江西省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣民终26号
上诉人（原审原告）：南平市乾丰农业发展有限公司，住所地：福建省南平市延平区横排路148-152号1幢9店。
法定代表人：张开喜，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈光泽，北京大成（福州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：康杰，男，1967年8月4日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。
委托诉讼代理人：宋宇红，北京德恒（深圳）律师事务所律师。
原审第三人：萍乡市巨龙房地产开发有限公司，住所地：江西省萍乡市安源区八一街恒隆国际大厦1005-1007号。
法定代表人：苏家营，该公司董事长。
原审第三人：苏家营，男，1950年7月25日出生，汉族，住福建省古田县。
原审第三人：施仁淼，男，1967年7月13日出生，汉族，住福建省古田县。
上诉人南平市乾丰农业发展有限公司（以下简称乾丰公司）因与被上诉人康杰、原审第三人萍乡市巨龙房地产开发有限公司（以下简称巨龙公司）、苏家营、施仁淼案外人执行异议之诉一案，不服江西省萍乡市中级人民法院（2016）赣03民初1号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月12日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。乾丰公司的委托诉讼代理人陈光泽，康杰的委托诉讼代理人宋宇红到庭参加诉讼，巨龙公司、苏家营、施仁淼经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
乾丰公司上诉请求：1、撤销原判，改判支持乾丰公司一审的诉讼请求；2、本案的诉讼费用由康杰承担。乾丰公司上诉的事实和理由如下：一、一审判决认定事实不清。首先，乾丰公司一审中提交的证据，足以证明乾丰公司通过债权受让方式取得了对巨龙公司4500万元的债权，从债权转让到通知债务人，具备合法形式要件。其次，乾丰公司与巨龙公司签订的《商铺买卖合同》，是双方的真实意思表示，并经双方当庭确认，且在另一起案件中确认的内容与本案一致，多次经合同双方当事人确认，一审法院却未予认定。再次，乾丰公司提交的《司法鉴定意见书》及该鉴定意见所依据的巨龙公司账册，包含了债权债务的发生、转让、记账时间、抵销原因，并与乾丰公司所提交的债权债务转让凭证、《商铺买卖合同》所涉及的内容相一致，可以证明乾丰公司合法取得商铺并支付相关款项。且该鉴定内容在另案中已经多次经法庭调查，并无证据否认该鉴定内容，应以采纳。二、乾丰公司通过债权受让的方式取得了对第三人巨龙公司4500万元的债权，并与巨龙公司签订标的4500万元的《商铺买卖合同》，取得了涉案部分产权。由于备案需要，乾丰公司和巨龙公司另行签订了标的为2600万元的《商铺买卖合同》，在多起涉及到巨龙公司的案件中，乾丰公司与巨龙公司都明确表示2600万元的合同仅仅是备案需要，真实交易的是4500万元的合同，上述内容在巨龙公司的账册及有关司法鉴定意见中可以得到证实。综上，请求二审法院支持乾丰公司的上诉请求。
