江苏省常熟市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0581民初10036号
原告：常熟惠广诚金属制品有限公司，组织机构代码91320581MA1MXAYTXB，住所地江苏省常熟市支塘镇任阳工业园1号。
法定代表人：王凤祥，经理。
委托诉讼代理人：庄夏军，北京市惠诚（昆山）律师事务所律师。
被告：常熟市古里镇友缘制衣厂，组织机构代码证92320581MA1NM63EXA，住所地江苏省常熟市古里镇漕湖东路1号2幢。
经营者：郭文卫，1974年7月7日出生，汉族，住浙江省温岭市。
委托诉讼代理人：瞿国平，江苏华元民信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑尧，江苏华元民信律师事务所律师。
被告：苏州市亿尔雅服饰有限公司，组织机构代码91320581346216685M，住所地江苏省常熟市古里镇湖漕东路1号2幢。
法定代表人：陈明华，总经理。
委托诉讼代理人：瞿国平，江苏华元民信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑尧，江苏华元民信律师事务所律师。
第三人：中国民生银行股份有限公司苏州分行，组织机构代码91320594776417508U，住所地江苏省苏州工业园时代广场23幢。
负责人：夏京利。
原告常熟惠广诚金属制品有限公司（以下简称惠广诚公司）诉被告常熟市古里镇友缘制衣厂（以下友缘制衣厂）、苏州市亿尔雅服饰有限公司（以下亿尔雅公司）、第三人中国民生银行股份有限公司苏州分行（以下简称民生银行苏州分行）排除妨害纠纷一案，本院于2017年9月5日立案受理，依法由审判员赵丽丹适用简易程序审理，于2017年10月17日公开开庭进行了审理。原告惠广诚公司的委托诉讼代理人庄夏军到庭参加诉讼，被告友缘制衣厂、被告亿尔雅公司的共同委托诉讼代理人郑尧到庭参加诉讼。第三人民生银行苏州分行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告惠广诚公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令二被告迁出原告所有的古里镇湖漕东路1号厂区内的2号厂�；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年5月，常熟市弘企服装辅料有限公司向中信银行股份有限公司常熟支行贷款2000万元，于2013年5月将其名下的古里镇湖漕东路1号1、2、3幢抵押给中信银行股份有限公司常熟支行。后因常熟市弘企服装辅料有限公司无法偿还银行贷款，被中信银行股份有限公司常熟支行起诉实现抵押权。在拍卖过程中，原告以1720万元的价格竞得上述房产。常熟市人民法院出具（2016）苏0581执7624号之二民事裁定书，确认上述房产所有权归原告。2016年下半年法院查封准备评估拍卖厂房时，被告明知抵押权在先、查封在先，非法伪造相应的租赁合同及协议，约定免租费用4890平方米的厂房七年，意图非法占用厂区内第2幢厂房的使用权。考虑本厂房抵押在先、查封在先，其伪造的租赁合同不论真实，均不能对抗在先的抵押权，也不能对抗第三人的财产保全产生的查封，其租赁合同依法不具有效力。其伪造合同、拒不迁出的行为，已损害原告及第三人的权利。为此，原告发函给被告，要求其迁出，但其拒不迁出。原告认为，上述厂房抵押均在所有租赁合同之前，且查封也在被告签订租赁合同之前，依据《中华人民共和国物权法》第190条、最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条的规定，所有租赁合同不能对抗买受人（本公司），原告有权不认可厂房的所有租赁，在原告通知终止合同后，上述租赁合同全部终止。另被告在未与原告重新协商签订租赁合同前，应当迁出厂房。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。
