福建省平潭县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0128民初760号原告：福建星海房地产有限公司，住所地福建省平潭县潭城镇北大路70号。法定代表人：吴海英，该公司董事长。委托诉讼代理人：柳怀东，上海锦天城（福州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王煜程，上海锦天城（福州）律师事务所律师。被告：施黎琴，女，1981年10月3日出生，汉族，住福建省平潭县。第三人：中国建设银行股份有限公司福建自贸试验区平潭片区分行，住所地福建省平潭县城关九一六圆盘西侧。主要负责人：陈曦，该行行长。委托诉讼代理人：陈尾娇，女，该行职员。委托诉讼代理人：钟秀玲，女，该行职员。原告福建星海房地产有限公司（以下简称星海地产公司）与被告施黎琴、第三人中国建设银行股份有限公司福建自贸试验区平潭片区分行（以下简称建设银行平潭分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年2月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人柳怀东、王煜程，第三人的委托代理人陈尾娇、钟秀玲到庭参加诉讼，被告施黎琴经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。星海地产公司向本院提出诉讼请求:1.判令解除当事人双方于2013年5月30日签订的编号为MF－2007－01－NO.0529924的《商品房买卖合同》；2.判令施黎琴返还坐落于平潭县××北路××中学北侧“星海湾××号”第7幢12层1205号商品房，并配合办理上述合同的备案登记注销手续；3.判令施黎琴偿还星海地产公司代其向建设银行平潭分行支付的按揭贷款本息（暂计至2017年2月13日，星海地产公司代施黎琴向建设银行平潭分行支付的按揭贷款本息共计69700.73元），该款项直接从应退购房款中扣除；4.判令施黎琴向星海地产公司支付违约金136397元（该款项直接从应退购房款中扣除）；5.判令施黎�赔偿星海地产公司为本案支付的律师代理费14500元（该款项直接从应退购房款中扣除）；6.本案诉讼费用由施黎琴负担（该款项直接从应退购房款中扣除）。事实与理由：2013年5月30日，当事人双方签订编号为MF－2007－01－NO.0529924的《商品房买卖合同》。合同第三条、第四条约定星海地产公司将其开发的坐落于平潭县××北路××中学北侧“星海湾××号”第7幢12层1205号商品房，以1363978元的价格出售给施黎琴；合同第六条约定除购房首付外，购房款余款95万元施黎琴以银行按揭贷款支付；合同附件六《补充协议》第八条约定，在星海地产公司担保责任期限内，若施黎琴连续三期或累计六期不能偿付银行按揭贷款本息，星海地产公司除有权向施黎琴追偿所欠款项外，还有权单方解除《商品房买卖合同》及本补充�议，收回房产，并要求施黎琴按合同总价款的10%支付违约金。同时，施黎琴还应承担星海地产公司实现债权的律师费、差旅费等相关费用。2013年11月5日，星海地产公司、施黎琴、案外人林清及建设银行平潭分行签订编号为350617288－2012－20130356459的《个人住房借款合同》，约定施黎琴向建设银行平潭分行借款95万元用于支付购房款，星海地产公司为施黎琴的上述借款提供阶段性连带责任保证担保。上述合同签订后，建设银行平潭分行办理案涉房屋抵押预告登记后依约放款，星海地产公司亦依约将房屋交付给施黎琴，但施黎琴自2015年12月起停止支付按揭贷款，经建设银行平潭分行多次催告，施黎琴仍未履行还款义务。由于施黎琴的行为已构成违约，建设银行平潭分行根据《个人住房借款合同》的约定，发函要求星海地产公司承担担保责任，截止2017年2月13日，星海地产公司已代施黎琴偿还12期按揭贷款本息共计69700.73元。为此，星海地产公司多次向施黎琴发函催收并告知其拒绝履行还款义务的法律后果，但施黎琴至今仍未履行。根据合同约定，星海地产公司有权单方解除合同，并要求施黎琴支付相应的违约金及承担星海地产公司为本案支付的律师费。另外，当事人双方之间的《商品房买卖合同》解除后，上述《个人住房借款合同》亦无法继续履行，故星海地产公司同意扣除其代施黎琴垫付的按揭贷款及施黎琴应承担的违约金、律师费、诉讼费用后在应退购房款范围内直接将按揭贷款余额支付给建设银行平潭分行，以注销案涉房产设定的抵押预告登记。施黎琴未作答辩。建设银行平潭�行述称，若星海地产公司与施黎琴解除《商品房买卖合同》，星海地产公司在代施黎琴清偿尚欠建设银行平潭分行的按揭贷款本息后，建设银行平潭分行同意配合办理相关解押手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2013年5月30日，当事人双方签订了编号为MF－2007－01－NO.0529924的《商品房买卖合同》，约定：施黎琴向星海地产公司购买位于平潭县××北路××中学北侧星海湾××号商品房，总价款为1363978元，施黎琴应向星海地产公司支付首付款计413978元，余款95万元通过办理银行按揭贷款付清款项。