湖南省衡阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘04民终494号
上诉人（原审原告）：李贵兰
被上诉人（原审被告）：衡阳创展房地产开发有限公司
上诉人李贵兰因与被上诉人衡阳创展房地产开发有限公司（以下简称创展公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市蒸湘区人民法院（以下简称一审法院）(2017)湘0408民初875号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2018年3月14日立案后，依法组成合议庭于2018年5月10日公开开庭进行了审理，上诉人李贵兰及其委托诉讼代理人刘璐，被上诉人创展公司的委托诉讼代理人吴瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李贵兰上诉请求：1.撤销一审判决，支持上诉人一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：上诉人在与被上诉人签订买卖合同时就缴纳了相关办证费用。对于新产生的不动产登记费和不动产落宗费，都是因被上诉人迟迟没有交房而产生的新的收费，该费用理应由被上诉人承担。上诉人于2013年12月4日就已经缴纳了全部物业维修基金，从已经办理网签就应该知道物业维修基金已缴纳。邮寄《产权办理通知书》回单上没有上诉人或其代理人签字，不能证明上诉人已经收到该通知。上诉人自房款付清后就多次找到被上诉人要求其交房，其间长达数年之久且一直没有中断，不存在超过诉讼时效的问题。
创展公司辩称，新产生的不动产登记费和落宗费都是行政机关收取的，被上诉人只是代为收取。快递回单是根据上诉人自己提供的地址寄出的，上诉人要是地址变更也应告知，没有法律规定即使没有本人签字的回单就不能采信，上诉人没有提供相关的证据证明该观点。根据现有证据证明被上诉人于2012年就向上诉人寄出收房通知。本案诉讼时效已经超过。被上诉人一直在催办手续，只能证明被上诉人一直在履行其义务，而上诉人明知可以办理，却一直不来办理。上诉人主张的维权费用太高，没有法律法规依据。有证据证明上诉人已签收通知，明知道办证，而不来办证，有意扩大损失，存在恶意诉讼的问题。
李贵兰向一审法院起诉请求：1.判令原审被告交付原审原告珠江棕榈园14栋605室房屋并为原审原告办理不动产权证及承担相关费用；2.原审被告支付原审原告违约金及赔偿金439517元。
一审法院认定事实：2010年8月12日，原审原告李贵兰与原审被告创展公司签订《商品房买卖合同》，约定原审原告购买原审被告开发的位于蒸湘区华新大道56号珠江棕榈园楼盘14栋605室房屋；该房屋总价为380371元；房产产权手续由原审被告委托代办；原审被告应当在2010年10月31日前依照相关规定，且经综合验收合格后将房屋交付原审原告使用；商品房达到交付使用条件后，原审被告应当书面通知原审原告办理交付手续，如因原审原告原因，未能按期交付，原审被告根据原告提供的联系地址发出挂号信，原审原告在收到挂号信后一个月内到珠江棕榈园销售部办理房屋交接手续。原审原告若未按规定的期限办理房屋交接手续的，逾期未办理房屋交接手续，期间的物业管理费及产生的相关费用由原审原告承担；原审被告如未按本合同规定的期限将商品房交付原审原告使用，逾期超过360日，原审被告按银行同期同类贷款年利率标准向原审原告支付已付房款的利息等内容。之后，原审原告向原审被告支付了部分购房款。同年10月29日，涉案房屋完成竣工验收。2012年3月15日，原审被告向原审原告邮寄了《产权办理通知书》。2013年7月29日，原审被告以原审原告未支付全部购房款为由诉至法院，请求解除与原审原告签订的商品房买卖合同，经法院调解，原审原告于同年8月30日支付了剩余购房款，合同继续履行。2015年9月24日，原审被告在衡阳晚报上刊登了《催办证公告》。另查明，原审原告尚未向原审被告交纳不动产登记费、不动产落宗费等办证费用。
一审法院认为：双方签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。该合同对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。原审原告已依照合同履行了自己的付款义务，原审被告应按照合同约定如期交付房屋。本案中，原审原告陈述物业公司不予办理收房手续，根据合同相对性原则，物业公司并非涉案合同相对方，对原审原告的收房行为无合同约束力。涉案商品房于2012年10月29日经综合验收合格，达到交付条件。原审原告在履行完毕付款义务即2013年8月30日之后，有权要求原审被告交付房屋。故原审原告诉请原审被告交付珠江棕榈园14栋605室并办理不动产权证，符合合同及法律规定，该院依法予以支持。根据涉案合同约定，办理不动产权证相关费用的义务在原审原告，原审被告仅代为办理产权事宜，故原审原告诉请原审被告承担办理不动产权证相关费用，不符合合同约定，该院依法不予支持。原审原告诉请原审被告支付违约金及赔偿金，但原审被告是否拒绝交付涉案房屋原审原告未提供相关证据予以证明，原审被告于2012年3月15日向原审原告邮寄了《产权办理通知书》，履行了交房告知义务，原审被告并无违约情形，且根据涉案合同约定，房屋交付时间为2010年10月31日，原审原告应当以该日期起算，在超过360日后的二年内主张逾期交房违约责任，假定原审原告在庭审中陈述其于2014年9月到原审被告售楼部收房的事实成立，原审原告也应自该日期即知道或应当知道权利被侵害时起二年内主张逾期交房的违约责任，原审原告于2017年6月14日起诉，已超过法律规定的诉讼时效，故原审原告该项主张缺乏事实及法律依据，该院依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：一、衡阳创展房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将位于衡阳市蒸湘区华新大道56号珠江棕榈园14栋605室的房屋钥匙交付给李贵兰并按相关行政法规规定为其代办不动产登记手续；二、驳回李贵兰的其他诉讼请求。本案受理费7893元，由李贵兰负担3946元，衡阳创展房地产开发有限公司负担3947元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院结合无争议的事实综合认定如下：
2013年12月4日，上诉人缴纳案涉房屋专项维修资金8875元。一审判决后，被上诉人向上诉人邮寄送达收楼通知书和产权办理通知书。除案涉房屋专项维修资金缴纳事实外，一审查明的事实基本清楚，本院予以确认。
本院认为，案涉合同约定交房时间为2010年10月31日，上诉人向一审法院提起诉讼的时间为2017年6月14日，上诉人没有提供证据证明其在起诉前的两年内向被上诉人主张过违约金和损失。一审认定上诉人诉请案涉违约金和赔偿损失已超过诉讼时效并无不当，本院予以认同。关于上诉人主张应由被上诉人承担案涉房产的不动产登记费用问题，由于案涉合同并未约定由被上诉人承担该项费用，亦缺乏法律依据。综上，上诉人的上诉请求均不能成立，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7893元，由上诉人李贵兰负担。
本判决为终审判决。
审判长 张华清
审判员 何闰英
审判员 张 健
二〇一八年五月十一日
书记员 陈 浅
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。