宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）宁02民终645号
上诉人（原审原告）：巨小明，男，1965年12月28日出生，回族。
委托代理人：胡丽杰，宁夏致和律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：芦火红，女，1973年12月22日出生，汉族。
上诉人巨小明因与上诉人芦火红房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院作出的(2016)宁0202民初1016号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年7月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人巨小明及其委托代理人胡丽杰，上诉人芦火红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
巨小明上诉请求：1、请求撤销原审判决中的第三项判决，撤销原判决，发回重审，或查清事实�改判。2、改判芦火红支付巨小明租赁费53333元；3、改判芦火红付清判决生效之前涉案房屋产生的水费、电费、暖气费、电费等一切费用；4、一、二审诉讼费由芦火红承担。事实和理由：原审判决认定事实与客观实际不符。一、在一审诉讼中，芦火红提交了《房屋租赁合同》、收据，用以证实其于2015年7月底已经搬离涉案房屋。原审法院仅以该份证据就认定芦火红已经搬离涉案房屋。涉案房屋的钥匙芦火红一直保管，芦火红的行为视为对双方于2014年8月4日双方签订《房屋租赁合同书》的继续履行。芦火红应当支付对涉案房屋占有期间产生的房屋租赁费用。根据本案的客观事实，芦火红保管涉案房屋钥匙的行为视为同意继续履行《房屋租赁合同》至一审起诉时，双方之间签订的《房屋租赁合同》一直没有解除，芦火红占有涉案房屋期间产生的房屋租赁费用，芦火红应�以支付。二、原审认定事实不清。芦火红至巨小明起诉时，一直占有涉案房屋，双方的《房屋租赁合同》一直未解除，《房屋租赁合同》第六条之规定：“承租方在承租期间内应承担所有费用：地面、给排水、采暖、电路、维修费、水费、采暖费、电费、卫生费、物业管理费等一切费用。”在租赁期间产生的相关水费等费用芦火红应当予以付清。芦火红自始至终都租赁涉案房屋，与对于租赁涉案房屋期间产生的相关费用芦火红应当予以付清。
芦火红辩称，芦火红不欠巨小明租赁费、水费、电费、暖气费，一审法院判决正确。
芦火红上诉请求：撤销原审判决第二项，改判芦火红向巨小明支付违约金14000元。事实和理由：芦火红对原审查明的事实和应当向巨小明承担违约责任无异议，但认为判决芦火红支付违约金3万元过高。原审查明并认定的事实�芦火红于2015年7月底搬离涉案房屋，巨小明于2015年9月29日办理的涉案房屋停暖手续。即在2015年8月开始，巨小明就知道芦火红不再使用涉案房屋，原审对巨小明要求芦火红交纳租金的诉求没有予以支持。巨小明对涉案房屋不行使物权权益造成的损失属于扩大的损失应自行承担，从2015年8月10日即第二年租期起算，至巨小明于2016年3月18日起诉及至原审法院于2016年4月26日判决并送达，时间为260天，如果以年租金8万元、年利率24%的民间借贷利息计算巨小明的损失，也就是14000元左右。根据违约金即是对守约方损失弥补的基本原则，原审判决芦火红向巨小明支付违约金3万元，显然过高。
巨小明答辩称，原审对违约金的认定事实清楚，适用法律正确，依法驳回芦火红的上诉请求。
巨小明原审诉讼请求：1、解除巨小明与芦火红签订的《房屋出租赁合同书》；2、芦火红支付巨小明租金53333元；3、芦火红支付巨小明违约金3万元；4、芦火红付清判决生效之前涉案房屋产生的水费、暖气费、电费等一切费用；以上合计83333元；5、诉讼费用由芦火红承担。
原审法院查明，2014年8月4日，巨小明与芦火红签订《房屋出租赁合同书》一份，约定租赁巨小明的位于大武口区贺兰山北路203号营业房一套，租赁期限为2014年8月10日至2019年8月10日，年租金8万元，租金一年一交，在签订第一年房租合同时，付清全年房租及押金柒仟元，第一年租期未满提前一个月一次性交纳下年全年租金，如果承租方未按合同交纳房租，推迟一天给出租方交纳年租金5%的滞纳金，并收回承租方使用权。承租方可在不影响总体建筑风格，主体结构前提下，进行局部装修改造。（不得毁坏梁柱、房顶）等的情况下，在经营过程中，楼板不能震动�重量过大、火灾等，否则后果自负，房屋装修的一切费用由承租方承担。本协议签字生效，双方必须严格履行不得违约。如有违约，由违约方承担出租方叁万元的违约金，一旦发生诉讼，双方诉讼费、律师费全由违约方承担。合同签订当天，芦火红支付巨小明房租及押金87000元。2015年7月，芦火红与案外人签订《房屋租赁合同》、交纳租赁费，并搬离涉案房屋。巨小明于2015年9月29日办理了涉案房屋的停暖手续。现巨小明、芦火红就房屋租金、违约金等事宜未达成一致意见。
