西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0113民初5632号原告王洋，男，汉族，1991年6月11日出生，住西安市莲湖区。委托代理人张权峰，陕西德伦律师事务所律师。委托代理人侯智成，陕西德伦律师事务所实习律师。被告和记黄埔地产（西安）有限公司，住所地：西安市高新区唐延南路11号15号楼。法定代表人周伟淦，该公司董事长。委托代理人周曙光，陕西丰瑞律师事务所律师。原告王洋与被告和记黄埔地产（西安）有限公司（以下简称和黄公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王洋的委托代理人张权峰，被告和记黄埔地产（西安）有限公司的委托代理人周曙光均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王洋诉称，2015年2月3日，原、被告签订了登记号为Y15020926的《商品房买卖合同》（以下简称合同），由原告购买被告开发的“逸翠园·西安（四期）”项目第31幢1单元-1-3层10108号商品房。合同对原告所购房屋的基本情况、计价方式与价款、交付期限及出卖人逾期交房的违约责任等均作了明确规定。合同签订后，原告向被告缴纳了全部购房款7242702元，但被告至今未能按照合同约定的期限向原告交付房屋。依据合同约定，被告应于2016年6月30日前向原告交付合格的商品房，被告逾期交房的，则按照原告已付购房款的日万分之一向原告支付逾期交房违约金。被告逾期交房的行为，不仅违约，且损害了原告的利益，现原告诉至法院，请求：1.判令被告按每日724.2702元向原告支付自2016年7月1日起至实际交房之日的逾期交房违约金（暂算至2017年3月27日，违约金为190562.4元）；2.本案诉讼费用由被告承担。（事实及理由详见诉状）被告和记黄埔公司辩称，1.根据双方签订的商品房买卖合同附件七第七条约定，被告于2015年12月18日取得竣工备案表以后，于2016年6月20日向原告邮寄送达了交楼文件，告知原告于6月29日前收取房屋。根据合同，被告已经完成了交房的通知义务。附件八第七条约定，在房屋交付过程中，如果房屋存在质量问题，应记录在交接文件中，由出卖人履行保修义务，但原告不得以此为由迟延或拒绝办理接收手续，否则视为出卖人按约交付房屋，由此引起的法律后果由买受人承担。2016年6月29日，原告前来验收房屋，其虽对房屋提出质量问题，但非法律规定的主体结构问题，原告在房屋接收文件上注明拒绝接收房屋，不符合合同的约定，所以应视为被告已经于2016年6月29日向原告交付了房屋。被告2016年7月29日发出整改收房通知函，原告未来验收房屋，也未完成收房手续。因此，在本案中被告不存在迟延交房的情形，原告主张迟延交房没有依据，应予驳回。2.本案原告陈述的合同补充协议第七条虽然是格式条款，但该条款并未加重原告的责任或者免除被告责任，应是合法有效条款。保修责任和逾期交房违约责任是两种责任，不能混为一谈。3.原告是否支付违约金与本案没有关联性，被告向原告发出的支付违约金通知书里未提及不支付违约金不交付房屋的相关要求，相反原告在没有支付违约金的情况下，实际验收房屋并签署房屋验收表。综上，未能接收房屋的原因是原告未能按照合同约定办理收房手续，原告应当对未能接收房屋承担法律责任，法庭应当驳回原告诉请。经审理查明：2015年2月3日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，合同登记号为Y15020926，约定原告购买被告开发的位于西安市××新区××号逸翠园·西安（四期）第31幢1单元-1-3层10108号商品房，房屋总价款为7242702元。合同第六条约定，买受人的付款方式为商业贷款，首期楼款扣除定金后即人民币1368541元，须于2015年2月3日18:00或以前付清并签署本合同及其补充协议；二期楼款即人民币734161元，须于2015年3月5日18:00或以前付清；楼款余额即人民币5060000须于2015年5月4日18:00或以前付清。合同补充协议第四条约定，出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，在该商品房经验收合格后交付买受人使用。合同补充协议第五条约定，若出卖人逾期超过九十日未能将该商品房交付买受人，则买受人有权自第九十一日起十五日内以书面通知出卖人的方式单方面解除合同，出卖人应当在正式接收到买受人解除合同通知以及在有关政府部门正式解除本合同登记备案后的三十日内退还买受人的全部已付款，并就逾期的时间（自出卖人依据本合同应当将商品房交付给买受人之日起至出卖人收到买受人发出的解除合同的书面通知之日止）按买受人已付房价款的每日万分之一向买受人支付违约金。如出卖人在上述第九十一日起二十二日内未收到买受人发出的书面解除合同通知，则视为买受人放弃解除合同的权利及认可逾期交房的现状，买受人同意继续履行买卖合同并等待最终交付该商品房，则出卖人继续按照买受人已付房价款的每日万分之一向买受人支付违约金直至出卖人将该商品房实际交付给买受人的前一日。合同补充协议第七条约定，商品房达到交付条件后，出卖人应以书面形式通知买受人办理交付该商品房手续。若买受人未按出卖人书面的交付通知书之要求办理交付该商品房的交接手续，则自该通知书指定的交付期限届满或到期后次日起视为出卖人将该商品房交付给买受人，该商品房的风险责任均自该日起转移由买受人承担。在验收过程中，如买受人发现交付的商品房有任何瑕疵或任何非属主体结构的质量问题的，应记录在交接文件中，属于保修范围内的，由出卖人按买卖合同约定履行保修义务，在合理期限内进行整改，但买受人不得以此为由延迟或拒绝办理该商品房的交接手续。出卖人只须在交付该商品房时按约提供了《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及建设工程竣工验收备案手续，即视为出卖人按约交付。