南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0106民初1659号原告南京中超房地产开发有限公司，住所地南京市鼓楼区中央路323号610室。法定代表人厉春生，董事长。委托代理人牟棣，江苏华成律师事务所律师。被告江苏舜信置业顾问有限公司，住所地南京市鼓楼区中山北路217号2单元1708室。法定代表人孙贤和，执行董事。委托代理人李春香，江苏宏林律师事务所律师。委托代理人诸华明，江苏宏林律师事务所实习律师。原告南京中超房地产开发有限公司（以下简称中超房地产公司）诉被告江苏舜信置业顾问有限公司（以下简称舜信置业公司）物业服务合同纠纷一案,本院于2016年2月24日立案受理,依法由审判员李义军独任审判,公开开庭进行了审理。原告中超房地产公司的委托代理人牟棣，被告舜信置业公司的委托代理人李春香、诸华明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中超房地产公司诉称，南京邮电大学科技综合楼（南邮大厦）位于南京市鼓楼区XX路66号，系原告中超房地产公司与南京邮电大学合作建设的一幢建筑面积为4.4万平方米，层高为100米的科技综合楼，该项目自开建后被鼓楼区人民政府列为区重点工程之一。南邮大厦于2015年8月1日开始入住使用，根据原告中超房地产公司与南京邮电大学的协议约定，原告中超房地产公司对享有南邮大厦50年的房屋使用权、经营管理权和租赁权。2015年6月24日，经考察，原告中超房地产公司与被告舜信置业公司签订了《南邮大厦物业管理委托合同》，合同约定：服务标准为南京市物业管理五星级标准。根据被告舜信置业公司向原告中超房地产公司提交的服务方案中承诺的人员配置为50人。被告舜信置业公司实际进驻南邮大厦后，除了8月1日开业时物管人员到场较多外，一段时间里仅派驻了七至八名物管人员对大厦进行服务，服务人员年龄偏大，根本不能满足大楼的管理要求。原告中超房地产公司经协调未果。2016年1月19日，原告中超房地产公司向被告舜信置业公司发函，要求立即解除合同。被告舜信置业公司复函要求原告中超房地产公司支付150万余元。鉴于原、被告双方无法协商解除合同，故诉至法院，请求判令立即解除原、被告双方之间签订的《南邮大厦物业管理委托合同》，并判令被告舜信置业公司立即从南京市鼓楼区XX路66号南邮大厦退场。被告舜信置业公司辩称，根据合同约定，原告中超房地产公司无权单方解除，因此解除合同是不成立的。解除合同的事实是不存在的，解除理由被告舜信置业公司也不予认可。综上，请求法院驳回原告中超房地产公司的诉讼请求。经审理查明，2015年6月24日，原告中超房地产公司（甲方）与被告舜信置业公司（乙方）签订了《南邮大厦物业管理委托合同》，合同约定：甲方将南邮大厦项目委托给乙方实行物业管理，南邮大厦项目为南京邮电大厦科技综合楼，位于南京市XX路66号，占地面积约为5805平方米，总建筑面积约为43968平方米，其中地上28层约为34997平方米，地下2层约为8744平方米；乙方以包干制方式对南邮大厦物业实际科学管理，乙方提供服务的受益人为原告中超房地产公司；协议期限自2015年月日起至2017年月日止，协议有效期为二年，自签订之日起生效；两年期满甲方收回物业，乙方可以在自愿基础上与甲方合作管理南邮大厦物业，双方另签协议；物业管理服务标准参照《全国城市物业管理优秀服务考评标准》、《国家物业管理条例》、《南京市物业管理办法》、南京市有关规定及本协议的有关条款（见附件一：《南邮大厦项目物业管理方案》，服务标准为南京市物业管理服务五级标准；物业管理服务费标准为商务办公楼按4.8元/平方米（测算依据见南邮大厦项目物业管理方案），商用楼按每平方米6元收取，物业费自交付之日开始计算并收取；乙方违反本协议，未达到管理服务质量约定标准，甲方有权要求乙方改正，未改正造成损失的，由乙方承担相应的责任。2015年7月，被告舜信置业公司开始为南邮大厦提供物业服务。2016年1月，原告中超房地产公司发函给被告舜信置业公司要求解除合同，被告舜信置业公司复函要求支付相应款项。根据被告舜信置业公司提交的员工工资表，被告舜信置业公司2015年在该大厦的物业人员分别为：8月份35人，9月份31人，10月份33人，11月份32人，12月份32人。