吉林省镇赉县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）镇民一初字第189号
原告董宝立，男，成年人，汉族，退休职工。现住镇赉县。
委托代理人李云峰，吉林镜鉴律师事务所律师。
被告吉林弘安房地产开发有限公司（组织机构代码：68698394-4）
法定代表人张晓卫，职务经理。
委托代理人武艺，白城市洮北区新立法律服务所法律工作者。
委托代理人李宽波，男，成年人，汉族。现住吉林省松原市宁江区。
原告董宝立诉被告吉林弘安房地产开发有限公司（以下简称弘安公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人、被告的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年6月13日，原、被告签订房屋拆迁产权调换协议，该协议约定被告拆迁原告房屋后于2011年12月31日前为其回迁三户楼房以及车库一个，面积分别为79.26平方米、84.9平方米、84.9平方米，车库18.9平方米。至今被告没有将约定楼房及车库交付，故请求被告交付房屋并协助办理相关手续。请求按回迁楼减少面积补偿差价12633.12元并双倍返还面积差款30682.56元。请求给付延长过度期发生的房屋租金损失29000元并支付违约金210000元。
被告辩称，被告与吉林弘安房地产开发有限公司镇赉分公司（以下简称弘安分公司）签订委托协议书，约定镇赉县延年小区的盈亏均由弘安分公司李宽波负责，被告不是本案适格主体。本案应依据属地管辖由被告办公所在地长春市绿园区法院管辖。合同中约定的履行时间只有6个月，被告无法完成该合同全部义务。并且从合同签订之日2011年6月16日起至2011年12月31日止，已经进入我国北方冬季，根本无法施工，被告根本没有客观条件按照约定完成。因此弘安分公司是在受到胁迫、显失公平的情况下签定的协议，违反法律、法规规定以及镇赉县人民政府的规定，应属无效协议。原告所诉损失及计算与事实不符。产权证应由有关部门核发，与被告没有关系。原告的安置面积为238.29平方米，比约定249.06平方米少10.77平方米，大于3%的部分只有3.29平方米，故应对3.29平方米进行补差价。另，现市场价格为2280元／平方米，不是原告所称的2480元／平方米。2012年11月末争议房屋已经具备入住条件，因原告没有入住，应由其承担过错责任。违约金、过度费已经能够补偿原告所受损失，法律规定违约已能补偿经济损失就不再支付赔偿金。
根据原告的诉求及被告答辩，本院归纳本案当事人争议的焦点为：
一、被告主体是否适格；
二、协议是否有效；
三、减少面积补偿差价、双倍面积返还以及违约金的计算是否符合法律规定。
原告围绕案件争议焦点问题提供如下证据：
1、房屋拆迁产权调换协议书一份。证明拆迁主体是被告所属的镇赉分公司，其不具备法人主体，被告是本案适格主体。合同内容符合法律规定，是双方真实意思表示，双方应遵照履行。被告应为原告回迁三户住宅一个车库其中房屋面积分别为79.26平方米、84.9平方米、84.9平方米，车库为18.9平方米；被告承诺2011年12月31日前将三个房屋及车库交交付原告；另，违约责任中双方约定因被告原因未能履行合同，按房屋面积总价的百分之四赔偿原告。
被告质证称，该合同是被告分公司与原告签订的。动迁时间表明，实际施工时间只有四个月不可能完工；违背棚户区改造相关规定；违约责任条款显失公平。镇赉分公司是在被迫情况下签订的合同，我方认为合同无效。
因被告分公司与原告签订的协议，原、被告双方均无异议。故本院对房屋拆迁产权调换协议书予以确认。因分公司不具有企业法人资格，不能独立承担民事责任。故被告应为本案适格主体，被告分公司的行为应由被告承担责任。
2、白守评字（2013）104号价格评估报告一份，证明2010年至2013年争议房屋租金评估价格为28000元。
被告质证称，对评估内容有异议。2012年11月末已具备入住条件，不应继续计算租金。
该份报告能够证明争议房屋租金情况。故本院对该份评估报告予以确认。是否应在2012年11月末不在计算租金，本院将视被告举证情况决定是否采信。
被告围绕案件争议焦点问题提供如下证据：
1、延年小区房屋分套面积计算成果表一份。证明为原告安置的房屋面积分别是79.43平方米三户，合计238.29平方米，实差面积10.77平方米。
原告质证称，真实性无异议。是建成之后由房产部门勘测所得，双方的回迁协议是在建筑之前，被告施工期间变更了对原告的承诺，后果应由被告承担。成果表中还有86.61平方米住宅，被告应将原告安置在86.61平方米住宅，多余的面积原告愿意承担差价。
因原告无异议。故本院对上述证据予以确认。
2、入住协议和入住费缴费单。证明本案争议房屋2012年12月4日已为其他住户办理入住手续。
原告质证称，原、被告双方没有最后办理入住手续是因为被告没有按照约定履行合同，减少了承诺的回迁面积。原告无房可以回迁，没有入住是由被告造成的，与原告无关。
上述证据不符合房屋具备入住条件的有关规定。故本院对上述证据不予确认。
3、2011年镇赉县棚户区征收补偿方案一份。证明2011年镇赉县棚户区征收补偿方案为：征一还一，每户可增加8平方米。原告与被告镇赉县分公司的合同违背了政府文件；过渡费安置标准为6元每平方米。
原告质证称，此方案是根据国务院相关条例制定的，主体是镇赉县人民政府，在征收之前应由县政府作出征收决定。本案中双方协议中征收主体不是县政府，此方案不适合本案，双方也不是按该方案签订的征收协议。
