江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民终字第554号
上诉人（原审原告）杨洪云，女，1968年11月12日生，居民身份证号码3203811968********，汉族，个体工商户，住新沂市现代商城**号楼*单元***室。
委托代理人胡恒金，江苏宁诚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李爱芳，女，1966年3月19日生，居民身份证号码3203261966********，汉族，个体工商户，住新沂市新安街道新段社区新建路西十三巷*号。
被上诉人（原审被告）刘彬，男，1986年10月14日生，居民身份证号码3203811986********，汉族，个体工商户，住新沂市现代商城综合楼*号楼*单元****室。
二被上诉人共同委托代理人石彦华，男，1946年9月15日生，居民身份证号码3203811946********，汉族，住新沂市新安街道临沭中路***号。
第三人张术香（曾用名张玉），女，1965年7月1日生，居民身份证号码3203811965********，汉族，住新沂市现代商城东云阁写字楼。
上诉人杨洪云因与被上诉人李爱芳、刘彬，第三人张术香返还原物纠纷一案，不服新沂市人民法院（2013）新民初字第3873号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人杨洪云的委托代理人胡恒金，被上诉人李爱芳及刘彬的共同委托代理人石彦华，第三人张术香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2009年3月26日，杨洪云与新沂市华龙房屋建筑开发有限公司（以下简称华龙公司）签订商品房买卖合同一份，约定：杨洪云向华龙公司购买位于新沂市现代商城综合楼1幢2单元1102室房屋一套，价款为219772元，首付款为59772元，下余16万元办理银行按揭贷款手续。合同签订后，杨洪云按照约定支付了首付款。随后，杨洪云向中国农业银行新沂市支行（以下简称新沂农行）申请办理银行按揭贷款手续，并以涉案房屋作抵押担保。2009年4月3日，杨洪云及其丈夫唐金良与新沂农行签订抵押借款合同一份。合同签订后，杨洪云按照约定向新沂农行支付借款本息，并按照规定缴纳了契税、房屋维修基金等税费。
另查明，李爱芳与刘彬系母子关系。2010年，张术香将涉案房屋以25万元的价格出售给李爱芳。2011年，李爱芳、刘彬对房屋进行装修。2012年上半年，搬入涉案房屋内居住。
还查明，杨洪云的丈夫唐金良于2013年去世，之后不久，杨洪云提起本案诉讼，请求判令李爱芳、刘彬搬出涉案房屋并返还房屋。唐金良生前在新沂市现代商城从事物业管理、服务工作。
张术香主张唐金良生前将涉案房屋以18万元的价格出售给她；为证明其主张，张术香提供售房协议书复印件一份，并申请证人马清贤、杜庆连出庭作证。协议书的主要内容为：唐金良将涉案房屋以18万元的价格出售给张术香，并且购房款已付清；证人马清贤作证称：张术香因购买涉案房屋向其借款10万元支付给唐金良；证人杜庆连作证称：张术香曾让其帮助出售涉案房屋，其听张术香说该房屋系从唐金良处购买。李爱芳、刘彬对张术香的主张及其提供的证据，没有异议。杨洪云对张术香的主张及其提供的证据，不予认可。一审法院认为，协议书复印件的内容与证人证言相互印证，足以证明唐金良生前将房屋以18万元的价格出售给张术香，且张术香付清购房款的事实；故对张术香的该项主张，予以采纳。
关于唐金良向张术香出售房屋的行为对杨洪云是否产生法律效力问题。一审法院认为，涉案房屋是杨洪云在其与唐金良婚姻关系存续期间购买，应属夫妻共同财产，但出售涉案房屋显然超出了家事代理范围，夫妻双方应平等协商、取得一致意见。李爱芳、刘彬及张术香未举证证明唐金良向张术香出售房屋是杨洪云夫妻的共同意思表示，亦未举证证明事后杨洪云对唐金良的售房行为予以追认，故唐金良向张术香出售房屋的行为对杨洪云不产生法律效力。
原审法院认为，唐金良将房屋出售给张术香的行为虽对杨洪云不产生法律效力，但涉案房屋的所有权至今未登记在杨洪云名下，杨洪云对涉案房屋不享有所有权。杨洪云与华龙公司订立商品房买卖合同后，虽未办理房屋所有权登记手续，但华龙公司已经将房屋交付给杨洪云，杨洪云因该合同而合法占有房屋。但占有人返还原物的请求权，自侵占之日起一年内未行使的，请求权消灭。唐金良将房屋交付给张术香的时间距杨洪云起诉主张权利的时间，已经超过一年。故对杨洪云要求李爱芳、刘彬搬出房屋并返还房屋的请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二百四十五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项之规定，判决驳回杨洪云的诉讼请求。案件受理费100元，由杨洪云负担。
