北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）海民初字第11941号
原告北京西山美墅物业管理有限公司，注册地北京市海淀区旱河路301号院。
法定代表人张士萍，总经理。
委托代理人薛文玲，北京市中鹏律师事务所律师。
被告牛潜，男。
委托代理人舒可心，男。
原告北京西山美墅物业管理有限公司（以下简称西山美墅物业公司）诉被告牛潜物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告西山美墅物业公司的委托代理人薛文玲，被告牛潜的委托代理人舒可心到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
西山美墅物业公司诉称，牛潜购买了北京三九建业房地产开发有限公司开发的位于北京市海淀区四季青旱河路301号院西山美墅馆301号房屋，我公司自2006年11月1日开始为该小区提供物业服务。2007年1月1日，牛潜与我公司签订《前期物业管理服务协议》并办理房屋入住手续。牛潜入住并接受了我公司提供的物业服务，但自2008年3月15日至我公司撤离该小区，牛潜一直未向我公司缴纳物业费。我公司经与其多次协商未果，故诉至法院，请求判令牛潜支付2008年3月15日至2012年7月30日期间的物业费35615.37元（按4元／月／平方米标准计算），并依照合同约定支付逾期交纳物业费的违约金35615.37元。本案诉讼费由牛潜负担。
牛潜辩称，我方未交物业费系因西山美墅物业公司存在违约行为，我方不应交纳物业费。首先，西山美墅物业公司擅自将我门前的人行道改成行车道，影响我方正常生活。其次，我的屋顶多次漏水，但物业公司从未尽到维修责任。小区存在未完成的水系及大门，则相关的管理成本没有产生，已经收取的费用其实是应该归还的。再次，西山美墅物业公司对小区公用部位、公共设施维护不当，导致小区居住环境每况愈下，不适宜居住，物业贬值。因西山美墅物业公司物业管理和服务存在上述诸多不足，其已被小区业主委员会一致决议予以更换。2012年9月，小区业主委员会委托北京金泊顿物业服务评估监理有限公司对小区物业进行了评估查验，根据查验后的评估报告，小区查验点254点，不合格239点之多，小区存在严重管理问题和安全隐患。基于上述原因，我方不应再向西山美墅物业公司交纳物业服务费用，更无需支付违约金，西山美墅物业公司的诉讼请求超过诉讼时效期限，故请求法院驳回其全部诉讼请求。
经审理查明，位于北京市海淀区四季青旱河路301号院西山美墅馆小区（以下简称西山美墅馆）由北京三九建业房地产开发有限公司开发建设，牛潜为该小区301号房屋（以下简称1301号房屋）业主，房屋建筑面积169.69平方米。2007年1月1日，牛潜（甲方）与西山美墅物业公司（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定由乙方提供西山美墅馆的前期物业服务。合同第二条物业管理服务内容包括房屋公共部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安等。第四条物业管理服务费用约定，甲方首次交纳费用时间：接到入住通知书后，在规定时间内办理入住手续时。住宅按建筑面积每月每平方米4元收取......每次交纳费用实际为上一年度管理费到期前一个月的第七日之前，按年收取。合同第九条违反责任约定，甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。后该小区成立海淀区西山新村小区业主委员会（以下简称西山新村业委会），通过决议不再同意由西山美墅物业公司继续提供物业服务，要求西山美墅物业公司2012年1月4日前撤离该小区。因双方就撤场及移交物业等问题无法达成一致，在海淀区政府相关部门的组织协调及应急接管下，西山美墅物业公司于2012年7月30日撤出西山美墅馆，并由北京金泊顿物业服务评估监理有限公司（以下简称金泊顿公司）进行了移交见证。
