湖南省衡阳市蒸湘区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘0408民初278号
原告：中国光大银行股份有限公司衡阳分行，住所地衡阳市蒸湘区解放大道48号锦绣明珠。
法定代表人：钟文辉，该银行行长。
委托代理人：彭琦，湖南居安律师事务所律师。
委托代理人：蔡汶，湖南居安律师事务所实习律师。
被告：衡阳市鸿菱置业有限公司，住所地：蒸湘区大栗新村10号。
法定代表人：屈地林。
委托代理人：张玉娟，湖南秦湘律师事务所律师。
原告中国光大银行股份有限公司衡阳分行（以下简称光大银行）诉被告衡阳市鸿菱置业有限公司（以下简称鸿菱置业）抵押权纠纷一案，本院于2018年2月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告光大银行委托代理人彭琦、蔡汶，被告鸿菱置业的委托代理人张玉娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告光大银行向本院提出诉讼请求：1、判令原告对衡阳市蒸湘区杨柳综合市场3号楼（房屋所有权证号衡房权证蒸湘区字第002617**号、房屋他项权证号衡房他证蒸湘区字第080720**）享有抵押权；2、判令原告对上述不动产折价或者拍卖、变卖所得的价款在债权范围内享有优先偿权，债权包括：本金10000000元；以本金10000000为基数，按年利率8.97%为标准，计算至本金全部清偿完毕时的利息；实现债权的费用134689元；3、本案诉讼费用（含诉讼保全费等）由被告承担。本案审理过程中，原告撤回对涉案不动产一楼部分的相关诉讼请求，本院予以准许。事实与理由：原、被告双方于2015年2月15日签订《最高额抵押合同》，就被告为债务人衡阳鸿基起重设备科技有限公司（以下简称鸿基起重）向原告借款提供抵押担保一事达成合意。合同约定，被告以衡阳市蒸湘区杨柳综合市场3号楼（产权证号衡房权证蒸湘区字第***号）为债务人鸿基起重向原告申请的《综合授信协议》项下债务提供抵押担保，抵押担保的范围债务包括债务本金、利息、实现债务的费用等。《合同》签订后，原、被告双方办理了不动产抵押登记手续，原告取得了衡房他证蒸湘区字第***号《房屋他项权利证书》。之后，原告向鸿基起重提供了贷款，贷款到期后该公司未能及时还款，原告向法院提起诉讼。2017年2月23日，蒸湘区人民法院作出（2016）湘0408民初500号民事判决，判令鸿基起重偿还原告贷款本金10000000元、利息及实现债权的费用等。但时至本案起诉之日，鸿基起重仍未履行还款义务。原告认为，原、被告双方签订的《最高额抵押合同》�法成立并生效，其抵押权应受法律保护。在原告依据（2016）湘0408民初500号民事判决书而享有的主债权未得清偿时，有权以抵押物的折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿。被告在庭审中提出抗辩，抵押物一楼房屋大部分已对外销售，该项抗辩理由与本案纠纷不属同一法律关系，不宜在本案中一并处理，且所谓的购房第三人人数众多，事实难以查清，为节约司法资源、提高审判效力及为维护自身合法权益，原告申请撤回对抵押物一楼的相关诉请，待事实查清后原告另案主张权利。
被告鸿菱置业辩称，涉案一楼房屋已经出售给他人，请求法院依法查实该房屋情况；实现债权的费用未明确具体，且不应全部由被告方承担；该案已过担保期，请求人民法院依法核实。
原、被告围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。�于原、被告提交的证据，本院认定如下:
一、原告提供的《综合授信协议》、《流动资金贷款合同》（三份）、贷款借据（三份）、转款凭证（三份）、《用款计划清单》（三份）已经本院生效判决书予以确认；本院（2016）湘0408民初500号民事判决书反映本院对涉案主债权及其他相关事实予以认定并做判决的情况；原告提供的产权证书及国土使用权证书反映涉案房屋的相关情况；原告提供的《最高额抵押合同》及他项权证书反映被告将涉案房屋抵押给原告并办理了抵押手续的事实，以上证据来源及形式合法，内容客观真实，本院均予以采信。
