吉林省白山市浑江区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）吉0602执异64号
案外人冯博，女，1986年7月28日生，汉族，无职业，住浑江区，身份证号：×××。
申请执行人张馨友，住吉林市。
被执行人刘玉民。
被执行人刘文帅。
本院在执行申请执行人张馨友与被执行人刘玉民、刘文帅民间借贷纠纷一案中，案外人冯博对标的提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人冯博称：案外人与刘玉民于2016年8月26日签订个人房屋买卖合同并且在吉林省通化市山城公证处（2016）吉通山证民字第3519号公证房屋买卖合同，刘玉民将其名下坐落于浑江区红旗街一委五组林业家属楼2单元201室，建筑面积86.32平方米，价款32万元整，案外人付款22万元。案外人也在公证的同时入住该房屋。最近案外人了解到该房屋被查封，法院预执行该房产，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，法院不能查封执行我已合法购买的房产。
申请执行人张馨友辩称：一、执行裁定书是法院执行行为的合法体现，没有违反法律规定。本案中白山市浑江区人民法院(2018)吉0602执126号执行裁定书，即人民法院在执行（2016）吉0602财保26号，(2017)吉0602民初38号民事判决书和（2017）吉06民终482号调解书内容的过程中，法院依照执行程序作出的执行处理行为没有违反法律规定，执行裁定书是法院依法执行行为，是维护答辩人合法权益的正义之举，是维护法律尊严的正当行为。
二、案外人对被执行保全查封的房屋声称是自己房产的主张缺乏事实和法律依据，申请执行人认为：1、本案执行依据的（2016）吉0602财保26号民事裁定书写明了查封标的物是房权证号为白BQ字第XX**号房产，此房产为被执行人刘玉民单独所有的房屋，所有权登记只有刘玉民本人自己，与案外人冯博没有任何债务关系。我国物权法关于房屋确权有明确规定：房产所有权的转移以登记为准，公证不过户，买方并不能够获得房屋的产权，简单的公证也不能够起到转移房屋所有权的法律效力。这就是不动产需登记的法律公示效力，而我拥有的是优先的实体权利，单纯的房屋买卖合同和公证不能保证买方获得产权，也不能对抗查封的法律效力；2、案外人提交的证据存在诸多疑点、瑕疵和错误。（1）假如房屋已经如案外人冯博所述卖给冯博本人，又如何让刘玉民抵押给小额贷款公司。案外人冯博与被执行人刘玉民于2016年8月26日签订房屋买卖合同，并且在吉林省通化市山城公证处公证，作为买方为何不直接按照买卖合同条款履行条约，交付完房屋款项后7日内办理此房产的确权，从而导致刘玉民在之后的一个月于2016年9月27日将此房产抵押给白山市吉信融诚小额贷款有限公司，此证据在白山市浑江区人民法院（2016）吉0602财保26号民事裁定书中明确提到；（2）案外人冯博对此事件的整体过程完全不清楚。冯博本人递交的有冯博本人亲笔签名的案外人执行异议申请书，在询问过程中首先购买房屋的具体款项都不清楚，异议申请书上明确写到房屋价款32万元，已付款项22万元。同时也是冯博亲笔签名的购房合同上面明确写到房屋总房款23万元，支付方式为现金。其次冯博又提供了相应的打款流水，此流水的金额却是224710元人民币，为什么支付这个数额的购房款，冯博亲口承认自己也不清楚，而且案外人执行异议申请书也不是她本人起草的，而是刘玉民和刘文帅（刘玉民的儿子）起草后，案外人冯博直接到白山市浑江区人民法院立案庭签上自己的名字，对于房屋买卖的买方这完全不符合事实，应当予以驳回执行异议申请书（以上所述都有纸面和影像视频证据证明）；（3）案外人声称涉案房屋为自己的房产，却对该房产现在情况一无所知。本人张馨友于2018年5月23日上午接到白山市浑江区异议审查科通知后与案外人冯博见面交换证据后，随即同日上午第一时间前往被查封房屋进行调查，发现此房屋一直在租赁状态，租金为一年一交，每年6月6日交租金，租金交到刘玉民或者刘玉民的媳妇手里，而这完全不符合案外人所说的此房产已经卖给冯博自己，并且承租者完全不认识冯博或是蒋明星是谁，最后我看见了刘玉民自2016年6月6日至2018年6月6日长达两年时间与承租者签署的租赁协议，以及租金的现金收据，更完完全全证明此房屋与案外人冯博无任何关联（以上所述都有我与承租者的视频和微信聊天记录截图以及刘玉民签署的房屋租赁协议，现金收据复印件为证）；（4）案外人提供的流水没有任何权威机构的盖章，并且仅有复印件，且复印件不清晰，不明确。