康杰答辩称，一、一审判决认定事实清楚。本案所涉萍乡绿荫广场人防工程商铺权利人为巨龙公司，巨龙公司对其享有使用权、管理权和收益权，乾丰公司不存在能够排除执行的条件。乾丰公司和巨龙公司就本案执行标的所涉商铺签订的成交金额为2600万元的《商铺买卖合同》已经萍乡市人防办备案，尚未取得人防工程使用权证。但该成交金额为2600万元的《商铺买卖合同》，因巨龙公司以明显不合理低价转让，被萍乡市中级人民法院作出的（2015）萍民二初字第54号民事判决书予以撤销，该判决已生效。本案所涉商铺由巨龙公司投资开发建设，巨龙公司对该商铺享有使用权、管理权和收益权，事实上商铺租金一直是由巨龙公司收取并管理使用，乾丰公司从未实际占有或使用案涉商铺。在江西省高级人民法院作出的（2015）赣民一终字第17号民事调解书中，巨龙公司同意法院将扣划的地下负二层每月10万元租金直接支付给康杰，这是其对自有财产权益的有权处分行为。二、一审判决适用法律正确。乾丰公司提供的证据无法证明其对本案所涉商铺享有足以排除强制执行的民事权益。1.乾丰公司在一审中所提交的与巨龙公司签订的成交金额为4500万元的《商铺买卖合同》，与其在2014年6月30日向萍乡市中级人民法院申请案外人执行异议时提交的成交金额为2600万元的《商铺买卖合同》除成交金额不一致外，合同其他内容完全一致。在此前乾丰公司与巨龙公司的房屋租赁合同纠纷案中，乾丰公司与巨龙公司均未提及4500万元的《商铺买卖合同》，直至康杰另案起诉乾丰公司及巨龙公司债权人撤销权诉讼之后，乾丰公司才向萍乡市中级人民法院提交了这份4500万元的《商铺买卖合同》。因此，康杰认为该份4500万元的《商铺买卖合同》是为了应对康杰提起的撤销权之讼才出现的合同，该合同既未登记备案，亦未实际履行，是巨龙公司为转移财产、逃避债务，与乾丰公司恶意串通后制定的虚假合同，不能作为定案证据。2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。早在康杰与巨龙公司的房屋租赁合同纠纷案中，萍乡市中级人民法院对巨龙公司名下财产进行保全查封时，已向萍乡市人防办确认案涉商铺人防工程使用权在巨龙公司名下。且其后在（2014）萍诉保字第40号案中，萍乡市中级人民法院再次向萍乡市人防办核实，乾丰公司并未就案涉商铺办理人防工程使用权证，案涉商铺的权利人一直为巨龙公司，乾丰公司仅通过前述不能作为定案证据的《商铺买卖合同》无法证明其系案涉商铺的权利人。3.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价值按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。乾丰公司在本案一审时提交的其与巨龙公司签订的4500万元的《商铺买卖合同》并未经过萍乡市人防办登记备案；乾丰公司也并没有实际占有该商铺；乾丰公司仅提供一份巨龙公司单方出具的《收据》，没有对应的转账凭证，亦无法证明该合同已经实际履行。而经萍乡市人防办登记备案的成交金额为2600万元的《商铺买卖合同》已被萍乡市中级人民法院作出的（2015）萍民二初字第54号民事判决书予以撤销。4．乾丰公司一审所提交的《司法鉴定意见书》所述内容片面、不真实，未对与本案相关的乾丰公司与巨龙公司商铺交易财务账目问题作出鉴定意见，不能作为定案依据。该份鉴定意见书为巨龙公司单方委托，鉴定人作出鉴定意见所依据的鉴定材料全部系巨龙公司单方制作的会计账目、银行交易明细及个人业务凭证、巨龙公司股东决议、债权转让通知、债权转让协议等材料，鉴定材料真实性无法确定。鉴定人出具的鉴定意见，仅仅是对巨龙公司所提供的其单方制作的会计账目进行了描述，对于乾丰公司与巨龙公司之间的债权债务关系来由、债务抵销是否真实等情况并未给出鉴定结论。鉴定意见书中未对巨龙公司单方制作的会计账目与其他鉴定材料之间的关联性，进行分析和鉴别，也未对乾丰公司是否实际支付4500万元等问题出具任何实质性的鉴定意见。因此，鉴定人依据巨龙公司单方制作的、真实性不确定、且有选择性的向鉴定人提交的鉴定材料得出的鉴定意见是片面、不真实的。三、在已生效的房屋租赁合同纠纷案（2015）赣民一终字第17号民事调解书和已生效的债权人撤销权纠纷案（2015）萍民二初字第54号民事判决书中，均已经确认巨龙公司为案涉商铺的权利人。综上，请求二审法院驳回乾丰公司的上诉请求，维持原判。
巨龙公司、苏家营、施仁淼未到庭，亦未提交书面答辩材料和新证据。
