深圳市罗湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）深罗法民三初字第46号
原告徐建武。
委托代理人谭群清，广东京立律师事务所律师。
被告深圳市高正实业有限公司（以下简称高正公司），住所地深圳市罗湖区东门南路金龙大厦501。
法定代表人葛志斌。
被告葛志斌。
两被告共同委托代理人戴建平、陈明章，均为被告高正公司的职员。
上列原告诉两被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员何意适用简易程序独任审判，公开开庭审理。原告委托代理人谭群清、两被告共同委托代理人戴建平与陈明章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称，2011年3月11日，原、被告签订了租赁合同书，由被告高正公司承租原告位于深圳市罗湖区东门南路金龙大厦的房产。合同约定：承租方应于每月10日前交付租金。同时合同的第十八条规定，承租方超过30天以上，应赔偿相应的损失，不退还押金。2011年11月10日，被告葛志斌就拖欠的租金及相应债务签订了一份承诺书，列明将与被告高正公司承担连带责任。可直至起诉日，被告已拖欠租金达6个月之久。多次催要，总以一些莫名其妙的理由搪塞。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求判令：1、解除原告与高正公司的租赁合同；2、被告高正公司支付拖欠的6个月租金人民币302,790元；3、被告承担违约金100,930元；4、被告高正公司向原告支付原告垫付的电缆款8,000元及违约金2,400元；5、被告葛志斌对上述款项承担连带责任；6、被告承担本案诉讼费用。
两被告共同答辩称：一、徐建武的起诉状时间为2011年12月5日，而实际上原告早与被告在2012年1月3日签订所谓“经双方友好协商，达成如下协议”，而其内容首条就是“双方2011年3月11日签订的租赁合同于本协议签订日终止”。亦即原告所提诉讼请求早已实际于2012年1月3日签订新的协议并予以履行后不存在所请求的内容。二、依据2012年1月3日的已经履行的协议内容，被告已经按照协议搬出所租场地，且按照要求并无任何“损坏墙面”。并且被告的原装修花费五十余万，以及全部价值十余万元空调（2台吊顶、5台立柜、9台壁挂）都作为资金补偿留给了原告。而如今原告仍然以之前的诉状起诉被告，实属欺诈或无赖行为。我们由于公司资金链断裂，无力即无资金反诉其无耻行径，但我们在此保留向法院反诉的权利。三、依据2012年1月3日的“经双方友好协商”的，已经履行的协议，很清晰的是“双方”而于此并无第三方。因此依据此已履行的协议，葛志斌不再承担所谓的“连带支付责任”。四、关于所谓电缆款，本身此电缆款是由于被告所租用的场地应该具备的正常的通常的电力所需（原电缆线只能用于一般照明，稍加空调使用或电脑使用都不能负荷），而原告没有履行的义务提供正常的电缆线路，而需要另外增加电缆，且被告因出现特别情况，不能持续使用此电缆，相反原告是完全使用此电缆的收益者。因此被告对此不应承担所谓的电缆款以及所谓违约金。五、原告欺负被告目前没有办公场地，没有员工能够清理或提供相关证据，企图骗取或诈取法院的信任或因此无法应诉，或证据不足而乘机谋取不当利益，敬请法官明察。另外，被告实际曾经支付给原告3次费用（2011年3月21日汇入人民币151,395元，2011年8月26日汇入人民币50,465元，2011年12月2日汇入20,000元），但由于被告目前没了办公场地，实难清理原始凭证，请法官予以谅解或宽限时日。六、目前被告公司由于资金完全断链，完全没有资金使用，且公司员工被公司欠薪严重，目前公司员工正通过劳动仲裁讨薪。因此请求法院考虑可否由公司员工申请对公司原租赁场地以及原装空调进行财产保全以及将原装修场地或材料等空调进行折价或变卖处理，以解公司严重欠薪问题？
本院经审理确认如下事实：（一）2011年3月11日，原告徐建武作为甲方与被告高正公司作为乙方，签订《房地产租赁合同》，合同约定，甲方将位于深圳市罗湖区东门南路金龙大厦501房产出租给乙方作办公用途，房产建筑面积为776.39平方米，月租金总额为人民币50,465元，租期自2011年3月17日至2019年6月16日止；合同第九条约定，甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取两个月租金数额的租赁保证金人民币100,930元。乙方租赁期未满或未结清所有租金及物业费用时，甲方可不返还租赁保证金；合同第十八条约定，乙方拖欠租金达30天（一个月）以上的，甲方可不予退还租赁保证金；合同附页第4条约定，月租金从第三年起每年递增5%；合同还约定了其他权利义务关系。合同签订后，原告依约将涉案房产交付被告使用，被告亦约向原告交纳租赁保证金人民币100,930元。
（二）2011年5月7日，因涉案房产需另外安装一条35平方毫米的线路和电表箱而需花费人民币1.6万元，被告高正公司作为甲方与原告徐建武作为乙方签订《协议书》，《协议书》约定：1.6万的总价款中，甲、乙各负担50%，即双方各承担0.8万元。由于甲方的的资金需要，乙方在本协议生效日起三天内将1.6万打入甲方公司指定的账号内。甲方应在2011年8月10日前将0.8万元和当月的租金一起打入原约定的租金支付账号，否则将承担30%的违约金。《协议书》签订后，原告徐建武将人民币1.6万转入被告高正公司指定账号内，但被告高正公司未依约于2011年8月10日前向原告返还0.8万元。
（三）2011年11月10日，被告葛志斌作出《承诺书》，《承诺书》承诺如下：一、在2011年11月30日前支付金龙大厦2个月房租。二、在2011年12月31日前将前已拖欠的房租全部结清。三、在2012年1月之后，不存在任何拖欠租金和其他费用情况。四、在2011年12月31日前将员工工资全部结清。如上述四条承诺任何一条未满足，不需要金龙大厦501房东徐建武另行通知，高正公司将在七天内搬出金龙大厦501，同时承诺人和高正公司承担连带支付责任。
