江苏省盐城市盐都区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0903民初5331号
原告：宋阿明，男，1969年9月9日生，汉族，居民，住盐城市盐都区。
委托诉讼代理人：宋长标，盐城市盐都区楼王法律服务所法律工作者。
被告：刘德洪，男，1970年8月11日生，汉族，居民，住盐城市盐都区。
委托诉讼代理人：徐跃彬，男，盐城市城南新区新都街道社会矛盾调处中心工作人员。
原告宋阿明诉被告刘德洪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案审理中,被告刘德洪提出反诉,要求原告宋阿明赔偿损失30000元,被告刘德洪在本院通知后的七日内未交纳反诉费,亦未交纳评估费用，本院按撤回反诉处理。原告宋阿明及其委托诉讼代理人宋长标、被告刘德洪及其委托诉讼代理人徐跃彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宋阿明向本院提出诉讼请求：判令被告刘德洪继续履行房屋租赁协议，按约交清第一年尚欠租金55000元，并承担违约金50000元，计105000元。审理中，双方均同意解除房屋租赁合同，原告遂变更诉讼请求为：判令被告刘德洪支付第一年租金55000元，并承担违约金50000元，计105000元。�实和理由：2017年5月6日，原、被告签订《房屋租赁协议》，约定，原告将其位于盐城市盐都区新都路碧桂园3号楼110室门市出租给被告经营使用，租期三年，从2017年6月6日至2020年6月6日，第一年租金65000元，在交接房子时扣除挑高层工程款后付清，第二年、第三年租金为70000元，于每年6月6日前付清下年租金，如违约，给付对方违约金50000元。协议当日，被告交纳押金10000元。此后，被告一直未支付租金。
被告刘德洪辩称：原、被告于2017年5月6日当日签订了房屋租赁协议和装潢合同各一份。同时约定出租房屋由被告承包装潢施工，装潢造价为38000元，从房屋租金中抵扣，后被告于5月8日进场装潢施工，6月9日原告突然找被告以装潢费用过高为由与被告发生矛盾，不让被告施工，并于6月11日将该房屋换了门锁，事实上涉案房屋至今一直被�告实际控制，导致被告无法进场施工，也无法履行两合同，现原告主张被告交纳尚欠租金和承担违约金的请求不能成立，被告也没有实际租赁房屋，原告也没有实际损失。2、由于原告违约，直接给被告造成装修的投入和无法租用的损失达30000元。本案原告应当履行装修合同在先。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年5月6日，原告宋阿明与被告刘德洪同时签订《房屋租赁协议》和《装潢合同》各一份，租赁协议约定，原告将其位于盐城市盐都区新都路碧桂园3号楼110室门市出租给被告经营使用，租期三年，从2017年6月6日至2020年6月6日，第一年租金65000�，在交接房子时扣除挑高层工程款后付清，第二年、第三年租金每年70000元，于每年6月6日前付清下年租金，先交后租；如有一方违约，给付对方违约金50000元。装潢合同约定，该租赁房屋由被告负责装潢，对室内挑高隔层，工程期限30天，工程包干价38000元，待工程完工后，工程款从租金中扣除。装潢合同落款日期为2017年5月6日，租赁协议落款日期为2017年6月6日（延后一个月）。协议当日，被告向原告支付10000元。后双方为装潢问题发生分歧。2017年6月13日，双方因租赁问题发生矛盾而报警，经盐城市城南新区新都派出所调处未果，被告停止装潢（装潢未结束），原告于2017年6月18日以被告表示不再承租为由更换了一把门锁（该门市有两个门两把锁，之前的两把门锁钥匙均在被告处）。后被告未继续装潢，装潢处于“半拉子”。在审理中，被告表示同意继续租赁，但要原告赔偿其损失，原告当庭将门锁钥匙交给被告，被告未接收。后被告明确表示不同意继续履行租赁合同，原告亦表示同意不再出租给被告。关于装潢损失，被告向本院提出鉴定申请，本院依法启动鉴定程序，在鉴定过程中，被告拒绝预交鉴定费，致鉴定被退回。
