浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙01民终7550号上诉人（原审原告、反诉被告）：吴继珠，男，1979年6月2日出生，汉族，住福建省南平市延平区。委托代理人：徐建明、代付青颖，浙江天建律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：楼宝塔，女，1963年9月1日出生，汉族，住浙江省安吉县。委托代理人：侯美文，国浩律师（杭州）事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：程卫强，男，1959年11月6日出生，汉族，住浙江省安吉县。委托代理人：侯美文，国浩律师（杭州）事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：程初月，女，1987年12月1日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。委托代理人：侯美文，国浩律师（杭州）事务所律师。上诉人吴继珠因与被上诉人楼宝塔、程卫强、程初月房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2015）浙西民初字第4128号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月28日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理认定：坐落于杭州市门牌号为××、608、608-1、608-2、610、612、614的门面房（建筑面积为386.5平方米，以下简称案涉房屋）系楼宝塔、程卫强、程初月共同共有，房屋所有权证载明规划批建为商业。2014年4月23日，杭州市环境保护局向浙江省直同人房地产开发有限公司（以下简称同人房产公司）就杭政储出[2010]19号地块商业金融兼文化娱乐用房建设项目（同人精华大厦）（C楼二层餐饮区除外）出具编号为[2014]43号的《建设项目环保“三同时”检查意见书》，检查意见：根据你单位申请，经检查，该项目主体工程已经基本建设完成。项目实施雨污分流，污水经收集后排入市政污水管网。水泵房、风机房、变配电房均设置在地下车库，并设置独立房间，按照环评要求采取减震降噪措施。地下车库废气经专用竖井到各自建筑物顶层高空排放。现该项目各项环保措施已基本按环评报告及环评批复意见落实。现提出以下检查意见：1、对照项目审批意见要求，进一步做好项目的完善扫尾工作；2、待项目符合验收条件后，办理环保相关手续。2014年10月26日，吴继珠（乙方）与楼宝塔、程卫强、程初月（甲方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方现将案涉房屋（建筑面积386.5平方米）出租给乙方，租赁期限为2014年11月1日至2019年11月1日止，租赁期限共计五年；第一年度即2014年11月1日至2015年11月1日的年度租金为85万元；第二年度即2015年11月1日至2016年11月1日的年度租金为85万元，第三年度即2016年11月1日至2017年11月1日的年度租金为93万元，第四年度即2017年11月1日至2018年11月1日的年度租金为102万元，第五年度即2018年11月1日至2019年11月1日的年度租金为113万元；租金支付方式为：乙方自合同签订之日起7日内支付甲方第一年度的半年租金并支付甲方押金637500元，乙方于2015年4月1日前付清第一年度的年度租金，之后乙方应提前一个月付清下年度的年度租金，乙方如未能按期支付，则乙方应承担逾期付款违约金3000元/天，逾期付款超过30日，甲方有权解除本合同并收回房屋，并可以要求乙方立即腾空房屋。同日，吴继珠（乙方）与楼宝塔（甲方）签订一份《补充协议》，约定：甲方要提供并协助乙方办理营业执照所需的一切材料。如甲方不能提供有效材料，造成损失由甲方负责。同日，楼宝塔出具一份《收条》，载明：今收到吴继珠付同仁精华商铺定金伍万元整，在下次付房租中扣除。