广西壮族自治区玉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）玉中民一终字第450号
上诉人（一审原告）：陈某某。
委托代理人：李东军，广西业丰律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：钟某某。
委托代理人：张富才，广西桂金剑律师事务所律师。
上诉人陈某某因房屋租赁合同纠纷一案，不服玉林市玉州区人民法院（2015）玉区法民初字第9号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月22日立案受理后，依法组成由审判员梁坚担任审判长，与代理审判员邹丽娟、李小莉参加的合议庭进行审理。书记员林金茜担任记录。本案经合议庭评议，现已审理终结。
一审法院审理查明：2014年5月23日，陈某某与钟某某经协商一致达成了协议后，以陈某某为乙方、钟某某为甲方签订了一份《租赁合同》。该合同约定：”一、甲方将玉林毅德国际商贸城2号馆一楼二区3-4号的摊位租给乙方使用，免租期自2014年5月23日至2014年10月31曰止，租期貳年，时间自2014年11月1日起至2016年10月31日止，租金第一年45000元（人民币肆万伍仟元整），第一、二年租金不变。二、租金按一年一交，签订合同后乙方当日一次性交付第一年租金45000元（人民币肆万伍仟元整），第二年租金在2015年10月1日前交清，第二年要提前一个月交租金，甲方需提前15天提醒乙方缴纳租金，乙方违约的，是乙方自动放弃租用权，甲方有权解除乙方租赁合同的权利；没收乙方摊位押金5000元（人民币伍仟元整）。三、乙方需向甲方缴纳押金5000元（人民币伍仟元整），且乙方在不损坏甲方财物设施和将所欠的相关费用交清给各部门，待租用期满甲方退给乙方，如果乙方中途放弃合同协议退租，甲方有权扣留乙方所有的押金5000元（人民币伍仟元整），相反，如果甲方在未满二年租期解除租赁合同，甲方向乙方赔偿一年租金的30%。四、乙方租用甲方摊位后应做好一切消防、防盗等安全措施，如在租赁过程因外界的原因造成的一切损失或由于乙方个人管理不善导致盗窃等事故由乙方独立承担，与甲方无关。五、………”合同签订后的当曰，陈某某向钟某某支付了押金5000元和第一年的租金45000元，钟某某立写一份《收条》给陈某某收执。该《收条》写明：”收条，今收到陈某某交来租用玉林巿毅德国际商贸城2号馆一楼二区3-4号的摊位租金：人民币肆万伍仟元整（45000元），押金：人民币伍仟元整（5000元），从2014年11月1曰至2015年10月31曰止，共壹年租金。收款人：钟某某、2014年5日23日立。身份证：××。”与此同时，陈某某还向钟某某支付了物业服务费3100元【该款钟某某已于2014年3月10曰向玉林毅德物业管理服务有限公司缴纳（物业服务费：3101.80）】，钟某某也在收到陈某某支付的上述款项后，将属其所有位于玉林毅德国际商贸城2号馆一楼二区3-4号的摊位及摊位的钥匙交由陈某某管理使用，陈某某接管该摊位后在经营女装系列服装。在该摊位免租期即将期满时，陈某某认为玉林毅德国际商贸城在玉林城区地处较偏僻、交通又不便，没有顾客流量，巿场冷清，其所租赁的摊位处没有人来买东西，生意惨淡，无法经营。为此，陈某某便想方设法找钟某某协商，要与钟某某提前解除合同，返还讼争的摊位给钟某某。钟某某认为其没有违约，按照合同约定，租期为二年，且陈某某已在该摊位经营了五个多月，并交清了一年的租金和物业服务费，现在是陈某某不讲信用，为此，不同意与陈某某解除合同。
2014年12月22日，陈某某向一审法院提起诉讼，请求判令：一、确认双方签订的《租赁合同》已经解除；二、钟某某退还一年租金45000元给陈某某；三、钟某某退还2015年物业服务费3100元给陈某某；四、钟某某退还剩余电费125元给陈某某。该案在审理过程中，经一审法院主持调解下，陈某某于2015年4月9日将讼争的摊位及摊位的钥匙返还给了钟某某。租金返还问题，因双方意见分歧较大，无法达成调解协议。陈某某要求钟某某返还剩余电费125元，未能提供证据佐证。
一审法院认为：一、关于陈某某与钟某某在2014年5月23曰所签订的《租赁合同》是否成立、有效的问题。《民法通则》第四条规定：”民事活动应遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则”。本案中，陈某某与钟某某之间的所签订的《摊位合同》，是在自愿、诚实信用原则基础上签订的，没有违反强制性的法律法规的规定，双方当事人对此事实亦无异议。因此，陈某某与钟某某在2014年5月23日所签订的《租赁合同》成立且有效，依法应予以保护。二、关于钟某某应否返还一年租金45000元、物业费3100元、剩余的电费125元给陈某某的问题。