天津市武清区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）武民一初字第931号
原告刘会来。
委托代理人项士涛。
被告许甲申。
被告曹式华。
第三人张建发。
委托代理人安刚，天津击水律师事务所律师，代理权限，一般代理。
原告刘会来与被告许甲申、曹式华，第三人张建发房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘会来及委托代理人项士涛，被告许甲申、曹式华，第三人张建发及委托代理人安刚到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2013年8月9日购买被告许甲申、曹式华所有的房产坐落于武清区王庆坨镇津同公路北侧，房权证号为津字第1220208066**号，津字第122020806650号，楼房两间两层及其它用房。原告与被告许甲申、曹式华签订房屋买卖合同后，原告已依约支付了全部价款，履行了合同义务，现由于被告许甲申、曹式华未将诉争房屋实际交付给原告，且拒不办理房屋过户手续，故原告起诉，请求：1、判令原告房屋买卖合同有效；2、要求被告及第三人协助原告办理房屋产权过户手续；3、诉讼费由被告承担。
被告许甲申辩称，原告所述属实，同意原告的诉讼请求。
被告曹式华辩称，原告所述属实，同意原告的诉讼请求。
第三人张建发辩称，该诉争房屋合法权利人是第三人，原、被告所签订的房屋买卖合同无效，第三人系房屋权利人，只有第三人依法有权对该房屋的使用权，其他单位和个人未经权利人同意，不得擅自处置该不动产，否则属于对第三人的侵权，因诉争房屋属于“小产权房屋”，农村住宅用地只能分配给本村村民，本案中原告系武清区王庆坨镇五街村村民，二被告均系武清区王庆坨镇一街村村民，根据规定即使房屋所有人为二被告，也不能出售给非本村村民的原告，故请求依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，二被告系夫妻关系，第三人原系被告许甲申侄女婿，后第三人与被告侄女许桂媛于2012年离婚。因案外人李会新欠被告许甲申货款125000元，因无力偿还被告许甲申货款，案外人李会新与被告许甲申于2008年2月19日签订协议一份，协议内容为：一、乙方李会新欠甲方许甲申货款12.5万元，因乙方无力偿还，现自愿将坐落在武清区王庆坨镇津同路北侧两间两层楼房作价抵账。注：1、房权证《津》字第《122030801662》号；2、房权证《津》字第《122030801690》号；二、经双方认定，乙方房屋市场价格为42.5万元，减去乙方欠甲方的12.5万元后，由甲方再给付乙方30万元，房款于本协议签订后一次性给付，该房屋归甲方所有；三、乙方应积极配合甲方办理房屋过户手续，相关费用由甲方承担；四、本协议一式两份，双方各执一份，签字生效。协议签订后，被告许甲申将30万元房款给付了案外人李会新，并经案外人所居住的天津市武清区王庆坨镇五街村民委员会于2008年2月20日出具的证明一份，证明中载明“我街居民李会新现有楼房二间，在津同公路北侧，现转卖给许甲申居住，需办理过户手续，特此证明。”在办理过户时，因被告许甲申是武清区王庆坨镇一街村村民，案外人李会新是武清区王庆坨镇五街村村民，被告许甲申与案外人李会新不是同村村民，武清区房屋管理部门不予办理过户手续。因第三人与案外人同是武清区王庆坨镇五街村村民，经被告许甲申与其弟许明申（许明申于2010年初死亡，原系第三人张建发岳父）协商，将被告实际出资购买案外人李会新所有的两间两层楼房登记在第三人张建发名下，并于2008年10月9日至10日办理过户手续。其房屋所有权证号为房权证津字第1220208066**号（房屋总层数为2层，所在层为2层，用途为住宅，建筑面积为80平方米）和房权证津字第1220208066**号（房屋总层数为2层，所在层为1层，用途为商业，建筑面积为80平方米）。登记在第三人名下后，被告将上述两本房权证及案外人李会新给被告的集体土地建设用地使用证［证号为武集建（2000）字第补99年号］，由其被告许甲申自行保管。