江西省泰和县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泰民初字第375号
原告曾勇，男，1981年10月22日出生，汉族，住泰和县。
委托代理人郑凤珍、周新兴，江西西昌律师事务所律师。
被告刘忠明，男，1976年10月12日出生，汉族，住兴国县。
被告杨德禄，男，1975年9月8日出生，汉族，住兴国县。
委托代理人陈建军，江西理公律师事务所律师。
原告曾勇与被告刘忠明、杨德禄房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告曾勇及其委托代理人郑凤珍、周新兴，被告杨德禄及其委托代理人陈建军到庭参加诉讼，被告刘忠明经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曾勇诉称，2013年8月20日，被告将其向房东租赁的位于泰和县经四路的房屋大约一半转租给原告，双方签订了一份为期六年的“租赁合同书”，合同签订后，原告一次性支付了493000元给被告，其中装修转让费353000元，第一年房租140000元。原告租赁房屋用于经营餐饮，并先后投资500000元用于装修店面、购买设备。然而，原告经营一年多时间后，被告与房东的房屋租赁合同于2015年3月11日被法院判决解除，并返还租赁房屋。现因被告的原因，导致原告与被告的租赁合同无法继续履行，给原告造成巨大损失，该损失应当由被告予以赔偿。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求依法判决被告赔偿原告各项损失731500元，诉讼费由被告承担。
被告刘忠明未提交答辩意见。
被告杨德禄辩称，被告杨德禄与原告签订的“租赁合同书”没有经过房东陈汉波的同意，是无效合同。原、被告签订的“租赁合同书”没有终止前以及原告未腾出租赁房屋前，原告起诉要求被告赔偿损失没有事实和法律依据。原告支付给被告的353000元转让费是被告原装修、餐饮设备及店内设备的价值，原告要求退还该费用没有法律依据。原告租赁房屋后所进行的装修未经过被告同意，故其装修损失不能要求被告进行赔偿。
原告曾勇为支持其诉请向法庭提交了以下证据：
1、身份证复印件，证明原告的身份信息。
2、房屋租赁合同一份，证明原、被告于2013年8月20日签订了租赁合同书，双方存在租赁合同关系，并约定租期为六年，且被告承诺由其承担因“未经房东同意转租”导致原告不能正常营业的责任。
3、收条一份，证明2013年9月9日原告支付了353000元转让费和140000元房租给被告。
4、个人借贷合同及利息单，证明原告为租赁房屋并装修，先后贷款900000元，至2015年7月利息为167354.77元。
5、鉴定意见书，证明原告承租后装修残值损失为180469元。
6、部分装修票据，证明2013年10月至11月原告装修过一次承租店铺。
7、2014年12月至2015年5月的利润表、账本、票据，证明原告平均每月收入27327.33元，剩余4年1个月可得利益为1339039.17元。
8、民事判决书，证明导致原、被告合同解除的过错在被告。
9、鉴定费发票，证明原告为鉴定装修残值支付鉴定费6000元。
10、录音资料，证明2014年12月31日原告找被告与房东协商解决租赁事宜，但被告拒绝。
被告杨德禄对原告提交的证据的质证意见是：对证据1、3、8均无异议。对证据2真实性无异议，但合法性有异议，该合同未经房东同意。对证据4真实性、合法性、关联性均有异议，合同系复印件且不完整。对证据5有异议，鉴定意见书所适用的依据已经废止，没有证据证明鉴定物为2014年10月份购置，鉴定时间为5、6月份，但原告仍在使用鉴定物，故该鉴定与本案无关。对证据6真实性、合法性、关联性均有异议，非正式税务发票，且票据不能反映是装修涉案店铺的，如装修票据属实，可印证鉴定意见书错误，并非所有鉴定物为2014年10月购置。对证据7真实性、合法性、关联性均有异议，该证据系原告自己制作，且无法确认系原告经营的礼拜8美食城的账目。对证据9关联性有异议，鉴定意见书与本案无关，鉴定费应由原告自己承担。对证据10真实性、合法性、关联性均有异议，原、被告曾多次找房东陈汉波协商过，但陈汉波不同意转租。
