浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙甬民二终字第533号
上诉人（原审被告、反诉原告）：宁波市冠工纸塑制造有限公司。
法定代表人：王万成。
委托代理人：李梅。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：宁波市北仑区小港新生五金厂。
法定代表人：张浩。
委托代理人：郭强来。
上诉人宁波市冠工纸塑制造有限公司（以下简称冠工公司）因与被上诉人宁波市北仑区小港新生五金厂（以下简称新生五金厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市北仑区人民法院于2014年7月17日作出的（2014）甬仑港民初字第163号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月13日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：2012年3月14日，王万成（被告法定代表人）代表设立中的被告与原告签订《租赁合同书》，约定：原告将其所有的位于宁波市北仑区小港街道下邵村姻房弄210号的厂房出租给被告使用。租赁期限为2012年4月1日至2015年4月1日，租金为180000元／年，第一年租金一年一付，后两年为季付；如果违约的须向对方赔偿违约金50000元。此外，该合同书第五条约定：原告保证用电电压为200千伏以上。第六条约定：原告根据需要对厂房进行必要的检修以保证被告的使用。被告于2012年4月26日成立。合同签订后，原告交付了厂房，但保留占用部分房屋放置物品，被告使用厂房至今。被告仅支付了合同约定的保证金50000元和第一年的租金180000元，此后租金至今未曾付过。
原审原告新生五金厂于2014年5月19日诉至原审法院，请求判令：1.解除原审原告与原审被告之间的《租赁合同书》；2.原审被告立即腾退其承租的房屋；3.原审被告立即支付拖欠的租金180000元（自2013年4月1日起暂计算至2014年3月31日止，此后租金按约定计算至判决合同解除之日）及自判决解除《租赁合同书》之日起至实际腾退之日止按合同约定租金标准计算的占有使用费；4.原审被告立即支付违约金50000元。
原审被告冠工公司依法提出反诉，请求判令：1.原审原告继续履行《租赁合同书》，提供原审被告生产所需的200千伏安（kva）以上的变压器输出能力；2.原审原告立即腾空占用至今的部分房屋；3.原审原告退还原审被告已缴纳的首年房租180000元，直至其履行《租赁合同书》所有义务（包括：提供200千伏安以上供电能力、腾空占用的部分厂房、修缮厂房），方可收取租金；4.原审原告支付违约金50000元。
原审法院经审理认为：原告新生五金厂与被告冠工公司之间的《租赁合同书》属双方当事人的真实意思表示且主体适格、内容不违反法律法规禁止性规定，故合法有效。被告冠工公司作为承租人，理应按约定的时间、约定的数额支付租金。现被告拖欠租金未付，并在原告催讨后合理期间内未予支付，在原告起诉后被告仍拒不支付。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条，原告作为出租人有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条，原告还有权要求被告在合同解除后返还房屋，且有权要求被告按原约定标准（180000元／年）支付2013年4月1日至《租赁合同书》解除之日的租金及该合同解除次日起至实际腾退之日的房屋占有使用费。双方之间的《租赁合同书》因被告违约而解除，原告主张继续适用违约金条款并无不当，且其主张的违约金数额50000元不超过法律允许的限度。综上，原告的全部诉讼请求正当合法，应予支持。
关于被告抗辩并反诉提出的主张：第一，被告提出双方之间签订的《租赁合同书》是在隐瞒重大情况下签订的，原告只有20千伏的电量使用权，却在《租赁合同书》第五条约定“甲方保证用电电压为200千伏以上”，致使被告至今不能投产，造成被告重大的不可挽回的经济损失；并据此反诉要求原告继续履行《租赁合同书》，提供被告生产所需的200千伏安（kva）以上的变压器输出能力。该院认为，《租赁合同书》第五条约定为“甲方保证用电电压为200千伏以上”，参考原中华人民共和国电力工业部制定但现行有效的《供电营业规则》及相关常识，200千伏电压属于特高压输电供电中的概念，当用户需要的电压等级在110千伏及以上时，其受电装置应作为终端变电站设计，方案需经省电网经营企业审批。