广东省深圳市南山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深南法民三初字第795号
原告徐保重（反诉被告，以下统称原告），男，汉族，1983年4月25日出生，户籍地址广东省深圳市南山区。
委托代理人刘金，上海旭灿（深圳）律师事务所律师。
被告马宝玲（反诉原告，以下统称被告），女，回族，1963年8月5日出生，户籍地址广东省深圳市南山区。
委托代理人王炼斌，广东广和律师事务所律师。
第三人深圳市华创房地产投资顾问有限公司，住所地广东省深圳市南山区蛇口湾厦北侧四海公寓裙楼01层1-37号铺，组织机构代码：57767734-X。
法定代表人文淑娟。
原告徐保重诉被告马宝玲、第三人深圳市华创房地产投资顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月6日立案受理后，被告于法定期限内提起反诉，本院予以合并审理，并依法适用普通程序于2015年10月30日公开开庭进行了审理。原告徐保重及其委托代理人刘金，被告的委托代理人王炼斌到庭参加诉讼。第三人经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2015年4月30日签订了《房地产买卖合同》，被告将登记在其名下的房产出卖给原告，原告于当日向被告支付了定金20万元（人民币，下同），原告正准备按合同交付首期款和办理银行贷款事宜之时，被告突然告诉原告买卖的房产因其个人原因不能登记过户，原告追问其原因，被告予以搪塞。故原告诉至法院，请求判令：1、被告继续履行2015年4月20日同原告签订的《房地产买卖合同》；2、被告在判决生效十日内将房产过户到原告名下；3、被告承担本案诉讼费用。
被告辩称：1、诉争的《房地产买卖合同》和补充协议均系交易双方真实意思表示，内容亦不违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告、被告均应全面、诚信履行。2、原告未按诉争合同约定，未在2015年4月30日签署该合同时支付20万元定金，而仅由合同约定的第三人在当天支付了10万元保证金，原告在2015年5月1日才支付9.8万元定金，也已违约。3、原告未按诉争合同约定，在签署申请按揭文件前交纳办理银行按揭所产生的按揭服务费、律师费、保险费、抵押公证费、评估费、抵押登记费、贷款合同印花税等，准备申请按揭文件，也已违约。4、依据诉争补充协议约定，双方将诉争合同约定的原告支付首期款的时间暂更改为一年，房地产买卖合同的其他后续履行事项和义务的安排和期限均应予同步顺延。故原告请求立即继续履行诉争合同，立即将拟交易物业过户到原告名下的期限尚未到来；原告以其起诉行为证明其违约。5、原告未按诉争补充协议约定，未在拟交易物业过户到原告名下前，承租拟交易物业，并按月租金5000元支付租金给被告，也已违约。6、被告已全面、适当、诚信地履行《房地产买卖合同》约定和依交易习惯确定的义务。被告如实地向原告和中介告知了拟交易物业的全部信息，出示了拟交易物业的房屋所有权证原件，并向原告提供了房屋所有权证复印件。原告违约后，经与被告协商一致解除合同并由原告提供银行账号和开户行，被告仍将所收到的19.8万元房款全部退还给了原告。综上，诉争《房地产买卖合同》及补充协议均合法、有效，原、被告双方均应依约履行。原告请求立即继续履行诉争合同，立即将拟交易物业过户到原告名下的条件尚未成就。原告逾期仍不支付定金，不履行补充协议等，已严重违约，依法应当承担约定的违约责任。原告所述事实与理由与证据事实相悖，于法无据，故请求驳回其诉讼请求。
被告反诉称，2015年4月30日，原、被告签订《房地产买卖合同》，合同签署当天，被告仅收到10万元保证金，原告在5月1日仅支付了9.8万元保证金，合同约定的原告支付首期房款的期限届满后，原告也未能支付首期房款61万元。2015年7月6日，原、被告协商一致并由原告提供银行账号和开户行后，被告将所收到的19.8万元保证金全部退还原告。故原告不履行行为已构成严重违约，被告享有合同解除权，故被告请求判令：1、解除原、被告于2015年4月30日签订的《房地产买卖合同》；2、原告支付违约金54万元；3、诉讼费由原告承担。
