上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪02民终3821号
上诉人(原审被告)：葛亮，男，1946年6月22日出生，汉族，住上海市。
委托诉讼代理人：徐国兴，上海市锦天城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：叶丽玲，上海市锦天城律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：上海仁丰房地产经纪有限公司，住所地上海市。
法定代表人：高杰，总经理。
委托诉讼代理人：莫晓明。
被上诉人(原审原告)：顾立德，男，1944年4月5日出生，汉族，住上海市。
委托诉讼代理人：郭西，上海市大明律师事务所律师。
上诉人葛亮因与被上诉人上海仁丰房地产经纪有限公司(以下简称“仁丰房产”)、顾立德房屋买卖合同、居间合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2017)沪0109民初17247号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。被上诉人仁丰房产于一审判决后，曾提起上诉，但未缴纳上诉费用。本案现已审理终结。
葛亮上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，并依法予以改判。事实和理由：顾立德和仁丰房产在权利人葛静薇明确提出不认可上海市凉城路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)的交易后，理应及时采取措施避免损失扩大。顾立德却无视房产交易失败所产生的风险，延误购房时间，在此期间内受市场行情变化影响的房屋差价应当由其自行承担。结合顾立德和仁丰房产的过错成因事实和系争房屋所在小区的房价走势，系争房屋价值评估基准日的选取对于房屋差价的计算结果影响巨大，一审法院以2017年9月26日作为房屋价值评估基准日认定系争房屋差价损失为203万，与客观事实不符，亦缺乏法律依据。系争房屋买卖合同被认定无效，顾立德和仁丰房产有明显过错，应承担主要责任。即便上诉人对合同无效存在一定过错，根据公平原则，承担赔偿责任的比例亦不应超过30%。一审法院既已查明三方当事人均存在过错，根据公平原则，应判决三方当事人按照各自过错程度承担相应的责任，仁丰房产应就其过错独立承担赔偿责任，且承担责任比例应不低于20%。
仁丰房产辩称：此纠纷的发生是由于葛亮的不诚信所导致，其行为具有欺诈性，且葛亮有出具承诺书，表示其受葛静薇全权委托代理签订出售系争房屋的相关协议，现发生委托人和受托人反悔不出售房屋的情况，其理应承担房屋买卖的全部违约金和居间方的赔偿金。顾立德在承诺书“上述情况买入方本人已知晓并同意”的字样下方签字，仁丰房产已经尽到如实告知的义务，不应承担一审判决中的赔偿责任。签约前，葛亮曾向仁丰房产员工表示，卖房款是用于葛静薇他处买房之用，本案所涉房款的使用情况对本次交易中葛静薇是否知晓并授权卖房至关重要，葛亮对此负有举证责任，恳请二审法院对该节事实予以核实。
顾立德辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。2015年11月29日至2016年5月23日之间葛静薇从未向顾立德表示过系争房屋的买卖合同无效，葛静薇是由于其另购房屋出现交付问题才致使与顾立德的交易无法继续下去。葛静薇是知晓葛亮的代理行为的，请求法院调查该节事实。承诺书是独立于买卖合同之外的，合同无效不影响葛亮承诺书的效力。若葛亮的确未得到葛静薇的同意进行房屋买卖，属于欺诈行为，顾立德不存在违约责任。3月27日之后仁丰房产没通知过顾立德关于三方磋商系争房屋合同继续履行的事情，是5月23日葛静薇首次联系的顾立德。系争房屋价值评估基准日的选取应以一审判决认定的时点(9月26日)为准。
