陕西省铜川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）铜中民二终字第00025号
上诉人（原审被告、反诉原告）铜川华明投资有限公司。
法定代表人舒羊娃，该公司总经理。
委托代理人赵继强，该公司法务部经理。
委托代理人赵声国，该公司法务。
被上诉人（原审原告、反诉被告）雷晓玲，女，汉族。
委托代理人张玉霞，陕西兰天律师事务所律师。
上诉人铜川华明投资有限公司与被上诉人雷晓玲房屋租赁合同纠纷一案，铜川市耀州区人民法院于2014年11月6日作出（2014）耀新民初字第00216号民事判决，铜川华明投资有限公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年3月4日公开开庭审理了本案。上诉人铜川华明投资有限公司的委托代理人赵继强，被上诉人雷晓玲的委托代理人张玉霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2011年2月18日，雷晓玲（甲方）与铜川旅游发展有限公司（乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将坐落于铜川新区铁诺北路20号一、二、三层门面房及门前场地租给乙方使用，房屋建筑面积共1614㎡；租赁期限5年，即2011年4月1日至2016年3月31日止。铜川旅游发展有限公司依约向雷晓玲支付了2011年度、2012年度两年租金。2012年7月26日，铜川旅游发展有限公司（甲方）与铜川华明工贸实业有限公司（乙方）签订资产使用权转让协议，约定“一、甲方愿意将目前租赁使用的铜川新区铁诺北路20号办公场所的资产使用权，以有偿方式转让给乙方。……。四、按照谁使用谁付费的原则，双方同意由乙方代替甲方履行甲方与自然人雷晓玲签署的《房屋租赁合同》，期限至2013年3月31日止，到期后在原合同基础上由乙方与房东雷晓玲另行签署相关协议”。2012年8月10日，铜川旅游发展有限公司向铜川华明工贸实业有限公司移交了20号办公楼钥匙及物品。2012年8月18日，雷晓玲（甲方）与铜川华明工贸实业有限公司（乙方）签订房屋租赁合同，约定：“一、甲方同意将坐落于铜川新区铁诺北路20号一、二、三层门面房及门前场地租给乙方使用，房屋建筑面积1614㎡。二、租赁期限10年，即2012年4月1日至2022年3月31日止。（2012年4月1日至2013年3月31日合同约定的房费已由原承租方铜川旅游发展有限公司付清，乙方和原承租方另行结算。本合同期照算一年）。三、该房屋第一年租金480000元，第二年租金510000元，第三年租金540000元，第四年租金570000元，从第一个三年（2016年4月1日至2019年3月31日）每年580000元，第二个三年（2019年4月1日至2022年3月31日）每年600000元。甲方收取租金时必须出具合法收租凭证，无合法收租凭证的乙方可以拒付。四、付款方式：房租在各年度的4月1日前一次性付清一年租金。房租每逾期一天，乙方应该向甲方交纳滞纳金1000元。八、房屋租赁期间物业费、电费、水费、通信费及政府有关部门征收的卫生费等费用均由乙方支付，乙方依照物业办标准支付给物业办。十四、本合同一经双方签订，即具有法律效力，其它有关该房屋租赁的协议自动失效，甲乙双方应共同遵守；如一方违约，应赔偿对方违约金人民币10000元”。2013年2月28日，铜川旅游发展有限公司向铜川华明工贸实业有限公司移交了20号办公楼空调、电视机等物品。2013年2月27日，铜川华明工贸实业有限公司经工商登记变更名称为铜川华明投资有限公司。到2013年4月25日，铜川华明投资有限公司将租金510000元提存在铜川旅游发展有限公司。2013年5月，雷晓玲从铜川旅游发展有限公司支取了510000元租金。2014年2月13日开始，原告即以电话、短信、特快专递邮寄发出通知等方式督促被告依约交纳房租，铜川华明投资有限公司均未回复。审理中，雷晓玲于2014年7月31日在《铜川日报》刊登与铜川华明工贸实业有限公司解除房屋租赁合同通知。2014年8月8日，雷晓玲自行对房屋内财产进行登记并拍摄录像，收回涉案房屋，张贴了招租公告。房内的财物仍存放在该房内。铜川市上地物业管理有限公司证明，2013年1月1日至2014年8月31日，20号会所面积1614㎡房主雷晓玲，房屋租赁于铜川华明工贸实业有限公司，拖欠物业费58124.2元、水费260元，合计58384.2元。
