江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏07民终767号
上诉人（原审被告）：连云港市明珠开君国际酒店有限公司。
法定代表人：尚开军，该公司董事长。
委托诉讼代理人：戴徽、顾倩，江苏蓝昊律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：冯素琴。
委托诉讼代理人：池小水、王可欣，江苏明智达律师事务所律师。
上诉人连云港市明珠开君国际酒店有限公司（以下简称明珠开君公司）因与被上诉人冯素琴财产损害赔偿一案，不服连云港市连云区人民法院（2017）苏0703民初3788号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组织合议庭，于2018年4月4日公开开庭对本案进行了审理。上诉人明珠开君公司的委托诉讼代理人戴徽，被上诉人冯素琴的委托诉讼代理人王可欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
明珠开君公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，上诉费用由冯素琴承担。事实和理由：1.总表名下的水电费用是上诉人提前购买所得，上诉人有权支配该水电的用途，一审判决强制上诉人供应水电侵犯了其合法产权。2.上诉人与被上诉人之间没有合同关系，没有义务供应水电。东盛房地产综合开发有限公司作为房屋的出售方，有义务提供水电设施符合使用标准的房屋。3.一审判决5%的损失不当，上诉人没有侵权行为，在主观上不存在过错，不给被上诉人使用水电是正当行使自己的所有权。一审判决被上诉人的损失没有依据，原购房款8%的回报率是在上诉人拥有房屋的前提下，现房屋已被被上诉人收回，上诉人承担损失明显不当。
冯素琴辩称：1、被上诉人是涉案房屋合法所有权人，总的电表属于全体业主共有，无论上诉人与被上诉人之间是否存在合同关系，被上诉人作为业主都有对水电使用的权利。2、由于本案电表存在特殊性，导致被上诉人在事实上不能独立地向供电部门缴纳电费，但涉案房屋已经安装了独立的水表、电表，具备了与上诉人单独结算的条件，在一审过程中双方也商讨了预交水电费的问题，但上诉人要求被上诉人缴纳100000元水电费押金完全属于为难被上诉人。3、上诉人通过控制水电总开关对被上诉人房屋断水断电，直接导致被上诉人无法使用房屋，一审判决支持相关损失是正确的。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
冯素琴向一审法院起诉请求：1.判令明珠开君公司赔偿其自2016年8月18日起至实际恢复水电之日止按购房款总额8%每年标准计算的损失；2.停止侵权，恢复水电；3.诉讼费用由明珠开君公司承担。
一审法院认定事实：冯素琴系涉案位于连云区房屋的所有权人。冯素琴（委托方）与连云港明珠大酒店（受托方）就冯素琴购买的位于海棠路与中山路交叉口的“东盛国际酒店”之产权单元物业委托经营事宜签订了《东盛国际酒店委托经营协议》，协议约定，冯素琴购买的“东盛大厦东盛国际酒店”1212室（房屋总价507745元，建筑面积80.98㎡）由甲方明珠大酒店代为经营管理，委托经营期限为十年，委托经营期限从“东盛大厦东盛国际酒店”全部交付使用后正式开业之日算起。若超过2006年8月18日仍未开始，则从2006年8月18日起算正式委托经营期开始，甲方从该日起给付乙方委托经营回报（乙方按时交清购房过程中的所有应付款为给付委托经营回报的前提条件）。……有关十年后乙方对自己的产权式物业单元是自营还是继续续约委托，将由业主委员会投票决定，或者在十年委托经营期届满，乙方可以选择以原售价售出，甲方及东盛房开负责回购。……委托经营回报金额：前五年为乙方购买该产权式单元物业房款总金额7%（其中6%为折旧费用，1%为委托经营收益）的年均委托经营回报款，计35542元；后五年为乙方购买该产权式单元物业房款总金额8%（其中6%为折旧费用，2%为委托经营收益）的年均委托经营回报款，计40620元。合同另对经营管理权、改装修或增扩及出售等事项进行了约定。明珠大酒店及冯素琴分别在协议的甲方、乙方处盖章、签名，东盛公司作为担保方在协议上盖章。上述合同签订后，涉案房屋一直由明珠开君公司经营，并按合同约定向冯素琴支付回报款。
