广东省佛山市南海区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）粤0605执异167号
异议人（案外人）：杨喜花，女，汉族，1978年11月14日出生，住广东省罗定市。
委托代理人:乔红,女,汉族,1964年1月1日出生,住广东省肇庆端州区。
申请执行人：黎镇标，男，汉族，1983年6月2日出生，住广东省佛山市南海区。
委托代理人：黎晨辉、周湘文，北京大成（广州）律师事务所律师。
被执行人：肇庆市星奥投资发展有限公司，住所地：肇庆市西江北路星湖奥园雅典区8栋102，统一社会信用代码：91441202661477201T。
法定代表人：蒲俊锦。
被执行人：肇庆市肇南房地产实业开发有限公司，住所地：肇庆市西江北路东星湖奥园，统一社会信用代码：914412001952774471。
法定代表人：陈顺欢。
被执行人：黎声零，男，汉族，1965年5月18日出生，住广东省佛山市南海区。
被执行人：广东斯灵通科技有限公司，住所地：佛山市南海区狮山镇北园中路25号（车间二）首层，统一社会信用代码：91440605770995198W。
法定代表人：黎声零。
被执行人：蒲俊锦，男，汉族，1984年6月17日出生，住广东省佛山市南海区。
本院在执行（2017）粤0605执6691号案，即申请执行人黎镇标与被执行人蒲俊锦等民间借贷纠纷一案的过程中，查封了肇庆市星奥投资发展有限公司所有的座落于肇庆市端州区西江北路星湖奥园24幢首层*号商铺之**（以下简称“涉案商铺”）。案外人杨喜花向本院提出执行异议。本院依法组成合议庭进行审查并于2018年4月9日举行听证。现已审查终结。
异议人称，请求依法裁定解除对肇庆市星湖奥园C区C2-C4商铺首层**号商铺及**号商铺的查封。事实与理由：法院在执行申请执行人黎镇标与被执行人蒲俊锦民间借贷纠纷一案，案号为（2017）粤0605执6691号案的过程中，被执行人蒲俊锦拒不履行已经发生法律效力的广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初18322号《民事调解书》，申请执行人黎镇标向法院申请追加肇庆市星奥投资发展有限公司为该案的被执行人，并于2018年2月8日对星湖奥园C区C2-C4商铺首层**号商铺及***号商铺进行查封。现异议人杨喜花对查封该商铺有异议，请求予以解除。理由如下：2016年4月13日，异议人杨喜花与被查封商铺所有人肇庆市星奥投资发展有限公司签订商品房买卖合同，异议人杨喜花已按约定全额支付该两间商铺的房款。肇庆市星湖奥园物业管理有限公司按合同约定于2018年1月15日与异议人杨喜花办理该两间商铺收楼手续，异议人杨喜花已交付了2018年1月16日至2018年3月31日的物业管理费人民币886.3元、1573.6元。收铺后，异议人杨喜花于2018年2月5日与曾国华（身份证号：）签订了该两间商铺的租赁协议，曾国华己于2018年2月6号一次性支付押金及租金12万元正并己装修使用。肇庆市星奥投资发展有限公司于2018年2月3日向异议人杨喜花发出要求办理网签手续的书面通知。由于当时年近岁尾，异议人工作忙碌，末能及时办理网签手续。综上所述，根据《合同法》规定，该商品房买卖合同依法成立并有效，该两间商铺为异议人杨喜花依法购买所得，手续齐全清晰，杨喜花是该两间商铺的合法所有人。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》【法释（2004）15号】第十七条的规定，人民法院不得查封异议人己付清全部房款并实际占有和出租给他人使用的涉案两间商铺。因此，法院于2018年2月8日对该两间商铺的查封是错误的，对异议人杨喜花的合法权益带来严重侵害。异议人杨喜花为维护自己的合法权益，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，特提出异议。请求法院尽快解除查封。
申请执行人称，一、异议人提交的《广东省商品房买卖合同》是异议人与被执行人恶意串通伪造的，是为了逃避债务制作出来的。该买卖合同的版本与被执行人用的版本是不一致的，也同国土房管部门及备案的版本是不一致的。根据《广东省商品房预售管理条例》及《肇庆市住房及城乡管理局出具的关于进一步做好商品房预售资金管理的通知》，所有购房款必须存入银行的专款账户。但合同中约定购房款划入了案件被执行人蒲俊锦的私人账户，该付款行为是违法的，不应予以认可。该合同签订的双方是该案的利害关系人，所以不应该作为证据使用。合同约定的付款方式与常理不符，一笔为转账900多万元，一笔是现金5000多元，很明显是为伪造合同虚构购房行为的情况下凑数出来的金额。二、
按照异议人的主张，其在2016年就已经付完款了，但却没有提供购房发票，因为发票是无法制假的。很明显可以看出异议人恶意伪造虚假文件，制造虚假诉讼。三、在肇庆市建设质量监督（检测）站的网站上可以查询到在2017年竣工备案工程中被执行人星湖奥园C区C1-C5幢及地下室已于2017年2月28日取得了竣工备案，根据房屋买卖合同的第8条第4款的约定即为验收及格符合交楼条件。在符合交楼条件的情况下，被执行人没将房产交付给异议人完全不合常理。
