广东省广州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2018）粤01执异41、42号案外人：罗厚基，男，1961年4月24日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托代理人：何俊明，广东穗南律师事务所律师。委托代理人：莫圣炜，广东穗南律师事务所律师。申请执行人：刘莉琼，女，1949年10月15日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：段戎伦，广东源通律师事务所律师。被执行人：广州龙津房地产开发有限公司，住所地广州市荔湾区龙津东路798号龙津商贸大厦A座251/2楼。法定代表人：李曦东。本院在执行申请执行人刘莉琼与被执行人广州龙津房地产开发有限公司（以下简称龙津公司）借款合同纠纷两案过程中，案外人罗厚基对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人罗厚基称，其与龙津公司于2001年3月16日签订《房地产预售契约》(编号：穗房预契字第NO97079977号)。合同约定其购买位于广州市荔湾区光复中路397号B2座B梯第六层609房，建筑面积49.75平方米，成交总价为199000元。其购买时，涉案房屋已经取得预售许可证，证号为穗房预字第970119号。但涉案房屋落成使用多年，龙津公司却一直未能办妥涉案房屋的相关产权证照。经其查册得知涉案房产于2016年6月23日被法院查封[案号：(2002)穗中法执字第96、97号]。其起诉要求确认《房地产预售契约》的效力，广州市荔湾区人民法院作出(2017)粤0103民初1607号民事判决，确认该合同的效力。该判决已发生法律效力。其认为，其与龙津公司签订房地产买卖合同并支付全部购房款，且占有使用房屋多年，涉案房屋是其个人的合法财产。故此提出请求：解除对广州市荔湾区光复中路397号B2座B梯609房的查封。罗厚基提供了以下证据：1.（2017）粤0103民初1607号《民事判决书》及生效证明；2.收费收据、电费通知单；3.广州市商品房预售许可证复印件；4.《房地产预售契约》；5.购房款收据及发票；6.收楼通知。申请执行人刘莉琼答辩称，其不同意解封，因为涉案房产一直登记在龙津公司名下。希望法庭查明涉案房产目前的使用现状，在执行异议期间，案外人荔湾房管局和肖志忠先后提出涉案房屋是直管公房和承租房，肖志忠还提交了物业费、电费单作为证据。因此，涉案房屋现状存在争议。其认为罗厚基在购房过程中存在明显过错，罗厚基所购买的是直管公房，未尽到必要的买卖注意义务，且预售契约未经备案登记。被执行人龙津公司书面表示其司希望尽快解决债权人及各产权回迁户、各小业主的历史遗留问题。其司尊重法律和法院判决。本院查明，关于中国建设银行广州第三支行（以下简称建行第三支行）诉龙津公司借款合同、抵押合同纠纷两案，本院于2001年9月27日作出（2001）穗中法经初字第370号民事判决书，判决如下：一、龙津公司自本判决生效之日起十日内，向建行第三支行偿还借款本金1900万元及该款从2000年12月21日起至还款之日止的利息；二、建行第三支行对龙津公司提供的抵押物享有优先受偿权。同日，本院作出（2001）穗中法经初字第369号民事判决书，判决如下：一、龙津公司自本判决生效之日起十日内，向建行第三支行偿还借款本金2400万元及该款从2001年3月1日起至还款之日止的利息；二、建行第三支行对龙津公司提供的抵押物享有优先受偿权。债权人中国银行广州市越秀支行于2001年12月10日向本院申请执行上述两份生效判决，本院以（2002）穗中法经执字第96、97号立案执行。2011年11月20日，本院作出(2002)穗中法执字第96、97号执行裁定书，裁定变更KAMCOGLOBALINVESTMENTIILIMITED(中文名：韩国全球投资有限公司II)为本案的申请执行人。2017年5月11日，本院作出（2017）粤01执异137号执行裁定书，裁定变更刘莉琼为（2002）穗中法经执字第97号案的申请执行人。2017年6月1日，本院作出（2017）粤01执异138号执行裁定书，裁定变更刘莉琼为（2002）穗中法经执字第96号案的申请执行人。该两执行案尚未执行完毕。在两案的执行过程中，本院于2016年6月13日作出裁定，查封登记在龙津公司名下的位于广州市荔湾区龙津东路778-800号，光复中路397-437号龙津商贸大厦（第1期B-1栋、B-2栋，预售证号：970119）的房产，其中包括龙津商贸大厦B-2栋B梯609房（现门牌地址：荔湾区光复中路397号B梯609房）。