北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0105民初36567号
原告：赵树武。
委托诉讼代理人：张增贤。
被告：张优。
原告赵树武与被告张优（以下均简称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。赵树武及其委托诉讼代理人张增贤，张优，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
赵树武提出诉讼请求：1.确认我与张优签订的《北京市存量房买卖合同》无效；2.张优退还已付购房款190万元；3.支付房屋增值损失352.12万元；4.支付2015年12月31日至判决生效之日止的房屋租金；5.支付诉讼保全担保费18540元；6.支付诉讼保全费1万元；7.支付我已付费用的利息45.6万元（以190万元为基数，从2015年11月17日主张至2017年11月16日，按照年利率12%标准主张）；8.支付律师费20万元。事实与理由：2015年8月18日，我与张优签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定我以618万元价格购买张优位于北京市朝阳区广渠门外大街x号院x号楼x层203房产。合同签订后，我共向张优支付190万元购房款。诉讼中我方通过法院得知房屋在签约之时已被法院查封，后该房屋于2016年12月20日被司法拍卖，故诉至法院。
张优辩称：我对签署涉案合同完全不知情，合同上未有我的相关签字，亦未收到190万元房款；我和赵树武之间不存在房屋买卖关系，我不应承担房屋增值损失；且房屋增值损失是赵树武自行估算的；对赵树武主张之其他损失也不应由我承担。我曾向案外人赵某借款，赵某以承诺帮我还款为由让我向其出具相关的公证授权委托材料，但赵某并未代我偿还借。在交易该房屋的时候，北京市西城区人民法院已经通知我该房屋被查封，故该房屋当时是不可以进行交易的。因赵某未帮我偿还借款，我要求公证处公证员解除委托，但是公证员也多次推脱。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2015年5月5日，张优向案外人赵某出具公证委托书，内容为：张优委托赵某代为办理北京市朝阳区广渠门外大街x号院x号楼x层x房屋（以下简称203房屋）有偿转让事宜，并有权办理前往房屋土地管理部门查阅与该房屋相关的一切档案资料、办理房源核验手续、提交房源核验所需文件、确定房产购买人、确定房屋转让价格、办理网上签约手续、签署房屋有偿转让合同、办理房屋产权过户登记、进行物业交接、领取售房款、交纳相关税费、协助购房人办理银行抵押贷款手续。
2015年8月18日，赵某代理张优作为卖方（甲方），赵树武作为买方（乙方）经案外人北京XX房地产经纪有限公司居间介绍签订《北京市存量房买卖合同》。约定：出卖人向买受人出售203房屋，房屋总成交价为618万元；乙方同意于2015年8月18日前向甲方支付定金5万元；乙方应在2015年8月31日前直接支付甲方首期价款115万元；甲方同意乙方通过向银行申请100万元的贷款形式支付尾款；该房屋已设定抵押，出卖人应于2015年10月1日前办理抵押注销手续；出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任；甲乙双方应当于2015年12月31日到房屋权属转移登记部门办理过户手续；甲方应当在2015年12月31日前将该房屋交付给乙方；甲方将交易房产出卖给第三人，导致乙方不能取得房屋所有权证的，乙方有权解除合同，甲方应自退房通知书送法之日起15日内退还乙方全部已付房款，并按照合同约定的房价总款的20%向乙方支付违约金，违约金不能弥补乙方损失的，不足部分由甲方承担。审理中，赵树武称赵某在签订合同时向其出示了203房屋房产证原件、委托售房公证书原件、张优身份证复印件。张优认可其将203房屋房产证原件交付赵某。赵树武主张其与赵某就剩余房款口头约定于办理房屋过户手续前支付。
2015年8月15日，赵树武向赵某支付定金5万元。2015年8月28日，赵树武向赵某支付房款115万元。2015年11月17日，赵树武向赵某支付70万元。审理中，赵树武主张2015年9月中旬左右赵某称203房屋被法院查封，需待房屋解除查封后方可配合办理网签；2015年10月左右，赵某称若其支付70万元，房屋查封可予以解除，并可提前向其交付房屋，故其于2015年11月17日支付赵某70万元；但赵某后续仍未向其交付203房屋，且经多次催促，赵某一直推脱，拒绝办理203房屋抵押注销手续及网签手续。张优则称其于2015年8月4日知晓203房屋被法院查封。
另查，北京市西城区人民法院受理中信银行股份有限公司总行营业部起诉张优金融借款合同纠纷后，于2015年4月28日作出（2015）西民（商）初字第12255号民事裁定书，裁定冻结张优的银行存款3218634.07元或查封、扣押其相应价值的财产；2015年5月22日，北京市西城区人民法院查封203房屋。2016年12月28日，因张优未按期履行（2015）西民（商）初字第12255号法律文书确定的义务，北京市西城区人民法院拍卖203房屋，成交价格为970.12万元。
赵树武称因张优未能依约向其出售房屋导致其另行租赁房屋产生租金损失，其按照每月6000元标准主张2015年12月31日至2016年4月18日期间租金，按照每月6500元标准主张2016年4月19日至判决生效之日期间的租金。
诉讼中，经赵树武申请，本院于2016年7月18日作出（2016）京0105民初36567号民事裁定书，裁定查封203房屋；后经赵树武申请，本院于2016年12月22日作出（2016）京0105民初36567号之一民事裁定书，裁定解除对203房屋的查封，于2016年12月23日作出（2016）京0105民初36567号之二民事裁定书，裁定查封、冻结、扣押张优名下价值618万元的财产。
本院认为：张优委托赵某办理203房屋出售事宜，故赵某在委托权限内实施的行为对张优直接发生法律效力，对张优关于其不知晓涉案交易及未收取房款的答辩意见不予采纳。赵某代理张优与赵树武签订的北京市存量房屋买卖合同中涉及的房屋属被人民法院查封的财产，该房屋在查封期间未经人民法院许可不得转移、转让，故双方就203房屋签订的上述合同应属无效合同。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。赵树武要求张优返还已收取购房款，符合法律规定，本院予以支持。赵树武要求张优给付购房款利息的数额过高，对其合理部分，本院予以支持。张优作为涉案房屋的所有权人，签订合同前已知晓203房屋被查封不可自由交易，未能有效解除对赵某的委托关系，依然与赵树武签订合同并收取购房款，使赵树武在缔约过程中及签约后产生一定程度信赖期待而实际履行，造成了损失，故应承担相应的损失赔偿责任。结合本案具体情况，本院酌定张优向赵树武给付房屋增值损失200万元。赵树武主张之租金损失，依据不足，本院不予支持。赵树武主张之律师费及诉讼保全担保费，因不属于订立合同时可预见到的必然发生的损失，故本院不予支持。赵树武主张之保全申请费，符合法律规定，本院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：
一、确认原告赵树武与被告张优于二○一五年八月十八日就北京市朝阳区广渠门外大街x号院x号楼x层203房屋签订的《北京市存量房买卖合同》无效；
二、被告张优于本判决生效之日起十日内向原告赵树武退还购房款一百九十万元并支付利息二十二万八千元。
三、被告张优于本判决生效之日起十日内向原告赵树武赔偿损失二百万元；
四、被告张优于本判决生效之日起十日内向原告赵树武支付保全费一万元；
五、驳回原告赵树武的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费55060元，由被告张优负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 童雪霏
人民陪审员 马兰英
人民陪审员 谢秋明
二〇一八年二月六日
书 记 员 陈锦洪