湖南省株洲市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）株中法民四终字第162号
上诉人（原审原告）谭明，男，汉族，1990年7月1日出生，住湖南省望城县铜官镇。
上诉人（原审被告）株洲城投房地产开发有限公司，住所地：株洲市荷塘区临320国道旁荷塘铺村居民小区26栋201-205号。
法定代表人郭梓宁，系该公司总经理。
委托代理人汪玲，湖南东盛律师事务所律师，代理权限为特被授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起上诉或反诉等，代为调解、出庭，代签法律文书等。
委托代理人唐海翠，湖南东盛律师事务所律师，代理权限为一般代理。
上诉人谭明与上诉人株洲城投房地产开发有限公司（以下简称城投公司）商品房销售合同纠纷一案，因双方不服株洲市荷塘区人民法院（2014）株荷法民一初字第1483号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭并于2015年5月19日公开开庭审理了本案，上诉人谭明，上诉人城投公司的委托代理人汪玲、唐海翠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：2012年9月24日，原告在被告处购买了正在预售的株洲市荷塘区红旗南路198号爱丁堡住宅小区1、2栋、幼儿园911（2栋905号）房，双方签订了商品房预售合同，合同约定2014年6月30日前交房，被告方不得擅自改变小区平面布局（小区平面布局见合同附件四），确需改变的应经原告书面同意，但是合同附件四无实际内容，只注明了小区平面图以株洲市规划局批准的为准，且有两原告的签名、捺印。合同第十条第三款约定交房条件为：经开发商、施工、建设、设计、勘探、监理五单位验收合格并签字盖章。符合交房条件后，被告方应于交付之日前五天书面通知原告办理交房手续，原告于收到通知之日起七日内会同被告方对该房屋进行验收交接，房屋交付标志为《房屋交接书》，被告应向原告出示合同第十条约定的房屋交付条件证明文件及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，如被告方未按合同约定时间交房，应按已支付的房价款日万分之一的标准向原告方支付违约金。合同附件三约定地面用水泥砂浆找平，水、电、气入户。2014年6月23日，经被告通知，原告前往收房，但原告认为房屋存在质量问题且不符合交房条件拒绝收房，由此酿成纠纷。
原审法院认为：本案系商品房买卖合同纠纷。商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原告要求被告支付逾期交房的违约金，被告在合同约定的交房日期前书面通知原告收房，原告前往收房时认为房屋状况不符合合同约定，如：未用水泥砂浆找平等，原告拒绝收房，双方未办理房屋交接书。经查，原、被告签订的商品预售合同中第十条明确约定了交房条件，即经开发商、施工、建设、设计、勘探、监理五单位验收合格并签字盖章。被告交房前已符合上述条件，不属于逾期交房，故对原告请求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求不予支持；对于原告请求被告赔偿因采光不足造成的损失80000元的诉讼请求，因被告按规划部门批准的设计施工，并经有关单位验收合格，原告购房前该设计方案也已确定，故本院认为，在期房买卖中，原告购买时该房尚未建成，没有实物展示，但被告已有确定的设计方案、图纸，且有相关模型展示，已尽到相关义务，且原告无证据证明其有80000元的经济损失，故对该项诉讼请求不予支持；对于原告称小区水泥路及走廊窗户存在安全隐患、厕所防漏、墙壁空鼓要求被告整改的诉讼请求，因被告方系按规划部门批准的设计施工，并经有关单位验收合格，且双方签订的商品房预售合同中没有关于以上问题的具体约定，被告亦未提供以上内容违反国家标准、行业标准的证据故不予支持；对于原告请求判令被告按照合同附件三的要求在交房前将地面用水泥砂浆找平的诉讼要求，因双方签订的商品房预售合同附件三中对此有明确约定，故对该项诉讼请求依法予以支持；对于原告请求判令被告开通该房的天然气的诉讼请求，因合同附件三只是约定天然气入户，并未约定由被告负责