北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2015）平民初字第08248号原告（反诉被告）：王志刚，男，1959年11月1日出生。委托诉讼代理人：胡文同，北京市平谷区马昌营镇法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：北京九源富春房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区兴谷经济开发区6区305-182号。法定代表人：汪永富，董事长。委托诉讼代理人：岳建民，北京市立天律师事务所律师。委托诉讼代理人：布和，北京市立天律师事务所律师。原告（反诉被告）王志刚与被告（反诉原告）北京九源富春房地产开发有限公司（以下简称九源富春公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年10月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王志刚的委托诉讼代理人胡文同，被告（反诉原告）九源富春公司的委托诉讼代理人岳建民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王志刚向本院提出诉讼请求：九源富春公司按照总房款日万分之一的标准赔偿我自2015年9月1日至11月30日的违约金22850元。事实和理由：2014年1月18日，我与九源富春公司签订《北京市商品房预售合同》，九源富春公司将其开发的北京市×区×镇、×镇×地块×号住宅楼×层×号房屋卖给我，总价款2510979元。合同第十二、十三条明确约定出卖人应当在2015年8月31日前向买受人交付该商品房。交房应当提供该商品房已取得的规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表等文件。承诺基础设施：上水、燃气在2015年8月31日达到使用条件；电话通信线、有线电视在2015年8月31日敷设到户；小区道路在2015年8月31日达到使用条件。合同第十四条约定逾期超过60日的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之一的违约金。2015年8月31日，九源富春公司将房屋交付给我，但未向我提供和出示该房屋的规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表等文件，也未告知我自来水不能使用，燃气、有线通信线、有线电视均未开通不能安装使用，小区的道路、停车场等均未修好，还不能使用。九源富春公司隐瞒真实情况，将未达到使用条件和合同约定交付条件的房屋交付给我，导致我无法使用该房屋。九源富春公司辩称，王志刚的诉讼请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。此外，我公司反诉要求王志刚支付逾期签约违约金4万元，并按照每日525元的标准支付自2014年1月20日起至实际提交完整真实有效且符合金融机构要求的申请贷款资料之日止的违约金87570元。事实与理由：根据我公司与王志刚于2014年12月16日签订的认购书，王志刚应在签订认购书之日起15个工作日内，即2014年1月6日前签订《北京市商品房预售合同》，否则，我公司有权要求其支付不超过20万元违约金的法律责任。王志刚签订认购书后，无故拖延至2014年1月18日才签订《北京市商品房预售合同》，约定王志刚拟通过公积金贷款的方式支付剩余175万元购房款，并应在2014年1月20日前提交符合公积金贷款管理机构要求的贷款资料。然而，王志刚未尽审慎注意义务，未对公积金贷款、商业贷款的相关政策要求予以认真核对，直至2014年5月25日将公积金贷款变更为商业贷款，并于2014年7月4日追加首付款105万元，最终由中国农业银行股份有限公司平谷支行向其发放70万元购房贷款。王志刚的上述违约行为，违反了合同约定，严重损害了我公司的合法权益。针对九源富春公司的反诉，王志刚辩称，九源富春公司的反诉没有事实和法律依据，应当予以驳回。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月16日，九源富春公司与王志刚签订×家园认购书，王志刚认购九源富春公司开发的北京市×区×家园×号楼×单元×号房屋。认购书第四条规定，购买住宅的，认购人同意出卖人就其购房资格进行网上申报。资格审核通过的，认购人应当在本认购书签订之日起15个工作日内，携相关文件资料至售楼处签署预售合同。购买公寓的，自签订本认购书之日起7个工作日内，认购人应当至售楼处签署预售合同。第五条规定，除资格审核未通过的情形之外，认购人未按照认购书约定的时间签署预售合同的，视为认购人违约，且自动放弃购房资格，该定金不予返还。第六条规定，本认购书经双方签字盖章后生效，双方签订的预售合同生效后本认购书自行终止，定金自动转为购房款。签订认购书当日，王志刚向九源富春公司支付定金20万元。2014年1月18日，九源富春公司与王志刚签订商品房预售合同，将北京市×区×镇、×镇×地块×号住宅楼×层×号房屋出售给王志刚，该房屋建筑面积为149.52平方米，单价为每平方米21804元，总价款2510979元。