江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）淮中民初字第0003号
原告蔡德恩。
委托代理人陈二华，江苏道文律师事务所律师。
委托代理人宋崇迪，江苏道文律师事务所律师。
被告江苏鸿洲置业有限公司。
法定代表人徐海鸿，该公司总经理。
委托代理人缪红星，江苏兴宇律师事务所律师。
被告侯少专。
原告蔡德恩诉被告江苏鸿洲置业有限公司（以下简称鸿洲置业）、侯少专民间借贷纠纷一案，本院于2013年12月23日立案受理后，依法组成合议庭于2014年2月14日公开开庭审理了本案，原告蔡德恩及其委托代理人陈二华、宋崇迪，被告侯少专，被告鸿洲置业的委托代理人缪红星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蔡德恩诉称，2012年9月2日，其与鸿洲置业签订和解协议，协议明确鸿洲置业欠其借款1428万元，其同意将债权转化为其在鸿洲置业开发的清河城市广场购房款，总面积3506.66平方米。（具体楼层、房号见商品房买卖合同），交房时间为2012年12月30日。2012年9月3日，鸿洲置业向其开具购房款发票。2012年12月21日，其与侯少专签订借款合同，约定其向侯少专借款600万元，月息6‰，期限三个月。蔡德恩以其拥有的清河城市广场20-23层全部房屋作抵押，由鸿洲置业将原网签在其名下的房屋改签到被告侯少专名下，并开具侯少专付款的凭证。为保证上述借款协议的履行，后经三方协商，鸿洲置业与侯少专签订了落款时间为2012年9月及包括3-2201室房屋在内的相关商品房买卖合同，为2012年12月21日借款合同做担保。后其按约定履行还款义务，但鸿洲置业未解除与侯少专之间的商品房买卖合同，使其的合法权益受到损害。原告认为，鸿洲置业与侯少专签订的商品房买卖合同实为其与侯少专借款合同的担保合同，其归还借款后，该商品房买卖合同应予解除。请求判决：1、确认鸿洲置业与侯少专签订的商品房买卖合同实为其与侯少专借款合同的担保合同；2、确认其与鸿洲置业之间就淮安市清河区北京北路100号清河广场3号楼16-19层的商品房买卖关系成立并生效；3、判令鸿洲置业按2012年9月2日与其签订的和解协议的约定与其签订商品房买卖合同，侯少专予以协助（与鸿洲置业解除2012年9月签订的所有商品房买卖合同）；4、判令鸿洲置业将上述合同中的房屋立即交付原告，并承担自2012年12月31日起至实际交付时止的逾期交付违约金；5、被告承担本案诉讼费。
被告鸿洲置业答辩称：1、2012年9月我公司与侯少专签订的商品房买卖合同，是双方真实意思表示。在原告的要求下，我公司与原告签订了买卖合同并进行了备案，后我公司又应原告的要求就涉案房屋与侯少专签订买卖合同，也进行了备案。2、3号楼16-19层已经全部变更为我公司与侯少专之间签订的买卖合同的标的物，买卖关系是我公司与侯少专之间发生，为此原告的第二项诉请不成立。3、现在原告的第三项诉请，在我方应原告的要求与侯少专订立买卖合同以后，再要求我方与原告订立买卖合同，我方不同意。我公司已经按照和解协议的要求，与原告签订了商品房销售卖合同，后是在原告的指示下作出的变更，现在原告的起诉无法律依据；4、我公司只承认与侯少专之间的商品房买卖合同，对于原告的第四项诉请我方不予认可，更不存在与其违约金的问题。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告侯少专辩称：我和原告之间的借款合同属实，涉案的房屋70套也是原告从鸿洲公司处购买并抵押给我的，当时房屋没有办理产权证，后经原告和鸿洲置业协商，将70套房屋签在在我名下，实际上，我和鸿洲置业之间的买卖合同实质上是担保合同。现在原告已经将借我的钱还清，所以我认为抵押房屋应当还给原告，我同意与鸿洲置业解除买卖合同，并协助原告将房屋重新登记到其名下。在本案中我没有过错，不应当承担责任。
经审理查明：
鸿洲置业与蔡德恩于2012年3月23日签订借款协议，约定鸿洲置业向蔡德恩借款1200万元，于2012年9月22日前还清。
在该协议中还约定，为确保该借款安全，鸿洲置业将其开发的清河城市广场3号楼16-19层总面积4025.96平方米的80套房屋附条件预售给蔡德恩（还约定：具体买卖事项详见双方签订的商品房买卖合同，特别说明合同第二十三条约定自双方签订之日起生效非甲乙双方真实意思表示，合同生效时间以本协议约定的生效条件成就时生效），如鸿洲置业未能在本协议约定期限内还清借款，则双方签订的商品房买卖合同生效，双方按商品房买卖合同确定的权利义务履行，如鸿洲置业在本协议约定期限内还清借款，则商品房买卖合同不生效，蔡德恩应协助鸿洲置业办理退房手续。
