东营市东营区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0502民初1174号
原告：王翠娥，女，1963年4月20日出生，汉族，个体工商户，住东营市东营区。
委托诉讼代理人：崔守星，山东城合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵景志，山东城合律师事务所律师。
被告：东营市嘉棣房地产开发有限责任公司，住所地东营市曹州路129号。组织机构代码74099205-X。
法定代表人：燕兴昌，董事长。
被告：东营市通懋置业有限公司，住所地东营市济南路265号。统一社会信用代码91370502772063685K。
法定代表人刘其刚，董事长。
委托诉讼代理人：刘孟强，男，1986年9月18日出生，汉族，东营市通懋置业有限公司职工，住东营市利津县。
委托诉讼代理人：王景新，山东领先律师事务所律师。
委托诉讼代理人：崔容基，女，1991年9月5日出生，汉族，山东领先律师事务所实习律师，住东营市东营区。
原告王翠娥与被告东营市嘉棣房地产开发有限公司（以下简称嘉棣公司）、东营市通懋置业有限公司（以下简称通懋公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。第一次开庭时，原告王翠娥及其委托诉讼代理人崔守星与被告通懋公司的委托诉讼代理人王景新、崔容基到庭参加诉讼；第二次开庭时，原告王翠娥及其委托诉讼代理人赵景志与被告通懋公司的委托诉讼代理人刘孟强、王景新到庭参加诉讼；被告嘉棣公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王翠娥向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告将商品房买卖合同约定海翔数码港1层C-087号房变更登记到原告名下；2.被告支付逾期办理产权登记违约金944元；3.被告支付自2010年1月1日起至2016年3月31日的租金、占用费（按年8%计算）92226元；两被告对以上请求承担连带责任；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2006年12月25日，原告与被告嘉棣公司签订了商品房买卖合同，房屋总价款为184449元。2006年11月4日，与被告嘉棣公司签订过委托经营合同，约定原告将所购海翔数码港1层1C-087号商铺委托被告出租经营，租期三年，自2OO7年l月1日至2009年12月31日。并约定委托经营的收益冲抵原告24%的房屋价款，冲抵款项为44268元。合同签订后，原告支付现金房款50181元。但被告并未按约定为原告办理产权登记，且两被告一直占用原告商铺至今。现得知，被告东通懋公司于2012年1月20日将原告所购商铺作了初始登记，登记在其名下。被告将原告所有的商铺出租给案外人经营，侵占了收益。两被告的行为严重损害了原告的合法权益，多次协商未果。
被告通懋公司辩称，本案商品房未办理过户的原因在于相关法律法规的变动，属于不可抗力，合同约定免责。原告自2009年12月31日委托经营合同到期后一直未与被告联系，被告按照原告预留的联系地址及信息无法联系到原告，基于无因管理及其他业主的合法权益，被告对该商品房进行了无因管理，被告同意将商品房出租收益返还原告，但应扣除被告必要的支出及管理费。因为原告一直没有缴纳剩余房款，所以被告将涉案商铺出租时没有通知原告。
被告嘉棣公司未作答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告嘉棣公司未到庭参加诉讼，被告通懋公司对原告提交的房产认购书、委托经营合同、商品房买卖合同、收据、（2015）东民四终字第287号民事判决书的真实性均无异议，原告对被告通懋公司提交的EMS特快专递的真实性无异议，本院对上述证据予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：
1、原告提交投资计划表1份，被告通懋公司不予认可，该投资计划表亦经两被告盖章确认，其真实性不能证实，故本院不予采信；
2、被告通懋公司提交其他业主与其签订的合同复印件145份，原告不予认可，被告通懋公司未提供原件予以比对，且原、被告签订的委托经营合同约定的业主大会并未召开，上述合同亦不具有业主大会决议的效力，被告通懋公司与案外人签订的上述合同不能证实与本案具有直接关联性，故本院不予采信；
