山东省禹城市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁1482民初1083号 原告：禹城市隆源百货有限公司，住所地禹城市行政街32号。 法定代表人：何腾飞，职务执行董事。 委托诉讼代理人：侯婧文，山东齐邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邵光岭，山东齐邦律师事务所律师。 被告：德州金汇购物有限公司，住所地德州经济开发区东风路以北市交通局以西。 法定代表人：杨传峰，职务董事长。 被告：德州金汇集团有限公司，住所地德州经济开发区东风东路交通局西临。 法定代表人：杨传峰，职务董事长。 被告：禹城市金汇购物有限公司，住所地禹城市行政街32号。 法定代表人：藏立军，职务经理。 以上三被告委托诉讼代理人：刘庆代，山东宇鹏律师事务所律师。 原告禹城市隆源百货有限公司（以下简称隆源百货）与被告德州金汇购物有限公司（以下简称德州金汇）、禹城市金汇购物有限公司（以下简称禹城金汇）、德州金汇集团有限公司（以下简称金汇集团）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月5日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。案件审理过程中原告申请追加金汇集团为本案被告，后又申请追加禹城金汇为本案被告。原告隆源百货的委托代理人邵光岭；被告金汇购物、被告禹城金汇、被告金汇集团委托代理人刘庆代到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 隆源百货向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付5年的房屋租金950万元（2011年7月1日至2016年6月30日）；2、请求判令被告支付5年房屋租金的迟延履行违约金11.3150万元；3、请求判令被告支付2016年7月1日至今的房屋使用费142.5万元；4、请求判令被告支付房屋租金及房屋使用费（2016年7月1日至今）的利息35.6428万元；5、请求判令被告交还该房屋，并恢复原状，赔偿房屋损坏损失（具体数额以鉴定为准）。开庭审理过程中，原告将第5项诉讼请求变更为判令被告交还房屋，包括一楼全部，二楼三楼除去美家惠经营的部分，包括门前广场，并恢复原状。事实与理由：原、被告双方于2011年6月10日签订《房屋租赁合同》，将位于禹城市糖城广场东100米的房屋租赁给被告，房屋租赁期限为5年，时间自2011年7月1日至2016年6月30日止，约定年租金190万元。付款方式：先付后用，被告每年7月1日前将房租款转入原告指定的账户。双方约定，迟延支付租金或其他费用，对迟延支付的金额，应按同期银行存款利率向出租方支付迟延履行违约金。现合同已到期，被告不仅自租赁至今未支付过房屋租金，而且现还在继续使用该房屋，原告多次催要上述租金，被告拒不支付，且不腾房，现为维护原告的合法权益特诉至贵院，请求法院依法判决。 德州金汇辩称，一、原告并不是该处房屋的所有人（该处房屋属于没有合法竣工验收手续，没有房屋产权手续，产权不明晰，手续不完备的违章建筑），其无权对该处房屋进行任何处置包括出租，其作为原告主体不适格，无权以原告身份提起诉讼。二、原告与被告金汇购物有限公司之间不存在真实的房屋租赁合同关系，该份房屋租赁合同是原告为了在禹城市大禹小额贷款有限公司和德州银行贷款，要求被告配合原告贷款签订的房屋租赁合同，事实证明原告不但有欺骗小贷公司和银行骗取贷款的违法行为，而且也欺骗了被告，其欺诈行为包括骗贷行为和虚假诉讼行为，法院应当依法对其相关责任人予以严惩。三、禹城金汇购物中心实际上是原告经营不善后（该处原为隆源购物中心）,由原告公司法定代表人何腾飞约请被告公司法定代表人杨传峰，由二人作为实际经营者（控制人）合作成立并运营的，这也就是为什么原告在禹城市金汇超市长达近7年时间没有要求支付租赁费用的真实原因。（双方公司财务均没有对房屋租赁费用予以记载）四、退一步说，由于双方约定先付后用，而原告在最后一期房屋租金支付期限的2015年7月1日之前没有要求被告支付租金，根据法律规定其2016年6月30日之前该房屋租赁合同约定的租金全部因超过诉讼时效（该纠纷的诉讼时效是一年）而丧失胜诉权。 金汇集团、禹城金汇辩称，房屋租赁合同的双方是原告和德州金汇集团有限公司，不是德州金汇购物有限公司，德州金汇购物有限公司也不是实际使用人，所以被告德州金汇购物有限公司不是本案当事人，应依法驳回对其起诉。关于山东省水利局德州工程处和原告是两个完全不一样的法人，没有证据证明原告是由山东省水利局德州工程处变更过来的，二者是不同的主体，不能等同。其他答辩意见同德州金汇。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.关于本案的审理经过。本案于2017年4月5日立案后，按法律规定进行了送达，并于2017年5月9日进行了第一次开庭，开庭后被告德州金汇解除与其代理人李成宝的委托，同时原告根据合同的签章追加金汇集团为被告，以后根据实际占用情况又申请追加禹城金汇为本案的被告，但因多次送达均未能直接送达，后法院按法律规定进行了公告送达。2.双方合同约定情况：双方合同有关内容原告诉状中已进行了描述，但合同签章系金汇集团，并非是首部所写德州金汇；3.开庭后占有物的变化。审理过程中原告法定代表人何腾飞与杨海栋于2018年1月1日签订了房屋租赁合同，该合同显示出租房屋的位置在禹城市行政街32号，出租部分为该涉案楼房的2楼3楼部分面积为3700平方米，自2018年1月1日起至2023年1月1日止。该租赁部分已进行了交付。4.关于原告申请证人情况：审理过程中被告不认可双方的租赁关系，认可系因办理贷款而制作的合同，称禹城金汇是何腾飞与杨传峰合作成立的。为此申请证人作证，证人均证实听说是合作关系，具体如何合作均表示不清楚。被告同时提供一份收款收据和一幅照片，用于证明证人的效力和何腾飞与杨传峰系合作关系，但原告称该证据无法证明被告所要达到的证明要求。 