北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民初字第05549号
原告：北京方锦基业房地产开发有限公司，住所地北京市密云县工业开发区水源路乙88号。
法定代表人：敬子辉，董事长。
委托代理人：陈佳珺，北京市康达律师事务所律师。
委托代理人：王德，男，1987年10月7日出生。
被告：北京远洋基业物业管理有限公司，住所地北京市怀柔区雁栖工业开发区二区102号
法定代表人：温海成，董事长。
委托代理人：张静懿，北京市天睿律师事务所律师。
委托代理人：赵振，男，1987年6月3日出生。
原告北京方锦基业房地产开发有限公司与被告北京远洋基业物业管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月24日立案受理。依法由代理审判员杨莹适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北京方锦基业房地产开发有限公司的委托代理人陈佳珺、王德，被告北京远洋基业物业管理有限公司委托代理人张静懿、赵振到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告北京方锦基业房地产开发有限公司诉称：原告与被告于2005年9月8日签订《房屋转让合同》，约定被告购买原告开发的忠实里南街×××号楼×××层、×××层会所部分、×××层独立产权车库及忠实里南街×××号楼×××层除轴×××之间部分的非人防部分面积约600平方米。后被告向原告支付转让款人民币600万元，原告出具了相应的发票凭证，原告与被告办理了房屋交接手续。2008年11月，原、被告双方经协商一致，同意解除前述双方签订的《房屋转让合同》，并签订了《终止〈房屋转让合同〉之协议书》（以下简称“终止协议”）。协议约定，原告全额退还被告房屋转让款600万元，被告将原告出具的发票返还，并于收到返还款项后5个工作日内与原告办理房屋的交接手续，同时协议约定了双方的违约责任。终止协议签订后，原告依约向被告返还了全部转让款人民币600万元，亦收到了被告返还的发票凭证，但被告却未按协议约定时间与原告办理标的房屋的交接手续。直至2009年8月31日，原、被告最终办理完毕交接手续。被告逾期交付房屋的行为已经构成违约，应按协议约定向原告支付违约金。故原告诉至法院，请求判令被告支付原告违约金人民币810000元，并承担本案诉讼费。
被告北京远洋基业物业管理有限公司辩称：原、被告双方于2005年9月8日签订《房屋转让合同》，约定在《房屋转让合同》签订后90日内完成房屋过户手续。但由于原告的原因，直到2008年11月，原告仍没有将涉诉房屋产权过户至被告名下，故双方签订了《终止〈房屋转让合同〉之协议书》。被告一直为小区提供物业服务，2009年8月31日，被告将涉诉房屋交接给原告，返还房屋的日期是双方协商一致的。从房屋返还之日至今，原告一直没有向被告主张过违约金，超过了法律规定的两年的诉讼时效期间。综上，被告不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：2005年9月8日，原告（转让方）与被告（受让方）签订《房屋转让合同》。合同约定，原告所转让之标的房屋坐落于北京市崇文区（现东城区，下同）广渠门“远洋德邑”项目（批准建筑用名：世纪阳光嘉园，位于北京市崇文区忠实里南街×××号、×××号、×××号）内，包括1、忠实里南街×××号楼×××层、×××层会所部分，产权面积1696.33平方米（含本楼公摊面积285.9平方米）；2、×××层独立产权车库：3517.68平方米；3、忠实里南街×××号楼×××层除轴×××之间部分的非人防部分面积约600平方米（以产权证规定为准），其中属于已经分摊的物业管理用房部分，收益归全体业主所有。本合同签署之日，上述第1项和第2项物业之产权已办理在原告名下，原告应按照本合同规定及时将该两项物业产权过户至被告名下。本合同签订之日，上述第3项物业尚未办理产权登记手续，原告不可撤销地承诺并保证1、将按照本合同约定的时间办理该项物业的产权登记手续，并过户至被告名下；2、在该项物业办理完毕产权登记手续并过户至被告名下之前，原告授权被告行使该项物业之使用权以及与之相关的管理权、经营权、收益权；3、如该项物业无法或者未能全部或部分按照本合同约定的期限办理完毕产权登记手续，并过户至被告名下，并且被告行使本合同单方解除权的，本合同终止，原告届时将该项物业中无法或未能如期过户的部分的永久使用权以及与之相关的管理权、经营权、收益权授权给被告行使，并配合签署、出具、办理相关文件、手续。标的房屋的总转让价款为人民币600万元整。该转让价款包含被告受让标的房屋、标的房屋内的全部设备、设施及其他物品的全部价款。双方同意本合同签署15个工作日内，被告将上述转让价款人民币600万元一次性支付给原告，原告应向被告及时开具相应金额的合法发票。本合同签订之日起5个工作日内，双方办理标的房屋的交付验收手续，原告应向被告交付标的房屋的全部钥匙，双方共同派代表进场检查房屋状况，并且双方应办理书面交接手续。
