北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第07380号
上诉人（原审被告）赵娜，女，1977年4月13日出生。
上诉人（原审被告）马二英，女，1950年10月4日出生。
上诉人（原审被告）赵明田，男，1950年12月15日出生。
三上诉人之共同委托代理人侯忠印，河北唯实律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陶洪哲，男，1963年7月1日出生。
委托代理人李青山，北京市中关律师事务所律师。
委托代理人王颖，北京市中关律师事务所律师。
上诉人赵娜、马二英、赵明田因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2014）东民初字第00865号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。
2013年12月，陶洪哲起诉至原审法院称：马二英、赵明田系夫妻，赵娜系二人之女。2008年3月，马二英、赵明田告诉我，其子赵贺宇、其女赵娜名下各有一套房屋欲出售。2008年3月16日，我与马二英、赵明田达成购房意向，马二英、赵明田收取了我交付的200万元定金，后马二英和赵明田带我去实地查看位于C207／C307号房屋（以下简称涉诉房屋）和位于北京市华城国际的房屋。看房后，我决定购买涉诉房屋。经协商，以每平方米12500元的价格购买涉诉房屋，定金抵作购房款，多退少补。经结算，房价总计1525000元，马二英、赵明田应退还我475000元。2008年7月，马二英委托他人向我交付了涉诉房屋钥匙。我随即入住涉诉房屋，并交纳了物业费、供暖费。虽经我多次催促，但马二英拒绝协助我办理涉诉房屋所有权过户手续。2010年3月31日，我将涉诉房屋出租。2012年3月30日，案外人李军朋持涉诉房屋所有权证对我主张权利，并强行占有了涉诉房屋。我此时得知马二英、赵明田已于2010年12月30日将涉诉房屋售予李军朋。我与马二英、赵明田协商时，马二英承诺会协助我取得涉诉房屋所有权，但要求将房屋售价提高到每平方米15000元。我同意后，双方签订了新的书面协议。我依协议再次向马二英支付了购房款30万元。此后，我继续催促马二英协助办理房屋所有权过户手续，但马二英予以拒绝，并拒绝退还购房款。赵娜在将涉诉房屋出售给我的情况下，又将涉诉房屋出售给李军朋，违背了诚实信用原则，侵害了我的合法权益。故诉至法院，请求：1、解除我与赵娜于2008年3月16日就涉诉房屋签订的买卖合同；2、马二英、赵明田、赵娜返还我购房款230万元；3、马二英、赵明田、赵娜赔偿我已付购房款利息（按中国人民银行同期贷款利率，自2008年3月16日起至判决生效之日止，暂计算至起诉之日时为90万元）；4、马二英、赵明田、赵娜赔偿我物业费31653.54元以及供暖费11723.52元；5、马二英、赵明田、赵娜赔偿可得利益损失200万元。
赵娜、马二英、赵明田辩称：1、赵娜知道并同意委托马二英代为出售涉诉房屋，同意马二英代收230万元购房款。2、陶洪哲与我们之间关于涉诉房屋的买卖合同关系成立于2012年4月，之前都是协商阶段。签订合同时，陶洪哲已经不具备在北京市购买住房的资格。现马二英、赵明田、赵娜同意解除双方之间关于涉诉房屋的买卖合同。3、马二英、赵明田、赵娜收取的230万元购房款中包含43万元的家具款，现马二英、赵明田、赵娜同意退还187万元购房款。4、签订房屋买卖合同时，陶洪哲存在过错，故陶洪哲向马二英、赵明田、赵娜主张购房款利息缺乏依据。5、因涉诉房屋由陶洪哲居住使用，故物业费、供暖费应当由陶洪哲负担。6、2008年3月至2012年4月期间，陶洪哲与马二英、赵明田、赵娜之间并未达成房屋买卖合同，仅涉及定金。2012年5月双方达成房屋买卖合同后，200万元定金转化为购房款。因此，陶洪哲不存在可得利益损失。综上，马二英、赵明田、赵娜不同意陶洪哲的诉讼请求。
