湖南省长沙市开福区人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）湘0105民特17号
申请人：余建中，男，1963年10月27日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。
被申请人：李铁坚，男，1966年5月5日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。
被申请人：李杰丽，女，1968年4月14日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。
申请人余建中与被申请人李铁坚、李杰丽申请实现担保物权一案，本院于2017年6月16日立案后，依法适用特别程序进行了审查。现已审查终结。
申请人余建中称：2012年12月4日申请人与被申请人签订协议，被申请人向申请人借款100万元，（从申请人向银行贷款800万元中借支），申请人于2012年12月21日向被申请人转账支付86.5万元（另13.5万元为银行收取的100万元贷款保证金、担保费和手续费），被申请人李铁坚向申请人出具借条。2015年7月15日，申请人与两被申请人签订还款协议书，确认：一、截止2015年6月30日，被申请人欠付申请人100万元，利息91656.91元；二、自2015年7月1日起，100万元本金按0.8%计算利息；三、如被申请人不能在2015年12月30日前还清全部本息，按未还金额0.3%计算违约金；四、被申请人以李杰丽名下的华盛外滩花园5栋2841号房屋（长房权证开福字××号）提供抵押担保。申请人和被申请人当日签订抵押合同，2015年7月20日办理房屋他项权证。由于被申请人至今仍未向申请人偿还借款本金及利息，已经构成违约。根据还款协议书及抵押合同，被申请人应偿还申请人借款本金100万元，利息283656.91元（按月利率0.8%计算2015年7月1日至2017年6月30日期间），违约金216000元（调减按月利率1.2%计算2016年1月1日至2017年6月30日）。申请人向本院申请：一、依法裁定拍卖被申请人抵押给申请人的华盛新外滩花园5栋2814号商品房，拍卖所得价款由申请人优先受偿149966.91元（本金100万元，利息283656.91元，违约金216000元）；二、被申请人承担本案的拍卖费、执行费等费用。
被申请人李铁坚、李杰丽称：申请人于2011年贷款113.25万元，申请人一直用被申请人的房产证抵押贷款至2015年。申请人一直未归还被申请人的房产证，被申请人需要贷款为小孩读书。申请人提供的贷款协议、还款协议书、抵押合同，两被申请人均系在不知情的情况下写的，申请人当时让两被申请人写，两被申请人对具体内容未看就写了，申请人就直接交给银行窗口了。申请人和被申请人的借款是2012年12月份，被申请人不可能再将房子去抵押，申请人骗取两被申请人的信任。
经审查查明：本案诉争房屋位于长沙市××区××路××外滩花园××房（房产权证号码70××82），系在被申请人李杰丽名下。两被申请人系夫妻关系。
2011年11月14日，案外人湖南中瑞工程建设有限公司（借款人，以下简称中瑞公司）与中国建设银行股份有限公司长沙天心支行（贷款人）签订借款合同（合同编号2011064），约定中瑞公司因工程资金需要向建设银行借款700万元，借款用于日常生产经营周转，借款期限一年，从2011年11月14日至2012年11月20日。
2011年11月14日，李杰丽（作为抵押人）与中国建设银行股份有限公司长沙天心支行（作为抵押权人，以下简称建设银行）签订《抵押合同（自然人版）》，约定为确保湖南中瑞工程建设有限公司（为债务人）与中国建设银行股份有限公司长沙天心支行签订《人民币流动资金贷款合同》的履行，确保建设银行债权的实现，李杰丽愿意为债务人与建设银行依主合同所形成的债务提供抵押担保。本合同担保的范围为1132500元及利息（包含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向建设银行支付的其他款项（包括但不限于有关手续费、电讯费、杂费、国外受益人拒绝承担的有关银行费用等）、建设银行实现债权与担保权利而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。债务履行期限从2011您11月14日至2012年11月20日，该笔抵押权所担保主债权700万中的1132500元，不足部分由其他补充。抵押财产为长房权证开福字第××号。双方另对抵押财产、担保范围、抵押财产登记、主合同变更、抵押财产的占有与保管、抵押财产的保险、对李杰丽处分抵押财产的限制、第三方妨碍、抵押权实现、违约责任、合同争议解决方式等进行约定。
