河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫01民终5330号
上诉人(原审被告)：郑州房与家房地产营销策划有限公司，住所地郑州市二七区福寿街88号二号楼2625号。
法定代表人：李炳震，该公司经理。
被上诉人（原审原告）：杜怀秀，女，1956年6月1日出生，汉族，住郑州市管城回族区。
委托诉讼代理人：王善平，系杜怀秀丈夫。
上诉人郑州房与家房地产营销策划有限公司（以下简称房与家公司）因与被上诉人杜怀秀委托合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2018）豫0104民初237号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人房与家公司的法定代表人李炳震，被上诉人杜怀秀及其委托诉讼代理人王善平到庭接受了询问。本案现已审理终结。
房与家公司上诉请求：1.依法撤销河南省郑州市管城回族区人民法院（2018）豫0104民初237号民事判决书第二项判决，发回重审或依法改判。2.本案一审、二审诉讼费用由杜怀秀承担。事实和理由：双方于2017年9月25日签订的《房屋出租委托合同》第五条第四项明确规定：杜怀秀有义务承担房屋内物品设备（含家电）因自然损坏和老化维修等义务，在收到房与家公司通知后十天内未完成维修，导致房与家公司损失客户，依法应由杜怀秀承担相应的责任。根据《房屋出租委托合同》第五条第七项，杜怀秀若不承担维修义务，房与家公司有权单方解除合同，按杜怀秀违约处理。故房与家公司的行为不构成违约,请求二审法院查明事实并依法改判或发回重审。
杜怀秀辩称，杜怀秀没有接到房屋需要维修的通知，不存在违约。
杜怀秀向一审法院起诉请求：1.解除杜怀秀与房与家公司签订的房屋出租委托合同；2.房与家公司向杜怀秀支付拖欠的租金3725元，并承担自2017年9月24日至2018年1月4日的电费104元、水费50元、物业费40元、房屋修理费100元；3.房与家公司向杜怀秀支付合同违约金5000元；4.本案诉讼费用由房与家公司承担。
一审法院认定事实：2017年9月24日，杜怀秀（甲方）与房与家公司（乙方）签订《房屋出租委托合同》一份，主要约定：1.甲方将坐落于郑州市管城区东三马路117号院5单元68号房屋全权委托乙方对外出租；2.委托期限为24个月零1天，2017年9月25日至2019年9月24日；3.甲方同意每年预留出30天不计算租金，作为乙方接洽承租的工作期，工作期后2017年9月25日开始计算租金，即自委托之日起每年乙方给甲方11个月零1天的房租；4.房屋每月租金为2500元，房租按季缴纳，具体付款时间为第一次2017年9月25日5000元，2017年12月20日7500元，2018年3月20日7500元……；5.委托期内，乙方提前退租的，应赔偿甲方两个月的合同约定的月租金为违约金，甲方提前收回房屋的，无论转租、自用、或者因自身原因造成本合同不能履行的，甲方应提前两个月通知乙方，给乙方或乙方代理客户一个月的搬迁时间，并赔偿乙方两个月合同约定的月租金为违约金，并赔偿乙方及乙方代理出租客户造成的经济损失，违约方在解除合同当日，应无条件将委托期剩余的房租全部退还对方。合同签订之后，杜怀秀于合同签订次日将涉案房屋交付给房与家公司。2017年10月10日，房与家公司向杜怀秀支付第一季度的租金5000元。因房与家公司未按照合同约定的时间支付第二季度租金，杜怀秀在催告无果的情况下，于2018年1月4日将涉案房屋收回。2018年1月11日，电费催缴通知单显示涉案房屋欠付电费104.8元。
一审法院认为，杜怀秀、房与家公司签订的《房屋出租委托合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。根据合同约定，房与家公司应于2017年12月20日向杜怀秀支付第二季度的房屋租金，但经杜怀秀催要，房与家公司未向杜怀秀支付上述房屋租金，未履行合同的主要义务，故杜怀秀有权提出解除合同。杜怀秀已于2018年1月4日将涉案房屋收回，视为以自身的实际行动通知房与家公司解除合同，故应认定《房屋出租委托合同》于2018年1月4日解除。因合同已经解除，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故杜怀秀要求房与家公司支付2018年1月4日之前未付的租金，一审法院予以支持。