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案中，陈某某与钟某某之间签订的《租赁合同》成立有效，双方应认真恪守《租赁合同》约定，全面履行该协议所确定的义务。根据该合同的约定，钟某某属其所有位于玉林毅德国际商贸城2号馆一楼二区3-4号的摊位租赁给陈某某使用，免租期自2014年5月23日至2014年10月31日止，租期为貳年时间，即自2014年11月1日起至2016年10月31日止，两年租金不变，租金均为45000元，每年交一次。在签订合同后的当日，陈某某已按合同约定，一次性支付了第一年租金45000元和物业服务费3100元。这说明双方已经按照合同行使权利和履行义务，说明陈某某租用钟某某的摊位，使用时间至少在一年以上。虽然该合同约定有中途陈某某可以放弃合同协议退租，但是，陈某某却在免租期即将期满时，以玉林毅德国际商贸城在玉林城区地处较偏僻、交通又不便，没有拥有客流量，巿场冷清，其所租赁的摊位处没有人来买东西，生意惨淡，无法经营为由，要求与钟某某解除合同。陈某某在摊位免租期期满时，便要求与钟某某解除合同，陈某某的这种行为显然有失于公平，有悖于诚实信用原则。庭审中，陈某某提出解除合同的诉请，钟某某对此亦表示同意，依法应予准许。双方亦于庭审结束的当曰，办理了摊位及摊位钥匙的交接手续，因此，双方于2014年5月23日所签订的《租赁合同》，解除该合同的时间是2015年4月9日，陈某某主张与钟某某解除合同的时间为2014年10日31日理由不成立，依法不予支持。陈某某主张钟某某返还租金和物业服务费理由成立，依法予以支持，但是，陈某某要求钟某某返还一年租金45000元和物业费3100元给其欠妥。本案中，陈某某接受钟某某交付的摊位及摊位钥匙时间是2014年5月23日，陈某某返还讼争的摊位及摊位钥匙给钟某某的时间是2015年4月9日，期间陈某某实际使用钟某某摊位的时间是321天，而扣除免租期的时间161天，陈某某不免租期使用钟某某摊位的时间是160天。根据双方交接摊位时间，钟某某应返还租金25274元给陈某某（45000元-（45000元÷365天×160天）=25274元】；钟某某返还物业服务费1741元给陈某某（3100元-（3100元÷365天×160天）=1741元】。陈某某主张钟某某返还剩余的电费125元给其，但未能提供证据佐证，故对陈某某的主张，依法不予支持，应予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十五条，《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第六十条、以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、陈某某与钟某某于2014年5月23日所签订《租赁合同》，自2015年4月9日起解除；二、钟某某应返还租金25274元给陈某某；三、钟某某返还物业服务费1741元给陈某某；四、驳回陈某某的其他诉讼请求。案件受理费1006元，由陈某某负担442元，钟某某负担564元（该款陈某某已预交，钟某某在支付上述款项时一并支付给陈某某）。
上诉人陈某某不服一审判决，上诉称：一、上诉人从2014年10月21日起陆续联系被上诉人商谈解除合同事宜，但是被上诉人并未作出积极响应，直至2014年11月8日双方见面，虽然在退还租金多少的问题上有分歧，但均同意解除本案涉诉合同，一审法院认定合同解除的时间为2015年4月9日并据此判定返还预交租金、物业费、电费的数额是错误的；二、双方经协商一致解除合同，并未违反诚信原则，也没有违反法律的规定，且上诉人提出解除合同是因为出现了情势变更，如果不解除合同会给上诉人造成更大的损失。综上，一审判决认定事实不清，判决错误，请求二审法院撤销玉林市玉州区人民法院（2015）玉区法民初字第9号民事判决书，改判被上诉人返还上诉人预交的租金45000元、2015年物业费3100元、电费125元。
被上诉人钟某某答辩称：一审认定事实清楚，但是一审判决对于物业费的计算有误，合同约定的免租不等于免物业费，物业费应按照上诉人实际使用的月份来计算，一审判决退还的物业费已超过应退数额。
上诉人陈某某在二审举证期间内向本院提交了以下证据：1、电表剩余电量单。欲证明上诉人已交电费及剩余的电量。2、证明、身份证。欲证明毅德市场2014-2015年没有收取物业费的事实。3、中国移动公司业务受理单。欲证明138××××5113是钟某某的号码。4、招租信息。欲证明上诉人于2014年5月24日即开始招租转租以期减少损失的事实。5、照片。欲证明毅德市场即使在正常的营业时间也没有客人光顾、上诉人于2014年10月31日已搬出涉诉铺面终止合同的事实。
被上诉人钟某某对上诉人提交的证据1没有异议，其同意退还上诉人电费125元；对证据2中的身份证没有异议，但是不能证明该五人确是毅德市场的租户，且证明属于证人证言，但是出具证言的证人均未出庭作证，且5位证人的证言与客观事实不符；证据3与本案无关，一审对存在该手机号码的内容已经进行过质证，一审法院认定与本案无关；证据4、5与本案无关联性。