楼宝塔还出具一份《声明》，载明：当房东楼宝塔收到租客吴继珠第一次半年房租款后，退还一个月房租款给吴继珠当作赠送一个月装修天数。注：退70800元-物业费11660=59100元。合同签订后，吴继珠进行了房屋装修、设备购置等一系列开业准备工作，并支出相应费用。吴继珠经营的店铺于2015年1月5日试营业。吴继珠共支付房屋租金780000元，押金212500元。2014年11月21日，吴继珠在杭州市西湖区市场监督管理局预先核准了“杭州市食得欢餐饮管理有限公司”（以下简称食得欢公司）的企业名称。后杭州市三墩镇人民政府出具《西湖区经营场地使用意见表》，同意案涉房屋作为经营场地使用。2015年6月1日，杭州市城市管理委员会向浙江同人时代物业管理有限公司（同人精华大厦，以下简称同人物业公司）颁发《城市排水许可证》，准予在许可范围内向城市排水管网及其附属设施排放污水。2015年6月10日，同人房地产公司、杭州市三墩镇三坝社区分别出具《公告证明》，载明食得欢公司建设项目于2015年5月4日-5月15日张贴信息公告期间未收到利益相关方和附近居民反映有关环保问题情况。2015年6月18日，同人物业公司出具《说明》，载明：食得欢公司建设项目经营范围为中餐类制售，其产生的餐饮油烟经同人精华大厦1座油烟专用道至所在建筑最高处高空达标排放。同日，同人物业公司向杭州市环保局西湖环保分局出具《承诺书》，载明食得欢公司建设项目经营范围为中餐类制售，对该项目营运期可能发生的来自大厦办公人员及住户关于环保问题的纠纷和投诉，现承诺若收到所在大厦办公人员及住户关于环保问题的投诉和纠纷，由该项目的建设单位、所在房屋出租方即物业管理有限公司共同负责和管理，并进行有效地协调和处理。同人物业公司同人精华大厦管理处出具《污水纳管证明》，载明项目：食得欢公司主要经营范围为中餐类制造，项目实施后所排污水可以通过管道收集后介入市政污水管网，最终送入污水处理厂集中处理。2015年7月27日，吴继珠再次在杭州市西湖区市场监督管理局预先核准了“食得欢公司”企业名称。2015年8月，食得欢公司委托浙江环龙环境保护有限公司完成《建设项目环境影响登记表》，并于2015年8月4日向杭州市环境保护局西湖环保分局提交申请。后杭州市环保局西湖环保分局以项目所在大楼无餐饮功能，不符合规划要求为由，对该项目予以否决。2015年10月22日，吴继珠向楼宝塔、程卫强、程初月发出《解除合同通知书》，载明由于门面店自身规划等原因，餐饮店不能通过环评，因而无法办理营业执照，《房屋租赁合同》的合同目的无法实现，合同无法继续履行，通知解除《房屋租赁合同》，不再支付自2015年11月1日起的租金，并要求退还支付的押金。该通知书于2015年10月23日送达楼宝塔、程卫强、程初月。2015年10月29日，楼宝塔、程卫强、程初月向吴继珠发出《关于不同意解除的函》，明确表示不同意解除合同。2015年11月8日，吴继珠自行委托浙江科佳工程咨询有限公司对案涉房屋装饰工程造价进行鉴定。2015年11月18日，浙江科佳工程咨询有限公司出具《鉴定意见书》，鉴定意见：案涉房屋装饰工程造价为71.1849万元。2015年12月17日，吴继珠向楼宝塔发出《告知函》，要求楼宝塔、程卫强、程初月尽快与吴继珠进行《设备购置清单》及《食得欢中式快餐店租赁涉讼装饰工程价款鉴定意见书》的确认，并尽快办理承租房屋的移交。该函于2016年12月18日送达。2015年12月21日，楼宝塔向吴继珠发出《关于告知函的回函》，载明因吴继珠已起诉至法院，故建议双方继续保持原状，待法院开庭审理后再作处理。2016年3月26日，双方办理案涉房屋交接手续。2016年4月1日，楼宝塔、程卫强、程初月将其中612、614号房屋出租给案外人张海涛。张海涛于2016年4月18日在该房屋为经营地址办理了个体工商户登记，登记字号为杭州市西湖区金锁饮食店。2016年4月3日，楼宝塔、程卫强、程初月将其中608-1号房屋出租给案外人邹亦平。邹亦平于2016年4月20日在该房屋为经营地址办理了个体工商户登记，登记字号为杭州市西湖区亦平饮食店。