广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗云法民四初字第1204号
原告（反诉被告）：广州市合城市场经营管理有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人：颜利锋。
委托代理人：霍永基，广东尚之信律师事务所律师。
委托代理人：陈伟强，广州市大德法律服务所工作人员。
被告（反诉原告）：苏小伟，身份证住址广州市海珠区。
委托代理人：周旭，广东沁森律师事务所律师。
原告（反诉被告）广州市合城市场经营管理有限公司(以下简称合城公司)与被告（反诉原告）苏小伟租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月20日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。合城公司的委托代理人霍永基、陈伟强，苏小伟及其委托代理人周旭到庭参加了诉讼。本案现已经审理终结。
原告（反诉被告）合城公司诉称：我司与苏小伟于2012年9月6日签订了《商铺租赁合同》，苏小伟向我司承租位于广州市白云区黄石街旧机场云城西路铁岗湾以西地段广州市白云区合城月历城临街26-74号三楼的商铺作为写字楼、办公室使用，租期从2012年9月6日起至2020年9月5日止，首年每月租金及综合管理费30000元，第叁年第一个月起在标准租金和综合管理费基础上递增10%。我司已于2012年9月4日把涉案商铺交付给苏小伟使用，苏小伟随后也向我司支付了履约保证金6万元。但苏小伟长期拖欠租金，虽经我司反复催缴，但至2015年8月5日止，苏小伟仍拖欠我司租金、水电费、卫生费等。故诉至法院，请求法院判令：一、苏小伟于本判决生效五日内向我司清交拖欠的房屋使用费、综合管理费、水电费、卫生费共717064元；二、我司已收取苏小伟的履约保证金6万元，无须退回苏小伟；三、本案受理费由苏小伟承担。
针对苏小伟的反诉请求，合城公司辩称：一、涉案房屋是我司于2004年租用广州市白云区黄石街江夏村第三经济合作社的历史性用地建设的，是属于历史性用地建筑物遗留问题；涉案房屋建筑符合国家关于消防和安全生产相关规定，于2010年6月1日取得了白云区黄石街道办事处颁发的《临时经营场地使用证明》，可办理租赁合同登记备案手续和办理工商营业执照。政府于2009年7月与江某经济联合社签订征地协议，我司并不知道该情况，从签订该征地协议至实施拆迁这段期间是不可预计的，并不影响涉案房屋的使用和补偿。因此我司与苏小伟签订的《租赁合同》有效，苏小伟已实际使用了涉案房屋，更无权要求我司返还已收取的租金。二、由于苏小伟长期拖欠租金，我司已于2014年11月4日向苏小伟发出告知书，敦促其2014年11月10日前立刻付清拖欠的租金。但苏小伟到期仍未支付。因此双方签订的《商铺租赁合同》因苏小伟违约已于2014年11月11日解除，其无权要求退还租赁押金。三、经营不善是苏小伟长期拖欠租金的原因。涉案房屋符合出租条件，可以领取营业执照，并不影响招租，反诉状所称的问题只不过是其籍口罢了。四、我司与苏小伟签订的《商铺租赁合同》于2014年11月10日解除后，苏小伟不但没有到我司办理解除合同手续和交回承租商铺钥匙以及交回与我司及其与转承租户签订的《商铺租赁合同》原件，反而继续占用上述涉案房屋，拒不交回我司。因此苏小伟从2014年11月11日开始至2015年9月10日止，必须继续向我司缴纳房屋使用费。
被告（反诉原告）苏小伟辩称：1.双方签订的租赁合同是无效的，合城公司无权向我收取使用费等相关费用。2.合城公司于2014年11月份下达通知，我方就没有实际占用、使用涉案场地，因此在合城公司收回房屋之后的所谓使用费、占用费不应由我承担。3.合城公司主张的占用费、使用费，在2014年11月之前一年即2013年11月10日之前的租金已超过了诉讼时效，无权向我主张。4.因合同无效的过错在合城公司，因此合城公司收取我的履约保证金应当予以返还。