开通，现天然气已入户，故对该项诉讼请求不予支持；对原告称消防门存在安全隐患，要求被告扩大的诉讼请求，因该房已经消防部门验收合格，故对该项诉讼请求不予支持；对于原告请求判令双方签订的商品房预售合同第十条第三款为无效条款的诉讼请求，该内容并未违反中华人民共和国住房城乡建设部下发的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》，故对该项诉讼请求不予支持；对于原告请求判令被告赔偿因虚假宣传对其造成损失5000元的诉讼请求，因原告未提供被告对其进行虚假宣传的证据，故不予支持；对于原告请求判令被告拆除户外装饰横梁的诉讼请求，因该设计已经规划部门批准，且该设计并不是后来增加的，自始至终被告方就有该设计因素，在楼房模型上也有体现，故对原告的该项诉讼请求不予支持；对原告请求被告按株洲市规划局批准的设计图，恢复露天车位98个的诉讼请求，经查，该小区最初规划露天车位确为98个，后经规划局批准减少12个，最终为86个，而实际情况目前该小区无露天车位，故被告应按照商品房预售合同的约定，按规划局批准的设计方案恢复露天车位86个。经本院主持调解，原、被告双方未能达成协议，据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第六十二条第一款、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条第一款、第三款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告株洲城投房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内按照与原告签订的商品房预售合同附件三的约定，将原告谭明购买的位于株洲市荷塘区红旗南路198号爱丁堡住宅小区1、2栋、幼儿园911（2栋905号）房屋地面用水泥砂浆找平；二、被告株洲城投房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内按照与原告签订的商品房预售合同附件四的约定，参考株洲市规划局批准的设计方案，恢复株洲市荷塘区红旗南路198号爱丁堡住宅小区露天车位86个；三、驳回原告谭明其他诉讼请求。一审案件受理费2090元，减半收取1045元，由被告株洲城投房地产开发有限公司承担。
宣判后，谭明和城投公司不服原审法院上述判决，均向本院提起上诉。
上诉人谭明上诉称：原审认定事实不清，适用法律错误。1、涉案商品房买卖合同第10条第3款属于无效条款，五方验收结果不客观、不真实，被上诉人城投公司应支付逾期交房违约金。合同约定五方验收为房屋交付条件违反法律规定，我国《建筑法》规定了房屋交付必须经相关职能部门综合验收合格后才能交付，本案房屋未经综合验收，房屋还存在明显的质量问题，小区规划的车位亦没有交付。被上诉人城投公司单方制作的格式交房条件严重损害了购房者的合法权益。2、原审法院对上诉人采光鉴定申请不移交鉴定违法。上诉人原审时已经向原审法院提出采光鉴定申请，但原审法院未予采纳和准许。3、上诉人的房屋采光不足，被上诉人城投公司应当予以赔偿。上诉人提交的照片和视频，从感官上足以证明该房屋采光严重不足，被上诉人应当对此予以赔偿。4、被上诉人销售房屋时虚假宣传和承诺。被上诉人的销售人员向上诉人推销房屋时，曾承诺该房屋系荷塘小学的学区房，小孩可以在荷塘小学上学，后来上诉人得知涉案房屋不在荷塘小学就学范围，被上诉人属于虚假宣传和承诺，理应承担赔偿责任。5、被上诉人应当完善小区公共设施及消除安全隐患，提高小区居住环境质量。原审时上诉人阐述了小区的现状及存在的问题和安全隐患。上诉人认为被上诉人应当按合同约定向上诉人交付能够使用的房屋。综上，请求二审法院依法支持上诉人的请求，即1、撤销原审判决第三项；2、判决商品房买卖合同第10条第3款为无效条款；3、判决被上诉人支付逾期交房违约金，从2014年6月30日起按已付房款日万分之一计算至符合法定交房之日止；4、判决被上诉人赔偿因房屋采光不足造成的损失8万元；5、判决被上诉人整改小区水泥通道，消除积水和路滑隐患，保障通行安全；6、判决被上诉人在交房前做好厕所防漏水设施；7、判决被上诉人将走廊入户消防门扩大；8、判决被上诉人因虚假宣传给上诉人造成的损失5000元；9、判决被上诉人拆除户外装饰横梁。
