吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书（2014）延民初字第4035号原告：何明新，男，汉族，现住延吉市朝阳街。原告：陈淑敏，女，汉族，现住延吉市朝阳街。被告：秦丽洁，女，汉族，现住延吉市建工街。委托代理人：高延波，吉林高延波律师事务所律师。原告何明新、陈淑敏与被告秦丽洁之间房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月15日立案后，于2014年10月20日，对本案第一次公开开庭进行了审理，原告何明新、陈淑敏，被告秦丽洁及委托代理人高延波到庭参加诉讼。于2015年1月6日，本院依法组成合议庭，对本案第二次公开开庭进行了审理，原告何明新、陈淑敏，被告秦丽洁及其委托代理人高延波到庭参加诉讼。于2015年10月27日，本院依法组成合议庭，对本案第三次公开开庭进行了审理，本案现已审理终结。二原告诉称：2013年3月28日，原告从被告处购买位于延吉市朝阳街的商业用房一套，房屋建筑面积104.66平方米，双方约定每平方米近8000元，并包含房屋地下一层。同日，原、被告到房产部门办理了房屋转移登记手续。但被告一直拒绝给原告办理地下一层转移登记手续。故原告诉至法院请求判令被告协助二原告办理位于延吉市朝阳街、延房权证字第5529**号、房屋编号为2-13-95-地下1001、建筑面积59.08平方米的商业用房产籍转移登记手续，并由被告承担诉讼费用。被告辩称：被告出卖房屋给二原告时，没有附带地下室，也没有将地下室出卖给原告。二原告购买的房屋是一、二楼，一楼售价为10000元/平方米，二楼售价为6000元/平方米，一、二楼均价8000元/平方米，双方的房屋买卖合同与地下室无关，不是附条件的赠与。被告已经将地下室出售给案外人，因此不同意将地下室过户给原告。本院在开庭审理中，二原告为证明其主张成立，向本院举出如下证据：证据1.电话录音一份，证明二原告购买一、二楼时，被告承诺将房屋的地下室赠送给原告。证据2.证人李宗毅的证言，证明2014年8月，原、被告曾在原告的店门口谈过过户地下室的事情，被告说暂时不能过户，原告要求被告出具书面证明地下室赠给他们，但被告没有书写。证人当时在自己店门口站着，后来被告到证人店内说，地下室会统一过户给证人及原告，地下室的房屋所有权证开始在证人手中，被告又要回。被告与原告商谈购房事宜时，证人未在场。证据3.房权证号为5545**号的房屋所有权证复印件一份，证明被告曾口头答应赠送该房屋地下室给原告，原告才决定购买该房屋。证据4.吉林警察学院司法鉴定中心声音检验报告书一份，证明音像未进行剪辑，地下室是原告购买房屋附带的。证据5.移动公司手机通话记录复印件一份，证明原告提交的电话录音是2014年7月21日8点21分01秒到8点31分41秒的通话录音。本院在开庭审理中，被告为证明其主张成立，向本院举出如下证据：证据1.买卖合同复印件一份，证明被告将整个地下室（11间）出卖给案外人芦艳淑，于2014年8月交付，并在房产局办理过户手续。证据2.2013年3月28日房屋买卖契约、房屋所有权转移登记申请书复印件各一份，证明被告出卖给原告1、2楼房屋时曾打算将地下室赠与原告，但后来被告因为其他原因无法赠与，所以原、被告在办理房屋过户登记手续时，重新签订了房屋买卖契约，该契约与地下室没有关系，原、被告双方的买卖合同中不包括地下室，地下室与1、2楼房屋买卖没有关系。证据3.房屋买卖过户档案复印件一份（15页），证明2014年9月12日，被告将地下室出售给案外人芦艳淑，并在房产局办理过户手续，缴纳契税，由于窗口工作人员告知原告并违规停止办理房照，所以未出房照。对原告提交的证据1，被告对真实性无异议，但认为通话录音有剪接。结合原告提交的证据4、5，本院认为，原告提供的通话录音真实，根据鉴定结论，该录音未进行剪辑，本院对该三份证据，予以采信。对原告提交的证据2，被告认为原告购房时证人不在场，证人证言无法证实原告的证明主张，本院认为，被告的质证意见成立，对该证人证言，本院不予采信。对原告提交的证据3，被告对真实性无异议，本院对该证据真实性予以采信。对被告提交的证据1、2，二原告对真实性无异议，本院对该证据真实性予以采信。对被告提交的证据3，二原告认为与己无关，本院认为相关事实有生效的法律文书予以认定，本院结合该生效的法律文书对相关事实予以采信。本院根据庭审质证采信的证据，并结合当事人的陈述，综合认定如下事实：原、被告争议的房屋位于延吉市朝阳街，系被告前夫于1999年开发建设的楼房中的部分房屋，该楼房中一、二层为商业用房，包括地下室。共计8套房屋，每套房屋一、二层有楼梯通道，一层与地下室亦有楼梯通道。2004年8月被告利用地下室的蓄水在一层开办经营洗车场，同时在二层经营汽车装饰品。2007年6月，被告将其中8套房屋（不包括地下室）在市房产局分别办理了房屋所有权登记手续，将8套房屋中的一、二层全部登记在被告名下，其中一、二层各登记为一个房屋所有权证。2007年5月，被告与前夫离婚，协议分割给被告的财产中包括以上8套房屋及地下室。2012年6月21日被告为他人贷款提供担保将包括争议的三套房屋在内的6套房屋抵押给了延边朝鲜族自治州建设银行（以下简称州建设银行）。2013年3月19日被告在市房产局办理了地下室房屋所有权证登记手续，将地下室整体登记为一个房屋所有权证，登记在被告名下，面积为632.47平方米，房屋编号分别为2-13-95-地下1001、1002、1003、1004、1005、1006、1007、1008、1009、1010、1011。2013年8月（包括8套房屋对应的地下室以外的另3个地下室），被告因投资经营宾馆缺少资金预出售以上商业用房，即在以上其经营的洗车场的一、二层门窗上张贴了售房广告。