广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第1627号
上诉人（原审被告）：张飞，男，汉族，住所地：广东省深圳市福田区。
委托代理人：容文豪，广东深鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：深圳市金兆丰物业管理有限公司，住所地：广东省深圳市罗湖区。
法定代表人：黄土寿，执行董事。
委托代理人：马远志，广东汇森律师事务所律师。
上诉人张飞因物业服务合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2014）深罗法民三初字第369号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，一、深圳市金兆丰物业管理有限公司（以下简称金兆丰公司）是一家从事住宅小区物业管理的企业，具备二级物业管理资质。
二、深圳市罗湖区仙桐御景第二届业主委员会（以下简称仙桐御景家园业委会）于2008年7月4日成立，任期三年，并经深圳市罗湖区住宅局备案。
三、2008年11月至2009年4月，仙桐御景家园业委会就同意授权业委会以招标方式选聘物业服务公司等重大问题，启动业主大会书面表决。2009年5月26日，仙桐御景家园业委会对业主大会投票结果进行开箱点票，经统计，业主大会依法表决通过了“同意授权业委会以招标方式选聘物业服务公司并处理期间发生的相关事宜”。
四、2009年10月19日，仙桐御景家园业委会在深圳市物业管理协会网站上发布招标公告，采取公开招投标方式邀请深圳市物业管理企业参与深圳市罗湖区仙桐御景家园物业管理服务投标。
五、2009年11月18日，仙桐御景家园业委会向金兆丰公司发出中标通知书，确定金兆丰公司为深圳市仙桐御景家园物业管理项目招投标的中标人。
六、2009年11月19日，金兆丰公司与仙桐御景家园业委会签订《仙桐御景家园物业管理服务合同》，约定：金兆丰公司自2009年11月21日至2012年11月20日期间为仙桐御景家园小区提供物业服务，期限为三年；住宅的物业管理服务费的收费标准为2.8元每月每平方米；本体维修基金收费标准为0.25元每月每平方米；物业管理服务费的收取采取银行划款的方式，在当月l5日划一次款，未被划到款者，可于当月30日前到管理服务处交纳现金，逾期仍未交款者，将按有关规定收取滞纳金；业主逾期交纳管理服务费的，从次日始按欠费金额每日加收千分之五的违约金；合同到期后，业委会应该召开业主大会表决是否续聘和是否同意新的服务合同，由于业委会原因，业主大会不能如期召开或表决，合同有效期顺延，直至业主大会通过为止。合同还约定了双方的其他权利义务。
七、2009年11月27日，金兆丰公司与仙桐御景家园业委会完成“共管账户”开立。
八、金兆丰公司仙桐御景家园管理处与深圳市莲塘供水服务有限公司签订《深圳市城市供水合同》，约定深圳市莲塘供水服务有限公司按水表实际行度和政府公布的收费标准向金兆丰公司仙桐御景家园管理处收取水费（包括自来水费、污水处理费）。2014年5月14日，深圳市莲塘供水服务有限公司出具《证明》，证明白2009年11月始深圳市罗湖区仙桐御景家园小区所发生的自来水费、排污费及垃圾处理费（包括小区公共使用部分和小区业主专有部分所使用、产生的前述费用）均由金兆丰公司仙桐御景家园管理处代收代缴。
九、金兆丰公司与张飞于2013年5月3日签订《委托银行代收费合同书》，约定：张飞同意每月的物业管理费、房屋本体维修基金、水费（含排污费、垃圾处理费）等由金兆丰公司计算后，交深圳金融联网络服务中心代收。银行采用内部转账的方法，将应交费用从张飞开设的银行账号划转到金兆丰公司账号。托收转账时间为每月15日，对逾期不交者则按日收取千分之五的滞纳金，并采取相应的催缴措施。
十、张飞是仙桐御景家园1号楼东座瑞景轩1607房业主，房屋面积64.73平方米，房屋用途为住宅。张飞自2013年l2月1日至2014年2月28日期间拖欠物业管理费543.72元、本体维修经济48.54元、水费140.3元、排污费49.41元、垃圾处理费40.5元。截至原审第二次庭审之曰，张飞尚未向金兆丰公司支付各项欠费。
十一、仙桐御景家园业委会任期已满，涉案小区目前未成立新的业主委员会，仍由金兆丰公司进行管理。
金兆丰公司向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、张飞缴交物业管理费543.72元，日常专项维修资金48.54元，水费140.3元，排污费49.41元，垃圾处理费40.5元及滞纳金l06.57元，共计929.04元（滞纳金暂计算至2014年2月28日，应计算至实际支付之日止）；2、张飞承担本案全部诉讼费用。
