福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽02民终335号
上诉人（原审原告）厦门市新阳隆汽车销售有限公司，住所地福建省厦门市同安区同集南路3125号。
法定代表人刘宗杨，总经理。
委托代理人陈卫东，福建天衡联合律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）厦门市逢尚汽车培训有限公司，住所地福建省厦门市同安区同集中路3111号。
法定代表人李清岛，总经理。
原审第三人王美云，女，1957年1月17日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
原审第三人周瑄媚，女，1969年8月6日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
原审第三人周志伟，男，1963年12月27日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
原审第三人周伟，男，1987年9月10日出生，汉族，住山东省乐陵市。
上列被上诉人及原审第三人共同委托代理人陈耿阳、何玉云，福建明鼎律师事务所律师。
上诉人厦门市新阳隆汽车销售有限公司(以下简称新阳隆公司)因与被上诉人厦门市逢尚汽车培训有限公司（以下简称逢尚公司）、原审第三人王美云、周瑄媚、周志伟、周伟租赁合同纠纷一案，不服厦门市同安区人民法院（2017）闽0212民初1672号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
新阳隆公司上诉请求：查清事实，改判支持新阳隆公司一审全部诉求。事实和理由：一、一审判决回避基本案件事实的认定。1、双方间租赁合同的履约事实及逢尚公司持续的违约事实。自2011年11月30日双方签订《租赁合同》起至今，逢尚公司一直在新阳隆公司场地经营汽车驾驶员培训业务，双方从未终止过合同关系。逢尚公司也是根据该合同及合同条件（经营面积等条件），才始终获得经营汽车驾驶员培训的法定许可。即使根据上述合同期限届满后，双方虽没有签订新的租赁合同，但实际上双方仍然继续履行租赁合同。同时逢尚公司至今从未支付任何一期租金和相关的一切水、电及卫生费，其违约及连续性的事实十分清楚。2、与原审第三人之间的租赁合同没有实际履行的事实。本案在2011年11月30日签订《租赁合同》约定期限届满之前，新阳隆公司确实因欠债将同一地块与原审第三人签订了一份租赁合同，约定以租金抵债。但该合同并没有实际履行，新阳隆公司与逢尚公司也没有提前终止合同，新阳隆公司与原审第三人也没有实际交接租赁物。原审第三人也因此放弃租赁合同权力，直接根据双方债务起诉新阳隆公司，并且根据生效判决向法院申请强制执行。在一审庭审中，逢尚公司也没有提供任何证据证明其与新阳隆公司提前终止合同，原审第三人也没有任何证据能够证明与新阳隆公司办理租赁物交接，证明合同实际履行。同时原审第三人也承认其起诉及申请强制执行的行为，即承认其另行主张其债权的行为。可见原审第三人已经无权主张租赁抵债。二、一审判决以推论代替案件事实认定，颠倒事实黑白。1、用交易习惯、合同约定支付租金期限代替事实认定。一审判决以新阳隆公司主张与交易习惯不符，与合同约定不一致的观点代替逢尚公司违约事实认定，进而推论新阳隆公司诉求没有依据，存在不当。2、一审判决用其它不相关案外事实来代替新阳隆公司与原审第三人间租赁合同没有实际履行，进而以推论方式，按既定方向判决错误。（1）用标的物的范围一致认定代替租赁合同实际履行。一审判决以新阳隆公司权属证书项下地块确认租赁范围，与案内、案外的三份租赁合同约定的租赁范围一致的认定，来代替上述案件事实的认定的部分依据，并进行相关推论。（2）用案外事实认定代替案件事实认定。本案系新阳隆公司与逢尚公司二个公司租赁合同纠纷，逢尚公司存在持续没有支付租金的违约行为。同时原审第三人也放弃了以租金抵债权的事实。一审判决却以原审第三人和案外自然人签订的合同，以及所谓合同履行，新阳隆公司不持异议的事实，推论出原合同因新租赁关系成立而终止的荒诞结论。一审判决推论错误在于，其一，原审第三人既然放弃抵债，其自然无权转租，哪怕原审第三人为谋取不当利益转租，其行为是不能合法对抗新阳隆公司合法权利；其二，二个公司合同，一审判决以内部股东变更事实和变更后股东错误的个人行为的认定，来代替公司履约行为。其三，一审认定的案外事实全部是在有利害关系的原审第三人和逢尚公司名下股东之间签订的合同，其合法性和关联性依法不应得到支持。一审判决审理重点已不在二个公司履约情况，偏离新阳隆公司诉求，基本把精力全部用来审理逢尚公司股东变更、及股东个人行为。其审理过程完全脱离合法的程序，必然得到错误结论。
