陕西省西安市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）陕01执异37号
案外人：郑汉金，男，汉族，1963年6月30日出生，住浙江省乐清市，
申请执行人：中国长城资产管理股份有限公司陕西省分公司，住所地陕西省西安市高新区博文路唐南大厦1幢10205室。
负责人：邢珉，该分公司总经理。
委托诉讼代理人：张海斌，陕西尚文律师事务所律师。
被执行人：西安中登房地产开发有限公司，住所地西安市未央区未央大道138-1号中登大厦26层。
法定代表人：宋玉庆。
被执行人：西安中登德胜洋楼有限公司，住所地西安市未央路138-1号。
法定代表人：宋玉庆。
被执行人：陕西中登实业（集团）有限公司，住所地西安市泾河工业园泾渭一路。
法定代表人：李红梅。
被执行人：西安大基实业有限责任公司，住所地西安经济技术开发区明光路39号。
法定代表人：宋玉庆。
被执行人：陕西铭澜科技实业有限公司，住所地西安市未央区未央大道138-1号中登大厦22层。
法定代表人：宋宽。
被执行人：宋玉庆，男，1960年11月20日出生，住上海市黄浦区，
被执行人：宋宽，男，1988年9月2日出生，住上海市黄浦区。
被执行人：徐秀英，女，1965年6月6出生，住上海市黄浦区。
本院在执行长城资产管理股份有限公司陕西省分公司（以下简称长城资产分公司）与西安中登房地产开发有限公司、西安中登德胜洋楼有限公司（以下简称中登德胜公司）、陕西中登实业（集团）有限公司、西安大基实业有限责任公司、陕西铭澜科技实业有限公司、宋玉庆、宋宽、徐秀英借款担保合同一案中，案外人郑汉金以本院（2016）陕01执511号之三执行裁定书查封的被执行人中登德胜公司名下位于西安市未央大道138-1号，房权证号1100116005-11-3-11901属其所有为由对本院查封行为提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了书面审查，现已审查终结。
案外人郑汉金称，其系陕西沪喻电力电器成套有限公司（以下简称沪喻公司）的股东，沪喻公司及关联公司长期与被执行人中登德胜公司及其相关公司存在供货的贸易往来。2005年6月7日，其与中登德胜公司达成以材料换房的协议，以材料款抵销购房款，且中登德胜公司拖欠的材料款超出了购房款金额。签订协议后中登德胜公司将涉案房屋交付其使用，郑汉金对该房屋进行了装修。在双方对材料换房相关款项反复核算后，中登德胜公司才于2007年4月出具材料换房的收据。2008年8月5日，双方正式签订《中登大厦A座商品房认购协议书》，约定认购中登大厦A座19层中F1、F2、F3、F4、F5、F12号房，建筑面积600平方米（实际建筑面积以政府主管部门核定为准），总金额270万，郑汉金按材料换房方式支付房款。2013年8月19日，中登德胜公司出具沪喻公司及关联单位以材料换房的方式支付购房款共计324万的收据，超付54万元。后因办理银行贷款业务需要双方补签了正式的《商品房买卖合同》。2015年4月6日，双方又签订合同约定中登德胜公司同意中登大厦19层南半层以10800元单价将郑汉金的600平米办公楼退回中登德胜公司，但该协议因种种原因未履行。综上，法院对涉案房产的查封执行损害了郑汉金的合法权益，请求撤销法院（2016）陕01执511号之三执行裁定查封的被执行人中登德胜公司名下位于西安市未央大道138-1号，房权证号1100116005-11-3-11901的房产，中止对涉案房产的执行行为。
申请执行人长城资产分公司称，1、法院对涉案房屋进行的查封拍卖符合法律规定。2013年12月13日，长城资产分公司与未央区农村信用合作联社（以下简称“原债权人”）及西安中登房地产开发有限公司、中登德胜公司等签订《债务重组协议》，确认了29900万元的债权和用包括涉案房产在内的房产为长城资产分公司享有的债权提供抵押担保。公证处为此出具了(2013)陕证经字第007477号《公证书》和(2013)陕证经字第007477号（补）《具有强制执行效力的债权文书公证书》。同日各方签署《抵押合同》并在西安市住房保障和房屋管理局办理了西安市房他证未央区第2013122145号《房屋他项权证》的抵押登记，抵押权人为长城资产分公司，其享有该房产合法的抵押物权和优先受偿权。2、案外人不享有对涉案房产物权，其异议理由不成立。案外人并未取得涉案房产的产权证书，不符合《城市房地产管理法》第三十六条和《物权法》第九条的规定，对涉案房产不享有物权。且案外人并未交付购房款，其证据中显示的是中登公司与陕西沪喻电力电器成套有限公司之间的债权债务关系，收据是出具给陈赛妹，与本案无关。因其双方已签订合同解除了房屋买卖关系，且中登德胜公司未按合同履行付款义务，故案外人享有的是债权，不能排除执行。3、案外人合同所涉及的仅为中登大厦19层部分房产，要求解除对整层楼的查封，没有法律依据。故请求法院驳回案外人的执行异议。
