广东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）粤高法民一终字第103号
上诉人（原审被告）：茂名市茂南区区直债权债务清偿中心（原茂名市茂南区农金联合会债权债务清偿中心，2011年5月并入茂名市茂南区区直债权债务清偿中心）。
法定代表人：冯华强，主任。
上诉人（原审被告）：茂名市茂南区高山镇农金会债权债务清偿中心。
法定代表人：谭志鹏，主任。
上诉人（原审被告）：茂名市茂南区新坡镇农金会债权债务清偿中心。
法定代表人：陈其书，主任。
上列三上诉人的共同委托代理人：张桂洪，广东海日律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州市建筑置业有限公司。
法定代表人：陈朝平，总经理。
委托代理人：彭志辉，该公司职员。
原审被告：中国广东国际合作（集团）公司。
法定代表人：余才章，总经理。
委托代理人：郝志国，广东天穗律师事务所律师。
原审被告：广东兴华实业有限公司。
法定代表人：宋天宇，董事长。
委托代理人：段向东，广东博浩律师事务所律师。
上诉人茂名市茂南区区直债权债务清偿中心（下称区直中心）、茂名市茂南区高山镇农金会债权债务清偿中心（下称高山中心）、茂名市茂南区新坡镇农金会债权债务清偿中心（下称新坡中心）因与被上诉人广州市建筑置业有限公司（下称置业公司），原审被告中国广东国际合作（集团）公司（下称中广公司）、广东兴华实业有限公司（下称兴华公司）案外人执行异议之诉一案，不服广东省广州市中级人民法院（2013）穗中法民五初字第8号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
当事人原审的意见
置业公司诉称：1993年12月23日和1995年1月5日中广公司、兴华公司签订《中广大厦合建合约》和《补充协议》，约定兴华公司以每平方米9800元出资与中广公司合建中广大厦，取得中广大厦三、四、五、六、七楼共3000平方米建筑物，以每个车位10万元，取得中广大厦地下停车场五个车位。
1993年12月23日，兴华公司与置业公司签订《中广大厦合建合约》，约定置业公司以每平方米12300元单价，取得兴华公司在中广大厦的合建权利，即取得中广大厦三、四、五、六、七层及地下负一层1、2、3、5、6号车位。为此，置业公司于1993年7月1日至12月27日，共向兴华公司支付中广大厦合建投资款4000万元。2006年5月31日，兴华公司与异议人签订协议，对所有合作项目（包括中广大厦项目）进行了结算确认。期间，兴华公司亦全额向中广公司支付了项目投资款2818.5万元。
置业公司在1994年间与广州市羊城企业公司（下称羊城公司）及广州嘉利电器工业有限公司（下称嘉利公司）分别签订协议，将中广大厦自编第四、五、六层（《广州市房地产产权情况表》登记为三、四、五楼）及第3、5、6号车位转让羊城公司，将中广大厦第七层及第2号车位，置换给嘉利公司。在1996年底大楼建成后，由中广公司直接移交场地给上述各实际产权人；置业公司亦同时接收了中广大厦六楼及第1号车位，留作自用，并管理使用至今。
为解决办理产权问题，置业公司与中广公司及案外人羊城公司、嘉利公司等多次协商办证方式。1995年间为了明确产权分配及办理产权登记手续，原用地单位广州医学院、中广公司、置业公司、羊城公司、嘉利公司签订了五方《补充协议》。随后在1998年6月23日，置业公司与羊城公司、嘉利公司向广州市国土资源和房屋管理局用地处递交了《关于申请加名中广大厦建设用地批准书的请示》。然而，在办理产权登记手续的过程中，因中广公司的其他债务影响，致使上述房产被法院查封，产权未能顺利办理。
为维护自己的合法权益，羊城公司、置业公司及嘉利公司均向法院提起诉讼，其中羊城公司提起诉讼一案，经原审法院（2005）穗中法民四重字第12号和本院（2009）粤高法民一终字第186号民事判决书，确认中广大厦第三、四、五层及中广大厦负一层3、5、6号车位属羊城公司所有，该判决认定中广公司与兴华公司签订的《中广大厦合建合约》及《补充协议》合法有效，兴华公司与置业公司签订的《中广大厦合建合约》合法有效。因此，置业公司取得中广大厦六楼及负一层第1号车位，是有充分事实依据及符合法律规定的。对于上述事实，已由（2005）穗中法民四重字第12号和（2009）粤高法民一终字第186号民事判决书予以确认，该两份判决书同时判决中广大厦负一层停车场3、5、6号车位的产权归羊城公司所有。
