广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终1120号上诉人（原审被告、反诉原告）：何祥孟，住广西博白县。委托诉讼代理人：麦丽妍、张佩琪，均为广东广岭律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广东雄洲实业集团有限公司，住所地广东省广州市白云区。法定代表人：�楚洲，该公司董事长。委托诉讼代理人：官选斌，广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢志平，广东诺臣律师事务所实习律师。上诉人何祥孟因与被上诉人广东雄洲实业集团有限公司（下简称雄洲公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初305号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。何祥孟上诉请求：一、撤销一审判决，将该案发回重审或依法改判。二、改判驳回雄洲公司的全部诉讼请求。三、改判雄洲公司退回租金保证金105000元、管理费保证金8037元、水电费保证金10000元、首年节庆费643元、租金49584元、管理费4912元、装修押金10000元、水电费6103元，赔偿设备折旧费20000元、商铺装修费130000元。四、雄洲公司承担一、二审诉讼费。事实与理由：一、一审法院审判程序严重违反法律规定，导致本案判决严重错误。诉讼过程中，何祥孟向法院书面申请调查取证，但一审法院收到何祥孟的申请后未做任何答复，更未说明理由，在判决书上也体现该情况，而何祥孟申请调查取证的事实对本案的审理有着至关重要的影响，足以改变法院对于案件事实的认定和判决。所以，一审法院在诉讼过程中存在重大的程序错误，从而做出错误的判决。二、一审法院查明的事实严重不清。1、一审法院未查明雄洲公司存在虚假宣传、欺诈何祥孟的事实。2、一审法院未查明雄洲公司交付的商铺由于消防不过关导致何祥孟无法正常营业造成何祥孟重大经济损失的事实。3、一审法院未查明何祥孟与雄洲公司之间确实存在租金4.5折的约定。4、一审法院未查明雄洲公司发出解除合同通知后未交铺的原因及何祥孟未再营业的事实。综上所述，一审法院程序严重违法，判决认定事实有误，请二审法院对相关判项予以撤销并发回重审或依法予以改判。雄洲公司辩称，原审判决基本事实清楚，基本同意原审判决，我方没有上诉，同意按原审判决履行。雄洲公司于2016年1月6日向一审法院起诉请求：1.何祥孟某洲公司支付2015年4月1日起至9月8日场地使用费184333.33元及违约金（自欠费之日起计至付清之日止，每日按拖欠金额的2%计算，暂计至2015年10月31日，约为125666.67元）；2.何祥孟自2015年9月9日起，按每日2333.33元向某甲公司支付场地使用费，至交还场地之日止（暂计至2015年10月31日，约为123666.49元）；3.何祥孟某洲公司支付水电费（自2015年3月起计至交还场地之日止，暂计至2015年9月，约24810.81元）及违约金（自欠款之日起计至还清之日止，每日按拖欠金额的2%计算，暂计至2015年10月31日，水�费违约金约20514.07元）；4.何祥孟某洲公司支付管理费（自2015年4月起计至交还场地之日止，暂计至2015年10月，约17353元）及违约金（自欠款之日起计算至还清之日止，每日按拖欠金额的2%计算，暂计至2015年10月31日，约10392.54元）；5.本案的诉讼费由何祥孟承担。何祥孟向一审法院提出反诉请求：1.确认双方签订的租赁合同无效；2.雄洲公司退还租金保证金105000元、管理费保证金8037元、水电费保证金1万元、首年节庆费643元、租金49584元、管理费4912元（以上各项合计171359元）给何祥孟并支付利息给何祥孟直至退还全部款项之日止（以171359元为本金，按中国人民银行公布的同期同类人民币贷款利息标准自2014年8月14日起暂计至2016年2月16日为14163元；其中以22920元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率自2015年3月5日起暂计至2016年2月16日为1196元）；3.雄洲公司�偿何祥孟设备折旧费2000元（自2015年10月7日起暂计至2016年2月16日）；4.雄洲公司赔偿何祥孟商铺装修费13万元；5.