福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）榕民终字第1313号上诉人（原审被告、反诉原告）福建群升置业有限公司，住所地福建省福州市台江区安南路18号群升商务中心12层。法定代表人徐步升，董事长。委托代理人吴挺明、陈钦，国浩律师（福州）事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）李杨健，男，1990年4月17日出生，汉族，住福建省长乐市。委托代理人洪志明、沈洁，福建创元律师事务所律师。上诉人福建群升置业有限公司（以下简称群升置业公司）因与被上诉人李杨健商品房预售合同纠纷一案，不服福州市台江区人民法院（2014）台民初字第1345号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭适用第二审程序对本案进行了审理。在本案的审理中，本院曾依法对双方当事人的纠纷进行了调解，但调解不成。本案现已审理终结。原审法院查明：2009年5月30日，原告李杨健（买受人）与被告群升置业公司（出卖人）订立了一份《商品房买卖合同》，约定被告将经过批准预售的坐落于福州市台江区八一七中路横街群升国际三期I地块第I2#楼27层2502单元房预售给原告；该商品房建筑面积为99.89平方米，总价款为1077463元；被告应当在2011年4月30日前履行交房义务。该合同第十四条约定“关于产权登记的约定，双方经协商同意选择2：[1]出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：[2]因开发商无法按照第[1]约定，经双方协商一致同意，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01％向买受人支付违约金。”第二十二条约定“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。”另，该合同附件六合同补充协议第七条约定：1、买受人在出卖人通知办理产权证之日起30日内应携带有关办证材料到出卖人指定地点办理产权证相关手续；2、因买受人的原因导致产权证无法在60日内办出（从出卖人通知办理产权之日起计算），每延期一日应向出卖人支付50元违约金。上述合同订立后，经福州市房地产交易登记中心预告登记。2009年5月30日，被告向原告出具发票，确认收取原告购房款1077463元。另，被告已于2011年5月1日向原告履行了交房义务。又查明，2012年8月29日，福州市房地产交易登记中心向被告群升置业公司发出NO：20120105《初始登记通知书》，对群升国际三期I地块I1#楼，I2#楼，I1#、I2#楼地下室房屋产权准予初始登记。2012年9月1日，被告群升置业公司按原告李杨健在《商品房买卖合同》中确认的联系地址“长乐市鹤上镇路北村下北一弄13号”，以特快专递方式向原告发出《群升国际尚都（I地块）领取办理材料通知函》，通知包括原告在的群升国际三期I地块第I2#楼住宅业主于2012年9月10日至9月14日前来领取办理房屋所有权登记的相关材料。2013年3月11日，原告领取了办理房屋所有权登记所需相关证明文件。同年4月12日，原告办妥了群升国际三期I地块第I2#楼27层2502单元房屋所有权登记手续，取得榕房权证Ｒ字第××号房屋所有权证。再查明，福州市国土资源局于2013年3月19日发出《通知》，通知群升国际三期I地块I1#楼，I2#楼，I1-I2#楼连接体地下车位业主于2013年3月19日起受理土地证收件。2013年5月10日，原告李杨健办妥了群升国际三期I地块第I2#楼27层2502单元房土地使用权登记手续，取得榕台国用（2013）第00254003804号国有土地使用证。诉讼中，原告李杨健提供了被告群升置业公司于2012年9月12日出具的《销售不动产统一发票（自开）发票联》，以证明其还向被告补交了群升国际三期I地块第I2#楼27层2502单元房的面积差价款6365元。原审法院认为，本案《商品房买卖合同》系原被告双方的真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，因而合法有效，原被告双方均应依约全面履行自己的义务。根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，协助商品房购买人办理房屋所有权及土地使用权登记，是开发商的法定义务，因此，应当认定本案《商品房买卖合同》第十四条（“关于产权登记的约定”）中约定的“房屋权属证书”包括房屋所有权证和土地使用权证。原告已于2011年5月1日接收了群升国际三期I地块第I2#楼27层2502单元房，但被告迟延至2012年8月29日才完成群升国际三期I地块I1#楼、I2#楼以及I1#、I2#楼地下室房屋产权的初始登记，而上述房屋的土地使用权登记更是迟延自2013年3月19日才开始受理，导致原告无法在商品房交付使用后365日内即2012年5月1日之前办理房屋权属登记，取得房屋权属证书，因此，被告行为已构成违约，其应当依据合同的约定承担违约责任。现被告应以其逾期办证违约责任产生之时（即2012年5月2日）原告已付购房款1077463元的每日万分之一的标准，向原告支付自2012年5月2日至2013年3月19日止的逾期办证违约金计34694元（即1077463元×每日万分之一×322天）。原告提出上述违约金应自2012年5月2日起以其实际支付的购房款总额1083828元为基数进行计算，不符合合同约定，原审法院不予采纳。诉讼中，被告提出原告因自身原因于2012年9月1日至2013年3月11日间未去办证的责任不应由被告承担答辩意见，于法无据，原审法院不予采纳。