江西省鹰潭市月湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣0602民初649号
原告（反诉被告）：邓霞，女，汉族，1979年7月9日出生，住江西省鹰潭市月湖区。
委托诉讼代理人：童文德，江西胜利律师事务所律师，特别授权代理。
被告（反诉原告）：吴金兰，女，汉族，1965年10月17日出生，住江西省鹰潭市月湖区。
委托诉讼代理人：张紧根，江西东昇律师事务所律师，特别授权代理。
原告（反诉被告）邓霞（以下简称原告）诉被告（反诉原告）吴金兰（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人童文德、被告及其委托诉讼代理人张紧根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告按2016年12月13日被告与案外人袁愧签订的房屋《租赁合同》的同等条件，与原告继续签订《租赁合同》；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年，原告与被告签订了一份房屋《租赁合同》，约定：被告将其自有的位于鹰潭市时代广场步行街店A51（建筑面积54.01平方米）租赁给原告经营；租赁期三年，自2014年5月1日起至2017年4月30日止）；同等条件下被告拥有优先租赁权；原告在本合同期满后续签合同时，交费标准按新合同执行，且须在本合同终止前三个月办理手续。原告如无意续签，则应在本合同终止前三个月办理退房手续等等。但在2016年12月13，被告便与案外人袁愧签订了一份房屋《租赁合同》，将原租凭给原告的位于鹰潭市时代广场步行街店A51店铺，租赁给案外人袁愧，租赁期限为六年，年租金24万元。被告拒绝与原告继续签订房屋《租赁合同》，并且早在2016年12月13日便与他人签订了房屋《租赁合同》的行为，违反了双方合同约定的“原告在合同期满前三个月内，有同等条件下优先租赁权”的约定。被告违约，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判如所请。
被告辩称并反诉称，原、被告于2014年签订的《租赁合同》的租赁期限为2014年5月1日起至2017年4月30日止，但合同第六条约定了：原告如须续租，须在本合同终止前三个月办理手续，若原告无意续签，则应在本合同终止前三个月内到被告处办理退房手续，并在合同终止二天内迁出。原告对合同第六条约定内容作出误读的解释，认为行使合同优先租赁权的时间是合同期满前三个月“内”即2017年1月30日至2017年4月30日。结合上下文理解，合同第六条约定：“…本合同终止前三个月…。…本合同终止前三个月内…。”在该条约定中，前面一句无“内”，而后面一句有，这两名话所说的时间显然不是完全重合的，原告行使合同优先租赁权的时间是在合同终止前三个月即2017年1月30日之前。从合同目的来理解，房屋租赁的基本目的即获得租金，若按照原告所说直至2017年4月30日都拥有合同优先租赁权，即意味着合同到期后还不能确定之后的房屋由谁承租，在这种情形下，房东在2017年5月份的房租向谁收取？因此，原告对合同第六条内容的理解不符合房屋租赁的基本目的，原告享有房屋优先租赁权的时间是在2017年1月30日前。本案被告在2017年1月30日之前一再催问原告是否按“前三年年租金24万元，后三年年租金递增5%”的条件续租，原告明确表示价格过高不能接受，没有表示过续租的意愿，更没有与被告办理续租手续，原告现要求行使合同优先租赁权的理由不能成立，请求驳回原告的诉请。同时，为维护自身的合法权益，特向法院提出反诉请求：1、判令原告立即返还被告位于鹰潭市时代广场步行街××店面××号；2、判令原告按月租金2万元的标准向被告支付逾期腾房占用使用费（自2017年5月3日计算至原告返还店面房之日止）；3、本案诉讼费用由原告承担。事实与理由：房屋租赁合同签订后，被告按约定全面履行了自己的义务，原告也基本能按合同约定履行义务。