2016年4月3日，楼宝塔、程卫强、程初月将其中610号房屋出租给案外人曹向东。曹向东于2016年5月3日在该房屋为经营地址办理了个体工商户登记，登记字号为杭州市西湖区利朵饮食店，经营范围为服务：热食类食品销售。2016年4月6日，楼宝塔、程卫强、程初月将其中608-2号房屋出租给案外人秦勇。秦勇于2016年4月20日在该房屋为经营地址办理了个体工商户登记，登记字号为杭州市西湖区沛萱饮食店，经营范围为服务：热食类食品销售。2016年4月15日，楼宝塔、程卫强、程初月将其中××号房屋出租给案外人张登恒。张登恒于2016年4月27日在该房屋为经营地址办理了个体工商户登记，登记字号为杭州市西湖区可登饮食店，经营范围为服务：热食类食品销售。2016年4月15日，楼宝塔、程卫强、程初月将其中608号房屋出租给案外人周泽彪。周泽彪于2016年5月30日在该房屋为经营地址办理了个体工商户登记，登记字号为杭州市西湖区西顺便利店。吴继珠于2015年11月27日提起本案诉讼，诉请判令：1、确认吴继珠与楼宝塔、程卫强、程初月于2014年10月26日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2015年10月23日解除；2、楼宝塔、程卫强、程初月共同返还吴继珠租金780000元、押金212500元；3、楼宝塔、程卫强、程初月共同赔偿吴继珠损失1253401元（其中装修费900000元、器材设备购置费353401元）；4、本案诉讼费用由楼宝塔、程卫强、程初月承担。楼宝塔、程卫强、程初月提起反诉，诉请判令：1、吴继珠支付租金113280元（暂算至起诉日，实际的租金计算至吴继珠实际腾退租赁物并归还之日）；2、吴继珠赔偿违约解除合同的损失424800元；3、吴继珠承担全案诉讼费。原审诉讼过程中，楼宝塔、程卫强、程初月变更第2项诉讼请求为：吴继珠赔偿违约解除合同的损失283200元。诉讼过程中，原审法院依楼宝塔、程卫强、程初月的申请，委托浙江信林资产评估事务所对案涉房屋的装饰装修市场价值进行评估。2016年5月16日，浙江信林资产评估事务所出具了《资产评估报告书》，评估结论：在评估基准日2016年3月26日，案涉房屋装饰装修市场价值为537000元。楼宝塔、程卫强、程初月为此垫付评估费28000元。原审法院审理认为：吴继珠与楼宝塔、程卫强、程初月签订的《房屋租赁合同》，吴继珠与楼宝塔签订的《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。现吴继珠以案涉房屋无法通过环评、不能办理营业执照、合同目的无法实现为由要求确认双方签订的合同于2015年10月23日解除。对此原审法院认为，本案中，虽双方在合同中约定楼宝塔、程卫强、程初月需提供并协助吴继珠办理营业执照的所需的一切资料，但双方签订的合同中并未明确约定案涉房屋的租赁用途为中式餐饮，现有证据不足以证明楼宝塔、程卫强、程初月曾对案涉房屋一定能办理中式快餐项目向吴继珠作出过明确承诺，楼宝塔、程卫强、程初月作为案涉房屋的所有权人，并无义务对案涉房屋的条件是否能够满足承租人的经营活动进行审查，而且，案涉房屋无法办理餐饮营业执照的原因在于案涉房屋所在大楼在建造时无餐饮功能，不符合规划要求。可见，楼宝塔、程卫强、程初月对合同解除并无过错。吴继珠作为承租人，应在签订合同前审慎查阅相关资料，确定案涉房屋能否满足开办餐饮企业所需条件后方决定是否承租，其在签订合同时未予谨慎注意和合理考量，自身存在过错。合同过错方无权单方要求解除合同。故吴继珠要求确认合同已于2015年10月23日解除的诉请，依据不足，原审法院不予支持。鉴于双方已于2016年3月26日办理了房屋交接手续，楼宝塔、程卫强、程初月已将案涉房屋出租给其他人，双方签订的合同已无继续履行之可能，故双方签订的《房屋租赁合同》应予解除。根据有关法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于租金的问题。吴继珠作为承租方，应按合同约定支付租金，其已支付至2015年11月1日的租金，之后至腾退之日（2016年3月26日）止的租金未付。