广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中一法三民一初字第1003号
原告：黄国祥，男，1973年3月1日出生，汉族，住广东省中山市。
原告：黄国良，男，1965年3月9日出生，汉族，住广东省中山市。
委托代理人：叶锦芬、林敏斯，分别系广东凯行律师事务所律师、律师助理。
被告：曾维友，男，1974年9月22日出生，汉族，住广东省中山市。
被告：罗芳，女，1984年12月30日出生，汉族，住广东省中山市。
被告曾维友、罗芳共同委托代理人：黄启武、文静，均系湖南旷真律师事务所律师。
被告：甘钟仁，男，1969年2月27日出生，汉族，住广西平南县。
被告：朱笑雪，女，1973年11月21日出生，汉族，住广东省兴宁市。
被告甘钟仁、朱笑雪共同委托代理人：李正春、柯逸恩，均系广东国道律师事务所律师。
原告黄国祥、黄国良诉被告曾维友、罗芳、甘钟仁、朱笑雪建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2014年11月14日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄国祥、黄国良及其委托代理人叶锦芬到庭参加诉讼，被告曾维友、罗芳及其委托代理人黄启武、文静，被告甘钟仁、朱笑雪的委托代理人李正春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄国祥、黄国良诉称：被告甘钟仁、朱笑雪是中府国用（2012）第30000＊＊号土地的使用权人，二人于2012年将该土地卖给了被告曾维友、罗芳，双方签了土地买卖合同但未办理过户手续。后经被告甘钟仁、朱笑雪当面同意，被告曾维友、罗芳将该土地转卖给两原告。两原告与被告曾维友、罗芳于2013年9月17日签订了《土地使用权转让合同》，合同签订后两原告依约分别于2013年9月17日交付20万元定金、2014年12月4日交付300万元购地款。被告曾维友称已向被告甘钟仁、朱笑雪累计交付330万元的购地款，其中在原告转300万元给被告罗芳的当天，罗芳收款后即向被告甘钟仁转款150万元，被告曾维友向原告出示了以上款项的付款凭证即被告甘钟仁出具的收据。合同订立后，因被告甘钟仁、朱笑雪与被告罗芳、曾维友将该地块上的临建补偿问题不能达成共识，将过户手续拖延至2013年12月2日才到国土部门办理。为办理过户手续，在2013年12月2日当天，两原告与被告甘钟仁、朱笑雪签订《中山市土地使用权转让合同》替代《土地使用权转让合同》作为交易合同连同相关材料一同递交给国土部门。2014年10月28日，两原告接国土部门退件通知，口头退件理由是因现净土地不符合交易条例，不能交易且不能报建。原告与被告甘钟仁、朱笑雪于2014年11月3日到国土板芙分局将受理件取回。
两原告认为，经被告甘钟仁、朱笑雪同意，被告曾维友、罗芳与两原告订立的《土地使用权转让合同》因办不了过户登记手续，合同目的无法实现，故根据该合同第四条约定，四被告构成违约，应向原告承担违约责任。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1.解除原告黄国祥、黄国良与被告曾维友、罗芳签订的《土地使用权转让合同》；2.四被告连带双倍返还两原告定金40万元；3.四被告连带返还原告购地款300万元及利息（自2013年12月4日起至归还之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；4.本案诉讼费用由四被告共同承担。
原告对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交的主要证据有：1.中山市土地房产产权档案馆资料证明表；2.《土地使用权转让合同》；3.收据及转账记录；4.收款收据及转账记录；5.收据三张（电子文档）；6.《中山市土地使用权转让合同》；7.收件回执、确认书、声明；8.录像资料；9.中山市城乡规划局不予行政许可通知书；10.通知；11.录音资料；12.贷款协议及见证书；13.《闲置土地实施办法》；14.《关于闲置土地处置的意见》。
