江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0106民初7248号原告：邵洪年，男，1960年3月7日生，回族，住南京市鼓楼区。原告：郭兰芳，女，1950年11月20日生，回族，住南京市鼓楼区。原告：邵志阳，男，1988年10月5日生，回族，住南京市鼓楼区。被告：南京华惠工贸实业有限公司，统一社会信用代码913201061352919253，住所地南京市鼓楼区商埠街31号。法定代表人：许小兰，总经理。委托诉讼代理人：王嘉文，江苏盛律律师事务所律师。被告：邵冬年，男,1962年11月29日出生，回族，现住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：甘贵祥，江苏欣达律师事务所律师。被告：南京市土地储备中心，组织机构代码42609370-X，住所地南京市珠江路同仁西街7号2楼。法定代表人：王东，主任。委托诉讼代理人：王德军，江苏天豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：段然，江苏天豪律师事务所律师。被告：南京外滩投资发展控股集团有限公司，组织机构代码13530480-2，住所地南京市鼓楼区姜圩路10号。法定代表人：田伟民，董事长。委托诉讼代理人：顾志贤，江苏鼎原律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵继林，江苏鼎原律师事务所律师。原告邵洪年、郭兰芳、邵志阳诉被告南京华惠工贸实业有限公司（以下简称华惠公司）、邵冬年、南京市土地储备中心（以下简称土地储备中心）、南京外滩投资发展控股集团有限公司（以下简称外滩投资公司）确认合同无效纠纷一案,本院于2016年8月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邵洪年、郭兰芳、邵志阳，被告华惠公司的委托诉讼代理人王嘉文，被告邵冬年及其委托诉讼代理人甘贵祥，被告土地储备中心的委托诉讼代理人段然，被告外滩投资公司的委托诉讼代理人顾志贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邵洪年、郭兰芳、邵志阳向本院提出诉讼请求：确认被告邵根年、华惠公司、土地储备中心、外滩投资公司之间于2012年4月19日签订的2010038613号《南京市城市房屋拆迁补偿协议》无效。事实和理由：2005年，被告华惠公司在原告及父亲邵荣贵一大家族居住的本市煤炭港26号附近施工时，损坏了原告家的房屋，经过双方谈判，被告华惠公司与邵荣贵达成协议，由华惠公司负责将损坏的房屋拆掉重建，另外再由华惠公司在本市煤炭港26号的房屋和土地上出资翻盖建房，房屋建成后，给邵荣贵1**平方米左右的房屋，被告华惠公司负责办理翻盖房屋的房屋产权证。2006年房屋建成后，被告华惠公司依照协议约定，除将损坏的房屋拆掉重建返还外，另向邵荣贵交付了四套房屋（四套房屋分别为：本市xx港xx号xx幢xx单元xx室、xx港xx号xx幢xx单元xx室、xx港xx号xx幢xx室和xx港xx号xx幢xx室，以下分别简称xx室、xx室、xx室、xx室）。房屋交付后，原告家人在上述房屋中一直居住至今。2012年4月19日，土地储备中心及南京市下关区国有资产管理中心（后更名为外滩投资公司）与华惠公司、邵冬年签订了《南京市城市房屋拆迁补偿协议》，协议载明102室房屋的被拆迁人为华惠公司、承租人为邵冬年，拆迁安置补偿费用为803458元。原告认为，涉案的房屋建筑在邵荣贵所有的本市煤炭港26号土地使用权证所属范围，该房屋应当属于邵荣贵及花玉兰的共有产权房房屋的派生房产，房屋权益属邵荣贵及其家庭成员。为维护自身合法权益，原告遂诉至法院，请求判如所请。被告华惠公司辩称，华惠公司系特困企业，为了解决职工的相关问题，原南京市下关区人民政府批准本市××的房屋建造，后为便于管理，公安机关将本市××的门牌变更为本市煤炭港29号，其中一部分房屋用于安置四平路地块的拆迁安置户。