安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖01民终3391号
上诉人（原审原告）：王明贺，男，1980年8月7日出生，汉族，住福建省长乐市。
委托诉讼代理人：伍凯，安徽王良其律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谈义臣，安徽王良其律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）：张香梅，女，1975年5月10日出生，汉族，住合肥市蜀山区（售房挂户）。
委托诉讼代理人：张达，安徽万世律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：魏召，男，1977年6月6日出生，汉族，住合肥市蜀山区（售房挂户）。
上诉人王明贺与上诉人张香梅、被上诉人魏召因房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院作出的（2017）皖0104民初7334号民事判决，向�院提起上诉。本院于2018年4月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王明贺上诉请求：1、判令撤销安徽省合肥市蜀山区人民法院（2017）皖0104民初7334号民事判决；2、请求二审法院将本案发回重审或依法改判原判决第二项内容，判决张香梅、魏召共同返还王明贺定金20000元，并共同赔偿王明贺损失250000元；3、判令张香梅、魏召承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院对魏召的诉讼主体地位即买卖合同主体认定错误，魏召应当与张香梅共同向王明贺承担相应的合同责任。第一，涉案房产为张香梅、魏召的夫妻共同财产，涉案合同虽仅有张香梅一人签字，但是合同履行主体应是张香梅和魏召。结合魏召的合同履行表现，亦符合家事代理行为，涉案合同的出卖方应是张香梅和魏召。第二，在该涉案房产被售与第三人时，魏召与�香梅合同过错明显，应当共同向王明贺承担合同责任。
二、一审法院判决赔偿数额明显过低，有违公平原则。一审法院在关于赔偿范围的酌定考虑方面将王明贺另购房屋与张香梅违约出售涉案房屋所获得的利益，以及王明贺遭受的基于双方约定可期待得到的房产价值损失一并作为经济损失计算依据。然而，王明贺另行购买的房屋与本案毫无关联，不应作为本案判决的依据。依据法律规定，当事人违约给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。涉案房屋已经过司法评估并出具了《房地产估价报告》，涉案房屋已经鉴定的房价与合同约定的房价之间的差价为人民币314700元。因该房屋的鉴定价格是不包含家具、家电和装修部分的价值，该差价应相应增加。综上，经济损失赔偿若为人民币100000元明显过低，王明贺主张经济损失赔偿为人民币250000元。
张香梅、魏召辩称，1、涉案房屋登记在张香梅名下，且王明贺未能提供魏召同王明贺之间就涉案房屋买卖达成协议的证据材料，王明贺要求魏召承担相应的合同责任没有事实和法律依据。2、一审判决赔偿王明贺损失100000元没有事实和法律依据。
张香梅上诉请求：1、依法撤销安徽省合肥市蜀山区人民法院（2017）皖0104民初7334号民事判决并依法改判；2、本案的一审及二审诉讼费用由王明贺承担。事实与理由：一审法院认定张香梅在履行其与王明贺签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》过程中存在违约并由此判决张香梅赔偿王明贺损失10万元无事实和法律依据，鉴定费也不应由张香梅承担。1、从合同效力来看，王明贺提交的《存量房买卖合同》及《补充协议》未生效。张香梅与王明贺所持有的《存量�买卖合同》中买受人处王明贺及其代理人张某的签名并非王明贺及张某本人所签，王明贺所持有的《补充协议》中虽有张某的签名，但张香梅所持有的《补充协议》买受人处却没有任何签字。张香梅所持有的《存量房买卖合同》及《补充协议》均没有买受人的签字，不能仅凭张香梅缴纳了定金就认定合同已经生效。2、双方合同未能成立的主要原因是由于双方就购房款是办理托管还是直接交付给张香梅未能协商一致，不宜认定张香梅存在违约行为。3、一审法院对王明贺提供的靳某的情况说明及证人靳某、张某的证人证言予以采信显属错误。靳某与本案具有利害关系，靳某的情况说明以及庭审中的证言真实性不能确定，且靳某的证言与其他证人证言相矛盾，其真实性不应得到认定。张某是王明贺的妻子，与本案具有利害关系，因此张某的证人证言中不利于张香梅的部�不应采信。4、张香梅未给王明贺造成任何损失，王明贺的诉请不应得到支持。2016年3月15日之前张香梅已明确表示如王明贺不能将首付款直接交付给张香梅，则张香梅不再将房屋出售给王明贺，王明贺已经知晓该要求。王明贺在获知张香梅不愿继续以资金托管的方式将房屋出售后，于2016年3月18日另行在同一小区购买了相同面积的房屋一套，应认定为其不再购买张香梅房屋意思的具体体现，王明贺主张张香梅给其造成损失没有事实依据。5、安徽天源价格房地产土地评估经纪有限公司对涉案房屋的价格评估报告不应作为认定王明贺损失金额的定案依据，鉴定费用也不应由张香梅承担。
