江西省景德镇市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣02民终44号
上诉人（原审原告）：景德镇市嘉尔顿物业服务有限公司，住所地江西省景德镇市昌江区瓷都大道70号21栋110室。
法定代表人：郑峰，该公司执行董事。
被上诉人（原审被告）：景德镇泰富置业有限公司，住所地江西省景德镇市昌江区西山路名门世家3栋2号二层。
法定代表人：罗江勇，该公司经理。
委托诉讼代理人：陈修光，江西太阳岛律师事务所律师。
上诉人景德镇市嘉尔顿物业服务有限公司（以下简称嘉尔顿物业）因与被上诉人景德镇泰富置业有限公司（以下简称泰富置业）物业合同纠纷一案，不服景德镇市昌江区人民法院（2017）赣0202民初626号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
嘉尔顿物业上诉请求：1、依法撤销景德镇市昌江区人民法院（2017）赣0202民初626号民事判决，支持上诉人一审诉求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定“原、被告于2012年9月1日签订的《物业服务合同》期限届满后，双方就物业服务未达成新的协议，且被告泰富置业公司与恒镇物业签订了《物业意见协议》，双方签订的《物业服务合同》中权利义务已于原告起诉前(2017年9月1日)终止”系认定事实和适用法律错误，理由如下：1、根据《物业管理条例》第二十六条规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。上诉人是名门世家小区的前期物业，虽然前期物业服务合同已经到期，但是该小区目前未成立业主委员会，上诉人事实上持续在为小区业主提供物业服务，可以认定继续履行前期物业服务合同。2、前期物业服务合同只有在业主委员会与第三方物业公司签订物业服务合同生效后，才终止，但小区没有业主委员会，无法与第三方物业公司签订物业服务合同。3、前期物业服务合同终止后，被上诉人无权私下与第三方物业公司签订物业服务合同或物业服务意向合同，根据《物业管理条例》第二十四条规定，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。《物业管理等条例》第五十六条规定，违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。建设单位选聘前期物业服务企业的需通过招投标的方式。只有投标少于3个或者住宅规模较小，经物业所在地区、县政府主管部门批准的才可以采取协议方式选聘物业服务企业，因此，被上诉人与恒镇物业公司签订的《物业意向协议》是不合法的，且是要受处罚的。4、上诉人要求被上诉人提供物业用房等诉求并非仅仅是双方签订的《物业服务合同》被上诉人的合同义务，而是被上诉人的法定义务。根据《物业管理条例》第三十条规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。《江西省物业管理条例》第三十三条建设单位应当按照物业总建筑面积千分之二的标准，在物业管理区域内配置物业管理用房，最低不少于一百二十平方米；其中，业主委员会办公用房最低不少于二十平方米。物业交付时，物业管理用房由建设单位交付物业服务企业代管。因此，上诉人的诉请是被上诉人法定义务应当提供的，而一审法院却认定是双方合同义务，合同终止，所以上诉人无权要求，逻辑过于简单。5、一审已认定“合同有效期自2012年8月15日至2017年8月15日，合同期满前两个月，业主委员会尚未成立的，原、被告无异议按本合同延续”，截至到起诉之日，业主委员会仍未成立，且合同终止后，被上诉人没有采取投标的方式选聘物业公司。6、依照《物权法》第七十三条：建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。因此被上诉人应严格按小区规划设计要求交付应属小区全体业主的配套物业服务用房，为小区提供公共照明用电等专属变压器，为小区提供安全保障的监控等配套设备，为小区业主提供休闲娱乐场所等，由前期物业服务企业代管，小区成立业主委员会后再依法进行移交。综上，上诉人认为，虽然前期物业合同到期，但被上诉人无权要求上诉人撤离，更无权私下与第三方签订物业意向协议或物业合同，根据法律规定，只有业主委员会与第三方物业签订合同并生效的，无论前期物业合同是否到期前期物业服务合同均终止，而目前，上诉人仍持续为小区提供物业服务，事实上仍在履行合同，被上诉人就应当按法律规定向上诉人提供诉请的事项。
