广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终8986号
上诉人（原审被告、反诉原告）：邝合英，女，汉族，住广东省乐昌市。
委托诉讼代理人：蔡仁财，男，汉族，住广东省佛山市禅城区，系邝合英的丈夫。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：佛山市穗康房地产投资有限公司，住所地广东省佛山市南海区。
法定代表人：周水红，总经理。
委托诉讼代理人：徐强，广东龙浩律师事务所律师。
委托诉讼代理人：余兵，广东龙浩律师事务所实习律师。
上诉人邝合英因与被上诉人佛山市穗康房地产投资有限公司（以下简称穗康公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初9231号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年11月25日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
邝合英上诉请求：1.支持邝合英的一审诉请，驳回穗康公司的诉讼请求；2.诉讼费由穗康公司负担。事实与理由：（一）一审判决认定事实不清。1.穗康公司出租的建筑物是非法建筑，涉讼合同为无效合同。2.双方签订了两份租赁合同，签订时间在后的《租赁协议书》已经在行政部门备案，应以此份合同为准。3.邝合英没有如期开业应当承担相应的违约责任，则穗康公司推迟半年开业要免除一年租金是合理合法的。4.一审判决认定穗康公司于2016年8月4日收回商铺是错误的，穗康公司于2015年11月15日对涉讼商铺上锁，上锁后邝合英完全丧失了对商铺的租赁使用权，不应承担锁门后的费用。5.一审判决认定事实错误，对邝合英主张的穗康公司取走商铺抽屉内现金1000元、穗康公司非法扣留并且销售涉讼商铺内产品等事实未作认定，损害了邝合英的利益。（二）一审判决适用法律错误。1.租赁合同无效，穗康公司应返还保证金、押金予邝合英，赔偿邝合英的装修损失。2.穗康公司于2015年11月15日对涉讼商铺上锁，上锁后邝合英不应承担涉讼商铺50%的使用费。3.进场费不应按照比例承担，穗康公司应将进场费一次性退还给邝合英。4.邝合英与穗康公司因履行哪一份租赁合同存在争议，邝合英并非故意违约不交使用费。
穗康公司辩称，（一）关于本案事实。1.邝合英承租的涉讼商铺有合法的规划报建手续，双方于2014年12月10日签订的《租赁合同书》合法有效。2.双方签订的第二份合同（即2015年1月1日《租赁协议书》）仅用于邝合英办理工商登记，双方实际履行的是第一份合同。3.邝合英主张免除一年租金没有事实和法律依据。4.邝合英一直强调穗康公司于2015年11月对涉讼商铺上锁，但对其自身违约行为只字不提。邝合英除签订合同时预交了首月租金外，从2015年6月到2015年11月期间没有支付过租金。穗康公司上锁目的是希望邝合英支付租金，但邝合英对此置之不理，而是三番五次要把商铺内的商品搬走。穗康公司对涉讼商铺上锁实属无奈之举，完全是在邝合英根本违约之后的维权行为。5.邝合英称现金及行驶证在抽屉内，而抽屉上锁的钥匙在邝合英处，邝合英的现金不可能遗失。（二）一审判决已经减轻了邝合英的违约责任。1.穗康公司是在邝合英既不支付租金、又企图搬走全部物品的情况下被迫上锁，一审判决穗康公司承担2015年11月16日至2016年8月4日期间50%的损失已经明显减轻了邝合英的违约责任。2.逾期支付租金的违约金，合同约定以逾期金额按日千分之五计算，穗康公司自行主张按日千分之二计算，邝合英在一审时并未请求法院降低违约金标准，一审判决按日万分之五计算也减轻了邝合英的违约责任。恳请二审法院驳回上诉，维持原判。
穗康公司向一审法院起诉请求：1.确认穗康公司、邝合英于2014年12月10日签订的《租赁合同书》已于2015年12月8日解除；2.邝合英向穗康公司支付2015年6月至2016年7月租金95910元，以6930元为本金从2015年5月至2015年11月每月26日起至邝合英实际清偿之日止按日千分之二计算的违约金、2015年5月至11月管理费3710元、2015年8月至10月水电费2769元；3.诉讼费由邝合英承担。