苏小伟另提起反诉称：我方租赁涉案商铺的目的是转租经营，赚取利润差额，合城公司知道我司租赁商铺的目的，并同意我司向第三方转租经营。商铺建筑面积为1860平方米，租期从2012年9月6日至2020年9月5日止。我向合城公司支付了6.5万元的房屋押金及水电费押金。合同签订后，我对商铺内进行装修，然后通过不同媒体进行广告招租，直至2013年4月，我均有按时交纳租金及相关费用。至2013年5月开始，商铺次承租人因经营需要，需要合城公司配合提供《消防验收合格证》，但合城公司无法提供该项材料。后经了解，涉案商铺并未取得建设工程规划许可，涉案商铺属于违章建筑。双方签订的《商铺租赁合同》属于无效合同。同时涉案商铺已经被当地政府征收，在订立《商铺租赁合同》时，合城公司明知商铺被征收短期内将被拆迁，其仍然向我出租，收取了39.60万的租金，并欺骗我签订了长达八年的租约，导致我投入的装修费及招商费损失无法收回，也导致我承租商铺转租获利的预期利润无法实现。因涉案商铺未取得建设工程规划许可，双方签订的《商铺租赁合同》应该无效，合同无效的过错在于合城公司，合城公司应承担缔约过失责任。故诉至法院，请求判令：一、确认我与合城公司于2012年9月6日签订的《商铺租赁合同》无效；二、合城公司向我返还收取的租金482146及利息（以缴纳的租金为本金，从缴纳的时间分段计至实际清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计付）；三、合城公司向我返还我缴纳的租金押金及水电费押金6.5万元及利息[其中2012年9月3日支付2万元、2012年11月6日支付2万元、2013年1月6日支付65000元（其中有25000元是押金），故分别从上述时间的次日起算至实际付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计付];四、合城公司告赔偿我因租赁涉案场地花费的装修费及招商费8万元；五、合城公司赔偿我无法继续经营导致的损失50万元；六、本案受理费由合城公司承担。
经审理查明：2012年9月6日，合城公司（出租方，甲方）与苏小伟（承租方，乙方）签订了《合城贸易有限公司商铺租赁合同》，约定：第一条甲方租给乙方位于广州市白云区黄石街旧机场云城西路铁岗湾以西地段广州市白云区合城月历城临街26-74号三楼的商铺（以下简称涉案商铺，乙方租用的面积为1860平方米，乙方租赁该商铺仅限于写字楼、办公室使用。第二条该商铺甲乙双方确定，租赁期限为八年，租赁期从2012年9月6日起至2020年9月5日止，从2012年11月6日至2020年9月5日是计收租金及管理费等有关费用的时段（甲乙双方确认该商铺，免租装修期为60天，装修期间，乙方商铺所产生的水某、电费、卫生费等均需向甲方缴交。第三条1.该商铺首年每月租金及综合管理费30000元，此租金含综合管理费。第叁年第一个月起在标准租金及综合管理费基础上递增10%，由第四年第一个月起至合同期满，租金及综合管理费每年递增5%。2.本合同商铺标准租金总额的比例界定为：综合管理费占40%，租金占60%。3.水电费：乙方承租商铺内产生的水电费，按其独立安装的水表、电表度数以当地部门规定的标准计收。现时，当地部门收取合城月历城出租商铺的水某每吨6.2元，电费每度1.5元。4.乙方应交付水电费押金5000元给甲方。5.乙方必须按照合城月历城属地部门的规定，每月向当地部门交付城市卫生清运费，该费用按商铺面积计算每平方收取0.25元。6.甲方交付商铺给乙方使用时，双方确认的水表读数为0度，电表读数是171度。7.如政府及当地土地出租方调整目前的水某、电费收费方案，由乙方负责。第四条1.乙方签订《商铺租赁合同》时交付1万元给甲方。2.《商铺租赁合同》期第三个月第一天即2012年11月6日乙方需向甲方交付2万元。3.《商铺租赁合同》期到第四个月第一天即2012年12月6日乙方需向甲方交付6万元。4.《商铺租赁合同》期到第五个月第一天即2013年1月6日乙方需向甲方交付65000元。具体金额分配为：承租商铺两按一租金额为9万元，第四个月、第五个月租金金额分别为3万元，商铺水电押金金额5000元。2013年2月6日起，乙方需按合同条款约定依时向甲方正常交付每月租金。合同届满，在乙方交还商铺之日起15日内，租赁履约保证金、水电费押金应由甲方全额无息退还乙方。商铺租赁期间，乙方应于每月10日前向甲方交付当月租金及综合管理费、水电费，城市卫生清运费每月465元等。第七条租赁期间，乙方拖欠甲方租金及综合管理费、水电费等费用视为违约，每逾期1日，按拖欠金额2%计付违约金给甲方，逾期超过30日，甲方有权即时解除合同，没收履约保证金、押金，乙方除付清拖欠的款项、无条件把商铺连同原附属物交回甲方外，乙方应无条件迁离商铺。双方另对双方权利义务、违约处理、争议解决等进行了约定。
