上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第2787号
上诉人（原审被告）上海畅购企业服务有限公司。
法定代表人＊＊＊，总经理。
委托代理人＊＊＊。
委托代理人＊＊＊。
被上诉人（原审原告）王翠华。
被上诉人（原审原告）奚南军。
两被上诉人共同委托代理人王安辉，上海胜杰律师事务所律师。
上诉人上海畅购企业服务有限公司（以下简称畅购公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2015）闵民五（民）初字第1134号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月8日受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，王翠华、奚南军系闵行区石屏路＊＊＊号房屋的产权人。
2010年4月13日，王翠华作为出租人（甲方）、畅购公司作为承租人（乙方），双方签订《房屋租赁合同》，畅购公司向王翠华承租上述房屋，双方约定，租期为2010年4月16日至2013年4月15日；租金每月人民币（下同）5，800元，每三个月为一期，每期提前5天支付；第三年起每月租金为6，100元；租赁保证金为5，800元，当租赁关系到期时，甲方无息退还乙方；乙方应承担租赁期内的物业管理费、水电费、租金收入的营业税等费用；租赁到期，乙方应在当天将承租房屋空出以及设备无损坏的交还给甲方；任何一方未按合同履行，导致中途终止合同，并且过错方未能得到对方谅解，视为违约，双方同意违约金为一个月租金即5，800元。
合同签订后，王翠华将房屋及房屋内的办公设备交付给畅购公司，畅购公司承租房屋后用于对外销售消费卡。双方按约履行了各自义务。
合同到期后，双方未签约，畅购公司也未将房屋退还王翠华，亦未再向王翠华支付任何费用。王翠华支付了2014年12月至2015年3月期间的电费373.05元，支付了2014年12月至2015年2月的水费30元。
2015年4月30日，王翠华诉至法院，要求判令：1、解除王翠华、畅购公司之间的房屋租赁合同；2、畅购公司于判决生效后1个月内搬离上述房屋；3、畅购公司支付王翠华自2013年4月16日起至实际搬离之日为止的房屋租金（每月以6，100元计）；4、畅购公司支付王翠华垫付的电费373.05元、水费30元；5、畅购公司支付违约金6，100元。庭审中，王翠华表示，在提起本案诉讼前，未通知畅购公司解除合同，故以本案的起诉状副本送达畅购公司之日为合同解除之日。另，王翠华表示，在合同于2013年4月15日到期后，双方一直进行磋商，但磋商未果，畅购公司一直推脱不续签合同也不支付租金，故王翠华认为双方之间建立了不定期租赁合同关系。关于畅购公司支付的保证金可冲抵租金。畅购公司则表示，由于公司与营业员之间是采用承包制，故租赁合同到期后营业员继续在房屋内售卡是营业员自己的行为。
原审认为，王翠华与畅购公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。租赁合同明确出租方为王翠华，奚南军并非出租方，按照合同相对性原则，奚南军不是租赁合同的一方主体，不享有合同权利，无权依据租赁合同向畅购公司主张相关权利。
王翠华与畅购公司签订的租赁合同到期后，按王翠华所述，双方就续签合同的相关事宜进行了磋商，但磋商未果，畅购公司既不签合同，也不支付房租。而按畅购公司陈述在合同到期后，双方即不再有合同关系，由于王翠华不配合而导致无法向王翠华交付房屋钥匙。因此，双方对于合同到期是否续租并未达成合意，畅购公司未支付过租金，王翠华也从未收到租金，双方不存在不定期租赁合同关系。王翠华关于在租赁合同到期后，双方之间又形成了不定期租赁合同关系的意见，缺乏依据，法院不予采纳。
畅购公司在庭审中表示，在合同到期后，其营业员继续使用房屋对外销售公司的消费卡，系营业员的个人行为，与畅购公司无关。显然，在合同到期后，房屋确实由畅购公司的营业员在继续使用。畅购公司与其营业员之间虽然采用承包制，但并不能以此否定营业员与畅购公司之间的关系，营业员在涉案房屋内对外售卡是职务行为。畅购公司表示在合同期满后通知王翠华到场交还房屋，而王翠华不愿到场导致无法交付房屋钥匙的相关意见，缺乏证据证明，法院不予采信。
合同到期后，畅购公司应当将房屋及时返还王翠华，未能按期返还的，则应支付房屋使用费，以及使用房屋期间产生的水、电费。房屋使用费按合同约定租金标准计算。王翠华表示畅购公司支付的租赁保证金5，800元可冲抵相应的租金的意见，法院予以准许。2013年4月16日至2015年7月15日期间的房屋使用费为164，700元，扣除保证金5，800元，畅购公司应付使用费为158，900元。对于此后的房屋使用费，由畅购公司按租金标准支付。
由于在租赁合同到期后，双方并未就续约达成合意，即未建立不定期租赁合同关系，现王翠华要求畅购公司承担违约金的请求，法院不予支持。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条之规定，于二〇一五年七月十三日作出判决：一、上海畅购企业服务有限公司于判决生效之日起三十日内搬离上海市闵行区石屏路＊＊＊号房屋，将房屋返还王翠华；二、上海畅购企业服务有限公司于判决生效之日起十日内支付王翠华自2013年4月16日起至2015年7月15日止的房屋使用费人民币158，900元（已抵扣保证金5，800元）；并支付王翠华自2015年7月16日起至实际返还房屋之日为止，按6，100元／月为标准计算的房屋使用费；三、上海畅购企业服务有限公司于判决生效之日起十日内支付王翠华电费373.05元、水费30元；四、驳回王翠华的其余诉讼请求；五、驳回奚南军的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3，608.06元，减半收取计1，804.03元，由王翠华负担72.16元，上海畅购企业服务有限公司负担1，731.87元。
判决后，畅购公司不服，上诉于本院，诉称：双方签订的租赁合同到期后，畅购公司曾多次通知王翠华来办理手续、收取租金，但王翠华一直推脱，因此拖欠租金系王翠华自身原因。2015年1月份畅购公司突发状况政府介入，王翠华才要求补签合同，此时畅购公司明确不再租赁，要求与王翠华交接房屋，但其拒收。后，租赁行为系畅购公司员工私自行为，与公司无关。综上，要求二审法院撤销原审判决，改判驳回王翠华、奚南军的原审诉请。
被上诉人王翠华、奚南军辩称：原审认定事实清楚、适用法律正确，要求二审法院维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人畅购公司主张不应当承担双方合同到期后的租金，但未提供相应的证据予以证明；从本案查明事实看，合同到期后畅购公司并未返还房屋仍继续使用，因此其应当支付使用期限的租金及使用费。畅购公司认为王翠华怠于收取租金，租金支付属承租人主动履行行为，现上诉人无任何证据证明其履行付租义务或被上诉人怠于配合，相关主张本院依法不能采信。畅购公司认为后续使用房屋为公司员工私自行为，非公司使用不应当由公司承担责任，本院认为双方租赁合同明确了租赁关系的相对方，畅购公司内部管理问题致合同期满后未交还房屋，合同责任仍应当由畅购公司承担。综上所述，上诉人畅购公司的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币3，486.06元，由上诉人上海畅购企业服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶振军
代理审判员 许 京
代理审判员 蒋辉霞
二〇一五年十二月二日
书 记 员 李 庆
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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