浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙03民终295号
上诉人（原审被告）：温州托斯卡纳家居有限公司，住所地：温州市鹿城区小南路海龙大厦一层122号，统一社会信用代码：91330302MA285C1Q76。
法定代表人：金芙蓉。
委托诉讼代理人：吴伟，浙江瓯盟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中国邮政集团公司温州市分公司，住所地：温州市温州大道2411号，统一社会信用代码：91330300716135197W。
法定代表人：沈军文，总经理。
委托诉讼代理人：刘琼瑶，浙江人民联合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杜婷，浙江人民联合律师事务所律师。
原审被告：陈福金，男，1961年10月12日出生，汉族，住温州市鹿城区。
上诉人温州托斯卡纳家居有限公司（以下简称托斯卡纳公司）因与被上诉人中国邮政集团公司温州市分公司（以下简称邮政温州市分公司）、原审被告陈福金房屋租赁合同纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2017）浙0302民初13519号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月31日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
托斯卡纳公司上诉请求：请求撤销原判，改判驳回邮政温州市分公司一审诉讼请求。事实和理由：一、邮政温州分公司不享有涉案房屋所有权，亦未取得相应的转租权，故其将涉案房屋出租系无权处分他人财产，涉案租赁合同应为无效合同。二、托斯卡纳公司向陈富金转租涉案房屋，从未与温州市鸿信经济发展有限公司（以下简称鸿信公司）或邮政温州市分公司签订租赁合同。邮政温州市分公司曾两次发函要求托斯卡纳公司变更租赁主体，但托斯卡纳公司均不同意。根据合同相对性原则，即使托斯卡纳公司向邮政温州市分公司支付部分租金，也不能据此认定托斯卡纳公司系合同的相对方。故，托斯卡纳公司不是本案适格被告。三、涉案租赁物系温州市金鸿物业管理有限公司所有，一审未将其列为本案当事人，审理程序违法。四、托斯卡纳公司承租涉案房屋后，多次要求陈福金提供相应证照材料以办理消防验收手续，陈福金多次向邮政温州市分公司及鸿信公司主张，但其均未提供，导致涉案房屋至今未通过消防验收。且，涉案房屋存在严重漏水，邮政温州市分公司及鸿信公司存在严重违约行为，其无权主张租金。
邮政温州市分公司辩称：一、鸿信公司将涉案房屋转让给邮政温州市分公司，邮政温州市分公司于2015年12月15日办理房屋所有权登记手续，故邮政温州市分公司系涉案房屋所有权人，有权出租，涉案租赁合同合法有效。二、邮政温州市分公司系应陈福金要求将承租主体变更为托斯卡纳公司，托斯卡纳公司亦支付了押金、部分租金，并占有使用涉案房屋，其以实际行为同意了合同主体的变更。三、托斯卡纳公司主张涉案房屋存在漏水，却未提供证据证明。即使房屋存在漏水情况，根据双方合同第5.1约定，邮政温州市分公司不承担维修责任。故，邮政温州市分公司不存在违约行为。综上，请求驳回上诉，维持原判。
陈福金未作陈述。
邮政温州市分公司一审法院起诉，请求：1.托斯卡纳公司、陈福金立即向邮政温州市分公司支付租金572083元并支付逾期违约金（以每期应付租金为基数，自逾期之日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%即年利率6.9%计算至判决确定履行之日止，暂计至2017年7月31日为37487.84元）；2.解除双方签订的房屋租赁合同，托斯卡纳公司、陈福金支付租金至实际腾空之日止；3.本案诉讼费用由托斯卡纳公司、陈福金共同承担。
一审法院查明事实：2015年12月18日，托斯卡纳公司的股东陈福金以尚未成立的温州格联装饰建材有限公司的名义与鸿信公司签订房屋租赁合同，租赁位于温州市鹿城区小南路海龙大厦一层的房屋。该租赁合同约定租期自2016年3月1日起至2021年2月28日止，租金每三个月支付一次，应提前三十个工作日支付下一结算周期的租金。后陈福金联系鸿信公司要求将承租主体变更为托斯卡纳公司。鸿信公司将该房屋转移给邮政温州市分公司，出租方变更为邮政温州市分公司。鸿信公司、邮政温州市分公司就此拟定了主体变更协议并在协议上盖章、签字，托斯卡纳公司支付了租赁合同约定的押金及第一期租金给邮政温州市分公司。依据合同约定，2016年6月1日至2017年8月31日该五期的租金，均应于每期开始前三十个工作日内支付。邮政温州市分公司于2016年10月14日、2017年6月19日发函给托斯卡纳公司、陈福金催缴租金，并要求托斯卡纳公司至邮政温州市分公司处办理主体变更手续。但托斯卡纳公司仅于2016年11月21日支付10万元、2017年3月6日支付20万元、2017年7月27日支付20万元，现2017年9月1日至2017年11月一期的租金支付日期已过，托斯卡纳公司、陈福金仍有572083元租金尚未支付。邮政温州市分公司多次向托斯卡纳公司、陈福金催讨租金，均未果。
