北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）二中民再终字第15213号
原审上诉人（一审原告、反诉被告）：申九兰，女，1969年8月17日出生。
委托代理人：李磊，北京市华洋律师事务所律师。
原审被上诉人（一审被告）：北京兴丰房地产经营开发公司，住所地北京市丰台区丰台镇兴隆胡同28号。
法定代表人：赵燕，总经理。
委托代理人：杨连庆，北京市博融律师事务所律师。
委托代理人：王富，男，1958年12月25日出生，北京兴丰房地产经营开发公司职员。
原审被上诉人（一审被告）：马秀魁，男，1974年1月1日出生。
原审被上诉人（一审被告）：张晶，女，1975年5月12日出生。
原审被上诉人（一审被告）：刘玉文，男，1960年10月16日出生。
原审被上诉人（一审被告）：史孝民（系北京顺福生宾馆业主），男，1964年2月4日出生。
原审被上诉人（一审被告、反诉原告）：任桂英，女，1968年6月24日出生。
一审被告：北京中卡商贸有限公司，住所地北京市丰台区六里桥北片一期工程13、14号楼底商。
法定代表人：马秀魁，总经理。
原审上诉人申九兰因与被上诉人北京兴丰房地产经营开发公司（以下简称兴丰公司）、马秀奎、张晶、刘玉文、史孝民、任桂英，一审被告北京中卡商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年6月18日作出（2010）二中民终字第304号民事判决，已经发生法律效力。经本院院长提交审判委员会研究，本院于2013年2月20日作出（2013）二中民监字第04333号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审上诉人申九兰及其委托代理人李磊；原审被上诉人兴丰公司之委托代理人杨连庆到庭参加诉讼。原审被上诉人马秀奎、张晶、刘玉文、史孝民、任桂英及原审被告北京中卡商贸有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案经合议庭评议并作出决定，现已审理终结。
2009年3月，申九兰起诉至北京市丰台区人民法院（以下简称一审法院）称，2006年5月16日，兴丰公司与北京万益家隆商城（以下简称万益商城）签订《六里桥（北片）改建一期工程第13#、14#楼商业裙房项目租赁协议》，由兴丰公司将六里桥（北片）改建的一期工程第13#、14#楼商业裙房（以下简称商业裙房）租赁给万益商城，租赁期限为13年，兴丰公司保证对该项目具有合法开发权，万益商城负责完成商业裙房部分除主体结构以外的施工。该合同同时规定：兴丰公司负责自该协议签署之日起32个月内办理完成商业裙房项目产权登记及根据国家、地区法律规定的出租房产具备的所有权证、手续；万益商城负责与施工单位协调，完成商业部分除主体结构以外的施工并承担该部分工程的施工验收；在上述条款所规定的条件均得到满足时，商业裙房项目被视为具备了协议项下租赁的前提条件。该合同签订后，万益商城对商业裙房进行了除主体结构以外的施工，但双方未办理消防验收等手续，使该房屋未达到双方合同规定的以及我国有关法律法规规定房屋出租条件。2006年7月14日，万益商城将商业裙房（现称丰台区×××10、11号楼底商）的二层南厅、地下一层、地下二层租赁给刘玉文。2006年8月7日，刘玉文将商业裙房的二层南厅租赁给史孝民。2007年8月16日，史孝民又以北京福顺生宾馆（以下简称福顺生宾馆）的名义将二层南厅租赁给任桂英。2007年9月18日，我与任桂英签订一租赁合同，由我承租莲怡园10、11号楼底商二楼南厅，租赁期限为10年，自2007年11月18日至2017年11月18日止。在此期间，万益商城委托北京中卡商贸有限公司（以下简称中卡公司）对出租房屋进行管理，收取各种费用，并多次承诺尽快办理消防验收手续，且表示愿意赔偿因此而给我造成的经济损失。