广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民再128号
抗诉机关：广东省人民检察院。
申诉人（一审被告、二审被上诉人）：高树钧，男，1953年5月5日出生，汉族，住广州市越秀区。
被申诉人（一审原告、二审上诉人）：陈明耀，男，1967年1月6日出生，台湾居民，住广州市白云区。
申诉人高树钧因与被申诉人陈明耀物权保护纠纷一案，不服本院于2015年9月19日作出的（2015）穗中法民五终字第414号民事判决，向广东省人民检察院申诉，该院于2017年2月27日作出粤检民（行）监[2016]44000000259号民事抗诉书，向广东省高级人民法院提出抗诉。广东省高级人民法院于2017年4月7日作出（2017）粤01民抗35号民事裁定，指令本案由本院再审。本院依法另行组成合议庭，于2017年9月11日公开开庭审理本案。广东省人民检察院指派广州市人民检察院检察员许远洲、书记员陈美龄出庭。申诉人高树钧、被申诉人陈明耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
广东省人民检察院抗诉认为，案件争议焦点为：争议的2.8644平方米房屋面积的物权归属问题。一、二审判决认定高树钧未提供证据证明相关的登记情况与实际情况不符，属认定的基本事实缺乏证据证明。第一，高树钧所提供的证据足以证明其于1997年购买的涉案103房应包含涉案房屋争议面积，而陈明耀未提供证据证明何展生于1997年购买的涉案102房包含了涉案房屋争议面积。首先，高树钧于1997年3月14日与广州市德心置业发展有限公司（以下简称德心公司）签订一份买卖协议，约定高树钧以136675元的总价款购买涉案103房，合同中约定的房屋建筑面积为38.5平方米。广州市国土局房管局于2000年6月向高树钧颁发的房地产证（穗房地证字第××号)载明的建筑面积为33.65平方米。即便加上该争议的2.8644平方米，高树钧所取得的涉案103房总建筑面积也未超过房屋买卖合同中约定的38.5平方米拟购买房屋面积。反观陈明耀一方，其在从原业主何展生处购买涉案l02房时既已明知涉案房屋争议面积虽登记在102房地产权证（穗房地证字第××)下，但却实际处于103房内。陈明耀未进一步提供证据(何展生同期原始购房合同或相关付款收据等)证明原业主何展生为购买涉案102房所支付的购房款已包含涉案房屋争议面积。根据“谁主张，谁举证”的民事诉讼举证规则，陈明耀应当承担举证不能的不利法律后果。其次，从涉案102房、103房的交付和历史使用情况来看，涉案房屋争议面积一直由涉案103房的实际产权人高树钧在占有使用，涉案102房的原业主何展生对此一直未提出异议。涉案房屋争议面积的所有权应由高树钧取得。第二，本案现有证据足以推翻测字：S4859号《房地产平面附图》(以下简称附图)以及涉案102房、103房的房屋登记面积。首先，附图来源不清。据附图载明，该图系由广州市白云区房地产测绘所绘制，但根据广州市检察机关向广州市白云区房地产测绘所的调查核实，该测绘所工作人员表示并没有查找到附图的相关档案。而广州市国土资源和房屋管理局白云区分局于2014年12月16日向高树钧作出的穗云国房信(2014)406号《白云区国土房管分局关于高树钧信访事项的复函》载明的该附图现场实测绘制时间(2003年3月)亦与广州市国土局房管局实际颁证附图时间(2000年6月)相矛盾。所以，附图在证据形式上存在证据瑕疵。其次，附图所显示的涉案102房、103房平面结构与该房屋实际平面结构格局明显不符。附图显示，涉案房屋争议面积处于涉案102房屋之内，然而，涉案房屋争议面积实际上从交付之日起就一直处于涉案103房屋之内，附图存在测绘错误。再次，鉴于附图测绘错误，涉案102房、103房的房地产证登记的房屋建筑面积亦存在错误。本案现有证据已足以证明涉案102房、103房的产权登记情况与实际情况不符，二审判决对此事实的认定明显错误。二、二审判决仅仅以不动产登记簿和房地产权证作为认定物权归属的唯一依据，属适用法律确有错误。不动产物权登记的目的是为了保障交易安全和交易秩序。不能仅仅依据不动产登记来认定物权的归属，尤其是在不动产物权登记的权利状态和实际的权利状态不相一致的情况下，更加不能以登记作为不动产物权归属的判断依据。从形式上看，涉案房屋争议面积确实登记在涉案102房屋之内，但实际上，该房屋争议面积系由涉案103房的产权人高树钧购买和实际占有使用。而涉案102房的原业主何展生及现有产权人陈明耀从未对该房屋争议面积行使过占有、使用、收益的权能。因此，当出现涉案房屋争议面积的登记权利状态与实际权利状态不一致时，应当以实际权利状态作为认定物权归属的依据。二审判决仅仅依据不动产登记簿登记的权属状况既认定涉案房屋争议面积归属于陈明耀所有，属适用法律确有错误。
申诉人高树钧同意抗诉意见，请求：撤销二审判决，维持一审判决。
被申诉人陈明耀辩称，不同意检察机关的抗诉意见，同意二审判决。
