湖南省邵阳市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2016）湘05行再1号
再审申请人（原审原告、二审被上诉人）宁双连，女，1965年1月25日出生，汉族，住洞口县醪田镇。
委托代理人陈叶兰，女，湖南道宽律师事务所律师。
被申请人（原审被告）洞口县房产局，住所地洞口县洞口镇龙安桥。
法定代表人肖又查，该局局长。
委托代理人曾德立，湖南桔城律师事务所律师。
原审第三人（二审上诉人）李少良，男，1965年5月26日出生，汉族，现住洞口县醪田镇。
原审第三人（二审上诉人）刘桂容，女，1971年6月2日出生，汉族，住址同上，系李少良之妻。
二原审第三人共同委托诉讼代理人廖和志，洞口县黄泥江法律服务所法律工作者。
原审第三人尹华山，男，1963年3月20日出生，汉族，住洞口县醪田镇，系宁双连之夫。
再审申请人宁双连与被申请人洞口县房产局房屋行政登记一案，不服湖南省洞口县人民法院于二○一五年五月五日作出的（2015）洞行初字第6号行政判决，向本院提起上诉。本院于二○一五年九月九日作出（2015）邵中行终字第99号行政判决，已经发生法律效力。宁双连不服，向湖南省高级人民法院申请再审，省高级人民法院于二○一六年七月二十六日作出（2016）湘行申82号行政裁定，指令邵阳市中级人民法院再审。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。再审申请人宁双连及其委托诉讼代理人陈叶兰、被申请人洞口县房产局的委托诉讼代理人曾德立、原审第三人刘桂容及其委托诉讼代理人廖和志、尹晖到庭参加诉讼。原审第三人李少良、尹华山无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
湖南省洞口县人民法院一审查明，2003年，宁双连与尹华山夫妇在洞口县醪田镇修建了一幢三层砖混结构楼房，并办理了房屋产权登记。2005年2月，夫妻因矛盾纠纷达成了一份关于房屋及债权归尹华山所有、债务由尹华山偿还的协议后，宁双连就去了广东务工，但双方并未办理离婚手续。自此开始，宁双连既不回家，也与尹华山无联系。2007年因赌债所迫，尹华山将涉案房屋作价268000元卖给了李少良，并于2007年9月8日签订了书面协议。2011年3月18日，李少良持买卖协议、宁双连与尹华山的离婚协议等相关资料与尹华山一同在洞口县房产局办理了产权转移登记，登记号为“洞房权证醪田镇字第7110001**号”，所有权人为李少良，共有人登记为刘桂容。当日，尹华山与李少良又签订了一份《买卖协议》，约定房价为67万元，该价款亦为交易房屋的实际支付价格。2014年，宁双连回家，得知房屋被卖后，便提起民事诉讼，要求确认尹华山与李少良2007年9月8日签订的《房地产买卖协议》无效，法院支持了该诉请。为此，宁双连起诉请求撤销李少良的房屋产权证。
湖南省洞口县人民法院一审认为，根据国家建设部《房屋登记办法》第十二条、第十八条的规定，在宁双连与尹华山共有房屋办理产权转移登记时，宁双连不知情且未明确申请，洞口县房产局未尽合理审查职责，违反了该办法的规定，属程序不当，故洞口县房产局的具体行政行为依法应予撤销。据此，依照建设部《房屋登记办法》第十二条、第十八条，《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（三）项之规定，湖南省洞口县人民法院判决：撤销洞口县房产局2011年3月18日为第三人李少良登记的“洞房权证醒田镇字第7110001**号”房屋产权证。
李少良、刘桂容不服，上诉称，李少良按照与争议房屋原登记的唯一产权人尹华山签订的房屋买卖协议支付了相应对价并办理了产权变更登记，善意取得了争议房屋的所有权，原审认定房屋买卖协议无效错误。洞口县房产局根据房屋买卖双方当事人的共同申请，依法审查了所有资料，其房屋登记的具体行政行为事实清楚，程序合法。原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原判，驳回被上诉人宁双连的诉讼请求。
宁双连答辩称，洞口县房产局对其行政行为没有尽到审查义务，程序违法。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
