太原市杏花岭区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）晋0107民初2926号
原告：中信银行股份有限公司太原分行，住所地太原市府西街9号王府大厦A座一至四层。
负责人：郭勇，行长。
委托诉讼代理人：刘伶芹，北京盈科（太原）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：武艳红，北京盈科（太原）律师事务所律师。
被告：马龙，男，1964年9月28日出生，汉族，个体，住山西省太原市。
委托诉讼代理人：郝俊川，山西中诚律师事务所律师。
被告：太原星河湾房地产开发有限公司，住所地太原市小店区星河西路2号1幢1-2层。
法定代表人：黄文仔，董事长。
委托诉讼代理人：范芬，女，该公司法务，住太原市小店区。
委托诉讼代理人：乔丽华，女，该公司法务，住太原市小店区。
原告中信银行股份有限公司太原分行（以下简称中信太原分行）与被告马龙、被告太原星河湾房地产开发有限公司（以下简称星河湾公司）借款合同纠纷一案,本院于2017年9月11日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中信太原分行的委托诉讼代理人刘伶芹、武艳红，被告马龙的委托诉讼代理人郝俊川，被告星河湾公司的委托诉讼代理人范芬、乔丽华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中信太原分行向本院提出诉讼请求：1、判令被告马龙返还原告借款本金3161603.48元、支付利息、罚息、复利共计人民币152214.81元（暂计至2017年8月1日），以及截至借款本金全部偿还之日止的利息、罚息及复利。2、判令原告对被告马龙在《中信银行个人购房借款合同》中的抵押财产享有优先受偿权。3、判令被告星河湾公司就第一项所列诉讼请求项下的全部债务承担连带清偿责任。4、判令二被告承担本案的律师费及负担诉讼费用。事实与理由：2014年2月28日，原告与被告马龙、被告星河湾公司签订《中信银行个人购房借款合同》，约定:借款本金为人民币340万元，借款期限为2014年2月28日起至2034年2月28日止，贷款利率为年利率6.55%，每月21日（还款日）被告马龙应向原告支付贷款本息，若逾期还款则应支付相应的利息、罚息及复利；被告马龙以其位于太原市星河西路8号第30幢0单元2502号房产作为抵押物为上述贷款提供抵押担保；被告星河湾公司对被告马龙所借的贷款本息承担连带担保责任。2014年2月28日，原告依约向被告马龙发放340万元贷款，从2016年8月21日被告马龙最后一次偿还贷款本息22442.3元后至今，被告马龙尚未支付任何款项，被告星河湾公司也未承担连带清偿责任，经原告多次催收无果。截止2017年8月1日，被告马龙应向原告支付欠款本息共计人民币3313818.29元。望判如所请。
被告马龙辩称，1、原、被告签订《中信银行个人购房借款合同》是事实，因被告星河湾公司提供的房屋质量、办理产权违反合同约定，二被告之间存在房屋买卖合同纠纷,现仍在诉讼过程中，二被告的诉讼情况已告知原告，被告星河湾公司未能积极履行买卖合同义务，我方终止了还款付息。本案应中止审理，在买卖合同纠纷解决后再行处理。2、涉案房产未办理抵押登记，不认可原告享有优先受偿权。请法院依法裁判。
被告星河湾公司辩称，1、原、被告签订《中信银行个人购房借款合同》是事实，对原告主张的欠款本金我公司不清楚，对原告主张的复利、罚息有异议，复利的计算基数应仅为合同期内约定的应付利息，不应当包括逾期罚息。同时贷款合同中约定的利率过高。2、涉案房产约定为抵押房产，被告马龙应当配合被告星河湾公司办理抵押手续。现双方已经办理的预抵押登记，原告应当先对抵押的房产行使优先受偿权，不足部分由我公司承担。被告马龙已居住在该房产中，不偿还贷款是其不具有偿还能力，并非我公司的原因。3、买卖合同与借款合同非同一法律关系，买卖合同纠纷不是不能按期偿还贷款的理由，我公司认为不应当中止审理本案。请法院依法裁判。
