浙江省宁某市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙甬民二终字第164号
上诉人（原审被告、反诉原告）：浙江××集团股份有
限公司。住所地：宁波市鄞州区××碶街道××何。
法定代表人：王某某。
委托代理人：曹某。
委托代理人：赵某某。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：宁波市鄞州××有
限公司。住所地：宁波市鄞州区××碶街道北××村。
法定代表人：崔某某。
委托代理人：吴某某。
上诉人浙江××集团股份有限公司因与被上诉人宁波市
鄞州××有限公司建设用地使用权纠纷一案，不服浙江省宁某
市鄞州区人民法院2010年1月8日作出的（2009）甬鄞民初字第
1861号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年3月8日受理
后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：2004年11月24日，原审原、被告
签订协议书一份，约定：原审原告位于某某市鄞州区石碶街道
北渡村的总面积为3974平某某的土地上的房屋及附属物由原审
被告拆迁；原审被告置换给原审原告位于石碶街道东杨村中小
企业园区的新征土地7948平某某，新征土地的费用由原审被告
负责；原审被告支付原审原告附属物等项目赔偿652500元；原审原告另行新征土地1334平某某，费用由原审原告自理。协议
签订后，原审原告将土地交付原审被告使用，原审被告于2004
年12月17日向原审原告支付了拆迁补偿款352500元。2005年6
月11日，双方签订租地协议一份，约定：原审原告将上述土地
出租给原审被告使用，原审被告支付原审原告租金每年20万元
，租期自2005年7月1日至2007年6月31日，租金一年一付；租
期满后，如原审被告需要原审原告不得向外租赁，租金按原来
价格；在租期内，如国家有土地征用可批，在土地批准之日起
，原审被告停止支付租金。原审被告已经支付原审原告租金40
万元。涉案土地上现除价值1万元的围墙外，没有其他附属物
。
原审原告宁波市鄞州××有限公司于2009年5月26日诉至
原审法院，请求判令：1.判令原审被告立即支付给原审原告20
07年6月31日至2009年6月30日止的租金400000元；2.判令原审
被告立即支付给原审原告尚欠的拆迁补偿费300000元，并自20
07年6月31日起至判决履行日止按中国人民银行规定的同期流
动资金贷款基准利率6.57%计算赔偿原审原告的利息损失11826
0元；3.判令原审被告立即支付给原审原告因推迟建造厂房产
生的差价损失费815587元。在本案审理过程中，原审原告变更
诉讼请求为：1.增加一项请求为：要求解除原审原、被告于20
04年11月24日订立的协议书及2005年6月11日签订的租地协议
，并判令原审被告返还原审原告在协议中所租赁的土地；2.原
第1项租金请求变更为50万元，自2007年6月31日计至2009年12
月底；3.原第2项请求变更为请求判令原审被告返还原审原告新征土地的预付款30万元；并自2007年6月31日起至判决履行
日止按中国人民银行规定的同期流动资金贷款基准利率6.57%
计算赔偿原审原告的利息损失118260元；4.撤回原第3项诉讼
请求。
原审被告浙江××集团股份有限公司于2009年6月16日向
原审法院提起反诉，请求判令：1.确认原审原、被告2004年11
月24日签订的协议书无效；2.判令原审原告返还拆迁补偿费35
2500元。
原审法院就双方争议的焦点分析认定如下：
双方争议的事实为：一、2005年6月11日租地协议是对20
04年11月24日协议书的补充还是变更；二、涉案土地上原来是
否有附属物，2004年11月24日协议中附属物等项目赔偿的对象
是什么；三、原审被告在2007年6月30日后是否将涉案土地返
还给了原审原告。
一、2005年6月11日租地合同是对2004年11月24日协议书
的补充还是变更。
原审法院分析认为：2004年11月24日协议书约定：在200
5年6月30日前交付原审原告置换的土地，如迟延补租金；2005
年6月11日租地协议则约定租金自2005年7月1日起付，付至土
地征收批准时止；两者联系明显，后者协议之本意应为进一步
明确原审被告在前者协议中约定的迟延履行的违约责任，故应
当认定租地协议系因原审被告延期履行2004年11月24日协议书
