江苏省盐城市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）苏09执复13号
复议申请人（被执行人�：盐城市红太阳物流有限公司，住所地在江苏省盐城市人民路5号鹿鸣广场商办楼826室。
法定代表人：宋红芳，该公司董事长。
委托诉讼代理人：蔡秀付，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘辉、王琪，江苏择善律师事务所律师。
申请执行人：江苏亨威实业集团有限公司，住所地在江苏省盐城市经济开发区通榆南路228号。
法定代表人：潘培东，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张步照，江苏一正律师事务所律师。
被执行人：中大汽车机械制造有限公司，住所地在江苏省盐城市经济开发区开放大道100号。
法定代表人：徐连国，该公司总经理。
被执行人：徐连国，男，1962年1月17日出生，汉族，住址在江苏省盐城市亭湖区。
复议申请人盐城市红太阳物流有限公司（下称红太阳物流公司）不服盐城市亭湖区人民法院（2017）苏0902执异171号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
盐城市亭湖区人民法院在执行在执行江苏亨威实业集团有限公司（下称亨威实业公司）申请执行中大汽车机械制造有限公司（下称中大机械公司）、徐连国承兑合同纠纷一案过程中，红太阳物流公司对该院对其提出的优先购买权未予理涉，裁定除去其与中大机械公司就拍卖标的的租赁合同的行为提出书面异议。
盐城市亭湖区人民法院查明，申请人江苏银行股份有限公司盐城分行（江苏银行盐城分行）与被申请人中大机械公司、徐连国承兑合同纠纷一案，盐城仲裁委员会于2013年7月26日作出盐仲（2013）裁字第98号裁决书，裁决“一、被申请人中大汽车机械制造有限公司向申请人江苏银行股份有限公司盐城分行给付1400万元垫付款，并承担其中1000万元自2012年10月10日起、400万元自2012年10月11日起至还清该垫款之日止每日万分之五计算的利息。二、被申请人中大汽车机械制造有限公司向申请人江苏银行股份有限公司盐城分行给付律师代理费95000元。三、本案仲裁费118524元，全部由被申请人中大汽车机械制造有限公司承担，此款已由申请人江苏银行股份有限公司盐城分行预缴，被申请人中大汽车机械制造有限公司在履行本案裁决书第一、二项义务时�并支付给申请人江苏银行股份有限公司盐城分行。四、被申请人中大汽车机械制造有限公司不能履行本裁决一至三项给付义务时，申请人江苏银行股份有限公司盐城分行对被申请人中大汽车机械制造有限公司所有的坐落于盐城经济开发区××、××组计27797平方米的土地使用权；坐落于盐城市开发大道东路××5933.02平方米的房屋享有优先受偿权。五、被申请人徐连国对本裁决书第一、二、三项规定的由被申请人中大汽车机械制造有限公司承担的义务承担连带偿还责任。被申请人徐连国在履行连带偿还责任后有权对被申请人中大汽车机械制造有限公司行使追偿。”该裁决书发生效力后，中大机械公司、徐连国未按法律文书确定的义务履行。江苏银行盐城分行遂向盐城市中级人民法院申请执行。2014年12月12日盐城市中级人民法院作出（2013）盐执字第0278-1号执行裁定书，裁定如下：“申请执行人江苏银行股份有限公司盐城分行申请执行被执行人中大汽车机械制造有限公司、徐中大承兑合同纠纷一案[执行依据：盐城仲裁委员会盐仲（2013）裁字第98号裁决书]，由盐城市亭湖区人民法院执行。”该院在执行期间，江苏银行股份有限公司盐城分行将仲裁裁决的执行债权转让给亨威实业公司。2016年10月11日，亨威实业公司向该院提交申请变更为本案的申请执行人。2016年10月26日，该院作出（2016）苏0902执恢362号执行裁定书，裁定“江苏亨威实业集团有限公司为本案的申请人”。2016年10月25日该院查封了被执行人中大机械公司所有的位于盐城市经济开发区开发大道××号的房地产及盐城经济开发区××、××组土地使用权。2017年6月9日该院在淘宝网司法拍卖网络平台上对被执行人中大机械公司所有的位于盐城市经济开发区开发大道××号工业房地产及附属设施进行拍卖，并于2017年7月12日作出（2016）苏0902执恢362-2号执行裁定书，裁定“除去案外人盐城市红太阳物流有限公司与中大汽车机械制造有限公司租赁关系。”
