福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）厦民终字第2967号
上诉人（原审原告）厦门中都物业管理有限公司。
法定代表人蓝四英，总经理。
委托代理人尹申平，北京市地平线律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）靳建华，男，1970年9月7日出生，汉族。
上诉人厦门中都物业管理有限公司（以下称“中都物业公司”）因与被上诉人靳建华物业服务合同纠纷一案，不服厦门市海沧区人民法院（2015）海民初字第950号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人中都物业公司的委托代理人尹申平、被上诉人靳建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中都物业公司向原审法院提起诉讼，请求判决：一、靳建华立即支付2012年1月1日至2014年9月30日的物业管理费2120.23元，公共维修金545.56元，并按每日3‰标准向中都物业公司支付滞纳金（滞纳金自应付款之日起计算至实际付款时止，暂计至2014年9月30日为3492.08元）；二、由靳建华承担本案的诉讼费用。
原审判决查明，靳建华系海沧区沧虹路827号506室业主，房屋建筑面积为82.5平方米。
2010年8月20日，金龙商城业主委员会通知中都物业公司中标成为金龙商城小区物业管理项目的中标单位。2010年8月30日，中都物业公司与金龙商城业主委员会签订《金龙商城小区物业管理服务合同》一份，约定委托中都物业公司为金龙商城提供物业服务，委托管理合同期限为2年，自2010年9月1日至2012年8月31日止，约定的费用标准为：多层住宅物业管理费每月每平方米0.55元；多层住宅公共维修金每月每平方米0.2元。中都物业公司以6个月为单位向业主和物业使用人收取有关费用，即每年1月份及7月份分别收取当期应缴费用，逾期未缴或未足额缴交的各种费用，中都物业公司欠缴数额的3‰向业主收取滞纳金。合同签订后，中都物业公司开始进驻小区并提供了物业服务。2012年3月21日，中都物业公司与金龙商城业主委员会签订《金龙商城小区物业管理服务合同补充协议》一份，约定物业管理服务费上调标准为：住宅物业管理费每月每平方米0.8元，公维金维持不变，上调时间从2012年4月1日执行。双方物业管理合同续期三年。中都物业公司曾数次向靳建华发出缴费通知单。中都物业公司于2015年3月24日以靳建华未按期支付费用为由起诉。
另查明，靳建华庭审陈述中都物业公司提供的物业服务存在以下问题：1、物业费的提价程序不公开。2、小区管理存在问题。物业公司选择性管理，不好管理的就不管理，弱势的就针对性管理。管理不到位，比如空调安装存在安全隐患，卫生打扫次数不够、绿化。小区公共资源没有充分利用，停车管理混乱，非小区的车占用了小区的车位。小区外墙的粉刷没有做过。3、小区其他住户被盗，反映小区管理不到位。
就此，中都物业公司庭审陈述，存在靳建华说的这些问题，但这只能代表靳建华个人。中都物业公司另提交业主委员会的《证明》一份，载明中都物业公司的物业服务符合合同约定。
原审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。中都物业公司与案外人金龙商城业主委员会签署的物业服务合同，系双方真实意思表示，且未违反法律规定，应认定为合法有效。靳建华作为该小区内的住户，业主委员会与中都物业公司签署的物业服务合同对其具有法律上的约束力，且靳建华实际接受了中都物业公司提供的物业服务，应向中都物业公司缴纳物业服务费等费用。本案靳建华不支付相关物业费用的理由是中都物业公司管理不到位，主要原因为中都物业公司提供的物业服务存在问题：包括停车管理混乱、空调安装安全隐患、卫生打扫次数不够、选择性管理；物业费调价程序不公开。根据查明的事实，中都物业公司确认靳建华所提出的物业服务问题，但认为只代表靳建华个人意见。原审法院认为，靳建华所提出的物业管理存在的问题多属中都物业公司日常提供的物业服务内容范围，这些服务内容直接影响中都物业公司的服务质量，中都物业公司对靳建华提出的上述问题确认存在，但未提交证据证明采取任何改进及应对措施，仅以业主委员会的一纸证明不足以证明中都物业公司的服务已到位。