广东省广州市增城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0183民初3372号
原告：广州市寓安物业管理有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇光华路19号嘉骏豪苑嘉顺阁三楼A房。
法定代表人：任杰斌。
委托代理人：王艳梅，广东正觉律师事务所律师。
委托代理人：彭斌，广东南日律师事务所律师。
被告：卿云，男，XX年XX月XX日出生，汉族，住湖南省东安县，
原告广州市寓安物业管理有限公司诉被告卿云物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州市寓安物业管理有限公司的委托代理人王艳梅、彭斌、被告卿云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广州市寓安物业管理有限公司诉称：原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》，合同约定由原告向富雅都市华庭小区提供前期物业管理服务，合同期限至涉案物业业主委员会与业主委员会选定的物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止。合同约定，被告依据协议约定以每月每平方米1.50元的价格按照各自房屋面积向原告支付物业管理费，在每月的10日前交纳，逾期缴费的从逾期之日起按应缴费用每日万分之五的比例缴纳滞纳金。被告系上述物业3栋404房的业主，截止2014年12月底被告累计欠缴物业管理共计人民币1580.44元。原告经过多次口头及书面的催缴后，被告至今仍未缴纳。为此，原告依法诉至法院，请求判令，一、被告向原告支付2014年4月至2014年12月的物业管理费1580.44元及滞纳金(滞纳金以未缴物业管理费为基数，按每日万分之五的比例计至付清之日止，现暂计至2016年4月30日)；二、本案诉讼费用由被告承担。
被告卿云辩称：一、原告要求被告支付相应数额的物业管理费没有事实依据，管理费的数额均由原告单方面自行罗列，没有经过被告业主的确认，原告也没有提供证据证明上述管理费数额的计算依据，对此应该承担举证不能的责任。二、原告在诉前没有向被告等业主进行书面催缴，根据最高院关于审理物业合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释，原告起诉被告等人支付管理费时应该书面催缴，原告违反该规定，对其诉讼请求应该依法予以驳回。三、原告向被告等业主主张2009年前后至2014年12月31日期间的物业管理费已经存在部分期间的管理费超过诉讼时效，对超过诉讼时效的物业管理费应当予以驳回。四、原、被告双方系服务合同关系，双方存在双务合同关系，原告向被告等业主主张管理费的前提是原告为被告等业主提供了符合合同约定的物业管理服务。事实上在原告为被告等业主所在小区提供前期物业管理服务期间没有履行合同约定的义务，具体表现为：1、小区的环境脏乱差，按照协议约定，小区的绿化面积没有达到约定的99%，小区垃圾随处可见，对此我方提供了相应的证据。2、原告没有按照合同的约定履行小区的出入登记记录，给小区的安全造成了重大隐患。同时小区的门禁系统及监控系统管理不到位。因为原告没有履行出入登记记录以及监控，未能及时维修维护，导致小区盗窃案件频发，该小区发生数十宗盗窃事件。其中3344号案被告袁灿其的被盗财物高达11万多元。同时因为原告没有履行合同约定的义务，在行业协会的中，原告只得36分，被广州市物业管理协会责令整改。上述事实均说明原告没有履行物业管理合同中约定的义务。按照合同法66条规定，被告等业主有权拒绝支付原告物业管理费。五、原告的诉请被告等业主支付滞纳金没有事实依据，应驳回。首先，被告是因为原告没有履行物业管理合同的约定而拒绝支付物业管理费，其拒绝支付是有正当理由的。因此即使应当向原告交纳管理费，也无需支付滞纳金。其次，万分之五的滞纳金是前期物业服务的约定，部分业主尚未与原告签订前期物业服务协议，因此对协议中约定每日万分之五的滞纳金，没有签订该协议的业主不具有约束力。原告在履行前期物业管理服务协议期间没有履行合同约定，给被告等业主造成损失，被告保留对原告追究的权利。六、我家财物被盗，我报警处理，发生被盗事件后我起草了《富雅都市华庭业主联名意见书》，该意见书有各业主签名。也向媒体反映过。我一直都有按协议交物业管理费，没有恶意拖欠，我拖欠了一千多元物业费是因为原告的不作为，希望原告整改物业服务质量。希望法庭公正处理。
经审理查明：2009年12月12日，被告（乙方、业主）签署《前期物业管理服务协议》，载明“甲方广州市寓安物业管理有限公司，本物业名称：富雅都市华庭，坐落位置新塘镇，……第四条……一、乙方交纳费用的时间：从发展商通知的业主入伙之日起，开始向甲方缴纳管理费；二、住宅按建筑面积每月每平方米1.5元；三、商场按建筑面积每月每平方米2.0元；……八、每次交纳费用的时间：当月10日前……第十条违约责任……四、乙方违反协议，不按约定的收费标准和时间交纳有关部门费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金……”。
2009年7月26日，增城市富荣经济发展有限公司出具《中标通知书》，载明“广州市寓安物业管理有限公司……推荐贵司为富雅都市华庭商住小区前期物业服务招投标之中标人。”
2009年8月31日，原增城市国土资源和房屋管理局出具编号（增）物招投标[2009]009号《前期物业管理中标备案书》，载明对建设单位增城市富荣经济发展有限公司提交的中标结果、前期物业管理服务合同等资料收悉，对增城市富荣经济发展有限公司报送的位于增城市新塘镇瑶田村木杓山地段（富雅都市华庭）业管理中标材料给予备案。
