广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0403民初2284号原告：珠海市绿庭雅苑房地产开发有限公司，住所地珠海市斗门区白蕉镇白蕉南路19号海逸豪庭42号商铺，统一社会信用代码91440400766596450E。法定代表人：邓锐标，董事长。委托诉讼代理人：潘静敏，女，该公司员工。被告：叶淼，女，1981年10月12日出生，汉族，住北京市崇文区。第三人：珠海农村商业银行股份有限公司白蕉支行，住所地珠海市斗门区白蕉镇城东白蕉路3166号一楼6、7号商铺及二楼1-9轴，统一社会信用代码914404007962563695。负责人：梁建辉，行长。委托诉讼代理人：任伟雄，男，该行职员。委托诉讼代理人：钟水英，女，该行职员。原告珠海市绿庭雅苑房地产开发有限公司与叶淼、第三人珠海农村商业银行股份有限公司白蕉支行商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年9月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告珠海市绿庭雅苑房地产开发有限公司（以下简称绿庭雅苑公司）的委托诉讼代理人潘静敏，第三人珠海农村商业银行股份有限公司白蕉支行（以下简称农商行白蕉支行）的委托诉讼代理人任伟雄、钟水英到庭参加诉讼，被告叶淼经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绿庭雅苑公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付因被告不履行银行贷款的还款义务由原告为其垫付的按揭款及罚息52235元，并计该笔垫付款资金占用的利息；2.判令被告赔偿原告损失，自原告垫付之日起按垫付款金额计付违约金2611.75元以及逾期付款的违约金8850元；3.解除原、被告双方于2014年7月28日签订的商品房买卖合同及附加协议；4.判令被告于合同解除生效之日起十日内办理注销房地产预告登记证明及相关手续；5.判令被告承担本案全部诉讼费用。2017年4月19日，原告变更诉讼请求如下：1.依法解除原告与被告于2014年7月28日签订的《商品房买卖合同》及附加协议；2.判决被告于合同解除生效之日起十日内办理注销房地产预告登记证明及相关手续；3.判令被告支付因逾期未支付的房价款所产生的违约金28650元；4.被告赔偿原告经济损失64602.55元。事实与理由：2014年7月28日，被告与原告签订了《商品房买卖合同》及附件，购买原告开发的坐落于广东省珠海市××区××镇××号××小区××栋××单元××号房，房屋总款750000元，按合同约定被告应交付房屋首期款225000元，购房余款525000元由被告向第三人申请办理按揭抵押贷款，原告作为开发商承担阶段性保证责任。被告却未能按贷款合同规定的时间履行其支付按揭款义务，原告作为保证人从2015年6月25日起至本案起诉之日已代被告向贷款银行支付按揭款7笔，金额合计52235元。根据《商品房买卖合同》附件三第十二条约定，被告应向原告支付该款项，并计该笔垫付款资金占用期间的利息。另外，被告应赔偿原告损失，自原告垫付之日起按垫付款金额计付违约金2611.75元以及逾期付款的违约金8850元。购房时因被告缺少购房首付款，被告与原告协商同意于交房前（即2014年10月28日前）还清首期尾款177000元，且在交清全部首期款后再领取购房尾款发票原件。可至今仅收款48000元，剩下的首期尾款仍未交清，经多次催告被告仍未履行付款义务，因此购房余款发票原件仍在原告处。根据《商品房买卖合同》附件三第四条，被告已严重违约，原告有权请求解除双方签订的《商品房买卖合同》及附件，并且被告应于合同解除生效之日起十日内协助办理注销房地产预告登记证明及相关手续。2017年4月19日，原告变更诉讼请求，并补充事实和理由如下：2017年2月28日，原告履行保证责任向第三人支付按揭贷款及利息531408.78元，为被告垫付按揭款及罚息共计589602.55元。原告绿庭雅苑公司对其诉称提供证据如下：1．商品房买卖合同及附件一份，拟证明原、被告之间存在商品房买卖关系；2．发票二份，拟证明被告仅支付部分首期款48000元，购房余额发票原件仍在原告处；3．进账单、中国建设银行单位客户专用回单、内部转账还款单、金融业务收入凭证一组，拟证明原告为被告垫付按揭款及罚息；4．进账单一份，拟证明原告为被告垫付按揭款及利息；5．申请书一份，拟证明原、被告协商确定部分首期款延期支付；6．商品房预购查询结果、不动产抵押（按揭）登记表、逾期贷款催收通知书、房产按揭担保贷款合同、房地产抵押物清单一组，拟证明原告是被告申请贷款的担保人，涉案房产办理了预购登记和预告抵押登记；7．进账单、金融业务收入凭证、内部账户资金转账单一组，拟证明原告为被告清偿全部按揭款及罚息；8．广东省房地产预告登记证明、商品房预购查询结果各一份，拟证明原告已经为被告办理预告登记手续，且房屋的现状为无抵押状态。