兴丰公司及万益商城在明知该房屋尚未经过消防验收，将未达到使用条件的房屋租赁他人，刘玉文、史孝民、任桂英、中卡公司也对我隐瞒上述事实，给我造成了巨大经济损失。请求确认我与任桂英之间，以及万益商城与刘玉文、刘玉文与史孝民、史孝民以福顺生宾馆的名义与任桂英之间签订的租赁合同无效；要求万益商城和中卡公司赔偿我经济损失415.77万元（装修费209.7万元，设备费1022987.50元，家具及物品费346354元，人员招聘广告及灯费33124元，楼梯租金及水电费74229.40元，工资466086.50元，水电费共计43922元，开荒保洁费4.5万元，灯具费33280.10元，电话、门材料、人工、吧台、壁纸、地砖、房顶、超市、装饰费共计270168元）；要求任桂英返还我支付的租金及押金35万元及所产生的利息。
兴丰公司未答辩。
中卡公司及万益商城均表示同意申九兰的诉讼请求。
刘玉文辩称，申九兰与我之间没有租赁合同，申九兰无任何依据以租赁合同为由起诉我，确认合同无效没有事实和法律依据。公安消防机构对公众聚集场所未经消防安全检查或者检查不合格的处罚对象是擅自使用或者经营者而不是房屋出租人。另外，承租人承租房屋的用途不同，决定着该房屋应当具备的消防安全设施的状况也不一样，承租人完全可以在征得出租人同意的情况下，为承租并用于经营住宿、餐饮等公众聚集场所的房屋增设消防设施，使其符合消防安全的要求。所以，租赁合同的效力与出租房屋是否必须经过消防安全验收合格本身没有必然联系，除非房屋租赁合同双方当事人将租赁合同标的物经消防验收合格作为合同生效的条件。本案中，申九兰所租赁的房屋不属于必须按国家工程建筑消防技术标准进行设计的对象，申九兰在与任桂英订立租赁合同时也未将租赁物经消防验收合格约定为合同生效的条件。
史孝民辩称，我与申九兰无任何合同关系，其以合同为由起诉我，无任何依据。福顺生宾馆与任桂英、刘玉文签订合同是有效的，没有法定无效情形。通过申九兰庭审前提交的各租赁合同可以看出，申九兰对涉案租赁房屋未经消防验收的状况是明知的，也是认可的。庭审时申九兰承认签订租赁协议前就看过前几份租赁合同，因此不存在欺骗申九兰订立合同的事实；申九兰与福顺生宾馆和我没有任何合同上的权利和义务关系，其起诉福顺生宾馆和我属于主体错误；申九兰主张的损失与我和福顺生宾馆没有法律上的关联性。
任桂英答辩并反诉称，1、合同签订时双方当事人真实思想表示，合同里约定权利和义务没有违反法律的强制规定，双方签订的合同是有效的。2、消防部门给骑士KTV下发消防监督检查通知单是针对申九兰开业前没有办理消防安全检查手续，擅自营业，与该楼群的消防验收没有必然联系，即该楼的消防没有验收也不是合同必然无效的条件。3、申九兰在承租该楼房前，曾多次考察论证，在平等自愿前提下签订合同，申九兰又在2008年5月份与中卡公司签订补充协议，对自己所经营的项目和必办的手续应该明确的，申九兰应尽快与当地消防部门取得联系，办理完相关手续，再进行装修，待消防验收合格后进行营业。4、甲乙双方签订的租赁合同约定，甲方有权对乙方的消防安全状况进行监督指导，并无其他承诺，且该楼群范围内有几十家商户，包括三家宾馆，都在正常营业并有合法营业手续。5、骑士KTV与申九兰是否是一个主体存在疑义，骑士KTV已陆续营业，并为客户办理会员卡，对员工进行岗前培训下发工资，其已经营一年有余，并取得经济效益。现我提出反诉：合同中约定从2007年11月18日收取半年租金33万元申九兰已付。从2008年5月18日起应收取下一半年租金为33.8万元，从2008年11月18日至2009年5月18日半年租金为33.4万元。从2009年5月18日至7月18日为111332元，申九兰至今未交租金78.3万元。合同中第四条第7款约定逾期支付租金将按租金的5%日收取滞纳金应收1428万元。现要求申九兰支付滞纳金35万元，支付房租金78.3万元。
