北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通民初字第13604号
原告陈婷婷，女。
委托代理人李伟，男，北京廉峰律师事务所律师。
被告北京亚腾房地产经营管理有限公司，住所地北京市通州区梨园镇九棵树中街9号。
法定代表人李奉勲。
委托代理人李强，女，江苏高的律师事务所律师。
原告陈婷婷诉被告北京亚腾房地产经营管理有限公司（以下简称管理公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈婷婷的委托代理人李伟，被告管理�司的委托代理人李强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈婷婷诉称：2014年8月份，原告陈婷婷与被告管理公司签订《商场租赁及管理合同》，将京通罗斯福广场二层ＸＸＸ商铺出租给原告陈婷婷，原告陈婷婷依约交纳了各种费用，对商铺进行装修、装饰，并于案外人北京浩胜予经贸有限公司签订了《加盟合同书》专营其公司品牌的货物，交纳了加盟费和保证金。在原告经营过程中，被告多次无理干扰、干涉原告正常经营，原告经营商铺周围脏乱差，被告对其它商户的装修管理不到位等问题，原告多次向被告反应，被告始终置之不理，因原告多次向被告反映环境、管理、无推广但收费问题，被告于2015年4月初，要求原告撤店，解除合同，原告不同意，被告为了达到解除合同的目的，2015年4月底，管理公司将原告的商铺封闭，致使原告不能正常经营，原告多次找到被告协商，被告始终以解除合同相威胁，原告认为，被告的行为已经严重违约，造成原告不能继续经营，为维护原告的合法权益，故要求法院判令解除原告陈婷婷与被告管理公司签订的《商场租赁及管理合同》，被告赔偿原告装修费5万元，加盟费2万元，判决被告返还原告商铺内的货物，判决被告返还原告保证金24000元，出入证保证金60元，推广费2100元，诉讼费由被告负担。
被告管理公司辩称：不同意原告的诉求。本案租赁合同原告有拖欠管理费的行为，根据合同规定，被告与2015年6月10日行使了合同的解除权，根据合同规定在三个工作日，所以该合同在2015年6月10合同解除，所以原告第一项诉求不成立；被告不存在违约行为，原告要求法院解约合同，被告无须赔偿；根据合同约定和相关规定，原告的装修必须取得相关部门的许可才能营业。所以�告应该提出证据证明取得了消防部门的许可，否则就属于违规营业，不存在被告赔偿损失；返还货物应该由原告承担的举证责任。
被告管理公司反诉称：2014年8月27日，反诉原告与反诉被告签订《商场租赁及管理合同》，反诉被告租赁了京通罗斯福广场二层ＸＸＸ号商铺，根据《商场租赁及管理规定》约定，反诉被告须于每个缴费期首月的1日前支付该缴费期的固定租金及物业管理费，在合同履行过程中，反诉被告的租金、物业管理费等一直未按约支付，反诉原告多次发函催缴，反诉被告仍未支付，鉴于反诉被告的严重违约行为，反诉原告于2015年6月15日发函依约解除了双方的租赁合同，为维护原告的合法权益，故要求法院判令被告立即支付欠付的租金10120．5元及截止到实际支付日相应的违约金、管理费1557元及截止到实际支付日相应的违约金、推广费303．62�及截止到实际支付日相应的违约金、电费176．8元及截止到实际支付日相应的违约金；请求法院判令支付免租期间及装修期间的租金1124．5元以及支付截止至实际支付之日的违约金；请求法院判令被告支付搬运及摄像费用2196元；请求法院判令被告承担违约金47359元（其中：以履约保证金24000元冲抵，不足部分被告立即另行支付）；判令被告承担律师费20000元，诉讼费由被告负担。
原告陈婷婷辩称：被告违规强行收回原告租赁的商铺；原告与被告签订的商场租赁及管理合同双方均未签字，并未生效；原告的租金、管理费、推广费均交到4月30日，2015年5月1日以后，被告强行收回商铺，答辩人并未使用过商铺，所以不同意支付其费用；对于商铺的装修是被告认可的，我们也交纳了装修保证金；因为合同未签字，合同未生效，被告要求支付违约金及律师费没有依据�
