阳江市阳东区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1704民初1640号原告：广东阳东农村商业银行股份有限公司，住所地阳江市阳东区东城镇东风三路220号。法定代表人：林进步，该公司董事长委托诉讼代理人：林杰，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：陈春兰，女，该公司工作人员。被告：陈大伟，男，1955年6月21日出生，汉族，户籍地阳江市阳东区。被告：陈日兰，男，1962年8月26日出生，汉族，户籍地阳江市阳东区。被告:阳江市锦绣名城房地产开发有限公司，住所地阳江市漠江花园9号楼xxx号商铺。法定代表人：陈明威，该公司经理。原告广东阳东农村商业银行股份有限公司（以下简称阳东农商行）与被告陈日兰、陈大伟、阳江市锦绣名城房地产开发有限公司（以下简称名城公司）借款合同纠纷一案，本院于2017年9月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告阳东农商行的委托诉讼代理人林杰、陈春兰，被告陈日兰到庭参加诉讼，被告陈大伟、名城公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阳东农商行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与三个被告于2014年5月22日签订的《个人购房按揭借款合同》(阳东农商行第10020149902717372号）；2.判令被告陈日兰、陈大伟共同向原告偿还借款本金261246.47元，利息（截至2017年9月20日止为7223.54元，2017年9月21日至实际清偿日止的利息按《个人购房按揭借款合同》约定利率计算）；3.判令原告有权对依法折价或拍卖、变卖被告名下位于阳江市江城区××路××号伴湖豪庭3幢1单元801房后所得的价款优先受偿；4.判令被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司对上述借款本息承担连带担保责任；5.判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：被告陈日兰因购房资金不足于2014年5月20日向原告申请借款，并于2014年5月22日与原告签订《个人购房按揭借款合同》，约定借款金额为31.6万元，利率为浮动利率，按基准利率上浮10%执行，借款期限为2014年5月至2026年5月，还款方式：每月等额法。该笔借款由被告陈日兰名下位于阳江市江城区××路××号伴湖豪庭3幢1单元801房作抵押担保，被告名城公司提供阶段性保证担保。从2017年4月20日至2017年9月20日止，被告陈日兰已拖欠我行6个月未供款，本息合计18388.11元，被告的行为已构成违约。根据《个人购房按揭借款合同》第十六条第一点第二小点、第十六条第五点第二小点，被告陈日兰未按本合同约定归还贷款本息或支付相关费用，原告有权宣布贷款提前到期，要求借款人立即归还全部借款本息及相关费用。因被告陈日兰与陈大伟为夫妻关系，所贷款项用于购买上述房产，即用于家庭的开支，该贷款为陈日兰、陈大伟的夫妻共同债务，应共同偿还，因被告陈日兰未按合同第十六条相关约定履行还款义务，被告名城公司根据本合同第十条担保条款相关约定应承担连带保证担保责任。经原告多次催收未果，现特向贵院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告陈日兰、陈大伟辩称，原告起诉的事实和理由不属实，隐瞒了其与阳江市住建局、被告名城公司三方恶意串通违法、违约的过错事实，恳请法院准许陈日兰、陈大伟中止《个人购房按揭借款合同》的履行，待涉案商品房交付给陈日兰、陈大伟并办理不动产权证时再恢复履行。一、原告、阳江市住建局与被告名城公司三方恶意违法、违约的过错行为导致涉案商品房楼盘烂尾，不能将涉案商品房交付给陈日兰、陈大伟，严重侵害陈日兰、陈大伟的合法权益，造成陈日兰、陈大伟巨大经济损失。陈日兰、陈大伟中止该合同的履行，目的在于防止更大的经济损失，是依约行使中止合同履行的权利，合法合理。二、银行是经济上的强者，购房者是经济上的弱者；银行获取的是经营利益，购房者的利益是生存利益，在利益衡量上，生存利益永远比经营者利益具有更高的价值位阶。对购房者的特殊保护，体现了保护弱者和保护人权的双重社会价值和法律价值。