洞口县房产局答辩称，《房屋登记办法》第十二条规定应当由有关当事人双方共同申请房屋登记，在本案中应理解为买卖双方而不是夫妻双方，原审法院对此适用法律错误；洞口县房产局对买卖双方共同申请的登记资料尽到了审查义务，该转移登记要件齐备，洞口县房产局的转移登记行为事实清楚，程序合法，适用法律正确。请求撤销原判，改判维持洞口县房产局房屋转移登记行为的效力。
尹华山未予答辩。
本院二审查明，座落于洞口县醪田镇花桥村的争议房屋所有权人于2004年登记为尹华山。2005年2月28日，宁双连和尹华山签订的离婚协议第二条约定“一切债务债权及房屋都由尹华山所有，尹华山应付给宁双连现金贰万元整。”洞口县醪田镇书院村村民委员会在离婚协议上签名盖章。2011年3月18日，买方李少良和卖方尹华山又签订一份买房协议，协议的主要内容是：房屋总金额为67万元，从2011年3月18日办理房产过户手续起，整栋房产产权归李少良所有（包括电器设施、桌、凳、柜等）；在过户办理手续时，宁双连及子女不在场，以宁双连与尹华山分手的协议为准，任何人与尹华山有关经济往来及事项，都不得以任何理由对房产进行非法手段的推翻；购房款67万元在过户前已付尹华山38万元，过户时付尹华山包括抵押贷款共24万元，累计付款62万元，余下5万元，宁双连2万元，尹显期2万元，廖名根1万元，其它与尹华山有关经济往来与李少良无关。其他经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院二审认为，本案争议的焦点是洞口县房产局的房屋所有权转移登记行政行为是否合法。洞口县房产局作为本案所涉房屋所在地的房屋登记机构，具有依法履行房屋所有权转移登记的法定职责。所涉房屋登记公示的产权人尹华山通过买卖协议的方式将房屋出卖给李少良，买卖双方当事人共同向洞口县房产局申请产权转移登记，洞口县房产局依法履行了申请、受理、审核、记载于登记簿、发证的程序。宁双连提出尹华山擅自将共有财产出卖给李少良，洞口县房产局在办理产权转移登记过程中未尽审核义务，程序违法，应予撤销房屋产权证。李少良则提出根据尹华山的房屋所有权证和离婚协议等证据足以让人有理由相信其是房屋的唯一所有权人，其作为善意第三人购买和支付了合理对价并办理了产权登记手续，洞口县房产局尽到了审核义务，程序合法，应予维持其行政行为。对于洞口县房产局是否尽到审核义务的判断，宜以对房屋产权归属的形式审查为主要标准，洞口县房产局根据买卖双方共同申请，查验了申请人提交的房屋所有权证、离婚协议、房地产买卖协议等登记资料，询问了产权转移登记事项是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋等事项并经申请人签字确认，并且审查了申请人与依法提交的材料记载的主体一致，申请登记的内容与有关材料证明的事实一致，申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突，据此可以认定洞口县房产局在办理房屋产权转移登记过程中尽到了法定审查义务，该转移登记行为合法。原审判决适用法律错误，应予纠正。李少良、刘桂容的上诉理由成立，本院予以采纳，对其上诉请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十八条、第八十九条第一款第（二）项的规定，判决：（一）撤销湖南省洞口县人民法院（2015）洞行初字第6号行政判决；（二）驳回原审原告宁双连的诉讼请求。
宁双连不服该判决，申请再审称，请求撤销邵阳市中级人民法院（2015）邵中行终字第99号行政判决书，维持洞口县人民法院（2015）洞行初字第6号行政判决书，撤销洞口县房产局2011年3月18日为李少良登记的“洞房权证醪田镇字第71100××××号”房产权证。其理由是：二审判决认定事实的主要证据不足，洞口县房产局未对房屋共有情况进行核查即办理转移登记，仅仅一份离婚协议书，完全不能证明婚姻关系是否解除，而且，在洞口县房产局提交的《洞口县房屋登记申请书（二）》中，表格中列明房产局应向申请人询问的内容如：该房屋是否存在隐性共有人？该房屋是否登记为共有房产？等问题，表格中要求转让方和受让方回答“是或否”，但表格中均没有填写，违反《房屋登记办法》第十八条规定；洞口县房产局产权转移登记所依据的李少良与尹华山于2007年9月8日签订的《房地产买卖协议》，已经被洞口县人民法院于2015年1月16日作出（2014）洞民初字第1124号民事判决认定无效，该份民事判决书已经生效，买卖合同是房屋所有权转移登记最基本的前提和依据，现在尹华山与李少良的房屋买卖协议已经被生效判决认定无效，合同自始无效，房屋的产权仍然属于原所有人尹华山。依据该无效合同做出的将产权转移至第三人李少良、刘桂容的登记就没有了存在的基础，应该依法被撤销。
