重庆市第五中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）渝05执异2220号
案外人：龚家志，男，1972年4月17日出生，汉族，住重庆市渝北区。
申请执行人：中国农业银行股份有限公司重庆九龙坡支行，住所地重庆市九龙坡区杨家坪正街26号附3号1-1，统一社会信用代码91500107903132020J。
负责人：陈光越，行长。
委托诉讼代理人：罗茂秋，女，1993年8月7日出生，汉族，住四川省宜宾市。
被执行人：重庆禾森苑商贸有限公司，住所地重庆市渝北区双龙湖街道一碗水后街，组织机构代码75926435-1。
法定代表人：龚委，总经理。
被执行人：陈敬东，男，1968年1月22日出生，汉族，住重庆市渝北区。
被执行人：邹昭皓，男，1985年8月8日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。
被执行人：李徐卉，女，1985年9月26日出生，汉族，住重庆市渝中区。
被执行人：重庆世能物业发展有限公司，住所地重庆市渝北区双龙湖街道龙裕街37号，组织机构代码74289061-2。
法定代表人：周隽，总经理。
本院在执行中国农业银行股份有限公司重庆九龙坡支行（以下简称农行九龙坡支行）申请执行重庆禾森苑商贸有限公司（以下简称禾森苑公司）、陈敬东、邹昭皓、李徐卉、重庆世能物业发展有限公司（以下简称世能公司）金融借款合同纠纷一案中，案外人龚家志对执行位于重庆市渝北区凯歌一支路103号X号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。
案外人龚家志称，2011年3月8日，案外人与世能公司签订《重庆市商品房买卖合同》，购买世能公司开发的位于重庆市渝北区凯歌一支路103号X号房屋，并支付购买价款288,000元，当日世能公司将所购房屋交付案外人使用至今。案外人拥有该房屋的所有权，请求中止对该房屋的执行。
申请执行人农行九龙坡支行辩称：1.《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”，申请执行人与世能公司办理抵押时，并未查询到案外人在不动产登记机构已办理过户登记，不动产所有权仍属世能公司，且世能公司在申请执行人办理抵押时未告知该抵押物存在出售情况，申请执行人系善意第三人，且办理了抵押登记，已善意取得该不动产的抵押权；2.案外人主张的所有权为债权，未办理过户登记，申请执行人主张的抵押权为物权，且办理了抵押登记，根据物权优先于债权的一般原则，即便案外人符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，案外人的债权也并无对抗申请执行人抵押权的效力；3.案外人可根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定向世能公司请求解除合同、返还已购房款及利息或赔偿其损失，而不是向申请执行人提出执行异议。综上，申请执行人不同意该抵押物为案外人所有，不同意中止执行。
本院查明，农行九龙坡支行诉禾森苑公司、陈敬东、邹昭皓、李徐卉、世能公司金融借款合同纠纷一案，本院于2015年9月17日作出（2014）渝五中法民初字第00850号民事判决书，判令：一、被告禾森苑公司于本判决生效之日起十日内归还原告农行九龙坡支行借款本金11,000,000元；二、被告禾森苑公司于本判决生效之日起十日内给付原告农行九龙坡支行截止2014年8月4日的借款利息155,636.03元；三、被告禾森苑公司于本判决生效之日起十日内给付原告农行九龙坡支行罚息，从2014年8月5日起以11,000,000元为基数按年利率10.35%计算，至付清时止；四、被告禾森苑公司于本判决生效之日起十日内给付原告农行九龙坡支行复利，至2014年9月2日的复利为2,200.58元；从2014年9月3日起以155,636.03元为基数按年利率10.35%计算，至付清时止；五、原告农行九龙坡支行有权就被告世能公司所有的位于重庆市渝北区回兴街道凯歌一支路103号高朋花园车库X号房屋优先受偿；六、被告陈敬爱东与被告邹昭皓对被告禾森苑公司承担的以上判决第一项、第二项、第三项、第四项给付义务承担连带清偿责任；七、被告李徐卉对被告邹昭皓因履行本判决第六项所负债务承担连带清偿责任；八、驳回原告农行九龙坡支行其他诉讼请求。该判决发生法律效力后，因禾森苑公司、陈敬东、邹昭皓、李徐卉、世能公司未如期履行义务，农行九龙坡支行向本院申请强制执行。
执行过程中，本院于2016年12月6日作出（2016）渝05执883号执行裁定书，查封了被执行人世能公司所有的位于重庆市渝北区回兴街道凯歌一支路103号高朋花园的房产（房产证号：201-2009-82X**。
