江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宿中民终字第00489号
上诉人（原审被告）刘长春。
委托代理人许强风，江苏八面锋律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王军。
委托代理人王建国，江苏义缘律师事务所律师。
上诉人刘长春因与被上诉人王军房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省泗阳县人民法院（2014）泗民初字第1430号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
王军原审诉称，2010年8月8日，王军将泗阳县众兴镇学林春天1号楼301室房屋出售给刘长春。房屋已交付刘长春使用，尚未办理房屋过户手续。刘长春占有房屋后至今未支付房款。王军多次要求解除合同，并要求刘长春搬出房屋，刘长春均拒绝。王军因此事多次报警，刘长春依然没有履行合同。请求判决解除王军与刘长春签订的二手房购房合同，刘长春将泗阳县众兴镇人民北路学林春天1号楼301室房屋返还给王军，刘长春支付王军房屋使用费50000元，并承担本案诉讼费。
刘长春原审辩称，刘长春已经支付了购房款，仅剩向王军借的钱未还，王军的诉讼请求不能成立，请求驳回王军的诉讼请求。
原审法院经审理查明：2010年8月8日，王军与刘长春签订二手房购房合同，约定王军将座落于泗阳县人民北路学林春天1号楼301室、面积为136.67㎡的房屋出售给刘长春，房屋价款为330000元。房款的支付方式和支付时间为：2010年8月8日前付给王军定金20000元，2010年8月31日付给王军140000元，余款2011年2月2日前付清。刘长春未按规定支付房款的，则按下列约定承担违约责任：刘长春逾期支付房款的，每逾期一天，按应付到期房款的5%支付违约金。刘长春逾期支付房款超过30天，王军有权解除本契约，所收房款和定金不予退还，并有权要求刘长春支付总房款20%的违约金。合同签订后，王军将房屋交付给刘长春，刘长春未支付购房款，房屋登记所有人依然为王军。经双方协商未果，因而成讼。
原审法院认为，王军与刘长春签订的购房合同合法有效，对双方当事人具有约束力。依据合同约定刘长春应当向王军支付购房款330000元。刘长春主张已经支付了购房款，并提交一份王军出具的说明，内容为：“说明-
刘长春购买本人在学林春天一号楼301室住房一套，面积为136.67㎡，待刘长春借款还清后为刘长春办理过户手续，否则不予办理，并收回所购住房-
说明人：王军-2013年6月11日”。王军认为，因刘长春无力支付房款，ＸＸ、严杰欠刘长春股份转让费500000元，刘长春让王军去找陈军、严杰索要该款以冲抵购房款，并将ＸＸ、严杰出具的欠条交给王军。对此，王军提交了2013年3月3日ＸＸ、严杰向刘长春出具的欠条。王军主张，2013年6月29日刘长春在隐瞒严杰、陈军的情况下，从严杰、ＸＸ的合伙人孙家进处将股份转让款500000元领取，导致王军无法领款。后王军与刘长春多次交涉，2014年5月刘长春在王军持有的ＸＸ、严杰出具的欠条上写明“该款已被我刘长春取走”。原审法院认为，王军提交的ＸＸ、严杰出具的欠条、刘长春从孙家进处领款的收条能够证明欠款被刘长春领走，王军未领到该款，不能证明刘长春已向王军实际支付购房款。由于该500000元已被刘长春领走，刘长春未提供其他证据证明已支付房款，故刘长春申请对欠条上“作为刘长春购房款，由王军结帐”形成时间的鉴定没有实际意义，与本案没有关联，不予准许。刘长春还主张2012年10月12日通过银行存款方式支付王军购房款200000元，王军对此予以否认。王军主张，该200000元是耿宝山退还耿桥项目保证金900000元中的一笔，不是刘长春的付款，并提交了银行流水单及耿宝山的收条。经原审法院到江苏民丰农商行核实，2012年10月12日，耿宝山取款200000元然后存入王军账上，故不能认定该200000元是刘长春付的购房款。同时，庭审中，刘长春陈述仅支付王军购房款200000元，其余购房款未付，后来又陈述购房款已全部支付，多次陈述矛盾，故对刘长春辩称已支付购房款的主张，不予采信。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。王军与刘长春签订的合同约定，刘长春逾期支付房款超过30日，王军有权解除合同。因刘长春未支付购房款已超过30日，王军就要求解除合同、返还房屋与刘长春多次交涉未果，现王军要求解除合同符合法律规定，依法予以支持，刘长春应当向王军返还房屋。对王军主张的房屋使用费，因合同未作约定，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审法院判决：一、解除王军与刘长春于2010年8月8日签订的《二手房购房合同》；二、刘长春于判决生效后十日内向王军返还泗阳县众兴镇学林春天1号楼301室房屋；三、驳回王军的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取3538元，由刘长春负担。
