吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉01民终1993号
上诉人（原审原告）：孙嘉瑶，住长春市朝阳区。
委托诉讼代理人：李景洲，吉林洲亚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张哲，吉林洲亚律师事务所律师。
被上诉人：长春市华欣房地产开发建设有限公司，住所地长春净月高新技术产业开发区富奥花园小区会馆楼。
委托诉讼代理人：朱大勇，吉林朗业律师事务所律师。
委托诉讼代理人：修丽娟，吉林朗业律师事务所律师。
上诉人孙嘉瑶因与被上诉人长春市华欣房地产开发建设有限公司（以下简称华欣公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服长春净月高新技术产业开发区人民法院（2017）吉0194民初975号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。
孙嘉瑶上诉请求：撤销一审判决，改判华欣公司向孙嘉瑶支付违约金294553.88元。事实和理由：1.一审法院已经认定孙嘉瑶与华欣公司签订的《认购协议》为商品房买卖合同，同时认定华欣公司未能按照约定的日期为孙嘉瑶办理房屋权属登记备案，依约应承担违约责任，最后判决驳回孙嘉瑶的诉讼请求不符合事实与法律规定。本案的焦点不仅是迟延办理房屋产权证原因是否是出自华欣公司问题。政府行为只是其中一个原因，华欣公司有过错是主要原因，依公�和诚信原则，华欣公司应承担违约责任。2.孙嘉瑶按照双方签订的《购房协议》以及华欣公司的要求如期交足了所有购房款并交纳了办证费用，即房屋维修基金、水、电、物业各种费用，但华欣公司一拖再拖，不明确告知孙嘉瑶不能办理证照的真实原因，孙嘉瑶才提起诉讼。3.华欣公司无论从取得《商品房销（预）售许可证》到交房、入住和迟延办理房屋产权证各个环节都不诚信。4.华欣公司存在不作为行为，并一直向孙嘉瑶隐瞒不能办证的真实原因，在孙嘉瑶向一审法院提起诉讼时才不得已提交了净月区发改委的一份文件，并且以容积率不足提出辩解，不仅剥夺了孙嘉瑶的知情权，也是以该文件为借口。关于容积率不足问题是华欣公司与政府之间的事，不能把政府行为转嫁给孙嘉瑶，从交纳房屋维修基金入住到现在已经四年多时间，华欣公司应当向有关部门主张权利。5.华欣公司具备了为孙嘉瑶如期办证进行备案的法定条件，按法律规定华欣公司所开发的楼房具备了土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、预售许可证五证，华欣公司以容积率不足迟延办理房屋产权证不是法定理由，根据城市房屋权属登记管理条例第十六条规定，华欣公司应及时向房屋权属登记部门提供资料，完成备案登记。到目前为止，华欣公司并没有举证证明其向办证机关送交用以办证的备案资料及办证机关的书面答复。6.一审法院一方面认定华欣公司应当承担逾期办理登记备案的责任，但又查明并非华欣公司的原因所致，不符合逻辑。7.华欣公司不但要承担迟延办证的过错责任，更要承担房屋未经政府相关部门检验合格，在不符合国家标准的情况下便收取孙嘉瑶各种费用，允许孙嘉瑶入住的过错责任。8.一审法院适用法律�误。一审法院根据公平和诚实信用原则，而没有引用法条迳行判决是错误的。
华欣公司二审辩称：1.本案房屋为团购房，不应属民事案件受理范围，依法应当驳回起诉。2.本案所涉房屋未办理房屋初始登记备案，并非华欣公司原因，华欣公司不应承担违约责任，一审判决认定事实清楚。孙嘉瑶主张的逾期办证违约金已经超过法定诉讼时效，不应受法律保护。如果法院认为逾期为华欣公司原因，因孙嘉瑶无实际损失，本案所涉违约金过高，请求法院予以减少。
孙嘉瑶向一审法院起诉请求：1.被告继续履行合同，办理房屋产权登记手续，向原告交付房屋产权证；2.被告向原告支付2014年4月11日至2017年5月31日期间的违约金294553.88元，其余违约金结算至房屋产权证办理完毕止；3.诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实:2011年5月7日，原告孙嘉瑶与被告华欣公司签订《内部认购协议》，约定：原告认购被告开发的富奥.净月项目（现项目名称为“富奥斯坦利小镇”）16栋4单元807室房屋，楼高为11层的商品住宅，初定建筑面积为130㎡，房屋均价为3900元/㎡，11层楼以第6层作为基准价（3900元/㎡），每高1层每平方米增加50元，每低1层每平方米减少50元；原告采取分期付款方式，于协议签订交纳总房款的80%，即405600元，其余购房款在交房时付清；交房时间为2012年12月31日前；房屋产权证应由被告在原告入住后的300个工作日内办理完毕，如逾期，被告按已交房款的日万分之五赔偿原告。
上述协议签订后，原告即依约向被告交纳了405600元首付款。2013年1月22日，原告接收案涉房屋，向�告交纳了剩余购房款107560元及物业维修基金16036元等，并办理入住手续。因原告至今仍未取得房屋产权证，故其诉至本院。
