北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京01民终3265号
上诉人（原审被告、反诉原告）北京维科宾馆有限公司，住所地北京市门头沟区石龙工业开发区石龙东路3号。
法定代表人郎彦平，董事长。
委托代理人朱自忠，男，1976年9月16日出生。
委托代理人翟艳红，女，1982年7月26日出生，北京维科宾馆有限公司职员。
被上诉人（原审原告、反诉被告）程建欣，男，1960年12月5日出生。
上诉人北京维科宾馆有限公司（以下简称维科宾馆）因与被上诉人程建欣房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2015）门民初字第231号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
程建欣在原审法院起诉称：2013年程建欣与维科宾馆签订了《地下一层租赁（承包）经营合同书》，约定由程建欣承租维科宾馆大楼的地下一层房屋用于经营，租赁期限为2013年4月1日至2015年12月31日。合同订立后，程建欣对承租的地下一层部分房屋进行了装修，并购置经营所需设备，包括沙发、茶几等物品，同时，程建欣办理了个体工商户营业执照，主要经营休闲健身活动。装修刚刚结束，程建欣承租的地下一层发生渗漏水问题，有的房屋墙面上往屋内渗漏水，整个地下一层通道地面都有积水，多数房间无法正常使用，程建欣刚刚装修的房间也有部分毁损。程建欣一边找到当时维科宾馆的领导反映漏水情况，一边积极采取措施排除渗漏水，尽量减少�失。当时维科宾馆只是简单处理，之后又多次出现大面积渗水、漏水。其中歌厅的房间内，一面墙上往下流水，其他房屋地面向上溢水，房屋部分墙体起皮，地下一层的通道积水严重，整个承租的房间无法对外经营使用，期间，程建欣多次向维科宾馆报修，但维科宾馆一直未予修缮，致使程建欣一直没有开业经营，造成重大经济损失。维科宾馆提供给程建欣的房屋存在渗漏水问题，且没有积极妥善维修，也没有采取措施处理解决漏水问题，无奈，程建欣在2014年4月24日向维科宾馆发送律师函，说明程建欣承租的地下一层漏水，无法正常使用，且给程建欣自身造成了经济损失，要求解除合同并按照合同约定赔偿程建欣的经济损失。维科宾馆接到程建欣的律师函后，仍然没有理睬程建欣，2014年10月份又发生了漏水问题，但维科宾馆仍然没有处理，为此程建欣起诉要求：1、确定双方订立的《地下一层租赁（承包）经营合同书》于2014年4月24日解除；2、维科宾馆赔偿程建欣经济损失共计999968元（其中包括经营设备购置损失416668元，雇佣工人工资损失113300元，装修损失470000元）。
维科宾馆在原审法院答辩称：程建欣承租地下一层的房屋时，对房屋情况有具体了解，双方自愿达成租赁合同。地下一层漏水、渗水原因不明，不能确定地下一层的渗漏水问题是我方的责任。程建欣未按照合同约定支付房租，违约在先。程建欣因自身经营需要所进行的房屋装修和设备设施投资均属自愿行为，与出租方无关，不同意程建欣的诉讼请求，请求法院驳回其诉讼请求。
维科宾馆在原审法院反诉称：2013年3月，该公司与程建欣签订了《地下一层租赁（承包）经营合同书》，约定该公司将地下一层有偿出租给反诉被告，承包期限为2013年4月1日至2015年12月31日。依据合同第四条约定，程建欣应在2013年4月1日前支付首批租金。依据合同第六条约定，程建欣应按合同规定向该公司缴纳水、电费。依据合同第七条约定，程建欣必须提供一家该公司认同的资质、资产和信誉程度高的单位为其进行担保，但程建欣均未履行上述合同义务，故该公司反诉要求：1、确认双方签订的《地下一层租赁（承包）经营合同书》有效，并继续履行；2、判令程建欣支付租金405750元（自2013年4月至2015年10月1日期间的房屋租金）及逾期利息；3、判令程建欣支付电费、电话费及网络费合计7292.39元。
