辽宁省大连市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）大民二终字第01049号
上诉人（原审原告）：范连华，女。
委托代理人：于永彬，男，大连弘源木业有限公司职员。
被上诉人（原审被告）：大连经济技术开发区万吉房地产开发公司，住所地大连经济技术开发区沈阳路红梅南望海大厦。
法定代表人：万殿卿，该公司董事长。
委托代理人：史晓丹，辽宁利金律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：大连经济技术开发区万吉房地产开发有限公司，住所地大连经济技术开发区同和里6栋-3-5-1号。
法定代表人：史福忠，该公司经理。
原审原告范连华与原审被告大连经济技术开发区万吉房地产开发公司（以下简称万吉开发公司）、大连经济技术开发区万吉房地产开发有限公司（以下简称万吉有限公司）买卖合同纠纷一案，大连经济技术开发区人民法院于2014年6月23日作出（2013）开民初字第2344号民事裁定，范连华不服该裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年8月25日公开开庭审理了本案。上诉人范连华委托代理人于永彬、被上诉人万吉开发公司委托代理人史晓丹到庭参加诉讼。被上诉人万吉有限公司经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。
原告范连华一审诉称：2005年10月10日，原告与被告万吉开发公司签订《开发区望海大厦住宅预定书》，约定原告购买被告万吉开发公司开发的位于大连经济技术开发区黄海西路116栋（望海大厦×号房屋（面积34平方米），房屋单价为4360元／平方米，总价款148，240.00元。同日，原告向被告万吉开发公司交付预定登记费2万元。2006年8月18日，原告与被告万吉开发公司签订《协议》，约定原告交付总房款的50%后，可以先行入住案涉房屋，待可办理产权证后再一次性补齐剩余房款，同时房屋总价款变更为14万元。同日，原告向被告万吉开发公司交付房款7万元（包括预付登记费2万元），并实际入住了案涉房屋。原告购买该房屋时，被告万吉开发公司明确其为开发商，因房产管理部门正在测绘面积，待测绘核算房屋面积后即可与原告签订正式的合同，并按照一手房为原告办理产权证书。直至2013年2月，被告万吉开发公司通知原告办理产权手续，要求原告向其交付土地出让金及二手房买卖的税费，因原告拒绝承担上述费用，被告万吉开发公司一直未协助原告办理房屋产权登记手续。现原告查明案涉房屋登记在被告万吉有限公司的名下，而不是被告万吉开发公司名下。原告认为依据被告万吉开发公司提供的案外人吉林轻工集团股份有限公司与史福忠签订的股权转让协议，被告万吉开发公司的全部股权已于2004年转让给史福忠，史福忠同时是被告万吉有限公司的法定代表人及唯一股东，因此被告万吉开发公司与被告万吉有限公司的实际控股人和负责人均为史福忠。故请求判令：1.二被告共同为原告办理大连经济技术开发区黄海西路116栋（望海大厦×号房屋产权过户手续；2.二被告共同承担办理过户手续时所需缴纳的营业税、城建税、教育附加费、地方教育附加费、土地增值税、印花税、房产税（所有税费需要过户时由房产部门确定）。
被告万吉开发公司一审辩称：首先，原告未向被告万吉开发公司支付因土地使用年限增加而向国家增缴的土地出让金，也未支付已为原告垫付的水、电费，因此被告万吉开发公司无法协助原告办理产权过户手续；其次，原告对案涉房屋为二手房的事实是明知的，该房屋现在可以办理产权转让登记手续是政府为解决历史遗留问题而作出的决定，其税费的标准无须以现在的市场评估价格为准，而是以当时的购房价格为依据。被告万吉开发公司同意承担按照税务部门及房产部门要求的房屋转让方应承担的税费。
被告万吉有限公司一审未予答辩。
一审法院审理查明：2005年10月10日，原告与被告万吉开发公司签订《开发区望海大厦住宅预定书》，约定原告预定被告万吉开发公司开发的位于大连经济技术开发区黄海西路116栋（望海大厦×号房屋（案涉房屋），面积34平方米，房屋单价为4360元／平方米，总价款148，240.00元。同日，原告向被告万吉公司交付预定登记费2万元。2006年8月18日，原告与被告万吉开发公司签订《协议》，约定原告向被告万吉开发公司购买案涉房屋，面积、单价、总价款分别变更为35平方米、4000元／平方米、14万元。该协议同时约定：一、被告万吉开发公司同意原告先行进住案涉房屋，原告一次性交付总房款的百分之五十，待房屋手续办理齐全后十五日内一次性交齐全部房款；二、房产管理部门正在测绘，房屋的面积以房产部门核实的实际面积为准，原告对房款实行多退少补。该协议签订后，原告依约向被告万吉开发公司交付了7万元的购房款（包括预定登记费2万元），并实际入住该房屋。被告万吉开发公司至今未能协助原告办理该房屋的产权登记手续，原告亦未向被告万吉开发公司交付剩余7万元房款。
