吉林省通化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉05民终574号
上诉人（原审被告）：赵婷婷，女，汉族，1986年7月14日生，现住通化市东昌区。
委托代理人：王亚丽，女，1957年8月10日生，汉族，住通化市东昌区。
被上诉人（原审原告）：通化市凯龙房地产开发有限公司。住所：通化市江南江锦东路***号。
法定代表人：杨会连，总经理。
委托代理人：唐磊，吉林衡力律师事务所律师。
上诉人赵婷婷与被上诉人通化市凯龙房地产开发有限公司（以下简称凯龙公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服通化市东昌区人民法院作出的（2015）东民一初字第376号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
凯龙公司一审诉称：2013年7月21日，凯龙公司与赵婷婷签订红星美凯龙配套商业瑞斯德家居建材港项目认购协议书，赵婷婷认购凯龙公司坐落于通化市东昌区江南创业西路与创业东路交汇处瑞斯德家居建材港16号楼10号铺房屋，建筑面积128平方米，交纳1万元定金，并于7月24日一次性支付尾款1609584元。2013年9月4日，赵婷婷与凯龙公司签订《认购协议书附件》，将购房方式由“自营”改为“投资”，赵婷婷收到“自营转投资”返款220928元。2015年1月8日，赵婷婷取得了凯龙公司因暂时未能签订《商品房买卖合同》而支付的4万元补偿款。2015年7月19日，赵婷婷将凯龙公司诉至法院，要求撤销认购协议书。同年9月6日，东昌区人民法院作出(2015)东民一初字第286号民事判决书，认定凯龙公司与赵婷婷签订的认购协议书无效，判令凯龙公司返还赵婷婷购房款1609584元及交纳1万元定金，并支付相应利息。该判决已生效。凯龙公司认为，东昌区人民法院判决认定认购协议书无效，凯龙公司返还赵婷婷购房款1609584元及交纳1万元定金，并支付相应利息。赵婷婷就应返还凯龙公司返租款220928元，补偿款4万元，共计260928元及相应利息。
赵婷婷一审辩称：凯龙公司要求赵婷婷返还“自营转投资”220928元和补偿款4万元，没有事实依据。东昌区人民法院286号民事判决书能证明因凯龙公司迟迟不能履约，凯龙公司变相赔偿。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“无效或者被撤消后，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方，应当赔偿对方因此所受的损失”。因凯龙公司有过错，赔偿是应该的，请求法院驳回凯龙公司的诉讼请求。
一审法院审理查明：2013年7月21日，凯龙公司与赵婷婷签订红星美凯龙配套商业瑞斯德家居建材港项目认购协议书，赵婷婷认购凯龙公司坐落于通化市东昌区江南创业西路与创业东路交汇处瑞斯德家居建材港16号楼10号铺房屋，建筑面积128平方米，交纳1万元定金，并于7月24日一次性支付尾款1609584元。2013年9月4日，赵婷婷与凯龙公司签订《认购协议书附件》，将购房方式由“自营”改为“投资”，赵婷婷收到“自营转投资”返款220928元。2015年1月8日，赵婷婷取得了凯龙公司因暂时未能签订《商品房买卖合同》而支付的4万元补偿款。同年7月19日，赵婷婷将凯龙公司诉至法院，要求撤销认购协议书。同年9月6日，通化市东昌区法院作出(2015)东民一初字第286号民事判决书，认定凯龙公司与赵婷婷签订的认购协议书无效，判令凯龙公司返还赵婷婷购房款1609584元及交纳1万元定金，并支付相应利息。该判决已生效。凯龙公司认为，东昌区法院判决已认定双方认购协议书无效，判令凯龙公司返还赵婷婷购房款1609584.00元及交纳1万元定金，并支付相应利息，该判决已生效。凯龙公司认为，既然双方签订的认购协议书无效，应互相返还，故凯龙公司诉至法院，要求赵婷婷返还给凯龙公司自营投资款220928元，补偿款4万元，共计260928元及相应利息。
一审法院认为：通化市东昌区法院作出(2015)东民一初字第286号民事判决书，认定凯龙公司与赵婷婷签订的认购协议书无效，并判令凯龙公司返还赵婷婷购房款1609584元及交纳1万元定金，并支付相应利息。该判决已发生法律效力。而赵婷婷因该认购协议书从凯龙公司处取得的“自营转投资”220928元，补偿款4万元，共计260928元，未履行返还义务，凯龙公司要求赵婷婷返还“自营转投资”款和补偿款共计260928元及相应利息的请求应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，一审法院判决：一、赵婷婷返还给凯龙公司“自营转投资”款220928元并按中国人民银行同期同类贷款利率承担该款利息（时间从2013年9月6日起至执行完时止）。二、赵婷婷返还给凯龙公司补偿款4万元并按中国人民银行同期同类贷款利率承担该款利息（时间从2015年1月9日起至执行完时止）。以上条款于一审判决生效后立即执行。一审案件受理2606元，由赵婷婷负担。
赵婷婷不服一审判决，其主要上诉理由为：双方签订认购协议书后，赵婷婷交付了全额购房款，因凯龙公司未取得商品房预售许可证，无法与赵婷婷签订正式的《房屋买卖合同》，致使赵婷婷不能按时取得房屋所有权。凯龙公司为赔偿赵婷婷的损失，双方签订认购协议书附件，并将赵婷婷购买房屋的形式由自营改为投资，凯龙公司以返还给赵婷婷租金的形式赔偿给赵婷婷220928元，后凯龙公司又赔偿给赵婷婷4万元。上述款项均是凯龙公司因其违约而赔偿给赵婷婷的损失。在整个房屋买卖过程中，凯龙公司存在根本违约行为，而赵婷婷无违约行为，赵婷婷不应将上述赔偿款项返还给凯龙公司。
