盐城市盐都区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）都民初字第1710号
原告盐城市宝隆物资再生有限公司，住所地在盐城市盐兴路37号。
法定代表人王建国，该公司董事长。
委托代理人邹明标，江苏腾飞苑律师事务所律师。
被告盐城市鑫福源科技发展有限公司，住所地在盐城市盐兴路37号。
法定代表人陈长荣，该公司董事长。
原告盐城市宝隆物资再生有限公司（以下简称宝隆公司）与被告盐城市鑫福源科技发展有限公司（以下简称鑫福源公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月10日受理后，于2015年11月2日，由审判员郭玉国独任审判，公开开庭进行了审理。原告宝隆公司法定代表人王建国及其托代理人邹明标、被告鑫福源公司法定代表人陈长荣到庭参加诉讼。2016年2月23日，本院组成合议庭公开进行审理，原告宝隆公司法定代表人王建国的委托代理人邹明标到庭参加诉讼，被告鑫福源公司法定代表人陈长荣经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宝隆公司诉称，2013年10月26日，我公司与鑫福源公司签订一份厂房、设备租赁协议，我公司将盐城市盐兴路37号内的部分厂房、设备租赁给鑫福源公司使用，租赁期限从2013年11月15日至2018年11月14日。租金每年150000元。2014年12月18日，双方又签订补充协议，增加租赁设备和厂房，租期从2015年1月1日起算，每年租金增加50000元。到目前尚欠租金135000元，电费46178.64元。现要求与鑫福源公司解除租赁合同返还租赁物，鑫福源公司支付租金135000元和电费46178.64元以及违约金40000元。在第二次庭审时，宝隆公司变更租金诉讼请求，要求鑫福源公司支付至2016年3月31日止的租金。
被告鑫福源公司辩称，2013年12月13日，我公司与宝隆公司签订一份厂房、设备租赁协议，我公司租赁宝隆公司位于盐城市盐兴路37号内的部分厂房、设备，租赁期限从2014年1月1日至2019年12月30日。租金每年150000元。2014年12月18日，双方又签订补充协议，增加租赁设备和厂房，租期从2015年1月1日起算，每年租金增加50000元，但此厂房己被宝隆公司收回。宝隆公司没有按合同约定将地面修复平整，墙面用白水泥粉刷一遍、办公楼提供公共卫生间等设施。由于屋面漏雨，我支出的维修费用要求宝隆公司承担。截止2015年11月2日，我公司只欠房租85000元。我不存欠电费。补充协议的房子己收回，我公司没有使用，只放置零散东西，不应交房租。我公司要求宝隆公司支付己交房租的税务发票。
经审理查明，2013年10月26日，宝隆公司法定代表人王建国之父王汉尧与鑫福源公司签订一份《厂房、设备租赁协议》，王汉尧将盐城市盐兴路37号内的原有的铸造车间、抛丸车间、成品库、河边平房、小楼房及铸造车间对面的活动板房、办公室会议室8间、630KW变压器二台、三吨行车一台、水泵三台及风机二台租赁给鑫福源公司使用，租赁期限从2013年11月15日至2018年11月14日。租金每年150000元。鑫福源公司交纳定金10000元。王汉尧收到定金后将厂房屋面整修至安全不漏雨。租赁期间出现墙体屋面有不安全或漏雨时，王汉尧要及时修复，否则当违约论，因此造成的一切经济损失均由王汉尧负责。王汉尧将地面修复平整，墙面用白水泥粉刷一遍、办公楼提供公共卫生间等设施。租金采用先付后租的方式，采用季度交付，每季度交付租金35000元。2013年12月13日，鑫福源公司与宝隆公司签订一份厂房、设备租赁协议，内容与2013年10月26日签订的合同基本一致，只是将租赁期限变更为2014年1月1日至2019年12月30日。2014年12月18日，双方又签订《补充协议》，约定鑫福源公司因生产需要，宝隆公司同意将北车间及配电房250KW变压器租给鑫福源公司使用，宝隆公司保证三台变压器在租赁期间至少开通一台，以便其他单位使用。租期从2015年1月1日起算，每年租金50000元。该合同于2015年10月终止。后鑫福源公司共交房租215000元，余款未付。为此宝隆公司诉来我院。
