江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏05民终2304号上诉人（原审被告）：苏州欧普置业有限公司。被上诉人（原审原告）：陆绍云。上诉人苏州欧普置业有限公司（以下简称欧普置业公司）因与被上诉人陆绍云商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省苏州市吴江区人民法院（2017）苏0509民初10015号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。欧普置业公司上诉请求：撤销原审判决第一项并依法改判，案件受理费由陆绍云承担。事实和理由：一、一审判决以日万分之四计算违约金缺乏事实依据和法律依据。业主就逾期交房实际损失未提供任何证据，逾期交房未造成实际损失，故应以业主无实际损失作为判断违约金是否过高的事实基础。按照一审判决结果，欧普置业公司每月应承担的违约金高达14352.65元，而当地同类房产的月租金最高不超过3200元，在逾期交房未给业主造成实际损失的情况，一审以日万分之四认定逾期违约金与司法解释精神相悖。二、涉案商品房于2016年已通过五方竣工验收，具备交付使用的法定条件，且双方于2017年6月4日办理交房手续构成对原合同约定交房条件的变更，故一审法院判决欧普置业公司承担2017年6月4日之后的违约责任与司法解释精神相悖。三、一审判决遗漏了欧普置业公司提交的证据材料，对事实认定不清。一审中欧普置业公司提交了涉案商品房所在地的同类房屋租赁合同，证明涉案商品房所在地房屋租赁行情一般在2300元至3200元之间，并以此证明业主可能产生的最高实际损失情况，但一审法院对上述证据未做认定，导致案件事实认定不清。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原审判决并依法改判。陆绍云二审未作答辩。陆绍云向一审法院起诉请求：1.欧普置业公司向陆绍云支付截止2017年7月31日的逾期交房违约金66022.17元（956843元×0.05%×138天），实际应支付到欧普置业公司将符合交房条件的涉案房屋交付陆绍云之日；2.本案诉讼费用由欧普置业公司承担。一审法院认定事实：2016年7月31日，陆绍云与欧普置业公司签订《商品房买卖合同》，约定陆绍云购买欧普置业公司开发的位于苏州市××区汾湖镇××北、××路东侧梦想家园××单元××号房屋。该合同第八条约定，出卖人应于2017年3月15日前将具备以下条件并符合合同约定的商品房交付给买受人使用：1.该商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得《商品房交付使用通知书》；2.该商品房经验收合格。该条另约定出卖人据实可以予以延期的情形。该合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按照本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过90天后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。陆绍云已付清房款总额956843元。截止法庭一审辩论终结之日，本案所涉房屋尚未符合上述合同约定的交房条件。一审庭审中，欧普置业公司向一审法院提交涉案房屋所坐落工程的单位工程竣工验收证明书、欧普理想城五方验收情况说明，证明2016年5月涉案房屋经施工单位、监理单位、建设单位、设计单位、勘察单位验收合格，具备交付使用的法定条件；涉案房屋项目交付流程表、房屋交接验收书、业主承诺材料，证明双方已经办理交房手续，涉案商品房于2017年6月4日已经由陆绍云占有使用。以上事实，由陆绍云提交的商品房买卖合同、发票，欧普置业公司提交的单位工程竣工验收证明书、欧普理想城五方验收情况说明、项目交付流程表、房屋交接验收书、业主承诺材料及陆绍云的庭审陈述等证据证实。一审法院认为，陆绍云、欧普置业公司于2016年7月31日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。按照合同的约定，欧普置业公司应在2017年3月15日前将具备条件并符合合同约定的商品房交付给买受人使用，但欧普置业公司未能按期履行商品房交付义务。根据涉案《商品房买卖合同》的约定，欧普置业公司应当向陆绍云支付逾期交房违约金。