成都市温江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温江民初字第8号
原告成都某某物业管理有限公司。
法定代表人：洪某，总经理。
委托代理人陈某某，四川某某律师事务所律师，特别授权。
委托代理人陈某，四川某某律师事务所律师，一般代理。
被告贾某某。
委托代理人罗某某。
委托代理人刘某。
原告成都某某物业管理有限公司诉被告贾某某物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭并公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈某某、陈某、被告贾某某委托代理人罗某某、刘某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告是四川省成都市温江区南熏大道二段139号上林某境小区3栋3单元6楼2号业主。2012年2月11日，被告所在业主委员会与原告签定了《上林某境物业服务合同》。合同约定住宅物业公共服务费自2012年1月1日至12月31日止1.35元／月／平方米，2013年1月1日至12月31日止1.45元／月／平方米，2014年1月1日至12月31日止1.55元／月／平方米。合同同时约定，业主未能足额缴纳物业公共服务费的，从逾期之日起，每天按欠交费用总额的3‰支付违约金。合同签订后，大部分业主按时缴纳了物业公共服务费，但被告经过原告多次催收仍不缴纳自2012年1月1日至2014年1月10日止的物业公共服务费。为维护原告合法权益，向法院起诉，请求依法判决：1、被告支付原告物业管理费及其违约金13436.5元（计算明细：169.03平方米×［1.35元／月×12个月＋1.45元／月×（12个月＋10／30个月）］＋1.35元／月×6个月（740天-10天）×3‰＋1.35元／月×6个月（740天-181天-10天）×3‰＋1.45元／月×6个月（365天＋10天-10天）×3‰＋1.45元／月×6个月（365天＋10天-181天-10天）×3‰=13436.5元。）2、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，被告认为小区业主与某某物业续签物业合同的表决不真实。2013年12月4日四川日报进行了调查并且登报，记者对表决表随机抽取了8户进行了入户调查，发现表决结果并不真实，被告觉得投票不具有真实性。表决票发放的形式也是不合法的，没有通过召开业主大会的形式告知。另外这个表决仅是表决涨价，涨多少并没有确认。再者，表决表也没有得到业主的认可。原告与无代理权、超越代理权行为人订立的物业服务合同，对被告和其他业主无约束力。按照《业主大会和业主委员指导规则》（建房（2009）274号）第46条规定：业主委员会人数不足总人数的二分之一时，应当召开业主大会临时会议重新选举业主委员会。《上林某境物业服务合同》签订前，小区第一届业主委员会5位委员中已有3位委员辞职，小区业主委员会已不能合法履职，需要业主大会会议重新对业主委员会主体资格进行确认。本案物业服务合同订立的一方当事人舒国成、王剑林二人，并无他们所代表合同订立主体（业主大会）的授权，也无业主大会的确认，二人完全不具有代表业主大会（全体业主）主体的资格从事该合同订立活动。舒、王二人背离物业管理相关法律法规、规章制度擅自以业主大会、业主委员会的名义，擅自使用业主大会印章和业主委员会印章与原告订立该合同。原告向被告索要“物业服务费标准”的依据《上林某境物业服务合同》不是小区业主大会的决定，也不是小区业主共同的意愿，是该合同签订人的个人行为，该合同对本案被告不产生法律效力，应由该合同签订行为人承担全部责任。原告主观故意缔结无效合同，恶意促就该合同实施条件，对被告和其他业主明显违反了公平、等价有偿原则。原告选择在业主委员会委员严重缺额的时候，借对无代理权人的利用，进行恶意串通，按照原告的意图从事该合同订立事项，将原告一方意志强加给业主一方，以合同形式掩盖擅自涨价、非法牟利的目的，损害第三人利益，实属主观故意而非过失，因此，原告应当与该合同订立的其他当事人，共同承担无效合同订立的责任和后果。召开业主大会的形式不合法。按照《中华人民共和国物权法》第70条规定，选择什么形式召开业主大会会议，应当由多数业主主张，不是少数几个人说了算，更不是按照原告的意愿说了算。该合同订立之前，小区并没有召开过业主大会会议，业主大会也没有做出任何决定和授权，也没有对该合同订立加以确认。原告诉被告经多次催交仍不缴纳物业公共服务费，与事实不符合。被告于2012年2月18日、2013年1月19日先后两次与多人前往小区物业中心按照1元／月／平方米的标准主动缴纳物业公共服务费，均遭到原告工作人员拒收。原告在其小区物业服务项目中，不尽职尽责，擅自处分业主共用部分及公共收益。原告应承担恢复共有部分的责任，并归集清缴全部公共收益于业主大会。综上，《上林某境物业服务合同》应属无效合同，请求法院驳回原告诉讼请求，由原告支付被告为本案应诉的误工费、证据复印费、证人误工费等费用。被告对于第一届业主委员会的成立及成员的组成无异议。被告承认未缴纳自2012年1月1日至2014年1月10日止的物业费。被告主张的违约金过高。
