江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏05民终2742号
上诉人（原审被告）：苏州平江川客栈有限公司,住所地苏州市钮家巷33、36号。
法定代表人：王敏刚，该公司董事长。
委托诉讼代理人：施熠文，江苏益友天元律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：苏州平江历史街区保护整治有限责任公司，住所地苏州市姑苏区大儒巷40号。
法定代表人：赵云峰，该公司董事长。
委托诉讼代理人：蒋方华，苏州市姑苏区胥江法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：卢开霖，苏州市姑苏区胥江法律服务所法律工作者。
上诉人苏州平江川客栈有限公司（以下简称平江川客栈）因与被上诉人苏州平江历史街区保护整治有限责任公司（以下简称平江街区保护整治公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院作出的（2017）苏0508民初7213号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
平江川客栈上诉请求：撤销一审判决第一项；撤销一审判决第二项中支付2647222元房屋租金的判决内容，对支付房屋占有使用费的内容依法改判（改判对房屋占有使用费予以调减）；撤销一审判决第三项。事实和理由：一、上诉人与董氏义庄部分小租户就部分长包房合同解除诉讼仍未全部了结，目前尚无法归还全部房屋，上诉人主观上无过错，且被上诉人对此是知情的；上诉人与被上诉人解除房屋租赁合同的原因是政府规划变更，被上诉人自双方合作以来一直是以政府代表的身份出现，但在上诉人与部分小租户的租赁合同纠纷中，被上诉人不承认收回房屋是政府行为引起，违背双方当事人意思，进而影响上诉人按期归还房屋；二、双方于2016年8月19日就《租赁合同终止协议》另行签订了《补充协议》，约定上诉人应在收到被上诉人因提前收回董氏义庄所支付的补偿金后5个工作日内，向被上诉人缴纳全部租金，被上诉人未支付补偿金，因此租金的支付时点未到，上诉人有权拒绝支付。上诉人不是不肯支付租金，而是支付租金时点未到，暂不支付；上诉人向被上诉人返还房屋和支付租金是两项不同的义务、履行期限也不同，即使返还房屋构成违约也不能推到出支付租金也违约；双方签订的《补充协议》有效，被上诉人仍应向上诉人支付550万元补偿金；涉案房屋大部分处于空置状态，被上诉人对此也知情，应对该部分房屋使用费予以调减；三、上诉人支付租金的时点未到，不应计算逾期滞纳金，一审法院认为被上诉人同意平江川客栈在返还房屋后再结算欠付租金与事实不符。
平江街区保护整治公司辩称，一审法院查明事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
平江街区保护整治公司向一审法院起诉请求：1.判令平江川客栈立即返还苏州市姑苏区钮家巷36号（董氏义庄）全部租赁房屋；2、判令平江川客栈立即支付拖欠租金及房屋使用费（按合同租金标准，自2014年4月1日计算至实际腾房迁让之日止，暂计算至2017年10月19日为3555556元）；3.判令平江川客栈支付逾期滞纳金（按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.3倍，自2017年2月20日起计算至实际付清之日止）。
一审法院认定事实：苏州市姑苏区钮家巷34号、36号房屋不动产权人为平江街区保护整治公司。2005年3月4日，平江街区保护整治公司（甲方）与平江川客栈（时名：苏州全景酒店管理有限公司）（乙方）签订《租赁合同》一份，约定平江街区保护整治公司将上述钮家巷36号房屋及附属设施（董氏义庄）出租给平江川客栈使用，租期自2005年4月1日起至2025年3月31日止。合同约定租期第一年年租金为50万元（其中2005年10月1日前为免租期），租期第九年起的年租金，由双方根据市场行情合理确定。合同第9.4条约定滞纳金每日按照欠款额的万分之三计收，但滞纳金总额累计不得超过欠款额的5%。
