吉林省松原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉07民终675号
上诉人（原审原告）：飞达地产集团有限公司，住所地吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县前郭尔罗斯镇查干淖尔大街。
法定代表人：张中华，该公司总经理
委托诉讼代理人：任晓虎，吉林良佐律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：焦大伟，个体工商户，住吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县。
委托诉讼代理人：朱侠，松原市春华法律服务所法律工作者。
上诉人飞达地产集团有限公司因与被上诉人焦大伟返还原物纠纷一案，不服吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县人民法院（2017）吉0721民初1862号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月27日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人飞达地产集团有限公司委托诉讼代理人任晓虎、被上诉人焦大伟及其委托诉讼代理人朱侠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
飞达地产集团有限公司上诉请求：撤销原审判决，改判焦大伟立即腾迁、返还房屋给飞达地产集团有限公司。事实和理由：原审法院认定事实不清，适用法律错误，依法应予撤销。原审法院认定“飞达公司与焦大伟之间签订的租赁协议，确定了三年的免租期限，同时约定有他人购买时需无条件倒出，此约定使得租期变为不确定。此两种约定相互矛盾，依据公平原则，双方应按照租期三年履行，另因买卖不破租赁，飞达公司出售争议房屋，不影响原来的租赁合同”是错误的。飞达地产集团有限公司认为，1.本案诉争的免租协议，其合同性质并非租赁合同，而应是借用合同关系。借用合同是无偿合同、单务合同，无偿合同也是当事人一方无须向对方给付任何利益即可实现合同债权的合同，而单务合同是指仅有一方当事人付给义务而无对价关系的合同。根据合同法的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案，飞达地产集团有限公司将房屋交付给焦大伟使用，焦大伟并不负有交付租金的义务，因此足以认定双方之间不是租赁合同，原审判决认定是租赁合同且依据买卖合同不破租赁合同原则属于认定事实不清，适用法律错误。2.按照协议约定，协议每一年一签，飞达地产集团有限公司于2016年10月27日后即合同到期，与焦大伟沟通房屋出售及是否优先购买等，并无不当。按照协议第三款4条约定，焦大伟放弃优先购买权后，应在飞达地产集团有限公司通知后10日内将房屋腾迁，返还给飞达地产集团有限公司。3.原审判决按照买卖不破租赁的原则处理本案属于适用法律错误。有约定从约定，无约定从法定，本案焦大伟系无偿使用飞达地产集团有限公司房屋，合同确定的三年免租期限，同时约定有他人购买时无条件倒出房屋，完全是合同终止和解除的条件，并非使得合同期限变为不确定。焦大伟无偿使用房屋，他人购买时不优先购买，又不按照约定搬出房屋，对飞达地产集团有限公司不公平。
焦大伟辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律得当，请求予以维持。飞达地产集团有限公司与焦大伟签订三年免租房屋协议是合法有效的合同，双方应继续履行。焦大伟使用该房屋后对该房屋进行了大量的装潢，飞达地产集团有限公司如果解除租赁协议应该对焦大伟进行合理赔偿。焦大伟使用的房屋，飞达地产集团有限公司并没有出售，其原审提供的房屋购买意向书等为虚假的，而且基于买卖不破租赁的原则，焦大伟也没有腾出该房屋的义务。
飞达地产集团有限公司向一审法院起诉请求：判令焦大伟立即将诉的房屋返还给飞达地产集团有限公司。
一审法院认定事实：2015年10月28日，飞达地产集团有限公司与焦大伟签订《免租协议》一份，约定飞达地产集团有限公司将其所有的位于松原市宜居康郡中央商街15楼1015号商企租给焦大伟并给予三年免租期即免收房租。协议每年一签，协议同时约定，在免租期内因飞达地产集团有限公司将商企出售的，焦大伟有优先购买权，如不购买需在飞达地产集团有限公司通知起10天内将承租的商企无条件倒出。焦大伟对房屋进行了装修并开始经营。2017年1月飞达地产集团有限公司通知焦大伟此房欲出售，告知其优先购买权利及不购买应在10日内迁出。认定上述事实证据有：免租协议、通知方式、定金及部分交款凭证及双方陈述。