被告曾维友、罗芳辩称：1.两原告要求被告曾维友、罗芳与被告甘钟仁、朱笑雪共同返还购地款及定金没有依据。首先两原告支付给被告曾维友、罗芳的购地款，被告曾维友、罗芳已经及时支付给被告甘钟仁、朱笑雪，有被告甘钟仁、朱笑雪出具收据为证，且在两原告的证据目录中也予以证实，因此被告甘钟仁、朱笑雪称未收到相关款项是与事实不符的，被告甘钟仁、朱笑雪作为该款项的实际占有人应返还给两原告，与被告曾维友、罗芳无关。2.关于解除合同，被告甘钟仁、朱笑雪与两原告有签订土地转让合同，但是没有过户，因此该合同是效力待定的，其次，两原告在本案也应该承担过错责任，在签订土地转让合同时，应该确定被告曾维友、罗芳是否为土地使用权人，两原告不顾签订本合同的风险，就应该承担相应过错责任，不应把责任推给被告甘钟仁、朱笑雪一方。3.被告曾维友、罗芳与被告甘钟仁、朱笑雪的土地使用权转让合同已经签订，但是被告甘钟仁、朱笑雪没有履行才导致本案纠纷出现，从2013年开始被告曾维友、罗芳就多次与被告甘钟仁、朱笑雪进行沟通要求其办理相关手续，被告曾维友、罗芳已经积极履行购地款的义务，在中山市出台闲置用地规定后，被告曾维友、罗芳就要求被告甘钟仁、朱笑雪去支付闲置费用，但是被告甘钟仁、朱笑雪一直没有去缴纳，导致其2014年6月再去缴纳闲置费用时已不能缴纳，从而导致涉案土地无法顺利过户。故出现本案纠纷导致土地无法过错的责任由被告甘钟仁、朱笑雪承担，被告曾维友、罗芳作为土地的受让方积极履行付款义务是想及时进行过户。根据两原告提交的证据九，在规划调整后是可以办理的，可见导致本案合同目的无法实现责任不在于被告曾维友、罗芳，而是由于行政审批问题。从《土地使用权转让合同》中并没有对出现该原因导致合同目的无法实现的约定，因此根据合同法，本案不适用定金法则。两原告要求利息也是没有依据。退一步而言，若存在过错应该返还利息也应向被告甘钟仁、朱笑雪主张。被告甘钟仁、朱笑雪所称被告曾维友、罗芳还欠40万元尾款，是双方约定办理土地证后才支付，但至今土地证还未办好，付款条件还未成就。最后被告曾维友、罗芳无需与被告甘钟仁、朱笑雪承担连带责任，因为连带责任是法律规定的或当事人约定。请求法庭判定被告甘钟仁、朱笑雪向两原告承担返还责任，被告曾维友、罗芳无需承担相应责任。
被告曾维友、罗芳就其辩解主张在举证期限内提交的主要证据有：1.土地买卖合同书；2.收据；3.2012年8月28日用地图；4.土地转让尾数协议；5.2011年12月16日的用地图；6.《闲置土地认定书》及送达回证。
被告甘钟仁、朱笑雪辩称：1.被告甘钟仁、朱笑雪未收取两原告的定金或其他购房款项，对于两原告没有法定或约定的双倍返还定金义务或购地款的义务，且在2013年9月17日两原告与被告曾维友、罗芳签订合同第四条明确排除了因政策等不可抗力因素而免除相关义务。2.两原告依据2013年9月17日的合同提起本案诉讼，被告甘钟仁、朱笑雪并非本合同相对人，不具有该合同的任何义务，同时被告甘钟仁、朱笑雪未收取两原告的任何款项。被告甘钟仁、朱笑雪与被告曾维友、罗芳签订的土地买卖合同是发生在2011年6月1日，至今被告曾维友、罗芳仍有40万元的购地款尾数未向被告甘钟仁、朱笑雪支付，这点两原告在40万未支付的证明上签名了，同时两原告要求被告甘钟仁、朱笑雪承担本案共同返还责任及连带责任均无法律依据，所要求的165000元利息也没有合同依据。3.被告甘钟仁、朱笑雪未获取两份合同的土地差价款930868.8元。4.被告甘钟仁、朱笑雪在本案中具有比较大的损失，体现在：一是原来的建筑物由于本案交易而拆除了；二是建筑物出租利益的损失超过100万元，加上拆除损失超过150万。5.被告甘钟仁、朱笑雪与被告曾维友、罗芳在2011年6月1日签订合同买卖合同及在2013年11月8日签订土地使用权转让合同补充协议，上述合同及协议均未解除，这也是两原告要求被告甘钟仁、朱笑雪承担责任没有依据的所在。6.被告甘钟仁、朱笑雪在本案无过错，体现在：一是两原告认为被告甘钟仁、朱笑雪与被告曾维友、罗芳因为临建问题没有达成补偿共识不符合事实，该问题在2013年11月8日补充协议已经作了关于28万元的补偿及安排；二是两原告认为被告甘钟仁、朱笑雪拖延办理过户手续不属实，因为两原告在2013年9月17日签订的合同，12月4日才向被告曾维友、罗芳支付购地款300万元，但是被告甘钟仁、朱笑雪在两原告付款的前两天就已经向国土部门递件；三是被告甘钟仁、朱笑雪已经配合完成了递件手续，至于其他不可抗力不能认为构成被告甘钟仁、朱笑雪承担责任或过错的依据。综上，被告甘钟仁、朱笑雪认为两原告对被告甘钟仁、朱笑雪的诉讼请求均应依法驳回。
被告甘钟仁、朱笑雪就其辩解主张在举证期限内提交的主要证据有：土地转让合同补充协议复印件。
