陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕01民终2656号
上诉人（原审第三人）：陕西多宝物业有限公司，住所地西安市高新区瞪羚路3号丈八一号小区1号楼2单元101室。
法定代表人：徐昕，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：何建军，陕西同顺律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李颜松，陕西同顺律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陕西丽鑫物业管理有限公司，住所地西安市莲湖区桃园湖高级住宅区66号楼5幢B2室。
法定代表人：孙步凌，该公司总经理。
委托诉讼代理人：薛鹏，陕西齐信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张东，陕西齐信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：吴新红，女，1970年3月1日出生，汉族，住西安市雁塔区。
上诉人陕西多宝物业有限公司（以下简称多宝公司）因与被上诉人陕西丽鑫物业管理有限公司（以下简称丽鑫物业公司）、吴新红物业服务合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2017)陕0113民初2758号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人多宝公司的委托诉讼代理人何建军、被上诉人丽鑫物业公司的委托诉讼代理人薛鹏、被上诉人吴新红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
多宝公司上诉请求：1、依法撤销原判，改判驳回丽鑫物业公司的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由丽鑫物业公司、吴新红负担。事实和理由：1、陕西天秦房地产开发有限公司于2015年6月20日向多宝公司出具《委托书》，《委托书》明确意思表示多宝公司收取费用是受开发商委托的代理行为，最终的法律责任应由陕西天秦房地产开发有限公司承担，本案将多宝公司列为当事人，诉讼主体不适格。2、多宝公司代收的费用不足4万元，实际支出费用244761.9元，以上费用的支出均系处理丽鑫物业公司违约造成的遗留问题，不存在占有业主物业费的行为，多宝公司的代理行为后果依法应由开发商承担，故其不应向丽鑫物业公司返还物业费1017.5元、暖气费2680.29元。3、丽鑫物业公司因违约被解除《前期物业服务合同》，退出涉案小区物业服务，因此不应收取物业费。综上，一审判决认定事实不清，损害了多宝公司合法权益，请求二审法院驳回丽鑫物业公司的诉讼请求。
丽鑫物业公司辩称，1、多宝公司所谓的代理行为，因所授权利不存在而无效，不能对抗丽鑫物业公司合法的追索权，多宝公司在无任何权利的情况下收取本应由丽鑫物业公司收取的费用，与本案具有法律上的利害关系，多宝公司的诉讼主体适格。2、多宝公司无证据证明其所谓支出用于丽鑫物业公司服务期间遗留问题，丽鑫物业公司已履行了其约定的法律义务，多宝公司认为因丽鑫物业公司违约而被解除《前期物业服务合同》，无权收取相关费用之辩称，与生效裁决书查明的事实相悖，纯属无稽之谈。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。
吴新红辩称，本案是两家物业公司之间的纠纷，与业主无关。其同意一审判决。
丽鑫物业公司向一审法院起诉请求：1.吴新红立即向丽鑫物业公司支付2014年11月至2015年3月期间拖欠的物业综合管理费1017.5元、暖气费2680.29元，总计人民币3698.79元；2.吴新红立即向丽鑫物业公司支付利息249.27元（按照中国人民银行同期同类贷款年基准利率4.75%计算，自2015年4月1日计算至2016年8月31日，实际应计算至付款日）；3.本案诉讼费由吴新红承担。一审庭审中，丽鑫物业公司追加多宝公司为第三人，请求判令多宝公司返还丽鑫物业公司管理期间多宝公司已向吴新红收取的物业费1017.5元、暖气费2680.29元（2014年11月至2015年3月）并承担相应利息。
一审法院认定事实：丽鑫物业公司系丈八壹号小区物业管理公司，吴新红系该小区1号楼2单元2204室业主，房屋建筑面积为115平方米。2014年9月17日，丽鑫物业公司（乙方）与陕西天秦房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》。合同约定，甲方将丈八壹号物业小区委托乙方实行物业管理，物业服务期限为2014年8月起开始服务；计费方式：采取包干制约定物业服务费。业主向乙方支付固定物业管理服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或承担；物业服务费标准：住宅1.2元/月·平方米。2016年,丽鑫物业公司与陕西天秦房地产开发有限公司就双方《前期物业服务合同》产生纠纷，向西安仲裁委员会申请仲裁，西安仲裁委员会裁决书查明并认定，丽鑫物业公司与陕西天秦房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，陕西天秦房地产开发有限公司于2015年4月1日以非正常方式接管小区物业管理，丽鑫物业公司同日离开小区，并在离开前删除了电脑内关于物业管理的相关数据。陕西天秦房地产开发有限公司以非正常交接方式接管小区的物业管理使双方的《前期物业服务合同》实际解除。2015年3月31日，丽鑫物业公司向西安高新区热力有限公司交纳采暖费413335.24元。同时查明，2015年4月28日，吴新红向多宝公司交纳2014年11月至2015年4月的物业费971.4元。案件审理中，丽鑫物业公司申请追加多宝公司为第三人，请求多宝公司返还丽鑫物业公司管理期间多宝公司已向吴新红收取的物业费1017.5元、暖气费2680.29元（2014年11月至2015年3月）并承担相应利息。
