江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏03民终3060号
上诉人（原审被告）：苏维靖，男。
委托诉讼代理人：吴立成，邳州市天成法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告）：孙艳，女。
委托诉讼代理人：吴立成，邳州市天成法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：刘朝林，男。
委托诉讼代理人：周广旭，江苏恒久律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙宜昕，江苏恒久律师事务所实习律师。
上诉人苏维靖、孙艳因与被上诉人刘朝林房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省新沂市人民法院（2017）苏0382民初10168号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现本案已审理终结。
上�人苏维靖、孙艳向本院提出上诉：请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：1、被上诉人系刘奇林债权转移而成为诉讼主体，一审没有全面考虑导致上诉人和刘奇林房屋买卖合同不能履行的原因，及双方有无过错。房屋买卖合同自2012年5月18日履行，上诉人在同日将房屋交付给刘奇林至被查封前，上诉人多次电话和上门催促刘奇林还清房贷并过户，刘奇林不予理睬，一审时提供的通话记录、短信等可以佐证。在2016年房屋被查封时，刘奇林提出执行异议被驳回，上诉人催促其提起执行异议之诉，但其不予诉讼，明显是放弃自己的权利，存在过错，作为上诉人不具备提起执行异议之诉的权利。该房被拍卖是基于苏维靖的担保借款而发生，拍卖房款上诉人孙艳应得部分仍然在法院，上诉人孙艳对于房屋买卖合同不能履行没有过错，一审判决上诉人孙艳承担连带责任没有依据。2、一审可以确定上诉人和刘奇林签订的房屋买卖合同是有效的，房屋的实际所有人是刘奇林，刘奇林才有获得增益的权利。这和执行裁定书中所确定的房屋所有人及房屋受益人是相互矛盾的。3、原审法院认定刘奇林有权要求解除合同，要求上诉人承担退还因购房支出及赔偿损失是矛盾的。合同既然解除了所涉赔偿和损失，如果支持赔偿，这里的赔偿应该是双向赔偿。被上诉人增益价值应予支持，那么刘奇林自2012年5月至2017年10月期间，在此房进行居住，在此期间对该房的占有应承担赔偿责任。其赔偿的标准可以按照租金的模式来计算，每年不得低于15000元。4、原审判决第一项不明确，如果是返还也只能是返还35.84万元，其他项目只能是损失，不能只简单表述为返还55万元。如果其他项目是损失的话，那么要看致使合同不�实现的目的是谁造成的原因。本案是刘奇林造成的，该损失不应当予以赔偿。
被上诉人刘朝林答辩认为：我们认为一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应依法驳回上诉，维持原判。
刘朝林的一审诉讼请求：1、判令苏维靖、孙艳共同连带返还购房款及损失共计550000元。2、诉讼费由被告承担。事实和理由：苏维靖、孙艳系夫妻关系，2012年5月18日，苏为靖与刘奇林签订房屋买卖合同，苏维靖将其所有的位于邳州市建设北路西侧中浙装饰城10号楼2单元602室的房产以40.1万元的价格出卖给刘奇林，约定刘奇林首批付款27万元，并负责签订合同后的建设银行邳州支行的按揭贷款。刘奇林支付了现金27万元，苏维靖于签订合同当日将房权手续及相关手续交付。后刘奇林也搬至涉案房屋居住至今，并偿还了2012年5月至2017年10月的按揭款88400元。因�案房产被法院查封，后被法院拍卖，致使刘奇林遭受损失。刘奇林将主张返还购房款35.84万元及要求赔偿损失的全部债权转让给给刘朝林，故刘朝林要求判如所请。
一审法院经审理查明：苏维靖、孙艳系夫妻关系，2008年按揭贷款购买了邳州市建设北路西侧中浙装饰城10号楼2单元602室的房产一套，2012年5月18日苏维靖与刘奇林签订《房屋买卖合同书》，约定苏维靖将涉案房屋作价40.1万元（含剩余房贷）出卖给刘奇林，刘奇林按约定先行支付被告27万元首付款（其余部分为剩余按揭贷款），并接收了涉案房产居住，自2012年5月至2017年10月，刘奇林按约定承担了银行按揭贷款的清偿。双方一直未办理过户登记，后苏维靖因经济纠纷，其名下的涉案房产被法院查封，刘奇林就该执行提出异议但被驳回，涉案房产被申请评估拍卖638710元，扣除拖欠银行贷款，余款564879元。该款部分实际用于清偿苏维靖的债务。
