福建省福州市晋安区人民法院民 事 判 决 书（2018）闽0111民初674号原告：福州鑫诚物业管理有限公司，住所地福州市晋安区远洋路69号明居苑3#楼02商场及商场办公219室。统一社会信用代码：91350111581111752K。法定代表人：卢锋，执行董事。委托诉讼代理人：吴永锋，北京市盈科（福州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：范菲菲，北京市盈科（福州）律师事务所实习律师。被告：唐高成，男，1986年12月10日出生，汉族，身份证住址福州市台江区。委托诉讼代理人：张巧亮，福建卫理律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈连钟，福建卫理律师事务所律师。原告福州鑫诚物业管理有限公司（以下简称鑫诚物业公司）与被告唐高成物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鑫诚物业公司的委托诉讼代理人吴永锋、范菲菲，被告唐高成及其委托诉讼代理人张巧亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鑫诚物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付原告所欠物业费人民币7276.8元，所欠水电公摊费用3061.36元，总计10338.16元及逾期付款利息（以上述物业费及公摊费总金额为基数，按同期商业银行逾期贷款利率从起诉之日起计至还清之日止）；2.诉讼费用全部由被告承担。诉讼过程中，原告鑫诚物业公司增加诉讼请求：判令被告给付原告于2017年3月至2018年2月所欠物业费人民币2728.8元及逾期付款利息（以上述物业费及公摊费总金额为基数，按同期商业银行逾期贷款利率从起诉之日起计至还清之日止）。事实和理由：原、被告与福州筑家房地产开发有限公司（以下简称筑家公司）签订了《前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》及相关附件，约定由原告为坐落在福州市晋安区筑家华庭（筑家·尚水东郡）提供前期物业服务事宜，进行前期物业管理，双方对物业服务内容及收费标准进行了约定。被告与筑家公司签订《商品房买卖合同》及六个附件，自愿购买筑家公司开发的晋安区筑家华庭XXX单元住宅一套（其建筑面积为151.6㎡，套内建筑面积118.34㎡，公共部分共有分摊建筑面积33.26㎡)。被告身为晋安区筑家华庭XXX单元住宅业主，其享受了原告提供的物业服务，却并没有按合同约定按时向原告交纳物业服务费用，没有履行一个作为业主应尽的基本义务。被告拖欠自2014年6月至2018年2月的物业服务费及自2013年6月至2017年2月的水电公摊费用总计13066.96元，期间经原告多次催要，被告均以种种理由予以搪塞，不予交纳。原告为维护自身合法权益，遂提起本案诉讼。被告唐高成辩称，一、被告于2012年11月16日签订坐落于晋安区筑家华庭XXX单元房产的《商品房买卖合同》时，所配套的前期物业服务企业为福州万嘉利物业管理有限公司，且经被告向福州市不动产登记档案馆查询，房地产部门所备案的物业公司亦为福州万嘉利物业管理有限公司，而非原告，被告未与原告签订任何物业服务合同，因此，原告并非本案适格主体，应当驳回原告的起诉。二、原告没有证据证明其有权收取物业费。根据《福州物业管理条例实施细则》第二十条规定：“物业服务企业承担物业管理事务，应当按照相应的资质条件签订前期物业服务合同或者物业服务合同，合同应当向县（市、区）房地产行政主管部门备案。”本案原告并未依照该规定备案其所提供的前期物业服务合同，也未提供物价管理部门各项审批文件，无权向被告收取物业费。另，原告未获得自来水公司及电力公司的授权，无权代收水电公摊费用。三、即便原告确为被告所居住小区的物业服务企业，但小区长期以来缺乏物业管理，垃圾随处倒放，车库通道封堵，车库漏水，电梯损坏无人维修，小区通道随意进出，砖混材料随意摆放，将业主共有的社区文化站擅自出租给他人使用，非法牟利等，物业费系物业服务企业提供相关物业服务，并收取服务费的一种形式，本案原告根本未尽到物业服务义务，无权向被告收取物业服务费。四、2017年10月1日《民法总则》颁发后，实行新的诉讼时效制度，参照《北京高院民一庭关于试行后适用诉讼时效制度的参考意见》第三条第（一）款规定：“按照《民法通则》的规定诉讼时效期间在2017年9月30日前已经届满的，义务人已经确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因《民法总则》的施行而消灭。”为此，本案原告所起诉的2015年9月30日前的物业费及水电公摊费已于2017年9月30日诉讼时效届满，该期间的诉讼请求已超出时效，法院不应当予以支持。