山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁01民终554号
上诉人（原审被告）孔庆勇，男，1961年3月27日出生，汉族，住济南市。
委托代理人李晗，北京市惠诚（济南）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）中国银行股份有限公司济南开元支行，住所地济南市。
代表人宫明，行长。
委托代理人武海舰，山东康桥律师事务所律师。
委托代理人王亮，山东康桥律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）济南昌润置业有限公司，住所地济南市商河县。
法定代表人唐艳，董事长。
委托代理人赵岩，山东鲁祯律师事务所律师。
上诉人孔庆勇因与被上诉人中国银行股份有限公司济南开元支行（以下简称开元支行）、济南昌润置业有限公司（以下简称昌润公司）金融借款合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2014）历商初字第2662号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
开元支行原审诉称：2008年9月21日，开元支行作为贷款人（抵押权人）、孔庆勇作为借款人和抵押人、昌润公司作为保证人签订《个人一手住房贷款合同》。各方在借款合同中约定：开元支行向孔庆勇发放贷款捌拾叁万玖仟元；贷款利率采取浮动利率方式，浮动周期为一年，即从实际放款日（若为分笔放款，则从第一个实际放款日）起一年内，按实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率上浮11%计算；若孔庆勇未按约定期限还款，开元支行将按合同约定的贷款利率水平上加收50%逾期罚息；若孔庆勇不按期偿还贷款利息时，开元支行有权对孔庆勇未支付的利息计收复利；孔庆勇以房产（齐鲁水郡温泉岛沁园三区7号）为其债务提供抵押担保；昌润公司为孔庆勇提供连带责任保证；合同履行过程中发生纠纷，合同各方应协商解决，协商不成的，任何一方均可起诉至贷款人（即开元支行）所在地的法院。合同签订后，开元支行依约向孔庆勇发放个人住房（或商业用房）贷款捌拾叁万玖仟元，但孔庆勇未能依约按时偿还借款本息。孔庆勇的违约行为，严重损害了开元支行的合法权益。昌润公司作为保证人也应对孔庆勇的上述债务承担连带责任保证；开元支行根据国家法律规定及合同约定，请求判令：（一）孔庆勇向开元支行偿还借款377549.78元，并按合同约定支付利息、逾期罚息、复利直至偿还全部借款为止（截止2014年11月24日，拖欠的利息、逾期罚息合计14591.25元）；（二）孔庆勇承担开元支行实现债权所支付的律师费22007元；（三）昌润公司对孔庆勇的上述债务承担连带清偿责任；（四）开元支行对孔庆勇提供的抵押物享有优先受偿权。
孔庆勇原审辩称：贷款所购买的房产被昌润公司一房两卖，孔庆勇已通知该公司解除《商品房买卖合同》，该公司亦同意解除。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，孔庆勇要求解除商品房贷款合同应得到法律的支持。根据上述司法解释第二十五条第二款的规定，应由开发商向开元支行承担还款责任，孔庆勇不再承担还款责任。
原审法院认定：2008年9月21日，孔庆勇作为借款人（抵押人）与开元支行（贷款人、抵押权人）、昌润公司（保证人、开发商）签订一份编号为（2008）济中银开房贷字第0111号《个人一手住房贷款合同》，约定：本合同项下贷款金额为839000元，贷款期限为120个月，自2008年11月14日至2018年11月14日，贷款用途为借款人支付其购买坐落于齐鲁水郡温泉岛沁园三区7号的房屋的购房款，所购房屋总价款1531680元，贷款利率为浮动利率，浮动周期为一年。即从贷款人实际放款日起一年内，按实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率上浮11%计息。每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率上浮11%作为下一个浮动周期的适用利率。按月结息和付息，每月的11日为结息日和付息日。若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止。逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。