安徽省安庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖08民终1121号
上诉人（原审原告）：何昭学，男，1970年11月11日出生，汉族，住安徽省宿松县。
委托诉讼代理人：黄松林，安徽皖松律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：安徽华复房地产开发有限公司，住所地安徽省宿松县复兴镇黄湖北路。
法定代表人：陈典喜，该公司总经理。
委托诉讼代理人：谭克明，安徽甄昭律师事务所律师。
原审第三人：宿松县复兴镇人民政府，住所地安徽省宿松县复兴镇孤山西路。
法定代表人：江凯，该镇镇长。
委托诉讼代理人：董邦强，该镇法律顾问。
原审第三人：宿松县复兴镇老岸社区居民委员会，住所地安徽省宿松县复兴镇老岸社居委。
法定代表人：王学清，该社区主任。
上诉人何昭学因与被上诉人安徽华复房地产开发有限公司（以下简称华复公司）、原审第三人宿松县复兴镇人民政府（以下简称复兴镇政府）、宿松县复兴镇老岸社区居民委员会（以下简称老岸社居委）合同纠纷一案，不服安徽省宿松县人民法院（2017）皖0826民初1591号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月3日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人何昭学的委托诉讼代理人黄松林，被上诉人华复公司的法定代表人陈典喜及委托诉讼代理人谭克明，原审第三人复兴镇政府的委托诉讼代理人董邦强，原审第三人老岸社居委的法定代表人王学清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
何昭学上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持上诉人的诉讼请求。事实和理由：2005年7月老岸社居委与华复公司签订《关于复兴镇何屋路建设协议书》约定：华复公司负责工程的征地、拆迁、供水、供电等工程，在华复公司可建房屋约212间中交80间屋基给老岸社居委被征地村民，上诉人等分得屋基者的配套设施费用从土地补偿款中抵扣，复兴镇政府在该《协议书》中盖章确认。同期，老岸社居委何屋路建设领导小组出台了《关于何屋路社区预留80间屋基处理意见》。嗣后，上诉人补足了地基款并交纳了配套设施费。华复公司、复兴镇政府未履行该《协议书》约定的义务。2014年5月25日，上诉人等人与华复公司重新达成《协议》约定：至2014年12月31日，若80间屋基可以分配，则分配屋基，按原《协议》执行；若至2014年12月31日80间屋基尚未分配，则华复公司付清上诉人等人房基款（每间价值8万元），并自2014年5月12日起按月利率2%计息；华复公司用其开发的华复新村3号楼底层门面房24间作为抵押，每间门面房抵付8万元，一切费用由华复公司负担。若华复公司不能执行上述条款，则将门面房抵付8万元，上诉人有权自行装修入住。至2014年12月31日，华复公司、复兴镇政府未交付屋基，华复公司也未支付屋基款及利息。上诉人等依据《协议》的约定，于2015年将上述约定的门面房安装卷闸门，装修入住。2017年2月7日华复公司工作人员将门面房卷闸门砸坏，双方为此发生争议。上诉人从未主张过涉案抵押权，上诉人等系农民，认为抵押就是抵偿，并不知道抵押需办理抵押登记，需收取抵押登记费用。《协议书》中约定的“一切费用由华复公司负担”中的费用是房屋所有权转移登记的费用。一审以《物权法》第一百八十六条的规定，排除上诉人的权利错误。上诉人虽不能依据抵押担保关系直接取得涉案抵押物，但可依据抵付关系取得涉案抵偿物。上诉人损失客观存在，理应得到支持。
华复公司辩称：1、上诉人以被上诉人开发的华复小区占用了其承包地，为其解决的屋基未得到落实为由，要求被上诉人商品门面房以8万元每间抵付无事实和法律依据。涉案3号楼被上诉人拥有合法的国有土地使用权。若上诉人认为被上诉人获取涉案宗地国有土地使用权违法，该事项不属于人民法院民事案件的审理范围，上诉人应提起行政诉讼，撤销被上诉人涉案宗地国有土地使用权。2、上诉人等之所以未拿到涉案讼争的80间屋基，系因复兴镇政府未向被上诉人交付用于解决居民80户屋基的土地。案涉宗地国有土地使用权，系通过政府的招投标程序取得的，上诉人要求被上诉人承担本案民事责任，无事实和法律依据。请求驳回上诉，维持原判。
复兴镇政府辩称：1、复兴镇政府在本案中属于行政机关的调解角色，上诉人诉讼请求是基于2014年5月25日上诉人与被上诉人签订的《协议书》，根据合同相对性原理，复兴镇政府不属于该《协议书》的当事人，不应承担本案民事责任。2、复兴镇政府对上诉人主张的事实无异议，案涉商品门面房系用于抵偿华复公司的欠款。被上诉人违背了《协议书》约定的义务，故上诉人可按《协议书》的约定，取得案涉抵偿物。请求二审支持上诉人的案涉房产为上诉人所有的诉讼请求，驳回上诉人诉请复兴镇政府承担本案民事责任的诉讼请求。
