江苏省新沂市人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）苏0381执异23号
案外人：郭宝荣，女，1967年12月26日出生，汉族，住江苏省新沂市。
申请执行人：闻安印，男，1955年5月25日出生，汉族，住江苏省新沂市。
申请执行人：闻高军，男，1978年6月18日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。
被执行人：张永伟，男，1970年7月10日出生，汉族，住江苏省新沂市。
被执行人：何伟，男，1988年5月18日出生，汉族，住江苏省新沂市。
被执行人：徐春乐，男，1970年2月1日出生，汉族，住江苏省新沂市。
被执行人：常峰，男，1971年9月13日出生，汉族，住江苏省新沂市。
被执行人：李伟，男，1969年12月13日出生，汉族，住江苏省新�市。
被执行人：张岩，男，1970年9月10日出生，汉族，住江苏省新沂市。
被执行人：蔡强，男，1969年4月15日出生，汉族，住江苏省新沂市。
被执行人：陆先继，男，1967年9月19日出生，汉族，住江苏省新沂市。
被执行人：马小伟，女，1986年12月21日出生，汉族，住江苏省新沂市。
被执行人：潘成玲，女，1974年9月15日出生，汉族，住山东省济南市。
在本院执行申请执行人闻安印与被执行人张永伟、何伟、徐春乐、常峰、李伟、张岩、蔡强、陆先继、马小伟、潘成玲民间借贷纠纷及申请执行人闻高军与被执行人何伟、徐春乐、常峰、李伟、张岩、张永伟、马小伟、潘成玲民间借贷纠纷二案中，案外人郭宝荣对本院执行南京市雨花台区雨花南路5号12幢四单元107室（含-1、1、2层，以下简称涉案房屋）提出书面异�。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人郭宝荣称，涉案房屋系案外人所有。宁房预售合字2016026647号《商品房预售合同》中，预购人为案外人。在购房贷款的抵押物清单中，抵押人对抵押物拥有的份额栏目中，案外人对抵押物拥有的份额为100%，无其他共有人。被执行人张永伟是担保人，其承担的债务责任，属于个人连带清偿责任，与案外人无关。因此，案外人对涉案房屋拥有实体权利。涉案房屋的首付款虽是通过张永伟账户支付，但所有钱款均是案外人所有，是案外人向银行、同事、朋友、亲戚等借的钱，并不是被执行人张永伟出资购置，涉案房屋与张永伟无关。退一步说，即使案外人买房时向被执行人张永伟借了款，也没有任何法律规定可以执行涉案房屋。综上所述，法院对涉案房屋的查封，损害了案外人的合法权益，请求立即解除对涉案房屋的查封，终止对涉案房屋的执行。
案外人为证实其主张，向本院提交了南京市商品房预售合同、结婚证、离婚证、南京市房地产抵押合同和存款历史交易明细清单等证据。
申请执行人闻高军辩称，涉案房屋首付款大部分是张永伟从申请执行人处借款支付。涉案房产购买时总价为730万元（其中首付款为232万元，银行贷款支付498万元），首付款232万元是由张永伟的银行账户支付，银行贷款498万元是张永伟和郭宝荣于2016年8月1日以夫妻名义共同向南京市平安银行申请。张永伟和郭宝荣第二次离婚后，张永伟于2016年9月22日仍然用自己的账号支付涉案房屋的物业管理费，并且从张永伟银行账号流水中可以得出张永伟仍然在支付涉案房屋的银行贷款。现案外人郭宝荣提出执行异议，目的是阻却法院执行，其异议请求不应得到支持。
申请执行人为证实其主张，向本院提交了江苏新沂农村商业银行股份有限公司回复函、银行流水明细、个人账户汇总信息清单、个人购房贷款合同、POS签购单和离婚协议书等证据。
本院查明，闻安印与何伟、徐春乐、常峰、李伟、张岩、蔡强、张永伟、陆先继、马小伟、潘成玲民间借贷纠纷一案，经本院主持调解，当事人达成调解协议，何伟、徐春乐、常峰、李伟、张岩、蔡强、张永伟、陆先继、马小伟、潘成玲共计欠闻安印借款100万元，此款应于2017年1月30日前还2.5万元，2月28日前还5万元，3月30日前还10万元，4月30日前还15万元，5月30日前还15万元，6月30日前还15万元，7月30日前还15万元，8月30日前还22.5万元；如有任一期不能按时还款，则闻安印有权向人民法院申请执行下余全部款项并有权要求以下余款项为本金自2017年1月1日起按照月息2分支付利息，直至款项还清为止。2016年12月1日，本院作出（2016）苏0381民初7872号民事调解书予以确认。闻高军与何伟、徐春乐、常峰、李伟、张岩、张永伟、马小伟、潘成玲民间借贷纠纷一案，经本院主持调解，当事人达成调解协议，何伟、徐春乐、常峰、李伟、张岩、张永伟、马小伟、潘成玲共计欠闻高军借款100万元，此款于2017年1月30日前还2.5万元，2月28日前还5万元，3月30日前还10万元，4月30日前还15万元，5月30日前还15万元，6月30日前还15万元，7月30日前还15万元，8月30日前还22.5万元；如有任一期不能按时还款，则闻高军有权向人民法院申请执行下余全部款项并有权要求被告以下余款项为本金自2017年1月1日起按照月息2分支付利息，直至款项还清为止。