湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘31民终1190号上诉人（原审原告）：何玲，女，汉族，1969年2月11日出生。委托诉讼代理人：杨廷鑫，湖南金垣律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：吉首市太丰房地产开发有限公司。法定代表人：邓意明。委托诉讼代理人：万学斌，湖南新世纪律师事务所律师。上诉人何玲因与被上诉人吉首市太丰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服吉首市人民法院（2017）湘3101民初586号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人何玲及其委托诉讼代理人杨廷鑫，被上诉人吉首市太丰房地产开发有限公司委托诉讼代理人万学斌到庭参与了诉讼。本案现已审理终结。上诉人何玲的上诉请求：1、撤销吉首市人民法院于2017年12月6日作出的（2017）湘3101民初586号民事判决书；2、改判支持上诉人的起诉请求[即：1、判决解除原、被告签订的吉首市商品房买卖合同（合同编号：20120030-134）；3、判决被告退还原告购房款457548元和办证税费19939元合计477487元并支付利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率从2015年1月10日起算至前述款项付清时止）；4、判决被告支付违约金4575元并赔偿原告457548元；5、判决被告赔偿原告保全费5000元]；6、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定的事实没有证据证明，属于认定事实错误。一审认定的“另查明，该商铺已经解除了抵押权。再查明截止到起诉之日，被告太丰公司与案外人湖南民泰资产管理有限公司存在债务纠纷，尚有400平方米的涉案房屋下土地未过户到被告名下，涉案房屋尚未进行不动产产权登记”；二、一审判决适用法律错误。1、一审判决认定“本案中，被告因涉案房屋开发手续不全，导致在交付房屋两年之后仍无法为原告办理不动产产权登记，存在违约，原告可以要求被告承担违约责任”；上诉人的起诉请求就是要求被告承担违约责任，而一审判决结果却没有支持上诉人的起诉请求；2、一审判决认定“涉案商铺实际上被第三方占用，合同尚在履行期内，原告在为解除委托经营合同之前先主张解除购房合同，将导致房屋无法交付，同时也侵犯第三人的合法权益；上诉人与被上诉人之间买卖门面关系，上诉人于案外人湖南悅和商业运营管理有限公司之间是委托经营门面关系；这是两个不同的法律关系，两者之间并不存在先解除委托经营关系才能解除买卖关系的必然要求，而且上诉人与湖南悅和商业运营管理有限公司之间签订的《太丰中央广场业主商铺委托经营协议书》第四条第三项内容明确规定了在委托经营期限内商铺的产权是可以发生转移的，一审判决以此否定上诉人的起诉，明显是适用法律错误，违背了上诉人与被上诉人以及案外人湖南悅和商业运营管理有限公司之间的契约规定；三、上诉人的起诉既有事实依据，又有法律依据，上诉人与被上诉人签订的吉首市商品房买卖合同（合同编号：20140030-134）第十五条第（1）项规定：被上诉人在该门面交付使用后365日内为上诉人办理产权登记，若逾期，被上诉人在30日内退还上诉人已付房价款并按已付房价款的1%赔偿上诉人；《合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”；被上诉人未按约定给上诉人办理产权证，解除合同的条件成就，且被上诉人也没有提交免责的证据；另外，《最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第八条规定“具有下列情形之一”导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款一倍的赔偿责任(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人”；被上诉人在没有告知上诉人的情况下，于2015年10月30日擅自将上诉人所购买门面抵押给湘西长行村镇银行有限公司花垣支行，抵押期限至2018年10月29日；而且至一审法庭辩论结束时，也没有看到解除涉案门面抵押的证据；因此，根据上诉与被上诉人签订的《吉首市商品房买卖合同》第十五条第（1）项和《合同法》第九十三条第二款以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（一）项之规定，上诉人的起诉请求既有事实依据，又有法律依据，理应得到判决支持，综上，请求二审依法改判，支持上诉人的起诉请求。被上诉人吉首市太丰房地产开发有限公司辩称：原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，判决无误，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。