浙江省临安市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭临商初字第2483号
原告：丁玉坤。
原告：丁海亚。
两原告委托代理人：陈捷，国浩律师（杭州）事务所律师。
被告：胡佳。
被告：陈奕文。
被告：杨涛。
被告：薛亮。
被告陈奕文、杨涛、薛亮的共同委托代理人：杨磊，浙江天册律师事务所律师。
原告丁玉坤、丁海亚诉被告胡佳、陈奕文、杨涛、薛亮合同纠纷（立案时暂定为股权转让纠纷）一案，于2015年10月20日向本院起诉，本院于同日立案受理。依法由审判员王浩适用简易程序，于2016年1月12日公开开庭进行了审理。原告丁玉坤、被告胡佳、其余三被告的共同委托代理人杨磊到庭参加诉讼。2016年1月12日，原、被告申请庭外和解期间两个月，本院已予准许。本案现已审理终结。
原告丁玉坤、丁海亚起诉称：四被告原系杭州临安后海假日酒店有限公司（以下简称后海公司）的股东，分别持有后海公司40%、20%、20%、20%的股权，后四被告分别于2012年12月15日将其持有的全部后海公司股权转让给两原告，目前丁玉坤、丁海亚分别持有后海公司的70%、30%股权。2004年5月11日，后海公司向杭州临安海晟塑钢有限公司（以下简称海晟公司）承租房屋（坐落于临安市万马路3号）用于经营酒店，共7层，计8425.74平方米，租赁期限10年，自2004年5月1日起至2014年4月30日止。2004年5月14日至6月2日期间，后海公司向海晟公司分批借款总计310万元。双方约定，后海公司以支付租金的形式，前五年每年归还海晟公司借款本金及利息40万元，后五年每年归还55万元，到期共计归还本息475万元。2012年9月30日，后海公司提前结束租赁并停付租金。因此，后海公司尚欠海晟公司借款本金及利息96.25万元未归还。2012年9月22日，海晟公司、丁海亚与后海公司、胡佳签订《房屋租赁合同终止协议》1份，其中对房屋租赁的终止事宜及股权转让事宜作了约定，双方在协议第五条中约定：“从甲乙双方交接财产日起，之前酒店的所有应收应付款由乙方负责，之后酒店发生的一切经营管理等经济活动及法律责任均由甲方全权负责，乙方不再承担任何责任”。该条款的实质含义为，自新股东与老股东交接财产日起，之前的债权债务由老股东负责，之后的债权债务由新股东负责。因此，后海公司尚欠海晟公司的借款本利共计96.25万元的债务，形成于2004年，系交接之前产生，应当由老股东即四被告负责偿还。鉴于四被告始终未向海晟公司偿还96.25万元欠款，两原告只能自行筹集资金，并通过后海公司向海晟公司归还了尚欠的96.25万元款项，并支付了逾期归还的利息247041.80元。此后，经原告多次催讨未果，故原告起诉请求判令：一、四被告共同支付原告1209541.80元，并自起诉之日起按同期银行贷款利率支付逾期还款利息直至付清之日止；二、本案诉讼费由被告承担。
被告陈奕文、杨涛、薛亮共同答辩称：1、后海公司与海晟公司之间不存在借款关系。原告身份特殊，既是后海公司的受让股东，也是海晟公司的股东及负责人。根据双方之间签订的房屋租赁合同，双方约定由后海公司承租海晟公司的房屋，由海晟公司向后海公司提供300万元用于宾馆的装修和设备等，考虑到其他电梯、消防设施等由后海公司出资，则海晟公司同意再向其支付50万元，共计350万元。房屋租金第一个五年为每年140万元，第二个五年的租金为每年155万元，支付的租金包括了海晟公司前述投入的350万元装修款，后海公司不需要再向海晟公司缴纳任何费用。原告仅出具一张由海晟公司盖章的收据，相当于自己给自己出证明，不能证明原告已向海晟公司支付了相关款项。故后海公司与海晟公司在2012年9月时，除了租金外，不存在其他借款关系。2、转让之后的租金应由受让方即原告负担。原、被告在股权转让中约定，后海公司的所有财产作价100万元全部转让，之后的酒店所有应收、应付款均由受让方承担，那么转让完成后后海公司的租金属于应付款，理应由受让方继续支付。3、后海公司已经向海晟公司支付了387.90万元。根据原告诉状所述，后海公司通过支付租金返还海晟公司投入的费用，从2004年5月开始，前五年每年40万元，合计返还200万元，之后从2009年5月开始，每年返还55万元，返还三年5个月，合计返还187.90万元，共计387.90万元。