广东省广州市荔湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0103民初455号
原告：广州市湘华实业有限公司，住所地：广州市荔湾区。
法定代表人：刘建华，职务：董事长。
委托代理人：王光武，广东法制盛邦律师事务所律师。
委托代理人：苏航，广东法制盛邦律师事务所实习人员。
被告：龚爱琼，住湖北省云梦县。
原告广州市湘华实业有限公司诉被告龚爱琼物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月6日立案受理后，依法由审判员张艳独任审判，于2016年3月24日公开开庭进行了审理。原告广州市湘华实业有限公司的委托代理人王光武，被告龚爱琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广州市湘华实业有限公司诉称：2015年6月23日，原告与被告签订《租赁合同》，约定：原告将广州市荔湾区康王中路352号华某国际E馆3层3A39、3A50、3A51、3A52出租给被告。2015年6月23日被告确认收铺。2015年7月至今，原告多次催促被告支付租赁费用、推广费、物业管理费等，被告一直无理拖欠。被告的行为明显是违约的，严重损害原告的合法权益，为此请求法院判令：1.被告向原告支付从2015年8月23日至判决生效之日的租金（按每月18360元）；从2015年7月1日至判决生效之日的商业推广费（按每月2000元）；从2015年9月1日至判决生效之日的物业管理费（按每月3774元）；从2015年7月1日至判决生效之日的垃圾费（按每月每间商铺15元，合共60元）。2.被告支付自2015年8月21日起所欠租金的违约金（从每月的第21日起计算至实际支付之日，以当月所欠的租金为本金，按每日千分之二的标准计算，违约金以当月所欠租金为限）。自2015年7月21日起所欠商业推广费的违约金（从每月的第21日起计算至实际支付之日，以当月所欠的商业推广费为本金，按每日千分之二的标准计算，违约金以当月所欠商业推广费为限）。自2015年9月1日起所欠物业管理费的违约金（从每月的第11日起计算至实际支付之日，以当月所欠的物业管理费为本金，按每日千分之二的标准计算，违约金以当月所欠物业管理费为限）。3.被告在判决生效以后继续按租赁合同按期支付租金、推广费、物业管理费、垃圾费。4.被告承担本案诉讼费。
被告龚爱琼辩称：同意向原告缴纳垃圾费、管理费，但不同意其他诉讼请求。理由如下：双方是在2015年6月23日签合同的，约定7月23日起租，现合同起租日期为何是2月？签订合同时原告未明确告知，我也并未发现该问题，直到一两个月后才发现。由于租金是每年递增的，起租日期必然影响租金的标准，故我认为双方的租赁合同不成立。签订合同时我已交齐两个月租赁保证金73440元、一个月管理费押金3774元、首月（即2015年7月23日到8月23日）租金18360元，此后我方没有缴纳费用。因为当时新开时商场不景气，商户跟原告协商推广费为何没有实际用于商场的推广，并要求原告适当降租，但原告不同意。原告一直管理欠缺，不落实推广费，不肯降租，我不是不肯交租，是希望原告调整租金，按18360元打85折，原告一直不同意。涉案商场目前已有90%的商铺空置。原告在今年招商的过程中承诺从2016年1月1日到2016年6月30日免租半年，故原告不应向我追讨今年的租金。
另外补充，在签订合同一两个月后我与原告协商，我方提出１．合同日期问题；2.承租合同约定承租四个商铺，实际上我只装修了3A50、51、52三个商铺，当时原告同意将未使用商铺的租金、押金等费用退还后抵扣到下月的租金，后我将合同书原件给原告，但原告一直没有更改并交还合同给我，直到前两天才拿到并未做任何修改的合同。
关于违约金，因原告未履行相关责任，故不是我方违约：因合同日期问题对我造成的损失；商场不景气，商户流失，原告未采取相应的措施原告，另外，因为没有合同原件在手，故我认为双方合同的事宜还在协商中，故没有缴纳租金的等费用。我一直在等取回合同原件后再交租。
经审理查明：2015年6月23日，原告（甲方）、被告（乙方）签订《租赁合同》约定：乙方向甲方租赁广州市荔湾区康王中路352号华某国际E馆3层3A39,50,51,52号商铺，本合同中的物业管理费指甲方代广州金铭物业管理有限公司为维护荔湾区康王中路352号301房、401房即华某国际E馆三层、四层的正常运作，而对该地块的公共区域执行保安、清洁、该物业原有公共设施设备的日常维护等物业服务工作而收取的必要费用。该商铺的承租建筑面积为102平方米；租期为2015年2月1日至2020年1月31日；该商铺仅供乙方工艺礼品、珠宝玉器经营之用；该铺面标准月租金单价为360元/平方米/月，第一年的折后租金为每月18360元，第二年的折后租金为20196元…上述租金并不包括乙方需交付物业管理费/推广费、因乙方经营活动而产生的政府税费及水、电、气、电话费等其他所有费用；乙方需于合同签订当日向甲方缴交首年第一个月租金即18360元，租赁期内，乙方应于每月20日之前缴付下月租金；乙方应向甲方交纳租赁保证金73440元，该租赁保证金不是乙方预付的租金、物业管理费，仅是乙方履行本合同约定义务的保证。乙方应缴纳的物业管理费按该商铺建筑面积计算为每月每平方米37元，乙方应预付两个月管理费7548元及交纳管理费押金3774元，且均在签订合同之日支付，其余月份物业管理费于每月10号之前交付当月物业管理费。物业管理费起算时间为该商铺交付之日起。乙方应于每月10日前向甲方支付当月垃圾处理费，垃圾费按每间商铺15元/月计算。乙方有一个月的免租装修期，免租装修期内，乙方应按本合同约定支付物业管理费以及装修或经营活动而产生的政府税费等费用。租赁期内，乙方逾期交付租金和/或管理费和/或推广费的，每逾期一日，应按逾期交付金额的2%甲方支付违约金，逾期超过30天，则甲方有权收回租赁商铺，乙方须缴清已发生之租金、所有应缴未缴的费用、违约金外，已交保证金不予退回，且本合同终止履行。双方补充约定：合同期内乙方自愿承担甲方场馆的推广费，按铺/月/线位标准收取，乙方所在位置月推广费2000元。推广费缴费时间与租金缴费时间同步等。当日，被告向原告交纳了自2015年7月23日至8月22日的租金，原告将3A39～3A52商铺交付给被告使用。之后，被告未向原告交纳过任何费用。
