浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0782民初20165号原告：黄桂兴，男，1949年8月14日出生，汉族。原告：韦荷香，女，1952年9月23日出生，汉族。原告：黄贞芳，女，1976年1月9日出生，汉族。委托诉讼代理人：陈华军、余进，浙江商城天马律师事务所律师。被告：丁小军，男，1969年1月1日出生，汉族.委托诉讼代理人：季雪颖，浙江绣湖律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄晓华，浙江绣湖律师事务所实习律师。原告黄桂兴、韦荷香、黄贞芳诉被告丁小军农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月27日立案受理后，依法由审判员金银花适用简易程序，于2018年1月16日公开开庭进行了审理。原告黄桂兴、韦荷香及其委托诉讼代理人陈华军，被告丁小军及其委托诉讼代理人季雪颖、黄晓华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄桂兴、韦荷香、黄贞芳诉称，2003年6月26日，原告黄桂兴、韦荷香与被告丁小军因民间借贷纠纷（实为农村宅基地买卖），在原告黄贞芳并不知情的情况下达成执行和解协议，约定原告黄桂兴、韦荷香用与原告黄贞芳共有的宗塘新村xx幢x间半4层半（占地90平方米，现为宗塘一区xx幢1号）用于抵偿（2002）义民初字第3748号民事判决书确定的债务。原告认为共有的财产权利未经其他共有人同意转让的行为应当认定为无效，更何况争议的房屋占地系农村集体土地使用权。根据法律规定，农村集体土地使用权不得向集体经济组织成员以外的其他人进行转让，很明显被告丁小军并非宗塘村集体组织成员，因此，转让行为无效。现要求确认原、被告于2003年6月26日签订的执行和解协议书无效；判令被告返还位于半，占地90平方米的房地产（现地址改为宗塘一区85幢1号），原告黄桂兴、韦荷香愿意按过错程度赔偿被告实际损失（以评估为准）。原告为证明其诉讼主张，向本院提供如下证据：一、农村私人建房用地审批呈报表一份，证明位于产是以黄桂兴、韦荷香、黄珍芳名义审批取得的。二、民事判决书（档案件）、执行和解协议（复印件）各一份，证明原被告以借贷为名，实际是农村集体宅基地买卖的事实。三、证明一份，证明审批表内黄珍芳与原告黄贞芳系同一人。对上述证据，被告质证认为：对证据1真实性、关联性没有异议，但从该封面中间的有一行义乡(镇）拆字2001第979号这里的拆字用手写的方式改成了“改”字，可以证明涉案地是旧村改造重新落实安排的宅基地。对证据2真实性，关联性没有异议，但是对证明对象有异议，起先就是借款，起诉后由于黄桂兴，韦荷香无力偿还借款，两原告以旧村改造的平方自愿抵偿26万元借款。对证据三证明的事实没有异议，但是对证据形式存在瑕疵，该证明上没有经办人的签名和联系方式。被告丁小军辩称：2000年4月29日原告黄桂兴，韦荷香向答辩人借款26万元，约定于2002年4月30日之前归还。无果成讼，判决生效后，答辩人在法定期限内向法院申请强制执行，截止至2003年6月26日，本金、利息合计人民币266787元。原告黄桂兴，韦荷香自愿将旧村改造行政审批所得的2间半占地90平方米的土地使用权即宅基地以折价266787元的价格归答辩人所有，该民间借贷案件实体纠纷即约定履行完毕。涉案宅基地上建房费用由答辩人自行承担。签订该抵偿和解协议后，答辩人便出资在涉案土地上新建了涉案房屋，约从2003年的6、7月份开始建造，约于2004年的3、4月份完工。答辩人完成涉案房屋的建造后首先是出租，2009年开始自己重新装修，2010年元旦后自己居住使用至今，这是前后邻居都知道的公开事实。2003年6月26日签订涉案的执行和解协议书时，原告黄贞芳已成年出嫁，当时原告黄桂兴，韦荷香也没有说明涉案宅基地系三人名义审批的，也没有说黄贞芳系审批宅基地的在册人口，对该事实答辩人并不知情。原告黄贞芳如果真有份额，父母处分涉案权利损害到其合法权益，黄贞芳可以作为权利人另案向其父母提起侵权的赔偿之诉。答辩人取得涉案权利是善意的，也没有过错。