申九兰针对反诉辩称，不同意反诉诉讼请求。如果合同无效，不存在租金交纳问题。
一审法院经审理确认，兴丰公司经合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。申九兰自述其仅审查其前手任桂英承租情况，不符合常理。如其行使该权利，必然察知涉案楼房未经消防验收合格的事实。即使确如其所言，亦属其自身放弃审查义务，根据其与中卡公司签订《补充协议书》，也足以认定其知悉并认可、积极追求改变该事实。而且，租赁房屋未经消防验收合格不属于房屋租赁合同无效的法定事由，亦非合同当事人约定无效事由，申九兰以此主张涉案租赁合同均无效，无法律及事实依据，不能支持。任桂英之反诉请求证据充分，理由充足，予以支持。申九兰之答辩无法律及事实依据，不予采信。万益商城、中卡公司同意申九兰之诉讼请求（但其只能同意与其有关部分）；任桂英自愿降低约定滞纳金，均不违反法律强制性规定，法院不予反对。据此，一审法院于2009年9月17日作出（2009）丰民初字第10210号民事判决，一、北京万益家隆商城、北京中卡商贸有限公司于判决生效之日起15日内连带赔偿申九兰人民币4157700元整；二、驳回申九兰其他诉讼请求；三、申九兰于判决生效之日起15日内给付任桂英租金人民币783000元；四、申九兰于判决生效之日起十五日内给付任桂英滞纳金350000元。未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费42862元，由北京万益家隆商城、北京中卡商贸有限公司负担（于判决生效之日起7日内交至原审法院）；反诉案件受理费14997元，由任桂英负担8365元（已交纳），由申九兰负担6632元（于判决生效之日起7日内交至原审法院）
判决后，申九兰不服，仍持原审意见上诉至本院，表示同意原判第一项，要求撤销原判第二、三、四项，改判任桂英返还租金及押金35万元及其利息并承担违约责任。兴丰公司、万益商城、刘玉文、史孝民、任桂英、中卡公司均同意原判。
本院二审经审理查明，2006年5月16日，兴丰公司（甲方）与万益商城（乙方）签订《六里桥（北片）改建一期工程第13#、14#楼商业裙房项目租赁协议》，约定：由兴丰公司将商业裙房（建筑面积约1.5万平方米）租赁给万益商城；甲方应负责自本协议签署之日起32个月内办理完成商业裙房项目的产权登记及根据国家、地区法律规定的出租房产应具备的所有权证、手续；甲方应协助乙方做好商业部分工程的施工管理工作；乙方应负责与施工方协调，完成商业部分除主体结构以外的施工，并承担该部分工程的竣工验收，在以上条件均得到满足时，商业裙房项目应被视为具备了本协议项下租赁的前提条件；甲方应自本协议生效之日起32个月内完成商业裙房项目具备出租条件的全部手续，包括但不限于《国有土地使用权出让协议》等，乙方应在本合同生效之日起9个月内使商业部分达到竣工标准并在甲方的协助下完成验收工作；租赁期限为协议生效之日第33个月起13年；本协议自甲方确认商业部分已具备施工条件，并以书面形式通知乙方之日起生效。
2006年7月14日，万益商城（甲方）将商业裙房（现称北京市丰台区×××10、11号楼底商）总建筑面积共计超过3500平方米的二层南厅（建筑面积1500平方米）、地下一层（建筑面积500平方米）、地下二层（设备间除外）租赁给刘玉文（乙方），双方约定：甲方保证出租给乙方的租赁物可使乙方从事正常的商业活动，并提供建筑物消防验收意见书复印件；向乙方提供租赁期为15年，自2007年1月1日起至2021年12月31日止；甲方保证2006年10月1日前消防验收完成；甲方保证乙方租赁标的物内消防系统的正常使用。同日，万益商城出具书面意见授权刘玉文转租北京市丰台区×××10、11号商业楼进行出租经营。万益商城委托中卡公司对出租房屋进行管理。刘玉文向万益商城支付了租金150万元。
