重庆市丰都县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）丰法民初字第02792号
原告（反诉被告）彭飞，男，1966年5月1日出生。
被告丰都移民综合开发区开发总公司，住所地丰都县三合街道滨江东路98号（四楼）。
法定代表人ＸＸ，总经理。
被告（反诉原告）余洪，男，1964年1月10日出生。
委托代理人汤治强，重庆东龙律师事务所律师。
第三人丰都县供销合作社联合社，住所地丰都县三合街道商业一路465号。
法定代表人王明涛，主任。
委托代理人赵世国，重庆洪宇律师事务所律师。
原告彭飞与被告丰都移民综合开发区开发总公司（下称丰都移民开发公司）、余洪、第三人丰都县供销合作社联合社房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。在诉讼过程中，被告余洪对原告彭飞提出反诉；本院依法追加丰都县供销合作社联合社作为本案第三人参加诉讼。原告（反诉被告）彭飞、被告（反诉原告）余洪的委托代理人汤治强、第三人丰都县供销合作社联合社的委托代理人赵世国到庭参加了诉讼。被告丰都移民开发公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告彭飞诉称：原、被告双方于2008年3月9日签订《丰都县棉麻土产公司综合楼住房出售合同》，合同约定在原告缴纳97%的购房款后由被告办理该房屋产权证。原告于2008年签订合同时已经支付了97%的购房款，经原告多次催促，但被告以政府相关职能部门暂不能办理以及彭炎尚欠其房屋租金为由拖延至今。到目前，该栋房屋大约98%的住户都已经办理了房屋产权证。2012年彭炎与被告余洪发生产权纠纷，原告作为第三人参加了诉讼，根据该案判决书，彭炎拥有的182.95㎡房屋转让给原告有效。故请求人民法院判决被告、第三人为原告办理丰都县棉麻土产公司综合楼框架商业楼（即门面上面一层），面积约182.95㎡的房屋的产权证，并按合同约定支付原告购房款10%的违约金及利息。
被告丰都移民开发公司未作答辩。
被告余洪辩称：1、被告余洪在本案中无违约行为。因原告至今未主动提出过办理其购买房屋的产权登记要求，根据房屋买卖的交易习惯，被告只是协助原告办理房屋产权登记，若原告未主动提出履行，被告无主动要求原告办理房屋产权登记的权利。且原告与彭炎、丰都移民开发公司之间的房屋买卖纠纷至2013年才最终审结，至今该房屋还因原告的申请而被法院查封着，被告余洪客观上无法协助。加之房屋买卖合同的卖方是丰都移民开发公司，并非被告余洪。故被告余洪无任何违约行为；2、原告诉称“在原告缴纳97%的购房款后由被告办理该房屋产权证”不属实，房屋买卖合同并未明确约定被告余洪履行办理房屋产权登记的具体时间；3、被告余洪承诺，只要原告随时提出要求，被告余洪随时予以配合，不存在拒不配合的情况。另外，根据丰都县房交所的房测面积，原告还欠被告余洪购房款15210元，办理房屋产权登记的费税应由原告承担；4、原告的亲兄弟彭炎尚欠被告余洪38600元及利息，原约定转移由原告承担，请求在本案中一并结算。若原告拒绝，被告余洪将另行起诉；5、在（2012）丰法民初字第00862号案件中，原告称其未在2003年12月29日与丰都移民开发公司的出售合同上签名、捺印，要求进行司法鉴定，并承诺“谁输，谁承担鉴定费用”。后经鉴定，该签名、捺印均为原告本人所为。故被告余洪垫付的鉴定费用6300元应由原告承担，请求在本案中一并判决；6、综上，被告余洪无违约行为，原告请求被告支付违约金及利息的事项应予驳回。
第三人丰都县供销合作社联合社述称：第三人是原丰都县棉麻土产公司的主管部门，原丰都县棉麻土产公司在关闭清算终结后，于2013年8月被工商管理部门注销，该公司的所有债权债务由第三人享有和承担；2、第三人和原丰都县棉麻土产公司与原告彭飞、彭炎之间以及其与被告余洪个人之间均无房屋买卖和房屋转让合同关系，不知晓彭炎与原告彭飞之间的转让关系，对被告余洪是否与他人订立有房屋买卖合同不知情；3、本案讼争房屋的权属登记属于丰都县棉麻土产公司，由于该公司档案管理不健全，目前无法确认并提供证据证明讼争房屋的权属转移状况。被告丰都移民开发公司或被告余洪对本案讼争房屋的处置是否有效，原、被告有义务举证证明；4、与本案具有关联性的（2012）丰法民初字第00862号和（2012）渝三中法民终字第01065号案件，第三人未收到相关法律文书而未能参与诉讼，该案相关当事人的陈述和判断的效力依“合同相对性原则”，第三人保留意见。被告丰都移民开发公司与被告余洪的内部开发承包和债权债务转移承担的约定不得对抗相关债权人，更与原丰都县棉麻土产公司和第三人无关；5、第三人尊重原丰都县棉麻土产公司与被告丰都移民开发公司的约定，应根据双方的约定和房屋分配情况来确定本案合同的效力。不论原、被告之间的房屋买卖合同是否有效，第三人和原丰都县棉麻土产公司在本案中均不应承担责任。
