重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝三中法民终字第00624号上诉人（原审原告）秦伯奎，男，1972年2月3日出生，汉族，居民，住丰都县。委托代理人黄宗泽，重庆市江北区观音桥法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）重庆朗逸房地产开发有�公司，住所地丰都县三合街道滨江西路九支路5号，组织机构代码56564596-5。法定代表人代利军，经理。委托代理人廖德昌，重庆洪宇律师事务所律师。上诉人秦伯奎因与被上诉人重庆朗逸房地产开发有限公司（以下简称朗逸房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服丰都县人民法院（2015）丰法民初字第00171号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。一审法院审理查明：朗逸房地产公司系从事房地产开发、商品房销售等经营的有限责任公司。2011年7月9日，该公司取得丰都县水天坪组团工业园A07-1/2地块（用地面积23387平方米、用地性质为居住）的建设用地规划许可，用于开发“盛世和丰”楼盘项目。2012年4月6日，该公司取得“盛世和丰·紫金苑”的“商品房预售许可证”[丰国土房管（2012）预字第（01）号]。2012年6月19日，朗逸房地产公司（甲方）与秦伯奎（乙方）签订《商品房买卖合同》，合同约定：本商品房坐落于丰都县，建筑面积76.57平方米，其中套内建筑面积60.945平方米，共用部分与共用房屋分摊建筑面积15.625平方米；户型为两室二厅二卫；用途为成套住宅；房屋总成交金额为278562元，建筑面积单价3638元/平方米，套内面积单价为4571元/平方米；付款方式为：2012年6月19日首付84562元，余款由银行提供按揭贷款。合同还约定：预售的商品房，甲方应当在2013年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已经建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；如遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房；本商品房交付时应达到已通过竣工验收备案登记，取得“重庆市建设工程竣工验收备案登记证”的条件；甲方逾期交房的违约责任：�本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况下，甲方如未按本合同约定的期限将商品房交付乙方使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之二的违约金（该比率应不小于本条第1款第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金等内容。合同签订后，秦伯奎向朗逸房地产公司缴纳购房款278562元（含银行按揭贷款）及契税、大修基金等。2014年5月19日，朗逸房地产公司通过邮局信函书面通知秦伯奎于2014年6月27日接房。后秦伯奎接收了讼争房屋。2014年6月，丰都县城乡建设委员会通过了对讼争房屋的竣工验收，朗逸房地产公司于2014年7月10日取得“重庆市建设工程竣工验收备案登记证”（丰都建竣备字[2014]14号）。一审法院另查明：2012年8月22日，丰都县规划委员会第三十五次会议就水天坪工业园区H2、Z3路路幅宽度方案作出调整：1、原则上同意对已建设部分道路两旁裙房建筑之间的间距控制在43米，主楼控制在53米。对于未建设部分道路两旁建筑与建筑之间的间距控制在53米；2、对于道路拓宽的相关事宜，由工业园区负责协调处理，并需把握两个原则，一是建设规模不变，二是对于因道路拓宽所引起的损失，可相应的减免配套费。2013年5月15日，重庆市丰都县工业园区管理委员会作出《关于朗逸房地产公司一期（紫金苑）工程申请延长建设工期的复函》（渝丰工管委函[2013]29号），其内容为：……你司报来的《朗逸房地产公司关于要求延长建设工期问题的请示》，我委于2013年5月13日收悉，根据2012年8月22日县规划委员会第三十五次会议纪要精神，对水天坪工业园区H2、Z3路路幅宽及建筑后退间距均作出了相应调整，你司根据规委会要求，对盛世和丰整体项目作了重新规划设计，历时约6个月，情况属实。