河北省宽城满族自治县人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0827民初1156号原告：承德大正房地产开发有限公司住所地河北省宽城满族自治县宽城镇民族街黄土梁子。法定代表人：董文正职务：董事长。委托诉讼代理人：李宗满，河北伸正律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶建林，男，1972年8月25日出生，满族，住河北省宽城满族自治县，系该公司副总经理。被告：高红涛，男，1968年8月23日出生，汉族，个体，住河北省承德市双桥区。被告：承德美都汇商贸有限公司，住所地：河北省宽城满族自治县宽城镇民族街鑫都花园商业楼6号楼1楼4单元403室。法定代表人：高红涛，职务：经理。原告承德大正房地产开发有限公司与被告高红涛、承德美都汇商贸有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月29日立案后，依法适用简易程序，于2018年4月26日、2018年5月7日公开开庭进行了审理。原告承德大正房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李宗满、叶建林第一次开庭到庭参加诉讼、原告承德大正房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李宗满第二次开庭到庭参加诉讼，被告高红涛、承德美都汇商贸有限公司经法院两次传票传唤，均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告承德大正房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求:一、判令解除原告与第一被告2017年2月10日签订的《房屋租赁合同书》并将出租房屋腾空返还给原告。二、判令二被告给付2017-2018年度第一期房屋租金人民币1,000，000.00元。三、判令二被告支付逾期给付房屋租金的违约金1，830,000.00元。四、判令将依附于房屋的装修归原告所有。五、本案诉讼费全部由二被告承担。事实和理由：2017年2月10日，被告高红涛在筹建承德美都汇商贸有限公司期间，与原告签订了《房屋租赁合同书》，该合同对租赁房屋的名称、坐落、面积，租赁房屋的用途、租赁期限、租金及支付方式、房屋修缮与使用，房屋及设备交接的相关事宜、双方的权利和义务、合同的变更、解除与终止、房屋交付及收回的验收，违约责任、争议解决方法等都进行了详细的约定。其中，合同第五条约定：2017-2018年的房屋租金为200万元，租金支付方式采取上交租方式，为每半年一交。合同第七条一款（四）项约定：租赁期满或因乙方责任中途退租，除双方另有约定外，甲方有权选择以下权利中的一种：(1)依附于房屋的装修归甲方所有。(2)要求乙方恢复原状。(3)向乙方收取恢复工程实际发生的费用。(4)乙方二次装修所形成的和出租房屋可移动道具的处理权归乙方所有。合同第十一条一款3项约定：房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：(1)未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构。(2)损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的。(3)未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途。(4)利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动。(5)逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的。(6)拖欠房屋租金累计1个月以上。合同第十三条第一款2项约定：如乙方违约不及时履行协议约定的租赁费支付义务，每天需支付当年租金0.5%的违约金：逾期超过30日仍未支付的，甲方有权解除合同，己经收取的租金不予退回。合同签订后，2017年2月27日被告承德美都汇商贸有限公司成立，原告依约对出租区域进行基础装修后双方进行了交接，将租赁房屋及场地交付给被告承德美都汇商贸有限公司使用。被告承德美都汇商贸有限公司按照经营商场的用途对租赁房屋进行二次装修并对外招商，于2017年9月28日正式开业经营，以实际行为表明继续享有《房屋租赁合同书》的权利和履行相应的义务。但二被告没有按照合同约定在2017年9月28日交2017－2018年度第一期租金100万元，此款虽经原告多次催要，但二被告以各种理由进行搪塞，截止2018年3月29日，已经逾付房屋租金达183日。综上所述，二被告逾期交纳房屋租金的行为属于严重的违约行为，且其违约行为造成了原告巨大的财产损失。为维护原告的合法权益，故据《中华人民共和国合同法》第九十三条二款、九十四条一款（三）项、九十七条、一百一十三条一款、一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第二条之规定呈诉贵院，望依法判决。被告高红涛、承德美都汇商贸有限公司未到庭，亦未进行答辩。原告围绕诉讼请求提交了证据：1号证据：营业执照复印件1页，法定代表人身份证明书1页，法定代表人身份证复印件1页，证明原告主体资格。2号证据：《房屋所有权证》复印件，《国有建设用地使用证》复印件，证明原告对出租房屋具有所有权和出租权。3号证据：《房屋租赁合同书》复印件10页，证明原被告2017年2月10日签订了房屋租赁合同，合同期限为十年，2017－2018年度租金为200万元，租金采取上交租方式，每半年一交。4号证据：河北省建设工程竣工验收报告复印件7页，河北省建设工程竣工验收备案表复印件3页，证明原告出租房屋工程质量合格，已经过验收并备案。5号证据：宽城满族自治县公安消防大队《建设工程竣工验收备案抽查合格告知书》复印件1页，证明原告出租房屋符合国家工程建设消防技术标准，备案抽查合格。6号证据：限期履行合同催告函复印件1页，证明2017年11月15日原告曾向被告发函督促其交纳2017－2018年度第一期租金100万元。7号证据：《限期履行合同催告函》及回函。8号证据：承诺书一份二被告庭前向本院提交了一份证据，即2017年7月31日签订的《房屋租赁合同书》。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告提交的证据，不具有真实性和合法性，本院不予采信。本院经审理查明的事实如下：一、宽房权证房登字第××号房屋所有权人系承德大正房地产开发有限公司，房屋座落：宽城镇西村黄土梁子，登记时间：2014年11月5日。