北京市怀柔区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）怀民初字第00790号
原告（反诉被告）北京舒特金属家具有限公司，住所地北京市怀柔区杨宋镇兴杨路31号。
法定代表人索伦，董事长。
委托代理人刘斌，北京刘斌律师事务所律师。
委托代理人张娜，女，1977年1月14日出生。
被告（反诉原告）北京市京城修理厂，住所地北京市怀柔区城东环南路西侧。
法定代表人肖子金，经理。
委托代理人孙新建，河南长风律师事务所律师。
委托代理人徐安封，北京市义博律师事务所律师。
原告北京舒特金属家具有限公司(以下简称金属家具公司)与被告北京市京城修理厂（以下简称京城修理厂）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金属家具公司的委托代理人刘斌、张娜与被告京城修理厂的委托代理人孙新建、徐安封均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告金属家具公司诉称，被告京城修理厂于2014年7月21日与原告签订了厂房租赁合同，租期5年。合同约定被告将怀柔区庙城镇364号院内部分土地和厂房及附属设施一并出租给原告使用，厂房及办公使用房建筑面积为6534平方米，实际双方合同约定的厂房和办公用房面积为2557.89平方米。但实际有合法手续的厂房和办公用房只有731平方米，造成原告无法变更住所进行经营。并且原告根据合同第八条约定，进行改造修缮时，庙城镇政府向原告发放了停工通知。被告的上述行为已构成根本违约。故原告根据合同第六条约定决定解除双方签订的合同，原告现已通过公证处向被告发放了解除租赁合同协议及通知，但被告不予理睬。原告为维护自身利益，特向法院提起诉讼。诉讼请求为：1、判令被告立即退还原告租金49万元；2、判令被告给付原告违约金24.5万元；3、要求被告赔偿原告修缮厂房和建钢结构棚53.2万元(再扣除违约金24.5万元部分，计28.7万元)，以上共计102.2万元；4、本案诉讼费由被告承担。
被告京城修理厂辩称并反诉称：双方签订的合同真实有效，我单位认可；标的物地点、合同签订时间、每年租金数额均认可；合同中约定的面积，是由原告自行测量所定，我方认为有误，应以实际面积为准；现已收取原告给付的一年租金49万元。根据合同约定，无论是否能够变更注册地，都需要交付租金，因我方没有收到解除合同的通知，原告属于违约，我方没有违约，原告的诉请，没有依据，故我单位不同意原告的诉讼请求并要求反诉，反诉请求为：1、判令解除原、被告于2014年7月21日签订的厂房租赁合同；2、判令被反诉人赔偿反诉人违约金26万元；3、判令被反诉人赔偿反诉人合同解除后租赁物闲置期间的经济损失26万元；4、本案诉讼费、鉴定费及反诉费由被反诉人承担。
原告北京舒特金属家具有限公司对反诉辩称，对方的反诉超过了法律规定的反诉期限，原告要求解除合同，我方也要求解除，我们之前有公证，公证送达之日，实际上租赁合同已经解除了，被告的反诉没有事实和法律依据，不同意被告的反诉请求。
经审理查明，2014年7月21日，原告(乙方)与被告（甲方）签订《厂房租赁合同》，约定被告将位于北京市怀柔区庙城镇364号院内部分土地和厂房及附属设施一并出租给原告使用，租期自2014年7月21日至2019年7月20日，共5年，其中2014年8月10日前不计租金，租金按年缴纳，前4年交付时间为每年的7月21日之前交清当年租金……第一、二年租金均为52万元，第三、四年租金均为54万元……合同附件1上载明建筑面积为6534平方米。合同第四条A款规定：乙方因企业自身原因无法变更营业执照地址的，乙方仍需按合同支付给甲方房租款，甲方不负任何责任。B款规定：在租赁期间即使乙方没有变更成功营业执照地址（如异地经营情况），乙方需按合同支付甲方房租款。第六条规定：因甲方的土地、地上建筑物的合法性原因造成乙方无法经营或遭受损失的，乙方有权单方解除合同，甲方负全部责任。第八条规定:乙方因经营需要，增建临时用房，需经甲方同意，如需报批的，由甲方向有关部门申请报批，乙方在租赁期间，自建的归乙方所有。第十九条规定：双方如有违反上述合同约定，视为违约，违约方向守约方支付当年租金的50%的违约金。