上诉人何玲向一审法院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、判决被告退还原告购房款457548元及办证税费19936元并支付利息；3、判决被告支付违约金4575元并赔偿原告损失457548元；4、被告承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：经审理查明，原、被告双方于2014年12月28日签订合同编号为20140030-134的《吉首市商品房销售合同》，合同约定被告将位于吉首市镇溪办事处人民北路48号太丰中央广场第一幢-134号商铺出卖给原告，建筑面积为18.95平方米，商铺价格为457548元（该总价为折后及抵扣两年租金后的价格），付款方式为一次性付款。合同签订后，被告向原告交付了商铺。同时，原告于2014年12月27日与湖南悦和商业运营管理有限公司签订了《太丰中央广场业主商铺委托经营协议书》，将该商铺委托给该公司进行经营管理，并将两年的租金收益79054元折抵原告的购房款。另外，原告在同一天向被告支付了19936元办证税费。另查明，该商铺已经解除了抵押权，不存在他项权。再查明，截止到起诉之日，被告太丰公司因与案外人湖南民泰资产管理有限公司存在债务纠纷，尚有400平方米的涉案房屋下土地未过户到被告名下，涉案房屋尚未进行不动产产权登记。一审法院认为，本案系原、被告双方因购买商铺发生的纠纷。原、被告之间签订的《吉首市商品房销售合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，对双方当事人具有法律约束力，原、被告双方应当严格按照合同约定履行自己的义务。合同签订后，原告已付清了购房款，被告亦于2014年12月28日交付了商铺给原告使用。双方在合同中约定，被告应当在房屋交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，出卖人可以要求退房。本案中，被告因涉案房屋开发手续不全，导致在交付房屋两年之久后仍无法为原告办理不动产产权登记，存在违约，原告可以要求被告承担违约责任。但原告已经将该商铺委托给湖南悦和商业运营管理有限公司经营，经营期限为12年，并收取了两年的租金。被告的迟延办证行为没有影响原告的投资收益。另外，因涉案商铺实际上被第三方占有，合同尚在履行期内，原告在未解除委托经营合同之前先主张解除购房合同，将导致房屋无法交付，同时也侵犯第三人的合法利益。原告认为原告与第三方湖南悦和商业运营管理有限公司（以下简称“悦和公司”）之间只是委托经营管理，随时可以解除与悦和公司之间的委托经营管理，但没有提交委托经营合同已经解除的相关证据。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告何玲的诉讼请求。案件受理费13196元，诉讼保全费5000元，合计18196元由原告何玲负担。双方当事人在二审中均未向本院提交新证据。本院经审理查明的案件事实与原审判决所认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据双方的诉辩主张，本案争议的焦点为：上诉人何玲与被上诉人太丰公司所签订的商品房买卖合同能否解除。2014年12月28日，上诉人何玲与被上诉人太丰公司签订了《吉首市商品房合同销售》。合同约定，上诉人购买被上诉人开发的太丰中央广场第一幢-134号商铺。合同签订后，上诉人付清了购房款，被上诉人亦于2014年12月28日交付了商铺给上诉人。同时还约定被上诉人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证的，买受人退房。上诉人认为被上诉人在客观事实上存在违反合同约定，在规定交付商品房后365日却没有办证，被上诉人存在逾期办证的客观事实，根据双方签订的合同约定，逾期办证就有权利选择解除合同，退房的理由，解除合同应当受法律保护和支持。同时从涉案项目开发的情况以及继续履行合同对双方当事人的影响来看，被上诉人已将商铺交付给上诉人，且上诉人与湖南悦和商业运营管理有限公司签订了租赁合同，委托湖南悦和商业运营管理有限公司经营，经营期限为12年，收取了租金，现商铺由第三方实际占有。被上诉人客观上虽然存在的迟延办证行为，但并不影响上诉人的投资收益，不影响双方实现买卖房屋合同目的，且在上诉人未解除与湖南悦和商业运营管理有限公司经营合同之前解除房屋买卖合同，也无法退还房屋。上诉人请求解除合同，不符合“尽量维持交易”之民事审判原则，原审对上诉人在此情形下提出解除合同、退还房款、承担违约责任的请求不予支持，并无不妥。一审判决基本事实认定清楚，适用法律正确，上诉人何玲的上诉理由不能成立，对其提出的上诉请求本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13196元，由上诉人何玲承担。本判决为终审判决。审判长  杨光福审判员  余 霞审判员  龙少松二〇一八年三月二十六日书记员  丁乐融附本案适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；