山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0281民初3048号原告：金成中，男，韩国国籍，签发地：山东青岛。委托诉讼代理人：王佰禄，山东禄嘉律师事务所律师。被告：青岛联合利丰房地产开发有限公司，住所地山东省青岛市胶州市。法定代表人：梁炳植，董事长。委托诉讼代理人：王学堂，男，汉族，住青岛市黄岛区，系青岛联合利丰房地产开发有限公司员工。原告金成中与被告青岛联合利丰房地产开发有限公司（以下简称联合利丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金成中的的委托诉讼代理人王佰禄、被告联合利丰公司的委托诉讼代理人王学堂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金成中向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付给原告逾期交房违约金54092.25元；二、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告将第一项诉讼请求的计算方式明确为：判令被告支付给原告逾期交房违约金自2013年10月1日至2017年4月1日，本金414539元×日万分之一×1305天，共计54092.25元。事实和理由：2012年11月26日，原被告签订《青岛市商品房预售合同》，约定原告购买位于胶州市福州南路267号半岛蓝湾小区4号楼1单元14层1403户商品房一套，购房款414539元，原告己按照合同约定履行付款义务，按照合同第11条约定，被告应于2013年9月30日前将房屋交付给原告，如逾期交房，应当支付违约金，合同签订后，根据合同约定，被告应支付原告逾期交房违约金54092.25元。为维护原告的合法权利，特诉至贵院，请求依法判决。被告联合利丰公司辩称：一、原告的诉讼主张已超过诉讼时效，应依法判决驳回其诉讼请求。被告与原告于2012年11月26日签订《商品房预售合同》，合同第十一条约定，被告应于2013年9月30日前将《半岛蓝湾小区》4号楼1单元1403户商品房交付原告，除不可抗力外；合同第十二条约定，如未在合同第十一条约定的期限内将房屋交付，逾期则支付原告违约金，按日万分之一计算。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，原告于2017年3月23日向贵院提起逾期交房违约金之诉已经超过2年的诉讼时效期间，原告至此应在2015年9月30日前提起诉讼，逾期将不受法律保护；同时《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定：诉讼时效期间是从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。在合同约定的交房期限届满后被告没有交房即已构成违约，原告就已经知道自己的权利被侵害，即该行为一经发生，其侵害原告合法权益的事实既已确定，原告就应在诉讼时效期间内提起诉讼，原告于2017年3月23日起诉已超过时效，故法院应依法驳回诉讼请求。二、被告逾期交房应予以免责，不应承担违约责任。根据《商品房预售合同》补充条款第九条第一款双方约定：下述情形构成对逾期交房的免责事由，出卖人可据实予以延期，并不承担违约责任。其中第四项明确约定，非出卖人原因的市政配套设施批准或者安装延误导致工程拖期或逾期交房的免责。被告逾期交房正是因未安装市政府配套管网造成无法综合验收所致，而非出卖人的原因。2015年4月14日胶州市城市排水管理站出具了一份情况说明：工程名称：半岛蓝湾1-13#楼16-17#楼室外排水工程，地址：204国道以东，花园路以北，工程排水情况说明:周边暂无市政府配套管网，该证据充分证明了小区周边暂无市政配套管网。因此，被告逾期交房并非被告的原因，而是因为没有市政府配套管网造成无法综合验收所致，被告应予免责，不应承担违约责任。《中华人民共和国住房和城乡建设部城市住宅小区竣工综合验收管理办法》第六条规定：住宅小区竣工综合验收必须符合下列要求：----（二）住宅及公共配套设施、市政公用基础设施等单项工程全部验收合格，验收资料齐全”。据此，根据合同约定及法律法规规定，被告逾期交房非被告的责任应予以免责，不应承担违约责任。三、原告所购房屋已视为交付，原告要求超期违约金没有事实根据和法律依据。原告所购被告开发的半岛蓝湾小区4号楼1单元1403户商品房已达到交付条件，被告于2016年9月4日通过EMS快递方式书面通知原告，通知原告于2016年9月6日至2016年9月11日办理房屋交付手续，原告逾期收房，视为原告所购房屋已交付，其中，原告主张2016年9月11日起以后的逾期交楼违约金没有事实根据和法律依据。《商品房预售合同》第十三条约定，该房屋符合本同第十条约定的交付条件后，甲方（被告）应在交付日前10天书面通知乙方（原告）办理房屋交付手续，乙方应在收到通知书7天内，会同甲方对房屋进行验收交楼。同时，补充条款第九条对房屋交付的补充约定第4款约定：“在出卖人具备了主合同第十条约定的条件下，买受人（原告）就应在出卖人（被告）书面通知规定的交接时间办理房屋交付手续并领受房屋的义务，买受人未能按照出卖人发出的交房通知书中规定的交付时间、地点及要求与出卖人办理该商品房交接手续的，视为买受人逾期收房”。第6款约定：“买受人逾期收房的，逾期收房超过30日的，则第31日起，每逾期一天应向出卖人支付总房款的万分之一的违约金，逾期达到80日的，出卖人有权单方面解除主合同，由买受人逾期收房或因买受人原因出卖人拒绝交房的，自交房通知书规定的交付期限届满之日视同出卖人按时交房，出卖人不承担逾期交付违约责任”。综上所述，请求法院依法判决。