程建欣针对维科宾馆的反诉答辩称：维科宾馆出租给程建欣的地下一层房屋出现渗漏水问题，导致程建欣对房屋无法正常使用，致使程建欣合同目的没有实现，属于维科宾馆的违约行为。因程建欣承租的房屋出现渗漏水问题，导�程建欣的装修被毁损，且不能营业，给程建欣造成很大的经济损失，因此程建欣不同意支付租金及逾期付款利息；虽然程建欣没有在承租的房屋处营业，但是程建欣占用部分房屋，确有电费、电话费及网络费发生，程建欣同意按照实际发生的费用支付。
原审法院审理查明：维科宾馆系内蒙古第一机械制造（集团）有限公司的子公司，具有独立的法人资格。位于北京市门头沟区3号1幢-1至13层-1～13层01（以下简称3号房屋）的所有权人系内蒙古第一机械制造（集团）有限公司。该公司将3号房屋授权给维科宾馆经营管理。3号房屋共计13层（包括地下一层），建筑面积共计15253.18平方米，其中，地下一层的面积为776.64平方米。
2013年3月，维科宾馆与程建欣订立《地下一层租赁（承包）经营合同书》，双方主要约定：维科宾馆将3号房屋地下一层的房屋出租给程建欣使用，租期为2013年4月1日起至2015年12月31日止。除出租房屋以外，还有部分设施（健身设备、桌椅、空调、配电箱、门窗、及包间的部分设施等）；2013年年租金为15万元，承包价款逐年递增，即在前一年租金的基础上递增10％。每半年支付一次租金，即每年1月1日及7月1日前程建欣向维科宾馆支付半年承包价7.5万元，首次租金支付日期为2013年4月1日前，支付金额为2.5万元；维科宾馆应当按照约定将经营场所、设施（部分）以及设备（部分）交给程建欣使用，维科宾馆保证程建欣所用房屋的水、电、气、热正常工作所需，保证其正常的使用房屋功能；维科宾馆对房屋的使用情况和安全状况进行必要的检查，如上述供应条件有故障，程建欣应及时与维科宾馆联系解决；非因程建欣责任造成使用房屋损坏时，其提出书面维修请求后，维科宾馆应当及时进行维修并承�费用；程建欣经营所产生的水、电、有线、电话等费用自理，为了计算费的准确性，维科宾馆在能安装计量表的管线上加装了计量装置，按计量指数缴费，无法安装计量表的部位，双方按照协商一致的计量方式缴费，费用单价按当地主管部门的规定执行；程建欣未按规定逾期二个月仍未支付各种费用，维科宾馆有权终止、解除合同；维科宾馆违反合同约定，致使程建欣无法使用该房屋或者使其利益受到重大损失的，程建欣有权解除合同；除本合同约定外，任何一方提前解除或者终止合同应对对方支付月租金的三倍，如给对方造成损失，应按直接发生的实际损失进行赔偿；任何一方有违反合同约定的行为，经对方提出正式书面意见后7日内不停止纠正的，对方有权终止合同，并提出对方进行经济损失的赔偿。
合同以外，双方约定地下一层部分房屋安装有3号�栋供电等设备，该房屋不在出租给程建欣的范围内；对出入地下一层的通道及门，双方均享有同等管理使用权；双方未测量出租房屋的具体面积。3号楼地上部分，由维科宾馆经营使用。
双方订立合同同时，维科宾馆将地下一层的出租房间交给程建欣，程建欣开始按照自己的经营特点，对房屋进行装修，购置了一些经营所需设备（包括麻将机及座椅、沙发、茶几、床、音响设备、电脑、冰柜、咖啡酒吧用品等）。2013年5月份，程建欣对房屋的装修完工，同时将购置的设备放置在地下一层的房间内。2013年5月22日，程建欣在北京市工商行政管理局办理了个体工商户营业执照，名称为北京金地悦群康体中心，经营场所为3号楼处。在此期间，程建欣发现承租的房屋中部分房屋渗漏水问题，之后，又几次出现渗漏水问题，导致其装修部分受损，且未使用承租房屋对外营业。
程建欣于2014年4月24日向维科宾馆出具律师函，以漏水问题未解决，无法对承租房屋使用为由，要求解除合同并由对方承担违约责任，希望维科宾馆本着互惠、共赢的原则与其积极磋商，以妥善解决此事宜。2014年4月25日维科宾馆收到该律师函，但双方未达成一致意见，程建欣随后起诉至法院，引起本次诉讼。原审法院经实地勘查发现，地下一层曾存在漏水问题，在地下一层的通道墙、按摩房、水吧区、储藏间、走廊、通道、KTV中包厢有漏水印记，地下一层地面有积水的痕迹，部分墙体有渗水的痕迹，部分房屋的装修遭到毁损，部分墙皮开裂、卷起并伴有霉变，大部分房屋无法正常使用。现该地下一层一部分由程建欣占用，另一部分由维科宾馆占用。
