连云港市连云区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）港民初字第01130号
原告连云港青和物业管理有限公司，住所地：连云港市连云港经济技术开发区久和国际新城一期。
法定代表人褚志群，总经理。
委托代理人王海林，该公司职员。
被告臧崇平，无固定职业。
原告连云港青和物业管理有限公司（以下简称青和物业）诉被告臧崇平物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月5日立案受理后，依法由代理审判员张西灵适用简易程序公开开庭进行审理。原告青和物业委托代理人王海林、被告臧崇平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告青和物业诉称：2007年8月，原被告签订《前期物业服务管理服务协议》，由原告为被告位于连云港市经济技术开发区久和国际新城一期4-101室房屋及所在小区提供物业管理服务，被告拖欠原告2008年2月6日起至2015年12月31日止的物业费及2006年1月1日起至2015年5月31日止的公摊水电费。经原告催要无果，为减少损失，特向贵院提起诉讼，请求：1.判令被告臧崇平向原告支付拖欠的物业费、公摊水电费9904.1元及违约金5371.3元（自欠款之日起至按日万分之五给付违约金）2.判令被告承担本案诉讼费。
被告臧崇平辩称：我拖欠2008年2月6日起至2015年12月31日止的物业费属实，但我不应缴纳共摊水电费，因为共摊水电费并没有用于我居住的房屋那边。之所以拖欠水电费是因为交房以后，原告未尽到管理义务：有人在我的房子里进行大小便，我就找原告进行理论，但原告一直没有给我交待，后来，原告派了一个阿姨帮我扫了一下，为此我心灵受到了创伤，因此我就以此事一直拒交物业费；2008年我将房屋租给别人，但是因为公共下水道被堵塞导致承租人的财产受到损坏，致使我一年房租没有收上来；保修期内房屋外墙也漏水，导致我室内装修遭到损坏；2013年原告就涉案小区公共自来水管道进行改造，为此将我家的墙砸了一个洞将供暖管抽走，导致我家装修损坏；原告没有及时将窨井盖盖起来，结果导致臭气往上冒；原告在我家阳台处安装的广告牌，导致我家采光受到影响。我交的装修保证金原告因为我拖欠物业费也不返还给我。
经审理查明，被告臧崇平购买本市连云港经济技术开发区久和国际新城一期4号楼1-101室房屋一套，面积为142.17平方米。原告青和物业（乙方）与案外人连云港久和置业投资发展有限公司（甲方，以下简称久和置业）签订《前期物业管理委托合同》一份约定原告为涉案小区及房屋提供物业管理服务，其中约定：委托服务期限为三年，自2008年8月11日至2011年8月10日止。物业服务费收费标准为：住宅0.4元／月.平方米，小高层：0.7元／月.平方米。
2007年4月5日，连云港久和物业管理有限公司（甲方）与被告臧崇平（乙方）签订《前期物业管理服务协议》一份约定原告为涉案房屋提供物业管理服务，其中协议约定：住宅在政府指导价收费标准的浮动幅度内按建筑面积多层：0.4元／月平方米，小高层：0.7元／月平方米（物业管理服务费收费标准按物价局批文执行）；交楼时预收六个月的管理费，以后每六个月缴费一次管理费（缴费时间为第一个月的中旬），空置物业按物业收费标准的70%收取；乙方出租物业时，物业管理服务费由乙方交纳；物业管理小区公用水电电费、园林绿化用水用电费用、电梯运行电费按实际发生费用按户分摊（与物业管理服务费同时预交，最终按实际分摊，多退少补）；乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按日加收日万分之五的违约金。协议尾部连云港久和物业管理有限公司在甲方处加盖公司公章并加盖法定代表人私章，臧崇平签字确认。
2011年，案外人久和置业（甲方）再次与原告青和物业（乙方）签订《前期物业服务合同》一份继续聘用原告青和物业为涉案小区及房屋提供物业管理服务，合同约定：合同期限自2011年8月11日起至业主委员会受全体业主委托与物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。《前期物业管理委托合同》、《前期物业服务合同》均对交费时间、收费标准、违约责任等事项进行了约定。
上述合同及协议签订后，原告依约为涉案小区及房屋提供物业管理服务，被告臧崇平拖欠2008年2月6日至2015年12月31日期间物业管理费及2006年1月1日至2015年5月31日期间的公摊水电费467.6元至今未交纳。庭审中被告臧崇平表示原告向其主张过物业费，但因为存在答辩中的问题，所以拒绝缴纳物业费。另外原告也通过小区张贴公告等方式向小区业主主张过物业费。
另查明，2007年4月18日，连云港久和物业管理有限公司名称变更为连云港青和物业管理有限公司。
再查明，原告分别2008年、2009年通过规范招投标进行前期物业管理的公共服务费收取标准备案，备案通知中记载备案收费标准为：“1.多层住宅0.4元／㎡.月，小高层、高层0.70元／㎡.月（不含电梯分摊电费）；2.商业用房1元／㎡.月；小区停车位90元／每车位.月。”
