上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终2782号
上诉人(原审原告、反诉被告)：上海德康拍卖有限公司，住所地上海市。
法定代表人：屠鑫伟，总经理。
委托诉讼代理人：常悦。
委托诉讼代理人：常云。
上诉人(原审原告、反诉被告)：上海友邦典当有限公司，住所地上海市。
法定代表人：周天林，总经理。
委托诉讼代理人：周福亨。
委托诉讼代理人：陈卫东，上海海一律师事务所律师。
上诉人(原审原告、反诉被告)：上海意民医疗科技有限公司，住所地上海市静安区。
法定代表人：周福利，总经理。
委托诉讼代理人：王金沅。
委托诉讼代理人：王爱国。
被上诉人(原审被告、反诉原告)：辅仁药业集团有限公司，住所地河南省。
法定代表人：朱文臣，董事长。
委托诉讼代理人：李鸿，上海市鸿和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：芦书涛，河南天基律师事务所律师。
上诉人上海德康拍卖有限公司(以下简称“德康公司”)、上海友邦典当有限公司(以下简称“友邦公司”)、上海意民医疗科技有限公司(以下简称“意民公司”)因与被上诉人辅仁药业集团有限公司(以下简称“辅仁药业”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2014)静民一(民)初字第1674号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
德康公司、友邦公司、意民公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审。事实和理由：本案应追加辅仁药业集团实业股份有限公司作为当事人参加诉讼。上海辅仁实业(集团)股份有限公司(以下简称“上海辅仁公司”)现更名为辅仁药业集团实业股份有限公司，是涉案房屋权利人，是实际出租人。其与案外人曾于2010年签订涉案房屋所属地块的动迁转让协议，且收取了相关动迁补偿费，而其中应该包括给租赁企业提前搬迁的补偿费，但至今未有任何一方出面协议补偿事宜，解决租户提前搬迁问题。该公司一边恶意诉讼，一边在涉案房屋通道上设制障碍并制造大面积漏水破坏事件进行逼迁，造成德康公司、友邦公司、意民公司无法正常经营。辅仁药业主张租金已过诉讼时效，一审法院对此事实未予查清。一审法院无视德康公司、友邦公司、意民公司要求对方赔偿五年租期的诉求，认为双方在合同期限届满后无意思表示继续租赁，毫无根据。
辅仁药业辩称，不同意德康公司、友邦公司、意民公司的上诉请求。辅仁药业在2011年起诉时，友邦公司、德康公司、意民公司向法院提出辅仁药业不是出租主体，故辅仁药业撤诉。在双方第二次诉讼时，德康公司、友邦公司、意民公司又提出辅仁药业是出租主体，导致该案被二审法院发回重审。现其在本案中又提出辅仁药业非本案主体，友邦公司、德康公司、意民公司出尔反尔是扰乱司法的行为。根据租赁合同，辅仁药业是出租主体。根据证监会的批文，涉案房屋的权利人是辅仁药业。关于通道问题，停车铁杆是可以解锁进出的，该通道也不是德康公司、友邦公司、意民公司经营需要的通道，其是通过江宁路直接进出的。关于漏水问题，涉案房屋共三层，第三层非德康公司、友邦公司、意民公司租赁部位，而德康公司、友邦公司、意民公司曾提交的函件亦称是三楼装修导致漏水，故漏水非辅仁药业恶意造成。德康公司、友邦公司、意民公司所用的水电等没有减少，且物业也证明德康公司、友邦公司、意民公司的经营是正常的，德康公司、友邦公司、意民公司亦未提供证据证明其无法正常经营。德康公司、友邦公司、意民公司就其提起的本诉已撤回，就赔偿问题不属本案审理范围。
德康公司、友邦公司、意民公司以辅仁药业、上海辅仁公司及上海鲲驰汽车用品有限公司(以下简称“鲲驰公司”)为被告向一审法院提起本案诉讼，请求判令修复三楼屋顶、赔偿拒修房屋违约金、赔偿通道堵塞及房屋漏水造成的损失并延长租期，之后于2016年6月14日申请撤回对上海辅仁公司及鲲驰公司的诉讼，于2016年11月16日申请撤回本诉。