针对谭明的上诉，城投公司辩称：1、商品房买卖合同第10条第3款约定未违反法律强制性规定，为有效条款。该条款已经约定涉案房屋交付条件就是五方验收合格并签证盖章，该约定符合法律规定；2、城投公司的房屋已经具备交付条件，无违约交房事实；3、涉案房屋通过规划审批，按设计要求进行施工，并经竣工验收合格，不存在采光问题。原审中谭明等人未提交采光鉴定申请，也无其他证据证明存在采光损失；4、小区道路按审批的图纸施工，路面采用金刚砂铺砖防滑工艺，符合安全要求；5、谭明二审提出的第6项请求属于新诉讼请求，二审法院依法应不予审理；6、涉案房屋已经通过消防验收，且按规划要求施工，不存在安全隐患问题；7、城投公司未进行任何虚假宣传和承诺，谭明要求赔偿无事实和法律依据；8、户外装饰横梁是根据建筑外立面的设计要求来建设，符合建设报批要求。综上，请求二审法院驳回上诉人谭明的全部诉讼请求。
上诉人城投公司上诉称：一、原审法院认定事实不清，上诉人并未完全违反小区规划总平面将路面所有规划车位变为绿化用地。一是小区规划平面图变更经规划局审批通过，上诉人减少小区路面停车位将其变成绿化用地有据可依；二是因村民霸占已批准给上诉人的用地导致上诉人无法恢复该块地上的规划车位；三是其他不在以上范围内的车位变成绿地对小区环境起到美化作用，若强行恢复为车位，不利于小区居民生活，且目前小区已提供足够的地下车库车位。二、原审法院驳回了被上诉人的绝大部分诉求，却要上诉人承担全部诉讼费用，显然与法律相悖。综上，请求撤销原审判决第二项关于恢复86个车位的判决；以及本案原审诉讼费由谭明承担532元。
针对城投公司的上诉，谭明辩称：城投公司的上诉理由强词夺理，上诉所述与事实不符，请求二审驳回城投公司的上诉请求。
二审期间，上诉人谭明和上诉人城投公司均未提交新证据。本院对一审认证的证据予以确认。
二审查明的事实与一审基本一致，本院予以确认。
本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。本案争议焦点为：1、合同约定的交房条件是否合法有效？城投公司是否存在延期交房？2、城投公司是否应恢复小区86个露天车位？3、谭明的各项请求是否应予支持？现分析如下：
1、关于涉案合同约定的交房条件效力和延期交房违约金的问题。谭明与城投公司签订的《株洲市商品房（预）销售合同》（合同编号9000114351），系双方真实意思表示，合法有效。对于该合同第十条第三款约定的涉案房屋交付必须符合经开发商、施工、设计、勘探、监理五单位验收合格并签字盖章，因《中华人民共和国建筑法》第六十一第二款规定“工程经竣工验收合格后，方可交付使用”，《建设工程质量管理条例》第十六条规定“建设单位收到工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。……建设工程验收合格的，方可交付使用”，因此合同第十条第三款约定的交房条件符合法律规定，上诉人谭明在签订合同时亦已知晓该条款的约定，应视为该条款约定系合同双方当事人真实意思表示，理应合法有效。谭明上诉主张合同约定交房条件违反法律规定的理由不成立，本院不予确认。由于合同约定的五方验收合格的交房条件不违反法律规定，上诉人城投公司在涉案房屋符合该交房条件的前提下，按合同约定的时间通知上诉人谭明收房，因此上诉人谭明主张城投公司延期交房以及支付延期交房违约金的理由不成立，本院不予支持。
2、关于小区86个露天车位是否应恢复的问题。由于城投公司原审庭审中认可了规划局最后批准的涉案房屋所在爱丁堡住宅小区的露天车位系86个，即原来的98个车位减少12个，双方城投公司上诉称其将露天车位改为绿化用地符合规划审批的理由只适用减少的12个车位。因规划局最后审批的是保留86个露天车位，城投公司不能擅自将该86个车位改变用途如变为绿化用地等，因此原审认定城投公司应恢复86个露天车位合法合理，本院予以支持。至于上诉人城投公司主张露天车位用地被附近村民占用的问题，一方面上诉人未提交证据证实，另一方面城投公司将合同约定的露天车位予以恢复系其应履行的合同义务，至于如何恢复以及恢复中出现的问题，上诉人城投公司应妥善解决，上诉人谭明对此无义务和责任，因此该理由不属于免除上诉人恢复车位责任的合法理由，本院对上诉人城投公司主张村民占用露天车位，故而不恢复86个露天车位的请求不予支持。