四川省宜宾市南溪区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川1503民初1997号
原告：廖纯彬，男，汉族，1976年11月6日出生。
原告：李碧英，女，汉族，1976年1月13日出生。
二原告的共同委托诉讼代理人：陈容，宜宾市南溪区留宾法律服务所法律工作者。
被告：宜宾市南溪区鑫磊房地产开发有限公司，住所地：宜宾市南溪区北大街桥头181号。
法定代表人：江林。职务：总经理。
原告廖纯彬、李碧英与被告宜宾市南溪区鑫磊房地产开发有限公司（以下简称鑫磊公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年7月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。二原告的共同委托诉讼代理人陈容，被告鑫磊公司的法定代表人江林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
二原告向本院提出如下诉讼请求：1、判决被告支付违约金12720元，违约金的计算方式为：从2014年12月12日至2017年8月15日止，按月利率1‰，以已付房款397510元为基数计算；2、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2011年10月28日，原告在被告公司以贷款方式购买了位于南溪区长江大道学府灏景×号楼×单元第×层×号商品房屋一套，该套房屋建筑面积为116.64平米，套内96.30平米，房屋总价397510元。原告于2013年12月11日接房，接房时房款及其他相关费用均已付清。原被告签订的《商品房买卖合同》第二十条第二款中约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方按照合同第二十条第二款第2种方式处理，即出卖人按月向买受人支付已付房款的千分之一的违约金直到办好转移登记。而被告于2017年8月15日才为原告办理好《不动产权证书》，已构成违约，为维护原告的合法权益，原告根据合同法的相关规定，要求被告支付从2014年12月12日起至2017年8月15日止的延迟办理房产证违约金12720元。
被告鑫磊公司辩称，1、原告应按合同约定于2013年9月30日前来接房，而原告在2013年12月11日才前来接房，原告延期2.5个月接房，根据《商品房买卖合同》第二十条第二款转移登记第2项约定，也应承担违约金，违约金的计算方式：以已付房款为计算基数，按月利率1‰的标准，计算2.5个月；2、原告于2016年6月19日前来办理转移登记，2016年7月20日由房管部门核发了《房屋产权证书》，被告已经完成了转移登记，故根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十条约定的违约金计算方式，原告主张的违约金计算截止时间为办理好房屋所有权证转移登记之日即2016年7月20日止。原告要求违约金计算至2017年8月15日原告取得《不动产权证书》之日不符合合同约定；3、被告办证延期的主要原因是相关主管部门的领导变动，停办相关工作以及房产证、土地证合并为不动产证的行政审批程序。上述均为行政审批规定，对被告来说属不可抗力，根据《商品房买卖合同》第二十五条约定，被告应免责。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。
本院经审理认定双方当事人无争议的事实如下：
2011年10月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号为：2011006443），约定原告在被告公司以贷款方式购买学府灏景×号楼×单元第×层×号商品房屋一套。《商品房买卖合同》第二十条“产权登记”第（二款）“转移登记”第1项约定：“商品房交付使用后，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。”合同第二十条“产权登记”第（二）款“转移登记”第2项约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（1）……；（2）合同继续履行，出卖人按月向买受人支付已付房款的千分之一的违约金直到办好转移登记；如买受人未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税（费）、专项维修资金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、未及时提供办理登记所需的全部手续、资料等，被告均有权拒绝为买受人办理产权转移的相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，出卖人办理权属登记的时间按顺延且不承担任何违约责任。”合同还对房屋的抵押情况、计价方式与价款、付款方式及期限、规划变更、设计变更、逾期付款责任、交付条件、逾期交房责任、面积差异处理、交接手续、商品房质量、装饰、设备标准、住宅保修责任、商品房节能措施、使用承诺、产权登记、专项维修资金等事项作了约定。原告于2013年12月11日接房，根据实测面积，重新计算实付房款为397510元。当日，原告付清房款及其他相关费用。2016年6月12日，被告在学府灏景一号楼、二号楼、三号楼及营销中心、物管公司门口张贴“温馨提示”，告知业主带上本人身份证、结婚证原件及复印件各三份于2016年6月19日至2016年6月25日到售房部办理房产证签字。原告于2016年6月19日提交办证所需资料，被告于2016年7月20日为原告办理了《房屋所有权证》转移登记，于2017年8月15日为原告办理了《不动产权证书》。
