安徽省滁州市南谯区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖1103民初478号原告：孙传虎，男，1986�2月28日出生，汉族，住安徽省来安县。委托诉讼代理人：樊东冬，安徽永阳律师事务所律师。被告：滁州中兴商业运营管理有限公司，住所地安徽省滁州市醉翁西路669号，统一社会信用代码91341103054483597H。法定代表人：张俊俊，该公司董事长。委托诉讼代理人：唐有勤，该公司员工。被告：滁州中普置业有限公司，住所地安徽省滁州市丰乐南路281号（滁州长江商贸城皖东国际车城B区）8幢101室、201室、301室，统一社会信用代码913411005634351049。法定代表人：张传棉，该公司总经理。委托诉讼代理人：张勇，安徽会峰律师事务所律师。原告孙传虎与被告中兴商业运营管理有限公司（以下简称中兴商业公司）、滁州中普置业有限公司（以下简称中普置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2018年3月8日公开开庭进行了审理。原告孙传虎及其委托诉讼代理人樊东冬、被告中兴商业公司的委托诉讼代理人唐有勤、被告中普置业公司的委托诉讼代理人张勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。孙传虎向本院提出的诉讼请求：1、两被告立即支付15个月租金39469.4元及延期利息736.68元（自2016年10月1日暂计算至2018年4月1日，扣除2017年5月27日已付的三个月租金7894元），其中被告中普置业公司在19153.68元（18417+736.68元）范围内承担保证责任；2、判令被告中兴商业公司支付合同违约金33166元（以50元/㎡/月×47.38平方米×14个月，自2016年11月1日暂计算至2018年4月1日，扣除已支付的三个月）；3、由两被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告向被告中普置业公司购买了位于滁州市中普城市广场全球家居生活馆D单元4031号商铺，建筑面积47.38平方米，购房总价款人民币266687元。2013年3月4日，原告与两被告签订了《中普城市广场全球家居生活管委托经营管理合同》，约定商铺经营管理期限20年，自2013年10月1日至2033年9月30日，合同约定自委托期第四年至第七年被告中兴商业公司支付房款总价的11.84%的租金，支付方式为每半年的第一个月内支付半年租金。合同签订后，被告中兴商业公司始终没有按合同约定支付房租。经原告多次催要，两被告于2016年12月7日出具《承诺书》共同承诺：被告中兴商业公司于2017年5月31日前付清2016年10月1日至2017年5月1日所欠的租金。如到期未付，被告中普置业公司对此承担保证责任并按年息6%支付相应利息。现两被告均未付清上述租金和利息，仅于2017年5月27日收到被告支付的三个月租金7894元。原告认为，原告与两被告签订的上述合同，合法有效，受到法律保护。被告中兴商业公司拒不按照合同约定支付租金的行为已属违约，应当承担违约责任，被告中普置业公司应当对上述承诺承担保证责任。原告为维护自身的合法权益，特具状至贵院，望判如所请。原告为证明自己的主张，向本院提交下列证据：证据一、原告身份证复印件，证明原告诉讼主体资格；证据二、企业信用信息表，证明两被告的诉讼主体资格；证据三、原告的不动产权证，购房发票，证明商铺面积47.38平方米，价款266687元，原告对该商铺拥有所有权；证据四、委托经营管理合同，证明原被告三方签订了案涉的委托经营管理合同，合同约定了租金支付的时间和计算方式及违约责任等条款；证据五、承诺书，证明两被告承诺支付拖欠的租金，至今没有付清；中兴商业公司辩称，欠租金是事实，前期已经支付2016年10月至12月三个月的租金7894元；后期由于经营困难，租金暂未支付；违约金计算过高，请求法院予以调整按年利率6%计算利息。中兴商业公司没有提交书面证据。中普置业公司辩称，1、中普置业公司不承担支付房租和利息的连带责任；2、中普置业公司只对2016年10月1日至2017年5月1日之间的房租及年利率6%的利息承担一般担保责任，只有在经法院裁决后，强制执行不能清偿时，才应承担，此时中普置业公司不应承担连带责任。由于中兴商业公司已支付了2016年10月至12月三个月的房租7894元，故中普置业公司只对2017年1月至4月四个月的租金10525元及自2017年6月1日起按年利率6%的利息承担一般保证责任；3、原告要求每平方按50元乘以房屋面积再乘以逾期支付时间与合同原意不符，也超出了法律的规定，�托经营管理合同第五条第一款中针对的是一方终止合同一次性支付的违约金，而不是拖欠房租的违约金计算方式，同时该诉求与合同法相违背，其计算的违约金远高于其实际损失，如法院认为可以适用，请求依法予以降低，应按年利率6%计算；4、被告的项目因市场等诸多方面的影响，经营不佳。中兴商业公司前期为了培育市场，维持正常的经营，所收取的租金远低于应支付给原告的租金。但随着市场的发展，经营状况正不断好转，也请求原告和人民法院为了使企业能够继续发展，实现企业、个人和社会共赢，共同协商一个解决方案。否则，企业破产，将给社会和个人造成巨大的损失。综上，原告对被告中普置业公司的诉请没有事实和法律依据。请求法院依法驳回原告对中普置业公司的诉讼请求。中普置业公司没有提交书面证据。