河南省信阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）信中法民终字第2082号
上诉人（原审被告）刘光亮，男，汉族，1972年4月3日出生，住信阳市浉河区。
被上诉人（原审原告）刘明飞，男，汉族，1980年6月12日出生，住信阳市平桥区。
委托代理人陈鸿邦，河南建法律师事务所律师。
原审第三人信阳市君安房地产开发有限公司，住所地信阳市浉河区申碑路3号。
法定代表人杨光辉，该公司总经理。
委托代理人王业星，男，汉族，1983年12月21日出生，住河南省桐柏县，系该公司工作人员。
上诉人刘光亮因与被上诉人刘明飞、原审第三人信阳市君安房地产开发有限公司（以下简称信阳君安公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浉河区人民法院（2015）信浉民初字第1463号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人刘光亮，被上诉人刘明飞及其委托代理人陈鸿邦，原审第三人信阳君安公司的委托代理人王业星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2014年7月17日，被告刘光亮与第三人信阳君安公司签订租赁合同，该合同约定，第三人将其合法拥有的位于北京路中段的一间门面房出租给被告，约定租赁期为一年，自2014年7月18日至2015年7月17日。并约定使用期内，乙方（承租方）对甲方（出租方）的房屋及其附属设施只享有自己的使用权，无权以任何理由私自进行转让、转租。一经发现，甲方有权终止合同收回房屋，因此造成的经济损失由乙方负责。租赁费每年13000元。合同签订后，第三人将租赁房屋交与被告。2015年3月13日，原告与被告签订转租合同，约定将被告从第三人处租赁的房屋转租给原告使用，被告保证房租到期后转让给原告，如有问题，被告出面解决。随即原告交给被告的妻子张晓玲29000元，收条注明为“租房金额”。其中含四个月的房租8000元和应交给第三人的押金2000元。2015年4月18日，第三人发现原告正在装修，当即明确告知，第三人不予认可这种私自转租行为，即日终止与被告刘光亮的租赁合同，要求立即停止装修，并让双方自行协商解决。第三人随即关闭了该门面房的电源。原告随即给被告打电话协商租房事宜，被告认为是原告违反约定经营成人用品才导致第三人终止合同，但没有提供相关证据。原告另提供装修损失31050元，其中25250元有正规发票，5850元提供有订货单。
原审认为，原、被告之间签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，该合同不违反法律法规的禁止性规定，合同合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案的第一个争议焦点是第三人对被告和原告的转租行为是否明知，原告和被告均主张在转租时和第三人的员工宋雪红通过电话，但均未提供证据证明，第三人对此又予以否认，无法认定第三人知道被告的转租行为。第二个争议的焦点是被告在转租房屋时是否对禁止经营项目进行了约定，对此原审认为，因原告和被告签订的转租合同中并未对此进行约定，原告与被告的通话记录中，关于被告主张原告仅承诺卖卫生纸的说法原告并不认可，被告不能证明双方对经营禁止项目进行了约定，因此对被告该抗辩理由原审不予采信。原告要求被告赔偿其经济损失4万元，其中装修损失25250元提供有正规发票，原审予以确认。因第三人主张权利导致原告租赁房屋不能实现合同目的，被告应承担缔约过失责任，原审酌定按25250元的60%为宜，原告在租赁房屋时对被告是否有权出租房屋未尽到合理注意，应当承担相应的责任，原审酌定按25250元的40%为宜；剩余5850元及预计营业损失8900元，因原告没有提供证据，原审不予支持。原告另主张被告返还租金29000元，因该笔款项中包含四个月租金8000元和第三方收取的押金2000元，原告实际已经占用房屋一个月，应承担租赁费2000元，剩余租金27000元被告应当返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条第三款、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十八条判决：一、被告刘光亮于判决生效后十日内返还原告刘明飞租金27000元及赔偿原告刘明飞违约金15150元。二、驳回原告刘明飞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的履行期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费1525元，由原告刘明飞承担240元，被告刘光亮承担1285元。
