安徽省桐城市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖0881民初87号
原告（反诉被告）：安徽盛唐物业有限公司，住所地安徽省合肥市包河区安徽世纪金源公寓式酒店公寓814室，统一社会信用代码91340100567505317N。
法定代表人：唐旺盛，该公司总经理。
被告（反诉原告）：刘太平，男，1979年6月18日出生，汉族，户籍地安徽省桐城市，现住安徽省桐城市。
委托诉讼代理人：胡友芝，1982年1月30日出生，汉族，住安徽省桐城市，系被告妻子。
原告（反诉被告）安徽盛唐物业有限公司（以下简称“盛唐物业”）诉被告（反诉原告）刘太平物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）盛唐物业法定代表人唐旺盛、被告（反诉原告）刘太平委托诉讼代理人胡友芝均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）盛唐物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付2016年10月16日至2017年10月16日的物业服务费1482元；2、判令被告自2016年11月11日至其缴清物业费之日止按欠费总额每日万分之五支付违约金；3、被告承担诉讼费用。事实和理由：原告系金源华府小区物业服务公司，被告是该小区2#楼1301室住户。2015年10月17日，原、被告签订金源华府小区前期物业服务合同，合同约定该小区物业服务收费标准为：物业综合服务费高层住宅0.55元/月/平方米，按季缴纳，每季前月1日至10日前缴纳，被告未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按费用总额每日万分之五的标准向原告缴纳违约金。自2016年10月16日至2017年10月16日，被告共欠物业服务费1482元，经催缴至今未付。为了公司的正常运营，特具状请求依法判准原告诉讼请求。
被告（反诉原告）刘太平在庭审中辩称，物业有不作为现象，保安不足，业主人身安全得不到保障；电梯长期脱保，甚至出现了业主长时间困在电梯的状况；物业公司没有经过业主同意在地面装地锁；小区环境及基础设施缺乏维护，卫生、绿化不作为，路灯柱子损坏后不维修；小区5号楼有中凯酒店广告牌，小区内部有酒店的空调柜机；小区一楼门面出租，外来车辆直接停在小区里面，影响小区车辆停放及业主出行。
被告（反诉原告）刘太平向本院提出反诉请求：1、判令原告（反诉被告）返还已经缴纳的的物业管理费、公共能耗费、垃圾清运费、装修保证金、装修服务费、出入证工本费合计1941元；不缴纳后期的除应缴纳的水电费之外的全部费用。2、判令原告（反诉被告）拆除小区的5号楼外墙上的“中凯酒店广告牌”、拆除中凯酒店放置在小区内的空调外机、拆除小区地面地锁并恢复原状；拆除电梯上的刷卡系统；更换损坏的路灯柱。事实与理由：2014年11月4日双方签订物业服务合同，但原告（反诉被告）没有按照合同约定履行服务义务，存在着严重的违约行为，给小区居民的生活造成了非常大的影响。
原告（反诉被告）盛唐物业针对被告（反诉原告）刘太平的反诉请求辩称，原告收费是按照物业服务合同和桐城市物价局收费标准进行收费的。该小区广告牌和空调外机我们履行了协调义务，不属于物业管理范围。小区地面锁是应部分业主要求和开发商要求规范本小区有序停车安装的，后来部分业主将地面锁破坏，前期收取停车费用，后期就没有收了。
关于本诉部分，本院经审理认定事实如下：被告（反诉原告）刘太平是安徽省桐城市金源华府小区2幢1301室业主，2015年10月17日，被告（反诉原告）刘太平与原告（反诉被告）盛唐物业签订《前期物业管理服务合同》一份，合同约定原告（反诉被告）盛唐物业为被告（反诉原告）在金源华府小区提供前期物业服务事宜，高层住宅物业服务费用为0.55元/月/每平方米。物业服务费用主要用于以下开支：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；办公费用；物业管理企业固定资产折旧；法定税费；物业管理企业的利润；小区的防疫、除害、杀虫；不可预见费。原告按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余亏损由原告享有或承担。业主违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按费用总额每日万分之五的标准向物业服务企业交纳违约金。合同期限自2015年10月17日起至2018年10月16日。2016年6月30日，桐城市物价局、住房和城乡建设局在《关于住宅小区物业收费标准有关问题的通知》就桐城市物业服务收费有关问题第二条明确规定：业主大会成立前的住宅小区物业综合服务费，具体收费标准仍按市物价局、市房地产管理局桐价[2007]7号文件执行。