顾立德向一审法院起诉请求：1、判令葛亮、仁丰房产赔偿顾立德就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效而造成的房屋增值损失250万元；2、判令葛亮、仁丰房产按每月7,500元的标准，赔偿顾立德自2016年7月1日起至本案判决生效之日止的租房损失；3、判令葛亮、仁丰房产赔偿顾立德诉讼费损失9,684元；4、判令仁丰房产返还房屋买卖中介费9万元并支付利息(利息按同期银行贷款利率自2016年3月15日起计算至本案判决生效之日止)，并返还房屋租赁中介费3,750元。
一审法院认定事实：系争房屋的产权人登记为葛亮、葛静薇，两人系父女关系。2015年11月29日，顾立德(乙方)通过仁丰房产的居间介绍，与葛亮签订了《上海市房地产买卖合同》，约定乙方购买葛亮、葛静薇(甲方)所有的系争房屋，房屋转让价款共计450万元；甲、乙双方确认于2016年6月30日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方于2016年7月31日前腾出系争房屋并通知乙方进行验收交接，乙方应在收到通知之日起的7日内对房屋及其装饰、设备进行查验，查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志；该买卖合同的补充条款约定：甲乙双方于2016年6月30日前共同前往上海市虹口区房地产交易中心办理产权过户手续；产权过户当日甲方将系争房屋交付给乙方。合同落款处葛静薇字样的签名系葛亮代签。当日，葛亮在仁丰房产留存了自己和葛静薇的身份证复印件，并向仁丰房产出具一份承诺书，表示其受葛静薇全权委托代理签订出售系争房屋的相关协议，若发生委托人和受托人反悔不出售房屋的情况，其将承担房屋买卖的违约金和居间方的赔偿金及相关的法律责任。顾立德在承诺书中“上述情况买入方本人已知晓并同意”的字样下方签字。
合同签订后，顾立德向仁丰房产支付了中介费9万元。至2016年5月23日，顾立德已分批向葛亮支付了房款共计450万元。2016年5月23日下午，葛静薇联系顾立德，表示不同意继续系争房屋的交易。此后顾立德向葛亮、葛静薇要求继续交易，但葛静薇表示其未签署过房屋买卖合同，也未授权任何人代为签署任何合同，对系争房屋的买卖合同不予认可。顾立德随后向法院起诉要求继续履行合同，葛静薇则反诉要求确认系争房屋的《上海市房地产买卖合同》无效。经过审理，法院判决确认系争房屋的《上海市房地产买卖合同》无效，葛亮返还顾立德450万元。该钱款在审理过程中已由葛亮交到法院，判决生效后由法院于2017年7月发还给顾立德。
一审另查明，顾立德于2016年1月19日签订房地产买卖合同，将其自住的上海市凉城路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“539弄房屋”)出售给案外人，约定在2016年3月31日前交付房屋及办理过户手续。后539弄房屋已完成过户，但顾立德因无法取得系争房屋，无法向案外人交房，案外人遂于2016年6月自行占据539弄房屋。顾立德自2016年7月1日起租房居住，仍通过仁丰房产中介，约定的租金为每月7,500元，向仁丰房产支付中介费3,750元。
一审审理中，应顾立德申请，法院委托上海百盛房地产估价有限责任公司对系争房屋当前的市场价进行评估，该公司出具估价报告，对系争房屋当前市场价值的估价结果为653万元。
一审审理中，仁丰房产表示：同意在本案中一并处理与顾立德之间的居间合同相关事宜。
一审审理中，顾立德表示：顾立德没有直接与产权人碰过面，对于合同的内容也没有看清就在中介公司的要求下签了字，等签完合同后才知道系争房屋产权人为两人，但对于两个产权人是否都到场也不清楚。
一审法院认为，本案争议焦点为：一、合同无效的过错承担问题。二、合同无效的损失问题。关于争议焦点一：根据法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，系争房屋产权系葛亮与案外人葛静薇共有，葛亮虽为葛静薇之父，但其在未取得葛静薇事前授权且事后也不予追认的情况下擅自与顾立德签订了《买卖合同》，构成对系争房屋的无权代理，其主观过错明显，理应承担赔偿责任。另，根据顾立德当庭自述，顾立德在签订《买卖合同》时竟然对于房屋产权情况、产权人是否到场及合同内容均表示不清楚，显然其没有尽到作为买受人对于买入如此大额标的物应尽的审慎义务，对此顾立德亦存在一定的过错，应承担相应交易之风险责任。仁丰房产作为专业的房地产经纪机构，有如实、全面提供房产信息及专业服务，以保障买卖双方合法权益的义务；本案中，仁丰房产工作人员在未能谨慎审核葛亮有无代理权，亦未向另一产权人葛静薇核实的情况下即主持买卖双方匆忙签订《买卖合同》以收取中介费，显然有违专业的房地产经纪机构应有的职业素养，为规范房地产中介市场，整肃房地产中介机构的不规范行为，法院酌情确定仁丰房产在葛亮的赔偿责任内承担20%的补充赔偿责任。