2006年8月7日，刘玉文将商业裙房的二层南厅（建筑面积1500平方米，以下简称讼争房屋）租赁给史孝民，双方约定：租赁期为15年，自2007年1月1日至2021年12月31日；合同签订日，乙方付甲方第一年的租金30万元，到2006年10月1日前消防验收合格后，乙方付给甲方第一年的全部租房余额15万元；甲方保证2006年10月1日前消防验收完成。史孝民向刘玉文支付了租金45万元、押金2万元。
2007年8月16日，福顺生宾馆（甲方，史孝民）与任桂英（乙方）签订《租赁合同》（以下简称《合同一》），约定：甲方将讼争房屋（建筑面积写为1520平方米）租赁给乙方，租赁期为10年，自2007年8月16日至2017年8月15日；乙方向甲方承诺租赁物仅作商住居住、餐饮、宾馆出租使用。任桂英向史孝民支付了第一年的半年租金23.55万元、押金2万元。
2007年9月18日，任桂英（甲方）与申九兰（乙方）签订《租赁合同》（以下简称《合同二》），《合同二》与《合同一》为同一版本。《合同二》约定：甲方将讼争房屋（建筑面积写为1520平方米）租赁给乙方；租赁期为10年，自2007年11月18日至2017年11月18日；自2007年9月18日起至2007年11月18日为免装期（即免租期）；合同签订日乙方付甲方押金2万元、第一年的半年租金33万元；合同期满，甲方验收合格后返押金2万元整；第一年至第五年，乙方向甲方按照人民币66.8万元／年的标准支付租金；租金按半年支付，乙方应于租金到期28天前支付，逾期支付将按应交租金的5%日收取滞纳金；本协议签订后甲方提供相关证明供乙方办证。任桂英另向申九兰书面承诺：乙方租赁此房屋做餐饮、网吧、娱乐、休闲、超市等其他合法范围内经营项目的，甲方及甲方上级同意经营，并提供办理营业执照的有关手续。当日，任桂英将上述房屋交给申九兰，申九兰向任桂英支付了租金33万元、押金2万元。
2008年5月31日，中卡公司（甲方）与申九兰（丙方）（乙方名称及签章处空白）签订《补充协议书》。约定：甲方将六里桥莲怡园10号楼二层南侧出租给乙方，乙方将此房屋出租给丙方；甲方有责任对全楼进行消防验收并取得验收合格证明文件；目前确定在2008年6月15日至20日期间进行现场验收。因此丙方需在此期限前解决完成以下影响甲方消防统一验收及房屋安全的问题：对未按照消防设计施工的问题进行整改；按照消防设计完成消防广播系统，以上问题需丙方自行解决。如在规定期限内不能完成而影响甲方整体消防验收的，乙方需承担因此给甲方造成的一切损失，同时甲方有权解除与乙方的租赁合同；为确保丙方能够正常经营，甲方承诺：消防验收完成时限为2008年6月15日至20日，取得消防验收合格审批文件完成时限为2008年7月10日，以上问题需甲方负责解决。如在规定期限内不能完成而影响丙方正常施工或经营的，甲方需承担因此给丙方造成的一切损失。
各方当事人一致认可，涉案楼房尚未取得产权证，未经过消防验收；该楼房产权人为兴丰公司。
据申九兰自述，其在与任桂英签约时看过前述任桂英与史孝民签订的合同并在签约后自任桂英处取得前述所有合同；其本人为骑士KTV法定代表人，该KTV住所地在北京市其他地区，其在涉案租赁房屋中开办的KTV亦以骑士KTV的名义经营。
2008年12月，北京市丰台区公安消防支队防火监督处向申九兰经营的北京骑士量贩式KTV发出《消防监督检查情况通知书》，指出申九兰存在未经验收，未经开业前消防安全检查而擅自营业问题，要求前去接受询问。
2009年2月18日，北京市丰台区公安消防支队向中卡公司作出整体建筑停止使用的行政处罚。
在本院审理中，本院征询申九兰和任桂英如果合同有效对合同是否解除的意见，其二人均表示如果合同有效，均要求继续履行合同。