被告友缘制衣厂、亿尔雅公司辩称，本案涉及的租赁合同在常熟市人民法院拍卖时并�有进行去除，抵押权是认可的，在进行拍卖公告中明确相关的租赁事项，原告作为受让人对此予以认可，我们认为该份租赁合同是有效的，请求依法驳回原告的诉讼请求。
第三人民生银行苏州分行书面辩称，1.我行对于原告提出的证据“原房产产权登记查询结果”、“不动产登记证”及裁定书、协助执行通知书、合同解除通知书，要求迁出通知及邮寄单，民生银行与鲍某、常熟市弘企服装辅料有限公司等金融借款纠纷判决书，其他法院公告，《建设工程消防设计备案抽查合格意见书》的真实性、合法性都没有异议；2.本案中位于常熟市湖漕东路1号的1、2、3幢房屋在2016年被我行申请保全，并由苏州工业园区人民法院于2016年5月16日查封，涉案案号为（2016）0591民初2950号及（2016）苏0591民初2951号，该二案判决已经生效；3.常熟市湖漕东路1号的1、2、3幢房屋在（2016）苏0581执7264号执行案件中，有多位承租人针对房屋向常熟市人民法院执行局提出存在租赁关系，我行认为：承租人的租赁关系是否真实存在以及是否合法，应当由承租人提供相应的证据佐证，如租赁合同、租赁支付凭证、水电费缴纳凭证等，如有抵租金的，则应提供债务合同，转账记录等凭证。若承租人无法提出上述证据证明其租赁关系的真实性，那应该由承租人承担举证不利的后果，因本案的租赁合同较多，请法院依法进行审查；4.位于常熟市古里镇湖漕东路1号1、2、3幢的争议房屋，我行仅仅曾查封过该房屋，该房屋的拍卖款未偿还我行贷款，且房屋所有权最终处置也与我行无关。综上，我行与原告无法律义务关系，请法院依法判决。
经审理查明�常熟市弘企服装辅料有限公司（以下简称弘企公司）与中信银行股份有限公司常熟支行（以下简称中信银行）于2013年3月27日签订了编号为2013银信字第HQFLDY2号的《综合授信合同》一份，约定弘企公司在本合同约定的综合授信额度使用期限内可向中信银行申请使用的综合授信限度为600万元，使用期限为三年，自2013年3月27日起至2016年3月27日止，同日弘企公司与中信银行签订了编号为2013苏银最抵字第HQFLDY-
TD2号的《最高额抵押合同》一份，约定弘企公司愿意为中信银行与其自2013年3月27日至2016年3月27日期间因中信银行向债务人授信而发生的一系列债权在最高额600万元的范围内提供抵押担保，抵押担保物为弘企公司名下的位于常熟市湖漕东路1号的集体建设用地使用权，并于2013年3月28日办理了抵押登记；2013年5月10日双方签订了编号为2013银信字第HQFLDY3号的《综合授信合同》一份，约定弘企公司在本合同约定的综合授信额度使用期限内可向中信银行申请使用的综合授信限度为450万元，使用期限自2013年5月10日起至2016年3月27日止，同日弘企公司与中信银行签订了编号为2013苏银最抵字第HQFLDY3-FC号的《最高额抵押合同》一份，约定弘企公司愿意为中信银行与其自2013年5月10日至2016年3月27日期间因中信银行向债务人授信而发生的一系列债权，在最高额450万元的范围内提供抵押担保，抵押担保物为弘企公司名下的位于常熟市湖漕东路1号1幢房屋，并办理了最高额抵押登记。2016年5月16日，该房屋被苏州工业园区法院（2016）苏0591民初2950号案件查封；2013年5月15日双方签订了编号为2013银信字第HQFLDY4号的《综合授信合同》一份，约定弘企公司在本合同约定的综合授信额度使用期限内可向中信银行申请使用的综合授信限度为470万元，使用期限为自2013年5�15日起至2016年3月27日止，同日弘企公司与中信银行签订了编号为2013苏银最抵字第HQFLDY4-FC号的《最高额抵押合同》一份，约定弘企公司愿意为中信银行与其自2013年5月15日至2016年3月27日期间因中信银行向债务人授信而发生的一系列债权，在最高额470万元的范围内提供抵押担保，抵押担保物为弘企公司名下的位于常熟市湖漕东路1号2幢房屋，并于2013年5月15日办理了抵押登记。