上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第13557号
原告（反诉被告）上海腾兴机械配件有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人叶根新，总经理。
委托代理人郭东华，上海雄琴律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海南乐贸易有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人金伟华，执行董事。
委托代理人朱颖，上海华宏律师事务所律师。
委托代理人戚诚伟，上海华宏律师事务所律师。
原告上海腾兴机械配件有限公司（以下简称腾兴公司）诉被告上海南乐贸易有限公司（以下简称南乐公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年5月21日、7月8日两次公开开庭进行了审理。审理中，被告南乐公司提起反诉，本院依法合并审理并转为普通程序，组成合议庭于2015年10月19日再次公开开庭进行审理。原告腾兴公司的法定代表人叶根兴、委托代�人郭东华及被告南乐公司的委托代理人朱颖到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告，以下简称原告）腾兴公司诉称，原告于2010年6月13日通过签订《房屋租赁合同》向被告南乐公司承租坐落于上海市浦东新区曹路镇兴东三队翻建的第三牧场房屋使用，共计房屋1837平方米及彩钢棚306平方米。租期自2010年6月15日起至2015年6月15日。2014年8月，该地块遇“集中建设区外建设用地减量化”整治，原告腾兴公司被要求搬迁，并于2015年5月26日实际迁出。期间，经评估被告南乐公司取得了补偿款，而该补偿款中包含应属原告所有的补偿费用，故诉请主某：一、判令被告南乐公司支付设备搬迁费用人民币（以下币种相同）200万元；二、判令被告支付附属设施费用40万元；三、判令被告支付企业停工停产费用63万元。审理中，原告腾兴公司变更诉讼请求为：一、�令被告支付设备搬迁费用1，002，048元；二、判令被告支付附属设施费用436，364元；三、判令被告支付企业停工停产费用866，635元；四、判令被告支付房屋建造和房屋装修损失补偿款348，668元；五、判令被告支付物资搬迁补偿款147，410元。
被告（反诉原告，以下简称被告）南乐公司辩称，原告腾兴公司直至2015年6月15日双方租赁合同履行期限届满方搬离租赁房屋，故不存在损失需要补偿。原告腾兴公司据以作出主某的评估报告中指向的实际承租人包括案外人上海方剑木业有限公司（以下简称方剑公司）、易兹（上海）流体设备有限公司（以下简称易兹公司）、上海诚茂机械有限公司（以下简称诚茂公司）、上海旭晨机械设备有限公司（以下简称旭晨公司）。因此，即便要补偿，该部分相应的补偿亦应属该四家公司所有而非原告腾兴公司。评估结果中，附属�施有部分虽列在原告及上述四家公司名下，但实为被告南乐公司建设，相应补偿款应归被告南乐公司所有。306平方米的彩钢大棚，虽然约定由原告使用，但因原告没有支付协议约定的彩钢棚改建费用，故一直由被告使用，没有交付给原告。被告南乐公司出租给原告腾兴公司使用的房屋系被告南乐公司自行建造，且被告南乐公司取得的补偿款系被告南乐公司与案外人上海浦东新区曹路农业投资管理有限公司（以下简称曹路农投公司）通过协商确定，并且是作为曹路农投公司提前解除租赁合同的违约补偿，而不是减量化的动拆迁补偿，故不同意原告诉请。
被告南乐公司反诉诉称，根据双方2010年6月13日签订的《房屋租赁合同》约定，原告应按年租金40万元标准向被告支付房屋租金；根据2014年3月1日双方口头约定，被告另将三亩场地出租于原告使用，原告应每年�付租金6万元。但原告腾兴公司仅支付截止至2014年12月15日止的房屋租金和截止至2014年8月31日止的场地租金。并且，原告逾期搬迁导致被告未能取得按时搬迁奖励费875，000元。因此，反诉请求：一、判令原告腾兴公司支付按每年40万元计算自2014年12月16日起至2015年6月15日止的房屋租金20万元；二、判令原告腾兴公司支付按每年6万元计算自2014年9月1日起至2015年6月15日止的场地租金4.5万元；三、判令原告腾兴公司赔偿搬迁奖励损失875，000元。
