杭州市萧山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭萧义民初字第1488号
原告杭州温亨实业有限公司，机构代码39750476-7，住所地杭州市萧山区河庄街道新围村。
法定代表人陈正觉，总经理。
委托代理人范建军，浙江泰辉律师事务所律师。
委托代理人方华，浙江金麟律师事务所律师。
被告浙江图丰石材有限公司，机构代码06399604-4，住所地杭州市萧山区河庄街道新围村。
法定代表人叶福清，总经理。
委托代理人程学满、孙彬，浙江楷立律师事务所律师。
第三人杭州振辉化工有限公司，机构代码71951304-2，住所地杭州市萧山区江东工业园区江东一路。
法定代表人施辉，董事长。
委托代理人李艳红，浙江博方律师事务所律师。
原告杭州温亨实业有限公司为与被告浙江图丰石材有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2015年6月18日向本院提起诉讼。本院于2015年6月18日立案受理后，依法由审判员唐伟利适用简易程序于2015年7月15日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人陈正觉及其委托代理人方华，被告的委托代理人程学满、孙彬到庭参加诉讼。后为查明案涉事实，故依法追加杭州振辉化工有限公司为第三人参与诉讼，并因双方争议较大，故依法组成合议庭于2015年9月8日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人陈正觉及其委托代理人范建军，被告的委托代理人程学满、孙彬，第三人的委托代理人李艳红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杭州温亨实业有限公司诉称：原、被告均从事石材经营。2014年4月29日、同年5月7日，原、被告先后签订《厂房租赁合同》、《厂房出租补充协议》各1份。书面约定：原告承租第三人位于杭州市萧山区河庄街道三工段的3号车间，租赁期限为9年，即自2014年5月10日起至2023年4月9日止，厂房第一期租期为二年一期，每年租金为753960元，办公楼租金为74592元。同时，《厂房租赁合同》第8条第2款约定：由于提前解除和违约本合同所造成的损失，由有过错的一方承担对方全部经济损失赔偿责任，同时违约方应向守约方支付该厂房办房年租金30%违约金。合同签订后，原告按约履行了合同义务，向被告支付2014年5月10日至2015年5月9日一个年度的厂房和办公楼租金共计828552元。然而在2015年3月27日，原告所租用的厂房和办公楼突然被断水断电至同年3月31日，2015年4月16日再次被断水断电直至同年5月9日第一年租期届满为止，造成生产经营完全停滞，致使原告收到了严重的经济损失。2015年4月18日原告收到第三人发出的《通知》，因被告对第三人合同违约，致使原告承租使用的厂房及办公楼停水停电，两次停水停电期间被告并未履行协调沟通义务帮助原告承租厂房恢复供水供电及恢复生产。原告认为，被告已将厂房出租给原告并订立合同，原告依约履行了全部合同义务，被告应确保原告能够正常、有效使用厂房。由于被告的单方违约行为，致使原告承租厂房两次停水停电长达30余天，而被告也未对此有救济行为，致使原告蒙受生产停滞的严重经济损失。因被告的严重违约行为致使原告已经不能继续正常使用厂房，客观上被告也没有能力继续履行合同。另外，原、被告签订《厂房租赁合同》后至原告在入住一个月的期间内，被告未提供水电，同时，由于原、被告签订合同初期，第三人不同意被告向原告转租厂房和在原告厂区门口进行挖掘，造成原告的厂房大门无法进出货车，生产经营受到阻碍。故起诉，要求：1.依法确认被告违约，判决解除双方于2014年4月29日签订的《厂房租赁合同》；2.被告偿还原告一个月的租金69046元；3.被告向原告支付违约金248565.60元。庭审中，原告经本院释明，变更诉讼请求，要求：1.被告偿还一个月的租金69046元；2.被告支付违约金248565.60元。
