天津市红桥区人民法院民 事 判 决 书(2015)红民初字第1755号原告天津欧亚达家居建材广场有限公司，住所地天津市红桥区西青道58号。法定代表人徐良喜，董事长。委托代理人陈鑫，该公司总经理助理。被告刘佳,男，1981年5月7日出生，汉族。委托代理人常为，天津睿亨律师事务所律师。委托代理人孟蕊，天津睿亨律师事务所律师。原告天津欧亚达家居建材广场有限公司与被告刘佳租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月1日立案受理。依法由代理审判员ＸＸ适用简易程序于2015年7月23日公开开庭进行了审理。原告天津欧亚达家居建材广场有限公司的委托代理人陈鑫，被告刘佳的委托代理人常为到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天津欧亚达家居建材广场有限公司诉称，原告与被告刘佳系房屋租赁合同关系。双方于2010年签订了《租赁合同书》。合同约定：原告将位于红桥区XXXXXX，计租面积为861.82平方米的商铺出租给被告使用。租赁期限自2010年12月16日起至2016年12月15日止。2010年12月16日为租金起算日，租金单价120元/平方米/月，租金按季度支付（法定节假日租金照计）。租金支付按先付费后使用原则，首月租金被告应在签订本租赁合同当日向原告支付。租金每年递增5%，租金付款方式为季付，每季度押一个月租金，被告应于每个交租期最后一个月的25日将下个季度的租金交付给原告。因被告原因违反本合同约定导致提前解除或终止合同的，原告有权追索，被告赔偿原告损失不得低于一个月租金。合同按约定，拖欠租金、物业服务费、能源费或其他费用超过30个自然日或出现2次逾期支付前述款项的，原告有权解除合同。被告须向原告支付违约金人民币125705元，并须于2日内结清相关费用，办理合同约定的其它交接事项并将商铺按现状交还给原告。上述合同签订后，原告依约交付了商铺。被告自承租以来，多次以资金周转困难为由欠付租金等费用。截止到2015年3月12日，被告已拖欠原告租金、违约金等费用共计567735.6元人民币。故原告诉至法院，请求：一、依法判令解除原告与被告签署《租赁合同书》并返还商铺；二、依法判令被告立即向原告支付截止到2015年3月12日欠原告的租赁房屋租金共计人民币4423030.6元，违约人民币125705元；三、案件受理费及原告实现债权的相关费用全部由被告承担。庭审中，因被告并非诉争商铺的实际使用人，原告当庭撤回要求被告返还商铺的诉讼请求。被告刘佳辩称，不同意原告的诉讼请求，请求法院依法驳回原告全部诉讼请求，因为当时正在装修影响营业，原告经理同意并承诺减免租金，被告曾给付过原告租金，关于给付多少，如何给付的，代理人还需要询问被告本人。为了支持自己的诉讼请求，原告天津欧亚达家居建材广场有限公司向法庭提交了三份证据：证据一、租赁合同，证明原、被告之间的相关权利义务，同时证明被告拖欠租金，原告有权利解除合同。证据二、财务往来凭证及明细，证明被告应该交纳的租金、已交纳租金及欠付租金。证据三、原告向被告出具的违约通知书、律师函、解除合同通知书、被告向原告出具的承诺书两份以及原告的工作人员与被告短信记录，证明2012年至2015年期间，原告对于被告拖欠租金已多次催要，被告已经知道但是仍未上缴租金。被告刘佳未向法庭提交证据。经庭审质证，被告代理人对原告提交的三份证据的真实性需要回去与被告本人核实，同时对证据一的证明目的不予认可，对证据三中短信记录的真实性不予认可，认为不能证明是原告公司与刘佳本人进行的短信往来。本院认证意见如下：原告提交的证据一、二内容真实，来源合法，与本案待证事实具有关联性，本院对上述证据的证明力予以认定。原告提交的证据三中的违约通知书及被告刘佳出具的两份承诺书内容真实，来源合法，有被告本人签字确认，该证据与本案待证事实具有关联性，本院对上述证据的证明力予以认定；对证据三中的律师函、解除租赁合同书通知书，因没有被告签收的相关证据，无法证实被告已收到上述文件，本院对该份证据的证明力不予认定；对证据三中的短信内容，因原告未提供原始记录，无法确认短信发送人的身份，本院对该份证据的证明力不予认定。经审理查明，2010年12月1日原、被告签订《租赁合同书》一份，原告作为甲方（出租方），被告作为乙方（承租方），该合同约定：甲方将位于天津市红桥区XXXXXX商铺租赁给乙方经营使用，租赁期限自2010年12月16日至2016年12月15日止，计租面积为861.82元，租金单价120元/平方米/月，第一年每月租金为103418.40元，租金每年递增5%，租金付款方式为季付，每季度押一个月租金，即每季末25日之前支付下一季度的租金，同时该合同第九章第三条约定：因乙方原因违反本合同约定导致提前解除或终止合同的，乙方已向甲方交纳的各项款项不予退还，给甲方带来其它损失的，甲方有权追索，乙方赔偿甲方的损失不得低于一个月租金；第十章第一条约定：如乙方有下列情形的，甲方有权提前解除合同：①、乙方逾期向甲方支付租金、物业管理费或电费的超过30日或出现2次逾期支付前述款项的……。