广西壮族自治区北海市银海区人民法院民 事 判 决 书（2018）桂0503民初86号原告:广西世华房地产代理有限公司，统一社会信用代码：91450502585993545L，住所地：北海市北海大道72号东旭华庭0106号。法定代表人：黄颖委托诉讼代理人：张东方，广西世华房地产代理有限公司员工。被告：孙繁举，男，1979年10月14日出生，汉族，住广西北海市银海区。被告：陆彬杰，女，1954年5月20日出生，汉族，身份住址：辽宁省铁岭市清河区繁荣路电厂小区52号楼1单元301室，现住北海市海城区。原告广西世华房地产代理有限公司与被告孙繁举、陆彬杰居间合同纠纷一案，本院于2018年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广西世华房地产代理有限公司的委托诉讼代理人张东方，被告陆彬杰到庭参加诉讼。经本院合法传唤，被告孙繁举无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告孙繁举退还原告限时销售保证金500元；2、判令被告孙繁举支付原告违约金20000元（合同标的4%）；3、判令被告孙繁举退还购房诚定金9500元；4、判令被告孙繁举支付原告预期可得中介服务费5300元（房屋成交价1%）；5、判令被告陆彬杰向原告支付赔偿金2万元；6、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2017年9月27日，原告与两被告签订《限时销售合同》，合同约定被告同意将位于广东路200号银滩桐洋国际大厦1幢2605号，面积92.88平方米，房地产权证北房权证（2014）字第0153**号房屋独家委托世华地产限时销售，委托期限销售期为2017年9月27日至2018年4月30日，约定售价为500000元，由原告支付被告孙繁举限时销售保证金500元，若被告孙繁举拒绝与原告找到适格买家签订《房屋买卖合同》则须退还此保证金，且影响原告方支付该房地产委托交易价格的4%作为违约金。同日，被告陆彬杰向原告出具《保证书》，保证两被告如不愿按《限时销售合同》所列出售条件出售该物业给原告所找的买家，则两被告自愿向原告支付赔偿金20000元。对于上述签约事实，被告陆彬杰2017年9月27日签订《限时销售合同明示单》表明对限销售合同的所有条款均已详细了解并无异议，并于原告签订《服务确认书》，再次确认房屋净收入价为500000元，上述协议的履约条款及违约责任，皆为两被告的真实意思表示。同年9月28日原告如约通过兴业银行网上转账给被告孙繁举限时销售保证金，被告陆彬杰代被告向原告出具收款《收据》。同年10月18日，原告与买家王力锋签订《承购确认书》，同日买家王力锋向原告支付了购房款定金10000元及购房款40000元，共计50000元。2017年10月26日，被告孙繁举与陆彬杰于公证处公证了委托事宜，公证号为（2017）清河证字第0768号，全权委托被告陆彬杰处理涉案房屋的出卖相关事宜。2017年10月20日，原告通过兴业银行网上转账该买家部分定金9500元给被告孙繁举。同年10月21日经原告催告要求两被告与买家王世锋签订房屋买卖合同时，被告陆彬杰却以出售房屋价款500000元为净收，不包括其他费用和偿还按揭贷款，若买家同意将按揭一并支付便同意签订合同。经原告与买方协商均不同意两被告的条件，原告向两被告多次主张，双方应严格按照《限时销售合同》的约定履行权利及义务，而两被告无视合同的契约精神及诚实信用原则，拒不与买家王世锋签订《房屋买卖合同》。原告于2017年11月21日将购房定金1万元和购房款40000元退还给买家王力锋。随后，原告联系两被告要求其返还购房定金及限时销售合同保证金时。两被告不予退还，两被告的违约行为严重侵犯了原告的合法权益，原告故诉至法院，请求判如所请。被告陆彬杰答辩称：我卖房净收入是500000元，其余费用均由买方承担，我只是负责协助办理买卖房屋手续；原告要求我退还500元保证金不符合事实，房子没有卖出去，不应退还原告；退还定金9500元一事，原告未按双方约定我净收500000元就出卖房屋，不得净收500000元我不卖房屋并不违约，不同意退还定金9500元；买卖房屋完成以后才收中介服务费，还没有完成买卖事宜，不存在收中介服务费事；关于赔偿金20000元更不成立，原告没有损失，要求我赔偿，没有依据；原告共支付给我10000元，我答应返还8000元，但原告不同意。