在第二次庭审以后，鑫福源公司到法院陈述，以前己交纳的基本电费中包含自己不应交纳的部分，要求宝隆公司返还以抵扣租金。宝隆公司陈述，我公司提供的2015年9月7日电费发票，金额为46205.56元。我公司只要求鑫福源公司承担8月份的基本电费18900元，电费10050元。9月份的基本电费14900元。我公司将变压器租给鑫福源公司使用，鑫福源公司再给他人用，与我公司无关。我公司没有收过其他用户的电费。
以上事实，有《厂房、设备租赁协议》、《补充协议》、电费发票、开庭笔录等证据在卷佐证。
本院认为，鑫福源公司与宝隆公司签订厂房、设备租赁协议符合国家的政策和法律规定，属有效合同，受法律保护。本案的争议焦点：
一、厂房、设备租赁协议应以哪一份合同为准。本案中有二份租赁协议，即2013年10月26日，王汉尧与鑫福源公司签订一份《厂房、设备租赁协议》和2013年12月13日，鑫福源公司与宝隆公司签订《厂房、设备租赁协议》。本案诉讼双方为鑫福源公司与宝隆公司，且两份合同内容除租赁起至日期有变化，其他内容基本一致。故本院认定以2013年12月13日的《厂房、设备租赁协议》为本案处理依据。
二、宝隆公司是否违约交付房屋。如果宝隆公司未将出租物维修到约定的标准，鑫福源公司可以拒绝接受租赁物，并要求赔偿。但由于鑫福源公司接受了租赁物，并没有提供向宝隆公司要求维修的证据，且宝隆公司不认可鑫福源公司维修的票据。故鑫福源公司该辩称意见不予支持，宝隆公司在合同履行中无违约行为。
三、电费是否应予支付。宝隆公司提供的2015年9月7日电费发票，金额为46205.56元。现宝隆公司只要求鑫福源公司承担8月份的基本电费18900元、电费10050元、9月份的基本电费14900元。宝隆公司将变压器租给鑫福源公司使用，鑫福源公司再给他人用，宝隆公司没有收取其他用户的电费，故该电费43850元，应由鑫福源公司承担。
四、宝隆公司是否应向鑫福源公司出具己交租金的税务发票。开具税务发票不属于人民法院处理的范围，故鑫福源公司该辩称意见不予支持。
综上所述，因鑫福源公司未按约交纳房租，宝隆公司要求终止租赁合同，符合法律规定，本院支持。截止2016年3月31日，鑫福源公司应付房租337500元、双方己终止合同的房租（10个月）41666元、电费43850元。鑫福源公司己交房租215000元予以扣减。考虑宝隆公司出租物的情形和鑫福源公司实际使用的状况，宝隆公司要求支付违约金的请求不予支持。鑫福源公司尚欠租金164166元和电费43850元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及有关民事政策之规定，判决如下：
一、原告盐城市宝隆物资再生有限公司与被告盐城市鑫福源科技发展有限公司于2013年12月13日签订的厂房、设备租赁协议终止履行。
二、被告盐城市鑫福源科技发展有限公司支付原告盐城市宝隆物资再生有限公司尚欠租金164166元和电费43850元（计算至2016年3月31日），并返还租赁物和设备。限被告盐城市鑫福源科技发展有限公司于判决书生效后十日内履行完毕。
三、驳回原告盐城市宝隆物资再生有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4618元，诉讼保全费1670元，合计6288元，由被告盐城市鑫福源科技发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。
审 判 长 郭玉国
代理审判员 周 华
人民陪审员 蔡宝群
二〇一六年三月十日
书 记 员 巩海燕
附录法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。