河南省宜阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宜民二初字第161号
原告：侯丰云，女，汉族，1972年8月22日生。
委托代理人：张治卿，河南明耀律师事务所律师。特别授权代理，即代为承认、放弃或者变更诉讼请求，进行和解、调解等。
被告：洛阳煌达置业有限公司。
法定代表人：杨建苍，该公司执行董事。
委托代理人：白占京，河南金晖律师事务所律师。特别授权代理，即代为承认、放弃或者变更诉讼请求，进行和解、调解等。
原告侯丰云诉被告洛阳煌达置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告侯丰云委托代理人张治卿到庭参加诉讼，被告洛阳煌达置业有限公司经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告侯丰云与被告洛阳煌达置业有限公司于2013年9月签订《健瑞精品小区认购书》，原告侯丰云分别于2013年9月14日给被告洛阳煌达置业有限公司交定金20000元，同年9月18日交定金70000元，同年9月23日交40000元，同年12月24日交定金20000元，2014年1月11日交定金40000元，共计交房款190000元，其中定金150000元。因被告洛阳煌达置业有限公司不履行合同义务，没有按期交房，房屋面积超出国家规定3%，双方于2014年9月经宜阳县房管局调解，达成退房协议，到2015年元旦前退完。被告洛阳煌达置业有限公司于2014年9月16日退给原告侯丰云200**元，于2014年10月27日退给原告侯丰云300**元后，未再归还过。故诉入本院，请求依法判令被告洛阳煌达置业有限公司双倍返还购房定金280000元。本案诉讼费由被告承担。
被告应诉后向本院递交书面答辩意见如下：一、被告洛阳煌达置业有限公司收取原告侯丰云的190000元系原告侯丰云支付的购房款，其中的150000元不是定金。2013年9月14日至2014年1月11日，原告侯丰云依照其与被告洛阳煌达置业有限公司签订的《健瑞精品小区认购书》第三条的约定，先后5次共计向被告洛阳煌达置业有限公司支付购房款190000元。认购书第四条和第二条第一项同时载明：“乙方（原告侯丰云）须在接到甲方（被告洛阳煌达置业有限公司）通知后七天内与甲方签订《商品房买卖合同》，乙方于签订《商品房买卖合同》当日将总房款一次性付清。”后被告洛阳煌达置业有限公司通知原告侯丰云支付下欠购房款并签订房屋买卖合同，原告侯丰云以被告洛阳煌达置业有限公司所建房屋的实际面积超出认购面积为由要求退还购房款。经宜阳县房管局调解，原告侯丰云不再购买被告洛阳煌达置业有限公司房屋，被告洛阳煌达置业有限公司退还已收取原告侯丰云的购房款。原告侯丰云向法院提供的宜阳县房管局《关于候丰云反映要求健瑞小区退房问题处理结果的汇报》（以下简称处理结果汇报）第1页载明：“2014年1月候丰云交190000元订购金与洛阳煌达置业有限公司签订商品房认购书。”“候丰云认为开发商在没有预售许可证的情况下与其签订认购协议书欺骗其购房款190000元，房产面积也从130平方米增大到144平方米。”从认购书第二条第一项、第四条和第三条（“乙方向甲方支付认购金190000元，该款计入乙方购房款”）约定条款的真实意思和宜阳县房管局处理结果汇报第1页中载明的内容，充分证明其中的4张收据共计150000元是原告侯丰云付给被告洛阳煌达置业有限公司的购房款，而不是定金。聂金伟在该4张收据上注明的“定金“二字显系笔误，不是被告洛阳煌达置业有限公司的真实意思表示。退一万步讲，假设适用定金罚则，在本案中，定金的最高数额为总房款273000元的20%，即54000元，原告侯丰云诉求的280000元明显存在错误。二、被告洛阳煌达置业有限公司同意退还原告侯丰云购房款140000元。从2013年9月14日至2014年1月11日，被告洛阳煌达置业有限公司共计收取原告侯丰云购房款190000元，已退还原告侯丰云500**元，被告洛阳煌达置业有限公司同意再退还原告侯丰云1400**元。三、原告侯丰云应立即腾出非法占有的房屋。在诉讼期间，原告侯丰云将被告洛阳煌达置业有限公司所有的健瑞精品小区A座2单元1103号房门强行打开，搬进房屋居住至今，其行为严重侵害了被告洛阳煌达置业有限公司的合法权益。被告洛阳煌达置业有限公司请求法院责令原告侯丰云立即腾出房屋。
综上，被告洛阳煌达置业有限公司认为，认购书第二条第一项、第三条、第四条约定的具体内容和原告侯丰云提供的处理结果汇报第1页载明的内容，充分证明被告洛阳煌达置业有限公司收取原告侯丰云的190000元是原告侯丰云交纳的购房款，而不是定金。原告侯丰云适用定金罚则请求被告洛阳煌达置业有限公司双倍返还280000元没有事实根据，其诉讼请求不能成立。
原告为证明其诉讼主张，向本院提供如下证据材料：证据1，原告侯丰云身份证复印件。用以证明，原告侯丰云的诉讼主体资格适格。证据2，《健瑞精品小区认购书》。用以证明，原、被告双方订立房屋买卖协议，双方就房号、价款、面积、金额等进行了约定。证据3，收据五张，其中四张显示的是定金。用以证明，被告洛阳煌达置业有限公司违约，应承担双倍返还定金的法律责任。证据4，宜阳县房地产管理局“关于侯丰云反应要求退房问题处理结果的汇报”。用以证明，原、被告协议约定房屋面积为130平方米，经测绘部门测量面积为144平方米，比认购书多14平方米。被告洛阳煌达置业有限公司在没有房屋预售证的情况下签约欺骗其房款190000元。经宜阳县房管局调解，被告洛阳煌达置业有限公司无条件退款，在2015年元旦前退完，但至今没有退完。对原告提供的上述证据，被告发表以下书面质证意见：证据1，真实性无异议。证据2，认购书约定原告侯丰云购房付款的方式为一次性付款，特惠房价格，原告侯丰云向被告洛阳煌达置业有限公司支付的190000元为认购金，该款计入原告侯丰云购房款。