广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第1707号
上诉人（原审原告）：李洋光，男，1963年9月3日出生，汉族，住广州市越秀区。
委托代理人：庞洗，广东合盛律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州市华忆丽晶商贸有限公司，住所地。
法定代表人：高建国，总经理。
委托代理人：冯君琪，广东德培律师事务所律师。
上诉人李洋光因与被上诉人广州市华忆丽晶商贸有限公司（以下简称华忆丽晶公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2012）穗天法民四初字第863号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年8月8日，李洋光（乙方）、华忆丽晶公司（甲方）签订《华忆丽晶广场商铺租赁合同》，约定：甲方将位于天河区珠江新城金穗路28号的华忆丽晶广场4层409号商铺（建筑面积532平方米）出租给乙方用于经营“千鼎涮涮锅”，租期6年，自2011年8月9日起至2017年8月8日止；每月租金76076元，第二年起每年租金在上一年的基础上递增4%（即：2012年8月9日至2013年8月8日每月租金79119元），第三年起递增……具体为甲方交付商铺之日即为起租日；乙方须于签订合同同时向甲方缴纳首月租金（如有免租装修期的，免租期结束的第一个月为首月），以后每月十日前一次性缴纳当月租金给甲方；乙方于签订本合同时须向甲方缴纳相当于首年度3个月租金作为租赁保证金共228228元，合同期满终止或提前终止时，在乙方无任何违约行为并缴清一切租金和费用及按照约定退场经营结束后一个月内该租赁保证金无息退还给乙方；在合同期内，如乙方违反本合同的任何条款，甲方可按合同的约定扣除全部或部分租赁保证金，以抵偿因乙方违约行为造成的甲方损失；每月管理费为23940元，乙方于签订本合同时须向甲方缴纳首月管理费，以后每月10日前一次性缴纳当月管理费给甲方；乙方于签订本合同时须向甲方缴纳相当于首年度3个月管理费即71820元作为管理费保证金；合同期满终止或提前终止时，在乙方无任何违约行为并缴清一切租金和费用及按照约定退场经营结束后一个月内该管理费保证金无息退还给乙方；开业时间为2011年9月25日（具体时间以甲方最终的书面通知书为准）；免租装修期共75天，自商铺交付之日起顺延75日止；免租装修期内，甲方免收租金，但乙方仍然应当将缴纳本合同约定的其他费用，包括但不限于管理费、水电费及其因商铺使用而产生的一切费用；乙方承租商铺后，在开业前须按政府规定自行办齐经营所需一切手续（包括但不限于营业执照、税务登记证），如因乙方未办或漏办有关政府审批手续而造成甲方经济损失的，甲方有权向乙方追讨赔偿或直接在乙方所缴纳的租赁保证金中扣除；在租赁期内，乙方不违约，甲方无法定或约定理由提前终止本合同的，甲方须退回乙方租赁保证金和管理费保证金，并赔偿乙方全部损失；本合同提前终止或者租赁届满终止时，凡嵌入商铺的包括门窗、照明、消防设施、供水、供电及空调系统等，归甲方所有，乙方投资装修的与房屋分离不影响房屋的，归乙方所有；合同第十五条：违约责任（一）……；（二）乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，收回商铺，没收所有保证金而无需向乙方承担任何法律责任：1……；2……；3、逾期15天未能交足租金、管理费……；（三）……乙方逾期缴纳，除应支付租金、管理费、水电费及应缴费用外，还须向甲方支付逾期违约金，每逾期一日按所欠缴金额的千分之五计算直至缴纳完毕，乙方逾期缴纳达5日，甲方有权停止向商铺提供水、电、中央空调、电话及商铺的其他设施；如双方还另行签订《广州市房屋租赁合同》的，本合同与《广州市房屋租赁合同》具有同等法律效力，若本合同条款与《广州市房屋租赁合同》中条款内容不一致，甲、乙双方同意以本合同的条款规定为准等条款。
合同签订后，李洋光于2011年8月10日向华忆丽晶公司支付了首月租金76076元与租赁保证金228228元、首月管理费23940元与管理费保证金71820元，于2011年9月15日支付了装修按金5000元、2011年8月17日支付装修保证金8000元，以及缴纳了水费保证金6000元，电费保证金6000元。以上费用均有华忆丽晶公司开具的《收款收据》。
