广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终9422号上诉人（原审原告）：梁贤勇，男，1981年8月26日出生，瑶族，身份证住址湖南省道县，现住址佛山市。上诉人（原审原告）：付敏，女，1983年3月8日出生，汉族，身份证住址湖南省，现住址佛山市。两上诉人共同委托诉讼代理人：万莉莉，广东银德律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：黄英娜，广东银德律师事务所实习人员。被上诉人（原审被告）：汪雪玲，女，1972年6月26日出生，汉族，身份证住址广州市番禺区，现住址广州市番禺区。上诉人梁贤勇、付敏因与被上诉人汪雪玲房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初11694号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理，汪雪玲经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。梁贤勇、付敏上诉请求：1、撤销一审判决第三项，改判滞纳金以1664.93元为本金，按日利率1%标准从2017年8月3日计至清偿之日；2、撤销一审判决第四项，改判梁贤勇、付敏没收押金7600元；3、撤销一审判决第五项，判决汪雪玲赔偿梁贤勇、付敏家具家电经济损失10183元、维修房屋的修复费用15000元、律师费8000元；4、本案一、二审诉讼费全部由汪雪玲承担。事实和理由：一、汪雪玲在未交付涉案房屋期间搬空屋内的家电，不但严重违背合同约定，构成严重违约，甚至涉嫌刑事犯罪，侵犯梁贤勇、付敏的财产权。1、汪雪玲违反《房地产租赁合同》的约定，依据《合同法》第一百零七条规定，梁贤勇、付敏有权要求汪雪玲承担赔偿损失的违约责任。2、汪雪玲搬空涉案房屋内家电，侵犯梁贤勇、付敏的财产权，依据《侵权责任法》第十五条规定，梁贤勇、付敏有权要求汪雪玲承担恢复原状、赔偿损失的侵权责任。二、一审法院越权向物价局询价并将询价结论作为本案的判案依据，严重违反《民事诉讼法》和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，汪雪玲应当赔偿梁贤勇、付敏恢复家电使用功能而损失的费用。1、一审法院依职权向广州市白云区发展和改革委员会物价认证中心调查取证，没有法律依据。2、再退一步讲，如若二审法院最终认定一审法院依职权向物价局询价的行为为合法行为，那么，物价局作出的认定结论也不足以取信，不能作为认定本案事实的依据。3、梁贤勇、付敏损失的是对家电的使用权，是一种功能性损失，而非家电本身或其残值，对其残值进行评估与本案没有任何关联。4、梁贤勇、付敏已向原审法院履行了举证义务，证实梁贤勇、付敏重新购置灭失的家电、恢复功能使用权所需支付的费用。三、一审法院在没有任何诉求的情形下，擅自判令梁贤勇、付敏退还押金，严重违反“不告不理”的民事诉讼法基本原则，偏袒违约方。1、本案中，梁贤勇、付敏诉请没收押金7600元，汪雪玲没有提起任何反诉。一审法院在没有关于退还押金的诉求下，擅自判决梁贤勇、付敏退还押金，严重违反“不告不理”的民事诉讼法基本原则。2、汪雪玲违约事实清楚，根据《房地产租赁合同》的约定，梁贤勇、付敏有权没收押金。3、汪雪玲违约且态度极其恶劣，不遵守法庭秩序，经多次传唤拒不出庭应诉，应承担对其不利的法律后果。四、一审法院以证据不足为由直接驳回梁贤勇、付敏关于支付房屋修复费用的请求没有事实和法律依据。五、汪雪玲非但严重违约，而且侵犯梁贤勇、付敏的财产权，庭审时态度极其恶劣，一审法院不支持关于赔偿律师费的诉求，减轻汪雪玲的违约责任和侵权责任，偏袒违约方。六、一审法院判决“滞纳金以1664.93元为本金，按年利率24%标准从2017年8月3日计至清偿之日止”，没有事实和法律依据。一审法院擅自将合同约定的滞纳金按日利率1%计算调整为按年利率24%计算，违反《房地产租赁合同》约定。七、原审法院判决“本案受理费903元，由梁贤勇、付敏共同负担543元，由汪雪玲负担450元”没有任何事实和法律依据。汪雪玲经本院合法传唤未到庭答辩。梁贤勇、付敏向一审法院起诉请求：1.确认我方与汪雪玲的租赁合同关系已于2017年8月2日解除；2.