虽然认购书约定了房号、面积、总价款、首次支付购房款数额等内容，但该认购书因不完全具备商品房买卖合同的其它条款，故不等同于商品房买卖合同。原、被告只签订了一次认购书，根本不存在更换认购书这一说。证据3，对5张收据中其中4张收据上显示“定金”字样有异议。结合认购书第二条第1项、第三条、第四条约定条款反映的真实意思和宜阳县房管局处理结果汇报第1页中载明的内容，充分证明其中4张收据共计150000元是原告侯丰云付给被告洛阳煌达置业有限公司的购房款，而不是定金。聂金伟在4张收据上注明的“定金“二字显系笔误，不是其真实意思表示。证据4，对宜阳县房管局处理结果报告第1页中两处认定的190000元系购房款没有异议，对第2页中认定被告洛阳煌达置业有限公司已经退还原告侯丰云购房款50000元没有异议。对处理结果报告第2页载明“双方约定，房款余额退完之前此房不能再次销售”有异议，因为被告洛阳煌达置业有限公司从来没有承诺过房款余额退完之前不能再次销售此房。从法律上讲，被告洛阳煌达置业有限公司同意退还原告侯丰云购房款，并已退还50000元，就不能限制被告洛阳煌达置业有限公司对依法享有所有权的该房屋进行出售。
被告未向本院提供任何证据材料。
对原告提供的上述证据材料，根据被告质证意见，结合法庭调查，本院分析认定如下：
原告侯丰云提供的证据均真实、合法，与本案具有关联性，予以认定。
基于上述证据的分析认定，结合法庭调查，本院查明以下事实：原告侯丰云为购买被告洛阳煌达置业有限公司开发的位于宜阳县北城区李贺大道南侧健瑞精品小区的房屋，于2013年9月14日与被告洛阳煌达置业有限公司签订了房屋认购书。同日，原告侯丰云向被告洛阳煌达置业有限公司交了20000元。同年9月18日交了70000元，同年9月23日交了40000元，同年12月24日交了20000元。被告洛阳煌达置业有限公司为推迟交房时间，于2014年1月11日与原告侯丰云重新签订了认购书，约定原告侯丰云认购被告洛阳煌达置业有限公司位于宜阳县北城区李贺大道南侧健瑞精品小区的物业A座2单元1103室，建筑面积为130㎡，单价为2100元∕㎡，总价款为273000元。原告侯丰云向被告洛阳煌达置业有限公司支付认购金190000元。同日，原告侯丰云向被告洛阳煌达置业有限公司交了40000元。每次交款，被告洛阳煌达置业有限公司给原告侯丰云出具的均有收据，五张收据载明的款项共计为190000元，其中收据上注明为定金的有150000元。后原、被告双方产生纠纷。2014年12月22日，宜阳县房管局出具“关于侯丰云反映要求建瑞小区退房问题处理结果的汇报”，显示该项目于2014年7月13日办理了商品房预售许可证，原告侯丰云购买的商品房经测绘部门测量建设面积约为144㎡。宜阳县房地产管理局多次调解，最终原告侯丰云要求退房，被告洛阳煌达置业有限公司承诺退房。双方正在办理退款手续，截止现在已退款50000元。因被告洛阳煌达置业有限公司没有退款完毕，故原告侯丰云诉入本院，请求判如所请。
本院认为：原告侯丰云向被告洛阳煌达置业有限公司支付房屋认购金共计190000元的事实由被告洛阳煌达置业有限公司给原告侯丰云出具的五张收据和宜阳县房地产管理局出具的“关于侯丰云反映要求建瑞小区退房问题处理结果的汇报”为证，该事实清楚，证据充分，应予认定。原告侯丰云购买的商品房经测绘部门测量建设面积约为144㎡，比认购书上约定的130㎡多14㎡，面积误差比绝对值超出3%，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条之规定，原告侯丰云有权解除合同，并要求被告洛阳煌达置业有限公司返还购房款。原告侯丰云向被告洛阳煌达置业有限公司共计缴纳了190000元认购金，被告洛阳煌达置业有限公司已向原告侯丰云退了50000元，余欠140000元未退。认购书上显示的房屋总价款为273000元，收据上显示的定金数额为150000元，根据《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”之规定，定金数额仅能认定为54600元（273000元×20%），剩余85400元（140000元－54600元）应全部为认购金。关于定金54600元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，原告侯丰云有权要求被告洛阳煌达置业有限公司双倍返还，即返还109200元。剩余认购金85400元原告侯丰云只能要求被告洛阳煌达置业有限公司如数退还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四条、第五条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、限被告洛阳煌达置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告侯丰云双倍返还购房定金109200元。
二、限被告洛阳煌达置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告侯丰云返还认购金85400元。
三、驳回原告侯丰云其他诉讼请求。
本案受理费5500元，由原告侯丰云负担1500元，被告洛阳煌达置业有限公司负担4000元。该款暂由原告侯丰云垫付，待执行时一并结算。
如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人之人数提供副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审 判 长 赵 飞
审 判 员 耿 艳
人民陪审员 李惠民
二〇一五年九月二十五日
书 记 员 赵珊珊