山东省威海经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁1092民初737号原告：张焕模（身份证号码1521031962********），男，1962年8月20日出生，汉族，住荣成市。委托诉讼代理人：许晓锋,荣成石岛法律服务所法律工作者。被告：于建筑（身份证号码3706331970********），男，1970年4月12日出生，汉族，住荣成市。委托诉讼代理人：孙红军,荣成成山法律服务所法律工作者.原告张焕模与被告于建筑租赁合同纠纷一案，张焕模于2014年3月4日向荣成市人民法院提起诉讼，荣成市人民法院立案受理，案号为（2014）荣人商初字第53号。案件审理过程中，威海市中级人民法院于2016年4月11日以荣成市人民法院不方便审理为由，指定由本院审理。本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张焕模及委托诉讼代理人许晓峰，被告于建筑及委托诉讼代理人孙红军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张焕模向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间签订的租赁合同，被告退还原告第三年的租金10万元；2.被告支付原告违约金10万元；3.被告赔偿原告经济损失8万元。事实和理由：2012年8月27日，原、被告签订《冷藏租用合同》，租期自2012年9月1日至2017年8月13日，租金为每年10万元。原告于2011年11月9日支付了前三年的租金30万元。2013年10月初，被告上了一套烘干设备，并私自接用原告冷藏变压器电源，致变压器超负荷使用、提接棱被烧断电，据电工讲严重时会烧变压器。原告因此不敢拉鱼来冷冻，受到重大经济损失。2013年冬天，被告私自在院里建设冷库，直接影响了原告的生产经营。庭审中，原告变更第二项诉讼请求为要求被告支付违约金30万元，并撤回第三项诉讼请求。于建筑辩称，第一，原告并未向被告支付30万元租金，也不存在被告私自接电影响原告经营一事。被告改建冷库前在院内建设的是车库，原告对此知情并同意，原告搬走前，被告并未建成冷库，原告无权以被告建车库为由解除合同。第二，被告同意解除合同，但解除的原因是原告在未通知被告的情况下自行搬走，被告在找不到原告的情况下，找了相关证人对冷藏的实际情况进行勘察后接管，被告认为合同解除时间应为2014年11月。第三，原告不经营冷藏是其自身原因所致，与被告无关；并且违约金应以实际损失为基础，原告经营冷藏期间常年亏损，其主张的违约金数额明显过高，因此，被告不同意支付违约金。本院经审理认定事实如下：2012年8月27日，原、被告签订一份《冷藏租用合同》，约定：甲方为被告，乙方为原告，乙方租赁甲方的冷库，用途为水产品、冷藏的加工；租赁期限为5年，自2012年9月1日至2017年8月31日，租金每年10万元，先交3年租金30万元，余下2年租金分别于2014年8月31日、2015年8月31日各交10万元，否则视为违约；乙方在经营期间，双方如在院内建设，必须双方达成一致意见，乙方在院内建房到期后不准拆除；承租期间甲方要提供水电，费用由乙方承担，每月必须按时缴清，如有拖欠超过3天，按电业标准处罚处理，并可断水断电，损失由乙方自负；乙方在租用期间，压缩机三个月不运转等原因违约，甲方不退乙方租金，并有权重新对外出租转让；甲方在院内修建一栋办公场所并在南院墙开一个大门，院内用硬土铺平，甲方在冷库大门前砌一个装卸平台（乙方提供图纸，签字有效）；在经营期间任何一方违约，须支付对方50万元违约金；合同中还就其他事项进行了约定。合同签订后，原告支付给被告租金260000元，被告将出租场所交付原告使用。后原告在未通知被告的情况下于2014年7月中旬搬离租赁场所。