山东省菏泽市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁17民终2570号上诉人（原审被告）：山东金润建设有限公司。住所地：鄄城县东环路***号。法定代表人：刘维亭，该公司总经理。委托诉讼代理人：李崇合，男，汉族，1969年12月16日出生，该公司副经理，住鄄城县。被上诉人（原审原告）：张礼俊，男，1950年10月24日出生，汉族，户籍地鄄城县，现住鄄城县。委托诉讼代理人：王斌，山东亘古律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘海更，男，1960年3月24日出生，汉族，住鄄城县。委托诉讼代理人：张立民，山东君诚仁和（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李子瑾，山东君诚仁和律师事务所实习律师。上诉人山东金润建设有限公司（以下简称金润建设公司）因与被上诉人张礼俊、被上诉人刘海更房屋买卖合同纠纷一案,不服山东省鄄城县人民法院（2017）鲁1726民初32号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月21日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。金润建设公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人张礼俊没有充分证据证明与上诉人之间的商品房买卖合同真实有效。同时，张礼俊已经实际占用了涉案房屋并可以自由处分取得收益，涉案房屋实质上已经交付了被上诉人。由于被上诉人自身或刘海更的原因造成其房屋所有权益被第三人侵犯，被上诉人应自负相应的法律后果或追究刘海更的责任，而不能以上诉人为被告主张权利。具体理由如下：1.上诉人并没有与被上诉人张礼俊签订商品房买卖合同的备案，张礼俊的购房款收据上未加盖上诉人的公章，其也未举出银行转账凭证或其他证据证明其真实交纳了购房款，因此，其称与上诉人签订了房屋买卖合同事实不清。2.假设张礼俊交纳了购房款，也是交给了刘海更，未交付上诉人，所以涉案房屋产生的相关事宜与上诉人无关。3.据张礼俊自述，在长达四五年的期间内，涉案房屋已由其实际支配处分收益，已经对房屋有了掌控权，即意味着房屋已经实际交付给了张礼俊，其完全有权对房屋进行自由处分，而上诉人对此也无权利干涉。4.张礼俊称涉案房屋再次被出售，但其没有举出相关证据证明此点，其陈述不能被采信。张礼俊辩称，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。张礼俊与金润建设公司签订的购房合同加盖公司印章，也有公司项目经理签字，意思表示真实，合同成立。刘海更辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决。张礼俊向一审法院起诉请求：1.依法确认原、被告签订的三套楼房买卖合同有效；2.诉讼费用由被告负担。事实和理由：2010年5月13日原告经与开发商的项目经理即被告刘海更协商，购买了被告金润建设公司开发的鄄城县人民路北、鄄六路东、新一中西“乐园新居”住宅楼三套，住宅楼三套具体位置为：四号楼西单元二楼东户、四号楼西单元二楼西户、四号楼东单元二楼西户，三套楼房价款共计500000元。三份楼房买卖合同签订后，原告按照被告刘海更的要求将500000元房款支付到其会计边金钟账户内。由于原告购买楼房只是投资，不是居住，被告刘海更告诉原告楼房还没有将水电安装完毕，故没有催促被告交房。2012年因被告开发的“乐园新居”超规划建设，业主闹事，次年也未能交付。2013年被告刘海更告知原告，三套楼房其已帮助原告租给了在新一中上学的学生，租金收了后给原告即可。2014年被告刘海更因开发“书香苑”小区出现问题，造成又没有交房。2015年原告到所购买的三套楼房查看，发现该三套商品房均已被被告刘海更顶账或再次出售。“乐园新居”项目是以被告金润建设公司的名义开发建设的，售房合同加盖有被告金润建设公司的公章，被告刘海更系项目经理，该项目的任何事宜由被告刘海更办理，包括售楼、收款等。