吉林省松原市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉07民终1294号上诉人（原审被告）：刘海文，个体工商户，住吉林省松原经济技术开发区林州。委托诉讼代理人：连显臣，住吉林省松原市。上诉人（原审被告）：侯英娟，现住吉林省松原经济技术开发区林州。委托诉讼代理人：连显臣，住吉林省松原市。被上诉人（原审原告）：孙立荣，住吉林省松原市。委托诉讼代理人：张达，吉林迅捷律师事务所律师。上诉人刘海文、侯英娟因与被上诉人孙立荣房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省松原市宁江区人民法院（2017）吉0702民初2277号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月25日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人刘海文及与上诉人侯英娟共同委托诉讼代理人连显臣，被上诉人孙立荣委托诉讼代理人张达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘海文和侯英娟上诉请求：1.请求撤销原审（2017）吉0702民初2277号民事判决，改判驳回孙立荣的诉讼请求；2.本案诉讼费用由孙立荣承担。事实和理由：一、原审判决认定刘海文和侯英娟与孙立荣之间存在买卖合同关系认定事实错误。刘海文和侯立娟为夫妻，二人在孙立荣起诉之前并不认识孙立荣和证人王某，也从未与其就房屋买卖相关事宜达成一致。本案中孙立荣提供的《房屋买卖合同》及收据是刘海文和侯英娟在2015年经郭井田介绍向李方舟借款作抵押在先，后因李文举要用车，刘海文为了抽回抵押车辆，而将本案争议房屋以签订空白合同（即只在出卖人处签字）的方式抵押给李方舟。签订《房屋买卖合同》即“抵押合同”，当日即2015年11月8日是刘海文和侯英娟及其朋友胡东伟、赵德山共同在李方舟的斯巴鲁轿车上签订的，并非是与孙立荣签订的。并且签合同是为了向李方舟借款作抵押，所以，刘海文和侯英娟也未实际收到房款叁拾万元。因2015年11月8日刘海文全天与胡东伟在一起，之前刘海文和侯英娟并未见过孙立荣及王某，故双方并不存在买卖合同关系。二、原审庭审过程中，证人王某的陈述是虚假的。刘海文和侯英娟并不认识王某，更不可能向其提起过自己要出售房屋，王某陈述刘海文和侯英娟与孙立荣在其车中签订房屋买卖合同的事实纯属子虚乌有。2015年11月8日刘海文全天都与其朋友胡海英在一起处理交通事故，下午4、5点钟与李方舟签订“房屋抵押手续”之后，也一直跟朋友在一起，并未见过王某及孙立荣。并且，在王某的证言中，称付款当日是孙立荣用方便袋包的30万元现金，不符合实际情况，30万现金并非小数，普通一个方便袋根本装不下。故原审法院就王某不真实的证言认定孙立荣支付购房款的事实证据不足，认定事实错误。三、原审庭审过程中证人李某的证人证言与孙立荣的自我陈诉相互矛盾，是虚假的，不能作为本案的证据使用。原审法院就其证言认定孙立荣购房资金来源是向李某的借款，证据不足，认定事实错误。原审中，证人李某既然说孙立荣28万元购房款是借款，但却没有出具其与孙立荣之间的借款合同或借条等凭证加以佐证，28万元民间借贷并非小数目，孙立荣与李某又非亲非故，没有欠条不符合常理。并且，原审第一次开庭时孙立荣陈诉中，先是说30万元房款中有其向孙立伟借款2万元，其余的都是其自己的钱。后又说剩余的28万元是向很多亲戚朋友借款。钱都是在建设银行三百栋附近的建设银行里取出来的，孙立荣的姐姐兄弟借给她十多万。但是在发回重审开庭过程中，证人李某的证人证言却说30万元购房款中28万元系其一次性向孙立荣现金支付的借款。前后自相矛盾，漏洞百出。本案中孙立荣对于房款来源的叙述前后矛盾，并且，孙立荣买房子的30万元均系借款也不符合现实。