浙江省天台县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）台天民初字第693号
原告杭州佳合物业管理有限公司。
法定代�人陈晓。
委托代理人（特别授权代理）邵洁。
委托代理人（特别授权代理）陆晓强。
被告蒋林君，农民。
被告姚日山，农民。
原告杭州佳合物业管理有限公司与被告蒋林君、姚日山物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月30日立案受理后，依法由代理审判员金雯适用简易程序于2015年6月3日公开开庭进行了审理。原告杭州佳合物业管理有限公司的委托代理人邵洁、被告姚日山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杭州佳合物业管理有限公司诉称：原告系从事物业管理的企业，于2007年2月3日与天台中央花园开发商天台佳合房地产开发公司签订《中央花园前期物业管理服务合同》，约定由原告提供物业管理服务，服务费为1.0元每平方每月（不包括公共能耗费），公共能耗费按实际测算，并约定如逾期违约金按应缴物业费的日千分之三计算。2007年8月20日，天台�发展和改革局下发[天发改（2007）29号]《关于核定中央花园一期物业管理服务收费标准的批复》，核定中央花园住宅用房物业管理费为1.3元每平方米每月，物业管理费按一年或半年收取。原告一直按核定的标准收取物业费。被告系中央花园2幢1单元902室的业主，住宅建筑面积为130.77平方米，被告每月的物业管理费为人民币170元，原告按约定履行物业管理义务，但被告至今尚拖欠2012年6月1日至2013年2月28日期间的物业管理费合计人民币1530元，经原告多次催讨，被告仍然不予支付，截止2014年7月31日违约金为人民币3626.1元。现原告起诉要求：一、判令被告支付物业管理费1530元并按日千分之三的标准自2012年6月1日起支付逾期付款违约金至物业管理费付清日止；二、本案诉讼费用由被告承担。
被告姚日山辩称：1、门口墙面墙砖大面积没有，多次向原告工作人员反映情况，都�不关他们的事；2、2013年原告根本没有服务了，停水、停电、卫生一塌糊涂；3、从来没有收到缴费通知书；4、2幢13楼业主共用休闲场所东西边各有一间小屋被人占用，向原告工作人员多次反映情况，都说不关他们的事；5、二次楼道维护费200元，根本没有维护，应予退还；6、根据前期物业管理服务合同第七章第二十五条，保修责任内房屋、设施、设备维修养护，由原告负责返修。
为证明诉称的事实，原告向本院提交了以下证据：1、企业法人营业执照、法定代表人身份证明、身份证、物业经营登记资质登记证书、中央花园前期物业管理服务合同复印件各一份，证明原告物业服务的资质及原告的主体资格；2、商品房买卖合同、房屋交接单复印件各一份，证明两被告系中央花园9幢1单元902室业主；3、天台县发展和改革局天发改价[2007]29号《关于核定中央花园一期物业�理服务收费标准的批复》、天台县恒科房产测绘有限公司出具的房屋明细表复印件各一份，证明被告的房屋面积及物业费的收费标准；4、收费通知、物业费缴费通知单、照片原件一份，证明原告向被告催讨物业费的事实；5、收款收据原件二张，证明被告前期缴纳物业费的事实；6、天台县自来水有限公司开具的增值税发票复印件一册，证明原告在中央花园小区服务到2013年2月28日，公共水费一直由原告支付；7、国网浙江天台县供电公司出具的按照户号查询历史电量电费清单复印件一份，证明原告在中央花园小区服务到2013年2月28日，公共电费也是一直由原告支付；8、杭州市下城区人民法院（2013）杭下民初字第1255号民事判决书及浙江省法院诉讼费专用票据（执行）复印件一份，证明原告在中央花园小区服务到2013年2月28日，在此之前的中央花园小区的电梯保养费、材�费是由原告支付；9、中央花园业主委员会出具的证明一份，证明原告在中央花园小区服务到2013年2月28日为止；10、工资清单三份，证明在2012年12月
--2013年2月期间，原告方在中央花园小区提供物业服务的人数分别为43、29和27人，物业服务是按照合同履行的。
为证明辩称的事实，被告向本院提交了以下证据：1、绿叶物业出具的证明一份、照片五张，证明被告门口过道墙砖脱落，原告一直没来维修；2、原告出具的收据复印件一份，证明欠费时间相同的业主只付了1000元物业费；3、部分业主出具的证明复印件一份，证明2013年原告根本没有服务了；4、业主出具的证明、天台佳合房地产开发有限公司出具的确认函复印件各一份，证明房地产开发公司没有按照图纸规定建造业主前门，后经开发公司出具条子，可抵账或免物业费一年，被告应享受同等待遇；5、物业服务合同第四条、照片五张，证明小区一楼外墙砖脱落维修是原告的责任，原告没有尽到应尽的责任，服务太差；6、业委会出具的证明一份及业委会出具的记账凭证三张、电费正式发票八张，证明2012年12月份至2013年5月份电费全部由业委会支付，12月份开始原告大多数工作人员撤走，只剩17人左右，垃圾没有清理，最后由业委会清理。
