山东省枣庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁04民终943号
上诉人（原审被告）：枣庄鑫和置业有限公司，住所地枣庄市市中区振兴南路涝坡社区居委会院内。
法定代表人：葛正东，总经理。
委托诉讼代理人：冉存刚，山东明公律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：ＸＸ，男，1974年4月2日出生，汉族，住枣庄市市中区。
委托诉讼代理人：周传生、周转转，山东至宁律师事务所律师。
上诉人枣庄鑫和置业有限公司因与被上诉人ＸＸ商品房销售合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院（2017）鲁0402民初3768号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月25日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
枣庄鑫和置业有限公司上诉请求：1.请求依法撤销山东省枣庄市市中区人民法院（2017）鲁0402民初3768号民事判决；2.依法改判驳回ＸＸ的诉讼请求或发回重审；3.一、二审诉讼费用由ＸＸ负担。事实和理由：1.一审法院对本案事实认定不清，适用法律错误。对涉案房屋未能办理房产证的直接原因是受政府迟延拆迁的影响，是合同法规定的合同履约不可抗力之情形，枣庄鑫和置业有限公司作为商品房买卖合同当事人不应承担不能办理房屋产权证的违约责任。2.一审法院判决违约金过高，应当依法减少违约金数额。本案中，ＸＸ并未提交任何证据证明其因未按期办理产权证书，房屋受到了损失。并且事实上近年来房屋的价格每年都在快速增长，未办理房屋产权证并没有影响房屋的增值，ＸＸ事实上不存在任何损失。因此，一审法院判决按照日万分之一的标准给付违约金证据不足，金额过高，依法应予减少。
ＸＸ答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
ＸＸ向一审法院起诉请求：1.请求法院判令枣庄鑫和置业有限公司将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案；2.依法判令枣庄鑫和置业有限公司协助ＸＸ办理房屋所有权转移登记；3.依法判令枣庄鑫和置业有限公司自2015年4月11日起至实际取得房屋所有权证书之日止以购房款总额（473428元）为基数按照每日万分之一向ＸＸ支付违约金；4.诉讼费用由枣庄鑫和置业有限公司承担。
一审法院认定事实：枣庄鑫和置业有限公司投资开发了“鑫和国际佳园”房地产项目，并取得了商品房预售许可证第1313号。2013年7月6日，ＸＸ与枣庄鑫和置业有限公司签订一份编号为YS0014994的《商品房买卖合同》，ＸＸ以473428元的价格从枣庄鑫和置业有限公司处购买了位于枣庄市市中区鑫和国际佳园5号楼1单元802室房屋。该《商品房买卖合同》关于房屋登记的约定：“1、商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。2、出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）买受人有权解除合同。买受人选择解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期贷款利率付给利息。买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之一的违约金。”
上述合同签订后，枣庄鑫和置业有限公司于2015年1月10日将涉案房屋交付给ＸＸ。ＸＸ实际支付给枣庄鑫和置业有限公司购房款473428元。枣庄鑫和置业有限公司至今未办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应依约履行。本案争议焦点之一枣庄鑫和置业有限公司是否承担涉案房屋逾期办理产权证的违约行为。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”本案中，ＸＸ、枣庄鑫和置业有限公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同，双方之间形成房屋买卖合同关系且均应按合同约定全面履行各自的义务。ＸＸ已履行完毕交付购房款的全部义务，枣庄鑫和置业有限公司也于2015年1月10日将房屋交给了ＸＸ，按照《商品房买卖合同》的约定枣庄鑫和置业有限公司应在交房后90日内即2015年6月6日前，将办理房屋权属登记需由其提交的材料报产权登记机关备案，并协助办理房屋产权证书，但枣庄鑫和置业有限公司至今未履行该备案和协助办证义务，并致使ＸＸ至今未能取得房屋权属证书，枣庄鑫和置业有限公司的行为构成违约，应承担相应的违约责任。枣庄鑫和置业有限公司抗辩其未履行该备案和协助办证义务是由于政府拆迁不到位所造成的，并提供了相应证据予以证明。一审法院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”，枣庄鑫和置业有限公司未与ＸＸ明确约定因第三人的原因造成违约可以减免其违约责任，故枣庄鑫和置业有限公司的抗辩理由，应不予采信。
本案争议焦点之二诉讼时效和违约金约定问题。参照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》有关诉讼时效的条款的相关精神，按照“从旧兼从长”的原则确定《民法总则》有关诉讼时效期间的溯及力问题。即：权利人之权利受到损害的事实发生在《民法总则》实施之前，按照《民法通则》的规定诉讼时效期间在2017年9月30日之前已经届满的，义务人已经确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因《民法总则》的施行而消灭。但按照《民法通则》的规定诉讼时效期间在2017年10月1日尚未届满的，义务人的诉讼时效抗辩权系在《民法总则》施行后产生，基于新法施行及新法关于诉讼时效的规定有利于保护权利人等因素考虑，此时《民法总则》关于诉讼时效的规定应产生溯及力，不再适用《民法通则》的相关规定。
