重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0112民初9615号原告：张勇，男，汉族，1968年4月17日出生，住河北省唐山市丰润区。委托诉讼代理人：张涛，重庆玖鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：马冬军，重庆玖鼎律师事务所实习律师。原告：廖英，女，汉族，1972年8月18日出生，住河北省唐山市丰润区。委托诉讼代理人：张涛，重庆玖鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：马冬军，重庆玖鼎律师事务所实习律师。被告：谢骏驰，男，汉族，1975年6月26日出生，住重庆市渝北区。原告张勇、廖英与被告谢骏驰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月3日受理后，依法由审判员万园薇适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张勇、廖英的委托诉讼代理人张涛、马冬军、被告谢骏驰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张勇、廖英向本院提出诉讼请求：1．被告谢骏驰向原告张勇、廖英返还定金20000元，并支付违约金272140元；2．被告谢骏驰支付原告张勇、廖英律师费3000元；本案诉讼费由被告谢骏驰承担。事实与理由：2016年12月12日，张勇、廖英作为买方，谢骏驰作为卖方，重庆诚详房地产经纪有限公司作为经纪方，三方签订《房屋买卖（转让）合同》，合同约定谢骏驰以1360700元的价格将位于重庆市渝北区××街道××号房屋出售给张勇、廖英。当日，张勇、廖英便根据合同约定向谢骏驰支付定金20000元。然而该房屋实际所有权人并非谢骏驰，而是案外人罗平，谢骏驰属于无权处分。谢骏驰的行为导致合同无法履行，张勇、廖英已于2017年4月19日向谢骏驰发出了解除合同通知书。根据合同约定，谢骏驰应当承担房屋价格20%的违约金以及张勇、廖英支出的律师费、诉讼费等，故张勇、廖英提起本案诉讼。被告谢骏驰辩称，首先，谢骏驰从未以隐瞒、欺骗的方式向张勇、廖英及中介公司提供不实信息，谢骏驰已清楚无误的告诉张勇、廖英其是罗平欠款案件的执行申请人，正在申请拍卖罗平的房屋。为了避免出现流拍风险，希望在申请拍卖前落实买家，以免流拍后降价，为此，谢骏驰向张勇、廖英及中介提供了重庆市渝中区人民法院的判决书、生效证明、执行申请回执、罗平的房产证等资料，《房屋买卖（转让）合同》中的条款也多次注明“以法院拍卖为准”，而张勇、廖英举示的证据也表明其知晓并非是谢骏驰卖房，而是由谢骏驰向张勇、廖英提供信息，目的是让张勇、廖英去参加重庆市渝中区人民法院的拍卖。因此，《房屋买卖（转让）合同》是完全可以履行的，但张勇、廖英在签订合同后无故提出解除合同，其行为构成根本违约。其次，在张勇、廖英提出解除合同后，谢骏驰为了尽快解决问题，同意了张勇、廖英的解约要求，与其签订了《合同中止协议》，不但没有追究张勇、廖英的违约责任，反而在合同中约定在中介找到新客户后，退还张勇、廖英20000元定金。现谢骏驰同意退还张勇、廖英定金20000元。再次，买卖双方在合同中约定张勇、廖英参与法院拍卖时，谢骏驰将收取的定金20000元打入法院账户作为保证金的一部分，整个过程中谢骏驰没有任何收益，在张勇、廖英违约后，谢骏驰还要重新去找新的中介及客户，为此付出更高的代价，而张勇、廖英却没有任何损失。最后，谢骏驰并非房地产交易的专业人士，张勇、廖英、谢骏驰及中介方系在清楚了解交易流程及实施步骤的情况下签订的《房屋买卖（转让）合同》，即使合同有瑕疵，也并非谢骏驰的责任。本院经审理认定事实如下：位于重庆市渝北区××街道××号房屋原系案外人罗平所有。该房屋建筑面积198.07平方米，套内面积161.98平方米。2016年，谢骏驰因与罗平之间的民间借贷纠纷，向重庆市渝中区人民法院提起诉讼。该案审理查明罗平将上述位于重庆市渝北区××街道××号房屋作为抵押物为其借款提供抵押担保。2016年4月13日，该院作出（2016）渝0103民初1391号民事判决，判决主要内容为罗平偿还谢骏驰借款920137元及利息。该判决书已于2016年6月27日发生法律效力。2016年7月，因罗平未履行前述付款义务，谢骏驰向重庆市渝中区人民法院申请执行，该院出具了《执行案件受理通知书》。