福建省龙岩市永定区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）永民初字第952号
原告（反诉被告）李延兴，男，1955年5月10日生，汉族，居民，住福建省龙岩市永定区
原告（反诉被告）李玉兴，男，1949年4月7日生，汉族，居民，住福建省龙岩市永定区
共同委托代理人张城富，广东卓建律师事务所律师。
被告（反诉原告）赖征文，男，1966年12月10日生，汉族，居民，住广东省深圳市龙岗区
被告（反诉原告）赖征田，男，1965年12月15日生，汉族，居民，住北京市海淀区
被告（反诉原告）赖征文、赖征田共同委托代理人李萍，福建万和律师事务所律师；龚建华，福建万和律师事务所实习律师。
被告赖征奇（反诉第三人），男，1959年9月10日生，汉族，居民，住广东省深圳市宝安区
被告苏玲华（反诉第三人），女，1962年8月10日生，汉族，居民，住广东省深圳市南山区
第三人李永华，男，1963年2月12日生，汉族，居民，住龙岩市永定区
原告（反诉被告）李延兴、李玉兴与被告（反诉原告）赖征文、赖征田及被告（反诉第三人）赖征奇、苏玲华，第三人李永华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月22日立案受理后，依法组成合议庭于2015年9月16日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李延兴、李玉兴的委托代理人张城富，被告（反诉原告）赖征文、赖征田的委托代理人李萍、龚建华到庭参加诉讼，被告（反诉第三人）赖征奇、苏玲华及第三人李永华经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李延兴、李玉兴诉称，2000年10月31日，原告李延兴、第三人李永华与四被告签订了房产交易协议，约定四被告将坐落于龙岩市永定区的房屋一幢（房屋所有权证号为：）转让给原告李延兴、第三人李永华，整幢楼总售价为78000元，交易手续由原告李延兴、第三人李永华自己办理，被告提供全部手续。中介赖善兰亦在房产交易协议落款处签名。合同签名之日，原告李延兴、第三人李永华按协议支付了购房款，被告苏玲华出具了收条1张，同时原告将房屋交付给原告李延兴、第三人李永华使用，并交付了房屋所有权证书原件三本。2001年1月21日，原告李玉兴与第三人李永华经原告李延兴同意，签订了房产买卖协议，约定将李永华名下的坐落于龙岩市永定区的房屋的权利转让给原告李玉兴，转让价格为40000元。原告自2001年起一直在该房屋居住至今，但由于种种原因，一直没有办理房屋所有权和土地使用权变更登记手续。2014年，原告与被告协商后，被告同意到公证处办理公证手续，委托原告办理房屋所有权和土地使用权变更登记手续。被告前往公证处申请办理公证，并提交了相关材料。但因2000年至今被告部分家庭成员变动等原因，被告一直未能提交全部的材料给永定县公证处，导致公证处至今无法出具公证书。请求法院：一、确认原告李延兴、第三人李永华与被告赖征奇、苏玲华、赖征田、赖征文于2000年10月31日签订的房产交易协议及原告李玉兴与第三人李永华于2001年1月21日签订的房产买卖协议有效；二、判令被告立即将坐落于龙岩市永定区的房屋所有权证（房屋所有权证号为：）和土地使用权证［证号为：］过户到原告名下；三、本案诉讼费用由被告承担。
被告（反诉原告）赖征文、赖征田辩称及反诉称，一、1、诉争房屋系四被告及其配偶共有，被告苏玲华未经其他共有人同意与二被答辩人签订房产交易协议，擅自处分共有财产的行为属无效行为，房产交易协议无效。（1）根据原告证据房屋所有权证及公证书均证明，诉争房屋为四被告共有，另外，诉争房屋系四被告受赠取得，受赠时答辩人均有配偶，因此二答辩人的配偶也是诉争房屋的共有人。（2）2000年10月31日房产交易协议上仅有苏玲华的签名（赖征奇签名并非本人所签），购房款收条也仅为苏玲华出具。合同签订时答辩人毫不知情，且未收到对价款，事后答辩人及其配偶也未对该买卖行为进行过追认。（3）根据《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第八十九条：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条：“下列房地产，不得转让：……（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；……。”