广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第5780号
上诉人（原审被告）：广州市钧通房地产代理有限公司。
法定代表人：张伟佳，该公司总经理。
委托代理人：邓锁霞，广东百科律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：詹堪富。
委托代理人：谭驰，广东合邦律师事务所律师。
委托代理人：龚敏，广东合邦律师事务所律师。
上诉人广州市钧通房地产代理有限公司（以下简称钧通公司）因与被上诉人詹堪富租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第2362号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：詹堪富（承租方、乙方）与钧通公司（出租方、甲方）签订《房地产租赁合同》（该合同记载的签约时间为2013年7月15日，以下简称合同）约定：甲方将广州市越秀区（实为天河区）永福路东侧自编伟福国际汽配城第xx号房屋（以下简称案涉商铺）出租给乙方自主经营及使用，该房屋总建筑面积75.81平方米；租赁用途为经营汽车配件、用品。租赁期限为5年，自2013年7月20日起至2018年6月19日止；房地产月租金（不含水、电、电信、设备等费用）为9500元；房地产月租金自第二年起，每年按上一年的租金递增5%；租金按月结算，乙方必须于每月的前十日内向甲方交付当月租金；本出租房屋的装修免租期为30日，自甲方交付房屋之日起计算；免租期次月后，乙方应按照本合同的有关规定向甲方交纳租金；房地产交付使用之日，乙方应按两个月的月租金总额向甲方支付房地产租赁保证金及首月租金，合共28500元，经甲方收取房地产租赁保证金后应向乙方开具凭证等内容。詹堪富称该合同为2013年7月29日倒签，但对此不能提交相关证据。钧通公司对此不确认，其称合同为2013年7月15日签订。
2013年7月29日詹堪富向钧通公司缴纳租赁保证金19000元和9月份租金9500元，同日詹堪富接收案涉商铺。
詹堪富通过银行转账分别于2013年7月19日向钧通公司支付78000元，于2013年7月20日向钧通公司支付50000元，于7月26日向钧通公司支付30000元。
詹堪富以钧通公司拒不退还定金150000元为由，于2014年9月3日向原审法院提起本案诉讼，请求：1、钧通公司返还150000元及利息（按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算，自起诉之日即2014年9月3日起计至返还之日止）。2、钧通公司承担本案诉讼费用。
钧通公司原审答辩称：不同意返还詹堪富150000元，该150000元以租金的形式预付。现在的租赁合同的租金仅仅9500元／月，如果将150000元折合到租赁期限60个月即每月2500元，加上现在每月交付的租金9500元，即租金12000元／月才是涉案商铺的正常租金标准。双方合同目前仍在继续履行，而且在履行过程中钧通公司也向詹堪富提供多项优惠措施，詹堪富起诉钧通公司要求返还该150000元有违双方约定、有违基本诚信原则。詹堪富、钧通公司双方之间关于150000元是一种商事活动，不存在违法情形，应当得到支持，因此不同意退还。
詹堪富称150000元为签约定金，其他费用为詹堪富自愿交纳的中介费及杂费等。钧通公司确认收到詹堪富上述150000元，但主张该款的性质为租金，钧通公司称詹堪富、钧通公司双方签订合同时汽配城尚未正式完工竣工，没有达到可以进场营业的状态，当时先预收150000元，要求詹堪富支付150000元时已清晰告知詹堪富收取的该笔费用待詹堪富收楼后转化为装修费，而该装修费实际上即为詹堪富租赁钧通公司商铺期间的租金，并口头约定在后期的租赁租金中予以扣除和减免；按詹堪富、钧通公司目前所签订的租赁合同，租金标准仅仅为125元／平方米／月，加上150000元每月的租金标准才达到伟福国际目前租金水准的正常标准；当时由于双方彼此信任没有签订认租书，但是詹堪富的转账行为依然认可该款项的性质是作为将来的租金使用。钧通公司对其上述主张提供：1.收据，拟证明詹堪富目前仍然是按照租赁期首年的租金标准来支付租金，并没有按照合同上调；2.关于开展2014新年真诚回馈老客户活动的通知，拟证明除双方合同约定外，钧通公司通知詹堪富参与减免半年的物业管理费的活动；3.回执，拟证明钧通公司暂缓调整詹堪富租金至2014年12月31日。詹堪富确认上述证据1和证据3的真实性，但主张没有任何直接证据证明双方已同意就150000元分摊到每月的租金。詹堪富、钧通公司确认对于150000元的性质双方无书面约定。詹堪富、钧通公司双方确认合同仍继续履行。
原审法院认为：詹堪富、钧通公司签订的合同是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行。
关于詹堪富主张的款项150000元是否应退还詹堪富的问题。本案中，詹堪富向钧通公司支付了150000元。对于该款项，詹堪富主张该款项作为立约定金应予退还；钧通公司则主张该款待詹堪富收楼后转化为装修费，而该装修费实际上即为詹堪富租赁钧通公司商铺期间的租金，并口头约定在后期的租赁租金中予以扣除和减免，不应退还詹堪富。对此，钧通公司未提交双方对150000元性质的书面约定。一方面，钧通公司主张该款项先转为詹堪富使用钧通公司提供的装修的费用，钧通公司提供符合租赁用途的商铺属于其履行出租人的义务的行为，在双方没有其他合同约定的前提下，钧通公司也未举证证明其已提供其他特殊等值装修的情况下，钧通公司主张150000元已转为装修费，缺乏理据，钧通公司不予采信；另一方面，钧通公司主张上述装修费实际上为詹堪富租赁钧通公司商铺期间的租金，合同已明确约定每月租金为9500元，双方没有其他合同约定，钧通公司主张将款项150000元再分摊至每月租金以达到与其他承租人相持平的租金水平，缺乏理据，不予采纳。综上，钧通公司占有詹堪富款项150000元没有合法依据，詹堪富主张钧通公司返还该款项，予以支持。
