西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0113民初2204号
原告家利物业管理（上海）有限公司西安分公司。
负责人吴平岩，该公司经理。
委托代理人吕窈窕，北京市惠诚律师事务所西安分所律师。
被告蒙某，男，汉族。
委托代理赵亚兰，陕西云德律师事务所律师。
原告家利物业管理（上海）有限公司西安分公司（下称“家利物业分公司”）与被告蒙某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告的委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已依法审理终结。
原告诉称，2011年11月16日，被告与和记黄埔地产（西安）有限公司（××）签订《西安市商品房买卖合同》（以下简称购房合同），购买逸翠园·西安（3B期）房（以下简称该房屋），同时签署《逸翠园·西安三B期（逸翠.尚府）业主临时公约》、《关于逸翠园·西安三B期（逸翠.尚府）前期物业管理和逸翠园·西安三B期（逸翠.尚府）业主临时公约〉的承诺书》，认可前期物业管理服务，并同意按照约定及规定标准支付相应费用。原告作为逸翠园·西安三B期（逸翠.尚府）项目前期物业管理服务企业按约定提供了物业服务。项目具备交房条件后，××通知被告收房未果，××遂于2012年12月28日以特快专递方式，按照合同记载地址向被告邮寄了《逸翠园·西安三期（商铺）交付使用通知书》等9份交房相关文件，并对整个过程进行了公证。其中，《逸翠园·西安三期（商铺）交付使用通知书》确定“若您未能按照本通知安排的时间内办理入伙手续，仍视为入住并从2013年2月1日开始计收物业管理费等费用。”但被告始终未按通知书规定的时间办理收房手续。根据购房合同的约定及以上交房通知的内容，可以确定××已经履行通知被告收房义务并已向被告交付该房屋。该房屋自上述交付使用通知书确定的时间视为交付于被告，同时物业管理费等费用开始计算。自2013年2月1日以来，被告未交纳任何物业相关款项。此后，原告委托律师向被告寄送了律师函催交相关费用，但被告仍一直未交纳。后原告诉至法院，请求依法判令被告缴纳欠缴的物业费，同时预缴三个月物业费，法院于2014年5月14日作出雁民初字第06794号判决书，支持原告诉请（判令被告支付2013年2月1日至2013年10月31日的物业管理费，并判令预缴2013年11月至2014年1月的物业管理费），该判决生效后，被告仅缴纳了2013年2月至2013年10月期间的物业费，之后依然未能履行缴费义务。原告又诉至法院，请求依法判令被告缴纳欠缴的物业费，同时预缴三个月物业费。法院于2015年7月27日作出雁民初字06601号判决书，支持原告诉请（判令被告支付2013年11月1号至2014年9月30号期间的物业管理费，并判令预缴2014年10月至2014年12月的物业管理费），但被告未自觉履行，且被告仍然断续拖欠物业费，自2014年10月至2015年10月，累计欠物业费38143.17元，暂至2015年10月14日，该欠费共产生违约金4286.36元。前述欠费及违约金暂计算至2015年10月14日，原告均主张至被告实际支付之日。此外，《逸翠园·西安三B期（逸翠.尚府）业主临时公约补充条款》第四条第六条第一款规定：“任何业主未能在应缴物业服务费期限到期前，即交费季度（三个月为一个交纳季度）的首月月末或之前支付本公约项下须支付之物业费或任何款项，物业服务公司有权采取任何下列追讨欠交的款项及滞纳金，并收取附加费用，附加费用包括但不限于追讨欠款之行政及法律费用，违约金应就欠交款项数额和拖欠的时间按照每日0.067%计算。”因此，原告有权要求被告预缴物业相关费用。被告应向原告支付相应的物业管理费等费用。现原告诉至法院，请求法院依法判令：1、被告向原告立即支付欠交的物业费计人民币39792.09元及违约金人民币4460.92元（物业费及违约金暂计算至2015年10月14日，均主张至被告实际支付之日）；2、被告向原告预缴2015年11月1日至2016年1月31日（三个月）的物业费计人民币9182.79元；3、由被告承担本案诉讼费用。
被告辩称，原告未按照物业服务的约定提供相应的物业管理服务，原告违约在先，且违约行为一直持续,原告未按约定履行合同义务，相应被告应缴的物业费也应进行减免。
经审理查明，2010年1月20日，和记黄埔地产（西安）有限公司（甲方）与家利物业管理（上海）有限公司西安分公司（乙方）签订了《逸翠园·西安三B期（逸翠.尚府）前期物业服务合同》，合同约定甲方选聘乙方对逸翠园·西安三B期（逸翠.尚府）提供前期物业服务管理。合同第七条约定业主应于物业交付之日或视为交付之日交纳物业服务费（物业服务资金）。合同还约定物业服务收费按照酬金制，即（物业服务资金）由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：高层住宅：1.65元/月/平方米；商业物业：3.50元/月/平方米；电梯费0.45元/月/平方米。2011年11月16日，被告蒙某（××）与和记黄埔地产（西安）有限公司（××）签订《商品房买卖合同》，购买西安市逸翠园·西安（3B期）第1幢7单元1层70116号房，建筑面积共875.05平方米，经测量物业管理费用按874.55平方米收取。