福建省永春县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）永民初字第1713号
原告泉州农村商业银行股份有限公司永春县支行，住所地永春县桃城镇环城路61号。
代表人林基点。
委托代理人许先杰、卓翠然。
被告福建省永春国泰贸易有限公司，住所地永春县桃城镇桃溪社区盛世君豪大厦1-3层。
法定代表人李桂芬，该公司董事长。
被告福建省永春龙鑫贸易有限公司，住所地永春县桃城镇城东百货大楼1-4层。
法定代表人李振柱，该公司董事长。
被告李桂芬，女，1968年3月31日出生，汉族。
被告郑荣荣，男，1989年9月7日出生，汉族，住永春县。
第三人福建省永春县百货公司，住所地八二三东路184号。
法定代表人李荣义，该公司经理。
委托代理人郭雅怀，福建郭雅怀律师事务所律师。
原告泉州农村商业银行股份有限公司永春县支行（以下简称永春农商行）诉被告福建省永春国泰贸易有限公司（以下简称国泰公司）、福建省永春龙鑫贸易有限公司（以下简称龙鑫公司）、李桂芬、郑荣荣、第三人福建省永春县百货公司（以下简称永春百货公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年3月24日立案受理后，依法组成合议庭于2015年8月21日公开开庭进行了审理。原告永春农商行的委托代理人许先杰、卓翠然，第三人福建省永春县百货公司法定代表人李荣义及其委托代理人郭雅怀到庭参加诉讼，四被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告永春农商行诉称，2014年11月21日，原告与被告国泰公司签订《流动资金最高额借款合同》（合同编号201411002），约定由原告向其发放贷款400万元，借款期限自2014年11月21日起至2015年11月20日止，按月结息，执行利率6.0‰／月，逾期罚息按借款利率加收50%。为保证上述债务的履行，原告与被告李桂芬、被告郑荣荣签订一份《最高额保证合同》（合同编号201411002），约定：保证人自愿为债务人国泰公司提供最高额保证担保，担保的债权本金最高额为人民币400万元整，担保的主债权发生期间为自2014年11月21日起至2015年11月20日止。本份合同的担保范围均包括主合同项下主债务本金、利息、罚息、违约金、损害赔偿金、实现债权的一切费用及其他应付费用，保证方式均为连带责任保证，保证期间均为主合同约定的债务履行期限届满之日起二年。同时，原告与被告国泰公司、被告龙鑫公司订一份《最高额抵押合同》（合同编号201411013），约定：由国泰公司名下的保存于永春县桃城镇桃溪社区盛世君豪大厦1-3层的部分动产和龙鑫公司名下位于永春县桃城镇城东百货大楼1-4层的部分动产提供最高额抵押担保，担保的债权本金、利息、罚息、违约金、损害赔偿金、实现债权的一切费用及其他应付费用。原被告共同向登记机关办理了抵押登记手续，（2014）闽永工商财押登字第018号、（2014）闽永工商财押登字第019号为据。此外，原告还与被告李桂芬、被告郑荣荣签订一份《最高额抵押合同》（合同编号20141102），约定：由李桂芬、郑荣荣名下的坐落于永春县桃城镇桃溪中区盛世君豪二层的房地产为债务人国泰公司提供第二顺位的最高额抵押担保，担保的债权本金最高余额为人民币400万元整，担保的主债权发生期间为自2014年11月4日起至2017年5月7日止，担保范围包括主合同项下主债务本金、利息、罚息、违约金、损害赔偿金、实现债权的一切费用及其他应付费用。原被告共同向登记机关办理了抵押登记手续，有永春房他证桃城镇字012398号、永春他项（2014）第964号为据。上述合同签订后，原告依约发放贷款，但被告国泰公司因经营不善，涉及重大经济诉讼，已经关门停业，负责人失联，原告经多方催讨，尚欠本金400万元、利息22429.76元未能收回。现原告请求判令：1、原告与被告国泰公司之间的一份《流动资金最高额借款合同》提前到期，被告立即偿还原告本笔借款本金合计人民币400万元及自2015年2月21日起至实际还清款项之日止的利息、罚息、复利（暂计算至起诉之日金额为22429.76元）。2、被告李桂芬、被告郑荣荣对上述全部欠款承担连带保证责任。3、被告国泰公司、龙鑫公司履行抵押担保义务，依法拍卖、变卖其提供的抵押物，即保存于永春县桃城镇桃溪社区盛世君豪大厦1-3层的部分动产，保存于永春县桃城镇城东百货大楼1-4层的部分动产，原告在抵押范围内优先受偿。4、请求判令被告李桂芬、郑荣荣履行抵押担保义务，依法拍卖、变卖其提供的抵押物，即坐落于永春县桃城镇桃溪中区盛世君豪二层的房地产，原告在抵押范围内第二顺位受偿。5、各被告承担与本案相关的一切诉讼费用。