被告叶淼缺席，没有答辩，也未向本院提交证据。第三人农商行白蕉支行述称，对原告请求解除合同没有意见，被告向第三人申请的贷款现已全部清偿完毕。第三人农商行白蕉支行对其述称向本院提交如下证据：贷款交易明细一份及情况说明一份，拟证明被告清偿银行贷款和原告代被告清偿贷款的情况。本院依职权调取的证据：商品房预购查询结果一份。原告、第三人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告缺席，未向本院提交书面质证意见。本院对当事人提交的证据认定如下：对原告和第三人提交的证据的真实性、合法性和关联性予以确认，但证明的事实以本院认定的为准。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月28日，原告作为出卖人（甲方）与作为买受人（乙方）的被告签订《商品房买卖合同》及附件，约定买受人向出卖人购买位于珠海市××区××镇××村××小区××栋××单元××房，建筑面积99.04平方米，该商品房属预售，按套出售，总价款为750000元。该合同第七条约定：出卖人应当在2014年10月28日前将符合约定的商品房交付买受人使用。附件四银行按揭付款方式约定：双方签署买卖合同时，买受人向出卖人支付全部楼价的30%首期款（已含定金），共计225000元，购房余款525000元，于双方签署买卖合同时向有关银行办理按揭抵押贷款手续，并付清一切费用。附件三《商品房买卖合同》补充协议第四条约定：除本协议或者法律所规定的情况外，如乙方未按买卖合同规定的期限付款的，按逾期时间，分别处理（不作累加）：……2、乙方逾期付款超过90日，自第91日起两年内，甲方均有权要求乙方继续履行合同或者解除合同。若甲方要求乙方继续履行合同，则乙方自买卖合同附件四规定的应付款期限之第二日起至乙方实际付清全部房价款及相关费用（包括银行抵押贷款款项、多退少补款项及本协议第一条之约定的费用等各种应付款）之日止，按日向甲方支付应付款项万分之零点三的逾期违约金，但乙方应付实际付款日止的违约金总额不得超过乙方已付房价款的5%。除此之外，乙方不再支付其它赔偿金。若甲方选择解除合同，则自甲方书面通知送达乙方之日起合同解除，甲方无需另行催告乙方即有权将该商品房转售他人。乙方应按本条第2款规定支付违约金至合同解除日止，但乙方应付违约金总额不得超过乙方已付房价款的5%，除此之外，乙方不再支付其它赔偿金。同时，乙方必须协助甲方办理完注销预售登记或转按揭变更登记等相关手续，在甲方依法办理完毕解除预售登记备案及其他相关变更手续后三十日内，甲方将乙方已付购房款在扣除违约金、解除合同的税费及归还银行按揭贷款后的剩余款项，不计息退还给乙方。附件三《商品房买卖合同》补充协议第十二条约定：乙方应按银行要求按时供楼，否则因此给甲方造成经济损失的，甲方有权追究乙方的赔偿责任。2014年10月9日，原告作为保证人、被告作为按揭借款人和作为按揭贷款人的第三人签订了《房产按揭担保贷款合同》，约定被告向第三人贷款525000元用于向原告购买珠海市××区××镇××路××号××栋××单元××房，贷款期限30年。原告同意无条件及不可撤销地对本合同项下被告向第三人的贷款承担连带保证责任。保证范围为本合同项下被告对第三人的全部欠款（包括但不限于贷款本息及相关费用）。对于原告在保证范围内的应付款项，第三人有权从原告在第三人所属农村商业银行系统内开立的账户中予以划收。被告违反本合同约定或法律、法规规定的，第三人有权采取立即解除本合同、停止发放本合同尚未发放的贷款，要求被告立即清还全部欠款、提前收回尚未到期的贷款、依法处置抵押物、或采取其他相应方式实现全部债权，并有权要求被告承担违约责任。2014年7月28日，原告开具被告支付48000元的发票，款项性质为预收购房款。2014年8月5日，原告开具被告支付177000元的发票，款项性质为预收购房款。2014年8月6日，被告向原告出具申请书称其购买涉案房产首期款225000元，已支付48000元，其余177000元，因申请银行贷款需要提供首期款发票复印件，现申请原告提前预开发票，发票原件由原告保存，并承诺发票复印件仅作为申请银行贷款的资料，待银行放款后立即偿还首期款177000元。2014年9月24日，珠海市××区××镇××路××号××栋××单元××房办理了预购商品房预告登记，登记号为粤房地预登珠字第××号，预告登记权利人为被告，预告登记义务人为原告。2014年10月10日，涉案房产办理了预购商品房抵押权预告登记，抵押权人为第三人，抵押人为被告。原告及第三人在庭审中确认涉案房产的抵押权预告登记已经注销。涉案房产现状为无抵押、无查封。2014年11月20日，第三人向被告提供按揭贷款525000元，该款项由第三人直接划入原告的收款账户。因被告未按合同约定偿还银行贷款，原告向第三人履行保证责任，代被告清偿贷款本金、利息、罚息、违约金共589602.55元。本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》及其附件，均系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当恪守。