重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）渝01民终1206号上诉人（原审被告）：秦兴炳，男，汉族，1964年1月23日出生，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：彭智奎，重庆市北碚区水土法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：重庆铁发物业管理有限公司，住所地重庆市北碚区歇马镇冯时行路363号附9号，统一社会信用代码91500109070315059F。法定代表人：翟福森，系该公司董事长。委托诉讼代理人：林卯，重庆静昇律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩兴印，重庆静昇律师事务所律师。上诉人秦兴炳因与被上诉人重庆铁发物业管理有限公司（以下简称铁发物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市北碚区人民法院(2017)渝0109民初9805号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月7日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人秦兴炳及其委托诉讼代理人彭智奎和被上诉人铁发物业公司的委托诉讼代理人林卯、韩兴印到庭参加了审理。本案现已审理终结。秦兴炳上诉请求：1、依法撤销重庆市北碚区人民法院(2017)渝0109民初9805号民事判决，驳回铁发物业公司的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由铁发物业公司承担。事实和理由：1、秦兴炳购买涉案房屋后与重庆秦渝物业管理有限公司（以下简称秦渝物业公司）签订了《前期物业服务协议》，并没有与铁发物业公司签订任何物业服务合同，而重庆润君房地产开发有限公司（以下简称润君房地产公司）与铁发物业公司签订的《前期物业服务合同》对秦兴炳无约束力；2、秦渝物业公司于2015年起诉秦兴炳要求给付物业服务费的期间为2013年7月至2015年12月，且该公司实际收取了秦兴炳2015年12月31日前的物业服务费，进一步说明了秦兴炳与铁发物业公司无合同关系；3、由于涉案小区系别墅小区，物业服务费标准较高，按照规定物业公司的收费标准应经政府的相关部门核准并备案，但经秦兴炳向一审法院申请调取后，一审法院未予调取；4、铁发物业公司经润君房地产公司选聘为前期物业服务企业后，并未与业主签订相应的物业服务合同，以至于铁发物业公司称其在该小区内提供物业服务近三年之久，秦兴炳仍不知情；5、无论是哪个物业服务公司在为小区提供物业服务，均未按照合同约定的《物业服务手册》提供相应的物业服务。铁发物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，程序合法，请求予以维持。事实和理由：1、2011年10月润君房地产公司与秦渝物业公司就涉案小区签订前期物业服务合同，该合同到期后，由于小区未设立业主委员会，故润君房地产公司于2014年12月另行选聘了铁发物业公司作为该小区的前期物业服务单位，按照相关法律规定，铁发物业公司与润君房地产公司建立了前期物业服务合同关系，该合同对秦兴炳具有约束力；2、铁发物业公司的物业服务合同和物业服务费的标准在相关行政部门均已备案，铁发物业公司也按照合同约定提供了物业服务，秦兴炳应当交纳物业服务费，否则应承担违约责任。铁发物业公司向一审法院起诉请求：判令秦兴炳支付2016年1月1日至2017年11月30日期间的物业服务费共计29444.83元及违约金4866.09元，共计34310.92元。一审法院认定事实:秦兴炳系位于重庆市北碚区房屋的业主，其于2013年3月29日接房使用至今，该房屋建筑面积为284.49平方米。中国铁建·山语城项目的开发商为润君房地产公司，该项目建成后，润君房地产公司与秦渝物业公司签订《中国铁建·山语城前期物业服务合同》，约定由润君房地产公司选聘秦渝物业公司为中国铁建·山语城项目提供物业服务，物业服务收费标准为：（联排）住宅物业服务费4.5元/平方米·月，合同期限为3年，自2011年10月1日至2014年9月30日，至业主委员会与选聘或续聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。