广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤04民终208号
上诉人（原审原告）：珠海市中港城物业管理有限公司，住所地:广东省珠海市斗门区湖心路2223号东方威尼城4栋2269号，统一社会信用代码:914404006665034052。
法定代表人：黄泽松，董事长。
委托诉讼代理人：李恒芳，北京德恒（珠海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周昭瀚，北京德恒（珠海）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：向明珍，女，1979年6月29日出生，土家族，住广东省珠海市斗门区。
委托诉讼代理人：张树良，男，1978年8月18日出生，土家族，住湖南省吉首市。
上诉人珠海市中港城物业管理有限公司（以下简称中港城公司）因与被上诉人向明珍物业服务合同纠纷一案，不服珠海市斗门区人民法院（2017）粤0403民初2194号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
中港城公司上诉请求撤销一审判决，改判支持中港城公司一审的诉讼请求。为此，中港城公司提出事实和理由认为，一、一审判决法律适用不准确。一审法院认为中港城公司与珠海市中港城房地产有限公司签订的两份《物业管理合同》属于“《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项：……违反法律、行政法规的强制性规定”的情形而无效。但法律、行政法规的强制性规定仅是为了行政管理的需要，《物业管理条例》第二十四条第二款虽规定了建设单位选聘具有资质的物业服务企业应通过招投标的方式，但这属于管理性的强制性规定，违反不会导致合同无效或者不成立，也不损害国家或者社会公共利益。且中港城公司与建设单位签订的涉案合同经过建设主管部门备案，建设主管部门并未提出需要通过招投标程序。因此，中港城公司认为应当认定为有效合同。其次，民法总则第一百五十三条规定违反法律、行政法规的强制性规定的民事行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。本案中，订立《物业管理合同》的目的、内容均无违法之处，也没有损害小业主的利益，只是在缔约过程中所采取的方式和方法没有严格按行政法规规定的程序，但此仅仅涉及到中港城公司的市场准入资格问题，不损害第三方即小业主、国家、集体利益，且《物业管理合同》还得到了行政主管部门的备案。所以，《物业管理合同》不能被认定为无效。另外，《物业管理条例》规定需采用招投标方式选定物业服务主体，属开发商的义务性规范，但中港城公司属物业服务企业，并没有法律强制规定物业服务企业非经招投标程序不得承接物业服务行为。在与开发订立《物业管理合同》过程中，中港城公司自身没有违反法律、行政法规的强制性规定的行为，不能因开发商的行为，牵连到中港城公司。再次，中港城公司与向明珍之间存在物业服务合同关系，且已实际履行，此合同属自愿、平等主体之间的合同，内容不违法，无法律规定的应属无效的情形，因此，此合同关系合法有效。不能因中港城公司与开发商的合同关系问题，直接影响并否定中港城公司与向明珍之间的合同效力。
二、一审判决部分事实认定不清。一审法院组织的现场勘验，认为涉案小区存在进出小区及相关楼栋的门禁系统不完善，电梯、消防设施维护保养不足的问题。向明珍抗辩认为中港城公司提供的物业服务存在瑕疵，一审法院也认为确有问题而降低中港城公司的收费标准。中港城公司认为不合理。首先，中港城公司按照合同收费标准运营已经非常困难，加上部分业主拖欠物业管理费，而且近年来人员工资不断上涨，实际上中港城公司是处于亏损状态，一审法院以此而降低小区物业收费标准，这样只会进一步加大中港城公司的经营压力，直接损害其他正常缴费业主的合法权益，致使小区的管理进入恶性循环的状态。其次，一审法院认定的门禁系统、电梯、消防设施等问题，按照中港城公司与向明珍签订的《前期物业管理服务协议》第二条特约服务中的第二点，对电梯、消防设施设备、防盗对讲系统的保养、维修、更新及改造的费用支出方式是：“（1）保修期内的，由物业建设单位负责；（2）保修期后由全体产权人共同承担。”就以电梯而言，保修期过后的损坏，涉案小区没有物业专项维修基金，如所需保养、维修的费用应由业主筹集后再进行保养维修。但中港城公司为方便业主，主动联系电梯厂家进行维修保养，对维保费用进行垫资，一切以业主的利益出发，尽了中港城公司该尽的义务。对消防设施、门禁系统的维护，中港城公司也是尽了该尽的义务，但涉及需业主筹资再进行更换维修而引起的不足问题，相应的责任应由全体产权人承担。而不能将全体小业主的先行责任强加于只提供服务的中港城公司。因此中港城公司认为一审法院酌情确定收费标准不合理，也没有依据。
