江苏省常熟市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）熟虞民初字第0369号
原告常熟市创美建材有限公司，住所地常熟市南沈青路1号。
法定代表人李晓华。
被告李士康。
委托代理人陈亮，江苏世纪天合律师事务所律师。
原告常熟市创美建材有限公司与被告李士康房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月17日立案受理后，依法由审判员崔劲松适用简易程序，于2014年4月10日、5月5日公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭，于2014年7月14日、9月22日公开开庭进行了审理。原告常熟市创美建材有限公司法定代表人李晓华、被告李士康的委托代理人陈亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告常熟市创美建材有限公司诉称：判令被告将向原告所租赁使用的南三环南沈青路一号厂房1号-21、22、23、26号四间，及二屋全部房屋2大间及配电间顶层房屋一间腾空归还给原告；判令被告支付原告2013年欠付租房使用费11250元，并支付原告自2014年1月1日起至腾空之日止按年租房使用费36250元标准计算的租金损失；被告承担本案诉讼费。审理中，原告将要求被告支付原告2013年欠付租房使用费11250元，明确为要求被告支付原告2013年欠付租金11250元，其余诉讼请求不变。
被告李士康辩称：本案实际上是因为原告出租的厂房涉及拆迁，双方就拆迁补偿问题没有达成一致，产生纠纷；房屋租赁协议上虽然约定租金3.3万元，但是每年都是按照协商的价格支付的租金，2011年、2012年实际按2.8万元收取，2013年是按照2.5万元收取的，该2.5万元我们已经缴纳，所以不存在拖欠原告2013年度租金的问题，即使要支付原告2014年占用房屋的使用费也应当按照每年2.5万元的标准计算；因为本案涉及到拆迁补偿，可能要涉及评估以及搬迁等拆迁补偿，法院不应当按照普通的房屋租赁合同纠纷来处理，应由双方协商处理。
经审理查明：原告常熟市创美建材有限公司系常熟市南沈青路1号厂房-21、22、23、26号所有人及土地使用者（地号：2007001261）。2009年起原、被告发生租赁关系，被告开始承租原告公司生活服务区中的21、22、23号房屋。2009年9月28日，原告常熟市创美建材有限公司法定代表人李晓华（甲方）与李士康（乙方）签订《房屋租赁协议》一份，合同约定：甲方将生产用房1号-21、22、23二层及配电间二楼租给乙方使用，租期为3年，确定从2010年1月1日起至2013年1月1日，年租金甲方净收33000元（不包含税金，不开发票，涉及税务工商一切相关费用由乙方负责）；租房期间的相关水、电、煤气、有线电视、宽带网、物业等其他费用均由乙方负担；在乙方租赁期间如在租赁用房外搭建的建筑物及所有内部附件装饰到期属甲方所有，等等。2012年1月1日起，被告向原告增加租用26号房一间租赁期间，该房屋年租金为3250元。2013年1月1日，租赁期限届满后，双方未再续签租赁协议。
2014年2月23日，原告常熟市创美建材有限公司向被告李士康发出通知，主要内容为：双方于2009年签订了租赁协议，约定租期3年，年租金为33000元，期间，被告于2012年1月1日加租厂房一间，增加年租金3250元。租赁期间在租赁用房外搭建的建筑物及内部装修，租赁到期后归出租方所有。协议到期后，被告于2013年支付租金25000元。因双方未再续签协议，特通知被告于2014年3月10日前将所租赁的房屋腾空归还原告，逾期将通过诉讼程序解决。
庭审中，原、被告一致确认，2010年1月1日起至2013年1月1日前的租金已结清，被告于2013年又向原告支付了租金25000元。原告表示对于被告所租赁房屋内外未附合的装饰装修物品及可移动的物品均不同意利用。
审理中，本院委托苏州东华资产评估有限公司对该房屋内装饰的现值进行了评估。2014年9月2日，苏州东华资产评估有限公司根据被告指认的各工程子目出具关于《常熟市南三环南沈青路一号厂房1号-21、22、23、26号李士康租赁房屋内装饰装修的资产评估报告》，评估结论为委估资产于基准日期2014年8月18日的评估值为人民币109642.94元。原告为此支付鉴定费1319元。上述事实，由原告提供的国有土地使用权证、常熟市昆承工业园搬迁工作领导小组关于原告资产列入拆迁的证明、《房屋租赁协议》、通知、《资产评估报告》、当事人陈述及本院的庭审笔录等在案佐证。
本院认为：本案属房屋租赁合同纠纷，依照法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，本案被告出租给原告的房屋系未经规划批准建设的厂房，故本院认定原、被告双方签订的《房屋租赁协议》无效。合同被确认无效后，原、被告双方应相互返还依据合同所取得财产。鉴于原告实际使用租赁房屋至2013年1月1日前的租金已结清，故对2013年间使用的费用参照原、被告双方所签订的租赁协议的租金标准计算。根据原租赁协议约定年租金应为36250元（33000元＋3250元），扣除被告已支付的25000元，被告仍欠原告2013年度的租金11250元。因原告已于2014年2月23日向被告发出通知，要求被告在2014年3月10日前将所租赁的房屋腾空归还原告，应视为原告已给予被告合理的期限。现原告要求被告腾空房屋予以返还，并要求被告支付租金11250元以及自2014年1月1日起至返还房屋时止的房屋使用费的请求，本院应予支持。由于原告否认与被告曾口头商量过将年租金变更为25000元，故被告主张其租金和使用费应按25000元／年计算的抗辩理由不能成立，本院不予支持。本案租赁协议无效，故在原告不同意利用装饰装修的情况下，应由原、被告双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。原告将未取得相关建设审批手续的房屋出租，是导致租赁合同无效的主要原因，应当承担主要责任。被告在租用房屋时应当尽到而未尽到相应的审查注意义务，对合同无效也应当承担相应的责任。本院结合双方的过错程度及涉案租赁协议中关于“解除租赁关系后被告所搭建的建筑物及所有内部附件装饰到期属原告所有”的约定，确定由原告承担被告装饰装修现值60%的损失，计65785.76元。据此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条、第五条、第九条之规定，判决如下：
一、被告李士康于本判决生效之日起三十日内腾空迁让其承租的位于常熟市南沈青路1号的常熟市创美建材有限公司“生活服务区中”的21、22、23、26号四间房屋、二层全部房屋及配电间顶层房屋一间，并将承租房屋交还给原告常熟市创美建材有限公司。
二、被告李士康支付原告常熟市创美建材有限公司2013年的余欠租金人民币11250元，以及自2014年1月1日起至腾空迁让之日止的房屋使用费（参照年租金36250元的标准计算），于本判决生效之日起三十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入常熟市人民法院，开户行：中信银行常熟东南经济开发区支行，账号：73×××17）。
三、原告常熟市创美建材有限公司于本判决生效之日起三十日内支付被告李士康房屋装饰装修损失65785.76元（如采用转账方式支付，请汇入常熟市人民法院，开户行：中信银行常熟东南经济开发区支行，账号：73×××17）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2702元，鉴定费1319元，共计4021元，原告负担2290元，被告负担1731元（原告同意其预交案件受理费及鉴定费由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起三十日内向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
审 判 长 崔劲松
人民陪审员 潘慧玉
人民陪审员 朱慧红
二〇一四年九月二十二日
书 记 员 季忠静