浙江省丽水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙11民终1432号
上诉人（原审被告）：厉韩霄，男，1985年2月20日出生，汉族，住浙江省青田县。
上诉人（原审被告）：厉桑琦，男，1987年7月7日出生，汉族，住浙江省青田县。
两上诉人共同委托诉讼代理人及上诉人（原审被告）：厉金地，男，1951年7月9日出生，汉族，住浙江省青田县。
上诉人（原审被告）：陈建军，男，1980年10月18日出生，汉族，户籍所在地浙江省青田县，现旅居奥地利。
委托诉讼代理人：王善才，浙江法和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈松林，男，1966年6月8日出生，汉族，住浙江省青田县。
委托诉讼代理人：华永水，浙江省青田县侨乡法律服务所法律工作者。
上诉人厉韩霄、厉桑琦、厉金地、陈建军因与被上诉人陈松林房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省青田县人民法院（2016）浙1121民初1442号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人厉金地并作为上诉人厉韩霄、厉桑琦的共同委托诉讼代理人，上诉人陈建军的委托诉讼代理人王善才，被上诉人陈松林及其委托诉讼代理人华永水到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
厉韩霄、厉桑琦、厉金地上诉请求：1、撤销一审判决，驳回被上诉人的诉请，改判案涉房屋402室是上诉人的家庭共有财产。2、诉讼费由陈松林负担。事实和理由：一、案涉房屋是厉金地和范丽娟共建，402室虽登记在厉桑琦名下，也认可厉桑琦的份额占了大部分，但实际上是家庭共同财产。二、关于买卖合同，是厉桑琦和陈松林之间有经济来往，对方应举证证明购房款已交付，对方关于款项交付的陈述不实。三、房屋买卖合同发生在2010年7月3日，案涉房屋已经成为范丽娟的遗产，应当由共同继承人进行处理，402室不能瞒着陈建军乱卖。四、一审判决通过“综合分析”作出判决，否定物权产权证，违反法律有关规定。如果一审法院认为402室归厉金地所有，让非所有人、非卖房人的厉桑琦去签字把402室过户给陈松林，缺乏依据。一审判决自相矛盾。
陈建军上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。2、确认涉案402室在内的自建房，是范丽娟和厉金地等人共同共有尚未分割和继承的房产。3、上诉人对母亲生前已处分房产外的其他房产（含402室），在有继承权的基础上就享有优先购买权。4、本案一、二审诉讼费由被上诉人陈松林负担。事实和理由：一、根据物权法第九条规定：房产所有权的设立、变更、转让和消灭都必须经依法登记，才发生法律效力。未经依法登记，不发生法律效力。二、一审诉讼中，陈松林及其代理人，都以录像录音形式，公然在法庭上向法院陈述：1、陈松林是把20万元现金交给厉金地，他只向厉金地一个人买402室，而没有向厉桑琦和厉韩霄购买过402室。法院审案，不能超过这个原审原告的唯一请求之焦点。一审没有审理该事实，属于漏审误判。三、从现存的房产档案材料看：402室房产，目前登记在厉桑琦名下，应确定为不是厉金地的房产。但不能剥夺范丽娟生前参与自建房的“她个人”那部分房产份额。四、范丽娟参加建房的个人份额房产，未经本人生前处分，更未经房产部门登记在档，仍是范丽娟的遗产房（她的余下份额）。五、只要范丽娟生前没有出卖、赠送、遗嘱等处分她个人的共有房份额，就在事故死亡日，变成了遗产房。