湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0102民初6416号原告李尚忠，男，汉族，1974年3月3日出生，住湖北省阳新县，委托代理人张典（一般授权代理），湖北鼎君律师事务所律师。委托代理人吴林波（一般授权代理），湖北鼎君律师事务所律师。被告哈楼兴业（武汉）商贸有限公司，住所地：湖北省武汉市江岸区百步亭花园怡和苑602栋1层101、110、111、112号商铺。法定代表人朱显清，执行董事。被告汪其雄，男，1963年4月25日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区，被告熊焰春，女，1974年7月5日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区，上述被告的共同委托代理人邱丹（特别授权代理），湖北成和诚律师事务所律师。被告杨城，男，1972年12月16日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区，委托代理人余圣艳（一般授权代理），女，汉族，武汉名都宜居房地产营销策划有限公司员工，住湖北省随州市曾都区，第三人武汉阳光尚立商业管理有限公司，住所地：湖北省武汉市江岸区后湖生态花园17栋1层18号商网法定代表人胡红玉，董事长。原告李尚忠诉被告哈楼兴业（武汉）商贸有限公司（以下简称哈楼公司）、汪其雄、熊焰春、杨城、第三人武汉阳光尚立商业管理有限公司（以下简称阳光公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月28日立案受理后，依法由审判员侯立平独任审理，本案于2017年11月7日公开开庭进行了审理。原告李尚忠及其委托代理人张典，被告哈楼公司、汪其雄的共同委托代理人邱丹，被告熊焰春，被告杨城的委托代理人余圣艳到庭参加诉讼。第三人阳光公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告李尚忠诉称，我于2016年9月初，通过哈楼公司的宣传广告了解到兴业生鲜市场对外招租事宜，鉴于哈楼公司对外宣传进场商户可以免租金6个月的良好政策，我于2016年11月10日决定承租该市场的E4-1-2-3-4商铺，用于经营蔬菜零售，我于2016年11月10日与哈楼公司的兴业路生鲜市场签订《租赁合同》，约定租赁期限为2016年11月28日至2017年11月27日，月租2,600元，并于当日以现金方式向哈楼公司支付进场费20,000元、保证金2,600元及租金33,000元。哈楼公司在收款后，向我出具收据；2016年12月初，我因增加两个摊位，又与哈楼公司签订《补充协议》，约定租赁期限为2016年12月至2018年4月30日，月租3,000元。2016年12月底，该生鲜市场正式开业。哈楼公司于2016年6月从阳光公司承租该市场，租赁期限为13年，2017年6月27日，阳光公司以哈楼公司欠租为由未经允许擅自关停了市场的水电，致使包括我在内的商户均无法正常经营，其后又陆续采取停水停电等措施迫使商户退场，并于2017年7月22日及7月28日发布公告，解除其与哈楼公司之间的租赁合同，并陈述了哈楼公司欠交租金830,000元的情形，哈楼公司也于2017年7月27日发布公告，说明因其无法支付租金要求商户退场，在此期间，我已无法继续正常营业，产生了大量的损失。我与哈楼公司洽谈承租事宜期间，杨城为哈楼公司的法定代表人及控股股东，后来杨城于2016年11月25日将股权全部转让给汪其雄、熊焰春，并由汪其雄担任法定代表人；至今，上述人员均未实际缴纳注册资金。我认为，哈楼公司承诺免租6个月，系虚假宣传，双方签订的租赁合同属于可撤销的情形；哈楼公司及熊焰春向我收取的20,000元进场费，不符合商务部等五部委于2006年11月15日联合颁布的《零售商供应商公平交易管理办法》规定，约定条款应被确认无效，在合同终止后应当退还进场费；哈楼公司违约致使我合同目的无法实现，应退还我租金及进场费；熊焰春擅自私下收取费用，汪其雄、熊焰春、杨城均未实际缴纳注册资本及履行出资义务，且与哈楼公司存在财务混同，依据《最高人民法院关于适用若干问题的规定(三)》第十九条规定，其均应对上述债务承担连带责任。