上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民五（民）初字第1557号
原告符某某。
委托代理人贾志，上海儒君律师事务所律师。
被告李某某。
委托代理人王轶婕，上海市四方律师事务所律师。
原告符某某与被告李某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月9日立案受理。依法由代理审判员袁白薇适用简易程序公开开庭进行了审理。原告符某某及其委托代理人贾志，被告李某某的委托代理人王轶婕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告符某某诉称，被告承租了位于闵行区华林路XX号的市场后，以摊位为单位再次转租给经营商户。2013年5月26日，原告与被告签订了《摊位租赁合同》，承租手工制品摊位，用以经营某某方便菜，双方约定租赁期限为2013年6月1日至2014年5月30日，年租金人民币（下同）38，400元，租金半年一交，并支付一个月的租金为合同保证金。原告依约向被告交付了21，800元。合同签订后，由于摊位出租不足，导致菜场人气不足。被告承诺积极吸收经营户入驻菜场，并免除所有已经签订租赁合同的经营者一个月的摊位租金作为补偿。然在2013年9月19日，被告先以短信方式，后又贴出通知，以所有摊位违反了合同第七条为由解除双方签订的《摊位租赁合同》并限期在2013年9月29日之前将各商户的物品清理出去，逾期视为放弃。原告认为，被告擅自违约解除合同，造成原告加盟费、搬场费等财产损失，侵犯了原告的合法权益，故诉诸法院要求判令：（一）被告返还4个月的摊位租赁费及押金合计16，000元；（二）被告赔偿加盟费损失15，000元及搬场费损失500元。诉讼中，原告增加一项诉请为要求确认《摊位租赁合同》于2013年9月23日解除；同时将上述第（一）项诉请中要求返还的租金金额明确为10，346元，放弃上述第（二）项诉请中要求赔偿加盟保证金5，000元之诉请。
被告李某某辩称，同意原告确认合同于2013年9月23日解除之诉请，被告确认双方于2013年9月23日协商一致解除合同，但认为系原告自身违反合同第七条之约定，事实停业超过15天，被告有权依据该条解除合同，并已于2013年9月19日发函通知原告解除合同。对于原告要求返还租金及押金之诉请，认为原告搬离摊位时未向被告履行通知义务，违反了合同第九条之约定，被告不需返还租金和押金。对于原告要求赔偿损失之诉请，原告加盟后自己长期不经营，在双方解除合同后，原告拒绝与房屋产权人直接签订租赁合同以继续经营，故其加盟费损失是由于其怠于经营造成，不应由被告承担，并且原告是违约一方，被告亦不需赔偿其相关损失。
经审理查明，2013年5月27日，原告符某某（作为承租方，签约乙方）与被告李某某（作为出租方，签约甲方）签订《摊位租赁合同》1份，约定甲方出租位于华林路XX号手工制品摊位给乙方，经营范围包括手工制品、半成品、冻品，不得超出限定经营范围否则甲方有权解除合同，并视为乙方违约，不退还剩余租金及合同保证金；租赁期限从2013年6月1日至2014年5月30日止（合计1年）；第一年租金为38，400元，租金交纳方式为半年交纳一次19，200元，合同保证金为一个月租金3，200元，于合同签订之日起一次性付清；第二年租金根据市场物价涨幅行情再行定夺，2014年5月25日前以现金形式支付清，乙方必须依约交付租金，如有拖欠，按拖欠额每日收取0.5%的违约金；租赁期限内，因租赁摊位产生的水、电、卫生费、物业费及乙方经营过程中所产生的费用、税收、债务均由乙方自行承担；摊位租赁期间，乙方未经甲方书面同意，不得转租转借摊位不得擅自停止营业，如连续停止营业时间超过15天，甲方有权解除合同，并要求乙方赔偿相关损失；甲、乙双方如有特殊情况需提前终止合同，须提前一个月通知对方，待双方同意后，方可办理手续，若甲方违约则支付给乙方未到期限的房屋租金，反之若乙方违约，则甲方有权不退还租金。
2013年5月29日，被告向原告开具《收据》1份，载明以现金形式收到原告支付的21，800元，收款事由为6个月租金及1个月保证金3，200元。被告减免了原告第1个月的租金600元。
同日，原告符某某（作为被特许人，签约乙方）与案外人苏州市某某食品有限责任公司（作为特许人，签约甲方，以下简称某某公司）签订《XX特许加盟协议书》1份，约定甲方同意在本合同规定的期限和范围内将某某方便菜连锁店的特许经营权直接授予乙方，乙方特许经营的店名为某某方便菜生鲜连锁店，地址位于闵行区华林路XX号；乙方新加盟店营业三个月内可以重新选择其他营业场所，超过三个月的，乙方不得更换营业场所，由于城市规划拆迁或其他不可抗力没有得到门店，乙方可在不可抗力发生后120天内重新更换经营场所，停业时间超过180天的，以自动放弃加盟处理；乙方需按时足额缴纳加盟费和加盟保证金，乙方需在2013年5月29日前自筹资金完成连锁店的设立（或变更），包括办理完毕工商登记手续、服务人员的招聘等进行运营所必须的程序；甲方授予乙方的特许