浙江省建德市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0182民初3595号
原告：建德市梅城宾馆投资有限公司，住所地:浙江省建德市梅城镇严州大桥头。
法定代表人：陈国松，执行董事。
诉讼代表人：刘恩，建德市梅城宾馆投资有限公司管理人负责人。
委托诉讼代理人：李斌、王培培，浙江智仁律师事务所律师。
被告：季晓明，男，1968年5月9日出生，汉族，浙江省义乌市人，住浙江省杭州市江干区。
第三人：杭州市下城区金昇小额贷款股份有限公司，住所地:浙江省杭州市下城区凤起路48号、50号。
法定代表人：李创，董事长。
诉讼代表人：马骏，杭州市下城区金昇小额贷款股份有限公司管理人负责人。
委托诉讼代理人：吴竞轶、张明良，国浩律师（杭州）事务所律师。
原告建德市梅城宾馆投资有限公司（以下简称梅城宾馆）与被告季晓明、第三人杭州市下城区金昇小额贷款股份有限公司（以下简称金昇小贷）民间借贷纠纷一案，本院于2017年7月28日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年9月6日、2018年3月22日两次公开开庭进行了审理。原告梅城宾馆法定代表人陈国松及其委托诉讼代理人李斌、王培培、被告季晓明、第三人金昇小贷的委托诉讼代理人吴竞轶分别到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
原告梅城宾馆向本院提出变更后的诉讼请求：1、确认原告梅城宾馆与被告季晓明签订的104套商品房买卖合同无效；2、判令撤销104套房屋网签备案登记；3、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2016年12月30日，原告因不能清偿到期债务，建德市人民法院作出（2016）浙0182破申6号民事裁定，受理原告破产清算。2017年3月13日，建德市人民法院指定浙江智仁律师事务所、浙江韦宁会计师事务所有限公司担任管理人。管理人接管后发现，2012年12月26日、2013年1月31日、2013年2月1日和2013年2月6日，原告梅城宾馆与被告季晓明分别签订了16套、33套、54套、1套，合计104套商品房买卖合同，并办理了网签备案登记，但被告季晓明未支付任何购房款。经管理人调查发现，原告曾陆续向被告借款2000万元，与被告签订104套商品房买卖合同系为上述借款提供担保。原告认为，原、被告双方无房屋买卖合意，签订的商品房买卖合同系为原告对其向被告负担的债务提供担保，该担保属非典型性担保，违反了物权法、担保法关于禁止流质的规定，应当确认无效。
被告季晓明辩称，我和第三人金昇小贷与原告梅城宾馆和陈国松个人之间有资金借贷关系，这些借款期限均为一年，到期后再予以转贷。我在担任第三人金昇小贷总经理期间，无论是以第三人金昇小贷的名义还是以我个人名义出借给原告梅城宾馆、陈国松的借款，其权利均归属于第三人金昇小贷。2013年初前后，与原告梅城宾馆签订了一份2000万元的借款合同，该份借款合同是我以个人名义与原告梅城宾馆签订，同时还签订了一份补充协议，现有关该2000万元借款的借款协议和补充协议均找不到了。补充协议约定，我与原告梅城宾馆须另行签订104份商品房买卖合同，作为上述2000万元借款的担保，如果原告梅城宾馆未按约还款，2000万元借款转为购房款，原告梅城宾馆应当协助我开具相应的不动产销售发票，并将104套商品房的房产证过户至我个人名下；如果原告梅城宾馆按约还款的，我则应当将网签至我个人名下的104套房屋归还原告梅城宾馆。因原告梅城宾馆未按约归还2000万元借款，故该2000万元借款已转为购房款。