故诉至法院，请求判令：1、解除原告李尚忠与被告哈楼公司签订的《租赁合同》；2、哈楼公司返还原告李尚忠已支付的进场费20,000元、租金24,000元、保证金2,600元，共计46,600元；3、被告汪其雄、熊焰春、杨城对被告哈楼公司的上述债务承担连带责任；4、本案诉讼费用由被告哈楼公司、汪其雄、熊焰春、杨城承担。被告哈楼公司、汪其雄、熊焰春共同辩称：哈楼公司从阳光公司承租兴业生鲜市场，汪其雄、熊焰春是哈楼公司现在的股东，杨城是哈楼公司以前的股东，以前的股东除了杨城还有杨桃春。免租期应当在李尚忠11个月租期届满后进行免租。李尚忠不能经营的原因是多方面的，是阳光公司与哈楼公司解除租赁合同，同时停水停电。李尚忠的租金不应退还，因为双方的租赁合同没有无效及可撤销的情形。进场费即装修款，李尚忠实际使用了承租商铺，哈楼公司没有违约，不应返还。汪其雄、熊焰春不应承担连带责任，公司章程约定的汪其雄、熊焰春出资时间是2026年，出资时间还没有到，不存在出资不实的情形。汪其雄、熊焰春的实际投资已经远远超过了注册资金。综上，李尚忠的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。补充协议承租方是郭月芹，并非李尚忠。被告杨城辩称：李尚忠的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。第三人阳光公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证、陈述意见的权利。经审理查明：2016年6月5日，阳光公司与哈楼公司签订《商铺租赁合同》，约定甲方（阳光公司）是位于武汉市江岸区兴业路312号约18,000平方米的合法使用权拥有者，拟将该物业内编号为101、110、111、112号商铺出租给乙方（哈楼公司），乙方同意承租；计租面积为1,886.92平方米；乙方承租该商铺用于经营生鲜市场超市；租期为2016年6月5日至2029年6月4日；本合同签订之日起90天内，为乙方的免租装修期；租金按单个商铺计付，租金为145,000元/月起，每两年递增8%；每6个月为一个计租期，乙方应在每个计租期结束前15日向甲方支付下一计租期的租金；合同还约定了其他条款。合同签订后，阳光公司将上述商铺交付哈楼公司，哈楼公司向阳光公司支付了部分租金。兴业路生鲜市场系哈楼公司开立的，哈楼公司认可兴业路生鲜市场即为其公司。2016年11月10日，李尚忠与兴业路生鲜市场签订《租赁合同》，约定甲方兴业路生鲜市场将位于武汉市江岸区兴业路怡和苑北区兴业路生鲜市场内，编号为E4-1-2-3-4号的商铺租给乙方李尚忠，租赁用途为经营蔬菜销售；租赁期限为1年，自2016年11月28日至2017年11月27日；乙方在签订合同时，向甲方一次性交纳装修款20,000元，设备保证金2,600元；合同期满后若双方不续签合同且无违约行为时甲方退还乙方设备保证金；乙方交纳的装修款不予退还；租金为每月2,600元，按年交纳，即每12个月到期之前交纳下年度租金；合同还约定了其他条款。2016年11月10日，李尚忠向哈楼公司支付一年租金31,200元、物业管理费1,200元、综合服务费600元，哈楼公司向李尚忠出具收据。同日李尚忠还向哈楼公司支付合同保证金2,600元、装修费20,000元，哈楼公司于同日向李尚忠出具收据。2016年12月哈楼公司向李尚忠交付商铺，李尚忠于2016年12月4日将招牌设备搬入商铺，2016年12月6日兴业路生鲜市场全面开业，李尚忠正式进场营业。2016年12月，李尚忠委托妻子郭月芹（乙方）与哈楼公司（甲方）签订《补充协议》，约定乙方所租赁摊位现更改为E4-1-2-3-4-5-6共6个蔬菜摊位，按月租3,000元计，同时享有市场免租金6个月待遇，经双方友好协商达成一致，将之前所交租金31,200元、物业管理费1,200元、卫生费600元全部转算为租金，合计33,000元，按照月租3,000元计算，转算为11个月租金，加免租金6个月，共计17个月租金，租金有效期截止2018年4月30日止（2016年12月起租）；乙方所交合同保证金2,600元继续作为合同保证金；乙方所交装修款20,000元在租金有效截止日（2018年4月30日）时，若市场统一对商户收装修款则继续作为装修款，市场不予退还，若市场未统一对商户收装修款，市场退还乙方所交装修款；合同还约定了其他条款。