四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）成民终字第4970号
上诉人（原审被告、反诉原告）成都盛华世代投资开发有限公司。住所地：四川省成都市青白江区。
法定代表人卢飚，总经理。
委托代理人汪毅，四川明炬律师事务所律师。
委托代理人张东福，男，汉族，1975年11月20日出生，住成都市新都区，系公司员工。
被上诉人（原审原告、反诉被告）成都南英劳务有限公司。住所地：成都市青白江区。
法定代表人洪海英，经理。
委托代理人吴增蕊，四川致高律师事务所律师。
上诉人成都盛华世代投资开发有限公司（以下简称盛华公司）因与成都南英劳务有限公司（以下简称南英公司）买卖合同纠纷一案，不服成都市青白江区人民法院（2015）青白民初字第61号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2013年7月1日，盛华公司与南英公司签订《固定资产转让合同》，盛华公司将位于成都市青白江区同济大道80号，土地使用性质为工业用地，房屋用途为办公性质的4栋4楼401号，建筑面积为188.33平方米的房屋，按单价3150元／平方米，总价款60万元的价格转让给南英公司，合同第十三条约定“转让人应当在2014年5月8日前将固定资产转让合同约定房屋产权转移登记至受让人名下”。签订合同前，南英公司于2012年10月26日向盛华公司支付购房定金1万元，2013年5月7日支付购房款28万元。
2014年12月12日南英公司提起诉讼称，因盛华公司出售的房屋系工业园区总部的工业用房，且小于300平方米，根据成都市人民政府办公厅关于印发《成都市工业总部经济发展管理办法（试行）》通知的规定，无法办理产权登记，致使双方未能签订购房合同，故请求法院判令：1、由盛华公司退还购房款28万元，并自2014年5月8日起按照银行同期贷款利率支付资金占用费；2、判令盛华公司双倍返还定金2万元；3、由盛华公司承担诉讼费。
盛华公司反诉认为，成都市人民政府办公厅关于印发《成都市工业总部经济发展管理办法（试行）》的通知出台后，盛华公司向其他单位销售的300平方米以下的房屋也办理了产权过户手续，故南英公司所述不实，故反诉请求法院判令：继续履行双方签订的固定资产转让合同，南英公司支付购房余款31万元，按照每日万分之四的标准支付逾期付款违约金，协助盛华公司办理房屋产权转移登记手续，诉讼费由南英公司承担。
原审法院另查明，2012年1月30日，成都市人民政府办公厅关于印发《成都市工业总部经济发展管理办法（试行）》的通知【成办发（2011）109号】对利用工业用地规划建设的工业总部项目和入驻的工业总部企业下发管理办法，适用范围为成都主城的五城区，五城区以外的区（市）县、成都高新区参照执行。该通知第六条第（三）项规定“办理产权和租用房最小基本单元面积不小于300平方米”。
盛华公司在2012年底和2013年初，曾向其它单位成功办理了上述地点工业用房的过户，且过户房屋的建筑面积小于300平方米。
就案涉房屋能否办理产权过户手续，原审法院向成都市青白江区房产管理局进行了咨询，该局答复称：因案涉房屋位于工业总部基地，虽然在2012年底和2013年初办理过盛华公司建筑面积小于300平方米工业用房的过户，但办理前提是因当时的工业发展需要，经区经信局和区工管委签章同意后办理的。案涉房屋在没有出台新的政策和相关部门签章同意的情况下，暂不能办理过户。
原审法院认定上述事实，有双方当事人的当庭陈述，固定资产转让合同、银行付款凭证、【成办发（2011）109号】通知、调查笔录等证据证实。
原审法院认为，盛华公司与南英公司签订的固定资产转让合同，不违反法律和行政法规的强制性规定，当属有效。因地方政府的政策原因，案涉房屋不能办理产权过户，责任不可归咎于合同双方。合同约定的过户完毕期限在2014年5月8日前，但案涉房屋至今仍无法过户，故对南英公司要求返还购房款的诉讼请求，原审法院予以支持。南英公司要求双倍返还定金，因房屋不能过户系受政策限制，非盛华公司故意违约，故盛华公司返还定金即可，无需双倍。盛华公司占用南英公司的资金，应当支付利息。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第九十四条第（五）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、盛华公司于判决生效之日起十日内退还南英公司人民币29万元；二、盛华公司按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率，以28万元为计息本金，向南英公司支付从2013年5月8日起至付清该款时止的利息；三、驳回南英公司其他诉讼请求；四、驳回盛华公司的诉讼请求。
