上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初8510号原告：上海旭领湖置业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：居轶凯，总经理。委托诉讼代理人：孙蔚然，上海盈仑律师事务所律师。委托诉讼代理人：张倩雯，上海盈仑律师事务所律师。被告：秦万堂，男，1970年11月20日生，汉族，住安徽省。原告上海旭领湖置业有限公司与被告秦万堂商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月31日立案后，依法适用简易程序于2017年8月11日公开开庭进行了审理。原告上海旭领湖置业有限公司的委托诉讼代理人张倩雯及被告秦万堂均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海旭领湖置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付房款550,000元；2.判令被告支付逾期付款违约金，算至实际支付之日止(以50,000元为本金，自2016年12月10日起至2017年3月9日止，按日万分之二计算，计900元；自2017年3月10日起至2017年6月16日止，按日万分之三计算，计1,470元。以550,000元为本金，自2016年12月10日起至2017年3月9日，按日万分之二计算，计9,900元；自2017年3月10日起至实际支付之日止，按日万分之三计算)。事实和理由：2016年10月25日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定被告购买位于上海市松江区车墩镇影振路299弄《旭辉泓园》XXXXX号房屋(以下简称“系争房屋”)，房屋总价为1,244,596元，合同约定房款分两期支付，合同签署时支付644,596元，第二笔购房款600,000元于合同签订之日起45天内以按揭贷款方式付清。嗣后，原告按期付清第一笔购房款，但第二笔购房款却未按期支付。经原告多次催讨，被告于2017年6月16日支付50,000元，但剩余房款被告至今未付。故原告诉至法院，望判如所请。被告秦万堂辩称，其于2017年8月10日已将剩余房款550,000元支付原告。被告签订合同后，向原告的合作银行申请贷款未能获批。此后，被告又向其他银行申请贷款，通过“包装”之后，贷款申请获批。被告一直积极履行合同义务，不存在违约，故不同意支付违约金。另，原告主张违约金的标准过高，请求法院予以调整。据被告了解，购买同小区的其他业主，向原告的合作银行申请贷款的，贷款系在2017年7月13日发放至原告账户，但原告却仅向被告主张逾期付款的违约责任。经审理查明，2016年10月4日，被告因购买系争房屋，向原告支付定金100,000元。2016年10月11日，被告支付原告购房款40,667元。2016年10月25日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《上海市商品房预售合同》一份，约定由被告购买系争房屋，房屋总价1,244,596元，建筑面积34.81平方米。合同第七条约定，乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之二计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过90天后，甲方有权要求乙方继续履行或单方面解除本合同。如甲方要求乙方继续履行合同的，则双方应继续履行合同，自第91天起，乙方应当承担的违约金按逾期未付款的日万分之三计算。但甲方要求乙方继续履行合同并不意味着甲方放弃单方面解除合同的权利。合同附件一付款方式和付款期限约定，本合同签订之日，乙方支付购房款644,596元；本合同签订之日起45天内，乙方应以按揭贷款方式付清剩余购房款600,000元，即付清全款；如乙方因政策、法律、政府、银行及其他原因未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方必须以现金或其他方式在上述期限内付清购房款，否则视为乙方逾期付款，按合同正文第七条逾期付款责任处理。合同另对其他相关事宜进行了约定。同日，被告支付原告购房款503,929元。2017年3月13日，原告向被告发送《催款通知》一份，载明根据《上海市商品房预售合同》的约定，被告应于2016年12月9日前支付购房款600,000元。但至今被告已逾期94日仍未完全履行合同中关于付款的约定。故通知被告要求其于接到本通知起3日内履行合同：支付房款600,000元、违约金11,280元，共计611,280元。2017年3月21日，原告向被告发送《律师函》一份，载明根据《上海市商品房预售合同》附件一约定，被告应于2016年12月9日前支付房款600,000元，但至今未付上述款项。在根据上述合同第七条约定，特函告知被告要求其于收到本函后三个工作日内支付剩余房款600,000元及违约金。2017年6月16日，被告支付原告购房款50,000元。本案审理中，2017年8月10日，被告通过贷款形式支付原告购房款550,000元。审理中，被告称《催款通知》和《律师函》均收到，其收到后即通过电话与原告工作人员联系，原告工作人员称《催款通知》和《律师函》仅是公司形式要求，要求被告继续正常进行贷款流程。故被告未将此事放在心上，否则其完全可以用现金形式支付剩余房款。以上事实，有《上海市商品房预售合同》、《催款通知》、《律师函》、收款收据及当事人陈述等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，双方均应恪守。根据合同约定，被告应于2016年12月9日之前付清第二笔房款600,000万元，然其中50,000元，被告实际于2017年6月16日支付，另有550,000元，被告实际于2017年8月10日支付。被告存在逾期支付的违约行为，应当承担相应的违约责任。被告未能提供证据证明其此前的贷款申请未能获批系原告责任导致，故本院对于被告之辩称意见不予采信。对于原告主张的违约金标准，显属过高，本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情将违约金标准统一调整为每天0.15‰，故被告应支付违约金计21,547.5元(7.5元/日×189天+82.5元/日×244天)。因被告已在本案审理中付清房款，故对于原告主张的支付房款之诉讼请求，本院不再予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、被告秦万堂于本判决生效之日起十日内支付原告上海旭领湖置业有限公司违约金21,547.5元；二、驳回原告上海旭领湖置业有限公司的其余诉讼请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,942元，减半收取4,971元，由原告上海旭领湖置业有限公司负担2,485.5元(已付)，由被告秦万堂负担2,485.5元(于本判决生效之日起七日交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  方美玲二〇一七年八月三十日书记员  夏敏佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国合同法%26gt;若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。……