合同第十一条规定，买受人未按约定的时间付款的，按照逾期时间，分别处理：逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起7日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的3%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起7日内向出卖人支付违约金。第十二条规定，出卖人应当在2015年8月31日前向买受人交付该商品房；该商品房交付时符合下列条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。第十三条规定：该商品房为住宅的，出卖人承诺本合同附件八载明的该商品房所在楼栋本期的项目建设方案与出卖人向建设行政主管部门申报并在北京市建设委员会网上公示的该项目建设方案一致，本条款约定的市政基础设施和其他设施的交用日期与建设方案的日期相符或提前于建设方案约定的日期，具体约定如下：1、市政基础设施：（1）上水、下水：2015年8月31日达到具备使用条件；（2）市政双路供电：2015年8月31日达到具备使用条件；（3）供暖：2015年8月31日达到具备使用条件；（4）燃气：2015年8月31日达到具备使用条件；（5）电话通信线：2015年8月31日交付，敷设到户；（6）有线电视线：2015年8月31日交付，敷设到户。如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：双方同意由出卖人采取其他方式保证买受人之正常使用，使用过程中产生的能源费用按照国家有关部门的使用消耗单价标准计算，由买受人承担。2、其他设施：（1）公共绿地达到该商品房所在楼栋之绿化在房屋交付后第一个绿化季完成；（2）小区非市政道路：2015年8月31日达到该商品房所在楼栋之道路在房屋交付前具备使用条件。第十四条规定逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：（1）逾期在60日之内，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。当天，双方还签订了付款方式及期限约定、前期物业服务合同、履行×家园临时管理规约承诺书、补充协议及其他合同附件。双方在《付款方式及期限的约定》（附件五）第1条规定，买受人于签约当日向出卖人支付首付款760979元，含定金20万元。第2条规定，买受人以公积金贷款方式支付剩余房款175万元。买受人选择委托北京西木栗房地产经纪有限公司代办公积金贷款，买受人应当于签订预售合同当日（最迟不超过次日）向该委托代办机构提供全套完整有效的个人申请公积金贷款资料，缴纳公积金委托代办费500元，并应当于接到公积金委托代办机构书面、电话、电邮通知（或公积金管理中心通知）之日，配合公积金委托代办机构按照北京住房公积金管理中心（或中央国家机关住房资金管理中心）之规定签署全部所须文件，缴齐公积金管理机构要求缴纳的费用，办理完所有公积金贷款申请手续。双方的《补充协议》（附件十）第四条规定，买受人应当按照预售合同第六条及附件五双方约定向出卖人支付总房款，买受人逾期支付房屋总价款的，应当按照预售合同第十一条之规定承担逾期付款的违约责任。买受人采取商业贷款、公积金贷款、组合贷款方式支付剩余房价款的：在签订预售合同前，买受人应当提前向银行、住房公积金管理中心了解相应的住房贷款政策，确认贷款的可行性。买受人按照附件五规定的时间期限向银行或委托代办机构提交全套完整真实有效的贷款资料，并按相应的贷款方式按时办理贷款手续，签署全部贷款申请文件并缴纳相关费用。逾期提交资料、办理贷款手续的，买受人应当按下列方式承担相应违约责任：买受人逾期在十日内（包括十日）的，应每日按剩余房价款的万分之三向出卖人支付违约金；买受人逾期超过十日的，出卖人有权解除双方签订的预售合同、附件和本补充协议，买受人应当按总房款的10%向出卖人支付违约金。出卖人解除合同的书面通知自送达买受人时起生效；出卖人在解除合同并扣除买受人应当承担的违约金后，将买受人已缴纳的剩余购房款无息归还买受人，同时买受人应配合出卖人办理预售登记注销手续。买受人愿意继续提供贷款申请资料并愿意签署全部贷款所需文件、缴纳相关费用的，经出卖人同意可以继续履行预售合同、附件及本补充协议，但买受人须按逾期天数向出卖人按日支付剩余房价款万分之三的违约金。第十一条第三款规定，因遵守政府法律法规和政府命令，或因政府部门进行与本项目关联的市政工程发生突然事件，或因政府部门公布的公共卫生事件或者临时管制措施等导致房屋无法按时交付，或市政基础设施或其他设施不能如约达到使用条件的，出卖人可据此予以顺延，并无需承担因此导致的房屋无法按时交付或市政基础设施或其他设施不能如约达到使用条件的违约责任。2014年5月25日，九源富春与王志刚签订《北京市商品房预售合同补充协议》，双方约定买受人将公积金贷款方式变更为商业贷款方式，向中国农业银行股份有限公司北京平谷支行贷款175万元支付剩余房款。2014年7月7日，九源富春与王志刚签订《之补充协议》，约定买受人追加首付款105万元，于签订本补充协议之日向出卖人支付。剩余房款70万元向中国农业银行股份有限公司北京平谷支行申请贷款支付。2014年7月6日，王志刚向中国农业银行股份有限公司北京平谷支行提交了申请贷款资料，该行于2014年7月9日发放贷款。此后，王志刚向九源富春公司支付了房屋差价款、契税及预付物业管理费等，九源富春公司向王志刚交付了房屋。×家园小区北侧的北环路、西侧的泃河西路，贯穿于小区的×庄中街、×庄西街均为市政道路，进入小区须经过该市政道路。