的一种补充约定。原审被告主张2004年11月24日协议书已经终
止，变更为土地租赁合同，但双方并未就2004年11月24日协议书的补偿款、预付征地费等进行结算，亦不符合情理，该院不
予采信。
二、涉案土地上原来是否有附属物，2004年11月24日协
议中附属物等项目赔偿的对象是什么。
原审法院分析认为：原审被告总付附属物赔偿款652500
元，原审被告应付的部分赔偿款和原审原告应付的预付征地费
30万元相互抵消，应认定为原审被告已经依2004年11月24日协
议书的约定全额支付附属物等项目赔偿652500元，并接受了原
审原告支付的新征土地预付款30万元；虽然无法证明土地上的
附属物情况，但是可以证明原审原告在土地置换前已有勘察、
设计等投入。虽然双方现在对附属物补偿的具体对象存有争议
，但是双方于2004年11月24日签订协议书约定附属物等项目赔
偿时，必然有赔偿的对象，原审被告也按约实际支付了赔偿款
，原审被告辩称没有附属物项目赔偿对象，与事实及情理不合
，该院不予采信。
三、原审被告在2007年6月30日后是否将涉案土地返还给
了原审原告。
原审法院分析认为：原审被告在双方签订协议后接收原
审原告土地，对于是否返还土地，应由原审被告负举证责任。
现原审被告未能就此举证，应认定涉案土地仍由原审被告占有
，未返还原审原告。
综上，原审法院经审理认为：原审原、被告签订的2004
年11月24日协议书，包含了两部分合同内容：其一为原审原告
向原审被告转让原有土地使用权，原审被告转让给原审原告新征土地7948平某某作为受让原审原告土地的对价，并支付附属
项目赔偿款；其二为原审原告支付原审被告征地款作为对价，
原审被告在新征土地后将1334平某某土地使用权转让给原审原
告；两部分合同均以转让土地使用权为合同主要义务，均系土
地使用权转让合同，且合同成立有效。《城市房地产管理法》
第三十八条关于土地转让时投资应达到开发投资总额25%的规
定，是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限
制性条件，转让土地未达到25%以上的投资，属合同标的物的
瑕疵，并不直接影响土地使用权转让合同的效力。《城市房地
产管理法》第三十八条中的该项规定，不是认定土地使用权转
让合同效力的法律强制性规定。故原审被告就此提出的合同无
效的主张，该院亦不予采纳。双方合同约定了原审被告向原审
原告交付新征土地的期限，约定了延期履行时支付租金的违约
责任，并以租地协议进一步明确了该种违约责任的计算方式，
原审被告在不能按期履行合同义务时，则应按约承担违约责任
；原审原告请求支付租金，符合双方约定，亦于法有据，该院
予以支持。即使如原审被告辩称双方合同已经变更为土地租赁
合同，在双方约定的两年租赁期限期满后，原审被告继续使用
土地，亦应认定为租赁合同以原约定的条件不定期地延续，在
返还土地之前，原审被告仍应支付租金；故对原审被告辩称无
需继续支付租金的主张，该院不予采纳。现原审被告不能履行
交付新征土地的合同义务，原审原告合同目的已无法实现，故
原审原告请求解除合同，依法应予准许。合同解除后，双方应
各自返还因已经履行部分合同而取得的财产，对方尚有其他损失的，违约方还应予以赔偿。关于原审原告已经支付的预付征
地款30万元，原审被告应予返还原审原告；原审被告占用该项
资金期间造成原审原告的利息损失，原审被告亦应赔偿，但原
审原告该项请求计算错误，该院予以调整。关于双方约定的附
属项目赔偿，原审被告接收原审原告的土地使用，并已经支付
附属物等项目赔偿，现请求返还赔偿款，则应当以恢复原审原
告土地的原状为基础；对于恢复原状的事实，原审被告应负举
证责任，现除原有围墙可以返还外，涉案土地并无其他附属物
，原审被告也未提供证据证明尚有其他可以返还和恢复使用的
附属物项目，原审被告关于返还附属物项目赔偿款的请求，则
缺乏对价和基础。故除围墙的对价1万元外，对原审被告要求
返还其他附属物项目赔偿款的请求，该院不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十
四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九
十七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款的规定，作出
如下判决：一、解除宁波市鄞州××有限公司与原审被告浙江
