山东省淄博市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）淄民一终字第930号上诉人（原审被告）：孙元涛，淄博供电公司职工。委托代理人：张彤，淄博供电公司员工。被上诉人（原审原告）：淄博宇辰物业管理有限公司。住所地：淄博市张店区共青团西路**号。法定代表人：孙孟启，董事长。委托代理人：丁玲，山东金福律师事务所律师。委托代理人：李馨，淄博宇辰物业管理有限公司职工。上诉人孙元涛因物业服务合同纠纷一案，不服淄博市张店区人民法院（2012）张商初字第1835号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人孙元涛的委托代理人张彤，被上诉人淄博宇辰物业管理有限公司的委托代理人丁玲、李馨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决认定：原告淄博宇辰物业管理有限公司曾系鲁能齐林家园业主委员会选聘的物业服务企业。鲁能齐林家园业主委员会与原告签订的物业服务合同约定，本物业管理区域物业服务收费参照淄博市物业管理二级收费标准执行，物业服务费用由业主按其建筑面积交纳，多层住宅每月每平�0.40元，垃圾处理费执行（2003）272号住户每月每户4.00元，水费实行代收代缴，按政府规定执行。物业服务合同签订后，原告按约定为鲁能齐林家园提供物业服务，履行了对所属区域物业的维修、养护、管理和维护等主要义务。被告系鲁能齐林家园35号楼2单元602室业主，拖欠原告自2010年3月至2012年10月物业费1984.00元、卫生费128.00元、水费1184.50元，原告催要未果，诉求处理。另查明，鲁能齐林家园业主委员会与原告签订的物业服务合同于2013年11月30日到期后，双方未再续签，原告实际为鲁能齐林家园提供物业服务至2014年1月3日。原审法院认为，原告在为鲁能齐林家园提供物业服务期间，履行了对物业的维修、养护、管理和维护等主要义务。被告所欠原告物业费1984.00元、卫生费128.00元、水费1184.50元，事实清�，证据充分，被告理应清偿，被告出具的证据不能有效的证明其辩称的观点与主张，即使原告在物业管理服务过程中存在瑕疵或服务不到位，被告当时可通过业主委员会督促原告限期整改，或提供《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，要求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，被告以拒付物业费等费用对抗物业服务瑕疵的行为于法无据，亦非明智之举，如果所有业主均以原告服务存在瑕疵为由拒交物业费等费用，势必造成物业服务无法继续，最后受到损害的还是业主。至于被告主张其屋顶漏水给其造成财产损失的抗辩理由，与本案物业服务合同纠纷不属于同一法律关系，当事人可另行处理。综上所述，原告诉求于法有据，应予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《�华人民共和国合同法》第一百零七条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决：被告孙元涛于本判决生效之日起十日内支付原告物业费1984.00元、卫生费128.00元、水费1184.50元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，由被孙元涛告承担。孙元涛不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原判，并督促被上诉人将上诉人家中漏水问题彻底解决完毕。事实与理由：依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，被上诉人在服务期间没有完全履行对所辖业主房屋屋顶的相关维修、养护义务，应当承担相应的�偿责任。具体如下：一、被上诉人未尽到相应维修义务。上诉人一直足额交纳物业费至2010年2月份，并不是被上诉人所说的故意不交。自2009年10月开始上诉人家中出现雨天房顶漏水致使家中地板膨胀，吊顶变形、室内墙皮脱落，上诉人多次找到被上诉人，要求对方承担相应的维修义务，但是被上诉人口头答应至今一直未修复。二、被上诉人存在欺骗、贪污物业维修专项资金的行为。三、被上诉人内部管理存在严重漏洞，答复问题出尔反尔，业主的问题也没有解决。请求二审法院查明事实，维护上诉人的合法权益。