本案诉讼前，和黄公司将王洋诉至本院，认为买卖合同签订后，王洋仅支付了涉案房屋的首期楼款（含定金）及二期楼款，尚欠506万楼款余额未在约定期限届满前支付，请求王洋支付逾期付款违约金人民币304613元。本院在该案中经审理查明，2015年1月17日，原告支付定金80000元。2015年2月3日，原告支付首期楼款1368541元。2015年3月5日，原告支付二期楼款734161元。2016年5月12日，中信银行锦都花园支行向原告发放按揭贷款5060000元。本院认为，王洋及其担保人及时向原告指定的按揭贷款银行提供了按揭贷款资料并办理了相关手续，符合金融机构按揭贷款的要求。由于和黄公司对涉案房屋与提供按揭贷款的合作银行签订协议时，未约定对购房客户办理按揭贷款限定明确的审批期限，致使王洋的按揭贷款审批手续被长期拖延，未及时审结。《商品房买卖合同》附件六第三款是和黄公司提供的格式条款，该条款加重了王洋的责任，显失公平，不能作为追究王洋承担违约责任的依据，且王洋在买卖合同履行过程中不存在过错，故本院于2016年9月5日做出（2016）陕0113民初2923号民事判决书，驳回和黄公司要求王洋支付逾期付款违约金的诉讼请求。该案宣判后，和黄公司上诉至西安市中级人民法院，西安市中级人民法院于2016年12月19日做出（2016）陕01民终8444号民事判决书，驳回上诉，维持原判。现（2016）陕0113民初2923号民事判决书已生效。经查，涉案商品房于2015年12月18日竣工验收备案。2016年5月21日、2016年9月24日和2017年7月1日，被告分别向原告邮寄《逾期付款违约金通知书》，要求原告支付逾期付款违约金304613元。2016年6月20日，被告向原告邮寄《逸翠园·4A期（御玺）交付使用通知书》（以下简称《交付使用通知》）、《逸翠园·4A期（御玺）业主办理入伙手续须知》（以下简称《入伙手续须知》）和《业主入伙付款通知（一）》（以下简称《付款通知（一）》）等，通知原告于2016年6月29日办理入伙手续，并在《交付使用通知》中提醒原告注意，应在完全履行买卖合同约定的各项义务（包括但不限于应支付的购房款、各项违约金及有关款项）后方可办理有关入伙手续；在《入伙手续须知》中载明“请业主务必于收楼当日或之前付清所有有关款项，否则开发商有权不予办理入伙手续”；在《付款通知（一）》中明确原告需要支付延迟付款违约金304613元。2016年6月29日《逸翠园·西安交楼验收表》（以下简称《交楼验收表》）中，原告授权置业顾问列明房屋存在20项质量问题，但表示“鉴于以下存在的质量问题不合格，无法正常收房”并非其、也非其授权置业顾问所写。2016年7月29日，被告向原告邮寄《逸翠园·西安整改完毕通知函》（以下简称《整改通知函》）。收到《整改通知函》后，原告未前往涉案房屋就整改进行验收，并表示其未前往的原因是被告电话通知其验收时需支付逾期付款违约金。本案审理过程中，经本院协调，原、被告同意办理收、交房手续。2017年5月19日，原告前往办理收房手续，但因被告要求原告支付收房之前的物业费，而原告不同意支付，双方就此未能协商一致，原告最终未收房。庭审中，原告提交《逾期付款违约金通知书》和《交付使用通知》，主张其至今未收房的原因是被告在法院判决其不支付逾期付款违约金后仍通知其支付逾期付款违约金，并将支付逾期付款违约金作为交付房屋的前提条件。被告则提交《交楼验收表》，辩称其并未将支付逾期付款违约金作为交付房屋的前提条件，而是原告拒绝收房。以上事实，有《商品房买卖合同》、《竣工验收备案表》、《逾期付款违约金通知书》、《逸翠园·4A期（御玺）交付使用通知书》、《逸翠园·4A期（御玺）业主办理入伙手续须知》、《业主入伙付款通知（一）》、《逸翠园·西安交楼验收表》等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，内容合法，具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告按约向被告支付首期楼款（含定金）及二期楼款。原告虽未按合同约定的时间向被告支付楼款余额5060000元，但经本院生效判决确认，未按时支付的原因不在王洋，和黄公司要求王洋承担逾期付款违约责任的诉请均被一、二审法院驳回，故被告应按合同约定时间于2016年6月30日前将经验收合格的商品房交付原告使用。本案中，根据原告提交的2016年6月20日的《交付使用通知》、《入伙手续须知》和《付款通知（一）》，并结合日期分别为2016年5月21日、2016年9月24日和2017年7月1日的《逾期付款违约金通知书》，可以认定涉案房屋未能按约交付的原因在于被告在逾期付款违约金案件诉讼中及该案判决生效后不断地向原告主张逾期付款违约金，并以支付逾期付款违约金作为收房的前提条件。因此，被告应按合同约定按日向原告支付已付房价款万分之一的逾期交房违约金。原告请求自2016年7月1日起暂计算至2017年3月27日，主张至被告实际交房之日，因被告实际交房的日期未知，该项诉请具有不确定性，故本案暂计算至原告主张之日，之后再有产生原告可另案主张。被告应向原告支付自2016年7月1日起至2017年3月27日止共270天的逾期交房违约金，原告主张190562.4元符合法律规定和合同约定，本院依法予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条之规定，判决如下：被告和记黄埔地产（西安）有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告王洋支付逾期交房违约金190562.4元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4111元，由被告和记黄埔地产（西安）有限公司承担。因原告已预交，故被告应将该款连同与上述款项一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  张叡婕审 判 员  吴 娜代理审判员  孟元元二〇一七年八月二十一日书 记 员  徐 欢打印：扈艳红校对：徐欢2017年月日送达