原审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。巨小明与芦火红签订的《房屋出租赁合同书》合法、有效，且不违反相关法律规定，现巨小明主张解除双方签订的《房屋出租赁合同书》，芦火红亦当庭表示不再继续租赁涉案房屋，故巨小明要�解除与芦火红之间的《房屋出租赁合同书》的诉讼请求成立，予以支持。巨小明主张芦火红支付2015年8月10日至2016年3月期间的房屋租金53333元，因芦火红于2015年7月底就已搬离涉案房屋，故巨小明要求芦火红交纳房屋租金53333元的诉讼请求不成立，不予支持。因巨小明、芦火红双方签订的租赁合同的租期为五年，芦火红在租期届满前提前搬离涉案房屋已构成违约，故巨小明要求芦火红按照合同约定支付违约金3万元的诉讼请求成立，予以支持。巨小明要求芦火红支付水费、电费等费用但无法确定具体金额，属于诉讼请求不明确，不予支持。巨小明主张芦火红支付的暖气费系在芦火红搬离后产生，故不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第一百一十四条第一款、第二百一十二、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民�诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：一、解除巨小明与芦火红于2014年8月4日签订的《房屋出租赁合同书》；二、芦火红于本判决生效后五日内支付巨小明违约金3万元；三、驳回巨小明的其他诉讼请求。案件受理费1884元，减半收取843元，由巨小明负担603元，芦火红负担339元。
本案二审期间当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院二审认定如下：巨小明为证实其上诉请求，向本院提交证据一、手机短信（打印件）一页，证明2016年1月4日芦火红因租赁房屋问题自认其存在违约情形，且涉案房屋的钥匙由芦火红保管，巨小明一直催促芦火红解决涉案房屋问题直到2016年3月14日，芦火红并未对涉案房屋提出解决方案。证据二、照片两张。证明涉案房屋屋内的装修截止2016年6月11日巨小明拍摄时，�火红对于涉案房屋的装修已经全部拆完，与芦火红在一审中的陈述不符。且芦火红已在涉案房屋内贴出空店转让的标志，屋内灯光也一直未关闭，结合巨小明提供的证据一可以证实芦火红一直占有涉案房屋的事实，并对涉案房屋进行转租的事实。证据三、水费缴费通知单一份。证明截止2016年4月26日芦火红在租赁涉案房屋期间产生的水费107.8元且未缴纳的事实。芦火红对证据一的真实性无异议，芦火红承认违约，钥匙芦火红交给巨小明，巨小明一直拒绝接收。可以证明芦火红早已搬离涉案房屋。对证据二的真实性不认可，芦火红于2015年7月底装修全部拆完，搬离涉案房屋。对证据三的真实性不认可，芦火红已经搬离涉案房屋，中途没有去过涉案房屋，搬离之前水费芦火红承担，搬离后水费芦火红不承担。本院对上述证据认定，芦火红认可证据一的真实性，对证据一的�实性予以确认，能够证实双方就涉案房屋进行交涉的情形；证据二没有拍摄时间，无法判断拍摄地点，证据二不能达到巨小明的证明目的，对证据二不予采信；证据三无法证实系涉案房屋产生的水费，对证据三不予采信。二审期间芦火红未向本院提交新证据。本院查明的事实与原审查明的事实一致，本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为，关于原审判决的违约金是否过高的问题。芦火红认可其存在违约行为，租赁合同对违约金有约定，且巨小明存在预期房租利益损失，故违约金不存在过高的情形。原审判决对违约金的处理正确。关于芦火红搬离涉案房屋时间以及芦火红应否向巨小明支付租赁费53333元的问题。巨小明于2015年9月29日办理了涉案房屋的停暖手续。能够证实巨小明认可芦火红搬离涉案房屋的事实。巨小明主张2015年8月10日至2016年3月期间的租金，芦火红已搬离涉案房屋，其并未实际使用涉案房屋，故对巨小明要求芦火红交纳房屋租金53333元的诉讼请求不予支持。关于芦火红租赁期间产生的水费、电费、暖气费等费用具体数额以及芦火红应否承担的问题。巨小明对涉案房屋的电费数额不清楚，且庭审中未能查清，对巨小明主张的电费不予支持，巨小明二审提交的水费票据未载明系涉案房屋产生的水费，对巨小明主张的水费不予支持，关于巨小明主张的暖气费，系在芦火红办理后产生，对巨小明主张的暖气费不予支持。
综上所述，芦火红、巨小明上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理�1333元，由上诉人芦火红负担200元，由上诉人巨小明负担1133元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王俊英
审 判 员 魏聪唤
代理审判员 彭德才
二〇一六年九月二十六日
书 记 员 李 丹
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。