2009年9月6日，增城市富荣经济发展有限公司（委托方、甲方）与原告（乙方、受托方）签订《富雅都市华庭物业管理全权委托合同》，载明“……甲方将富雅都市华庭（物业名称）委托于乙方实行物业管理，订立本合同。第二条物业基本情况物业类型：商住综合层小高层座落位置：增城市新塘镇瑶田木杓山地段……第二章委托管理事项……第十八条委托管理期限为十年。自入伙之日起开始计算。后期开发的二、三期工程待开工建设及竣工验收后交由乙方统一管理。……第二十二条物业管理服务费1.本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.5元向业主或物业使用人收取；非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米2元向业主或物业使用人收取……。”
2016年6月22日，原告诉至本院。
2016年8月17日，增城市国土资源和房屋管理局出具《增城市房地产权查册表》，载明“房屋坐落新塘镇汇太东路233号3幢404房，建筑面积80.68平方米，缮证日期2010-01-14，产权人卿云”。
本案在庭审过程中，一、原告提交自制《富雅都市华庭业主资料一览表》、《2014年12月30日之前拖欠物业管理费业主统计》，载明业主姓名卿云、入伙时间2009年12月12日，欠缴物业费起算时间为2014年4月，欠费月数为9个月。二、原告诉称《前期物业管理服务协议》、（增）物招投标[2009]009号《前期物业管理中标备案书》、《富雅都市华庭物业管理全权委托合同》、《中标通知书》均为复印件，因原告与业主之间一直有争议，很多业主提出异议后更换了物业公司，更换后，上述材料的原件就移交给新的物业公司。三、原告主张于2009年9月6日进驻涉案小区进行物业管理服务，物业费按房产证的建筑面积计算，于2015年12月31日退出，涉案小区的物业管理移交给广州市中横物业管理有限公司。四、被告述称于2009年12月12日签订《前期物业管理服务协议》当天就收楼了。被告已缴清2015年9月份前的物业费，2015年10月至12月份因原告退出小区就没有缴纳了，被告实际拖欠原告三个月的物业管理费，但是时间久远，没有证据证明已缴纳上述物业费。
2017年2月21日，本院工作人员到广州市中横物业管理有限公司调查，经核对，原告提供的《前期物业管理服务协议》复印件等资料与广州市中横物业管理有限公司存放的原件一致。
本院认为：原告与被告签订《前期物业管理服务协议》是双方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，合法有效。原、被告双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告为涉案房屋提供了物业服务，被告作为受益人应按约定交纳物业服务费。
关于原告对涉案小区物业服务是否存在严重缺失问题。被告所反映原告的物业服务不到位、服务质量差的情况，并不影响整个小区物业服务正常运作及业主正常生活的状况，被告以此为由拒交物业服务费，理由不成立，本院不予采纳。关于被告应支付物业服务费的起算时间，根据合同约定被告从发展商通知的业主入伙之日起开始向原告缴纳管理费。涉案房屋被告于2009年12月12日收楼，为此物业服务费应从2009年12月12日起计收。现原告主张被告未交纳2014年4月至2014年12月的物业服务费，因缴交物业服务费是被告的义务，被告并无证据证明其已交纳上述期间的物业服务费，为此，本院采信原告关于物业服务费计算的主张。关于被告提出原告起诉的物业服务费已超过诉讼时效，原告并未提供证据证明其于本案起诉前已向被告主张过权利，而原告于2016年6月22日诉至本院，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”，为此，原告起诉要求被告支付2014年6月23日前的物业服务费已过诉讼时效，不受法律保护，其主张不予支持。现原告请求被告支付自2014年6月23日至2014年12月31日的物业服务费，于法有据，本院予以支持。经核算，被告应支付每月的物业服务费为121.02元（1.5元/平方米/月×80.68平方米），上述期间的物业服务费总金额为758.39元（121.02元×6个月+121.02元÷30天×8天）。原告主张超过金额758.39元的物业服务费部分，本院不予支持。
至于滞纳金的问题。《前期物业管理服务协议》约定，被告不按约定时间交纳费用的，原告有权要求被告支付从逾期之日起按每日万分之五计算的滞纳金。该协议约定每月物业服务费的交纳时间为每月10日前交纳该月的物业服务费，现原告主张从当月11日起计算滞纳金，无违反法律法规强制性规定，本院予以确认。滞纳金以每月欠付的物业服务费为本金按每日万分之五的标准自当月11日起计算至付清款项之日止，并以该月欠付的物业服务费121.02元为限，滞纳金总额以758.39元为限。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告卿云于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市寓安物业管理有限公司支付2014年6月23日至2014年12月31日的物业服务费758.39元及滞纳金（每月滞纳金按当月欠付的物业服务费为基数，从欠费当月11日起以每日万分之五为标准计算至付清款日止，每月滞纳金总额以当月欠付物业服务费121.02元为限，滞纳金总额以758.39元为限）；
二、驳回原告广州市寓安物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告卿云负担20元，原告广州市寓安物业管理有限公司负担30元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），并向广州市中级人民法院预交。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 曾共明
人民陪审员 罗巧宜
人民陪审员 姚紫珊
二〇一七年六月十日
书 记 员 阮柳静
附相关法律
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。