云南省玉溪市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）玉中民一终字第450号
上诉人（原审原告）焦松林，男，1976年8月25日生，汉族，农民。
委托代理人普进飞、李艳，云南名邦律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被上诉人（原审被告）王登高，女，1982年9月5日生，汉族，居民。
委托代理人沈义定（系王登高之夫），1983年3月23日生，汉族，居民。代理权限：特别授权代理。
上诉人焦松林与被上诉人王登高房屋租赁合同纠纷一案，云南省通海县人民法院于2015年8月28日作出（2015）通民一初字第16号民事判决，上诉人焦松林不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年12月31日公开开庭进行了审理，上诉人焦松林的委托代理人普进飞、李艳，被上诉人王登高及其委托代理人沈义定到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审经审理查明：2012年6月10日，汉光公司为甲方、王登高为乙方，双方签订《通海礼乐商城商铺租赁合同》，约定甲方将坐落于通海县礼乐西路1号礼乐商城7栋1层2号商铺出租给乙方经营“格蕾诗芙品牌”。合同第3-1条约定：商铺租期自2012年6月10日起至2015年6月9日止，其中2012年6月10日至12月9日期间免收租金。第4-1条约定：租金每年一付，每一年在前一年的租金基础上递增10%即：第一年租金34600元，第二年租金76120元，第三年租金83732元。第4-2条约定：乙方应于每年4月9日前向甲方支付租金，逾期支付的，逾期一日，需按当年租金的千分之三支付滞纳金。第5-1条约定：甲方交付该商铺时，乙方除缴付当年租金外还应向甲方缴纳商铺租赁保证金10000元。第7-2条约定：按照“来装去留”的原则，在租赁期满后，除可移动部分可带走外，其余部分不得拆除，以免破坏室内的装修。第10-1条约定：租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应向甲方支付3个月的租金做为赔偿。甲方可以从租赁保证金中抵扣。保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。合同签订后，王登高向汉光公司缴纳了第一年的房租及10000元的履约保证金，对汉光公司交付的毛坯房进行装修后开始使用该商铺经营服装生意。
2012年12月，焦松林向汉光公司购得上述商铺，并于2012年12月19日取得了通国用（2012）第091169号国有土地使用权证，登记的土地使用人为焦松林，地类（用途）为城镇混合住宅用地；于2012年8月6日取得了通房权证秀字第201203**号房屋产权证，登记的房屋所有人为焦松林，共有人为刁萍，房屋性质为商品房，规划用途为商业。2013年6月29日，由汉光公司为甲方、王登高为乙方、焦松林为丙方，三方签订《合同权利义务转让协议》，协议约定：原租赁合同中约定的由甲方所承担的责任、权利和义务全部转移至丙方，由丙方取代原租赁合同中甲方的合同地位，甲方收取的保证金10000元，转交丙方等内容。王登高于2013年6月6日向焦松林妻子刁萍交纳了2013年6月9日至2014年6月8日的租金73000元。焦松林妻子多次向王登高催要第三年租金，期间王登高与焦松林妻子协商降租金未果，提出退租，焦松林妻子于2014年5月3日发短信回复：“退租可以，但违约金必须按合同约定办。”王登高遂于2014年6月8日搬离焦松林的商铺，并将商铺内的地板砖、灯饰等拆除带走。
2014年6月4日，焦松林向原审法院提起诉讼，请求：1、确认焦松林与王登高签订的商铺租赁合同有效。2、由王登高及时支付焦松林第三年租金83732元，并支付逾期违约金。从逾期之日起计算至给付租金之日止（标准为当年租金每日千分之三）。原审法院经审理作出（2014）通民一初字第454号民事判决，焦松林不服，向本院提起上诉，本院经审理作出（2014）玉中民一终字第380号民事裁定，裁定撤销原判，发回重审。在重审中，焦松林以王登高违反合同约定，将出租屋内的装饰进行损毁为由，于2015年1月20日申请增加诉讼请求，要求王登高恢复至损害前的现状或赔偿人民币34670.09元。因焦松林与王登高双方就房屋损失未能达成一致协议，焦松林于2015年2月11日向原审法院递交了房屋受损鉴定申请书，要求对损毁的地板砖墙面、天花板、电线线路等恢复至损坏前所需的费用进行评估鉴定。云南省玉溪明镜司法鉴定中心于2015年6月10日作出玉明司鉴中心（2015）评鉴字第03号司法鉴定意见书，载明需要的费用为15604.90元。焦松林为此支出了7200元鉴定费。