一审另查明，涉案《房屋租赁合同》约定：租期五年，从2016年3月1日起至2021年2月28日止；月租金每年调整一次，在上年基础上上调3%；即第一年（2016年3月1日至2017年2月28日）租金为人民币柒拾万零肆仟壹佰陆拾元整（704160.00）、每三个月租金为人民币壹拾柒万陆仟零肆拾元整（176040.00），第二年租金为人民币柒拾贰万伍仟贰佰捌拾伍元整（725285.00）、每三个月租金为人民币壹拾捌万壹仟叁佰贰拾壹元整（181321.00），第三年租金为人民币柒拾肆万柒仟零肆拾肆元整（747044.00）、每三个月租金为人民币壹拾捌万陆仟柒佰陆拾壹元整（186761.00），第四年租金为人民币柒拾陆万玖仟肆佰伍拾伍元整（769455.00）、每三个月租金为人民币壹拾玖万贰仟叁佰陆拾肆元整（192364.00），第五年租金为人民币柒拾玖万贰仟伍佰叁拾玖元整（792539.00）、每三个月租金为人民币壹拾玖万捌仟壹佰叁拾伍元整（198135.00）；租金按（三个月）支付，首期租金承租人应在合同签订日起三个工作日（最长不超过十个工作日）内一次性向出租人付清，其余每期租金承租人应提前三十个工作日支付下一结算周期的租金给出租人；承租人负责租赁房屋及附属设施的日常保养及维护；承租期内房屋的消防责任、安全责任均由承租人负责；逾期交付租金的，每逾期一日，承租人须按当月租金的10%向出租人支付违约金；如果逾期30日仍不支付的，出租人有权解除合同、收回房屋及设备。
一审法院认为，托斯卡纳公司的股东陈福金以尚未成立的温州格联装饰建材有限公司的名义与鸿信公司签订房屋租赁合同，后陈福金联系鸿信公司要求将承租主体变更为托斯卡纳公司。鸿信公司将该房屋转移给邮政温州市分公司，出租方变更为邮政温州市分公司，鸿信公司、邮政温州市分公司就此拟定了主体变更协议并在协议上盖章、签字，托斯卡纳公司虽未在相关主体变更协议上盖章、签字，但已支付了租赁合同约定的押金及第一期租金给邮政温州市分公司，以实际行为同意了合同主体的变更。邮政温州分公司与托斯卡纳公司理应按合同约定全面履行合同义务。现托斯卡纳公司逾期未支付租金，显属违约。邮政温州市分公司据此要求解除双方之间的房屋租赁关系，并诉请托斯卡纳公司支付尚欠租金及逾期违约金，合法有据，予以支持。邮政温州市分公司自愿将合同约定的逾期违约金变更为以每期应付租金为基数，自逾期之日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%即年利率6.9%计算，于法不悖，亦予以准许。
陈福金系托斯卡纳公司的股东，其作为承租方代表在涉案《房屋租赁合同》上签字，该行为应视为职务行为。且邮政温州市分公司与陈福金均确认涉案房产承租方系托斯卡纳公司，故邮政温州市分公司仅依据陈福金在合同上签字即要求陈福金对上述租金承担共同还款责任，不予支持。
托斯卡纳公司经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十、第二百二十六条、第二百二十七条的规定和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决：一、邮政温州市分公司与托斯卡纳公司的房屋租赁合同关系解除；二、托斯卡纳公司于本判决生效之日起十日内腾空坐落于温州市鹿城区小南路海龙大厦一层的房屋；三、托斯卡纳公司于本判决生效之日起十日内支付邮政温州市分公司租金及逾期违约金（租金暂算至2017年11月30日为572083元，之后的租金按照合同约定支付至实际腾空之日止；逾期违约金暂算至2017年7月31日为37487.84元，之后的违约金以应付未付租金为基数，按年利率6.9%计算至实际履行完毕之日止）。四、驳回邮政温州市分公司的其他诉讼请求。当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9896元，减半收取4948元，由托斯卡纳公司负担。
二审期间，托斯卡纳公司未提供新的证据。邮政温州市分公司提交小南路海龙大厦一层122号房屋所有权证，拟证明邮政温州市分公司系涉案房屋的所有权人。托斯卡纳公司对该证据没有异议。本院经审查认为，该证据能够证明涉案房屋属于邮政温州市分公司所有，本院予以确认。本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判决认定的事实予以确认。
本院认为，托斯卡纳公司占有、使用涉案房屋，邮政温州市分公司作为涉案房屋的所有权人，提起本案诉讼，主体适格。托斯卡纳公司以原出租人鸿信公司及邮政温州市分公司无权处分为由，主张租赁合同无效，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。托斯卡纳公司主张涉案房屋所有权人为温州市金鸿物业管理有限公司，并以原审未追加温州市金鸿物业管理有限公司为案件当事人为由主张原审程序违法，托斯卡纳公司的主张与查明的事实不符，本院不予采信。托斯卡纳公司以涉案房屋存在漏水、邮政温州市分公司未提供资料导致其无法办理消防验收手续为由拒绝支付租金，但托斯卡纳公司未提供任何证据证明其损失，本院对该理由无法予以支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法。托斯卡纳公司的上诉理由均不成立，对其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9896元，由上诉人温州托斯卡纳家居有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余 萌
审 判 员 蔡蓓蓓
审 判 员 曾 慧
二〇一八年三月二十二日
法官助理 周婷婷
代书记员 陈 娴