被告陈述2014年9月因为压缩机长期未开导致氨液泄露，其才知道被告已经搬离，后于2014年10月18日与村委、镇政府工作人员一起打开租赁场所大门并接手管理。以上事实，双方当事人没有争议，本院予以确认。双方存在争议的事实是：一、原告是否向被告支付过租金4万元；二、被告是否存在断水断电、堵门、在租赁场所另建冷库的行为，是否造成原告损失及数额。分述如下：一、原告是否向被告支付过租金4万元。原告主张签订合同时曾以现金方式支付4万元，并提供荣成市人民法院庭审过程中白某出庭作证的证言证实。白某证实：其与原告的女儿是大学同学，2011年11月原告女儿打电话向其借钱，其使用原告女儿的电脑向被告转账21万元，被告向其出具了收款收据，该款系其出借给原告的款项；之后又去一次交给了被告现金4万元，被告没有出具收条。（庭审中，白某出示了被告书写的收款收据，并在卷宗中留存了复印件。）被告质证认为，其没有收到该笔4万元租金。其收取的租金26万元，其中21万元由白某转账支付，其向白某出具了收款收据，此外另收原告租金5万元，每次收款被告均出具收条。通过当事人举证、质证，本院对该项争议事实认定如下：原告主张以现金方式付款4万元，仅提供证人白某的证言，无其他证据予以佐证；并且从白某提交的收据来看，白某转账付款被告都要打收据，其支付现金而不要被告出具收据，不符合常理，原告关于被告每次收款均不出具收据的主张不成立。根据现有证据，不能认定原告另行支付现金4万元给被告。二、关于被告是否有断水断电、堵门、在租赁场所另建冷库行为。首先，原告主张被告存在断水断电、堵门、在租赁场所另外建设冷库等违约行为，提交证据如下：1、原、被告之间的对话录音两份，原告主张对话时间为2014年3月2日，其中第一段录音中原告：“你不是告诉我盖个车棚么？你怎么盖个冷库？”被告：“我嫌乎你不讲信用”，原告：“你不是搭车棚，你这是盖冷藏”，被告：“我盖冷藏怎么的”；第二段录音中有原告：“抄个电表，电费弄弄啊”、“上两个月你也没给我”，被告：“没多少电费，么点电费”，另有原告要求被告再不要使用压缩机，不要使用冷库变压器的电，并提到“去年灵都烧了不够用的”以及跳闸的问题，被告认为是原告操作不对导致跳闸并且认为电是被告的因此其有权使用。经质证，被告认为原告提交的录音不是完整资料，存在剪切，故不予认可。2、荣成市人民法院庭审过程中证人宋某出庭作证，其证言的主要内容为：2012年9月11日至2014年7月15日，证人在原告处开压缩机，月工资3000元；2014年4月20日左右，冷藏水电均停了，之后原告找被告去修，刚修好过两天又坏了；其受雇于原告期间，原、被告因为停水1个多月以及虾皮的问题打过架，被告还用单排座大头车堵过大门；在其工作期间，看到被告在冷藏建设了厂房框架。另，原告申请荣成市人民法院调取了荣成市公安局上庄派出所询问笔录一宗，其中：1、2014年4月26日询问笔录的主要内容为：因之前原、被告发生冲突，被告将原告打伤并赔偿了医疗费，被告一直找原告麻烦，冷藏厂自2014年4月23日开始停电，现在被告将车辆停在装卸台前，并且不允许原告带人进入被告院里的配电室进行维修，导致冷藏无法运作；2、2014年6月9日至6月10日询问笔录的主要内容是原告反映被告堵门影响其正常经营，被告认为原告欠其库存虾皮，派出所围绕该问题进行了调查。其中，张焕模陈述的主要内容为：被告用车辆堵了其冷藏的门口，造成无法正常入库和出库，只能用手搬，严重影响正常经营，同时主张其不欠被告虾皮；于建筑陈述的主要内容为：其将车停在原告的冷藏门口是去拉其存放于原告冷藏中的虾皮，因为原告不给货，所以其一直将车辆停放在门口等着装；案外人迟法华陈述的主要内容为：2014年6月8日，其向原告要求拉貂食，原告说有车堵着门，拉不了，之后2014年6月10日上午9点左右其到原告的冷藏拉貂食，看到有一辆白色福田货车（车牌号鲁Ｋ×××××）堵在冷藏门口，拉不了貂食；案外人曲文聚陈述的主要内容为：2014年6月10日上午9点半到10点左右，其到原告冷藏拉貂食，看到一辆白色福田货车（车牌号是鲁Ｋ×××××）堵在门口，拉不了貂食，另外二十多天之前其到原告冷藏拉貂食也是同样的原因拉不了；案外人张彦军陈述的主要内容为：其是张焕模的外甥女婿，在冷藏干保管，大约二十多天前被告用一辆铲车堵在冷藏下坡道上，2014年6月8日10点多，被告开着一辆白色福田货车（车牌号是鲁Ｋ×××××）堵在冷藏门口；3、2014年6月20日至7月15日询问笔录的主要内容为关于2014年6月20日原、被告之间发生肢体冲突的调查。