上海市闵行区人民法院执 行 裁 定 书（2017）沪0112执异57号案外人：郑某某，女，1975年11月30日出生，汉族，住址浙江省乐清市柳市镇朝阳村。委托代理人：林甘美，上海尚庭律师事务所律师。申请执行人：上海闵行大众小额贷款股份有限公司，住所上海市闵行区。法定代表人：李伟涛，董事长。委托代理人：王岩、苏仲琦，上海王岩律师事务所律师。被执行人：上海电器城市场经营管理有限公司，住所上海市金山区。本院依据2014年11月14日作出的已经发生法律效力的上海市闵行区人民法院(2014)闵民四(商)初字第485号民事判决书，在执行申请执行人上海闵行大众小额贷款股份有限公司与被执行人上海电器城市场经营管理有限公司金融借款合同纠纷一案中，案外人郑某某对于本院查封的被执行人上海电器城市场经营管理有限公司名下房屋的执行行为提某异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人郑某某异议称：请求依法裁定解除对金山区亭林镇大亭公路XXX弄XXX号XXX层房屋的查封。2009年案外人与被执行人签订过一份合同，2011年重新签订预售合同，把2009年合同收回。2011年8月16日，案外人同被执行人上海电器城市场经营管理有限公司签订上海市商品房预售合同，合同约定被执行人将金山区亭林镇大亭公路XXX弄XXX号XXX层出售给案外人，案外人需缴纳购房款277222元。合同签订后，案外人按照合同约定全额缴纳房款277222元(第一笔2009年3月16日通过林朝喜汇款支付127431元，第二笔是郑某某于2009年3月17日现金交付售楼中心42288元，第三笔是2011年8月16日在销售中心支付的503元现金，第四笔是2011年8月17日通过周桂芬转账支付107000元)，被执行人向案外人出具税务发票，收款收据被收回。2014年7月28日，案外人与被执行人办理房屋交接手续，该房屋由案外人管理、使用至今。合同约定过户时间为签署房屋交接书的90天内，开发商没有通知办理，也一直没有告知大产证在2013年11月22日办理下来。案外人已经积极配合了交房义务，过户约定也由于房屋被法院查封而实际不能。根据我国民法体系中“物权大于债权”的基本原则，案外人已取得该房产物权，而被执行人因债务纠纷导致该房产被保全行为属于债权，查封申请人的债权无法对抗案外人的某某，故法院对案外人的房产查封保全系错误，应根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，解除对案外人的房产查封保全。案外人郑某某提交的证据为：上海市商品房预售合同，证明案外人在查封前与被执行人已经签署了合法有效的商品房预售合同且已进行网上登记；销售不动产统一发票，证明案外人已经支付全部房款；境内汇款申请书(2009年3月16日，汇款人林朝喜，收款人上海电器城市场经营管理有限公司，金额566552元，该款项是林朝喜代林洁、郑光、郑某某三人支付的购房款总和，其中127431元是代郑某某支付的)，汇兑支付往账凭证(2011年8月17日，汇款人周桂芬，收款人上海电器城市场经营管理有限公司，汇款金额214503元，是代林洁、郑某某支付的购房款，其中107000元是代郑某某支付的)，上海市不动产登记簿，证明2014年8月21日房屋被查封，长期没有办理产证的过错在于被执行人；情况说明(署期2017年12月1日，署名周桂芬、林朝喜)，证明郑某某的购房款由林朝喜、周桂芬代为支付；房屋交接书(无落款署期)，原提交的落款署期为2014年7月28日的房屋交接书不作为证据使用，是2017年9月6日补打的，证明2014年7月28日双方已经交接涉案房屋(实际面积测试为20.95，比预售面积多了0.14)，案外人在查封前已经合法占有房屋，被执行人应当给案外人开具房屋差额发票，但是由于被执行人欠税，无法开具差额部分的税务发票，导致案外人无法办理小产证；银行交易流水，是郑某某2009年3月17日取现56900元后，将该款项中的42288元用于补缴第一笔购房款的差额；署期2011年补充协议，证明郑某某在2009年3月17日之前已经支付169719元。被执行人上海电器城市场经营管理有限公司经本院通知，未出席听证审查。申请执行人上海闵行大众小额贷款股份有限公司认为，合同明确被执行人必须在2011年12月31日之前将房屋交付给案外人，如果违约案外人有权单方解除合同；案外人在未单方解除合同时更应当对于房屋办理产证时间尽注意义务。合同约定在取得大产证后90天就应当签订房屋交接书，开发商在2013年11月22日取得大产证，案外人最迟应当在2014年2月22日之前签订房屋交接书；即使根据其提交的房屋交接书打印的时间2014年7月28日，也远晚于合同约定的签订交接书的时间，但案外人未按照合同约定办理小产证，对此存在过错。案外人与开发商约定首付款170222元，剩余107000元通过按揭贷款；案外人说第一笔是2009年3月17日林朝喜支付169719元，第二笔是2009年3月17日案外人自己支付42288元，第三笔是周桂芬支付107000元，三笔款项总金额是318007元，与合同金额不符。2011年8月16日合同约定郑某某剩余的购房款通过贷款方式支付，银行汇款凭证的支付时间是2011年8月17日，第二天就由周桂芬代为全额支付贷款不合常理；金额分配也是案外人自某某的，且单据下方的人名也并非案外人郑某某。