2014年10月16日，重庆康华会计师事务所有限责任公司丰都分所依据重庆洪宇律师事务所的委托，对讼争房屋所在地区的房屋租赁价格作出了评估，其调查结果为：讼争房屋所在地的平均租金水平为5.37元/平方米.月。秦伯奎一审诉称：按照双方合同约定，交房时间为2013年12月31日前，但朗逸房地产公司实际交房时间为2014年12�23日，迟延交房365天，且至今仍然没有符合交房条件。依照合同第七条约定，最后交付期限的第二天起至实际交房时止，朗逸房地产公司按日向秦伯奎支付已付房款万分之二的违约金。朗逸房地产公司应当继续履行合同，交付房屋并向秦伯奎支付迟延交房违约金20335.026元（278562元×0.0002×365天）。请求判决朗逸房地产公司支付秦伯奎违约金20335.026元；诉讼费由朗逸房地产公司承担。朗逸房地产公司一审辩称：对秦伯奎与我公司签订合同并交纳了相应的购房款无异议；我公司迟延交付房屋也属实，但迟延交房的原因系政府规划拓宽丰都到高家镇的道路，要求我公司停工半年，由此给我公司造成的停工损失也有一千多万元；这种政府行为属于不可抗力，请求法庭酌情考虑；另外，我公司分两次向秦伯奎发出了通知：第一次是致歉信，第二次在2014年年初通知秦伯奎接房，计算赔偿迟延交房的天数应当以发出通知之日起算；秦伯奎要求支付的违约金金额过高，请求法院予以调低。一审法院认为，本案双方当事人争议的焦点为：（一）朗逸房地产公司迟延交付房屋的时间如何认定。朗逸房地产公司虽然通知秦伯奎于2014年6月29日接房，但根据双方签订的《商品房买卖合同》中关于“交房期限及交付条件”的规定，本案讼争房屋应当于2013年12月31日前交付，且交付时应当符合通过工程竣工验收备案登记，取得“重庆市建设工程竣工验收备案登记证”的条件。然而行政主管部门于2014年7月10日才向朗逸房地产公司出具了包括讼争房屋在内的“盛世和丰·紫金苑”工程的“建设工程竣工验收备案登记证”，故朗逸房地产公司在2014年7月10日才符合合同约定的交房条件，故朗逸房地产公司逾期交房的时间应计算至2014年7月10日（含当日）。据此，朗逸房地产公司实际逾期交房的时间为191天。自2014年7月10日后朗逸房地产公司不应再承担逾期交房的违约责任。根据合同约定的违约金计算方法，延期交付房屋的违约金为10641.07元（278562元×0.0002×191天）。对于秦伯奎主张由于小区闭路电视未接通，仍然不符合交房条件的理由，根据合同的约定，朗逸房地产公司交付房屋的条件是取得“重庆市建设工程竣工验收备案登记证”，而水、电、气、闭路电视等设施并非合同约定的房屋交付条件，朗逸房地产公司取得该证就符合了合同约定的交房条件，故秦伯奎的该理由不成立。（二）朗逸房地产公司迟延交付房屋是否属于不可抗力的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条的规定，“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，朗逸房地产公司在履行合同过程中，虽然丰都县规划委�会第三十五次会议就丰都县水天坪工业园区H2、Z3路路幅宽度方案作出调整，对于朗逸房地产公司正在建造的房屋的进度造成了一定的影响，但朗逸房地产公司未举示充分的证据证明该政府行为必然导致讼争房屋的停工，故对朗逸房地产公司抗辩迟延交付房屋系不可抗力所致的理由不予采纳。（三）双方在所签订合同中约定的违约金是否过高的问题。当事人约定的违约金是否过高，应当以违约行为造成的实际损失为基础作为判断标准。根据《最高人民法院关于适用若干为题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，如果约定的违约金高于实际损失的30%，一般应认定过分高于实际损失。本案中，秦伯奎与朗逸房地产公司签订商品房买卖合同后，朗逸房地产公司迟延交付房屋必然会导致秦伯奎不能按期居住讼争房屋的使用利益损失，该损失实际为秦伯奎需要租赁房屋居住的替代利益的损失。因此，朗逸房地产公司抗辩计算秦伯奎的损失以秦伯奎需租赁讼争房屋同区位同类房屋的租金为基础进行计算的理由，符合客观实际，予以采纳。