2016年9月24日，包括冯素琴在内的部分业主就明珠开君公司各业主独立产权酒店用房事宜向明珠开君公司发函，协商租赁房屋到期后房屋的续租、回购或收房事宜。针对部分业主的发函，明珠开君公司于2016年9月27日向2016年9月24日发函的业主回函，函件内容为：“我司与贵方于2006年签订的《东盛国际酒店委托经营协议》，在协议约定的履行期满前后，我司多次与众多业主进行协商，经过几轮的协商，初步达成相关意向。再结合贵方提出的方案，回函如下：1、关于续租……2、关于回购……3、关于收房自用。（1）2016年9月26日开始签订收房协议。（2）办理好以下手续：核对楼层和房号；交纳物业管理费、水电保证金等相关费用；物品交接清单；签订门面三包及公共区域管理制度。（3）我司在房屋交付贵方时，会将房屋的水电分户完成。（4）从2016年8月18日至房屋交付完成之日止，酒店按5%年回报率（即总房款的5%计算）给付此期间的回报款。（5）自贵方签订收房自营协议之日起二十个工作日内交房完毕，如因贵方原因造成在上述期限内未完成交房，则回报款只计算至贵方签订自营协议之日起二十个工作日止。……”。
2016年10月3日，冯素琴收回涉案1212号房屋自用。10月4日，明珠开君公司对涉案房屋采取断水断电措施至今，双方就涉案房屋的供水供电问题协商未达成一致意见。
一审法院另查明,1.明珠万豪酒店于2013年5月24日更名为江苏开君国际酒店有限公司。2014年5月12日，江苏开君国际酒店有限公司又更名为明珠开君公司。明珠开君公司的法定代表人为尚开军。
2.明珠开君公司的经营用电及用水均系采取先付费后使用的方式，涉案房屋所在商业楼的总电表及总水表户名均为明珠开君公司。冯素琴收回房屋后，涉案房屋已由连云港东盛房地产综合开发有限公司完成水电的分户安装，已经符合分户供水供电的条件。涉案房屋水电控制开关在该层走廊的控制间内的电表箱中，电表箱由明珠开君公司控制，冯素琴不能自行开关水电。
3.案外人杨春山、冯晓芹系涉案东盛大厦1313号房屋的业主，其于2017年4月5日向一审法院提起诉讼，请求判令明珠开君公司恢复其房屋的供水、供电，并赔偿自2016年8月18日至2017年3月3日的损失共计13542.81元。该院于2017年9月30日作出（2017）苏0703民初1347号民事判决，判决明珠开君公司停止对上述1313号房屋的水表、电表的控制关闭行为，恢复原状，并赔偿杨春山、冯晓芹损失6487.70元。明珠开君公司对上述判决不服，向连云港市中级人民法院提起上诉，市中院于2017年12月22日作出（2017）苏07民终4512号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。在该案审理中，就杨春山、冯晓芹能否就其所有的涉案房屋单独开户，直接向连云港市自来水有限责任公司连云供水分公司（以下简称连云供水分公司）及国网江苏省电力公司连云港供电公司（以下简称连云港供电公司）缴纳水电费，以及如目前单独开户收费不具有可行性，涉案房屋在开发设计时是否均不能单独开设水电费的缴纳账户，一审法院函询了上述两公司，连云供水分公司回复称，涉案房屋位处30层高商业楼，该楼供水模式为总表模式。现场不具备另行单独安装增压设施及供水管线位置，涉案房屋单独开户无法实施。商业楼盘是否安装一户一表计量到户，由开发建设单位自行提出，并在设计初期预留供水管线、泵房及其它供水附属设施的安装位置，否则只能按总表供水模式设计安装。连云港供电公司函复称，原告个体暂时不能单独办理新装接电并直接缴费业务。明珠开君公司（用户电号：4200058735）为高压专变用户，用电现场已存在一个供电点，无法再为其他用户从公用变压器供入电源。若确需申请独立建户用电，方法为：全体业主同意改造后，提交一户一表改造申请，将原有专用变压器供电模式变更为公用变压器供电，改造所需的费用由业主自行分摊解决。供电公司根据用电申请确定改造方案，由开发单位或业主委员会自行委托具有承装资质的施工单位按照供电方案改造后，递交竣工验收申请，由供电公司参与验收合格后分户装表。
一审法院认为，本案的争议焦点为：一、明珠开君公司是否对涉案房屋进行了断水断电，其有无义务恢复该房屋的供水供电；二、冯素琴主张按委托经营协议确定的回报款金额赔偿损失有无事实和法律依据。
关于争议焦点一，房屋所有权人在法律规定的范围内，对其所有的房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。因双方对于涉案房屋回购及续签委托协议等事项未达成一致，冯素琴已收回房屋，收回房屋时水电正常，但第二日开始该房屋的水电不能正常使用，而水电开关的闸门由明珠开君公司控制，冯素琴不能自行开关，故冯素琴主张明珠开君公司对其房屋进行断水断电有事实依据，依法予以确认。虽涉案房屋所在的明珠开君酒店大楼的水电户名为明珠开君公司，但作为涉案房屋所有权人，冯素琴有权享有用水用电的权利，目前涉案房屋的水电无法办理单独开户、并直接缴费业务。涉案房屋已由连云港东盛房地产综合开发有限公司完成水电的分户安装，已经符合分户供水供电的条件。但明珠开君公司将冯素琴已分户安装的水表、电表控制关闭，使其无法正常使用，造成相应经济损失，明珠开君公司的侵害行为与冯素琴的损害结果之间存在直接因果关系，应停止侵害、恢复原状，并对冯素琴所受损失予以赔偿。考虑到涉案房屋无法单独缴纳水电费，明珠开君公司可就涉案房屋的水费、电费事宜向冯素琴另行主张。
