山东省潍坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）潍民一终字第1473号
上诉人（原审被告）山东昌邑农村商业银行股份有限公司，住所地：昌邑市北海路136号。
法定代表人张友彪，董事长。
委托代理人陶可江，山东倡义律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李存良。
委托代理人王迎波，昌邑法源法律服务所法律工作者。
上诉人山东昌邑农村商业银行股份有限公司（以下简称昌邑农商行）因与被上诉人李存良房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省昌邑市人民法院（2014）昌民初字第944号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
经审理查明，2003年9月10日、10月11日，李存良向原昌邑市农村信用合作联社分别缴纳房款39957.59元、1265.28元，共计41222.87元，并于2003年8月26日入住昌邑市同新家园11号楼4单元1楼东户。2011年10月15日，李存良向原昌邑市农村信用合作联社缴纳了涉案房屋的房屋改造费1117元。案外人刘金勋亦向原昌邑市农村信用合作联社缴纳涉案房屋房款，并于2005年7月26日办理了涉案房屋所有权证书。后案外人刘金勋向原审法院提起诉讼，要求本案被上诉人李存良返还房屋并赔偿损失，经昌邑市人民法院（2012）昌民初字第110号民事判决书判决本案被上诉人李存良腾出涉案房屋，案件受理费831元由本案李存良承担。在该案件执行过程中，本案被上诉人李存良于2014年4月11日将涉案房屋交付案外人刘金勋。
2012年12月，原昌邑市农村信用合作联社改制为昌邑农商行，其债权债务由昌邑农商行承担。
法庭审理过程中，李存良提出评估申请，要求对涉案房屋于2014年4月10日的市场价值进行评估鉴定。经原审法院委托山东弘裕土地房地产评估有限公司作出鲁弘评字（2014）第236号房地产估价报告一份，估价房产单价为4215元／平方米，评估对象总价值为313765元。因昌邑农商行对评估机构的资质、评估依据等提出异议，原审法院通知评估机构出庭接受了当事人的质询。评估报告上签名的评估师之一杨树荣及现场勘查的评估辅助人员韩洪波出庭，并对评估报告相关问题进行了书面的回复。对于评估机构的年检问题，评估人员称根据国家工商总局下发《工商总局关于停止企业年度检验工作的通知》［工商企字（2014）28号］，今年企业不再进行年检。对于评估依据问题，评估人员称，评估机构是在估价作业日期2014年7月14日至2014年7月21日期间，对估价对象做了充足的市场调查，昌邑市上半年房地产市场比较平稳，未出现大的价格波动，且同新家园小区市场交易较多，根据楼层及位置等的不同，市场价在4100－4400元／m2左右，评估公司根据楼层、位置、新旧等因素对估价对象采用市场比较法、收益法，经过周密测算，得出评估对象的价值。且在评估报告中已经考虑了建筑物的新旧因素，新旧问题是诸多影响房地产价格的一个因素。根据评估人员实际调查李存良案件涉及的昌邑市同新家园11号楼要比陈述增案件涉及的昌邑市同新家园15号楼建成早两年左右。评估人员杨树荣及张长城均参与了调查，只是未能安排现场查勘。评估机构在测算的过程取得案例单价均含储藏室。李存良向评估机构缴纳评估费用为3765元。另，李存良主张的损失还包括（2012）昌民初字第110号一案的案件受理费831元。
昌邑农商行诉称，本案不属于人民法院受理民事诉讼的范围，并提供（2012）昌民初字第2402号民事裁定书予以证明。该案为李存良起诉案外人刘金勋及昌邑农商行，要求确认案外人刘金勋与昌邑农商行之间的买卖协议无效。原审法院经审理后认为，李存良与案外人刘金勋均属昌邑农商行职工，均有根据房改房政策享受本单位福利房房改政策的资格。李存良起诉主张案外人刘金勋与昌邑农商行之间签订的买卖公有住房协议无效不属于民事权益之争，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，驳回李存良的起诉。
以上事实，有李存良提供的现金收据复印件、（2012）昌民初字第110号民事判决书、财物交付凭证复印件、诉讼费专用票据、过付款专用收据、评估费发票，昌邑农商行提供的（2012）昌民初字第2402号民事裁定书，以及评估报告、法院调取的执行案件材料、双方当事人陈述记录等，在案为凭。
