广西壮族自治区梧州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）桂04执异36号
案外人：吴小云，女，1967年9月25日出生，汉族，住广西壮族自治区梧州市蝶山区。
申请执行人：梁霄，男，1980年12月28日出生，汉族，住广西壮族自治区梧州市万秀区。
委托诉讼代理人：陆谦，广西顺景律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈莉，广西顺景律师事务所律师。
被执行人：广西梧州树保农业发展有限公司，住所：广西壮族自治区梧州市龙江路1号第二幢。
法定代表人：钟国明，该公司执行董事。
被执行人：钟国明，男，1962年8月21日出生，汉族，住广西壮族自治区梧州市长洲区。
在本院执行原告梁霄与被告广西梧州市树保发展有限公司（下称树保公司）借款合同纠纷一案中，案外人吴小云于2017年8月14日对本院（2017）桂04执5号、（2017）桂04执5号之一执行裁定不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2017年8月21日举行了听证，案外人吴小云，申请执行人梁霄的委托诉讼代理人陆谦、陈莉参加了听证。现已审查终结。
案外人吴小云称，2017年7月28日其从树保公司处得知其购买的梧州市龙圩区镇西南大道335号5号楼1单元501、504房屋被法院拍卖，并于8月14日从树保公司取得执行裁定书。该两套房屋是其在2010年向树保公司购买，并已全部付清房款，该公司已于2012年9月向其交付房屋，因各种原因至今未办理产权证。梁霄向法院申请执行时，被执行人树保公司故意隐瞒该事实，导致法院认定两套房屋属于树保公司的财产，出现错误执行，严重损害了其合法权益。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题》第二十八条规定、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条规定，其为该两套房屋实际所有权人，法院裁定拍卖错误，请求予以撤销，返还其购卖的两套房屋。
申请执行人梁霄称，一、吴小云不是涉案房屋的权利人，对涉案房屋不享有权利，不能排除法院符合法律程序的执行。吴小云的行为不符合商品房买卖交易特征，不能提供证据证实其与树保公司之间存在房屋买卖关系。自2010年起长达7年时间，吴小云一直未与树保公司签订房屋买卖合同并办理网签备案登记，未支付有购房款，未实际占有，涉案房屋一直为毛坯房、空置、无人居住及使用状态。且自2013年涉案房屋进行初始登记至今均未办理过户登记，在长达7年时间里不维护自己合法权益，明显不符合常理。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条之规定，不动产物权的设立、变更、转让、消灭，以登记为准。吴小云既非涉案房屋的买受人，亦非所有权人。其对涉案房屋不享有任何权利，不能排除法院符合法律程序的执行。二、被答辩人不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之情形。被答辩人不是涉案房屋的买受人，其提出异议的对象亦错误。该《规定》第二十八条是对登记在被执行人名下的不动产提出异议，现涉案房屋登记在申请执行人名下，而非被执行人名下，被答辩人所提之申请完全不符合《规定》第二十八条之情形。三、法院裁定将涉案房屋交付答辩人，答辩人已通过合法途径办理不动产权证，已取得涉案房屋的权属。请求法院依法驳回吴小云的执行异议。
被执行人树保公司没有提交书面意见。
本院查明，2016年10月25日本院作出（2016）桂04民初53号民事调解书已生效，本院依据该调解书于2017年1月16日向被执行人树保公司发出执行通知书，但被执行人未履行法律文书确定的义务。2017年3月10日，本院作出（2017）桂04执5号执行裁定书，对被执行人树保公司位于梧州市龙圩区龙圩镇西南大道335号5号楼1单元501、504房、2单元501房、6号楼3单元204、202、201、303、302房、1单元304房进行拍卖。2017年4月7日，本院第一次公开拍卖上述9套房产，因无人报名参加竞买而导致流拍。流拍后，申请执行人梁霄向本院提出以物抵债的请求。2017年4月13日本院作出（2017）桂04执5号之一执行裁定书，裁定：一、将被执行人树保公司位于梧州市龙圩区龙圩镇西南大道335号5号楼1单元501、504房、2单元501房、6号楼3单元204、202、201、303、302房、1单元304房共9套房屋作价161.46万元，交付申请执行人梁霄抵偿本案相应的161.46万元债务。以上9套房屋的所有权自本裁定送达申请执行人梁霄时起转移。二、申请执行人梁霄可在30日内持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。三、上述房屋过户产生的一切税、费，按法律规定由申请执行人梁霄、被执行人树保公司各自承担。梁霄根据上述裁定书，已办理了位于梧州市龙圩区龙圩镇西南大道335号5号楼1单元501、504房的不动产登记。
本院认为，（2016）桂04民初53号民事调解书是法院生效法律文书，在被执行人树保公司没有履行的情况下，法院强制执行于法有据。涉案两套房屋为不动产，其物权的设立、变更、转让、消灭，以登记为准。案外人吴小云在《执行异议申请书》中自认“因各种原因至今没有办理产权证”，被执行人树保公司亦在2017年8月15日出具的《关于金桂家园被执行拍卖的9套房屋的情况说明》中，承认包括涉案的两套房屋在内的9套房屋因各种原因，未办理购房的相关手续，都未签订购房合同，没有到房屋交易中心备案。以上情况证实，执行过程中，本案涉案的两套房屋并非登记在吴小云名下，而是登记在被执行人树保公司名下的财产，法院依法裁定进行拍卖处置，符合法律规定。在执行拍卖过程中，因无人报名参加竞买而导致流拍，在申请执行人梁霄提出以物抵债的请求下，法院裁定将涉案房屋交付申请执行人梁霄，用于抵偿相应债务。申请执行人梁霄通过合法途径办理了不动产权证，已取得涉案房屋的权属。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条相关规定，案外人对已登记的不动产提出异议，人民法院应当按照不动产登记簿判断其是否系权利人。案外人吴小云未能提供涉案房屋权属的有效证明或人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同等证据，亦不能提供非因买受人自身原因未办理过户登记的事实。本院（2017）桂04执5号、（2017）桂04执5号之一执行裁定对涉案两套房屋的处置符合法律规定，并无不当。案外人吴小云提出异议的理由显然不成立，依法予以驳回其请求。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第一款规定，裁定如下：
驳回吴小云的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 柳裕庆
审判员 王益民
审判员 黎经耀
二〇一七年九月七日
书记员 朱黎怡
附相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二条执行异议符合民事诉讼法第二百二十五条或者第二百二十七条规定条件的，人民法院应当在三日内立案，并在立案后三日内通知异议人和相关当事人。不符合受理条件的，裁定不予受理；立案后发现不符合受理条件的，裁定驳回申请。
第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：
（一）案外人是否系权利人；
（二）该权利的合法性与真实性；
（三）该权利能否排除执行。
第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：
（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。