2011年8月12日，李洋光、华忆丽晶公司签署《交付使用确认书》说明华忆丽晶公司已于2011年8月11日向李洋光交付了案涉商铺，即日起为正式起租日。
2011年8月15日，双方另行签订《广州市房屋租赁合同》，约定华忆丽晶公司将案涉商铺交付李洋光经营，租赁期限自2011年8月9日至2017年8月8日止，2011年10月23日起每月租金35090元。该合同办理了登记备案手续。
2011年10月16日，李洋光向华忆丽晶公司等发出函件称：我方原定2011年10月18日进行试业，但鉴于案涉商铺所在的华忆丽晶广场尚未取得商场消防合格意见书、环保批文等相关文件，我方现决定无限期延长开业时间，直至华忆丽晶广场具备以下经营条件：1、华忆丽晶广场必须取得消防、环保等政府部门验收，并提供消防、环保等相关批文给予及协助我方办理消防、环保、卫生及工商等开业所需证照，直到我方取得所有证照为止；2、华忆丽晶广场整体（1-4楼）必须达到70%的铺位开业；3、华忆丽晶广场应对4楼未能出租的铺位进行装修性围闭，并在围板上做好4楼已装修的餐饮宣传推广。在华忆丽晶广场未能达到上述要求之前，我方拒绝缴纳任何的租金和管理费等。
2011年10月18日，华忆丽晶公司向李洋光发《承诺函》，向李洋光承诺：1、在贵餐厅试、开业后，如因我司未能提供商场的环保验收合格批文、消防验收合格批文导致贵司餐厅未能取得环保选址意见书及消防验收合格批文而遭受工商罚款或责令停业的，我司赔偿贵司罚款，如我司虽未提供商场的环保验收合格批文、消防验收合格批文但不影响贵餐厅正常经营的，贵司不得追究我司任何责任。2、本函有效期从签发之日起，至我司提供商场的环保验收合格批文、消防验收合格批文之日失效。
2011年11月1日，华忆丽晶公司向丽晶广场四楼各商户发函，决定免除2011年10月30日至2011年11月30日期间的租金。李洋光收到《承诺函》后，不同意华忆丽晶公司的承诺并表示因李洋光未取得环保、消防等批文致使其无法对案涉商铺办理工商营业执照等，因此不同意统一试业、开业。
李洋光在2012年1月13日向华忆丽晶公司发出的《律师函》中陈述称：…在华忆丽晶公司承诺免除李洋光租金，并承诺百佳、万宁、星巴克等大品牌在11月共同正式开业的情况下，…才最终同意开业经营。但时至今日，华忆丽晶广场1-3楼的空置率仍然高达99%，一些大品牌也没有开业，宣传广告也没有……商场的环保验收批文直至2011年12月底才作出，而商场的一次消防至今没有验收合格，华忆丽晶公司的种种承诺都没有兑现……华忆丽晶公司交付的商铺不符合交付条件，我方当事人有权行使抗辩权拒绝缴纳商铺的租金。
2012年3月5日，因李洋光并无按约定向华忆丽晶公司支付租金（不含首月租金），华忆丽晶公司向李洋光发出《解除租赁合同通知书》，要求解除双方签订的租赁合同，要求李洋光在2012年3月9日前将商铺交还给华忆丽晶公司，否则自行收回等。
2012年3月7日，华忆丽晶公司向李洋光发出《通知》，决定于2012年3月10日上午11时准时收回商铺并停水电，商铺内货架、商品以及道具等所有物品在承租方未交清租金等费用前不得搬离，商铺收回后未经许可不得进入。
2012年3月10日，华忆丽晶公司对案涉商铺采取了停水停电措施，并加锁及张贴公司封条。李洋光无法进入并经营遂于当天报警。
李洋光要求华忆丽晶公司赔偿因其采取停水停电措施以及加锁封锁商铺大门所造成的损失。为此，李洋光向原审法院提供了其单方委托北京德祥资产评估有限责任公司（以下简称德祥评估公司）对案涉商铺内的“千鼎火锅店”店铺内的资产（包含装饰工程、厨房设备、消防、环保以及空调等）作出评估的《资产评估报告》。该《资产评估报告》显示“千鼎火锅店”内的资产评估的净资产价值为1066385元。李洋光还在该《资产评估报告》中提供了天河区工商分局于2012年2月8日核发的“广州市天河区珠江新城千鼎火锅店”营业执照（个体经营）（以下简称“千鼎火锅店”）。李洋光以该《资产评估报告》的评估价值作为要求华忆丽晶公司赔偿装修、设备损失的依据。
经质证，华忆丽晶公司对《资产评估报告》表示异议，认为仅是李洋光单方委托的评估结果，缺乏客观全面。但李洋光则认为华忆丽晶公司虽有异议但未提供相反证据足以推翻德祥评估公司的评估结论，不同意华忆丽晶公司的异议意见，李洋光认为其实际损失以《资产评估报告》为准，并认为不需要申请对“千鼎火锅店”店铺内的资产重新评估。
