广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤04民终64号
上诉人（原审原告)：张秀珍，女，汉族，1975年1月29日出生，户籍地址：广东省珠海市香洲区，现住广东省珠海市香洲区，
委托诉讼代理人：林耀荣，广东敬业律师事务所律师。
被上诉人（原审被告)：林琼芳，女，汉族，1986年7月16日出生，户籍地址：广东省珠海市香洲区，现住广东省珠海市香洲区，
委托诉讼代理人：彭峰，北京大成（珠海）律师事务所律师。
原审第三人：程华伟，男，汉族，1971年5月5日出生，户籍地址：广东省云浮市云城区，
上诉人张秀珍因与被上诉人林琼芳、原审第三人程华伟案外人执行异议之诉一案，不服珠海市香洲区人民法院（2017）粤0402民初4433号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人张秀珍上诉请求：一、撤销原审判决；二、停止要求张秀珍迁出并向林琼芳移交珠海市香洲区前山梅花路303号5栋2单元901房内入门左边两间房；三、诉讼费由林琼芳负担。事实和理由：一、原审判决认定张秀珍与程华伟签订的《租房合同书》是真实的，但又否定其效力，否定张秀珍租赁权益，不合情理。二、原审判决认为案涉两间房每月租金600元明显低于市场承租价格，这一认定缺乏依据，何况，程华伟在此之前向张秀珍借款未还，即使租金略低于市价，亦是事出有因。以租金支付，原审判决认为并无转账凭证等，意思是不能反映张秀珍的租金支付，但该认定与现有证据相矛盾，按《租房合同书》第五条的约定，每月租金是用以代缴交住房的物业管理费及水电费，而张秀珍已提交了相关的交纳物业管理费和水电费的证据。三、张秀珍曾与程华伟为夫妻，但于2006年已登记离婚。存在这层关系不能成为否定租赁关系的理由。四、程华伟在另案的中说法不能作为认定本案租赁关系存在或不存在的依据，程华伟在另案中处理的是其他法律关系，且张秀珍没有条件及机会参加程华伟的另案处理，以表明自己的主张。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定，原审判决应予以纠正。
被上诉人林琼芳二审答辩称：一、程华伟在庭审中多次陈述房屋由家人及小孩居住，且法庭多次确认，根本不存在租赁的可能。二、张秀珍提交的租赁合同存在多处不合常理之处。第一，张秀珍是程华伟的前妻，黄桂财是张秀珍表亲，均居住涉案房屋内，为了维护其小孩及自身的居住利益，与第三人程华伟串通杜撰虚假租赁合同，阻碍法院执行。第二，涉案一套房产分租两人，租赁合同的期限动辄10年，这在自然人之间的租赁中十分罕见，明显不合常理。第三，张秀珍提交的所有租金、押金支付没有一份银行转账凭证佐证，根本无法印证，都是手写收据、现金支付，可信度极低，与事实不符。三、张秀珍提交的物业管理费《收费专用收据》、《珠海市供电局用电清单》、银行《账户交易明细》等，不能证明张秀珍和程华伟之间存在租赁关系。以上证据只能证明上述费用是在张秀珍的银行账户上扣划的。由于张秀珍是程华伟的前妻，且目前仍居住其中。之前（比如离婚前）物业、水电、有线电视费、网络费等托收在张秀珍名下的银行账户并不出奇，后来继续向该账户存缴现金亦属正常，所以根本无法由此证明出张秀珍与程华伟之间存在租赁关系。四、综合原审庭审中张秀珍陈述的事实，可以认定张秀珍、黄桂财均属程华伟的利害关系人。原审中，张秀珍承认离婚后大额借钱给程华伟、离婚后以女主人身份积极出资装修、离婚后办理房屋的各种费用手续，可以看出张秀珍与程华伟虽然名义离婚，但实质上仍然属于特定的利害关系人，不是其所谓的借款人。黄桂财是张秀珍表亲，同张秀珍一样，对于阻止房屋腾退有共同的利益，所以张秀珍、黄桂财关于租赁关系的证据及陈述真实性极低。