合同签订当日，鸿洲置业借到蔡德恩1200万元。2012年3月24日、27日，鸿洲置业就其开发的清河城市广场3号楼20-23层80套房屋（实际楼层为16-19层）与蔡德恩订立买卖合同，并在市房管局网签备案。
2012年9月2日，蔡德恩与鸿洲置业签订和解协议，协议中记载因鸿洲置业于2012年3月23日向蔡德恩借款1428万元，并约定于2012年9月22日前还清，现由于鸿洲置业无能力按约定期限还款，双方经协商达成如下协议：1、鸿洲置业认可欠蔡德恩借款1428万元。2、蔡德恩同意将该1428万元债权转化为鸿洲置业开发的清河城市广场楼盘购房款，鸿洲置业给付蔡德恩房屋面积总计为3506.66平方米（具体楼层、房号见商品房买卖合同），交房时间为2012年12月30日。3、在不影响蔡德恩利益情况下，蔡德恩同意鸿洲置业在2012年12月30日前，随时有权回购蔡德恩在鸿洲置业处购得的房屋。本协议双方签字后三日内，鸿洲置业应为蔡德恩开具购房发票，并正式签订涉及70套商品房的买卖合同。根据该协议，鸿洲置业于2012年9月3日为蔡德恩开具了购房款发票。
2012年12月21日，蔡德恩与侯少专签订借款合同，合同约定：蔡德恩向侯少专借款600万元，月息6‰，期限三个月，蔡德恩以清河城市广场20-23层全部房屋作抵押，该抵押物由开发商即鸿洲置业将购房合同签到侯少专名下，并由鸿洲置业出具侯少专付款的凭据，经市房管局备案，侯少专愿意接受该抵押物，侯少专承诺在原告还清款项后三个工作日内办理上述抵押物的抵押注销手续。同日，鸿洲置业出具一份承诺书给侯少专，承诺书中记载侯少专受让蔡德恩持有的鸿洲置业开发的清河城市广场3幢20-23层全部房屋，在办理转让合同变更时，因合同数量多，工作量大，为方便快捷办理，依照蔡德恩第要求，只将上述二人姓名、身份证号变更，地址及联系电话不变更，同时购房发票也不变更，鸿洲置业承诺此做法不影响向房管部门网签备案，也不影响受让人主张权利，今后在办理产权证时，将无条件为其办理变更。
根据上述借款合同和承诺书协议，蔡德恩解除与鸿洲置业签订的70套房屋的买卖合同。在实际办理手续过程中，侯少专只是在商品房买卖变更申请书上签字，并无鸿洲置业与侯少专双方签字的房屋买卖合同，在备案时将本案争议房屋网签在侯少专名下，但将备案时间仍设定为2012年9月。
后蔡德恩按约定向侯少专履行了还款义务，蔡德恩要求鸿洲置业将与侯少专签订的商品房买卖合同变更至其名下，因所涉房屋已被保全而未果（本院其他案件保全）。
以上事实，有原、被告当庭陈述、借款协议、和解协议、商品房买卖合同、购房款发票、承诺书等证据载卷证明，经庭审质证，予以认定。
在审理中，经本院释明要求原告变更诉讼请求，原告不同意变更诉讼请求。
本院认为：蔡德恩与鸿洲置业之间原存在民间借贷关系，在借款到期前，双方于2012年9月2日签订和解协议，该协议约定将借款转化为房屋预售款，将双方的借贷关系转化为房屋买卖关系，但同时又约定了回购条款，故该协议名为买卖，实为让与担保，违反物权法定原则，原告要求确认其与鸿洲置业之间就淮安市清河区北京北路100号清河广场3号楼16-19层的商品房买卖关系成立并生效的主张本院不予支持，同时，该协议不产生物权转移效力。由于涉案房屋现网签在侯少专名下，且被法院查封中，因此，原告根据该协议请求判令鸿洲置业按2012年9月2日与其签订的和解协议的约定与其签订商品房买卖合同、侯少专予以协助（与鸿洲置业解除2012年9月签订的所有商品房买卖合同）的诉讼主张及判令鸿洲置业将上述合同中的房屋立即交付并承担自2012年12月31日起至实际交付时止的逾期交付违约金的诉讼主张本院均不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九条之规定，判决如下：
驳回原告蔡德恩的诉讼请求。
案件受理费143200元由原告蔡德恩负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状及副本五份，上诉于江苏省高级人民法院，并按《国务院诉讼费用交纳办法》有关规定缴纳上诉费。江苏省高级人民法院开户行：中国农业银行南京市分行江苏路分理处，帐号：03329113301040002475。
审 判 长 孙晓明
代理审判员 孙 坚
代理审判员 刘玉娟
二〇一四年六月十二日
书 记 员 孙志丹