广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第246号
上诉人（原审被告）深圳市东一方广告有限公司。
法定代表人张帅岭，总经理。
委托代理人陈庆忠，广东鹏鼎律师事务所律师。
委托代理人马乐，广东鹏鼎律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）马燕，女，汉族，1984年1月11日出生。
委托代理人钟兵新，广东尧智律师事务所律师。
上�人深圳市东一方广告有限公司（以下简称东一方公司）与被上诉人马燕因租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法布民初字第1970号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，东一方公司租赁深圳市龙岗区布吉街道吉华路汇x大厦南北面墙的广告位，并于2012年8月24日与马燕签订《汇x大厦外墙广告位租赁合同》，合同对双方的权利义务、发布地点及要求、合同期限、各项费用明细、广告的制作及发布、违约责任、不可抗力、法律适用及争议解决等事项进行了约定。
2012年9月28日，东一方公司按照合同约定缴纳合同保证金及2012年9月1日至2012年11月30日期间的租赁费，马燕向东一方公司出具《收款收据》并在收据经手人处签字。东一方公司租赁涉案广告位后在该广告位上发布过广告，但该广告位的审批手续一直未办理妥当。
2013年5月15日，马燕、东一方公司双方签订《双方终止合同声明》，声明表示，双方经协商一致同意即日起终止《汇x大厦外墙广告位租赁合同》，东一方公司无权退还合同保证金，且应在2013年5月25日前支付拖欠款项共计8338元，否则东一方公司向马燕支付应承担实际费用共计90269元，并按银行同期贷款利率的4倍收取逾期利息，直至马燕足额收取东一方公司上述费用后，双方权利义务终止。该声明落款处甲方由马燕签字，乙方由东一方公司工作人员冯x军签字并加盖东一方公司公章。
另查，汇x大厦的产权所有人为深圳市龙岗区布吉东x实业发展有限公司（以下简称东x公司），涉案广告位亦属于东x公司所有。汇x大厦管理处系东x公司自有物业组织，由东x公司若干名员工组成，该组织未经过深圳市市场监督管理局的登记与备案，其职责仅限于对汇x大厦提供物业服务，对汇x大厦没有任何经营权限。
再查，2009年3月16日，深圳市龙岗区布吉街道城市建设管理办公室经审核，对东x公司设置在涉案广告位的公益性广告及经营性广告进行行政审批，并出具《龙岗区布吉街道城建办行政许可决定书》（龙布街城许字（2009）第006号），设置期限为一年：从2009年3月20日至2010年3月19日止。设置期限届满后至今，该办未再受理任何单位及个人对该广告位的审批申请。
马燕于2013年8月1日向原审法院提起本案诉讼，请求：1、东一方公司支付马燕费用90269元，利息5115元（利息按商业银行同期贷款利率的四倍计算，自2013年5月15日起至全部欠款还清之日止）；2、东一方公司承担本案全部诉讼费。
原审法院认为，马燕提出的诉讼请求与东一方公司的答辩观点以及双方的庭审意见涉及以下两个争议焦点问题：一、马燕是否有资格把涉案广告位出租给东一方公司，是否能够作为租赁合同相对方与东一方公司签订《双方终止合同声明》，是否具有本案的诉讼主体资格；二、马燕、东一方公司签订《汇x大厦外墙广告位租赁合同》时，在涉案广告位上发布广告的权利是否已被其他单位或个人取得，该合同能否得以实际履行，东一方公司能否实现合同目的。
关于马燕是否有资格把涉案广告位出租给东一方公司，是否能够作为租赁合同相对方与东一方公司签订《双方终止合同声明》，是否具有本案的马燕（诉讼）主体资格的问题。东一方公司以汇x大厦管理处出具的委托书、加盖汇x大厦管理处物业管理专用章的马燕身份证复印件以及双方持有的租赁合同与前述委托书、马燕身份证复印件上加盖有汇x大厦管理处的物业管理专用章作为骑缝章为证据，主张“马燕对涉案广告位没有所有权�处分权，其系受汇x大厦管理处的委托，作为汇x大厦管理处的代理人与东一方公司签订涉案广告位的租赁合同并收取各项费用，其本身并非合同的相对方，马燕系代表汇x大厦管理处与东一方公司签订的终止合同声明，其不具有本案的诉讼主体资格”。