关于争议焦点二，明珠开君公司自2016年10月4日起对涉案房屋实施了断水断电行为，应对冯素琴造成的实际损失承担赔偿责任。冯素琴主张从2016年8月18日起按购房款的8%计算年租金的方式计算损失，鉴于冯素琴已收回房屋自用，而按购房款总额8%计算回报款是对涉案独立产权公寓统一经营产生的总收益进行核算的基础上得出的，单个房屋很难实现整体经营，经营收益与整体经营必然存在差异，故其要求明珠开君公司按照购房款总额8%来计算其损失事实依据不足。但冯素琴对涉案房屋的可得利益损失客观存在，根据涉案房屋的经营性用房性质，酌定损失按照涉案房屋原购房款总额的5%（即507745元×5%=25387.25元）计算年损失。损失计算期间应自明珠开君公司实施侵害行为之日即2016年10月4日起计算至停止侵害，恢复水电之日止。
综上，一审法院依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：连云港市明珠开君国际酒店有限公司于判决发生法律效力之日起十日内停止对原告冯素琴所有的位于连云区房屋的水表、电表的控制关闭行为，恢复该房屋的供水、供电，并赔偿冯素琴自2016年10月4日起至实际恢复水、电之日止按25387.25元/年标准计算的损失。如未按本判决指定的期间履行给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元，由连云港市明珠开君国际酒店有限公司负担（因冯素琴已预交，连云港市明珠开君国际酒店有限公司于支付上述赔偿款时将该款项一并支付冯素琴）。
二审中，当事人未提交新证据。经本院审理查明，一审判决认定的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，根据二审期间双方当事人的诉辨主张，本案争议焦点为：1.明珠开君公司是否有向冯素琴提供水电使用便利的义务?2.明珠开君公司是否存在对冯素琴的侵权行为？一审法院按购房款5%的标准计算年赔偿金是否适当？
关于明珠开君公司有无提供水电使用便利的义务争议。本院认为，《中华人民共和国物权法》规定：不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系；不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。上述法律规定不仅明确了相邻关系人处理相邻关系的基本原则，而且还具体到用水的相邻关系处理。本案中，明珠开君公司与冯素琴作为不动产的相邻权利人，负有依法相互提供必要便利的义务，冯素琴作为涉案房屋的所有权人，在该房屋委托经营合同到期，收回该房屋后，有权享有用水用电的权利。现因双方所使用的房屋水电均不能各自独立设立用表户头，故拥有独立用表户头的明珠开君公司应当为不拥有独立用表户头的冯素琴提供水电使用上的便利，冯素琴亦应合理使用并支付费用。
关于明珠开君公司是否存在对冯素琴的侵权行为以及按购房款5%的标准计算年赔偿金是否妥当的争议。本院认为，《中华人民共和国物权法》规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案中，目前涉案房屋的水电已经完成分户安装，但是明珠开君公司关闭水电供应，致使冯素琴无法正常使用房屋，从而造成一定的损失。因此，一审判决认定明珠开君公司应当恢复水电供应，并赔偿损失符合法律规定。对于明珠开君公司上诉提出一审判决计算的损失数额没有依据的主张，因损失客观存在，一审判决结合涉案房屋的性质等情况，酌定按照原购房款的5%计算年损失的方式予以确定损失金额并无不当。
综上所述，明珠开君公司的上诉请求不能成立，本院依法不予支持；一审判决认定的基本事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费400元，由上诉人连云港市明珠开君国际酒店有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周文博
审 判 员 谢善娟
审 判 员 刘井鑫
二〇一八年五月七日
法官助理 陈其庆
书 记 员 孙海荣
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。