浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙0602民初764号
原告何亦农,男,1954年7月14日出生,汉族，住广东省深圳市罗湖区。
委托代理人（特别授权代理）杨越忠，浙江元培律师事务所律师。
被告泰康人寿保险有限责任公司浙江绍兴中心支公司,住所地绍兴市越城区胜利东路435号元城大厦五楼503-505室。
负责人赵斌。
委托代理人（特别授权代理）岳晓琳、林齐平，北京康达（杭州）律师事务所律师。
原告何亦农诉被告泰康人寿保险有限责任公司浙江绍兴中心支公司（以下简称泰康人寿）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月12日立案受理后。依法由审判员戴伟章适用简易程序于2018年2月26日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杨越忠，被告的委托代理人岳晓琳、林齐平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年11月15日，原、被告双方签订《泰康人寿保险有限责任公司职场租赁合同》一份，载明：原告将位于绍兴市合计建筑面积为1279.83平方米房屋续租给被告使用，租赁期限为2016年1月1日至2020年12月31日止，年租金为359000元，合同还对违约责任等相关事项进行了约定。合同签订后，被告按约分别于2015年12月21日、2016年12月20日向原告支付了2016年、2017年两年的租金。2017年12月25日，原告收到被告汇款89750元，余款至今尚未支付，原告认为被告逾期支付租金已属违约，故起诉要求一、判令被告立即向原告支付2018年1月1日至2018年12月31日的租金269250元，并支付以269250元为基数自2018年1月1日起支付之日止按每天万分之三的违约金；二、判令被告继续履行与原告于2015年11月15日签订的《租赁合同》；三、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称，租赁合同内是明确约定了乙方（被告）享有的合同解除权，根据合同第九条第四项规定，因为特殊原因乙方不能履行合同应当提前三个月通知甲方，在合同第十条第五项也有规定，上述约定均为解除合同的条件，满足其一被告即可提出解除合同，如果出现了特殊原因不能履行合同，被告方提前三个月，以及提前60天并支付年租金的5%可以解除合同，在合同履行过中发生了可以解除合同的情况下可以解除合同。被告于2017年12月13日向原告寄送（提前退租）通知函，通知搬离租赁房屋的时间为2018年3月31日，2017年12月25日，被告按约向原告支付2018年1月1日至2018年3月31日的房租为89750元，被告既按照约定提前3个月通知退租并支付租金，又同意支付违约金并增加违约金数额至年租金的20%，双方的房屋租赁合同应于2018年3月31日解除；被告解除合同的特殊原因是因为机构级别升级，内勤人员和营销人员数量极大增加，现有的职场面积不能满足经营需要。被告于2015年11月15日于两个原告签订房屋租赁合同，总租赁面积为1658平方米，2017年3月23日，被告总公司下发“泰康人寿人发【2017】6号”和“泰康人寿人发【2017】5号”文件，通知为了打造大平台机构，泰康人寿进行机构升级建设，其中“三升二”机构的资源配置与省级分公司相同，包括负责人、部门配置、内勤编制、资产职场配置等。2017年3月开始试点泰康人寿机构“三升二”的升级建设。泰康人寿保险有限责任公司职场类别共五类，分公司是二级机构，中心支公司是三级机构，被告在签订该房屋租赁合同时为三级机构。2108年1月4日，被告总公司下发“泰康人寿人发【2018】1号”文件，确定被告晋升为二级B类分公司，根据“泰康人寿人发【2017】8号”和“泰康人寿人发【2017】28号”文件的规定，“三升二”机构的资源配置应按照二级分公司标准升级，被告职场类别升级时，作为被告的绍兴支公司是试点机构，2017年1月至6月期间保额达到2个亿，人数达到3200人，2017年2.3亿，十月份达到了三升二，内勤人员由39人增加至86人，营销人员由202人增加至410人，涨幅均超过了100%，现有的职场面积已不能满足经营需要，被告据此提出解除合同并重新租赁房屋，新租赁职场面积为2736平方米，比原职场面积增加了1078平方米。综上，要求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2015年11月15日，原、被告双方签订《泰康人寿保险有限责任公司职场租赁合同》一份，载明：原告将位于绍兴市胜利东路435号元城大厦五楼504室和505室、建筑面积为1279.83平方米房屋续租给被告使用，租赁期限为2016年1月1日至2020年12月31日止，年租金为359000元，年租金每年一次性付清；关于被告的义务约定：被告不能擅自提前解约，如因特殊原因不能履行合同，应提前3个月书面通知原告协议解除本合同；关于违约责任约定：被告无故违反本合同约定不如期缴纳租金、物业管理费及其他相关费用的，又未得到原告同意的，每延期一日向原告支付拖欠款项万分之一的滞纳金；租赁期内，被告需提前退租的，应当提前60日通知原告，并按年租金的5%支付违约金。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，被告于2015年12月21日支付了第一年租金、于2016年12月20日支付了第二年的租金，于2017年12月25日支付给原告租金89750元。因被告未付清第三年全年租金，遂成讼。