另查明：一、盐仲（2013）裁字第98号裁决书中查明，“2011年9月29日江苏银行盐城分行与中大机械公司签订《最高额综合授信合同》，中大机械公司将其所有的位于开发大道16号房产及盐城经济开发区××、××组土地使用权抵押给江苏银行盐城分行。2011年10月9日，盐城市国土资源局向江苏银行盐城分行颁发了盐房地证市区开字第0025315号《房屋他项权利证书》。”二、对中大机械公司名下的相关、房产，南京秦淮区人民法院查封的时间为2012年5月10日。三、中大机械公司与红太阳物流公司排除妨害一案，该院受理后，于2016年8月11日作出（2016）苏0902民初432号民事判决书，该判决书“本院认为”的部分内容是“排除妨害纠纷是指当事人因物权的行使受到他人妨害而引发的排除此妨害的纠纷。本案中，案涉土地和厂房的所有权人系原告，但后原告委托欧瑞斯公司对外出租，欧瑞斯公司将案涉厂房及场地租赁给了被告，被告虽然未直接与原告签订租赁协议，但被告租赁诉争厂房二年多时间里，原告或中大集团均未提出过异议，故应当认定被告与欧瑞斯公司的租赁合同合法有效。”该判决书主文为“驳回原告中大汽车机械制造有限公司的诉讼请求。案件受理费80元，由原告中大汽车机械制造有限公司负担。”现该判决书已生效。
盐城市亭湖区人民法院认为，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得抵抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定，“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”本案中，中大机械公司已于2011年10月9日将涉案的土地、房屋抵押给江苏银行盐城分行，并办理了《房屋他项权利证书》，而红太阳物流公司与中大机械公司的租赁合同成立的时间是2012年8月1日，虽该租赁合同亦经人民法院确认为有效合同，但仍不得对抗抵押权的优先受偿权，故该院作出裁定“除去案外人盐城市红太阳物流有限公司与�大汽车机械制造有限公司的租赁关系”的裁定于法有据、并无不当，异议人红太阳物流公司的异议请求不能成立，该院不予支持。遂裁定:驳回异议人盐城市红太阳物流有限公司的异议请求。
红太阳物流公司向本院复议称，请求依法撤销亭湖区人民法院（2017）苏0902执异171号执行裁定，支持复议申请人原审异议异议请求，即撤销（2016）苏0902执恢362-2号执行裁定书；确认复申请人拥有优先购买权。事实与理由：2016年12月31日，原审法院发布（2014）苏0902执恢362号公告拟拍卖开发大道东路16号1幢及盐城市经济开发区新河新村一、二组土地使用权。异议人收悉后，因拍卖标的系异议人承租而于2017年1月14日向原审法院提交了（行使优先购买权）申请书及相关证明材料，原审法院迟迟未予答复后，申请人于2017年2月20日、2017年6月14日又两次向原审法院提出异议，并委托了律师发表了代理意见，但原审法院仍然未予答复。2017年7月12日，原审法院突然作出了（2016）苏0902执恢362-2号执行裁定书（下称362-2裁定书），回避了异议人主张承租人优先购买权的申请，而除去了异议人与被执行人之间合法有效的租赁关系。申请人遂于2017年7月18日根据362-2裁定书告知的救济渠道向该院提出异议，该院对异议书中提出的认定事实、理论逻辑、适用法律错误和异议人当庭提出的告知救济渠道错误等均未审查，作出了（2017）苏0902执异171号执行裁定书，复议申请人认为该裁定回避事实、回避法律。
亨威实业公司称：1、事实部分，本案是抵押在先，租赁在后。亨威基于抵押物权主张执行，一审裁定查明的事实是清楚的。2、适用法律，我们认为一审适用法律是正确的。3、程序问题，我们认为不存在程序违法的问题，没有剥夺申请人的权利。
本院另查明，2017年8月23日，原审法院执行法官沈吉太执行笔录载明，拨打红太阳物流公司代理人刘辉手机，告知亨威实业公司对涉案的土地、房屋愿以流拍价接受，如红太阳物流公司愿以流拍价24999800元接受，就给红太阳物流公司购买，但钱要打到法院。刘辉说老总在北京，等回来再说。沈吉太告知，回来找我，如果不找我，视为放弃，时间为一周内。本院于2018年2月26日与红太阳物流公司总经理蔡秀付、代理人刘辉谈话，告知允许其优先购卖涉案的土地、房屋，于2018年3月1日前将购买款24999800元打入盐城市亭湖区人民法院帐户，逾期未支付上述款项，将视为放弃优先购买权。本院指定的期限到期后，直至2018年3月5日红太阳物流公司未能支付上述款项。
本院认为，红太阳物流公司虽然主张涉案土地和房屋的优先购买权，但在原审法院执行法官已告知亨威实业公司对涉案的土地、房屋愿以流拍价接受，如红太阳物流公司愿以流拍价24999800元接受，就给红太阳物流公司购买，后红太阳物流公司未能按原审法院指定时间将购买款打到法院。在本院允许其行使优先购卖权后，亦未能在本院指定的期限内将款项打入法院账号，可以视为其放弃了对涉案土地和房屋优先购买权。故红太阳物流公司要求确认其对案涉土地、房产的优先购买权的请求，本院不予支持。
综上，红太阳物流公司的复议请求，不能成立，依法应予驳回。一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一项规定，裁定如下：
驳回红太阳物流公司的复议申请，维持盐城市亭湖区人民法院（2017）苏0902执异171号执行裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 徐士平
审判员 李汉林
审判员 惠 玲
二〇一八年三月五日
书记员 徐煜航