浙江省奉化市人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0283民初2726号原告：奉化市盈江房地产开发有限公司。住所地：奉化市江口街道塔山小区56幢南一、南二，统一社会信用代码为91330283772322237R。法定代表人：江立波，该公司董事长。委托代理人：王益，浙江裕丰（宁波）律师事务所律师。委托代理人：邱鸿，浙江裕丰（宁波）律师事务所律师。被告：王仁俭，男，1956年4月15日出生，汉族，住奉化市。原告奉化市盈江房地产开发有限公司（以下简称盈江公司）诉被告王仁俭房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月28日作出(2014)甬奉民三初字第963号民事判决书，原告盈江公司不服该判决，向宁波市中级人民法院提出上诉，宁波市中级人民法院于2016年5月3日作出（2016）浙02民终1027号民事裁定书，裁定如下：一、撤销浙江省奉化市人民法院(2014)甬奉民三初字第963号民事判决；二、发回浙江省奉化市人民法院重新审理。本院于2016年5月20日再次立案受理后，依法另行组成合议庭。经原告盈江公司的申请，就所涉房屋的租金进行了司法鉴定。后本院于2016年10月21日公开开庭审理了本案。原告盈江公司的委托代理人王益、邱鸿，被告王仁俭到庭参加了诉讼。经本院审判委员会讨论决定，本案现已审理终结。原告盈江公司起诉称：原告系奉化市岳林街道中山东路38号盈港大厦8、9、10层及1层33号房产所有权人。自2009年9月起，被告利用上述房产开设、经营宾馆，期间被告以种种理由拒付租金及物业费、维护费、能耗费等相关费用。原告多次要求被告腾退房屋，被告也拒不配合。2013年6月24日，原告以物权保护为由向奉化市人民法院起诉，要求被告腾退房屋、恢复原状并赔偿损失，经法院审理认定原、被告之间存在租赁关系，原、被告之间的事实租赁关系已由（2013）甬奉民三初字第423号生效判决所确认，被告即负有支付租金及相关费用的义务。现被告拒不履行义务，已构成严重违约，且原、被告之间的租赁关系属不定期租赁，故原告有权解除双方的租赁关系、要求被告立即腾退上述房屋、恢复原状并支付拖欠的相关费用。故请求判令：1.解除与被告在奉化市岳林街道中山东路38号盈港大厦8、9、10层及1层33号房产的租赁关系，并由被告王仁俭立即腾退房屋并将房屋恢复原状；2.判令被告王仁俭支付按租金950000元/年自2009年10月1日计算至腾房之日止的房屋租金，并赔偿物业费、维护费、能耗费按4.1元/月/平方米按2472.03平方米自2009年10月1日计算至腾房之日止；3.本案评估费28500元由被告承担。被告王仁俭答辩称：1.2009年答辩人与原告的法定代表人江立波就答辩人承租本案争议房产经营宾馆之事进行协商，双方口头约定，由答辩人先出资对上述房产进行装修，在装修完成、宾馆设立后，江立波无息出借给答辩人所有支出成本的60%约3600000元用于周转经营，但在2010年7月答辩人完成装修、设立宾馆后，江立波却以资金紧张为由拒绝借款，答辩人的资金由此断裂，无奈进行高利息借款，至今已造成利息损失8000000余元，双方也为此发生了严重争执。之后，江立波又口头承诺给答辩人免租免物业经营15年，15年后宾馆的装修及经营全部归原告所有。但之后江立波却通过向岳林派出所报假案等方式破坏宾馆正常经营，造成被告严重损失。此后经多方调解，2012年年底双方达成一致意见，江立波同意由其一次性支付3800000元收购盈港宾馆，但江立波在签订协议阶段再三反复拖延，直至2013年5月又反悔。无奈被告只好继续经营宾馆，6月份又对宾馆进行了部分装修和广告宣传。原告却突然起诉答辩人，甚至否认双方存在房屋租赁关系，直至法院判决确认双方的租赁事实，现原告时隔一年多再次起诉，使答辩人损失加重。2.对于房屋租赁一事，因争议房产系原告所有，上下三层、面积巨大，若双方未约定租赁关系，答辩人不可能无故占用并投资了6000000元开设宾馆，且宾馆从装修到经营至今已有近五年，前四年原告未曾起诉答辩人，未收取过租金和物业费，装修期间也未对答辩人进行阻止，若非双方达成了免租免物业协议，原告怎会无故放弃上述利益？2012年年底，双方达成和解协议，江立波同意以3800000元一次性购买宾馆，此举也和免租事实相符。3.因双方存在口头15年免租免物业经营协议，故答辩人无需支付租金和物业费等任何费用，且因双方对租金未曾达成过协议，租金的计算缺乏依据，至于物业费，应由物业公司向答辩人进行主张，原告主张该项费用主体不符，且无论是租金还是物业费，原告起诉时也已经超过了一年诉讼时效。