成都市青白江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青白民初字第1024号
原告王君林。
原告母小华。
委托代理人曾红波。
被告四川宏恩房地产开发有限公司，住所地：成都市武侯区晋吉北路171号。
法定代表人林兴刚。
委托代理人夏雪飞。
原告王君林、母小华与被告四川宏恩房地产开发有限公司（以下简称宏恩公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年5月8日立案受理，依法由审判员刘霖适用简易程序，于2014年6月18日公开开庭进行了审理。原告王君林及二原告王君林、母小华的委托代理人曾红波、被告宏恩公司的委托代理人夏雪飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王君林、母小华诉称，被告在青白江区红阳华逸路118号开发修建了商住小区“宏恩康城”。原、被告双方于2011年2月12日签订了《商品房买卖合同》，原告购买了“宏恩康城”2幢1单元13楼4号房屋一套，建筑面积为136.49平方米，原告依约向被告支付了房屋总价款379442元。被告于2011年8月30日向原告交付了房屋，2011年8月30日，原告向被告交付了办理房屋权属证书所需的相关费用。被告依约应于交付房屋后365日内，为原告办理房屋所有权证书，但被告于2013年9月30日将原告的房屋所有权证书办理完毕后，拒不将房屋所有权证书交付给原告，被告的行为已构成违约。现诉至本院，请求判令：1、被告立即向原告交付房屋所有权证；2、被告向原告支付逾期办理房屋所有权证（转移登记）的违约金15063元；3、被告立即为原告办理国有土地使用权证并向原告交付；4、本案诉讼费由被告承担。
被告宏恩公司辩称，对原告诉称的基本事实无异议。以全款支付房屋购房款的原告，被告已将房屋所有权证交付给了原告，以按揭方式支付房屋购房款的原告，因被告正在办理他项权证，待他项权证办理完毕后，被告才将房屋所有权证交付给原告。原告购买的房屋，被告依约按时交付，办理房屋权属证书并不影响原告对房屋的实际使用，且逾期办理房屋所有权证，计算违约金的止算时间应为2013年9月16日。根据《商品房买卖合同补充协议》第七条第三款：“在办理完成商品房分户产权证后两年内，出卖人应为买受人提供必要的证明文件，协助买受人办理国有土地使用权分户手续”的约定，在商品房分户产权证办理完毕后的两年内，被告系协助原告办理国有土地使用权证，被告有权拒绝原告要求的提前履约。根据《商品房买卖合同补充协议》第七条第二款：“以银行按揭抵押方式付款的买受人同意出卖人将办理完毕的产权证交给为其提供抵押贷款的银行或银行指定的机构办理抵押登记手续”的约定，对按揭方式付款的原告，被告已将房屋所有权证复印件交给原告，其原件已提交给银行。综上所述，合同约定的违约金过高，请求予以调整，驳回原告的其他诉讼请求。
经审理查明，被告在青白江区红阳华逸路118号开发建设“宏恩康城”商住小区。2011年2月12日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。原告购买了“宏恩康城”2幢1单元13楼4号房屋一套，房屋总价款为379442元，原告依约（首付和银行按揭贷款方式）向被告支付了房屋总价款。2011年8月30日，被告向原告交付了房屋，同日，原告向被告缴纳了办理房屋权属证书所需的契税、产权登记费、分户国土证等相关税费及办证的相关材料。2013年5月28日，在青白江区信访局和青白江区房管局的协调下，被告出具了承诺书，承诺在2013年9月30日前为“宏恩康城”的业主办理完房屋所有权证，2013年12月31日前办理完国有土地使用权证，在约定时间前办理完双证，违约金按购房合同约定执行，如过期未办理双证，超期部分违约金按业主已付房款金额（含银行代付按揭款）每日万分之一点五的标准赔偿。2013年9月30日，被告为原告办理了青白江区红阳华逸路118号2栋1单元13层1304号房屋的房屋所有权证，房产证号为：成青房权证监证字第03158**号。
同时查明，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十九条第二款转移登记第1项：“商品房交付使用后，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。…”；第2项：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：…（2）出卖人按买受人已付房款逾期每日万分之一向买受人支付违约金”。《商品房买卖合同补充协议》第七条对合同“产权登记”的补充规定：1、出卖人在向买受人交付合同项下的商品房时代为收取国家规定应由买受人承担的办理房屋产权登记所需各种税、费，买受人应同时提交相关资料。