北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京01民终6505号
上诉人（原审原告）孔祥彦，女，1979年10月17日出生。
委托代理人昌素卿，北京市明仁律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）梁哲，男，1963年8月30日出生。
被上诉人（原审被告）殷琦，女，1974年10月27日出生。
以上二被上诉人之共同委托代理人季振法，北京泽达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。
法定代表人左晖，董事长。
委托代理人孙凤起，男，1980年7月16日出生。
委托代理人刘丛，女，1994年2月2日出生。
上诉人孔祥彦因与被上诉人梁哲、殷琦、北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第19377号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
孔祥彦上诉请求：1、撤销一审判决第二项、第三项，发回重审或依法改判支持我方的一审诉讼请求。2、一、二审诉讼费由梁哲、殷琦、链家公司承担。事实和理由：1、一审法院认为我方以梁哲拒不办理房屋地址变更及未提供有效的变更通知单构成根本违约系曲解我方的真实意思，我方的真实意思是梁哲、殷琦在合同约定的履行期限内（2014年10月20日至2015年3月20日）未履行任何合同义务构成根本违约。我方从未向梁哲、殷琦提出过变更房屋地址的要求，一审法院的认定没有任何事实依据。2、在一审诉讼中梁哲、殷琦并没有提供证据证明其在合同履行期限内向我方出具过变更通知单，一审法院错误要求我方对变更通知单的效力问题承担举证责任。
梁哲、殷琦辩称，我们不同意孔祥彦的上诉请求，认可一审判决的结果，请求二审法院予以维持。
链家公司辩称，我公司不同意一审判决的结果，但未提出上诉。
孔祥彦向一审法院起诉请求：2014年10月20日，我在链家公司居间下与梁哲的委托代理人殷琦就1610号房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定房屋成交价450万元，家具、家电、装饰及配套设备作价48万元；当事人双方同意，自本合同签订之日起150内，双方共同向房屋登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；梁哲、殷琦于2014年11月30日前取得《在京中央单位已购公房变更通知单》。合同签订后，我依约支付了定金30万元，并分别向链家公司、北京中融信担保有限公司支付居间服务费、保障服务费129080元，而梁哲、殷琦却严重违反合同约定完全不履行任何合同义务。在屡次催促未果的情况下，我只能于2015年3月26日向殷琦、梁哲送达了解除合同的书面通知，并要求对方承担违约赔偿责任。对方在收到解除通知后，于2015年3月31日向我返还了定金30万元后，就不再理会。我认为，由于殷琦、梁哲的根本违约行为，致使我无法实现购房目的，且丧失了购房的良好时机，造成了重大经济损失，故我诉至法院，请求判令：1、确认双方2014年10月20日签署的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》已于2015年3月28日解除；2、因梁哲、殷琦违约应双倍返还定金60万元，其已经返还30万元，现主张梁哲、殷琦向我返还30万元；3、梁哲、殷琦赔偿我居间服务费109560元、保障服务费（包括抵押登记、资信评估等费用）损失19520元，共计129080元，并以此为基数按照人民银行同期贷款利息支付自2014年10月23日起至实际付款之日（暂计算至2015年4月28日）止的损失3702.60元；4、梁哲、殷琦承担定金30万元的银行同期贷款利息损失6461.21元（自支付日起至2015年3月31日止）；5、梁哲、殷琦支付我房屋租金损失93000元；6、梁哲、殷琦承担连带责任。案件受理费由梁哲、殷琦、链家公司负担。
一审法院认定事实：2014年10月20日，殷琦代理梁哲（出卖人）与孔祥彦（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定买受人购买1610号房屋；房屋成交价450万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施作价48万元；买受人向出卖人支付定金30万元。同日，梁哲（甲方、出卖人）与孔祥彦（乙方、买受人）、链家公司（丙方、居间方）签订《补充协议》，约定乙方于2014年10月21日向甲方支付定金人民币30万元整，乙方支付首付款时，该定金视为首付款的一部分；甲方应于2014年11月30日前取得《在京中央单位已购公房变更通知单》；如未能按期取得，则应承担相应责任。同日，梁哲（甲方、出售方）、孔祥彦（乙方、购买人）、链家公司（丙方、居间）三方签有《买卖定金协议书》，约定乙方应于本协议签署时向甲方支付购房定金30万元，甲方收取定金时间应向乙方出具收据。殷琦填写该协议所附收据，上载明：在链家公司的居间下，今收到孔祥彦购买1610号房屋的购房定金30万元。并在该收据下添加备注载明：今日支付2万元，明日甲方补齐相关材料后，乙方补齐10万元整；剩余定金12月底之前补齐。
