广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤07民终1588号
上诉人（原审被告）：汤连芳。
上诉人（原审被告）：李兆华。
两上诉人的共同委托诉讼代理人：卢泽铭，广东永泽律师事务所律师。
两上诉人的共同委托诉讼代理人：黄郁坤，广东永泽律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：江门市天盛物业管理有限公司。
法定代表人：陈谊海，该公司经理。
委托诉讼代理人：黄劲涛，广东练达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄国标，广东练达律师事务所律师。
上诉人汤连芳、李兆华因与被上诉人江门市天盛物业管理有限公司（以下简称“天盛物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服江门市蓬江区人民法院（2017）粤0703民初129号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
汤连芳、李兆华上诉请求：l、撤销一审判决，改判驳回天盛物业公司在一审中提出的诉讼请求。2、本案一审、二审的诉讼费用全部由天盛物业公司承担。事实与理由：一、一审法院认定的物管费不符合法律规定，且违约金的认定也过高。天盛物业公司直到一审开庭才拿到备案回执和物业服务收费备案表，天盛物业公司在收到上述备案回执、物业服务收费备案表之前的物管费，都是没有备案的，这并不符合法律的规定。因此，该部分物管费是不应收取的。《物业管理委托合同》约定的按每日千分之三的标准计算违约金明显过高。以每日万分之七为标准，按每年365日计算，一年的违约金利率高达25.55%。该利率比民间借贷案件的限定的最高年利率24%还要高，显然不合情理。天盛物业公司与汤连芳、李兆华没有约定违约金，出现纠纷的原因是天盛物业公司的服务质量不合格，天盛物业公司有过错，故也不存在违约金问题。二、天盛物业公司与江门市某甲置业投资有限公司（以下简称“某甲公司”）签订的《物业管理委托合同》的真实性、合法性没有查清，该合同不应作为本案定案证据使用。对天盛物业公司在一审中提供的证据《物业管理委托合同》，汤连芳、李兆华在本案发生之前，从来没有见过，也不知道某甲公司与天盛物业公司之间的所谓委托物管关系，汤连芳、李兆华对该合同的真实性、合法性不予认可。而且，该《物业管理委托合同》本身存在很大的疑点，如合同要素全部都是手写，无法确定手写内容是否是某甲公司的真实意思表示。某甲公司也出具“说明”表示对此不知情。三、天盛物业公司无权收取本案的物业服务费用。如上所述，天盛物业公司单方提供的《物业管理委托合同》的真实性、合法性无法查明，该合同的约定作为天盛物业公司收取物业服务费用的依据，这显然是不成立的。退一步讲，即使天盛物业公司认为汤连芳、李兆华应受该《物业管理委托合同》的约束，履行支付物管费的义务。但该合同是双方合同，汤连芳、李兆华“按约定”支付物管费必须以天盛物业公司提供符合合同约定的物管服务为对价的。本案中，汤连芳、李兆华己提供《报警回执》这一证据证明家中确实曾经被盗窃，该《报警回执》己能充分证明天盛物业公司没有按照合同约定提供合格的物管服务。四、天盛物业公司在一审中作为原告的主体不适格。天盛物业公司提供的其与某甲公司签订的所谓《物业管理委托合同》的真实性、合法性无法查明，天盛物业公司的物业管理服务身份不合法。退一步讲，即使天盛物业公司认为其是根据该《物业管理委托合同》履行物管服务的，但该合同只是委托管理合同，充其量只是委托天盛物业公司提供物管服务，并没有委托天盛物业公司提起诉讼。
天盛物业公司答辩称：天盛物业公司收取物业管理费符合法律的规定，认定违约金以每日万分之七的标准符合法律规定，天盛物业公司与某甲公司签订的《物业管理委托合同》是物业服务的前期合同，对全体业主具有约束力。汤连芳、李兆华作为业主之一在天盛物业公司提供了物业服务之后并没有履行缴交物业管理费的义务，应当予以缴交。汤连芳、李兆华提交的报警回执，并没有公安部门的最终的认定结果，该失窃案不能成为不缴交物业管理费的抗辩理由。天盛物业公司作为原告的主体适格，《物业管理委托合同》并没有约定提请有关诉讼需取得建设单位（某甲公司）的同意，在业主或者使用人逾期不交费，天盛物业公司有权提起诉讼，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干解释》第一条规定，天盛物业公司的起诉符合法律规定，汤连芳作为业主应当履行交纳物业管理费的义务。