合同签订后，原告向被告交付了第一笔租金49万元（应为52万元，但双方约定了装修免租期，减了3万元），被告向原告交付了租赁物，原告在租赁的土地上进行了修建。后原告以租用的厂房、办公用房的部分面积没有合法手续，造成原告无法变更住所进行经营及被告缺少新建的建筑审批手续，造成原告不能修建厂房等诸多问题为由，于2014年9月9日通过北京市国泰公证处向被告邮寄发出解除合同协议及通知，要求与被告解除合同并赔偿相关损失。EMS的回执显示：拒收，于2014年9月11日退回。对该邮件被告称：“不知道此事，邮局并未到我处送达，而是打电话通知，我方问是什么物件，对方说不知道，我方说不知道什么东西，我方不要”。另原告在解除合同协议中已认可原、被告双方合同约定的厂房和办公用房面积为2557.89平方米，但原告认为有合法手续的厂房和办公用房的实际面积为731平方米。2014年12月原告持诉请诉至本院，被告以辩称意见不同意原告的诉讼请求并要求反诉，本院于2015年7月8日将反诉书送达给原告。
经本院现场勘查，原、被告双方确认：原告在承租的范围内，新建了两个厕所并做了预留管、两个化粪池、一个平房（门卫房）、两个狗窝、围墙（二四墙）三段共约40.7米；在东南角厂房的北侧原告建有4根铁柱(钢结构棚)；在该租赁土地的东北角，原告将原厂房拆除，在原基础上利用原厂房的墙（二四墙）改建了约307平米的厂房即为改建办公区；其中西南角的厕所、狗窝只是砖的结构没有封顶。上述建起的厂房、平房、厕所、狗窝均未安装窗户。同时对墙裙进行抹灰、平房屋顶进行改造。原告称，对修建上述厂房、钢结构棚等共支付53.2万元，对此被告称，原告在租赁土地上未经被告同意报批，擅自建设，后又经庙城镇政府向原告发放了停工通知，因原告没有执行合同约定，对此造成的损失，应自行承担，且原告要求的修缮厂房、钢结构棚等的支出，数额过高，故向法院申请评估鉴定。
北京科正资产评估有限公司于2015年8月3日接受了本院委托，经北京科正资产评估有限公司对上述资产评估，价值为372730.77元。原告支付鉴定费10000元。
另经本院查证，涉案的租赁物所在地北京市怀柔区庙城镇364号院，原为北京市怀柔机电设备制造厂，后经法院委托评估拍卖，由北京天民房地产开发有限公司竞拍所得。北京天民房地产开发有限公司将该院租赁给被告使用至今，被告又将该院的一部分租给原告使用。从评估报告上看，该机电设备制造厂的建筑物、构筑物总建筑面积为3431.08平方米（其中未办理房屋所有权证的二层办公楼建筑面积为405.9平方米，其余建筑物、构筑物均有合法证明），土地使用权面积为6542平方米。双方现场确认了租赁土地、厂房及附属设施范围，经核算，原、被告租赁的实际土地面积共计约为6409.2平米。
应原告申请，本院向怀柔区庙城镇政府调取责令停止建设通知书，通知书载明京城修理厂院内南侧建设的房屋（建设物）属于违法建设，于2014年8月22日责令停工。2015年5月18日，原告已将存放在租赁标的物范围内的可移动物品带走。
审理中，经本院释明，原被告对合同中约定的违约金计算方法均无异议，且原告要求法院确认该租赁合同解除的事实并赔偿诉称中所述的损失。被告亦反诉要求解除合同且同意利用原告所建的地上物。
针对被告的反诉事实、理由、请求，原告以诉辩意见予以反驳。因双方意见分歧较大，本院调解未果。
上述事实有当事人陈述，《厂房租赁合同》、北京科正资产评估有限公司的评估报告、北京中必达资产评估有限责任公司的评估报告及北京市第二中级人民法院委托拍卖合同单、拍卖成交确认书、付款凭证、北京市国泰公证处的公证书、调查材料、现场勘验笔录等证据为证。