2013年6月27日，陈明耀向一审法院提起诉讼。请求：1.高树钧向陈明耀归还其占用的德田心路水闸东街26号102房5.7288平方米，并拆除间墙（含夹层）恢复原状；2.高树钧支付占用陈明耀房屋使用费（以每月45.8元从2011年5月31日起计至交付被占用房屋时止）。
一审法院认定事实：1997年3月14日，高树钧、案外人梁美霞与德心公司签订房屋买卖合同，约定高树钧、梁美霞向德心公司购买位于广州市白云区西槎路田心水闸东街德心花园（自编）26梯首层B103房，建筑面积为38.5平方米。2000年4月，高树钧取得了广州市白云区同德田心路水闸东街26号103房的房屋所有权，其中争议的房屋面积实际位于103房内，但房地产权证却只载明房屋建筑面积为33.65平方米（少于购房合同约定的建筑面积）。2007年2月16日，陈明耀取得了位于广州市白云区同德田心路水闸东街26号102房的房屋所有权，房地产权证载明房屋建筑面积为27.29平方米，争议的房屋面积登记于该房屋内。上述事实，有房地产权证及图纸、房地产登记簿查册表、房屋买卖合同、房款收据及当事人陈述等证据证实。
一审法院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据。本案的争议焦点在于争议房屋面积所有权归属，对此，陈明耀提供了房地产权证及其附属房屋图纸证实了房产登记现状，高树钧则提供了购房合同、收款收据证实了103房的权属来源。一审法院认为，首先，房地产权证并非认定房屋所有权的唯一依据，如权利人、利害关系人认为登记错误，有权申请发证机关予以更正；其次，争议房屋面积实际位于高树钧房屋内，高树钧提供的购房合同、收款收据恰与之印证；最后，根据房地产权证附图及交易习惯，陈明耀自购买102房时即应发现登记面积与实际面积不符的情况，但其仍然以此对高树钧提起本案诉讼，显属恶意，故其全部诉讼请求缺乏事实、法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下:驳回陈明耀的全部诉讼请求。一审案件受理费150元，由陈明耀负担。
判后，陈明耀不服一审法院判决，向本院提起上诉。
二审确认一审查明的事实。
二审期间，高树钧提交了以下5组证据：证据1.穗规函（2014）5779号《合资建房协议》，拟证明102房登记不真实；证据2.穗云国信（2014）406号及前后2附图及附图右上方照片、穗规函（2014）5867号，拟证明2000年的102房房产证《附图》不真实；证据3.102房的《广东省契税纳税申报表》及102房《广东省契税纳税申报表》的《填表须知》，拟证明何展生向郭剑颜购买面积27.79平方米的《自建房》记载文件是虚假的；证据4.102方收据和103方收据，拟证明102房88230元最多只能买24.85平方米，合建面积达27.29平方米的依据不存在；证据5.广东省城镇房地产权登记条例15、17条102房2007年《物业交接确认书》，拟证明102方业主隐瞒房产纠纷，房地产管理部门核准登记不当，应予更正。陈明耀的质证意见为：对证据1的真实性、合法性没有意见，但跟本案无关联。对证据2真实性、合法性没有意见，但是其内容可以进一步证实陈明耀取得产权证的真实性，但由于附图没有原件，所以对于真实性不确认，另外，对于反映涉案房屋现状的照片真实性陈明耀不清楚，并且也和本案无关。对证据3的真实性由法院核定，但该证据内容正好证实了陈明耀购买的涉案房屋面积包含了诉争面积。对证据4真实性、合法性、关联性都不确认。对证据5真实性没有意见，但对是否合法有效无法确认，并且从内容上看，该法条规定的房产部门的责任，而在本案的权属证书没有变更之前，那么房产证的登记应当是有效的，根本不存在条例15、17规定的适用问题，因此该规定和本案无关。
二审期间，本院分别向广州市国土资源和房屋管理局发函询问涉案房屋争议面积的档案登记资料情况，以及向广州市规划局发函询问涉案房屋争议面积的规划管理问题。广州市白云区国土资源和房管管理局及规划局的统一回函内容为：核查无涉案建筑物的规划、验收记录。另外，房屋排污管道为建设使用图审查的内容，不属于规划管理范畴。本院二审组织双方当事人就广州市白云区国土资源和规划局的回函内容发表意见。陈明耀的意见为：涉案的102房已经加建厕所，可以正常使用，并且高树钧也可以自行加建相关的管线。高树钧的意见为：涉案房屋楼上有二户住户，楼下有三户住户，高树钧无法自行加建排污管道等管线，如果不能使用争议面积处，那么高树钧不能正常使用涉案房屋。
