福建省东山县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东民初字第1438号
原告林龙顺，男，汉族，住东山县。
委托代理人林锦雄，东山县“148”法律服务所法律工作者。
被告漳州市天成房地产开发有限公司，住所地东山县。
法定代表人连毅云，总经理。
委托代理人陈顺，福建达理律师事务所律师。
委托代理人苏宏伟，男，汉族，住漳州市芗城区。
原告林龙顺与被告漳州市天成房地产开发有限公司（以下简称天成房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年10月14日立案受理。依法由审判员谢建才适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人林锦雄，被告的委托代理人陈顺、苏宏伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林龙顺诉称：2011年9月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的天成家园1号楼203号房以人民币102513.10元出售给原告；2011年9月28日，被告又分别将天成家园1号楼204号、303号、304号三套商品房以人民币109427.97元、102513.09元、109427.97元出售给原告；2012年4月27日，被告又将天成家园1号楼105号房以人民币537047.83元出售给原告。五套商品房购房总价为960929.96元。按照合同约定，被告应在2012年12月31日前将符合约定条件的商品房交付原告使用，逾期交房的，被告应向原告支付按照已付款日万分之三计算的违约金直至商品房交付之日止。合同签订后，原告已如期履行全部付款义务，被告无正当理由拒不履行交房义务。请求判令被告自2013年1月1日起按原告已付购房款960929.96元的日万分之三支付逾期交房违约金直至符合约定条件的商品房交付之日止（暂计至2013年9月30日为77835.32元）。
被告天成房产公司答辩称：一，原、被告双方确实在买卖合同中约定在2012年12月31日之前交付商品房，但该交房时间是在没有出现特殊原因、没有可以延期的情况下的交房时间，并不是实际应当交房的时间。二、根据买卖合同第八条的约定，在合同履行期间，如果存在四种情况，被告可以据实予以延期。而在本合同履行当中，因为存在天气情况及工程项目所在的路段从2010年12月15日至2011年6月15日因市政建设需要交通管制造成未能正常施工，导致工期延迟。上述情况属于合同约定可以据实延期的理由，原告要求按实际约定的交房时间给付违约金与合同约定不符。三、根据合同的约定，被告是否存在逾期交房，应当以实际交房的时间确定，因为被告至今未将商品房交付原告使用，因此未能实际确定是否存在延迟及延迟的天数。请求判决驳回原告的诉讼请求，待被告将商品房交付原告以后，原告再行确定被告是否存在逾期交房及逾期天数，并向被告主张权利。
经审理查明：2011年9月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》（以下简称买卖合同），约定被告（即出卖人）将其开发的天成家园1号楼203号房以人民币102513.10元出售给原告（即买受人）；2011年9月28日，被告又分别将天成家园1号楼204号、303号、304号三套商品房以人民币109427.97元、102513.09元、109427.97元出售给原告；2012年4月27日，被告又将天成家园1号楼105号房以人民币537047.83元出售给原告。五套商品房购房总价为960929.96元。买卖合同第八条约定：被告应在2012年12月31日前将符合约定条件的商品房交付原告使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2、出卖人可据实予以延期的其他因素：（1）6级（含）以上大风、雨天24小时内降水达25mm；（2）遇到停水、停电情况造成无法正常施工；（3）遇到政府行为：如政府作禁止施工行为；创卫、实施交通管制、噪音管制、高考管制等规定、市政规划基础设施配套建设影响，造成未能正常施工；（4）其他非出卖人所能控制的客观原因。以上有关政府通知、公告、文件或相关部门发布的信息，即视为已告知。买卖合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。如买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金。合同签订后，原告支付了五套商品房全部购房960929.96元，但被告至今未向原告交付讼争的五套商品房。
另查明：西前路改造工程（新华书店至污水处理厂）路段于2010年12月15日开工，2011年6月15日完工。1号楼203号房在合同签订的当天即2011年9月27日至2013年9月30日止雨天24小时内降水达25mm有30天，6级（含）以上大风有429天，二者重叠的天数有23天；1号楼204号、303号、304号三套商品房在合同签订的当天即2011年9月28日至2013年9月30日止雨天24小时内降水达25mm均有30天，6级（含）以上大风均有428天，二者重叠的天数均有23天；1号楼105号房在合同签订的当天即2012年4月27日至2013年9月30日止雨天24小时内降水达25mm有25天，6级（含）以上大风有262天，二者重叠的天数有19天。
