苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0506民初7678号
原告（反诉被告）：马静涛，男，1928年2月8日生，汉族，住苏州市姑苏区。
原告（反诉被告）：顾惠妹，女，1931年5月21日生，汉族，住苏州市姑苏区。
以上两原告共同委托诉讼代理人：张昊江，江苏久顺律师事务所律师。
被告（反诉原告）：顾萍，女，1972年10月9日生，汉族，住苏州市吴中区。
被告（反诉原告）：陆银泉，男，1971年12月8日生，汉族，住苏州市吴中区。
以上两被告共同委托诉讼代理人：陈洁，江苏元融律师事务所律师。
原告马静涛、顾惠妹与被告顾萍、陆银泉、顾惠琴、王金明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月23日立案受理。依法由审判员鲁超适用简易程序公开开庭进行了审理。审理中，原告撤回对被告顾惠琴、王金明的起诉，本院予以准许。原告马静涛及两原告委托诉讼代理人张昊江，被告顾萍、陆银泉及其委托诉讼代理人陈洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马静涛、顾惠妹向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认两原告生前对新村××室房屋及其生活设施享有占有和使用权，身故后有权在该房屋内办理后事；2、判令两被告立即排除妨碍，包括立即解除设置在该房屋正门门锁上的障碍，解除设置在餐桌椅、沙发和煤气罐等生活设施上的锁，返还卧室床、微波炉和窗帘，修复损坏的玻璃窗、纱窗和客厅玻璃木门，拆除该房屋庭院内南墙上的门并将墙体恢复原状，移除该房屋庭院东西两侧花坛内的所有栽种物。事实和理由：2006年下半年，两原告向两被告交付了150000元用于居住新村××室房屋。2009年1月1日，原告马静涛与被告顾萍签订租房协议1份，约定被告顾萍将该房屋全部面积及屋内生活设施租给两原告。被告承诺将该房屋出租给两原告至两人故世，并同意两原告在屋内办理后事。2016年10月21日，两原告即搬至该房屋生活。自2016年8月起，被告通过吵闹、骚扰、设置障碍等方式多次妨害两原告对该房屋正常的占有和使用，手段包括深夜和凌晨敲地板、向卧室拨水、擅自停止电话和宽带、打砸屋内设施、擅自在庭院南墙开门、擅自在庭院内改造花坛和洗手池、擅自将餐桌椅沙发和煤气罐等锁起来，擅自搬走卧室床和微波炉等生活设施等。两原告多次向亲友、社区居委会和民警求助，但均劝阻、调解无果。两原告均年近90岁，也曾在该房屋内安定地居住和生活，但面对被告持续不断的妨害行为，身心疲惫、欲哭无泪，早已不堪忍受。为维护自身权益，特向法院提起诉讼。
被告顾萍、陆银泉共同辩称，1、其与原告于2009年1月1日补充签订了租房协议，协议载明了租赁标的及租期等，但对于该房屋的租金没有明确约定，仅确认原告支付的100000元为预付的房屋租金，50000元为补偿款。对于租金标准及结算方式，双方口头约定按照同地段房屋的市场价格进行结算。2、原告提供的两份情况说明中所记载的因房屋问题产生纠纷，是由于原告不愿意补交房屋租金，且企图争夺属于被告的房屋所有权而产生，与本案没有关联性。3、原告经被告多次口头及书面催告，仍拒不支付房屋租金，致使被告与原告签署的租房协议目的无法实现，在其已经履行了合同义务的情况下，原告拒不履行合同义务，其根据合同法第94条的相关规定，已于2017年11月13日与原告解除了租房协议。4、原告在拖欠房屋租金及水电费的情况下，擅自搬离该房屋，被告为了防止原告将该房屋内属于被告的生活设施搬离或恶意破坏才对这些生活设施进行安全固定。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。另，被告顾萍、陆银泉提出反诉请求：1、请求法院确认两被告与原告于2009年1月1日补充签订的《租房协议》已于2017年11月13日解除；2、请求法院判令原告向两被告支付拖欠的房屋租金75200元（2006年10月至2017年10月的租金为175200元，扣除原告预付的100000元）、水电费280元。
