上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）虹民三（民）初字第582号
原告上海岳峰置业开发有限公司，住所地上海市虹口区。
法定代表人林建瑞。
委托代理人马文夷、汪滢，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。
被告俪宝（上海）珠宝商贸有限公司，住所地上海市静安区。
法定代表人朱轶。
原告上海岳峰置业开发有限公司（以下简称岳峰公司）诉被告俪宝（上海）珠宝商贸有限公司（以下简称俪宝公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告岳峰公司的委托代理人汪滢律师到庭参加了诉讼。被告俪宝公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告岳峰公司诉称，原、被告于2011年10月10日签订了《凯德龙之梦·虹口广场·上海房屋租赁合同》，约定被告承租“凯德龙之梦·虹口广场”（A）01层37室房屋（以下简称系争房屋），租赁期限自2011年12月13日至2014年12月12日止。租赁合同签署后，原告依约履行自身各项义务，而被告却自2014年4月起拖欠租金、物业管理费及电费。为此，原告于2014年6月17日以律师函形式要求被告支付欠款并继续履行租赁合同，并告知被告拒不履行的法律后果，但被告仍未履行。因此，原告于2014年6月25日以律师函形式通知被告于同年6月26日解除租赁合同，并要求被告支付欠款并承担违约责任。原告认为，被告的行为已构成了严重违约，并且给原告造成了很大的经济损失，故起诉至本院，要求：1、确认原、被告之间的《凯德龙之梦·虹口广场·上海房屋租赁合同》于2014年6月26日解除；2、被告支付自2014年4月1日至2014年6月26日的租金91，676元，以及逾期付款违约金（按当月应付租金的0.1%，自应当付款之日起第二日计算至判决生效之日）；3、被告支付2014年4月1日至2014年6月26日的物业管理费8，944元，以及逾期付款违约金（按当月应付物业管理费的0.1%，自应当付款之日起第二日计算至判决生效之日）；4、被告支付2014年3月28日至2014年6月28日的电费3，195.6元，以及逾期付款违约金（按当月应付电费的0.1%，自2014年6月27日起计算至判决生效之日）；5、被告支付装修期内的租金29，640元及物业管理费3，120元，合计327，760元；6、被告支付免租期内的租金及物业管理费26，771.61元；7、被告支付的保证金105，300元不予返还；8、被告支付提前解除租赁合同违约金210，600元；9、被告按每日3，462.03元支付2014年6月27日至2014年9月23日的房屋占用费308，120.67元；10、被告自2014年7月26日起按日3462.03元支付逾期办理工商手续的违约金，暂计算至2014年10月31日为335，816.91元。
被告俪宝公司未作答辩。
经审理查明，被告俪宝公司的企业名称原为斯璀丽欧（上海）商贸有限公司。2011年10月10日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《凯德龙之梦·虹口广场·上海房屋租赁合同》，该合同及补充条款约定：甲方将系争房屋出租给乙方；房屋用途为经营，租用面积为39平方米；租赁期为3年，自2011年11月1日至2014年10月31日止；甲方同意给予乙方1个月的免租装修期，即2011年10月1日至2011年10月31日，该期间乙方无须支付租金、物业管理费及宣传推广费，但应承担除上述三项费用外本合同约定的其他费用；双方暂定房屋交付日为2011年10月1日，甲方可以提前交付该房屋，甲方通知的交付日为该房屋的交付日期；若乙方不论任何原因实际租赁不满租赁期和／或违反本合同的条款及规定，甲方有权向乙方索取免租装修期内所免去的所有租金和／或物业管理费和／或宣传推广费；租金为第一个租金计收年度的月租金为29，640元，第二个租金计收年度的月租金为30，810元，第三个租金计收年度的月租金为31，980元；房屋每月的物业管理费为3，120元；乙方应于本合同签订前或该房屋交付乙方的同时或之前预付该房屋第一个月的租金和物业管理费，其后各月预付的租金和物业管理费应由乙方于每月第一个工作日或之前付清；乙方应于本合同签订之前或房屋交付时向甲方支付房屋租赁保证金105，300元；乙方应于交付日或之前向甲方和／或管理公司支付装修押金32，760元，装修押金于该房屋之二次装修工程经甲方验收合格后60日内无息退还；乙方逾期支付租金和／或本合同约定的各项费用的，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.1%向甲方支付违约金；乙方逾期支付租金或其它任何应付款项超过一个月的，甲方可书面通知乙方解除本合同，乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