黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民三商初字第599号
原告哈尔滨建兴物业供热管理有限责任公司，住所地哈尔滨市香坊区香顺街15号2楼。
法定代表人赵琳，女，职务总经理。
委托代理人李晓杰，女，哈尔滨市香坊区新成法律服务所法律服务工作者。
委托代理人刘滨菊，女，1969年12月19日生，汉族，哈尔滨建兴物业供热管理有限责任公司员工，住哈尔滨市香坊区。
被告哈尔滨实发房地产综合开发有限公司，住所地哈尔滨市南岗区闽江路217号。
法定代表人马加希，男，职务总经理。
委托代理人杨建国，男，黑龙江红旗律师事务所律师。
委托代理人宋伟军，男，1949年3月12日生，汉族，哈尔滨实发房地产综合开发有限公司经理，住哈尔滨市南岗区。
原告哈尔滨建兴物业供热管理有限责任公司与被告哈尔滨实发房地产综合开发有限公司合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李晓杰、刘滨菊、被告委托代理人杨建国、宋伟军到庭参加诉讼，本院现已依法审理终结。
原告诉称，2011年1月1日，原告与哈尔滨市南岗区兴垦小区业主委员会签订物业管理委托合同。合同约定，兴垦小区业主委员会代表兴垦小区业主委托原告对兴垦小区及全部门市、217号农垦小区全部门市、千山路15-19号、建北街53号、红旗大街218号房屋实行物业管理，管理期限为四年，自2011年1月1日起至2014年12月31日止。合同具体约定了物业管理服务费的收费标准，其中非住宅房屋（商服）的收费标准为按建筑面积每月每平方米0.75元，非住宅房屋（办公楼）的收费标准为按建筑面积每月每平方米0.55元。合同签订后，原告按合同约定履行了义务，而被告未按合同约定缴纳2011年1月1日至2014年12月31日的物业管理服务费，原告多次催收，被告至今未付，为此原告诉至法院，请求判令：1、被告给付物业管理服务费207601.08元；2、案件受理费由被告负担。
被告辩称，原告要求被告给付物业管理服务费没有事实依据也没有合同依据。第一，原告和被告之间不存在事实上的物业管理关系，原告所述物业管理委托合同中的兴垦小区位于南岗区闽江路204号，是一个独立的居民小区，被告的房屋分别位于闽江路207号和红旗大街218号，和兴垦小区之间被闽江路隔断，属于完全独立的两个物业，被告也没有接受过原告的物业服务；第二，原告和被告之间不存在合同关系，原告起诉的依据是其和兴垦小区业主委员会2011年1月1日签订的物业管理委托合同，但是原告从未和被告签订过任何合同，被告和兴垦小区业主委员会是两个完全独立的法律主体，上述物业管理委托合同不能对被告产生任何法律约束力，兴垦小区业主委员会代表被告签订合同属于无权处分行为，合同无效。综上，原告既没有事实依据也没有合同依据，应当驳回其诉讼请求。
原告为证明其诉讼主张成立，向本院提供下列证据：
证据一、物业管理委托合同一份。证明原告与代表兴垦小区业主的业主委员会签订合同，约定原告对被告的房屋实行物业管理。
证据二、台账三份。证明被告自2011年至2014年欠物业管理服务费的事实。
证据三、哈尔滨华顺物业管理有限公司台账（复印件）一份。证明原告接手上任物业公司时被告已按现收费标准进行缴费。
证据四、黑龙江省地方税务局机打发票6张及原告台账三份。证明兴垦小区其他业主的缴费情况，均是依据上述物业管理委托合同进行缴纳物业管理服务费。
证据五、2000年9月17日物业管理服务合同、2009年7月13日物业企业兼并协议各一份。证明原告依法取得兴垦小区物业管理的资格，享有向兴垦小区业主收取物业管理服务费的权利。
证据六、证明一份。证明原告受兴垦小区业主委托取得了合法的物业管理资格。
证据七、黑龙江省政府票据一份。证明原告委托南岗区先锋路街道办事处对兴垦小区及合同约定的其他区域进行垃圾清扫、养护管理、环境卫生等服务。
证据八、照片四张、公告一份。证明原告按照合同约定履行物业管理义务。
证据九、哈尔滨市南岗区先锋路街道办事处证明一份。证明原告委托南岗区先锋路街道办事处对兴垦小区及合同约定的其他区域进行垃圾清扫、养护管理、环境卫生等服务。
证据十、黑龙江省税务票据。证明原告依照合同约定提供了清扫垃圾、环境维护等服务。
证据十一、化粪池清掏合同。证明原告为被告房屋提供了上下水服务。
证据十二、兴垦小区业主委员会材料（存档于南岗区物业办）。证明兴垦小区业主委员会合法成立，有代表兴垦小区业主与原告签订合同的权利。该份材料中还包括兴垦小区业主名单，其中包含本案所涉被告两处房产即红旗大街218号与闽江路207号。