若按原告所述系后海公司借款，那么后海公司也已经归还了该借款的本金。4、两原告与胡佳已达成人民调解协议，双方对本次诉讼不存在争议。被告胡佳曾就双方股权转让、交割事宜，向临安法院起诉，经调解，双方于2014年8月7日签订《人民调解协议书》，并经（2014）杭临调确字第62号民事裁定书予以确认。根据前述裁定书，原告除了需支付未付的欠款48万元外，双方再无其他纠纷，故原、被告对由原告继续支付房屋租金不存在任何争议。故请求驳回原告的诉讼请求。
被告胡佳答辩意见与前述三被告的答辩意见相同。
为证明诉称事实，原告向本院提供证据如下：
1、房屋租赁合同1份，欲证明海晟公司出借给后海公司300万元，约定每年以租金形式归还40万元及55万元的事实。
2、付款凭证、收据各5份，欲证明海晟公司已支付借款本金300万元的事实。
3、房屋租赁合同终止协议1份，欲证明房屋租赁合同于2012年9月30日终止，约定后海公司交接前的债权债务由原股东承担的事实。
4、董事会决议1份，欲证明后海公司原股东确认，2012年9月30日之前形成的债权债务由胡佳负责结清的事实。
5、民事裁定书1份，欲证明胡佳确认后海公司交接前的债权债务由原股东承担的事实。
6、公司变更登记表1份，欲证明后海公司股权变更情况的事实。
7、收款确认函1份，欲证明海晟公司已收到后海公司归还的欠款及逾期付款利息的事实。
8、人民调解协议书1份，欲证明（2014）杭临调确字第62号案件中只针对转让尾款、应收应付款、库存款这三项来进行调解，不包括本案款项的事实。
9、同意转让股权的股东会决议1份、股权转让协议5份，欲证明转让的基本情况的事实。
被告陈奕文、杨涛、薛亮向本院提供如下证据：
1、（2014）杭临调确字第62号民事裁定书1份，欲证明根据该裁定书，原告就本次股权转让纠纷还需要支付未付的欠款48万元，除此之外，双方无其他纠纷的事实。
2、房屋租赁合同的补充条款1份，欲证明本案原告主张的借款实际是装修款的事实，详见补充条款第二条。
被告胡佳未举证。
对前述证据，经庭审质证，本院认证如下：
对原告提供的证据1、2、3、4、5、6、8，被告无异议，本院予以确认；对原告提供的证据7，四被告有异议，认为原告系海晟公司和后海公司的实际控制人，该证据是自己证明自己，原告未提供银行汇款凭证，对原告代偿92万元的事实不予认可。本院经审查认为，被告异议成立，本院不予确认；对原告提供的证据9，四被告对真实性、关联性没有异议，但认为这是工商登记的合同版本，真实的转让价款不是这样，真实的股权转让协议就是房屋租赁合同终止协议。本院经审查认为，四被告对真实性无异议，本院予以确认，至于双方在股权转让中的权利义务，应以双方真实意思表示为准，即按照房屋租赁合同终止协议来确定。
对被告陈奕文、杨涛、薛亮提供的证据1、2，原告对真实性无异议，但认为证据1中的人民调解仅针对转让尾款、应收应付款、库存款，不包括本案的借款，无法证明待证事实，对证据2是约定了借款的用途，即150万元用于酒店装修；被告胡佳没有异议。本院经审查认为，原告及被告胡佳对证据真实性无异议，本院对前述证据反映的客观事实予以确认，至于能否证明待证事实，应结合本案查明事实作综合判断。
根据上述确认的有效证据和当事人的当庭陈述，本院查明本案事实如下：
后海公司系于2004年10月29日设立的有限责任公司，经营范围为住宿、餐饮等，注册资本200万元，经营场所在临安市锦城街道万马路3号。
2004年5月11日，后海公司与海晟公司签订《房屋租赁合同》1份，约定：1、海晟公司将其名下坐落于临安市万马路3号的房屋出租给后海公司用于经营宾馆，租期10年，自2004年5月1日起至2014年4月30日止；2、海晟公司向后海公司提供300万元，用于宾馆的装修、设备等，另考虑到电梯等均由后海公司出资完成，海晟公司同意再补给后海公司50万元；3、租金为第一个五年每年140万元，第二个五年每年155万元，租金按季度支付，前五年每季租金35万元，后五年每季租金38.75万元，海晟公司收款后应开具发票或收款凭证，其中40万元属后海公司归还海晟公司的借款，可只给收据，另100万元应开具50万元的房租发票；4、后海公司向海晟公司支付的租金包括海晟公司投入的350万元本金及利息，不需再支付其他任何费用。2004年5月17日，海晟公司与后海公司又签订《房屋租赁合同的补充条款》1份，约定：海晟公司尚未付给后海公司的150万元装修款，海晟公司保证在2004年5月15日前支付给100万元，2004年6月10日前支付50万元，逾期每日以千分之三支付滞纳金。签订房屋租赁合同后，海晟公司陆续支付给后海公司300万元。