后第三人将诉争房屋两本房权证挂失，并于2010年2月26日重新办理了房屋所有权证，其房屋所有权证号为：房权证津字第1220310040**号（房屋总层数为2层，所在层为1层，用途为非居住，建筑面积为80平方米），和房权证津字第1220310040**号（房屋总层数为2层，所在层为2层，用途为居住，建筑面积为80平方米）。2013年8月9日被告许甲申、曹式华将其实际出资购买案外人李会新登记在第三人名下，坐落于天津市武清区王庆坨镇津同公路北侧的楼房两间两层及其它用房，以580000元的价格卖给了原告刘会来，原告与二被告于2013年8月9日签订了房屋买卖合同，合同签订后，原告将房款580000元全部交付给了二被告，二被告将诉争房屋的钥匙给了原告，但是没有办理房屋过户手续。原告所在的天津市武清区王庆坨镇五街村民委员会于2013年8月20日出具证明一份，证明中载明“本村村民刘会来在本村没享受到农村宅基地待遇，原因本村宅基地紧缺，本村民委员会同意刘会来购买许甲申、曹式华的房产，坐落本村街津同公路北侧（房权证号1220208066**号），刘会来符合购买条件，本村民委员会一致同意。”原告在起诉前该诉争房屋一直由二被告居住，收益并由二被告缴纳各项费用。原告要求被告及第三人协助办理过户手续时，第三人拒绝与原告办理过户手续，故成诉。
上述事实，有原告刘会来及委托代理人项士涛，被告许甲申、曹式华，第三人张建发及委托代理人安刚的当庭陈述，书证等证据证明属实。
本院认为，被告许甲申借第三人张建发名义购买案外人李会新所有的坐落于天津市武清区王庆坨镇津同路北侧两间两层楼房是经案外人李会新所在的天津市武清区王庆坨镇五街村民委员会同意。故被告许甲申借第三人名义购买案外人李会新所有的两间两层楼房不违反集体及他人的合法权益。被告许甲申与案外人李会新于2008年2月19日签订的买卖协议合法有效，受法律保护。被告许甲申、曹式华又将其实际出资登记在第三人张建发名下的坐落在武清区王庆坨镇津同公路北侧两间两层楼房，其房屋所有权证为房权证津字第122031004021号和房权证津字第1220310040**号卖给原告刘会来，原告与二被告于2013年8月9日签订了房屋买卖合同，且双方已经实际履行，该买卖合同是经原告所居住的天津市武清区王庆坨镇五街村民委员会同意购买的。原告符合购房条件，享受该村宅基地待遇，二被告实际出资购买的登记在第三人名下的诉争房屋的土地所有权人为武清区王庆坨镇五街村民委员会，原告和第三人均是武清区王庆坨镇五街村村民，原告购买该诉争房屋没有改变宅基地集体所有权，故原告与二被告于2013年8月9日签订的房屋买卖合同有效，受法律保护。审理中，原告到武清区房屋管理部门咨询该诉争房屋是否能办理过户手续，因不符合条件，房管部门答复不能办理过户手续，故原告请求二被告及第三人协助原告办理房屋产权过户手续的诉讼请求，本庭不予支持。待符合过户条件后原告可另行主张权利。第三人主张该诉争房屋登记在第三人名下，其房屋所有权应为第三人所有，但第三人未能提供实际出资的相关证据加以证实，本院不予采纳。第三人与前妻许桂媛的债务纠纷属另一法律关系，第三人可另行主张权利。此案经调解无效，故本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百三十条的规定，判决如下：
一、原告刘会来与被告许甲申、曹式华于2013年8月9日签订的房屋买卖合同有效（房权证号为津字第1220310040**号和房权证号为津字第1220310040**号）；
二、驳回原告刘会来要求被告许甲申、曹式华及第三人张建发协助原告办理房屋产权过户手续的请求。
案件受理费9600元，由二被告共同担负。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审 判 长 肖金新
审 判 员 马 林
人民陪审员 常纪江
二〇一四年八月十四日
书 记 员 曲建礼
判决引用法条
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。