邝合英向一审法院反诉请求：1.穗康公司向邝合英赔偿损失1000元；2.穗康公司向邝合英支付擅自出卖邝合英物品损失68093.08元；3.穗康公司向邝合英赔偿因扣押粤Ｆ×××××小汽车车钥匙、行驶证的交通费用与车辆损失30000元；4.穗康公司向邝合英退回进场费30000元、开业赞助费2000元、支付逾期开业赔偿8480元；5.穗康公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2014年12月10日，穗康公司（原佛山市穗康物业管理有限公司）与邝合英签订《租赁合同书》，约定邝合英向穗康公司承租位于官窑帝××街建筑面积为53平方米的商铺用于经营雅芳（化妆品）。租赁期限为5年，从2015年1月1日起至2019年12月31日止。邝合英须于2015年1月1日前开业，逾期开业的需按日向穗康公司双倍支付合同约定租金。第一、二年租金为每月5830元。每月25日前，邝合英向穗康公司交纳下月租金，逾期未付，则每日按应缴未交租金的千分之五作为违约金。邝合英拖欠租金7日，穗康公司有权终止合同，收回邝合英所租商铺。合同签订之日，邝合英向穗康公司一次性缴纳11660元作为履约保证金。如邝合英违反合同任何条款，穗康公司有权扣除全部或部分保证金抵偿因邝合英的违约给穗康公司造成的损失。管理费每月每平方米10元。穗康公司于签订合同时将商铺内现有设备以及装修现状交付邝合英使用。免六个月管理费。邝合英免费使用步行街口5号广告位12个月。自商场开业之日起计算租金和租赁期，邝合英逾期不开业视为违约。
2015年1月1日，穗康公司（原佛山市穗康物业管理有限公司）与邝合英签订《租赁协议书》，约定穗康公司将佛山市南海区狮山镇官窑大道50-52号首层A22铺53平方米出租给邝合英使用。租赁期限从2015年1月1日至2019年12月31日。邝合英向穗康公司支付押金2000元，每月租金1060元。
2014年12月10日，邝合英向穗康公司交纳涉讼商铺管理费押金1060元、首月管理费530元、水电费押金2000元、首月租金5830元、租赁押金11660元、开业赞助费2000元、进场费30000元。2015年6月1日，邝合英向穗康公司补交管理费押金200元、首月管理费100元、保证金2200元。
2015年11月15日，穗康公司对涉讼商铺上锁。2016年8月4日穗康公司收回涉讼商铺。期间，2016年7月3日左右，双方曾进入涉讼商铺。
2015年12月4日，穗康公司向邝合英寄送《终止合同告知函》，载明因邝合英拖欠2015年6月至11月租金、违约金及水电费，经催缴未果，故通知邝合英自2015年11月30日终止涉讼合同，收回商铺，扣除全部保证金作为部分违约金，并限期邝合英缴清拖欠费用等。该函于2015年12月8日送达邝合英。
另查明一，佛山市穗康物业管理有限公司于2015年6月19日变更名称为穗康公司。
另查明二，2012年9月26日，佛山市南海区国土城建和水务局核发建设工程规划许可证，批准佛山市南海区狮山镇某股份合作经济社于佛山南海区狮山镇某建设商业楼，建筑面积为731.78平方米，地上3层，并于2013年10月21日，同意延期至2014年3月26日。2013年11月21日，佛山市南海区国土城建和水务局针对上述建筑核发建筑工程施工许可证。
一审法院认为，关于穗康公司、邝合英实际履行的合同的问题。其一，邝合英在签订《租赁合同书》后、签订《租赁协议书》之前，于2014年12月10日按照《租赁合同书》约定交纳履约保证金、租金、管理费，后又在此基础上补交相关费用差额，可见双方以《租赁合同书》为基础确定相关费用标准；其二，邝合英称因穗康公司挽留邝合英经营双方才重新签订《租赁协议书》，但所做陈述多有矛盾；其三，两份合同针对同一租赁标的物约定租金标准差额巨大，穗康公司称《租赁协议书》实际为配合邝合英办理营业执照所签订，尚属合理、常见，而邝合英未能对押金、租金调整做出合理解释，且邝合英亦确认办理营业执照时向工商部门提交该份协议书。综上，一审法院认为双方实际履行的是《租赁合同书》，而非《租赁协议书》，双方应按前者清算。
