江西省于都县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣0731民初488号
原告：江西燕兴物业管理有限公司
住所地:赣州市长征大道31号13-1#、2#、3#写字楼。
法定代表人：刘燕。
委托诉讼代理人：吴群，江西南芳律师事务所律师，代理权限：特别授权。
被告:华志辉，男，1990年9月1日出生，汉族，住于都县，现住于都县，
委托诉讼代理人：ＸＸ杰、金彩红，江西律嘉律师事务所律师，代理权限：一般代理》
原告江西燕兴物业管理有限公司（以下简称：燕兴物业公司）与被告华志辉物业服务合同纠纷一案，本院于2018年2月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告燕兴物业公司的委托诉讼代理人吴群，被告华志辉及其委托诉讼代理人ＸＸ杰、金彩红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
江西燕兴物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告支付拖欠的物业费计人民币5318.1元，支付滞纳金计人民币7178.83元（自2015年10月1日起暂计至2017年12月31日，直至付清为止），以上合计人民币12496.93元：2、请求依法判令被告承担本案诉讼费用。实与理由：2014年12月10日，原、被告签订《天成名都物业管理服务协议》，双方约定由原告对天成名都小区的房屋共用部位、共用设施设备、公共秩序、公共卫生等进行管理，被告应自开发商通知交房之日起依约支付物业服务费用，如逾期缴纳，应自逾期之日起按每天3‰的标准支付滞纳金。同日,被告办理了入伙手续，领取了房屋钥匙。2015年10月1日起，被告以各种理由拒绝支付物业服务费用，原告经多次催告无效于2017年11月10日向被告送达律师函，截至2017年12月31日，被告累计拖欠物业费计人民币5318.1元。综上所述，原、被告签订的《天成名都物业管理服务协议》系双方自愿签订，该协议合法有效，双方应共同遵守。被告的行为已严重违反协议约定，损害了原告的合法权益，故请求贵院查明事实，依法支持原告的诉讼请求。
被告华志辉辩称，一、原告主张按合同约定的标准支付物业管理工作费没有事实依据。
（一）原告在提供物业服务过程中严重违约，所提供的物业服务质量与收取的物业管理费用不相符，应相应减少物业费价款，具体为：
1、根据被告与原告签订的“天成名都物业管理服务协议”第5条：对违章装修、违章搭建有权制止、纠正、通报或向上级主管部门报告。2018年的时候，原告在未告知小区内业主的情况下，私自允许“金玛时代”KTW休闲中心在小区内开设一扇后门，致使该歌舞厅的闲杂人员随意出入小区，对于小区内的防火、防盗等造成潜在的安全隐患，严重违反了该条款的约定。
2、在原告提供物业服务合同的过程中，小区内的生活垃圾随处可见，环境卫生恶劣，电缆设施随意堆放，对小区内业主的出行、安全，造成严重的障碍，严重违反了“天成名都物业管理服务协议”第6条第二款的约定。
3、天成名都小区内的楼道门禁系统、可视对讲系统一直未能完善，出入口的物业岗亭也经常处于无人看守，无人登记、查验，外来闲杂人员、车辆随意出入小区，致使小区内连续发生多起盗窃事件，对小区内业主的人身财产造成重大损失。严重违反了被告与原告签订的“天成名都物业管理服务协议”第6条第三款：“小区主出入口实行24小时专职保卫人员门卫值守，调解小区内的公共安全事务”的规定，对公共安全造成重大隐患。
4、针对上述情况，部分入住业主在2016年5月30日以书面的形式联名向“天成名都”的建设单位江西龙事达实业有限公司提交了一份“意见书”，要求建设单位责令原告进行整改、处理。于都县建设工程质量监督站也于2016年6月30日向建设单位江西龙事达实业有限公司下达“建设工程质量（安全）整改通知单”。对于部分业主提出的要求和意见，江西龙事达实业有限公司分别在2016年6月16日、6月30日以书面形式出具了“业主反映存在问题”、“关于天成名都业主《意见书》回复函”。在两份回复函中，江西龙事达实业有限公司对于业主提出的要求和意见进行认真细致的回复，并肯定了被答辩人在提供物业服务过程中的无作为及管理不到位，并承诺与原告协商，将由江西龙事达实业有限公司组建物业管理团队接管物业管理。事后，该问题却一直未能解决、处理。
原告主张按合同约定的标准支付物业费，前提条件是提供了符合合同约定的内容与质量要求的服务，否则，其请求就成为无水之源。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任，基于原告方有上述违约事实，提供的服务质量不合格，故不能按合同约定的价格标准计算物业费。被告保留反诉的权利。
（二）被告未入住期间的物业费应当减半收取。