2016年5月16日，该房屋被苏州工业园区法院（2016）苏0591民初2950号案件查封；2013年5月31日双方签订了编号为2013银信字第HQFLDY5号的《综合授信合同》一份，约定弘企公司在本合同约定的综合授信额度使用期限内可向中信银行申请使用的综合授信限度为480万元，使用期限为自2013年5月31日起至2016年3月27日止，同日弘企公司与中信银行签订了编号为2013苏银最抵字第HQFLDY5-FC号的《最高额抵押合同》一份，约定弘企公司愿意为中信银行与其自2013年5月31日至2016年3月27日期间因中信银行向债务人授信而发生的一系列债权，在最高额480万元的范围内提供抵押担保，抵押物为弘企公司名下的位于常熟市湖漕东路1号3幢房屋，并办理了抵押登记。2016年5月16日，该房屋被苏州工业园区法院（2016）苏0591民初2950号案件查封；2013年11月11日双方签订了编号为2013银信字第HQFLDY6号的《综合授信合同》一份，约定弘企公司在本合同约定的综合授信额度使用期限内可向中信银行申请使用的综合授信限度为686万元，使用期限为自2013年11月11日起至2016年3月27日止，同日弘企公司与中信银行签订了编号为2013苏银最抵字第HQFLDY6-FC号的《最高额抵押合同》一份，约定弘企公司愿意为中信银行与其自2013年11月11日至2016年3月27日期间因中信银行向债务人授信而发生的一系列债权，在最高额686万元的范围内�供抵押担保，抵押物为弘企公司名下的位于常熟市古里镇湖漕东路1幢房屋、2幢房屋、3幢房屋，并办理了抵押登记。2015年12月15日，弘企公司与中信银行签订了编号为银2015苏银贷字第CS0617号的《人民币流动资金贷款合同》一份，约定中信银行同意向弘企公司发放贷款2070万元，贷款期限自2015年12月15日至2016年3月6日，并约定本合同受编号为2013苏银最抵字第HQFLDY-
TD2号、2013苏银最抵字第HQFLDY3-FC号、2013苏银最抵字第FCHQFLDY4-FC号、2013苏银最抵字第HQFLDY5-FC号、2013苏银最抵字第HQFLDY6-FC号的《最高额抵押合同》的担保。同日，中信银行向弘企公司发放了贷款2070万元，贷款到期后，弘企公司未按约还本付息，中信银行于2016年7月25日向本院提起诉讼，本院审理后于2016年9月2日作出（2016）苏0581民初8015号民事判决书，判决弘企公司归还中信银行借款本金20698064.96元，支付至2016年7月4日的罚息360663.78元，并中信公司有权以折价或者拍卖、变卖弘企公司抵押的位于常熟市古里镇湖漕东路1号1幢房屋、2幢房屋、3幢房屋及常熟市湖漕东路1号的集体建设用地使用权后的所得价款分别在各自登记的抵押最高额内优先受偿。判决生效后，中信银行向本院申请执行，本院于2016年10月25日立案执行，在执行过程中，对弘企公司抵押的位于常熟市古里镇湖漕东路1号1幢房屋、2幢房屋、3幢房屋及常熟市湖漕东路1号的集体建设用地使用权进行了评估和拍卖。其中评估报告载明：评估对象在价值时点2016年12月19日的房地产价值（含室内固定装修）如下：（1）无租约限制条件下的市场价值为人民币3570.39万元；（2）根据委托方提供的相关租赁合同，并考虑该租约限制后的出租人权益为3001.15万元。其中估价的假设和限制条件三特殊情况说明2中载明：“根据委托方提供的《房屋租赁合同》和相关《协议》，待估对象范围内存在多处租约，且租约均在有效期内，本次评估不对此租约和相关协议的真实性负责；本报告中提供的限制条件下出租人权益价值，是假设租赁协议无瑕疵，可以在法律范围内全部正常履行的待估对象房地产价值”。后本院以3001.15万元的评估价进行拍卖，其中拍卖公告的标的物介绍载明“有5份租赁合同，内容详见附件”。本案原告在第二次拍卖中以1720万元竞得上述房屋的所有权和集体建设用地使用权。本院于2017年4月19日作出（2016）苏0581执7264号之二裁定，将原属弘企公司抵押的位于常熟市古里镇湖漕东路1号1幢房屋、2幢房屋、3幢幢房屋及常熟市湖漕东路1号的集体建设用地使用权等财产作价1720万元交付给本案原告。