经查询范丽娟死亡日的档案材料，她的房产尚未办证，则证实她有遗留共建房产，只是未申办房产证而已。死亡后变成遗产时，上诉人作为她三个亲生儿子之一，有继承权。一审法院认定“涉案房屋并不是范丽娟遗产”，完全违背事实，违背证据。即使厉桑琦个人在登记时用了“厉桑琦”一人姓名，厉桑琦至今都公开、书面承认认为，他是代一家人登记房产。六、既然范丽娟的遗产房未经分割处分处在共有状态中，则上诉人是当然的共同继承人；既然是共同继承人，就必然有优先购买权。故而，一审判定陈建军无优先购买权同样是没有事实根据的。七、范丽娟等四人，在范丽娟生前确曾出卖过共建房产401室给叶碎勤。但那也仅是处分了整幢房产中的一部分共有房产，不能推断出她生前出卖了整幢房产份额。否则，早就没有402室了，反而能证明范丽娟对整幢房子每一套，含402室，都有共有权，尚未分割登记。八、一审法院判决案件的依据是根据“综合分析”得出402室是记载在厉金地名下。既然如此，那法院应先去房产局把402室登记到厉金地名下，才可以判定402室为厉金地个人房产。这才与陈松林当庭陈述一致，叫厉金地过户给陈松林。九、一审判决根据综合分析认定402室为厉金地所有，又判决没有“记载”的厉桑琦过户给陈松林，超出法官自由裁量权范围。十、本案中，一审法院对陈松林交出20万元房款一事，未作认定。购房人房款交清没有，是必须举证和判明的。十一、一审法院用401室房产的四至名字，来确定402房产权人。总之，402室在内的整幢房子都是有范丽娟参与的共建房，每一套房，每一平方米房产，当然包括402房产在内，一定有范丽娟生前未处分完毕的遗产房份额在内。母死亡，上诉人作为亲生子，必有继承权，也能得共有份。当然，就有优先购买权。请二审改判，支持上诉人的继承权和优先购买权诉求。
厉韩霄、厉桑琦、厉金地、陈建军认可彼此的上诉请求和理由。
陈松林答辩称：一、上诉人厉金地认为402室房产根本没有合法凭证证明自己是产权人，认为402室已经登记在上诉人厉桑琦名下，这一说法与客观事实不相符。2010年7月3日上诉人厉金地、厉韩霄、厉桑琦签订的《房地产买卖合同》，明确载明青田县××街道××小区×幢6-8号四层右套房屋，就是涉案房屋402室；从2008年11月18日范丽娟与上诉人厉桑琦、厉韩霄、厉金地将该幢房屋401室出卖给叶碎勤签订的《房屋买断契》四至的邻居能证实涉案房屋就是402室。上诉人厉桑琦在一审法院审理期间故意将涉案房屋402室登记在自己名下，一审法院对涉案房屋402室作出的认定完全正确。二、范丽娟与上诉人厉桑琦和上诉人厉金地、厉韩霄两户安置宅基地三间半合作联建房。房屋建成后，范丽娟与上诉人厉金地两户人对联建房进行出售，特别是范丽娟在2004年7月18日立送字将其房屋二层二套赠送胞兄范正坤，又与上诉人厉桑琦在2008年11月18日和叶碎勤签订《房屋买断契》，将该幢房屋401室出卖给叶碎勤，从401室是载明的邻居情况可以证实涉案房屋402室是给上诉人厉金地的。范丽娟与上诉人厉金地在联建房屋期间已经离婚，不存在夫妻关系。众所周知，离婚时财产会分割清楚，从该幢房屋买卖与赠送情况来看，范丽娟在生前已经把自己房屋的份额处置。在范丽娟死亡前涉案房屋就确定为上诉人厉金地所有。范丽娟、上诉人厉金地、厉韩霄、厉桑琦与被上诉人原来都是青田滩坑电站的移民。范丽娟生前投资电站亏本欠下很多债务，资不抵债，上诉人厉金地与范丽娟两户联建房屋共计10套房，据了解出售后只留下一套房屋。充分说明涉案房屋不是范丽娟的遗产。上诉人陈建军对涉案房屋没有继承权，同时没有优先购买权。三、上诉人厉金地否认被上诉人支付购房款项20万元的事实缺乏依据。在一审法院开庭时，被上诉人向法庭提供在2009年11月15日由上诉人厉金地、厉韩霄、厉桑琦向被上诉人20借款万元的借条复印件，而且被上诉人厉桑琦自己在庭审中已经陈述到借款情况，以该借据明确约定将涉案房屋用于抵押。后因借款未偿还。双方用借款抵购房款。综上所述，一审法院认定被上诉人与上诉人厉金地、厉韩霄、厉桑琦签订《房地产买卖合同》合法有效，事实清楚，证据确凿，适用法律正确，请二审法院依法维持一审法院的判决，驳回上诉人的诉讼请求。