雄洲公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实如下：2014年8月14日，雄洲公司（甲方）与何祥孟（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方租给乙方位于广州市白云区xx街道xxx北侧自编1号xxx第一层外10、内7号商铺；乙方对该场地产权性质、状况已经清楚明确；该商铺建筑面积约为107.16平方米，实用面积58.94平方米；租赁期自一次消防验收之日起3年，从2014年11月6日至2015年2月5日止为装修免租期；租金日从2015年2月6日起计；一次消防申报后，甲方通知乙方前来办理交铺手续；在一次消防验收日前，乙方可以进行装修准备；一次消防验收日为租赁起租日，装修免租期包含在租赁期内；乙方应当在本合同生效之日起一次性向甲方缴纳租赁保证金105000元；每�租金为35000元；甲乙双方约定该场地设有独立水表、电表的商户的水费和电费，甲方在供水供电部门价格基础上（不含公用分摊）依实际使用数量每吨或每度上升0.3元向乙方收取；水电费保证金为1万元；首年节庆费为643元；装修押金1万元；乙方在签署本本合同时应一次性向甲方交付租赁保证金105000元、管理费保证金8037元、水电费保证金1万元、首年节庆费643元、装修押金1万元；使用期内，每月租金及上月的水电费等需要月缴的费用于当月5日前向甲方（含甲方委托的管理机构）交付；首年节庆费应于签订合同当日交纳，次年起每年的节庆费应于当年1月5日前交付；甲方交付商铺之日起，乙方可进场装修，若需办理二次消防由乙方自行办理；……。当日，何祥孟某洲公司交纳了租金保证金105000元、水电费保证金1万元、首年节庆费643元、1个月租金35000元。后雄洲公司依约将涉案商铺交付何祥孟使用。同年10月28日，何祥孟签收了雄洲公司的《交接场地通知》，后进场装修、使用。雄洲公司确认何祥孟交纳了2015年3月6日至3月30日期间的租金16817元、2014年12月1日至2015年2月28日期间的水电费6103元。2015年4月起，何祥孟未向某甲公司支付当月租金及上月水电费。同年8月28日，雄洲公司向某乙祥孟发出《催缴通知》，要求何于2015年8月31日向某甲公司支付2015年4月至2015年8月的租金及2015年3月至7月的水电费等。上述邮件于2015年8月31日由他人签收。同年9月1日，雄洲公司又向某乙祥孟发出《催缴通知》，要求何于2015年9月5日向某甲公司支付2015年4月至8月的租金及2015年3月至7月的水电费等。上述邮件无人签收后退回。同年9月6日，雄洲公司向某乙祥孟发出《催缴通知》，通�解除租赁合同，没收保证金，要求在2015年9月9日前缴付所拖欠的租金、水电费等。上述邮件于2015年9月8日由本人签收。同年4至9月，涉案商铺用电11869度，用水74吨。在本案审理期间，何祥孟向一审法院申请对涉案商铺内装饰装修进行评估。后一审法院摇珠选定评估机构为广州市华盟价格事务所有限公司。2016年7月7日，何祥孟将涉案房屋内物品搬走，将涉案商铺交还给雄洲公司。同年10月28日，评估机构作出室内装修、设施现职价格报告书（评估基准日为2016年7月1日），意见为涉案商铺的装修、设备在评估基准日的现值共计41153元。一审诉讼中，雄洲公司自认涉案商铺无办理规划报建手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对证据《租赁合同》、进场通知�催缴通知、《解除合同通知函》、邮件查询证明、水电费抄表记录、收据、评估报告书，原审法院予以确认并在卷佐证。一审法院认为，由于涉案商铺无办理规划报建手续，故依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，雄洲公司与何祥孟签订的《租赁合同》无效。对于雄洲公司的第1、2项诉讼请求，一审法院认为，房屋租赁合同无效，承租人仍应当向出租人支付占有使用期间的房屋占有使用费。上述占有使用费标准以原合同租金标准为宜。因此，何祥孟应当向某甲公司支付2015年4月1日起至2016年7月6日止的房屋占有使用费（35000元×15个月零6天）531774元。上述诉讼请求中的超出部分及违约金缺乏法律依据，一审法院予以驳回。对于何祥孟提出雄洲公司承诺自2015年8月1日起至2016�1月31日止按原租价的4.5折收取租户租金的抗辩意见，经查，双方并未就租金4.5折达成一致协议，故该抗辩意见一审法院不予采纳。对于雄洲公司的第3项诉讼请求，一审法院根据现有证据，参照雄洲公司向其上手出租人广州市白云区xx城镇发展公司交纳的水电费标准予以计算（11869度×1.24元/度+74吨×5.13元/吨），结果为15097.18元。上述诉讼请求中的超出部分及违约金缺乏事实、法律依据，一审法院予以驳回。对于雄洲公司的第4项诉讼请求，一审法院认为属于另一法律关系，应以适格主体另案主张，故本案不予处理。对于何祥孟的第1项反诉请求，一审法院予以支持。对于何祥孟的第2项反诉请求，一审法院认为，因合同无效，故雄洲公司收取的租金保证金105000元、水电费保证金1万元应当予以退还。上述请求中的首年节庆费因�铺交付已逾一年，故不应予以退还；交纳租赁保证金时同时交纳的租金35000元因抵做首月租金，故不应予以退还；何祥孟交纳的其余租金系相应期间的房屋占有使用费，不应予以退还；管理费为另一法律关系，本案不予处理；利息无法律依据，不应予以支持。对于何祥孟的第3项反诉请求，因缺乏事实、法律依据，故一审法院不予支持。对于何祥孟的第4项反诉请求，一审法院认为，房屋租赁合同无效，雄洲公司与何祥孟均有过错，各占50%。雄洲公司应当按其过错比例向某乙祥孟赔偿装修损失（41153元×50%）20576.5元。