广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1803民初2659号原告：潘少明，男，1975年7月10日出生，汉族，住广东省怀集县。委托代理人：赖莉青，广东广开律师事务所律师。委托代理人：杨晓洪，广东广开律师事务所律师。被告：清远市清新区清晖房地产开发有限公司，住所地广东省清远市清新区明霞大道中60号山湖世纪售楼部。法定代表人:罗松生。委托代理人：罗健章，广东法行律师事务所律师。委托代理人：朱绍敏，广东法行律师事务所律师。第三人:徐广平，男，1972年1月7日出生，汉族，住广东省清远市清新区。第三人：郭崇建，男，1986年12月10日出生，汉族，住广东省清远市清城区。第三人：蔡桂良，男，1972年7月4日出生，汉族，住广东省清远市清新区。第三人:清远市银城混凝土有限公司，住所地广东省清远市清城区银盏林场银中工区。法定代表人:梁洁文。原告潘少明与被告清远市清新区清晖房地产开发有限公司（以下简称清晖公司）、第三人徐广平、郭崇建、蔡桂良、清远市银城混凝土有限公司（以下简称银城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年12月29日作出（2014）清新法民二初字第592号民事判决。清晖公司不服该判决，向清远市中级人民法院提起上诉，清远市中级人民法院于2016年8月18日作出（2016）粤18民终1269号裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告潘少明的委托代理人赖莉青、杨晓洪、被告清晖公司的委托代理人罗健章、第三人徐广平、郭崇建、蔡桂良到庭参加诉讼。第三人银城公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。潘少明向本院提出诉讼请求：1.清晖公司退还购房款586295元、代办证费4318元、入户门及对讲机安装成本费5100元、契税17588.85元、托管专项资金3471元，合计616772.85元，并赔偿损失的利息（以616772.85元为本金，从起诉之日起按每日万分之五计至付清之日止，自2013年9月29日起暂计至2014年11月10日的利息为124588元）;2.清晖公司承担本案诉讼费。事实和理由：2013年9月，清远信达地产中介公司的经纪人蔡桂良、郭崇健推销清晖公司开发的山湖世纪花园5幢C座1608房，经蔡桂良、郭崇健介绍认识徐广平，向徐广平借款支付首期房款。2013年9月28日，向徐广平支付50000元订金，徐广平代向银城公司支付购房款后，与清晖公司签订《山湖世纪楼宇认购书》，清晖公司出具收款日期为2013年9月29日的三张收据确认收到山湖世纪5幢C座1608房的代办证费、入户门及对讲机安装成本费、房款共595713元。2014年1月9日，与清晖公司签订《广东省商品房买卖合同》，办理网签手续，并支付房产交易税17588.85元，支付账户托管专项资金3471元。2014年l月9日，向徐广平支付200000元，累计向徐广平支付409418元。根据2013年10月8日与徐广平于签订《借款合同》，尚欠徐广平190000元。2014年8月，收到广东法行律师事务所的《关于解除〈商品房买卖合同〉的律师函》，函称广东法行律师事务所接受清晖公司委托发出解除《商品房买卖合同》的律师函，2014年1月9日与清晖公司签订的《商品房买卖合同》自收到律师函时解除。与清晖公司签订《广东省商品房买卖合同》后网签的行为已表明已支付购房款。清晖公司单方解除合同的行为已构成违约，应承担违约责任。潘少明为证明其主张，提交了以下证据:1.银行个人业务凭证、收据（编号00523677）、借款合同、收据、结婚证，证明徐广平代潘少明支付山湖世纪5幢C座1608房的代办证费、入户门及对讲机安装成本费、购房款，潘少明及其妻子向徐广平支付了409418元。2.收款收据（编号为0012363、0012364、0012365），证明清晖公司确认已收到潘少明交来的山湖世纪花园5幢C座1608房的代办证费、入户门及对讲机安装成本费、购房费，合共595713元。3.《山湖世纪楼宇认购书》，证明清晖公司因出售山湖世纪花园5幢C座1608房与潘少明签订了认购书。4.《广东省商品房买卖合同》、《合同补充协议书》、《山湖世纪花园业主临时公约》，证明清晖公司确认把山湖世纪花园5幢C座1608房出售给潘少明，并办理了网签手续。5.查档证明、查询住房登记信息申请表、税收缴款书、银行交易凭证，证明潘少明办理网签后缴纳契税17588.85元。6.山湖世纪花园5幢C座1608潘少明托管子账户、缴款凭证，证明潘少明缴纳了托管费3471元。7.《关于解除的律师函》，证明清晖公司单方解除了于2014年1月9日与潘少明签订的《广东省商品房买卖合同》。