李洋光另称：华忆丽晶公司将案涉商铺与401两商铺之间的走廊封闭，视同华忆丽晶公司案涉商铺内的面积一并出租给李洋光使用。为此，李洋光向原审法院提供了合同附件的“四层项目规划图”。“四层项目规划图”有华忆丽晶公司加盖了印章，图中显示案涉的409商铺阴影部分确实包含了409、401两商铺之间的部分走廊面积，而该部分走廊通向商场楼梯。但在原审法院前往现场进行评估过程中，未发现案涉的409与401两商铺之间的部分走廊被华忆丽晶公司封闭租给李洋光使用的状况。
另查，广州市天河区环境保护局于2011年12月26日作出《关于广州市华忆丽晶商贸有限公司建设项目环境影响报告表审批意见的函》【穗（天）环管影（2011）388号】，同意经营丽晶华庭一栋五层裙楼经营集购物和餐饮功能综合性的项目定址于广州市天河区金穗路22-30号丽晶华庭。
2012年1月11日，广州市公安局天河区分局向李洋光经营的千鼎涮涮锅店发出穗公天消验（2012）第0022号《建设工程消防验收意见书》（关于广州市天河区珠江新城千鼎火锅店建设工程消防验收合格的意见），综合评定李洋光该工程（即409商铺装修）消防验收合格。
李洋光于2012年4月9日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、李洋光、华忆丽晶公司于2011年8月8日签订的《华忆丽晶广场商铺租赁合同》、于2011年8月15日签订的《租赁合同》均无效。2、华忆丽晶公司退还李洋光租赁保证金228228元、管理费保证金71820元、水费保证金6000元、电费保证金6000元、装修保证金13000元，合共325048元。3、华忆丽晶公司向李洋光赔偿损失1066385元。4、本案诉讼费用由华忆丽晶公司承担。
原审法院认为，诉讼过程中，李洋光主张其与华忆丽晶公司之间的租赁合同关系的性质或者民事行为的效力与原审法院根据案件事实作出的认定不一致，原审法院已告知李洋光可以变更诉讼请求。但李洋光仍坚持其诉讼请求第一项，认为其与华忆丽晶公司签订的《华忆丽晶广场商铺租赁合同》（以下简称《合同》）无效，不同意变更该项诉讼请求。
原审法院根据本案事实认为，《中华人民共和国消防法》规定对消防工作实施监督管理的权力机关是公安部门，结合最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中对于租赁合同无效的情形的规定，案涉商铺是否经过消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。其次，原审法院在评估过程中，案涉的409号商铺与相邻的401号商铺之间的走廊，尚未发现由华忆丽晶公司设置大门、租给李洋光使用的状况；事实上李洋光在使用案涉商铺过程中未对案涉商铺的使用面积、方位等提出异议，故李洋光在本案中以华忆丽晶公司将消防通道出租、致合同无效的陈述依据不足，应不予采信。本案审理期间，李洋光取得了广州市天河区环境保护局于2011年12月26日作出的《关于广州市华忆丽晶商贸有限公司建设项目环境影响报告表审批意见的函》【穗（天）环管影（2011）388号】，同意经营丽晶华庭一栋五层裙楼经营集购物和餐饮功能综合性的项目定址于广州市天河区金穗路22-30号丽晶华庭，以及取得广州市公安局天河区分局于2012年1月11日发出的穗公天消验（2012）第0022号《建设工程消防验收意见书》（关于广州市天河区珠江新城千鼎火锅店建设工程消防验收合格的意见），综合评定千鼎火锅店（即409商铺）装修工程消防验收合格。因此，李洋光、华忆丽晶公司双方签订的《合同》是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，为合法有效合同。李洋光以华忆丽晶公司未能提供案涉商铺经消防验收合格的文件、出租消防通道牟利为由主张其与华忆丽晶公司签订的《合同》无效的诉求缺乏法律依据，原审法院不予采纳。鉴于李洋光、华忆丽晶公司双方另行于2011年8月15日签订的《广州市房屋租赁合同》的目的仅用于备案登记，并非双方当事人真实意思表示，亦非实际履行，应予以解除。由于李洋光、华忆丽晶公司双方就履行《合同》过程中产生的纠纷亦在原审法院另案【（2012）穗天法民四初字第890号】中已对《合同》、《广州市房屋租赁合同》作出了解除的判决，故本案不作处理。
