江苏省太仓市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）太民初字第00076号
原告太仓市浏河镇人民政府。
法定代表人杨晓峰，镇长。
委托代理人陶芸，江苏孙剑良律师事务所律师。
被告杜明。
原告太仓市浏河镇人民政府（以下简称浏河镇政府）与被告杜明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月26日立案受理，后依法由审判员曹柏鹏适用简易程序公开开庭进行了审理。原告浏河镇政府的委托代理人陶芸、被告杜明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告浏河镇政府诉称：2011年12月20日，原、被告签订房屋租赁协议，约定原告将其坐落在浏河镇幸福南路原垃圾中转站房屋3间共100平方米出租给被告，租赁期限为3年，从2011年9月1日至2014年8月31日，房屋年租金为11万元，每年9月1日之前付清年租金，先付后租。协议签订后，原告按约将上述租赁物交付给被告使用，被告也按约支付了第一租赁年度和第二租赁年度的租金，但自第三租赁年度开始即2013年9月1日起至今，被告一直未支付租金。租赁期限届满后，被告也拒不腾退房屋。为此，原告曾多次向被告要求支付11万元租金并腾退房屋，但均无效果。现请求法院判令：1、被告腾退房屋、恢复原状（审理中，原告撤回关于恢复原状的诉讼请求）；2、被告向原告支付租金11万元，及自2014年9月1日至实际腾退之日止按年租金11万元计算的占有使用费；3、被告以11万元为本金，按年利率6.15%向原告支付自2013年9月1日至被告实际支付之日止的逾期付款利息；4、本案诉讼费由被告承担。
被告杜明辩称：被告已将租金支付至2014年8月31日。原告曾于2014年8月提起诉讼，被告支付租金后原告撤回了起诉。被告租赁时房屋是危房，被告维修后才可以使用，2014年6月被告重新装修，并与联通公司签约5年继续经营营业网点，签约前原告开具了证明。根据合同约定，被告享有优先权，被告愿意按照市场均价支付租金继续使用。
经审理查明：2011年12月20日，原告浏河镇政府与被告杜明签订以原告为出租方（甲方）、被告为承租方（乙方）的房屋租赁协议一份，由原告将坐落于浏河镇幸福南路原垃圾中转站房屋3间共100平方米出租给被告使用，年租金为11万元，每年9月1日前付清年租金，先付后租；租赁期限为3年，自2011年9月1日起至2014年8月31日止。合同第六条约定，合同期满后，如出租方仍继续出租房屋或产权转让，在同等条件下承租方享有优先权。如承租方不再租赁，逾期不搬迁，出租方有权向人民法院起诉和申请执行，出租方因此所受损失由承租方负责赔偿。该租赁协议中还约定了其他事项。
2014年8月13日，原告诉至本院，要求被告支付2013年9月1日至2014年8月31日期间的租金11万元。在该案中，原告提供了《江苏省农村集体经济组织结算凭证》存根3份，其中显示，被告于2010年10月26日支付租金2万元，于2011年7月5日支付2010年9月1日至2011年8月31日期间的租金85000元，于2013年6月26日支付2011年9月1日至2012年8月31日期间的租金11万元。2014年8月20日，被告通过瞿玉蓉账户向太仓市浏河镇农村经营管理站支付11万元。2011年9月4日，原告申请撤回该案起诉，本院于当日作出（2014）太浏民初字第00454号民事裁定书，裁定准许原告撤回起诉。
审理中，原告认为，被告于2014年8月20日支付的11万元系2012年9月1日至2013年8月31日期间的租金，因原告相关人员工作失误，误以为被告已经付清租金，故撤回了起诉，后经核账发现原告并未支付2013年9月1日至2014年8月31日期间的租金。被告认为，其2014年8月20日支付的11万元系2013年8月31日至2014年8月31日期间的租金，2012年9月1日至2013年8月31日期间的租金其已经支付，但就上述意见被告未提供相应证据。另，原告认为，其将垃圾中转站作为门面房出租，未经过相应规划审批；被告认为，2009年涉案建筑不作为垃圾中转站使用之后就出租给被告。
上述事实，有庭审笔录，原告提供的房屋租赁协议，被告提供的进账单，本院调取的本院太浏民初字第00454号案件卷宗等证据予以佐证。
本院认为：原告浏河镇政府与被告杜明签订房屋租赁协议，由原告将太仓市浏河镇幸福南路原垃圾中转站作为商业用房出租给被告使用，擅自改变了建筑物的用途，且未经过政府相关部门批准，故原、被告之间的房屋租赁合同关系应归于无效。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，应予以支持。故在原、被告约定的租赁期限内，被告应按照每年11万元标准向原告支付租金。原告认为被告仅支付了2013年8月31日以前的租金，被告则认为2012年9月1日至2013年8月31日期间的租金已经付清，2014年8月20日支付的11万元系2013年9月1日至2014年8月31日期间的租金，但被告未提供支付2012年9月1日至2013年8月31日期间租金的依据。鉴于被告未能提供其支付2012年9月1日至2013年8月31日期间租金的证据，本院对被告该意见不予采纳。对原告要求被告支付租金11万元的诉讼请求，本院予以支持，但鉴于房屋租赁合同关系无效，该11万元应为房屋占有使用费。对原告就该11万元主张的利息损失，根据合同约定，被告应于每年9月1日前付清租金，先付后租，故从2013年9月1日起至本判决确定的履行期限最后一日止，被告应按银行同期贷款基准利率赔付原告利息损失。
原、被告约定租赁期限至2014年8月31日止，租赁期限届满后，原告要求被告腾退房屋符合法律规定，本院予以支持。被告认为其享有优先承租权，并据此要求继续租赁使用，但并无证据证明原告在同等条件下拟将房屋出租给他人，故本院对被告该意见不予采纳。对原告主张的自2014年9月1日起按年租金11万元计算的房屋占有使用费，与双方约定租赁期限内租金标准一致，本院予以采纳，被告应支付至本判决确定履行期限的最后一日止。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告杜明于本判决生效后10日内将其租赁的太仓市浏河镇幸福南路原垃圾中转站房屋腾退给原告太仓市浏河镇人民政府。
二、被告杜明于本判决生效后10日内向原告太仓市浏河镇人民政府支付2013年9月1日至2014年8月31日期间的房屋占有使用费11万元，并按每年11万元标准，支付自2014年9月1日起至本判决确定履行期限最后一日止的房屋占有使用费。
三、被告杜明于本判决生效后10日内向原告太仓市浏河镇人民政府赔付以11万元为本金，自2013年9月1日起至本判决确定的履行期限最后一日止按银行同期贷款利率计算的利息。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行腾退房屋义务，应当支付迟延履行金。
案件受理费3054元，减半收取1527元，由被告负担。该款原告已预交，本院不再退回，由被告在本判决生效后10日内直接支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
审判员 曹柏鹏
二〇一五年三月六日
书记员 冯 胜