福建省宁德市蕉城区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0902民初1314号原告：孙东东，男，1988年8月16日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。委托诉讼代理人：王加候，福建广澜律师事务所律师。被告：福建环三兴港投资集团有限公司，住所地福建省宁德市蕉城区城东路东侧闽东路以南坪塔路以北（先锋广场隔壁），统一社会信用代码913509027053026742。法定代表人：陈仰英，董事长。委托诉讼代理人：刘淑贝，宁德市蕉城区蕉城法律服务中心法律工作者。委托诉讼代理人：周光伟，宁德市蕉城区蕉城法律服务中心法律工作者。原告孙东东与被告福建环三兴港投资集团有限公司（以下简称兴港公司）合同纠纷一案，本院于2017年1月6日作出（2016）闽0902民初690号民事判决。兴港公司不服该判决，向宁德市中级人民法院提起上诉。宁德市中级人民法院于2017年7月25日作出（2017）闽09民终277号民事裁定，发回重审。本院于2017年9月7日立案受理后，依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告孙东东的委托诉讼代理人王加候，被告兴港公司的委托诉讼代理人刘淑贝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙东东向本院提出诉讼请求：要求判令1.解除双方于2012年9月27日签订的《合作协议》；2.兴港公司返还孙东东项目投资保证金70万元及利息（从2012年8月16日至款项付清之日止，按年利率6%的标准计算）；3.兴港公司赔偿孙东东经济损失128.4万元；4.兴港公司赔偿孙东东评估费18000元。事实与理由：2012年，兴港公司拟引进民间资本合作建设“下道尾‘临时停车场’地块”，并对外公开招标。2012年9月20日，孙东东中标取得合作资格，兴港公司向孙东东发出《中标通知书》。2012年9月27日，孙东东与兴港公司签订《合作协议》，约定：由孙东东投资约900万元建设该地块，容积率为2.0，合作期十年九个月，孙东东每年向兴港公司支付租赁费20万元，年租金按10%递增，孙东东向兴港公司支付70万元保证金；该地块所有报批手续以兴港公司的名义报批，由孙东东完成，兴港公司派专人协助孙东东报批；孙东东享有建筑物的经营使用权和项目资产出租收益权，合作期满后不动产无偿归兴港公司所有。《合作协议》签订后，孙东东向兴港公司支付了70万元保证金，并开始办理相关建设报批手续。根据《宁德市规划局》（宁规[2012]256号文件）和《宁川路东侧南漈溪南侧地块开发建设意见的复函》（宁规函[2012]618号文件），确定该地块容积率不大于3.1，需建设2700平方米住宅安置拆迁户，并配建公厕面积80平方米，配套服务东湖小区和东兴花苑及周边配电房面积120平方米等建设指标。因该项目实际情况与兴港公司招标条件及《合作协议》约定的条件存在巨大差别，经孙东东多次与兴港公司及规划部门沟通，无法获得规划部门审批，《合作协议》无法履行，应予以解除。孙东东认为，导致该《合作协议》解除的原因，是因为兴港公司没有将真实的情况予以告知，使孙东东在不知情的情况下，参与投标，并与兴港公司签订《合作协议》，现《合作协议》因不具备履行条件而解除，责任在于兴港公司，兴港公司应返还孙东东支付的项目投资保证金，并赔偿孙东东经济损失。经宁德市闽宁价格认证评估有限公司评估，孙东东的经济损失为128.40万元，孙东东支付评估费18000元。兴港公司辩称，1.规划部门的建设意见与《合作协议》中的有关约定不一致是事实，但这并不等于本案合作协议无法履行而应当解除。如果按照规划部门给出的规划条件进行建设，可能投资额会超过原与兴港公司在合作协议中约定的900万元，但只要孙东东同意增加投资，并按规划部门的要求提出开发建设方案报批，有可能获得批准，合作协议有可能继续履行。市政府及规划部门至今没有决定本案地块不准开发建设，但此后兴港公司自行停止了规划报批的有关工作。现孙东东以本案地块无法获得规划审批，合作协议无法履行为由提出解除协议是不成立的。2.双方可以协商解除合作协议，但兴港公司不承担退还保证金和赔偿孙东东损失等相关责任。