上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初21035号
原告(反诉被告)：王红娣。
委托诉讼代理人：唐艳，上海欧瑞腾律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王平，上海欧瑞腾律师事务所律师。
被告(反诉原告)：唐教元。
委托诉讼代理人：胡文华，上海宝旺律师事务所律师。
原告王红娣与被告唐教元房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。审理中，被告唐教元向本院提起反诉，本院受理后与本诉合并审理。原告(反诉被告)昌勇及其委托诉讼代理人唐艳、王平，被告(反诉原告)唐教元及其委托诉讼代理人胡文华到庭参加诉讼。经双方当事人同意，本案简易程序审理期限延长至六个月。本案现已审理终结。
原告王红娣向本院提出诉讼请求：1、唐教元搬离位于上海市闵行区平南路XXX号XXX室的房屋(以下简称涉案房屋)；2、唐教元按人民币(币种下同)6,125元/月向王红娣支付自2016年5月21日起至实际迁出之日止的房屋使某费；3、唐教元向王红娣支付至2017年2月13日止的电费共1,921元。
事实和理由：2014年5月21日，王红娣与唐教元签订《租赁合同》，约定唐教元向王红娣承租涉案房屋，建筑面积80平方米。租赁期限自2014年5月21日起至2016年5月20日止，月租金5,000元。合同签订后，双方按约履行。租期届满后双方也并未续约。故王红娣要求唐教元搬离涉案房屋。但唐教元拒不搬离且不支付自2016年5月21日起的房屋使某费、水电费等。故王红娣为维护自身合法权益，诉至法院，提出前述诉请。
被告唐教元辩称，王红娣是682号房屋的房东，唐教元从他人处某让682号房屋，为此唐教元向他人支付了转让费45,000元，唐教元与王红娣就682号房屋的租赁事宜约定租期为1年。但唐教元仅用了5个月，王红娣就以50,000元的价格将682号房屋转让给了他人。王红娣随后就让唐教元租赁使某涉案房屋。双方重新签订合同，约定租期2年。唐教元认为即便682号房屋要转让，因唐教元的租期未满，也应由唐教元转让，相关的转让费50,000元也应当由唐教元收取。故双方在就涉案房屋租赁事宜签约时约定若租期届满、唐教元不续租，则王红娣退给唐教元转让费45,000元。现唐教元已明确告知王红娣不续租赁，但王红娣拒不返还45,000元，故唐教元未搬离涉案房屋。此外，在租赁期内的最后一天，王红娣带人至涉案房屋要求被告搬离，双方发生肢体冲突，王红娣将唐教元的衣物扔出涉案房屋。王红娣扔物品的时候唐教元并不在场，唐教元接到电话后回到现场，发现衣物被扔在外面，衣物内的黄金首饰遗失。又因当�下午，物品被雨淋湿，故唐教元未将物品搬回涉案房屋内。一周后，这些物品被城管拉走了。综上，唐教元可以搬离涉案房屋，但王红娣应当赔偿唐教元的物损以及返还转让费。对于王红娣主张的房屋使某费，唐教元同意支付，但支付的标准应当按原合同约定的5,000元的标准并根据唐教元实际使某面积70平方米进行折算。对于王红娣主张的电费，金额认同，同意支付。
鉴于王红娣将唐教元的衣物扔出涉案房屋导致唐教元物品损失，王红娣未按约向唐教元返还转让费，王红娣实际交付给唐教元使某的房屋面积不符合约定、仅为70平方米导致唐教元多支出租金，故唐教元向本院提起反诉请求：1、王红娣向唐教元返还转让费45,000元；2、王红娣向唐教元返还房屋租金15,000元；3、王红娣向唐教元赔偿物损30,060.60元。