经审理查明，被告系温江区柳城南熏大道二段139号附上林某境B区号3栋3单元6楼2号业主，房屋面积169.03平方米。位于成都市温江区南熏大道二段139号（B区）南熏大道一段509号（C区）上林某境小区是由四川炎华置信（集团）有限公司开发，四川炎华置信（集团）有限公司于2005年10月18日与原告成都某某物业管理有限公司签署《柳城谊苑B、C区“上林某境”前期物业服务合同》，将上林某境小区物业管理交由原告管理，合同约定物业管理费为多层住宅1元／月／平方米，高层住宅1元／月／平方米。如业主未能按时足额缴纳物业管理费的，应按物管费用的3‰向原告支付违约金。同时约定在整个物业管理区域全面交付使用并召开首次业主大会后，选举成立的业主委员会根据业主大会的授权，代表全体业主与物业管理企业签订新的物业服务合同生效时，本物业服务合同的效力自动终止。据此原告依约进驻上林某境小区提供物业服务。
2010年12月17日至2011年1月8日，上林某境小区首次业主大会会议采取书面征求意见方式举行，会议表决通过了本建筑区划内的《管理规约》、《业主大会议事规则》、《业主委员会工作规则》等事项，并选举产生了业主大会的执行机构业主委员会，本建筑区划业主大会自2011年1月10日起已依法成立。2011年1月24日，上林某境业主委员会的五位委员在成都市温江区人民政府柳城街道办事处和柳城街道办事处燎原社区居民委员会依法备案，登记备案的业主委员会组成人员为舒国成（业主委员会主任）、王剑林（业主委员会副主任）、吕彬（业主委员会副主任）、李靖华、厉敬辉。业主委员会任期为2011年1月11日至2014年1月10日。2011年2月23日，成都市温江区人民政府柳城街道办事处作出《成都市温江区柳城街办公告》，就上林某境小区业主委员会的成立及成员组成对全体小区业主进行了通报。
2011年8月23日，上林某境小区第一届业主委员会召开业主委员会会议，会议内容为：经与原告协商后，初步确定物业服务费上调幅度为：第一年为1.35元／月／平方米，第二年为1.45元／月／平方米，第三年为1.55元／月／平方米，合同期三年，即2012年1月1日至2014年12月31日。上述事项由业主委员会提交业主大会表决，决定采用书面征求意见的方式召开业主大会。业主委员会委托原告公司员工代为上门书面征求全体业主意见。
2011年10月，上林某境小区第一届业主委员会向该小区业主发放《上林某境业主大会意见表决表》，征求意见事项为：1、续聘成都某某物业管理有限公司为上林某境提供物业服务；合同期限三年，即2012年1月1日至2014年12月31日。2、自物业服务合同签订之日起，物业服务费收费标准：住宅第一年按1.35元／月／平方米，第二年按1.45元／月／平方米，第三年按1.55元／月／平方米；车位按50元／个／月。3、物业服务合同和服务标准（已公示）。
2012年1月16日，上林某境小区第一届业主委员会和温江区柳城街办燎原社区联合出具《告全体业主书》，将上述业主委员会会议内容、续签合同及调费方案向全体业主公示。
2012年2月8日，上林某境业主委员会召开业主委员会会议，对《上林某境业主大会意见表决表》的表决结果公开开箱进行统计，最终结果为：（总户数529户）同意279户，占52.74%；不同意145户，占27.41%；中立12户，占2.27%；未表决87户，占16.45%；联系不上6户，占1.13%。同日，温江区柳城街道燎原社区居民委员会和上林某境小区第一届业主委员会联合出具了《关于上林某境续签物业服务合同和调整物业服务费业主意见表决情况的公示》，公示内容为：占建筑物总面积53.5%的业主且占总人数52.74%的业主同意续聘原告及上调物业服务费。上林某境业主委员会将代表全体业主与原告签订新的物业服务合同。上林某境新的物业服务合同自2012年1月1日起开始执行。
2012年2月11日，上林某境第一届业主委员会与原告签订了《上林某境物业服务合同》，该合同约定：原告为上林某境小区提供物业服务。原告按照产权建筑面积向业主收取物业公共服务费。住宅的收费标准为2012年1月1日起至2012年12月31日止1.35元／月／平方米；2013年1月1日起至2013年12月31日止1.45元／月／平方米；2014年1月1日起至2014年12月31日止1.55元／月／平方米。业主未能按时足额交纳物业公共服务费的，从逾期之日起，每天按欠交物业公共服务费总额的3‰的标准向原告支付违约金。本合同期限为3年，自2012年1月1日起至2014年12月31日止。该合同加盖了上林某境小区第一届业主委员会和业主大会的公章。合同签订后，原告依约为上林某境小区提供物业服务至2014年1月10日。
2013年8月8日，原告向全体业主公告《解除合同通知书》，原告决定“自本通知书发出之日起90日届满时解除双方签订的《物业服务合同》，同时实现完全退场。”2013年11月21日原告向温江区柳城街道办事处和温江区房管局报送《关于某某物业在上林某境小区临时代管期间的工作报告及相关工作意见》，提出将于2013年12月31日退出小区管理。2013年12月31日，成都市温江区人民政府柳城街道办事处下达《关于责令上林某境小区第二届业主委员会限期召开业主大会临时会议的通知》，要求原告继续履行物业管理职责至2014年1月10日止。
另查明，被告曾于2012年2月、2013年1月前往原告处要求按照《柳城谊苑B、C区“上林某境”前期物业服务合同》的标准缴纳物业管理费时，原告坚持按照2012年2月11日《上林某境物业服务合同》的标准收取物业管理费，拒绝收取原告不足额缴纳的物业管理费。
