湖南省常德市武陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0702民初2号
原告田智。
委托代理人马伟，湖南经卫律师事务所律师，特别授权代理。
被告彭廷科。
被告石门县楚风农机商贸有限责任公司。
法定代表人杨德贤，该公司经理。
委托代理人徐德清，湖南前进律师事务所律师，一般授权代理。
原告田智与被告彭廷科、石门县楚风农机商贸有限责任公司（以下简称楚风农贸公司）民间借贷纠纷一案，本院于2016年1月5日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年2月24日公开开庭进行了审理。原告田智的委托代理人马伟、被告彭廷科、被告楚风农贸公司的法定代表人杨德贤及其委托代理人徐德清均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告田智诉称：2013年10月17日被告彭廷科与原告田智签订《借款合同书》，约定原告向被告彭廷科提供借款本金200万元，月利率2%，借款期限4个月，自2013年10月17日至2014年2月16日止，并约定因借款人违约导致债权人“向人民法院提起诉讼，因诉讼所产生的起诉费、律师费、调查取证费和鉴定评估费等因实现债权产生的其他费用全部由借款人承担”。同日，被告楚风农贸公司与原告签订《房地产抵押合同书》，约定由被告楚风农贸公司以其所有的座落在石门县楚江镇渫阳路社区渫阳西路的面积为448.15㎡的房屋为被告彭廷科就上述债务向原告提供给抵押担保，担保范围包括主合同下全部主债务、利息、违约金、诉讼费、律师费等。相关合同签订完毕后，被告彭廷科向原告出具《借条》一份，原告向被告彭廷科交付人民币200万元。2014年2月16日借款到期后，经原告向两被告多次催讨未果，且利息仅支付至2014年10月16日。原告为维护自己的合法权益，故诉至法院，请求依法判令：1、被告彭廷科偿还原告田智借款本金200万元及利息（从2014年10月17日至实际清偿之日止，按照月利率20‰计算）；2、原告对被告楚风农贸公司用于抵押的权证号为石房权证楚江字第000353**号房屋折价或拍卖、变卖所得款享有优先受偿权；3、本案诉讼费由二被告承担。
原告田智对其诉称的事实当庭向本院提供了如下证据：
1、原告身份证复印件，拟证明原告主体适格；
2、被告彭廷科身份证复印件，拟证明被告彭廷科主体适格；
3、楚风农贸公司工商注册登记资料，拟证明被告楚风农贸公司诉讼主体适格；
4、《借款合同书》一份，拟证明双方借贷行为是真实意思表示；
5、《房产抵押合同书》一份，拟证明抵押人抵押意思表示真实；
6、房屋他项权证书复印件，拟证明抵押权已登记生效；
7、借条原件及银行转账凭证，证明借款本金原告已经实际支付给被告的事实。
被告彭廷科辩称：原告所说属实，借款数额及支付利息的时间和借款期限都是属实的，因为事情发生变化，借款一直未偿还，被告楚风农贸公司作为担保期限也是四个月。虽然拖了一年没有还钱，但是我有偿还能力，等今年三四月份资金到位了就可以偿还原告本金和利息了。
被告楚风农贸公司辩称：抵押担保期限为四个月，当时抵押担保的本金是200万元，原告起诉的金额及利息是260万元，超出本金200万元的我公司不承担抵押担保责任。
被告彭廷科、楚风农贸公司对其辩称的事实均未向本院提交证据。
经庭审举证、质证，被告彭廷科对原告提交的所有证据均无异议。被告楚风农贸公司对原告提交的证据4、5、7有异议，被告楚风农贸公司对借款过程不清楚，抵押合同也是格式合同，当时签订合同时被告楚风农贸公司也没有看清楚，其他证据都无异议。
经合议庭评议，原告提交的以上证据1-7真实合法有效，可以作为本案定案的依据。
根据采信的证据及当事人的当庭陈述，本院确认以下案件事实：
2013年10月17日被告彭廷科与原告田智签订了一份《借款合同书》，合同约定借款金额200万元，借款期限4个月即自2013年10月17日至2014年2月16日止，借款利率为月利率20‰，并约定向人民法院提起诉讼，因诉讼所产生的起诉费、律师费、调查取证费和鉴定评估费等因实现债权产生的其他费用全部由借款人承担，原告田智与被告彭廷科均在借款合同尾部签字，且在当日被告彭廷科向原告田智出具了借条一份。同日，被告楚风农贸公司与原告签订了一份《房地产抵押合同书》，合同约定由被告楚风农贸公司以其所有的座落在石门县楚江镇渫阳路社区渫阳西路066号、面积为448.15㎡的房屋，为被告彭廷科就上述债务向原告田智提供给抵押担保，担保范围包括主合同下全部主债务及利息、违约金、诉讼费、律师费等，抵押权的存续期间至本合同担保的债权诉讼时效届满之日后两年止，原告与被告楚风农贸公司的法定代表人杨德贤在合同书尾部签字，且被告楚风农贸公司并加盖了该公司的公章。2013年10月18日在石门县房地产管理局办理了抵押登记，并办理了房屋他项权证，他项权证号为：石房他证楚江字第000123**号，房屋所有权证为：石房权证楚江字第000353**号。2013年10月18日原告向被告支付借款本金200万元，借款期内及逾期后被告彭廷科一直按照月利率20‰向原告支付利息至2014年10月16日止，借款本金尚未偿还。后经原告向两被告多次催讨未果，故诉至法院，提出前列诉讼请求。
本院认为：原告田智与被告彭廷科签订的《借款合同书》及与被告楚风农贸公司签订的《房产抵押合同书》均系当事人真实意思表示，合法有效，各方均应按合同约定履行。被告彭廷科未按合同约定偿还债务应承担全部的违约责任；债务履行期满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持……”，第二十九“……（二）约定了借款期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持”的规定，故本院对原告请求判令被告彭廷科偿还借款本金及按照月利率20‰支付逾期利息并对被告楚风农贸公司用于抵押的房屋折价或拍卖、变卖所得款享有优先受偿权的诉讼请求，本院予以支持。关于被告楚风农贸公司辩称抵押担保期限为四个月，且只对借款本金承担抵押担保责任的意见，根据《中华人民共和国物权法》第二百零二条“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护”，《中华人民共和国担保法》第四十六条“抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定”的规定，本案原告系在主债务诉讼时效内主张抵押权，且双方在抵押合同中明确约定担保范围包括主合同下全部主债务及利息、诉讼费等，故本院对此辩论意见不予采纳。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十九条第二款第（二）项、《中华人民共和国物权法》第二百零二条、《中华人民共和国担保法》第三十八条、第四十六条、第五十三条的规定，判决如下：
一、被告彭廷科于本判决生效之日起十五日内偿还原告田智借款本金人民币200万元及利息（从2014年10月17起至清偿之日止，按照月利率20‰计算）；
二、原告田智对被告石门县楚风农机商贸有限责任公司抵押的位于湖南省石门县楚江镇渫阳路社区渫阳西路066号（房屋所有权证为：石房权证楚江字第000353**号，他项权证号为：石房他证楚江字第000123**号）享有优先受偿权；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费27600元，由被告彭廷科、石门县楚风农机商贸有限责任公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。
审 判 长 徐 丽 芳
审 判 员 张 笛 瑶
人民陪审员 石 妍
二〇一六年四月六日
代理书记员 欧阳方圆
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。
借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国物权法》
第二百零二条抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。
《中华人民共和国担保法》
第三十八条抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。