合城公司于2012年9月4日将涉案商铺交付给苏小伟，苏小伟于该日在《商铺交付使用接收书》上签名，确认收到合城公司交付的该商铺，合城公司同时交付给苏小伟使用的商铺设备有：卷闸、钥匙、电表、水表、窗门。
合城公司提交苏小伟分别于2013年5月13日、2013年8月21日以招租困难为由向合城公司申请暂缓交租，合城公司于2013年5月22日复函同意苏小伟在2013年7月10日前补交5月、6月、7月租金及卫生费；于2013年8月27日复函称不同意苏小伟2013年8月21日缓交租金的申请。2013年9月10日，苏小伟以涉案商铺招租困难为由提出三个解决租金交纳困境的三个方案。2014年11月4日，合城公司向苏小伟发出《告知书》，该告知书的主要内容是：2012年11月6日起至2014年10月30日止，苏小伟已严重违反双方签订的《商铺租赁合同》约定，拖欠合城公司租金共计36万元多元。现合城公司敦促苏小伟，于2014年11月10日前立刻付清拖欠的租金给合城公司。否则，合城公司将按照双方签订的《商铺租赁合同》约定，于2014年11月11日收回乙方承租的商铺。
本案审理过程中，苏小伟主张2014年11月10日开始，合城公司将所有门锁住，其已无法进入场地，也没有再转租他人使用，且2015年7月开始合城公司已将涉案场地交还给拆迁办，该场地8月份被围蔽，8月中旬已开始拆除，因此其认为其已于2014年11月10日向合城公司交还了场地。合城公司则认为苏小伟一直未将涉案商铺交还给其，直至2015年9月底涉案商铺被拆除。
苏小伟主张其承租涉案商铺后对涉案商铺进行了装修，装修项目包括楼梯、地下、窗、天花、隔断等等，为证明其主张，苏小伟提交了收款收据、收条等证据，拟证明其为涉案商铺进行装修支付装修费61644元。合城公司认为苏小伟提交的收款收据、收条，大部分为白头单和手写的单据，无法证明系涉案商铺的装修支出，故对收据和收条三性不予确认。苏小伟还主张其为将涉案商铺转租出去，支付了招商费共计25116.64元，为证明其主张，苏小伟提交了收款收据、百度（中国）有限公司广州分公司开出的技术服务费发票四张（显示购货单位为广州市格兰特工程设备有限公司），五八同城信息技术有限公司开出的服务费发票一张（显示购买方为广州市格兰特工程设备有限公司）及山景科技创网络技术（背景）有限公司开出的服务费发票一张（显示购买方为苏小伟）。合城公司对上述证据的三性均不予确认。
苏小伟还提交了其作为出租方与案外人陈朱某、谢某签订的《物业租赁合同》，拟定证明其将涉案商铺转租，获取租赁费差价。合城公司认为苏小伟并未将上述两份转租合同交给其备案，且该租赁合同可证明苏小伟至今没有向合城公司移交涉案商铺。
另查，苏小伟另承租了合城公司在合城装饰城的店铺，苏小伟需向合城公司按月缴交水电费和卫生费用。本案审理过程中，双方经过对账确认，苏小伟共向合城公司支付租金、押金、水电费、卫生费合计558583元（上述款项包括用于支付涉案商铺的押金65000元、合城装饰城的店铺的水电费66241元、合城装饰城的店铺卫生费4278元）。
再查，涉案商铺所在的场地系合城公司向广州市白云区黄石街江夏村第三经济合作社租赁的场地，合城公司承租该场地后，自行在该场地上建造了涉案商铺所在的建筑，本案庭审中，合城公司确认涉案商铺所在的建筑并未办理报建手续。合城公司提交《临时经营场地使用证明》及广州市公安局白云分局出具的《建筑工程消防验收意见书》、《公众聚集场地投入使用、营业前消防安全检查合格证》、《安全生产标准化证书》等拟证明涉案商铺具备合法的租赁条件，苏小伟认为合城公司提交的上述证据中部分证据系针对广州市白云区黄石街旧机场云城西路铁岗湾以南地段，而涉案商铺所在的地段为云城西路铁岗湾以西地段，且上述证据不能证明双方签订的《商铺租赁合同》的有效性。
以上事实，有商铺租赁合同、商铺交付使用交接书、暂缓交租申请书、缴租方案、回复函、告知书、临时经营场地使用证明、合同书、历史用地证明、建筑工程消防验收意见书、公众聚集场地投入使用营业前消防安全检查合格证、安全生产标准化证书、银行交易历史清单、收款收据、收条及当事人陈述等证据证实。