本院于2015年11月27日查看现场时，上述道路处于封堵施工的状态，小区内的小路已铺设完毕，市政主路与小区道路连接段正在施工。2015年8月底，×家园小区通自来水，但供水不具备饮用条件。2015年12月22日，×家园小区取得二次供水卫生许可证，自来水具备饮用条件。2015年11月26日，×家园小区具备报装有线电视的条件。2015年12月2日，新奥燃气公司完成对×家园小区主管道和入户管道打压通气工作。本案在审理过程中，经本院释明后，王志刚变更诉讼请求为放弃主张违约金，要求九源富春公司赔偿因交付房屋条件不具备给其造成的实际损失22850元。王志刚称其不了解办理房屋按揭贷款的程序和所需资料，其系按照九源富春公司的销售人员和银行工作人员通知和要求提交材料及办理贷款手续；九源富春公司称没有固定的合作银行，买受人按照银行的要求提供资料，公司的销售人员不负责办理贷款事宜，没有要求买受人提供贷款资料，有时会中间协调。上述事实，有双方当事人陈述，王志刚提交的商品房预售合同、认购书、二次供水卫生许可证、燃气管道安全提示、照片、物业告知书，九源富春公司提交的国有建设用地使用权出让挂牌文件、北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表、北京市规划委员会建设工程规划核验（验收）意见、施工合同、认购书、商品房预售合同及附件，本院调查笔录以及拍摄的现场照片等在案佐证。本院认为，本案的争议焦点在于九源富春公司以及王志刚在履行商品房预售合同的过程中，是否履行了全部合同义务。九源富春公司在与王志刚订立商品房预售合同后，应当依照合同履行交付房屋的义务。九源富春公司向王志刚交付房屋，除了应当符合双方约定的使用条件外，还应当具备交付商品房应具备的基本使用条件。九源富春公司虽然按照合同约定的时间向王志刚交付了房屋，但在交房后较长一段时间内，进入×家园小区的市政道路和市政道路与小区连接段均未建成，道路不具备正常通行条件，且交付的房屋未开通燃气、有线电视，没有达到饮用标准的自来水，影响了王志刚对房屋进行装修使用，势必给王志刚造成一定损失。鉴于王志刚同意接收房屋，其在本院释明后主张因房屋交付条件不具备给其造成的实际损失合理，本院予以支持，具体数额本院将结合交付房屋的条件、王志刚所受的实际影响、房屋的购买价格、同地段房屋租赁市场价格酌情确定。九源富春公司所持对前述行为无过错，系第三方原因所致，其不应承担责任的辩解意见，不符合法律规定，本院不予采纳。九源富春公司如认为该违约行为系第三方原因所致，可以另行与第三方解决。九源富春公司与王志刚在《补充协议》第十一条关于因政府原因导致市政基础设施不能如约达到条件的免责规定，系九源富春公司提供的单方面免除自己责任的格式条款，本院不予采纳。九源富春公司与王志刚等业主签订的×家园认购书中第四条、第五条，内容为九源富春公司提供的格式条款，该格式条款明显加重了对方的责任，并排除了对方的主要权利，内容明显不公平、不合理，应认定为无效条款。此外，认购书第六条规定，本认购书经双方签字盖章后生效，双方签订的预售合同生效后本认购书自行终止，定金自动转为购房款。即使不考虑认购书第四条、第五条是否有效，双方签订商品房预售合同后，认购书已自动失效。九源富春公司以认购书为依据主张王志刚支付违约金，不符合法律规定，本院不予支持。九源富春公司与王志刚签订的《付款方式及期限的约定》第2条、《补充协议》第四条均系九源富春公司提供的格式条款，上述条款规定买受人在签订合同之前即应了解相应的贷款政策，确认贷款的可行性，于签订合同当日最迟不超过次日向出卖人合作银行提出按揭贷款申请，并按照该银行贷款申请的规定提供全套完整有效的贷款申请资料，否则即承担一系列违约责任，上述条款明显加重了买受人的责任，对不具备相关知识和经验的普通买受人来说，其要求过于苛刻，明显不具有合理性。从签约的实际情况来看，九源富春公司亦未就合同中加重买受人责任的条款进行提示说明，故上述条款应认定为无效条款。在合同履行的过程中，九源富春公司与王志刚几次签订补充协议变更贷款方式，已对前述约定进行了变更，且九源富春公司未对王志刚办理贷款手续的问题提出质疑，未提出要求王志刚承担违约责任，并继续履行商品房预售合同，亦表明上述条款并非双方真实的意思表示。因此，九源富春公司据此主张王志刚赔偿违约金，不符合法律规定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第三十九条、第四十条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京九源富春房地产开发有限公司于本判决生效后十日内，赔偿原告（反诉被告）王志刚因房屋交付条件不具备所受损失六千元；二、驳回被告（反诉原告）北京九源富春房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四百四十二元，由原告（反诉被告）王志刚负担三百九十二元（已交纳），由被告（反诉原告）北京九源富春房地产开发有限公司负担五十元（限本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费二千八百五十一元，由被告（反诉原告）北京九源富春房地产开发有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  李晓明人民陪审员  关来全人民陪审员  王金财二〇一六年九月三十日书 记 员  杜晓楠