河南省平顶山市新华区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）新民初字第2404号
原告卢战强。
委托代理人李振伟，河南金豫律师事务所律师。
被告平顶山市市郊农村信用合作联社，住所地平顶山市。
法定代表人高新强，理事长。
委托代理人陈军校、常静，河南前行律师事务所律师。
被告河南省宝财拍卖有限公司，住所地平顶山市。
法定代表人王朝阳，董事长。
委托代理人尚斌，河南省宝财拍卖有限公司员工。
委托代理人尹南南，河南省宝财拍卖有限公司员工。
原告卢战强与被告平顶山市市郊农村信用合作联社（以下简称市郊联社）、河南省宝财拍卖有限公司（以下简称宝财公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2015年11月20日受理后，依法组成合议庭，于2016年2月26日公开开庭进行了审理。原告卢战强及委托代理人李振伟，被告市郊联社的委托代理人陈军校、常静，宝财公司的委托代理人尚斌、尹南南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告卢战强诉称，2008年5月29日，卢战强与市郊联社签订房屋租赁合同一份，约定卢战强租赁市郊联社所有位于新华区和平路6号院1号底商，租赁期限20年，自2008年1月1日起至2028年1月1日止，每年租金12万元，租金每半年结算一次，自合同签订日预付半年房租。同时还约定在房屋租赁期内市郊联社不能将房屋再另租给他人或出卖、置换、抵押。合同签订后，双方如约履行，卢战强自始至终没有任何违约行为，卢战强在2015年11月13日在报纸上看到宝财公司发布的拍卖公告。卢战强发现租赁的房屋在拍卖公告中，且拍卖时间定在2015年11月13日。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十二条规定“租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应当予以支持”及第二十三条的规定“出出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖日五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权”之规定，市郊联社作为房屋出租人没有尽到协议折价及告知义务，不仅违反协议规定，也违反相关法律规定，故请求人民法院依法确认市郊联社委托宝财公司拍卖合同无效。诉讼请求：依法确认市郊联社委托宝财公司拍卖新华区和平路6号院1号底商（面积84.42平方米）的合同无效；诉讼费由市郊联社、宝财公司承担。
被告市郊联社辩称，2015年6月30日，市郊联社与宝财公司双方签订的委托拍卖合同不存在法定的合同无效情形。卢战强以市郊联社与宝财公司未履行告知义务，侵犯其优先购买权为由要求确认委托拍卖合同无效，依法不能成立。卢战强与市郊联社之间的房屋租赁关系应当以2008年7月1日签订的合同为准，租赁期限为五年，至2013年7月1日止。卢战强在起诉书中称双方于2008年5月29日签订租赁合同，租赁期限自2008年1月1日至2028年1月1日止是不正确的。卢战强与市郊联社履行房屋租赁合同的基础应当是2008年7月1日签订的房屋租赁合同，将原租赁期限从二十年变更为五年。虽然双方在2008年7月1日重新签订房屋租赁合同时，因粗心笔误导致合同第二条中关于租赁期限的约定存在瑕疵，但根据合同中显示的“自2008年7月1日始至2013年7月1日止。卢战强于2014年8月26日签收通知书的行为，足以认定卢战强与市郊联社履行的是2008年7月1日签订的房屋租赁合同，租赁期限为五年。五年合同期满后，卢战强未交回所租房屋。2014年8月26日，市郊联社向卢战强送达了一份通知书，卢战强对上述通知书予以签收后，没有对通知书的内容提出异议。