黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）哈民二民终字第1214号
上诉人（原审被告）哈尔滨益丰物业管理有限责任公司。
法定代表人唐冶，总经理。
上诉人（原审被告）张志广，住所地哈尔滨市道外区。
二上诉人委托代理人郑楠，黑龙江富邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）馨美家园业主委员会。
负责人卜景范，主任。
委托代理人伊胜国，黑龙江美格律师事务所律师。
上诉人哈尔滨益丰物业管理有限责任公司（以下简称益丰物业）、张志广因与被上诉人馨美家园业主委员会物权保护纠纷一案，不服道外区人民法院（2014）外民一初字第1305号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月3日受理后，依法组成合议庭审理了本案，上诉人益丰物业法定代表人唐冶、张志广及其委托代理人郑楠，被上诉人馨美家园业主委员会主任卜景范及其委�代理人伊胜国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：哈尔滨市道外区宏图街161号馨美家园小区于2006年12月建成入户。当时由益丰物业负责小区的物业管理工作。2009年，益丰物业与馨美家园小区全体业主之间因物业服务问题产生矛盾，经社区、办事处、区政府等部门调解无果后，益丰物业于2010年初撤出馨美家园小区，不再履行物业服务职责。馨美家园业主委员会于2010年2月4日经审批后依法成立，并代表全体业主自行履行该小区物业管理职责。另，位于哈尔滨市道外区宏图街161号馨美家园小区内西南角车棚在相关部门的备案图纸上规划为绿地及移动公厕，但后建为诉争车棚。2007年12月30日，张志广与益丰物业协商并签订合同，约定，益丰物业将位于哈尔滨市道外区宏图街161号馨美家园小区内西南角车棚出租给张志广，张志广一次性交款两万五千元，承租期限30年。诉争车棚现仍由张志广承租使用。
馨美家园业主委员会诉称：哈市道外区宏图街161号馨美家园小区于2006年12月建成入户，当时由益丰物业负责小区的物业管理工作。在益丰物业管理期间，由于不负责任及经营不善，造成小区内私建、滥建、卫生脏乱差等诸多问题，业主反映强烈，2009年大部分业主已不交物业费，双方矛盾日渐激化。此后经社区、办事处、区政府等部门多次调解无果，益丰物业于2009年12月31日弃管该小区。弃管后小区秩序一度陷入混乱，后经全体业主协商成立了业主委员会，决定由业主委员会自管该小区。此事经社区、办事处、区政府及市政府层层审批后决定，馨美家园作为哈尔滨市第一例自管模式小区。2010年2月4日业主委员会正式成立，馨美家园业主委员会履行物业管理公司的职责并具有物业管理公司的主体资格。在此期间，益丰物业多次来小区对馨美家园业主委员会的工作进行阻挠，并强行占用部分物业用房，馨美家园业主委员会主任家的玻璃也多次在半夜被人砸碎，辖区派出所也多次出警。馨美家园业主委员会接手后，对小区进行了全面的整改，并要求张志广交还小区物业用房（车棚一处），但张志广对此置之不理，拒不交出。根据物业管理条例、物权法的规定小区内公共设施、物业用房等共有部分归全体业主共有，任何单位或个人不得侵占。同时根据最高院审理物业服务纠纷案件解释的规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必须得相关资料和由其代管的专项维修基金的，人民法院应予支持。馨美家园业主委员会在建委调取的原设计图纸上显示，原车棚位置为移动公厕，但未建移动公厕，而是建成了本案诉争车棚，故张志广称图纸没有规划此地的用途是错误的。综上，益丰物业和张志广强占小区公共设施的行为，严重的侵害了全体业主的合法权益。为此，馨美家园业主委员会诉至法院，请求：一、判令益丰物业和张志广返还物业用房，位于哈尔滨市道外区宏图街161号馨美家园小区内西南角车棚一处约100米左右（小区业主共有）；二、诉讼费用有益丰物业、张志广承担。
张志广辩称：馨美家园业主委员会所述车棚位置属实，张志广在小区开发时做水暖工作，工程于2006年末完工后张志广与华仕程开发公司法定代表人吴志义协商，张志广说其爱人下岗了，吴志义说可以在小区建一个车棚，由张志广的爱人经营，华仕程开发公司答应了，让张志广找益丰物业法定代表人李海山协商。后张志广在小区内自行投资建了诉争车棚，为了区�小区内此车棚系张志广自行投资所建，故车棚大门开在小区外面。由于当时建筑市场混乱，开发公司自行说了算，此车棚是小区图纸规划之外的项目，该车棚占小区的一部分，原图纸规划图显示此部分为绿地，另一部分为小区外的一个墙角，该车棚建设时没有任何审批手续。张志广自行投资4万多元。对馨美家园业主委员会的诉请张志广同意与其进行协商，希望此案能调解解决。
益丰物业辩称：同意张志广的意见，如果本案可以协商解决的话，益丰物业可以配合张志广与馨美家园业主委员会协商，张志广陈述建车棚经过属实，该车棚没有任何审批手续，对张志广投资数额无异议。