以上事实由原告向本院提供前期物业管理委托合同一份、前期物业服务合同一份、前期物业管理服务协议一份、连价服备字（2008）26号备案通知一份、连开价服备字（2009）3号备案通知一份、催要费用通知书、公共水电费分摊表、公摊水电费发票予以证明，庭审笔录在案作证，本院依法予以确认。
被告辩解称原告提供物业管理服务不到位，存在问题为：有人在涉案房屋里大小便，原告公司解决不及时致使我心灵受到了创伤，2008年我将房屋租给别人，因为公共下水道堵塞导致承租人的财产受到损坏，致使我一年房租没有收上来；保修期内房屋外墙漏水，导致我室内装修遭到损坏；原告没有及时将窨井盖盖起来，结果导致臭气往上冒；原告在我家阳台处安装的广告牌，导致我家采光受到影响。对此辩解主张原告不予认可，被告也并未向本院提供证据加以证明。
被告辩解称2013年原告将涉案小区公共自来水管道进行改造，为此将涉案房屋的墙砸了一个洞将供暖管抽走，导致涉案房屋装修损坏，物业公司承诺给我维修但到现在都没有维修，并提供2013年9月25日承诺一份予以证明，内容为“因小高层自来水改造，造成一期4#楼101室内墙面有些裂纹，现保证在2013年10月之前给予维修，承诺人：开发曹庆，证明：物业伏东兵、王海林2013年9月25日。”原告青和物业对承诺书真实性没有异议，其称当时因为开发公司申请自来水公司就涉案小区内住户的自来水水管进行改造造成了涉案房屋内墙面出现裂纹，当时开发公司水电主管曹庆出具该份承诺，原告代理人王海林和原告公司伏东兵作为证明人签字，但至于开发公司有无维修不清楚。被告庭审中表示，后来确实有人带着涂料到涉案房屋修理，因被告认为来人所带涂料不能修理内墙就没让修。
本院认为，业主及时缴纳物业费用是小区整个物业正常运行的保障，也是业主对整个小区应尽的义务。物业管理服务具有一定的特殊性，物业服务的完善需要物业公司以及全体业主共同遵守相关规定，且依法成立的合同受法律保护，对双方当事人具有法律约束力，当事人应严格按照合同约定履行自己的义务。本案中，原、被告之间签订的《前期物业管理服务协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，系双方真实意思表示，为合法有效合同，故协议签订后，双方当事人应当按照合同约定履行各自义务。该协议签订后，原告为涉案房屋及所在小区提供物业管理服务，被告应按协议约定时间交纳物业管理服务费及公摊水电费，但被告拖欠2008年2月6日起至2015年12月31日止的物业管理费及2006年1月1日起至2015年5月31日止的公摊水电费至今未交，原告主张被告给付上述期间的物业管理费9436.5元（0.7元／㎡.月×142.17㎡×4个月零25天＋0.7元／㎡.月×142.17㎡×6个月×15）和公摊水电费467.6元，有法律和事实依据，本院依法予以支持。因《前期物业管理服务协议》已经明确约定业主不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并有权自逾期之日起按日加收日万分之五的违约金。本案中被告确实存在拖欠物业费的行为，故对于原告主张的逾期违约金5371.3元本院依法予以支持。关于被告所称物业管理服务不到位的辩解主张，因其并未提供证据证明，原告也不予认可，本院依法不予采信。关于被告辩称的因自来水改造造成房屋出现裂缝的辩解主张，因自来水改造工程是开发公司主导下所为，承诺亦是开发公司人员所出，若因改造工程导致房屋裂缝真实存在需要维修，被告应该向开发公司主张权利，而不应成为被告拒交物业费的理由。关于被告称公摊水电费没有用于涉案房屋附近，故不应交纳的辩解主张，于法无据，本院不予支持。综上根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
被告臧崇平于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告连云港青和物业管理有限公司物业管理费、公摊水电费共计9904.1元及违约金5371.3元。
案件受理费180元，由被告臧崇平承担（因原告已预交，被告于本判决生效后十日内给付原告）。
如被告未在上述规定的期限内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
代理审判员 张西灵
二〇一五年八月十日
书 记 员 李 卓
法律条文及上诉须知附录
法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百五十七条基层人民法院和它的派出法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单民事案件，适用本章规定。
基层人民法院和它的派出法庭审理前款规定之外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。
第一百六十二条基层人民法院和它的派出法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额在各省、各自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。
第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。
法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。