安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖01民再17号
再审申请人（原审被告、二审上诉人）：廖仙好，男，1963年9月16日出生，汉族，住安徽省六安市金安区。
委托代理人：刘国庆，安徽安天行律师事务所律师。
委托代理人：阮永兆，安徽安天行律师事务所律师。
被申请人（原审原告、二审被上诉人）：张秀英，女，1942年7月7日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。
委托代理人：白晓磊（系张秀英之子），1971年4月29日出生，汉族，住址同上。
委托代理人施杨，安徽中特律师事务所律师。
再审申请人廖仙好因与被申请人张秀英申请执行人执行异议之诉一案，不服本院（2016）皖01民终564号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年11月22日作出（2016）皖01民申107号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。
廖仙好申请再审称：其与涉案房屋原产权人王成于2011年10月24日通过房产中介签订存量房房屋买卖合同，并于2011年11月1日经公证机关公证，均在法院查封行为前。其也按照合同约定支付全部房款和按揭贷款，并取得房屋钥匙，实际占有房屋，缴纳物业费，没有任何过错，应中止对涉案房产的执行。
张秀英答辩称：廖仙好没有实际占有房屋，未办理房产过户具有过错，法院查封前没有付清全部房款。原一、二审判决正确，应予维持。
一审判决经审理查明：案外人ＸＸ与案外人俞巧兰于2007年3月12日办理结婚登记，系夫妻关系。2008年3月10日，ＸＸ与六安市和顺实业发展有限公司签订《商品房买卖合同》，以按揭贷款方式购�和顺名都城智和居9#楼4单元601号房。2008年3月26日ＸＸ作为借款人（即购房人）、中国农业银行六安市解放路支行作为贷款人（即抵押权人）、六安和顺实业发展有限公司作为保证人签订《个人购房担保借款合同》，约定贷款人借款24万元给借款人用于购买六安和顺名都城智和居9#楼4单元601号房，借款期限自2008年3月26日起至2023年3月25日止，借款人将所购房屋抵押给贷款人作为上述借款的担保，保证人为其提供阶段性保证担保。ＸＸ、俞巧兰在合同最后的抵押人（签章）处签名并加盖“ＸＸ”印。2008年3月26日安徽省六安市皋翔公证处（以下简称公证处）对以上内容出具（2008）皖六皋公证字第1545号公证书。
2011年10月24日，ＸＸ作为卖方（甲方）、廖仙好作为买方（乙方）通过经纪方（丙方）六安市辉达房产代理经纪有限公司（以下简称辉达房产）签订《存�房买卖合同》，合同约定：甲方将其拥有的和顺名都城智和居9#楼4单元601室以人民币肆拾玖万元（￥490000）的价格转让给乙方，乙方在签订房屋买卖合同的同时支付给甲方购房定金人民币10000元整，2011年10月31日前到六安市公证处就该房屋办理公证（授权委托公证或房产权益公证）手续时，乙方再付购房款人民币贰拾万元整（￥200000）给甲方，乙方最终所付房款以甲方出示的收据为准。双方同时在补充协议中约定：甲、乙双方协定以公证授权转按揭的形式进行交易，甲方银行剩余按揭最终以银行查询为准。ＸＸ、俞巧兰在甲方处签名确认，廖仙好在乙方签名处签名加盖手印，辉达房产作为丙方在合同上予以签章，该合同自丙方签章时生效。同日，ＸＸ、俞巧兰向廖仙好出具收条一张，注明：“今收到廖仙好购和顺名都城智和居9#楼4单元601室（智和居）定金壹万圆整�￥10000）。”辉达房产作为见证方在收条上加盖辉达房产印章。2011年10月31日，ＸＸ、俞巧兰作为委托人、廖仙好作为受托人在公证处办理授权委托公证，委托书中注明，ＸＸ、俞巧兰就位于六安市和顺名都城智和居9#楼4单元601号房委托廖仙好偿还银行存款、办理《房地产权证》、《土地使用权证》过户及房屋交接手续等一切事宜。ＸＸ、俞巧兰在委托书上签名确认。同日，ＸＸ、俞巧兰向廖仙好出具收条一张：“今收到廖仙好购房和顺名都城智和居9#楼4单元601室购房款贰拾捌万贰仟捌佰陆拾陆元整（￥282866）”，辉达房产作为见证方在收条上加盖辉达房产印章。2011年11月1日，公证处出具（2011）皖六皋公证字第14448号公证书，证明2011年10月31日的委托书系ＸＸ、俞巧兰在已知委托法律意义和法律后果的情况下在公证处公证员面前所签。2015年6月15日，廖仙好代ＸＸ将�欠房贷146415.35元以提前还款方式全部结清，2015年7月1日廖仙好在房屋管理部门缴纳相关税费，办理过户手续时，发现该房屋于2013年3月5日被肥西县人民法院予以查封，廖仙好作为案外人于2015年8月7日向肥西县人民法院提出执行异议，肥西县人民法院经审查，认为廖仙好的异议理由成立，作出（2015）肥西执异字第00011号执行裁定，中止对涉案房屋的执行。申请执行人张秀英不服该裁定，向该院提起执行异议之诉，请求法院判令：1、准许执行ＸＸ名下位于六安市解放南路和顺名都城智和居9#楼4单元601室（房地权证号：房产中心字第××号）；2、廖仙好承担本案诉讼费用。
