广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中一法坦民一初字第889号
原告：熊美平，女，1979年6月19日出生，汉族，身份证住址湖南省长沙市，现住广东省中山市。
被告：中山市中澳物业管理有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：冯志春，董事长。
被告：中山市中澳房地产开发有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：冯志春，总经理。
上述两被告共同委托代理人：吴柏昌、黄奕，均系广东千里行律师事务所律师。
第三人（亦是廖佳年、梁玉莲的共同委托代理人）：廖进平，男，1964年07月27日生，住广东省中山。
委托代理人：邓坤君，广东华杨律师事务所律师。
第三人：廖佳年，男，�廖进平儿子。
第三人：梁玉莲，女，系廖进平妻子。
原告熊美平诉被告中山市中澳物业管理有限公司（以下简称中澳物业公司）、中山市中澳房地产开发有限公司（中澳房地产公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2014年10月11日受理后，依熊美平的申请本院追加中山市中澳房地产开发有限公司为本案的共同被告，依中山市中澳房地产开发有限公司的申请本院追加廖进平、廖佳年、梁玉莲为无独立请求权的第三人参加诉讼。先依法由审判员谭敏独任审判，后组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告熊美平、被告中澳物业公司及中澳房地产公司的的委托代理人吴柏昌、黄奕、第三人（亦是廖佳年、梁玉莲的共同委托代理人）廖进平及其委托代理人邓坤君到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告熊美平诉称：原告的房屋是由中澳房地产公司开发并出售，但原告在2007年收楼后在第二年即发现房屋出现渗水现象，导致电线短路不能正常供电，照明灯被泡水损坏，地板被泡水损坏。后原告要求被告中澳物业公司维修，但均以邻居不配合而不能维修，严重影响了原告的正常生活。作为房屋出售方的中澳房地产公司，其修建的房屋出现渗水，属于质量问题，应承担维修义务。为此，原告特诉请判令：1.两被告停止侵害原告的利益，并修复房屋渗水及房屋内因渗水造成破损的墙面和电路；2.两被告赔偿因渗水损坏的照明电路及家具10000元；3.两被告赔偿原告的误工费、精神损失费共计50000元；4.两被告承担诉讼费。
诉讼中，原告放弃第二项诉讼请求。
原告熊美平为支持其主张的事实及诉讼请求，向本院提交了以下主要的证据：1.维修单证明；2.照片；3.鉴定报告；4.商品房买卖合同、物业服务合同、住宅使用说�书、住宅质量保证书。
被告中澳物业公司辩称：1.被告一直以来均按照《物业管理条例》、《中华人民共和国合同法》及与业主签订的物业服务合同的约定向原告相关的物业管理服务；2.原告购买的是毛坯房，在2007年12月30日办理入伙手续，2008年3月8日装修入住，从原告的房屋移交表显示房屋并未出现渗水现象。原告曾先后于2008年11月、2009年8月、2010年5月及6月、11月、2011年8月向被告保修房屋的天花、窗边以及空调孔处出现渗水现象。对此被告均进行了维修事项的协调及跟进落实，对原告所报称的渗水处进行了维修。但主卧室及小卧室的渗水点进行维修后仍有新增点产生，为此被告联系相邻的住户并向其提出对其复式二楼的天面露台进行维修，但该住户不同意。为尽快解决原告的渗水问题，被告又联系专业的防水维修公司在2011年9月份对原告的房屋渗水点注浆维修，但效果均不理想。专业公司同时指出，要达到理想的效果唯有对原告楼上的住户的露台维修。但由于该住户不配合，使得维修工作不能继续进行。2012年12月8如，被告联系了坦洲镇住建局工作人员、开发商技术人员、原告以及其楼上的住户再一次就维修事宜进行协调，希望楼上住户能给以维修的便利，尽快落实维修事宜，但楼上住户仍不予配合，使得维修工作停止；3.被告的职责主要是承担协调、监督和跟进责任，并不承担维系责任。综上，被告已经尽到了相关的物业管理的服务，原告的房屋渗水并非被告未履行合同造成，不存在物业合同纠纷，原告的诉请依据不充分，依法应以驳回。