2013年7月1日合同到期后，卢战强与市郊联社未续签合同，双方之间形成不定期租赁合同，市郊联社有权随时解除合同。但卢战强继续使用房屋，并向市郊联社缴纳房租。双方的租赁关系解除后，市郊联社委托宝财公司拍卖涉案房屋，卢战强并不享有优先购买权，因市郊联社、宝财公司未侵犯卢战强的优先购买权，因此，其以优先购买权受到侵犯为由要求确认委托拍卖合同无效，不能成立，卢战强对涉案房屋不享有优先购买权，但市郊联社与宝财公司签订委托拍卖合同》后，宝财公司基于卢战强使用涉案房屋的事实，于2015年11月5日向卢战强送达了编号为20151105号通知》，告知卢战强及达芙妮店涉案房屋拍卖的时间、地点及申报材料的方式，市郊联社及宝财公司已经履行了告知义务。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合同期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”。故此，根据上述司法解释的规定，即使市郊联社及宝财公司在对涉案房屋进行拍卖之前未履行告知义务，侵犯了卢战强的优先购买权，那么，卢战强以其优先购买权受到侵犯为由要求确认市郊联社与宝财公司之间的委托拍卖合同无效，其诉讼请求不能成立，应予依法驳回。
被告宝财公司辩称，卢战强对宝财公司提出诉讼，缺乏充分的事实根据和法律依据，属于不实、无理、违法之诉，宝财公司对其诉讼不承担任何法律责任。宝财公司接受市郊联社的委托，对位于平顶山市新华区和平路6号院1号楼底商自东向西第一、二间房屋进行拍卖，接受委托后，宝财公司严格按照中华人民共和国拍卖法关于拍卖程序的规定，进行拍卖。考虑到卢战强、李建峰对拍卖标的物实际占有、使用，在拍卖公告刊登之前，宝财公司多次与卢战强、李建峰联系，其二人还向宝财公司表示其购买意向。宝财公司除与卢战强、李建峰联系外，还向拍卖标的达芙妮皮鞋店送达了房屋拍卖通知，拍卖会于2015年11月13日上午8点多开始，卢战强、李建峰也到了拍卖会现场。卢战强称其对拍卖毫不知情，没有人通知其拍卖会的相关信息是违背事实的，卢战强对宝财公司提起诉讼，是缺乏事实和法律依据的，请求法院依法驳回卢战强对宝财公司的诉讼请求。
经审理查明，位于平顶山市新华区和平路6号院1号底商自东向西第一、二间房屋（平房权证字第××号）属于市郊联社所有。2008年5月29日，市郊联社下属的平顶山市市郊开源路信用社（以下简称开源路信用社）与卢战强签订房屋租赁合同一份，房屋租赁合同主要内容如下：“甲方开源路信用社，乙方卢战强，甲方愿将位于和平路，出租给乙方使用，乙方对上述房产作了充分了解，愿承租该房产；甲乙双方同意上述房产租赁费为每年壹拾贰万元，租赁期限为二十年，自2008年6月1日始至2028年6月1日止，租金每半年结算一次，乙方自合同签订日预付半年房租。甲方应在2008年6月1日将上述房屋交付给乙方，乙方自接收房屋后每半年支付一次房租，付款方式为现金。甲方开源路信用社、韩强，乙方卢战强，2008年5月29日。”2008年7月1日，市郊联社及开源路信用社与卢战强又签订房屋租赁合同一份，房屋租赁合同主要内容如下：“甲方开源路信用社，乙方卢战强，甲方愿将位于和平路，出租给乙方使用，乙方对上述房产作了充分了解，愿承租该房产；甲乙双方同意上述房产租赁费为每年壹拾贰万元，租赁期限为二十年，自2008年7月1日始至2013年7月1日止，租金每半年结算一次，乙方自合同签订日预付半年房租。甲方应在2008年7月1日将上述房屋交付给乙方，乙方自接收房屋后每半年支付一次房租，付款方式为现金。甲方开源路信用社、市郊联社，乙方卢战强，2008年7月1日。”2014年8月17日，市郊联社向卢战强送达通知书一份，通知书内容如下：“卢战强，我联社与你于2008年7月1日，位于市区和平路中段路北的房屋及其附属设施签订租房合同，于2013年7月1日租期届满。根据联社党委研究决定，该租赁房屋届满后，将予以收回用作营业用房，现依据合同法第二百三十五条规定及租房合同第七条约定，特依法通知。市郊联社，2014年8月17日。”卢战强在通知书上签名。2015年6月30日，市郊联社与宝财公司签订委托拍卖合同一份，将位于平顶山市新华区和平路6号院1号底商自东向西第一、二间房屋（平房权证字第××号）进行拍卖。2015年11月13日，宝财公司和王二伟签订拍卖成交确认书一份，成交确认书主要内容如下：“拍卖人宝财公司，买受人王二伟，拍卖成交时间2015年11月13日，拍卖标的名称位于新华区和平路6号院1号底商自东向西第一、二间房产，买拍标的价格肆佰陆拾贰万元整。”