2016年12月1日，本院作出（2016）苏0381民初7868号民事调解书予以确认。因张永伟、何伟、徐春乐、常峰、李伟、张岩、蔡强、陆先继、马小伟、潘成玲均未履行生效法律文书确定的义务，闻安印、闻高军向本院申请强制执行。2017年3月27日，本院作出（2017）苏0381执1996、1997号（实为1196、1197号）执行裁定，轮候查封涉案房屋。2017年10月9日，因首查封债权人申请解除了对涉案房屋的首查封，该轮候查封自动发生法律效力。2018年1月4日，本院作出（2017）苏0381执1196号之一执行裁定，拍卖涉案房屋。
案外人郭宝荣与被执行人张永伟于1996年10月29日登记结婚，2016年2月5日登记离婚。离婚时张永伟、郭宝荣签订离婚协议，约定：1.位于新沂市××街道××天××楼××室住房××及××楼××室车库××套均归郭宝荣所有；2.各自所购汽车归个人所有；3.婚后各自名下的存款归各自所有。2016年7月10日，案外人郭宝荣与南京天韵房地产开发有限公司签订南京市商品房预售合同，以730万元价格购买涉案房屋。涉案房屋首付款为232万元，被执行人张永伟于2016年4月23日、2016年5月19日向该房地产公司分别支付购房款30万元、189万元。2016年6月21日，又以蔡翠英的名义向该房地产公司支付剩余13万元首付款。2016年6月25日，张永伟向蔡翠英转账20余万元。2016年7月28日，张永伟、郭宝荣登记结婚。2016年8月11日，郭宝荣、张永伟作为共同借款人与平安银行股份有限公司南京分行签订个人购房贷款合同贷款498万元用于支付剩余购房款项。2016年8月19日，南京天韵房地产开发有限公司向郭宝荣出具金额为730万元的涉案房屋的发票一张。2016年8月29日郭宝荣、张永伟登记离婚。离婚时张永伟与郭宝荣签订离婚协议，约定1.双方各自名下存款、轿车归各自所有；2.涉案房屋及房内附属物归郭宝荣所有；3.各自债权债务由各自享有或承担。2016年9月22日，张永伟交纳涉案房屋物业管理费6089.31元和3779.19元。张永伟于2016年9月17日、2016年10月18日、2016年11月13日分别向郭雪丽账户转账6.08万元、3.018万元、5.79万元，再由郭雪丽向涉案房屋房贷账户转账以偿还银行贷款。
本院认为，《最高人民法院<关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定>》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否是权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条第一款规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断……本案中，虽然涉案房屋的购房合同由案外人郭宝荣在其与被�行人张永伟解除婚姻关系期间一人签订，但被执行人张永伟支付了涉案房屋的全部首付款，又与案外人郭宝荣在二人夫妻关系存续期间作为共同借款人办理了银行按揭贷款。此外，被执行人张永伟还于2016年9月22日交纳了涉案房屋物业管理费6089.31元和3779.19元。综合上述事实，应当认定故涉案房屋为被执行人与案外人共有财产。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条规定：“对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。共有人协议分割共有财产，并经债权人认可的，人民法院可以认定有效。查封、扣押、冻结的效力及于协议分割后被执行人享有份额内的财产；对其他共有人享有份额内的财产的查封、扣押、冻结，人民法院应当裁定予以解除。共有人提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼的，人民法院应当准许。诉讼期间中止对该财产的执行。”本案中，案外人并未就涉案房屋提起析产诉讼，因此本院对涉案房屋的查封、拍卖并无不当，对案外人的异议请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项规定，裁定如下：
驳回案外人郭宝荣的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 孙永刚
审判员 郁允录
审判员 马广胜
二〇一八年三月二十三日
书记员 王星权