赤峰市松山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）松民初字第1963号
原告赤峰房源世家房地产经纪有限公司。住所地：赤峰市红山区长青办事处红山区房产处*层**号厅。
法定代表人张学峰，经理。
委托代理人张秀荣，内蒙古松洲律师事务所律师。
委托代理人杨镇屹，内蒙古松洲律师事务所律师。
被告张晓雯，女，蒙古族，个体工商户。
委托代理人马连玉，赤峰市松山区太平地法律服务所法律工作者。
原告赤峰房源世家地产经纪有限公司与被告张晓雯居间合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告赤峰房源世家房地产经纪有限公司的委托代理人张秀荣，被告张晓雯的委托代理人马连玉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年12月16日，胡某某委托原告出售位于新城锦绣花园房屋，原告接受委托并在网上打了广告。被告张晓雯欲购买此房并联系原告要求看房。2012年12月17日原告与被告签订看房确认书，其中约定违约金和服务费等内容。看房后被告要求原告与胡某某讲价，在此过程中被告与胡某某私下交易并过户到张晓雯名下。被告已构成违约，现要求被告承担违约金23400元，给付服务费7800元。
被告辩称，一、原告起诉无事实和法律依据。被告欲购买楼房，经走访了多个小区及二手房交易中心包括原告赤峰房源世家房地产经纪有限公司。2012年12月13日被告通过赤峰红城易居房地产经纪有限公司。查得位于松山区新城八家组团锦绣花园小区A5403室出售，当日被告与赤峰红城易居房地产经纪有限公司签订看房确认书后，实际查看房屋，被告对房屋表示满意并愿意购买，只是认为红成易居收取的中介费用过高，因此被告又走访了赤峰房源世家房地产经纪有限公司，当时原告的工作人员为了防止与房主私下交易，必须先签确认书，被告才在原告提供的空白的看房确认书上签字。经协商，原告最低收取中介费7800元，被告认为赤峰房源世家房地产经纪有限公司收取的费用比红城易居的高，因此第二天即2012年12月18日又回到红城易居协商，最终以4500元的中介费与赤峰红城易居房地产经纪有限公司达成协议。因此被告通过红城易居购买了涉案房屋。被告为此支付了中介费4500元，而未通过原告购买涉案房屋。因此原告起诉被告要求给付中介费和违约金没有事实和法律依据。二、假设被告通过原告购买涉案房屋，按照双方签订的看房确认书约定甲乙双方均一次性向丙方支付房屋成交价格1%的服务费。如果按照实际成交价格的1%收费，根据在城建局查的的买卖合同书，双方的实际成交价格为148928元，按照此计算被告只能交1489元的中介费，而非7800元。三、被告为购买的涉案房屋已经支付中介费4500元，因此原告起诉要求支付违约金和中介费对于已经支付过一次中介费的被告来说属于显失公平。因此请求驳回原告的诉讼请求。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
1、营业执照、组织机构代码证、法定表人证明各一份，证明原告具有合法经营资格从事房屋中介服务。
2、2012年12月16日胡某某委托原告受访协议书1份，证明委托售房房主名字、具体位置和房价780000元。
3、2012年12月17日被告张晓雯与原告签订《看房确认书》一份，证明被告通过原告看房的位置、房屋号。
4、询问笔录1份，证明原告工作人员接待被告张晓雯并经张晓雯出示本人身份证后签订了看房确认书。
5、2013年4月15日在赤峰市房屋交易管理中心调取胡某某与张晓雯房屋买卖合同、税票和抵押权登记申请书各1份，证明胡某某和张晓雯签订了房屋买卖合同并于2012年12月18日过户，房屋所有权人张晓雯，房产证号：1120212296**。
被告对原告所举证据的质证意见为：
对营业执照、组织机构代码证、法定表人证明没有异议。2012年12月17日被告张晓雯与原告签订《看房确认书》有异议，认为被告在签订该确认书时是空白的，被告只是用圆珠笔在空白处签了字，其余字迹都是后填写的。对2012年12月16日胡某某委托原告售房协议书有异议，认为与本案无关，不能证明胡某某只委托一家房产中介公司。对房屋买卖合同、税票和抵押权登记申请书没有异议，该房屋出售价格是148928元。对询问笔录有异议，滕广龙就是原告方的职业顾问，该证据不具有证明力。
被告为支持其答辩主张，向本院提交如下证据：
1、被告与赤峰红城易居房地产经纪有限公司签订的《看房确认书》，证明被告通过赤峰红城易居房地产有限公司购买了胡某某的房屋。
2、收据一枚，证明被告在房屋交易过程中支付赤峰红城易居房地产经纪有限公司房屋中介服务费4500元。
3、胡某某出售楼房的信息照片复印件，证明被告可以通过其他信息得知胡某某要出售楼房，而并非原告一家中介公司。
原告对被告所举证据的质证意见为：
