浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙06民终349号上诉人（原审原告）：马牙古，男，1988年7月4日出生，东乡族，住甘肃省东乡族自治县。委托诉讼代理人陈灿涛，浙江聚腾律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：中国银行股份有限公司绍兴市分行，住所地绍兴市人民中路210号。法定代表人夏立宏，行长。委托诉讼代理人李秉学、陈莹，该行员工。被上诉人（原审被告、被执行人）：浙江合为针织科技有限公司，住所地浙江省绍兴市绍兴袍江工业区荷湖路。法定代表人张爱莲。上诉人马牙古因与被上诉人中国银行股份有限公司绍兴市分行（以下简称中国银行）、被上诉人浙江合为针织科技有限公司（以下简称合为公司）案外人执行异议之诉一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2017）浙0602民初11068号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马牙古上诉请求：撤销绍兴市越城区人民法院（2017）浙0602民初11068号民事判决，保障上诉人依据租赁合同享有绍兴市袍江荷湖路6号合为大厦1楼2室房屋的租赁权。事实和理由：一审法院认定上诉人提供的证据不足以证明其在抵押前占有涉案房产并使用至今，认定事实错误。上诉人与被上诉人合为公司的租赁合同合法有效，上诉人在形成租赁合同后，对所租房屋投入大量资金进行装修，用于营业，足以证明上诉人占有并使用该房屋，如在不保护上诉人租赁权益的情况下拍卖抵押物势必造成上诉人的损失。上诉人承租的房屋租金为半年一付，租金金额不大。上诉人作为个体工商户以经营该店铺为生，即使被上诉人中国银行在拍卖抵押物时保护上诉人的租赁权，亦不会造成抵押物价值减少。中国银行辩称：答辩人与债务人的借款关系通过贷款到期以转贷形式延续10多年，涉案土地早在10多年前已经抵押给答辩人，抵押时债务人合为公司出具了未出租声明一份。答辩人与合为公司转贷时，合为公司陪同答辩人现场查看抵押物，承租人马俊出具了承租人声明，向银行表示在银行需要实现抵押权时提前终止合同并放弃相关权益。本案上诉人马牙古系从原承租人马俊处转租，但马俊转租给马牙古并未按照原租赁合同约定经出租人同意，该转租应认定无效。上诉人提交的房屋租赁合同有不同程度涂改，答辩人不认可租赁合同的真实性。上诉人提出其对所租房屋投入资金进行装修造成的损失，系经营所需，不在拍卖所得款项内。请求驳回上诉人的上诉请求。合为公司未发表答辩意见。马牙古向一审法院起诉请求：1、保障原告依据租赁合同享有绍兴市袍江荷花路6号合为大厦1楼2室房屋的租赁权；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告合为公司名下登记有坐落绍兴市，建筑面积17743.67平方米、权证号为绍房权证袍江字第××号的七层房产及对应的国有土地使用权。根据绍房他证袍江字第××号房屋他项权证记载，合为公司以其所有的上述房地产为其借款向被告中国银行提供最高额抵押担保，抵押权有效期为2014年7月24日至2016年7月24日，抵押权登记日期为2014年7月25日，抵押债权数额为25730000元。因合为公司未按约归还借款，中国银行向绍兴市越城区人民法院院提起诉讼，该院于2016年7月20日立案受理。审理中，该院于2016年8月5日诉讼保全查封了合为公司名下的上述房地产。2016年9月26日，该院作出（2016）浙0602民初6980号民事判决书，对中国银行就绍房他证袍江字第××号房屋他项权证的抵押物经折价或拍卖、变卖后所得价款所享有的抵押优先受偿权进行了确认。2017年4月14日，该院立案执行（2016）浙0602民初6980号民事判决书。执行中，该院于2017年5月9日作出（2017）浙0602执2261号及（2016）浙0602执2261号之一公告，通知对涉案房产有租赁权或其他相关权利的案外人于2017年5月17日前向该院申请相关权利或提出执行异议，逾期该院将在评估、拍卖中不予考虑。公告张贴后，原告遂向该院提出执行异议。要求法院在处置浙江合为针织科技有限公司名下上述房产时保护其合法租赁权。2017年7月21日，该院作出（2017）浙0602执异87号执行裁定，驳回了马牙古的执行异议请求。原告马牙古不服，在法定期限内提起本诉。马俊与合为公司就本案争议房屋曾签订房屋租赁合同1份，载明：甲方（出租方）为合为公司、乙方（承租方）为马俊、落款日期为2014年4月10日，其中记载出租房屋地址位于，实际面积175平方米；租期5年，从2014年4月16日起至2019年4月15日止；第一年房租为40700元，从第二年起租金按前一年租金的5%上浮，支付方式为一年支付一次，时间为下一个续租年前15日内缴纳租金；租赁期间未经甲方书面同意，乙方不得擅自转租。