江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏06民终2295号上诉人（原审被告）：南通市永兴染整设备厂，住所地在南通市港闸区。投资人：李林森，该厂厂长。委托诉讼代理人：朱延平，南通市通州区新坝法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：季建辉，男，汉族，1974年12月17日出生，住南通市崇川区。委托诉讼代理人：张健、朱娅瑜，江苏濠阳律师事务所律师。上诉人南通市永兴染整设备厂（以下简称染整设备厂）与被上诉人季建辉房屋租赁合同纠纷一案，不服南通市港闸区人民法院（2017）苏0611民初387号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。染整设备厂上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：本厂与南通兴佳机械有限公司（以下简称兴佳公司）租赁合同中约定租赁面积为1500平方米，由于附属用房没有产权证，未在合同中体现，实际租赁面积只有1000多平方米。附属用房已交还季建辉，租赁费的支付应以实际面积计算，一审按照1500平方米计算显失公平。季建辉辩称，合同明确租赁面积为1500平方米，并不含附属用房。即便染整设备厂无偿使用附属用房，该部分面积也不包含在租赁合同中。附属用房也是由兴佳公司移交的，而非染整设备厂。请求二审法院驳回上诉，维持原判。季建辉向一审法院起诉请求：1.确认双方之间的房屋租赁关系于2016年11月3日解除；2.要求染整设备厂交还位于南通市港闸区通港路56号2幢的租赁房屋；3.要求染整设备厂支付自2016年11月4日起至实际交还租赁物之日止、按591.78元/日的标准计算的房屋占有使用费；4.要求染整设备厂支付自2016年5月3日起至实际交还租赁物之日止、按700元/月的标准计算的物业费。一审法院认定事实：一、就兴佳公司与染整设备厂之间的房屋租赁合同关系。2010年1月，兴佳公司与染整设备厂签订了一份房屋租赁合同，约定兴佳公司将其位于通港路56号、面积为2600㎡的框架结构房屋出租给染整设备厂使用，租赁期限自2010年1月8日至2015年1月7日。2014年12月28日，兴佳公司与染整设备厂续签了房屋租赁合同，约定兴佳公司将其位于通港路56号2幢底层（面积1500㎡）的框架结构房屋出租给染整设备厂使用，租赁用途为生产，租赁期限自2015年1月6日至2020年1月7日止；租金为1.8万元/月（12元/㎡×1500㎡），染整设备厂承担水电费、电话费、宽带费及700元/月的门卫管理费和卫生费；合同生效后，染整设备厂即支付第一年租金21.6万元，以后每年的租金在租赁期到期前十五天一次性付清。上述两份合同均加盖了兴佳公司和染整设备厂的公章，李林森亦均作为两单位的代表人签名。二、就染整设备厂缴纳的租金及物业费。根据《南通兴佳机械有限公司租赁户缴租金日期和缴纳数额统计表》的记载，染整设备厂的租金已缴纳至2016年12月31日，每日租金为591.78元。另，染整设备厂自2016年5月3日起的物业费未缴纳。三、就案涉租赁标的物的抵押、拍卖情况。2013年5月27日，兴佳公司以其所有的通港路56号1幢、2幢、3幢等房产为抵押物、向江苏银行股份有限公司南通港闸支行（以下简称“江苏银行港闸支行“）贷款，并于同年5月30日办理了贷款抵押登记，借款期限5年。2015年4月24日，江苏银行港闸支行以兴佳公司未能按约还款为由起诉至法院，案件审理过程中，双方签署调解协议。2016年3月24日，因兴佳公司未能履行上述债务，经江苏银行港闸支行申请，法院决定拍卖其位于南通市港闸区通港路56号的房产、土地及附属物等不动产。为此，法院在司法淘宝拍卖网上发布了竞买公告、拍卖公告等。2016年4月12日，季建辉以17795120元竞得该不动产。2016年5月3日，法院以“（2015）港执字第00615号”执行裁定书确认拍卖的不动产归季建辉所有。四、就季建辉取得案涉房产所有权后，租赁合同的履行情况。2016年9月10日，季建辉向染整设备厂、兴佳公司及家润发超市发出告知书，认为按照苏莲估字（2015）司法第23号房地产司法评估报告所认定的拍卖要求和（2015）港执字第00615号执行裁定书的要求，三个月的搬离期限已过。现要求在2016年11月3日之前将租赁房屋内的设备、杂物搬离；逾期，将对房屋内的杂物变卖处理，设备另行存放，由此造成的损失，由染整设备厂等承担。2016年11月29日，李林森向季建辉出具了一份房屋移交证明，内容为“2016年10月8日，传达室内外的房子遥控器由钱秋香交给季建辉”。季建辉在该内容下方手写确认“2016年10月18日收到原兴佳机械厂、传达室房子遥控器钥匙”。五、就李林森与兴佳公司、染整设备厂之间的关系。2014年11月13日之前，兴佳公司的股东为李林森和印玲；之后变更为李林森；2014年12月15日，又变更为李林森和陆小军；该日，兴佳公司的法定代表人亦由李林森变更为陆小军；钱秋香系兴佳公司监事。2014年12月16日，李林森与兴佳公司签订了承包协议，约定兴佳公司所有一切内、外业务全部承包给股东李林森经营。染整设备厂系个人独资企业，其股东和投资人均为李林森。