2016年8月19日，平江街区保护整整公司（甲方）与平江川客栈（乙方）签订《租赁合同终止协议》一份，约定为实现上述租赁房屋有效利用，双方经友好协商达成一致，乙方同意将上述租赁房屋提前归还给甲方。双方约定：1.甲乙双方同意自协议签订后三个月内将董氏义庄归还甲方，终止上述《租赁合同》；2.综合乙方为平江路早期发展在业态引领方面所做出的贡献，甲方同意基于乙方在前期装修工程、固定资产投入、开办费用、未来收益等方面情况及现有员工解雇、“长包房”清退等给予550万元补偿；3.乙方在承租董氏义庄期间与第三人有未了纠纷的由乙方负责；4.若乙方逾期归还物业，每逾期一天，甲方将计提补偿款的千分之一作为违约金；5.甲方在甲乙双方交接物业完毕后五个工作日内向乙方一次性支付补偿款550万元。
同日，双方又就平江川客栈承租期间未缴租金事宜，签订《补充协议》一份，约定平江街区保护整治公司在收回董氏义庄后2日内向平江川客栈提供未付租金明细，平江川客栈应在收到平江街区保护整治公司550万元补偿款后5个工作日内，按照租金明细向平江街区保护整治公司支付全部未缴租金，每日逾期一日，平江街区保护整治公司有权按未缴租金总额的千分之一追偿违约金
2016年11月16日，平江街区保护整治公司（甲方）与平江川客栈（乙方）再行签订《租赁合同终止协议之补充协议（二）》。明确双方在《租赁合同终止协议》中明确约定平江川客栈归还涉案房屋的日期为2016年11月19日，但鉴于平江川客栈在清退、归还物业工作中的实际困难，无法如期归还租赁房屋，双方协商一致后，平江街区保护整治公司同意将物业归还日期延后。协议第一条约定：平江川客栈自2016年11月20日起依实际延后日期按月支付董氏义庄的使用租金，延后日期最长不超过2017年2月19日；延期交还产生的租金，按照双方2005年3月4日签订的《租赁合同》收取，即按照100万元/年收取。协议第五条约定：如平江川客栈未能在2017年2月19日前向平江街区保护整治公司交还董氏义庄，双方即开始执行2016年8月19日签订的《租赁合同终止协议》的内容。
2017年2月23日，平江街区保护整治公司向平江川客栈发出律师函一份，表明按照双方上述《租赁合同终止协议》、《补充协议》、《租赁合同终止协议之补充协议（二）》的约定，平江川客栈至迟应在2017年2月19日前向其返还租赁房屋董氏义庄，并同时结清截至搬离之日的租金，然而平江川客栈并未依约履行房屋交还义务，亦未支付租金，故其致函要求平江川客栈在收到该律师函后一周内收归还房屋、支付租金及使用费。平江川客栈收函后未返还房屋亦未支付租金，嗣后平江街区保护整治公司又于2017年10月18日向平江川客栈发出租金催缴通知书及法律函，平江川客栈收到后未返还房屋亦未支付租金。
一审庭审中，双方一致确认平江川客栈支付租金至2014年3月底，自2014年4月1日起未支付过租金，2014年4月1日起的年租金标准为100万元；双方还确认涉案房屋目前大部分空关、平江街区保护整治公司未向平江川客栈支付过《租赁合同终止协议》约定的550万元补偿款。对于租赁合同解除时间，平江街区保护整治公司认为应认定合同已经于双方签订终止协议之日即2016年8月19日解除，平江川客栈则认为应认定于终止协议约定的签订协议后三个月即2016年11月19日解除。
一审审理中，平江街区保护整治公司认可目前平江川客栈尚与部分次承租人就董氏义庄中部分长包房返还事宜处于诉讼中，但其愿意按照现状收回租赁房屋，并自行承担被案外人占用部分房屋执行不能的诉讼风险。平江川客栈在一审庭审后书面答复称其不同意按照现有使用状态向平江街区保护整治公司归还房屋；此外，平江川客栈还书面表示其曾在2016年11月21日书面通知平江街区保护整治公司交接房屋，平江街区保护整治公司至现场发现使用情况后未接受物业，故其应知晓平江川客栈自2016年11月19日即不再利用涉案房屋进行经营。平江街区保护整治公司确认其在起诉前查看涉案房屋是发现房屋大部分空关，但对平江川客栈停止经营时间并不清楚，其还表示租赁房屋实际使用情况与其无关，平江川客栈未能归还房屋致使其无法利用涉案房屋获得收益产生损失，且平江川客栈未能按约支付租金给其带来利息损失。