刘长春不服原审判决，向本院提起上诉称：1、刘长春与王军之间既有借贷关系，又有房屋买卖关系。在双方签订房屋买卖合同之后，刘长春已付清购房款。因为时间太长，刘长春已记不清如何支付，于何时何地支付。为明确购房款已经付清的事实，王军于2013年6月11日出具了一份说明给刘长春，说明待刘长春借款还清后办理过户手续。该说明内容足以证明，双方之间仅有借款未结清，房屋买卖款已付清。否则，不可能仅约定归还借款而不支付购房款。王军主张，刘长春是用ＸＸ、严杰于2013年3月3日出具的欠条款项支付购房款，与事实不符。该欠条是ＸＸ、严杰出具给刘长春的，与王军无关。该欠条中“作为刘长春购房款，由王军结账”的内容不是ＸＸ、严杰所写，是王军后添加的，原审法院未准许刘长春要求对该内容的形成时间和书写人进行鉴定，导致认定事实错误。耿宝山2012年10月12日向王军银行账户存入的20万元，是刘长春委托耿宝山支付给王军的购房款。王军主张该款是耿宝山退还王军工程保证金，但王军未提供其交纳90万元保证金的证据。原审法院认定该款不是刘长春支付的购房款错误。2、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。双方签订的合同约定的付款期限已过四年，王军已丧失合同解除权。原审法院判决解除双方之间的房屋买卖合同，适用法律不当。综上，请求二审法院撤销原审判决，驳回王军的原审诉讼请求。
王军答辩称：刘长春不可能完全忘记购房付款情况。刘长春本人在一审中对付款情况作了陈述，认可未付清全部购房款。刘长春代理人在之后参与庭审时才陈述购房款全部付清。刘长春将50万元欠条交给王军后，自己又将该款项取走，无论欠条上谁添加了内容，添加什么内容均没有意义，因为钱已被刘长春取走，王军最终未取得该款。王军提供的证据及原审法院调查的存取款凭据证明，耿宝山2012年10月12日向王军银行账户存入的20万元，不是支付刘长春的购房款。房屋买卖合同签订后刘长春一直未履行其合同义务，构成根本违约，所以王军提出解除合同。解除合同的条件成就后，王军多次提出自己的主张并且报警要求解除合同返还房屋。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
刘长春在二审中提交了出具人署名为耿宝山的书面证明，以证明耿宝山2012年10月12日向王军银行账户存入的20万元是刘长春让耿宝山代刘长春向王军支付购房款。刘长春另提交了刘长春2010年11月16日至2011年6月14日向王军在中国银行的账户上存款的回单8张计5150元，以证明刘长春以为王军偿还按揭贷款的方式支付了一部分购房款。
王军对上述证据质证称，对耿宝山出具的书面证明的内容不予认可，耿宝山2012年10月12日向王军银行账户存入的20万元是向王军返还工程保证金。对刘长春向王军银行账户存款的回单真实性没有异议，因刘长春未支付购房款，双方约定刘长春代还按揭贷款作为支付房屋租金。
二审中，刘长春对王军在原审中提交的耿宝山2011年11月21日出具的50万元押金（工程保证金）收条和2012年7月31日出具的押金收条（工程保证金）的真实性没有异议，并认可相应的工程王军等人未施工；刘长春对王军在原审中提供的王军的银行账户交易记录真实性亦没有异议。
王军在二审中未提交新的证据。
本院对上述证据的认证意见为：刘长春对耿宝山出具的90万元工程保证金收条真实性予以认可，并认可相关工程王军等人未施工。王军提供的银行账户交易记录显示，除耿宝山2012年10月12日向王军的银行账户存入的20万元以外，2012年9月10日至10月18日，耿宝山向王军的银行账户转账70万元。耿宝山向王军银行账户转账支付的70万元以及耿宝山2012年10月12日向王军银行账户存入的20万元与耿宝山应退还王军的工程保证金数额吻合。刘长春未能提供证据证明耿宝山以其他方式向王军退还了工程保证金，故对刘长春提供的耿宝山的书面证明依法不予采信。王军对刘长春向王军银行账户存款的8张存款回单真实性没有异议，对刘长春于2010年11月16日至2011年6月14日为王军归还涉案房屋按揭贷款5150元的事实予以认定。
二审查明的事实与原审判决认定的事实一致，本院予以确认。
根据双方当事人的诉辩主张，本案二审争议的焦点为：刘长春是否已付清涉案房屋的购房款；王军要求解除双方之间的房屋买卖合同是否符合法律规定，是否应予以支持。
本院认为，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。本案中，刘长春负有向王军支付购房款的义务，对购房款是否支付，刘长春负有举证责任。