反诉原告余洪诉称：反诉被告彭飞于2014年6月28日请求判令反诉原告余洪办理产权过户登记，但根据双方签订的房屋买卖合同，其购房面积以交易所测量面积为准。现按测量面积计算，反诉被告彭飞尚欠反诉原告余洪购房款15210元。故请求判令反诉被告彭飞支付反诉原告购房余款15210元。
反诉被告彭飞辩称：对反诉原告要求支付购房余款15210元无异议，但应当按照合同约定支付。
经审理查明，2002年9月26日，丰都移民开发公司与丰都县棉麻土产公司签订《丰都县棉麻土产公司综合楼移民搬迁联合开发合同》，约定：经丰都县棉麻土产公司职代会一致通过，由丰都移民开发公司对丰都县棉麻土产公司公建地850㎡进行开发。项目总建筑面积7000㎡，丰都移民开发公司归还丰都县棉麻土产公司1275㎡房屋，其中临街门面350㎡，办公楼400㎡，住房525㎡；工程名称：丰都县棉麻土产公司综合楼；地点：丰都县新县城平都大道Mb-1区等内容。该合同中丰都移民开发公司的经办人为余洪。随后，丰都移民开发公司将该合同的权利义务转让给余洪。
2003年12月29日，余洪以丰都移民开发公司棉麻土产综合楼项目部的名义与彭炎签订《丰都县棉麻土产公司综合楼住房出售合同》，约定彭炎购买框架商业楼即门面上面一层面积约500㎡（以丰都县房屋地产交易所测量面积为准）等内容。彭炎在签订合同后付款10万元，在2006年1月26日付款70000元，共计17万元。彭炎将上述房屋用于开设医院，2007年10月9日，彭炎因经营医院发生医疗事故资金短缺，将房屋转让给彭炎之弟即彭飞，余洪出具的收据载明：今收到彭炎交房屋款10万元。因彭炎欠彭飞资金，现作为彭飞交余洪购房款10万元（现房屋转让彭飞）。特此说明。收款人：余洪。原开出的壹拾万元收据作废。余洪。彭炎在该收据中批注：同意，彭炎。2007.10.9。彭炎之父彭昌平在该收据中批注：情况属实，彭昌平笔。此外，2006年1月26日，彭炎向余洪交“土产二楼房款”的收据上，交款单位的名字也更改为彭飞。后，彭飞在余洪所保留的其与彭炎所签订的购房合同上签名、捺印。
2008年3月9日，余洪以丰都移民开发公司棉麻土产综合楼项目部的名义（甲方）与彭飞（乙方）重新签订《丰都县棉麻土产公司综合楼住房出售合同》，约定：丰都县棉麻土产公司综合楼位于丰都县新县城Mb-1区，乙方所购框架商业楼（即门面上面一层）面积约182.95㎡（以丰都县房屋地产交易所测量面积为准）；住房单价每平方米为1000元，共计182950元；甲方承担房屋的配套费、销售不动产营业税、建筑安装营业税。办理产权时的房产交易税和费，以及其它有关税费由乙方承担；双方正式签订协议后，乙方预交房款的97%给甲方，甲方交付钥匙给乙方；甲、乙双方必须信守本协议，如有一方违约，由违约方向履约方缴纳本合同金额10%的违约金等内容。甲方：丰都移民开发公司（棉麻土产综合楼项目部）（未加盖公司印章），负责人：余洪；乙方：彭飞。
2012年3月，彭炎将丰都移民开发公司、余洪、丰都县棉麻土产公司诉至本院，请求丰都移民开发公司、余洪为其所购买的319.46㎡房屋办理房地产权证书，彭飞作为第三人参加了该案诉讼。本院在审理后认为，彭炎起诉要求办证的319.46㎡房屋中的182.95㎡其已经转让给彭飞，其余的136.51㎡房屋，因彭炎的起诉超过了诉讼时效，故本院判决驳回了彭炎的诉讼请求。彭炎不服本院判决，上诉至重庆市第三中级人民法院，该院审理后，判决驳回了彭炎的上诉。
2006年6月28日，讼争房屋所在的丰都县棉麻土产公司综合楼办理了房地产权属总证（证号：××××××××），登记坐落地址为丰都县三合镇×××××××（南天湖东路居委），登记权利人为丰都县棉麻土产公司关闭清算领导小组。讼争房屋尚未办理权属证书，经丰都县土地房屋勘测所2010年3月1日变更测量其建筑面积为185.21㎡，地址为丰都县×××××××××。
2013年5月30日，丰都县供销合作社联合社决定撤销丰都县土产公司清算组。后丰都县供销合作社联合社向丰都县工商局申请注销丰都县棉麻土产公司，所有的债权债务由其承担。
