广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗越法民三初字第1768号
原告：刘婉珠，女，1984年4月15日出生，汉族，身份证住址住广东省揭东县。
委托代理人：杨慧，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
委托代理人：胡琼，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
被告：广州市长江物业管理有限公司，住所地广州市越秀区人民北路931号15楼04房，组织机构代码73154000-0。
法定代表人：赵桂江，职务：总经理。
委托代理人：黄成，男，该公司员工，联系地址。
委托代理人：文永强，男，该公司员工，联系地址。
第三人：赵质超，男，1962年7月18日出生，澳门特别行政区居民，住澳门特别行政区，现下落不明。
第三人：农小说，女，1984年3月19日出生，壮族，身份证住址：广西德保县，现下落不明。
原告刘婉珠诉被告广州市长江物业管理有限公司，第三人赵质超、农小说租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月22日受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人胡琼，被告的委托代理人黄成、文永强到庭参加诉讼；第三人赵质超、农小说因下落不明，经本院公告送达应诉材料及开庭传票，期限届满，其没有到庭应诉，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
原告诉称：原告与赵桂敏于2013年3月30日签订《广州市房屋租赁合同》，约定赵桂敏将越秀区人民北路931号广州长江国际服装城D050、D051号商铺（以下简称涉案房屋）出租给原告，租期为五年，即从2013年3月30日起至2018年3月29日止。2014年4月3日，广州长江国际服装城通知商户因消防不过关，没有通过消防验收，要求办理退档手续。另赵桂敏已死亡，第三人赵质超继承了属赵桂敏所有的涉案房屋。原告认为，被告因自身原因导致广州长江国际服装城消防不过关致使合同目的无法实现，被告的行为已构成违约。故诉请法院判决：1、解除原告与被告签订的《广州市房屋租赁合同》；2、被告及第三人退还保证金18642元、入场费141000元、装修费16000元、怠工损失12000元、租金6367元、税费467元及支付违约金6430元给原告。
被告辩称：一、首先，《广州市房屋租赁合同》是当事人双方在平等自愿的基础上作出的真实意思表示，对当事人双方均具有约束力。原告应严格按合同约定履行义务，其逾期付款行为是一种严重的违约行为，严重地违背了诚实信用原则。其次，我方已按合同约定对原告及其涉案商铺提供了优质的全方位管理服务。涉案商铺所在整栋大楼经营秩序是稳定的、安全的，经营环境也是清洁、舒适的。涉案商铺所在大楼在投入使用前已经进行了消防验收并合格，其使用大楼消防验收也是合格的。二、（1）我方无需退还原告进场费，因为我方未向原告收取进场费。（2）我方无需退还、赔偿、补偿原告装修费。首先，原告承租涉案商铺原后是否有装修，我方并不知悉。其次，即使原告有装修，装修后的利益、收益归其自己享有，其装修损失是原告商业经营风险中的应有之一。（3）我方无需退还租金。首先，租金是业主收取的，不是我方收取的。其次，业主收取租金是完全符合双方合同约定及法律规定的。（4）我方无需退还、赔偿、补偿原告租赁税费。首先，我方不是该费用收取人，其次，业主依约将涉案商铺出租、交付给原告作经营使用，原告为此缴纳租赁税费是其法定义务。（5）怠工损失无事实与法律依据。（6）我方不存在赔偿违约金的问题。首先，我方已按合同约定对原告及其涉案商铺提供了全方位管理服务。其次，原告承租的涉案商铺是否经营、如何经营是其自己的权利，但不得拖欠费用。原告逾期付款行为才是严重的违约行为，违背了诚实信用的原则，应由原告承担违约责任。综上所述，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
第三人赵质超、农小说没有作答辩。
经审理查明：据2015年12月28日的房产登记号：2010登记字1135549号《广州市不动产登记查册表》记载：越秀区人民北路931号4-14楼产权人为广州保税区港将发展有限公司；建筑面积10679.6487平方米；规划用途商业；登记时间2010年11月5日。