二、因原告已经撤回对涉案房屋一楼的相关诉请，故被告提供的涉及到一楼商铺的（2017）湘0408民初民特3号案件卷宗与本案已无关联性，本院不予确认。
经本院审理查明的事实如下：2015年2月15日，�告与鸿基起重签订《综合授信协议》，约定原告向该公司提供10000000元的授信额度，该额度可循环使用，授信期间为2015年2月15日至2016年2月14日。2015年2月15日，鸿菱置业与原告签订编号为50631507000041号的《最高额抵押合同》，合同约定鸿菱置业以其所有的位于衡阳市蒸湘区杨柳综合市场3号楼（房产证号为：002617**）为上述授信合同下载明的借款提供最高本金余额为10000000元的担保；抵押担保的范围包括：1、受信人在主合同项下应向抵押权人偿还或支付的债务本金、利息（包括法定利息、约定利息及罚息）、复利、手续费、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用包括但不限于诉讼费用、律师费用、公证费用、执行费用等）和所有其他应付的费用；2、抵押权人在该合同项下实现抵押权的费用以及抵押人在本合同项下应向抵押权人支付的任何其他款项。同日，原、被告在�产部门办理了抵押登记，他项权证号为衡房他证蒸湘区字第080720**号。原告另与鸿基起重、鸿菱置业的法定代表人屈地林个人签订了《最高额保证合同》，约定由屈地林个人向原告光大银行提供连带责任保证。2015年10月20日、21日、22日，鸿基起重为支付货款，分别与原告签订三份《流动资金贷款合同》，根据授信合同的约定分别向原告申请提用3000000元、3500000元、3500000元，借款期限均为九个月（借款到期日分别为2016年7月20日、7月21日、7月22日），贷款年利率为5.98%，逾期罚息利率在借款利率上加收50%；如鸿基起重违约，原告有权宣布借款提前到期，并要求鸿基起重支付本金、利息及实现债权的费用（含律师费）。原告在合同签订当日将借款分次交付至鸿基起重法定代表人屈地林所有的账号为50630188000035231的账户。2015年12月28日，原告与鸿基起重签订一份《账�资金监管及按计划还本协议》，约定2016年3月前鸿基起重应至少偿还原告贷款4000000元，4月底之前至少偿还原告贷款8000000元，5月底之前贷款结清。借款后，鸿基起重偿还了原告借款期内利息，逾期利息未付，亦未偿还借款本金。故原告为与鸿基起重、屈地林、鸿菱置业金融借款合同纠纷一案于2016年4月13日起诉至本院，光大银行提出诉讼请求：1、被告偿还原告借款本金10000000元，并支付借款利息直至借款清偿立日止；2、被告自2016年4月1日起，按合同约定的罚息利率（年利率5.98×150%）支付逾期罚息、复利直至借款清偿之日止；3、被告支付原告为实现债权而支出的律师代理费120000元；4、本案诉讼费用由被告承担。本院于2017年2月24日作出（2016）湘0408民初500号民事判决，对于“原告要求被告鸿菱置业对借款本息承担连带清偿责任”，该判决认定：“因被告鸿菱置业�借款提供的担保方式为抵押而非保证，原告只能按照法律规定的程序向被告鸿菱置业主张抵押权而不能主张连带清偿责任，故原告该诉请于法无据，不应支持”，并判决“一、被告衡阳鸿基起重设备科技有限公司于本判决书生效之日起十日内偿还原告中国光大银行股份有限公司衡阳分行借款本金10000000元，并自2016年7月22日起以实际尚欠原告的借款本金为基数，按罚息年利率8.97%支付原告逾期罚息直至借款本金清偿之日止；二、被告衡阳鸿基起重设备科技有限公司于本判决书生效之日起十日内支付原告中国光大银行股份有限公司衡阳分行为实现涉案债权所支出的律师代理费24000元；三、被告屈地林对上述第一、二项还款义务承担连带清偿责任；四、驳回原告中国光大银行股份有限公司衡阳分行其他诉讼请求”、“本案受理费82520元，保全费5000元，合计87520元，由被告衡阳鸿基起重设备科技有限公司、屈地林共同负担86689元”。判决后，各方当事人均未提起上诉。该判决生效后，鸿基起重及屈地林未履行判决所确定的义务。