四被告无作任何答辩。
第三人永春百货公司申请作为本案第三人参加诉讼，并经本院准许，其答辩称，被告国泰公司与原告签订的《最高额抵押合同》设立的抵押无效，电梯和中央空调所有权属于第三人。2007年11月2日，被告李振柱承租答辩人的城东百货大楼一至四层及后面空地和附属建筑物后，设立福建省永春龙鑫贸易有限公司，并担任法定代表人，以承租的房屋作为福建省永春龙鑫贸易有限公司的经营场所，龙鑫公司已实质享有房屋租赁合同的权利并承担了部分合同义务（现尚欠房屋租金），因此，根据《公司法解释三》的规定，被告李振柱及龙鑫公司都应当承担合同义务。被告李振柱、龙鑫公司承租房屋后，对房屋进行了装修、改造，包括安装了电梯和中央空调等。根据双方签订的《房屋租赁合同》第五条的约定，被告李振柱、龙鑫公司改造安装的电梯和中央空调的所有权属于申请人，被告在租赁期内只有使用权。现请求法院判决原告与被告龙鑫公司等签订的《最高额抵押合同》中以安装于永春县桃城镇城东百货大楼1-4层的苏州帝奥步梯1台、苏州帝奥货梯1台、苏州帝奥平梯4台、麦克维尔中央空调1套为抵押物设立的抵押合同无效，以及判决上述电梯和中央空调所有权属于申请人。
经审理查明，1、2007年11月2日，被告李振柱（乙方）与第三人永春县百货公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定永春百货公司其所有的将城东百货大楼一至四层及后面空地和附属建筑物出租给李振柱作为经营场所，租赁期限2008年2月1日起至2018年1月31日止，租赁房屋应作为商场使用；乙方若需对租赁经营场所进行装修、改造，应经甲方和有关部门同意，其费用概由乙方自行负责。租赁期满后或在租赁期内不管任何原因造成本合同终止，乙方投入的不动产及装修部分均应无偿归甲方所有等内容。李振柱系被告龙鑫公司法定代表人，租赁合同的租赁物所在地系龙鑫公司注册地，房屋租金系由龙鑫公司支付，场地实际使用人为龙鑫公司。
2、2014年11月4日，原告与被告李桂芬、郑荣荣签订一份《最高额抵押合同》（合同编号20141102），约定：由李桂芬、郑荣荣名下的坐落于永春县桃城镇桃溪中区盛世君豪二层的房地产为债务人国泰公司提供第二顺位的最高额抵押担保，担保的债权本金最高余额为400万元整，担保的主债权发生期间为自2014年11月4日起至2017年5月7日止，担保范围包括主合同项下主债务本金、利息、罚息、违约金、损害赔偿金、实现债权的一切费用及其他应付费用。原被告共同向登记机关办理了抵押登记手续，登记证号为：永春房他证桃城镇字012398号、永春他项（2014）第964号。上述抵押物于2014年5月8日已抵押给原告，抵押金额为2200万元，抵押合同编号为：DB9070221140001299。
3、2014年11月19日，抵押人国泰公司、龙鑫公司与原告签订《最高额抵押合同》（合同编号：201411013）约定，抵押人自愿为原告自2014年11月19日起至2017年5月7日止，与国泰公司办理约定的各类业务所形成的债权提供担保，担保的债权本金最高余额为550万元；抵押担保的范围包括主合同项下主债权本金、利息、罚息、违约金、损害赔偿金、实现债权的一切费用及其他应付费用；发生下列情形之一，抵押权人有权行使抵押权：任一主合同项下债务履行期限届满，抵押权人未受清偿、抵押人违反本合同约定、其他影响抵押权实现的情形等。同日，原告与国泰公司到永春县工商行政管理局办理了动产抵押登记，分别为（2014）闽永工商财押登字第018号、第019号动产抵押登记书，国泰公司提供抵押的物品有电脑设备、广播、监控、防盗设备、展示柜台等（详见抵押物清单），龙鑫公司提供抵押的物品有苏州帝奥步梯1台、苏州帝奥货梯1台、苏州帝奥平梯4台、麦克维尔中央空调1套等（详见抵押物清单）。
4、2014年11月21日，原告与被告国泰公司签订《流动资金最高额借款合同》（合同编号201411002），约定由原告向其发放贷款400万元，借款期限自2014年11月21日起至2015年11月20日止，按月结息，执行利率6.0‰／月，逾期罚息按借款利率加收50%；实行利随本清还款方式，到期一次性归还借款本息；借款人违反合同项下约定、未遵守承诺事项，贷款人有权停止发放贷款、提前收回已发放贷款等内容。
5、2014年11月21日，被告李桂芬、郑荣荣与原告签订《最高额保证合同》（合同编号201411002），约定，保证人自愿为债务人国泰公司提供最高额保证担保，担保的债权本金最高余额为人民币400万元整，担保的主债权发生期间为自2014年11月21日起至2015年11月20日止。合同的担保范围均包括主合同项下主债务本金、利息、罚息、违约金、损害赔偿金、实现债权的一切费用及其他应付费用，保证方式均为连带责任保证，保证期间均为主合同约定的债务履行期限届满之日起二年。
