杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭西民初字第2737号
原告：浙ＸＸ峰科技开发有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区教工路88号。
法定代表人：吴伟明，董事长。
委托代理人：吴怡君，系该公司员工。
被告：浙江卓凯投资管理有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区教工路88号立元大厦10层1004室。
法定代表人：张仲凯。
被告：张仲凯，男，1970年5月11日出生，汉族，住浙江省诸暨市。
被告：杭州卓凯酒店管理有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区教工路88号1007室。
法定代表人：张仲凯。
原告浙ＸＸ峰科技开发有限公司诉被告浙江卓凯投资管理有限公司（下称卓凯投资公司）、张仲凯、杭州卓凯酒店管理有限公司（下称卓凯酒店公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月29日立案受理后，依法适用简易程序审理。后因三被告下落不明，本案由简易程序转为普通程序审理，本院依法组成合议庭，于2015年12月21日公开开庭进行审理。原告的委托代理人吴怡君到庭参加诉讼。三被告经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告起诉称：2013年3月22日，原告与被告卓凯投资公司签订《房屋租赁合同》及《综合服务合同》各一份，约定原告将位于杭州市西湖区教工路88号立元大厦裙楼一层部分、二层和三层全部出租给被告卓凯投资公司。被告张仲凯承诺为被告卓凯投资公司履行合同义务提供连带责任保证。合同签订后，原告依约交付了租赁房屋。后因被告卓凯投资公司欠付租金及综合服务费，原告向法院起诉，经调解双方对2014年8月31日前的租金、综合服务费等费用的金额及支付达成一致意见。2014年11月15日，原告与被告卓凯投资公司、张仲凯签订了《补充协议（二）》，就2014年9月1日以后的房屋租赁事宜进行了补充约定，其中计租面积调整为2388.25平方米，年租赁费调整为120万元。被告张仲凯承诺为被告卓凯投资公司履行合同义务提供连带责任保证。2015年2月16日，因被告卓凯投资公司未依约支付租金，原告与三被告签订《协议书》一份，约定原告与被告卓凯投资公司就案涉房屋二层美食城部分的房屋租赁关系终止。2015年4月1日，原告与被告卓凯投资公司、张仲凯签订《协议书》一份，终止剩余部分房屋的租赁关系，双方确认被告卓凯投资公司未支付的租金及综合服务费共计699223元。后被告卓凯投资公司将租赁房屋全部腾空并交还给原告。另外，根据合同约定，被告卓凯投资公司应将收取的次承租人支付的2015年4月1日后的租金共计118808元支付给原告；被告卓凯酒店公司应将收取的次承租人的押金19333元及收取的美食城消费者充值款555643.8元支付给原告。被告卓凯酒店公司收取了美食城经营户的押金共计160万元，租赁关系终止后被告卓凯酒店公司未将上述押金退还给经营户，7户经营户委托原告一并向被告卓凯酒店公司追讨其中的150万元。故诉请判令：1、被告卓凯投资公司支付2014年9月1日至2015年3月31日的房屋租金及综合服务费共计699223元、逾期付款滞纳金141682元（以逾期付款金额为基数，按照每日0.1%的标准，自2014年11月30日分段暂计算至2015年7月30日，此后以69923元为基数，按照每日0.1%的标准，实际计算至款项付清之日止）；2、被告卓凯投资公司支付给原告已收取的次承租人2015年4月1日以后的租金共计118808元；3、被告卓凯酒店公司退还给原告经营户、次承租人支付的押金151933元，并支付给原告美食城消费者充值款555643.8元；4、被告张仲凯对被告卓凯投资公司、卓凯酒店公司的上述债务承担连带清偿责任；5、本案诉讼费用由三被告承担。审理过程中，原告撤回上述第2、3项诉讼请求。