陈松林向一审法院起诉请求：一、确认原告与被告于2010年7月3日签订的《房地产买卖合同》合法有效；二、被告就坐落于青田县××街道××小区×幢6-8号402室房屋协助原告分别到青田县房产管理局和青田县国有资源局办理房屋所有权证与土地使用证过户登记手续（其×幢6-8号的房屋已经办理房产证00××62号，土地证是青国用2014第03534号）；三、本案诉讼费由被告承担。
第三人陈建军反诉请求：一、该涉诉房屋为范丽娟的遗产，由第三人、厉桑琦、厉韩霄共同继承按份共有；二、第三人对涉诉房屋享有优先购买权；三、陈松林与厉桑琦、厉韩霄、厉金地于2010年7月3日签订的《房地产买卖合同》无效；四、案件诉讼费由陈松林、厉桑琦、厉韩霄、厉金地负担。
一审法院认定事实：第三人陈建军系范丽娟与陈正松的儿子，范丽娟与陈正松离婚后其跟随父亲陈正松生活。范丽娟与被告厉金地再婚后，生育厉韩霄、厉桑琦。2004年因滩坑水电站建设，被告厉金地、厉韩霄作为一户，范丽娟与被告厉桑琦作为一户，被政府安置在青田县××街道××小区，并根据移民政策安排宅基地三间半（厉金地户一间、范丽娟二间半），合作联建房屋一幢（地址为青田县××街道××小区×幢6-8号）。房屋建成后，范丽娟、厉金地作为立送字人于2004年7月18日将其中二层二套及底层部分赠送给范丽娟的胞兄范正坤所有。2008年11月18日，范丽娟、厉桑琦作为出卖方，叶碎勤作为买受方签订了《房屋买断契》，将该幢房屋的401室出卖给叶碎勤〔楼房邻居：上厉桑琦、下陈培平、左吴伟军、右厉金地（经核实，该处所指向的标的即案涉房屋402室）〕，房价为20万元，房款部分以范丽娟、厉桑琦欠叶碎勤的借款本息相抵。在该《房屋买断契》中范丽娟、厉金地、厉韩霄、厉桑琦均作出卖方予以签字确认。2009年11月15日，被告厉金地、厉韩霄向原告陈松林出具《借据》，约定向原告借款人民币20万元，并以××小区×幢7号四层右套房屋（即402室）抵押，被告厉桑琦亦在该《借据》的左下角签字确认。2010年6月4日，范丽娟因故死亡。2010年7月3日，因三被告未能清偿原告的借款，原告陈松林作为买受方与被告厉金地、厉韩霄、厉桑琦作为出卖方签订了《房地产买卖合同》，其中约定：1、被告自愿将坐落在青田县××街道××小区×幢6-8号四层楼梯右边一套房屋（即402室）出售给原告，如原告须办理房产证或转让他人，被告方须无条件提供原始证件及签字或其他证件；2、上述房屋的成交价格为20万元，合同签订后该房屋的占有权、使用权、收益权、处分权归原告所有。《房地产买卖合同》签订后，原告将2009年11月15日出具的《借据》归还给被告方自行处理。2014年11月19日，被告厉韩霄、厉桑琦办理了青田县××街道××小区×幢6-8号整幢房屋的产权登记手续，产权证号为00079262，该幢房屋由被告厉韩霄、厉桑琦共同共有。2015年12月16日，三被告对青田县××街道××小区×幢6-8号房屋分户办理了产权登记手续，将该涉诉的房屋（即402室）的产权人登记为被告厉桑琦，产权证号为00××27。另，经核实，范丽娟与厉金地的婚姻情况为1989年办理结婚登记，1998年办理离婚手续，2001年办理复婚手续，2007年、2008年两次提起离婚诉讼均被驳回，2009年2月17日经一审法院判决解除婚姻关系。
