广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1971民初6281号
原告雷晓兰，女，畲族，1975年10月9日出生，住广东省东莞市万江区，
委托代理人梁嘉茵，系北京市惠诚（东莞）律师事务所律师。
委托代理人莫金安，系北京市惠诚（东莞）律师事务所律师。
被告东莞市尚峰物业投资有限公司，住所地为广东省东莞市万江区莞穗大道312号2号楼1层23号，注册号为441900000825187。
法定代表人陈昌武。
被告东莞市福好物业服务有限公司，住所地为广东省东莞市东城区主山东宝路与主山路交汇处，注册号为441900000266257。
法定代表人陈建华。
两被告共同委托代理人薛绍仁，系广东明冠律师事务所律师。
两被告共同委托代理人莫小婷，系广东明冠律师事务所实习律师。
被告郭泳杰，男，汉族，1990年10月8日出生，住广东省东莞市，
被告郭健康，男，汉族，1959年8月7日出生，住广东省东莞市，
委托代理人郭泳杰，身份信息同上。
原告雷晓兰诉被告东莞市尚峰物业投资有限公司（以下简称“尚峰公司”）、东莞市福好物业服务有限公司（以下简称“福好公司”）、郭泳杰、郭健康建筑物区分所有权纠纷一案，本院依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人梁嘉茵，被告尚峰公司、福好公司的委托代理人薛绍仁，被告郭健康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年11月14日原告与被告尚峰公司签订的《商品房买卖合同》约定：原告以811319元的价格按套购买位于东莞市××江××大道××广场××楼××单元××房【其中建筑面积92.69平方米，套内建筑面积73.17平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为19.52平方米】，被告尚峰公司在2015年8月30日前将上述预售商品房交付给原告使用。当原告验收房屋时，发现被告尚峰公司擅自将通入01号房的走廊通道的约四平方米给了01号业主独立使用，现01号业主已将大门往前移动了2.4米并将通道变为其室内地方使用，对此，被告福好物业也同意01号房业主的占用行为。
原告认为被告尚峰公司应严格按照规划施工，按《商品房销售合同》发售，但被告尚峰公司现未经规划部门、建设部门、房管部门批准同意，擅自将属于本层四户业主共同所有和使用的公用通道改变用途，私下卖给01号业主一户使用，被告福好公司作为物业管理公司对01号房业主的行为予以支持，助长了01房号的行为，被告尚峰公司、被告福好公司的行为违反《商品房销售合同》及《商品房销售管理办法》及《物业管理条例》等法律法规之规定，损害了原告的合法权益。被告郭泳杰、郭健康将大门向前平移2.4米，占用公共通道面积约4平方米，侵害了原告就公共通道的共有权。原告根据有关法律法规的规定，请求判令：1.被告尚峰公司、被告福好公司收回已给尚峰广场1号楼2单元2901户业主封闭使用的公共地方（约4平方米），将2901号门前通道恢复原状及排除妨碍。2.被告郭泳杰、郭健康退还已经占用的公用通道，将门前恢复原状及排除妨碍。3.诉讼费由三被告共同承担。
被告尚峰公司及福好公司辩称，一、原告诉讼主体资格不适格，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，尚峰广场的走廊通道属全体业主共有，而非单独归原告所有，原告应提议召开业主大会形成会议决议，取得业主大会授权后方可进行诉讼，原告未经授权而提起诉讼，不符合法律规定，原告诉讼主体资格不适格。二、被告尚峰公司并未将通入01号房的约4平方米走廊通道给01号业主独立使用，不存在将该部分面积私下卖给01号业主的事实，被告尚峰公司主体不适格。原告提供的证据不能证明被告尚峰公司将约4平方米的走廊通道私下卖给01户型业主；案涉01户型的交付装修全部为毛坯房，由业主收楼后自行装修装饰，开发商已按合同约定向01号业主交付房屋，即使存在个别业主占用部分公共部分的情况，侵占主体也是对应的业主，被告没有实际侵权行为，原告起诉主体错误。三、被告福好公司与原告之间的法律关系是物业服务合同关系，被告福好公司不存在不履行与原告之间的物业服务合同义务的行为，且被告福好公司也没有实际侵权行为，故被告福好公司主体不适格。四、原告的诉请没有事实和法律依据，应当予以驳回。
