浙江省温岭市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）台温民重字第8号
原告（反诉被告）：王雪飞。
委托代理人：郭春辉，浙江台温律师事务所律师。
被告（反诉原告）：彭梅凤。
被告（反诉原告）：黄子兵。
两被告的委托代理人：丁雪琴。
原告王雪飞与被告彭梅凤、黄子兵房屋买卖合同纠纷一案，台州市中级人民法院于2013年11月19日作出（2013）浙台民终字第468号民事裁定，撤销温岭市人民法院（2012）台温民初字第1920号民事判决，发回温岭市人民法院重新审理。本院于2013年12月23日立案，并依法组成合议庭，于2014年3月12日公开开庭进行了审理。原告王雪飞及其委托代理人郭春辉，被告黄子兵及两被告的特别授权委托代理人丁雪琴到庭参加诉讼。因案情复杂，经本院院长批准，本案延长审限六个月。本案经审判委员会讨论决定，现已审理终结。
原告王雪飞起诉并答辩称：2003年10月3日，彭梅凤与黄子兵订立房屋买卖合同，约定彭梅凤将坐落在温岭市太平街道人民西路12幢208室的房屋及附属房以185000元的价格出售给黄子兵，但未办理房地产过户手续。2003年10月17日，王雪飞经温岭市太平致远商务文化工作室介绍与黄子兵以彭梅凤委托代理人的名义签订房屋买卖合同一份，约定将彭梅凤名下的讼争房屋以202800元的价格出售给王雪飞，并约定在订立买卖合同时由王雪飞支付定金10000元，合同签订后20天内支付购房款92800元，余款100000元待彭梅凤办理权属证书，买卖双方办理过户手续之日由王雪飞一次性付清。合同签订后，王雪飞依约向黄子兵支付了定金10000元和购房款92800元，黄子兵收款后分别出具了收条给王雪飞。后王雪飞对讼争房屋进行了装修，于2004年1月起入住至今，并花费装修费用62000元。房屋买卖合同签订后，王雪飞曾多次要求二被告协助办理房屋过户手续，但黄子兵漫天要价拒不协助配合。2010年3月10日，黄子兵又以彭梅凤委托代理人的名义将讼争房屋以620800元的价格出售给案外人潘旭霞、钱云富。同年5月28日，潘旭霞、钱云富办理了房屋所有权证。王雪飞得知上述情形后于2011年1月25日向温岭市人民法院起诉，要求确认2003年10月17日王雪飞与彭梅凤签订的房屋买卖合同有效，并继续履行合同。2011年7月1日，温岭市人民法院作出判决，确认王雪飞与彭梅凤在2003年10月17日签订的房屋买卖合同有效，但驳回了王雪飞要求继续履行合同的诉讼请求。判决生效后，因房屋买卖合同已不可能继续履行，故王雪飞要求黄子兵返还已支付的定金、购房款并赔偿王雪飞相关经济损失。综上，王雪飞认为，在房屋买卖合同签订后，黄子兵又擅自将房屋转售他人并已办理了房屋过户手续，致使房屋买卖合同无法继续履行，因此依法应予解除。黄子兵因不履行合同义务，单方违约，除依法返还王雪飞购房定金10000元及购房款92800元外，还应赔偿给王雪飞造成的经济损失，包括合同履行后王雪飞可得利益损失及房屋装修损失等。在履行合同的过程中，因黄子兵无理加价，致使王雪飞无法实现合同目的。在合同的履行过程中，王雪飞不存在违约行为，彭梅凤、黄子兵提出的反诉请求没有任何的事实和法律依据，要求驳回彭梅凤、黄子兵的反诉请求。现原告王雪飞起诉请求判令：1、解除原告王雪飞与被告彭梅凤在2003年10月17日签订的房屋买卖合同；2、被告彭梅凤、黄子兵返还原告王雪飞定金10000元、购房款92800元；3、被告彭梅凤、黄子兵赔偿原告王雪飞房屋买卖合同履行后可得利益损失647200元；4、被告彭梅凤、黄子兵赔偿原告王雪飞房屋装修费62000元。庭审中，原告王雪飞变更第3项诉讼请求为被告黄子兵赔偿原告王雪飞房屋买卖合同履行后可得利益损失717200元；变更第4项诉讼请求为被告黄子兵赔偿原告王雪飞房屋装修费110000元。
为支持其主张的事实，原告提交了下列证据：
1、收款证明两份，用以证明原告已经向被告支付了定金10000元及购房款92800元的事实。