经审理查明：被告甘钟仁、朱笑雪是夫妻关系，被告曾维友、罗芳是夫妻关系。被告甘钟仁、朱笑雪是涉案位于中山市板芙镇里溪大道南的工业用地［土地证号：国（2012）30000**］的土地使用权人。2011年6月21日，被告甘钟仁、朱笑雪与被告曾维友签订土地买卖合同书，将上述土地使用权转让给曾维友，土地转让价为每亩66万元，共3.5亩，总价231万元。2013年11月8日，被告甘钟仁、朱笑雪与被告曾维友、罗芳签订土地使用权转让合同补充协议，约定土地转让单价每亩66万元不变，面积以中山市国土局测绘图纸为准（约5.2亩），总价款为3432000元，并确认曾维友、罗芳已经支付190万元给甘钟仁、朱笑雪。经查，上述190万元系分几次支付，最后一次支付为2012年5月15日。2013年12月4日，甘钟仁确认收到罗芳转入购地款150万元。2014年6月27日，甘钟仁、朱笑雪与曾维友、罗芳签订土地转让尾数协议，确定尚欠40万元尾数于新土地使用证出来后一次性付清。
2013年9月17日，原告黄国祥、黄国良（乙方）与被告曾维友、罗芳（甲方）签订土地使用权转让合同，约定：甲方将位于中山市板芙镇里溪大道南的国有工业土地［土地证号：国（2012）30000**］转让给乙方；每亩价格83.8万元，总价款为4382000元，签订合同两天内乙方支付定金20万元，2013年11月30日前双方至中山市国土交易中心办理转让手续，手续完毕并领取受理回执后当天交付甲方300万元，尾款1182000元在过户并领证当天支付；甲方将该土地的铁硼拆除后移交给乙方，甲方保证对转让土地享有充分的所有权和处理权，且该土地不存在他项权或被查封及存在其他债权债务等情形；凡因手续不全或国家规定征用、拆迁及不能出售的土地而引起的法律纠纷致使该土地不能成交的，一切责任由甲方负责，并按甲方违约处理；若甲方违约，则需向乙方赔偿双倍定金，乙方不按时支付价款，逾期一日按日千分之一支付违约金给甲方。合同签订当天，黄国祥、黄国良向曾维友、罗芳支付了定金20万元。由于涉案土地未过户至曾维友、罗芳名下，故甘钟仁、朱笑雪与黄国祥、黄国良于2013年12月2日另行签订了一份《中山市土地使用权转让合同》（约定土地成交价位1673472元，该合同未实际履行），并协同黄国祥、黄国良于2013年12月4日完成了向国土部门交付了土地证、身份证、工商查询登记、宗地图、房产图等资料。2013年12月4日，黄国祥、黄国良向罗芳的账户转入300万元购地款。2014年7月1日，中山市城乡规划局向甘钟仁、朱笑雪下达不予行政许可通知书，告知其申请的办理建设用地规划条件事项因与市总规不符，暂停审批，待规划调整后再办理。2014年10月28日，中山市国土资源局出具通知，告知各分局、各交易所、公开交易办，从2014年10月29日起，停止办理不符合相关规定的土地使用权转让业务。2014年11月，两原告与四被告协商购地款退还问题，黄国祥、黄国良要求四被告一起退还，曾维友、罗芳要求甘钟仁、朱笑雪直接退款给黄国祥、黄国良，甘钟仁、朱笑雪要求曾维友、罗芳先退给黄国祥、黄国良之后再由其退给曾维友、罗芳。黄国祥、黄国良因涉案土地不能办理过户手续，又多次要求退款无果，遂诉至本院，主张前述实体权利。
另查：2013年4月，中山市人民政府出台《中山市闲置土地处置实施办法》，对于闲置土地的调查认定、处置利用、法律责任等作了相关规定。2014年4月25日，中山市国土资源局出台《关于闲置土地处置的实施意见》，规定：本文下发前通过转让方式取得预期未动工开发土地，已办理变更登记的，以变更登记之日起一年为约定动工开发日期，超过动工开发日期满一年未动工开发的认定为闲置土地；对约定动工日期在2012年6月30日前的闲置土地，如土地使用权人申请，并于2014年9月30日前按照土地出让或划拨的20%缴纳土地闲置费，允许土地使用权人在2015年9月30日之前自行动工开发，如需转让土地的，受让方需承诺在2015年9月30日之前动工开发；等等。
再查：2014年6月4日，中山市国土资源局向甘钟仁、朱笑雪发出《闲置土地认定书》，认定涉案土地为闲置土地。甘钟仁、朱笑雪于2014年6月5日至中山市国土资源局签收了上述《闲置土地认定书》。
本院认为：本案系建设用地使用权转让合同纠纷。综合案情分析，本案的焦点有四：一、原告黄国祥、黄国良与被告曾维友、罗芳于2013年9月17日签订的《土地使用权转让合同》效力如何；二、上述合同的相对人除曾维友、罗芳外，是否包括甘钟仁、朱笑雪；三、本案导致土地不能过户的原因何在，系被告违约还是不可抗力所致；四、若存在违约行为，违约责任该如何承担。