上述证据与本案不具有关联性。故本院不予确认。
3、房屋拆迁补偿安置协议书一份。证明其他拆迁户均使用该格式协议书，与原告出示的协议书不一样，原告制定的条款是被告为完成棚户区改造违背自己意愿签订的。
原告质证称，原告与被告之间的协议签订是平等主体之间签订的，开发公司根据不同情况签订不同的协议是正常的。
因被告没有提供违背自己意愿的证据加以证明。故本院对被告的主张不予采信。
4、证人刘峰的证言。证明2010年10月份被告镇赉分公司找刘峰对回迁户回迁情况进行录像。
原告质证称，2010年10月开始被告与证人长期合作伙伴，存在利害关系人，其证明的事实属于效力待定。
被告质证称无异议。
上述证言与本案不具有关联性。故本院不予采信。
综上，本院确认如下本案事实：
2011年6月13日，原、被告签订房屋拆迁产权调换协议，约定被告拆迁原告房屋后于2011年12月31日前为其回迁三户楼房以及车库一个［镇赉县延年小区4号楼4单元三层302室、4号楼5单元三层302室、四层402室以及5号楼西侧16号车库（西数第一个）］，面积分别为79.26平方米、84.9平方米二户，车库18.9平方米。被告依据协议为原告回迁房屋面积分别是79.43平方米三户，车库18.9平方米一个，回迁面积减少10.77平方米。被告自认房屋售价2280元每平方米。原告以被告没有按期回迁要求被告交付房屋并协助办理相关手续。请求按回迁楼减少面积补偿差价12633.12元并双倍返还面积差款30682.56元。并请求给付延长过度期发生的房屋租金损失28000元以及支付违约金210000元。
本院根据原告的诉求，被告的答辩以及当事人举证、质证情况，结合确认的案件事实，针对案件争议焦点，综合评判如下：
因被告分公司不具有企业法人资格，不能独立承担民事责任。依据《中华人民共和国公司法》第十三条“公司可以设立分公司，分公司不具有企业法人资格，其民事责任由公司承担。……”之规定，被告应为本案适格主体，被告分公司的行为应由被告承担责任。因原、被告签订协议均无异议，故原、被告之间的协议合法有效，被告应将镇赉县延年小区4号楼4单元三层302室、4号楼5单元三层302室、四层402室以及5号楼西侧16号车库（西数第一个）交付原告。
本案于2013年4月26日立案，被告于2013年9月26日提出管辖权异议。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十七条“人民法院受理案件后，当事人对管辖权有异议的，应当在提交答辩状期间提出。人民法院对当事人提出的异议，应当审查。异议成立的，裁定将案件移送有管辖权的人民法院；异议不成立的，裁定驳回。当事人未提出管辖异议，并应诉答辩的，视为受诉人民法院有管辖权，但违反级别管辖和专属管辖规定的除外。”之规定，被告没有在答辩期内提出管辖权异议，故本院对被告的管辖权异议不予受理，视为当事人未提出管辖异议。现被告已应诉答辩，故本院对本案有管辖权。
原、被告对面积减少10.77平方米无异议。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：……（二）…….房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”之规定，原告应得面积误差返还房价款32075.49元［（10.77平方米／249.06平方米-0.03）×2280元／平方米×249.06平方米×2倍＋249.06平方米×0.03×2280元／平方米］。
原、被告对违约责任已有明确约定。原告的违约金请求符合法律规定并在原告的损失范围内。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……”之规定，被告应向原告支付违约金210000元。因被告对房屋租金评估损失提出异议，但没有提供有效证据加以证明。故本院对原告的租金损失28000元予以保护。
综上，本院认为：原告的主张符合法律规定，本院予以支持。依据《中华人民共和国公司法》第十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十七条之规定，判决如下：
一、被告吉林弘安房地产开发有限公司与原告董宝立签订房屋拆迁产权调换协议有效；
二、被告吉林弘安房地产开发有限公司于本判决生效后立即将镇赉县延年小区4号楼4单元三层302室、4号楼5单元三层302室、4号楼5单元四层402室、5号楼西侧16号车库（西数第一个）交付原告董宝立；
三、被告吉林弘安房地产开发有限公司于本判决生效后立即给付原告董宝立面积误差款32075.49元；租金损失28000元；违约金210000元，合计270075.49元。
案件受理费6144元，评估费2000元，由被告吉林弘安房地产开发有限公司承担7877.35，由原告董宝立承担266.65元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。
期满不上诉，则本判决生效，双方当事人必须自觉履行，逾期不履行的，本院将依据对方当事人的申请强制执行。申请执行的期限为二年，从法律文书确定的履行期间的最后一日起计算。逾期不申请，本院将视为放弃权利。
审 判 员 孙国利
审 判 员 陈晓彦
代理审判员 戴曦晨
二〇一四年一月二十九日
书 记 员 金广慧