福建省惠安县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0521民初3773号原告：福建省隆盛房地产开发有限公司，住所地福建省泉州台商投资区惠南工业区，统一社会信用代码91350521791771919B。法定代表人：郭修彬，董事长。委托诉讼代理人：谢竞忠、郭婷婷，福建泉台律师事务所律师。被告：林建春，男，1972年6月22日出生，汉族，住福建省永春县。被告：徐玉丽，女，1975年7月7日出生，汉族，住福建省永春县。第三人：中国建设银行股份有限公司惠安支行，住所地福建省惠安县世纪大道西侧县体育中心旁广海·新景城第一幢一层SC1号房及二层BG1号房，统一社会信用代码91350521856235819Q。代表人：欧阳岗，行长。委托诉讼代理人：张秋平，男，1963年11月20日出生，汉族，住福建省惠安县。委托诉讼代理人：张扬，男，1985年3月19日出生，汉族，住江苏省苏州市沧浪区。原告福建省隆盛房地产开发有限公司（下称隆盛公司）与被告林建春、徐玉丽、第三人中国建设银行股份有限公司惠安支行（下称惠安建行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月24日立案后，依法由简易程序转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告隆盛公司的委托诉讼代理人谢竞忠，第三人惠安建行的委托诉讼代理人张秋平、张扬到庭参加诉讼。被告林建春、徐玉丽经公告送达传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告隆盛公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告林建春于2013年3月18日签订的编号201303180069《商品房买卖合同》及附件；2、解除原告与被告林建春、徐玉丽、第三人惠安建行签订的编号350656106-2012-20130265953《个人住房借款合同》；3、被告林建春支付原告代为偿还的贷款本息37938.57元；4、被告林建春支付原告代付贷款本息的违约金（2015年7月1日至2015年12月31日以代付贷款本息6355.84元为基数，2016年1月1日至2016年3月31日以代付贷款本息10096.38元为基数，2016年4月1日至2016年6月30日以代付贷款本息14038.28元为基数，2016年7月1日至2016年9月30日以代付贷款本息17008.44元为基数，2016年10月1日至2016年12月31日以代付贷款本息23985.24元为基数，2017年1月1日至2017年3月31日以代付贷款本息30962.14元为基数，2017年4月1日至款项还清之日止以代付贷款本息37938.57元为基数，均按日万分之三计算）；5、被告林建春支付原告违约金42243元（按总房款422430元的10%计算）；6、被告林建春支付原告为解除合同而增加支出的律师服务费9000元；7、上述3-6项诉讼请求所列款项，由原告从被告林建春已付的购房款422430元中直接扣除；8、原告从被告林建春已付购房款422430元中直接向第三人惠安建行偿还其尚欠的按揭贷款本息（具体数额以第三人惠安建行开具的截至还款之日尚欠的贷款本息凭证为准）；9、原告将被告林建春已付购房款422430元扣除上述第7、8项诉讼请求所列款项后的余款返还给被告林建春；10、被告林建春、徐玉丽、第三人惠安建行在原告代为偿还被告林建春尚欠按揭贷款本息后，配合原告向房屋登记管理机关办理本案预购商品房抵押权预告登记注销手续；11、被告林建春在原告代为偿还其尚欠按揭贷款本息后，配合原告向房屋登记管理机关办理《商品房买卖合同》及附件解除后的备案注销手续以及预购商品房预告登记注销手续。诉讼中，原告对第4项诉讼请求的违约金请求调减为自2017年4月1日起至款项还清之日止按已付贷款本息37938.57元的日万分之三计算；对第5项诉讼请求的违约金请求调减为按总房款422430元的6%计算即25345.8元。事实和理由：原告原名称为惠安县隆盛房地产开发有限公司，2015年11月17日变更登记为现名称。2013年3月18日，原告与被告林建春签订编号201303180069《商品房买卖合同》，约定被告林建春向原告购买位于泉州台商投资区福隆·鸿盛名邸4#楼412号商品房，面积88.99平方米，总价款422430元。合同第六条及附件六《合同补充协议》约定，被告林建春向原告支付首付款132430元，其余购房款290000元采用按揭贷款支付。《合同补充协议》第一条第六款约定，出卖人为买受人购房提供阶段性担保，担保期间如因买受人逾期归还贷款本息而导致出卖人承担相应的担保责任，则买受人除应清偿出卖人代缴的贷款本息及其他费用外，另得向出卖人支付贷款本息日万分之三的违约金。