浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙02民终1190号上诉人（原审原告）：李自海，男，1984年10月4日出生，汉族，住浙江省宁波市鄞州区。委托诉讼代理人：覃涛，浙江铭生律师事务�律师。被上诉人（原审被告）：宁波宏建物业服务有限公司。住所地：浙江省宁波市海曙区高桥镇高桥路***号*楼。法定代表人：吴良斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈明波，男，该公司员工。上诉人李自海因与被上诉人宁波宏建物业服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市海曙区人民法院于2018年1月29日作出的（2017）浙0203民初10547号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月12日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。李自海上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审。2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1.房屋租赁合同应为上诉人与被上诉人之间的租赁合同，非上诉人与业主之间的租赁合同。2014年上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同时，无法预见到出租方为业主，被上诉人只是代理。且在合同履行过程中，被上诉人一直都是以自己名义收取房租、综合服务费等，亦未明示其是代理业主收取租金等。另外，根据《前期物业服务合同》第四章第十条的规定，被上诉人对本案中的经营性用房享有完全的管理、使用、自主收益的权利。因此被上诉人系房屋租赁合同的适格主体，而非业主。2.都市嘉源业主委员会与被上诉人的服务合同于2017年4月30日到期，被上诉人于2017年6月10日前撤场完毕。因此，2017年4月30日以后，被上诉人无权向上诉人收取租金和综合服务费。二、一审法院适用法律不当。1.合同具有相对性，涉案房屋租赁合同的适格主体应为上诉人与被上诉人。被上诉人以撤离小区的实际行为明确了其不会履行自己的义务，上诉人要求确认涉案房屋租赁合同于2017年6月10日解除的证据充分，要求被上诉人返还租金和综合服务费的诉求合乎法理。2.即使不认定涉案房屋租赁合同的出租房为被上诉人，只认定被上诉人系业主的代理人，那么在被上诉人于2017年4月30日被业主委员会解聘时，其代理收取房屋租金的权利就已经丧失。宁波宏建物业服务有限公司辩称：一审法院认定事实清楚，请求驳回上诉、维持原判。李自海向一审法院起诉请求：1.判令原、被告之间的房屋租赁合同自2017年6月11日解除。2.判令被告退还原告2017年6月11日至2017年11月30日的房屋租金70901.6元（75000元*173/183天），综合服务费2528.6元（5336元*173/365天），押金2000元；3.判令被告承担违约金45000元；4.判令被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：案外人宁波嘉纳置业有限公司与被告签订了《前期物业管理服务合同》，物业小区名称为都市嘉源，双方对服务内容与质量、服务费用、物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护、专项维修资金、房屋保修金、违约责任及合同期限、合约终止后的移交工作以及其他事项做出了约定。2014年11月18日，原、被告签订《经营用房租赁合同》一份，被告将其位于宁波市鄞州区古林镇布政段梅路663号经营用房（以下简称“涉案租赁房屋”）出租给乙方用于经营，租期自2014年12月1日起至2017年11月30日止。2014年11月19日，被告向原告出具涉案租赁房屋水电押金的收款收据。2016年11月11日，被告向原告分别出具涉案租赁房屋2016年12月1日至2017年5月31日的房租、2016年12月1日至2017年11月30日的公维费、2016年12月1日至2017年11月30日的综服费的发票。2017年6月1日，被告向原告出具涉案租赁房屋2017年6月1日至2017年11月30日的房租的发票。2017年10月31日，宁波市鄞州区都市嘉源业主委员会出具的《证明》一份，载明：“因宁波宏建物业服务有限公司为都市嘉源小区开发商指定的前期物业服务商，其服务协议自都市嘉源业委会成立后即自动终止（都市嘉源业委会于2016年9月成立）。为了保持小区的正常生活秩序不受影响，小区业委会决定临时暂由宏建物业继续服务至2017年4月30日，自2017年5月1日由杭州彩家物业管理有限公司宁波分公司为都市嘉源小区提供物业服务，后应宏建物业的请求允许其在2017年6月10日前撤场完毕。”