上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第739号
上诉人（原审被告）汪健（曾用名汪见）。
被上诉人（原审原告）袁宝华。
委托代理人沈梅珍（系袁宝华之妻）。
委托代理人姚佳磊，上海市正大律师事务所律师。
上诉人汪健因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2013）松民三（民）初字第2553号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月13日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，2012年7月26日，袁宝华（甲方）与汪健（乙方）签订《物业租赁合同》一份，约定袁宝华将系争房屋出租给汪健，租赁期限叁＋2年，自2012年9月1日至2017年8月30日，合同签订之日起生效；月租金为人民币（下同）1，100元，押金1，100元，付款方式为付叁押壹；租金的交付：第一次房租及押金4，400元，于签订合同之时交齐，其余租金每季度一付，提前七天预付清下次租金；袁宝华承担物业费用，汪健承担租赁期内使用该物业所发生的水、电、煤气、通讯、设施修缮维护等费用；合同结束时，继续出租该物业，在同等条件下，袁宝华给予汪健优先租赁权；合同结束时，在汪健没有出现违约并结清相应费用时，全额无息退还汪健押金；汪健不得群租群居，物业内的设施设备必须正常使用，如有损害应及时修复，不能修复的按实价赔偿，汪健应保持物业整洁、设施完好，不得随意更改物业的结构和用途；汪健应按时支付所承担的费用，不得将押金作为房租和其他费用的抵扣；汪健使用该物业的人员和情况发生变化时，应及时告知袁宝华，并取得袁宝华同意方可进行；汪健拖欠房租或水电等费用超过十日，袁宝华有权收回该物业，并以押金作为违约金赔偿给袁宝华；袁宝华在合同期内提前收回房屋的，除退还所余房租外，要双倍退还汪健所付的押金。该合同备注栏载明：保证汪健住三年，三年后若房东要用房提前二个月通知汪健；袁宝华让装修期为2012年7月26日至2012年8月31日；大门钥匙二把、电子门钥匙一把，水、电、信箱钥匙各一把，共七把。
另查明，袁宝华、汪健签订合同后，袁宝华于2012年7月26日将系争房屋以毛坯状态交付汪健，汪健支付袁宝华押金1，100元，以及截至2013年11月30日的全部租金。嗣后，汪健对系争房屋进行了装修并租住使用。
2013年10月15日，袁宝华诉至法院，请求判令：1、解除袁宝华、汪健之间的物业租赁合同；2、汪健返还房屋、恢复原状。诉讼中，经法院对于合同解除的后果处理予以释明后，袁宝华将其诉讼请求变更为：1、解除袁宝华、汪健之间的物业租赁合同；2、汪健返还房屋、恢复原状；3、汪健支付袁宝华租金及使用费（按照月租金1，100元的标准，自2013年12月1日起至房屋实际返还之日止。）
庭审中，袁宝华表示2013年6月，袁宝华发现系争房屋内有其他人居住，遂通知汪健说不能把房屋转租给他人，否则袁宝华要收回房屋；袁宝华和汪健电话、口头说过好几次，从2013年的6月份中旬到9月份，本来打算发书面解除通知，但是汪健不居住在系争房屋内，也不知道这份通知应该发到哪里去；到了2013年8月份，汪健还是把房屋转租给他人，袁宝华就在8月份去过二次中介和居委会，袁宝华、汪健双方谈了一下，汪健说可以搬走，但是要求袁宝华赔偿45，000元，袁宝华不同意；2013年9月11日，根据民警反映系争房屋内居住的不止郑博和徐海洋，而且还打了地铺。袁宝华还提交了上海市公安局松江分局泗泾派出所于2013年10月24日出具的屋主及房主信息一份，载明系争房屋的房主为袁宝华，已在系争房屋中的人员信息为郑博和陈瑞平。
汪健则表示，汪健与郑博和徐海洋是朋友关系，2013年3月至10月，汪健主要住在本市宝山区，郑博和徐海洋住在系争房屋内，陈瑞平是谁汪健不认识，可能是郑博的朋友；2013年6、7月份，袁宝华的确向汪健提出要解除合同，但汪健不同意，汪健和郑博等人没有产生过经济往来，郑博等人也没有支付过租金给汪健，因为房子空着也是空着，所以免费提供给郑博等人居住的。当初确实报过警，郑博跟汪健说过，那时正好是周六，郑博的朋友来这边玩，他们也是临时去玩，否则也不可能打地铺；汪健的居住证是登记在宝山区，其父母在宝山区有房子，所以没有在系争房屋处登记，汪健也没有碰到派出所到系争房屋处来办居住证，汪健也不理解派出所为什么把这二个人的名字登记在系争房屋内；2013年3月至2013年10月，汪健处于待业状态。
庭审期间，法庭要求汪健电话联系郑博，提供陈瑞平的具体情况，汪健核实后表示郑博也不清楚。
再查明，系争房屋系袁宝华拆迁后安置的配套商品房，2012年6月22日，袁宝华取得配套商品房供应单，但袁宝华未取得系争房屋的房地产权证。2013年11月13日庭审结束后，法院至系争房屋现场进行勘查，系争房屋为二室一厅，虽已经简单装修但并无多余隔断。汪健表示郑博等人2013年10月初就因为此事造成不便搬走了，现系争房屋内由其本人及妻子居住使用，汪健在承租系争房屋之初就进行了装修，共花费了装修费用45，000元，现在虽然装修合同找不到了，但汪健询问了此前的装修人员，也开出了一个详细的报价单，现在算下来是40，800元，考虑到现在毛坯房的租赁行情，如果要解除合同，袁宝华应当补偿汪健45，000元的损失；袁宝华表示虽然现在看起来是其夫妻在居住使用，但以前是有过转租的，现在虽然没有看到，但不代表将来他们不会转租；汪健当时装修袁宝华是同意的，但现在袁宝华并不同意利用，合同解除是汪健违约造成的，应由汪健自行解决。
