辽宁省锦州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）辽07执异57号
案外人：杨旭，男，1979年5月31日出生，满族，住辽宁省北镇市。
委托诉讼代理人：尹夺，辽宁天一律师事务所律师。
申请执行人：锦州市古塔区本荣小额贷款有限责任公司，住所地锦州市古塔区南二里星汇园11-12号。
法定代表人：李冰，该公司董事长。
委托诉讼代理人：高杨、田野，辽宁华峰律师事务所律师。
被执行人：辽宁德宏实业集团有限公司，住所地北镇市南环西路南侧。
法定代表人：杨志杰，该公司总经理。
被执行人：北镇市德宏房地产开发有限公司，住所地北镇市南关社区原一建公司院内。
法定代表人：杨志杰，该公司总经理。
被执行人：鄢凤良，男，1956年6月9日出生，满族，无职业，住北镇市。
被执行人：康春侠，女，1953年9月9日出生，满族，无职业，住北镇市。
四被执行人共同委托诉讼代理人薛晶，辽宁锦尚律师事务所律师。
在本院执行原告锦州市古塔区本荣小额贷款有限责任公司（以下简称本荣小额贷款公司）与被告辽宁德宏实业集团有限公司、北镇市德宏房地产开发有限公司、鄢凤良、康春侠借款合同纠纷一案中，案外人杨旭于2017年6月16日对本院告知拟对被执行人鄢凤良所有的坐落在北镇市鸿德阳光家园2号楼东数第9开间的房屋进行评估、拍卖，并决定在评估、拍卖上述房屋时不予考虑租赁问题提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人杨旭称，异议人于2012年3月27日与鄢凤良签订了租房协议，将北镇市鸿德阳光家园2号楼东数第9间房屋租给异议人，租期20年，从2012年3月27日至2032年3月26日止，租金共计70万元，由异议人一次性支付给鄢凤良，鄢凤良为异议人出具了收款收据。并且从签订合同之日起至今，一直是由异议人占有、使用、管理该房屋。本荣小额贷款公司的借贷行为发生在异议人签订租赁协议之后，在对承租的房屋进行借款抵押的时候，异议人根本不知情。综上，异议人与鄢凤良签订的租赁协议，是真实、合法、有效的，依法受法律保护。在租赁期限没有到期前，异议人不同意对该房屋进行评估、拍卖，也不同意迁出房屋。
申请执行人本荣小额贷款公司称，一、异议人与鄢凤良之间不存在真实的租赁合同关系。鄢凤良在向申请执行人借款之时，以自己名下的也就是本案诉争房屋进行抵押，抵押评估过程中，评估师询问鄢凤良是否有出租情况存在，均被否认，这点在执行笔录中有记载，申请执行人在发放借款时去诉争房屋进行实地查看，当时诉争房产是毛坯状态，根本达不到出租条件，而被异议人却陈述其是在借款之前与鄢凤良签订的租房协议，显然，这是虚假陈述。通过租房协议可知，异议人与鄢凤良签订的租房期限为20年，租金一次性交付，试问有哪个承租人会将20年的租金一次性交给出租人？因为，经营风险不可控，20年这么长的期限会发生很多经济和社会变化，而异议人却愿意将20年的房租一次性交付，可见，异议人签订的租房协议中的履行内容完全不符合常理和交易习惯，租房协议的内容是虚构的，是为了规避鄢凤良的房产在执行阶段被查封、拍卖。关于租金的交付问题，异议人是否有相应证据予以证实，这么大额的资金，如果没有双方之间的银行转账凭证，就不能说明异议人履行了交付租金的义务。因此，结合以上三点理由，异议人与鄢凤良之间不存在真实的租赁关系。二、退一步讲，假设异议人与鄢凤良之间存在租赁关系，那么这种租赁关系也并不影响法院对诉争房屋进行评估、拍卖等执行内容。《最高法关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。”首先，案外人异议所主张的权利应当是所有权等能够阻止执行法院对执行标的强制执行的权利，租赁权只能阻止交付标物的行为。本案中，假设租赁权存在，显然没有达到能够阻止法院对房屋进行拍卖处置的程序。综上，请求法院依法驳回异议人的异议，依法执行鄢凤良被查封的房产，以维护申请执行人的合法权益。
四被执行人称，同意异议人意见，双方签订的租赁合同合法有效。不同意将房屋腾迁交付给申请执行人拍卖、评估。
本院查明，原告本荣小额贷款公司与被告辽宁德宏实业集团有限公司、北镇市德宏房地产开发有限公司、鄢凤良、康春侠借款合同纠纷一案，本院于2014年10月14日作出（2014）锦民一初字第00001号民事判决。辽宁德宏实业集团有限公司不服，向辽宁省高级人民法院提起上诉。辽宁省高级人民法院于2015年6月17日作出（2015）辽民二终字第00177号民事裁定，准许上诉人辽宁德宏实业集团有限公司撤回上诉，各方当事人均按原审判决执行。裁定发生法律效力后，本荣小额贷款公司申请强制执行。本院于2015年8月21日作出（2015）锦执一字第00073号执行裁定，将案涉房产查封。在执行过程中，本院拟对被执行人鄢凤良所有的坐落在北镇市鸿德阳光家园2号楼东数第9开间的房屋进行评估、拍卖。被执行人向本院提出上述房屋由案外人杨旭租赁，并向本院提供了租赁合同。本院在执行中查明，该房屋在抵押评估时没有明确载明租赁问题，另外在本院生效的（2014）锦民一初字第00001号民事判决中也未提及和明确房屋租赁事宜。本院决定在评估、拍卖上述房屋时不予考虑租赁问题，并告知案外人杨旭在拍卖该房屋所有权转移后应无条件迁出该房屋。案外人杨旭提出书面异议。
