镇江经济开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏1191民初71号
原告：丹阳市东泰建筑机械有限公司，住所地丹阳市云阳街道石城路1号。
法定代表人：丁云龙，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：臧勇平，江苏泽友律师事务所律师。委托诉讼代理人：管志明，江苏运韬律师事务所律师。
被告：南通海二建设有限公司，住所地江苏省海门市包场镇通光大街258号。
法定代表人：赵素英，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张卫根，该公司项目部员工，男，汉族，1978年5月22日出生，住江苏省海门市。
委托诉讼代理人：邓双贵，系该公司项目部员工，男，汉族，1978年9月8日出生，住江苏省海门市。
被告：镇江汉翔房地产有限公司，住所地镇江新区大港街道赵声路123号。
法定代表人：黄焕明，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李杨、杨俊，该公司法务。
原告丹阳市东泰建筑机械有限公司与被告南通海二建设有限公司、镇江汉翔房地产有限公司建筑设备租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月3日受理，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人臧勇平、管志明、被告南通海二建设有限公司委托诉讼代理人张卫根、邓双贵、被告镇江汉翔房地产有限公司委托诉讼代理人李杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令两被告支付原告租金438585元；2、判令两被告向原告支付违约金100000元；3、判令两被告向原告支付自2016年1月1日起至实际履行之日止按照年利率6%支付利息；4、判令原告可在抵押物明发镇江锦绣银山C区17楼204室房屋折价或者以拍卖、变卖所得的价款优先受偿，如被告镇江汉翔房地产有限公司擅自处分上述房产，则需要在上述房产的价值范围内承担连带给付责任；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告镇江汉翔房地产有限公司系镇江新区大港明发锦绣银山小区的开发商，被告南通海二建设有限公司在承建镇江新区大港明发锦绣银山部分楼盘期间，先后于2013年12月3日、2014年7月1日租赁原告的升降机，截至2016年8月5日，经原告与被告南通海二建设有限公司结算，被告南通海二建设有限公司共欠原告租赁费570260元。两被告出具承诺书，将明发锦绣银山C区17#楼204室房屋以438585元折抵给原告，剩余131675元经丹阳市人民法院调解处理。现两被告不同意将上述房屋交付并过户给原告，原告故诉至法院。
被告南通海二建设有限公司答辩称：对原告诉讼请求中的438585元予以认可，对违约金和利息不予认可。关于明发锦绣银山C区17#楼204室房屋抵押给原告的情况需要进一步核实。
被告镇江汉翔房地产有限公司答辩称：1、原告在本案的诉请已经在丹阳市人民法院以调解形式得到处理，根据一事不再理的原则请求驳回原告的诉讼请求；2、根据原告提供的承诺书以及抵房协议显示我公司仅是见证人不是抵押人，我公司当时的真实意思是同意南通海二建设有限公司以承诺书上的价格购买涉案房屋，然后由被告南通海二建设有限公司将该房屋抵押给原告，现在房价上涨，我公司要求被告南通海二建设有限公司以目前的市场价格进行购买；3、根据物权法相关规定，以房屋进行抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自抵押登记时设立，若法院认定我公司为抵押人及担保人，根据法律规定，原告最多只能向我公司主张在涉案房屋价值范围内承担连带清偿责任，但不能就涉案房屋主张优先受偿权；4、原告诉讼请求中关于利息的计算标准过高，请求法院依法裁判。
本院经审理认定的事实：原告与被告南通海二建设有限公司存在建筑设备租赁合同关系。原告与被告南通海二建设有限公司镇江项目部分别于2013年12月3日、2014年7月1日签订施工升降机租赁合同两份，约定：1、被告南通海二建设有限公司以每月每台9000元的价格租赁原告升降机4台，机械安装费每台22000元；2、付款方式为承租期间每三个月结一次账，付至总价款的50%，原告退场时付至总租金的70%，余款一年内付清，若被告南通海二建设有限公司未能按时支付，每天应按未支付部分4‰向原告支付违约金。原告与被告南通海二建设有限公司项目经理赵志祥于2015年12月30日进行结算，确认被告南通海二建设有限公司共欠原告租金620260元。
2016年8月5日，原告与被告南通海二建设有限公司镇江项目部签订《施工升降机拆除、抵房、付款协议》一份，载明：原告出租给被告南通海二建设有限公司4台施工升降机，合计租金为620260元，被告南通海二建设有限公司已支付原告50000元，经双方协商，被告南通海二建设有限公司将明发锦绣银山C区17#楼204室房屋以438585元抵给原告，剩余租金131675元，被告南通海二建设有限公司按照合同支付给原告。同时，原告在上述协议上承诺于2016年8月10日前拆除升降机并退场完毕，否则此协议无效。2016年8月5日，被告南通海二建设有限公司镇江项目部与被告镇江汉翔房地产有限公司向原告出具承诺书一份，载明：明发镇江锦绣银山C区17#楼，204室面积为125.31平方米，总房款为438585元，现将该房抵押给原告作为租金。