被告赖征奇、苏玲华未经其他共有人同意，与被答辩人签订房产交易协议，擅自处分共有财产的行为属无效行为，房产交易协议无效。2、2000年10月31日房产交易协议因先前房产交易协议的无效而当然无效，该协议对答辩人没有约束力，被答辩人无权向答辩入主张权利。2001年1月21日房产买卖协议有效必须建立在2000年10月31日房产交易协议有效的基础上，而后者是无效合同，故房产买卖协议当然无效，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条也规定：“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的；”因此，原告李玉兴不能取得诉争房屋的所有权，无权向答辩人主张合同义务。因此，被答辩人无权要求答辩人将诉争房屋过户到被答辩人名下。二、反诉原告赖征田、赖征文与反诉第三人赖征奇是亲兄弟。1991年上述三人从曹征文处受赠取得坐落于龙岩市永定区房屋一幢，房屋所有权证一本（所有权证号：），三本共有权证（），国有土地使用权证［证号：］。由于受赠时反诉原告赖征田、赖征文均已有配偶，诉争房屋由反诉原告赖征田、赖征文与其配偶及第三人赖征奇与其配偶苏玲华共有。2000年10月31日，反诉第三人苏玲华、赖征奇（未签过名）与反诉被告李延兴、第三人李永华签订了房产交易协议，将诉争房屋转让给反诉被告李延兴、第三人李永华；2001年1月21日，反诉被告李玉兴与第三人李永华签订房产买卖协议，约定将第三人李永华名下的诉争房屋的权利转让给反诉被告李玉兴。反诉被告李延兴、第三人李永华明知所买诉争房屋有其他共有人，根据《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第八十九条：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条：“下列房地产，不得转让：……（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；……。”的规定，房产交易协议无效。故第三人李永华未取得上述房屋所有权，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条：“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的；”其与反诉被告李玉兴2001年1月21日签订的房产买卖协议也是无效。综上，反诉被告李延兴、第三人李永华与反诉第三人赖征奇、苏玲华签订的房产交易协议及2001年1月21日被反诉原告李玉兴与第三人李永华签订的《房产买卖协议》无效，反诉原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特提起反诉，请求法院依法判决：一、确认2000年10月31日反诉被告李延兴、第三人李永华与反诉第三人赖征奇、苏玲华签订的房产交易协议及2001年1月21日反诉被告李玉兴与第三人李永华签订的房产买卖协议无效；二、本案的诉讼费用由反诉被告承担。
反诉被告李延兴、李玉兴辩称，1、2000年的协议是有效的，且反诉第三人苏玲华、赖征奇在处理该房屋的时候是有受反诉原告全权委托。2、房屋已于2000年10月31日交付使用，在这15年间没有任何人对房屋权属提出异议，土地与房屋产权证书、公证书原件在房屋交付时已经一并交付给反诉被告。3、2013年和2014年有两个被告在永定公证处进行处理该房屋，受托人赖善兰与2000年提供房屋买卖中介服务的人员是同一人，赖善兰本人也证实反诉原告赖征田、赖征文对于2000年签订的房产交易协议是知情，且委托赖善兰将诉争房屋过户到反诉被告名下，因此应该驳回反诉原告的反诉请求。
被告（反诉第三人）赖征奇和苏玲华、第三人李永华未作出答辩。
本案在审理过程中，原告在举证期限内针对本诉向本院提供以下证据：