另查明，被告被告因机构级别升级，内勤人员和营销人员数量极大增加，现有的职场面积不能满足经营需要为由，与案外人另行签订了场地租赁合同，并曾于2017年10月25日邮寄给原告通知函1份，载明：因其公司业务发展需要，需提前解除租赁合同，并将于2018年1月31日前搬出租赁房屋，按年租金的5%支付给原告违约金17950元，后因原告拒收退回；2017年12月13日，被告再次邮寄给原告通知函1份，载明：其公司已通知原告需提前解约，但变更办理时间为2018年3月31日，在2017年12月31日支付自2018年1月1日起至2018年3月31日止的租金89750元，并拟按照年租金的20%支付给原告违约金71800元，后该信函由被告住所地小区门卫签收。同时，被告还以微信方式将此情况告知了原告妻子。
以上事实由原告提交的房屋所有权证、房屋租赁合同、银行交易明细；被告提交的《泰康人寿机构“三升二”试点方案》、《关于下发泰康人寿浙江份公司绍兴中支升级为二级分公司的通知》、《泰康人寿保险有限责任公司职场管理办法（2017版）》、泰康人寿机构升级资源配置方案》、浙江保险公司分支机构规划建设指引（浙保监办发【2012】29号）、关于泰康人寿绍兴地区业务、人力数据的《说明》、泰康人寿绍兴市中心支公司《内勤人员清单》、内勤人员劳动合同、房屋租赁合同、通知函及邮寄凭证、微信打印件及原、被告在庭审中的陈述等证据证实。
本院认为，原、被告订立的房屋租赁合同，系当事人的真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，应认定为合法有效。双方均应依照合同约定履行。本案的争议焦点为：被告作为承租方是否有权单方提前解除租赁合同。被告于2017年12月13日向原告发送的关于要求于2018年3月31日提前解除合同的书面通知函，已由相应证据证实，故本院对原告否认收悉该通知函的主张不予支持；合同中第八条第4点明确约定被告不能擅自提前解除合同，即使有特殊原因不能履行合同，应提前3个月书面通知原告协议解除合同，但现无证据证实双方已协商一致达成解除合同的协议；合同第十条第5点是一条违约条款，而并非赋予合同哪一方以单方解除权，相反是对合同一方擅自解除合同的限制，目的在于通过对违约金数额的约定，促使双方更好地履行合同，故被告以上述合同条款约定为由要求提前终止合同，均应不予支持。综上，被告向原告发送的关于要求于2018年3月31日提前解除合同的书面通知函不能达到解除合同的效力，故本院对被告认为诉争合同于2018年3月31日解除的主张不予采信。原告现已在2018年1月12日起诉要求被告继续履行合同，并支付租金，截止本案法庭辩论终结后，双方租赁合同亦尚在履行之中，故本院对原告要求被告继续履行合同，并支付合同约定的租金的诉请予以支持。虽双方的租赁合同未明确约定年租金的支付时间，但双方约定的租赁期限自2016年1月1日起，年租金应每年一次性付清，且被告已实际履行支付租金的时间均为每年的12月份，被告发给原告的通知函也注明在2017年12月31日前支付2018年1月1日起至2018年3月31日止的租金，据此交易习惯可以认定双方是先付租金后租房屋，下一年的租金应该于上一年的12月31日前付清，故被告应于2017年12月31日前支付2018年度的年租金359000元，因被告至今仅支付89750元，原告要求被告支付余款269250元的诉讼请求，本院予以支持；关于原告以被告逾期支付房屋租金已构成违约为由主张的违约金，鉴于被告向原告发出了提前解除合同的通知书后，原告未能举证证实其向被告作出了明确答复，而被告实际已按通知函内容付清了截至2018年3月31日止的租金，且合同对租金支付期限确实未作出明确约定，故本院对原告的这一诉请不予支持；至于被告认为其将于2018年4月1日起不再租赁使用诉争房屋，事实上无法履行，双方租赁合同应予以解除，因该主张系反诉范畴，但被告未依法提出反诉，故本院在本案中不予理涉，被告可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告泰康人寿保险有限责任公司浙江绍兴中心支公司继续履行于2015年11月15日与原告何亦农签订的《泰康人寿保险有限责任公司职场租赁合同》；
二、被告泰康人寿保险有限责任公司浙江绍兴中心支公司应于本判决生效之日起三十日内支付给原告何亦农第三年（2018年1月1日至2018年12月31日）房屋租金余款269250元；
三、驳回原告何亦农的其他诉讼请求。
如被告未按判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取2669元，由被告泰康人寿保险有限责任公司浙江绍兴中心支公司负担，限在本判决生效之日起七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 戴伟章
二〇一八年四月八日
书记员 凌金佳
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