汪雪玲支付2017年7月1日至2017年8月2日房租3800元，2017年4月至8月2日拖欠的水电、物业费、有线电视费、污水处理费、煤气费共1665.68元及滞纳金874.51元（滞纳金以欠缴费用为本金，按每日1%计算，计至实际清偿之日，上述金额暂计时间为2017年8月3日至2017年8月18日）；3.汪雪玲赔偿家具家电经济损失10183元；4.汪雪玲赔偿维修房屋的修复费用15000元；5.我方有权没收汪雪玲支付的押金7600元；6.本案的律师费5000元由汪雪玲承担；7.本案诉讼费由汪雪玲承担。一审法院认定事实：付敏与梁贤勇系夫妻关系。涉案房屋位于白云区××路××房（××房），产权人为付敏。2015年7月24日，梁贤勇（出租人，甲方）与汪雪玲（承租人，乙方）签订《房地产租赁合同》，双方约定：甲方同意将坐落于广州市白云区兆丰路顺丰翠园XXX房出租给乙方作为住宅用途使用，建筑面积96平方米。甲乙双方议定月租金为3800元，租赁期自2015年8月1日起至2016年7月31日止，共计12个月。租金按月结算，以转账形式支付给甲方，由乙方在每月2日前缴付当月租金。乙方向甲方缴纳7600元作为房屋租金押金（保证金），乙方在租赁期满之日缴清租赁该物业的一切费用后，甲方应将押金（保证金）无息退回乙方，本押金不得于租赁期满前抵付租金。甲方应在付清水、电、煤气费、管理费等应付费用后依约将房屋及设备交付给乙方使用，同时保证屋内附属设备设施能正常运行及使用。乙方应依约按期交纳房屋租金。乙方要爱护和正常使用房屋及其设备，发现房屋及其设备自然损坏，应及时通知甲方并积极配合甲方检查和维修房屋。因使用不当或人为造成房屋或原配置的设备损坏的，乙方应负责赔偿或修复。租赁期满或解除合同之日应交还承租房屋和原配置的设备给甲方，如须继续承租房屋，乙方应当提前30天与甲方协商，双方另签订合同。在租赁期内，乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金金额的百分之二收取违约金。违约超过7天视为乙方擅自解除合同，甲方有权收回房屋并没收押金（业主同意继续租赁的除外）。乙方逾期交纳该物业的管理费、水电煤气费、电视天线费、电话费的，应按欠费总额每月1%向甲方支付滞纳金。逾期超过7天内的，甲方有权解除合同。租赁期满解除合同之日，双方应共同检查交接房屋和设备，如发现有人为损坏的，则在乙方押金（保证金）中扣除，不足部分由乙方负责赔偿。租赁期满，甲乙双方未续订合同或已解除合同后，乙方逾期不交出承租房屋的，除限期迁出和补交占用期间租金外，甲方还有权按月租金金额百分之二十收取违约金。租赁期满，乙方不得破坏物业原有装修，应以原状交还房屋给甲方。一切嵌装在墙体内的装修（包括乙方已征得甲方同意改变的装修部分），乙方一律不得拆烂、损毁及拆走，同时甲方不予补偿。除此之外，一切乙方搬入的可移动的财产均可搬走。合同签订后，汪雪玲向梁贤勇、付敏支付押金7600元，双方确认房内物品并签署《顺丰翠园XXX房内物品清单》，清单记载涉案房屋内电器包括“创维液晶彩电一台、海尔三门冰箱一台、格力空调两台、美的微波炉一个”。2016年7月，租赁合同到期后，汪雪玲继续承租涉案房屋。2017年5月，梁贤勇告知汪雪玲欲出售涉案房屋。2017年7月15日，梁贤勇与汪雪玲办理交接手续时，梁贤勇提出房屋多处损坏，要求汪雪玲将房屋恢复原样，同时把钥匙交中介处保管。2017年7月16日，付敏与案外人赵某、蔡某某签订《存量房买卖合同》，约定涉案房屋以现状出售，带家私电器，详见清单，不带租赁合同。双方确认房内物品，并签署家私电器清单，清单记载涉案房屋电器包括“康佳39寸彩电一台、格力空调四台、海尔冰箱一台、海尔洗衣机一台、美的微波炉一台”。2017年7月15日至25日期间，涉案房屋的钥匙在中介处保管。2017年8月2日，梁贤勇、付敏与物业工作人员一同撬锁进入涉案房屋，发现物品丢失后报警。梁贤勇、付敏发现丢失的家电有：康佳电视机一台、格力空调两台、海尔冰箱一台、海尔洗衣机一台、美的微波炉一台。汪雪玲向梁贤勇、付敏缴纳租金至2017年6月30日，未向梁贤勇、付敏缴纳2017年4月9日之后产生的物业费，水电费、有线电视费、污水处理费等费用。