河南省郑州市金水区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫0105民初7283号
原告郑州中亨物业管理有限公司，住所地郑州市金水。
法定代表人邵瑞芳，经理。
委托代理人韩娟，系该公司员工。
被告李晓娜。
原告郑州中亨物业管理有限公司诉被告李晓娜物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告委托代理人韩娟，被告李晓娜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，被告为河南省郑州市中亨文华苑10-1-9-301-3东业主，房屋住房面积合计127.16平方米，物业收费标准2007年7月1日-2007年10月31日物业费0.87元/每平米；2017年11月1日-2017年12月31日物业费0.92元/每平米。2006年7月20日原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，合同约定原告为小区提供物业服务，合同签订后，原告在物业服务期间，积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，被告于2007年7月1日至2017年12月31日期间从未缴纳物业费，被告欠缴物业费共计14742元，同时根据合同第八条第四款规定：乙方违反协议，不按照本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按日交纳违约金，或采取相关措施，为减轻被告负担，原告对违约金只主张本金的30%，即4422.6元，两项请求金额合计19164.6元，经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理费。故原告诉至法院，请求判令：1、被告立即支付原告物业管理费合计14716.4元，滞纳金4414.92元，合计19131.32元；2、被告承担本案全部诉讼费。
原告为支持其诉讼请求向本院提交以下证据：
《前期物业管理委托服务合同》一份；
《前期物业管理服务协议》、《业主公约》各一份；
《物业管理委托合同》一份；
《住户情况统计表》、《房屋交接通知单》、《证明》复印件、被告身份证复印件各一份；
《收费许可证》一份；
催缴照片十张；
物业费欠费统计表一份。
被告辩称，原告起诉的内容不符合客观事实，于法无据。一、原告所述2007年7月1日-2015年12月31日期间物业费，超过诉讼时效。二、原告所述2017年11月1日-2017年12月31日期间物业费0.92元/每平米，未经业主委员会同意，也未在小区显要位置公示，属私自涨价行为。三、于2006年7月20日签订的《前期物业服务协议》，不能证明郑州中亨物业管理有限公司在中亨文华苑小区的物业服务身份，物业服务合同无效。四、即使前述事实有效成立，被告仍认为原告诉求无理，被告与姐姐李晓红购得中亨文华苑小区2套房产，后来发现，房屋墙壁空洞裂缝，客厅无法安装空调，公用位置被隔壁业主封锁霸占，向房产公司、物业公司反映情况追索权利，来回推诿，最后默认以物业费抵偿补偿金。截止2016年，并未收到物业公司追索物业费，2017年6月去物业交纳水费时，提起过什么时候开始交纳物业费，但尚未进行正式协商。综上所述，被告的所有行为均为正当行使权利的行为，没有对他人任何权利的侵害，原告诉状中所述不符合客观，于情于理，有悖常规。没有证据事实，属无理请求。
被告就其答辩意见未举证。
经审理查明：
2004年12月1日，原告与中亨（河南）房地产开发管理有限公司签订《前期物业管理委托服务合同》一份，主要约定，由原告为中亨文华苑小区提供提供前期物业管理服务。物业管理服务内容为：1、制定物业管理服务工作计划，并组织实施；2、房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理；3、共用设施、设备的日常维修养护和管理；4、公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；5、公共绿地的养护与管理；6、维持公共秩序；7、维持物业区域内车辆行驶秩序、速度，对车辆停放进行管理；8、消防设施管理服务；9、房屋装饰装修管理服务等。物业管理服务期限自2004年12月1日起至2021年12月31日止，合同期未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理合同签订物业服务合同生效时，本合同终止。物业管理服务费按建筑面积收取，每月每平方米暂时按0.87元收取，根据物业实际运营情况和相关文件作另行调整（不含公共区域内设备设施隐形所产生的水电费用）。合同签订之日后十日内中亨（河南）房地产开发管理有限公司向原告支付纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售和已出售但未交付房屋的物业管理服务费，以后每季度支付一次，支付时间为每季度第一个月的5号之前；已交付给业主的房屋的物业管理服务费由业主支付。双方还在协议中对双方的其他权利义务做了约定。
2006年7月19日，郑州中亨物业管理有限公司与被告办理交房手续，面积为124.24平方米。
2006年7月20日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》一份，主要约定，由原告为被告位于郑州中亨文化苑住宅小区4号楼1单元3层东户的房屋提供物业管理服务，面积为124.24平方米。物业管理服务内容为：一、房屋共用部位的维护和管理；二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；三、环境卫生；四、公共设施的维护；五、交通秩序与车辆停放。被告交纳费用的时间为每季度的前半月，住宅按建筑面积每月每平方米0.87元收取。被告若不能提供正当理由和事实而不交纳物业管理费用，原告有权对被告采取停水、停电之措施，并按原告规定按日收取5%的滞纳金。被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按日交纳违约金，或采取相关措施。双方还在协议中对双方的其他权利义务做了约定。同日，原、被告签订《业主公约》一份。
