黑龙江省哈尔滨市呼兰区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）呼民特字第3号
原告王凯，男，1989年8月9日出生，汉族，工人，现住哈尔滨市呼兰区。
委托代理人潘国辉，男，教师，户籍地哈尔滨市呼兰区，现住哈尔滨市呼兰区。
委托代理人张杨，黑龙江旺泰律师事务所律师。
被告常秀清，男，1969年1月4日出生，农民，现住哈尔滨市呼兰区。
被告高彦军，男，1967年3月28日出生，汉族，无业，现住哈尔滨市呼兰区。
原告王凯诉被告常秀清、高彦军案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2014年4月17日受理后，依法组成合议庭，于2014年6月18日公开开庭进行了审理，原告王凯及委托代理人潘国辉、张杨、被告常秀清、高彦军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王凯诉称：2008年3月18日被告常秀清将哈尔滨市呼兰区西环路瑞凯一号楼5单元5楼11门的房产以当时的市场价格14.5万元卖给了原告王凯，双方有正规的房屋买卖合同以及常秀清出具的收到王凯购房款14.5万元整的收据。因当时常秀清以此房产抵押贷款10万元整，无法更名，故双方合同中约定，定于2010年12月30日之前常秀清将贷款还清，并协助王凯办理更名过户手续。2013年12月常秀清才将上述贷款还清。王凯要求被告常秀清配合办理更名过户手续，但常秀清以种种理由拒不配合，因常秀清欠被告高彦军欠款40多万元，高彦军申请呼兰区法院执行局将上述房产查封，二被告的行为已侵害到原告的合法权益。故请求法院：一、依法判决被告停止侵权，继续履行房屋买卖合同并配合原告办理更名过户手续；二、本案诉讼费用由被告承担。
被告常秀清辩称：我于2005年或2006年购买该房屋，买的时候一套9万多元，不包括进户费，之后我办理了产权证。原告王凯是我亲姐姐家孩子，他是我亲外甥。2008年3月18日我将该房屋以14.5万元的价格买给王凯，当时我说工程用钱想用房屋抵押贷款，就没给王凯没办房屋更名手续。我卖房子之前在哈港信用社贷款10多万元，2010年或者2011年时，我又通过呼兰的天天贷款公司转贷17万。现在房屋贷款已经偿还，是去年12月28日王凤岐、王凯还有潘国辉还的。对王凯的诉讼请求，我认为房子卖给王凯了，房子应该是王凯的。我在2011年向被告高彦军借款，他分几次给我拿的钱，第一笔应该是在2011年7月份借的，借的时候没有抵押担保。后期我统一给他重新打的条。我欠高彦军钱是我和高彦军的事，我欠他钱我想办法还他。
被告高彦军辩称：我跟原告没关系，我和常秀清是好朋友，当时借给常秀清钱时没有抵押担保。常秀清欠我本金60万元，欠三年了，我们通过呼兰镇法庭调解，他同意偿还我60万元。2013年我到呼兰法院申请执行，执行期间扣押本案争议的房屋。现在常秀清执行款一分也没给我，我找常秀清要房子，常秀清就是要转移财产。
原告王凯为证明其所主张的事实，向本院提交证据如下：
证据一、房屋买卖合同一份、收据一张。证明：1、王凯与常秀清于2008年3月18日签订了本案争议房产的买卖合同，并且给付全款14.5万元。2、购房时常秀清在银行以此房抵押贷款10万元整未还。3、原告基于上述原因客观不能履行更名过户手续，责任不在原告。经质证，被告常秀清对证据一无异议，是我们原来的协议。被告高彦军对证据一真实性有异议，认为应该以房产局的登记为准。
证据二、包烧费票据三张。证明王凯于2011年之前就实际居住在此房，一直居住至今。被告常秀清对证据二无异议。被告高彦军对证据二有异议，认为房产证没有更名，包烧费票据变成王凯名没用。
证据三、物业费票据四张。证明王凯于2010年已经实际居住在该争议房屋中。被告常秀清对证据三无异议。被告高彦军对证据三有异议，认为应以房产证名为准。