马燕对上述证据的真实性予以认可，但辩驳称“汇x大厦管理处未经深圳市市场监督管理局登记注册，其亦不是汇x大厦的产权人，无权对外作出相关的委托行为，马燕以涉案广告位出租人的身份与东一方公司签订涉案广告位租赁合同后，为了便于东一方公司日后发布广告及对广告进行日常管理、维护，应东一方公司要求，由东一方公司自行制作上述委托书交由马燕去汇x大厦管理处盖章并将双方持有的租赁合同放在一起加盖汇x大厦管理处的物业管理专用章作为骑缝章”。马燕提交《外墙承包合同》作为证据证明马燕于2012年7月28日向东x公司承包了涉案广告位，其有权以出租人的身份将涉案广告位出租给东一方公司，亦可以作为合同的相对方与东一方公司签订终止合同声明，因此，马燕具有本案的诉讼主体资格。东一方公司对该证据不予确认，主张该证据可能系马燕伪造，要求对该承包合同上双方签字盖章的具体时间进行鉴定。原审法院针对该证据向发包方即东x公司负责日常经营管理工作的总经理刘x举进行调查，刘x举对该承包合同的真实性予以认可，并确认该合同的签订时间为2012年7月28日。原审法院认为，根据原审法院查明的事实，东x公司是涉案广告位的产权所有人，刘x举作为东x公司负责日常经营管理工作的总经理可以代表东x公司对该公司的日常经营行为作出确认，现其对马燕提交的涉案广告位的承包合同的真实性予以确认，故原审法院对该份证据予以采信，根据该承包合同�马燕于2012年8月1日至2018年7月31日期间独自整体承包涉案广告位，有权对外招商、招租并享受收益。而汇x大厦管理处作为东x公司的自有物业组织，其职责仅限于对汇x大厦提供物业服务，对汇x大厦没有任何经营权限，且东一方公司关于汇x大厦管理处以出租人的身份委托马燕出租涉案广告位并代收各项费用的主张未得到东x公司的确认，故原审法院对于东一方公司关于马燕系受汇x大厦管理处的委托，作为代理人与东一方公司签订涉案广告位的租赁合同并收取各项费用以及后来代表汇x大厦管理处与东一方公司签订终止合同声明的主张不予支持。关于东一方公司主张的承包合同中签字盖章时间的问题，原审法院认为，东x公司已对此进行确认，故可认定该承包合同的签订时间为2012年7月28日，即使马燕与东x公司在该承包合同上的签字和盖章是日后补签、加盖的，亦可视为�x公司对马燕承包行为的追认，不影响马燕根据承包合同的约定对涉案广告位进行招租并获取收益。因此，原审法院确认马燕有资格把涉案广告位出租给东一方公司，亦可以作为租赁合同相对方与东一方公司签订《双方终止合同声明》，具有本案的诉讼主体资格。
关于马燕、东一方公司签订《汇x大厦外墙广告位租赁合同》时，在涉案广告位上发布广告的权利是否已被其他单位或个人取得，该合同能否得以实际履行的问题。东一方公司主张马燕、东一方公司签订涉案广告位的租赁合同时，汇x酒店已经取得在该广告位上发布广告的权利，东一方公司实际上一直无法在该广告位上发布广告。根据东一方公司的调查取证申请，原审法院到深圳市龙岗区布吉街道城市建设管理办公室对涉案广告位发布广告的审批手续进行调查，查明涉案广告位上一次广告发布的设置期限为一�，从2009年3月20日至2010年3月19日止，设置期限届满后至今，该办未再受理任何单位及个人对该广告位的审批申请。根据查明的事实，原审法院确认马燕、东一方公司签订涉案广告位的租赁合同后，东一方公司可以向相关行政部门申请办理发布广告的审批手续并取得发布广告的权利，该租赁合同能够得以实际履行。另外，东一方公司还主张租赁合同签订后，东一方公司将所有资料交给马燕，由马燕办理涉案广告发布的审批手续，但因马燕一直未办理妥当审批手续，故东一方公司亦无法实现发布广告的合同目的。根据租赁合同第四条第1项关于广告制作及发布的约定，马燕只向东一方公司提供涉案广告位置，东一方公司须在广告发布开始至少前3天，把即将发布的广告方案及政府有关批复报送至马燕处审批备案。故马燕无义务为东一方公司办理涉案广告发布的审批手续，�一方公司以此为由称无法实现租赁合同目的的主张，原审法院不予支持。
马燕、东一方公司双方签订的《汇x大厦外墙广告位租赁合同》是各方合同当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方合同当事人应全面履行各自义务。该合同签订后，东一方公司根据合同第三条关于各项费用的约定，于2012年9月28日缴纳合同保证金及2012年9月1日至2012年11月30日期间的租赁费，马燕向东一方公司出具《收款收据》并在收据经手人处签字。根据合同第十条第2项关于合同生效时间的约定，原审法院确认该合同于2012年9月28日马燕收到东一方公司足额押金及首期租赁费后即生效。