2014年7月1日，广东省广州市广州公证处发出了（2014）粤广广州第105633号《公证书》，其中内容为：一、被继承人赵桂敏于2013年6月19日在广东省广州死亡。二、被继承人赵桂敏生前与丈夫赵质超的夫妻共同财产为：（一）座落在广州市越秀区人民北路931号935号937号104房产；（二）座落在广州市越秀区人民北路931号935号937号204房产；（三）座落在广州市越秀区人民北路931号3楼、935号、937号3楼304房产；（四）座落在广州市越秀区人民北路931、935、937号4楼404房产；（五）座落在广州市越秀区人民北路931、935、937号5-9楼04房产。上述五处房产虽以赵桂敏的名义登记产权，但依法应属于赵桂敏与其丈夫赵质超的夫妻共同财产，因无约定，各占二分之一产权份额。……继承后，赵质超占有上述五处房产全部产权等。
据2016年3月8日的房产登记号：2016登记字1006045号《广州市不动产登记查册表》记载：越秀区人民北路931、935、937号4楼404产权人为第三人赵质超；套内建筑面积2241.2792平方米；土地用途综合；登记时间2016年1月28日；所有权取得方式继承、析产。
据2016年3月8日的房产登记号：2014登记字1034418号《广州市不动产登记查册表》记载：越秀区人民北路931、935、937号5-9楼04产权人为第三人赵质超；套内建筑面积9864.083平方米；土地用途商业；登记时间2014年7月4日；所有权取得方式继承。
据2016年3月8日的房产登记号：2014登记字1054236号《广州市不动产登记查册表》记载：越秀区人民北路931号935号937号10-14楼04房产权人为第三人赵质超；套内建筑面积9602.4354平方米；土地用途综合；登记时间2014年10月16日；所有权取得方式继承。
本案诉讼过程中，原告提供了签订日期为2013年3月30日，原告（为乙方、承租人），赵桂敏（为甲方、出租人）的《广州市房屋租赁合同》，其中约定：第二条、甲方同意将坐落在越秀区人民北路931号自编D050、D051房号的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑（或使用）面积36.38平方米。第三条、甲乙双方协定的租赁期限、租金情况如下：2013年3月30日至2014年3月29日，月租金额6367元；2014年3月30日至2015年3月29日，月租金额7004元；2015年3月30日至2016年3月29日，月租金额7704元；2016年3月30日至2017年3月29日，月租金额8474元；2017年3月30日至2018年3月29日，月租金额9321元；租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按现金付款方式缴付租金给甲方。第六条、甲方的权利和义务：1、依照合同约定将房屋及设备交付乙方使用。未按约定提供房屋的，每逾期一日，须按月租金额的1%向乙方支付违约金。第七条、乙方的权利和义务：1、依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金。第八条、其他约定，乙方拖欠租金，房地产使用管理及违约的处理，按甲方市场《管理合同》约定执行。租金从2013年9月1日起计收等。该合同并于2014年1月14日在广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局办理了租赁登记备案。被告对该合同的真实性没有异议，但认为其并不是合同的当事人。原告并提供了日期为2013年5月28日交纳首月租金6367元的《收据》，收据的经手人为彤。被告对其真实性不予确认，但其表示赵桂敏有收取原告该租金。
2013年5月22日，原告通过中国工商银行转帐55000元给第三人农小说。
2013年5月28日，原告支付了18642元保证金给被告，被告并开具《发票》给原告。原告进场经营。原告向税务部门支付了2014年2月的印花税467元。
2013年5月29日，原告通过中国农业银行转帐86000元给第三人农小说。
2013年5月29日，原告支付了1000元装修保证金给被告，被告并开具《发票》给原告。