2016年12月12日，以谢骏驰为卖方，张勇、廖英为买方，重庆诚详房地产经纪有限公司为经纪方，三方签订《房屋买卖（转让）合同》。合同主要约定：卖方自愿将坐落于重庆市渝北区××街道××号房屋出售给买方；房屋成交价136070元，买方须于签订本合同当日支付定金20000元予卖方，定金在该房屋过户后抵作房款。合同对于房屋交付约定为卖方承诺“以法院裁决为准”将房屋交付给买方。合同约定了买卖双方分别应承担的税费种类，并载明“具体支付税费以法院指定为准”。合同对于违约责任约定为买卖双方任何一方违反本合同约定，逾期超过10日的，守约方有权解除合同并要求违约方支付相当于该房屋成交价格20%的违约金，守约方应当向违约方发出解除合同通知书；本合同任何一方违约而导致他方追究违约方的违约责任而产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）等均由违约方承担。合同补充条款约定：上述条款以法院裁决为准；1360720元购房款（含定金20000元）划入法院指定账户。该合同对于除定金外的房款的支付时间及过户时间均未约定。谢骏驰将（2016）渝0103民初1391号民事判决书、该判决书的生效证明、执行案件受理通知书及罗平的房产证复印件提供给了张勇、廖英及中介方。当日，张勇、廖英向谢骏驰支付定金20000元。谢骏驰出具给张勇、廖英的《收条》载明：“该定金于张勇、廖英在法院竞拍交房款时一并交入法院指定账户”。谢骏驰陈述：谢骏驰在签订合同时即告知了张勇、廖英其系罗平案件的执行申请人，正在申请拍卖罗平的房屋，为了避免出现流拍风险，需由张勇、廖英去参加竞拍；双方口头约定如果有人出价更高等导致张勇、廖英没有竞拍到该房屋，所有款项退还给张勇、廖英；签订该合同时的政策是在联交所拍卖，谢骏驰明确告知了张勇、廖英要去联交所参加拍卖，拍卖前需要张勇、廖英前去报名，报名的同时缴纳10%的保证金，谢骏驰告知过张勇、廖英将把收取的20000元定金作为保证金的一部分交到法院的账户，其余部分由张勇、廖英缴纳。张勇、廖英陈述：张勇、廖英并非法律专业人士，上述《房屋买卖（转让）合同》签订时，谢骏驰及中介均表示能保证案涉房屋以合同约定的价格顺利过户到张勇、廖英名下，张勇、廖英自认为合同目的能够实现，所以才签订了合同；张勇、廖英不清楚合同关于法院相关内容的意思及原因，至于房款打到哪个账户上，张勇、廖英也是不过问的，谢骏驰告知张勇、廖英当法院拍卖的时候将房款打入法院账户即视为履行了约定的付款义务，张勇、廖英以为只要将1360700元购房款交给法院，就能马上获得房屋；谢骏驰及中介均没有告诉过张勇、廖英要去参加竞拍及竞拍的具体程序，张勇、廖英也不知晓竞拍有一个竞价过程。2016年12月19日，以张勇、廖英为甲方，谢骏驰为乙方，双方签订《合同中止协议》，协议约定立即中止上述《房屋买卖（转让）合同》；双方同意在中介重新找到新客户后，谢骏驰退还张勇、廖英定金20000元。张勇、廖英陈述：该协议签订的原因是谢骏驰称原合同存在不能继续履行的风险，但没说具体原因；该协议只是双方达成的延迟履行原《房屋买卖（转让）合同》的协议，并没有约定延迟履行的期限，如果中介找不到新客户，原《房屋买卖（转让）合同》还要继续履行。谢骏驰陈述：该协议的实际意思就是终止原《房屋买卖（转让）合同》的意思；由于张勇、廖英认为案涉房屋风水不好，所以在还没有开始拍卖前就与谢骏驰签订了该协议，签了协议后谢骏驰就未向联交所及法院申请拍卖，联交所实际没有进行此次拍卖。2017年4月11日，谢骏驰作为委托方，重庆万可投资有限公司作为受托方签订《补充协议》，约定双方就包括案涉房屋在内的三套在法院拍卖的资产达成该协议，案涉房屋房价136万元，高出房价部分按委托方与受托方二八分成。2017年4月17日，张勇、廖英与重庆玖鼎律师事务所签订《委托代理合同书》，并支付律师费3000元。2017年4月20日，张勇、廖英向谢骏驰的住址邮寄《解除合同通知书》，内容为案涉房屋的所有权人系罗平，谢骏驰的行为属于无权处分，其根本违约行为造成合同根本不能履行，故通知谢骏驰解除《房屋买卖（转让）合同》。邮单上载明内件品名为《解除房屋买卖合同通知书》。经EMS官网查询，该邮件投递状态为2017年4月21日投递并签收，签收人为“他人收丰巢”。谢骏驰称其收到过邮递员的电话及丰巢的短信，但因其在外地，所以没有去领，过了几天邮递员就取走了；邮递员并未告知谢骏驰邮寄的物品是什么，由于谢骏驰经常网购，以为是网购的物品。2017年5月9日，案涉房屋以1594700元的价格在淘宝网上被重庆市渝中区人民法院司法拍卖。