经核，2017年4月3日至6月3日期间电费为221.84元，2017年6月3日至8月2日期间电费为396.49元，2017年5月期间水费为25.74元、污水费为10.53元、煤气费为17.25元，2017年6月物业费为457元，2017年7月水费23.76元、污水费9.72元、污水费27.6元、物业费152元、有线电视费323元。梁贤勇、付敏无退还汪雪玲押金。一审诉讼中，梁贤勇、付敏提供中介出具的证明，内容是汪雪玲的父亲于2017年7月25日将钥匙取回。汪雪玲为证实其并没有搬走涉案房屋的电器，向法庭提供以下证据：1.广州市石井物业管理有限公司出具的《物品出（入）通行证》，载明2017年7月14日，汪雪玲携衣服、被子、饮水机、空气清新器等物品离开涉案小区；2.汪雪玲父亲汪某出具的证人证言，表示其没有向中介公司取过钥匙；3.中介公司员工刘远洪出具的证人证言，表示其在“2017年7月底左右接到电话叫把钥匙送过去，之后就不清楚了，不是汪雪玲打的电话”。梁贤勇、付敏提出汪雪玲的上述证据超过举证期，证人汪某与汪雪玲存在利害关系；证人汪某及刘远洪并未出庭作证。另查，经向广州市白云区发展和改革委员会物价认证中心调查，截止至2017年8月，涉案房屋内的家电折旧价分别为：格力空调折旧价为899.7元、海尔冰箱折旧价为509.7元、海尔洗衣机折旧价为750元、美的微波炉折旧价为209元、康佳39寸电视价格在1599~1699元范围（具体价格需依型号而定）。梁贤勇、付敏提交了手写的关于涉案房屋需维修部分的清单。汪雪玲无提供证据证实梁贤勇、付敏已于2017年7月14日签收涉案房屋的钥匙。一审法院认为：梁贤勇与汪雪玲签订的《房地产租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容无违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人均应恪守履行。关于租金和押金的问题：根据《房地产租赁合同》约定，租赁期于2016年7月31日到期，双方当事人在合同到期后就汪雪玲继续使用房屋、向梁贤勇、付敏缴纳租金的行为可认定为形成不定期租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，当事人可以随时解除合同，故梁贤勇有权解除合同。根据民事诉讼的证据规则，当事人对自己提出的诉讼请求有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。虽然汪雪玲主张已于2017年7月14日将涉案房屋的钥匙交还中介，但其无法提供梁贤勇、付敏签收钥匙的凭证予以证实。梁贤勇于2017年8月2日与中介共同将涉案房屋门锁撬开，并提供中介出具证明、报警回执予以证实，故依法采信梁贤勇、付敏陈述。梁贤勇于2017年8月2日收回房屋，确认该租赁关系于当日终止，即涉案《房地产租赁合同》于2017年8月2日解除。梁贤勇、付敏要求汪雪玲支付房屋收回之前的租金合理合法。由于2017年7月15日至7月25日期间，梁贤勇与汪雪玲双方因对收回的房屋不符合原状而将钥匙交到中介处，要求汪雪玲修补，汪雪玲对此未提出异议并在7月25日取回钥匙，后汪雪玲亦无在法律规定的举证期提供证据证明房屋不属于汪雪玲控制使用，故视为汪雪玲没有交回房屋。汪雪玲应支付2017年7月1日至2017年8月2日期间的租金3800元以及2017年4月10日至8月2日所拖欠的水电费、物业费等费用。合同约定，逾期交纳物业的管理费、水电煤气费、电视天线费、电话费的，应按欠费总额每日1%向甲方支付滞纳金，现梁贤勇、付敏要求汪雪玲支付拖欠水电费、物业费等费用及滞纳金的诉讼请求合理合法，予以支持。2017年4月10日至2017年8月2日期间产生的水电费、煤气费、物业费、污水费、有线电视费共计1664.93元，合同约定每日1%滞纳金标准过高，调整按年利率24%计算。梁贤勇、付敏未能提供证据证实汪雪玲曾逾期7天支付租金，且合同约定承租方逾期交纳管理费、水电煤气费等费用的，出租方应支付滞纳金并有权解除合同，并未约定可没收押金，故梁贤勇、付敏要求没收汪雪玲押金诉请，不予支持。关于家具家电和房屋修复费的问题，根据梁贤勇、付敏提交的房内物品清单及《存量房买卖合同》附件家私电器清单、汪雪玲提交的放行条相互印证，均可以认定2017年7月16日时，涉案房屋内确有家电存在，该期间属于汪雪玲实际控制房屋的期间，故汪雪玲对涉案房屋内丢失电器的责任负有举证责任，应承担房内物品灭失的返还责任。