连云港市连云区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0703民初3788号原告：冯素琴，女，1977年8月29日生，汉族，住江苏省灌云县。委托诉讼代理人：冯金帮（系冯素琴父亲），男，1949年3月29日生，汉族，住江苏省灌云县。被告:连云港市明珠开君国际酒店有限公司，住所地连云港市连云区中山中路588号，统一社会信用代码91320703788365485R。法定代表人：尚开军，董事长。委托诉讼代理人：戴徽、胡继云，江苏华德律师事务所律师。原告冯素琴诉被告连云港市明珠开君国际酒店有限公司（以下简称明珠开君公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2017年11月20日立案受理后，依法由代理审判员薛锦适用简易程序公开开庭进行了审理。原告冯素琴委托诉讼代理人冯金帮、被告明珠开君公司委托诉讼代理人胡继云到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告冯素琴向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告2016年8月18日至2017年11月18日的损失计50774.5元；2.停止侵权，恢复水电；3.诉讼费用由被告承担。后原告将第1项诉讼请求变更为请求判令被告赔偿原告自2016年8月18日起至实际恢复水电之日止按购房款总额8%每年标准计算的损失。事实和理由：2006年7月9日，原告与连云港明珠大酒店（以下简称明珠大酒店）签订了《连云港东盛国际酒店委托经营协议》，协议约定，原告将酒店1212房间委托明珠大酒店经营，委托经营的期限为十年，自2006年8月18日至2016年8月17日。被告系明珠大酒店关联公司，协议到期后，被告一直侵占原告房屋，导致原告一直无法收回涉案房屋。截止目前，涉案房屋仍处于断水断电状态。为此，特提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告明珠开君公司辩称，1.被告所经营的明珠开君酒店是用整体的总表，在预交了水费电费的前提下，才能使用水电，也就是说总表下的水电是被告提前购买，被告对此拥有所有权，有权决定水电的用途，原告的诉求无法律依据，并将侵犯被告的合法权益，同时增加被告负担及强制给被告设定法律外的义务。2.原被告双方之间没有任何合同关系，被告没有义务为原告提供水电，原告与案外人江苏东盛房地产综合开发有限公司（以下简称东盛公司）签订的《东盛国际酒店委托经营协议书》的合同相对方是连云港明珠大酒店，而该酒店已经在2007年注销，与被告没有任何关系。如果法院依据该委托经营协议认定被告承担提供水电等义务，不符合法律规定，另外案外人东盛公司作为房屋的出售方，有义务提供水电设施符合使用标准的房屋，原告应该向东盛公司或相关供电部门主张或提出申请。3.原告主张的损失明显不当，被告不存在任何侵权行为，不应当赔偿原告的所谓损失。另外原告主张的损失计算依据是在原告房屋给被告经营前提下产生的租金，而现涉案房屋已经由原告收回，原告已经实际有效的控制涉案房屋，如果要求按照租金计算损失明显不当。综上所述，请法庭驳回原告的各项诉求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院经审理查明以下事实：原告冯素琴系涉案位于连云区房屋的所有权人。原告冯素琴（委托方）与连云港明珠大酒店（受托方）就原告冯素琴购买的位于海棠路与中山路交叉口的“东盛国际酒店”之产权单元物业委托经营事宜签订了《东盛国际酒店委托经营协议》，协议约定，原告冯素琴购买的“东盛大厦东盛国际酒店”1212室（房屋总价507745元，建筑面积80.98㎡）由甲方明珠大酒店代为经营管理，委托经营期限为十年，委托经营期限从“东盛大厦东盛国际酒店”全部交付使用后正式开业之日算起。若超过2006年8月18日仍未开始，则从2006年8月18日起算正式委托经营期开始，甲方从该日起给付乙方委托经营回报（乙方按时交清购房过程中的所有应付款为给付委托经营回报的前提条件）。……有关十年后乙方对自己的产权式物业单元是自营还是继续续约委托，将由业主委员会投票决定，或者在十年委托经营期届满，乙方可以选择以原售价售出，甲方及东盛房开负责回购。