1、证人赖善兰证言1份，内容为“2000年证人受赖征奇、赖征田、赖征文、苏玲华四人的委托，为其出售永定区的房屋提供中介服务，寻找买家。2000年10月31日，李延兴、李永华与赖征奇、苏玲华签订房产交易协议时，证人在现场，当时证人也在房产交易协议落款的中介处签名。后来，这套房屋一直没有过户。因为卖方都在外地，一起回来办手续时间上不好安排，也不方便。2013年4月赖征奇、赖征田、赖征文到公证处办理委托公证，委托证人办理永定区房屋的房屋所有权和土地使用权证的过户手续。2014年4月苏玲华到公证处办理委托公证，委托证人办理永定区房屋的所有权和土地使用权证过户手续。办理公证手续时，证人也在公证处现场。赖征奇、赖征田、赖征文、苏玲华在公证处办理公证时，对证人说过，要求证人将房屋所有权和土地使用权证过户给李延兴和李玉兴。”以此证明赖善兰本人证实赖征田、赖征文对于2000年签订的房产交易协议是知情，且委托赖善兰将诉争房屋过户到原告名下。被告赖征田、赖征文质证认为对证据的真实性有异议，证人证言的内容是虚假的，且证人未出庭，证人说的2000年受委托出卖房屋与公证处调取的2013年委托书是相矛盾的，不应该予以采信。
2、房产交易协议及2000年10月31日的收条各1份，以此证明（1）2000年10月31日，原告李延兴、第三人李永华与四被告签订了房产交易协议，约定四被告将坐落于龙岩市永定区的房屋一幢转让给原告李延兴、第三人李永华，价格为78000元；（2）本次交易由赖善兰作为中介。被告赖征田、赖征文质证认为对证据的真实性和合法性有异议，该协议处分的是四被告及其配偶的共有财产，但被告赖征田与赖征文及其配偶均未在协议上签名，对该协议不知情，因此该协议属于部分共有人擅自处分共有财产的无效合同。
3、房产买卖协议及2001年1月21日的收条各1份，以此证明（1）2001年1月21日，第三人李永华将其与李延兴共同购买的房屋转让给原告李玉兴，转让价格为40000元；（2）2001年1月21日原告李玉兴向第三人李永华支付了购房款40000元。被告赖征田、赖征文质证认为对证据的真实性和合法性有异议，该协议的有效必须建立在先前的房产交易协议有效的基础上，先前的协议无效，该协议自然无效；原告李玉兴不能取得诉争房屋的所有权，无权要求被告赖征田、赖征文履行合同义务。
4、被告身份证复印件4份，以此证明原、被告签订房产交易协议时，被告向原告提交了四被告的第一代身份证复印件。被告赖征田、赖征文质证认为对证据的真实性无异议，但身份证不是被告本人提供的。
5、房屋所有权证1份、房屋共有权保持证2份、房地产交易与权属登记中心房地产证明1份、国有土地使用证1份、公证书1份，以此证明（1）四被告持有的诉争房屋的房屋所有权证证号为：、房屋共有权保持证证号为：，其中第0226号房屋共有权保持证已经遗失，国有土地使用权证证号为：；（2）原告于2000年支付全部购房款后，被告向原告交付了房屋所有权证原件1本、房屋共有权保持证原件2本、国有土地使用证原件1本及公证书原件1份。被告赖征田、赖征文质证认为对房屋所有权证、房屋共有权保持证、国有土地使用证、赠与书无异议，可以证明诉争房屋是被告赖征奇、苏玲华及赖征田与其配偶、赖征文与其配偶共有，于1991年11月3日取得所有权证及共有权保持证；但对公证书产权证明书有异议，时间是1988年2月26日，而1990年7月的土地使用权人仍属曹征平，四共有人于1991年8月16日受赠取得诉争房屋，于1991年10月31日取得房屋所有权证，故该份产权证明书与诉争房屋无关，否则该公证书应当无效。
7、无签名的委托书1份，以此证明被告曾经委托赖善兰为其办理房屋和土地登记手续。被告赖征田、赖征文质证认为对证据的真实性和关联性均有异议，该份委托书没有签名和盖章，是无效的，且是2014年的委托书，发生在本案诉争合同签订之后，与本案无关联性。
8、经原告的委托，本院依法调取的证据：
赖征田、赖征奇、赖征文于2013年4月4日签署的委托书1份、苏玲华于2014年4月2日签署的委托书1份、赖征田2000年10月17日签署的委托书复印件1份、赖征文于2000年10月27日签署的委托书复印件1份、永定公证处于2013年4月4日对赖征田、赖征奇、赖征文的询问笔录1份，永定公证处于2014年4月2日对苏玲华的询问笔录1份、苏玲华签名的照片1张。以此证明2000年赖征田、赖征文委托赖征奇办理买卖房屋手续，2013年和2014年四被告委托赖善兰将房屋所有权证和土地使用权证过户至原告名下；询问笔录也能证明诉争房屋不是夫妻共同财产。被告赖征田、赖征文质证认为调取证据清单中备注明确写明“上述材料复制于本处终止公证材料”，故该证据的所有的公证委托手续均未办理完毕，委托均未成立。
9、原告在庭审中当庭提交的证据：
赖征田于2000年10月17日签署的委托书原件1份、赖征文于2000年10月27日签署的委托书原件1份，以此证明被告赖征田和赖征文已经委托赖征奇全权处理诉争房屋。被告赖征田、赖征文质证认为对证据的真实性无异议，关联性有异议。
本案在审理过程中，反诉被告在举证期限内针对反诉向本院提供以下证据：
