江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终1506号
上诉人（原审被告）：夏玉萍，女，1955年6月3日生，汉族，住南京市鼓楼区。
上诉人（原审被告）：王况，男，1989年6月14日生，汉族，住南京市鼓楼区。
以上二上诉人共同委托诉讼代理人：黄进展，江苏亚钟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：彭江苇，男，1980年11月22日生，汉族，住南京市浦口区。
委托诉讼代理人：张刚，江苏苏商律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨公恩，江苏苏商律师事务所律师。
上诉人夏玉萍、王况因与被上诉人彭江苇房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2016）苏0111民初3283号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
夏玉萍、王况上诉请求：一、撤销一审判决，并发回重审；二、被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、被上诉人在签约过程中存在过错，应对合同的不能履行承担责任。被上诉人在签约过程中明知上诉人不是房产登记的产权人，出卖的房产只有房产证没有土地证，且未得到产权人李享的授权，被上诉人对于上述情况已知而仍然催促中介机构签约，故其对合同的最终不能履行承担相应的责任。二、中介机构南京汉之宇置业顾问有限公司明发滨江分公司在其履行中介服务过程中存在重大过错，应对合同的不能履行承担损害赔偿责任。上诉人在签约前已将房产证交给中介机构，并向中介机构的店长康延鑫讲明没有土地证及另一位产权人不能到场签约，也未出具经公证的授权委托书的情况下，催促上诉人签约。中介机构明知上述情况，仍唆使上诉人王况代为签字的行为存在重大过错，应当承担损害赔偿责任。三、上诉人缔约过程中主观没有过错，因受中介机构的蒙骗及客观原因造成合同无法履行。在签约前上诉人已将房屋所有的情况告知中介机构，中介机构仍然怂恿上诉人王况在合同上代为签字。上诉人主观上确实是想出售该房屋的，且为了履行该合同，与前妻协商无果的情况下诉至法院要求对案涉房屋进行确权，然而法院驳回了上诉人的诉讼请求，导致上诉人未能取得产权，才导致不能履行合同。四、一审判决违约金数额过高。根据被上诉人一审的诉请，其可能性损失76000元，一审判决违约金270000元，远远超出被上诉人可能性损失。综上，一审判决事实不清、证据不足、适用法律错误、遗漏当事人，恳请二审法院发回重审。
彭江苇辩称：我方认为上诉人的上诉理由与事实不符，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。
彭江苇向一审法院起诉请求：1、夏玉萍、王况归还定金50000元；2、夏玉萍、王况支付违约赔偿金274000元及购买同类型同地段房屋差价76000元，合计350000元；3、承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：彭江苇、夏玉萍、王况及中介方南京汉之宇置业顾问有限公司明发滨江分公司于2016年3月10日签订《房地产买卖中介合同》及补充协议，约定由彭江苇购买夏玉萍、李享所有的位于南京市浦口区天华东路102号北外滩水城第十街区003幢1单元402室房屋，建筑面积85.47㎡，总价款1370000元，定金50000元，无正当理由不履行合同，违约方承担违约金274000元。彭江苇支付夏玉萍定金50000元。签订合同时王况提供产权证，未提供土地使用权证。夏玉萍、王况在合同上签名，另一产权人李享未到场签名。王况在办理土地使用权证时，李享不配合。2016年4月17日，彭江苇、夏玉萍、王况及中介方签订《房产延期过户补充合同》，约定夏玉萍、王况于2016年10月1日前与彭江苇完成产权过户手续；夏玉萍、王况2016年4月20日前交付房屋给彭江苇使用。夏玉萍、王况未能按时交房，彭江苇遂诉至法院。
另查，王况与李享于2012年11月5日领取离婚证，双方在离婚协议中约定“女方所有涉案房屋归男方所有，房地产权证的业主名变更一切手续，过户费用由男方负责，房贷离婚后由男方一方还清”。2016年4月6日，南京市玄武区人民法院裁定驳回夏玉萍、王况起诉李享，不予受理。
