湖南省邵阳市大祥区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民初字第529号
原告王光云，男，1986年2月12日出生，汉族。
被告邵阳市顺得房地产开发有限公司，住所地：邵阳市双清区双坡南路雍翠豪苑雍雅居A座。
法定代表人陈钢，该公司经理。
委托代理人何流，男，汉族，1966年1月8日出生，系该公司职员。
原告王光云与被告邵阳市顺得房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月12日受理后，依法由审判员刘玉红担任审判长，与人民陪审员宋国成、杨芳组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王光云、被告邵阳市顺得房地产开发有限公司的特别授权代理人何流到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王光云诉称，2013年7月19日，原告在被告开发的雍翠怡景楼盘购买房产一套，房号为B栋2单元11层0211001号。当日，原、被告双方在大祥区敏州路的雍翠怡景售楼部签订商品房买卖合同一份。原告按合同约定支付了全部房价款371973元，合同约定被告应于2014年12月31日前将经验收合格的商品房交付给原告。截止诉讼时，被告既没有向业主公示验收合格的相关文件，也没有书面通知原告去收房。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第九条第一款第二项的规定，出卖人逾期交房，应按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。且被告在向原告出售房屋时，曾口头承诺，物业费按每月每平方0.68元收取，希望被告能信守该承诺。原告诉请法院判令：一、被告支付逾期交房违约金23806元（自2015年1月1日至2015年5月8日，顺延照计至实际交付房屋之日止）；二、判令被告履行在向原告出售房屋时的口头承诺，即房屋交付使用后物业费按每月每平方0.68元收取；三、本案诉讼费用由被告承担。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
1、商品房买卖合同复印件一份共17页，拟证明原、被告双方成立了房屋买卖合同关系；
2、邵阳市新建商品房网上合同备案信息查询复印件一份共1页，拟证明目的同证据1；
3、邵阳市顺得房地产开发有限公司复印件一份共1页，拟证明被告的诉讼主体资格；
4、雍翠怡景详细信息复印件一份共1页，拟证明原告所购买楼盘的基本情况；
5、原告身份证复印件一份共1页，拟证明原告的诉讼主体资格；
6、雍翠怡景价格计算表复印件一份共1页；
7、收款收据复印件三份共3页；
8、个人住房借款合同及银行贷款对账单复印件2份共26页，拟证明原告购房款已支付；
以上证据6、证据7、证据8共同证明原告已按约支付了全部购房款；
9、雍翠怡景照片一组共13页，拟证明本案所涉楼盘消防设施未经验收。
被告邵阳市顺得房地产开发有限公司答辩称，1、答辩人实际履行了书面通知被答辩人接收其所购商品房的义务；2、根据双方签订的合同第八条约定，双方没有选择“该商品房经综合验收合格”或“该商品房取得商品住宅交付使用批准文件”作为交房条件，而是选择“商品房验收合格”，而答辩人的商品房工程质量竣工验收合格，符合约定的交房条件，且在约定日期前，该商品房的综合验收除没有领取到消防验收意见书以外，其他项目均已验收合格，而未取得消防验收意见书的原因并非我们的消防验收不合格，而是邵阳市建设工程质量监督站执行市政府的“以购货发票控税”的文件没有对消防部门出具竣工验收备案相关文件造成的，而市政府的“以购货发票控税”的纳税义务人和协助控税人都不是答辩人，对答辩人而言是因不可抗力因素致使取得消防验收证明文件延后，在此之前本案所涉楼盘完全符合消防工程验收条件。
被告为支持其答辩观点，向本院提交了以下证据：
1、山东金点子广告传媒有限公司宝庆分公司证明，拟证明石家庄卓成科技卫华传媒系其分支机构，受其指派为邵阳市顺德房地产发送交房短信；
2、营业执照，拟证明山东金点子广告传媒有限公司邵阳分公司的证明效力；
3、石家庄卓成科技文化传媒发送交房短信记录，拟证明发送交房短信到王光云手机1586989****成功；
4、雍翠怡景购房人证明，拟证明雍翠怡景购房人收到2014年12月31日和2015年1月4日发送的短信；
5、邵阳市公安消防支队证明，拟证明因被告无法提供“工程竣工验收被告”原件，导致不能进行建设工程消防验收；
6、邵阳市人民政府文件（市政办发（2014）12号），拟证明因税务机关执行错误文件不签发雍翠怡景工程《发票控取审核结论书》，致使市质检站不向消防支队提供《工程竣工验收被告》等备案资料；
7、商品住宅使用说明、商品住宅质量保证书，拟证明王光云所购商品房符合交付使用条件；
8、建设工程竣工验收备案书，拟证明备案书中王光云所购商品房符合交房条，可以向其交付使用。
对原告提交的证据，被告发表如下质证意见：