经庭审质证，本院对原、被告双方提供的证据作如下认定：原告提供的1、2、3、5号证据，被告均无异议，本院予以采信；4、6、8、9号证据符合证据的真实性、合法性、关联性要求，能够证明原告主张的事实，本院予以认定；原告提供的7号证据，结合被告提供的6号证据，本院认为只能证明原告和中央花园委员会各自支付了2013年1-2月份中央花园小区的部分公共电费；原告提供的10号证据，证明物业服务人员虽有所减少但不影响服务质量，本院认为不符合常理，不予认可。被告提供的1-6号证据，原告均有异议，本院认为1、2、4、5号证据，与本案无关，不予认可；3、6号证据，本院认为只能证明在2013年1-2月份期间，原告服务存在瑕疵。
根据上述认定的有效证据和当事人的陈述，本院查明事实如下：原告杭州佳合物业管理有限公司是一家经营物业管理的企业。原告于2007年2月3日与天台县佳合房地产开发公司签订了一份《中央花园前期物业管理服务合同》，双方约定由原告提供物业管理服务，中央花园住宅服务费价格为1.0元每平方米每月，物业服务费价格的调整按政策规定进行按批调整。业主逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之三违约金。2007年8月20日，天台县发展和改革局下发[天发改（2007）29号]文件《关于核定中央花园一期物业管理服务收费标准的批复》，核定高层住宅用房物业费为1.3元每平方米每月，按一年或半年收取。2012年12月，原告想要退出中央花园小区，后经住建局、始丰街道及业委会的协调，原告同意服务到2013年2月28日。在2013年1-2月期间，原告在中央花园小区的工作人员由12月份的43人减少到29、27人，小区部分公共电费也是由业委会在支付。两被告系天台县始丰街道中央花园2幢1单元902室的业主，住宅建筑面积130.77平方米。被告在交付2009年6月1日至2012年5月31日的物业费后一直未再支付。截止2013年2月28日，被告拖欠9个月的物业费1530元，经催讨至今未付，故原告提起诉讼。
本院认为，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。原告杭州佳合物业管理有限公司与天台佳合房地产有限公司签订的前期物业服务合同合法有效。被告系天台县中央花园小区的业主，业主虽非物业服务合同形式上的当事人，但业�是物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，已经构成物业服务合同的实质当事人，故物业管理委托合同对被告具有约束力，被告应依约履行合同义务，自觉交纳相应的物业费。根据本院查明事实，被告应付原告自2012年6月1日至2013年2月28日的物业费1530元，但鉴于2013年1-2月期间，原告在提供物业服务过程中存在瑕疵，应酌情降低该时间段的物业费标准，本院确定被告支付原告物业费1428元。至于逾期付款违约金问题，杭州佳合物业管理有限公司与天台佳合房地产有限公司在签订合同时对违约金约定标准过高，应予适当调整，现将违约金调整为月20‰。原告主张违约金从2012年6月1日开始计算，但根据天台县发展和改革局文件[天发改（2007）29号]《关于核定中央花园一期物业管理服务收费标准的批复》，物业费是按年或半年度收取，故本院确定违约金从2013年3月1日开始计算。被告姚日山辩称的门口墙面墙砖脱落，本院认为，房屋质量问题不能作为拒付物业费的理由，故本院不予采纳。关于开发商承诺代缴物业费的问题，因未征得原告同意，对原告没有约束力，被告可另行向天台佳合房地产开发有限公司主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：
限被告蒋林君、姚日山在本判决生效之日起十日内支付原告杭州佳合物业管理有限公司自2012年6月1日至2013年2月28日的物业费人民币1428元及违约金，违约金自2013年3月1日起按月20‰计算至本判决确定的履行之日止。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五�三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费25元，由被告蒋林君、姚日山负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于台州市中级人民法院[在上诉状递交之日起七日内先预缴上诉案件受理费人民币50元（具体金额由台州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户银行：台州市农行，帐号：19-900001040000225089001]。
义务人未在上述履行期限自觉履行的，权利人有权在履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。
代理审判员 金 雯
二〇一五年七月二十九日
代书 记员 奚冰丽