原审第三人程华伟陈述：一、租房子是事实，程华伟从来没见过林琼芳，不知道有这个人存在，房屋买卖是一个局。当时过户是一天内完成的，程华伟不知道房屋已经过户，程华伟当时借了高利贷，被逼签了公正文书，房子就过户了。高利贷本金40万元，还5分的月利息，还了二三十万元，还了一年多。二、另案中，程华伟没有说不存在租赁的问题，只是另案没有提出这个事情，程华伟也没提过不出租。三、程华伟和张秀珍是2006年5月离婚，小孩1999年出生。房子是2009年买的，买之前向张秀珍借钱买房和装修。后来写了欠条给张秀珍，之后又补了租赁合同租给她。如果要将房子更改过户会产生费用，所以没有去走这个手续。房子四房两厅，其中一个房间是程华伟的父母住，另外租了两间给张秀珍，剩下的一间是因为欠了黄桂财的钱，所以租给黄桂财住。程华伟的小孩住在张秀珍那两间房。四、因为程华伟生病，向张秀珍借了钱，于是就租了10年。五、没生病之前程华伟和黄桂财一起过橱柜装修工程，程华伟本人也做装修。
张秀珍向原审法院起诉请求：一、请求法院判令在（2016）粤0402执10437号执行案件中，停止要求张秀珍迁出并向林琼芳移交珠海市香洲区前山梅花路303号5栋2单元901房内入门左边两间房；二、本案诉讼费用由林琼芳承担。
原审法院认定事实：林琼芳与程华伟物权保护纠纷一案，原审法院审理后作出（2015）珠香法民三初字第1021号民事判决，判令：程华伟于判决发生法律效力之日起三十日内将位于珠海市香洲区前山梅花路303号5栋2单元901房腾退、返还给林琼芳使用。该判决宣判后，程华伟不服向珠海市中级人民法院提出上诉，但程华伟未在指定的期限内交纳上诉费，珠海市中级人民法院作出（2016）粤04民终2230号民事裁定，裁定：本案按程华伟自动撤回上诉处理。一审判决自裁定书送达之日起发生法律效力。该民事裁定于2016年11月15日发生法律效力。因程华伟未能自觉履行，林琼芳向原审法院申请强制执行，案号为（2016）粤0402执10437号。在执行过程中，原审法院依法向程华伟发出执行通知书、报告财产令。2017年2月28日，原审法院作出（2016）粤0402执10437号公告，责令程华伟及在位于珠海市香洲区前山梅花路303号5栋2单元901房居住的其他人员在2017年3月15日前自行迁出上述房屋。原审法院执行人员将上述公告张贴于珠海市香洲区前山梅花路303号5栋2单元901房。其后，张秀珍向原审法院提出执行异议，原审法院审理后于2017年4月20日作出（2017）粤0402执异82号裁定，驳回了张秀珍的异议请求。张秀珍不服向原审法院提起本案诉讼，至本案审查终结时，张秀珍及在位于珠海市香洲区前山梅花路303号5栋2单元901房居住的人员均未迁出。
张秀珍举证2013年3月15日与程华伟签订的《租房合同书》约定：程华伟将其所有的位于案涉房产中的入门左边两间房出租给张秀珍使用；租赁期为10年，自2013年3月15日至2023年3月15日；合同签订后，张秀珍交纳2000元给程华伟作为租房押金；两间房每月租金为600元，程华伟委托张秀珍将租金代缴该套住房的物业管理费、水电费；合同还对双方的其他权利义务进行了约定。同时，张秀珍还提交了一份交纳押金的收据以及支付水电费、物业管理费、电视费等的相关票据。林琼芳对于上述证据均不予认可，认为上述证据是程华伟与张秀珍恶意串通伪造的。张秀珍还陈述案涉房产的装修费用系其借给程华伟的，程华伟亦为此出具了60万元的借据，但后因程华伟无力归还其出资，遂租用案涉房产直至清还债务为止，为此还提供了借据、部分转账存单及部分购置案涉房产家具的购货单据予以佐证。林琼芳则认为上述证据证明的内容与张秀珍与程华伟是否存在租赁关系无必然关系。
林琼芳辩称程华伟在（2015）珠香法民三初字第1141号案庭审中曾陈述案涉房产由其父母及孩子居住，案涉房产不存在租赁的可能，并提供了（2015）珠香法民三初字第1141号庭审笔录及民事判决书予以佐证。
案涉房产的主人房亦于2015年3月3日出租给张秀珍的表弟黄桂财[（2017）粤0402民初4452号案原告]，租金为每月500元递增。张秀珍与程华伟曾系夫妻关系，于2006年5月离婚。
