广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛城法民一初字第302号
原告张兴梅，女，汉族，1982年6月24日出生。
原告唐岁任，男，汉族，1975年4月9日出生。
两原告的共同委托代理人张天祥，广东天伦（佛山）律师事务所律师。
被告佛山信捷房地产有限公司。
法定代表人周安桥，总经理。
委托代理人杨炽华、邓凯涛，均系广东创誉律师事务所律师。
原告张兴梅、唐岁任诉被告佛山信捷房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月21日立案受理后，依法由审判员田媛适用小额诉讼程序独任审判，并于同年4月8日公开开庭进行了审理。原告委托代理人张天祥，被告委托代理人杨炽华、邓凯涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年9月4日，�告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买位于佛山市禅城区魁奇二路139号3座1501房的预售商品房；商品房建筑面积91.26㎡，其中套内建筑面积69.06㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积22.20㎡；总价款855261元。上述合同签订后，原告依约向被告支付了855261元，2012年7月10日，被告向原告开具了收款发票。2011年4月，被告向原告交付了涉案商品房。2013年11月20日，原告取得涉案商品房《房地产权证》。产权证记载的涉案商品房建筑面积为90.07㎡，其中，套内建筑面积为69.14平方米，共有分摊面积为20.93㎡，分别比《商品房买卖合同》约定的涉案商品房建筑面积91.26㎡减少1.19㎡，比约定的套内建筑面积69.06㎡增加0.08平方米，比约定的共有分摊面积（即公共部位与公用房屋分摊面积）22.20㎡减少1.27㎡。原告认为：被告向原告交付共有分摊面积少于合同约定面积的涉案商品房的违约行为导致原告多交付房款。被告应当依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条和广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》第8条的规定向原告返还价款；同时，因双方已经约定套内建筑面积出现增减时的价款补退方法，为杜绝被告不当得利，在采用前述《全省民事审判工作会议纪要》第8条规定的公式计付被告应返还的价款时，不应将增加的套内建筑面积冲减实际减少的建筑总面积而应当直接将实际减少的公摊面积作为实际减少的建筑面积，计算公式为：总房价÷合同约定的建筑面积×实际减少的共有分摊面积。原告请求判令：1、被告返还价款11902元（总房价855261元÷合同约定的建筑面积91.26㎡×被告少交付的共有分摊面积1.27㎡）；2、被告承担本案诉讼费。
被告答辩称，一、本案中买卖双方已经在商品房买卖合同中明确约定面积差异的处理方式，根据双方合同的约定，公摊面积发生差异时，双方互不作任何补偿。故原告要求返还部分房款是违反合同约定，不应得到支持。我国商品房买卖交易中，买卖双方可约定房屋可按房屋套内建筑面积和建筑面积计价，根据商品房销售管理办法第二十和二十一条的规定，按建筑面积和套内建筑面积计价的面积差异处理不同，按建筑面积计价时，应当约定套内面积和公摊面积发生差异时的处理办法。按套内建筑面积计价时，当事人可以约定面积差异处理范围只涉及套内面积即房款的退补只发生在套内面积发生差异的条件下，公摊面积的差异双方互不另行补偿。在本案中，原、被告签订的商品房买卖合同第四条第一款约定房屋的价款“按套内建筑面积计算”，合同第五条约定面积差异的处理范围只涉及套内建筑面积�差异，对于公摊面积差异双方互不补偿。根据合同自愿原则和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十四条等规定，法律在当事人没有约定的情况下作补充，而在当事人有明确约定时则尊重意思自治的原则，按照约定处理。为此，本案合同当事人约定房屋面积差异处理按套内建筑面积差异计算，合法有效，具有法律上的约束力。故原告以房屋公摊面积减少为由要求退款是没有合同和法律上的依据，依法不应得到支持。二、《全省民事审判工作会议纪要》没有法律效力，并且原告对于该纪要的相关条文理解错误，不能作为本案定案的依据。首先，原告在诉状中提到的会议纪要在法律上不属于具备法定立法职权的立法机关制定的法律规范性文件，也非有权机关的司法性解释，故在法律上不具有参照援引的效力，不能作为本案的法律�据。其次，原告诉状中引用该会议纪要，是对于相关条文的曲解，该会议纪要的相关条文表述为：......出卖人应依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定承担责任...”而最高院的司法解释第十四条明确约定了房屋面积差异处理的原则是“有约定，从约定”。如前所述，原告与被告已经在商品房买卖合同中明确约定了面积差异的处理方式。为此，原告的主张是不顾现实的机械套用会议纪要的相关条文，明显违反我国法律和司法解释的相关规定。三、原告诉讼请求已过诉讼时效，依法应予驳回。本案合同签订的时间均在2010年，房屋交付在2011年8月30日之前，原告已在2011年底知道面积差异的情况，根据民法通则和民事诉讼法的相关规定，原告的诉请已过两年的诉讼时效，应当驳回。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