对于一般工业企业，为低压供电，电压三相为380伏。此外，根据被告提供的照片，被告所购设备的标牌明确表明电压为三项380伏。因此，在我国现有供电体系下，考虑涉案厂房的规模、性质、地理位置，“甲方保证用电电压为200千伏以上”这一约定无法履行，且根据现有证据，履行该约定缺乏必要性。至于被告主张的该条款原本意思应是用电电量200kva（千伏安），因原告不予认可，在缺乏其他直接证据情况下，真实意思难以确定。此外，庭审中，被告承认其知道欲实现用电电量200kva，需加装一台输出容量在200kva以上的独立变压器，而在签订合同前其检查过厂房，并没有发现独立变压器，仍然签订该租赁合同；而且被告在签订租赁合同后持续使用该厂房2年有余，因此，即使当时双方的真实意思表示是用电电量200kva，也因被告检查过并长期持续使用，而缺乏提供这一变压器输出能力的必要性。综上，被告第一项反诉请求缺乏事实基础，故不予支持。第二，被告提出原告至今还占用部分房屋，并据此反诉要求原告立即腾空占用至今的部分房屋。庭审中，原告对占用部分房屋的事实予以认可，但认为这是租赁伊始双方口头约定好的，还认为该主张超过诉讼时效。该院认为，被告承认“从交付时候就没有腾空”，并在此后使用两年有余，因此，原告所作的“占用部分房屋是双方事先口头约定”的解释属于合理的解释；即使当时没有口头约定，自交付至被告提出反诉已两年有余，从被告陈述看，原告保留占用部分房屋并未实质影响被告使用厂房的目的，而且被告也未能提供证据证明在提出反诉状前曾要求原告腾空所占部分房屋，故也已超过诉讼时效，因此，该院对第二项反诉请求不予支持。第三，被告提出原告还有其他未按约履行合同的地方，包括：厂房是逾期交付的，厂房多处漏雨及破损未予修缮；并据此要求原告退还被告已缴纳的首年房租180000元，直至原告履行《租赁合同书》所有义务（包括：提供200千伏安以上供电能力、腾空占用部分厂房、修缮厂房），方可收取租金。该院认为，关于提供200千伏安以上供电能力、腾空占用部分厂房的问题前文已述。关于修缮厂房的问题，租赁合同书原文系“原告根据需要对厂房进行必要的检修以保证被告的使用”，被告提供的照片不能证明原告违反该条约定的修缮义务，被告庭审中也承认“厂房破损不影响生产，哪怕影响生产，我自己修一下也无所谓”，且被告反诉要求继续使用，显然，即使厂房存在破损，也未严重至无法使用，原告不能据此要求退还已缴纳的首年房租180000元。被告第三项反诉请求缺乏事实和法律基础，故不予支持。第四，被告要求原告支付违约金50000元。该院认为，如前所述，原告提供厂房给被告使用2年有余，没有证据表明原告存在明显违约，而被告拒不不履行合同主要义务，无权要求原告支付违约金50000元，故对第四项反诉请求不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：一、解除原告宁波市北仑区小港新生五金厂与被告宁波市冠工纸塑制造有限公司于2012年3月14日签订的房屋《租赁合同书》；二、被告宁波市冠工纸塑制造有限公司于判决发生法律效力之日起十日内将位于宁波市北仑区小港街道下邵村姻房弄210号的房屋腾空返还原告宁波市北仑区小港新生五金厂；三、被告宁波市冠工纸塑制造有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告宁波市北仑区小港新生五金厂支付租金180000元（暂计算至2014年3月31日，此后租金按每年180000元计算至判决发生法律效力之日止），并支付房屋占有使用费（自判决发生法律效力次日按每年180000元计算至上述第二项所涉房屋返还之日止）；四、被告宁波市冠工纸塑制造有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告宁波市北仑区小港新生五金厂支付违约金50000元；五、驳回被告宁波市冠工纸塑制造有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4910元，减半收取2455元；反诉案件受理费4910元，减半收取2455元，合计4910元，由被告宁波市冠工纸塑制造有限公司负担。
