吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书（2014）延民初字第2490号原告：延边汇鑫旅游商业运营管理有限公司。法定代表人：龚新安，该公司董事长。委托代理人：孙雷，吉林由正律师事务所律师。被告：姜永兀，男。原告延边汇鑫旅游商业运营管理有限公司诉被告姜永兀之间租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年10月17日公开开庭进行了审理。原告委托代理人孙雷与被告姜永兀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年12月4日，原、被告签订《南滨国际广场商铺（原“延边国际时尚中心MALL”）租赁经营合同》，约定：被告承租南滨国际广场x区第x层第x、x号商铺，建筑面积为100.68平方米（两间商铺的总面积），租赁期共36个月，自2013年12月4日至2016年12月3日止，承租费共计184421元，商场管理费总计31900元。原告依约将房屋租赁给被告后，被告屡次违反合同约定，拖欠履约保证金、商铺承租费以及商场管理费等费用。原告索要未果，故诉至法院，要求1、解除原、被告之间的租赁经营合同；2、判令被告向原告支付欠缴的履约保证金1万元、承租费15884.4元及商场管理费1096.7元；3、被告依法承担违约责任（已支付的履约保证金1.2万元不予退还，交付滞纳金1680.6元），共计28661.7元。被告辩称：1、原告口头承诺免除包括被告在内的所有商铺业主一年的商场管理费。自2013年2月起，承租商铺以来，所有业主均未交过商场管理费；2、被告未违约。被告为原告招商，原告承诺给被告免半年租赁费、免商场管理费、免税等优惠政策，后原告更换领导，否认了此前的承诺。原告于2014年4月2日、4月26日两次强行关闭商铺，2014年5月7日，被告将货物取出，故租赁费应自2014年2月4日计算至同年4月26日，已交纳的1.2万元履约保证金不应予以没收。3、被告承租商铺期间，房屋漏水，原告三天后才予以维修，给被告造成2万余元的损失。综上，被告应付租金为13151.6元，即使支付商场管理费，其数额为764.36元，被告已付1.2万元押金，正常补交的数额不到2000元。本院在开庭审理时，原告为证实自己的主张，向本院提交的证据有：证据1、原告企业法人营业执照、税务登记证、组织机构代码证复印件各一份，证明原告的诉讼主体资格。经庭审质证，被告无异议，本院予以采信。证据2、《南滨国际广场商铺租赁经营合同》复印件一份，证明2013年12月4日，原、被告签订租赁合同，约定：被告向原告承租南滨国际广场x区x层x、x号商铺，面积100.68平方米，租赁费标准为x每月2758元，x每月2366元，商场管理费每月997元，违约责任为没收保证金，并按欠款部分日万分之五计算滞纳金。经庭审质证，被告无异议，本院予以采信。证据3、收条复印件一份，证明被告于2013年12月17日交纳履约保证金1万元，剩余1.2万元承诺于2014年2月4日交纳。经庭审质证，被告无异议，本院予以采信。证据4、2014年3月7日限期被告缴纳押金的通知复印件一份，证明原告向被告催收欠缴的保证金1.2万元。经庭审质证，被告无异议，但提出其未收到书面通知，而是于同日接到原告催收1.2万元押金的电话通知。本院对该证据予以采信。证据5、2014年5月5日通知复印件一份，证明因被告拖欠保证金、承租费、商场管理费、物业管理费，所以原告对商铺进行封锁。经庭审质证，被告有异议，称其未接到过通知，原告于2014年4月初与4月末两次封锁商铺。本院认为，被告主张原告已于2014年4月26日将商铺强行关闭，直至2014年5月7日被告将货物取出，原告主张其于2014年5月5日关闭商铺，双方均未能提供证据证明，故对该证据真实性予以采信。被告姜永兀向本院提交的证据有：证据1、收据复印件两份，证明被告于2013年12月17日、2014年3月10日共向原告交纳1.2万元，其中1万元是押金，2000元是租金。经庭审质证，原告对真实性无异议，被告确向原告交付1.2万元履约保证金。本院认为，被告主张1.2万元中2000元系租金，因两份收据中均写明为履约保证金，故本院对该证据真实性予以采信。证据2、证人崔光浩当庭陈述的证言，证明原告承诺给被告的优惠租赁政策为免5个月租赁费，并免商铺管理费等各项费用。经庭审质证，原告有异议，认为证人无法证明原、被告签订合同时的真实情况，证人陈述仅是凭借其听说和自己的判断，据原告财务总监陈述，证人当时想承包原告的一部分招商业务，最终未谈成，证人不是原告的工作人员。本院认为，证人未能证明其原系原告公司副总经理，虽然其陈述原告原任职的招商经理承诺免除被告两年的物业费、管理费、卫生费等，但其也自认对B区具体的招商优惠政策不清楚，故仅凭证人证言的陈述，无法证明被告的主张，故本院对该证人证言不予采信。本院经庭审质证采信的证据，并结合当事人的陈述，综合认定如下事实：2013年12月4日，原、被告签订《南滨国际广场商铺（原“延边国际时尚中心MALL”）租赁经营合同》，约定：被告向原告承租南滨国际广场x区第x层第x、x号商铺，建筑面积为100.68平方米，租期为36个月，自2013年12月4日至2016年12月3日止。其中，装修（改装）免租期从2013年12月4日至2014年2月3日，共2个月。B1063租赁费每月为2758元，B1064租赁费每月为2366元，商场管理费每月997元，自2014年4月4日起收取。被告于每季度末前向原告交纳下季度所有承租费用，逾期每日收取0.05%的滞纳金。为确保本合同各项义务的履行，被告同意于合同签订之日向原告交纳履约保证金2.2万元。