湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第01438号
上诉人（原审原告）谢福胜。
委托代理人曾伟德，湖南人和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）长沙创普房地产开发（集团）有限公司，住所地长沙市天心区友谊路55号星语林·名园会所四楼。
法定代表人林新愉，该公司董事长�
委托代理人杨琼，该公司员工。
上诉人谢福胜因与被上诉人长沙创普房地产开发（集团）有限公司（以下简称创普公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2014）岳坪民初字第00764号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2009年6月23日，谢福胜及案外人罗朝晖（买受人）与创普公司（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》，合同第三条约定：买受人购买的商品房为星语林·汀湘十里八区37幢2单元304房；房屋建筑面积为137.9平方米。第四条约定：商品房总价款为362195元。第六条约定：付款方式及期限。买受人按下列第三种方式按期付款：3、其他方式具体付款方式见附件五。第八条交付期限。出卖人应当在2010年9月30日前，依照国家和�方人民政府的有关规定将具备下列第五种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5、该商品房实体验收合格并开始备案。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起／工作日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房款的／%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的／%赔偿买受人损失。3、出卖人从超出约定之日起按已付房价款每日的万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，谢福胜于2009年11月27日付清了全部房款。2009年11月6日谢福胜交纳了契税5433元。2010年9月20日谢福胜交纳�物业维修基金7244元。2010年10月26日谢福胜交纳了印花税181元及从2010年11月至2011年1月31日止的物业管理费409元。创普公司于2010年11月1日向谢福胜交付涉案房屋。
另查明：谢福胜与罗朝晖原系夫妻关系。2012年7月，谢福胜向原审法院起诉要求与罗朝晖离婚，原审法院于2012年7月24日作出（2012）岳民初字第01930号民事调解书，确认谢福胜与罗朝晖离婚，确认由罗朝晖协助将星语林·汀湘十里八区37幢2单元304房的房屋产权变更登记至谢福胜名下。2014年8月20日创普公司为谢福胜办理了房屋产权初始登记。
原审法院认为：谢福胜与创普公司双方在平等自愿的基础上签订《长沙市商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，合法有效，对合同双方具有法律约束力，谢福胜、创普公司均应按照合同的约定全面履行自己的义务。创普公司于2010年11月1日向谢福胜交付涉案房屋，根据谢福胜、创普公司双方签订的《商品房买卖合同》第十五条出卖人应在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：出卖人从超出约定之日起按已付房价款每日的万分之一向买受人支付违约金的约定，原审法院认为上述条款中约定的“权属登记”既包括房屋产权登记，也包括国有土地使用权登记。同时该条款明确约定出卖人的义务为“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，故条款中“商品房交付使用后360个工作日”的约定应为约束出卖人履行相关备案义务的时间而非买受人最终取得权属证书的时间。对于谢福胜要求创普公司限期办�房屋所有权证与土地使用权证的请求，现创普公司于2014年8月20日按合同的约定为谢福胜办理了房屋产权登记，已履行合同约定的办理房屋产权登记的义务。因合同对国有土地使用权登记时间约定不明，根据相关规定，创普公司应在为谢福胜办理房屋产权登记后合理的期限内为谢福胜办妥房屋产权证书，再在合理的期限内为谢福胜办理国有土地使用权登记，故结合本案的客观情况酌情认定创普公司应在2015年3月19日前为谢福胜办妥房屋所有权证书，并在办妥房屋所有权证书后360个工作日内为谢福胜办理国有土地使用权登记。因创普公司直至2014年8月20日才为谢福胜办理房屋产权登记，已超过合同约定的期限，存在逾期履行相关备案义务的行为，故应承担相应的违约责任，综合查明事实和实际客观情况及延期办理权属证书未给谢福胜造成实际损失等因素，考虑双方的利益平衡，根据公平、合理原则，对创普公司要求将违约金支付比例进行降低的抗辩请求予以支持并酌情认定创普公司承担违约金比例为已付房价款的日万分之零点三，现谢福胜主张从2012年9月1日起开始计算违约金在合理范围内，予以支持；根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，创普公司应在房屋交付后360个工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，即创普公司完成初始登记的日期为违约责任的截止日，现创普公司已于2014年8月20日为谢福胜办理产权的初始登记，故创普公司应承担的逾期办理房屋产权登记违约金计算为7791元（362195元×0.03‰×717日=7791元，计算至2014年8月20日止）。