《合同》中已经明确约定了案涉商铺用途为餐饮，华忆丽晶公司作为出租人，其应提供适合经营餐饮功能的商铺以供李洋光使用，履行合同义务；李洋光作为使用人，亦应依照相关行政部门要求申领营业执照及取得相应的卫生、消防、环保等行政许可，合法经营，华忆丽晶公司为此应对李洋光办理相应行政审批项目提供必要的协助，以此达到双方的租赁合同目的。如前述，华忆丽晶公司事实上于2011年12月26日取得案涉商铺所在商场的餐饮项目的行政审批同意，案涉商铺亦于2012年1月11日取得公安分局出具的消防验收合格意见，李洋光在2012年1月13日向华忆丽晶公司发出的《律师函》中亦自认知道商场的环保验收批文至2011年12月底作出，李洋光经营的“千鼎火锅店”亦于2012年2月8日取得了《营业执照》，由此可知，案涉商铺系符合约定的使用用途，李洋光应当按约定履行合同义务向华忆丽晶公司支付租金等费用。应当指出，任何投资经营行为均存在一定的风险，李洋光作为成年人应当具有相应的风险意识预判及承受能力。华忆丽晶公司关于华忆丽晶广场整体（1-4楼）必须达到70%的铺位开业、4楼未能出租的铺位进行装修性围闭，并在围板上做好4楼已装修的餐饮宣传推广等3个要求，以及关于商场的空置率、大品牌未进驻等陈述意见并非属于双方另行约定的合同条款，更不是李洋光履行支付租金义务的前提条件；李洋光以此抗辩并拒绝支付租金和管理费的理由不成立，原审法院不予采纳。李洋光逾期不支付租金、管理费的行为构成违约，按约定应承担违约责任。
鉴于华忆丽晶公司于2012年3月10日对案涉商铺采取停水停电措施后，案涉商铺已无法正常使用，此后的商铺门锁实际亦由华忆丽晶公司控制，李洋光已无法进入该商铺继续使用，因此应当视为案涉商铺当天已收归华忆丽晶公司控制，合同实际于当天解除，李洋光应付租金、管理费等应计至当天（即2012年3月10日）。
根据《合同》第十五条约定的违约责任：（二）乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，收回商铺，没收所有保证金而无需向乙方承担任何法律责任：1……；2……；3、逾期15天未能交足租金、管理费……。据此，李洋光要求华忆丽晶公司退还各项保证金共计312048元的诉求均缺乏事实依据，原审法院不予支持。
对于赔偿损失的问题。根据《合同》约定：“……本合同提前终止或者租赁届满终止时，凡嵌入商铺的包括门窗、照明、消防设施、供水、供电及空调系统等，归甲方所有”。虽然李洋光向原审法院提供了德祥评估公司的评估报告，但依据《合同》上述约定，李洋光要求华忆丽晶公司赔偿其装修、设备损失的依据不足，应不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，原审法院于2014年1月7日作出判决：驳回李洋光的诉讼请求。本案受理费17320元由李洋光负担。
判后，李洋光不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审认为，租赁物业是否经过消防合格不是认定房屋租赁合同效力的必要条件，该认定错误。1.原审判决中没有引述依据最高人民法院《关于审理城镇房屋合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》哪条具体条文作出如上认定。事实上，该司法解释并没有相应的针对性条文。关于影响合同效力因素的条款，规定于该司法解释第一、三、四、二十一条中，均没有关于消防验收与合同效力之间关系的条款。原审认定缺乏法律依据。2.上述司法解释是根据《民法通则》、《物权法》、《合同法》作出，说明该司法解释是对上述法律的补充性、详细化、具体化指导。本案未涵盖《民法通则》、《物权法》、《合同法》的全部内容，未涵盖部分仍应以《民法通则》、《物权法》、《合同法》为准。由于司法解释中没有对物业消防验收与物业租赁合同效力间的关系作出规定，则应以《民法通则》、《物权法》、《合同法》的规定为准。3.《合同法》第五十二条第（五）款规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同，属无效合同。《消防法》第十三条第二款规定，“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用”，该“禁止投入使用”属强制性规定。《消防法》是全国人大常委会颁布的法律，属《合同法》五十二条中规定的“法律”范畴。该法十三条第一款中列举了两类“依法应当进行消防验收的建设工程”，第一类是“本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收”。