湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）岳未民初字第00037号
原告黄道菊。
委托代理人王飞鹏。
委托代理人杨志。
原告莫乔宇。
法定代理人莫尔鼎。
委托代理人王飞鹏。
委托代理人杨志。
被告长沙梅溪湖金悦置业有限公司。
法定代表人文雄。
委托代理人康玲。
委托代理人邓春歌。
原告黄道菊、莫乔宇诉被告长沙梅溪湖金悦置业有限公司（以下简称“金悦公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员李天红适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员贺梅清担任法庭记录。原告黄道菊的委托代理人王飞鹏、杨志，莫乔宇的法定代理人莫尔鼎及其委托代理人王飞鹏、杨志，被告金悦公司的委托代理人康玲、邓春歌均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告黄道菊、莫乔宇共同诉称：2013年11月20日，原告与被告金悦公司签订了《长沙市商品房买卖合同》。原告已经履行了合同约定的义务，但被告却存在以下一系列违约行为：“业主子女不限指标不限名额就读教育局直属幼儿园、长沙实验小学和梅溪湖师大附中学位”系虚假广告与承诺，无法实现；承诺的“半赠送”没有兑现；变更规划时未通知原告；配套设施不符合约定；地下停车场设置不合规定等。根据《长沙市商品房买卖合同》第十二条、第十五条、第十六条、第十七条、第二十四条、第二十五条等条款的约定，原告可以选择退房并有权要求被告承担已付房款30%的违约金。原告认为被告的行为违反了合同的约定与承诺，已构成违约，为维护自身合法权益，故原告诉至人民法院，请求依法判令：1、被告向原告支付违约金人民币320428元；2、被告承担本案诉讼费用。
被告金悦公司辩称：一、被告金悦置业在本案商品房开发、规划、建设、宣传和销售过程中不存在任何违规、违约、虚假宣传行为，原告所主张的违约事实和理由根本不存在。（一）被告所开发建设“长沙梅溪湖·金茂悦（金悦雅苑）”项目（以下简称：金茂悦项目）（包括原告所购房屋在内）是严格按照规划进行设计、施工、建设的，各项指标均符合相关要求，并通过了竣工验收的合格工程。被告在金茂悦项目开发过程中，一直是依据我国建筑行业法律法规的规定进行的，并先后取得房地产项目开发的国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证以及商品房预售许可证（即五证），完全是按照行政审批规划施工，以上文件在原告前往项目营销部购房时均已现场公示至今，对整个项目及所购房屋情况原告明确知晓。另，金茂悦一期项目9栋（含本案原告所购商品房所在内）于2014年12月15日完成竣工验收，取得《建设工程竣工验收备案表》，达到与原被告双方签订的《长沙市商品房买卖合同》（以下简称：购房合同）及补充协议约定的交付条件，被告在金茂悦项目开发及与原告购房合同的履行过程中并不存在任何违法违规情形。
（二）原告所称被告广告宣传系虚假广告无任何事实依据。
1、金茂悦项目的广告宣传系依据长沙市教育局幼儿园、长沙市教育局、长沙市岳麓区教育局签发的一系列函件内容作出，有政策及文件支持，非虚假广告：（1）长沙市教育局幼儿园签发的《“梅溪湖·金茂悦”牵手“长沙市教育局幼儿园”》的公告中明确指出：“幼儿园全额接受梅溪湖·金茂悦项目业主子女入托，归属长沙市教育局幼儿园统一管理并按照长沙市物价局核定的公立幼儿园收费标准收费”。（2）长沙市教育局在2013年07月01日签发的《长沙市教育局关于大河西先导区（梅溪湖片区、洋湖片区）引进品牌教育资源协调会备忘录》第三条明确：“金茂悦项目配建学校、规划用地50亩，办学规模60个教学班，为长沙市实验小学梅溪湖分校。该校由金茂悦项目开发商建设，建成后移交岳麓区教育局，由长沙市实验小学派管理团队组织教育、教学。”第四条明确“金茂梅溪湖项目配建幼儿园和金茂悦项目配建幼儿园，由项目开发商建设，金茂梅溪湖项目配建幼儿园移交市教育局。金茂悦项目配建幼儿园移交岳麓区教育局，由长沙市教育局幼儿园组织办园”；（3）长沙市教育局在2013年10月30日签发的-
