辽宁省抚顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽04民终455号
上诉人（原审原告）：徐某1。
法定代理人：徐某2，徐某1的父亲。
委托诉讼代理人：高明，辽宁煤都律师事务所律师。
委托诉讼代理人：潘婷婷，辽宁煤都律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：抚顺兴隆宝通置业有限公司。
法定代表人：佟恩祥，总经理
委托诉讼代理人：李弘熙，该公司员工。
上诉人徐某1与被上诉人抚顺兴隆宝通置业有限公司（以下简称兴隆公司）商品房销售合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2017）辽0411民初3360号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月5日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人徐某1的委托诉讼代理人潘婷婷，被上诉人兴隆公司的委托诉讼代理人李弘熙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
徐某1上诉请求：1、变更一审判决第二项为兴隆公司返还徐某1购房款461223元及利息，利息自2014年9月30日开始计算；2、加判兴隆宝通公司支付徐某1团购费、代办费利息；3、案件受理费由兴隆宝通公司负担。事实和理由：一、利息的起算点应当是徐某1实际交付房款之日，这是因合同解除导致徐某1的实际损失。二、房款461223元是实际扣减优惠后的价格，徐某1已经实际交纳了461223元房款。一审法院认定房款为451223元属于事实认定错误。
兴隆宝通公司辩称：我们认为应该按照合同给违约金，不应该判利息。
徐某1向一审法院起诉请求：1、请求法院判令解除双方签订的两份《商品房买卖合同》；2、兴隆公司返还购房款461223元及利息（自2014年9月30日至实际给付之日，按照中国人民银行同类贷款基准利率计算）；3、兴隆公司支付徐某1团购费6000元及利息；4、兴隆公司支付徐某1产权代办费200元及利息；5、案件受理费、保全费、保全担保保险费由兴隆公司负担。
一审法院查明：徐某1分别于2014年9月30日、2014年11月17日与兴隆公司签订《抚顺市商品房买卖合同》二份，双方在合同中约定：徐某1购买兴隆公司抚顺兴隆摩尔世界商铺二处，二处商铺销（预）售许可证号分别为XXXXX1、XXXXX2，位于抚顺市顺城区新城路（东段）XX号楼【XXX1号商铺】、【XXX2号商铺】，建筑面积分别为11.77平方米、13.96平方米，每平方米单价分别为22293.2元、14242.98元，房屋总价款分别为262391元、198832元。买受人分别于2014年9月30日、2014年12月26日前一次性付清全部房款。出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格的房屋交付买受人使用。逾期90日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向其支付违约金。2014年7月31日、2014年10月26日，徐某1共交纳6000元抵1万元购房款，并由沈阳嘉际瀚尊广告有限公司加盖财务专用章。后徐某1分别于2014年12月20日、2014年12月26日，就涉诉两套房屋交付剩余全部购房款。2014年11月17日，徐某1交纳200元产权代办费，并由沈阳国宇房地产咨询有限公司加盖财务专用章。2016年12月20日，徐某1与抚顺兴隆大家庭第七街商业管理有限公司签订一份《小百城委托经营管理协议书》，约定将徐某1购买的位于小百城的产权商铺X楼XXX号商铺出租给抚顺兴隆大家庭第七街商业管理有限公司，租期自2015年9月30日至2018年9月30日。兴隆公司至今尚未按合同约定交付房屋，徐某1多次与兴隆公司协商未果，故徐某1来院告诉。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。本案徐某1、兴隆公司签订商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，故该商品房买卖合同合法有效。徐某1交纳购房款后，兴隆公司负有按合同约定时间交付房屋的义务。兴隆公司未按合同约定交付房屋，已构成违约，应承担违约责任。关于兴隆公司已过除斥期间之辩解，一审法院认为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定系针对《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款即当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的情况下解除合同之情形。而根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第四款之规定：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案徐某1购买案涉房屋的目的在于取得案涉房屋所有权，案涉房屋从双方约定的交房时间至今已逾期两年有余，且至今尚未通过竣工验收，对于何时通过竣工验收，何时能够交付案涉房屋，兴隆公司也无法提供明确的时间表，另外徐某1主张案涉商铺已不复存在，兴隆公司在庭审中亦自认原商铺未按合同约定进行建造，该商铺位置已被他人使用经营，兴隆公司的行为已导致案涉合同目的难以实现，故对徐某1要求解除双方签订的商品房买卖合同的请求，应予以支持。