一审法院经审理认为，丽鑫物业公司与案外人陕西天秦房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，吴新红系该小区业主，根据《最高人民法院<关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第一条之规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”因此前期物业服务合同对吴新红具有法律约束力，且从西安仲裁委员会的裁决书及2015年3月31日丽鑫物业公司向西安高新区热力有限公司缴纳采暖费票据，可以认定丽鑫物业公司为吴新红居住小区物业管理服务行为已履行至2015年3月31日。因此丽鑫物业公司、吴新红之间已形成物业服务合同关系。由于本案丽鑫物业公司与第三方陕西天秦房地产开发有限公司因非正常原因解除了《前期物业服务合同》，丽鑫物业公司于2015年4月1日退出该小区。此后吴新红在不知情的情况下已将该期间的物业费交至现在的物业管理方即多宝公司。而多宝公司在2014年11月至2015年3月期间并未对吴新红居住小区提供物业管理服务，故多宝公司收取吴新红该期间的物业管理费缺乏事实和法律依据，其辩称代开发商陕西天秦房地产开发有限公司收取物业费，依法不予采信。因此，丽鑫物业公司要求多宝公司向其返还已收取吴新红交纳的（在丽鑫物业公司提供物业服务期间）物业费的请求，符合法律规定，依法应予支持。对于多宝公司应返还数额，由于吴新红系按空置房标准向多宝公司交纳809.5元，故对于返还数额，依法认定为809.5元。对于丽鑫物业公司要求多宝公司返还暖气费2680.29元的请求，由于吴新红在2015年3月之前未在该小区居住，故采暖费应按空置房标准收取，因此吴新红向丽鑫物业公司支付的采暖费数额为800元。关于丽鑫物业公司主张拖欠物业费利息一节，因其并未就逾期拖欠费用的事实提供充分证据证明，故该项请求不能成立。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条，《物业管理条例》第二十一条、第二十五条、第四十一条、第四十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、第三人陕西多宝物业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告陕西丽鑫物业管理有限公司返还物业费809.5元；二、被告吴新红于本判决生效之日起十日内向原告陕西丽鑫物业管理有限公司支付拖欠的采暖费800元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告陕西丽鑫物业管理有限公司其余的诉请请求。本案一审案件受理费50元，由原告陕西丽鑫物业管理有限公司承担25元，由被告吴新红承担25元。因原告已预交，被告吴新红应在履行上述付款义务时将其应负担的案件受理费一并给付原告。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查，多宝公司在一审中提供陕西天秦房地产开发有限公司2015年6月20日为其出具的《委托书》一份，该《委托书》载明：“兹委托陕西多宝物业有限公司代本公司收取丈八壹号小区2015年7月1日之前的物业综合管理费，并代公司处理前期物业全部遗留问题，包括代为支付垃圾费、水电费、水泵维修费、电梯维修费、电梯补检费、暖气退费、装修押金退费等相关费用，由此产生的法律责任由我公司承担。”
本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，案外人陕西天秦房地产开发有限公司作为丈八一号小区建设单位，于2014年9月17日与丽鑫物业公司签订了涉案《前期物业服务合同》，该合同经西安仲裁委员会西仲裁字（2016）第103号生效裁决书确认为有效合同。依据上述法律规定，该《前期物业管理合同》对吴新红具有约束力，在丽鑫物业公司进行物业服务期间，吴新红作为业主，理应按照合同约定向丽鑫物业公司支付相关物业费用。经查，丽鑫物业公司于2015年4月离开涉案小区，终止了相关物业服务，现其要求吴新红支付2014年11月至2015年3月期间拖欠的物业综合管理费、暖气费，理由正当，该请求中合理部分予以支持，鉴于丽鑫物业公司退出物业后，吴新红在不知情的情况下将上述期间的物业费用已交至现在的物业管理方即多宝公司，而多宝公司在2015年1月至2015年3月期间，并没有在丈八一号小区开展物业管理服务，故多宝公司收取吴新红上述期间的相关物业费用，应向丽鑫物业公司予以返还。由于吴新红在上述期间房屋属空置状态，多宝公司亦按照空置物业的标准收取吴新红物业综合管理费809.5元，故多宝公司应将该款项返还丽鑫物业公司。关于多宝公司上诉认为其系受开发商委托的代收代支的代理行为，诉讼主体不适格，相关法律责任应由开发商承担，并提供陕西天秦房地产开发有限公司为其出具的《委托书》予以佐证，由于陕西天秦房地产开发有限公司于2015年4月1日才将涉案物业予以接管，同时从该《委托书》内容也不能确认陕西天秦房地产开发有限公司委托其收取2014年9月至2015年3月期间相关物业费用，故多宝公司所述理由不能成立。关于多宝公司上诉认为丽鑫物业公司怠于履行合同义务，无权收取相关物业费用，无事实与法律依据，其所述本院不予采纳。
综上所述，多宝公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，陕西多宝物业有限公司已预交，由陕西多宝物业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 琪
审 判 员 师 婷
代理审判员 同江龙
二〇一八年四月九日
书 记 员 段 蓓