4.现宾馆有400多平方米是答辩人装修时私自搭建，属违章建筑，答辩人也为此受过处罚，即使原告要求收回房屋，这部分建筑也应属答辩人所有。5.答辩人同意解除合同，但前提是要求原告赔偿损失。6.评估费跟答辩人没关系，是原告自己要求评估的。原告盈江公司为证明其诉讼主张，在举证期限内向本院提供了下列证据材料:1.奉化市人民法院（2013）甬奉民三初字第423号民事判决书一份，用以证明原、被告之间存在租赁关系及被告未支付过相关租金构成违约的事实。被告无异议，本院对该证据予以确认。2.房屋所有权证复印件九份，用以证明被告承租的房屋所有权人系原告的事实。被告对证据无异议，但提出权证登记的房屋面积为2400余平方米，但被告实际使用的房屋面积为2800余平方米，其中400余平方米差额面积是被告自行搭建而成，并不属原告所有。经审查，本院确认该证据作为认定本案相关事实的依据。3.奉化市物价局文件一份，用以证明盈港大厦的物业费、维护费的收取依据。被告对证据无异议，但提出实际收取费用与文件规定有差异。本院认为，原告主张物业费、维护费应提供其实际支出费用的相关凭据，否则该文件与本案缺乏关联性，不予确认。4.租赁合同四份，用以证明在盈港大厦同类地段房屋的租金，原告现在就本案向被告主张的租金标准950000元/年远低于同类房产的租金价格。被告提出四份合同与本案无关联，所反映的是争议房屋楼下卡拉OK厅的租金，而作为宾馆使用的房屋租金一般为每个房间5000～6000元/年。本院认为涉案房屋的租金已经司法评估，租金标准以证据6为准。5.奉化市盈源物业有限公司收款收据六份，用以证明2014年4月至9月被告向原告交付物业费、维护费、能耗费用的事实。被告否认其曾向原告支付过物业费，但在法庭调查阶段，被告又陈述上述费用均为其支付。经审查，本院确认该证据作为认定本案相关事实的依据。6.评估报告一份、发票一份，用以证明原告向被告主张的租金价格是合情合理合法的事实。被告王仁俭认为与其无关。经审查，本院认为该证据与本案存在关联性，作为认定本案相关事实的依据。被告王仁俭未提供证据。经审理，本院认定事实如下：原告系奉化市中山东路38号盈港大厦33号2幢114以及盈港大厦2幢801室、802室、803室、804室、901室、902室、1001室、1002室（建筑面积共计2472.03平方米）房屋的所有权人。2009年，原、被告就被告承租上述房屋经营宾馆之事进行协商，在未签订书面合同的情况下，被告于同年9月27日进场装修，于2010年7月22日注册设立了奉化市盈港宾馆。2013年6月24日，原告以物权保护纠纷为由向本院起诉，要求判令：被告王仁俭腾退奉化市盈港大厦8、9、10层及1层33号房产，恢复原状并赔偿原告经济损失3325000元。本院于2013年9月16日作出（2013）甬奉民三初字第423号民事判决书，确认原、被告之间存在租赁关系，判决驳回原告的诉讼请求。宣判后，双方当事人均未上诉，该判决已发生法律效力。2014年4月起，被告开始支付物业费、维护费、能耗费等费用，但房屋租金至今仍未支付。另被告称，若原告当初按约出借60%的装修资金，则其认可租金为900000元/年，现原告没有按约出借资金，被告无需支付租金。2016年6月17日，原告盈江公司申请就涉案房屋租金申请司法鉴定（花去评估费28500元），后由宁波博信房地产估价有限公司于2016年9月18日出具了《房地产估价报告》，确认涉案房屋市场年租金价格标准为2009年953600元、2010年982200元、2011年1011700元、2012年1042100元、2013年1073400元、2015年1138800元、2016年1173000元。本院认为：依法成立的合同，具有法律效力，双方当事人应当按照约定履行各自的义务。关于租赁关系解除问题，本院认为原、被告之间自2009年9月形成租赁关系后，未曾签订过书面合同，双方对租赁期限、租金支付没有约定，应视为不定期租赁，原告有权解除合同，故本院对该请求予以支持。合同解除后，被告应在合理期限内腾退房屋。关于恢复原状问题，原告将房屋租赁给被告用于经营宾馆，应当事先知道被告必须对房屋进行装饰装修才能满足经营宾馆需要，故虽双方没有书面协议，也应当推定原告同意被告进行装修，对已形成附和的装修，难以拆除，故对原告要求恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。关于物业费、能耗费、维护费等费用问题，本院认为该费用应由物业公司向房屋所有权人或使用权人收取，现原告作为房屋所有权人其未提供证据证明其已代被告支付了该三项费用，故对该诉讼请求，本院不予支持。