辅仁药业向一审法院提起反诉请求：1、确认辅仁药业与德康公司、友邦公司、意民公司之间的租赁合同于2011年9月2日解除；2、德康公司、友邦公司、意民公司腾空并迁出本市江宁路XXX号租赁房屋，将承租房屋返还辅仁药业；3、德康公司、友邦公司、意民公司共同向辅仁药业支付2011年2月至2011年9月2日的房屋租金人民币(以下币种均为人民币)380,667.46元；4、德康公司、友邦公司、意民公司共同向辅仁药业支付2011年9月3日至2016年6月15日止的房屋使用费3,094,343.84元(按年租金646,500元计算)及该款自2016年7月13日至实际付款日的滞纳金(按每天0.3%计算)；5、德康公司、友邦公司、意民公司共同向辅仁药业支付2011年11月1日前欠付的房屋使用费1,077,500元及2011年11月2日至2016年7月12日止的合同约定滞纳金4,444,687.50元；6、德康公司、友邦公司、意民公司向辅仁药业支付2016年6月16日至实际返还房屋之日按每日1,771.23元计算的房屋使用费。
一审法院认定事实：本市江宁路XXX号房屋产权登记权利人为上海第十印染厂，2001年2月，经上海市国有资产管理办公室批准，上述房地产置换归属上海辅仁公司，该公司前身为上海民丰实业股份有限公司、上海民丰实业(集团)股份有限公司。2005年4月，经中国证券监督管理委员会审核同意，上述房地产置换归属辅仁药业。
2008年7月27日，辅仁药业与案外人鲲驰公司、上海辅仁公司签订《租赁协议书》，明确辅仁药业系上述房地产实际控制人，上海辅仁公司为该房地产的名义控制人，鲲驰公司租赁上述房地产建设高档商场，租赁期限十年，上海辅仁公司为辅仁药业进行担保。2009年8月3日，辅仁药业、鲲驰公司及上海辅仁公司再次签订《租赁合同》，声明由于政府政策变化导致原租赁协议目的不能实现，签订该合同取代原租赁协议，上海辅仁公司依然为辅仁药业进行担保。该合同约定租赁期自2009年9月1日起至2010年8月31日止，如遇政府动迁，鲲驰公司须无条件将出租的房屋归还等。
2008年11月18日，鲲驰公司租赁取得房屋使用权后即作为甲方与作为乙方的德康公司、友邦公司、意民公司签订了《江宁路XXX号租赁协议》，上海辅仁公司作为产权方及认可方参与该协议签订。协议约定，鲲驰公司受“产权方”委托(另附委托书)，将江宁路XXX号一楼使用面积300平方米及二楼使用面积100平方米房屋出租给德康公司、友邦公司、意民公司，租期自2008年11月30日起至2015年11月29日止。2009年8月25日，鲲驰公司与德康公司、友邦公司、意民公司协议调整租赁部位及使用面积，确定租赁面积885.58平方米，年租金646,500元。
2010年12月20日，辅仁药业与鲲驰公司签订《终止协议》，确定双方签订的《租赁合同》不再续约，合同终止；本协议签订后，由鲲驰公司通知各租户离开；由辅仁药业直接向租户收回场地。同日，双方签订一份《备忘录》，明确鲲驰公司与德康公司、友邦公司、意民公司签订的《江宁路XXX号租赁协议书》系辅仁药业委托鲲驰公司签订，故应作为辅仁药业直接签订的租赁协议对待，该协议应由辅仁药业继续履行，为结算方便，双方交接后由辅仁药业直接向德康公司、友邦公司、意民公司收取租金。2011年1月12日，辅仁药业与鲲驰公司签订《交接清单》，辅仁药业收回出租的江宁路XXX号房地产。同期，鲲驰公司最后一次向德康公司、友邦公司、意民公司收取了2011年1月的租金。自2011年2月起，德康公司、友邦公司、意民公司未再支付过租金。