华惠公司未与邵荣贵签订任何补偿协议，仅有华惠公司的施工单位南京荣和房地产代理服务有限公司（以下简称荣和公司）与邵荣贵之间定有协议，内容为荣和公司建房导致邵荣贵的房屋受损，故为其修复，并承诺为邵荣贵办理租赁证。邵荣贵确在房屋建成后承租华惠公司的四套房屋，即本市煤炭港xx号xx幢xx单元xx室、xx室、xx室、xx室。邵荣贵生前已将上述四套房屋承租权转让，其中涉案房屋102室的承租权转让给邵冬年，相关手续齐全，故不存在邵荣贵的权利由原告享有的问题，房子也实际由邵冬年使用至拆迁。原告主张的四套房屋的承租权并无证据证明，故请求法院驳回原告的诉讼请求。被告邵冬年辩称，邵洪年、郭兰芳、邵志阳提起的诉讼已超出诉讼时效；涉案房屋系被告邵冬年承租被告华惠公司的公租房，原告对该房屋无承租居住的权利；邵荣贵系涉案房屋的承租人，被告华惠公司系涉案房屋的所有权人，邵荣贵自愿将涉案房屋的承租权转移给被告邵冬年合法有效，故三原告不具备诉讼主体资格，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告土地储备中心辩称，原告不具备主体资格，涉案房屋所有权人为华惠公司，承租人为邵冬年，原告并非房屋所有权人，亦非承租人，与本案没有直接利害关系，故应当驳回起诉；涉案房屋的城市拆迁补偿协议系各方真实意思表示，该协议不违反法律效力性禁止性规定，应属有效，故请求法院驳回原告诉讼请求。被告外滩投资公司辩称，1.三原告无主体资格，三原告并非补偿协议的当事人，且无证据证明其对涉案房屋享有权利；2.原告对涉案房屋是否享有权利系本案诉讼的前提，应先提起物权确认之诉，本案协议是否无效亦应由法院判令，故原告的依据与本案的诉讼请求不属同一法律关系，当事人亦不同，因此不应在本案中对原告是否享有权益作出认定；3.原告诉状的部分内容违背客观事实，根据谁主张谁举证的证据规则，原告应对华惠公司与邵荣贵的协议举证，但其在本案中未能提供证据，应承担举证不能的法律后果；4.根据2005年8月13日邵荣贵与荣和公司签订的补偿协议约定可证实邵荣贵对xx室、xx室、xx室、xx室的房屋在作出处分前对其仅享有承租权而非所有权，原告之前在（2014）鼓民初字第6186号案件提供的202室的房屋拆迁补偿协议以及本案中的房屋拆迁补偿协议均证实xx室、xx室分别于2011年3月30日、3月25日腾空交房，原告关于家人在涉案房屋居住至2015年底的陈述与事实不符；5.涉案补偿协议合法有效，土地储备中心和外滩投资公司是下关滨江老城改造项目的D片区的拆迁人，并委托原南京市下关区拆迁办进行拆迁，拆迁人根据华惠公司出具的声明、邵冬年提供的其与华惠公司签订的租赁契约以及住宅房屋补偿拆迁金额评估表等与邵冬年签订房屋拆迁补偿协议，该协议符合相关规定，体现当事人意思表示，合法有效，且当事人已全面履行，故请求法院驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：邵新年、邵根年、邵洪年、邵冬年系邵荣贵与花玉兰的婚生子女，郭兰芳系与邵荣贵有抚养关系的继子女，邵志阳系邵新年之子。花玉兰于2001年5月28日去世，邵新年于2013年4月26日被法院宣告死亡。邵荣贵出生于1921年12月9日，去世于2013年11月5日，文化程度为文盲。邵荣贵系本市煤炭港xx号房屋的登记所有权人，房屋分为三部分，其中两部分建筑年代均为1984年，建筑面积分别为116.6平方米和13平方米，另外一部分建筑年代为1994年，建筑面积为40.31平方米。煤炭港xx号的土地使用权面积为202.20平方米。2005年，被告华惠公司委托案外人荣和公司在煤炭港26号附近施工时，损坏了邵荣贵的房屋一处，后在修复房屋基础上，另行新造了门牌为××的四间房屋提供给邵荣贵一家居住（因未获规划许可，该四间房屋未能领取产权证）。2005年8月22日，经原南京市公安局下关分局调整，××门牌××，上述四套房屋的门牌亦在更改之列。2010年12月30日，郭兰芳、杨美琴（系邵新年之妻）、邵根年、邵洪年、邵冬年签署《共同声明》一份，内容为“兹有郭兰芳、邵新年（杨美琴代）、邵根年、邵洪年、邵冬年五人，为了煤炭港房屋即将拆迁，其相关房产利益不因某个人对外签字，以致全体利益受损，特此，签订共同声明：1.