2、房屋买卖合同一份，用以证明2003年10月17日，被告黄子兵作为实际所有权人以彭梅凤的名义与王雪飞签订了房屋买卖合同，其中合同约定先过户再支付尾款的事实。
3、管道液化气安全供用气合同一份，用以证明王雪飞与黄子兵签订房屋买卖合同后，房屋的实际使用人是王雪飞的事实。
4、录音资料光盘一份，用以证明因为黄子兵违约要求加价，导致过户不成的事实。
5、莫和平、金香莲的证人证言，用以证明黄子兵无理加价，致使王雪飞无法实现合同目的，黄子兵存在违约的事实。
6、2011台温民初字第158号民事判决书一份，用于证明房屋现登记在潘旭霞、钱云富名下，合同无法继续履行。2003年10月17日，彭梅凤出具的授权委托书中，黄子兵没有解除合同的权利，黄子兵主张合同解除不能成立。
7、房屋评估报告、评估发票各一份，用以证明讼争的房屋价值920000元、房屋装修价值110000元、花费评估费5000元。
8、补充评估报告一份，用以证明房屋装修的现值为44000元。
9、申请法院调取的庭审笔录两份，用以证明被告违约在先的事实。
被告彭梅凤、黄子兵答辩并反诉称：2003年10月3日，彭梅凤与黄子兵签订了一份房屋买卖合同，约定将彭梅凤所有的位于人民西路北侧区块12幢208室房屋以185800元的价格出售给黄子兵，合同签订后，黄子兵全额支付了房屋价款。黄子兵支付全部房款后，决定将房屋再次出售，但因当时该房屋属于街区改造安置房，三证还未下发，相关权属文件上所有权人依然是彭梅凤，该房屋在名义上是属于彭梅凤，所以黄子兵作为彭梅凤的受托人，以彭梅凤的名义于2003年10月17日与王雪飞签订了一份房屋买卖合同，将该房屋以202800元的价格出售给王雪飞，约定：签订合同时，支付定金10000元，签订合同20日内，支付房款92800元，余款待彭梅凤办到三证后5日内办理过户公证手续之日一次性付清。合同签订后，彭梅凤、黄子兵严格按照合同的约定将房屋交付给王雪飞居住使用，但王雪飞仅支付房款92800元。因该房屋的实际所有人是黄子兵，涉及讼争房屋的一切事宜均由黄子兵在办理。2004年4月19日，彭梅凤、黄子兵顺利领到该房屋三证，黄子兵即以电话和电报的形式多次催促王雪飞前来办理该房屋过户手续，但王雪飞以资金短缺为由一再推脱，余款100000元至今未付，过户手续至今未办理。按照合同约定，逾期超过一个月，彭梅凤、黄子兵即有权单方解除合同，所以2005年4月13日，黄子兵即以电报的形式通知王雪飞解除双方签订的房屋买卖合同，并一再要求王雪飞腾退房屋，但王雪飞未予理睬居住至今。综上，讼争的房屋买卖合同已解除，如果法院认为合同尚未解除，对王雪飞提出解除合同的诉讼请求，彭梅凤、黄子兵予以认可。至于王雪飞的其他几项诉讼请求已超过诉讼时效，要求驳回王雪飞的诉讼请求，因王雪飞存在违约行为，要求判令：1、原告王雪飞搬出讼争房屋，确认被告彭梅凤、黄子兵与原告王雪飞在2003年10月17日签订的房屋买卖合同已解除；2、没收原告王雪飞的违约定金10000元；3、原告王雪飞按照每月1500元支付2004年5月25日至2012年11月25日期间的房租135000元。
为支持其诉讼主张，被告彭梅凤、黄子兵向本院提交了下列证据：
1、委托书一份，用以证明彭梅凤授权黄子兵从事房屋买卖。
2、情况说明一份，用以证明彭梅凤对黄子兵解除合同予以追认。
3、房屋买卖合同一份，用以证明黄子兵是房屋的实际所有权人。
4、电报、电报回执两份，用以证明黄子兵要求王雪飞前来办理过户手续，如不来将解除合同。
5、录音资料两份，用以证明黄子兵要求王雪飞前来办理过户手续的事实。
6、房产证、土地使用权证各一份，用以证明彭梅凤办理土地使用权证的事实。
7、应萍的证人证言，用以证明应萍在房屋介绍所听到原、被告双方争辩对话，原告违约的事实。
经庭审举证、质证，本院认证如下：
原告提交的证据1、证据2，被告没有异议，应该予以认定。
原告提交的证据3，被告认为与本案缺乏关联性。本院审查认为，液化气的合同是王雪飞签订的，可以证明房屋由王雪飞实际占有的事实。
