广东省佛山市中级人民法院执 行 裁 定 书（2015）佛中法执复字第157号申请复议人（异议人）李安华，男，1971年4月8日出生，汉族，户籍住址江西省吉安市遂川县，现住址广东省佛山市顺德区。申请执行人兴业银行股份有限公司佛山分行,住所地广东省佛山市禅城区季华五路45号。负责人国祝。申请执行人中国邮政储蓄银行股份有限公司佛山顺德支行,住所地广东省佛山市顺德区大良街道南国东路愉景花园顺成大厦办公楼一层至六层。负责人唐小红。被执行人李章水，男，1958年8月15日出生，汉族，户籍住址广东省佛山市顺德区。被执行人陈金欢，女，1963年9月19日出生，汉族，户籍。申请复议人李安华不服佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法执异字第243号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。佛山市顺德区人民法院（以下简称顺德法院）经审查查明：坐落于佛山市顺德区大良街道中区社区×××303、304的房产（房地产权证号03××71、03××72，以下简称涉案房产）登记权属人为被执行人李章水与陈金欢，套内面积合共123.66平方米，其中303号房、304号房及配套杂物间的套内面积分别为58.81平方米、56.98平方米及7.87平方米，于2014年7月10日被佛山市禅城区人民法院以（2014）佛城法民三初字第1427号案查封。该院于2015年2月9日发函委托顺德法院执行。顺德法院于同年4月9日依法委托广东浩宇房地产土地评估有限公司对涉案房产进行评估，评估价为380000元；于8月17日在顺德法院淘宝网司法拍卖（变卖）平台举行第一次公开拍卖流拍；于8月20日在人民法院诉讼资产网、顺德法院执行网及淘宝网司法拍卖（变卖）平台发布第二次拍卖公告，载明涉案房产“套内面积为123.66平方米……起拍价人民币304000元……法院不承担拍卖标的瑕疵保证。特别提醒，有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负……集中看样时间：2015年9月1日上午9时整……竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵”等内容；于9月7日在顺德法院淘宝网司法拍卖（变卖）平台举行第二次公开拍卖，经过六名竞买人合共35轮的竞价（其中异议申请人李安华出价12次），最终由李安华以415000元的价格买受。顺德法院于9月17日作出涉案房产拍卖成交裁定、24日将裁定书送达买受人李安华、28日将涉案房产中303号房及304号房交付李安华，买受人李安华以无法查找配套杂物间、原业主家属一直居住在涉案房产内等为由，申请撤销前述裁定并退还拍卖款41.5万；13日，顺德法院执行人员前往顺德看守所向被执行人李章水调查核实涉案房产配套杂物间的情况；20日，顺德法院将涉案房产配套杂物间移交买受人李安华，但李安华拒绝接收；30日，李安华提起本案执行异议。顺德法院认为：当事人对自己的事实主张应当负有举证责任，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条的规定，执行拍卖存在以下情形之一的，人民法院应当撤销：（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；（三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。本案中，顺德法院对涉案房产进行公开拍卖，已在拍卖十八日前公告，拍卖后也及时将涉案房产整体按现状交付买受人李安华，符合法律规定。现李安华并无证据证明顺德法院拍卖行为存在上述法律规定的“应当撤销”的情形之一，应承担举证不能的不利后果。其次，针对异议申请人主张的涉案房产现状比评估拍卖状态有较大损毁，一是李安华没有提供涉案房产拍卖前后的局部对比照片等证据予以证实，顺德法院无法认定涉案房产于评估拍卖中遭到损毁；二是顺德法院拍卖公告及拍卖须知已明确告知各竞买人，“法院不承担拍卖标的瑕疵保证”，涉案房产瑕疵风险由买受人自行承担。最后，根据《中华人民共和国拍卖法》第二条的规定，该法适用于中华人民共和国境内拍卖企业进行的拍卖活动，而顺德法院对涉案房产的拍卖行为属公法上的执行行为，并非拍卖企业进行的拍卖活动，不适用异议申请人所援引的该法第四十条的规定。至于李安华关于陈金欢今后可能存在侵权行为的主张，与顺德法院拍卖行为无关。综上，李安华的异议请求，于法无据，法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条之规定，裁定驳回李安华的异议请求。申请复议人李安华称：顺德法院在其淘宝网司法拍卖（变卖）平台公开拍卖涉案房产，公告的信息并未披露涉案房产配套杂物间，却将杂物间的7.87平方米计入总的套内面积，对涉案房产的评估并未对杂物间作区分处理，得出的评估价高于实际价格，给李安华造成不应由其承担的损失。同时，涉案房产整体没有及时交接，其于2015年9月7日拍得涉案房产，9月24日收到拍卖成交裁定书并收取涉案房产分属两个门锁的两串钥匙，但没有领到杂物间的钥匙，执行法官也没有告知杂物间具体在哪。直到同年10月20日，执行法院才办杂物间的交接手续，故李安华拒绝接受。此外，原业主在涉案房产拍卖后还居住了一段时间，李安华担心原业主因唯一房产被卖会回来伤害到李安华的小孩。因此，请求法院撤销该次拍卖并归还房款41.5万元给李安华。经审查，本院对执行法院查明的事实予以确认。另查明：据顺德法院在其淘宝网司法拍卖（变卖）平台上公告的涉案房产信息显示，估价机构经现场勘查，涉案房产每个房间都有窗户，所在地上第三层，估价结果套内建筑面积单价为3100元/㎡。又查明：涉案房产的房地产单元平面图共有三份，分别是顺德区大良街道中区居委×××303号、顺德区大良街道中区居委×××304号、顺德区大良街道中区居委×××303号配套杂物间。其中303号配套杂物间没有窗户，所在楼层并非303号、304号房所在的地上第三层。本院认为：李安华作为涉案房产经司法网络拍卖的买受人，提出异议请求主张撤销拍卖，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条第一款的规定，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；（三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。本案中，顺德法院对拟公开司法网络拍卖的涉案房产，按照有关法律和司法解释在顺德法院淘宝网司法拍卖（变卖）平台上发布了拍卖公告，但公告内容并未包含303号配套杂物间相关情况告知（主要指所在楼层、功能描述和实物照片），且该部分情况与公告内容描述的涉案房产情况明显不一致，属于拍卖标的物信息披露不完整；另一方面，评估机构将303号配套杂物间所占面积纳入涉案房产总面积来测算确定涉案房产评估价，却未将303号配套杂物间在状况、功能上与303号、304号房的区别予以披露，影响竞买人对成交价格的合理判断，属于瑕疵情况未予告知。综上，顺德法院对涉案房产发布的拍卖公告内容不充分，故该次拍卖程序依法应予撤销。李安华的复议请求理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第八条、第九条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第(一)项的规定，裁定如下：一、撤销佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法执异字第243号执行裁定；二、撤销佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法执字第2343号之二执行裁定。本裁定送达后立即生效。审 判 长  梁绮云审 判 员  杨卫芳代理审判员  简建勋二〇一六年一月六日书 记 员  张宗馨