河南省开封市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫02民终279号
上诉人（原审原告）蔡扩建，男，汉族，1958年5月9日生。
委托代理人苏袁斌，河南时代律师事务所律师。特别授权。
被上诉人（原审被告）开封市金明区西郊乡堌门村郭庄组。
委托代理人张克俊，河南正言律师事务所律师。特别授权。
蔡扩建因与开封市金明区西郊乡堌门村郭庄组（以下简称郭庄组）租赁合同纠纷一案，于2014年1月13日向开封市金明区人民法院提起诉讼，2014年3月25日本院作出（2014）汴民辖字第5号民事裁定书，指定本案由开封市顺河回族区人民法院审理。开封市顺河回族区人民法院受理后，于2014年9月28日作出（2014）顺民初字第259号民事判决。蔡扩建不服向本院提起上诉，本院于2015年5月15日作出（2014）汴民终字第1889号民事裁定书，撤销（2014）顺民初字第259号民事判决，发回重审。开封市顺河回族区人民法院于2015年12月4日作出（2015）顺民初字第533号民事判决。蔡扩建不服向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2003年10月18日蔡扩建承租被告房屋，并对外转租经营。并于2004年12月30日签订补充协议，约定因蔡扩建改建房屋及经营困难，房租变更为每年240500元。2011年12月30日蔡扩建和郭庄组签订一份租赁协议，约定：由蔡扩建承租郭庄组河南大学西校区东大门房屋两层共38间，先付款后使用，一次性缴纳一年的全部费用254000元，每年12月30日前一次性缴纳下一年的全部费用。协议暂定两年即2012年1月1日至2013年12月31日。甲方（郭庄组）负责房屋的维修、水电供应，乙方（蔡扩建）负责缴纳水电费。乙方（蔡扩建）如需进行房屋改造，必须告知甲方（郭庄组），甲方（郭庄组）同意后方可进行。该协议第八条还约定，合同到期后自动续签，甲方（郭庄组）如提出异议不再续签合同，应赔偿乙方（蔡扩建）在承租房屋期间支出的房屋维修、改造费用，水、电维修、管理费用及其他不能继续承租所造成的损失。协议签订后，因郭庄组未按协议将房屋交付蔡扩建，蔡扩建于2012年3月向开封市金明区人民法院起诉。2012年4月6日开封市金明区人民法院作出（2012）金民初字第523号民事判决书，判决蔡扩建、郭庄组双方继续履行该租赁协议。郭庄组将房屋交付蔡扩建后，因蔡扩建未按协议约定时间支付2013年的租金，2013年1月郭庄组向开封市金明区人民法院起诉，经开封市金明区人民法院（2013）金民初字第126号民事判决书判决，判令蔡扩建于判决生效后十日内支付给郭庄组2013年租金254000元及利息。该判决书载明“蔡扩建辩称郭庄组不再履行双方协议中第八条的事项，在处理本案的同时应将蔡扩建在承租房屋期间支出的房屋维修、改造费等其他损失一并予以考虑的理由，因证据不足，本院不予支持”。蔡扩建上诉后，开封市中级人民法院于2013年10月17日作出（2013）汴民终字第974号民事判决书，维持了（2013）金民初字第126号判决，但在判决书中载明“蔡扩建要求本案一并解决其支出的房屋维修费、改造费的理由亦不能成立，本院不予支持。蔡扩建可依据合同约定另行起诉，但不属于本案审理范围”。蔡扩建直至2015年2月才履行完毕上述判决的付款义务，履行数额为双方商定的28万元。蔡扩建使用该房至2013年12月30日。合同到期后，双方没有续签合同。
一审法院认为，合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。虽然双方约定郭庄组负责房屋的维修、水电供应，蔡扩建负责缴纳水电费。但是蔡扩建提交的房屋改造费用、水电维修费用均发生在2003年至2004年，并非在本协议履行期间。而缴纳水电费是蔡扩建应履行的合同义务，故不应由郭庄组承担。维修工人工资144000元是蔡扩建自行聘请的工人自2003年至2013年的工资，费用与郭庄组无关。蔡扩建亦未能提供因不能承租造成的损失的证据。蔡扩建与郭庄组虽在协议中约定，如郭庄组提出异议不再续签合同、应赔偿蔡扩建在承租房屋期间支出的房屋维修、改造费等损失。