黑龙江省农垦中级法院
民 事 判 决 书
（2015）垦民终字第24号
上诉人（原审被告）刘海坤，黑龙江省建三江管理局百货大楼一楼金店业主。
委托代理人张春香，黑龙江红旗（建三江）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）绥芬河同源经贸有限公司，组织机构代码05744749-5，住所地黑龙江省绥芬河市珍珠路东（东谕花园1号楼1幢135）。
法定代表人冯济堂，该公司总经理。
委托代理人焉东全。
委托代理人于建国。
上诉人刘海坤因与被上诉人绥芬河同源经贸有限公司（以下简称同源经贸公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服黑龙江省建三江农垦法院（2014）建民初字第275号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月5日受理后，依法组成合议庭，于2015年3月20日公开开庭审理了本案。上诉人刘海坤及其委托代理人张春香，被上诉人同源经贸公司委托代理人焉东全、于建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告同源经贸公司诉称：原告于2012年12月26日通过拍卖取得了黑龙江省建三江管理局百货大楼（以下简称百货大楼）一层、五层楼的所有权，并经黑龙江省农垦中级法院（2012）垦执字第15号执行裁定书予以确认。原告取得一层、五层楼所有权后，向所有业主进行了告知，如继续使用原柜台应与原告签订租赁合同，支付年度使用费，被告对此置之不理。2014年3月1日，原告书面通知被告，要求将其占用的柜台使用面积交给原告并支付占用费用，被告未按要求履行。原告认为被告占有使用原告的财产是侵权行为，请求判令被告立即搬出其占有的百货大楼一楼金店28节柜台的使用面积，支付一年占用费364,000.00元，并由被告承担诉讼费用。
原审被告刘海坤辩称：被告与百货大楼的租赁合同产生于2011年5月30日，是在原告取得百货大楼权利之前。依据法律规定，买卖不破租赁，原告应当承受百货大楼一楼28节柜台的租赁状态，并承受租赁合同的权利义务履行状态，原告主张的租金应向百货大楼主张。原告主张被告侵权与事实不符，请求驳回原告诉讼请求。
原审判决认定：2012年8月20日，黑龙江省农垦中级法院在执行（2012）垦商初字第1号民事调解书过程中，委托黑龙江北大荒粮油拍卖公司和黑龙江农垦宝隆拍卖公司依法对位于黑龙江省建三江管理局的百货大楼一层、五层房产进行拍卖，同年12月26日，原告以29,528,000.00元的最高价竞得，同日两家拍卖公司出具拍卖成交确认书及瑕疵声明，对原告竞买予以确认。2013年4月18日，黑龙江省农垦中级法院出具（2012）垦执字第15号执行裁定书，原告依据该裁定，取得黑龙江省建三江管理局的百货大楼一层、五层房产的所有权后，开始对该房产进行管理、经营。百货大楼各业主的经营项目须由百货大楼批准，百货大楼根据市场行情，对业主所经营的项目和地点确定租金标准。被告经营的哈东祥金店位于百货大楼一层D区中心区1号区域，使用28节柜台（1米×1.5米），2013年的租金标准为每年每节柜台13,000.00元。2014年2月28日，原告通过邮寄以书面形式通知被告于2014年3月6日前交纳租金436,800.00元，同时停止使用28节柜台并搬出。通知到期后，被告未给付租金。
原审判决认为：原告通过拍卖取得百货大楼一层、五层房产的所有权合法、有效。从办理交接及产权登记就已经确认原告的所有权，原告享有百货大楼一层、五层的收益权，除瑕疵声明中所注明的租赁期限到2013年12月31日的业主外，均应给付原告2013年租金。被告在一层经营，与原告形成事实上的租赁关系，应当给付原告租金。租金的标准是百货大楼根据市场行情及经营项目、位置所确定的，不违反法律强制性规定，予以支持，被告应当给付原告2013年度28节柜台的租金364,000.00元。由于被告未及时给付租金，经原告催告，被告在合理期限内仍未履行，故对原告要求被告搬出所占有的柜台使用面积的请求予以支持。关于被告提出的与百货大楼的租赁合同问题。经询问百货大楼现任经理孙晶、赵永杰，无法确认被告所属合同的真实性。