乾丰公司向一审法院起诉请求：1、终止对沃尔玛（中国）投资有限公司、沃尔玛（江西）商业零售有限公司萍乡绿茵广场分店的商铺租金的强制执行措施，并将已扣划的租金150万元（自2014年7月暂计算至2015年9月，实际应计算至判决解除强制措施生效日已扣划的金额）返还给乾丰公司。2、本案诉讼费由康杰承担。
一审法院查明，康杰与巨龙公司、苏家营、施仁淼房屋租赁合同纠纷一案，康杰于2014年6月18日向一审法院提出诉讼保全申请，一审法院依法裁定对巨龙公司应收取的沃尔玛（中国）投资有限公司、沃尔玛（江西）商业零售有限公司萍乡绿茵广场分店所租赁商铺的租金进行诉讼保全，要求二公司协助将巨龙公司所收取租金中每月提取10万元至一审法院账户（从2014年7月暂算至2015年9月已累计提取150万元）。2015年6月8日，康杰与巨龙公司达成调解协议，并由江西省高级人民法院作出（2015）赣民一终字第17号民事调解书，该调解书中康杰与巨龙公司、苏家营、施仁淼确认：调解协议生效后，第三人巨龙公司即同时向萍乡市中级人民法院出具申请书，同意法院将扣划的地下负二层每月10万元租金直接支付给康杰，该款项在最终结算时从巨龙公司应付的租金中扣除。2015年9月14日，康杰向一审法院申请强制执行，要求依据（2015）赣民一终字第17号民事调解书，将已扣留和提取的被执行人巨龙公司名下的绿茵广场地下二层沃尔玛店的租金支付给康杰。乾丰公司于2015年10月14日对该案执行标的提出书面异议，一审法院作出（2015）萍执异字第3号执行裁定书，驳回了乾丰公司的异议，乾丰公司遂向一审法院提起案外人执行异议之诉。
另查明，2014年2月15日，乾丰公司与巨龙公司签订《商铺买卖合同》，约定：乾丰公司以2600万元的价格购买巨龙公司开发的绿茵广场地下二层商场、地下二层战时机房、地上一层卸货区、地下一层压缩机房、货梯，总建筑面积为12353.41平方米的商铺使用权。2014年2月28日，乾丰公司与巨龙公司签订的上述《商铺买卖合同》在萍乡市人防办办理了登记备案，但至今未办理人防使用权证。后康杰向一审法院起诉，请求判令撤销乾丰公司与巨龙公司签订的上述《商铺买卖合同》，一审法院作出（2015）萍民二初字第54号民事判决，判决撤销乾丰公司与巨龙公司于2015年2月15日签订的成交金额为2600万元的《商铺买卖合同》，该判决现已生效。
一审法院认为，本案中康杰申请强制执行的标的为沃尔玛（中国）投资有限公司、沃尔玛（江西）商业零售有限公司萍乡绿茵广场分店的商铺租金，该商铺系由巨龙公司投资开发建设，依照《江西省实施<中华人民共和国人民防空法>办法》第十六条的规定，巨龙公司平时对该人防工程商铺享有使用权、管理权和收益权。沃尔玛（中国）投资有限公司、沃尔玛（江西）商业零售有限公司萍乡绿茵广场分店租赁上述商铺所支付的租金，属于巨龙公司的财产权益。乾丰公司主张涉案商铺其已向巨龙公司购买，该租金应属于原告的财产，因乾丰公司所提交的其与巨龙公司签订的成交金额为4500万元的《商铺买卖合同》与经萍乡市人防办备案的《商铺买卖合同》内容不一致，而备案的《商铺买卖合同》已被生效判决认定系巨龙公司以明显不合理的低价转让商铺，对债权人造成损害，该《商铺买卖合同》已被依法撤销，故乾丰公司并无证据证明其对涉案商铺的租金享有足以排除执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决：驳回乾丰公司的诉讼请求。本案诉讼费18300元，由乾丰公司承担。
二审中，各方当事人均未提交新证据。
对一审法院查明的事实，本院二审予以确认。
本案二审的争议焦点为：乾丰公司对本案所涉房屋是否享有权利？如享有权利，是否能排除康杰的强制执行？