一审法院认为，铜川华明投资有限公司从铜川旅游发展有限公司转租并征得出租人同意，与出租人雷晓玲自愿协商签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应依照合同约定履行权利义务。承租房屋是铜川旅游发展有限公司向铜川华明投资有限公司进行交接，铜川华明投资有限公司辩解并反诉主张雷晓玲在收取租金后并没有为铜川华明投资有限公司办理房屋移交手续，移交房屋、仓库及大门钥匙，致使铜川华明投资有限公司至今无法使用房屋、办理物业手续，雷晓玲违约，同时造成房屋装修严重折旧的反诉请求无事实依据，不予支持。铜川华明投资有限公司未按约定支付租金的行为显系违约，应承担其相应的民事责任。雷晓玲请求解除原、被告之间的房屋租赁合同，被告腾房并返还原告房屋内配套的物品，支付腾房之前的物业管理费、水电费58384.2元的主张成立，应予支持。雷晓玲2014年8月8日自行接收了房屋，张贴了招租公告，其请求的租金应自2014年4月1日计算至2014年8月8日计192000元。2013年的租金虽未按约定期限支付，但雷晓玲当时接受且未提出异议，应视为双方对约定的变更，雷晓玲主张2013年逾期交纳租金的滞纳金35000元不予支持。雷晓玲主张2014年4月1日至腾房之日每日支付1000元的违约金过高不予支持。应依据双方合同第十四条的约定执行，铜川华明投资有限公司支付雷晓玲违约金10000元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除原告雷晓玲与被告铜川华明投资有限公司签订的房屋租赁合同。二、被告铜川华明投资有限公司于判决生效后10日内腾还原告雷晓玲位于铜川市新区铁诺北路20号一、二、三层门面房及门前场地、钥匙、电卡等物品。三、被告铜川华明投资有限公司于判决生效后30日内支付原告雷晓玲租金192000元。四、被告铜川华明投资有限公司于判决生效后30日内支付原告雷晓玲物业管理费、水电费58384.2元。五、被告铜川华明投资有限公司于判决生效后30日内支付原告雷晓玲违约金10000元。六、驳回原告雷晓玲的其他诉讼请求。七、驳回反诉原告铜川华明投资有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2800元，由原告雷晓玲负担800元，被告铜川华明投资有限公司负担2000元。反诉费10550元，由被告铜川华明投资有限公司负担。
宣判后，被告铜川华明投资有限公司不服，向本院提起上诉。理由为：一、上诉人与被上诉人之间系房屋租赁合同关系，非房屋转租关系。一审判决认定上诉人与被上诉人之间系房屋转租关系，属于事实认定错误。二、被上诉人未向上诉人移交房屋、收取租金时未按时向上诉人出具合法收租凭证，对上诉人构成根本违约，应向上诉人退还已支付的租金510000元。三、被上诉人主观上存在不愿履行合同的故意，单方要求解除《房屋租赁合同》的意图明显，被上诉人在双方合同履行过程中存在着严重的违约行为，被上诉人依法应向上诉人赔偿装修损失费1010982元及经济损失290000元。四、被上诉人未向上诉人移交房屋，导致上诉人不能实际占有、使用房屋，一审判令上诉人向被上诉人支付租金192000元、物业管理费及水电费58384.2元、违约金10000元，实属错误。上诉请求：1、依法撤销铜川市耀州区人民法院（2014）耀新民初字第00216号民事判决第二、三、四、五、七项，改判驳回被上诉人请求上诉人支付租金192000元、物业费、水电费58384.2元、违约金10000元的诉讼请求。判令被上诉人退还上诉人交付的510000元租金并向上诉人支付装修残旧折价费1010982元、经营损失费290000元。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人雷晓玲辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审判决正确，应予维持。
二审诉讼过程中，上诉人与被上诉人均无新的证据向法庭提交。本院对一审查明的事实予以确认。
本院二审查明：2013年4月24日，上诉人向被上诉人雷晓玲邮寄的函，要求提交租赁费发票，该函落款日期为2013年4月10日。被上诉人雷晓玲出具的租赁费发票即税务发票开票日期为2013年5月3日。2014年7月15日，上诉人向被上诉人发出告知函，要求交付租赁房屋及大门钥匙，但该函落款日期为2014年2月25日。2014年7月8日本案已经进入诉讼。
