重庆市江津区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）津法民初字第09373号
原告：刘正吾，男，汉族，1958年12月13日出生，住重庆市江津区。
委托代理人：刘年坤，重庆君策律师事务所律师，特别授权。
被告：重庆荣德建筑工程有限公司，住所地重庆市江津区油溪镇新市街33号，组织机构代码76593934-3。
法定代表人：聂荣畔，董事长。
委托代理人：成小松，重庆宇广律师事务所律师，特别授权。
原告刘正吾与被告重庆荣德建筑工程有限公司（下称重庆荣德公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年11月3日立案受理后，双方当事人申请庭外和解，现约定庭外和解期限届满。原告申请二次司法鉴定，该鉴定报告已作出。依法由审判员漆恒邦适用简易程序于2014年12月1日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院依法将本案转为普通程序，组成合议庭于2015年7月23日、2016年7月18日、2016年10月18日公开开庭进行了审理。原告刘正吾及其特别授权的委托代理人刘年坤，被告重庆荣德公司特别授权的委托代理人成小松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘正吾诉称：被告原名江津第八建筑工程公司，后变更为江津市荣德建设有限公司。1999年7月21日，原江津市油溪镇乡镇企业办公室在原江津第八建筑工程公司改制过程中，将原康乐舞厅建筑面积287.45平方米的房屋及88.89平方米的厂房出售给原告，为此双方签订了《房屋产权买卖协议书》。2004年12月13日，原、被告签订《房地产转让协议》，再次明确由被告将原康乐舞厅建筑面积287.45平方米的非住宅出售给原告，原告随后履行了协议的全部义务。由于上述房屋面临拆迁，原告是房屋的实际所有人，被告即委托原告作为被告的代理人于2006年6月7日与重庆市华贵房地产开发有限责任公司（下称华贵公司）签订了《城市房屋拆迁协议书》，约定由华贵公司拆迁上述非住宅，在同地段、同用途的新建商品房（全抬空且标高不得低于广场街路面标高）集中给予产权置换，按时交付还房，并由华贵公司按照拆迁相关规定支付迟延交付安置房的损失费。协议签订后，原告依约将上述房屋交付华贵公司进行拆迁。因华贵公司一直未履行还房义务，原告于2014年1月18日向重庆市江津区人民法院提起诉讼，在诉讼过程中，原告才知晓被告在未告知原告的情况下，已于2009年4月20日将其从华贵公司因上述拆迁协议本属于原告享有的安置还房擅自处分，同时，被告在选择安置还房时违背了原告在拆迁协议中的还房位置。综上，请求判决被告按面积202.2平方米，9000元/平方米的价值赔偿原告。
被告重庆荣德公司辩称：1、依照江津区国土局（2006）02号行政裁决书，安置的被申请人是重庆荣德建筑工程有限公司，核定面积是300.8平方米，其中，安置在油溪镇农贸街平街层是209.2平方米，安置在广场街平街层是90.6平方米。是原告作为被告的代理人去参与的；2、由于原告欠江津区油溪镇人民政府拆迁还房款161007.8元未支付，江津区油溪镇人民政府申请执行荣德公司的案件中，法院把安置荣德公司平街层的200多平方米的房屋抵偿该笔债务，实际上偿还了原告欠江津区油溪镇人民政府的161007.8元，因此，被告方并不差原告方拆迁安置还房所请求的损失；3、原、被告是房屋买卖关系，从1998年开始房屋的所有权均在荣德公司名下，没有实现物权的转移。原告在1998年挂靠在荣德公司名下，拆迁油溪政府的广场，按照当时拆迁协议，原告以荣德公司名义应当拆迁还房给油溪政府的老年协会，面积200多平方米，原告将房屋卖给了油溪税务所，由于油溪政府没有得到安置，就起诉了荣德公司，法院以（2006）津法民初字第3079号民事判决书判决荣德公司赔偿油溪政府161007.8元。所以荣德公司才于2009年4月将安置的200多平方米的房屋抵偿了原告拖欠油溪政府的上述款项。同时，原告的请求超过了诉讼时效。