本院查明，中国长城资产管理公司西安办事处（现更名为长城资产管理股份有限公司陕西省分公司，即长城资产分公司）与西安中登房地产开发有限公司、中登德胜公司、陕西中登实业（集团）有限公司、西安大基实业有限责任公司、陕西铭澜科技实业有限公司、宋玉庆、宋宽、徐秀英借款担保合同一案，陕西省西安市汉唐公证处作出的（2013）陕证经字第007477号公证书、（2013）陕证经字第007477号（补）具有强制执行效力的债权文书公证书和（2016）陕证执字第077号执行证书已经发生法律效力。其中载明：上述各方当事人于2013年12月13日签订了《债务重组协议》、《抵押合同》、《股权质押合同》、《连带保证合同》，并约定抵押人中登德胜公司自愿以其名下包括涉案房产在内的44套房产为案涉债务提供抵押担保（《房屋他项权证》西安市房他证未央区字第××号等）。执行标的为：债务本金人民币28638万元整；利息人民币17175681.25元；逾期罚息人民币33961461.33及从2015年12月19日至还款之日的罚息、违约金以及实现债权的全部费用。本案在执行过程中，本院于2016年4月11日作出（2016）陕01执511号之三执行裁定书，裁定：查封或轮候查封被执行人中登德胜公司名下位于西安市未央大道138-1号，房权证号为1100116005-11-3-11901的房产，查封期限为三年。同日，本院向西安市房屋产权产籍管理中心送达了（2016）陕01执511号之四协助执行通知书和上述查封裁定，办理了查封手续。
另查明，西安市住房保障和房屋管理局颁发的西安市房他证未央区字第××号《房屋他项权证书》载明：房屋所有权人为西安中登德胜洋楼有限公司，房屋他项权利人为中国长城资产管理公司西安办事处，房屋坐落西安市未央区未央路138-1号，登记时间2013年12月18日，附记1100116005-11-3-11901等共8证同案抵押。该1100116005-11-3-11901房产建筑面积1179.74平方米。
案外人郑汉金为支持其异议请求提交以下证据：1、其作为买受人与被执行人中登德胜公司作为出卖人于2005年6月7日签订的一份《商品房买卖合同》约定：郑汉金购买中登德胜公司位于西安市经济技术开发区B4区未央路以西“长实中登大厦A座”第A幢19层F1F2F3F4F5F12号房，用途写字楼，建筑面积共600平方米，该商品房单价为人民币每平方米4500元，总金额270万元整，最终面积以实测报告为准，多退少补。购房款270万元整一次性付清。出卖人应当在2006年10月31日前交付买受人使用，出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料包产权登记机关备案。合同在履行过程中发生的争议协商不成的，提交西安市仲裁委员会仲裁。2、A座19层南半部，面积720㎡〈最终以实际测量面积为准〉单价4500元∕㎡，总价324万元整。尾部宋玉庆于2007年4月11日签名同意，被执行人陕西中登实业集团有限公司和中登德胜公司于2011年4月28日盖章注明：2007年4月材料换房405608元，2007年4月陕中实材料换房1437033.29元，2011年4月陕中实材料换房1397358.71元，实换金额324万元整。3、一份落款时间为2013年8月19日的《说明》提及陕西沪喻电力电器成套有限公司等的货款收据时间，并载明“324万元易货换房购中登德胜公司中登大厦A座19层南半部，现开0007067收据一张，此房款收据仅以2013年8月19日为有效凭证，如有以前开具的收据现声明作废”。该说明尾部没有中登德胜公司签章，韩引娣签字确认同意。4、陕西沪喻电力电器成套有限公司于2007年4月16日出具编号0004651的一份收到陕西中登实业集团有限公司材料款1437033.29元的《收据》；陕西电子大楼上民电器供应部于同日出具编号为0004652的一份收到中登德胜公司材料款405608元的《收据》；陕西电子大楼长城成套电器经营部于2011年4月28日出具编号0004653的一份收到陕西中登实业集团有限公司材料款1397358.21元的《收据》；以上三份收据分别注明“补更换收据”和“补19楼差额款”。