如果出卖人代买受人支付按揭贷款本息超过三个月或买受人明确表示不履行按揭抵押贷款合同的，则视为买受人构成根本违约，出卖人有权单方解除购房合同，并向买受人收取总房款10%的违约金并追偿全部代偿款项以及相关损失、费用。因解除相关合同而增加的费用由买受人承担。2013年6月17日，被告林建春、徐玉丽向第三人惠安建行办理住房按揭贷款，并签订编号350656106-2012-20130265953《个人住房借款合同》，约定被告林建春、徐玉丽向第三人惠安建行贷款290000元用于购置住房，由原告提供阶段性连带责任保证。以上合同签订后，因被告林建春未按《个人住房借款合同》的约定按期足额归还贷款本息，经第三人惠安建行催收，原告分别于2015年6月30日、2015年12月31日、2016年3月31日、2016年6月30日、2016年9月30日、2016年12月31日、2017年3月31日代被告林建春偿还贷款本息共计37938.57元。以上款项代偿后，被告林建春结欠第三人惠安建行的其余按揭贷款本息仍未清偿。被告林建春违约未还贷导致原告代为支付三个月以上按揭贷款本息，已构成根本违约，根据约定，原告有权解除合同，被告林建春应支付原告相关违约金及费用。被告林建春、徐玉丽未作答辩。第三人惠安建行述称，原告没有在本案《个人住房借款合同》签字盖章，不是该合同的当事人，无权要求解除该合同。本案借款人的还款义务是确定无疑的，原告只需按合同约定承担连带偿还责任即可，不同意解除《个人住房借款合同》。抵押权预告登记注销手续需要抵押人本人办理，目前被告处于失联状态，原告应明确是否需要法院出具相关手续强制解押。在本院审理过程中，原告隆盛公司提供证据1即营业执照、内资企业登记基本情况表，以此证明原告主体资格。证据2即企业登记信息，以此证明第三人惠安建行主体资格。证据3即编号201303180069《商品房买卖合同》及附件，以此证明被告林建春主体资格，原告与被告林建春存在商品房买卖合同关系及解除合同情形的约定、违约金计算依据等。证据4即编号350656106-2012-20130265953《个人住房借款合同》，以此证明被告徐玉丽主体资格，被告林建春向第三人惠安建行按揭贷款290000元，原告为其提供阶段性保证担保。证据5即预购商品房预告登记证明，以此证明涉讼商品房已办理商品房预告登记。证据6即预购商品房抵押权预告登记证明，以此证明涉讼商品房已办理商品房抵押权预告登记。证据7即特种转账借方凭证、客户专用回单，以此证明因被告未按期偿还贷款本息，原告已超过三期代被告偿还贷款本息，偿还金额共计37938.57元。证据8即建设银行个人贷款对账单，以此证明原告代被告偿还贷款本息。证据9即委托代理合同及律师服务费发票，以此证明原告因本案诉讼支付律师服务费9000元。第三人惠安建行质证称：对证据1-8无异议，对证据9不清楚。第三人惠安建行提供证据10即营业执照，以此证明第三人惠安建行主体资格。证据11即个人住房（商业用房）借款最高额保证合同，以此证明第三人惠安建行依据该合同约定要求原告承担代偿责任。证据12即预购商品房预告登记及抵押权预告登记证明，以此证明涉讼商品房已办理房屋预告登记及抵押权预告登记。证据13即贷款账户基本信息、个人贷款对账单，以此证明截止对账单日期，被告林建春尚欠按揭贷款的数额。原告隆盛公司质证称：对证据10-13无异议。本院经审查认为，被告林建春、徐玉丽未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，可视为放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。原告隆盛公司和第三人惠安建行提供的上述证据，具有真实性，本院予以采信。经庭审认证，结合原告隆盛公司及第三人惠安建行的陈述，对本案主要事实作如下认定：原告隆盛公司原名称为“惠安县隆盛房地产开发有限公司”，于2015年11月17日变更登记为现名称，经营范围为房地产开发、物业管理。2013年3月18日，原告与被告林建春签订编号201303180069《商品房买卖合同》（含附件），约定被告林建春购买原告开发建设的位于泉州台商投资区福隆·鸿盛名邸4号楼412号商品房，建筑面积88.99平方米，其中套内建筑面积69.62平方米，公共部位共有分摊建筑面积19.37平方米，总价款422430元，交房日期为2014年10月31日前。合同附件六《合同补充协议》约定，签订本合同时买受人向出卖人支付首付款132430元，其余购房款290000元由买受人向银行申请按揭贷款支付。出卖人为买受人购房按揭贷款提供阶段性担保，担保期间如因买受人逾期归还贷款本息而导致出卖人承担相应的担保责任，则买受人除应清偿出卖人代缴的贷款本息及其他费用外，另得向出卖人支付代付贷款本息日万分之三的违约金。