广西壮族自治区贺州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）贺民二终字第101号
上诉人（一审原告）：杨某某。
上诉人（一审原告）：卢某。
委托代理人：董某某。
上诉人（一审原告、反诉被告）：王某某。
上诉人（一审原告、反诉被告）：陶某某。
委托代理人：陈裕卫，钟山县法律事务中心法律工作者。系上述四上诉人的共同委托代理人。
被上诉人（一审被告、反诉原告）：钟山县某某置业投资服务有限责任公司。
法定代表人：李某某，该公司经理。
委托代理人：董学繁，广西顺景律师事务所律师。
上诉人杨某某、卢某、王某某、陶某某因与被上诉人钟山县某某置业投资服务有限责任公司（下称某某置业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服钟山县人民法院（2013）钟民初字第694号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月12日受理后，依法组成合议庭，于2013年11月29日公开开庭审理了本案。上诉人卢某的委托代理人董某某、四上诉人的共同委托代理人陈裕卫，被上诉人某某置业公司的委托代理人董学繁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2010年5月20日，中国工商银行股份有限公司钟山县支行（以下简称钟山县工行）与被告某某置业公司签订《意邀开发合同书》，约定由被告在钟山县工行拥有使用权的位于钟山县城兴钟中路东侧的国有土地【土地使用证号为：钟国用（1999）字第001206号】上建设金达大厦（商品房），出售给钟山县工行职工作住房使用。2010年11月15日，被告某某置业公司分别与原告杨某某、卢某、王某某、陶某某（均为钟山县工行职工）签订《钟山金达大厦预订单》，约定由被告某某置业公司分别向原告杨某某、卢某、王某某、陶某某预售其准备建设的位于钟山县城兴钟北路东侧的金达大厦4单元801号、3单元702号、4单元1001号、4单元802号商品房，四原告需先交纳预购诚意金，该诚意金在双方正式签订《商品房买卖合同》后可充抵为首期购房款。2011年12月8日，被告取得了商品房预售许可证。2012年1月12日，被告完成金达大厦第三层的整体施工后，于次日分别与原告杨某某、卢某、王某某、陶某某正式签订了《商品房买卖合同》。该合同是由被告提供的格式合同。该合同约定上述预售房屋每套总价款分别为147000元、159100元、147000元、142600元，原告杨某某、卢某、王某某、陶某某于签订该合同前已分别交付的诚意金42600元、44800元、42600元、41800元转化为购房预付款即首期购房款，各剩余购房款自金达大厦（共十一层）第三层（含第三层）开始，原告杨某某、卢某、王某某、陶某某于每层建筑时即每月分别至少支付11600元、12700元、11600元、11200元，至大厦封顶时分九期全部缴清。合同还约定，逾期付款在15日之内的，按逾期付款天数每日支付应付款3%的违约金；逾期付款超过30日的，被告有权解除双方签订的合同。合同签订后，原告杨某某分别于2012年2月27日、2012年4月9日、2012年4月23日、2012年7月17日、2012年8月25日、2012年10月12日、2012年10月24日每次支付购房款11600元，累计81200元，于2012年6月29日支付购房款23200元，截至2012年10月24日止，已付清全部购房款147000元；原告卢某分别于2012年2月29日、2012年4月10日、2012年4月30日每次支付购房款12700元，累计38100元，分别于2012年6月28日、2012年8月24日、2012年10月22日每次支付购房款25400元，累计76200元，截至2012年10月22日止，已付清全部购房款159100元；原告王某某于2012年2月28日支付购房款11600元，之后分别于2012年4月19日、2012年6月18日、2012年8月29日、2012年10月30日每次支付购房款23200元，累计92800元，截至2012年10月30日止，已付清全部购房款147000元；原告陶某某分别于2012年2月29日、2012年4月1日、2012年4月30日、2012年5月30日、2012年7月1日、2012年7月31日、2012年8月30日、2012年10月4日、2012年10月30日每次支付购房款11200元，累计100800元，截至2012年10月30日止，已付清全部购房款142600元。