甘肃省天水市秦州区人民法院民 事 判 决 书（2017）甘0502民初157号原告：马立军，住天水市秦州区。被告：甘谷县佳瑞房地产开发有限公司，住所地甘肃省甘谷县。法定代表人：李世林。委托诉讼代理人：蔡春英。委托诉讼代理人：杨晓云，甘肃畅和律师事务所律师。原告马立军与被告甘谷县佳瑞房地产开发有限公司（以下简称佳瑞公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年1月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马立军、被告佳瑞公司的委托诉讼代理人蔡春英、杨晓云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马立军向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付因其交付房屋不符合约定，应承担违约金5604元；2.判令被告开发的住宅小区与秦州区污水处理厂相邻不符合环评要求，并承担损害赔偿2500元；3.判令被告预售房屋时承诺安装指纹门锁系欺诈行为，并承担损害赔偿1500元；4.判令被告公开燃气安装费、门禁系统、物业费收费依据，并出示物价主管部门备案材料。事实和理由：2015年11月16日，原、被告签订了商品房买卖合同，约定原告购买被告开发建设的XX小区XX室房屋（面积123.8㎡），总价款778358元。2016年12月31日，原告收到被告邮寄送达的收房通知书、缴费明细单等材料，要求原告在2017年1月5日之前接收房屋。因合同约定2016年12月31日在被告交房时，应提供建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告、住宅使用说明书、住宅质量保证书等材料，但被告无法提供上述材料及小区环评资料、燃气安装费等收费依据，而且没有安装被告承诺的指纹门锁，因此原告拒绝收房。原告认为被告的一系列行为严重违反合同约定，现诉至法院，要求处理。佳瑞公司辩称，1.关于合同约定的交房条件。双方签订的商品房买卖合同第九条约定的交付条件系选择性条款，双方选择了第3项”见预售合同和补充协议”，而预售合同约定建设、施工、监理三方验收合格后即可交付，因此被告交房并未违约。2.关于与污水处理厂相邻是否符合环评要求。首先，该小区与污水处理厂相邻原告在购买前是明知的，且该小区系政府拍卖前规划好的商住用地，选址及规划条件均非企业行为；其次，环评不属于民事案件审查范围，与本案无关。3.关于承诺安装指纹门锁问题。双方所签订的全部合同对此均未进行约定，不存在被告虚假承诺一事。4.关于天燃气、门禁系统、物业费问题。合同约定原告缴纳的房款不含天燃气、门禁系统费用，根据交易习惯上述费用需另行收取，物业费收取合理。原告要求公开收费标准的诉请不属于人民法院受案范围。综上，依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的收款收据、商品房预售许可证等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告为了证明其主张，向本院提交了以下证据：1.《商品房买卖合同》1份，拟证明原、被告之间的房屋买卖关系及开发商存在违约行为。经质证，被告对其真实性无异议，但认为商品房买卖合同不能证明被告存在违约行为。经审核，本院认为被告对其真实性无异议，该合同系双方当事人真实意思表示，本院予以采信。但该合同仅能证明买卖双方的权利义务关系，不能证明被告违约。2.入住通知书、办理入住手续须知、入住收款明细单各1份，拟证明被告违约交房。经质证，被告对其真实性无异议，但认为上述证据只能证明被告按约履行了交房义务。经审核，本院认为被告对其真实性无异议，且通知原告入住时间与双方签订的商品房买卖合同约定的交房时间相一致，对该证据本院予以采信。被告为了证明其主张，向本院提交以下证据：1.商品房预售合同、商品房买卖合同及补充协议各1份，拟证明被告交付的房屋符合交房条件及交房时应当缴纳的相关费用。经质证，原告对其真实性无异议，但认为交房条件应符合商品房买卖合同中的约定。经审核，本院认为原告对其真实性无异议，上述合同系双方真实意思表示，本院予以采信。在双方签订的预售合同中约定买卖合同与预售合同相冲突时，以预售合同为准，而被告的交付符合预售合同中约定的条件，因此原告的质证意见不能成立。2.管道天燃气工程委托建设协议书、单元电子门对讲系统费用各1份，拟证明天燃气管道公司每户收取的入户天燃气费用及单元电子门的价款。经质证，原告对其真实性不予认可。经审核，本院认为，该组证据与本案没有关联性，本院不做认定。3.发改价格（2014）XX号文件1份，拟证明物业服务收费已放开，属于市场调节，不需要政府批准及备案。