福建省龙岩市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）岩民终字第858号
上诉人（原审原告）龙岩高岭土有限公司，住所地龙岩市新罗区南城登高东路154-13号，组织机构代码：74907436-X。
法定代表人沈新华，董事长。
委托代理人陈丰传，福建诺佳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）陈铁军，男，汉族，个体工商户，住龙岩市新罗区。
原审第三人张龙江，男，汉族，龙岩市新罗宝龙汽车修理有限公司总经理，住龙岩市新罗区。
上诉人龙岩高岭土有限公司因与被上诉人陈铁军及原审第三人张龙江返还原物纠纷一案，不服新罗区人民法院（2015）龙新民初字第892号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人龙岩高岭土有限公司的委托代理人陈丰传，被上诉人陈铁军到庭参加诉讼，原审第三人张龙江经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法予以缺席审理和判决。本案现已审理终结。
原审判决查明，2007年12月7日，坐落于龙岩市新罗区南城登高中路3号1幢、4幢楼房（其中1幢共8层，建筑面积5532.3平方米；4幢共2层，建筑面积576.7平方米，以上共计6109平方米）办理了产权登记手续，原告龙岩高岭土有限公司系上述楼房的房屋所有权人。2009年6月2日，原告（甲方）与第三人张龙江（乙方）签订壹份《外贸大厦租赁合同》，合同约定乙方承租甲方位于龙岩市新罗区南城登高中路3号的外贸大厦整栋大楼（共8层）及院内停车场，房产建筑面积6109平方米。租赁期限10年，即从移交“外贸大厦”之日起10年。第1年至第4年的月租金21万元；第5、6、7年的月租金按第4年月租金的1.1倍收取（月租金23.1万元）；第8、9、10年的月租金按第7年月租金的1.1倍收取（月租金25.41万元）。租金按季度收取。承租方在签订本合同前应向出租方一次性交纳租赁履约保证金50万元和第一季度的租金。经出租方同意，承租方可将房产转租给他人，本合同条款对第三方继续有效。出租方应于签订本合同之日起60天内按约将外贸大厦交给承租方使用。承租方未按时交纳租金，出租方按所欠租金的1%按日加收违约金，拖欠租金超过1个月的，出租方有权终止本合同并收回大厦，履约保证金不予退还，承租方投入的装修费用出租方不予折价补偿，造成的损失概由承租方负责。合同自签订之日起生效。原告及第三人张龙江均在上述合同中签字（捺手印）、盖章。2009年6月3日，第三人张龙江向原告支付了履约保证金50万元。2013年4月6日，原告（甲方）与第三人张龙江（乙方）又订立壹份《外贸大厦租赁合同补充协议》，协议约定租金按月收取，乙方应在每月15日前向甲方一次性缴交该月租金。若乙方未能按补充协议的时间和金额向甲方支付租金，乙方以所欠租金为基数按每日0.5%的比例向甲方支付违约金；若乙方拖欠租金超过30日的，甲方有权通知乙方解除租赁合同，收回大厦并且不予退回乙方缴交的履约保证金，乙方投入的装修等费用甲方不予补偿。本补充协议内容与2009年6月2日签订的《外贸大厦租赁合同》的内容不一致的，以本补充协议为准，本补充协议与原《外贸大厦租赁合同》具有同等的法律效力。协议自双方签字或盖章之日起生效。原告及第三人张龙江均在上述补充协议中签字（捺手印）、盖章。上述合同及补充协议订立后，第三人张龙江向原告支付了截至2013年8月31日的租金，其余租金至今未付。2013年10月20日，原告在《闽西日报》上刊登壹份“解除合同通知书”，其上载明：“张龙江先生：鉴于你单方违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，从2013年10月20日起，我司解除你与我方签订的《外贸大厦租赁合同》及其补充协议，并请你于2013年10月30日前到我司办理解除合同后的相关手续。龙岩高岭土有限公司2013年10月20日。”2014年1月9日，原告以第三人陈铁军违约为由诉至龙岩市中级人民法院，请求判令：1、解除原告与第三人之间签订的《外贸大厦租赁合同》及其补充协议，并返还整幢外贸大厦；2、第三人支付原告从2013年9月1日至2013年10月20日止的租金385000元，并支付该款从2013年10月20日起至付清所欠租金之日，按每日0.5%的比例计算的逾期付款违约金；3、原告没收第三人已付的房屋租赁履约保证金500000元。2014年6月13日，龙岩市中级人民法院作出（2014）岩民初字第38号民事判决，支持了原告的全部诉讼请求。2014年9月25日，前述民事判决发生了法律效力。双方当事人现就被告承租的坐落于龙岩市新罗区登高中路3号外贸大厦一层1间店铺是否应予返还以及被告是否应支付原告从2013年10月20日至前述店铺返还之日止，按7000元／月计算的房屋占用费各执一词，故而成讼。