穗康公司已经提交规划、报建材料，邝合英虽有异议但无证据推翻，证明涉讼商铺经规划报建，故涉讼合同为双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方均应全面、诚信履行各自义务。邝合英未按约向穗康公司支付租金、管理费，已经构成违约，穗康公司按合同约定有权解除合同。穗康公司已于2015年12月8日向邝合英作出解除合同意思表示，邝合英对该解除时间亦无异议，故一审法院确认涉讼合同于该日解除。
商铺交付时间。双方未办理商铺交接手续，但涉讼合同于2014年12月10日签订，并约定租赁期限从2015年1月1日起计算，结合双方庭审陈述，邝合英可自行进入涉讼商铺装修，并不存在妨碍其自行使用商铺的障碍，故一审法院采纳穗康公司意见，认为涉讼商铺从2015年1月1日起交付邝合英使用。
租金、管理费。关于租金、管理费标准问题。涉讼合同明确约定了租金、管理费标准，穗康公司主张每月租金、管理费因实际交付商铺面积增加而有所提高，应对此变更负举证责任，但其一，双方未对租金、管理费标准变更签订书面协议；其二，穗康公司未能举证证明实际交付商铺面积相较于涉讼合同约定面积有所增加及其增加的数量；其三，虽邝合英在实际履行过程中，出现补交履约保证金、管理费押金、管理费的情况，但仅能证明双方对该三项费用标准调整达成一致，不能证明双方对租金增加达成一致，亦不排除双方在调整其他费用情况下对租金标准不调整达成一致，此可与邝合英未曾补交租金差额的事实相互印证。综上，一审法院认定每月租金为5830元、每月管理费为630元。涉讼合同约定商铺租金从商场开业时开始计算，而双方确认商场于2015年5月1日开业，故租金应从该日起算。邝合英虽认为合同约定推迟开业穗康公司双倍返还租金，因商场推迟半年，故穗康公司应免除邝合英一年租金，但实际上，涉讼合同仅明确约定邝合英负限期开业义务，而未约定穗康公司就逾期开业需承担责任，此种约定亦属商场内商铺租赁常见做法，故邝合英主张没有事实及合同依据，一审法院不予采纳。穗康公司因逾期开业已经免除邝合英相应的租金，邝合英再主张穗康公司赔偿逾期开业损失亦没有合同及法律依据，一审法院不予支持。从2015年5月1日商场开业至2015年11月15日穗康公司对涉讼商铺上锁，邝合英正常占有使用涉讼商铺，应按约定计付租金、管理费；从2015年11月16日起至2016年8月4日穗康公司收回涉讼商铺，涉讼商铺因邝合英欠交租金而被穗康公司上锁，商铺使用因此受到影响，又因穗康公司不同意邝合英搬离物品，致涉讼商铺被占用，对于造成该期间租金、管理费损失，双方均有过错，故一审法院根据公平原则酌定穗康公司、邝合英各承担该期间损失的50%。结合穗康公司诉讼请求，并扣除邝合英已交首月租金，邝合英应向穗康公司支付2015年6月1日至2016年7月31日租金56842.49元[5830×5+5830÷30×15+(5830÷30×15+5830×8)×50%]。涉讼合同约定应于每月25日前交纳下月租金，邝合英逾期交纳2015年6月至11月租金，则应按约承担逾期付款责任。但结合本案情形，一审法院认为合同约定的日千分之二的标准过高，根据公平及诚实信用原则调整为按日万分之五计算，故邝合英应以每月租金5830元为本金从2015年5月至2015年11月期间每月26日起至邝合英实际清偿之日止计付逾期付款违约金予穗康公司，穗康公司诉请超出核定范围部分，一审法院不予支持。涉讼合同约定免收首六个月的管理费，但未约定管理费从开业之日起交纳，则免除期间应从2015年1月1日起计算，邝合英应付管理费应从2015年7月1日开始计算，则结合穗康公司诉讼请求及上述承担责任比例，并扣除邝合英已付首月管理费，邝合英应向穗康公司支付2015年8月1至2015年11月31日的管理费2362.5元（630×3+630÷30×15+630÷30×15×50%）。
邝合英应付水电费数额有读数表、通知单等予以印证。经核算，邝合英应向穗康公司支付2015年8月至10月水电费2768.1元；穗康公司诉请超出核定范围部分，一审法院不予支持。