2011年9月1日，辅仁药业与鲲驰公司共同向德康公司、友邦公司、意民公司发函称，德康公司、友邦公司、意民公司自2011年2月起未缴纳租金，经多次催讨未果，故正式通知德康公司、友邦公司、意民公司，租赁合同解除，要求德康公司、友邦公司、意民公司缴清欠租并搬离租赁房屋。德康公司、友邦公司、意民公司随后回函称，一、虽然2011年2月底鲲驰公司经办人员携同辅仁药业李总至德康公司、友邦公司、意民公司处口头告知租赁事宜由辅仁药业接管，但无具体事项，德康公司、友邦公司、意民公司认为，“出租签约方”和产权方应向德康公司、友邦公司、意民公司发出《移交通知书》以确定房租给付对象；二、鲲驰公司与德康公司、友邦公司、意民公司之间曾约定鲲驰公司借款违约金在应付租金中抵扣，故2011年3月至8月租金应扣除借款违约金；三、房屋漏水已严重影响使用及正常经营，要求引起重视，从速修复以免造成更大损失。辅仁药业未就此答复。
2011年10月8日，辅仁药业以德康公司、友邦公司、意民公司为被告向法院起诉，要求确认《江宁路XXX号租赁协议》解除，并要求该三方腾退场地交还辅仁药业，支付欠付租金等。该案证据交换中，德康公司、友邦公司、意民公司以未看到委托签约的证据为由否认与辅仁药业存在租赁关系，辅仁药业遂变更请求权基础为转租法律关系。该案庭审中，辅仁药业出示了《备忘录》，德康公司、友邦公司、意民公司明确表示对于其中约定的由辅仁药业履行出租人义务表示认可，辅仁药业亦再次重申《江宁路XXX号租赁协议》系辅仁药业委托鲲驰公司签订。2012年5月，辅仁药业撤回诉讼。
2012年7月13日，辅仁药业向德康公司、友邦公司、意民公司发出通知，依然以欠租为由提出解除合同，并表示将采取停水、停电等措施。同年10月底，辅仁药业向德康公司、友邦公司、意民公司发出催款通知，要求德康公司、友邦公司、意民公司在接到通知后一周内支付截止至2012年9月的租金，通知中附汇款账户信息。德康公司、友邦公司、意民公司随后回函表示，要求立即抢修漏水房屋，破漏房屋造成的营业损失应与未付租金进行结算。之后，辅仁药业仍未对房屋进行修缮，德康公司、友邦公司、意民公司亦未支付租金。
2013年9月6日，辅仁药业以鲲驰公司为被告、德康公司、友邦公司、意民公司作为第三人提起诉讼，要求鲲驰公司支付相应费用，要求第三人搬离租赁房屋。该案审理中，辅仁药业于2014年4月25日撤回了关于房屋使用费的诉讼请求。2014年6月3日，该案一审判决。判决后，该案被告及第三人均提起上诉，上海市第二中级人民法院于同年11月24日裁定将该案发回重审。一审法院受理后重新组成合议庭进行审理，审理中，辅仁药业诉讼请求未有主张欠付租金或房屋使用费的内容。该案于2015年9月14日判决，认定辅仁药业与德康公司、友邦公司、意民公司间存在租赁关系而非转租关系，双方合同期尚未届满，辅仁药业要求德康公司、友邦公司、意民公司迁出涉案房屋缺乏事实依据，不予支持。辅仁药业提出上诉，2016年5月9日，上海市第二中级人民法院作出维持原判的终审判决。前述案件进行中，德康公司、友邦公司、意民公司向一审法院提起本案本诉，一审法院于2014年7月28日第一次证据交换时，辅仁药业曾向法院提出拟反诉主张租金，但因当时双方租赁关系未明放弃。
2012年8月8日时，江宁路XXX号多个房屋顶部、四周墙面存在霉斑、涂层剥落现象。租赁房屋南侧通往江宁路的消防通道上安置两个石墩。2016年8月5日时，消防通道上已无石墩，江宁路XXX号二楼办公区域墙面多处呈现水渍、霉变、涂层起皮及结构破损现象，其中北间四处，范围分别约在160*47cm、45*90cm、70*50cm、60*80cm；西南间屋顶窟窿，大小约在640*150cm；南套间内间约20平方米，外间约340*260cm；走道五处，范围分别约在260*140cm(两处)、200*190cm、280*200cm、170*190cm不等；卫生间、值班室大小不等若干处。
一审审理中，法院于2016年6月14日作出裁定，准许德康公司、友邦公司、意民公司撤回对上海辅仁公司及鲲驰公司的起诉。2016年6月29日，辅仁药业向法院提起反诉，法院依法受理。2016年7月13日，法院组织证据交换，辅仁药业及德康公司、友邦公司、意民公司的委托诉讼代理人均到庭参加。2016年11月16日，一审法院第二次公开开庭审理本案，双方当事人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼，德康公司、友邦公司、意民公司当庭向一审法院申请撤回本案本诉，法院依法裁定予以准许。