另查明，2013年7月1日，第三人张龙江（甲方）与被告陈铁军（乙方）签订壹份《登高路店面租赁合同》，合同约定乙方向甲方承租的店面位于龙岩市登高中路外贸大厦1层，租赁期限从2013年7月1日至2018年6月30日，每月租金7000元，按季缴纳。从2015年7月1日起至2018年6月30日甲方有权按涨幅每年10%递增。乙方应于每季度的每月5日前付给甲方房租，逾期未交付的按每日的0.6‰计付违约金，连续二个月未按时交付租金的，甲方有权终止该店面的租赁合同。第三人张龙江与被告陈铁军均在上述合同中签字并捺手印。合同订立后，被告陈铁军即开始使用上述店铺并向第三人缴纳了从2013年7月1日至2013年12月31日止的店租。2013年11月6日，原告向被告陈铁军发出一份函，主要内容为由于第三人张龙江拖欠龙岩高岭土有限公司租金已逾30日，构成违约。龙岩高岭土有限公司已登报通知张龙江解除合同。为保障各次承租户的利益，请你方与龙岩高岭土有限公司重新签订租赁合同或于2013年11月15日前自行搬出外贸大厦。
又查明，原告龙岩高岭土有限公司对第三人张龙江将龙岩市新罗区登高中路3号外贸大厦1层1间店铺转租给被告陈铁军无异议。2009年9月8日，原告出具壹份委托书，其上载明：“本公司委托张龙江管理位于龙岩市新罗区南城登高中路3号的房产事宜。龙岩高岭土有限公司（印章）。”2014年4月9日，案外人龙岩工贸发展集团有限公司（甲方，下称工贸公司）与被告陈铁军（乙方）就本案的讼争店铺签订一份《外贸大厦店铺租赁合同》，合同约定租赁期限5年，自2014年1月1日至2018年12月31日（之前与高岭土公司等因该店铺租赁关系产生的租金截至2013年12月31日）。月租金7000元，租金每两年调整一次，调整幅度视市场行情再定。此外，合同双方还就解除情形、违约责任、免责条件等事宜作出了约定。合同订立后，被告陈铁军向工贸公司缴纳了从2014年4月1日至2014年12月31日止的租金（7000元／月×9个月）。2014年4月29日，坐落于龙岩市新罗区南城登高中路3号1幢、4幢楼房（即本案讼争房屋）办理了产权变更登记手续，案外人工贸公司是前述房屋的所有权人。2015年1月12日，案外人工贸公司向法院出具壹份《情况说明》，其上载明工贸公司同意从2013年10月20日原告与张龙江解除租赁合同之日起至陈铁军等租户向工贸公司交纳租金之日止，由原告收取陈铁军等租户应当承担的外贸大厦房屋占用使用费。
诉讼中，原告龙岩高岭土有限公司将诉讼请求变更为请求判令被告陈铁军支付从2013年10月20日至2014年3月31日止，按7000元／月计算的房屋占用费37333元。针对原告变更后的前述诉请，被告陈铁军同意支付从2014年1月1日至2014年3月31日止，按7000元／月计算的租金21000元，其余诉请应予以驳回。
原审判决认为，原告龙岩高岭土有限公司与第三人张龙江签订的《外贸大厦租赁合同》、《外贸大厦租赁合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律与行政法规，合法有效，应受法律保护。租赁期间，第三人张龙江将本案讼争店铺转租给被告陈铁军，双方并订立了一份《登高路店面租赁合同》，对此原告亦无异议。因此，前述《登高路店面租赁合同》亦合法有效，对第三人及被告均具有法律约束力。承租期间，被告依约向第三人足额交纳了从2013年7月1日至2013年12月31日的租金，该期间被告应承担的交租义务已因履行而消灭。原告与第三人之间的租赁关系在2014年6月13日经人民法院判决解除并于同年9月25日发生法律效力。对此情形，被告事先无法预见且其向第三人缴纳2013年10月20日至12月31日期间的租金系履约行为并无不当。原告诉请被告支付2013年10月20日至12月31日期间的房屋占用费，缺乏事实与法律依据，不予支持，该期间的房屋占用费，原告可依照解约后的法律后果另行向第三人张龙江主张。