高层二次供水电泵和电梯能耗费用按0.4元/月/平方米。……装饰装修垃圾清运费实行政府指导价，收费标准调整为按不超过建筑面积每平方米3元一次性收取。2017年5月3日，桐城市物价局文件《关于金源华府小区物业服务收费标准的批复》中确定了盛唐物业在金源华府小区物业服务费收费标准：1、物业综合费高层0.58元/月/平方米；2、二次供水及电梯电费：0.4元/月/平方米；3、生活垃圾处理费按有关规定执行。2016年12月17日，原告（反诉被告）盛唐物业与安徽安信电梯工程有限公司签订电梯维护保养合同书，维保期限自2016年12月1日起至2018年11月31日止。2017年5月20日，原告（反诉被告）盛唐物业就二号楼墙外中凯酒店空调外机噪音问题应一号楼1001室、四号楼1601室、五号楼1703室业主的要求向桐城市环保局提交报告，要求桐城市环保局予以拆除；2017年5月30日原告（反诉被告）盛唐物业就五号楼外墙安装的“中凯酒店”四个大字广告牌问题向中凯酒店发出通知，要求其10日内进行拆除，同时上报了桐城市物业办和执法局。2014年10月，安徽盛唐物业有限公司金源华府服务中心与安徽盛唐物业有限公司保洁服务分公司签订垃圾清运合同，约定由安徽盛唐物业有限公司保洁服务分公司清运金源华府小区五栋楼住户及所有商业门面生活垃圾，垃圾清运费为2500元/月，协议期限为2014年10月20日至2017年10月19日。原告（反诉被告）盛唐物业定期交纳了小区公共能耗电费及供水费用。
另查明，本案安徽省桐城市金源华府小区至今未成立业主委员会，被告（反诉原告）刘太平所有的房屋2幢1301室，建筑面积99.43平方米，其自2016年10月16日至2017年10月16日期间的物业费用至今未缴纳。原告（反诉被告）盛唐物业于2018年1月4日具状诉至本院，要求被告（反诉原告）刘太平支付自2016年10月16日至2017年10月16日物业管理费0.55元/月×99.43㎡×12月=656元，公共能耗费0.4元/月×99.43㎡×12月=477元，电梯年检费289元，垃圾清运费60元，费用合计1482元，并自2016年11月11日至其缴清物业费之日止按欠费总额每日万分之五的标准支付违约金。上述事实有原告（反诉被告）盛唐物业提交的盛唐物业营业执照、法定代表人身份证及证明、前期物业管理服务合同、催款函、物业费和公共能耗费催缴通知书、桐城市物价局《关于金源华府小区的物业服务收费标准的批复》、桐城市物价局及住房和城乡建设局《关于住宅小区物业收费有关问题的通知》、盛唐物业《服务价格登记证》、《安徽安信电梯工程有限公司电梯维护保养合同书》及电梯维修保养费用票据、处理中凯酒店广告牌及空调外机事宜的通知及报告、公共能耗及代收污水处理费票据、盛唐物业与安徽金砖传媒有限公司订立的广告业务承包经营合同书等当事人对真实性无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。
关于反诉部分，本院经审理认定如下事实：2015年10月17日至2016年10月16日期间，被告（反诉原告）刘太平总计交纳物业管理服务费、公共能耗费、垃圾清运费、电梯年检维保费、卫生管理费、装修服务费、出入证工本费1941元。2017年5月25日早上及5月30日晚上，金源华府小区相继出现了业主被困电梯事故，2017年5月28日桐城市发地产管理局物业办公室向原告（反诉被告）盛唐物业桐城分公司下发了整改通知书，列明了盛唐物业桐城分公司存在以下问题：1、4号楼电梯经常故障，两台电梯常常仅有一台能使用；2017年5月25日晨电梯因故障出现下坠事故，被困人员5:27拨打物业工作人员电话一直无人接听，直到6:41物业工作人员才给当事人回电话；2、5号楼外墙上面挂有“中凯酒店”招牌，物业公司没有书面通知行为人；3、物业服务企业项目管理人员配备不足，未落实二十四小时值班制度；4、未经业主同意，物业擅自安装电梯智能卡；5、未经业主同意，物业公司将路面公共区域划分的停车位及4号楼一楼架空层车位出租，且收入支出未公开；6、物业将消防通道门上锁且消防通道口有少量车辆停放堵塞通道现象；7、小区门口建筑垃圾未及时清理；8、因4号楼外墙下水管破裂，造成地下车库渗水，物业公司没有书面通知建设单位及时处理；9、建设单位没有将物业服务用房全部交付使用；10、业主装饰装修无后期现场检查记录；11、保安人员日常巡查无记录；12、小区出入口门柱倾斜，存在安全隐患，物业公司没有书面告知建设单位。上述事实有被告（反诉原告）提交的收费票据、业主被困电梯证明材料、桐城市发地产管理局物业办公室整改通知书等当事人无异议的证据在卷佐证，本院予以认定。
本院认为：本案争议焦点为：1、原告（反诉被告）盛唐物业收费是否合理，是否按照合同约定履行了物业服务义务；2、被告（反诉原告）刘太平的反诉请求是否具有事实和法律依据？