2017年11月16日，刘奇林将其享有的债权及主张损失的权利转让给刘朝林，并向苏维靖、孙艳寄送了债权转让通知书。债权转让通知书内容为：“苏维靖、孙艳：现本人将2012年5月18日因购买你们位于邳州市建设北路西侧中浙国贸花园10号楼2单元602室房产产生的要求你们返还购房款35.84万元及赔偿损失的全部债权转让给刘朝林所有，刘朝林享有向你们二人主张此购房款35.84万元及相关损失等债权的一切权利，所得全部款项归刘朝林所有，请接本通知后请向刘朝林履行返还购房款35.84万元及赔偿损失的义务。债权人刘奇林。”
一审法院认为：刘奇林与苏维靖签订合同后，涉案房产因苏维靖债务纠纷致使被法院查封，后涉案房产被依法拍卖用于清偿被告债务，致使刘奇林合同目的不能实现，刘奇林有权要求解除合同，要求苏维靖、孙艳承担退还因购房的支出及赔偿损失。关于55万元能否支持的问题，依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条的规定，当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，损失包括合同履行后可获得的利益，但不得超过违反合同一方因签订合同时预见到或者应当预见到因违反合同可能造成的损失。从公平角度考虑，双方签订合同后，因刘奇林已经按照约定交付了首付款，并承担了涉案房产的按揭贷款，从双方当初签订合同时真实意思看，合同目的是通过处分涉案房产取得27万元及之后房产按揭刘奇林承担，签订合同后，刘奇林履行了主要合同义务，苏维靖取得了27万元，实现了当初签订合同的目的，刘奇林签订合同目的是取得房产，房屋交付后，对于房产增益价�亦是其合同目的，涉案房产后因苏维靖欠债导致被查封拍卖，拍卖款用于清偿苏维靖债务，清偿银行按揭款剩余部分处于苏维靖控制，如此造成了苏维靖获益，刘奇林受损的利益失衡格局，也与双方建立合同目的不一致，且之所以发生上述原因，是因苏维靖其他经济债务导致，是苏维靖的原因造成了合同目的未能实现的现实，依据诚实信用原则及公平原则，对涉案房产拍卖后除了清偿银行按揭款外的部分归刘奇林享有符合合同目的及公平原则，且55万元也在房屋拍卖价款扣除银行按揭的价值范围之内。又因刘奇林因欠刘朝林款项，其将对苏维靖享有的权利转让给刘奇林行使不违反法律规定，因此在刘朝林与苏维靖之间形成债权债务关系，故刘朝林据此要求苏维靖支付55万元的主张，法院予以支持。
关于苏维靖抗辩的抗辩主张缺乏事实依据及法律依据，难�支持。综上依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条、第一百一十一条、第一百一十二条、《中华人民共和国合同法》第四十二条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条的规定，判决：苏维靖、孙艳于判决生效之日起十日内返还刘朝林55万元。
二审期间，上诉人提供两份录音材料，内容是上诉人孙艳于2014年7月23日分别与刘奇林及程琴的谈话录音，拟证明房屋出售后上诉人多次督促刘奇林进行房屋过户，是因为刘奇林和程琴之间发生了矛盾，所以一直未过户。另外，上诉人在通话中明确告知了刘奇林和程琴，因为上诉人苏维靖给他人进行担保，引起了诉争，如果不进行过户，极有可能房屋被查封买卖。刘奇林和程琴没有及时过户，是有过错的。
被上诉人刘朝林质证认为：对该份证据真实性无法确认。即便证据是真实的，也不能证明上诉人所主张的被上诉人有过错，因为很明显本案导致房子被查封是因为上诉人未依法承担案外的担保责任，才导致双方买卖合同未得以实现，其通话的内容即便告知上诉方房子将要被查封，以主观动机以及相关的做法是明显的规避法律执行，是违法和错误的。被上诉人办理过户时间的早晚不是本案合同不能实现的根本原因。
本院认为，本案二审期间的争议焦点为：刘朝林的诉请应否予以支持。根据庭审查明事实、双方陈述情况，分析评判如下：
首先，刘奇林与苏维靖之间的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法规定。在合同履行过程中，苏维靖应当保证该涉案房屋无其他权利瑕疵，能够正常进行办理过户登记，而非处于一旦不抢先过户就可能丧�权利的不确定状态。因苏维靖的对外担保行为导致案外人将涉案房屋进行查封、拍卖，导致刘奇林与苏维靖之间的房屋买卖合同无法继续履行，故合同不能继续履行的直接原因在于上诉人。上诉人关于刘奇林不积极办理过户登记手续，对房屋被查封拍卖的后果存在过错的主张与客观事实不符。本院对此不予支持。
其次，刘朝林与刘奇林签订债权转让协议，刘朝林据此受让的债权，并未违反法律规定，刘奇林就此也向债务人苏维靖、孙艳进行了通知。因此刘朝林依法可以向上诉人主张权利。
再次，在涉案房屋被查封、拍卖前，上诉人与刘奇林之间的房屋买卖合同履行正常，上诉人得到了部分购房款及银行贷款，现房屋拍卖后也为上诉人代为偿还了债务，上述款项及收益均由上诉人享有。因此，对于刘奇林付出的房款及银行贷款，上诉人应当及时�刘奇林返还。
综上，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9550元，由上诉人苏维靖、孙艳负担。
本判决为终审判决。
审判长 廖伟巍
审判员 孟 娟
审判员 李 琳
二〇一八年七月五日
书记员 张恒一