清远市清城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）清城法民一初字第109号
原告：中国农业银行股份有限公司清远分行，住所地清远市清城区连江路9号。
负责人：廖晓云，该分行行长。
委托代理人：熊柏生、李文锋，该分行职员。
被告：茹国旗，男，1979年12月26日出生，汉族，住湖南省湘潭县，
被告：清远市浩华房地产开发有限公司，住所地清远市清城区横荷街办新城E40号区。
法定代表人：李淳朴。
本院立案受理原告中国农业银行股份有限公司清远分行诉被告茹国旗、清远市清远市浩华房地产开发有限公司借款合同纠纷一案后，依法由审判员赵海鸥适用简易程序公开进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司清远分行的委托代理人熊柏生到庭参加诉讼。被告茹国旗、清远市浩华房地产开发有限公司经本院合法传票传唤，无正当理由均拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告中国农业银行股份有限公司清远分行诉称：被告茹国旗因购房的需要，于2012年9月4日向原告辖下机构中国农业银行股份有限公司清远新城支行借款人民币199000元，约定期限（借据）自2012年9月4日起至2032年9月3日止。借款采用等额本息还款法，分240期按每个月的借款对应日为还款日（还款额1376.49元／期，随利率变化按年调整偿还金额）偿还本息，执行利率为5.56750%，以被告茹国旗所购的房屋（位于清远市清城区横荷街办新城Ｅ40号区富强中路3号丽都花城十三号楼3层01号）作抵押，并办理抵押登记手续。根据借款合同12.4之（2）条款约定“借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回巳发放借款，有权提前行使担保权。”。根据合同第三十七条约定，被告清远市浩华房地产开发有限公司承担连带清偿责任。贷款发放后，被告茹国旗并未按照合同约定按期足额偿还借款，至2015年1月4日已逾期未还款4期，尚欠原告贷款本息190170.50元，经原告多次催收无效。为此，特提起民事诉讼，请求法院判令：1、解除原告辖下机构中国农业银行股份有限公司清远新城支行与被告之间的[个人购房担保借款合同],合同编号44020120120076705；2、被告茹国旗偿还原告贷款人民币本金187522.30元,利息2648.20元(计至2015年1月3日止,此后利息参照原合同约定的计算方式计至本金还清之日)；3、被告清远市浩华房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；4、原告对抵押的房屋享有优先受偿权；5、两被告承担本案诉讼费用。
被告茹国旗无向本院提出答辩意见及证据。
被告清远市浩华房地产开发有限公司辩称：1、由于本案债务人提供了房屋抵押担保，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”因此，答辩人作为保证人只需对房屋的担保以外的债务承担连带偿还责任。即债权人应先执行该房产实现债权，不足部分再由答辩人承担补偿。2、若法庭判决债权人可以自主选择优先要求答辩人承担保证责任或实现抵押权的，则请法庭在判决书中明确答辩人享有追偿权及继受债权人对房屋的抵押权。法律依据是：最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第四十二条规定“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利”。3、若法庭判决答辩人承担连带责任的，请在判决书中明确答辩人享有追偿权。
经审理查明，2012年8月24日，原告辖下机构中国农业银行股份有限公司清远新城支行为贷款人、被告茹国旗为借款人和抵押人、被告清远市浩华房地产开发有限公司为保证人，共同签订一份合同编号为NO44020120120076705《个人购房担保借款合同》，该合同约定：贷款人向借款人提供借款人民币199000元，用于购买位于清远市清城区横荷街办新城E40号区富强中路3号丽都花城十三号楼3层01号的房屋，借款期限240个月，自2012年9月4日起至2032年9月3日止；借款利率按年利率5.56750%执行，利息按月计付；还款方式采用等额本息还款法，每月应还本息金额为1376.49元；如遇中国人民银行贷款利率调整，自利率调整后的次年1月1日起执行新的贷款利率；借款人未按本合同约定归还借款的，贷款人有权对逾期借款本金从逾期之日起，直至本息清偿之日止，在本合同约定的执行年利率基础上上浮30%计收罚息；对应付未付利息，贷款人有权依据中国人民银行规定计收复利；借款以借款人所购的上述房屋作抵押担保，并由保证人提供阶段性保证担保，自本合同签订之日起，至借款人取得房产证书、办妥正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；抵押担保及保证的范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；如发生借款人未按约定按期足额偿还借款，借款人、保证人违反本合同其他约定或发生其他影响贷款人债权或担保权实现的事项等情形之一的，贷款人有权宣布本合同提前到期、行使抵押权和要求保证人承担保证责任；本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人和第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任；本合同项下借款既有借款人以自己的财产设定抵押又有保证人提供担保的，当贷款人放弃抵押权、抵押权顺位或者变更该抵押权时，保证人承诺仍然按照本合同约定承担连带保证责任；等等…。