中登德胜公司于2013年8月19日向陈赛妹出具的编号0007067的一份载明上述三份收据相关款项和“易货A座19层”的324万元整的《收据》。5、案外人郑汉金作为认定人乙方与被执行人中登德胜公司作为发展商甲方于2008年8月5日签订的一份编号：20080805-2《中登大厦A座商品房认定协议书》约定：乙方认定商品房名称“中登大厦A座”，类型写字楼，房间号为中登大厦A座19层F1F2F3F4F5F12号房，用途办公，建筑面积600平方米（暂定参考面积），单价每平方米4500元，总金额270万元，乙方按材料换房方式，双方确认如下：本协议签定之时，乙方已全部付清房款。该写字楼经验收合格，于2008年7月31日前交付乙方。甲方保证在730日内给乙方办理好房产证，附平面图纸壹份。后附平面图中划分了F1—F12的区域。案外人郑汉金还向本院提交了证明陈赛妹与其系夫妻关系的结婚证，二人共同出资成立陕西沪喻电力电器成套有限公司，且陈赛妹为该公司法定代表人的企业法人营业执照和验资报告；郑汉金于2008年7月缴纳物业费的中登物业缴费通知单、发票等证据。案外人郑汉金未能向本院提交：1、涉案房产在其名下的房屋管理行政部门颁发的权属证明；2、其实际租赁使用涉案房产的相关装修、租赁合同；3、所涉房产F1—F12分割区域及面积经房屋管理行政部门规划审批登记或备案等的证据。
本院审查中，案外人郑汉金向法庭陈述：“其所提交的购房合同和认定协议没有在房产管理部门进行过合同备案”，“没有房屋管理部门对11901号F1—F12进行测量划分审批的相关表格或资料，只有中登德胜公司在认定协议书后附对F1—F12的划分资料”。
上述事实有公证书、执行证书、执行裁定书、送达回证、房屋他项权证书、商品房买卖合同、商品房认定协议书、材料换房、说明、收据、询问笔录、补充质证笔录等证据在卷予以佐证。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记薄判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记薄、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”。本案中，案外人郑汉金虽主张其在法院查封涉案房产之前即与被执行人中登德胜公司签订了商品房买卖合同、认定协议书购买了部分涉案房产，并以材料款抵偿支付了该部分购房款。但鉴于：一、案外人所提交的《商品房买卖合同》和《中登大厦A座商品房认定协议书》均未在相关房屋管理部门登记备案，所涉房产F1—F12分割区域及购房合同中所涉F1F2F3F4F5F12区分涉案1100116005-11-3-11901号房产其他部分及面积均未经房屋管理行政部门规划审批登记或备案。二、案外人郑汉金抵付购房款的材料款收据中的债权债务关系主体一方陕西沪喻电力电器成套有限公司、陕西电子大楼长城成套电器经营部、陕西电子大楼上民电器供应部与案外人郑汉金主体无相对性，另一方陕西中登实业集团有限公司和中登德胜公司主体亦不同一，故案外人郑汉金以此证明其向被执行人中登德胜公司以材料款抵付购房款行为存在瑕疵。三、案外人郑汉金未能向本院提交其实际租赁使用涉案房产的相关装修、租赁合同，仅以物业缴费凭据不足以证明其在法院查封涉案房产之前已实际占有使用的事实。故案外人所主张的涉案1100116005-11-3-11901号房产中F1F2F3F4F5F12部分的执行异议申请理由不能成立，该涉案房产中其余部分案外人并未与被执行人签订购房合同，因无事实依据亦不能排除人民法院的强制执行，本院依法不予支持。因被执行人中登德胜公司未履行生效法律文书所确定的义务，本院对登记在其名下且已登记抵押给申请执行人长城资产分公司的位于西安市未央大道138-1号，房权证号为1100116005-11-3-11901房产的查封并无不当。如案外人对涉案查封1100116005-11-3-11901号房产中F1F2F3F4F5F12部分主张实体权利，可依法通过诉讼予以确认。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第一项的规定，裁定如下：
驳回案外人郑汉金的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向执行法院提起诉讼。
审判长 王庆九
审判员 李 唯
审判员 王 炜
二〇一八年一月二十六日
书记员 殷博翔