后，马燕、东一方公司作为合同的相对方，经协商于2013年5月15日签订《双方终止合同声明》。东一方公司对该终止合同的真实性予以认可，但主张东一方公司经办人员冯x军�疏忽在未看清声明内容的情况下即在声明书上签字并加盖东一方公司公章，东一方公司法定代表人并不知晓该声明的内容，该声明并非东一方公司真实意思表示。原审法院认为，根据《民法通则》第六十三条的规定，代理人在代理权限内以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为承担民事责任，东一方公司委托冯x军与马燕签订终止合同声明，冯x军作为智力正常的成年人，在未受到欺诈、胁迫等情形下在终止合同声明上签字并加盖东一方公司公章，即表示其作为东一方公司代理人确认该声明的全部内容，东一方公司应对该行为承担民事责任，须全面履行该终止合同声明的约定。
根据终止合同声明的约定，马燕、东一方公司于2013年5月15日起终止《汇x大厦外墙广告位租赁合同》，东一方公司无权退还合同保证金5550元并且应在2013年5月25日前支付拖欠款项共计8338元，否则须向马燕支付实际费用90269元，并按银行同期贷款率的4倍收取逾期利息。马燕主张，90269元为双方确认终止涉案广告位的租赁合同时，东一方公司拖欠2012年12月1日至2013年5月15日期间的广告位租金、外墙修复费、闲置损失费以及按照租赁合同约定计算的违约金总额，8338元为双方协商一致后马燕给予部分费用的减免，东一方公司须在2013年5月25日前支付的款项总额。东一方公司主张，8338元为双方确认终止涉案广告位的租赁合同时，东一方公司拖欠的款项总额，90269元为东一方公司若不按约定支付8338元所需向马燕支付的违约金，该违约金过高，不符合法律规定。原审法院认为，东一方公司已按租赁合同约定向马燕支付合同保证金及2012年9月1日至2012年11月30日期间的租赁费，截止至双方签订终止合同声明时，东一方公司尚拖欠马燕2012年12月1日至2013年5月15日广告位租金。根据租赁合同第三条关于各项费用明细的约定，涉案广告位的租赁费用按季度交纳，每季度交纳金额为16665元，租赁费每年按上一年租金总金额递增8%收取，即第二年为71993元，第三年为77752元。因此，涉案广告位2012年每月租金金额为5555元（16665元÷3个月），2013年每月租金金额为5999元（71993元÷4个季度÷3个月）。故原审法院确认马燕、东一方公司签订终止合同声明时，东一方公司拖欠马燕广告位租金共计38550元（5555元＋5999元×5.5个月），对于东一方公司称其实际拖欠款项总额为8338元的主张不予支持。关于东一方公司拖欠的外墙修复费、闲置损失费，因马燕表示上述两项费用为双方根据预期可能发生的情况所作的预算费用，并非东一方公司实际已拖欠的费用或造成的损失，故原审法院对于马燕上述两项费用的主张不予支持。关于马燕要求东一方公司支付按照租赁合同约定计算的违约金总额的主张，根据租赁合同第八条第3项的约定，东一方公司承担合同总金额的50%作为违约金后才可解除合同，根据计算，合同总金额为227946元（5555元×4个月＋71993元＋77752元＋83972元÷4个季度÷3个月×8个月），合同约定的违约金为113973元（227946元×50%），该违约金数额过分高于东一方公司因拖欠租金而给马燕造成的损失，原审法院根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情将违约金调整为10000元。马燕、东一方公司终止租赁合同后，根据终止合同声明，马燕可不予退还东一方公司租赁合同保证金5550元，东一方公司须向马燕支付各项费用合计48550元（38550元＋10000元）及相应的利息。
综上，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、《最高人�法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决：一、东一方公司于本判决生效之日起十日内支付马燕因终止《汇x大厦外墙广告位租赁合同》而产生的各项费用共计48550元及利息（利息按同期银行贷款利率从2013年5月15日起计算至原审法院确定的付款之日止）；二、驳回马燕的其他诉讼请求。东一方公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2184元，因适用简易程序，原审法院减半收取1092元（马燕已预缴），由马燕负担500元，东一方公司负担592元。保全费974元（马燕已预缴），由东一方公司全部负担。