案外人冯博提供的买房流水存在明显错误，首先流水凭证没有任何银行的公章和可以证明是银行等权威机构出具的官方的流水证明，再次此流水没有原件，仅仅是复印件。最后流水的体现仅仅是刘玉民的卡里进了一笔钱，且复印件中很多字体根本辨认不出写的是什么，谁汇出的此笔款项根本无从查证，更令人啼笑皆非的是在所谓的流水证明上面还有“不对？改一改”的字样；（5）作为被执行人刘玉民的种种做法不符合事实。白山市浑江区人民法院在（2016）吉0602财保26号民事裁定书写明了查封标的物是房权证号为白BQ字第XX**号房产，此房产为被执行人刘玉民单独所有的房屋，所有权登记只有刘玉民本人自己，刘玉民也在送达书上签了字。同时裁定书上也明确写明了，刘玉民可以在收到裁定书之日起五日内向白山市浑江区人民法院申请复议，在长达将近两年的时间里，刘玉民一直没有申请复议，直到开始执行财产的时候，才告知浑江区人民法院执行局，此房屋已经卖掉，而在此期间作为案外人的冯博也没有任何消息和任何形式的出现，这也完全不符合事实依据和法律规定。（6）案外人提供的买房付款凭证总额明显不对，甚至高于双方约定房价。案外人冯博一共提供两张证据，第一张是2018年8月24日冯博的爱人蒋明星支付给房屋产权人23万元的现金收条。第二张是2016年8月29日，又汇给房屋产权人刘玉民224710元，总计购房款项444710元，差不多是房屋买卖合同约定款项的两倍，试问正常人谁买房子会付房子价格两倍的款项购买已经定价的房子，这完完全全不符合逻辑。（7）案外人提出他们买卖有公证书。对于公证书本身的真伪我本人没有任何异议，但是公证书公证的内容是什么？公证书明确写明：依据上述事实，兹证明刘玉民与冯博于2016年8月24日签订了前面的《二手房屋买卖合同》，双方当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，合同内容符合《中华人民共和国民法通则》的规定，合同书上双方当事人的签名，手印均属实。这些是公证书的公证内容。并且公证书明确写明：乙方于公证后即向甲方交付房款，先公证，后付款的建议明确写在了公证书上，但事实却并非如此，已方的丈夫蒋明星有一笔款项的支付是在公证办理之前。这说明公证书没有公证买卖双方的买卖行为是否真实有效，仅仅是公证了签约行为，合同内容符合法律规定，签名，手印是双方当事人的，是真实的，一共四项内容。双方的几种行为是公证书没有谈及到的，且公证书并没有做出任何公证的。首先，双方的二手房买卖合同中约定的第四条缴纳税费后7日内，甲方将房屋交付乙方。这项是双方明显没有履行合同，如若履行将不会出现案外人申请执行异议申请书。其次，按照合同第二条约定，买卖交易税需要买方承担，但实际上卖方根本没有缴纳交易税费，否则不会出现一个月后房屋抵押到当地白山市吉信融诚小额贷款有限公司的他项权行为，因为交了交易税证明房子已经易主，易主后的房子刘玉民的签字已经不再生效，白山市吉信融诚小额贷款有限公司也不可能办理下来他项权证。最后，按照双方签订的买卖合同第六条约定，案外人有权在甲方一个月后不交付房屋解除合同，并申请可观的违约金，一个月后此房屋抵押给小额贷款公司，假设案外人真的粗心大意花了40多万买了一个约定房价仅为20多万的房子，而且得不到所有权，作为案外人完全有权利按照双方合同约定解除合同，并提出相应的索赔。而案外人却没有这样做，这也完全不符合常人思维。综上所述，公证书公证的内容并没有任何错误，公证的仅仅是房屋买卖合同内容合法，双方当事人的签名，手印均属实，而对于房屋买卖双方的买卖交易行为和一些私下的行为是否真实有效，根本没有做出任何公证和证明。
三、申请执行人认为白山市浑江区人民法院应当继续执行（2016）吉0602财保26号，(2017)吉0602民初38号民事判决书和（2017）吉06民终482号调解书。依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释》第十条第一款“执行异议审查和复议期间，不停止执行。”的规定，本案应当继续执行，俗语说“迟来的正义非正义”，本案自申请执行人于2018年1月7日申请执行以来，已经历时5个月有余，被申请执行人不仅有财产不清偿债务，还处处设置障碍，迟滞执行程序的合法进行，以达到长期占用申请执行人张馨友资金的非法目的，有生效的法律判决书和调解书，有生效的具备法律效力的查封裁定书，有明确的确权的被查封标的物，被执行人故意不履行法院判决、裁定，不仅严重侵害了答辩人的合法权益，也严重侵犯了中华人民共和国法律权威。因此，为了维护申请执行人的合法权益不受侵犯，人民法院应当尽快继续执行本案。综上，案外人冯博的房屋买卖实为虚假交易，请求人民法院依法驳回案外人冯博的执行异议申请书，依法执行人民法院（2016）吉0602财保26号，(2017)吉0602民初38号民事判决书和（2017）吉06民终482号调解书中规定的内容，并依法追究案外人和被执行人的法律责任，以维护答辩人的合法权益，维护法律的神圣尊严。