根据合同约定，涉案房屋每年有30天不计算租金，但合同履行不足一年，故将该30天综合算入合同已经履行的天数（101天），房与家公司应向杜怀秀支付92天的房屋租金，共计7666元，房与家公司实际只支付5000元，还应向杜怀秀支付2666元，杜怀秀超出该范围的诉讼请求，一审法院不予支持。合同解除之前，房与家公司欠付涉案房屋的电费104.8元，杜怀秀要求房与家公司支付电费104元，一审法院予以支持。杜怀秀主张的水费、物业费、房屋修理费，未提交有效证据，一审法院不予支持。关于杜怀秀主张的违约金5000元，《房屋出租委托合同》虽仅约定了在房与家公司出现提前退租这一违约行为的情况下，应向杜怀秀支付两个月的租金作为违约金，但在本案中，房与家公司的违约行为表现为逾期不支付租金，属于不履行合同的主要义务，系根本违约，故杜怀秀可以参照合同中关于违约责任的约定要求房与家公司支付违约金，杜怀秀的该项诉讼请求，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第九十四条第三项、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条及相关法律规定，判决：一、解除杜怀秀与房与家公司于2017年9月24日签订的《房屋出租委托合同》。二、房与家公司于一审判决生效之日起十日内支付杜怀秀房屋租金2666元、电费104元、违约金5000元，以上合计7770元。三、驳回杜怀秀的其他诉讼请求。当事人如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费75元，由房与家公司负担。
本院二审期间，房与家公司提交以下新证据：1.电脑截屏一张，证明房屋内的热水器、洗衣机、马桶等有损坏，杜怀秀并未维修。2.维修费用单两张，证明涉案房屋的维修费用为210元。3.电费及燃气费用缴费记录，证明房与家公司垫付缴纳的电费150元及燃气费用149元。4.租户与房与家公司的聊天记录，证明在合同尚未结束时，杜怀秀将租户撵出涉案房屋。5.赔偿收据三张，证明房与家公司共赔偿租户5100元。杜怀秀对此证据的意见是：我们的电话单可以看出并未给我们打过电话。马桶未更换，最多是疏通了一下，热水器也未更换。因为他们一直拖欠房租，我在撬门之前也跟他们进行了沟通，赔偿租户的违约金也与我方无关。
对当事人二审争议的事实，本院认定的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为，关于房与家公司诉称的其在涉案房屋出现损坏需要维修时，已经将损坏情况通知了杜怀秀，按照《房屋出租委托合同》的约定，杜怀秀未能及时维修，导致房与家公司损失客户，杜怀秀的行为已经构成违约的主张，由于没有相关证据予以证明房与家公司在涉案房屋出现损坏需要维修的情况下，及时通知了杜怀秀，故房与家公司的该项诉请，本院不予支持。杜怀秀与房与家公司签订的《房屋出租委托合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。根据合同约定，房与家公司应于2017年12月20日向杜怀秀支付第二季度的房屋租金，但经杜怀秀催要，房与家公司未向杜怀秀支付上述房屋租金，未履行合同的主要义务，已经构成违约，故一审法院判定房与家公司支付杜怀秀5000元违约金符合法律规定。杜怀秀已于2018年1月4日将涉案房屋收回，视为以自身的实际行动通知房与家公司解除合同，故应认定《房屋出租委托合同》于2018年1月4日解除。根据合同约定，涉案房屋每年有30天不计算租金，但合同履行不足一年，故将该30天综合算入合同已经履行的天数（101天），房与家公司应向杜怀秀支付92天的房屋租金，共计7666元，房与家公司实际只支付5000元，还应向杜怀秀支付2666元。合同解除之前，房与家公司欠付涉案房屋的电费104.8元，杜怀秀要求房与家公司支付电费104元，一审法院判定房与家公司支付杜怀秀违约金5000元、房屋租金2666元、电费104元，以上合计7770元，本院予以支持。针对房与家公司主张的让杜怀秀支付其燃气费、电费、维修费及赔偿金的诉请，由于房与家公司在一审中并未起诉，根据相关法律规定，本院不予处理。综上所述，房与家公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费150元，由上诉人郑州房与家房地产营销策划有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 成 锴
审判员 李剑锋
审判员 王 怡
二〇一八年五月三十日
书记员 韩冬梅