证据四、公园路派出所及和兴社区共同出具的证明一份、呼兰区人民法院肖志军法官打的收条一份。证明王凯于2009年一直居住在本案争议房产至今情况属实，该证明原件在王凯申请执行异议时已经提交执行局肖志军法官手里。被告常秀清对证据四无异议。被告高彦军对证据四有异议，认为派出所只能证明在此居住，不能证明产权。
证据五、2012年呼兰区法院呼民初字第283号民事调解书一份。证明：1、被告常秀清于2011年6月28日向被告高彦军分两次借款。2、王凯与常秀清房屋买卖合同时，二被告还没有发生此债权债务。王凯与常秀清虽然是亲属关系，但王凯并不能预知常秀清三年以后是否负债的问题。故王凯与常秀清不可能形成恶意串通来损害第三人的利益。被告常秀清对证据五无异议。被告高彦军对证据五真实性无异议。
证据六、常秀清他项权利证一份、周薇（周薇和常秀清是夫妻关系）信用社还款凭证一份。证明：常秀清于2010年12月17日贷款17万元整，王凯于2013年12月28日替常秀清偿还了17万元的贷款，还完贷款之后银行将他项权利证书交给王凯。被告常秀清对证据六无异议。周薇是我媳妇，用她名贷款。被告高彦军对证据六他项权利证真实性无异议，此证能证明房屋产权是常秀清的。对还款凭证无异议，周薇是常秀清媳妇。
证据七、（2014）呼执异字第6号裁定书一份。证明王凯确实居住在该争议房产之内。被告常秀清对证据七无异议。被告高彦军对证据七有异议，只能证明王凯居住了，不能证明产权是王凯的。
证据八、证人周某某出庭证实：2010年王凯搬家我去了，我就能证明让我们去给搬家。这房子装修是王凤岐（王凯父亲）装的，是2010年吧，那时候王凤岐还请假了。王凤岐在单位说过给儿子结婚买房子的事，大约是在2010年左右，瑞凯一号楼1单元5楼。王凯买房属实。我还知道2013年12月28日他们还款的事，因为王凤岐跟我借钱了，在我这拿了三万元，王凤岐说用于给他三小舅子还贷款，他三小舅子好像是叫常秀清。
证据九、证人张某某出庭证实：我和王凯是邻居关系，我就知道王凯2009年装修房屋，2010年结婚，这些事我都知道，一直到我2014年5月份把我自己在瑞凯的房子卖了他都在那居住，后来我就搬我女儿家去住了。王凯5楼，我6楼，他家装房子声音大影响邻居，我下楼看了解到他装修要结婚的情况。
证据十、证人刘某某出庭证实：我跟王凤岐是邻居，我出庭证明王凤岐买楼。买楼时间是2008年3月18日，买的是他小舅子常老三的楼，14.5万元买的。我知道当时是现金交的款，中午十一点，在方台镇宋家村王凤岐甲三间房交的，在场有李某某、常老三两口子、王凤岐和我，完后一起喝的酒。交款之后写了一份合同，写了一份收据。后来王凤岐给这楼装了修，是给儿子娶媳妇买的楼。在买完楼不长时间就装修了，因为儿子马上就结婚，结婚办事我去喝酒，具体结婚时间不记得了，都六七年了。
证据十一、证人李某某出庭证实：我跟王凯是邻居，我能证明2008年3月18日在他三舅那买楼，14.5万元买的，交的现金，在王凯家，当时有刘某某、王凤岐、王凯、凌秀臣、张友在场。我就知道这些了。
原告王凯对四名证人证言证明的问题没有异议。被告常秀清对证人证言无异议。被告高彦军对证人证言有异议，证人连自己生日都记不清楚，却把别人家买房子的时间记得那么清楚，早上来告诉的吧。
被告常秀清、被告高彦军没有向法院提交证据。
经庭审质证，原告王凯提交的证据及证人证言具有客观性、真实性、合法性，本院予以采信。
经审理查明：被告常秀清于2006年左右购买哈尔滨市呼兰区和平街西环路瑞凯小区1号楼5单元501室66.75平方米的楼房。2008年3月18日原告王凯与被告常秀清签订房屋买卖协议一份，约定常秀清将该房屋以14.5万元的价格转让给王凯，协议签订后王凯一次性支付常秀清房款人民币14.5元，而后该房屋由王凯占有使用。王凯于2009年装修房屋，2010年开始缴纳物业费，2011年开始缴纳供热费。常秀清在房屋出卖之前用该房屋进行抵押，在哈尔滨城郊农村信用合作联社哈港信用社（以下简称哈港信用社）贷款10万元，办理了抵押登记。抵押到期后王凯找到常秀清要求过户，常秀清以贷款未到期为由拖延办理，2010年12月17日常秀清隐瞒王凯又用该房屋抵押转贷17万元，并办理了他项权利证。转贷到期后，哈港信用社到法院起诉常秀清执行抵押权，2013年12月28日，王凯替常秀清偿还了17万元的贷款，还完贷款之后哈港信用社将他项权利证书交给王凯。