本院经审理认定事实如下：坐落于福州市晋安区的筑家华庭小区系由筑家公司建设开发，该建设单位与福州万嘉利物业管理有限公司签订一份《前期物业服务合同》，后被告与筑家公司签订了一份《商品房买卖合同》向其购买了该小区XXX单元房屋（建筑面积151.6㎡），《商品房买卖合同》有关前期物业服务的约定为“服务内容及质量标准等见合同附件四”，并将前述《前期物业服务合同》和《临时管理规约》分别作为该买卖合同的附件四和附件五。《前期物业服务合同》与《临时管理规约》均约定：电梯住宅每月综合物业服务费为1.5元/㎡（按建筑面积计），水电公摊费用按实际产生费用按建筑面积比例分摊。筑家华庭小区交付业主使用后，由原告实际进驻该住宅小区提供物业服务，原告亦与筑家公司签订的一份《前期物业服务合同》。被告未向原告支付自2014年6月起至2018年2月止的物业服务费及自2013年6月起至2017年2月止的水电公摊费用，原告经催讨无果，提起本案诉讼。以上事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》及附件、律师函、授权委托书及快递底单、邮件投递结果查询单、原告与筑家公司签订的《前期物业服务合同》、水费抄表情况表和历月电费明细表等证据为证。上述证据经庭审审查，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，根据《物业管理条例》第二十一条和第二十五条的规定，前期物业服务合同系由建设单位与物业服务企业签订，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。即物业买受人对前期物业服务合同具有知情权。筑家华庭小区的建设单位与被告签订的房屋买卖合同附件四约定的为该小区提供前期物业服务的是福州万嘉利物业管理有限公司，而在该小区交房后实际提供前期物业服务的是原告。原告虽亦与筑家公司签订了《前期物业服务合同》，但原告提供的证据不足以证明筑家公司曾告知业主变更了前期物业服务企业，因此，其与筑家公司签订的《前期物业服务合同》对被告不具效力。原告在小区交付使用之初即开始为该小区提供物业服务至今，且该小区的大部分业主亦向原告支付了物业服务费，可以认定原、被告之间存在事实物业服务关系。原告主张按建筑面积乘以1.5元/㎡计算每月物业服务费，该主张符合房屋买卖合同附件五《临时管理规约》的约定，本院予以采纳。权利人的权利受到损害的事实，发生在民法总则实施之前，按照民法通则的规定诉讼时效期间在2017年9月30日前已经届满的，义务人已经确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因民法总则施行而消灭。本案中，对于原告提供的律师函与相应的快递底单、邮件投递查询单，仅能证明系他人签收了该律师函，因被告不认可其收到该律师函，故对于原告主张其已向被告发函催收，本院不予认可。被告主张原告诉请的2015年9月30日前的物业服务费及水电公摊费的诉讼时效已于2017年9月30日届满，已超过两年的诉讼时效，本院予以认可。故对于原告诉请超过诉讼时效的物业服务费及水电公摊费用，本院不予支持。被告应向原告支付其所拖欠的自2015年10月起至2018年2月止合计29个月的物业服务费为6594.6元（1.5元/㎡/月×151.6㎡×29月）。被告亦应向原告支付自2015年10月起至2017年2月止的水电公摊费用，但因原告提供的证据不足证明原告支出的水电费均用于小区配套设施、设备和相关场地进行养护、管理，并且向小区业主公开，因此原告主张被告按其自行计算的金额支付水电公摊费用，缺乏依据。在为小区配套设施、设备和相关场地进行养护、管理过程中，原告确需支出相应的水电费，本院酌情按物业服务费的10%确定，因此，自2015年10月起至2017年2月止17个月被告应承担的水电公摊费用为386.58元（1.5元/㎡/月×151.6㎡×17月×10%）。原、被告未就支付物业服务费、水电公摊费用的期限和逾期责任进行约定，原告请求被告支付上述钱款的逾期付款利息，缺乏依据，本院不予支持。依照《物业管理条例》第七条第五项、第二十一条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告唐高成应于本判决生效之日起十日内支付原告福州鑫诚物业管理有限公司自2015年10月起至2018年2月止的物业服务费6594.6元；二、被告唐高成应于本判决生效之日起十日内支付原告福州鑫诚物业管理有限公司自2015年10月起至2017年2月止的水电公摊费用386.58元；三、驳回原告福州鑫诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告唐高成负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审判员  周成潭二〇一八年五月二日书记员  潘珊珊附：本案适用的主要法律条文和执行申请提示一、主要法律条文1、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。二、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。