本院认为：双方对上诉人提交的证据1均无异议，本院予以确认；证据2中的身份证仅能证明出具证明的人的身份，不能证明5位证明人确是毅德市场的租户，即便五位证明人是毅德市场的租户，因该事项物业公司仅会告知商铺的业主而非租户，所以该五人不能证明物业费是否收取，且上诉人在一审期间便提交了证据证明毅德物业管理服务有限公司已收取了被上诉人代上诉人交纳的一年物业费；证据3为移动公司受理单，真实合法，可作为认定案件事实的依据；证据4招租信息，上诉人在与被上诉人签订租赁合同第二天便将涉诉的铺面招租转租，而当时正处于免租期，因此不能证明上诉人称此举是为了减少损失的主张；证据5，本案为租赁合同纠纷，上诉人经营状况与本案无关，对该证据本院不予采纳。
经本院审理查明：一审判决查明的事实属实，本院予以确认。
另查明：《租赁合同》第五条约定：乙方（陈某某）租用甲方（钟某某）摊位期间所产生的如工商管理费、国税、地税、物业、水电、门锁维修等一切税费由乙方自行承担，与甲方无关。
本院认为：上诉人与被上诉人于2014年5月23日签订的《租赁合同》为双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，应受法律保护。合同签订后，上诉人交付押金及一年的租金、物业费、预交电费，被上诉人向上诉人交付了摊位及钥匙，双方均按照合同的约定履行了各自的权利义务。情势变更，是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，致使合同之基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力显失公平，允许变更合同内容或解除合同。情势变更在客观上必须有情势变更的事实，即合同成立时依赖的客观情况发生了异常变动；主观上必须是当事人在订立合同时所不可预见并不可避免。上诉人向被上诉人租赁涉诉摊位用于经营女装，在签订租赁合同前已经对摊位所在的位置、环境、交通、人流量等情况有所了解，摊位所在的毅德市场及周边环境在签订《租赁合同》前后并未发生异常，上诉人作为经营者，在租赁摊位前即应考虑到该经营活动有可能赢利亦可能亏损，盈亏结果应该由上诉人承担，上诉人租赁摊位之后经营不善属于商业风险而不是情势变更。上诉人主张其因情势变更提出与被上诉人解除合同未违反诚信原则，本院不予采信。根据租赁合同中的约定，如上诉人要中途解除合同，需要经过双方协商一致，而非一方通知到达便可解除。经过法院调解，上诉人于2015年4月9日将讼争的摊位及摊位钥匙返还给被上诉人，办理了交接手续，一审法院认定双方于2014年5月23日签订的《租赁合同》解除时间为2015年4月9日，并据此判决被上诉人返还租金25274元给上诉人正确，本院予以维持。上诉人虽多次设法与被上诉人协商提前解除租赁合同，但并无证据证明双方在解除合同这一事项上达成一致意见，其主张租赁合同已于2014年11月8日解除，本院不予支持。租赁合同中虽约定了161天的免租期，但是免租不等于免物业费，《租赁合同》第五条明确约定物业、电费等相关税费由上诉人自行承担，即被上诉人仅应返还物业服务费373.7元（3100元-（3100元÷365天×321天）=373.7元）】给上诉人。上诉人主张被上诉人应全额返还物业服务费3100元无事实和法律依据，本院不予支持。一审法院判决被上诉人返还上诉人物业服务费1741元错误，但因被上诉人未就一审判决提起上诉，视为被上诉人对一审判决的数额没有异议，对于该判项，本院予以维持。因被上诉人在二审期间同意返还上诉人已预交而未使用的剩余电量费用125元，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持玉林市玉州区人民法院（2015）玉区法民初字第9号民事判决第一、二、三项；
二、撤销玉林市玉州区人民法院（2015）玉区法民初字第9号民事判决第四项；
三、被上诉人钟某某返还电费125元给上诉人陈某某。
本案一审案件受理费1006元（陈某某已预交），由上诉人陈某某负担606元，被上诉人钟某某负担400元（该款陈某某已预交，钟某某在支付上述款项时一并支付给陈某某）；二审案件受理费1006元（陈某某已预交），由上诉人陈某某负担。
上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期履行的，则应加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起两年内向一审法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁 坚
代理审判员 邹丽娟
代理审判员 李小莉
二〇一五年十月二十九日
书 记 员 林金茜