对于反诉原告群升置业公司要求反诉被告李杨健支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院认为，反诉原告于2012年9月1日按反诉被告在《商品房买卖合同》中确认的联系地址“长乐市鹤上镇路北村下北一弄13号”，以特快专递方式向反诉被告发出《群升国际尚都（I地块）领取办理材料通知函》，通知反诉被告于2012年9月10日至9月14日前来领取办理产权登记的相关材料，根据《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第一条“出卖人根据《商品房买卖合同》中记载的联系地址向买受人发出的函件三日后视为送达。寄出时间以出卖人寄出邮件上的邮戳或相关寄件凭据为准”的约定，该通知视为已于2012年9月5日送达反诉被告。但反诉被告于2013年3月11日才领取了办理房屋所有权登记所需相关证明文件后，并迟延至同年4月12日办出房屋所有权证，根据《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第七条“1、买受人在出卖人通知办理产权证之日起30日内应携带有关办证材料到出卖人指定地点办理产权证相关手续。2、若因买受人的原因导致产权证无法在60日内办出（从出卖人通知办理产权之日起计算），每延期一日应向出卖人支付50元违约金。”的约定，反诉被告的行为构成违约，其应当依据上述约定从2012年11月14日（即从2012年9月15日起经过60日）起，按每日50元的标准向反诉原告支付违约金至2013年4月12日止，计7500元（即50元/日×150日）。反诉原告要求反诉被告从2012年11月1日（即从2012年9月1日起经过60日）起支付违约金，因反诉原告通知反诉被告于2012年9月10日至9月14日前来领取办理房屋所有权登记的相关材料，故反诉原告主张的违约金起算点错误，原审法院不予采纳。对反诉原告的反诉请求中超出上述金额的部分，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款以及《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条之规定，判决：一、被告福建群升置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告李杨健支付逾期办理福州市台江区八一七中路横街群升国际三期I地块第I2#楼27层2502单元房屋所有权证的违约金人民币34694元。二、反诉被告李杨健应于本判决生效之日起十日内向反诉原告福建群升置业有限公司支付逾期办理福州市台江区八一七中路横街群升国际三期I地块第I2#楼27层2502单元房屋所有权证的违约金人民币7500元。三、驳回原告李杨健的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告福建群升置业有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费人民币667元，由被告福建群升置业有限公司负担。反诉案件受理费人民币25元，由反诉被告李杨健负担。上诉人群升置业公司上诉称：上诉人依约交付房屋给被上诉人使用，上诉人虽逾期完成群升国际I地块房屋产权的初始登记，但主观上不存在故意拖延的情形，被上诉人也并无证据证明其存在损失。讼争《商品房买卖合同》第十四条的约定对上诉人不公平，被上诉人不存在损失，不能依照此合同条款要求上诉人支付违约金，应降低或免除被上诉人主张的违约金数额。另，被上诉人应向上诉人支付自2012年11月1日起至实际办理出所购房屋的房屋所有权证之日止的逾期办证违约金。综上，请求二审法院依法查清事实，支持上诉人的上诉请求。被上诉人李杨健答辩称：讼争合同对上诉人应承担的违约责任已有明确约定。原审法院依据合同约定判令上诉人支付违约金是正确的。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。此外，被上诉人并未违约，上诉人主张被上诉人违约没有事实和法律依据。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二审中，双方当事人均未向本院提交证据材料。双方对原审查明的事实无异议，本院对原审查明的事实予以确认。本院认为：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人在平等自愿的基础上签订的，符合双方的真实意思，应认定为合法有效，双方均应依约履行。根据双方签订的合同，上诉人应于交房后365日内将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，但上诉人迟至2012年8月29日方办妥产权初始登记，且其在2012年9月1日通知被上诉人于2012年9月10日至14日领取办理房屋产权证相关材料，上诉人已构成了违约，其应根据合同的约定承担违约责任，上诉人群升置业公司提出的“并未给被上诉人造成实际损失”、“不存在故意拖延的情形”不能作为免除其违约责任的依据。本案中，双方当事人约定的逾期办理权属证书违约金的计算标准为“出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”，上诉人群升公司无证据证明该约定存在过高的情形，故上诉人主张调低违约金赔偿标准，本不予采信。关于被上诉人逾期办证违约金起算时间的确定，上诉人向被上诉人发出通知，要求被上诉人于2012年9月10日至9月14日前来领取办理产权登记的相关材料，该通知虽于2012年9月1日发出，但其时并不具备领取办理产权登记相关材料的条件，故上诉人主张被上诉人逾期办证违约金应从2012年9月1日起计算没有依据。综上，上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》（2012修正）第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费692元，由上诉人福建群升置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  汪 霞审 判 员  张佳佳代理审判员  雷晓琴二〇一五年三月十九日书 记 员  陈建彪