庭审中，牛潜提供金泊顿公司于2012年9月出具的GD-P（2012）第J011号评估报告，显示金泊顿公司作为独立的第三方评估监理机构接受西山新村业主委员会委托，于2012年7月30日至8月31日期间，对西山美墅馆物业项目应急接管进行了现场见证及评估查验，评估基准日为2012年7月30日。评估过程载明，金泊顿公司在北京市海淀区房管二所主持，西山新村业委会、北京盛世物业管理有限公司、金泊顿公司等出席的应急接管协调会上接受应急接管评估工作部署，并在其后的两次应急接管组织协调会上对项目评估所需资料、作业方式、标准、方案等进行确定，最终通过评估方案，于2012年7月30日至8月2日进驻查验现场，进行应急接管现场见证，并在其后开展物业公用部位、公共设施设备的现状综合性查验评估。评估结论：于评估基准日2012年7月30日，对西山美墅馆物业项目进行了公用部位及公共设施、设备的评估，完成评估查验点254点，其中合格15点，不合格239点。具体为：资料查验1个点，不符合要求1个点；房屋结构、装饰装修及公用设施查验136个点，不符合要求136个点。电气系统查验21个点，不符合要求21个点。安全防范共查验38个点，不符合要求38个点。消防系统共查验22个点，符合要求8个点，不符合要求14个点......。西山美墅物业公司以西山新村业委会单方委托为由，对上述评估报告不予认可，并主张该报告只能呈现出2012年7月30日该公司撤场后设备设施情况，不能以此来证明该小区撤场前的情况。
西山美墅物业公司提供西山美墅物业服务中心收费通知书四份，显示西山美墅物业公司分别催缴2008年3月15日至2012年3月14日期间各年度物业费等情况。牛潜对其真实性不予以认可，称未收到过催缴通知书，但认可西山美墅物业公司在上述期间提供物业服务。牛潜主张西山美墅物业公司提供物业服务过程中存在管理不当的情形，并提供西山新村设计平面图、照片等证明其主张，西山美墅物业公司对其真实性及关联性均不予认可。
庭审中，双方就是否应付违约金及违约金标准存在争议。西山美墅物业公司主张牛潜拖欠物业费多年，存在明显恶意，应付违约金。就违约金数额，依据双方合同约定自逾期之日起按每天千分之三交纳违约金，则牛潜2008年3月15日至2012年7月30日期间应付违约金数额为103720.14元，该公司考虑该数额较高，仅在本案中主张牛潜支付与其应付物业费本金数额一致的违约金。牛潜主张其并不存在违约，不应支付违约金。
上述事实，有前期物业管理服务合同、通知函、西山新村设计平面图、照片、GD-P（2012）第J011号评估报告、当事人陈述及庭审笔录等证据材料在案佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。西山美墅物业公司与牛潜签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应依法认定为合法有效，该合同应当成为规范业主与西山美墅物业公司之间物业服务权利义务关系的依据。合同签订后，西山美墅物业公司依约实施了前期物业管理服务，而牛潜未支付2008年3月15日至2012年7月30日期间的物业服务费。就未交纳物业服务费的原因，牛潜主张系因西山美墅物业公司物业服务存在诸多瑕疵，其不应交纳物业服务费用，并就其主张提供金泊顿公司于2012年9月出具的GD-P（2012）第J011号评估报告及相应报警回执单、照片等证明其主张。本院认为，就评估报告，西山美墅物业公司虽主张该报告为西山新村业委会单方委托，但考虑到该项评估系在业主与物业公司就交接问题长期僵持的情况下，由小区业主委员会委托有相应资质的评估公司，对西山美墅物业公司撤场及新物业公司入驻、双方交接等进行鉴证，应认为该评估程序合法有效，形成的评估报告可以作为认定撤场当时公共区域服务水平、公共设施维护状况的参考依据。但就牛潜据此主张西山美墅物业公司物业服务瑕疵的抗辩，本院认为，小区物业管理服务包含多项内容，根据双方之间的前期物业服务合同约定，除共用部分的维护管理、公共设施设备及其运行的维护和管理外，尚有小区安保、环境卫生清洁及日常维护、小区内交通秩序及车辆停放的管理等多项内容。