贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黔东民终字第1131号
上诉人（原审原告）周菊贞……
被上诉人（原审被告）贵州锦绣房地产开发有限公司……
法定代表人李世高，总经理。
上诉人周菊贞因与被上诉人贵州锦绣房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服天柱县人民法院作出的（2015）天民初字第735号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
原审查明：2011年11月19日原告周菊贞到被告锦绣房地产公司已建成的现房选购商品房，被告的员工向原告发放了一份置业顾问单，置业顾问单对预订房屋的基本情况作了介绍，原告也实地查看了商品房。2012年2月1日原、被告签订了《商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告开发的锦绣花园F栋F座1单元801号商品房，其中房屋建筑面积约134.28㎡，套内建筑面积约123.08㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积约11.2㎡，以上面积仅供参考；计价方式与价款，按套（单元）计算，该房屋总价款为288000元，首付款88000元，按揭贷款200000元。合同签订后，原告向被告交付了首付款并办理了按揭贷款手续，随后被告交付了商品房。原、被告在《商品房买卖合同》的补充协议中还约定：关于水电：水：出卖人负责接通至厨房、公卫；电：出卖人负责接通进户。水电入户初装费为2000元，在交房前交清。买受人应当承当以下税费：购房契税（教育附加费）、房屋维修基金、住房、门面交易手续费、房屋登记费及所有权证费、测绘费。并在交房前交清。在买受人购房款或以上税费未交清前，出卖人有权拒绝交付房屋给买受人。合同签订后，原告向被告交付了首付款并办理了按揭贷款手续，随后被告交付了商品房给原告。后原告得知其购买的上述商品房产权证上登记的建筑面积为130.66㎡，与合同约定的建筑面积134.08㎡少3.62㎡，原告要求被告退款未果，于2005年7月10向法院提起诉讼。诉请如前。
原审认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律的强制性规定，该合同属有效合同。有效的合同对双方当事人均有约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定，按照约定处理”。《商品房销售管理办法》第十八条第一款“商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积计价”。原告认为置业顾问单为合同的组成部分而主张该商品房按平方计价，而置业顾问单只是被告对所售商品房的一种宣传介绍，作为购房者是否购房的一种参考，因此对原告的主张不予支持。原、被告在《商品房买卖合同》中约定商品房计价方式是按套计价，并非按房屋建筑面积或套内建筑面积计价，且原告所购房屋的面积与合同约定的参考面积误差比在3%之内，系在合理的误差范围内，因此房屋面积出现误差即实际交付的房屋面积比合同约定的面积少，被告并未构成违约。故对原告主张被告交付的商品房的建筑面积比合同约定的建筑面积少，被告构成违约为由，要求被告返还多收的购房款7764元，不予支持。原告主张被告返还房屋维修基金155元，房屋维修基金系天柱县房地产管理局收取，并非原告收取，为此，原告要求被告返还公共维修基金的诉讼请求，不予支持。原告主张被告返还水电初装费2000元，原、被告签订的《商品房买卖合同》补充协议中对该笔费有明确约定，该约定未违反法律的强制性规定，故对原告的该项主张不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，判决驳回原告周菊贞的诉讼请求。案件受理费257元，减半收取128.5元，由原告周菊贞负担。
周菊贞不服一审判决，提出上诉称：1、原审认定涉案商品房是按套计价，房屋面积出现误差未构成违约系认定事实错误，被上诉人是按平方米计价进行宣传的，被上诉人在销售时也是按照平方米计算总价，虽然《商品房买卖合同》约定商品房按套计价，但被上诉人销售给上诉人的商品房面积少于约定面积，明显构成违约，被上诉人也是根据《置业顾问单》签订的合同，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，《置业顾问单》应为合同内容，视为要约，原审法院应予采信《置业顾问单》中对建筑面积和商品房按每平方米计价；2、被上诉人超出实际房屋面积报给房产部门，导致上诉人多交房屋维修基金，给上诉人造成损失，依法应得到赔偿；3、根据国家计委、财政部《关于取消部门建设项目收费进一步加强建设项目收费管理的通知》规定已取消自来水表立户费、用电入户立户费等各种名目的收费，被上诉人收取的水电初装费属于法律规定的禁止性收费，根据《中华人民共和国价格法》第12条规定，应当依法返还给上诉人。原审认定事实错误，适用法律不当，故请求依法改判。
被上诉人贵州锦绣房地产开发有限公司答辩称：1、一审根据相关证据认定事实正确、适用法律得当、判决结果正确；2、《关于取消部分建设项目收费进一步加强建设项目收费管理的通知》这一文件是为了减轻房地产开发企业和购房者负担，规定行政相关部门不能收取房地产开发企业的费用，而不是规定房地产开发企业不能收取购房户的费用，文件中与本案有关的只有水表立表费、电表立表费，而不是水电初装费，被上诉人确实在安装水电过程中每户花费高达3000余元，且该文件属于规章，不符合最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释（一）第四条确认合同无效条件；3、维修基金是购房户自行向天柱县房地产管理局缴纳的，天柱县房地产管理局收到购房户的维修基金后，以专户形式存入上诉人业主指定账户，此基金的所有权归上诉人及业主委员会，被上诉人没有收取上诉人的维修基金，不存在返还问题，其要求返还也只能向上诉人自己及业主委员会主张权利。综上，请求维持。
二审期间，上诉人周菊贞、被上诉人贵州锦绣房地产开发有限公司均未提供任何证据。
本院二审查明事实与一审一致。
本院认为，1、关于是否应返还超面积购房款问题，根据《商品房销售管理办法》第十八条、《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十四条规定商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或建筑面积计价，本案上诉人与被上诉人双方签订的商品房买卖合同中明确约定计价方式为按套计算，并未约定房屋单价，该约定的交易方式和计价不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。合同已经明确约定按套计价，若单独谈面积不符的问题，不符合当事人真实意思表示。涉案商品房为现房销售，上诉人作为完全民事行为能力人应当能够预见商品房买卖合同中载明的面积与房产证登记时核定的实际面积极有可能不一致，仍然与被上诉人约定选择按套计价方式，应视为其接受了该交易方式在面积差异方面可能带来的风险，故对上诉人要求返还减少面积的差价款的请求不予支持，其要求返还面积差价款的行为，也与合同法诚实信用原则不符；2、关于是否应返还水电初装费的问题，当事人双方在签订购房合同时以补充协议的形式，对水电初装费独立于房价款之外另行收取，且上诉人在商品房买卖合同签订时对其所缴纳的相关费用明细进行了签字确认，双方亦按约定实际履行完毕，现其认为收取水电初装费违反了《关于取消部分建设项目收费进一步加强建设项目收费管理的通知》的相关规定应当返还，但该《通知》并不满足最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第四条规定认定合同无效的依据，故主张返还水电初装费理由不成立；3、关于是否应返还公共维修基金的问题，公共维修基金并非被上诉人收取，而是天柱县房地产管理局收取，因此上诉人要求返还公共维修基金没有依据，不予支持。故此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费257元，由上诉人周菊贞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 龙集东
审 判 员 刘 琴
代理审判员 王 珺
二〇一五年十二月十五日
书 记 员 李维君