2012年11月29日，中国建设银行股份有限公司长沙天心支行申请对李杰丽名下的长沙市开福区湘江中路一段126好华盛新外滩花园5栋2814房屋抵押权注销，申请注销原因：贷款已结清，申请注销。
2012年12月4日，余建中（甲方）与李杰丽、李铁坚（乙方）签订协议一份，约定：余建中名下湖南中瑞工程建设有限公司因经营需求，向建行长岭支行贷款800万元，由长沙市经济技术开发区投资担保有限公司担保，同意李杰丽、李铁坚以本案诉争房屋提供担保。各方就贷款分配事项达成一致：一、余建中同意在该笔贷款发放至余建中账户之日起三日内，分配100万元给乙方使用，并相应扣除应向银行和担保公司缴纳的相关费用及保证金；二、乙方承诺自上述100万元贷款到达乙方指定账户之日起，承担贷款总金额800万元八分之一的利息，利息按月并提前三日汇入甲方的还款账户，在全部贷款到期前三日将100万元汇入甲方还款账户；三、根据担保公司要求承担总贷款金额800万元八分之一的保证金10万元，承担总贷款金额800万元八分之一的手续费5000元，担保费3万元；四、贷款所花费的前期公关、营销费用由甲方承担；五、该笔800万元贷款周期一年，乙方保证在到期前三天将100万元本金汇入甲方还款账户。逾期造成对甲方损失的由乙方承担赔偿责任；六、甲方为避免逾期还款，甲方如果代乙方垫付100万元的，自甲方垫付之日起，乙方承担每日千分之三的违约金。期间甲方可采取保全及法律措施减少损失。
2012年12月5日，湖南中瑞工程建设有限公司（委托人）与长沙经济技术开发区投资担保有限公司（受托人、受益人）签订委托保证合同，约定委托人委托受托人作为保证人提供保证担保，受托人接受委托人的委托为委托人提供保证担保。委托人向受益人申请800万元，用途为流动资金贷款，其中综合授信包括但不限于银行承兑汇票、银行保函、信用证。基础合同履行期限为两年，自2012年12月5日至2014年12月4日。该期限与基础合同实际规定的履行期不一致的，以基础合同中的实际期限为准。受托人为委托人向受益人提供连带保证。担保费为20万元，上述费用由委托人在2012年12月10日前一次性支付给受托人。受托人担保的债务履行期限超过一年的，在该债务未清偿前，受托人应于次年的对应日支付次年的担保费，以此类推。为确保基础合同和本合同的履行，委托人向受托人提供以下反担保：李杰丽名下位于湘江中路一段126号华盛新外滩5-2814房产抵押等等。双方另对反担保方式、权利与义务、违约责任、合同的生效、变更、解除和终止、争议解决等进行了约定。
2012年12月5日，李杰丽、彭映凡、余云龙、余跃辉、朱强灵、许云汀（作为抵押人）、长沙经济技术开发区投资担保有限公司（作为抵押权人，以下简称经开区公司）与湖南中瑞工程建设有限公司（债务人，以下简称中瑞公司）签订最高额抵押反担保合同，约定：因中瑞公司与中国建设银行股份有限公司长岭支行（以下简称受益人）于2012年12月5日至2014年12月4日签订流动资金贷款合同（以下简称基础合同）、与抵押人于2012年12月5日至2014年12月4日期间鉴定《委托保证合同》，约定由抵押权人对受益人与债务人在上述期间连续发生的最高金额为人民币800万元的债权提供保证担保，为了确保基础合同和《委托保证合同》项下债务人义务得到切实履行，抵押人愿意向抵押权人提供最高额抵押反担保。抵押反担保范围：抵押权人为债务人担保的基础合同债权，包括本金800万元及其利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及受益人为实现债权的全部费用。债务人应当向抵押权人支付的担保人和评审费等。债务履行期限：从2012年12月5日至2014年12月4日。李杰丽提供其位于长沙市××区××路××外滩花园××房作为抵押物。上述各方另对抵押登记、抵押财产的占管、保险、抵押权的实现、权利和义务、特别约定、违约责任进行了约定。
2012年12月21日，李铁坚向余建中出具借条一张，内容为：根据与余建中于2012年12月4日签订的向建行长岭支行贷款的协议及公证书，今借到余建中××××长沙市长岭支行贷款的款项，共计100万元（其中10万元保证金暂交长沙市经济技术开发区投资担保有限公司）。借款周期一年，每月由本人按协议向银行支付利息，本金由本人按期归还。余建中通过建设银行账户向李铁坚汇款86.5万元。
2013年12月19日，长沙经济技术开发区投资担保有限公司申请对李杰丽位于长沙市××区××路××外滩花园××房抵押权注销，注销原因：该笔贷款已结清，同意注销该房产抵押。