本院二审认为，本案中的租赁合同、协议皆经各方合意缔结，系各方真实意思表示，合法成立并生效，各方应依合同约定和法律规定履行各自权利义务。涉案房屋虽未经消防验收，但不属于合同法第五十二条所规定的合同无效事由，上诉人申九兰要求确认租赁合同无效的请求于法无据，本院不予支持。民事合同具有相对性，只在合同当事人之间具有法律约束力，申九兰同兴丰公司、万益商城、刘玉文、史孝民之间不存在合同关系，故无权依合同要求上述各方给予赔偿。而中卡公司与申九兰之间则签有补充协议书，约定由中卡公司负责该房屋消防验收，并取得消防验收合格审批文件，如在规定的期限内不能完成而影响申九兰的正常经营，须赔偿因此造成的一切损失，中卡公司已同意赔偿申九兰所主张的上述损失，北京万益家隆商城也同意承担相应连带责任，本院对此不持异议。
对于申九兰与任桂英之间的《合同二》，申九兰向任桂英承诺租赁物仅作商住居住、餐饮、宾馆、出租经营使用。事后，任桂英和申九兰就出租物的租赁用途做出了变更约定：申九兰租赁此房屋做餐饮、网吧、娱乐休闲、超市等其他合法范围内经营项目的，任桂英及上级同意经营，并办理营业执照的有关手续。该变更协议系当事人的真实意思表示，应认定为有效。现该房屋未通过消防验收，并被北京市丰台区公安消防支队于2009年2月18日作出整体建筑停止使用的行政处罚，已无法用于双方约定的用途，使申九兰无法进行正常商业经营活动，因此2009年2月18日房屋整体建筑被要求停止使用之后，申九兰不应再支付相应租金。申九兰已向任桂英支付了第一年的半年租金33万元，故申九兰只应支付自2008年5月18日至2009年2月18日这段期间的房屋租金50.1万元及约定滞纳金。但依据《中华人民共和国消防法》，应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。申九兰经营KTV属于娱乐场所，必须经过严格的消防验收、消防安全检查才能办理营业执照，否则不能正常营业。讼争房屋未完成消防验收是申九兰不能办理营业执照的主要障碍。任桂英明知讼争房屋未完成消防验收，申九兰未审查消防是否验收，双方即签订《合同二》，而签订《合同二》后，申九兰不能办理经营KTV的营业执照，申九兰的合同目的由于未完成消防验收不能实现，双方对此均有过错，其中任桂英的责任较大，故滞纳金应予免除。鉴于申九兰表示如果合同有效，要求继续履行合同，故申九兰上诉要求任桂英返还已付租金及押金35万元，本院不予支持。于2010年6月18日作出（2010）二中民终字第304号民事判决，一、维持北京市丰台区人民法院（2009）丰民初字第10210号民事判决第一项；二、撤销北京市丰台区人民法院（2009）丰民初字第10210号民事判决第二、四项；三、变更北京市丰台区人民法院（2009）丰民初字第10210号民事判决第三项为：申九兰于本判决生效之日起15日内给付任桂英租金人民币501000元；四、驳回申九兰其他诉讼请求；五、驳回任桂英其他反诉请求。一审案件受理费42862元，由北京万益家隆商城、北京中卡商贸有限公司负担（于判决生效之日起7日内交至原审法院）；反诉案件受理费14997元，由任桂英负担8365元（已交纳），由申九兰负担6632元（于判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费18147元，由申九兰负担8025元（已交纳），由任桂英负担10122元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）。
申九兰申诉称，其与任桂英签订的合同是无效的，之前所有的主体都应当承担连带责任，原审未追加诉讼主体，原审判决中判的50万元应当减免，且原审事实不清，要求改判。兴丰公司辩称，同意原审判决。马秀奎、张晶、刘玉文、史孝民、任桂英、中卡公司未答辩。
本院再审对原二审查明的事实予以确认，
另查，万益家隆商城于2009年8月10日申请注销登记，经过清算程序，丰台工商分局于2009年12月13日核准注销，马秀奎、张晶为万益家隆商城注销时的股东。本案再审时，万益家隆商城的诉讼地位由马秀奎、张晶继承。中卡公司已被吊销。
