广东省东莞市第二人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）东二法民二担字第15号
申请人：东莞银行股份有限公司虎门支行。住所地：广东省东莞市。
负责人：陈爱娟，该单位支行长。
委托代理人：吴瑞云，广东名成律师事务律师。
委托代理人：温敏敏，广东名成律师事务所实习律师。
被申请人：林洪，男，汉族，1980年2月2日出生，住江西省九江市。
申请人东莞银行股份有限公司虎门支行（以下简称“东莞银行虎门支行”）与被申请人林洪申请实现担保物权纠纷一案，本院于2015年9月14日立案受理后，依法由审判员林静独任进行审查，并于2015年10月14日进行了听证。申请人东莞银行虎门支行的委托代理人吴瑞云、温敏敏，被申请人林洪到庭参加了听证。
申请人东莞银行虎门支行称：2010年4月19日，被申请人为购买位于东莞市虎门镇则徐区怡景大厦＊栋206号商品房，与申请人签订了一份《楼宇按揭抵押贷款合同》。根据合同约定，申请人向被申请人发放按揭抵押贷款604000元，借款期限自2010年4月19日至2030年4月18日。利率为可调整利率，即在贷款基准利率4.95‰基础上下浮30%，利率调整则按人民银行的规定办理；被申请人采用等额本息还款法按月并于每月15日还本付息。若被申请人未在每月15日按时还本付息的，申请人对逾期期间的逾期贷款按前述贷款利率加收50%计收罚息，如被申请人不能按期付息，则申请人有权自次日起计收复利，自逾期之日起计收复利。若被申请人连续三期或累计六期未按时偿还贷款本息，申请人有权提前收回贷款本息，依约处分抵押物。申请人因催收贷款本息及费用而发生的诉讼费、律师费等均有被申请人承担。
2010年4月19日，申请人依约已将上述贷款人民币604000元发放了被申请人，履行了自己的合同义务，但被申请人已连续四期未归还供楼款，已构成违约。申请人为维护其合法权益，请求法院依法裁定：1.对被申请人名下位于东莞市虎门镇则徐区怡景大厦＊栋206号房的抵押房产进行拍卖、变卖以偿还申请人的债权贷款本金499860.69元以及应付利息、本金罚息及复利（利息、本金罚息及复利按中国人民银行规定及贷款合同约定的利率标准，从拖欠之日起计至还清全部贷款本息之日止，暂计至2015年8月23日止利息为6586.95元，本金罚息为74.10元，复利为56.96元），并确认申请人对抵押物变价后所得价款在上述债权范围内享有优先受偿权。2.被申请人承担申请人因提起本案诉讼所支付的律师费15000元。3.本案申请费由被申请人承担。听证中，申请人明确申请事项为：对被申请人名下位于东莞市虎门镇则徐区怡景大厦＊栋206号房的抵押房产进行拍卖、变卖，以偿还申请人的债权贷款本金499860.69元、利息、本金罚息、复利（利息、本金罚息及复利按中国人民银行规定及贷款合同约定的利率标准，从拖欠之日起计至还清全部贷款本息之日止，暂计至2015年8月23日止利息为6586.95元，本金罚息为74.10元，复利为56.96元）及律师费15000元、诉讼费，并确认申请人对抵押物变价后所得价款在上述债权范围内享有优先受偿权。
被申请人林洪辩称：对申请人所称的欠款事实以及主张实现担保物权均无异议，但希望申请人能够减免罚息和律师费。
经审查，2010年4月19日，东莞银行虎门支行（甲方，即贷款人、抵押权人）与林洪（乙方，即借款人、抵押人）签订一份编号为东银（08）2010年楼按抵字第00XXXXXX号《楼宇按揭抵押贷款合同》，约定贷款金额为604000元，贷款期限为240个月，从2010年4月19日起至2030年4月18日止。合同第七条及第六十九条约定，贷款月利率为可调整利率，即贷款基准利率4.95‰基础上下浮30%。乙方没有按期归还贷款或履行还款协议的，甲方对逾期期间的逾期贷款罚息按本合同届时适用的贷款利率加收50%计收。贷款利息自贷款转存到乙方账户之日起计算，按月结息，结息日为每月或每季最后一个月的15日。如乙方不能按期付息，则自次日起计收复利。合同第八条及第七十条约定，采用等额本息还款法，从贷款发放当月起逐月还款，供款总期数为240期，每月还款日为15日。合同第十二条约定，如乙方连续三期或累计六期未能按合同约定还本付息的，甲方有权单方面解除合同，提前收回贷款本息，按合同约定处分抵押物，并追究乙方的违约责任。合同第七十二条约定，抵押物为抵押人林洪位于广东省东莞市虎门镇新洲路虎门怡景大厦＊栋206号房，商品房买卖合同编号为＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊。合同第十六条约定，乙方自愿以本合同第七十二条所列房产及其权益设定抵押，抵押担保范围包括但不限于本合同项下贷款本息、罚金、违约金、补偿金、甲方实现债权和抵押权的诉讼费、律师费、评估费、拍卖费等一切费用。在乙方不能按本合同约定履行还款义务的情况下，甲方除继续向乙方追讨外，还有权按本合同约定的方式处分抵押物，并从中优先受偿。合同还就双方的其他权利义务进行了约定。上述合同签订后，东莞银行虎门支行于2010年4月19日出借了金额为604000元的《个人贷款借据》，林洪在借款人处签名及捺印。2011年8月22日，案涉抵押物位于广东省东莞市虎门镇新洲路虎门怡景大厦＊栋206号的房产办理了抵押登记并取得了房地产他项权证（他项权证号为粤房地他项权证莞字第060XXXXXX号。