至于上诉人城投公司所述减少绿化恢复露天车位不利小区空气质量和居民身心健康的问题。上诉人未提交证据证实其恢复露天车位必须减少小区绿化；另涉案爱丁堡小区应含多少绿化、多少车位，城投公司在建设施工前就已设计并经相关部门规划、批准，谭明等购房者也是在知晓小区绿化、车位的情形下与城投公司签订商品房销售合同，城投公司在未经购房者同意情形下，任意更改最初约定的小区公共设施、绿化以及车位是一种不诚信的行为，违背了合同法的诚实信用原则，城投公司不按合同约定为等购房者提供住房环境条件亦属于违反诚信履约的合同义务，因此上诉人城投公司主张更改绿化恢复86个露天车位的上诉理由不成立，本院不予支持。
3、关于谭明的其他诉请是否应予支持的问题。（1）对于采光和拆除装饰横梁的问题。二审庭后通过本院现场勘察，发现上诉人谭明所述的采光问题主要体现在爱丁堡小区部分楼层因装饰横梁产生的采光问题，以及因房型和房屋位置产生的采光问题。对于这些采光问题，由于楼层的装饰横梁和爱丁堡小区房屋房型、位置的设计是经过相关部门规划批准的，虽然涉案房屋系期房，但上诉人谭明在与上诉人城投公司签订商品房销售合同时，通过楼房模型已经知晓这些设计，上诉人谭明未提交证据证实上诉人城投公司有擅自变更相关装饰横梁、房型、房屋位置的过错，亦未提交证据证实涉案房屋不符合合同约定或规划审批，因此上诉人谭明认为城投公司在房屋采光和装饰横梁上存在违约行为的理由不成立。至于上诉人谭明主张因采光不足导致其无法生活，城投公司需赔偿损失80000元的问题，上诉人谭明目前未提交证据证实涉案的采光和装饰横梁问题对其生活产生影响以及影响程度，其所主张的80000元损失亦无证据证实。虽然谭明上诉状主张其在原审时已提出采光鉴定，原审法院违法未予采纳，但从原审法院对谭明的原审委托代理人所作调查笔录来看，上诉人谭明原审并未按要求提交书面鉴定申请，因此上诉人谭明主张原审法院程序违法未采纳其鉴定申请的理由不成立，本院不予支持。根据“谁主张，谁举证”的举证责任，上诉人谭明对主张的采光不足和损失问题应承担举证不能的法律后果，即谭明主张涉案房屋采光不足，城投公司需赔偿其80000元损失的请求因证据不足，本院不予支持。对于拆除横梁问题，由于该横梁系建设前就已设计的，该横梁拆除是否影响房屋整体结构安全，上诉人谭明亦未提交证据证实，因此上诉人谭明要求拆除横梁的理由不成立，本院不予支持。（2）、对于小区水泥通道整改和扩大走廊入户消防门问题，上诉人谭明未提交证据证实该小区水泥通道设计和施工采用的材料违反合同约定，亦未提交证据证实该水泥通道和走廊入户消防门存在安全隐患，因此本院谭明要求整改小区水泥通道和扩大消防门的请求不予支持。（3）、对于厕所防漏水设施，原审时上诉人谭明未提出该项请求，因此该请求不属于本案二审审理范围，本院不予审查。（4）、对于虚假宣传损失5000元问题，上诉人谭明诉称上诉人城投公司的售楼人员虚假宣传学区楼房的理由，未提交证据证实，本院不予支持。最后，虽然本案上诉人谭明众多诉请，因没有提交证据或证据不足无法得到支持，但本院认为上诉人城投公司作为开发商，其除需按照合同约定为上诉人谭明等购房者提供房屋和住房公共设施、环境外，还应结合居住实际需求，诚信为购房者解决房屋安全质量可能存在的瑕疵问题，因此对于本案所涉及或尚未涉及但确实存在的房屋质量问题，城投公司应采取措施加以妥善解决。谭明等业主也可在取得房屋及其装饰横梁设计是否合理的依据，及其对业主所购房屋正常采光影响程度、房屋价值影响程度等证据的基础上另行主张权利。
综上，上诉人谭明和上诉人城投公司的上诉请求和理由均不成立。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本案依法予以维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4256元，由上诉人谭明与上诉人株洲城投房地产开发有限公司各负担2128元。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢飞虎
代理审判员 谢晓红
代理审判员 陈 强
二〇一五年七月十八日
书 记 员 文 宇
附：本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。