上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第1969号
上诉人（原审被告）张雅乐。
被上诉人（原审原告）沈蒂安。
委托代理人沈美琳，上海济铭律师事务所律师。
委托代理人赵伟荣，上海济铭律师事务所律师。
原审被告齐潇潇。
上诉人张雅乐因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院（2015）黄浦民四（民）初字第435号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，涉案的本市江阴路XXX弄XXX号底层前厢使用面积20.20平方米、底层弄堂搭建间使用面积6.30平方米房屋系沈蒂安承租的公有居住房屋。
2014年6月11日，沈蒂安（甲方）与张雅乐（乙方）经案外人金某某介绍就涉案房屋（含无证搭建部分）签订《房屋租赁合同》，言明借房用途为员工宿舍，该合同约定，乙方向甲方租赁涉案房屋，租期三年，自2014年6月20日起至2017年6月19日止；月租金为人民币3，500元（以下币种均为人民币），租金按三个月为一期支付，第一期租金乙方应于2014年6月12日前付清，以后每期租金支付时间应为该期首月的5日前；乙方需支付甲方租赁保证金3，500元；未经甲方书面同意，乙方不得对该房屋进行装修、添附，经甲方书面同意后，乙方需要对该房屋装修、添附的，装修、添附的图纸和方案须征得甲方同意，且须符合该房屋所在地物业管理部门的要求及国家的相关装修要求，租赁期限届满时，甲、乙双方如不续租的，乙方在返还该房屋时有权将其对该房屋的装修、添附拆除；租赁期内，未经甲方书面同意，乙方不得将该房屋全部或者部分转租给第三人，否则，甲方有权单方面解除本合同，并依据合同第9条追究乙方的违约责任；合同第9条约定，一方违约的，守约方有权单方解除合同，违约方应支付守约方金额为月租金双倍的违约金，若乙方违约的，除承担违约责任外，乙方对该房屋的装修、添附无偿赠与甲方。
合同签订后，张雅乐即对涉案房屋（含搭建部位）进行了装修，装修过程中，沈蒂安未提异议。后张雅乐将涉案房屋转租给齐潇潇做员工宿舍。为此，沈蒂安曾要求解除合同，张雅乐则要求赔偿装修损失，未谈成。
沈蒂安与张雅乐确认，租金已支付至2015年3月19日。沈蒂安处有租赁保证金3，500元。
2015年2月10日，原审法院受理沈蒂安起诉，沈蒂安请求判决解除其与张雅乐签订的《房屋租赁合同》；判决张雅乐与齐潇潇转租房屋租赁合同无效；判决张雅乐、齐潇潇在判决生效后十日内返还房屋；判决张雅乐赔偿违约金7，000元；判决张雅乐对房屋恢复原状；判决张雅乐支付自2015年3月20日开始至判决合同解除日止的房屋租金，按每月3，500元计。
原审中，沈蒂安递交了由上海市黄浦区南京东路街道顺天村居民委员会出具的证明，该证据显示，涉案房屋内登记居住的人数为十一人。
另，证人金某某陈述，证人是做收垃圾工作的。沈蒂安找证人去江阴路XXX弄XXX号收垃圾，说前租客把房屋弄得很脏，闲谈中，证人问沈蒂安房屋是否还出租，沈说出租的，证人就将张雅乐介绍给了沈蒂安，介绍时和沈说过张雅乐是二房东。证人约了两人第二天见面，两人谈妥、签合同，证人在场，具体两人言语的内容，因证人没有上心不记得了。张雅乐装修时，沈蒂安天天去看的。对证人陈述，沈蒂安称，证人当初介绍时没有说过张雅乐是二房东的话；张雅乐称，当初其看房时明确向沈蒂安说过，房屋要转租并装修，沈蒂安同意的。