原告腾兴公司反诉辩称，被告南乐公司早已与曹路农投公司解除合同，亦未向曹路农投公司支付其主某期间的房屋租金，因此无权主某原告支付。原告实际于2015年5月26日搬离。至于场地的租赁，双方口头约定由原告支付3万元代价堆放材料直至搬迁，原告也已实际支付。此外，没有每年6万元的约定。至于搬迁奖励损失，更�依据。不同意被告南乐公司的全部反诉请求。
经审理查明，2010年6月13日，原告作为乙方、被告作为甲方签署《房屋租赁合同》一份，约定甲方将座落在上海浦东新区曹路镇兴东三队翻建的第三牧场房屋（900平方米＋818平方米＋50.80平方米＋68.40平方米）=1，837平方米×0.55元×365天=374，800元。加彩钢棚306平方米×0.25元×365天=27，923元，合计每年租金40万元整，甲方将以上房屋全部租给乙方，作五金冷作车间使用。该合同约定，租赁期限自2010年6月15日至2015年6月15日。合同第五条约定，乙方如生产需要进行房屋的改建和扩建时必须征得甲方同意后方可施工，一切费用均有乙方自付，关于其中306平方米彩钢棚需改建时，乙方一次性补偿甲方人民币3万元整，今后该房屋动拆迁时补偿的经纪均归乙方所有，但每年租金40万元不变。合同签订后，原告腾兴公司又陆续与案外人方剑公司、易兹公司、诚茂公司、旭晨公司签订转租合同，分别将不同房屋出租给以上四公司。
2014年8月，被告南乐公司持落款人为曹路农投公司，抬头为被告南乐公司的书面通知一份交与原告腾兴公司。该通知记载，为全面落实我镇年度土地减量计划，有序推进本镇郊野单元规划实施切实解决好违法用地等历史问题的工作要求，你承租地块属整治范围……经公司决定，要求你单位按照相关规定，从本月底开始进行评估。原公司与你单位签订的租赁协议，按协议相关条款规定，自行作废（终止协议）。请你单位收到通知后，配合做好搬迁的相关事宜。
之后，原告所使用房屋为此进行了评估。原、被告共同参与了评估部门组织的现场查看。评估报告记载：15号房，计建筑面积19.20平方米、房屋评估总价17，050元、装修估价11，200元；17号房，计建筑面积853.75平方米、装修估价91，500元；18号房，计建筑面积53.12平方米；19号房，计建筑面积69.66平方米、房屋评估总价78，507元、房屋装修16，300元；20号房，计建筑面积3.75平方米、房屋评估总价1，800元；21号房，计建筑面积72.60平方米、房屋评估总价30，492元；22号房，计建筑面积38.13平方米、房屋评估总价16，015元；23号房，计建筑面积75.16平方米、评估总价21，045元；24号房，计建筑面积24平方米、评估总价11，520元；25号房，计建筑面积30.60平方米，房屋评估总价30，019元、房屋装修11，000元。评估报告还记载：原告自己使用房屋中附属设施估价357，755元；机器设备搬迁补偿估价779，959元；物资搬迁补偿估价92，820元；方剑公司使用房屋中附属设施估价24，154元；机器设备搬迁补偿估价19，034元；物资搬迁补偿估价15，610元；易兹公司使用房屋中附属设施估价16，200元；�器设备搬迁补偿估价106，590元；物资搬迁补偿估价17，510元；诚茂公司使用房屋中附属设施估价11，800元；机器设备搬迁补偿估价23，275元；物资搬迁补偿估价9，110元；旭晨公司附属设施估价26，455元；机器设备搬迁补偿估价73，190元；物资搬迁补偿估价12，360元。
2014年12月，曹路农投公司作为甲方、被告南乐公司作为乙方，签订《解除租赁补偿协议书》一份。其中第一条记载甲乙双方于2014年6月16日签订的土地、房屋租赁协议，租赁期限从2014年9月1日至2019年8月31日。原协议约定：在租赁期内，企业如遇到地区和国家开发征用，双方均需无条件服从，各自资产的赔偿按谁投资谁收益的原则由双方各自享用。现因服从上海市浦东建设用地减量化工作要求的需要，双方就此解除租赁协议。第二条记载，依据评估与相关政策，甲方一次性补偿乙方人民币875万元，甲方不再支付其他费用。以上补偿含乙方所有的建筑物、房屋装修、附属设施、物品搬迁等所有费用。第四条记载，本协议签订后，乙方负责搬场腾地，并于2014年12月31日前将承租的全部房屋（土地）交给甲方。乙方转租的房屋（土地）由乙方负责清退，并按双方约定的时间节点交房腾地。协议签订后，被告南乐公司从曹路农投公司处实际取得了补偿款875万元。
