河北省唐山市丰南区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丰民初字第3718号
原告唐山亚联实业有限公司，住所地唐山市丰南区高新技术开发区迎宾路西侧。
法定代表人李坤，职务经理。
委托代理人李艳敏，河北朋涛律师事务所律师。
被告唐山市安泰电气有限公司，住所地唐山市丰南区青年路165-13号。
法定代理人段文歌，职务经理。
委托代理人冯恩辉，河北正一律师事务所律师。
委托代理人伍瑞宏，公司员工。
原告唐山亚联实业有限公司诉被告唐山市安泰电气有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告唐山亚联实业有限公司法定代表人的委托代理人李艳敏、被告唐山市安泰电气有限公司法定代表人的委托代理人冯恩辉、伍瑞宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年11月20日，原、被告签订租赁合同，被告将其综办楼宿舍区出租给原告用于职工宿舍，租赁期限五年，租金每年人民币20万元，同时约定双方提前10日签订租赁合同、提前5日由原告向被告交付前半年的租金，下半年租金提前5日交齐，其余年份租金交付办法同上。另据合同约定，被告要求原告自第一年租赁合同签订当日，一次性向被告交纳五年租期房屋使用、设备保证金人民币8万元。合同签订后，原告首先依约于2013年11月5日向被告交纳了保证金8万元，2013年1125日交付了第一年半年租金10万元。同时原告为租赁使用所需，根据五年期租赁房屋使用期限规划，在经被告同意的情况下，对房屋进行了必要、适当的装修，支出装修费113216元。之后，原告继续依约履行合同，并逐年逐期交纳租金，截至2015年6月3日，原告已实际向被告交纳至2015年11月租期内租金。2015年9月21日原告突然接到被告单方终止合同的通知，次日被告向原告职工张贴公告，要求原告职工在2015年9月23日必须全部搬出宿舍，随即在2015年9月24日，被告又要求原告必须于当日17时之前将公司配备住宿的一切用品搬清，否则由被告安排清空，费用由原告支付。综上，被告以种种借口与原告单方终止合同，其行为已构成违约，退一步讲，即便如此，被告也应本着客观实际情况，考虑在此43间宿舍居住的所有员工寻找新的房源及后续合理搬迁的过程，然而被告自2015年9月21日张贴公告通知后，即限制在此居住的原告员工进入，甚至断水断电，当时已导致原告工人人心混乱，致使原告停工、停产，给原告造成了经济损失约50000元，为此，原告为维护自己的合法权益，故诉至法院，请求判令被告返还原告房屋、设备使用保证金80000元、退还原告剩余两个月租金33333元、赔偿原告因5年期规划下装修房屋造成的经济损失67929.6元、赔偿原告停工停产损失50000元。
被告唐山市安泰电气有限公司辩称，1、被告通知原告接除租赁合同，系行使合同约定的解除权，因为原告在使用房屋时屡次产生拖欠房租、水电费的情况且原告的租住人员在房屋使用过程中并没有尽到合理使用的义务而是对房屋恶意破坏，以及私拉电线、擅自使用各种电器设备，经被告屡次劝解后仍不改正；2、由于原告未经被告允许，私自改建屋内隔断，被告屡次通知其拆除，原告没有理睬，现被告通知原告解除合同，要求原告将改装的装置拆除，原告拒绝配合，因为原告所加装的装置无法利用，故此我方需要自行拆除，给我方带来巨大的经济损失，综上，由于原告诉请中的数额难以抵我方损失，我方要求法院驳回原告的诉请。
经审理查明，2013年11月20日原告（乙方）作为承租方与被告作为出租方（甲方）签订租赁合同，主意约定：“原告租赁被告的综办楼宿舍区，租赁用途：职工宿舍；租赁范围：包括3层、4层、5层宿舍区共计43间；租赁期限：五年；租金交纳办法：双方提前10日签订租赁合同，乙方提前5天向甲方交付前半年的租金，下半年租金提前5日交齐，乙方每年按第一年方法交纳下一年租金；租金：每年合计人民币20万元，其中宿舍租金8万元、空调机组及其他设施租金6万元、场地均摊租金6万元（以上租金不包括使用期间水电费用）；乙方租用的建筑物、设施设备租用前由甲方达到完好程度，并负责水电外网及楼内主管网的日常维护维修及相关费用，从租赁之日起乙方负责日常维护、修理，保险使用期间的建筑物、设施、设备达到完好程度，并承担维护修理费用；乙方租赁期限五年不变，租赁期间乙方不得损坏房屋及设施设备，因乙方使用不当或人为原因造成房屋及相关设施设备损坏所发生的事故、维修费用等均由乙方承担，为避免乙方违约或因房屋使用发生不必要纠纷，自第一年租赁协议签订当日，乙方一次性向甲方交纳五年租期及使用房屋、设备保证金捌万元，租赁到期经甲方查验合格后，无息退给乙方；乙方需改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，必须事先征得甲方的同意，其投资由乙方自理，退租时除另有约定外，乙方在租赁期间增加不动产及不动产上的辅助设施，乙方未经甲方书面同意，不得拆除，租赁到期后该设施无偿归甲方，甲方不予补偿；租赁期内，任何一方提出终止合同，需提前60天书面通知对方；租赁期内，乙方有下列情形之一的，甲方可提前终止合同并收回房屋，造成甲方损失的，由乙方负责赔偿：1、擅自转租、转让或转借的，2、未经甲方同意，擅自拆改承租房屋结构及其设施设备的，3、拖欠房屋租金和水、电费的，4、利用承租房屋从事违法活动的，5、故意损坏承租房屋及设施设备的”。协议对双方的权利义务等内容亦进行了约定。原告已于合同签订前将房屋、设备押金捌万元交付被告。