湖州市吴兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湖吴商初字第313号
原告：交通银行股份有限公司湖州分行。住所地：湖州市人民路299号。
代表人：蔡建军，该行行长。
委托代理人：许超，该公司职员。
委托代理人：李玉婷，该公司职员。
被告：朱小明。
被告：湖州嘉业房地产开发有限公司。住所地：湖州市太湖路78号。现住：湖州市太湖旅游度假区梅洲路377号。
法定代表人：刘卫，该公司董事长。
委托代理人：张振华，浙江金鼎律师事务所律师。
委托代理人：孙建明，浙江金鼎律师事务所律师。
被告：杨国新。
被告：邱婉贞。
两被告共同委托代理人：邹金娣，浙江东唐人律师事务所律师。
原告交通银行股份有限公司湖州分行诉被告朱小明、湖州嘉业房地产开发有限公司、杨国新、邱婉贞金融借款合同纠纷一案，原告交通银行股份有限公司湖州分行于2015年3月11日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员冯群安独任审判，于2015年3月31日、4月27日两次公开开庭进行审理。原告交通银行股份有限公司湖州分行的委托代理人许超，被告朱小明，被告湖州嘉业房地产开发有限公司的委托代理人孙建明，被告杨国新、邱婉贞的共同委托代理人邹金娣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告交通银行股份有限公司湖州分行起诉称：2010年12月1日，被告朱小明、湖州嘉业房地产开发有限公司与原告签订《个人房产抵押贷款合同》一份，合同约定被告朱小明向原告借款504万元，到期日为2031年4月27日，还款方式为等额本金还款法。合同第十条约定：被告湖州嘉业房地产开发有限公司为合同项下贷款提供连带责任保证，保证范围为合同项下贷款本金及相应欠息，原告实现债权的费用。合同第十一条约定：该笔贷款以被告朱小明所有的位于太湖阳光假日兰怡居279幢的房屋提供抵押担保，其担保的范围为合同项下贷款本金及相应欠息，原告实现债权、抵押权的费用，并办理了抵押权预告登记。2011年4月27日，被告杨国新、邱婉贞与原告签订了《保证合同》一份，合同约定为被告朱小明与原告签订的编号为2010335109001100202的《个人房产抵押贷款合同》提供保证担保，其担保的范围为本金504万元及相应欠息、原告实现债权的费用。原告按合同约定向被告发放了贷款，但被告因经营不善已多期逾期，已属违约。根据《个人房产抵押贷款合同》第十八条、第十九条规定：借款人违约、未按时足额偿还贷款本金、支付利息或未按本合同约定用途使用贷款的，贷款人有权宣布合同项下贷款提前到期，同时按逾期贷款的罚息利率或挪用贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利。除支付逾期罚息外，借款人还应承担贷款人为实现债权而支付的催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他费用。综上，原被告之间的个人房产抵押贷款合同、保证合同均合法有效，且各方均应严格履行。在合同履行过程中，被告迟迟未还款的行为，已违反了合同约定，构成违约，应依法承担违约责任。综上，原告向法院提起诉讼，请求判令：1、被告朱小明立即清偿所欠借款本金4199913.34元，利息及罚息134245.33元，共计4334158.67元（暂计算至2015年3月30日止，实际欠息按合同约定计算至借款还清之日）；2、原告对被告朱小明的抵押物在抵押范围内享有优先受偿权。3、被告湖州嘉业房地产开发有限公司、杨国新、邱婉贞对被告朱小明的上述款项承担连带清偿责任；4、本案诉讼费由被告承担。
原告为证明自己的诉讼请求，向本院提交如下证据：
证据1、个人房产抵押贷款合同一份，用以证明2010年12月1日被告朱小明以座落于湖州太湖阳光假日兰怡居279幢的个人房产向原告抵押贷款504万元，还就利率、放款、还款、抵押、违约等内容进行约定，并由被告湖州嘉业房地产开发有限公司为本合同项下贷款提供连带责任保证的事实；
证据2、权证（湖房预湖州市字第110028138号、110028598号）二份，用以证明2010年12月3日被告朱小明以预购商品房预告登记个人房产向原告办理预购商品房抵押权预告登记，债权数额504万元的事实；