本案中双方约定违约金的计算方法为购房款每日万分之分一计算违约金，该违约金属于继续性的债权，每日产生的违约金属于独立的债权，有独立的清偿期限，应当以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效。依据ＸＸ的主张违约金的计算应该从2015年4月11日起开始计算，至2017年9月30日已届满二年，因此应该得到保护的诉讼时效为2017年9月30日向前推二年，2015年9月30日之前的违约金超过二年诉讼时效，不予保护。而ＸＸ于2017年10月12日起诉至法院，因此，从2015年10月1日起至ＸＸ实际取得房屋所有权证书之日期间的违约金，应予以支持。对于本案中双方约定违约金的计算方法为购房款每日万分之一计算违约金，此计算标准不违反法律法规的强制性规定，对此，应予以确认。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十一条、第一百三十条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、被告枣庄鑫和置业有限公司于判决生效之日起三十日内将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案并协助原告办理房屋所有权转移登记；二、被告枣庄鑫和置业有限公司于判决生效之日起十日内给付原告ＸＸ以购房款总额（473428元）为基数，按照每日万分之一向原告支付违约金（时间自2015年10月1日起至实际取得房屋所有权证书之日止）；三、驳回原告ＸＸ的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费456元，由被告枣庄鑫和置业有限公司负担。
二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，ＸＸ与枣庄鑫和置业有限公司签订《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应确认为有效合同。根据法律规定和合同约定，枣庄鑫和置业有限公司负有在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务。枣庄鑫和置业有限公司未能按照上述规定的期限履行其合同义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。
枣庄鑫和置业有限公司主张涉案房屋未能办理房产证的直接原因是受政府迟延拆迁的影响，是合同法规定的合同履约不可抗力之情形，其主张的情形不符合不可抗力的法定要件，政府的行为是否导致其不能按期办理备案，均不能确认为不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，故枣庄鑫和置业有限公司主张存在不可抗力，以此要求免除其违约责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。
一审判决依据双方合同约定，判令枣庄鑫和置业有限公司以购房款总额（473428元）为基数，按照每日万分之一向ＸＸ支付违约金，符合法律规定，本院予以支持。枣庄鑫和置业有限公司主张按照每日万分之一的标准给付违约金证据不足，金额过高，依法应予减少的上诉理由不能成立，本院不予支持。
因双方在合同中约定：如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。本案中的出卖人在履行完将办理权属证书登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的合同义务后，在没有证据证实因出卖人的其他责任，导致买受人仍然不能取得房屋所有权登记的，一审法院判令其承担违约责任直至实际取得房屋所有权证书之日止，没有事实和法律依据，且显失公平，本院依法予以纠正。
综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持山东省枣庄市市中区人民法院（2017）鲁0402民初3768号民事判决第一、三项，即“一、被告枣庄鑫和置业有限公司于判决生效之日起三十日内将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案并协助原告办理房屋所有权转移登记；三、驳回原告ＸＸ的其他诉讼请求”；
二、变更山东省枣庄市市中区人民法院（2017）鲁0402民初3768号民事判决第二项即“被告枣庄鑫和置业有限公司于判决生效之日起十日内给付原告ＸＸ以购房款总额（473428元）为基数，按照每日万分之一向原告支付违约金（时间自2015年10月1日起至实际取得房屋所有权证书之日止）”为上诉人枣庄鑫和置业有限公司于判决生效之日起十日内以购房款总额（473428元）为基数，按照每日万分之一向被上诉人ＸＸ支付违约金（时间自2015年10月1日起至将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案之日止）。
如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费456元，二审案件受理费912元，均由上诉人枣庄鑫和置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 韩茂森
审判员 李政远
审判员 李 帅
二〇一八年六月四日
书记员 马馥君