昆明市西山区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）云0112执异19号
异议人：戴明芳，男，汉族，1983年12月2日出生，身份证住址：福建省南安市。
委托代理人：李奇颖，云南八谦律师事务所律师。
申请人：段丽华，女，汉族，1973年4月14日出生，身份证住址：云南省昆明市官渡区。
委托代理人：周赟、王蓉，北京大成（昆明）律师事务所律师。
被执行人：云南百邦投资集团有限公司。
法定代表人许宁，该公司总经理。
组织机构代码：78461973-2。
住所地：云南省昆明市西山区广福路陆家社区红星广场商业区*号楼**层****号。
被执行人邱秋，女，汉族，1983年1月9日生，云南省人，现无业，住昆明市西山区。
被执行人许宁，男，汉族，1963年2月3日生，云南省个旧市人，云南百邦投资集团有限公司的法定代表人，住云南省红河哈尼族彝族自治州个旧市。
本院在执行段丽华与云南百邦投资集团有限公司（以下简称百邦公司）邱秋、许宁民间借贷纠纷一案中，戴明芳于2016年3月16日提出书面异议。本院受理后，于2016年5月20日组成合议庭依法对上述案件进行审查，审查终结后驳回了异议人戴明芳的异议请求。后异议人戴明芳不服本院作出的（2016）云0112执异8号执行裁定，向昆明市中级人民法院申请复议，昆明市中级人民法院受理后作出（2016）云01执复40号执行裁定书，裁定撤销本院（2016）云0112执异8号执行裁定书并发回重新审查。本院另行组成合议庭依法对上述案件进行重新审查，现已审查终结
异议人戴明芳称：西山区人民法院在执行（2016）云0112执字第118-121号裁定书过程中，查封、拍卖昆明市广福小区5幢1单元502号（以下简称“异议房屋”）的执行措施侵害了异议申请人的合法权益。并根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的相关规定，提出书面异议：1.申请西山区人民法院中止对异议房屋拍卖等强制执行措施;2.裁定撤销（2016）云0112执字第118-121号裁定；3.解除对昆明市广福小区二区5幢1单元502号的查封。
申请执行人段丽华称：异议申请人的事实及理由不能成立。理由如下：1.被执行人恶意转移财产，异议申请人亦非善意购买，不应受到法律保护。异议申请人与被执行人签订的《房屋买卖合同》约定的购房款为130万元，异议申请人明知其成交价格明显低于市场价格，且当时异议申请人明知许宁的此套异议房屋正在被申请执行人申请法院查封，所以异议申请人的行为是恶意购买的表现。根据《合同法》五十二条第二款之规定，该《房屋买卖合同》应当认定无效。2.异议申请人未在法院查封之前合法占有该房屋。异议申请人不能提供足够的证据证明其于查封之前在异议房屋中居住的证据。3.异议申请人并未真实支付合同约定价款。
被执行人云南百邦投资集团有限公司、许宁、邱秋对该案的执行标的和执行方式没有异议。
异议人戴明芳就其异议提供了如下证据:
1.《房产买卖居间合同》、《公证书》【（2015）云昆明信民字第16707号】、云南地方税务局通用机打发票。
2.证人证言三份、证明其占有房屋的照片。
3.许宁的《情况说明》、借条、汇款凭证、转账汇款电子回单、银行卡客户交易查询单。
4.《公证书》【（2015）云昆明信民字第15069号】、《公证书》【（2015）云昆明信民字第16709号】、《公证书》【（2015）云昆明信民字第16708号】。
异议人戴明芳欲证实：
1.2015年5月24日，申请人许宁在西山区人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。
2.2015年5月24日，申请人在人民法院查封之前已合法占有该不动产。
3.申请人在人民法院查封之前已按照合同约定支付绝大部分价款且申请人同意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。
4.非因买受人（申请人）自身原因未办理过户登记。