对本案涉案商品，根据《物权法》第20条、《城市房地产抵押管理办法》第34条的相关规定，预告登记只是设立了抵押登记的请求权，属于一种可期待的权利，并不等同于抵押权登记，银行无权就该预告抵押登记房产以折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿。三、本案的恶劣局面及相关矛盾纠纷，是原告、阳江市住建局和被告锦绣名城公司三方恶意串通违法、违约的过错行为所造成，应由过错方承担因此造成的全部经济损失和法律责任（包括但不限于本案的诉讼费）。商品房预售及其按歇贷款，是预售人将正在建设中的商品房预先出让给买受人，由买受人支付部分购房款，余下购房款再由买受人向金融机构申请贷款支付给预售人，并以买受人根据合同取得商品房的期待权让渡给银行作为取得贷款的担保。因该交易方式存在诸多不稳定因素和风险。根据《中华人民共和国城市房地产管理办法》第四十五条第三款、《广东省商品房预售管理条例》第二十九条、第三十条、第三十三条第一款、第二款、第四十二条第一款等规定，本案中，原告没有依法依归履行其对涉案商品房预收款支付和用途等法定的监管义务，没有依法依规拨付涉案商品房预收款，以致于被告名城公司逃脱监管，没有将涉案商品房预售款专款专用，而挪作他用，造成了涉案楼盘烂尾，无法按照合约支付给答辩人的恶劣后果，被告名城公司和原告应承担本案因此造成的全部经济损失和法律后果（包括但不限于本案的诉讼费、律师费等）。四、本案不存在法定或约定可解除合同的情形，原告诉请解除涉案《个人购房按揭借款合同》，理据不足。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同的目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。陈日兰、陈大伟暂停偿还涉案房贷的行为并不属于“明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，也不是迟延履行主要债务”。陈日兰、陈大伟该行为是依约行使中止合同履行的权利和防止经济损失的措施，对于陈日兰、陈大伟中止合同履行期间，原告没有提出任何异议，其从未向陈日兰、陈大伟催收过，其诉称“多次上门催收”，根本不是事实，没有任何证据证明。所以，原告其认为陈日兰、陈大伟本案行为违反涉案《个人购房按揭借款合同》，据此主张解除本合同理由明显不能成立，与本案事实不相符，理据不足。五、陈日兰、陈大伟依法依约中止涉案合同的履行，原告应向被告名城公司追回流失款项用于完善涉案商品房，才是解决本案矛盾纠纷最合适的方法。陈日兰、陈大伟对涉案商品房已经支付了264663.53元，涉案商品房本应在2015年4月29日交付使用，至现在已经违约30个月，楼盘现在还是完全停工状态，倘若陈日兰、陈大伟真的无法取得涉案商品房，所交付的购房款及已清偿的房贷本息将难以取回。况且，陈日兰、陈大伟并不是拒绝不偿还，而是先中止合同的履行。本案《个人购房按揭借款合同》贷款审核和审核依据是《商品房预售许可证》和《商品房买卖合同》（预售），《商品房预售许可证》现在已经超过有效期，而《商品房买卖合同》（预售）合同目前是违约合同，是否为有效合同还是待定。倘若名城公司一直不履行《商品房买卖合同》，陈日兰、陈大伟是不可能流浪街头来偿还银行该笔贷款的，如此也有违国家《商品房预售管理条例》的立法本意，该条例是为了“老百姓有家可归、有家可居、能够安居乐业”。因此，银行该笔贷款应向被告名城公司追讨，用于完善涉案商品房。届时涉案商品房可以交付给陈日兰、陈大伟使用并办理不动产权证书时，当然恢复合同的履行，这也是解决本案矛盾纠纷最为合适的方法。被告名城公司未作答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告阳东农商行是于2009年1月22日登记成立的股份有限公司。被告陈日兰、陈大伟是夫妻关系，双方于2010年6月21日登记结婚。被告名城公司是于2010年12月17日注册成立的从事房地产开发的有限责任公司，公司原法定代表人是陈周回，2015年3月24日变更法定代表人为陈明威。2014年5月13日，被告名城公司（甲方）与原告阳东农商行（乙方）签订《个人购房按揭贷款项目合作协议书》，合同约定双方就甲方开发的房地产项目进行购房按揭贷款项目合作，乙方同意为符合乙方规定贷款条件的购买甲方所开发的“伴湖豪庭（1、3幢）”项目的购房人提供购房按揭贷款。为保证依据本协议所形成的购房人与乙方所签订之借款合同项下的全部借款本息按期足额归还，甲方同意为购房人在未办理房产证之前向乙方提供不可撤销的连带责任保证担保，如房地产权证办理完善抵押登记手续后，自动解除。如乙方批准购房人的贷款申请，甲方应作为保证人与购房人及乙方共同签署借款合同。