上诉人东一方公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1．撤销（2013）深龙法布�初字第1970号民事判决；2．改判东一方公司无需支付马燕各项费用共计48550及利息；3．改判由马燕承担一、二审诉讼费、保全费。事实和理由：
一、一审判决对本案重要事实认定错误。一审判决在审理查明部分写到：“汇x大厦的产权所有人为深圳市龙岗区布吉东x实业发展有限公司（以下简称东x公司），涉案广告位属于东x公司所有……。”但本案没有任何证据显示汇x大厦的产权属于东x公司，在一审庭审过程中，马燕陈述汇x大厦是在农村集体土地上建设的房屋，即为所谓的“小产权房”，马燕没有提供有关汇x大厦的产权证书和建设工程规划许可证。根据法律规定，农村集体土地上建设的房屋不能向本集体经济组织以外成员出售，因小产权房签订的租赁合同无效，不受法律保护。东x公司没有该房屋的产权证书，不是汇x大厦的合法所有权人，不能对外出租该大厦外墙广告位，其与马燕签订的《外墙承包合同》为无效合同，故马燕与东一方公司签订的《汇x大厦外墙广告位租赁合同》亦属无效合同。
二、一审法院适用法律错误。一审法院认定东一方公司与马燕“签订的《汇x大厦外墙广告位租赁合同》是各方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应全面履行各自义务”，从而判决东一方公司需向马燕支付租赁费及违约金各项费用合计48550元，属于适用法律错误。如前所述，汇x大厦是小产权房，无房屋产权证书，也无建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”依照该司法解释，无论是东x公司与马燕签订的《外墙承包合同》，亦或是马燕与东一方公司签订的《汇x大厦外墙广告位租赁合同》均属无效合同，而依据上述合同产生的《双方终止合同声明》亦属无效。根据《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。合同无效后，因合同取得的财产应相互返还，马燕应当向东一方公司返还已经收取的保证金5550元和租金16650元，东一方公司将涉案租赁物交还马燕，故一审判决东一方公司还需向马燕支付各项费用合计48550元，明显属于适用法律不当。本案中，东x公司和马燕明知汇x大厦是小产权房，未取得房屋产权证、建设工程许可证，仍然将汇x大厦外墙广告位出租给东一方公司，并收取东一方公司的保证金和租金，马燕对合同无效明显存在过错，应当赔偿东一方公司的损失，东一方公司将保留向马燕追偿的权利。综上所述，请求二审法院查明事实，依法改判，支持东一方公司的各项上诉请求。
被上诉人马燕口头答辩称：本案涉及的是广告位的租赁问题，东一方公司是用最高人民法院关于审理城镇房屋合同租赁案件的相关司法解释显然是适用法律错误，惠阳大厦也不是小产权房，有相应的报建手续，合法使用至今已经20多年，对这一事实一审法院也予以调查确认，广告设置行政部门曾经为涉案广告位办理过审批手续，同意发布设立广告，也就是说行政主管部门认可在这个位置可以发布广告，东一方公司认为惠阳大厦是小产权房不能发布广告显然是错误的。一审认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，应予以维持。
本院经审理查明，原审所查事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案并非房屋租赁合同纠纷，而系广告位租赁合同纠纷。相关行政主管部门曾为涉案广告位办理过行政许可手续，说明涉案广告位具备广告发布条件。故对于东一方公司关于涉案广告位租赁合同无效的主张，本院不予采信。涉案租赁合同及《双方终止合同声明》系东一方公司与马燕的真实意思表示，内容不违反国家法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应当全面适当的履行各自的合同义务。综上，上诉人东一方公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币1013.75元由上诉人东一方公司负担。
本判决�终审判决。
审 判 长 刘 粤 芳
审 判 员 赵 霞
代理审判员 张 睿
二〇一五年三月九日
书 记 员 李开宇（兼）