广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终2213、2214号
上诉人（267号案原审原告、620号案原审被告）：崔中华
委托代理人：熊伟，广东龙昌律师事务所律师。
被上诉人（267号案原审被告、620号案原审原告）：深圳市人人乐商业有限公司
法定代表人：蔡慧明。
委托代理人：杨德志，该司员工。
委托代理人：吴晓冰，该司员工。
上诉人崔中华因与被上诉人深圳市人人乐商业有限公司（以下简称人人乐公司）房屋租赁合同纠纷两案，不服深圳市福田区人民法院（2014）深福法民三初字第267、620号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，2013年7月17日，崔中华与人人乐公司签订《租赁合同》及补充协议（以下简称租赁合同），约定乙方（即人人乐公司）将其经营的深圳区xx店建筑面积为15.51平方米位置提供给甲方（即崔中华）经营“xxx”水吧，专柜位置号xxxxxx，合同期限自2013年8月1日至2014年7月31日；合同首月租金为24000元，其余月份为22000元／月；甲方每月25日前（法定节假日需提前）向乙方缴交下期租金及相关费用；甲方须向乙方缴纳2个月的租金计44000元作为履约保证金，合同正式生效后，该履约保证金转为租赁保证金，租赁期未结束，甲方擅自撤场，甲方所缴纳的租赁保证金将不予退回；乙方提供经营场地及基本配套设施，提供相应的物业管理，负责商场的天花吊顶、公共走道、卫生设施、中央空调、照明、电源插座等公共设施的安装及维修，使其处于合理使用状态；甲方如欲提前与乙方终止合同，应于撤柜前三十天向乙方提出书面申请，经乙方同意确定具体撤柜日期，并清偿相关费用后撤柜；如甲方经营过程中有严重损害乙方利益或严重违反本合同的其他行为或未在撤场前50天提出撤场要求的，乙方有权单方面全部或部分解除合同，保证金自动转为违约金支付乙方，同时乙方有权要求甲方赔偿因违约造成乙方的损失，乙方有权留置甲方所有货物及销售款，其价值不足以弥补乙方或第三者损失的，乙方有权继续追偿且无须承担任何责任。
合同签订后，人人乐公司依约将商铺交付崔中华，崔中华于2013年7月31日依合同约定支付了一个月租金和两个月的租赁保证金共计68000元，商铺装修后用于经营水吧。
2013年12月30日，人人乐公司致函崔中华，称因崔中华专柜原因导致下水道严重堵塞，该情形已给人人乐公司的日常经营造成严重影响，请崔中华务必于2014年1月5日前解除堵塞问题，否则因该问题导致人人乐公司的损失包括但不限于政府部门的处罚、人人乐公司的维修、疏通费用等，均由崔中华承担。崔中华签收了该函。崔中华收函后认为排水管道的维修责任应在人人乐公司，遂于2014年1月18日向人人乐公司邮寄《请求贵方迅速维修排水管道的催告函》，要求人人乐公司在收到函件后三日内予以维修，逾期不予处理，将解除租赁合同。2014年1月20日，人人乐公司回函崔中华，表示崔中华在装修期间及营业至今均未向人人乐公司反馈排水管道堵塞问题，却在人人乐公司接到相关投诉，发函要求崔中华整改下水道、解决堵塞问题后，才辩称此下水道排水管的堵塞属于历史遗留问题，属不诚信合作情况，并再次要求崔中华收函后五日内自行维修排水管道，逾期不予维修的，人人乐公司将代为维修，维修费用由崔中华承担。2014年1月24日，崔中华向人人乐公司注册地址邮寄发出《解除合同通知书》，以人人乐公司不履行维修义务，导致其无法正常经营，达不到签订合同之目的为由，通知解除租赁合同，要求退还押金并赔偿损失，并实际于2014年1月26日撤场。人人乐公司否认收到崔中华的《解除合同通知书》，认为崔中华擅自撤场，遂留置了崔中华的刨冰机、冰柜。
另查，人人乐公司确认，崔中华已支付2014年1月前的租金，人人乐公司第一项诉讼请求所主张的租金为2014年2月-5月的租金。
