云南省玉溪市红塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云0402民初561号
原告玉溪市祥瑞房地产开发有限公司。住所地：云南省玉溪市红塔区玉兴路**号中轴玉玺第*幢**层****室。注册号：530402100040463。
法定代表人陶红海，总经理。
委托代理人李学松、李幸玲，云南滇兴律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被告张译宵，女，1986年12月15日生，汉族。
原告玉溪市祥瑞房地产开发有限公司诉被告张译宵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月14日受理后依法适用简易程序于2016年4月18日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人李学松、李幸玲到庭参加诉讼，被告张译宵经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，XX园小区X园1－5号商铺（建筑面积48.02平方米）所有权属原告所有，由云南润居物业服务有限公司承担物业管理责任。原、被告于2014年12月2日签订《玉溪“XX园”小区商铺租赁合同》，双方约定：原告将上述铺面出租给被告用于餐饮、早点使用，租期自2015年1月4日起至2018年1月4日止，租赁期间由被告自行交纳物管费、水电费、垃圾清运费和卫生费及其他因使用该商铺而产生的费用，被告支付原告3900元作为租赁保证金，在被告违约的情况下，原告有权没收保证金，或将保证金抵做违约金，原告不予返还等。合同签订后，原告将商铺交付给被告使用，被告也向原告支付了铺面租金便开始经营。2015年10月云南润居物业服务有限公司开始向小区业主收取2015年10月17日至2016年10月16日期间的物业服务费，被告向原告承租的以上铺面根据小区业主委员会与云南润居物业服务有限公司签订的《物业服务管理合同》，应交纳物业服务管理费1268元。由于原、被告签订的铺面租赁合同约定租赁期间物业服务费由被告交纳，现被告拒不交纳，违反了合同的约定，现原告向法院提起诉讼要求：一、认定被告未按约定向物管公司交纳物业管理费的违约事实并判令被告向原告赔付违约金人民币3900元；二、判令被告给付原告代付的2015年10月17日至2016年10月16日物业服务管理费用1268元；三、判令由被告承担本案诉讼费。
原告针对上述主张当庭提交了以下证据加以证明：
一、营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书，证明原告的主体资格适格；
二、土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证明、物业服务合同，证明原告对XX园小区商铺享有所有权，XX园小区商铺由云南润居物业服务有限公司承担物业管理责任；
三、《玉溪“XX园”小区商铺租赁合同》，证明原告依合同约定将XX园小区X园1-5号商铺出租给被告使用，双方对租期、权利义务、租赁保证金、违约责任等内容作了明确约定；
四、1、关于XX园商铺租户催费函、物业费催缴登记表、“物业管理费”催交通知、XX园小区商铺物业服务清单、XX园小区商铺未交物业费明细表；2、借款协议、银行进帐单、收据、商铺抵扣部分借款协议、收款收据，证明自2015年10月开始，云南润居物业服务有限公司通知被告交纳“2015年10月17日起至2016年10月16日止”的物业管理费，但被告拒绝交纳所承租铺面的物业管理费1268元，迫于无耐，原告于2016年2月3日向云南润居物业服务有限公司垫付了被告所欠物业管理费1268元。
被告张译宵未作答辩，也未向法庭举证质证。
本院认为，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，其答辩、举证、质证不能产生的对其不利的法律后果由其自行承担。原告所举证据具备真实性、合法性、关联性，本院予以认定。
综合原告在庭审中的陈述及举证，本院认定本案事实如下：
玉溪市红塔区红塔大道XX园小区系原告开发建设，并于2015年10月16日竣工验收备案，于2015年10月21日取得《建设工程竣工验收备案证》。XX园小区X园1-5号商铺（建筑面积48.02平方米）所有权属原告所有。2014年12月2日，原告与被告签订了《玉溪“XX园”小区商铺租赁合同》约定，原告将XX园小区X园1-5号商铺出租给被告用于经营餐饮、早点，租期自2015年1月4日起至2018年1月4日止，第一、三年的租金分别为23050元，第二年的租金免除，租赁期间被告自行交纳物管费、水电费、垃圾清运费和卫生费及其他因使用该商铺而产生的费用，若被告未按合同约定的期限交纳租金、水电、物业费用及其他费用每日按逾期总额1%向原告给付滞纳金，逾期超过5日被告可停止该商铺的水电供应，逾期超过15日，原告有权解除合同，没收被告租赁保证金，追收逾期租金、费用及滞纳金（滞纳金计算至实际给付日）；若原告违约，原告双倍返还被告租赁保证金并承担因违约给被告造成的一切损失；若被告违约，被告租赁保证金抵做违约金不予返还，装修等无偿归原告所有且赔偿因违约给原告造成的一切损失。被告支付原告二个月的租金3900元作为租赁保证金，合同终止时如果被告未发生违约责任且已向原告交清合同约定和各种费用，并按合同约定归还该商铺后，该保证金在三十日内无息返还被告，若被告违约的情况下，甲方有权没收保证金。