广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠中法民一终字第650号
上诉人（原审被告）：陶祯祥，男。
委托代理人：陶鸿业，男。
委托代理人：林木明，广东卓凡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈伟武。
委托代理人：何广辉，广东鹏港（惠州）律师事务所律师。
上诉人陶祯祥与被上诉人陈伟武因建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠东县人民法院（2014）惠东法民一初字第1054号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2011年7月29日，原审原告陈伟武向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、解除原、被告双方于2004年8月25日签订的《屋地转让协议书》；2、被告立即返还原告支付的购地款520000元、定金50000元；3、被告赔偿损失费20000元；4、被告支付利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率以本金570000元从2004年9月21日起计至付清款日止）；5、案件受理费由被告承担。
主要事实和理由是：2004年8月25日，经原、被告双方协商，被告将其名下位于惠东县吉隆镇猛江湖地段吉黄路边的80平方米屋地转让给原告，双方签订了一份《屋地转让协议书》。协议签订后，原告按合同约定于2004年8月25日交付转让土地定金50000元，于2004年9月20日交付购地款520000元。交付购地款后，原、被告双方以及原告本人曾多处持相关证件到国土部门办理过户手续，但被告知被告名下的土地没有经规划部门作出规划，土地四至范围无法核实清楚等问题，无法办理土地转让过户手续。之后，原告多次要求被告将土地过户至原告名下或将款项退还原告，但被告始终不予理睬。被告转让的土地相关部门没有作出规划，虽然领取了国土使用证，在该土地的四至范围不清无法过户的情况下，应当尽义务请求有关部门解决，而被告置之不理造成转让协议无法履行，责任应当由被告承担。被告明知该土地不能过户予原告，应当将购地款和定金及时退还给原告，反而长时间占用原告资金，使原告遭受了经济上的损失，依法应当赔偿原告的损失。由于被告转让的土地不能办理过户，致使原告无法取得该土地的使用权，双方签订的《屋地转让协议书》不可能继续履行。据此，请求判如所请。
被告陶祯祥辩称：1、被答辩人与答辩人签订的《房地转让协议书》合法有效，且双方均以履行了合同约定的义务，被答辩人请求解除该合同于法无据。2、答辩人已经履行了《房地转让协议书》约定的义务，被答辩人承诺土地过户风险及责任由其自行承担，被答辩人请求返还购地款520000元、定金50000元，赔偿损失费20000元，并要求支付利息没有事实和法律依据。3、被答辩人以土地四至范围无法核实清楚，无法办理土地转让过户的理由，并要求与答辩人解除合同无事实和法律依据。4、被答辩人的起诉已超过诉讼时效，本案应驳回被答辩人的所有诉讼请求。5、被答辩人的诉讼请求依法不能成立，诉讼费用依法由被答辩人自行承担。6、如果原告所享有的土地已经在被控制规划里，原告应向土地规划相关部门主张权利，而不是诉诸被告，我方认为法院应驳回原告诉请。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2001年3月7日，被告陶祯祥与案外人林就签订了《卖地契约》，受让了一块座落在惠东县吉隆镇猛江湖地段吉黄路边面积为80平方米土地（地号：7-13-11），并办理了国有土地使用证转让登记手续，将案外人林就名下的国有土地使用证号为惠东国用（2001）字第1323110088号变更为被告陶祯祥名下的惠东国用（2001）字第1323110305号。被告取得该地土地使用证后，在该地搭棚出租给他人。2004年8月25日，被告作为甲方即转让方与作为乙方的原告即受让方签订了《屋地转让协议书》，将上述80平方米土地使用权转让给原告。