广东省茂名市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤09民终930号
上诉人（原审原告）杨炜弘，男，汉族，住广东省茂名市茂南区。
委托代理人黄瑜，广东泰的律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）茂名市名雅房地产开发有限公司，住所地：广东省茂名市。
法定代表人邓钧升，该公司董事长。
委托代理人阮传欣，广东海日律师事务所律师。
委托代理人龚健，广东海日律师事务所律师。
上诉人杨炜弘因与被上诉人茂名市名雅房地产开发有限公司(以下简称名雅公司)房屋买卖合�纠纷一案，不服广东省茂名市茂南区人民法院（2016）粤0902民初24号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院认为：虽然杨炜弘确认涉案房屋其已经转让给案外人许志明，但尚未办理房屋过户手续，涉案房屋权属人仍然是杨炜弘，故杨炜弘是本案适格的原告。
杨炜弘、名雅公司签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护。本案争议的焦点为名雅公司是否构成违约并支付违约金。名雅公司在履行合同过程中，由于涉案楼盘的电梯主板被盗，造成涉案楼盘的电梯停止运转，部分项目不能到达现场施工和延误商品房的验收，导致名雅公司延误商品房交付给杨炜弘。根据化州市公安局刑事侦查三队出具的�案件情况说明》，证实名雅公司开发的茂名市茂南区西粤北路名雅花园二期建筑工地（即涉案楼盘）的电梯主板被盗，该起盗窃案件目前尚处于侦查阶段。根据涉案合同第八条“交付期限，……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：3.国家政策的约束或政府有关部门的原因及其他出卖人所不能控制的原因致使延误商品房的验收”的约定，本案的情形属于出卖人所不能控制的原因，符合涉案合同免责条款的约定。且名雅公司已通知杨炜弘接收房屋，涉案楼盘亦已通过消防验收，杨炜弘在涉案房屋的使用上没有障碍。因此，杨炜弘诉称名雅公司违约并支付违约金，没有合同依据和法律依据，一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回杨炜弘的诉讼请求。�件受理费3671元（杨炜弘已预交），由杨炜弘负担。
上诉人杨炜弘不服一审判决，向本院提起诉讼称：一、一审法院认为“涉案楼盘的电梯主办被盗属于出卖人所不能控制的原因，符合涉案合同免责条款的约定”，属于事实认定错误和法律适用错误，理由如下：首先，从事实认定上来说，涉案商品房所在楼盘电梯控制主板被盗事件的发生，并不必然会导致逾期交房，因此，该事件不属于出卖人不能控制的原因。对出卖人不能控制的原因的认定上，应从以下三个方面去考虑：1.是否属于能够预见或者应该预见；2.是否有能力解决或者可以采取相应的补救措施；3.该原因是否足以导致延期施工，从而引起延期交房的后果。从名雅公司提供的相关证据来看，涉案商品房所在楼盘电梯控制主板被盗事件发生在2013年9月28日，距离合同约定的交房时间2013年12月31日尚有�整三个月的时间。在这段时间里，名雅公司完全没有采取过任何的补救措施，也没有告知杨炜弘发生延期交房的事由。该被盗事件的发生虽非双方在签订合同时可以预见，但是并非不可控制，不足以引起延期交房的后果。其次，从法律层面上来说，双方签订的《商品房买卖合同》第八条第二款第3项的约定，在性质上属于无效的格式条款。综上，一审法院支持名雅公司因涉案楼盘的电梯主板被盗致使延误商品房验收，有权依据合同约定予以免责的主张，明显存在认定事实错误和适用法律错误。二、一审法院认为“被告名雅公司通知原告杨炜弘接收房屋，涉案楼盘亦已通过消防验收，原告杨炜弘在涉案房屋的使用上没有障碍”，属于事实认定错误和适用法律错误。综上，一审法院事实认定不清，适用法律错误，判决显失公平公正，请求二审法院撤销一审判决并查明事实依法改判，支持杨炜弘一审诉讼请求，即判决名雅公司向杨炜弘支付逾期交房违约金人民币168554.84元（暂从2014年1月1日计至2014年12月11日）；本案一、二审全部诉讼费用由名雅公司承担。
被上诉人名雅公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，杨炜弘的上诉理由不能成立。一、涉案商品房所在楼盘电梯控制主板被盗事件的发生属于出卖人所不能控制的原因，直接导致延误商品房的施工和验收。2013年9月28日，因涉案商品房所在楼盘全部电梯控制主板（电脑芯片）被盗，造成全部电梯停止运转，导致部分项目不能到达现场施工和延误商品房验收。发现电梯芯片被盗后，名雅公司立即向公安机关报案，茂名市公安局茂南分局福华派出所立案侦查，后因办案需要，将案件移送化州市公安局刑事侦查三队办理。为了保全犯罪证据的需要，名雅公司必须等待�安机关侦查完毕后才能重新购买电梯芯片安装。据《化州市公安局补充侦查报告书》显示，直至2014年9月9日该案件才侦查终结。由此可见，涉案商品房所在楼盘电梯控制主板被盗事件属于名雅公司所不能控制的情形，是导致名雅公司商品房逾期验收的直接原因。二、由于涉案商品房在建设过程中发生了名雅公司所不能控制的原因致使延误商品房验收，名雅公司有权依据合同约定据实予以延期而无需承担违约责任。