广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛南法桂民三初字第132号
原告：广州市启胜物业管理有限公司南海分公司，住所地：佛山市南海区桂城南海大道北49号南海广场第三层，组织机构代码：78945344-4。
负责人：陈锦辉。
委托代理人：朱天养、朱穗姿，均是广东泰扬律师事务所律师。
被告：广州斯登堡餐饮管理有限公司，住所地：广东省广州市天河区林和西路157号保利中汇广场A栋5层506房之一（仅限办公用途），组织机构代码：68934006－3。
法定代表人：董志添。
原告广州市启胜物业管理有限公司南海分公司与被告广州斯登堡餐饮管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月10日受理后，依法适用简易程序，于同年9月17日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人朱天养和被告的法定代表人董志添到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告以其所设立的南海广场分店（已注销）名义于2011年8月31日与出租人和光有限公司签订《房地产租赁合同》，约定承租位于佛山市南海区桂城街道南海大道北49号南海广场LO4-20/21/22号商铺用于经营，租赁期限从2011年9月1日至2015年3月28日，并同意由原告提供物业管理服务。同日，原告与被告签订《物业管理服务提供协议》，协议约定每月管理费3086元，被告应于每月5日前支付当月管理费，逾期加收每日千分之三的滞纳金，被告必须依期缴纳水电费等费用，逾期未付按日加收千分之三的滞纳金。原告依约提供了相关的物业管理服务。被告所设立的南海广场分店于2013年5月2日停业，2013年8月29日正式撤场，但未结清相关的租费，其中欠租金33945.61元、管理费6655.99元、水电费16974.85元、其他费用（垃圾费）1543元，合计59119.45元。被告分别于2013年11月11日、2014年4月28日来函确认所欠数额并要求用保证金冲抵部分欠款。经计算，其所欠租金33945.61元扣除租赁保证金33020元后欠925.6元，再用装修保证金2050元扣减后，租金结清，装修保证金余1124.4元。管理费保证6172元加上剩余的装修保证金1124.4元，先用于扣除其他费用1543元、余下5753.4元，再用于冲减所欠水电费16974.85元后，实际尚欠原告水电费11221.45元以及管理费6655.99元，合计17877.44元。因原告多次催收无果，故起诉请求判决：1、被告向原告支付管理费6655.99元及水电费11221.45元；2、被告向原告支付逾期付款的滞纳金（从2013年9月1日起至付清款项之日止以17877.44元为基数按日万分之五计算）；3、被告承担本案的诉讼费用。
被告辩称：一、诉讼主体无效，原告只是代出租人收取费用，出租人并未授权原告追讨案涉款项。二、原告向被告请款的单据一直有误，被告拒付款项理所当然。被告已经依据合同履行完毕，保证金理应退还，但一直要被告多番沟通才同意抵扣相关费用；而且是原告要求被告在期满后免租经营，故2013年3月29日起的租金原告不应收取。三、原告计算相关款项有误，被告无需承担迟延给付的违约责任。
诉讼中，原告举证如下：
1、原告营业执照、组织机构代码证、被告营业执照、组织机构代码证、商事登记信息、企业机读档案资料（复印件，各1份），用以证明原、被告的诉讼主体资格，被告开设的南海广场分店已注销。
2、房地产租赁合同（复印件，1份、与原件核对无异），证明被告承租了案涉商铺的事实，期限为2011年9月1日至2015年3月28日，免租期为2011年9月1日至9月30日共30日，双方约定由原告提供相应物业管理服务。
3、物业管理服务提供协议（复印件，1份、与原件核对无异），用以证明双方存在物业服务合同关系，双方对管理费、水电费等进行了约定。
4、佛山市（南海区）房产查询证明（复印件，1份、与原件核对无异），用以证明租赁商铺的产权人为出租人和光有限公司。
5、南海广场场地交接表、收铺交接表（复印件，各1份、与原件核对无异），用以证明被告于2010年4月1日接收了案涉商铺，2013年8月29日交还了案涉商铺。
6、2013年10月31日费用催缴函、2014年4月28日促请缴清欠款函、快递凭证、2014年6月26日促请缴清欠款函、快递凭证、2015年3月1日再次促请缴清欠款函、快递凭证、2015年4月28日促请缴清欠款函、快递凭证（复印件，各1份、与原件核对无异），用以证明原告向被告催收欠款的事实，被告欠租金33945.61元，管理费6655.99元，水电费16974.85元，其它费用1543元，合共59119.45元。
7、申请书（复印件，2份、与原件核对无异），被告来函确认欠原告租金及管理费59119.45元的事实，要求用保证金39192元抵扣部分欠费，余额愿意另行支票支付；2014年4月8日被告来函称，装修保证金也用于抵扣欠费，抵扣后，被告实际尚欠管理费6655.99元，水费用11221.45元，共17877.44元。
