浙江省绍兴市柯桥区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0603民初5854号原告：张淑芬，女，1975年4月26日出生，汉族，户籍所在地绍兴市柯桥区。委托诉讼代理人：蒋雪锋、欧阳陆舟，浙江德名律师事务所律师。被告：王华英，女，1979年2月4日出生，汉族，户籍所在地绍兴市柯桥区。被告：黄贤春，男，1967年2月4日出生，汉族，户籍所在地绍兴市柯桥区。原告张淑芬与被告王华英、黄贤春房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张淑芬及其委托诉讼代理人蒋雪锋、被告王华英、被告黄贤春均到庭参加诉讼。诉讼中，原告张淑芬申请查封、扣押或者冻结被告王华英、黄贤春700000元银行账户存款或者同等价值的其他财产，本院依法予以准许，裁定冻结被告王华英、黄贤春的银行存款550000元或者查封、扣押其相应价值的财产，并已执行。本案现已审理终结。原告张淑芬向本院提出诉讼请求（变更后）：一、判令解除2016年11月2日的《房地产买卖合同》；二、判令二被告向原告退还定金150000元，同时向原告支付违约金300000元；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年11月2日，原、被告签订《房地产买卖合同》，约定被告将名下房产柯桥区滨海工业区镜海嘉苑59幢105、205、305室以800000元价格卖予原告，双方并就付款方式、过户事宜等进行了约定。其后，原告依约交付了定金，但因该房屋抵押在银行，被告未能归还贷款，致使房屋无法过户。2016年12月9日双方签订《补充协议》，被告承诺于2017年2月15日之前过户，否则自愿将房屋价格按每月2万元进行下调，并承诺税收全部由被告承担。但至今被告仍未能按约履行过户义务，致使原告合法权益受到损害。原告无奈诉至法院，望判如所请。被告王华英辩称，被告方愿意继续履行合同，对于银行贷款会想办法处理。原告主张的违约金被告负担不起，被告同意返还定金，并愿意在扣除原告已收租金之外按银行利率标准补偿给原告。被告黄贤春辩称，违约金负担不起。本院经审理认定如下事实：被告王华英与被告黄贤春系夫妻关系，滨海工业区镜海嘉苑排屋59幢105/205/305室契证登记承受方为被告王华英。2016年11月2日，原告与被告王华英、黄贤春签订《房地产买卖合同》一份，约定两被告自愿将座落于滨海工业区镜海嘉苑59幢105、205、305室房屋及车库出售给原告，房屋及车库占用范围内的土地使用权一并转让；成交价格800000元，房款于2016年11月2日支付定金150000元（最终冲抵房款），过户当天支付50000元，等原告银行贷款下来支付剩余600000元；双方定于2016年12月1日正式交付房屋及车库，并定于2016年12月1日之前共同向房屋权属登记机关申请办理房屋及车库所有权转移登记，办理三证过户的所有费用（评估费、各种税费等）由双方各半承担。如买方违约，卖方有权没收定金；如卖方违约，则卖方须支付300000元给买方作为违约金，并退回全部已收定金。双方还约定了其他事项。同日，原告向被告王华英转账汇款150000元，被告王华英向原告出具了定金收条。2016年12月9日，原、被告签订《补充协议》一份，约定：一、原告同意被告过户时间推迟到2017年2月15日，如果时间推迟，被告不能正常过户，按总房款800000元每月减20000整，以下类推；二、如果被告超过2017年2月15日过户，税收全部由被告方负担。后经原告及房产中介多次催促，被告仍未能办理过户手续，原告遂诉至法院成讼。同时查明，原告从被告王华英处收到案涉房产2017年4月1日至2018年3月31日房租费32600元。上述事实由原告提交的《房地产买卖合同》、契证、收条、汇款凭条、《补充协议》、视听资料、微信聊天记录；被告王华英提交的收款收据及当事人在庭审中的陈述等证据证明。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的《房地产买卖合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方理应诚信履约。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方当事人可以解除合同。根据本案查明事实，被告王华英、黄贤春未能在《补充协议》约定的延长期限内协助办理房地产产权转移登记手续，经原告及房产中介催告后，至今仍未能履行合同主要债务，应认定构成违约，原告诉请解除双方签订的《房地产买卖合同》，于法有据，本院依法予以支持。根据原、被告签订的《房地产买卖合同》第十一条之约定，如买方违约，卖方有权没收定金；如卖方违约，则卖方须支付违约金300000元，并退还全部已收定金。本案被告王华英、黄贤春违约事实清楚，原告要求两被告退还定金并支付违约金的诉请，符合合同约定，其合理部分本院依法予以支持。但《房地产买卖合同》约定卖方违约金300000元，过分高于因被告违约给原告造成的损失，且与买方违约情形下没收150000元定金之约定不对等，两被告抗辩主张违约金过高予以调整，理由成立，本院予以采纳，并结合合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，调整违约金为150000元。对于原告已收取的案涉房产租房费32600元，原、被告一致同意并案处理并行相应扣减，为免讼累，本院予以照准。综上所述，原告诉请合理部分，本院予以支持；不合理部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告张淑芬与被告王华英、黄贤春于2016年11月2日签订的《房地产买卖合同》；二、被告王华英、黄贤春应退还原告张淑芬定金150000元，并支付原告张淑芬违约金150000元，两项合计300000元，扣除租房费32600元，尚应支付原告张淑芬267400元，款限于本判决生效之日起十日内付清；三、驳回原告张淑芬的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8050元，减半收取4025元，财产保全费4020元，合计8045元，由原告张淑芬负担2682元，由被告王华英、黄贤春负担5363元，款限于本判决书生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。代理审判员  王炳江二〇一七年九月十八日书 记 员  徐春燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院后者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金，违约方支付违约金后，还应当继续履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。????1?