另查明，2015年11月13日，卢战强在拍卖现场，但未参加竞拍。卢战强与李建峰系合伙人关系，卢战强当庭予以认可。卢战强已将2015年度房屋租赁费向市郊联社付清，市郊联社当庭予以认可。开源路信用社系市郊联社的下属机构，不具备法人资格。
上述事实，由卢战强提供的房屋租赁合同一份、银行转账凭证一份、银行交易明细一份；市郊联社提供的房屋租赁合同二份、通知书一份、委托拍卖合同一份、拍卖公告一份、拍卖成交确认书一份、房屋所有权证书一份、豫银监复（2007）105号一份；被告宝财公司提供的证据：房屋租赁合同一份、委托拍卖合同一份、拍卖公告一份、拍卖成交确认书一份、视频资料一份及庭审笔录予以证实。
本院认为，卢战强与市郊联社存在房屋租赁关系，双方无异议。卢战强诉称双方合同约定的租期为二十年，即2008年1月1日至2028年1月1日；市郊联社辩称双方合同约定的租期为五年，即自2008年7月1日至2013年7月1日；本院认为双方合同约定的租期应为2008年7月1日至2013年7月1日，理由：首先，卢战强与市郊联社于2008年5月29日签订房屋租赁合同后，对同一标的又于2008年7月1日签订房屋租赁合同，说明后合同对前合同的内容进行了变更，故应以2008年7月1日的合同内容为准。其次，从前后两份合同的内容看，除了租赁期限有变化外，其他内容没有变化。故虽然2008年7月1日的合同在租赁期限上有矛盾的地方（租赁期限为二十年，自2008年7月1日始至2013年7月1日止），但根据前后两份合同的内容仅有租期存在变化的事实，可以推定双方签订第二份合同的原因就是因为双方对租赁期限进行了重新约定。再者，2014年8月17日，市郊联社向卢战强送达的通知中明确显示“于2013年7月1日租期届满”，卢战强在该通知上签名，且并无对通知上的租期提出异议，也佐证了双方约定的租赁期限于2013年7月1日届满。故卢战强诉称双方约定的租期为二十年的依据不足。虽然说卢战强与市郊联社约定的租期已于2013年7月1日届满，但卢战强之后一直仍在租赁涉案房屋，并且2015年度租金已经支付，说明双方的租赁关系并没有解除，仍然存在。卢战强作为承租人，对该房屋仍应享有优先购买权，故市郊联社认为卢战强不享有优先购买权的理由不能成立。因卢战强与市郊联社签订的书面租赁合同中的租期已于2013年届满，故双方的书面合同中关于市郊联社在租期内不能出卖房屋的约定，对市郊联社不应继续具有约束力。市郊联社出卖房屋不违反相关法律规定和合同约定，市郊联社与宝财公司签订的委托拍卖合同并不侵害卢战强的合法权益。市郊联社出卖房屋应在合理期限内通知卢战强，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定“出卖人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”，即使市郊联社出卖房屋未在合理期限内通知卢战强，卢战强请求确认市郊联社与宝财公司签订的委托拍卖合同无效，人民法院也不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条之规定，判决如下：
驳回卢战强的诉讼请求。
案件受理费100元，由卢战强承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。
审 判 长 尚少春
审 判 员 王长州
人民陪审员 姚秋娟
二〇一六年三月三十一日
书 记 员 张 雷