江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）常民终字第1354号
上诉人（原审原告）贺风雷。
被上诉人（原审被告）常州市福源恒商贸有限公司，住所地常州市钟楼区鹏欣丽都6幢306室。
法定代表人李静，该公司董事长。
委托代理人袁先宏，江苏益同盛律师事务所律师。
上诉人贺风雷因与被上诉人常州市福源恒商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市钟楼区人民法院作出的（2013）钟民初字2074号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现本案已审理终结。
原审情况：
贺风雷诉称，2000年10月18日，贺风雷与常州市汇源房产营销有限公司签订《房地产买卖契约》一份，购买坐落于常州市钟楼区南大街50号福源恒百货商城一楼1122号商铺，计10.17平方米，并于2000年11月1日登记领取了00042074号产权证。嗣后，贺风雷与常州市福源恒商城签署《委托经营协议书》，依据协议书中的约定，贺风雷购买的1122号商铺委托经营时间从2001年3月1日-2011年2月28日已到期，按协议书双方约定中的第三条（本协议委托期限届满前三个月，双方应协商续签与否事项），常州市福源恒商贸有限公司应及时与贺风雷协商续签与否事项，期间虽贺风雷与常州市福源恒商贸有限公司有关负责人多次交涉，但常州市福源恒商贸有限公司执意不归还，并且在2012年2月29日前一直在1122商铺上承租他人经营。常州市福源恒商贸有限公司至2012年2月29日所谓归还商铺时，归还一个玻璃隔断拆除、临街四个大门和四个侧门已封死的无基础设施、运行机制的废墟一块。另外地下一楼两公共停车场被常州市福源恒商贸有限公司分割出租。综上所述，贺风雷诉诸法院，请求判令：1、常州市福源恒商贸有限公司赔偿强占贺风雷2011年3月1日至2012年2月29日的商铺租金6万元；2、常州市福源恒商贸有限公司赔偿贺风雷商铺租金损失（2012年3月1日起至交还之日，按市场价6万元／年计）；3、常州市福源恒商贸有限公司将南大街50号福源恒商城一楼1122号商铺恢复原样；4、常州市福源恒商贸有限公司赔偿贺风雷精神损害费、交通费、误工费等2万元；5、诉讼费用由常州市福源恒商贸有限公司承担。
常州市福源恒商贸有限公司辩称，一、常州市福源恒商贸有限公司自接受南大街50号大楼一、二层商位业主委托进行统一经营以来，期间虽然遭受南大街拆迁改造及“非典”的影响，但仍想尽办法实现了委托方每年8%共十年的投资回报。常州市福源恒商贸有限公司作为受托方担负起了企业的社会责任，并全部履行了《委托经营协议书》中受托方的义务。二、委托经营期满，委托即终止，商位自然归于贺风雷，况且常州市福源恒商贸有限公司在2012年2月29日已经通知贺风雷接手商位，因此贺风雷要求常州市福源恒商贸有限公司交还商位的要求不能成立。三、贺风雷要求将商位恢复原状的请求无视商位不具独立性的现状和统一委托经营的历史，不符合市场实际，不利于发挥商位最佳效益，无法实现全体业主的共同利益，也没有合同依据，不能成立：1、单个商位处于商城的整体范围之中，整个商城的水电、保安、清洁等服务与之相联系，不具完整意义上的独立性，统一经营有利于发挥商位最佳效益；2、南大街50号大楼原为天元大厦，因经营亏损撤场，分割出售后，又开办了常州市福源恒百货商城，但开张之后，由于市场行情变化，小格子铺经营格局困难，许多业主因亏损纷纷撤场。之后，业主陆续将商位委托福源恒商城管理办公室进行统一经营并实现了投资回报；3、前期委托经营期满后商位是否恢复原样，关系到全体业主的利益，应该服从业主大会决议。委托经营期满后，业主意见不能统一并造成一层商铺空关，政府相关部门积极沟通协调，分别组织召开了一、二层商铺业主大会，选举产生了业主代表，通过了大会决议。