原审法院认为，根据合同约定“租赁期内，未经甲方书面同意，乙方不得将该房屋全部或者部分转租给第三人”，就本案已查事实及证据，张雅乐称其将房屋转租给齐潇潇，沈蒂安是同意的一节，依据不足，因此认定张雅乐擅自转租的行为存在。沈蒂安要求解除与张雅乐之间的《房屋租赁合同》并确认两人之间就涉案房屋签订的转租合同无效的请求及主张违约金的请求成立。其次，虽然合同约定，如张雅乐要对房屋进行装修，须征得沈蒂安的书面同意，但在张雅乐装修过程中，沈蒂安并没有提出异议，因此客观上沈蒂安与张雅乐均未按照该约定条款履行，且双方就装修前的房屋状态未作确认，据此认定，张雅乐的装修行为是得到沈蒂安认可的。合同解除后，因张雅乐违约，故其要求赔偿装修损失的主张，依法不予支持；装修部分按照“有约定从约定”的原则处理，沈蒂安要求张雅乐恢复房屋原状的主张，有违约定，该主张不予支持。合同解除后，张雅乐、齐潇潇负有将房屋返还沈蒂安的义务；现在沈蒂安处的租赁保证金本案中应一并予以处理。齐潇潇经法院合法传唤无正当理由拒不到庭，不影响法院依据查明的事实依法作出判决。综上，原审法院判决如下：一、解除沈蒂安与张雅乐于2014年6月11日签订的《房屋租赁合同》；二、确认张雅乐与齐潇潇之间就本市江阴路XXX弄XXX号房屋订立的合同无效；三、张雅乐、齐潇潇应于判决生效后十日内将租赁的本市江阴路XXX弄XXX号房屋返还沈蒂安；四、张雅乐应于判决生效后十日内支付沈蒂安自2015年3月20日至判决生效之日止的租金，按每月人民币3，500元计；五、张雅乐应于判决生效后十日内支付沈蒂安违约金人民币7，000元；六、沈蒂安要求张雅乐将房屋恢复原状的诉讼请求，不予支持；七、沈蒂安应于判决生效后十日内返还张雅乐租赁保证金人民币3，500元。
判决后，张雅乐不服，提起上诉称：证人金某某的证言应作为定案依据被采纳。沈蒂安了解并同意己方进行装修，是按照多人居住样式进行装修，说明装修完毕后是要进行出租的，而非己方个人居住。沈蒂安对此是同意的，其是迫于有关部门压力才起诉解除合同。因此可以说明沈蒂安是同意己方对系争房屋进行转租的，沈蒂安不能再以己方转租为由解除合同，即使要解除合同，也应赔偿装修损失。沈蒂安知道房屋被转租未提出异议，到2015年2月10日起诉时已经超过6个月，其诉请不应得到支持。据此，请求撤销原判，改判驳回沈蒂安全部原审诉请。
被上诉人沈蒂安辩称：己方曾对张雅乐对系争房屋装修口头提出过异议。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。
原审被告齐潇潇未作陈述。
本院经审理查明，原审查明的事实无误，本院予以确认。
本院另查明，原审法院于2014年12月31日收到沈蒂安提交的起诉状及相关证据材料，之后就本案开展前期调解工作。张雅乐在2015年4月14日原审法院审理笔录中陈述，涉案房屋大间是6月20日开始装修，小间是6月底交付7月10日装修完毕。张雅乐未向原审法院提供转租合同。
本院认为，根据《房屋租赁合同》约定，张雅乐转租房屋应征得沈蒂安书面同意，张雅乐在诉讼中未能提供沈蒂安同意转租的相关书证。证人金某某证言中有关转租一节的陈述与双方合同约定不符，既未获沈蒂安认可，也未有其他证据可供印证。根据有关规定，可以认定《房屋租赁合同》的证明力大于证人金某某的证言。因此，根据查明的事实，可以认定张雅乐未经沈蒂安书面同意转租房屋构成违约。沈蒂安有权根据约定请求解除《房屋租赁合同》并要求张雅乐承担相应的违约责任。因承租人张雅乐违约导致合同解除，其请求出租人沈蒂安赔偿装修损失，依法不予支持。根据张雅乐在原审中的陈述，可以推定沈蒂安得悉张雅乐违约转租应在涉案房屋全部装修完毕即2014年7月10日之后，沈蒂安于同年12月31日向原审法院起诉，应视为出租人沈蒂安在法律规定的时限内对承租人张雅乐擅自转租提出异议。上诉人张雅乐关于此节的上诉意见，缺乏事实依据，本院不予采纳。综上，原审判决事实认定正确，法律适用无误，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理人民币50元，由上诉人张雅乐负担。
本判决为终审判决。
法官助理武博
审判长 彭辰
审判员 姚跃
审判员 彭浩
二〇一五年十月二十二日
书记员 何倩
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。