××集团股份有限公司2004年11月24日签订的协议书和2005年
6月11日签订的租地协议；二、原审被告浙江××集团股份有
限公司返还原审原告宁波市鄞州××有限公司位于某某市鄞州
区石碶街道北渡村的土地；三、原审被告浙江××集团股份有
限公司支付原审原告宁波市鄞州××有限公司租金500000元（
计至2009年12月31日）；四、原审被告浙江××集团股份有限
公司返还原审原告宁波市鄞州××有限公司征地预付款300000
元，并赔偿原审原告利息损失49275元（自2007年7月1日计至2009年12月31日，此后至判决履行日止按年利率6.57%计算支付
）；五、反诉被告宁波市鄞州××有限公司返还反诉原告浙江
××集团股份有限公司附属物（围墙）赔偿款10000元；上述
第二、三、四、五项均限在本判决生效之日起十日内履行完毕
。六、驳回反诉原告浙江××集团股份有限公司的其他反诉请
求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务
，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之
规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。本诉
案件受理费12983元，由原审原告宁波市鄞州××有限公司负
担690元，原审被告浙江××集团股份有限公司负担12293元；
反诉案件受理费，减半收取3294元，由反诉原告浙江××集团
股份有限公司负担3269元，反诉被告宁波市鄞州××有限公司
负担25元。
宣判后，原审被告浙江××集团股份有限公司不服，上
诉至本院称：1.原审判决上诉人向被上诉人返还征地预付款30
万元并赔偿利息损失，无事实和法律依据。在上诉人支付拆迁
补偿费时，被上诉人从未向上诉人支付新征土地预付款30万元
。被上诉人提出由上诉人代其支付新征土地的各项费用30万元
的要求，但是后来未新征土地，上诉人实际并未为被上诉人代
付30万元预征土地款，故原审该项判决错误。2.原审判决上诉
人向被上诉人支付2008年12月13日至2009年12月31日租金没有
依据。根据上诉人在二审期间提供的被上诉人出具的结算函，
被上诉人已于2008年12月12日收到上诉人交付给其的涉案土地
的钥匙，说明上诉人已于该天将涉案土地返还给被上诉人。3.原判驳回上诉人要求返还已支付的352500元的诉讼请求不当。
涉案土地原本就是空地，并无附属物。被上诉人计划在上面建
造房屋但尚某某造。协议中约定的附属物等项目赔偿款652500
元，并无具体的赔偿项目，实为双方的土地置换对价。现协议
不能履行，无法实现合同目的，上诉人已将涉案土地返还被上
诉人，故被上诉人应当返还上诉人已经支付的352500元款项。
请求二审法院撤销原判，依法改判由上诉人向被上诉人支付涉
案土地租金290410元（自2007年7月1日起至2008年12月12日止
，按年租金20万元计）；驳回被上诉人要求上诉人向其返还30
万元征地预付款并赔偿利息损失的诉讼请求；由被上诉人向上
诉人返还352500元款项。
被上诉人宁波市鄞州××有限公司答辩称：上诉人与被
上诉人在2004年11月24日签订的协议书明确约定，包括附属物
等项目赔偿652500元的事实，对违约责任也作了明确约定。这
份协议书是双方真实意思的表示，是合法有效的。被上诉人提
交的记帐联一份，注明：总付652500元，其中预付土地款30万
元。并不是上诉人所说的返还30万元无法律依据。2005年6月1
1日，双方又签订租地协议，现要求上诉人支付租金是合法有
据的。在租地协议所约定的两年期限满后，上诉人继续租土地
，按照协议规定，租金按照原来价格支付，应支付到2009年12
月31日止，合法有据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
在二审审理期间，上诉人提供了关于上诉人与被上诉人
调换土地的结算一份，欲证明被上诉人于2008年12月12日收到
上诉人交给其涉案土地围墙的钥匙，上诉人已经在2008年12月12日将涉案的土地返还给被上诉人。双方租赁关系的权利义务
已终止，租金应该计算到2008年12月12日止，以后的租金就不
需要支付。土地填方费为6万元。涉案的二份协议解除时间也
是2008年12月12日。
被上诉人经质证，对证据的真实性无异议，但关联性有
异议。调换土地的结算，只是结算的方式，2008年12月12日是
结算的方式，并不是解除协议。返还的只是钥匙，土地并没有
