福建省厦门市海沧区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0205民初1828号
原告刘嘉州，男，1992年8月25日出生，汉族。
委托代理人许玲、陈鸿雁，福建首嘉律师事务所律师。
被告刘汉华，男，1988年4月22日出生，汉族。
原告刘嘉州与被告刘汉华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月27日受理后，依法适用简易程序于2016年7月15日公开开庭进行了审理。原告刘嘉州的委托代理人许玲到庭参加诉讼，被告刘汉华经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告刘嘉州诉称，2015年3月18日，原告与被告刘汉华签订了《房屋租赁合同书》，约定原告将坐落于厦门市海沧区禹州尊海4号楼A梯1301室的房屋（以下简称案涉房屋）出租给被告，租期自2015年3月19日至2016年3月18日止，租金为每月3000元（人民币，下同）整，按季度支付，于每季度首月7日前付清该季度房租。合同履行期间，被告未能依约支付房屋租金（在2015年第三季度仅支付租金4000元）、物业费及水电公摊费用（截至2015年8月22日共计1925.11元）。鉴于被告拖欠租金及相应费用的行为已违反了合同的约定，原告于2015年8月24日向被告送达了解除租赁合同的通知。被告收到通知后仍拒绝向原告支付所欠租金及相应费用，同时由于被告在租凭过程中造成房屋多处损坏，被告没有将房屋恢复原状，原告无奈只得委托他人进行二次装修，装修费用为2000元整。被告在合同签订之日已向原告交付3000元作为押金，原告将该押金抵扣上述房屋维修费用2000元及租赁期间所产生的物业费等部分费用。原告认为，被告的行为已构成严重违约，为维护合法权益，原告提起诉讼，请求判令：一、被告立即支付租金5000元；二、被告支付违约金29700元（按合同第六条约定每天按拖欠租金部分的2%计算违约金，从2015年7月8日暂计算至2016年4月30日共297天，即297天×5000元×2%＝29700元，实际应计算至付清之日止）；三、被告立即支付从2015年3月19日至2015年8月22日止的水电费共计925.11元。2016年7月15日庭审时，原告明确第一项诉讼请求为2015年6月19日至2015年9月18日这一季度的租金，扣除被告已支付的4000元，余5000元被告应支付；第三项诉讼请求的水电费、物业管理费为从2015年4月1日至2015年8月30日期间的费用。
被告刘汉华未作答辩。
经审理查明，案涉房屋系原告刘嘉州所有。2015年3月18日，原告（甲方）与被告刘汉华（乙方）签订一份编号为1860937的《房屋租赁合同书》，约定乙方向甲方租赁案涉房屋，租赁期限自2015年3月19日起至2016年3月18日止，月租金3000元。合同第三条约定乙方应每季度向甲方交付9000元整，下次付款应提前7天付清（每季度7日前）。合同第四条约定合同签订之日，乙方应向甲方交付3000元作为押金，到合同期满，且乙方交清租赁期间应交的一切费用后，甲方应将押金无息退还乙方。合同第五条约定，租赁期间乙方应负责交付水电费、煤气费、电话费、有线电视费、卫生费、小区管理服务费等费用。合同第六条约定租赁期间如有拖欠租金每天按拖欠租金部分的2%加收滞纳金，拖欠租金达10天的，甲方有权可自行提前解除合同，收回房屋。合同第七条约定，租赁期间，双方均不得借故解除合同，如当事人一方如有正当理由要求解除合同时，须提前1个月通知对方，经对方同意后解除合同，由提出解除合同的一方支付1个月的租金作为违约赔偿金。合同第九条约定，租赁期间，乙方应爱惜室内一切设备，如因故意或过失造成该出租房屋及配套损坏，应负责恢复房屋原状，并赔偿由此造成的经济损失。合同签订之后，被告支付原告3个月租金9000元、押金3000元，原告将案涉房屋交付被告使用。此后，被告于2015年7月6日支付原告租金2500元，于2015年7月15日支付原告租金1500元。
2015年8月22日，原告刘嘉州向被告刘汉华发出《解除房屋租赁合同通知书》，该通知书载明，合同履行期间，被告无正当理由拒不支付房屋租金、物业费及水电费，经原告多次催告后，仍拒不履行支付租金的义务。根据相关规定，原告作为出租人有权解除《房屋租赁合同书》。现原告通知被告：一、自本通知函发之日起，原、被告之间的《房屋租赁合同书》解除；二、被告在租赁、搬迁过程中将房屋墙壁、地板等严重损坏，请被告在收到本书面通知后5日内（最迟在2015年8月30日12时前）将房屋恢复原状并将房屋钥匙、门禁卡交还给原告，同时将所欠租金5000元、物业管理费、水费、电费等费用1925.11元一并支付给原告。2015年8月24日，被告收到上述通知书。2015年9月7日，原告收回案涉房屋。