该协议主要条款约定如下：一、转让屋地位置在惠东县吉隆镇猛江湖地段吉黄路边；二、转让屋地价格570000元；三、付款方式定于2004年8月25日交定金50000元，2004年9月20日正式交易，当日一次性付清屋地款后，双方到国土所办理有关转让手续；四、具体位置按规划所、城建、国土规划为准，日后若发生争议一切与甲方无关；五、办理相关证件的费用和一切手续由乙方负责，一切税收由乙方负责；六、乙方必须按期到甲方进行交易及付款，如超过9月20日没有向甲方进行交易及付清款，甲方有权终止协议，并有权没收乙方所付给甲方的定金，不得退回，若在乙方没有违反协议的情况下，甲方不卖给乙方，甲方应退回定金，赔偿乙方损失费20000元。在双方签订《屋地转让协议书》过程中，由中间人林华春、叶运伍在该合同中“中证人”处签名作证。合同签订后，原告按合同约定的方式履行了付款义务，被告将上述土地的国有土地使用证（无规划许可证及附图）移交给原告，并协助原告到惠东县国土资源管理局吉隆国土资源管理所办理过户手续，因客观原因，未能将国有土地使用权证过户登记到原告名下。此后，原、被告双方无法协商解决土地使用权转让相关事宜。原告于2011年7月29日诉至本院，提出起诉时的诉讼请求。
本案在审理过程中，为查清原告未能办理国有土地使用权证过户登记手续的原因，本院先后于2011年10月13日、2012年1月10日致函惠东县国土资源局，要求该局将上述土地使用权未能办理过户手续的相关详细情况来函告知。惠东县国土资源局于2012年3月1日复函，告知如下情况：陶祯祥、陈伟武曾于2005年向惠东县国土资源局吉隆国土资源所提出办理转让手续的咨询，该所工作人员经实地调查后，发现该地已被他人兴建了建筑物并已出租，根据国土资源部《土地登记办法》第九条第一款及第（五）项“申请人申请土地登记，应当根据不同的登记事项提交下列材料：……（五）地上附着物权属证明；”的规定，该所告知陶祯祥、陈伟武在妥善处理好地上附着物权属关系后再依法提出土地使用权转让申请。本院又先后于2013年2月1日、3月13日致函惠东县国土资源局，要求该局复函告知如下事实：1、该地是否已规划成道路，何时从该地通过成道路？2、有无计补土地征收补偿款，土地征收补偿款支付给何人？3、该地从何时起不给予办理过户相关手续？惠东县国土资源局于2013年3月28日复函告知：1、关于该地是否已规划成道路及有无计补偿款的问题，因城乡规划的职能不在我局，建议向县住建局或当地人民政府了解；2、关于土地过户问题与上述复函意见一致。2013年4月1日，本院就上述三个问题致函惠东县住房和城乡规划建设局，要求该局作出答复。惠东县住房和城乡规划建设局于2013年4月17日复函并附2006年3月吉隆镇长湖村民留用地详细规划调整总平面图，告知：1、惠东县吉隆镇猛江湖地段吉黄路边面积为80平方米的涉案地块位于吉隆镇长湖村民留用地区域内，经查，该地块使用人陶祯祥未在我局办理过任何规划报建手续；2、按照我局于2006年3月对吉隆镇长湖村民留用地详细规划调整出图，对该地道路控制为20米，详细道路尺寸见附图，由于涉案地块只有国土证，且国土证位置不明确，需到国土部门提供其位置的相应坐标点；3、就贵院提出的第二、第三点问题，不在我局管辖范围，如需了解详情，建议到国土部门查证相关资料。2013年5月24日，本院致函惠东县国土资源局，要求该局于2013年5月31日前复函告知如下事实：1、提供诉争标的物位于惠东县吉隆镇猛江湖地段吉黄路边面积为80平方米土地的相应坐标点；2、结合惠东县住房和城乡规划建设局于2006年3月出图的吉隆镇长湖村民留用地详细规划调整总平面图，明确告知该诉争标的物有多少面积被规划成道路，是否已不完整？因惠东县国土资源局对此未复函。本院于2013年6月28日再次致函要求该局于2013年7月9日前告知上述事实。惠东县国土资源局于2013年7月5日附宗地图，并复函告知：“一、关于宗地坐标点的问题。2001年7月3日经我局核准变更登记的国有建设用地［惠东国用（2001）字第1323110088号］使用权人：陶祯祥，根据地籍调查资料显示，原发证位置、界线是按照发证时现状地物测绘形成的发证宗地图，经套合在2010年最新的地形图上还原为北京控制坐标系（详见附图）。二、关于发证界线与城镇规划相关的问题。由于吉隆镇早期的城镇规划由吉隆镇建设规划所负责实施，国土证发证的依据为吉隆镇村镇建设规划所出具的红线图。至于原发证界线与吉隆镇现有详细规划平面图的相关情况，建议向县住建局调查。”为此，本院于2013年7月23日致函惠东县住房和城乡规划建设局，要求该局告知如下事实：该地是否已被规划成道路或有多少面积被规划成道路，是否已不完整？惠东县住房和城乡规划建设局于2013年7月29日复函并附陶祯祥用地位置图，告知：根据国土部门提供的宗地图坐标，对照我局2006年3月审批的吉隆镇长湖村民留用地修建性详细规划，该处道路规划控制为20米，道路两旁的建筑物已基本形成，陶祯祥的用地全部在规划道路范围内，详见附图。