原告请求支付违约金20000元，我并没表示不卖，只要原告按当时约定我净收500000元，我就卖，且2018年4月30日才到期，还未到期，我不存在违约，原告未按约定的时间出售房屋，原告属于违约。原告按买卖房屋完成以后才收中介费，现在还没有完成买卖协议，不存在收中介费。原告对其主张在举证期限内提供的证据有：1、孙繁举、陆彬杰《身份证》复印件，拟证明两被告的身份信息；2、《保证书》拟证明被告陆彬杰向原告出具的受托保证书，保证履行合同约定，并自愿承诺如发生违约或房屋无法过户等行为，自愿赔偿2万元；3、《限时销售合同》（编号：SHDC0006404），拟证明被告陆彬杰代被告孙繁举与原告签订限时销售合同，自愿出售涉案房屋并确认出售价格及违约责任；4、《明示单》，拟证明被告陆彬杰向原告出具明示单，确认限时销售合同履约条款及违约责任，对合同的约定没有异议；5、《服务确认书》，拟证明陆彬杰与原告签订的服务确认书，确认该房屋净收价为500000元；6、《收据》,拟证明2017年9月27日被告陆彬杰收到原告支付限时销售保证金500元；7、《兴业银行网上转账受理单》（受理单号码：2017092848459673），拟证明2017年9月28日原告通过网银转给被告孙繁举限时销售保证金500元；8、《家私家电清单》（编号SHDC0006049），拟证明2017.9.28被告陆彬杰与原告签订家私家电清单；9、《公证书》（2017）清河证字第0768号，拟证明2016.10.18被告孙繁举委托被告陆彬杰代为办理涉案房屋出卖等相关事宜，被告依法取得代理权；10、《承购确认书》（编号SHDC0010693），拟证明2017年10月18日原告依约为被告孙繁举找到涉案房屋买家王力锋并与其签订的承购确认书；11、《收据》（编号：17084633），拟证明2017年10月18日原告代被告孙繁举收到买家王力锋支付购买涉案房屋的购房诚意金10000元；12、《收据》（编号：17084634）2017.10.18，拟证明2017年10月28日原告代被告孙繁举收到买家王力锋支付购买涉案房屋的购房款40000元；13、《兴业银行网上转账受理单》（受理单号码：2017102080308238），拟证明2017年10月20日原告将买家的部分购房保证金9500元通过网上银行转账给被告孙繁举；14、《房屋交易与产权档案查询证明》（代码：bh201702；号码：00032978），拟证明2017年10月20日查询涉案房屋存在预购商品房抵押登记，无查封记录；15、《房屋所有权证》北房权证（2014）字第0153**号，证明涉案房屋产权信息；16、《诚意金退款申请》（编号：CYJTK0003018），拟证明2017年11月2日因两被告违约，原告员工邓峰海向原告申请退还买家王力锋购房款40000元；17、《诚意金退款申请》（编号：CYJTK1600707），拟证明2017年11月6日因两被告违约，原告员工邓峰海向原告申请退还买家王力锋购房款10000元；18、《收款收据》，拟证明因被告拒绝出售房屋，原告退还买家所付购买涉案房屋的购房诚意金10000元及购房款40000元，共计50000元，买家王力锋出具的收据；19、《民事调解书》（2008）清民三初字第0069号，拟证明2008年6月2日被告孙繁举与刘凤英调解离婚，被告孙繁举为涉案房屋所有权人；20、《兴业银行网上转账受理单》，拟证明原告返还买家王力锋50000元购房款。被告陆彬杰在举证期限内，没有提交证据。被告孙繁举未作答辩，在举证期限内亦未提供证据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告孙繁举未到庭参加诉讼，视为其已放弃当庭答辩和质证的权利。被告陆彬杰对原告举证的证据1没有异议；证据2，像本人签的，但不记得是什么时候签的，即使是本人签的，也是被原告骗的；证据3是本人签的，孙繁举的名字也是本人代签的；证据4-9没有异议；证据10有异议，原告找到买家应该跟本人商量，告知我，但原告没有告知本人，私自跟买家签订协议；证据11-12与本人无关，本人只收到原告交的定金9500元和保证金500元，总计10000元；证据13-15无异议；证据16-18与本人无关，不清楚；证据19没有异议；证据20与本人无关，不清楚。原告提交的证据具有真实性、关联性、合法性，本院予以确认。