但在本合同到期前三个月，尽管被告一再催问原告是否续租，但原告不同意以年租金24万元的条件与被告签订租赁合同，一直反复想减少租金价格。在2017年1月30日前原告没有与被告办理续租手续的情况下，被告与案外人袁愧签订了一份租金标准为“前三年年租金24万元，后三年年租金递增5%”店面房屋租赁合同。另早在2015年，鹰潭市时代广场步行街A51号店面旁边同等面积的A38号、A39号和A30号、A31号店面租金即已经达到月租金2万元的标准。原告未及时行使优先租赁权，在租赁期满后仍拒不退房，现反而恶人先告状，为维护自身合法权益，故请求法院支持被告的反诉请求。另原告逾期腾房给被告造成其他损失的，待实际发生后另行主张，被告保留进一步追诉的权利。
针对被告的反诉，原告辩称，被告对双方于2014年签订的租赁合同的理解有误，按照合同交易习惯及字里行间的意思，租赁合同第六条约定：“原告在本合同期满后续签新合同时，交费标准按新合同执行，且须在本合同终止前三个月办理手续。原告如无意续签，则应在本合同终止前三个月内到甲方办理退房手续，并在本合同终止二天内迁出。”。“合同终止前三个月”应理解的时间为2017年1月30日至2017年4月30日，并非被告所说的2017年1月30日前。原告在得知被告与案外人袁愧签订租金标准“前三年年租金24万元，后三年年租金递增5%”租赁合同后，即在合同终止前三个月表示以上述同样的条件续租。原告依法依约享有优先租赁权，请求法院驳回被告的反诉请求，支持原告的诉讼请求。
原告为支持其诉讼请求及反驳被告的反诉请求，共向本院提交了如下证据：
1、原、被告身份证复印件，用以证明原、被告的诉讼主体资格。
2、原、被告签订的《租赁合同》一份，用以证明2014年，原告与被告签订了一份房屋《租赁合同》，约定：被告将其自有的位于鹰潭市时代广场步行街店A51（建筑面积54.01平方米）租赁给原告经营；租赁期三年，自2014年5月1日起至2017年4月30日止；同等条件下原告拥有优先租赁权；原告在本合同期满后续签合同时，交费标准按新合同执行，且须在本合同终止前三个月办理手续。原告如无意续签，则应在本合同终止前三个月内办理退房手续等等。
3、原告给被告的函一份、手机短信一组、录像视频一份，用以证明原告在合同租赁期满前三个月主张优先租赁权的事实。【附：1、原、被告之间手机短信记录：（1）、2016年11月6日的短信：“小邓：请再考虑下，同等条件我还是希望和你续签合同。”；（2）、2017年1月25日的短信：“吴姐：希望您顾及到我们做生意的不易，让人挖墙角的事情不要发生！任何事情都有规矩，坏了规矩一切都会乱套。”；（3）、2017年1月31日的短信：“吴姐新年好！打过您的电话您在忙。你约个时间改天拜访一下您。”，“小邓：过年好！有空时我们再约哈。”，“好的!吴姐新年快乐!那您有空我们再约哦。”；（4）、2017年3月29日的短信：“吴姐您好！店面合同请帮我续签，前三年24万后三年5%递增我也要！我现在在杭州开订货会，后天回来。如果这两天有什么事情也可以找我老公舒明！谢谢！”，“小邓：你好！前段时间我征求过你的意见，租金24万你不肯。在这种情况下我才与其他人签订了合同。既然这样了就不再纠缠这事了。谢谢！”，“吴姐此话诧异！请您设身处地为你考虑一下，这并非纠缠。请问您什么时候跟第三方签的合同？怎么签的？能不能复印一份给我看？我合同续签期还没到期啊？”；（5）、2017年4月15日的短信“……我还是希望吴姐和我们能各自退后一步，通过协商解决问题，无非是适当的赔偿让我们尽量减少损失。”；（6）、2017年4月16日的短信：“吴姐您好！合同5月1号就到期了！几次三番，找您续签也未果。你一直塘塞，昨天我老公想再找您谈谈，您避而不见后来干脆电话也不接了，我知道你已经跟别人在去年十二月份就签了合同。我想再次表明同等条件，我要续签！我要保护我自己的合法权益。我有优先租赁权！我知道现在你也很为难，可是我还有七十几万的货在店里，您可以过来看看！即使我们以后实在合作不了也希望您能给我三个月免租清货的时间！吴姐，如果这一点都不答应，把我逼上绝路！对不起，我只能通过法律途径保护我的合法权益了！”。2、2017年3月30日原告给被告的函：“尊敬的吴金兰女士：鉴于和您有六年的长期合作，且在租您店铺期间，我一直诚信经营，遵纪守法，如期交纳包括店租等所有费用，有着良好的信誉，今在店铺合约到期前，要求按您所提要求，按同等条件续约（即续约六年，前三年24万每年，后三年5%递增），希望理解合作。邓霞2017.3.30”。】