加盟经营期限为1年，自2013年5月29日起至2014年5月28日止；甲、乙双方商定加盟费为10，000元，于本合同签订之日起1日内一次性全额支付，加盟保证金是乙方承诺遵守本合同，维护某某品牌的保证金，加盟保证金为5，000元，于本合同签订之日全额支付；如果在经营期间因乙方行为导致发生损毁甲方品牌、声誉和统一形象等情形，并造成甲方经济损失，乙方应当承担相应赔偿责任，甲方有权用乙方保证金补偿自身损失，不足部分可向乙方依法追偿，甲方补偿损失后，本合同继续履行的，乙方应补足保证金差额；如乙方在经营过程中有违反《某某门店管理细则》的情况或甲方的指导意见的，甲方可以随时撤销授予乙方的特许经营权，终止本合同的执行，甲方提前终止合同并不构成违约，乙方无权要求甲方退还已缴加盟费及保证金，亦无权要求甲方承担赔偿或补偿责任；如本合同终止，不论终止理由如何，若加盟期限尚未届满，乙方无权要求甲方退还已缴纳的加盟费，但由于甲方单方面过错造成本合同终止的除外。
当日，某某公司向原告出具《收据》1份，载明收到加盟费10，000元及保证金5，000元，收到公司发票后，此收据作废。
2013年5月30日，某某公司开具增值税普通发票1张，载明冷冻食品货物价税合计5，000元。
嗣后，原告承租的摊位虽然开业，但生鲜市场的整体经营状况不佳，被告遂同意将租金起算日期调整为2013年7月1日，此后原告承租的摊位仍未能维持正常经营。
2013年9月19日，被告向原告发出《通知》1份，载明：鉴于蔬菜摊位、豆制品摊位、切面摊位、猪肉摊位、半成品菜摊位、老酒摊位违反合同第七条约定连续15天未营业，甲方可以终止合同，并要求乙方赔偿相应损失。现通知以上摊位限期在2013年9月23日前将个人物品清离出场，超过期限则视为乙方放弃，甲方有权任意处置。
2013年9月23日，原、被告协商一致解除《摊位租赁合同》，但双方未就合同解除后果的处理达成一致，遂成讼。
以上事实，由原告提供的《摊位租赁合同》、租金及保证金收据、《XX特许加盟协议书》、某某公司开具的收据及发票、被告向原告发送的《通知》、照片、录音记录，被告提供的《商铺出租合同》、备忘录以及双方当事人的庭审陈述所证实。
上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。
对于原告提供的其他票据，因无法显示与本案的关联性，本院对其证据效力不予认定。
本院认为，原、被告签订的《摊位租赁合同》系签约当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应信守并依约履行。本案的争议焦点为合同不能履行的原因和责任。在原告承租商铺所在的生鲜市场人气不旺、经营状况不佳的情况下，原、被告应共同努力改善经营状态、增加客流量。现被告未能举证证明原告擅自停业超过15天，且即便原告承租的摊位未能维持正常的经营状态，也是因市场整体人气不旺所致，原告主观上亦并不存在停止营业的故意，故被告所持的合同解除理由不能成立。相反，被告为减少自身损失，在向原告发出通知后即关闭市场，导致合同未能继续履行的责任应在于被告。诉讼中，原、被告均确认双方于2013年9月23日就合同解除达成合意，故对于原告要求被告返还租金和押金之诉请，本院予以支持。因被告已自行将租金起算日期调整为2013年7月1日，故原告仅应支付被告自该日起至同年9月23日止的租金，之后的租金10，346元及租赁保证金3，200元被告应予以返还。对于原告主张的加盟费损失，因被告关闭市场导致原告无法继续经营，而根据加盟协议书的约定，原告无法更换经营地点，但其拒绝与房屋产权人直接签订租赁合同以继续经营的做法实则也扩大了自身的损失，故在综合考虑本案合同的实际履行情况后，本院酌定由被告赔偿原告加盟费损失5，500元。对于原告主张的搬场费损失，其未能提供有力的证据证明该笔费用的发生，故对于原告主张的该项损失，本院难以支持。对于被告所持系原告违约故无需退还租金、保证金及无需赔偿损失之答辩意见，本院不予采纳。
依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条及第一百一十九条第一款之规定，判决如下：
一、原告符某某与被告李某某签订的《摊位租赁合同》于2013年9月23日已经解除；
二、被告李某某于本判决生效之日起十日内返还原告符某某租金10，346元及租赁保证金3，200元；
三、被告李某某于本判决生效之日起十日内赔偿原告符某某加盟费损失5，500元；
四、驳回原告符某某的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费401.15元，减半收取计200.57元，由原告符某某负担41.71元，由被告李某某负担158.86元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 袁白薇
二〇一四年十月二十三日
书 记 员 李睿培
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。