再查，为查明案涉商铺溢水原因，经崔中华申请，原审法院委托深圳市质量技术监督评鉴事务所进行鉴定。2014年8月21日，深圳市质量技术监督评鉴事务所出具《xxx大厦人人乐XXXXXX号商铺溢水原因鉴定报告》，鉴定报告反映现场检测情况：1、商铺室外有一排水管埋设至市政雨水管网；2、排水管在埋设入地下前经过多次变径，中间管径内径为φ50mm，后部连接管径内径为φ30mm；3、因现场出水口处排水管已被拆除，根据法院提供照片，并询问当事人双方，确定原出水口排水管内径不小于φ70mm；4、排水管经变径弯转后直至市政雨水管道距离为9.2m，高差约为0.15m。鉴定分析认为：排水管管径由大变小，最大管径为φ75mm，最小管径为φ30mm，溢水原因是由于商铺用做水吧经营，有时瞬间出水量较大，排出废水在排水口因管径较大（直立）能排出大量水，但在变径到最小管道断面积，仅为入水口处管道断面积的六分之一，同时小口径的管道长度长、坡度小，造成水流在管道内流速降低，排水不畅，导致商铺溢水。鉴定结论为“涉案商铺现场瞬间排水量较大，排水管径由大变小，坡度小，造成排水不畅，导致商铺溢水”。本案庭审过程中，崔中华主张排水管均由人人乐公司铺设，但崔中华就其该项主张未向原审法院提交证据予以证明。人人乐公司表示，φ30mm的排水管是埋设到地下的，是崔中华承租前即有的，而从商铺内接出的φ75mm的排水管是崔中华装修时自行接驳的。
又查，经崔中华申请，原审法院委托深圳市银通联资产评估有限公司对涉案商铺的装修残值进行鉴定。2015年7月23日，深圳市银通联资产评估有限公司出具深银专评报字（2015）第067号《二次装修资产评估报告书》，评定上述资产在评估基准日（2014年1月4日）的评估值为9537元。原审法院同意崔中华关于装修价值鉴定申请后，为保全鉴定的条件，在审理过程中曾要求人人乐公司暂不改变商铺的状态，直至2014年7月，人人乐公司才与案外人签订租赁合同，并实际于2014年8月将商铺交付新承租人。
本案审理过程中，人人乐公司主张崔中华拖欠2014年1、2月水电费计4121.15元未支付，就其主张向原审法院提交了结算收款单等证据为证，崔中华确认合同约定水电费由崔中华承担，对欠付的费用在原审法院指定的期限内未明确予以答复，视为认可人人乐公司的主张。
崔中华原审（267号案）诉讼请求为：1、解除崔中华、人人乐公司之间签订的《租赁合同》及其《补充协议》；2、人人乐公司返还崔中华押金44000元及利息（按照中国人民银行同期逾期贷款利率，从2014年1月24日起至付清该款项之日止）；3、人人乐公司返还扣押崔中华价值30000元的刨冰机、冰柜；4、人人乐公司赔偿崔中华经济损失40000元；5、本案诉讼费用由人人乐公司承担。
人人乐公司（620号案）的原审诉讼请求为：1、崔中华支付拖欠的租金88000元（暂计至2014年5月份）；2、崔中华支付拖欠的水电费4121.15元；3、崔中华支付逾期不交租金及相关费用的滞纳金62700元（暂计至2014年4月30日）；4、人人乐公司无需返还租赁保证金；5、崔中华承担本案全部诉讼费用。
原审法院认为，崔中华、人人乐公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定诚信履行合同。
关于涉案商铺溢水原因是否应归责于人人乐公司，是否应由人人乐公司承担维修责任的问题。原审法院认为，根据深圳市质量技术监督评鉴事务所出具的《xxx大厦人人乐XXXXXX号商铺溢水原因鉴定报告》，商铺的溢水原因是“涉案商铺现场瞬间排水量较大，排水管径由大变小，坡度小，造成排水不畅，导致商铺溢水”，无证据证明从案涉商铺至室外埋设的排水管全部由人人乐公司铺设提供给崔中华。从客观情况分析，φ75mm的管道是从商铺室内排水口接驳至室外排水管道的，崔中华在承租涉案商铺后，对商铺进行了二次装修，用于经营水吧，只有商铺经营者才能确定商铺内排水口的位置，具有接驳排水管的条件和便利，故崔中华关于人人乐公司提供的商铺不具有经营条件，排水管堵塞的原因在于人人乐公司，应由人人乐公司负维修责任的主张，因证据不充分，原审法院不予采信。
