西藏自治区日喀则市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）藏02民终57号
上诉人（原审被告）：裤吧一分店，住所地西藏自治区日喀则市上海中路**号商品房。
经营者：曾盼，女，1987年9月26日出生，汉族，个体工商户，现住西藏日喀则市。
委托诉讼代理人：赵铁桥（系曾盼丈夫），男，1983年12月11日出生，汉族，现住西藏自治区日喀则市。
被上诉人（原审原告）：中国人民解放军78070部队，住所地西藏日喀则市。
法定代表人：普布次仁，该部队处长。
委托诉讼代理人：汤杰，江苏天茂律师事务所律师。
上诉人裤吧一分店因与被上诉人中国人民解放军78070部队（以下简称78070部队）房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区桑珠孜区人民法院（2018）藏0202民初35号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年4月16日公开开庭进行了审理，上诉人裤吧一分店的委托诉讼代理人赵铁桥，被上诉人78070部队的法定代表人普布次仁、委托诉讼代理人汤杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
裤吧一分店上诉请求：1.维持一审法院判决第四项，撤销一审法院判决第一、二、三项，不予返还租赁房屋，要求续租到2018年12月31日，不同意支付房屋占有使用费人民币101,200元（以下货币均为人民币），不同意按照年租金52,800元支付2018年3月1日至实际腾退房屋为止的房屋占有使用费；2.退还押金2万元，退还转让时所交的2万元好处费；3.享有优先续租权。事实和理由：裤吧一分店对一审判决不服，认为一审民事判决不公平，对裤吧一分店提供的证据和事实不予采纳，偏袒78070部队。裤吧一分店是2011年经政府外联办驻日喀则办事处同意并支付了高额转让费从上家转的门面，当时光门面转让费就是356,000元，连装修费和货款一共投资了80万元，都是父母支持和从亲朋好友处借来的，部队当时也认同了转让的事实并且收取了2万元的改名好处费，既然如此就不该无缘无故收回门面房，部队说是国家政策可自始至终没有向裤吧一分店出示过任何文件。2011年转让时是自治区政府外联办驻日喀则办事处管理，可是2014年却突然由78070部队管理，难道是要以国家政策为由收回门面，所以才改为78070部队，部队至今也没有给裤吧一分店一个说法。78070部队在2016年1月收取了裤吧一分店1-3月份的房租，2016年3月底突然就把3个月的房租退还，然后叫裤吧一分店搬，这是否太儿戏。78070部队多收裤吧一分店的房租希望退还，这个在一审证据里有，如果裤吧一分店要搬离就赔偿转让费，请求法院为民作主，为商户减少损失，做出公正的判决。综上，一审判决错误，请求二审法院予以纠正，支持裤吧一分店的上诉请求。
78070部队辩称，（一）裤吧一分店的上诉请求无事实和法律依据。1.2015年1月1日，78070部队与裤吧一分店签订了房屋租赁合同，租期为一年。2016年1月1日原房屋租赁合同到期，同年3月78070部队向全体承租人发出《停止房地产租赁的通知》。裤吧一分店却以各种理由拒不腾空返还租赁房屋，上述事实在一审法院判决书中得到了确认，案件事实清楚，证据确实充分；2.裤吧一分店要求免除全部租金，退还所交押金毫无事实与法律依据。裤吧一分店长期非法占有和使用租赁房屋，应当依法向78070部队支付房屋占有使用费。78070部队解除不定期租赁关系后，裤吧一分店一直非法占有房屋至今，存在重大违约行为，78070部队依据合同约定有权拒绝退还押金；3.裤吧一分店要求租赁关系延长至2018年12月31日用于处理积压货物的诉请极不合理。78070部队自2016年3月28日通知裤吧一分店腾空搬离涉案房屋，至今已有两年多的时间供裤吧一分店处理积压货物。因此，裤吧一分店的无理要求是无视法律、毫无诚信的违法行为。（二）请求二审法院依法判决裤吧一分店支付自2016年1月1日至3月28日期间的房屋占有使用费13,200元。答辩人在2016年3月向裤吧一分店退还已收取的租金，其行为目的为督促裤吧一分店尽快腾空搬离和返还租赁房屋，协商解决双方租赁的纠纷，但退还租金后裤吧一分店仍然非法占有使用房屋，无法达成和解，故裤吧一分店应当支付2016年1月1日至2016年3月28日期间的房屋占有使用费。综上所述，裤吧一分店的上诉请求无任何事实与法律依据，请求法院依法维护78070部队的合法权益，依法采纳答辩理由并驳回裤吧一分店的全部上诉请求。
