江苏省扬州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏10民终1098号
上诉人（原审被告）：吕立兵，男，1971年2月7日出生，汉族，住仪征市。
被上诉人（原审原告）：李国香（系陈家才之妻），女，1954年9月15日出生，汉族，住仪征市。
被上诉人（原审原告）：陈勇（系陈家才之子），男，1978年6月1日出生，汉族，住仪征市。
两被上诉人之共同委托诉讼代理人：潘建国，北京市高朋（扬州）律师事务所律师。
上诉人吕立兵因与被上诉人李国香、陈勇确认合同无效纠纷一案，不服江苏省仪征市人民法院（2016）苏1081民初4282号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
吕立兵上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求。2、被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：1、本案的事实是：1985年，吕立兵外公一家在老宅基地翻建了涉案房屋。1993年，李国香、陈勇在杨庄的房屋濒临倒塌（后已倒塌），借住吕立兵外公家，双方认干亲。2003年底到2004年初，吕立兵外公外婆相继去世。2004年李国香、陈勇回杨庄建房并回迁。2008年2月19日，吕立兵与李国香、陈勇签订涉案房屋买卖协议并收款交房。2016年，李国香、陈勇突然持“两证”主张拆迁权益。吕立兵此时方知李国香、陈勇一直瞒着吕立兵家人早于1999年即以1985年“自建”名义，办理了“两证”。2、涉案房屋买卖交割已经多年，李国香、陈勇获知拆迁而反悔。2008年2月19日，吕立兵与李国香、陈勇签订涉案房屋买卖协议后，就收款交房。多年来李国香、陈勇从未提出主张。2015年因涉案房屋拆迁，李国香、陈勇要求吕立兵分给拆迁款，吕立兵没有同意，李国香、陈勇遂提起本案诉讼，其目的是为了侵吞拆迁利益。3、涉案房屋所有权归属另案正在诉讼，本案应中止审理。据了解，一审法院受理的（2017）苏1081民初2621号民事案件，赵桂香提起了确认之诉。诉求是：确认现已拆迁的，原坐落于仪征市的，由仪征市刘集镇人民政府向李国香配偶陈加才（已故）发放的编号为字第160905023号《村镇房屋所有权证》载明的房屋的所有权，在拆迁前为吕立兵的被继承人赵如宝、被继承人刘学英两人生前共同所有，目前该案正在二审审理之中，依据《民事诉讼法》相关规定，本案应以另案审判结果为依据，故本案应中止审理。4、李国香、陈勇涉案房屋的来源没有合法的根据。李国香、陈勇并不是涉案房屋的合法产权人，其通过不当手段获得“两证”，且在在杨庄已有自己的宅基地，涉案房屋若归其所有，李国香、陈勇就获得了两块宅基地，违反了《土地法》的规定。5、李国香、陈勇违反诚信原则，其为猎取不当利益的诉求不应获得保护。综上，请求二审法院依法改判并支持吕立兵的上诉请求。
李国香、陈勇辩称：1、一审诉讼及上诉状中，吕立兵对其本人具有城市户口，不符合购买农村宅基地使用权致合同无效的事实始终放弃答辩。2、吕立兵主张本案由另案审理结果为依据，另案已经二审终审，确认案争房屋所有权归属李国香、陈勇所有。3、吕立兵对合同无效应承担全部的过错责任。4、老房子已经因搬迁的原因被拆除，新房屋目前没有新建完工，吕立兵在仪征市原本就有商品住宅并在仪征市工作，案涉房屋并非其唯一及必需的生活住房，如保护吕立兵本不需要的居住权则是对李国香、陈勇基本生存居住权的侵害。
李国香、陈勇向一审法院起诉请求：1、确认李国香丈夫陈家才与吕立兵所签房屋及宅基地使用权转让协议书无效；2、本案的诉讼费用由吕立兵承担。
一审法院认定事实：李国香系陈家才之妻，陈勇系陈家才之子，陈家才于2013年8月23日因病去世。1999年6月30日，陈加才（系陈家才曾用名）取得了坐落于仪征市镇房屋所有权证（证件号为：16095023号）和集体土地建设用地使用证（证件号为：仪集建99字第181678号）。2008年2月19日，陈加才作为甲方，吕立兵作为乙方签订协议书一份，约定：陈家才出售原丰产塘坝赵庄砖墙结构正房四间、厢房贰间，售价人民币壹万贰仟元整。界止：东以厕所为界，西至本户山墙小梗往下壹直线，南正房前拾米下坎到自留地止。北正房后以埂为界，自留地按国家政策自助种植，前后门窗保持现状。