证据3、保证合同一份，用以证明2011年4月27日被告杨国新、邱婉贞为被告朱小明的贷款504万元提供保证担保承担连带责任的事实
证据4、借款凭证一份，用以证明2011年4月27日原告向被告朱小明发放购房贷款504万元，借款期限（最后还款日）为2031年4月27日，借款月利率4.816667‰，起息日期为2011年4月27日的事实；
证据5、担保核对书（个人贷款保证书）一份，用以证明2011年4月27日被告杨国新、邱婉贞为被告朱小明向原告借款504万元进行担保，并由杨国新、邱婉贞签字确认的事实；
证据6、利息清单，用以证明截止2015年3月30日，朱小明尚欠原告借款本金4199913.34元、利息及罚息134245.33元，合计4334158.67元的事实。
被告朱小明答辩称：向原告借款属实，将位于湖州市太湖阳光假日兰怡居279幢的房屋进行抵押权预告登记也是事实，商品房交接书及嘉业太湖阳光假日入伙流转单本人不清楚，也没有签过字，要求法院依法判决。
被告朱小明未向本院提交证据。
被告湖州嘉业房地产开发有限公司答辩称：本公司在个人房产抵押贷款合同中承担担保责任是因为房屋的买卖产生的，保证担保系阶段性的，因物权的产生保证担保应终止。本案担保物权抵押已经成立，原告行使了担保物权，因此就不能再向本公司主张保证担保责任，并要求本公司清偿借款合同项下的借款，涉案的房屋早就符合交付条件，且已经可以办理相关的权证。原告要求本公司承担担保责任缺乏事实和法律依据，请求驳回原告对湖州嘉业房地产开发有限公司的诉讼请求。
被告湖州嘉业房地产开发有限公司为证明其的主张，向本院提交了如下证据：
证据1、商品房买卖合同及补充协议各一份，用以证明出卖人湖州嘉业房地产开发有限公司与买受人朱小明于2010年11月24日签订商品房买卖合同及补充协议，约定了双方关于房屋买卖的权利、义务等事宜的事实；
证据2、网上银行转账凭证一份，用以证明2011年4月29日湖州嘉业房地产开发有限公司向朱小明退还房款73600元的事实；
证据3、湖州市规划局综合验收函一份（建设局存档文件），用以证明2011年9月30日，湖州嘉业房地产开发有限公司的太湖阳光假日兰怡居261-289幢涉案房屋已通过综合验收并可以办理产权证登记手续的事实；
证据4、商品房交接书及入伙流转单一份，用以证明涉案房屋已办理了交付及入伙手续的事实；
证据5、房产证、土地证权属证书一份，用以证明涉案房屋办理权属证书，被告朱小明可以随时办理产权证的事实；
证据6、快递单及函一份，用以证明嘉业公司已通知原告及朱小明办证的事实。
被告杨国新答辩称：签订保证合同是事实，但根据担保法28条的规定应先处理物权，不足部分才由人的担保进行补偿。根据被告了解，抵押房屋至今没有办理交房手续，因此真正的抵押担保手续没有办出来，故希望和原告协商处理。
被告邱婉贞答辩称：原告将其列为被告主体不适格，其既不是债务人也不是保证人，只是出具了声明，且声明的内容也是基于夫妻债务的才共同偿还。现借款人是朱小明而不是杨国新，虽然核保书上有本人签名，主要是确定身份情况，故要求驳回原告对其的诉讼请求。
被告杨国新、邱婉贞未向本院提交证据。
为了案件审理需要，本院向湖州市房产管理中心调取朱小明所有的坐落于湖州太湖阳光假日兰怡居279幢湖州市房屋预告登记信息单2份，用以证明预购商品房涉案的预告登记义务人为朱小明，权利人为交通银行股份有限公司湖州分行的事实。
庭审时，原、被告各方对提供的证据进行了质证，被告朱小明对原告提交的证据1、2、3、4、5、6经质证后均无异议；被告湖州嘉业房地产开发有限公司对原告提交的证据质证后认为，证据1真实性没有异议，但是根据合同本公司应承担的也是此合同项下的责任；证据2没有异议，但抵押权证的办理也说明了物权的产生；证据3、4、5没有异议；证据6不知道是如何计算的，由法院核定。被告杨国新、邱婉贞对原告提交的证据质证后认为，证据1、2没有异议；证据3、被告杨国新没有异议，被告邱婉贞认为保证合同不能证明邱婉贞是保证人，共有人声明只能说明她知道有这么一份合同；证据4均没有异议；证据5真实性无异议，但是否认定邱婉贞是本案的担保人由法院认定；证据6，不知道是如何计算的，由法院核定。