被告于2014年12月10日与原告签订了《天成名都物业管理服务协议》，但是，自2016年4月20日才开始装修好入住。根据《江西省物业管理服务收费管理办法》第二十条之规定，业主或使用人在办完购房或租赁手续后(以交钥匙为准)，物业管理公共性服务费由业主或使用人按月交纳，已购买但未住的，业主交纳50％物业管理公共性服务费。因此，入住前的物业应当减半交纳，原告主张的物业费应相应扣减。
（三）原告在本案中的物业服务收费未取得收费等级证书，未公示收费许可，其收取的物业管理费没有相关法律依据。
依据《江西省物业管理服务收费管理办法》第五条之规定，物业管理服务的范围主要有：
(1)公共性服务。主要包括：物业管理范围内的房屋建筑与装修管理、公共设施、设备的日常养护与维护、交通管理、消防管理、安全秩序管理、绿化管理、环境卫生管理、公共停车场管理等。
(2)专项性服务。主要包括：电梯、转供电、二次供水和中央空调等房屋设备运行服务。
(3)其它特约性服务。主要包括代办性服务、特约服务和多种经营性服务。
该《办法》第十条规定，物业管理区域内公共性服务费实行政府定价。专项性服务收费，实行政府指导价。
另外，《物业服务收费管理办法》第八条规定，物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。
而本案中，被告与原告签订“天成名都物业管理服务协议”后，其物业服务的收费标准、收费等级证书一直未在小区内进行公示，被告有理由相信原告未取得相关的物业服务收费等级证书及资质。原告也未就物业服务收费公示过相关部门的任何收费批复文件、价格指导意见。
因此，原告主张的物业服务费用没有任何法律依据，而且，其提供的服务与收费标准严重不符，应当降低收费标准。
二、原告主张的滞纳金标准过高，而且没有事实依据及法律依据，应予以驳回
原告主张按合同约定承担逾期付款的违约金，即自逾期之日起按每天3‰的标准支付滞纳金，尽管滞纳金的内容在《天成名都物业管理服务协议》第六条有约定，但是，该约定不能适用。理由是：一是《协议》不是业主自愿签订的。开发商强制性规定入伙必须签订该《协议》为前提，协议为格式条款，其中的内容根本没有和业主商定，且不容更改，因此，该协议并非双方合意的结果。二是该违约金本身标准过高。每天3‰的标准相当于每月90‰，大大超过了民间借贷利息20‰的上限，不能得到法律的支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。另据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告并未举证证明其因逾期交纳物业费造成多大的损失，每天3‰的标准明显大大超过了标准，因此，如果被告这一方被认定逾期付款，那么，应参照一般的逾期付款责任，即以月利率6‰的标准比较公平。三是原告履行合同时服务质量严重不符合约定，且此前一直消极应对被告及建设单位提出的整改要求，无视被告提出的合理要求，依据合同法的规定，《天成名都物业管理服务协议》作为双务合同，在此情形下，被告暂停支付物业费，不仅是情有可原的，而且有法律依据。所以，原告主张按每天3‰的标准不能得到法律的支持。
综上，被告认为，原告既然接管了“天成名都”小区的物业管理服务，就应按“天成名都物业管理服务协议”的约定积极履行约定义务，提供与收费相符的服务，同时，对于被告等提出的要求和意见，限期整改到位。在此之前，其主张物业费及滞纳金没有事实与法律依据，请求予以驳回为盼！为维护被告的合法权益，请法庭依法裁判。
本院经审理认定事实如下：被告华志辉购买天成名都2栋504室房产，房屋面积为151.5㎡，2014年12月10日，被告办理了入伙手续，领取了房屋钥匙并确认收房。同时缴纳了物业服务费。同日与原告燕兴物业公司签订了《天成名都物业管理服务协议》。该协议约定了双方的权利义务、物业管理服务费、违约责任等，其中高层、小高层住宅物业费1.30元／㎡月，还约定因业主从办理交房、装修至入住需要一段时间，考虑到业主在这段时间的缴费方便，业主在办理交房手续时，一次性预交一年（12个月）的物业管理公共性费用，业主入住前后的物业管理公共性费用在其预交款中冲抵，冲抵完之后按每季（三个月）预交一次或由业主自愿预交半年、一年物管费。业主或物业使用人应在每三月的首月前履行交费义务，如逾期缴纳将按日3‰的标准加收滞纳金。被告物业费交至2015年9月。之后物业费之诉讼前未交，原告于2017年11月10日向被告发律师函催缴未果，遂诉至本院要求被告支付拖欠的物业费计人民币5318.1元，支付滞纳金7178.83元，共计12496.93元。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了下例证据：1、原告营业执照、法定代表人证明；2被告身份证复印件；3、天成名都物业服务协议复印件；4、天成名都入伙手续书复印件；5、律师函、照片复印件；6、工程联系单、实施派修单、安防排班表、业主来电、来访记录表；7、于都县物价局关于天成名都收费标准的批复文件复印件。被告质证认为，对证据1、2三性无异议；对证据3真实性无异议，对于物业公司必须按约定提供相应的服务，并且要有相关部门的批复才能收取相关的费用；证据4的入伙时间不能证明是入住时间；对于证据5三性均有异议，不能证实所拍照片是送达律师函的照片；对于证据6与事实不相符，没有业主签字；证据7批复有效期是到2015年7月，期满必须重新报批，原告并未得到批复和相关资质。
