河北省永年县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）永民初字第436号
原告：李素芬。
委托代理人：李建峰，河北众意律师事务所律师。
被告：邯郸市力天房地产开发有限公司。
住址：邯郸经济开发区文明路9号4号楼11层。
法定代表人：赵超波，该公司董事长。
委托代理人：王营，河北诚研律师事务所律师。
原告李素芬诉被告邯郸市力天房地产开发有限公司（以下简称力天公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年1月27日立案受理后，依法由审判员适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人李建峰、被告委托代理人王营到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李素芬诉称，被告作为房地产开发公司，对“永年县东大街富东小区”进行商品房开发建设和公开销售。2008年12月7日，原告与被告以《购房认购书》的形式，达成商品房买卖合同关系，约定原告以单价1560元购买被告富东小区的3号楼3单元30号，面积为140.58平方米的单元房一座，房屋总价为219305元，该款由原告以定金方式一次性支付给被告，房屋的交付时间为2010年5月31日，原告在该认购书上签字按手印，被告则加盖了其富东小区“售楼专用章”。原告于该购房合同签署的当日，即向被告履行了付款义务，将房款按照合同约定全额支付给了被告，被告向原告出具了收据。但在合同履行期间，被告在2010年5月31日约定交房期限届满时，却违约未向原告交付房屋，此后，历经原告每年多次催促，至今已逾期四年之久，被告也未交付房屋给原告，使原告合法权益受到严重侵害。现经查证得知，被告作为房地产开发公司，所建设和销售的商品房至今未取得商品房预售许可证，却在销售该商品房时，故意隐瞒了该项事实而使原告与其达成了商品房买卖合同关系。为此，请求：1、确认原被告之间商品房买卖合同无效；2、被告返还原告购房款219305元，并支付自2008年12月7日起按照同期银行贷款利率计算的利息，同时按照购房款的一倍计算向原告承担赔偿责任。
被告力天公司辩称，一、原告诉称事实是不客观的。被告既没有与原告签订《购房认购书》，也没有收到原告任何购房款。二、原告诉请返还购房款及利息没有法律依据。既然原告确认合同无效，合同无效就需恢复原状，因被告始终没有收到原告款项，故此就不具有返还购房款义务。三、原告诉请按照购房款的一倍计算向原告承担赔偿责任无法律依据。本案中，原被告从未进行过直接商谈，也未达成共识，更未进行隐瞒未取得房屋预售许可证的事实。特别是原告是被告分公司经理段新海（另案原告）及其近亲属，怎么会不知道该房屋的实际状况。其所谓的顶账，也是和第三人交接的手续，钱也是付至第三人。因此，原告诉请无法律依据。法院应驳回原告诉讼请求。
原告为支持其诉讼主张向本院提交如下证据：
一、2008年12月7日《购房认购书》和收款收据，证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系及原告已经向被告支付了购房款。
二、2008年8月12日“邯郸汇昌建筑有限公司富东小区4号楼项目部”的“意向索赔通知”、2008年10月23日“富东小区4号楼项目部”的“富东小区4号楼停工期间每天损失费用表”和2008年12月7日“情况说明”。该组证据证明将1#、3#、6#楼当中的5套单元房作为对项目经理段新海的经济赔偿，段新海通过售楼部将上述房屋分别签订“购房认购书”，签订在段新海本人以及其近亲属的名下。证明被告以房抵债，将抵债房转交给原告，并由被告售楼部与原告签订了买卖合同，同时出具了收款收据。
被告对原告提交证据的质证意见：一、对证据一2008年12月7日《购房认购书》和收款收据有异议。认为购房认购书存在重大缺陷，不符合正常的交易规则，其真实性、合法性均有异议；收款收据出具时间在2008年12月7日，其编号处在0774822开始—0774836之间，收款方式处为空白。而被告2008、2009年账目中不存在该收据，从2008年12月1日—12月7日所有的收款收据编号为0774851—0774860号，以上收据均有银行转账凭证或现金相对应。说明收款方式有两种：银行转账和现金，并且在收款收据上注明。所以，原告持有的收款收据不符合会计制度，对其真实性有异议。二、对证据二有异议，因为是复印件，无法与原件核对，原告不能提供以房抵债的相关协议，该组证据与本案没有关联性。