期间，原告按每年40万元标准向被告支付了至2014年12月15日止的租金。但未支付过彩钢棚改建费3万元。2014年3月，被告将部分场地交原告堆放材料使用，原告为此支付被告钱款3万元。
2015年5月26日，原告及所转租的四家公司实际完成搬迁。期间，被告自曹路农投公司取得了补偿款875万元。
审理中，原、被告均确认，1、原、被告间发生租赁关系的房屋临时门牌号码应为上海市浦东新区�路镇兴东三队长草屋路XXX号。原告腾兴公司向被告南乐公司所承租使用的房屋系南乐公司向曹路农投公司承租房屋的部分。2、对应评估报告所附平面图，评估时由原告及转租的四公司使用的是14、15、17、18、19、20、21、22、23、24、25号房屋。3、对应评估报告所附平面图，被告通过《房屋租赁合同》出租于原告的房屋为14、17、18、19以及16号房屋中靠北侧的306平方米彩钢棚。另外的15、20、21、22、23、24、25房屋原告主某是原告及转租的四公司未经合法审批所建，被告主某均为被告所建。
审理中，案外人曹路农投公司向本院出具书面说明，证明其与被告结合原来房屋的实际情况及2014年建设用地减量化补偿口径及项目补偿方案，经友好协商，约定以875万元解除合同。该补偿款的组成是1、有证部分因企业入驻时对原有房屋进行翻修，故给予50%补偿924，814.75元�2、无证部分按口径60%补偿共1，429，025.40元；3、无证新增按口径30%补偿262，888.50元；4、装修：1，632，120元；5、附属设施扣除围墙集体部分共1，070，712元；6、机器设备搬迁1，502，048元；7、物资搬迁共169，170元；8、停工停产共1，195，314元；9、房屋认定差错部分（13号、17号房）454，506.50元；10、配合费110，000元。曹路农投公司并向本院表示，14号、15号、16号、19号、20号、21号、22号、23号、25号房屋都是作为无证房屋按照评估总价60%结算的；17号、18号房屋按有证房屋认定，18号房屋由曹路农投公司建造，17号房屋估价补偿由曹路农投公司与被告按无证房屋标准各半结算；说明所载认定差错指13号、17号房屋估价补偿的差错；说明所载围墙内容、配合费与原告无涉，停工停产费用按实际使用房屋面积计算，无证房屋计算标准为每平方米150元，有证房屋计算标�为每平方米350元。除房屋估价这一项目按认定在评估结论上打折结算外，其余项目均按评估结论实际结算。曹路农投公司并表示，被告南乐公司已于2015年1月或2月搬离。原告腾兴公司与其余四家公司于2015年5月下旬搬离。之后，房屋已经全部收回并拆除。
以上事实，由经庭审质证本院予以确认的：原告提供的《房屋租赁合同》、《通知》、《解除租赁补偿协议书》、房屋平面图、房屋查看表、房屋估价明细表、房屋装修估价明细表、附属设施查看及估价明细表、机器设备搬迁补偿估价明细表、物资搬迁补偿估价表、曹路农投公司出具的说明、被告提供的《承诺书》以及各方当事人的庭审陈述在案佐证。
本院认为，现原、被告间租赁使用的房屋无合法批准建造手续，双方之《房屋租赁合同》应属无效。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
现原告依据评估报告记载于其名下的内容，主某房屋建造和装修、附属设施建设、设备搬迁、物资搬迁、停工停业各项费用，因均系曹路农投公司与被告之间通过评估方式对原告投入的相关价值的物化，现租赁合同无效，理应返还原告，故原告主某并无不当。被告关于其中由腾兴公司转租给案外人的房屋相关利益应由案外人主某的抗辩，因案外人与被告间并无合同关系，现原告基于合同相对性提起本案诉讼，于法有据，故本院对被告抗辩不予采信。至于具体金额，在房屋已经灭失、原告已经完全搬离的情况下：1、对于房屋估价。原、被告均主某15、20、21、22、23、24、25号房屋由自己在《房屋租赁合同》签订后�行扩建，而根据双方的陈述，该七处房屋不在《房屋租赁合同》约定范围内；现实际由原告及原告转租的他人使用；双方实际履行的房屋租金标准与《房屋租赁合同》约定没有变化，据此，在被告没有其他证据证明的情况下，该七处房屋应确认为原告方建造。