2005年9月21日，原告、被告与案外人中远房地产开发有限公司（于2007年4月23日更名为远洋地产有限公司）签订《结算协议》。协议约定，鉴于中远房地产开发有限公司与原告于2005年1月15日签订了关于“远洋德邑”部分房屋及车位的《房屋转让合同》（下称原合同），中远房地产开发有限公司已向原告支付了600万交易款。经中远房地产开发有限公司与原告协商一致，签订原合同的解除协议。原告与被告重新签订了关于“远洋德邑”部分房屋及车位的《房屋转让合同》（以下称新合同），交易价格为600万元。现三方协商一致，就原合同解除及新合同签署后，资金结算方面事宜，达成以下协议1、中远房地产开发有限公司退还销售发票给原告；2、原告开具销售发票给被告；3、被告向中远房地产开发有限公司支付600万元；4、中远房地产开发有限公司开具收据给被告。至此，交易主体更改为原告及被告，资金结算由中远房地产开发有限公司与被告进行交割。
上述合同签订后，被告向原告支付购房款600万元，原告将涉诉房屋交付被告使用。
2008年11月，原、被告签订《终止〈房屋转让合同〉之协议书》，协议书约定，鉴于2005年9月8日，原、被告签署《房屋转让合同》将“远洋德邑”项目部分物业以600万元人民币价格转让给被告的约定以及2005年9月21日，原告、被告及中远房地产开发有限公司签署《结算协议》，对标的房屋转让价款之结算事宜作出约定。截至本协议签订日，双方已按《结算协议》约定办理完毕标的房屋转让价款的结算事宜，原告尚未办理标的房屋的产权过户至被告的手续。双方一致同意解除2005年9月8日签订的《房屋转让合同》，该合同至本协议签订之日起停止执行。《房屋转让合同》项下全部权利、义务即告终止。原告同意在本协议签订三个工作日内，以被告认可的形式向被告返还标的房屋转让款人民币600万元。同时，被告将原告已出具的人民币600万元转让款发票返还原告。被告在收到原告返还的全部款项后五个工作日内，双方办理标的房屋的交接手续，被告向原告交付标的房屋的全部钥匙，双方签署书面交接文件。被告向原告交付标的房屋钥匙即视为对标的房屋（包括标的房屋之设施设备及其他物品）的交付。双方应按约定履行本协议之各项义务，任何一方违反本协议约定，守约方有权要求违约方赔偿因其违约行为给守约方造成的一切损失。原告未按本协议约定履行付款义务的，每逾期一日，应向被告承担标的房屋转让价款人民币600万元的万分之五的违约金；被告未按照本协议书第四条向原告交付标的房屋全部钥匙的，每逾期一日，应向原告承担标的房屋转让价款人民币600万元的万分之五的违约金。
上述终止协议签订后，原告于2008年11月19日将人民币600万元返还远洋地产有限公司。远洋地产有限公司退还原告2005年出具给中远房地产开发有限公司共计600万元的发票。2009年8月31日，原、被告办理完毕涉诉房屋交接手续。经询，被告认可收到原告返还的购房款人民币600万元。
庭审中，关于被告所持原告的诉讼请求超过了法律规定的诉讼时效期间的抗辩意见，原告称其曾通过口头、电话等形式向被告主张违约金，并提供了被告于2013年1月11日出具的《确认函》，以证明原告进行过权利主张，诉讼时效应中断。该《确认函》内容为：“北京方锦基业房地产开发有限公司：2008年12月31日，我司撤出远洋德邑项目。但是由于双方原因，账务未结清。现经查，我司确认应支付贵司约40000元。该部分费用待我司财务最终审核后将支付给贵司”。被告对《确认函》真实性认可，但对证明目的不予认可，认为被告曾是涉诉房屋所在的远洋德邑小区的物业管理公司，该《确认函》为被告撤出小区时未结清的费用，而非原告主张的违约金。
关于原告要求的违约金，原告称其于2008年11月19日将约定的购房款600万元通过银行退还被告，按最长7天到账，购房款最迟应在2008年11月26日到达被告账户。按协议约定，被告应在2008年12月1日与原告办理房屋交接手续，但实际交接时间为2009年8月31日，故原告依据《终止〈房屋转让合同〉之协议书》第7条约定的标准，以购房款人民币600万元为基数，按日万分之五的标准主张自2008年12月1日至2009年8月31日止的违约金人民币810000元。
上述事实，有《房屋转让合同》，《结算协议》，《终止〈房屋转让合同〉之协议书》，远洋基业德邑会所其他物品交接单，记账凭证，发票及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。本案中，被告虽然未按《终止〈房屋转让合同〉之协议书》的约定时间向原告交付涉诉房屋，构成了违约，但原告未能提供翔实、有效的证据证明其曾向被告主张过权利，明显怠于行使权利。故被告所持原告的诉讼请求超过了法律规定的诉讼时效期间的抗辩意见，本院予以采纳。原告的诉讼请求，因超过法律规定的诉讼时效期间，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决如下：
驳回原告北京方锦基业房地产开发有限公司的诉讼请求。
案件受理费5950元，由原告北京方锦基业房地产开发有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 杨莹
二〇一四年七月十六日
书 记 员 王威