被告为支持其辩称主张向本院提交如下证据：
一、2008年12月1日-12月7日间被告所收到的赵永刚交来富东小区购房款相关凭证编号0774851—0774860。以上证据有银行转账凭证相互印证，且出具时间在原告提交时间之前，而被告编号在后，因此，可以证明被告未收到原告所称交来款项。
二、2007年10月22日被告股东会决议，决议成立邯郸市力天房地产开发有限公司永年分公司，任命段新海为分公司经理。2007年10月22日任职文件，任命段新海为邯郸市力天房地产开发有限公司永年分公司经理。
三、2010年3月27日法人委托协议，证明因被告不能顾及“富东小区”项目的经营，特委托段新海全权处理的相关事宜。
四、2012年9月4日河北省邯郸市中级人民法院（2012）邯市民再初字第1号民事调解书，用于证明“富东小区”项目一直处于段新海和永年县临洺关镇东大街社区居民委员会（以下简称东大街居委会）的掌控之中，直到2012年9月4日。
原告对被告提交证据的质证意见：
一、证据一被告提交的购房款相关凭证仅仅是被告的内部会计凭证，凭证当中恰恰缺少了原告所持有的收款凭证的存根联，而且其提交的凭证编号与原告所提交凭证编号不存在重合的现象。收据凭证中也有五份凭证与原告凭证的交款时期相同，被告所提交凭证的印鉴与原告提交收据印鉴一致，因此，被告提出的未收到原告的房款主张不能成立。另外，被告所提交的刘彩霞和李小平的购房认购书条款内容等均与原告购房认购书一致，且同样没有交房时间。证据二中“股东会决议”、“段新海任职文件”真实性无异议，但认为这些文件属于被告公司内部人事事项，与本案没有关联性。证据三“法人委托协议”真实性、关联性、合法性均有异议。协议当中约定由力天房地产开发有限公司永年分公司独立承担收益和法律责任的约定不符合法律规定。另外，上述证据不能证明原告持有的《购房认购书》和缴款凭证上的印章是原告伪造形成的，不能作为否认《购房认购书》和缴款凭证真实性、合法性的事实证据。力天房地产开发有限公司永年分公司作为不具有独立法人资格的被告内设机构，因其经营行为而产生的法律责任仍然应当由被告承担。证据四邯郸市中级人民法院（2012）邯市民再初字第1号民事调解书的真实性、合法性均无异议。该民事调解书证明了被告所提交的“法人委托协议”已失去法律效力，并且证明本案所争议的商品房已归被告所有，应由被告履行本案商品房买卖合同义务，证明原告提起本案诉讼是合理合法的，要求被告承担本案民事责任，具有充分的事实和法律依据。
出示本院（2010）永民初字第614号民事判决书、邯郸市中级人民法院（2012）邯市民三终字第19号判决书。用以证明“富东小区”是东大街居委会与被告力天公司联合开发。原、被告均无异议。
经审理查明，2007年9月8日，东大街居委会与被告力天公司签订了“富东小区联合建设协议书”，合资合作开发“永年富东小区”，该小区位于永年县工业园区内。同时双方在该区还组建了永年县东大街富东小区售楼部，负责销售房屋，但至今未办理商品房预售许可证。被告力天公司任命段新海担任其永年分公司经理。
2008年12月7日永年县东大街富东小区售楼部向原告出具了《购房认购书》和收据一张。《购房认购书》主要内容为：甲方被告力天公司，乙方原告李素芬。第一条、乙方所购买房屋的基本情况。房号3-2-30，面积140.58平方米，单价1560元，房款219305元。总房款219305元。第二条、付款方式及期限。乙方于2008年12月7日交付定金219305元。第三条、乙方逾期付款的违约责任。乙方如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理：1、逾期在7日之内，乙方应按时向甲方交付应付的房款，合同继续履行。2、逾期超过7日后，甲方有权解除合同，该房屋可另行出售，扣除定金。第四条、交付期限。乙方交清全部房款及相关费用后，甲方于2010年5月31日将本合同约定的房屋交付乙方使用。如遇自然灾害和不可抗力等因素甲方可据实延期。第五条、乙方在交付第二次房款时，即所购房屋总价款80%以上房款时，签定《房屋买卖合同》，并享受签订认购书的价格政策。第六条、乙方所购房屋属住宅性质的仅作住宅使用，乙方在使用期间不得擅自改变该房屋的建筑主体结构、承重结构和用途。