上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初24040号
原告(反诉被告)孙洛宇，男，1983年11月4日生，汉族，住上海市普陀区。委托代理人沈叶，上海市辉煌律师事务所律师。委托代理人杨燕，上海市辉煌律师事务所律师。被告(反诉原告)王晓英，女，1980年11月28日生，汉族，住上海市静安区。被告(反诉原告)蒋鸣韬，男，2008年1月2日生，汉族，住上海市静安区。法定代理人王晓英(系蒋鸣韬之母)。上列两被告共同委托代理人林康明，上海文拓律师事务所律师。原告孙洛宇诉被告王晓英、蒋鸣韬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月1日立案受理后，被告王晓英、蒋鸣韬依法提起反诉。本案依法适用简易程序，由审判员周婉独任审判，于2016年5月13日、7月12日公开开庭进行了审理。原告孙洛宇及其委托代理人沈叶、杨燕、被告王晓英、蒋鸣韬的共同委托代理人林康明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙洛宇诉称，经中介居间介绍，原、被告双方于2015年12月4日就被告名下位于上海市浦东新区航昌路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出售给原告签订了《上海市房地产买卖合同》，原告于合同签订当日支付首期房款人民币(以下币种同)42.6万元，该笔房款系原告在中介公司刷卡，由中介公司代转给被告。之后，根据买卖合同约定，原告应将房款支付至101万元，被告应于2016年1月20日前将房屋交付给原告，但经多次催告，原告至今未取得被告收款账号，无法支付最后一笔房款，被告也至今未将房屋交付原告。被告的行为已经侵犯了原告的合法权益，故原告起诉，要求：1、判令被告继续履行2015年12月4日原、被告签订的关于本市航昌路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》，即要求被告交付房屋，并配合办理过户手续；2、本案诉讼费由被告承担。被告王晓英、蒋鸣韬共同辩称，不同意原告诉请。反诉原告王晓英、蒋鸣韬诉称，原、被告于2015年1月4日签订《上海市房地产买卖合同》，双方在合同第九条中约定，“乙方未按合同约定的期限付款的，乙方应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日分之十计算，违约金自合同应付款期限第二日起至实际付款日止。逾期超过十日乙方仍未付款的，除向乙方应向甲方支付十日的违约金外，甲方有权单方解除合同。乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%”。双方合同签订后，反诉原告如约将相应房屋交付给反诉被告，但反诉被告违反买卖合同约定的时间及2016年1月20日支付购房款，已构成违约。反诉被告支付的定金及第一笔购房款等反诉原告已经收到，反诉被告完全可以通过之前的付款通道进行付款，反诉被告付款不存在任何障碍；事实上，反诉被告因其他贷款未获批准导致缺乏付款能力。反诉原告已于2016年5月4日发函通知反诉被告解除上述合同，但反诉被告拒绝接收快递。综上，反诉原告提起反诉，要求：1、判令解除原、被告之间的房屋买卖合同；2、判令被反诉人支付违约金，按照总房价113万元的20%计算，共计226,000元；3、判令被反诉人承担本案的诉讼费用。反诉被告孙洛宇辩称，不同意反诉请求。中介明确表示可以拖延时间，反诉被告要求付款的时候中介明确表示上家要涨价，反诉被告付款都是刷卡支付，反诉被告找中介要上家的银行账号，但是中介一直没有给。反诉原告是全权委托中介处理房屋买卖事宜，整个房屋买卖事宜反诉原告本人也从未出现过，中介表示可以拖延，反诉被告有理由相信中介的言行完全可以代表上家，故反诉被告认为反诉被告并不违约。对于违约金，不同意支付违约金，如果法院最终认定反诉被告违约，按照法院判决。经审理查明：系争房屋系动迁安置房，2015年4月28日，系争房屋被核准登记在被告名下。2015年12月4日，原告与被告委托代理人就系争房屋买卖签订《上海市房地产买卖合同》，约定房屋转让价款共计113万元。合同第四条约定，被告于2016年1月20日前腾出系争房屋并通知原告进行验收交接。第六条约定，双方确认在2017年12月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第九条约定，原告未按本合同约定付款的，应当向被告支付违约金，违约金按原告逾期未付款日万分之拾计算，违约金自本合同应付款之第二日起至实际房款日止，逾期超过拾日原告仍未付款的，除原告应向被告支付十日的违约金外，被告有权单方解除合同，被告单方解除合同的，应当书面通知原告，原告承担赔偿责任，赔偿金为总价款的20%，被告可从原告已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给原告，已付款不足违约金和赔偿金部分的，原告应在接到书面通知之日起拾日内向被告支付。第十条约定，被告未按合同第四条约定期限交接房地产的，被告应当向原告支付违约金，违约金按原告已付款日万分之拾计算，违约金按本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起到实际交付之日止，逾期超过拾日后被告仍未交付的，除被告应向原告支付拾日的违约金外，原告有权单方解除合同，原告单方解除合同的，应当书面通知被告，被告承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%，被告应在接到书面通知之日起十日内退还原告已支付的房价款，并支付违约金合同赔偿金。