根据原告提交的证据，被告曾申请部分首期款177000元于第三人放款后支付。原告在庭审中则称原、被告之间口头约定部分首期款177000元于涉案合同约定的商品房交付之日前付清。经庭审查明，原告在被告没有付清首期款的情况下，向被告开具了付清全部首期款的发票，并提供给被告向第三人申请按揭贷款。本院认为，在被告没有付清首期款的情况下，原告提前开具付清全部首期款的发票，用于被告申请银行按揭贷款。原、被告之间的上述行为属于恶意串通向第三人提供虚假材料，使得第三人根据原、被告提供的虚假材料发放了按揭贷款，损害第三人利益，并违反了银行信贷和国家房地产调控政策。原、被告之间关于部分首期款支付期限的上述约定无效。被告支付首期款的期限应当以《商品房买卖合同》附件四的约定为准，被告应当在《商品房买卖合同》及附件的签订之日付清首期款。被告没有按照《商品房买卖合同》附件四约定的期限在双方签订合同时向原告付清首期款225000元，已经逾期超过90日，根据《商品房买卖合同》补充协议第四条的约定以及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，原告主张解除与被告签订的《商品房买卖合同》及附件，依法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，被告应当按合同的约定承担违约责任。根据《商品房买卖合同》补充协议第四条的约定，被告应按日向原告支付自2014年7月29日起至合同解除日止应付款项万分之零点三的违约金，原告在提起本案诉讼前，并未向被告送达书面解除合同通知，本院收到原告诉讼材料后于2016年12月30日送达被告，本院视为在该日原告将书面解除合同通知送达被告，因此被告应向原告支付该期间的违约金为4704.66元（177000元×0.003%×886天）。原告请求按照已付房价款的5%支付违约金28650元，没有依据。被告应支付的违约金应以本院确定的为准。由于原、被告及第三人签订的《房产按揭担保贷款合同》约定原告对第三人向被告发放的贷款525000元承担连带保证责任。后因被告没有按约定向第三人偿还贷款本息，第三人要求原告承担保证责任有合同依据，根据本案查明的事实，原告因履行保证责任代被告向第三人清偿贷款本金、利息等款项589602.55元。根据《商品房买卖合同》补充协议第十二条的约定以及《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，原告的经济损失应为原告代被告向第三人付清按揭贷款的本息589602.55元与原告收到被告支付的按揭购房款525000元的差额，故原告主张被告赔偿经济损失64602.55元，依法有据，本院予以支持。在庭审中，原告同意用被告已支付的首期款抵销部分应当由被告承担的违约金及经济损失。本院确定被告已支付的首期款48000元抵消部分被告应赔偿原告的经济损失，抵销后，被告应赔偿的经济损失为16602.55元。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。由于本案所涉房产已经办理预购商品房预告登记，原、被告签订的商品房买卖合同及附件解除后，预购商品房预告登记亦应注销，故原告要求被告协助办理涉案房产的预购商品房预告登记的注销手续依法有据，本院予以支持。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院视为其放弃对原告请求进行抗辩的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告珠海市绿庭雅苑房地产开发有限公司与被告叶淼于2014年7月28日签订的《商品房买卖合同》及其附件于2016年12月30日解除；二、被告叶淼于本判决生效之日起十日内向原告珠海市绿庭雅苑房地产开发有限公司支付违约金4704.66元；三、被告叶淼于本判决生效之日起十日内向原告珠海市绿庭雅苑房地产开发有限公司赔偿经济损失16602.55元；四、被告叶淼于本判决生效之日起十日内协助原告珠海市绿庭雅苑房地产开发有限公司办理珠海市××区××镇××路××号××栋××单元××房的预购商品房预告登记的注销手续（预购证号××号）；五、驳回原告珠海市绿庭雅苑房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11300元（原告珠海市绿庭雅苑房地产开发有限公司已预交），由原告珠海市绿庭雅苑房地产开发有限公司负担361元，被告叶淼负担10939元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于珠海市中级人民法院。审 判 长  董 凯审 判 员  刘改宏人民陪审员  杨美娥二〇一七年九月二十六日书 记 员  黄晓敏附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。