承宽国用（2011）第01-0010号，土地使用权人系承德大正房地产开发有限公司，使用面积11037.61平方米。二、河北省建设工程竣工验收报告、河北省建设工程竣工验收备案表，对原告所有的案涉房屋进行竣工项目审查验收，审查结论为合格并同意备案。宽城满族自治县公安消防大队出具的《建设工程竣工验收备案抽查合格告知书》，证明原告的出租房屋符合国家工程建设消防技术标准，备案抽查合格。三、2017年2月10日，原告（即合同甲方）与被告高红涛（即合同乙方）签订了《房屋租赁合同书》，合同对租赁房屋的座落、用途、期限、租金及支付方式、合同的变更、解除、违约责任等项进行具体的约定。其中合同第三条：租赁期限共计壹拾年，自2017年9月28日至2017年9月27日。第四条：履行合同保证金。……签订本合同时乙方向甲方交纳定金250000元，乙方正式进场经营后，该定金内100000元转为履行合同保证金，此保证金为乙方按合同要求正常经营的保证金，直到合同终止方可退回给乙方，如乙方在合同期内因单方面原因中途退场的，此保证金作为违约金处理，不予返还。……合同第五条约定：2017年至2018年租金200万元，采取上交租方式，为每半年一交……合同第十一条一款三项约定：甲方有权解除合同，收回出租房屋：……（6）拖欠房屋租金累计1个月以上……第十三条约定：……2、如乙方违约不及时履行协议约定的租赁费支付义务，每天需支付当年租金0.5%的违约金：逾期超过30日仍未支付的，甲方有权解除合同，已经收取的租金不予退回。四、催款函及回执2017年11月15日,原告向被告承德美都汇商贸有限公司关于租金事宜提出限期履行合同催告。2017年11月21日，被告对此进行回复。五、2017年2月27日，原告与被告之间进行了房屋交接，2017年9月28日被告承德美都汇商贸有限公司正式开业经营。被告应当向原告交付租金100万元而未交纳。在原告与被告签订合同时，被告已向原告交纳了定金25万元，其中10万元作为合同保证金（在《房屋租赁合同书》中第四条约定，此保证金为被告按合同要求正常经营的保证金，直至合同终止，方可退回给被告，如被告在合同期内因单方面原因中途退场的，此保证金作为违约金处理，不予返还。剩余的定金从第一年租金中减除），另外的15万元转为房屋租金，二被告应当向原告交纳2017－2018年度第一期剩余租金85万元。另查明：承德美都汇商贸有限公司成立于2017年2月27日，高红涛系公司法定代表人。本院认为：发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。发起人因履行公司设立职责造成他人损害，公司成立后受害人请求公司承担侵权赔偿责任的，人民法院应予支持。在本案中，被告高红涛作为被告承德美都汇商贸有限公司的设立人和法定代表人，应与其设立的公司共同承担责任。原告与被告高红涛签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定、合法有效，双方应按约定履行义务。原告已按约定向被告交付租赁房屋，被告应按约支付租金，故原告要求被告支付房屋租金的请求，本院应予以支持。根据合同约定，被告逾期交纳租金，经原告催告后30日内仍不支付的，原告有权解除合同。2017年11月15日，原告已经以书面形式向被告发出了限期履行合同催告函，故对原告要求解除合同并将出租房屋返还原告的诉请，本院应予以支持。《房屋租赁合同书》第七条第（四）项第（1）款约定，依附于房屋的装修归甲方所有……，故原告要求将依附于房屋的装修归原告所有的诉讼请求，本院应予支持。对于原告要求的二被告支付违约金的诉讼请求，本院认为原告主张的违约金过高，应当以实际损失为基础适当减少，本院予以调整，按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第三条第一款、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告高红涛、承德美都汇商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告承德大正房地产开发有限公司房屋租金85万元及违约金（以85万元为本金，自2017年9月28日起至租金付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算，被告已交纳的10万元合同保证金可以抵顶部分违约金）。二、原告承德大正房地产开发有限公司与被告高红涛于2017年2月10日签订的《房屋租赁合同书》自本判决生效之日起解除。三、被告承德美都汇商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告承德大正房地产开发有限公司交还位于宽城满族自治县宽城镇民族街鑫都花园3期商业楼550号楼房，且房屋装修部分归原告所有。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29540元，减半收取计14770元，由被告高红涛、承德美都汇商贸有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于承德市中级人民法院。审判员  付卫民二〇一八年五月七日书记员  陆 路附页本民事判决书所适用的相关法律规定：一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第三条发起人以设立中公司名义对外签订合同，公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后有证据证明发起人利用设立中公司的名义为自己的利益与相对人签订合同，公司以此为由主张不承担合同责任的，人民法院应予支持，但相对人为善意的除外。第五条发起人因履行公司设立职责造成他人损害，公司成立后受害人请求公司承担侵权赔偿责任的，人民法院应予支持；公司未成立，受害人请求全体发起人承担连带赔偿责任的，人民法院应予支持。公司或者无过错的发起人承担赔偿责任后，可以向有过错的发起人追偿。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。五、如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，副本三份，同时交纳与诉讼费相等的上诉费，上诉于承德市中级人民法院。如果在法定期限内不提交上诉状及预交上诉费，此判决即发生法律效力。六、判决发生法律效力后，当事人应在法律文书规定履行期间最后一日起计算，在二年内向本院申请执行，如在法定申请行期限内不申请执行，则视为放弃申请执行权，本院不再给予执行。