上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终8568号
上诉人（原审被告）：上海聚家房地产经纪事务所，住所地上海市浦东新区锦安西路12号1层。法定代表人：项常华，总经理。上诉人（原审被告）：项常华，男，1979年5月9日生，汉族，住安徽省巢湖市无为县。上列两上诉人之共同委托诉讼代理人：金晔，男，上海聚家房地产经纪事务所工作。被上诉人（原审原告）：余彩英，女，1977年10月7日生，汉族，住浙江省瑞安市桂峰乡。委托诉讼代理人：刘广阔，上海隆天律师事务所律师。上诉人上海聚家房地产经纪事务所（以下简称聚家所）因居间合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初9265号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人聚家所、项常华的共同委托诉讼代理人金晔，余彩英的委托诉讼代理人刘广阔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。聚家所、项常华上诉请求：撤销原判第一项，依法改判为驳回被上诉人余彩英原审诉请。事实和理由：被上诉人与案外人王某约定出卖上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室的房屋（以下简称涉案房屋）的净到手价为400万元，其中《上海市房地产买卖合同》约定房价297万元，被上诉人持有的《买卖合同补充协议》约定价款98万元，再加上由于被上诉人对第一个张姓买受人不满意，第二个客户王某补偿被上诉人5万元，该5万元没有书面协议。被上诉人已拿到400万，其余部分为中介公司自行处理。被上诉人余彩英辩称，其不同意上诉人聚家所、项常华的上诉请求。被上诉人没有与王某约定过补偿5万元，亦未约定出卖涉案房屋的净到手价为400万元。在没有被上诉人授权的情况下，上诉人以420万元出售涉案房屋，其应当给被上诉人420万元，并且2015年9月1日，上诉人已承诺涉案房屋交易过户后，其将20万元返还被上诉人，上诉人应当履行该承诺。故请求二审驳回上诉，维持原判。2016年1月，余彩英向一审法院起诉请求：1、聚家所、项常华向余彩英支付代保管房款20万元；2、聚家所、项常华赔偿余彩英经济损失8万元。一审法院认定事实：聚家所系个人独资企业，项常华系聚家所的法定代表人和投资人。2015年1月24日，案外人王某作为合同乙方与合同甲方余彩英签订了《上海市房地产买卖合同》约定：甲、乙双方通过聚家所居间介绍，由乙方受让甲方所有的涉案房屋，转让价款共计297万元；双方确认在2015年3月23日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；在签订房地产买卖合同后二十五个工作日内，甲方应去银行提前还清贷款，并在取得银行交付的办理注销抵押登记材料后的七个工作日内办理完结注销该房屋抵押登记事项等。上述合同尾部甲方签字栏有“余彩英”字样的签名。同日，形成了合同甲方为余彩英、合同乙方为王某的《买卖合同补充协议》两份。第一份协议约定：“甲、乙双方于2015年1月24日签订的关于涉案房屋的房地产买卖合同，经双方协商，现双方同意如下操作：一、该房屋买卖合同价为297万元。1、乙方于签订买卖合同当日向甲方支付房价款37万；2、乙方于2015年2月5日前向甲方支付房款110万元；3、乙方向银行申请贷款金额为150万，在乙方就该房屋的产证及他项权证办出后一个工作日内，乙方应将他项权证原件通过丙方转交贷款银行，贷款银行在收到该他项权证后将乙方所贷款项直接支付甲方；如乙方的申请未获通过或者通过的贷款额度不足申请额度，则乙方在双方共同赴浦东新区房地产交易中心办理产权过户之前将其补足；二、乙方除上述合同价款297万元外，还应向甲方支付123万元，作为甲方的装修及搬迁补偿费，付款时间为：1、签订买卖合同当天支付63万元，其中20万元由中介方代为监管，并在双方完成交房手续后，由中介方再交付给甲方（尾款）；过户当天支付60万元；三、乙方购买此房屋实际共向甲方支付房款420万元，此价格为甲方净到手价格，交易当中所产生的税费均由乙方承担。”