三、一审法院处理原则及程序问题。一审中，法院认为双方存在事实上的服务合同无效，按事实的合同关系处理双方的物业服务费问题，有过错方对相关损失如有责任的，可承担相应的责任，但本案中没有证据证明因中港城公司的行为导致向明珍有直接的损失，一审法院却以服务履行不到位（实际是按有效合同的违约责任处理规则）减少物业费标准，实在是法律逻辑不通。而向明珍并没有就减少物业费提出明确的诉讼主张，即没有提出反诉。但一审法院直接替向明珍主张且实现了权利主张，存在程序问题。
中港城公司在二审调查中补充以下意见：一、本案的争议焦点之一是《前期物业管理服务协议》是否因违反《物业管理条例》第二十四条第二款而导致无效。合同法对于认定合同无效采用非常严格的标准，但根据《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释（二）》第十四条的规定，合同法第五十二条的强制性规定是指效力性的强制性规定，《物业管理条例》属于行政法规，第二十四条的规定是为了行政管理的需要，并不是涉及调整民事主体之间的利益，应作为管理性规范对待，排除在认定合同效力的依据之外。根据最高人民法院2007年5月30日全国民商事审判讲话精神中确定了对效力性与管理性规定进行区分的相关规则，本案的前期物业服务合同应当是有效的。二、一审法院是否有权将物业服务收费标准降低为每平方米0.8元。一审法院酌定降低了标准表面是维护向明珍的权利，实际上将损害全体业主的权利，按照2001年2月1日起实行的《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》第六条以及2016年实行的《珠海市住宅物业服务收费参考标准》，结合珠海市斗门区近年来物价水平上升以及当地的一般行业收费标准，中港城公司提出要求按照原合同约定每平方米建筑面积1.2元进行收费，符合上述规定的标准以及物价上涨的需要。
综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律不当，请求依法撤销一审判决，判如所请，以维护中港城公司的合法权益。
向明珍二审答辩称，一、根据《物业服务管理条例》规定，开发商在选择前期物业服务公司是公开公平公正招标，择优选择。根据中港城公司提供的证据，中港城公司的法人与开发商同为邓锐标，形同左右手互签。且该合同在过期后也未经任何业主同意的前提下，私自续期，事实已经证明该合同无效。二、案涉小区入住那么久,中港城公司为何不在业主入住后按时收取物业费呢？而是在2017年才起诉向明珍等人。中港城公司在起诉中提供的连续几年的催收欠费的证据照片，当中的春联都是业主2017年春节所贴。2016年春节前向明珍从未收到过中港城公司的任何催款单及律师函，中港城公司提供的律师函和催款单全为事后补发造假，中港城公司的二年时效追诉期已过，应视为中港城公司放弃对向明珍的权利追偿。三、案涉小区只开通一部电梯，且未经使用的电梯就变坏了，如果开发商移交正常，中港城物业是什么原因在未经业主同意的前提下擅自将业主的电梯自收楼当天至一审法院前往调查之日关停一部，经业主再三督促乃至政府投诉督促都不开通。更为甚是：中港城公司恶劣到业主为了自身安全利益主动缴纳不应缴纳的电梯维修费(因为收楼后电梯从未启用)后竟然置之不理。向明珍自收楼以来，一直未开通门禁系统，中港城公司上诉称门禁已于收楼启用，后期门禁的损坏该业主自行负责维修，可时至今日小区的门禁也未启用，更为矛盾的是既然已经启用物业怎么又于2017年发一个门禁启用公告？中港城公司在一审法院来小区调查的前夜通宵突击集中维修电梯、门禁，且至今门禁也未修复。四、案涉小区在向明珍收楼至2016年上半年就是一幢孤零零的楼宇,没有任何的绿化配套设施，进出口小区的唯一道路黄土漫天飞扬，中港城公司根本未对没有的公共区域及公共配套服务，参照当年政府的最高指导价对业主收取物业服务费没有依据。五、中港城公司和开发商故意不向自来水公司移交自来水的资料，经业主投诉12345,自来水公司明确回复是物业故意延缓移交，致使业主的水表不能得到监督,还对业主用水私自随意关停。六、中港城公司无权向业主收取垃圾费，业主两次向12345投诉均得到政府物价部门的明确回复该收费是属于违法收费。七、小区的公摊电费属于业主应交费用，但事实是小区至今没有路灯,电梯只开一部,小区公共区域电线私拉乱接,其公摊电费超过居民家庭用电,且从未对公用电表及公用电费发票及分摊依据公开公示。八、开发商从收楼至2016年上半年未按照规划给业主修建公共停车位。在2016年修建好后,中港城公司就对公共停车位上的车动用黑社会进行拦截设卡收费，并未召开业主大会征求过业主的意见。九、中港城公司本应对全小区业主负责，监督业主私自改造房屋结构，事实是中港城公司和开发商带头在小区改建业主一楼架空公共空间，作为私用，改变了房屋的结构安全性，私自给商户开后门，给小区带来严重的安全隐患。向明珍现在根据中港城公司对向明珍造成的侵权提起反诉：由于中港城公司的重大过错导致小区电梯、门禁长达十年不能使用，导致单台电梯超负荷运转，向明珍及家人经常被困在电梯井，受到精神上的伤害，以及中港城公司私自同意商户改造业主公共空间给业主带来重大安全隐患，请求中港城公司赔偿向明珍精神恐惧伤害费3万元，并退还向明珍不应承担未经使用的电梯维修费。由于中港城公司与向明珍的物业服务合同无效，以及追收时效已过，请法院判决取消中港城公司对向明珍的物业服务费收取，自行退出案涉小区。
