长春市南关区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民初字第3209号
原告：董秋萍，女，1974年8月17日生，汉族，无职业，住江苏省盐城市盐都区。
委托代理人：尚伟，吉林盛冠律师事务所律师。
被告：长春市永德源商贸有限公司，住所长春市南关区东岭大街20号2楼201室。
法定代表人：宋宝泉，总经理。
委托代理人：童欣，吉林淳泽律师事务所律师。
第三人：涂军，男，1975年2月10日生，汉族，无职业，住长春市朝阳区。
委托代理人：陈晓慧，吉林开晟律师事务所律师。
原告董秋萍诉长春市永德源商贸有限公司及第三人涂军房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告委托代理人尚伟、被告委托代理人童欣、第三人委托代理人陈晓慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告董秋萍诉称：原告2015年4月3日，原告与被告签订《长春市房屋转让合同》两份，约定原告将位于长春市南关区东岭大街20号，建筑面积为1313平方米的车间及建筑面积为119.37平方米的锅炉房分别转让给被告，两份合同转让价格合计为人民币515万元，其中车间转让价款为480万元，锅炉房转让价款为35万元。并约定乙方（被告）于2015年4月3日之前一次性将购房款支付给甲方（原告），甲方（原告）于2015年4月3日前将上述房屋交付乙方（被告），并协助办理更名过户手续。同时合同第六条违约责任条款第3项约定“乙方违约，乙方将房屋退还给甲方”。合同签订后，原告积极协助被告更名过户，被告于2015年6月10日取得此两处房屋的产权证，而被告却以各种理由拖延付款，至今仍分文未付，原告催要未果。故诉至法院，请求判令：1、解除原、被告双方于2015年4月3日签订的两份《长春市房屋转让合同》；2、被告返还原告登记在其名下的位于长春市南关区东岭大街20号，产权证号为：长房权字第201506100337（丘地号：3-42/120-1080），建筑面积为1313平方米的车间及长房权字第201506100336（3-42/120-1070），建筑面积为119.37平方米锅炉房的所有权，并更名过户至原告名下，房屋更名费用由被告承担（房价款为515万元）；3、本案诉讼费用、财产保全费用及其他费用由被告负担。
被告长春市永德源商贸有限公司辩称：1、被告与原告于2015年3月中旬已经口头约定，被告用受让的李玉伟的债权本息共计540余万元抵消全部购房款，不存在没有支付购房款问题；2、本案房屋买卖合同不具备解除条件，不应解除。在2015年12月15日，被告书面通知原告用受让的李玉伟债权抵消全部购房款，本案的房屋买卖合同在法院开庭前已履行完毕，实现了合同目的，根据合同法第91条第一款第三项规定，债务相互抵消的，合同的权利义务终止，到2015年12月17日，原告收到确认书之日，本案的房屋买卖合同的权利义务已经履行完毕，不存在解除问题，另外，被告已经将涉案房屋卖给涂军，从保护交易安全和公平的角度，本案房屋买卖合同不应解除。被告的诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。
第三人涂军述称：2015年9月10日,第三人与原告、被告诉签订了房屋及土地使用权转让合同，约定将原、被告坐落在长春市南关区东岭大街20号，产权证号为长房权字第201506100337、201502100336号，建筑面积分别为1313、119.37平方米的车间、锅炉房及相关的3437平方米土地使用权转让给第三人，签订合同三个工作日付定金210万元，向共管银行支付1000万，剩余500元待第三人取得产权证及土地使用权证后支付。合同第七条约定如房屋受到查封等限制，应向第三人支付本合同总价款30%的违约金。合同签订后，第三人按合同履行了义务，但房屋被查封。现原、被告拒不为第三人办理房屋产权及土地使有权登记，构成违约，请求人民法院判令原、被告履行2015年9月10日与第三人签订的《房屋及土地使用权转让合同》，为第三人办理房屋产权及土地使用权登记手续，并承担所有变更登记费用；判令原、被告向第三人支付违约金210万元及违约金513万元。