一审法院认为，辅仁药业与德康公司、友邦公司、意民公司之间的租赁合同关系业经生效法律文书确定，目前各方均已认可，法院予以确认。租赁合同为双务合同，租赁双方均在享有合同权利的同时必须履行相应的合同义务，对德康公司、友邦公司、意民公司而言，其主要合同义务为支付租金，而辅仁药业的主要合同义务为交付适合租赁目的的房屋并保证交付的房屋在租赁期内始终满足使用条件，依法履行出租房屋的维修义务。
现根据查明事实，德康公司、友邦公司、意民公司确实自2011年2月起未履行支付租金的义务，但其未支付租金基于不明付费对象及对辅仁药业未履行房屋修缮义务的对抗，并未构成根本违约，辅仁药业以德康公司、友邦公司、意民公司欠租违约行使合同解除权，条件不成就；当德康公司、友邦公司、意民公司对该合同解除通知提出异议后，辅仁药业虽然提起诉讼进行确认，但之后撤回诉讼，未再主张对该合同解除的确认，直到此前辅仁药业主张德康公司、友邦公司、意民公司迁出租赁房屋的诉讼中，请求权基础依然没有以该合同解除通知书为依据。综上所述，辅仁药业在2011年9月2日发出的解除合同通知书效力，法院不予确认；辅仁药业主张其与德康公司、友邦公司、意民公司的租赁合同在2011年9月2日因德康公司、友邦公司、意民公司欠租违约而解除，法院不予确认。但双方合同期限至2015年11月29日已届满，合同期限届满时，双方已在终止合同履行的诉讼中，并无意思表示继续履行租赁合同，德康公司、友邦公司、意民公司应当及时将租赁房屋退还辅仁药业，现其继续占有租赁房屋没有法律及合同依据，辅仁药业要求德康公司、友邦公司、意民公司腾空并迁出租赁房屋系行使出租人的正当权利，法院依法予以支持。
关于欠付租金的支付争议：
首先，对于时效问题。从辅仁药业主张租金或使用费的时间节点分析，其自2011年9月2日开始首次主张欠付租金，之后经历诉讼于2012年5月31日撤诉，同年10月底再次主张，至2013年9月6日提起诉讼，至2014年4月25日撤回，均未超出法定主张权利期间。2014年4月25日后，辅仁药业就其主张德康公司、友邦公司、意民公司迁出的诉讼由法院一审判决，经当事人上诉，随即在同年11月24日被上级法院发回重审，双方之间的法律关系性质再次陷入不确定性，而权利的主张是在知道或应当知道相对方不作为时提出，故符合诉讼时效中断的情形，随着2016年5月9日生效判决下达，双方租赁关系确定，支付租金的义务主体明确，辅仁药业行使权利障碍消失，时效继续起算，故辅仁药业提出反诉时，未超出法定期间，德康公司、友邦公司、意民公司关于时效的抗辩，法院不予采纳。
其次，对于租金支付标准。根据以上认定的事实，目前德康公司、友邦公司、意民公司承租房屋二楼办公区域因渗漏水缘故，造成大范围的墙面霉变及涂层起皮，并有局部结构性损坏，客观上不具备办公条件。反观该房屋2012年8月时状况，虽然情况较现时为好，但亦呈现出多处霉变及墙面涂层起皮现象，此房屋整体环境显然亦不能满足租赁房屋作为办公房正常使用的条件，与德康公司、友邦公司、意民公司租赁房屋的使用目的不相符合。至于2011年2月至2012年8月之间房屋的情况，从2012年8月时房屋受损程度看，受损状况显然并非短时间所致，结合双方2011年9月至2012年7月间的往来信函，可以认定2012年8月前房屋亦有受损，但影响有限，尚未达到影响正常使用的程度，该期间房屋使用确定为瑕疵使用。综上所述，辅仁药业要求按原合同约定租金标准由德康公司、友邦公司、意民公司支付欠付租金显失公平，法院综合考虑二楼办公用房与底层商铺在租金上的差异及房屋受损部分在全部租赁房屋中所占比例，结合2011年2月至2015年11月29日期间房屋受损情况对使用的影响程度，酌定房屋租金按每年452,550元计算，欠付租金合计为2,187,325元。2015年11月30日起，德康公司、友邦公司、意民公司客观上占有使用租赁房屋，应当支付相应的房屋使用费，该使用费参照原租金酌定按每年387,900元计算。