被执行人刘玉民辩称：我与冯博的对象是朋友关系，因张馨友向我催款要得急，我无耐的情况下找到冯博，当时口头约定房款是33万元，但是合同写的是23万元。23万元房款冯博是汇款给我的，23万元我直接偿还给了张馨友，当时约定房屋过户后，冯博再给我10万元，但是因为张馨友申请法院将该房屋查封，冯博就不给我这10万元了。冯博买完房屋后，去南方了，等过了一、两个月回来想过户时，发现房屋被法院查封了。房款给付方式是汇款，冯博给我汇了224710元，其余的办理公证、评估等花了，所以冯博扣下了5290元。
被执行人刘文帅未答辩。
本院查明：张馨友与被执行人刘玉民、刘文帅民间借贷纠纷一案，本院于2016年12月14日作出（2016）吉0602财保26号民事裁定书，裁定内容为“将被申请人刘玉民单独所有的房屋（房权证号为白BQ字第XX**号，所有权为刘玉民，建筑面积为86.32平方米，坐落于浑江区红旗街，用途为住宅，抵押权人为白山市吉信融诚小额贷款有限公司，抵押期限为2016年9月27日至2016年12月26日）予以查封。查封期限为二年。”2017年4月20日，本院作出（2016）吉0602民初38号民事判决书，判决主要内容为“被告刘文帅于本判决发生法律效力后立即还清所欠原告张馨友借款14万元，被告刘玉民就其中的13万元偿还保证责任（刘玉民承担保证责任后，有权向刘文帅追偿）。”刘文帅不服该判决，向白山市中级人民法院提起上诉，2017年9月30日，白山市中级人民法院作出（2017）吉06民终字482号民事调解书，调解主要内容为“一、刘文帅、刘玉民于2017年11月20日前一次性偿还借款及利息10万元，双方纠纷一次性了结。如上诉人不能按本调解书约定的时间履行给付欠款义务，按一审判决内容执行；二、刘文帅、刘玉民：张馨友应于2017年11月20日收到10万元后5个工作日内将诉前申请法院保全的刘玉民所有的面积为86.32平方米，房权证号为白BQ字第XX**号房屋申请法院解除查封。”该调解协议生效后，因刘文帅、刘玉民未履行付款义务，张馨友向本院提出强制执行申请，本院立案受理，案件至今尚未执结。
另查明，涉案房屋（房屋坐落：浑江区红旗街，03-0032-0246-0044-020102），建筑面积86.32平方米，所有权人为刘玉民。2016年8月24日，案外人与刘玉民签订了该房屋买卖合同，当日，刘玉民出具了23万元收款收条。2016年8月26日，案外人与刘玉民到吉林省通化市山城公证处就该房屋买卖合同进行了公证，吉林省通化市山城公证处出具了（2016）吉通山证民字第3519号公证书。2016年8月29日，案外人汇款224710元给刘玉民。2016年9月，刘玉民将该房屋抵押给白山市吉信融诚小额贷款有限公司（抵押期限为2016年9月27日至2016年12月26日），刘玉民到房屋产权管理部门进行了登记。刘玉民至今未将该房屋交付案外人冯博，由刘玉民出租他人至今，房屋租金亦由刘玉民收取。本院执行过程中拟处置该房屋时，案外人提出执行异议，形成本案。
本院认为，涉案房屋的所有权证载明的所有权人为被执行人刘玉民，案外人虽然在本院查封该房屋前与刘玉民签订了房屋买卖合同，但因未办理房屋过户登记，案外人也未提供非因案外人自身原因而未办理房屋过户登记的证据，且案外人至今未合法占有该房屋，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，案外人的异议请求，本院不能支持。
依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”的规定，裁定如下：
驳回冯博的异议。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向白山市浑江区人民法院提起诉讼。
审判长 刘世元
审判员 贾庆文
审判员 王 佳
二〇一八年五月三十日
书记员 郑银辉