四川省宜宾市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宜民终字第123号
上诉人（原审被告、反诉原告）：杨安富。
委托代理人：涂建强，四川蜀南律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：金声连。
委托代理人：涂建强，四川蜀南律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：江安县红桥镇二社区居民委员会。
负责人：梁安才，主任。
委托代理人：钟文魁。
委托代理人：张天云。
上诉人杨安富、金声连因房屋租赁合同纠纷一案，不服江安县人民法院（2013）江安民初字第775号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院审理查明，2002年10月17日，江安县红桥镇二社区居民委员会（以下简称红桥二居委）（原江安县红桥镇正中街居委会）经居民小组长和居民代表讨论，报经镇党委同意，经过改建招标公告，由杨安富承建红桥二居委的办公楼，经杨安富（甲方）与红桥二居委（乙方）共同协商，双方签订了一份《建房协议》，约定：三、底楼门市由乙方出资修建，其产权属甲方所有，乙方享有长期租用权利。同时，双方还签订了另一份《协议》，约定：一、甲方权属的门面，长期租赁给乙方经营使用；二、房屋修建中不计租金，竣工使用后，才开始计算租金，租金用于抵扣修建四楼所垫资的房款后再付租金给甲方；三、每月租金300元，在租赁期间房租不能高于300元，只能低于300元；四、租赁时间：乙方自修建房屋后，一直享有租赁使用权，直到乙方不租用为止，乙方在租赁该门面时，如有其它变动，在租赁合同期内，有权转租，如甲方违约，付给乙方违约金60000元；五、租房合同终止后，门面房屋如有严重损害，由乙方维修后归还；六、此协议一式两份，甲乙双方各执一份，协议从甲乙双方签字生效。2004年1月5日，原江安县红桥镇正中街居委会出具一份《材料》证实：红桥镇正中街居委会原有小青瓦房一间，总面积70平方米，为了改造房屋修建，经红桥镇党委、政府及居民委员会讨论同意，由杨安富出资修建，门面产权属二居委所有，但长期租给杨安富经营，房屋修建完工后，又由杨安富出资修建二居办公楼一间，面积为147.60平方米（含楼梯间），杨安富总垫资为31200元整，此款作为今后门面房租款相抵扣，即从2004年4月1日起至2013年1月1日止（共8年零8个月），所垫资款全部和房租相抵清。杨安富为红桥二居委修建底楼门市及办公楼所垫的费用与门市租金相抵扣完毕后，意欲继续按《协议》约定的租金300元／月租赁红桥二居委的门市，红桥二居委认为显失公平，杨安富应当按现有市场价格租赁该门市，为此，双方发生争议。红桥二居委起诉至人民法院，请求判决解除原、被告双方签订的《协议》，由被告退还原告位于江安县红桥镇中和街的房屋并补偿原告房租涨价的损失20000元，从2013年1月起按市场价1200元／月计算房屋租金。杨安富、金声连提起反诉，请求人民法院判决被反诉人红桥二居委返还反诉人修建的第四楼房屋；由被反诉人支付反诉人改造门市的价值290000元；由被反诉人支付反诉人违约金60000元并承担反诉费用。审理中，原、被告均认可本案争议的门市租金现有的市场价格为1200元／月左右。
一审法院审理认为，红桥二居委与杨安富于2002年10月17日签订的《建房协议》及《协议》的事实清楚，该合同系双方当事人的真实意思表示，双方均应按合同的约定行使权利及承担义务。原、被告双方约定的租赁期限为长期租赁，直到杨安富不租用为止，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”的规定，约定租赁期限超过20年的，租赁期限以20年为准，超过20年的约定部分无效，因此，依法确定杨安富向红桥二居委租赁房屋的期限为20年，即从2004年4月1日起至2024年3月31日止。现红桥二居委起诉要求解除双方于2002年10月17日签订的《建房协议》及《协议》，杨安富、金声连对此不持异议，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，对红桥二居委的该项请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”的规定，原、被告之间的租赁合同解除后，杨安富、金声连应当在合理期限内向红桥二居委返还租赁物。关于红桥二居委请求杨安富、金声连补偿房租涨价的损失问题。杨安富、金声连按照双方签订的《建房协议》及《协议》，先全额垫资为红桥二居委修建房屋，后采用抵扣租金的形式租赁为红桥二居委修建的房屋，红桥二居委未提供证据证明在双方签订合同时约定房屋租金为每月300元明显低于市场价格，应当认定该租金符合当时的市场价格，且杨安富、金声连全额垫资为红桥二居委修建房屋，其预期利益在于享有对该房屋的长期租赁权及租金上的优惠，而该房屋的所有权及市场增值利益仍属于红桥二居委所有，因此，在有效的租赁期内，红桥二居委要求杨安富、金声连补偿房租涨价的损失，有违诚实信用的原则，该请求无事实与法律依据，依法不予支持。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”的规定，在原、被告双方合同关系存续期间的房屋租金按照合同约定300元／月支付，在双方合同关系解除后，若杨安富、金声连逾期未返还红桥二居委房屋，则按照现有市场价格1200元／月支付房屋租金。