天盛物业公司向一审法院起诉请求：1、汤连芳支付2014年1月至2016年12月的物业管理费3770.47元车位费5970元及滞纳金3628.51元，合共13368.98元；2、李兆华对上述债务承担连带清偿责任；3、汤连芳、李兆华承担本案全部诉讼费用。天盛物业公司当庭申请撤销上述车位费5970元的诉讼请求，并变更其第一项请求为：汤连芳支付2014年1月至2016年12月的物业管理费3770.47元以及滞纳金1373.59元，合计5144.06元。
一审法院认定事实：天盛物业公司成立于2001年3月27日，是有限责任公司，具有三级物业服务资质。2003年2月13日，天盛物业公司与某甲公司签订《物业管理委托合同》，约定：某甲公司委托天盛物业公司对江门市蓬江区某乙苑9号、某丙苑11、12、13号物业进行管理，管理事项包括：房屋建筑共用部位维修养护管理，共用设施、设备维修养护管理，市政公用设施和附属建筑物维修养护管理，共用绿地、花木养护管理，公共环境卫生的清洁，垃圾收集清运，交通、车辆行驶及停放秩序，维持公共秩序等；服务期限自物业交付使用之日起至成立业委会之日止；本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；物业管理服务质量：……保安：实行24小时巡逻制度；急修：专人负责协调处理，跟踪服务；小修：保证小修，小补质量，维修及时率90%……；物业管理收费：住宅按照建筑面积每月每平方米0.5元，非住宅按建筑面积每月每平方米0.8元收取物业服务费，管理服务费标准的调整，按物价局核准的标准调整；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的从逾期之日起按每天应交管理费的万分之三十交纳滞纳金。签订上述《物业管理委托合同》后，天盛物业公司进驻某丙苑小区，为涉案的某丙苑小区业主提供物业管理服务。涉案房屋（蓬江区某丙苑13幢之一702室）建筑面积133.85平方米，属于汤连芳所有，于2003年购买使用。汤连芳与李兆华是夫妻关系，两人庭审中称上述房屋属于夫妻共同财产。某丙苑小区至今未成立业主委员会。2017年1月17日，江门市蓬江区发展改革和统计局出具《备案回执》及《物业服务收费备案表》，对天盛物业公司管理某丙苑小区服务收费进行备案，其中多层住宅原执行标准0.65元/㎡,原执行时间2012年5月1日，申请备案标准0.9元/㎡，执行时间2015年6月。汤连芳与李兆华庭审时称天盛物业公司调整物业服务收费没有进行公示，也没有征得业主同意，其只愿意按0.5元/㎡的标准继续交纳本案物业服务费。
另查，2007年1月10日，汤连芳因家中失窃向江门市公安局ＸＸ派出所报警，公安机关出具《报警回执》给汤连芳，该宗盗窃案件至庭审辩论终结之日止尚未侦破。汤连芳、李兆华因家中财物被盗及对物业公司服务质量不满意，与天盛物业公司发生争议，因此未能按时交纳本案诉争的物业服务费。
一审法院认为，本案是物业服务合同纠纷。天盛物业公司与某甲公司签订的《物业管理委托合同》属于前期物业管理合同，该合同是天盛物业公司管理某丙苑小区的合法依据。一、关于天盛物业公司的主体是否适格问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案天盛物业公司的起诉符合民事诉讼法关于起诉条件的规定，天盛物业公司作为物业服务企业，在履行了《物业管理委托合同》约定的义务后，有权收取相应的服务费用，《物业管理委托合同》也并没有约定提起有关诉讼需取得建设单位（某甲公司）的同意，其在业主或使用人逾期交费后提起诉讼要求处理符合法律的规定，故一审法院受理天盛物业公司的本案诉讼符合法律规定，天盛物业公司主体适格。关于天盛物业公司是否有权收取本案的物业服务费用的问题。如上所述，本案中，某丙苑小区未成立业主委员会，建设单位某甲公司根据物业管理相关法律法规的规定，聘请了天盛物业公司对某丙苑小区进行物业管理，双方于2003年2月13日签订《物业管理委托合同》，该合同作为天盛物业公司管理小区的合法依据，应予以确认。汤连芳、李兆华作为小区的业主应受《物业管理委托合同》的约束，其应当按照有关规定履行合同约定的缴交管理服务费的义务，天盛物业公司有权请求汤连芳、李兆华根据合同约定支付本案物业的物业服务费。对于汤连芳、李兆华抗辩认为天盛物业公司服务质量不达标，造成其财物损失，其有权拒付物管费的意见，一审法院认为，首先，天盛物业公司提供的物业服务包括房屋建筑共用部位维修养护管理，共用设施、设备维修养护管理，市政公用设施和附属建筑物维修养护管理，共用绿地、花木养护管理，公共环境卫生的清洁，垃圾收集清运，交通、车辆行驶及停放秩序，维持公共秩序等各个项目，安保服务仅是其中一项服务。