徐州市泉山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泉商初字第988号
原告于维录，男，1968年8月1日生，汉族。
原告胡荣英，女，1972年6月16日生，汉族。
以上二原告共同委托代理人龙海江，江苏博事达（徐州）律师事务所律师。
以上二原告共同委托代理人潘浩，江苏博事达（徐州）律师事务所律师。
被告兴业银行股份有限公司徐州分行。
负责人赵建军，该行行长。
委托代理人陈洪亮，江苏同瑞律师事务所律师。
委托代理人孙丽美，女，1985年12月10日生，汉族。
第三人徐州市同力创展房地产有限公司。
法定代表人王广备，该公司总经理。
委托代理人易子川，男，1953年11月26日生，汉族。
原告于维录、胡荣英诉被告兴业银行股份有限公司徐州分行金融借款合同纠纷一案，本院于2015年10月20日受理后，依法由审判员赵增尧独任审判，因案情需要追加徐州市同力创展房地产有限公司为第三人，于2016年1月6日公开开庭进行了审理。原告于维录、胡荣英的委托代理人龙海江，被告兴业银行股份有限公司徐州分行的委托代理人陈洪亮、孙丽美，第三人徐州市同力创展房地产有限公司的委托代理人易子川到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告于维录、胡荣英诉称，2015年4月16日，原被告签订《个人购房抵押借款合同》，约定原告自被告处借款650000元用于购买第三人徐州市同力创展房地产有限公司开发的奎山美景嘉园小区X幢X单元XXX室房屋。后因第三人将该房屋一房二卖，原告将第三人诉至徐州市泉山区人民法院，经法院调解，双方解除商品房买卖合同。根据《最高人民法院商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”，原告特向法院提起诉讼，请求依法判令：解除原被告之间的个人购房抵押借款合同及房屋抵押合同。
被告兴业银行股份有限公司徐州分行辩称，原告要求解除合同没有事实及法律依据。原被告之间签订的是借款合同，该合同明确约定借款合同独立于商品房买卖合同，因此，商品房买卖合同的解除并不必然导致借款合同的解除。原告与第三人解除合同是通过调解方式，二者之间是否真实存在合同解除的事实被告无法判断。
第三人徐州市同力创展房地产有限公司陈述，第三人与原告签订购房合同是真实的，后来发现合同标的物是分配给拆迁户的房子，原告要求解除合同合理，故双方解除了合同。
原告为支持其诉讼请求向法庭提交以下证据：
1、商品房买卖合同原件、拆迁产权交换协议书复印件、徐州市泉山区调解笔录复印件，证明原告购买的奎山美景X-X-
XXX室在2010年3月8日已经产权交换给拆迁户陈丽华，第三人存在一房两卖的事实。
2、泉山区人民法院（2015）泉民初字第3919号民事调解书，证明因开发商一房两卖，原告与开发商之间已经解除了商品房买卖合同。
3、个人购房抵押借款合同原件、不动产抵押合同原件及借款借据，证明原告为购买涉案房屋向被告抵押借款650000元，该笔借款由被告直接支付至第三人。
经庭审质证，被告对商品房买卖合同及调解笔录的真实性无异议，拆迁安置协议是复印件，由法院依法查明。对民事调解书的真实性无异议。对个人购房抵押借款合同原件、不动产抵押合同原件及借款借据的真实性均无异议，但被告是将650000元贷款支付给原告，再由原告账户支付给第三人的。
第三人徐州市同力创展房地产有限公司对以上证据均无异议。
被告未向法庭提交证据。
第三人未向法庭提交证据。
经审理查明，2015年3月14日，原告于维录、胡荣英与第三人徐州市同力创展房地产有限公司签订商品房买卖合同，约定原告购买第三人开发的奎山美景嘉园第X幢X单元XXX号房屋，付款方式为签订合同时付房款284496元，余款650000元在2015年4月14日之前付清。第三人应当在2016年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合条件的商品房交付给原告。双方还对违约责任等作出了约定。
2015年4月16日，原告于维录、胡荣英与被告兴业银行股份有限公司徐州分行签订了《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定原告向被告借款650000元整，借款期限为240个月，自2015年4月16日至2035年4月16日止。借款利率执行央行人民币贷款基准利率同期限档次，借款利率按比例浮动定价，借款利率等于定价基准利率乘以系数0.95，固定日浮动，利率浮动周期为年。双方约定若借款逾期，罚息利率为借款利率上浮50%。借款偿还方式为等额本息偿还法，固定日还本付息，自借款发放次月起每个公历月的18日及借款到期日为还款日。同日，原告于维录、胡荣英与被告签订《不动产抵押合同》，约定为确保个人购房抵押借款合同的履行，原告于维录愿意以其位于徐州市泉山区奎山美景嘉园X幢X单元XXX号的合法房地产抵押给被告。原告的主债权数额为人民币650000元。债务履行期限为2015年4月16日起至2035年4月16日止。