如果出卖人代买受人支付按揭贷款本息超过三个月或买受人明确表示不履行按揭抵押贷款合同的，则视为买受人构成根本性违约，出卖人有权单方面解除购房合同，并向买受人收取总房款10%的违约金并追偿全部代偿款项以及相关损失、费用，因解除相关合同而增加的费用由买受人承担。本合同依法或依约解除的，双方应及时配合共同完成合同撤销等相关手续。上述《商品房买卖合同》于2013年3月27日办理登记备案。合同签订后，被告林建春向原告支付了首付款132430元，其余购房款290000元由被告林建春、徐玉丽向第三人惠安建行申请按揭贷款支付。2013年6月17日，被告林建春、徐玉丽与第三人惠安建行签订编号350656106-2012-20130265953《个人住房借款合同》，约定被告林建春、徐玉丽向第三人惠安建行借款290000元，用于购置涉讼商品房，借款期限为180个月，自2013年6月17日至2028年6月17日，还款方法为等额本息还款，在本合同签订时的贷款利率水平下，每一个月归还本息金额约为2534.19元。本合同项下担保方式为抵押加阶段性保证，即被告林建春、徐玉丽以涉讼商品房作为抵押担保，原告提供阶段性连带责任保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，本合同项下的债权在编号为2013年建泉惠个高保字1号《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》保证范围之内。上述《个人住房借款合同》签订后，第三人惠安建行按照约定将贷款290000元汇入原告账户，作为被告林建春支付给原告涉讼商品房的购房款。涉讼商品房于2013年4月18日办理了预购商品房预告登记，2013年6月28日办理了预购商品房抵押权预告登记。原告自认涉讼商品房至今未办理交房，也未办理产权登记。另查明，2013年2月20日，原告与第三人惠安建行签订编号2013年建泉惠个高保字1号《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定原告为第三人惠安建行向购置涉讼楼盘之住房或商业用房的全部债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权提供最高额保证，保证方式为连带责任保证，保证期间自第三人惠安建行与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止。在上述《个人住房借款合同》履行过程中，因被告林建春、徐玉丽未能按照约定按期足额归还按揭贷款本息，原告分别于2015年6月30日、2015年12月30日、2016年3月31日、2016年6月30日、2016年9月29日、2016年12月30日、2017年3月30日代为偿还按揭贷款本息6355.84元、3740.54元、3941.9元、2970.16元、6976.8元、6976.9元、6976.43元，合计37938.57元，原告代付按揭贷款本息已超过三个月以上。综上事实，本院认为，原告与被告林建春签订的《商品房买卖合同》，系买卖双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效。被告林建春未能按期足额归还按揭贷款本息，导致原告因承担保证责任而代为偿还按揭贷款本息超过三个月以上，根据《合同补充协议》约定，被告林建春构成根本性违约，原告有权解除购房合同。原告请求解除《商品房买卖合同》及附件，符合双方约定和法律规定，应予支持。被告林建春、徐玉丽与第三人惠安建行签订的《个人住房借款合同》，原告虽没有在该合同的保证人落款处签字盖章，但该合同已明确载明原告为该笔借款提供阶段性连带责任保证，该笔借款债权在编号为2013年建泉惠个高保字1号《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》保证范围之内，而原告也与第三人惠安建行另行签订了编号为2013年建泉惠个高保字1号《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，对第三人惠安建行向包括被告林建春在内的债务人因购置涉讼楼盘之住房或商业用房而发放的按揭贷款债权提供阶段性最高额连带责任保证，故应认定原告系涉讼《个人住房借款合同》的保证人，系涉讼商品房担保贷款合同的当事人。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案《商品房买卖合同》解除后，导致涉讼商品房的担保贷款合同的目的无法实现，原告据此请求解除涉讼《个人住房借款合同》，符合规定，予以采纳。