浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙01民终551号
上诉人（原审被告）:杭州世茂瑞盈置业有限公司，住所地：浙江省杭州�滨江区六和路368号一幢（北）三楼B4175室。统一社会信用代码：91330100099681714D。
法定代表人：秦华，董事长。
委托代理人：陈洋，男，1989年9月23日出生，汉族，住湖南省沅陵县。系该公司员工。
被上诉人（原审原告）：黄凯云，女，1989年7月31日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。
上诉人杭州世茂瑞盈置业有限公司（以下简称世茂公司）因与被上诉人黄凯云商品房预约合同纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2016）浙0108民初4735号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定，2016年5月29日，黄凯云与世茂公司签订《世贸智慧之门中心商品房认购书》一份，认购书约定，黄凯云认购世茂公司的智慧之门中心×幢××室房屋，预测建筑�积为45.94平方米，总房价1246360元，付款方式为按揭付款，但首期付款的金额在该认购书未作约定。合同第三条约定：1、为保证享有优先购买甲方（瑞盈公司）物业的权利，乙方（黄凯云）自愿于签订本认购书时交付定金100000元，作为甲乙双方当事人订立《商品房买卖合同》的担保。其中第3条用黑体字标明：双方确认乙方已充分了解所认购的物业的性质、及交付后的使用方式、期限等情况，乙方对此明确表示理解和认同。其中第4条约定（部分内容黑体字），双方确认，本认购书主要内容作为《商品房买卖合同》的主要条款（在双方协商一致的情况下可变更），乙方在签订本认购书之前，已经充分了解甲方的《商品房买卖合同》以及附随文件之内容，并无异议，且乙方承诺在制作《商品房买卖合同》之前付清本协议约定的应付款项。本认购书所涉及的物业情况和买�条件（包括但不限于付款方式、付款期限、房屋交付、房屋质量和责任、违约责任、争议解决方式等）已经甲方充分告知，乙方对此明确表示理解和认同。鉴于此，若乙方以《商品房买卖合同》以及附随文件未与甲方达成一致或其他事项为由，而拒绝签订《商品房买卖合同》以及附随文件，甲方可按第三条第5款约定行使相关权利。第5条约定，不论何种原因，乙方若未按照本认购书所约定的时间前往甲方/或未与甲方完成《商品房买卖合同》以及附随文件的签署，或未完整、适当履行支付约定之任何一期房款（含定金），或未于约定期限提供所需全部按揭资料的（如需），甲方有权选择要求乙方继续履行认购书/《商品房买卖合同》或者将本认购书项下物业转售他人（乙方同意甲方无需另行通知乙方，本认购书亦得以自动解除），同时乙方亦同意甲方没收其已经支付�定金作为乙方对甲方的违约赔偿。第6条约定，如乙方完全履行了本认购书约定的义务，而甲方在未经乙方同意的情况下将本认购书项下的物业另行出售给第三人的，甲方应双倍返还乙方所支付的定金。同时双方承诺不再向对方追究任何责任及不再提出任何赔/补偿主张，本认购书自动解除。
双方于同日又签订《付款承诺书》一份，约定黄凯云所认购的房屋总价为1060000元（不含电商团购5万元），按揭付款方式，成交总价1060000元，承诺于2016年6月17日付齐首付款530000元（含定金），同时提供相关个人资料签署《浙江省商品房买卖合同》，办理银行按揭手续。若不满足以上条件，则取消所有优惠，若超过约定时间，世茂公司有权将房屋另行出售，定金不予退还。黄凯云在承诺人处签名，世茂公司销售人员胡侃在置业顾问处签名。
2016年6月17日。黄凯云至世茂公司与世茂公司协商签订《商品房买卖合同》，双方未能就签约条件达成一致。故黄凯云于同日向世茂公司发出《签约协商函》，就购房合同内容提出具体意见。2016年7月15日，黄凯云再次向世茂公司寄出《签约催告函》。要求世茂公司于2016年7月22日前与黄凯云协商签订《商品房买卖合同》。2016年7月20日，黄凯云收到世茂公司2016年7月19日寄出的《通知书》，要求黄凯云3日内至世茂公司签订《商品房买卖合同》。2016年7月22日，黄凯云依约至世茂公司处，但双方未能协商一致签订《商品房买卖合同》。2016年9月27日，世茂公司短信通知黄凯云扣除定金100000元。2016年10月8日，世茂公司将涉案物业转售他人。