被告郭泳杰、郭健康辩称，一、原告起诉状中原大门位置前移2.4米所产生的面积，经开发商与被告口头约定，被告已支付合理对价，并包含在商品房买卖合同的购房款中，被告属于善意取得该面积。二、购房后被告房产由开发商指定装修公司进行装修，期间均未告知被告争议面积所涉及的问题。三、被告无侵权的故意，不应承担任何责任。
经审理查明，2014年11月14日，原告作为买受人，被告尚峰公司作为出卖人，双方签订编号为2014111400387E431279《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告尚峰公司购买位于东莞市××区××大道××广场××楼××单元××房。原告、赖克荣作为委托方（甲方），东莞市利众装饰工程有限公司作为受托方（乙方），双方签订《房屋装修委托协议》，约定甲方委托乙方对案涉2904号房屋进行装修，甲方按照约定的装修标准委托乙方对房屋进行装修，乙方承诺在2015年11月31日完成上述委托事项并交付给甲方；工程价款为111228元；本协议自甲方所认购房屋的《商品房买卖合同》生效时生效，《商品房买卖合同》无效、被撤销、解除或终止的，本协议自动终止，本协议与《商品房买卖合同》有冲突的，以本协议为准。2015年10月5日，原告作为甲方（业主），东莞市品墨环境艺术设计有限公司作为乙方（施工方），双方签订《精装房装修工程工期变更协议》，就案涉2904号房装修施工工期变更达成协议如下：案涉2904商品房属于精装房（即乙方承接尚峰地产套房室内精装修工程）；工期变更原因为由于乙方按照原来1号楼2单元21楼样板房的标准进行施工，甲方这期间需要在原样板房标准的基础上更改及增加装修项目，需要重新设计定位延误时间，甲方更改装修项目，使乙方在工程安排上不统一，装修项目增加导致工期时间加长；现经甲乙双方协商，经甲方同意确认，原竣工合同时间（即乙方与尚峰地产签订施工合同竣工时间）顺延至两个月；在施工未完成期间，甲方必须要在11月30号前与尚峰物业投资有限公司执行毛坯房收楼规定。协议交付标准的附件一为原1号楼2单元21楼样板房标准。
2015年8月19日，被告郭泳杰、郭健康为买受人，被告尚峰公司作为出卖人，双方签订编号为20150819F408C5740136《商品房买卖合同》，合同约定被告郭泳杰、郭健康向被告尚峰公司购买位于东莞市××区××大道××广场××楼××单元××房。同日，被告郭泳杰、郭健康委托方（甲方），东莞市利众装饰工程有限公司作为受托方（乙方），双方签订《房屋装修委托协议》，约定甲方委托对案涉2901号房屋进行装修，甲方同意按照约定的装修标准委托乙方对房屋进行装修，乙方承诺在2015年11月30日完成上述委托事项并交付给甲方；本协议自甲方所认购房屋的《商品房买卖合同》生效时生效，《商品房买卖合同》无效、被撤销、解除或终止的，本协议自动终止，本协议与《商品房买卖合同》有冲突的，以本协议为准。
《商品房买卖合同》第十八条约定，买受人的房屋仅作住宅使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。附件五其他补充第九条第2点约定：为了方便相应业主合理使用其房屋，买受人同意个别角落公共位置仅限于该商品房相邻业主使用，买受人对该使用方式予以理解并不持异议。
被告福好公司为案涉万江尚峰广场提供物业服务，并与原告签订了《前期物业服务协议》。
原告于2016年4月3日收楼使用。被告郭泳杰、郭健康于2016年1月18日收楼使用。原告及被告均确认案涉楼盘在销售时的样板房位于1号楼1单元3楼以及1号楼2单元21楼，样板房的入户大门位置与案涉2901号商品房的入户大门位置基本是一致的，也是往前平移的；现原、被告均确认案涉2901号商品房的入户大门原状的位置系与编号为20150819F408C5740136《商品房买卖合同》所附的房屋平面图约定的位置不一致，案涉2901号商品房的入户大门往前移，封闭占用使用了该层楼道部分公共通道。原告和被告尚峰公司均确认，案涉2901号商品房入户大门往前平移前，案涉2901号商品房入户大门门前通道原状为没有照明，墙面没有张贴与公共通道墙面一致的瓷砖，地面铺设了地板砖。被告郭泳杰、郭健康表示其不清楚上述原状，因为在购买案涉商品房时，售楼小姐承诺案涉2901号商品房以1号楼2单元2101样板房的装修标准进行交付。
