西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）雁民初字第03077号
原告：中国建设银行股份有限公司西安高新技术产业开发区支行。
负责人：李军，该支行行长。
委托代理人：杨虹，陕西简能律师事务所律师。
委托代理人：杨明芝，陕西简能律师事务所律师。
被告：刘丁太。
被告：康云。
被告：西安龙腾房地产开发有限公司。住所地：西安市高新区长安科技产业园新型工业区企业壹号公园**栋。
法定代表人：王智刚，该公司董事长。
委托代理人：吴欣，陕西丰瑞律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司西安高新技术产业开发区支行（建设银行开发区支行）诉被告刘丁太、康云、西安龙腾房地产开发有限公司（龙腾公司）金融借款纠纷一案，本案受理后，依法组成合议庭，本院公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨虹、杨明芝，被告刘丁太、康云经依法传唤，未到庭应诉，本案依法缺席审理，被告龙腾公司委托代理人吴欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告建设银行开发区支行诉称，被告刘丁太为购房需要，向原告申请借款300000元。2006年3月6日，其与被告刘丁太签订了个人住房借款合同，借款期限为2006年2月27日至2015年1月18日，借款金额为300000元。借款用于购买西安龙腾房地产开发有限公司位于西安市雁塔区科技路紫薇臻品6幢1单元16层11602号房。在上述合同中被告西安龙腾房地产开发有限公司对刘丁太所借贷款承担连带责任。合同签订后，原告依约向刘丁太发放了借款，但在合同履行中刘丁太未履行还款义务，截止2012年3月17日，已拖欠借款本金136624.33元，利息、罚息及复利5316.94元，共计141941.27元。按照合同约定，刘丁太未按合同约定归还贷款本息或支付相关费用，原告可宣布贷款立即到期，要求刘丁太立即归还借款本息。现诉至法院，请求判令：1.依法解除原告与被告签订的个人住房借款合同，清偿原告本金余额136624.33元，利息、罚息及复利5316.94元（算至2012年3月17日）；2.被告以抵押房产承担还款责任3.被告康云、西安龙腾房地产开发有限公司对上述款项承担连带清偿责任；4.本案诉讼费由被告承担。
被告刘丁太、康云经依法传唤，未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。
被告龙腾公司辩称，原告所述事实属实，原告应先行使抵押权，且其只对刘丁太未能清偿部分承担连带责任。
经审理查明，2006年3月6日，被告刘丁太因购买个人住房需要与原告签订个人住房借款合同，被告龙腾公司作为保证人在该合同上签字盖章。该合同约定，被告刘丁太向原告借款300000元，借款期限自2006年2月27日至2015年2月26日，月利率为4.59‰（合同签订后贷款首次发放前如遇中国人民银行调整利率，则合同将按新的利率执行），被告刘丁太应自贷款发放的次月开始每月偿还贷款本息，还款总期数为108期，每月归还本息金额为3529.17元。借款期内，如遇中国人民银行调整住房贷款利率，自下年1月1日起执行新的贷款利率和罚息利率，贷款人不再另行通知借款人。如被告刘丁太未按合同约定归还贷款本息或支付相关费用，原告可宣布贷款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用。该合同项下的贷款担保为抵押加保证。合同约定，保证人提供连带责任保证，当借款人未能按合同约定履行其债务时，无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保，贷款人均有权要求保证人在其保证范围内承担保证责任。保证范围包括本合同所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金及贷款人为实现债权而发生的相关费用。在借款合同生效之日起，保证人对借款人的债务承担连带保证责任，保证期间为保证条款生效之日起至抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书由原告核对无误、收执之日。抵押人以抵押物清单所列的财产设定抵押。抵押担保范围包括本合同所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金及贷款人为实现债权而发生的相关费用。当借款人未能按本合同约定履行其债务时，无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其它担保，贷款人均有权直接要求抵押人以抵押物在其担保范围内承担责任，抵押人与贷款人应依法及时办理抵押登记，抵押人应将抵押物的他项权利证书、抵押登记文件正本原件及其他权利证书交贷款人所有。