经庭审质证、辩证，被告对原告出示的证据1-4无异议；对证据5真实性无异议，但认为与本案无关；对证据6真实性无异议，确认已收到所有的催缴函，但认为不需要缴纳2013年3月29日之后的租金，确认其它费用部分的1543元，但认为不需要还17000多元；对证据7认为2014年4月28日的申请书不是原件，但确认出具过两张申请书予原告。
诉讼中，被告举证如下：
1、租赁保证金收据、管理费保证金（复印件，各1份），用以证明被告确实向原告缴交了合同保证金33020元。
2、装修保证金收据（复印件，1份）及签收条（原件，1份），用以证明被告已经把装修保证金收据交给原告，并由原告员工签收，但原告一直不将其在费用中扣除。
3、用电收费通知单（复印件，1份），用以证明被告的复原工作于2013年8月20日已经完毕，停止用电。
4、律师催告函（复印件，1份），用以证明原告在没有查明自身所发出的收款通知是否正确，就认定被告拖欠费用，并以律师函威逼被告。
5、收据2张、电子邮件（复印件，1份）用以证明原告拖欠被告57160元长达一年。
6、催缴函（复印件，5份），用以证明原告错误理解被告是提前撤场及水电费截算日与租金管理费日期不符，滥收费用。
7、信函（复印件，1份），用以证明被告一直投诉原告管理混乱，收了诚意金拒绝返还的多种恶行。
8、电子邮件（复印件，1份），用以证明被告与原告沟通后达成如何处理合同期满后的租金安排。
9、电话录音光盘（原件，1张），用以证明被告多次与原告核对账单，原告没有更正，其中在2014年4月22日致电原告已清楚说明情况。
经庭审质证、辩证，原告对被告出示的证据1－2、4真实性无异议，认为已在欠费总额中进行了扣减；对证据3真实性无异议，对关联性及证明内容有异议，原告每月抄表的时间为当月20日，原告请求的水电费截至2013年8月20日，此后的水电费均未再收取，也得到了被告的回函确认；对证据5真实性、关联性不予认可；对证据6，真实性无异议，认为2013年10月31日的欠费明细表中5、6、7月未收任何费用。对证据7，真实性不予认可，原告未收到。对证据8，不确认真实性，认为原告未确认2013年3月29日至5月1日免租金。对证据9，不清楚接电话的谁，被告在录音中确认扣除保证金后尚欠17000多元。
经本院审查后认为，对原告举证1-6，被告对其真实性没有异议，本院确认其真实性。对原告举证7，被告确认出具过两张申请书给原告，虽然被告认为2014年4月28日的申请不是原件，但不能举证推翻原告的举证，故本院予以采信。
对被告举证1-4，原告对其真实性没有异议，本院确认其真实性。对原告举证5，因只有复印件原告不予确认，故本院不予采信。对被告举证6，原告对其真实性没有异议，本院确认其真实性。对被告举证7、8，因只有复印件原告不予确认，故本院不予采信。对被告举证9，被告未能指明协商者与原告的关系，故本院不予采信。
本院综合采信的证据及当事人陈述，确认以下事实：
涉讼房产位于佛山市南海区桂城街道南海大道北49号南海广场LO4-20/21/22号商铺，属于出租人和光有限公司所有。
2011年8月31日，和光有限公司（出租人）与被告属下南海广场分店（承租人）签订一份《房地产租赁合同》，约定：和光有限公司出租位于佛山市南海区桂城街道南海大道北49号南海广场LO4-20/21/22号商铺给被告属下南海广场分店作商业用途，建筑面积308.6平方米，套内面积154.3平方米，租赁期限从2011年9月1日至2015年3月28日，承租人向出租人交纳33020元的租赁保证金；从2011年10月1日至2012年3月28日每月基本租金为14658.5元，第二年的每月基本租金为15738.6元，该租金每月结算一次，逾期支付的，每逾期一天按逾期金额的3‰计算滞纳金；承租人同意接受出租人委托的物业服务公司即原告作为物业管理公司，支付相应的管理费和保证金。
2011年8月31日，原告与被告属下南海广场分店签订一份《物业管理服务提供协议》，约定：被告属下的南海广场分店同意接受原告作为物业管理公司，被告属下的南海广场分店应在每月支付管理费为10元/每平方米，合计3086元，管理费应于每月5日前给付给物业管理公司，逾期未付按日加收3‰的滞纳金，同时向管理公司交纳6172元的管理费保证金。
2011年11月30日，和光有限公司（出租人）与被告属下南海广场分店（承租人）签订一份《补充协议》，约定：1、物业套内面积：原2011年9月1日至2015年3月28日154.3平方米，现变更为从2011年12月1日起变更为166.4平方米；2、保底租金：原2011年9月1日至2012年3月28日14658.5元/月，2012年3月29日至2013年3月28日15738.6元/月，现变更为2011年12月1日至2012年3月28日15808元/月，2012年3月29日至2013年3月28日16972.8元/月，免租装修期自2011年12月1日至2011年12月31日止。