2012年8月15日，后海公司通过关于同意转让股权的决定的股东会决议，决议：同意被告杨涛将20%股权转让给丁玉坤，被告胡佳将40%股权转让给丁玉坤，被告陈奕文将20%股权分别转让给丁玉坤10%、丁海亚10%，被告薛亮将20%股权转让给丁海亚。当日，原告丁玉坤、丁海亚分别与被告杨涛、胡佳、陈奕文、薛亮签订股权转让协议，转让比例同前述股东会决议内容，转让价款与相应股权份额出资额相等（后海公司总出资额为200万元）。2012年8月16日，后海公司通过了董事会决议，决议载明：从2012年10月1日起，后海公司向海晟公司租用的房子退还给房东，酒店内所属一切后海公司资产作价100万元由海晟公司接受，后海公司一切经营管理及债权债务等均由海晟公司负责，在2012年9月30日前的一切应收、应付账目，由胡佳负责结清。
2012年9月22日，后海公司与海晟公司签订《房屋租赁合同终止协议》1份，约定：1、海晟公司同意后海公司于2012年9月30日终止租用位于临安市万马路3号的所有房屋；2、从2012年10月1日起，后海公司同意将租用房屋中所有属于后海公司的财产作价100万元全部转让给海晟公司，财产包括品牌、营业用品、中央空调系统等；3、工商登记变更后，双方进行酒店所有财产及物品的清点及交接工作，其中库存物品包括酒水、餐饮的食品、调味品等原材料，客房的一次性用品等不在100万元的转让财产之中，此部分物品的清单在双方确认后由海晟公司接受并支付给对应供应商货款；4、从双方交接财产日起，之前酒店的所有应收、应付款由后海公司负责，之后发生的一切经营管理等经济活动及法律责任均由海晟公司负责，后海公司不再承担任何责任。
2013年1月17日，工商登记的法定代表人由胡佳变更为丁玉坤，股东结构由陈奕文40万元、薛亮40万元、杨涛40万元、胡佳80万元变更为丁海亚60万元、丁玉坤140万元。
2014年7月22日，因原、被告双方就前述《房屋租赁合同终止协议》中的转让尾款本息、库存货款本息以及应收已收款等发生纠纷，由胡佳代表四被告与两原告接受临安市联合纠纷人民调解委员会调解，自愿达成如下协议：丁玉坤、丁海亚支付给胡佳拖欠款48万元，本协议签订后，本事件一次性处理终结，三方不得以任何理由、任何方式再次主张权利。同年8月7日，本院作出（2014）杭临调确字第62号民事裁定书确定前述调解协议。2015年1月12日，海晟公司诉至本院，要求被告胡佳归还借款96.25万元。本院审理后，于2015年9月25日作出（2015）杭临商初字第196号民事裁定书，以原告主体不适格为由，驳回海晟公司的起诉。
另查明：1、原、被告均认可《房屋租赁合同终止协议》中的实际合同主体为两原告与四被告，同时前述协议实质为两原告与四被告之间的股权转让协议；2、原、被告认可双方在2012年9月30日对后海公司的财产进行了移交。
本院认为：本案的争议焦点在于后海公司与海晟公司之间是否存在借款关系以及两原告能否依据股权转让关系向四被告主张还款。鉴于案涉合同主体及合同法律关系错综复杂，为解决前述争议问题，应以理清案涉合同的权利义务为前提。
一、房屋租赁合同中的借款合同关系
（一）同一主体间租赁合同关系与借款合同关系的混合