被告浙江图丰石材有限公司辩称：对原告主张的与被告签订租赁合同、合同约定和原告支付租金828552元的事实予以认可，但对其余主张的事实不予认可。被告认为：1.原告请求确认被告违约，该主张与事实不符。被告因临时资金困难，导致暂时拖欠第三人的租金，但被告并没有违反与原告所签订的《厂房租赁合同》约定，包括向原告提供水电。另外，因为被告在2015年春节之后已无人管理，故第三人是否实施过停水停电的行为，被告不得而知。请求法院驳回原告要求被告支付违约金的诉讼请求。2.被告诉请解除合同不符合约定解除的条件，也不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条所规定的法定解除的条件，因此被告诉请解除合同没有事实及法律依据，请求法院予以驳回。3.根据目前的情况，原告愿意偿还2015年4月16日起至2015年5月10止的租金，而2015年3月27日起至2015年3月31日停水停电期间的租金不应偿还。4.对原告关于第三人在厂区门口挖掘的事实，被告不清楚。5.虽然第三人没有书面同意被告转租，但目前第三人已经和原告签订了租赁合同。
第三人杭州振辉化工有限公司述称：1.被告和第三人在2013年3月27日签订租赁合同，约定租期为10年，面积为2万多㎡，前三年的租金242.60万元，由于被告并未按期支付第三年的租金，逾期2个月付款，存在逾期交纳水电费的情况，同时，第三人于2015年3月份发现被告在配电房私自搭线，偷电1万多元。2.关于原、被告之间的租赁合同关系，第三人不知情，也没有同意被告转租。3.原告主张的第三人在厂门口挖掘的事实不存在，所谓的挖掘只是第三人对地坪进行维修，不影响案涉标的物的使用。4.由于被告拖欠租金和经营不善，因此被告提出减少租赁面积，并与第三人在2015年4月29日签订面积调整协议，将租赁面积20628㎡调整为11046㎡，而减少的面积包括了原告承租的厂区面积。具体经过是：先由原告和第三人协商，然后由被告与第三人协商，最后确认被告转租的面积在原有的租赁面积中剔除，因此形成面积调整协议，租金调整为130万元。5.由于被告拖欠第三人租金，原告急于商量，因此原告将承租的租金直接支付给第三人，替被告支付第三人与被告约定的租金，对应的面积为原告实际承租的面积，但这不代表第三人与原告建立起租赁合同关系。6.关于第三人进行停水停电的事实，第一次自2015年3月27日起至2015年3月31日，原因是被告拖欠租金、水电费及偷电。第二次自2015年4月16日起至2015年4月21日。
原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：
1.《厂房租赁合同》、《厂房出租补充协议》各1份，欲证明原、被告签订厂房及办公楼租赁合同的事实。经质证，被告无异议，第三人表示不清楚。本院经审查后认为，该组证据内容客观真实，来源形式合法，且与本案具有关联性，对原告欲证明的对象具有证明效力，故予以采纳。
2.通知、催款通知函、催款通知单各1份，欲证明被告对杭州振辉化工有限公司违约致使原告承租厂房及办公楼两次停水停电的事实。经质证，被告表示不清楚，第三人无异议。本院经审查后认为，该组证据符合有效证据的“三性”特征，故予以采纳。
3.手机录音的书面材料一份（刻录在光盘中，原件留存于原告法定代表人的手机中），欲证明原告向被告承租厂房，2014年4月29日签订合同，2014年5月1、2日原告经被告同意在厂区挖掘水池，因第三人不同意被告向原告转租厂房，在原告厂区门口挖掘，造成原告货车无法进出，生产经营严重受阻，并且被告未能落实原告承租厂区水电使用。即原、被告签订厂房租赁合同初期，被告就并未按约履行合同义务，确保原告正常使用厂房，以至于2015年4月18日第三人向原告下达通知，厂区两次停水停电，被告也未能有效协调处理停水停电，原告对被告不能继续履行合同产生合理怀疑，原告不敢继续交付合同租金的事实。经质证，被告认为，该证据与录音内容基本一致，但无法确认其真实性。同时，该证据显示，原告知道第三人是房主，结合以上陈述，被告更加有理由质疑该证据的真实性。第三人表示不清楚。本院经审查后认为，由于无其他证据证明录音中除原告法定代表人的声音外，另一声音系所谓的王晓明的声音，因此，对该证据的真实性不予认定，进而对该证据的证明效力亦不予评价。
