安徽省合肥市庐阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）庐民一初字第00157号
原告：安徽安科生物工程（集团）股份有限公司，住所地安徽省合肥市长江西路669号高新区。
法定代表人：宋礼华，董事长。
委托代理人：钟雷，安徽天禾律师事务所律师。
被告：合肥安泰老年护理院，住所地安徽省合肥市。
法定代理人：胡金萍，院长。
委托代理人：钱晓军，安徽杰创律师事务所律师。
原告安徽安科生物工程（集团）股份有限公司（以下简称“安科公司”与被告合肥安泰老年护理院（以下简称“安泰护理院”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月2日立案受理后，被告合肥安泰老年护理院在答辩期内向本院提出管辖异议，本院于2015年1月12日作出民事裁定书予以驳回，被告合肥安泰老年护理院不服，上诉于合肥市中级人民法院，该院作出（2015）合管终字第00125号民事裁定书驳回上诉、维持原裁定。管辖异议处理期间依法暂停审限。本案依法由审判员宋玮适用简易程序分别于2015年5月4日、于2015年8月28日二次公开开庭进行了审理。安科公司的委托代理人钟雷，安泰护理院的委托代理人钱晓军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
安科公司诉称：坐落于合肥市濉溪路312号房屋（房地权合产字第号）为安徽省科学技术研究院所有。自2000年9月28日安科公司成立至今，该房屋一直由安科公司行使占有、使用、收益等权利。2011年1月1日，安科公司将该房屋租赁给合肥安泰残疾人托护康复中心（以下简称“安泰康复中心”）。租赁期间，安泰康复中心将部分房屋交由安泰护理院使用。2012年9月12日期间，安泰护理院共向安科公司支付租金18万元。2013年1月14日，安科公司向安泰康复中心和安泰护理院发出《关于终止房屋租赁合同并收回房屋的书面通知》，要求解除租赁合同。同年2月25日，安科公司向安泰护理院发出《关于催缴房租的书面通知》催缴所欠房屋租金37000元。同年3月1日，安科公司与安泰康复中心协议解除租赁关系，安泰康复中心已搬出诉争房屋，但安泰护理院拒不搬出仍然占有该房屋。同年5月15日，安科公司向安泰护理院发出《关于督促返还占用房屋和经营场所的函》，要求安泰护理院按每月2万元的标准承担占用期间房屋占用费，并于5月31日前腾空房屋。但安泰护理院拒不搬迁，并累计拖欠房屋租金37000元、房屋占有费42万元。现安科公司诉至本院，请求判令：1、安泰护理院立即腾退位于合肥市濉溪路312号房屋；2、安泰护理院支付租金37000元和逾期支付违约金5827.5元（按每日万分之二点五自2013年3月1日计算至2014年12月1日，此后的违约金计算至实际支付日）；3、安泰护理院支付房屋占用使用费42万元（按每月2万元自2013年3月1日计算至2014年12月1日共21个月，此后的使用费计算至实际腾房日止）；4、安泰护理院承担本案诉讼费用。
安泰护理院在庭审中辩称：安科公司陈述不属实，安泰护理院是合法使用涉案房屋，安科公司起诉无事实和法律依据，请求驳回安科公司的起诉。
经审理查明：位于合肥市濉溪路312号系安徽省科学技术研究院所有，于2007年6月18日领取房地产权证，根据房地产权证记载和房屋平面图（描图日期为1989年8月22日）标示，该栋房屋为一层L型平层建筑，设计用途为办公，面积为1124.1平方米。自2000年9月28日起，安徽省科学技术研究院将上述房屋交由安科公司使用，同意一直由安科公司行使占有、使用、收益等权利。安科公司自行使用房屋期间，将上述房屋用于生产厂房和办公用房，并将L型建筑中北面东西走向房屋（原为报告厅）因层高较高而搭建成为两层楼房。
2011年，安科公司作为出租方与承租方安泰康复中心签订《房屋租赁合同》，约定将合肥市濉溪路312号29幢房屋及内外设施全部租赁给安泰康复中心，租赁期限自2011年1月1日至2013年12月31日止，用途为开办残疾人托护康复中心，租金及付款方式双方另行商定，承租方未按期交付租金的，每拖延一天，负责偿付所欠租金千分之五的违约金。承租方由姚建平作为代理人在合同中签字，姚建平系安科公司的副总经理。之后，双方并未再另行签订租赁合同或补充协议。