原、被告双方签订的《协议》约定“如甲方（原告）违约，付给乙方（被告）违约金60000元”。现红桥二居委起诉明确解除双方签订的合同，不再继续履行合同将房屋出租给被告，其行为已构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，杨安富、金声连反诉要求原告支付违约金60000元，符合有关法律规定，依法予以支持。关于杨安富、金声连反诉要求红桥二居委返还修建的第四楼房屋、支付改造门市的价值290000元的问题。根据双方的合同约定，杨安富、金声连为红桥二居委垫资修建房屋，该房屋系红桥二居委原有小青瓦房改建，建成后的所有权人仍为红桥二居委，杨安富、金声连仅享有租赁权。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”的规定，该房屋建成的增值价值应当属于所有权人红桥二居委的收益，杨安富、金声连无权享有，因此，对于杨安富、金声连的该项反诉请求依法不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十四条第一款、第二百三十五条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、原告（反诉被告）江安县红桥镇二社区居民委员会与被告（反诉原告）杨安富、金声连于本判决生效后十日内解除双方于2002年10月17日签订的《建房协议》及《协议》；二、由被告（反诉原告）杨安富、金声连于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）江安县红桥镇二社区居民委员会位于江安县红桥镇二居（中和街）的房屋，并按300元／月支付原告从2013年1月1日起至本判决确定的返还原告房屋之日止期间的房屋租金，逾期按1200元／月支付至实际返还原告房屋之日止期间的房屋租金；三、由原告（反诉被告）江安县红桥镇二社区居民委员会于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）杨安富、金声连违约金60000元；四、驳回原告（反诉被告）江安县红桥镇二社区居民委员会的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）杨安富、金声连的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元，本案反诉费6550元依法减半收取，由原告（反诉被告）江安县红桥镇二社区居民委员会负担1000元，其余由被告（反诉原告）杨安富、金声连负担。
宣判后，杨安富、金声连不服，向本院上诉称：一、一审中，上诉人不仅从未同意过解除双方签订的《协议》，还向法院提出了反诉，上诉人及其代理人均没有对被上诉人解除《协议》表示过同意，相反，上诉人始终坚持双方签订的《协议》应继续履行。二、现双方当事人合同履行期限并未届满，一审却在被上诉人既无法定解除又无约定解除条件的情况下，判决解除合同，侵犯了上诉人的合同权利。三、原审判决解除《协议》，势必造成合同履行的严重的不公平。现上诉人在仅租赁使用了被上诉人门市8年零8个月，且在上诉人为被上诉人垫资修建四楼办公室的垫资款32100元刚抵扣完清时，被上诉人就解除双方房屋租赁协议，完全是根本违约。法院判决解除协议，致使上诉人在合同租期内丧失了继续租赁使用被上诉人门面房的权利，必然造成上诉人花巨资为被上诉人改建、修建后的预期利益得不得实现，导致了合同履行的严重不公平。综上，上诉请求：1、判决撤销江安县人民法院（2013）江安民初字第775号民事判决第一、二项判决；2、判决上诉人与被上诉人继续履行双方于2002年l0月17日签订的《建房协议》和《协议》；由被上诉人承担本案第一、二审案件受理费。
红桥二居委答辩称：长期合同没有期限，法律上没有长期合同这个说法。根据相关法律的规定，对租赁期限约定不明，视为不定期租赁，可以要求收回房子。
经二审审理，对一审查明的事实予以确认。
本院认为，红桥二居委与杨安富签订《建房协议》及《协议》，约定租赁时间为“乙方自修建房屋后，一直享有租赁使用权，直到乙方不租用为止。”对租赁期限的约定不明确。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”的规定，现双方当事人就租赁期限未能协商一致，被上诉人红桥二居委请求解除合同符合法律规定，上诉人杨安富、金声连要求继续履行合同的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费700元，由上诉人杨安富、金声连负担。
本判决为终审判决。
审判长 郭俊卿
审判员 蔡 伟
审判员 梅兴艳
二〇一四年三月六日
书记员 华 涛