湖北省黄石市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂黄石中民四终字第00028号
上诉人（原审被告）冯美胜。
委托代理人马先明、方希文，湖北富川律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）石丙安。
被上诉人（原审原告）刘盛廷。
被上诉人（原审原告）张德金。
上述三被上诉人共同委托代理人游晓春。
原审被告钟五一。
上诉人冯美胜因合作开发房地产合同纠纷一案，不服阳新县人民法院（2015）鄂阳新民二初字第00028号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年9月25日公开开庭审理了本案。上诉人冯美胜及委托代理人马先明，被上诉人石丙安、刘盛廷、张德金及共同委托代理人游晓春，原审被告钟五一到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：2013年4月24日，石丙安、刘盛廷、陈宏伟（乙方）与冯美胜（甲方）签订一份《协议书》，约定甲方将房主为冯韵祥的私房交付乙方开发，乙方返还甲方二至三层还建房（按面积190平方米计算）、车库一个，另补偿甲方3万元，交付甲方押金10万元；甲方将土地证交付乙方；乙方在拆除房屋后一年内交房，如不能交房押金归甲方所有；建房期间乙方在施工时造成四邻利益，由乙方负责；如隔壁联合开发，此协议作废，另房屋做到第二层甲方将10万元押金返还乙方。协议签订当天，冯美胜收到石丙安、刘盛廷、陈宏伟补偿金3万元，并在出具的收条中注明“如乙方以后不开发房屋，3万元不退还”。同年7月18日，钟五一以冯美胜、钟五一两人（甲方）名义与石丙安、刘盛廷、张德金（乙方）签订一份《合同书》，主要内容为：1、甲方拟将综合水泥厂一带自家一栋两层楼房（占地面积约190平方米）承包给乙方开发承建，新房建成后乙方返还甲方两层住房（第二层、第三层）及车库一个，另乙方给付甲方补偿金3万元；2、甲方协助四邻关系、社会关系、主管、职能部门的协调与打理等有关事宜，费用由乙方负责；3、乙方在拆房前向甲方交纳保证金10万元，新房第一层主体完工后退还乙方；4、甲方有权干预监督图纸设计、工程质量、工程进度、工程工期等问题并责令其改正；5、甲方确保面积到位，按原墙脚施工和建筑层次到位（8＋1）；6、乙方确保从放线之日起，一年内保质保量完成全部工程，并交付使用；7、甲方新房的水电开户、闭路电视开户及房屋相关手续等与其他住户相同；8、违约方承担违约金10万元；9、本合同签字后生效。合同签订后，2013年7月25日，钟五一收到石丙安、刘盛廷、张德金交付的保证金10万元，之后转交冯美胜。尔后，涉案房屋交付石丙安、刘盛廷、张德金并被拆除。合同履行过程中，因相邻关系等原因，石丙安、刘盛廷、张德金并未能进行房屋工程建设。2014年11月10日，冯美胜将涉案房屋工程（总建筑面积462平方米）以包工包料方式按每平方米680元价款发包给案外人王义江承建。
另认定，冯韵祥系冯美胜之父（已去世）。陈宏伟在与冯美胜签订《协议书》之后，退出开发事项，之后由张德金加入涉案房屋工程开发事宜。双方均无相应工程建设资质，一审法庭辩论终结前亦未提交相关房屋建筑规划、许可材料。
原审判决认为：钟五一并非涉案房屋的权利人，其与石丙安、刘盛廷、张德金签订合同系履行冯美胜之委托事务，其所收保证金亦转交冯美胜，因此，石丙安、刘盛廷、张德金要求钟五一承担民事责任无事实和法律依据，不予支持。关于2013年7月18日的合同之效力问题，从合同实质内容看，该合同属于合作开发房地产性质，《中华人民共和国建筑法》明确规定，从事房地产开发等建筑活动必须办理相关许可证，且必须具备相应的资质才能从事相关建筑活动，禁止无相应资质的个人或企业进行房地产开发经营。本案中，合同双方均无相应房地产开发经营资质而拟开发建造8＋1层楼房，亦未办理相关建筑许可，故双方签订的合同应认定为无效合同。因合同无效，石丙安、刘盛廷、张德金要求承担违约责任支付违约金10万元无法律依据，不予支持。同时因合同无效，且实际上双方已终止了合同履行，故冯美胜收取补偿金和保证金应予返还。关于双方其他损失问题，石丙安、刘盛廷、张德金主张拆除房屋费用5万元，冯美胜主张房屋拆除后导致其租房、房屋灭失等损失，原审判决认为，石丙安、刘盛廷、张德金拆除房屋必然产生一定的费用，但冯美胜房屋被拆除亦发生房租等损失，因签订涉案无效合同过程中双方均存在过错，故对双方上述损失应由各自承担。至于冯美胜称其房屋灭失、石丙安、刘盛廷、张德金所交13万元尚不足以弥补其损失，因该房屋拆除、双方终止履行合同后，冯美胜已将房屋建设工程发包给案外人施工，石丙安、刘盛廷、张德金拆除房屋并不影响其建房之目的和结果，且被告冯美胜并未提供损失之证据，亦未提出反诉，故对其上述辩解意见，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国建筑法》第七条第一款、第十三条之规定，判决：一、冯美胜在本判决生效后十日内返还石丙安、刘盛廷、张德金补偿金3万元、保证金10万元，共计13万元；二、驳回石丙安、刘盛廷、张德金的其他诉讼请求；