本案争议房屋实际价值26、7万元左右，30万元的价格不是一个合适的市场价格，孙立荣在手里一分钱没有的情况下高价买房后又不主张对方交付房屋，办理登记手续，不符合生活常理。也可以进一步说明本案中孙立荣并未实际支付房款，双方之间不存在买卖合同关系。四、因本案中，刘海文和侯英娟与孙立荣之间并不存在真实的买卖合同关系，故刘海文和＝侯英娟也就不存在违约行为，故原审中判令依30万元为本金按中国人民银行规定的同期贷款利率的4倍向孙立荣承担逾期交房的违约责任没有事实和法律依据。孙立荣二审辩称，刘海文、侯英娟与孙立荣之间的房屋买卖合同是真实有效的，孙立荣是经过中间人王某介绍签订的房屋买卖合同，庭审中王某出庭作证证明了房屋买卖事实。在签订房屋买卖合同时，孙立荣交付买房款，刘海文和侯英娟收钱后出具了收据，所以说本案的房屋买卖合同真实有效。刘海文和侯英娟不交付房屋已经构成违约，应承担违约责任。请求维持原审判决。孙立荣向一审法院起诉请求：确认孙立荣与刘海文、侯英娟签订的房屋买卖合同合法有效，判令刘海文和侯英娟交付房屋办理更名，支付违约金10万元。原审法院认定事实：2015年11月8日孙立荣与刘海文、侯英娟签订房屋买卖合同一份，约定孙立荣购买刘海文和侯英娟的松原开发区林州名苑4号楼7单元401室，面积87.69平方米，价格为30万元，2个月内刘海文和侯英娟给孙立荣交房并更名至孙立荣名下，任何一方违约向对方支付10万元违约金。同日刘海文和侯英娟为孙立荣出具30万元房款收据一枚。同时将能够证明刘海文和侯英娟对销售给孙立荣的楼房具有所有权的《商品房买卖合同》以及原始购房《收据》原件交付给孙立荣。双方交易有中间人王某在原审时出庭予以证实。本次庭审孙立荣又提供李某出庭作证，证明孙立荣购房资金中的28万元系由李某借给孙立荣的。刘海文及侯英娟辩称双方不存在买卖合同关系，孙立荣持有的购房《收据》是刘海文和侯英娟给李方舟出具的，但刘海文和侯英娟没有提供相应证据予以佐证。原审法院认为，孙立荣持有的由刘海文和侯英娟出具的《房屋买卖合同》和《收据》，以及由刘海文和侯英娟在双方签订合同时交给孙立荣的刘海文和侯英娟用以证明其所有权的《商品房买卖合同》和原始的购房《收据》，刘海文和侯英娟均无异议，对于其真实性予以确认。孙立荣以此证明双方具有房屋买卖关系，予以支持。孙立荣按着合同约定已经支付了购房款，刘海文和侯英娟应当按着合同约定向孙立荣交付所售楼房，拒绝交付应承担违约责任。但双方当事人在合同中约定的违约金过高，应按着法律规定以及刘海文和侯英娟不履行合同给孙立荣造成的实际损失予以调整。刘海文和侯英娟虽抗辩与孙立荣中间不存在房屋买卖合同，但没有证据否认孙立荣持有证据的真实性、合法性，所以对于刘海文和侯英娟的主张不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百三十五条、第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决：一、孙立荣与刘海文和侯英娟签订的房屋买卖合同合法有效。刘海文和侯英娟于本判决生效后立即将松原市经济技术开发区林洲名苑4号楼7单元401室房屋交付孙立荣，并将房屋产权办理至孙立荣名下。二、刘海文和侯英娟以30万元为本金按中国人民银行规定的同期贷款利率的4倍向孙立荣承担逾期交房及办理产权证的违约责任，自2016年1月9日起至交房及产权更名办理完毕之日止、三，驳回孙立荣其他诉讼请求。案件受理费7300元，由刘海文和侯英娟承担。本院二审期间，刘海文和侯英娟提供了郭某和赵得生当庭证言，拟证明刘海文和侯英娟是用房屋换车辆作抵押向李方舟借款20万元，与孙立荣不存在买卖关系的事实。孙立荣对二证人证言质证认为与本案无任何关系，证人郭某是听刘海文说的用房子换车抵押，没有实际参与。赵得生证实的事情与本案无实际关系，虽然说签了协议，但没有说明协议什么内容，二证人证言不能采信。本院二审查明事实如下：1、刘海文与侯英娟为夫妻。