了质证，录音内容能反映出双方协商解除租赁合同。上诉人为整体出租与上诉人协商解除合同，双方已达成房屋解除协议，被上诉人也及时将房屋内的东西搬走，一审提交的照片可以证实。房屋已交付给上诉人，不存在占用房屋的问题。不交钥匙不代表房屋未交付，上诉人也有钥匙，事实上上诉人也已将房屋出租。
二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为，一审中被上诉人高程提供了与上诉人甘志云的通话录音内容，上诉人甘志云对录音内容的真实性无异议，但主张内容不全面，录音中提到的房屋不是本案的租赁房屋，而是欲变更租赁合同后为被上诉人留下的房屋，本院经审查认为，被上诉人提供的录音内容意思表达连贯，能够反映出上诉人因想将楼房整体租赁给第三人而欲与被上诉人解除租赁合同的事实。第三人因装修赔偿问题与被上诉人高程协商，也是基于达到上诉人与被上诉人解除租赁合同、由第三人整体承租上诉人的楼房这一目的而进行的协商，上诉人关于其是一手托两家、与其无关的主张，与事实不符，亦与其提到的欲与被上诉人变更租赁合同的观点相矛盾，该主张不能成立，本院不予支持。根据一审查明的事实，被上诉人在解除租赁合同后虽然腾空了房屋，但未将房屋钥匙交与上诉人，上诉人未另行出租，也未向被上诉人要求过交付钥匙。对于上诉人在此期间造成的租赁损失，本院认为，双方既然已经解除房屋租赁合同，上诉人就应当积极收回房屋另行出租以避免损失的产生，上诉人关于被上诉人安装的取暖设施、门头广告牌一直占用房屋的主张不能成立；被上诉人在腾空租赁房后也应及时交付被上诉人钥匙，被上诉人辩称腾空房屋后就已交付，与事实不符。对于上诉人产生的租赁损失双方均有过错，综合分析本院认定上诉人放任损失的产生及扩大，主观上具有较大过错，对于该部分损失由上诉人承担70%、被上诉人承担30%为宜。自2011年4月15日至2012年1月12日上诉人的房屋租赁损失参照被上诉人的租赁费用计算为（193天＋79天）×49元／天=13，328元，由被上诉人承担3，998.40元。综上，上诉人甘志云的上诉请求，理由部分成立，本院予以支持。一审判决结果有不当之处，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持邹城市人民法院（2011）邹商初字第386号民事判决第一、二项。
二、撤销邹城市人民法院（2011）邹商初字第386号民事判决第三项。
三、被上诉人高程支付上诉人甘志云房屋使用费损失3，998.40元。
上述判项中的给付内容相折抵后，上诉人甘志云支付被上诉人高程24，140.60元，于本判决生效之日起十五日内履行。
四、驳回上诉人甘志云、被上诉人高程的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1，133元，上诉人甘志云负担403元，被上诉人高程负担730元；反诉案件受理费50元，上诉人甘志云、被上诉人高程各负担25元。二审案件受理费728元，由上诉人甘志云负担700元，被上诉人高程负担28元。
本判决为终审判决。
审 判 长 闫先东
代理审判员 张 芳
代理审判员 韩 飞
二〇一四年十二月二日
书 记 员 李梦琦