诉讼中，法院对于合同解除的后果处理向汪健予以释明，明确告知汪健，在袁宝华坚持要求解除合同并不愿意补偿汪健装修费45，000元，且对装修也不同意利用的情况下，汪健主张装修费的损失应通过反诉的方式向法院提出，并给予了汪健提出反诉的时间，汪健则表示因袁宝华不愿意补偿汪健装修费45，000元，故汪健坚持要求继续履行合同，不向法院提起反诉。
原审认为：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，袁宝华、汪健在合同中约定，汪健不得群租群居，使用该物业的人员和情况发生变化时，汪健应及时告知袁宝华，并取得袁宝华同意方可进行，故应视为袁宝华、汪健对系争房屋的使用人有明确的约定，未经袁宝华同意汪健不得转租。袁宝华、汪健之间争议的焦点即为汪健的行为是否构成转租，如果构成转租，则袁宝华可以要求解除合同，如果不构成转租，则袁宝华不得要求解除合同。
首先，根据汪健庭审中的陈述，其承租系争房屋后，自2013年3月至2013年10月期间并未在房内居住，而是长期居住在本市宝山区，并处于待业状态，在此种情况下，汪健将系争房屋临时借给郑博等人居住，且在长达七个月的时间内不收取费用，与常理不符。且在袁宝华多次与汪健交涉、报警并提起诉讼后，郑博等人才因产生不便而搬走，汪健重新搬回系争房屋居住，因此，汪健将系争房屋转给占有、使用的行为，并未征得袁宝华的同意，直接损害了袁宝华对系争房屋的所有权和处分权，加重了出租物的毁损程度。
其次，根据本市公安局松江分局泗泾派出所采集的屋主及房主信息，郑博和陈瑞平曾在系争房屋内居住并登记，而汪健并没有在系争房屋内办理相关的居住信息，汪健也自称其居住证是登记在本市宝山区。此外，郑博和陈瑞平等人并非汪健的家人，也不是汪健共同生活居住的人，甚至汪健及郑博也不认识陈瑞平，在此种情况下，汪健称是将系争房屋临时借给朋友居住也与事实不符。基于汪健并未提供充分的证据予以反驳，法院确认汪健将系争房屋转给占有、使用的行为构成转租，袁宝华主张解除其与汪健之间的物业租赁合同，法院予以支持。
再次，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，合同解除后，汪健应当将系争房屋返还给袁宝华。至于袁宝华主张的房屋恢复原状，因汪健此前系经过袁宝华同意后对系争房屋进行了装饰装修，且经过法院现场勘查，系争房屋仍为二室一厅，虽已经简单装修但并无多余隔断，故对此法院不予支持。因当事人对于合同解除后的装饰装修如何处理并无约定，故该装修在不影响主体结构的情形下，未形成附合的部分由汪健拆除，归汪健所有，但因拆除造成房屋毁损的，汪健应当恢复原状；已形成附合的装饰装修物，因汪健违约导致合同解除，且袁宝华也不同意利用，故汪健请求袁宝华赔偿损失的辩称意见，法院不予支持。至于袁宝华主张的汪健应按合同约定的租金标准，支付自2013年12月1日起至房屋实际返还之日止的租金及使用费的主张，于法有据，法院予以支持。至于汪健已交付袁宝华的押金1，100元，袁宝华同意在未付租金及使用费中扣除，法院予以准许。
原审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十三条、第二百二十四条第二款，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第一款第（二）项的规定，于二〇一四年二月十四日作出判决：一、袁宝华与汪健于2012年7月26日签订的《物业租赁合同》解除；二、汪健于判决生效之日起十日内返还袁宝华位于上海市松江区泗泾镇泗凤路1500弄22号1003室的房屋；三、汪健于判决生效之日起十日内支付袁宝华租金及使用费（按照月租金1，100元的标准，自2013年12月1日起至房屋实际返还之日止，押金1，100元应从中扣除）；四、驳回袁宝华的其余诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元、减半收取40元，由汪健负担（于判决生效之日起七日内交付法院）。
判决后，汪健不服，上诉于本院，诉称：袁宝华因出售房屋才要求解除合同，汪健没有转租和群租的行为。居住证登记过程中有关部门并没有核实真实的居住地址，因此无法认定陈瑞平实际居住在系争房屋内。郑博为汪健朋友，系无偿暂住，非原审认定的汪健转租。要求二审法院撤销原审判决，改判驳回袁宝华的原审全部诉请。
被上诉人袁宝华辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，汪健作为承租人本人并未实际居住在系争房屋内，其陈述将房屋交郑博使用并由郑博长期无偿借住，并非转租。但其未能解释郑博及陈瑞平的居住证地址为何登记在系争房屋内。根据有关居住证办理手续，要求办理者首先须提供房屋来源、租赁合同等有关材料，现汪健仅仅否认转租，但其所谓他人长期借住的行为与常理不符，亦无法合理解释郑博等人在系争房屋中的居住登记这一事实。据此，原审法院对汪健的抗辩理由不予采信，并无不当。综上所述，上诉人汪健的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币80元，由上诉人汪健负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞闻淙
代理审判员 许 京
代理审判员 蒋辉霞
二〇一四年六月四日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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