原审法院认为，李存良在向昌邑农商行缴纳房款后入住涉案房屋，双方形成房屋买卖合同关系，且系双方真实意思表示，应为合法有效。但因昌邑农商行又将涉案房屋卖于案外人，并协助案外人办理了房屋所有权证书，导致李存良将涉案房屋返还案外人，李存良、昌邑农商行之间的房屋买卖合同无法继续履行。李存良要求解除双方之间的房屋买卖合同关系，应予准许。因昌邑农商行违约，导致合同无法履行，其应赔偿李存良损失。李存良要求昌邑农商行返还购房款及赔偿损失的诉讼请求，应予支持。但李存良的损失应基于其与昌邑农商行之间房屋买卖合同关系因昌邑农商行违约而解除造成的损失，即李存良将涉案房屋交于案外人时的房屋市场价值与李存良购买房屋时缴纳购房款之间的差价。李存良以2014年4月10日为基准日申请评估房屋市场价值，虽李存良实际交付案外人刘金勋涉案房屋的时间为2014年4月11日，但经向评估机构咨询，该问题不影响评估价值。昌邑农商行对评估报告提出异议后，评估机构出庭接受了当事人的质询，对当事人提出的问题，作出了合理的解释，该评估报告是有理有据的，是可采信的，应作为本案定案的有效证据。对于李存良主张的损失还包括其与案外人刘金勋之间的因诉讼产生的案件受理费及执行费的问题，这部分损失是因案外人刘金勋以房屋所有权人向其主张权利时，李存良未及时腾出房屋，导致案外人刘金勋提起诉讼所致，应为李存良在昌邑农商行违约后未采取适当的措施而导致的损失扩大部分，不应由昌邑农商行赔偿。因李存良申请评估的涉案房屋市场价值313765元已经包含了其曾缴纳的房屋改造费，对其房屋改造费的主张，不予支持。昌邑农商行应赔偿李存良损失的数额为272542.13元（313765元-41222.87元），李存良仅主张271662元，系对其权利的放弃，应予准许，故昌邑农商行应赔偿李存良损失271662元。为此，依据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条第四款、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、昌邑农商行返还李存良购房款41222.87元，于判决生效之日起十日内付清；二、昌邑农商行赔偿李存良损失271662元，于判决生效之日起十日内付清；三、驳回李存良的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5993元，评估费3765元，共计9758元，由昌邑农商行承担。
宣判后，昌邑农商行不服，上诉称：涉案房屋系单位福利分房，涉及房改政策问题，不属于人民法院民事案件受理范围。再者，案外人刘金勋在1998年12月就已缴纳了房款，并于2000年签订了买卖公有住房协议，办理了房改手续，2001年12月房管部门核发了房产证；而被上诉人2003年9月才交款，即上诉人与案外人的合同关系成立及履行均在被上诉人交付涉案购房款之前；但是，原审判决错误认定因上诉人又将涉案房屋卖给案外人而导致涉案房屋买卖合同无法继续履行。被上诉人虽然向上诉人交纳了购房款，但并未明确将涉案房屋出售与其；且被上诉人交款的时间是2003年，当时房改政策已经废止，其已经不能按照房改政策购买涉案房屋，因此，单凭一张交款单据，就认定上诉人将涉案房屋出售给被上诉人，显然证据不足。另外，在房改政策废止、未办理相关手续、未经房改主管部门批准情况下，上诉人未向被上诉人提供福利房，并不构成民事上的违约，从而上诉人不应承担民事赔偿责任；且涉案评估报告，因不能确定被上诉人损失以及评估人员对上诉人提出的异议拒绝回答，从而不能作为定案依据。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，故请求二审法院撤销原审判决，并依法改判或发回重审。
被上诉人李存良答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院认为，在案外人刘金勋诉李存良的（2012）昌民初字第110号案件中，原审法院判决李存良腾出涉案房屋，且该案判决已经生效，李存良亦将涉案房屋交付案外人刘金勋，即因涉案房屋引起的纠纷已为法院受理并作出判决且已生效，故对上诉人关于本案不应属于民事案件受理范围的主张，本院不予支持。关于双方是否存在房屋买卖合同关系问题，2003年9月10日、10月11日，被上诉人向上诉人分别缴纳房款39957.59元、1265.28元，共计41222.87元，并于2003年8月26日入住昌邑市同新家园11号楼4单元1楼东户。2011年10月15日，被上诉人又向上诉人缴纳了涉案房屋的房屋改造费1117元。对上述两次付款，上诉人均给被上诉人出具了相应的收款收据。该事实说明，被上诉人与上诉人之间成立事实上的房屋买卖合同关系，且已部分履行。上诉人虽辩称，因房改政策废止而被上诉人不能购买涉案房屋；但在被上诉人起诉之前，上诉人并未将被上诉人交纳的房款退回被上诉人，亦未有证据证明其曾要求被上诉人交还涉案房屋，即上诉人的该辩称与其收取被上诉人款项等实际行为相矛盾，故本院不予支持。再者，被上诉人已经履行交付购房款义务，但上诉人却已不能履行涉案房屋的产权过户义务，据此，认定上诉人违约并导致合同无法继续履行，事实和法律依据充分。至于被上诉人的损失，涉案评估报告已经给出明确的结论，且鉴定人应某诉人申请亦已到庭接受质询且就实质性问题给予了合理性答复，故该评估报告应可作为认定本案事实的依据。综上，原审判决并无不当，应当予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5993元，由上诉人山东昌邑农村商业银行股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 栾桂秀
审判员 贾元胜
审判员 杨景达
二〇一四年十二月十二日
书记员 王 新