参考重庆康华会计师事务所有限责任公司丰都分所对讼争房屋所在地区的房屋租赁价格作出的评估，即讼争房屋所在地的平均租金水平为5.37元/平方米/月，秦伯奎购买的房屋为76.57平方米，其每月租金约为411.18元，其迟延交付房屋为191天，租金总额约为2617.85元，秦伯奎在本案中未举证证明尚有其他损失，故秦伯奎的损失实际以此为基础，对比双方约定的违约金10641.07元，应认为双方约定的违约金已经超过实际损失的30%，因此，应当对双方约定的违约金进行调整。朗逸房地产公司迟延交付房屋虽然有政府规划调整的原因，但毕竟具有违约的事实且给秦伯奎也造成了一定的损失，�当承担相应的违约责任。综合本案的客观情况，考虑朗逸房地产公司对按照实际违约金的50%计算违约金无异议，依法酌情调整违约金为5320.54元（10641.07元×50%）。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于适用若干为题的解释（二）》第二十九条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、朗逸房地产公司在判决发生法律效力后10日内支付秦伯奎逾期交房违约金5320.54元；二、驳回秦伯奎的其他诉讼请求。一审案件受理费80元，减半收取40元，由朗逸房地产公司负担。秦伯奎不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判朗逸房地产公司赔偿其违�金20335.026元。主要事实和理由为：双方签订的《商品房买卖合同》明确约定逾期交房违约金按日以已付房款万分之二计算，该约定合法有效，应按此标准计算违约金。朗逸房地产公司实际交房时间为2014年12月23日，故应支付违约金20335.026元（278562元×0.0002×365天）。朗逸房地产公司答辩称：本案诉争房屋的位置距离县城十余公里，房屋租金本不高。双方签订的《商品房买卖合同》约定的违约金过高，应予以调整，同时我公司逾期交付房屋的原因有政府行为的因素，一审法院的判决合法合理。请求驳回秦伯奎的上诉请求，维持原判。本院认为，违约责任是当事人违反合同约定，依法应承担的法律责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失�偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”因此，我国法律对违约责任规定主旨在于弥补或补偿因违约行为造成的损害后果。本案中，在秦伯奎未举证证明因朗逸房地产公司逾期交付房屋给其所造成损失的情况下，一审判决按照诉争房屋同地段同类房屋的租金为基础计算其损失符合法律规定。重庆康华会计师事务所有限责任公司丰都分所对诉争房屋所在地的平均租金水平评估为5.37元/平方米.月，结合诉争房屋所在位置及当地房屋租赁现状，该评估结论符合客观实际，故可作为计算秦伯奎因朗逸房地产公司逾期交付房屋所致损失的依据。朗逸房地产公司于2014年7月10日取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证，已符�约定的交房条件，且已在此之前书面通知秦伯奎接房，故朗逸房地产公司逾期交房违约责任应计算至2014年7月10日为止。按照合同约定的计算标准，朗逸房地产公司逾期交房违约金为10641.07元，而诉争房屋同地段同类房屋相同期间的租金约为2617.85元。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条均规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，可以认定为过分高于造成的损失，故朗逸房地产公司认为双方约定的违约金过高的理由成立，应依法予以调减。综合有关法律规定和本案的具体情况，一审判决对双方约定的违约金调整为5320.54元符合法律的规定和公平原则。秦伯奎关于朗逸房地产公司实际交房时间为2014年12月23日的�张与本案查明的事实不符，其上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人秦伯奎负担。本判决为终审判决。审 判 长  余云中代理审判员  高 鹏代理审判员  蔡 伟二〇一五年七月十三日书 记 员  余婷婷