2015年12月22日，原告通过全球邮政特快专递向被告寄发《律师函》称，因被告未按约交纳租金、推广费、物业管理费、垃圾费，被告应在律师函签发之日起五天内前来原告处缴清应缴的全部费用；被告在缴费同时，可根据实际情况与原告协商处理下一步合同执行情况；被告在未与原告协商解除合同之前，有义务继续履行承租铺面产生的相关费用，并承担违约责任等。被告确认收到该函件。
另查，2015年12月20日原告向商户发布《免租政策公示》，内容为：对于华林国际E馆三、四楼佛教文玩珠宝专业市场已签约之商户实施为期6个月的免租政策。该公示第四条明确：未交清2015年度所有费用之商户、未一次性交清2016年1月、2月两个月费用之商户等不予以免租。
庭审中，原告确认，双方签订的《租赁合同》自2015年6月23日起租，其中，2015年6月23日至7月23日为免租期。被告陈述，在签订合同后一两个月内，曾与原告协商租赁事宜，并将合同原件交给被告修改。但原告一直未予以返还，直到开庭前两天，被告才向原告取回未作任何修改的合同。但被告对此未能提供书面依据予以证明，原告对此亦不予确认。
本院认为：原告与被告签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行。原告以合同约定的起租日期迟于实际签约日期为由，认为合同不成立理据不成立，本院不予采纳；且庭审中，原告也确认租赁合同自2015年6月23日起租，并按第一年的租金标准主张租金收益。被告承租案涉商铺，应依约履行交纳租金及其他约定费用的义务。根据合同约定，被告应于每月20日前缴清下月租金和推广费，每月10日前缴清当月物业管理费和垃圾处理费，庭审中，被告确认其除签订合同之日交纳了首月租金外没有再交纳过费用，被告的行为已构成违约，现原告起诉要求被告支付拖欠的租金、推广费、物业管理费和垃圾处理费及按每日千分之二的标准计付上述费用的违约金符合合同约定，且未超出合同约定的标准，本院予以支持。因合同约定推广费交费时间与租金交费时间同步，故推广费应从2015年7月23日起计，原告主张从2015年7月1日起算部分超出合同约定，对超出部分本院不予支持。因法院处理纠纷只对起诉时既定的法律事实予以审查、认定和裁判，不能对判决生效之后的法律状态、法律行为和法律事实进行预决，判决生效之后如发生新的法律事实应予另案起诉。因此，对于原告要求被告在判决生效之后继续按租赁合同按期支付租金、推广费、物业管理费和垃圾处理费的诉讼请求，本院不予支持。被告抗辩认为其并非不肯交租，因双方已协商变更合同条款，且合同原件已交给被告，故认为可在协商后再予缴纳费用，但被告并未能举证证明其主张的事实，且即便双方确有协商，被告亦未能进一步证明原告确认协商期可暂缓交租的事实，因此对被告的上述抗辩理由，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
1、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告龚爱琼一次性向原告广州市湘华实业有限公司支付从2015年8月23日至本判决发生法律效力之日的租金（按每月18360元计算）。
2、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告龚爱琼向原告广州市湘华实业有限公司支付延付租金的违约金（违约金以当月所欠租金为本金，从应缴之月的前一个月第21日起，按每日2‰标准计算至支付当月租金之日止，每期违约金总额以当月所欠租金为限）。
3、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告龚爱琼一次性向原告广州市湘华实业有限公司支付从2015年7月23日至本判决发生法律效力之日的推广费（按每月2000元计算）。
4、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告龚爱琼向原告广州市湘华实业有限公司支付延付推广费的违约金（违约金以当月所欠推广费为本金，从应缴之月的前一个月第21日起，按每日2‰标准计算至支付当月推广费之日止，每期违约金总额以当月所欠推广费为限）。
5、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告龚爱琼一次性向原告广州市湘华实业有限公司支付从2015年9月1日至本判决发生法律效力之日的物业管理费（按每月3774元计算）。
6、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告龚爱琼一次性向原告广州市湘华实业有限公司支付延付物业管理费的违约金（违约金以当月所欠物业管理费为本金，从应缴之月的第11日起，按每日2‰标准计算至支付当月物业管理费之日止，每期违约金总额以当月所欠物业管理费为限）。
7、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告龚爱琼一次性向原告广州市湘华实业有限公司支付从2015年7月1日至本判决发生法律效力之日的垃圾费（按每月60元计算）。
8、驳回原告广州市湘华实业有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1372元，由被告龚爱琼负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 张 艳
二〇一六年三月二十九日
书记员 邱思陵
黄少敏