云南省玉溪市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）云04民终984号
上诉人（原审原告）：张德明，男，1969年2月15日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。
委托诉讼代理人：周之策，云南云之策�师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被上诉人（原审被告）：玉溪市红塔区洛河乡双龙村民委员会。
负责人：普金辉，主任。
委托诉讼代理人：陈开燕，云南干城律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
上诉人张德明因与被上诉人玉溪市红塔区洛河乡双龙村委会（以下简称双龙村委会）合同纠纷一案，不服云南省玉溪市红塔区人民法院（2017）云0402民初1478号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月20日立案受理后，依法组成合议庭于2018年1月23日公开开庭进行了审理，上诉人张德明及其委托诉讼代理人周之策，被上诉人双龙村委会的委托诉讼代理人陈开燕到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
张德明上诉请求：一、撤销原判，并判决位于双龙村委会玉溪市双龙鲁山钢铁厂的土地由其使用至2053年2月16�；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。二审中其明确第一项诉讼请求为：撤销原判，由被上诉人双龙村委会将位于玉溪市双龙鲁山钢铁厂的土地82.05亩交付上诉人使用至2053年2月16日。事实及理由：一、本案涉及的土地是被上诉人将企业出售给上诉人的附属资产，应当归上诉人使用；二、从《关于洛河新建玉溪市双龙鲁山钢铁厂使用土地的批复》以及《国家建设征用土地申请书》来看，本案涉及的土地已经土地管理部门批准，不存在应当批准而未批准的情况，不能将未办证和未批准混同；三、上诉人与被上诉人之间签订的《双龙鲁山钢铁厂产权转让协议书》中涉及的相关土地使用权的内容并未违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，被上诉人应当严格履行协议的约定；四、办理建设用地使用权证按约定需要被上诉人承担50%的费用并协助办理，至今未办理相关证书是被上诉人不愿意出费用和拒绝办理的违约行为导致。被上诉人恶意阻碍办证的违约行为不能成为协议未生效的理由。五、被上诉人将约定由上诉人使用的未到期前的土地又出租给他人从中获取利益的行为不符合法律规定。
双龙村委会口头答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
张德明向一审法院提出诉讼请求：1、判决位于玉溪市红塔区洛河乡双龙村委会玉溪市双龙鲁山钢铁厂的土地由张德明使用至2053年2月16日（张德明已一次性支付双龙村委会土地使用费25万元）；2、本案诉讼费由双龙村委会承担。
一审法院认定事实：2003年2月16日,张德明与双龙村委会签订《双龙鲁山钢铁厂产权转让协议书》，约定：双龙村委会将有处分权的玉溪市双龙鲁山钢铁厂的厂房、设备、设施、场地以40万元的价格�次性转让给张德明，由张德明按照国家有关法律法规独立经营、管理，双龙村委会不再拥有该厂任何产权；转让的厂房、设备、设施、场地详见《双龙鲁山钢铁厂产权转让转协议书》；产权转让后办理相关手续的费用，双方各承担50%；产权转让所涉及土地使用权期限为50年，即2003年2月16日至2053年2月16日；张德明每年支付5000元服务协调费给双龙村委会；双龙村委会有义务做好协调、服务工作，防止双龙村委会的人员干扰张德明正常生产经营活动；张德明在取得双龙鲁山钢铁厂全部产权独立经营该铁厂期间，要全权负责该厂的安全和环保工作，使生产符合有关安全生产和环境保护的规定。协议书签订后，张德明向双龙村委会全额支付了转让费40万元，双龙村委会也向张德明移交了转让合同约定的标的物。另外，张德明还向双龙村委会支付了2008年之前的服务协调费。2008年，玉溪市财政局和玉溪市经济委员会联合发布了《关于下达2008年淘汰落后产能中央财政奖励资金的通知》[玉财企（2008）150号]文件，玉溪市双龙鲁山钢铁厂被淘汰了128立方米的高炉1座，张德明因此获得中央财政针对淘汰落后产能拨付的相应奖励资金。张德明拆除淘汰产能之后未再进行生产经营，仅在厂区场地堆放了一些水渣，但无人看管。2013年，双龙村委会根据市、区、乡拆临拆违会议精神及相关部门、领导实地检查的情况，分别于3月份和9月份向张德明发出“通知”，要求其限期拆除鲁山钢铁厂过磅处公路边一处严重影响交通视线的障碍物及废弃场房、办公房等建筑。期限届满后，玉溪市洛河乡人民政府将上述区域内未拆除的原有旧房拆除、场地平整、废渣外运等拆临拆违工程承包给拆迁公司施工。2013年10月11日，拆迁公司完成了上述拆临拆违工程的施�任务。后，张德明认为双龙村委会与案外人云南秀溪旅游开发管理有限公司签订的土地租赁合同的履行状况干扰了其对转让土地的使用，遂提起诉讼。