董秋萍辩称：第三人的请求与原告无关，是被告违约在先，没有交付房款，在第三人已经交付房款后，被告没有为第三人变更房屋，我方同意第三人的部分观点，即如果法院判决解除合同，原告同意与第三人履行房屋及土地使用权的转让。
长春市永德源商贸有限公司辩称：第三人的诉讼请求与本案无关，第三人与原、被告签订的合同中，口头约定在签订合同后50个工作日内，由被告办理更名过户手续，在期限届满前，原告已将涉案房屋进行了诉讼保全，导致被告不能向第三人履行更名过户的责任是由原告造成的，与被告无关，履行期限尚未期满。
经审理查明：2015年4月3日，原告董秋萍及其丈夫陆祟林通过公证委托案外人张莉与被告签订两份《长春市房屋转让合同》，约定原告将位于长春市南关区东岭大街20号，建筑面积为1313平方米的车间及建筑面积为119.37平方米的锅炉房分别转让给被告，两份合同转让价格分别为480万元及35万元；并约定原告于2015年4月3日之前，将上述房屋交付被告；被告于2015年4月3日前一次性将购房款支付给原告；同时合同第六条违约责任条款第3项约定“乙方违约，乙方将房屋退还给甲方”。2015年6月10日，原告将出卖给被告的两处房屋所有权变更登记至被告名下，所有权证号分别为长房权字第201506100336号及长房权字第2015061003**号。变更登记所产生的交税人为被告。庭审中原告提供其以被告为对象形成的《关于解除长春市房屋转让合同的通知》，主要内容为因被告未支付房屋转让款，原告无法实现合同目的要求解除转让合同退还房屋。被告否认收到上述通知。
另查明，2015年9月10日，原告董秋萍、案外人陆崇林（乙方）及被告长春市永德源商贸有限公司（甲方）与第三人涂军（丙方）自签订《房屋及土地使用权转让合同》，三方约定原告及陆崇林将位于长春市南关区东岭大街20号，土地使用权面积为3437平方米及附属建筑物转让给第三人，被告将位于长春市南关区东岭大街20号，所有权证号分别为长房权字第201506100336号及长房权字第2015061003**号房屋出卖给第三人,转让价款合计1710万元，合同签订后三个工作日内第三人向原告、陆崇林及被告支付210万元定金至甲乙共同指定的陆崇林中国建设银行账号内，1000万元支付至被告及第三人共管的中国建设银行宋宝泉账号内；余款500万元待第三人取得房屋产权证及土地使用权证当日支付；第三人支付定金210万元及将1000万元存在共管账户后两个工作日内，被告为第三人办理房屋产权变更登记；本合同签订后三日内，原告、陆崇林负责启动办理本合同标的房屋附属的3437平方米土地使用权至第三人名下；房屋产权变更登记、土地使用权变更登记费一切费用由原告及陆崇林承担；甲乙双方共同承诺在丙方将1000万元存入共管账户后，五十个工作日内保证丙方取得转让标的房屋产权证及土地使用权证。原告、陆崇林及被告拒不配合第三人办理产权及土地变更登记或逾期办理完成产权及土地使用权变更登记，每逾期一日向第三人支付已付款金额千分之一的的违约金，逾期十日的第三人在配合被告将房屋所有权恢复至被告名下时，合同解除，第三人有权单方面领取共管账户内钱款，原告、陆崇林向第三人支付本合同总价款30%的违约金；除此三方还约定了其他合同条款。2015年9月10日，第三人向陆崇林转入210万元，陆崇林于同日出具了《收条》。2015年9月11日，第三人向合同约定的共管账户支付转入了1000万元。2015年10月5日，第三人与案外人吕功华签订《长春市小型装饰装修工程施工合同》，将向原告、被告购买的房屋及受让的土地使用权发包给案外人吕功华装修施工。本院经原告申请，于2015年11月2日做出（2015）南民初字第3209号《民事裁定书》，查封了所有权证号分别为长房权字第201506100336号及长房权字第2015061003**号的房屋。