保证范围是全部购房人在借款合同项下的全部借款本息，保证期间为自本合同生效之日起，至依据本协议所形成的全部购房人所购房产依法办妥房地产权证书并按乙方的要求办妥及完善抵押登记手续之日止。2014年5月7日，被告陈日兰（买受人）与被告名城公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，合同约定陈日兰向名城公司购买坐落于阳江市江城区××路××号伴湖豪庭3幢1单元801房商品房，该商品房为预售商品房，建筑面积96.06平方米，其中套内建筑面积为78.10平方米，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5780.90元，总金额为451488元。双方约定买受人在签订合同时须向出卖人交付首期款135488元，余款316000元向银行办理按揭手续。另约定买受人将商品房预售款直接存入该商品房项目预售专用帐户，开户银行为阳东农商行营业部，专用帐户为80×××66，凭银行出具的存款凭证，向出卖人换领交款收据。另外，双方在2014年5月19日取得阳江市房地产交易中心出具的《商品房买卖（预购）登记证明书》，该证明书证明买方陈日兰与卖方签订的买卖（预购）房地产合同，系自愿签订，符合《广东省商品房预售管理条例》的有关规定，内容合法，双方的身份签名和盖章属实，准予登记。2014年5月20日，被告陈日兰以购房资金不足为由，向原告阳东农商行出具一份《借款申请书》，申请借款316000元，借款期限12年。2014年5月21日，原告阳东农商行（贷款人）与被告陈日兰（借款人、抵押人）、被告名城公司（保证人）签订一份《个人购房按揭借款合同》，约定被告陈日兰向原告借款316000元，借款用途为购房，借款期限144个月，即从2014年5月22日起至2026年5月21日止，贷款利率为浮动利率，按基准利率上浮10%，签订合同时的基准利率为6.55%，贷款利率为7.205%；逾期贷款的罚息利率在贷款利率的水平上上浮50%，对不能按时支付的利息，按逾期罚息利率计收复利。贷款利息自贷款实际发放日开始计息，贷款按日计息，按合同约定的还款计划偿还借款本息，当期本息当期清偿；还款原则按先还息后还本、息随本清的原则偿还，每月的20日为还款日，还款方式为等额本息还款法；账户管理约定本合同项下贷款的发放、贷款资金的支付、贷款归还及资金结算指定上述借款人、售房人开立的账户进行，本合同签订后视同借款人用于购房的信贷资金已委托贷款人支付给售房人、已委托贷款人在存款账户中扣款用于偿还借款人所欠贷款人贷款本息。贷款人按照本合同约定将相应的贷款支付至指定的账户后，即视同为贷款人已经向借款人发放了相应的贷款。贷款人与借款人、抵押物共有人约定：以被告陈日兰所购买的阳江市江城区××路××号伴湖豪庭3幢1单元801房为借款作抵押担保，担保范围为主合同项下的全部借款债务，包括但不限于全部本金、利息、违约金、损害赔偿金和抵押权人为实现债权而发生的一切费用。抵押权的效力及于抵押物的主物、从物、主权利、从权利、附合物、加工物和孳息等；另约定该抵押不受抵押权人持有债务人及抵押人以外其他第三人任何方式的担保的影响，即无论抵押权人对主合同项下的债权是否拥有其他担保，抵押权人均有权直接要求抵押人以抵押物在其担保范围内承担担保责任，且承担担保责任不分先后顺序；抵押权的实现约定债务人未按时足额偿还本息或违反主合同约定时，抵押权人有权以变卖、拍卖或法律允许的任何方式处置抵押物，并以所得价款优先受偿。同时，被告名城公司作为保证人对借款承担连带责任保证担保，保证范围是本合同项下借款人应承担的全部债务，包括但不限于全部借款本金、利息、违约金、损害赔偿金和贷款人为实现债权而发生的一切费用。保证期间为本合同生效之日起至本合同项下借款人所购房产依法办妥房地产权证书并按贷款人的要求办妥及完善抵押登记手续之日起满两年止；违约责任约定如借款人未按约定偿还贷款本息或支付相关费用，即构成违约，贷款人有权宣布贷款提前到期并要求借款人提前偿还全部借款本息、解除与借款人的借贷关系。上述合同在签订时，被告陈大伟以借款人配偶的身份在合同上签名确认。另外，该合同还附有一份《抵押物清单》，列明抵押物为阳江市江城区××路××号伴湖豪庭3幢1单元801房，“抵押人”一栏由被告陈日兰签名，“抵押物共有人”一栏由被告陈大伟签名。2014年5月27日，上述抵押的房地产在阳江市住房和城乡规划建设局对上述房地产办理预告登记手续，取得《广东省房地产预告登记证明》（证号：粤房地预登阳预押字第01000317xx号），该证明内容为：预告登记权利人阳东农商行，预告登记义务人陈日兰，房屋坐落在阳江市江城区××路××号伴湖豪庭3幢1单元801房，业务种类为预购商品房抵押权预告登记，登记时间为2014年5月27日。