以上事实，有原告提供的民事诉状、《屋地转让协议书》、《收据》原件及《国有土地使用证》复印件，被告提供的答辩状、《卖地契约》、《申请书》、林就名下作废的《国有土地使用证》、惠东县吉隆镇村镇建设管理所于2000年12月19日出具的《建设红线凭证》复印件，本院的庭审笔录、函及惠东县国土资源局、惠东县住房和城乡规划建设局的复函等材料在卷为据。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，原告陈伟武与被告陶祯祥于2004年8月25日签订的《屋地转让协议书》，是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，该协议合法有效。原告按该协议于2004年9月20日履行了付款义务后，被告协助原告到惠东县国土资源局吉隆国土资源所办理国有土地使用证转让登记手续，惠东县国土资源局吉隆国土资源所告知双方当事人在妥善处理好地上附着物权属关系后再依法提出土地使用权转让申请。原、被告双方协商解决期间，惠东县住房和城乡规划建设局于2006年3月对吉隆镇长湖村民留用地详细规划调整出图，本案涉及被告名下位于惠东县吉隆镇猛江湖地段吉黄路边面积为80平方米土地被规划在道路范围内。由于上述客观原因，被告无法将其名下的上述土地使用权过户到原告名下，也未能将上述土地交付原告占有、使用。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，本案原告起诉前虽未通知被告解除合同，但因上述客观原因，本案涉及的转让土地已规划调整为道路范围，事实上原、被告双方已无法继续履行协议，原告诉请解除双方签订的《屋地转让协议书》，理由正当，本院予以支持。协议解除后，被告收取原告的土地转让款570000元应返还给原告。被告辩称“已按合同履行了义务，《屋地转让协议书》已经履行终结，原告即使享有解除权，但主张已过期限，即便有解除的事由也已消灭”，没有事实依据和法律依据，本院不予采纳。关于本案是否超过诉讼时效的问题，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当权利被侵害时起计算”的规定，原、被告自签订土地转让协议后，双方一直就转让土地的土地使用权过户问题在协商解决之中，且土地使用权的过户手续亦在持续办理中，原告的合法权益并未受到侵害，最终因客观原因无法过户，原告向本院提起诉讼并未超过诉讼时效。被告辩称原告的起诉已超过诉讼时效，理由不充分，不予采纳。本案原、被告在履行合同过程中，由于客观原因致使合同无法继续履行，原告无证据证明被告有违反协议约定的行为或主观上存在过错，因此，原告以《屋地转让协议书》第六条约定“……若在乙方没有违反协议的情况下，甲方不卖给乙方，甲方应退回定金，赔偿乙方损失费20000元”为由，诉请被告赔偿损失20000元，以及诉请土地转让款570000元按中国人民银行同期同类贷款利率从2004年9月21日起计付利息，证据不足，理由不充分，本院不予支持。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、解除原告陈伟武与被告陶祯祥于2004年8月25日签订的《屋地转让协议书》。
二、被告陶祯祥于本判决发生法律效力后10日内一次性返还土地转让款570000元给原告陈伟武。
三、驳回原告陈伟武的其他诉讼请求。
如果被告陶祯祥未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9700元，由原告陈伟武负担700元，由被告陶祯祥负担9000元。
当事人二审的意见
上诉人陶祯祥不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销（2014）惠东法民一初字第1054号民事判决，并驳回被上诉人对上诉人的所有诉讼请求；2、或依法将本案发回重审；3、本案第一审、第二审诉讼费用由被上诉人承担。
主要事实和理由：