本院认为：涉案商铺所在的建筑没有办理合法的报建手续，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，苏小伟与合城公司于2012年9月6日签订的《商铺租赁合同》因违反了法律、行政法规的强制性规定而无效。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，双方《商铺租赁合同》无效，苏小伟要求合城公司返还因该合同取得的租赁押金和水电押金合计65000元符合法律规定，本院予以支持。对于押金的利息，涉案商铺租赁合同因无合法的报建手续而被认定为无效，因涉案商铺的规划报建情况属于相关政府部门依法公开的信息，苏小伟在与合城公司签订《商铺租赁合同》时未尽合理审慎义务，故对于合同无效的后果，其亦有过错，故对于苏小伟提起反诉前的押金利息损失，应由苏小伟自行承担，对于其提起反诉之日即从2015年9月24日起的利息，本院予以支持，利息应当以65000元为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率，从2015年9月24日起计算至实际付清之日止。合城公司要求判令上述租赁押金60000元无需退还给苏小伟，依据不足，本院不予支持。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，租赁合同无效后，出租人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，应予以支持。根据双方约定，苏小伟应当每月向合城公司支付租金和管理费（2011年11月6日至2014年9月5日，每月租金和管理费为30000元；2014年9月6日至2017年9月5日每月租金和管理费33000元），水电费、卫生费（每月465元），因此合城公司现要求苏小伟参照双方约定支付房屋占有使用费，并支付水电费、卫生费，可予支持。对于房屋占有使用费和卫生费的截止时间，合城公司主张苏小伟应向其支付租金至2015年9月15日，苏小伟则主张其已于2014年11月10日向合城公司交还了场地。本院认为，合城公司向苏小伟交付涉案商铺时，苏小伟于《商铺交付使用接收书》上签名，确认收到涉案商铺的钥匙等，故苏小伟向合城公司交还涉案商铺时，亦应当向合城公司交回涉案商铺的钥匙，苏小伟未能提供证据证明其于2014年11月10日向合城公司交回涉案商铺的钥匙，也未提供证明其于2014年11月10日向合城公司交回涉案商铺的其他证据，故本院对苏小伟的该主张不予确认。由于涉案房屋已于2015年9月被拆除，故本院对苏小伟主张2015年7月开始合城公司已将涉案场地交还给拆迁办，该场地8月份被围避，8月中旬已开始拆除的陈述予以采信，故场地使用费和卫生费应当从双方约定的计租日即2012年11月6日计算至2015年6月30日，场地使用费合计983400元，卫生费合计14787元，水电费合计33795元，以上合计1031982元。
本案审理过程中，双方经过对账确认，苏小伟共向合城公司支付租金和管理费、押金、水电费、卫生费合计558583元（上述款项包括用于支付涉案商铺的租赁押金和水电押金合计65000元、合城装饰城的店铺的水电费66241元、合城装饰城的店铺卫生费4278元），也就是说苏小伟实际已支付涉案商铺租金和管理费、水电费、卫生费的金额为423064元（558583元－65000元－66241元－4278元），即苏小伟尚拖欠合城公司场地使用费、水电费、卫生费合计608918元（1031982元－423064元）。苏小伟抗辩称2014年11月之前一年即2013年11月10日之前的租金已超过了诉讼时效。对此本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十条的规定：“债务人的给付不足以清偿其对同意债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务”，故苏小伟已支付的423064元应当优先抵充已到期的债务，即苏小伟已经付清涉案场地2013年12月6日以前的场地使用费、水电费、卫生费共计397585元，其拖欠的场地使用费、水电费、卫生费的期间为2013年12月7日至2015年6月30日，并不包含苏小伟提出抗辩的2013年11月10日以前的期间，故苏小伟的抗辩意见，本院不予采纳。综上，苏小伟应当向合城公司支付房屋占有使用费、水电费、卫生费合计608918元。苏小伟反诉要求返还合城公司已收取的租金482146元及利息，由于苏小伟已经实际使用了涉案商铺，作为对价，其应当参照租金标准向合城公司支付房屋占有使用费，故其要求合城公司返还已收取的租金及利息缺乏理据，本院不予支持。
