上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0115民初1070号
原告沈海军，男，1974年11月1日生，汉族，住上海市浦东新区。
原告佘小勤，女，1974年2月25日生，汉族，住上海市浦东新区。
原告沈俊伽，男，1999年10月16日生，汉族，住上海市浦东新区。
上述三原告共同委托代理人张水华，上海市傅玄杰律师事务所律师。
被告季新军，男，1968年11月20日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托代理人章玉舟，上海市为平律师事务所律师。
原告沈海军、佘小勤、沈俊伽与被告季新军买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员叶利芳独任审判，于2017年2月8日进行第一次公开开庭审理。三原告和共同委托代理人张水华、被告季新军到庭参加诉讼。后因案情需要，本案转为适用普通程序，由审判员倪水芳、叶利芳、人民陪审员顾玲玲组成合议庭，于2018年1月29日进行第二次公开开庭审理。三原告和共同委托代理人张水华、被告季新军和委托代理人章玉舟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沈海军、佘小勤、沈俊伽共同诉称，原告沈海军与佘小勤原系夫妻关系，生育原告沈俊伽。2004年3月24日，原告沈海军与佘小勤解除婚姻关系。2005年8月10日，经有关部门批准，三原告取得农村宅基地房屋的审批手续《南汇区农村个人建房申请、审核表》，2005年8月25日，原告沈海军与原南汇区新场镇果园村洪西新村签订《建房协议书》。2005年9月6日，原告沈海军与被告签订《转让协议书》，以5万元(人民币，下同)的价格将《建房许可证》转让给被告，该《转让协议书》未经原告佘小勤和沈俊伽的同意。原告佘小勤和沈海军已经解除了婚姻关系，原告沈海军无权代表原告佘小勤与被告签订《转让协议书》。而被告又拥有坐落在上海市浦东新区新场镇王桥村XXX号(以下简称王桥村XXX号)的农村宅基地。三原告的农村宅基地是基本的生活保障，体现了农村集体经济组织成员身份的特殊性和福利性，一户只能有一处宅基地，可以世代相传，不能转让。故三原告诉至法院，请求判令原告沈海军与被告签订的《转让协议书》无效，并判令上海市浦东新区新场镇笋心路XXX弄XXX号(以下至判决主文前简称笋心路XXX弄XXX号)房屋归三原告共同所有。
为证明自己的主张，三原告向本院提交了下列证据：
1、《离婚登记审查处理表》、《申请离婚登记申明书》、《离婚协议书》，证明原告沈海军与原告佘小勤的离婚状况；
2、《南汇区农村个人建房申请、审核表》，证明以三原告名义申请到笋心路XXX弄XXX号宅基地；
3、2005年8月25日，原告沈海军与原南汇区新场镇果园村洪西新村签订的《建房协议书》；
4、2005年9月6日原告沈海军与被告签订的《转让协议书》，证明原告沈海军以5万元的价格未经原告佘小勤和沈俊伽的同意，将《建房许可证》转让给被告，当时已经解除婚姻关系，原告沈海军无权代理；
5、被告王桥村XXX号房屋的《农村宅基地申请表、审核表》，证明被告有自己名下的农村宅基地房屋；
6、新场镇龙桥村9组449号房屋(以下简称龙桥村XXX号房屋)的《农村宅基地使用权审查表》及《农村个人住宅转让申请、审批表》，证明龙桥村XXX号房屋已经转让到其弟弟沈明军名下。