综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：2017年9月27日，以被告孙繁举为甲方、被告陆彬杰为代理人与原告（乙方）签订《限时销售合同》，合同约定：被告同意将位于广东路200号银滩桐洋国际大厦1幢2605号，面积92.88平方米，房地产权证北房权证（2014）字第0153**号房屋独家委托世华地产限时销售，限时销售（独家委托）期限为2017年9月27日至2018年4月30日，约定交易净收价格为500000元，由原告支付被告孙繁举限时销售保证金500元，若被告孙繁举拒绝与原告找到适格买家签订《房屋买卖合同》则须退还此保证金，且应向原告方支付该房地产委托交易价格的4%作为违约金。合同另约定：被告保证拥有该房地产的完整所有权，并承诺出售该房地产没有侵犯第三人的合法权益，被告保证在本次房地产交易完成前清理有关房地产的产权纠纷、债务、税项和租赁事宜以及解除抵押、清欠杂费（如水电、煤气、管理费及有线电视等费用），被告承诺在房地产买卖交易中所提供的有关材料是真实、合法、有效的，否则愿意承担由此产生的所有法律责任；被告应将实际售价高于上述委托价的差额支付给原告作为咨询及中介服务费；若买家的付款方式为银行按揭贷款，则首付款不低于被告欠银行贷款，扣除首付款后，其余房款通过银行贷款方式支付给被告；被告收到买家定金10000元起七个工作日内到达北海与买家签署《房屋买卖合同》及办理相关手续。同日，被告陆彬杰向原告出具《保证书》，保证被告如不愿按《限时销售合同》所列出售条件出售该物业给原告所找的买家，则被告自愿向原告支付赔偿金20000元。被告陆彬杰于当日签订《限时销售合同明示单》表明对限销售合同的所有条款均已详细了解且无异议，并与原告签订《服务确认书》，再次确认房屋净收入价为500000元。签订合同当日，被告陆彬杰代被告孙繁举向原告出具《收款收据》，收到原告支付的限时销售保证金500元，该《收款收据》另备注：实际以到账为准。同年9月28日原告通过兴业银行网上将该限时销售保证金500元转账到被告孙繁举的账上。同年10月18日，买家王力锋与原告签订《承购确认书》，约定：房屋售价为530000元，在签订确认书时买家支付10000元给原告作为购房保证金，若被告同意该房地产售价为530000元或低于这个金额，视为买家确认成交；若被告孙繁举与买家交易成功，买家即时付给原告成交价的1％作为咨询及中介服务费。同日买家王力锋向原告支付了购房款定金10000元及购房款40000元，共计50000元。2017年10月20日，原告通过兴业银行网上转账支付给被告孙繁举购房定金9500元。但在协商签订《房屋买卖合同》时，被告认为其是净收500000元，不包括被告因购买涉案房屋剩余未还的银行按揭贷款，偿还剩余未还的银行按揭贷款，应由买家另行支付；而买家则认为房屋价格500000元，已包括了被告因购买涉案房屋未还的剩余按揭贷款。因双方意见不一致，两被告不同意出售给原告找到的买家，交易不成功。原告于2017年11月21日将购房定金10000元和购房款40000元退还给买家王力锋。后原告向两被告主张其返还购房定金9500元及限时销售合同保证金500元，遭到两被告的拒绝，故原告诉至本院，请求判如所请。另查明，涉案房屋位于广东路200号银滩桐洋国际大厦1幢2605号【房地产权证北房权证（2014）字第0153**号】登记在被告孙繁举的名下。2017年10月26日，被告孙繁举与陆彬杰在辽宁省铁岭市清河区公证处办理了委托公证【公证号为（2017）清河证字第0768号】，全权委托被告陆彬杰处理涉案房屋的如下事宜：一、到房地产相关部门办理上述房屋查询档案相关事宜；二、到房地产的房地产开发商及相关部门办理并领取该房地产的《国有土地使用证》；三、全权代表委托人出场上述房地产，与买受人签订《房屋买卖合同》、《土地使用权转让合同》，代为签署有关文件；四、全权代表委托人办理上述房地产的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》过户、更名至买受人名下的一切事宜，代为签署有关文件，若交易不成，有权撤销房屋过户并退件；五、办理上述房地产的纳税申报手续；六、办理上述房地产的水、电、管道煤气、数字电视、物业等附属配套设施过户手续，代为签署有关文件；七、全权代表委托人交付房屋给买方使用及签署相关交房协议等；八、若买方选择按揭贷款，协助买办理购房按揭手续；九、办理上述委托事项过程中与第三人产生诉讼纠纷，具有特别授权，代为起诉、撤诉、调解、提起反诉、上诉，代为承认、放弃、变更诉讼请求和执行请求、申请强制执行、代收执行回款物业；十、代办不动产登记的一切相关手续等事宜；十一、办理与上述事宜有关的一切手续。