本院认为,原告与被告签订的《厂房租赁合同》，是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同有效。原、被告双方应按合同约定全面履行相应的义务，否则应承担违约责任。通过北京市怀柔机电设备制造厂的房地产评估报告可以认定，涉案出租建筑物及土地均有合法的手续且本案租赁标的物是通过司法拍卖所得，故被告提供的土地、厂房等租赁物应为合法的租赁物。对双方争议的租赁面积，本院通过庭审质证及双方陈述，结合原告在解除合同协议中认可的厂房和办公用房面积，认定原告所称的被告应提供给其租赁的建筑面积为6534平方米，应为租赁的土地使用面积为宜,并非建筑面积。但对6534平方米的面积,被告存有异议，经双方现场指认，原、被告均认可租赁厂房、土地的范围，本院对该范围进行实地测量，对测量结果（土地使用面积约为6409.2平方米）双方均予以认可。故原告诉称中所述被告提供的厂房、办公用房合法面积为731平方米，与事实不符。在此情况下，原告即通过公证机关邮寄解除合同协议及通知，没有事实依据且被告在对该邮件内容不知晓的情况下，未有收签该邮件，应认定原告的解除合同协议及通知未实际送达给被告,而该邮件并非司法快递，故应视为原告送达该邮件之行为，没有发生合同解除的效力。经现场勘查，原告已在该土地上修建了厂房、厕所等设施，被告作为出租方已按合同约定履行了自己的义务，然而原告未经被告申请报批即在租赁土地上进行建设，属擅自建设，对此原告未按合同约定履行，应属违约。综上，原告依据租赁合同第六条，向被告提出解除合同，无事实及法律依据且原告属于根本违约，故其要求确认解除合同的事实及要求被告赔偿违约金的诉求，本院不予支持。审理中被告向本院提出反诉，符合法律规定，其反诉要求解除涉案合同，原告未提出异议，故该租赁合同应予解除。解除合同的时间应为原告收到被告的反诉书时间，即为2015年7月8日。因原告违约，被告未违约，故被告反诉要求原告赔偿违约金的请求，本院应予支持。具体数额,因原、被告均对合同中约定的违约金计算方法无异议，故按合同中约定的违约金计算方法确定违约金数额应为26万元。同时被告反诉要求原告赔偿租赁物闲置期间的损失26万元，与本院确定的违约金相当，该违约金数额足以弥补被告所造成的损失,故被告反诉要求租赁物闲置期间损失的诉求，本院不予支持。因原、被告之间约定了装修免租期，应视为被告同意原告对租赁物进行装饰、装修及改造。现原告要求被告赔偿修缮厂房、钢结构棚等损失，且被告同意利用原告在租赁范围内所建的物品，故被告应给原告予以补偿，具体数额，本院参照评估结论定为372730.77元。因合同约定，不能变更经营场所，原告仍应给付租金，现原告要求返还租金不符合合同约定且原告利用了涉案租赁物，按本院确定的合同解除时间，合同已履行一年。故原告要求返还49万元租金的诉求，本院难以支持。鉴定费1万元，由原、被告负担。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十四条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）北京舒特金属家具有限公司与被告（反诉原告）北京市京城修理厂于二○一四年七月二十一日签订的厂房租赁合同予以解除。
二、被告（反诉原告）北京市京城修理厂于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）北京舒特金属家具有限公司补偿款三十七万二千七百三十元七角七分。
三、原告（反诉被告）北京舒特金属家具有限公司于本判决生效后十日内给付被告（反诉原告）北京市京城修理厂违约金二十六万元。
四、驳回原告（反诉被告）北京舒特金属家具有限公司的其他诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）北京市京城修理厂的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
鉴定费一万元，由原告（反诉被告）北京舒特金属家具有限公司负担三千七百元（于本判决生效后七日内交纳）；由被告（反诉原告）北京市京城修理厂负担六千三百元（已交纳）。
案件受理费一万三千九百九十八元，由原告（反诉被告）北京舒特金属家具有限公司负担七千一百零七元（已交纳），被告（反诉原告）北京市京城修理厂负担六千八百九十一元（于本判决生效后七日内交纳）。
反诉费九千元，由原告（反诉被告）北京舒特金属家具有限公司负担五千二百元（于本判决生效后七日内交纳）；由被告（反诉原告）北京市京城修理厂负担三千八百元（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 刘建中
人民陪审员 蔡亚芹
人民陪审员 于长瑜
二〇一五年十二月七日
书 记 员 程永峰