辽宁省抚顺市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）辽04民终594号
上诉人（原审被告）：王振祥，男，1964年3月26日出生，汉族，住所地抚顺县。
被上诉人（原审原告）：仲光武，男，1972年12月24日出生，汉族，住所地抚顺市新抚区。
上诉人王振祥因与被上诉人仲光武申请执行人执行异议纠纷一案，不服辽宁省抚顺县人民法院（2015）抚县民一初字第00337号民事判决，向本院提起上诉。本院2016年3月10日依法立案并组成合议庭，于2016年4月26日公开开庭审理了本案。上诉人王振祥、被上诉人仲光武到庭参加诉讼。
2015年8月21日仲光武向一审法院诉称：仲光武与案外人高华来民间借贷纠纷一案，在诉讼过程中，经仲光武申请，抚顺县人民法院作出了（2013）抚县民二初字第00045号民事裁定书，查封了高华来在抚顺县石文镇下三家子村下三家子258号的房屋（以下简称下三家子村涉案房屋）。该案抚顺县法院作出了（2013）抚县民二初字第00045号民事调解书，确认高华来欠仲光武人民币27万元，于2013年4月14日前付清。调解书生效后，案件进入执行程序。2013年5月30日，王振祥提出了执行异议。2015年8月7日，法院给仲光武送达了（2015）抚县执异字第00004号执行裁定书，对登记在高华来名下的坐落于下三家子村的涉案房屋中止执行。仲光武认为，该执行裁定程序违法，认定事实错误，适用法律不当，侵害了仲光武的合法权益，故此诉至法院，要求撤销抚顺县人民法院作出的（2015）抚县执异字第00004号执行裁定书，执行涉案房屋，要求王振祥迁出。
王振祥在一审答辩并提出反诉称：1、王振祥不是本案适格的主体，因为仲光武申请执行的内容是给付金钱，未涉及本案争议房屋；2、本案争议房产王振祥已于2013年1月28日与高华来签订买卖协议，当日王振祥交付了1万元定金，29日，下三家子村委会出具证明，证明该房屋无买卖和其他权利后，王振祥当日将余款19万元交付高华来。3月9日，高华来将房屋交付给王振祥。王振祥实际取得了该房屋的使用权，且时间在仲光武诉讼乃至申请执行之前。王振祥取得房屋使用权，未侵害其他人，包括仲光武的权利，符合法律规定，应受法律保护。仲光武申请查封该房产，侵害了王振祥的合法权益，故此王振祥提出异议，抚顺县人民法院（2015）抚县执异字第00004号执行裁定书采纳了王振祥的意见，解除了对该房产的查封。法院的执行行为是正确的。3、王振祥购买此房产取得的是房屋的使用权，未改变宅基地的所有权。仲光武无任何事实和法律依据起诉王振祥，属于滥用民事诉权；其在诉状中称王振祥与高华来串通，属于诽谤。王振祥身为企业家，具有公众人物的形象，仲光武对王振祥的起诉、诽谤等行为影响了王振祥的声誉和企业的诚信度，给王振祥造成了一定的精神损害，要求仲光武赔偿王振祥因本案发生的误工费、交通费、精神损失，以及给企业造成的经济损失。
一审法院经审理查明：仲光武与案外人高华来分别于2012年10月18日、19日签订了两份借款合同，高华来共计向仲光武借款27万元。2012年11月23日，仲光武与案外人高华来签订了房屋买卖合同，以高华来位于下三家子村的涉案房屋所有权转让给仲光武，抵顶借款15万元。2013年1月28日，王振祥也与案外人高华来签订了房屋买卖协议，高华来又将下三家子村涉案房屋以20万元的价格卖给王振祥。协议还注明，房款已全部支付。2013年3月，该房屋交付给王振祥使用。
2013年，仲光武对案外人高华来提起了诉讼，要求高华来偿还欠款本金及利息。此案仲光武与高华来达成了调解协议，约定高华来给付仲光武欠款27万元本金及利息，于2013年4月14日前付清。抚顺县人民法院出具了（2013）抚县民二初字第00045号民事调解书予以确认。在该案诉讼过程中，仲光武提出了财产保全申请，抚顺县人民法院于2013年4月3日作出了（2013）抚县民二初字第00045号民事裁定书，查封了高华来坐落于抚顺县石文镇下三家子村的涉案房屋，查封期限为一年，于2014年4月3日续封。王振祥认为该房屋所有权已归其所有，提出了执行异议。抚顺县人民法院于2015年7月22日作出了（2015）抚县执异字第00004号执行裁定，裁定对登记在被执行人高华来名下的坐落于抚顺县石文镇下三家子村的房屋中止执行。仲光武不服该执行裁定，向一审法院提起了诉讼。在案件审理过程中，王振祥提起了反诉，认为仲光武对其诽谤，影响了其声誉，要求仲光武赔偿损失，但未在法庭指定的期限内缴纳反诉费。
一审法院所确认的上述事实，有借款合同、房屋买卖协议、房屋所有权证、民事调解书、民事裁定书及双方当事人陈述笔录在案为凭。这些证明材料经庭审质证和法院审查，一审法院予以采信。