综上，原告的请求不能成立，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：被告原名为江津第八建筑工程公司，后经工商登记变更为现有名称。1999年7月21日，原告（买方）与江津市油溪镇乡镇企业办公室（卖方）签订《房屋产权买卖协议书》，约定卖方将康乐舞厅（该房系砖木结构，面积287.45平方米，座落在油溪广场左侧）及原管件器材厂88.89平方米厂房的产权卖给买方。卖价总额93709.78元（其中包括八建在油溪信用社贷款五万元及其至九九年七月三十日止的本息68709.78元）。双方同时对其他进行了约定。2004年12月13日，原告（乙方，受让方）与被告（甲方，出让方）签订《房地产转让协议》，约定：一、甲方出让的房产所有证登记号为“江市字第70872号”，砖木结构，房屋面积278.45平方米；国有土地使用证号为“津国用（1996）字第2670”，面积304.70平方米。出让方将房地产登记范围内的房地产权，以93709.78元的出让价，出让给受让方刘正吾。二、乙方在2000年5月30日前，向原江津市油溪镇企办室支付甲方购买原油溪建筑队，康乐舞厅的产权出让费用25000元；并以原江津市第八建筑工程公司名义向江津市油溪农村信用合作社缴清68709.78元甲方原贷款本息。解除贷款抵押的房地产（房屋他项权登记号为江市字第01445）。乙方付清上述费用后甲方出让的房地产归乙方所有。乙方拆迁赔付费用按拆迁约定由乙方全部承担。四、乙方付清约定93709.78出让金后，本协议生效。上述房屋均未办理所有权转移登记。2005年10月16日，被告出具《授权委托书》给原告，载明：经委托人单位股东会研究决定：原江津八建筑工程公司自有产权房地点：江津市油溪镇原广场的康乐舞厅，建筑面积287.45平方米，房产证号：江市字第708**号，国土使用证号：津国用（1996）字第2670号。该房产委托人单位改制时（2000年前）通过合法手续已将该房产有偿转让给受让人刘正吾。出售房款委托人已全部收回，因此买卖关系合法有效。为此委托人授权刘正吾自行办理房屋过户登记手续。同时承认刘正吾对该房产具有处置权。在过户登记办理前，刘正吾享有以下权利。1、刘正吾享有以个人名义，在法律规定允许范围内对受让房屋行使一切产权人权利。2、该房过户前，若是规划拆迁，刘正吾有权以受委托人的名义订立拆迁安置补偿协议，同时确认选择安置方案，以刘正吾的名义领取补偿安置费。3、办理过户登记前刘正吾个人管理使用全部房产，并承担全部民事责任。该房使用过程中收益和损失均由刘正吾享有和承担。委托人公司不再享有任何权利，也不承担任何义务。4、刘正吾是该房产唯一的实际所有权人，也是委托人单位委托办理过户手续唯一代理人。2006年6月7日，重庆市华贵房地产开发有限责任公司（拆迁人，甲方）与被告（被拆迁人，乙方）签订《城市房屋拆迁协议书》，约定：甲方经有关部门批准，在油溪镇开发修建“三八店步行街商住楼工程”。在该工程拆迁范围内，涉及乙方产权房（即油溪镇浇酒房18号房，以下所称房屋均指本房）因施工需要应全部拆除。该房屋自拆迁公告后由于甲、乙双方就拆迁安置补偿等事宜未达成一致意见，为此，江津市国土资源和房屋管理局裁定以产权置换的形式给予拆除，乙方不服国土房管局的裁定已向市人民法院提起行政诉讼。在法院未作出生效判决前，甲方向江津市国土资源和房屋管理局申请强制拆除，当事人双方及相关部门于2006年5月24日在油溪镇明月居委会组织召开强制拆除听证会，会上，甲、乙双方为了顾全大局，经双方协商同意对该房实施证据保全拆除。为此，甲、乙双方就该房屋的拆迁事宜达成如下协议：一、进一步完善该房屋的相关证据保全和事实确认，甲、乙双方本着实事求是的精神，为了更加完整、全面的反映被拆除房屋的准确性，在江津市公正处出具的（2005）渝津证字第863号公证书的基础上，对该房屋其他应予确认的事实做如下认定：1、该房屋东临公共厕所，南临油溪镇供销社家属院，西临丁象洪住宅，北临油溪镇镇政府集资楼。2、房屋地面标高比广场街路面标高高约1.2米，房屋为砖墙结构，屋顶为小青瓦。各开间由钢屋架梁抬空，木制门窗，地面绝大部分为水磨石地面（220平方米），其余为水泥地面。室内顶棚为竹压板吊顶，其内空空间高度为3.8米，室内墙面为混合砂抹面，涂料面层，房内用预制板隔有地下室约80平方米。