用煤炭港26号土地与他人合建房屋获得的煤炭港26号和煤炭港29号14栋102室及202室房屋住房证，其权益为大家共有权利。不因目前为某个人名下而为其个人所有。2.任何个人无权对煤炭港26号房屋产权及相关住房证获得的房屋权益，与拆迁办达成搬迁补偿协议。若有违背造成财产损失由其相关个人承担一切损失责任。3.任何个人无权擅自引领老爷子（指邵荣贵）与拆迁办就房屋搬迁达成搬迁补偿协议。若有违背造成财产损失由其相关个人承担一切损失责任。（建议制订：拆迁补偿具体目标）4.与拆迁办达成搬迁补偿协议引领老爷子与其签字的条件是：上述五人中必须有四人赞成认同相关搬迁补偿协议，方可引领老爷子与其签字，否则，相关个人承担一切损失责任。5.煤炭港房屋搬迁需要大家共聚进行协商或需要大家共同到场应对拆迁事宜时，大家应及时按约到场。否则，个人利益受损，责任自负！与他人无关。上述声明经大家协商通过，签字即产生法律效力（除签名外，其他内容手写无效。共5份，每人1份留存）。”2011年1月6日，华惠公司向南京市下关滨江区域老城改造项目指挥部出具《声明》一份，承诺在煤炭港xx号拆迁中，所享有的10%补偿款全部放弃，让利给被拆迁的承租户，以产权房性质补偿给被拆迁承租户。2011年3月4日，郭兰芳出具《住房证权属证明》一份，内容如下：兹有本人郭兰芳持有的xx港xx号xx栋xx室住房证，其权属应为邵荣贵所有，其相关房屋拆迁补偿事宜，由父亲委托人全权处理，特此声明。同日，邵根年出具两份《住房证权属证明》，亦表明xx室、xx室权属应为邵荣贵所有。2012年4月19日，被告土地储备中心、南京市下关区国有资产经营中心（即本案被告外滩投资公司）作为拆迁人，华惠公司作为被拆迁人、邵冬年作为承租人就涉案房屋签订2010038613号《南京市城市房屋拆迁补偿协议》（以下简称xx室拆迁补偿协议），合同约定对xx室房屋进行拆迁，邵冬年同意于2011年3月30日8时将房屋腾空并交付拆除。上述拆迁款已于2015年3月16日由被告邵冬年领取。涉案房屋现已被拆除。另查明，三原告于2014年11月21日将华惠公司、土地储备中心、外滩投资公司及案外人邵根年诉至本院，请求确认四被告之间签订的关于202室房屋的《南京市城市房屋拆迁补偿协议》（以下简称xx室拆迁补偿协议）无效，本院于2015年2月10日以证据不足为由，作出（2014）鼓民初字第6186号民事判决，驳回三原告的诉讼请求。后三原告上诉至江苏省南京市中级人民法院（以下简称南京中院），南京中院于2015年7月23日作出（2015）宁民终字第2143号民事裁定书，撤销上述民事判决并将该案发回重审。后本院于2015年8月5日重新组成合议庭，适用普通程序审理此案。该案审理过程中，经邵洪年申请，本院委托苏交科集团股份有限公司（以下简称苏交科公司）对xx室房屋是否建在邵荣贵所有的煤炭港xx号土地上进行鉴定，苏交科公司于2015年12月10日作出《涉案房屋是否建在邵荣贵所有的煤炭港xx号土地上测绘鉴定意见书》（以下简称鉴定意见书），主要内容为：被鉴定房屋超出邵荣贵所有的煤炭港xx号土地（即煤炭港xx号邵荣贵名下土地使用权证所标注的界址点位置）的共有三部分，超出部分面积分别为：区域A（邵家产权房，二层楼），楼下超出部分面积为4.91平方米，楼上超出部分面积为4.91平方米；区域B（二层楼），楼下5室超出部分面积为9.90平方米；楼上6室超出部分面积为9.90平方米；区域C（三层楼），一楼xx室和xx室超出部分面积合计为43.63平方米，二楼xx室和xx室超出部分面积合计为43.63平方米，三楼xx室和xx室超出部分面积合计为43.63平方米。经华惠公司申请，本院亦委托南京康宁司法鉴定中心对落款时间为2011年5月27日的写明邵荣贵将xx室给邵根年的《声明》中指纹是否系邵荣贵本人进行鉴定，后因指纹模糊不清，不具备鉴定条件被退回鉴定。2016年11月23日，本院依法作出（2015）鼓民初字第5206号民事判决书（以下简称5206号案件），判决四被告之间关于xx室房屋签订的《南京市城市房屋拆迁补偿协议》无效。被告邵根年、华惠公司在上诉期内向南京中院提起上诉，目前该案正在二审审理过程中。