78070部队向原审法院起诉请求：1.判决裤吧一分店立即腾空并搬离涉案房屋；2.判决裤吧一分店向78070部队支付房屋占有使用费101,200元（按原《租赁合同》约定的租金标准，从2016年1月1日计算至2017年11月31日；后续房屋占有使用费计算至裤吧一分店实际搬离房屋之日止）；3.一审诉讼费由裤吧一分店承担。一审中，78070部队变更第二项诉讼请求为：请求判决裤吧一分店向78070部队支付房屋占有使用费114,400元（按原《租赁合同》租金标准,从2016年1月1日至2018年2月28日止；后续房屋占有使用费计算至裤吧一分店实际搬离房屋之日为止）。
一审法院经审理查明：1.2014年前涉案房屋由西藏自治区人民政府办公厅对外经济联络办公室驻日喀则办事处统一管理，2014年后由78070部队进行管理；2.2011年裤吧一分店经营者曾盼的丈夫赵铁桥经78070部队同意从他人处转让取得位于日喀则市上海中路的两间门面房用于经营服装生意；3.裤吧一分店与78070部队以一年一签的方式续签合同直至2015年12月31日，双方2015年租赁合同中约定，租赁期限自2015年1月1日至2015年12月31日止，共计12个月，年租金52,800元，租赁保证金20,000元，租金按照每月以现金方式交纳，该合同期限届满后78070部队未再与裤吧一分店续签合同，也未收取租金，截至目前裤吧一分店仍继续占有使用78070部队门面房经商营业；4.78070部队曾于2016年3月28日向裤吧一分店下发了《停止房地产租赁合同的通知》，内容载明“根据中央军委关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知精神，要求各承租户务必于4月30日之前停业搬离”；5.78070部队收取了裤吧一分店2016年一季度租金之后，在得知中央军委停止有偿服务精神便将2016年一季度租金退还给了裤吧一分店。
一审法院经审理后认为，78070部队与裤吧一分店经营者曾盼的丈夫赵铁桥于2015年1月1日签订的军队房地产租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的规定，合法有效，双方应依约履行。针对本案争议焦点，78070部队主张收回租赁房屋并要求支付房屋占有使用费的诉讼请求是否应予支持的问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中双方之间签订的军队房地产租赁合同，于2015年12月31日期限届满后78070部队未再与裤吧一分店续签合同，但实际收取了裤吧一分店2016年一季度的房屋租金，故双方之间由此形成不定期租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁合同中，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。78070部队已于2016年3月28日向裤吧一分店下发通知，且明确载明需收回涉租房屋，并在通知中给予裤吧一分店合理的搬离时间。78070部队有证据证明裤吧一分店对该通知内容已知悉，故该通知应视为解除了双方2016年1月1日至2016年3月28日不定期房屋租赁合同关系。双方不定期租赁合同关系解除后，裤吧一分店应当返还租赁房屋，而裤吧一分店一直占有房屋至今，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。78070部队要求裤吧一分店返还租赁房屋的诉讼请求，有事实和法律依据，本院依法予以支持。78070部队要求裤吧一分店按照原合同租金标准，支付2016年1月1日至2018年2月28日的房屋占有使用费的诉讼请求。本院认为，虽然78070部队在2016年3月向裤吧一分店退还了已收取的租金，但是其行为性质仍为行使解除不定期租赁合同关系的方式，因此78070部队主张裤吧一分店支付2016年1月1日至2016年3月28日期间的房屋占有使用费的诉讼请求，无事实和法律依据，故本院不予支持。根据本院查明的事实，2016年3月28日78070部队向裤吧一分店送达停止房地产租赁合同通知后，裤吧一分店才处于无权占有租赁房屋的状态，因此78070部队主张房屋占有使用费应当自2016年3月28日起计算。