吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉02民终845号
上诉人（原审被告）：中国农业银行股份有限公司吉林市分行，住所地吉林市。
负责人：陆俊波，行长。
委托诉讼代理人：强克迪，女，职员。
被上诉人（原审原告）：安继财，男，1953年3月15日出生，汉族，吉林市双士药业有限公司经理，住吉林市船营区。
委托诉讼代理人：陈希珠，吉林丁凤礼（吉林）律师事务所律师。
原审被告：中国农业银行股份有限公司吉林市汇生支行，住所地吉林市船营区。
负责人：郝强，行长。
委托诉讼代理人：蔡大龙，男，风险管理部科长。
原审第三人：吉林市亘昌实业有限责任公司，住所地吉林市船营区。
法定代表人：刘雯增，经理。
上诉人中国农业银行股份有限公司吉林市分行（以下简称农行吉林市分行）因与被上诉人安继财、原审被告中国农业银行股份有限公司吉林市汇生支行（以下简称农行汇生支行）、原审第三人吉林市亘昌实业有限责任公司（以下简称亘昌公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林市船营区人民法院(2017）吉0204民初2179号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年３月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
农行吉林市分行上诉请求：撤销一审判决，改判驳回安继财的诉讼请求，案件受理费由安继财负担。事实和理由：一、安继财起诉主体错误。农行吉林市分行不是案涉房屋的所有权人，也不是抵押权人。2016年3月28日，农行吉林市分行已将对亘昌公司的债权转让给中国华融资产管理股份有限公司吉林省分公司。并于2016年5月9日在《吉林日报》发布农行吉林市分行与中国华融资产管理股份有限公司吉林省分公司债权转让通知暨债务催收联合公告。农行吉林市分行在转让对亘昌公司的贷款债权时，将主债权之从权利也一并转让，包括与抵押对应的保证、抵押、质押等一切从权利，以及因主债权及从权利产生的其他相关权利和权利文件等。农行吉林市分行已将案涉房屋的产权证书交由中国华融资产管理股份有限公司吉林省分公司。亘昌公司在借款时，以案涉房屋作为抵押，虽然未办理抵押登记，但不影响抵押合同的效力。（2011）吉中民一终字第650号民事判决认为亘昌公司和农行吉林市分行存在以物抵债的意思表示，从而认定农行吉林市分行对案涉房屋有处分权。农行吉林市分行在转让债权时，虽然债权转让合同中没有明确对案涉房屋作出约定，但对抵债房屋的权利也应当一并转让，中国华融资产管理股份有限公司吉林省分公司可依据其从农行吉林市分行处受让的债权对案涉房屋主张权利。农行吉林市分行对案涉房屋不享有处分的权利，无法履行更名过户义务。一审法院认为债权转让与本案无关，对农行吉林市分行的证据不予采信，并判令农行吉林市分行承担责任错误，农行吉林市分行申请追加中国华融资产管理股份有限公司吉林省分公司为本案第三人。二、一审判决认定案涉房屋价格为500元/平方米错误。（2011）吉中民一终字第650号民事判决载明：“因双方对房屋买卖价格无书面约定，争执不一，本院无法确认，双方对房屋买卖的价款、履行期限及方式、履行费用承担等相关事宜可协商解决，协商不成，可依法通过诉讼解决。”案涉房屋面积384.33平方米，若以500元/平方米的价格出卖，则所得价款不足20万元，而亘昌公司的贷款本金为150万元，不足以偿债，安继财所称房屋价款显失公平。一审法院仅凭胡占川出具的情况说明和证人证言认定案涉房屋单价为500元/平方米错误。三、一审判决适用法律错误。农行吉林市分行与安继财之间未签订书面买卖合同，合同内容不明确，本案应适用《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定。
安继财辩称，生效判决已确认农行吉林市分行与安继财之间的买卖合同有效，故安继财主张由农行吉林市分行作为主体履行合同符合法律规定。因农行吉林市分行与安继财之间买卖合同关系成立的时间是2001年，农行吉林市分行在转让债权之前已对案涉房屋进行了处分，故农行吉林市分行转让给中国华融资产管理股份有限公司吉林省分公司的债权中并不包含案涉房屋。安继财购买案涉房屋时，该房屋漏雨、未供水、电、未供热，安继财以500元/平方米的价格购买案涉房屋，符合市场价格。
农行汇生支行述称，同意农行吉林市分行的上诉请求。
亘昌公司未答辩。
安继财向一审法院起诉请求：一、要求农行吉林市分行履行2001年12月28日与安继财约定的关于吉林市船营区临江西区4号楼4、5号网点房屋（建筑面积384.33平方米）买卖合同；二、农行吉林市分行、农行汇生支行履行协助安继财办理吉林市船营区临江西区4号楼4、5号网点房屋更名过户的义务；三、亘昌公司协助安继财办理上述买卖房屋的更名过户义务；四、农行吉林市分行注销在吉林市临江西区4号楼4、5号网点房屋上设定的他项权利；五、诉讼费由农行吉林市分行、农行汇生支行承担。