如因买受人原因导致在商品房交付时未将上述费用交付给出卖人或没有同时提交完整的相关资料，买受人须按日向出卖人支付房屋总价款千分之一的违约金，并且不得视为因出卖人原因延期取得房地产权属证书。同时，出卖人有权拒绝向买受人办理房屋交付手续，由此造成的延期交房责任全部由买受人承担。2、以按揭抵押贷款方式付款的买受人同意出卖人将办理完毕的产权证交给为其提供按揭贷款的银行或银行指定的机构办理抵押登记手续。本协议约定的交房之日，买受人必须将办理房屋抵押他项权证登记手续所需资料及费用按相关规定提交给出卖人，否则，每迟延一天，买受人应向出卖人支付贷款金额千分之一的违约金，抵押手续办理完毕后，出卖人凭有效票据与买受人进行结算。3、在本项目办理完商品房分户产权证后两年内，出卖人应为买受人提供必要的证明文件，协助买受人办理国有土地使用权分户手续。因国家政策调整或不可抗拒因素影响所造成的一切责任，双方均不承担。
另查明，青白江区红阳华逸路118号宏恩康城商住小区2幢1单元13楼4号房屋与青白江区红阳华逸路118号2栋1单元13层1304号房屋系同一套房屋。
上述事实，有原告身份证复印件、企业信息、商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议、房屋所有权证、房屋信息摘要、承诺书、收据以及当事人的陈述等在案佐证。
本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，对原、被告双方均具有约束力。被告向原告出具的承诺书，内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，受法律保护。本案中，原告依约向被告提交了办理房屋权属证书的相关资料、并向被告缴纳了相关税费，被告应按照合同约定及承诺的事项，为原告办理房地产权属证书。对原告请求被告立即办理国有土地使用权证，并向原告交付房地产权属证书的诉讼请求，因原告系银行按揭贷款方式购买的房屋，需办理他项权证，结合办理他项权证及国有土地使用权证的实际情况，本院酌情确定被告于本判决生效后六个月内为原告办理青白江区红阳华逸路118号2栋1单元13层1304号房屋的国有土地使用权证，并在本判决生效后六个月向原告交付房屋所有权证和国有土地使用权证。对原告请求被告支付逾期办理房屋所有权证（转移登记）的违约金的诉讼请求，依照合同约定，被告应在2011年8月30日向原告交付房屋后的365日内为原告办理房屋所有权证，但被告于2013年9月30日才将原告的房屋所有权证办理完毕，属违期办证，被告依约应承担相应的违约责任，被告根据合同法第一百一十四条第二款、合同法解释（二）第二十七条的规定，认为约定的违约金过高，请求予以调整。本院认为，购房人收房后就可以对房屋进行占有、使用，逾期办证并不影响购房人对房屋的居住或出租，不会对购房人造成直接损失，诚然，购房人取得房屋产权证后，可转让或将房屋进行抵押融资，逾期办证可能造成购房人不能及时交易或抵押贷款，但并非不能实现其收益，而是迟延实现可能错失交易机会而减少的可得利益。同时，合同法有关违约金规定的立法本意是以补偿性为主，惩罚性为辅，违约方有权请求法院对约定的过高的违约金予以调整。被告请求对约定的违约金进行调整的辩解意见，予以采纳。根据合同法解释（二）第二十九条第一款：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，在原告未提交被告逾期办理房屋所有权证所造成损失的情况下，结合合同的实际履行情况及当事人的过错程度等因素，酌情确定被告向原告支付逾期办理房屋所有权证（转移登记）的违约金为6071元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条、第二十九条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告四川宏恩房地产开发有限公司于本判决生效之日起六个月内为原告王君林、母小华办理青白江区红阳华逸路118号2栋1单元13层1304号房屋的国有土地使用权证。
二、被告四川宏恩房地产开发有限公司于本判决生效之日起六个月内向原告王君林、母小华交付青白江区红阳华逸路118号2栋1单元13层1304号房屋的房屋所有权证、国有土地使用权证。
三、被告四川宏恩房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告王君林、母小华支付逾期办理房屋所有权证（转移登记）的违约金6071元。
四、驳回原告王君林、母小华的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费138元，由被告四川宏恩房地产开发有限公司负担（此款二原告已垫付，被告在履行上述给付义务时一并支付给二原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 刘霖
二〇一四年七月十五日
书记员 唐园