《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2013年12月31日前将房屋交付给买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……3.国家政策的约束或政府部门的原因及其他出卖人所不能控制的原因致使延误商品房的验收。基于以上分析，电梯芯片被盗事件造成的后果属于合同约定之出卖人所不能控制的�因致使延误商品房验收的情形，且该事实已经生效法律文书确认。因此，名雅公司依据合同约定有权据实予以延期交付涉案商品房而无需承担违约责任。三、名雅公司在据实予以延期交付商品房期间已经取得了《建筑工程竣工验收报告》，达到了合同约定经验收合格的交付使用标准。首先，2014年6月26日涉案商品房已取得《建筑工程竣工验收报告》，并通过建设、监理、施工、勘查、设计五方验收合格，已具备法律、法规及合同约定的交付使用条件。涉案商品房验收合格的时间是2014年6月26日，而不是杨炜弘所称的2015年9月7日。其次，2014年6月26日涉案商品房所在名雅世家小区全部工程项目均已竣工验收合格，达到了经验收合格的交付标准，但电梯芯片被盗案件直至2014年9月9日才侦查终结。由此可见，工程竣工验收合格的日期在名雅公司据实予以延期交付商品房的期间内。综上所述，杨炜弘的上诉没有事实依据和法律依据，请求驳回杨炜弘的诉讼请求，维持原判。
经本院审理查明：2012年10月10日，杨炜弘与名雅公司签订《商品房买卖合同》，约定杨炜弘向名雅公司购买位于茂名市××路××号大院××号××房的商品房一套，该房建筑面积163.41平方米，单价为每平方米5597元，总金额为979970元。《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房将该商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2.买受人未按合同约定的条款向出卖人交清各种款项；3.国家政策的约束或政府有关部门的原因及其他出卖人所不能控制的原因致使延误商品房的验收。”第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期期间，分别处理(不作累加)。(1)逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。”
同日，双方还签订了《合同补充协议》（附件四）。该补充协议第4条约定：“按国家相关规定，买受人应在签订本合同同时到指定银行缴存公用部位和公用设备设施维修基金，缴存标准为每平方米45元（按产权登记面积计算）。未及时足额缴存而导致不能办理按揭贷款、商品房不能交付使用、不能办理房产证等一切后果均由买受人承担。”第6条约定：“……(3)若卖方按相关法律规定及本合同规定将具备工程竣工验收合格证明文件的房屋交付给买方，买方非有法定理由，不得拒绝受领；否则视为交付。已交付(包括视为交付)的商品房毁损、灭失的风险及牧业管理费等所有相关费用，自此由买方承担。房屋质量瑕疪由卖方按本合同约定对其承担保修责任。……(5)因买受人未履行付清付房价款、契税、专项维修基金的，出卖人有权拒绝交楼或拒绝为买受人办理�证而无须承担违约责任，买受人付清所人款后方可收楼。”签订《商品房买卖合同》和《合同补充协议》后，杨炜弘支付了购房款979970元给名雅公司。
2013年9月28日，茂名市公安局茂南分局福华派出所接到报案：茂名市茂南区西粤北路名雅花园二期建筑工地（即涉案楼盘）的电梯控制主板被人盗窃，一共被盗窃64块主板，总损失462400元。2013年10月8日，茂名市公安局茂南分局对上述案件立案侦查，后将上述案件移送到化州市公安局刑事侦查三队办理。
2013年12月27日，名雅公司向杨炜弘发出《入伙通知书》，告知杨炜弘涉案商品房已可收楼装修，集中交接验收日期建议为2014年5月15日至21日。杨炜弘以不符合约定的交付条件为由拒绝接收涉案商品房。2014年12月11日，杨炜弘交纳了住宅专项维修基金，并接收了涉案商品房。
2015年12月30日，杨炜�向一审法院提起诉讼，请求：1.判令名雅公司向杨炜弘支付逾期交房违约金168554.84元(暂从2014年1月1日计至2014年12月11日)。2.本案诉讼费由名雅公司承担。
另查明：名雅公司已组织勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位对“名雅世家商品房14标段”、“名雅世家商品房58标段”的工程进行竣工验收。茂名市住房和城乡建设局出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》载明：“名雅世家商品房14标段”、“名雅世家商品房58标段”的工程竣工验收日期均为2014年6月26日。
再查明：2016年7月10日，茂名市西粤电梯销售服务有限公司出具了《证明》1份，具体内容为：“2013年9月10日，我司在茂名市西粤北路名雅世家小区楼房电梯基本安装完成，但未能正常使用。2013年9月28日我司工作人员检查时发现楼房电梯控制主板被盗，共16栋楼，64块。发现电梯控制主板被盗后，我司当日即向茂名市公安局茂南分局福华派出所报案，派出所要求暂缓重新安装主板，保护犯罪现场等待侦查。2013年12月17日公安机关向我司返还12块被盗主板，我司另外订购52块控制主板重新安装，2014年1月28日经茂名市质监局、广东省特种设备检院分院检验合格，于2014年2月24日取证后正式将名雅世家2期楼房32部电梯交付使用。”