原告提供了下列证据材料：
1、《房屋租赁合同》、《综合服务合同》。证明原告与被告卓凯投资公司就房屋租赁相关事宜达成协议及被告张仲凯为被告卓凯投资公司履行合同义务提供担保的事实。
2、《补充协议书（二）》。证明原告与被告卓凯投资公司就房屋租赁面积及租金变更达成补充协议及被告张仲凯为被告卓凯投资公司履行合同义务提供担保的事实。
3、2015年2月16日签订的《协议书》。证明原告与被告卓凯投资公司就房屋租赁面积及租金变更达成补充协议的事实。
4、《授权委托书》。证明部分经营户委托原告催讨押金的事实。
5、2015年3月31日签订的《协议书》。证明原告收回剩余1032.9平方米的租赁房屋，双方确认被告卓凯投资公司拖欠该部分房屋租金为383907元，被告张仲凯为被告卓凯投资公司履行合同义务提供担保的事实。
三被告均未答辩，亦未提供证据。
三被告未到庭，视为其放弃对原告提供的证据进行质证与对原告提出的诉讼请求及事实进行抗辩的权利。
本院经审查对原告提供的证据的真实性均予以认定。
本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：
2013年3月22日，原告（甲方）与被告卓凯投资公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定，甲方将坐落于杭州市西湖区教工路88号的立元大厦大楼裙楼一层部分、二层和三层全部，建筑面积6595.43平方米（其中含二楼522.3平方米，为一楼大厅的中空加层部分，无房屋产权证书，层高为3.5米，计入计租面积）出租给乙方。其中大楼裙楼第三层面积为2520.22平方米，甲方暂定于2013年4月1日前向乙方交付前述标的房屋，但是此期限可能因原承租人退场迟延出现顺延，乙方对此表示同意及谅解。大楼裙楼第一层部分、第二层面积为4075.21平方米，甲方于2013年6月1日前向乙方交付标的房屋。大楼裙楼第三层租赁期暂定自2013年4月1日至2023年5月31日（自甲方实际交付日起计算）；大楼裙楼第一层、第二层租赁期自2013年6月1日至2023年5月31日。甲方同意裙楼第三层自2013年4月1日至2013年8月30日中有三个月免租期，剩余日期计算租金。大楼裙楼第一层部分、第二层自2013年6月1日至2013年8月30日为免租期，免租期内乙方除承担水电费及物业费外，不再向甲方支付任何其他费用，但乙方自行办理装修审批手续和承担相应费用。标的房屋整体全部租金起算日为2013年9月1日。租赁费用包括房屋租金、综合服务费。标的房屋的租金按建筑面积平方米每日作为计算单位（以下简称单位租金），大楼裙楼第三层从2013年4月1日至2013年5月31日止单位租金为2.1元/平方米/日，租金合计322840元；第一年单位租金为3元/平方米/日，第一年年租金为7221996元；租金从第四年开始逐年递增，每年同比增长5%，租赁期间租金总额为83730458元。房屋租金采取先付后用的方式支付，租金每半年支付一次，大楼裙楼第三层租金支付日为2013年3月28日，租金为322840元；第二期的支付日期为2013年5月15日，租金为3610998元；第三期的支付日期为2014年2月1日，租金为3610998元；第四期的支付日期为2014年8月1日，租金为3610998元；第五期的支付日期为2015年2月1日，租金为3610998元；第六期的支付日期为2015年8月1日，租金为3610998元；第七期的支付日期为2016年2月1日，租金为3610998元；第八期的支付日期为2016年8月1日，租金为3791548元；第九期的支付日期为2017年2月1日，租金为3791548元……若乙方逾期支付租金及其他费用，甲方则按日加收滞纳金，滞纳金按应付而未付款项的0.1%/日计算，直至乙方付清该期租金。协议各方确认乙方实际控制人张仲凯为乙方履行本协议的担保人，为了确保乙方在本协议下的所有义务得到切实履行，张仲凯愿意向甲方提供连带责任保证担保。担保人担保的内容包括但不限于：租金、赔偿金、滞纳金、违约金等的支付，以及甲方实现权利的费用（诉讼费、律师费等）和所有其他本合同项下的乙方义务。被告张仲凯在乙方履约担保人处签字。