另查明，常熟市古里镇友缘制衣厂经工商部门核准，于2014年5月15日注册，经营者为郭文卫，经营场所为常熟市湖漕东路1号2幢。苏州市亿尔雅服饰有限公司经工商部门核准于2015年6月23日成立，法定代表人陈明华，住所地为常熟市湖漕东路1号2幢。
原告为证明被告友缘制衣厂、被告亿尔雅公司与弘企公司在房产、土地抵押查封后恶意虚构合同，向本院提交了相关的租赁合同五份，并认为无论租赁协议是否虚构，租赁合同签订的日期均在抵押查封之后，两被告均应从涉案厂房迁出。第一份：2013年10月1日，弘企公司（甲方）与被告友缘制衣厂（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定甲方将坐落于常熟市古里镇漕湖东路1号的房屋2#楼，建筑面积4890㎡，整体出租给乙方，作生产厂房使用。第一条租赁期限（一）房屋租赁期自2013年10月1日至2023年9月30日，共计十年。（二）租赁期满或者合同解除后，甲方有权收回房屋，但对于乙方因生产需要对房屋进行的装修装璜等工程应折价补偿。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结算各自应当承担的费用。（三）乙方继续承租的，应提前一个月向甲方提出续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。第二条租金及押金（一）厂房租金：70万/年。每年支付，先付后用。（二）支付方式：转账或者承兑。合同还对其他内容进行了约定。第二份：2014年4月25日，弘企公司（甲方）与郭文卫签订《房屋租赁协议》一份，该协议约定：一、甲方保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定；二、甲方将常熟市古里镇湖东村漕湖东路弘企公司内2#楼部分产权白坯房，（面积约1480平方）租赁给乙方，乙方自行装修、改造。三、租赁期限：自二一四年四月二十八日至二一五年四月二十七日。四、租赁费用：88800元/年。大写：捌万捌仟捌佰元正。五、支付方式：租金按年付款。年租金自签订合同三天内付清（或合同起始日之前一天）。六、乙方不得将房屋擅自转让他人。租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。在同等条件下，原承租方有优先续租的权利。协议还对其他内容进行了约定。第三份：2013年6月1日，弘企公司（出租方）与陈明华（承租方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：第一条：租赁房屋地址：常熟市古里镇漕湖东路1号，工业用房1栋，计4800平方米，用于生产经营。第二条：租赁期限共5年，出租方从2013年6月1日起将以上房屋交付承租方使用，至2018年5月31日收回；第三条租金和租金的交纳期限；每年租金528000元，在租赁房屋时一次性付清。押金50000元，在租房时付清，到期退租时归还，不计利息。另有40间宿舍楼，每年租金14400元，在租赁时一次性付清。……第九条：本合同在规定的租赁期届满前30天内，承租方如需延长租期，应于出租方联系重新签订合同。合同对其他内容还进行了约定。第四份：内容与第三份相同，其中出租方处有弘企公司盖章。第五份：2016年8月1日，弘企公司（甲方）与被告友缘制衣厂（乙方）签订《房屋租赁协议》一份，协议约定：一、甲方保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定；二、甲方将常熟市古里镇湖东村漕湖东路1号弘企公司内2#楼的白坯房，（面积4890平方），宿舍46间租赁给乙方，乙方自行装修、改造。三、租赁期限：自二一三年十月一日至二一八年九月三十日；四、租赁费用：700000元/年。大写：柒拾万元。五、支付方式：租金按年交付。年租金自签订合同三天内付清（或合同起始日前一天）。六、乙方不得将房屋擅自转让他人。租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。在同等条件下，原承租方有优先续租的权利。