重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝二中法民终字第01522号
上诉人（原审被告）李德俊，女，生于1954年6月20日，汉族，退休职工，住重庆市开县。
委托代理人唐宋，重庆唐颂律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）朱占祥，男，生于1956年7月7日，汉族，退休职工，住重庆市开县。
委托代理人程英，重庆四方律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）朱卫国，男，生于1955年3月26日，汉族，退休职工，住重庆市开县。
上诉人李德俊因申请执行人执行异议之诉一案，不服重庆市开县人民法院（2014）开法民异初字第00001号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，朱占祥与李德俊、朱卫国均系农行开县支行退休职工。2007年1月28日，朱卫国向李德俊出具欠条一张，欠条载明：2002年5月31日、2002年6月20日两次共在李德俊处借款38000元，直到现在因暂时无钱归还，现更换借据，以此条为准。此借款按银行贷款利率计息。2006年2月18日，因朱卫国无力交纳其在农行二期移民建房款，由其子朱亮的名义在李德俊处借款4万元，但借条不是朱亮所书写，是由朱卫国找他人代写，并约定：以此套房屋作担保抵押，借款期限18个月，月息2分。朱卫国也在该借条上写明“同意将房屋作担保抵押”。2008年7月8日，李德俊向开县人民法院提起诉讼，要求朱卫国偿还借款38000元及利息。同月13日，李德俊向法院申请撤回对朱卫国的借款诉讼。同月16日，李德俊与朱卫国签订房屋买卖协议，约定：朱卫国将其开县农行三桥宿舍3单元2-1号房屋一套（朱卫国在开县农行的集资建房）出售给李德俊，价款15万元在朱卫国欠李德俊借款本息中扣除，办好房产证后结算。次日，李德俊同朱卫国一道到开县农行缴清了朱卫国下欠的该房集资款14976元，由朱卫国向李德俊出据15000元欠条一张。同月17日朱卫国在开县农行领取钥匙后交给被告李德俊，李德俊将部分家具搬入开县农行三桥宿舍（位于开县汉丰街道办事处三号桥农行宿舍3-201号房屋）内。第二天即2008年7月18日，朱占祥向开县人民法院提起诉讼，要求朱卫国偿还借款30.5万元及利息，并申请诉讼保全。同日，开县法院作出裁定：查封朱卫国以其子朱亮名义集资购买的位于开县农行三桥宿舍3单元2-1套房。次日，朱卫国与李德俊以该房屋出售为由，向开县法院提出异议，要求解除查封。2009年1月5日，开县法院对朱占祥诉朱卫国民间借款纠纷一案作出判决：由被告朱卫国偿还朱占祥借款30.5万元及利息。2009年12月7日，朱占祥申请执行（2008）开法民初字第1936号民事判决书中朱卫国应履行的给付义务。2010年8月24日，开县法院对该房屋续行查封。
另查明，2009年12月8日，李德俊向开县人民法院提起房屋买卖合同所有权确认纠纷诉讼，要求确认开县汉丰街道办事处三号桥农行宿舍3-201号房屋归其所有或者确认与朱卫国之间的买卖合同有效，买卖关系成立。2010年7月28日，开县法院作出（2010）开法民初字第208号民事判决：一、李德俊与朱卫国于2008年7月16日签订的房屋买卖协议有效，限朱卫国在判决生效后15日内将该房屋交付给李德俊；二、驳回李德俊的其他诉讼请求。该判决已于2010年10月18日发生法律效力。2010年10月19日，李德俊提出执行异议，请求开县法院裁定中止对开县汉丰街道办事处三号桥农行宿舍3-201号房屋的执行。该院于2010年11月2日作出裁定：中止对开县农行三桥宿舍3单元2-1套房一套（房地产权证证号：房地证2010字第04974号）的执行。
再查明，2010年5月17日，开县农行统一为集资户办理了房屋产权证，该房登记产权人：朱卫国，房地产权证证号：房地证2010字第04974号，朱卫国办理房屋产权证后将此证交与了李德俊。2011年10月11日开县人民法院作出（2011）开法民监字第5号民事裁定，决定对李德俊与朱卫国的房屋买卖合同所有权确认纠纷一案进行再审，并于2013年5月9日作出（2012）开法民再初字第2号民事判决：一、维持本院（2010）开法民初字第208号民事判决第二项。二、改判本院（2010）开法民初字第208号民事判决第一项为“原审原告李德俊与原审被告朱卫国签订的房屋买卖协议有效”。