一审法院认为，本案的争议焦点为1、案涉房屋是否为范丽娟的遗产，第三人是否享有优先购买权；2、原、被告之间的房屋买卖合同是否有效。焦点1，范丽娟与被告厉桑琦和被告厉金地、厉韩霄两户安置宅基地三间半并合作联建房。房屋建成后，对合作联建的部分房屋通过赠予和出卖等方式进行了处置，均能体现当事人的真实意思表示。2008年11月18日范丽娟、厉桑琦、厉金地、厉韩霄将该幢房屋401室出卖给叶碎勤并签订了《房屋买断契》，从《房屋买断契》的四邻中可以看出，案涉房屋即402室记载为被告厉金地名下，同时结合被告厉金地、厉韩霄、厉桑琦于2009年11月15日出具给原告陈松林《借据》中将案涉的房屋用于借款抵押的约定及范丽娟和厉金地的婚姻情况综合分析，说明范丽娟生前已与被告厉金地、厉韩霄、厉桑琦对合作联建的房屋作出分割和处置，该案涉房屋已确定分割落实给被告厉金地所有。故认定案涉房屋并不是范丽娟的遗产，从而第三人陈建军对该案涉的房产不享有继承的权利，亦无优先购买权。焦点2，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付相对价款的合同，买卖合同的出卖人以取得价款为目的，买受人以取得标的物所有权为目的。本案中，三被告以抵消20万元债务为对价出售案涉房屋，之后原告也将此前的20万元债权凭证归还三被告，应视为履行了支付购房款的义务。故三被告将房屋出卖与原告，系其真实意思表示，原告亦履行了合同的主要义务，原、被告之间的房屋买卖关系成立并合法有效。虽然该案涉房屋当初分割时确定为被告厉金地所有，三被告均在买卖合同中签字确认，现办理产权登记过程中以被告厉桑琦的名义予以登记，并不影响买卖合同的效力。综上，房屋的出卖方应协助买受方办理产权过户登记手续是主合同之附随义务，虽然在合同中没有约定房屋产权过户时间，但是案涉房屋实际已取得房屋所有权证和土地使用权证，已经具备房屋产权转让登记条件，三被告应当及时履行协助办理产权过户登记手续的义务，现原告请求判决被告办理过户手续，符合法律规定，对该请求予以支持。根据案涉房屋产权登记情况，履行义务人应为被告厉桑琦。此外，原告自愿承担案涉房屋产权过户登记手续相关费用，系在法律规定范围内对权利的合理处分，对此予以确认。案涉房屋不是范丽娟的遗产，第三人陈建军主张案涉房屋为范丽娟的遗产依法享有继承权和优先购买权的诉请，证据不足，对该主张不予支持。据此，为保护交易安全及合同当事人的合法权利，遵循诚实信用原则，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国继承法》第三条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、原告陈松林与被告厉韩霄、厉桑琦、厉金地于2010年7月3日签订的《房地产买卖合同》合法有效；二、被告厉桑琦于判决生效后即协助原告陈松林办理青田县××街道××小区×幢6-8号402室房屋（产权证号：00××27）的产权过户手续，过户过程中产生的相关税费由原告陈松林自行承担；三、驳回原告陈松林的其他诉讼请求；四、驳回第三人陈建军的诉讼请求。案件受理费8600元，由被告厉韩霄、厉桑琦、厉金地负担4300元，由第三人陈建军负担4300元。