经质证，原告对笔录的真实性无异议，认为可以证实被告多次用车堵原告的大门，被告对笔录的真实性无异议，但主张其是到冷藏提货并非故意阻挠经营。通过当事人举证、质证，本院对该项争议事实认定如下：第一，根据上庄派出所的调查笔录，能够认定被告有将货车长时间停放在在原告经营的冷藏门口的行为。第二，原告主张被告对其断水断电导致其无法正常经营，仅提供证人宋某出庭作证，该证人系原告雇佣的工作人员，且无其他证据予以佐证，单纯依据证人证言，无法证明原告的主张。第三，根据原、被告之间的通话录音，能够认定被告在租赁场所内另外建设了冷库，其行为违反了双方合同中关于另行建设需经租赁方同意的约定。综上，根据现有证据，本院认定被告在履行合同过程中实施了堵门、另建冷库的行为。关于被告行为是否造成原告损失及数额。原告陈述其因被告的违约行为受到损失：一是经营损失，原告主张其经营冷藏每年约收入三十万元；二是原告将设备搬走后，即使折旧变卖也会损失五六万元，况且卖不出去；三是因原、被告之间租赁合同纠纷导致原告与养貂户之间的冷冻合同无法履行，养貂户拒绝支付貂食款。被告对原告主张的损失不予认可，原告未对其主张的收入及损失进行举证。本院认为，原、被告均同意解除租赁合同，本院予以准许。本案争议的焦点是：第一，租赁合同的解除时间以及被告应向原告退还租金的数额；第二，原告主张违约金30万元是否合理。关于焦点一，本院认为，原告搬离租赁场所时，未以口头或书面方式明确向被告作出解除合同的意思表示，也未与被告实际交接，故合同解除的时间不宜以原告实际搬离时间确定。被告自认于2014年10月18日自行接管租赁场所，该时间与原告搬离时间相差不远，且情理中也应为被告预留合理的确认时间，因此，合同解除时间应以被告接管时间为宜。双方合同约定租金为10万元/年，租金自2012年9月1日起计算至被告接收之日2014年10月18日，计算为213150.68元（20万＋10万元÷365天×48天）。原告已向被告支付租金26万元，被告应返还多付的部分，计款46849.32元。关于焦点二，维护原告正常生产经营活动，是最基本的合同附随义务，但被告借故组织货车堵门，不仅违背了公序良俗，而且违法；被告在租赁冷库院内新建冷库等行为，直接违反了合同约定，系违约行为。因此，原告要求被告承担违约责任，理由正当。但双方合同约定的违约金50万元过高，被告要求适当减少，本院予以考虑。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素作出裁决。本案中，原告虽未能举证证明其实际损失的具体数额，但其因被告的行为不能正常经营，客观上受到损失是必然的。因此，综合原告的实际损失、双方的履约情况及过错程度，本院将被告应承担的违约责任，酌情减少至50000元。综上所述，原告诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告于建筑于本判决生效之日起十日内返还原告张焕模租金46849.32元；二、被告于建筑于本判决生效之日起十日内赔偿原告张焕模违约金50000元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300元，由原告负担5532元，被告负担1768元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 长  张丽红人民陪审员  邓树善人民陪审员  邵茂枝二〇一七年四月二十六日书 记 员  刘苏雯