吴继珠要求返还租金的诉请，缺乏依据，原审法院不予支持。楼宝塔、程卫强、程初月要求吴继珠支付租金的诉请，合法有据，原审法院予以支持。经计算，吴继珠尚应支付租金340000元。关于吴继珠要求返还押金的诉请。现合同已解除，楼宝塔、程卫强、程初月应将吴继珠支付的押金212500元返还。故吴继珠的该项诉请，原审法院予以支持。关于吴继珠要求赔偿损失的诉请。因楼宝塔、程卫强、程初月对合同解除并无过错，合同解除给吴继珠造成的损失，应由吴继珠自行承担，故吴继珠的该项诉请，原审法院不予支持。关于楼宝塔、程卫强、程初月要求赔偿损失的诉请。因合同解除导致案涉房屋再次出租前存在一定时间的空置，楼宝塔、程卫强、程初月存在租金损失，故原审法院根据本案实际酌情确定30000元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条之规定，原审法院于2016年10月17日判决：一、楼宝塔、程卫强、程初月返还给吴继珠房屋押金212500元；二、吴继珠支付给楼宝塔、程卫强、程初月房屋租金340000元；三、吴继珠赔偿给楼宝塔、程卫强、程初月损失30000元；四、上述一至三项相抵，吴继珠应支付给楼宝塔、程卫强、程初月157500元，该款于判决生效之日起十日内付清；五、驳回吴继珠的其他诉讼请求；六、驳回楼宝塔、程卫强、程初月的其他反诉请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；本诉案件受理费24768元，由吴继珠负担22425元，由楼宝塔、程卫强、程初月负担2343元，楼宝塔、程卫强、程初月负担部分于判决生效之日起十日内交纳至原审法院；反诉案件受理费3624元，由吴继珠负担1310元，由楼宝塔、程卫强、程初月负担2314元，吴继珠负担部分于判决生效之日起十日内交纳至原审法院；评估费28000元，由吴继珠负担，于判决生效之日起十日内径直支付给楼宝塔、程卫强、程初月。宣判后，吴继珠不服上述判决，向本院提起上诉称：1、签订案涉房屋租赁合同前，被上诉人向上诉人明确答复案涉房屋可以开餐饮；2、原审判决对于过错责任的认定明显错误。请求二审法院撤销原判第二至五项，改判：1、楼宝塔、程卫强、程初月共同返还吴继珠租金780000元；2、楼宝塔、程卫强、程初月共同赔偿吴继珠损失537000元；3、一二审诉讼费用由楼宝塔、程卫强、程初月承担。楼宝塔、程卫强、程初月共同答辩称：上诉人无证据证实被上诉人在签订案涉房屋租赁合同前明确过案涉房屋可以经营餐饮，事实上，案涉房屋可以用于餐饮但不能用于中式餐饮。被上诉人已履行合同义务。上诉人的上诉理由不能成立。原审判决正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。双方当事人在二审诉讼中均未提出新的证据。本院经二审审理查明的事实与原审法院认定事实一致。本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”吴继珠未举证证实楼宝塔、程卫强、程初月在与其签订案涉房屋租赁合同前曾就案涉房屋可用于中式餐饮经营作出过承诺；双方在案涉房屋租赁合同中，也未约定有该承租使用的目的及其楼宝塔、程卫强、程初月对此有保证的承诺。故吴继珠诉称楼宝塔、程卫强、程初月由违约的主张因缺乏事实依据而不能成立。吴继珠承租案涉房屋后不能实现其合同目的的原因在于其作为经营者，未能就承租的案涉房屋是否具备其欲从事的中式餐饮之功能进行审慎核查义务，致使环保部门对其经营项目不予准许，原审判决认定其责任在于吴继珠个人并无不当。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。吴继珠的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19983元，由上诉人吴继珠负担，限于本判决书生效之日起十五日内来本院办理结算手续。本判决为终审判决。审 判 长  胡宇审 判 员  陈艳代理审判员  丁晔二〇一七年五月二十六日书 记 员  王勤