上述协议尾部乙方签字栏处有“王某”字样签名，聚家所在上述协议尾部盖章，协议尾部甲方签字处有“余彩英”字样的签名。第二份协议的头部及第一条的内容均与上述第一份协议相同，但协议第二条、第三条则分别约定为：“二、乙方除上述合同价款297万元外，还应向甲方支付98万元，作为甲方的装修及搬迁补偿费，付款时间为：1、签订买卖合同当天支付43万元；过户当天支付35万元；三、乙方购买此房屋实际共向甲方支付房款395万元，此价格为甲方净到手价格，交易当中所产生的税费均由乙方承担。”该协议尾部甲方签字栏处为空白，协议尾部乙方签字栏处有“王某”字样签名，聚家所在上述协议尾部盖章。同日，余彩英签署《产证保管书》一份，内容为：“兹收到余彩英交于上海聚家房地产经纪事务所位于浦东新区XX路XX弄XX号XX室物业之房地产权证一本，房地产权证号为浦字2010第XXXX**，暂为保管”。在上述正文内容与尾部业主签字栏之间添加有手写字样，内容为“备注：本人承诺该房屋肆佰万净到手，其余部分由中介方处理。”另查明，2015年3月8日，余彩英出具委托书并办理公证。委托书载明，余彩英委托金晔（聚家所工作人员）作为代理人办理涉案房屋的相关出售事宜，委托事项包括：代为办理房地产转移登记手续，代为签署房地产登记部门的相关登记文件、代为申请及办理还贷、退保手续，代为办理抵押登记注销手续、代为领取有关注销抵押材料等。2015年3月9日，聚家所代余彩英办理了涉案房屋的房地产交易纳税申报表。又查明，因余彩英未在《上海市房地产买卖合同》约定时间内将涉案房屋剩余贷款还清，无法办理抵押注销及过户手续，王某向上海市浦东新区人民法院提起房屋买卖合同纠纷诉讼。2015年9月1日，就王某诉余彩英房屋买卖合同纠纷一案，上海市浦东新区人民法院作出的（2015）浦民一（民）初字第14407号民事调解书载明双方自愿达成如下协议：一、余彩英应在2015年9月15日前将涉案房屋上抵押涤除后，协助王某办理该房屋过户至王某名下的手续，同时王某支付余彩英房屋尾款72万元（已扣除余彩英应赔偿王某的律师费、诉讼费、违约金、保全费等共计8万元）；二、王某应于涉案房屋过户登记至王某名下后十五日内支付余彩英房屋尾款150万元；三、案件受理费16,960元、保全费5,000元，由王某承担。同日，聚家所出具《情况说明》称“王某依据上海浦东新区人民法院作出的民事调解书中载明的内容，应于房屋过户办理之日支付720,000元，其中200,000元已依据上海市房地产买卖合同的约定，由我公司收取监管，在该房屋交易过户及完成交房手续后一并支付。”2015年9月，余彩英将涉案房屋还贷款项存入银行账户并办理了抵押注销手续。2015年9月24日，涉案房屋办理所有权变更登记手续。2015年10月14日，涉案房屋所有权登记至王某名下。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。聚家所在（2015）浦民一（民）初字第14407号案件审理中作出《情况说明》，承诺在涉案房屋过户手续完成后向余彩英支付其收取监管的20万元，现涉案房屋过户手续已经完成，《情况说明》中承诺的付款条件已经成就，聚家所应按上述承诺向余彩英支付该20万元，故对余彩英诉请聚家所支付代管房款20万元，法院依法予以准许。聚家所、项常华辩称该20万元已用于赔偿张姓买受人的损失，但关于该买受人的信息、买卖情况及赔付情况，聚家所、项常华均未提供证据佐证，法院不予认可；聚家所、项常华还辩称余彩英在《产证保管书》中曾承诺该20万元交由聚家所处理，但上述承诺内容为手写添加文字，并无证据证明系余彩英本人所写或余彩英本人认可手写内容；且即便系余彩英本人所写，该《产证保管书》形成于2015年1月24日，而聚家所出具《情况说明》承诺向余彩英支付该20万元的时间为2015年9月1日，晚于《产证保管书》的形成时间，故应以《情况说明》内容确定双方的权利义务关系。聚家所系个人独资企业，项常华系聚家所的股东；聚家所、项常华在审理中表示如法院判决聚家所承担返还责任、则项常华愿意共同承担相应责任，故余彩英请求聚家所、项常华共同返还20万元，于法不悖，法院予以准许。