赠与书1份，以此证明诉争房屋是四被告的。被告赖征田、赖征文质证认为对证据无异议，但赖征田、赖征文在受赠时已经结婚，根据婚姻法和继承法的规定，婚姻关系存续期间受赠的财产属于夫妻共同财产。
本案在审理过程中，被告（反诉原告）赖征文和赖征田、被告（反诉第三人）赖征奇和苏玲华，第三人李永华未向本院提供证据。
对原告提供的证据的分析与认定。被告赖征田、赖征文对原告提供的5、6、8、9号证据及赠与书的真实性无异议，上述证据的形式、来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以确认，并作为本案的定案依据。原告提供的1、2、3、4号证据与本院己予以确认的原告提供的5、6、8、9号证据及赠与书能相互印证，形成完整的证据链，其形式、来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以确认，并作为本案的定案依据。原告提供的7号证据内容与原告提供的8号证据中的委托书一致，但委托人未签名，其形式不合法，不予认定。
根据本院已确认的证据及法庭调查，可以认定以下事实：
2000年10月31日，原告李延兴及第三人李永华与被告赖征奇、苏玲华签订了房产交易协议，协议约定：被告将其位于4巷9号地号10段179号共计11间房、建筑面积226.4平方米的房屋一幢出售给原告李延兴及第三人李永华，售价为78000元，2000年10月31日付清价款，被告提供相关材料由原告李延兴及第三人李永华到房地产交易所办理交易手续并由原告李延兴及第三人李永华自行负担相关费用。原告李延兴、第三人李永华及被告赖征奇、苏玲华及中介人赖善兰在协议上签名，被告赖征奇、苏玲华将被告赖征奇、苏玲华、赖征文、赖征田的身份证复印件、第1607号房屋所有权证原件、第895号国有土地使用证原件（土地使用者为曹征平）、第0224号房屋共有权保持证原件（持证人苏玲华）、第0225号房屋共有权保持证原件（持证人赖征田）、第040号公证书［内容为：共有人赖征奇、赖征文、赖征田于21985年12月18日经人民政府批准，建有共有混合结构房屋壹座，壹层4间2厅，共计建筑面积约130平方米（天井面积约25平方米），东与吴添友、曾开源房屋相邻（两墙相距2尺），南、西、北至路1988年2月26日］、赠与书{内容为：赠与人（注：曹征平、吕品连）将坐落于4巷9号房屋［房屋所有权证号：第01459号、土地使用权证号：第895号］的产权及土地使用权赠与继子赖征奇、苏玲华夫妇及赖征田、赖征文共有。原因系该房屋与地面二层房屋是赖征奇、苏玲华夫妇出资购买及建造，建房地基209平方米是1985年曹征平根据离退休政策申请经县政府审批取得1991年8月16日}、赖征田委托书［内容为房地产交易所：兹有赖征田委托赖征琦全权处理凤城镇枫尾所拥有的房地产，产权证明书为第040号2000年10月17日］、赖征文委托书［内容为房地产交易所：兹有赖征文委托赖征琦全权处理所拥有的房地产，产权证明书为第040号2000年10月27日］交与原告李延兴及第三人李永华。2000年10月31日，被告苏玲华出具收条，注明收到本案涉诉房屋房款78000元。2001年1月21日，原告李玉兴与第三人李永华经原告李延兴同意，签订了房产买卖协议，约定将第三人李永华名下上述房屋中的权利转让给原告李玉兴，转让价格为40000元，双方已履行完毕。原告自2001年起一直在上述房屋居住生活至今。2013年、2014年间，因赖征奇、苏玲华、赖征田、赖征文申请办理委托书公证手续，公证处于2013年4月4日对赖征奇、赖征田、赖征文，于2014年4月2日对苏玲华分别作询问笔录，内容为：赖征奇、苏玲华、赖征田、赖征文在4巷9号共有房屋一幢［房屋所有权证证号：第1607号，国有土地使用证证号：字第895号，房屋共有权保持证证号：第0224号、第0225号、第0226号（其中第0226号房屋共有权保持证遗失）；赖征奇与苏玲华于1983年登记结婚、于2003年登记离婚，赖征田与张坤全于1988年登记结婚、于2007年登记离婚，赖征田与刘金华于1991年登记结婚，上述房屋不属于夫妻共同财产，是赖征奇、赖征田、赖征文和苏玲华共有的共同财产；赖征奇、苏玲华、赖征田、赖征文因工作繁忙，无法亲自办理上述房屋的转让事宜，特委托赖善兰（公民身份号码：）办理相关事宜；现需对委托书进行公证，委托书内容为：委托事项和权限为（一）代为办理第0226号房屋共有权保持证的补办等相关手续（二）代为与房屋买受人商定房屋交易价格、房款支付方式、房屋交付等合同的各项条款并代为签署房屋买卖合同及相关协议、文件，代为收取售房款（三）代为到房产管理部门办理房屋所有权过户登记手续并代为签署与房产交易相关的法律文件（四）代为与房屋买受人办理房产交接事宜等过户事宜；受托人在办理上述各项事项的一切行为，视同委托人亲为，所签署的相关合同、文件及由此产生的相应责任，委托人均予以承认；受委托人无转委托权；委托期限为即日起至受托事项办完为止］。因其他原因，未办理委托书公证。
