福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泉民终字第3776号
上诉人（原审原告）陈江坤，香港居民身份证号：R578939（）。
委托代理人李竞强，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）泉州星达房地产开发有限公司，住所地泉州市鲤城区美食街泉府大第南楼1512室。
法定代表人柳玉枝，该公司董事长。
上诉人陈江坤因与被上诉人泉州星达房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市鲤城区人民法院（2013）鲤民初字第5053号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决查明，被告星达公司开发泉州市区美食街中段“泉府大第”商住楼，并取得该项目的《商品房预售许可证》。2003年9月5日，原、被告签订《商品房买卖合同�，约定原告向被告购买位于泉州市鲤城区美食街中段东侧“泉府大第”第2幢1单元A28号店面。上述合同约定：涉诉店面的建筑面积为85.18平方米，总价款为人民币110万元；出卖人应当在2004年2月28日前将经验收合格的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金，之后每逾期1年按已付房价款的1%向买受人支付违约金。原告于2003年9月5日将购房款110万元交付给被告。被告于2004年12月1日将涉诉店面交付给原告使用。2013年7月11日，原告陈江坤诉至法院，请求判令：1.被告立即协助原告办理鲤城区美食街泉府大第第2幢1单元A28号房的房屋权属证书；2.判令被告向原告�即支付因逾期办理房屋权属证书而产生的违约金（每年按已付房款的1%的计算，从2005年12月2日起计算直至办理相应的房地产权属证书为止）。
原审另查明：原、被告签订的《商品房买卖合同》未在房地产交易管理部门登记备案。2012年4月25日，泉州市鲤城区人民法院以（2010）鲤执行字第150号执行裁定书冻结涉诉店面的产权过户及抵押登记。
原审判决认为，被告星达公司依法开发泉州市区美食街中段“泉府大第”商住楼，其与原告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有损害社会公共利益和违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，受法律保护。合同签订后，原告已依约付清全部购房款，被告也已于2004年12月1日将涉诉店面交付给原告使用。依合同约定，被告应当在商品房交付使用后的365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料�产权登记机关备案，以便进行产权登记。被告至今未履行该义务，存在违约行为，应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”涉诉店面已于2012年4月25日被法院依据生效法律文书冻结产权过户及抵押登记。而原告因《商品房买卖合同》享有的要求被告履行协助办证义务的权利系普通债权，不具有优先于其他债权的效力。被告实际已不能继续履行协助办证义务。原告请求判令被告提供办理涉诉店面权属登记需由被告提供的材料，立即协助原告办理涉诉店面的国有土地使用权证及房屋所有权证，不予支持。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定：如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受�不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金，之后每逾期1年按已付房价款的1%向买受人支付违约金。上述约定的前提是原告不退房，被告应继续履行协助办证义务。现被告已不能履行协助办证义务，原告要求被告根据合同约定支付逾期协助办证违约金，依据不足，不予支持。原告因被告违约受到的损失，可另行主张。被告经法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应承担相应的法律后果，依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决：驳回原告陈江坤的诉讼请求。案件受理费15393元，由原告陈江坤负担。
宣判后，原告陈江坤不服，向本院提起上诉。
上诉人陈江坤上诉称，原审判决以涉诉�产被司法冻结，被告实际已不能继续履行协助办证义务为由，直接驳回上诉人的诉讼请求是错误的。涉诉房产虽被司法查封，但被告仍可以履行办理涉诉店面权属登记需由被告提供的材料的义务，该义务是一种交付行为，且交付的标的是办证材料，与诉争房产是否被司法查封并无关系，并不属事实上无法履行。上诉人有权依照双方签订的《商品房买卖合同》主张被上诉人履行协助办证义务并要求被上诉人支付逾期协助办证违约金。原审判决事实认定、适用法律错误，严重侵犯了上诉人的合法权益，请求依法撤销原判，改判支持上诉人的诉讼请求，由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人泉州星达房地产开发有限公司未作答辩。
经审理查明，双方当事人对原判认定的事实均无异议，本院予以确认。
另查明，2015年5月18日，泉州市鲤城区人民法院以（2010）鲤执行字第150号执行裁定书解除对涉诉店面的产权交易过户及抵押登记等手续的冻结。
二审审理中，双方均未提交新的证据。本院根据上诉人提出的诉讼保全申请，依法裁定冻结了被上诉人所有的址在鲤城区美食街泉府大第第2幢1单元A28号的房屋。
本院认为，被上诉人泉州星达房地产开发有限公司具有商品房预售资格，其与上诉人陈江坤签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为成立有效。双方当事人均应按约履行。2003年9月5日，上诉人依约支付全部购房款110万元，而被上诉人未能按照双方签订的《商品房买卖合同》的约定，在商品房交付使用后365日内履行协助上诉人办理房屋所有权证的义务，导致上诉人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书，构成违约。诉争房屋于2004年12月1日实际交付使用，上诉人依约应于2005年12月2日起至被上诉人履行完毕协助办理房屋所有权证义务之日止按已付购房款110万元的1%计付逾期协助办理房屋所有权证的违约金。鉴于办理商品房土地使用权权属登记需先办理房屋所有权证，而诉争商品房至今尚未办理房屋所有权证，故关于涉讼商品房的土地使用权证办证事宜，双方可待取得相应房屋所有权证后另行解决。原审判决认定事实清楚，但二审中泉州市鲤城区人民法院以（2010）鲤执行字第150-1号执行裁定书解除对涉诉店面的产权交易过户及抵押登记等手续的冻结，原判不当，应予改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销福建省泉州市鲤城区人民法院（2013）鲤民初字第5053号民事判决；
二、被上诉人泉州星达房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内协助上诉人陈江坤办理址在泉州市鲤城区美食街泉府大第第2幢1单元A28号房的房屋所有权证；
三、被上诉人泉州星达房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内支付上诉人陈江坤自2005年12月2日起至被上诉人履行完毕协助办理房屋所有权证义务之日止按已付购房款110万元的1%计付的逾期协助办理房屋所有权证违约金。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审受理费人民币15393元，二审受理费人民币15393元，均由被上诉人泉州星达房地产开发有限公司负担。诉讼保全申请费1070元，由上诉人陈江坤负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林海峰
审 判 员 戴 强
代理审判员 张 萍
二〇一五年六月五日
书 记 员 邱妙菲
注：本�适用的主要法条
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定依法改判、撤销或者变更；……