西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0113民初1889号原告：魏丹，女，汉族，1982年7月24日出生，籍住西安市灞桥区。委托诉讼代理人：金海龙,陕西东瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：张飞飞，陕西东瑞律师事务所实习律师。被告：陕西谛杰置业有限责任公司，住所地：西安市高新区高新四路17号。法定代表人：胡聚帛，系该公司董事长。委托诉讼代理人：赵红雨，男，汉族，1972年4月5日出生，籍住西安市莲湖区，系该公司员工。原告魏丹与被告陕西谛杰置业有限责任公司（以下简称谛杰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年2月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人金海龙、张飞飞，被告谛杰公司委托诉讼代理人赵红雨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原被告于2012年1月11日签订认购协议，约定原告购买被告“曲江·谛杰国际广场”商业综合楼的13层01、02、03、05号房屋，并在该协议中明确约定购买房屋的面积、单价、总价、位置、付款方式。原告按合同约定于签订该协议当日向被告交纳购房款2910000元。但原告购买的该处房屋存在无商品房预售许可证、违章建筑、一房数卖等情形，为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求依法判令：1、原被告之间签订的协议书无效；2、依法判决被告向原告返还已付购房款2910000元、利息（按银行同期贷款利率自2012年11月7日至实际返还之日止计算）及承担已付购房款一倍的赔偿金2910000元；3、由被告承担本案诉讼费用。被告谛杰公司辩称，其与原告不存在房屋买卖关系，其委托了蓝海风公司销售房屋，原告负责该项目的销售，是楼盘销售人员，由于其与公司佣金未结算清楚，蓝海风公司要求谛杰公司以提供担保的方式确保将来佣金的结算，不存在房屋买卖行为，仅是用房屋对其他债务进行担保，实际上是其他的债权债务纠纷，而不是房屋买卖纠纷。经审理查明:2012年1月11日，原告魏丹（乙方）与被告谛杰公司（甲方）签订《认购协议书协议》一份，约定：“一、乙方认购13层01、02、03、05号房屋，建筑面积约793.09平方米，销售单价￥7344元/平方米，楼层总价款￥5824720元；二、乙方在本协议签订当日向甲方交纳定金￥1080400元，此款不退，乙方在履行本协议书第三条时转为等额房款。三、乙方选择以下第2种付款方式（即银行按揭付款）……六、……若乙方无故未按时办理签约手续，甲方将扣除乙方所交纳的房款，并有权将本房屋另行销售，本协议自动解除……八、甲方须在上述第六条规定的期限内，为乙方保留认购房屋，不得另售，并保证按照本协议约定的价格签订《商品房买卖合同》，否则视为甲方违约，须双倍退还乙方所交纳定金，甲方还应按年息20%承担乙方利息损失。……十、……本协议自双方签字盖章，且甲方收到乙方全额定金之日起生效。……”同日，原被告签订另外一份《认购协议书》，约定定金为￥2910000元，其余条款与前一份《认购协议书》内容一致。庭审中，原告向本院提交了以下证据：一、2572513号《收据》。证明：陕西蓝海风汇点广告策划有限公司代魏丹缴纳上述房屋定金1080400元；二、《认购协议书》291万元，2572533号《收据》（退2572513、2572527收据）；证明：1、原被告双方就原《认购协议书》进行了变更，约定由原购买被告的13-01、02、03、05号房屋，价款变更为：单价7344元/平米，总价5824820元，定金2910000元。2、原告按协议约定交付了上述协议约定的房屋定金291万元。3、2572533号收据注明：“收据2572513、2572527收据已退”，故2572533号收据上所填写的开具日期并非实际日期，具体开票及合认购协议书日期应当为2012年5月16日之后。三、《已付曲江谛杰国际广场13层写字间房款清单》；证明：1、原被告已经确认实际支付合同购房款共计291万元；2、原被告已经确认实际支付合同购房款的组成；3、清单列明利息的计算期间及该清单的签署时间，结合2572533号《收据》，证明证据2的协议签署及开票时间与清单出具时间为同一时间，均实际为2012年11月7日。四、《借款协议》、连轶的转账记录、《银行卡取款凭条》、《收条》；证明：1、连轶与被告存在借贷关系，连轶向被告法定代表人出借了150万元借款；2、连轶以自己的账户、现金、其妻子刷卡、王鲁杰银行卡转账形式履行了借款协议。四次分别为85万、45万、20万向被告履行。五、连轶的证人证言；证明：1、连轶与被告法定代表人协商将借款及利息作为支付原告购房款，被告予以认可；2、结合《认购协议书》291万元、2572533号《收据》、《清单》足以证明原告享有该笔债款，被告对此认可，以及被告认可以该笔债权作为购房定金已经支付给被告。六、《居间服务合同结算清单》、陕西蓝海风汇点广告策划有限公司《证明》；证明：1、陕西蓝海风汇点广告策划有限公司法定代表人王鲁杰确认该公司同意将佣金作为支付原告购房款。（第一次收款收据亦证明这点）2、陕西蓝海风汇点广告策划有限公司以其与被告结算的135万元佣金用作支付原告购房定金；3、证明被告与蓝海风公司存在未付佣金的事实及数额；七、《建筑工程施工许可证》、《西安市商品房预售许可证》、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》《西安市建设工程规划许可证》、纪云峰《商品房买卖合同》、唐远林《协议书》；证明：被告开发的房屋1至12层五证齐全，且被告对购买的17层房屋的业主承诺在2012年10月13日前办理好施工、用地规划、预售许可证等证件，原告有理由相信被告有能力实现其作出的承诺，但实际被告存在违章建筑，属于严重欺诈。