另查明，2015年3月10日，经本院现场勘查，双方当事人争议的租赁房屋内二楼左则：第一间标明为办公室的房间内，搁置的办公存件上载明均为上诉人物品及办公资料；第二间标明为财务室的房间内，存放上诉人财务账册及办公用品等资料。
2015年5月20日，雷晓玲委托代理人张玉霞称，双方合同约定，收取租金时应当向上诉人出具合法收租凭证，但须由上诉人出具证明，税务机关才能开出税务发票即收租凭证，并于2015年5月25日，向本院提交了陕西省地方税务局《代开普通发票管理办法（试行）》文件。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的权利和义务，一方不按合同约定履行，导致违约，即应承担相应的违约责任。本案中，上诉人承租被上诉人的房屋源于原承租人，原承租人在租期内将租赁房屋内的资产使用权转让于上诉人，原承租人两次向上诉人进行资产及场所移交，已替代被上诉人向上诉人履行了租赁房屋交付义务。从现场勘查情况看，上诉人的行政及财务已经实际进驻、使用了租赁房屋。上诉人认为房屋未交付使用并要求返还510000元租金及赔偿损失290000元的请求无事实依据，本院不予支持。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案合同约定交付租金时间是每年的4月1日前，在履行合同过程中，上诉人在交付第二年即2013度租金时即已逾期，上诉人向原承租人提存时间是4月25日，被上诉人出具收租凭证即税务发票的时间是5月3日，虽然上诉人逾期交付租金，但并未影响合同的继续履行。上诉人在交付第三年度租金前，在被上诉人的多次催促下，上诉人仍逾期未履行交付租金义务。但上诉人以房屋租赁合同第三条“甲方（被上诉人）收取房屋租金时必须出具合法收租凭证，无合法收租凭证的乙方（上诉人）可以拒付”的约定抗辩。对此收租凭证问题，陕西省地方税务局《代开普通发票管理办法（试行）》规定，对经营性收入需要开具税务发票的，付款方应出具书面证明。虽然双方房屋租赁合同约定了收取房屋租金的条件，但仍须上诉人向被上诉人先出具付款证明后，被上诉人才能办理收租凭证即税务发票。因此，被上诉人联系不到上诉人，且无法取得上诉人出具的付款证明，上诉人明显构成违约，应当承担违约责任。上诉人以雷晓玲2013年4月12日通知其在交清510000元租金后，应交合同保证金及恢复租赁房屋原貌保证金，但对该通知上诉人并未承诺，未形成合同内容，对上诉人没有约束力，并不影响其履行交付合同租金的义务，上诉人以此进行抗辩违约责任应由被上诉人雷晓玲承担的理由，不能成立。虽然上诉人与被上诉人在房屋租赁合同中未约定解除合同条款，但被上诉人签订租赁合同的目的，是为获取房屋租金，上诉人不履行交付房屋租金的主要义务，合同目的不能实现。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款（二）项规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。被上诉人请求解除合同，于法有据。
关于租赁房屋装修装饰问题，双方在房屋租赁合同第七条约定“乙方不得随意改变所租赁房屋内部结构。如需装修，需征得甲方同意，费用由乙方自理，甲方不承担任何责任费用”。根据最高人民法院法释（2009）11号《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款（二）项规定：“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”。本案中，双方当事人对装修事宜约定清楚且法律规定明确，出租人即被上诉人不同意接收利用，上诉人主张被上诉人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失无据，本院不予支持。
综上，上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费23371元，由铜川华明投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判长 贺晓华
审判员 刘坤琪
审判员 杨光德
二〇一五年七月二十日
书记员 陈蕊妮