再查，兴丰公司于2012年12月22日对马秀魁、张晶提起诉讼，以万益家隆商城长期拖欠租金为由，请求解除双方签订的《房屋租赁合同》；马秀魁、张晶给付拖欠的租金4421133元。一审法院对兴丰公司主张承租人拖欠租金的主张予以采信，并认定万益家隆商城注销前未对《房屋租赁合同》项下的权利义务进行清理，未经清算即办理注销登记，故万益家隆商城注销时的股东马秀魁、张晶对公司债务承担清偿责任。于2013年6月19日作出（2013）丰民初字第1130号民事判决，一、解除北京兴丰房地产经营开发公司与北京万益家隆商城之间的《房屋租赁合同》。二、马秀魁、张晶于本判决书生效之日起十日内给付北京兴丰房地产经营开发公司租金4421133元。该判决已发生法律效力。
上述事实，有各方之间签订的租赁协议、《合同一》、《合同二》、《补充协议书》、《消防监督检查情况通知单》复印件、《公安行政处罚决定书》复印件、（2013）丰民初字第1130号民事判决、当事人陈述等证据在案佐证。
本院再审认为，本案中的租赁合同以及协议，系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，各方应依合同约定和法律规定履行权利义务。涉案房屋虽未经消防验收，但不属于合同法第五十二条所规定的合同无效事由，原审判决对于申九兰要求确认租赁合同无效以及要求确认兴丰公司、万益商城、刘玉文、史孝民各方给予赔偿的请求不予支持正确，本院再审予以维持。鉴于中卡公司与申九兰之间签有补充协议书，约定由中卡公司负责该房屋消防验收，并取得消防验收合格审批文件，如在规定的期限内不能完成而影响申九兰的正常经营，须赔偿因此造成的一切损失，原审中中卡公司同意赔偿申九兰所主张的上述损失，北京万益家隆商城也同意承担相应连带责任，本院再审对此亦不持异议。万益家隆于2009年12月13日被核准注销，原审判决仍将其列为诉讼主体并判其承担相应责任不妥，本院再审予以更正。依据现有证据，可以认定万益家隆商城并未就租金、承租房屋进行妥善处理，未经清算即办理注销登记，故其股东马秀魁、张晶应对公司债务承担清偿责任。
关于申九兰与任桂英签订的《合同二》，任桂英明知讼争房屋未完成消防验收，申九兰未审查消防是否验收，双方即签订合同，申九兰不能办理经营KTV的营业执照，申九兰的合同目的由于未完成消防验收不能实现，原审判决认为双方对此均有过错，其中任桂英的责任较大，故免除滞纳金，并对申九兰要求任桂英返还已付租金及押金35万元的请求不予支持并无不当，本院再审予以维持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销本院（2010）二中民终字第304号民事判决及北京市丰台区人民法院（2009）丰民初字第10210号民事判决。
二、北京中卡商贸有限公司、马秀奎、张晶于判决生效之日起15日内连带赔偿申九兰人民币4157700元整；
三、申九兰于本判决生效之日起15日内给付任桂英租金人民币501000元；
四、驳回申九兰其他诉讼请求；
五、驳回任桂英其他反诉请求。
一审案件受理费42862元，由北京万益家隆商城、北京中卡商贸有限公司负担（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；反诉案件受理费14997元，由任桂英负担8365元（已交纳），由申九兰负担6632元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费18147元，由申九兰负担8025元（已交纳），由任桂英负担10122元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 宏
审 判 员 马宏敏
代理审判员 白 洁
二〇一四年三月十二日
书 记 员 丁 晨