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案系因被告林建春违约导致《商品房买卖合同》解除，根据合同约定，被告林建春应向原告支付合同解除违约金，支付原告代偿的贷款本息及其违约金，并承担因解除合同增加的费用。原告请求被告林建春按总房款422430元的6%支付合同解除违约金25345.8元，低于合同约定的违约金计算标准，可予支持。原告请求被告林建春支付代为偿还的贷款本息37938.57元并按日万分之三计付自2017年4月1日起至款项付清之日止的违约金，以及支付原告为解除合同提起诉讼而增加支出的律师服务费9000元，符合双方约定，予以采纳。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。原告请求从被告林建春已付购房款422430元中直接向第三人惠安建行偿还被告林建春尚欠的按揭贷款本息，并扣除被告林建春应支付给原告的相关款项后的余款返还给被告林建春，符合规定，予以采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条规定，合同的权利义务因合同解除而终止，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。原告请求被告林建春、第三人惠安建行在原告代为偿还被告林建春尚欠按揭贷款本息后，配合原告向房屋登记管理机关办理本案预购商品房抵押权预告登记注销手续，符合规定，予以采纳。因预购商品房抵押权预告登记仅记载被告林建春为预告登记义务人，故原告请求被告徐玉丽配合办理预购商品房抵押权预告登记注销手续，不予支持。办理本案商品房买卖合同及附件解除后的备案注销手续，属于政府行政部门的行政职能，不属人民法院民事诉讼的受理范围，故本案不予审查处理。本案商品房买卖合同解除后，预购商品房预告登记即已失效，故原告请求被告林建春配合办理预购商品房预告登记注销手续，不予处理。被告林建春、徐玉丽经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十二条、第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告福建省隆盛房地产开发有限公司与被告林建春于2013年3月18日签订的合同编号201303180069《商品房买卖合同》及附件。二、解除被告林建春、徐玉丽与第三人中国建设银行股份有限公司惠安支行于2013年6月17日签订的合同编号350656106-2012-20130265953《个人住房借款合同》。三、被告林建春应支付原告福建省隆盛房地产开发有限公司合同解除违约金25345.8元。四、被告林建春应支付原告福建省隆盛房地产开发有限公司代为偿还的贷款本息37938.57元，并按日万分之三计付自2017年4月1日起至款项付清之日止的违约金。五、被告林建春应支付原告福建省隆盛房地产开发有限公司为解除合同而增加支出的律师服务费9000元。六、上述第三、四、五项判决确定的款项，由原告福建省隆盛房地产开发有限公司于本判决生效之日直接从被告林建春已付的购房款422430元中扣除。七、原告福建省隆盛房地产开发有限公司应于本判决生效之日起五日内从被告林建春已付购房款422430元中直接向第三人中国建设银行股份有限公司惠安支行偿还被告林建春尚欠的按揭贷款本息（具体数额以第三人中国建设银行股份有限公司惠安支行开具的截至还款之日尚欠的贷款本息凭证为准）。八、原告福建省隆盛房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内将被告林建春已付购房款422430元扣除上述第六、七项判决确定的款项后的余款返还给被告林建春。九、被告林建春、第三人中国建设银行股份有限公司惠安支行应在原告福建省隆盛房地产开发有限公司代为偿还被告林建春尚欠按揭贷款本息后五日内，配合原告向房屋登记管理机关办理本案预购商品房抵押权预告登记注销手续。十、驳回原告福建省隆盛房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8405元，由被告林建春负担。公告费560元，由原告福建省隆盛房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审 判 长  陈成辉人民陪审员  庄炳忠人民陪审员  陈炜清二〇一七年十一月十六日书 记 员  蔡少萍附本案引用的主要法律条文及执行申请提示：《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。《中华人民共和国合同法》第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。