长教函（2013）50号《关于“梅溪湖·金茂悦项目”暂纳入“师大附中梅溪湖实验中学（暂定名）”招生学区范围的函》中明确：“师大附中梅溪湖实验中学是金茂投资（长沙）有限公司建设的一所中学，以及在川塘中学建成之前，由师大附中梅溪湖实验中学接受梅溪湖·金茂悦业主子女就读初中，直至川塘中学建设完成。”（4）长沙市岳麓区教育局于2014年2月13日签发的《关于新住宅小区义务教育就读学校认定的公示》，其中明确“梅溪湖·金茂悦楼盘住宅小区适龄儿童的就读学校为规划中的“长沙市实验小学梅溪湖分校”（暂定名）；以上文件内容被告已公示于售楼处至今，原告明确知晓，被告项目宣传广告均依据政府文件作出，非虚假广告。2、被告项目广告宣传内容能够实际履行，广告本身无任何虚假成分。截止至本案件开庭时，2014年有上中学需求的金茂悦业主子女均已正常入读湖南师大附中梅溪湖中学，被告也提供了由湖南师大附中梅溪湖中学教务处出具的金茂悦业主9栋1304房ＸＸ业主子女彭玉勇及6栋1801房周煌业主子女周建文的《在校证明》。幼儿园及小学仍在建设过程中，被告宣传广告内容已经实际履行，无虚假成分；3、被告宣传广告已经工商等部门核实，非虚假广告。原告补充证据中由长沙市工商行政管理局岳麓分局于2015年01月27日出具的《举报处理结果告知书》中也明确提到：“当事人发布的广告并无虚假”。综上所述，原告所称的被告项目广告系虚假广告无任何事实依据。
（三）“半赠送”承诺没来兑现系无任何事实依据。
被告对原告所购房屋计算面积，按照国家及行业规定进行，原告所述的“半赠送”部分的面积在实际合同履行过程中只计取一半，房屋面积的计算符合购房合同的约定，项目已经验收合格，被告无违约行为。
（四）金茂悦项目本身有其特殊性，项目为分期建设、分批报建项目，购房合同补充协议第八条已明确约定，原告对此明确知晓，且签字确认。按照政府规划要求，各项规划指标需满足项目整体配置标准，故，在第三期工程全部完成前，在分期报批过程中因项目开发行为导致项目总指标变化，此变化均属项目局部、细微调整，无法避免，系符合核发的关于该项目的《建设工程规划许可证》规定，且同时不影响业主商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向，不影响房屋的质量及业主对房屋的使用，调整部分在经规划局网站公示、被告项目现场公示，履行通知义务后，通过规划等职能部门批准，符合法律、法规及购房合同约定，被告不存在违反法律法规规定及合同约定的行为。
（五）原告起诉状所说被告存在有配套设施不符合标准、地下停车场设置不合规定的违约行为，但未提供任何证据材料，且原告所购商品房所在的金茂悦项目一期9栋工程，已于2014年12月15日完成竣工验收，取得《建设工程竣工验收备案表》，达到购房合同第八条约定的交付条件，被告无任何违约行为。
原告要求被告承担违约金368718元整无任何法律依据。
本案系原、被告双方因购买房屋而产生的商品房预售合同纠纷，适用我国《合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律、法规的规定，双方签订的购房合同及补充协议系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力，双方应按照购房合同及补充协议约定履行合同义务。（一）被告项目广告宣传内容非合同义务、非法定义务，原告未提供任何证据证明其广告的虚假性，原告所称学位宣传为虚假广告应承担违约责任无任何法律依据。1、非合同义务。购房合同补充协议第十三条就广告效力已经明确约定：“销售现场人员口述项目介绍、梅溪湖·金茂悦（金悦雅苑）项目的宣传资料、模型、样板房、广告仅供参考，不构成要约邀请或要约，所有资料以政府最终批准的文件和购房合同约定内容为准。买卖双方之间的权利义务以合同及其附件为准。”由此可知，原告提出的一系列被告广告宣传物料及展示，因其本身的广告属性，在购房时仅能作为参考，双方在合同中对此已明确约定，同时交付带有学位的房屋并未约定在双方的购房合同中，非合同义务。2、非法定义务。关于购房合同中第十二条：销售和使用承诺“商品房销售广告及宣传材料的内容对商品房规划范围内房屋及相关设施所作说明和允诺具体明确、对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，视为合同内容。”系援引自《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。