决议明确统一委托出租尽快获得回报是大多数业主的共同愿望，体现了全体业主的共同利益，并授权业主代表代表全体业主全权处理出租商铺的所有事宜，之后，业主代表小组成功招租到商家入驻并签订相关协议，承租商户首期租金已支付到账，贺风雷要求恢复原样违反了大会决议；4、委托经营协议书并未约定常州市福源恒商贸有限公司需要将商位恢复原样，贺风雷此项要求没有合同依据，实际上在履行合同过程中势必拆除原玻璃隔断，否则无法统一经营，同时正因为需要统一经营，委托经营协议书并未约定常州市福源恒商贸有限公司需要将商位恢复原样；5、如果恢复原样由业主自行经营，无法解决相邻商位的经营冲突及大楼公用水电、保安、清洁、空调、消防、供水、排水等一系列问题，最终只会浪费社会资源，并造成全体商位瘫痪，损害每个业主的利益。四、贺风雷主张的租金损失不应由常州市福源恒商贸有限公司承担。首先，委托期满受托人无需再承担委托人租金损失。其次，委托期满后如何经营是包括贺风雷在内的广大业主自身的事情，因为业主意见不统一，未能成功招商，造成的损失与常州市福源恒商贸有限公司无关。再次，委托期满后，部分业主强烈要求并采取堵门等手段迫使原承租商家撤场，形成长时间空关，以致发生租金损失，责任不应由常州市福源恒商贸有限公司承担。综上，常州市福源恒商贸有限公司认为贺风雷的诉请缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回。
原审经审理查明，2000年10月18日，贺风雷与常州市汇源房产营销有限公司签订《房地产买卖契约》，以12万元的价格购买了位于本市钟楼区南大街50号的福源恒商城一楼1122号商位（建筑面积10.17平方米）。
同年，贺风雷与常州市福源恒百货商城（以下简称福源恒百货）签订《常州市福源恒百货商城1122号商位委托经营协议书》（以下简称《委托经营协议书》）一份，主要内容为：贺风雷将购买的常州市福源恒百货商城1122号商位自愿委托福源恒百货承包经营；委托期为十年，从贺风雷全部房款到账（包括按揭贷款金额）后三个月起计算，即2001年3月1日至2011年2月28日止；年承包金额为9600元，总承包金额为96000元，承包金在每承包期满一年后的十天内一次性交付，即每年的3月1日至3月10日交付；贺风雷允许福源恒百货将商位出租或自己经营使用，出租或经营收入与承包金额无关，商位经福源恒百货出租后贺风雷要求提前终止协议时，必须赔偿承租客户的装修损失和直接经济损失；本协议委托期限届满前三个月，双方应协商续签与否事项，在同等条件下福源恒百货有优先续签的权利；福源恒百货按期交付承包金，延迟交付必须支付每日万分之三的滞纳金，延迟30日不交付，贺风雷有权提前终止协议。……
协议签订后，贺风雷将上述商位交付给福源恒百货使用，福源恒百货先是自营，后用于出租。
由于福源恒百货与南大街50号大楼业主签订的《委托经营协议书》承包期限均为十年，但签订的时间不同，以致于承包期限到期日不统一。福源恒百货在与贺风雷签订的《委托经营协议书》约定的承包期限届满后，未能将商位返还给贺风雷。
2011年12月23日，常州市福源恒商贸有限公司向贺风雷寄送《关于委托经营协议期满终止的通知》，内容为：“根据大多数投资人委托经营协议和承租客户租赁期在2011年12月到期的实际情况，及前几次函告内容，以及投资人会议和部分业主代表多次座谈沟通会议情况，南大街50号大楼一楼的委托经营期统一到2011年12月31日到期。此事，已向主持协调的南大街街道办事处汇报。经街办领导研究，认为时值2012年1月23日春节来临，商家搬迁和商位拆除工作，要组织人员均十分困难，为了维护广大投资者的利益，也为了维护常州文明城市的形象及创建和谐社会，为此建议：交接商位的工作延迟到2012年2月29日进行。