广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中中法民一终字第368号
上诉人（原审被告、反诉原告）：杨焕娣，女，1954年7月13日出生，汉族，住广东省中山市民众镇。
委托代理人：秦高亭，广东卓正律师事务所律师。
委托代理人：曾幻希，广东卓正律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄祥基，男，1974年4月27日出生，汉族，住广东省中山市民众镇。
委托代理人：黄正熙，广东威格信律师事务所律师。
委托代理人：赵敏儿，广东威格信律师事务所实习律师。
上诉人杨焕娣因与被上诉人黄祥基所有权确认纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2013）中一法张民一初字第493号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2002年初，黄祥基获知杨焕娣有教师福利购房指标，遂与杨焕娣协商转让购房指标事宜，但双方未就转让价款达成一致。2002年5月11日，杨焕娣与中山市民众镇教育办公室签订《购买第三期教师住房合同书》，主要约定：2002年3月22日杨焕娣交完首期款后开始动工至2002年10月底止，2002年11月15日交付使用；资金筹措方式为杨焕娣出资，暂收每平方米730元，实际出资额按各层楼结算，多退少补；杨焕娣共分五期付款，合同签订生效后付25%，四层结构封顶时付20%，七层结构封顶时付20%，验收后付25%，剩余房款待办好房产证后按实际平方数结算，付清前四期房款后方才交房给杨焕娣使用；办理土地证所需一切费用由建筑方负责，办理房产证所需费用由杨焕娣负责，杨焕娣购房后在该镇服务不满八年不能转让房产；分配办法为教师宿舍楼封顶后根据各自需要住房的大小由民众镇教育办公室组织统一抽签分房。合同还约定了其他条款。后经抽签摇号方式，杨焕娣分得中山市民众镇教师楼三期A栋401房，面积为129.91平方米，购房款总额为99742元。该购房款由黄祥基于2002年3月22日至2005年6月6日分期缴纳完毕，黄祥基并缴交2000元装修押金、250元供水开户费。诉争房产的房产登记字号为2003-080214，于2003年5月21日发放编号为国（2003）080275的土地使用权证，于2003年10月17日发放编号C2067434的房地产权证，房地产权利人登记为杨焕娣。黄祥基实际负担办理房产证支出的测绘费836元、房地产交易手续费390元、房产变更登记费80元、其它费用50元。诉争房产的土地证、房产证及前述相关费用票据均由黄祥基持有。2003年11月，诉争房产交付使用后，黄祥基即实际占有该房屋并装修出租收益至今。期间杨焕娣协助黄祥基办理了水电、天线等开户手续，客户名称均登记为黄祥基。2013年5月15日，黄祥基与杨焕娣经中山市民众镇维稳中心调解并制作笔录一份，双方仍未就诉争房产补偿款数额达成一致意见，杨焕娣遂要求收回诉争房产并支付15万元给黄祥基。2013年7月5日，黄祥基起诉至原审法院，以杨焕娣于2002年将其享有的教师楼购房指标以3万元转让给黄祥基，黄祥基此后通过抽签的方式抽得A栋401房并已支付全部购房款且一直占有、使用至今，该房产现已具备过户条件而杨焕娣拒绝协助其办理过户手续为由，请求法院判令：1.杨焕娣立即将房产证号：C20674**号，土地证号：中府国用（2003）第0802**号的房地产过户给黄祥基；2.诉讼费用由杨焕娣承担。原审诉讼过程中，杨焕娣提起反诉，以双方一直未就住房福利补偿金额协商一致，黄祥基不同意支付杨焕娣经济损失，经调解双方仍未就经济损失金额达成一致意见为由，请求法院判令：1.确认杨焕娣与黄祥基之间购买房屋资格转让协议尚未达成；2.确认诉争房产为杨焕娣所有，黄祥基应停止对该房产的使用、收益等侵权行为；3.黄祥基已支付的购房款与其收益至今的诉争房产租金相互抵销；4.黄祥基承担本诉及反诉的诉讼费用。
