浙江省余姚市人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）甬余民初字第4445号
原告：张建波。
原告：张建江。
原告：徐哲明。
原告：苏兆明。
原告：谢月秀。
原告：韩国华。
原告：韩永久。
原告：黄岳宪。
原告：韩国民。
原告：韩国潮。
原告：胡国良。
原告：张建峰。
原告：闻忠炎。
原告：贾美娟。
原告：周爱英。
原告：严秀丽。
原告：张敖齐。
原告：张敖兴。
原告：郭国康。
原告：韩法源。
原告：韩立群。
原告：韩永潮。
原告：叶建如。
原告：韩信潮。
原告：韩海源。
原告：袁杰。
原告：陆忠岳。
原告：周国忠。
原告：罗彭荣。
原告：张建明。
原告：黄鹤来。
原告：黄东东。
原告：张建华。
原告：张根法。
原告：岑韬。
原告：袁爱珍。
原告：岑波。
原告：韩剑敏。
原告：张瑞林。
诉讼代表人：张建波，男，1966年8月1日出生，汉族，住余姚市兰江街道康复路**弄**号。
诉讼代表人：张建江，男，1964年5月13日出生，汉族，住余姚市兰江街道世南西路**号。
诉讼代表人：韩永久，男，1955年6月5日出生，汉族，住余姚市兰江街道康复路**弄**号。
原告张建波、张建江等39人的共同委托代理人：吕天平，浙江四德律师事务所律师。
被告：余姚市四明广场建设投资有限公司。住所地：余姚市新西门路***号。
法定代表人：吴志林，该公司董事长。
委托代理人：郑海波，浙江南雷律师事务所律师。
委托代理人：赵四海，浙江南雷律师事务所律师。
被告：余姚市城市建设投资发展有限公司。住所地：余姚市南兰江西路***号。
法定代表人：吴志林，该公司董事长。
委托代理人：何迪，浙江南雷律师事务所律师。
被告：余姚市房屋征收补偿办公室。住所地：余姚市兰江街道开丰路***号。
法定代表人：俞亚波，该办公室主任。
委托代理人：刘飞锋，浙江舜联律师事务所律师。
原告张建波、张建江等39人诉被告余姚市四明广场建设投资有限公司业主共有权纠纷一案，本院于2015年12月2日立案受理后，依法适用普通程序审理。原告申请追加余姚市城市建设投资发展有限公司为被告，被告余姚市四明广场建设投资有限公司申请追加余姚市房屋征收补偿办公室为本案被告，本院予以准许。本案于2016年1月19日公开开庭进行了审理，原告张建波、张建江等39人的诉讼代表人张建波、张建江、韩永久及其共同委托代理人吕天平，被告余姚市四明广场建设投资有限公司的委托代理人郑海波，被告余姚市城市建设投资发展有限公司的委托代理人何迪，被告余姚市房屋征收补偿办公室的委托代理人刘飞锋到庭参加诉讼。现已审理终结。
原告张建波、张建江等39人共同起诉称：2009年，因四明广场第一期区块拆迁改造需要，包括上述39人（户）所居住房屋在内的200余户均列入拆迁范围，该幅地块的拆迁人为余姚市四明广场建设投资有限公司。在拆迁实施初期，拆迁人对拆迁户安置区相关规划指标、规划图纸等作了公示，安置新区命名为“康宁新居”。规划指标和图纸的内容包括安置房屋区块的地理位置、用地面积、建筑密度、分布、间距、地上、地下停车位、车库、绿化面积、出入通行道路、小区内公共通道等细节做了详细描述，在此基础上上述39人（户）陆续于2009年下半年签订了《房屋拆迁产权调换协议》，对产权置换、安置套型、过渡期限、过渡费用等作了约定。2014年6月，包括上述39人（户）在内的被征迁人陆续接到被告方面的电话，称安置小区建设已完成，可以交付各被拆迁户。但是经诸多原告实地踏勘，发现现实中待交付的“康宁新居”与规划确定的内容大相径庭。1.根据规划确定的指标，康宁新居总占地面积为19189平方米，根据实测结果为18642.54平方米，占地面积减少546.46平方米；2.规划康宁新居绿化面积为5756.70平米，实测仅为5013.12平米，比规划确定的面积减少743.58平方米，而且绿化质量低劣，大量树花枯死；3.规划地上停车位为41-47个，分布在3#、4#、5#、6#、8#、9#楼楼房前后空地上，实际停车位只有24个，不仅数量减少，而且密集分布在10号楼前后。这样既减少公共车位，也不利于业主车辆的停放和通行。4.交付的安置楼盘内公共通道、楼梯过于狭窄，消防通道连普通的车辆都难于通过，消防车辆更是难于进入，存在一定的安全隐患。5.被告在新居内出入通道的设置上，更改了规划确定的南、西两个通道的设计，只留一个南侧通道，导致小区内通行梗阻，等等。对此原告向被告提出异议，并向相关部门反映。但是被告于2014年9月29日通过其代理人强行发出交房通知，并停发过渡费。由于被告未征得原告的同意和规划部门的核准，擅自变更了小区布局和公共设施的建设和布局，导致建筑密度、绿化面积、公共通道、公共停车位与规划格格不入，严重影响了入住条件、小区品质品位，影响到原告的居住质量和待交付房屋的价值。同时由于被告擅自将公共车位设置在小区公共道路上，涉及车位权属归属和公共通道的通畅，这些都直接损害了原告的合法权益。