3、室内设有照明电表一只，照明室内线路和供水管网齐全。二、甲方权利和义务，1、由甲方承担保全公证费用及应按拆迁条例规定的过渡用房租赁费用。2、甲方应确保在该房屋全拆除完毕后，根据法院的生效判决书切实履行安置补偿义务。若为货币补偿形式，甲方应保证在判定规定的时限内将补偿金一次性给予乙方；若为产权置换形式，甲方应当按照本协议约定，实事求是地在同地段、同用途的新建商品房（全抬空且标高不得低于广场街路面标高集中给予乙方产权置换，并按时交付乙方使用。双方同时其他进行了约定。原告作为被告方代理人在该协议书上签名。本院于2006年12月11日以（2006）津民初字第3079号民事判决书，判决被告赔偿江津市油溪镇人民政府损失161107.8元，重庆市第五中级人民法院以（2007）渝五中民终字第1298号民事判决书驳回上诉，维持原判。2007年8月20日，原告向被告提交《说明》，载明：关于荣德建司与江津油溪镇政府拆还安置协议纠纷一案，重庆市第五中级人民法院作出（2007）渝五中民终字第1298号民事判决，因该判决的实际权利义务人是刘正吾，现刘正吾对该判决不服，荣德建筑工程公司应当配合刘正吾向人民检察机关申诉，申诉后因最终生效法律文书确定的支付金额，由刘正吾交给荣德建司，由荣德建司负责履行支付义务。关于刘正吾向荣德建司购买的油溪烧酒房18号房已经被拆迁并就地产权调换还房，荣德建司保证并配合今后将该拆迁还房过户给刘正吾，由刘正吾享有该房屋物权。荣德建司不得将该拆迁还房用于履行（2007）渝五中民终字第1298号民事判决书确定的义务。被告以证明人身份在该说明中加盖印章。2008年9月25日，被告曾起诉重庆市华贵房地产开发有限责任公司，请求按产权置换形式将江津区油溪镇广场街由重庆市华贵房地产开发有限责任公司新建的油溪三八店商业步行街Ａ幢（平广场街一层，公证书确认面积288.5625平方米）非住宅商业用房，在同地段对原告进行安置等内容。原告于2008年10月6日申请以第三人的身份参加该案诉讼。该案以裁定准许撤回起诉处理。2009年4月20日，被告与重庆市江津区油溪镇人民政府签订《执行和解协议》，由被告用重庆华贵房地产开发有限责任公司拆迁偿还的非住宅约200平方米抵偿给重庆市江津区油溪镇人民政府（房屋座落位置油溪镇三八店商业步行街Ａ栋负一层10、11、12号），作价165264元等内容。2014年1月23日，被告又起诉重庆市华贵房地产开发有限责任公司，原告以第三人身份申请参加诉讼。本院在（2014）津法民初字第01030号民事调解书中载明：2006年4月7日，原江津市国土资源和房屋管理局以江津国土房管[2006]02号行政裁决书裁决：由被告在原片区建设竣工并经规划、质检、消防等部门验收后，按产权调换方式对原告的房屋进行拆迁补偿安置，共计安置原告非住宅房屋300.80平方米等内容。自愿达成的协议为：一、被告重庆市华贵房地产开发有限责任公司于2014年3月20日前将位于重庆市江津区油溪镇三八店Ａ幢1-7号非住宅房屋（建筑面积98.55平方米）腾空后交付第三人刘正吾等。2014年1月1日，原、被告签订《协议书》，明确原告已履行了双方所签订的《房地产转让协议》中支付房款的义务，并就双方与重庆市华贵房地产开发有限责任公司关于《城市房屋拆迁协议》中纠纷的起诉问题等达成协议。
另查明：原涉案房屋已被拆除灭失。
审理中，原告于2015年5月21日向被告发出《解除通知》，解除双方于2004年12月13日签订的《房地产转让协议》中不能实现的部分。被告于2015年5月22日收到该通知后未请求确认该《解除通知》的效力。原告申请二次司法鉴定，重庆汇丰房地产土地资产评估有限责任公司分别于2015年6月19日、2016年8月29日作出《鉴定报告》，位于重庆市江津区油溪镇三八店商业步行街Ａ栋平街一层，建筑面积202.25平方米及相应分摊土地使用权面积的非住宅类似房地产在2008年10月6日的市场价值（单价）为：4050元/平方米—4890元/平方米，在2015年5月22日的市场价值（单价）为：8000元/平方米—9000元/平方米。产生鉴定费30000元、15000元。‘