被告季新军辩称，2005年9月6日，原告沈海军和其母亲季某某及其弟弟沈明军向其出售涉案房屋的地基，当时以5万元的价格买的，双方系在自愿的前提下，在上海市原南汇区新场镇法律服务所的见证下签订了《转让协议书》。签订前曾经征求过原告沈海军的意见，原告沈海军告知与原告佘小勤系自愿离婚，无债权债务关系，放弃权利。其按照约定给付5万元转让款，又将50万元建设款交付给建设单位和村组织，同时以原告沈海军的名义与果园村签订了《建房协议书》。期间，原告沈海军出现反悔，要求加价，故双方又于2007年2月20日补签了增加1万元的补充协议。2005年，其出售了他处住房筹款建造笋心路XXX弄XXX号房屋，之后居住至今。原告沈海军与其之间有亲戚关系，期间一直往来。2016年，原告沈海军与佘小勤至其住处吵闹，提出借钱买房、提供担保贷款等要求。原告出尔反尔，没有诚信，请求驳回三原告的诉讼请求。
为证明自己的主张，被告向本院提交了下列证据：付款凭单一张、收条和补充协议一份。
经庭审举证质证，被告对三原告提交的证据均无异议。三原告对被告提交的证据真实性无异议，但认为按照协议，季某某和沈明军不是当事人，原告沈海军实际只收到2万元钱款。原告沈海军陈述被告前后给付6万元，其只收到了2万元，2万元用于抵消弟弟沈明军欠被告的债务，剩下的2万元由弟弟沈明军拿1万，母亲季某某拿了1万。原告佘小勤陈述当时已经离婚，对该节事实不清楚，原告沈海军不能代表全家。
审理过程中，三原告申请对笋心路XXX弄XXX号房屋的市场价值进行评估，本院依法委托进行评估。
审理过程中，三原告变更诉请，要求判令原告沈海军与被告签订的《转让协议书》无效，并判令笋心路XXX弄XXX号房屋归原告沈海军和沈俊伽所有。三原告补充提交了下列证据：
1、户主为被告季新军的《农村村民建房申请审核表》、《调查表》、《使用权申报表》和《住房转让审核表》，证明被告原来是跟父母和妹妹共有160平方米房屋，在2016年进行翻建，之后虽然进行部分面积转让，但相关部门又补给被告和其儿子47平方米，被告仍然拥有实际农村宅基地面积160平方米。
2、2016年7月12日调解笔录一份、民事诉状及附件一套，证明原告沈海军和家人针对龙桥村XXX号房屋的析产继承情况，证明原告沈海军因继承得到龙桥村XXX号农村宅基地房屋，不同于因农村集体组织成员身份而得到的福利，当时是因为原告沈海军的弟媳需要迁户口才进行的析产。
被告季新军补充辩称，原告沈海军完全可以代理原告沈俊伽，且原、被告同属同一集体经济组织成员，被告建房居住至今，被告原有宅基地属于一家所有，非一人所有，故《转让协议》有效，笋心路XXX弄XXX号房屋应为被告所有。被告补充提交了下列证据：《农村村民住房转让申请审核表》一份，证明原告佘小勤在涉案房屋笋心路XXX弄XXX号房屋中的份额已经全部转让给了原告沈海军和沈俊伽，原告佘小勤重新申请了宅基地且已经建好房子，因此原告佘小勤在涉案房屋中已经没有宅基地份额，没有原告的主体资格。
经第二次庭审举证质证，被告对三原告补充提交的证据1真实性无异议。对证据2的真实性无异议，但认为生效调解书已经明确认定龙桥村XXX号房屋中原告沈海军有所有权，而来源途径并不影响原告沈海军已经取得宅基地使用权份额的事实。三原告对被告补充提交的证据1认为转让时间在2011年10月10日，笋心路XXX弄XXX号房屋的《建房许可证》在2005年转让，当时原告佘小勤没有另外的宅基地，因此笋心路XXX弄XXX号房屋宅基地原告佘小勤仍有份额。至于原告佘小勤后来在妇联的帮助下离婚之后申请的他处宅基地房屋虽然已经建好，但原告佘小勤至今没钱拿房子。
对本院依法委托的评估意见书，原告对评估认定的面积和装修费及评估价格均有异议，认为过高。不同意承担评估费，要求由被告承担。被告对评估意见书也不认可，认为房屋的实际价格远远高于评估价格。