上诉人杨洪云不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、一审认定唐金良生前将涉案房屋以18万元的价格出售给张术香错误。张术香提供的唐金良签字的出售房屋协议书系伪造的，不能作为证据使用，证人证言亦不能成立，且杨洪云是以近22万元的价格购买的涉案房屋，不可能以18万元的价格卖给张术香，唐金良并未将房屋出卖给张术香。2、杨洪云自2013年9月知道李爱芳、刘彬侵占房屋至向一审法院起诉并未超过1年的时间，且法律规定的法定诉讼时效为2年，一审法院以唐金良交付房屋给张术香的时间距杨洪云起诉主张权利的时间超过1年为由驳回诉请不当。李爱芳、刘彬非法占有他人房屋理应返还。综上，请求二审法院撤销原判，改判支持杨洪云的一审诉讼请求。
被上诉人李爱芳、刘彬答辩称：1、唐金良于2009年涉案房屋卖给张术香，张术香于2010年5月转让该房给李爱芳，杨洪云于2013年9月20日提起返还财产诉讼，时间超过2年，其诉请不应支持。2、张术香一审提供的出售房屋协议书是真实的。3、两次房屋转让均在唐金良、杨洪云夫妻关系存续期间，唐金良从事该楼房销售物业工作，李爱芳装潢了几个月，刘彬在房屋内结婚，杨洪云均未有异议，李爱芳、张术香有理由相信唐金良出售房屋是其夫妻共同意思表示。4、从唐金良2009年将涉案房屋卖给张术香至2013年唐金良去世，杨洪云从未提出异议，唐金良去世几个月后杨洪云即提起诉讼要求返还房屋，不合情合理合法。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
原审第三人张术香答辩称：1、杨洪云认为一审提供的出售房屋协议书是伪造的不是事实，其没有证据推翻该协议书。如果杨洪云坚持认为虚假，张术香要求与杨洪云一起测谎。2、购买涉案房屋是经唐金良夫妻同意的，转卖给李爱芳，唐金良夫妻也是同意的，唐金良从事该楼房销售物业工作，上水上电，李爱芳才装修。当时张术香和李爱芳问唐金良过户的事，唐金良说很快过户，开发商有点问题，手续齐全立刻过户。3、从唐金良2009年将涉案房屋卖给张术香至2013年唐金良去世，杨洪云从未提出异议。综上，请求二审法院依法判决。
本院二审争议焦点为：李爱芳、刘彬应否返还涉案房屋。
各方当事人二审期间均未提供新证据。
双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。二审另查明，涉案新沂市现代商城综合楼1幢2单元1102室房屋与杨洪云居住的新沂市现代商城综合楼13号楼2单元401室在同一小区。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第二百四十一条规定：“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。”杨洪云的丈夫唐金良生前将涉案房屋出售给张术香，张术香又于2010年将房屋转让给李爱芳，后李爱芳、刘彬于2011年对房屋进行装修，并于2012年上半年入住至今。而杨洪云早于2009年3月购买涉案房屋，其二审陈述2009年（购买房屋）一个月后开发商交付钥匙，但从其丈夫唐金良生前2010年出售房屋，到他人于2011年装修房屋并于2012年入住，且杨洪云所居住的新沂市现代商城综合楼13号楼2单元401室与涉案新沂市现代商城综合楼1幢2单元1102室房屋在同一小区，在这期间，杨洪云均未提出异议，杨洪云二审陈述2013年9月才知晓涉案房屋被占有的陈述不符合常理，本院不予采信。在张术香与杨洪云的丈夫唐金良订立的房屋买卖协议尚未解除的情况下，占有人李爱芳、刘彬依据与张术香之间的买卖协议，对房屋的占有具有合法性、正当性，杨洪云要求李爱芳、刘彬搬出房屋并予以返还，缺乏事实和法律依据。综上，杨洪云的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决驳回杨洪云的诉讼请求裁判结果正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人杨洪云负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙 庆
审判员 费 蜜
审判员 裴运栋
二〇一六年三月二十五日
书记员 李东青