经法庭释明，梁贤勇、付敏没有申请价格评估，鉴于涉案房屋内的电器业已灭失，实际评估确存在困难，经向物价局提供相关家电型号及购买使用年限进行询问，物价局所作出的估价符合市场价格，予以采纳，汪雪玲据此应向梁贤勇、付敏赔偿家电损失（1699元+899.7元×2+509.7元+750元+209元）=4967.1元。该赔偿费用按合同约定在押金中扣除，为减少当事人讼累，本案一并予以处理押金，扣除后梁贤勇、付敏应退还给汪雪玲押金2632.9元。对于房屋修复部分费用，梁贤勇、付敏提交的维修部分手写清单尚不足以证实涉案房屋的损坏的事实，亦不足以证实损坏系由于汪雪玲使用不当或故意造成；双方并未对律师费进行约定，故梁贤勇、付敏要求汪雪玲支付房屋修复费和律师费的诉讼请求，不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、梁贤勇与汪雪玲于2015年7月24日就广州市白云区兆丰路顺丰翠园XXX房签订的《房地产租赁合同》于2017年8月2日解除；二、在本判决生效之日起三日内，汪雪玲向梁贤勇、付敏支付2017年7月1日至8月2日的租金3800元；二、在本判决生效之日起三日内，汪雪玲向梁贤勇、付敏支付2017年4月10日至8月2日期间拖欠的水电费、煤气费、物业费、污水费、有线电视费共1664.93元及滞纳金（滞纳金以1664.93元为本金，按年利率24%标准从2017年8月3日计至清偿之日止）；四、在本判决生效之日起三日内，梁贤勇、付敏退还汪雪玲押金2632.9元；五、驳回梁贤勇、付敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费903元，由梁贤勇、付敏共同负担453元，由汪雪玲负担450元。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：第一，关于欠费滞纳金的计算标准问题。汪雪玲欠付2017年4月10日至2017年8月2日期间产生的水电费、煤气费、物业费、污水费、有线电视费共计1664.93元，应依约支付相应滞纳金。鉴于合同约定按欠费总额每日1%计算滞纳金的标准过高，一审法院酌情调整为按年利率24%计算，是可行的。第二，关于梁贤勇、付敏要求汪雪玲赔偿家具家电经济损失10183元、维修房屋的修复费用15000元、律师费8000元的问题。首先，对于涉案房屋内丢失的电器设备，一审法院虽认定应由汪雪玲承担赔偿责任，但本案中梁贤勇、付敏经一审法院释明仍没有申请价格评估，难以确定电器损失的价值，为此一审法院依职权向物价部门提供相关家电型号及购买使用年限进行询问，并以物价局所作出的估价作为判案依据，据此判决汪雪玲应赔偿家电损失4967.1元是可行的，本院予以认可。其次，对于房屋修复费用，因梁贤勇、付敏本案提交的证据不足以确切证实涉案房屋的损坏事实，亦不足以证实损坏系由于汪雪玲使用不当或故意造成，故对梁贤勇、付敏主张上述费用本院不予支持。另关于律师费问题，本案为房屋租赁合同纠纷，梁贤勇、付敏要求汪雪玲承担律师费缺乏合同与法律依据，本院亦不予支持。第三，关于梁贤勇、付敏要求没收押金的问题。根据本案查明事实反映：2016年7月，租赁合同到期后，汪雪玲继续承租涉案房屋；2017年5月，梁贤勇告知汪雪玲欲出售涉案房屋；2017年7月15日，梁贤勇与汪雪玲办理交接手续时，梁贤勇提出房屋多处损坏，要求汪雪玲将房屋恢复原样，同时把钥匙交中介处保管；2017年7月15日至25日期间，涉案房屋的钥匙在中介处保管；2017年8月2日，梁贤勇、付敏与物业工作人员一同撬锁进入涉案房屋。由此可见，双方在涉案房屋因出售而解约交接期间产生纠纷，汪雪玲虽未支付2017年7月1日至2017年8月2日收回房屋期间的租金，但不能认定其逾期交付租金的行为导致合同解除。因此，梁贤勇、付敏要求没收汪雪玲押金的理由不充分，本院不予支持。为减少当事人讼累，一审法院在本案中一并处理押金事宜，判决梁贤勇、付敏退还汪雪玲扣除赔偿费用后的押金2632.9元，并无不当，本院亦予维持。综上所述，梁贤勇、付敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费453元，由梁贤勇、付敏负担。本判决为终审判决。审判长 黄 嵩审判员 吴国庆审判员 姚伟华二〇一八年六月十二日书记员 邹凌青