福建省泉州市鲤城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0502民初349号
原告：中国农业银行股份有限公司泉州鲤城支行，住所地福建省泉州市鲤城区。
负责人：高辉雄，行长。
委托诉讼代理人：史振华，男，系该行职员。
委托诉讼代理人：吴秀玲，女，系该行职员。
被告：杨承启，男，汉族，1992年1月22日出生，住河南省夏邑县。
被告：福建中润置业有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区。
法定代表人:陈永年。
原告中国农业银行股份有限公司泉州鲤城支行（以下简称农行鲤城支行）与被告杨承启、福建中润置业有限公司（以下简称中润公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年2月10日立案后，依法适用简易程序，于2017年3月13日公开开庭进行了审理。原告农行鲤城支行的委托诉讼代理人史振华、吴秀玲到庭参加诉讼，被告杨承启、中润公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
农行鲤城支行向本院提出诉讼请求：1.判令杨承启偿还所欠本金438,949.01元，至2017年1月25日利息6,588元、罚息49.27元、复利88.36元，本息共计445,674.64元，及自2017年1月26日起到款项还清之日止按合同约定计算的利息、罚息、复利；判令中润公司承担连带保证担保责任。2.判令农行鲤城支行对杨承启位于丰泽区北峰街道招联社区中润嘉园1号楼2304号住宅的贷款抵押物享有优先受偿权。3.判令诉讼费用由杨承启、中润公司共同承担。事实和理由：2013年8月27日，农行鲤城支行与杨承启、中润公司签订了《个人购房担保借款合同》(合同编号为35020120130074384)，贷款金额480,000元，贷款期限20年（自2013年8月27日至2033年8月26日止），采用按月分期还款方式，提供杨承启名下位于丰泽区北峰街道招联社区中润嘉园1号楼2304号住宅作为贷款抵押物担保，该抵押物已在泉州市住房和城乡建设局办妥合法的预购商品房抵押权预告登记手续，农行鲤城支行取得预购商品房抵押权预告登记证明(泉房预丰泽区(丰)字第201311832号)。本笔贷款由中润公司提供连带责任保证担保，贷款手续办妥后，农行鲤城支行于2013年9月4日向杨承启发放个人住房贷款1笔，金额480,000元，期限至2033年9月3日。杨承启于2016年10月4日开始逾期不还贷款，至今累计逾期数四期，经农行鲤城支行多次催收，杨承启至今未能归还所欠逾期贷款本息，中润公司也不履行连带保证担保责任。根据农行鲤城支行与杨承启、中润公司签订《个人购房担保借款合同》的约定，农行鲤城支行认为杨承启至今拒不归还所欠逾期贷款本息，中润公司不履行连带保证担保责任的行为已构成严重违约。农行鲤城支行为维护合法权益，提起本案诉讼。
杨承启、中润公司未作答辩。
农行鲤城支行围绕诉讼请求依法提交了证据，杨承启、中润公司未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃举证、质证的诉讼权利。农行鲤城支行提供的证据具有真实性、合法性及与本案的关联性，足以证明农行鲤城支行对杨承启、中润公司主张的相应事实，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实与农行鲤城支行诉称的事实一致。另查明，杨承启于农行鲤城支行起诉后有陆续偿还部分借款本金及利息。截止至2017年4月14日，杨承启尚欠农行鲤城支行借款本金430，965.92元，利息872.4元，罚息2.9元，复利1.96元。
本院认为，农行鲤城支行与杨承启、中润公司签订的《个人购房担保借款合同》主体适格，意思表示真实，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。农行鲤城支行已依约履行发放借款的义务，杨承启在借款后未按约履行还款义务，已构成违约。农行鲤城支行有权依合同约定宣布借款立即到期，并要求借款人及保证人提前履行还款义务。故农行鲤城支行要求杨承启提前偿还尚欠的借款本息的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。涉案房产上设定的是抵押权预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。据此，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，农行鲤城支行作为涉案房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或者约定期限届满对涉案房产办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对涉案房产的处分，而非享有现实的抵押权，农行鲤城支行要求对该涉案房产享有优先受偿权的诉求，于法无据，本院不予支持。根据双方合同的约定，中润公司应承担阶段性连带保证责任，即阶段性保证人自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。在抵押权设立登记之前，农行鲤城支行尚未取得涉案房产的优先受偿权，保证人中润公司提供的阶段性连带保证的期限届满条件尚未成就。故农行鲤城支行要求中润公司承担连带保证责任，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。中润公司承担保证责任后，有权向杨承启追偿。被告杨承启、中润公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、杨承启应于本判决生效之日起十日内偿还中国农业银行股份有限公司泉州鲤城支行借款本金430，965.92元并支付相应的利息、罚息、复利(截止至2017年4月14日的利息为872.4元、罚息为2.9元、复利为1.96元，之后至本判决确定的付款之日止的利息按双方合同约定及中国人民银行的有关规定计算)；
二、福建中润置业有限公司对杨承启的上述债务承担连带清偿责任；
三、福建中润置业有限公司承担保证责任后，有权向杨承启追偿；
四、驳回中国农业银行股份有限公司泉州鲤城支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7，985元，减半收取计3，993元，由杨承启、福建中润置业有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审判员 陈莉
二〇一七年四月十七日
书记员 温鸿
速录员 林秋
判决书引用的主要法律条文及执行申请提示
一、判决书引用的主要法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
……
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当
按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法(?javascript:SLC(12418,0)?)第三十一条(?javascript:SLC(12418,31)?)规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。
……
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
……
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
二、执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
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