（四）《房地产租赁合同》履行初期，被告高正公司尚能依约向原告支付租金，但是，2011年6月之后，被告高正公司未依约向原告支付租金，仅于2011年12月2日向原告支付2011年6月之后的租金人民币2万元。庭审中，两被告称被告高正公司曾于2011年8月26日向原告支付2011年6月之后的租金人民币50,465元，原告对此予以否认，两被告对此并未举证证明。
（五）2011年11月8日，原告委托律师向被告高正公司、葛志斌发出《律师函》，要求高正公司七日内搬离涉案房产。2012年12月2日，原告向被告高正公司发出《通知书》，要求终止双方的租赁合同关系。2012年1月3日，被告高正公司、葛志斌作为甲方，与原告徐建武作为乙方，签订《协议书》，协议约定：一、双方于2011年3月11日签订的租赁合同于协议签订日终止。二、甲方在结清下欠的物业和水电费后，于协议签订日起四日内（2012年1月6日前）搬出（不得损坏墙面），乙方将通知管理处放行。如甲方未在上述期间搬出，则乙方有权单方面清空。三、甲方应将相关费用交管理处，以结清下欠的水电、物业管理费。管理处收到该款后，将放行。四、甲方应配合在相关部门办理终止租赁合同的手续。五、如甲方未在2012年1月5日前，将第三项列明的费用交给管理处，则乙方有权单方清空。《协议书》签订后，2012年1月13日，被告高正公司将涉案房产返还原告。
（六）原告在庭审中明确：1、其诉讼请求第2项中的“6个月租金”指“2011年6月之后6个月的租金”；2、诉讼请求第3项中的“被告高正公司承担违约金100,930元”为“没收被告高正公司交纳的租赁保证金100,930元”；3、诉讼请求第4项中的“垫付的电缆款8,000元”指因“安装一条35平方毫米的线路和电表箱”代高正公司垫付的款项8,000元。
本院认为，原告徐建武与被告高正公司签订的《房地产租赁合同》、于2011年5月7日签订的《协议书》，及原告与被告高正公司、葛志斌于2012年1月3日签订的《协议书》、被告葛志斌作出的《承诺书》，均是当事人的真实的意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。根据于2012年1月3日签订的《协议书》，《房地产租赁合同》已于2012年1月3日终止，即原、被告已协商解除了《房地产租赁合同》。《房地产租赁合同》既已解除，原告再要求解除《房地产租赁合同》的诉讼请求已无事实基础，本院不予支持。本案的焦点问题是《房地产租赁合同》解除后的违约责任承担问题。
就该焦点问题，本院认为，被告高正公司未依《房地产租赁合同》的约定足额向原告支付2011年6月之后的租金，其行为构成违约。虽然被告高正公司已于2011年12月2日向原告支付2011年6月之后的租金人民币2万元，但是，被告高正公司支付该人民币2万元的租金之后，仍拖欠涉案房产自2011年6月至被告搬离房产之日即2012年1月13日期间的租金额超过六个月，因此，原告要求被告高正公司支付六个月的租金合计人民币302,790元的诉讼请求，依据充分，本院予以支持。被告高正公司抗辩称其曾于2011年8月26日向原告支付2011年6月之后的租金人民币50,465元，但是，被告高正公司对此并未举证证明，原告对此予以否认，被告高正公司应承担举证不能的法律后果，对该抗辩意见，本院不予采信。两被告抗辩称，两被告与原告于2012年1月3日签订《协议书》时，双方已就租金欠付问题达成一致意见，两被告以空调等装修设备与材料抵扣欠付租金，但是，原告对此予以否认，而《协议书》亦无“空调等装修设备与材料抵扣欠付租金”之约定内容，两被告亦未提交其他证据证明该抗辩意见，因此，对该抗辩意见，本院同样不予采信。
本案被告高正公司拖欠了六个多月的租金，而《房地产租赁合同》明确约定了被告高正公司拖欠租金30天以上的，原告有权没收租赁保证金，因此，原告要求没收租赁保证金人民币100,930元的诉讼请求，依据充分，本院予以支持。被告高正公司至今未向原告偿还因“安装一条35平方毫米的线路和电表箱”代高正公司垫付的款项8,000元，而根据于2011年5月7日签订的《协议书》，被告高正公司应于2011年8月10日前向原告偿还该款项，否则应承担30%的违约金，因此，原告要求被告高正公司支付该款项及承担违约金2,400元的诉讼请求，具有事实依据，本院予以支持。根据被告葛志斌出具的《承诺书》，被告葛志斌应对被告高正公司的债务承担连带保证责任，因此，原告要求被告葛志斌对被告高正公司前述债务承担连带清偿责任的诉讼请求，本院亦以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告深圳市高正实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告徐建武支付租金人民币302,790元。
二、被告深圳市高正实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告徐建武偿还垫付的款项人民币8,000元及支付违约金人民币2,400元。
三、确认原告无需向被告深圳市高正实业有限公司退还租赁保证金人民币100,930元。
四、被告葛志斌对前述判项一、二中被告深圳市高正实业有限公司应承担的债务承担连带清偿责任。
五、驳回原告徐建武其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币3,756元，由被告深圳市高正实业有限公司、葛志斌承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
代理审判员 何意
二〇一二年三月十四日
沈楠
书 记 员
李晓婷