对看房确认书有异议，是虚假的，胡某某卖房在2012年12月16日才打广告，张晓雯在2012年12月13日就去看房，相互矛盾。对收据有异议，是虚假的，与本案无关。对胡某某出售楼房的信息照片复印件有异议，与本案无关，也不能证明胡某某卖的是哪一处房屋。
经原被告举证、质证，本案对原、被告所举证据作如下认证：
原告所举的证据营业执照，组织机构代码证，法定代表人证明，被告无异议，能够证明原告具有合法经营资格从事房屋中介服务，本院予以采信。对委托人胡某某委托原告出售房屋的协议书，被告虽有异议，但未能举出证据否定该委托书的真实性，本院予以采信。对2012年12月17日被告张晓雯与原告签订的《看房确认书》，该《看房确认书》从形式上看均为填充式格式内容，但书写用笔为两种笔迹形成（被告用圆珠笔签字，其余内容均为中性笔），原告主张该确认书是一次形成确有悖常理，也不符合日常生活经验。但该证据能证明被告在原告处看房事实，故本院对被告在该确认书签名予以确认。对原告提交的询问笔录系证人证言，证人应当出庭作证，且该证人系原告公司置业顾问，与原告有利害关系，该证言缺乏客观真实性，本院不予采信。对从赤峰市房屋产权交易管理中心调取的张晓雯与胡某某的房屋买卖合同、税票（复印件），抵押权属申请书被告无异议，只是认为胡某某与张晓雯交易的金额为实148928元，故本院对原告所举的上述证据予以采信。
被告所举的证据赤峰市红城易居房产经纪有限公司与被告签订的《看房确认书》原告虽然认为是虚假的，但无证据否定其真实性，故本院予以采信。对赤峰红城易居房地产经纪有限公司出具的收据1枚，证明被告向原告红城易居房地产经纪有限公司缴纳了中介费4500元，该收据虽非完税发票，但能证明被告向赤峰红城易居房地产经纪有限公司交纳中介费的事实，本院予以采信。对被告提交的出售楼房信息虽为复印件所载的电话号码不能确认为胡某某使用，且亦不能推定所出售的房屋即是涉案的房屋，故本院对该复印件不予采信。
本院根据上述有效证据，确认如下案件事实。
赤峰市松山区新城八家组团锦绣花园小区A-5号楼4031室房屋原产权人胡某某在2012年欲出售该房屋，于2012年12月16日委托原告出售，并签订了业主委托协议书。原告接受委托后公布了售房信息。2012年12月17日，被告张晓雯与原告签订了《看房确认书》，并在制式确认书中买方处签字。后被告与原产权人胡某某在未经过原告的情况下签订了《房屋买卖合同》并在赤峰市房屋交易产权管理中心办理了房屋产权过户登记手续，交易金额为148928元。原告认为被告违反了《看房确认书》中的相关约定，诉至本院要求被告给付服务费7800元，支付违约金23400元。被告在诉讼过程中，向本院提交了2012年12月13日在赤峰红城易居房地产经纪有限公司的《带看房确认书》，并提交了赤峰红城易居房地产经纪有限公司的中介服务费收据予以抗辩，认为原告并不是唯一的信息来源，被告未利用原告提供的房源信息，不构成对原告的违约，请求驳回原告的诉讼请求。
本院认为，原告与被告签订《看房确认书（买卖）》为房屋买卖居间合同。该房屋居间合同中约定禁止买卖双方利用中介公司提供的房源信息私下达成买卖协议，从而使原告无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任，排除对方主要权利的情形，应认定为有效。本案中，衡量被告是否违约的关键，是看被告是否利用了原告提供的房源信息、机会等条件，如果被告并未利用原告提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则被告有权选择报价低，服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成违约。本案中，被告提交了2012年12月13日由赤峰红城易居房地产经纪有限公司的《带看房确认书》，因此，原告如要求被告承担违约责任，必须举证证明该《带看房确认书》为虚假的且必须证明原产权人所委托出售房屋的中介机构只有原告，而原告未能举出充分证据证明被告购买原产权人的房屋是利用其独有的信息条件，故原告要求被告承担违约责任的请求不能成立。同时，原被告签订的《看房确认书（买卖）》中约定：“经丙方（原告）带看成功，甲（被告）乙（原产权人胡某某）方达成协议签订《买卖定金合同》同时，甲乙双方均一次性向丙方支付房屋成交价格1%的服务费”。根据此条约定，原被告只有在原告居间下签订了《买卖定金合同》，原告才能向被告主张服务费，而本案涉案房屋买卖并未在原告的居间下成立，故原告要求被告支付服务费的主张亦不予支持。综上，被告的辩称理由成立，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款之规定，判决如下：
驳回原告赤峰房源世家房地产经纪有限公司的诉讼请求。
案件受理费580元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。
审 判 长 刘志峰
审 判 员 梁永芳
人民陪审员 丁玉芳
二〇一四年三月十日
书 记 员 李雅杰