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告金成中向本院提交了如下证据材料：证据1、原被告于2012年11月26日签订的《青岛市商品房预售合同》原件及其复印件各一份，证明原告出资414539元于2012年11月26日购买被告开发的位于胶州市福州南路267号半岛蓝湾小区4号楼1单元14层1403户商品房一套（合同第2条、第3条）；双方约定于2013年9月30日被告向原告交付该商品房（合同第11条）；逾期交房由被告按照房价款的日万分之一承担违约金（合同第12条）。证据2、收款收据原件及其复印件各二份，证明原告共向被告支付了二次购房款，分别为384539元、30000元，合计414539元，原告完成了购房合同所约定的合同义务。被告对原告所提交证据材料的真实性及证明事项均无异议。被告联合利丰公司向本院提交了如下证据材料：证据1、EMS邮寄单一份，证明被告于2016年9月4日通知原告收楼，由王远签收。证据2、工程竣工验收备案证复印件一份。证明涉案工程已经过竣工验收。证据3、《中华人民共和国住房和城乡建设部城市住宅小区竣工综合验收管理办法》及情况说明复印件各一份，证明被告逾期交房并非被告的原因，而是因为没有市政府配套管网造成无法综合验收所致，被告应予免责，不应承担违约责任。原告对被告所提交证据材料质证意见如下：对证据1、2的真实性没有异议，对证据3系复印件，不认可该证据，不予质证。本院对于当事人提供的证据材料认证如下：原告提交的证据及被告提交的证据1、2，双方表示均无异议，本院予以采信；关于被告提交的证据3，因系复印件且原告不予认可，故对该证据的证明效力，本院不予认可。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原被告于2012年11月26日签订《青岛市商品房预售合同》一份，约定原告向被告购买胶州市福州南路半岛蓝湾小区267号半岛蓝湾小区4号楼1单元14层1403户商品房一套，房屋价款414539元。合同第十条约定，该房屋交付必须符合的条件是房屋竣工验收，原告按照约定履行了付款及其他约定义务。合同第十一条约定，被告应于2013年9月30日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外。合同第十二条约定，被告如未在约定期限内将房屋交付给原告，应当向原告支付违约金，违约金按已支付房价款日万分之一计算，自合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。2012年11月18日、11月24日，原告分别交付购房款300000元、384539元，原告完成了购房合同所约定的合同义务。另查明，2016年9月2日，涉案房屋办理了胶州市建设工程竣工验收备案证。2016年9月5日，原告签收了被告给原告邮寄的《入伙通知书》，该《入伙通知书》通知原告于2016年9月6日至9月11日办理收楼手续。本院认为，被告辩称原告要求违约金的期限超过诉讼时效，经本院开庭审查，被告逾期交房的违约行为持续存在，故原告主张的违约金不存在超诉讼时效的问题，本院对被告的抗辩不予支持。被告抗辩逾期交房系市政配套设施不足等因素所致，根据相关法律规定及双方合同约定应予以免责。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”因被告提交的证据不足以判断是否属于法律规定及合同约定不可抗力的免责情形，应当承担举证不能的法律后果，对其该抗辩主张本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定,“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”原被告双方签订的合同，是双方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，均是合法有效的合同，双方应依其约定全面履行各自义务。根据双方签订的合同约定，涉案房屋交付时间应为2013年9月30日前，原告已经支付全部购房款，被告逾期未交付房屋，逾期交付房屋的违约事实存在，应按合同约定承担逾期交付房屋的违约责任。合同第十条约定，该房屋交付必须符合的条件是房屋竣工验收，原告按照约定履行了付款及其他约定义务。涉案房屋已于2016年9月2日取得胶州市建设工程竣工验收备案证，房屋具备了合同约定的交付条件。2016年9月5日，原告签收了被告给原告邮寄的通知原告于2016年9月6日至9月11日办理收楼手续的《入伙通知书》，原告应于2016年9月11日前接收涉案房屋。根据双方签订的《青岛市商品房预售合同》补充条款九第6点约定，由买受人逾期收房或因买受人原因出卖人拒绝交房的，自交房通知书规定的交付期限届满之日起视同出卖人按时交房，出卖人不承担逾期交付违约责任，故原告主张2016年9月11日及以后的逾期交房违约金本院不予支持。原被告签订的《青岛市商品房预售合同》第十二条约定，若逾期交付房屋，被告应当向原告支付违约金，违约金按已支付房价款日万分之一计算，自最后交付期限之第二天起算。原、被告均认可涉案房屋的交付时间应为2013年9月30日之前，房屋总价款为414539元，原告主张逾期交房违约金自2013年10月1日起算符合法律规定，故本院确认被告应支付原告2013年10月1日至2016年9月10日共1076天以414539元为基数按日万分一计算的逾期交房违约金，共计44604.39元（414539元×0.0001×1076天）。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、被告青岛联合利丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告金成中逾期交房违约金44604.39元。二、驳回原告金成中的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1152元，减半收取576元，由被告青岛联合利丰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  匡建玲二〇一七年五月三十一日书记员  刘岩红