成都市双流区人民法院民 事 判 决 书（2018）川0116民初569号原告：初曦，男，1992年3月2日出生，汉族，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：杜冬，上海市锦天城（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：颜学茹，上海市锦天城（成都）律师事务所律师。被告：茶国军，男，1978年9月1日出生，彝族，住成都市天府新区。委托诉讼代理人：赵文安，四川宏剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：艾晓明，四川方纬律师事务所律师。被告：徐艺涵，女，1981年8月24日出生，汉族，住成都市天府新区。委托诉讼代理人：赵文安，四川方纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：艾晓明，四川方纬律师事务所律师。原告初曦与被告茶国军、徐艺涵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告初曦的委托诉讼代理人杜冬、颜学茹，被告茶国军、徐艺涵的委托诉讼代理人赵文安、艾晓明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告初曦向本院提出诉讼请求：1.判令两被告继续履行与原告签订的《成都市存量房买卖合同》；2.判令两被告向原告履行对成都市天府新区万安镇某号存量房的过户手续；3、判令两被告向原告支付自2017年11月23日起，按照合同成交价0.5‰/日（每日750元）的违约金至办理过户手续时止，起诉时暂计3万元。4.判令两被告因违约导致原告不能及时入住而承担的房租，自2017年12月至房屋移交时止，每月1030元，起诉时暂计4120元；5.判令两被告承担本案的全费、保险费。庭审中，原告初曦将诉讼请求明确为：1.判令两被告继续履行与原告签订的《成都市存量房买卖合同》，被告协助办理过户和贷款手续；2.判令两被告向原告支付自2017年11月23日起，按照合同成交价0.5‰/日（每日750元）的违约金至办理过户手续时止，起诉时暂计3万元。判令两被告因违约导致原告不能及时入住而承担的房租，自2017年12月至房屋移交时止，每月1030元，起诉时暂计4120元；3.判令两被告承担本案的保全费、保全保险费。事实与理由：2017年9月9日，原告通过四川链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）购买了两被告位于成都市天府新区万安镇某号的存量房，合同价格为1500000元，双方签订了《成都市存量房买卖合同》及相关合同附件。同时，原被告双方还与链家公司共同签订了《居间服务合同》《过户、按揭服务合同》。同日原告按照前述合同约定向两被告支付了定金100000元、向链家公司支付了双方的居间服务费工45000元及贷款服务费2000元。2017年11月23日，链家公司通知两被告办理过户手续的时候，两被告拒绝配合，原告多次协商，仍不予理睬，被告以其小孩都市受限为由解除合同的理由不成立，且被告在成都市天府新区万安镇还有两套房屋，无论子女的户口如何迁移，仍在万安镇区域范围内。被告茶国军、徐艺涵答辩称，1.原被告双方虽然签订了“成都市存量房屋买卖合同”，但房屋并未实际发生物权变动，且在合同签订后，成都市中小学招生政策发生变化，即此前成都市“四、七、九”等中学不限户口和居住地，均可报考，但新政确规定了按照两个统一，即在户口所在地就近报考，且居住地和户口所在地应当一致。被告及子女的户籍所在地就是本案涉案房屋所在地，也就是说被告的子女今后只能在本案房屋所在地报考，其他地点就没有报考资格了。这一政策的变化对被告来说可以说是不可抗力，被告当初购买该房屋，其目的就是为了子女今后的上学，一旦将该房屋出售，将给被告子女今后上学造成严重影响。因此，在招生新政下，被告不得不解除合同，这一点原被告双方均认可被告于2018年12月8日已经通过短信方式通知了原告。因此，被告认为双方买卖合同已经解除。2.双方签订的“成都市存量房屋买卖合同”是格式合同，第六条约定：“户口迁出：甲方应当在过户取件完成后90日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。”被告认为该条约定系格式条款，签订合同时被告也没有注意，户口的迁出不是被告自身能够决定的，也不是被告想往哪里迁就往哪里迁，本条约定对被告而言根本无法履行。3.原告主张从2017年11月23日至办理过户手续时止按照合同金额日万分之五承担违约金，并承担其因不能入住房屋的损失违约金，以及其申请财产保全向保险公司支付的保险费，对此，代理人认为其主张没有依据，其理由不能成立。原告所称其银行贷款审批通过，被告没有收到任何银行或者原告或者中介机构的书面通知，且原告申请贷款，被告已经履行了相关协助义务。被告即使要协助办理过户递件手续，其前提也是要符合过户条件，被告认为要过户，首先原告应当按约付清房款，不可能钱都没有支付就过户，被告认为过户条件不具备。其主张违约金没有依据，且违约金主张过高。综上所述，本案原被告双方的房屋买卖合同被告已经解除，被告也已经明确表示不再出售该房屋，被告愿意按照合同约定双倍返还定金，法律也不能强制交易，故请求法院依法驳回其诉讼。如果法官判决履行合同，则应考虑到自然增值因素，根据《物权法》自然孳息归属的规定和《合同法》交付前风险归所有权人所有。同理，涉案房屋交付前的自然增值利益应当归被告所有。本院经审理认定如下事实：2017年9月9日，原告初曦与被告茶国军、徐艺涵签订《成都市存量房屋买卖合同》，约定被告将其所有的位于成都市天府新区某号的房屋出售于原告，双方约定房屋成交总价为1500000元，原告应在合同签订当日向被告支付定金100000元；原告应在过户递件前三个工作日内将全部或部分首付款人民币450000元存入银行专用账户，尾款950000元直接由房贷银行直接支付给被告，原告方因自身原因或政策原因初次未获得银行或公积金管理中心批准的，被告同意原告继续向其他贷款机构申请贷款直至贷款获得批准（但最多不得超过3家贷款结构）。成都市存量房屋买卖合同》第六条第4款对权属转移登记约定：贷款申请经贷款机构审批通过且符合过户条件后，原被告双方须在收到经纪方通知3个工作日内前往房屋所在地房管局办理过户递件手续。