王明贺辩称，本案事实清楚，证据充分，张香梅与魏召应当偿还王明贺应有的损失，请法院维护王明贺的合法权益，依法裁判。1、一审法院对魏召的诉讼主体地位即买卖合同主体认定错误，魏召依法应当与张香梅共同向王明贺承担相应的合同责任。2、张香梅与魏召恶意违反合同约定，给王明贺造成了重大经济损失，一审法院判决赔偿数额明显过低，有违公平原则。
魏召辩称，赞成张香梅的上诉理由及依据。
王明贺向一审法院起诉请求：1、解除王明贺与张香梅于2016年3月2日签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》；2、张香梅与魏召双倍返还王明贺定金40000元整，并承担违约赔偿责任，违约赔偿金为314700元（按照实际房屋鉴定的房价与存量房买卖合同约定的房价之间的差价计算）及承担鉴定评估费用2500元；3、案件诉讼费、保全费、保全担保费等诉讼费用均由张香梅与魏召承担。庭审中，明确第二项诉讼请求为：张香梅与魏召返还王明贺定金20000元，赔偿损失314700元、承担鉴定评估费用2500元。
一审法院认定事实：坐落于合肥市蜀山区房地产权人为张香梅。
2016年3月2日，王明贺（买受人，乙方）之妻张某在安徽中皖辉达信息服务股份有限公司的居间下与张香梅（出卖人，甲方）洽谈签订《存量房买卖合同》，合同约定：第一条甲方出卖存量房的具体状况如下：（一）存量房坐落在合肥市蜀山区，权属证号为：蜀0522**，用途：住宅，结构：混合。（二）建筑面积55.25平方米…第二条甲、乙双方经协商一致，同意上述存量房转让款为人民币计（大写）：捌拾贰万元，人民币计（小写）￥：820000元。甲方承诺：乙方只需要按照本合同约定的房价款总额支付，乙方可以拒绝支付本合同约定以外的其它房价款。乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在本合同附件四中约定。乙方交付存量房价款后，甲方应开具收款凭证。第三条甲、乙双方同意，甲方于2017年7月31日前�空存量房，并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起对存量房及其装饰、设备情况进行查验。查验后签订存量房屋交接书，并将存量房钥匙交给乙方即为存量房交付。第四条甲方承诺，自本合同签订之日起至存量房验收交接期间，凡已纳入本合同附件一的各项存量房装饰及附属设施被损坏或被拆除的，应按其价值/向乙方支付赔偿金。第七条本合同生效后，甲、乙双方应按国家有关规定缴纳税、费，由[甲方]交纳国家税、费见附件一，由[乙方]交纳国家税、费见附件二。财政部门根据房地产管理部门确认的“基准房价”，作为征税的参考标准。第八条乙方未在本合同规定期限内支付转让存量房价款的，甲、乙双方同意按下列方式处理。一、逾期未超过十日的，乙方应按日向甲方支付本合同第二条约定存量房价款万分之三的违约金，合同继续履行。二、逾期�过十日后，乙方未支付转让存量房价款给甲方的，甲方有权单方解除合同，乙方应按日向甲方支付本合同第二条约定转让存量房价款万分之三的违约金。如果乙方愿意继续履行合同，经甲方同意，合同继续履行。第九条甲方未按本合同第三条约定期限交接存量房的，甲、乙双方同意按下列方式处理。一、逾期未超过/日的，甲方应按日向乙方支付本合同第二条约定转让存量房价款万分之/的违约金，合同继续履行。二、逾期超过/日后，甲方应按日向乙方支付本合同第二条约定转让存量房价款万分之/的违约金。乙方解除合同的，甲方应自收到乙方解除合同通知到达之日起/日内，退还全部已付款。如果甲方愿意继续履行合同，经乙方同意，合同继续履行…《存量房买卖合同》附件四约定：一、委托房地产管理部门实行存量房交易资金托管的具体事宜：（一）乙方同意在以下规定期限内将存量房转让价款存入房地产管理部门设立的资金托管账户。1、2016年3月15日前将人民币（大写）叁拾贰万元整（含定金贰万元）存入托管账户；并在当日内办理存量房转移手续…3、甲方同意乙方向银行申请抵押贷款，总额为人民币（大写）伍拾万元整…《存量房买卖合同》乙方一栏王明贺的签名非王明贺本人所签。
同日签订补充协议，约定：1、乙方自本协议生效之日向甲方支付定金（大写）贰万元，该定金在乙方履行存量房买卖合同后抵作房价款；如甲方不履行该合同，应双倍返还乙方定金；如乙方不履行该合同甲方收取的定金不予退还。2、甲方在房产局过户前需提供此房屋物业结清证明及所辖派出所出具的空户证明。3、甲、乙双方应在房产局下发已过户的房产证及乙方付清全部的房款（乙方申请贷款的，以银行房款到指定的账户为�）后的当日内办理房屋交接手续；甲乙双方如因一方超过上述期限进行交接，则每天按总房款的万分之三向对方支付违约金。甲方应在房屋交接期满前结清该房屋的相关费用，按合同约定的条件交付房屋及附属设施，需要过户的附属设施包括水、电、气，附属设施的过户费用由乙方承担；乙方对于符合合同约定条件的房屋及附属设施，应当接受并在交接单上签字。4、需要约定的其他事项：（1）若因政策原因导致银行贷款不足部分乙方现金补齐；（2）甲方承担此房过户所产生的营业税与个税（土地增值税），此款由乙方支付视同乙方对甲方房款补偿。张某在补充协议乙方一栏代签“王明贺”，并在委托代理人一栏签名。
合同签订当日，王明贺支付定金20000元，张香梅出具收条一份，言明：今收到王明贺购买西园新村梅影里14幢408室房屋定金（人民币大写）贰万元整。