针对当事人争议焦点，该院评析如下：
一、关于《世贸智慧之门中心商品房认购书》的效力问题
黄凯云认为该认购书部分对世茂�司有利限制黄凯云权利的条款无效，特别是第三条第4项约定，黄凯云签订之前已充分了解《商品房买卖合同》以及附随文件内容，但这一情况不真实。
经查，双方订立本认购书的目的即为保障将来购房合同之签订，即本案定金之性质为立约定金。涉案房屋合同的主要交易条件，双方对所交易的房屋及价款和付款方式进行了书面确认，其他如商品房销售依据，面积确认与面积差异处理，买受人逾期付款违约责任，交房期限，出卖人逾期交房责任，产权登记约定及补充条款等交易条件，世茂公司已在透明售房网上进行了公示。据此，应当认为黄凯云已知悉《商品房买卖合同》以及附随文件的内容，黄凯云所称的认购书第三条第4项内容，世茂公司也已通过采用黑体字的方式予以合理提示。黄凯云如有疑问的，也应要求世茂公司作出说明。且涉案房屋合同已经�上备案公示，一般开发商也会在售楼现场公示，黄凯云也对购房合同条款不清楚的情况下，签订订购书也与一般常理不合。故该院认定该认购书合法有效，双方均应依诚实信用原则全面履行。
二、关于《商品房买卖合同》未能订立的原因
胡侃系世茂公司销售经理，其也在世茂公司认可的《付款承诺书》上代表世茂公司签名，故胡侃在职责范围内作出的意示表示，应认定为取得世茂公司授权，其法律后果应由世茂公司承担。黄凯云提供的录音，客观反映了签约过程，应予采信。2016年6月17日约定签约当日，黄凯云诉求的第一个要求是世茂公司先打印合同文本，双方协商一致签字后付款。世茂公司则以合同打印后，视为签约成功并在房管局备案，如双方未能签约，则将造成撤销备案困难。故要求黄凯云先付首付后再签合同；黄凯云第二个要求是就合�主要条款进行协商，世茂公司则表示合同主要条款房管局标准模板已明确，不同意协商。在双方同意展期签约的2016年7月22日，双方仍未能就分歧达成一致。
黄凯云于2016年10月9日起诉至原审法院，请求判令：1、解除黄凯云与世茂公司之间的《世茂智慧之门中心商品房认购书》；2、世茂公司立即返还定金100000元及溢价款6000元；3、案件诉讼费用由世茂公司承担。在庭审中黄凯云变更第二项诉请为：判令世茂公司立即双倍返还黄凯云定金200000元，返还溢价款6000元。
原审法院认为，双方签订的《世贸智慧之门中心商品房认购书》对付款方式及订约步骤作了约定，即乙方（黄凯云）承诺在制作《商品房买卖合同》之前付清本协议约定的应付款项，但该认购书对首付房款金额处未填写，仅在定金处约定了应付100000元款项。虽然双方同日签订的付款承诺书约定首付款53万元。据此，也可理解为该条款纳入了认购书。但世茂公司系格式合同的提供者，在对格式条款有多种理解的情形下，应对其作不利解释，故在黄凯云支付100000元的定金的情况下，应认定黄凯云已付清了认购书约定的应付款项，出卖人应《制作商品房买卖合同》。因此，本案《商品房买卖合同》未能订立，世茂公司方有一定责任。但黄凯云知道或应当知道出卖方就涉案商品房买卖合同要约内容的情况下，又提出新的要约内容，且从其提供的《签约协商函》内容来看，其要求诸如将“约定房屋南侧配套200亩或9万方杭州中央公园绿地公园”纳入购房合同等条款，也有强人所难之嫌，难言合理。在出卖方不同意协商变更购房合同条款的情况下，买受人拒不签订合同，对本案《商品房买卖合同》未能订立也有责任。综合以上分析，涉案《商品房买卖合同》未能�订，黄凯云、世茂公司双方均有责任，故不适用定金罚则，即黄凯云无权要求世茂公司双倍返还定金，世茂公司也无权没收定金。黄凯云、世茂公司双方未能在约定的时间及双方同意展期的时间内签订购房合同，依据认购书第5条约定，合同解除条件满足，世茂公司已将涉案房屋转售，应认为世茂公司行使了对认购书的解除权，认购书解除后，世茂公司应返还原先收取的款项106000元。综上，依照《中华人民合同法》第九十三条第二款、第九十七条之规定，于2016年12月23日判决：一、确认黄凯云与杭州世贸瑞盈置业有限公司之间签订的《世茂智慧之门中心商品房认购书》解除；二、杭州世贸瑞盈置业有限公司于判决生效后五日内返还黄凯云款项106000元；三、驳回黄凯云其余诉讼请求。如世茂公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民�诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4390元，减半收取2195元，由黄凯云负担985元，杭州世贸瑞盈置业有限公司负担1210元。