案涉房屋每月物业管理费为285.4元，公共维修金为45.7元，2015年4月1日至2015年8月30日的物业管理费为1427元、公共维修金为228.5元，水费及公摊水费57.6元、公摊电费172.35元、生活垃圾处理费15元，共计1900.45元。上述费用原告刘嘉州已代被告刘汉华缴清。原告因主张被告支付租金等，于2016年5月27日诉至本院。
原告刘嘉州还提供光盘、《委托装修合同书》、银行账户交易明细各一份，拟证明被告刘汉华在租赁期间造成案涉房屋损坏，原告因维修房屋而产生的费用。光盘中的视频显示案涉房屋墙壁有钉子、污迹等，工人粉刷墙壁。《委托装修合同书》为原告与案外人刘树枞签订一份，载明原告因案涉房屋的墙壁被租客搬迁时损坏，委托刘树枞进行二次装修，施工范围：房屋客厅、三间房间、储藏间的墙壁，包括对墙壁钉子的拆除，墙面损坏地方的修补、粉刷，包工包料，工程价款为2000元，工程完工后经甲方验收合格后一次性付清全部款项。交易明细显示原告于2015年9月13日向刘树枞支付2000元。
以上事实，有原告刘嘉州提供的《房屋租赁合同书》、《商品房买卖合同》、银行账户交易明细二份、禹洲物业服务有限公司开具的发票三份、《委托装修合同书》、光盘、邮件详情单及投递情况查询单，以及本院庭审笔录佐证，足以认定。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告刘嘉州与被告刘汉华于2015年3月18日签订的《房屋租赁合同书》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应遵守、履行合同。被告未依约支付租金，已构成根本违约，原告有权依法解除合同。《房屋租赁合同书》于被告收到原告发出的解除合同通知之日即2015年8月24日解除。自2015年6月19日至合同解除之日2015年8月24日的租金，被告应向原告支付，经核算，该期间的租金为6600元（3000元／月×2个月＋3000元／月÷30天×6天），扣除被告已支付的4000元，还余2600元，被告应予支付。原告主张租金超出部分，本院不予支持。原告主张被告使用案涉房屋造成部分损坏，并因维修房屋支出2000元，该款项从被告支付的押金中予以抵扣。本院认为，被告承租房屋，难免致使墙上有些污迹以及因需要而在墙上钉钉子，此属合理使用的范围，原告提供的证据未能证明损失是被告故意损坏所致，因而对于原告的主张本院不予支持。被告使用案涉房屋期间，应缴纳案涉房屋物业管理费、公共维修金、公摊水电费等费用。被告支付的押金3000元，可予以抵扣2015年4月1日至8月30日的物业管理费等费用1900.45元，以及前述被告应支付的租金2600元。抵扣之后，被告还应支付原告租金1500.45元。按照合同约定，被告应于2015年7月7日前支付租期的第二个季度租金，被告未支付，而合同第六条约定拖欠租金的滞纳金，原告依此主张违约金，自2015年7月8日起计算，有合同依据，但原告仅为资金利用上的损失，按日2%的标准计算，即使被告未作抗辩，依常理即可认定明显过高，本院酌情调整至按年利率24%的标准，并以未付租金1500.45元为基数计算。综上，原告请求合理部分，本院予以支持，不合部分，予以驳回。被告经依法传唤未到庭，本院依法缺席审理与判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告刘汉华于本判决生效之日起十日内向原告刘嘉州支付租金1500.45元及违约金（以租金1500.45元为基数，按照年利率24%的标准，自2015年7月8日起计算至本判决确定之日止）；
二、驳回原告刘嘉州的其余诉讼请求；
如被告刘汉华未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费691元，减半收取345.5元，由原告刘嘉州负担330.5元，被告刘汉华负担15元，被告负担部分应于本判决生效之日起七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 谭婉群
二〇一六年七月二十七日
书 记 员 林 烨
附：本案所适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。