浙江省临安市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0185民初4103号原告杭州铭城物业管理有限公司，住所地杭州市西湖区文三路428号109室，统一社会信用代码91330106691735857J。法定代表人王平川，系该公司总经理。委托代理人陈豪杰，浙江轩韬律师事务所律师。州市人，住杭州市临安区太湖源镇夏村村*组夏村**号，现住杭州市临安区。原告杭州铭城物业管理有限公司（以杭州市临安区，原告杭州铭城物业管理有限公司（以下简称铭城物业）与被告夏小芸物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月27日立案后，依法由审判员喻丽林适用简易程序，于2017年8月24日公开开庭进行了审理。原告铭城物业委托代理人陈豪杰、被告夏小芸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告铭城物业诉称：原告受吴越人家业主委员会委托，并签订《吴越人家物业管理服务合同》，对吴越人家小区进行物业管理。被告作为吴越人家小区业主，未支付2012年1月1日至2016年4月30日期间的物业费8991元，原告多次催收均未果。故原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1、要求被告向原告支付物业管理费8991元；2、本案诉讼费由被告承担。原告铭城物业为证明自己的主张，向本院提供了如下证据：证据一、吴越人家物业管理服务合同3份，欲证明原告与吴越人家业委会签订物业管理服务合同，从2010年开始管理吴越人家小区，合同约定服务期限、物业管理服务费标准的事实。证据二、物业管理费催收函照片打印件2份、通知照片打印件2份，欲证明原告一直向被告催收物业费的事实。被告夏小芸辩称，原告铭城物业在2013年2月1日至2016年1月31日物业服务期内，对吴越人家小区的公共设施疏于管理，导致小区地下车库出入口道闸全部损坏，无法使用，好多配件被拆卸丢失，给业主造成巨大损失；小区的监控设备报废，导致动用物业维修基金重新安装，给业主亦造成巨大损失。根据合同约定，物业有维护小区停车秩序的责任，但被告的车按照秩序停放在小区地下车库时却被其他车辆刮擦，造成损失。原告铭城物业提供的物业服务不符合合同的约定，降低了服务标准，给全体业主造成了巨大损失。按照常理，合同双方的权利义务是相等的，原告既然降低了服务标准，那原告全额收取物业费就没有依据。按照原告提供的物业服务合同，合同期限是2013年2月1日至2016年1月31日，2012年1月1日至2013年1月31日，2016年2月1日至2016年4月30日这部分的时间不在合同约定的期间内，原告收取这部分费用没有法律依据。被告为证明自己的主张，向本院提交小区地下车库出入口道闸照片打印件一组（共12份），欲证明原告提供的服务不好的事实。本院对本案的证据认证如下：对原告提供的证据一、二，被告均无异议，本院经审核对其证明效力予以确认。对被告提供的证据，原告对真实性、合法性没有异议，对关联性有异议。原告认为该组照片是地下车位入口照片，原告对地下车位未收取管理费用，也就不承担地下车位相关设施管理的义务。照片拍摄的时间并非是原告要求被告支付物业费的期间，照片反映的损坏并不是在该时间段发生。对该组证据本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2010年1月29日、2013年1月31日、2016年1月31日原告铭城物业与吴越人家业主委员会分别签订吴越人家物业管理服务合同各一份，约定由原告对吴越人家小区提供物业服务，服务期各为三年，即2010年2月1日起至2019年1月31日。三份合同均约定由原告铭城物业提供物业服务，事项包含房屋建筑本体共用部位及附属建筑、构筑物等的日常维修、养护和管理，其中附属物建筑、构筑物包括停车场、地下室和车位。对于物业服务费的收取三份合同均约定按建筑面积计算，标准分别为：2010年合同约定高层住宅1元／平方米·月，地下车位30元／个·月；2013年合同约定“由于业委会换届、多数业主不在（浙江农林大学老师放假）等多种因素的制约，本次物业服务收费标准最终以半数以上业主投票通过后的标准为收费标准。如此次物业服务费提价得不到半数以上业主通过，则乙方在服务期间所产生的物业服务费按照上一届的收费标准由甲方负责在下一家物业公司进场后的2个月内向乙方结清”；2016年合同约定高层住宅1.18元／平方米·月。被告夏小芸系吴越人家小区高层住宅11幢206室房屋（建筑面积153.76㎡）的业主。因被告未支付2012年1月1日起至2016年4月30日期间的物业服务费，经原告铭城物业多次催讨，被告未支付，故原告于2017年7月27日诉至本院。本院认为，铭城物业与吴越人家业主委员会签订的三份《吴越人家物业管理服务合同》形式规范，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效。铭城物业依据合同约定对吴越人家小区实行物业管理，在物业管理方面投入了相应的人力物力，业主及物业使用人作为被服务的对象，应按照合同约定缴纳物业服务费用。原告在履行合同义务中，确实存在清洁不到位，管理有漏洞等瑕疵；但小区物业服务的完善需要物业公司和小区全体业主的共同努力和相互配合，相互支持；业主不缴纳物业费的行为势必会影响物业公司的正常经营活动和提供物业服务质量；并且会损害其他业主的利益。业主对原告在履行合同过程中所持异议作为提供物业服务的原告铭城物业应听取意见，并予以改进。对于因物业公司服务所造成的损失，被告可另行主张赔偿。对被告提出的2012年1月1日至2013年1月31日期间，2016年2月1日至2016年4月30日期间并不在合同约定的期间内，原告收取该期间物业服务费用没有法律依据的意见，因上述期间系实属合同约定履行期间，被告未能提供证据证明原告铭城物业在上述期间未提供物业服务，故本院对被告的该项抗辩意见不予采纳。原告要求被告支付2012年1月1日至2016年4月30日的物业服务费合法合理。原告主张2012年1月1日至2013年1月31日期间的物业服务费按1元每月每平方米计算；2013年2月1日至2016年4月30日期间的物业服务费按1.18元每月每平方米计算，本院认为物业费的计算标准应以合同约定为依据，即2012年1月1日至2016年1月31日期间的物业服务费的计算标准为1.0元每月每平方米；2016年2月1日至2016年4月30日期间的物业服务费的计算标准为1.18元每月每平方米；综上，2012年1月1日至2016年4月30日期间被告应缴纳的物业服务费为8078.55元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、第四十二条第一款、第六十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告夏小芸应于本判决生效之日起10日内支付原告杭州铭城物业管理有限公司自2012年1月1日起至2016年4月30日期间的物业服务费8078.55元。二、驳回原告杭州铭城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告夏小芸负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员  喻丽林二〇一七年十月二十四日书记员  张 蕾附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。三、国务院《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……