相反，孙东东中途停止了规划报批工作，根据合作协议第二条第（4）项的规定，孙东东未在3个月内完成规划条件批复，兴港公司有权没收原告的70万元保证金。3.本案地块具有特殊性，其属于城东路建成后遗留的土地，土地使用权的实际所有人是蕉城区政府，土地使用权证是登记在兴港公司的名下。该地块与经公开拍卖的土地都附有用地规划条件不同，其没有附带经规划审批的用地条件，该地块在进行开发建设时，还应当先履行规划用地条件的审批程序。对这一点孙东东是明知的。因此，双方将规划审批事项作为合作的一项内容纳入协议并约定由孙东东完成并无不妥，也不违法。本案地块事先未获得规划审批手续是孙东东明知的，规划部门对本案地块作出批与不批或不按孙东东的要求批，等等，都是孙东东应当预见和承担的风险。合作协议中也约定孙东东如果三个月内未完成规划审批，孙东东的70万元保证金予以没收。规划部门要求本案项目建设安置房、配电房、公厕等，是其依职权和专业作出的，兴港公司事先并不知悉，不存在兴港公司隐瞒的问题。4.本案合作协议没有继续履行或无法继续履行，是因为孙东东的投资意愿不足而中止了规划报批程序造成的，不可归责于兴港公司，因此孙东东要求兴港公司赔偿因合同无法履行所造成的利益损失的请求不能成立。5.孙东东计算利益损失的方法也不正确。孙东东仅支付了保证金70万元，却按投资900万元并建成4828平方米房屋来计算可得利益损失，显然不对。而且900万元的投入也无法建成4828平方米的房屋。综上，应驳回原告诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审查，本院认定事实如下：1.兴港公司于2008年取得蕉城区宁川路东侧、蕉城区电大南侧一土地，俗称下道尾“临时停车场”地块（以下简称案涉地块）的土地使用权。兴港公司根据2012年9月19日【2012】124号宁德市蕉城区人民政府专题会议纪要的要求对案涉地块进行挂牌招标。2012年9月20日，兴港公司发出招标公告，特订立使用年限的基准年限为20年以内、容积率基准为1.6以上和投资额三项指标作为合作地块的挂牌评标标准。同日，孙东东与兴港公司签订《中标确认书》。2012年9月27日，孙东东与兴港公司签订《合作协议》约定：“乙方取得案涉地块的项目合作权，面积为2414.09㎡。（1）合作方式，该地块所有报批手续以甲方的名义报批由乙方完成，甲方派专人协助乙方报批，甲方负责提供项目报批所需的相关资料、文件等，前期工作时间6个月，建设期18个月，由乙方全额承担商业综合楼的建设费用（包括项目的前期费用、建安费用及其它与建设相关的一切费用），基建程序需按国有企业投资审批程序办理。乙方应于每年一月一日前向甲方支付租赁费，并逐年累计递增，合同期满后，该地面建筑物及固定附着物等不动产无偿归甲方所有。（2）项目收益及风险承担，甲方每年向乙方收取该租赁费，起始年租赁费20万元，以后每年按上一年租金的10%累计递增。合作期十年九个月（含前期工作时间6个月，建设期18个月），容积率2.0，投资额900万元。合作期起始年为签定协议之日起计算开始。乙方需向甲方缴纳项目保证金70万元，并在三个月内完成规划条件批复，若三个月内无法完成，视同放弃，由甲方没收保证金。规划条件通知书批复后，六个月内乙方需动工建设，若在六个月内未动工，视同放弃，甲方有权没收保证金70万元。协议签定后，保证金70万元自动转为合作履约保证金，租金按年收取，自合作协议签定时至前期工作时间六个月满之日起计收。整体工程竣工验收合格并办理产权证后，合作履约保证金予以无息退还。（3）期满处置，合作期限届满，甲方将收回场地，地面建筑物及固定附着物等不动产无偿归甲方所有，双方办理移交手续。（4）双方责任与义务，规划条件通知书批复后，甲方应于一周内将场地移交乙方改建商业综合楼（现状移交），双方办理移交手续。”2012年8月16日，孙东东向兴港公司支付项目投资保证金70万元。2.兴港公司于2012年10月15日向宁德市城乡规划局请示案涉地块的设计条件。2012年12月26日，宁德市城乡规划局复函：“根据市政府领导2012年12月25日对宁规【2012】256号文的批示精神，要求将该地块开发建设提交土地联席研究。