余彩英诉请聚家所、项常华赔偿的8万元经济损失，系王某起诉余彩英房屋买卖合同纠纷一案民事调解书中确认的余彩英应赔偿王某的律师费、诉讼费、违约金及保全费。本案双方均确认，上述费用中的违约金系余彩英逾期归还贷款导致延期办理涉案房屋抵押注销和房屋交易过户手续而产生的违约金。但对于余彩英迟延还贷的责任应如何承担，双方存在争议。对此，法院认为，余彩英虽称其未签署房地产买卖合同，但并未提供充分证据佐证；且在2015年1月24日涉案房屋买卖合同网签手续完成后，余彩英即已取得王某支付的首笔房款，余彩英亦确认聚家所工作人员在合同签订后已告知余彩英买卖合同签署情况，故即便余彩英未签署房地产买卖合同，其也应知晓合同签订情况，因余彩英未对签订合同表示异议，故应视为其已认可该合同。在余彩英已经认可买卖合同并依据合同取得买受人支付的首笔房款后，余彩英应积极履行办理涉案房屋的抵押注销手续等合同义务。虽然余彩英出具委托书委托聚家所工作人员金晔办理抵押注销手续，但余彩英亦确认系因其本人经常出国办理手续不便故委托金晔代为办理手续，而办理抵押注销手续的前提条件应是余彩英将涉案房屋上业已存在的抵押贷款还清，如余彩英未将足额款项存入还贷账户，金晔也无法代其办理注销手续；因并无证据证明余彩英委托金晔存款，故相关存款行为应由余彩英自行完成，余彩英应对其未及时还款导致无法按约办理抵押注销手续承担责任。因此，余彩英在与王某的诉讼案件中达成调解协议赔偿王某的8万元，应由余彩英自行承担。余彩英辩称其不了解注销流程、聚家所未及时通知其存入还贷款项造成其未按约还贷，缺乏依据，法院难以采信。判决：一、被告上海聚家房地产经纪事务所与项常华应于判决生效之日起十日内返还原告余彩英20万元；二、驳回原告余彩英的其余诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点为被上诉人余彩英出卖涉案房屋的净到手价为多少，上诉人聚家所是否有权处理20万元。对此，上诉人主张被上诉人与案外人王某约定净到手价为400万元，其组成为《上海市房地产买卖合同》约定房价297万元，《买卖合同补充协议》约定价款98万元，再加上王某补偿被上诉人5万元，被上诉人对此予以否认，主张其出卖涉案房屋的净到手价为420万元。对此，本院注意到，其一，虽然被上诉人与王某签订的《上海市房地产买卖合同》约定转让价款共计297万元，但本案前后出现过两份《买卖合同补充协议》，第一份协议约定装修及搬迁补偿费为123万元，该协议有被上诉人与王某的签名，第二份协议约定装修及搬迁补偿费为98万元，该协议未有被上诉人签名，故本院认定被上诉人与王某一致确认的装修及搬迁补偿费为123万元；其二，上诉人主张涉案房屋交易的净到手价为400万元的依据之一为王某同意补偿被上诉人5万元，但对此未能提供证据予以证明，本院不予采信；其三，虽然上诉人提供的《产证保管书》上有“本人承诺该房屋肆佰万净到手，其余部分由中介方处理”的手写添加文字，但被上诉人对此予以否认，而上诉人并无充分的证据证明上述文字系被上诉人本人所写或本人认可手写内容，故本院亦不予采信；其四，据被上诉人陈述，其与王某就涉案房屋买卖过程中，所有房款均由王某直接支付给被上诉人，上诉人对此未予否认，且在2015年9月1日上诉人出具的《情况说明》已经明确20万元已依据上海市房地产买卖合同的约定由其收取监管，在该房屋交易过户及完成交房手续后一并支付，故在目前涉案房屋的交房手续已经办理完毕的情况下，上诉人理应将20万元支付被上诉人。综上，本院认定被上诉人出卖涉案房屋的净到手价为420万元，上诉人无权处理并继续占有20万元，理应返还被上诉人。上诉人聚家所、项常华的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。原审判决并无不当，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币4,300元，由上诉人上海聚家房地产经纪事务所、项常华负担。本判决为终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 潘俊秀
审 判 员 翟从海
二〇一六年九月二十日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……