湖南省岳阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘06民终137号
上诉人（原审第三人）葛玛俐。
被上诉人（原审原告）陈春丽。
委托代理人李要然，湖南湘晟律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）蒋彩平。
委托代理人张舜保。
陈春丽与蒋彩平、葛玛俐房屋买卖合同纠纷一案，湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院于2015年5月5日作出（2014）楼民一初字第597号民事判决。葛玛俐不服，依法向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开审理了本案。上诉人葛玛俐、被上诉人陈春丽的委托代理人李要然、被上诉人蒋彩平的委托代理人张舜保到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2000年12月7日，陈春丽、蒋彩平签订了《房屋交易协议书》，协议约定，房屋成交价为30500元，签订协议时支付28500元，余下2000元在过户之日交清，蒋彩平全力协助陈春丽过户，过户费陈春丽承担。协议签后，陈春丽在2000年12月7日支付28500元，2001年12月7日支付2000元，蒋彩平在签订合同后将房屋交付给陈春丽，并将产权证一并交付，产权证号为031618，陈春丽居住至今，但一直未办理产权过户手续。2012年1月9日，蒋彩平以产权证遗失为由补办了产权证，产权证号为299421。2012年8月16日，蒋彩平与葛玛俐签订抵押借款合同，以本案诉争房屋做抵押，向葛玛俐借款8万元，合同第三条约定：蒋彩平以其所有的私有房产为抵押物，该房屋坐落于岳阳楼区洞庭路办事处吊桥居委会，建筑面积65.35平米，房屋权证号为岳房权证岳阳楼区字第××号；第四条约定：双方签订合同之日即办理抵押登记，费用蒋彩平承担。之后办理了他项权证登记，权利证号为091775。2013年7月11日，葛玛俐向岳阳市岳阳楼区人民法院起诉蒋彩平还款，该院作出了（2013）楼民二初字第225号民事判决书，判决结果为“限蒋彩平在判决生效之日起十日内偿还葛玛丽本金8万元整”。现该判决已经生效。
原审法院认为，陈春丽与蒋彩平之间签订的《房屋交易协议书》系双方真实意思表示，不违背法律法规的强制性规定，合法有效，故对陈春丽要求确认该合同效力的诉讼请求予以支持；合同签订后，陈春丽已经支付全部房款，并已经交付房屋，蒋彩平应该按照约定履行协助过户义务，故对陈春丽要求蒋彩平办理协助房屋产权过户的诉讼请求予以支持，对于陈春丽要求确认房屋权属归其所有的诉求，因已经判令蒋彩平办理产权过户，按照《物权法》规定，登记过户后产权就自然归陈春丽所有，故该请求无需重复处理。对于蒋彩平和葛玛俐的抵押借款合同中的抵押部分（陈春丽主张的合同第三、四条）的效力问题，蒋彩平在明知房屋已经出卖并已经交付给陈春丽的情形下，仍然将产权证挂失并和第三人签订抵押合同，系欺诈行为，应属无效，故对陈春丽的该诉讼请求亦予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、陈春丽、蒋彩平签订的《房屋交易协议书》合法有效，蒋彩平在判决生效之日起十日内协助陈春丽办理岳房权证岳阳楼区字第××号房的产权过户手续，登记至陈春丽名下。二、蒋彩平与葛玛俐在2012年8月16日签订的抵押借款合同的抵押条款（合同的第三、四条）无效。案件受理费562元，由蒋彩平承担。
上诉人葛玛俐上诉称：原审以一方存在欺诈为由认定合同无效错误，其与蒋彩平签订的借款抵押合同是双方真实意思表示，并且依法办理了他项权证。请求本院依法撤销原审判决，改判其与蒋彩平所签订合同的第三、四条有效。
被上诉人陈春丽答辩称：1、抵押合同无效，因其违反了《中华人民共和国民法通则》第五十八条及《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，属双方恶意串通损害被上诉人的利益；2、所涉房屋的实际所有权人为陈春丽，登记所有权人是蒋彩平，该房屋是有争议的财产，将有争议的财产抵押给他人违反了法律的规定，抵押行为无效；3、房屋现已实际交付给陈春丽占有和使用，蒋彩平通过非法手段将房屋抵押给上诉人，该行为有违社会公德及道德，违反民法基本原则。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