该法第十一条规定的建筑工程是“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所”。在此，《消防法》授权公安部对“大型的人员密集场所”的范围作出规定。国务院公安部《建设工程消防监督管理规定》第十三条对“大型的人员密集场所”以列举方式列出六类，其中第（三）款情形为“建筑总面积大于一万平方米的商场”。因此，“建筑总面积大于一万平方米的商场”属《消防法》规定的未经消防验收合格禁止投入使用的建设工程，根据《合同法》规定，违反该强制性规定所签订的合同属无效合同。4.本案中，广州市天河区环保局文件显示，“华忆丽晶广场”共五层，建筑面积18000平方米，是综合性商场，属于“建筑总面积大于一万平方米的商场”，根据《消防法》规定，属未经消防验收禁止投入使用的建设工程。华忆丽晶公司用于出租的物业属法律禁止投入使用的物业。根据《合同法》第五十二条规定，违反法律禁止性规定所签订的合同为无效合同。5.最高人民法院公布的“湘财证券有限责任公司与云南志远房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷上诉案”认定，就未通过消防验收的建设工程所签订的租赁合同是无效合同。二、原审判决认定，华忆丽晶公司不存在将消防通道出租的情况，是毫无根据的主观臆断，无视有确凿证据证明的客观事实。1.评估过程中，法院没有对现场状况、走廊是否封闭情况进行勘查、记录、拍照，没有要求双方当事人确认所记录的现场走廊情况。评估过程中在现场出现的法院人员只是一名书记员，没有审判人员，没有有权作出评定的适格人员。因此法院判决中认为“未发现…的状况”只是原审法院不负责的一面之辞，没有任何证据支持。2.原审法院认定2012年3月10日华忆丽晶公司封铺，此后商铺门锁实际由华忆丽晶公司控制，而华忆丽晶公司是4月25号才申请评估，进行现场评估更是在此之后。现场评估当时门锁已由华忆丽晶公司掌握了几个月，更改走廊封闭情况完全是可行的，以评估时的现场来推测几个月前租期内的现场情况，完全没有可参照性。3.双方《租赁合同》附件的附图中显示，阴影部分为租赁面积（共532平方米），阴影部分包含了409“千鼎涮涮锅”、401“味千拉面”两商铺之间的消防通道，（2012）穗天法民四初字第863号民事判决证实华忆丽晶公司出租消防通道的事实无疑。4.我方提交的证明2012年3月10日华忆丽晶公司封铺的照片显示，封铺铁闸正位于消防通道的出口处，在409“千鼎涮涮锅”、401“味千拉面”两商铺之间，确凿证实消防通道被封闭的真实情况。因此，3、4点事实证实华忆丽晶公司出租消防通道的事实无疑。三、原审法院认为，环保局的函、我方商铺取得的装修消防验收和我方《营业执照》，可以认定已通过建筑工程主体的消防验收，与法律强制性规定不符。1.环保局不是法定的消防验收行政部门，其函件是针对环境影响不针对消防，因此环保局的函件不能用作消防验收文件使用。2.我方商铺内取得的消防验收文件仅针对商铺内部的装修工程，是对于商铺内部装修工程的消防验收，不是对大厦整体建筑主体工程。大厦内局部商铺内部装修工程与大厦的整体建筑主体工程，二者的消防验收不能相互替代，最高人民法院公布的“湘财证券有限责任公司与云南志远房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷上诉案”判决中，原审法院认定“志远大厦的主体和装修工程的消防验收不能相互代替”。因此，我方商铺通过了装修消防验收，不能证明大厦通过了主体的消防整体验收。3.我方办理取得工商营业执照，仅说明在“经营主体”上我方具备工商行政管理意义上的营业资格，不能证明“经营场地”符合投入使用的法定条件，工商局不是认定消防验收的法定行政部门，营业执照的颁发不能补正场地未经消防验收禁止投入使用的法定缺陷。四、原审还存在程序性缺陷：华忆丽晶公司代理人不符合《民诉法》规定的条件。华忆丽晶公司代理人刘骋原为广州市白云区人民法院审判人员，以华忆丽晶公司职员的身份代理案件，单独出庭发表代理意见，并未提供其与华忆丽晶公司之间经劳动部门备案的劳动合同或社保关系证明以证实其确为华忆丽晶公司职员。本案在2013年1月1日前刘骋单独出庭的情况可以依照修改之前的民诉法被允许，但在2013年1月1日之后原审法院仍允许刘骋单独出庭发表代理意见就有违新民诉法，其发表的代理意见应属无效。另，就华忆丽晶公司出租的商场，我方所在四层的其它所有商家均全部撤场，发生纠纷当时四层全体商家曾集体发函要求华忆丽晶公司取得消防验收，后因商场一直未取得消防验收无法投入使用而陆续撤场直至搬空，就此情况特向二审法院如实说明。此外，原审法院审理严重超期。据此请求撤销原审判决，改判支持李洋光的全部诉讼请求。