本院认为，本案涉案房屋位于广东路200号银滩桐洋国际大厦1幢2605号房地产登记在被告孙繁举的名下，被告陆彬杰以代理人的身份于2017年9月27日与原告签订的《限时销售合同》，并在合同落款处签上自己和被告孙繁举的名字，被告陆彬杰代理被告孙繁举签订《限时销售合同》及《限时销售合同》明示单、《服务确认书》、《收款收据》，虽然被告陆彬杰在与原告签订《限时销售合同》时并没有得到被告孙繁举的授权委托，但被告孙繁举于次日即提供自己的账户给原告转账支付保证金，并于同年10月26日与被告陆彬杰一起前往辽宁省铁岭市清河区公证处办理委托公证，全权委托被告陆彬杰办理涉案房屋买卖的相关事宜，这是对被告陆彬杰代理行为的追认，赋予了被告陆彬杰代理权，合同是双方当事人的真实意思表示，合同合法有效。由被告陆彬杰的代理行为而产生的法律后果均由被告孙繁举承担。双方签订的《限时销售合同》，从内容上看，是被告孙繁举委托原告代理销售上述涉案房屋，房屋买卖交易成功后原告获得相应服务费用，因此，双方签订的《限时销售合同》实为居间合同，委托方为被告孙繁举，提供服务一方为原告，双方约定被告孙繁举委托原告代理销售的上述房地产价格为500000元。《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。双方签订合同后，原告向被告孙繁举支付了履约保证金500元，并为被告孙繁举找到了买家，与买家签订了《承购确认书》，收取买家的定金10000元和购房款40000元，后因被告不同意出售涉案房屋交易不成功，原告已将定金10000元和购房款40000元全部退还给买家，原告已依约履行了合同约定的义务，没有任何违约行为。根据《限时销售合同》第六条约定，被告孙繁举保证在本次房地产交易完成前清理有关房地产解除抵押。本院认为，该条款并未明确因解除抵押而提前偿还剩余按揭贷款的款项由买家另行支付，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”的规定，确定该款项由被告孙繁举承担更符合该条款本意。因此，被告孙繁举以其净收500000元，并不包括偿还其购买上述房屋剩余按揭贷款为由，不同意将上述房屋出售给原告找到的买家，已构成违约，应当保证金500元给原告。原告同时请求被告孙繁举返还购房定金9500元和支付违约金20000元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，原告只能选择适用违约金或者定金条款，而不能同时请求支付违约金和返还定金，原告请求按合同价款500000元的4％支付违约金20000元，已足以弥补其所受损失，本院予以支持，但原告同时请求被告孙繁举返还购房定金9500元，本院不予支持。对于原告请求被告孙繁举支付预期可得中介服务费5300元。本院认为，《承购确认书》是原告与买家王世锋所签订的，对被告孙繁举不具有约束力，故原告此项请求，本院不予支持。且根据《中华人民共和国民法总则》第六十二条的规定“代理人在代理权限内，已被代理人的名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”，被告陆彬杰接受被告孙繁举与原告进行的一系列民事活动属于代理行为，所产生的一切法律后果均应由作为被告代理人的被告孙繁举承担，故原告请求被告陆彬杰赔偿损失20000元，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七、第一百一十四条第一款、一百二十五条第一款、《中华人民共和国民法总则》第六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告孙繁举向广西世华地产代理有限公司退还限时销售保证金500元；二、被告孙繁举向广西世华地产代理有限公司支付违约金20000元；三、驳回广西世华地产代理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费590元（原告已预交），372元由原告广西世华地产代理有限公司负担，218元被告孙繁举负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。审判员  蒙兆宽二〇一八年三月二十七日书记员  李奕东附本判决所引用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。《中华人民共和国民法总则》第六十二条代理人在代理权限内，已被代理人的名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。