中都物业公司提供物业服务的质量存在不足，综合本案案情，中都物业公司请求支付的滞纳金依法不予支持，依法酌定靳建华按75%比例支付欠付期间的物业管理费。中都物业公司请求靳建华支付2012年1月1日至2014年9月30日的物业管理费2120.23元，靳建华按75%比例支付应为1590.17元，靳建华还需支付中都物业公司公维金545.56元。综合上述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条第一款、《物业管理条例》、第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、靳建华于本判决生效之日起十日内支付厦门中都物业管理有限公司2012年1月1日至2014年9月30日的物业管理费1590.17元及公维金545.56元共计2135.73元。二、驳回厦门中都物业管理有限公司的其他诉讼请求。
宣判后，中都物业公司不服，向本院提起上诉。
上诉人中都物业公司上诉请求：一，撤销海沧区人民法院（2015）海民初字第950号民事判决书；二，判令靳建华即行全额支付所拖欠的自2012年1月1日至2014年9月30日物业管理费2120.23元人民币；公共维修金545.56元人民币；并依合同约定向中都物业公司支付日千分之三之滞纳金至实际付款之日止，计至起诉之日止滞纳金为6158.58元。上述三项共计6158.58元三，判令靳建华承担本案的全部诉讼费。主要事实与理由：2012年1月1日，厦门市海沧区金龙商城业主大会聘请中都物业公司为该小区物业服务单位，并授权业主委员会与中都物业公司订立物业服务合同。但自中都物业公司进驻该小区后，靳建华即无理拒不缴纳物业管理费及公共维修金，至2014年10月初已累计欠费2665.79元人民币，中都物业公司每年数次追讨均被拒绝。故中都物业公司依照厦门经济特区物业收费办法规定及物业服务合同约定，拖欠物业管理费及相关费用者处以日千分之三之滞纳金连同欠费本金将靳建华诉至海沧区人民法院。海沧区人民法院却以中都物业公司的服务质量不到位为由将靳建华所拖欠的欠费本金已七五折计判决靳建华予以支付，对所产生的滞纳金则不予支持。中都物业公司认为，原审这一判决缺乏事实上及法律上的依据。一、关于服务不到位的认定。根据庭审调查的结果反映，对小区服务不到位中都物业公司予以了否认，只是对靳建华当庭提交的三张照片予以了确认，但原审判决却无中生有将中都物业公司对三张照片的确认无限扩大至对“小区存在管理问题”的确认，其中包含了卫生、绿化、小区公共资源及停车管理等领域，甚至将小区住户被盗也归咎于中都物业公司管理不到位。原审判决以此偷梁换柱的手段歪曲事实、抹黑中都物业公司并以此在没有任何法律及合同依据的情况下为欠费者减轻责任其意欲如何？二、在原审庭审调查过程中，中都物业公司出具了金龙商城业主委员会出具的证明，证实了中都物业公司的服务质量是合格的。众所周知，业委会是小区居民共同选举出来的小区自治机构，它所代表的是小区全体业主的共同利益，其所出具的证明具有公信力。但原审判决却认为“仅以业主委员会的一纸证明不足以证明中都物业公司的服务已到位”，直接否认了业委会出具的证明。然而，靳建华拒绝承担缴费的法定和约定义务所作出的单方辩解却成为了判决书所认定的事实。这种颠倒是非的认定其意又将如何？三、有关本案的法律适用。1、如前所述，原审判决将靳建华所拖欠的物业费以7.5折计，其法律依据何在？根据我国现行的《物业管理条例》、《福建省物业管理暂行条例》、《厦门市物业管理条例》无一有类似的规定。中都物业公司与金龙商城订立的物业管理服务合同亦无此约定。中都物业公司认为，原审判决的这一判决内容没有任何法定或约定的依据。而法官的自由裁量权不应凭空臆想，必须在法定条件下予以自由裁量，而非漫无边际的为所欲为。2、中都物业公司提出的滞纳金请求是依照《厦门经济特区物业收费办法》之规定及与金龙商城订立的物业服务合同之约定所提起的，具有法定和约定之依据。根据《合同法》的规定，法律法规另有规定的从其规定，那么厦门市政府颁布的《物业收费办法》规定了对于欠缴物业费的，可按日千分之三对其处于滞纳金。众所周知，全国人大赋予了厦门经济特区的立法权，厦门经济特区制定的地方性法规须报全国人大审查备案，在厦门经济特区经济范围内具有法律约束力。而原审法院作为厦门经济特区行政区域内的基层法院却拒绝执行具有法律约束力的地方性法规，对中都物业公司提出的滞纳金请求以“本院依法不予支持”一语便否定了地方性法规的适法性。中都物业公司认为，一个法规是否具有适法性和有效性不是一个基层法院有权判决认定的，而应报请全国人大常委会审议修改。因此，中都物业公司认为，原审判决否定了日千分之三滞纳金的诉讼请求属判决不合法。