要求你公司按照市政府领导的批示意见，结合我局宁规【2012】256号文中有关内容提出开发建设方案，分析地块开发建设过程中可能存在的问题，落实项目开发建设过程中社会稳定风险评估工作，并妥善处理你司与地块开发合作方的关系。并附宁规【2012】256号文及市政府领导批示”。宁规【2012】256号文要求：“根据《宁德市城市总体规划》，考虑到该地块的安置要求，地块用地性质确定为商住综合用地（住宅建筑面积不小于2700平方米，用于拆迁安置使用，具体面积以拆迁实测面积为准），容积率不大于3.1，建筑密度不大于38%，绿化率不小于15%，建筑限高50米。退让南漈溪河道不小于6米，退让宁川路道路红线不小于6M，机动停车位按0.6车位、100平方米配建，并配套服务东湖小区和东兴花苑及周边配电房面积120平方米，配建公厕面积80平方米。”该项目至今未动工建设。本案的焦点为:本案合作协议可否解除，若合同解除，兴港公司是否需返还70万元及赔偿相应的损失。本院认为，孙东东与兴港公司签订的《合作协议》合法有效，双方应按约定履行，但由于该地块未经规划审批，在申请规划审批后，宁德市城乡规划局对设计条件进行调整。规划审批要求住宅建筑面积不小于2700平方米，用于拆迁安置使用，具体面积以拆迁实测面积为准，容积率不大于3.1，建筑密度不大于38%，绿化率不小于15%，建筑限高50米。退让南漈溪河道不小于6米，退让宁川路道路红线不小于6M，机动停车位按0.6车位、100平方米配建，并配套服务东湖小区和东兴花苑及周边配电房面积120平方米，配建公厕面积80平方米。这些条件在原合同中均未涉及，属明显加重孙东东合同负担。而本案合作项目系兴港公司对外招商项目，作为招商引资单位，兴港公司首先应提供符合条件的项目用地，但兴港公司不能提供，无论基于何种原因，导致合同目的无法实现，合同应当解除，兴港公司应对此承担相应的过错责任。孙东东提供的闽宁估价【2016】第199号《价格评估报告书》证实其经济损失达128.4万元，评估费18000元。但《价格评估报告书》中确认的预期出租收入及预期租金损失不客观，要求支付预期经济损失及评估费的依据不充分，故本院不予采信。现因兴港公司违约行为，导致合同无法继续履行，孙东东预期利益损失客观存在，兴港公司应承担赔偿责任。因双方为合同关系，并非金融借款合同关系，故损失按照同期贷款利率计算，违约成本明显过低，不符合公平原则，基于本案实际情况，从房地产企业融资成本、民间借贷合法利息最高标准，兴港公司应承担的违约成本等因素综合考量，根据公平原则，本院酌情确定损失计算标准按年息24%计算。综上所述，本院认为，孙东东与兴港公司签订的《合作协议》合法有效，在履约过程中，因规划审批条件变动，导致双方订立《合作协议》的合同目的不能实现，对孙东东要求解除双方签订的《合作协议》的请求，本院予以支持。对孙东东主张预期经济损失及评估费用的主张，不予支持。基于综合考量，根据公平原则，本院酌定兴港公司返还70万元保证金及按年利率24%的标准支付利息。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条第四项、第九十七条的规定，判决如下：一、解除原告孙东东与被告福建环三兴港投资集团有限公司于2012年9月27日签订的《合作协议》；二、被告福建环三兴港投资集团有限公司应于本判决生效之日偿还原告孙东东70万元保证金；三、被告福建环三兴港投资集团有限公司赔偿原告孙东东从从2012年8月16日起算至款项付清之日止，以70万元为标准，按年利率24%的利息损失；四、驳回原告孙东东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22816元，由被告福建环三兴港投资集团有限公司负担7986元，由原告孙东东负担14830元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，上诉案件受理费至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。审 判 长  戴志雄审 判 员  黄 芳人民陪审员  巫明东二〇一七年十二月二十七日书 记 员  王 龙附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。