合同签订后，原告依约放款。后被告仅偿还利息至2015年2月20日，现尚欠本金400万元及其自2015年2月21日起的利息。
另查，在本院受理的（2015）永民初字第1711号案件中，被告国泰公司、龙鑫公司与原告签订编号为“201411013”《最高额抵押合同》项下，国泰公司、龙鑫公司已为国泰公司2014年12月28日《流动资金最高额借款合同》（合同编号201412014）的贷款提供连带责任担保，担保的最高本金余额为150万元。
上述事实，有原告提交的营业执照、组织机构代码证、被告的身份证、《流动资金借款合同》、《最高额保证合同》、《最高额抵押合同》、他项权证、借款借据以及第三人提交的《房屋租赁合同》、房产证、土地证、执行裁定书等证据予以证实。上述证据经庭审核实，具有客观、真实、合法性，本院予以确认。
本案争议的焦点为：龙鑫公司就诉争贷款提供安装于永春县桃城镇城东百货大楼1-4层的苏州帝奥步梯1台、苏州帝奥货梯1台、苏州帝奥平梯4台、麦克维尔中央空调1套的抵押是否有效。
原告认为，房屋租赁合同于2007年签订，龙鑫公司成立于2000年，签订租赁合同时，龙鑫公司已经是独立法人，李振柱不能以个人名义签订合同，而应该以龙鑫公司名义。租赁合同约定电梯产权转移的时间点是租赁期满或者终止，但办理登记的时间是在租赁合同期满或终止之前，即使该约定有效，办理登记之时诉争电梯、空调的产权仍是归龙鑫公司所有，所以抵押登记是合法有效的，且抵押已经办理了登记，根据物权法规定，原告所享有的抵押权自抵押合同生效时已经设立，并且因登记而享有了对抗效力，应获得保护。电梯和中央空调均是动产，并不是安装后便不可拆卸，当时办理的也是动产抵押登记，说明登记机关也认可了相关抵押物的动产属性。
第三人认为，所谓登记是抵押物登记，而不是所有权登记，因此不是抵押登记后就认为所有权是抵押人的。租赁合同是与李振柱签订的，李振柱是龙鑫公司法定代表人，履行的是职务行为，已经有生效的裁定书证明，签订后权利属于龙鑫公司。第三人与李振柱签订的合同约定，承租人进行装修改造应该经出租人同意，之后应归出租人所有，如果装了还能再拆回去，第三人就不会同意拆除，每个房屋都应有楼梯，因此原本楼梯拆除后，安装的电梯应该属于房屋组成部分，因此所有权属于第三人，被告无权拿去抵押。同时，办理抵押登记不代表抵押权有效，抵押更应该审查抵押物所有权，如果抵押物不是龙鑫公司的，登记抵押都是无效的。
本院认为，根据《担保法》第三十四条的规定，抵押人对其享有所有权的财产可以提供抵押，抵押财产的范围应当以登记的财产为准。本案中，李振柱与永春百货公司《房屋租赁合同》第五条第二款约定“租赁期满后或者在租赁期内不管任何原因造成本合同终止，乙方投入的不动产及装修部分均应无偿归甲方所有”，首先，该约定中“乙方投入的不动产及装修部分”在签订租赁合同时并不是特定物，对于何为不动产及装修部分指代不明确。第二，经庭审查明，电梯、中央空调为龙鑫公司实际承租使用后安装，在龙鑫公司于2014年11月19日为诉争电梯等财产设定抵押时，租赁合同尚未期满，且无证据证明租赁合同已终止，因此，电梯、中央空调等财产所有权属龙鑫公司，龙鑫公司就其享有所有权的财产向原告提供抵押，不违反《担保法》及其司法解释之规定，被告龙鑫公司在《最高额抵押合同》中提供抵押的财产已由抵押登记单位永春县工商行政管理局进行审查并办理了抵押登记手续，向原告发放了他项权利证书，该项登记已具有公示效力，抵押权已生效。第三人辩称龙鑫公司对其提供抵押的电梯等财产因《房屋租赁合同》之约定不享有所有权，依据不足，本院不予认可。
综上，本院认为，原告永春农商行与被告国泰公司、龙鑫公司、李桂芬、郑荣荣签订的《流动资金最高额借款合同》、《最高额保证合同》和《最高额抵押合同》，是双方在平等的基础上自愿签订的，主体适格，双方意思表示真实，合同内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同依法有效，应受法律保护。借款人国泰公司应按照合同约定偿还借款本息，被告国泰公司借出款项后，仅偿还至2015年2月20日止的利息，违反了合同约定义务，且在法庭辩论终结前合同尚未到期，故原告诉请判令合同提前到期，并要求被告偿还尚欠本金及利息，担保人及抵押人承担相应责任，于法有据，本院予以支持。被告李桂芬、郑荣荣应在担保的本金最高余额400万元限度内为国泰公司的上述借款承担连带清偿责任，并以其设定抵押的财产承担第二顺位连带清偿责任。被告国泰公司、龙鑫公司应以设定抵押的财产（详见抵押财产清单）在担保的本金最高余额550万元限度内为国泰公司的上述借款承担连带清偿责任。