钧通公司没有合法依据占有上述款项，应支付相应利息。现詹堪富主张利息的计算为以定金150000元为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率，自2014年9月3日（起诉之日）起计至钧通公司实际返还之日止。詹堪富上述主张并无不当，予以支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，于2015年8月20日作出判决：钧通公司于判决发生法律效力之日起10日内向詹堪富返还150000元并支付利息（以150000元为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率，自2014年9月3日起计至本金付清之日止）。一审案件受理费3300元，由钧通公司负担。
判后，上诉人钧通公司不服原审判决，向本院提起上诉称：1、2013年7月，钧通公司与詹堪富达成租赁意向，为担保合同签订，詹堪富于2013年7月15日自愿向钧通公司交纳立约定金15万元，同日双方签订《房地产租赁合同》，直接商定该15万元在签订合同后转为装修费，不再退还，但会在租金和管理费方面给予多重优惠。2、双方只是约定定金转为装修费，对于装修的标准是精装修还是普适性装修双方并无明确约定，詹堪富在收楼表上签名视为其已认可钧通公司提供的装修标准及装修服务，已同意将定金15万转为装修费。3、詹堪富在签订租赁合同时，已清楚知道15万定金转为装修费不予退还，在已享受钧通公司提供的装修服务及使用涉案商铺一年多后，因自身经营而要求退还，与事实不符也不诚信。4、2013年10月招租时，市场经济开始恶化，导致招商困难，钧通公司提供两种方案供租户选择：一种是所交定金转为装修费，租金在原优惠基础上再次给予优惠，第二种是不交定金，直接签订租赁合同，租金没有优惠。詹堪富选择第一种方案，原判没有全面考虑双方将“定金转为装修费”的背景，只是片面判断定金转为装修费不合理，就判决将定金全部退还给詹堪富，违背了双方最初的约定，对选择第二种方案的租户也不公平。综上，请求撤销原判，改判驳回詹堪富的全部诉讼请求，本案一审、二审诉讼费由詹堪富承担。
被上诉人詹堪富答辩称：钧通公司主张讼争款项已转为装修费或平均分摊的租赁期内的月租金，无双方合意的相应证据，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，钧通公司提交了以下证据：1、装修成本，包括《装修总价》、商铺结算单、工程现场签证单、收据、工程结算单、银行汇款凭证，拟证明其公司实际为涉案商铺所在商场进行了整体装修，已为詹堪富提供装修服务及标准；2、同一商场内同一类型其他租户的《房地产租赁合同》，拟证明詹堪富愿意将立约定金转为装修费，是其已获得了租金的双重优惠，装修费不予退还合情合理。詹堪富的质证意见为：1、不确认上述证据的合法性，上述证据在原审中未在举证期限内依法提交；2、不确认证据1的真实性，付款方并非钧通公司，其他结算等均无钧通公司参与；3、钧通公司在原审中自认所提供的商铺并非精装修，所收取的装修费是对公共部分装修所收取的费用；4、不确认证据2的真实性，商铺租赁所执行的是市场调节价，并无统一定价标准，即使在签订合同中租金存在差异也合理合法。詹堪富在二审中没有新证据提交。
二审审理查明的事实与原审判决查明的事实一致。
本院认为，原判认定钧通公司、詹堪富签订的合同合法有效正确，本院予以确认。
关于詹堪富主张的款项15万元是否应退还詹堪富的问题。钧通公司在其上诉状中已明确承认詹堪富向其交纳的15万元定金是为确保签订合同所交的立约定金，后詹堪富已与钧通公司签订了涉案合同，原判已就钧通公司占有詹堪富该款项没有合法依据，对詹堪富主张钧通公司返还该款项予以支持的理据作了充分的论述，合法合理，并无不当，本院予以维持。詹堪富在原审庭审中陈述涉案商铺是由其装修，钧通公司在原审庭审中亦自认其公司向詹堪富提供的涉案商铺为普适性装修状态，未进行精装修，是其公司进行了基础装修后将涉案商铺交付给詹堪富，詹堪富收铺后根据自己的需求再进行装修。事实上，钧通公司在二审中提交的证据1，也正如其所述，只是拟证明其公司实际为涉案商铺所在商场进行了整体装修，而钧通公司提供符合租赁用途的商铺属于其履行出租人的义务的行为。因此，原判认定在双方没有明确约定，钧通公司也未举证证明其已提供等值装修的情况下，对钧通公司主张上述15万元款项已转为装修费不予采信正确，钧通公司以其他租户的租赁合同拟证明詹堪富愿意将立约定金转为装修费亦依据不足，本院不予采纳。
综上，审查原审判决认定事实清楚，处理恰当，应当维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费3300元，由上诉人广州市钧通房地产代理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁淑敏
审 判 员 陈珊彬
代理审判员 李 焕
二〇一六年一月七日
书 记 员 谢 淳
邝伟贤