江苏省张家港市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）张乐民初字第419号
原告赵卫平（系死者赵国兴的儿子）。
原告赵伟琴（系死者赵国兴的儿）。
原告唐法琴（系死者赵国兴的母亲）。
三原告共同委托代理人孟永祥。
被告陆裕兵。
委托代理人钱建华，江苏易天律师事务所律师。
原告赵卫平、赵伟琴与被告陆裕兵农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月30日立案受理后，因原告申请，本院依法追加唐法琴作为本案的共同原告参加诉讼，本案依法由审判员沈坚适用简易程序于2014年7月18日、2014年8月25日公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭并于2014年12月12日公开开庭进行了审理。原告赵卫平及三原告共同委托代理人孟永祥、被告陆裕兵及其委托代理人钱建华到庭参加了三次庭审，原告赵伟琴到庭参加了前两次庭审。本案现已审理终结。
原告赵卫平、赵伟琴、唐法琴共同诉称：2002年8月28日赵国兴与陆裕兵签订房屋买卖契约一份，约定位于乐余镇某某村8组28排6号四间楼房中北首二间楼房，建筑面积120平方米的房屋以28000元卖给被告，契约还约定该建筑物范围内的土地使用权一并转让给被告。契约签订后，被告付清28000元后，赵国兴就将此二间楼房交与被告居住至今。原告赵卫平自2012年因与妻离婚后无房居住只得回家居住，看到被告私搭乱建，堵塞楼梯通道影响了原告再婚组建家庭居住。被告陆裕兵家住乐余镇东林村，拥有宅基地，其再向赵国兴购买农村房屋，违反了一户一宅原则。为此，请求法院判令：1、确认赵国兴与被告陆裕兵签订的房屋买卖契约无效；2、被告陆裕兵迁出诉争房屋；3、诉讼费用由被告承担。
被告陆裕兵辩称：我认为该份房屋买卖契约是合法有效的。原告在诉状中诉称被告违反一户一宅的情况不存在。1、从双方买卖契约可以看出双方之间不是单独农村宅基地使用权买卖，是一个房屋买卖。2、2002年2月17日被告既已取得与原告同一集体经济组织成员资格，法律规定的农村房屋买卖的禁止性条件已经消除。3、物权法第十五条也明文规定当事人之间订立的有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律或者合同另有约定以外自合同成立时生效，未办理物权登记的不影响合同的效力，合同法第52条也规定了合同无效的情形，本案的被告并没有违反相应的合同无效的规定。合同法司法解释（一）第42条也规定了当事人未办理登记手续的不影响合同的效力。4、被告当下仍未享受农村分配的待遇是由于原告毁约造成。综上，我们认为本起房屋买卖合同已经成立并产生法律效力，并且被告也全部履行了合同义务，在此恳请法庭依法驳回原告不当的诉请。另外，本案原告起诉已超出了诉讼时效。
经审理查明，位于本市乐余镇某某村八组28-6的四上四下楼房系由赵国兴1985年1月5日作为户主申请经审批后出资所建，当时的家庭成员包括妻子杨洪英、儿子赵卫平、女儿赵伟琴、母亲唐法琴。赵国兴的妻子杨洪英于1998年5月1日因病去世。1999年上述房屋对应的房屋产权证、土地使用证均办在了赵国兴名下。2002年8月28日赵国兴（甲方）与陆裕兵（乙方）签订了《房屋买卖契约》一份，约定：赵国兴自愿将上述四上四下楼房中北首两上两上（建筑面积120平方米）出售给陆裕兵，房屋成交价格为28000元，乙方由2002年9月30日前一次性付清给甲方，甲方收到该房款后于2002年10月15日前应将上述房屋移交给乙方，同时该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方，甲方保证上述房产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务概由甲方负责。张家港市兆丰镇司法所在该《房屋买卖契约》上盖章鉴证“上述当事人签字属实”。
又查明，陆裕兵妻子系陈玉琴，女儿是陈晶晶，一家三口户籍原来系本市乐余镇兆丰某某村，他们从1998年、1999年左右就一直租住在上述诉争房屋中，在签定《房屋买卖契约》后，依然由陆裕兵一家居住至今。2002年12月17日陆裕兵一家的户籍从林杨村迁至某某村。四上四下楼房的南首两上两下由赵国兴和其母亲唐法琴居住。2013年3月5日赵国兴因病去世。
再查明，赵卫平与其妻子在2003年6月25协议离婚，为主张房屋所有权三原告提起本案诉讼。
以上事实，有《房屋买卖契约》、离婚登记申请书、户口薄、房产证、土地使用证、准建证及庭审笔录等证据予以证实。
对于卖房事宜，赵伟琴在第二次庭审中称：当初之所以要卖房，是因为我父亲赵国兴与陆裕兵的老婆有不正当男女关系，如果房子不卖给他们，他们要告我父亲。卖房时必须要我和我哥赵卫平签字，我父亲让我在契约上签字，我就在协议上签字了，所签的协议就是我和我哥同意卖房的协议，但这并不代表我们同意卖房，只是为了维护我父亲。同时赵伟琴称回去找一下该协议，后原告未能向法庭提供。在第三次庭审中，赵卫平和唐法琴称对于卖房事宜他们并不知晓。