为了方便各位投资人提前准备，本公司特提前通知各位：1、本公司与您的委托经营协议到2012年2月29日到期终止；2、从2012年1月1日至2月29日委托租金按12%的标准每月支付；3、对未到期合同，可提前归还商位，合同提前终止；4、2012年2月29日后的经营内容和模式由广大投资人商定；5、望您于上述委托经营期统一到期日2012年2月29日后及时接手自己商位。2012年2月29日后继续由大楼物业管理单位进行物业管理。物业管理费由投资人自行承担；6、‘二份资料’返回时间：《关于委托经营协议期满终止的通知》、《委托经营期满方案征询意见表》的回执，请您在2日内在回执上签名后返回大楼联络办。”
2012年2月29日，常州市福源恒商贸有限公司又向贺风雷寄发《商位交接通知》，内容为：“关于委托经营事宜，此前，已经书面通知您委托经营协议到2012年2月29日终止，并要求您到期及时接手自己商位。现根据福源恒一楼商位业主整体意见，福源恒一楼商铺商位分隔、定位、标号工作等已完成。为此，特发函通知您：请您务必自即日起到物业管理办公室，办理商位交接手续。如逾期办理，引起的一切后果我公司均不予承担。”
贺风雷认为常州市福源恒商贸有限公司未在承包经营期满前三个月协商续租事宜，返还的商位没有恢复原状，不能满足使用要求，支付的商位租金远低于市场价格，拒绝接收常州市福源恒商贸有限公司交还的商位。
2012年12月22日，在常州市钟楼区南大街街道办事处组织下，南大街50号大楼一、二层商位业主召开业主大会，会议选举盛雅琴等14人为业主代表，代表业主对外开展商铺招商活动，并全权处理出租商铺的所有事宜。
2013年1月13日，南大街50号大楼一、二层商铺业主代表小组与常州市双子房产中介有限公司（以下简称双子公司）签订《委托租赁协议》，约定委托双子公司对南大街50号大楼一、二层进行统一招商出租，委托租赁期限为十年加六个月免租装修期，即自2013年2月1日至2023年7月31日止。前五年每年租金为610万元，后五年每年租金为700万元。
同日，双子公司与谢爽签订《房屋租赁合同》，将本市南大街50号大楼一、二楼房屋（建筑面积约3533.93平方米）出租给谢爽。
原审另查明，福源恒商城是市场名称，无法人资格。贺风雷、常州市福源恒商贸有限公司均认为双方是《委托经营协议书》的合同主体。
原审还查明，常州市福源恒商贸有限公司对于未能按《委托经营协议书》期限返还商位的业主，2011年12月31日前按商位价格8%支付租金，2012年1月1日至2012年2月29日按商位价格12%支付租金。
原审审理中，贺风雷提供了本市莱蒙商业街区和路桥市场商位的《房屋租赁合同》复印件，以证明其主张的租金标准；常州市福源恒商贸有限公司则认为上述两处与贺风雷商位没有可比性。贺风雷提供了交付给常州市福源恒商贸有限公司使用时和常州市福源恒商贸有限公司返还商位时的现场照片，以证明常州市福源恒商贸有限公司返还的商位未恢复原状；常州市福源恒商贸有限公司则认为照片拍摄于2000年12月之后，不能反映交付时商位的状况。
以上事实有贺风雷提供的《房屋所有权证》、《委托经营协议书》等证据，常州市福源恒商贸有限公司提供的《关于委托经营协议期满终止的通知》、《商位交接通知》等证据及当事人陈述予以证实。
原审经审理后认为，贺风雷、常州市福源恒商贸有限公司签订的《委托经营协议书》是双方真实意思的表示，依法成立并生效。协议期限届满后，常州市福源恒商贸有限公司由于部分商位租赁期限尚未届满，统一于2012年2月29日向贺风雷等业主返还商位，并向贺风雷等业主支付了原协议约定的租金（其中2012年1月1日至2月29日期间的还有所提高），已对贺风雷损失给予了合理补偿，贺风雷要求按每年6万元的标准支付租金，法院不予支持。2012年2月29日，常州市福源恒商贸有限公司已通知贺风雷接收商位，贺风雷即使认为商位未恢复原状，为避免损失扩大，亦可自行恢复后向常州市福源恒商贸有限公司主张相关费用，贺风雷选择长期拒绝接收商位，进而要求常州市福源恒商贸有限公司支付按每年6万元的标准计算的损失费，法院不予支持。