浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙02民终3339号上诉人（原审被告）：宁波市镇海明日紧固件有限公司。住所地：宁波市镇海区澥浦镇沿山村屯山。法定代表人：金旭东，该公司总经理。委托诉讼代理人：周玲玲，浙江欧硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：金华良，浙江欧硕律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宁波市蟹浦工业经济开发中心。住所地：宁波市镇海区蟹浦工业开发区。法定代表人：王艺融，该公司总经理。委托诉讼代理人：汤婕，北京大成（宁波）律师事务所律师。委托诉讼代理人：师立俊，北京大成（宁波）律师事务所律师。原审第三人：宁波市镇海区澥浦镇沿山村股份经济合作社。住所地：宁波市镇海区澥浦镇沿山村。法定代表人：张朝辉，该社主任。原审第三人：宁波市镇海区澥浦镇人民政府。住所地：宁波市镇海区澥浦镇兴建西路28号。法定代表人：何川，该镇镇长。两原审第三人的共同委托诉讼代理人：谷伟栋，北京大成（宁波）律师事务所律师。上诉人宁波市镇海明日紧固件有限公司（以下简称明日公司）因与被上诉人宁波市蟹浦工业经济开发中心（以下简称蟹浦开发中心）、原审第三人宁波市镇海区澥浦镇沿山村股份经济合作社（以下简称沿山村合作社）、宁波市镇海区澥浦镇人民政府（以下简称蟹浦镇政府）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市镇海区人民法院于2017年8月17日作出的（2017）浙0211民初65号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。明日公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或查明事实后依法改判：1.驳回被上诉人要求腾退、返还厂房的诉讼请求；2.按照年租金8万元计算支付厂房占有使用费；3.电费的金额。事实和理由：1.上诉人原与两原审第三人之间存在过厂房租赁合同关系。因在原租赁厂房拆迁问题上上诉人与原审第三人对安置条件没有达成一致的情况下，两原审第三人联系租赁了涉案厂房，并将上诉人所有设备等物品搬迁至涉案厂房，以便上诉人继续经营。上诉人认为，原审第三人联系厂房应当明确使用时间、租金标准等具体内容；如果原审第三人与被上诉人对此没有明确约定，贸然要求上诉人搬迁至涉案厂房，不符合常理。上诉人在一审中提供的通知一份和（2015）甬镇民初字第379号案件庭审笔录一份，其中均表述原审第三人联系厂房是为了减少损失，供上诉人继续经营。这与被上诉人一审中提出的涉案厂房系临时安置的主张，明显存在矛盾。2.一审中，被上诉人提供了《蟹浦工业区电气设施安装承包合同》，该�同签订在2011年1月25日，发包方为原审第三人蟹浦镇政府，这足以证明当时系原审第三人蟹浦镇政府租赁涉案厂房的事实，进而证明上诉人系向原审第三人转租涉案厂房的事实。3.上诉人租赁涉案厂房系对被上诉人与原审第三人之间租赁合同的延续，租赁期限应该为15年（自2012年11月11日起算）。即使租赁关系重新建立，两原审第三人要解除合同，那么也应当在合理期限内通知次承租人,但上诉人并未收到任何书面通知。4．上诉人与原审第三人蟹浦镇政府分管工业的副镇长顾旭波的录音，可以证明当时约定的租金是每年8万元的事实。一审法院对顾旭波所做的笔录其对此予以了认可，因此，应当按照每年8万元计算上诉人的占有使用费。被上诉人提供其与宁波市镇海文砾轴承有限公司签订的《工业厂房租赁合同》，其中约定的租赁面积与实际使用面积明显不符，导致实际�金明显低于每月12元/平方米。5.一审法院对涉案厂房现场进行了勘验，上诉人与被上诉人确认了2017年8月9日当天电表读数，但无法确认电表的初始读数，故无法认定上诉人实际使用的水、电数量。被上诉人提供的证据不足以证明电表系新安装的事实，当时安装也未通知上诉人。被上诉人称电表是在2015年1月25日安装，但其诉讼请求中电费的起算日为2015年1月11日，自相矛盾。蟹浦开发中心答辩称：1.被上诉人从来没有将涉案厂房租赁给上诉人或者两原审第三人。2015年1月9日，上诉人和两原审第三人就原租赁厂房的拆迁达成一致意见，两原审第三人将上诉人的物品临时存放在被上诉人处。原审第三人蟹浦镇政府是被上诉人的主管单位，且恰逢年关，被上诉人就同意让上诉人物品临时存放。2015年1月25日，以原审第三人蟹浦镇政府名义签订的《蟹浦工业区电气设施安装工程承包合同》，不能被视为被上诉人已将涉案厂房租赁给两原审第三人或者上诉人。为了减少上诉人损失，原审第三人要求被上诉人出面为上诉人安装电气设备，但是安装费用需要上诉人支付。