湖北省秭归县人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0527民初400号原告：程天锋，男，1974年10月17日出生，汉族，居民，户籍所在地福建省福清市，现住秭归县，委托诉讼代理人：梅兴安，湖北林华安律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：杜成蓉，湖北林华安律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。被告：秭归县北山商贸有限责任公司，住所地秭归县茅坪镇归州一街52号，统一社会信用代码：914205277570320040。法定代表人：闵江，系该公司总经理，委托诉讼代理人：张彬涛，男，1989年5月16日出生，土家族，系秭归县北山商贸有限责任公司员工，住武汉市江夏区，代理权限：一般授权代理。委托诉讼代理人：陈钊，男，1976年7月5日出生，汉族，系秭归县北山商贸有限责任公司员工，住宜昌市伍家岗区，代理权限：一般授权代理。原告程天锋诉被告秭归县北山商贸有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月2日立案受理后，依法由审判员周秭民适用简易程序于2017年4月13日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人梅兴安、杜成蓉、被告的委托诉讼代理人张彬涛、陈钊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程天锋向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原告与被告于2015年12月20日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告支付2017年度的剩余房屋租金27万元，若法院判解除合同，租金据实计算；3、判令被告承担违约金54万元；4、判令被告赔偿原告经济损失10万元；5、被告承担本案诉讼费。事实与理由:2015年12月20日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于秭归县茅坪镇屈原路16号第一层1000㎡的商业用房出租给被告从事超市经营，租期5年，即从2015年12月28日至2020年12月27日，租金为36万元/年，每年12月1日前交清下一年度租金，合同还对违约责任等进行了约定。合同签订后，原告依约交付了房屋，被告交纳了2016年度的房屋租金，但到2016年12月1日被告应交付2017年度租金时，竟以超市亏损为由，仅于2017年1月25日支付了9万元，拒绝支付合同约定的其余房屋租金。而且2016年12月份，原告多次找被告催收，被告不但不交付租金，还于2016年12月16日将原告起诉至法院，为此原告现依照《房屋租赁合同》第10条、第13条的约定，提起诉讼，请求依法判处。被告辩称：一、秭归县北山商贸有限责任公司没有在《房屋租赁合同》上盖章，不是合同当事人，故不是本案适格的被告。二、秭归县北山商贸有限责任公司因遇到经营困难，是在与原告进行充分沟通协商，并得到原告认可的情况下，才延付和分期缴纳租金，不存在足以导致合同解除的根本违约行为。同时，房屋租赁合同中约定的“拖欠房租累计10天以上的，甲方（原告）有权解除合同”、违约金及滞纳金明显畸高等显示公平，不应得到支持。三、秭归县北山商贸有限责任公司愿意且有能力继续履行合同。法律应该鼓励交易，维护市场经济秩序，对正在履行中的合同的效力应当最大限度的予以维护。综上，被告请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2015年12月20日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于秭归县茅坪镇屈原路16号第一层1000㎡的商业用房出租给被告从事超市经营，租期5年，即自2015年12月28日起至2020年12月27日止，租金为36万元/年，每年12月1日前交清下一年度租金。同时，合同约定被告拖欠房租累计10天以上的，原告有权解除合同，且被告应按照合同租金总额支付被告违约金，若支付的违约金不足以弥补原告损失的，被告还应负责赔偿至达到弥补全部损失为止。合同签订后，原告依约交付了房屋，被告交纳了2016年度的房屋租金。但到被告应交付2017年度租金时，其以超市经营困难为由，仅于2017年1月25日支付了截止2017年3月27日的租金9万元，其余租金至今没有支付。另外，被告于2016年12月16日以《房屋租赁合同》约定的租金、违约金等畸高显示公平为由，向本院提起诉讼，请求撤销《房屋租赁合同》、原告返还其不当得利16万元，后被告于2017年4月份向本院撤回了起诉。