答辩人按约取得涉案宅基地后并在涉案宅基地上出资建筑了两间半四层半房产并一直出租和居住使用，前后已经15年时间，房子是大宗财产，不是小件家具，黄贞芳不知情不符合生活常理，无法做出合理的解释。黄贞芳诉称不知情，无非是诉讼技巧。涉案的宅基地属于旧村改造，原告方也是认可的。其向法院提供的农村私人建房用地审批呈报表更直接证明涉案宗地是旧村改造重新落实安排的宅基地。在原告黄桂兴，韦荷香与答辩人签订执行和解协议书，答辩人在涉案宗地上新建房屋时，涉案土地使用权即已交付或者说已经转移给了答辩人。双方签订的执行和解协议是当事人真实意思表示，内容并没有损害国家、集体利益或规避法律的行为，应认定为合法有效。原告的两个诉讼请求于法无据，请求法庭根据查明的事实依法判决驳回原告的诉讼请求。经审理查明：被告丁小军系非农户籍。2001年9月26日，义乌市土地管理局审批同意江东街道宗塘村村民黄桂兴、韦荷香、黄贞芳农村私人建房建设用地90平方米。黄桂兴、韦荷香曾向丁小军借款26万元，丁小军曾于2002年6月3日诉来本院，本院于2002年7月11日作出（2002）义民初字第3748号民事判决书一份，判决黄桂兴、韦荷香于判决生效后十日内归还丁小军借款26万元及相应利息。2003年6月26日，黄桂兴、韦荷香与丁小军签订《执行和解协议》一份，约定黄桂兴、韦荷香将其所有的坐落于江东街道宗塘新村21幢2间半四层半（占地面积90平方米）房产折价人民币266481元归丁小军所有（黄桂兴、韦荷香的建房资金已由双方另行达成协议，并已全部履行完毕），黄桂兴、韦荷香的该房产归丁小军所有后，（2002）义民初字第3748号民事判决书确定的义务即履行完毕。另查明，原告的相关旧房在旧村改造时已被拆除，被告自行出资建成二间半四层半房屋并使用至今。该房现址为宗塘一区85幢1号。现原告以共有财产权利未经其他共有人同意转让及村集体土地使用权是不能在村集体成员之外的人之间转让，原、被告之间的转让行为违反了法律规定，应属无效为由提起本案之诉。本院认为：本案争议有：一、2003年6月26日原告黄桂兴、韦荷香与被告丁小军签订《执行和解协议书》的效力；二、如《执行和解协议书》无效，原告要求被告立即返还宗塘一区xx幢1号房地产的诉讼请求是否应当支持。对于争议一，原告与被告签订的《执行和解协议书》实质上转让的标的是旧村改造过程中农村建房用地。根据合同法规定，如果合同违反法律、行政法规的强制性规定，应当确认无效。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条和第六十三条的规定，除兴办乡镇企业和村民建设住宅，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的，必须依法申请使用国有土地。农民集体所有的土地使用权不得出让、转让、或者出租用于非农业建设。国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中进一步明确：农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅。本案中，被告系城市居民，所受让的土地使用权系集体土地使用权，因此上述《执行和解协议书》无效。原告对此诉求有理，予以支持。对于争议二，根据无效合同的处理原则，因无效合同取得的财产应当返还，买卖合同作为双务合同，这里的“返还”是相互返还，且原则上应当同时履行。本案中，出卖方未返还买房款，更未对被告在受让土地上出资建造的房屋支付对价及赔偿其他损失的情况下，要求返还房地产，属于起诉不适时，故本院对原告要求被告返还宗塘一区85幢1号房地产的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条的规定,判决如下:一、2003年6月26日原告黄桂兴、韦荷香与被告丁小军签订《执行和解协议书》无效；二、驳回原告黄桂兴、韦荷香、黄贞芳的其他诉讼请求。案件受理费11400元，由原告黄桂兴、韦荷香、黄贞芳负担5700元，被告丁小军负担5700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 员 金银花二〇一八年三月二十三日代书记员 张艳琳?????3?