后来因原租赁厂房的拆迁安置补偿问题两原审第三人和上诉人没有达成一致意见，上诉人对两原审第三人提起行政诉讼，期间上诉人一直占用被上诉人厂房。上诉人和被上诉人没有就租赁事宜进行商谈，被上诉人将厂房临时给上诉人使用，只是按照实际情况临时考虑，不是说将厂房租赁给上诉人。现在被上诉人要对厂房另作他用，要求上诉人腾退厂房并支付占有使用费，合理合法。2.涉案厂房占用使用费的计算标准，被上诉人同意一审计算标准。上诉人认为应该按照原审第三人答应的8万元每年的费用计算，被上诉人无法接受。涉案厂房属于被�诉人所有，被上诉人有权按照市场价格对涉案厂房收取占用费用。上诉人占用的厂房分为两块，一块有证厂房，租赁价格为每月12元每平方米，另外一块为无证厂房，租赁价格为每月8元每平方米。3.一审法院对电费的认定是正确的。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。沿山村合作社、蟹浦镇政府述称：1.不存在转租的事实。上诉人和原审第三人原厂房租赁关系由生效判决确认为无效，损失赔偿已经履行完毕。2.上诉人提到的通知，但是上诉人没有按照通知内容履行搬迁义务，该通知已经失效。3.根据被上诉人起诉和一审查明的事实，上诉人和被上诉人没有签订租赁协议，也没有口头约定相关内容。一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。蟹浦开发中心一审诉讼请求：1.被告立即腾退位于宁波市镇海区澥浦镇开源路223号十七房村1幢的工业厂房（面积为1?780平方米），将其返还给原告；2.被告向原告支付自2015年1月11日起至2016年10月10日的厂房占用费人民币448?560元（1?780×12元/月×21月），并支付自2016年10月11日起至被告实际搬离之日止按每平米12元/月标准计算的厂房占用费；3.被告偿还原告垫付的自2015年1月11日起暂计算至2016年10月的电费人民币188?400元（3?140×60×1.00元/度）、水费人民币16?444.44元（2?687吨×（4.32+1.8）元/吨）、保安费人民币17?200元（86?000元/5家），2016年10月后的电费、水费、保安费按原告实际垫付金额由被告偿还；4.被告偿还原告垫付的电气设施及安装费人民币48830元。审理过程中，原告自愿减少诉讼请求为：1.被告立即腾退位于宁波市镇海区澥浦镇开源路223号的工业厂房（面积为1?766.46平方米），将其返�给原告；2.被告向原告支付自2015年1月11日起至2016年10月10日的厂房占用费人民币445?147.92元(1?766.46×12元/月×21月)，并支付自2016年10月11日起至被告实际搬离之日止按每平米12元/月标准计算的厂房占用费；3.被告支付原告垫付的自2015年1月11日起暂计算至2017年8月9日的电费人民币146?580元（146?580度×1元/度）、水费人民币3?855.6元（630吨×6.12元/吨）,并支付自2017年8月10日起至实际腾退日止按1元/度标准计算的电费、按6.12元（若遇自来水公司水费资费调整则相应调整）标准计算的水费；4.被告支付原告垫付的保安费人民币17?200元（86?000元/5家）、电气设施及安装费人民币48?830元。一审法院认定事实：原告通过司法拍卖形式获得了宁波市镇海区澥浦镇开源路223号的国有土地使用权、宁波市镇海区澥浦镇十七房村1、3、4幢的房屋所有权及其无证建筑物的所有权。被告因原经营场地拆迁，于2015年1月9日搬入并占用原告面积为1?766.46平方米工业厂房至今，其中有房屋产权证部分面积为1?260.54平方米，无房屋产权证部分面积为505.92平方米。原、被告至今未达成任何书面租赁协议。另查明，宁波市华元建筑安装有限公司承包了“澥浦镇托福厂房内（明日紧固件厂）电气设施安装工程”，安装清单显示安装范围包括电缆及成套的电表箱、配电箱等。截至2017年8月9日，被告所使用的电表显示的度数为2?443度，该电表倍率为60倍，换算后度数为146?580度，该电表接出的电为被告一家使用。双方一致同意按1元/度的计算标准计算电费。截至2017年8月9日被告的用水量为630吨，双方一致同意按每吨6.12元标准计算水费。还查明，宁波市镇海文砾轴承有限公司向原告租赁了同一厂区房屋，租金为每月12元/平方米，该房屋在被告占用的1?260.54平方米有房屋产权证部分房屋的隔壁，为同一个车间分割而来。被告占用的面积为505.92平方米无房屋产权证部分房屋的东侧为一幢4层厂房，其中一楼由宁波坤孚电器有限公司租赁，租金标准为每月12元/平方米；二至四楼由宁波市镇海华芝制衣厂租赁，租金标准为每月8元/平方米。