关于租金问题，因原、被告双方对租金未作约定或约定不明，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（二）项的规定，应按照合同履行地的市场价格履行，故根据宁波博信房地产估价有限公司提供的房地产估价报告作为认定本案的市场价格，因该估价报告高于原告要求的950000元/年的租金标准，故被告王仁俭需支付按照950000元/年自2009年10月1日至判决生效之日止的租金，按租金标准每年950000元自判决生效之日至实际腾房之日的占有使用费。关于评估费28500元，因租金的多少举证责任在于原告，现原告为完成自身的举证责任而产生此项评估费用，应由原告盈江公司负担。至于被告要求原告赔偿损失，但未依法提出反诉，故不在本案中一并处理，双方可另行解决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第六十二条第（二）项、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十七条、第二百三十二条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告奉化市盈江房地产开发有限公司与被告王仁俭就奉化市岳林街道中山东路38号盈港大厦8、9、10层及1层33号房产的租赁关系于本判决生效之日解除；二、被告王仁俭于本判决生效之日起六十日内从上述所租赁房屋内腾退；三、被告王仁俭于本判决生效之日起十日内支付给原告奉化市盈江房地产开发有限公司按每年950000元自2009年10月1日至判决生效之日止的租金，按租金标准每年950000元自判决生效次日至实际腾房之日的占有使用费；四、驳回原告奉化市盈江房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费50137元，由原告奉化市盈江房地产开发有限公司负担5660元，被告王仁俭负担44477元，鉴定费28500元，由原告奉化市盈江房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。在递交上诉状之日起七日内凭判决书到宁波市中级人民法院立案室预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。审 判 长  吴项南人民陪审员  陈国平人民陪审员  王畅国二〇一六年十二月二十一日书 记 员  王馨馨附:一、本判决依据的法律条文1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。……第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。2.《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。二、申请执行的规定1.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。2.最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第18条：人民法院受理执行案件应当符合下列条件：（1）申请或移送执行的法律文书已经生效；（2）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；（3）申请执行人在法定期限内提出申请；（4）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；（5）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；（6）属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。3.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十九条：人民法院冻结被执行人的银行存款及其他资金的期限不得超过六个月，查封、扣押动产的期限不得超过一年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过二年。法律、司法解释另有规定的除外。申请执行人申请延长期限的，人民法院应当在查封、扣押、冻结期限届满前办理续行查封、扣押、冻结手续，续行期限不得超过前款规定期限的二分之一。第三十条：查封、扣押、冻结期限届满，人民法院未办理延期手续的，查封、扣押、冻结的效力消灭。查封、扣押、冻结的财产已经被执行拍卖、变卖或者抵债的，查封、扣押、冻结的效力消灭。??