宣判后，原审被告冠工公司不服，上诉至本院，称：1.被上诉人在涉案《租赁合同书》中承诺保证用电电压在200千伏以上，该保证系其自愿作出的，应属合法有效。根据现有的供电能力，宁波市北仑区供电局不仅可以提供200千伏以上的供电电压，而且500千伏以上的电压也是可以提供的，因此，原审法院认定上述承诺无法履行，应属不当；2.根据《中华人民共和国合同法》第六十六条之规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。在实际履约过程中，因被上诉人未按约履行合同义务致使上诉人无法正常生产，故上诉人未支付第二年的租金实为行使不安抗辩权，上诉人并未构成违约；3.上诉人正常生产所需电力至少在200千伏安以上，正是基于被上诉人的保证，上诉人才与其签订了《租赁合同书》。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判被上诉人按约提供200千伏以上的电压、腾退其占用的房屋、履行维修义务以及支付违约金50000元。
被上诉人新生五金厂答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
在二审审理期间，上诉人冠工公司提交如下两组证据：1.2012年—2013年生产经营投入费用明细二份，拟证明上诉人冠工公司的实际投入已多于1400000元；2.国家电网关于非居民高压客户供电办理须知一份，拟证明被上诉人不仅可以提供200千伏的高压供电，而且可以提供500千伏以上的电压。
被上诉人新生五金厂经质证认为，证据1不属于证据的范畴，其是上诉人自行制作的，故对其真实性与关联性均有异议；证据2系复印件，亦不属于证据的范畴，即使可以作为证据，也不属于新的证据。
本院经审查认为，上诉人冠工公司提交的上述两组证据均不属于二审中的新证据，故不予认定。
本院除对原审法院认定的事实予以确认外，另查明，被上诉人新生五金厂曾与案外人姚张村经济合作社签订《接电协议》一份，约定自2010年10月1日起至2013年9月30日止，被上诉人新生五金厂的用电电量不能超出20kv。2013年11月1日，上诉人冠工公司亦与案外人姚张村经济合作社另行签订《接电协议》一份，其内容同前述《接电协议》一致。另外，在涉案厂房租赁期间，被上诉人新生五金厂并未按约提供200千伏以上的电压。在二审审理期间，上诉人冠工公司自认被上诉人新生五金厂曾于2013年6、7月份向其口头催讨过租金，并认可20千伏电压即可满足其正常生产经营所需。
本院认为，涉案《租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按约履行。根据《租赁合同书》第五条的约定，被上诉人应保证用电电压在200千伏以上。虽在实际履约过程中，被上诉人未能提供上述电压，但上诉人并无证据证明其曾在长达两年多的实际使用期间内对此提出异议，且结合上诉人正常生产经营所需及涉案两份《接电协议》中所约定的电压一致等事实，可视为双方当事人已对《租赁合同书》中约定的200千伏电压作出了变更。现上诉人以被上诉人未按约提供200千伏电压为由要求其支付50000元的违约金，该主张缺乏事实依据，本院不予支持。
关于第二年与第三年租金，依约上诉人应按季在应缴租金到期前五日内履行支付义务，但经被上诉人催讨后，其仍未在合理期间内支付相应的款项，故被上诉人要求解除涉案《租赁合同书》的诉请符合法定的解除情形。由此，上诉人要求被上诉人继续履行包括提供200千伏电压在内的全部义务，缺乏相应的合同依据，原审法院对此未予支持，并无不妥。
上诉人又以被上诉人未按约履行合同义务为由主张其拒付租金系属行使不安抗辩权，对于该项诉称，首先，根据双方当事人针对租金支付作出的约定，上诉人有义务在每一租期届至前先行支付租金，故双方当事人之间的合同义务存在先后履行顺序，上述不安抗辩权并不具备法定的行使条件。其次，上诉人认为涉案房屋存在延迟交付的行为，但其对此并未提供充分的依据予以佐证。再次，虽被上诉人占用部分房屋的情况属实，但该行为所涉争议应属物权纠纷，与本案并非同一法律关系，故对此不作审查。最后，涉案房屋在租赁期间存在漏水问题，依约被上诉人有义务进行维修，但上诉人并无证据证明其已尽到了通知义务，故其有关被上诉人拒绝维修的诉称缺乏事实依据。基于上述理由，本院对上诉人之上述主张不予采信。
至于上诉人要求被上诉人返还其已支付的一年租金的诉请，因自涉案房屋交付至今，其已实际使用长达两年有余，且其并无充分的证据证明该房屋存在的质量问题已严重影响其正常使用，故其该项主张理由不足，本院亦难以采信。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。上诉人之上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4910元，由上诉人宁波市冠工纸塑制造有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张宏亮
代理审判员 张颖璐
代理审判员 郑 辉
二〇一四年十一月三日
代书 记员 汤李燕