四川省成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0191民初5628号原告：成都高新技术产业开发区创新创业服务中心，住所地：成都高新区高朋大道*号。法定代表人：祖庆军。委托诉讼代理人：冷冰，国浩律师（成都）事务所律师，特别授权代理人。委托诉讼代理人：鞠枫，国浩律师（成都）事务所律师，一般授权代理人。被告：四川灵梦科技有限公司，住所地：成都高新区天府四街66号2栋4层3号。法定代表人：周燕。原告成都高新技术产业开发区创新创业服务中心（以下简称“成都高新创新创业服务中心”）诉被告四川灵梦科技有限公司（以下简称“灵梦科技公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月2日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人冷冰到庭参加诉讼，被告灵梦科技公司经本院依法传唤未到庭应诉。本案现已依法缺席审理终结。原告成都高新创新创业服务中心向本院提出的诉讼请求为：1、解除原被告签订的编号为20160804619号《房屋租赁合同》；2、被告向原告支付欠缴房屋租金137577.33元、违约金19941.50元共计157518.83元；3、被告以每日99.32元的标准向原告支付2017年3月13日至实际腾退房屋期间的房屋占用费；4、被告立即腾退房屋；5、本案诉讼费用由被告承担。其事实与理由为：2015年8月22日，原告与被告签订了编号为20150824467号的《房屋租赁合同》（以下简称合同一），约定原告将位于成都高新区租赁给被告使用，租赁期自2015年8月22日至2016年8月21日，每月租金13638.20元。2016年8月5日，应被告要求，原告与被告签订了编号为20160804619号《房屋租赁合同》（以下简称合同二），约定原告将位于成都高新区租赁给被告使用，租赁期自2016年8月6日至2017年8月5日，每月租金2979.72元。租金按季缴纳，被告应于每季度到期之前15日内交足下一季度租金。被告自2016年8月6日搬离1803房间并入住1210房间。双方签订合同后，原告积极履行了合同义务，向被告交付了房屋，并配合被告的生产经营活动。经原告多次催收，但被告自2015年11月22日起拒绝向原告缴纳房租。2017年3月13日，原告依据《房屋租赁合同》第九条第二款第2项的约定向被告出具《关于解除的函》，当日解除了房屋租赁合同。被告共欠缴1803号房间2015-11-22至2016-8-6房屋租金115924.70元（计算方法13638.2*8+13638.2/30*15），1210号房间2016-8-6至2017-3-13房屋租金21652.63元（计算方法2979.72*7+2979.72/30*8）。依据双方签订的合同一第九条第二款第2项的约定，被告应向原告支付欠缴房租总额0.5%/日的违约金，因违约金过高，原告主动调整至年租金的10%，被告应向甲方支付1803房间项下违约金16365.84元（13638.2元*12*10%）；根据双方签订的合同二第九条第二款第2项的约定，1210项下违约金3575.66元（计算方法2979.72*12*10%），违约金共计19941.5元。原告为维护自身的合法权益，诉至法院。被告灵梦科技公司未予答辩。经审理查明：2015年8月22日，成都高新技术产业开发区技术创新服务中心（出租方、甲方）与被告灵梦科技公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》（编号：20150824467）一份。该合同约定：甲方将其所有的位于成都高新区房屋（面积共计378.84㎡，以下简称1803号房屋）出租给乙方；租赁期12个月，自2015年8月22日起至2016年8月21日止；租金36元/㎡/月，即每月应交租金共计13638.20元，每季度应交租金40914.72元；乙方应向甲方支付租赁保证金13300元；租金按季交纳，乙方应在每季度到期之前15日内交足下一季度租金，第一笔租金应于本合同生效后5个工作日内交足；租赁期间，乙方拖欠租金连续2个月或累计3个月以上的，甲方有权解除合同，收回出租房屋，乙方应按照本合同总金额的10%向甲方支付违约金,若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任；租赁期间，乙方逾期交纳按本合同约定应当由乙方交纳的各项费用的，每逾期一日，则应按上述费用总额的千分之五向甲方支付滞纳金；乙方应在租赁期满后将所承租房屋及其附属设施设备完好无损地（正常损耗除外）交还甲方，乙方逾期归还房屋，每逾期一日，乙方应按原日租金的2倍向甲方支付滞纳金，并承担因逾期归还房屋给甲方造成的损失；租赁期间，如乙方欠交按本合同约定应当由乙方交纳的各项费用，给甲方造成损失的，甲方可以从保证金中扣除欠交金额，不足部分甲方有权向乙方追偿；乙方欠交的费用包括但不限于租金、物业管理费、水费、电费、气费、空调使用费、滞纳金和违约金。