重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝01民终145号
上诉人（原审被告）刘恩凡，无固定职业。
委托代理人黄学功、史胜华，重庆广普律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李跃芝，无固定职业。
委托代理人饶嘉陵，重庆当世律师事务所律师。
上诉人刘恩凡与被上诉人李跃芝房屋租赁合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2015年10月26日作出（2015）沙法民初字第05869号民事判决，上诉人刘恩凡对该判决不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理本案，于2016年2月23日进行了询问，上诉人刘恩凡的委托代理人黄学功，被上诉人李跃芝的委托代理人绕嘉陵参加了询问。现已审理终结。
一审法院审理查明，2010年9月16日，李跃芝（甲方）与刘恩凡（乙方）签订房屋租赁合同。合同约定，甲方将坐落于重庆市沙坪坝区龙湖睿城3-1-305号房屋出租给乙方，建筑面积215.68平方米；租赁期从2010年9月9日起至2016年9月8日止。租赁期内，本房屋乙方承诺用于餐饮与宾馆。第三条约定，乙方按照下列标准支付租金：（1）第一年（2010年9月9日的合同签订日起至2011年9月8日）、第二年（2011年9月9日至2012年9月8日）的月租金为33元／平方米；（2）第三年（2012年9月9日至2013年9月8日）的月租金为36.30元／平方米；（3）第四年（2013年9月9日至2014年9月8日）的月租金为39.93元／平方米；（4）第五年（2014年9月9日至2015年9月8日）的月租金为43.92元／平方米；（5）第六年（2015年9月9日至2016年9月8日）的月租金为49.31元／平方米。合同第六条第二款约定，房屋租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该租赁房屋，同时乙方必须承担违约责任，违约金按乙方提出终止本合同租赁关系当前六个月的房屋租金计算；并承担由此给甲方造成的损失；同时甲方不再退还乙方签合同时支付的履约保证金。（1）未经甲方书面同意，转租或转借承租房屋（包括以合伙、合租的名义）、改变合同约定的房屋租赁用途的；……
另查明，刘恩凡还租赁了冯宇等另外四家的房屋。刘恩凡将房屋装修成宾馆，取名重庆市勋浩商务宾馆。宾馆内有一个餐厅，取名为食全酒美食府。
2012年7月25日，刘恩凡与第三人田其发签订合作协议一份，约定田其发参股重庆市勋浩商务宾馆和食全酒美食府；整个经营场所估价为1800000元，刘恩凡留300000元作为股本，其余1500000元由田其发出资于2012年8月31日前支付给刘恩凡；本经营场所的经营由田其发具体负责，刘恩凡不参与经营，重大事项须与刘恩凡协商作出决策；合作事宜的具体细节双方应在2012年8月底前达成；合作时间从2012年8月1日开始。2012年9月27日，刘恩凡与田其发签订了《勋浩商务宾馆和食全酒美食府股权转让协议》，约定整个经营所估价为1800000元（其中，宾馆1600000元，餐厅200000元），刘恩凡留300000元作为股本，享有公司股权为16.60%，田其发出资1500000元，享有公司股权为83.40%。刘恩凡与田其发按照上述占有公司的股权比例分配公司的股利及承担义务，双方实际投资数额作为分配股利的依据。签订本协议时，田其发已付刘恩凡诚意金20000元，余款于2012年9月30日前以现金方式支付。第三条约定，刘恩凡转让股权给田其发后，双方同意暂不到工商行政管理机构办理股权过户备案登记，待次年营业执照年检时办理股权过户备案登记。第四条约定，本营业场所所有经营权由田其发具体负责，刘恩凡不参与经营管理，重大事项需与刘恩凡协商后作出决策。第五条约定，正常经营后，田其发负责财务制度的建立，将每月的收入支出建账，随时接受刘恩凡的监督。第六条约定，利润分配按每季度结算分配，其分配额度按80%进行现金分配，剩余20%作为企业发展基金，用于营业场所的维护与改造等后备资金。第七条约定，刘恩凡应向田其发出示原有股东的退股申明，并且处理好原有股东的退股事宜。从2012年9月26日起，刘恩凡与原有股东、房东的一切经济纠纷或其他责任纠纷与现有酒店、餐厅无关，并且现有酒店与餐厅不负任何连带责任。
刘恩凡向李跃芝支付租金至2012年8月底，从2012年9月开始，田其发开始向李跃芝支付租金。刘恩凡未将其与田其发签订合伙协议及勋浩商务宾馆和食全酒美食府股权转让协议事宜向李跃芝进行告知。李跃芝询问支付租金人员为何成为田其发时，刘恩凡向李跃芝陈述田其发系其亲戚，替其代为管理宾馆。
2014年9月2日，刘恩凡出具声明一份，载明因经营困难，田其发与刘恩凡协商对重庆市勋浩商务宾馆进行转让或其他处置，如何处置由田其发做主，处理结果刘恩凡均接受。当日，刘恩凡与田其发签订补充协议一份，协商确定2014年9月9日至12月8日为宾馆转让期，此间租金由田其发支付给房东；在转让不成的情况下，房东收回房屋，恢复房屋原样由刘恩凡负责（包括房屋复原产生的一切费用）；房屋恢复后，房东验收合格方可交还给各位房东。