原告在庭审中陈述，截至《经营用房租赁合同》约定的到期日，原告一直占有、使用涉案租赁房屋。一审法院认为：《前期物业管理服务合同》第三十二条、三十三条约定，合同期限自2011年8月1日起至2014年7月31日止，在合同期间，业主委员会代表全体业主与服务企业签订物业服务合同生效时，《前期物业管理服务合同》终止，合同期满，业主大会尚未成立的，《前期物业管理服务合同》自动延续。宁波市鄞州区都市嘉源业主委员会出具的《证明》亦载明，都市嘉源业委会于2016年9月成立，业委会决定临时暂由被告继续服务至2017年4月30日。故在2014年11月18日，被告有权依照《前期物业管理服务合同》第十条的规定，作为受托人经营属于全体业主所有的物业经营用房。《前期物业管理服务合同》第十一条规定，物业经营用房出租的期限不得长于《前期物业管理服务合同》约定的时间，即2011年8月1日起至2014年7月31日。但因《前期物业管理服务合同》期满时都市嘉源业委会尚未成立，合同自动延续，期限不再固定。故原、被告约定涉案租赁房屋的租赁期为2014年12月1日起至2017年11月30日起并未违反《前期物业管理服务合同》的约定，原、被告之间的房屋租赁合同关系合法有效。原告在庭审中陈述，原告虽占有、使用涉案租赁房屋直至《经营用房租赁合同》约定的租赁期结束，但认为自2017年5月1日由杭州彩家物业管理有限公司宁波分公司取代被告为都市嘉源小区提供物业服务，被告已于2017年6月10日撤出都市嘉源小区，不再经营涉案租赁房屋、提供物业服务，故原告请求法院解除《经营用房租赁合同》，判令被告退还原告缴纳的自2017年6月11日起至2017年11月30日的房屋租金、综合服务费、押金，并承担相应的违约金。被告认为，《经营用房租赁合同》已履行完毕，押金2000元同意退还原告，被告不存在违约。对此，物业经营用房属于都市嘉源小区全体业主所有，被告受全体业主委托对物业经营用房进行经营，《经营用房租赁合同》已成立并合法有效，物业公司的更换并不影响《经营用房租赁合同》的效力。依照《经营用房租赁合同》第十一条“合同的变更和解除”、第十二条“违约责任及赔偿”的约定，原告未能向本院提供证据证明被告出现了使得原告有权解除合同以及被告应承担违约责任的情形，应当承担举证不能的不利后果。原告要求解除原、被告之间签订的《经营用房租赁合同》，并要求被告按《经营用房租赁合同》第十三条约定承担违约金的主张，没有事实和法律依据，不予支持。在2014年11月18日起至2017年11月30日期间内，原告已占有使用涉案租赁房屋至《经营用房租赁合同》期满，《经营用房租赁合同》履行完毕。被告于2017年6月10日撤出都市嘉源小区，被告于2016年11月11日预收的2017年6月11日至2017年11月30日的综合服务费2528.6元、于2017年6月1日预收的2017年6月11日至2017年11月30日的房屋租金70901.6元，根据《前期物业管理服务合同》第三十四条的约定，原告要求被告返还上述款项缺乏法律依据，不予支持。综上，原告的部分诉请于法有据，予以支持，部分诉请缺乏事实和法律的依据，予以驳回。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告宁波宏建物业服务有限公司在本判决生效之日起七日内返还原告李自海押金2000元；二、驳回原告李自海其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。一审案件受理费1329元，由原告李自海负担1279元，被告宁波宏建物业服务有限公司负担50元。二审中，当事人未提供新的证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：上诉人与被上诉人签订的《经营用房租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。现上诉人已占有使用涉案房屋至合同期满，上诉人理应履行自己支付租金的合同义务。故上诉人主张涉案合同于2017年6月11日解除，并要求返还2017年6月11日至2017年11月30日的房屋租金、综合服务费的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持，并无不当。被上诉人全面履行了自己的义务，上诉人并无证据证明被上诉人存在违约行为，上诉人主张被上诉人承担违约金的诉讼请求，依据不足，不予采纳。被上诉人系《经营用房租赁合同》的主体，其有权按合同约定收取租金，至于被上诉人与业主委员会的相关财务交接问题，与本案无关。综上所述，李自海的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2658元，由上诉人李自海负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长  黄永森审判员  朱亚君审判员  赵保法二〇一八年四月十二日书记员  桂红艳??8???7?