安泰康复中心系由股东陈效谦、胡金萍、王祥林和安科公司出资组建的民办非企业法人单位，于2011年12月申请办理设立登记，于2012年3月19日领取民办非企业单位登记证书，法定代表人是姚建平，初始注册资本为10万元，陈效谦认缴51000元，占51%，胡金萍认缴24000元，占24%，王祥林认缴10000元，占10%，安科公司认缴15000元，占15%。安泰康复中心注册登记的住所地为合肥市濉溪路312号。另，胡金萍于2011年12月5日领取了安泰护理院的民办非企业单位登记证书，同时在合肥市濉溪路312号开办安泰护理院。此后，位于合肥市濉溪路312号房屋由安泰康复中心和安泰护理院共同使用，安泰护理院占用东面南北走向平房，安泰康复中心占用北面东西走向的二层楼房，两家单位共用位于L型建筑交叉处的公用门厅和入户大门，以及东西两个院落。之后，由于安泰康复中心内部各股东的经营理念不同，安科公司撤回投资，姚建平于2012年底辞去法定代表人职务。
2013年1月14日，安科公司发出《关于终止房屋租赁合同并收回房屋的书面通知》，同时向安泰康复中心、安泰护理院告知安科公司决定解除房屋租赁合同，请缴清所欠房租、水电费，将在2013年5月底收回房屋，逾期将采取相应措施。该通知于次日送达安泰康复中心和安泰护理院。2013年2月25日，安科公司向安泰护理院的法定代理人胡金萍发出《关于催缴房租的书面通知》，告知其截至2013年2月已欠房租37000元，通知其于2013年3月10日前交纳。胡金萍于2013年3月5日收到该通知。2013年3月1日，安科公司与安泰康复中心签订《解除合同协议书》，双方协商一致同意提前解除《房屋租赁合同》，并确认安泰康复中心已经搬离租赁房屋并将租赁房屋和附属设施、经营场所完整移交给安科公司，不可移动的装修装饰或其他投入在租赁合同终止后无偿归安科公司所有，承租人不要求任何赔偿或补偿，双方已经结清房租、水电费等。2013年5月15日，安科公司向安泰护理院发出《关于督促返还占用房屋和经营场所的函》，告知安科公司与安泰康复中心于2013年3月1日解除了租赁合同，安泰康复中心已经搬离租赁场所，限安泰护理院2013年5月31日前返还房屋及附属设施、经营场所，并按每月2万元的标准承担房屋占用费。胡金萍于2013年5月21日收到该通知。
胡金萍曾于2012年9月18日向安科公司缴纳租金6万元，于2012年10月8日缴纳租金2万元，于2012年11月5日缴纳租金10万元，合计18万元。安泰康复中心曾于2012年9月19日向安科公司缴纳租金2万元，于2012年11月8日缴纳租金21000元，于2012年12月28日缴纳租金15000元，合计56000元。安科公司在庭审中自认免收2011年全年租金，安泰康复中心支付的5.6万元系按7000元／月的房租标准自2012年6月至2013年2月期间的房租，胡金萍缴纳的房租中包含2012年1月至5月期间安泰康复中心和安泰护理院共同的房租。
由于安泰护理院至今拒绝交还房屋，故安科公司诉至本院，要求判如所请。
另查明：经本院现场勘验及安泰护理院自述，自安泰康复中心搬离后，安泰护理院除原占用的东面南北走向平房外，还占用了北面东西走向二层小楼的一楼三分之一的面积，通向二楼的楼梯有两处，一处位于东北角，一处位于一楼东南角（处于安泰护理院内），同时公用门厅由安泰护理院的老人们休息使用。
上述事实，有安科公司提供的营业执照、组织机构代码证、房地产权证、安徽省科学技术研究院出具的说明一份、《房屋租赁合同》、《解除合同协议书》、《关于终止房屋租赁合同并收回房屋的书面通知》、《关于催缴房屋的书面通知》、《关于督促返还占用房屋和经验场所的函》、房租支付凭证、银行回单、现金存款凭条，安泰护理院提供的安泰康复中心验资报告、银行支付凭证复印件，本院于2015年5月4日向姚建平制作谈话笔录一份，本院于2015年8月20日对涉案租赁房屋进行现场勘验制作勘验笔录一份，并拍摄照片9张，以及双方当事人庭审陈述予以证实。安泰护理院举证的合肥安泰医院的设置医疗机构批准书、环境影响报告的批复，因与本案无关，故本院对该组证据的关联性不予确认。安泰护理院举证的安泰护理院备案材料，因未能提供原件，且经本院与合同签订人姚建平核实，仍不能确认租赁合同的真实性，故本院对该组证据的真实性、合法性和关联性均不予确认。
本院认为：涉案租赁房屋的所有人安徽省科学技术研究院自愿将房屋交由安科公司使用，并同意由安科公司行使占有、使用、收益等权利，故安科公司有权出租该房屋并享有出租收益，其起诉主体适格。虽然安科公司与安泰护理院之间未签订书面租赁合同，但安科公司知晓安泰护理院使用其房屋并未提出异议，且直接收取安泰护理院的房租，故双方构成事实上的租赁合同关系。因双方未明确约定租赁期限，故属于不定期租赁，安科公司依法可以随时解除合同。根据安科公司的举证，安泰护理院于2013年5月21日收到安科公司发出的《关于督促返还占用房屋和经营场所的函》，安科公司告知解除租赁合同，要求安泰护理院2013年5月31日前返还房屋及附属设施、经营场所。故，安科公司与安泰护理院之间的租赁合同应于2013年5月31日解除，安泰护理院也应当按期返还租赁房屋。因此，安科公司诉请安泰护理院腾退租赁房屋，有事实和法律依据，本院予以支持。