本案中，汤连芳、李兆华除了提供财物失窃一案的《报警回执》外，其并未能提供其他证据证实天盛物业公司在履行合同过程中提供服务不符合约定故汤连芳、李兆华抗辩认为物业公司履行合同不符合约定的主张，依据不足；其次，关于汤连芳、李兆华房屋财物失窃一案，已由公安机关立案侦查，但至今未有结果。对于天盛物业公司是否违反安全保障义务，尚没有生效的裁判文书予以认定，即使认定天盛物业公司违反合同的安全保障义务的事实存在，也仅是承担损害赔偿责任，因物业服务合同是双务合同，业主一方的主要义务是按时足额交纳服务费用，物业公司一方的主要义务是按约定提供服务，两者互为对价关系，而以上的损害赔偿与支付物业费不具有合同对价的性质，汤连芳、李兆华不能以此来拒付物业服务费。因此，汤连芳、李兆华的该项抗辩意见无理，一审法院不予采纳。二、关于本案物业服务费收费标准的问题。根据《物业管理条例》第四十一条的规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”以及参照《物业收费管理办法》（发改价格【2003】1864号）第七条第一款：“物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。”、第八条：“物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。”的规定，物业服务收费标准应在物业服务合同中约定，前期物业管理需提高收费标准应与业主进行协商，并交政府主管部门备案核定，且还应在物业管理区域内公示。本案中，天盛物业公司与某甲公司在《物业管理委托合同》中约定“住宅的收费标准为0.5元/㎡，管理服务费标准的调整，按物价局核准的标准调整”，故在履行合同过程中，天盛物业公司确因经营成本上涨或其他因素需要提高收费标准的，应当与广大业主协商，签订相关的物业服务合同，并报价格主管部门备案核定，核定价格后，还需在物业管理区域内进行公示。但是，天盛物业公司在本案起诉后的2017年1月才将有关收费标准交价格主管部门备案，显然其没有履行作为物业公司将提高的收费标准报备的法定义务，也没有证据证实经价格主管部门核定的收费标准在涉案小区内进行过公示，并且，天盛物业公司也没有提供证据证实收费标准的调整与业主进行了协商，因此，其主张本案按照0.9元/㎡的标准向汤连芳、李兆华收取涉案房屋物业服务费，依据不足，一审法院不予支持。汤连芳、李兆华庭审时主张按照0.5元/㎡标准交纳本案物业服务费的意见，没有违反法律的规定，且与《物业管理委托合同》的约定一致，一审法院予以采纳。因此，经计算汤连芳、李兆华所有的涉案房屋从2014年1月至2016年12月物业服务费为：133.85平方米×0.5元/平方米×36个月=2409.3元。三、关于天盛物业公司主张的违约金计收标准是否有依据的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《物业管理委托合同》中约定的滞纳金实质上是违约金，汤连芳、李兆华逾期交纳有关费用已构成违约，应依照合同的约定承担有关的违约责任，按照《物业管理委托合同》的约定，应该从逾期之日起向天盛物业公司支付违约金。按照审判实践的通常做法，逾期付款违约金计算标准的上限为中国人民银行同期同类逾期贷款利率（基准贷款利率再30%-50%的上浮）的4倍，但《物业管理委托合同》约定的按每日3‰的标准计算违约金明显过高，已经超出审判实践中关于逾期付款违约金计算标准的上限，故一审法院参照中国人民银行同期商业贷款利率，将本案逾期付款违约金的计算标准依法调整为每日万分之七。本案中，汤连芳、李兆华拖欠2014年1月起的物业服务费，故汤连芳、李兆华逾期交纳物业管理费的违约金应从2014年2月1日起，按每月应交的物业服务费为基数以日息万分之七计算至判决确定的履行期限届满之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条的规定，判决如下：汤连芳、李兆华在判决发生法律效力之日起十日内向天盛物业公司支付2014年1月1日起至2016年12月31日止的物业管理服务费2409.3元及逾期付款违约金（违约金应从2014年2月1日开始计算，按每月应交的物业服务费为基数，以日息万分之七标准计算至判决确定的履行期限届满之日止）。如果汤连芳、李兆华未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费134元，减半收取67元，由汤连芳、李兆华负担50元，天盛物业公司负担17元。
二审中，当事人没有提交新证据。
