浙江省嘉兴市南湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0402民初576号原告：潘展望，男，汉族，1992年12月14日出生，户籍所在地为浙江省仙居县，现住嘉兴市南湖区。委托代理人：潘行云（系原告父亲），男，汉族。委托代理人：薛明，嘉兴市东栅法律服务所法律工作者。被告：浙江佳源房地产集团有限公司，住所地：嘉兴市中环东路2297号，统一社会信用代码：91330402760173561M。法定代表人：沈玉兴，该公司董事长。委托代理人：肖勇杰、顾沁莘，浙江凯信律师事务所律师。原告潘展望因与被告浙江佳源房地产集团有限公司（以下简称佳源公司）房屋买卖合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院于2017年1月24日受理后，适用简易程序于2017年4月7日公开开庭进行了审理，后因案情复杂、双方争议较大，本案依法转而适用普通程序。根据原告提出的申请，本院组织双方对涉案房屋装修质量瑕疵范围达成基本一致意见后，依法委托房地产评估机构对涉案房屋的室内装修及附属设施中需要修复部分所需费用进行鉴定估价，至2018年1月9日浙江和诚房地产估价有限公司出具估价报告书，鉴定程序结束（评估期间的七个月依法不计入审限）。2018年1月26日，本院组成合议庭，再次公开开放审理了本案，原告委托代理人潘行云、薛明，被告委托代理人肖勇杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘展望起诉称，原告与被告就嘉兴市英伦都市13幢107室房屋先后签订《商品房买卖合同》、《补充协议》、《情况说明》等合同文件，约定：房屋毛胚价3124500元，增补装璜价2721000元（被告同意就装璜价格给予原告优惠1375500元，原告实际支付1345500元，而原告同意被告使用案涉精装房至2016年7月18日），如有损坏被告负责维修，原告支付装修款1345500元。原告的447万元付款义务已全部按约履行完毕，2016年2月19日房产登记至原告名下。2016年7月12日，原告明确告知物业并转告被告方：经现场察看，房屋存在功能性质量瑕疵不具备交房条件，原告明确拒绝接收房屋，被告至今未完善交房条件；同时原告要求被告按照合同第九条和第十四条约定履行相关交接义务为，并要求被告协助原告共同委托第三方评估机构对拟移交房屋的装修装饰质量进行客观公正的测评，但被告不予理睬。由于装饰装修质量瑕疵较多，原告有合理理由怀疑被告在装饰装修过程中以次充好，质量不符合交付要求，不能正常使用。2016年10月27日原告委托杭州骏宇房屋信息咨询有限公司对上述13幢107室房屋装饰装修质量进行评估（系至被告处借钥匙进入房屋），该公司的《房屋查验报告》结论：至少有65处质量不合格，被查验房屋不能正常使用。综上所述，双方签订的房屋买卖合同、补充协议等合法有效，被告的上述行为构成严重违约，既未及时对装饰装修质量隐患予以排除，也未按合同约定的总价2721000元进行装修，亦构成价格欺诈。原告多次与被告协商处理，但被告拖延至今未果，故提起诉讼，请求判令：一、被告向原告支付违约金80460元（暂计180天，从2016年7月19日起至实际完善交房条件并交房为止，按原告已付房款447万元的每日万分之一计付违约金）；二、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告主张被告方就房屋装修部分有价格欺诈行为，应适用《消费者权益保护法》，故增加一项诉讼请求：判令被告支付原告房屋装潢差价的三倍赔偿金（差价=2721000元-装潢费司法委托评估价）。被告佳源公司答辩称，一、原告认为被告“至今没有履行交房义务，应承担延迟交房违约金”，这不符合事实。