老岸社居委辩称：何屋组的村民未拿到屋基是事实，被上诉人承诺何屋组村民80间屋基，目前屋基不够村民分配，故一直搁置到现在。
何昭学向一审法院起诉请求：1、请求华复公司、复兴镇政府、老岸社居委履行案涉合同，向原告交付华复新村3A第10、11两间门面房，履行产权登记等附随义务；2、华复公司、复兴镇政府、老岸社居委赔偿迟延交付房屋损失及原告为主张权利合理开支合计4万元。
一审法院认定事实：2005年7月18日，老岸社居委（甲方）与华复公司（乙方）就复兴镇何屋路建设工程签订《关于复兴镇何屋路建设的协议书》约定：甲方负责工程的征地、拆迁、供水、供电、绿化、亮化等工程。乙方在向工程建设领导小组缴纳155万元款项后，即取得工程建设权和土地使用权。顺河路可布置212间屋基，其中80间安排给甲方。甲方80间地基所占长度内的配套设施费按每米1000元标准从土地补偿费中抵扣，交乙方建设工程。复兴镇政府在合同落款处加盖了印章。2005年7月12日何屋路建设领导小组根据何屋组等被征地群众的要求，确定预留80间屋基在被征地村民内部分配，并出台了《关于何屋路社区预留80间屋基处理意见》，该《意见》载明：“屋基按本次征收面积分摊，足一间的给一间，不足一间的在40平方米以上的原则上补足一间，40平方米以下的得钱，进出按每平方米200元计算，得屋基户按每间4000元上交配套费。”2007年1月15日宿松县国土资源局以松国土告字［2007］01号公告对复兴镇华复路两侧国有土地使用权进行挂牌出让。2007年2月14日华复公司通过投标竞买方式取得的该宗地块土地使用权，与宿松县国土资源局签订了成交确认书。
原告系老岸社居委何屋组村民，华复公司开发的华复新村3号楼占用其承包地0.783亩。依据《关于复兴镇何屋路建设的协议书》应分得的屋基地一直未予取得，2014年2月12日华复公司法定代表人陈典喜为此出具欠条，内容为：“今华复公司欠到何屋组十三户所分得屋基购买款，按每间8万元计算，间数以何屋组分配在华复路77间为准（抵77间中的24间），还款日期2014年5月12日为最后期限，超期按两分息计算。”2014年5月25日华复公司（甲方）与原告等十三户居民（乙方）签订《协议书》约定：“甲方用祝金良正在施工的3号楼底层门面房从北面顺序号与13户地块南排24间做抵押给乙方，每间屋基价值8万元抵押门面房一间（一切费用由甲方承担）；如2014年12月31日前甲方向乙方付清房基款8万元每间及2014年5月12日至2014年12月31日期间的利息，利息按银行同期借款利息计算。过期乙方不接受房基款，按以上第1条抵押条款生效；如2014年12月31日前甲方未向乙方付清每间8万元屋基款及利息，乙方有权将门面房自行装修入住；如2014年12月31日到期何屋组80间房基未分配完成，就按此协议执行。”《协议书》甲方处华复公司法定代表人陈典喜签字，加盖了华复公司印章，乙方处原告等十三户居民签字，宿松县司法局复兴司法所作为见证方加盖了印章，施工方祝金良亦签字。嗣后，原告等十三户村民按上述协议约定的顺序将华复新村3号楼底层门面房自行装上卷闸门。2017年2月7日陈典喜之子陈智砸坏卷闸门，经宿松县复兴派出所调解，陈智同意修复并恢复原状，双方承诺不追究对方责任。
一审法院认为，依据《中华人民共和国农村土地承包法》第十六条第一款第二项：“承包方享有下列权利：…（二）承包地被依法征收、征用、占用的，有权依法获得相应的补偿。”的规定，土地承包人因承包土地被征收而享有获得补偿的权利。本案中，原告因承包地被征收，获得了相应的土地补偿费，老岸社居委公示了安置屋基数及需补足的房款，何屋路建设领导小组收取了补缴的房款。后协议约定的屋基一直未兑现，华复小区3号楼坐落于上诉人及其他七户的承包地块上，双方于2014年5月25日签订了《协议书》。现原告与华复公司关于该《协议书》的效力发生争议。涉案《关于复兴镇何屋路建设的协议书》约定：华复公司按规划可建设212间房屋交给老岸社居委80间，无证据证明华复公司履行了该协议书约定的义务，华复公司在《协议书》中承诺的“若2014年12月31日到期，何屋组80间屋基未分配完成，就按此协议执行。”结合华复公司法定代表人陈典喜出具欠条的行为，该承诺应为华复公司的真实意思表示。《协议书》就华复公司与原告等十三户居民间关于给付义务的约定是“每间屋基款8万元及利息”，该约定不违反法律法规强制性规定，合法有效。为保证上述给付义务的履行，双方约定将3号楼底层24间商品门面房抵押。关于该抵押的性质，双方发生争议。