广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛顺法龙民初字第182号
原告廖池祥。
委托代理人李韵红，广东达声律师事务所律师。
委托代理人陈惠妍，广东达声律师事务所实习律师。
被告佛山市府安家具配套有限公司，住所地广东省佛山市顺德区龙江镇涌口工业区优越路7号。
法定代表人林爱彬。
被告陈明基。
被告吴松大。
被告司徒志锡。
原告廖池祥诉被告佛山市府安家具配套有限公司、陈明基、吴松大、司徒志锡房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月24日受理后，依法由审判员高方宗适用简易程序独任审判，于2014年3月24日公开开庭进行了审理。原告廖池祥的委托代理人李韵红、陈惠妍到庭参加诉讼。被告佛山市府安家具配套有限公司、陈明基、吴松大、司徒志锡经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年8月19日，原告与被告佛山市府安家具配套有限公司签订了一份《租赁合同》，合同约定由被告佛山市府安家具配套有限公司承租原告位于佛山市顺德区龙江镇涌口工业区优越路7号的厂房用于生产销售酒店家具产品，总面积为13200㎡，租赁期限为2011年9月6日至2016年4月30日止，保证金为450000元。2011年9月6日至2014年8月30日每月租金为132000元，被告佛山市府安家具配套有限公司应于每月5日前以转账方式向原告支付当月全部租金。如被告佛山市府安家具配套有限公司逾期支付租金的，每逾期一天，应按欠缴金额5%的标准向原告支付违约金，逾期超过10天的，原告有权单方解除合同，并采取发律师函或向法院起诉等方式向被告佛山市府安家具配套有限公司提起权利请求，被告佛山市府安家具配套有限公司除应继续计付上述违约金外，租赁保证金归原告所有，且被告佛山市府安家具配套有限公司应赔偿原告由此造成的一切损失。在合同履行期内，被告佛山市府安家具配套有限公司因经营和作为租赁物所产生的所有费用（包括但不限于水电费用、税收费用、行政部门所收取的管理费用等）由被告佛山市府安家具配套有限公司自行承担。合同签订后，原告依约将涉案厂房交付给被告佛山市府安家具配套有限公司使用，但被告佛山市府安家具配套有限公司却不履行支付租金的义务，尚欠原告2013年11月一2014年2月的租金528000元及租用税、水费等其他费用37378.7元，合计565378.7元。另被告陈明基、吴松大、司徒志锡承诺对上述合同所产生的债务承担连带担保责任。经原告多次向四被告催收上述费用，四被告都拒不支付。四被告拒不支付租金及其他费用的行为，已构成严重违约，无法达到原告签订合同的根本目的，严重损害原告的合法权益。因此，为维护原告自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判令：1.解除原告与被告佛山市府安家具配套有限公司签订的《租赁合同》【合同编号：20110819（1）】，没收保证金450000元，并责令被告佛山市府安家具配套有限公司向原告返还涉案租赁厂房。2.被告佛山市府安家具配套有限公司立即向原告清偿拖欠原告2013年11月-2014年2月的租金528000元（余下的租金按每月132000元计至返还租赁厂房之日）；原告代为垫付的2013年10月-2014年2月的租用税17488.7元；原告代为垫付的2013年7月21日至2013年12月20日的水费5310元；原告代为垫付的2013年社区服务费及保安费12150元；原告代为垫付的电梯检测费2430元；违约金22750元（违约金以每月132000元暂计至2014年2月28日，余下的违约金按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至被告清偿租金之日止）。上述费用暂合计588128.7元。被告陈明基、吴松大、司徒志锡对上述债务承担连带清偿责任。3.四被告承担本案的全部诉讼费用。
原告在诉讼中提供的证据如下：
1.原告身份证、被告身份证、人口信息查询表，证明原被告的诉讼主体资格。
2.租赁土地合约1份，证明原告自2000年起向涌口村民委员会租用土地，并建成涉案厂房，原告作为涉案厂房的权属人，有权对涉案厂房进行出租管理并收取租金。
3.租赁合同【合同编号：20110819（1）】1份及保证金收据2张，证明2011年8月19日，原告与四被告签订一份《租赁合同》，约定由被告佛山市府安家具配套有限公司承租原告位于佛山市顺德区龙江镇涌口工业区优越路7号的厂房，总面积为13200㎡，租赁期限自2011年9月6日起至2016年4月30日止，租赁保证金为450000元。2011年9月6日至2014年8月30日期间，每月租金为132000元。合同同时约定被告陈明基、吴松大、司徒志锡对被告佛山市府安家具配套有限公司因本合同产生的债务以个人财产承担连带担保责任。合同并对各方之间的权利义务、违约责任等内容作出详细的约定。
4.2013年8月份租金收据1张及2013年9月份租金收据1张，证明被告佛山市府安家具配套有限公司2013年8月至9月支付租金、租用税的情况，每月租金为132000元，每月租用税为3497.74元。被告佛山市府安家具配套有限公司至今仍拖欠原告2013年11月至2014年2月的租金合共528000元，2013年10月至2014年2月的租用税合共17488.7元。
5.2013年10月至2014年1月的租用税发票8张，证明被告佛山市府安家具配套有限公司因租用涉案房地产而产生的每月租用税为3497.74元，2013年10月至2014年2月的租用税合共17488.7元，合同约定因租赁所产生的租赁税费等由被告佛山市府安家具配套有限公司承担，原告代为垫付后，四被告至今仍未向原告清偿。
6.2013年7月21日至2013年12月20日的水费发票5张，证明被告佛山市府安家具配套有限公司因租用涉案房地产而产生2013年7月21日至2013年12月20日的水费合共5310元，合同约定被告佛山市府安家具配套有限公司因经营和租赁所产生的水电费用等由被告佛山市府安家具配套有限公司自行承担，原告代为垫付后，四被告至今仍未向原告清偿。