本院组织�事人对所举证据进行了质证。两被告对于原告所举的证据一、二、三、四、五的真实性均无异议；但认为证据四中第五条约定的违约责任是针对单方终止合同的违约金的计算，与本案欠付租金无关；证据五只能证明中普置业公司承诺对2016年10月1日至2017年5月1日的租金及年利率6%利息承担一般担保责任，对之后的租金及违约金不承担担保责任。本院认为，原告举证的证据一、二、三、四、五符合证据的客观性、合法性，且与本案具有关联性，本院予以采信。本院经审理查明的事实：原告孙传虎于2013年4月购买了被告滁州中普置业有限公司开发的位于滁州市（中普·城市广场全球家居生活馆）D单元4031号商铺，实际支付购房款为266687元，并取得不动产权证书（证载建筑面积为47.38平方米）。2013年3月4日，原告孙传虎与被告中兴商业公司、被告中普置业公司三方签订了《中普·城市广场全球家居生活馆委托经营管理合同》，该合同约定：原告将购买商铺的使用权交付给被告中兴商业公司统一招商经营并管理。经营期限为20年（2013年10月1日——2033年9月30日）。由于市场需要培育期，乙方前期投入较大，为有利于市场招商，共同促进市场繁荣，甲方（原告）同意前三年为免租期，第四至第七年每年保底收益按房款总价的11.84%计算。租金每半年支付一次，在每半年度的第一个月内支付。合同第五条约定：任何一方不履行、延迟履行或不适当履行的，均应构成违约。三方均无权单方面要求终止合同，若一方单方面终止不让你合同，视为该方违约。违约方必须一次性支付违约金给守约方，违约金计算方式为：按伍拾元/平方米/月的单价乘以托管房屋产权登记面积，再乘以根据本合同委托期限之约定未履行的期限。被告中兴商业公司将原告的房屋出租给滁州居然之家家居建材市场有限公司经营。2016年12月7日，被告中兴商业公司向原告等人出具一份《承诺书》，所欠业主租金（2016年10月1日至2017年5月1日）将于2017年5月31日前付清，如到期中兴商业公司不能履行支付，中普置业公司承担（2016年10月1日至2017年5月1日）房租及房租年利率6%的利息。担保人滁州中普置业有限公司愿意为中兴商业公司上述债务提供担保，承担保证责任。承诺人：被告滁州中兴商业运营管理有限公司（盖章）法定代表人张俊俊（签字），担保人被告滁州中普置业有限公司（盖章）法定代表人张传棉（签字）。原告已收到被告滁州中兴商业运营投资有限公司支付的三个月租金7894元。本院认为：原、被告签订的《中普.城市广场全球家居生活馆委托经营管理合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方�当按照合同的约定履行各自的义务。合同约定原告购买的房屋自2013年10月1日由被告中兴商业公司受托经营管理20年，该房屋已于2014年初由被告中普置业公司直接转交被告中兴商业公司向外出租，因原、被告约定委托经营期的第一至第三年，作为免租期，第四至第七年租金收益为不低于购房总价的11.84%。租金每半年支付一次，在每半年度的第一个月内支付，故被告中兴商业公司应当分别在2016年10月31日前、2017年4月30日前、2017年10月31日前各支付原告各半年的房屋租金15787.8元（266687元X11.84%÷2）。扣除被告已支付的2016年10月1日至2016年12月31日的租金7894元，尚欠租金39469.6元。对原告主张的延期付款利息736.68元、违约金33166元，即每月2189元，达到了原告可得月租金收益的83%，明显过高，远远超过了原告可得租金的损失，明显过高。被告要求降低违约金标准的意�符合法律规定，本院予以支持。根据相关法律规定，按所欠金额的月利率2%计算违约利息较为公平。又因被告中普置业公司自愿对被告中兴商业公司欠原告2016年10月1日至2017年5月1日（七个月）的租金及年利率6%的利息承担担保责任，故被告中普置业公司应当对下余的四个月租金10525元及按年利率6%的利息承担连带清偿责任。依据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告滁州中兴商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告孙传虎委托经营期间的租金39469.6元及利息（其中以7894元自2016年11月1日起，以15787.8元自2017年5月1日起，以15787.8元自2017年11月1日起，分别按月利率2%计算至上述租金付清之日止）。二、被告滁州中普置业有限公司对上述租金中的10525元及自2017年6月1日起至付清之日止按年利率6%的利息承担连带清偿责任。三、驳回原告孙传虎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1630元，减半收取计815元，由原告孙传虎负担50元，被告滁州中兴商业运营管理有限公司负担765元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员  徐克文二〇一八年四月十六日书记员  鲍国慧附：相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于民事证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据�以证明。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。