广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终3822号上诉人(原审被告）：张露丹，住深圳市福田区。委托诉讼代理人：张素琼，系张露丹的母亲。被上诉人（原审原告）：广州市安庭物业管理有限公司，住所地广州市番禺区。法定代表人：周凤婷，总经理。委托诉讼代理人：陈渐佳、曾燕婷,均系广东华誉律师事务所律师。原审被告：张静春，住广州市越秀区。上诉人张露丹因与被上诉人广州市安庭物业管理有限公司（以下简称安庭物管公司）、原审被告张静春物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2016）粤0113民初7600号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人张露丹的代理人张素琼，被上诉人安庭物管公司的代理人陈渐佳到庭参加诉讼。原审被告张静春经本院公告传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。张露丹上诉请求：1.撤销一审判决；2.一、二审诉讼费用由安庭物管公司负担。安庭物管公司所诉纯属不负责任的不实之词,事实与理由如下：一、安庭物管公司称张露丹与业委会签订了《物业管理服务委托合同书》，但张露丹并无签订《物业管理服务委托合同书》，也没有业委会相关人员告知张露丹合同事宜。相反，张露丹自购入涉案物业之日起就未享受到安庭物管公司提供的服务，且涉案物业受到了安庭物管公司所辖的清洁工人及保安人员的侵权：涉案物业购入后未曾装修，以毛坯房的形式闲置小区内，可安庭物管公司的清洁工和保安未经同意擅自在该房屋内外及周边摆放停靠清洁用具及清洁用车、保安巡逻车（见图片证据）。二、张露丹自2007年10月购房以来，未曾装修，直到2015年10月份才决定装修作自住房用。期间，张露丹也将此房屋转为投资，多次挂房屋中介交易，可是，均因每一次中介带人看房却因垃圾满地等因素及周边环境差扫兴而归。因此，张露丹多次到安庭物管公司反映要求停止其保洁人员以及安保人员的侵权行为，但安庭物管公司依然不理不睬。被迫无奈，张露丹只能到安庭物管公司告知安庭物管公司相关工作人员：多次反映安庭物管公司都不作为，张露丹将不会缴纳物管费至安庭物管公司有整改有所作为为止。期间，张露丹请人专门钉了铁皮门保护自家物业，但安庭物管公司的清洁人员依然私自敲开铁皮门放置其收纳的垃圾、清洁用具、清洁用车及安保巡逻用车等在张露丹权属的房屋中，至2015年9月张露丹再次到安庭物管公司申诉，安庭物管公司的一个负责人谢x苹(见图片证据)才重视，称会尽快清空房屋相关物品。三、张露丹为了维护自身权益近十年多次到安庭物管公司反映、沟通未果，才出现了未交物管费的情况产生，这一切的后果皆因安庭物管公司不作为、伤害了张露丹的感情、侵占张露丹权属物业（房屋）所致。在2015年10月张露丹装修物业时再次到安庭物管公司沟通，安庭物管公司的负责人谢x苹却要张露丹交纳5000元的装修保证金和320元的清洁费。张露丹同意交保证金的前提是安庭物管公司给张露丹一个说法。当时的安庭物管公司负责人谢x苹（女性）称只要张露丹同意交5000元保证金和320元的清洁费，她会到现场去亲自指挥该房子的相关物品清理。自知理亏的她代表公司答复张露丹说：经请示公司领导同意之前的物管费就不用交了，但从张露丹装修开始起要交物管费。张露丹当时同意了此意见。至此，双方基本上达成了一致意见，张露丹才同意交了5000元保证金和320元的清洁费(见收据)。安庭物管公司说待装修完后就可以退回5000元的保证金。待张露丹2016年10月装修完毕凭收据去找安庭物管公司退保证金时安庭物管公司却诸多理由故意拖延不肯退回5000元的保证金。张露丹考虑到长期居住于此，和为贵为原则多次到安庭物管公司要求退保证金且同意安庭物管公司用保证金抵2015年10月后的物管费，若有节余退回余额便可以。