被告刘忠明未向法庭提交证据。
被告杨德禄为支持其辩解向法庭提交（2015）泰民初字第70号民事判决书一份，证明房东陈汉波不同意被告杨德禄等转租房屋给原告，原、被告签订租赁合同书后，曾二次与陈汉波协商转租事宜，但陈汉波最终没有同意转租。
原告曾勇对被告杨德禄提交的证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但对其证明目的有异议，原告认为是因被告没有及时支付租金给房东，房东才起诉要求解除与被告的租赁合同的，导致原、被告合同无法履行过错在被告。
经审查，本院对原、被告所提交证据分析认定如下：被告对原告提交的证据1、3、8无异议，本院对原告该三组证据依法予以采信。对原告提交的证据2，被告对其真实性无异议，本院依法予以采信。对原告提交的证据4，其中600000元的贷款合同是在2013年5月30日签订，一方面该合同签订在原、被告签订的租赁合同前三个月，另一方面该合同中关于借款用途明确注明是“煤炭购销”，原告亦没有充分证据证明该款实际用于经营“礼拜8美食城”，故该贷款及利息与本案无关，本院依法不予采信；其中350000元的贷款合同则是在原、被告签订租赁合同之后一个月签订的，虽然借款用途注明了是“开餐厅”，但本院无法据此认定原告确实将该款用于经营“礼拜8美食城”，故本院对该贷款及利息与本案的关联性不予认定。对原告提交的证据5，虽然鉴定所依据的《鉴定通则（试行）》已经废止，但该《鉴定通则（试行）》主要是对鉴定机构的管理性规定，且与现行《鉴定通则》差别不大，而本案鉴定程序并不违法，鉴定过程被告杨德禄也参与了，故本院对该鉴定的真实性依法予以确认。对原告提交的证据6，被告对其真实性、合法性、关联性均有异议，因该证据中的票据非正规发票，原告亦未提交其他证据予以佐证，故本院对该证据依法不予采信。对原告提交的证据7，原告提交该证据的目的是为证明其预期收益，因其在庭审中已变更诉讼请求，放弃了其关于预期收益的主张，故本院对该组证据依法不予认定。对原告提交的证据9，本院对其真实性依法予以采信。对原告提交的证据10，本院依法不予采信。被告杨德禄提交的证据与原告提交的证据8一致，本院依法予以采信。
综上所述，本院对以下查明的法律事实予以确认：2012年5月20日，被告杨德禄与案外人陈汉波签订了一份“租赁合同书”，合同约定：“甲方（陈汉波）将其位于泰和县城经四路泰洋花苑B10栋，房权证泰府字第2011-032-6A号和第2011-032-**号房产证面积约为879.48平方米的店铺出租给乙方（杨德禄），租赁期限为7年，租期自2012年8月20日起至2019年8月19日止，其中2012年5月20日至2012年8月19日为装修期，不算房租；租金为前五年每年260000元，第六年为286000元，第七年为314600元，合同签订时乙方交清第一年房租费，第二年的房租费在每年的7月19日前一次性交清，以此类推。”合同第八条约定：“在承租期间，乙方如确实需要转租，必须通知甲方同意签字后，方可将租赁房屋全部或者部分转租他人，否则，乙方跟别人签订的合同无效。但甲方不收取任何费用，也不阻碍乙方转租，但也必须甲方同意签字后才能转租。”合同签订后，陈汉波将店铺交付被告杨德禄使用，被告杨德禄对店铺进行了装修，与被告刘忠明合伙经营餐厅。后被告杨德禄、刘忠明所经营餐厅停业，而原告曾勇则希望承租店铺的部分继续经营餐厅，双方就一起到南昌找房东陈汉波协商转租事宜，陈汉波因担心店铺部分转租影响其利益，就表示不同意部分转租。