落款处加盖有“永年县东大街富东小区售楼专用章”，乙方处有李素芬名字和手印。2008年12月7日收据载有：编号为No0774828，缴款单位李素芬，金额：219305元，收款方式——（空白），收款事由3-2-30。收据上盖有“永年县东大街富东小区售楼专用章”，经办人处盖有“赵永刚印”印章。原告认可并没有实际支付购房款，但称是李素芬担任邯郸汇昌建筑有限公司富东小区4号楼项目部经理时，被告力天公司赔偿其停工损失的费用，属于以房抵债，被告对此不予认可。本案在审理过程中，原告就其主张“支付自2008年12月7日起按照同期银行贷款利率计算的利息，同时按照购房款的一倍计算向原告承担赔偿责任”诉讼请求，在本院通知期限内未预交案件受理费。
另查明，邯郸市中级人民法院于2012年9月4日作出的（2012）邯市民再初字第1号民事调解书，确认东大街居委会（甲方）、被告力天公司（乙方）及邯郸市力天房地产开发有限公司永年分公司（丙方）达成的如下协议：一、甲、乙、丙三方同意解除：1、2007年9月8日签订的《富东小区联合建设协议书》；2、2010年3月26日签订的协议书。二、甲、乙、丙三方均同意不再执行2011年10月27日邯郸市中级人民法院所下达的民事调解书。三、甲、丙双方与其他单位签订的关于富东小区项目的任何协议一律废止。四、富东小区已完成主体建设的1#、2#、3#、6#、7#、8#楼（占地29.4亩）全部由乙方负责（包括后期建设、楼房出售、物业管理等事项）甲方不再参加与建设、管理和利益分成。富东小区的所有事项由乙方单独处理。五、将原规划的4#、5#、9#楼（占地12.698亩）由甲方自行安排建设。六、甲方保证自签订复工协议之日起一至两个月内将富东小区中1#、2#、3#、6#、7#、8#楼占地手续（能够用于商品房开发的土地证）办理完毕（前提是乙方应积极合作），建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、预售许可证和房产证由乙方办理。七、甲方积极协调县规划部门，将1#-2#、2#-3#、6#-7#、7#-8#楼宇间临街规划门市；乙方负责小区外围便道的铺设及绿化。八、前期建设所产生的合理、合法的债权债务全部由乙方负责。九、乙方保证签订复工建设协议次日起开工建设，保证土地手续办完后三个月内交工。具备入住条件。十、乙方保证各种手续齐全后，为购房户统一换发正式的楼房销售合同书。十一、由于丙方为乙方的分支机构，三方同意今后各项权利、义务由乙方代表丙方直接与甲方协商解决。十二、一审案件受理费28750元由东大街居委会负担。
本院认为，根据邯郸市中级人民法院于2012年9月4日作出的（2012）邯市民再初字第1号民事调解书中协议第四、八项约定：3#楼后期建设、楼房出售、物业管理等事项由被告负责，富东小区的所有事项由被告单独处理。前期建设所产生的合理、合法的债权债务全部由被告负责。2008年12月7日永年县东大街富东小区售楼部向原告出具了《购房认购书》和收据，就应视为被告与原告之间存在了预售房屋关系，并对原告“以房抵债”中的债务认可。因被告至今未办理商品房预售许可证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”和第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，2008年12月7日永年县东大街富东小区售楼部向原告出具了《购房认购书》无效，原告主张被告返还原告购房款219305元，本院予以支持。本案在审理过程中，原告就其主张“支付自2008年12月7日起按照同期银行贷款利率计算的利息，同时按照购房款的一倍计算向原告承担赔偿责任”诉讼请求，在本院通知期限内未预交案件受理费。按撤回该项起诉处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：
一、原告李素芬持有的2008年12月7日《购房认购书》无效。
二、被告邯郸市力天房地产开发有限公司给付原告李素芬购房款219305元，限判决生效后十日内履行完毕。
如果未按本判决第一项指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4590元，由被告邯郸市力天房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。
审判员 刘相合
二〇一五年三月十六日
书记员 程雪雅