江苏省江阴市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）澄青民初字第00563号
原告江阴市青阳海江土石方工程队，注册号320281601106926，住所地江阴市青阳镇里旺里村世博大桥南。
经营者吴建新，男，1963年4月11日生，汉族，住江阴市。
委托代理人孙强（受江阴市青阳海江土石方工程队特别授权委托），江阴市青阳法律服务所法律工作者。
被告程燕清，男，1970年2月10日生，汉族，住江阴市。
委托代理人杭莉新（受程燕清特别授权委托），江阴市霞客法律服务所法律工作者。
原告江阴市青阳海江土石方工程队（以下简称海江工程队）与被告程燕清租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月16日立案受理，依法由审判员张年适用简易程序，于2015年7月29日公开开庭进行了审理。原告海江工程队的经营者吴建新及海江工程队的委托代理人孙强、被告程燕清及其委托代理人杭莉新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告海江工程队诉称：2014年3月31日，程燕清向江阴市青阳镇里旺里村村民委员会（以下简称里旺里村委会）租赁了坐落于江阴市青阳镇里旺里村世博大桥南侧面积约5000平方米的场地转租给海江工程队用于开办搅拌站（该场地原系修建暨南大道竣工后遗留的搅拌站场地）。海江工程队与程燕清约定租赁期限为2014年4月1日起至2017年3月31日止，租金为每年110000元。同日，海江工程队根据约定将租金110000元支付给程燕清。2014年4月1日，双方补签订租赁协议一份。合同签订后，海江工程队对该场地原有设施、设备、辅助设施进行了修理及维护保养，并购买原材料及招募工人后生产经营。2014年7月15日，程燕清头口通知要求终止与海江工程队的租赁关系，但对造成海江工程队的损失赔偿未能达成一致意见。2014年8月13日，里旺里村委会与程燕清终止了该土地的租赁关系。里旺里村委会遂对海江工程队租赁的场地进行断电，导致海江工程队无法继续生产，共计造成损失250800元。嗣后，里旺里村委会多次组织双方调解未果。为维护自身合法权益，特诉至法院，请求法院依法判令：1、终止双方之间的租赁关系；2、程燕清立即退还租金110000元；3、程燕清承担因无法继续租赁造成海江工程队的损失150450元；4、本案的诉讼费用由程燕清承担。
被告程燕清辩称：由于吴敏仪没有能力向里旺里村委会租赁场地，所以他在吴敏仪的要求下由他出面向里旺里村委会承租了该场地，但他与海江工程队之间没有签订定期租赁合同，只存在不定期租赁关系，他收到海江工程队支付的租金110000元，海江工程队应当按照实际租赁时间支付租金为116700元（130000元/年÷12个月×8个月+30000元），故他无需返还任何款项。此外，海江工程队也没有产生损失，即使存在损失也不应当由他承担。
经审理查明：2014年4月1日，程燕清作为出租方与吴敏仪作为承租方签订《个体工商户（经营场所）租赁协议》一份，约定了“程燕清自愿将拥有处分权的江阴市青阳镇里旺里村世博大桥南侧非住宅用房出租给吴敏仪作为经营场所；出租面积约为5000平方米，出租期限为3年，即从2014年4月1日起至2017年3月31日止；双方相应的其他权利、义务由双方另行签订协议规定；本协议仅供吴敏仪办理有关登记使用”等内容。
2014年5月12日，里旺里村委会与程燕清签订《土地租赁协议书》一份，约定里旺里村委将坐落于小青阳对洞桥暨南大道世博大桥堍原搅拌站处面积为8亩的土地出租给程燕清，租金为60000元/年，租赁时间为2014年4月1日起至2017年3月30日止共三年；程燕清在租赁期间需保持环境原貌，不得新建永久性建筑；接电接水由程燕清自己负责，一切费用由程燕清承担；租赁期间所涉及的部门矛盾由里旺里村委会协助调解”等内容。
2014年8月13日，里旺里村委会与程燕清签订《土地租赁终止协议》一份，约定“为执行国家土地法等有关法律法规，双方自签订此协议起终止双方于2014年5月12日签订的小青阳对洞桥南侧原暨南大道搅拌站土地租赁协议，双方承诺协议终止后，里旺里村委会不会再把该土地租赁给他人，保持原有的暨南大道工程时期搅拌站模样；由于里旺里村委会没有办理好有关手续，程燕清欠缴的二个月土地租金里旺里村委会不再收取；协议终止后，程燕清需在二个月内将场地内堆放的材料、生产设备等处理完毕（搬离场地），否则里旺里村委会有权采取任何方式维护自身利益，不承担一切责任”等内容。
2015年3月26日，吴敏仪诉至本院，要求程燕清立即返还他交纳的租金110000元，赔偿因无法继续租赁导致他的损失250800元并承担本案诉讼费，本院经审理后认为吴敏仪作为原告向本院提起诉讼，其原告主体不适格，故于2015年5月15日作出（2015）澄青民初字第00284号民事裁定驳回了吴敏仪的起诉，现该民事裁定书已发生法律效力。2015年6月16日，海江工程队诉至本院，要求终止双方之间的租赁关系，程燕清立即退还租金110000元并承担因无法继续租赁造成海江工程队的损失150450元以及本案的诉讼费用。