履约保证金是指被告为保证履行本合同约定之各项义务和责任向原告交付的押金（包括但不限于被告为保证按时交付承租费、物业管理服务费、商场管理费和保证商品与服务质量的押金）。被告未能按照本合同约定向原告全额交纳或追补履约保证金，或未能按原告书面通知指定的期限前往交接商铺，或未能按时足额交纳承租费、物业费、商场管理费及其它费用，应向原告就其所欠缴的任何部分支付滞纳金（按欠缴金额每日0.05%的标准计算）或赔偿原告损失。此外，若被告欠缴或违约达30天或有违反本合同第十二条的规定构成严重违约的，原告除向被告征收滞纳金或索取违约赔偿外，有权终止本合同，并没收被告已交的履约保证金作为违约金，如该违约金不足以弥补原告发生的损失，原告仍有权向被告追偿其不足部分。合同签订后，被告于2013年12月17日向原告交纳1万元押金，并承诺余款1.2万元押金于2014年2月4日交付。2014年3月10日，被告向原告交纳2000元履约保证金。2014年3月7日，原告通知被告于2014年3月10日前将押金足额交纳，逾期将取消对被告的一切优惠，将按合同约定执行，并保留对此被告进一步采取措施的权利。2014年5月5日，原告下发通知，因被告违约，先将被告经营的x区x、x号商铺进行锁门封锁。被告自本通知下发之日起三日内，及时交纳所欠费用。如逾期不作为，所造成的一切损失由被告自行承担。2014年5月7日，被告将货物从承租商铺取出。本院认为，原、被告签订的租赁经营合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，为有效合同。原告按照合同约定，已向被告交付商铺，被告亦应按照合同约定履行交纳租金、商铺管理费的义务。一、关于租赁费、商场管理费的数额。被告提出原告承诺免除其半年租赁费及两年商场管理费的主张，因被告未能提供充分的证据予以证明，本院不予支持。现被告已于2014年5月7日将货物全部搬走，故对原告要求解除租赁合同及被告支付自2013年2月4日至2014年5月7日的租赁费15884.4元（月租金5124元÷30日*93日）及自2014年4月4日至2014年5月7日的商场管理费1096.7元（每月997元÷30日*33日）的主张，本院予以支持。二、关于滞纳金的数额。根据合同约定，被告应于签订合同当日向原告交纳2.2万元履约保证金，并于每季度末前向原告交纳下季度的承租费用，逾期每日收取0.05%滞纳金。故对原告的主张，本院予以支持。第一季度因免除至2014年2月4日的租金，故租赁费的滞纳金为10248元（2758元*2个月+2366元*2个月）*0.05%*93日（2014年2月4日至2014年5月7日）=476.5元；第二季度租赁费的滞纳金为5636.4元*0.05%*33日（2014年4月4日至2014年5月7日）=93元；商场管理费自2014年4月4日收取，故滞纳金为1096.7元*0.05%*33日（2014年4月4日至2014年5月7日）=18元；履约保证金的滞纳金为876元，计算如下：1万元*0.05%*3日（2013年12月4日至2013年12月7日）=15元；0.2万元*0.05%*96日（2013年12月4日至2014年3月10日）=96元；1万元*0.05%*153日（2013年12月4日至2014年5月7日）=765；滞纳金共计1463.5元。三、关于原告提出没收履约保证金的主张。被告未能按照合同约定足额支付租金并交纳押金，应当承担违约责任。合同约定，如被告违约原告有权没收履约保证金作为违约金。对此，被告称其未违约，原告不应没收履约保证金，可视为被告对原告主张违约金过高的抗辩。根据本案查明的事实，原告于2014年5月7日已将商铺收回，故原告产生的损失仅为被告逾期交付租金、商铺管理费所产生的滞纳金，故对原告主张的违约金，本院予以调整，应调整为439元为宜。对原告主张的被告另行补交1万元履约保证金并没收全部2.2万元履约保证金的主张，本院不予支持。四、对被告提出的承租商铺期间，因原告未及时维修给其造成2万余元损失的主张。因被告未向本院提交证据，亦未缴纳诉讼费用，故对该主张，本院不予审理。综上，被告共拖欠原告租赁费15884.4元、商场管理费1096.7元、滞纳金1463.5元，共计18444.6元，因被告违约，应向原告支付违约金439元。依照《中华人民共和国合同法》四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告延边汇鑫旅游商业运营管理有限公司与被告姜永兀于2013年12月4日签订的租赁经营合同；二、被告姜永兀于本判决发生法律效力后立即向原告延边汇鑫旅游商业运营管理有限公司支付租赁费15884.4元、商场管理费1096.7元、滞纳金1463.5元及违约金439元，共计18883.6元。三、上述费用与被告姜永兀已向原告延边汇鑫旅游商业运营管理有限公司交付的1.2万元履约保证金抵销后，被告姜永兀于本判决发生法律效力后立即向原告支付6883.6元。四、驳回原告延边汇鑫旅游商业运营管理有限公司的诉讼请求。如果被告未按本判决指定时间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费517元，其他诉讼费用80元，共计597元（原告已预交1146元，退还原告629元），由被告姜永兀负担130元，原告延边汇鑫旅游商业运营管理有限公司负担467元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。审 判 长  金 纯助理审判员  张妍妍助理审判员  尹永杰二〇一四年十一月十七日书 记 员  马晓超