……委托经营回报金额：前五年为乙方购买该产权式单元物业房款总金额7%（其中6%为折旧费用，1%为委托经营收益）的年均委托经营回报款，计35542元；后五年为乙方购买该产权式单元物业房款总金额8%（其中6%为折旧费用，2%为委托经营收益）的年均委托经营回报款，计40620元。合同另对经营管理权、改装修或增扩及出售等事项进行了约定。明珠大酒店及冯素琴分别在协议的甲方、乙方处盖章、签名，东盛公司作为担保方在协议上盖章。上述合同签订后，涉案房屋一直由被告明珠开君公司经营，并按合同约定向原告支付回报款。2016年9月24日，包括原告在内的部分业主就明珠开君公司各业主独立产权酒店用房事宜向被告发函，与被告协商租赁房屋到期后房屋的续租、回购或收房事宜。针对部分业主的发函，被告明珠开君公司于2016年9月27日向2016年9月24日发函的业主回函，函件内容为：“我司与贵方于2006年签订的《东盛国际酒店委托经营协议》，在协议约定的履行期满前后，我司多次与众多业主进行协商，经过几轮的协商，初步达成相关意向。再结合贵方提出的方案，回函如下：1、关于续租……2、关于回购……3、关于收房自用。（1）2016年9月26日开始签订收房协议。（2）办理好以下手续：核对楼层和房号；交纳物业管理费、水电保证金等相关费用；物品交接清单；签订门面三包及公共区域管理制度。（3）我司在房屋交付贵方时，会将房屋的水电分户完成。（4）从2016年8月18日至房屋交付完成之日止，酒店按5%年回报率（即总房款的5%计算）给付此期间的回报款。（5）自贵方签订收房自营协议之日起二十个工作日内交房完毕，如因贵方原因造成在上述期限内未完成交房，则回报款只计算至贵方签订自营协议之日起二十个工作日止。……”。2016年10月3日，原告收回涉案1212号房屋自用。10月4日，被告对涉案房屋采取断水断电措施至今，双方就涉案房屋的供水供电问题协商未达成一致意见。另查明,1.明珠万豪酒店于2013年5月24日更名为江苏开君国际酒店有限公司。2014年5月12日，江苏开君国际酒店有限公司又更名为明珠开君公司。明珠开君公司的法定代表人为尚开军。2.明珠开君公司的经营用电及用水均系采取先付费后使用的方式，涉案房屋所在商业楼的总电表及总水表户名均为明珠开君公司。原告收回房屋后，涉案房屋已由连云港东盛房地产综合开发有限公司完成水电的分户安装，已经符合分户供水供电的条件。原告涉案房屋水电控制开关在该层走廊的控制间内的电表箱中，电表箱由被告控制，原告不能自行开关水电。3.案外人杨春山、冯晓芹系涉案东盛大厦1313号房屋的业主，其于2017年4月5日向本院提起诉讼，请求判令明珠开君公司恢复其房屋的供水、供电，并赔偿自2016年8月18日至2017年3月3日的损失共计13542.81元。本院于2017年9月30日作出（2017）苏0703民初1347号民事判决，判决明珠开君公司停止对上述1313号房屋的水表、电表的控制关闭行为，恢复原状，并赔偿杨春山、冯晓芹损失6487.70元。明珠开君公司对上述判决不服，向连云港市中级人民法院提起上诉，市中院于2017年12月22日作出（2017）苏07民终4512号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。在该案审理中，就杨春山、冯晓芹能否就其所有的涉案房屋单独开户，直接向连云港市自来水有限责任公司连云供水分公司（以下简称连云供水分公司）及国网江苏省电力公司连云港供电公司（以下简称连云港供电公司）缴纳水电费，以及如目前单独开户收费不具有可行性，涉案房屋在开发设计时是否均不能单独开设水电费的缴纳账户，本院函询了上述两公司，连云供水分公司回复称，涉案房屋位处30层高商业楼，该楼供水模式为总表模式。现场不具备另行单独安装增压设施及供水管线位置，涉案房屋单独开户无法实施。商业楼盘是否安装一户一表计量到户，由开发建设单位自行提出，并在设计初期预留供水管线、泵房及其它供水附属设施的安装位置，否则只能按总表供水模式设计安装。连云港供电公司函复称，原告个体暂时不能单独办理新装接电并直接缴费业务。明珠开君公司（用户电号：4200058735）为高压专变用户，用电现场已存在一个供电点，无法再为其他用户从公用变压器供入电源。原告若确需申请独立建户用电，方法为：全体业主同意改造后，提交一户一表改造申请，将原有专用变压器供电模式变更为公用变压器供电，改造所需的费用由业主自行分摊解决。供电公司根据用电申请确定改造方案，由开发单位或业主委员会自行委托具有承装资质的施工单位按照供电方案改造后，递交竣工验收申请，由供电公司参与验收合格后分户装表。