上述合同签订后，中国农业银行股份有限公司清远新城支行于2012年9月4日即依约划付了借款199000元，被告茹国旗在贷款人出具的个人借款凭证上签字确认。合同约定的抵押房屋在房管部门办理了预购商品房抵押登记，原告至今尚未取得正式的房地产权利证书。被告茹国旗借款后，并未能按合同约定每月依时还款，自2014年10月4日当期应还款日起无还款，原告经催收无果，遂以上述诉求向本院提起诉讼。截至2015年1月4日，被告茹国旗已拖欠4期无还款，尚欠原告借款本金187522.30元、正常利息2617.9元、罚息16.74元、复利13.56元。
以上事实，有原告提供的个人购房担保借款合同，借款凭证，本息清单，房地产抵押清单，抵押备案证明等书证材料，被告茹国旗的身份证、户口簿复印件，被告清远市浩华房地产开发有限公司的营业执照、组织机构代码证复印件；以及本院庭审笔录为证。
本院认为，原告辖下的中国农业银行股份有限公司清远清城支行与被告茹国旗、清远市浩华房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》，主体适格，内容合法，属于有效合同。用于抵押担保的房屋已办理了预购商品房抵押登记，抵押关系成立，合法有效，各方当事人理应恪守信用，依约全面履行各自义务。原告已履行了给付借款的义务，但被告茹国旗在借款后，并无按合同约定依时清还每月应还的借款本息，从2014年10月4日起不还款，影响了原告的债权实现，而致原告提起诉讼，被告的行为已构成违约，应依照合同的约定承担相应的违约责任。合同中“如发生借款人未按约定按期足额偿还借款，借款人、保证人违反本合同其他约定或发生其他影响贷款人债权或担保权实现的事项等情形之一的，贷款人有权宣布本合同提前到期、行使抵押权和要求保证人承担保证责任”的约定，应认定属于双方约定解除合同的条件。因此，对原告要求解除与被告所签订的《个人购房担保借款合同》、被告茹国旗偿还尚欠全部借款本息的请求，符合合同的约定，依据充分，本院予以支持，被告茹国旗应将尚欠的借款本金187522.30元及相关利息全部清还给原告，利息参照原合同约定的借款利率计算方式计付。由于借款是以茹国旗位于清远市清城区横荷街办新城Ｅ40号区富强中路3号丽都花城十三号楼3层01号的房屋作抵押担保，并已办理了抵押登记，因此，原告对被告茹国旗提供的借款抵押物享有优先受偿权，原告可以该抵押房产折价或拍卖、变卖的价款优先受偿。对于原告要求被告清远市浩华房地产开发有限公司承担连带担保责任的请求，被告清远市浩华房地产开发有限公司作为借款阶段性保证担保人，按合同约定，自合同签订之日起至借款人取得房产证书、办妥正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任，而作为抵押的房屋至今尚未取得房产证书，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权”的规定，被告清远市浩华房地产开发有限公司对该债务应承担连带保证责任。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第四十二条“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。”的规定，被告清远市浩华房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告茹国旗追偿。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第九十条、第一百零八条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条第（四）项、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条、第四十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告中国农业银行股份有限公司清远分行辖下清城支行与被告茹国旗、清远市浩华房地产开发有限公司签订的合同编号为NO44020120120076705的《个人购房担保借款合同》；
二、限被告茹国旗于本判决生效之日起10日内向原告中国农业银行股份有限公司清远分行清偿借款本金187522.30元及相应的利息（该利息计至2015年1月4日为正常利息2617.9元、罚息16.74元、复利13.56元，此后利息参照原合同约定的借款利率计算方式计算至本金还清之日）；
三、原告中国农业银行股份有限公司清远分行对被告茹国旗提供的借款抵押物（位于清远市清城区横荷街办新城E40号区富强中路3号丽都花城十三号楼3层01号的房屋）享有优先受偿权；
四、被告清远市浩华房地产开发有限公司对上述债务承担连带责任；被告清远市浩华房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告茹国旗追偿。
本案受理费2052元，由被告茹国旗、清远市浩华房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判员 赵海鸥
二〇一五年六月二十三日
书记员 朱洁雯
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
第九十条合法的借贷关系受法律保护。
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释
第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。
保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。