在此情况下，原、被告仍在2013年8月20日签订了一份“租赁合同书”，被告将从房东陈汉波处租赁的店铺中的部分转租给了原告曾勇，合同约定：“甲方（被告刘忠明、杨德禄）将泰和县城经四路泰洋花苑B10栋，房权证泰府字第2011-032-6A号和第2011-032-**号房产证面积约为460平方米店铺（靠马路一侧）出租给乙方（原告曾勇），经双方协商一致，本店以353000元转让装修和餐饮设备及店里所有东西给乙方，租金另计；租赁期限6年，自2013年8月20日起至2019年8月19日止，租金为前四年每年140000元，第五年154000元，第六年169400元，合同签订时乙方交清第一年房租费，第二年的房租费在每年的6月19日前一次性交清，以此类推。”合同第六条约定“房屋装修：按照国家有关规定，乙方的装修方案若需要报经公安、消防、环保、卫生防疫和其他有关部门审批的，乙方应及时办理好报批手续。甲方有权对乙方的装修过程进行监督。乙方应精心组织，合理安排，科学施工，不得因装修影响其他物业的作用、人的经济秩序和生活秩序。……”。合同第十二条约定“附加条款：经双方协议一致同意，如因乙方不按合同时间付房租，给甲方造成的损失由乙方承担30万元损失，在乙方交付完房租给甲方的情况下，如因甲方的原因或因本房子租赁合同的任何纠纷造成乙方无法正常营业，甲方承担乙方35万元损失。在两方合同期内，如果需要房东的证件或一切需要与房东沟通的，甲方应出面与房东沟通帮助乙方完成，甲方不得以任何理由拖延乙方，如甲方拒不完成造成乙方无法正常营业所造成的损失由甲方承担”。合同签订后，被告将店铺交付原告使用，原告开始经营“礼拜8美食城”。
2014年端午节前后，房东陈汉波从南昌回到泰和，本是要找被告杨德禄收取房租，但却发现被告还是将其店铺部分转租给了原告曾勇，故其就向原、被告提出异议。原、被告便与陈汉波再次协商转租事宜，陈汉波要求在原、被告签订的合同上增加一条备注内容：“如果刘忠明、杨德禄在每年交房租费时未按时一次性交清房租费260000元，你们签订的合同租赁使用权全部取消，所有我们的租赁合同书都作为合同到期，不能再有租赁使用权”，因原告曾勇不同意该条款，三方未达成协议，陈汉波仍表示不同意被告将店铺部分转租给原告，但原、被告并未就此终止合同，原告仍继续在使用该店铺。2014年8月1日，被告在收到原告支付的租金140000元后将该款汇款给陈汉波，因陈汉波不同意被告转租，就退还给了被告，后被告又汇款260000元给陈汉波，并要陈汉波先收下该款，作为2014年7月19日至2015年8月20日的租金，转租的事双方再协商。2014年10月份，原告对店铺进行了装修。之后三方又对转租事宜进行协商，但仍无法达成一致意见。2015年1月13日，陈汉波到本院起诉被告杨德禄，要求解除双方签订的租赁合同。2015年3月31日，本院依法判决解除陈汉波与杨德禄于2012年5月20日签订的“租赁合同书”，并限杨德禄于判决生效后30日内归还店铺给陈汉波。2015年8月12日，陈汉波向本院申请执行，要求杨德禄搬离店铺，现陈汉波已将店铺出租他人。
2015年4月15日，原告向本院申请对其接手店铺后所做装修及新添置财物的价值进行司法鉴定，本院依法委托了吉安文山会计司法鉴定所进行鉴定。2015年6月12日，吉安文山司法鉴定所出具（2015）价鉴字第012号司法鉴定意见书，认为列入本次鉴定范围资产的总鉴定值为180469元，其中位于泰和县“礼拜8美食城”内的资产鉴定值为162681元，位于仓库的资产鉴定值为17788元。原告为此支付鉴定费6000元。
庭审中，原告将诉讼请求变更为：1、解除原、被告间的租赁合同；2、被告赔偿原告装修费180469元，约定无法正常经营损失350000元，贷款利息损失167354.77元；3、返还剩余期限转让费240240元及一个月房租11667元；4、本案诉讼费、保全费、鉴定费由被告承担。另查明，原告曾勇支付被告杨德禄、刘忠明的店铺租金至2015年8月20日，被告杨德禄与被告刘忠明系合伙关系。