被上诉人淄博宇辰物业管理有限公司答辩称：一、上诉人的上诉理由不成立，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，被上诉人在服务期间没有完全履行对所辖业主房屋屋�的相关维修、养护义务，应当承担相应的赔偿责任。上诉人主张其屋顶漏水给其造成财产损害的上诉理由与本案物业服务合同纠纷不属于同一法律关系，上诉人以拒付物业费等费用对抗被上诉人物业服务瑕疵的行为于法无据。另外，被上诉人也不具有给上诉人维修漏水房顶的义务。二、物业费是业主应予交纳的物业服务费用，物业公司用于公共设施设备的正常维护保养，而上诉人房屋漏水的问题需要申请房屋公共维修资金进行解决，但是鲁能齐林花园的业主委员会并没有将上诉人房屋漏水信息转到被上诉人处。因此，上诉人如有证据表明漏水房顶已经维修，也可申请房屋维修基金由现物业公司协助收回垫付的维修费用。综上，上诉人的上诉理由不成立，请求法院驳回上诉，维持原判。本院二审查明的事实与原审判决认定的事实一致�予以确认。上述事实，有物业服务合同、收费收据、照片及双方当事人陈述在卷证实。本院认为，本案双方当事人争议的焦点是上诉人拒付物业费有无事实及法律依据。物业费是全体业主委托物业管理单位对居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生等项目进行日常维护、修缮等与业主生活相关的服务所收取的费用，事关全体业主的集体利益，上诉人拒付物业费无事实及法律依据。上诉人孙元涛关于被上诉人未修缮其房屋房顶漏水的抗辩主张与本案系两个不同的法律关系，且上诉人在一审中对此亦未提起反诉，上诉人在二审中要求被上诉人履行修缮房屋不符合法律规定，本院不予支持。对于上诉人主张的被上诉人存在欺骗、贪污物业维修专项资金的行为及存在内部管理漏洞的问题与本案无关，亦不能作为拒交物业费的理由。综上，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50.00元，由上诉人孙元涛负担。本判决为终审判决。审 判 长 李       兴       民代理审判员 侯              康代理审判员 赵       树       一二〇一六年一月二十日书 记 员 刘敏存在山东省淄博市中级人民法院民事判决书（2015）淄民一终字第930号上诉人（原审被告）：孙元涛，男，1965年10月20日出生，汉族，淄博供电公司职工，现住淄博市张店区鲁能齐林家园35号楼2单元602室。身份证号：370303196510207017。委托代理人：张彤，女，1970年12月27日出生，淄博供电公司员工，现住淄博市张店区鲁能齐林家园35号楼2单元602室。系上诉人孙元涛之妻，身份证号：370303197012277025。被上诉人（原审原告）：淄博宇辰物业管理有限公司。住所地：淄博市张店区共青团西路85号。组织机构代码：××。法定代表人：孙孟启，董事长。委托代理人：丁玲，山东金福律师事务所律师。委托代理人：李馨，女，1974年5月26日出生，汉族，淄博宇辰物业管理有限公司职工，现住淄博市张店区泉山小区41号楼3单元102室。身份证号：370304197405261928。上诉人孙元涛因物业服务合同纠纷一案，不服淄博市张店区人民法院（2012）张商初字第1835号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人孙元涛的委托代理人张彤，被上诉人淄博宇辰物业管理有限公司的委托代理人丁玲、李馨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决认定：原告淄博宇辰物业管理有限公司曾系鲁能齐林家园业主委员会选聘的物业服务企业。鲁能齐林家园业主委员会与原告签订的物业服务�同约定，本物业管理区域物业服务收费参照淄博市物业管理二级收费标准执行，物业服务费用由业主按其建筑面积交纳，多层住宅每月每平方0.40元，垃圾处理费执行（2003）272号住户每月每户4.00元，水费实行代收代缴，按政府规定执行。物业服务合同签订后，原告按约定为鲁能齐林家园提供物业服务，履行了对所属区域物业的维修、养护、管理和维护等主要义务。被告系鲁能齐林家园35号楼2单元602室业主，拖欠原告自2010年3月至2012年10月物业费1984.00元、卫生费128.00元、水费1184.50元，原告催要未果，诉求处理。另查明，鲁能齐林家园业主委员会与原告签订的物业服务合同于2013年11月30日到期后，双方未再续签，原告实际为鲁能齐林家园提供物业服务至2014年1月3日。原审法院认为，原告在为鲁能齐林家园提供物业服务期间，履行了对物业的维修、养护、管理和维护等主要义务。