原审法院经审理认为，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还给出租人的合同。
关于本案争议焦点一，《通海礼乐商城商铺租赁合同》、《合同权利义务转让协议》的效力。首先，《全国土地分类标准》中载明的城镇混合住宅用地是指城镇居民以居住为主的住宅与工业生产或商业等混合用地，汉光公司将在该土地上建盖的房屋以商铺出租未改变土地权属及用途。其次，王登高抗辩其系在汉光公司虚假承诺、欺诈下签订的租赁合同，并非其真实意思表示，应属无效或可撤销合同，王登高对其主张的事实未提交证据予以证实，不予采信。王登高与汉光公司签订的《通海礼乐商城商铺租赁合同》真实合法有效，未违反法律、行政法规的禁止性规定，亦不存在可撤销的情形。焦松林向汉光公司购买了该房屋后，三方签订的《合同权利义务转让协议》合法有效，系合同权利义务的概括转让，由焦松林取得了汉光公司在《通海礼乐商城商铺租赁合同》中的权利、义务。因此，《通海礼乐商城商铺租赁合同》对焦松林、王登高具有约束力，双方应恪守履行。
关于本案争议焦点二，焦松林、王登高在2014年5月3日是否达成了解除合同的合意。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案王登高在与焦松林夫妻协商降租未果的情况下，向焦松林妻子提出退租，焦松林妻子于2014年5月3日发短信确认中途退租可以，但违约金必须按合同约定办。后王登高于第二年租赁期限届满时搬离商铺。对此，王登高认为，其按合同的约定提出退租后，焦松林同意了退租，合同应已解除。焦松林则认为其妻子所发的短信并未得到其的授权，不能认定其妻子行为的效力及于其，双方的协商已突破了合同的相对性，不应认定双方已达成解除合同的合意。对此，结合双方签订合同的第10-1条内容，即：租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应向甲方支付3个月的租金做为赔偿的约定，做如下评判：首先，该条款载明的“擅自”已表明王登高中途可以退租，但王登高为此需支付焦松林3个月的租金作为违约赔偿；其次，王登高提出退租后，焦松林妻子回复了短信，现焦松林认为其妻子的行为已突破了合同的相对性，不应认定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条规定：夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的，任何一方均有权决定；夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。在焦松林、王登高租赁关系存续期间，收取房租等事项均由焦松林妻子办理，催要租金也系焦松林妻子，王登高有理由相信焦松林妻子所发的短信内容系焦松林的意思表示，故对焦松林的抗辩不予采信。王登高收到短信后，于第二年租期届满时搬离铺面，应视为对短信内容的认可，双方已达成了解除合同的合意。对此，经一审法院于2015年1月29日向焦松林释明时询问，如确定合同解除的情况下，是否变更诉讼请求，其表示坚持原来的诉讼请求，不予变更。故对焦松林要求王登高支付第三年租金的诉讼请求，不予支持。
关于本案的争议焦点三，王登高搬离商铺时，拆除地板及其他装饰的行为是否违反合同的约定。《通海礼乐商城商铺租赁合同》第7-2条约定：按照“来装去留”的原则，在租赁期满后，除可移动部分可带走外，其余部分不得拆除，以免破坏室内的装修。王登高搬离铺面时，将地板、灯具等拆走，已破坏了室内的装修，其行为已违反了合同约定，对此造成的损失，应赔偿给焦松林。关于损失的确定，经焦松林申请评估，鉴定机构对损失的价值评估为15604.90元。对该鉴定意见，王登高提出异议，经原审法院向其释明鉴定人出庭接受质询的相关规定，并要求王登高预交鉴定人出庭费用，其表示不愿预交该笔费用，导致原审法院无法通知鉴定人出庭接受质询，对此其应承担因此产生的不利后果，故依据鉴定意见确认损失为15604.90元。因鉴定产生的鉴定费用也由王登高承担。
关于王登高主张返还的10000元保证金，因合同第10-1条约定：租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应向甲方支付3个月的租金做为赔偿。甲方可以从租赁保证金中抵扣。保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。现焦松林尚未主张王登高中途退租的违约赔偿金，对王登高主张的保证金本案不予一并处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十五条第一款之规定，遂判决：“一、本案涉及的《通海礼乐商城商铺租赁合同》合法有效。二、被告王登高于判决生效后五日内赔偿原告焦松林装修损失人民币15604.9元。三、原告焦松林预交的鉴定费7200元，由被告王登高承担。四、驳回原告焦松林的其余诉讼请求。”