3、被告通懋公司提交与山东鲁百百货大楼集团东营家用电器有限公司签订的租赁合同及租赁合同补充协议、与东营苏宁电器有限公司签订的退租协议及交付确认书各1份，原告不予认可，被告通懋公司提交的该组证据均加盖了相关单位的公章，原告亦认可其知道被告把涉案房屋先后租给了苏宁电器和百货大楼，与被告通懋公司提交的该组证据能够相互印证，故本院对该组证据予以确认。
本案审理过程中，被告通懋公司向本院申请对涉案房屋现状是否符合办理产权分割登记手续的规划设计规范、消防验收规范进行鉴定。本院认为，涉案房屋现状是否符合办理产权分割登记条件依法属于不动产登记机构审查的范围，系上述机构的行政职权，故本院对被告的鉴定申请不予准许。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
商河路步行街Q组团综合楼所属海翔数码港项目系由被告通懋公司立项审批建设，开发过程中，被告通懋公司将上述项目委托被告嘉棣公司代为开发销售。2006年12月25日，原告王翠娥与被告嘉棣公司签订商品房买卖合同，约定原告购买该公司开发建设的位于东营市商河路东段北侧、海翔数码港1层1C-087号房产，建筑面积11.09平方米，房屋价款为184449元，原告应于2006年11月30日前付清94449元，剩余房款90000元，作为银行按揭贷款，于被告通知之日起7日内办理；逾期超过30日后，被告嘉棣公司有权解除合同。被告嘉棣公司应于2007年1月31日前交付上述房产，逾期付款及交房应承担约定的违约责任，并应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由该公司提供的资料报产权登记机关备案。如因被告嘉棣公司的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告嘉棣公司按已付房价款的1%向原告支付违约金。此前，原告与被告嘉棣公司已于2006年11月4日就上述房产签订了房产认购书及委托经营合同，委托经营合同约定，原告同意将所购上述商铺委托被告嘉棣公司出租经营，租期自2007年1月1日至2009年12月31日，原告以上述商铺三年的出租经营权冲抵其购房款24%的价款，即44268元。三年委托经营期满后，原告同意将上述商铺根据业主委员会（由选举产生）召集举行的商场全体业主大会决议是否由海翔数码港续租，年租金一般不低于8%、续租年限均按业主大会决议执行。如由海翔数码港续租，原告应在租期届满前一年内提出续租请求，业主委员会负责召集举行商场全体业主大会进行决议（也可采用书面征求意见形式），无论原告在收到会议通知后是否参加业主大会，续租决议被占产权总额2/3以上业主同意，即视为原告同意续签出租协议。上述协议期满，若业主委员会不能达成继续托管出租决议的，被告嘉棣公司按原交房时状况（吊顶和地面除外）的交付标准在40天内将商铺交还给原告。原告于2006年11月4日向被告嘉棣公司支付上述房屋购房款10000元，于2006年11月30日支付购房款40181元，剩余房款90000元因未办理银行按揭手续尚未支付。2007年1月1日，被告嘉棣公司与原告已就上述房屋进行了形式上的交付，但未办理产权登记。2012年1月20日，被告通懋公司依据规划许可和建筑设计，以层为基本单元办理了房屋初始登记。上述委托经营合同到期后，涉案房屋一直由两被告实际管理。2010年10月15日，被告通懋公司将涉案房屋所在大厦的部分房屋租与东营苏宁电器有限公司，双方于2013年4月18日签订退租协议，约定于2013年4月20日提前解除租赁合同。2013年5月3日，被告通懋公司与山东鲁百百货大楼集团东营家用电器有限公司签订租赁合同，将涉案房屋所在大厦的部分房屋共7400平方米租与该公司，租赁期12年，自2013年8月20日起至2025年8月19日止；2015年4月20日，根据双方签订的房屋租赁合同补充协议，该公司将上述大厦原有一楼西侧1800平方米（超市使用）及大楼西南侧车棚位置返给被告通懋公司使用。2016年4月8日，被告通过邮政特快专递向原告寄发变更付款方式并催收房款通知书，要求原告自接到该通知之日起10日内到被告处办理商品房买卖合同付款方式变更事宜，并选择以现金或银行转账方式向被告尚欠房款90000元，如未能按照该通知确定的时间支付尚欠房款，被告保留相关合同权利，并追究原告合同违约责任。原告对上述邮件未予签收。