原告提交的证据4，被告认为该证据存在很多疑点，被告黄子兵是否在场也很难证明，且内容模糊不清。本院审查认为，该音频资料虽质量不高，但内容能与原告申请的证人的证言相印证，可以证明原、被告协商过程的相关情况，本院予以认定。
原告提交的证据5，被告认为两证人的证词对黄子兵要求加钱是加利息、加违约金或者是加房款均不能做出明确表示，且未能明确表示黄子兵要求加钱的时间。本院审查认为，虽可以证明黄子兵要求加钱，但两证人的证言不能证明黄子兵要求加钱的性质，也不能说明是黄子兵先要求加钱导致交易不成，两证人的证词不能证明黄子兵违约在先的事实。
原告提交的证据6，被告对真实性没有异议，但认为黄子兵不管是彭梅凤的委托代理人还是房屋的实际所有人，均有权解除合同。本院审查认为，该生效法律文书可以确定本案诉争的房屋已经登记在第三人名下，故本案的买卖合同已经无法继续履行。但不能证明黄子兵无权解除合同的事实。
原告提交的证据7、证据8，被告对真实性没有异义，但认为该报告的评估价过高，没有具体的计算方式和依据。且该评估报告已经超过了一年的有效期。本院审查认为，该评估报告已经超过了一年的有效期，故本案中本院不予认定。
原告提交的证据9，被告对真实性没有异议，但认为不能证明被告违约，恰恰能证明原告违约。本院审查认为，该证据不能证明被告违约在先的事实。
被告提交的证据1、证据6，原告没有异议，本院予以认定。
被告提交的证据2、证据3，原告认为该说明是在原、被告发生纠纷后才出具的，故对三性均有异议。本院审查认为，该说明系彭梅凤出具，可以证明被告黄子兵有权解除合同的事实。
被告提交的证据4，原告对真实性没有异议，但对电报的内容有异议。认为被告没有催告原告办理过户手续，且被告黄子兵没有权利解除合同。本院审查认为，该证据可以证明被告黄子兵分别于2004年11月25日和2005年4月13日向原告发送电报，要求原告支付房款并办理过户手续，并告知由于原告违约被告主张解除合同的事实。
被告提交的证据5，原告对三性均有异议，认为电话录音应该提交通话记录，通话录音中的声音并非原告的。本院审查认为，原告在庭审中要求对该录音资料进行鉴定，在本庭要求提交书面鉴定申请后，原告并未提交。故本院对该证据的真实性予以认定，可以证明被告在符合合同约定的过户条件后，电话通知原告，但原告以缺资为由，要求延后的事实。
被告提交的证据7，原告有异议，认为证人证言不客观，且有明显的串通迹象。本院审查认为，该证人证言未能与其他证据相佐证，故本院不予认定。
综上，本院认定案件事实如下：
2003年10月3日，彭梅凤与黄子兵订立房屋买卖合同，约定由彭梅凤将坐落在温岭市太平街道人民西路12幢208室的房屋及附属房以185000元的价格出售给黄子兵，但未办理房屋过户手续。同年10月17日，王雪飞经温岭市太平致远商务文化工作室介绍与黄子兵以彭梅凤委托代理人的名义签订房屋买卖合同一份，约定将彭梅凤所有的房屋以202800元的价格出售给王雪飞，并约定在订立买卖合同时由王雪飞支付定金10000元，合同签订后20天内支付购房款92800元，余款100000元待彭梅凤办理权属证书后，买卖双方办理过户手续之日由王雪飞一次性付清。合同签订后，王雪飞于2003年10月17日向黄子兵支付了定金10000元，2003年12月2日向黄子兵支付了购房款92800元。2004年4月，彭梅凤取得了讼争房屋的产权证和国有土地使用证。在彭梅凤取得产权证后，被告黄子兵曾两次电话联系原告办理过户手续，原告以暂时没有资金为由未予以明确答复。2004年11月25日，被告黄子兵向原告王雪飞发送电报一份，电报的主要内容是：三证均已办好，且多次催告原告来办理过户手续，但原告至今未来办理。现在再次通知原告在五日内到办证中心办理过户手续，逾期视为原告违约。2005年4月13日，被告黄子兵再次向原告发送电报一份，主要内容为原告已经构成了违约，被告黄子兵根据合同约定解除双方于2003年10月17日签订的房屋买卖合同，并没收定金及购房款的30%作为违约金赔偿给被告黄子兵。