因协议约定每间屋基价值8万元，门面房价值明显超过屋基价值，双方约定的抵押应为保证债务的履行而设定的担保，而非以物抵债，上诉人根据《协议书》中“乙方有权将门面房自行装修入住”的约定，主张《协议书》中“抵押”应为“抵付”，依据不足。就《协议书》约定的抵押，双方未办理抵押权登记，该抵押未生效。即使抵押有效，该约定也违背了《中华人民共和国物权法》第一百八十六条“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时，抵押财产归债权人所有。”的强制性规定，亦应无效，原告据此主张华复公司交付门面房的诉讼请求，不予支持。原告要求华复公司及复兴镇政府、老岸社居委赔偿4万元损失，但未举证证明，不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项，《中华人民共和国农村土地承包法》第十六条第一款第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告何昭学的诉讼请求。案件受理费1000元，由原告何昭学负担。
本院二审期间，被上诉人提交了案涉宗地使用权出让合同和缴款凭证。当事人对其真实性均不持异议，故对真实性予以认定；但对上诉人据此否定2014年5月25日华复公司与上诉人等十三户居民签订的《协议书》及案涉《欠条》效力的证明目的不予认定，理由在本院认为部分详细阐述。
一审查明的事实属实，本院依法予以确认。
本院认为，综合当事人上诉请求及诉辩理由，本案二审争议焦点问题为：1、本案是否属人民法院民事案件审理范围；2、2014年5月25日华复公司与上诉人等十三户居民签订的《协议书》性质的问题，即《协议书》中约定的24间房屋系为抵押物，还系以物抵债标的物的问题。
关于争议焦点一。上诉人提起本案诉讼的关键证据为2014年2月12日华复公司法定代表人陈典喜出具的《欠条》、2014年5月25日华复公司与上诉人等十三户居民签订的《协议书》，从该两份证据的内容来看，本案双方当事人系平等主体，所载内容系双方当事人设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，属人民法院民事案件审理范围。从本案查明的事实看，早在2005年被上诉人就已实际取得案涉宗地的使用权进行商品房开发。被上诉人不能以其于2007年通过宿松县国土资源局拍卖形式取得案涉宗地国有土地使用权的合法手续，来否定2005年其即已实际取得该宗土地使用权的事实，亦不能否定涉案《关于复兴镇何屋路建设协议书》、《欠条》、《协议书》的效力。故对上诉人上诉所称的本案不属人民法院民事案件审理范围的上诉理由，本院不予采纳。
关于争议焦点二。本案中，上诉人认为双方当事人在《协议书》中约定权利义务为：若被上诉人不能按约定给付其屋基或支付屋基款，则涉案讼争的24间房屋为以物抵债的标的物，为上诉人等十三户居民所有。对此，本院认为，从2014年2月12日华复公司法定代表人陈典喜出具的《欠条》，2014年5月25日华复公司与上诉人等十三户居民签订《协议书》的内容来看，案涉讼争的24间房屋应为涉案欠款的抵押物，而非以物抵债的标的物。理由如下：首先，从《欠条》出具与《协议书》签订的时间节点来看，说明当初双方当事人的本意为：若上诉人等十三户居民不能取得屋基，则华复公司以每间屋基8万元价格补偿给居民。其次，从《协议书》约定的“24间房屋做抵押给十三户居民，每间屋基价值8万元抵押门面房一间”的内容看，双方明确约定该24间房屋系为屋基款设定的抵押物。再次，从《协议书》载明的“若2014年12月31日前华复公司未向十三户居民付清每间8万元屋基款及利息，十三户居民有权将门面房自行装修入住。”的内容看，至2014年12月31日华复公司若未向上诉人等十三户居民付清屋基款，上诉人等十三户居民即享有占有使用该24间门面房的权利，从该段文字的文义分析看，并不能得出该24间门面房为上诉人等十三户居民所有的意思，该占有使用应当认定为上诉人等十三户居民行使抵押担保的方法手段。综上，一审法院认定涉案24间房屋为屋基款的抵押物并无不当，上诉人上诉称该24间房屋为以物抵债标的物的上诉理由，本院不予采纳。
本案中，华复公司未依约向上诉人等十三户居民交付屋基，亦未依约支付屋基折价款，构成违约，依法应承担相应的违约责任。上诉人可另行向被上诉人主张交付屋基或屋基折价款。本案一审中，一审法院已向上诉人释明，其可变更诉讼请求，诉请被上诉人支付屋基折价款，但上诉人坚持不予变更。故在本案中，一审判决驳回上诉人的诉讼请求，并无不当。
综上，何昭学上诉请求不成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1000元，由何昭学负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨再松
审判员 查世庆
审判员 王纯兵
二〇一八年六月二十八日
书记员 毕雅茹