按罚息利率计收利息的，计息公式为：利息=（本金＋应付未付利息）×实际天数×日罚息利率。第五条约定贷款人在同意借款人提款申请后，将全部贷款直接划至借款人指定购买住房的开发商或售房单位的专用账户（账户名称为：昌润公司，账号为：420402315648092001）。第八条约定：本合同项下的担保方式为：借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保。所购房屋为期房但无法办理抵押权预告登记或预抵押登记的，借款人应在该期房竣工交付使用取得《房屋所有权证》后360日内与贷款人到有关登记部门办理正式抵押登记。保证人（开发商）提供阶段性连带责任保证。该合同还约定了三方的其他权利义务。2008年11月14日，孔庆勇与开元支行签订中国银行个人贷款凭证，将839000元划入昌润公司的上述账户。该笔贷款截至2014年11月24日，孔庆勇尚欠开元支行借款本金377549.78元及利息、罚息14591.25元。
2014年12月25日，孔庆勇向昌润公司发出《解除商品房买卖合同通知》，内容为：我与你公司签订《商品房买卖合同》，购买你公司开发的齐鲁水郡沁园三区7号房产，并以按揭贷款方式付清了房款。现经查实我与你公司的房屋买卖合同目的已不能实现，现根据《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，通知与你公司解除《商品房买卖合同》，并要求你公司根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。昌润公司在该通知上盖章确认已收到。同日，昌润公司向孔庆勇发出《同意解除商品房买卖合同通知》，内容为：你于2014年12月25日向我公司送达的《解除商品房买卖合同通知书》已经收到，你方所查询的商品房情况属实，我方确已无法向贵方交付房产，你与我公司合同目的已无法实现，现同意根据合同法及相关法律规定与你解除商品房买卖合同。该通知上加盖了昌润公司的公章。
2015年1月27日，孔庆勇向开元支行以特快专递方式送达《解除〈个人一手住房贷款合同〉通知书（沁园三区7号）》，开元支行于次日签收了该通知书。
另查明，开元支行向孔庆勇主张因实现债权支付了律师费22007元，但未提交相应证据予以证明。昌润公司未将涉案房屋向孔庆勇交付，也未办理相应的产权证书。孔庆勇称涉案房屋已由昌润公司卖给案外人山东华纳公司，昌润公司对此予以认可。
上述事实由《商品房买卖合同》、《个人一手住房贷款合同》、通知书以及当事人开庭陈述在卷为证。
原审法院认为：孔庆勇、昌润公司与开元支行签订的《个人一手住房贷款合同》，均系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。对于孔庆勇诉请解除与开元支行签订的《个人一手住房贷款合同》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”之规定，开元支行虽辩称孔庆勇无权解除商品房贷款合同，因为此合同的目的已经实现，已向其发放贷款，也不存在合同目的无法实现的情形，但孔庆勇与昌润公司签订的《商品房买卖合同》已被双方协议解除，致使《个人一手住房贷款合同》的目的无法实现，且开元支行并未提交证据证明孔庆勇与昌润公司存在恶意串通损害其合法权益的情形或解除行为无效的其他情形，故原审法院对于孔庆勇解除与开元支行签订的《个人一手住房贷款合同》的诉讼请求，予以支持，但借款合同解除后，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清算条款的效力，孔庆勇与昌润公司之间签订的《商品房买卖合同》，系孔庆勇与昌润公司之间权利、义务的约定，即便是昌润公司未能按期交房构成违约，致使《商品房买卖合同》合同目的无法实现，也系开发商的过错造成的《商品房买卖合同》违约纠纷。开元支行不是《商品房买卖合同》的当事人，《商品房买卖合同》解除后产生的法律责任，与开元支行无关。《商品房买卖合同》的解除，不能免除孔庆勇在借款合同中作为借款人应当承担的还款责任。关于《商品房买卖合同》解除，借款合同亦解除，商品房开发商应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人的规定，仅限于处理购房人、担保人和担保权人之间的责任关系，并不及于贷款人和借款人之间的责任关系，并不能成为借款人不承担偿还借款的依据。对于开元支行主张孔庆勇应当承担律师费22007元的诉讼请求，其并未向原审法院提交证据证明该费用已实际发生，故对于开元支行的此项诉讼请求，不予支持。