但安庭物管公司恶人先告状。四、安庭物管公司在其提供物业管理服务的服务范围内不作为行为、导致被政府部门责令限时限期整改小区内脏乱差环境一事所产生的所有费用46900元应由安庭物管公司赔偿给张露丹。2015年12月11日“番禺区环境秩序整治区级督查组、番禺区城市管理运行指挥中心”环境秩序整治通知单(大龙0006)下文要求本小区安庭物管公司在规定的时间内整改脏、乱、差环境整改令（详见影印件），此脏乱差环境与张露丹权属房屋紧相邻。2015年12月12日在大龙街道办事处领导蔡x明常委等人亲临现场督办下，安庭物管公司管理人员谢x苹等人请求张露丹的母亲张素琼代为办理区政府要求整改事宜，张素琼本着友好相处原则答应该请求，出钱出力代安庭物管公司整改了区政府部门下文要求整改的区域。当时，在大龙街领导等人的见证下，张素琼给了300元现金谢x苹去买彩条布遮住脏乱差区域以暂时应对上级领导的检查。因大龙街领导要求日后要将此区域内所有的垃圾清理出去以达到区政府要求整改的目的且过两天会来检查物品是否清理出去，于是安庭物管公司负责人谢x苹再次请求张素琼帮忙。在大龙街等领导在场见证下，张素琼答应了该请求，并为此共支付了因整改要求范围内堆积如山、面积达260平方米的建筑垃圾及生活垃圾费用8900元（详见收条内容）及砌围墙费用38000元（起围墙的目的是杜绝类似情况再度发生），合计支付了46900元人民币。张露丹为安庭物管公司排忧解难、落实区政府部门整改要求（清理“脏乱差”)而实实在在产生的费用应由安庭物管公司偿还给张露丹，因为此费用的产生是安庭物管公司管理不到位、不作为才导致区政府部门要求整改所致。安庭物管公司二审答辩称其同意一审判决，请求驳回张露丹的上诉请求。一审法院查明的都是事实，所以依法应当判令张露丹履行支付物业管理费、路灯费的相关义务。原审被告张静春对张露丹的上诉未答辩。安庭物管公司向一审法院起诉请求:张露丹、张静春清偿拖欠的2007年10月至2010年12月的管理费78元/月共计3042元、2011年1月至2017年8月的管理费95元/月共计7600元、拖欠2007年10月至2017年8月的路灯费10元/月共计1190元，并要求以每月拖欠的金额为本金、按照每日万分之2.1的标准计算滞纳金至付清之日。一审法院查明事实：2002年，广州市绿庭雅苑发展有限公司与广州市番禺区石基镇竹山村民委员会签订了《物业管理服务合同》，期限至2009年12月，约定该公司全权负责对竹山村内的一切物业及设施进行物业管理。2006年6月，该公司将其在管理竹山村物业期间的全部债权债务转让给安庭物管公司，并对该转让内容进行了公告。2010年至2017年期间，安庭物管公司与翠竹园物业小区业主委员会签订了《物业管理服务委托合同书》，为该小区（包括张静春、张露丹共有的位于番禺区××山村翠竹××路××号的房屋）提供物业管理服务。该合同约定逾期缴纳管理费和公共水电费的违约金标准为每天1%。张露丹、张静春2007年10月至2017年8月期间未向安庭物管公司缴纳管理费和路灯费，其中拖欠2007年10月至2010年12月的管理费78元/月共计3042元、2011年1月至2017年8月的管理费95元/月共计7600元、拖欠2007年10月至2017年8月的路灯费10元/月共计1190元。张露丹及其代理人未按传票时间到庭，庭后向一审法院补充提交了照片证据若干，并辩称：其未缴纳物业管理费，是因为安庭物管公司未尽到物业管理责任，导致其屋内长期有垃圾堆放，向安庭物管公司投诉反映后也未能得到解决。安庭物管公司对此回应称：因张露丹将房屋长期空置和未上锁，屋内确有垃圾和杂物，安庭物管公司在张静春、张露丹投诉后已经通知有关人员将东西拿走，但屋内存放的其他建筑材料和杂物不属于物业公司的管理范围。