刘长春在原审法院2014年10月8日谈话时陈述，除2012年10月12日向王军银行账户存入20万元（即耿宝山2012年10月12日向王军银行账户存入的20万元）支付购房款以外，未支付其他款项，剩余13万元购房款与刘长春2010年9月借王军的6万元借款按3分利息结算，于2013年6月11日向王军出具了33万元的借条。但是，耿宝山应返还王军工程保证金90万元，耿宝山向王军银行账户汇款数额与耿宝山应返还王军的工程保证金数额吻合，刘长春提供的证据不能证明耿宝山2012年10月12日向王军银行账户存入的20万元是为刘长春支付购房款。王军关于其于2012年10月12日向王军支付购房款20万元的主张不能成立。
刘长春另以王军2013年6月11日出具的说明中载明了“待刘长春借款还清后为刘长春办理涉案房屋的过户手续”为由，主张其已经付清购房款。但是，2013年3月3日，ＸＸ、严杰出具了欠刘长春50万元的欠条，欠条中注明了“该款于2013年6月30日前还清，作为刘长春购房款由王军结账”的内容，该欠条由王军持有。后刘长春于2013年6月29日从ＸＸ、严杰的合伙人孙家进处将该款领走，王军事后于2014年5年找到刘长春交涉此事，刘长春在王军持有的ＸＸ、严杰出具的50万元欠条上注明“此款已被刘长春取走”的内容。刘长春虽然否认其同意由王军领取ＸＸ等人所欠的50万元作为刘长春支付王军的购房款，并主张ＸＸ、严杰出具的50万元欠条中“作为刘长春购房款由王军结账”的内容是王军后添加。但是，刘长春在原审法院2014年10月8日谈话时陈述，ＸＸ、严杰出具50万元的欠条内容是王军书写，欠条中“作为刘长春购房款由王军结账”的内容是王军后添加的，写的时候刘长春在场，欠条写好后没有给刘长春，王军直接从ＸＸ、严杰手中将50万元欠条拿走。并且，刘长春对该欠条为何由王军持有以及其为何在该欠条上注明“此款已被刘长春取走”的内容，不能作出合理解释。据此，对2013年3月3日刘长春将该50万元欠条交由王军领取相应款项以支付购房款的事实予以认定。无论该欠条中“作为刘长春购房款由王军结账”的内容何时形成，均已得到刘长春的认可，原审法院未准许刘长春对此内容的形成时间进行鉴定，并不影响案件事实的认定。因该欠条约定的付款时间为2013年6月30日，而刘长春于2013年6月29日从孙家进手中将该款领走，王军在2013年6月11日尚无法预计到刘长春会将此款从孙家进手中领走，故仅凭王军于2013年6月11日出具关于“待刘长春借款还清后办理过户手续”的说明，并不能证明刘长春的购房款已付清。综上，刘长春主张其已付清涉案房屋购房款没有事实依据，依法不予采信。
根据本案证据，刘长春仅为王军偿还涉案房屋按揭贷款5150元，未按约定时间履行支付购房款33万元的义务，在王军催告后未在合理期限内履行。刘长春迟延履行作为房屋买卖合同主要义务的支付购房款义务，构成根本违约，王军要求解除双方之间的房屋买卖合同，并要求刘长春返还房屋符合法律规定，依法应予支持。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，其适用范围是房地产开发企业销售房屋的商品房买卖合同。本案房屋买卖合同并非该司法解释所指的商品房买卖合同，不应适用该司法解释的规定。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。本案中，双方当事人未约定解除权的行使期限，也无相应的法律规定本案合同的解除权行使期限，刘长春也未催告王军在合理期限内解除合同。并且，从本案合同履行情况来看，虽然合同约定购房款需于2011年2月2日付清，但是在刘长春未按约定付款的情况下，双方于2013年3月3日达成了将刘长春对ＸＸ、严杰等人的债权交由王军领取以支付购房款的协议，应视为双方协商一致变更了付款期限。但刘长春此后又未能按约定履行，擅自将ＸＸ、严杰所欠款项从ＸＸ、严杰的合伙人孙家进处领走，刘长春于2014年5月在王军持有的50万元欠条上签字确认该事实，王军于2014年6月即向法院提起诉讼要求解除合同，并不存在法定或者约定的合同解除权消灭的情形。综上，刘长春关于王军已丧失合同解除权的主张不能成立。原审法院判决解除双方之间的房屋买卖合同，并判决刘长春将房屋返还王军，并无不当。
综上所述，上诉人刘长春的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十五条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7076元，由上诉人刘长春负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 覃卫东
代理审判员 徐金鸽
代理审判员 吴振环
二〇一五年十一月十六日
书 记 员 袁海燕
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