协议签订后，双方于2013年11月30日开始履行，被告将涉案房屋交付原告使用，原告分别于2013年11月25日交纳半年租金10万元、2014年5月28日交纳半年租金10万元、2014年11月26日交纳半年租金10万元、2015年6月3日交纳了2015年5月30日至11月30日间的半年租金10万元，合同履行过程中，双方发生争议，被告于2015年9月21日向原告送达租赁合同终止通知书，称：“你方在合同履行过程中存在如下违约行为、1、故意毁坏所承租的房屋及房屋内配套设施，未按合同及时维护更换，2、你方私自安装电器，住宿人员在宿舍用电饭锅做饭，私拉乱扯电线及卫生脏乱差等非常不安全，3、你方多次拖欠租金及水电费，综上，根据租赁合同的约定收回房屋，你方所毁坏的房屋及配套设施的修缮等费用由你方承担，造成我方损失由你方负责赔偿。现我方决定自即日起终止双方的租赁合同，请你方于当日内腾退房屋”。次日，被告在原告租用房屋门前张贴通知，通知亚联职工，做好准备，把行李、生活用品打好包装，明天全部撤出宿舍。2015民9月24日被告再次向原告送达通知：称，“我公司于2015年9月21日送达你公司关于租赁合同终止通知书，现定于2015年9月24日17时之前将你公司配备住宿的一切用品搬清，后续再拟定时间做宿舍移交手续，如在2015年9月24日17时之前不能清场，我公司安排清空，费用由你公司支付”。后原告住宿员工于次日全部搬离。2015年9月30日双方办理交接手续，写明：“唐山亚联实业有限公司住宿员工在甲方指定日期内（2015年9月25日）从所租唐山市安泰电气有限公司宿舍内搬清，房门钥匙唐山市安泰电气有限公司已收回，水电费已核实，可转账或付现金结清。经对所租住的现场全部查验发现，搬后的卫生没有清扫、部分门窗有破损、墙体部分有脱落或污渍，其原因及如何处理待协商解决。唐山亚联实业有限公司，李文生，唐山市安泰电气有限公司董文安、段文福”。截止到2015年9月30日原告实际欠缴2015年9月份的水电费1454元。2015年10月12日原告以被告单方终止合同，构成违约为由诉至法院，要求被告返还房屋、设备使用保证金80000元、退还剩余两个月租金33333元、赔偿因五年期规划下装修房屋造成的损失67929.6元、赔偿原告停工停产损失50000元。审理中，原告提交了被告于2015年9月10日与案外人签订的房屋租赁合同，用以证明被告将诉争租赁房屋另行转租已构成违约，被告表示上述合同已作废，新的合同在诉讼中，而且其与第三方签订合同原告是认可的。
上述事实有原、被告陈述、租赁合同、银行转账凭证、押金收据、收取租金收据、租赁合同终止通知书、清场通知书、水电费明细等证据予以证实。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。《合同法》第九十四条第（三）项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”，第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，当事人可以解除合同。债务人在履行期限到来时，能够履行而没有按期履行债务，则构成迟延履行。然而，并非债务人在履行期限到来后不履行债务都会使债权人享有自动解除合同的权利。而只有一方违约而使另一方订立合同的主要目的不能实现，即构成根本违约时，债权人才享有合同自动解除权。交付租金是原告的主要债务，其表现的违约行为应为迟延履行，本案原告虽然存在未按合同约定的期限交纳租金的情形，但事后尚能积极交付租金给被告，被告亦予以接受，被告亦未提供证据证明原告有其他违约行为，故原告未构成根本性违约，作为出租方的被告应承担主要过错责任。但根据原、被告陈述及双方的交接手续证明被告已于2015年9月25日收回租赁房屋，后又将租赁房屋另行出租，故双方合同已无履行之可能，实际已经解除，本院予以确认。合同解除后，没有履行的应终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原告已经搬离了涉案房屋，其所交纳的押金、未到期租金等费用被告应当予以退还，对原告该诉讼请求，予以支持；原告主张的赔偿因五年期规划下装修房屋造成的损失67929.6元、赔偿原告停工停产损失50000元，双方在租赁合同中未明确约定，原告亦未提交证据证明其上述主张，故不予支持。被告辩解原告私自改建屋内隔断，所加装的装置无法利用，需要拆除，造成其巨大经济损失，原告诉请的数额难以抵我方损失，应驳回原告的诉请，因双方在《厂房租期交接书》均确认房屋已交接清楚，应视为被告对双方交接时房屋的状态予以认可，被告所提供的证据无法证明租赁房屋的原状及恢复原状所必须的费用，且被告亦未提起反诉，故对其抗辩意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定
一、确认原告与被告于二O一二年九月十七日签订的《北京市房屋租赁合同》于二O一二年九月二十八日已解除。
二、被告于本判决生效后十日内返还原告房屋租金8840元。
三、被告于本判决生效后十日内返还原告房屋押金3400元。
五、驳回原告的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉诉法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4770元，由原告负担21元（已交纳），由被告负担77元（原告已预交，被告于本判决生效后七日内给付给原告）。
审 判 长 马俊海
代理审判员 马德龙
人民陪审员 许洪岭
二〇一六年一月十日
书 记 员 董建瑞