另查明，金达大厦于2010年底开始施工，于2012年12月11日竣工验收。上述被告分别与四原告签订的《商品房买卖合同》约定，被告于2012年12月1日前将房屋交付给四原告使用，如四原告发生违约行为被告可延期交房，并约定办理房产登记手续所需缴纳的税费分别由四原告承担。金达大厦竣工验收后，四原告不愿按合同约定缴纳办理房产登记等手续所需缴纳的相关税费，一直未办理房产登记等手续，亦未与被告办理所购房屋的交接手续。
一审法院审理认为：被告分别与四原告签订的《商品房买卖合同》未违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人应当按照合同的约定全面履行义务。合同约定四原告购买的房屋办理房产登记等手续时所需缴纳的税费分别由四原告承担，四原告应当依此约定缴纳相关税费办好房产登记手续，并与被告办好各自所购房屋的交接手续。四原告未依此约定履行自己的义务，造成所购房屋至今不能交付和受领，已构成违约。因此，四原告要求被告交付房屋的请求和要求被告赔偿逾期交房损失的请求，该院不予支持。四原告以被告尚未取得商品房预售许可证即向四原告收取购房预付款，违反了《商品房销售管理办法》的规定为由，要求被告赔偿该购房预付款利息损失的请求，与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条关于“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定不符，该院亦不予支持。被告分别与原告王某某、陶某某签订的《商品房买卖合同》，关于付款方式和付款期限的约定不明确。该合同约定的付款方式和付款期限是：剩余未付的购房款从金达大厦第三层开始，按每层结构建筑时即每月至少支付一期购房款，至大厦封顶时分九期全部付清。合同既约定按每层建筑时付款一期，又约定按每月付款一期，王某某、陶某某是按每层建筑时付款一期，还是按每月付款一期无法确定。如果按每层建筑时付款一期，从第三层开始付款，签订该合同时第三层已经建筑完工，第一期无论何时付款，王某某、陶某某都已超过付款期限，以后各层的付款由于未约定每层建筑的起止时间亦无法确定付款时间。大厦的施工进度是由被告掌握的，王某某、陶某某并不知道，在未约定每层建筑起止时间的情况下合同应当约定由被告承担每层建筑起止时间的告知义务，但合同未约定。如果按每月付款一期进行付款，则应当约定每月付款的起止时间，但合同亦未约定。该合同是由被告提供的格式合同，在格式合同条款约定不明按通常理解存在两种以上解释的情况下，依法应当作出不利于提供格式合同一方的解释。从王某某、陶某某实际履行付款义务的情况来看，每期付款的时间和金额也是合理的，并无拖延付款的现象。因此，被告以原告王某某、陶某某逾期付款为由，要求判令原告王某某、陶某某支付逾期付款违约金的反诉请求理据不足，该院不予支持。被告以原告王某某、陶某某未及时受领房屋造成其房屋差价损失为由，要求判令原告王某某、陶某某赔偿房屋差价损失，无损失依据，该院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、驳回原告杨某某、卢某、王某某、陶某某的诉讼请求；二、驳回被告钟山县某某置业投资服务有限责任公司的反诉请求。本诉案件受理费310元（原告已预交155元），由原告杨某某、卢某、王某某、陶某某负担；反诉案件受理费4425元，由被告钟山县某某置业投资服务有限责任公司负担。
