台州市椒江区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙1002民初5762号原告：翁晓玲，女，1983年6月24日出生，汉族，住温岭市。委托诉讼代理人：潘灵杰，浙江利群律师事务所律师。被告：台州市椒江哈呢贝贝母婴生活馆，住所地：台州市椒江区商务中心3-4幢一层132号，组织机构代码：L7314875-4。经营者：阮艳景，女，1978年2月19日出生，汉族，住台州市椒江区。委托诉讼代理人：黄情，浙江新台州律师事务所律师。第三人：叶最桂，男，1964年3月7日出生，汉族，住临海市。第三人：金卫友，男，1953年1月16日出生，汉族，住台州市椒江区。第三人：王江朝，男，1967年1月3日出生，汉族，住台州市椒江区。第三人：徐建国，男，1973年12月29日出生，汉族，住台州市椒江区。第三人：丁振珠，女，1973年9月28日出生，汉族，住台州市椒江区。第三人：徐建伟，男，1988年1月18日出生，汉族，住台州市椒江区。原告翁晓玲与被告台州市椒江哈呢贝贝母婴生活馆（以下简称哈呢生活馆）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月15日立案后，依法由代理审判员樊明忠独任审判，于2016年8月17日公开开庭进行了审理。原告翁晓玲的委托诉讼代理人潘灵杰，被告哈呢生活馆的委托诉讼代理人黄情到庭参加诉讼。原告翁晓玲与被告哈呢生活馆申请庭外和解，届期未果。因与本案有利害关系，本院于2016年12月1日依法追加叶最桂、金卫友、王江朝、徐建国、丁振珠、徐建伟为本案第三人。本院于2016年12月28日再次公开开庭审理了本案。原告翁晓玲的委托诉讼代理人潘灵杰，被告哈呢生活馆的委托诉讼代理人黄情到庭参加诉讼，第三人叶最桂、金卫友、王江朝、徐建国、丁振珠、徐建伟经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案经审批延长审限三个月，现已审理终结。原告翁晓玲起诉称：2014年5月30日，翁晓玲作为甲方、哈呢生活馆作为乙方签订房屋租赁合同，约定，翁晓玲将被委托代理租赁的位于台州市椒江区商铺出租给哈呢生活馆使用；租期共8年，自2014年7月1日起至2022年6月30日止；2014年度租金248000元，以后租金逐年递增；租金每年支付一次，支付时间为每年的6月1日前将租金汇入甲方指定账户；甲方向乙方收取房屋保证金20000元，在租赁期间，乙方有拖欠租金达10日以上的，甲方有权单方解除合同并收回房屋，保证金不予退还，因合同解除造成甲方损失的，乙方应支付相关违约金以及实际损失。经翁晓玲多次催讨，哈呢生活馆至今未支付2016年度的租金，已经构成严重违约。故请求判令：一、解除原告翁晓玲与被告哈呢生活馆签订的房屋租赁合同，被告哈呢生活馆将租赁房屋的钥匙返还给原告翁晓玲；二、原告翁晓玲不予返还被告哈呢生活馆的保证金20000元，被告哈呢生活馆支付拖欠的租金21583元，并支付违约金43166.70元。诉讼中，原告翁晓玲将第一项诉讼请求变更为解除原告翁晓玲与被告哈呢生活馆签订的房屋租赁合同。被告哈呢生活馆答辩称：同意解除与翁晓玲签订的房屋租赁合同，并返还该房屋的钥匙。翁晓玲对136、151号商铺没有租赁委托事项的委托权限，翁晓玲没有证据证明受托人王江朝受业主委托，即使王江朝受到委托，转委托也没有得到委托人的同意，转委托不成立。保证金如何处理不明确，保证金不能与违约条款叠加适用，应当作为质押优先受偿。翁晓玲曾与哈呢生活馆达成口头协议，翁晓玲同意哈呢生活馆在2016年6月底前腾空并转租房屋，哈呢生活馆没有拖欠租金，也没有违约，翁晓玲要求哈呢生活馆支付2016年6月以后的租金及违约金没有依据。第三人叶最桂、金卫友、王江朝、徐建国、丁振珠、徐建伟均未陈述意见。经审理，本院认定案件事实如下：丁振珠、徐建国、徐建伟系椒江商务中心3-4幢一层132号房屋（以下简称132号房屋）的所有权人。金卫友系椒江商务中心3-4幢一层136号房屋（以下简称136号房屋）的共有人之一。叶最桂系江椒江商务中心3-4幢一层151号房屋（以下简称151号房屋）的共有人之一。