山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）威民一终字第184号
上诉人（原审被告）曹延明，城镇居民。
委托代理人杜玉强，山东海明达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李平，农民。
委托代理人董树科，荣成埠柳法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）唐希孔，农民。
上诉人曹延明因确认合同有效纠纷一案，不服荣成市人民法院（2011）荣成民初字第357号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2008年7月15日，被告曹延明以3000元的价格将其位于荣成市成山镇马山寨村土地证号为荣集建（91）字第033601**号的房屋（现土地证号为：荣集用2010字第033600**号）卖与被告唐希孔。2011年4月27日被告唐希孔以18000元的价格将该房屋卖与原告。2011年8月24日，原告诉至原审法院，请求确认其与被告唐希孔签订的房屋买卖协议合法有效。被告唐希孔同意原告的诉讼请求。被告曹延明以其与被告唐希孔之间签订的房屋买卖协议无效且未实际履行，被告唐希孔并非涉案房屋的所有权人，原告与被告唐希孔之间的房屋买卖协议无效为由提出抗辩。
原审法院认定以上事实，有双方当事人的陈述以及相关书证等在案为凭。
原审法院认为，2008年7月15日被告曹延明与被告唐希孔签订房屋买卖协议时，被告唐希孔虽不是荣成市成山镇马山寨村集体经济组织成员，但2011年4月27日，被告唐希孔将房屋卖给原告时，原告为该村集体经济组织成员，且被告唐希孔有理由相信原告有权在本村购买房屋，该买卖房屋行为并不违法，应认定二被告之间的房屋买卖协议合法有效。位于荣成市成山镇马山寨村，土地证号为荣集用（2010）字第033600**号房屋应归原告所有，被告曹延明辩称理由不当，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条之规定，判决：原告李平与被告唐希孔签订的房屋买卖协议合法有效，位于荣成市成山镇马山寨村，土地证号为荣集建（91）字第033601**号房屋应归原告所有。案件受理费50元，由原告李平负担。
宣判后，上诉人曹延明不服原审法院判决，向本院提起上诉称，被上诉人唐希孔并非本村集体经济组织成员，与上诉人签订的房屋买卖协议无效。上诉人早已通知被上诉人唐希孔撤销双方的房屋买卖协议，被上诉人唐希孔仍然将涉案房屋卖与被上诉人李平，显属恶意。被上诉人李平购买涉案房屋未办理房屋及土地过户手续，不构成善意取得。且原审中被上诉人李平的诉讼请求仅是确认合同合法有效，原审法院判决涉案房屋归被上诉人李平所有，超出诉讼请求范围。故请求依法撤销原判，予以改判。
被上诉人李平辩称，被上诉人李平购买涉案房屋并无恶意，与被上诉人唐希孔之间的房屋买卖合同有效。请求依法驳回上诉，维持原判。
被上诉人唐希孔辩称，上诉人将涉案房屋卖与被上诉人唐希孔，被上诉人唐希孔有权处分该房屋，其与被上诉人李平之间的房屋买卖合同有效。请求依法驳回上诉，维持原判。
案经二审审理查明，2008年7月15日，上诉人与被上诉人唐希孔签订购房合同书一份，约定被上诉人唐希孔购买上诉人草房四间，上诉人愿意将房屋卖给被上诉人唐希孔名下使用居住，本房价格为3000元人民币，付款方式为一次性付清，于2008年7月14日全部付清，上诉人将房屋集体土地建设用地使用证交给被上诉人唐希孔，作为被上诉人唐希孔的证据，上诉人可协助被上诉人唐希孔办理房屋过户手续，过户费用由被上诉人唐希孔负担，双方要严格履行本合同，以后不得以房屋价格、购房手续和产权手续等原因要求解除合同，且不得任何理由借口要求退房或不卖房屋，如有一方违约者，罚房价金额200%的罚款。上述合同签订后，上诉人将涉案房屋房屋及项下集体土地建设用地使用证一份交付给被上诉人唐希孔，但被上诉人唐希孔未于涉案房屋内居住。同日，上诉人经荣成市公证处公证立下遗嘱一份，内容为将涉案房屋全部遗留给被上诉人唐希孔的孙子唐亚男所有。