朱占祥在原审诉称：我与二被告均系开县农行退休职工，2001年4月26日和30日，朱卫国先后向我借款30.5万元。2002年2月15日，我与朱卫国签订了“偿还借款协议书”，并由李青蒋担保。此后，朱卫国未按期归还借款本息。我于2008年7月16日向开县人民法院起诉朱卫国，要求偿还借款。同月18日，法院作出（2008）开法民初字第1926号民事裁定，裁定将朱卫国的位于开县汉丰街道办事处三号桥农行宿舍3-201号房屋一套予以查封。2009年1月5日，开县人民法院作出了（2008）开法民初字第1936号民事判决，判决朱卫国偿还我借款30.5万元及利息。判决生效后，朱卫国拒不履行法院的生效判决。我于2009年12月7日申请执行。2010年5月17日，开县农行统一为集资户办理了房屋产权证，该房登记产权人为朱卫国。2010年8月24日，开县人民法院采取执行措施，对该房予以续查封。同年10月19日，李德俊向开县人民法院提出执行异议申请，称法院查封的房屋已由开县人民法院于2010年7月28日作出的（2010）开法民初字第208号民事判决，确认2008年7月16日李德俊与朱卫国对该房屋签订的房屋买卖协议有效，限朱卫国15日内交付房屋。2010年11月2日，开县法院作出（2010）开法执异字第00017号执行裁定，中止对开县农行三桥宿舍3单元2-1房屋一套（房地产权证号为：房地证2010字第04947号，产权人：朱卫国）的执行。（2010）开法民初字第208号民事判决中，李德俊向法院请求是确定买卖合同的效力，法院判决合同有效的同时，又要求朱卫国将房屋交付给李德俊；法律关系认定错误，且适用法律错误。李德俊起诉朱卫国房屋买卖合同一案，我要求参加诉讼，法院不予准许，该案程序违法。该房屋至今所有权人仍为朱卫国，李德俊与朱卫国之间的买卖合同不能对抗我对该房屋的申请执行。李德俊与朱卫国之间的买卖合同，只能产生普通债权债务关系，而不能产生房屋所有权的转移，李德俊与朱卫国之间的合同若没有得到履行，李德俊也只能基于合同，要求朱卫国承担赔偿责任，不能阻止我的前债权的实现。李德俊与朱卫国之间只有个人借款关系，没有收房款依据。我找朱卫国收取欠款时以及法院查封该房和我与朱卫国、李青蒋协议用此房抵偿债务时，朱卫国均未讲此房已出售。李德俊与朱卫国恶意串通，签订假协议，且低价贱卖，规避债务执行的非法目的。法院裁定中止执行，造成我的合法债权无法继续执行。请求人民法院撤销（2010）开法民初字第208号民事判决，并判令许可执行朱卫国的位于开县汉丰街道办事处三号桥农行宿舍3-201号房屋一套。
李德俊在原审辩称：2008年7月16日，我与朱卫国签订房屋买卖协议，朱卫国将农行宿舍3单元201号房屋卖给我，之前，我明确告知朱占祥，朱卫国将其房屋作价15万元，我与朱卫国之间有买卖房屋的意思。2008年7月17日，我向朱卫国支付完购房余款1.5万元后，朱卫国原在我处借款本金78000元及利息，共计已经超过15万元，且朱卫国在开县农行领取该房钥匙并交与我，该房并由我管理、使用至今。2008年，朱占祥向开县人民法院申请诉讼保全，开县法院作出（2008）开法民初字第1926号民事裁定，查封该房，我及朱卫国均向法院提出异议，但没有回复。2010年2月28日，朱卫国将该房屋的房地产证也交与了我。2010年，我向开县法院起诉与朱卫国之间的房屋买卖合同纠纷案，开县法院已作出判决，我与朱卫国之间买卖合同有效，且该判决是生效判决。我已合法取得该房屋。开县法院在执行朱占祥与朱卫国民间借贷纠纷一案时，续查封了该房屋，我向法院提出执行异议，开县法院作出（2010）渝开法执异字第00017号执行裁定书，裁定：中止对开县农行三桥宿舍3单元2-1号房屋一套（房地产权证证号：房地证2010字第04974号）的执行。涉诉房产并非朱卫国的房产，而是我的合法财产，不应作为强制执行的执行标的。请求法院解除对该房的查封，让我完全行使该房的权利。
朱卫国在原审辩称：我同意李德俊的辩称意见，我与李德俊并没有恶意串通，签订房屋买卖协议是真实的。
原审法院认为：本案审理的是执行异议之诉，是申请执行人对法院依案外人异议作出中止对执行标的物的裁定不服，请求对标的物许可执行而提起的诉讼。李德俊与朱卫国于2008年7月16日签订的房屋买卖协议，虽然原审法院于2010年7月28日作出（2010）开法民初字第208号民事判决确认：“一、原告李德俊与被告朱卫国于2008年7月16日签订的房屋买卖协议，限被告朱卫国在本判决生效后15日内将该房屋交付给原告李德俊；二、驳回原告李德俊的其他诉讼请求”，原审法院在执行过程中，根据上述生效判决，于2010年11月2日作出（2010）开法执异字第00017号执行裁定，中止对开县农行三桥宿舍3单元2-1房屋一套（房地产权证号为：房地证2010字第04947号，产权人：朱卫国）的执行。但（2010）开法民初字第208号民事案件后经该院审判委员会研究决定，于2011年10月11日作出（2011）开法民监字第5号民事裁定，决定对李德俊与朱卫国的房屋买卖进行再审。且原审法院于2013年5月9日作出（2012）开法民再初字第2号民事判决：一、维持该院（2010）开法民初字第208号民事判决第二项。二、改判该院（2010）开法民初字第208号民事判决第一项为“原审原告李德俊与原审被告朱卫国签订的房屋买卖协议有效”。