凯龙公司二审辩称：双方之间就“自营改投资”达成合意，是双方真实意思表示。对于凯龙公司的过错行为，东昌区人民法院（2015）东民一初字第286号民事判决书中已判令凯龙公司向赵婷婷支付利息损失，本案中赵婷婷应向凯龙公司返还因认购协议书而取得的返租款220928元和补偿款4万元及相应利息。
本院审理查明：2013年7月21日，凯龙公司与赵婷婷签订红星美凯龙配套商业瑞斯德家居建材港项目认购协议书，赵婷婷认购凯龙公司坐落于通化市东昌区江南创业西路与创业东路交汇处瑞斯德家居建材港16号楼10号铺房屋，建筑面积128平方米，交纳1万元定金，并于7月24日一次性支付尾款1609584元。因凯龙公司未取得商品房预售许可证，2013年9月5日，赵婷婷与凯龙公司签订《认购协议书附件》，将购房方式由“自营”改为“投资”，即赵婷婷将从凯龙公司所购房屋，出租给凯龙公司，凯龙公司向赵婷婷支付租金。2013年9月5日，凯龙公司给付赵婷婷220928元，收据中标注为“凯龙公司退赵婷婷购16号楼10商铺自营改投资房款差额”。2015年1月8日，凯龙公司给付赵婷婷4万元，收据中标注为“凯龙公司支付赵婷婷赔偿款”。2015年7月19日，赵婷婷将凯龙公司诉至法院，要求法院判令：1、确认赵婷婷与凯龙公司签订的认购协议书无效；2、凯龙公司返还给赵婷婷购房款1609584元；3、凯龙公司赔偿给赵婷婷经济损失30万元；4、凯龙公司双倍返还给赵婷婷定金2万元；5、凯龙公司支付给赵婷婷银行贷款利息至房款付清时止。东昌区人民法院审理认为，凯龙公司至今未取得商品房预售许可证，双方签订的认购协议书无效。2015年9月6日，东昌区人民法院作出(2015)东民一初字第286号民事判决书，判令：1、赵婷婷与凯龙公司签订的认购协议书无效；2、凯龙公司返还赵婷婷购房款1609584元及交纳1万元定金，并支付相应利息；3、驳回赵婷婷其他诉讼请求。该判决已发生法律效力。另查明，双方自签订认购协议书及附件至赵婷婷起诉时，凯龙公司未将涉案房屋交付给赵婷婷，赵婷婷未占有、使用涉案房屋。
本院认为：赵婷婷购买房屋的目的是为了取得房屋所有权并以此房屋进行生产和经营活动，在赵婷婷全额支付购房款后，因凯龙公司未取得商品房预售许可证，双方无法签订《商品房买卖合同》，导致赵婷婷与凯龙公司签订的认购协议书无效，对此凯龙公司系根本违约，凯龙公司存在过错，赵婷婷无过错。一、关于220928元如何定性及应否返还问题。赵婷婷主张该款为赔偿款，赵婷婷无需返还给凯龙公司；凯龙公司主张该款为三年租金，每年7万余元，赵婷婷应将该租金返还给凯龙公司。虽然收据中体现为“凯龙公司退赵婷婷购16号楼10商铺自营改投资房款差额”，但从本院查证的事实及双方当事人当庭陈述上看，凯龙公司在明知其没有取得商品房预售许可证的情形下，仍以“自营改投资”方式将房屋出售给赵婷婷，凯龙公司的行为系规避相关法律行为。凯龙公司与赵婷婷均知悉，涉案房屋“自营改投资”亦无法办理产权证照，赵婷婷的购房目的和其根本利益无法实现。因凯龙公司无法将涉案房屋交付给赵婷婷，凯龙公司以承租涉案房屋3年并向赵婷婷支付租金的方式赔偿给赵婷婷损失，故该220928元应认定为凯龙公司因无法交付房屋而向赵婷婷支付的赔偿款。现认购协议书已确认无效，凯龙公司对此存在过错，赵婷婷无过错，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“无效或者被撤消后，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方，应当赔偿对方因此所受的损失。”的规定，凯龙公司主张赵婷婷应返还220928元及利息，本院不予支持。此外，凯龙公司主张220928元为租金，即使其主张成立，凯龙公司向赵婷婷支付了3年租金220928元，但凯龙公司已占有、使用涉案房屋3年，双方之间的“租赁合同”已履行完毕，凯龙公司要求赵婷婷返还租金220928元，与法无据，凯龙公司的主张亦得不到支持。二、关于4万元如何定性及应否返还问题。如前所述，至2015年凯龙公司仍无法将涉案房屋交付给赵婷婷，双方达成合意，凯龙公司另支付给赵婷婷4万元赔偿款。收据中标注为赔偿款、凯龙公司二审中当庭承认该4万元系凯龙公司无法与赵婷婷签订商品房买卖合同而支付给赵婷婷的赔偿款，对此能够进行佐证，该4万元应认定为凯龙公司因无法交付房屋而向赵婷婷支付的赔偿款。凯龙公司主张赵婷婷应返还4万元及利息，本院不予支持。
综上，赵婷婷的上诉理由成立，本院予以支持。一审认定事实错误，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销通化市东昌区人民法院（2015）东民一初字第376号民事判决；
二、驳回通化市凯龙房地产开发有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费2606元，二审案件受理费5214元，合计7820元，由通化市凯龙房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 ：王艳刚
代理审判员 ：范立华
代理审判员 ：王立武
二〇一六年五月三十日
书 记 员 ： 赵 航