再查明：庭审中，本院对逾期交房违约金是否过高进行了释明，原告认为违约金应按合同的约定来计算，被告则认为其不存在违约不用支付违约金。
上述事实，有《商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》、《气象报告》、东山县海通建设工程有限公司的证明及当事人的庭审陈述为证。
本案的争议焦点在于：被告是否构成逾期交房，应否承担逾期交房的违约责任。对此，本院分析认定如下：
原告林龙顺认为，根据原、被告双方签订的合同，原告已经履行了全部的付款义务，而被告却未按照合同约定将符合约定条件的商品房在约定时间交付给原告使用，已构成违约，应承担违约责任。
被告天成房产公司认为，根据合同约定，被告如遭遇不可抗力或其他特殊原因，交房期限可以据实延期，扣掉可延期的因素后，被告不存在逾期交房的情形，不用承担违约责任。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应严格依照合同约定履行各自的义务。原告已按照买卖合同约定支付了全部购房款，被告则至今未将讼争商品房交付原告使用，被告是否构成逾期交房应严格按照双方签订的买卖合同来认定。综观买卖合同第八条的约定，双方约定的交房期限实际上是一个附有条件的约定，也就是说如果被告不存在买卖合同第八条约定的特殊原因，被告应在2012年12月31日前将讼争商品房交付给原告，但如果存在特殊原因，被告可以根据实际情况延期交付。根据本院查明的情况，讼争的1号楼203号房在合同签订的当天即2011年9月27日至2013年9月30日止可延期天数有436天（已扣掉雨天、大风重叠的天数）；1号楼204号、303号、304号三套商品房在合同签订的当天即2011年9月28日至2013年9月30日止可延期天数有435天（已扣掉雨天、大风重叠的天数）；1号楼105号房在合同签订的当天即2012年4月27日至2013年9月30日止可延期天数有268天（已扣掉雨天、大风重叠的天数）。而原告的诉求可分为两个时间段，一个是自2013年1月1日起至2013年9月30日止273天（原告起诉270天），一个是自2013年10月1日起至实际交房之日止。结合买卖合同第八条及原告的诉求，扣掉可延期的天数后，截至2013年9月30日，被告实际存在逾期交房的只有讼争的1号楼105号房，逾期天数2天（以原告起诉的270天计算）。至于2013年10月1日至实际交房之日，被告是否存在逾期交房，因讼争商品房现在尚未实际交付，且买卖合同第八条约定的被告可延期的特殊原因处于一个变动的状态尚不能确定实际可延期天数，即被告是否构成逾期交房尚难确定，原告可待讼争商品房交付之后再另行诉讼。至于买卖合同第九条约定的逾期交房违约金，庭审中本院对该违约金条款是否过高向双方当事人进行了释明，被告坚持认为其不存在违约情况不承担违约责任，原告则认为违约金应按买卖合同的约定来计算，基于合同意思自治原则，本院对买卖合同约定的该违约金的计算方式进行确认。讼争的1号楼105号房，违约金支付时间自2013年1月1日起至实际交房之日止，若逾期天数不超过30天的，以人民币537047.83元元的日万分之二计算；若逾期天数超过30天的，以人民币537047.83元的日万分之三计算。
综上所述，本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应严格依照合同约定履行各自的义务。原告已按照买卖合同的约定支付了全部购房款，被告则应按合同约定将讼争的商品房交付给原告使用。讼争的1号楼105号房，被告扣掉可据实延期的天数后至今仍未向原告交付，已构成违约，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。而讼争的1号楼203号、204号、303号、304号四套商品房扣掉可据实延期的天数后，被告是否存在合同约定的逾期交房行为尚难确定，原告可待讼争商品房交付之后再另行诉讼。据此，依照《中华人民共和国合同法》六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，判决如下：
一、被告漳州市天成房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告林龙顺讼争的天成家园1号楼105号商品房逾期交房违约金（支付时间自2013年1月1日起至实际交房之日止，若逾期天数不超过30天的，以人民币537047.83元的日万分之二计算；若逾期天数超过30天的，以人民币537047.83元的日万分之三计算）。
二、驳回原告林龙顺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1746元，减半收取873元，由原告林龙顺负担870元，被告漳州市天成房地产开发有限公司负担3元（该款已由原告垫付，被告应在上述给付期限内一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。
审判员 谢建才
二〇一四年二月十一日
书记员 潘 蕻