一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利义务；应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。飞达地产集团有限公司与焦大伟之间签订的租赁协议，确定了三年的免租期限，即合同租期为三年。协议同时约定有他人购买时需无条件倒出，此约定使租期变为不确定。此两种约定相互矛盾，依据公平原则，双方应按租期三年履行协议。另因买卖不破租赁，飞达地产集团有限公司出售争议房屋，不影响原来的租赁合同。故对飞达地产集团有限公司要求焦大伟立即迁出房屋的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条之规定，判决：驳回飞达地产集团有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，由飞达地产集团有限公司负担。
本院二审期间，焦大伟提交《房屋装修合同》一份和《装修明细表》一份。拟证明租赁涉诉房屋后对房屋进行了装修，费用225450元，飞达地产集团有限公司请求解除合同，应对其装修费用予以赔偿。飞达地产集团有限公司质证认为该两份证据不是新证据，焦大伟对房屋进行装修事实存在，但该费用飞达地产集团有限公司不应赔偿。经本院审理查明事实：2015年10月28日飞达地产集团有限公司与焦大伟签订《免租协议》一份，“双方就飞达地产集团有限公司将其所有的位于松原市宜居康郡中央商街15楼1015号商企房屋免租事宜，达成协议：第一条，乙方（焦大伟）所承租飞达宜居康郡中央商街商企基本情况，15号楼1015号商企，面积286.42平方米。第二条，免租内容：甲方（飞达地产集团有限公司）承诺就焦大伟所承租的商企给予焦大伟三年免租期，协议每一年一签，免租期限2015年10月28日至2016年10月27日。合同期满后不再免租，如继续承租的按市场价由飞达地产集团有限公司或者第三方收取，飞达地产集团有限公司有最终管理与决定权。第三条、相关规定约定：1.在免租期内因，焦大伟承租飞达地产集团有限公司商企后不得随意变更商企主体结构，如需装修，须与飞达地产集团有限公司在本协议签订的同时签订装修承诺书。如未经飞达地产集团有限公司同意私自装修或变更结构的，造成的一切损失由焦大伟承担，并恢复所承租的商企原有面貌。4.在免租期限内因飞达地产集团有限公司将焦大伟承租的商企出售的，焦大伟有优先购买权，如焦大伟不予购买，需在飞达地产集团有限公司通知焦大伟起10天内将所承租的商企无条件倒出。”免租协议书签订后，焦大伟对该商企房屋进行了装修，经营的“一德诚信养生会馆”开始营业。2017年1月16日飞达地产集团有限公司通知焦大伟欲出售该商企房屋，告知焦大伟优先购买权利及不购买应在10日内迁出。一审时飞达地产集团有限公司提供了2017年1月18日与张勇签订涉诉商企房屋买卖意向书和张勇交款收据，证实欲将商企房屋出售给张勇。焦大伟对此出售商企房屋的事实不予认可，认为是虚假的。
本院认为，飞达地产集团有限公司与焦大伟于2015年10月28日签订的《免租协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，是合法有效的协议，对双方具有法律约束力。本案双方争议的焦点是：1.免租协议的性质。2.焦大伟是否应当将涉诉商企房屋返还给飞达地产集团有限公司。飞达地产集团有限公司上诉认为与焦大伟之间是借用房屋，不是租赁关系。该协议名为“免租协议”，其内容是飞达地产集团有限公司将其所有的商企房屋交与焦大伟无偿使用，其目的是为了使该区域形成商圈，促进飞达地产集团有限公司对该区域房屋的销售，是企业经营的一种方式，不能简单以是否收取房屋租金来确认双方之间的法律关系。飞达地产集团有限公司的此点上诉理由不能成立。免租协议约定焦大伟使用期限3年，自2015年10月28日至2018年10月27日。飞达地产集团有限公司主张焦大伟返还房屋理由是已经将房屋出售给张勇，依据双方的约定焦大伟在放弃优先购买权后应将房屋倒出。经查，飞达地产集团有限公司主张已经将涉诉房屋出售给张勇，仅提供了与张勇签订的房屋买卖意向书，张勇只交纳订金和部分购房款，焦大伟对此不予认可，飞达地产集团有限公司未提供充分的证据证明已经将房屋出售给张勇的事实，故请求焦大伟腾出、返还商企房屋没有依据，不能得到支持，原审判决驳回其诉讼请求并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由飞达地产集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 于福桐
审判员 邰伟莉
审判员 邵国政
二〇一八年五月十七日
书记员 梁婷婷