还，同时，乙方还须支付给甲方相当于当年六个月的租金和六个月的物业管理费之和的金额作为违约金；乙方应于租赁期届满之日或本合同提前终止之日向甲方交还房屋，乙方逾期不交还房屋的，甲方有权要求乙方按每日每平方米88.77元的标准支付逾期期间的房屋占用费，乙方还应承担该房屋在占有期间内所发生的一切其他费；甲方有权在乙方未依13.1条交还房屋逾期满7日后可自行开启该房屋门锁并更换门锁，将可移动物品搬出该房屋，将该房屋腾空收回；乙方应当于本合同租赁期满或本合同解除、撤销或确认无效后的三十日内办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续，否则，每逾期一天，应向甲方支付相当于每平方米88.77元的违约金。上述租赁合同签订后，原、被告双方又于2012年3月28日签订了《协议书》及《补充协议（免租）》，确认原告已于2011年10月26日将系争房屋交付给被告；系争房屋的租赁期限变更为2011年12月13日至2014年12月12日止；被告自2011年12月13日起至2012年1月7日可暂缓缴纳租金及物业管理费，若被告在租赁期限内没有违反租赁合同任何约定及其他相关约定的，原告将免除该期间之租金及物业管理费即26，771.61元，否则被告不再享有该期间免租的优惠措施，且被告应根据原告书面通知补缴该期间租金。合同签订后，双方正常履约至2014年3月，被告自2014年4月1日起未支付租金、物业管理费及电费。
2014年6月17日，原告以律师函形式要求被告继续履行租赁合同并缴纳拖欠的租金、物业管理费及电费，否则将解除租赁合同。但被告仍未履行。2014年6月25日，原告向被告发出律师函，明确告知被告于同年6月26日起正式解除双方的租赁合同，要求被告支付拖欠的租金、物业管理费、电费并承担违约责任等内容。次日，被告签收该律师函。
2014年9月23日，原告将系争房屋收回使用。由于被告未支付欠款，故原告起诉来院，要求判如所请。
另查明，至2015年7月21日，被告未办妥以系争房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续。
庭审中，原告表示，愿意将逾期办理工商手续的违约金调低至5万元，其余违约金不予调低；此外，被告支付的装修押金32，760元及公用事业保证金6，240元同意返还被告，抵扣被告应付的欠款。
以上事实，有当事人陈述、《凯德龙之梦·虹口广场·上海房屋租赁合同》、《补充协议（免租）》、《协议书》、律师函及邮寄凭证、公司变更（备案）登记、静府复（2013）431号批复、公证书等证据予以佐证，并经当庭质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《凯德龙之梦·虹口广场·上海房屋租赁合同》、《补充协议（免租）》及《协议书》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。租赁期间，被告欠付租金、物业管理费及电费，按照合同约定，构成违约，原告有权解除合同。原告于2014年6月25日发函要求于6月26日解除合同，被告于2014年6月26日签收该函，现原告要求确认双方签订的租赁合同于2014年6月26日解除，依法应予支持。租赁期间，因被告违约，拖欠2014年4月1日至2014年6月26日的租金、物业管理费及2014年3月28日至2014年6月28日的电费，故原告要求被告支付上述费用，并按合同约定承担逾期付款违约金的诉讼请求，本院予以支持。
关于原告主张的装修期内的租金、物业管理费，根据双方合同约定，被告不论任何原因实际租赁不满约定的租赁期限或违反合同约定，原告有权向被告索取该房屋1个月装修期内所免去的所有租金和物业管理费，故原告向被告主张该期间的租金和物业管理费，依法予以支持。
关于原告主张的免租期即2011年12月13日至2012年1月7日内的租金、物业管理费，根据双方《补充协议（免租）》的约定，被告违反本协议的相关约定和租赁合同任何约定的，被告不再享有该期间免租的优惠措施，且应根据原告通知补缴该期间的租金，故原告向被告主张该期间的租金和物业管理费，依法予以支持。
由于合同解除系因被告拖延支付租金、物业管理费及电费引起，主要过错在于被告，故原告要求租赁保证金不予退还的诉讼请求，符合双方合同的约定，亦与法不悖，本院予以支持。
因合同解除责任在被告，故根据合同约定，被告亦应支付相应的提前解除合同违约金。
关于原告主张的房屋占用费，根据双方合同约定，被告应于租赁期届满之日或合同提前终止之日向原告交还租赁房屋，否则被告应按每日每平方米88.77元的标准支付逾期期间的房屋占用费。原、被告的租赁合同已于2014年6月26日解除，被告应于该日将租赁房屋交还原告，但被告并未与原告及时办理房屋交接手续将房屋交还给原告，故应当支付占用房屋期间的占用费。同时双方合同约定，原告有权在被告未按合同约定交还房屋逾期满7日后自行开启、更换租赁房屋门锁，并将租赁房屋腾空收回，故对于原告主张的2014年6月27日至2014年7月3日的房屋占用费应由被告承担，同时，原告可依约行使权利及时收回房屋，故对2014年7月4日之后的房屋占用费的诉请不予支持。