2017年7月，因哈楼公司差欠阳光公司租金，阳光公司对兴业路生鲜市场包括李尚忠承租的商铺采取间断地停水停电措施。2017年7月22日阳光公司在兴业路生鲜市场张贴《合同解除函》，说明因哈楼公司差欠租金、水电物业费等，解除阳光公司与哈楼公司签订的租赁合同。2017年7月28日，阳光公司再次张贴公告，说明双方租赁合同已解除，要求哈楼公司及商户于2017年8月2日前腾退租赁门面，逾期将采取停水停电、锁门等方式维护公司权益。2017年7月27日，哈楼公司也张贴公告，说明因交不起租金，物业可能停水停电，与商户的租赁合同，双方协商解除。2017年7月，李尚忠退场，李尚忠与哈楼公司没有办理退场交接手续。双方认可租赁合同于2017年7月27日已事实解除。另查明，哈楼公司系于2016年6月20日成立，注册资本为500,000元，成立时自然人股东为涂传泽（认缴出资额为400,000元，出资比例为80%，出资时间2036年6月17日前）、江佑发（认缴出资额为100,000元，出资比例为20%，出资时间2036年6月17日前）。2016年11月18日，涂传泽、江佑发将股份转让给杨城，并办理了工商变更登记。2016年11月21日，杨城将哈楼公司5%的股份转让给杨桃春，并办理了工商变更登记。2016年11月24日，杨城将其75%的股份转让给汪其雄，将其20%的股份转让给熊焰春，杨桃春将其5%的股份转让给熊焰春，2016年11月25日办理了工商变更登记。哈楼公司2016年11月2日章程载明，杨城认缴出资额为475,000元，出资方式现金，占注册资金95%；杨桃春认缴出资额为25,000元，出资方式现金，占注册资金5%；全体股东一致约定，股东出资额500,000元人民币，于2036年6月17日缴足。哈楼公司2016年11月24日的章程修正案载明，汪其雄股东出资额为375,000元，出资比例75%，出资方式货币，出资时间2026年6月17日；熊焰春股东出资额为125,000元，出资比例25%，出资方式货币，出资时间2026年6月17日。上述事实，有原告李尚忠提交的李尚忠与哈楼公司签订的《租赁合同》、《补充协议》、收据、阳光公司的《合同解除函》及公告、哈楼公司发布的公告、照片、哈楼公司工商信息，被告哈楼公司、汪其雄、熊焰春提交的阳光公司与哈楼公司签订的《商铺租赁合同》、阳光公司出具的收据、李尚忠与哈楼公司签订的《租赁合同》、《补充协议》、哈楼公司章程及公司章程修正案等证据及双方当事人当庭陈述在案佐证，并经庭审核实，足以采信。本院认为，阳光公司与哈楼公司于2016年6月5日签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。李尚忠与哈楼公司于2016年11月10日签订的《租赁合同》、李尚忠委托妻子郭月芹与哈楼公司于2016年12月签订的《补充协议》，均系双方当事人真实意思表示，合法有效，合同订立后签约双方均应当按照约定履行自己的义务。合同签订后，李尚忠向哈楼公司交纳了2016年12月至2018年4月30日的租金33,000元（包括免租期6个月），保证金2,600元，装修费20,000元，哈楼公司向李尚忠交付了商铺。自2017年7月开始，因哈楼公司欠付阳光公司租金，阳光公司对李尚忠承租商铺采取了间断停水停电措施，2017年7月李尚忠退场，李尚忠与哈楼公司均认可双方签订的《租赁合同》及《补充协议》于2017年7月27日已事实解除，本院予以确认。关于李尚忠要求退还保证金2,600元的诉讼请求，合同解除后，根据双方签订的《租赁合同》及《补充协议》约定，哈楼公司应退还李尚忠保证金2,600元。关于李尚忠要求退还租金24,000元的诉讼请求问题。自2017年7月开始，因哈楼公司原因导致李尚忠承租的商铺被停水停电，故哈楼公司未能保证李尚忠承租商铺处于适租状态，构成违约，哈楼公司应退还李尚忠2017年7月至2018年4月30日的房屋租金，因双方约定了免租期6个月，但未约定具体免租期的起止点，故应将免租期6个月分摊进租赁期限17个月内，李尚忠实际占有使用承租房屋的时间为自2016年12月至2017年6月共计7个月，其中免租期为2.5个月（6÷17×7），应交租金时间为4.5个月（7-2.5），剩余租金19,500元（33,000元-3,000元/月×4.5个月），哈楼公司应予以退还。