2016年8月5日，成都高新技术产业开发区技术创新服务中心（出租方、甲方）与被告灵梦科技公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》（编号：20160804619）一份。该合同约定：甲方将其所有的位于成都高新区房屋（面积共计82.77㎡，以下简称1210号房屋）出租给乙方；租赁期12个月，自2016年8月6日起至2017年8月5日止；租金36元/㎡/月，即每月应交租金共计2979.72元，每季度应交租金8939.16元；乙方应向甲方支付租赁保证金3000元；租金按季交纳，乙方应在每季度到期之前15日内交足下一季度租金，第一笔租金应于本合同生效后5个工作日内交足；租赁期间，拖欠物业管理费、水费、电费、气费、空调使用费等应当由乙方交纳的各项费用2个月以上的，甲方有权解除合同，收回出租房屋，乙方应按照本合同租金总额的10%向甲方支付违约金；若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任；租赁期间，乙方逾期交纳按本合同约定应当由乙方交纳的各项费用的，每逾期一日，则应按上述费用总额的千分之五向甲方支付滞纳金；乙方应在租赁期满后将所承租房屋及其附属设施设备完好无损地（正常损耗除外）交还甲方，乙方逾期归还房屋，每逾期一日，乙方应按原日租金的2倍向甲方支付滞纳金。租赁期间，如乙方欠交按本合同约定应当由乙方交纳的各项费用，给甲方造成损失的，甲方可以从保证金中扣除欠交金额，不足部分甲方有权向乙方追偿；乙方欠交的费用包括但不限于租金、物业管理费、水费、电费、气费、空调使用费、滞纳金和违约金；根据本合同需要发出的全部通知以及甲方与乙方的文件往来与本合同有关的通知和要求等，应当以书面的形式进行；甲方给予乙方或乙方给予甲方的信件或传真一经发出，挂号邮件经本合同第一页所述地址并以对方为收件人付邮10日后或专人送至前述地止的，均视为已经送达。该合同首页载明的被告的地址为：成都高新区天府四街66号2栋4层3号。该合同签订当天被告搬离了1803号房屋入住1210号房屋。被告共计向原告交纳了16300元的租赁保证金。被告并向原告支付了1803号房屋截止到2015年11月21日的租金，但未支付该房屋自2015年11月22日起至2016年8月6日的租金115924.7元。且被告未向原告支付1210号房屋自2016年8月6日起至2017年8月5日的租金35756.64元。原告称其不清楚被告人员撤离1210号房屋的具体时间，其在发现人员撤离后于2017年3月13日在1210号房屋外张贴了《关于解除《房屋租赁合同》的函》，告知被告因其长期拖欠租金、物业费及水电费已构成违约，原告决定解除与其签订的房屋租赁合同等。被告人员撤离时未办理退房手续未腾空租赁房屋，至今被告的办公桌椅、办公设施设备等仍在1210号房屋中。另查明，根据2017年9月12日的印发《成都高新区党工委管委会机构设置方案（试行）》及2017年9月22日《中共成都高新区工委、成都高新区管委会关于的补充通知》，成都高新技术产业开发区技术创新服务中心的名称调整为成都高新技术产业开发区创新创业服务中心，即原告现名。上述事实，有原告的当庭陈述及其举证的《房屋租赁合同》、承诺书、《中共成都高新区工委、成都高新区管委会关于的补充通知》等证据在案佐证。本院认为，案涉租赁合同系原被告双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人具有法律拘束力，双方应当依约履行各自的义务。被告租赁案涉房屋后未按约支付租金，其行为构成违约。被告承租1803号房屋后，仅将租金支付至2015年11月21日，后被告与原告协商提前解除租赁合同，被告并于2016年8月6日搬离1803号房屋入住1210号房屋。