本院认为，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。反之，合同则无效。本案所涉店铺房东陈汉波与被告杨德禄所签订的“租赁合同书”明确约定，被告杨德禄如需转租店铺，必须经陈汉波签字同意，即未经陈汉波签字同意，被告杨德禄无权转租店铺。现被告杨德禄、刘忠明未经房东陈汉波同意擅自将店铺转租给原告曾勇，事后陈汉波亦未对原、被告的转租行为进行追认，反而是以诉讼方式解除了与被告杨德禄的租赁合同，故原、被告签订的“租赁合同书”应属无效合同。原、被告在签订转租合同前，均明知转租必须经过房东陈汉波同意，但双方在未取得陈汉波同意的情况下仍签订转租合同，现合同无效，原、被告均存在过错。虽然原、被告所签订的“租赁合同书”无效，但合同无效并不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款（第十二条）的效力，现双方因租赁合同产生纠纷导致原告无法营业，原告要求被告按照合同约定赔偿其350000元损失，符合法律规定，本院依法予以支持。原告要求被告承担贷款利息损失，没有事实依据，本院依法不予支持。原告没有证据证明其在2015年8月20日前已将店铺交还给被告，故其要求被告返还一个月租金，没有事实依据，本院依法不予支持。关于装修及添置财物损失，原告自认列入鉴定范围的装修及财物大部分是2014年10月之后的，此时原、被告已与房东陈汉波两次协商转租事宜，且陈汉波两次均表示不同意转租，原告在明知房东不同意转租的情况下，仍对店铺进行装修、添置财物，该损失系其自行扩大的损失，原告要求由被告承担，不符合法律规定，本院依法不予支持。但对于未与店铺形成附合的装修及财物，原告可自行拆除处理。合同无效的法律后果即是双方互相返还因合同取得的财产，故原告要求被告返还转让费，符合法律规定，本院依法予以支持，但原告已使用该店铺两年，对被告原有的装修及转让的物品应当支付相应的使用费，因双方对此未约定，该使用费可结合租赁期限平均计算，即353000元÷6年×2年=117667元。关于原告所做与房屋形成附合的装修，以及被告转租给原告之前与房屋形成附合的装修，由原、被告各自承担。关于被告转租给原告之前未与房屋形成附合的装修，以及被告转让给原告的设备、设施，原告应当返还给被告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十七条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告曾勇与被告刘忠明、杨德禄于2013年8月20日签订的“租赁合同书”无效。
二、被告刘忠明、杨德禄于本判决生效后三日内赔偿原告曾勇损失350000元。
三、被告刘忠明、杨德禄于本判决生效后三日内返还原告曾勇转让费235333元。
四、驳回原告曾勇的其他诉讼请求。
案件受理费18778元、保全费4520元、鉴定费6000元，由被告刘忠明、杨德禄承担18791元，由原告曾勇承担10507元。
当事人一方未在规定期限内履行义务，另一方要求履行的，应当在规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行，由此发生的费用，由不履行义务的当事人承担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国事民诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉至江西省吉安市中级人民法院。
审 判 长 熊红卫
代理审判员 钟玲珑
人民陪审员 梅丽晖
二〇一五年十月十九日
书 记 员 ?郑菲