案涉纠纷的来源为后海公司与海晟公司之间签订的《房屋租赁合同》。在该合同中，合同双方除约定后海公司向海晟公司承租房屋的权利义务外，还约定了海晟公司需向后海公司提供350万元用于装修、电梯、消防设施、电器设施的事项。其中，双方约定的承租事实显然属于租赁合同关系，双方对此无异议。双方争议的是关于前述350万元的性质，原告主张该款项为借款，被告则辩称是装修款。对此，本院认为，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。对于前述350万元款项，本院已查明的事实如下：1、款项用途。其中，300万元用于宾馆装修、设备等，50万元用于支付电梯、消防设施、电器设施；2、还款方式及付息。租期10年，租金分段计算，前五年每年140万元，后五年每年155万元。租金用途既包括支付房屋租金，又包括归还前述350万元的本金及利息。其中，前五年每年140万元租金中，40万元用于归还本息，100万元用于支付房租，对后五年的租金构成，双方仍有争议；3、合同条款。合同第五条第2款租金支付方式，明确约定前五年每年租金中的40万元属后海公司归还海晟公司的借款。根据以上事实，可以确定前述350万元款项性质为借款。被告虽辩称系装修款，但从双方的约定来看，合同双方之间并不存在装修的承揽合同关系，装修也仅是借款的用途，故对其该项抗辩意见，本院不予采纳。
（二）租金构成的争议
如前所述，原、被告对《房屋租赁合同》中约定的后五年租金的构成，存在争议。原告认为后五年每年的租金155万元中，55万元用于归还借款本息，100万元用于支付租金。为此，被告则主张其中40万元用于归还借款本息，115万元用于支付租金。由于合同未就后五年租金构成进行明确约定，双方也未能各自进行举证，本院只能根据交易惯例进行确定。根据租赁关系的交易惯例，租金一般会依据租期的年限增长向上浮动。本案合同约定前五年的租金为每年100万元（其余为归还借款本息），依照惯例，后五年上浮的可能性较大，故被告主张后五年租金上浮为115万元的意见比较符合常理。至于原告主张后五年借款利息增加的意见，与近年来人民银行调低贷款利率的政策相悖。比较原、被告的意见，被告的辩论意见符合事实的可能性较大，故对其主张，本院予以采纳。
换言之，对于海晟公司出借给后海公司的350万元款项，还款付息方式为分十年支付，每年40万元，合计借款本息400万元。按年平均计算，双方约定的年利率1.43%远远低于人民银行同期的贷款利率标准，且系双方真实意思表示，应为合法有效。
二、房屋租赁合同终止协议中的股权转让合同关系
为提前终止前述房屋租赁合同关系，后海公司与海晟公司又签订《房屋租赁合同终止协议》。虽从合同名称看，该协议仅是后海公司与海晟公司租赁关系终止的协议，签订主体也是后海公司与海晟公司，协议内容按理应与原、被告个人无关。但由于双方还约定了股权转让及债权债务转移的相关事宜，且原、被告在庭审中均一致认可该协议实质是双方之间就后海公司的股权转让协议，故对原、被告主张的股权转让关系，本院予以确认。
根据双方自认事实、房屋租赁合同终止协议以及股权转让协议等证据，本院认定原、被告之间股权转让协议的内容如下：（1）四被告将其各自持有的后海公司股权分别转让给两原告，具体比例为丁玉坤受让杨涛20%股权、胡佳40%股权、陈奕文10%股权，合计持有70%股权，丁海亚受让陈奕文10%股权，薛亮20%股权，合计持有30%股权；（2）转让时间为2012年10月1日，转让价格为100万元，支付方式为2012年9月25日支付50万元，并由丁玉坤向胡佳出具50万元欠条，承诺在2013年3月31日前支付；（3）前述第二项义务履行后，原、被告办理工商登记股东变更，并于当日进行后海公司财产及物品的清点、交接工作；（4）库存物品包括酒水、餐饮的食品、调味品等原材料、客房的一次性用品不在前述股权转让价款中，物品清单经双方确认后，由原告接受并支付给对应供应商货款；（5）从交接财产日起，之前酒店的所有应收、应付款由四被告负责，之后发生的一切经营管理等经济活动及法律责任由两原告负责。
三、原告所主张的借款本息债务是否成立以及如何归还
（一）房屋租赁合同终止后的租金如何处理
本案中，双方通过签订《房屋租赁合同终止协议》提前终止了房屋租赁合同。一般而言，租赁合同终止后，未发生的租金不应再支付。然而，如前所述，本案的《房屋租赁合同》除约束房屋租赁关系外，尚包括借款合同关系，合同约定的租金中不仅包括实质意义上的房屋租金，同时还包括应归还的借款本息。因此，当租赁合同终止后，未发生的房屋租金停止支付，尚欠的借款本息则仍需归还。
（二）尚欠的借款本息如何处理