针对两被告的反诉请求，两原告辩称两被告解除租房协议没有事实和法律依据，其没有收到解除通知。其已经支付了涉案房屋全部租金，因此不存在拖欠房屋租金的情况；对于两被告主张的水电费没有异议，其愿意承担。
经审理查明，2006年9月6日，两被告（乙方，受让方）与案外人张某（甲方，转让方）签订买卖合同1份，合同载明：乙方向甲方购买位于苏州市吴中区××新村××室房屋，总价款为250000元。后两被告按约支付了相应房款，上述房屋登记至两被告名下。
2006年9月20日，原告马静涛与案外人朱某某签订房屋买卖合同书，将其所有的位于苏州市××新村××室房屋卖给朱某某，总价款为218000元。后两原告于同年10月21日搬至XX新村26幢XXX室房屋居住。
2008年，因两原告要将户口从上述XX32幢207室房屋内迁出，故与两被告协商，两被告同意两原告将户口迁至被告XX新村23幢XXX室。两原告于2008年12月18日向甪直镇派出所递交了1份户口迁入申请，载明：本人户口在苏州市××新村××室，由于两人无子女照顾，晚年生活需要得到外甥女顾萍的照顾，现租住顾萍的房屋。经陆银泉和顾萍的同意，申请将马静涛和顾惠妹的户口迁入到陆银泉和顾萍的户口地址，吴中区甪直镇XX新村23幢XXX室。对此，两原告称当时原、被告关系比较好，原告无子女，两被告同意照顾两原告，故两原告将自己的房屋卖掉，将户口迁到两被告处，投靠两被告。两被告称当时因两原告年纪比较大且无子女，需要被告照顾，故两原告提出要承租涉案房屋，后将户口迁到被告处；当时被告已经有一套房屋，购买涉案房屋的目的就是为了出租，作投资使用。
2009年1月1日，原告马静涛（乙方）与被告顾萍（甲方）签订租房协议1份，该协议载明：乙方承租甲方坐落于新村××室（房屋产权属顾萍所有），房屋面积95.5平方米，经甲、乙协商后，达成如下协议。一、甲方将面积95.5平方米房屋租给乙方居住，包括房屋内设施。乙方于2006年10月21日入住甲方的房屋，租住后乙方预付给甲方房租费100000元。二、甲方承诺将房屋出租给乙方至两人故世，在乙方两人故世之前甲方不要求乙方搬走。三、由于乙方两人故世后要在甲方的房屋内办后事，今后对甲方房屋的买卖会产生影响，所以乙方应向甲方支付对房屋买卖产生影响的补偿费。乙方在租住甲方的房屋后已经向甲方预付上述补偿费用50000元。庭审中，原、被告确认两原告于2016年向两被告付款150000元。就付款时间，两原告称在2006年8月份支付。两被告称上述款项于2006年10月即两原告搬至涉案房屋居住后支付。另，原、被告均确认该协议系被告起草，对于两原告及两被告具有效力。就为何要签订上述租房协议，两原告称其一直认为涉案房屋是其出资与两被告合买的，但是没有证据，因此签订租房协议实属无奈，主要是为了确认其出资150000元的事实，考虑到两被告可以在涉案房屋内终老并办理后事，所以原告当时认为签订该协议对两原告生活没有影响。两被告称因原告到处说涉案房屋系与其合买，故与原告补签了租房协议，签协议的时候因为原告不能确认租期，考虑到双方又是亲戚，只是口头约定按照当地同面积房屋的租赁价格结算，100000元系原告主动预付的，并不是其要的。当时原告提出办理后事的问题，其也没有说不同意，故原告就给了其50000元补偿费，因为当时按照风俗习惯只有自己的父母才能在家里办后事。
2016年12月至2017年1月间，原、被告就涉案房屋问题发生纠纷，原告曾多次报警。
2017年5月15日，苏州市吴中区甪直镇保圣社区居民委员会向原告出具1份情况说明，载明：马静涛夫妇于2006年10月21日起租住XX新村26幢XXX室至今。经核实，该房屋不动产权登记人为顾萍，与顾萍双方于2009年1月1日曾订立租房协议。自2016年起双方就房屋问题产生纠纷，多次来其社区要求协调解决。经社区调解，双方未能最终达成一致。
2017年11月9日，被告向两原告寄送了房租金催缴告知函，该函载明：两原告自愿预付租金100000元。根据租赁市场价格，预付的租金不足以支付租金。2006年10月21日至2017年10月21日应付租金为175200元，扣除预付租金，应补交75200元。要求两原告在接到本告知函2日内与其联系协商此事，结算补交房租金。逾期，要解除租房协议。对此，两原告表示收到上述函件，但对内容不予认可。