关于崔中华解除租赁合同的理由是否成立。原审法院认为，在人人乐公司向崔中华致函要求解决排水管堵塞问题前，崔中华从未向人人乐公司反映过排水管堵塞造成商铺溢水，进而影响崔中华正常经营的问题。亦无证据证明该排水不畅问题严重影响了崔中华的正常经营，致使崔中华的合同目的不能实现。在出现排水不畅有溢水现象后，无证据证明应由人人乐公司负维修责任，即使崔中华关于应由人人乐公司负维修责任的主张成立，在人人乐公司不履行维修责任时，崔中华完全可以自行维修，要求人人乐公司承担维修费用。崔中华完全可以通过将商铺接驳外部的管径较大的排水管更换为适当管径的排水管，减缓排水口的排水速度，使废水流速均衡，以解决排水堵塞溢水问题。但崔中华并未采取任何维修措施，其以人人乐公司未履行维修义务主张解除合同，不具有合法性，其擅自解除合同的行为已经构成根本违约。鉴于崔中华已实际搬离租赁商铺，合同事实已无法履行，人人乐公司在620号案中关于没收租赁保证金的诉讼请求已表明人人乐公司同意解除合同的意思表示，视为双方已就解除《租赁合同》及《补充协议》达成一致，并已事实解除，崔中华请求法院判决解除《租赁合同》及《补充协议》已无实际意义，故原审法院不再另行处理。
关于崔中华在267号案的其他诉讼请求，鉴于《租赁合同》系由于崔中华的根本违约行为而解除，依照《租赁合同》的约定，人人乐公司有权不予退还租赁保证金，崔中华请求人人乐公司返还租赁保证金并支付利息，理由不成立，原审法院不予支持。崔中华请求人人乐公司赔偿其装修损失，于法无据，原审法院不予支持。虽然崔中华、人人乐公司双方在合同中约定在崔中华严重违约导致合同解除的情形下，人人乐公司有权留置崔中华的货物及销售款，但本案中人人乐公司并未主张以处分留置物所得之价款填补人人乐公司的损失，故人人乐公司继续留置崔中华的设备不当，崔中华请求人人乐公司返还刨冰机及冰柜，原审法院予以支持。
关于人人乐公司在620号案的诉讼请求，崔中华未经人人乐公司同意擅自解除合同，已构成违约，应赔偿因此给人人乐公司造成的损失。人人乐公司主张不予退还崔中华租赁保证金，符合双方合同约定，原审法院予以支持。由于崔中华单方解除合同，造成人人乐公司的商铺在崔中华撤场后空置，更由于崔中华申请装修价值鉴定的原因，为保全鉴定的条件，该空置的状况直至2014年7月才由人人乐公司另行与新承租人签订租赁合同而改变，不予退还租赁保证金已不足以弥补人人乐公司的房屋空置损失，故人人乐公司请求崔中华支付2014年2月-5月的租金损失计88000元，原审法院予以支持。由于不予退还租赁保证金亦具有填补守约方损失的功能，故人人乐公司已收到的租赁保证金应折抵实际损失，计崔中华尚应赔偿人人乐公司租金损失44000元。崔中华在合同解除后所应承担的是违约赔偿责任，并不负有继续向人人乐公司支付租金的义务，故人人乐公司请求崔中华支付逾期不交租金的滞纳金，原审法院不予支持。依照双方合同约定，租赁期间的水、电费用由崔中华负担，故人人乐公司主张崔中华支付欠付的水电费4121.15元，原审法院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：（267号案）一、人人乐公司应于判决发生法律效力之日起十日内返还崔中华刨冰机、冰柜各一台；二、驳回崔中华的其他诉讼请求。本案案件受理费2668元，由崔中华负担1992元，人人乐公司负担676元。鉴定费分别为29205元、3000元，由崔中华负担。（620号案）：一、人人乐公司无需返还崔中华租赁保证金44000元；二、崔中华应赔偿人人乐公司租金损失44000元；三、崔中华应支付人人乐公司水电费4121.15元；四、驳回人人乐公司的其他诉讼请求。本案案件受理费3396元，由人人乐公司负担1376元，崔中华负担2020元。
崔中华不服原审判决，向本院提起上诉，请求二审法院：1、撤销（2014）深福法民三初字第267号民事判决第二项及（2014）深福法民三初字第620号民事判决；2、依法改判解除崔中华、人人乐公司之间签订的《租赁合同》及其《补充协议》：3、依法改判人人乐公司返还崔中华的押金44000元及利息（按照中国人民银行同期逾期贷款利率，从2014年1月24日起到付清该款项之日止）：4、依法改判人人乐公司赔偿崔中华经济损失40000元；5、依法改判驳回人人乐公司其他全部诉讼请求；6、本案一审、二审诉讼费用及鉴定费等由人人乐公司承担。上诉事实与理由：人人乐公司的行为构成根本违约，原审判决认定的事实错误，判决不当，请二审法院依法改判。