本院查明事实如下：2014年2月28日，原告中信太原分行与被告马龙、被告星河湾公司签订《中信银行个人购房借款合同》（抵押加阶段性保证）一份，约定：被告马龙向原告借款人民币340万元，贷款利率为年利率6.55%，逾期贷款罚息利率为合同利率的150%，对不能按时支付的利息（包括罚息）按罚息利率计收复利；贷款期限为240个月，自2014年2月28日起至2034年2月28日止；还款方式为按月等额本息还款法，还款日为每月21日；本合同项下的贷款担保为抵押加阶段性保证，即被告马龙同意以本合同项下贷款资金所购位于太原市星河西路8号第30幢25层2502号房产抵押给原告中信太原分行，以作为被告马龙偿还本合同项下贷款的担保，对被告马龙取得该房屋的所有权证并办妥原告中信太原分行为抵押权人的抵押登记之前所产生的所有被告马龙应付款项，被告星河湾公司提供阶段性连带责任保证；担保的范围包括本合同项下的贷款本金、利息（含复利）、罚息、违约金、赔偿金、补偿金及为实现债权和担保权而产生的费用;保证期间为担保阶段内被告马龙每期应付款项逾期之日起至担保阶段届满后两年。该合同还约定了被告马龙应按本合同的约定按期足额归还贷款本息，被告马龙违反合同约定，逾期或未按约定的金额归还贷款本息，原告有权停止发放贷款，宣布本合同项下已发放贷款提前到期，要求被告马龙立即偿还全部贷款及相应利息，并按中国人民银行的规定和本合同的约定计收罚息和复利。上述合同签订后，原告按约定向被告马龙发放贷款340万元，被告马龙未能按约履行还款义务，从2016年8月21日之后被告马龙不再还款，截至2017年8月1日，被告马龙尚欠原告借款本金人民币3161603.48元及相应利息、罚息、复利152214.81元，经原告催要无果。
另查明，被告马龙提供的位于太原市星河西路8号第30幢25层2502号房产于2015年1月22日在太原市房产产权登记中心办理了预购商品房抵押权预告登记。
以上事实，有原告中信太原分行提供的营业执照、被告马龙身份证复印件、《中信银行个人购房借款合同》、《商品房买卖合同》、借款借据及银行电汇凭证、预抵押登记证明、欠息清单以及庭审笔录在卷佐证。
本院认为,原告中信太原分行与被告马龙、被告星河湾公司签订的《中信银行个人购房借款合同》是当事人真实意思的表示，不违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。原、被告均应按约定严格遵守和履行。原告与被告马龙、被告星河湾公司签订借款合同后即履行义务发放该贷款，被告马龙未按合同约定的期限清偿借款，已构成违约，原告要求被告马龙立即偿还全部借款本息,符合合同约定，故原告要求被告马龙返还借款本金人民币3161603.48元及支付相应利息、罚息、复利的诉讼请求，本院予以支持。被告马龙自愿提供所购的位于太原市星河西路8号第30幢25层2502号房产作抵押，双方在太原市房产产权登记中心办理了预购商品房抵押权预告登记，但至今未办妥抵押登记手续，故并未取得预告房屋的抵押权，原告主张就预抵押登记的房屋享有优先受偿权的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。在双方没有就抵押物有效设定抵押权的情况下，被告星河湾公司为本案所涉借款提供的是阶段性担保，依约应当对被告马龙的欠款本息承担连带保证责任，故原告中信太原分行要求被告星河湾公司承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。被告星河湾公司承担保证责任后，有权向被告马龙追偿。原告要求被告承担律师费无明确的数额请求及相应证据，本院不予支持。庭审中被告马龙抗辩认为不偿还原告借款是因二被告之间存在买卖合同纠纷，应中止审理本案，二被告之间的买卖合同纠纷与本案借款合同纠纷并不属于同一法律关系，无需中止审理,故对被告马龙的该抗辩意见本院不予采信。被告星河湾公司抗辩认为原告主张的复利、罚息利率过高，关于本案原告主张的利息、罚息及复利均在借款合同中作出明确约定，并未违反法律的规定，对其抗辩意见本院亦不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》十八条、二十一条、三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，判决如下：
一、被告马龙于本判决生效之日起十日内返还原告中信银行股份有限公司太原分行借款本金3161603.48元。
二、被告马龙于本判决生效之日起十日内支付原告中信银行股份有限公司太原分行利息、罚息、复利152214.81元（计算至2017年8月1日），从2017年8月2日至本判决确定的还款之日止的利息、罚息、复利按照《中信银行个人购房借款合同》约定的利率计付。
三、被告太原星河湾房地产开发有限公司对被告马龙上述一、二项债务承担连带清偿责任；承担保证责任后，有权向被告马龙追偿。
四、驳回原告中信银行股份有限公司太原分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费33311元，由被告马龙、被告太原星河湾房地产开发有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。
审 判 长 黄 静
人民陪审员 王巧梅
人民陪审员 宋雅丽
二〇一七年十一月二十三日
书 记 员 张 冉