关于焦点一。被告甘钟仁、朱笑雪系涉案土地的使用权人，其于2011年6月与曾维友、罗芳签订了土地买卖合同书，将涉案土地使用权以231万元价格转让给该二人。2012年5月15日前曾维友、罗芳已经向甘钟仁、朱笑雪支付190万元，即支付了合同的大部分款项，已经取得了合同项下的相关权利。也即在原告黄国祥、黄国良与曾维友、罗芳二人签订土地使用权转让合同前，曾维友、罗芳已经是合法权利人
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虽然存有一定瑕疵（未能及时办理过户）---拥有处置涉案土地的权利。而且2013年12月2日、4日甘钟仁、朱笑雪配合黄国祥、黄国良至国土局办理递件手续，也即表明其认可上述曾维友、罗芳与黄国祥、黄国良之间的合同，退一步而言，即使曾维友、罗芳属于无权利人，黄国祥、黄国良也以其实际行为构成了追认，该土地使用权转让合同发生法律效力。
关于焦点二。曾维友、罗芳、黄国祥、黄国良系涉案《土地使用权转让合同》的签订人，而且黄国祥、黄国良也一直向曾维友、罗芳二人支付购地款，甘钟仁、朱笑雪并未据此享有合同的相关权利及应履行相关义务。至于曾维友、罗芳向甘钟仁、朱笑雪付款则为另一法律关系，曾维友、罗芳二人可以另行主张相关权利。因此，根据合同的相对性原则，甘钟仁、朱笑雪并非本案土地使用权转让合同的相对人，无需向黄国祥、黄国良承担相应责任。
关于焦点三。涉案土地属于闲置土地，未具备土地使用权转让的相关要件，因此2014年10月28日被中山市国土资源局告知不得转让。被告曾维友、罗芳于2013年9月17日与原告黄国祥、黄国良签订《土地使用权转让合同》，至2014年10月期间尚有一年时间完善土地的相关手续，而且中山市政府、中山市国土资源局分别于2013年4月、2014年4月出台了《中山市闲置土地处置实施办法》《关于闲置土地处置的实施意见》，并非骤然性的政策文件，即使该政策出台属于不可抗力，但由于迟延履行而导致不可抗力的发生，由迟延履行一方承担相关责任。况且曾维友、罗芳与黄国祥、黄国良在合同中约定“凡因手续不全或国家规定征用、拆迁及不能出售的土地而引起的法律纠纷致使该土地不能成交的，一切责任由甲方（曾维友、罗芳）负责，并按甲方违约处理”，足以证明双方签订合同时对于该风险是清楚并且能够预见的，本案关于土地使用权转让的情况不属于不可避免、不能克服的情形，即不属于法定的不可抗力。由于曾维友、罗芳一方的原因导致黄国祥、黄国良合同目的不能实现，属于曾维友、罗芳违约，黄国祥、黄国良有权解除涉案合同。
关于焦点四。涉案《土地使用权转让合同》约定了违约金的承担方式，其中曾维友、罗芳违约，需向黄国祥、黄国良支付双倍定金。黄国祥、黄国良已支付定金20万元，其要求曾维友、罗芳双倍返还定金40万元，于法有据，本院予以支持。并且黄国祥、黄国良自2013年12月4日向曾维友、罗芳支付购地款300万元，现合同解除，该笔款项应当返还。另外，黄国祥、黄国良就该300万元自2013年12月5日起产生的利息，属于其必然损失，曾维友、罗芳应当赔偿。同时，该利息应以300万元为本金，自2013年12月5日起至清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十七条的规定，判决如下：
一、解除原告黄国祥、黄国良与被告曾维友、罗芳于2013年9月17日签订的《土地使用权转让合同》；
二、被告曾维友、罗芳于本判决生效之日起七日内向原告黄国祥、黄国良双倍返还定金40万元；
三、被告曾维友、罗芳于本判决生效之日起七日内向原告黄国祥、黄国良返还购地款300万元并支付相应利息（利息计算方式：以300万元为本金，自2013年12月5日起至清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；
四、驳回原告黄国祥、黄国良的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费35320元，减半收取17660元，保全费用5000元，合计22660元（原告黄国祥、黄国良已预交），由被告曾维友、罗芳负担（被告曾维友、罗芳负担部分在判决生效之日起七日内迳付原告黄国祥、黄国良）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
代理审判员 邓文辉
二〇一五年二月十一日
书 记 员 郭小琪