重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝五中法民终字第05963号
上诉人（原审被告）唐万萍，女，1973年11月12日出生，汉族，居民。
委托代理人吴继祥，重庆红岩律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘晓燕，女，1985年4月11日出生，汉族，个体工商户。
被上诉人（原审被告）重庆港都房地产开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区小龙坎新街74号B幢28-13，组织机构代码20379788-1。
法定代表人王海松，经理。
委托代理人吴明洪，男，1963年11月20日出生，汉族，系重庆港都房地产开发有限公司职员。
上诉人唐万萍因与被上诉人刘晓燕、重庆港都房地产开发有限公司（以下简称港都公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市永川区人民法院（2013）永法民初字第05967号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明，唐万萍与邓朝彪系夫妻关系，系重庆市永川区内环南路XX号门面（即本案诉争门面）的所有权人。2004年9月29日，港都公司与唐万萍、邓朝彪签订《重庆市商品房买卖合同》，约定港都公司将位于永川区火车站北路XX号XX门面出售给唐万萍、邓朝彪，房屋总价款为236800元，2004年9月29日付款146800元，余款90000元在2004年10月30日付清。唐万萍、邓朝彪分别于签订合同的当日及次日向港都公司支付了购房款110000元、36800元。2005年5月31日，港都公司将诉争门面交付唐万萍、邓朝彪使用。2010年12月，港都公司向唐万萍、邓朝彪主张尚欠的购房款90000元未果。2011年6月15日，港都公司诉至重庆市永川区人民法院要求唐万萍、邓朝彪支付购房款90000元及逾期付款违约金，该院于2011年9月12日作出（2011）永民初字第02933号民事判决书，因港都公司的诉请已过诉讼时效，遂判决驳回其公司的诉讼请求。港都公司不服提出上诉，后又撤回上诉。2012年12月31日，港都公司又诉至重庆市永川区人民法院要求解除其公司与唐万萍、邓朝彪签订的《重庆市商品房买卖合同》，并要求唐万萍、邓朝彪返还诉争门面，该院于2013年3月13日作出（2013）永法民初字第00526号民事判决书，因港都公司逾期未行使解除权导致解除权消灭，遂判决驳回港都公司的诉讼请求。港都公司不服提出上诉，二审最终维持原判。
2012年2月12日，唐万萍（甲方）与刘晓燕（乙方）签订《门面租赁协议》，主要约定：1.甲方将位于港都花园XX号门面租与乙方使用，租赁期限为5年，从2012年2月12日至2017年2月13日止；2.每月租金为1800元，乙方按半年支付甲方租金，须提前10天交纳，乙方须先交租金后使用门面；3.租赁期间，乙方一次性向甲方支付保证金3000元，合同期满双方结清相关费用和完善相关手续后退还保证金，乙方租门面未满一年，甲方将不予退还乙方保证金；4.一方违约向另一方支付违约金5000元；5.从2012年起，房租随着物价上涨而上涨（如左右门面都上涨，再适当上涨）等。同日，刘晓燕向唐万萍交纳了保证金3000元，并按合同约定标准将租金交纳至2013年8月12日。2012年5月30日，刘晓燕取得个体工商户营业执照，在诉争门面从事理发服务。
2013年5月3日，港都公司向刘晓燕发出《通知》一份，载明“因你租赁邓朝彪的门面与重庆港都房地产开发有限公司存在房款纠纷，即邓朝彪至今拖欠我重庆港都房地产开发有限公司门面房款玖万元人民币，所以限你刘晓燕租赁门面于2013年5月8日前搬离出租邓朝彪的该门面，否则造成的一切经济损失及法律后果由承租邓朝彪门面的承租人刘晓燕自己承担。”刘晓燕庭审中陈述其在收到该通知后联系了唐万萍，唐万萍告知其是门面的所有权人，不用搬离诉争门面。
