广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤13民终3911号上诉人(原审被告):广东中胜置业有限公司，住所：惠州市惠阳区淡水金惠大道润鑫花园3号楼E幢1层101号。法定代表人：颜添河。委托诉讼代理人：江伟，该公司法律顾问。被上诉人(原审原告):付美燕，女，汉族，1986年12月24日出生，住址：江西省抚州市临川区。委托诉讼代理人：张中各，四川虹信律师事务所律师。上诉人广东中胜置业有限公司因与被上诉人付美燕商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市惠阳区人民法院(2017)粤1303民初1629号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人江伟，被上诉人的委托诉讼代理人张中各到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。广东中胜置业有限公司上诉请求：1.恳请二审法院调低违约金比例至万分之二；2.改判违约金计算日期从贷款发放之日起算。事实与理由：基于被上诉人购买时的房价与现时的房价差额巨大，被上诉人购买涉案房屋所产生的派生利益已经远远超出因上诉人逾期交付所产生的违约金金额，换言之系上诉人通过各种营销策略及宣传令涉案房屋获得大幅度的增值，再加上逾期交房并非上诉人恶意所为。上诉人认为，二审法院应当根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，结合目前惠州市惠阳区的商住一体楼房一手房的销售行情来判定上诉人应当承担的违约金比例，否则将会对上诉人产生显著不公。综上所述，上诉人恳请二审法院将违约金比例调整至万分之二每日。一审判项第二项认定违约金的计算时间是从2015年7月31日起，该日期，被上诉人的按揭贷款并未放款，直到2016年4月6日，被上诉人的48万贷款才由银行放款。违约金的计算时间应是从2016年4月7日起。付美燕辩称：一、上诉人的上诉请求没有事实与法律依据，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人只是在拖延时间，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。二、上诉人的请求不成立，商品房买卖合同第九条明确约定逾期交房的违约金为万分之五，该约定是双方真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，且商品房买卖合同是上诉人提供的格适合同，上诉人应该诚信履行合同义务。2、合同约定的上诉人逾期交房承担违约金并不算高，是一个合理的约定，折合成每年为18.25%，比民间借贷规定的上限还低很多。3、上诉人购买时的房价与现在的市场价与本案没有关联性，以后的涨幅并不确定，补充协议也约定房屋市场价格下降的风险由房屋购买者及被上诉人自行承担。4、上诉人逾期交房的时间长达两年多，根本原因在于上诉人建设资金不足，没有按期支付工程款导致项目停工，上诉人过错明显，并不是合同约定的不可抗力造成的逾期交房情形。5、上诉人逾期交房引起的商品房预售合同纠纷系列案（（2017）粤13民终1057号、（2017）粤13民终1100号-1105号），二审法院均维持一审判决。三、中胜公司当庭增加上诉请求不符合法律的规定，贷款没有及时办下来的原因不在于业主，在于中胜公司，一审法院对这个判决正确，应予以维持。付美燕向一审法院起诉请求：1、请求判决被告继续履行《商品房买卖合同》的合同义务；2、请求判决被告向原告支付逾期交房违约金，其中第一期交款（首付款部分）211820元，以211820元为基数，每日按0.05%的标准从2015年11月16日起计算至房屋交付之日止，暂计至2017年5月25日为58886元（211820元*0.05%/日*556日=58886元），第二期交款（按揭贷款部分）480000元，违约金以480000元为基数，每日按0.05%的标准从2016年4月7日起计算至房屋交付之日止，暂计至2017年5月25日为99360元（480000元*0.05%/日*414日=99360元），以上合计158246元；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原、被告于2014年1月9日签订合同编号为(惠阳(2014)××]的《商品房买卖合同》(以下简称《合同》)及《住宅补充协议》，合同约定被告将位于惠州市惠阳区淡水××大道××广场××号楼××层××号房以总价款为691820元出售给原告，付款方式为签订合同当日付清首期款211820元，余款480000元办理按揭付清，其中第八条约定被告应当在2015年11月15日前把经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具竣工验收报告的商品房交付给原告使用；第九条约定“出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间分别处理(不作累加)……(2)逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金”等等。合同签订后原告按照约定已付全部房款。现被告未能按照合同约定交付涉案房产，故原告起诉至本院请求继续履行合同并支付逾期交房违约金。一审法院认为，原告与被告所签订的《商品房买卖合同》及住宅补充协议系双方真实意思表示的，不违反法律法规的强制性规定，应为有效合同，合同双方当事人应按照合同的约定全面履行各自的义务。现原告已经依约支付全部房款，被告应按照合同的约定继续履行合同义务交付涉案房屋，现被告未能按照合同约定交付涉案房产，故原告请求继续履行合同义务并支付逾期交房违约金理由充分，本院应予以支持，按照原被告之间签订的商品房买卖合同第九条之约定被告应支付原告逾期交房违约金，逾期交房违约金为从2015年11月16日起至实际交房之日止每日按已付房款691820元的万分之五计。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告广东中胜置业有限公司继续履行涉案商品房买卖合同义务。二、被告广东中胜置业有限公司在本判决生效之日起十五日内支付逾期交房违约金（违约金的计算：从2015年11月16日起至实际交房之日止每日按已付房款691820元的万分之五计）给原告付美燕。本案诉讼费1832元，保全费1370元，合计3202元，由被告广东中胜置业有限公司负担（原告付美燕已预交诉讼费1832元、保全费1370元）。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的争议焦点为：1.违约金能否调低标准。2.违约金的起算日期应如何确定。对于争议焦点1，涉案《商品房买卖合同》系上诉人与被上诉人自愿签订，为双方的真实意思表示，且不违反法律规定，应认定有效，双方应按照合同的约定享受权利承担义务。根据该合同第九条第1款之约定：“逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。”上诉人逾期交房的，应按日万分之五承担逾期交房的违约金。上诉人以“房价上涨、逾期交房并非其恶意”等理由请求法院将违约金调低到日万分之二，因其逾期交房的事实确实存在，且房价上涨为市场经济原因所致，并非被上诉人所能干预，不能因房价上涨而减少合同义务，因此，上诉人的上诉理由不具有事实依据和法律依据，不予采纳。对于争议焦点2，根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条第2款之约定：“买受人未付清房款该房不交予使用”，以及《住宅补充协议》第五条第3款之约定：“……在乙方付清全部购房款及前述各类费用前，甲方有权拒绝交房，且不视为甲方违约”，逾期交房违约金应自购房者交清房款及各类费用次日起算，本案中，2016年4月6日，银行才将付美燕的按揭贷款转至上诉人名下的银行账户，因此，违约金应自2016年4月7日起算。综上所述，上诉人上诉请求有理的部分，予以支持，无理的部分，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持惠州市惠阳区人民法院（2017）粤1303民初1629号民事判决第一项；二、变更惠州市惠阳区人民法院（2017）粤1303民初1629号民事判决第二项为“上诉人广东中胜置业有限公司在本判决生效之日起十五日内支付逾期交房违约金（违约金的计算：从2016年4月7日起至实际交房之日止按已付房款691820元的万份之五计）给被上诉人付美燕”。本案二审受理费3664元，由上诉人广东中胜置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 郭志文审 判 员 蓝惠兰审 判 员 于海砚二〇一七年十二月十五日法官助理 卢 烨书 记 员 黄 慧