一审法院认定事实：2001年12月初，安继财先后与时任中国农业银行吉林市分行营业部（以下简称农行营业部）负责人孟庆山、李永臣商谈购买亘昌公司欠农行贷款，清贷抵账收回的吉林市临江西区4号楼4、5号网点（建筑面积384.33平米）房屋事宜，当时双方口头约定购房价格每平方米500元，安继财先交17万元，余款于房屋更名过户完毕后交齐，更名过户的手续由农行营业部负责，相关费用由安继财承担。2001年12月17日和28日，安继财分两次向农行营业部交纳购房款17万元。农行营业部于2001年12月17日出具的收据载明：交款单位安继财，收款方式现金陆万元整，收款事由为亘昌房款，2001年12月28日的收据载明：交款单位安继财，收款方式现金壹拾壹万元整，收款事由为买亘昌房款。交款后，农行营业部的工作人员李永忱、郭某及亘昌公司的胡占川一同将临江西区4号楼4、5号网点房屋交付给安继财，安继财以该房屋作为经营场所，开办船营区昊汉堂药房，占有、使用该房屋至今。吉林市船营区人民法院于2011年4月25日作出（2010）船民一初字第989号民事判决，确认安继财与农行营业部于2001年12月28日约定的关于吉林市船营区临江西区4号楼4、5号网点房屋买卖合同有效，该判决现已发生法律效力。另查，农行营业部于2005年12月已撤并改建，业务人员归到农行吉林市分行；2008年亘昌公司的贷款业务已从农行汇生支行剥离，划转给农行吉林市分行委托资产处置部，农行汇生支行对亘昌公司的贷款业务已经没有管理权限。因此农行汇生支行已不能向安继财履行所主张的义务。
一审法院认为：安继财与农行营业部约定的买卖合同已经判决确认有效，双方当事人应按合同约定履行各自义务。安继财已依约向农行营业部支付大部分购房款，农行吉林市分行已将涉案房屋交付安继财使用至今，农行吉林市分行应诚实守信履行合同，按约定履行协助安继财办理涉案房屋的所有权登记手续，将涉案房屋产权过户至安继财名下的义务。故安继财要求农行吉林市分行，亘昌公司办理涉案房屋更名过户手续的诉讼请求应予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，作出判决。
一审法院判决：一、农行吉林市分行于判决生效之日起三日内协助安继财办理将吉林市船营区临江西区4号楼4、5号网点房屋更名到安继财名下；二、亘昌公司协助安继财办理上述买卖房屋的更名过户义务；三、安继财于判决之日起三日内向农行吉林市分行交纳购房余款22165元；四、驳回安继财其他诉讼请求。案件受理费1910元、公告费240元，均由农行吉林市分行负担。
二审中，双方当事人未提交新证据。
经本院审理查明：1998年9月，亘昌公司在农行营业部分三次贷款，共计150万元。贷款期限一年。亘昌公司以其名下的三处网点（包括案涉二处网点）进行抵押，均未办理抵押登记。
2001年12月27日，农行营业部张建伟出具收据，载明：“交款单位：安继财；收款事由：亘昌房款；金额：6万元。”2001年12月28日，农行营业部张建伟出具收据，载明：“交款单位：安继财；收款事由：买亘昌房款；金额：11万元。”
2001年末，安继财实际占有、使用坐落于吉林市船营区临江西区4号楼4、5号网点房屋。
2001年8月，亘昌公司被吊销营业执照。
2004年农行吉林市分行将亘昌公司欠农行营业部贷款及利息划归农行汇生支行管理。
2005年12月30日，农行营业部被撤销，业务、人员归到农行吉林市分行。
2005年农行汇生支行向吉林市丰满区人民法院提起诉讼，要求亘昌公司、吉林市船营区饮食公司、张良、于秀琴偿还贷款，并对亘昌公司抵押的坐落于吉林市船营区临江西区4、5、7号网点房屋进行拍卖，优先受偿拍卖款。吉林市丰满区人民法院于2006年3月15日作出（2005）丰民二初字第259号民事判决：一、亘昌公司于判决生效后十日内一次性偿还农行汇生支行借款150万元，截止到2006年2月20日止的利息414513.72元，其后的利息按照中国人民银行同期逾期罚息计算标准支付至欠款全部付清之日止。二、如第一项无法履行，则农行汇生支行以亘昌公司提供抵押的位于吉林市船营区临江西区4号楼4、5、7号网点折价或者拍卖、变卖后所得的价款优先受偿。三、如上述第一、二项无法履行，吉林市船营区饮食公司、张良、于秀琴于判决生效后30日内对亘昌公司的财产进行清算，以清算出的财产进行偿还，如到期未履行清算义务，则由吉林市船营区饮食公司、张良、于秀琴在各自出资范围内对农行汇生支行承担赔偿责任。判决作出后，各方当事人均未提出上诉。2006年农行汇生支行依据该判决申请执行。