本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议；依法成立的合同，受法律保护；当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告李延兴、第三人李永华与被告苏玲华及持有被告赖征田、赖征文委托书的被告赖征奇于2000年10月31日签订的房产交易协议及原告李玉兴与第三人李永华于2001年1月21日签订的房产买卖协议是各方当事人的真实意思表示，不违反法律的规定，对各方当事人具有法律约束力。原告主张本案房产交易协议及房产买卖协议有效、被告应按协议约定协助原告将涉诉房屋所有权证及土地使用权证过户至原告名下，符合法律规定，应予以支持。本案涉诉房屋系案外人曹征平、吕品连于1991年8月16日赠与反诉第三人赖征奇、苏玲华夫妇及反诉原告赖征田、赖征文共有，符合《中华人民共和国婚姻法》第十八条第三项规定的“遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产”的情形，反诉原告赖征田、赖征文主张其配偶也属本案涉诉房屋共有人，无事实和法律依据，不予支持。反诉原告赖征田、赖征文在反诉第三人赖征奇、苏玲华与反诉被告李延兴和第三人李永华签订房产交易协议前出具委托书委托反诉第三人赖征奇全权处理本案涉诉房屋的房地产权，同时两反诉原告在其2014年间欲办理委托书公证时的受委托人系2000年10月31日签订房产交易协议时的中介人赖善兰，并且原告李延兴、第三人李永华及原告李玉兴已付清相应价款，原告自2001年起一直在本案涉诉房屋居住生活至今，由此可认定2000年10月31日对本案涉诉房屋的交易经两反诉原告的同意，现两反诉原告主张2000年10月31日反诉被告李延兴、第三人李永华与反诉第三人赖征奇、苏玲华签订的房产交易协议及2001年1月21日反诉被告李玉兴与第三人李永华签订的房产买卖协议无效，无事实和法律依据，不予支持，应予驳回。被告赖征奇、苏玲华及第三人李永华经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国婚姻法》第十八条第（三）项、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告李延兴、第三人李永华与被告赖征奇、苏玲华于2000年10月31日签订的《房产交易协议》及原告李玉兴与第三人李永华于2001年1月21日签订的房产买卖协议有效；
二、被告赖征奇、苏玲华、赖征文、赖征田于本判决生效之日起三十日内协助原告李延兴、李玉兴将坐落于龙岩市永定区4巷9号的房屋所有权证（房屋所有权证号为：第1607号、共字第0224号、共证字第0225号、共证字第0226号）和国有土地使用权证［证号为：第895号］过户到原告李延兴、李玉兴名下；
三、驳回反诉原告赖征文、赖征田的反诉请求。
本案本诉受理费5800元，由被告赖征奇、苏玲华、赖征文、赖征田负担；反诉受理费2900元，由反诉原告赖征文、赖征田负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。
审 判 长 范 志 敏
人民陪审员 赖 河 元
人民陪审员 游雪芬二○一五年十二月三日
书 记 员 赖 玉 珍
附注主要法律条文及执行申请提示：
《中华人民共和国婚姻法》
第十八条有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：
（一）一方的婚前财产；
（二）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；
（三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；
（四）一方专用的生活用品；
（五）其他应当归一方的财产。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。