对于苏小伟主张的装修损失，苏小伟主张其对涉案商铺进行了装修，并提交了部分装修单据。合城公司虽然对苏小伟装修单据予以否认，但考虑到双方《商铺租赁合同》中约定了免租装修期间，及苏小伟承租涉案商铺后确实将涉案商铺分隔后分租他人，故本院对苏小伟主张其对涉案商铺进行装修的事实予以确认。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条，租赁合同无效时，出租人不同意利用的装饰装修物，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。由于涉案商铺已经拆除，苏小伟提交的装修单据缺乏装修合同等予以佐证，不足以采信，苏小伟的实际装修损失已经无法查明，根据本案的实际情况，本院酌情认定苏小伟的装修损失为50000元，对于该损失，应由苏小伟与合城公司按照各自导致合同无效的过错进行分担。对于导致租赁合同无效的过错，本院认为苏小伟和合城公司具有同等的过错，故合城公司应赔偿苏小伟装修损失25000元。对于苏小伟主张的招商费用，苏小伟提交的收据和发票均无法证明相关费用支出与涉案场地的关联性，故本院对其主张的招商费不予确认，对其要求合城公司赔偿其招商费的诉讼请求不予支持。
对于苏小伟主张的因无法继续经营导致的损失50万元。苏小伟表示其所主张的因无法继续经营导致的损失是指其将承租商铺转租获取的预期利润损失。首先，苏小伟承租商铺后能否转租，以及能否获得预期利润具有不确定性。其次，苏小伟其所主张的预期利润本质上属于履行利益，由于双方签订的合同不具法律效力，无效合同不能产生当事人所预期的法律效果，故其预期利益损失的主张不应得到支持。再次，苏小伟主张其无法继续经营导致的损失为50万元，但未能提供证据证明上述损失的计算依据，其主张缺乏事实依据。最后，对于租赁合同的无效，苏小伟本身亦有过错，因此其即使存在所谓的预期利润损失，也是因为其在签订合同时未尽合理审慎义务导致，亦应由其自行承担。因此苏小伟主张因无法继续经营导致的损失50万元于法无据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认苏小伟与广州市合城市场经营管理有限公司于2012年9月6日签订的《商铺租赁合同》无效；
二、在本判决生效之日起五日内，苏小伟向广州市合城市场经营管理有限公司支付房屋占有使用费、水电费、卫生费合计608918元；
三、在本判决生效之日起五日内，广州市合城市场经营管理有限公司向苏小伟退还租赁押金和水电费押金合计65000元及利息（利息以65000元为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率，从2015年9月24日起计算至实际付清之日止）；
四、在本判决生效之日起五日内，广州市合城市场经营管理有限公司向苏小伟赔偿装修费25000元；
五、驳回广州市合城市场经营管理有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回苏小伟的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费11570元，由广州市合城市场经营管理有限公司负担1681元，苏小伟负担9889元；反诉受理费7472元，由苏小伟负担6397元，广州市合城市场经营管理有限公司负担1075元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 王丽美
人民陪审员 黎 珍
人民陪审员 许燕娜
二〇一五年十一月十九日
书 记 员 郑萍军