一审法院认定本案的主要争议焦点为被告占有涉案房屋的行为是否为合法占有，并分析如下：被告主张其系涉案房屋的次承租人，即认为系第三人向原告租赁涉案房屋后，再将涉案房屋转租给被告。主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。被告提供的证据不足以证明其系基于“转租”事实�合法占有涉案房屋，其应为此承担举证不能之法律后果。公民的合法财产受法律保护，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。原告通过司法拍卖形式获得了宁波市镇海区澥浦镇开源路223号的国有土地使用权、宁波市镇海区澥浦镇十七房村1、3、4幢的房屋所有权及其无证建筑物的相关权利，其作为涉案房屋的权利人，有权要求被告返还涉案房屋，并有权要求被告支付占有使用费、水电费。一审法院对于原告主张的各项费用之诉请，作如下分析：1.关于占有使用费，其实质为租金损失。侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。故对于租金损失可参照涉案房屋同一厂区其余房屋租赁市场价进行计算。被告占用的1?260.54平方米房屋与宁波市镇海文砾轴�有限公司向原告租赁的房屋系同一车间分割而来，故该部分占用房屋的占有使用费可参照宁波市镇海文砾轴承有限公司的租金标准计算，宁波市镇海文砾轴承有限公司的租金为每月12元/平方米。对于被告占用的505.92平方米房屋，该房屋的东侧为一幢4层厂房，其中一楼由宁波坤孚电器有限公司租赁，租金标准为每月12元/平方米；二至四楼由宁波市镇海华芝制衣厂租赁，租金标准为每月8元/平方米。由于该505.92平方米房屋暂没有取得房屋所有权证，综合本案案情，酌定该部分房屋的占有使用费按每月8元/平方米标准计算。综上，自2015年1月11日起暂计至2016年10月10日的占有使用费为402?650.64元。被告抗辩认为应按每年8万元标准计算占有使用费、双方已口头协商一致租金为每年8万元，但被告未能提供证据证明该主张，应承担举证不能之法律后果，对该抗辩不予采纳。2.关于电费。截至2017年8月9日，被告所使用的电表显示的度数为2?443度，该电表倍率为60倍，换算后度数为146?580度，该电表接出的电为被告一家使用。原告已举证证明该电表为新装电表，在被告未能提供证据予以反驳的情况下，认定被告使用的电量为146?580度。双方一致同意按1元/度的计算标准计算电费，故截至2017年8月9日已发生的电费为146?580元。3.关于水费。截至2017年8月9日被告的用水量为630吨，双方一致同意按每吨6.12元标准计算水费。故截至2017年8月9日已发生的水费为3?855.6元。4.关于原告主张的保安费、电气设施及安装费。该两项费用主张于法无据，不予支持。综上，原告的诉请，部分于法有据，予以支持。据此，一审法院依�《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告宁波市镇海明日紧固件有限公司于判决生效之日起三十日内腾退出位于宁波市镇海区澥浦镇开源路223号（面积为1?766.46平方米）的房屋，并将该房屋交还给原告宁波市蟹浦工业经济开发中心；二、被告宁波市镇海明日紧固件有限公司支付原告宁波市蟹浦工业经济开发中心自2015年1月11日起至2016年10月10日止的占有使用费402?650.64元，并支付自2016年10月11日起至实际腾退日止的占有使用费（其中1?260.54平方米按每月12元/平方米标准计算，505.92平方米按每月8元平方米标准计算），于判决生效之日起三十日内履行完毕；三、被告宁波市镇海明日紧固件有限公司支付原告宁波市蟹浦工业经济开发中心至2017年8月9日止的电费146?580元、水费3?855.6元，并支付自2017年8月10日起至实际腾退日止以1元/度计算的电费、以6.12元/吨（若遇自来水公司水费调整，则相应调整）计算的水费，于判决生效之日起三十日内履行完毕；四、驳回原告宁波市蟹浦工业经济开发中心的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案案件受理费10?416元，由原告宁波市蟹浦工业经济开发中心负担1?709元（已预交），由被告宁波市镇海明日紧固件有限公司负担8?707元。二审中，当事人未提供证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明：2012年11月11日，上诉人与两原审第三人就位于宁波市镇海区澥浦镇沿山村屯山新河厂房签订《备忘录》，2012年12月6日上诉人与原审第三人沿山村合作社就上述厂房签订《厂房租赁合同》。