被告华志辉向法院提交证据：1、关于天成名都小区物业及配套设施诉求函、意见书，业主反映存在问题回复函、建设工程质量整改通知书；2、天成名都小区1、2期物业服务相关图片和视频光盘；3公安局对几户业主华洋海、邱小慧、丁小群住宅被盗的立案告知书各一份；4、天燃气点火记录及缴费单据。原告质证认为，对证据1三性均有异议，都是业主自行向房地产开发商反映的相关问题，而不是与原告相关的，上述业主反映的问题均是由开发商需承担和改善的问题，特别是建设工程质量整改通知书，与原告无任何关联性；对证据2的图片，其中关于岗亭无人看守的问题，由于安防人员除了要看亭，还要进行巡逻等，并不代表我方没有尽到安防义务；该KTV所涉的后门是根据消防部门的整改意见进行整改的消防通道；建筑材料只是临时停放，现在已经搬走了，不存在随处堆放的问题；盗窃是属于公安部门监管的职责，作为物业只负责协助，如果物业在发现盗窃没有制止或安防的义务，则物业有过错，但这不是物业发现的现场，而是公安监管的范围，不能说明原告没有尽到监管义务；路面没有硬化是开发商的职责，不属于物业管理范畴，从照片来看，还属于开发阶段，并没有交付使用；对证据3是公安监管的范围，不能完全转嫁至物业服务；对证据4关联性有异议，缴费收据等不能说明缴费时间即为入伙时间，虽然有的业主没有签字，但是他们已经预缴了一年的物业费用，说明他们已经认可了该协议，业主已经享受了相应的服务，并不是说要等到入住后才需缴纳相关费用。
本院认为，双方争议的焦点之一是原告是否按约定履行了物业服务方面的职责，是否按约定的内容及质量提供服务，是否严重违约。根据被告方提交的证据，证实原告对于小区出入管理松懈，对于非业主进出未作任何登记或盘问，岗亭无人看守，导致多名业主家中财物被盗，未尽到安全保障职责；小区业主拆除承重墙体及从小区内被违法开设后门物业未制止并向有关部门反映处理；小区内生活垃圾建筑垃圾未及时清理，小区环境脏、乱、差；建筑工地与生活区未设置栅栏、护墙等；小区内车辆随意停放；小区电梯故障不及时修复，电梯未接通备用电源等，原告方承认管理上存在比较小的瑕疵，没有事实根据。故被告方提出原告存在管理服务、质量不到位，未尽到职责的事实成立。焦点之二是被告缴纳物业管理费应以被告签订合同后领取钥匙还是以被告实际居住时间为起点；领取钥匙或入伙后至实际居住期间是否应收取50%的物业费的问题。按《天成名都物业管理服务协议》第三条第6项“交费时间：业主从开发商通知房屋交付之日起缴纳物业管理公共性服务费用。”被告提出根据《江西省物业管理服务收费管理办法》第二十条之规定，业主或使用人在办完购房或租赁手续后(以交钥匙为准)，物业管理公共性服务费由业主或使用人按月交纳，已购买但未住的，业主交纳50％物业管理公共性服务费。因此，入住前的物业应当减半交纳，原告主张的物业费应相应扣减。本院认为，原、被告按照双方的约定并已经缴纳物业费，应按照协议履行，不应扣减。焦点之三是原告的收费标准与服务不相符，应扣减物业费。原告的收费标准批示批复已过期，未重新审核，物业管理企业收费实行审验制度。每年考核复审一次，管理服务质量发生变化的，价格管理部门有权调整其收费级和收费标准。由于原告服务瑕疵，酌定按协议收取业主1.3元／㎡月计算费用的70%收取较为合理。焦点之四是滞纳金过高的问题。根据合同法“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少”根据合同法司法解释“当事人约定的违约金超过造成的损失的30%的，一般可以认定为合同法规定的”过分高于造成的损失“之规定，如需承担违约金，应按每日万分之二计算为宜。
本院认为，被告同意支付物业费用，但由于原告服务质量与收费标准不相符，要求扣减物业费的请求成立，原告要求被告支付物业费的部分请求予以支持；被告提出扣减物业费，按物业费计算70%较为合理。原告提出要求被告承担未交物业的滞纳金的请求，由于原告的服务管理有瑕疵，不应收取滞纳金，其请求本院不予支持。
综上所述，原告请求被告支付物业费及滞纳金的请求部分支持。依照《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十条、第四十一条、第四十六条、第六十四条的规定，判决如下：
一、被告华志辉于判决生效后十五日内向原告江西燕兴物业管理服务有限公司支付物业费3860.22元【151.5㎡×1.30元／㎡月×28个月（2015年10月1日-2018年1月31日止）＝5514.6元×70%】。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费112元，减半收取56元，由被告负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。
审 判 员 严继东
二〇一八年五月七日
代理书记员 梁 娜