对于28000元房款的支付事宜，原告在起诉状中自认被告已经支付，在第二次庭审中原告称房款是2002年9月30日支付的，被告称在签订《房屋买卖契约》之前，赵国兴因购买养老保险曾向被告借款28000元，后来这个28000元就不还了，但是相应付款凭证由于时间长了已经遗失。之后原告认为被告未能提供支付凭证，28000元应该没有支付。被告认为原告已经自认28000元已付，从常理来说在长达12年的时间里，如果被告没有付款，赵国兴也不可能让被告居住。
为核实本案的相关情况，本院到乐余镇某某村村委做了调查，村委称：赵国兴已经去世，陆裕兵现在一直住在赵国兴的房屋中，但是按照常理他们之间的房屋买卖是发生在赵国兴去世之前的事，他的子女不可能不知道的，村里对他们之间的房屋买卖的情况不清楚，他们也没有到村里办过审批手续。由于2002年的时候迁户口不需要房产证和土地证，由于时间久了村里也不清楚陆裕兵的户口是如何迁至某某村的，但是陆裕兵不享受某某村集体经济组织成员的任何待遇。
本院认为，《房屋买卖契约》是赵国兴和陆裕兵本人所签，并经张家港市兆丰镇司法所鉴证，对该买卖契约的真实性本院予以认定。对于房款28000元，被告对该28000元的支付过程已作出了合理解释，在长达10多年后，其相应的支付凭证因未能妥善保存而无法提供，可以理解。原告在诉状中和庭审中均自认该28000元已经支付，后虽又否认28000元已经支付，但三原告未能提证充分证据证明其自认行为是在受胁迫或重大误解的情况下作出且与事实不符，结合自《房屋买卖契约》签订之日起至赵国兴去世长达10多年之久赵国兴既未向被告追讨房款也未要求被告搬离房屋的情节，本院认定上述房款28000元已经支付。但本案房屋买卖是农村房屋买卖，农村房屋买卖必须符合国家相关法律规定。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。《江苏省土地管理条例》第三十五条第二款规定：购买农村村民房屋的农户应当符合申请建房用地条件。从上述规定可见，农村宅基地使用权具有村民身份性，村民基于其身份隶属而享受居住用地福利，从所在村无偿分配取得此权利，同时宅基地还涉及农村社会公共利益，国家限制农村宅基地的用地及转让，主要是限制宅基地使用权的取得与受让，取得宅基地使用权的主体应当具备宅基地所在村村民的身份。另外，宅基地使用权须经土地主管部门审批取得，符和法定用地条件，方能取得宅基地使用权。农村房屋虽然作为私有财产可由房主享有所有权，进行自由处分，但基于其不动产的房地关联性，房屋权利受制于宅基地权利。农村村民出卖宅基地上所建住宅，法律并没有予以禁止，农村村民可通过行政审批获得住宅用地。同时，因房屋的特性，农村村民住宅与其宅基地不可分离，农村村民对其住宅的出卖必然导致房屋所涉及的宅基地使用权的转让，而宅基地使用权的转让必须取得当地政府主管部门及宅基地所在村的审批及同意。本案中赵国兴将其某某村宅基地上的房屋及土地使用权在未经任何部门批准同意的情况下出售给当时不是本村集体经济组织成员的陆裕兵，不符合申请建房用地条件，虽然陆裕兵现在的户口已经迁至某某村，但根据某某村村民委员会反映陆裕兵并未享受某某村相应的村民待遇，且双方的房屋买卖并未经政府主管部门及宅基地所在村的审批及同意，事后也未得到相关政府部门的追认，故本院认为仍应确认赵国兴与陆裕兵签订的《房屋买卖契约》无效为宜。但原、被告对于房屋买卖合意系双方当事人真实意思表示，赵国兴出卖房屋的行为应认定为对其宅基地使用权已作弃权处分，该行为不为法律所禁止，双方理应遵循诚实信用的民事法律的基本原则，认真、全面履行合同约定的义务，且被告陆裕兵出于居住目的向赵国兴购买住房且支付了合理对价，并且实际占有使用至今长达近10多年，村委会及土管部门对此亦未作明确处理，鉴于讼案目前实际情况，宅基地使用权及房屋不宜回转，故对原告要求被告迁出诉争房屋的请求本院不予支持。赵卫平、赵伟琴、唐法琴作为赵国兴的儿子、女儿和母亲，认为赵国兴未经他们同意擅自出卖房屋，但唐法琴作为赵国兴的母亲长期和赵国兴居住在一起且居住在被告的隔壁，其理应知晓房屋买卖事宜，赵卫平2003年就已离婚，结合赵伟琴在庭审中对于卖房情节的陈述，本院认定赵卫平和赵伟琴对于房屋买卖事宜也是知晓的，但他们在知悉该处分行为之后在长达10多年的时间内均怠于行使自己的权利，且对赵国兴以所有人的身份处分涉案房屋的行为采取了容忍的态度，应当认为是对赵国兴该处分行为的认可。本案中三原告主张合同无效是基于物权提出的请求，不适用诉讼时效制度，故对于被告提出的有关诉讼时效的抗辩本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十八条第（五）项、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条及相关法律之规定，判决如下：
一、确认2002年8月28日赵国兴与陆裕兵签订的《房屋买卖契约》无效。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费1150元由原告赵卫平、赵伟琴、唐法琴负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州分行园区支行帐号：10×××99。
审 判 长 沈 坚
代理审判员 陈 新
人民陪审员 范玉生
二〇一四年十二月十六日
书 记 员 陈 燕