2013年12月20日，湖南中瑞工程建设有限公司（委托人，以下简称中瑞公司）与长沙经济技术开发区投资担保有限公司（受托人，以下简称经开区）签订委托保证合同，内容约定：受托人因与中国建设银行股份有限公司长沙天心支行签订合同的需要，委托受托人作为保证人提供保证担保，受托人接受委托人的委托为委托人提供保证担保。委托人向受益人申请融资授信金额1000万元，用途为补充流动资金。委托人在贷款到期前一次性归还，该笔贷款发放后每季度还款60万元本金，利息同付，剩余本金到期一次性还清。基础合同履行期限为5年，从2013年12月20日至2018年12月20日，该期限与基础合同实际规定的履行期限不一致的，以基础合同中的实际期限为准。委托人为受托人向受益人提供连带保证。受托人的保证期间为基础合同债务履行其届满之日起2年。为确保基础性合同和本合同的履行，委托人向受托人提供以下反担保：办理以下房产抵押登记，其中李杰丽位于长沙市××区××路××外滩花园××房。双方另对权利和义务、争议的解决、合同的生效、变更、解除和终止、保证合同的签订或保函的出具、其他约定的事项等进行了约定。
2013年12月20日，彭映凡、李杰丽、余云龙（作为抵押人）与长沙经济技术开发区投资担保有限公司（作为抵押权人）和湖南中瑞工程建设有限公司（作为债务人）签订《最高额抵押反担保合同》，约定：因债务人与中国建设银行股份有限公司长沙天心支行于2013年12月20日至2018年12月20日签订《人民币流动性资金贷款合同》，与抵押权人于2013年12月20日至2018年12月20日签订《委托保证合同》，约定由抵押权人对受益人与债务人上述期间连续发生的最高金额1000万元元整的债权提供保证担保，为确保基础合同和《委托保证合同》项下债务人义务得到切实履行，保证抵押权人利益，抵押人愿意向抵押权人提供最高额抵押反担保。抵押权人为债务人担保的基础合同债权，包括本金1000万元及其利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及受益人为实现债权的全部费用等。本抵押合同担保的债权为债务人于2013年12月20日至2018年12月20日止与受益人所发生的贷款金额为1000万元中的700万元，其余不足部分由其他担保物作担保。基础债务履行期限为：2013年12月20日至2018年12月20日。李杰丽提供抵押物位于长沙市××区××路××外滩花园××房。
2015年7月15日，余建中（作为贷款方）与李杰丽、李铁坚（作为借款方）签订借款合同（编号20150715），内容约定：借款用途用于周转，借款方向贷款方借款1091656.91元，借款期限从2015年7月15日至2015年12月30日，借款方应于2015年12月30日前还清全部借款。借款方必须按照借款合同规定的用于使用借款，不得挪作他用，不得用借款进行违法活动。担保方式以长房权证开福字第××号房屋房产作担保，房屋所有权证70××82号。
2015年7月15日，余建中（作为抵押权人）与李杰丽（作为抵押人）签订《一般抵押权合同》，内容约定：为确保债务人李杰丽、李铁坚与债权人（即抵押权人）签订的编号为20150715的借款合同的切实履行，抵押人愿意为债务人与债权人依主合同所形成的债务提供房地产抵押担保，抵押权人对抵押房屋进行了充分了解，同意抵押人用下述房屋为债务设定担保。被担保的主债权为借款1091656.91元。债务人履行债务的期限为从2015年7月15日起至2015年12月30日止。抵押的房屋坐落于长沙市××区××路××号华盛新外滩花园，房屋所有权人李杰丽，房屋所有权证号70××82。抵押担保范围为：1、主合同中约定主债权及其利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。双方另对抵押权登记、权利义务、违约责任进行了约定。
2015年7月15日，余建中（作为甲方）与李杰丽、李铁坚（作为乙方）签订还款协议书，内容约定：1、根据2012年12月4日甲、乙签订的《协议》，甲方同意将其名下企业800万元贷款，分配100万元给乙方使用，由乙方负责偿还该100万元本金及利息并承担相关费用。2、2012年12月21日甲方根据前述《协议》内容借款100万元给乙方李铁坚，详见李铁坚出具的《借条》。3、根据甲方已于2014年12月24日将该笔贷款向银行还清的事实，依据2012年12月4日《协议》和2012年12月21日《借条》，2012年12月21日至2013年12月20日，乙方应付甲方银行利息及担保公司担保费和手续费合计113868.75元；2013年12月25日至2014年12月24日，乙方应付甲方银行利息及担保公司担保费和手续费合计114788.16元。4、甲方同意乙方于2015年12月30日前向甲方还清全部贷款本息，并自2014年12月25日其按月息0.8%计付利息。5、根据前述约定，2014年12月25日至2015年6月30日，乙方应付甲方的利息为：100万元本金按月息0.8%计算，6个月的利息为48000元。6、根据前述1、2、3、4、5条内容计算，截止2015年6月30日，乙方应付甲方利息及担保费、手续费合计276656.91元，减去长沙市经济技术开发区投资担保有限公司已退还给甲方的保证金10万元，乙方2012年12月已承担的35000元和乙方已付给甲方利息50000元，乙方尚欠甲方利息91656.91元，尚欠甲方本金100万元。