关于徐某1请求兴隆公司返还购房款461223元及支付利息损失一节，一审法院认为合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉合同因兴隆公司的违约行为导致解除，徐某1要求兴隆公司返还已付购房款之诉讼请求，于法有据，应予支持；关于购房款数额，虽在销售不动产统一发票中写明款项为262391元及198832元，但其已含团购费3000元所抵5000元，徐某1实际支付购房款分别为257391元、193832元，故兴隆公司应返还购房款为徐某1实际支付的451223元。关于徐某1主张按照银行同期贷款利率计算违约金一节，一审法院认为应按可得利益原则确定实际损失，双方约定的违约金低于徐某1的实际损失，徐某1增加违约金的主张符合法律规定，兴隆公司应自交房期限届满的次日起至实际给付之日止，向徐某1支付以其交纳的购房款为基数，按人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息损失。关于徐某1主张200元代办费及6000元团购费一节，收据上体现的款项收取单位虽非抚顺兴隆宝通置业有限公司，但此笔费用是徐某1在与兴隆公司签订房屋买卖合同时在兴隆公司处交纳，兴隆公司未明示此费用收取单位为第三方，徐某1有理由相信此笔费用交给了兴隆公司，且兴隆公司负有协助徐某1办理房屋所有权登记手续的义务，现徐某1因兴隆公司的违约行为而无法取得房屋，该笔费用系徐某1的实际损失，兴隆公司应予赔偿。关于徐某1主张代办费及团购费的利息一节，于法无据，一审法院不予支持。关于兴隆公司抗辩其与徐某1之间系反租关系一节，一审法院认为与徐某1签订委托经营管理协议的相对方为抚顺兴隆大家庭第七街商业管理有限公司，并不是本案兴隆公司。根据合同相对性原则，本案需要审核的是徐某1与兴隆公司之间的商品房买卖合同关系，关于徐某1与案外人的房屋租赁法律关系，与本案系不同的法律关系，不属于本案的处理范围，故一审法院对于兴隆公司该项抗辩意见无法采纳。关于徐某1主张的因诉讼保全而支付的保险服务费一节，于法无据，故一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除徐某1与抚顺兴隆宝通置业有限公司之间签订的2份商品房买卖合同；二、抚顺兴隆宝通置业有限公司于本判决生效后三十日内一次性返还徐某1购房款451223元及利息（利息以451223元为基数，自2016年1月1日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、抚顺兴隆宝通置业有限公司于本判决生效后三十日内一次性给付原告徐某1团购费6000元、产权代办费200元；四、驳回徐某1的其他诉讼请求。案件受理费4156元（已减半收取），保全费3420元，由徐某1负担75元，由抚顺兴隆宝通置业有限公司负担7501元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
各方当事人未向本院提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审主要争议为徐某1实际交付房款数额的认定；本案争议房款利息起算点的认定；是否应当支持徐某1关于团购费、代办费利息的主张。2014年7月31日、2014年10月26日，徐某1分两次共交纳6000元团购费，约定抵1万元购房款。2014年9月30日、2014年11月17日，徐某1与兴隆公司分别签订《抚顺市商品房买卖合同》二份。徐某1两次与兴隆公司签订合同的时间均晚于其实际交纳团购费的时间。徐某1主张，合同中约定的房款为已经抵扣相应优惠后的价格，有一定合理性且能够与兴隆公司开发票价格相对应，兴隆公司未提供相应的反驳证据。故认定徐某1实际交纳的总房款为461223元可以达到高度可能性标准。一审法院认定总房款为451223元不妥当，应予纠正。因兴隆公司的原因导致合同解除，徐某1付清房款后即已经产生实际损失，一审法院判令自2016年1月1日起计算房款利息缺乏依据，应予纠正。关于徐某1主张的团购费、代办费利息一节，因兴隆公司有返还义务，利息是徐某1的实际损失，兴隆公司应当给付徐某1相应的利息。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持抚顺市顺城区人民法院（2017）辽0411民初3360号民事判决第一项、第四项；
二、变更抚顺市顺城区人民法院（2017）辽0411民初3360号民事判决第二项为抚顺兴隆宝通置业有限公司自判决生效之日起立即给付徐某1购房款461223元及利息（以262391元为本金，自2014年9月30日起计算至2014年12月25日，以461223元为本金自2014年12月26日计算至实际付清之日；利率按中国人民银行同期同类贷款基准利率确定）；
三、变更抚顺市顺城区人民法院（2017）辽0411民初3360号民事判决第三项为抚顺兴隆宝通置业有限公司自判决生效之日起立即给付徐某1团购费6000元、产权代办费200元，合计6200元及利息（自2014年10月26日起计算至实际付清之日，利率按中国人民银行同期同类贷款基准利率确定）。
负有金钱履行义务的当事人逾期履行，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4156元，保全费3420元，二审案件受理费800元，由抚顺兴隆宝通置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 韩强& # xB;
审判员 孙仲义
审判员 王 宏 凯
二〇一八年五月二日
书记员 姜 霞