合同签订后，孔祥彦分别于2014年10月20日、10月21日、11月11日、11月12日、11月13日、12月15日向梁哲支付定金2万元、8万元、5万元、5万元、5万元、5万元。
2015年3月26日，孔祥彦向殷琦、梁哲邮寄《解除合同通知书》，同年3月31日，梁哲、殷琦退还30万元。
审理中，双方均认可双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》已于2015年3月31日解除。双方均认可殷琦在售房过程中为梁哲的委托代理人。孔祥彦认可变更通知单上载明的地址与房屋地址一致。
孔祥彦主张梁哲在约定时间内未提供有效的变更通知单，梁哲对此不予认可，提供了审核日期为2013年5月24日的《在京中央单位已购公房变更通知单》（编号0084124），上载明：海淀区房地局经审核，同意梁哲1610房屋，办理用途为转移，请协助办理相关手续。落款处加盖了中央国家机关房改办中直机关房改办在京中央和国家机关住房交易办公室公章。梁哲为证明变更通知单上载明的地址可以办理房屋变更，于2015年8月26日重新办理了房产权属证，其上载明的房屋1610。孔祥彦主张租房、中介费损失，提供了相关票据。
上述事实，有双方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《在京中央单位已购公房变更通知单》等证据材料在案佐证。
一审法院认为：代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。殷琦代理梁哲签订合同，其法律后果应由梁哲承担。依法成立的合同，受法律保护。孔祥彦与梁哲签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，故该合同系合法有效合同，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，孔祥彦主张因梁哲拒不办理房屋地址变更及未提供有效的变更通知单构成根本违约。根据已查明的事实法院认为，第一，变更通知单上未载明其有效性为一年，庭审中孔祥彦亦未提交变更通知单有效性为一年的相关政策规定；其二，对于变更通知单是否有效，孔祥彦未与梁哲本人核实，亦未向产权变更登记部门进行核实；其三，孔祥彦当庭认可通知单上载明的地址与购房地址一致。因此，变更通知单是否有效并无相关的法律、政策的依据，亦未得到相关部门的确认，仅是居间方所提出。法院认为，只有在相关材料真正阻却交易的进行时，梁哲方构成根本违约，而结合本案合同交易未能继续履行仅为居间方的陈述，孔祥彦未提交确实、有效的证据证明梁哲存在根本违约的事实，对此应承担举证不能的法律后果，故孔祥彦据此要求梁哲赔偿定金、律师费、租房、中介费等损失，于法无据，法院不予支持，但基于公平原则，梁哲应当就定金的占有支付相应的利息。鉴于本案审理的为房屋买卖合同，因此孔祥彦向阻却不能履约的告知方请求赔偿的相关损失，可另案起诉。庭审中，双方均认可《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》已于2015年3月31日解除，法院不持异议。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款之规定，判决：一、确认孔祥彦与梁哲于二〇一四年十月二十日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》已于二〇一五年三月三十一日解除；二、梁哲于本判决生效后七日内以三十万元为基数按照人民银行同期存款利率支付孔祥彦二〇一四年十一月十五日至二〇一五年三月三十一日的利息二千六百二十六元；三、驳回孔祥彦的其他诉讼请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。孔祥彦提交以下证据：1、（2016）京求是内经证字第1153号公证书，内容为殷琦与链家公司负责本案合同交易的员工徐×的微信记录。其中2014年12月30日，殷琦：“明天年终决算，需要用过桥资金，所以房本要押朋友那里几天，不会出事的！跟你说一下。”、“考虑到原址的房子，五百再也买不到，他还是不太愿意卖。”徐×：“你如果不考虑卖，我尽量帮助你，因为这套房子，别在你先生那里为难！”殷琦：“都是为了利益！”2014年12月31日，殷琦：“你的建议，卖是不卖？”徐×：“还是卖了好！六层卖了450万，你比他们多了50万，你还犹豫啥！”殷琦：“但是我现在需要用房子，春节前最后一次做单子了。北京房租可观，卖了就是真的没有了。”徐×：“用卖的钱和租的钱，只能二选一！”殷琦：“是的，但是有份不动产。”2015年1月4日，徐×：“元旦假期已过，你看书面时候办理房子的事！”殷琦：“因为想用房子做短期借款手续，所以这个背景下再做房屋手续，对借钱给我的人，对这个买房的人，都不负责任。”、“明天办借款手续，最快要用七个工作日。”、“我们不想一个房子做两件事，又卖又去抵押借款，这样太不负责人了。”、“我会尽量劝他卖，这个房子只会更乱！无业公司很糟糕。”2015年1月19日，殷琦：“昨天刚商量完，手续怕是要再等下，因为家里要临时用这房子，大概到春节后可以。