杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0106民初5764号
原告（反诉被告）：吕国堂，男，1965年8月14日出生，汉族，住杭州市西湖区。
委托诉讼代理人：潘栋、凌翔，浙江越翰林律师事务所律师。
被告（反诉原告）：周洁，女，1978年7月10日出生，汉族，住杭州市江干区。
委托诉讼代理人：徐亦飞、成一飞，浙江宏昊律师事务所律师。
原告吕国堂与被告周洁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月27日立案后，依法适用简易程序进行审理。后被告提起反诉，本案于2016年8月18日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人潘栋、被告及其委托诉讼代理人徐亦飞、成一飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即腾退花园南村1幢2号门103室房屋；2.被告向原告支付租金43500元（自2014年12月5日起计算至2016年6月26日）；3.被告向原告支付2016年6月27日起至房屋实际腾退之日止的占用费（按年占用费60000元计算）；4.被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2014年11月22日，原、被告签订房屋租赁合同1份，约定：原告将坐落于杭州市西湖区-1的房屋（以下简称103室-1房）出租给被告使用，建筑面积约40平方米，租期自2014年12月5日至2016年12月5日；被告按时以转账付款方式支付租金，年租金6万元，每半年一付。后被告只在2014年11月26日、2015年8月19日、2015年10月26日先后支付原告租金30000元、15000元、5000元。由于被告拖欠租金逾半年，原告于2016年6月12日发函给被告，告知解除租赁合同，并要求其支付租金并腾退房屋。因被告置之不理，故原告诉至法院，要求判如所请。
被告辩称，一、租期应截至2015年11月初，被告已付清全部租金。原、被告租赁合同签订后，被告将院内平房设计装修为汗蒸室。2015年5月，被告收到属地街道通知，案涉房屋院内平房系违章建筑，需限期拆除。2015年10月，被告两次收到强拆通知。2015年11月初，案涉房屋违章建筑部分遭遇行政机关强制拆除，被告经营服务主要功能丧失，被迫停止营业。因此，被告实际使用租期应计算至2015年11月初。因被告已支付租金至2015年10月4日，5000元押金可抵扣1个月租金，故应当视为被告已付清全部租金。二、原告存在违约行为。原、被告房屋租赁合同中约定，原告提供建筑面积约40平方米的房屋（应包括产权证上室内面积、室外院子和院内平房）供被告经营使用。原告院内平房框架结构事先已存在，被告仅对院内平房进行了符合被告经营使用的装修设计（汗蒸室），后汗蒸室遭遇强拆，被告经营服务主要功能丧失，合同的目的因原告提供违章出租而无法实现。三、即便被告存在违约，原告诉求的租金与占用费与实际不符。案涉房屋违建部分已遭强拆，该部分建筑面积约10平方米。假如被告应当支付违拆后的租金和占用费，计算基数应扣除被强拆违建部分。综上，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。
被告向本院提出反诉请求：1.原告赔偿被告经济损失150000元;2.反诉费用由原告承担。事实和理由：汗蒸室遭遇强拆后，被告被迫停止营业，店内会员纷纷投诉，要求退卡退费，客源严重流失，对被告声誉造成重创；被告前期装修成本投入巨大，亦搁置浪费无法再用；被告本应利用案涉房屋经营服务至2016年12月5日，现因原告提供违章建筑遭拆，导致合同根本目的不能实现，给被告造成严重经济损失。综上，请求法院判如所请。
原告对被告的反诉辩称，一、原告出租给被告的40平方米并不包括室外院子和院内平房。2006年，杭州市“两纵三横”指挥部牵头，区建设局协办，为当时文二路道路扩展，与当地的住户进行协商，将整幢房屋进行了加固和扩面。301室房屋实际建筑面积近80平方米，该房屋分成-1、-2房出租，301室-1房面积稍大于-2房，故合同中写明301室-1房约40平方米，-2房约35平方米。二、被告装修时擅自将院子封闭，经营汗蒸房，该封闭的汗蒸房是违章建筑，而非被告所称的院内平房。至于原告搭建的院内平房，被告已在未征得原告同意的情况下，于装修时拆除。综上，请求法院判决驳回被告的反诉请求。
本院经审理认定事实如下：
一、原告是杭州市西湖区房屋（建筑面积60.27平方米）的所有权人。原告将该房屋分成301室-1房、-2房两部分，分别出租。2014年11月22日，原、被告签订《杭州市房屋租赁合同》，约定：原告将花园南村1幢2号门103室-1房，建筑面积约40平方米，出租给被告使用；租赁期共24个月，自2014年12月5日至2016年12月5日；年租金6万元，每半年一付，提前10天转账到；租房押金5000元，待租赁期满结清费用后再全额退还；被告如需对房屋进行装修或正扩设备时，应事先征得原告同意，并按规定向有关部门办理申报手续后，方可进行；被告如拖欠租金累计15天以上，原告有权终止合同，收回房屋，由此造成的损失，被告应予赔偿。
合同签订后，被告支付了押金5000元，并于2014年11月26日、2015年8月19日、2015年10月26日先后支付原告租金30000元、15000元、5000元，此后未付租金。