1、对证据1-7没有异议；
2、对证据8的真实性没有异议，只能说明原告是按揭贷款买房的，即使我们违约也是能算原告现金首付的基数来计算违约金。
3、证据9照片没有时间显示，应该是在我们施工的时候拍的，不能证明通知交付房屋时的消防设施情况。
对被告提交的证据，原告发表如下质证意见：
1、对证据1有异议，网络公司开的证明没有法律效力；
2、对证据2、证据6、证据8没有异议；
3、对证据3的质证意见与证据1一致；
4、证据4的证明人可能与被告有利害关系，我们不予认可；5、对证据5我认为是虚假的，因为我在5月份左右也去找过他们，被告并没有提供任何资料；
6、对证据7的日期我认为是假的。
经庭审质证，本院对原、被告的证据认证如下：
原告提交的证据1—证据8，被告对真实性无异议，本院予以采信；
原告提交的证据9，因无法证明照片拍摄日期，与本案无关联性，不予采信；
被告提交的证据2、证据6、证据8，原告无异议，予以采信；
被告提交的证据1、证据3、证据4，原告虽提出异议，但未能提交反驳证据，予以采信；
被告提交的证据5、证据6均系相关职能部门的文书及文件，相互印证，能够达到被告的证明目的，予以采信；
被告提交的证据7，该证据证明了被告修建的商品房具有商品住宅使用说明书和质量保证书，且与原告所认可的证据8相印证，该证据符合证据的合法性、真实性、关联性，本院予以采信。
根据采信的证据和当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
2013年7月19日，被告邵阳市顺德房地产开发有限公司（出卖人）与原告王光云（买受人）签订了一份《商品房买卖合同书》，约定原告王光云购买被告开发的雍翠怡景楼盘B栋2单元11层0211001号房屋一套。其中第八条规定：“出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。”其中第十一条规定：“交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。”其中第九条规定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第一种方式处理：1、按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5.00%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金。”合同签订后，原告通过银行按揭贷款，按合同约定支付了全额房价款371973元。2013年10月30日，被告修建的雍翠怡景一期B栋及地下室经施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位验收合格，具备了合同第八条第1种可以交付的条件。被告在验收合格后还办理了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。2013年12月31日及2015年1月4日，被告委托石家庄卓成科技文化传媒向原告等购房户群发了短信，通知原告等人前去收房。原告认为被告既没有向业主公示验收合格的相关文件，也没有书面通知原告收房，因此被告已构成违约，请求依法判令被告按合同支付违约金。
本院认为，本案是一起商品房买卖合同纠纷。本案争议的焦点问题有两个，一是涉案的房屋是否已经验收具备交付条件，二是被告是否书面通知原告去收房。双方签订的《商品房买卖合同》未规定涉案房屋需以综合验收作为交付条件。被告所出售的房屋已于2013年10月30日经勘察、设计、施工、监理、建设单位验收合格，并办理了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，具备原、被告双方在合同中约定的交付条件。被告于2013年12月31日及2014年1月4日委托了山东金点子广告传媒有限公司宝庆分公司下属机构石家庄卓成文化传媒向原告等购房户群发短信通知其收房，短信发送显示发送成功，且结合其他住户的证明，说明被告已按照合同约定履行了向原告通知收房的义务，原告所述被告一直未予通知收房与事实不符，对原告要求被告支付逾期交房违约金的诉请，本院不予支持。原告称被告曾口头承诺物业费按每月每平方0.68元收取，但原告未提供证据，被告亦不予认可，对原告的该项诉请，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决如下：
驳回原告王光云的全部诉讼请求。
本案收取案件受理费395元，由原告王光云负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。
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审 判 长 刘玉红
人民陪审员 宋国成
人民陪审员 杨 芳
二〇一五年十月十五日
代理书记员 马 露
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。