原审法院经审理查明：马二英、赵明田系夫妻，赵娜系二人之女。
位于C207／C307号房屋原系赵娜所有。该房屋建筑面积为122.12平方米。
2008年3月16日，马二英、赵明田签署《收条》，称”今收到陶洪哲购赵贺宇、赵娜房各一处，付定金200万元”。当日，陶洪哲给付马二英购房定金200万元。
2012年5月19日，马二英、陶洪哲签署一份《协议》。该协议约定，赵娜在2008年3月16日授权其母马二英将涉诉房屋出售给陶洪哲，按每平方米15000元，建筑面积是122平方米，房价总计187万元；其中家具作价43万元，共计230万元；款已付清；2008年3月16日定金200万元《收条》作废。该文件落款日期为2008年3月16日。文件签署当日，陶洪哲给付马二英购房款30万元。
另查，2010年12月，赵娜将涉诉房屋售予案外人李军朋。李军朋于2010年12月30日取得涉诉房屋所有权证。
原审庭审中，关于陶洪哲、马二英、赵明田、赵娜之间房屋买卖合同的签订及履行问题，马二英、赵明田、赵娜称：2008年3月，经陶洪哲的朋友马某1（马二英的妹妹）介绍，陶洪哲欲购买赵娜名下的涉诉房屋及赵贺宇名下的位于北京市东城区水上华城C102号房屋（以下简称102号房屋），陶洪哲查看两套房屋后，经赵娜同意，马二英、赵明田代赵娜、赵贺宇与陶洪哲于2008年3月16日达成口头房屋买卖合同，陶洪哲购买上述两套房屋，涉诉房屋购房款为187万元，102号房屋为345万元，另有家具款100万元，总计618万元；陶洪哲支付了两套房屋的购房定金200万元，马二英代赵娜、赵贺宇收取了购房定金，并出具《收据》；同日，马二英、赵明田将两套房屋的钥匙交付陶洪哲，陶洪哲随后入住了两套房屋；陶洪哲虽表示将在7日内支付剩余购房款，但经马二英多次催促，陶洪哲均以资金紧张为由拒绝支付剩余购房款，因资金紧张，马二英无奈以涉诉房屋为抵押，向他人借款100万元；后，陶洪哲表示仅购买涉诉房屋，不再购买102号房屋，但陶洪哲并未将102号房屋的钥匙退还马二英；2012年5月，马二英、赵明田、赵娜与陶洪哲再次达成协议，马二英、赵明田、赵娜将涉诉房屋以每平方15000元的标准，总计187万元，另加43万元的家具款，总计230万元的价格售予陶洪哲。协议达成后，陶洪哲给付了30万元购房款；因陶洪哲不具备在北京市购买住房的资格，故无法办理过户。就马二英、赵明田、赵娜的陈述，陶洪哲则称：我于2008年3月16日向马二英、赵明田、赵娜支付了200万元定金后，由马二英出具收条；2008年3月17日，我才实地查看两套房屋；查看后，当即决定仅购买涉诉房屋。马二英、赵明田、赵娜也仅向陶洪哲交付了涉诉房屋。
陶洪哲申请证人赵某、李某、韩某出庭作证，以证明双方关于涉诉房屋的买卖经过。赵某出庭作证称：其与陶洪哲系表姐弟，与马二英的妹妹是朋友；经赵某介绍，陶洪哲欲购买马二英在北京的一套房屋；后听说陶洪哲未能办理所购买房屋的产权证，但马二英也因资金紧张而未能退还陶洪哲购房款。李某出庭作证称：其与陶洪哲系朋友关系；2008年3月中旬的一个晚上，李某陪同陶洪哲到北京看房；来北京的次日，李某代陶洪哲向马二英汇款200万元，随后李某及陶洪哲第一次见到了马二英，并在马二英的陪同下查看了广渠门北里及水上华城小区的房屋；看房后，马二英为陶洪哲出具了《收条》。韩某出庭作证称：其是陶洪哲的朋友；2008年3月，韩某、李某陪同陶洪哲来北京看房，来北京的当天晚上见到了马二英，并实地查看了
广渠门北里的房屋，陶洪哲当即同意购买该房屋；马二英另称其还有一套房屋，陶洪哲也同意购买该房屋，故马二英向陶洪哲出具了200万元的《收条》；次日，李某向马二英汇款200万元，陶洪哲亦实地查看了水上华城的房屋，但不满意该房屋，故未购买。对赵某的证言，赵娜、马二英、赵明田不予认可，并称其未通过赵某与陶洪哲进行联系。赵娜、马二英、赵明田亦称李某、韩某的证言相互矛盾，且其内容亦不符合一般交易惯例。