双方的房屋买卖合同对于被告交付房屋义务有明确约定，实际在合同约定交付时间内被告已经通知原告，原告于2016年7月12日已经办理入伙验房交接单，在该交接单中原告父亲（即原告代理人）对当时验房的情况进行了说明，其列出装修的问题均属于细节上小瑕疵，不影响使用，被告的交房义务已经履行完毕。补充一点：事实上在2016年5月原告已经派人去现房中施工做阳光房，足以说明原告有实际使用房屋的情况存在。本案原告是无限放大了装修上的细小问题，这些问题不应当成为阻碍交房的理由。二、原告要求被告按照消费者权益保护法承担三倍装修差价的赔偿，完全不能成立。双方通过房屋买卖合同和补充协议的方式对价款作了明确的约定，案涉房屋是样板房，当时原告是见过现房的，即原告对该房屋有充分的认知。房屋价款的构成是双方协商达成的结果，双方缔结合同时，就优惠内容而言只是对房屋整体价格的优惠，不存在被告方曾告知原告优惠的只是优惠装潢价格，原告认为被告应按照价格欺诈承担三倍赔偿是其对消费者保护法的错误理解。无论是否存在优惠，双方均应以订立的合同和补充协议为准，原告的该主张在法律和事实上均不成立。三、针对原告补充增加的诉请，根据本案司法鉴定估价结果，被告认为房屋装修方面的细小瑕疵，只能依据2016年7月原告代理人签署的入伙验房交接单上写明的项目进行修复或赔偿。针对自己的主张，原告潘展望提供了如下证据：1、《浙江省商品房买卖合同》原件一份（系由原、被告于2015.11.18签订）。证明双方签订房屋买卖合同，约定延迟交房违约金的计算方式，总价447万元，合同中没有体现出毛坯价和装修价，通过补充协议来体现。2、《补充协议》原件一份（由原被告于2015.8.31签订），证明约定毛坯价3124500元，装修优惠后价格是134万多元。不属于违约范围是针对原告若不按期付款而言，不是针对被告若有欺诈不需要承担违约责任，是被告出给原告的，不能免除其自己的责任。3、《情况说明》原件一份（由王建玲书写并加盖被告公司销售合同专用章，于2015.8.31出具），据以证明房屋总价在装修上优惠了1375500元，是实际支付的装修款1345500元再加上中介费，即装修优惠一半价格，而给予被告使用一年。被告质证意见：对三份证据的真实性没有异议。1.合同中第21页附件八“补充协议”第10条写明了该房屋已经优惠了1375500元。原告的证据2、3，实际上无法证明原告提出的所谓优惠是针对装修的差价问题，《补充协议》、《情况说明》内容和合同附件八“补充协议”中是一致的。对出卖人的交房义务，有关交付时间、条件在合同第九条有明确的约定，只有违反了该条合同内容原告才有权向被告主张逾期交房的违约责任。4、房产证一份，原告购买的房屋登记为嘉兴英伦都市13幢7室；5、销售不动产统一发票（自开）2份；6、原告付款凭证一组5页。（以上均是复印件）据以证明原告是涉案房屋所有权人，已履行全部付款义务，447万元房款已经支付给被告。被告质证认为：证据4、5、6都是复印件，但房产证已经办出，房款通过首付和银行按揭已经支付，真实性应是没有问题的。7、房屋查验报告一份，由杭州骏宇房屋信息咨询有限公司于2016.10.27出具。证明原告购买的嘉兴英伦都市13-7室经其查验，结论为不能正常使用。查验房屋是原告委托查验，被告的人员在场，因为进入房屋要被告通知物业开门的。8、原告向被告寄出的整修交房催告书一份、EMS快递面单一份（经过为：交房时原告不同意接受房屋认为有严重居住瑕疵，要求进行整改，被告不同意，迟延履行，不对房屋完备交房条件，故给被告发函即整修交房催告书附房屋查验报告）。证明被告收到了原告的催告书（因为EMS没有退回），但被告没有修复。9、中介费3万元的收据一份，证明原告向浙江嘉居网络科技有限公司支付团购服务费3万元。原告通过浙江嘉居网络科技有限公司的居间而与被告联系，后双方签订房屋买卖合同，是该公司从中斡旋才签订该合同，故支付了该费用。被告质证意见：对证据8的三性不予认可。1.原告提供EMS面单，若证明原告进行了投递，应进行投递查询，仅仅填写面单不能作为原告已经投递的证据；2.该面单中对邮件的内容没有说明，内容空白，原告说邮寄了2份材料，没有体现。