现甲、乙双方协商一致就乙方尚欠甲方本金和利息还款事宜，自愿达成如下协议：一、截止2015年6月30日，乙方尚欠甲方本金和利息共计1091656.91元，乙方在2015年12月30日前全部向甲方还清。二、自2015年7月1日起，乙方欠付甲方的100万元本金，按月息0.8%计算至还清时止。三、如乙方不能在2015年12月30日前还清全部本息，视为乙方违约，由乙方按未还金额每日千分之三向甲方支付违约金。四、乙方以房屋所有权人李杰丽名下，位于长沙市××区××路××外滩花园××2814的长房权证开福区字70××82房屋向甲方提供抵押担保，若乙方不能按本协议约定履行还款义务，甲方即可依法行使对该套房屋的抵押权。
2015年7月15日，余建中（甲方、作为抵押权人）与李杰丽、李铁坚（乙方、作为抵押人）签订抵押合同，内容约定：乙方李杰丽将位于长沙市××区××路××外滩花园××2814作为抵押。被担保债权为主合同项下本金100万元，截止2015年6月30日的利息91656.91元，自2015年7月1日起，以本金100万元按月息0.8%计算至还清时止的利息及违约金。主合同债务人（即李铁坚、李杰丽）履行债务的期限为2015年12月30日前。乙方抵押担保的范围为主合同项下的本金、利息、违约金和实现主合同债权的所有费用。主合同债务人（即李铁坚、李杰丽）未在2015年12月30日前向甲方足额偿还本金及利息，或抵押物有损坏、价值明显减少且乙方拒不提供新的担保，甲方即可依法行驶抵押权，拍卖、变卖抵押物并以所得价款优先受偿。
2015年7月20日，李杰丽位于长沙市××区××路××外滩花园××房办理了房屋他项权证（房他证开福字第××号），房屋他项权利人为余建中。
以上事实，有房屋他项权证、委托保证合同、抵押合同、最高额抵押反担保合同、一般抵押权合同、协议、借条抵押合同、借款合同、还款协议书等证据在卷佐证。
本院认为：2015年7月15日，余建中（作为贷款方）与李杰丽、李铁坚（作为借款方）签订借款合同（编号20150715），内容约定：借款方向贷款方借款1091656.91元。2015年7月15日，余建中（作为抵押权人）与李杰丽（作为抵押人）签订《一般抵押权合同》，内容约定：为确保债务人李杰丽、李铁坚与债权人（即抵押权人）签订的编号为20150715的借款合同的切实履行，抵押人愿意为债务人与债权人依主合同所形成的债务提供房地产抵押担保，抵押权人对抵押房屋进行了充分了解，同意抵押人用下述房屋为债务设定担保。被担保的主债权为借款1091656.91元。2015年7月15日，余建中（作为甲方）与李杰丽、李铁坚（作为乙方）签订还款协议书。2015年7月15日，余建中（甲方、作为抵押权人）与李杰丽、李铁坚（乙方、作为抵押人）签订抵押合同，内容约定：乙方李杰丽将位于长沙市××区××路××外滩花园××2814作为抵押。被担保债权为主合同项下本金100万元，截止2015年6月30日的利息91656.91元，自2015年7月1日起，以本金100万元按月息0.8%计算至还清时止的利息及违约金。主合同债务人（即李铁坚、李杰丽）履行债务的期限为2015年12月30日前。申请人向本院提交上述证据，拟证明被申请人欠原告借款1091656.91元。但李铁坚于2012年12月21日向余建中出具借条一张，余建中通过建设银行账户向李铁坚汇款仅86.5万元。申请人余建中与两被告申请人对主债务存在争议，为确保当事人的权益受到保护，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条规定：“人民法院受理申请后，经审查符合法律规定，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。”申请人余建中的申请不符合法律规定。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百七十二条第三项规定，裁定如下：
驳回申请人余建中的申请。
申请人余建中可以向人民法院提起诉讼。
审 判 员 王鹏
二〇一七年九月十八日
代理书记员 梁广
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百九十七条人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第三百七十二条人民法院审查后，按下列情形分别处理：
(一)当事人对实现担保物权无实质性争议且实现担保物权条件成就的，裁定准许拍卖、变卖担保财产;
(二)当事人对实现担保物权有部分实质性争议的，可以就无争议部分裁定准许拍卖、变卖担保财产;
(三)当事人对实现担保物权有实质性争议的，裁定驳回申请，并告知申请人向人民法院提起诉讼。