赵娜、马二英、赵明田申请证人马某1、郭某、王某、马某2、窦某出庭作证，以证明陶洪哲先查看房屋后交付定金，陶洪哲实际购买的是两套房屋，但陶洪哲经赵娜催要后未给付剩余购房款，后，陶洪哲反悔，仅同意购买涉诉房屋。马某1出庭作证称：其系马二英的妹妹，也是陶洪哲的朋友；2008年3月16日，陶洪哲查看广渠门北里及水上华城小区的房屋后，要求购买两套房屋，并向马二英汇款200万元作为定金，马二英也将两套房屋的钥匙交付陶洪哲；双方亦约定陶洪哲在一周内支付剩余购房款，后，陶洪哲未依约给付剩余购房款，并称其决定不再购买水上华城小区的房屋；2012年，陶洪哲与马二英就广渠门北里的房屋达成了230万元的买卖合同。郭某出庭作证称：其与马二英是朋友；2008年3月，因有人购买马二英的房屋，故郭某陪同马二英及其妹妹来北京，陪同买房人看了广渠门北里的房屋及水上华城小区的房屋，购房人同意购买两套房屋；在购房人支付定金后，马二英为购房人出具了《收条》，每套房屋收取了100万元定金；2010年2月，郭某陪同马二英去找购房人办理过户手续，并索要后续购房款，但购房人称资金紧张，要求延期支付。王某出庭作证称：其系马二英的朋友；2008年4月，王某听到马二英打电话催要购房款；2010年年底，王某陪同马二英来京，与陶洪哲协商购房款支付问题。马某2出庭作证称：其系马二英的弟弟，也是陶洪哲的朋友；2008年、2009年、2011年期间，马某2曾多次向陶洪哲提出办理广渠门北里的房屋过户手续的事情。窦某出庭作证称：其是马二英的朋友；2009年、2011年，马某2曾催促陶洪哲交纳购房款。对上述证人的证言，陶洪哲均不予认可。
关于涉诉房屋的居住情况一节，陶洪哲称：2008年7月至2010年3月，涉诉房屋由陶洪哲居住使用；2010年4月至2012年3月30日，陶洪哲将涉诉房屋出租；2012年3月31日后，涉诉房屋由李军朋控制。赵娜、马二英、赵明田则称：其于2008年3月将涉诉房屋交付陶洪哲。经询，李军朋表示：其于2010年12月从赵娜处购买了涉诉房屋；购房时，李军朋查看了涉诉房屋，涉诉房屋是办公使用；因马二英想租赁涉诉房屋，故李军朋将涉诉房屋出租给马二英作为办公使用；2012年3月底，租赁合同到期后，李军朋因联系不上马二英，就报警并打开涉诉房屋房门，收回房屋；后，李军朋将涉诉房屋出租。就此，陶洪哲认可李军朋所述内容，赵娜、马二英、赵明田则称：赵娜与李军朋之间实质是以房屋买卖的形式实现借款的目的，因赵娜无力偿还借款，故李军朋将涉诉房屋转移登记至其名下。
关于涉诉房屋的家具问题，双方一致认可涉诉房屋内原有梳妆台一个，写字台一个，老板椅一把，三人沙发一张，双人沙发一张，茶几一个，电视机、电视柜各一个，玻璃餐桌一个，椅子两把，按摩椅一把，双人床一张，床头柜一个，花瓶一个，字画两幅，毛主席瓷像一个，铜丝摆件一个。上述家具现由陶洪哲实际控制。因陶洪哲要求返还家具，赵娜、马二英、赵明田亦同意接收，原审法院遂要求双方在指定时间内自行进行家具交接，并释明双方，如陶洪哲在指定时间内未向赵娜交付家具，则视为陶洪哲同意以43万元的价格保留所有家具；如赵娜、马二英、赵明田未在指定时间内查看及接收家具，则视为全部家具符合赵娜的接收条件，在指定时间之后家具所出现的损坏风险由赵娜承担。在原审法院指定的期间内，陶洪哲未向赵娜交付家具。
关于涉诉房屋的物业费、供暖费问题，陶洪哲称其交纳了涉诉房屋自2008年4月26日至2012年10月25日期间的物业费共计31653.54元，自2008年11月15日至2012年3月15日期间的供暖费共计11723.52元。陶洪哲并提供了相关的物业费、供暖费发票以支持其主张。其中，2010年10月26日至2012年10月25日期间的物业费、2010年11月15日至2012年3月15日期间的供暖费的发票上载明的给付单位为某广告公司。就此，陶洪哲称该公司系涉诉房屋的承租人，是该公司代陶洪哲交纳的物业费、供暖费；陶洪哲已将该两笔费用给付给该公司。赵娜、马二英、赵明田则称自2008年起，赵娜、马二英、赵明田未曾交纳过涉诉房屋的物业费及供暖费。