诉讼中，原告提交以下证据：
1、原告身份证复印件、被告企业登记信息查询结果。证明原、被告诉讼主体资格。
2、广东省商品房买卖合同及附件。证明原、被告之间存在买卖合同关系。
3、购房发票。证明原告依约履行合同，向被告付清房款。
4、房产证。证明被告向原告交付的商品房面积比合同约定的面积有所减少，其中公摊面积出现了较大的减少，被告应当向原告返还减少面积的价款。
诉讼中，被告没有提供证据。
经庭审质证，原告提供的证据，被告均无异议，本院予以采信。
综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
2010年9月4日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》及附件，由原告向被告购买佛山市禅城区魁奇二路139号三座1501房，合同主要约定：……房屋建筑面积共91.26平方米，其中，套内建筑面积69.06平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积22.20平方米；第四条、计价方式与价款：该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米12384.32元，总金额855261元。第五条、面积确认及面积差异处理：商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。……双方还对付款方式、违约责任等进行了约定。
2012年7月10日，被告向原告开具售房款发票，载明涉案房屋建筑面积为90.07平方米，单价为9495.51元／平方米，金额为855261元。
2013年11月20日，原告取得涉案房屋的房地产权证，登记的房屋建筑面积为90.07平方米，套内建筑面积为69.14平方米。
另查明，被告系有限责任公司（台港澳法人独资），经营范围为：从事房地产开发建设、销售、出租及提供相关售后服务等。
诉讼中，被告陈述：涉案商品房于2012年6月测绘完毕，不撤回对原告诉请超过诉讼时效的答辩意见。
本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，且无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。原、被告双方均应按照上述合同的约定全面善意的履行各自承担的义务。
如前本院采信的证据及查明的事实可知，原告主张的面积差异情况属实。关于面积差异的处理，双方合同约定为：“第四条、计价方式与价款：该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算商品房单价及总金额。第五条、面积确认及面积差异处理：商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。”该约定表明双方关于面积差异的约定只是针对套内面积即产权登记的套内面积，对由于公摊面积差异引起的建筑面积差异并没有明确约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”规定，出卖人应当退还由于公摊面积缩水导致的建筑面积缩水产生的差价款，具�计算方法以总房款÷合同约定建筑面积×实际减少建筑面积（合同约定建筑面积-
房产证登记建筑面积）为宜。按照上述计算方法，被告应当退还原告的房款金额为11152.32元（855261元÷91.26平方米×（91.26平方米－90.07平方米）］。原告主张直接将实际减少的公摊面积作为实际减少的建筑面积，于法无据，原告诉请超出部分，本院不予支持。被告抗辩提出原告诉请超出诉讼时效，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条的规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。被告陈述涉案房产于2012年6月测绘完毕，而原告领取房产证的时间为2013年11月20日，故原告不论是自房产测绘后知道还是领取房产证时才知晓涉案房产存在面积差异的事实，其提起本案诉讼均未超过法定的诉讼时�，被告的抗辩主张无事实和法律依据，本院不予采纳。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告佛山信捷房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内，向原告张兴梅、唐岁任返还房款11152.32元；
二、驳回原告张兴梅、唐岁任的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用小额诉讼程序，受理费减半收取49元，由被告佛山市信捷房地产有限公司负担（原告已向本院预交受理费，且同意由被告向�直接支付，被告应于返还房款时一并迳付原告，本院不另收退）。
本判决为终审判决。
审判员 田 媛
二〇一四年五月五日
书记员 李若梅
附引用的法律法规
《中华人民共和国合同法》
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合�、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。