双方当事人有争议的事实为：1、原告是否迟延接房构成违约；2、被告的违约是否属于不可抗力原因造成；3、违约金如何计算；
原告、被告围绕争议事实均向本院提交如下证据：《商品房买卖合同》、交房费用明细表、房屋所有权证、不动产权证。原告用以证明原告收到接房通知当日即2013年12月11日完清交费收续并接房，未延迟接房，没有违约。原告接房后，被告于2017年8月15日才为原告办好不动产权证的转移登记，已构成违约，被告应按合同约定承担2014年12月12日至2017年8月15日的违约责任。被告用以证明原、被告之间的买卖关系成立，合同约定交房时间为2013年9月30日，原告实际接房时间为2013年12月11日，原告已构成违约。被告办理好房屋所有权证转移登记的时间为2016年7月20日。根据合同第二十条约定，违约责任计算期间应从2014年12月12日计算至2016年7月20日。原、被告对该证据的三性均无异议，本院依法予以确认，并以此作为定案依据。
本院认为，双方当事人的争议事实为：1、原告是否迟延接房构成违约；2、被告延期办证是否属于不可抗力原因造成；3、违约金如何计算；关于第1个争议焦点，本院认为，根据原、被告提交的房屋买卖合同及交房费用明细，能认定双方约定的交房时间为2013年9月30日，原告实际接房的时间为2013年12月11日，但该证据不能证明是因原告的原因导致延迟接房，被告未进一步举证证明其在2013年9月30日之前通知原告于2013年9月30日前来接房，故被告应承担举证不能的法律后果，被告辩称原告延迟接房2.5个月的证据不足，本院不予采纳，原告未构成违约；关于第2个争议焦点，本院认为，宜宾市南溪区人民政府南府通（2016）6号《关于南溪区行政区划范围内实施不动产登记制度有关事项的通告》规定从2016年9月20日起将停止办理《国有土地使用证》和《房屋所有权证》，同时启用《不动产权证书》办理程序，故不影响物权的转移登记。被告在庭审中抗辩办证延期的主要原因是相关主管部门的领导变动，停办相关工作导致，因未提供证据证明，本院不予采纳。故被告辩称因不可抗力因素造成迟延办证应免责的理由不成立，本院依法不予采纳；关于第3个争议焦点，原告认为房屋的转移登记应当包含房屋和土地两证的转移登记。被告认为合同条款约定的是《房屋所有权证》的转移登记，不包含《国有土地使用证》的转移登记。根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定：提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第四十一条规定：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。本院认为，物权的转移登记通常理解应当包含《房屋所有权证》和《国有土地使用证》双证的转移登记，被告以提供格式条款的形式将转移登记限制为《房屋所有权证》的转移登记，免除了被告应当承担的责任及排除了对方主要权利，该条款应属无效。本案原告所购房屋最后转移登记成功时间为2017年8月15日，故按双方签订的商品房买卖合同第二十条产权登记第（二）款转移登记第2项中第（2）小项约定，违约金的计算方式为，从2014年12月12日起至2017年8月15日止，按月以购房款397510元的千分之一计算；综上所述，原告请求被告支付从违约之日起至《不动产权证书》办理之日止的违约金的诉讼请求，事实清楚、于法有据，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条和《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十八条规定，判决如下：
被告宜宾市南溪区鑫磊房地产开发有限公司于本判决书生效之日起90内向原告廖纯彬、李碧英支付违约金12720元（违约金的计算方法为：以实付房款总额397510元为基数，按月利率1‰，从2014年12月12日起计算至2017年8月15日止）；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，由被告宜宾市南溪区鑫磊房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。
审判员 徐 珊
二〇一七年十月十七日
书记员 张乃予