后马俊、合为公司，本案原告马牙古签订房屋转租补充协议书1份，载明：应马俊、马牙古申请，经合为公司、马俊、马牙古三方协商同意，马俊将承租的合为公司门面房（兰州拉面馆）转租给马牙古，马俊与合为公司签订的租赁合同所有责任与义务由马牙古承担；租赁期以合同签订后向后顺延一个月，实际有效期为5月20日至4月19日。落款日期为2015年8月18日，由马俊、马牙古及合为公司代表胡才峰签字，并加盖合为公司公章。合为公司在抵押上述房产时于2014年7月24日向中国银行出具的抵押人声明1份，声明涉案房产未向任何单位或个人出租。第一承租人马俊于2015年7月7日出具承租人声明1份，主要内容为“本人于2014年4月10日与出租人合为公司就坐落于绍兴其中的部分房产签订了租赁合同，租赁期限截止日为2019年4月15日，租金支付方式为现金支付。本人郑重声明：本人已知晓出租人将上述房产抵押给贵行的事实；如本人与出租人协商变更上述租赁合同条款，须经贵行同意；如上述房产所抵押担保的主债务出现逾期，或贵行依据与出租人签订的主合同（借款合同）宣布上述房产所抵押担保的主债务提前到期，致使贵行需提前处置抵押物的，本人同意，上述租赁合同提前终止并放弃抗辩权，本人将根据贵行的要求立即腾空房屋交贵行或有关司法机关处置。”一审法院认为，当事人对其主张的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，应存在合法有效的租赁关系，按约支付租金，同时应占有使用该不动产。合同具有相对性，合同以外的当事人一般无法获悉相关信息；而占有使用具有一定的公示性，同时抵押登记、人民法院查封均具有公示性，当事人可依法获取相关公示信息以保障交易安全。故对抵押权人而言，在租赁关系合法有效的情况下，若在办理抵押登记时房屋已被实际占有使用，可视为抵押权人已明知房屋被租赁的客观事实，承租人的租赁权可予以保护；若未被实际占有使用，则抵押权人无法获悉房屋的租赁情况，承租人的租赁权不能对抗已公示登记的抵押权，对于因此造成的抵押权人或承租人的损失应由过错方承担。本案中，首先，原告提供的证据尚不足以证明其已在抵押之前已占有涉案房产并使用至今，且按约支付租金的事实，理应承担举证不力之后果。其次，根据被告中国银行提供的承租人声明，本案争议房屋的原承租人马俊在抵押办理时已同意在银行需处置抵押物时提前终止租赁合同，放弃抗辩权，并立即腾空房屋交中国银行或司法机关处置。该声明内容未违反法律、法规强制性规定，应认定合法有效，并对转租人即本案原告具有法律约束力。故原告马牙古的租赁合同对本案被告中国银行无约束力，其据此提出的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。原告马牙古未能实现租赁合同的目的，可另行解决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决：驳回原告马牙古的诉讼请求。案件受理费1626元，由原告马牙古承担，于本判决生效之日起七日内付清。二审中，各方当事人未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审认定的一致。本院认为，本案二审争议焦点为上诉人马牙古对于涉案房屋是否享有足以阻却强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。人民法院在执行被执行人的非住宅房屋时，案外人以其在涉案房产设定抵押之前已与被执行人签订租赁合同且租赁期未满为由，主张拍卖不破租赁，如果租赁合同真实、合同签订于涉案房产抵押前且案外人在抵押前已依据合同合法占有涉案房产至今的，执行中应当保护案外人的租赁权。本案中，上诉人为证明其对涉案房屋享有租赁权，在原审中提交了租赁合同、补充协议及收款收据和缴款通知等，上述证据显示上诉人系涉案房屋的转租人，转租时间为2015年8月18日，迟于涉案房屋抵押权设定时间。抵押权设定具有公示效力，上诉人承租涉案房屋时，应对涉案房屋上是否设定他项权利承担谨慎注意义务。即使如上诉人所言租赁合同真实，鉴于原承租人在2015年7月7日向被上诉人中国银行出具的《承租人声明》中已承诺“本人已知晓出租人将上述房产抵押给贵行的事实；如本人与出租人协商变更上述租赁合同条款，须经贵行同意；如上述房产所抵押担保的主债务出现逾期，或贵行依据与出租人签订的主合同（借款合同）宣布上述房产所抵押担保的主债务提前到期，致使贵行需提前处置抵押物的，本人同意，上述租赁合同提前终止并放弃抗辩权，本人将根据贵行的要求立即腾空房屋交贵行或有关司法机关处置”，该声明不违反法律、行政法规的强制性规定，不仅约束原承租人，对上诉人同样具有约束力。按照“禁止反言”原则，上诉人应当受该声明的约束。在被上诉人中国银行申请实现其债权而要求处置设定抵押的房屋的情况下，上诉人与合为公司的租赁关系终止，对其租赁权不予保护。上诉人的上诉理由缺乏事实和法律依据，不予采纳。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1626元，由上诉人马牙古承担。本判决为终审判决。审 判 长 章建荣审 判 员 孙志萍审 判 员 王普庆二〇一八年一月二十九日法官助理 陈卓佳书 记 员 范艳艳