关于争议焦点二：合同无效的损失赔偿在性质上属缔约过失赔偿，适用缔约过失责任的原则和方法，因此，在损失赔偿的对象上，指向的是信赖利益损失。信赖利益的损害赔偿是使权利人回复到未信赖法律行为(尤其是合同)成立或生效时的状态，是一种“回复原状”的保护，保护向既往发生。信赖利益损失，可分为直接损失和间接损失。直接损失主要包括用于缔约的合理费用、准备履约所支出的合理费用。间接损失即丧失与第三人另订立合同的机会产生的损失等等。所以，本案顾立德的具体损失应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以确定。本案中，顾立德主张的上涨部分损失，为顾立德订约时认为可以得到的利益，也是由于合同无效致使顾立德蒙受的机会损失；该部分的损失可以作为其基于无效合同而产生的损失由相对方予以赔偿。根据评估报告，系争房屋的差价损失为203万元，在此基础上，考虑到顾立德已实际将唯一一套住房卖掉并向葛亮付清全额购房款450万元的事实，同时兼顾各方的过错程度以及葛亮在订立合同时预见到或者应当预见到的损失等综合因素，酌情认定葛亮应承担房屋差价损失赔偿金额为142.1万元。关于顾立德主张的租房损失、房屋租赁中介费及诉讼费损失的诉请，无法律依据，法院不予支持。至于顾立德主张要求仁丰房产返还房屋买卖中介费9万元一节，该费用系顾立德支出用于缔约的合理费用，为避免当事人诉累，经涉案双方同意在本案中予以一并处理。虽然仁丰房产已促成顾立德与葛亮就系争房屋签订《房屋买卖合同》，但之后由于本案各方的过错导致系争房屋交易不成，鉴于仁丰房产未能完成居间服务的全部内容，且其在本案中亦存有一定过错，故法院将根据仁丰房产提供居间服务的实际情况及其在本案中的过错程度酌情确定仁丰房产返还顾立德房屋买卖中介费8.9万元。至于顾立德主张房屋买卖中介费利息一节，亦无法律依据，法院无法支持。
综上，一审法院判决如下：一、自判决生效之日起10日内，葛亮赔偿顾立德损失费142.1万元；二、上海仁丰房地产经纪有限公司对葛亮依据判决第一项所承担的赔偿款的20%，向顾立德承担补充赔偿责任；三、自判决生效之日起10日内，上海仁丰房地产经纪有限公司返还顾立德房屋买卖中介费8.9万元；四、对于顾立德的其余诉请，不予支持。
本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，系争房屋产权系葛亮与案外人葛静薇共有，葛亮在未取得葛静薇事前授权的情况下擅自与顾立德签订了《买卖合同》，葛静薇拒绝事后追认，故而构成对系争房屋的无权代理，其主观过错明显，理应承担赔偿责任。况且葛亮还出具承诺书，表示如房屋不出售，其将承担房屋买卖的违约金和居间方的赔偿金及相关的法律责任。因此上诉人认为其应当承担赔偿责任的比例亦不应超过30%的意见，本院难以采纳。合同无效，为确认顾立德的损失数额，一审法院委托了具有资质的评估公司评估，评估公司出具了报告，一审法院予以采纳，并无不当。合同无效，评估报告以诉讼时点为评估基准日进行评估，尚属合理。
综上所述，葛亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17,589元，由上诉人葛亮负担。
本判决为终审判决。
审判长 成 皿
审判员 徐 江
审判员 高 胤
二〇一八年六月二十二日
书记员 任思琦
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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