上诉人认为：原审法院认定事实不清，适用法律错误，贵院应将本案发回重审，或是查清本案事实予以改判，依法驳回被上诉人的诉讼请求，以便作出公正、合法判决，理由如下：
一、原审法院判决解除上诉人与被上诉于2004年8月25签订的《屋地转让协议书》，上诉人应一次性返还土地转让款57万元给被上诉人均无事实和法律依据，该判决是错误的。理由如下：
屋地转让协议书是双方当事人的真实意思表示，合法有效。
原审法院认为，上诉人与被上诉人于2004年8月25日签订的《屋地转让协议书》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，协议合法有效，上诉人也予以认可，但是原审法院却作出前后矛盾判决。原审法院认定屋地转让协议有效的情况后，却未能采信被上诉人应按该协议的约定，即相关证件费用及一切手续由被上诉人承担，但原审法院作出判决前后矛盾，显然，一审法院作出判决是错误的。
二、被上诉人承诺土地过户风险及责任由其自行承担。
上诉人、被上诉人在签订《屋地转让协议书》的当天，双方共同到国土部门办理土地转让过户手续，被上诉人也认可该事实。可见，上诉人在履行土地过户手续后，屋地转让协议书项下所约定的义务已履行完毕。另外，被上诉人确认该土地具体位置按规划所、城建、国土规划为准，日后若发生争议一切与上诉人无关。因此，本案中源于土地发生的争议，所发生责任及后果均由上诉人承担。原审法院认可协议书效力的情况下，却对过户责任由被上诉人承担的事实不予认可，显然，该判决违背双方的合意，明显与事实不符。
三、原审法院认为本案履行过程中，由于客观的原因致使合同无法继续履行，解除双方签订的《屋地转让协议书》是错误的。
原审判决认定《屋地转让协议书》的签订时间为2004年8月25日，但原审法院却根据2006年3月审批的吉隆镇长湖村民留用地修建性详细规划，该处道路规划控制为20米，认为合同无法继续履行。从协议书上签订的时间上看，上诉人，被上诉人当天共同向土地部门办理土地过户申请手续后就已经履行完过户手续，原审法院依据2006年3月审批的吉隆镇长湖村民留用修建性详细规划，认为协议无法继续履行并判决解除《屋地转让协议书》是错误的。
四、被上诉人的起诉已超过诉讼时效，本案应驳回被上诉人对上诉人的所有诉讼请求。
根据《民法通则》第135条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼期间为二年。本案并不存在诉讼时间中止或中断的法定事由，诉讼时效早已于2006年8月25日届满，上诉人、被上诉人在签订《屋地转让协议书》的当天，双方共同到国土部门办理完土地转让过户手续后，上诉人的义务已履行完毕，被上诉人直至2011年7月21日才向法院提起诉讼，因此，原审法院认为上诉人的合法权益未受到侵害，被上诉人的起诉未超过诉讼时效显然与事实不符，原审法院未能依法驳回被上诉人的诉讼请求是错误的。
五、被上诉人的诉讼请求依法不能成立，被上诉人应承担本案第一审、第二审的诉讼费。
本案中，上诉人没有任何过错且已依约履行协议项下约定的义务，被上诉人承诺自行办理土地过户手续并承担相关的税费，由此发生的风险应由被上诉人自行承担。故，被上诉人诉讼请求依法不能成立，本案所发生的一、二审诉讼费应由被上诉人自行承担。
综上所述，原审法院对本案认定事实不清，适用法律错误，请求贵院在查清本案事实的前提下发回重审，或是依法驳回被上诉人所有的诉讼请求，以便作出公正、合法判决。
本案二审中，陶祯祥提出一审法院将本案提交审判委员会讨论决定的，并未事前将相关情况告知，侵犯了其申请回避的权利。
被上诉人陈伟武答辩称：陶祯祥没有履行将土地使用权过户到陈伟武名下的义务，本案因为客观原因导致合同不能履行，应当解除合同、返还收取的价款。我方的起诉并没有超过诉讼时效，因为买卖双方的过户手续一直在持续协调中。
本案二审中，双方当事人均未提交新证据。
本案二审中，经本院提示双方当事人调解未果。
本院查明的事实、判决理由和结果
本案系陈伟武于2011年7月29日向一审法院起诉并获立案受理，该院审理后于2013年11月7日作出（2011）惠东法民一初字第613号民事判决书。因陶祯祥不服一审判决，向本院提起上诉。本院审理后于2014年8月26日作出（2014）惠中法民一终字第393号民事裁定书，裁定撤销一审判决将该案发回重审。一审法院重新组成合议庭审理后，于2014年12月5日作出本案判决。