具体我今天过来，跟你见面说吧。”证明房屋买卖合同没有履行完全是因为梁哲不履行合同义务，单方毁约导致的，与变更通知单和房本没有任何关系。2、（2016）京求是内经证字第1244号公证书，内容为孔祥彦之夫张×与梁哲的短信记录。证明梁哲明确否认了房屋买卖合同的效力，可见梁哲没有履行合同义务，梁哲属于根本违约。梁哲、殷琦对于上述证据的真实性予以认可，但不认可证明目的。链家公司对于上述证据的真实性予以认可，对于证明目的不发表意见。梁哲、殷琦提交其与史×就本案诉争房屋签订的存量房买卖合同复印件及史×名下产权证复印件，证明产权证地址没有变化，中介要求换房本没有必要。孔祥彦于上述证据的真实性予以认可，但不认可证明目的。链家公司对于上述证据的真实性予以认可，对于证明目的不发表意见。原审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为：代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。本案中梁哲委托殷琦签订房屋买卖合同，该房屋买卖合同的法律后果应由梁哲承担。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。孔祥彦与梁哲签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，系双方的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，应为有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。但在本案中双方因合同履行问题发生纠纷导致合同履行中断，且双方均认可《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》已于2015年3月31日解除，一审法院判决确认双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2015年3月31日解除正确，本院予以确认。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案争议的焦点问题即梁哲是否应当承担双方合同履行中断的违约责任？本院做如下分析：
根据双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，孔祥彦应当在2014年12月底前支付30万元定金，孔祥彦已按约完成了上述义务，其后续付款义务均在批贷之后，故孔祥彦在合同履行过程中不存在违约行为。
关于梁哲在履行合同过程中是否存在违约行为的问题，应当根据孔祥彦的主张进行全面审查，但一审法院仅认定孔祥彦以梁哲拒不办理房屋地址变更及未提供有效的变更通知单主张构成根本违约显然系对其主张的片面理解，上述理由仅是孔祥彦主张违约责任的一个方面。由于一审法院未对此准确把握，导致其对孔祥彦在一审中提交的相关证据未予认定。二审期间，孔祥彦提交了梁哲代理人殷琦与链家公司员工徐×之间的微信聊天记录，通过上述证据，可以清晰反映出梁哲一方在签订房屋买卖合同之后的态度变化：第一、对于是否出售诉争房屋存在不同意见，主观上犹豫不决；第二、想利用诉争房屋进行抵押贷款，对于交易一直在推脱，客观上造成了交易时间被延长，双方合同签订后的几个月时间里一直停留在买方支付完定金的阶段，没有任何实质性的履行行为。通过上述证据，能够认定梁哲一方存在不继续履行合同的主观故意，在已经与孔祥彦签订房屋买卖合同且收取了定金的情况下，仍然企图通过诉争房屋进行抵押贷款，并一再要求中介拖延履行时间，足以让人产生其是否愿意继续履行合同的合理怀疑。
与此同时，孔祥彦在支付定金之后，对于梁哲一方的行为完全不知情，一直处于被动等待之中。直到合同约定的150日交易期限届满，其才向梁哲一方发出了解除合同通知。在这个过程中，孔祥彦一方不存在任何过错，合同未能继续履行的违约责任应当由梁哲一方承担。一审法院由于未能全面分析孔祥彦主张违约责任的理由，导致认定出现偏差，本院予以纠正。对于梁哲一方应当承担的违约责任，本院将根据孔祥彦的主张，对其合理部分予以支持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第19377号第一项、第二项；
二、撤销北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第19377号民事判决第三项；
三、梁哲向孔祥彦双倍返还定金六十万元，扣除已经返还的三十万元，剩余三十万元于于本判决生效后七日内支付；
四、梁哲于本判决生效后七日内赔偿孔祥彦居间服务费、保障服务费（包括抵押登记、资信评估等费用）损失共计十二万九千零八十元；
五、驳回孔祥彦的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费四千七百一十一元，由梁哲负担(本判决生效后七日内交纳)。
二审案件受理费四千七百一十一元，由梁哲负担（本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 磊
审 判 员 范 磊
代理审判员 朱文君
二〇一六年十二月十九日
书 记 员 明 玥