内容包括“售房”和“联系电话”。2013年3月，原告因经常在被告经营的洗车场洗车，看到被告售房广告，原告何明新在欲购买的房屋（即诉争1001号地下室上方对应的一、二楼房屋）中与被告二人口头商谈购房事宜。双方约定一、二楼房屋每平方米价格为8000元，房屋总面积104.66平方米，房屋总价款835000元，被告承担房屋过户费用。被告称若自己不经营洗车场，地下室可以免费赠送给原告。经过口头商议后，2013年3月28日，二原告与被告共同到市房产局办理房屋所有权证变更登记手续，根据市房产局的要求，双方在市房产局签订了一份“房屋买卖契约”，契约约定：甲乙双方同意就下列房屋买卖事项，订立本契约，共同遵守。一、甲方自愿将座落在延吉市朝阳街1001的房地产（房屋建筑面积104.66平方米，产权证号552932，丘地号2-13-95，使用性质住宅）出售给乙方，乙方已对甲方所要出售的房地产作了充分了解，愿意购买该房地产；二、甲乙双方议定的上述房屋成交价格为人民币陆拾贰万元整（620000元），买卖双方如实申报成交价格，不得瞒报或作不实的申报；三、双方同意将本契约订立之日起由甲方将上述房地产正式交付给乙方，甲方保证上述房地产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿；四、本契约在履行中若发生争议，甲乙双方应采取协商办法解决，协商不成时，任何一方均可向延吉市仲裁委员会申请调解或仲裁，也可向人民法院起诉；五、上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由甲乙双方自行约定；六、本契约未尽事项，甲乙双方可另行议定，其补充议定书经双方签章后与本契约具有同等法律效力；七、本契约经双方签章确认后生效。甲方有被告签名，乙方有二原告共同签名。市房产局根据双方签订的契约为双方办理了一、二层的一套商业房屋的房屋所有权证变更登记手续。将原登记在被告名下的一套商业房屋所有权证变更登记在原告何明新及共有人陈淑敏的名下。过户后，二原告通过银行贷款、汇款共支付被告835000元。但被告反悔未将赠与的地下室房屋所有权证变更到二原告名下，亦未向二原告交付地下室。双方发生纠纷，二原告诉讼来院，2014年8月12日被告将8套房屋中的4套房屋出售给了案外人芦艳淑，同时将地下室全部以每平方米2000元的价格出售给了案外人芦艳淑。但在被告与案外人芦艳淑到市房产局办理房屋所有权变更登记手续时，因本院已根据二原告的申请对争议的地下室房屋产籍冻结，故其中争议的地下室房屋所有权变更登记被中途停办。本院对双方争议的焦点综合评判如下：一、关于原、被告的房屋买卖关系中赠与地下室是附随赠与还是单独赠与的问题。双方口头协商房屋买卖事宜时，约定了房屋价款和免费赠送地下室的内容，故合同内容应当包括两个法律关系，即房屋买卖的法律关系和赠与的法律关系。通过已经查明的案件事实，并不存在房屋价款与赠与合同之间必然的关联性，故应认为地下室的赠与为单独赠与。二、原告要求被告将赠与的地下室变更登记在二原告名下的诉讼请求能否得到支持。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百八十六条“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。”之规定，被告在赠与给二原告的财产即地下室的权利转移之前撤销赠与具有法律依据。而根据《中华人民共和国合同法》第一百八十七条“赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续。”又根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”之规定，因被告协议赠与给二原告的地下室属于不动产，其权利的转移应当依法登记。而被告协议赠与给二原告的地下室并未依法进行房屋所有权转移的变更登记，故其地下室的房屋所有权利并未转移，被告有权撤销赠与。根据《中华人民共和国合同法》第一百八十八条“具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，赠与人不交付赠与财产的，受赠人可以要求交付。”之规定，被告虽然曾口头承诺将地下室赠与给二原告，但因该赠与未经公证且该赠与亦不属于具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与。故二原告要求被告交付赠与的地下室，并为其办理房屋所有权变更登记不符合本法之规定的条件。综上，被告在赠与给二原告的地下室之所有权登记转移之前可以撤销赠与，而被告已明确表示撤销赠与，故二原告要求被告办理赠与的地下室所有权变更登记手续，即要求被告交付地下室的诉讼请求没有事实依据及法律依据，本院不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第一百八十六条、第一百八十七条、第一百八十八条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款、第九十一条第一项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条第一款之规定，判决如下：驳回原告何明新、陈淑敏的诉讼请求。案件受理费1050元及保全费520元（原告均已预交），由原告何明新、陈淑敏负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审 判 长  李相根审 判 员  姜慧娟人民陪审员  刘世昌二〇一五年十月三十日书 记 员  李妍颖