7.电梯检测收费通知书、现金缴费单及涌口资产管理办公室收款收据各1份，证明被告佛山市府安家具配套有限公司因租用涉案房地产而产生电梯检测费2430元、2013年社区服务费及保安费12150元，合同约定电梯的保养及年检费用以及被告佛山市府安家具配套有限公司因经营和租赁所产生的行政部门所收取的管理费用、治安费用等由被告佛山市府安家具配套有限公司承担，原告代为垫付后，四被告至今仍未向原告清偿。
本院依法向四被告送达起诉状副本和开庭传票等法律文书，但四被告既不到庭参加诉讼，也没有向法庭说明正当理由，视为其放弃质证和抗辩的权利。
经审查，原告提交的证据1、2、3、4、5、7，来源合法，内容客观真实，本院予以采纳。原告提供的证据6，因发票中顾客名称为“中天家具厂”，用户地址为“龙江镇涌口开发区优越路”，与本案没有关联性，本院不予采纳。
综合以上认证意见，结合当事人陈述，本院对本案事实认定如下：
2011年8月19日，原告与被告佛山市府安家具配套有限公司签订了一份《租赁合同》，合同约定由被告佛山市府安家具配套有限公司承租原告位于佛山市顺德区龙江镇涌口工业区优越路7号的厂房用于生产销售酒店家具产品，总面积为13200㎡，租赁期限为2011年9月6日至2016年4月30日止，保证金为450000元。2011年9月6日至2014年8月30日每月租金为132000元，被告佛山市府安家具配套有限公司应于每月5日前以转账方式向原告支付当月全部租金。如被告佛山市府安家具配套有限公司逾期支付租金的，每逾期一天，应按欠缴金额5%的标准向原告支付违约金，逾期超过10天的，原告有权单方解除合同，并采取发律师函或向法院起诉等方式向被告佛山市府安家具配套有限公司提起权利请求，被告佛山市府安家具配套有限公司除应继续计付上述违约金外，租赁保证金归原告所有，且被告佛山市府安家具配套有限公司应赔偿原告由此造成的一切损失。在合同履行期内，被告佛山市府安家具配套有限公司因经营和作为租赁物所产生的所有费用（包括但不限于水电费用、税收费用、行政部门所收取的管理费用等）由被告佛山市府安家具配套有限公司自行承担。另被告陈明基、吴松大、司徒志锡承诺对上述合同所产生的债务承担连带担保责任。合同签订后，原告依约将涉案厂房交付给被告佛山市府安家具配套有限公司使用，但被告佛山市府安家具配套有限公司却不履行支付租金的义务，尚欠原告2013年11月一2014年2月的租金528000元及租用税、水费等其他费用37378.7元，合计565378.7元。因原告多次催收未果，遂于2014年2月24日向本院提起诉讼。诉讼中，原告请求将被告的保证金用于抵扣被告欠原告的租金及租用税、水费等其他费用。
另查明，佛山市顺德区龙江镇涌口工业区优越路7号的厂房一座由原告所建，该厂厂房土地为原告向顺德区龙江镇涌口村民委员会租用，但厂房没有办理报建手续，未取得建设工程规划许可证，也未取得房产证。
另查明，佛山市顺德区府安家具有限公司于2012年10月30日将企业名称变更为佛山市府安家具配套有限公司。
本院认为，本案中，原告所建厂房未经报建及取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。故应认定原、被告签订的租赁合同为无效合同。
因原、被告签订的《租赁合同》无效，根据无效合同的处理原则，被告佛山市府安家具配套有限公司应向原告支付厂房占用费，并将其占用原告的厂房退回给原告。关于保证金，因被告佛山市府安家具配套有限公司拖欠原告厂房占用费，原告请求将收取被告佛山市府安家具配套有限公司的保证金用于抵扣被告欠原告的租金等费用，本院予以支持。关于租用税、社区服务费、保安费、电梯检测费，本应由被告佛山市府安家具配套有限公司缴纳，现原告帮被告佛山市府安家具配套有限公司垫付，原告有权要求被告佛山市府安家具配套有限公司返还。关于水费，因原告提供的证据不能证实原告帮被告佛山市府安家具配套有限公司垫付水费，本院不予支持。因原、被告签订的《租赁合同》无效，该合同内容对双方当事人无法律约束力，原告要求被告佛山市府安家具配套有限公司按合同约定支付违约金，本院不予支持。
综上所述，被告佛山市府安家具配套有限公司应向原告支付款项110068.7元（厂房占用费528000元＋租用税17488.7元＋社区服务费及保安费12150元＋电梯检测费2430元-保证金450000元）。
根据《中华人民共和国担保法》第五条之规定，担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。因原告与被告佛山市府安家具配套有限公司签订的《租赁合同》无效，原告亦无提供证据证明被告陈明基、吴松大、司徒志锡有过错，原告请求被告陈明基、吴松大、司徒志锡对被告佛山市府安家具配套有限公司上述债务承担连带清偿责任的主张，本院不予支持。
综上，原告诉讼请求中合理部分，本院予以支持，不合理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十九条，《中华人民共和国担保法》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：
一、被告佛山市府安家具配套有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内将向原告廖池祥所租赁的佛山市顺德区龙江镇涌口工业区优越路7号厂房一座返还给原告廖池祥；
二、被告佛山市府安家具配套有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告廖池祥支付款项110068.7元；
三、驳回原告廖池祥的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取为4840.64元（原告已预交），由原告廖池祥负担340.64元，被告佛山市府安家具配套有限公司负担4500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 高方宗
二〇一四年四月一日
书记员 黎翠玲
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