4、被告与案外人袁愧签订的《租赁合同》一份，用以证明早在2016年12月13日，被告违约与第三人签订《租赁合同》的事实，该《租赁合同》约定：“被告将租赁给原告的店面租赁给案外人袁愧，租赁期为6年，即自2017年5月1日起至2023年4月30日止，第一至第三年年租金为24万元/年，第四至第六年年租金递增5%即25.2万元/年。”，原告愿按此合同约定的“同等条件”与被告续签合同。
5、证人江某、蒋某的证词，用以证明原告向被告主张过优先租赁权，且给过被告函一份。
被告为支持其答辩意见及其反诉请求，共向本院提交了如下证据：
1、被告的身份证复印件，用以证明被告的诉讼主体资格。
2、原、被告签订的《租赁合同》一份，用以证明2014年，被告与原告签订了一份租赁合同，按照合同约定，被告将位于鹰潭市时代广场步行街××店面××号承租于原告，租期三年，至2017年4月30日期满。合同期满后，在同等条件下，原告有优先租赁权。原告如需续租，须在合同期满前三个月办理手续；如无意续签，则应在合同期满前三个月内到被告处办理退房手续，并在合同终止后两天内迁出，将租赁物交还被告。
3、鹰潭市时代广场步行街A30号、A31号、A38号、A39号店面《房屋租赁合同》以及相关的付款凭证三张和陈新才身份证结婚证复印件各一份，用以证明早在2015年，鹰潭市时代广场步行街A51号店面旁边同等面积的店面租金已经达到月租金2万元的标准。2017年，鹰潭市时代广场步行街A51号店面旁边同等面积的A38号、A39号和A30号、A31号店面租金均已经达到月租金2万元的标准。
4、手机短信凭证，用以证明在本合同到期前三个月，被告催问过原告是否在同等条件下续租，但原告未表示过续租的意思，更没有与被告办理续租手续。【附：1、原、被告之间手机短信记录：（1）、2016年11月6日的短信：“小邓：请再考虑下，同等条件我还是希望和你续签合同。”；（2）、2017年1月25日的短信：“吴姐：希望您顾及到我们做生意的不易，让人挖墙角的事情不要发生！任何事情都有规矩，坏了规矩一切都会乱套。”；（3）2017年1月31日的短信：“吴姐新年好！打过您的电话您在忙。你约个时间改天拜访一下您。”】
5、房产证复印件一份，用以证明房子是被告的。
经庭审质证，被告对原告提供的五组证据的真实性没有异议，但认为原告对双方签订的《租赁合同》第六条约定的原告享有优先租赁权“须在合同终止前三个月办理手续”理解成“须在合同终止前三个月内办理手续”是错误的解读，应理解为2017年1月30前原告才享有优先租赁权；认为被告与案外人在2016年12月13日签订租赁合同是在原告明确回答不能接受被告开出的条件后发生的，短信往来只能说明在2017年1月30日前原告不同意以“前三年年租金24万元，后三年5%递增”的条件续签租赁合同，到2017年3月29日才主张优先租赁权。本院认为，被告对原告提交的证据的真实性均无异议，上述证据能够反映案件事实，可以作为认定本案事实的依据，本院予以采纳。
原告对被告提供的第一组、第二组、第四组、第五组证据的真实性无异议，但不同意被告对第二组证据的理解；认为第四组证据证明了当时原、被告正在洽谈是否续租的问题，不能证明原告不愿意续签合同，原告正千方百计想跟被告洽谈续租问题。本院认为，被告对原告提交的上述证据的真实性均无异议，上述证据能够反映案件事实，可以作为认定本案事实的依据，本院予以采纳。对被告提供的第三组证据，原告认为第三方的房屋租金与本案无关且被告未提供证据原件。本院认为，该组证据虽然不是原件，但与原告提供的第四组证据所反映的店面租金的市场行情是一致的，本院予以采纳。