二、如前所述，原告出租给被告的103室房屋分成了-1房、-2房两部分，分别出租。301室-1房位于房屋的东半部分、-2房位于房屋的西半部分，-1房、-2房合用一个院子。被告承租房屋时，该院内东南角已搭建平房一间（建筑面积约七八平方米），东侧另搭建未加顶的简易厕所一间(建筑面积约一平方米)，院子上方搭建了未封闭的拱形塑料顶棚。被告承租房屋后，开始装修，其在院内砌墙，将院子一分为二。被告还将院子进入房屋的入户门拆除，塑料顶棚拆除，另行搭建平面的玻璃顶棚，砌墙装窗，将东侧院子包进房屋。原院内平房扩建、改造成汗蒸房，原院内简易厕所区域重建了卫生间，加建了淋浴房以及男更衣室，并在玻璃顶棚下加装了吊顶。
2015年5月起，被告数次收到限期拆除违章建筑的通知。2015年10月28日，西湖区清理和拆除违法建筑工作领导小组再次发出公告，表明将于2015年11月6日-18日对未自行恢复的违章建筑进行强制恢复。2015年11月上旬，案涉房屋院内违章建筑部分被强制拆除。
三、2016年6月12日，原告向被告发出《通知函》，称因被告拖欠租金累计15天以上，原告决定自2016年6月26日起终止双方之间的房屋租赁合同，收回西湖区花园南村1幢2号门103室-1房。2016年6月13日，被告收讫该通知函。因被告未能腾退案涉房屋，2016年6月27日，原告诉至本院，要求判如所请。2016年7月15日，被告提起反诉。
四、根据被告提供的原始平面图、平面布置图，301室-1房（不含院子及院内原违章建筑）的建筑面积约40平方米，包进的院子的建筑面积约18平方米。
以上事实有房屋所有权证、《杭州市房屋租赁合同》、银行账户明细、《通知函》、照片、公告、原始平面图、平面布置图等证据及当事人在审理中的陈述在案佐证。
本院认为，根据原、被告的诉辩主张，本案存在以下三个争议焦点：
一、原告的出租范围。原告主张其出租房屋给被告时，院子及院内搭建的平房、厕所均由301室-1房、-2房共同使用，并不包括在租赁合同约定的租赁范围之内。被告则认为原告出租范围包括室外院子和院内平房。如前所述，原告承租的301室-1房（不含院子及院内原违章建筑）的建筑面积约40平方米，与合同约定的建筑面积一致。加之301室-1房出租时，院子并未分割，应当视为由301室-1房、-2房共同使用，故本院认定原告出租给被告的专属使用部分仅为301室-1房的室内面积。
二、原告是否应当承担违章建筑被强制拆除所造成的损失。原告主张被告系自行砌墙分割院落，搭建违章建筑，其事先既未征得原告同意，亦未向有关部门进行申报，故被告应当自行承担因此产生的损失。被告则主张其仅对院内平房进行了符合经营使用的装修设计，现由于原告出租的违章建筑遭遇强制拆除，导致被告合同目的无法实现，原告应当承担因此产生的损失。本案中，原告出租时，虽院落存在违章搭建，但被告并非在原违章建筑内进行装修，事实上，证据显示，原违章建筑均在被告装修时或拆除或扩建，被告通过砌墙、换棚、吊顶、装窗、搭建等一系列行为，将东侧院子包进房屋并形成若干功能使用区域。因此，案涉房屋东侧院子内的违章建筑被强制拆除，其过错方并非原告，原告无需承担因此造成的损失。被告要求原告赔偿经济损失150000元的诉请，缺乏事实依据，本院不予支持。
三、房屋租赁合同的解除时间。合同约定，被告如拖欠租金累计15天以上，原告有权终止合同，收回房屋。本案中，被告仅支付租金至2015年10月4日，此后未付租金。因被告逾期支付租金超过15天，原告于2016年6月12日向被告发出《通知函》，决定自2016年6月26日起终止双方之间的房屋租赁合同。因被告已于6月13日收讫该函，故本院认定双方之间的房屋租赁合同于2016年6月26日解除，被告应当立即腾退103室房屋中由其租赁的房屋面积，并支付欠付租金43500元（计至2016年6月26日）。因被告未能及时将房屋腾空，则应当自合同解除之日次日起支付原告逾期腾房占有使用费，本院参照房屋租赁合同上约定的房屋年租金60000元，确定逾期腾房占有使用费为5000元/月。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十八条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、周洁于本判决生效之日起十日内将位于杭州市西湖区房屋中建筑面积约四十平方米的租赁房屋腾退归还给吕国堂；
二、周洁于本判决生效之日起十日内支付吕国堂房屋租金43500元；
三、周洁于本判决生效之日起十日内支付吕国堂逾期腾房占有使用费，按5000元/月的标准，自2016年6月27日计至房屋实际腾退归还之日止；
四、驳回吕国堂的其他诉讼请求；
五、驳回周洁的反诉诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费888元减半收取444元，反诉案件受理费1650元，合计2094元，均由周洁负担。
吕国堂于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；周洁于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的本诉案件受理费444元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审判员 赵玲无
二〇一六年十二月二十七日
书记员 黄娟芬