以上事实，由不动产权属登记薄、房屋所有权证、租赁合同、租赁合同终止协议、补充协议、租赁合同终止协议之补充协议（二）、律师函、租金催缴通知、法律函、照片、民事上诉状复印件及当事人一审庭审陈述予以佐证。
一审法院认为，平江街区保护整治公司与平江川客栈签订的《租赁合同》、《租赁合同终止协议》、《补充协议》及《租赁合同终止协议之补充协议（二）》均系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规相关强制性规定，成立并有效，双方均应恪守。根据双方租赁合同约定，自2014年4月1日起的年租金标准由双方协商确定，现双方在本案庭审中确认年租金标准为100万元，故自2014年4月1日起的计租标准应为100万元/年。根据双方2016年8月19日签订的终止协议，双方协商一致解除涉案房屋的租赁合同，且应根据终止协议约定的租赁房屋归还时间（2016年11月19日前）认定双方租赁同解除时间为2016年11月19日。
租赁合同解除后，平江川客栈本应依约返还租赁物，现其未能终止协议约定于2016年11月19日前归还，亦未按照补充协议（二）约定于延期后的2017年2月19日前归还，平江街区保护整治公司起诉要求其返还符合双方约定且于法有据，一审法院予以支持。平江川客栈抗辩称其不归还房屋系因为涉案房屋部分长包房由案外人占有使用，且相关诉讼尚未终结，但在平江街区保护整治公司已明确表示其同意按现有状态先行收回房屋、并自愿承担案外人占用部分房屋执行不能的诉讼风险的情况下，平江川客栈仍不同意返还房屋，责任在其，一审法院对其抗辩意见不予采信。
关于平江街区保护整治公司主张的欠付租金。平江川客栈自认其未支付2014年4月1日至2016年11月19日期间的房屋租金，平江街区保护整治公司起诉主张，于法有据，予以支持，平江川客栈应向平江街区保护整治公司支付租赁合同解除前的租金2647222元（1000000元/年×2年+1000000元÷12÷30天×233天）。平江川客栈抗辩称根据双方签订的补充协议，平江街区保护整治公司负有先向其支付补偿款的先履行义务，在平江街区保护整治公司未支付补偿款之前其有权拒绝支付租金。然而，根据双方签订的终止协议，在平江街区保护整治公司向其支付补偿款前，平江川客栈负有按约返还房屋的先履行义务；在其已违约未能履行返还房屋的先行义务的情形下，仍然赋予其先履行抗辩权将导致双方权利义务的极度不对等，并可使平江川客栈在违约的情形下得拒付租金，根据违约方不应因其违约行为获益的原则，一审法院认为平江川客栈在自身已经违约的情形下不能行使先履行抗辩权，一审法院对其抗辩意见不予采信。
关于平江街区保护整治公司主张的房屋使用费。一审法院认为房屋使用费系为弥补出租方未能再行利用租赁房屋获得收益或未能自行利用租赁房屋产生的损失，现平江川客栈控制涉案房屋，理应承担违约责任，平江街区保护整治公司按照合同解除前的租金标准主张，并无不当，一审法院予以支持，房屋占有使用费应自2016年11月20日起计算至实际返还房屋之日止。平江川客栈抗辩称其早已停止经营且系因次承租人占用部分长包房致使其无法归还，故要求调减房屋占有使用费；然而，其在平江街区保护整治公司明确表示同意按现状收回的情形下仍拒绝归还，一审法院对其抗辩意见不予采信；至于其是否在涉案房屋内经营，并不影响其占用控制房屋给平江街区保护整治公司造成不能利用房屋损失的事实，一审法院对该抗辩意见亦不予采信。