二审调查中，向明珍补充以下答辩意见：根据2016年的珠海市收费标准以及现有斗门物价水平，按照1.2元/平方米计算低于现行物价标准，对方属于亏损运营，而向明珍与中港城公司签署的《前期物业管理服务协议》时间是2009年10月1日，1.2元/平方米的标准属于珠海市当时最高定价标准，中港城公司不能用今天的物价水平去衡量昨天的服务。
中港城公司向一审法院起诉请求：1.判令向明珍支付物业服务费5742元（自2012年5月至2017年2月止）；2.判令向明珍支付违约金4962元（暂计至2017年2月，并请求支付违约金至向明珍付清之日止）；3.本案诉讼费由向明珍负担。
一审法院查明：2007年12月31日，中港城公司与珠海市中港城房地产有限公司签订《物业管理合同》，约定由中港城公司为珠海市斗门区白藤湖湖心路2223号提供物业服务，合同期限自2009年1月1日起至业主委员会成立为止，中港城公司提供物业服务期间的物业服务费及公摊水电费等，已售部分自业主收楼后每月15日前支付上个月物业服务费，未售部分向珠海市中港城房地产有限公司收取，若逾期缴纳物业服务费，从逾期之日起按每日1‰计算违约金，电梯住宅的物业服务费每月每平方米建筑面积1.2元，公共水电费按户分摊给业主。
2016年5月17日，中港城公司与珠海市中港城房地产有限公司签订《物业管理合同》，约定的内容同2007年12月31日双方签订的《物业管理合同》。
中港城公司与向明珍签订《前期物业管理服务协议》一份，该协议约定由中港城公司为向明珍位于东方威尼城4幢3单元1105房高层住宅提供物业服务，物业服务费每平方米每月1.2元，楼栋公共水电各栋单独计量，由楼栋各业主按房屋建筑面积分摊，小区公共水电独立计量，由小区业主按房屋建筑面积分摊，自开发商发出入伙通知之日起计收物业服务费，按月收取，时间为每月1-10日，逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一交纳滞纳金，协议期限两年，自2009年10月1日起至2011年9月30日止。
另查明，位于珠海市××区湖心路××单元××房的权属人为向明珍，建筑面积82.48平方米，总层数18层。
一审法院组织双方当事人于2017年11月3日对涉案小区的物业服务情况进行了现场勘验，该小区环境卫生尚可，但存在进出小区及相关楼栋的门禁系统不完善，电梯、消防设施维护保养不足的问题。
一审法院认为，中港城公司与涉案小区开发商珠海市中港城房地产有限公司签订的两份涉案合同（签订时间分别为2007年12月31日、2016年5月17日）属前期物业服务合同，该合同的签订没有经过招投标程序，违反了《物业管理条例》第二十四条第二款：“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业”的规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，中港城公司与珠海市中港城房地产有限公司签订的涉案合同无效。
中港城公司与向明珍签订的《前期物业管理服务协议》已于2011年9月30日期满，双方没有再续签。
虽然中港城公司与涉案小区开发商签订的前期物业服务合同无效，与向明珍签订的物业服务协议期满，但是中港城公司提供的证据可以证明中港城公司为涉案小区提供了相应的物业服务。向明珍作为涉案小区的业主，自接收涉案房产开始就已实际享受了中港城公司提供的相关服务，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，向明珍应当对中港城公司的服务作出相应的补偿。中港城公司主张向明珍没有支付2012年5月至2017年2月的物业服务费，向明珍予以确认，一审法院对中港城公司主张的向明珍欠费期间予以采纳。中港城公司主张的向向明珍收取物业服务费的标准，符合该类型房屋在本地的物业服务费的一般水平。但是向明珍抗辩认为中港城公司提供的物业服务存在瑕疵，不同意按中港城公司主张的物业服务费标准缴纳。经一审法院现场勘验，中港城公司提供的物业服务确实存在向明珍反映的问题，一审法院根据中港城公司提供的物业服务的情况，酌情确定向明珍按照每平方米建筑面积0.8元的标准向中港城公司支付物业服务费。经一审法院核算，向明珍应当向中港城公司支付2012年5月至2017年2月的物业服务费3827.07元（82.48平方米×0.8元×58个月）。