按照合同的相对性，借款合同的当事人为海晟公司与后海公司，合同终止后，应由后海公司归还海晟公司尚欠的借款本息。然而，由于前述认定的股权转让协议约定后海公司在股权转让前的所有应收款、应付款由四被告承担，此后的相应款项则由两原告负担。前述约定，实际系将后海公司的对外债务在内部进行了债务承担，但鉴于债权人海晟公司对该债务承担无异议，可以认为海晟公司、后海公司、两原告、四被告之间就案涉借款债务作了四方的债权债务转移。简言之，两原告与四被告分别承继了海晟公司与后海公司之间的借款合同权利义务，两原告有权就前述尚欠的借款本息向四被告主张催讨。
（三）尚欠借款本息金额的认定
关于尚欠借款本息金额的认定问题，应首先解决已付租金的问题。对此，双方存有争议。原告认为租金系按季支付，自2004年5月11日起计算，故后海公司已支付租金至2012年7月底。被告则辩称租金已支付至房屋租赁合同终止后的交接之日即2012年9月底。对于租金支付的事实，举证责任应在后海公司，而两原告作为后海公司及海晟公司现在的实际控制人，应持有相应的付款及收款凭证，其应为前述主张事实进行相应举证，但由于其在本案中未能举证，应承担举证不利的后果。故对原告前述主张的事实，本院不予采纳。事实上，关于租金的问题，房屋租赁合同终止协议并未明确涉及，鉴于该协议签订时间在2012年9月22日，如依原告所称租金仅支付至同年7月底，当时尚有租金未付，而双方却未就此在租赁终止时进行协商，显然违背常理。
据前文所认定的，后海公司自2004年5月11日起按季支付租金直至2012年9月底，即已支付8年5个月租金。其中，每年租金中用于支付借款本息的为40万元，已支付借款本息合计3366667元（为便于计算，已四舍五入），未付借款本息633333元。原告诉请要求被告支付借款本息96.25万元，金额显然与本院已认定事实不符，应予调整。由于提前终止了房屋租赁合同，四被告应在股权转让（交接日）时即2012年9月30日一次性归还尚欠的借款本息。故原告要求被告自2012年10月1日起按银行同期贷款利率支付逾期付款利息损失的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。
三、被告称案涉借款本息已经处理的抗辩意见能否支持
鉴于案涉标的的来源为借款，不在原告与被告胡佳的另案调解事项的款项中，故对被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。
另，本案法律关系错综复杂，立案时虽暂定为股权转让纠纷，但应变更为合同纠纷较宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第一百零七条、第一百二十五条第一款、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告胡佳、陈奕文、杨涛、薛亮应于本判决生效之日起十日内共同偿还原告丁玉坤、丁海亚633333元，并支付逾期付款利息损失（以633333元为基数，自2012年10月1日起按年利率5.6%计算至本判决确定的履行之日止）。
二、驳回原告丁玉坤、丁海亚的其余诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费15686元，减半收取7843元，由原告丁玉坤、丁海亚共同负担2173元，被告胡佳、陈奕文、杨涛、薛亮共同负担5670元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费15686元，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满之日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院的开户银行为工行湖滨支行，帐号为12×××68）。
审判员 王 浩
二〇一六年三月三日
书记员 张应琴
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百二十五条第一款当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。