宣判后，冯美胜不服，向本院提起上诉称：1、原审判决认定事实不清，其是按照与石丙安、刘盛廷、陈宏伟三人协议履行的，其既未授权钟五一与石丙安、刘盛廷、张德金签订合同，也不知该合同内容；2、原审判决适用法律错误。第一，原审认定2013年4月24日合同无效错误。根据该合同的内容，其是将国有用地交给三人，三人自建房后返还其固定房屋，其不参与利益分配，不符合合作开发房地产的利润共享、风险共担，故不属于合作开发房地产合同。至于三人如何开发建房，是具体履行协议问题，不影响合同的有效性，该合同是合法有效的；第二、其并未授权钟五一签订2013年7月18日的合同，且该合同内容与其意思相违背，其不予追认，也未履行；第三、2013年7月18日合同同样不属于房地产合作开发合同，三被上诉人即使不具有房地产开发资质，合同仍有效；第四、三被上诉人未依约履行合同，应承担违约责任。其与石丙安、刘盛廷、陈宏伟签订的合同有效，三人应依约履行，后张德金自愿加入，也应承担相应权利义务。三人拆除房屋后在一年之内未交房，属严重违约，处理四邻关系和办理相应建设手续亦是对方的义务，现对方违约，其不退还13万元。
石丙安、刘盛廷、张德金共同答辩称：原审判决认定事实清楚、适用法律正确，冯美胜除了退还13万元之外，还应补偿其贷款拆房损失。
石丙安在二审期间提交证据：石丙安出具的借条及张红兴证明、阳新县城东新区滨湖社区居民委员会出具的证明及照片，拟证明石丙安为建冯美胜房屋而向张红兴借款10万元以及冯美胜的房屋属于危房。
经庭审质证，冯美胜对石丙安的证据有异议，认为借条原件不应该在石丙安处；石丙安因危房改造便宜些，故其向居委会申请危房改造，照片仅仅是局部，不能证明冯美胜房屋是危房。本院认为石丙安的借条及张红兴证明，因无其他证据印证借款的真实性及实际发生，本院不予确认；因阳新县城东新区滨湖社区居民委员会不具有认定危房的资格，本院对石丙安的第二份证据不予确认。
本院经审理查明，原审判决认定的事实属实。
本院认为：本案争议焦点1、石丙安、刘盛廷、张德金与冯美胜之间实际履行的是哪份合同，以及该合同的效力如何认定；2、冯美胜是否应退还石丙安、刘盛廷、张德金13万元。现作如下评述：
2013年4月24日冯美胜与石丙安、刘盛廷、陈宏伟签订一份合同，因陈宏伟没有实际出资故而退伙，张德金入伙参与房屋拆除开发项目。2013年7月18日钟五一以冯美胜、钟五一的名义与石丙安、刘盛廷、张德金签订一份与24日合同主要权利义务基本一致的合同。冯美胜主张其不清楚18日合同的内容并不予追认。结合本案事实，虽冯美胜没有在18日合同上亲自签名，但该合同内容均是处理冯美胜的建房事务，若无冯美胜授权，钟五一没有签署合同的理由和必要，且冯美胜接收钟五一转交的石丙安、刘盛廷、张德金共同出资10万元，应视为其知悉并认可18日合同，故双方实际履行的应是18日的合同。合同明确约定冯美胜拟将自家楼房承包给石丙安、刘盛廷、张德金开发承建，新房建成后返还两层住房（第二层、第三层）及车库一个，另乙方给付甲方补偿金3万元等。从双方的权利义务看，一方提供土地使用权一方提供资金，建成后进行分配，该合同性质显属合作开发房地产。根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条：“建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当根据合同法第五十二条第（五）项的规定，认定无效：第一、承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的”规定，石丙安、刘盛廷、张德金没有建设资质，该合同属于无效合同。另根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”的规定，故冯美胜收取的补偿金和保证金共计13万元应予返还石丙安、刘盛廷、张德金。关于石丙安、刘盛廷、张德金提出一审判决少判了其损失的理由，因其没有提出上诉，视为其已经服判，故对于该理由本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2900元，由冯美胜负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 童 威
审 判 员 乐 莉
代理审判员 江思梁
二〇一五年十一月十二日
书 记 员 魏啸天