本院二审认为，本案二审的争议焦点为涉案房屋争议面积具体数额、权属问题以及高树钧能否继续使用涉案房屋争议面积。陈明耀与高树钧所争议的房屋面积，根据房地产权证附图显示登记于102房屋内。102房建筑面积为27.29平方米，套内建筑面积为25.02平方米，根据房地产证附图所标明的尺寸计算，陈明耀现所使用的面积为22.1602平方米（6.19X3.58=22.1602），高树钧所占有使用的102房面积为2.8644平方米(2.31X1.24=2.8644)，上述两项面积相加与102房登记套内面积一致，因此双方所争议的面积实际为2.8644平方米。陈明耀上诉主张涉案争议面积为5.7288平方米，并无事实依据，对该主张不予采纳。根据《中华人民共和国物权法》十六条的规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。高树钧上诉主张涉案争议面积登记在陈明耀名下是错误的，但高树钧并未提供证据证明相关的登记情况与实际情况不符，因此，在涉案房屋争议面积登记尚未变更的情况下，陈明耀依法对涉案房屋争议面积享有所有权。根据《中华人民共和国物权法》第八十八条的规定，“不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利”。鉴于涉案楼房在双方当事人入住时就存在间隔，至今也没有改变。高树钧长期占有并使用涉案房屋争议面积，原产权人一直未对此提出异议。陈明耀作为房屋买受人，从2007年2月取得产权后，直至2013年才提起本案诉讼,并且陈明耀也陈述现其所使用的102房已经自行加建了厕所，可以正常使用。而高树钧如将涉案102房争议面积归还给陈明耀，在自行加建生活设施方面存在障碍，基于有利生产、方便生活、团结互助的原则，高树钧可继续使用涉案102房争议面积。高树钧实际占有使用涉案102房面积，应当按照有资质的评估机构参照私房租金标准向陈明耀缴纳使用费，并不超过陈明耀主张的每月45.8元的标准,鉴于高树钧未就支付使用费的起算时间提出意见，陈明耀主张从2011年5月31日开始起算使用费理据充分，应予支持。关于高树钧二审期间提交的证据，由于该证据并非一审庭审结束后新发现的证据，不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项的规定，故依据该司法解释第四十三条第一款规定，二审对该证据不予采纳。另，高树钧二审期间申请法院调查，由于所申请调查的事项不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条规定的属于需人民法院依职权调查的范围，对于该申请不予接纳。综上所述，一审法院查明事实基本清楚，但处理欠妥，二审予以变更，陈明耀的上诉部分有理，予以支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销广州市白云区人民法院（2013）穗云法民四初字第842号民事判决。二、高树钧应于本判决送达之日起十日内向陈明耀支付从2011年5月31日起计至本判决送达之日止的涉案争议面积2.8644㎡的房屋使用费（房屋使用费的标准由陈明耀、高树钧双方申请有资质的评估机构参照私房租金标准评定，并以陈明耀主张的每月45.8元为限）；自本判决送达之次日起至高树钧继续占有涉案争议面积期间的房屋使用费，高树钧仍应按上述租金标准按月支付给陈明耀。三、驳回陈明耀的其他诉讼请求。如果高树钧未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费150元，由陈明耀负担100元，高树钧负担50元；二审案件受理费150元，由陈明耀负担100元，高树钧负担50元。
高树钧不服二审判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2016年3月18日作出(2015)粤高法民申字第3023号民事裁定驳回高树钧再审申请。高树钧遂向检察机关申请监督。
本院再审认为，再审同意抗诉机关归纳的案件争议焦点，即争议的2.8644平方米房屋面积的物权归属问题。根据《中华人民共和国物权法》第十六条第一款“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；不动产登记簿是物权归属和内容的根据，除非有充分相反证据，否则不动产登记簿记载内容的公示效力不被推翻。本案中，争议的2.8446平方米面积没有被有关部门的档案登记资料记载，高树钧在诉讼中提供的购房合同、收款收据，历史使用情况等证据亦均不足以证明高树钧使用该面积有合理依据，另因涉案102、103房屋的《房地产权证》及附属房屋图纸测绘登记行为的合法性尚未经过审查，在上述权证未被发证机关更正的情形下，涉案102、103房屋的《房地产权证》及其附属房屋图纸记载内容不能被证明有误，故陈明耀仍依法对涉案房屋争议面积享有所有权。又据民事诉讼关于举证责任的相关规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。因再审没有提出新证据或新事实推翻二审认定事实理据，二审判决应予维持。
综上所述，抗诉机关的抗诉理由、高树钧再审请求依据不足，本院再审予以驳回。二审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第二百零七条的规定，判决如下：
维持本院（2015）穗中法民五终字第414号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长 林 娟
审判员 张一扬
审判员 叶惠莲
二〇一七年十二月十九日
书记员 李洁茹