另查明，马静涛、顾惠妹于2017年3月27日将顾萍、陆银泉诉至本院，要求法院确认两原告对新村××室房屋享有50%的所有权。审理中，两原告提供了顾某4、顾某1、顾某2、顾某3等人的证人证言。对于证人的身份，原、被告确认上述四位证人是原告顾惠妹是同父异母的兄弟姐妹，同时也是被告顾萍的母亲同父同母的兄弟姐妹。（1）证人顾某4陈述，两原告系2006年10月20日搬到涉案房屋内居住，当时还办了酒席，按照当地习俗买房子要请客的，其出了500元礼金。购买涉案房屋时，原告出资150000元。2016年，因为被告向原告要租金，故双方发生纠纷。原、被告一起购买房屋时，其不在场，但原、被告都说过原告出了150000元，只是听原告说涉案房屋系原、被告合买，被告有没有说合买，其记不清楚了。（2）证人顾某1陈述，两原告之前住在苏苑，后搬到涉案房屋内居住，原告还请客了。涉案房屋买卖时，其不在场，其听原告顾惠妹说其出资150000元与两被告合买了涉案房屋。2016年8月，被告要求签补充协议，将之前的租房协议作废掉，原告马静涛打电话给其，其过去才知道双方曾经签过租房协议。（3）证人顾某2陈述，两原告于2006年10月自苏苑搬到涉案房屋内居住，并办了酒席，其还出了礼金，买房进屋送礼金是当地的习俗，其听原告顾惠妹说涉案房屋是与被告合买的，总房款260000元，其出资150000元。2016年因为被告要求原告搬走，故双方发生纠纷。（4）证人顾某3陈述，两原告于2006年10月自苏苑搬到涉案房屋内居住，并办了酒席，其还出了礼金，买房进屋送礼金是当地的习俗，其听原告顾惠妹说涉案房屋是其出资150000元与被告合买的。2016年因为涉案房屋租金的问题，双方发生纠纷，其过来调解。其之前没见到过租房协议，后来才看到的，其认为租房不可能一下子付150000元，所以认为是双方合买涉案房屋。另，就2016年双方产生纠纷的原因，顾某3陈述因为房子涨价才引发的纠纷，如果房子不涨价的话，不会发生纠纷。当时被告提出要增加租金，原告不同意增加，所以双方吵了起来，后来调解也没有成功。另，两被告为证明涉案房屋系两被告所有，提供了被告顾萍的父亲王金明的证人证言。王金明陈述，涉案房屋系被告于2006年9月4日购买，款项由被告支付，原告并未支付购房款。原告于2006年10月24、25日支付给被告150000元，其中100000元是租金，50000元是补偿费。原告是租住在涉案房屋内的。一开始双方并未签订租房协议。2008年的时候，原告要迁户口，去派出所称涉案房屋是原、被告合买的，被告觉得不对，双方就产生了矛盾，后被告就要求原告签订租房协议。原告支付150000元及签订租房协议的时候，其均不在场。原告搬到涉案房屋后办了酒席，其也出了礼金。该案经本院审理于2017年6月21日判决驳回了上述两原告的诉讼请求。该判决已经发生法律效力。
又，现两原告已搬离涉案房屋。对此，原告称其在被告的逼迫下，于2017年8月6日暂时搬离涉案房屋。两被告称其不清楚原告何时搬离，大概在2017年10月9日其发现门上贴了水电欠费通知才知道原告搬走了。
审理中，本院至涉案房屋内进行现场勘查。经查，涉案房屋附带有院子。房屋正门门锁正常未发现开锁障碍。进门正厅内一张餐桌、四把椅子、一张茶几和一个煤气罐被一条锁链锁在一起。主卧内有双人床，经原、被告确认该床系两原告购置。房屋内未发现微波炉。进门正厅和厨房窗户没有窗帘，其中正厅有一扇窗户有纱窗框但无纱。厨房窗户有两扇窗，其中一扇无纱窗框，另一扇有纱窗框但无纱。客厅进口处有两扇木门，其中一扇无玻璃。房屋北面窗户共两层，其中外层窗户有三扇各少一块玻璃。院子两侧有花坛，并种植有绿色植物。院子南面墙上开有一扇门。对此，两被告称其将餐桌、椅子、茶几和煤气罐上锁是为了防止生活设施被破坏；纱窗是时间久了自行损坏的；房屋北面玻璃内层都是完好的，外层有几块玻璃掉下来了，为了避免砸到路人，其就把要掉下来的玻璃拿掉了；院子中的门是方便原告生活才开的，该门通向其车库，该车库并未出租给两原告；花坛中的植物是其种的；床及微波炉系顾惠琴、王金明所有，由二人搬走；窗帘并非被告拿走；客厅木门玻璃并非其弄坏。另，两被告称院子是房屋附带的，没有在产权证上，并不包括在原告承租范围内，只是由两原告免费使用。原告称客厅木门玻璃系王金明损坏；就微波炉、床不再要求被告返还；房屋包括院子一直都是原告在使用，且院子属于房屋附属设施，应包括在租赁范围内。