关于违约滞纳金，在双方租赁期内，辅仁药业在履行租赁合同时显然未保证交付德康公司、友邦公司、意民公司的租赁房屋符合合同约定的办公室使用目的，且在德康公司、友邦公司、意民公司多次要求修缮的情况下拒绝履行相关合同义务，德康公司、友邦公司、意民公司因辅仁药业未履行房屋维修义务而拒绝支付租金有其合理理由，法院认定德康公司、友邦公司、意民公司未付租金不构成违约，辅仁药业要求德康公司、友邦公司、意民公司支付滞纳金的诉讼请求不予支持。
一审法院判决：一、辅仁药业集团有限公司与上海友邦典当有限公司、上海德康拍卖有限公司、上海意民医疗科技有限公司签订的本市江宁路XXX号房屋租赁合同于2015年11月29日因合同期届满而终止履行；二、上海友邦典当有限公司、上海德康拍卖有限公司、上海意民医疗科技有限公司应于判决生效之日起十日内腾空并迁出本市江宁路XXX号租赁房屋，将该房屋交还辅仁药业集团有限公司；三、上海友邦典当有限公司、上海德康拍卖有限公司、上海意民医疗科技有限公司应于判决生效之日起十日内支付告辅仁药业集团有限公司欠付租金2,187,325元及按每年387,900元标准支付自2015年11月30日至实际迁出日止的房屋使用费；四、辅仁药业集团有限公司其余诉讼请求不予支持。
二审中，当事人未提交新证据，一审法院认定的基本事实属实，本院予以确认。
本院另查：2013年9月6日，辅仁药业以鲲驰公司为被告、德康公司、友邦公司、意民公司作为第三人提起诉讼[(2013)静民一(民)初字第2423号]，要求鲲驰公司支付相应费用，要求第三人搬离租赁房屋。2014年6月3日，该案一审判决。判决后，该案被告及第三人均提起上诉，上海市第二中级人民法院于同年11月24日裁定将该案发回重审[(2014)沪二中民二(民)终第1377号]。一审法院重新组成合议庭进行审理，该案[(2014)静民一(民)重字第4号]于2015年9月14日判决，法院认为德康公司、友邦公司、意民公司主张其与辅仁药业之间存在租赁合同关系，要求辅仁药业履行出租人的义务，于法有据，并认定辅仁药业与德康公司、友邦公司、意民公司间存在租赁关系而非转租关系，双方合同约定承租期限于2015年11月29日届至，因租赁期限尚未届满，辅仁药业要求德康公司、友邦公司、意民公司迁出涉案房屋缺乏事实依据，不予支持。辅仁药业提出上诉。二审法院审理后认定鲲驰公司与德康公司、友邦公司、意民公司签订的《江宁路XXX号租赁协议》应作为辅仁药业直接签订的租赁协议对待，并于2016年5月9日作出维持原判的终审判决[(2015)沪二中民二(民)终字第2991号]。
本院认为，关于租赁关系的主体，历经数起诉讼，生效判决已明确辅仁药业与德康公司、友邦公司、意民公司间就涉案房屋存在租赁关系，德康公司、友邦公司、意民公司再主张追加诉讼主体，显然与生效判决认定的事实相悖，本院不予准许。德康公司、友邦公司、意民公司作为承租人应向辅仁药业支付相应的租金，以及支付在合同期限届满后继续占用房屋的房屋使用费。一审法院综合考虑二楼办公用房与底层商铺在租金上的差异及房屋受损部分在全部租赁房屋中所占比例，结合房屋受损情况对使用的影响程度，酌定房屋租金的数额，并无不当，本院予以维持。关于时效问题，辅仁药业始终在主张，并未怠于行使权利，一审法院基于辅仁药业数次诉讼的事实，认定时效期间未届满，本院予以认同。涉案合同租赁期限已经届满，承租人亦无继续出租的意愿，德康公司、友邦公司、意民公司要求继续租赁，显然缺乏依据。综上所述，德康公司、友邦公司、意民公司的上诉请求不能成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币13,571.6元，由上诉人上海德康拍卖有限公司、上海友邦典当有限公司、上海意民医疗科技有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 珍
审 判 员 成 皿
代理审判员 马忆蔺
二〇一七年五月十二日
书 记 员 黄琪隽
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……