开业赞助费、进场费。开业赞助费为邝合英自愿交纳的支持商场开业的对价，商场开业已经实际发生，故邝合英主张穗康公司退还没有事实和法律依据。穗康公司虽称进场费为邝合英竞争承租涉讼商铺的费用，但未举证予以证明，而涉讼合同中对进场费并无具体约定，一审法院认定进场费是针对商铺承租权及使用期限约定的对价，属于邝合英预付的承租对价，应根据合同实际履行情况及公平原则进行处理。现涉讼合同解除，邝合英已于2016年8月4日将商铺退还穗康公司，穗康公司应退回未使用租期（2016年8月至2019年12月）相应的进场费20500元（30000÷60个月×41个月）予邝合英。邝合英请求穗康公司退回全部进场费理据不足，超出部分一审法院不予支持。
邝合英虽认为穗康公司取走商铺抽屉内现金1000元，但未举证予以证明；相反，在一审法院组织现场勘查时，邝合英进入商铺并利用自己持有的钥匙当场打开抽屉，可见，抽屉实际仍处于邝合英控制状态，现主张穗康公司赔偿没有事实及法律依据，一审法院不予支持。邝合英主张的车辆损失为车辆维修损失及丢失财产损失，但未举证证明此与穗康公司之间的直接关联，且邝合英自认曾于2015年7月进入涉讼商铺取走部分物品，届时未自行取走行驶证、钥匙等物品，致其不能控制使用车辆，产生的后果亦应邝合英自行承担，故一审法院对邝合英该项诉请亦不予支持。邝合英虽主张穗康公司赔偿货物损失，但其一，邝合英主张的损失数额实际为邝合英2014年12月至2015年10月期间进货总额，而邝合英至2015年11月15日前仍正常经营销售，故邝合英举证不能将进货数额作为损失；其二，涉讼商铺被穗康公司上锁实际因邝合英拖欠租金、管理费所致，穗康公司虽有过错，但已经以承担部分租金、管理费损失的方式承担责任，即使货物价值有所贬损应由邝合英自行承担；其三，现场勘查时现场可见仍有大量货物存于商铺，该等货物已经由邝合英自行收回处理。综上，邝合英举证无法证明其存在损失及损失范围，其有关赔偿货物损失的请求理据不足，一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认穗康公司与邝合英于2014年12月10日签订的《租赁合同书》于2015年12月8日解除；二、邝合英应于判决发生法律效力之日起十日内支付2015年6月1日至2016年7月31日租金56842.49元、2015年8月1日至2015年11月31日的管理费2362.5元予穗康公司；三、邝合英应以每月租金5830元为本金从2015年5月至2015年11月期间每月26日起至邝合英实际清偿之日止计付逾期付款违约金予穗康公司，本项随上列第二项清；四、邝合英应于判决发生法律效力之日起十日内支付2015年8月至10月水电费2768.1元予穗康公司；五、穗康公司应于判决发生法律效力之日起十日内退还进场费20500元予邝合英；六、驳回穗康公司其他诉讼请求；七、驳回邝合英其他反诉请求。当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1118.14元（穗康公司已预交），由穗康公司负担443.48元，由邝合英负担674.66元；反诉受理费1545.73元（邝合英已预交），由穗康公司负担156.25元，由邝合英负担1389.48元。经抵扣，邝合英负担份额共518.41元应于判决发生法律效力之日起十日内迳付予穗康公司，法院不另收退。
二审中，邝合英、穗康公司均未向本院提交新证据。
经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，针对邝合英的上诉和穗康公司的答辩，本案二审的争议焦点在于：（一）涉讼租赁合同的效力；（二）邝合英与穗康公司实际履行的是哪一份租赁合同；（三）邝合英应向穗康公司支付的租金数额；（四）穗康公司应否赔偿损失1000元、物品损失68093.08元、扣押小汽车车钥匙、行驶证的交通费用与车辆损失30000元、退回进场费30000元、开业赞助费2000元予邝合英。