如创普公司在法院指定的期限内未为谢福胜办理国有土地使用权证的登记手续，则应从逾期之日起至实际登记之日止按已付房价款的日万分之零点三的标准向谢福胜支付逾期办理国有土地使用权证登记手续的违约金。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、创普公司在2015年3月19日前为谢福胜办理星语林·汀湘十里八区多层37栋304房的房屋所有权证书；在2015年3月19日后360个工作日内为谢福胜办理国有土地使用权证的备案登记手续；二、创普公司在本判决生效后十日内支付谢福胜逾期办理房屋产权备案登记违约金7791元；如创普公司在法院指定的期限内未为谢福胜办理国有土地使用权证的备案登记手续，则创普公司应从逾期之日起至实际备案登记之日止按已付房价款的日万分之零点三的标准向谢福胜支付逾期办理国有土地使用权证备案登记手续的违约金；三、驳回谢福胜的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费461元，适用简易程序减半收取232元，由创普公司负担。
谢福胜不服原审判决，向本院提起上诉称：本案双方约定的逾期办证违约金并不高，将万分之一换算成年利率仅仅是3.65%，远远低于央行现行的一年期基准利息5.6%，更低于央行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准；创普公司主张违约金过高要求减少，人民法院除了以实际损失为基础外，还应当兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，原审判决按日万分之零点三支付违约金明显不当，是错误的。从本案房屋所有权证办理进度看，房屋所有权证15个工作日即可办好，故办理国有土地使用权证�不需要360个工作日，即便如原审判决所言权属登记约定不明，也应参照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释的规定作出合理期限的判决，原审判决在2015年3月19日后360个工作日办理国有土地使用权证毫无道理。综上，请求撤销原判，改判创普公司限期办理完成国有土地使用权证，创普公司暂支付逾期办证违约金26440元（自2012年9月1日起暂时计算至2014年9月1日），并计算逾期办证违约金至实际办理完成并将证交付谢福胜之日止。
创普公司答辩称：望城县与长沙市内五区的办证要求不同，由于部分业主未交纳维修基金、契税等，导致不能进行备案，且有部分业主没有办理收房手续，延期办证的情况不是创普公司的主观原因造成的，是区划调整的原因导致延期办证。产权证已经于2014年办理完毕，根据合同约定确有延期办证的情况，创普公司愿意适当进行赔付，但请求法院根据实际情况对违约金予以降低。谢福胜请求创普公司在2015年前办理国有土地使用权证不太可能，因为该小区主要是别墅项目，现在别墅没有售完，暂时无法办理国有土地使用权证。
本院认为：谢福胜与创普公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，谢福胜、创普公司均应按照合同的约定全面履行自己的义务。创普公司于2010年11月1日向谢福胜交付了房屋，根据合同约定：出卖人应在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意出卖人从超出约定之日起按已付房价款每日万分之一向买受人支付违约金。创普公司于2014年8月20日才为谢福胜所购买的房屋办理初始登记，证明2014年8月20日创普公司才履行合同约定的办理房屋产权登记的义务。创普公司直至2014年8月20日才履行相关备案义务，已超过合同约定的期限，存在逾期履行相关备案义务的行为，故应承担相应的违约责任。综合考虑本案实际情况及双方的利益平衡，根据公平合理原则，原审判决对创普公司要求将违约金降低的请求予以支持并酌情认定创普公司按谢福胜已付房价款的日万分之零点三支付违约金，符合法律规定，并无不当。办理权属登记既要办理房屋所有权证又要办理国有土地使用权证，创普公司已经为谢福胜办理了房屋所有权证，原审法院考虑双方当事人在合同中未约定国有土地使用权登记时间，酌情确定创普公司在合理期限内为谢福胜办理国有土地使用权证，亦无不当。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处恰当。上诉人谢福胜的上诉理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费461元，由上诉人谢福胜负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 坤
审判员 熊 伟
审判员 刘完玲
二〇一五年五月八日
书记员 范 璐
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依�改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。