宣判后，原审被告、反诉原告盛华公司不服，向本院提起上诉，请求本院撤销原判，依法改判驳回南英公司诉讼请求，支持盛华公司的反诉请求。其理由是：1、原审本诉认定事实错误、适用法律错误，原审南英公司在诉讼前未通知盛华公司解除合同，起诉中也未提出解除合同，法院判决在合同未解除的情况下判决退还购房款，不符合法律的规定；2、原判认定“合同约定的过户完毕期限在2014年5月8日前，但案涉房屋至今无法过户”错误，本案案涉房屋可以过户；3、案涉房屋至今没有过户的原因系南英公司未按约定支付购房款，原判对此未查明，导致南英公司未按约定支付购房款的事实未认定；4、人民法院应当依法维护交易安全。
南英公司发表答辩意见称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判；未按合同支付购房款系得知案涉房产无法办理产权过户，其公司合法行使不安抗辩权，虽然在一审南英公司未明确表达解除合同，但请求退还购房款已经包含了解除合同的意思。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院对此予以确认。
盛华公司二审中提交新证据：1、成都市青白江区房产管理局、成都市青白江区科技经济和信息化局、成都市青白江区工业区管理委员会出具的《关于成都盛华世代投资开发有限公司与成都南英有限公司买卖合同纠纷一案中涉及办理分户产权的情况说明》，该情况说明载明“关于成都盛华世代投资开发有限公司与成都南英有限公司买卖合同纠纷一案【（2015）成民终字第4970号】，根据四川省政府川府发（2015）27号文件精神，青白江区将待成都市出台相关政策后，按要求实施”；2、《四川省人民政府关于全面推进大众创业、万众创新的意见》（川府发（2015）27号）文件一份；3、成都市财政局、成都市科学技术局《成都市财政局、成都市科学技术局关于下达2013年成都市区（市）县第三批科技计划项目经费预算的通知》文件一份。盛华公司提交以上三份新证据，拟证明案涉房产可以办理产权转移登记。
南英公司对上列证据的真实性无异议，认为与本案无关联性，同时上列证据也无法证明目前房屋具备办证的条件。
本院对盛华公司提交的新证据的真实性、合法性予以确认，但从上列证据内容看，均不能证明案涉房产已经具备办理房屋产权转移登记条件。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。本案中，虽然双方签订的《固定资产转让合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的规定合法有效，但因地方政策的原因，双方交易的不动产无法进行产权变更登记，双方签订的《固定资产转让合同》事实上无法完全履行，在此情形下，南英公司要求退还购房款及定金的理由成立，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条的规定处理并无不当。盛华公司提供的证据不能证明案涉房屋现在可以办理产权转移登记，其主张继续履行合同的理由不成立，本院不予支持。
关于盛华公司主张原审法院未认定合同解除就判决退还定金和购房款属认定事实错误的问题。本院认为，南英公司在一审中主张退还定金和购房款已蕴含了主张合同解除的意思表示，二审审理中南英公司再次明确主张解除案涉合同，因现案涉合同已履行不能，故南英公司主张解除的理由成立。盛华公司上诉认为“原审法院未认定合同解除就判决退还定金和购房款错误”的理由不成立，本院不予支持。
关于盛华公司主张南英公司未按约支付购房款致使案涉房屋无法办理产权过户的问题。本院认为，因政府政策的原因，案涉房屋无法进行过户登记造成合同不能完全履行，盛华公司认为系南英公司不支付购房款造成合同不能完全履行的理由不成立，本院不予支持。
综上，盛华公司主张继续履行合同的理由不能成立，本院不予支持；南英公司主张解除合同、退还购房款的理由成立，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，判决退还购房款正确，但对合同是否解除未作认定有误，本院予以纠正。据此依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，判决如下：
一、维持成都市青白江区人民法院（2015）青白民初字第61号民事判决；
二、解除成都盛华世代投资开发有限公司与成都南英劳务有限公司2013年7月1日签订的《固定资产转让合同》。
一审案件受理费按原判确定的负担方式执行。二审案件受理费6605.53元由成都盛华世代投资开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 俊
代理审判员 毛程程
代理审判员 曹 巍
二〇一五年九月一日
书 记 员 黄 迪