一审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅对汤连芳、李兆华的上诉请求进行审查，对双方当事人没有提出请求的不予审查。本案争议的焦点为：1、天盛物业公司的主体是否适格？2、天盛物业公司是否有权收取本案的物业管理费？3、汤连芳、李兆华是否应支付违约金？违约金计算标准如何确定？
关于天盛物业公司的主体是否适格的问题。2003年2月13日某丙苑小区建设单位某甲公司与天盛物业公司签订《物业管理委托合同》，签订合同后天盛物业公司进驻某丙苑小区提供物业管理服务，履行了《物业管理委托合同》的义务。汤连芳、李兆华接受物业服务，且在房屋物品发生失窃以前向天盛物业公司缴纳过物业管理费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，建设单位某甲公司与天盛物业公司订立《物业管理委托合同》，对业主同样具有约束力，汤连芳、李兆华与天盛物业公司存在物业服务合同关系。天盛物业公司有权以自己名义对拖欠物业管理费的业主提起诉讼，而无需任何人的委托或授权。一审法院认定天盛物业公司在本案诉讼主体适格，并无不当，本院予以维持。汤连芳、李兆华主张对某甲公司与天盛物业公司签订《物业管理委托合同》的真实性存疑，无法确定是否是某甲公司的真实意思表示，不应作为本案定案证据使用，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款的规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外”，因某甲公司出具的说明亦未对《物业管理委托合同》真实性予以否认，仅表明不清楚本案情况和没有委托任何人提起诉讼，应认定汤连芳、李兆华未提供充分证据推翻天盛物业公司提交的《物业管理委托合同》，其此点主张本院不予采纳。
关于天盛物业公司是否有权收取本案的物业管理费的问题。天盛物业公司与某甲公司签订《物业管理委托合同》后，进驻某丙苑小区提供物业管理服务，汤连芳、李兆华作为小区业主接受天盛物业公司的物业服务，应当支付对等的物业管理费。对汤连芳、李兆华关于天盛物业公司于2017年1月才将物业管理费收费标准在相关行政部门备案之前，不应该收取物业管理费的主张，物业管理费的备案是行政部门对物业管理费调整行为进行管理的一项内容，并不是收取物业管理费的必备前提条件，对汤连芳、李兆华的此点主张不予采纳。对汤连芳、李兆华关于天盛物业公司没有提供合格的物业管理服务以致其家中被盗，不需支付物业管理费的主张，因物业公司承担的物业服务义务包括小区安保、小区卫生清洁、小区设备维修等等，是一对多提供服务的性质，更着重保障小区业主共益性权利，其对单个业主房屋内财物的安全保障有一定的义务，但该义务不能与保管合同中保障物品安全义务对等，即在本案中汤连芳、李兆华的被盗不能直接构成在物业管理服务合同法律关系中拒付物业管理费的理由，尚需提供充分证据证明天盛物业公司存在履行物业管理服务义务不合格行为，但汤连芳、李兆华仅对被盗一事提供了《报警回执》予以证明，并未提供任何证据证明天盛物业公司在此事件发生中有履行物业管理服务义务不合格的行为，汤连芳、李兆华依法应承担举证不能的法律后果。一审法院认定汤连芳、李兆华应支付拖欠的物业管理费，并认定应支付物业管理费为2409.3元，并无不当，本院予以维持。
关于汤连芳、李兆华是否应支付违约金，违约金计算标准应如何确定的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及《物业管理委托合同》第二十二条第4点的约定“业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的从逾期之日起按每天应交管理费的万分之三十交纳滞纳金。”天盛物业公司有权请求汤连芳、李兆华从逾期之日起支付违约金。按照《物业管理委托合同》的约定违约金按每日千分之三的标准计算明显过高，一审法院结合双方当事人的主张及参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，将违约金标准调整为每日万分之七，较为合理，并无不妥，本院予以维持。
综上所述，汤连芳、李兆华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由汤连芳、李兆华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘振宇
审 判 员 梅晓凌
审 判 员 李雁羽
二〇一七年八月十四日
法官助理 张迪楠
书 记 员 区健敏