另查明，2012年1月13日，张秀英与ＸＸ、杨绪龙民间借贷纠纷一案，经肥西县人民法院主持调解，双方达成调解意见：ＸＸ自愿分四次支付张秀英1204300元，杨绪龙自愿对上述款项承担连带保证�任。肥西县人民法院据此作出（2012）肥西民一初字第00313-3号民事调解书，调解协议生效后，该案两被告未能按约履行，张秀英依法申请强制执行。肥西县人民法院作出（2012）肥西执字第00210-2号裁定书，于2013年3月5日对ＸＸ名下的和顺名都城智和居9#楼4单元601室依法进行了查封，ＸＸ在涉案房屋执行过程中未提出异议。
一审法院认为:本案系申请执行人执行异议之诉，张秀英基于其与ＸＸ的民间借贷纠纷一案查封了案涉房屋并申请执行，廖仙好提出执行异议，肥西县人民法院认为廖仙好的执行异议成立，裁定中止了对案涉房屋的执行。故本案的争议焦点为廖仙好是否对执行标的物（即案涉房屋）享有所有权或者法律规定的其他足以阻止执行标的物转让、交付的实体权利，进而应否许可对案涉房屋的执行的问题。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，在涉案房产未过户至廖仙好的情况下，廖仙好阻止张秀英对涉案房屋的执行必须满足三个条件即足额支付房款、实际占有房产、未办理过户手续不存在过错。1、关于廖仙好是否支付全部房款的问题，两份《收条》证明廖仙好已支付购房款292866元，中国农业银行六安解放路支行出具的《业务凭证》显示涉案房屋下欠的146415.35元按揭款已由廖仙好于2015年6月15日以提前还款的方式全部结清，故廖仙好已足额支付房款。张秀英主张收条虚假但未提供证据证明，对其主张该院不予采纳；2、关于是否实际占有涉案房产的问题，对此廖仙好仅提供了安徽水利锦江大酒店有限公司六安物业分公司所出具的证明及收据，并无相关部门如供电部门或供水部门具体的收费收据，其亦未能证明该物业公司即为涉案房屋所处小区物业公司；�使该物业公司为涉案房屋所处小区物业公司，在其出具的关于涉案房屋物业费缴纳的收据上载明“入账日期：2015年7月1日，收款事由：物业费（2012.12.30-2015.12.30）”亦与物业费正常缴纳的情况不符，且张秀英提供的2015年9月17日拍摄的关于涉案房屋状况的视频资料及照片亦显示涉案房屋在拍摄当日仍处于无人居住和使用状态，故廖仙好提供的证据并不能充分证明廖仙好于2011年10月30日起已实际占有涉案房屋；3、关于廖仙好未办理涉案房产过户手续有无过错，自2011年10月31日起廖仙好就完全能够根据授权委托公证书偿还银行按揭贷款并办理房屋过户手续，但其直至2013年3月5日涉案房屋被该院依法查封长达16个月的时间里都没有办理房屋过户手续，具有一定的过错。综上，廖仙好不具有能够阻止张秀英执行涉案房产的实体权利，涉案房屋在房产部门登记的所有权人为ＸＸ，根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，张秀英申请继续执行ＸＸ名下的涉案房屋的诉讼请求，于法有据，该院予以支持。综上，根据《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条、第三百一十三条之规定，判决：准许执行ＸＸ名下位于六安市解放南路和顺名都城智和居9#楼4单元601室（房地权号：房产中心字第××号号）。案件受理费3200元，由廖仙好承担。
廖仙好不服一审判决，上诉请求：一、原审认定上诉人未实际占有涉案房屋，该认定是原审法院的主观臆断，存有错误。讼争房产早在2011年10月24日，由ＸＸ作为卖方（甲方）、廖仙好作为买方（乙方）通过经纪方（丙方）六安市辉达房产代理�纪有限公司签订《存量房买卖合同》，以人民币肆拾玖万元(490000)的价格转让给乙方，2011年10月31日，廖仙好向ＸＸ、俞巧兰支付购房款贰拾捌万贰仟捌佰陆拾陆元整（￥282866)，并于同日由ＸＸ、俞巧兰作为委托人、廖仙好作为受托人在公证处办理授权委托公证，约定委托廖仙好偿还银行按揭贷款、办理其他一切手续。2011年11月1日，公证处出具(2011)皖皋公证字第14448号公证书，证明2011年10月31曰的委托书系ＸＸ、俞巧兰在已知委托法律意义和法律后果的情况下在公证处公证员面前所签。自此，上诉人廖仙好就一直代理ＸＸ偿还银行贷款，并且以自己的名义缴纳小区物业费，实际占有并使用该房屋，在此期间还曾经将房屋出租给他人作为库房使用。原审法院仅依据该房屋偶尔无人居住和使用，就认定上诉入对该房屋未实际占有，显然纯属主观臆断，依法应予重新查明�二、原审法院错误认定上诉人未及时办理过户手续存在过错。