故原告要求被告支付1803号房屋自2015年11月22日起至2016年8月6日的租金115924.7元的诉讼请求成立，本院予以支持。被告自2016年8月6日起开始承租1210号房屋，并于原告签订编号为20160804619的《房屋租赁合同》，租赁期限届满日为2017年8月5日。原告称其不清楚被告人员撤离1210号房屋的具体时间，其在发现人员撤离后于2017年3月13日在1210号房屋外张贴了《关于解除《房屋租赁合同》的函》，告知被告因其长期拖欠租金、物业费及水电费已构成违约，原告决定解除与其签订的房屋租赁合同等。但原告未举证证明其向合同约定的被告的地址送达过该解除通知，故该函不发生向被告通知合同解除的法律效力。现租赁期限已届满，租赁合同已履行完毕，已不存在解除的必要，故原告要求解除案涉租赁合同的诉请本院不再予以支持。故被告应向原告支付1210号房屋自2016年8月6日起至2017年8月5日的租金35756.64元。庭审中，原告同意将被告交纳的保证金16300元予以抵扣，原告主张优先抵扣违约金。但租赁合同已约定，“乙方欠交按本合同应当由乙方交纳的各项费用，给甲方造成损失的，甲方可以从保证金中扣除欠交金额，不足部分甲方有权向乙方追偿。乙方欠交的费用包括但不限于租金、物业管理费、水费、电费、气费、空调使用费、滞纳金和违约金”。租金的债权在前、违约金债权在后，故被告交纳的保证金应先抵扣租金。该16300元抵扣1803号房屋欠付的自2015年11月22日起至2016年8月6日的租金115924.7元之后，该期间内1803号房屋尚未支付的租金变更为99624.70元。再加上1210号房屋欠付的自2016年8月6日起至2017年8月5日的租金35756.64元。被告共计应向原告支付的欠缴租金为135381.34元。对于原告要求被告支付违约金19941.50元（13638.20元×12个月×10%+2979.72元×12个月×10%）的诉讼请求，1803号房屋租赁合同约定“租赁期间，乙方拖欠租金连续2个月或累计3个月以上的，甲方有权解除合同，收回出租房屋，乙方应按照本合同总金额的10%向甲方支付违约金”。1210号房屋租赁合同约定“租赁期间，乙方拖欠物业管理费、水费、电费、气费、空调使用费等应当由乙方交纳的各项费用2个月以上的，甲方有权解除合同，收回出租房屋，乙方应按照本合同租金总额的10%向甲方支付违约金”，租金应属于此处乙方应当交纳的“各项费用”的范畴。本案中原告未再支付2015年11月21日之后的租金，其行为构成违约，应承担合同约定的违约责任。原告主张的违约金符合合同约定，本院予以支持。租赁期限届满后，被告负有腾退返还租赁房屋的义务，故原告要求被告腾退返还房屋的诉讼请求成立，本院予以支持。原告要求被告按照1210号房屋租赁合同约定的租金标准支付该房屋占有使用费直至该房屋实际腾退交还之日止，该项诉请系原告实际产生的房屋占用损失，本院亦予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十一条第一款、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告四川灵梦科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告成都高新技术产业开发区创新创业服务中心支付欠付租金135381.34元及逾期支付租金的违约金19941.50元；二、被告四川灵梦科技有限公司于本判决生效之日起十五日内将位于成都高新区房屋腾退交还给原告成都高新技术产业开发区创新创业服务中心；被告四川灵梦科技有限公司并应向原告成都高新技术产业开发区创新创业服务中心支付自2017年8月6日起至实际腾退返还该租赁房屋之日止按双方签订的编号为20160804619的《房屋租赁合同》约定的租金标准（即月租金2979.72元）计算的房屋占用费；三、驳回原告成都高新技术产业开发区创新创业服务中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3480元、公告费300元及本判决的后续公告费，由被告四川灵梦科技有限公司负担。如不服本判决，可在领取判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长 程 洁人民陪审员 徐 敏人民陪审员 王少松二〇一七年十二月七日书 记 员 舒清茏