原审判决认为：位于哈尔滨市道外区宏图街161号馨美家园小区内西南角车棚在该小区初始规划为绿地及移动公厕，后改建为车棚，根据物权法的规定，建筑区划内的绿地及其他公共场所、公共设施，属于业主共有，因此诉争车棚系小区公共设施及公共用地，应为全体业主共有。益丰物业将诉争车棚出租给张志广，该约定违反了建筑单位或其他行为人不得擅自处分、占用业主共有部分、改变其使用功能的法律规定，诉争车棚仍为全体业主共有。综上，位于哈尔滨市道外区宏图街161号馨美家园小区内西南角车棚系小区内公共设施，所占用地为公共用地，应为馨美家园全体业主共有，益丰物业和张志广无法律依据占用诉争车棚，馨美家园业主委员会作为依照法定程序成立，代表全体业主行使权利的组织要求益丰物业和张志广返还诉争车棚的诉讼请求符合法律规定，故对该诉讼请求予以支持。张志广辩称，诉争车棚系自己出资建造，但未举证证实，故对其抗辩主张不予认可。判决：益丰物业、张志广于判决生效之日立即将位于哈尔滨市道�区宏图街161号馨美家园小区内西南角车棚返还给馨美家园业主委员会（代馨美家园全体业主）使用。案件受理费100元，此款馨美家园业主委员会已预付，由益丰物业负担50元，由张志广负担50元。
益丰物业、张志广不服原审判决，向本院提起上诉称：一审判决认定事实错误，适用法律不当，应依法改判或发回重审。一、一审判决认定事实错误。诉争车棚不是在原始图纸上改建的，而是张志广与开发商协商自己投资4万多元建设的。由于当时没有颁布相关法律法规，建筑市场混乱，开发商把小区内原始规划的设施卖给了小区业主，用作商业用途。小区内基础设施没有了，开发商与张志广协商，让其自行建造，让其下岗的爱人经营。小区业主把小区内的基础设施用作住宅和商业用途，开饭店。张志广投资自建，不是小区业主的，一审根据物权法认定诉争车棚在�小区初始规划为绿地及移动公厕，后改建为车棚，应属全体业主共有与事实不符，请二审法院查清事实，将争议车棚归还张志广或者给予经济补偿。二、一审法院适用法律不当，严重侵害了益丰物业和张志广的合法权益。原审法院适用的法律是2007年10月1日之后施行的，而诉争车棚是2006年11月份与开发商协商自建，当时以上法律并没有颁布实施，法律不溯及既往，原审使用的法律没有规定对其实施前的法律关系具有法律效力，所以，不适用与其实施之前的法律纠纷。综上，一审判决认定事实错误，程序违法，适用法律不当，请求二审法院查明事实，撤销道外区人民法院（2014）外民一初字第1305号判决，查清事实重新审核和认定，将哈尔滨市道外区宏图街161号馨美家园小区内西南角车棚使用权归于张志广或给予经济补偿。涉诉一二审费用由馨美家园业主委员会承担。
馨美家园业主委员会辩称：一、原审法院认定事实清楚。诉争车棚在规划图纸上是绿地和移动公厕，后益丰物业私建成车棚。2010年益丰物业弃管小区后，为长期占有该车棚，便通过非法租赁的形式，租赁给张志广。原审法院认定该租赁行为违法，属擅自处分、占用全体共有设施的行为，益丰物业和张志广应将诉争车棚返还给全体业主。二、上诉状中称原审法院适用法律错误。这是错误的理解了法不溯及既往的规定，法不溯及既往是指不能适用于既往事实，但新法实施后所受理的案件，就应适用新法。本案中，益丰物业和张志广的侵权行为一直持续至今，所以不属于既往事实。原审法院适用法律并无不当或错误之处。综上，益丰物业和张志广以租赁、自建或抵账等非法形式，对小区内全体业主共有的财产及设施长期霸占，其行为严重侵犯了全体业主的合法权益，现馨美家园业主委员会代表馨美家园814户业主恳请二审法院驳回益丰物业和张志广的上诉请求，维持原判。
二审期间，益丰物业和张志广为证明其主张向本院举示了如下证据：
证据1.证人苏某某证言一份，拟证明本案诉争车棚是苏某某雇人给张志广建的。
证据2.证人高某某证言一份，拟证明在其担任保安队长期间看到苏某某帮张志广建诉争车棚。
馨美家园业主委员会对益丰物业和张志广举示的证据质证认为：该证人证言不属于新证据，一审中没有提交。证人证言所证实的问题是事实，同时证明了益丰物业在馨美家园小区里建房的事实。
本院对益丰物业和张志广举证的证据认证如下：两份证人证言均无法证明张志广出资事实，且与益丰物业将诉争车棚出租给张志广的事实相悖，张志广亦无其他证据证明诉争车棚�其出资建造，故对该两份证人证言本院不予采信。
本院经审理认定的事实与原审认定的事实一致。
本院认为：2003年9月1日起施行的《物业管理条例（中华人民共和国国务院令第379号）》第五十一条规定：“业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。”本案诉争车棚建于馨美家园小区内，在该小区初始规划为绿地及移动公厕，虽改建为车棚，但所占用地仍为小区规划内的土地，在益丰物业和张志华对其出资举证不充分，且无规划许可的情况下，在小区规划内建造的建筑应属小区业主共有，张志华主张涉案车棚归其所有于法无据，且与益丰物业将涉案车棚出租给张志华的事实不符，本院不予支持。
综上，原审法院虽适用法律不当，但处理结果符合本案事实发生时的法律规定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由上诉人哈尔滨益丰物业管理有限责任公司负担100元，由上诉人张志广负担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑兴华
审 判 员 赵晓波
代理审判员 刘 春
二〇一五年十二月十二日
书 记 员 李 晶