被上诉人泰富置业答辩称：1、原告与被告之间的合同已经在2017年9月1日终止，到期届满，双方没有按照原合同签订新合同；2、因为上诉人在小区提供的物业服务业主不满意，因此业主提出要求由新的物业公司来对小区进行服务；3、在合同届满以后上诉人没有权利向被上诉人提出要求。
嘉尔顿物业一审诉讼请求：1、要求被告泰富置业对名门世家小区公共配套的专用变压器移交给原告嘉尔顿物业。2、要求被告泰富置业按照规划要求和《江西省物业管理条例》规定，提供不少于120平方米的物业管理用房给原告嘉尔顿物业。3、要求被告泰富置业按《江西省物业管理条例》及《名门世家前期物业服务合同》约定向原告嘉尔顿物业移交小区规划设计建筑工程及水电工程隐蔽工程等相关配套图纸；配套设施设备买卖合同、质保书等；小区建筑物面积清册、房屋买卖合同。4、要求被告泰富置业按规定为小区安装合格质量的监控周界巡更等智能管理系统，并交付于原告嘉尔顿物业。
一审法院认定：2012年9月1日，原、被告签订《物业服务合同》。由原告嘉尔顿物业为被告泰富置业开发的名门世家小区提供物业服务。合同对服务内容与质量、服务费用及服务标准、物业经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护、专向维修基金、违约责任等其他事项进行了约定。合同有效期自2012年8月15日至2017年8月15日，合同期满前两个月，业主委员会尚未成立的，原、被告无异议按本合同延续。2016年8月12日，被告泰富置业与恒镇物业签订《物业意向协议书》，合同约定该协议书自原、被告签订的《物业服务合同》解除时开始生效。一审法院另查明，原、被告签订的《物业服务合同》到期前，原告嘉尔顿物业曾与被告泰富置业协商续签合同事宜，但双方未达成一致意见，被告泰富置业要求更换物业服务公司。
一审法院认为，原告嘉尔顿物业取得业主共有物管理权的基础在于其与开发企业或业主签订的物业服务合同。原、被告于2012年9月1日签订的《物业服务合同》期限届满后，双方就物业服务未达成新的协议，且被告泰富置业与恒镇物业签订了《物业意向协议书》，双方签订的《物业服务合同》中权利义务已于原告嘉尔顿物业起诉前（即2017年9月1日）终止。故原告嘉尔顿物业无权要求被告泰富置业按照合同约定履行义务。另外，原告嘉尔顿物业未与业主签订物业服务合同，故对原告嘉尔顿物业的诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第七项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：“驳回原告景德镇市嘉尔顿物业服务有限公司的诉讼请求。”案件受理费100元，减半收取50元，由原告景德镇市嘉尔顿物业服务有限公司负担。
二审查明的事实与一审一致。
本案争议的焦点是，双方签订的物业服务合同期满后，上诉人嘉尔顿物业是否有权要求延续原合同的权利义务，继续对被上诉人开发的小区提供物业服务。
本院认为，上诉人嘉尔顿物业与被上诉人泰富置业签订的《景德镇市名门世家商住小区物业服务合同》属于“前期物业服务合同”，即依照国务院《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”规定签订的合同，系合法有效的合同。根据《物业管理条例》第二十六条的规定，前期物业服务合同可以约定期限。本案双方当事人约定的服务期限为五年，自2012年8月15日至2017年8月15日止。因此，双方签订的物业服务合同约定的期限已经届满。由于“景德镇市名门世家商住小区”的业主尚未成立业主大会或业主委员会，故上诉人无法与该小区的业主大会或业主委员会签订正式的物业服务合同。但这种情形是否意味着上诉人有权延续其与被上诉人原来签订的“前期物业服务合同”？根据合同法的一般规定，合同是指平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。合同的订立显然需要合同双方的合意，没有合意的合同难以成立或涉违法。本案案涉合同的期限已经届满，合同约定的权利义务自然终止。上诉人并没有任何法律上或事实上的权利要求合同相对方继续签订新的合同或延续原合同权利义务。至于上诉人提出如交付专用变压器、营业用房等请求，因双方在合同期限届满后没有签订新的合同，故没有事实依据。上诉人嘉尔顿的上诉请求事实依据和法律依据不足，其上诉理由不能成立。一审判决事实清楚，证据充分，处理结果恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人景德镇市嘉尔顿物业服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡纯华
审 判 员 舒振亚
审 判 员 徐文生
二〇一八年四月四日
代书记员 涂娜娜