根据我国物权法70条、73条、74条第3款规定以及最高院关于区分所有权的若干问题的解释，被告待交付房屋的康宁新居，原告对于专有部分享有权利以外，同时还对公共设施、通道、绿化等享有共有共管之权利，被告的行为已经明显侵犯了原告的合法权益，交房条件尚不具备，应对康宁新居进行有效整改，使得其能够满足规划要求。为维护原告的合法权益，根据我国民事诉讼法的规定，向法院提起诉讼，要求判令：1.被告严格按照规划图纸要求交付“康宁新居”：按照规划图纸对康宁新居绿化进行彻底整改，有效绿化面积达到规划指标；按照规划图纸的要求和规格开通西通道，安置区划面积达到规划指标；按照规划图纸的要求调整地面车位，撤除挤占公共通道的地面停车位；按照规划图纸要求建造休闲亭、花坛，按照规划图纸的要求整改新居东侧公共通道。2.在整改完成前，继续按合同规定支付过渡费（庭审中，原告撤回该项诉请）；3.测绘费24000元、本案诉讼费由被告承担。
被告余姚市四明广场建设投资有限公司答辩称：一、程序方面。39名原告不符合诉讼主体资格。根据《物权法》以及最高院相关规定要成为业主必须符合两个条件：1.已经取得了房屋所有权证。2.虽然没有取得房屋所有权证，但是已经实际占有了房屋的专有部分即实际已经收房占有。但是本案39名原告既没有取得康宁新居的房屋所有权证，也没有实际占有房屋的专有部分。因此39名原告还不是《物权法》上的业主。不能行使本案权利，所以原告的诉讼主体资格不具备。本被告认为应当驳回原告起诉。二、实体方面。康宁新居房屋已经通过了建筑工程的竣工验收备案，是符合规划要求的，原告诉讼事实与理由不成立。因此从实体上也应当驳回原告的诉讼请求。
被告余姚市城市建设投资发展有限公司答辩称：一、原告的诉讼请求与本被告无关。本案涉案的康宁新居建设根据市政府要求，由市公建中心作为工程建设单位的，本被告只是在收到市公建中心有关部门出具验收合格报告后，将合格成品房根据房屋征收补偿办公室要求和数量进行统一安排和分配。在拆迁安置过程中本被告不参与拆迁、洽谈等具体工作。二、康宁新居房屋是合格的，本被告是在市公建中心建造完成，在建设单位出具建设合格证明取得建设主管部门房屋验收合格备案书后将房屋分配给房屋征收补偿办公室，由办公室进行处理。本被告已取得主管部门出具的验收合格备案书，足以证明安置房是合格的。综上所述，请求驳回原告诉讼请求。
被告余姚市房屋征收补偿办公室答辩称：一、追加本被告是错误的。在本案中原告与被告余姚市四明广场建设投资有限公司
之间的主要争议焦点是康宁新居的安置房是否符合规划图纸的要求，是否按照审批规划图纸进行建造。而本被告既不是拆迁人，也不是争议安置房的建设单位，更不是施工单位，所以安置房是否符合规划图纸要求与本被告无关，本被告也不知情。二、本被告不是本案合同主体。从合同主体来说本案拆迁人是被告余姚市四明广场建设投资有限公司，拆迁实施单位是余姚市姚城房屋拆迁有限公司，本被告并不是合同主体。三、本被告负责的是全市集体土地拆迁，涉案拆迁是国有土地拆迁，并不是本被告管辖范围。综上所述，追加余姚市房屋征收补偿办公室作为本案被告是错误的。
经审理，本院查明：余姚市四明广场第一期区块因拆迁改造需要，原告张建波、张建江等39人被列入拆迁范围，该幅地块的拆迁人为被告余姚市四明广场建设投资有限公司，拆迁安置新区名为“康宁新居”。被告余姚市城市建设投资发展有限公司为该小区的建设单位，于2014年4月30日进行了房屋建筑工程竣工验收备案。2014年9月，余姚市姚城房屋拆迁有限公司发《交房通知》给原告张建波、张建江等人，要求办理交房手续等。余姚市四明广场拆迁改造成为“康宁新居”的业主总共有房屋125套。
本院认为：本案中，原告张建波、张建江等39人系因余姚市四明广场拆迁改造而成为“康宁新居”小区的业主，现以业主名义提起诉讼，要求被告严格按照规划图纸要求交付“康宁新居”，即对小区公共部分主张权利，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，但原告张建波、张建江等39人称其在涉案的“康宁新居”共拥有房屋80套，而因四明广场拆迁改造迁入“康宁新居”的业主总共有房屋125套，因此原告张建波、张建江等39人的起诉不符合上述条件。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，裁定如下：
驳回原告张建波、张建江、徐哲明、苏兆明、谢月秀、韩国华、韩永久、黄岳宪、韩国民、韩国潮、胡国良、张建峰、闻忠炎、贾美娟、周爱英、严秀丽、张敖齐、张敖兴、郭国康、韩法源、韩立群、韩永潮、叶建如、韩信潮、韩海源、袁杰、陆忠岳、
周国忠、罗彭荣、张建明、黄鹤来、黄东东、张建华、张根法、岑韬、袁爱珍、岑波、韩剑敏、张瑞林的起诉。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
审 判 长 朱章程
代理审判员 洪露洁
人民陪审员 苏丁江
二〇一六年四月十二日
书 记 员 周海燕