2015年4月17日，被告将650000元贷款经原告于维录账户转给第三人。
另查明，原告购买第三人开发的奎山美景嘉园第X幢X单元XXX号房在2010年3月8日已经由第三人产权交换给拆迁户陈丽华，第三人与陈丽华签订了拆迁产权交换协议书。
2015年9月14日，原告将第三人诉至本院，2015年10月10日原告与第三人签订调解协议，本院（2015）泉民初字第3919号民事调解书确认：原告与第三人解除商品房买卖合同；第三人于2015年10月25日前一次性返还原告购房款650000元。
再查明，2015年10月14日，本案被告在本院提起（2015）泉商初字第966号民事诉讼，要求于维录、胡荣英支付贷款本金644063.13元及利息；徐州市同力创展房地产有限公司承担连带保证责任。该案正在审理过程中。
本院认为，原被告签订的个人购房抵押（保证）借款合同及不动产抵押合同、原告与第三人签订的房屋买卖合同是各方真实意思表示，合法有效。
首先，商品房买卖合同与按揭贷款合同是两个既有联系又各自独立的合同，购房者与开发商之间是一种房屋买卖关系，购房者与贷款银行之间是一种借贷关系，属于三方当事人两个合同关系。两者虽有关联，但属于两种独立的合同关系。开发商出现违约，达到了合同约定的解除条件，购房者完全可以根据买卖合同的约定依法解除房地产买卖合同。
其次，购房按揭贷款合同具有一定的特殊性。商品房买卖合同与按揭贷款合同虽不具有主从合同关系，但是二者之间联系紧密。要成功签订按揭贷款合同，前提是必须签订一份有效的商品房买卖合同，而买卖合同的标的物又必须成为按揭贷款合同中的担保物，按揭贷款合同的订立只有一个目的，就是使购房人买到自己需要的房产。商品房买卖合同的解除，使得贷款人签订贷款合同的目的无法实现，在买房人订立按揭贷款合同的目的已经落空的情况下，应当允许其解除按揭贷款合同。《最高人民法院商品房买卖合同司法解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。《中华人民共和国合同法》第九十四条亦规定，法律规定的其他情形出现，致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。
本案中，2015年3月14日原告于维录、胡荣英与第三人徐州市同力创展房地产有限公司签订商品房买卖合同时，涉案合同标的物奎山美景嘉园第X幢X单元XXX号房已经于2010年3月8日由第三人徐州市同力创展房地产有限公司与案外人陈丽华签订拆迁产权交换协议书，作为拆迁安置房补偿给了案外人陈丽华。因此第三人在与原告签订商品房买卖合同时存在重大违约行为，致使合同目的不能实现。在原告与第三人解除商品房买卖合同的情况下，原告要求解除与被告签订的个人购房抵押（保证）借款合同及不动产抵押合同于法有据，本院予以支持。鉴于兴业银行股份有限公司徐州分行已经在本院提起（2015）泉商初字第966号民事诉讼，要求于维录、胡荣英支付贷款本金644063.13元及利息；徐州市同力创展房地产有限公司承担连带保证责任，该案尚在审理过程中，本案对个人购房抵押（保证）借款合同及不动产抵押合同解除后贷款本息处理问题不再进行审查。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，判决如下：
解除原告于维录、胡荣英与被告兴业银行股份有限公司徐州分行签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》及《不动产抵押合同》。
案件受理费10300元，减半收取5150元，由被告兴业银行股份有限公司徐州分行负担（原告已预交，被告于本判决生效后十日内给付原告）。
如果未按照本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或徐州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 员 赵增尧
二〇一六年一月七日
见习书记员 姚梦寒
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（五）法律规定的其他情形。
最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。