返还，协议也没有解除。
本院经审查认为，被上诉人对证据的真实性无异议，且
系其提供给上诉人，证据真实、客观，本院予以确认。
本院经审理查明：2008年12月12日，被上诉人宁波市鄞
州××有限公司收到上诉人浙江××集团股份有限公司给与的
钥匙，将涉案的土地返还给被上诉人，该土地的填方费（填塘
渣费用）为6万元。对原审法院认定的其他事实，本院予以确
认。
本院认为：上诉人与被上诉人先后签订的协议书、租地
协议，系双方真实意思表示，又未违反法律、行政法规的强制
性规定，应依法确认有效，双方均应按约履行。上诉人不能按
约履行合同义务，应承担相应的违约责任。合同约定的租赁期
限届满后，上诉人仍继续使用土地，直到2008年12月12日才将
涉案土地返还给被上诉人。上诉人应支付被上诉人占用土地期
间的租金。原判认定上诉人未返还给被上诉人涉案土地不当，
计算的租金有误，本院予以纠正。因合同目的无法实现，上诉
人也已返还被上诉人土地，应认定双方当事人在2004年11月24日、2005年6月11日签订的协议书及租地协议，于2008年12月1
2日解除并返还涉案土地。合同解除后，双方应各自返还因已
经履行部分合同而取得的财产，对方尚有其他损失的，违约方
还应予以赔偿。按协议书约定，上诉人应支付被上诉人附属物
等项目赔偿款652500元，实际支付给被上诉人352500元，另外
300000元作为被上诉人预付给上诉人新征土地1334平某某的征
地费用。因征地是通过上诉人进行的，而费用由被上诉人承担
，被上诉人不另行支付费用给上诉人，直接在附属物等项目赔
偿款扣下，故等同于被上诉人支付给上诉人征地预付费用30万
元。因此，原审法院判决上诉人返还被上诉人征地预付款及赔
偿相应的利息，并无不当。上诉人上诉提出涉案土地原本就是
空地，并无附属物。现协议不能履行，无法实现合同目的，上
诉人已将涉案土地返还被上诉人，故被上诉人应当返还上诉人
已经支付的352500元款项。本院认为，双方于2004年11月24日
签订的协议书约定附属物等项目款，上诉人也按约支付了赔偿
款，并记载于收据记帐联中，上诉人在二审中提供的证据，也
能证明涉案土地上有房屋等附属物。上诉人已支付附属物等项
目赔偿，现请求返还赔偿款，应当恢复被上诉人土地的原状，
现除围墙（1万元）可以返还外，上诉人在二审期间提供新的
证据，证实了涉案土地的填方费（填塘渣费用）为6万元，可
返还给被上诉人，该部分附属物项目，本院予以支持。上诉人
其他的上诉理由，本院不予支持。原审法院对本案部分事实认
定有误，判决不当，本院予以纠正。上诉人的部分上诉理由，
予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项、第一百五十八条之规定，判决如下：
一、维持浙江省宁某市鄞州区人民法院（2009）甬鄞民
初字第1861号民事判决第四、六项；
二、撤销浙江省宁某市鄞州区人民法院（2009）甬鄞民
初字第1861号民事判决一、二、三、五项；
三、上诉人浙江××集团股份有限公司支付被上诉人宁
波市鄞州××有限公司租金290410元（计至2008年12月12日，
按年租金20万元计算）；限在本判决生效之日起十日内履行完
毕。
四、被上诉人宁波市鄞州××有限公司返还反诉原告浙
江××集团股份有限公司附属物（围墙、填方费）赔偿款7000
0元；限在本判决生效之日起十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义
务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条
之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。
一审本诉案件受理费人民币12983元，由被上诉人宁波市
鄞州××有限公司负担3895元，上诉人浙江××集团股份有限
公司负担9088元；一审反诉案件受理费，减半收取人民币3294
元，由上诉人浙江××集团股份有限公司负担3269元，被上诉
人宁波市鄞州××有限公司负担25元。二审案件受理费人民15
512元，由上诉人浙江××集团股份有限公司负担10858元，由
被上诉人宁波市鄞州××有限公司负担4654元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 炜
审 判 员 朱亚君
审 判 员 张宏亮
二〇一〇年四月二十八日
代书记员 黄 琼