原告及被告郭泳杰、郭健康主张被告尚峰公司交付的是已经装修好的商品房，即精装房。被告尚峰公司则表示为了方便相关业主，被告尚峰公司代为联系相关的装修公司进行装修并且相关业主也把装修款先支付给被告尚峰公司，再由被告尚峰公司转交给相应的装修公司，装修公司是东莞市利众装饰工程有限公司。原告主张被告尚峰公司将原告的装饰装修统一发包给东莞市利众装饰工程有限公司，后来东莞市利众装饰工程有限公司变更为东莞市品墨环境艺术设计有限公司为原告装修；案涉2904号商品房是按照1号楼2单元2104样板房的标准支付装修款，装修款大概每平方米1200元。被告尚峰公司确认案涉2904号商品房是按照1号楼2单元2104样板房的标准支付装修款。
原告主张被告郭泳杰、郭健康将案涉2901号商品房的入户大门往前移，严重影响了消防安全，给原告带来了安全隐患，其诉请的排除妨碍就是将案涉2901号商品房的入户大门恢复原状；且被告郭泳杰、郭健康占用公共通道给原告造成了损失，公共地方少了，相对而言原告所交的管理费就多了。
被告郭泳杰、郭健康主张在销售现场并没有看到样板房有张贴非交楼标准，在签署购房合同时，被告郭泳杰与开发商的代理律师确认过，入户大门是可以按照样板房的标准进行交付使用，依据是合同附件五第九条第1、2点，并提交了开发商的宣传画板照片等予以证明。宣传画板照片显示：01户型的入户大门处分别标有蓝色以及红色的长方形，蓝色长方形相对应的释义为本产品计半面积，增加1.12㎡；红色长方形对应的释义为本产品不计面积，增加4.59㎡；且该宣传画板抬头注明：“购绝版江景、四房劲省18万”。
被告尚峰公司主张开发商与买受人之间以商品房买卖合同为最终销售文件，商品房交付使用后装修改造行为与开发商无关，开发商没有实施侵权行为，不应当承担相关责任。被告尚峰公司也主张，在销售案涉楼盘时，有对01户型的入户大门位置与交楼标准做出说明，而且销售人员在带业主看房时也有口头告知样板房非交楼标准，交楼标准以双方签订的商品房买卖合同中平面图为准，当时针对样板房的入户大门，被告尚峰公司有向买受人说明交楼标准以双方签订的商品房买卖合同为准；样板房只是参考，不是案涉房屋的交付标准。
被告福好公司主张被告福好公司基于管理的义务对商品房买卖合同附件中原户型的室内装修的活动许可，被告福好公司对案涉公共部分的装修没有审批权，在发现被告郭泳杰、郭健康对案涉公共部位装修行为的时候被告福好公司已经要求被告郭泳杰、郭健康进行整改，也通知了相关的行政主管部门。被告郭泳杰、郭健康则表示从未接到被告福好公司的整改通知。
以上事实，有原告提供的：原告与开发商签订的商品房买卖合同、照片、开发商宣传画板（复印件）、房屋装修委托协议、精装房装修工程工期变更协议，被告尚峰公司及被告福好公司提供的：与01户型业主签订的商品房买卖合同复印件、交楼通知书复印件、情况说明复印件、整改通知复印件、样板房照片、房屋装修委托协议复印件，被告郭泳杰、郭健康提供的：样板房图片和01户收楼图片、宣传画板图片、商品房买卖合同、购房发票，以及本院庭审笔录等附卷为证。
本院认为，本案为建筑物区分所有权纠纷。原告、被告郭泳杰、郭健康分别与被告尚峰公司签订了《商品房买卖合同》，系各方的真实意思表示，本院依法予以确认。
一、关于原告诉权问题。
根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款关于“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主”的规定，原告与开发商签订商品房买卖合同，且已经收楼使用，虽然尚未依法办理所有权登记，但是原告可以认定为物权法第六章“业主的建筑物区分所有权”所称的业主。再根据《中华人民共和国物权法》第八十三条第二款关于“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼”的规定，以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条“业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为：……(四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分”的规定，原告作为业主，对于侵占公共通道的行为可以依法向人民法院提起诉讼，故原告在本案中享有诉权。