宣判后，焦松林不服，向本院提起上诉，请求撤销原判第四项，判决支持上诉人的下列诉讼请求：1、由被上诉人支付2014年6月9日至实际返还之日的租金，并支付逾期违约金（为当年租金每日千分之三）。2、由被上诉人赔偿3个月租金作为其2015年6月8日擅自搬离商铺的赔偿。理由为：一、本案的合同当事人系上诉人与被上诉人，原审认为上诉人的妻子于2014年5月3日以电话短信回复被上诉人，被上诉人2014年6月8日搬离租赁房屋，双方达成解除合意，与法律及客观事实相悖。首先，合同权利义务主体是合同订立者，本案所涉《通海礼乐商城商铺租赁合同》及《合同权利义务转让协议》的权利义务，在无合同当事人授权的情况下，只能由合同的当事人行使；其次，依据合同相对性原则，合同权利义务只能约束合同当事人，虽然刁萍系上诉人的妻子，但并非租赁合同当事人，故合同的权利义务不能约束刁萍，如果刁萍的行为被视为合同权利义务的内容，那么被上诉人王登高承租的铺面系夫妻个体经营，是否也应追加被上诉人的丈夫作为共同被告参加诉讼；再次，合同变更须由当事人协商一致作出，或者符合法定变更情形，非合同当事人从事变更行为必须有合同当事人的授权，但至今王登高无证据证明刁萍所做的行为得到了上诉人焦松林的授权，故刁萍与王登高之间的短信“退租可以，按合同办”，不能认定刁萍的行为效力及于焦松林且焦松林也未予以追认；再者，若合同当事人双方就解除合同达成一致合意，双方则应按照合同约定履行相关义务，即租赁期限未届满之前解除合同的赔偿、返还租赁物事宜，但被上诉人收到短信后，未与上诉人协商就擅自搬离并破坏房屋设施，存在恶意退租的行为。二、关于合同内容的审查上，原审认为《通海礼乐商城商铺租赁合同》中“擅自退租”表明可以中途退租，并在案外第三人短信的基础上认定解除权，但双方约定中途退租违约赔偿的前提系双方达成解除合同的合意，原审属于前提与后果倒置。
被上诉人王登高答辩同意原判。
二审中，双方均未提交新证据。
经审理，二审查明的案件事实与一审认定的一致，本院依法予以确认。
本院认为，本案中，焦松林与王登高对于原判认定《通海礼乐商城商铺租赁合同》合法有效及确定由王登高赔偿焦松林装修损失15604.9元，鉴定费7200元由王登高承担等均无异议，本院予以维持。现二审争议焦点在于焦松林要求王登高支付2014年6月9日至实际返还之日的租金，并支付逾期违约金（为当年租金每日千分之三）以及要求王登高赔偿3个月租金作为其2015年6月8日擅自搬离商铺的赔偿的主张是否能够成立？《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条规定：“夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的，任何一方均有权决定；夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”经审查，焦松林与王登高双方所签《通海礼乐商城商铺租赁合同》明确约定，租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应向甲方支付3个月的租金作为赔偿，该内容表明王登高可以在租期届满前提出退租，但需支付焦松林3个月的租金作为违约赔偿，且在焦松林、王登高租赁关系存续期间，王登高一直与焦松林妻子联系，收取房租、催要租金等事项均由焦松林妻子办理，王登高提出退租后，焦松林妻子回复了短信，王登高有理由相信焦松林妻子所发的短信内容系焦松林的意思表示，后王登高收到短信并于第二年租期届满时搬离，视为双方已于2014年6月8日解除了合同。据此，焦松林上诉要求王登高支付2014年6月9日至实际返还之日的租金及逾期违约金没有依据，本院依法不予支持。对于焦松林要求王登高赔偿3个月租金作为其2015年6月8日擅自搬离商铺的赔偿，因焦松林明确其该主张依据的是双方《通海礼乐商城商铺租赁合同》约定的第10-2条，经审查，因原审已向焦松林释明，如确定合同解除的情况下，是否变更诉讼请求，其表示坚持原来的诉讼请求，不予变更，且该主张在一审中焦松林并未提出，故对该主张本案不予处理。综上，焦松林的上诉请求及理由不能成立，不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1940元，由焦松林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 荆 燕
审 判 员 方明慧
代理审判员 王惠兰
二〇一六年一月六日
书 记 员 李潇涵