原审被告刘光亮不服原审判决上诉称：1、刘光亮转租给刘明飞房屋时，当时刘明飞承诺卖卫生纸，第三方房东宋雪红是同意的，刘光亮不存在私自转租，有通话记录、证人证言。2、第三人断电不让原告经营是因为原告承诺卖卫生纸，后来又经营成人用品，存在欺骗行为，最终多次协调不成才导致的。刘明飞装修成人用品店产生的费用和刘光亮无关，有证人证言。3、从2015年3月13日刘明飞接手刘光亮房屋到2015年7月17日第三方把房屋收回，刘明飞一直占用房屋，刘光亮未使用该门面房，四个多月8000元房租，应该由刘明飞支付，刘光亮不应承担。4、刘明飞在已知租赁合同内容情况下破坏了房屋原有结构，未得到房东认可，也未恢复原状，导致第三人不退还2000元押金，所以刘光亮不应承担2000元押金费用。5、既然刘明飞原审开庭承认与第三人公司的宋雪红通过电话，也明确知道刘光亮与第三人所签订的租赁合同的内容，而刘明飞自愿接手房子，刘明飞应负全部责任或主要责任。6、其中开据发票的25250元的装修价格虚高，刘光亮可提供装修（内部）照片为证，要求二审撤销原判，依法判决。
被上诉人刘明飞答辩称：1、被答辩人认为自己房子转租给答辩人是经第三人同意的，在原审过程中一直未向法院提供证据，原审庭审中第三人亦不予认可，被答辩人该上诉理由不能成立。2、被答辩人把房子转给答辩人，答辩人不存在任何违约。3、被答辩人上诉认为2015年3月13日把该房交给答辩人，直至2015年7月17日第三人把该房收走，一直由答辩人占用该房是单方错误认识，原审庭审时，第三人已陈述在2015年4月18日第三人派出工作人员发现答辩人在装修时，当即明确告知答辩人不应继续使用该房，随后便关闭了该房电源，答辩人实际使用该房仅35天而已。答辩人告知被答辩人解决，被答辩人迟迟不解决，导致答辩人一直无法使用该房屋，扩大的另三个月房租的损失，依法应当由被答辩人承担。4、答辩人租赁该房屋后，为经营进行必要的装修，是在未破坏房屋使用安全的前提下进行的，是合法的，被答辩人欺骗答辩人接手门面房无任何纠纷，否则答辩人也不会租赁该房，因此答辩人不应承担被答辩人押金2000元的损失。5、若没有被答辩人向答辩人出具的“书面保证”（详见收条内容），答辩人是不会相信被答辩人的，显然该过错责任主要在于被答辩人。6、答辩人的装修费用远大于原审法院认定的数额，在第三人要求答辩人返还房屋，答辩人拆除装修后，去房屋内拍几张照片，来证明答辩人的装修费虚高，显然是证明不了的。7、原审在认定缔约过失责任时，让答辩人承担了40%的责任，适用法律正确，判决适当。要求二审驳回上诉，维持原判。
原审第三人信阳君安公司述称：上诉人刘光亮租赁我公司房屋是事实，合同约定不能转租，我公司认为本案跟我公司没有关系。
上诉人刘光亮在二审庭审中提交了1、移动通信语音通话清单两份，证明第三人信阳君安公司知道上诉人刘光亮转租房屋。2、照片八张，证明装修费用严重虚高。3、张俊凤、司义环、柴兰兰的证人证言，证明上诉人刘光亮与被上诉人刘明飞、第三人信阳君安公司协调过这个事情。4、应上诉人刘光亮的申请，证人张俊凤出庭作证，证明上诉人刘光亮与被上诉人刘明飞、第三人信阳君安公司协调房屋转租纠纷的过程。
被上诉人刘明飞质证认为，被上诉人刘明飞与对方说的宋会计的通话记录是四月份开始的，是房子发生争议的时候才打的电话，无法证明被上诉人刘明飞在接手房子的时候和宋会计联系过，通话清单不能显示被上诉人刘明飞与宋会计通话，无法显示通话内容，不能证明通话就是因为转租。证人证言未附证人身份信息，不知道证据来源，证人需到庭作证。证人证明三方当事人在店门口调解的过程，这时候被上诉人刘明飞已经装修完毕，对当时的行为不知情。证人张俊凤虽然出庭作证，但其出庭作证的程序不合法，违反了证据规则规定的申请证人出庭作证应当提前三日向法庭申请的规定。照片无法证明上诉目的。
原审第三人信阳君安公司质证认为，我公司是出租方，上诉人刘光亮是承租方，我公司宋会计给上诉人刘光亮通电话很正常，证人证言跟我们也没有关系，我公司自始至终都是按合同办事。
二审公开开庭审理查明的案件其他事实与原审一致。
本院认为：依照《中华人民共和国合同法》的相关法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。2014年7月17日，原审第三人信阳君安公司作为出租人（甲方）与作为承租人的上诉人刘光亮（乙方）签订了房屋租赁合同，该合同第六条明确约定“使用期内，乙方对甲方的房屋及其附属设施只享有自己使用权，无权以任何理由私自进行转让、转租。一经发现，甲方有权终止合同收回房屋，因此造成的经济损失由乙方负责”。上诉人刘光亮提交的证据无法证明其将本案房屋转租给被上诉人刘明飞经过原审第三人信阳君安公司同意，且原审第三人信阳君安公司否认就转租事宜已经该公司同意，故上诉人刘光亮应当依法承担因其擅自转租，导致原审第三人信阳君安公司收回房屋给被上诉人刘明飞造成的房屋租金损失及违约金损失，原审计算违约金损失数额适当。综上，原判认定案件事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人刘光亮的上诉理由不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1525元由上诉人刘光亮承担。
本判决为终审判决。
审判长 任钢
审判员 陈钢
审判员 吴斌
二〇一五年十二月十七日
书记员 杨帆