上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民三（民）初字第2128号
原告刘昕。
委托代理人姚丹文，上海市四方律师事务所律师。
委托代理人顾蔚雯，上海市四方律师事务所律师。
被告唐志文。
委托代理人魏方红，北京市君创律师事务所律师。
原告刘昕与被告唐志文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月1日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。本案于同年9月1日和10月10日进行公开开庭审理。原告的委托代理人姚丹文、顾蔚雯，被告委托代理人魏方红到庭参加两次庭审，被告唐志文到庭参加第一次庭审。本案现已审理终结。
原告刘昕诉称：2014年1月，经上海德佑房地产经纪有限公司居间介绍，原告欲购买上海市松江区泗泾镇泗陈公路XXX弄XXX号房屋（以下简称“系争房屋”）。2014年1月3日原告支付定金100，000元。同年1月10日，双方签订《上海市房地产买卖合同》，约定房屋转让款11，000，000元，签订合同后10日内支付首期房款6，100，000元，与定金共同构成房款6，200，000元；同时约定2014年3月10日前共同向房地产交易中心办理转让过户手续；如被告未按本合同约定履行，超过十个工作日的，视为被告违约，原告有权单方解除合同，被告除需支付十个工作日的赔偿金（按总房价万分之五每日计）外，还须支付相当于总房价20%的违约金。原告依据该合同履行了首期房款的支付义务，但被告未按时履行其义务，经原告调查发现，2014年1月24日系争房屋已经被河北省沧州市中级人民法院司法限制。原告认为被告恶意隐瞒房屋不能过户的事实，客观上也难以配合原告办理过户手续，构成严重违约，据此请求法院判令：1、解除原、被告于2014年1月10日签订的《上海市房地产买卖合同》；2、被告返还原告购房款6，200，000元；3、被告支付原告违约金2，220，000元（房屋总价11，000，000元×20%）和赔偿金55，500元（房屋总价11，000，000元×日万分之五×10日）。
被告唐志文辩称：确认原告已经支付系争房屋房款6，200，000元。现被告因特殊原因造成履约延迟，仍希望继续履行合同。原告主张的违约金和赔偿金只能主张一项，且金额过高，请求法院予以调整。
经审理查明：被告系上海市松江区泗泾镇泗陈公路XXX弄XXX号房屋登记的所有权人。
2014年1月3日，被告出具定金收据一份，载明“今收到朱四明支付购买本人名下位于上海松江区泗陈公路XXX弄XXX号房屋定金人民币壹拾万元整”。
2014年1月10日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定原告购买被告系争房屋，总价11，000，000元。合同第四条约定，签订房屋交接书为房屋转移占有的标志。合同第六条约定，2014年3月10日前，双方共同向房地产交易中心申请办理过户手续。补充条款（一）违约责任约定，被告未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向原告支付房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。被告签订合同后又将该房地产转卖、租赁给第三方的，在办理权利转移登记前该房地产有抵押和查封；被告未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的；被告单方要求解除合同的；均视为被告违约，原告有权单方解除本合同，应当通知被告，被告除需支付十个工作日的赔偿金（按总房价款万分之五每日计）外，还须向原告支付相当于总房价款20%的违约金。被告应在接到通知之日起三个工作日内退还已收到的全部房价款，并支付违约金和赔偿金。合同附件三约定，原告已在双方签订本合同前通过居间方或直接转付原告定金100，000元，原告应于签订本合同并申请办理公证手续（若有）后10日内支付部分首期房款6，100，000元整，如此共同构成原告支付给被告的首期房价款6，200，000元。当日，被告出具收款收据一份，载明收到原告支付给被告的首期房款6，100，000元，以上款项系原告用于购买上海市松江区泗陈公路XXX弄XXX号全幢部分房价款。
2014年1月24日，河北省沧州市中级人民法院对系争房屋进行司法查封，查封期限为2014年1月24日至2016年1月23日。
2014年4月9日，被告出具承诺书一份，载明，由于系争房屋为他人做过担保，因担保原因致使交易过程中被司法查封，造成原告超出合同约定的过户日期未能及时过户深感抱歉。现被告积极处理此事，为保证原告利益及造成的不便影响，特此承诺将于2014年4月20日前将此事处理完，并保证原告完成上海市松江区泗陈公路XXX弄XXX号产权过户手续一事。同时确认，保证该房产致使居间方或居间方介绍的买受方产生损失的，被告同意依照已签署的协议内容承担相应的连带责任。
以上事实由定金收据、上海市房地产买卖合同、收款收据、上海市房地产登记簿、承诺书、当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。
审理中，双方均确认系争房屋并未由原告进行装饰装修。被告提出系争房屋房产证和钥匙在原告处，如合同解除，则要求原告交付房屋、返还钥匙和房产证。对此，原告表示认可房产证和钥匙（20把）在原告处。另外，原告表示2014年1月3日定金收据中定金1万元应为原告实际支付，因朱四明为原告购房时代表原告出面的，所以收据中出现朱四明名字。
本院认为，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。现因系争房屋被司法查封，致使无法按照约定办理过户手续，原告有权解除合同。本案中，原告通过诉讼的形式通知被告解除合同，与法不悖，本院予以准许，并以诉状副本送达被告之日即2014年8月14日为合同解除日。合同解除后，原告依据买卖合同约定支付的620万元首付款，被告应当予以返还。
当事人可以约定一方违约时根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当调整。根据合同约定，在办理权利转移登记前该房地产有抵押和查封，原告有权单方解除本合同，被告除需支付十个工作日的赔偿金（按总房价款万分之五每日计）外，还须向原告支付相当于总房价款20%的违约金。现原告主张了相当于房款20%金额的违约金和十天赔偿金，被告提出违约金过高之抗辩。本案中，上述违约金和赔偿金法律上均为违约金性质，综合原告已付房款比例、受损情况以及双方合同约定，本院酌定被告应付原告违约金共计1，110，000元。对于原告主张的赔偿金，被告不再另行承担。
就被告提出的交付房屋、返还系争房屋房产证和钥匙的主张，符合合同解除后果处理原则，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一、二款规定，判决如下：
一、解除原告刘昕与被告唐志文于2014年1月10日签订的《上海市房地产买卖合同》；
二、被告唐志文于本判决生效之日起十日内返还原告刘昕已付购房款6，200，000元；
三、被告唐志文于本判决生效之日起十日内支付原告刘昕违约金1，110，000元；
四、原告刘昕于本判决生效之日起十日内返还被告唐志文位于上海市松江区泗泾镇泗陈公路XXX弄XXX号房屋（含返还钥匙20把）；
五、原告刘昕于本判决生效之日起十日内返还被告唐志文上述房屋的产权证原件；
六、驳回原告刘昕的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费71，129元，减半收取35，564.5元，财产保全费5，000元，合计40，564.5元，由原告刘昕负担5，347.5元（已付），由被告唐志文负担35，217元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 吕荣珍
二〇一四年十月二十二日
书 记 员 沈 韵
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
……