在嘉利公司针对车位诉讼中，（2011）穗中法民初字第4号和（2012）粤高法民一终字第28号判决书，确认中广大厦负一层第2号车位的产权归嘉利公司。置业公司对中广大厦负一层第1号车位的确权诉讼和嘉利公司对中广大厦第七层的确权诉讼，也正在审理中。
由于原审法院在（2010）穗中法执字第1993-1995号案中查封了中广大厦六楼，置业公司据此提出执行异议，该院作出（2012）穗中法执异议字第244、375、376号执行裁定，驳回置业公司的异议。置业公司遂提起本案诉讼，请求判令：1、确认广州市越秀区人民北路612号六楼（房产登记号：统字477974号）为置业公司所有；2、撤销（2012）穗中法执异议字第244、375、376号执行裁定；3、（2010）中法执字1993-1995号案停止对广州市越秀区人民北路612号六楼（房产登记号：统字477974号）执行；4、本案诉讼费由区直中心、高山中心、新坡中心、中广公司、兴华公司承担。
区直中心、高山中心、新坡中心共同答辩称：（一）依照《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，起诉必须符合条件。法院审查认为起诉不符合法定条件的，应当在七日内裁定不予受理；如果人民法院立案后发现原告的起诉不符合法定条件的，应当裁定驳回起诉。本案属执行异议之诉，但置业公司没有提交执行异议裁定书，不符合起诉条件，本案不能立案，法院应驳回其起诉。（二）依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，本案不应进行异议之诉，应是依照审判监督程序办理。因该条款规定只有与原判决、裁定无关的才进行执行异议之诉，本案对中广大厦六楼是重复诉讼。（2001）穗中法执字第200号民事裁定已经驳回置业公司的异议，置业公司现又不停的进行异议，况且事实与理由及证据完全相同，所以其与原判决、裁定是有关的，只能按审判监督程序进行。（三）2002年12月27日置业公司的异议案中，法院以（2001）穗中法执字第200号民事裁定驳回置业公司的请求，驳回的理由为中广大厦合建合约属内部协议，未到房管部门办理登记备案手续，不能对抗第三人。现在置业公司又以相同的事实，理由及相同的证据向法院提出了执行异议，法院也应驳回。（四）中广公司与兴华公司的《中广大厦合建合约》、兴华公司与置业公司的《合建合约》是不合法的，不能对抗善意第三人，也不能对抗法院的合法查封。（五）与本案具有相同事实、理由及证据的案件，嘉利公司在对中广大厦七楼及2号车位的确权诉讼案中，均被（2010）越法民三初字第1058号民事裁定和（2011）穗中法民五终字第3075号民事裁定驳回。在（2005）穗中法民四终字第839号民事裁定也驳回了嘉利公司的起诉，法院驳回的法律依据是《城市房地产管理法》第三十五条规定，房地产应当依法和向房地产行政主管部门办理权属登记，通过登记确立房屋所有权，嘉利公司不能通过确权诉讼对抗法院的查封。故本案与嘉利公司的确权案一样的，法院也应驳回。（六）置业公司、兴华公司和中广公司是存在恶意串通，帮助中广公司以达到转移财产，逃避执行，对抗查封的目的。在各个庭审的合建合约和补充协议等都是事后才补签的，以达到转移财产的目的。在置业公司支付的4000万元工程款中，没有一张是通过银行转账的，试问这么大数目为何没有通过银行转账，很明显这是事后才补充的。综上所述，请求法院驳回置业公司的诉讼请求。
中广公司答辩称：（一）同意置业公司的诉讼请求，确认中广大厦六楼确实为置业公司所有。中广大厦七楼及地下负一层的车位已经省高院判决，确认权属归嘉利公司所有，置业公司、嘉利公司是一模一样的情形，楼层是置业公司向嘉利公司置换而来的。（二）中广公司对于房屋产权未能办理到置业公司名下没有过错。根据之前生效判决查明的事实，置业公司与嘉利公司签订由置业公司承担相关的过户费用，后来涉案房屋未能登记在置业公司名下，中广公司不应承担本案诉讼费用。
兴华公司未作答辩。
原审法院查明的事实
原审法院查明：1993年12月23日，中广公司（甲方）与兴华公司（乙方）签订《中广大厦合建合约》，约定乙方向中广大厦建筑投入部分资金，获得相应的建筑面积的方式和甲方合作。其中，甲方按照建筑面积每平方米9800元的单价，将中广大厦三、四、五、六、七楼约建筑面积3000平方米交给乙方。甲方按照现有建筑设计图纸及装修标准在一九九四年十二月施工完毕，并将大厦三、四、五、六、七楼交给乙方使用，乙方分别协议签字之日起七天内、四个月内和八个月内各支付1000万元、700万元和700万元给甲方，并在一年内结清一切楼宇价款。若乙方未能按上述时间支付款项，甲方有权收回其所得部分面积，并视为违约。若乙方将房产转让或出租第三者，乙方监督新的业主或使用方无条件履行本协议乙方责任和义务。