针对被告的反诉，原告辩称：1、双方签订的房地产买卖合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。双方应当依约履行合同义务。2、被告反诉所述严重违背客观事实，原告依约按时足额支付了定金，不存在违约之情形。双方合同约定的首期款支付的最后期限是2015年7月5日，合同签订后被告多次向原告表示，涉案房屋因个人原因不能过户，合同不能正常履行，原告在被告的欺诈下，于6月22日同被告签订了补充协议，双方约定首期款时间暂更改为一年，也就是原告可以在2016年4月30日之前支付首期款，何来违约。3、房地产买卖合同签订后及补充协议签订后，被告有诸多违约之客观事实。第一、合同约定被告应当在签订合同当日，将房地产证原件交第三人保管，可被告在收到定金后拒不履行合同义务，将房地产证交第三人保管；第二、房地产买卖合同签订后，被告多次向原告表示不能履行房产过户义务，采取欺诈的手段使原告与其签订了补充协议；第三、补充协议签订后，被告又欺骗原告，说一年到时候也不可能过户，明确表示不再履行合同，并于2015年7月6日退回原告支付的定金。综上所述，原告认为，双方签订的合同合法有效，依法应当履行，原告履行了合同义务，没有违约行为，恰恰是被告存在违约之事实，被告诉请解除合法有效的合同，不具有法定事实和理由，侵犯了原告的合法权益，被告主张的违约金更没有事实根据和法律依据，双方签订的房地产买卖合同没有出现不能履行的法定事实和条件，因此，请法庭依法驳回被告的反诉请求，并判令被告继续履行合同，将涉案房地产过户到原告名下。
经审理查明，位于深圳市南山区南油大道东侧信和自由广场2栋天秤座24C房（涉案房产）于2007年5月14日登记至被告名下，建筑面积74.27平方米，登记价766479元，房产证号40××69。
2015年4月30日，原告（买方）与被告（卖方）签订《房地产买卖合同》，约定：卖方自愿将涉案房产转让给买方，转让成交价为270万元；买方在签署本合同时向卖方支付定金20万元，该定金由买卖双方指定的第三方监管，买方将定金支付给监管机构存入监管账号，即视为卖方收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝出具定金收据的，不影响定金已交付的认定；买方应于签署本合同之日起65日（含当日）内付清首期房款61万元（不含已付定金），买方应于约定的应付首期房款之日起三日（含当日）内办理完毕全部银行按揭申请手续，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料等，双方均不得拖延，否则视为违约；买卖双方须于银行出具贷款承诺书之日（若卖方需办理赎楼手续的，则在卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记之日）起三日（含当日）内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续；该物业没有设定抵押，卖方对该物业享有完全的处分权，卖方保证于签署本合同后当日内（含当日）将房地产证原件交予替买卖双方托管交房保证金的第三方处；买卖双方协商同意在购房定金或一次性付款买房的第二部分楼款或银行按揭付款买房的首期房款中预留2000元作为交房保证金；买方支付相关的税费；买卖双方约定交楼日期为卖方收齐全部房款（不含交房保证金、赎楼余款）三天内；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过七日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过起七日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；及其他内容。双方在合同备注条款约定：合同约定定金20万元，因买方原因定金分两次付，其中10万元由经纪方支付给卖方，另10万元由买方直接转账给卖方以到账为准。
2015年4月27日，原告向第三人转账10万元，第三人向原告开具收款收据；被告于2015年4月30日签收第三人转付的定金10万元。2015年4月30日，原告向第三人转账支付2000元，原告表示该款项为合同约定的托管在第三人处的交房保证金。原告提交的银行电子回单显示，原告于2015年4月30日向被告转账支付98000元；被告对该电子回单不予认可，并表示其收到该款项的时间为2015年为5月1日。