二审庭询中，李洋光补充发表上诉意见称：一、与本案相同的建业大厦事件。建业大厦的租户认为建业大厦未取得公安消防验收，不能用于出租，租赁合同违反了法律法规的强制性规定，应属无效，要求退还租金。该租赁纠纷案件共六宗，正在广州市越秀区人民法院审理中。本案情形与建业大厦完全相同，都是大厦未经消防验收即出租牟利。本案合同是否应认定违反消防法的强制性规定而无效，出租方是否存在过错，在这些事实认定上，除了依据《合同法》、《消防法》、《建设工程消防监督管理规定》外，还应考虑社会效果、司法判决对社会的引导，作出公正裁判。二、890号案中判令我方承担的违约责任畸高，十倍于华忆丽晶公司的损失。（一）即使我方违约成立，但原审法院判决我方承担的违约责任畸高，华忆丽晶公司由此获得超出其实际损失十倍的高额回报。（二）原审法院既支持没收租赁保证金，又支持支付欠缴租金、支付违约金，三者能否并用，需要视乎保证金的法律性质。1.双方合同没有约定收取定金一方有双倍返还定金的义务，因此本案保证金并不具备定金性质。如果保证金是担保法规定的动产质押性质的，那么起到的是债权人从中优先受偿的作用，也就是弥补损失作用。法律依据为最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第八十五条“债务人或者第三人捋其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿”，保证金用于偿付后，出租方的损失（即未受偿租金）获得弥补，不能再判令要求承租方继续支付租金、违约金等。2.本案合同约定本案中的保证金属于后者，双方对保证金约定的性质属于弥补损失的性质，相关合同条款可见：合同第四条第2款第（3）项，“如乙方违反本合同的任何条款，甲方可按本合同的约定扣除全部或部分租赁保证金，以抵偿由乙方违约行为造成的甲方损失”。合同第十四条第4款：“如退场时乙方对商铺的装修、设备在没经甲方同意下进行拆除、破坏或拆除甲方原配置的设备设施，甲方有权从乙方保证金中扣除支付所发生的损失，如保证金不足赔偿甲方损失的，乙方还需支付赔偿金”。由上可见，双方约定租赁保证金是弥补性质，用于弥补出租方损失。原审法院判令出租方有权没收保证金228228元，则在保证金没收后，债权人的损失即未获偿的两个月租金166876元已得以弥补，不能要求承租方再另行支付租金、违约金。3.类似案件广州市天河区人民法院、广州市中级人民法院生效判决认定，租赁合同保证金的作用于以弥补出租方损失，在冲抵所欠租金等费用后，出租方要求支付租金、违约金的请求不获支持。4.本案在没收租赁保证金228228元的情况下，完全能够弥补所欠的两月租金，原审法院要求我方再另行支付租金、违约金，该处理结果与同一法院、同类案件处理结果相背离，责任分配严重偏颇。（四）原审法院判令出租方有权没收管理费保证金、电费保证金，缺乏合同依据，出租方应返还上述两项保证金。除租金保证金外，还有管理费保证金71820元、电费保证金6000元、装修保证金1.3万元，我方没有欠付管理费、电费，也没有违反装修规定，判令没收该三项保证金缺乏合同依据。（五）原审法院对装修保证金的处理在863号和890号两案中自相矛盾。在863号案中，我方要求华忆丽晶公司退还装修保证金1.3万元的要求被驳回。在890号案中，华忆丽晶公司要求没收我方装修保证金的要求未获支持。那么对于装修保证金应如何处理，应有最终结果。（六）对商铺内所有物品归属的处理，原审法院判令全部归出租方所有，违反合同约定，出租方应返还我方铺内物品，或折价返还等额价值。双方合同第十四条第3款规定，合同终止时，承租方如有欠缴费用的，出租方有权扣留商铺内所有物品，如承租方在终止后五日内仍未缴费的，出租方有权将扣留物品变卖或拍卖，如变卖或拍卖款仍小于应付款的，出租方还需负责缴纳。可见，合同约定扣留物品的目的是为了补偿所欠租金等费用。本案中租金已通过没收保证金得以弥补，则扣留物品已无必要，出租方应返还物品；无法返还的应折价赔偿。根据法院委托的中介机构评估，可移动物品价值为323050元，根据我方委托的中介机构评估价移动物品加不可移动物品全部值为1066385元。出租人应向我方返还或赔偿上述价值1066385元的物品。