本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，杨炜弘和名雅公司签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》是双方的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法、有效的合同。杨炜弘和名雅公司应按上述合同的约定享有权利及履行义务。根据本院查明的事实和杨炜弘的上诉请求、名雅公司的答辩意见，本案争议的焦点为:1.名雅公司所交付的涉案商品房是否符合合同约定的交付标准；2.名雅公司对逾期交房是否承担违约责任。
一、关于名雅公司所交付的涉案商品房是否符合合同约定的交付标准的问题。
杨炜弘认为根据广东省建设厅在(2003)粤建办房函（2003）63号《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》的规定，商品房经验收合格是指该商品房已办理了工程竣工验收备案手续。名雅公司交付涉案商品房时，涉案商品房未经有关政府部门备案，不符合合同约定的商品房交付条件。本院认为，第一，《合同补充协议》第6条第(3)项约定，若卖方按相关法律规定及本合同规定将具备工程竣工验收合格证明文件的房屋交付给买方，买方非有法定理由，不得拒绝受领；否则视为交付。由此可见，双方在合同中约定的交房条件是商品房具备工程竣工验收合格证明文件，而非商品房已办理了工程竣工验收备案手续。第二，双方在《商品房买卖合同》第八条中约定，名雅公司应当在2013年12月31日前，将经验收合格的商品房交付给杨炜弘使用。根据《建设工程质量管理条例》第三条“建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责。”、第十六条“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”的规定，可以认定本案涉案《商品房买卖合同》第八条约�的“经验收合格”是指质监机构确认的建设、勘察、设计、施工、监理五方竣工验收合格，而非商品房综合验收合格，更非商品房已办理竣工验收备案手续。本案中，根据茂名市住房和城乡建设局出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》的记载，涉案商品房已于2014年6月26日由建设单位组织建设、勘察、设计、施工、监理五方竣工验收合格，具备交付条件，而且涉案工程直至现在也未发现存在质量瑕疵问题。因此，涉案商品房在2014年6月26日经验收合格，符合行政法规的规定，也符合双方合同约定的交付条件。杨炜弘的主张名雅公司交付的涉案商品房不符合合同约定的交房条件没有依据，不予支持。
二、关于名雅公司对逾期交房是否承担违约责任的问题。
杨炜弘上诉认为名雅公司没有按合同约定的时间交付涉案商品房，违反合同约定，应承担支付违约金的责任。本院认为，第一，《合同补充协议》第6条第（5）项约定：“因买受人未履行应付房价款、契税、专项维修基金的，出卖人有权拒绝交楼或拒绝为买受人办理契证而无须承担违约责任，买受人付清所欠款后方可收楼。”本案中，杨炜弘未按合同约定在签订合同当天缴交住宅专项维修资金，按照《合同补充协议》第6条第（5）项约定,名雅公司可延期交房给杨炜弘。第二，根据《住宅专项维修资金管理办法》第十二条“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。”和第十三条“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。”的规定，杨炜弘应当在合同约定的交房时间2013年12月31日前，缴存住宅专项维修资金。否则，名雅公司可按上述管理办法的规定，拒绝将涉案商品房交付给杨炜弘。本案中，杨炜弘在2014年12月11日缴纳了住宅专项维修基金，名雅公司在2014年12月11日前可以不交房给杨炜弘。因此，名雅公司在2014年12月11日交房给杨炜弘并不违反相关规定。第三，双方签订的《商品房买卖合同》第八条第第二款第(3)项约定，名雅因国家政策的约束、政府有关部门的原因或者其他出卖人所不能控制的原因致使延误商品房的验收的，可对交房时间据实予以延期。本案中，涉案商品房所在楼盘的楼房电梯控制主板在建设过程被盗，致使涉案商品房无法验收，导致名雅公司无法按合同约定将涉案商品房交付给杨炜弘使用。本院认为，涉案商品房所在楼盘的楼房电梯控制主板被盗导致涉案商品房无法验收，是名雅公司无法掌握及克服的客观因素，属于双方在《商品房买卖合同》第八条中约定�“其他出卖人不能控制的原因致使延误商品房的验收”，且名雅公司在案件发生时已采取必要措施，向有关公安机关报案，已履行了必要义务。名雅公司可根据合同的约定，延期交付涉案商品房。因此，杨炜弘上诉认为名雅公司逾期交房违约并应支付违约金，没有合同和法律依据，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，应予维持。杨炜弘的上诉主张和理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3671元，由上诉人杨炜弘负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘浩江
审 判 员 曾维海
代理审判员 张 茹
二○二○一六年八月二十五日
书 记 员 许增海
张淑贞