关于原告主张的逾期办理工商手续的违约金，根据合同的约定，被告应当于本合同租赁期满或本合同解除、撤销或确认无效后的三十日内办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续，否则，每逾期一天，应向原告支付相当于每平方米88.77元的违约金。因被告未按约定办妥相关工商手续，应承担违约责任，现原告自愿将该违约金金额调低至5万元，与法无悖，予以准许。
此外，原告同意将装修押金和公用事业保证金退还被告的意见，亦与法无悖，予以准许。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告上海岳峰置业开发有限公司与被告俪宝（上海）珠宝商贸有限公司于2011年10月10日签订的《凯德龙之梦·虹口广场·上海房屋租赁合同》于2014年6月26日解除；
二、被告俪宝（上海）珠宝商贸有限公司应于本判决生效之日起10日内支付原告上海岳峰置业开发有限公司2014年4月1日至2014年6月26日的房屋租金91，676元，并按每日0.1%的标准支付逾期付款违约金（分别以当期应付租金为本金，自合同约定的当期租金应付之日次日起计算至判决生效之日止）；
三、被告俪宝（上海）珠宝商贸有限公司应于本判决生效之日起10日内支付原告上海岳峰置业开发有限公司2014年4月1日至2014年6月26日的物业管理费8，944元，并按每日0.1%的标准支付逾期付款违约金（分别以当期应付物业管理费为本金，自合同约定的当期物业管理费应付之日次日起计算至判决生效之日止）；
四、被告俪宝（上海）珠宝商贸有限公司应于本判决生效之日起10日内支付原告上海岳峰置业开发有限公司2014年3月28日至2014年6月28日的电费3，195.6元，并按每日0.1%的标准支付逾期付款违约金（分别以当期应付电费为本金，自2014年6月27日起计算至判决生效之日止）；
五、被告俪宝（上海）珠宝商贸有限公司应于本判决生效之日起10日内支付原告上海岳峰置业开发有限公司装修期内的租金29，640元及物业管理费3，120元，合计32，760元；
六、被告俪宝（上海）珠宝商贸有限公司应于本判决生效之日起10日内支付原告上海岳峰置业开发有限公司免租期内的租金及物业管理费26，771.61元；
七、被告俪宝（上海）珠宝商贸有限公司已经支付的保证金105，300元不予返还；
八、被告俪宝（上海）珠宝商贸有限公司应于本判决生效之日起10日内支付原告上海岳峰置业开发有限公司提前解除租赁合同违约金210，600元；
九、被告俪宝（上海）珠宝商贸有限公司应于本判决生效之日起10日内支付原告上海岳峰置业开发有限公司2014年6月27日至2014年7月3日的房屋占用费24，234.21元；
十、被告俪宝（上海）珠宝商贸有限公司应于本判决生效之日起10日内支付原告上海岳峰置业开发有限公司逾期办理注册地址或营业地址的工商注销或变更手续的违约金50，000元；
十一、原告上海岳峰置业开发有限公司应于本判决生效之日起10日内返还被告俪宝（上海）珠宝商贸有限公司装修押金32，760元、公用事业保证金6，240元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费15，073.87元，由原告上海岳峰置业开发有限公司负担1，073.87元，被告俪宝（上海）珠宝商贸有限公司负担14，000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 曹北霖
人民陪审员 韩金凤
人民陪审员 顾嘉祯
二〇一五年十二月二日
书 记 员 尤 佳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条??依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条??……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条??当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。
……
第九十七条??合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条??当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条??当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条??被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。