以上事实，有原告提供的房屋所有权证、《东盛国际酒店委托经营协议》、中国银行交易流水明细清单、原告等业主发给东盛公司及被告的函及被告的回函复印件、本院（2017）苏0703民初1347号案中连云供水分公司及连云港供电公司的回函等证据及当事人陈述在卷予以证实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、被告是否对原告涉案房屋进行了断水断电，其有无义务恢复该房屋的供水供电；二、原告主张按委托经营协议确定的回报款金额赔偿损失有无事实和法律依据。关于争议焦点一，本院认为，房屋所有权人在法律规定的范围内，对其所有的房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。因原、被告双方对于涉案房屋回购及续签委托协议等事项未达成一致，原告已收回房屋。原告收回房屋时水电正常，但第二日开始该房屋的水电不能正常使用，而水电开关的闸门由被告控制，原告不能自行开关，故原告主张被告对其房屋进行断水断电有事实依据，本院依法予以确认。虽涉案房屋所在的明珠开君酒店大楼的水电户名为被告明珠开君公司，但作为涉案房屋所有权人，原告有权享有用水用电的权利，且从本案查明的事实看，目前涉案房屋的水电无法办理单独开户、并直接缴费业务。涉案房屋已由连云港东盛房地产综合开发有限公司完成水电的分户安装，已经符合分户供水供电的条件。但被告将原告已分户安装的水表、电表控制关闭，使原告无法正常使用，从而造成原告相应经济损失，被告的这一侵害行为与原告的损害结果之间存在直接因果关系，所以依据相关法律规定，被告应停止侵害、恢复原状，并对原告所受损失予以赔偿。考虑到涉案房屋无法单独缴纳水电费，被告可就涉案房屋的水费、电费事宜向原告另行主张。关于争议焦点二，本院认为，被告自2016年10月4日起对涉案房屋实施了断水断电行为，应对原告造成的实际损失承担赔偿责任。原告主张从2016年8月18日起按购房款的8%计算年租金的方式计算损失，鉴于原告已收回房屋自用，而按购房款总额8%计算回报款是对涉案独立产权公寓统一经营产生的总收益进行核算的基础上得出的，原告单个房屋很难实现整体经营，经营收益与整体经营必然存在差异，故其要求被告按照购房款总额8%来计算其损失事实依据不足。但原告对涉案房屋的可得利益损失客观存在，本院根据涉案房屋的经营性用房性质，酌定原告损失按照涉案房屋原购房款总额的5%（即507745元*5%=25387.25元）计算年损失。损失计算期间应自损被告实施侵害行为之日即2016年10月4日起计算至被告停止侵害，恢复水电之日止。综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告连云港市明珠开君国际酒店有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内停止对原告冯素琴所有的位于连云区房屋的水表、电表的控制关闭行为，恢复该房屋的供水、供电，并赔偿原告自2016年10月4日起至实际恢复水、电之日止按25387元/年标准计算的损失。如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元，由被告连云港市明珠开君国际酒店有限公司负担（因原告已预交，被告于支付上述赔偿款时将该款项一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费400元，并将交款凭证一并交于本院。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：10×××94。代理审判员 薛 锦二〇一八年一月二日书 记 员 谭正婕法律条文及上诉须知一、法律条文（一）《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。第十五条承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；（七）赔礼道歉；（八）消除影响、恢复名誉。以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。（二）《中华人民共合国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法求助申请或者申请司法求助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。