另查，2017年2月，罗厚基就其与龙津公司之间的商品房预售合同纠纷一案向广州市荔湾区人民法院提起诉讼，请求确认其与龙津公司于2001年3月16日签订的《房地产预售契约》合法有效。广州市荔湾区人民法院于2017年4月26日作出的（2017）粤0103民初1607号民事判决，该判决查明以下事实：2001年3月16日，龙津公司与罗厚基签订编号为穗房预契字第N0.97079977号《房地产预售契约》，显示龙津公司经广州市国土局房地产管理局批准，取得广州市荔湾区光复中路397号土地的开发，兴建的商品房楼宇定名为龙津商贸大厦，由龙津公司预售，商品房预售许可证编号为穗房预字第970119号；约定罗厚基购买位于广州市荔湾区光复中路397号B2座B梯第六层609房，住宅用途，建筑面积49.75平方米，成交价199000元；龙津公司应于2001年4月16日前交付使用；在房屋实际交付使用后90天内，龙津公司协同罗厚基办理房地产的产权过户登记手续等。合同没有办理预售备案登记手续。2001年3月16日，罗厚基支付了广州市荔湾区光复中路397号B2座B梯第六层609房的全部房款共199000元。2001年4月26日，龙津公司出具发票，写明罗厚基支付广州市荔湾区光复中路397号B2座B梯第六层609房的房款199000元。2001年4月26日，龙津公司向罗厚基发出收楼通知。罗厚基收楼后一直使用至今。……由于讼争房屋被法院查封，暂无法办理房屋产权证。在诉讼过程中，广州市荔湾区住房和建设局在2017年4月11日向广州市荔湾区人民法院发出荔住建函[2017]347号函，称龙津公司的股东之一广州四海房地产开发置业公司在1997年3月21日与广州市荔湾区房地产管理局签订《征地拆迁直管房屋补偿协议书》，将广州市荔湾区光复中路397号A905房、B609房等作为拆迁原龙津东路796号、798号的补偿给广州市荔湾区房地产管理局，房屋已由原广州市房地产管理局以1999年房字第9141、9142号接管收租管业。举证有不动产登记查册表、《征地拆迁直管房屋补偿协议书》、《接管通知书》等。该判决认为：龙津公司在取得商品房预售许可证后，与罗厚基在2001年3月16日签订的编号为穗房预契字第N0.97079977号《房地产预售契约》，签约主体适格，意思表示真实，合同标的确定、可行，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定或者社会公共利益，不具有《中华人民共和国民法通则》第五十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，依法应认定有效。广州市荔湾区住房和建设局主张涉案房屋早在1997年已成立另一法律关系，但这并不影响本案合同的效力。罗厚基本来诉请广州龙津房地产开发有限公司办理讼争房屋的房地产权证，由于房屋因另案被法院查封，暂时不具备办理房地产权证的条件，决定撤回此项诉请，乃罗厚基自由处分诉权的行为，本院应当尊重。当然，龙津公司作为讼争房屋的开发商，应当积极与其他单位沟通，设法清除合同履行的障碍，严格履行合同义务，以保障房屋买受人的合法权益。遂判决：确认龙津公司与罗厚基于2001年3月16日签订的编号为穗房预契字第N0.97079977号《房地产预售契约》合法有效。该判决于2017年5月20日发生法律效力。本院认为，因被执行人龙津公司不履行已发生法律效力的判决确定的还款义务，本院于2016年6月查封登记在龙津公司名下的位于荔湾区光复中路397号龙津商贸大厦B-2栋B梯609房并无不当。根据生效的（2017）粤0103民初1607号民事判决所认定的事实，在本院查封之前，罗厚基已于2001年与龙津公司签订了购买涉案房屋的《房地产预售契约》，付清了全部购房款，且于2001年4月接收涉案房屋使用，目前尚无证据证明罗厚基对该房产未办理过户登记手续存在过错。因此，罗厚基对案涉房产享有排除执行的实体权利，其异议理由符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，依法应当中止对涉案房屋的执行。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：中止对位于广州市荔湾区光复中路397-437号龙津商贸大厦B-2栋B梯609房（现门牌地址：荔湾区光复中路397号B梯609房）的执行。当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 赵 彤审判员 黄晓清审判员 叶洁靖二〇一八年二月九日书记员 罗翠君