本院认为，原告王翠娥与被告嘉棣公司签订的商品房买卖合同与委托经营合同系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行自己的义务。因涉案房屋系由被告通懋公司委托被告嘉棣公司对外销售，被告通懋公司依法应与被告嘉棣公司共同承担由上述商品房买卖合同、委托经营合同产生的被告嘉棣公司一方的权利义务。根据上述房屋买卖合同，被告应在上述商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如被告违约，按已付房价款的1%向原告支付违约金。原告与被告嘉棣公司约定以三年租金冲抵24%的价款，因此原告已支付的上述房屋价款应为94449元。原告请求被告按已付房价款的1%支付逾期办理产权登记的违约金，符合上述商品房买卖合同关于产权登记的约定；被告通懋公司辩称未办理过户的原因在于相关法律法规的变动，属于不可抗力，但涉案房屋是否能够办理过户手续现仍处于待定状态，被告上述抗辩主张缺乏证据支持及法律依据，故两被告应按照上述商品房买卖合同约定向原告支付违约金944元。涉案房屋所属楼房属大开间经营性商业用房，房屋权属及使用应以整层为基本单元进行登记和划分，其转让也应以权属单元（整层）为标的，原告要求被告协助其办理房屋分割及权属变更登记，现不具备过户条件，本院不予支持。关于被告管理涉案房屋是否构成无因管理的问题，无因管理是指当事人没有法定的或约定的义务，为避免他人义务受损失进行管理或者服务的法律事实，原、被告之间原存在委托经营合同关系，原告与被告嘉棣公司签订房屋买卖合同、委托经营合同并支付首期购房款后，依据上述合同约定即已取得上述房屋的经营收益权，委托经营合同明确约定约定协议期满若业主委员会不能达成继续托管出租决议的，被告应在40天内将商铺交还给原告，被告在委托经营期限届满后未履行上述约定义务，未将涉案房屋交还原告并出租与他人，损害了原告获得房屋收益的财产权利，故被告关于无因管理问题的抗辩主张均无事实及法律依据，本院不予采信。上述委托经营合同约定期限届满后，两被告仍实际管理支配涉案房屋，应当向原告支付房屋租金或占用费，因原、被告对于此后的房屋出租及租金事宜一直未作约定，上述委托经营合同中约定的业主大会并未召开，被告将涉案房屋租与他人亦未告知原告并就出租事项及租金标准征得原告同意，被告与其他承租人之间不论作何约定，其约定的效力均不能及于原告，对于上述房屋租金应参照上述委托经营合同中约定的年租金一般不低于8%的标准计算，原告要求被告按上述标准支付自2010年1月1日起至2016年3月31日止的租金、占用费92226元，本院予以支持。被告主张因为原告一直没有缴纳剩余房款，所以被告将涉案商铺出租时没有通知原告，关于剩余房款90000元，原、被告商品房买卖合同约定以办理银行按揭贷款的方式支付，银行按揭贷款手续应由双方配合办理，未能办理系双方责任，被告该项抗辩主张不能构成法律规定的免责事由。被告通懋公司主张委托经营合同到期后原告一直未与被告联系，被告按照原告预留的联系地址及信息无法联系到原告，结合其向原告邮寄变更付款方式并催收房款通知书的情况，原告虽然拒收上述邮件，但上述事实表明被告明确知晓原告的联系地址及电话，故被告通懋公司上述抗辩主张不能成立，本院不予采信。被告嘉棣公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视为其自动放弃部分诉讼权利。
综上所述，原告要求两被告支付逾期办理产权登记违约金944元及自2010年1月1日起至2016年3月31日止的房屋租金92226元，理由正当、证据充分，本院予以支持；原告的其他诉讼请求没有事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：
一、被告东营市嘉棣房地产开发有限责任公司、东营市通懋置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王翠娥支付逾期办理产权登记的违约金944元及自2010年1月1日起至2016年3月31日止的房屋租金92226元，共计93170元；
二、驳回原告王翠娥其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2129元，由被告东营市嘉棣房地产开发有限责任公司、东营市通懋置业有限公司负担；公告费560元，由被告东营市嘉棣房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。
审 判 长 聂小亮
人民陪审员 董翠景
人民陪审员 隋红岩
二〇一六年十二月二十六日
书 记 员 李文雯