庭审中，张勇、廖英陈述：目前没有相关证据证明罗平明确表示不同意将案涉房屋出卖给张勇、廖英，但即使罗平进行追认，因房屋现已被司法拍卖，原告的合同目的已无法实现。上述事实，有原、被告的陈述、《房屋买卖（转让）合同》、收条、房地产权证、民事判决书、生效证明书、执行案件受理通知书、解除合同通知书、EMS特快专递详情单、EMS邮件查询单、淘宝网拍卖信息截图、委托代理合同书、发票、《合同中止协议》等证据在案为证，足以认定。本院认为，案涉房屋原系案外人罗平所有。2016年12月12日，张勇、廖英与谢骏驰及中介公司签订《房屋买卖（转让）合同》。该合同虽未明确载明谢骏驰处置房屋的原因及拍卖的相关事宜，但从合同约定的内容、谢骏驰将重庆市渝中区人民法院相关文书及房产证复印件交给了廖英及张勇、谢骏驰出具的定金收条的内容，以及张勇、廖英关于谢骏驰告知其在法院拍卖时支付房款的陈述，能够认定张勇、廖英在签订该《房屋买卖（转让）合同》时是知晓案涉房屋系罗平所有且将被法院拍卖，谢骏驰系罗平的债权人，其签订该合同的目的是为了防止流拍。谢骏驰虽然并非案涉房屋的产权人，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，无权处分的买卖合同并不必然系无效合同。因《房屋买卖（转让）合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，故该合同合法有效。张勇、廖英认为谢骏驰存在导致合同无法履行的违约行为，并要求谢骏驰支付违约金272140元并赔偿律师费3000元。对此，本院认为，首先，2016年12月19日，张勇、廖英与谢骏驰签订《合同中止协议》，约定立即中止《房屋买卖（转让）合同》，双方同意在中介重新找到新客户后，谢骏驰退还张勇、廖英定金20000元。该协议虽然名为“中止”协议，但合同中约定了中介重新找新客户以及谢骏驰退还定金的内容，故协议实为终止《房屋买卖（转让）合同》的意思。张勇、廖英称双方签订该协议只是延期履行《房屋买卖（转让）合同》的意思，但未举示证据证明双方有此方面的意思表示，因此，张勇、廖英与谢骏驰在《房屋买卖（转让）合同》中的买卖合同关系于双方签订《合同中止协议》时解除。张勇、廖英称双方签订该协议的原因是谢骏驰提出合同存在不能履行的风险，并称谢骏驰没有说明具体原因，但并未举示证据证明买卖关系的解除系谢骏驰提出的，且谢骏驰存在违法解除买卖关系的情形，故其不能证明谢骏驰存在违约行为。其次，2016年4月20日，张勇、廖英向谢骏驰邮寄了《解除合同通知书》，谢骏驰认可邮寄地址系其住址并认可收到了丰巢的短信，故该通知书应视为送达给了谢骏驰，送达时间为EMS官网查询的签收时间即2017年4月21日。即使上述《合同中止协议》如张勇、廖英所述系延期履行《房屋买卖（转让）合同》的意思，双方的买卖关系在此时未解除，但张勇、廖英未举示证据证明截至张勇、廖英向谢骏驰送达《解除合同通知书》之时，房屋实际所有权人罗平不同意将房屋出卖给张勇、廖英，或本案存在因谢骏驰无权处分而导致该房屋所有权不能转移的其他违约情形，因此，张勇、廖英于2017年4月21日以谢骏驰并非房屋所有权人，其行为属于无权处分，且其根本违约行为造成合同不能履行为由提出解除合同的理由不能成立。最后，2017年5月，在张勇、廖英及谢骏驰均做出了解除《房屋买卖（转让）合同》中买卖关系的意思表示、双方的买卖关系已解除的情形下，案涉房屋通过司法拍卖由他人竞得，谢骏驰的行为并不构成违约。综上，张勇、廖英要求谢骏驰承担违约责任的主张不能成立。对于张勇、廖英据此要求谢骏驰支付违约金272140元及律师费3000元的诉讼请求，本院不予支持。关于定金20000元，因谢骏驰庭审中表示同意退还，本院对张勇、廖英的该部分诉讼请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告谢骏驰于本判决生效后立即返还原告张勇、廖英定金20000元；驳回原告张勇、廖英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费6178元，减半收取3089元，由原告张勇、廖英负担2880元，被告谢骏驰负担209元。财产保全费2095元，由原告张勇、廖英负担1953元，被告谢骏驰负担142元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  万园薇二〇一七年十月二十五日书记员  吕 斌