被告发表质证意见称，一、对2572513号《收据》的真实性不认可，证明目的不认可，因为魏丹负责销售，未收到现金，只是担保，未收到真实资金清单不认可，因为是手写的看不清；二、对《认购协议书》291万元，2572533号《收据》（退2572513、2572527收据）的真实性不认可，证明目的不认可；三、对《已付曲江谛杰国际广场13层写字间房款清单》的真实性不认可，证明目的不认可；四、对《借款协议》、连轶的转账记录、《银行卡取款凭条》、《收条》的真实性认可，证明目的不认可；五、对连轶的证人证言的真实性不认可，因为原告诱导证人，故对证明目的不认可；六、对《居间服务合同结算清单》、陕西蓝海风汇点广告策划有限公司《证明》的真实性认可，但是只有权力，没有义务，故对证明目的不认可；七、对《建筑工程施工许可证》、《西安市商品房预售许可证》、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《西安市建设工程规划许可证》、纪云峰《商品房买卖合同》、唐远林《协议书》的真实性认可，证明目的不认可，因为该项目不属于违法建筑。被告对原告的《认购协议》的真实性不予认可，但是并未提供相关的证据予以证明。经查，原告在原审二审中提供了1080400元房屋定金的《认购协议书》及两份《收据》，证明原告于2012年1月11日购买房屋，并交纳了相应的款项，即蓝海风公司代缴的1080400元的代收款。且原告认为其支付了291万元的购房款，该291万元的购房款由三部分构成：1、120万元的借款本金（2011年12月12日借给开发商）；2、36万元的利息（2011年12月12日-2012年11月7日止）；3、135万元的应付佣金。且《收款收据》、《认购协议书》、《房款清单》、《居间服务结算清单》上加盖的是被告谛杰公司的公章。被告谛杰公司对原审二审查明的2012年11月7日应付蓝海风公司135万元佣金没有异议。且被告谛杰公司收回2572513、2572527号收据。另查，案外人连轶（即原告魏丹之夫）与被告谛杰公司存在借贷关系，连轶向被告谛杰公司法定代表人胡聚帛出借了1500000元借款，分为四次转账：1、2011年12月12日连轶通过招商银行账户向胡聚帛转账85万元;2、同日通过王鲁杰农行账户转款45万元；3、2012年3月6日之前魏丹通过POS机等共向被告支付20万元；4、2012年3月6日出具收条，共计150万元。后，胡聚帛还了部分借款，至今仍下欠案外人连轶120万元款项。上述事实，有《认购协议书》、《收据》、《已付曲江谛杰国际广场13层写字间房款清单》、《居间服务合同结算清单》、陕西蓝海风汇点广告策划有限公司《证明》及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭核对无误，可以作为定案依据。本院认为，本案的争议焦点为：原告魏丹提供的2012年11月7日的房款清单是否为缴纳的购房款。原告在原审二审中提供了1080400元房屋定金的《认购协议书》及两份编号为2572513、2572527的《收据》以及蓝海风公司于2017年9月5日出具的《证明》，且被告谛杰公司对该证据的真实性没有异议，该《证明》载明蓝海风公司对2012年11月7日魏丹与谛杰公司确认的135万元的销售佣金数额予以认可，该款用于冲抵魏丹的购房款。该组证据足以证明案外人连轶与被告谛杰公司关于借款关系以及蓝海风公司与谛杰公司关于佣金关系的权利进行了处分，原审二审中谛杰公司认可魏丹以谛杰公司所欠的对外借款及利息和应付的销售佣金抵交、转化为魏丹购房款291万元这一事实，但在庭审时又不予认可该事实且未提交任何足以推翻其公司于2012年11月7日的房款清单上盖章确认魏丹将谛杰公司借款及利息、应付佣金转化为购房款这一事实的效力的证据，故应认定魏丹提供的2012年11月7日的房款清单为缴纳的购房款。原告魏丹与被告陕西谛杰置业有限责任公司签订了《认购协议书》，双方存在商品房买卖合同关系，被告虽辩称双方并非商品房买卖合同关系，但并未向本院提交相应的证据，且被告谛杰公司对其在《认购协议书》上加盖的公章真实性无异议，故本院对原告提交的《认购协议书》的真实性予以认可。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中原告提供了相关证据证明被告存在违章建筑，严重欺诈的事实，被告虽辩称该项目不属于违法建筑。但并未提供相关的证据予以证明。故，对于原告主张《认购协议书》无效的主张，本院予以支持。关于原告主张的返还购房款及利息以及承担已付购房款一倍赔偿金一节，因《认购协议》无效，且被告存在欺诈情形。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一项之规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。另，被告占用原告支付的购房款长达六年之久，理应向原告支付资金占用期间的损失。故其主张2910000元购房款及自2012年11月7日至实际返还之日资金占用期间的利息、已付购房款一倍的赔偿金2910000元，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第八条、第九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原、被告签订的《认购协议书》无效。二、被告陕西谛杰置业有限责任公司应当于本判决生效后十日内返还原告魏丹购房款本金2910000元及自2012年11月7日至实际返还之日的利息（按银行同期贷款利率计算）、已付购房款赔偿金2910000元。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍偿付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4286元，由原告承担286元，剩余4000元由被告陕西谛杰置业有限责任公司承担，因原告已预交，被告陕西谛杰置业有限责任公司在支付上述款项时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  李 鑫人民陪审员  郭军峰人民陪审员  靳倩倩二〇一八年五月十七日书 记 员  马丽雅打印：扈艳红校对：杨华2018年月日送达