被告所欠原告物业费1984.00元、卫生费128.00元、水费1184.50元，事实清楚，证据充分，被告理应清偿，被告出具的证据不能有效的证明其辩称的观点与主张，即使原告在物业管理服务过程中存在瑕疵或服务不到位，被告当时可通过业主委员会督促原告限期整改，或提供《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，要求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，被告以拒付物业费等费用对抗物业服务瑕疵的行为于法无据，亦非明智之举，如果所有业主均以原告服务存在瑕疵为由拒交物业费等费用，势必造成物业服务无法继续，最后受到损害的还是业主。至于被告主张其屋顶漏水给其造成财产损失的抗辩理由，与本案物业服务合同纠纷不属�同一法律关系，当事人可另行处理。综上所述，原告诉求于法有据，应予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决：被告孙元涛于本判决生效之日起十日内支付原告物业费1984.00元、卫生费128.00元、水费1184.50元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，由被孙元涛告承担。孙元涛不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原判，并督促被上诉人将上诉人家中漏水问题彻底解决完毕。事实与理由：依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具�应用法律若干问题的解释》第三条的规定，被上诉人在服务期间没有完全履行对所辖业主房屋屋顶的相关维修、养护义务，应当承担相应的赔偿责任。具体如下：一、被上诉人未尽到相应维修义务。上诉人一直足额交纳物业费至2010年2月份，并不是被上诉人所说的故意不交。自2009年10月开始上诉人家中出现雨天房顶漏水致使家中地板膨胀，吊顶变形、室内墙皮脱落，上诉人多次找到被上诉人，要求对方承担相应的维修义务，但是被上诉人口头答应至今一直未修复。二、被上诉人存在欺骗、贪污物业维修专项资金的行为。三、被上诉人内部管理存在严重漏洞，答复问题出尔反尔，业主的问题也没有解决。请求二审法院查明事实，维护上诉人的合法权益。被上诉人淄博宇辰物业管理有限公司答辩称：一、上诉人的上诉理由不成立，依据《�高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，被上诉人在服务期间没有完全履行对所辖业主房屋屋顶的相关维修、养护义务，应当承担相应的赔偿责任。上诉人主张其屋顶漏水给其造成财产损害的上诉理由与本案物业服务合同纠纷不属于同一法律关系，上诉人以拒付物业费等费用对抗被上诉人物业服务瑕疵的行为于法无据。另外，被上诉人也不具有给上诉人维修漏水房顶的义务。二、物业费是业主应予交纳的物业服务费用，物业公司用于公共设施设备的正常维护保养，而上诉人房屋漏水的问题需要申请房屋公共维修资金进行解决，但是鲁能齐林花园的业主委员会并没有将上诉人房屋漏水信息转到被上诉人处。因此，上诉人如有证据表明漏水房顶已经维修，也可申请房屋维修基金由现物业公司协助收回垫付的维修费用。综上�上诉人的上诉理由不成立，请求法院驳回上诉，维持原判。本院二审查明的事实与原审判决认定的事实一致，予以确认。上述事实，有物业服务合同、收费收据、照片及双方当事人陈述在卷证实。本院认为，本案双方当事人争议的焦点是上诉人拒付物业费有无事实及法律依据。物业费是全体业主委托物业管理单位对居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生等项目进行日常维护、修缮等与业主生活相关的服务所收取的费用，事关全体业主的集体利益，上诉人拒付物业费无事实及法律依据。上诉人孙元涛关于被上诉人未修缮其房屋房顶漏水的抗辩主张与本案系两个不同的法律关系，且上诉人在一审中对此亦未提起反诉，上诉人在二审中要求被上诉人履行修缮房屋不符合法律规定，本院不予支持。对于上诉人主张的被上诉人存在欺骗、贪污物业维修专项资金的行为及存在内部管理漏洞的问题与本案无关，亦不能作为拒交物业费的理由。综上，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50.00元，由上诉人孙元涛负担。本判决为终审判决。审判长李兴民代理审判员侯康代理审判员赵树一二○一六年一月二十日书记员刘敏