本案中该房屋是通过银行按揭的方式进行交易的，众所周知，此种交易方式只有在所欠银行贷款全部还清后才能办理过户手续。本案中银行约定借款期限为自2008年3月26日起至2023年3月25日止。因此，上诉人廖仙好在未代理ＸＸ全部清偿银行贷款前根本无法办理该房屋过户手续。直到2015年6月15日，廖仙好才代ＸＸ将下欠房贷146425.35元以提前还款方式全部结清。并于2015年7月1日在房屋管理部门已经缴纳了相关税费，在办理过户手续最后阶段时才发现该房屋于2013年3月5日被肥西县人民法院查封，于是廖仙好作为案外人于2015年8月7日向肥西县人民法院提出执行异议，肥西县人民法院经审查，认为廖仙好的异议理由成立，做出执行裁定中止对涉案房屋的执行。在此过程中，上诉人廖仙好没有过错。三、《最高人民�院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条明确指出，出让的财产（即讼争房产）在查封前实际支付并实际占有且没有过错的人民法院不得查封、扣押、冻结。被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中上诉人完全符合该条规定。上诉人已经实际支付讼争房产款项的事实清楚，亦实际占有讼争房产的事实明晰，上诉人整个交易过程中毫无过错。请求二审法院依法撤销一审民事判决，依法改判或发回重审；一、二审费用均由被上诉人承担。
张秀英二审答辩称：本�焦点在于廖仙好主张中止执行，其是否符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条所列三个条件：1、支付全部房款；2、实际占有房屋；3、未办理房屋过户手续不存在过错。一审法院认定廖仙好未实际占有涉案房屋、未办理房屋过户手续具有过错，符合客观事实。首先，廖仙好仅提供物业公司缴费证明就主张其实际占有房屋，证据不足。其无法证明开具缴费发票的公司就是涉案小区的物业公司，即使是涉案小区的物业公司，物业费发票不能证明实际占有房屋。另外，其缴纳物业费的时间是在2015年7月1日，如廖仙好在房屋查封前是实际所有人，那么应当在2011年起就应该缴纳物业费并持有相应发票，2015年的缴费行为不能证明其早已占有涉案房屋，诉讼后涉案房屋仍长期空置，并无人居住和使用，而廖仙好在执行异议程序中一直是说在涉案房屋中居住。其次，廖仙好对未办理房屋过户手续具有明显过错。2011年11月1日，廖仙好就取得了公证机关作出的委托公证书，从此时起，即使没有ＸＸ、俞巧兰的配合，廖仙好持有该公证书既能代为偿还按揭贷款，又能办理房屋过户手续，自行将房屋过户到自己名下，廖仙好能够办理过户而不办理，直到房屋被查封并且已经进入执行程序，即将拍卖时都没有办理过户，具有明显的过错。廖仙好强调房屋有按揭贷款，所以没有过户，该理由不能成立，即使有资金困难，也应该是在办理过户手续后以自己名义重新办理房屋按揭贷款手续。按正常的房屋买卖程序，如果购房人资金不足，起码先准备好偿还房屋原有按揭贷款的资金，在偿还原有按揭贷款之后办理过户手续，同时在房产部门建立托管资金账户，购房人持新的房产证重新办理房屋按揭贷款，再用按揭款支付卖房人剩下的购房款。廖仙好反常的行为反而证明了《房屋买卖合同》的虚假性。廖仙好举证的《收条》，金额高达29万余元，却无法提供转账单，该付款行为是虚假的，故应当认定廖仙好在房屋被查封前并未支付任何购房款。2015年廖仙好偿还按揭贷款的行为也不能认定为已经支付了全部房款。廖仙好所举证据中的《收条》中ＸＸ、俞巧兰的签字与《房屋买卖合同》、《公证书》中的签字不符，不具有真实性。同时，仅凭收条无法证明已实际付款。廖仙好提供的偿还银行按揭贷款的业务凭证显示其2015年6月15日方才偿还全部按揭款贷款，此时距离人民法院查封房屋已过去2年多的时间，已经进入执行过程。自2013年查封起，廖仙好即应当知道房屋被查封的事实。即使此后还款，其目的也是为了提出案外人异议，并非善意的支付购房款。综上，请求二审法院依法�持原判。
二审期间，廖仙好向本院提供租赁合同一份，证明廖仙好曾将涉案房屋租赁给他人使用的事实。张秀英对该合同的真实性不予认可,本院认为该租赁合同未能与其他证据相印证，真实性无法核实，本院不予认定。
二审对一审判决认定的事实予以确认。