被告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了《厂房租赁合同》1份，欲证明第三人与被告所签订的租赁合同中，并未约定在被告未交纳房屋租金时，第三人有权以停水停电的方式催交租金，即原告损失系杭州振辉化工有限公司实施的侵权行为造成。经质证，原告对该证据的真实性、合法性无异议，但对关联性及证明对象有异议，造成原告损失确实是第三人所为，而这是被告违约引起的。第三人无异议。本院经审查后认为，该证据符合有效证据的“三性”特征，故予以采纳。
第三人未提供证据。
根据以上对证据的认证和庭审调查，本院认定如下事实：2013年3月27日，第三人杭州振辉化工有限公司与被告浙江图丰石材有限公司签订《厂房租赁合同》，书面约定：1.第三人将其位于杭州市萧山区河庄街道三工段的厂房共计20628㎡（包括3号车间计15226㎡、西边辅房505㎡、水泵房30㎡、办公楼4867㎡）出租给被告。2.租赁期限自2013年4月16日起至2023年4月15日止，计10年。3.租期以三年为一期，第二期起按上期的租金每期递增8%，以后以此类推。第一期年租金在签订合同起2日内一次性付清2426000元（20628㎡×9.8元／㎡／月）及100000元保证金（押金）。第二期从2016年4月15日起每年租金为2620000元，第三期从2019年4月15日起每年租金为2830000元，第十年2022年4月15日起每年租金为3056000元。每年租金支付须在上年的到期日前60天支付下年租金并一次性付清。该合同还约定：1.租赁期间，被告不得擅自将房屋转租、转让或者转借，如确需转租、转让或者转借，应事先征得第三人书面同意。2.被告未按约交纳租金、水、电费等相关费用，每逾期一日，每日应当向第三人支付未交付金额的千分之十的滞纳金，第三人并也可解除合同。3.由于提前解除和违约本合同所造成的损失，由过错的一方承担违约责任；违约方应向守约方支付该厂房年租金30%的违约金。
被告浙江图丰石材有限公司在承租上述合同所约定的厂房后，为将部分厂房转租给原告杭州温亨实业有限公司，原、被告双方于2014年4月29日签订《厂房租赁合同》，书面约定：1.被告将承租的上述3号车间的5235.84㎡转租给原告。办公楼另计。2.租赁期限自2014年5月10日起至2023年4月9日止，计9年。3.租期第一期二年为一期，第二期起按上期的租金每期递增8%，以后以此类推。第一期年租金在签订合同日起2日内一次性付清753960元（单价为12元／㎡／月）。第二期从2016年5月10日起每年租金为814277元，第三期从2019年5月10日起每年租金为879420元，以此类推。每年租金支付在上年的到期日提前30天支付下年租金并一次性付清。该合同还约定：1.租赁期间，原告不得擅自将房屋转租、转让或者转借，如确需转租、转让或者转借，应事先征得原告书面同意。2.原告未按约交纳租金、水、电费等相关费用的，每逾期一日，每日应当向被告支付未交付金额的千分之十的滞纳金。3.由于提前解除和违约本合同所造成的损失，由过错的一方承担对方全部经济损失赔偿责任，同时违约方应向守约方支付该厂办房年租金30%的违约金。2014年5月7日，原、被告双方签订《厂房出租补充协议》，书面约定“补充增加办公楼2楼东面半层房间，中间大堂共用，东面楼梯共用，楼层半层面积计518平方米，房租和厂房同期同价计算，每一期房租计74592元，（水电费各自负担，同时各自做好办公楼的安全卫生工作，共同维护办公楼清洁舒适的办公环境）。其他参照原合同。上述合同、协议签订后，原告向被告支付了自2014年5月10日起至2015年5月9日止的租金，合计828552元。