因此，判断商品房的销售广告内容是否属于合同内容有两项要点，一是该广告内容是对开发规划范围内（红线图内）的房屋及相关设施所作的具体明确的说明和允诺；二是该说明和允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。根据本条规定及购房合同约定可知，被告项目的学位广告宣传亦不是合同组成部分，对被告无合同约束力：第一，购房合同补充协议第十三条中已经明确约定销售现场人员口述项目介绍、梅溪湖·金茂悦（金悦雅苑）项目的宣传资料、模型、样板房、广告仅供参考，不构成要约邀请或要约，同时，双方未就学位等情况写入合同条款。第二，本案所涉双学位的小学、中学均不属于被告商品房开发规划范围内的房屋及相关设施。原、被告双方签订合同时，原告已完全知悉该商品房项目的规划图以及项目的平面位置示意图，在上述规划图以及平面位置示意图中，小区的各项平面布局具体明确，其红线图均未包括小学、中学的规划，故被告对红线范围外相关配套所做的描述不属于对开发规划范围内的房屋及相关设施所作的明确的说明和允诺，不属于合同组成部分，亦不能视为合同内容。对此，双方在补充协议第十三条第一项中也有约定：“出卖人在广告、宣传资料及购房合同中对建筑区划范围之外的环境、公共设施、道路交通等的说明或介绍，仅为买受人提供参考信息，不构成出卖人的承诺。”，被告对此并无合同义务。第三，广告所涉的幼儿园、小学、中学的建立并无对金茂悦项目商品房定价产生重大影响。被告金茂悦项目的房顶定价是被告根据项目的地理位置、成本投入、房屋质量及其他实施情况综合考虑后做出的定价，同时因为房屋本身的栋数、楼层、户型、朝向等均有不同，定价亦有区别，幼儿园、学校等的相关政策确定后，被告金茂悦商品房项目的价格并未出现明显涨价情形，幼儿园、学校的建立并无对金茂悦项目商品房定价产生重大影响，就学校的广告宣传非合同内容及法定义务。3、广告本身非虚假广告。被告的项目广告系依据长沙市教育局、长沙市岳麓区教育局等一系列文件内容作出，且金茂悦业主子女需要入学就读的已经实际入读，被告作出的宣传广告系有据可依，切实可行，非虚假广告。原告以被告项目广告为虚假广告为由要求其承担违约责任，无任何法律依据。（二）规划变更。因金茂悦项目的三期开发、整体平衡的特殊性，按照政府规划要求，各项规划指标需满足项目整体配置标准，现各项指标均满足项目整体配置标准，一期总图指标属于过程文件，土地出让时是三个地块整体平衡，被告有权在设计过程中经政府规划部门同意后对后期指标进行调整。《商品房销售管理办法》第二十四条规定：“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。”，同时根据双方签订的购房合同补充协议第七条“关于规划设计变更”第1款约定：“出卖人不得擅自变更商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向，在经相关职能部门批准、不影响买受人所购商品房质量或使用功能的前提下，买受人同意出卖人可基于提升项目品质等因素对原规划或设计方案等直接作出局部、细微的变更或调整”由此可知，关于规划变更事宜原、被告双方有明确的约定。结合本案件，项目在第三期工程全部完成前，在分期报批过程中的局部、细微调整，无法避免，且调整不影响业主商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向，不影响房屋的质量、使用功能及业主对房屋的使用，同时就调整部分被告完成了在经规划局网站公示、被告项目现场公示，履行通知义务后，通过规划等职能部门批准，符合法律、法规及购房合同约定，原告以此要求被告承担违约责任无合同及法律依据。
三、原告所购买的房屋已经达到购房合同约定的交付标准，被告已严格按照合同约定履行通知及交付义务，无违约行为，但原告以各种理由拒绝收房的行为已构成违约。1、关于房屋交付，原、被告双方的购房合同及补充协议就交房条件有明确的约定，其中第八条约定：“（一）出卖人应当在2015年1月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、已经竣工验收备案；2、满足第九条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。”被告已于2014年12月15日取得《竣工验收备案表》，具有《住宅使用说明书》及《住宅质量保证书》，房屋达到交付条件。