第三人金昇小贷述称，1、被告季晓明原系第三人金昇小贷的总经理，2014年第三人金昇小贷出现债务危机后停止了被告季晓明的职务。以被告季晓明个人名义出借给原告梅城宾馆或其法定代表人陈国松的借款，其权利均归属于第三人金昇小贷。2、2015年11月9日，第三人金昇小贷进入破产程序，2015年12月3日浙江省杭州市中级人民法院指定国浩律师（杭州）事务所为管理人。3、104份商品房买卖合同真实有效，并办理了网签备案手续，有一定的公示效力。104份商品房买卖合同签订之时的基础法律关系确系借贷法律关系，但根据补充协议的约定，2000万元借款在到期未归还时已转为购房款，此时本应进行结算。由于2014年第三人金昇小贷的债务危机和被告季晓明的停止职务二项客观原因，导致本应予以的结算无法进行。但这并不能排除案涉的104套商品房归属于第三人金昇小贷。4、案涉104份商品房买卖合同属《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的非典型担保，合法有效，具有排他性，第三人金昇小贷即使对案涉104套商品房不享有所有权，也对变现价款享有优先受偿的权利。
为证明其主张成立，原告当庭提供下列证据材料：
1、（2016）浙0182破申6号民事裁定书和（2017）浙0182破1号决定书各一份，证明原告梅城宾馆于2016年12月30日进入破产程序，并指定浙江智仁律师事务所、浙江韦宁会计师事务所有限公司担任管理人。
2、浙江省商品房买卖合同复印件104份和建德市房产管理处出具的案涉104套商品房清单一份，证明原告与被告季晓明签订的104套商品房买卖合同的内容和网签备案情况。
被告季晓明、第三人金昇小贷对原告提供的上述证据材料1、2，均无异议。
3、原告梅城宾馆管理人对原法定代表人陈国松的询问笔录一份，证明案涉104套房屋系向被告季晓明的2000万元借款提供担保的事实。
被告季晓明质证时对陈国松关于案涉的2000万元借款还清的事实有异议，对其他部分无异议。
第三人金昇小贷质证时对形式真实无异议，但对内容真实性有异议。
4、解除合同告知函和EMS交寄单（退回）各一份，证明原告梅城宾馆管理人向被告季晓明发出解除104套商品房买卖合同的通知并要求其协助办理解除网签备案登记。
被告季晓明质证时认为未收到管理人发出的该份书面告知函。
第三人金昇小贷质证时无异议，认为书面告知函已收到。
5、原告梅城宾馆管理人对被告季晓明制作的询问笔录和经管理人整理的陈国松银行流水各一份，证明案涉104套商品房买卖合同签订系为原告梅城宾馆向被告季晓明借款2000万元提供的担保。
被告季晓明、第三人金昇小贷质证时无异议，但对经管理人整理的陈国松银行流水的完整性有异议，认为不能涵盖双方所有的资金往来。
6、浙江省杭州市下城区人民法院（2014）杭下商初字第3069号和（2015）杭下商初字第1148号两案的相关案卷材料，证明第三人金昇小贷出借给陈国松的款项均是汇入第三人帐户。
被告季晓明、第三人金昇小贷质证时无异议。
对原告提供的上述证据材料，本院分析认为，证据材料1、2、3、4、5，符合证据的真实性、合法性及关联性要求，予以确认；证据材料6与本案不具关联，不予确认。
被告季晓明未向本院提供证据材料。
庭审中，第三人提供下列证据材料：
1、（2015）浙杭商破字第7-1号民事裁定书、（2015）浙杭商破字第7-2号决定书复印件各一份，证明第三人金昇小贷于2015年11月9日进入破产程序，并经浙江省杭州市中级人法院指定国浩律师（杭州）事务所为管理人的事实。
2、第三人金昇小贷管理人对被告季晓明制作的询问笔录一份，证明被告季晓明确认案涉2000万元借款其个人只是名义出借人，实际出借人为第三人金昇小贷。
原告梅城宾馆质证时对证据的真实性、合法性及关联性均无异议；被告季晓明质证时无异议。
对第三人金昇小贷提供的上述二组证据材料，本院予以确认。
经审理本院对下列事实予以认定：一、被告季晓明曾担任第三人金昇小贷的总经理一职。在其任职期间，第三人金昇小贷和被告季晓明个人与原告梅城宾馆、陈国松等有多笔资金借贷关系，即第三人金昇小贷或被告季晓明以其个人名义将资金出借给原告梅城宾馆或陈国松个人。2013年初，被告季晓明以其个人名义与原告梅城宾馆签订借款协议，约定原告梅城宾馆向被告季晓明借款2000万元；同时双方还签有补充协议，约定被告季晓明与原告梅城宾馆另行签订商品房买卖合同，为原告梅城宾馆取得的2000万元借款提供担保；逾期未还，则2000万元借款转为购房款，原告梅城宾馆应当向被告季晓明开具相应的不动产销售发票，并将提供担保的商品房向被告季晓明办理权属证书；如若原告梅城宾馆按期归还借款的，则被告季晓明将商品房买卖合同项下的房屋归还原告梅城宾馆。