整修交房催告书是原告自行打印的材料，内容是原告自我陈述的内容，不能作为证据使用。证据7房屋查验报告，虽有杭州骏宇房屋信息咨询有限公司公章，但若原告将其作为鉴定报告提供，1.应提供出具报告的该单位接受委托的情况，以及单位是否有鉴定资质、鉴定查验行为的证据；2.报告内容和房屋实际状况不吻合，该报告不是在双方认可的基础上一一确认的，被告对报告内容不予认可，原告目前要证明被告交付的房屋不符合实际使用状况没有依据。证据9没有提供原件，真实性有异议；该收据反映原告和案外第三人订立的协议，即使原告支付了费用也和本案没有关联性，原告认为该3万元中介费也是优惠的一部分无法体现。庭审中针对自己的抗辩，被告佳源公司提供如下证据：1、商品房买卖合同一份、补充协议一份（与原告方提供的证据是一致的），主要证明双方以合同和补充协议的方式进行商品房买卖，交易的是现房即精装样板房，对总房价的组成、交付时间等有明确的约定。2、入伙验房交接单一份（时间是2016年7月12日，来办理交接的是原告父亲潘行云，由潘行云签字）。证明被告并没有迟延交房，在交房时潘行云对房屋验看后提了9点意见。（1）从被告交房义务看，合同约定主要交房义务是房屋本身适用性问题，对原告提出的几个问题，双方在补充协议中明确约定交房以交付时现状为准，并不是全新交付，故特别约定装修有损坏甲方负责修复，但正常磨损则没有修复义务。（2）对其提出的几点内容看，其问题都和装修正常使用后有一定磨损和折旧有关，如石材凸出、要求墙砖更换，依补充协议被告没有义务按照原告意愿进行更换，不是原告主张了就要履行的，问题即使存在也不构成原告提出的交房的实质性障碍，事实上要进行更换的是几个灯不亮的问题等，不影响原告使用，若仅仅是这样的小瑕疵，被告只有修复的责任，不属于被告延迟交房。原告质证意见：对商品房买卖合同和补充协议这组证据没有异议，与原告已提供的该证据是一致的。对入伙验房交接单，签字是原告父亲潘行云签字，是口头要求被告整改上面未列全的瑕疵。原告本人当时在场是拒绝签字的，原告对入伙交房交接单的证据三性均不认可，自己的意见没有表述，也不是原告签字。为查明客观事实，根据原告提交的司法鉴定申请书，针对原告一再强调的房屋装修部分的瑕疵问题，依据原、被告签订的关于装修价值及使用期限的补充协议，本院依法委托浙江和诚房地产估价有限公司对涉案房屋室内装修及附属设施中需要修复部分的市场价费用进行鉴定评估，该公司对原告的英伦都市13幢7室现场查勘后，于2017年12月29日向本院出具《估价报告》一份（附需修复部分组价清单，列明22小项，其中有6项无需支出费用），采用成本法进行估价，估价结果为：修复费用市场价总计为50100元。庭审中向双方出示了该证据。原告质证认为：1.该报告与我方要求的申请内容有差距，原告认为仅对装修损坏部分评估修复价格并未达到我方的申请要求。按照商品房买卖合同第十四条的约定，该房屋的装修部分是需要进行结算的，应以最终的结算清单为准，装修的材料及价格应由被告提供，但被告一直未提供装修清单，原告是17年12月4日拿到房屋钥匙。被告质证认为：1.对该报告的内容，提请法庭注意双方在补充协议中约定“交付时以现状为准”2.正常的磨损或折旧问题，首先原告购买的是一个样板房，原告是看到现房再签订购买合同包括补充协议；其次，评估报告当中所提到的问题，均是正常使用的结果，并不是损坏的情况，故不是被告的责任，被告没有维修义务。第二次庭审过程中，原告补充提供一份由浙江典尚装饰工程公司编制的英伦都市13幢7室软装价格汇总表（同时由被告方加盖“销售合同专用章”）。原告据以证明装修部分的价格，认为包括硬装、软装，均应当由被告提供清单进行结算。被告质证认为：该份材料内容是浙江典尚装饰工程公司和被告之间发生的房屋装修。不管它内容如何，我方与原告是商品房买卖合同关系，还有补充协议约定，不能证明原告所主张原、被告之间还需对装修的价格进行结算的事实。