2006年3月6日，原告与被告刘丁太签订《房地产抵押合同》，该合同约定，被告刘丁太以其借款购买的西安市雁塔区科技路紫薇臻品6幢1单元16层11602号住宅作为抵押物，保证双方于2006年3月6日签订的借款合同的履行，被告刘丁太的配偶康云作为抵押房屋的共有人在合同上签字。2006年4月6日，该抵押房在西安市房屋管理局进行预售商品房抵押登记备案。上述合同签订后，原告向被告发放了贷款300000元。被告刘丁太未按期还款，截至2012年3月17日，刘丁太已拖欠原告借款本金136624.33元，利息、罚息及复利5316.94元，共计141941.27元。诉讼中，原告变更诉讼请求，将欠款数额由141941.27元增加至156525.09元，截至2013年8月17日。另查，被告所购买的西安市雁塔区科技路紫薇臻品6幢1单元16层11602号的房屋所有权尚未取得，亦未办理抵押权的他项权利证书。
上述事实，有借款及保证合同、抵押合同、支付凭证、对账单及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭核对无误，足以认定。
本院认为，原告与被告签订的个人住房借款合同系当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，为有效合同，双方应当按合同约定履行义务。被告刘丁太在取得借款后未按合同约定履行还款义务，长期拖欠系违约行为。双方在合同中约定被告刘丁太每月应向原告付款3529.17元，如借款人未按合同约定归还贷款本息或支付相应费用，原告有权解除与借款人的借贷关系，宣布贷款立即到期，有权行使担保权利。至2013年8月17日，被告刘丁太拖欠借款本金136624.33元，利息、罚息及复利19900.76元，共计156525.09元，已达到双方约定的解除借贷合同的条件，故原告请求解除双方合同，要求被告刘丁太偿还全部贷款本息之诉讼请求应予以支持。因本案所涉房屋系在刘丁太与康云婚姻关系存续期间购买，故对夫妻共同债务即上述欠款，康云亦应承担连带清偿责任。原告与被告刘丁太、康云之间的房地产抵押合同系双方当事人真实意思表示，原告作为抵押权人有权按照法律规定就抵押物折价或拍卖、变卖后所得价款优先受偿，故原告要求被告刘丁太以抵押物承担还款责任之诉讼请求应予以支持。被告龙腾公司作为借款的保证人，其保证期间至抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书由贷款人核对无误、收执之日。本案所涉抵押物所有权证尚未取得，他项权利证书也未办理，故被告龙腾公司对上述债务应承担连带保证责任。关于被告龙腾公司抗辩应当先就物的担保实现债权的主张，因双方在借款合同中已明确约定“无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其它担保，贷款人均有权要求保证人在保证范围内承担保证责任”，此约定是双方真实的意思表示，合法有效，且对债权实现约定明确，原告有权要求被告龙腾公司对所欠款承担连带保证责任而非抵押物不足清偿的债务承担补充责任。被告龙腾公司的抗辩理由不成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条之规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司西安高新技术产业开发区支行与被告刘丁太于2006年3月6日签订的《个人住房借款合同》。
二、被告刘丁太应于本判决生效十日内向原告中国建设银行股份有限公司西安高新技术产业开发区支行偿还借款本金136624.33元，利息、罚息及复利19900.76元并按双方约定支付自2013年8月18日至判决确定给付之日的逾期利息。
如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。
三、被告康云对债务承担连带清偿责任。
四、被告刘丁太、康云未履行上述还款义务时，原告中国建设银行股份有限公司西安高新技术产业开发区支行有权以刘丁太、康云所购位于西安市雁塔区科技路紫薇臻品6幢1单元16层11602号房屋拍卖、变卖后所得的价款优先受偿。
五、被告西安龙腾房地产开发有限公司对上述第二项承担连带清偿责任。
本案案件受理费3630元，由被告刘丁太、康云承担。因原告已预交，二被告应在支付上述款项时一并支付原告。
如不服本院判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 王娜娜
人民陪审员 张建中
人民陪审员 史洪锡
二〇一四年七月三日
书 记 员 李 斌