2014年12月6日，包括李跃芝在内的房东向田其发发出了收房通知，提出对田其发入股勋浩商务宾馆并不知情，属于刘恩凡的个人行为，房东有权终止合同，要求田其发在2014年12月8日前将房屋交回。田其发于2014年12月8日收到上述通知，并在通知上注释，同意交回房屋，其与刘恩凡之间的权利与义务与所有房东无关。
诉讼中，李跃芝撤回了要求刘恩凡将承租房屋恢复原状的诉讼请求。
审理中，刘恩凡提出其于2012年9月开始将勋浩商务宾馆转让给了田其发，租金也开始由田其发支付，李跃芝对此已经同意并知情，故不存在违约。田其发未按时交纳租金，违约责任应当由田其发承担。双方就被告是否违约，是否应当承担违约责任分歧较大，一审法调解未果。
李跃芝诉称，其系重庆市沙坪坝区龙湖睿城3-1-305（沙坪坝区大学城中路20号附39号3-5）店铺的产权所有人。2010年9月16日，李跃芝、刘恩凡就上述房屋租赁事宜签订了《房屋租赁合同》。合同约定：一、租赁期自2010年9月9日至2016年9月8日；2、刘恩凡未经李跃芝书面同意转租或转借承租房屋（包括以合伙、合租的名义）的，李跃芝有权终止合同收回房屋，刘恩凡承担当期6个月租金的违约金，并承担给李跃芝造成的损失；3、终止合同后刘恩凡应当将房屋恢复原状。合同签订后，李跃芝如约向刘恩凡交付了房屋，刘恩凡也按照合同约定使用房屋。从2012年9月开始，房租的支付人由刘恩凡变成了田其发。李跃芝发现后向刘恩凡询问此事，刘恩凡声称田其发是其聘请的经理。基于信任，李跃芝不再过问。2014年12月，刘恩凡未如约支付租金，在李跃芝的质问下，刘恩凡才承认其将房屋早已在李跃芝不知情的情况下转租给了田其发。李跃芝认为刘恩凡违约，与刘恩凡协商解决此事未果。李跃芝认为，刘恩凡未经李跃芝书面同意，擅自转租房屋，已构成违约，应当承担违约责任。请法院判决确认李跃芝、刘恩凡双方于2010年9月16日签订的房屋租赁合同已于2014年12月8日解除；判决刘恩凡赔偿李跃芝违约金56836元；判决刘恩凡将承租房屋恢复原状。
刘恩凡辩称，认可双方之间的租赁合同已于2014年12月8日解除。根据田其发与李跃芝、刘恩凡签订的三方协议，2010年9月之后的租金应当由田其发支付。田其发未支付租金，违约责任应当由田其发承担。
一审法院认为，依法成立的合同受到法律的保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。李跃芝、刘恩凡于2010年9月16日签订的房屋租赁合同系双方真实意思的表示，应为有效协议，对合同双方均具有约束力。刘恩凡认可李跃芝提出的双方于2010年9月16日签订的房屋租赁合同于2014年12月8日已经解除，一审法院依法予以确认。
一审法院认为，不论是刘恩凡与田其发于2012年7月25日签订的合作协议，还是二人于2012年9月27日签订勋浩商务宾馆和食全酒美食府股权转让协议，其内容均载明刘恩凡在经营期间引入田其发作为合伙人，在刘恩凡未举示其他证据证明其与田其发属于转让关系的情况下，一审法院只能认定刘恩凡与田其发之间属于合伙关系。刘恩凡在租赁期内，未经原告书面同意，吸纳合伙人，已经违反合同约定，应当承担违约责任。李跃芝于2014年12月6日提出终止其与刘恩凡的租赁合同关系，双方也一致确认租赁合同关系于2014年12月8日解除，故刘恩凡应当支付李跃芝当期六个月的房屋租金作为违约金，金额为56836元（43.92元／平方米×215.68平方米×6个月）。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告李跃芝与被告刘恩凡于2010年9月16日签订的房屋租赁合同已于2014年12月8日解除。二、由被告刘恩凡于本判决生效后三日内支付原告李跃芝违约金56836元。案件受理费1222元，减半交纳611元（原告已预交），由被告刘恩凡负担。限被告刘恩凡于本判决发生法律效力后三日内将负担的案件受理费迳付原告李跃芝。
宣判后，刘恩凡不服一审判决，向本院提出上诉，上诉请求：撤销一审判决并依法改判，由被上诉人承担本案全部诉讼费用。主要事实和理由：一审判决上诉人承担56836元的违约金是错误的，应当由田其发承担，即使应当由上诉人承担，但违约金过高，应依法予以减少。
被上诉人李跃芝表示服从一审法院判决。
二审审理查明的事实与一审一致。
本院认为，本案二审争议焦点是上诉人刘恩凡是否应当承担违约责任及违约金的约定是否过高的问题，本院评判认为：上诉人刘恩凡与被上诉人李跃芝于2010年9月16日签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规的规定，合法、有效，对合同双方具有约束力；该合同对违约责任及具体的违约金有明确的约定，该条款也不违反法律、法规的规定；上诉人刘恩凡与案外人田其发之间就涉案房屋的使用达成的无论是合伙、合租或是转租的协议，并未得到被上诉人李跃芝认可，该协议不具备改变原房屋租赁合同的效力，并且上诉人刘恩凡的该行为符合房屋租赁合同中关于违约责任所列举的情形，上诉人刘恩凡构成违约，应承担违约责任。综上，上诉人的上诉意见不能成立，本院不予采纳。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1222元，由上诉人刘恩凡承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗登文
代理审判员 彭松涛
代理审判员 吴长渝
二〇一六年三月二十八日
书 记 员 曾 静