综上所述，本院对以下事实予以确认：原、被告于2014年签订一份《租赁合同》，第一条约定：“甲方（被告）将其自有的位于鹰潭市时代广场步行街店A51（建筑面积54.01平方米）租赁给乙方（原告）经营。”，第二条约定：“租赁期三年，自2014年5月1日起至2017年4月30日止，期满后，在同等条件下乙方享有优先租赁权。”，第三条约定：“第一年年租金为12万元，第二年年租金为12.9万元，第三年年租金为14万元，…。”，第六条约定：“乙方在本合同期满后续签新合同时，交费标准按新合同执行，且须在本合同终止前三个月办理手续。乙方如无意续签，则应在本合同终止前三个月内到甲方办理退房手续，并在本合同终止二天内迁出。如乙方仍留物不清，甲方有权将房物作处理。”。合同签订后，双方按约履行了各自的义务。2016年年底及之后，原、被告双方就店面是否续租进行了磋商，但未能续约，目前原告仍在使用讼争房屋至今。以下是原、被告双方进行沟通交流的手机短信记录：（1）、2016年11月6日的短信：“小邓：请再考虑下，同等条件我还是希望和你续签合同。”；（2）、2017年1月25日的短信：“吴姐：希望您顾及到我们做生意的不易，让人挖墙角的事情不要发生！任何事情都有规矩，坏了规矩一切都会乱套。”；（3）、2017年1月31日的短信“吴姐新年好！打过您的电话您在忙。你约个时间改天拜访一下您。”，“小邓：过年好！有空时我们再约哈。”，“好的!吴姐新年快乐!那您有空我们再约哦。”；（4）、2017年3月29日的短信“吴姐您好！店面合同请帮我续签，前三年24万后三年5%递增我也要！我现在在杭州开订货会，后天回来。如果这两天有什么事情也可以找我老公舒明！谢谢！”，“小邓：你好！前段时间我征求过你的意见，租金24万你不肯。在这种情况下我才与其他人签订了合同。既然这样了就不再纠缠这事了。谢谢！”，“吴姐此话诧异！请您设身处地为你考虑一下，这并非纠缠。请问您什么时候跟第三方签的合同？怎么签的？能不能复印一份给我看？我合同续签期还没到期啊？”；（5）、2017年4月15日的短信：“……我还是希望吴姐和我们能各自退后一步，通过协商解决问题，无非是适当的赔偿让我们尽量减少损失。”；（6）、2017年4月16日的短信：“吴姐您好！合同5月1号就到期了！几次三番，找您续签也未果。你一直塘塞昨天我老公想再找您谈谈，您避而不见后来干脆电话也不接了，我知道你已经跟别人在去年十二月份就签了合同。我想再次表明同等条件，我要续签！我要保护我自己的合法权益。我有优先租赁权！我知道现在你也很为难，可是我还有七十几万的货在店里，您可以过来看看！即使我们以后实在合作不了也希望您能给我三个月免租清货的时间！吴姐，如果这一点都不答应，把我逼上绝路！对不起，我只能通过法律途径保护我的合法权益了！”。2017年3月30日原告给被告的函：“尊敬的吴金兰女士：鉴于和您有六年的长期合作，且在租您店铺期间，我一直诚信经营，遵纪守法，如期交纳包括店租等所有费用，有着良好的信誉，今在店铺合约到期前，要求按您所提要求，按同等条件续约（即续约六年，前三年24万每年，后三年5%递增），希望理解合作。邓霞2017.3.30”。
另查明，2016年12月13日，被告与案外人袁愧签订《租赁合同》一份，该《租赁合同》约定：“被告将租赁给原告的店面租赁给案外人袁愧，租赁期为6年，即自2017年5月1日起至2023年4月30日止，第一至第三年年租金为24万元/年，第四至第六年年租金递增5%即25.2万元/年。”。位于被告店面旁边的同等面积的店面月租金标准已经到了2万元。