华忆丽晶公司答辩称：我方不同意李洋光的上诉请求，同意原审判决，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。第一，李洋光适用《合同法》错误，因为华忆丽晶公司大厦一到五层已办理消防验收，已符合消防法的规定，大厦以及涉案场地所在四楼符合出租条件。第二，李洋光在上诉状引用的案例该案大厦是在建房屋，与本案情况不一样。第三，我方出租给李洋光的房屋已符合租赁合同的目的。第四，关于消防通道问题，对方没有证据证明我方把消防通道出租给对方使用。对方已违反租赁合同相关约定，我方损失不仅是两个月租金，由于对方物品一直在，所以我方不能使用商铺，一直空置。对于李洋光补充上诉意见中提及的案例，我方认为没有关联性。
本院经审理查明，李洋光于2011年9月15日向广州市普尔迪物业管理有限公司缴纳装修复原按金5000元。
双方当事人对于除上述事实之外其他原审法院已查明事实均不持异议，本院予以确认。
二审另查明，2011年8月8日，华忆丽晶公司（甲方）、李洋光（乙方）签订的《华忆丽晶广场商铺租赁合同》第十条约定，乙方负责对商铺进行装修，须按租赁面积计算，缴纳人民币8000元作为装修保证金（装修保证金在乙方完成装修并经甲方验收合格后，一个月内退回）；乙方办理完成入场装修手续后，须于甲方公司规定的时间内进场装修，逾期五天进场视为乙方违约自动放弃该商铺的租赁权，甲方有权终止本合同，收回商铺，没收所有保证金而无需向乙方承担任何法律责任；李洋光负责承担装修施工中发生的包括其员工和第三人的一切人身、财产安全事故的法律责任，如造成甲方损失的，没收装修保证金／押金，乙方还需承担由此而产生的法律责任和赔偿责任。乙方装修必须按消防规定用料，装修完工必须报甲方检查合格后方可营业，如发现未按消防规定用料或未经甲方验收自行开业的，甲方有权要求乙方马上整改、停止营业或终止合同、没收所有保证金。
《华忆丽晶广场商铺租赁合同》第十四条第3点约定，本合同提前终止或租期届满终止时，乙方如尚有应缴租金、管理费、水电费、违约金、赔偿金等费用未缴的，甲方有权扣留乙方商品、货架、道具等商铺内所有物品，禁止乙方搬离商铺。如乙方在合同终止日五日内仍未缴清应缴费用的，甲方有权将上述扣留物品变卖或者拍卖处理，如变卖款或者拍卖款仍小于应付款的，乙方还需负责缴纳，同时，甲方有权向乙方追讨因清理、清除、处理上述物品所产生的费用，包括但不限于对商铺内物品进行保管、搬运、仓储等费用；第5点约定，本合同提前终止或租期届满终止时，乙方如不交出商铺的，除限期迁出和补交占用期间租金外，甲方有权在乙方占用期间收取四倍租金。同时甲方有权通知乙方不接受四倍租金，并限期迁出。乙方如在甲方通知的迁出截止日仍未迁出的，甲方有权没收乙方在商铺的所有物品，包括但限于商品、货架、道具等物品，禁止乙方进入商场，收回商铺，并将商铺出租第三人。
《华忆丽晶广场商铺租赁合同》第十五条第（三）点约定，甲方除有权按照本条约定追究乙方逾期付款责任之外，还有权同时适用本合同其他条款追究乙方逾期付款责任。
2002年2月4日，广州市公安消防局对于广州永利房地产开发有限公司在珠江新城金穗路22-30号丽晶华庭三至五层桑拿、夜总会装修（10000平方米）工程出具穗公消（建）验（2002）第0092号《建筑工程消防验收意见书》。
2012年3月14日，广州市公安局天河区分局对于华忆丽晶公司申报的丽晶华庭内第三层和第四层全层的商场的建设工程发出穗公天消验（2012）第0096号《建设工程消防验收意见书》。
二审期间，对于可移动物品如何处理，李洋光认为应当归还或者按照评估价格折抵处理，华忆丽晶公司则主张如果法院认为不应当没收的话，同意退还或者由法院拍卖处理。华忆丽晶公司确认李洋光并未欠付管理费和水电费。
本院认为，关于双方签订的租赁合同效力问题，珠江新城金穗路22-30号丽晶华庭一至五层的建设单位广州永利房地产开发有限公司已于2002年申报并取得《建筑工程消防验收意见书》，经公安消防部门批准后投入使用。华忆丽晶公司所申报的丽晶华庭商场内部装修工程是否通过消防验收并不影响李洋光与华忆丽晶公司就案涉商铺签订的租赁合同的效力。原审法院认定双方签订的租赁合同合法有效，并无不当。同理，李洋光以华忆丽晶公司向其出租消防通道为由主张合同无效，亦无法律依据，不能成立。