贺风雷要求常州市福源恒商贸有限公司将其商位恢复原状，鉴于贺风雷商位已由南大街50号大楼业主代表小组整体出租给谢爽，恢复原状已无必要，故法院不予支持。贺风雷要求常州市福源恒商贸有限公司赔偿精神损害费、交通费、误工费等，因无证据证明相关损失的发生，法院亦不予支持。经原审法院审判委员会讨论决定。原审依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，第六十条，第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款，第一百三十四条第一款之规定，作出如下判决：一、常州市福源恒商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付贺风雷商位占用费10447元工（2011年3月1日至2012年2月29日期间）；二、驳回贺风雷其他诉讼请求。
上诉人贺风雷不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决被上诉人支付给上诉人2011年3月1日至2012年2月29日的商铺占用费10447元，与市价相差甚多，原审时上诉人已提供了相关证据证明，请上级法院依法判决。二、上诉人要求被上诉人恢复商铺原样应依法支持。2000年10月，上诉人从常州市汇源房产营销有限公司购买坐落于常州市钟楼区南大街50号福源恒百货商城一楼1122号商铺，当时商铺有玻璃隔断（有照片为证），水电设施齐全，符合经营条件。后上诉人与被上诉人签订了一份名为《委托经营协议书》，实际是上诉人将该商铺于2001年3月1日起出租给被上诉人，当十年租期期满后，被上诉人应按当初交付时的原状返还房屋，这是被上诉人应尽的义务。本案中租赁合同到期后，上诉人多次要求被上诉人归还房屋，被上诉人却一直不肯归还房屋，继续用租赁房屋经营，到2012年2月底，被上诉人一方面答应交还房屋，实际上要归还的却是玻璃隔断拆除、商城临街大门及侧门都封死、设施设备不齐全的废墟，导致上诉人根本无法接收商铺。原审法院认为上诉人商铺“已由南大街50号大楼业主代表小组整体出租给谢爽，恢复原状已无必要”，上诉人认为原审法院的这一认定实在是无稽之谈，商铺属上诉人所有，在上诉人不同意将商铺出租的情况下，该大楼业主代表有权将上诉人的商铺出租吗，很显然，大楼业主代表擅自将上诉人商铺出租的行为是无效的，原审法院基于无效出租合同认为恢复原状无必要显然是错误的，请上级法院明断。三、上诉人要求被上诉人赔偿租金损失是合理的，请上级法院予以支持。上诉人与被上诉人的房屋租赁合同于2011年2月28日到期后，在上诉人多次要求归还商铺的情况下，被上诉人却不肯归还商铺，继续用商铺经营，2012奶奶2月底，虽说被上诉人在形式上归还商铺，但实际上却不具备归还商铺的条件，故到目前一直未能将商铺归还给上诉人，由于被上诉人的违约行为，给上诉人造成的租金损失应由被上诉人承担。原审时上诉人已提供了相关证据证明其租金损失，原审法院不支持上诉人租金损失是没有任何依据的。四、上诉人为了维权所花费的交通费及误工费应由被上诉人承担。
综上所述，原审法院认定案件事实不清，适用法律有误，判决显失公平，故上诉人提出上诉，请求上级法院撤销原审法院判决，支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人常州市福源恒商贸有限公司在法定期限内未作书面答辩。
二审中，双方当事人未向本院提交新证据，本院对原审查明的本案基本事实，依法予以确认。
