湖北省武汉市洪山区人民法院
民 事 判 决 书
鄂洪山和民商初字第00471号
原告：朱永同，无固定职业。
被告：吴红珠，武钢供电厂职工。
被告：吴堃，无固定职业。
原告朱永同诉被告吴红珠、被告吴堃房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员陈钢独任审判，公开开庭进行了审理。原告朱永同、被告吴红珠、被告吴堃均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱永同诉称：2013年9月1日，原告从房东贝建华处承租位于武汉市洪山区和平街大洲村397号的五层楼房一栋，用于租赁经营。原告取得租赁权后，于2013年9月1日将该栋房屋中201号房租给两被告居住，每月租金500元，水电费另算，双方未签订书面合同，也未约定租期。两被告承租该房屋后，与其母亲在该房屋共同生活。2013年12月27日，两被告以所租赁房屋淹水为由，要求原告对所住房屋暂时进行调整。为缓和矛盾，原告将203房屋暂时调整给被告居住并要求其于2014年1月1日前腾退，与此同时，两被告的母亲一直居住在201室房屋内。2014年1月1日起，原告多次要求两被告支付所占房屋的租金并要求两被告从203房屋腾退，但两被告置之不理，相反还强行占用301室房屋。2014年4月，原告在公安机关的协助下，从两被告处要回301室房屋的使用权。但至今，被告仍占用201和203室房屋，拒不支付租金，原告认为两被告的行为构成严重违约，侵犯了原告的合法权益，故诉至本院，请求判令：一、两被告立即支付原告房屋租金11，819元（暂计算至起诉之日止）；二、两被告立即腾退所租房屋；三、本案诉讼费用由被告承担。
原告朱永同为支持其诉讼请求，依法向本院提交如下证据：
证据一、被告身份信息各一份，拟证明：被告主体适格。
证据二、房屋租赁合同一份，拟证明：原告与贝建华之间的合同关系，房屋所有人是贝建华，原告有经营权，原告于2013年9月将案涉房屋出租给被告。
证据三、收款收据四张，拟证明：自2013年9月1日至2013年11月29日被告房租缴纳情况。
证据四、通知两份，拟证明：被告拖欠房租及为此原告多次要求被告腾退房屋的事实。
证据五、照片一份，拟证明：涉案房屋是因为301房间租客的原因受损。
证据六、水电费账单一份，拟证明：被告拖欠原告水电费的事实。
被告吴红珠辩称：该房屋实际由其兄即被告吴堃与其母居住，被告吴红珠未实际居住，本案与其无关。
被告吴堃辩称：原告在出租房屋过程中，未尽修缮义务，导致被告吴堃财产受损，其母受伤，原告所提出的要求其支付租金、腾退房屋等诉讼请求，因予驳回，本案诉讼费也应由原告自行负担。
两被告均未向本院提交证据。
经庭审质证，被告吴堃对原告提交的证据一、三无异议，对证据二、四、五、六的真实性无法确认。被告吴红珠认为其与本案无关，未发表质证意见。
经审理查明，原告于2013年与案外人贝建华签订房屋租赁合同，承租位于武汉市洪山区和平街大洲村397号房屋，房屋租期两年，自2013年9月1日至2015年8月30日，每年租金9万元。原告承租该房屋后，将该栋房屋对外出租经营。同时，原告与被告吴堃口头约定，将该栋房屋中的201室房屋转租给被告吴堃居住，租金每月500元，水电费另计。被告吴堃承租房屋后与其母共同居住该房屋，房屋租金和水电费交至2013年12月。2013年12月26日夜，被告吴堃电话联系原告，称其承租的房屋楼上漏水，房屋被淹。次日上午，原告赶至房屋内查看，其当时认为是楼上租户退租时故意放水导致因淹水严重，故向公安机关报警。此次房屋淹水导致被告房屋内部分财产受损，考虑到该房屋暂无法居住，原告声称同意被告吴堃将室内物品暂时搬至203室房屋放置，并同意被告吴堃暂时搬至楼上301室房屋居住，待下一租客入住时再行退出。被告则认为，原告当时同意将203、301两间房屋给其存放和晾晒物品。2014年4月，原告以被告强行占有301室房屋为由向公安机关报警，后在公安机关协调下，被告腾退了301室房屋。被告吴堃认为此次淹水导致其财产受损、其母受伤，原告未对此进行赔偿，故自2014年1月起未缴纳租金和水电费。至今，201、203室房屋均由被告吴堃占用。另，自2014年1月1日至今，被告除房屋租金外，尚有水电费未支付，201室房屋水费425元、电费776元；203室房屋水费为205元、电费2，984元，两间房屋水电费共计4，390元。
原告认为被告违约，诉至本院，要求判如所请。
以上事实有原告提交的租赁合同、收款收据以及庭审笔录予以证实。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告与被告吴堃口头约定将其拥有租赁权的房屋出租给被告吴堃居住，双方也已实际履行。根据双方的口头约定，被告承租该房屋，应当支付租金和水电费。被告在承租房屋过程中，楼上房屋漏水导致其承租的房屋被淹、物品受损，被告以此为由不向原告支付租金的行为，违反约定，应承担违约责任。楼上房屋漏水导致财产受损，被告可在本案中提出反诉，也可依法另行主张权利。庭审过程中，本院向被告释明，因其在一审辩论终结前尚未收集相应证据并做好反诉的准备，其可另行依法主张权利，被告对此表示知晓。本案中，自被告吴堃承租的房屋被淹后，其实际占用了三间房屋，双方就原告是否将除租赁房屋外的另两间房无偿提供给被告吴堃使用并未达成一致，原告仅同意被告可在203、301两间房屋暂时放置、晾晒物品，故被告应在合理的时间内应腾退另两间房屋。因双方对被告临时占用此两间房屋的时间未明确约定，本院酌定被告应在一个月内从此两间房屋中搬出。其中，301室房屋，在公安机关的协调下，被告于2014年4月腾退；203室房屋，被告至今仍实际占用，被告应当就此一并支付该房屋的实际占用费用，根据房屋的实际状况，实际占用费用可参照其所租房屋按每月500元计算。自2014年1月1日起至本院作出判决之时即2015年11月15日，被告吴堃承租的房屋共欠201室房屋租金11，250元（500元／月22.5个月）；203室房屋的实际占用费为10，750元（500元／月21.5个月）；301室房屋的实际占用费为1，500元（500元／月3），共计23，500元。被告还应支付所租201室房屋的水电费及其占用的203室房屋的水电费，共计4，390元。被告应当向原告支付上述房屋租金、房屋实际占用费、水电费共计27，890元。
因双方当事人未签订书面租赁合同，且实际租赁已超过六个月，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定，应视为不定期租赁；同时根据该法第二百二十七条的规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，被告所辩称的房屋淹水导致人身、财物受损，并以此为由不支付租金及水电费长达一年以上。本院认为，被告的此项辩称主张属于另外的法律关系，不能成为不支付租金的正当理由，故对原告提出的要求解除租赁合同并要求被告腾退房屋的主张，本院予以支持。另，原告未提交证据证明其与被告吴红珠存在房屋租赁合同关系，其要求被告吴红珠承担责任的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
被告吴堃自本判决生效之日起十日内一次性向原告朱永同支付27，890元；
被告吴堃于本判决生效之日起十日内腾退其向原告朱永同承租的位于武汉市洪山区和平街大洲村397号五层房屋中的201室、203室房屋；
驳回原告朱永同的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半后收取50元，由被告吴堃承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户；账号：0793；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 陈钢
二〇一五年十一月十五日
书 记 员 温馨