2009年10月27日刘海文与松原市新宇房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，刘海文购买松原市新宇房地产开发有限公司开发的位于松原市开发区林洲名苑4号楼7单元401室，面积87.69平方米，价款为221855.7元。同日松原市新宇房地产开发有限公司出具收据一枚，注明刘海文交林洲名苑4号楼7单位401室房款221855.7元。2、2015年11月8日刘海文、侯英娟与孙立荣签订《房屋买卖合同书》，刘海文、侯英娟为甲方将自己购买的楼房出卖给乙方孙立荣，具体位置位于：松原江南开发区林州名苑4号楼7单元401室，面积87.69平方米，双方协商价格为30万元整，合同签订时一次性交齐。合同第三条约定：刘海文和侯英娟保证该房屋不欠任何税费等费用，保证将交付前的水电暖等费用全部结清，交付后再次发生水电暖等费用由孙立荣承担，合同签订后刘海文和侯英娟应在2个月内给孙立荣更名，刘海文和侯英娟负责提供手续协助孙立荣办理更名，更名费用由孙立荣承担。第五条约定：刘海文和侯英娟保证在签订合同后，2个月内将房屋腾出交付给孙立荣，如逾期不腾出，将承担违约责任。孙立荣因此所产生的任何费用均由刘海文和侯英娟承担，包括诉讼费、律师费等费用。第六条违约条款：双方任何一方不履行自己的义务视为违约，违约需向对方支付违约金10万元，如违约时市场差价高于约定的违约金，按实际市场价格向孙立荣退还房款。刘海文、侯英娟和孙立荣签字，中间人王某签字。同时刘海文、侯英娟出具收据一枚，注明：卖房款现金叁拾万元以收到（300000元）收款人刘海文、侯英娟。现孙立荣持有房屋买卖合同书、交款收据和刘海文、侯英娟与松原市新宇房地产开发公司签订的《商品房买卖合同》、购房《收据》原件。本院认为，本案争议的焦点是双方是否存在真实的房屋买卖关系，刘海文与侯英娟是否应交付房屋并承担违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。”本案中，刘海文、侯英娟对孙立荣持有的2015年11月8日签订的《房屋买卖合同书》、《收据》的真实性无异议，但主张孙立荣与刘海文、侯英娟之间不存在房屋买卖关系。刘海文和侯英娟应承担主张与孙立荣之间不存在房屋买卖关系的证据，即证明是其向李方舟借款，用诉争房屋作抵押的事实。二审庭审中刘海文承认不认识李方舟，是通过他人在赌场向“二小子”借款，而借款的中间人也不知道“二小子”的真实姓名和身份。二审中提供的二名证人证言只是证明刘海文向“二小子”借款，要用房子换车抵押，详细情况不清楚。上述证据不能形成链条，证明刘海文和侯英娟是用房屋抵押借款的事实。且刘海文当庭承认借款20万元至今没有偿还。原审依据刘海文、侯英娟与孙立荣签订的买卖合同及孙立荣持有的商品房买卖和收据原件及证人证言，认定刘海文、侯英娟与孙立荣之间存在房屋买卖并无不当。刘海文和侯英娟在约定的期限内没有履行交付房屋义务，构成违约，应承担相应的违约责任。双方在合同书中约定违约金10万元过高，原审判决按照银行利率的4倍无充分依据，本院认为本案违约金按照借款利率予以保护比较适宜。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持吉林省松原市宁江区人民法院（2017）吉0702民初2277号民事判决第一项和第三项，即：“一、孙立荣与刘海文和侯英娟签订的房屋买卖合同合法有效。刘海文和侯英娟于本判决生效后立即将松原市经济技术开发区林洲名苑4号楼7单元401室房屋交付孙立荣，并将房屋产权办理至孙立荣名下。三、驳回孙立荣其他诉讼请求。”二、变更第二项为：刘海文和侯英娟以30万元为本金按中国人民银行规定的同期贷款利率向孙立荣承担逾期交房及办理产权证的违约责任，自2016年1月9日起至交房及产权更名办理完毕之日止。一审案件受理费7300元，二审案件受理费7300元，合计14600元，由刘海文、侯英娟负担12000元，孙立荣负担2600元。本判决为终审判决。审判长  于福桐审判员  邰伟莉审判员  邵国政二〇一七年十月二十五日书记员  梁婷婷