上述请求中的超出部分，一审法院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠�案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条规定，原审法院判决如下：一、确认何祥孟与广东雄洲实业集团有限公司于2014年8月14日签订的《租赁合同》无效；二、何祥孟于本判决生效之日起3日内向广东雄洲实业集团有限公司支付2015年4月1日至2016年7月6日期间的房屋占有使用费531774元；三、何祥孟于本判决生效之日起3日内向广东雄洲实业集团有限公司支付2015年4月至2015年9月期间的水电费15097.18元；四、广东雄洲实业集团有限公司于本判决生效之日起3日内向某乙祥孟退还租金保证金105000元、水电费保证金1万元，共计115000元；五、广东雄洲实业集团有限公司于本判决生效之日起3日内向某乙祥孟赔偿装修损失20576.5元；六、驳回广东雄洲实业集团有限公司的其他诉讼请求及何祥孟的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依�《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费17757元、财产保全申请费2520元，共计20277元，由何祥孟负担并于本判决生效之日起5日内向一审法院交纳；反诉受理费3347元，由何祥孟负担2085元，由广东雄洲实业集团有限公司负担1262元并于本判决生效之日起5日内向一审法院交纳；评估费5000元（何祥孟预付），由何祥孟负担2500元，由广东雄洲实业集团有限公司负担2500元并于本判决生效之日起5日内向某乙祥孟支付。经查,原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，何祥孟在一审向法院提交了《调查取证申请书》，载明2015年4月20日在广州市白云区政府、白云区xx街道xxx的主持下，雄洲公司给出了《广州雄洲实业集团有限公司就一、二楼商户的回复》，该回复主要是雄洲公司承诺延�一、二楼商户的免租期至2015年7月31日及自2015年8月1日起至2016年1月31日按合同约定的租金的4.5折收取租金等，xxx商场租户代表在该回复上签了名，白云区xx街道办负责人李其等领导在见证人处签了名，其后，雄洲公司以要带回公司盖章为由，将该回复带走，街道办表示雄洲公司未交回此回复给街道办，街道办表示雄洲公司与xxx商场租户代表历次在白云区政府、xx街道办的协商均有记录在案，但这些记录属于内部文件，需要由法院调取，故申请法院到广州市白云区政府及白云区xx街道xxx调取2015年4月20日雄洲公司与xxx商场租户代表的协商会议记录及双方历次协商的其他会议记录。二审期间，何祥孟提交了：1、《调查取证申请书》，申请法院向白云区政府信访局（办）调取雄洲公司与租户纠纷调解的会议纪要，并向白云区xx街道办李某乙、张姓工作人员询问了解2015年4月20日关于雄洲公司与租户纠纷调解并达成相关协议的情况；2、证人录像光盘一张，拟显示何祥孟的员工杨某陈述涉案商铺于2015年10月7日被雄洲公司锁门，拟证明雄洲公司于当日收回涉案商铺，其没有办法进入。雄洲公司表示对该证人证言的真实性有异议，杨某是何祥孟的员工，不适合作证；该证据早已存在，不属于新证据。何祥孟表示一审时杨某已经离职，没有找到杨某，现杨某在老家生育，无法出庭。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。针对双方的诉辨意见，本院评析如下：涉案商铺因未取得建设工程规划许可证，原审法院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，认定双方当事人签订的《租赁合同》无效，于法有据。本案争议的焦点为占有使用费的问题。何祥孟在一审向法院提交的《调查取证申请书》中陈述雄洲公司以要将《广东雄洲实业集团有限公司就一、二楼租户要求的回复》拿回去盖章为由将该回复带走，现并无证据显示雄洲公司在该回复上盖章予以确认，即使相关部门有双方协议的会议纪要，亦不能证明该会议纪要就是双方对调整使用费标准达成合意。故一审法院未接纳何祥孟的申请并无不妥，据此，何祥孟向本院提出的调查取证的申请本院亦不予接纳。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。本案中，何祥孟未提供证据证明双方对占有使用费进行了调整，且何祥孟至2016年7月7日才将涉案商铺交回给雄洲公司，故一审法院判决何祥孟参照合同约定的租金标准向某甲公司支付自2015年4月1日起至2016年7月6日的房屋占有使用费，处理并无不妥，本院予以维持。关于何祥孟在二审提交的证据问题。由于何祥孟在一审未提供该证据，且该证据不能充分证明何祥孟的主张，雄洲公司亦表示对该证人证言的真实性有异议，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规�》第三十四条的规定，本院不予接纳。综上所述，上诉人何祥孟的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费6464元，由上诉人何祥孟负担。本判决为终审判决。审判长  吴国庆审判员  姚伟华审判员  黄 嵩二〇一七年四月十三日书记员  邹凌青