2014年5月30日，丁振珠、徐建国、徐建伟作为甲方与乙方翁晓玲签订委托租赁合同，约定，甲方委托乙方将132号房屋出租给他人，由乙方收取租金，委托租赁期限自2014年7月1日起至2022年6月30日止，共计8年，甲方租金收益第1、2年租金150000元，第3年至第8年，租金每年递增5000元。同日，翁晓玲作为甲方与乙方哈呢生活馆签订房屋租赁合同，约定，甲方将132号房屋、136号房屋、151号房屋出租给哈呢生活馆；租期自2014年7月1日至2022年6月30日止；第一年租金248000元，第二年租金251000元，第三年租金259000元，第四年租金267000元；租金按年一次性支付，支付时间为每年6月1日前将租金打入甲方指定账户；乙方应在签订合同的同时向甲方交付保证金20000元；乙方拖欠租金达10天以上，甲方可以单方面终止合同，保证金不退，由此造成的损失由乙方负责；任何一方违反合同约定，另一方有权要求支付违约金（等于当年平均月租金的2倍）等。2014年7月5日，叶最桂委托王江朝出租151号房屋。2014年9月1日，金卫友委托王江朝出租136号房屋。2014年11月19日，王江朝作为甲方与乙方翁晓玲达成补充协议，约定，因乙方在受托期间即2014年7月30日前已将136号房屋、151号房屋出租给商户哈呢生活馆，甲方受托在2014年8月1日起管理该房屋，双方协议由乙方继续按原定金额代收租金，租期从2014年7月1日至2022年6月30日止共计8年，租金第1年58000元，第二年开始每年递增3000元，乙方每年7月收到租金后打入甲方指定账户。诉讼过程中，哈呢生活馆已将上述租赁房屋的钥匙返还给了翁晓玲。上述事实有原告翁晓玲提供的委托租赁合同、补充协议、委托书2份、房屋所有权证3份、房屋租赁合同以及原、被告的庭审陈述等证据证实。本院认为：第三人丁振珠、徐建国、徐建伟与原告翁晓玲签订的委托租赁合同，第三人王江朝与原告翁晓玲签订的补充协议，尽管内容表述的均为涉案房屋委托租赁事宜，但两份合同均未对原告翁晓玲的报酬进行约定，而均约定原告翁晓玲每年应支付固定金额的租金，上述第三人与原告翁晓玲形成事实上的房屋租赁合同关系。原告翁晓玲将涉案房屋转租给被告哈呢生活馆，双方签订房屋租赁合同，原告翁晓玲有权就该合同履行所产生的纠纷提起诉讼，被告哈呢生活馆关于原告翁晓玲无权提起本案诉讼的抗辩，本院不予采纳。房屋租赁合同约定，被告哈呢生活馆拖欠租金达10天以上，原告翁晓玲可以单方解除合同，被告哈呢生活馆至今未付2016年6月1日以后的租金，解除合同的条件已经成就，现原告翁晓玲请求解除房屋租赁合同，本院予以支持。2016年6月1日以后租赁房屋返还前的租金，被告哈呢生活馆未予支付，其已违反合同约定，原告翁晓玲主张被告哈呢生活馆欠付1个月租金，并要求租金按第三年平均月租金21583元计算，本院认为合理，予以支持。因被告哈呢生活馆的原因导致房屋租赁合同解除，被告哈呢生活馆应赔偿原告翁晓玲的合理损失。房屋租赁合同解除后、租赁房屋重新出租前的租金损失，为原告翁晓玲的合理损失。根据房屋租赁合同现已提前6年解除以及租赁房屋重新出租所需的合理期间的情况，本院认为，原告翁晓玲主张保证金20000元以及2倍的第三年平均月租金共计63166.70元，并未超过其合理的租金损失范围，本院予以支持。综上，被告哈呢生活馆应支付给原告翁晓玲合计84749.70元。由于被告哈呢生活馆已将保证金20000元交付给原告翁晓玲，故被告哈呢生活馆还需支付64749.70元。第三人叶最桂、金卫友、王江朝、徐建国、丁振珠、徐建伟经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本案的正常审理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、解除原告翁晓玲与被告台州市椒江哈呢贝贝母婴生活馆签订的房屋租赁合同；二、被告台州市椒江哈呢贝贝母婴生活馆在本判决发生法律效力后十日内支付给原告翁晓玲64749.70元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费709元（减半收取，原告翁晓玲已预交），由被告台州市椒江哈呢贝贝母婴生活馆负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。代理审判员  樊明忠二〇一七年二月三日代书 记员  陈肖倩·??-6-?··??-7-?·