天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0113民初6701号原告:李杨，女，1982年11月19日生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：蔡玉婷，天津精诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈玮，天津精诚律师事务所律师。被告:王秀云，女，1956年9月19日生，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：郭爱娟，天津益清律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯锦彬，天津益清律师事务所律师。被告:张喜霞，女，1981年12月3日生，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：郭爱娟，天津益清律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯锦彬，天津益清律师事务所律师。被告：天津市北辰区靖泰房屋信息咨询服务中心，经营场所天津市北辰区今日家园底商1-C区-24。经营者：程佳晔。委托诉讼代理人：顾兴浩，男，该中心职员。原告李杨与被告王秀云、张喜霞、天津市北辰区靖泰房屋信息咨询服务中心（以下简称靖泰中心）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李杨及其委托诉讼代理人蔡玉婷和被告王秀云、张喜霞的共同委托诉讼代理人郭爱娟、侯锦彬到庭参加了诉讼，被告靖泰中心经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李杨向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的房屋买卖合同；2、判令被告王秀云向原告返还定金5万元；3、判令被告王秀云、张喜霞赔偿原告违约金16.8万元以及房屋差价损失40万元；4、判令被告靖泰中心退还原告中介费11500元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年9月1日通过靖泰中心签订房屋买卖合同，合同约定房屋价款为168万元，购房定金为5万元。合同签订后，原告依约向被告王秀云交付定金5万元，向被告靖泰中心支付居间服务费11500元。合同签订后第三天，被告张喜霞表示诉争房屋系共有，被告王秀云遂以其没有完全处分权为由，拒绝履行合同。后经双方沟通，被告王秀云、张喜霞同意继续履行合同并处理尾款平款事宜。在2016年9月28日，被告王秀云、张喜霞通过靖泰中心又提出拒绝履行合同。在此期间，原告虽多次积极通过靖泰中心与被告进行沟通，被告均表示不再继续履行。为维护原告合法权益，故呈诉，望判如所请。王秀云辩称，同意解除双方之间签订的房屋买卖合同，但不同意原告的其他诉讼请求。原、被告签订合同时，原告以及被告靖泰中心明知涉案房屋属于王秀云和张喜霞共有，却诱使王秀云在没有任何授权的情况下代替签订房屋买卖合同，并于当日强行将5万元定金交予王秀云。因王秀云对相关法律知识没有任何概念，再加上靖泰中心的员工一再诱使，导致被告王秀云签订了合同。实际上王秀云对该房屋并没有完全的处分权，合同实际不能履行，所以王秀云并不存在过错，不应承担违约责任。原告在签订合同时已明知房屋存在共有权人，原告具有明显过错。张喜霞辩称，同意原告第一项诉讼请求，不同意其他诉讼请求。依据天津市北辰区人民法院作出的（2016）津0113民初6927号民事判决，确认涉诉房屋买卖合同对张喜霞不发生法律效力，故本案与张喜霞无关，张喜霞不应承担任何责任。靖泰中心未作答辩。本院经审理认定事实如下：2016年9月1日，原告与被告王秀云在被告靖泰中心居间服务下签订《房屋买卖（置换）合同》一份，买方系原告，卖方系被告王秀云、张喜霞，中介方系被告靖泰中心。该合同约定由原告以168万元价款购买被告王秀云、张喜霞名下位于XX房屋一套，购房定金为5万元。卖方保证该房屋权属无争议可过户，若发生与卖方有关的权属纠纷或债务纠纷，卖方负责解决并承担违约责任。如一方拒绝履行合同或解除合同，或发生前述违约责任，均由违约一方向另一方支付本合同确定的房屋实际成交价的10%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，中介方所收取的中介服务费一律不予退还。原告在该合同买方落款处签字，被告王秀云在合同卖方落款处签字，并代张喜霞签字，被告靖泰中心在该合同中介方落款处盖章。该合同签订当日，原告依约向被告王秀云交付购房定金5万元，被告王秀云向原告出具《收条》一份，原告向被告靖泰中心交付中介信息服务费1万元和代办费1500元，被告靖泰中心向原告出具收据一份。被告张喜霞知道《房屋买卖（置换）合同》签订后，向原告提出异议，表示被告王秀云对涉诉房屋没有完全处分权，其不同意出卖房屋，导致合同无法继续履行，原告遂呈诉。2016年10月20日，被告张喜霞以原告和被告靖泰中心为被告，以被告王秀云为第三人，向本院提起确认合同无效之诉，请求确认《房屋买卖（置换）合同》无效。本院作出（2016）津0113民初6927号民事判决，认为被告王秀云对涉诉房屋没有完全的处分权，且对张喜霞不构成表见代理，判决确认《房屋买卖（置换）合同》对被告张喜霞不发生法律效力。本院认为，原告要求解除案涉房屋买卖合同，被告王秀云、张喜霞均表示同意，不违反法律禁止性规定，本院依法予以认可。本院作出的（2016）津0113民初6927号民事判决作为生效判决，确认《房屋买卖（置换）合同》对被告张喜霞不发生法律效力，原告仍依据《房屋买卖（置换）合同》要求被告张喜霞承担违约责任，没有合同和法律依据，本院不予支持。原告与被告王秀云签订的《房屋买卖（置换）合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，受法律保护。被告王秀云在明知自身不具有完全处分权的情况下，仍承诺该房屋无权属争议且可过户，并与原告签订合同出售涉诉房屋，违反合同约定，应承担违约责任。被告王秀云抗辩其无法律意识，被原告和中介诱使签订合同，并在强迫下收取定金，未提交相应证据予以证明，且明显不合常理，本院不予采信。原告选择主张违约金，请求被告王秀云返还购房定金，符合法律规定，本院予以支持。双方约定违约金为房屋实际成交价格的10%，原告据此主张违约金，被告未提出调整请求及证明该违约金过高的相关证据，本院对原告主张予以支持。原告主张40万元房屋差价损失，不申请对涉诉房屋进行评估，又不能提交充分证据证实涉诉房屋实际差价，故本院对其该部分请求不予支持。关于居间服务费是否应予返还的问题，因被告靖泰中心已为原告与被告王秀云之间签订房屋买卖合同提供居间服务，促成了双方之间的交易达成，完成了其居间义务，原告要求其退还居间服务费没有法律依据，本院不予支持，原告可依据合同约定，向违约方主张该部分损失。因被告靖泰中心收取的11500元费用中包括代办费1500元，靖泰中心并未实际为原告办理贷款和过户等相关手续，故应据实返还。综上所述，本院对原告请求解除房屋买卖合同，并要求被告王秀云返还定金5万元并赔偿违约金16.8万元，要求靖泰中心返还1500元代办费的诉讼请求予以支持，对其他诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十六条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告李杨与被告王秀云于2016年9月1日签订的关于买卖被告王秀云和张喜霞名下位于XX房屋的买卖合同；二、被告王秀云于本判决生效之日起五日内返还原告李杨购房定金5万元并赔偿原告李杨违约金16.8万元；三、被告天津市北辰区靖泰房屋信息咨询服务中心于本判决生效之日起五日内退还原告李杨代办费1500元；四、驳回原告李杨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10096元，减半收取计5048元，由原告李杨负担3200元，被告王秀云负担1848元（此款于本判决生效之日起五日内给付至本院）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。代理审判员 王 佳二〇一七年四月十三日书 记 员 张允春附：本裁判文书所依据法律规定具体条文《中华人民共和国合同法》第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者提供的证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。