根据上述举证质证情况，本院确认如下事实：
原告沈海军与原告佘小勤原系夫妻关系，婚姻关系存续期间生育原告沈俊伽。2004年3月24日，两人因性格不合经民政登记离婚。自愿离婚协议书中约定：“婚生子沈俊伽现年6岁，离婚后由男方抚养，女方每月支付生活费180元整。……”2005年8月10日至2006年9月4日期间，经镇区相关职能部门审核批准，以原告沈海军作为申请人，家庭人员中包含原告佘小勤(妻)和原告沈俊伽(儿子)获得笋心路XXX弄XXX号房屋的建房许可。2005年8月25日，以原告沈海军作为建房户的名义与新场镇果园村洪西新村签订《建房协议书》。在该《建房协议书》中明确：在新场镇果园村洪西新村建设项目中，原告沈海军服从建房具体位置的安排，建房位置为笋心路XXX弄XXX号，原告沈海军需向新场镇果园村洪西新村交纳房屋土建费等费用共计50万元。2005年9月6日，原告沈海军作为甲方，被告季新军作为乙方，双方签订《转让协议书》一份。约定，甲方将笋心路XXX弄XXX号位置的建房许可证以5万元的对价自愿有偿转让给乙方，首期建房款50万元由乙方直接交于建设单位，并约定甲方保证出让建房许可证后，不再向组织上申请建房平方，确保转让后不致造成后遗症，乙方受让甲方建房许可证后，应按有关规定投资建房，所建房屋产权归乙方，甲方不得以任何理由无理纠缠。上海市原南汇区新场镇法律服务所在该协议书上备注盖章见证确认。之后，被告季新军按约给予原告沈海军建房许可证转让价5万元，又向新场镇果园村洪西新村项目交纳建房款50万元。该房建成后于2006年交付被告装修入住至今。2007年2月20日，原告沈海军及母亲季某某、弟弟沈明军又与被告补充签订一份《关于季新军购买果园村中心房与季某某全家达成的协议》，明确被告于2005年9月购买果园村中心房，为此与季某某、原告沈海军、沈明军全家达成过房费协议。由被告支付季某某1万元，沈海军2万元，沈明军3万元，季某某、沈海军、沈明军不得再提出异议。之后，原告沈海军又收到被告分两次支付的钱款共计1万元。
另查明，龙桥村XXX号房屋原以案外人沈某某(原告沈海军父亲)为户主，案外人季某某(原告沈海军母亲)、沈明军(原告沈海军弟弟)和原告沈海军为家庭人口申请建造。2005年8月10日至2006年9月4日期间，经镇区相关职能部门审批，原告沈海军作为转让方，案外人沈明军作为受让方，将龙桥村XXX号房屋的申请人变更登记为户主季某某及沈明军、沈爱玲(沈明军配偶)和沈如璟(季某某孙女)。原告佘小勤与原告沈海军离婚后与案外人陈文专再婚；2010年9月19日，原告佘小勤与陈文专又离婚。2011年6月至10月，原告佘小勤作为出让方，原告沈海军作为受让方，将涉案房屋的宅基地申请人由三原告变更登记为原告沈海军和沈俊伽。同时，原告佘小勤以一人名义向新场镇王桥村民委员会申请农村村民住房建设获批。2016年7月1日，原告沈海军和弟弟沈明军向本院提起诉讼，要求对龙桥村XXX号房屋因父亲沈某某的死亡与母亲季某某进行析产继承，由本院出具(2016)沪0115民初46828号民事调解书确认双方达成一致的调解意见，龙桥村XXX号房屋的东面一幢楼房归原告沈海军所有，西面一幢楼房归沈明军所有，副舍一间归季某某所有。
又查明，被告与家人(含妻子、儿子和父母及妹妹)原持有王桥村XXX号农村宅基房屋。2016年5月至6月，被告作为转让方，案外人黄某某(被告之父)作为受让方，将608号农村宅基地中的160平方米转让变更登记为黄某某、朱红仙(被告之母)和季立稳(被告之妹)，保留113平方米。同期，被告和其子季宗强申请获批47平方米农村宅基地。