鉴于被告无证据证明就此七处房屋的扩建提出异议，应视为同意，故该七处房屋的补偿款76，764.60元应属原告所有。2、对于房屋装修损失。原告主某的亦为评估报告记载由其使用部分房屋的装修，因评估报告记载的装修并无明显违背原告租赁房屋的用途，在原、被告共同参与评估现场查看、评估报告记载于原告名下、且被告无其他证据证明由其实施的情况下，亦应返还原告。3、附属设施建设损失、设备搬迁损失、物资搬迁损失。该三部分内容亦因上理，均应以评估报告记载于原告名下的内容计价返还原告。现原告主某金额并无不当，本院予以支持。4、停工停产损失。原告主某其使用部分停工停产损失亦无不当。双方对其中16号房屋中306平方米的彩钢棚一处的使用人各执一词。依据《房屋租赁合同》，该处彩钢棚系被告出租给原告使用的内容之一。其后虽载如需改建需要支付被告钱款3万元，但依据行文理解，该钱款系动迁时相应动迁利益由原告享有的对价条件，而非彩钢棚交付的条件，故被告以原告未支付改建款为由主某彩钢棚未交付原告使用实无道理，本院不予采信。据此，本院将就该部分房屋结合其余双方确认的原告一方实际使用面积依照实际补偿原则，确认被告应返还原告的停工停业损失。
反诉部分。原告使用被告房屋，理应支付房屋使用费，故被告反诉主某原告参照约定租金标准支付自2014年12月16日起至实际迁出时止的房屋使用费，于法有据，本院�以支持。原告以被告未向曹路农投公司支付相应使用费作为抗辩，因仅涉案外人曹路农投公司对其作出出租人可主某权利的处分，而与原告无涉，故本院不予采信。至于被告主某的场地使用费，未能提供证据，本院实难予以支持。另有被告主某原告逾期搬迁导致未能获取搬迁奖励损失875，000元，依据不足，且非原告可预见范围，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）上海南乐贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海腾兴机械配件有限公司设备搬迁费用人民币1，002，048元；
二、被告（反诉原告）上海南乐贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海腾兴机械配件有限公司附属设施补偿费人民币436，364元；
三、被�（反诉原告）上海南乐贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海腾兴机械配件有限公司物资搬迁补偿费人民币147，410元；
四、被告（反诉原告）上海南乐贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海腾兴机械配件有限公司房屋建造和房屋装修损失补偿款人民币218，984.60元；
五、被告（反诉原告）上海南乐贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海腾兴机械配件有限公司停工停产补偿费人民币549，619.50元；
六、原告（反诉被告）上海腾兴机械配件有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）上海南乐贸易有限公司按每年人民币40万元计算自2014年12月16日起至2015年5月26日止的房屋使用费。
七、驳回被告（反诉原告）上海南乐贸易有�公司其余反诉请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币31，040元、保全费人民币5，000元，共计人民币36，040元，由原告（反诉被告）上海腾兴机械配件有限公司负担人民币5，405元，被告（反诉原告）上海南乐贸易有限公司负担人民币30，635元；反诉案件受理费人民币7，440元，由原告（反诉被告）上海腾兴机械配件有限公司负担人民币1，930元，被告（反诉原告）上海南乐贸易有限公司负担人民币5，510元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张春华
人民陪审员 孔素梅
人民陪审员 梅丽华
二〇一六年三月十四日
书 记 员 潘宸琰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。