广西壮族自治区河池市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂12民终2004号
上诉人（原审被告）：覃海明，男，1966年08月16日生，壮族，住广西壮族自治区都安瑶族自治县。
上诉人（原审被告）：韦月琼，女，1969年07月20日生，住广西壮族自治区都安瑶族自治县。
二上诉人的共同委托诉讼代理人：韦明，男，1966年01月13日生，都安瑶族自治县拉烈法律服务所法律服务工作者。
被上诉人（原审原告）：梁满，男，1977年12月05日生，壮族，住广西壮族自治区都安瑶族自治县。
被上诉人（原审原告）：唐凤仙，女，1940年05月06日生，壮族，住广西壮族自治区都安瑶族自治县。
委托诉讼代理人：梁满，系本案另一被上诉人。
上诉人覃海明、韦月琼因与被上诉人梁满、唐凤仙房屋买卖合同纠纷一案，不服都安瑶族自治县人民法院（2017）桂1228民初771号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年11月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
覃海明、韦月琼上诉请求：撤销一审判决，改判驳回梁满、唐凤仙的诉讼请求。事实和理由：1、原审认定案件事实不清、导致适用法律判决错误。见判决书第4页第三段第倒数八行和第五页第一行认定的事实错误，真实情况是：2008年元月8日，为了买得到心仪己久的涉案房屋，梁满全家人出动到覃海明家里协商买房签协议事宜，买房的购房款由唐凤仙负责支付给覃海明，协议书由梁满作为乙方家庭代表乙方签字，在场人唐革签名。当时在场的还有梁满妻子和其小孩（当时小孩是被其妻抱在怀里）。2014年度，都安县开展清房工作时，梁满、唐凤仙在悉知该房因为没有及时办理手续过户到其名下，如果按照清房政策退房屋处理把房屋退给产权单位都安瑶族自治县畜牧水产局，其将无法取得该房屋购买权（其所在的单位广西壮族自治区都安公路局是自治区区直属单位不能在都安县畜牧水产局享受职工福利用房购买政策）。为此，梁满、唐凤仙提出条件，要求该房必须过户到唐凤仙名下（梁满在其单位公路局已经购得放在其妻名下的一套房不能再购第二套），如果清退该房另卖给别人他们就抗拒不交出房产证，拒绝配合单位水产局办理清房工作。无奈之下在征得自己单位畜牧水产局同意后，覃海明配合与水产局办理了该房屋的清退转户到唐凤仙名下的相关手续。此举并非原产权单位将房屋重新出卖，因为梁满、唐凤仙系母子关系一家人，不存在房屋另行买卖的情形。原审判决认定房屋买卖协议无法履行不正确，应当给以撤销。实际上梁满、唐凤仙退出房产证给水产局和覃海明办理过户手续不是房屋买卖协议无法履行，而是对协议的实际操作、完成和实现，是协议双方当事人采取的一种补救措施以达到实现当事人买受与出让的最终目的。一审把怠慢办理房屋过户手续归责任于覃海明、韦月琼是违背了合同自愿原则，将梁满、唐凤仙买房当时自愿承担办理房屋过户手续并自理开支相关费用的责任毫无根据地强加给覃海明、韦月琼，损害了其权益，因此判决明显错误。2、倘若原审认定的“买卖双方都没有按照已购公有住房（又称房改房）上市交易相关政策、办法办理过户手续，讼争的房屋一直登记在覃海明名下”这个观点成立的话，那么直到2016年3月为止，诉争房屋的所有权和相应的财产权仍然归属于覃海明，由此产生的棚户区改造安置补偿款依法应当也属于覃海明。如果认定买卖双方的行为共同造成房屋买卖协议无法继续履行，共同承担责任，就意味着梁满与唐凤仙无法取得交易的房屋。但本案并非如此，梁满、唐凤仙不但获得实现占有使用房屋，而且对诉争的房屋享有占有、使用、收益、处分的绝对权利。因此原审判决显失公平，是不正确的，二审应给予改判。如果认定房屋买卖协议无法继续履行，终止合同，判决覃海明返还退回购房款，那么本案也应当判决梁满、唐凤仙将诉争房屋返还，否则就是与我国现行法律相悖。3、讼争的房屋早在2014年就被列入都安县重点危房旧房棚户区改造规划范围，2015年评估安置住户补偿费为170807.45元。按照国发(2015)37号《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》、广西壮族自治区人民政府办公厅关于进一步加快推进城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设工作的通知(桂政办发(2016)46号）诉讼的房屋作为棚户区危旧房，就不能再进入房屋交易市场，因此，2016年3月覃海明所在的单位都安瑶族自治县畜牧水产局和房改办、房管所的等等单位办理诉讼房屋重新评估、出让给唐凤仙是违反法律政策规定的。