本院除查明一审查明的事实外，还查明：在本案二审中，双方当事人一致确认，在涉案的《屋地转让协议》签订后，陶祯祥已经将持有的土地证等资料移交给陈伟武，陈伟武也于2004年9月20日将以上资料及办理过户的其他资料提交给了国土管理所。陈伟武称，涉案的土地一直由对方管理，没有办理移交手续，最初是由于地上附着物没有拆除导致没有办理土地使用权证过户手续。陶祯祥称，把产权证件交付给了对方就是交付，对于十年前地上的具体情况不清楚了；陈伟武应当向土地征收部门领取补偿款，而不是请求解除合同。对于地上的构筑物，二审中双方均称不是自己搭建、不清楚是谁搭建的。
本院认为，本案属于建设用地使用权转让合同纠纷，陶祯祥是转让人，陈伟武是受让人。涉案的《屋地买卖协议书》签订时，出卖人陶祯祥已经取得涉案土地的使用权证，且该协议书不违反国家法律法规的其他强制性规定，故而该买卖协议书依法具备法律效力。本案二审争议的焦点问题是，导致《屋地转让协议书》无法履行的责任问题，以及无法履行应当如何处理的问题。
本案争议的产生，最初乃是由于土地的交付问题而引发。陈伟武认为，陶祯祥应当将涉案的土地应当办理交接手续，这种手续不仅仅是产权证件的交付，还包括土地占有权的交割；陶祯祥则认为，其交付的责任仅仅是产权证件的交付。涉案的《屋地买卖协议书》中，并没有关于土地现状的描述以及如何交付的记载。又根据惠东县国土资源局在本案一审中于2012年3月1日的复函可知，最迟至2005年涉案的土地上已经兴建了建筑物并出租，需处理好附属物后再提出土地使用权转让申请，且国土部门已经将以上情况告知了陶祯祥、陈伟武。在本案诉讼中，作为原产权人的陶祯祥没有提交证据证明其在出让涉案土地时地上并无建筑物，也未有任何书面承诺称即便是有地上建筑物也交由买受人陈伟武处置，同样也没有证据证明国土部门调查时已经出现的地上建筑物是陶祯祥将涉案土地交付给陈伟武后才出现的。从陈伟武这一方来看，其在与陶祯祥签订合同的过程中忽视了对涉案土地现状的描述，也不能提交证据证明在涉案土地成交时就有构筑物。在2004年9月20日将办理过户的资料提交给国土管理部门时，没有及时到涉案的土地现场查看发现土地现状并报告给国土部门。在涉案的纠纷发生后，陶祯祥、陈伟武都只从自身最大利益化的角度出发，未能协商解决纠纷。最终随着时间的推移，导致规划变更等致使土地使用权转移的合同目的不能实现。这一结果的出现，与陶祯祥在收取转让款项后只愿意承担交付土地产权证的消极态度有关，也与陈伟武在签订合同时没有将其主张的涉案土地交付应当进行产权证件交付与实际占有转移等内容写入合同的疏忽大意有关。因此，在现有的证据下，只能推定本案纠纷产生的原因是《屋地转让协议书》内容不完整而双方当事人又不能达成补充协议，归咎于任何一方都是有失偏颇的。在合同目的因客观原因不能实现的情况下，一审法院作出的解除《屋地转让协议书》、返还已经收取的转让款本金57万元的判决，符合公平原则和《中华人民共和国合同法》第九十四条的相关规定，本院依法予以确认。
关于本案的诉讼时效问题，从现有证据来看，陶祯祥自己提供的证人林华春等人的证言中，有陶祯祥“数次到吉隆国土所协助陈伟武”办理过户手续的内容。据此，在涉案土地使用权过户受阻后，陈伟武并未放弃试图继续办理过户手续。因此，本案的诉讼时效计算起点不应当是双方签订合同的2004年8月25日。在陶祯祥仍认为陈伟武可以领取涉案土地补偿款的情况下，陈伟武因涉案的《屋地转让协议书》所享有的合法权益至今仍然未受到侵害。至于陈伟武是愿意选择在土地使用权不能过户的情况下领取相应的补偿款，还是愿意选择解除合同收回自己已经支付的土地交易价款，是陈伟武行使自由选择权的问题，并未超过诉讼时效的保护范围。
综上所述，上诉人陶祯祥的上诉主张没有事实依据和法律依据，对其上诉请求本院不予支持。原审查明事实基本清楚，适用法律正确，实体处理得当，其判决本院依法予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（五）项、第九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币9700元，由上诉人陶祯祥负担。
本判决为终审判决。
审判长 郭志文
审判员 赖锦荣
审判员 郑 杰
二〇一五年七月二十九日
书记员 彭科梅
附：相关裁判依据：
1、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；