在审理中，1、程建欣主张，2013年5月10日发现承租的地下一层吧台房间房顶滴水，导致了�路出现问题，当时维科宾馆派人进行维修，没过多久储藏室的屋顶往下流水，导致地面存水。反映情况后，维科宾馆查找了漏水点，并派人进行了维修。之后其他房屋再次出现漏水问题，通道里也出现存水问题。凭自身能力无法解决，维科宾馆没有再进行维修，导致合同无法履行。对此维科宾馆认为没有得到程建欣反映漏水问题的信息，也不能确认地下一层的漏水问题由维科宾馆所致，同时不认可对漏水问题进行检修。但维科宾馆未提供证据证明地下一层渗漏水问题系程建欣所致；2、程建欣主张为准备在3号楼地下一层进行个体经营，在对房屋装修的同时，添置沙发、茶几、橱柜等设备（有资产清单一份）。因购置设备花费416668元，但程建欣未提供购置上述设备的发票。对此维科宾馆认为此事与自己无关，纯属程建欣的个人行为；3、程建欣提供了自制的员工工资表一张，说明自己装修房屋、购置设备及筹备营业，雇佣4名工人，发生工资损失113300元，但未提供其他证据。对此维科宾馆不认可其雇人产生的费用，认为与自己无关。
维科宾馆反诉要求程建欣支付电费、电话费及网络费合计7292.39元，对此程建欣同意按照实际发生的支付，但维科宾馆未提供证据确认程建欣所用电费、电话费及网络费合计7292.39元。鉴于程建欣同意支付该笔费用，维科宾馆撤回了该项请求。
经程建欣申请，原审法院委托北京中嘉盛源资产评估有限公司，对程建欣装修3号楼地下一层的房屋装修及购置的设备价值进行评估。2015年8月28日出具评估报告书，明确程建欣对地下一层房屋装修及设备价值评估价值为347600元整（其中包括房屋装修款184900元、设备款162700元）。为此程建欣支付评估费50000元。双方当事人对评估结果均提出异议，2015�10月12日，北京中嘉盛源资产评估有限公司对双方的异议情况均予以回复，确认该评估结果。
现程建欣购置的设备仍存放在3号楼地下一层的房间内，大部分设备能够继续使用。
原审查明的上述事实，有双方当事人的陈述、《地下一层租赁（承包）经营合同书》、屋所有权证、房屋价值与设备价值评估报告书及评估费发票、原审法院现场勘查照片、草图等证据在案佐证。
原审法院审理认为：程建欣与维科宾馆签订的《地下一层租赁（承包）经营合同书》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，也未损害国家、集体或第三人的合法权益和社会公共利益，因此，原审法院确认上述合同合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。
租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同�出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。本案中，程建欣承租维科宾馆的3号楼地下一层部分房屋，其目的是办理个体营业执照，对外进行个体经营。合同订立后，程建欣根据经营需要，投资对房屋装修、添置所需设备，均系履行合同的行为。因维科宾馆提供的3号楼地下一层的房屋多次出现渗漏水问题，地面积水，墙体损坏，维科宾馆未进行妥善处理，导致房屋无法正常使用，双方订立的合同目的无法实现。通过庭审及现场勘查，3号楼地下一层房屋由程建欣承租，地下一层部分房屋安装有3号楼所需设备，地上部分由维科宾馆占用经营，对地下一层的渗漏水问题，维科宾馆理应知晓。按照双方的约定，维科宾馆有对地下一层房屋情况进行巡查的权利及义务，�地下一层房屋的渗漏水问题，在不能确认系程建欣所致的前提下，维科宾馆应当主动及时的予以解决，避免损害扩大，同时也保证双方订立的合同履行。然而，时至今日，维科宾馆坚持主张未对地下一层的渗漏水问题进行维修，更不能证明该渗漏水问题系程建欣所致，故导致双方合同不能履行的责任在维科宾馆，其行为属于根本违约，故程建欣以维科宾馆对出租房屋渗漏水问题不予维修解决构成根本违约行使解除权，原审法院予以支持。程建欣根据双方的合同约定，通过律师函的方式，要求解除双方的承包合同，证据充分，原审法院根据双方的合同约定，确定双方签订的《地下一层租赁（承包）经营合同书》于2014年5月1日解除。