二、原告梅城宾馆与被告季晓明分别于2012年12月26日签订了编号为2012预1110147号-1110162号16份浙江省商品房买卖合同；于2013年1月31日签订了编号为2013预0000253号-0000285号33份浙江省商品房买卖合同；于2013年2月1日签订了编号为2013预0000286号-0000287号、0000289号-0000292号、0000294号-0000295号、0000297号-0000299号、0000301号-0000305号、0000307号-0000310号、0000312号-0000313号、0000315号-0000317号、0000319号、0000321号-0000323号、0000325号-0000326号、0000328号-0000350号54份浙江省商品房买卖合同，于2013年2月6日签订编号为2012预1110146号1份浙江省商品房买卖合同，上述合同涉及商品房合计104套。104套商品房买卖合同分别约定，原告梅城宾馆将其开发的位于建德市房屋转让给被告季晓明，104份商品房买卖合同约定的价款共计48433656.90元。三、被告季晓明向第三人金昇小贷确认，以其个人名义出借给原告梅城宾馆的2000万元借款，实际出借人为第三人金昇小贷。四、2015年11月9日，浙江省杭州市中级人民法院受理了第三人金昇小贷破产清算一案，并指定国浩律师（杭州）事务所为管理人。2016年12月30日，本院受理了原告梅城宾馆破产清算一案，指定浙江智仁律师事务所、浙江韦宁会计师事务所有限公司为管理人。四、案涉的2000万元借款到期后，无论是被告季晓明还是第三人金昇小贷与原告梅城宾馆均未就2000万元借款及其利息转入购房款的金额进行结算。
本院认为，一、本案庭审中，原、被告双方就案涉104套商品房系原告梅城宾馆为其向被告季晓明借款2000万元提供担保的事实无异议，因此，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，双方之间的基础法律关系应认定为民间借贷关系。二、104份商品房买卖合同约定的购房款合计金额4800余万元，而担保的借款本金为2000万元，即以接近于购房款的四折设定的担保债权金额，明显低于104套商品房本身的价值。三、本案原、被告在2000万元借款到期前即作出在原告未能按期还款时借款转为购房款、原告梅城宾馆开具不动产销售发票、并将价值显著高于债权金额的104套房屋过户至被告季晓明名下的约定，违反了《中华人民共和国物权法》第一百八十六条禁止流押的规定，应当确认无效。四、原、被告双方在2000万元借款到期后，并未协商终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，并未将借款本息转化为已付购房款并进行对帐清算，故对被告季晓明及第三人金昇小贷所持借款已转为购房款的主张不予支持。五、案涉的2000万元借款的权利归属，系被告季晓明与第三人金昇小贷之间的实体权利安排，本院不予干涉。综上，原告梅城宾馆要求确认案涉104份商品房买卖合同无效、撤销网签备案登记的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十六条和《中华人民共和国合同法》第五十二条以及《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告建德市梅城宾馆投资有限公司与被告季晓明签订的104份浙江省商品房买卖合同无效（清单详见附件）。
二、被告季晓明于本判决生效后十日内协助原告建德市梅城宾馆投资有限公司办理104份浙江省商品房买卖合同的网签备案登记的撤销手续。
本案案件受理费人民币80元，由被告季晓明负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 长 廖明军
审 判 员 莫雁婷
人民陪审员 金 璟
二〇一八年四月二日
书 记 员 储雪燕