原告交通银行股份有限公司湖州分行对被告湖州嘉业房地产开发有限公司提交的证据质证后认为证据1、2、3、4、5真实性无异议，但是根据了解，湖州嘉业房地产开发有限公司办理的房产证、土地证是根据房地产行业惯例，交房之前房产的权证是办到开发商名下，过户后再转到买房人名下。按合同约定，朱小明取得所购房屋的权利证明，且取得抵押物的他项证文件正本之后湖州嘉业房地产开发有限公司的保证责任方能解除，因此湖州嘉业房地产开发有限公司提供的房产证、土地证并不能证明朱小明已经取得该套房屋的正式的权利文本。对证据6，没有盖邮，收件日期也没有，也查不到投递记录，督促函也只是复印件，原告经办人员从来没有收到过以快递形式发来的督促函，故对快递、督促函的真实性有异议。
被告朱小明对被告湖州嘉业房地产开发有限公司提交的证据质证后认为对证据1、2、3、5无异议。证据4有异议，上面的签名并不是本人所签，其是不知道这个情况的，入伙流转单其也是不清楚的，也没有听杨国新讲起这个事情；证据6，没有收到过，地址是对的，快递单回执上的名字不是其本人签的，人家签收后也没有交给其的。
被告杨国新、邱婉贞对被告湖州嘉业房地产开发有限公司提交的证据质证后认为对证据1、2、3、5无异议；证据4，朱小明已经提出异议，对该证据的真实性有异议，根据两被告的了解，现在房屋都没有进行正式的交付，而且商品房交接书及入伙流转单都是没有日期的，所以不知道是什么时候的；证据6，原告对真实性有异议，朱小明也提出异议，其对这个情况不是很清楚，由法院审查真实性和客观性。
原、被告各方对本院调取的证据均无异议。
本院根据原、被告在庭审中的质证意见结合证据的三性原则，对原、被告提交的证据作如下分析评判：
对原告提交的证据1、2、3、4、5、6，本院经审查，认为以上证据具有真实性、合法性、关联性，能够证明本案借款、预购商品房抵押权预告登记、保证的相关事实，对其效力本院予以认定。
对被告湖州嘉业房地产开发有限公司所提交的证据1、2、3、5，本院经审查认为上述证据能够证明被告所主张的与朱小明签订购买商品房买卖合同，购买位于湖州太湖阳光假日兰怡居279幢的房产，被告朱小明与原告办理了预购商品房抵押权预告登记的相关事实，对其证明效力本院予以确认。
对被告湖州嘉业房地产开发有限公司提交的证据4、6因被告朱小明、被告杨国新、被告邱婉贞对真实性均提出异议，不予认可，本院认为，对该二份证据无法证明原告已取得他项权证证明或证明抵押权设立的其他文件正本的事实，对其证明效力本院不予确认。
综合当事人的当庭陈述及本院认定的有效证据，本案认定事实如下：2010年12月1日，被告朱小明、被告湖州嘉业房地产开发有限公司与原告签订了《个人房产抵押贷款合同》一份，合同约定被告朱小明购买位于湖州太湖阳光假日兰怡居279幢的房产提供抵押担保向原告贷款504万元，贷款期限20年，贷款利率为基准利率下浮15%，遇人民银行调整基准利率的，以次年1月1日为合同利率调整日，还款方式为按月等额本金还款法，还约定了构成违约的情形以及发生违约情形时宣布已发放贷款提前到期，并要求偿还贷款本息以及贷款人为实现债权的费用均由借款人承担。合同并约定被告湖州嘉业房地产开发有限公司为合同项下贷款提供阶段性连带责任保证，保证期间为合同项下贷款到期日之日起两年，被告朱小明未按合同约定足额偿还任一期还款额或其他费用时，被告湖州嘉业房地产开发有限公司应按原告的要求立即支付朱小明的全部到期应付款项。还约定，被告朱小明取得座落于湖州太湖阳光假日兰怡居279幢的房屋的权利证明后，且原告方取得抵押物的他项权利证明后，被告湖州嘉业房地产开发有限公司的保证责任解除。被告朱小明连续三个月或累计六个月未按时足额还款，原告依本合同约定宣布贷款全部提前到期等内容进行了约定。2010年12月3日双方办理了预购商品房预告登记手续，登记的权利人交通银行股份有限公司湖州分行。2011年4月27日，被告杨国新与原告签订了《保证合同》一份，约定被告杨国新为被告朱小明签订的2010335109001100202的《个人房产抵押贷款合同》提供连带责任保证，保证的范围为主合同项下本金及利息、违约金、复利等其他费用，并由被告邱婉贞签字确认，自愿同意保证人为债务人向债权人提供保证，基于该保证的债务为夫妻共同债务。同日，被告邱婉贞、杨国新均在个人贷款核保书中的担保人栏签字确认。合同签订后，原告于2011年4月27日按约向被告朱小明发放了该贷款504万元。同年9月30日，湖州规划局向房地产商发出函件，告知嘉业阳光假日兰怡居261-289幢已经综合验收，可办理产权登记手续，但涉案房产至今未办理产权证及他项权证。嗣后，被告朱小明未按合同约定归还贷款本金及利息，担保人亦未履行担保责任，原告根据合同相关约定，行使宣布合同提前到期。经原告多次催讨无果，以致纠纷成讼。