2014年5月30日，原告阳东农商行向被告陈日兰发放借款316000元，并制作一份《广东农村信用社（农村商业/合作银行）借款借据》，内容为：“借款人陈日兰，借款金额316000元，借款种类抵押，借款用途购房，借款年利率7.2050%，借款日期从2014年50月30日至2026年5月21日。该《借款借据》由被告陈日兰签名及盖指印确认。同日，原告从被告陈日兰指定的账户62×××66划转购房款316000元给被告名城公司指定账户80×××66，原告提供一份2014年5月30日《广东农村信用社（农村商业/合作银行）进账单》加以证明。被告陈日兰借款后，从2014年6月20日起开始偿还贷款本息，一直还款至2017年3月20日，被告陈日兰从2017年4月20日起没有偿还借款本息给原告，计至2017年9月20日止，已连续拖欠6期贷款本息未还，尚欠借款本金261246.47元、利息7223.54元。2017年8月30日，原告阳东农商行以被告陈日兰未按期归还贷款本息违反合同约定应承担违约责任为由，向本院提起诉讼。本案在庭审当中，原告及被告陈日兰均确认涉案商品房至今尚未取得房地产权证和房地产他项权证。被告陈日兰主张，阳江市住房和城乡规划建设局恶意违规发放《商品房预售许可证》、原告阳东农商行恶意违规发放贷款以及被告名城公司恶意违规使用贷款，三方恶意串通，严重损害被告陈日兰、陈大伟的合法利益，应中止涉案《个人购房按揭借款合同》的履行，待涉案商品房交付给陈日兰、陈大伟并办理不动产权证时再恢复履行。以上事实，有当事人的陈述，原告提供其营业执照、被告陈日兰和陈大伟的身份证复印件、户口薄及结婚证、被告名城公司的营业执照及企业信用信息、借款申请书、借款合同、商品房买卖合同、商品房买卖（预购）登记证明书、预购商品房抵押权预告登记、借款借据、逾期未还款资料等证据证实。本院认为，本案是被告陈日兰向原告阳东农商行借款后在履行借款合同过程中所产生的纠纷，本案为借款合同纠纷。本案争议焦点是：一、涉案《个人购房按揭借款合同》的效力及应否解除问题；二、被告陈大伟应否承担清偿责任问题；三、原告阳东农商行对被告陈日兰提供的抵押房产是否享有优先权问题；四、被告名城公司承担保证责任的问题。一、关于涉案《个人购房按揭借款合同》的效力及应否解除的问题。原告阳东农商行与被告陈日兰、名城公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订合同编号为10020149902717372号的《个人购房按揭借款合同》，是各方当事人的真实意思表示，主体适格，内容合法，应认定为合法有效，原告阳东农商行与被告陈日兰形成借款合同和抵押合同关系，与被告名城公司形成保证合同关系。本案中，原告阳东农商行履行了发放贷款义务，被告陈日兰从2017年4月20日起开始拖欠借款本息，计至2017年9月20日止，被告陈日兰已连续6期没有偿还借款本息给原告，尚欠借款本金为借款本金261246.47元、利息7223.54元，其行为已构成违约。根据《个人购房按揭借款合同》约定，借款人未按期归还贷款本息视为借款人违约，贷款人有权解除借款合同，要求借款人提前偿还借款本息。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的规定，被告陈日兰经催告后仍未履行还款义务，原告阳东农商行请求解除与被告陈日兰、名城公司签订的《个人购房按揭借款合同》，证据充分，本院应予支持。合同解除后，被告陈日兰应向原告清偿所欠的借款本息。原告阳东农商行请求被告陈日兰偿还借款本金261246.47元、利息（计至2017年9月20日止的利息为7223.54元，从2017年9月21日起至清偿全部借款本息之日止的利息、罚息按合同约定的利率计算），合法合理，本院予以支持。被告陈日兰认为阳江市住房和城乡规划建设局违规发放《商品房预售许可证》、原告阳东农商行违规发放贷款以及被告名城公司恶意违规使用贷款，三方恶意串通损害其合法利益，主张《个人购房按揭借款合同》为无效合同，理据不足，本院不予采纳。二、关于被告陈大伟应否承担清偿责任的问题。