第八条第3款还约定了逾期办理房屋交易的其他事宜的违约责任：原被告双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期1日，违约方应按日计算向守约方支付该房屋本合同成交价0.5‰的违约金；逾期超过15日的，守约方有权单方面解除合同。同日，原被告还签订《授权委托书》双方委托夏宝琼办理存量房交易相关事宜。原被告与链家公司签订了《居间服务合同》等一系列相关文件。合同签订当日，原告即向被告支付了定金100000元，向链家公司支付了45000元的中介费及2000元交易担保服务费。后被告茶国军、徐艺涵以其小孩上学政策变动等原因不愿办理房屋过户手续。认定以上事实有双方当事人信息、《成都市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《授权委托书》、定金/房款收据、收款收据、证人证言及原被告当庭陈述在卷佐证。本院认为，原告初曦与被告茶国军、徐艺涵签订的《成都市存量房屋买卖合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，真实有效，双方均应按合同约定履行自己的义务。对双方有争议的问题本院评判如下：一、关于成都市中小学生招生政策的变动是否属于“不可抗力”及合同的效力的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任……不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”被告认为中小学生招生政策变化造成自己孩子无法在某学校就读是其不愿履行合同义务的主要原因，但就本案来看，招生政策的变化并不能阻却其履行办理房屋过户手续的义务，且教育机关每年会对招生划片情况进行调整已是众所周知的事实，不是被告办理过户手续中“不能预见、不能避免且不能克服”的客观情况。成都市中小学生招生政策如何变动不属于被告不能履行《成都市存量房屋买卖合同》义务的“不可抗力”条件。被告主张合同已经于2018年12月8日通过短信通知原告后解除，原告辩称并未收到上述短信且被告无权单方解除合同。根据本院前述对合同性质的认定及法律关于合同解除权的规定，本案被告并不具备单方解除合同的权利，在双方未就合同解除达成一致的情况现，被告是否通知原告解除合同均不构成合同的解除。故被告主张合同已解除的理由缺乏法律依据，本院不予认可，双方签订的《成都市存量房屋买卖合同》真实有效。原告要求被告继续履行合同，协助其办理银行贷款手续和过户手续，符合双方约定、法律规定及交易习惯，对该诉讼请求本院予以支持。二、关于《成都市存量房屋买卖合同》是否为格式合同的问题。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在定立合同时未与对方协商的条款。”第四十条“格式条款具有本法第五十二条和五十三条规定的情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”从来源看，案涉《成都市存量房屋买卖合同》系原被告双方共同委托的中介方提供，从签订方式上来看，该合同系原被告双方在中介方协调下自愿签订，从合同内容看不存在提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的内容。据此，案涉合同及部分条款并非被告所述“格式条款”，不能免除被告履行合同的义务。三、关于案涉房屋自然增值利益归属的问题。被告方的委托诉讼代理人提出案涉房屋自然增值利益应按《物权法》自然孳息归属的规定，在房屋交付前归被告所有，且根据《合同法》风险负担的规定，交付前风险归原所有权人所有，那么同理房屋交付前自然增值利益也应归被告所有。案涉房屋的增值部分与《物权法》的孳息非同一法律概念，被告代理人的上述辩解缺乏基本的法理基础，其主张缺乏法律依据。因此，本院对被告上述主张不予认可。四、关于原告主张的违约金的支付问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，被告明确向原告做出拒绝继续履行合同义务的意思表示和行为，已经构成违约的事实，应当承担继续履行《成都市存量房屋买卖合同》合同义务和支付原告违约金的违约责任。《成都市存量房屋买卖合同》对相关违约金的支付作出了约定，但违约金应以弥补损失为主惩罚性为辅，主张违约金的基础是已产生的实际损失，对于原告主张被告依据合同约定和相当于其向第三方租房所付租金支付违约金的诉请本院不予认可，考虑到本案合同履行情况、原被告双方存在的过错程度、原告实际损失情况等，本院酌定被告应向原告支付截止判决之日止的违约金5000元。五、关于保全保险费问题。财产保全保险是在发生保全错误时，财产保全申请人依据财产保全保险约定，要求保险公司在保险限额内予以赔偿，保证被保全人所遭受的损失得以赔偿，继而实现诉讼财产保全担保的目的。本案中双方签订的合同并未该费用承担进行约定。原告为实现诉讼财产保全的目的，基于诉讼风险的不确定性而为自己购买的财产责任保全保险，支付了保险费用，该费用不属于违约后必然产生的损失。因此，其主张缺乏法律依据，对该诉请本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百三十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条第二款、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十八条、第二十九条之规定，判决如下：一、被告茶国军、徐艺涵于本判决生效之日起十日内依照双方签订的《成都市存量房屋买卖合同》约定，协助原告初曦办理房屋贷款手续，并依约办理房屋产权变更登记手续；二、被告茶国军、徐艺涵于本判决生效之日起十日内支付原告初曦截止判决之日止的违约金5000元；三、驳回原告初曦的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9304元、保全费5000元由被告茶国军、徐艺涵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  徐春龙二〇一八年四月十七日书记员  黄雯雯