2014年9月29日，宁波市国土资源局向原审第三人澥浦镇政府发出责令改正国土资源违法行为通知书。通知认为，原审第三人蟹浦镇政府在沿山村屯山新河用大约12亩的土地建设了4?000多平方米的建筑物，现已全部委托沿山村出租给他人进行生产经营，系未经用地审批擅自作用地建设的行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第四十三条第一款的规定，根据《中华人民共和国行政处罚法》第五条的规定，结合处罚与教育相结合的原则，现责令你（�位）自收到本通知书之日起60日内改正。逾期不改正的，将依法追究法律责任。本院于2015年12月2日作出（2015）浙甬民二终字第771号民事判决，认定上诉人与两原审第三人就位于宁波市镇海区澥浦镇沿山村屯山新河厂房，于2012年11月11日签订的《备忘录》和上诉人与原审第三人沿山村合作社于2012年12月6日签订的《厂房租赁合同》无效。2015年1月9日至1月10日，原审第三人澥浦镇政府将上诉人租赁的沿山村屯山新河厂房拆除，将上诉人的设施设备搬迁至临时安置点，即涉案厂房。本院认为：两原审第三人在位于宁波市镇海区澥浦镇沿山村屯山新河违法用地建设建筑物，被宁波市国土资源局责令改正。原审第三人为执行宁波市国土资源局的整改通知，于2015年1月9日至1月10日将上诉人占有的沿山村屯山新河厂房拆除，将上诉人在厂房内的�施、设备搬迁至涉案厂房，被上诉人表示同意，故上诉人占有使用涉案厂房并不构成侵权。一审法院认定上诉人侵害被上诉人财产，有失适当。本案的案由应确定为房屋租赁合同纠纷，而非一审法院认为的返还原物纠纷。上诉人一直实际使用涉案厂房至今，其虽主张原审第三人向被上诉人租赁涉案厂房，原审第三人再转租给上诉人，但并无确凿的证据证明，本院对该主张难以采信。本院认定上诉人系向被上诉人租赁涉案厂房的事实，但涉案厂房有产权证部分的租赁关系有效，没有产权证部分的租赁关系无效。上诉人与被上诉人没有签订书面的租赁合同，故双方之间属于不定期租赁合同，现被上诉人请求上诉人腾退涉案厂房于法有据，一审法院予以支持并无不当。上诉人对于租赁涉案厂房的期间，应当支付相应的租金、占有使用费和水、电费。上诉人与被上诉人并未明确约定租金标准，一审法院根据被上诉人同一厂区出租的厂房租金标准认定上诉人应当支付的租金和占有使用费金额，并无不当。上诉人认为应当按照每年8万元计算租金的主张，依据不足，本院难以采信。上诉人承租的涉案厂房系新装的电表，且仅有上诉人在使用该电表，故一审法院对该电表的度数认定并无不当。综上所述，明日公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院对上诉人与被上诉人之间的法律关系认定有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持宁波市镇海区人民法院（2017）浙0211民初65号民事判决第一项，即：宁波市镇海明日紧固件有限公司于判决生效之日起三十日内腾退出位�宁波市镇海区澥浦镇开源路223号（面积为1?766.46平方米）的房屋，并将该房屋交还给宁波市蟹浦工业经济开发中心；二、维持宁波市镇海区人民法院（2017）浙0211民初65号民事判决第三项，即：宁波市镇海明日紧固件有限公司支付宁波市蟹浦工业经济开发中心至2017年8月9日止的电费146?580元、水费3?855.6元，并支付自2017年8月10日起至实际腾退日止以1元/度计算的电费、以6.12元/吨（若遇自来水公司水费调整，则相应调整）计算的水费，于判决生效之日起三十日内履行完毕；三、变更宁波市镇海区人民法院（2017）浙0211民初65号民事判决第二项为：宁波市镇海明日紧固件有限公司支付宁波市蟹浦工业经济开发中心自2015年1月11日起至2016年10月10日止的租金和占有使用费402?650.64元，并支付自2016年10月11日起至实际腾退日止的租金和占有使用费（其中1?260.54平方米按每月12元/平方米标准计算，505.92平方米按每月8元平方米标准计算），于判决生效之日起三十日内履行完毕；四、驳回宁波市蟹浦工业经济开发中心的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。一审案件受理费10?416元，由宁波市蟹浦工业经济开发中心负担1?709元，宁波市镇海明日紧固件有限公司负担8?707元。二审案件受理费9931元，由宁波市镇海明日紧固件有限公司负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长  黄永森审判员  朱亚君审判员  赵保法二〇一七年十二月七日书记员  桂红艳??14???13?