上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0118民初13491号原告：曾建萍，女，1964年10月22日出生，汉族，户籍所在地上海市长宁区。委托诉讼代理人：沈孝鸣，上海市傅玄杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨峥勇，上海市傅玄杰律师事务所律师。被告：上海恺泰房地产开发有限公司，住所地上海市青浦区。法定�表人：徐荣璞，总经理。委托诉讼代理人：洪维争，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄晨宸，北京大成(上海)律师事务所律师。原告曾建萍诉被告上海恺泰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月23日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。本案于2017年9月22日公开开庭进行了审理，原告曾建萍的委托诉讼代理人沈孝鸣，被告上海恺泰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人洪维争到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾建萍向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告签订的《上海市商品房预售合同》无效并解除；2、被告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任；3、返还原告已付房款人民币2,537,533元；4、被告赔偿原告损失253,753.30元；5、被告赔偿原告房款利息(按照中国人民银行同期贷款利率计算)；6、被告承担本案诉讼费。审理中，原告变更诉讼请求为：1、确认因被告违约原告与被告签订的《上海市商品房预售合同》依法解除；2、被告返还原告已付房款2,537,533元；3、被告支付原告违约金253,753.30元(合同总价的10%)；4、被告赔偿原告房屋涨价的损失180万元；5、被告赔偿原告聘请律师费的损失20万元；6、被告支付原告公证费2,800元；7、被告赔偿原告利息损失(其中40万元自2016年6月4日起算，367,533元自2016年6月30日起算，177万元自2016年9月1日起算，均按照中国人民银行同期贷款利率，计算至被告实际还款之日止)；8、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2016年9月1日，原告与被告签订《上海市商品房预售合同》，约定被告向原告出售位于上海市青浦区徐泾镇诸光路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积73.02平方米，套内面积45.44平方米，建筑高度4.49米，总价2,537,533元。合同约定房屋的规划用途为办公，楼盘名称为《绿地融信商业中心》，交房日期为2017年12月31日前。合同解除的违约金赔偿金额为总房价的10%。原告付清了全部房款2,537,533元。被告在销售房屋时进行了大量的虚假宣传，包括但不限于：销售广告、宣传资料、楼书、模型、现场样板房、网上宣传等，将房屋宣传为具有LOFT即有插层功能的类住宅产品，且现场样板房为配置厨房、卫生间、客厅和卧室功能的住宅，宣传为可以通过插层享有120平方米的房屋。事实上被告出售的房屋仅为办公用途，不能进行插层居住，被告的行为违反了《上海市关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》规定以及《上海市商品房预售合同》第8条和第11条，理应承担违约责任，赔偿原告违约金、房屋涨价损失、律师费、公证费和利息损失。原告于2017年5月22日和2017年6月28日向被告发送律师函，明确提出解除合同，但被告拒绝协商，故原告起诉至法院。被告上海恺泰房地产开发有限公司辩称：合同不存在无效的情形，被告也不存在欺诈行为。系争房屋属于类住宅的性质，被告同意解除合同退还房款，同意支付占用房款期间的利息，利息按照中国人民银行同期贷款利率计算。被告不同意赔偿原告损失，本案不适用《中华人民共和国消费者权益保护法》的相关规定，也不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条和第九条的规定。房屋所有公开的文件，包括预售许可证、预售合同均约定系争房屋的用途为办公，价格也低于同时间同地段的住宅价格，原告对于系争房屋的性质是明确知晓的，被告不存在欺诈。合同约定交付的房屋为毛坯房，没有插层，被告没有擅自更改规划设计。系争房�因政府原因而暂停销售，目前销售价格还是原告购房时的备案价格，即使同地段房屋房价上涨，被告也不应该承担房屋差价赔偿责任。原告聘请的律师费过高，且被告愿意积极与原告协商解决，对于返还房款被告一直是同意的，故不应该承担律师费。公证费和诉讼费由法院判决。经开庭审理查明：2016年9月1日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《上海市商品房预售合同》，合同第二条约定乙方向甲方购买位于上海市青浦区徐泾镇诸光路1588弄《绿地融信商业中心》698号704室房屋，政府批准的规划用途为办公。房屋建筑面积73.02平方米，其中套内建筑面积为45.44平方米，建筑层高4.49米；第三条约定乙方购买房屋每平方米建筑面积单价(不包含房屋全装修价格)为34,751.21元，总房价款(不包含房屋全装修价格)暂定为2,537,533元。第七条约定乙方若未按本合同约定的时间付�，逾期超过90天后，甲方有权单方面解除本合同，乙方应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的10%。第八条约定签订本合同后，甲方不得擅自变更该房屋的建筑设计，确需变更的应当征得乙方书面同意并报规划管理部门审核批准，在获得批准之日起30天内与乙方签订本合同变更协议。甲方未征得乙方同意擅自变更该房屋的建筑设计，乙方有权单方面解除本合同。第十一条约定甲方定于2017年12月30日前将房屋交付给乙方，除不可抗力外。甲方如未在本合同第十一条约定期限内将房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之2计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方有权单方面解除本合同。第十九条约定乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通�甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知起45天内将乙方已支付的房价款(包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算)全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的1%，在退还房价款时一并支付给乙方。