2010年3月17日，林洪与东莞市虎门怡景大厦房地产建造有限公司签订了一份商品房买卖合同（合同编号为＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊），约定林洪购买的商品房为位于广东省东莞市虎门镇新洲路虎门怡景大厦＊栋206号房。
东莞银行虎门支行提交的《个人贷款还款明细》、《贷款欠款明细表》显示，林洪于2015年4月起连续三期未能按前述贷款合同约定还本付息，欠款本金为499860.69元。
听证中，东莞银行虎门支行主张上述贷款合同未约定复利的计算标准，应根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条第二款关于“对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。”的规定，按《楼宇按揭抵押贷款合同》中约定的罚息的计算标准计算复利。
2015年9月6日，东莞银行虎门支行与广东名成律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定广东名成律师事务所接受东莞银行虎门支行委托，指派吴瑞云律师、温敏敏实习律师为东莞银行虎门支行与林洪之实现担保物权纠纷一案的诉讼代理人，律师代理费为15000元。2015年9月25日，东莞银行股份有限公司以转账方式向广东名成律师事务所支付“林洪案律师费”15630元。2015年9月30日，广东名成律师事务所出具了律师费价税金额为15630元的增值税发票。东莞银行虎门支行主张诉请的律师费以15000元为准计算。
以上事实有申请人提交的楼宇按揭抵押贷款合同、个人贷款借据、房地产他项权证（粤房地他项权证莞字第060XXXXXX号）、商品房买卖合同、贷款明细、个人贷款还款明细、贷款欠款明细表、民事委托代理合同、律师费发票、律师费转账凭证、房产登记信息查询结果及当事人的陈述、听证笔录等附卷为证。
本院认为，东莞银行虎门支行与林洪于2010年4月19日《楼宇按揭抵押贷款合同》（编号为东银（08）2010年楼按抵字第00XXXXXX号）未违反我国法律法规的强制性规定，合法有效。合同约定林洪以其所有的位于广东省东莞市虎门镇新洲路虎门怡景大厦＊栋206号房产，为其向东莞银行虎门支行贷款购房提供抵押担保，且抵押物已经办理了抵押登记并取得房地产他项权证（他项权证号为粤房地他项权证莞字第060XXXXXX号），故东莞银行虎门支行就上述抵押物所享有的抵押权依法设立。林洪自2015年4月起连续三期未能按《楼宇按揭抵押贷款合同》约定还本付息，至今没有证据显示其已依约足额还款，按照《楼宇按揭抵押贷款合同》第十二条的约定，东莞银行虎门支行有权提前收回贷款本息，并按合同约定处分抵押物。故东莞银行虎门支行请求法院拍卖、变卖抵押财产以实现担保物权，符合法律规定，本院予以支持。根据《楼宇按揭抵押贷款合同》第十六条的约定及本案事实，抵押担保范围包括：一、债权本金499860.69元；二、利息、罚息、复利，其中利息、罚息应以499860.69元为本金，按照《楼宇按揭抵押贷款合同》的相关约定计算至所有款项清偿之日止；复利为因林洪未能按期付息所计收的复利，该复利亦以499860.69元为本金，按东莞银行虎门支行所主张的按《楼宇按揭抵押贷款合同》所约定的罚息计算标准计算，计至清偿之日止。三、律师费，以东莞银行虎门支行主张的《民事委托代理合同》所载律师费15000元为准。东莞银行虎门支行主张对案涉抵押物拍卖、变卖所得价款，在上述抵押担保范围内优先受偿，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第一百九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零四条第一款、第三百七十二条第（一）项的规定，裁定如下：
一、拍卖、变卖被申请人林洪位于广东省东莞市虎门镇新洲路虎门怡景大厦＊栋206号房产（他项权证号为粤房地他项权证莞字第060XXXX**号）；
二、申请人东莞银行股份有限公司虎门支行对上述第一项所得价款在其债权本金499860.69元及利息、罚息、复利、实现债权的费用［利息、罚息、复利按合同编号为东银（08）2010年楼按抵字第00XXXXXX号《楼宇按揭抵押贷款合同》的约定计至清偿之日止，律师费15000元］范围内优先受偿。
本案受理费4507.89元，由被申请人林洪负担。
如当事人对本裁定有异议，可以自收到本裁定之日起十五日内向本院提出。
审判员 林 静
二〇一五年十月十四日
书记员 王志锋