上诉人杨某某、卢某、王某某、陶某某不服一审判决，上诉称：一、在合同约定办理房产证、土地证所有税费的承担支付存在争议情况下，一审判决认定四上诉人不愿按合同的约定缴纳办理房产登记等手续所需缴纳的相关税费，而相关税费包括被上诉人依法需缴纳的税费，该认定与交易习惯的通常理解不符，与我国税收法律相关规定相抵触，系适用法律错误。由于《商品房买卖合同》系被上诉人提供的格式条款合同，双方在履行合同中因缴纳相关税费发生争议，应按通常理解解释即买受人办证时需承担自己依法应缴纳的相关税费，不承担开发商依法应缴纳的相关税费。依照相关规定，办理房产登记等手续时，开发商（被上诉人）依法需缴纳营业税、土地增值税、个人所得税，而购房者只需缴纳契税、印花税、交易费。四上诉人与被上诉人在格式条款的理解发生争议的情况下，不愿承担依法应由开发商缴纳的税费，并无不当。被上诉人认为合同约定四上诉人需承担被上诉人应缴纳的所有税费即营业税、土地增值税、个人所得税、交易税，则合同约定一方的纳税义务转移因违反法律的强制性规定而无效。二、一审判决驳回四上诉人要求被上诉人赔偿支付购房预付款利息损失，使违法违规收预付款的开发商获益，不符合法律、行政法规规定。《商品房销售管理办法》规定，未取得商品房预售许可证，不得向买受人收取任何预定款性质费用，违者受相应处罚。司法解释认定双方订立的预售合同（预定单）、商品房买卖合同有效，主要是为了在房价上涨后防止不良开发商借口未取得预售证“恶意”毁约，损害买受人的合法权益，并非认定合同有效后即追认开发商之前违规收取预付款合法有效。请求二审法院撤销原判，依法改判。
被上诉人某某置业公司答辩称：上诉人对税费缴纳有异议，但双方当事人明确约定税费是由上诉人一方缴纳，这个约定并未违反法律规定，是有效的。税费负担应按双方约定履行，由合同相对人负担不违反法律禁止性规定。被上诉人收取上诉人购房预付款没有违反法律禁止性规定，无需向上诉人支付预付款利息。一审判决正确，请求二审法院依法维持。
双方当事人在二审期间均未提供新的证据。
综合诉辩双方的意见，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。上诉人认为，一审判决遗漏关于金达大厦的成本计算中房屋合同价1070元已含税费成本在内的事实。本院认为，上诉人主张的上述事实没有证据证实，本院不予确认。
本案双方当事人的争议焦点是：双方签订的商品房买卖合同约定办理房产证、土地证手续的所有税费由买受人承担是否合法有效？上诉人要求被上诉人赔偿购房预付款的利息损失是否合法有据？
本院认为，上诉人与被上诉人在商品房买卖合同补充协议中有关办理房产证、土地证的所有税费由买受人承担的合同条款约定明确，不会引起歧义和误解。上诉人在签约当时并未对该合同条款提出异议并要求被上诉人解释，该约定实质上是对实际支付税费的负担在买卖合同双方当事人之间进行再分配，法定的纳税义务人仍然是被上诉人，只是被上诉人应支付的税费双方约定由买受人承担。虽然我国税收征管方面的法律法规对各种税种的征收均明确规定了纳税义务人，但并未禁止纳税义务人与第三人约定由第三人支付税款。因此，双方当事人在买卖合同中约定由上诉人承担所有税费，并没有违反法律法规的强制性或禁止性规定，应认定为合法有效。
根据双方当事人签订的《钟山金达大厦预订单》关于“如乙方（上诉人）在约定时间内不前来签订《商品房买卖合同》，诚意金不予退还，甲方（被上诉人）可将该房屋另售他人。”的约定，上诉人在签订商品房买卖合同之前向被上诉人缴纳的诚意金不具有购房预付款的性质，实为购房定金，用以担保上诉人在涉案房屋具备商品房预售条件时与被上诉人签订《商品房买卖合同》。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”的规定，双方当事人关于缴纳购房诚意金的约定符合法律规定，该诚意金在双方签订商品房买卖合同时转为购房预付款也符合担保法有关“债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。”的规定。上诉人主张被上诉人违法收取预付款应向上诉人支付占用预付款的利息，没有事实和法律依据，本院不予采纳。
综上所述，一审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律和实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项和第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费310元（上诉人已预交），由上诉人杨某某、卢某、王某某、陶某某负担。
本判决为终审判决。
审判长 姚智文
审判员 陈立峰
审判员 严永茂
二〇一四年一月二十四日
书记员 张 金