合同附件一约定2016年6月30日前乙方支付首期房款767,533元，2016年8月31日前乙方付清余款177万元。补充条款一第三条约定如乙方未按本合同附件一约定的付款方式和付款期限付款，甲方因主张其权益而支出的诉讼费、律师费用等由乙方承担。补充条款一第十三条约定合同解除后，乙方应自接到甲方通知之日起七个工作日内，根据上海市房地产交易中心有关规定，办理合同注销手续后，乙方方能按合同约定办理退款手续，逾期未能办理合同注销手续的由过错方承担所有直接经济损失(本息、公证费、交易手续费、抵押手续费、保险费、契税、退款�续费等)。补充条款一第二十五条约定甲乙双方均同意，甲方所做的宣传广告中的具体内容，经双方同意载入本合同的视为有效，未载入本合同的不作为甲方的要约，双方履行之权利、义务以本合同约定为准。补充条款一第二十九条约定其他任何形式的广告、宣传资料、售楼书、样板房、照片、楼体模型等资料的内容若与本合同及附件、补充条款不一致的，均以本合同及附件、补充条款之内容为准，本合同及附件、补充条款没有约定的以甲方实际交付为准。乙方亦不得援引本合同及附件、补充条款之外的资料内容进行解释事项或提起主张等。原告于2016年6月3日支付被告40万元，2016年6月29日支付被告367,533元，2016年8月31日支付被告177万元。被告向原告开具了2,537,533元房款的发票。2017年5月22日，原告委托律师向被告寄送律师函，表示被告违法销售类�宅，隐瞒和欺诈购房者，根据上海市的相关清理整顿工作意见，要求被告与原告协商处理。2017年6月28日，原告委托律师向被告寄送律师函，要求立即解除与被告签订的预售合同，被告承担违约责任和赔偿责任。被告于2017年6月29日收到该函件。2017年8月4日，被告在售楼处张贴《告业主书》，表示如业主需要办理类住宅退房手续，请依据要求准备相应材料以便被告快速办理。原告为本案诉讼聘请律师签订了《聘请律师合同》，约定费用为20万元，原告提供了律师费发票。审理中，原、被告一致表示合同解除后，要求在本案中一并处理预售合同网上登记备案注销事宜。以上查明的事实，由原、被告的陈述，商品房预售合同、付款凭证、购房发票、律师函、告业主书、聘请律师合同及发票、定购协议等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告为证明被告销售时将房屋宣传为具有插层功能的类住宅产品，提供了原告拍摄的房屋LOFT模型和样板房照片，被告对该组照片真实性不予认可，被告认为合同约定交付的房屋是毛坯，没有插层。被告确实提供了4套装修好的房屋供业主参观，但是仅作为装修建议，不是交付标准。原告为证明存在房屋涨价损失提供了：1、上海市东方公证处于2017年9月11日出具的公证书两份，公证书针对2017年9月4日网上房地产网站查询的本案系争楼盘的销售状态、销售报价和安居客网站上查询系争楼盘的销售单价进行了公证；2、2017年10月9日上海市东方公证处出具公证书，该公证书针对原告委托诉讼代理人沈孝鸣所持有的手机中其与名为“邦德王”和“Axiang”的微信聊天记录进行了公证。原告表示“邦德王”和“Axiang”系被告销售人员王占德和龚翔。被告表示网上房地产显示的是被告自行申报的价格，不代表出售价格，且与系争房屋非同一楼盘。王占德系被告售楼处工作人员，王占德不记得有相关微信聊天记录，聊天记录所示房屋未能办理备案价格，不可能对外销售。龚翔非被告员工。原告为上述公证支付了公证费2,800元。根据庭审查明的事实，本院认为：原、被告于2016年9月1日签订的《上海市商品房预售合同》系当事人真实意思的表示，未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。原告认为被告违反了合同第8条和第11条的约定，要求解除合同。对此本院认为，双方签订的预售合同中明确约定了房屋的规划用途为办公，建筑面积为73.02平方米，合同并未约定房屋有插层，也未约定装修交付，且合同约定其他任何形式的广告、宣传资料、售楼书、样板房、照片、楼体模型�资料的内容若与合同及附件、补充条款不一致的，均以合同及附件、补充条款之内容为准，故对原告认为被告未经原告同意擅自变更规划设计的意见本院不予采纳。根据合同约定，系争房屋应于2017年12月30日前交付，逾期交付超过90日，原告有权解除合同，现该解除权行使条件尚未成就，对原告依据此条款主张解除合同的意见本院不予采纳。鉴于被告于2017年9月22日庭审中明确表示同意解除合同，故本院认为原告与被告签订的《上海市商品房预售合同》于该日解除。合同解除后，被告理应将原告已付的购房款退还。被告同意按照中国人民银行同期贷款利率支付占用原告房款的利息，对原告主张的利息本院予以支持。因预售合同非因被告违约而解除，故对原告主张的违约金、房屋差价损失、律师费和公证费本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告曾建萍与被告上海恺泰房地产开发有限公司于2016年9月1日签订《上海市商品房预售合同》于2017年9月22日解除；二、被告上海恺泰房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告曾建萍房款2,537,533元；三、被告上海恺泰房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日支付原告曾建萍利息(第一笔以40万元为本金自2016年6月4日起算，第二笔以367,533元为本金自2016年6月30日起算，第三笔以177万元为本金自2016年9月1日起算，以上三笔均按照中国人民银行同期贷款利率，计算至实际付款之日止)；四、原告曾建萍与被告上海恺泰房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内办理注�《上海市商品房预售合同》(编号为XXXXXXXXXXXX)登记备案手续；五、原告曾建萍的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费45,952.70元，由原告负担18,852.40元，被告负担27,100.30元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  胡春明审 判 员  金 艳人民陪审员  ＸＸＸ二〇一八年一月二十二日书 记 员  谭泓洁附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事�未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。