被告中澳物业公司为证明其主张的辩解意见，在举证期限内向本院提供以下主要的证据：1.土地使用权证；2.装饰装修服务协议、装修注意事项、承诺书、业主装修申请表�3.维修单。
被告中澳房地产公司辩称：1.在原、被告签订的房地产买卖合同中的房屋质量保证书明确约定，屋面漏水的保修期为五年，涉案房屋自原告收楼至今已经超过了保修期；2.在鉴定报告显示涉案房屋现浇板出现裂缝与房屋的质量无关。理由是，虽然房屋在2008年有过少量的贴面板漏水情况，但当时比较轻微，而且已修复好。在2009年8月16日中澳物业公司对涉案房屋修复完之后没有出现渗水现象。第三人在2010年10月装修后，涉案房屋又于当年的11月份出现渗水现象，为此涉案房屋再次出现渗水现象是由于第三人的装修不当造成。原告主张被告承担对其房屋进行维修缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。
被告中澳房地产公司为证明其辩解意见，所提供的证据与中澳物业公司提供的证据一致。
第三人廖进平、廖佳年、梁玉莲称：1.原告诉请已经明确在其收楼后出现多处漏水现象，至今未修补，且愈加严重。故造成涉案房屋渗水与第三人无关；2.第三人是在2010年10月收楼后才进行装修，而且经过中澳物业公司的批准才聘请正规的装修公司进行装修，被告中澳房地产公司认为涉案房屋渗水由第三人的装修造成缺乏事实和法律依据；3.第三人在装修房屋时已经提醒原告，其屋面渗水要向中澳物业公司提出并维修求，但后来物业公司并未就此进行维修。在此期间物业公司曾找过第三人，要原告的阳台维修，但此举对我们的生活造成了干扰。经过协商未达成一致意见。
第三人廖进平、廖佳年、梁玉莲为证明其陈述意见，在举证期限内向本院提供以下主要的证据：房屋土地证及房屋产权证书。
经审理查明：熊美平于2007年8月11日与中澳房地产公司签订一份中山市商品房买卖合同，购买该司开发的位于中山市坦洲镇界狮南路6号中澳新城御湖居2幢B1102房。商品房合同中约定：出卖人还应当提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，出卖人不出示证明文件或出示文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；商品房保修期从合同第八天规定的交付期限之日起计算；在商品房保修范围内和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务，因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。后中澳房地产公司出具一份住宅质量保证书给熊美平，其中显示屋面防水的保修年限为5年，并由中澳房地产公司承诺对商品房住宅工程质量负责。同年12月31日，中澳房地产公司将涉案房屋交付给熊美平使用，熊美平亦在2008年5月装修后入住。后因涉案房屋渗水问题，熊美平于2008年11月23日、2009年8月16日、2010年5月3日、6月12日、8月11日、11月14日、2011年8月19日先后报请中澳物业公司维修，且中澳物业公司亦作维修。但因涉案房屋仍出现渗水现象，经与中澳物业公司、第三人协商未果，熊美平于2014年10月11日诉至本院，提出前述实体请求。
另查：第三人廖进平、廖佳年、梁玉莲于2010年2月4日购买了中澳房地产公司开发的位于中山市坦洲镇界狮南路6号中澳新城御湖居2幢B1104房［土地证号：中府国用（2010）第易3314**号］，为复式结构，于2010年11月13日开始装修，2011年春节前入住。该房与熊美平的房屋相邻，其露天平台即为熊美平房屋的屋顶，未纳入廖进平、廖佳年、梁玉莲的房屋面积，为其无偿使用。