通过貌似合法的手续变更诉争房屋的所有权人，损害了覃海明合法权益。对此，覃海明将另行通过行政诉讼请求都安瑶族自治县人民政府和相关部门撤销产权人为唐凤仙的诉争房屋的有关房屋产权证件。4、涉案房屋买卖协议书是有效的，双方当事人应当依约履行合同。梁满提起诉讼要求退房款本身就已经算是违约的行为。法院判决覃海明退房款不符合法律，违背当事人自愿原则。因为：（1）协议双方当事人具备完全民事行为能力，合同主体合法，上诉人拥有协议标的物的全部财产权；（2）协议双方当事人意思表示真实；当时梁满、唐凤仙全家人出动，非买此房不可，覃海明此才同意卖出；（3）协议双方当事人之间没有任何欺诈、胁迫行为因素；（4）协议没有违反国家法律强制性规定。覃海明拥有该房产的出让权。该房屋覃海明是可以自由买卖的；（5）协议签订支付清楚房款，房屋交付使用后履行至今多年无异议，虽然都安县开展清房工作，在法律上并不影响到覃海明、韦月琼和梁满、唐凤仙一家人对争议房屋的使用权的行使和房产转户手续的办理；换句话，清房工作只是履行购房协议的一个催化剂。5、一审判决认为房屋买卖协议是出卖人转移房屋的所有权于买受人，买受人支付价款的协议，这是正确的，因未纳税及未办理过户手续，该房屋所有权仍属于覃海明的；覃海明认为这不合实际，因为本案房屋买卖协议一经签订交清房款，梁满、唐凤仙就已经实际拥有并使用了房屋，全面行使了对房屋的占有、使用、收益和处分的全部权利，是房屋的实际使用管理者，因而应该承担房屋过户带来的利益或导致的损失，更何况原先已经有协议约定。6、一审判决损害了覃海明、韦月琼合法权益，覃海明、韦月琼依法获得房屋产权后，使用或转让该房屋获得经济收益是其合法享有的一种财产权，应当得到法律保护。一审法院判决退回购房款，实际上无形中支持梁满、唐凤仙无偿或廉价使用覃海明依法拥有的房屋，很明显覃海明及韦月琼合法权益受损害，这是显失公平的判决。判决酌定扣除梁满、唐凤仙使用覃海明、韦月琼房屋的费用12000元，抵减后退回购房款24000元没有法律根据。7、如若无法履行撤销协议，梁满、唐凤仙退出争议的标的房屋交由覃海明归还产权单位畜牧水产局，覃海明可退回买方购房款36000元。梁满、唐凤仙不是本单位职工，未经清退出房屋的覃海明、韦月琼认可和房改时原产权单位水产局及各清房单位违反相关规定的特殊照顾办理，唐凤仙无权取得该争议房的产权，如果已经获得，也是违反房改政策的，覃海明保留对此提起行政诉讼的权利，既然房屋买卖协议不成立不再履行，覃海明、韦月琼就不同意把房产转到唐凤仙名下。8、清房工作是地方党委政府的行政管理行为，其是对行政管理对象的一种约束，非经管理相对人同意，不得强行改变管理相对人在各个时期按照当时法律法规政策规定已经依法取得的拥有的物权权利。因而都安县清房工作并不影响涉案房屋买卖协议。非经同意后或认可、清房工作不能改变覃海明当年对争议房屋的所有权及处分权。9、确认合同无效的诉讼时效为一年，梁满、唐凤仙至今提起诉讼只请求退回购房款，该款是否退回前提是涉及到当年的房屋买卖协议合同是否有效，因此，梁满、唐凤仙一审诉请没有法律根据。10、原审程序错误。根据梁满、唐凤仙的起诉请求，当事人房屋买卖合同纠纷，协议是否合法有效是该不该退款还房屋的关键，原审单从表面现象推理断定，没有确认该房屋买卖合同的效力，是不准确的。既然协议合法有效，何来退房退款，肯定矛盾。
梁满、唐凤仙辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律和判决正确，应予维持。
梁满、唐凤仙向一审法院起诉请求：1、判令覃海明、韦月琼退还梁满、唐凤仙房款36000元。