另查明，禹城金汇于2014年8月6日成立，在其呈报的住所证明中显示该住所的所有权系何腾飞所有，并与何腾飞签订了租赁协议，该协议上的签字何腾飞并不认可。禹城金汇地址与隆源百货的地址均是禹城市行政街32号。 本院认为，涉案合同虽写的是德州金汇，但在签章处是金汇集团的印章，杨传峰虽是德州金汇与金汇集团的法定代表人，但二公司系独立法人，因此本案合同相对方系金汇集团，德州金汇并非合同的相对方，不应承担责任。本案的焦点问题是：1.原告主体是否适格；2.涉案合同意思表示是否真实；3.本案是否超出诉讼时效；4.禹城金汇承担何种责任。 第一个焦点问题原告主体是否适格。原告提供一些证据证明涉案楼房的建设过程及建设单位，被告认为原告主体不适格。本院认为，无论该楼房实际权利人是否为原告，在原告与被告签订合同并将该楼房交付给被告使用后，在没有实际权利人主张权利认定原告无权占有的情况下，应推定原告为有权占有，并不一定要求原告系实际权利人。且租赁合同是债权合同，双方的权利义务受合同约束，在没有他人向被告主张权利的情况下，原告的主体适格，其有权要求相对方履行合同义务。本案原告虽被吊销执照，但根据相关法律规定，在其注销前仍有法律上的主体地位。 第二个焦点问题涉案合同意思表示是否真实。原告称涉案合同系租赁合同，并将租赁物交付给被告，而被告称涉案合同系因两法定代表人为获取贷款而制作的合同，虽为证实上述事项被告申请了证人出庭作证，但出庭证人并非合同相对方或经办人，其证言不足以证明双方系合作关系，不能以原告未要求租赁费而当然推出该合同意思表示不真实，也不能以财务未能记载而确定原告不享有合同权利。签订合同后的交付过程足以证实租赁合同的成立，被告未能提供有关证据证实该合同系双方合作下的虚假合同，对被告的该主张本院不予认可。双方成立的合同系租赁合同。 第三个焦点问题原告起诉是否超过诉讼时效。合同约定租赁期限自2011年7月1日起至2016年6月30日止；付款方式：先付后用，被告每年7月1日前将房租款转入原告指定的账户。虽原告未能收取租赁费，被告认为原告诉求超出诉讼时效。本案合同是租赁合同，合同租金分期履行，可视为分期履行的合同，应从最后一期到期日起算，且该合同一直由被告租赁，合同到期后被告继续占有租赁物，应视为不定期租赁，被告整个租赁时期系一整体债务，对整体债务分期履行的诉讼时效期间应按《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题问题的规定》第五条的规定。 第四个焦点问题禹城金汇承担何种责任。禹城金汇在其成立时提交的有关材料中显示其经营场所系归何腾飞所有，虽何腾飞对其签字不予认可，但工商显示的地址与隆源百货的住所一致，可以认定禹城金汇占有的租赁物系隆源百货原占有。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。出租人同意转租的，承租人与出租人之间的合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中被告方均未能提供经过原告同意的证据，不能认定系经原告方的同意。但自原告起诉之日要求被告返还租赁物时，被告未能返还，侵占了原告占有物。原告与被告合同在到期后未能返还租赁物，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限视为不定期。合同到期后的租赁为不定期租赁，原告可随时要求被告腾退房屋，被告金汇集团负有返还义务。鉴于该房屋已由禹城金汇实际占有，在原告要求腾退房屋时，其不能按期搬出应视为占有侵占，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定，占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物，对妨害占有的行为，占有人有权请求排除……。因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。由于原告法定代表人与杨海栋签订了租赁合同，将部分面积租赁给杨海栋，该部分系由禹城金汇退出部分。因此被告禹城金汇应将现占有的原告租赁物返还。至于金汇集团与禹城金汇之间的法律关系，不属本案审理范围。 原告要求合同到期后的利息，由于到期后合同虽然有效，但租赁期限不确定，原告要求被告支付该段时间应付租金利息的请求本院不予支持。 综上所述，原告自2011年7月1日起至原告起诉之日止即2017年4月6日的租金应当偿还，其租金按每年190万元进行计算，并按合同约定的违约金进行分段计算。金汇集团、禹城金汇应将占有的原告的租赁物返还给原告。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条、第二百三十五条、《中华人民共和国物权法》第二百四十五条的规定，判决如下： 一、被告德州金汇集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告禹城市隆源百货有限公司950万元及其逾期付款违约金。（以每年到期应交租金为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算自2011年7月1日起到2017年4月7日止。）。 二、被告德州金汇集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告禹城市隆源百货有限公司142.5万元。 三、被告德州金汇集团有限公司、禹城市金汇购物有限公司于本判决生效之日起十日内将位于禹城市行政街32号的涉案楼房（扣除与杨海栋所签合同部分即：2楼3楼约3700平方米）包括门前广场返还给原告禹城市隆源百货有限公司。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费90167元，由被告德州金汇集团有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。 审 判 长  孙孝艮 审 判 员  张国峰 人民陪审员  张 雷 二〇一八年三月十九日 书 记 员  窦 涛