本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。有效成立的合同，对合同当事人具有法律约束力，当事人应当全面履行自己的义务。根据《租赁合同》的约定，合同期满后，在同等条件下原告有优先租赁权；原告合同期满后如须续租，须在合同终止前三个月办理手续；如无意续租，则应在本合同终止前三个月内到被告处办理退房手续，并在本合同终止后二天内迁出，将租赁物交还被告。结合合同的上下文理解，原告合同期满后续租“须在合同终止前三个月办理手续”的“前”应当做提前理解，即原告行使优先租赁权的时间要求是2017年1月31日前办理续租手续。本案中，在《租赁合同》届满前，原、被告双方有过如下五条手机短信的交流：第一条、2016年11月6日被告发给原告的短信：“小邓：请再考虑下，同等条件我还是希望和你续签合同。”；第二条，2017年1月25日原告发给被告的短信：“吴姐：希望您顾及到我们做生意的不易，让人挖墙角的事情不要发生！任何事情都有规矩，坏了规矩一切都会乱套。”；第三条，2017年3月29日原告发给被告的短信：“吴姐您好！店面合同请帮我续签，前三年24万后三年5%递增我也要！我现在在杭州开订货会，后天回来。如果这两天有什么事情也可以找我老公舒明！谢谢！”；第四条，2017年3月29日被告对原告上述第三条短信的回复：“小邓：你好！前段时间我征求过你的意见，租金24万你不肯。在这种情况下我才与其他人签订了合同。既然这样了就不再纠缠这事了。谢谢！”；第五条，2017年3月29日原告对被告上述第四条短信的回复：“吴姐此话诧异！请您设身处地为你考虑一下，这并非纠缠。请问您什么时候跟第三方签的合同？怎么签的？能不能复印一份给我看？我合同续签期还没到期啊？”。上述五条短信中，第一条、第三条、第四条能共同证实，被告在与他人签订合同之前（即2016年12月13日之前）将被告与原告续签合同的主要条件即行使优先租赁权的同等条件“前三年24万元，后三年5%递增”告知了原告。上述短信第二条、第三条、第五条能共同证实，由于原告对合同第六条内容的错误理解，原告直至2017年3月29日才向被告提出要行使优先承租权。由于原告没有在双方约定的期间内行使优先承租权，且双方房屋租赁合同已经于2017年4月30日到期；另外，从请求权角度，虽然优先租赁权是同等条件下的优先缔约请求权，但合同自由是当事人的基本权利，如果在出租人不同意与承租人续签合同的情况下判令出租人与承租人订立新的租赁合同，则明显属于合同法规定的法律上或事实上不能履行的情形，易造成法律生效判决无法执行，故对这一请求权也不能通过强制履行的方式来保护，因此，对于原告要求按照被告与袁愧签订的房屋租赁合同的同等条件续签房屋租赁合同的诉讼请求，本院不予支持。对于被告要求原告返还承租房屋的反诉请求，符合法律规定，本院予以支持。另外，位于被告店面旁边的同等面积的店面月租金标准已经到了2万元，且原告也愿意以“前三年24万元，后三年5%递增”的条件续租被告的店面，因此，对于被告要求原告按月租金2万元的标准向被告支付逾期腾房占用使用费的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十五条第一款、第二百三十五条之规定，经合议庭评议决定，判决如下：
一、驳回原告邓霞要求按照被告吴金兰与袁愧签订的房屋租赁合同的同等条件与被告吴金兰续签房屋租赁合同的诉讼请求；
二、原告邓霞应于本判决生效之日起10日内返还被告吴金兰位于鹰潭市时代广场步行街的店面A51号；
三、原告邓霞应于本判决生效之日起按月租金2万元的标准向被告吴金兰支付逾期腾房占用使用费（自2017年5月3日计算至原告返还店面房之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元（原告已预交），反诉费8700元（被告已预交），以上共计人民币8800元，由原告邓霞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。
审 判 长 汪军太
人民陪审员 陈晓文
人民陪审员 尉小英
二〇一七年九月一十四日
书 记 员 林 爽
附：本案适用的有关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百二十五条第一款当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句，合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。