针对唐教元的反诉请求，王红娣辩称，�意第2项反诉请求。不同意其他反诉请求。双方约定租期内若王红娣不让唐教元租赁使某涉案房屋，则王红娣向唐教元退还转让费。现王红娣在租期内并未不让唐教元租赁使某涉案房屋，故转让费不应向唐教元返还。且王红娣所收取的50,000元并非是转让费，具体事实是：唐教元原先向王红娣租赁682号门面开设理发店，面积40平方米，租金3,800元/月。隔壁租户因开游戏店需要扩大门面，故王红娣与唐教元商量更换门面，由唐教元租赁使某涉案房屋，唐教元表示同意。涉案房屋面积80平方米，月租金仅为5,000元，低于市场价，且王红娣向唐教元承诺诺2年内不会不让唐教元做生意。开游戏店的租户给了王红娣50,000元作为王红娣对682号房屋装修的补偿。至于唐教元所述的物损，即使王红娣将唐教元的物品出涉案房屋，唐教元也可以再将物品搬回涉案房屋内，因为涉案房屋一直由唐教元使某，故唐教元不将物品搬回涉案房屋，是唐教元自己对财产的处分，因此产生的损失与王红娣无关，且唐教元无证据证明具体的财产损失情况。
本院经审理认定事实如下：2014年5月21日，王红娣(出租方，签约甲方)与唐教元(承租方，签约乙方)签订《租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方使某，出租面积80平方米，租期自2014年5月21日起至2016年5月20日止。月租金5,000元。乙方在租赁期内，实际使某的水、电、电话及直接使某费用由乙方承担并按单如期缴纳。该合同第八条其他条款第6项约定“2年以后房租涨到7,000元，如2年不做王红娣退给唐教元的转让费45,000元”。该合同还对其他内容作了约定。
合同签订后，唐教元租赁使某涉案房屋并按约向王红娣支付了至2016年5月20日止的房租。
2016年4月28日，唐教元至上海市公安局闵行�局古美路派出所备案：“2016年4月27日，其让其租赁的涉案房屋的二房东王红娣来该门面，协商其退租的事。王红娣到达后，其提出要退租该门面并让对方将转让费45,000元退给其，王红娣不同意退。于是其提出如果对方不退给其转让费，2016年5月20日租赁合同到期后，其也不会搬走。王红娣说，如果其到时候不搬走，她就要赶其走并打其。”
2016年5月6日，唐教元向王红娣发短信表示租赁期满后其不再续租，请将45,000元的转让费退给其；若不退，其将以原房租价格住在涉案房屋内，并且房租从转让费中扣除，直到45,000元转让费扣完，其就会搬走。对于唐教元提出的退还转让费的要求，王红娣不同意。
2016年5月20日，王红娣至涉案房屋与唐教元一方的人员商谈续租或搬离的问题，但唐教元一方不愿续租并要求退还45,000元的转让费，对此要求王红娣不同�。双方发生争执。争执中，王红娣将涉案房屋内的物品搬至屋外。
据唐教元庭审时陈述，其接到接电话赶到涉案房屋发现被王红娣扔至屋外的物品，因已被雨淋湿，故未将物品搬回涉案房屋内，直至一周后，该些物品被城管搬走。
另查明，双方当事人于2016年10月14日对涉案房屋中唐教元实际使某的面积进行测量，结果为：唐教元实际使某面积为70平方米，另外王红娣的母亲使某涉案房屋中的面积为9平方米。
再查明，根据双方庭审陈述所确认，王红娣原承租他处房屋(即682号房屋)并将该房屋转租给案外人使某。唐教元从该案外人处某让了682号房屋并支付了转让费45,000元。为此唐教元与王红娣就唐教元租赁682号房屋事宜签订租赁合同，并约定租期一年。然在唐教元承租期间，王红娣将682号房屋转让给他人，为此收取他人50,000元。随后王红娣将涉案房屋出租给了唐教元，双方签署了上述合同。
以上事实，由王红娣提供的古美路派出所出具的关于门牌号的《证明》、上海市不动产登记簿、双方签字确认的测量数据，唐教元提供的《租赁合同》、接报回执单两份、询问笔录四份(2016年5月20日至2016年5月24日)、短信，以及双方当事人的当庭陈述所证实。