维科宾馆要求继续履行合同的反诉主张，缺乏事实依据，原审法院不予支持。
双方订立合同后，程建欣为准备在承租�屋进行个体经营，投资对承租的部分房屋进行装饰装修，其装饰装修与房屋形成附和，因房屋出现渗漏水问题，并未对房屋进行使用，程建欣为此的投资损失，维科宾馆应当予以负担。程建欣要求维科宾馆承担装修费470000元的主张，缺乏依据，原审法院不予采信。通过双方认可的评估部门确定程建欣对承租房屋装饰装修额为184900元，该部分损失由维科宾馆负担。
程建欣主张投资416668元购置设备的意见，缺乏依据，原审法院不予采信。据查明的事实，程建欣为准备经营确实购置设备放置在承租的房屋内，虽然该设备大部分仍能够使用，但参照目前二手物品市场交易情况及交易价格，所购设备价格存在贬损的情况。考虑到程建欣购置设备的目的用于经营，由于维科宾馆的违约行为，使其不能完成营业意图，故程建欣因此所受损失，应由维科宾馆负担。经评估部门评估所购置的设备评估值为162700元，原审法院根据具体情况酌定购置设备款80000元由维科宾馆承担。
关于程建欣主张的人员工资损失113300元，虽然程建欣未提供充分证据确定自己的人工损失为该主张数额，但程建欣承租房屋后，对房屋进行装修、购买设备、对承租房屋进行管理等事宜确需人员辅助，必然发生一定费用，该费用系程建欣的直接经济损失，应当由维科宾馆承担，原审法院参照实际情况酌情确定人工费为50000元。
合同履行期间，程建欣应当向维科宾馆按照约定支付租金，自2013年4月1日至2014年5月1日为合同履行期间，合同约定房屋租金共计166500元，因维科宾馆提供的房屋出现渗漏水问题，且未尽合同约定义务，导致程建欣并未真正全部使用承租的房屋，且有部分房屋由维科宾馆占用，故该租金应当减少，原审法院根据违约责任情况、程建欣占用房屋的情况酌定程建欣向维科宾馆支付合同解除之前的房屋租金50000元。维科宾馆反诉要求的租金数额及逾期付款利息，缺乏事实及法律依据，原审法院不予采信。
维科宾馆主张的电费、电话费及网络费，程建欣表示同意按照实际发生支付，因此维科宾馆撤回该项请求，原审法院予以准许。
另，因对地下一层装修及设备进行评估产生的评估费用，应当由维科宾馆承担。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十条的规定，原审法院作出判决：一、程建欣与北京维科宾馆有限公司签订的《地下一层租赁（承包）经营合同书》于二○一四年五月一日解除。二、北京维科宾馆有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿程建欣经济损失（包括工人工资�房屋装修及设备款）共计三十一万四千九百元。三、程建欣于本判决生效之日起七日内给付北京维科宾馆有限公司房屋租金共计五万元。四、驳回程建欣的其他诉讼请求。五、驳回北京维科宾馆有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
维科宾馆不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决第一项、第二项、第三项、第五项，驳回程建欣的诉讼请求，并判令程建欣支付其405750元租金。其上诉理由是：双方在合同中约定，程建欣因自身经营需要所进行的房屋改造和投资与维科宾馆无关，不能以此减少、冲抵承包费或各种其他费用。该约定说明程建欣放弃了自身权利，因此程建欣的诉讼请求没有依据。维科宾馆将地下一�房屋交由程建欣占有，程建欣未经维科宾馆同意进行了装修，因此原审法院认定程建欣未使用地下一层错误。维科宾馆于2014年4月25日收到程建欣的律师函之前，从未收到要求其维修地下一层渗漏水问题的通知，而程建欣占有地下一层至今，原审法院判令程建欣仅支付50000元租金显失公平。关于装修费用问题，维科宾馆从未同意程建欣装修地下一层，其应自行承担该费用；且房屋装修价值存在虚列的情况，故原审法院判令维科宾馆承担184900元没有依据。关于设备问题，程建欣购置的设备无厂家、发票和付款手续，设备价值的真实性令人怀疑，原审法院判令维科宾馆承担80000元不当；此外，该设备今后归谁所有未予确认。原审法院仅凭程建欣提供的工资明细表，即判令维科宾馆承担50000万元工资损失没有依据。原审法院将司法鉴定人员出庭作证变更为书面回复违反了程�。