同日，原告（甲方）与被告卓凯投资公司（乙方）签订《综合服务合同》一份，约定，甲方为乙方提供立元大厦商务楼综合服务，鉴于甲方双方在《房屋租赁合同》中的约定，租赁期内的服务费共计55820305元。综合服务费的缴纳时间及方式与租金一致，具体支付时间及金额为：首期综合服务费支付日为2013年3月28日，综合服务费金额为215227元；第二期支付日为2013年5月15日，综合服务费为2407332元；第三期支付日为2014年2月1日，综合服务费为2407332元；第四期支付日为2014年8月1日，综合服务费为2407332元；第五期支付日为2015年2月1日，综合服务费为2407332元；第六期支付日为2015年8月1日，综合服务费为2407332元；第七期支付日为2016年2月1日，综合服务费为2407332元；第八期支付日为2016年8月1日，综合服务费为2527699元……本合同为《房屋租赁合同》不可分割的一部分，本合同效力从属于《房屋租赁合同》的效力。合同任何一方违约的，应当按照《房屋租赁合同》的约定承担违约责任。上述合同签订后，原告依约将房屋交付给被告卓凯投资公司使用。
因被告卓凯投资公司未按约支付租金，原告于2014年9月17日向本院起诉，要求被告卓凯投资公司支付租金及综合服务费等费用；被告张仲凯对被告卓凯投资公司的应付款项承担连带清偿责任。经本院主持调解，原告与被告卓凯投资公司、张仲凯达成调解协议，被告卓凯投资公司于2015年6月30日前分期支付给原告截至2014年8月31日的租金、综合服务费等费用；被告张仲凯对被告卓凯投资公司的应付款项承担连带清偿责任。
2014年11月15日，原告（甲方、出租人）与被告卓凯投资公司（乙方、承租人）、张仲凯（丙方、保证人）签订《补充协议书（二）》，约定，自2014年9月1日起计租面积调整为2388.25平方米。租赁起止期限仍按《房屋租赁合同》的约定执行。乙方继续租赁使用的房屋用途为：作为立元大厦的配套食堂，优先用于满足立元大厦业主的就餐需求，保证为立元大厦业主提供价廉质优的工作餐。在乙方保证按照前述租赁用途使用租赁房屋的基础上，甲方同意乙方租赁房屋的年租赁费用（含房屋租金和综合服务费，其中60%为房屋租金，40%为综合服务费）进行调整，即，自2014年9月1日起年度租赁费用调整为120万元，以后年度的租赁费用以此为基础按照《房屋租赁合同》和《综合服务合同》的约定进行相应的递增，押金为20万元。2014年9月1日至2015年8月31日期间的租赁费用乙方按下列方式支付：2014年11月30日前支付租金、综合服务费以及押金共计50万元；2015年1月31日前支付租金及综合服务费共计30万元；2015年2月28日前支付租金及综合服务费共计30万元；2015年5月31日前支付租金及综合服务费共计30万元。以后年度的租赁费用乙方采取先付后用的方式按三个月一次向甲方支付，即乙方应于每年的2月15日前、5月15日前、8月15日前以及11月15日前向甲方支付当年年度房屋租赁费用总额的四分之一。丙方同意，为乙方在本协议项下的支付义务向甲方提供连带责任保证担保，担保的范围包括但不限于房屋租金、综合服务费、逾期付款违约金、损失赔偿金、甲方为实现权利产生的律师代理人、诉讼费、保全费、执行费等，担保的期限至乙方的付款期限届满之日起另加2年。本协议未涉及的事宜仍按《房屋租赁合同》和《综合服务合同》的约定执行，本协议内容就相同事项约定的内容与《房屋租赁合同》、《综合服务合同》的约定内容不一致的，以本协议约定内容为准。