2011年11月16日，被告与和记黄埔地产（西安）有限公司签订《逸翠园·西安三B期(逸翠.尚府）业主临时公约》和《逸翠园·西安三B期(逸翠.尚府）业主临时公约补充条款》（下称《补充公约》），该《补充公约》规定，任何业主未能在应缴物业服务费期限到期前，即交费季度（三个月为一个交纳季度）的首月月末或之前支付本公约项下须支付之物业费或任何款项，物业服务公司有权采取任何下列追讨欠交的款项及滞纳金，并收取附加费用，附加费用包括但不限于追讨欠款之行政及法律费用，违约金应就欠交款项数额和拖欠的时间按照每日0.067%计算。同时被告蒙某做出对《临时公约及临时公约补充条款的承诺书》，承诺蒙某（××）为逸翠园·西安三B期(逸翠.尚府）的××，并声明：确认已详细阅读和记黄埔地产（西安）有限公司制定的逸翠园·西安三B期(逸翠.尚府）业主临时公约（含补充条款）。2012年12月28日，和记黄埔地产（西安）有限公司以特快专递方式，按照其与被告签订的《商品房买卖合同》记载的地址（西安市雁塔区沣惠南路枫叶新都市B2-4501）向被告蒙某邮寄了《逸翠园·西安3B期商铺交楼文件清单》及相关收楼文件。同时，和记黄埔地产（西安）有限公司向西安市公证处申请对其邮寄送达行为及过程进行证据保全。西安市公证处作出（2012）西证民字第15914号公证书对和记黄埔地产（西安）有限公司的邮寄送达行为及过程进行了公证。其中，《逸翠园·西安三期（商铺）交付使用通知书》载明：业主未能按照本通知安排的时间内办理入伙手续，仍视为已入住并从2013年2月1日开始计收物业管理费。原告曾于2013年以物业服务合同纠纷为由将被告诉至本院，要求被告支付2013年2月1日至2013年10月31日的物业管理费27548元及违约金2261.64元，预交2013年11月至2014年1月的物业管理费9182.79元。本院于2014年5月14日作出雁民初字第06793号民事判决书，支持原告诉讼请求。原告又于2014年以原诉理由将被告诉至本院，要求被告支付2013年11月至2014年9月的物业费33670.23元及违约金3683.96元，预交2014年10月1日至2014年12月31日（三个月）的物业管理费9182.79元。本院于2015年7月17日作出雁民初字第06600号民事判决书，支持原告诉讼请求。现原告再次以原诉理由诉至本院要求被告向原告支付自2014年10月至2015年10月的物业费39792.09元及违约金4460.92元（物业费及违约金暂计算至2015年10月14日，均主张至被告实际支付之日）；预交2015年11月1日至2016年1月31日（三个月）的物业费计人民币9182.79元。庭审中，被告认可其与原告的物业服务合同关系，但被告以其他业主在天台私搭乱建，导致被告的商铺漏水，原告未履行临时公约所约定的义务，未对公用设备进行相应的管理和维护为由，要求相应减免被告应缴的物业费用。
上述事实，有前期物业服务合同、商品房买卖合同、公证书、情况说明书、业主临时公约及承诺、业主临时公约补充条款、民事判决书及庭审笔录等相关证据在卷佐证，并经当庭质证核对无误。
本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。原告作为物业服务公司，与被告所在小区的开发商签订了前期物业服务合同，并经被告签字认可。被告理应按照合同约定支付物业服务费，现被告拖欠原告自2014年10月至2015年10月物业费，损害了原告的合法权益，故对于原告要求被告支付拖欠自2014年10月至2015年10月物业费39792.09元的诉讼请求，本院依法予以支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。原告向被告提供相应的物业服务，被告未依约向原告支付约定的物业费用，被告的行为明显对原告构成违约，故对于原告要求被告支付违约金4460.92元的请求，本院依法予以支持。依据原、被告已经形成的物业服务关系，被告应当按照合同的约定预缴物业费，故对于原告要求被告预交2015年11月1日至2016年1月31日（三个月）的物业费9182.79元的诉讼请求，本院依法予以支持。至于被告在所称其未交纳涉案房屋物业费，系因其他业主在天台私搭乱建，导致其的商铺漏水的意见。因被告所述上述事实与本案不属同一法律关系，故对被告的上述意见，本院不予采纳。综上所述，兹依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告蒙某于本判决生效之日起十日内向原告家利物业管理（上海）有限公司西安分公司支付自2014年10月至2015年10月物业费的物业费39792.09元及违约金4460.92元（暂计算至2015年10月14日）。
二、被告蒙某于本判决生效之日起十日内向原告家利物业管理（上海）有限公司西安分公司预交2015年11月1日至2016年1月31日（三个月）的物业费9182.79元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1136元，由被告蒙某承担。因原告家利物业管理（上海）有限公司西安分公司已预交，被告并上述款项一并支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 马 娆
人民陪审员 顿纪斌
人民陪审员 王 力
二〇一六年六月三日
书 记 员 刘 欢