另查明，世能公司（甲方）与龚家志（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》（合同无落款时间），约定：甲方将位于重庆市渝北区双龙湖街道凯歌一支路103号X号房屋出售给乙方；建筑面积42平方米；总成交金额288,000元；付款方式为分期付款，2011年3月1日付购房定金10,000元，2011年3月8日前签订购房合同付首付款268,000元，乙方领取房产证时付清余款10,000元。
2011年3月1日，世能公司出具《收据》，载明：收到龚家志交来的高朋花园X号房定金10,000元。世能公司出具《收据》（无落款时间），载明：收到龚家志交来的高朋花园X号房屋购房款268,000元。异议审查过程中，龚家志还向本院提交了重庆广播电视信息网络有限公司渝北分公司出具的《有限电视TV业务受理登记单》、重庆广播电视信息网络有限公司渝北分公司出具的《发票》、重庆公众城市一卡通有限责任公司出具的《代收业务收据》以及电费气费收据，证实重庆广播电视信息网络有限公司渝北分公司受理高朋花园X号房屋的有限电视业务，以及龚家志（高朋花园X号）交纳2014年9月、2015年9月的有线电视费，2016年8、9月、2016年12月、2017年1月的气费以及2014年11月、2015年3月、2017年11月的电费的情况。
又查明，2013年8月2日，农行九龙坡支行与世能公司签订《抵押合同》，约定世能公司为农行九龙坡支行在与禾森苑公司签订的《流动资金借款合同》中享有的债权提供抵押担保，被担保的本金数额为11,000,000元，担保范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损失赔偿金、迟延履行债务的利息、迟延履行金、诉讼费、律师费等实现债权的一切费用。抵押物为世能公司所有的座落于重庆市渝北区回兴街道凯歌一支路103号高朋花园车库X号，房产证号为201房地证2009字第82XXX号，建筑面积5,129.98平方米，2013年8月5日，在登记机关为该房屋办理了抵押登记。
再查明，重庆市渝北区双龙湖街道凯歌一支路103号X号房屋包含在本院查封的重庆市渝北区回兴街道凯歌一支路103号高朋花园房产证号为201-2009-82XXX的房产中，该房屋现由龚家志作为住宅用房居住使用。
还查明，重庆市渝北不动产登记中心出具的《住房登记信息查询结果》载明：截止2017年11月20日，龚家志在重庆市渝北不动产登记中心辖区无住房登记信息记录。
本院认为，虽然《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但同时规定法律、司法解释另有规定的除外。而《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”参照该批复，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，其对所购商品房享有的物权期待权优于承包人对该商品房享有的工程价款优先受偿权，当然也优于抵押权人对商品房享有的抵押权。本案中，案外人购买的房屋虽系非住宅，但该房屋同时具有居住功能，案外人也实际作为住宅用房居住使用，故该房屋应视为用于居住的房屋。案外人购买的是用于居住的房屋，属于为生活消费需要购买房屋的消费者，并支付了大部分购房款，因此，案外人符合购房消费者的构成要件，其对案涉房屋享有的消费者物权期待权应优先于申请执行人对案涉房屋享有的抵押权予以保护。此外，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，案外人在本院查封案涉房屋前即与被执行人世能公司签订了合法有效的书面买卖合同，购买案涉房屋，其所购房屋系用于居住的房屋，且其名下在被执行房屋所在地无其他用于居住的房屋，并支付了大部分购房款。因此，案外人对案涉房屋享有排除执行的物权期待权。
综上，案外人龚家志对案涉房屋享有足以排除执行且能对抗申请执行人抵押权的实体权利，对其请求对案涉房屋中止执行的异议请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条，并参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，裁定如下：
中止对重庆市渝北区双龙湖街道凯歌一支路103号X号房屋的执行。
如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 胡 蓉
审 判 员 刘用辉
代理审判员 傅 沿
二〇一七年十二月七日
书 记 员 吴 娅