被告对原告所举证据质证意见如下：对证据一真实性无异议，对证明问题有异议，认为被告与兴垦小区业主委员会是相互独立的主体，该业主委员会不能代表被告与原告签订合同；对证据二真实性有异议，该证据为原告单方制作；对证据三真实性有异议，该证据为哈尔滨华顺物业管理有限公司单方制作；对证据四真实性无异议，对关联性有异议，认为该证据与本案无关；对证据五真实性无异议，对证明问题有异议，被告为兴垦小区的开发公司，2000年被告委托黑龙江兴垦集团下属的兴垦物业来管理兴垦小区的物业事项，2004年与兴垦物业的合同到期，后期被告未与任何物业公司签订过物业管理委托合同，原告与何物业公司交接或兼并被告并不知情，也与被告无关；对证据六真实性有异议，该证据为复印件，且没有日期；对证据七真实性无异议，但认为该证据不能证明原告所管理的区域范围；对证据八中照片的真实性无异议，但认为该照片仅能证明原告对闽江路214号的区域进行了物业管理，而不能证明原告为被告提供服务；对证据八中公告的真实性有异议，认为该证据为原告单方制作；对证据九真实性有异议，认为应由上述街道办事处出具证明的工作人员出庭作证方能证明该份证据真实有效；对证据十真实性无异议，对证明问题有异议，认为该份证据不能证明原告所述内容；对证据十一真实性无异议，但认为由于原告与兴垦小区业主委员会签订物业管理委托合同为无权处分行为，因此该份证据中的两份合同也属无效合同，而且仅有合同并不能证明原告履行了义务，应有其他证据予以证实；对证据十二真实性有异议，在该份证据中的全体业主名册里有被告两处房产，但在参加业主大会名册里无被告两处房产，正是因为被告认为该两处房产不属于兴垦小区范围，所以被告没有参加业主大会，因此原告无权向被告主张权利。
被告未举证。
分析原告所举证据，原告提供的证据一、七、八、九、十、十一、十二真实合法，与本案有关联性，本院予以确认并采信；证据二为原告单方制作，本院不予确认；证据三、六为复印件，本院不予确认；证据四、五与本案无关，本院不予确认。
综上，本院确认如下事实：被告为哈尔滨市南岗区兴垦小区业主，其名下两处房屋分别位于哈尔滨市南岗区红旗大街218号与哈尔滨市南岗区闽江路207号。2011年1月1日，原告与哈尔滨市南岗区兴垦小区业主委员会签订物业管理委托合同。合同约定，兴垦小区业主委员会代表兴垦小区业主委托原告对兴垦小区及全部门市、217号农垦小区全部门市、千山路15-19号、建北街53号、红旗大街218号房屋实行物业管理，上述范围包括被告两处房屋；管理期限为四年，自2011年1月1日起至2014年12月31日止；原告负责为上述区域房屋提供综合服务、公共区域秩序维护、公共区域保洁服务、公共区域绿化养护服务、共用部位、共用设施设备的日常运行、保养和维修等服务，上述区域业主需向原告缴纳物业管理服务费、建筑垃圾清运费、特约服务收费。合同具体约定了物业管理服务费的收费标准，其中非住宅房屋（商服）的收费标准为按建筑面积每月每平方米0.75元，非住宅房屋（办公楼）的收费标准为按建筑面积每月每平方米0.55元。合同签订后，原告按合同约定履行了物业服务义务，而被告未按合同约定缴纳2011年1月1日至2014年12月31日的物业管理服务费，原告多次催收，被告至今未付。经查，被告两处房屋总建筑面积为7066.64平方米，其中包括商服建筑面积399平方米，办公室建筑面积6667.64平方米，按照合同约定的收费标准计算，每年被告应缴纳的物业管理服务费为47597.4元，因此，自2011年1月1日起至2014年12月31日止被告应缴纳的物业管理服务费为190389.6元。
本院认为，哈尔滨市南岗区兴垦小区业主委员会合法成立，有权代表兴垦小区业主签订物业管理委托合同，因此原告与其签订的物业管理委托合同合法有效，被告作为兴垦小区业主，须履行合同义务。合同签订后，原告依照合同约定为被告及其他业主提供了物业管理服务，而被告未按约定给付原告物业管理服务费，构成违约，应承担违约责任。现原告要求被告给付自2011年1月1日起至2014年12月31日止的物业管理服务费，符合合同约定，亦不违反法律规定，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物业管理条例》第六条、第七条、第十一条、第十五条之规定，判决如下：
被告哈尔滨实发房地产综合开发有限公司给付原告哈尔滨建兴物业供热管理有限责任公司物业管理服务费190389.6元；
上述款项于本判决生效后十日内履行完毕。
被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原告预交本院案件受理费4414元，由原告负担366元，由被告哈尔滨实发房地产综合开发有限公司负担4048元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 李梦媛
人民陪审员 朱宝泽
人民陪审员 陈淑华
二〇一五年十一月四日
书 记 员 郭文静