审理中，应唐教元的申请，证人高某某到庭作证。证人陈述，其系唐教元的朋友。2014年5月20日左右，唐教元从一个店搬到另一个店，要签合同的时候，其正好在附近，故唐教元让其至签约现场。签约时，王红娣及王红娣的朋友、唐教元以及其在场。其当时询问王红娣“合同期内，若碰到国家政策、王红娣不让唐教元租赁经营等问题，导致唐教元租赁涉案房屋所开的店不能开了怎么办？”。王红娣表示“若不让开，则王红娣将45,000元还给唐�元”。其又询问王红娣“唐教元可否将涉案房屋租给他人”。王红娣表示需经王红娣同意方可出租。对于该证人的证言，王红娣表示无异议。唐教元表示证人证言有部分前后矛盾。
本院认为，双方当事人签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性效力性规定，属有效合同，双方应按约履行。现租期届满，租赁双方未续签租赁合同，但唐教元仍然占用涉案房屋，显然违反双方约定及法律规定，唐教元应当搬离涉案房屋并支付其占有使某的期间(即2016年5月21日起至唐教元实际搬离涉案房屋之日止)的房屋使某费。至于房屋使某费标准，因合同约定的计租面积为80平方米，但王红娣交付给唐教元使某的房屋面积仅为70平方米，故唐教元应当支付的房屋使某费应当参照合同约定的租金标准(5,000元/月)、并根据唐教元实际使某的面积进行折算。经折算，唐教元应当按4,375元/月【(70平方米/80平方米)*5,000元/月】的标准向王红娣支付自2016年5月21日起至唐教元实际搬离涉案房屋之日止的房屋使某费。对于王红娣主张房屋使某费应当按照《租赁合同》第八条其他条款第6项约定的7,000元/月的标准并根据唐教元实际使某面积进行折算，对此本院认为，该款项约定的租金标准是基于双方同意续租的情况下方为适用，现唐教元并未同意续租，故本院对王红娣的意见不予采纳。
对于王红娣主张的唐教元使某涉案房屋期间的电费，符合合同约定，唐教元亦同意支付，故本院予以支持。
对于唐教元主张的转让费的返还。唐教元主要是基于双方签署的《租赁合同》第八条其他条款第6项约定的“如2年不做王红娣退给唐教元的转让费45,000元”条款进行主张。但对该条款，租赁双方在理解上产生分歧并对当时双方就45,000元在何种情况下返还的约定作出不同陈述。王红娣陈述双方约定“租赁期内，若王红娣不让唐教元租赁使某涉案房屋，则王红娣退还唐教元转让费45,000元”，而唐教元陈述双方约定“若租期届满、唐教元不续租，则王红娣退给唐教元转让费45,000元”。针对该争议焦点，本院认为，首先，唐教元申请了证人高某某到庭作证，高某某明确陈述“其当时询问王红娣‘合同期内，若碰到国家政策、王红娣不让唐教元租赁经营等问题，导致唐教元租赁涉案房屋所开的店不能开了怎么办？’。王红娣表示‘若不让开，则王红娣将45,000元还给唐教元’。”该证人系唐教元申请出庭用以证明其所主张的租赁双方当时约定“若租期届满、唐教元不续租，则王红娣退给唐教元转让费45,000元”的意见，但证人陈述内容显然与唐教元的意见并不一致，相反与王红娣的意�基本一致。其次，按照一般租赁习惯，类似唐教元这类承租人为受让租赁房屋的承租权而向原实际承租人支付转让费、后与出租人签订一定期限的租赁合同，其与出租人所约定的租期应当是在基于自身投入(包括转让费、装修费等)的考量而作出的，因此，若出租人在租期内提前解约，一般对承租人造成不利影响(比如自身投入的损失等)，故双方一般在合同中约定相应的违约责任(比如违约金、转让费、装修费的退还等)。现就本案唐教元为受让682号房屋的租赁权而向他人支付了转让费45,000元，并作为承租人与王红娣就682号房屋签了一年期的租赁合同，虽然在租赁期内，王红娣将682号房屋转让给了他人，但王红娣并非就此赶走了唐教元，而是将涉案房屋作为替代682号房屋出租给了唐教元并与唐教元签订了两年期的租赁合同。