经质证，原告对其真实性无异议，但认为根据甘肃省物业管理条例规定，对没有成立业主委员会的小区物业费要报物价部门报备批准。经审核，本院认为该证据与本案没有关联性，本院不做认定。4.单位工程住宅质量分户验收汇总记录，拟证明该房屋经建设、施工、监理三方验收合格，符合交房条件。经质证，原告对其真实性无异议，但认为三方验收仅为内部验收，被告在没有取得竣工验收备案的情况下交付房屋不符合约定，系违约行为。经审核，本院认为，对该证据的客观性、合法性、关联性原告予以认可，本院予以采信。对于被告的交付是否符合约定需结合双方当事人签订的商品房买卖合同及预售合同综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月29日，原、被告签订《商品房预售合同》1份，合同约定原告购买被告开发建设的XX住宅小区XX室房屋1套。合同第五条约定房屋交付时间为2016年12月31日前，被告在房屋竣工验收合格即建设、施工、监理三方验收合格后即可交房，原告承诺不以其他条件为理由拒绝接收房屋；合同第四条2项、第六条5项分别约定：双方签订的商品房买卖合同与本预售合同具有同等法律效力，如商品房买卖合同与本预售合同有冲突的，以本合同为准；本合同各项条款的约定及相关权利义务，均是双方协商一致同意的结果，且被告对各项条款已向原告作出充分解释，原告表示充分理解和明白。对以上2项内容被告以字体加黑的形式做了明显提示。合同签订当日，原告以现金转账方式缴纳首付款178358元。同年11月16日，原告及其妻子王艳辉与被告又签订了商品房买卖合同及补充协议各1份，合同约定原告购买位于秦州区羲皇大道北侧被告开发建设的XX小区XX室房屋1套，建筑面积123.8㎡，房屋总价款778358元；双方在合同第九条选择约定了房屋交付只需符合该条第3项内容即”见预售合同及补充协议”。第十二条约定”逾期交付责任见预售合同及补充协议”。补充协议约定在通知交房时，原告必须先行付清全部款项，同时与被告指定的物业服务有限公司签订《佳水豪庭物业服务协议》并办理各种相关手续后，交纳前期物业管理费，房屋维修基金、单元电子房防盗门及对讲系统费用、天燃气碰头费、装修保证金等，否则被告有权不予交房，后果由原告自行承担。同年12月11日，原告将剩余60万元房款一次性付清。2016年12月28日，原告收到被告邮寄的入住通知书、入住收款明细单（楼宇对讲机1800元/户、燃气安装费2300元/户、物业费1.78元/㎡.月）、入住须知等书面材料。被告在上述材料中要求原告在2017年1月5日之前收房，并按收款明细单缴纳相关费用。原告认为被告交付的房屋不符合商品房买卖合同第九条的约定条件拒绝收房，双方发生分歧，现诉至法院。本院认为，原、被告签订的商品房预售合同及商品房买卖合同，系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人应按照合同约定全面履行义务。关于原告认为被告交付的房屋不符合合同约定应承担违约金5604元的诉请。在双方签订的预售合同中明确约定，如商品房买卖合同与预售合同有冲突的，以预售合同为准。在商品房买卖合同中双方亦约定的交付条件为”见预售合同及补充协议”。而预售合同明确约定房屋在建设、施工、监理三方验收合格后即可交房，虽然原告认为该约定不符合《建设工程质量管理条例》第49条的规定，但该规定为管理性强制规定并非效力性强制规定，故该约定有效。且被告提交了建设、施工、监理三方验收合格表，因此其交付符合约定。原告的该诉请，本院不予支持。关于原告要求判令被告开发的住宅小区与秦州区污水处理厂相邻不符合环评要求，并承担损害赔偿2500元的诉请。本院认为是否符合环评要求应由相关行政部门予以认定，且原告未提交证据支持其主张，对该诉请，本院不予支持。关于原告要求判令被告预售房屋时承诺安装指纹门锁系欺诈行为，并承担损害赔偿1500元的诉请。原、被告签订的合同中未明确约定被告出售的房屋应当安装指纹门锁，原告又未提交证据支持其主张，对该诉请，本院不予支持。关于原告要求被告公开燃气安装费、门禁系统、物业费收费依据，并出示物价主管部门备案材料的诉请。根据原、被告双方签订的商品房买卖合同补充协议中约定，上述费用系原告与被告指定的物业服务公司之间协商约定的内容，与本案不属同一法律关系，本院不做处理。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回马立军的诉讼请求。案件受理费50元，由马立军负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。审 判 长  陈明霞代理审判员  周海睿人民陪审员  高翀霄二〇一七年四月二十五日书 记 员  孙 婷