辽宁省营口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽08民终1222号
上诉人（原审原告）：马立堂，男，1960年4月7日出生，现住营口市站前区。
上诉人（原审原告）：李志全，女，1958年7月8日出生，现住营口市站前区。
二上诉人的共同委托诉讼代理人：王金，辽宁绿洲律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：营口市城市建设投资发展有限公司，住所地：营口市站前区。
法定代表人：钟奎，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李霞，北京市盈科（大连）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王成海，男，1969年1月23日出生，该公司员工，现住营口市站前区。
上诉人马立堂、李志全因与被上诉人营口市城市建设投资发展有限公司（以下简称营口城投）房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省营口市站前区人民法院（2017）辽0802民初1293号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人马立堂及其与上诉人李志全的共同委托诉讼代理人王金，被上诉人营口市城市建设投资发展有限公司的委托诉讼代理人李霞、王成海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人马立堂、李志全上诉请求：一、请求撤销（2017）辽0802民初1293号民事判决书第三项，判令被上诉人支付上诉人逾期办证违约金190614元至履行办证完毕时止。二、本案涉诉费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定：“原告已经交付购房款，被告将已抵押的房屋出卖给原告，应协助解除抵押，完全按照合同约定，全面履行合同义务。”此认定证明上诉人已履行合同支付购房全价款，同时也证明被上诉人至今未全部履行合同约定协助办理房屋权属证，应承担逾期办证的违约责任。二、一审法院认定：“该房已经由原告实际使用，原告交纳了购房款，被告交付了房屋，完成了对价交换，并不存在合同无效或者被撤销解除情形，因此不存在需要支付违约金情况，对于原告诉请本院不予支持。”此认定错误。交付只是上诉人合法占有房屋，而占有只是所有权权能之一。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，出卖人销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。双方签订的房屋买卖合同是房屋交付加登记的合同，同时也是房屋所有权转移完成的合同。上诉人交纳了购房款，双方虽完成了对价交换，但被上诉人未履行解除抵押协助办理房屋登记转移手续。上诉人至今没有获得该房权属证，完全是被上诉人违约造成的。根据《商品房买卖合同》第十二条约定，“因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记，由出卖人承担全部责任。”根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人长期未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。一审法院判决被上诉人不承担逾期办证违约金的说法，显然偏袒被上诉人。三、一审法院判决如下：1、《商品房买卖合同》有效，应继续履行。2、被上诉人协助上诉人办理XX花园小区X幢X单元X号房的房产过户手续。这两项判决足以证明被上诉人未有履行办理过户手续的事实存在。既然如此，被上诉人就要为延迟至今没有办理权属证的违约责任买单，以彰显法律的公正严明。
被上诉人营口市城市建设投资发展有限公司辩称，一、被上诉人并非《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定的“房地产开发企业”。上诉人一审所诉标的房屋实际为营口天宝房屋开发有限公司（以下简称营口天宝房产）所开发。一审时，被上诉人在接收到法院下达的开庭传票后，才知上诉人并未办理房屋产权，即对此案高度重视，派专人了解、处理此事。并对包括开发商天宝房产在内的多家单位进行调查、沟通与协调。据知上诉人未能办理产权证的原因使由于营口天宝房产的原因，而同时期同条件的其他购房人均通过找到营口天宝房产将产权证手续办理完毕。虽然为上诉人办理产权证并非被上诉人的权限和义务，被上诉人依然在一审判决下达前，协调营口天宝房产处理上诉人标的房屋事宜，也就是说上诉人在一审判决下发前已经可以办理产权证，然而及至二审开庭，上诉人依然不去办理产权手续，不知为何故？二、关于上诉人在上诉状中提到的“被上诉人未履行解除抵押协助办理房屋登记转移手续，上诉人至今没有获得该房权属证，完全是被上诉人违约造成的”此说法与事实不符。被上诉人并未违反合同的约定，房屋被抵押并非由被上诉人抵押出去，因此不应由被上诉人履行解押手续，且被上诉人在一审中已经明确告知可以在合法范围内协助其办理房屋登记转移手续，并对此告知事项实际操作，在一审庭审后即协助其与营口天宝房产进行沟通，敦促营口天宝房产将贷款提前还完，解除抵押手续。是上诉人自己没有去办理房屋登记转移手续，被上诉人既没有违约事实也不存在违约理由。一审法院的判决公平公正、合法合理。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的全部上诉请求，维持原判。