原审法院认为，本案为案外人执行异议之诉，张秀珍请求停止要求其迁出并向林琼芳移交案涉房产入门左边两间房，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，即本案焦点系张秀珍是否对案涉房产入门左边两间房享有足以阻止交付执行标的的民事权益。
首先，张秀珍与程华伟于2013年3月15日签订的租赁合同均有双方的签字、按捺指模，林琼芳主张该合同系伪造或者后补没有提供相关证据，原审法院依据现有证据认定张秀珍与程华伟签订的租赁合同是真实的。合同约定租赁两间房的租金为每月600元，但实际上考虑到案涉房产所在地段、出租年份、房屋成新率、小区及周边配套设施以及拆分房间的出租房屋一般较成套出租的市场价格要高等因素，案涉房产的两间房于2013年仅以每月600元出租，明显低于市场承租价格。而且，该合同的租赁期限为10年，租金亦无约定递增，故原审法院认定程华伟以明显不合理低价将案涉房产的两间房出租给张秀珍。
其次，虽然张秀珍提供了押金收据及缴纳案涉房产水电费、管理费等支付凭据，但每月租金如何支付并无转账凭证或者其他书面证据予以佐证，又因张秀珍与程华伟曾系夫妻关系、张秀珍与租赁主人房的黄桂财系亲属关系，仅凭张秀珍、程华伟等人的言辞证据，不能排除存在恶意串通阻止执行的嫌疑，而且程华伟在原审法院多个案件中对于房屋由谁居住的陈述不一致，张秀珍提供的证据亦不足以证明其说法，故原审法院无法认定张秀珍一直按约缴纳租金给程华伟，亦无法认定张秀珍有基于租赁关系而居住在案涉房产。
因此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第二款“承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持”的规定，张秀珍主张停止要求其迁出并向林琼芳移交案涉房产入门左边两间房的请求，事实与法律依据不足，原审法院不予支持。
综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第二款之规定，原审法院判决：驳回张秀珍的诉讼请求。一审案件受理费2073元，由张秀珍负担。
二审期间，各方均未提交新证据。本院查明，原审判决认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期间内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”本案中，虽然张秀珍与程华伟签订了租赁合同，但是合同约定租赁两间房的租金为每月600元，该租金是以“程华伟委托张秀珍将该租金代缴该套住房的物业管理费、水电费”方式支付。物业管理费、水电费是房屋使用人居住和使用房屋的必然支出，涉案租赁合同的租金标准本已低于市场价格，而合同却约定以代缴物业管理费和水电费方式支付房租，这显然是以不合理低价租赁涉案房屋，不合生活常理。原审法院对此认定正确，本院予以维持。至于张秀珍主张房租低系因程华伟曾向张秀珍借款未还，张秀珍未提供充分的证据予以证明租赁合同与借款的关联性，故本院不予采纳。
从程华伟在原审法院其他案件中对房屋居住使用情况陈述不一致，租金标准很低且租金支付方式不合常理，以及承租入门左边两间房的张秀珍与程华伟曾为夫妻关系、承租房屋主人房的是张秀珍的表弟等事实分析，原审法院认为存在恶意串通签订租赁合同阻止涉案房屋被执行的合理怀疑，并无不当。
综上所述，本院认为，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2073元，由上诉人张秀珍负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾艺能
审判员 朱 玮
审判员 王 芳
二〇一八年一月十八日
书记员 吴佳鲜