经审查，2016年11月29日，本院依法作出（2016）粤0605民初18322号民事调解书，确认当事人自愿达成的如下协议：一、原、被告双方确认：被告蒲俊锦尚欠原告2015年9月25日借款本金14500000元、2016年6月14日借款本金1240000元，合计15740000元；二、被告蒲俊锦同意在2016年12月31日前向原告黎镇标一次性支付人民币15740000元，并支付以被告蒲俊锦应付未付金额为本金，自2016年11月29日起至上述款项全部清偿完毕之日止，按月利率2%计算的利息予原告黎镇标，息随本清。被告蒲俊锦按时足额付清上述本息后，本案所涉纠纷就此了结；三、原告黎镇标已支付的本案的案件受理费人民币81292.50元、财产保全费人民币5000元、律师费420000元，由被告蒲俊锦承担。因前述款项已由原告黎镇标先行垫付，被告蒲俊锦同意在签订本协议当天由被告蒲俊锦直接支付给原告黎镇标；四、被告蒲俊锦不按期支付上述第二、三条约定的任何付款义务的，原告有权立即向佛山市南海区人民法院申请强制执行。该调解书已经发生法律效力，被告未履行上述判决确定的义务，原告向本院申请强制执行，案号：（2017）粤0605执6691号。执行过程中，申请执行人向本院申请追加肇庆市星奥投资发展有限公司、肇庆市肇南房地产实业开发有限公司、刘颖颜、黎声零、广东斯灵通科技有限公司为（2017）粤0605执6691号案的被执行人，本院作出（2017）粤0605执异557号执行裁定，裁定：一、追加被申请人肇庆市星奥投资发展有限公司、肇庆市肇南房地产实业开发有限公司、黎声零、广东斯灵通科技有限公司为本院（2017）粤0605执6691号案的被执行人。二、驳回申请人追加刘颖颜为本院（2017）粤0605执6691号案被执行人的请求。后本院于2017年12月20日依法作出（2017）粤0605执6691号之一执行裁定，裁定冻结、划拨、扣留、提取被执行人蒲俊锦、肇庆市星奥投资发展有限公司、肇庆市肇南房地产实业开发有限公司、黎声零、广东斯灵通科技有限公司的银行存款、收入18617877.15元，或查封、扣押其同等价值的财物。据此，本院于2018年2月7日查封了涉案商铺等财产。
另查明，2016年4月13日，肇庆市星奥投资发展有限公司与异议人签署《广东省商品房买卖合同》，约定：异议人向肇庆市星奥投资发展有限公司购买位于肇庆市××州区××北××“××字××”××区商铺××区××商铺××商铺、××号商铺，03之三号商铺总金额3244520元，03之七号商铺总额5761140元。双方约定的付款方式为签订合同时一次性付清商铺款，买受人将房款直接存入蒲俊锦在招商银行股份有限公司佛山南海支行卡号62×××55的账户，同时约定肇庆市星奥投资发展有限公司应在2018年1月15日前将商铺交付异议人使用。同日，异议人通过其丈夫黄广在工商银行的账户向蒲俊锦转账支付900万元。同日，肇庆市星奥投资发展有限公司出具三张《收款收据》，确认收到异议人购买星湖奥园C区C2-C4幢首层03之三号商铺款（转蒲俊锦私帐）3244520元、购买星湖奥园C区C2-C4幢首层03之七号商铺款（转蒲俊锦私帐）5755480元、购买星湖奥园C区C2-C4幢首层03之七号商铺款（现金）5660元。2018年1月15日，异议人签署《住宅楼钥匙、资料签收确认书（收楼表格三）》，确认收取星湖奥园C2-C4首层之三、七的入户大门钥匙4条，并签署《钥匙托管承诺书（收楼表格六）》，将钥匙交给物业服务中心保管。同日，异议人缴纳星湖奥园C2-C4-03号之三自2018年1月16日止2018年3月的物业管理费886.3元、星湖奥园C2-C4-03号之七自2018年1月16日止2018年3月的物业管理费1573.6元。2018年2月3日，肇庆市星奥投资发展有限公司向异议人发出《办理网签手续的通知》，载明：您所购买的星湖奥园C2-C4首层03之三号商铺、03之七号商铺已办理好确权手续，请于2018年2月5日前到星湖奥园售楼部办理上述两商铺的网签手续。2018年2月5日，异议人与曾国华签订《租赁合同》，异议人将星湖奥园C区C2-C4商铺首层03之三号商铺、03之七号商铺出租给曾国华，租赁期限自2018年2月5日至2038年2月4日。合同签订当日，曾国华需向异议人支付租赁03之三号商铺的租赁押金3205元及18个月租金40277元及租赁03之七号商铺的租赁押金5000元及18个月租金71518元，合共120000元。次日，曾国华向异议人转账支付120000元。
本院认为，涉案商铺虽然登记在肇庆市星奥投资发展有限公司名下，但异议人提交的证据能形成证据链证明其在法院查封涉案商铺前已就该商铺与肇庆市星奥投资发展有限公司签订买卖合同并实际占有涉案房屋，已按合同约定支付价款。涉案商铺尚未办理网签无法办理过户，未办理过户登记的原因不在于异议人。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本案中，异议人的权利能够排除法院对涉案商铺的执行，本院对其异议予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定，裁定如下：
中止对登记在肇庆市星奥投资发展有限公司名下的座落于肇庆市西江北路星湖奥园C2-C4幢首层03号商铺之三、肇庆市西江北路星湖奥园C2-C4幢首层03号商铺之七的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 植少佳
审判员 黄馨栗
审判员 李 娟
二〇一八年四月十三日
书记员 欧斯迪