关于陶洪哲主张的可得利益损失问题，因赵娜、马二英、赵明田不认可陶洪哲主张的损失数额，故陶洪哲申请以2013年12月9日为价值时点，对涉诉房屋的市场价值进行评估。本院依法委托北京中建华房地产土地评估有限责任公司对涉诉房屋的市场价值进行评估。2014年3月，北京中建华房地产土地评估有限责任公司出具《房地产估价报告》，确定涉诉房屋在2013年12月9日的市场价值为529.59万元。对该报告，双方均无异议，并一致同意涉诉房屋在2012年3月的市场价值为423.672万元。陶洪哲另依据该估价报告将其诉讼请求中的可得利益损失的金额增加至352.59万元。
上述事实，有《收条》、《协议》、房屋所有权证及当事人的当庭陈述等证据在案佐证。
原审法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，陶洪哲虽称其在2008年3月16日仅欲购买涉诉房屋，是马二英先开具《收条》，陶洪哲后查看房屋。但根据《收条》内容、定金数额、双方当事人陈述及证人证言，可以确定在马二英出具《收条》时，陶洪哲已经实地查看了涉诉房屋及102号房屋，陶洪哲确曾有购买二套房屋的意思表示。2012年5月19日，陶洪哲与赵娜的代理人马二英达成买卖合同，陶洪哲以房价187万元、家具43万元的价格购买涉诉房屋。《协议》落款日期为2008年3月16日，应当视为双方当事人同意买卖合同溯及至2008年3月16日成立。但应指出，赵娜在2012年5月时已非涉诉房屋的所有权人，其此时出售涉诉房屋不能保证合同的履行。现陶洪哲要求解除其与赵娜之间关于涉诉房屋的买卖合同，赵娜亦同意解除，法院照准。合同解除后，双方尚未履行的部分，终止履行。
关于陶洪哲主张返还购房款230万元一节，因涉诉房屋内的全部家具由陶洪哲实际控制，且其未在法院指定的期间内向赵娜返还家具，应视为陶洪哲同意以43万元的价格购买涉诉房屋内的全部家具。至于剩余房价款187万元，在合同解除后，赵娜应当予以返还。现马二英、赵明田同意承担返还责任，法院照准。
关于陶洪哲主张房价款利息一节，陶洪哲与赵娜之间关于涉诉房屋的买卖合同溯及至2008年3月16日成立并生效，而赵娜在合同履行期间将涉诉房屋另售于李军朋并将涉诉房屋所有权转移登记至李军朋名下，赵娜违反了其与陶洪哲之间的合同约定，应当承担相应的违约责任。鉴于陶洪哲同意以43万元的价格购买涉诉房屋内的全部家具，故就陶洪哲给付的187万元房价款，赵娜应当承担相应的利息给付责任。因此，对陶洪哲主张由赵娜给付187万元房价款的利息，法院予以支持，陶洪哲要求家具款的利息以及由马二英、赵明田承担利息给付责任，依据不足，法院不予支持。
关于陶洪哲主张的物业费、供暖费一节，在陶洪哲实际居住、控制涉诉房屋期间，由陶洪哲负担该房屋的物业费、供暖费并无不妥。至于陶洪哲搬离涉诉房屋后的物业费问题，陶洪哲虽主张该期间的物业费系由他人代交且陶洪哲已将该费用实际给付代交人，但陶洪哲并未提供相关证据支持其主张。因此，陶洪哲的该项诉讼请求，依据不足，法院不予支持。
关于陶洪哲主张的可得利益损失一节，因赵娜在其与陶洪哲之间的房屋买卖合同履行期间将涉诉房屋另售于李军朋，致使陶洪哲的合同目的不能实现，故赵娜、马二英、赵明田应当赔偿陶洪哲因合同未能实际履行所遭受之损失。但是，陶洪哲在明知赵娜已将涉诉房屋另售于李军朋且李军朋已取得涉诉房屋所有权证的情况下，仍与赵娜于2012年5月就涉诉房屋买卖问题进行协商及达成买卖合同，对合同之无法履行应有预见。因此，陶洪哲要求赵娜、马二英、赵明田赔偿可得利益损失，法院予以支持，但损失的具体数额，由法院根据双方履约情况及过错程度予以酌定。