本院认为，根据贺风雷与常州市福源恒商贸有限公司签订的《委托经营协议书》，委托期为十年，即2001年3月1日至2011年2月28日止；该协议还约定，委托期限届满前三个月，双方应协商续签与否事项，在同等条件下常州市福源恒商贸有限公司有优先续签的权利。合同到期后，常州市福源恒商贸有限公司未能将商位及时返还给贺风雷。此后，贺风雷也向常州市福源恒商贸有限公司进行过交涉。2011年12月23日常州市福源恒商贸有限公司向贺风雷发出了《关于委托经营协议期满终止的通知》，该通知明确，福源恒百货与贺风雷的委托经营协议到2012年2月29日到期终止，从2012年1月1日到2月29日的委托租金按12%的标准每月支付，2012年2月29日后的经营内容和模式由广大投资人商定。2012年2月29日福源恒百货向贺风雷发出了书面《商位交接通知》。
据此，对于贺风雷的第一项诉讼请求（即判令常州市福源恒商贸有限公司赔偿强占贺风雷2011年3月1日至2012年2月29日的商铺租金6万元）的问题。根据合同法及相关司法解释的规定，常州市福源恒商贸有限公司应当承担相应的合同责任，向贺风雷支付相关租金。但具体的租金应当按贺风雷诉称的6万元还是以原合同及常州市福源恒商贸有限公司向贺风雷发出的《关于委托经营协议期满终止的通知》执行？双方当事人存在争议。对此，本院认为，此阶段的租金应当按市场合理的价格来确定较为妥当。然而，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，本案中，虽然贺风雷举证了本市莱蒙商业街区和路桥市场商位相关租金标准为6万元／年，但毕竟各自的经营模式不尽相同，且本案所涉的福源恒百货中也有其他商铺业主是按原合同及常州市福源恒商贸有限公司向商铺业主发出的《关于委托经营协议期满终止的通知》来计算租金的。故贺风雷所举证据尚不能证明自己的事实主张，而贺风雷在诉讼中也未提出申请要求对涉案商铺合理的市场租赁价格委托相关评估机构予以司法鉴定、评估。因此，贺风雷在诉讼中应当承担举证不能的法律后果。
对于贺风雷的第二项诉讼请求（即常州市福源恒商贸有限公司赔偿贺风雷2012年3月1日起至交还之日的商铺租金损失）的问题。由于常州市福源恒商贸有限公司已于2011年12月23日就向贺风雷发出了《关于委托经营协议期满终止的通知》及2012年2月29日向贺风雷发出了书面《商位交接通知》，而贺风雷并未实际接收。虽然贺风雷未实际接收自己的商铺是有具体原因的，但根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条的规定，该时间段的租金损失应认定为扩大的损失，且该损失系贺风雷自身原因造成的，故不应由常州市福源恒商贸有限公司承担。
关于贺风雷的第三项诉讼请求（即常州市福源恒商贸有限公司将贺风雷的商铺恢复原样）的问题。由于贺风雷原与常州市福源恒商贸有限公司签订的是委托经营协议，而该协议并未对常州市福源恒商贸有限公司可否对原商铺原貌进行改变进行约定，而常州市福源恒商贸有限公司根据实际经营需要，改变了原商铺的原貌，对此，贺风雷也未提出过异议。贺风雷只是在接到《商位交接通知》时才提出，并拒绝接收，且由于该商铺现已被重新整体委托他人经营、使用，故贺风雷诉请要求将商铺恢复原样，已无可能，也无必要。
关于贺风雷的第四项诉讼（即常州市福源恒商贸有限公司赔偿贺风雷精神损害费、交通费、误工费等2万元）的问题。因贺风雷无证据证明上述损失的存在，故根据上述司法解释的规定，贺风雷仍然应承担举证不能的法律后果。
综上，上诉人贺风雷的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。原审判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1880元，由上诉人贺风雷负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 卫
审 判 员 邵泽宇
代理审判员 顾 佳
二〇一五年七月十三日
书 记 员 朱 赤