2008年7月22日，上诉人与被上诉人唐希孔签订协议书一份，约定被上诉人唐希孔每年代替上诉人照顾老人四个月，老人生活费1200元，护理费2000元，共计3200元；上诉人必须在每年的7月22号前将四个月的照顾老人的费用3200元人民币寄给被上诉人唐希孔名下，被上诉人唐希孔按协商规定，将老人接回家照顾四个月，如果上诉人违约不寄款，被上诉人唐希孔可终止对老人的照顾。同日，上诉人向被上诉人唐希孔出具“今日收到”一份，内容为今有上诉人座落马山寨草房四间（内有过道一间）卖给被上诉人唐希孔名下居住，房价格3000元正。被上诉人唐希孔向上诉人出具“今收到”一份，内容为上诉人交来照顾老人从2008年7月20日至2008年11月20日四个月的一切费用3200元正。被上诉人唐希孔在按约照顾老人四个月后，将老人送交老人其他子女照顾时未能顺利送交，遂拒绝继续履行照顾老人的协议，并将上诉人次年寄到的3200元退回。
2010年7月，上诉人将更换门锁的涉案房屋交马山寨村村民委员会无偿使用。2010年9月16日，上诉人经荣成市公证处公证，撤销了其于2008年7月15日立下的遗嘱。2010年11月29日，上诉人在将涉案房屋项下原集体土地建设用地使用证【证号为：荣集建（91）字第03360128号】挂失后，补办了新的集体土地使用证【证号为：荣集用（2010）字第03360008号】。
2011年4月27日，被上诉人唐希孔与被上诉人李平签订房屋买卖协议书一份，约定被上诉人李平以18000元的价格购得涉案房屋。2011年4月28日，被上诉人唐希孔为被上诉人李平出具“今收到”一份，内容为收到被上诉人李平所付房款18000元。
另查明，上诉人曹延明与被上诉人唐希孔现均非马山寨村集体经济组织成员，被上诉人李平系马山寨村集体经济组织成员。
本院查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，被上诉人李平系马山寨村集体经济组织成员，其与被上诉人曹延明签订诉争房屋买卖协议书，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效。现查明，上诉人虽在与被上诉人唐希孔之间签订的购房合同书履行过程中与被上诉人唐希孔发生争议，但并未通过协商或司法裁判等方式解决。因被上诉人唐希孔持有涉案房屋项下原集体土地建设用地使用权证原件，上诉人主张被上诉人李平在购买房屋时对诉争房屋权属存在争议系明知，购买涉案房屋时存在恶意，进而主张诉争房屋买卖协议无效，证据不足，理由不当，本院不予采纳。被上诉人李平诉请确认该房屋买卖协议书合法有效，理由正当，应予支持。被上诉人曹延明对被上诉人李平的该诉请亦予以认可，本院予以照准。至于被上诉人李平能否取得涉案房屋的所有权，被上诉人唐希孔处分房屋的行为应否承担损害赔偿责任等问题，因各方当事人并未在原审中提出相关诉讼请求，故上述问题均不在本案的审理范围内，可另行解决。且被上诉人李平基于其与被上诉人唐希孔之间的房屋买卖合同在尚未办理涉案房屋产权过户手续的情况下，被上诉人李平取得的仅系债权，而非直接取得物权，原审对此认定于法相悖。综上，上诉人之上诉请求，证据不足，理由不当，本院不予支持。原审判决诉争房屋归被上诉人李平所有，超出了被上诉人李平诉讼请求的范围，本院予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
变更荣成市人民法院（2011）荣成民初字第357号民事判决为：被上诉人李平与被上诉人唐希孔于2011年4月27日签订的房屋买卖协议书合法有效。
一审案件受理费50元，由被告唐希孔负担；二审案件受理费100元，由上诉人曹延明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 于大海
代理审判员 侯善斌
代理审判员 蒋 涛
二〇一五年四月十三日
书 记 员 刘双双