原审法院认为：双方当事人对黄祥基缴纳购房款项及黄祥基对诉争房产进行占有、使用的事实无异议，原审法院予以确认。本案争议焦点为：一、黄祥基与杨焕娣是否就转让购房指标达成协议；二、黄祥基支付购房款项及占有诉争房产行为的性质。对上述争议焦点，原审法院予以论述如下：关于黄祥基与杨焕娣是否就转让购房指标达成协议的问题。《中华人民共和国合同法》第十条第一款规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”。《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》第66条规定：“一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示”。黄祥基缴纳购房款项并持有相关票证，占有、出租诉争房产长达十余年，杨焕娣均未明确主张诉争房产权益，且期间协助黄祥基办理诉争房产相关业务。杨焕娣在2013年5月15日调解笔录中称系有偿协助黄祥基购房并曾同意黄祥基补偿购房福利3万元，后因双方一直未就该问题达成一致方才要求黄祥基支付15万元。上述事实足以认定杨焕娣与黄祥基已就购房指标转让问题口头达成有偿转让协议，杨焕娣亦已默示接受该转让协议。故杨焕娣主张双方未就诉争房产转让达成协议，理据不足，原审法院不予支持。该转让协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规等强制性规定，应为合法有效，双方应依诚信原则全面履行。黄祥基受让购房指标，应支付相应补偿款，但双方当事人迄今未就该款项数额问题达成一致意见。在本案审理过程中，经原审法院释明后，杨焕娣坚持本案原审反诉主张，不对补偿款提出诉求，故对黄祥基应支付补偿款项问题，原审法院不在本案中进行处理。关于黄祥基支付购房款项的性质问题。杨焕娣主张黄祥基系基于债权而支付购房相应款项，双方曾约定待转让款达成一致后双方再进行结算，但未提供证据予以证明，黄祥基亦对此不予确认，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，杨焕娣应承担举证不能的后果，原审法院对该主张不予支持。结合黄祥基占有、收益诉争房产等行为及相关陈述，依照日常生活经验，原审法院认定黄祥基的真实意思表示系为购买诉争房产，其足额支付购房款及各项税费并持有相应票据，系诉争房产的实际购买人。虽诉争房产性质系教师福利房，但购买合同中“购房后在本镇服务不满八年不能转让该房产”的规定亦表示诉争房产附条件可以转让。黄祥基实际出资购买诉争房产后，占有诉争房产并享有收益，杨焕娣未明确表示反对，足以证明黄祥基已通过上述行为成为诉争房产的实际物权享有人。诉争房产因系教师福利房而登记在杨焕娣名下，但其并未实际享有物权，故黄祥基对诉争房产的使用、收益等行为不构成侵权，杨焕娣诉请确认诉争房产为其所有、黄祥基应停止侵权行为，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。综上所述，本案诉争房产登记权利人为杨焕娣，但黄祥基支付全部购房款项，并以实际行为占有、收益诉争房产，足以认定黄祥基为诉争房产实际购买人、对诉争房产实际享有物权。现诉争房产已具备过户条件，故黄祥基诉请杨焕娣应协助过户诉争房产，理据充分，原审法院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第三十三条，《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条、第六十四条的规定，判决：一、杨焕娣于原审判决生效之日起十日内协助黄祥基将中山市民众镇教师楼三期A栋401房［房产证号：C20674**号，土地证号：中府国用（2003）第0802**号］过户给黄祥基；二、驳回杨焕娣的反诉请求。本诉案件受理费4300元，减半收取为2150元（黄祥基已预交），反诉受理费4300元，减半收取为2150元（杨焕娣已预交），共计4300元，均由杨焕娣负担，杨焕娣于原审判决生效之日起七日内向原审法院交纳。
宣判后，上诉人杨焕娣不服原审判决，向本院提起上诉称：一、根据物权公示原则，诉争房产一直登记于杨焕娣名下，杨焕娣没有必要主张诉争房产权益，办理诉争房产相关业务也是杨焕娣为了实现自己的物权。原审判决以杨焕娣未明确主张诉争房产权益，且期间协助黄祥基办理诉争房产相关业务认定已默示接受转让协议是错误的。二、调解笔录显示，黄祥基曾与杨焕娣协商2万元补偿款，杨焕娣要求黄祥基支付3万元补偿款，但黄祥基不同意。双方之间从未就转让协议价款达成一致，原审法院对此认定有误。根据合同法第三十条规定，杨焕娣要求的3万元补偿款是对黄祥基提出的2万元补偿款即合同价款的变更，属于对合同要约的实质性变更，杨焕娣3万元补偿款的要求属新要约，黄祥基并没有承诺同意该价款，协议当然不成立。三、原审法院认定本案案由为所有权确认纠纷，适用合同法判决杨焕娣将诉争房产过户给杨焕娣，却不对合同内容、违约责任及履行抗辩等内容进行审理，剥夺了杨焕娣的抗辩权。黄祥基在长达十多年的时间内并未履行合同义务，支付补偿款，根据合同法第六十六条、第六十七条的规定，杨焕娣有权拒绝履行黄祥基的要求，拒绝过户诉争房产。四、原审法院违背物权法对于不动产物权法定、公示公信原则作出非法判决。综上，请求二审法院判令：1.撤销原审判决；2.驳回黄祥基要求杨焕娣将诉争房产过户给黄祥基的诉讼请求；3.支持杨焕娣的反诉请求；4.一、二审案件受理费由黄祥基承担。