一审法院认为，安庭物管公司与翠竹园小区业主委员会签订了《物业管理服务委托合同书》，对该小区进行物业管理，而张露丹、张静春名下共有的房屋位于涉案小区内，已享受安庭物管公司的物业管理服务，故应依约向安庭物管公司支付物业管理费和公共水电费，未能按时支付的，还应支付相应违约金。因此，安庭物管公司要求张露丹、张静春清偿拖欠的管理费和路灯费，并以每月拖欠的金额为本金、按照每日万分之2.1的标准计算滞纳金至付清之日，合理有据，系自行处分民事权利，一审法院予以支持。关于张露丹庭后提出的抗辩意见，系针对屋内的垃圾和杂物问题，该区域不属于小区公共管理区域，亦无证据证实垃圾和杂物系由安庭物管公司放置或过错导致，故一审法院对此抗辩不予采纳。张静春经一审法院公告传唤，期限届满未到庭参加诉讼，视为放弃相应诉讼权利。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、第一百四十四条的规定，作出如下判决：一、被告张静春、张露丹于本判决生效之日起五日内向原告广州市安庭物业管理有限公司连带支付2007年10月至2010年12月拖欠的物业管理费3042元及违约金（每月管理费本金78元、违约金以各月管理费本金为基数从次月1日起按每日万分之2.1的标准计算至付清之日）；二、被告张静春、张露丹于本判决生效之日起五日内向原告广州市安庭物业管理有限公司连带支付2011年1月至2017年8月拖欠的物业管理费7600元及违约金（每月管理费本金95元、违约金以各月管理费本金为基数从次月1日起按每日万分之2.1的标准计算至付清之日）；三、被告张静春、张露丹于本判决生效之日起五日内向原告广州市安庭物业管理有限公司连带支付2007年10月至2017年8月拖欠的路灯费1190元及违约金（每月路灯费本金10元、违约金以各月管理费本金为基数从次月1日起按每日万分之2.1的标准计算至付清之日）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告张露丹、张静春负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对上诉人张露丹的上诉请求，被上诉人安庭物业公司的答辩意见，分析如下：从一审安庭物管公司提交的证据可知，该司与翠竹园小区业主委员会签订了《物业管理服务委托合同书》后对该小区进行物业管理，而张露丹、张静春名下共有的房屋位于涉案小区内，已享受安庭物管公司的物业管理服务，故应依约向安庭物管公司支付物业管理费和公共水电费，张露丹、张静春未能按时支付的，还应支付相应违约金。张露丹二审以其一审庭后提交的证据证明双方曾口头达成协议，有关物业管理费及路灯费自张露丹装修入住起开始计付，但安庭物管公司予以否认，张露丹未能提出其他证据予以佐证，本院不予采信。张露丹另以照片为据针对屋内存在垃圾和杂物提出此为其未付物业管理费、公共水电费的理由，因该区域不属于小区公共管理区域，亦无证据证实垃圾和杂物是由安庭物管公司放置或过错导致，故本院亦不予采信。张露丹另以一审庭后提交照片证明其屋外空地上存在垃圾及杂物证明其不同意支付上述费用原因。因该空地仅涉及小区物业管理小部分位置，不足以认定安庭物管公司对涉案小区未尽物业管理之责，故本院对张露丹提出该项抗辩不予采纳。本案安庭物管公司要求张露丹、张静春清偿拖欠的管理费和路灯费，并以每月拖欠的金额为本金、按照每日万分之2.1的标准计算滞纳金至付清之日，合理有据，一审法院予以支持并无不当，本院予以维持。综上，一审查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。张露丹的上诉请求、理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费96元，由张露丹负担。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  张燕宁审判员  谭红玉二〇一八年五月二十九日书记员  王心怡黄妙丽