另查明，张德明开办玉溪市双龙鲁山钢铁厂后并未到土地管理部门申办过土地使用权证，张德明与双龙村委会签订《双龙鲁山钢铁厂产权转让协议书》后也未到土地管理部门办理过土地使用权的变更登记手续。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条规定：“……因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记�关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。”张德明是基于其与双龙村委会之间于2003年2月16日所签订的《双龙鲁山钢铁厂产权转让协议书》中涉及的相关土地使用权转让的内容而提起的诉讼，但双方当事人自签订上述合同至今未到土地管理部门办理过涉案土地的使用权登记或使用权变更登记手续。根据上述法律及行政法规的规定，本案双方当事人在合同中约定的关于土地使用权转让的内容属于成立但尚未生效的状态，张德明基于尚未生效的合同条款内容而提出的诉讼请求不符合法律规定，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条及《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条之规定，判决“驳回原告张德明的诉讼请求。案件受理费5050元，减半收取计2525元，由原告负担。”
二审中，双方均未向本院提交新的证据。为查明本案案件事实，本院依职权向玉溪市国土资源局红塔分局的工作人员瞿贇进行了调查询问，在询问中，其答复：“从《关于洛河新建‘玉溪市双龙鲁山钢铁厂’使用土地的批复》内容来看，已同意双龙村委会将7亩土地作为建设用地用于新建玉溪市双龙鲁山钢铁厂。现，虽然双龙村委会未申请办理建设用地使用权证，但该7亩的土地性质应为集体建设用地。同时，由于在相应申请、批复中均无该7亩土地的四至范围描述或面积附图，故现无法确定批复中同意使用的7亩土地具体的位置及四至范围。”对于以上本院依法进行调查询问所制作的调查笔录，经质证，�方当事人对其三性均予以认可，故本院依法予以确认。
对于原审认定的事实，双方当事人均未提出异议，结合本院二审查明的情况，本院补充以下事实：1994年4月8日，玉溪市双龙鲁山钢铁厂作为申请征地单位提交《国家建设征用土地申请书》，申请使用玉溪市洛河镇（乡）双龙办事处（村），第上厂生产合作社的7亩荒山，1994年6月15日，玉溪市土地管理局（现玉溪市国土资源局红塔分局）作出《关于洛河新建“玉溪市双龙鲁山钢铁厂”使用土地的批复》，该批复载明：“同意你乡双龙村公所使用本村公所上厂二社非耕地4666.67平方米（七亩），新建‘玉溪市双龙鲁山钢铁厂’”工程竣工后，须经我局检查验收用地情况，方可领取土地使用权证。”另，玉溪市国土资源局红塔分局的工作人员陈述现无法确定批复中同意使用的7亩土地具体的位置及四至。”此外，庭审中，双方均认可签订《双龙鲁山钢铁厂产权转让协议书》时未对土地的四至范围、面积进行具体的约定，是以《双龙鲁山炼铁厂厂区范围示意图》为准，但该图界限不明，且参照物与现状改变较多，无法确定四至范围。对于双龙村委会申请的7亩建设用地的具体位置、范围、四至范围现亦无法确定。
本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第四条规定:“国家实行土地用途管制制度。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。”第十一条第一款、第二款规定：“农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。”第十二条规定：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”本案中，张德明基于双方之间的转让协议而要求由双龙村委会将位于玉溪市双龙鲁山钢铁厂的土地82.05亩交付其使用至2053年2月16日。但经审查，因双方均认可签订协议时并未对土地的四至进行过明确约定，且土地管理部门的工作人员也证实现无法确定批复中同意使用的7亩土地的具体位置及四至，故根据《中华人民共和国土地管理法》第十六条“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状”之规定，本案所涉土地可作为建设用地使用的面积、四至范围等问题应先由行政部门进行处理，之后，当事人再就履行合同的纠纷向法院提起诉讼。原审对本案进行实体处理错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十一条第一款、第二款、第十二条、十六条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十条之规定，裁定如下：
一、撤销云南省玉溪市红塔区人民法院（2017）云0402民初1478号民事判决；
二、驳回张德明的起诉。
一审案件受理费5050元，已减半收取2525元，退还张德明；上诉人张德明预交的二审案件受理费5100元予以退还。
本裁定为终审裁定。
审判长 曹燕
审判员 吴仟
审判员 刘惠
二〇一八年一月二十七日
书记员 顾维