另查明，案外人杨旭向本院提交了一份租房协议和相应的收款收据，协议载明，协议签订时间为2012年3月27日，出租方为鄢凤良（甲方），承租方为杨旭（乙方），甲方将座落在北镇市鸿德阳光家园门市约210平方米（2号楼东数9号门市）出租给乙方，租期20年，从2012年3月27日至2032年3月26日止，租金70万元，一次全部付清，收款时间为2012年3月27日。本院在询问过程中要求案外人杨旭10日内提交租金的交付情况、银行流水、钱款来源的相关证据，杨旭未能提供，亦未说明理由。本荣小额贷款公司申请对租房协议及收款收据的形成时间进行鉴定，本院委托辽宁仁和司法鉴定中心进行鉴定，辽宁仁和司法鉴定中心于2017年10月16日向本院出具终止鉴定通知书，该通知书载明“鉴于该案送检材料条件的局限性，加之我机构鉴定设备和技术条件的限制，无法对该案委托事项进行鉴定。现依据司法部《司法鉴定程序通则》第二十九条等有关规定，确定终止鉴定。”
本院认为，在执行程序中，案外人对执行标的所享有的租赁权并不具有直接排除执行的效力。本案的主要焦点是案外人杨旭对本案执行标的（鄢凤良所有的坐落在北镇市鸿德阳光家园2号楼东数第9开间的房屋）是否享有租赁权，是否应当在执行过程中保护其租赁权，即解决对案涉房屋带租拍卖还是将案涉房屋上的租赁权涤除后再依法拍卖的问题。
《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。案涉房屋在本院查封前已设立抵押权，故该房屋是否系在抵押前出租给案外人杨旭并实际交付使用是本案关键事实，案外人杨旭请求在执行过程中保护其租赁权，除需证明存在租赁关系外，还需进一步证明系在抵押前签订租赁合同并占有使用该房屋。
人民法院在执行中拍卖被执行人的非住宅房屋时，经常遇到案外人以其对该房屋享有租赁权为由，主张拍卖不破除租赁。而申请执行人则认为被执行人与案外人恶意串通虚构租赁关系，要求法院不予采信。书面合同书作为信息载体，一方面能有效记载当事人的合意，另一方面，其书写也具有较大的随意性，特别是对于合意形成时间的记录具有很大的局限性。案涉房屋在抵押评估时没有明确载明租赁问题，生效执行依据中也未提及和明确房屋租赁事实，申请执行人本荣小额贷款公司又对租赁事实不予认可，认为存在恶意串通虚构租赁关系，故本案不能仅凭书面租赁合同和收款收据认定租赁相关事实。案外人杨旭主张在案涉房屋抵押前签订租赁合同并占有使用房屋还应提供其他相关证据予以佐证。
关于租赁合同的签订时间问题，案外人杨旭未提供证据证明租赁合同在案涉房屋抵押前已经根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条、住房和城乡建设部制定的《商品房屋租赁管理办法》第十四条、第十九条的规定办理了租赁登记备案手续，也未提供其他确切证据证明租赁合同签定于抵押前，如租赁合同当事人已在抵押前缴纳相应租金税、在案涉房屋所在物业公司办理租赁登记、向抵押权人声明过租赁情况等。故对案外人杨旭主张租赁合同签订于抵押前的事实，本院不予认定。
关于案外人杨旭是否在案涉房屋抵押前已经占有使用房屋的问题，案外人杨旭未提供证据证明在抵押前已经领取以案涉房屋作为住所地的营业执照，已经由其支付案涉房屋水电、物业管理等费用，已经对案涉房屋根据租赁用途进行装修，或其他确切证据证明其已在抵押前直接占有使用案涉房屋的事实。故对案外人杨旭主张在案涉房屋抵押前已占有使用该房屋的事实，本院亦不予认定。
综上，案外人杨旭虽提供了证明对案涉房屋享有租赁权的租赁合同，但未能提供有效的证据证明租赁合同签订于抵押前，亦未能提供有效的证据证明在抵押前已占有使用该房屋，故在执行过程中应将案涉房屋上的租赁权涤除后再依法拍卖。案外人杨旭的异议请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，裁定如下：
驳回案外人杨旭的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 庄丽洁
审判员 姚雪峰
审判员 郭慧峰
二〇一七年十一月二十日
书记员 郭晶晶