沈阳市浑南区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0112民初515号原告沈阳首创新运置业有限公司，住所地沈阳市浑南新区沈中大街28-16号2-29-2。法定代表人胡卫民，该公司总经理。委托诉讼代理人曹艳杰、刘伟华，辽宁良友律师事务所律师。被告裴艳辉，女，1968年8月11日出生，汉族，住辽宁省法库县。委托诉讼代理人周峰，男，1989年11月28日出生，汉族，住辽宁省法库县。原告沈阳首创新运置业有限公司与被告裴艳辉买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月5日受理后，依法由审判员肖军威独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人曹艳杰、刘伟华，被告委托代理人周峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2015年4月30日，原被告签订了《商品房买卖合同》。合同约定：被告购买原告开发的位于沈阳市东陵区沈中大街某号1-1-2号商品房，总价款421612元，其中首付款131612元，余款290000元为银行按揭贷款，在合同签订后，被告仅支付43871元首付款，银行按揭贷款至今尚未办理。被告尚欠逾期首付款及银行按揭贷款未付。为此，原告多次催要并于2017年9月19日向被告发出了《律师催告函》，明确告知被告于收到函件后7日内支付逾期首付款，如期满未支付《商品房买卖合同》自动解除，且不再另行通知。因被告在收到《律师催告函》后仍未能按期履行付款义务，故双方签订的《商品房买卖合同》已自动解除。被告应配合原告办理撤销合同备案及预告登记等相关手续，并向原告支付违约金。请求判令：1、确认原、被告签订的《商品房买卖合同》已解除；2、请求法院判决被告支付违约金84322.4元；3、请求法院判决被告配合原告办理撤销商品房买卖合同备案登记、预告登记手续。4、本案诉讼费由被告承担。被告裴艳辉辩称：因为原告无法办理贷款，我方多次找到被告要求全款支付，但一直没有解决方案，2018年初，原告称给我方发了律师函，但我方一直没有收到。我方希望调解解决。经审理查明：2015年1月24日，被告预购买原告开发的坐落于沈阳市东陵区沈中大街某号1-1-2号，建筑面积86.25平方米商品房向原告交付定金10000元。2015年4月30日，原被告签订了《商品房买卖合同》合同。合同约定：被告购买原告开发的坐落于沈阳市东陵区沈中大街某号1-1-2号，建筑面积86.25平方米商品房，房屋总价款421612元。其中首付款131612元，余款290000元，被告应于合同签订日30日内将按揭贷款办理完毕并支付至原告指定账户。逾期超出30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。出卖人逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。双方商品房买卖合同附件1约定：首付款共计131612元，买受人在签订本协议之日向出卖人缴纳购房定金43871元，买受人向出卖人借款87741元用于支付剩余部分首付款；买受人应交纳上述付款情况中规定的首次购房定金43871元，并同时办理银行按揭贷款手续；买受人于2015年4月30日前缴纳定金43871元，于2015年7月30日前一次性归还从买受人的借款金额87741元，不计利息；如买受人在2015年7月31日前仍未足额归还从甲方的借款，则视为买受人自动解除商品房买卖合同并自动放弃商品房买卖合同及本协议中规定的购房权益，买受人已付定金不予退还，并按照商品房买卖合同承担违约责任。同时，买受人应赔偿出卖人的损失（从买受人借款之日起按同期银行贷款利率计算的利息），并承担由此产生的一切费用及赔偿，且买受人应配合出卖人办理商品房买卖合同解除手续，买受人逾期或拒绝办理解除合同手续的，每逾期一日应向出卖人支付总房款额日千分之三违约赔偿金。附件2借款承诺书中，被告承诺“由于资金问题，特申请向原告借款87741元用于支付首付款。严格按照《首创光和城首付款支付补充协议》约定偿还借款及办理按揭贷款，保证在2015年7月30日前归还原告全部借款87741元，期间不得以任何理由拖欠，若逾期未还，同意按商品房买卖合同处理，配合原告办理解除合同手续，并向原告支付总房款10%的违约金，并且赔偿原告的损失等”；附件4合同补充协议约定：“如因买受人原因无法提供相关个人贷款资料或因其他原因银行逾期房款的，或不符合按揭贷款银行的贷款致使无法申请按揭贷款的，买受人仍应按合同约定期限支付购房款；买受人在签订合同前必须如实向按揭贷款银行陈述贷款经历及个人情况，如因买受人陈述不实导致按揭贷款银行拒绝贷款或要求买受人提高贷款首付额度或贷款利率的，买受人自行承担相应后果，并不得以此为理由拒绝付款或逾期付款。