上述事实，有原、被告及第三人的陈述、《丰都县棉麻土产公司综合楼移民搬迁联合开发合同》、《丰都县棉麻土产公司综合楼住房出售合同》、收据2份、（2012）渝三中法民终字第01065号民事判决书、重庆市房地产权证、变更测量报告等证据在案佐证，并经庭审举证、质证，本院予以确认。
本院认为，被告余洪以丰都移民开发公司的名义承建丰都县棉麻土产公司综合楼工程，丰都移民开发公司又将该合同的权利义务转让给被告余洪，事实上被告余洪就是该工程的实际施工人，其有权以丰都移民开发公司的名义将讼争房屋出售。
2003年12月29日，被告余洪将包括本案讼争面积在内的房屋出售给彭炎，并将包括本案讼争面积在内的房屋交付彭炎使用，彭炎支付部分购房款。后彭炎因资金短缺，将本案讼争面积的房屋转让给原告彭飞，并得到被告余洪的同意，彭炎所交的17万元房款转为原告彭飞所交。2008年3月9日，被告余洪以丰都移民开发公司棉麻土产综合楼项目部的名义与原告彭飞重新签订《丰都县棉麻土产公司综合楼住房出售合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效。如前述，该合同签订前，原告彭飞支付了购房款17万元，被告余洪亦将讼争房屋交付，在原告彭飞从彭炎处受让讼争房屋后，其仍然允许彭炎继续使用。当事人在合同中的主要义务已履行，但因讼争房屋至今尚未办理权属登记，房屋的买受人即原告有权利要求卖方即被告协助其办理讼争房屋的权属登记，以实现其合同目的。现讼争房屋的房地产权总证已经办理，具备了办理讼争房屋权属登记的条件，被告余洪有义务为原告办理权属登记手续。根据合同的约定，办理权属登记的费用由原告承担，被告余洪对协助亦无异议。同时，因讼争房屋的房地产权总证办理的权利人是丰都县棉麻土产公司关闭清算领导小组，该公司在开发合同中同意开发承建方对于部分房屋享有处置权，故对于开发承建方处置的房屋该公司仅是登记权利人，其有义务将权属登记给实际权利人。由于该关闭清算组已经被撤销，其权利义务的承受者是第三人丰都县供销合作社联合社，第三人负有协助的义务。虽然第三人述称其对于本案纠纷不知情，但第三人认可丰都移民开发公司与丰都县棉麻土产公司签订的《丰都县棉麻土产公司综合楼移民搬迁联合开发合同》，审理过程中没有证据证明当事人尚未对房屋进行分割，被告余洪对本案讼争房屋没有处置权，故第三人有义务协助原告办理讼争房屋的权属登记。
对于原告彭飞请求被告支付违约金及利息的事项。因双方在买卖合同中对于讼争房屋的权属登记事项未作明确约定，故对原告的该请求事项本院不予支持。
对于反诉原告余洪反诉请求反诉被告彭飞支付购房余款15210元，双方当事人对购房余款金额无异议，本院予以支持。
对于被告丰都移民开发公司是否承担责任的问题。虽然被告丰都移民开发公司与原丰都县棉麻土产公司签订合同，开发丰都县棉麻土产公司综合楼，但其后被告丰都移民开发公司将该合同的权利义务转让给被告余洪，被告丰都移民开发公司并未在被告余洪与原告彭飞签订的买卖合同上盖章，购房款亦是被告余洪收取，故被告丰都移民开发公司在本案中不承担责任。
被告余洪辩称，原告的亲兄弟彭炎尚欠被告余洪38600元及利息，原约定由原告承担；另外，在另一案件中发生的鉴定费6300元，应当由原告承担，要求在本案中一并结算。对此，本院认为，被告余洪的此项要求与本案无关，应当另行处理。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告余洪以丰都移民综合开发区开发总公司棉麻土产综合楼项目部的名义于2008年3月9日与原告彭飞签订的《丰都县棉麻土产公司综合楼住房出售合同》有效；
二、被告余洪、第三人丰都县供销合作社联合社在本判决发生法律效力后10日内协助原告彭飞办理坐落于丰都县三合街道×××××××××房屋（产权总证号：×××××××××）的房地产权登记手续，办理登记所需税、费由原告彭飞承担；
三、驳回原告彭飞的其余诉讼请求；
四、反诉被告彭飞在本判决发生法律效力后10日内支付反诉原告余洪购房余款15210元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1980元，反诉案件受理费90元，共计2070元，由原告彭飞负担180元，由被告余洪负担1890元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 秦庆国
人民陪审员 陈艳娟
人民陪审员 吴仁莲
二〇一五年二月二十五日
书 记 员 谭秋红