逢尚公司答辩称，一、逢尚公司系基于与原审第三人的租赁关系而占有租赁物。2013年8月30日，新阳隆公司因负债将同集中路3111-3125号的房屋土地租赁给原审第三人王美云、周瑄媚、周志伟，以租金抵偿债务。原审第三人王美云、周瑄媚、周志伟取得案涉房屋土地后，王美云以股东的身份将案涉房屋土地交付给逢尚公司使用，逢尚公司即无需再向新阳隆公司交付租金等费用。2014年10月，王美云将股份转让后，将案涉房屋土地转租给逢尚公司使用，新阳隆公司依约交纳租金并持续使用至今。逢尚公司与原审第三人间签订有租赁合同，逢尚公司是基于合法的租赁关系而占有讼争房屋土地，新阳隆公司自2013年8月30日起即无权要求逢尚公司交付租金，无权要求新阳隆公司返还案涉房屋土地。二、新阳隆公司与逢尚公司间的租赁合同因新阳隆公司与原审第三人间的租赁合同而终止履行。新阳隆公司与逢尚公司间的租赁合同，租赁期间自2011年11月1日至2014年10月30日止，但在租赁期间，新阳隆公司另行又与原审第三人达成租赁协议，将相同地块租赁给原审第三人，并实际交付了租赁物。新阳隆公司与逢尚公司间的租赁合同因新阳隆公司与原审第三人间的租赁合同而终止履行，新阳隆公司系另行与原审第三人签署租赁合同而继续使用案涉房屋土地。三、新阳隆公司关于其与原审第三人间的租赁合同未实际履行的抗辩不能成立。首先，2013年8月30日原审第三人王美云仍为逢尚公司的股东之一，逢尚公司不可能不知道该租赁行为，也不可能存在拒绝移交、移交不能的情形；其次，原审第三人也表示其已经实际占有案涉房屋土地并转租给逢尚公司使用；最后，在新阳隆公司与逢尚公司的租赁合同期限内，新阳隆公司从未向逢尚公司主张过租金等费用，也未曾要求逢尚公司交还租赁物，也未曾对逢尚公司持续四年向原审第三人交付租金其行为表示异议，这表明了其与原审第三人间的租赁合同已经生效并履行。四、新阳隆公司已经将案涉房屋土地以租赁的方式抵债给原审第三人使用，逢尚公司是基于与原审第三人的租赁关系而占有使用案涉房屋土地，新阳隆公司已经丧失了要求逢尚公司支付租金、交还案涉房屋土地的权利。
王美云、周瑄媚、周志伟、周伟共同述称，一、新阳隆公司因欠付原审第三人款项，于2013年8月30日将案涉房屋土地租赁给原审第三人，以租金折抵欠款。2011年起，新阳隆公司的法定代表人刘宗杨多次向原审第三人借款，新阳隆公司提供担保。经大致结算，刘宗杨共欠原审第三人2170万元。2013年8月30日，新阳隆公司将其位于同安区土地租赁给原审第三人并签订《土地、房屋租赁合同》，租赁期限20年，自2013年8月30日起至2033年8月29日止，租金从刘宗杨尚欠原审第三人的2170万元款项中折抵。该合同由新阳隆公司及原审第三人自愿签署，主体合格，内容合法，符合合同的生效条件，其自签订之日起即生效。二、原审第三人自2013年8月30日起即实际接管案涉房屋土地。新阳隆公司与原审第三人签署租赁合同后，原审第三人即实际接管了同安区同集中路3111-3125号的房屋土地。合同签订之时，王美云是逢尚公司的股东之一，王美云自取得该房屋土地后，通过内部调整租金的方式将其交付给逢尚公司使用。2014年10月13日，王美云退股后，便以租赁的方式将案涉房屋、土地交付给逢尚公司使用，并实际向原审第三人收取租金。自2013年8月30日至今，新阳隆公司从未向逢尚公司催收租金，从未向逢尚公司要求返还房屋土地，从不敢对原审第三人收取租金的行为提出异议，不敢要求原审第三人返还案涉房屋土地。新阳隆公司四年来的行为即已经表明案涉房屋土地早已经实际交付给原审第三人使用。三、原审第三人与新阳隆公司签订租赁合同，与原审第三人就债权提起诉讼、申请执行，不构成重复主张。2013年4月，周瑄媚就新阳隆公司欠付的3笔100万元的借款提起诉讼，2015年1月，王美云就新阳隆公司欠付的973万元提起诉讼。四个案件虽经法院作出生效判决并进入执行程序，但因新阳隆公司欠付多人巨额款项，原审第三人至今仍未能执行到分文款项。经与新阳隆公司协商，原审第三人同意新阳隆公司以案涉房屋土地的租金折抵债务，并与新阳隆公司约定“多还少补”。2013年8月，原审第三人与新阳隆公司签订租赁合同，租赁期限20年，自2013年8月30日起至2033年8月29日止，以租金折抵2170万元的欠款。时至今日，新阳隆公司未归还分文本息，租金连欠款当月所产生的利息都不够折抵，原审第三人实际并未就任何一笔欠款重复收取新阳隆公司款项。
