吉林省汪清县人民法院民 事 判 决 书（2017）吉2424民初144号原告：安成男，男，1964年1月25日生，朝鲜族，无职业，住延吉市。委托代理人：朴成哲，吉林吉延律师事务所律师。被告：汪清县通商小额贷款有限公司法定代表人：吴甲军，董事长。委托代理人：惠志强，男，1983年1月12日生，汉族，公司经理，住汪清县。第三人：延边田园房地产开发有限公司法定代表人：金才虎，总经理。委托代理人：戈兴，公司法律顾问，男，1955年8月20日生，汉族，住延吉市。原告安成男与被告汪清县通商小额贷款有限公司（以下简称通商公司）、延边田园房地产开发有限公司（以下简称田园公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年2月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告安成男及其委托代理人朴成哲，被告通商公司委托代理人惠志强，被告田园公司委托代理人戈兴等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安成男向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止对原告所有的位于延吉市盛世家园1号楼2单元502室，产籍号为16-05-0315的房屋的执行，并解除对该套房屋的查封；2、判决确认原告与第三人、延吉市富元房屋拆迁有限公司签订的《棚户区房屋拆迁产权调换协议书》合法有效，并确认位于延吉市盛世家园1号楼2单元502室，产籍号为16-05-0315的房屋归原告所有；3、判决被告与该公司员工赵宝阳立即协助和配合原告办理延吉市盛世家园1号楼2单元502室，产籍号为16-05-0315的房屋的撤销和变更登记手续；4、本案的案件受理费用由被告承担。事实与理由：2015年4月23日，汪清县人民法院对被告与第三人金融借款合同纠纷一案作出（2015）汪民初字第85号民事调解书。被告于2015年7月23日向汪清县法院申请强制执行，汪清县法院作出（2015）汪执字第781号执行裁定书，对备案登记在被告公司员工赵宝阳名下的位于延吉市盛世家园1号楼2单元502室，产籍号为16-05-0315的房屋进行了查封。（因原告只有（2015）汪执字781-1号协助执行通知书，没有其他法律文书材料，该段表述可能与事实不符。）2016年11月5日，原告对执行标的提出书面异议。汪清县法院于2016年12月27日作出（2016）吉2424执异8号裁定书：驳回了原告的执行异议请求。2010年10月20日，原告与第三人、延吉市富元房屋拆迁有限公司签订了《棚户区房屋拆迁产权调换协议书》，三方约定原告以其所有的房权证延字第645**号，产籍号16-5-224号，建筑面积36平方米的住宅与第三人开发的棚户区改造T2-12标段1#楼2-502号的补偿安置房屋（位于延吉市盛世家园1号楼2单元502室）进行产权调换。协议签订后，原告按时履行了相关义务，但第三人直至今日还未交付该补偿安置房屋。在该协议中，原告丧失的是现存的房屋所有权，而第三人提供的补偿安置房屋则是尚未建成的房屋，这本身对原告就是不公平的、且不利的。对于原告来说，房屋是其安身立命之根本，是其最基本的生活保障。原告失去的是其赖以生存的房屋所有权，而享有的却是一种吉凶未卜的期待权，这直接影响到其生存居住的基本人权。综上所述，本案争议房屋理应属于原告所有，因原告享有特种债权优先权，第三人出卖拆迁补偿安置协议的标的物补偿安置房屋给被告的行为属于侵权行为，即使被告办理房屋所有权转移登记或备案，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”的规定，原告可基于特种债权的物权优先效力，请求撤销登记，优先取得拆迁补偿安置房屋，被告的物权变动不得对抗被拆迁人的物上请求权。鉴于此，原告提出上述诉讼请求，望人民法院予以支持，以维护当事人的合法权益。通商公司辩称，1、原告诉讼答辩人为被告系诉讼主体错误，答辩人不是承担原告财产损害的责任主体；2、原告以答辩人为被告的本案诉求2项和3项与答辩人无关，且在本案该诉请依法不成立；3、本案原告依法属于答辩人与本案第三人的案外人，虽有资格提起诉讼，但原告没有证据证明答辩人系与其有直接利害关系，据此起诉于法无据。综上，原告的起诉没有事实和合法证据支持，且不符合法律起诉条件，据此答辩人请求依法驳回原告的起诉，保护当事人的合法权益。田园公司述称，本案诉争房屋原告起诉状中所述卖给被告不是事实，是借款抵押。回迁安置户刚性需求，借款抵押不能与之对抗，汪清县法院执行局驳回原告的执行异议是错误的，应当在本次庭审中予以纠正。另外，原告还有差价款未交。