关于逾期交房违约金的计算标准问题，欧普置业公司认为约定的违约金过高，经审查买受人的实际损失亦无法确定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。另逾期交房给购房者造成的损失包括占有、使用、收益等各项权利的损失，并不仅是房屋租金损失。故综合考量上述因素，以已付总房款为基数按照日万分之五（折合年利率达18.25%）计算违约金标准过高，一审法院酌情以已付总房款为基数按照日万分之四的标准对违约金数额进行调整。对于欧普置业公司认为其已经于2017年6月4日向陆绍云交付房屋，不应再承担2017年6月4日之后的逾期违约责任的理由。一审法院认为虽然欧普置业公司向陆绍云实际交房，陆绍云也配合办理了接房手续，但实际交付的房屋并未完成竣工证明文件报房产管理部门备案，亦未取得《商品房交付使用通知书》，双方并没有明确约定免除在实际交房之后至获得备案登记、《商品房交付使用通知书》期间欧普置业公司所应承担的违约金。买受人实际接收房屋，系为避免交易风险，并不能得出买受人实际接收房屋视为免除欧普置业公司后续违约金之结论，故一审法院对欧普置业公司认为其在实际交房后，不应承担后续违约金的主张，不予采信。综上，逾期交房违约金以已付总房款为基数按照日万分之四计算，计算起始日期从最后交付期限的第二天即2017年3月16日起计算，故2017年3月16日起计算至一审法庭辩论终结之日（计282天）的逾期交房违约金一审法院依法确定为107931.89元（956843元×0.04%×282天），鉴于一审辩论终结时本案所涉房屋尚未符合合同约定的交房条件，违约行为处于一种持续状态，而该房屋何时交房、是否能够交房在履行上存在不确定性，故对陆绍云主张一审法庭辩论终结之后的逾期交房违约金在本案中一审法院暂不予以支持，陆绍云可根据欧普置业公司房产开发的后续进度依法另行向欧普置业公司主张。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，一审法院判决：一、苏州欧普置业有限公司应于判决生效后十日内向陆绍云支付从2017年3月16日起至2017年12月22日止的逾期交房违约金107931.89元。二、驳回陆绍云的其他诉讼请求。案件受理费2459元，由苏州欧普置业有限公司负担。二审中，当事人未提供新证据。二审经审理查明的事实与一审法院一致。本院认为，陆绍云与欧普置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。按照合同的约定，欧普置业公司应在2017年3月15日前将具备条件并符合合同约定的商品房交付给买受人使用，但欧普置业公司至今未能按约履行。根据案涉《商品房买卖合同》的约定，欧普置业公司应当向陆绍云支付逾期交房违约金。对于欧普置业公司认为其已于2017年6月4日向陆绍云交付房屋，不应再承担2017年6月4日之后的逾期交房违约责任的上诉理由。本院认为，虽然欧普置业公司向陆绍云实际交房，陆绍云也配合办理了接房手续，但实际交付的房屋并未满足合同约定的商品房交付条件，双方并未明确约定免除欧普置业公司在实际交房之后至获得备案登记、《商品房交付使用通知书》期间所应承担的违约金。故欧普置业公司认为其在实际交房后即不应承担后续逾期交房违约金的观点不能成立，本院不予支持。关于欧普置业公司认为合同约定的逾期交房违约金过高，请求按照同类房屋租金标准予以调低的上诉意见，本院认为，合同约定的逾期交房违约金为以已付总房款为基数按日万分之五标准计算，即使该约定的违约金过高，也应遵从双方达成合意的违约金计算方法，在此基础上予以合理调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，欧普置业公司主张按照同类房屋租金标准计算逾期交房违约金，仅适用于合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的情形，并不适用于本案。一审法院综合本案合同履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，将逾期交房违约金调整为以已付总房款为基数按照日万分之四标准计算并无不当，本院予以确认。综上所述，欧普置业公司的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2459元，由上诉人苏州欧普置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  沈军芳审判员  叶 刚审判员  周 红二〇一八年五月二十三日书记员  陈 莉