以上事实由原告提供的租房协议、甪直派出所出具的情况说明、社区出具的情况说明、照片、判决书，被告提供的租金催告函，本院对涉案房屋拍摄的照片、现场勘查笔录及庭审笔录等予以证实。
审理中，原、被告均确认两被告系夫妻，王金明、顾惠琴系被告顾萍的父母，顾惠琴与原告顾惠妹系同父异母的姐妹。
两被告为证明其于2017年11月13日向原告邮寄了解除租房通知书，提供了被退回的EMS快递，内有解除租房协议通知书1份，该通知书明确“自本通知书邮寄之日，正式与你方解除于2009年1月1日补充签订的租房协议。并会向人民法院提请诉讼，要求你方支付拖欠的房租租金75200元、水电费280元以及给我方造成的经济损失暂计10000元，以上共计85480元。”经质证，两原告对证据真实性不予认可，同时表示没有收到。
另，被告认为根据租赁市场价格，涉案房屋每年应付租金情况如下：第一年即2006年10月至2017年10月应付租金12000元。以此类推，第二年、第三年每年应付租金为12000元；第四年、第五年、第六年每年应付租金为14400元；第七年应付租金16800元；第八年应付租金18000元；第九年应付租金19200元；第十年应付租金20400元；第十一年应付租金21600元。由上所述，截至2017年10月的租金共计应为175200元。对此，两原告称其从来没有与被告口头约定过按照市场价格来计算租金，被告在2016年8月份之前从未向原告主张过租金。租房协议中载明的租金100000元是直到两原告终老时的租金，并非预付租金，协议中明确了两原告可以在涉案房屋办理后事，且终老前被告不得要求原告搬走。该协议系由被告起草，即便被告理解有争议，应对被告作出不利的解释。
关于原告主张对涉案房屋具有占有、使用权的具体内容，原告称两原告在有生之年可以在涉案房屋内居住、生活，并使用房屋内的生活设施，有权在涉案房屋内办理丧事，且无需再支付两被告任何费用。
本院认为，原、被告签订的租房协议内容不违反法律规定，应属合法有效。当事人应当按照合同约定履行自己的义务。该租房协议虽为原告马静涛与被告顾萍签订，但庭审中两原告及两被告均确认该协议对于顾惠妹、陆银泉亦具有效力，故本院予以认定。围绕着该协议，原、被告的主要争议焦点在于租房协议载明的预付款100000元所对应的租用期限。两被告认为该100000元系预付款，当时双方口头约定按照市场价格计算租金。对此，两原告不予认可。由于两被告未能举证证明双方对于租金标准有明确约定，故本院对其陈述不予采信。两原告认为上述100000元系一次性给付被告直至两原告去世止的租金，则更具有说服力，理由如下：第一、所谓预付，系履行付款义务的一种方式。虽然双方在租房协议中就原告支付的100000元租金使用了“预付”一词，但就该“预付”房租所对应的租赁期限并无约定。仅凭“预付”二字并不能当然解读出该100000元系部分租金。具体还应结合协议上下文理解。双方在协议中不仅约定了原告预付被告房租100000元，还就两原告在涉案房屋办理丧事事宜进行了约定，且协议中明确了被告将房屋出租至原告去世，此前不得要求原告搬走。可见，该协议系原、被告对各自权利、义务的“一揽子”约定。两原告一次性支付两被告100000元租金的做法，本身与被告所称双方口头约定按照市场价格支付租金的情形不符。被告作为协议的起草方，如原告所支付的100000元仅为预付部分租金，则相应的租金计算标准理应在协议中明确，但租赁协议并未提及，于常理不符。第二、两原告自2006年入住涉案房屋至今已有11年之久，按照被告提供的租金计算表，原告所支付的100000元租金早已经到期，而两被告未能提供证据证明其向两原告催讨，有悖于常理。第三、在两原告与两被告所有权确认纠纷一案中，双方亲属顾某4、顾某1、顾某2、顾某3以及被告顾萍父亲王金明等人的证人证言反映了原告入住涉案房屋时置办了酒席，上述亲戚亦向原告送了礼金，结合两原告无子女希望得到被告照顾，故才搬至涉案房屋这一事由来看，两原告一次性支付两被告150000元系基于得到被告照顾而在涉案房屋内长久居住则更合情理。由上所述，本院认定原告所支付给被告的100000元租金对应的使用期限截至两原告去世之日止。