之后，由于被告浙江图丰石材有限公司未按照约定期限向第三人杭州振辉化工有限公司支付第三年的租金及水电费，第三人于2015年3月27日发出催款通知单。因未果，故第三人于2015年3月27日对被告承租的上述厂房（包括被告转租给原告的部分）进行停水停电。2015年3月31日，第三人因被告支付了水电费，故恢复供电供水。同时，根据原、被告的约定，原告杭州温亨实业有限公司应于2015年4月9日付清第二年的租金，而原告出于第三人向被告催款和停电停水的行为等情况考虑，故未按约定期限向被告支付应付的租金。
2015年4月16日，第三人杭州振辉化工有限公司因被告浙江图丰石材有限公司仍未支付应付的租金，故再次对被告承租的上述厂房（包括被告转租给原告的部分）进行停水停电，并于2015年4月18日向原告发出书面通知。2015年4月21日，原告杭州振辉化工有限公司与第三人协商后，第三人恢复供水供电。经原告杭州温亨实业有限公司、被告浙江图丰石材有限公司分别与第三人杭州振辉化工有限公司协商后，三方达成合意，即自2015年4月15日起，减少被告向第三人承租的房屋面积，所减少的面积包括上述被告转租给原告的房屋，而原告承租的房屋自2015年4月16日起与第三人发生租赁合同关系，原告直接向第三人支付租金。
2015年6月18日，原告杭州温亨实业有限公司以被告浙江图丰石材有限公司单方违约为由，向本院提起诉讼。
另查明，原告杭州温亨实业有限公司成立于2014年6月17日。
本院认为：原、被告系两个不同的独立法人，双方签订的《厂房租赁合同》、《厂房出租补充协议》系其真实意思表示。同时，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”结合本案，按照经验法则可以认定第三人在原告公司成立时知道或者应当知道被告转租的事实，鉴于原、被告租赁合同关系形成于2014年4月29日，而第三人直至2015年4月18日表示过异议，时间跨度超过六个月。综上，本院认定原、被告之间的租赁合同关系成立且有效，合同所约定的内容对双方当事人均具有约束力。同时，由于原、被告之间的租赁合同关系在诉前已经解除，并于2015年4月16日起分别与第三人建立租赁合同关系。因此，根据原告实际支付的租金至2015年5月9日和原告自2015年3月27日起至2015年3月30日止因被告拖欠水电费被停水停电的事实，本院认定原告多交28天的租金，按照年租金828552元的标准，原告多交的租金为63560.15元，该款被告应予返还，对原告超出部分的主张本院不予支持。关于原告根据其与被告签订的《厂房租赁合同》所约定的“由于提前解除和违约本合同所造成的损失，由过错的一方承担对方全部经济损失赔偿责任，同时违约方应向守约方支付该厂办房年租金30%的违约金。”内容向被告主张违约金的诉讼请求。综合本案来讲，按照合同约定，原告应于2015年4月9日向被告交纳自2015年5月10日起至2016年5月9日止的租金，虽然自2015年3月27日起至2015年3月30日止，原告因被告拖欠第三人水电费遭停水停电，但在原告付款日前，第三人恢复了供水供电。因此，原告以此作为不安抗辩而拖延支付租金的理由不能成立。同时，不可否认，由于被告拖欠第三人的租金和水电费，使原告无法正常使用租赁物，应视为违约。综上，由于原、被告在履行合同中分别存在上述违约行为，故原告依照上述合同约定向被告主张违约金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、浙江图丰石材有限公司于本判决生效之日起十日内返还杭州温亨实业有限公司租金63560.15元。
如浙江图丰石材有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回杭州温亨实业有限公司的其余诉讼请求。
案件受理费6064元，杭州温亨实业有限公司负担4675元，浙江图丰石材有限公司负担1389元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（上诉费缴费开户银行：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68）
审 判 长 唐伟利
代理审判员 杨 莉
人民陪审员 戴志庆
二〇一五年九月十五日
书 记 员 楼宇楠