被上诉人靳建华答辩称，业主委员会与对方存在利益关系，业主委员会出具的证明不能说明任何问题。小区被盗，责任在对方。物业服务有瑕疵，业主有权要求降价。对方提价的手续，物业和业委会都无法提供，在提价的时间段上也超前了很多。消防管道随便乱放，存在安全隐患，靳建华向物业反映，但物业放了整整一年。靳建华在一审没有申请法官到现场勘查，但希望二审法官能组织双方到现场了解情况。
经审理查明，中都物业公司对原审判决：“另查明，被告庭审陈述……反映小区管理不到位。”有异议，理由在上诉状中具体阐述。此外，双方对原审判决查明的其他事实均无异议，本院予以确认。
另查明，经本院现场勘察，小区内道路平整，路面及绿化带无垃圾、杂物堆放，卫生环境整洁，虽存在极个别卫生死角，但不影响小区整体环境。现场未见靳建华反映的消防管道乱放问题，小区内车辆停放有序，未发现随意停放影响通行的现象。
再查明，根据厦门市住宅物业服务等级标准及收费指导价的相关规定：服务等级为一级的收费指导价最低，为每月每平方米0.9867元。金龙商城小区物业管理费为每月每平方米0.8元，低于该最低标准。
二审中，双方均未提交新的证据。
本院认为，中都物业公司与金龙商城业主委员会签署的物业服务合同，内容合法，应认定有效。靳建华作为该小区的业主，物业服务合同对其具有法律约束力。
一、中都物业公司是否存在服务瑕疵？经勘察，本院对靳建华提出的主要问题做如下认定：1、小区的卫生问题。小区整体环境干净整洁，虽存在极个别卫生死角，但相较整个小区三万多平方米的占地面积，整体卫生环境基本不受影响。2、停车管理问题。小区内车辆停放有序，未发现随意停放影响通行的现象。靳建华提交的消防水管放置照片，其中消防水管的放置位置亦不影响车辆停放。3、空调安装问题。靳建华提出空调安装存在安全隐患，但其未提供证据证明。特别是该小区业主委员会自认物业服务符合合同的约定，其证明力显然比较高。而且本案物业收费是低水平的价格，存在一定的瑕疵是可能的，也是合理的。原审判决认为中都物业公司存在服务质量不足缺乏事实根据。
二、靳建华是否有权请求下调或拒交物业费？1、小区物业服务合同系中都物业公司与业主委员会签订，对全体业主具有法律约束力。靳建华非该合同签订方，亦未取得小区业主委员会的授权，其本人无权直接改变合同收费条款要求降价。2、当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。物业服务合同系中都物业公司与业主委员会意思自治的结果，是小区依法民主自治的结果，应给予尊重和保护。原审法院酌定靳建华按75%比例支付物业管理费，本质上直接变更了物业服务合同的收费条款缺乏法律依据。3、靳建华实际接受了中都物业公司提供的物业服务，应足额缴纳物业服务费等费用。即便靳建华认为小区物业服务存在瑕疵，也可向业主委员会或有关部门提出建议予以维权，而非拒绝交付物业服务费、公维金等费用。
三、靳建华是否应当支付滞纳金？综合本案案情，靳建华热心小区管理公益，拖欠物业服务费等费用不具有主观恶意，故对中都物业公司的该项诉求，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实不清，适用法律不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销厦门市海沧区人民法院（2015）海民初字第950号民事判决；
二、靳建华应于本判决生效之日起三日内支付厦门中都物业管理有限公司2012年1月1日至2014年9月30日的物业管理费2120.23元及公维金545.56元共计2665.79元；
三、驳回厦门中都物业管理有限公司的其他上诉请求。
如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费50元减半收取25元，二审案件受理费50元，均由靳建华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈朝阳
审 判 员 胡林蓉
代理审判员 章 毅
二〇一五年九月十八日
书 记 员 林加仁
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。