在合同约定的首付款存入托管账户期间，张香梅提出以现金方式支付房款，王明贺不同意，导致资金托管未办理。
2016年8月3日，张香梅将涉案房屋出售给案外人陈美玲[合肥市不动产登记中心国土资源局登记备案的《存量房买卖合同》售价为300000元]，并办理产权过户登记手续。
另查明，2016年3月18日，王明贺购买位于合肥市蜀山区房屋一套，建筑面积55.74平方米，转让价款为720000元，并办理产权过户登记手续。
张香梅、魏召原系夫妻，2016年8月23日登记离婚。
案件在一审审理期间，2017年9月，王明贺申请对位于合肥市蜀山区屋一套在一审案件受理之日即2017年9月29日的市场价格进行评估，一审法院依法委托安徽天源价格房地产土地评估经纪有限公司进行评估。2018年1月9日，安徽天源价格房地产土地评估经纪有限公司出具《房地产估价报告》皖天源[2017]房估字第S0472号，确定估价对象房地产在价值时点2017年9月29日的评估结果为：评估总价RMB113.47万元，大写（人民币）壹佰壹拾叁万肆仟柒佰元整，评估单位20537元/平方米。王明贺支付鉴定费2500元。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应按照约定履行自己的义务。本案《存量房买卖合同》及补充协议买受人的签名虽非王明贺，但鉴于签订人与王明贺的特殊身份关系，且王明贺已予追认，因此2016年3月2日的《存量房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上述合同签订后，王明贺如约支付了定金20000元，张香梅在未经王明贺协商一致的情况下单方解除合同，并于2016年8月将涉案房屋卖于案外人，张香梅擅自处分房屋的行为构成违约，应承担相应的违约责任。鉴于涉案房屋已处分，王明贺要求解除2016年3月2日的《存量房买卖合同》及补充协议，张香梅返还定金20000元，本院予以准许。
关于王明贺主张张香梅违约给其造成的经济损失问题，从张香梅违约出售涉案房屋所获得的利益、王明贺遭受基于双方约定可期待得到的房产价值损失以及王明贺在同一时期已购住房等方面综合考虑，一审法院酌定100000元。王明贺要求张香梅赔偿损失超出100000元的部分，一审法院不予支持。
因涉案房屋产权登记人为张香梅，且《存量房买卖合同》及补充协议系张香梅签订，王明贺要求魏召返还定金20000元和赔偿损失于法无据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事�讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除王明贺与张香梅于2016年3月2日签订的《存量房买卖合同》及补充协议；二、张香梅于判决生效之日起十日内一次性返王明贺定金20000元，并赔偿王明贺损失100000元；三、驳回王明贺的其他诉讼请求。案件受理费6658元，减半收取3329元，由王明贺负担1979元，张香梅负担1350元；鉴定费2500元，由张香梅负担。
本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。
本院认为，案涉《存量房买卖合同》及补充协议上出卖人张香梅的签名系其本人所签，买受人的签名虽非王明贺本人所签，但王明贺事后予以追认，故案涉《存量房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行合同义务�张香梅关于案涉《存量房买卖合同》及补充协议并未生效的主张，本院不予支持。
在合同履行过程中，王明贺依约支付了定金20000元，后因张香梅提出以现金方式支付房款，导致合同未能继续履行。之后，张香梅将房屋出卖给案外人，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任，并赔偿因其违约给王明贺造成的损失。一审法院从双方的过错责任、张香梅违约出售涉案房屋所获得的利益、王明贺遭受基于双方约定可期待得到的房产价值损失以及王明贺在同一时期已购住房等方面综合考虑，酌定损失100000元，二审予以认可。
一审中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织双方当事人进行了证据交换和质证，并依据法律规定和法定程序，对证靳某健的情况说明及证靳某健张某丽当庭所做的证言进行了审核。现张香梅主张一审法院对证靳�健的情况说明及证靳某健张某丽的证人证言予以采信显属错误，但未能提供相关证据予以佐证，其主张本院不予支持。
本案中，案涉房屋登记于张香梅名下，案涉《存量房买卖合同》及补充协议系张香梅签订，王明贺要求魏召与张香梅共同承担合同责任无事实与法律依据，本院不予支持。
综上所述，王明贺及张香梅的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6000元，由王明贺负担3300元，张香梅负担2700元。
本判决为终审判决。
审判长 张 利
审判员 张 勇
审判员 董江宁
二〇一八年五月十六日
书记员 徐文强
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。