洞口县房产局答辩称，自己的办证人员考虑到他们有离婚协议，而且村里也盖章证明了，他们的离婚协议里也对该房产进行了分配。
刘桂容答辩称，第三人根据尹华山的房屋所有权证和离婚协议有理由相信其是房屋唯一所有权人，因为该房产证上记载仅为尹华山一人，自己作为善意第三人并支付了合理对价。县房产局也尽到了审核义务，作出的具体行政行为事实清楚，程序合法。申请人宁双连要主张权利也应该向尹华山提出，无权对争议房屋主张权利。请求驳回申请人的再审请求。
本院再审查明的事实与原审查明的事实一致。另查明，洞口县人民法院于二○一五年一月十六日作出（2014）洞民初字第1124号民事判决，已经发生法律效力。该判决认为尹华山与宁双连虽在离婚协议中对夫妻共有的财产进行了约定处理，但两人没有办理离婚登记手续，至今仍是合法夫妻，其家庭财产仍属夫妻共同财产，在未经宁双连同意的情况下，尹华山与他人签订房屋买卖合同，损害了财产共有人宁双连的合法权益。并且尹华山在与李少良办理房屋转让手续时，仅以268000元的价款进行登记，而该房屋实际成交价为670000元，偷逃国家房屋转让所得税费，违反了国家法律、法规，属法律意义上的恶意串通和欺诈，尹华山与李少良的房屋买卖行为损害了国家利益和他人的合法权益，因此，该房屋买卖合同无效。遂判决：确认李少良与尹华山于2007年9月8日签订的《房地产买卖协议》无效。
上述事实，有房地产买卖协议、离婚协议、尹华山的房屋产权证、初始登记申请表、转移变更登记表、完税证明单、民事判决书、当事人的陈述等证据予以证实，再审对此予以认定。
本院认为，本案再审争议的焦点是洞口县房产局的房屋所有权转移登记行政行为是否合法。根据国家建设部《房屋登记办法》第十二条“申请房屋登记，应由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外”及第十八条“房屋登记机构应当查验申请登记资料……”。本案再审申请人宁双连与第三人在办理房屋产权初始登记时，户主是尹华山，虽然其妻宁双连及两个子女均登记在册，但具有公示效力的房屋产权性质是房屋所有权证，因房屋所有权证上只登记尹华山一人名字，且有房屋买卖双方的共同申请，已经符合形式审查的要求。洞口县房产局根据买卖双方共同申请，查验了申请人提交的房屋所有权证、离婚协议、买卖协议等登记资料，并对申请人进行了必要的询问，转移登记的事项与房屋登记簿上记载的房屋权利并不冲突，所以洞口县房产局在审查程序上是符合法律规定的。但洞口县房产局在办理转移变更登记时，没有审查尹华山与宁双连是否已经办理离婚登记手续的事实，仅以尹华山与宁双连签订的离婚协议办理房屋所有权转移登记，属认定事实的主要证据不足。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一款的规定，应依法予以撤销。故本院（2015）邵中行终字第99号行政判决处理不当，应予撤销。洞口县人民法院（2015）洞行初字第6号行政判决虽然在认定洞口县房产局在办理产权转移登记时违反了国家建设部《房屋登记办法》的有关规定不当，系适用法律错误，但处理结果正确，予以维持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一款、第八十九条第二款的规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、撤销本院（2015）邵中行终字第99号行政判决；
二、维持湖南省洞口县人民法院（2015）洞行初字第6号行政判决。
本案一、二审诉讼费各50元，共计100元，由被申请人洞口县房产局负担。
审判长 李铁英
审判员 宁少军
审判员 贾亦农
二〇一六年十一月十八日
书记员 王优生
附相关法律条文：
《中华人民共和国行政诉讼法》
第七十条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：
（一）主要证据不足的；
……
第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更；
……