另查明，截止2015年3月30日，被告尚欠原告本金4199913.34元，利息及逾期利息134245.33元。
本院认为，原告与被告朱小明、被告湖州嘉业房地产开发有限公司间的个人房产抵押贷款合同及其与被告杨国新、邱婉贞间的保证合同及个人贷款核保书，系各当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，对各方具有法律约束力。被告朱小明未按约归还借款及利息，其行为已构成违约，原告按约宣布合同贷款提前到期，要求被告朱小明返还借款4199913.34元，利息及逾期利息134245.33元的请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。对原告要求被告朱小明名下座落于湖州太湖阳光假日兰怡居279幢预购商品房抵押权预告登记的抵押物在债权数额504万元及相应的利息范围内享有优先受偿权的请求，因本案所涉房屋已办理了抵押权预告登记，现该房屋已竣工并已具备交付条件，由于被告朱小明未办理他项权手续，从而导致所购房屋未能办理正式的抵押权登记，过错方系抵押人，而非抵押权人，故原告有权对本案所涉抵押预告登记的房屋在折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，对原告的该项主张本院予以支持。对原告要求被告湖州嘉业房地产开发有限公司、杨国新、邱婉贞，对被告朱小明的上述债务承担连带清偿责任的请求符合合同约定及法律规定，本院予以支持。对被告湖州嘉业房地产开发有限公司辩称的本公司担保系阶段性的担保，因物权的产生，保证担保应终止，涉案的房屋符合交付条件，可以办理相关权证，故要求驳回原告对其的诉讼请求的理由，根据个人房产抵押贷款合同的约定，原告取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后其的保证责任解除，故对被告湖州嘉业房地产开发有限公司的辩称理由不予采纳。对被告邱婉贞辩称的其不是担保人也不是债务人，主体资格不符，要求驳回原告的诉讼请求的理由，本院认为，根据原告提交的证据保证合同及个人贷款核保书，邱婉贞应视为担保人，应承担连带清偿责任，故对其辩称理由不予采信。对被告杨国新辩称的本案应先处理物权不足部分才有人的担保进行补偿的理由，因在保证合同中明确约定债权人有权自行决定行使权利的顺序，债权人有权要求保证人立即支付债务人的全部到期应付款项而无需先行行使担保物权；债权人放弃担保物权或其权利顺位或变更担保物权的，保证人仍按本合同承担保证责任而不免除任何责任，故对被告杨国新的该项抗辩理由，本院不予支持，据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条之规定，判决如下：
一、被告朱小明应返还原告交通银行股份有限公司湖州分行借款本金4199913.34元，限于本判决生效之日起五日内清偿；
二、被告朱小明应支付原告交通银行股份有限公司湖州分行借款利息及逾期利息（暂计算至2015年3月30日134245.32元，自2015年3月31日起至判决确定履行之日止的逾期利息按合同约定利率计付），限于本判决生效之日起五日内清偿；
三、原告交通银行股份有限公司湖州分行对被告朱小明位于湖州太湖阳光假日兰怡居279幢的房产以折价或变卖、拍卖所得价款中享有优先受偿权；
四、被告湖州嘉业房地产开发有限公司、杨国新、邱婉贞对被告朱小明上述第一、二项债务承担连带清偿责任。
若被告朱小明、湖州嘉业房地产开发有限公司、杨国新、邱婉贞未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费41473元，减半收取20737元，保全费5000元，合计诉讼费25737元，由被告朱小明负担，被告湖州嘉业房地产开发有限公司、杨国新、邱婉贞连带负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
审判员 冯群安
二〇一五年六月八日
书记员 王 惠