基于以上认定，《合同法》第二百一十四条第一款规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”，虽然涉案租赁协议的截至日期系两原告终老，但是否超过二十年，现仍无法确定，故应继续维持其效力。另一方面，双方当事人系亲属，本案亦不同于一般意义上的房屋租赁合同纠纷。两原告因无子女希望得到两被告照顾才搬至涉案房屋居住，并一次性向两被告支付了150000元。虽然两被告并非两原告法定的扶养人，但老年人与亲属亦可订立相关的扶养协议，得到亲属的照顾。双方签订租房协议实际上具有一定的扶养协议的性质。两原告将户口迁至被告处，双方本应系一家人。《中华人民共和国老年人权益保障法》第十条规定了“家庭成员应当关心和照料老人”，现两原告已近90岁的高龄，理应享受安宁的生活，度过余生。就原告第一项诉讼请求而言，虽然原告基于租赁关系占有并使用涉案房屋，但该使用权应仅限于两原告自身使用，不得转租涉案房屋，故两原告的因租赁协议而取得的权利界定为居住权则更为准确。涉案房屋的院子系涉案房屋附带，且一直由两原告使用，故该院子理应在原告行使居住权范围内。由上所述，本院确认两原告有权居住在涉案房屋（含房屋附带的院子）直至两原告去世之日止。两被告要求确认双方租房协议已经解除及要求两原告支付租金的诉讼请求，应予驳回。
关于办理后事事宜，两原告已经支付被告相应的补偿费，故两原告在去世后相关丧葬事宜可在涉案房屋内办理。
关于原告主张两被告妨碍其正常居住的责任问题。租房协议中明确了房屋内的生活设施在出租范围内，故两原告在涉案房屋居住期间有权使用房屋内的生活设置。就微波炉、床，原告表示不再要求被告返还，故本案不予理涉。就客厅木门上被损坏的玻璃，原告称系王金明所为，故其要求两被告承担相应责任，于法无据，本院不予支持。就两原告要求两被告返还被被告拿走的窗帘以及修复房屋内被损坏的纱窗及房屋北面外层玻璃，两被告予以否认，因两原告未提供证据予以证明，故就原告该项诉讼请求，本院不予支持。就原告要求两被告拆除涉案房屋院子南墙上的门并恢复原状以及移出该房屋庭院内花坛的植物，因上述设置及植物本身并未实际影响两原告对涉案房屋的使用，故对该项诉请，本院不予支持。但两被告利用上述设施不应影响两原告在涉案房屋内的居住和生活。就原告要求被告解除设置在正门门锁上的障碍，被告已经解除，故本院予以确认。就原告要求被告解除设置在餐桌椅、茶几、煤气罐上的锁链，因上述设施在原告承租前已经存在，属于屋内生活设施，故两被告应予以解除。对原告该项诉讼请求，本院予以支持。
关于两被告要求两原告支付水电费280元，两原告予以认可，故本院对两被告该项诉讼请求予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告马静涛、顾惠妹有权居住在苏州市吴中区甪直镇XX新村26幢XXX室房屋（含院子）直至二人去世，期间两原告有权使用房屋内的生活设施；两原告相关丧葬事宜亦可在该房屋内办理。
二、被告顾萍、陆银泉于本判决生效之日起十日内将上述房屋内餐桌、椅子、茶几及煤气罐上的锁具解除。
三、原告马静涛、顾惠妹于本判决生效之日起十日内支付被告顾萍、陆银泉水电费人民币280元。
四、驳回原告马静涛、顾惠妹其他的诉讼请求。
五、驳回被告顾萍、陆银泉其他的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取为人民币40元，由被告顾萍、陆银泉负担；反诉案件受理费减半收取为人民币1650元，由原告马静涛、顾惠妹负担50元，被告顾萍、陆银泉负担1600元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审判员 鲁 超
二〇一八年一月二十三日
书记员 吴雅琴