因被告未能提供在百货大楼一层、五层拍卖时向拍卖公司或者法院提出主张的相关证据，且拍卖公司的瑕疵声明中也没有对此进行特别标注，被告关于租赁的辩驳主张缺乏事实及法律依据，不予支持。被告与百货大楼之间的债权债务关系，可另案主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决：一、被告刘海坤返还给原告同源经贸公司位于百货大楼一层D区中心区1号区域28节柜台所占用的区域；二、被告刘海坤给付原告同源经贸公司2013年租金364,000.00元；上述判项于判决生效后十日内履行。案件受理费6,760.00元，由被告刘海坤负担。
刘海坤上诉称：一、原审判决认定事实不清。1.上诉人提供的哈东祥金店营业执照证明金店成立时间是2010年1月28日，同时证明成立时就已与百货大楼形成租赁合同关系。该书证的证明效力大于证人证言效力。2.上诉人与百货大楼事实租赁关系在金店成立时即存在。上诉人提供了2011年5月30日与百货大楼签订的租赁合同，被上诉人有异议，可以申请文检鉴定。3.百货大楼拍卖时，上诉人向被上诉人提供了租赁合同，但是被被上诉人退回来，现在被上诉人虽然否认上诉人提供合同的事实，但是上诉人在一楼经营的事实不可否认，上诉人具有租赁权利。二、原审适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。上诉人与百货大楼签订了十年期的租赁合同，租金已经用百货大楼拖欠上诉人的工程款支付，对百货大楼拍卖的时间在上诉人签订租赁合同之后，因此被上诉人应当承受上诉人与百货大楼的租赁结果，不能解除与上诉人之间的租赁关系，且不能再要求上诉人向其支付租金。综上，请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，并由被上诉人承担本案诉讼费用。
同源经贸公司当庭答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确。原审判决结合本案客观事实，作出了正确的认定，事实证明，在拍卖时，法院已经通知了所有租户，上诉人并未向法院提供任何材料，百货大楼也未向法院提供与上诉人之间存在租赁关系的材料，对此结果应由上诉人承担。
二审期间，刘海坤提供如下证据：
证据一，《工程预算计价表》，欲证明刘海坤承包百货大楼的工程总造价为1,595,797.55元。同源经贸公司认为该证据不属于新证据，与本案没有关联性。
证据二，百货大楼出具的情况说明，欲证明百货大楼与刘海坤签订租赁合同之前，拖欠刘海坤工程款1,000,000.00元，因无资金支付刘海坤，双方于2011年签订了十年期租赁合同，每年租金100,000.00元，以抵顶欠付刘海坤的工程款。同源经贸公司对该证据的真实性无异议，认为与本案没有关联性，百货大楼与上诉人之间的租赁关系应当在法院处理百货大楼财产时一并解决。
证据三，百货大楼营业执照，欲证明百货大楼的经营资格及法人代表。同源经贸公司对该证据真实性无异议，认为与本案没有关联性。
对于刘海坤提供的证据，因与本案不具有关联性，不予采信。
本院经审理确认原审法院判决认定的事实。
本院认为：同源经贸公司通过人民法院的法律文书，取得百货大楼一层、五层房产的所有权，该所有权受法律保护。刘海坤租赁百货大楼一楼柜台经营金店，应当向同源经贸公司交纳租金。刘海坤主张其与百货大楼之间存在十年期限的柜台租赁合同，但是根据原审询问百货大楼经理孙晶、赵永杰笔录，无法确认该合同的真伪，且在百货大楼拍卖过程中，法院亦以通知形式告知百货大楼及租户提交租赁合同及相关材料，但刘海坤并未提供证据证明其曾向法院提交相关租赁材料，故其应当承担由此产生的后果，或向其所称的租赁合同相对方百货大楼主张权利。综上，刘海坤实际使用同源经贸公司所有的房产进行经营，但拒绝交纳使用费用，侵犯了同源经贸公司财产的使用权利，其应当返还财产，并承担经济损失。原审认定事实清楚，适用法律正确，判决合理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6,760.00元（上诉人预交），由上诉人刘海坤负担。
本判决为终审判决。
审判长 周志强
审判员 赵玉忠
审判员 苏 倡
二〇一五年三月三十一日
书记员 慕 琳