对于开元支行要求对孔庆勇提供的抵押物享有优先受偿权的诉请，原审法院认为，双方对于抵押物并未办理抵押权登记且《个人一手住房贷款合同》被解除，故开元支行的该项诉讼请求，于法无据，不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、孔庆勇偿还开元支行借款本金377549.78元及利息和逾期罚息14591.25元（截至2014年11月24日），于判决生效后十日内付清；二、孔庆勇偿还开元支行借款利息和逾期利息（自2014年11月25日至借款清偿之日止，按照借款合同约定计算），于判决生效后十日内付清；三、昌润公司对上述给付款项承担连带清偿责任；四、驳回开元支行的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7610元、诉讼保全费2620元，由孔庆勇、昌润公司负担。
上诉人孔庆勇不服原审判决上诉称：（一）本案应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，个人购房借款及担保合同解除后，应由昌润公司向银行还款，孔庆勇不应承担还款责任。原审法院认可了该司法解释适用于担保人与担保权人之间的责任关系，却否认了贷款人和借款人之间的责任关系，这种陈述相互矛盾。因为担保人与担保权人即为孔庆勇与开元支行，贷款人与借款人也是孔庆勇与开元支行，两种责任关系是相同的，原审法院对不能适用该司法解释的陈述不符合逻辑。且原审法院对该司法解释适用上的理解，是对该司法解释的缩小解释，违反了该法律保护购房人利益的法理目的，对孔庆勇是不公平的。（二）同类案件己有生效判决，适用了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，判令购房人不向银行承担还款责任，应由开发商向银行偿还贷款。2015年最高人民法院公布的特等奖案例，也明确了商品房预售合同解除后，由开发商来偿还银行贷款。（三）昌润公司目前处于破产重整阶段，已资不抵债，经债权人会议通报，破产债权清偿率为0，若法院判令购房人承担银行的还款责任，则购房人作为毫无过错的受害人，既得不到房子，也无法通过开发商获得债权清偿。而银行在本案中是存在过错的，银行发放的是抵押贷款，却从未在保障其抵押权方面履行过任何的职责，既没有主张过办理抵押担保手续，也没有要求开发商办理《商品房买卖合同》备案手续，银行应承担担保权无法实现的后果。综上所述，请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回开元支行的诉讼请求。
被上诉人开元支行辩称：（一）孔庆勇与开元支行签订借款合同后，应严格依据借款合同履行借款合同项下偿还借款的义务。借款合同与购房合同属于两个不同的法律关系，无论其因何种原因，购房人不再购买房屋，也不能免除其应承担的还款责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，不应在本案中适用。根据该司法解释第二十四条的规定，只有在商品房买卖合同解除，致使贷款合同的目的无法实现的情况下，当事人才有权请求解除贷款合同。《商品房买卖合同》的合同目的与贷款合同的目的并不一致。《商品房买卖合同》的合同目的是购买商品房，而贷款合同的目的是获得银行贷款。购买商品房充其量只能说是获得银行贷款的动机，而不能说购买商品房就是贷款合同的目的。因此，在本案中，开元支行已向孔庆勇发放了购房贷款，贷款合同的目的就已实现，孔庆勇不能因为《商品房买卖合同》解除，其购买房屋的动机无法实现，而要求解除与开元支行的贷款合同。除非是在银行发放贷款前，孔庆勇与昌润公司解除了购房合同，不需要贷款了，才有权解除贷款合同。一旦孔庆勇已收取了银行贷款，贷款合同的目的就已实现，其不能以贷款合同的目的无法实现，而要求解除贷款合同。退一步讲，即使孔庆勇与开元支行的贷款合同解除，也不能影响贷款合同中孔庆勇偿还贷款本息，承担违约责任这些结算和清算条款的效力。（二）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条在本案中不具适用条件，孔庆勇无权以该条为依据要求免除其还款责任。适用该条规定，应当以所购商品房为抵押财产的抵押权已设立为基本前提。只有在以所购商品房为抵押财产的抵押权已设立的前提下，免除购房人清偿贷款责任，银行对购房人所发放的贷款才可通过抵押物拍卖、变卖款项得以清偿，银行作为在贷款合同履行中的无过错方的利益才可能得以维护。也就是说，只有在抵押权已设立的情况下，才能适用该条规定，才符合保护守约方、保护合同的善意履行者的民法的基本精神。