2015年6月22日，原告（买方）与被告（卖方）签订《补充协议》约定：现因卖方原因导致不能把物业过户到买方名下，双方协商达成一致；买卖双方必须按原买卖合同约定履行合同义务，原合同约定的买方交付首期时间暂更改为一年；如卖方处理好自己的事情能把该物业过户到买方名下时，买方必须在接到卖方通知后15天内到银行做资金监管并申请银行按揭贷款；双方以诚信为原则，为了保证买卖合同的履行，房价锁定为270万元，如因卖方原因导致房子最后不能卖给买方，卖方愿意按产生纠纷时该物业的市场价（市场价按中介公司挂牌价或中介公司成交小区同户型的合同价为准）减去原合同成交价的差额赔偿给买方（且必须在15天内赔付给买方）；如买方最后反悔不买，卖方有权没收买方所交之定金；在该物业过户到买方名下前，卖方把该物业租赁给买方，且只能租赁给买方，买方必须租赁该物业，并按月租金5000元支付给卖方，买方必须要每个月5号前把租金转到卖方指定的账号上，租赁期间该物业所产生的一切（水、电、管理、煤等）费用均由买方负担。
为证明被告以房屋不能过户为由拒绝履行合同义务，原告提交了2015年6月25日、6月28日、6月30日原、被告之间的电话录音予以证明。被告对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，并表示上述录音足以证明原告多次提出并同意解除合同，由被告退还原告所付款项。
被告提交银行客户回单，以证明被告于2015年7月6日将房款19.8万元退还原告，双方已协商一致解除合同。原告对该证据的真实性予以认可，但对被告的证明目的不予认可，原告表示其并未同意被告退还该款项，因原告曾经向被告转账过，故被告知道原告的账户。
庭审中，原、被告均确认被告并未将涉案房产交付给原告。原告表示愿意在一个月内一次性向被告支付购房款。
以上事实，有《房地产买卖合同》、收款收据、银行电子回单、补充协议、录音光盘、银行客户回单等证据材料及庭审笔录在卷佐证，足以认定。
本院认为，原、被告签订的《房地产买卖合同》及补充协议，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，本院确认其效力，双方应严格按照合同约定履行。
本案的争议焦点为原、被告哪一方存在违约行为，《房地产买卖合同》是否应继续履行。对此，本院认为，首先，原、被告签订的《房地产买卖合同》中约定：原告须于签订合同当日向被告支付定金20万元，其中2000元须作为交房保证金托管在第三人处，且合同备注条款约定该20万元由原告分两次支付，其中10万元由第三人支付给被告，另10万元由原告直接转账支付给被告。本案中，第三人于2015年4月30日将从原告处收取的定金10万元支付给被告，被告予以签收，且原告提交的相关证据证明其于当日分别向被告和第三人转账9.8万元定金和2000元交房保证金，故原告支付的定金符合双方合同的约定，原告不存在违约行为。其次，被告虽对原告提交的录音证据的真实性不予认可，但并未提出反证，且被告亦确认了录音中的部分陈述，故本院对于该录音证据予以采信。从原、被告签订的补充协议的内容以及录音证据的内容来看，被告多次表示无法将涉案房产过户给原告，而原告并未明确表示同意解除合同。原告在被告拒绝过户的情况下起诉被告要求继续履行合同系维护自己的正当权益，原告的行为不构成违约，被告无权单方要求解除合同，故对于被告要求解除合同、要求原告支付违约金的反诉请求，本院不予支持。最后，原告在庭审中已表明愿意依约购买涉案房产，并一次性向被告支付购房款，且原告具备购房资格，故本院认为上述《房地产买卖合同》仍具备继续履行的条件。因此，对于原告要求被告继续履行《房地产买卖合同》的诉讼请求，本院依法予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告徐保重与被告马宝玲继续履行双方于2015年4月30日签订的《房地产买卖合同》，具体包括：
1、原告徐保重于本判决生效之日起三十日内一次性向被告马宝玲支付剩余购房款共计2698000元（已扣除交房保证金2000元）；
2、被告马宝玲于原告徐保重付清购房余款2698000元之日起二个工作日内配合原告徐保重办理位于深圳市南山区南油大道东侧信和自由广场2栋天秤座24C房产权登记至原告徐保重名下的手续，办理产权转移登记手续的相关税费由原告徐保重自行负担；
3、被告马宝玲于原告徐保重付清购房余款2698000元之日起三日内将位于深圳市南山区南油大道东侧信和自由广场2栋天秤座24C房交付给原告徐保重；
二、驳回原告徐保重的其他诉讼请求；
四、驳回被告马宝玲的全部反诉请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费28400元、财产保全费5000元，合计33400元，由被告负担；反诉案件受理费4600元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 庞海婷
人民陪审员 陈 琼
人民陪审员 田 敏
二〇一五年十二月二日
书书记员沈蕊