本院认为，本案系抵押权纠纷。原告光大银行与被告鸿菱置业签订《最高额抵押合同》，双方约定鸿菱置业以其所有的位于衡阳市蒸湘区杨柳综合市场3号楼抵押给原告，为鸿基起重与光大银行签订的《综合授信协议》合同中约定的鸿基起重所负全部债务提供最高额抵押担保责任，并在房产部门办理了抵押登记手续。而光大银行与鸿基起重基于《综合授信协议》所产生的主债权、债务关系已经本院生效法律文书即（2016）湘0408民初500号民事判决确定为：衡阳鸿基起重偿还光大银行借款本金10000000元，并自2016年7月22日起以实际尚欠原告的借款本金为基数，按罚息年利率8.97%支付原告逾期罚息直至借款本金清偿之日止；鸿基起重支付光大银行为实现涉案债权所支出的律师代理费24000元；鸿基起重与屈地林共同负担86689元诉讼费。因被告提出异议称抵押物一楼已经分户对外销售，基于尽早实现债权的考量，原告向本院撤回了对抵押物一楼行使抵押权的相关诉讼请求。而对于该案诉讼费用，因系原告光大银行在案件受理时垫付，故光大银行在该案中共合理支出实现债权费用110689元（24000元+86689元）。综合上述情形，本院认为，原告光大银行有权以抵押物二楼、三楼折价或者以拍卖、变卖该抵押物二楼、三楼所得的价款在上述对鸿基起重的债权范围内优先受偿。原告主张其为本案花费律师代理费24000元，但未提供相应的证据予以证实，故本院依法不予支持。因原告已撤回对抵押物一楼的相关诉请，故本院对于被告提出的涉案一楼房屋已经出售他人的抗辩理由不予审查处理；根据原告与鸿基起重签订的《账户资金监管及按计划还本协议》，鸿基起重应于2016年3月前至少偿还贷款4000000元，4月底之前至少偿还8000000元，5月底之前结清，因鸿基起重未按该协议履行还款义务，故原告于2016年4月13日即已向本院提起对债务人鸿基起重、保证人屈地林、担保人鸿菱置业的诉讼，本院在该案中驳回光大银行对于鸿菱置业的请求系因原告将抵押权主张为连带清偿责任。由此看来，原告并未放弃其抵押权，亦未怠于行驶抵押权，故被告主张担保期已过的抗辩理由依法不能成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条、第五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告中国光大银行股份有限公司衡阳分行对登记在被告衡阳市鸿菱置业有限公司名下的坐落于衡阳市蒸湘区杨柳综合市场3号楼（房产证号为：002617**）中的二楼、三楼不动产享有抵押权；
二、原告中国光大银行股份有限公司衡阳分行对上述第一项抵押物折价或者拍卖、变卖该抵押物所得价款在借款本金10000000元的范围内享有优先受偿权；
三、原告中国光大银行股份有限公司衡阳分行对上述第一项抵押物折价或者拍卖、变卖该抵押物所得价款在自2016年7月22日起至借款本金清偿时止以实际欠款为本金、按年利率8.97%计算的利息范围内享有优先受偿权；
四、原告中国光大银行股份有限公司衡阳分行对第一项抵押物折价或者拍卖、变卖该抵押物所得价款在实�债权费用110689元的范围内享有优先受偿权；
五、驳回原告中国光大银行股份有限公司衡阳分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费82608元，由被告衡阳市鸿菱置业有限公司负担82412元、原告中国光大银行股份有限公司衡阳分行负担196元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。
审 判 长 唐文婧
审 判 员 罗 娜
人民陪审员 范重辉
二〇一八年五月二十九日
代理书记员 洪 珊
《中华人民共和�合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十九条本法所称最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利�
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。