致晟公司向一审法院提起诉讼，请求判令：1.解除新阳隆公司、逢尚公司签订的《租赁合同》，逢尚公司交还租赁房屋、土地；2.逢尚公司按合同约定的租金标准，支付新阳隆公司三年租金1552464元（2011年11月1日至2014年10月31日）；3.逢尚公司支付自2014年10月31日起，至逢尚公司实际归还新阳隆公司所租赁房屋、土地租金（暂按市场行情，暂计至2017年3月31日止，为7239268元）；4.逢尚公司按合同约定标准支付租赁期间的水、电费和卫生费；5.逢尚公司按人民银行一年期贷款利率，支付上述三项费用8824232元的逾期利息；6.本案诉讼费由逢尚公司承担。
一审法院认定事实：新阳隆公司（甲方）、厦门市忠明汽车培训有限公司（乙方，以下简称忠明公司）于2011年12月30日签订《租赁合同》，合同约定：一、甲方同意将厦地房证第00539806《厦门市土地房屋权证》项下的本公司位于厦门市同安区（销售维修中心）的32亩用地及办公室，租赁给乙方作为汽车驾驶员培训基地。二、租赁期限为叁年，自2011年11月1日至2014年10月30日止，租赁期满后，乙方如续租则在同等条件下，乙方有优先续约权。三、上述土地出租标准共32亩（共21312平方米）及部分办公室，每平方米2元，每月租金42624元整，水2.0元/吨，电1.00元/度，卫生费200元/月；四、乙方在签定本合同之日同时一次性缴纳给甲方一年的租金，以后于每年的11月1日之前缴清下年度的租金给甲方。年租金为511488元整。
2013年8月30日，新阳隆公司（甲方，出租方）与王美云、周瑄媚、周志伟（乙方，承租方）订立《土地、房屋租赁合同》：“一、出租物业：甲方同意将厦地房证第00539806号（厦门市土地房屋权证）项下的本公司位于厦门市同安区（新阳隆汽车城）的30亩用地及部分房屋租赁给乙方使用。二、租期：租赁期限为20年，自2013年8月30日至2033年8月29日止，租赁期满后，乙方可自动续租20年，租金每三年以5%递增。三、租金：上述土地出租标准共30亩（2万平方米）及部分房屋，按每平方米4元，每月租金8万元整。租金从2013年8月30日起从出租方欠承租方2170元的债务（详见附件）中直接扣除，每二年结算一次，直至该欠款折抵完毕为止。之后再另行按合同约定支付相应租金。附件如下：1.周志伟暂时资产处置费110万。2.周瑄媚本金300万、利息117万。3.王美云代偿款973万、暂时资产处置费270万、违约金400万。截止2013年8月30日，厦门市新阳隆汽车销售有限公司共欠2170万。周瑄媚300万、王美云9**万自2013年8月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的4倍计算利息，并从租金中优先扣除，若有剩余再从以上结算款中扣除。新阳隆公司对《土地、房屋租赁合同》真实性不持异议，但主张《土地、房屋租赁合同》从未实际履行，原因是忠明公司租期未
2014年9月10日，新阳隆公司向忠明公司发出《通知函》：一、上述《租赁合同》期满将依法终止，我司不再与贵公司续约租赁合同，租赁给贵司使用的土地如期全部收回。二、依据双方所签《租赁协议》，贵司应履行相关义务：…2、《租赁合同》第三款、第四款规定，贵司需向我司缴纳土地租金、水、电、卫生费，至租赁期满共计，154.1464万元（其中土地租金153.4464万元，卫生费0.72万元，未含水、电费（须由双方共同据实核算）。截止目前，贵司除2012年向我司交121元水电费外，未交其他任何费用。
2015年4月27日，叶志忠将其持有的厦门市忠明汽车培训有限公司100%股权转让给李清岛、李合心。2015年9月2日，厦门市忠明汽车培训有限公司更名为厦门市逢尚汽车培训有限公司，李清岛为逢尚公司法定代表人。
2016年2月25日，王美云、周瑄媚、周志伟将以上标的物转租予邹振葵，期限自2016年3月1日至2017年2月28日止。邹振奎将以上标的物出租给李清岛，期限自2016年3月1日至2017年2月28日止，租金为240000元/季度。2017年2月23日，王美云、周瑄媚、周志伟将以上标的物出租给周伟，期限自2017年3月1日至2018年2月28日止。周伟将以上标的物出租给李清岛，期限自2017年3月1日至2018年2月28日止，租金为84000元/月。李清岛租赁标的物系用于逢尚公司经营使用。自2016年3月1日起，李清岛逐月向邹振葵或周伟支付租金。