上述事实有原、被告当庭陈述、原告企业法人营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、被告身份信息、被告房屋登记信息、《柳城谊苑B、C区“上林某境”前期物业服务合同》、《业主大会与业主委员会设立备案表》、被告交纳2011年1-6月物业费发票、缴费通知单张贴于被告入户门上的照片、2011年8月23日业主委员会会议纪要、2011年10月《上林某境业主大会意见表决表》、2012年1月16日《告全体业主书》、2012年2月8日《上林某境业主委员会会议纪要》和《关于上林某境续签物业服务合同和调整物业服务费业主意见表决情况的公示》、2012年2月11日《上林某境物业服务合同》、2013年8月8日《解除合同通知书》、2013年12月31日《关于责令上林某境小区第二届业主委员会限期召开业主大会临时会议的通知》、证人张旭芬、陈廷容、唐明琼当庭证言等证据在案佐证，经庭审调查核实，本院予以确认。
本院认为，关于原告与上林某境小区第一届业主委员会签订的《上林某境物业服务合同》是否有效的问题。根据《四川省物业管理条例》第四十五条规定：“业主大会成立后，业主委员会应当与选聘的物业服务企业重新签订物业服务合同，前期物业服务合同自行终止。”《物业管理条例》第十五条规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；”业主委员会是业主大会的执行机构，具有代表业主与物业管理企业签订物业服务合同的职责，被告所住上林某境小区第一届业主委员会及业主大会自2011年1月10日起已依法成立，因此被告所住上林某境小区第一届业主委员会具有代表业主与物业管理企业签订物业服务合同的职责，故被告辩称该小区第一届业主委员会无业主大会授权的理由不成立。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”被告所住上林某境小区第一届业主委员会代表该小区全体业主与原告签订的《上林某境物业服务合同》上加盖上林某境第一届业主委员会和业主大会的公章，该合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，依法成立，对业主具有法律约束力，原、被告双方均应恪守履行。故对被告主张该合同无效的事由本院不予支持。
关于被告称召开业主大会会议的形式不合法的意见，根据《物业管理条例》第十二条第一款规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；”被告所在小区上林某境业主大会会议采用书面征求意见的形式召开并不违反法律规定，形式合法，故被告该抗辩理由不成立。
根据《物业管理条例》第四十二条的规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”原告依照合同约定进驻上林某境小区，对小区实施全天候、全方位的管理服务，被告在该小区居住，并接受原告的服务，原告已经履行了物业服务合同的义务，被告应当按约交纳物业服务费。故对于原告诉请被告支付拖欠物业服务费的请求，本院予以支持。根据合同约定，被告应支付自2012年1月1日起至2014年1月10日的物业服务费为5761.11元（169.03平方米×［1.35元／月×12个月＋1.45元／月×（12个月＋10／30个月）］=5761.11元）。
被告称原告在其小区物业服务项目中，不尽职尽责。业主对物业服务公司的服务不满时，应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决；也可向业主委员会反映，通过业主委员会与物业公司沟通加以解决；法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利。合同期间原告为小区提供了物业服务，小区业主事实上也接受了物业服务，应承担支付物业服务费的义务，被告拒交物业服务费无法律依据。被告称原告擅自处分业主共用部分及公共收益，被告并未提供充分证据予以证明，对此意见，本院不予采纳。关于被告要求原告承担其应诉费用的意见，因无法律依据，本院不予支持。
关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”因合同中当事人约定的违约金明显偏高，并考虑到原告拒收被告向其缴纳的部分物业管理费存在一定的过错，因此本院本着公平原则和诚实信用原则酌情裁决被告应向原告缴纳违约金为200元。
依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、《物业管理条例》第十二条第一款、第十五条、第四十二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《四川省物业管理条例》第四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告贾某某在本判决生效之日起十日内支付原告成都某某物业管理有限公司自2012年1月1日起至2014年1月10日的物业费5761.11元及违约金200元。
二、驳回原告成都某某物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元，由原告成都某某物业管理有限公司负担30元，被告贾某某负担20元（此费原告已垫付，被告在履行本判决义务时一并向原告付清）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 鲜 明
代理审判员 薛晓娟
人民陪审员 喻正权
二〇一四年四月四日
书 记 员 李凯敏