案涉房屋位于盐城市盐都区，房屋建筑面积为117.82平方米，为宋阿明、刘传兰共同共有，产权证号为苏（2017）盐城市不动产权第0059759号。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁协议》和《装潢合同》，是双方当事人的合意，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。双方约定房屋由被告承租，亦由被告负责装潢，装潢期限为30天，装潢包干价为38000元，装潢费用在租金中扣除，装潢期满后即从2017年6月6日起计算租期和租金，但被告未能在约定的30天内装潢完毕。2017年6月13日，双方因装潢和租赁问题发生矛盾，经报警处理未果，被告便停止装潢，致装潢半途而废。同年6月18日，原告以被告不再承租为由更换了一把门锁，在2017年9月6日庭审中，被告表示同意继续履行合同，原告当庭将门锁钥匙交给被告时，被告又拒绝接收。当事人协商一致，可以解除合同。本案在2017年12月20日的庭审中，双方当事人最终均表示同意解除房屋租赁合同，并达成待鉴定后将房屋交给原告的共识。但被告提出鉴定申请后又不预交鉴定费，致鉴定不能，并导致案涉房屋至今仍由被告装潢物品占据而未能退还给原告。合同解除后，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
原告认为，被告未按约定支�第一年租金，构成违约，应当支付第一年租金55000元，承担约定违约金50000元；被告认为，原告应当先履行装潢合同，原告阻止被告装潢施工，并更换了门锁，实际控制租赁房屋，双方均有过错，被告的损失应由原告承担。本院认为，被告未在约定的装潢期限内装潢完毕，原告在双方发生矛盾后擅自更换了门锁，被告在同意继续履行合同后又不接收门锁钥匙，尤其是在双方达成待鉴定后将租赁房屋交还给原告共识的情况下，被告不预交鉴定费致鉴定不能，最终导致案涉房屋不能及时交还给原告，被告应当承担主要责任，原告亦有一定责任。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案，双方约定起租日为2017年6月6日，从起租日开始应当计算租金，对于2017年12月20日双方同意解除租赁合同之前的租金，从2017年6月19日至2017年9月6日期间的租金，不应由被告�付；从2017年6月6日至2017年6月18日、2017年9月7日至2017年12月20日期间的租金，应当由被告支付。2017年12月20日双方协商解除合同之后，被告应当将房屋返还给原告，因被告停止装潢、怠于鉴定致房屋不能及时返还，该房屋实际由被告占有，虽然被告没有经营使用，但原告因此造成了租金损失，该部分损失应当由被告承担。原告要求被告支付第一年租金55000元，因双方已协商解除合同，原告主张的租金应当按实计算。关于违约金问题，因双方均有过错，应当各自承担相应的责任，故原告主张被告按约支付违约金之诉讼请求，本院不予支持。关于装潢费用问题，合同约定装潢包干价为38000元，但被告并未完成装潢，亦未能鉴定，装潢的价格不确定。合同约定装潢费用在租金中扣除，被告申请鉴定的目的是在租金中抵扣装潢费用，可视为被告的反驳主张为抗辩，现双方解除�合同，被告并未租赁使用，原告的合同目的未实现，被告自身又有过错，故对被告的该项反驳主张，本院不予支持。被告已支付的10000元应予以扣除。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十三条、第一百二十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告刘德洪于本判决发生法律效力之日起十日内将位于盐城市盐都区腾空让出交付给原告宋阿明。
二、被告刘德洪支付原告宋阿明从2017年6月6日至2017年6月18日及从2017年9月7日至2017年12月20日按65000元/年标准计算的租金，并支付从2017年12月21日起至实际让出租赁房屋之日止的房屋占�使用费（第一年内按65000元/年标准计算、满一年后按70000元/年标准计算，被告刘德洪已支付的10000元在应支付的租金和使用费中予以扣除）。
三、驳回原告宋阿明的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2400元，由原、被告各负担1200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费（收款人：盐城市中级人民法院，开户行：盐城中行城南支行，帐号：52×××89）。
审 判 长 黄约平
人民陪审员 黄 琪
人民陪审员 仇金平
二〇一八年三月二十六日
书 记 员 肖 雯
附录法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵�诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。