审理过程中，本院根据当事人的申请依法委托上海富申房地产估价有限公司对涉案房屋的市场价格进行评估，并由原告方垫付评估费4,000元。
本院认为，首先，原告沈海军与被告之间签订的《转让协议书》中交易的标的物并非房屋，而系建房许可证。其次，原告沈海军与佘小勤离婚在前，建房申请获批在后。在提起建房申请时，实际原告沈海军与佘小勤已经离婚。即便确如原告沈海军所言，申请事宜并非其自己亲自操办，亦是其家人代为办理。故原告沈海军家庭在向当地基层组织提出申请时，或者是隐瞒了离婚的事实，或者是当地基层组织未进行审查核实误将已经离婚、不应再作为一户批建的原告佘小勤与原告沈海军和沈俊伽作为一户批准了笋心路XXX弄XXX号房屋的宅基地使用权。故在2011年，原告佘小勤再婚又离婚后回到新场镇王桥村要求单独申请农村宅基地时，所作出的对笋心路XXX弄XXX号房屋宅基地使用权的转让和重新给其批建他处宅基地，系对之前误批行为的补正。因此原告佘小勤对笋心路XXX弄XXX号房屋宅基地确实已经不具有主张权利的合适资格。亦不存在原告沈海军与被告签订《转让协议书》时，由于未得到原告佘小勤的授权委托而导致协议无效的问题。再次，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。在原告佘小勤对笋心路XXX弄XXX号房屋宅基地已经不具有主张权利合适资格的情况下，原告沈海军确实有权与被告签订《转让协议书》。至于原告沈俊伽的权利问题，原告佘小勤和沈海军离婚时协议原告沈俊伽由原告沈海军抚养，原告沈海军作为原告沈俊伽的法定监护人有权代行民事法律行为，当然有权代表原告沈俊伽签署《转让协议书》。原告沈海军与被告签订了《转让协议书》，双方也按照该协议书履行完毕，被告筹措了50万元的钱款用于建造房屋并入住至今。原告沈海军现又反悔，有违诚信。至于原告沈海军的处分行为是否侵害到原告沈俊伽的合法权益，系原告沈俊伽另行向原告沈海军主张行使监护权不当的问题，不约束被告方。至于被告沈海军抗辩都是其家人代为做主，其也没有拿到全部的转让对价，系原告沈海军家庭内部的分配问题，亦不能因此约束被告方。至于双方当事人在审理过程中均提出的对方当事人有他处宅基地、违反一户一宅的问题，应由相关行政职能部门进行核查处理，非本院在本案审理过程中需要审查的问题。综上，本院对三原告提出的诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国民法总则》第三十四条的规定，判决如下：
一、驳回原告沈海军、佘小勤、沈俊伽要求判令原告沈海军与被告季新军签订的《转让协议书》无效的诉讼请求；
二、驳回原告沈海军、佘小勤、沈俊伽要求判令上海市新场镇笋心路XXX弄XXX号房屋归原告沈海军和沈俊伽所有的诉讼请求。
案件受理费9,300元(原告沈海军、佘小勤、沈俊伽已预交4,650元),评估费4,000元(原告沈海军、佘小勤、沈俊伽已垫付)，均由原告沈海军、佘小勤、沈俊伽负担。原告沈海军、佘小勤、沈俊伽负担之款于本判决生效之日起七日内交至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 倪水芳
审 判 员 叶利芳
人民陪审员 顾玲玲
二〇一八年二月二十三日
书 记 员 季绿怡
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
二、《中华人民共和国民法总则》
第三十四条监护人的职责是代理被监护人实施民事法律行为，保护被监护人的人身权利、财产权利以及其他合法权益等。
监护人依法履行监护职责产生的权利，受法律保护。
监护人不履行职责或者侵害被监护人的合法权益的，应当承担法律责任。