被告李桂芬、郑荣荣、龙鑫公司在承担连带清偿责任后，有权向被告国泰公司追偿。本案诉争电梯、中央空调等财产已经永春县工商行政管理局办理动产抵押登记，该登记具有对外公示的效力并具有公信力，抵押合法有效，第三人辩称龙鑫公司对抵押物不享有所有权、抵押权无效的理由不能成立，本院不予认可，第三人在参加诉讼申请书中请求判决诉争电梯、中央空调等财产所有权属于第三人的理由亦无依据，本院不予支持。四被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，对原告的举证又未书面提出异议并提供证据，视为自愿放弃举证、质证等诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》、第三十八条、第五十七条、第五十三条、第五十九条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告泉州农村商业银行股份有限公司永春县支行与被告福建省永春国泰贸易有限公司签订的《流动资金最高额借款合同》提前到期，被告福建省永春国泰贸易有限公司应于本判决生效之日起10日内返还原告泉州农村商业银行股份有限公司永春县支行借款本金400万元及从2015年2月21日起至本判决确定的还款之日止按合同约定的利息、罚息计算方法计算的利息。
二、原告泉州农村商业银行股份有限公司永春县支行有权以被告福建省永春国泰贸易有限公司、福建省永春龙鑫贸易有限公司提供抵押的财产折价或者拍卖、变卖的价款对本案尚欠本金400万元及（2015）永民初字第1711号案件尚欠本金69.25万元在担保的本金最高余额550万元范围内优先受偿（抵押财产详见（2014）闽永工商财押登字第018号、第019号动产抵押登记书及抵押财产清单）。
三、原告泉州农村商业银行股份有限公司永春县支行有权以李桂芬、郑荣荣提供抵押的坐落于永春县桃城镇桃溪中区盛世君豪二层的房地产（永春房他证桃城镇字012398号、永春他项（2014）第964号）折价或者拍卖、变卖的价款在第二抵押顺位下及担保的本金最高余额400万元范围内优先受偿。
四、被告李桂芬、郑荣荣应在担保的本金最高额400万元限度内承担连带清偿责任。
五、被告李桂芬、郑荣荣、福建省永春龙鑫贸易有限公司在承担连带责任后有权向被告福建省永春国泰贸易有限公司追偿。
六、驳回第三人福建省永春县百货公司的独立请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费38980元，由被告福建省永春国泰贸易有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审 判 长 颜革征
代理审判员 曾惠婷
人民陪审员 邱松柏
二〇一五年十二月十五日
书 记 员 郑伟芳
附：一、裁判文书引用的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零七条借款人未按约定的期限返还借款的，应当按照约定或国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第三十八条同一债权既有保证又有第三人提供物的担保的，债权人可以请求保证人或者物的担保人承担担保责任。当事人对保证担保的范围或者物的担保的范围没有约定或者约定不明的，承担了担保责任的担保人，可以向债务人追偿，也可以要求其他担保人清偿其应当分担的份额。同一债权既有保证又有物的担保的，物的担保合同被确认无效或者被撤销，或者担保物因不可抗力的原因灭失而没有代位物的，保证人仍应当按合同的约定或者法律的规定承担保证责任。债权人在主合同履行期届满后怠于行使担保物权，致使担保物的价值减少或者毁损、灭失的，视为债权人放弃部分或者全部物的担保。保证人在债权人放弃权利的范围内减轻或者免除保证责任。第五十七条为债务人抵押担保的第三人，在抵押权人实现抵押权后，有权向债务人追偿。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。第五十九条本法所称最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保。第六十条借款合同可以附最高额抵押合同。债权人与债务人就某项商品在一定期间内连续发生交易而签订的合同，可以附最高额抵押合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
二、执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。