2007年10月17日，原告与中亨文华苑业主委员会签订《物业管理委托合同》一份，主要约定，中亨文华苑业主委员会将中亨文华苑委托原告实行物业管理。原告提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。委托管理事项为：一、房屋建筑公用部位的维修、养护、和管理；二、公用设施、设备的维修、养护、运行和管理；三、市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；四、公用绿地、花木、建筑小屋等的养护与管理；五、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；六、公共环境卫生；七、交通与车辆停放秩序的管理；八、维持公共秩序；九、管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料；十、组织开展社区文化娱乐活动；十一、负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、业主室内有偿服务费、特约服务费；十二、业主和物业使用人违反《业主公约》的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、赔偿损失等措施。委托管理期限为五年，自2007年10月23日8：00时起至2012年10月22日18：00时止；物业管理服务费用为：住宅房屋由原告按建筑面积每月每平方米0.37元（多层）、0.69（小高层）、0.87元（高层）、电子监控设备进行维护费0.05元向业主或物业使用人收取；非住宅房屋由原告按建筑面积每月每平方米1.50元向业主或物业使用人收取；管理服务费标准的调整，按市场及业主委员会协商调整；空置房屋的管理服务费，由原告按建筑面积全额收取。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之五交纳滞纳金。双方并对其它权利义务进行了约定。
合同签订后，原告向被告提供了物业服务，被告自2007年7月1日起，未向原告交纳物业费，到2017年12月31日，原告按建筑面积每月每平方米0.87元计算2007年7月1日至2007年10月31日期间的物业费为442.4元，按建筑面积每月每平方米0.92元计算2007年11月1日至2017年12月31日期间的物业费为14274元，原告主张被告共欠原告14716.4元物业费、违约金4414.92元（所欠物业费金额的30%）。
另查明，原告于2008年1月30日向被告催要2007年8月至2008年2月期间所欠的水费、电费和物业费。于2009年11月17日向被告催要2007年8月至2009年11月所欠的水费、电费和物业费。于2010年9月21日向被告催要2007年8月至2010年9月所欠的水费、电费和物业费。于2011年10月20日向被告催要2007年8月至2011年10月所欠的水费、电费和物业费。于2012年7月26日向被告催要2007年8月至2012年7月所欠的水费、电费和物业费。于2013年12月17日向被告催要2007年8月至2013年12月所欠的水费、电费和物业费。于2014年9月27日向被告催要2007年8月至2014年10月所欠的水费、电费和物业费。于2015年11月16日向被告催要2007年8月至2015年12月所欠的水费、电费和物业费。于2016年8月20日向被告催要2007年8月至2016年8月所欠的水费、电费和物业费。于2017年9月14日向被告催要所欠的物业费。
2018年1月5日，原告诉至本院。
庭审中，被告认可自2007年7月1日起至2017年12月31日期间，未向原告交纳过物业费。
本院认为，原、被告自愿签订的《前期物业管理服务协议》、《业主公约》及原告与中亨文华苑业主委员会签订的《物业管理委托合同》，均系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。被告系中亨文华苑的业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，中亨文华苑业主委员会与原告签订的《物业管理委托合同》对被告具有约束力。原告为中亨文华苑小区提供物业管理服务，被告应按原、被告签订的《前期物业管理服务协议》约定的标准向原告交纳2007年7月1日至2007年10月31日期间的物业费432元（124.24平方米×0.87元/平方米/月×4个月=432元），按原告与中亨文华苑业主委员会签订的《物业管理委托合同》约定的标准向原告交纳2007年11月1日至2017年12月31日期间的物业费13945元（124.24平方米×0.92元/平方米/月×122个月=13945元）。综上，对原告请求被告支付物业费14716.4元的诉讼请求，本院支持其中的14377元。被告未按时交纳物业费，违反了合同约定，应当承担违约责任，考虑到双方约定的滞纳金即违约金过高及双方之间的物业服务关系，现原告请求被告按欠付金额的30%支付违约金，并无不当，故被告应向原告支付违约金4313.1元（14377元×30%=4313.1元）。原告提交的证据显示原告每年都曾向被告主张过物业费，故对被告辩称2007年7月1日至2015年12月31日期间的物业费已过诉讼时效的答辩意见，本院不予采纳。中亨文华苑业主委员会与原告签订的《物业管理委托合同》中明确约定住宅房屋由原告按建筑面积每月每平方米0.37元（多层）、0.69（小高层）、0.87元（高层）、电子监控设备进行维护费0.05元向业主或物业使用人收取，该合同对原告对原告有约束力，故对被告辩称物业费0.92元/平方米系原告私自涨价的答辩意见，本院不予采纳。被告辩称其房屋墙壁空洞裂缝的问题，与本案并非同一法律关系，并非被告拒交物业费的法定及约定理由，故对被告的此答辩意见，本院不予采纳。关于被告辩称其与原告协商以物业费抵偿补偿金的问题，证据不足，本院不予采信。虽中亨文华苑业主委员会与原告签订的《物业管理委托合同》中约定的委托期限为5年，自2007年10月23日8：00时起至2012年10月22日18：00时止，但双方还约定合同期满后，双方无异议时，合同自动顺延，有效。故对原告主张的2012年10月22日18时之后的物业费，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款并参照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、被告李晓娜于判决生效后十日内支付原告郑州中亨物业管理有限公司物业服务费14377元、违约金4313.1元；
二、驳回原告郑州中亨物业管理有限公司的其他诉讼请求。
若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费278元，减半收取139元，由原告负担3元，由被告负担136元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审判员 王盼盼
二〇一八年四月二十六日
书记员 袁建伟