被上诉人黄祥基二审答辩称：一、双方对购房指标转让达成一致意见，合法成立。2002年初双方协商购房指标转让，2003年开始黄祥基分期支付购房款直到2005年10月份，黄祥基在杨焕娣的协助下支付了几期购房款及房地产交易手续费、水电费等，上述购房过程证实双方达成购房指标转让协议。对方对诉争房产指标补偿款3万元没有异议。现只因诉争房产增值，杨焕娣在黄祥基要求协助过户情况下想提高补偿款金额，故恶意提起本案诉讼。二、黄祥基认为杨焕娣认知错误，诉争房产登记在杨焕娣名下仅证明不动产登记情况，不能证明房产的所有权归其所有，房产证并不是所有权的唯一证明。杨焕娣原审答辩及陈述足以推翻其主张。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应维持原判，驳回杨焕娣的上诉请求和理由。
二审经审理查明：原审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案系所有权确认纠纷。对于黄祥基缴纳诉争房产全部购房款项，诉争房产自竣工交付使用之日开始至今由黄祥基进行占有、使用的事实，黄祥基、杨焕娣均无异议，本院予以确认。现二审争议焦点为：一、黄祥基、杨焕娣之间是否已达成教师购房指标转让协议；二、黄祥基请求杨焕娣协助办理诉争房产过户手续的主张能否成立。
一、黄祥基、杨焕娣之间是否已达成教师购房指标转让协议。《中华人民共和国民法通则》第四条规定，民事活动应当遵循诚实信用原则。民事主体在从事民事活动时应当诚实、守信用，正当行使权利和履行义务。本案中，杨焕娣接受了黄祥基的请求与中山市民众镇教育办公室签订了《购买第三期教师住房合同书》，诉争房产全部购房款及各项税费均由黄祥基支付，诉争房产自竣工交付使用开始至今一直由黄祥基占有使用并收益，期间杨焕娣协助黄祥基办理诉争房产相关业务，杨焕娣从未就诉争房产的取得及使用支付任何对价，在黄祥基提起本案诉讼以前，杨焕娣从未对黄祥基占用、使用诉争房产并收益的行为表示异议。从上述事实反映，杨焕娣以实际行为表示其与黄祥基之间已形成教师购房指标转让合同关系。现杨焕娣以其与黄祥基之间从未就教师购房指标转让补偿款数额达成一致协议为由，主张其享有诉争房产所有权并拒绝配合黄祥基办理诉争房产产权变更登记，违反了民事活动中所必须遵循的诚实信用原则。本院对杨焕娣关于教师购房指标转让合同关系未成立，涉案房产归杨焕娣所有，黄祥基停止使用、收益等侵权行为，黄祥基已支付购房款与其至今收取的租金相互抵销的诉讼请求均不予支持。而黄祥基借用杨焕娣的教师购房指标购买诉争房产，根据双方提交证据及当事人陈述反映，杨焕娣并非无偿协助黄祥基购买诉争房产，故黄祥基理应向杨焕娣支付一定数额的补偿款项。黄祥基至今尚未向杨焕娣支付补偿款项，杨焕娣亦主张双方至今仍未就补偿款项数额达成一致意见，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”以及第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。……”之规定，教师购房指标转让补偿款数额可通过杨焕娣、黄祥基订立补充协议等方式进一步明确。但鉴于经原审法院释明，杨焕娣亦未于本案中主张补偿款给付，故本院对此不作处理，杨焕娣可另行起诉主张。
二、黄祥基请求杨焕娣协助办理诉争房产过户手续的主张能否成立。虽诉争房产登记权利人为杨焕娣，但从杨焕娣接受了黄祥基的请求与中山市民众镇教育办公室签订了《购买第三期教师住房合同书》，诉争房产全部购房款及各项税费均由黄祥基支付，诉争房产自竣工交付使用开始至今一直由黄祥其占有使用并收益，期间杨焕娣协助黄祥基办理诉争房产相关业务，杨焕娣从未就诉争房产的取得及使用支付任何对价，在黄祥基提起本案诉讼以前，杨焕娣从未对黄祥基占用、使用诉争房产并收益的行为表示异议等事实反映，黄祥基为诉争房产的实际购买人，其享有诉争房产所有权。现《购买第三期教师住房合同书》约定的房产自由流转条件已成就，黄祥基作为诉争房产实际购买人及所有权人，主张杨焕娣协助其办理诉争房产产权变更登记，将诉争房产过户至黄祥基名下，原审法院予以支持并无不当，本院予以维持。
综上，原审认定的基本事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6450元（杨焕娣已预交），由上诉人杨焕娣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 玲
审 判 员 黄岳文
代理审判员 赖晓筠
二〇一四年六月十二日
书 记 员 钱绮丽