另查明，房屋买卖合同签订后，原告王雪飞对讼争房屋进行了装修，于2004年1月起入住至今。原告王雪飞及被告黄子兵曾在中介的主持下进行调解，期间被告黄子兵要求加钱7万。被告黄子兵将该房屋以620800元的价格出售给了第三人，并于2010年5月8日办理了权属登记。虽原告王雪飞起诉要求确认黄子兵转卖他人的行为无效，但经一、二审判决，均驳回其诉讼请求。
本院认为：原告王雪飞与被告彭梅凤签订的房屋买卖合同经法院判决确定其效力，双方当事人均应依约履行。现原告主张解除双方签订的房屋买卖合同，而被告也要求确认买卖合同已经解除，双方对于合同解除的意思表示是一致的，且讼争房屋已经出卖给第三人，并办理了过户手续，合同实际上已经不能履行，故应解除双方签订的房屋买卖合同。原告要求被告返还购房款92800元，符合法律规定，本院予以支持。
至于在合同的履行过程中谁先违约。根据被告提交的两份录音资料，双方通话的语气比较平和，从内容上看，系被告黄子兵要求原告过户，而原告以暂时缺资为由未明确表示过户时间，并要求延后过户，且双方均没有关于加钱的陈述。而原告提交的录音资料，双方语气都比较激动，并有加钱的陈述。事情的发展经过都是先双方语气平和的交流，之后随着矛盾的激化，语气也会变得激烈。应认定是被告先通过电话要求原告办理过户手续，但原告未按照约定的时间办理过户手续和支付房款，之后才是原告提交的录音所记录的双方在中介的主持下进行协商。所以是原告王雪飞违约在先，故原告王雪飞要求被告返还定金10000元，本院不予支持。被告要求该10000元定金归被告所有，本院予以支持。至于被告黄子兵以原告违约为由，要求其支付高额违约金，虽被告发电报给原告主张解除合同，但在原告实际占有讼争房屋的情况下，被告并未通过诉讼途径解决双方存在的纠纷，导致损失扩大；并隐瞒房屋存在纠纷的事实，将实际上已由原告占有使用的房屋出卖给第三人，且办理了过户手续。基于上述事实，被告黄子兵对损失的扩大存在过错，应承担主要责任。本院酌情确定由被告黄子兵对扩大的损失承担70%的责任，原告王雪飞承担30%的责任。被告将诉讼争房屋以620800元出卖给第三人，已经法院判决确认，应以该价格作为计算可得利益损失的依据。故被告黄子兵应赔偿给原告王雪飞292600元。至于原告主张的装修损失，本院酌情确定由被告黄子兵赔偿给原告30000元。
被告并非讼争房屋的所有人，因此被告无权要求原告搬离该房屋。被告要求原告支付占有期间的房租损失，由于被告在符合合同解除条件的情况下，未及时通过正当的途径解除合同，也未将购房款返还给原告，故对该主张本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第六十六条、第九十三条、第九十七条、第一百一十五条、第一百二十条的规定，判决如下：
一、解除原告王雪飞与被告彭梅凤于2003年10月17日签订的房屋买卖合同。
二、被告黄子兵在本判决生效后十日内返还给原告购房款92800元。
三、被告黄子兵在本判决生效后十日内赔偿给原告王雪飞可得利益损失292600元及装修损失30000元。
四、原告王雪飞支付给被告黄子兵的定金10000元归被告黄子兵所有。
五、驳回原告王雪飞、被告彭梅凤、黄子兵的其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13100元，反诉案件受理费1600元，评估费5000元（原告王雪飞预付），合计19700元，由原告王雪飞负担10594元，被告黄子兵负担9106元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状和副本一式两份，上诉于浙江省台州市中级人民法院。（在递交上诉状后七日内，交纳上诉案件受理费13100元，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户银行：台州市农行，帐号：19-900001040000225089001）。
审 判 长 王晓波
审 判 员 江学才
人民陪审员 林大雄
二〇一四年十月三十日
代书 记员 林 杰