经审理，本院认定的案件如下：2015年8月，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，由原告向被告购买嘉兴市英伦都市13幢107室房屋一套。由于该房是精装修样板房，合同中约定价格按套计算，总价款为447万元，该合同附件八第10项也载明“该房屋已优惠1375500元，买受人未按约定时间付款的，优惠取消，在最后房款支付时结算”，第24项载明“该房屋为现房，买受人在房款结清之日起一周内到出卖人处办理资讯手续，出卖人不再另行发交房通知书”。8月31日双方又签订《补充协议》一份，就房屋装修款支付、房屋交付事项主要约定如下：1.毛坯价3124500元，装修价1345500元，含车位，总房款实际为4470000元；2.装修款1345500元，乙方需于2015年8月一次性支付；3.乙方同意甲方将该房屋作为样板房无偿使用一年，自2015年8月起至2016年7月18日；4.甲方于2016年7月18日前将该房屋交付给乙方，所交付房屋以交付时现状为准，室内装修、物品如有损坏由甲方负责修复，但正常磨损、折旧除外。此后，原告按约将4470000元房款付清，至2016年2月19日办理了该房的产权证。至2016年7月12日双方办理房屋实物交接，原告在验房时认为房屋装修部分有9处质量瑕疵，并在《入伙验房交接单》上明确写明，原告认为上述瑕疵已造成房屋不适合居住，被告不具备交房条件，拒绝接收房屋，双方由此发生纠纷。后又自行委托某房屋咨询公司对该房装修质量予以评估后，原告认为该房屋不能正常使用，且被告有违约不能按期交付以及价格欺诈的行为，遂诉至本院。本院认为，原、被告之间的房屋买卖合同合法有效，双方均应依约履行合同。由于涉案房屋是精装修样板房（排屋），也明确是现房，原告在购买前完全有条件对该房屋进行充分认知以决定是否购买，且双方签有多份合同及补充协议，对该房的价格组成有明确的说明，合同（含合同附件内容）和补充协议是双方的一致合意，体现了平等的意思自治精神，故原告认为被告在房屋总价款及装修部分价格上对其有欺诈行为缺乏依据，不能成立，本院不予认定。对于原告主张的逾期交房违约金80460元，根据现有证据《入伙验房交接单》，实际上双方于2016年7月12日办理房屋交接，符合补充协议约定的交房期限，被告不存在逾期交房的违约事实，故本院对原告的该项请求不予支持。本案的实质争议是双方办理房屋交接手续时原告方提出的装修质量瑕疵问题，导致原告拒绝接收房屋，此系双方各自对《补充协议》条款理解上的差异，也是双方先后多次发生诉讼的最初原因，包括在2016年原告以租赁合同关系起诉被告的起因。根据评估机构经现场查看房屋出具的估价意见和原告代理人潘行云签署的《入伙验房交接单》，本院审查认为，无论是估价报告指出的22项需修复问题（去除维修价格为零的实际为16项），还是潘行云提出的9项质量问题，均不影响房屋的使用功能，也不属于被告不具备交房条件。对于上述经司法鉴定评估的装修质量瑕疵，结合原告的诉讼主张，应由被告赔偿修复费用50100元。还需指出，该项赔偿款系替代维修，作出具体赔偿后相应的维修由原告自行处理，且原告今后不得再经装修瑕疵为由主张其他权利。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告浙江佳源房地产集团有限公司于本判决后七日内赔偿原告潘展望装修部分的维修费50100元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果当事人未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1812元，由原告负担1500元，被告浙江佳源房地产集团有限公司负担312元，本案中的评估费25000元，由浙江佳源房地产集团有限公司负担。均于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审 判 长  余锦明人民陪审员  陆春红人民陪审员  黄 琴二〇一八年一月三十日书 记 员  姚李燕??