关于平江街区保护整治公司主张的逾期滞纳金。第一、关于逾期滞纳金计算起始日。双方签订的补充协议就租金结算事宜明确进行约定，应视为对双方租赁合同约定租金支付时间的变更，平江街区保护整治公司同意平江川客栈在返还房屋后再结算欠付租金，且平江川客栈返还房屋期限在2017年2月19日前，平江街区保护整治公司自该期限次日（2017年2月20日）起主张逾期滞纳金并无不当，一审法院予以支持。第二、关于逾期滞纳金计算标准。虑及平江街区保护整治公司自认其主张的滞纳金损失即为未收取租金的利息损失，且双方租赁合同终止协议及补充协议未就平江川客栈未依约返还房屋情形下的逾期支付租金行为约定违约金，一审法院认定平江川客栈应按照中国人民银行同期同档贷款基准利率向平江街区保护整治公司支付自2017年2月20日起的逾期滞纳金。第三、关于逾期滞纳金计算基数。一审法院认为平江川客栈未能按约返还房屋理应自2017年2月20日起支付租金并负担逾期滞纳金，但平江川客栈违约未能返还房屋给平江街区保护整治公司带来的是无法利用房屋的损失，已经通过房屋使用费予以弥补，故对2017年2月20日起房屋使用费不宜再行计算滞纳金，故逾期滞纳金的计算基数应为平江川客栈欠付的全部租金。
综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决：一、苏州平江川客栈有限公司于判决生效之日起十日内向苏州平江历史街区保护整治有限责任公司返还苏州市姑苏区钮家巷36号（董氏义庄）全部租赁房屋；二、苏州平江川客栈有限公司于判决生效之日起十日内向苏州平江历史街区保护整治有限责任公司支付上述房屋2014年4月1日至2016年11月19日期间的租金2647222元，并自2016年11月20日起支付上述房屋占有使用费（按照100万元/年，自2016年11月20日起计算至实际返还房屋之日止）；三、苏州平江川客栈有限公司于判决生效之日起十日内向苏州平江历史街区保护整治有限责任公司支付逾期滞纳金（以2647222元为基数，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率，自2017年2月20日计算至实际支付之日止）；本诉案件受理费36311元，减半收取18156元，由苏州平江川客栈有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，《租赁合同》、《租赁合同终止协议》、《补充协议》及《租赁合同终止协议之补充协议（二）》均系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应严格恪守，诚信履行。双方明确约定平江川客栈应返还涉案房屋，平江街区保护整治公司亦同意按照房屋现状收回租赁房屋，平江川客栈以尚有部分与小租户的诉讼仍未了结、房屋租赁合同解除的原因是政府规划变更作为拒绝返还的理由，明显不能成立，本院不予采信。双方于2016年8月19日签订《租赁合同终止协议》，约定平江川客栈应于该协议签订之后三个月内归还涉案房屋，平江川客栈未按约定按时归还。之后双方又于2016年11月16日签订《租赁合同终止协议之补充协议（二）》，平江街区保护整治公司同意将房屋归还日期延后，至迟不晚于2017年2月19日，但平江川客栈未按约定期限归还，显然有违诚信。关于平江川客栈认为平江街区保护整治公司未支付550万元补偿款因此支付租金时点未到的上诉主张，本院认为，平江街区保护整治公司支付补偿款的前提是平江川客栈返还房屋，因平江川客栈未按约返还房屋，自不能要求平江街区保护整治公司支付补偿款，平江川客栈理应支付租金，平江川客栈的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。涉案房屋大部分处于平江川客栈占有控制之下，平江川客栈以部分房屋空置应调减房屋使用费的主张，缺乏法律依据，本院不予采信。平江川客栈未按时交纳租金，应支付相应逾期滞纳金，一审法院对此计算无误，本院予以确认。
综上所述，苏州平江川客栈有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费36311元，由苏州平江川客栈有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨恩乾
审判员 郭 锐
审判员 黄学辉
二〇一八年五月二日
书记员 闻 艺