诉讼中，被告同意向原告支付2014年1月1日至2014年3月31日期间，按7000元／月计算的租金共计21000元，系其对自身民事权利的处分，并无违反法律规定，予以准许。第三人张龙江经法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告陈铁军应于本判决生效之日起十日内支付原告龙岩高岭土有限公司从2014年1月1日至2014年3月31日止，按7000元／月计算的租金共计21000元。二、驳回原告龙岩高岭土有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费300元，由原告龙岩高岭土有限公司负担130元，被告陈铁军负担170元。
宣判后，原审原告龙岩高岭土有限公司不服，向本院提起上诉。
上诉人龙岩高岭土有限公司上诉称，一、根据龙岩市中级人民法院（2014）岩民初字第38号民事判决，上诉人与张龙江签订的《外贸大厦租赁合同》《外贸大厦租赁补充协议》已经于2013年10月20日解除。上诉人与第三人张龙江的租赁关系已经解除，而承租人张龙江的转租权也归于消灭，而被上诉人对上诉人所有的租赁房屋转为无权占有，被上诉人继续占有、使用外贸大厦的店铺构成侵犯上诉人的物权（所有权）。根据《物权法》第三十七条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，上诉人请求作为次承租人的被上诉人支付每月7000元的标准支付从2013年10月20日至2014年3月31日实际返还店铺之日的逾期腾房占有使用费37333元，符合法律规定。至于被上诉人交给张龙江的房租租金问题，根据合同相对性原则，其可以依据与第三人张龙江所签合同，另择途径解决。综上，一审适用法律错误，上诉人的上诉有事实和法律依据，请求支持上诉人的上诉请求：1、撤销原判；2、依法改判被上诉人支付从2013年10月20日至2014年3月31日，按每月7000元的标准计算的逾期腾房占有使用费37333元；3、由被上诉人承担一审、二审费用。
被上诉人陈铁军答辩称，其答辩意见与一审答辩意见一致。请求：驳回上诉，维持原判。
经审理查明，上诉人对一审认定的“陈铁军有向第三人缴纳从2013年7月1日至2013年12月31日的店租”有异议，上诉人认为如果被上诉人有向张龙江缴纳租金，那么应当提供缴纳租金的凭据。上诉人对一审查明认定的其余事实无异议。被上诉人对一审查明认定的事实无异议。本院对双方当事人没有异议的事实予以确认。
二审诉讼中，上诉人与被上诉人均未向本院提供新的证据。
本院认为，本案争议的焦点在于被上诉人陈铁军应否支付从2013年10月20日至2013年12月31日的逾期腾房占有使用费给上诉人龙岩高岭土有限公司。被上诉人陈铁军作为讼争店铺的次承租人，是与第三人张龙江签订《登高路店面租赁合同》，其合同相对人为张龙江，而上诉人龙岩高岭土有限公司通过发函形式通知次承租人陈铁军外贸大厦租赁合同解除是在2013年11月6日，经庭审调查，被上诉人陈铁军陈述其于合同关系解除前的2013年10月5日其已经按照《登高路店面租赁合同》的约定于每季度后的每月5日缴纳了2013年10月、11月、12月（第四季度）的店面租金给第三人张龙江，上诉人虽提出异议，但未提供充分证据予以反驳，本院不予采信。作为被上诉人，其无法预见整个外贸大厦的合同被解除而其系于合同解除前向第三人张龙江缴纳了第四季度的店面租金，其不存在过错，更不是知道合同被解除而拒不腾店面，其系在缴纳了租金的情况下继续使用店面。故上诉人依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”之规定来主张2013年10月20日至2013年12月31日期间的逾期腾房占有使用费无事实依据，本院不予支持。对于上诉人的损失，其可以依解约后的法律后果另行向原审第三人张龙江主张。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人龙岩高岭土有限公司负担。一审案件受理费按照一审判决计收。
本判决为终审判决。
审 判 长 傅胜荣
审 判 员 陈水柏
代理审判员 陈聪聪
二〇一五年九月二十八日
书 记 员 许顺增
附：主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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