合同附件六补充协议第八条第5点约定：在施黎琴获得贷款后，在星海地产公司�贷款银行承担阶段性担保责任期限内，如果出现施黎琴不能按期偿付按揭贷款本息的情况，在星海地产公司向银行履行担保责任后，施黎琴应于星海地产公司发出还款通知之日起七日内向星海地产公司偿还全部应付款。若施黎琴连续三期或累计六期不能按期偿付银行按揭贷款本息，星海地产公司除有权向施黎琴追偿所欠款项外，还有权单方解除《商品房买卖合同》及本补充协议，收回房产，并要求施黎琴按合同总价款的10%支付违约金。同时，还应承担星海地产公司为实现债权而支付的律师费、差旅费等相关费用。在施黎琴履行完终止合同的手续（包括与银行解除按揭手续，注销合同及该房屋有关的文件等）并交还房产后，星海地产公司将剩余房款（扣除施黎琴所欠款项及违约金）退还给施黎琴。合同签订后，施黎琴支付了首付款413978元。2013年11月5日，本案三方当事人及案外人林清签订《个人住房借款合同》，由施黎琴及案外人林清向建设银行平潭分行申请贷款95万元用于支付案涉房屋的购房余款，并由星海地产公司提供阶段性连带保证责任。后因施黎琴未按约定履行还款义务，致使星海地产公司向建设银行平潭分行承担连带保证责任。自2015年12月至2016年12月，星海地产公司累计代垫按12期揭贷款本息共计76200.73元，扣除已偿还的6500元，施黎琴尚欠69700.73元未偿还。本院认为，《商品房买卖合同》合法有效，对双方当事人均有约束力。施黎琴不能按期偿付银行按揭贷款本息已连续达12期，案涉合同的解除条件已成就，星海地产公司依约有权解除与施黎琴之间签订的《商品房买卖合同》，施黎琴应返还案涉房屋并协助办理案涉合同备案登记注销手续。同�，施黎琴应当根据合同约定支付星海地产公司违约金136397元（1363978元×10%）。星海地产公司履行担保责任后依约有权向施黎琴追偿所欠款项69700.73元，并要求施黎琴支付本案律师代理费14500元。星海地产公司诉请确认其有权在施黎琴已付购房款中直接扣除违约金及其他应缴纳款项，鉴于星海地产公司对施黎琴享有的债权属于普通债权，并无法定优先受偿权，其该主张不符合法律规定，不予支持。建设银行平潭分行主张若解除案涉合同，应当先向其偿还剩余按揭贷款本息，符合法律规定，予以支持。案涉合同解除后，本案三方当事人应根据《个人住房借款合同》相关约定清理剩余按揭贷款，在扣除施黎琴应付款项后星海地产公司将剩余购房款据实退还施黎琴。施黎琴经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权，�法缺席审理和判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除福建星海房地产有限公司与施黎琴于2013年5月30日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：MF－2007－01－NO.0529924）；二、施黎琴应于本判决生效之日起十日内返还福建星海房地产有限公司坐落于平潭县××北路××中学北侧星海湾××号商品房，并配合办理上述合同的备案登记注销手续；三、施黎琴应于本判决生效之日起十日内支付福建星海房地产有限公司解除合同违约金136397元；四、施黎琴应于本判决生效之日起十日内支付福建星海房地产有限公司代垫款69700.73元；五、施黎琴应于本判决生效之日起十日内支付福建星海房地产有限公司为本案支付的律师代理费14500元；六、福建星海房地产有限公司应于施黎琴履行本判决确定的第一、二项义务后退还施黎琴购房款1363978元（该款项应先行偿付中国建设银行股份有限公司福建自贸试验区平潭片区分行剩余按揭贷款后余款退还施黎琴）；七、驳回福建星海房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延�行期间的债务利息。案件受理费17075元，由施黎琴负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长 郭   淋人民陪审员 丁 秀 娥人民陪审员 林 盛 钦二〇一七年八月九日书 记 员 陈捷（兼）附：1.主要法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。2.执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前�规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。