一审法院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的”。也就是说，先设定的抵押权依法可以对抗后设立的租赁权。兴佳公司于2013年5月将包含案涉出租标的物在内的不动产抵押给江苏银行港闸支行，于2014年12月28日与染整设备厂签订案涉《房屋租赁合同》，显然案涉出租标的物的抵押在前、出租在后。其后，因兴佳公司无力偿还债务，抵押财产被司法拍卖，季建辉取得含案涉出租标的物在内的抵押物所有权，取代兴佳公司成为新的出租人。季建辉于2016年9月10日以告知书的方式要求被告限期搬离，是明确表示拒绝被告对案涉出租标的物的使用，其拒绝行为合法有据，染整设备厂不能继续使用案涉出租标的物的事实存在。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”季建辉虽是于2016年9月10日通知染整设备厂搬离，但其要求搬离的时间为2016年11月3日，在该日之前染整设备厂仍可继续使用租赁标的物，故法院确认双方的房屋租赁合同关系于2016年11月3日解除，染整设备厂应将其租赁的通港路56号2幢底层房屋交还。关于占有使用费。染整设备厂在季建辉限期搬离的期限内未能搬离，其应当赔偿租赁物占用期间的占有使用费。季建辉主张的占有使用费为591.78元/天，染整设备厂对此没有异议，但认为其实际租赁面积并无1500㎡，且在2016年10月份已将部分租赁物交还给季建辉，故相应的占有使用费应予以调减。但就染整设备厂的举证而言，其所举证据并不能证明其抗辩成立，对于染整设备厂实际的租赁面积应当以合同记载面积为准。首先，法律禁止反言，染整设备厂投资人李林森同时亦是兴佳公司的实际控制人，其对实际租赁面积是最清楚的，然其在案件审理过程中就其租赁面积的陈述前后不一，显然未能如实陈述，故对其陈述所依据的图纸亦应予以甄别。其次，就染整设备厂提交的记载租赁面积为1012.87平方米的图纸，其陈述该图纸是在兴佳公司资产拍卖前，为资产重组而提交给其他潜在投资人的，因该图纸中记载的用途是“兴佳公司自用”，因此该面积不能当然的认定为染整设备厂的租赁面积。再次，就租赁户平方面积和期限表，该表中记载“租赁总面积为1744.32㎡，非产权房为654.32㎡，其中添康用67㎡”。染整设备厂认为传达室等非产权房已交付给季建辉，在计算占有使用费时应将非产权房的面积扣除，但根据染整设备厂提供的图纸，非产权房位于兴佳公司整个平面图的右下角，在空间上与2幢相互独立，且遥控器钥匙是由兴佳公司的监事钱秋香交给原告，房屋移交证明中亦未载明传达室系染整设备厂租赁物，故对于染整设备厂该抗辩不予采信。最后，就《南通兴佳机械公司评估明细》，该表反映的是兴佳公司各建筑的面积，并无法反映租赁面积，故对染整设备厂提交该证据的证明目的不予支持。季建辉主张的占有使用费起算点为2016年11月4日，但染整设备厂实际已缴纳租金至2016年12月31日，故仅支持自2017年1月1日起至实际交还之日止、按591.78元/天计算的占有使用费。关于物业费。染整设备厂确认物业费未缴纳，亦确认物业费为700元/月，故对按700元/月计算物业费的主张，依法予以支持。综上，季建辉的诉讼请求合法有据，依法予以支持。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第五款、第九十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认季建辉与染整设备厂之间的房屋租赁关系于2016年11月3日解除；二、染整设备厂在判决发生法律效力之日起十日内向季建辉交还南通市港闸区通港路56号2幢底层的租赁房屋；三、染整设备厂于判决发生法律效力之日起十日内向季建辉支付自2017年1月1日起至实际交还止、按591.78元/天计算的占有使用费；四、染整设备厂于判决发生法律效力之日起十日内向季建辉支付自2016年5月3日起至实际搬离之日止、按700元/月计算的物业费。案件受理费898元，由永兴染整设备厂负担。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，房屋租赁合同解除后，承租人逾期退房的，出租人有权要求要求承租人返还租赁房屋并赔偿损失。染整设备厂在租赁合同解除后仍未返还租赁物，故其应当及时交还租赁房屋并支付此期间的租赁物使用费。季建辉按照591.78元/天的标准主张租赁物使用费，染整设备厂对此无异议，故一审法院据此作出相应判决并无不当。染整设备厂称已交还附属用房，实际租赁面积仅1000多平方米，使用费应予以扣减，但从租赁合同来看，并无租赁附属用房的约定，且从附属用房用途来看，主要为传达室，与厂房并不相连，又无其他证据证明染整设备厂实际租赁使用该附属用房。本院还注意到，附属用房系由兴佳公司而非染整设备厂交付给季建辉，这亦进一步印证附属用房系由兴佳公司控制使用，故难以认定租赁范围包含附属用房。综上，本院难以认定染整设备厂占有使用的房屋面积在租赁合同解除后减少，故其调减租赁使用费的主张不能成立。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1796元，由上诉人南通市永兴染整设备厂负担。本判决为终审判决。审判长 罗 勇审判员 季建波审判员 杨 盛二〇一七年九月五日书记员 邹倩云