一审法院认定事实：梁满与覃海明、韦月琼于2008年01月08日签署《房屋买卖协议书》一份，梁满向覃海明、韦月琼购买位于都安瑶族自治县畜牧水产局（下称畜牧局）一栋一单元第一层砖混结构已购公有住房（又称房改房）一套，房款为36000元。而该套房是1998年12月12日覃海明与其所在工作单位畜牧局所购得。梁满跟覃海明、韦月琼购买该房后，与母亲唐凤仙一直在该房居住。双方当事人都没有按照已购公有住房（又称房改房）上市交易相关政策、办法办理过户手续，讼论争的房屋一直登记在覃海明的名下。2014年间，中共都安瑶族自治县委员会、都安瑶族自治县人民政府根据上级有关文件规定精神，对本县范围内干部职工违规多占住户进行清退处理，在清退处理过程中发现覃海明既享有集资建房，又享有房改房，按照政策的规定，必须要退出其中的一套。在这种情况下，2015年02月，覃海明将已出售给梁满该套房屋清退给畜牧局，畜牧局退还给覃海明原与单位购买该房房款12231.92元。2016年03月，原产权单位畜牧局将该房屋重新出让，原告唐凤仙购买该房并向都安瑶族自治县财政局支付房款34805.94元。梁满因与覃海明、韦月琼房屋买卖协议无法履行，即要求覃海明、韦月琼协商退还购房款36000元，覃海明、韦月琼表示只退还12231.92元，经多次协商双方无法达成合意，为此梁满、唐凤仙提起本案诉讼。
一审法院认为，涉案《房屋买卖协议书》系双方的真实意思表示，没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。合同签订后，双方虽然按合同履行了各自相应的义务，但没有按照《广西壮族自治区已购公有住房上市交易暂行办法》的规定，到当地房改办申报审核，交纳有关税费，并到房产管理等部门办理房屋过户手续，讼争的房屋一直登记在覃海明名下，该房屋所有权没有发生实质性的转移，属于合同履行未完毕。由于国家政策调整，现讼争的仍登记在覃海明名下的房屋被其所在单位收回，造成梁满无法继续在覃海明处获得房屋，覃海明也无法将房屋过户到梁满名下的客观事实，致使该合同无法继续履行，涉案房屋买卖协议应给予解除。协议解除后，覃海明应退还梁满购房款，梁满的诉讼请求有事实和法律依据，应予支持。考虑到梁满在争讼房屋居住较长时间，应酌定扣除其使用争讼房屋的费用12000元。抵减后，覃海明、韦月琼应退还梁满购房款24000元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百三十条、第一百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：覃海明、韦月琼于本案判决生效之日起十日内退还梁满、唐凤仙购房款24000元。
二审中，当事人没有提交新证据。
一审认定事实属实，本院予以确认。
综合双方当事人的诉辩主张，本院归纳二审争议焦点为：覃海明、韦月琼请求驳回梁满、唐凤仙的诉讼请求应否支持。
本院认为，一审判决认定涉案《房屋买卖协议》合法有效依法有据，本院予以确认。
关于覃海明、韦月琼请求驳回梁满、唐凤仙的诉讼请求应否支持的问题。一审判决认为覃海明、韦月琼未能将涉案的房屋过户到梁满名下，导致该房屋所有权没有发生实质性的转移，属于合同履行未完毕，因而判令其退还房屋转让费给梁满、唐凤仙（转让费36000元，扣除使用费12000元，退还24000元）依法有据，本院予以维持，具体理由详如一审判决所述，本院不再赘述。对于覃海明、韦月琼的上诉请求，本院认为：1、覃海明、韦月琼认为水产局办理过户手续给梁满、唐凤仙是对涉案协议的实际履行没有事实与法律依据，因为该房屋的出让方已经变更为水产局；2、诉争房屋产生的棚户区改造安置补偿款多少和归属于谁与本案没有关联性；3、因覃海明、韦月琼不能转移房屋产权给买受人梁满，梁满诉请其退回转让费依法有据，并不存在违约；4、水产局是否有权转让涉案房屋给梁满与唐凤仙与本案无关联性；5、覃海明、韦月琼认为梁满、唐凤仙请求其退还房屋转让费超过诉讼时效期间没有事实与法律依据。因此，覃海明、韦月琼的上诉理由不能成立，本院不予采纳，其上诉请求本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律和判决正确，本院予以维持。覃海明、韦月琼的上诉请求无事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费400元（覃海明、韦月琼已预交700元），由上诉人覃海明、韦月琼负担。
上诉人覃海明、韦月琼多预交的二审案件受理费300元，予以退回。
本判决为终审判决。
审判长 张世道
审判员 李剑峰
审判员 韦海平
二〇一七年十二月二十八日
书记员 张恒瑞
本案适用法律法规：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。