若在两年租期内王红娣提前解约，可能对承租�唐教元造成经济上的损失，比如转让费的损失，故在此种情况下，双方约定转让费的返还，应当说合乎情理，符合一般租赁市场的交易习惯。但若按唐教元对争议条款的解释“若租期届满、唐教元不续租，则王红娣退给唐教元转让费45,000元”，鉴于纵观整份租赁合同内容，双方除该争议条款外并未对王红娣提前解约约定任何违约条款，那么对于唐教元的解释是否可以理解为“租期内，王红娣提前解约，王红娣可以不用退还转让费”？显然唐教元的解释是不符合一般租赁市场的交易习惯的。鉴于前述理由，本院采信王红娣的意见。现，虽然在合同约定租期的最后一日，王红娣将唐教元的物品搬至涉案房屋外，但王红娣之所以采取该行为，也是唐教元此前多次向王红娣提出“在租期届满后退还其转让费、否则其将以原房租价格住在涉案房屋内直到45,000元转让费扣完”的无理要求在先，且涉案房屋当日，王红娣也未予收回，仍处唐教元控制之下，故王红娣的该行为并不应当视为提前解约。鉴于王红娣无提前解约之违约行为，故唐教元主张王红娣返还转让费的反诉请求，不符合双方约定，本院不予支持。
对于唐教元主张的房屋租金的返还，因唐教元实际使某面积确实不符合合同约定，有所减少，唐教元因此多支出的的租金，王红娣应当予以返还。鉴于王红娣也同意唐教元的该项诉请，故本院予以支持。
对于唐教元主张的物损，本院认为，首先，唐教元就该损失主张了30,060.60元，但仅向本院提供了金额为13,028.60元的黄金手镯商品清单、金额为10,132元的钻戒销售凭证，其余物品损失的相关金额依据并未提供；其次，唐教元主张黄金手镯、钻戒遗失，但并无证据证明系王红娣所致，也就是说唐教元并无证据证明黄金手镯、钻戒是王红娣所扔、所拿或者该些物品在王红娣将唐教元物品搬出时确实被放置在被搬出的物品中并且王红娣对此知情；再次，虽然王红娣确实将唐教元的部分物品搬出涉案房屋，但根据唐教元庭审陈述其至现场发现物品被搬出直至被城管处理期间有一周的时间，而涉案房屋又由唐教元所控制，唐教元放任该些物品被城管处置，因此产生的损失应当由唐教元自行承担。综上，本院对于唐教元的该项诉请，不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告(反诉原告)唐教元于本判决生效之日起七日内搬离位于上海市闵行区平南路XXX号XXX室的房屋；
二、被告(反诉原告)唐教元于本判决生效之日起七日内按4,375元/月的标准向原告(反诉被告)王红娣支付自2016年5月21日起至唐教元实际搬离上述房屋之日止的房屋使某费；
三、被告(反诉原告)唐教元于本判决生效之日起七日内向原告(反诉被告)王红娣支付至2017年2月13日止的电费共1,921元；
四、原告(反诉被告)王红娣于本判决生效之日起七日内向被告(反诉原告)唐教元返还自2014年5月21日起至2016年5月20日止唐教元多支出的租金15,000元；
五、驳回被告(反诉原告)唐教元的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取计25元，由被告(反诉原告)唐教元负担(唐教元负担之款于本判决生效之日起七日内直接给付给王红娣)。反诉案件受理费988.26元，由原告(反诉被告)王红娣负担136.22元(王红娣负担之款于本判决生效之日起七日内直接给付给唐教元)，由被告(反诉原告)唐教元负担852.04元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 张莉
二〇一七年二月二十一日
书 记 员 刘阳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。