本院二审期间，上诉人厉韩霄、厉桑琦、厉金地、陈建军未提交新证据。被上诉人陈松林提交如下证据材料：一、房屋卖断契一份、房地产买卖合同一份、房屋买卖断契两份，均系复印件，虽然证据不完整，但基于被上诉人的身份，无法向法庭提交完整合同，以上证据共同待证在范丽娟生前，案涉×幢6-8号房屋产权已经分清。二、移民材料，主要待证双方争议的房屋不是范丽娟的财产，厉金地有处分权。三、借据，待证案涉房屋在范丽娟生前就已经被厉金地和厉韩霄处理了，范丽娟对案涉房屋不享有份额，其对此不持异议。上诉人陈建军质证认为：证据一，证据是复印件且不完整，无法与原件核对一致，也无法认定是否属于二审新证据，不属于有效证据。从证据形成时间看，均在范丽娟过世后，根据继承关系，均属无效合同。即使合同都是真实的，也与本案没有关联性，无法得出案涉402室权属是厉金地的。对证据二和证据三的真实性无异议，对待证事实有异议，范丽娟作为该联建房的共建人之一，从建好房到死亡，未办过房产证，其生前亲自实施的卖房行为、赠送行为、家庭分割中的让步行为，都不是凭房产证去处理房产，都没有交税，在法律意义上统统是无效的。范丽娟的房产份额比厉金地的房产份额多出2.5倍，他们两个家长、四个子女一起处分房产时，如果分不清每人的份额，只能视为平均处分，一旦厉金地和范丽娟生前处分财产，造成的结果是厉金地的份额处理完了，而范丽娟的房子还有未处理的，等于留下的房子厉金地没什么份额，而范丽娟还有很多，案涉房屋402室的房产不可能是厉金地的。案涉房屋402室登记在厉桑琦名下，实际上陈松林交钱或借钱的对象也可能是厉桑琦，陈松林从未向厉金地交过钱，因此厉金地卖房的可能性不存在。上诉人厉韩霄、厉桑琦、厉金地认可上诉人陈建军的质证意见。另外，对证据二、证据三的真实性没有异议，但不能待证其所要待证的事实，不能证明案涉房屋进行了分割。房子确实是在离婚期间拿到的地基，范丽娟生前除了自己出卖的一套，其他三套是没有进行分割的。经审查，本院认为，证据一的真实性无法确定，本院不作为确认本案事实的依据；证据二和证据三的真实性，各方均不持异议，作为确认本案事实的依据。
二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，上诉人厉桑琦、厉金地、厉韩霄以抵消20万元债务为对价向被上诉人陈松林出售案涉房屋，于2010年7月3日签订的《房地产买卖合同》系合同双方真实意思表示，未违背法律法规强制性规定，应认定为有效。虽然上诉人抗辩案涉房屋402室系家庭共有财产，涉及无权处分，但是这一主张与现有证据能够确认的事实不符。比较2008年1月18日的《房屋卖断契》及2010年7月30日的《房地产买卖合同》，虽然所涉家庭成员均作为卖方签字，但是在列明合同卖方时，前者仅列范丽娟、厉桑琦，后者仅列厉金地。前者的四邻记载中，案涉房屋402室记载为厉金地，与后者列明的合同卖方相符。结合案涉房屋地基的来源，历次房屋赠送、抵押、买卖的处理，以及范丽娟、厉金地的婚姻变动等情况来看，范丽娟、厉桑琦、厉金地、厉韩霄对案涉房屋进行过部分分割，四人一致确认案涉房屋402室归属于上诉人厉金地，此后房屋虽登记至上诉人厉桑琦名下，但在签订买卖合同时，上诉人厉桑琦、厉金地、厉韩霄均作为卖方签字确认，故不存在无权处分的行为。基于此，上诉人陈建军主张案涉协议无效，并主张对案涉房屋402室享有继承权、优先购买权，均缺乏依据。一审法院基于合同约定、房屋登记现状等，判令上诉人厉桑琦为实际协助办理产权过户手续的人，并无不当。上诉人陈建军在审理过程中提出一审遗漏对其部分诉讼请求的处理，经审查其一审书面诉状，该主张缺乏依据。上诉人陈建军就案涉房屋402室之外的部分提出主张，超出了本案审理的范围，本院不予审查，其可另行主张。综上，上诉人的上诉请求和理由均不能成立，一审判决实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8600元，由上诉人厉韩霄、厉桑琦、厉金地、陈建军共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 聂伟杰
代理审判员 刘 斐
代理审判员 毛向东
二〇一七年五月十九日
代书 记员 汪鑫莹