二审法院认为：本案一审法院执行的标的是位于六安市解放南路和顺名都城智和居9#楼4单元601室房屋（房地权号：房产中心字第××号号），根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案诉争房屋登记在ＸＸ名下，廖仙好未能提供证据证明其已取得诉争房产所有权。另依据《最高人民法关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错的，人民法院不得查封、扣押、冻结。根据该规定，占有诉争房屋以阻却法院执行必须同时具备三个要件：存在真实有效的交易、支付了全部价款并实际占有、未办理过户登记非因第三人过错造成。本案中，廖仙好就诉争房产已支付全部价款的事实已提供证据予以支持，但其未能提供有效证据证实其实际占有并使用案涉房屋，其提供的安徽水利锦江大酒店有限公司六安物业分公司出具的物业费缴纳收据，真实性、关联性无法证实，廖仙好提供的租赁合同无其他证据相印证，无法证实其真实性，故廖仙好与ＸＸ�房产交易履行行为的真实性存在疑点。即使双方存在真实有效的交易，直至法院查封涉案房产前，廖仙好仍未付清房屋全部价款。且自2011年10月24日廖仙好与ＸＸ签订《存量房买卖合同》之后，廖仙好一直未办理案涉房产的过户手续，而廖仙好为诉争房屋办理过户登记并不存在法律上的障碍，廖仙好主张其资金紧张不是不予办理过户登记的合理理由，因此廖仙好怠于行使其保护自身财产合法权益的行为导致诉争房屋仍然登记在ＸＸ名下，其行为存在一定的过错，故本案不属于上述法律规定的保护范围，原审法院判决对诉争房产采取执行措施符合法律规定，综上，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，廖仙好的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。
围绕当�人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：
1、廖仙好与ＸＸ夫妇在肥西县法院查封涉案房产之前已经通过中介签订合法有效的书面买卖合同，并办理了委托公证。
2、廖仙好在肥西县法院查封之前已经合法占有涉案房产。廖仙好再审期间提供了两份房屋租赁合同和承租户的证言，并申请承租户郑书军作为证人出庭作证，证实其占有房屋并出租给他人使用的事实。结合其提供涉案房产所在小区物业公司提供的证明和缴纳的物业费收据，可以证实廖仙好已占有涉案房屋。占有系对房屋的管理和支配权，不以廖仙好是否实际居住或是否有人实际居住为前提要件。肥西县人民法院2013年3月5日作出的查封裁定在廖仙好占有涉案房屋之后。
3、廖仙好已经支付全部的购房款。再审期间廖仙好提供了建行六安市政务区支行2011年10月31日转账凭条一份证实涉案房屋首付款282866元系廖仙好通过银行转账支付给原房主ＸＸ的事实。两份收条及银行转款凭证证实廖仙好已经按约定支付292866元的大部分房款，此后的银行还款单证实廖仙好一直在代ＸＸ履行按揭还款义务，2015年6月15日，涉案房屋下欠的146415.35元按揭款已由廖仙好全部清结完毕。
4、非因廖仙好自身的原因未办理涉案房产的过户登记。廖仙好签订房屋买卖合同后，一直偿还该房屋的银行按揭贷款，2015年6月15日清结银行贷款后于同年7月1日办理过户，因涉案房产被查封，未果。
原判认定其他事实无误，本院再审予以确认。
本院再审认为，廖仙好在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已合法占有该涉案房屋；已按照合同约定支付房屋价款；非因买受人廖仙好自身原因未办理过户登记。�对执行标的享有足以排除强制执行的权益，对执行标的提出的异议能够成立，应予支持。纵观案件事实过程，结合社会生活情理，再审申请人廖仙好系善良的第三方购房人，并无可归责于廖仙好的法定过错事由，对涉案房屋提出执行异议的再审理由成立，符合相关法律规定。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百零七条，第三百一十三条（二）项《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：
一、撤销本院（2016）皖01民终564号民事判决和肥西县人民法院（2015）肥西民一初字第02701号民事判决。
二、驳回张秀英的诉讼请求。
本案一审案件受理费6400元，二审案件受理费8650元由张秀英负担。
本判决为终审判决。
审判长 轩银珍
审判员 王亚明
审判员 李 鸿
二〇一七年七月三十一日
书记员 付璇璇
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的。
（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。
原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财�的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产。
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价�且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。