被告陈日兰、陈大伟是夫妻关系，双方同意以涉案房屋为借款作抵押担保，并在《抵押物清单》中签名确认，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外”及《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款“夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿”的规定，本案借款是发生在被告陈日兰、陈大伟的夫妻关系存续期间，被告陈大伟同意以房屋为借款作抵押担保，表明被告陈大伟清楚该借款的用途，其夫妻对于向原告阳东农商行借款具有共同举债的合意，同时两被告没有提供证据证明上述债务是被告陈日兰的个人债务，且本案现有证据未反映两人在婚姻关系存续期间就财产分配问题已进行约定，故应认定该借款为被告陈日兰、陈大伟的夫妻共同债务，被告陈大伟应与被告陈日兰共同偿还借款本息给原告阳东农商行。原告请求被告陈大伟对被告陈日兰所欠的借款本息承担共同偿还责任，合法合理，本院应予支持。三、关于原告阳东农商行对被告陈日兰提供的抵押房产是否享有优先权的问题。根据《中华人民共和国物权法》的规定，抵押预告登记与抵押权设立登记属于不同的概念，具有不同的法律性质和法律效力。预告登记与一般不动产登记的区别在于，一般的不动产登记是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记，而预告登记则是为了保证将来发生的不动产物权而进行的登记。预告登记作出后，并不导致不动产物权设立或变动，只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的排他的权利。现原告就涉案商品房主张的优先受偿权，实质上就是主张其对涉案商品房享有抵押权，而商品房的抵押权属于不动产物权，不动产物权的设立、变更、转让、消灭，应当依照法律规定登记，虽然原告阳东农商行与被告陈日兰就涉案商品房办理了抵押权预告登记，但是抵押权预告登记并不等同于抵押权设立登记，其依法也不产生抵押权设立登记的法律效果。现原告阳东农商行与被告陈日兰并未办理涉案商品房的抵押权设立登记，而在未办理涉案房屋抵押权设立登记之前，原告阳东农商行享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案商品房抵押权登记的请求权，并非对涉案商品房享有现实的抵押权。综上，原告阳东农商行就涉案商品房主张优先受偿权的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。四、关于被告名城公司承担保证责任的问题。根据《个人购房按揭借款合同》的约定，原告阳东农商行与被告名城公司形成了合法有效的保证合同关系。该合同约定了被告名城公司是连带责任保证，即抵押的商品房正式抵押登记手续办理完毕后两年，被告名城公司的保证责任免除，现抵押的商品房至今尚未取得房地产权证和他项权证，被告名城公司的保证责任依约不能免除。原告请求被告名城公司对上述债务承担连带清偿责任，理据充分，本院予以支持。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，被告名城公司承担保证责任后，有权向被告陈日兰、陈大伟追偿。被告名城公司、陈大伟经本院合法传唤无到庭参加诉讼，视其放弃举证及质证的诉讼权利，依法应作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除广东阳东农村商业银行股份有限公司与被告陈日兰、阳江市锦绣名城房地产开发有限公司于2014年5月22日签订的《个人购房按揭借款合同》（合同编号：阳东农商行第10020149902717372号）；二、被告陈日兰、陈大伟在本判决生效之日起七日内共同偿还借款本金借款本金261246.47元、利息（计至2017年9月20日止的利息为7223.54元，从2017年9月21日起至本判决确定付款之日止的利息按《个人购房按揭借款合同》约定的利率计算）给原告广东阳东农村商业银行股份有限公司;三、被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司对上述判决第二项确定的债务承担连带清偿责任。被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告陈日兰、陈大伟追偿；四、驳回原告广东阳东农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5327元（原告已预交），由被告陈日兰、陈大伟、阳江市锦绣名城房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审 判 长  林睦飞人民陪审员  曾 菲人民陪审员  冯宗俭二〇一七年十一月三十日书 记 员  李钊莹