关于李尚忠要求退还其进场费20,000元的诉讼请求，根据双方签订的《补充协议》关于装修款是否退还的约定，哈楼公司因违约导致双方租赁合同解除，租赁合同未能继续履行，故应退还李尚忠所交装修款20,000元。哈楼公司前股东杨城于2016年11月18日受让哈楼公司100%股份，后来又将5%的股份转让给杨桃春，2016年11月24日，杨城又将其75%的股份转让给汪其雄，将其20%的股份转让给熊焰春，杨桃春将其5%的股份转让给熊焰春；无论是前股东杨城、杨桃春，还是受让股东汪其雄、熊焰春，其在章程上载明的出资时间均在2026年或之后，杨城、汪其雄、熊焰春对哈楼公司均未履行出资义务，汪其雄、熊焰春在哈楼公司2016年11月24日的章程修正案载明出资时间为2026年6月17日，说明其知晓股东杨城、杨桃春未履行出资义务即转让股权。《最高人民法院》第十三条第二款规定，公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持；故杨城应在未出资本金500,000元及利息（以500,000元为本金，自2016年11月18日起至实际出资之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）范围内对哈楼公司的上述债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任。《最高人民法院》第十九条第一款规定，有限责任公司的股东未履行或者未全面履行出资义务即转让股权，受让人对此知道或者应当知道，公司请求该股东履行出资义务、受让人对此承担连带责任的，人民法院应予支持；公司债权人依照本规定第十三条第二款向该股东提起诉讼，同时请求前述受让人对此承担连带责任的，人民法院应予支持。故汪其雄、熊焰春应在其未出资本金（分别为375,000元、125,000元）及利息（分别以375,000元、125,000元为本金，自2016年11月25日起至实际出资之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）范围内对杨城承担的上述债务承担连带责任。第三人阳光公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为对其诉讼权利的放弃。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第十三条第二款、第十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告李尚忠与被告哈楼兴业（武汉）商贸有限公司于2016年11月10日签订的《租赁合同》、于2016年12月签订的《补充协议》已于2017年7月27日事实解除；二、被告哈楼兴业（武汉）商贸有限公司于本判决生效之日起五日内一次性退还原告李尚忠保证金2,600元、租金19,500元、装修款20,000元，共计42,100元；三、被告杨城在其未出资本金500,000元及利息（以500,000元为本金，自2016年11月18日起至实际出资之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）范围内对哈楼公司的上述债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任；四、被告汪其雄、熊焰春在其未出资本金（分别为375,000元、125,000元）及利息（分别以375,000元、125,000元为本金，自2016年11月25日起至实际出资之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）范围内对杨城承担的上述债务承担连带责任；五、驳回原告李尚忠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费965元减半收取482.50元，邮寄费80元，合计562.50元由被告哈楼兴业（武汉）商贸有限公司负担506元，原告李尚忠负担56.50元，因上述款项已由原告李尚忠预交本院，被告哈楼兴业（武汉）商贸有限公司于本判决生效之日起五日内将506元支付给原告李尚忠。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  侯立平二〇一七年十一月二十四日书记员  黄兆珍