二、原告诉请三被告承担责任的理由是否充分。
（一）被告郭泳杰、郭健康于2016年1月18日收楼时，案涉2901号商品房的入户大门位置现状系与编号20150819F408C5740136《商品房买卖合同》所附的房屋平面图约定的位置不一致，该入户大门已经往前平移，平移的位置与01户型相同的样板房的入户大门位置一致，本院依法予以确认。
（二）被告郭泳杰、郭健康主张根据商品房买卖合同附件五第九条第2点的约定，案涉2901号商品房入户大门往前移封闭使用部分公用公道属于商品房买卖合同附件中所约定的合理使用。但该合同对于合理使用并没有明确约定，在合同没有明确约定的情况下应适用法律规定。对于如何合理使用公共通道等共有部分，我国已有法规作出明确规定。《物业管理条例》第五十条关于“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续”的规定，以及第五十一条关于“业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状”的规定，现案涉2901号商品房入户大门往前移封闭使用部分公用公道，不属于法律规定的合理使用，故被告郭泳杰、郭健康上述主张，本院依法不予采纳。
（三）商品房买卖合同附件五其他补充第九条第2点约定，系被告尚峰公司与买受人关于个别角落公共部位使用的约定；案涉楼盘与01户型相同的样板房的入户大门的位置与现在被告郭泳杰、郭健康案涉2901号房入户大门位置都是一致的，故对于被告郭泳杰、郭健康主张，被告尚峰公司与被告郭泳杰、郭健康约定案涉2901房入户大门前公共通道由被告郭泳杰、郭健康使用，本院依法予以采信。现被告尚峰公司、被告郭泳杰、郭健康没有经过其他全体业主的同意，故本院认定被告尚峰公司与被告郭泳杰、郭健康擅自处分业主共有部分，改变了公共通道的使用功能，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款关于“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持”的规定，原告现诉请被告尚峰公司、被告郭泳杰、郭健康将2901号商品房门前通道恢复原状、排除妨碍，本院依法予以支持，即被告尚峰公司、被告郭泳杰、郭健康应将案涉2901号商品房的入户大门的位置恢复至编号为20150819F408C5740136《商品房买卖合同》所附的房屋平面图约定的入户大门位置，将侵占的公共通道恢复原状，恢复公共通道用途。
（四）根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条关于“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外”的规定，被告郭泳杰、郭健康所封闭使用占用的通道属于全体业主共有部分。被告尚峰公司、被告福好公司现无权收回属于全体业主共有部分的通道，故原告现诉请被告尚峰公司、被告福好公司收回被告郭泳杰、郭健康封闭使用的公共地方，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。被告福好公司作为物业管理公司，原告诉请被告福好公司将案涉2901号商品房门前通道恢复原状、排除妨碍，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第八十三条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告东莞市尚峰物业投资有限公司、被告郭泳杰、郭健康应在本判决发生法律效力之日起十五日内将位于东莞市万江区莞穗大道312号万江尚峰广场1号楼2单元2901号房的入户大门恢复至编号为20150819F408C5740136《商品房买卖合同》所附的房屋平面图约定的入户大门位置，将侵占的公共通道恢复原状，恢复公共通道用途。
二、驳回原告雷晓兰的其他诉讼请求。
本案受理费50元（已预交），由被告东莞市尚峰物业投资有限公司、被告郭泳杰、郭健康负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 柯 颖
代理审判员 郭 芹
人民陪审员 梁小玲
二〇一六年二〇一六年九月十三日
书 记 员 陈慧敏
刘念秋