宣判后，世茂公司不服，向本院提起上诉称：一、《商品房买卖合同》及附随协议未能签订的责任在黄凯云。1、认购书第三条第4款约定，黄凯云承诺在制作《商品房买卖合同》之前付清协议约定的应付款项。因黄凯云选择的付款方式为按揭付款，此处的应付款项即指首付款（关于首付款的具体金额，黄凯云出具的《付款承诺函》明确为53万元）。因此，世茂公司要求黄凯云先付首付款再签订《商品房买卖合同》及附随协议完全符合认购书的约定。退一步讲，即使双方对于付款和签订《商品房买卖合同》及附随协议的先后顺序未进行明确约定，那么世茂公司要求黄凯云先付首付款再签订《商品房买卖合同》及附随协议也完全不会显失公平。商场购物都是顾客先付款再将物品带离商场，难道黄凯云也认为该要求是不合理的。2、从黄凯云的起诉状内容和一审的整个庭审过程里看，对于付首付款和签订《商品房买卖合同》及附随协议的先后顺序并非双方无法签订《商品房买卖合同》及附随协议的原因，起诉状中亦未体现该部分内容，一审法院最后将该争议作为案件的判决理由明显存在错误。3、双方未能按期签订《商品房买卖合同》及附随协议的主要原因是黄凯云在已经对《商品房买卖合同》及附随协议内容无异议的情况下又提出要修改，并且提出了部分完全不合理的修改要求，例如将“约定房屋南侧配套200亩或9万方杭州中央公园绿地公园”纳入购房合同。因此，导致最终未能按期签订《商品房买卖合同》及附随协议的责任完全在黄凯云。综上，一审法院在认定责任方面存在明显错误，请求二审法院依法撤销杭州市滨江区人民法院（2016）浙0108民初4735号民事判决，改判驳回黄凯云的全部诉讼请求，一、二审案件受理费均由黄凯云承担。
被上诉人黄凯云答辩称：一、双方未曾就商品房买卖合同全部条款达成一致合意。（一）《世茂智慧之门中心商品房认购书》签订前，世茂公司未告知现场或透明售房网公示有商品房买卖合同，且黄凯云嗣后自行了解到透明售房网有公示《商品房买卖合同》文本，但该文本与《浙江省商品房买卖合同》示范文本不一致，仅有基本必备条款，亦未对违约责任及补充条款作出约定（从黄凯云一审提交的证据五第一页第十六行至第二页第七行、第二页倒数第十六行至第三页第三行、第四页最后两行至第五页前四行等可以看出，与黄凯云于二审庭审中提交的证据二一致）。故世茂公司�供的《世茂智慧之门中心商品房认购书》版本第三大点第4小点“乙方在签订本认购书之前，已经充分了解甲方的《商品房买卖合同》以及附随文件之内容，并无异议”，该条款与事实不符。（二）世茂公司所称的黄凯云已充分了解世茂公司的《商品房买卖合同》以及附随文件之内容，是没有明确指向的。其一，《世茂智慧之门中心商品房认购书》并未约定以现场或透明售房网公示的《商品房买卖合同》的内容，作为对双方权利义务责任的约束，且公示的条款未经公证留存，或作为附件对该等条款加以固定，故其内容也是不确定的。其二，世茂公司提供的《世茂智慧之门中心商品房认购书》与其公示的《定金合同》条款也不一致，譬如删除了《定金合同》第五条、变更了《定金合同》第七条，限制了黄凯云协商合同条款的权利。故黄凯云有理由相信世茂公司公示的�商品房买卖合同》与双方正式签订《商品房买卖合同》可能不一致。二、双方签订的《世茂智慧之门中心商品房认购书》不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，因而该认购书形式上不具备商品房买卖合同所要求的主要内容及履行条件，故不应当认定为商品房买卖合同。《世茂智慧之门中心商品房认购书》属于预约合同，其意义在公平、诚信原则下，双方能够进一步磋商，为正式签订《商品房买卖合同》创造条件。黄凯云作为合同一方当事人有权就与其利害相关的条款与世茂公司进行协商后合意。三、黄凯云提出的协商条款大部分是基于世茂公司的书面及口头宣传，黄凯云也是基于世茂公司的宣传，意向买受涉案房屋，故黄凯云要求将宣传内容写进合同，使其具有法律效力，并无过错或不合理之处。黄凯云提出协商的违约责任也是基于公平、合理原则，是对双方均有约束力的，也无过错。世茂公司拒绝协商条款，黄凯云当然有权拒绝签订。四、双方在认购书签订后，世茂公司拒绝与黄凯云协商合同条款导致不能签订合同，且在黄凯云提出协商期间即2016年10月8日高价将涉案房屋出售导致合同履行不能，黄凯云不得已于2016年10月9日诉至法院，世茂公司显然是过错方，理应双倍返还定金。