关于第一个争议焦点。邝合英和穗康公司签订租赁合同，约定邝合英向穗康公司承租涉讼商铺，双方签订合同的意思表示真实、合同内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，且涉讼商铺办理了规划报建手续，故租赁合同合法有效。邝合英上诉主张租赁合同无效，理由不成立，本院不予支持。一审判决对合同效力认定准确，应予维持。
关于第二个争议焦点。邝合英与穗康公司签订的《租赁合同书》在前，《租赁协议书》在后，但邝合英按照《租赁合同书》约定的费用交纳履约保证金、租金、管理费，后又在此基础上补交相关费用差额，可以证明双方实际履行的是《租赁合同书》，此其一；其二，两份合同约定的租金标准差异较大，邝合英未能作出合理解释，亦未能提供任何证据证明双方实际履行的是签订在后的《租赁协议书》，应承担举证不能的后果；其三，穗康公司称《租赁协议书》实际为配合邝合英办理相关证照而签订，符合常理。因此，本院认定双方实际履行的是签订在前的《租赁合同书》，而非《租赁协议书》。
关于第三个争议焦点。如上所述，双方实际履行的是签订在前的《租赁合同书》，邝合英占有使用涉讼商铺期间应按照合同约定向穗康公司支付租金。从2015年5月1日商场开业至2015年11月15日穗康公司对涉讼商铺上锁，邝合英正常占有使用涉讼商铺，应按约定向穗康公司支付租金。邝合英上诉主张涉讼商铺从2015年11月16日开始被穗康公司上锁，其未能租赁使用商铺而无需支付2015年11月16日以后的租金。经审查，穗康公司对涉讼商铺上锁确实导致邝合英无法正常使用涉讼商铺，但是邝合英拖欠穗康公司的各项费用亦存在过错，故一审法院根据公平原则酌定涉讼商铺从2015年11月16日至2016年7月31日期间的租金由双方各承担50%，该处理并无不当。邝合英上诉主张其无需支付涉讼商铺2015年11月16日以后的租金，理由不成立，本院不予支持。
关于第四个争议焦点。首先，邝合英上诉主张穗康公司取走商铺抽屉内现金1000元，应赔偿其损失1000元。一审法院组织现场勘查，邝合英进入商铺后利用自己持有的钥匙当场打开抽屉，可见抽屉可以由邝合英控制，邝合英要求穗康公司赔偿损失1000元缺乏依据，本院不予支持。其次，邝合英上诉主张穗康公司赔偿其物品损失68093.08元。经审查，邝合英主张的该损失数额实际为邝合英2014年12月至2015年10月期间进货总额，而邝合英至2015年11月15日前仍正常经营销售；一审法院现场勘查时仍有大量货物存于商铺，该货物已经由邝合英自行收回处理。因此，邝合英举证无法证明其存在损失及损失范围，其该项上诉主张理据不足，本院不予支持。第三，邝合英上诉主张穗康公司赔偿其扣押小汽车车钥匙、行驶证的交通费用与车辆损失30000元。因邝合英拖欠穗康公司的各项费用导致涉讼商铺被锁，邝合英存在过错；且邝合英未能举证证实车辆维修及丢失财产损失与穗康公司存在直接因果关系；故邝合英该项上诉主张不能成立，本院不予支持。第四，邝合英上诉主张穗康公司退回进场费30000元。涉讼合同对进场费并无具体约定，一审法院认定进场费是针对商铺承租权及使用期限约定的对价、根据合同实际履行情况及公平原则判令穗康公司退回未使用租期（2016年8月至2019年12月）相应的进场费20500元予邝合英，处理并无不当。邝合英要求穗康公司退回全部进场费，理由不成立，本院不予支持。第五，邝合英上诉主张穗康公司退回开业赞助费2000元。开业赞助费为邝合英自愿交纳的支持商场开业的对价，商场开业已经实际发生，邝合英要求穗康公司退回，理由不成立，本院不予支持。此外，邝合英上诉主张穗康公司推迟半年开业应免除邝合英的一年租金，因涉讼合同并未对此作出约定，邝合英亦未能提供证据证实双方就此达成一致协议，邝合英的该项主张不能成立，本院不予支持。
综上所述，邝合英的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3091.46元，由上诉人邝合英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 珊
审 判 员 张雪洁
代理审判员 潘伟丹
二〇一七年五月十八日
书 记 员 覃心怡