上述事实，有双方当事人的陈述及提供的《房屋产权买卖协议书》、《房地产转让协议》、《授权委托书》、《城市房屋拆迁协议书》、（2006）津民初字第3079号民事判决书、（2007）渝五中民终字第1298号民事判决书、《说明》、《执行和解协议》、（2014）津法民初字第01030号民事调解书、《协议书》、《解除通知》、《鉴定报告》、发票等经庭审在卷可证，应予采信。
本院认为，原、被告之间签订的《房地产转让协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效。原告签订合同的目的是为了取得协议中所涉房屋的所有权。该房屋所有权在转移给原告前被拆除，导致原告签订合同的目的无法实现，故原告向被告发出的《解除通知》有效。关于诉讼时效的问题。由于原告于2015年5月21日才向被告发出《解除通知》，被告于2015年5月22日收到该通知，诉讼时效应从2015年5月22日起算，故被告关于原告的诉讼请求超过诉讼时效的辩称，无事实依据。关于原告诉讼请求如何主张的问题。根据原江津市国土资源和房屋管理局以江津国土房管[2006]02号行政裁决书裁决：由……在原片区建设竣工并经规划、质检、消防等部门验收后，按产权调换方式对原告的房屋进行拆迁补偿安置，共计安置……非住宅房屋300.80平方米，以及2006年6月7日，重庆市华贵房地产开发有限责任公司（拆迁人，甲方）与被告（被拆迁人，乙方）签订的《城市房屋拆迁协议书》中“甲方应当按照本协议约定，实事求是地在同地段、同用途的新建商品房（全抬空且标高不得低于广场街路面标高集中给予乙方产权置换”的约定，同时，结合被告的辩称意见可知，原告所购买的房屋被拆迁后安置还房的位置位于重庆市江津区油溪镇三八店商业步行街Ａ栋平街层，面积300.80平方米。被告未经原告同意，擅自以油溪镇三八店商业步行街Ａ栋负一层10、11、12号非住宅约200平方米抵偿给重庆市江津区油溪镇人民政府，其行为违反了原、被告之间的约定，应当承担违约责任。2008年9月25日，被告曾起诉重庆市华贵房地产开发有限责任公司，原告于2008年10月6日申请以第三人的身份参加该案诉讼，表明原告此时已知晓自己的权利受到侵害。结合原告购买原房屋支付的价款，被告获利等情况，以及重庆汇丰房地产土地资产评估有限责任公司作出的《鉴定报告》中“位于重庆市江津区油溪镇三八店商业步行街Ａ栋平街一层，建筑面积202.25平方米及相应分摊土地使用权面积的非住宅类似房地产在2008年10月6日的市场价值（单价）为：4050元/平方米—4890元/平方米”的结论，同时，本院（2014）津法民初字第01030号民事调解书已载明原告已接收位于重庆市江津区油溪镇三八店Ａ幢1-7号非住宅房屋（建筑面积98.55平方米）的事实，综合考虑被告的过错程度，原告请求被告赔偿818910元（面积202.2平方米×4050元/平方米）的诉讼请求于法有据，本院予以支持。原告于2015年5月21日才向被告发出《解除通知》，其扩大部分损失，本院不予主张。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第二款第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条的规定，判决如下：
一、被告重庆荣德建筑工程有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告刘正吾损失818910元。
二、驳回原告刘正吾的其余诉讼请求。
如果被告重庆荣德建筑工程有限公司未按判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费21178元，鉴定费45000元，合计66178元，由原告刘正吾负担30000元，被告重庆荣德建筑工程有限公司负担36178元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内，均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 漆恒邦
人民陪审员 袁增富
人民陪审员 周存秀
二〇一六年十月二十八日
书 记 员 白 欧