吉林市丰满区人民法院委托吉林市鑫隆拍卖有限公司对亘昌公司抵押的坐落于吉林市船营区临江西区4、5、7号网点房屋进行公开拍卖，吉林市鑫隆拍卖有限公司就拍卖事宜于2006年12月14日在《江城日报》发布了拍卖公告，通知亘昌公司届时到场。经拍卖，坐落于吉林市船营区临江西区7号网点房屋以86403元的价格拍卖成交，该款已汇入农行汇生支行账户作为亘昌公司偿还贷款本金收回。由于安继财提出异议，坐落于吉林市船营区临江西区4、5号网点房屋未参与拍卖。因案外人安继财对吉林市丰满区人民法院作出的（2005）丰民二初字第259号民事判决有异议，向吉林市人民检察院申诉。吉林市人民检察院于2008年8月25日向本院提出抗诉。本院于2008年12月26日作出（2008）吉中民再字第117号民事裁定：一、撤销吉林市丰满区人民法院（2005）丰民二初字第259号民事判决；二、发回吉林市丰满区人民法院重审。吉林市丰满区人民法院经审理后于2009年9月24日作出（2009）吉丰民再审字第2号民事判决：一、亘昌公司于判决生效后十日内一次性偿还农行汇生支行借款1413596元，截止到2009年8月31日止的利息777082.63元，于判决后十日内履行，其后的利息按照中国人民银行同期逾期罚息计算标准支付至欠款全部付清之日止。二、驳回农行汇生支行其他诉讼请求。再审判决作出后，各方当事人均未提出上诉。
2006年12月20日，安继财向吉林市船营区人民法院提起诉讼，请求确认坐落于吉林市船营区临江西区4号楼4、5号网点房屋产权为安继财所有。2007年5月8日吉林市船营区人民法院作出（2006）船民一初字第1382号民事判决：驳回安继财的诉讼请求。安继财不服，提出上诉。本院经审理后，于2007年7月16日作出（2007）吉中民一终字第490号民事裁定：一、撤销吉林市船营区人民法院（2006）船民一初字第1382号民事判决；二、发回吉林市船营区人民法院重审。吉林市船营区人民法院于2007年12月18日作出（2007）船民一初字第925号民事裁定：驳回安继财的起诉。安继财不服，提出上诉，本院于2008年5月14日作出（2008）吉中民一终字第137号民事裁定：一、撤销吉林市船营区人民法院（2007）船民一初字第925号民事裁定；二、指令吉林市船营区人民法院审理。吉林市船营区人民法院于2011年4月25日作出（2010）船民一初字第989号民事判决：一、安继财与农行营业部于2001年12月28日约定的关于吉林市船营区临江西区4号楼4、5号网点房屋（建筑面积384.33平方米）买卖合同有效；二、驳回安继财的其他诉讼请求。农行汇生支行不服，提出上诉。本院于2011年11月21日作出（2011）吉中民一终字第650号民事判决：驳回上诉，维持原判。
2008年亘昌公司的贷款业务从农行汇生支行剥离，划转给农行吉林市分行委托资产处置部。
2016年3月28日，农行吉林市分行与中国华融资产管理股份有限公司吉林省分公司签订《委托资产批量转让协议》，约定农行吉林市分行将其对亘昌公司享有的债权及与主债权相对应的保证、抵押、质押等一切从权利转让给中国华融资产管理股份有限公司吉林省分公司。孙逊于2016年10月18日在吉林国际商品拍卖有限公司举办的拍卖会上，通过竞价购得包括亘昌公司在内的11户债权资产。
本院认为，虽（2011）吉中民一终字第650号民事判决已确认安继财与农行吉林市分行关于案涉房屋的买卖合同合法有效，但该判决并未对房屋的价格作出认定。本案审理中，安继财主张购买房屋时与农行吉林市分行口头商定购房价格为每平方米500元，但农行吉林市分行予以否认，并于本案庭审中表述案涉房屋当时最低价应为每平方米2000元，双方对房屋买卖价格无书面约定,且无法就房屋价格达成合议，合同价款无法确定。安继财虽曾交纳17万元购房款，但尚不足以证明安继财已履行合同主要义务，故安继财要求农行吉林市分行履行合同义务，由农行吉林市分行、农行汇生支行、亘昌公司协助其办理更名过户的请求不予支持。
因吉林市丰满区人民法院作出的（2009）吉丰民再字第2号民事判决认定亘昌公司在向农行吉林市分行申请贷款时并未就案涉房屋办理抵押登记，故安继财要求农行吉林市分行注销在吉林市临江西区4号楼4、5号网点房屋上设定的他项权利的请求不予支持。
综上，农行吉林市分行的上诉请求成立，应予支持。原判决认定事实不清，适用法律不当，应予纠正。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第三项规定，判决如下：
一、撤销吉林市船营区人民法院(2017）吉0204民初2179号民事判决；
二、驳回安继财的诉讼请求。
一审案件受理费1910元、二审案件受理费4143元、公告费240元，均由被上诉人安继财负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 英
审 判 员 孙 伟
代理审判员 陈 卓
二〇一八年六月二十一日
书 记 员 李玉娇