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2010年10月20日，安成男与田园公司、延吉市富元房屋拆迁有限公司签订了一份《产权调换协议书》，其中约定：安成男以其所有的房产证号为房权证延字第645**号、产籍号为16-5-224、建筑面积为36平方米的住宅与田园公司开发的棚户区改造T2-12标段1号楼2-502号、预计建筑面积为67.89平方米的补偿安置房屋进行产权调换；被拆迁房屋与产权调换房屋差价款为33608元，由安成男支付给田园公司，该款于2010年11月15日前交50%，即：16000元；田园公司自2011年12月30日前将产权调换房屋交付给安成男，到期未能交付的，田园公司按照实际发生日期向安成男支付临时安置补助费和越冬采暖补助费。田园公司应于2012年12月30日前负责给安成男办理完产权调换房屋的《房屋所有权证》和《土地使用证》。2010年11月15日，安成男交付了16000元房屋差价款，田园公司出具收据予以确认。2014年9月3日，通商公司与田园公司签订了《抵押借款合同书》，约定：田园公司以其开发的19套房屋为借款作抵押，为保证日后实现债权，通商公司指定公司员工赵宝阳与田园公司签订了《商品房预售合同》（合同编号：YS00032532，房屋代码：423550），预售房屋产籍号为16-05-0315，房号为2-502，房屋面积为65.96平方米，并在延吉市房产管理部门办理了备案登记。另查明，田园公司预售给赵宝阳的上述房屋与田园公司与安成男签订的《产权调换协议书》中约定的房屋系同一套房屋，该房屋赵宝阳已经装修入住。本院在执行申请执行人通商公司与被申请执行人田园公司金融借款合同纠纷执行一案中，安成男向本院提出执行异议。本院于2016年12月27日作出（2016）吉2424执异8号执行裁定书，认为“案外人安成男虽与被执行人田园公司签订产权调换协议，但被执行人田园公司并未向案外人安成男实际交付该房屋，亦未在房屋产权管理部门办理产权预告登记来确定权属，且案外人安成男未交纳剩余差价款，其未取得该房屋所有权。案外人安成男基于产权调换协议设定的预期权利不能排除执行”为由，裁定驳回了安成男的异议请求。安成男不服该裁定，故提起案外人执行异议之诉。还查明，2017年8月30日延吉市法院受理了原告安成男与被告田园公司、第三人通商公司、赵宝阳房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，并于2017年12月17日作出（2017）吉2401民初5527号民事判决：一、确认安成男与田园公司于2010年10月20日签订的产权调换协议有效。二、田园公司于本判决发生法律效力后立即向安成男交付延吉市小营镇东明村T2-12标段盛世家园1号楼2单元502号、面积为65.96平方米的房屋。赵宝阳应协助田园公司向安成男交付房屋，并解除赵宝阳对涉案房屋的备案登记。三、田园公司于本判决发生法律效力后立即给付安成男临时安置补助费15552元、越冬采暖补助费3600元。上述事实有当事人陈述、《产权调换协议书》、《抵押借款合同书》、《商品房预售合同》、汪清县人民法院（2016）吉2424执异8号执行裁定书等证据证明。本院认为，2010年10月20日安成男与田园公司签订的《产权调换协议书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，该合同合法有效，本院予以确认。该协议签订之后，田园公司未经安成男同意，于2014年9月3日，田园公司通过与通商公司签订借款合同，以其开发的19套房屋为借款抵押，与通商公司指定的公司员工赵宝阳签订《商品房预售合同》，将涉案房屋预售给赵宝阳，并在延吉市房产局备案登记，且赵宝阳已实际装修入住。但是根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”。据此，安成男有权优先取得拆迁补偿安置房屋，该房屋所有权归安成男。安成男要求解除该房屋的查封，并停止对该房屋的执行请求依法应予以支持。另外，安成男要求通商公司与该公司员工赵宝阳立即协助和配合安成男办理延吉市盛世家园1号楼2单元502室，产籍号为16-05-0315的房屋的撤销和变更登记手续。安成男此诉讼请求系合同履行内容，不属于执行异议之诉的审理范围，本院本案中不予审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，判决如下：一、不得执行位于延吉市小营镇东明村T2-12标段盛世家园1号楼2单元502号、面积为65.96平方米的房屋。二、确认位于延吉市小营镇东明村T2-12标段盛世家园1号楼2单元502号、面积为65.96平方米的房屋产权人为安成男。案件受理费3400元，由被告汪清县通商小额贷款有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。审 判 长  葛立新审 判 员  王维铁人民陪审员  李新波二〇一八年一月八日书 记 员  赵青苹