申请执行人段丽华对戴明芳出示的上述证据材料的真实性无异议。但其认为戴明芳与许宁签订的《房产买卖居间合同》的房屋售价明显低于市场价格，且出卖人与买受人在签订合同时均明知这一点，所以该合同符合《合同法》规定的“恶意串通，损害第三人利益的合同”，属于无效合同。即段丽华对异议人提供的证据的合法性不予认可，因此，段丽华对异议人欲证实的事项不予认可。
被执行人云南百邦投资集团有限公司、许宁、邱秋对上述证据无异议。
申请执行人段丽华就此异议提供如下证据：
1.西山法院的协助执行通知书复印件。
2.被执行人许宁庭审的民事答辩状。
3．房屋买卖约定、邮件往来截图、QQ号截图。
申请执行人段丽华欲证明：
1.西山区人民法院在被执行人与异议人签订《房屋买卖合同》之前就已经查封了异议房屋。
2.戴明芳曾与许宁协商一致处理该房屋，其购买行为属于恶意购买。
3.被执行人许宁未在法院查封之前将异议房屋实际交给戴明芳占有的。
异议申请人戴明芳对申请人段丽华提供的所有证据均不认可，认为申请人段丽华的申请执行行为侵害了自己的合法权益。
被执行人云南百邦投资集团有限公司、许宁、邱秋未提供证据材料。
本院认为：本案中，涉及审查的问题有以下两个方面：1.该异议申请中的申请执行人段丽华提到的该《房屋买卖合同》的合法性。2.异议申请人戴明芳的异议申请是否满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的相关规定。由于对执行案外人的执行异议审查不涉及实体法律关系及法律对实体问题的认定，故段丽华提出的涉及第一方面的问题的证据，本院在本案中不再认定。由于戴明芳提出本院的查封行为侵害了其合法权益，因此，需对第二方面的问题即执行行为的合法性进行审查。
经审查，本院查明：本院受理了段丽华与云南百邦投资集团有限公司、邱秋、许宁民间借贷纠纷系列案，后本院于2015年11月24日做出了（2015）西法民初字第2790号、（2015）西法民初字第2791、（2015）西法民初字第2792号、（2015）西法民初字第2794号判决，判决如下：由被告云南百邦投资集团有限公司、邱秋、许宁于本判决生效后十五日内偿还原告段丽华的借款。因被执行人云南百邦投资集团有限公司、邱秋、许宁在规定的期限内未履行生效的判决，原告段丽华于2015年5月26日已对其房产进行了保全，并于2016年1月13日向本院提出了强制执行申请，其后本院于2016年3月4日向被执行人许宁位于昆明市广福小区二区5幢1单元502号房屋贴出了腾房公告，限令被执行人15日内将房屋腾出。后戴明芳于2016年3月16日向本院提出了执行异议申请书，并递交了书面材料。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五之规定，人民法院对案外人提出的排除执行异议，应带审查下列内容：1.案外人是否系权利人；2.该权利的合法性与真实性；该权利能否排除执行。对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：1.已登记的不动产，按照不动产登记薄判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属……因此，如上述规定，因为人民法院在执行过程中不涉及对实体问题的审查，其审查执行异议过程中判断案外人是否系权利人应当按照财产的权利外观来审查，简而言之，即不动产以登记为原则，动产以占有为原则。本案中涉及的异议房屋为不动产，人民法院只能根据相关房管局的档案登记表中载明的内容判断其权利人，本案中的异议房屋经西山区人民法院查档结果为被执行人许宁名下的房屋，故案外人戴明芳并不属于该异议房屋的权利人，西山区人民法院根据此登记事项及上述阐明的相关法律法规，进行的查封等一系列强制措施并没有侵害到案外人戴明芳的合法权益。故依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十四条第一款第一项、第二十五条第一款第一项之规定，裁定如下：
驳回异议人戴明芳的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 马驰原
审判员 李江永
审判员 陈 芸
二〇一八年三月二十日
书记员 周 宏