本院认为，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条的规定，判断执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。乾丰公司主张其通过与巨龙公司签订4500万元的《商铺买卖合同》，对本案所涉商铺享有因所有权产生的使用、收益权，可以阻却康杰申请的强制执行。对于其该项主张，应参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价值按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。即，本案应根据乾丰公司在本案诉讼中提供的证据是否能够证明在人民法院查封之前，其已与巨龙公司签订了合法有效的书面买卖合同及合法占有该不动产、已支付全部价款及非因买受人自身原因未办理过户登记等予以认定。
首先，关于本案所涉买卖合同是否合法有效的问题。乾丰公司与巨龙公司就本案所涉房屋曾于2014年2月15日签订一份2600万元的《商铺买卖合同》，该合同并于2014年2月28日在萍乡市人防办办理了登记备案。但该合同被康杰以乾丰公司、巨龙公司恶意串通、逃避债务为由，向一审法院另案诉请撤销，一审法院于2016年1月7日判决撤销了该份2600万元的《商铺买卖合同》，则乾丰公司与巨龙公司基于该合同产生的具有公示效力的买卖合同法律关系已不存在。本案中，乾丰公司持一份同样于2014年2月15日签订的《商铺买卖合同》，除了总价格为4500万元外，其他内容与2600万元的《商铺买卖合同》基本一致，该合同系双方私下签订，不具有公示效力。
其次，关于本案所涉商铺在人民法院查封之前是否已被合法占有的问题。从一审查明的情况可知，本案所涉商铺由沃尔玛（江西）商业零售有限公司萍乡绿茵广场分店承租，乾丰公司并未实际占有该商铺。商铺租金亦由巨龙公司收取，所以，乾丰公司也未实际管领该商铺。
再次，关于本案所涉商铺的价款是否得以全部支付的问题。乾丰公司主张，双方实际履行了4500万元的《商铺买卖合同》，并提供案外人与乾丰公司签订的《债权转让协议》、乾丰公司与巨龙公司签订的《债权债务抵销协议》、萍乡公平司法鉴定中心出具的《司法鉴定意见书》，以证明案外人、巨龙公司、乾丰公司之间关于4500万元债权债务抵销购房款的事实。对此，本院认为，乾丰公司关于其通过受让案外人对巨龙公司享有的借贷债权，抵付4500万元购房款的主张的前提是巨龙公司尚欠案外人借款本息。乾丰公司提供了巨龙公司与案外人签订的《债权债务确认协议》、银行流水及萍乡公平司法鉴定中心出具的鉴定结论。但这些银行流水是乾丰公司股东的个人往来；萍乡公平司法鉴定中心的鉴定人员对乾丰公司提供的关于债权债务抵销购房款的鉴定素材亦称，“仅能反映巨龙公司的做账凭证中有债权债务的抵销记录，未对记账凭证内容是否真实以及债权债务抵销行为是否真实发生进行核实”。因此，乾丰公司提供的证据并不足以证明其通过受让案外人对巨龙公司的债权抵销购房款的具体事实的真实性、合法性，即不足以证明各方实际履行了4500万元的《商铺买卖合同》及4500万元购房款已交付的事实。
最后，关于是否非因乾丰公司自身原因未办理过户登记的问题。双方从2014年2月15日签订《商铺买卖合同》后，一直未办理过户登记手续，乾丰公司、巨龙公司均未提出合理理由说明及相关证据证明双方未办理过户登记手续的原因，因此，乾丰公司应对非因其自身原因未办理过户登记的事实承担举证不能的法律后果。
综上，乾丰公司提供的证据不足以证明其享有排除康杰申请的强制执行的民事权益。乾丰公司的上诉请求不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18300元，由南平市乾丰农业发展有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 汪少华
审 判 员 欧阳军
代理审判员 陈 慧
二〇一七年四月十日
书 记 员 张 英
附：本案适用的有关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。