据此裤吧一分店应当承担2016年3月28日至2018年2月28日的房屋占有使用费为101,200元（52,800元/年÷12个月×23个月＝101,200元）。关于裤吧一分店提出78070部队在2013年多收取房屋租金，以及转让合同时收取裤吧一分店好处费的问题。本院认为，裤吧一分店在签订甚至履行合同过程中并未向78070部队提出上述意见，加之其提出的意见与本案争议焦点无关，故对此抗辩意见本院不予确认。综上所述，一审对78070部队的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决：一、裤吧一分店自本判决发生法律效力之日起七日内向中国人民解放军78070部队返还租赁房屋；二、裤吧一分店自本判决发生法律效力之日起七日内日向中国人民解放军78070部队支付自2016年3月28日至2018年2月28日房屋占有使用费101,200元；三、自本判决发生法律效力之日起裤吧一分店向中国人民解放军78070部队按照年租金52,800元标准计算支付2018年3月1日至实际腾退租赁房屋之日的房屋占有使用费；四、驳回中国人民解放军78070部队的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,588元，由78070部队负担299元，裤吧一分店负担2,289元。
本院二审审理中，双方当事人均未提供新的证据，本院经审理查明，原审法院认定事实正确，双方当事人均无异议，本院予以确认。另查明，2017年11月无31日，只有30日，一审所表述2017年11月31日应为2017年11月30日，对此予以纠正。
本院认为，78070部队、裤吧一分店于2015年1月1日签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效。双方租赁合同期限至2015年12月31日止，未再续签合同，但基于裤吧一分店继续使用租赁房屋，78070部队曾收取了2016年第一季度租金的事实，一审法院关于双方于期满后形成不定期租赁关系的认定并无不妥，本院予以认同。2016年3月28日，78070部队发通知明确停止房屋租赁，要求承租人限期搬离，在案证据亦证明相关通知的意思表示已到达裤吧一分店，故一审法院认定78070部队于上述时间解除了不定期租赁关系有事实依据，且符合法律对于不定期租赁关系解除的规定。租赁合同解除后，裤吧一分店理应返还租赁房屋，78070部队亦给予了一定的合理期限，租赁关系解除至今已2年有余，裤吧一分店仍占有、使用房屋显属不当，其不同意返还、要求续租的上诉主张，本院不予采信。裤吧一分店在租赁关系解除后继续占有、使用出租房屋，侵犯了78070部队对租赁物占有、使用、收益、处分的权益，原审法院参照双方2015年1月1日租赁合同约定的租金标准，判决裤吧一分店支付相应期间房屋占有使用费正确，裤吧一分店关于无须支付的上诉请求，本院不予支持。
根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十八条之规定：“原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就反诉进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉。”本案二审期间，裤吧一分店所提出的关于退还押金2万元、退还转让时所交的2万元好处费、享有优先租赁权的请求，属独立的诉讼请求，因裤吧一分店并未在一审审理中提出反诉，且本案二审中78070部队不同意调解，亦不同意在二审期间一并处理，为充分保护当事人诉讼权利，本院不予处理，裤吧一分店可另行主张。
一审法院判决后，78070部队未在法定期限内提起上诉，视为其接受一审法院判决结果，裤吧一分店对一审法院未支持78070部队2016年1月1日至同年3月27日房屋占有使用费诉讼请求不持异议，故该部分内容并非二审法院审理范围，本院不做处理。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2,588元，由裤吧一分店负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒋 克 勤
审 判 员 扎 西 顿 珠
审 判 员 刘 文 祝
二〇一八年五月六日
法官助理 杨再飞书记员米珍
附法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。