2011年11月30日，原告与被告属下南海广场分店签订一份《补充协议》，约定：1、物业套内面积：原2011年9月1日至2015年3月28日154.3平方米，现变更为从2011年12月1日起变更为166.4平方米；2、原告合同管理费：原2011年9月1日至2012年3月28日3086元/月，2012年3月29日至2013年3月28日3086元/月，变更为原2011年12月1日至2012年3月28日3328元/月，2012年3月29日至2013年3月28日3328元/月，免租装修期自2011年12月1日至2011年12月31日止，免租期间收取管理费3328元。
上述合同签订后，被告属下南海广场分店使用了位于佛山市南海区桂城街道南海大道北49号南海广场LO4-20/21/22号商铺，2013年8月29日正式与原告签订《收铺交接表》，正式离场。
2013年10月31日，原告向被告发函，认为：被告属下南海广场分店于2013年5月2日停业，尚欠租金、管理费、电费、水费、垃圾费等合共59119.44元。被告收到后于2013年11月11日回函称：从2013年5月1日止，我司已结束与贵公司南海广场的租赁关系，关于未付租金、管理费等费用，我司申请从该店租金按金中扣除，费用金额明细如下：租金33945.61元、管理费6655.99元、水电费16974.85元，其他费用1543元，合共59119.45元，扣除按金39192元后，其他支票支付。
2014年4月28日，被告向原告发函，认为：2013年5月1日止，我公司已结束与贵公司南海广场店的租赁关系，关于我公司所缴纳之装修保证金4000元，扣除相关费用后，余款2050元，由我属下南海广场分店收取，并直接用于扣除该店的租金、水电费等。
原告在庭审中认为：关于被告用租赁保证金及管理费保证金39192元支付欠原告的59119.45元，原告认为先抵扣租金，房地产租赁合同第3.2.1条进行了约定被告支付了所有的租金后才退还租赁保证金，被告欠租金33945.61元，减去租赁保证金33020元，尚欠925.6元，根据被告的申请书（2014年4月28日），可以用装修保证金来抵扣尚欠的925.6元，装修保证金余额为1124.4元，用以抵扣其它费用1543元，余额418.6元未付。最后再用管理费保证金6172元抵扣前述的其它费用418.6元后，水电费余额11221.45元。被告在庭审中同意原告的抵扣方法。
另查，被告属下的南海广场分店是没有法人资格的法人分支机构，并于2013年9月24日被注销。
本院认为：原告与被告属下南海广场分店签订的《物业管理服务提供协议》及《补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按合同约定履行。由于被告属下南海广场分店是没有法人资格的法人分支机构，不能独立承担民事责任，且已由被告申请注销，故被告属下南海广场分店的权利义务应由被告承担，责任也应由被告承担。被告属下南海广场分店截至2013年8月29日尚欠原告租金、管理费、电费、水费、垃圾费等合共59119.44元，事实清楚证据充分，双方同意被告在前所交纳的租赁保证金33020元、物业管理费保证金6172元和装修保证金2050元先抵扣全部租金、全部垃圾费及部分水电费，尚欠的管理费为6655.99元、水电费为11221.45元，被告应当支付给原告。原告在催款函中列明从2013年5月2日至同年7月31日并未计算被告的租金、管理费等，推定原、被告就此曾达成一致的协议，但被告辩称原告同意一律免其2013年3月28日后的租金，没有证据证实，该辩解本院不予采纳。
根据合同约定，当月的管理费和水电费应当在当月交纳，逾期交纳的按欠款金额的3‰计算滞纳金，现原告请求被告从2013年9月1日起至实际清偿日止按每日万分之五计算滞纳金，而滞纳金实际上是逾期付款的违约金，上述请求并没有超出合同约定，也不违反法律规定，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第二条、第四十五条、《广东省物业管理条例》第五十条第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告广州斯登堡餐饮管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业管理费6655.99元给原告广州市启胜物业管理有限公司南海分公司，并应当从2013年9月1日起至实际清偿日止按日万分之五计付违约金给原告。
二、被告广州斯登堡餐饮管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付水电费11221.45元给原告广州市启胜物业管理有限公司南海分公司，并应当从2013年9月1日起至实际清偿日止按日万分之五计付违约金给原告。
本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取197.21元（原告已预交），由被告负担，被告负担的份额应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付还予原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 梁晓明
二〇一五年十月十三日
书记员 李 喆