另，双方在购房合同补充协议第六条中有明确约定，第一款“买受人应在房屋交付通知书或入伙通知书（以下称“交房通知”）规定的时间内前来办理房屋交付手续”第三款“超过交房通知规定的最后期限，买受人未办理收房手续，则以主合同第八条约定的交付期限为房屋收房日，视为买受人验收合格，自收房之日起，该房屋的风险责任转由买受人承担，且与该房屋有关的物业管理费等相关费用由买受人承担。”被告于2014年12月18日向原告送达交房通知书，被告已经严格按照买卖合同约定履行交房通知义务，不存在任何违法违约行为。2、关于房屋质量，除购房合同约定的交付条件外，购房合同补充协议第六条第六款约定“出卖人在交付房屋时须达到主合同第八条约定的房屋交付条件，如买受人在办理房屋交接手续过程中提出的任何不影响房屋主体结构的质量瑕疵，包括但不限于局部裂缝、局部渗水、局部污染、局部水电气不通等均不作为买受人拒不办理房屋交接的理由，否则视为买受人逾期收房，由买受人承担逾期收房的违约责任。”第七款约定“除本合同已约定的情形外，买受人不得以房屋存在某些不影响结构安全和使用的表面瑕疵为由拒绝收房，否则，视为房屋已经按约定交付。”同时根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”可以推出：房屋质量需要严重且影响房屋的基本使用、正常居住情况下才可以在法定及合同约定情况下要求赔偿。结合本案，在房屋达到交房条件，被告发出交房通知书后，原告却以虚假广告宣传、该房屋存在质量瑕疵等理由拒绝交房，该行为没有法律依据并违反了双方合同约定，属于原告违约。综上所述，原告的诉请没有事实与法律依据，合同解读断章取义，肆意提出诉讼请求，纯属恶意诉讼，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明：2013年11月20日，原告黄道菊、莫乔宇与被告金悦公司签订了《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：XD1302862201）及其附件。原告购买了被告开发的位于岳麓区麓云路268号梅溪湖·金茂悦（金悦雅苑）住宅4栋N单元22层2201号房屋。双方在合同中约定房屋总价款为1068294元，交房时间为2015年1月31日前。合同第二条约定，房屋的建筑面积128.92平方米，其中套内建筑面积101.08平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积27.83平方米（面积最终以产权登记的面积为准，该商品房共用部位及设施具体约定见附件二）。合同第九条：本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件约定，其中幼儿园2016年12月31日前竣工；公共服务设施与商业配套设施，没有明确约定交付使用时间的，其竣工时间不迟于本项目最后一期竣工交付的时间。合同第十二条销售和使用承诺约定：商品房销售广告及宣传材料的内容对商品房规划范围内房屋及相关设施所作说明和允诺具体明确、对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，视为合同内容。该商品房没有销售给除本买受人以外的其他人，并已将遮挡或妨碍房屋正常使用的情况告知买受人。如因出卖人隐瞒上述情况，导致买受人不能实现合同目的，不能办理房屋登记或发生权属纠纷或其他纠纷的，买受人有权要求出卖人支付不高于本合同总价款的30%赔偿金，并有权退房。合同第十五条规划变更的约定：出卖人应当按照行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率及基础设施、公共服务设施、绿化率等规划许可内容变更的，出卖人应当将变更内容书面告知买受人，并应当取得行政主管部门的批准。如规划变更，买受人选择退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人已付房款，并按照退款日中国人民银行同期活期存款基准利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。合同第十六条设计变更的约定：（一）经规划行政主管部门委托的设计审查单位批准，建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更后书面通知买受人。1、该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；2、该商品房所在小区的平面布局。