二审中，世茂公司未向本院提交新的证据。黄凯云向本院提交定金合同、浙江省商品房买卖合同各一份，来源于杭州透明售房网中关于案涉房屋的信息页，打印时间是2016年6月17日前2、3天，以证明世茂公司在透明售房网公示的定金合同与本案双方签订的合同不一致，如认购书约定以实际交付为准，与公示的定金合同第五条不同，因此黄凯云方提出协商合同条款；浙江省商品房买卖合同可以证明世茂公司未明确合同条款，而世茂公司在本案一审诉讼期间或之前，已经将公示的商品房买卖合同填写完成。世茂公司认为，对该组证据的真实性有异议，定金合同在一审诉讼之前已经存在，不属于二审新证据，且与双方签订的认购书差别较大，商品房买卖合同与透明售房网公示的不一致，一审中世茂公司已经提交了该网站的截图。本院认为，世茂公司的异议成立，本院对该组证据均不予确认。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：原审法院确定双方签订的《世茂智慧之门中心商品房认购书》解除，双方均未就此提出异议，本院予以确认。原审法院认定世茂公司返还黄凯云款项106000元，黄凯云并未就此提出上诉，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条，其于答辩中主张世茂公司应双倍返还定金，不属于本案二审的审理范围，本案二审仅就世茂公司的上诉进行审查。故本案二审的争议焦点为世茂公司是否应返还黄凯云定金。本院认为，根据《世茂智慧之门中心商品房认购书》第三条第4款之约定，黄凯云在签订本认购书之前，已经充分了解甲方的《商品房买卖合同》以及附随文件之内容，并无异议，该认购书所涉及的物业情况和买卖条件（包括但不限于付款方式、付款期限、房屋交付、房屋质量和责任、违约责任、争议解决方式等）已经世茂公司充分告知，黄凯云对此明确表示理解和认同。而该认购书签订之后，黄凯云又另行提出各项内容要求协商，世茂公司未予同意，故双方协商未成。根据第三条第4款之约定，“鉴于此，若黄凯云以《商品房买卖合同》以及附随文件未与甲方达成一致或其他事项为由，而拒绝签订《商品房买卖合同》以及附随文件，世茂公司可按第三条第5�约定行使相关权利。”即世茂公司可不予返还定金，并可将案涉房屋另行出售。对于该些内容，黄凯云作为具备法律专业知识的人士，应对合同的性质、签字的后果均属明知，如果其认为该认购书的约定与事实不符或对其效力存有异议，其应选择拒绝签订该认购书，而非在签订认购书之后，再行主张认购书系格式合同、合同约定与事实不符，进而主张约定无效。再者，原审法院认定黄凯云对于正式商品房买卖合同未能签订成功负有责任，黄凯云并未提起上诉。基于以上事实，世茂公司主张系因黄凯云的原因导致正式商品房买卖合同未能签订成功，本院予以采信。对于世茂公司未打印正式商品房买卖合同交与黄凯云，原审法院认定世茂公司对于双方未能签订本约亦存有过错的问题。本院认为，2016年6月17日，黄凯云要求世茂公司出具正式商品房买卖合同的目的在于以�茂公司出具的正式商品房买卖合同为基础与世茂公司进行协商，而非与其签约。因黄凯云已经知晓商品房买卖合同的内容，此时，世茂公司未出具正式商品房买卖合同，并无过错。故世贸公司上诉要求不予返还黄凯云定金的理由可以成立，本院予以支持。结合本案的在案证据，黄凯云共计支付定金100000元，溢缴款6000元。因双方未能签订正式商品房买卖合同，世茂公司应返还黄凯云溢缴款6000元。综上，原审判决事实认定清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持杭州市滨江区人民法院（2016）浙0108民初4735号民事判决第一项；
二、撤销杭州市滨江区人民法院（2016）浙0108民初4735号民事判决第二、三项；
三、杭州世贸瑞盈置业有限公司于本判决生效后五日内返还黄凯云款项6000元；
四、驳回黄凯云的其他诉讼请求。
一审案件受理费4390元，由黄凯云负担4262元，由杭州世茂瑞盈置业有限公司负担128元；二审案件受理费2420元，由黄凯云负担2283元，由杭州世茂瑞盈置业有限公司负担137元。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 丹
审 判 员 盛 峰
代理审判员 毕克来
二〇一七年四月十九日
书 记 员 姚丽萍