江西省泰和县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泰民初字第992号
原告刘德坤，男，1972年2月17日出生，汉族，江西省泰和县人，住泰和县。
被告郭水英，女，1953年6月4日出生，汉族，江西省泰和县人，住泰和县。
被告刘渡其，男，1971年4月7日出生，汉族，江西省泰和县人，住址同上。
第三人刘美珍，女，1975年4月26日出生，汉族，江西省泰和县人，住吉安县。
委托代理人刘闽红，女，1973年4月6日出生，住泰和县。系刘美珍姐姐。
原告刘德坤与被告郭水英、刘渡其、第三人刘美珍房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告刘德坤，被告郭水英、刘渡其，第三人刘美珍的委托代理人刘闽红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘德坤诉称，2008年8月26日，原、被告签订了一份“协议书”及“房屋买卖及土地转让过户协议”，并制作了“土地及其房屋转让平面图”，约定被告将其位于泰和县澄江镇月池村七组的房产证号为“泰府字第××号”的房屋及土地以264000元的价格转让给原告。原告按约付款后，被告将房产证交给原告，原告于2009年入住该房屋。后被告反悔，并从原告手中骗走了房产证、“房屋买卖及土地转让过户协议”和“土地及其房屋转让平面图”原件，经原告多次追索，被告均不予给还。原告在该房屋居住多年，并对房屋进行了修缮，还加建了一间厨房及其他生活设施，曾多次请求被告履行协议约定办理过户登记手续，都遭到被告拒绝。2011年7月开始，被告还霸占已转让给原告的土地进行种植。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求依法确认原、被告签订的房屋买卖及土地使用权转让协议有效，判令被告协助原告办理房屋所有权及土地使用权过户登记手续并承担相应税费，赔偿原告误工费1500元，支付原告土地使用费300元/月，诉讼费由被告承担。
被告郭水英、刘渡其辩称，房屋所占土地系集体土地，依法不能买卖，被告只是抵偿给原告使用，协议书中也未约定被告的义务，被告不同意协助原告办理过户手续，误工费等费用被告不承担。
第三人刘美珍陈述称，第三人对土地及房屋有继承权，原、被告买卖未经过第三人，该买卖不合法，原告要么将房屋及土地归还给被告及第三人，被告将购房款返还给原告，要么划出180平方米土地给第三人。
综合原、被告诉辩意见及第三人陈述意见，归纳本案的争议焦点为：1、被告是否将“协议书”中所涉房屋及土地转让给了原告？2、如果是转让，该“协议书”是否有效？
原告刘德坤为支持其诉请向法庭提交了以下证据：
1、身份证复印件，证明原告的身份信息。
2、协议书一份，证明原、被告就本案所涉房屋及土地达成了买卖协议，该协议合法有效。
3、收条一份，证明被告为将房产证过户到郭水英名下，原告先行支付了5000元作为过户费用。
4、房屋及土地平面图，证明房屋及土地面积和结构。
5、证言一份，证明原、被告间房屋买卖关系属实。
被告郭水英、刘渡其对原告所提交证据的质证意见是：对证据1真实性无异议，但原告现住所地与双方签协议时不一致。对证据2无异议。对证据3有异议，该5000元包括在256000元内。对证据4有异议，系原告自行制作，与双方当时制作的不一致。对证据5有异议，被告不认识证明人刘春元，其所证明内容也不属实。
第三人刘美红对原告所提交证据的质证意见是：对证据1、3无异议。证据2第三人不清楚。证据4系原告自己制作，不予认可。证据5中的证明人第三人没见过，系原告伪造的。
被告郭水英、刘渡其及第三人刘美红均未向法庭提交证据。
经审查，本院对原告所提交的证据1、2、3依法予以采信。对原告所提交的证据4，系原告自己制作，且被告及第三人均不予认可，故本院对原告该证据依法不予采信。原告所提交的证据5系证人证言，而证人未出庭作证，且被告及第三人对其证明内容均有异议，故本院对该证据依法不予采信。
综上所述，本院对以下查明的法律事实予以确认:被告郭水英与被告刘渡其系母子关系。被告郭水英与其丈夫刘某在泰和县澄江镇月池村七组建有一栋房屋，房产证号为泰府字第××号，土地使用证号为泰集用（建上）字第2001-106号。2005年2月6日，刘某死亡。2008年6月6日，被告郭水英向泰和县公证处申请对上述房地产办理继承权公证。泰和县公证处经审查认为，死者刘某的父母均先于刘某死亡，其子女刘渡其、刘闽红、刘伏珍又均在公证员面前声明放弃上述房地产中死者遗产的继承权，且刘某除刘渡其、刘闽红、刘伏珍之外已无其他继承人，故泰和县公证处于2008年6月7日作出（2008）泰证字第239号继承权公证书，认定上述房地产中属被继承人刘某享有的房地产份额应由其妻子郭水英一人继承。