8.警告通知函，证明潘少明向徐广平借款支付购房款。清晖公司辩称：一、潘少明诉状中称，无能力一次性支付购房款，向徐广平借款，由徐广平支付房款，但潘少明没有证据证明购房款己按合同约定汇入指定账号。潘少明应承担举证不能的后果，潘少明请求退还购房款及利息应予驳回。二、徐广平收取潘少明的购房款40余万元，并无支付房款，潘少明应向徐广平主张返还购房款及利息的诉求。三、银城公司没有履行约定的提供混泥土的义务，2014年7月14日，向银城公司发出解除《清远市预拌混凝土买卖合同》，与潘少明签订的《商品房买卖合同》是《清远市预拌混凝土买卖合同》及《补充协议》的从合同，主合同己解除，从合同亦随之解除。鉴于是银城公司违约过错而导致合同解除，导致《商品房买卖合同》被解除，造成潘少明的损失应由银城公司承担相应的法律责任。四、潘少明与徐广平签订的借款合同是未发生法律效力的，徐广平没有证据证明已交付了借款，其只是借款的意向。综上所述，潘少明的诉求应予驳回。清晖公司为证明其主张，提交了以下证据:1.《清远市预拌混凝土买卖合同》、《补充协议》，证明清晖公司与银城公司签订的买卖合同是主从合同，涉案房屋为银城公司认购的房屋。2.收款收据，证明为网签出具的暂收据，但银城公司无供应混凝土，不存在用混凝土款抵扣购房款的事实。3.《关于解除的律师函》及EMS,证明清晖公司己经解除与银城公司的混凝土买卖合同，银城公司收到律师函后无异议。4.《关于解除的律师函》及EMS，证明清晖公司与潘少明的从合同随着主合同的解除而解除。5.《告知函》，证明清晖公司与银城公司存在混凝土买卖合同关系及约定用货款抵扣购房款的事实。6.《关于解除的律师函》及EMS快递单，证明与潘少明性质一样的其它购房者因银城公司无供应混凝土及无支付购房款，因违约解除购房合同。徐广平、郭崇健、蔡桂良述称：2013年9月30日，将购房款，办证费等交付清晖公司，其中435500元汇入清晖公司指定账号，清晖公司开具收款收据给潘少明。2014年2月26日，清晖公司与潘少明签订《广东省商品房买卖合同》，并办理网签手续。徐广平为证明其主张，提交了以下证据:取款凭条、存款凭条、活期存折明细清单，证明将435500元存入清晖公司指定的以谭灿良名义开设的账号。银城公司没有答辩，没有提交证据。对潘少明提交的证据，清晖公司质证如下：证据1、2、4、5、6、7、8的真实性无异议，关联性有异议；证据3三性不认可，但确认温师葵是银城公司的股东，温师葵用混凝土款抵扣购房款。对潘少明提交的证据，徐广平质证如下：证据1、2、3、4、5、6、7不清楚；证据8无异议。对潘少明提交的证据，郭崇建、蔡桂良质证如下：无异议。对清晖公司提交的证据，潘少明质证如下：证据3予以确认；证据2、4的真实性无异议，关联性有异议；证据1、5、6的真实性无法确认。对清晖公司提交的证据，徐广平质证如下：证据1、2、3、4不认可，第三人没有接触过银城公司，帮潘少明购买房屋无论是办理网签或是契税都是与清晖公司进行的；证据5、6与第三人无关，不发表意见。对清晖公司提交的证据，郭崇建、蔡桂良质证如下：证据1、2、3、4不认可，与第三人无关，证据5、6与第三人无关，不发表意见。对徐广平提供的证据，潘少明质证如下：无异议。对徐广平提供的证据，清晖公司质证如下：真实性无异议，关联性有异议。对徐广平提供的证据，郭崇建、蔡桂良质证如下：真实性、合法性、关联性均予认可。潘少明提供的证据1、2、4、5、6、7、8与本案有关联，本院予以确认；证据3可以与其他证据相互印证，本院予以确认。清晖公司提供的证据2、4与本案有关，本院予以确认；证据1、3、5、6可以与其他证据相互印证，本院予以确认。徐广平提供的证据与本案有关，本院予以确认。上述证据均在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2013年8月16日，清晖公司与银城公司签订了《清远市预拌混凝土买卖合同》，主要内容是：银城公司向清晖公司供应预拌混凝土；数量40000立方米；次月30日前支付上月货款。同日，清晖公司又与银城公司签订了《补充协议》，银城公司的签约代表是温师葵，主要内容是：1.清晖公司的全部混凝土款由清晖公司开发的山湖世纪小区的商品房抵扣；2.混凝土合同签订后，银城公司可以在清晖公司开发的山湖世纪花园小区的商品房认购5套房作为预付混凝土款，但该5套房网签的当日起10日内银城公司必须返还5套房款总款的20%，用作交纳房屋纳税金，否则清晖公司撤销该5套房的网签权；3.房屋与混凝土货款互抵后，在使用混凝土过程中，当清晖公司混凝土用量达到5套房子的房款时，银城公司又在清晖公司小区选择5套楼房签署购房合同并网签，如此类推；4.银城公司选购清晖公司的商品房按销售价优惠折扣为9.2折。