被上诉人人人乐公司答辩称：一审法院查明事实清楚，适用法律正确，其他意见同一审的意见。
本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，崔中华、人人乐公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定诚信履行合同。本案二审争议的焦点在于：一、涉案商铺溢水是否应归责于人人乐公司，是否应由人人乐公司承担维修责任。二、崔中华是否有权解除涉案合同。
关于焦点一。根据深圳市质量技术监督评鉴事务所出具的《xxx大厦人人乐XXXXXX号商铺溢水原因鉴定报告》，商铺的溢水原因是“涉案商铺现场瞬间排水量较大，排水管径由大变小，坡度小，造成排水不畅，导致商铺溢水”。就本案现有证据，室外埋设的排水管是由人人乐公司提供，但对于从涉案商铺连接至室外排水管之间的部分是哪一方提供，双方各执一词。原审根据本案商铺租赁目的、崔中华进行了二次装修的事实，认定崔中华具有接驳排水管的条件和便利，该段水管由崔中华铺设，具有一定事实依据和合理性，并无明显不当，本院予以认可。崔中华关于排水管堵塞的原因在于人人乐公司，应由人人乐公司负维修责任的主张，依据不足，本院不予采纳。
关于焦点二。崔中华于2013年7月接收涉案商铺，在装修后进行经营。至人人乐公司2013年12月30日致函其要求解决排水管堵塞问题之前，长达四个月时间里，崔中华从未向人人乐公司反映过排水管堵塞造成商铺溢水，进而影响崔中华正常经营的问题，不符合常理。而本案现有证据亦不足以证明该排水不畅问题严重影响了崔中华的正常经营，以致崔中华的合同目的不能实现。即便崔中华认为人人乐公司应负维修之责，在人人乐公司不履行维修责任时，崔中华完全可以自行维修，要求人人乐公司承担维修费用。何况，在双方对于维修责任存在争议的情况下，人人乐公司已表示会先予维修。但崔中华并未采取任何维修措施，亦未待人人乐公司在合理期限内采取维修措施，即迳直以人人乐公司未履行维修义务为由主张解除合同，理据不足，其擅自解除合同的行为构成根本违约。
《租赁合同》系因崔中华的根本违约行为而解除，故崔中华主张人人乐公司返还租赁保证金并支付利息、赔偿其装修损失的诉请均于法无据，原审法院不予支持正确，本院予以确认。
人人乐公司的商铺在涉案合同有效期内，因崔中华单方解除合同而空置，更由于崔中华申请装修价值鉴定的原因，为保全鉴定的条件，该空置的状况直至2014年7月才由人人乐公司另行与新承租人签订租赁合同而改变，人人乐公司主张崔中华应承担2014年2月-5月的租金损失计88000元，具有事实和法律依据。考虑到不予退还租赁保证金亦具有填补守约方损失的功能，原审认定人人乐公司已收到的租赁保证金应折抵实际损失，崔中华尚应赔偿人人乐公司租金损失44000元并未不当，本院予以维持。
此外，依照双方合同约定，租赁期间的水、电费用由崔中华负担，故人人乐公司主张崔中华支付欠付的水电费4121.15元，具有合同依据。崔中华上诉称已支付诉请的水电费，但未提交相应证据予以证明，本院不予采信。
综上，崔中华的上诉请求于法于理无据，本院依法予以驳回。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
2213号二审案件受理费3396元、2214号二审案件受理费2668元，均由崔中华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邱 裕 华
审 判 员 张 秀 萍
代理审判员 蔡 妍 婷
二〇一六年三月二十三日
书 记 员 谢文琦（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……