另查明：被告于2011年取得“富奥斯坦利小镇”坐落土地的使用权，并办理土地使用权证；长春市发展和改革委员会于2011年7月19日作出长发改审批字[2011]468号文件，核准“富奥斯坦利小镇”房地产开发项目；而后被告先后取得该项目建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等。
再查明：被告于2013年1月21日取得案涉房屋所属16栋商品住宅的《商品房销（预）售许可证》，长房售证（2013）第007号，除《认购协议》外，原、被告并未签订正式备案的商品房买卖合同。
一审法院认为，原、被告�订的《内部认购协议》，具备了《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容，且原告已向被告支付全部购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，《内部认购协议》应认定为商品房买卖合同。虽然双方在签订《内部认购协议》时，被告并未取得《商品房销（预）售许可证》，但被告已于2013年1月21日取得案涉房屋所属16栋商品住宅的《商品房销（预）售许可证》，故双方签订的《认购协议》应认定合法有效，双方均应履行各自义务。现被告未能按照约定的日期为原告办理房屋权属登记备案，除承担继续履约责任外，还应承担相应违约责任。但经查，案涉房屋系非基于被告原因所致而暂未办理权属初始登记，暂不具备为原告办理转移登记、办理房屋权属证书的条件，被告提出的免责事由成立，原告主张由被告承担违约责任不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定。故结合本案合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，本院对原告的诉讼请求均不予支持。但需要说明的是，被告应当自具备办理房屋权属初始登记后，积极履行为原告办理房屋权属证书的义务。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十八条之规定，判决如下：驳回原告孙嘉瑶的诉讼请求。案件受理费11877元，由原告孙嘉瑶负担。
本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。另查，1.“富奥斯坦利小镇”项目于2011年9月23日取得《国有土地使用证》（国用2011第1004823号、国用2011第1004825号）获得国有土地出让面积为202992平方米。2.2012年4月5日取得《建设工程规划许可证》及附图，2015年6月29日长春市规划局重新核发《建设工程规划许可证》及附图，规划总用地面积为202992.602平方米，规划总建筑面积为240405.38平方米（其中地上建筑面积168959.69平方米，地下建筑面积71445.69平方米），规划容积率为：1.09987，绿化带不得改变使用性质、不得占用、不得参与用地指标平衡，小区规划用地面积为153618.2平方米。3.2012年5月23日取得长房售证（2012）第076号《商品房销售（预售）许可证》、2013年1月21日取得长房售证（2013）第007号《商品房销售（预售）许可证》。
本院认为：1.华欣公司与孙嘉瑶签订的《内部认购协议》合法有效，据此协议第四条第3项约定，华欣公司应当在孙嘉瑶入住房屋后300个工作日内办理完毕房屋产权手续。现华欣公�确未能按此约定履行己方义务，致使孙嘉瑶诉至法院要求华欣公司承担逾期办理产权手续的违约责任，但据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，华欣公司承担此项违约责任的前提为系华欣公司原因导致逾期办证，而根据现有证据可以证明案涉小区从立项到土地使用权、建设工程规划许可、商品房销售（预售）许可等手续均完备，华欣公司主张其未能完成产权手续初始登记的原因在于案涉小区所属行政机关因容积率计算方法不同，以致“富奥斯坦利小镇”暂未能通过政府相关部门验收。从2015年6月29日长春市规划局重新核发的《建设工程规划许可证》及附图看，存在小区规划总用地面积为202992.602平方米及小区规划用地面积为1536182平方米两个数据，而根据该两个数据所计算的容积率分�为1.09（168959.69平方米÷153618.2平方米）、0.832（168959.69平方米÷202992平方米），确实存在华欣公司主张的两种计算方式的问题。而此两种不同的计算方式得出不同容积率可能与办理商品房权属初始登记备案相关，不宜认定华欣公司构成逾期办证违约，故孙嘉瑶主张华欣公司承担逾期办证违约金证据不足，本院不予支持。2.华欣公司主张案涉小区系团购房，不属于法院受理范围，于法无据，本院对其主张不予采信。3.关于华欣公司主张超过诉讼时效一节，因孙嘉瑶等业主可相互佐证一直找华欣公司主张权利，故本院对其该项主张不予支持。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
�回上诉，维持原判。
二审案件受理费5718元，由孙嘉瑶负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王晓艳
审 判 员 郭 智
代理审判员 张新华
二〇一八年六月七日
书 记 员 孙千卉