出卖人未通知买受人的，买受人有权退房。（二）买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视为接受变更。合同第十七条对房屋质量进行了约定。合同第二十五条其他约定：本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件八），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、免除买受人主要权利内容的，仍以本合同为主。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。合同附件八补充协议第七条关于规划设计变更约定：1、出卖人不得擅自变更商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向，在经相关职能部门批准、不影响买受人所购商品房质量或使用功能的前提下，买受人同意出卖人可基于提升项目品质等因素对原规划或设计方案等直接作出局部、细微的变更或调整，因此导致商品房面积发生变化的，双方同意按照主合同第二十一条处理。由于政府行政命令、法律法规、规范标准发生变化直接导致的规划设计变更，属于不可抗力。出卖人应在变更确立后30日内书面告知买受人，但不承担违约责任。2、除上述情形外，若出卖人就规划或者设计方案变更的应依照主合同第十五条或十六条的约定向买受人发出书面通知，买受人不同意变更的，应在收到出卖人发出的书面通知的15日内以书面形式向出卖人明确表明不同意该变更的意见：买受人未在该期限书面答复的，视为同意变更，双方无需签署合同变更协议。若买受人按期以书面形式向出卖人明确表明不同意该变更意见但拒绝在合同约定期限内与出卖人签署合同变更协议的，视为买受人同意接受该变更。3、在经相关职能部门批准，不影响梅溪湖·金茂悦（金悦雅苑）项目总体功能及绿地率等规划指标的前提下，出卖人有权对梅溪湖·金茂悦（金悦雅苑）项目总平面布局、建筑和景观进行调整。除非买受人因布局改变而遭受直接损失，否则出卖人不承担违约责任。第八条关于基础设施、公共配套建筑的补充约定1、梅溪湖·金茂悦（金悦雅苑）项目系分期开发，后期开发建设过程中可能对买受人生活带来某些影响；二、三期在规划、设计、施工及投入使用过程中可能存在包括设计、工程施工、配套（如公共交通、商业配套、学校等）方面的不完善，买受人确认在签订主合同前已获知并同意接受。且不得以此为由拒绝收房及向出卖人索赔。合同签订后，原告支付了全部购房款。2014年12月18日被告向原告邮寄交房通知，通知原告进行收房，2014年12月30日，原告委托长沙市芙蓉区小李飞刀工程项目管理有限公司对所购房屋进行了检测。2015年1月14日，原告黄道菊、莫乔宇等业主通过EMS向被告发出拒绝收房通知书。
另查明，2013年8月12日，被告获得长沙梅溪湖金茂悦商业2-6#栋、8#栋、住宅1-10#栋，地下室1#、2#栋的建设工程规划许可证，2013年9月23日获得建筑工程施工许可证，2013年11月7日获得商品房预售许可证。2014年8月21日，长沙市城乡规划局对长沙梅溪湖金茂悦项目各利益相关人发出规划许可批前公示，表明：长沙市城乡规划局于2014年8月14日已受理长沙梅溪湖金悦置业有限公司在龙王港以北，川塘路与支路七交叉口所建“金茂悦”项目规划批前公示的申请，原控物管用房在一期商业2#、3#栋3楼，现拟将：1、物管用房三期控制，分散到一起住宅8#楼1、2层，二期商业14#栋A区4层和三期商业16#13#栋2层（三期待批）。2、消防通道变更。具体内容详见变更前后的总平面途。公示内容包括：1、已审批一期总图；2、已审批二期总图；3、拟变更后一、二期总图；公示受理部门联系人及电话等。2014年12月16日，涉案房屋所在栋经勘察、设计、施工、监理、建设单位竣工验收；2014年12月15日，长沙市住房和城乡建设委员会收到涉案房屋所在栋的竣工验收备案文件。被告对长沙梅溪湖金茂悦项目系分期开发，现尚未开发完毕。