一审法院审理认为：根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定，出卖房屋的，宅基地使用权也应当一并转移。而根据第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，应适用土地管理法等法律和国家有关规定。国务院办公厅1999年《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证；2004年11月，国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》第四条规定：严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。从上述法律和政策性规定来看，国家为了维护农村集体成员的属性和农村集体土地秩序，禁止农村的宅基地使用权转让给非本村集体经济组织成员。本案中，王振祥作为城市居民，与案外人高华来签订了房屋买卖协议，约定高华来将其农村房屋卖给王振祥所有，将导致宅基地使用权也一并转让给王振祥。该协议违反了国家禁止性规定，应为无效。根据合同法有关规定，合同无效或撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故此王振祥无法获得涉案房屋的所有权。同理，仲光武与高华来签订的房屋买卖协议也不产生法律效力，也无法取得涉案房屋的所有权。该房屋仍属于案外人高华来所有。仲光武与案外人高华来因存在债权债务关系，故此将高华来诉至本院，在诉讼过程中，仲光武申请查封了高华来的涉案房屋。该查封行为目的是确保案外人高华来履行债务，实现仲光武债权，仲光武不能据此取得涉案房屋所有权，因此可以对高华来名下的涉案房屋进行查封。王振祥在诉讼过程中提出反诉，但未能在法定期限内交纳反诉费，法院不予审理。综上，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条（一）之规定，判决：准予执行登记在案外人高华来名下的坐落于抚顺县石文镇下三家子村的涉案房屋。案件受理费100元，由王振祥承担。
宣判后，王振祥不服原审判决，上诉至本院。其上诉请求：一、请求撤销抚顺县人民法院（2015）抚县民一初字第00337号民事判决。二、诉讼费用均由仲光武负担。其理由如下：1、本案一审仲光武只以王振祥为被告提起诉讼，违反法定程序，应将高华来列为被告，而一审既没有追加高华来为被告，也没有将其列为第三人，在高华来没有参加诉讼的情况下无法查清案件事实。2、根据意思自治和鼓励交易的原则，本案房屋买卖双方意思表示真实，且完成交易达三年之久，应依法保护。在房屋的出卖方没有参加诉讼的情况下，认定房屋买卖无效依据不足，买卖合同的效力只有买卖双方可以诉讼，仲光武无权主张，一审确认买卖合同无效，并允许对房屋执行，使王振祥面临房屋被执行走，已付房款20万元无法追回的局面，侵害了王振祥的合法权益。请求二审法院支持上诉请求。
被上诉人仲光武答辩称：1、一审我起诉的是王振祥，高华来长期在外地与本村没有联系，下落不明。2012年10月高华来两次向仲光武借款27万元，协议约定如果还不上借款用涉案房屋抵偿，同年11月23日又签订了房屋买卖协议，仲光武取得了相关证照的原件，当时高华来父母身体不好，便允许他们居住到2013年5月份再交付房屋。2013年1月28日王振祥与高华来签订房屋买卖协议时没有相关证照，同年3月3日取得房屋。仲光武得知房屋被占后提起了借贷诉讼，申请查封了房屋。根据法律规定，城镇居民不得到农村购买宅基地及住宅，所以，王振祥购买房屋的合同是无效的实际占有房屋也没有依据，请求法院依法裁决，保护仲光武合法权益。
在二审指定的举证期限内，上诉人王振祥提交一份石文镇三家子村委会的情况说明，用以证明村民高福荣与高华来父子于2012年共同翻建一座两层楼房居住。仲光武的质证意见认为证据真实性没有异议，但具体情况不属实，高华来父母没有钱，都是高华来出资。本院审查认为，对翻建房屋及共同居住的事实予以确认，其他证明目的不予确认。
仲光武未向本院提交新的证据。
本院经审理查明事实与原审查明事实相同。
本院认为：本案存在以下两个问题：一是程序问题。二是事实问题。
关于程序问题。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零八条规定，申请执行人提起执行异议之诉的，以案外人为被告。被执行人反对申请执行人主张的，以案外人和被执行人为共同被告；被执行人不反对申请执行人主张的，可以列被执行人为第三人。本案一审高华来作为被执行人没有参加诉讼，也未表达其对申请执行人主张的意见，系遗漏案件当事人。
关于事实问题。涉案房屋于2012年翻建，尚未换发房屋所有权证书，应进一步查清房屋宅基地使用权取得的相关情况以及翻建房屋的出资情况，准确确定涉案房屋的权利主体，从而依法确认涉案房屋应否准予执行。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项、（四）项的规定，裁定如下：
一、撤销抚顺县人民法院（2015）抚县民一初字第00337号民事判决；
二、发回抚顺县人民法院重审。
二审案件受理费100.00元，退返上诉人王振祥。
审判长 孙树魁
审判员刘岩
代理审判员郭爽
二〇一六年七月六日
书记员 杨 茜 怡