同日，兴华公司（甲方）与置业公司（乙方）签订《中广大厦合建合约》，该合约约定甲方按照建筑面积每平方米12300元的单价，将中广大厦三、四、五、六、七楼约建筑面积3000平方米交给乙方。甲方按照现有建筑设计图纸及装修标准在1994年12月施工完毕，将上述楼层交给乙方使用。乙方负责办理乙方所得建筑面积的产权转移，在其办理产权手续过程中所发生的一切税收及其他费用均由乙方负责。乙方分别在协议签字日起三天内、三个月内和六个月内各支付1000万元给甲方，十一个月内结清一切楼宇价款。
1995年1月5日，中广公司与兴华公司签订《补充协议》，协议约定中广公司将中广大厦地下停车场的五个车位以每个车位人民币10万元卖给兴华公司，与大厦同时交付兴华公司使用。
后来，广州医学院（甲方）、中广公司（乙方）、置业公司（丙一方）、嘉利公司（丙二方）、羊城公司（丙三方）签订了《补充协议》，其中约定：“乙方应按丙各方投资金额在大厦竣工时以每平方米成本价计算分给丙各方建筑面积。丙一方、丙二方分别分得六层、七层，建筑面积均为约580平方米……”。
2006年5月31日，兴华公司与置业公司签订《协议书》，该协议书称：93年以来，双方经营合作开发之项目及签订的协议主要包括：A、“中广大厦合建合约”；B、培正新横路1-3号项目“协议”及“补充协议书”；C、“合作开发建设敦和圩商住楼宇协议书”；D、包括以上列明之A、B、C项目之外的其他已签约，但没有履约或部分履行之项目。双方认为，双方93年以来所有合作经营之项目，或已履行完毕，或已终止履行。经双方总体冲减核对后已全部结清，资金互不拖欠。
另查明：1994年5月12日，区直中心、高山中心和新坡中心分别与广东星汉国际期货经纪有限公司（该公司由中广公司于1992年11月27日投资开办，下称星汉公司）签订《客户合约》，约定区直中心、高山中心和新坡中心选择星汉公司作为经纪商，进行期货商品买卖，且分别设立了交易账号。后区直中心投入保证金450万元，高山中心投入保证金532万元，新坡中心投入保证金200万元。由于星汉公司代理区直中心、高山中心和新坡中心的交易账号进行了外汇按金交易并发生亏损，遂进行平仓，且将剩余保证金退还区直中心、高山中心和新坡中心，区直中心、高山中心和新坡中心遂向原审法院提起诉讼，要求星汉公司退还所收取的保证金及利息，中广公司负连带清偿责任。该案最终由本院作出（1997）粤法经一上字第204、205、206号生效民事判决，判令星汉公司返还新坡中心保证金2305029.8元，高山中心保证金5789377.04元，区直中心保证金5056770.57元，星汉公司财产不足以清偿上述债务时，中广公司在15708291.46元范围内对上述债务承担清偿责任。
上述判决生效后，因星汉公司和中广公司未能履行该判决所确定的义务，原审法院于同年立案执行。2007年12月12日，本院作出（2007）粤高法执指字1602号指定执行决定书，将原审法院已受理的上述（2002）穗中法执字第01072、01073、01074号恢字1号的三件案件指定广东省汕头市中级人民法院执行。广东省汕头市中级人民法院作出（2008）汕中法执指字第17、18、19号之5执行裁定，轮候查封被执行人中广公司名下的位于广州市越秀区人民北路612号中广大厦6楼房产，查封时效2009年9月29日到2011年9月28日。本院于2010年6月4日作出（2010）粤高法执指字第3654、3655、3656号指定执行决定书将原由广东省汕头市中级人民法院执行的（2008）汕中法执指字第17、18、19号执行案指定原审法院执行。原审法院遂于2011年9月作出（2010）穗中法执字第1993、1994、1995号民事裁定，裁定继续查封中广公司位于广州市越秀区人民北路612号中广大厦6楼房产，查封时效2011年9月29日至2012年9月28日止。2012年5月8日，原审法院作出（2010）穗中法执字第1993-1995号民事裁定书，裁定拍卖上述房产。2012年9月12日，原审法院发出（2010）穗中法执字第1993-1995号协助执行通知书及民事裁定，继续查封涉案房屋，查封时效为2012年9月29日至2013年9月28日。目前，涉案广州市越秀区人民北路612号六楼权属仍登记在中广公司名下（房产登记号：统字477974号）。