被上诉人蒋彩平答辩称：一、其与陈春丽之间的房屋买卖协议无效。1、协议双方主体为蒋彩平与熊德兰，并非本案的当事人陈春丽；2、协议约定的房价为30500元，但合同签订时只付了28500元，另外的2000元在一年之后才支付，由此可知，房屋协议并未发生法律效力，房屋未过户是陈春丽未付清购房款的违约行为所致；3、蒋彩平至今未收到30500元房款，亦未委托其女张小森收款，陈春俐没有办理过户，现属于非法居住或非法占有。二、其与葛玛丽之间的借款抵押合同无效。一是因为土地未抵押，二是没有办理过户登记手续不具备法律约束力。综上，恳请法院撤销一审判决，对该房屋进行重新评估，交由市场进行拍卖。
二审期间，各方当事人均未向本庭提交新证据。
本院认为，本案二审的争议焦点是：《房屋交易协议书》及《抵押借款合同》的第三、四条效力如何认定？
蒋彩平与陈春丽签订的《房屋交易协议书》是双方的真实意思表示，陈春丽依约在购房当日支付了28500元，蒋彩平亦在当日出具了收条并交付了房屋及房产证，余款2000元于2011年12月7日支付给了蒋彩平之女张小森，并由其出具了收条。房屋交付后，由陈春丽居住至今，蒋彩平亦未向陈春丽主张过房屋所有权，该协议书并未违反法律和行政法规的强制性规定，应认定有效。
蒋彩平与葛玛俐签订的《抵押借款合同》第三、四条约定：蒋彩平以其所有的私有房产为抵押物，双方签订合同之日即办理抵押登记，费用蒋彩平承担。上诉人葛玛俐作为出借人，在被上诉人蒋彩平能够出示有效的房产证书，并在房产部门查明涉案房屋确为蒋彩平一人所有，无其他所有权争议后，其基于公示公信原则才出借了8万元并依法办理抵押登记，结合日常生活经验及常理分析，其已尽到了谨慎注意义务。被上诉人陈春丽主张该合同系蒋彩平与葛玛俐恶意串通签订，但并未向本院提交相关证据予以证明。原审法院根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条之规定，认定本案被上诉人蒋彩平以欺诈的行为所签订的《抵押借款合同》无效，但根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款的规定“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同属于可撤销合同。受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”根据特别法优于一般法的规定，本案应适用《中华人民共和国合同法》的相关规定，合同的受损害方即上诉人葛玛俐并未请求人民法院变更或撤销。故应认定双方所签订的合同第三、四条合法有效，上诉人葛玛俐的上诉请求成立。
综上所述，陈春丽、蒋彩平签订的《房屋交易协议书》虽然合法有效，但因诉争房屋已经办理他项权证，客观上已无法过户至陈春丽名下，故对陈春丽要求蒋彩平协助办理房产过户手续的诉讼请求应予以驳回。由此造成的损失，陈春丽可另案向蒋彩平主张权利。原审法院虽认定基本事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、变更湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2014）楼民一初字第597号民事判决第一项为：陈春丽、蒋彩平签订的《房屋交易协议书》合法有效。
二、变更湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2014）楼民一初字第597号民事判决第二项为：蒋彩平与葛玛俐在2012年8月16日签订的抵押借款合同的抵押条款（合同的第三、四条）有效。
三、驳回陈春丽的其他诉讼请求。
一审案件受理费562元，二审案件受理费562元，合计1124元，由蒋彩平承担800元、陈春丽承担324元。
审判长 蒋立春
审判员 付 妮
审判员 余立根
二〇一六年四月十八日
书记员 毛宇宁