双方当事人没有书面约定租金的支付标准和支付方式，胡金萍抗辩称其支付的房租18万元系安泰护理院截至2020年9月18日的全部租金，但并未能提供相应证据证明，安科公司也不予认可，故本院不予采信。因安泰护理院的法定代表人胡金萍也曾是安泰康复中心股东，故不能排除胡金萍代为支付安泰康复中心2012年1月至5月期间房租的可能性，安科公司在庭审中自认免收2011年全年租金，安泰康复中心支付的5.6万元系按7000元／月的房租标准自2012年6月至2013年2月期间的房租，本院根据安泰康复中心和安泰护理院分别占用的房屋面积比例大约为2／3和1／3，酌情确定2012年1月至2013年2月期间安泰护理院应按3500元／月的标准支付其占用面积的租金，据此，涉案房屋总租金为10500元／月（3500元＋7000元）。安科公司主张按每月2万元收取整幢租赁房屋的租金，未能提供相应证据证明，根据双方陈述，安泰护理院仅占用总房屋面积的1／3，占用面积明显小于安泰康复中心，却需支付大部分的房屋租金，安科公司的主张违背公平原则，故本院不予支持。根据实地勘察，涉案房屋虽然总面积逾1500平方米（包括搭建的二层），但其并非普通住宅套房，缺乏完善的生活设施，亦非商业用房，房屋设施较为陈旧，位置较为偏僻，出行也并不便利，没有任何安保措施和物业管理，故本院按每月10500元确定租金标准较为合理，不违反同等房屋的一般租金水平。由此，胡金萍已付的租金18万元中，包含2012年1月至5月期间安泰康复中心和安泰护理院的租金35000元（10500元5个月）、2012年6月至2013年2月期间安泰护理院的租金31500元（3500元9个月），多支付的租金113500元应视为安泰护理院提前支付的后续费用。2013年3月1日，安泰康复中心搬离，安泰护理院自认占用了安泰康复中心原来使用的北面东西走向二层小楼的一楼三分之一的面积，考虑到东南角通向二楼的楼梯位于安泰护理院占用面积之内，且公用门厅被安泰护理院实际使用，对空置房屋的再利用或出租有一定影响，故本院酌定自2013年3月起安泰护理院的租金涨至5000元／月。由于安泰护理院经安科公司催告一直未归还房屋，故应自2013年6月起按租金标准支付占有使用费。经本院核算，安泰护理院已经支付完毕截至租赁合同解除之日即2013年5月31日的租金，并已支付房屋占有使用费至2015年1月22日，此后直至房屋交还之日止的房屋占有使用费应按每月5000元的标准支付。安科公司主张安泰护理院占用了合肥市濉溪路312号29幢全部房屋面积，不符合事实，本院不予认定。安科公司认为因东面和北面楼相连同用一个大门，安泰护理院不搬离，安科公司无法使用北面二层楼，故要求安泰护理院承担所有房租损失，本院认为，北面二层楼仍有东北角楼梯可通往，空置面积仍可以利用，至于大门，是建筑原本的设计问题，在租赁之初安泰康复中心和安泰护理院可以共用，现在安科公司也可与安泰护理院共用，安科公司不使用空置面积不代表空置面积不能使用，安科公司要求安泰护理院承担空置面积的租金不合理，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第（三）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告合肥安泰老年护理院于本判决生效之日起十日内向原告安徽安科生物工程（集团）股份有限公司返还位于合肥市濉溪路312号29幢房屋；
二、被告合肥安泰老年护理院于本判决生效之日起十日内向原告安徽安科生物工程（集团）股份有限公司支付房屋占有使用费（自2015年1月23日起，按每月5000元的标准，计算至交还房屋之日止）；
三、驳回原告安徽安科生物工程（集团）股份有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为6321元，由原告安徽安科生物工程（集团）股份有限公司负担5321元，由被告合肥安泰老年护理院负担1000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 宋 玮
二〇一五年十一月二十四日
书记员 郑丹丹
附：本案适用的法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十三条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
2、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。