上诉人马立堂、李志全向一审法院起诉请求：判令被告继续履行《商品房买卖合同》，协助将涉案房屋过户至原告名下，被告向原告支付违约金190614.00元及房屋差价损失364296.00元。本案涉诉费由被告承担。
一审经审理查明，本案涉案房屋为营口市站前区XX花园小区X幢X单元X号房，建筑面积为211.81平方米。由营口市天宝房地产开发有限公司开发，2004年营口市天宝房地产开发有限公司将包含涉案房屋在内的共15处房产抵顶给国土资源局作为土地出让金。2005年的12月31日营口市人民政府会议决定将包含涉案房屋在内的世纪花园小区15户商品住宅楼、2个车库、合计7077000.00元转交给被告营口城投以用于抵顶城市建设工程款。2009年3月17日年被告营口城投将该房产卖予二原告，双方签订了《商品房买卖合同》。原告于2009年3月17日向被告交付了购房款482926.80元，每平方米2280.00元。被告于2009年9月15日向二原告出具了入户通知书。其后，二原告在该房屋居住至今。本案庭审中，二原告称该房产已被抵押，不能办理产权转移过户。被告同意在合法范围内对二原告予以配合。庭审过程中，原告申请撤销其对被告主张的房屋差价损失364296.00元的诉请，经本院审查后，予以认可。
一审法院认为，原告与被告之间于2009年3月17日签订了《商品房买卖合同》，双方的房产买卖合同关系事实存在，且已实际履行，双方应按合同约定履行各自的权利义务。原告已经交付购房款，民事主体应当依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。被告将已抵押的房产出卖给原告，应协助解除抵押，完全按照合同约定，全面履行合同义务。因此原告要求被告继续履行《商品房买卖合同》，协助将XX花园小区X幢X单元X号房过户至原告名下的诉请本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金190614.00元的诉请。原、被告为买卖合同关系，原、被告之间的权利义务承担应以双方签订的《商品房买卖合同》为准。该房屋已经由原告实际使用，原告缴纳了购房款，被告亦交付了房屋，完成了对价交换，原告诉称根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第二款之规定，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。但是该条款的前提是出卖人订立商品房买卖合同时，具有导致合同无效或者被撤销、解除的情形，但本案中并不存在合同无效或者被撤销、解除的情形，因此不存在需要支付违约金的情况，对于原告该诉请本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告马立堂、李志全与被告营口市城市建设投资发展有限公司于2009年3月17日签订的《商品房买卖合同》有效，应继续履行。二、被告营口市城市建设投资发展有限公司协助原告马立堂、李志全办理营口市站前区XX花园小区X幢X单元X号房的房产过户手续。三、驳回原告马立堂、李志全的其它诉讼请求。案件受理费4117.00元，由被告承担100.00元，二原告承担4017.00元，原告已预交本院，由被告给付二原告100.00元。
本院审理期间上诉人与被上诉人均未向本院提交新证据，本院经审理查明的事实与原审认定的一致。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条规定当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。本案中，上诉人与被上诉人对房产证的办理期限并无相关约定，亦未达成补充协议，上诉人作为债权人可随时要求被上诉人办理房产证，并给予对方必要时间。上诉人并未提供证据证明其于起诉前已向被上诉人主张办理房产证，故上诉人一审起诉时间应视为向被上诉人主张办理房产证的时间，被上诉人并不构成因逾期办证而违约，无需承担违约责任。因此，一审判决被上诉人履行合同义务、协助上诉人办理案涉房屋手续并无不当。
综上，上诉人的上诉理由不成立，依法应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4112元，由上诉人马立堂、李志全负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵洪稷
审 判 员 秦振敏
审 判 员 盖国林
二〇一八年五月二日
法官助理 张 弘
书 记 员 郎 爽