广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤18民终570号上诉人（原审原告）：吴思远，男，1985年5月9日出生，汉族，住清远市。上诉人（原审原告）：黄敏静，女，1985年6月12日出生，汉族，住清远市。上列上诉人的共同委托诉讼代理人：阮钊洪，广东法行律师事务所律师。上列上诉人的共同委托诉讼代理人：刘东华，广东法行律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：清远市中裕置业有限公司。住所地：清远市。法定代表人：郑金树，该公司董事长。委托诉讼代理人：马宗仁，广东明典律师事务所律师。上诉人吴思远、黄敏静与被上诉人清远市中裕置业有限公司（以下简称清远中裕公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2017）粤1802民初2445号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月15日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人吴思远、黄敏静的共同委托诉讼代理人阮钊洪、刘东华，被上诉人清远中裕公司的委托诉讼代理人马宗仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。清远中裕公司答辩称：一、吴思远、黄敏静在上诉状中认为“一审法院明显遗漏吴思远、黄敏静的一审诉讼请求”，完全是错误的。根据吴思远、黄敏静的民事起诉状诉求来看，根本没有“逾期交房”之诉求。因此，吴思远、黄敏静这一上诉理由纯属无理。第二、清远中裕公司不存在逾期办证，更不存在逾期办证违约金计算问题。原判决己经查明，双方于2012年1月16日签订《商品房买卖合同》（该合同第8条约定的交付房屋日期为:2011.9.30），2015年4月29日吴思远、黄敏静才前来办理了物业接受验收手续。然而，涉案金鑫花园1-3号楼已经于2015年2月5日办理了备案登记。因此，清远中裕公司不存在逾期办理备案登记问题。综上，原判决适用法律正确，实体处理公正，吴思远、黄敏静上诉理由不成立，请求二审人民法院依法驳回上诉，维持原判，以维护清远中裕公司的合法权益。吴思远、黄敏静向一审法院起诉请求：1、判令清远中裕公司立即将位于清远市新城北江三路××号××花园××号楼××层××号房屋办理房地产权证所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，协助吴思远、黄敏静办理该房屋产权至吴思远、黄敏静名下的登记手续；2、判令清远中裕公司立即向吴思远、黄敏静支付违约金（从2011年10月1日起以总购房款685787元为基数按中国人民银行规定的同期贷款利率计算至清远中裕公司将位于清远市新城北江三路××号××花园××号楼××层××号房屋需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止，其中暂计至2013年9月30日止的违约金为68578.70元）；3、一审案件诉讼费用由清远中裕公司承担。一审法院认定事实：2012年1月16日，吴思远、黄敏静作为买受人、清远中裕公司作为出卖人签订了一份《商品房买卖合同》，约定清远中裕公司将位于清远市新城北江三路××号××花园××号楼××层××号商品房出售给吴思远、黄敏静，建筑面积为123平方米，总房价款为685787元。合同第八条约定出卖人应当在2011年9月30日前将具备经建设局工程竣工验收备案并符合本合同约定的商品房交付给买受人。合同第十五条约定出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……（2）买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同签订后，吴思远、黄敏静依约向清远中裕公司付清购房款685787元。据清远市房产登记收件收据显示，清远中裕公司于2015年2月5日为涉案房屋所在的三号楼申请办理了商品房初始登记。2015年4月29日，吴思远、黄敏静吴思远在物业交接验收记录表上签字，确认接收了涉案房屋。据吴思远、黄敏静提供的清远市房产登记收件收据显示：2015年5月18日，涉案房屋已经申请办理产权登记，申请人为吴思远、黄敏静，登记类型为商品房办证加一般抵押权登记。一审法院认为：本案为房屋买卖合同纠纷，本案的争议焦点为清远中裕公司是否存在逾期办证的违约行为。