2012年9月，大连金州新区房屋登记管理中心将案涉房屋登记在被告万吉有限公司名下。在本案审理过程中，一审法院就案涉房屋的登记情况向该局发函查证，该局在《关于大连开发区万吉房地产开发公司望海公寓项目用地相关问题的复函》中答复一审法院：“大连经济技术开发区万吉房地产开发有限公司原名为大连经济技术开发区万吉房地产开发公司。在办理房屋登记的过程中，万吉房地产提供了工商变名的相关手续，以大连经济技术开发区万吉房地产开发有限公司的名义申请登记，将房屋登记在大连经济技术开发区万吉有限公司名下。”
被告万吉开发公司于1993年5月13日成立，2006年12月27日因未按规定时限参加企业年检被吊销营业执照，该公司的法定代表人为万殿卿，公司类型为联营，出资人为大连开发区天元经贸公司和吉林轻工进出口股份有限公司。被告万吉有限公司于2013年4月2日成立，该公司的法定代表人为史福忠，公司类型为自然人独资有限责任公司。
一审法院认为：现案涉房屋由行政机关于2012年9月登记在被告万吉有限公司名下，而被告万吉有限公司于2013年4月2日才成立，显然行政机关的登记有背常理，因此一审法院于2013年12月6日裁定本案中止审理并告知原告向产权登记部门协调解决产权登记事宜。现原告协调未果，坚持请求一审法院对本案做出裁决。一审法院认为现案涉房产已被产权登记部门登记在被告万吉有限公司名下，被告万吉开发公司非案涉房屋的登记权利人，暂不具备协助原告办理产权过户登记手续的资格和条件，而被告万吉开发公司与被告万吉有限公司系两个独立的法人民事主体，依据合同相对性原则，合同关系只能发生在特定的主体之间，只有合同当事人一方能够向合同的另一方当事人基于合同提出请求或提起诉讼，被告万吉有限公司非案涉合同的相对方，因此二被告均不是本案适格的诉讼主体，原告的起诉不符合法定的受理条件，应予驳回。就案涉房屋原告可以依据法律规定到产权登记部门申请更正登记，待产权登记部门进行更正后，原告有权另行提起诉讼主张权利。
综上，一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第（二）项、第一百四十四条、第一百五十四条第一款第（三）项之规定作出如下裁定：驳回原告范连华的起诉。
范连华上诉的理由及请求是：一审裁定以万吉开发公司、万吉有限公司不是适格主体为由驳回起诉属于适用法律错误。范连华与万吉开发公司签订合同，并交付了房款，万吉开发公司理应为范连华办理房屋过户手续。且一审法院向房产部门调查，查明案涉房屋登记在万吉有限公司名下，万吉有限公司的法定代表人系史福忠，万吉开发公司的实际操控人与控股人亦是史福忠，故万吉开发公司与万吉有限公司实际上为一人操控，二者应为范连华办理产权过户手续。据此，请求撤销一审裁定，判令万吉开发公司、万吉有限公司为范连华办理案涉房屋产权过户手续。
万吉开发公司二审答辩认为：服从一审裁定。
万吉有限公司二审未予答辩。
本院经审理查明：一审法院认定事实属实。
本院认为：因范连华系与万吉开发公司签订的开发区望海大厦住宅预定书及购房协议，约定范连华从万吉开发公司处购买案涉房屋，故协助范连华办理案涉房屋产权过户手续等合同义务在通常情况下是由买卖合同中的出卖方万吉开发公司履行。又因从大连金州新区土地房屋局在本案一审审理期间向一审法院复函载明的内容可以看出，案涉房屋现未初始登记在万吉开发公司名下，而是以工商变名为由，以万吉有限公司名义申请的登记。但万吉有限公司并非案涉房屋买卖协议签订主体。故范连华可先行进行更正登记，待登记更正后有权另行提起诉讼主张权利，一审裁定驳回范连华起诉的处理结果，并无不妥，本院予以维持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
一审案件受理费50元（范连华预交），由大连经济技术开发区人民法院退回范连华；二审案件受理费100元（范连华预交），由本院退回范连华。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 李奎哲
代理审判员 张萍萍
代理审判员 刘小南
二〇一四年九月三日
书 记 员 宋 敏