买受人逾期付款超出30日后，出卖人有权解除合同，买受人应自合同解除后另外向出卖人支付解除合同的违约金即购房款总额的20%的。因买受人原因解除合同的，买受人应在要求解除合同之日或经出卖人书面通知之日起三日内配合出卖人撤销备案合同、预告登记、抵押登记及银行按揭贷款等手续，如出卖人逾期办理，应按购房款总额的日万分之五向原告支付违约金；买受人确认其在合同中所留姓名及有效联系方式所记载的姓名、电话、通讯地址为准，买受人保证对其所提供资料及地址的真实性负责，如因联系方式发生变更，买受人应在变更后立即到出卖人处以书面形式进行变更，以其他形式变更的，出卖人均不予认可。如因买受人所留地址及联系方式不真实或联系方式发生变化未及时通知出卖人，出卖人邮寄至合同记载联系地址或经买受人变更的地址即视为有效送达，买受人拒绝签收的，出卖人可留置送达，因出卖人原因导致不能送达或未能接受相关通知的法律后果由买受人自行承担”。附件6预购商品房预告登记约定书约定：“原被告双方经过协商同意将坐落于东陵区沈中大街某号1-1-2号房产申请预购商品房预告登记。由原告代为被告向房屋登记机构提交设立预购商品房预告登记申请材料及领取预告登记证明”。双方合同签订当日，原告收到被告购房款33871元。因被告申请银行按揭贷款未获批准，被告剩余房款未能如期交付。2017年9月19日，原告按照被告预留地址向被告发出律师催告函，告知其收到催告函后7日内交付逾期购房款及违约金293581.39元。如被告仍未按期支付，原告将依法解除合同，且不再另行向被告发出解除合同通知。9月24日，催告函被退回。审理中，被告提出《商品房买卖合同》及《补充协议》中，原告约定的违约金过高，请求适当减少。上述事实，有《商品房买卖合同》及《补充协议》、收款收据、首创〮光和成收款确认单、律师催告函等书证及当事人庭审陈述在案佐证。本院认为：依法成立的合同对双方具有法律拘束力，原被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且在平等自愿基础上签订的，该合同内容不违反法律规定，故该《商品房买卖合同》合法有效，原告可以依据合同约定解除双方签订的合同。关于原被告签订的《商品房买卖合同》解除时间问题。催告函是原告按照被告预留地址投递，且双方协议中对因地址原因，导致未能投送的法律后果作出明确约定。因该投递于2017年9月年22日送达被告预留地址，应视为被告于该日收到原告律师函，被告未能收到催告函的法律后果由其自行承担，故本院结合律师函中告知内容，确认原被告签订的《商品房买卖合同》于2017年9月30日解除。关于原告要求被告配合办理撤销商品房买卖合同备案登记、预告登记手续问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因双方签订的《商品房买卖合同》现已登记备案，故在合同解除后，被告应协助原告撤销登记备案，恢复到房屋登记前状态。关于被告提出解除合同的违约金是否过高的问题。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。虽然补充协议中双方约定：“买受人逾期付款超出30日后，出卖人有权解除合同，买受人应自合同解除后另外向出卖人支付解除合同的违约金，即购房款总额的20%”，是在双方真实意思表示下签订的，但因违约金具有惩罚性与补偿性的双重作用，被告系按揭贷款没有获批，导致未能按期交纳房款，非主观臆断故意违约，原告亦未提供证据证明其因此所受损失，故本院兼顾原告预期利益等因素确定被告按总房款10%支付违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下:一、确认原告沈阳首创新运置业有限公司与被告裴艳辉于2015年4月30日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》于2017年9月30日解除；二、被告裴艳辉于本判决生效之日起10日内向原告沈阳首创新运置业有限公司支付违约金42161.2元；三、被告裴艳辉于本判决生效之日起10日内协助原告沈阳首创新运置业有限公司办理《商品房买卖合同》撤销备案、预告登记手续；三、驳回原告沈阳首创新运置业有限公司其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8859元，减半收取4429.5元，由被告裴艳辉负担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于沈阳市中级人民法院。审 判 员 肖军威二〇一八年四月四日法官助理 朱婉姝书 记 员 周立颖附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。