2013年9月29日，经郭崇健、蔡桂良介绍，潘少明和清晖公司签订了《山湖世纪楼宇认购书》，潘少明向清晖公司认购山湖世纪5幢C座1608房（建筑面积138.84平方米，价格586295元），该认购书最上面书写有：“备注：由原来徐广平转名。确认：温师葵。”2013年9月30日，徐广平通过给付现金和转账的形式代潘少明向清晖公司支付代办证费4318元、入户门及对讲机成本费5100元、购房款586295元，其中435500元通过银行转账汇入了清晖公司指定的谭灿良的账号。收到上述款项后，清晖公司开具了日期为2013年9月29日的收款收据给潘少明。2013年10月8日，潘少明与徐广平签订了借款合同，确认潘少明向徐广平借款390000元。2014年1月9日，清晖公司与潘少明签订《广东省商品房买卖合同》和《合同补充协议》，合同主要内容是：潘少明向清晖公司购买的商品房为预售商品房，位于清新区太和镇明霞大道中60号山湖世纪5幢C座1608，建筑面积138.84平方米；总金额586295元；一次性付款；交付期限为2015年1月30日前；清晖公司未按合同规定将商品房交付潘少明使用，逾期超过90日，潘少明有权解除合同，潘少明解除合同的，清晖公司应当自潘少明解除合同通知到达之日起9日内退还全部已付款，并按潘少明累计已付款的0.5%向潘少明支付违约金。2014年1月12日，清晖公司与银城公司签订了《补充协议》，银城公司的签约代表是温师葵，相关内容是：2.混凝土合同签订后，银城公司可以在清晖公司开发的山湖世纪花园小区的商品房认购5套房作为预付混凝土款，但该5套房网签前先交10%的总房款税金，网签的当日起10日内银城公司必须返还5套房款总款的10%，用作交纳房屋纳税金，否则清晖公司撤销该5套房的网签权，若银城公司将房屋转卖给别人，而未按合同执行，所发生的一切其他事项由银城公司负责。2014年2月26日，潘少明向清远市房产信息中心查询，电脑显示清远市清新区太和镇明霞大道中60号山湖世纪5幢C座1608房期房已售，登记在潘少明名下。同日，潘少明支付契税17588.85元，托管资金3471元。2014年6月25日，银城公司向清晖公司发出《告知函》，主要内容是：因本公司进行重组，原业务经理温师葵已经离职，今后凡该员以银城公司名义办理的相关事项均与本公司无关；同时，现委任邝益兵为公司副总经理（主持财务工作），全权代表公司处理相关财务事项；我公司供应给清晖公司的商品混凝土货款，请划入我公司指定账户，开户银行：工行清远银盏支行，开户名称：银城公司，或开户银行：广东清远农村商业银行股份有限公司龙塘支行，开户名称：陈振辉。2014年8月5日，广东法行律师事务所分别向潘少明、李颖栩、黄奕文邮寄《关于解除的律师函》，主要内容是：广东法行律师事务所接受清晖公司的委托，指派罗健章律师为其解除商品房买卖合同的代理人；银城公司拒不履行供应预拌混凝土的义务，且银城公司已停业，你在网签合同当日起10日内亦没有支付总房款的20%作房屋税金，亦没有支付过任何购房款，清晖公司已于2014年7月14日委托本律师向银城公司发出解除预拌混凝土买卖合同及补充协议的律师函，该合同及补充协议自到达银城公司时解除；鉴于清晖公司已解除与银城公司的混凝土买卖合同，由于清晖公司与你签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是《混凝土买卖合同》及《补充协议》的从合同，主合同已解除，从合同亦随之解除，清晖公司与你于2014年1月9日签订的《商品房买卖合同》，自本律师函到达你时解除。潘少明承认已于2014年8月收到了清晖公司委托广东法行律师事务所邮寄的上述律师函。潘少明认为清晖公司单方解除合同已构成违约，于2014年11月19日提起诉讼，请求判令：1.清晖公司退还购房款586295元、代办证费4318元、入户门及对讲机安装成本费5100元、契税17588.85元、托管专项资金3471元，合计616772.85元，并赔偿损失的利息（以616772.85元为本金，从起诉之日起每日万分之五计至退还款项之日止）;2.清晖公司承担本案诉讼费。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。依法成立的合同，受法律保护。”、第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。”的规定，潘少明与清晖公司于2014年1月9日签订的《广东省商品房买卖合同》和《合同补充协议》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律规定，是有效合同，受法律保护。本案的争议焦点是：一、潘少明与清晖公司签订的《广东省商品房买卖合同》与清晖公司与银城公司签订的《清远市预拌混凝土买卖合同》是否存在从属关系；二、潘少明与清晖公司于2014年1月9日签订的《广东省商品房买卖合同》和《合同补充协议》是否解除；三、潘少明的诉讼请求是否支持。