在本案审理中，海江工程队认为他方与程燕清之间签订的租赁协议是无效的，要求确认双方之间签订的《个体工商户（经营场所）租赁协议》无效，程燕清立即返还租金110000元并承担因无法继续租赁造成海江工程队的损失150450元及本案的诉讼费用。
另查明，海江工程队于2014年3月31日向程燕清支付了租金110000元。海江工程队由吴建新、吴敏仪、朱建秋三人于2014年7月16日登记设立，登记经营者为吴建新，经营范围为土石方工程、道路工程施工（凭资质经营），商品混凝土的生产、加工、销售，建材销售。
再查明，坐落于江阴市里旺里村小青阳对洞桥暨南大道世博大桥堍原搅拌站处面积约为8亩的土地属于耕地，因建设江阴市青阳世博大桥需要被征用为临时建设用地，世博大桥建设完成后该地块一直未进行复耕。
在本案审理中，海江工程队认为租赁事宜共造成他方损失300900元并向本院列举了损失明细清单，但未提供相应的证据，并表示由于他方在租赁过程中未尽到审核义务，因此由他方自行承担50%的损失。对此，程燕清则不予认可，认为海江工程队的损失清单与诉状的陈述相矛盾，且没有相应的证据支持，即使存在损失也不应当由他承担。
在本案审理中，程燕清向本院表示“他与里旺里村委会约定于2014年年底一次性付清场地租赁费60000元，但自2014年8月13日与里旺里村委会终止土地租赁协议后他一直没有去跟村委结算土地租赁费，但他是否向里旺里村委会缴纳费用与本案无关，而他确实花费了一定的精力和财力向村委租赁土地，而且海江工程队提供的收条也认可存在30000元费用一事。”
上述事实，有海江工程队提供的《个体工商户（经营场所）租赁协议》、收条、《土地租赁协议书》、《土地租赁终止协议》，本院谈话笔录以及海江工程队经营者及其代理人、程燕清及其代理人的当庭陈述在卷佐证。
本院认为：根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，国家保护耕地，严格控制耕地转为非耕地，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。本案中，程燕清在未依法办理土地变更登记手续的情况下，将坐落于江阴市里旺里村小青阳对洞桥暨南大道世博大桥堍原搅拌站处性质属于耕地的土地出租给海江工程队作为建设用地用于生产经营，并与海江工程队的合伙人之一吴敏仪签订了《个体工商户（经营场所）租赁协议》，该租赁协议违反了法律规定，应属无效。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，程燕清根据双方之间的租赁关系收取了海江工程队租金110000元，因双方之间的租赁合同无效，故程燕清应当返还海江工程队租金110000元，本院对于海江工程队要求程燕清返还租金11000元的诉讼请求予以支持。海江工程队认为租赁事宜共造成他方损失300900元，应由程燕清承担50%的赔偿责任，并向本院列举了损失明细清单，但其未能提供相应的证据证明其主张，且程燕清亦不予认可，故本院对于海江工程队要求程燕清赔偿其因无法继续租赁造成的损失150450元的诉讼请求不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第三十一条之规定，判决如下：
一、程燕清与江阴市青阳海江土石方工程队合伙人吴敏仪于2014年4月1日签订的《个体工商户（经营场所）租赁协议》无效。
二、程燕清应于本判决发生法律效力之日起十日内返还江阴市青阳海江土石方工程队租金110000元。
三、驳回江阴市青阳海江土石方工程队的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取2605元（原告江阴市青阳海江土石方工程队已预交），由江阴市青阳海江土石方工程队负担1505元；由程燕清负担1100元，于本判决发生法律效力之日起十日内支付给江阴市青阳海江土石方工程队。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（江苏省无锡市中级人民法院开户行：中国工商银行无锡城中支行，帐号：11×××05）。
审判员 张 年
二〇一五年九月八日
书记员 赵尹杰
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国土地管理法》：
第十二条依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。
第三十一条国家保护耕地，严格控制耕地转为非耕地。
国家实行占用耕地补偿制度。非农业建设经批准占用耕地的，按照“占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。
省、自治区、直辖市人民政府应当制定开垦耕地计划，监督占用耕地的单位按照计划开垦耕地或者按照计划组织开垦耕地，并进行验收。