但是该费用发生在协议签订之前，且在金明区法院作出判决蔡扩建与郭庄组继续履行租赁协议后，蔡扩建未按协议约定的2012年12月30日前支付2013年的租金进而引发诉讼，金明区法院又作出（2013）金民初字第126号民事判决书，判决蔡扩建支付给郭庄组租金254000元及利息。而蔡扩建直至2015年2月才履行付款义务。以上事实表明并非郭庄组提出异议不再续签合同，而是由于蔡扩建未及时支付2013年租金导致该协议未能如约履行。蔡扩建以自己的行为表明不再履行该协议，合同目的无法实现，郭庄组依法可以解除合同不再续签合同。综上，蔡扩建要求郭庄组赔偿因违约给其造成的经济损失缺乏事实根据和法律依据，其诉求一审法院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款、第三款、第四款、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款之规定，经一审法院审判委员会研究决定，一审法院判决：驳回蔡扩建的诉讼请求。案件受理费7530元，由蔡扩建负担。
蔡扩建不服上诉称：一审判决认定事实不清，蔡扩建在承租期间投入的改造、维修和管理费用应依法予以认定。一审判决抛开证据认为蔡扩建提出的各项经济损失没有事实依据根本不能成立。一审判决认定蔡扩建未经郭庄组许可，对承租管理的房屋擅自进行维修和改造明显歪曲事实，依法根本不能成立。蔡扩建提供的补充协议证明，蔡扩建对承租管理的房屋进行的维修和改造不仅征得了郭庄组的同意，而且郭庄组认可蔡扩建为此付出的巨大投入还相应调整了租赁管理费用。一审判决适用法律错误，郭庄组应依法承担不续签合同后清算条款中约定的赔偿责任。郭庄组不续签合同是导致蔡扩建未支付管理租金的真正原因，一审判决以此为由并适用《合同法》第227条的规定依法不能成立。蔡扩建并没有主张要求郭庄组继续履行合同，而是在无法依照约定续签合同的情况下主张赔偿权利，本案中是否存在违约均不应影响清算条款的效力。一审判决错误之处在于，在未考虑蔡扩建是否有正当理由拒付租金的同时，认定郭庄组可以解除继续履行合同的义务，并直接错误地解除了合同中约定的结算条款的效力，严重侵害了蔡扩建的合法权益。一审判决错误地认为双方之间租赁合同关系仅仅起止于2011年12月至2013年12月，这与其审理查明的自2003年10月双方即建立长期的房屋租赁经营管理关系明显相矛盾。本案中，双方合同第8条约定的如郭庄组一方到期不再续签合同，应赔偿蔡扩建在承租房屋期间支出的各项损失，这一期间应指2003年至合同中止时的这一期间。因此一审判决认定蔡扩建提交的各项费用和损失没有发生在协议履行期间，依法不能成立。请求二审法院依法撤销原判，判如所请。
郭庄组答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本案纠纷发生的主要原因是因为蔡扩建严重违背合同约定，拒不按合同约定缴纳租金，郭庄组不得已通过法院诉讼，并申请执行，蔡扩建才履行了缴款义务，违约事实十分明显。在此情况下，郭庄组依据法律规定采取相应措施合理合法。蔡扩建的上诉意见不能成立，应依法驳回。蔡扩建主张从2003年10月算起租赁关系违背事实，双方存在过租赁关系，但租赁关系是分阶段的，本案所涉的该份合同履行期限很明确。主张的各项损失也应该从2003年10月算起也无从谈起。
二审查明事实与一审查明事实基本一致。
本院认为，蔡扩建未按合同约定按时缴纳2013年房租，经过法院判决，并强制执行后，才于2015年2月才将房租缴付给郭庄组，根据法律规定郭庄组有权解除与蔡扩建租赁合同。蔡扩建依据合同第八条约定要求郭庄组给付因不续签合同所造成损失的上诉意见，没有法律依据，该条款适用的前提是合同双方均未违约郭庄组不同意续签合同，或郭庄组违约致使合同不能履行的情况，而本案系蔡扩建未按约缴纳租赁费用，违反合同根本目的，郭庄组有权解除合同，故本院对于蔡扩建要求郭庄组赔偿损失的上诉意见不予采信。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，蔡扩建的上诉请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费7530元，由蔡扩建承担。
本判决为终审判决。
审判长 戴玉峰
审判员 孔德亮
审判员 张 洁
二〇一六年三月二十九日
书记员 马艺洺