如需续约应提前十五天与甲方联系续约（书面申请），合同期满十五天后，仍未续约的，加收一个月房租租金作为滞纳金；合同期满三十天后，仍未续约的，甲方有权另行出租（一切损失、后果甲方概不负责）。合同对其他内容还进行了约定。两被告质证后认为，对上述五份租赁合同的真实性均没有异议，不存在原告所说的恶意虚构；其中第一份合同系友缘制衣厂成立后补签的，第二份合同是友缘制衣厂用于工商登记使用，未实际履行；第五份合同是友缘制衣厂成立后补签，租赁厂房实际从2013年年初就开始了；现涉案的2号厂房由两被告在一起使用。同时两被告认为，物权法第190条规定，对于涉�租赁关系并不当然无效，仅仅是不得对抗登记的抵押权，在拍卖过程中对租赁情况进行了公示，现法院带租拍卖表明法院司法拍卖中涉案的租赁协议并没有对抵押权人产生影响，原告通过拍卖所得的涉案房产应受租赁协议的约束，故请求法院驳回原告的诉讼请求。
审理中，本院就相关租赁情况调取了（2016）苏0581民初6517号案件中弘企公司法定代表人鲍某的证人证言。鲍某陈述，其和友缘制衣厂的经营者郭文卫、亿尔雅公司的法定代表人陈明华都是老乡。其和陈明华的租赁是在2013年10月1日开始的，租金70万元/年包含宿舍楼，租赁合同是在2013年10月1日签订的，章是2014年7月份补盖的，友缘制衣厂的抬头是签合同的时候就打印上去的，房租收了3年，从2013年到2016年共计210万元。
庭后，两被告向本院申请就中信银行常熟支行对本案涉及的租赁情况在抵押后对“后续租赁情况是否认可”进行调查并申请延期审理。
以上事实，由营业执照、国家企业信用信息公示系统企业报告、个人基本信息、常熟市不动产登记查询结果、不动产权证、（2016）苏0581执7264号之二执行裁定书、房屋租赁合同、房屋租赁协议、个体工商户开业登记申请书、（2016）苏0591民初2951号民事判决书、拍卖公告、评估报告、（2017）苏0581民初4916号民事判决书、（2017）苏0581民初6517号证人证言及本院庭审笔录等证据为证。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条之规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后租赁合同对受让人不具有约束力。根据原告提供的五份租赁合同及两被告的意见并结合鲍某的证人证言，涉案房屋的最早租赁时间是在涉案房屋的土地和房产抵押之后，故根据现有证据，可以认定弘企公司将涉案房屋抵押给中信银行在先，弘企公司与友缘制衣厂、亿尔雅公司的租赁合同在后。故对两被告申请向中信银行常熟支行调查“对租赁情况是否认可”与本案没有利害关系，本院不予采纳。现本院已裁定将原属弘企公司所有的位于常熟市古里镇湖漕东路1号1幢、2幢、3幢房屋及常熟市湖漕东路1号的建设用地使用权作价1270万元归本案原告所有，故弘企公司与友缘制衣厂、亿尔雅公司之间的房屋租赁合同对受让人即本案原告不具有约束力。原告作为涉案房屋的所有权人，有权要求被告迁让出涉案的房屋。第三人中国民生银行股份有限公司苏州分行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩、质证的权利，应承担相应的法律后果。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
被告常熟市古里镇友缘制衣厂、苏州市亿尔雅服饰有限公司于本判决生效之日起十日内将租赁的位于常熟市古里镇湖漕东路1号2幢房屋腾空并返还给原告常熟惠广诚金属制品有限公司。
案件受理费减半收取人民币40元，由被告常熟市古里镇友缘制衣厂、苏州市亿尔雅服饰有限公司负担（原告同意被告负担的诉讼费由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效后十日内向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院账户名称：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审判员 赵丽丹
二〇一七年十二月四日
书记员 潘 莉