再查明，2014年10月28日，原告与其丈夫陆崇林与案外人李玉伟签订一份《个人保证借款合同》，双方约定原告董秋萍、陆崇林向李玉伟借款500万元，借款期限为30天，自2014年10月28日起至2014年11月26日止；借款利率为月息2%，不足30天按30天计算，逾期罚息还款按本息为基数，按借款期内利息的0.5倍计算利息，逾期利息按借款期内约定的利息计算；案外人吉林省汇丰担保有限公司作为保证人在借款合同中签字。2014年10月28日，原告、陆崇林向出借人李玉伟出具了500万元的《借据》。2014年10月28日，原告、陆崇林向出借人李玉伟出具了500万元的《收条》，证明收到了500万元借款。2015年12月15日，李玉伟与被告签订《债权转让确认书》，约定陆崇林、原告于2014年10月28向李玉伟的借款500万元债权本金及相关合同权利转让给被告，被告同意受让，转让价格为630万元，转让价款支付时间为2015年12月31日前；2015年12月15日，被告及李玉伟向原告董秋萍及陆崇林出具了《确认书》，内容为：二位于2014年10月28日向李玉伟借款500万元，李玉伟先生已将上述债权及相关合同权利转让给长春市永德源商贸有限公司，长春市永德源商贸有限公司根据与二位的约定，已用上述债权抵顶购买二位长春市南关区东岭大街20号两处房屋的全部购房款。现再次书面确认以上事实。2015年12月16日，李玉伟向原告及陆崇林发出三封EMS快件（其中两封对象为陆崇林），内件品名“李玉伟、永德源公司《确认书》”。2015年12月17日，EMS网站显示李玉伟向原告发生的EMS快件为“签收人：本人收”。李玉伟向陆崇林发出的EMS快件记载为“拒收”。
又查，董秋萍与陆崇林原系夫妻关系，双方已于2015年9月7日离婚。本案审理过程中，原、被告均认为三方所签订的《房屋及土地使用权转让合同》第七条第5款约定的违约金过高。
本院认为：原、被告及第三人间签订的《长春市房屋转让合同》、《房屋及土地使用权转让合同》系三方的真实意思表示，且未违反法律、法规禁止性规定，为合法有效的民事合同。双方应恪守合同约定，遵照全面履行各自之义务。被告应履行按照合同约定向原告交付购房款的义务。在原、被告及第三人签订《房屋及土地使用权转让合同》（2015年9月10日）时，原告还同意被告向第三人转让原告已出卖给被告的房屋，能够证明此时原告并不想解除与被告间房屋转让合同；虽然原告当庭称向被告出具解除《长春市房屋转让合同》通知书，在被告否认未收到的情况下，原告的证据不足以证明其主张，本院不予采信；原告出卖房屋的目的是收取转让价款，且被告通过债权抵销形式向原告支付了转让价款，债权转让人李玉伟当庭确认，虽被告以受让债权抵销欠付原告的房屋转让款存在逾期事实，但为了保护交易安全及关联权利人的权益，本院对原告主张解除《长春市房屋转让合同》的请求不予支持，原告可另案向被告主张逾期付款的违约损失。鉴于2016年3月9日第三人就本案提起诉讼之时，原告与被告尚未向第三人办理房屋所有权变更登记及土地使用权变更登记，本院作出查封裁定的日期为2015年11月2日，故原告存在违约行为，依法应向第三人承担违约责任，因原告申请查封，故应对被告未按期向第三人履行办理房屋所有权变更登记行为亦应承担违约责任；本案审理过程中，原、被告均认为上述违约金过高，故依法应予调整，按银行同期同类贷款利率计算，自2015年9月14日起至2015年9月22日止向第三人承担违约金；超过上述日期的违约损失因第三人未主张解除合同，本院不予保护。至于第三人主张的违约金标准一节，因该标准亦系以解除合同为前提适用，而本案中第三人未请求解除合同，故第三人的此项请求本案不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十九条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、驳回原告董秋萍的诉讼请求。
二、原告董秋萍、被告长春市永德源商贸有限公司于本判决生效后即将位于长春市南关区东岭大街20号，土地使用权面积为3437平方米的土地使用权、长房权字长房权字第201506100336号及长房权字第2015061003**号的房屋所有权变更登记至第三人涂军名下，变更登记所需要的一切税、费由原告董秋萍承担；
三、原告董秋萍于本判决生效后向第三人涂军支付违约金（12100000元为基数，按中国人民银行同期同类同期贷款利率计算9天利息×2）；
四、驳回第三人的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费110260元、保全费5000元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 刘 爽
代理审判员 曲 刚
人民陪审员 孙晓晶
二〇一六年七月二十六日
书 记 员 丁文怡