对于上述当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。以上事实，有当事人陈述，户籍证明、户籍档案、户口簿、证明、民事判决书、南京市房屋所有权登记审核表、102室拆迁补偿协议、（2014）鼓民初字第6186号民事判决、（2015）宁民终字第2143号民事裁定书、（2015）鼓民初字第5206号民事判决书、《补偿协议》、《委托书》、《声明》、鉴定意见书以及本院庭审笔录等证据证实。本院认为，当事人的合法权益受法律保护。当事人对自己的主张所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。结合本案案情，本案存在以下争议焦点：1、涉案房屋权益是否归属被告华惠公司，华惠公司与邵家有无建立租赁关系；2、权利人是否邵荣贵，其是否有权对包括涉案房屋在内的四套房屋权益作出分配处置；3、按有指印的《声明》是否邵荣贵本人作出，是否系其真实意思表示。关于涉案房屋权益是否归属被告华惠公司，华惠公司与邵家有无建立租赁关系的问题。原告方主张涉案房屋系邵家所有，故与华惠公司不存在租赁关系，并提供鉴定意见书证明涉案房屋主体部分建造在邵荣贵拥有合法使用权的煤炭港xx号土地上。鉴于庭审过程中，原告方郭兰芳承认其华惠公司曾向其颁发涉案房屋的租赁证，且其他三套房屋亦办理租赁证。故原告方的主张与其陈述存在相悖，本院对其主张不予认可。涉案房屋虽未办理任何规划许可手续，系违法建筑，但不影响其使用等功能。华惠公司作为建造人，享有对涉案房屋的相关权益。华惠公司将部分权益让渡给邵荣贵一家使用，实际与邵荣贵一家建立租赁关系，房屋实际使用人为邵荣贵一家。关于权利人是否邵荣贵的问题。原告方举证的《共同声明》中关于“任何个人无权擅自引领老爷子（指邵荣贵）与拆迁办就房屋搬迁达成搬迁补偿协议”的陈述及《住房权属证明》中“权属应为邵荣贵所有”的表述均表明邵荣贵的所有子女在邵冬年与土地中心、外滩公司、华惠公司订立《南京市城市房屋拆迁补偿协议》之前已经达成协议，确认包括涉案房屋在内的四套房屋的财产权益归属邵荣贵，故邵荣贵有权对上述房屋的财产权益作出分配处置。关于《声明》是否邵荣贵本人作出，是否系其真实意思表示的问题。邵荣贵系文盲，《声明》上的签名并非其本人签署，被告方主张《声明》上指印系邵荣贵所按，鉴于邵荣贵在证据形成之前即与邵根年及邵冬年共同生活直至去世，故邵冬年应当对证据的真实性负举证责任。鉴于被告方均未举出相应证据对此予以证明，故本院对《声明》的真实性不予确认。涉案房屋的财产权益并未发生变动，邵冬年以自己的名义与其余三被告就涉案房屋订立拆迁补偿协议系无权处分，此后亦无充分证据证明该房屋所在土地的合法使用权人邵荣贵曾对此作出追认。综上，涉案房屋的财产权益应归属邵荣贵，在邵荣贵去世后且未作出遗嘱处置该部分权益的情况下即形成遗产，三原告均为邵荣贵的法定继承人，与涉案房屋存在利害关系，具备诉讼主体资格；该权益系物权，不适用诉讼时效的相关规定。被告邵冬年以房屋承租人的身份与其他被告签订的102室拆迁补偿协议系对他人财产的无权处分，该协议损害了邵荣贵及其继承人等相关人员的合法权益，亦违反相关法律、法规的规定，应属无效，故原告的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下:确认被告南京华惠工贸实业有限公司、邵冬年、南京市土地储备中心及南京外滩投资发展控股集团有限公司于2012年4月19日就位于南京市鼓楼区xx港xx号xx幢xx单元xx室签订的《南京市城市房屋拆迁补偿协议》（协议号：2010038613）无效。案件受理费11835元，由被告南京华惠工贸实业有限公司、邵冬年、南京市土地储备中心、南京外滩投资发展控股集团有限公司各自负担2958.75元（三原告已预交，四被告于本判决生效之日起十日内向三原告给付此款）。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  尤忠华代理审判员  邢珊珊人民陪审员  胡金海二〇一六年十二月二十二日见习书记员  李雅文