另查，被告在对预售房屋进行广告宣传时陈述，“买房即送师大附中梅溪湖实验中学、长沙实验小学梅溪湖分校以及市教育局公立幼儿园学位。”2014年11月20日，长沙市工商行政管理局岳麓分局收到业主举报在对“金茂悦”楼盘项目的广告宣传中含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺的用语。经长沙市工商行政管理局岳麓分局调查核实后认为被告的行为违反了《房地产广告发布暂行规定》第十八条规定，构成了发布含有办理升学事项承诺的房地产广告的行为，但考虑到当事人发布该广告并无虚假，当时亦未造成消费投诉等危害后果，在2014年5月12日，长沙市工商行政管理局岳麓分局向被告下发了岳工商改字（2014）0000643号责令改正通知书，此后，被告停止了该广告的发布。长沙市工商行政管理局岳麓分局于2015年1月27日告知举报人对被告的行为不予行政处罚。
另，经博才梅溪湖小学教导处证明，此次与原告共同起诉并已收房业主刘中阳的小孩刘汝洁于2015年3月2日入读了博才梅溪湖小学五年级一班。
上述事实，有当事人当庭陈述，原告提供并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、交房通知书、验房报告、长沙市城乡规划局规划许可批前公示、长沙市工商行政管理局岳麓分局举报处理结果告知书等证据，被告提交并经庭审质证的《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、建设工程竣工验收备案表、交房通知书、邮寄单、长沙市教育局文件等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为被告是否违约的问题。原告黄道菊、莫乔宇与被告金悦公司所签订的《长沙市商品房买卖合同》及其附件是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效；原、被告均应严格按照合同的约定履行各自义务。第一，对原告主张被告宣传的业主子女不限指标不限名额就读教育局直属幼儿园、长沙实验小学和梅溪湖师大附中学位系虚假广告与承诺，无法实现的问题。本院认为，首先，双方合同并未就该广告内容在合同中进行约定，合同仅约定了“幼儿园2016年12月31日前竣工，公共服务设施与商业配套设施，没有明确约定交付使用时间的，其竣工时间不迟于本项目最后一期竣工交付的时间”，现长沙梅溪湖金茂悦项目尚未开发完毕；其次，对被告所发布的上述广告，经长沙市工商行政管理局岳麓分局调查核实，被告发布该广告并无虚假，责令被告改正的只是其广告中含有办理升学事项承诺从而违反《房地产广告发布暂行规定》的行为；再次，学校的设立、学区（位）的划分等事项被告并没有相应权力作出决定，被告的上述广告行为应仅为要约邀请；最后，现已有部分业主收房后，子女入读了博才梅溪湖小学。综上，对原告主张被告宣传的业主子女不限指标不限名额就读教育局直属幼儿园、长沙实验小学和梅溪湖师大附中学位系虚假广告与承诺，无法实现的问题，本院不予采纳。第二，对原告主张的变更规划时未通知原告的问题。本院认为，被告在开发过程中，对规划的局部调整，已经由长沙市城乡规划局进行了批前公示，且双方合同已约定，除非买受人因布局改变而遭受直接损失，否则出卖人不承担违约责任，现原告并未提供证据证实被告的规划局部调整使原告遭受了相应的损失，故对原告的上述主张，本院不予采纳。第三，对原告主张被告承诺的“半赠送”没有兑现的问题。本院认为，根据双方合同第二条约定，房屋的建筑面积128.92平方米，其中套内建筑面积101.08平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积27.83平方米（面积最终以产权登记的面积为准，该商品房共用部位及设施具体约定见附件二）；原告未提供证据证实涉案房屋的面积有违双方合同的约定，故对原告的该项主张本院不予采纳。第四，对原告主张配套设施不符合标准、地下停车场设置不符合规定的问题。本院认为，双方合同并未对该问题进行明确约定，且原告未提供相应证据予以证实，故对原告的该主张本院不予采纳。综上，对原告主张被告存在违约行为并要求支付违约金320488元的诉请，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：
驳回原告黄道菊、莫乔宇的全部诉讼请求。
本案案件受理费6107元，减半收取3053.5元，由原告黄道菊、莫乔宇予以承担。
如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递出上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 李天红
二〇一五年六月十八日
书记员 贺梅清