2008年6月10日，被告郭水英向泰和县房产管理局申请房产所有权登记，泰和县房产管理局将上述房屋登记至被告郭水英名下。2008年7月1日，被告郭水英、刘渡其收受了原告刘德坤5000元现金。2008年8月26日，原告与被告郭水英签订了一份“协议书”，协议约定：因郭水英欠刘德坤256000元整现无法归还，郭水英愿将坐落于上田镇月池村七队一栋三层的房屋永久性抵偿给刘德坤（连同房屋证、土地使用证交由刘德坤使用），详见房屋土地及土地平面图。经双方同意，此协议签订之日起生效，永不反悔，一式二份，各执一份。“协议书”上另注明：房权证泰府字第××号房屋处分权由刘德坤享用。同日，被告刘渡其也在该“协议书”上签了字。后原告按照协议约定付了款给被告郭水英，被告将房屋所有权证交给了原告。原告一家于2009年7、8月份搬进上述房屋，并居住至今。在上述协议签订时，原告刘德坤的户籍属于泰和县塘洲镇曾家村委会。2012年4月12日，原告户籍迁至泰和县澄江镇月池村七组。庭审中，原、被告均认可双方在签订协议之前不存在借贷关系。
本院受理该案后，第三人刘美红以其系诉争房屋及土地的法定继承人为由申请参加诉讼，并提出独立的诉讼请求。本院依法追加了刘美红为本案第三人参加诉讼，并告知其应在庭审结束后七日内依法补交诉讼费，否则将对其请求不予处理，但期满刘美红未补交。
本院认为，原告刘德坤与被告郭水英所签订的“协议书”从字面上来看是以物抵债，但庭审中原、被告均认可双方在签订该协议之前不存在借贷关系，故该“协议书”实质上是双方就协议所涉房屋进行买卖以及土地使用权进行转让所签订的合同，原、被告形成了房屋买卖和土地使用权转让合同关系。被告辩称其只是将房屋给原告使用，并不是卖给原告，不符合事实。一方面，从字面理解来看，“抵偿”的含义为“以价值相等的事物赔偿或补偿”，即“抵偿人”从“受偿人”处获取了一定价值的财物，或给“受偿人”造成了一定的损失，“抵偿人”以价值相等的事物对“受偿人”进行赔偿或补偿，“抵偿人”若以物进行赔偿或补偿，赔偿或补偿的即应是物的所有权；另一方面，处分权是所有权才享有的权能，从协议的附加内容“房权证泰府字第××号房屋处分权由刘德坤享用”来看，被告将泰府字第××号房屋的处分权都赋予了原告，也能说明被告是将房屋卖给了原告。虽然该“协议书”签订时原告刘德坤的户籍不在澄江镇月池村七组，但在2012年4月原告的户籍正式迁入了该组，取得该集体经济组织成员资格，因此依法享有向该集体经济组织申请获得宅基地的权利，“协议书”中关于土地使用权转让无效的情形已经消失，且澄江镇月池村七组同意原告户籍迁入的行为，可以视为该组已认可了原、被告合同中的宅基地转让行为。此外，该“协议书”的签订是原、被告双方真实意思表示，原告早已按“协议书”约定履行了付款义务，自2009年原告入住诉争房屋至其起诉，被告及第三人也一直未提出异议，为维护社会诚信和合同稳定，本院认为原、被告所签订的“协议书”合法有效。原告请求确认“协议书”有效，并要求被告协助办理过户手续，符合法律规定，本院依法予以支持。原、被告所签订的“协议书”中并未约定因过户所产生的税费等由谁承担，故原告请求由被告承担该费用，没有事实和法律依据，本院对其该项请求依法不予支持。原告主张误工费及被告占用土地的使用费，但未向法庭提交证据，故本院对其该项请求依法不予支持。“协议书”系原告与被告郭水英签订，且协议所涉房屋所有权人也是被告郭水英，故原告请求被告刘渡其协助其办理过户登记手续，没有法律依据，本院对其该项请求依法不予支持。本院已明确告知第三人刘美红应当在庭审结束后七日内补交诉讼费，否则对其请求将不予处理，但期满其未予补交，故本院对第三人刘美红的请求依法不予处理。另外，原、被告对协议所转让房屋及土地四至界址存在异议，双方也均未提交充分的证据证实，但“协议书”已明确“详见房屋土地及土地平面图”，故本院认为该房屋面积和土地四至界限应当以房屋所有权证（泰府字第××号）及土地使用证（泰集用（建上）字第2001-106号）上所附的平面图为准，即长22.5米、宽13.5米，北为刘某老屋、南为空地、西为田小平房、东为路，总面积303.75平方米。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：
一、原告刘德坤与被告郭水英于2008年8月26日签订的“协议书”合法有效。
二、限被告郭水英于本判决生效后10日内协助原告刘德坤办理“泰府字第××号”房屋所有权及“泰集用（建上）字第2001-106号”土地使用权过户登记手续。
三、驳回原告刘德坤的其他诉讼请求。
本案诉讼费9120元，由被告郭水英承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。
审 判 长 熊红卫
代理审判员 钟玲珑
人民陪审员 曾向荣
二〇一五年三月十九日
书 记 员 刘玉珍