2015年2月16日，原告（甲方、出租人）与被告卓凯投资公司（乙方、承租人）、卓凯酒店公司（丙方、使用人）、张仲凯（丁方、保证人）签订《协议书》一份，约定，乙方、丙方均为丁方实际控制企业。乙方一直将立元大厦裙楼二层房屋（面积1355.35平方米）交丙方使用，由丙方从事餐饮经营（卓凯美食城），但因丙方不能及时向经营户支付经营收入等应付款项，导致不能保证立元大厦租户的正常餐饮供应。协议各方同意，由丙方从事卓凯美食城经营的租赁房屋（立元大厦裙楼二层，面积为1355.35平方米），自本协议签署之日起终止租赁。乙方、丙方应于本协议签署当时撤出工作人员，将该部分房屋（连同房屋内的装修及乙方、丙方添置的设施）按现状交还给甲方。丙方确认，截止到本协议签署之日止，丙方还存在下述款项应付未付：1、丙方已收取卓凯美食城经营户押金共计160万元。2、丙方尚欠应付卓凯美食城经营户经营收入397628.2元未付。3、已收取消费者充值款尚未使用的充值卡余额共计555643.8元。4、已收取但应退还各经营户的物业费、综合服务费213112元。5、应付卓凯美食城经营用房（立元大厦裙楼二层，面积1355.35平方米）2014年9月1日起至本协议签署之日的房屋租金、综合服务费计315316元未付。协议各方同意，前述款项按下述方式处理：1、应退还给经营户的押金，由丙方负责在本协议签署后三十日内退还给经营户。2、应支付给经营户的经营收入，由丙方负责在本协议签署后三十日付清。3、消费者充值卡余额，由丙方在本协议签署后十日内支付甲方，甲方保证消费者充值卡余额可以正常使用完毕。4、应退还给经营户的物业费、综合服务费，由丙方在本协议签署后三十日与经营户结清。5、应付房屋租金、综合服务费由乙方、丙方共同于本协议签署后十日内支付给甲方，逾期支付的按照日万分之五的比例向甲方支付逾期付款违约金。甲乙双方确认，乙方在《房屋租赁合同》项下租赁房屋的计租面积，自本协议签署之日起调整为1032.9平方米，由乙方继续租赁使用，乙方确认无异。租赁起止期限仍按《房屋租赁合同》的约定执行。该剩余租赁房屋的年租赁费用（含房屋租金和综合服务费，其中60%为房屋租金，40%为综合服务费）自2015年2月17日起进行调整，即自2015年2月17日起年度租赁费用调整为700000元，以后年度的租赁费用以此为基础按照《房屋租赁合同》和《综合服务合同》的约定进行相应的递增。甲乙双方同意，乙方剩余租赁房屋2015年2月17日至2023年8月31日期间的租赁费用，按下列约定方式支付：2015年3月1日前，支付租金及综合服务费共计35万元；2015年7月17日前，支付租金及综合服务费共计35万元；2016年1月17日前，支付租金及综合服务费共计35万元；2016年7月17日前，支付租金及综合服务费共计35万元。丁方同意，对乙方、丙方在本协议项下的支付义务向甲方提供连带责任保证担保，担保范围包括但不限于房屋租金、综合服务费、代付款项、逾期付款违约金、利息、损失赔偿金等，担保的期限至乙方、丙方的付款期限届满之日起另加两年。本协议未涉及的事宜仍按《房屋租赁合同》和《综合服务合同》的约定执行，本协议内容就相同事项约定的内容与《房屋租赁合同》、《综合服务合同》的约定内容不一致的，以本协议约定内容为准。后被告卓凯投资公司依约将立元大厦裙楼二层房屋腾空并交还给原告。
2015年3月31日，原告（甲方、出租人）与被告卓凯投资公司（乙方、承租人），卓凯酒店公司、张仲凯（丙方、保证人）签订《协议书》一份，约定，鉴于乙方未能按照2014年11月15日签订的《补充协议（二）》的约定向甲方支付所欠款项。截止2015年3月31日，乙方、丙方未能根据民事调解书向甲方支付所欠款项，也未能按《协议书》约定向甲方支付房屋租金和综合服务费。协议各方同意，乙方在《房屋租赁合同》项下的租赁房屋，扣除2014年8月20日签署的《补充协议书》项下向七个次承租人转租的房屋面积及卓凯美食城经营用房以后剩余的1032.9平方米，于2015年4月1日起终止租赁，即自2015年4月1日起甲方收回《房屋租赁合同》项下的全部租赁房屋。乙方、丙方应于本协议签署之日起配合甲方做好与次承租人的延续工作。租赁房屋（1032.9平方米）从2014年9月1日至2015年3月31日的房屋租金、综合服务费计383907元未付，乙方应于本协议终止之日一次性结清。丙方同意，对乙方在本协议项下的支付义务向甲方提供连带责任保证担保，担保的范围包括但不限于房屋租金、综合服务费、代付款项等，担保的期限至乙方的付款期限届满之日起另加两年。本协议未涉及的事宜仍按《房屋租赁合同》、《综合服务合同》的约定执行。本协议内容就事项约定的内容与《房屋租赁合同》、《综合服务费》的约定内容不一致的，以本协议约定内容为准。