据此，原审法院于2014年5月判决如下：一、陶洪哲与赵娜之间关于北京市东城区广渠门北里五十五号C二○七／C三○七号房屋的买卖合同于判决生效之日解除；二、赵娜、马二英、赵明田于判决生效后十日内返还陶洪哲购房款人民币一百八十七万元；三、赵娜于判决生效后十日内给付陶洪哲购房款利息，以一百八十七万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自二○○八年三月十六日起，计算至判决生效之日止；四、赵娜于判决生效后十日内给付陶洪哲可得利益损失人民币八十万元；五、驳回陶洪哲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，赵娜、马二英、赵明田不服原审判决，上诉至本院，请求撤销原审判决第三、四项，依法改判驳回陶洪哲诉讼请求。主要上诉理由为：一、陶洪哲在2008年3月16日所交200万元定金系其购买射速房屋和华城国际两套房屋的定金，此后陶洪哲迟迟不与我方就后续款项缴纳商谈，导致过户手续无法办理，责任在于陶洪哲；二、陶洪哲应承担违约责任，我方有权扣除其缴纳定金中的100万元，剩余100万元可以退还；三、本案系陶洪哲违约，才导致最后无法办理过户，对其所谓利息损失、原审判决的80万可得利益不应予以支持；四、本案诉讼费和评估费均不应由我方承担；综上请求二审法院依法改判。陶洪哲同意原审判决。
本院经审理查明的事实与原审法院经查明认定的事实无异，本院予以确认。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，根据《收条》、《协议》的内容以及赵娜方交付涉诉房屋供陶洪哲使用的情况，可确认在赵娜与陶洪哲之间就涉诉房屋存在具有约束力的房屋买卖合同关系。在陶洪哲依约完成购房款的支付义务后，赵娜应积极履行房屋过户等义务。但是根据查明事实，涉诉房屋已登记在案外人李军朋名下，合同目的无法实现，所以陶洪哲要求解除与赵娜的房屋买卖合同，理据充分，原审法院予以支持，并无不当。
合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现在陶洪哲要求返还购房款及赔偿损失，理据充分，应予以支持。
其一，关于返还购房款的数额问题。由于涉诉房屋的家具由陶洪哲控制，在《协议》中约定该项价款为43万，在原审法院指定的时间内陶洪哲未返还给赵娜，故赵娜仅需在扣除家具款后返还陶洪哲187万。马二英、赵明田对与赵娜一并返还该价款无异议，据此原审法院作出原审判决第二项，双方均无异议，本院予以确认。
其二，关于赔偿损失的数额问题。陶洪哲已支付全部价款，但赵娜将涉诉房屋出售给李军朋致合同目的无法实现，赵娜应承担赔偿责任。另，陶洪哲在明知涉诉房屋已出售给李军朋的情况下，仍与赵娜达成买卖协议，亦存在一定过错。现陶洪哲主张赵娜承担已付购房款的利息及可得利益损失，原审法院根据原审评估报告的结果结合双方的过错程度，在赵娜应赔偿陶洪哲的整体损失中，酌情判处原审判决第三、四项，并无不当。
综上所述，赵娜、马二英、赵明田的上诉请求不成立，本院不予支持。原判正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件评估费10000元，由陶洪哲负担5000元（已交纳），赵娜负担5000元（于本判决生效后七日内交纳）。
一审案件受理费59185元，由陶洪哲负担20000元（已交纳），赵娜负担39185元（于本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费37555元，由赵娜、马二英、赵明田负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王羽红
代理审判员 纪灵筠
代理审判员 马 骁
二〇一四年七月十八日
书 记 员 高 磊