除以上所述，原、被告还对其他权利义务及违约责任作了约定。合同签订后，原告按约将商铺交付被告经营使用，被告按约支付了原告第一年的租金。2015年7月24日，玉溪市XX园小区业主委员会与云南润居物业服务有限公司签订了《物业服务管理合同》约定，XX园小区物业管理服务由云南润居物业服务有限公司负责，物业服务管理费多层住宅、高层住宅每月每平方米1.40元，商业用房每月每平方米2.20元，车位每月每个15元。物业服务管理费开始计收日为XX园小区取得《建设工程竣工验收备案证》的次日，业主应在XX园小区取得《建设工程竣工验收备案证》的次月底前交清第一年的物业服务管理费，下一年的物业服务管理费应在本年物业服务管理费到期之日前一个月内交清，以后的交费日期以此类推。物业服务管理费用按年交纳，业主逾期交纳物业服务管理费的，违约金的支付为交费到期之日起每天收取业主全年物业服务管理费总费用的0.5%的滞纳金。2015年10月，云南润居物业服务有限公司开始收取第一年即2015年10月17日至2016年10月16日的物业管理费，根据玉溪市XX园小区业主委员会与云南润居物业服务有限公司签订的《物业服务管理合同》的约定，原告所有的XX园X园1-5号商铺第一年应交纳的物业服务管理费应是1268元，原告根据双方签订的租赁合同于2015年12月21日通知被告交纳，被告不予交纳，2016年1月3日，云南润居物业服务有限公司通知原告交纳物业服务管理费，并将交纳日期延长至2016年1月31日，2016年2月3日，原告向云南润居物业服务有限公司交纳了1268元的物业服务费。2016年3月14日，原告向本院起诉要求：一、认定被告未按约定向云南润居物业服务有限公司交纳物业管理费的违约事实并判令被告向原告赔付违约金人民币3900元；二、判令被告给付原告代付的2015年10月17日至2016年10月16日的物业服务管理费1268元；三、判令被告承担本案全部诉讼费。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条之规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国物权法》第七十八条一款规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：……（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；……。第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中云南润居物业服务有限公司根据玉溪市XX园小区业主委员会与其签订的《物业服务管理合同》向XX园小区业主提供了物业管理服务，原告作为该小区X园1-5号商铺的业主，本应由其承担交纳物业服务管理费的义务，但原、被告签订了《玉溪“XX园”小区商铺租赁合同》，该合同系原、被告双方在平等、自愿的基础上签订的，不违反法律、法规的规定，是合法、有效的，原、被告双方均应按合同约定全面履行。合同中明确约定被告在承租原告所有的XX园小区X园1-5号商铺期间自行交纳物管费、水电费、垃圾清运费和卫生费及其他因使用商铺而产生的费用，但被告未按约交纳物业服务管理费，已构成违约，应承担相应的违约责任。原告作为商铺的业主承担了物业服务管理费的连带交纳责任后享有追偿权，现原告要求被告给付代付的物业服务管理费1268元，本院予以支持。对于原告要求被告赔付违约金3900元的诉讼请求，因原、被告对逾期交纳物业费的违约责任作了特别规定，每日按逾期总额的1%向原告给付滞纳金，逾期超过5日的原告可停止该商铺的水电供应，逾期超过15日的，原告有权解除合同，没收被告租赁保证金，追收逾期租金、费用及滞纳金。现被告逾期交纳物业服务管理费应遵从双方的约定，故在原告未提出解除合同的情况下，不应把被告的租赁保证金抵作违约金。根据《物业管理条例》的规定及原、被告双方商铺租赁合同和XX园小区《物业服务管理合同》的约定，原、被告应在2015年11月30日前支付XX园X园1-5号商铺的物业服务管理费，后云南润居物业服务有限公司通知延至2016提1月31日，但原、被告均未在此期间交纳，直到2016年2月3日原告才代为被告交纳了物业服务管理费，但云南润居物业服务有限公司并未要求原、被告支付逾期交纳的滞纳金。所以被告应从原告代为被告交纳物业服务管理费的次日起至被告将代付款支付给原告之日止计算支付原告违约金，但由此计算所得违约金（滞纳金）过高，本院根据法律的规定作适当调整，调整为损失1268元的30%即380元。故对于原告的该项诉讼请求，本院部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国物权法》第七十八条一款，《物业管理条例》第七条第一款（五）项、第十五条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
由被告张译宵于本判决生效之日起十日内返还原告玉溪市祥瑞房地产开发有限公司为其垫付的2015年10月17日至2016年10月16日期间的物业管理费1268元，并支付违约金380元。
案件受理费25元，由被告张译宵负担。
如果未按照本判决指定的期限履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。
审判员 桂丽华
二〇一六年四月二十六日
书记员 杨艳艳