被告常秀清与被告高彦军是朋友关系，2011年7月高彦军开始借钱给常秀清，借款时没有抵押担保，后期常秀清统一给高彦军出具欠条后不能及时偿还，高彦军起诉常秀清至我院，2012年5月10日呼兰镇法庭作出（2012）呼民初字第283号民事调解书，调解内容为：一、被告常秀清于2012年5月11日前给付原告高彦军借款本金60万元；二、被告常秀清给付原告告彦军借款利息（自2011年6月28日起计算，按月息三分给付至给付之日，一并清算），此款于2012年5月11日之前给付。该调解书生效后，高彦军向本院申请执行，本院于2013年12月27日查封了登记在常秀清名下由王凯占有使用的坐落于哈尔滨市呼兰区西环路瑞凯一号楼5单元5楼11门的房屋。而后王凯向本院提出执行异议，本院于2014年4月3日作出（2014）呼执异字第6号执行裁定书，驳回案外人王凯的执行异议请求。故王凯向本院提起案外人执行异议之诉。庭审中，王凯当庭变更诉讼请求为：一、请求法院依法撤销呼兰区人民法院（2014）呼执异议字第6号执行裁定书；二、人民法院依法撤销对本案争议房产的查封，我按执行异议立的案，请求法院解封查封的房屋；三、判决二被告停止侵权行为。
本院认为，我国物权法以不动产物权登记生效为变动原则，以法律另有规定为例外。合法登记不动产物权是否是真正的权利人，要根据实际情况进行判别。本案中，原告王凯与被告常秀清在王凯家签订房屋买卖协议，王凯购买常秀清的坐落于哈尔滨市呼兰区西环路瑞凯一号楼5单元5楼11门的房屋。合同签订时王凯向常秀清支付房款14.5万元，合同签订后，常秀清交付房屋，王凯于2009年装修房屋，2010年开始缴纳物业费，2011年开始缴纳供热费。庭审中相关证人证言已经证实双方签订房屋买卖协议及王凯付清全款并在此房屋居住的事实。王凯和常秀清房屋买卖合同成立，王凯已经履行完毕合同义务。王凯购买房屋时该房屋由常秀清在哈港信用社办理了抵押登记，不能办理过户登记。贷款到期后，常秀清隐瞒王凯以该房屋办理转贷，至2013年12月28日，贷款到期，哈港信用社起诉常秀清执行抵押权，王凯替常秀清偿还了哈港信用社的17万元贷款。王凯与常秀清转让该抵押房屋时，虽未经哈港信用社同意，但王凯已经替常秀清偿还17万元贷款，抵押权已经消灭，双方转让抵押房屋符合法律规定。解除抵押后，双方准备办理过户登记时，得知该房屋于2013年12月27日被我院查封，不能办理。王凯在房屋买卖过程中，已经付清全部价款并实际占有使用该房屋，王凯一直未怠于行使要求常秀清协助办理过户登记的权利，但由于房屋处于抵押状态无法办理过户登记，解除抵押权前一日房屋被法院扣押，房屋无法办理过户登记，王凯由于客观原因无法办理过户登记，王凯无过错，作为实际买受人其合法权益应当得到保护。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百九十一条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十九条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：
一、停止对争诉标的物哈尔滨市呼兰区和平街瑞凯小区1号楼5单元501室房屋的执行；
二、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费100.00元，由被告常秀清、高彦军各负担50.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。
审判长 张树生
审判员 由春荣
审判员 王春蚕
二〇一四年八月五日
书记员 高莹莹