清远中裕公司于2015年4月29日将涉案房屋交付给吴思远、黄敏静使用，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条“出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的约定，清远中裕公司应在2015年7月28日前提交资料协助吴思远、黄敏静办理产权转移登记手续，而清远中裕公司于2015年5月18日已为吴思远、黄敏静申请办理产权转移登记，清远中裕公司已经履行了在房屋交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务，清远中裕公司并不存在逾期办证的违约行为，故吴思远、黄敏静要求清远中裕公司协助办理房屋产权至吴思远、黄敏静名下的登记手续和支付逾期办证违约金的诉讼请求，缺乏事实依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审法院判决如下：驳回吴思远、黄敏静的诉讼请求。一审案件受理费1514元，减半收取计757元，由吴思远、黄敏静负担。对一审法院查明的事实除吴思远、黄敏静上诉提出异议部分外，其余基本属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系因商品房预售合同引发的纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应主要围绕吴思远、黄敏静上诉请求的范围进行审理。根据本案双方当事人二审诉辩意见，本案争议焦点为：(一)一审判决是否遗漏吴思远、黄敏静的一审诉讼请求；(二)涉案的《商品房买卖合同》第十五条是否格式条款，其效力如何；(三)清远中裕公司是否构成逾期办证违约。(一)关于一审判决是否遗漏吴思远、黄敏静的一审诉讼请求问题。虽然吴思远、黄敏静在二审庭审时提出其一审诉讼请求还应包括要求清远中裕公司支付逾期交楼违约金的问题，综观吴思远、黄敏静提交的一审起诉状、一审证据，及吴思远、黄敏静在一审庭审时的发言陈述等，均无关于此项诉讼请求的明确意思表示，因此对其该项上诉主张，本院依法不予采纳。经当庭征询清远中裕公司的意见，清远中裕公司不同意就该事项进行调解，因此对该诉求事项，吴思远、黄敏静可另循法律途径处理。(二)关于涉案的《商品房买卖合同》第十五条是否格式条款及其效力的问题。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款的规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。对格式条款的规定是为了避免一方在交易时利用明显的优势地位，剥夺或限制对方的主要权利。在本案中，吴思远、黄敏静与清远中裕公司之间为房屋买卖合同关系，尽管双方使用的合同文本为清远中裕公司预先拟定并重复使用，但清远中裕公司作为普通的房地产开发企业，其在交易中并没有明显的优势地位，买卖双方是平等的交易主体，吴思远、黄敏静对合同条款可以与清远中裕公司协商，也可以选择接受或者不接受，并不会因此影响吴思远、黄敏静的基本生活权益。就本案而言，吴思远、黄敏静可以购买的对象并不限定在清远中裕公司开发的楼盘，其自愿选择购买涉案房产，并接受相应的合同条款，是吴思远、黄敏静对自身权利的处置，不能仅以合同文本是清远中裕公司预先拟定为由主张合同条款为格式条款。因此，吴思远、黄敏静以此为由认为相关条款无效的依据不足，对其该主张本院依法不予采纳。(三)关于清远中裕公司是否构成逾期办证违约的问题。按照双方签订的《商品房买卖合同》约定，清远中裕公司的合同义务是于商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。而根据一审查明的事实，清远中裕公司实际于2015年4月29日与吴思远、黄敏静办理了房屋交接手续，并于2015年5月18日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报给了产权登记机关备案。在此过程中，虽然明显可以看出清远中裕公司确实存在严重的逾期交房行为，但从协助办证的角度，由于清远中裕公司从实际交付房屋给吴思远、黄敏静使用，到将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，仅用了19天，并未超过合同约定的90日，因此，一审判决认定清远中裕公司并未构成逾期办证违约并无不当，对该认定本院依法予以维持。吴思远、黄敏静上诉认为清远中裕公司逾期办证违约的上诉请求依据不足，本院依法予以驳回。综上所述，吴思远、黄敏静的上诉理由不成立，对其上诉请求，本院依法予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1514元，由吴思远、黄敏静负担。本判决为终审判决。审 判 长 李慧玲审 判 员 邓洪政审 判 员 何 燕二〇一八年五月九日法官助理 叶俊言书 记 员 梁肖珩附：相关裁判依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。最高人民法院《关于适用的解释》第三百二十三条第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。