2013年8月5日，港都公司以其公司与唐万萍对诉争门面产权存在争议为由，将诉争门面上锁，导致刘晓燕无法正常使用该门面。同月7日18时，港都公司将一辆黑色轿车停放在诉争门面内，邓朝彪遂向重庆市永川区公安局南大街派出所报案，后经处理未果。此后，港都公司再次将诉争门面上锁，致刘晓燕一直无法使用诉争门面至今。刘晓燕与唐万萍、港都公司协商未果，故诉至法院，请求判令：1.唐万萍、港都公司停止对刘晓燕租赁权的侵害；2.由唐万萍继续履行与刘晓燕于2012年2月12日签订的《门面租赁协议》；3.由唐万萍、港都公司赔偿刘晓燕门面被封所造成的损失（损失按照500元／天的标准，从2013年8月5日起计算至排除妨害时止）。庭审中，刘晓燕坚持按照合同之诉主张其各项诉请，其要求港都公司承担责任的理由是因港都公司的原因导致其与唐万萍之间的合同无法履行。
2013年9月10日，重庆市永川区国土资源和房屋管理局向永川区信访办发出《关于9-4号信访件问题的复函》，载明“贵办转来9-4号件我局已收悉，经调查，现将有关情况函告如下：邓朝彪反映的火车站北站XX号B2幢系重庆港都房地产开发有限公司开发的项目，XX号门面房由邓朝彪、唐万萍购买，于2004年10月8日办理了合同登记备案，2009年9月22日办理了房地产权证。建议邓朝彪同志通过司法程序，依法维护合法权益。”港都公司庭审中陈述诉争门面办理了房产证属实，但由于唐万萍一直未支付剩余90000元购房款，因此唐万萍一直未拿到房产证。
上述事实，有双方当事人的陈述、《门面租赁协议》、（2011）永民初字第02933号民事判决书、（2013）永法民初字第00526号民事判决书、（2013）渝五中法民终字第01823号民事判决书、复函、案（事）件接报回执、契税证、收款收据、收条、个体工商户营业执照等证据材料及法庭审理笔录在卷佐证，经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。
一审法院认为，刘晓燕坚持按照合同之诉主张其各项诉请，但其要求港都公司和唐万萍停止对其租赁权的侵害属于侵权纠纷的解决范畴，与本案所涉合同纠纷不属同一法律关系，本案不作处理，刘晓燕可另寻途径解决。同时，按照合同相对性的原理，合同的权利义务对合同当事人以外的人不产生效力，违约责任在合同当事人之间产生，合同当事人以外的人不承担违约责任。本案诉争合同的当事人是唐万萍和刘晓燕，港都公司不是诉争合同的相对方，刘晓燕无权要求港都公司承担诉争合同的违约责任，故刘晓燕要求港都公司承担损失赔偿责任的诉讼请求于法无据，一审法院不予支持。
本案所涉合同无法履行而导致的违约责任仅应在刘晓燕和唐万萍之间产生。从庭审查明的事实看，唐万萍与刘晓燕签订的《门面租赁协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。一方当事人未依约履行合同义务，应承担相应的违约责任。刘晓燕依约支付了租金，唐万萍即应履行将出租门面交付刘晓燕并保证门面能正常使用这一出租人的基本义务。由于港都公司封锁门面，导致刘晓燕无法正常使用诉争门面，按照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，唐万萍应向刘晓燕承担相应的违约责任。刘晓燕要求唐万萍继续履行合同并赔偿经济损失亦符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于违约责任承担方式的规定，唐万萍亦同意继续履行合同，故刘晓燕要求继续履行合同的诉讼请求成立，一审法院予以支持，但刘晓燕要求赔偿经济损失诉讼请求应符合法律规定或合同约定。庭审中，刘晓燕举示了其单方制作的日常经营记账本，拟证明门面被封造成的经营损失，唐万萍对此不予认可，刘晓燕亦未举示其他证据予以佐证，仅凭该孤证不能单独作为认定其经营损失的依据。对于刘晓燕举示的装修费的收款收据，首先其并非正式发票，仅为单方开具的收据，唐万萍亦不予认可，仅凭该证据无法得出该装修费实际发生的结论；其次，即使该装修费实际发生，因本案中刘晓燕并未要求解除合同，而是要求继续履行合同，装修费作为必要的经营成本投入可以通过合同的履行来加以弥补，门面被封给其造成的损失仅应是经营利润的损失，其无权以装修投入作为其主张损失赔偿的依据。