原审法院认为，仙桐御景家园业委会于2008年7月4日成立并经深圳市罗湖区住宅局备案，其经业主大会表决通过，以招标方式选聘金兆丰公司作为物业管理公司，为小区提供物业服务，其选聘程序符合法律法规的相关规定。金兆丰公司与仙桐御景家园业委会签订的《仙桐御景家园物业管理服务合同》，系当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。根据双方约定，由于业委会原因，业主大会未表决通过新的物业服务合同，合同有效期顺延，故《仙桐御景家园物业管理服务合同》仍然有效。该合同虽然是仙桐御景家园业委会与金兆丰公司签订，但业委会是经过业主大会授权，代表小区的全体业主与金兆丰公司签订的，故合同效力及于小区的全体业主。金兆丰公司向涉案小区提供了物业管理服务，并向供水单位代缴了小区的水费、排污费及垃圾处理费等费用，张飞作为业主，应依照《仙桐御景家园物业管理服务合同》及《委托银行代收费合同书》的约定，按时、足额向金兆丰公司支付物业管理费、本体维修基金、水费、排污费、垃圾处理费等费用。张飞的欠费行为已构成违约，金兆丰公司要求张飞支付2013年l2月1日至2014年2月28日期间的物业管理费、本体维修基金、水费、排污费、垃圾处理费的诉讼请求有事实和法律依据，原审法院予以支持。至于滞纳金问题，虽然《仙桐御景家园物业管理服务合同》及《委托银行代收费合同书》明确约定了按欠费金额每日千分之五的标准计算滞纳金，但该滞纳金的标准明显过高，张飞亦对此提出异议，原审法院依照合同法的规定进行调整，按照欠费数额每日万分之五的标准计算滞纳金。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、张飞应于判决生效之日起十日内向金兆丰公司支付自2013年12月1日至2014年2月28日期间的物业管理费543.72元；二、张飞应于判决生效之日起十日内向金兆丰公司支付自2013年12月1日至2014年2月28日期间的本体维修基金48.54元；三、张飞应于判决生效之日起十日内向金兆丰公司支付自2013年12月1日至2014年2月28日期间的水费140.3元、排污费49.41元，垃圾处理费40.5元；四、张飞应于判决生效之日起十日内向金兆丰公司支付拖欠2013年l2月1日至2014年2月28日期间的物业管理费、本体维修基金、水费、排污费、垃圾处理费的滞纳金（以当月应交的物业管理费、本体维修基金、水费、排污费、垃圾处理费金额为基数，从次月l日起，按日万分之五计算，计至本判决确定的应付款之日止）；五、驳回金兆丰公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由张飞负担。
上诉人张飞不服原审判决，向本院提起上诉，称：2009年12月4日，仙桐御景家园业委会向全体业主发表声明，金兆丰公司与业委会的合同期为3年，每年的住宅类收费标准为2.8元每月每平方米，其中0.2元每月每平方米为前期改造资金的摊销，该笔前期改造资金的收取只收取3年，如续约则按照2.6元每月每平方米的标准收取管理费。首先，张飞认为，业委会的说明是真实且合法的。张飞在一审时向法院申请调取对关于小区《物业服务合同》有效性的相关文件原件，包括业主大会决议原件，备案的《物业服务合同》原件。一审法院根据罗湖区住房和建设局出具的《关于对仙桐御景物业服务合同相关问题的复函》既没有说明管理费的收取标准，也没有向出具相关附件原件审核的情况。单凭一纸复函就说明涉案《物业服务合同》真实有效，对全体业主具有约束力，明显是不符合法律程序的。并且，既然业委会已经说明了合同到期后的管理费收费标准为2.6元每月每平方米，在合同上没有体现，是因为市物业监控处提出更改。业委会与金兆丰公司事实上已经达成一致，合同到期后管理费收费标准为2.6元每月每平方米，即前期0.2元每月每平方米为前期改造资金的摊销已经足够，后期不需要再收取，这也是符合事实逻辑的。综上，原审法院认定事实不清，证据不足，请求：1、改判张飞应向金兆丰公司缴交的物业管理费按照2.6元每月每平方米计算，自2013年12月1日计算至2014年2月28日共计504.89元；2、判令金兆丰公司承担本案一审及二审的全部诉讼费用。
被上诉人金兆丰公司答辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。
二、物业管理费的收取标准应严格按合同约定执行。
综上，金兆丰公司认为，涉案小区的物业管理费收取标准应严格按照合同约定执行，即仍按2.8元每月每平米的标准向张飞收取，请二审法院依法驳回张飞的上诉请求。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为物业服务合同纠纷案件。仙桐御景家园业委会与金兆丰公司签订的涉案《仙桐御景家园物业管理服务合同》对物业管理费标准有明确约定，张飞虽上诉称其中0.2元改造预留摊销费用只收取三年，但其提供的证据并没有金兆丰公司的签章，不能证明金兆丰公司与仙桐御景家园业委会就该收费事项进行过协商且已就改变合同约定达成一致，故原审法院依照涉案《仙桐御景家园物业管理服务合同》确定张飞应支付的管理费标准为2.8元每月每平方米，认定事实清楚，本院予以确认，张飞的上诉理由不成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由上诉人张飞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一四年十二月一日
书 记 员 邹俊辉（兼）