2014年2月24日，广州市公安局越秀区分局向被告发出穗公越行罚决字[2014]00560号《行政处罚决定书》，其中内容为：2014年1月6日，民警对位于广州市越秀区人民北路931号广州市长江物业管理有限公司属下的长江国际服装城市场经营管理分公司（位于人民北路931号地下负一层及地上首至十五层为商场，总建筑面积30346平方米）进行消防监督检查、发现该场所未经消防安全检查，擅自使用、营业，广州市长江物业管理有限公司的行为已违反《中华人民共和国消防法》第十五条规定。现决定对广州市长江物业管理有限公司属下的长江国际服装城市场经营管理分公司地下负一层及地上首至十五层商场责令停产停业并对广州市长江物业管理有限公司处罚款三十万元等。
2014年3月31日，广州长江国际服装城办公室向租户发出《暂停营业公告》，其中内容为：由于市场消防整改工程的需要，本市场决定自2014年4月3日至2014年6月30日暂时停止经营，待有关检查、验收工作结束后立即通知大家恢复营业。因工程改造影响，本市场免收2014年2、3月份两个月租金，此外，市场停止营业期间免收商户租金（具体以实际停业时间为准）等。
2014年8月5日，广州市公安消防局向被告发出穗公消验字[2014]第1348号《建设工程消防验收意见书》，其中内容为：我局对你单位申报的建筑室内装修工程进行了消防验收。该工程位于广州市越秀区人民北路931-937号。所在建筑为地上15层、地下1层，建筑高度为46.9米,属一类高层民用建筑.此次验收范围为地下一层局部(除轴3-6至轴2-11交轴1/2-A交轴2-F以外部分)、首至十五层内部装修工程,装修面积48636平方米,装修后地下一层局部(除轴3-6至轴2-11交轴1/2-A交轴2-F以外部分)、首至四层为商场（局部设办公室、设备房），五至七层为商场、办公室，八至十五层为办公室。该工程设置有室内外消火栓给水系统、自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统和机械防排烟系统等消防设施。经资料审查、现场抽样检查和功能测试，室内外消火栓给水系统、自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统和机械防排烟系统动作正常，意见如下：一、综合评定该工程消防验收合格。三、该工程如需扩建、改建（含室内装修、建筑保温、用途变更）等，应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核和消防验收。四、该建筑地下一层、首至七层商场属于公众聚集场所，投入使用、营业前应依法申请消防安全检查等。
另查明：2011年9月9日，广州市工商行政管理局越秀分局核发穗市字88040247号《商品交易市场登记证》，该证记载：市场名称广州长江国际服装城；市场地址广州市越秀区人民北路931号首至三层；开办单位广州市长江物业管理有限公司；有效期限2014年8月31日止。2013年3月30日，原告与广州长江国际服装城（以下简称长江服装城）签订《管理合同》，约定合同期限自2013年3月30日起至2018年3月29日止，市场管理费每月按定额910元收取，原告需向长江服装城交纳18642元商铺履约保证金等。
原告为证明其对涉案房屋进行装修花费了16000元，提供了一、签订日期为2014年6月18日，原告（甲方）与徐飞鸣（乙方）签订的《装饰工程施工合同》，内容为甲方委托乙方对长江国际服装城4楼36平方米房屋进行装修，工程造价16000元，开工日期2013年6月18日，竣工日期2013年7月18日。二、日期为2013年6月18日、金额为4800元、收款人为徐飞鸣的《收款收据》。三、日期为2013年8月13日、金额为11200元、收款人为徐飞鸣的《收款收据》。被告对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。
原告为证明其怠工损失12000元提供了签订日期为2013年8月15日，原告（甲方）与刘邦济（乙方）签订的《劳务协议》，其中内容为：甲方聘用乙方为销售人员，期限从2013年9月1日起至2014年8月31日止。劳动报酬为每月4000元。被告对上述证据的真实性、合法性、关联性不予确认。
原告表示：原告于2014年3月30日将涉案房屋的钥匙交回给被告，但被告对此均予以否认，并表示于2015年4月23日才自行收回商铺并另行出租给他人使用。
原告又表示：原告从未见过赵桂敏，被告先将空白的《广州市房屋租赁合同》交给原告，原告签名后交给被告，被告的员工代赵桂敏签名后，被告再将《广州市房屋租赁合同》交回给原告。被告表示：《广州市房屋租赁合同》是赵桂敏提前签名交给我方，然后我方再交给原告。
原告再表示：被告在签订合同时承诺商场开业率达到80%才开始收取租金。被告对此予以否认。原告对此未能举证证明。