上述事实，有当事人提供的《房地产买卖中介合同》及补充协议、定金收条、产权证、《房产延期过户补充合同》、离婚协议、当事人当庭陈述等证据在卷佐证，一审法院予以认定。
一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。王况与李享离婚协议中虽约定涉案房屋所有权的归属，但未依法登记，不发生所有权变更的效力。王况在签订合同后亦未取得涉案房屋产权。现彭江苇要求夏玉萍、王况返还定金50000元，夏玉萍、王况无异议，一审法院认为彭江苇的此项诉讼请求符合法律规定，予以支持。对于彭江苇要求夏玉萍、王况支付违约金及赔偿金的诉讼请求，夏玉萍、王况认为合同无效，不同意支付；一审法院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。一审法院对夏玉萍、王况主张合同无效的意见不予采纳。夏玉萍、王况未按约定将房屋交付彭江苇，并怠于办理产权过户手续，导致房屋所有权不能转移，彭江苇有权要求解除合同，并要求夏玉萍、王况赔偿损失。对彭江苇要求夏玉萍、王况赔偿合同约定的违约金损失274000元，一审法院予以支持。对彭江苇要求夏玉萍、王况赔偿超出合同约定的违约金损失部分，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约合同可能造成的损失。彭江苇主张的此部分损失并非订立合同时能预见到的损失，故对彭江苇的此部分损失主张不予支持。
根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条的规定，一审判决：夏玉萍、王况于判决生效后五日内支付彭江苇返还定金50000元、赔偿违约金274000元，合计324000元；驳回彭江苇的其他诉讼请求。一审案件受理费6160元，由彭江苇承担1000元，夏玉萍、王况承担5160元。
二审中，上诉人无新证据提交。被上诉人提交证据：中介公司的情况说明一份，证明上诉人与被上诉人在中介公司签订合同时，上诉人隐瞒了与李享离婚的事实，中介公司对此也是不知情，只是当时李享没有到场，上诉人王况作为李享的丈夫答应办理过户手续时李享一定会到场，被上诉人作为善意第三人，完全有理由相信王况具有表见代理的职能。因此，上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同合法有效。上诉人质证认为：1、对被上诉人提交的证据的真实性不予认可，对证明内容不予认可。3月10日双方签约，在此之前我方已经将所有材料均提交给中介公司，由中介公司的人员催促双方赶快签约，事后在我方向中介公司表述了离婚状态以及产权人李享未实际到场的情况下，中介公司保证可以签约。在此之前我方已经向玄武区法院要求对房产进行执行，但后被裁定驳回了。2、中介公司在所有事情过程中存在着重大过错，中介公司承担的是中介居间服务的专业性内容，其对于房屋买卖过程中所需要的材料，尤其是房产证明确载明的产权人未到场的情况下由他人签约，中介公司应该对该签约后果明知，在此情况下中介公司仍然催促没有缔约权的王况进行代为签字，对于合同不能履行，中介公司应当承担违约责任。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人夏玉萍、王况与被上诉人彭江苇签订的《房地产买卖中介合同》及补充协议是当事人的真实意思表示，内容不违反法律的禁止性规定，依法应当认定有效。上诉人上诉主张房屋的另一共有产权人李享并未到场签字导致合同不能履行，故被上诉人和中介机构应当承担重大过错责任，对此本院认为，上诉人具有完全民事行为能力，其作为房屋的产权人以及与另一共有权人李享存在特殊的身份关系，在出售房屋时应当保证其享有完全的处分权，即使李享不同意出售房屋，上诉人仍应对其本人签字的合同承担不能履行的法律后果。上诉人违反合同约定导致合同无法履行，原审法院判决上诉人退还保证金并承担合同约定的违约金，具有事实和法律依据。
综上，上诉人的上诉理由本院不予采纳，其上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6160元，由夏玉萍、王况共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 李飞鸽
审判员 许云苏
审判员 马 帅
二〇一七年四月二十七日
书记员 汪海燕