原告（反诉被告）盛唐物业与被告（反诉原告）刘太平签订的物业管理服务协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。物业公司在服务过程中应充分听取业主的意见和建议，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，不断提升物业服务水平和质量，以充分获取所在小区业主的理解和配合。同时，业主也应对物业公司给予一定谅解,不能求全责备，应当认识到及时交纳物业费是保障物业管理正常运转的前提条件。若拒绝交纳物业服务费将导致降低服务质量的恶性循环，同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。原告（反诉被告）盛唐物业提供的物业服务虽有瑕疵，未能完全尽到维护、修缮、服务与管理的义务，但不属于合同约定或者法律规定的不交纳物业费的情形，被告拒绝缴纳物业管理费显属违约。本院考虑到原告（反诉被告）盛唐物业在物业服务上有瑕疵，故对物业管理费本院酌情扣减20%，被告（反诉原告）刘太平尚应给付原告（反诉被告）盛唐物业物业管理费的80%，即524.8元（656元×80%）。原告（反诉被告）盛唐物业要求被告（反诉原告）刘太平支付2016年10月17日至2017年10月16日期间的公共能耗费0.4元/月/㎡×99.43㎡×12月=477元，电梯年检费289元，垃圾清运费60元，因该三项费用并未罗列于双方签订的《前期物业管理服务合同》中物业费管理费支出的范畴，且原告提交的桐城市物价局、住房和城乡建设局文件、电梯维保合同及相关费用支付票据均能证明该三项收费的收费依据及实际支出情况，故对原告（反诉被告）盛唐物业的该三项诉讼请求，本院予以支持。关于盛唐物业要求被告刘太平自2016年11月11日至缴清物业费之日止按欠费总额每日万分之五的标准支付违约金的诉讼请求，因盛唐物业提供的物业服务确有瑕疵，未能完全尽到维护、修缮、服务与管理的义务，致使被告刘太平未按时交纳物业费用，故对原告盛唐物业要求被告刘太平自2016年11月11日至缴清物业费之日止按欠费总额每日万分之五的标准支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。
关于被告（反诉原告）刘太平提出的要求原告（反诉被告）盛唐物业返还2015年10月17日至2016年10月16日期间交纳的物业管理服务费、公共能耗费、垃圾清运费、电梯年检维保费、卫生管理费、装修服务费、出入证工本费1941元的反诉请求，因被告（反诉原告）刘太平未能举证证明原告（反诉被告）盛唐物业存在根本违约行为及所收费用不符合标准，故对被告（反诉原告）刘太平的该项反诉请求本院不予支持。至于后期物业费的交纳问题，应视双方合同履行的具体情况而定且不宜在本案中一并处理，故对被告（反诉原告）刘太平不缴纳后期的除应缴纳的水电费之外的全部费用的反诉请求，本院不予支持。
关于被告（反诉原告）刘太平提出的判令原告（反诉被告）拆除小区的5号楼外墙上的“中凯酒店广告牌”、拆除中凯酒店放置在小区内的空调外机的反诉请求，因涉及案外人中凯酒店权益，亦不宜在本案中一并处理，被告（反诉原告）刘太平如认为其侵害了自身权益，可另行主张。
被告（反诉原告）刘太平提出原告（反诉被告）盛唐物业在物业服务管理方面的问题，本院已在原告（反诉被告）盛唐物业主张的物业费中酌情予以扣减，故对被告（反诉原告）刘太平的其他反诉请求，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）刘太平于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）安徽盛唐物业有限公司自2016年10月17日至2017年10月16期间的物业管理费524.8元，公共能耗费477元、电梯年检费289元，垃圾清运费60元，合计1350.8元；
二、驳回原告（反诉被告）安徽盛唐物业有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）刘太平的反诉请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元减半收取25元，反诉费用25元，由原告（反诉被告）安徽盛唐物业有限公司负担5元，由被告（反诉原告）刘太平负担45元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。
审判员 刘敏华
二〇一八年四月十日
书记员 何 凤
附加相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
……
（五）按时交纳物业服务费用；
……
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。