原告找二被告给个说法，二被告相互推诿，至今问题无法解决。一审法院认定事实：2010年5月13日原告经与被告刘海更协商购买位于鄄城县人民路北、鄄六路东、新一中西“乐园新居”住宅楼三套，由此签订商品房买卖合同三份。其中一份商品房买卖合同载明“售房人（甲方）：山东金润建设有限公司房地产开发公司，售房责任人：刘海更。购房人（乙方）：张礼俊。甲乙双方在平等自愿、协商一致的基础上，就乐园新居住宅楼、车库、储藏室及其它用地状况，达成售购协议，双方共同遵守。第一条……第二条、乙方自愿购买房屋（住宅楼自南向北1#、2#、3#，单元号自东向西排1、2、3、4、5，）为第肆栋西单元二楼东户……第三条：购房价款：居住层施工图计算面积。100平方米，每平方米1700元，共计170000元……第五条、付款方式：一次性付款；第六条至第十三条：内容略；第十四条：本合同自双方签订之日起生效。甲方：边金钟、刘海更，山东金润建设有限公司(公章),乙方：张礼俊；监管方：鄄城县乐园社区居民委员会（公章）。”该三份合同分别显示原告购买的房屋系第肆栋西单元二楼东户、第肆栋西单元二楼西户、第肆栋东单元二楼西户不同外，其余内容均相同。被告让利房屋价款10000元，三套楼房价款共计500000元。2010年5月13日，边金钟、被告刘海更为原告出具收据三张，合计500000元，次日原告安排孙勇、张理望将500000元购房款（张理望账户转100000元，孙勇账户转400000元）通过银行转账给边召华的账号中。一审法院另查明，被告刘海更系被告金润建设公司的项目经理，其借用被告金润建设公司的资质，以被告金润建设公司的名义开发建设“乐园新居”项目。边召华又名边金钟，原告称其系被告金润建设公司的会计，被告金润建设公司称边金钟是否系我公司的员工不清楚，边金钟可能是为被告刘海更帮忙。一审法院认为，被告刘海更征得被告金润建设公司的同意，借用被告金润建设公司的资质，以被告金润建设公司的名义开发建设“乐园新居”项目，并以其名义出售楼房，由此产生的法律后果由被告金润建设公司承担。涉案房屋的三份商品房买卖合同，载明售房人系山东金润建设有限公司房地产开发公司，并加盖了被告金润建设公司的公章，原告与被告金润建设公司之间形成商品房买卖合同关系。被告金润建设公司辩称涉案房屋产生的相关事宜是被告刘海更的个人行为，与该公司无关，不予采信。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”原告张礼俊与被告金润建设公司之间签订的三份商品房买卖合同，主体合法，意思表示真实，不违反法律规定，合同成立并生效，予以确认。关于三份商品房买卖合同的履行情况，不影响合同的效力。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十四条之规定，判决：原告张礼俊与被告山东金润建设有限公司之间的三份商品房买卖合同（所涉楼房：“乐园新居”中的第肆栋西单元二楼东户、第肆栋西单元二楼西户、第肆栋东单元二楼西户）有效。案件受理费100元，由被告山东金润建设有限公司负担。本院二审审理查明的事实与一审法院判决认定的事实基本一致。本院认为：首先，张礼俊持有的涉案房屋认购合同载明的售房人为上诉人金润建设公司，并加盖有公司印章，而刘海更作为借用该公司资质开发涉案房地产的项目经理，亦在合同上签字。故根据以上事实，能够确认张礼俊与金润建设公司之间的商品房买卖合同成立。其次，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案被上诉人主张的是确认合同有效，上诉人虽对一审判决对此予以认定不服，但未提供证据证明该合同存在以上法律规定的情形，故对其主张本院不予支持。至于合同的实际履行情况，因不影响合同效力，与本案无关。综上所述，山东金润建设有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人山东金润建设有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  路凤娟审判员  赵洪科审判员  李 兴二〇一八年一月二十日书记员  邢 辉