在原审法院对上述查封标的执行过程中，置业公司于2012年8月23日提出执行异议。原审法院经审查后认为，（2009）粤高法民一终字第186号民事判决书并无确认广州市人民北路612号中广大厦六楼属置业公司所有，且兴华公司与置业公司签订的协议也未经法定程序确定效力，该债权的真实性目前无法确认，不能对抗原审法院的司法查封。故原审法院于2012年11月6日作出（2012）穗中法执异议字第244、375、376号执行裁定驳回置业公司的异议。置业公司遂提起本案诉讼。
再查明：在羊城公司作为原告起诉被告中广公司、置业公司，第三人兴华公司、交通银行股份有限公司广州越秀支行、广州银山建设开发有限公司确权纠纷一案中，羊城公司诉请：1、确认羊城公司对中广公司兴建的广州市人民北路612号中广大厦三、四、五楼房产和地下室负一层停车场3号、5号及6号停车位拥有产权；2、中广公司、置业公司为羊城公司办理上述房产和车位的房地产产权过户手续。原审法院作出（2005）穗中法民四重字第12号民事判决，认为中广公司与兴华公司签订《中广大厦合建合约》及《补充协议》合法有效。该《中广大厦合建合约》同时允许兴华公司将其在《中广大厦合建合约》的权利义务转让给第三人。兴华公司与置业公司另签订《中广大厦合建合约》，置业公司和羊城公司签订《协议书》，上述协议均合法有效。兴业公司通过置业公司将中广大厦三、四、五楼房产和地下室负一层停车场3号、5号及6号车位的权利转让给羊城公司，羊城公司实际享有中广大厦合建方地位，故作出如下判决：1、广州市人民北路612号中广大厦第三、四、五楼房产及地下负一层停车场3号、5号及6号车位的产权归羊城公司所有；2、羊城公司向置业公司一次性支付价款2347500元；3、驳回羊城公司的其他诉讼请求。广州银山建设开发有限公司提起上诉，本院认为：中广公司在楼宇建设期间，将分得的该大厦部分楼层和车位以合建形式转让给兴华公司，双方签订的《中广大厦合建合约》约定兴华公司投入资金，以获得相应部分的建筑面积和车位作为对价，并可将房产再行转让，故该《中广大厦合建合约》实为房地产转让合同。中广公司和兴华公司均实际支付投资款，故该房地产转让符合《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条的规定。其后，兴华公司就上述房地产转让与置业公司签订《中广大厦合建合约》，置业公司亦按约实际支付投资款，故该房地产转让合同亦合法有效，并作出（2009）粤高法民一终字第186号民事判决：驳回上诉，维持原判。
本案庭审中，置业公司陈述其在1995年底接收了中广大厦第六楼和对应楼层，现委托物业公司出租使用。中广公司对置业公司的上述陈述予以确认。区直中心、高山中心和新坡中心对置业公司的陈述不予确认。
原审法院的判决结果及理由
原审法院认为：本案争议的焦点在于置业公司是否取得了广州市人民北路612号中广大厦六楼房产的实体权利。根据生效的（2009）粤高法民一终字第186号民事判决可知，中广公司参与了中广大厦的投资建设，中广公司和兴华公司签订的《中广大厦合建合约》名为合建合同，实为房地产转让合同。兴华公司实际购买中广大厦三、四、五、六、七楼房产，后兴华公司就上述房地产转让和置业公司签订《中广大厦合建合约》，置业公司亦按约实际支付投资款，故双方之间的房地产转让合同合法有效。
后来，广州医学院（甲方）、中广公司（乙方）、置业公司（丙一方）、嘉利公司（丙二方）、羊城公司（丙三方）签订了《补充协议》，明确约定了置业公司分得中广大厦六楼，故原审法院确认置业公司享有该楼层的实体权利。
由于置业公司取得案涉中广大厦六楼的实体权利在先，区直中心、高山中心和新坡中心查封案涉房屋在后，且根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”规定的精神，置业公司请求停止对案涉中广大厦六楼的执行理据充分，应予支持。
至于中广公司抗辩称其不应承担本案诉讼费的问题，因中广公司未履行生效判决，导致案涉房屋被查封，无法办理过户手续，并引发本案纠纷，故本案诉讼费应由中广公司负担。因兴华公司经原审法院合法传唤未到庭，无正当理由拒不到庭的，视为其放弃自己的诉讼权利，本案依法缺席判决。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第二十一条的规定，原审法院作出（2013）穗中法民五初字第8号民事判决：（一）撤销原审法院2012年11月6日作出的（2012）穗中法执异议字第244、375、376号执行裁定；（二）广州市越秀区人民北路612号六楼的产权归置业公司所有；（三）原审法院（2010）穗中法执字第1993-1995号案停止对广州市越秀区人民北路612号六楼的执行。一审案件受理费30425元，由中广公司负担。