2015年4月1日，被告卓凯投资公司将剩余租赁房屋交还给原告。
本院认为，原告与被告卓凯投资公司、张仲凯签订的《房屋租赁合同》、《补充协议（二）》、原告与三被告签订的两份《协议书》均系合同当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按约履行。根据合同约定，被告卓凯投资公司、卓凯酒店公司应于2015年2月26日前支付给原告立元大厦裙楼二层房屋自2014年9月1日至2015年2月16日的房屋租金、综合服务费共计315316元；被告卓凯投资公司应于2015年3月31日支付给原告其他计租面积1032.9平方米房屋自2014年9月1日至2015年3月31日的房屋租金及综合服务费共计383907元，以上两项合计699223元。现无证据证明被告卓凯投资公司、卓凯酒店公司已经支付上述款项，故被告卓凯投资公司、卓凯酒店公司应按照合同约定支付拖欠的款项。现原告主张要求被告卓凯投资公司支付上述款项的诉讼请求，本院予以支持。被告卓凯投资公司、卓凯酒店公司未按约支付款项的行为，已构成违约，应按约定承担违约责任。原告主张的滞纳金实为逾期付款违约金。2015年2月16日签订的《协议书》中约定的付款期限以及违约金的计算标准系对此前双方签订的《房屋租赁合同》、《综合服务合同》、《补充协议（二）》中关于案涉房屋裙楼二层相关约定内容的变更，故被告卓凯投资公司应按该《协议书》的约定支付逾期付款违约金。以315316元为基数，按约定的每日万分之五的标准，自2015年2月27日暂计算至2015年7月30日为24279.33元。2015年3月31日签订的《协议书》中约定的剩余1032.9平方米房屋租金、综合服务费的付款期限亦系对此前《房屋租赁合同》、《综合服务合同》、《补充协议（二）》、《协议书》中约定的付款期限的变更，逾期付款的违约责任因该协议未约定，故仍应按《房屋租赁合同》约定内容执行。以383907元为基数，按约定的每日0.1%的标准，自2015年4月1日暂计算至2015年7月30日为46452.75元。被告张仲凯作为保证人，应根据合同约定对被告卓凯投资公司的上述应付款项承担连带保证责任。被告卓凯投资公司、张仲凯、卓凯酒店公司经本院合法传唤未到庭，不影响本案的审理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、浙江卓凯投资管理有限公司支付给浙ＸＸ峰科技开发有限公司房屋租金及综合服务费合计699223元，并支付逾期付款违约金70732.08元（暂计至2015年7月30日），2015年7月31日起至款项实际付清日止的违约金，分别以315316元为基数，按每日万分之五的标准，以383907元为基数，按每日0.1%的标准另行计付。
二、张仲凯对浙江卓凯投资管理有限公司的上述应付款项承担连带清偿责任。
三、驳回浙ＸＸ峰科技开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12209元，由浙ＸＸ峰科技开发有限公司负担1030元，由浙江卓凯投资管理有限公司、张仲凯共同负担11179元，浙江卓凯投资管理有限公司、张仲凯共同负担部分于本判决生效之日起七日内交纳至本院。公告费650元，由浙江卓凯投资管理有限公司、张仲凯共同负担，于本判决生效之日起十日内径直支付给浙ＸＸ峰科技开发有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 鲁 琳
人民陪审员 曲昭仲
人民陪审员 费丽芳
二〇一六年一月二十九日
书 记 员 郑 钰