一审法院认为，新阳隆公司与厦门市忠明汽车培训有限公司签订《租赁合同》，内容合法有效。新阳隆公司主张逢尚公司（前身即厦门市忠明汽车培训有限公司）自承租之日起未能支付任何租金、水电费、卫生费等，一审法院认为，直到2014年9月10日新阳隆公司发出的《通知函》记载逢尚公司仅于2012年交纳水电费121元，除此之外，未见新阳隆公司就租金等向逢尚公司提出主张，新阳隆公司关于逢尚公司未缴纳租金等的主张与交易习惯并不相符，且《租赁合同》约定于合同订立同时一次性缴纳一年租金，新阳隆公司的主张与合同约定也不一致。2013年8月，新阳隆公司与王美云、周瑄媚、周志伟订立《土地、房屋租赁合同》，合同约定的标的物与《租赁合同》的标的物均系厦地房证第00539806号《厦门市土地房屋权证》项下地块，标的物范围一致，王美云、周瑄媚、周志伟、周伟、逢尚公司均对《土地、房屋租赁合同》以及之后邹振奎、周伟与李清岛订立的《土地、房屋租赁合同》的效力及履行情况进行确认并不持异议，亦有转账凭证证明合同已持续实际履行，因此，新阳隆公司、王美云、周瑄媚、周志伟订立的《土地、房屋租赁合同》，内容系当事人真实意思表示，已经实际履行至今。因此，新阳隆公司、逢尚公司的《租赁合同》在履行期限届满前因新租赁关系的成立而终止，新阳隆公司主张解除《租赁合同》，不予支持。新阳隆公司已将讼争标的物的使用权抵债给王美云、周瑄媚、周志伟，其再行向逢尚公司主张返还土地、房屋并交付租金、水、电费、卫生费等，缺乏事实和法律依据，不予支持。另，因新阳隆公司已经将标的物的使用权抵债，即使逢尚公司在《租赁合同》租期内尚有租金等未缴，亦超出诉讼时效，逢尚公司据此提出时效抗辩，于法有据。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回厦门市新阳隆汽车销售有限公司的全部诉讼请求。
一审案件受理费14692元，由厦门市新阳隆汽车销售有限公司承担
二审审理期间，双方均未提交新的证据。
二审经审理查明，对于一审判决查明的事实，新阳隆公司认为：1、一审判决遗漏查明涉案两份合同如何履行及租赁物如何交接；2、一审判决把原审第三人间转租合同的约定当成事实来认定存在不当，这也与本案无关，新阳隆公司对此不予认可。此外，双方当事人对一审查明的其余事实均无异议，本院对双方无异议的事实予以确认。
本院认为，新阳隆公司就涉案标的与忠明公司签订《租赁合同》后，在合同履行期内就涉案标的又与王美云、周瑄媚、周志伟订立《土地、房屋租赁合同》，将涉案标的自2013年8月30日起至2033年8月29日止租赁给王美云、周瑄媚、周志伟。从现有证据看，王美云系忠明公司股东；忠明公司在之后从未交纳租金及水电等费用给新阳隆公司，在其与新阳隆公司3年租赁合同期满后仍一直占有使用涉案标的至今，且至今未向新阳隆公司交纳任何租金及水电费等，而新阳隆公司在提起本案诉讼之前从未对忠明公司占用涉案标的且未交纳租金的行为提出过异议。因此，被上诉人及原审第三人的陈述，即原审第三人向新阳隆公司租赁案涉标的后，由于王美云系忠明公司股东，忠明公司对终止其与新阳隆公司的租赁合同，直接改为向原审第三人租赁此涉案标的使用至今，符合常理，本院予以采信。原审第三人起诉新阳隆公司的行为并不能视为其放弃《土地、房屋租赁合同》的权利，且新阳隆公司并未证明已经清偿原审第三人的债务，新阳隆公司主张《土地、房屋租赁合同》并未实际履行，证据不足，本院不予采信。据此，新阳隆公司向逢尚公司主张交还租赁房屋、土地及2013年8月30日以后的租金等，缺乏法律依据，本院不予支持。至于2011年11月1日至2013年8月30日期间的租金，已经超出诉讼时效，逢尚公司据此提出时效抗辩，于法有据。新阳隆公司未提交证据证明其代垫水、电费和卫生费的具体金额，对其水、电费和卫生费的主张，本院不予支持。综上，新阳隆公司的上诉请求均缺乏事实和法律依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费14692元，由厦门市新阳隆汽车销售有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾 聆
审判员 柯艳雪
审判员 章 毅
二〇一八年三月六日
书记员 林加仁
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。