当事人二审的意见
区直中心、高山中心、新坡中心不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审法院认定事实不清。涉案的两份《中广大厦合建合约》约定的转让款全部是通过现金交易完成的，没有一笔是银行转账或汇款，其真实性无法确认。依照《城市房地产管理法》第三十五条、第三十七条的规定，涉案合同签订时，中广大厦还未建成，不存在登记领取权属证书的问题，所以，本案两次房地产转让行为不合法。（二）有与本案事实、理由及证据完全相同的生效裁决书证实应当裁定驳回置业公司的起诉。（三）原审判决适用法律错误，本案不能适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》来处理。1、该司法解释对本案没有溯及力。2、没有证据证明置业公司已支付全部价款并实际占有涉案房屋。3、涉案房屋经数次转让，不符合司法解释的相关规定。（四）中广公司拖欠股金，已造成许多不稳定因素，请求法院支持尽快追回欠款。综上，请求：1、撤销原审判决，裁定驳回置业公司的起诉；2、由置业公司承担二审诉讼费用。
置业公司口头答辩称：一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1、在中广大厦项目中，置业公司总共向兴华公司购买五层房产，其中有三层已通过生效判决归属至羊城公司名下，现讼争的房产只是其中的一层，故置业公司依据羊城公司案的生效判决提出执行异议之诉是符合法律规定的。有关转让款的问题，置业公司在一审时已提交有关财务帐册佐证，实际是通过银行转帐，一审判决书的事实查明部分也认定了。2、置业公司是在1993年签订合同后到1995年接手涉案房屋并使用至今，适用最高院查扣冻的第17条规定是正确的。
中广公司陈述意见称：中广公司同意置业公司的答辩意见，也同意原审判决查明的事实以及作出的判决内容，但认为原审法院判令中广公司承担本案一审的诉讼费用没有法律依据。本案是执行异议引发的纠纷，中广公司实际是没有任何过错，且在之前四个关联案件中，所有诉讼费都是由区直中心、高山中心、新坡中心承担的。
兴华公司陈述意见称：同意原审判决结果。请求驳回上诉，维持原判。兴华公司确认合同约定的转让款项已付清，但应是3千多万元而非4千万，对此兴华公司保留意见。
本院的判决结果及理由
本院经审理查明，原审查明的事实清楚、属实，本院予以确认。
本院认为，本案是案外人执行异议之诉，本案争议焦点是置业公司对中广大厦六楼享有的权利能否排除强制执行。经审查，兴华公司于1993年12月23日与中广公司签订《中广大厦合建合约》，约定双方合建中广大厦，兴华公司获得相应部分的建筑面积，并可进行转让。置业公司于1993年12月23日与兴华公司签订《中广大厦合建合约》，以建筑面积每平方米12300元的价格取得了兴华公司在中广大厦项目中的权益，也即中广大厦第三至七层。该两份合建合约未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据已生效的（2009）粤高法民一终字第186号民事判决查明的事实，置业公司参与合建后，已依约支付投资款。区直中心、高山中心、新坡中心上诉提出置业公司与兴华公司的合建关系真实性无法认定，与生效判决认定的事实不符，也未提出相关的证据证明，本院不予支持。后来，广州医学院、中广公司、置业公司、嘉利公司、羊城公司签订了《补充协议》，明确约定了置业公司分得中广大厦六楼。
置业公司通过投资合建方式受让中广大厦三至第七层建筑面积，及地下负一层中包括第1号车位在内的五个车位。根据《中华人民共和国物权法》第三十条的规定，置业公司已经取得中广大厦第六层的所有权，可以对抗以中广公司为被执行人的查封行为。
综上所述，区直中心、高山中心、新坡中心的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费30425元由茂名市茂南区区直债权债务清偿中心、茂名市茂南区高山镇农金会债权债务清偿中心、茂名市茂南区新坡镇农金会债权债务清偿中心负担。
本判决为终审判决。
审判长 戴佛明
审判员 吴锡权
审判员 滕 梅
二〇一四年三月十九日
书记员 陈爱姬
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；