一审法院认为：所有人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，但其对自己财产的处分不得违反法律、行政法规的强制性规定。陈家才与吕立兵签订的《协议书》包含了农村房屋和宅基地的转让。我国《合同法》第一百三十二条规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”坐落于仪征市砖木结构5间房屋虽系陈家才所有，但房屋的宅基地属于村集体所有，村集体所有的土地由本村村民集体所有。我国《物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。根据我国《土地管理法》的相关规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，农村村民一户只能拥有一处宅基地。当今社会宅基地分配仍具有社会保障性质，宅基地若大量交易将导致强势群体对宅基地的兼并，大量失地农民将生活无着，会对社会秩序造成巨大冲击。我国人多地少的国情决定国家对土地使用采取严格的限制政策，其目的是让农民保住自己的住宅，是维护和谐稳定的社会秩序的需要，也是为农民负责、保障其基本生存权的需要。陈家才与吕立兵所签订的房屋买卖协议的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权，该买卖合同不同于正常的可以在市场上流通交易的商品房屋买卖合同，吕立兵不是仪征市刘集镇丰产村村民，不具备该区域内购房权利。陈家才将在村集体所有的土地上建设的房屋出售给不属本村村民的吕立兵，双方签订的《协议书》违反了我国《土地管理法》的强制性规定，该合同应认定为无效。现陈家才已经去世，李国香和陈勇作为陈家才的近亲属有权确认上述买卖合同无效。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十二条、第五十二条第（五）项、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定，判决如下：陈家才与吕立兵于2008年2月19日签订的《协议书》无效。案件受理费100元，由李国香、陈勇负担50元，吕立兵负担50元；应由吕立兵负担的部分李国香、陈勇已垫付，由吕立兵于本判决生效之日起十日内支付国香、陈勇。
判决后，吕立兵不服，向本院提起上诉。
二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。
二审法院认定事实：原审认定的基本事实无出入，本院予以确认。
另查明：赵桂香与李国香、陈勇所有权确认纠纷一案，一审法院于2017年6月21日作出（2017）苏1081民初2621号民事判决：驳回赵桂香诉讼请求。赵桂香不服向本院提起上诉，本院于2017年11月28日作出（2017）苏10民终3365号民事判决：驳回上诉、维持原判。
本院认为，根据我国相关法律法规的规定，农村房屋买卖与城市房屋买卖具有不同的要求和特征。农村房屋的转让涉及农村集体土地使用权主体的专属性，故对农村房屋买卖的主体具有特别要求，也即只能在同一集体经济组织内部成员之间转让，且受让的农村集体经济成员仅能享有一处宅基地方确认有效。本案中，吕立兵购买案涉房屋时非房屋所在地农村集体经济组织成员，也无证据证明其在购买案涉农村房屋后取得该农村集体组织成员身份，故案涉房屋买卖合同应确认无效。对于吕立兵认为本案必须以赵桂香与李国香、陈勇所有权确认纠纷一案的审理结果为依据的上诉请求，因该案判决已经发生法律效力，故吕立兵主张本案应当中止审理的上诉理由，于法无据，本院不予支持。
综上所述，吕立兵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人吕立兵负担。（已交）
本判决为终审判决。
审 判 长 陈明霞
审 判 员 孙建瑢
审 判 员 刘莉莉
二〇一八年五月十六日
法官助理 唐宏杰
书 记 员 强 俊