上述合同签订后，原告于签订合同当天将诉争商铺交付给被告，被告未使用该商铺进行经营，而是将诉争商铺转租给“麦当劳”、“李先生牛肉面”、“格朗合米线”、“汁汁优味”四家使用。租赁期间内，被告仅在2011年1月按期交纳了第一季度的租金，后续租金均未按合同约定按期足额支付租金，而是采取不定期不定金额的方式支付租金，自2010年12月1日至2015年3月12日被告应向原告交纳租金5712285.80元，实际交纳租金5270255.20元，截止到2015年3月12日尚欠租金442030.60元，被告刘佳最后一次向原告交纳租金的时间为2015年2月2日。被告刘佳分别于2012年9月25日向原告出具《承诺书》、于2014年10月16日向原告出具《还款承诺书》，均载明被告认可拖欠租金的事实，并承诺限期缴清所欠租金，如未按时缴清，同意按双方签订的《租赁合同书》第十章第一条第一款之规定由原告提前终止合同并收回租赁场地。被告刘佳本人未出庭参加本案庭审，其委托代理人在庭审中对原告诉请的事实、欠款金额及提交的证据均表示不清楚，需要十天时间向被告本人核实，本院已向被告代理人释明相应诉讼风险及举证不能的法律后果，但到期后被告代理人仍未将核实情况告知法庭，被告刘佳本人也未到庭说明相关情况。经本院现场勘查，诉争商铺现实际经营品牌为“麦当劳”、“李先生牛肉面”，剩余两家“格朗合米线”、“汁汁优味”已经从诉争商铺中搬出。案外人天津麦当劳食品有限公司向本院出具情况说明一份，载明其与本案原告已经达成合作意向，待本案审理结束后，将与原告签订新的租赁合同；案外人天津市红桥区富红李先生牛肉面快餐店亦向本院出具情况说明一份，载明对原告起诉被告刘佳解除租赁合同一案不持异议，并明确表示不参加本次诉讼。以上本院所确认的事实，有原、被告庭审陈述及原告提供的证据、本院现场勘查照片加以证明。本院认为，原、被告签订《租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效，双方应严格履行各自的合同义务。上述协议签订后，原告依约履行了交付商铺的义务，但被告未依约履行缴纳租金的义务，截止至2015年3月12日尚欠原告租金442030.60元，且自2015年2月3日起至今未再向原告交纳租金，被告行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。现原告要求被告交纳截止至2015年3月12日所欠租金442030.60元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。关于原告主张解除合同的诉讼请求，因被告自2015年2月3日起未按合同约定履行交纳租金的义务，原告据此要求解除合同，合法有据，本院予以支持。关于原告主张的违约金125705元，被告当庭提出要求法院对违约金数额进行调整的要求，本院认为，虽原、被告在《租赁合同书》中明确约定了违约金计算标准，但根据我国法律规定违约金应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，而约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为法律规定的过分高于造成的损失。庭审中，原告未提交相关证据证明其实际损失，对此原告应承担举证不利的法律后果。鉴于被告未按合同约定向原告履行交纳租金的义务，且在租赁期间内多次出现逾期交款的情况，其违约的过错程度较大，应承担较为严格的违约责任，以造成损失的130%向原告承担违约责任为宜，故本院将被告应向原告支付的违约金数额调整为：自2015年2月3日开始按银行同期贷款利率1.3倍计算的利息损失。被告刘佳经本院释明，其本人无正当理由拒不到庭，亦未通过委托代理人向本院陈述相关事实，其放弃答辩、举证、质证等诉讼权利，应由被告刘佳自行承担相应的不利后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告天津欧亚达家居建材广场有限公司与被告刘佳签订的《租赁合同书》；二、被告刘佳于本判决生效之日起十日内一次性向原告天津欧亚达家居建材广场有限公司支付截止至2015年3月12日所欠租金人民币442030.60元，并支付自2015年2月3日起至本判决书确定的给付之日止按中国人民银行同期贷款利率1.3倍计算的利息损失；三、驳回原告天津欧亚达家居建材广场有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9477元，减半收取4738.50元，由原告天津欧亚达家居建材广场有限公司负担730.50元，由被告刘佳负担4008元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。代理审判员 王 芳二〇一五年八月二十八日书 记 员 李卓然速 录 员 王 怡附本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。