鉴于本案《广州市房屋租赁合同》上赵桂敏的签名与其他另案承租人所提供的赵桂敏死亡后所签订的《广州市房屋租赁合同》上赵桂敏的签名极度相似，为同一人所书写，本院要求被告对赵桂敏的签名真伪进行笔迹鉴定，而被告拒绝鉴定。
另被告在另案的刘宏波诉其租赁合同纠纷（2015）穗越法民三初字第235号一案中，被告反诉要求刘宏波支付2014年9月至2015年4月的租金。
本院认为：第一、关于本案的租赁主体问题，1、虽然《广州市房屋租赁合同》上甲方处有赵桂敏的名字，但原告表示从未见过赵桂敏本人，被告交来的租赁合同上甲方处是空白，而被告承认其当时是作为中间方将合同交给赵桂敏签名的，现赵桂敏已死亡，且本案《广州市房屋租赁合同》上赵桂敏的签名与其他另案承租人所提供的赵桂敏死亡后所签订的《广州市房屋租赁合同》上赵桂敏的签名极度相似，被告对合同上是否赵桂敏的签名负有举证责任，而被告拒绝对赵桂敏的签名真伪进行笔迹鉴定。故认定《广州市房屋租赁合同》上赵桂敏的名字并不是赵桂敏本人所签。2、涉案商铺是由被告交给原告使用，后又由被告收回再另行出租给他人使用。3、原告提供交纳首月租金的《收据》上的经手人也不是赵桂敏。4、被告在另案的刘宏波诉其租赁合同纠纷案中，被告在答辩状、庭审和询问中多次明确陈述该案商铺与原告建立租赁关系的是被告，其后又予以否认，认为就该案商铺与原告建立租赁关系的是赵桂敏等业主而不是被告，但是被告对前后自相矛盾的陈述并未进行合理的说明，也未提供任何证据证明之前的陈述有误，被告的该行为可印证被告是涉案商场的出租人。综上分析，本案的出租人应为被告。
第二、关于原告请求解除《广州市房屋租赁合同》的问题。经审查，原告与被告自愿签订的《广州市房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，双方应依约履行。因被告实际已经收回涉案商铺并另行出租给他人使用，合同的目的已无法实现，故原告请求解除《广州市房屋租赁合同》理由成立，本院予以支持。
第三、关于原告要求被告退回保证金18642元的问题。因该保证金是《管理合同》中约定的保证金，《广州市房屋租赁合同》并没有约定保证金，本案只调处租赁合同关系，管理合同属于另一法律关系，原告要求被告退回保证金18642元本案不作调处，原告可另寻法律途径解决，且也并不损害原告的合法权益。
第四、关于原告要求被告退回入场费141000元的问题。该费用是由第三人农小说收取，并非被告收取，且原告未能举证证明是被告委托第三人农小说收取或者第三人农小说在收取原告该费用后已交给被告。故原告要求被告退回该费用理由不成立，本院不予支持。另第三人农小说收取该费用并无合同依据，第三人农小说应将该费用退回给原告。
第五、关于原告要求被告退回装修费16000元、怠工损失12000元、租金6367元、税费467元及支付违约金6430元的问题。因被告与原告签订《广州市房屋租赁合同》时涉案商场已通过消防验收，即使在2014年2月24日至2014年8月5日期间涉案商场消防安全检查不合格，但被告也表示免收原告该期间的租金，对原告的使用并不造成影响。另原告未能举证证明被告承诺涉案商场开业率达到80%才收取租金，故原告以上述理由要求被告退回装修费16000元、怠工损失12000元、租金6367元、税费467元及支付违约金6430元理由不成立，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第（四）、第九十七条之规定，判决如下：
一、原告刘婉珠与被告广州市长江物业管理有限公司在2013年3月30日签订的《广州市房屋租赁合同》于本判决发生法律效力之日解除；
二、第三人农小说应于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告刘婉珠退回141000元；
三、驳回原告刘婉珠的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4392元、公告费33元，由原告刘婉珠负担991元，第三人农小说负担3037元，本院退回397元给原告刘婉珠。
如不服本判决，原告刘婉珠，被告广州市长江物业管理有限公司，第三人农小说可在判决书送达之日起十五日内，第三人赵质超可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。
审判长 蔡永辉
审判员 梅林勇
审判员 李昇毅
二〇一七年七月七日
书记员 杨嘉儿