经审理查明，2014年8月27日，亚腾公司（甲方）与陈婷婷（乙方）签订《商场租赁及管理合同》及《附件》，该合同约定：1．甲方同意将坐落于京通罗斯福广场二层ＸＸＸ号商铺出租给乙方使用；2．租赁期为期365天，由2014年9月26日起至2015年9月25日止（若在2014年9月26日甲方商场未能开业的，则仅需甲方给予乙方租赁期开始日期顺延即可，即本租赁期为期天数不变，开始日期顺延至甲方商场实际开业日）；3．甲方与乙方确认该商铺单元出租面积为17．3平方米；4．商铺单元固定租金为其中租赁期首年为13元/天/平方米，租期内乙方需要缴纳的租金总额为82089元，第一租约年每次交付二个月的租金13682元，本合同采取押三付二方式，每二个月缴纳一次。整个租赁期内，无论乙方是否收到甲方发出的付款通知书，乙方都须于每个缴费期首月的1日前支付该缴费期的�定租金，上述期限恰逢法定节假日的，则相应提前。5．租赁期内，乙方必须向甲方支付物业管理费。管理费按该商铺的租赁面积计收，乙方向甲方支付该商铺的管理费为每平方米每日人民币2元，合同期内管理费总额12629元，采取押三付二的方式，每二个月缴纳一次，二个月的管理费2105元。乙方同意在合同约定的租赁期限内向甲方支付宣传推广费，宣传推广费为12个月人民币2463元，第一租约年宣传推广费2463元，宣传推广费与租金支付时间及方式相同；6．免租装修期共计5天，自交付日起计，由2014年9月5日始至2014年9月9日止。免租装修期内乙方无需支付租金，但乙方应支付管理费2元/平米/天；7．如甲方已向有关设施部门代付相关费用，乙方应根据甲方要求在规定期限内偿还甲方已支付的关于水、电等费用及滞纳金，因乙方缴纳而引起的任何责任都应有乙方独自负担，同时乙方承担违约责任；8．乙方提供履约保证金24000元（总计相当于三个月之固定租金和三个月现行管理费之和），在签订本合同时支付；如乙方违反本合同的任何约定或条款，拖欠支付本合同规定的任何款项，甲方有权以保证金抵付任何欠款或甲方因乙方违约而根据本合同规定可以要求其承担的任何款项或损失；9．在租赁期结束日或提前终止日内，乙方必须把商铺单元连同其所有的附属物、装置、附加物按附件十规定及交接验收表之交付标准或经甲方书面同意将房屋恢复清水状态交还给甲方。如乙方返还商铺单元不符合上述要求，甲方可代为修缮，但所有费用由乙方承担；乙方逾期交付租金、管理费或其他费用时或到期不归还租赁商铺的，甲方有权依法处置乙方存放于该商铺内的一切财产及装修。同时，甲方有权以当时市场租金或本合同最后一年约定租金向乙方收取逾期（逾期之日起至交还商铺之日止）占用费；10．任何应付的租金、管理费、推广费或任何其他应付费用，乙方从该租金、管理费、推广费或任何其他应付费用应付之日起拖欠连续超过30天或累计超过60天（无论是否正式追索），甲方有权在情况发生后的任何时间，立即终止本合同，并提前收回该商铺单元或任何部分，乙方已经支付的保证金不予退还，并且乙方应向甲方支付相当于租赁期满乙方应付而未付的租金总和之金额的违约金，如甲方能以不低于本合同条件在本合同租赁期内将该商铺单元再行出租的，乙方应支付的违约金金额可相应减少，乙方应按本合同约定的租金标准向甲方支付其已享受的装修期及免租期间的租金，上述款项不超过合同到期时租金总和；甲方向乙方发出书面通知，书面通知中规定之日期为本合同终止日；11．未按时支付本合同所规定�任何费用的全部或一部分包括但不限于租金、管理费、推广费超过14天，甲方可向乙方追讨欠款所需支付的所有合理法律费用（包括律师费和诉讼费、财产保全费、公证费）；12．期限届满或因本合同提前终止，如乙方逾期归还该商铺单元，则乙方须赔偿甲方因此而遭受的一切损失，每逾期一天，须向甲方支付相当于当日固定租金2倍的违约金；如逾期超过7天，甲方有权进入商铺单元，该商铺单元内所有装修、设施和物品均归甲方所有。甲方有绝对酌情权决定将该等装修、设施和物品保留或拆除。甲方无须为装修、设施和物品的剩余价值向乙方作出任何补偿。同时甲方有权向乙方追索拆除乙方装修和设施设备的开支；13租赁期内，非本合同规定之情况，甲方擅自解除本合同，甲方应向乙方支付相当于保证金金额之违约金。该合同还就物业管理、租金减免、装修等事宜进行了约定。
合同签订后，陈婷婷支付给管理公司截止至2015年4月30日的租金、管理费以及推广费，陈婷婷支付管理公司截止至2015年4月15日的电费，支付管理公司履约保证金2．4万元。
2015年6月10日，管理公司向陈婷婷发出公函，要求其支付拖欠的租金、管理费、推广费，并要求解除双方的合同。2015年6月12日，管理公司向陈婷婷发出公函，要求解除双方的合同，并要求陈婷婷将商铺恢复清水状态，返还给管理公司。