评估报告中所体现的查验不合格项目仅限于小区公用部位及公共设施、设备的维护未达到标准，无法体现出西山美墅物业公司的其他物业服务项目亦存在不足。且就评估报告而言，考虑到该评估的基准日为2012年7月30日，该报告中反映出的公共设施、设备中的查验不合格项目，亦无法完整的显示西山物业公司自2006年11月1日入场至其撤离西山美墅馆长达数年期间的整体物业服务水平，故本院对牛潜以此为由主张拒绝交纳物业服务费用的抗辩不予采纳。就牛潜主张西山美墅物业公司管理不到位的诸多情形，其未就此提供充分有效证据证明，本院对其该项辩称不予采纳。牛潜未就其曾多次报修，但西山美墅物业公司一直予以推诿不予维修提供相应证据证明，亦未就西山美墅物业公司自2008年3月15日即长期存在物业服务瑕疵，其多次就相关问题通过法律等各种途径提出权利主张提供相应证据证明，本院对其该项辩称亦不予采信。
本院认为，西山美墅物业公司作为包干制的物业服务企业，业主交纳的物业服务费用，除了用作物业服务企业的酬金外，另有大部分用于小区公共部位的维修养护及其它公共开支。业主不缴纳物业费，导致物业服务企业无法及时收回运营、管理投入。长期欠费，既是对物业服务企业经营积极性的挫伤，亦使物业服务企业无法将充足的资金及时有效地投入到公用设施、共同部位的维修、养护最终损害业主共同利益。就本案而言，在牛潜无充分有效证据证明西山美墅物业公司物业存在根本违约的情况下，其拒不交纳物业服务费用于法无据。现西山美墅物业公司起诉要求牛潜支付上述期间物业管理服务费之诉请，具有事实及法律依据，本院予以支持。就业主方所称西山美墅物业公司相关诉讼请求超过诉讼时效期间的的主张，因西山美墅物业公司一直在该小区提供物业服务，且服务期间并未怠于主张权利，故本院对其诉讼时效的抗辩不予采信。
就物业服务费用的标准，双方合同约定按照按建筑面积每月每平方米4元收取，本院不持异议。就交费总额，本院认为，评估报告虽以2012年7月30日为评估基准日，但考虑到相应设施、设备自疏于维护至存在瑕疵在时间上具有一定的连续性，可以认定报告中确实体现出西山美墅物业公司在公共设施维护方面存在一定瑕疵，故本院将依据西山美墅物业公司服务瑕疵的程度，对牛潜应交纳物业服务费数额予以酌减。就西山美墅物业公司主张违约金的诉讼请求，本院认为，考虑到牛潜未就西山美墅物业服务质量长期存在瑕疵、其多次提出合理抗辩提供相应证据证明，其在长达数年的时间内一直未交纳任何物业服务费用缺乏合理依据，可以认定其长期欠费存在一定恶意构成违约，西山美墅物业公司要求其支付违约金于法有据，本院予以支持。就违约金数额，依照双方合同中约定的违约金标准，牛潜应付违约金数额为103720.14元，虽然西山美墅物业公司主动降低了违约金数额至与牛潜欠付物业费本金一致，即35615.37元，但该数额仍明显高于以欠付本金为基数的中国人民银行同期贷款利息，且依据牛潜提供的评估报告，可以显示西山美墅物业公司在一定期间内确实存在公共设施维护方面的不足，故在西山美墅物业公司未就因牛潜违约而遭受的具体损失提供证据证明的情况下，本院将综合考虑牛潜欠费的恶意程度、欠费对西山美墅物业公司造成的利息损失、物业服务瑕疵程度等多方面因素对违约金数额予以适当调整。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
一、牛潜于本判决生效后七日内给付北京西山美墅物业管理有限公司二ＯＯ八年三月十五日至二Ｏ一二年七月三十日的物业管理费二万七千四百七十元，并支付违约金八千一百四十二元；
二、驳回北京西山美墅物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费七百九十元，由北京西山美墅物业管理有限公司负担三百九十元（已缴纳），牛潜负担四百元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 宋纯峰
人民陪审员 张淑萍
人民陪审员 孟秀文
二〇一三年十二月十二日
书 记 员 李晓馨