因此，原审法院中止裁定所依据的情形已经消除，而且该查封房屋的房屋登记产权人现在仍然为被执行人朱卫国，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。因此，尽管李德俊与朱卫国签订的房屋买卖协议有效，但该查封房屋的物权变动并未发生法律效力。朱占祥请求判令许可执行朱卫国的位于开县汉丰街道办事处三号桥农行宿舍3-201号房屋一套的主张，本院予以支持。经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第二十四条之规定，判决：许可执行被告朱卫国所有的位于开县汉丰街道办事处三号桥农行宿舍3-201号房屋一套（房地产权证号：房地证2010字第049**号）。案件受理费80元，由被告朱卫国负担（并直付原告）。
一审法院判决后，李德俊不服该判决，向本院提起上诉。其主要的上诉理由是：1、原审法院虽撤销了朱卫国限期交付的判项，但上诉人与朱卫国签订的房屋买卖协议有效，我已实际占有该房并使用。朱占祥系在此之后行使一般债权保护并该房进行查封，不能对抗我已实际占有。2、朱卫国购买该房屋的所有款项均实际由我支付，未能办理过户系受客观限制。请求：依法改判驳回朱占祥的诉讼请求。
朱占祥辩称：朱卫国找人代写的4万元借款条与本案无关，李德俊未付清房款。他们买卖双方应属恶意串通，上诉人未实际占有房屋，也未过户，请求驳回上诉。
朱卫国辩称：我的集资购房款全部是李德俊给的，如果不是她借我钱，我就不可能分到住房。据此我才以房抵债，原判错误。
本院认为，重庆市开县人民法院于2013年5月9日作出的（2012）开法民再字第2号民事判决书业已发生法律效力，该生效判决书判决“李德俊与朱卫国签订的房屋买卖协议有效”，足以说明李德俊与朱卫国于2008年7月16日签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，未损害国家、社会及第三人利益，双方对此买卖协议依法成立。同时，该判决书还查明：按照双方协议的约定，李德俊支付购房款的方式系以朱卫国原欠李德俊的借款本息在房价中一次性扣除归还，多退少补。审理中，朱占祥对朱卫国于2006年2月18日以其子朱亮的名义向李德俊借款40000元提出质疑，认为这笔借款与朱卫国实际缴纳房款的时间不相吻合。但由于朱卫国对此笔借款自始认可系他自己以朱亮的名义所借，且朱卫国本人在借条上也签有“同意将房屋作担保抵押”的字样，故朱占祥目前欲否认朱卫国向李德俊借款40000元的事实尚缺乏充分证据。现李德俊以朱卫国欠款的本息作为其支付购房款的方式未违反法律禁止性规定，符合人们日常生活常理，本院对此予以确认。本案系申请人执行异议之诉，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有需要办理过户登记的财产出卖给第三人…；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，李德俊与朱卫国达成的房屋买卖协议经开县人民法院生效判决确认有效，现无证据证明双方对此买卖行为存在恶意串通，故该协议从签订时自始有效。现查明，李德俊以朱卫国自2002年起到朱卫国支付该房屋最后尾款时的所有欠款本金及利息抵作购房款，未违反法律禁止性规定。其借款本息按双方的约定计算已超过双方协议约定的房价款15万元，应视为李德俊已支付完全部价款。同时，朱卫国在取得该房屋钥匙后第一时间就交与李德俊，此时，李德俊客观上对该房屋已实际占有，已能充分行使对该房屋的占有、使用等物上权利，说明房屋已实际交付。由于朱占祥在李德俊取得该房屋钥匙的次日就申请人民法院对该房屋进行了查封，李德俊在此之后无法申请办理该房屋的过户手续系受到客观限制而不能，故李德俊本人对此无过错。综上，因李德俊在朱占祥申请查封该房屋之前，已向被执行人朱卫国购买了该房屋，并已抵付全部房价款，李德俊对该房屋未办理过户手续无过错，故李德俊购房的相关行为符合前述最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定人民法院不得查封之情形，故朱占祥对中止执行所提异议不能成立。原判许可执行朱卫国位于开县汉丰街道办事处三号桥农行宿舍3-201号房屋一套不当，应予改判驳回申请人朱占祥的诉讼请求。据此，经本院审批委员会研究决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销重庆市开县人民法院（2014）开法民异初字第00001号民事判决；
二、驳回朱占祥要求许可执行朱卫国位于开县汉丰街道办事处三号桥农行宿舍3-201号房屋一套的诉讼请求。
一审案件受理费80元，由朱占祥负担；二审案件受理费80元，由朱占祥负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 江善进
代理审判员 盛建华
代理审判员 铁晓松
二〇一四年十二月十一日
书 记 员 何云东