以上事实，有商场租赁及管理合同、电费抄表记录、公函、通知、法律事务委托代理合同及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力。陈婷婷与亚腾公司签订的租赁协议未违反法律强制性规定，属于合法有效的租赁协议。亚腾公司依约将商铺交付陈婷婷使用，陈婷婷理应按照合同�定支付租金及相关费用，现陈婷婷在无合法依据的前提下，无故拖欠租金及相关费用，应承担相应的违约责任，双方先均同意解除合同，本院对此不持异议，但解除合同的时间应定于2015年6月12日。陈婷婷要求返还履约保证金的诉讼请求，因其属于违约方，根据双方签订的合同约定，履约保证金不应返还，应折抵违约金等相关损失，故对于该项诉讼请求本院不予支持；陈婷婷主张管理公司支付装修费、品牌加盟保证费的诉讼请求，缺乏事实依据和法律依据，故本院不予支持；陈婷婷主张返还出入证保证金的诉讼请求，因管理公司并没有收取该笔费用，故本院不予支持；陈婷婷主张管理公司返还推广费的诉讼请求，依据不足，本院不予支持；陈婷婷主张返还货物的诉讼请求，因双方同意私下解决，本院不持异议。亚腾公司反诉要求餐饮公司支付租金及相应违约金的诉�请求，理由正当，本院予以支持，但租金交纳的期间自2015年5月1日至2015年6月12日，租金数额为9670．7元，但对于违约金的诉讼请求，本院认为合同的约定明显偏高，因违约金的赔偿主要是弥补守约方的损失，金额过高有违公平原则，故本院酌定该项违约金的数额为2000元；亚腾公司反诉要求餐饮公司支付管理费、推广费及相应违约金的诉讼请求，理由正当，本院予以支持，但交纳的期间自2015年5月1日至2015年6月12日，其中管理费的数额为的1487．8元，但对于违约金的诉讼请求，本院认为合同的约定明显偏高，因违约金的赔偿主要是弥补守约方的损失，金额过高有违公平原则，故本院酌定该项违约金的数额为298元，其中推广费的数额为290．2元，但对于违约金的诉讼请求，本院认为合同的约定明显偏高，因违约金的赔偿主要是弥补守约方的损失，金额过高有违公平原则，�本院酌定该项违约金的数额为58元；亚腾公司要求支付电费的诉讼请求，因亚腾公司并非电费、水费的收取方，亚腾公司亦未提供证据证明帮餐饮公司代缴过相关费用，故本院不予支持；亚腾公司要求支付免租期及装修期间租金1124．5元及截止至实际支付日相应的违约金的诉讼请求，证据充分，本院予以支持，但违约金的诉讼请求，本院认为合同的约定明显偏高，因违约金的赔偿主要是弥补守约方的损失，金额过高有违公平原则，故本院酌定该项违约金的数额为225元；亚腾公司要求餐饮公司支付恢复费用的诉讼请求，根据双方签订的合同约定，亚腾公司有权向餐饮公司追索拆除餐饮公司装修和设施设备的开支，根据亚腾公司提供的票据显示的费用为2196元，其中搬运的费用900元，本院仅支持搬运费用，对于其他费用，本院不予支持；亚腾公司要求餐饮公司支付违约金的诉讼请求，亚腾公司主张数额偏高，餐饮公司的违约行为会导致店铺的出租出现闲置期，本院酌定补偿四个月的租金损失费，具体数额为27363元，扣除履约保证金24000元，何俐应支付亚腾公司违约金3363元；亚腾公司主张律师费的诉讼请求，虽双方签有委托代理合同，但约定的代理费数额明显偏高，本院酌情认定何俐承担的代理费数额为15000元。综上，依据依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：
一、陈婷婷支付北京亚腾房地产经营管理有限公司租金人民币九千六百七十元七角及相应违约金人民币二千元，于本判决书生效后七日内执行清；
二、陈婷婷支付北京亚腾房地产经营管理有限公司管理费一千四百八十七元八角及相应违约金二百九十八元，于本判决书生效后七日内执行清；
三、陈婷婷支付北京亚腾房地产经营管理有限公司推广费二百九十元二角及相应违约金五十八元，于本判决书生效后七日内执行清；
四、陈婷婷支付北京亚腾房地产经营管理有限公司装修免租期间的租金人民币一千一百二十四元五角及相应违约金人民币二百二十五元，于本判决书生效后七日内执行清；
五、陈婷婷支付北京亚腾房地产经营管理有限公司搬运费用人民币九百元，于本判决书生效后七日内执行清；
六、除陈婷婷已支付北京亚腾房地产经营管理有限公司的履约保证金二万四千元外，陈婷婷再支付北京亚腾房地产经营管理有限公司违约金人民币三千三百六十三元，于本判决书生效后七日内执行清；
七、陈婷婷支付北京亚腾房地产经营管理有限公司律师费人民币一万五千元，于本判决书生效后七日内执行清；
八、驳回陈婷婷的诉讼请求；
九、驳回北京亚腾房地产经营管理有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一千六百一十二元，由陈婷婷负担（已交纳）。
反诉费九百八十五元，由陈婷婷负担，于本判决书生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 徐 明 祺
人民陪审员 宋 绍 明
人民陪审员 钟 玉 文
二〇一六年七月十二日
书 记 员 �杨梦彤