原告中超房地产公司对该物业人数不予认可，只认可被告舜信置业公司的物业人员为14人左右，依据是双方发生争议时，被告舜信置业公司所提交给公安机关的一张2015年12月份的员工工资表，该工资表载明的物业人员为14人。原告中超房地产公司另陈述称，尚有部分房屋空置或者未交付。双方对于合同约定中所指的《南邮大厦项目物业管理方案》产生争议，原告中超房地产公司提交的是被告舜信置业公司于2015年4月15日制作的《南邮大厦项目物业服务方案》，该方案中确定的人员配置为项目经理1人，工程维护部5人，秩序维护部28人，卫生保洁部14人，客户服务部2人，共50人；商业办公楼收费标准为5元/平方米，所有配置总人数（含管理人员）50人左右。被告舜信置业公司提交的落款时间为2015年5月8日的《南邮大厦项目物业服务方案》，该方案中的人员配置为项目经理1人，工程维护部4人，秩序维护部16人，卫生保洁部8人，客户服务部3人，共32人；商业办公楼收费标准为4.8元/平方米，所有配置总人数（含管理人员）32人左右；该方案第一页的左上方注明“附件一”。双方质证认为:被告舜信置业公司认可原告中超房地产公司提交的方案是其制作的，但称该方案中协商过程中已对人数进行了调整。原告中超房地产公司对于被告舜信置业公司提交的方案不予认可，认为该方案是被告舜信置业公司单方制作的，未经原告中超房地产公司认可。以上事实有原被告陈述、南邮大厦物业管理委托合同、员工工资表、2015年4月15日的南邮大厦项目物业管理方案、2015年5月8日的南邮大厦项目物业管理方案等证据予以佐证，足以认定。本院认为，原、被告双方签订的《南邮大厦物业管理委托合同》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该物业管理委托合同依法成立并有效。双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于《南邮大厦项目物业管理方案》版本的问题。原、被告双方各提交了一份《南邮大厦项目物业管理方案》，两份物业管理方案在管理人数上有较大差异。对此，本院认为，被告舜信置业公司所提交的《南邮大厦项目物业管理方案》的第一页虽然标注了“附件一”，物业收费标准也与协议相一致，但该份物业管理方案并没有原告中超房地产公司的确认，审理中原告中超房地产公司对此亦不予认可。原告中超房地产公司所提交的《南邮大厦项目物业管理方案》确为被告舜信置业公司所出具，虽然在物业收费标准上略有降低，由于双方签订合同有一个磋商的过程，对于物业收费标准的适当降低在合理的范围之内，并不当然地调整物业服务人员。由于被告舜信置业公司无法提交经原告中超房地产公司确认的《南邮大厦项目物业管理方案》，应自行承担不利的法律后果。故本院认定物业管理委托合同的附件一为原告中超房地产公司提交的2015年4月15日的《南邮大厦项目物业管理方案》，而不是被告舜信置业公司提交的《南邮大厦项目物业管理方案》。关于合同解除的问题。基于上述分析，根据合同约定，被告舜信置业公司提供的物业人员人数应为50人，根据被告舜信置业公司自行制作的员工工资表来看，其人数也仅有32人左右。即使根据被告舜信置业公司所提供的物业人员人数，该人数也远低于双方物业管理方案中所确定的物业人员人数，由于物业人员人数的严重不足直接影响物业服务水平，严重影响合同目的的实现，原告中超房地产公司作为合同的签订方以及合同约定的受益人主张解除合同并无不当，本院予以支持。被告舜信置业公司的该项辩解意见，本院不予采信。基于合同被解除，被告舜信置业公司应当退场。综上，为维护双方当事人的合法权益。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告南京中超房地产开发有限公司与被告江苏舜信置业顾问有限公司于2015年6月24日签订的关于南京邮电大厦科技综合楼的《南邮大厦物业管理委托合同》；二、被告江苏舜信置业顾问有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内从南京市鼓楼区XX路66号南京邮电大学科技综合楼（南邮大厦）退场。案件受理费80元，减半收取40元，由被告江苏舜信置业顾问有限公司负担（此款原告已预付，被告在于本判决发生法律效力之日起十日内直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  李义军二〇一六年五月二十日法官 助理  靖伯伟见习书记员  夏 娜