中港城公司要求向明珍支付逾期支付物业服务费的违约金。一审法院认为，一审法院已确认中港城公司与涉案小区开发商签订的前期物业服务合同无效，中港城公司与向明珍签订的物业服务协议也已经期满。上文中一审法院确定向明珍向中港城公司支付的物业服务费是根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，由向明珍对中港城公司提供的物业服务作出的折价补偿。据此，中港城公司要求向明珍承担逾期支付物业服务费的违约责任，没有根据，一审法院不予支持。但是向明珍迟延支付物业服务费的行为确给中港城公司造成了损失，一审法院根据向明珍迟延支付物业服务费给中港城公司可能造成的损失，酌情确定由向明珍按中国人民银行同期贷款利率赔偿中港城公司的利息损失。中港城公司主张欠付物业服务费的违约金从次月的15日开始计算。因此，向明珍应当以每月欠费金额为本金，从欠缴当月的次月15日起按中国人民银行同期贷款利率向中港城公司支付利息至一审法院确定的付款之日止。
综上所述，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《物业管理条例》第七条第五项、第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审法院判决如下：一、向明珍于判决生效之日起七日内向中港城公司支付2012年5月至2017年2月的物业服务费3827.07元；二、向明珍于判决生效之日起七日内向中港城公司赔偿欠付2012年5月至2017年2月的物业服务费的利息损失（每月欠费金额65.98元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，从欠费当月的次月15日起计至本判决确定的付款之日）；三、驳回中港城公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费68元，减半收取34元（中港城公司已预交），由中港城公司负担22元，向明珍负担12元。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院查明，向明珍于一审期间提交了部分照片，反映了案涉小区仍有在建工程，小区公共区域的使用未完善。对于向明珍主张小区未能实现用水抄表到户，因中港城公司未及时向珠海市水务集团移交资料，中港城公司在一审庭审中表示已经递交资料。2017年7月18日，中港城公司东方威尼斯物业管理服务中心出向案涉小区业主发出一份《关于小区门禁系统启动通知》，通知将正式启动1、2、4幢的楼宇对讲。
经审查，一审判决查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，中港城公司没有提交证据证明其是涉案小区建设单位通过招投标的方式选聘的具有相应资质的物业服务企业，也没有提交证据证明涉案小区属于投标人少于3个或住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业的情况。因此，案涉小区建设单位与中港城公司签订的两份《物业管理合同》，违反了《物业管理条例》第二十四条第二款的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，一审法院认定为无效并无不当。中港城公司上诉主张《物业管理条例》第二十四条第二款属管理性的强制性规定，《物业管理合同》应当有效的理由不能成立，本院不予采纳。
《物业管理合同》虽然无效，但中港城公司向向明珍提供了相应的物业服务，向明珍应向中港城公司提供的物业服务给予折价补偿。根据一、二审查明的事实，案涉小区内有在建工程，公共区域未能正常供业主使用，相关楼宇的对讲系统在2017年7月18日才通知将正式启用，电梯也未能正常使用等问题，一审法院认为中港城公司提供的物业服务存在质量问题，未参照《物业管理合同》约定的标准计算物业服务费，而是综合本案的实际情况，酌定按0.8元/平方米的标准计算物业服务费，较为合适。中港城公司上诉主张参照《物业管理合同》约定的1.2元/平方米的标准计算物业服务费，但其未能提供证据反驳向明珍主张小区物业服务存在的问题，仅以其经营亏损作为理由，本院不予支持。至于中港城公司主张向明珍在一审期间未就减少物业服务费提出反诉，一审法院予以调整在程序上有问题。对此，本院认为，向明珍在一审期间就物业服务费提出了抗辩意见，一审法院审查后认为抗辩意见成立，可以抵销中港城公司的部分诉求，向明珍无需就此提出反诉，一审判决在程序上并无不当。关于向明珍在二审期间反诉要求中港城公司赔偿精神损失费等，受二审程序的限制，本院对此不予审查。向明珍在二审答辩中主张本案时效已过，不应支付中港城公司物业服务费，但鉴于向明珍在一审判决后未提起上诉，应视为其服判，本院予以维持。
综上所述，上诉人中港城公司的上诉理由不能成立，本院予以驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费220元，由上诉人珠海市中港城物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李烈斌
审判员 廖世娟
审判员 朱 玮
二〇一八年三月六日
书记员 吴佳鲜
梁暐