程建欣服从原审判决，不同意维科宾馆的上诉请求和理由。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明：二审中，程建欣同意其购置地下一层设备归维科宾馆所有。
本院认为：双方签订合同后，维科宾馆将约定的3号楼地下一层房屋交予程建欣。程建欣在占有使用期间，维科宾馆提供的该地下一层房屋多次出现渗漏水问题，且地面积水，墙体损坏，维科宾馆未进行妥善处理，导致房屋无法正常使用，双方订立的合同目的无法实现。而维科宾馆作为出租方未能提供合格的房屋，其对合同不能履行应当承担责任，故程建欣要求解除合同于法有据。原审法院判令双方签订的《地下一层租赁（承包）经营合同书》于2014年5月1日解除并无不当。
鉴于双方的合同于2014年5月1日解除，故双方实际履行合同期�为2013年4月1日至2014年5月1日。根据约定，该期间的租金为166500元。但因维科宾馆提供的房屋出现渗漏水问题，且未能及时给予维修，导致程建欣并未能正常使用承租的房屋，且有部分房屋由维科宾馆占用，因此原审法院酌定程建欣支付维科宾馆租金50000元并无不当。进而本院对维科宾馆要求支付405750元租金的上诉主张不予支持。诉讼中，维科宾馆提出其于2014年4月25日收到程建欣的律师函之前，从未收到程建欣要求解决地下一层渗漏水问题的通知，而程建欣主张2013年5月10日即发现地下一层漏水，且维科宾馆派人进行了维修。对此，本院注意到，虽然程建欣未能举证证明2014年4月25日前曾告知维科宾馆漏水一事，但程建欣所承租的地下一层与维科宾馆的经营场所在同一处，如果程建欣在不与维科宾馆进行沟通协商情况下，迳行出具律师函，该行为舍简就繁、舍近求远，�显不符合常理。故原审法院认定维科宾馆理应知晓地下一层房屋出现漏水问题并无不当。
程建欣占有房屋后为经营需要对房屋进行了装修，现因维科宾馆的违约导致合同解除，维科宾馆应当赔偿程建欣装修损失。通过双方认可的评估部门评估确定程建欣对承租房屋装饰装修的价值为184900元，该部分损失应由维科宾馆负担。维科宾馆提出其未同意程建欣装修房屋，不应承担赔偿责任，但维科宾馆知道程建欣在接收房屋后进行了装修，且至本案诉讼前维科宾馆对此未提出异议，由此推定维科宾馆同意程建欣对房屋进行装修。
关于设备损失的赔偿问题，程建欣购置设备的目的是用于经营，由于维科宾馆的违约行为，导致程建欣使用不能，维科宾馆应当承担相应责任。程建欣虽然未提供相应购置票据，但评估部门采用类比法确认其所购置设备的价值为162700元并无不当。原审法院在评估价值的基础上酌定维科宾馆赔偿80000元符合公平原则。二审中，程建欣同意上述设备归维科宾馆所有，本院对此不持异议。
关于人员工资损失赔偿问题，虽然程建欣仅提供工资明细表主张人工损失，但程建欣承租房屋后，确需雇佣人员对房屋的装修、房屋使用等进行管理，必然发生一定费用，该费用系程建欣的直接经济损失，应当由维科宾馆承担，原审法院酌情确定人工费为50000元并无不妥。
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
鉴定费五万元，由北京维科宾馆有限公司负担（本判决生效之日起七日内交纳）。
一审本诉案件受理费一万三千八百元，由程建欣负担七千七百七十六元（已交纳），由北京维科宾馆有限公司负担六千零二十四元（本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费二千七百五十八元，由北京维科宾馆有限公司负担一千七百零八元（已交纳），由程建欣负担一千零五十元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费二千七百五十八元，由北京维科宾馆有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王良胜
代理审判员 徐 冰
代理审判员 王 梦
二〇一六年五月二十日
书 记 员 罗娇杨