又查：2002年12月30日，熊美平于中澳物业公司签订一份物业服务合同，其中约定：第一条，一、物业服务的事项为房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：�屋主体结构部分、楼板、屋顶、外墙面、楼梯间、门厅、走廊通道等…...第三条，物业服务质量……三、房屋建筑公共部位及设施、设备的维修与养护的管理：定期检查、养护和维修……
再查：依熊美平的申请，本院委托广州市仲恒房屋安全鉴定有限公司（以下简称仲恒公司）对涉案房屋的我渗水原因作鉴定，2014年12月5日，仲恒公司出具仲恒鉴字（2014）SW1053号房屋渗水原因鉴定报告，该报告的鉴定结论为：涉案房屋的漏水问题是由于该房屋的现浇板出现裂缝，雨水从裂缝处渗漏所致（露面为露台）。
本院认为：本案中，熊美平是基于中澳房地产公司在履行屋买卖合同中出售存在质量问题的房屋而违反合同的约定，要求中澳房地产公司承担保修责任，基于中澳物业公司在履行物业服务合同中未尽到协调维修、维护公共设施存在违约行为，要求中澳物�公司承担维修责任，故本案应为合同纠纷。根据商品房买卖合同及中澳房地产公司出具的住宅质量保证书的承诺，屋面防水的保修期是自收房之日起计算5年，为此涉案房屋屋面的保修期应在2012年12月30日之前。涉案房屋天花出现渗水是在2008年11月23日，显然尚未过质量保修期，中澳房地产公司应当在渗水发生后根据住宅质量保证书的承诺积极履行保修义务，及时避免屋面渗水影响到买房对涉案房屋的使用。而根据仲恒公司的鉴定报告显示，涉案房屋的渗水原因是现浇板出现裂缝，雨水从裂缝处渗漏所致（露面为露台），因此可以认定涉案房屋的渗水是由于质量问题造成，中澳房地产公司的行为已经构成违约。另，根据物业服务合同约定，中澳物业公司的物业管理事项包含有房屋主体结构部分、楼板、屋顶、外墙面、楼梯间、门厅、走廊通道等，物业服务质量是对房屋建筑公共部位定期检查、养护和维修。涉案房屋的屋面虽为廖进平、廖佳年、梁玉莲房屋的露台，也属于熊美平房屋的屋顶，并未纳入在廖进平、廖佳年、梁玉莲房屋面积中，应为公共屋顶，属中澳物业公司物业管理服务的范围。因此，中澳房地产公司、中澳物业公司除应承担保修、维修义务外，还应赔偿损失。鉴于熊美平在诉讼中已经撤回主张赔偿损失10000元，是其对自己权利的自由处分，本院予以准许。而熊美平主张误工费及精神损失费则缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于中澳房地产公司、中澳物业公司认为涉案房屋的渗水是由于廖进平、廖佳年、梁玉莲装修房屋时造成，应承担赔偿责任。本院认为，廖进平、廖佳年、梁玉莲是在2010年11月13日才开始进行房屋装修，而涉案房屋的渗水发生在之前的2008年11月份，且鉴定报告已经明确渗水的原因是由于现浇板出现裂缝，雨水从裂缝处渗漏所致，故中澳房地产公司、中澳物业公司的抗辩缺乏事实和法律依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：
一、被告中山市中澳房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起30天内完成对中山市坦洲镇界狮南路6号中澳新城御湖居2幢B1102房屋面渗水的保修，消除屋面的渗水现象。
二、被告中山市中澳物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起30天内完成对中山市坦洲镇界狮南路6号中澳新城御湖居2幢B1102房屋面渗水的维修，消除屋面渗水现象。
三、驳回原告熊美平的其他诉讼请求。
案件受理费3500元，鉴定费6000元，合共9500元（原告已预交），由被告中澳房地产公司及中澳物业公司负担（被告中澳房地产公司及中澳物业公司于本判决生效之日7内向本院�纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 谭 敏
代理审判员 陈 睿
人民陪审员 李嘉宝
二〇一五年六月十八日
书 记 员 钟丹丹
杨万红