本案中，以孔庆勇所购房屋为抵押财产的抵押权并没有设立，因此，该司法解释第二十五条不应在本案中适用。该条适用的另外一个前提是购房人已经交付了购房款。本案中孔庆勇没有证据证明交付过购房款，其所称以现金方式交付几十万购房款的说法违反社会常识。该条规定只限处理卖房人与购房人、担保人与担保权人之间的关系，并未涉及借款人与贷款银行的责任关系。而本案中孔庆勇与开元支行就是借款人与贷款银行之间的法律关系，故不应适用该条规定。该条没有规定，在贷款合同解除后，借款人可以不向银行清偿贷款。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》非强制性规范，不应在本案中适用。（三）（2015）济商终字第250号、（2015）济商终字第728号案件与本案的案情完全相同，上述判决均判决购房者（即借款人）继续承担清偿银行贷款的责任，卖房人昌润公司承担连带清偿责任。总之，孔庆勇与开元支行签订的贷款合同系各方真实意思表示，且内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，各方应依约履行。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。
被上诉人昌润公司辩称：认可原审判决所认定的贷款事实。对于昌润公司应承担的法律责任请法院依法判决。
经审理本院认定：原审判决认定事实属实，本院予以确认。
本院另查明：（一）本院审理期间，开元支行明确表示，坚持其原审诉讼请求。（二）2015年1月26日，孔庆勇作为原告起诉被告开元支行、昌润公司，要求解除《个人一手住房贷款合同》，原审法院以（2015）历商初字第337号判决判令解除了上述贷款合同，三方对此均未上诉。
上述事实由（2015）历商初字第337号判决书、当事人及其诉讼代理人陈述在案为证。
本院认为：本案上诉争议的焦点为开元支行与孔庆勇之间的《个人一手住房贷款合同》解除后的法律后果，即孔庆勇是否应当向开元支行偿还借款本息。孔庆勇以该借款向昌润公司购买坐落于齐鲁水郡温泉岛沁园三区7号的房屋，房屋已由昌润公司卖给案外人山东华纳公司。2014年12月25日，孔庆勇与昌润公司因《商品房买卖合同》的目的无法实现而协商解除了《商品房买卖合同》。2015年1月26日，孔庆勇作为原告起诉被告开元支行、昌润公司，要求解除《个人一手住房贷款合同》，原审法院以（2015）历商初字第337号判决判令解除了上述贷款合同。购房借款合同解除后，其解除效力溯及于合同成立时，原则上应当恢复原状，即购房人孔庆勇应当返还所贷全部款项，银行应当返还购房人孔庆勇已经偿还的本金及利息。对于银行因借款合同解除而造成的损失，可要求购房人予以赔偿。开发商昌润公司违约将房屋卖给案外人山东华纳公司。在购房借款合同的解除系因开发商违约导致《商品房买卖合同》解除时，购房人向银行承担的损失赔偿责任最终亦应由开发商承担。故依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，在《商品房买卖合同》和购房借款合同均被解除后，应由贷款的实际收取方即开发商直接将购房贷款返还银行，并直接向银行承担购房人应当承担的责任。由此，应由昌润公司向开元支行承担借款偿还责任，孔庆勇依法应当免除借款偿还责任。故原审判决孔庆勇偿还借款本息不当，应予纠正。鉴于孔庆勇不应承担还款责任，开元支行仅要求昌润公司承担连带清偿借款责任，并不要求昌润公司直接承担借款的偿还责任，故开元支行的诉讼请求有悖于上述法律规定，应予驳回。对于开元支行主张孔庆勇应当承担律师费22007元的诉讼请求，其一审二审均未向法院提交证据证明该费用已实际发生，故对于原审法院不予支持开元支行的此项诉讼请求，并无不当。对于开元支行要求对孔庆勇提供的抵押物享有优先受偿权的诉请，双方对于抵押物并未办理抵押权登记且《个人一手住房贷款合同》被解除，开元支行的该项诉讼请求，于法无据，原审法院不予支持，并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销济南市历下区人民法院（2014）历商初字第2662号民事判决；
二、驳回被上诉人中国银行股份有限公司济南开元支行的诉讼请求。
一审案件受理费7610元、诉讼保全费2620元，二审案件受理费7610元，均由被上诉人中国银行股份有限公司济南开元支行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 潇
代理审判员 魏希贵
代理审判员 栾钧霞
二〇一六年三月三十日
书 记 员 杜晓阳