现原告为了维护自身的合法权益，特提起本案诉讼，请求判令：1、依法解除原告与被告于2015年12月20日签订的《房屋租赁合同》；2、被告支付2017年度的剩余房屋租金27万元，若法院判解除合同，租金据实计算；3、被告承担违约金54万元；4、被告赔偿原告经济损失10万元；5、被告承担本案诉讼费。同时查明，原告当庭提交的《房屋租赁合同》原件上有原、被告的签字盖章及被告法定代表人闵江的签字，而被告提交的《房屋租赁合同》复印件上有原告的签字和被告的股东“湖北宜化超市有限责任公司”盖章及闵江的签字，两份合同除签章不同之外，其他内容均相同。上述事实有双方诉讼代理人在本案庭审中的陈述、《房屋租赁合同》原件及复印件、房产证复印件、银行流水、《起诉状》等证据在卷佐证，上述证据原件及复印件（与原件核对无异）经当庭质证和本院审查，可以采信。本院认为：关于被告的诉讼地位问题。原告提交的《房屋租赁合同》原件上有秭归县北山商贸有限责任公司法定代表人闵江的签名及公司的签章，虽然秭归县北山商贸有限责任公司提交了《房屋租赁合同》复印件否认其为合同当事人，但其对原告提交合同上其签章的真实性并不申请鉴定，故从对外效力上分析，可以认定秭归县北山商贸有限责任公司为《房屋租赁合同》的当事人，是本案适格的被告。原、被告签订的《房屋租赁合同》依法成立并生效，双方均应按照合同约定履行各自的义务，原告依约交付了租赁房屋，被告就应当依约按时全额交付租金，被告没有按照约定按时全额交纳租金的行为违反了诚实信用原则，构成根本违约，现原告起诉要求解除合同的请求，本院予以支持。关于被告辩称分期缴纳租金的行为得到了原告认可的意见，因其没有提供证据证明，本庭不予采纳。至于被告辩称其未构成根本违约及愿意继续履行合同的问题，因交纳租金为被告的主要义务，根据合同约定被告本应于2016年12月1日前交付2017年度的租金，但被告仅于2017年1月25日支付了截止2017年3月27日的租金9万元，该行为已经构成了违约，但考虑到被告经营困难，且当时已经缴纳了使用租期内的租金，该行为姑且可以理解。但本案于2017年4月13日开庭时，租期内的租金就已经逾期，虽然被告以合同约定的解除条款显示公平、被告没有构成根本违约且被告有履行能力等为由要求继续履行合同，但被告从开庭至今仍没有交纳租金的实际行动，可见被告并无继续履行合同的诚意。而且被告曾起诉原告要求撤销合同，说明被告对合同最终终止的后果并非没有预见或不可承受。综上，被告要求继续履行合同的意见，本院不予支持。根据《房屋租赁合同》约定，2017年度的房屋租金为36万元，合同解除之后，被告应当按照986.30元/天（360000元/年÷365天）支付从2017年3月28日至房屋返还之日止的租金。关于违约金和经济损失，原告在起诉时，既要求被告支付违约金54万元，又要求被告赔偿经济损失10万元，因被告对10万元的经济损失没有提供确实可行的计算依据和相关证据，而且支付违约金和赔偿经济损失均具有对原告损失的弥补作用，约定的违约金数额足以弥补原告的损失，故本案中两者不能同时得到支持。同时考虑到违约金具有对不守约、不诚信当事人的惩罚作用，故本案优先适用关于违约金的约定。但原告要求被告支付违约金54万元过分高于造成的损失，应当予以适当减少，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，本院根据公平原则和诚实信用原则，同时考虑到合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益及当事人的负担能力等，以年租金36万元为基础，酌情认定被告方支付原告违约金60000元。本案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人未能达成一致协议。据此，本院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十七条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除程天锋与秭归县北山商贸有限责任公司于2015年12月20日签订的《房屋租赁合同》，秭归县北山商贸有限责任公司于本判决生效后15日内将承租的秭归县茅坪镇屈原路16号第一层房屋返还给程天锋；二、秭归县北山商贸有限责任公司于本判决生效后15日按日租金986.30元（360000元/年÷365天）向程天锋支付从2017年3月28日起至房屋返还之日止的租金，并支付违约金60000元。三、驳回程天锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12900元，减半收取6450元，由程天锋负担3000元，秭归县北山商贸有限责任公司负担3450元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  周秭民二〇一七年五月十七日书记员  胡红霞