关于违约方，《华忆丽晶广场商铺租赁合同》约定由李洋光自行办齐经营所需一切手续，并约定李洋光逾期15天未能交足租金、华忆丽晶公司有权终止合同。李洋光已先后取得环保审批文件、消防验收合格文件以及工商营业执照，其仍然拒付租金逾期超过15日，已构成违约，华忆丽晶公司有权依约解除合同并向李洋光主张违约责任。
关于租赁保证金，《华忆丽晶广场商铺租赁合同》第十五条第（三）点约定，乙方逾期缴纳，除应支付租金、管理费、水电费及应缴费用外，还须向甲方支付逾期违约金，每逾期一日按所欠缴金额的千分之五计算直至缴纳完毕……甲方除有权按照本条约定追究乙方逾期付款责任之外，还有权同时适用本合同其他条款追究乙方逾期付款责任。第十五条第（二）点约定，李洋光逾期15天未能交足租金，华忆丽晶公司有权终止合同，收回案涉商铺，没收租赁保证金。因此，华忆丽晶公司有权向李洋光主张欠付租金、违约金和没收租赁保证金，李洋光主张退还租赁保证金，与合同约定不符，本院不予支持。
关于管理费保证金、水费保证金、电费保证金，根据合同第十五条约定，李洋光逾期15天未能交足租金、管理费、水电费、违约金、赔偿金、罚款及其他应缴费用的，华忆丽晶公司有权终止本合同，收回商铺，没收所有保证金。由于双方当事人明确约定的保证金项目包括租赁保证金、管理费保证金、水费保证金、电费保证金等，故上述合同条款应理解为，在李洋光逾期15日缴纳租金、管理费、水电费的情况下，华忆丽晶公司有权分别没收相应项目的保证金。由于华忆丽晶公司确认李洋光并无拖欠管理费、水电费，故李洋光主张退还管理费保证金71820元、水费保证金6000元、电费保证金6000元，本院予以支持。
关于装修保证金8000元，依据《华忆丽晶广场商铺租赁合同》第十条装修条款，装修保证金在李洋光完成装修并经华忆丽晶公司验收合格后，一个月内退回。华忆丽晶公司未能举证证明存在没收装修保证金的情形，故应向李洋光退还装修保证金8000元。
关于装修按金5000元，李洋光系向物业管理公司缴纳，《华忆丽晶广场商铺租赁合同》对此并无约定，故李洋光主张华忆丽晶公司退还，理据不足，本院不予支持。
关于装修损失，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项的规定，因承租人违约导致合同解除的，承租人请求赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。而且，根据《华忆丽晶广场商铺租赁合同》第十四条第2点约定，“……本合同提前终止或者租赁届满终止时，凡嵌入商铺的包括门窗、照明、消防设施、供水、供电及空调系统等，归甲方所有”，故李洋光主张华忆丽晶公司赔偿装修损失，原审法院不予支持，并无不当。
关于案涉商铺内的可移动物品，《华忆丽晶广场商铺租赁合同》第十四条第5点约定，合同提前终止或租期届满终止时，乙方如在甲方通知的迁出截止日仍未迁出的，甲方有权没收乙方在商铺的所有物品。但是，李洋光对于华忆丽晶公司发出的解除合同通知书有异议，并提起诉讼，华忆丽晶公司提前终止合同行为的效力有待法院确认。因此，华忆丽晶公司以李洋光在其通知迁出截止日期仍未迁出为由主张没收李洋光在案涉商铺内的可移动物品，理据不足，华忆丽晶公司应予退还，李洋光主张华忆丽晶公司赔偿可移动物品的损失，本院不予支持。
关于原审程序问题，经查，原审法院审理程序并无影响本案公正审理的情形，李洋光以此作为上诉理由，本院不予采纳。
综上所述，原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销广州市天河区人民法院（2012）穗天法民四初字第863号民事判决；
二、广州市华忆丽晶商贸有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内退还李洋光管理费保证金71820元、水费保证金6000元、电费保证金6000元、装修保证金8000元；
三、驳回李洋光的其他诉讼请求。
一审案件受理费17320元，由李洋光负担16252元，由广州市华忆丽晶商贸有限公司负担1068元；二审案件受理费17320元，由李洋光负担16252元，由广州市华忆丽晶商贸有限公司负担1068元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
审 判 员 谭红玉
代理审判员 黄春成
二〇一四年十一月十七日
书 记 员 郝 烨