但案涉门面被封，作为承租人的刘晓燕必然存在相应的经济损失，结合本案案情并考虑到刘晓燕承租案涉门面从事理发服务这一经营性质，一审法院酌情参照居民服务行业年平均收入标准（32185元／年）对刘晓燕主张的经济损失予以主张，对超出部分不予支持。参照上述标准，截止2014年9月30日，刘晓燕的经济损失为37211.96元（32185元／年÷365天×422天）。港都公司封锁门面后，唐万萍虽然采取了报案等补救措施，但并未能消除其违约行为给承租人刘晓燕造成的影响，其无权以作为合同关系外的第三人港都公司的原因来对抗刘晓燕要求其承担违约责任的诉请主张，故唐万萍的该项辩解理由于法无据，一审法院不予采纳。唐万萍在承担本案的民事责任后，可依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，另行向港都公司主张权利。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：“一、由被告唐万萍与原告刘晓燕继续履行于2012年2月12日签订的《门面租赁协议》；二、由被告唐万萍于本判决生效后十日内赔偿原告刘晓燕因门面被封造成的经济损失（按照88.18元／天的标准，从2013年8月5日起计算至妨碍实际排除之日止）；三、驳回原告刘晓燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，由被告唐万萍负担（此款原告已预缴，由被告唐万萍于本判决生效之日起3日内直付原告）。”
唐万萍不服提出上诉，请求：撤销原判；改判刘晓燕的损失由港都公司承担；刘晓燕及时向唐万萍支付拖欠的租金；诉讼费由港都公司负担。事实及理由：1.一审法院未查明案件事实，未对刘晓燕欠付租金作出处理，未保护唐万萍的合法权益。2.一审判决未明确唐万萍存在什么具体的违约事实；处理方式欠妥，判决第二项无法执行。本案中刘晓燕将港都公司列为第一被告，且一直未撤回对港都公司的起诉。一审法院已经查明港都公司是侵权责任人、其实施的侵权行为延续至今。在唐万萍答辩要求侵权人承担所有责任的情况下，一审法院故意违背公平与效率原则要求唐万萍承担违约责任后再向港都公司主张权利，这种处理方式严重增加当事人讼累，浪费司法资源。唐万萍已通过行政诉讼要求公安机关对港都公司的侵权行为予以制止和处理，但两级法院均认为公安机关已正确作为，故唐万萍已穷尽排除履约的法定方式。
刘晓燕答辩称：港都公司是针对唐万萍才将涉案房屋上锁、阻碍刘晓燕的经营，刘晓燕只能根据合同找唐万萍承担责任；一审判决主张的经营损失明显偏低。请求二审法院依法判决。
港都公司答辩称：本案刘晓燕是以合同纠纷起诉，港都公司并非租赁合同的当事人；公司与唐万萍之间的争议是另一个法律关系。一审判决正确，请求维持原判。
本院二审查明的案件事实与一审查明的事实相同。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人除应履行交付租赁物、维修租赁物的义务外，还对承租人负有不因第三人对租赁物主张权利、致使承租人不能对租赁物使用收益的权利瑕疵担保义务。本案中，唐万萍虽按约将租赁房屋交付给刘晓燕使用，完成了其作为出租人的交付义务；但在刘晓燕使用房屋期间，确因港都公司主张与唐万萍存在房款争议并采取锁门等方式阻碍了刘晓燕对房屋的正常使用收益。现刘晓燕在法院释明后明确表示要求唐万萍基于双方之间的合同关系承担违约责任，符合法律规定，一审法院判决并无不当。唐万萍向刘晓燕承担责任后，其与港都公司的纠纷可依法另行协商或提起诉讼解决。关于唐万萍在上诉中提出的租金问题，因唐万萍未在本案中提出反诉，本案不予处理。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。唐万萍的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由唐万萍负担。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 张雪方
审 判 员 秦 敏
代理审判员 宋 扬
二〇一四年十二月十七日
书 记 员 刘德宝