一、潘少明与清晖公司签订的《广东省商品房买卖合同》与清晖公司与银城公司签订的《清远市预拌混凝土买卖合同》是否存在从属关系。潘少明与清晖公司就涉案房屋买卖签订《广东省商品房买卖合同》，是独立的合同，不需要依赖其他合同而成立。清晖公司与银城公司签订《清远市预拌混凝土买卖合同》，是独立的合同，不需要依赖其他合同而成立，因此，《广东省商品房买卖合同》与《清远市预拌混凝土买卖合同》和《补充协议》之间不存在从属关系。二、潘少明与清晖公司于2014年1月9日签订的《广东省商品房买卖合同》和《合同补充协议》是否解除。清晖公司于2014年8月5日委托律师向潘少明送达律师函，提出了解除《广东省商品房买卖合同》和《合同补充协议》的意思表示，在清晖公司向潘少明送达解除合同的律师函之后直至现在，潘少明没有表示不同意且亦没有通过向法院或仲裁机构请求确认解除合同的效力的途径来否定清晖公司解除合同行为的效力，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；”、第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，《广东省商品房买卖合同》和《合同补充协议》自清晖公司要求解除合同的律师函送达潘少明时即2014年8月5日解除。由于是因为清晖公司提出而解除合同，由此产生的责任由清晖公司承担。三、潘少明的诉讼请求是否支持。按照前述理由，清晖公司对解除《广东省商品房买卖合同》和《合同补充协议》承担责任，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，潘少明要求清晖公司返还购房款586295元、代办证费4318元、入户门及对讲机安装成本费5100元合计595713元及赔偿利息的请求，符合法律规定，本院予以支持。至于利息的计算，潘少明要求从起诉之日起按每日万分之五计至付清之日止的主张，由于合同没有约定，潘少明的主张于法不合，本院不予采纳，应以欠付金额按照中国人民银行同期同类贷款利率从起诉之日（即2014年11月19日）起计至付清之日止。清晖公司认为潘少明没有证据证明购房款己按合同约定汇入指定账号，潘少明要求退还购房款及利息的请求应予驳回的主张，由于潘少明委托徐广平向清晖公司交付了一定的现金，并按照清晖公司的要求通过银行转账向谭灿良的账户汇入了435500元，从清晖公司开具收据给潘少明可以确认清晖公司已收取了全部购房款，而且，从清晖公司明知是潘少明购房而不是银城公司购房还与其签订购房合同，可以确认清晖公司同意银城公司将涉案房屋卖与潘少明用来抵扣清晖公司欠银城公司的混凝土款，由此可以推定上述谭灿良账户应当是清晖公司指定的账户，因此，清晖公司的上述主张，依据不足，本院不予采纳。清晖公司认为是银城公司违约导致《清远市预拌混凝土买卖合同》解除，致使《广东省商品房买卖合同》被解除，造成潘少明的损失应由银城公司承担的主张，由于《清远市预拌混凝土买卖合同》和《广东省商品房买卖合同》之间不存在从属关系，《清远市预拌混凝土买卖合同》对潘少明没有约束力，该合同的解除与潘少明无关，清晖公司的上述主张依据不足，本院不予采纳。至于潘少明要求清晖公司返还契税17588.85元、托管专项资金3471元的请求，由于契税、托管专项资金是以潘少明个人名义交纳的，应由潘少明向相关行政机关申请退还，该请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条第二项、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、清远市清新区清晖房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内将购房款586295元、办证费4318元、入户门及对讲机安装成本费5100元共595713元及利息（以欠付金额按照中国人民银行同期同类贷款利率从2014年11月19日起计至付清之日止）给付潘少明；二、驳回潘少明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费11214元，由清远市清新区清晖房地产开发有限公司负担9011元，潘少明负担2203元。此款潘少明已预交，本院不作退回，清远市清新区清晖房地产开发有限公司负担部分，由清远市清新区清晖房地产开发有限公司在判决主文确定的给付期限内径行给付潘少明。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  黄钢军审 判 员  黄育文人民陪审员  江金炽二〇一七年二月二十八日书 记 员  林雪莹附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。