合同附件三付款协议约定，原告于2015年12月4日前向被告支付购房首付款36万元；于2016年1月20日前向被告付款至101万元；于原、被告双方办理产权过户手续当日向被告支付房屋尾款12万元。2015年11月19日，原告支付被告5,000元；2015年11月20日，原告支付被告19,000元；2015年12月4日，原告支付被告426,000元。2015年3月14日，原告曾向中介及田国斌发送短信，称自签订买卖合同至今多方电话催促但一直未取得出售方的收款账号，故正式通知被告于2016年3月16日前以短信或书面形式告知出售方收款账号，以便能够及时支付房款，若由此产生的一切因付款延迟造成的相关法律和经济责任均由出售方承担等。2016年5月8日，被告向上海市普陀区管弄路XXX弄XXX号XXX室地址给原告发送律师函，提出由于原告未按房屋买卖合同约定的时间支付购房款，至今未交付购房款和违约金，已严重违约，特依合同约定通知原告解除合同，该信函遭退信。再查明，原告与中介方工作人员往来微信，其中2016年1月19日中介发送微信给原告“孙大哥，按合同，明天该付第二笔款了；你那边怎么说”，原告回复“我这边在催了，贷款年前肯定下来；目前还在走流程”。2016年1月30日，原告发送微信给中介“小孙明天我去房产交易中心办过户之后就是银行打款给我们我问了一下中介交易完以后还要2、3周时间”。2016年2月17日，原告发送微信给中介“已经过户好了就等他们银行打钱给我了银行转账他们需要过户完以后一周内转账给我过户需要27天等于2月底3月初应该到账了”；中介回复“好吧；这时间真的太长了”；原告回复“我第一次卖房么想到银行贷款那么麻烦”；“中介回复“我尽量帮你拖着”。2016年3月2日，中介发送微信给原告“孙大哥，现在什么情况了”；原告回复“跟你同事说过了就等银行贷款下来”。2016年3月3日，原告发送微信给中介“你们单位有没有垫资金的呀今天又收到你们同事电话了；我下周钱就到了如果上家急用所以问问你”；中介回复“垫资金有点麻烦”；原告回复“你帮我问问？是否可以；我这种情况怎么办”；中介回复“先拖着；拖不了了再说”。再查明，原告中国农业银行账户内于2016年1月15日转入50万元；于2016年3月18日转入64万元。庭审中，被告申请证人周某某出庭作证，周某某称其工作单位为上海杰尚房地产经纪有限公司，该公司系上海孔剑房地产经纪事务所公司下属子公司，对外是以杰尚公司名义经营，但签订合同都是以孔剑的名义签订，工作人员都是杰尚的；当时因为原告贷款一直没有放下来，导致钱款没有到位，被告也要求中介催款，中介公司向原告催告过好几次；当时其做过原告工作，让原告补一点钱，因为房价上涨了，也做了被告工作，不要算原告违约，但没有达成一致，后来就找不到原告；中介也在原告妈妈的住处贴过催告函，之后3、4月份的时候，原告确实向中介发过催告函，中介收到函后想找原告沟通，但都没有联系上；关于付款时间，双方并没有达成新的协议，田国斌也没有授权中介变更付款时间。上述事实，由上海市房地产买卖合同、上海市房地产登记簿、房款收据、短信记录、微信记录、律师函、中国农业银行银行卡交易明细清单等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告之间就系争房屋签订的上海市房地产买卖合同系双方当事人真实意思表示，双方均应遵照履行。根据双方合同约定，原告应于2016年1月20日前支付房款至101万元，原告称其基于信任与中介就房款支付达成一致，且原告于2016年1月20日前具有支付款项的能力，而且原告没有被告账户，之后原告付款受阻。本院认为，根据原告提供的其与中介的微信往来记录，在中介催促原告支付第二笔款项后，原告未就付款渠道等提出异议，且根据其微信记录显示，即使原告在2016年1月20日时具有付款能力，其也没有向被告或中介要求支付房款的意思表示；原告称与中介沟通好可以延期付款，但中介仅仅是双方房屋买卖的居间人，原告在无确凿证据证明被告授权中介代表被告作出相应的承诺的情况下，中介意思表示不能当然代表被告，原告未在双方合同约定的时间支付相应的款项，显已构成违约，被告根据双方约定享有单方解除合同的权利，原告理应按照合同约定承担相应的违约责任。综上，对于反诉原告要求解除双方买卖合同并要求反诉被告依约承担违约责任的诉讼请求，本院予以支持。对于本诉部分，鉴于被告依约行使了合同解除权，故对于原告的请求，本院难以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、一百一十四条之规定，判决如下：一、驳回原告孙洛宇的全部诉讼请求；二、解除反诉原告王晓英、蒋鸣韬与反诉被告孙洛宇于2015年12月4日就上海市浦东新区航昌路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；三、反诉原告王晓英、蒋鸣韬于本判决生效之日起十日内返还反诉被告孙洛宇房款45万元；四、反诉被告孙洛宇于本判决生效之日起十日内支付反诉原告王晓英、蒋鸣韬违约金226,000元。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14,970元，减半收取计7,485元，由原告孙洛宇负担；反诉案件受理费减半收取计2,345元，由反诉被告孙洛宇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 周婉
二〇一六年八月十一日
书记员 刘露
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。