辽宁省大连市中级人民法院
p t ; ” > 执 行 裁 定 书
（2018）辽02执异484号
案外人：大连蚂蚁岛海产有限公司。住所地：辽宁省大连市金州区大魏家镇蚂蚁岛村。
法定代表人：于振球，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王雷，辽宁君广泽律师事务所律师。
申请执行人：建银国际资本管理（天津）有限公司。住所地：天津开发区广场东路20号滨海金融街E3-AB-303。
法定代表人：赵论语，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：周传强，辽宁丰源律师事务所律师。
委托诉讼代理人：崔钲，辽宁丰源律师事务所律师。
被执行人：大连中天房地产开发有限公司。住所地：辽宁省大连市金州区中长街道中长村。
法定代表人：王庆，该公司总经理。
本院在执行申请执行人建银国际资本管理（天津）有限公司（以下简称建银国际）与被执行人大连中天房地产开发有限公司（以下简称中天公司）、王庆、李晓丽、辽宁天鸿实业集团有限公司（以下简称天鸿公司）、大连恒宇房地产开发有限公司（以下简称恒宇公司）、第三人盛京银行股份有限公司大连开发区支行（以下简称盛京银行开发区支行）借款合同纠纷一案中，案外人大连蚂蚁岛海产有限公司（以下简称蚂蚁岛公司）对执行大连金州新区胜利路天鸿·1.7英里项目16号楼（以下简称案涉房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人蚂蚁岛公司称，请求停止对案涉房屋的执行，解除对案涉房屋的查封。事实与理由为：蚂蚁岛公司在法院查封之前，已经与中天公司签订《商品房买卖合同》，支付全部房款，并已经装修入住至今，未办理过户登记不是蚂蚁岛公司的原因。基于上述事实和理由，请求依法解除对案涉房屋的查封。
本院查明，建银国际与中天公司、王庆、李晓丽、天鸿公司、恒宇公司、第三人盛京银行开发区支行借款合同纠纷一案，辽宁省高级人民法院（以下简称省法院）于2016年5月18日作出（2015）辽民二初字第00070号民事调解书，对各方当事人自愿达成的如下协议予以确认：一、中天公司尚欠建银国际借款本金人民币225618697.35元及自2014年10月9日起至欠款还清之日止的逾期罚息（按罚息利率24%计收），于本调解书生效后六个月内付清；二、建银国际对中天公司提供的抵押物在本调解第一项款项范围内，按照权利顺序享有优先受偿权；三、建银国际对王庆、李晓丽提供的质押物在本调解第一项款项范围内，按照权利顺序享有优先受偿权；四、王庆、李晓丽对上述款项的给付承担连带清偿责任；五、天鸿公司对上述款项的给付在人民币1000万元范围内承担连带清偿责任；六、恒宇公司对上述款项的给付在人民币5000万元范围内承担连带清偿责任；七、案件受理费1459755元、减半收取729877.50元，诉讼保全费5000元，律师代理费40万元，均由中天公司、王庆、李晓丽、天鸿公司、恒宇公司共同承担。因建银国际已预交，随欠款一并给付。该调解书已发生法律效力。在该案诉讼过程中，建银国际申请财产保全，省法院于2015年10月29日、2015年10月30日向大连金州新区房屋登记管理中心送达了两份（2015）辽民二初字第00070号民事裁定书和协助执行通知书，分别查封了中天公司所有的位于大连金州新区中长街道胜利路的在建抵押房屋913套，查封了恒宇公司所有的位于大连金州新区中长街道长兴路17号、29号两栋房屋共186套，查封期限均为三年。案涉房屋在上述查封房屋明细范围内。
建银国际于2017年1月3日向省法院申请强制执行，该院2017年1月23日作出（2017）辽执7号执行裁定书，裁定上述省法院（2015）辽民二初字第70号民事调解书由本院执行。本院2017年12月15日，作出（2017）辽02执84号通知书，通知：现拟对上述查封房屋中的876套进行评估、拍卖。相关权利人对此如持有异议，须自该通知送达之日起10日内向本院递交书面异议，如实提交该标的物上存在的他项权利情况（抵押、承租等）及全部书面证明材料；提供虚假证明材料的，将承担相应法律责任；逾期不提交，视为放弃权利，届时本院将依法对上述房地产进行评估、拍卖。
另查明，蚂蚁岛公司与中天公司签订《商品房买卖合同》，约定蚂蚁岛公司购买天鸿·1.7英里项目11号整幢，建筑面积9495.89平方米，每平方米3160元，总金额30007012.00元。该合同未载明签订日期，但加盖的大连市金州区工商管理局登记备案章的日期是2014年3月13日。2014年2月19日，蚂蚁岛公司法定代表人于振球通过其招商银行×××的账号向中天公司招行银行411904168310111的账户付款2000万。2014年9月19日，蚂蚁岛公司与中天公司签订《协议书》，载明”双方于2014年3月13日签订了《商品房买卖合同》购买中天公司开发建设的位于大连市金州区中长街道中长村天鸿·1.7英里商品房第11幢，建筑面积9495.89平方米，每平方米3160元，总金额30007012.00元，蚂蚁岛公司已于2014年2月19日向中天公司支付房款人民币2000万元，余款在中天公司向蚂蚁岛公司交付房屋时一次性付清，现因中天公司已将11号楼安排给回迁安置户，故经双方协商一致，将蚂蚁岛公司购买的11号楼调换至大连市金州区中长街道中长村天鸿·1.7英里16号楼，面积为5939平方米，房屋单价按原合同执行，不足的房屋面积由中天公司另行在其他栋楼置换抵顶，现已置换的16号楼购房合同待双方确定剩余商品房楼号及面积后一并补签16号楼的购房合同，并办理房屋登记手续。双方将剩余房款一次性全部付清。本协议双方签字生效后，中天公司将16号楼88套商品房钥匙全部交给蚂蚁岛公司，并由蚂蚁岛公司占有使用。”蚂蚁岛公司提供案涉房屋钥匙交接单两份，证明其已经合法占有案涉房屋。在本院审查期间，蚂蚁岛公司法定代表人于振球向本院提交书面说明，认可其2014年2月19日向中天公司账户支付的2000万元，系替蚂蚁岛公司支付的上述房屋的购房款。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：”金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，蚂蚁岛公司与中天公司在法院查封前已经签订了合法有效的《商品房买卖合同》，后因11号楼安排给回迁安置户，双方又签订了《协议书》，对合同内容进行了变更，但载明房屋单价按原合同执行。上述行为均发生在法院查封前，且按照合同约定的单价和变更后的房屋面积计算，蚂蚁岛公司现要求排除执行的案涉房屋的房款已经全部支付。蚂蚁岛公司提供的钥匙交接单，能够证明其已经合法占有案涉房屋。虽然蚂蚁岛公司未能提交证据证明曾就协助办理房屋过户事宜向中天公司主张过权利，但其作为普通民事主体，现有证据未显示其存在消极行使权利，怠于办理过户的情形存在。综上，蚂蚁岛公司的权利能够排除对案涉房屋的执行，其提出的异议请求，理由成立，本院应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：
中止对大连金州新区胜利路天鸿·1.7英里项目16号楼房屋的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长金秀丽
审判员吕颖
代理审判员任娲
二〇一八年五月二日
书记员杨宁