因被告南通海二建设有限公司未支付原告剩余131675元租金，原告于2017年1月6日向丹阳市人民法院提起诉讼，丹阳市人民法院于2017年3月10日作出（2017）苏1181民初317号民事调解书，调解内容为：被告南通海二建设有限公司于2017年8月10日给付原告丹阳市东泰建筑机械有限公司设备租赁费用131675元，逾期未能给付则被告需承担年息6%的逾期付款利息。
另查明：被告镇江汉翔房地产有限公司至今未协助原告办理明发锦绣银山C区17#楼204室房屋的抵押权登记。
以上事实，有租赁合同、付款协议、承诺书、结算单、民事调解书及原、被告当庭陈述等证据予以证实。
本院认为：本案的争议焦点为原告向本院起诉两被告是否违反一事不再理原则以及原告是否可就涉案房屋主张优先受偿。
关于原告向本院起诉两被告是否违反一事不再理原则。原告与被告南通海二建设有限公司镇江项目部签订的租赁合同、《施工升降机拆除、抵房、付款协议》以及被告南通海二建设有限公司镇江项目部、镇江汉翔房地产有限公司向原告出具的承诺书系各方当事人真实意思表示，不违反法律规定，本院予以确认。被告南通海二建设有限公司镇江项目部不具有独立的民事法律主体资格，其民事行为应当由被告南通海二建设有限公司承担。被告南通海二建设有限公司共欠原告租金570260元，有租金合同、付款协议以及当事人当庭陈述为据，本院予以确认。原告向丹阳市人民法院起诉被告南通海二建设有限公司的诉讼请求为被告南通海二建设有限公司支付原告设备租赁费131675元，本案中原告的诉讼请求为两被告支付剩余设备租赁费438585元，因此，原告向本院起诉两被告未违反一事不再理原则，被告镇江汉翔房地产有限公司认为原告起诉违反一事不再理原则，请求驳回原告诉讼请求的答辩意见，本院不予采信。
关于原告是否可就涉案房屋主张优先受偿。两被告向原告出具的承诺函，内容为两被告承诺将涉案房屋以438585元的价格抵押给原告，该承诺函属于抵押合同性质。本案中，涉案房屋未办理抵押登记，抵押权未有效设立，但不影响抵押合同的效力，抵押合同仍然有效，原告可基于抵押合同向抵押人即两被告主张在抵押物价值的范围内对债务承担连带清偿责任。因此，原告不享有涉案房屋的抵押权，但原告可以主张被告镇江汉翔房地产有限公司在438585元额度内以涉案房屋价值为限承担连带清偿责任，但不能就涉案房屋主张优先受偿。
关于违约金及利息计算问题。原告与被告南通海二建设有限公司签订的租赁合同中约定的违约金计算标准过高，应当予以调整。原告与被告南通海二建设有限公司签订的租赁合同中虽对付款期限作出约定，但该约定不明，故可以认定被告南通海二建设有限公司向原告出具承诺函之日即2016年8月5日为付款日期。结合合同的金额、履行情况以及原告的实际损失，截至原告起诉之日（2018年1月3日），本院酌定被告南通海二建设有限公司应向原告承担的违约金为94296元。原告与被告南通海二建设有限公司已经在租赁合同中约定了逾期付款违约金但并未约定逾期利息，因此，原告要求被告南通海二建设有限公司支付逾期利息的诉讼请求，本院不予支持。本案中，被告镇江汉翔房地产有限公司承担的是担保责任，担保范围为涉案房屋的价值，不包括违约金及利息，因此，原告要求被告镇江汉翔房地产有限公司支付违约金及利息的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告南通海二建设有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告丹阳市东泰建筑机械有限公司438585元。
二、被告南通海二建设有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告丹阳市东泰建筑机械有限公司违约金94296元。
三、若被告南通海二建设有限公司未履行上述义务，则被告镇江汉翔房地产有限公司在438585元额度内以抵押物明发镇江锦绣银山C区17楼204室房屋价值为限承担连带清偿责任。
四、驳回原告丹阳市东泰建筑机械有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取4593元，由被告南通海二建设有限公司、镇江汉翔房地产有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时向该院（开户行：工商银行镇江市永安路分理处，账号11×××61）预交上诉案件受理费。
（此页无正文）
代理审判员 张龙
二〇一八年三月二十九日
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书记员徐勋
（附上诉须知）
附：适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国物权法》
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
附2：上诉须知
1、当事人提出上诉，应在法定期限内向我院相关审判庭提交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，以便连同案卷移送镇江市中级人民法院。
2、对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费。上诉时未预交的，最迟在上诉状提交后七日内交纳，逾期不交纳又未提出司法救助申请的，二审法院不再催交，直接裁定按自动撤回上诉处理。
3、当事人应凭判决书和上诉状直接到镇江市中级法院立案大厅交费。直接交费不方便的，可汇款至江苏省镇江市中级人民法院，开户行：工商银行镇江市永安路分理处，帐号11×××611；请勿以现金存款的方式交费。交费后，应在三日内将交费凭证递送我院，以便及时将案件材料移交中级法院。
4、上诉人不另预留送达地址的，上诉人住所地即为法律文书送达地，法院按住所地邮寄法律文书，即使退回，也视为送达。