补充协议上内容证明案外人已经明知开发商要晚交房，则案外人更应当对于办理小产证起注意义务。林朝喜的汇款申请书，并非汇款凭证，不能证明实际支付该款项，且支付的金额远超本案实际房款。对于林朝喜和周桂芬出具的情况说明的真实性不予认可，应当需要本人出庭作证说明情况，且该情况说明也没有说明林朝喜、周桂芬与郑某某的关系和汇款的分配情况；林朝喜、周桂芬替三个人支付房款，与常理不符。发票并不能证明已经支付全款，且发票金额与案外人所称实际支付金额相矛盾。房屋交接书上无相应落款时间，其左侧顶格，明显没有留骑缝及小于A4纸；根据其提供的2017年9月6日打印的房屋交接书可以看出，交接书应当有打印时间，说明是当庭提交的房屋交接书存在裁剪，是郑某某为本次诉讼事后伪造的。房地产登记簿明确2013年11月22日开发商已经取得大产证，案外人对此应当是明知的，案外人应当根据合同约定及时办理房屋交接书及小产证。根据法律规定，开发商的实际房屋面积大于合同面积3%应当免收取房款。银行交易流水没有原件，真实性不予认可；复印件上也没有汇款人，“卡取56900元”，取出后是否支付房款无法证明。案外人的支付方式不符合逻辑和房屋交易习惯及流程。本院查明，一、上海市金山区亭林镇大亭公路XXX弄XXX号XXX层房屋(店铺)的登记权利人为上海电器城市场经营管理有限公司，该不动产于2014年8月21日为本院诉讼保全所查封。二、依据本院(2014)闵民四(商)初字第485号民事判决书主文确认：一、被告上海电器城市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告上海闵行大众小额贷款股份有限公司借款本金10,000,000元；二、被告上海电器城市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告上海闵行大众小额贷款股份有限公司截至2014年6月20日的利息189,444元，及以10,000,000元自2014年6月21日起至借款实际清偿日止按照中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算的各类利息；三、被告上海电器城市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海闵行大众小额贷款股份有限公司律师费200,000元；四、被告上海电器城市场经营管理有限公司到期不能履行上述付款义务，原告上海闵行大众小额贷款股份有限公司有权以上海市金山区亭林镇大亭公路XXX弄XXX号XXX、XXX号XXX、XXX号XXX、XXX号XXX、XXX号XXX、XXX号XXX、XXX号XXX、XXX号XXX-XXX层、XXX号XXX、XXX号XXX层、XXX号XXX、XXX号XXX、XXX号XXX-XXX层、XXX号XXX层、XXX号XXX层共计2,011.80平方米的房产折价或者以拍卖、变卖上述房产的价款在最高债权限额10,000,000元内优先受偿。上述抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额部分归抵押人所有，不足部分由被告上海电器城市场经营管理有限公司继续清偿；五、驳回原告上海闵行大众小额贷款股份有限公司其余诉讼请求。上列事实，由上海市闵行区人民法院(2014)闵民四(商)初字第485号民事裁定书、民事判决书、协助执行通知书，上海市不动产登记簿，当事人陈述、举(质)证等为证。本院认为，对于案外人提某的排除执行的异议，执行法院应当就案外人是否为适格权利人，该主张的权利的真实性、合法性、关联性以及能否足以排除执行为审查核心。本案依据上列审查查明的事实确认，因系争的上海市金山区亭林镇大亭公路XXX弄XXX号XXX层房屋依法登记在被执行人上海电器城市场经营管理有限公司名下，根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产登记是物权归属确认的重要依据，也是记载登记权利人拥有该项不动产的合法凭证，其物权登记之公示、公信效力当及于第三人；又，涉案被执行人上海电器城市场经营管理有限公司于执行程序中仍未履行法定清偿债务之义务，本院对登记于其名下的相应责任财产实施的财产查控措施于法有据，并为必要。同时，根据案外人郑某某诉称的异议及举证的内容，综合质证情况以及本院审查查明的事实，由案外人郑某某主张的对于系争房屋交易约定的事实抑或实际履约的真实性等未经相关生效法律文书得以佐证，而依其提交在案的相关书证，形式上难以认同其真实性以及与异议诉称事实之间的关联性；故以证据规则判断，本案尚不足以印证案外人郑某某于系争房屋查封之前已经支付对价、占有使用房屋，且对未能办理房屋产权过户登记不负有过错责任的客观事实。综上，案外人郑某某主张的异议缺乏必要的基础事实和法律依据，其异议请求不能对抗本案依法设立的司法查封效力。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第一项的规定，裁定如下：驳回案外人郑某某的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  孔祥虎人民陪审员  邓红霞人民陪审员  叶菊花二〇一八年一月三日书 记 员  蒋严玥