该合同签订后，于2011年11月11日在重庆市北碚区房屋管理局进行了备案。合同签订后，秦渝物业公司作为物业服务企业入场提供服务。2013年1月24日，秦兴炳与重庆秦渝物业管理有限公司北碚分公司（以下简称秦渝物业北碚分公司）签订《前期物业服务协议》，约定由秦渝物业北碚分公司为秦兴炳位于涉案小区的房屋提供物业服务，物业类型为联排别墅。物业服务费收费标准与润君房地产公司和秦渝物业公司签订的前期物业服务合同标准一致。在润君房地产公司与秦渝物业公司签订的《中国铁建·山语城前期物业服务合同》到期后，润君房地产公司作为甲方与铁发物业公司作为乙方于2014年12月4日签订《前期物业管理服务合同》，约定润君房地产公司选聘铁发物业公司为中国铁建·山语城项目提供物业服务，物业服务费标准为：（联排）别墅住宅物业服务费为4.5元/平方米·月（不含电梯运行维护费及能耗费），物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月15日前履行交纳义务。合同期限为3年，自2014年10月1日起至2017年10月1日止。合同期未满，业主委员会与选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同。甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之五的标准向乙方支付违约金。该合同还对其他权利义务作了详细的约定。该合同签订后，于2015年1月15日在物业管理部门予以备案。2014年12月31日，秦渝物业公司正式撤场，之后由铁发物业公司为涉案小区提供物业服务至今。就涉案小区物业服务费的交接事宜，秦渝物业公司北碚分公司（甲方）与铁发物业公司（乙方）签订了《关于中国铁建山语城物业服务费的协议》，载明：“秦渝物业公司于2014年12月31日正式撤离中国铁建山语城项目，对于中国铁建山语城从房屋交付至今业主所欠的物业服务费做如下约定：1、2013年3月中国铁建山语城首次交付至今，业主未缴纳的物业服务费归乙方所有；2、业主预缴2014年12月31日以后的物业费，甲方已全部移交至乙方，乙方必须视为业主已经缴纳物业服务费；3、甲方在服务期间的相关催收物业服务费资料全部移交至乙方，作为凭证。”另查明，2015年，秦渝物业北碚分公司起诉秦兴炳要求支付物业服务费，北碚区人民法院以（2015）碚法民初字第04865号案立案受理，并于2015年8月19日作出（2015）碚法民初字第04865号民事判决书，判决：“一、由秦兴炳于一审判决生效之日起十日内支付重庆秦渝物业管理有限公司北碚分公司物业服务费共计26077.09元及违约金2035.6元。二、驳回重庆秦渝物业管理有限公司北碚分公司其他诉讼请求。”一审庭审中，秦兴炳称，该判决生效后，秦兴炳通过刷卡的方式向秦渝物业公司交纳了2013年7月至2015年12月期间的物业服务费共计28637.51元。之后，秦兴炳未再交纳过物业服务费。还查明，涉案小区至今尚未设立业主委员会。一审庭审中，铁发物业公司举示了：1、润君房地产公司与秦渝物业公司签订的《中国铁建·山语城前期物业服务合同》（复印件盖查询章，并注明本件与备案合同原件一致）及润君房地产公司与铁发物业公司签订的《前期物业管理服务合同》（原件），拟证明润君房地产公司先后分别与该两个物业公司形成物业服务合同关系。2、物业服务费收据一组（打印件），拟证明秦兴炳向铁发物业公司交纳了2015年1月1日至12月31日期间的物业服务费。秦兴炳质证认为：秦兴炳并没有参与以上两个前期物业服务合同的签订，故对真实性不予认可。物业服务费收据显示的秦兴炳交纳的2015年1月1日至12月31日期间的物业服务费的总金额是正确的，但秦兴炳将该期间的物业服务费交纳给了秦渝物业公司而非铁发物业公司，但当时秦渝物业公司并没有出具相应的手续给秦兴炳。对此，一审法院认证意见为：铁发物业公司所举示的两份前期物业服务合同系原件或具有相当于原件的证明力，秦兴炳虽对真实性不予认可，但只有当事人陈述，并没有举示相反的证据加以推翻，故一审法院对铁发物业公司所举示的两个前期物业服务合同的真实性予以确认。物业服务费收据系打印件，一审法院无法核实其真实性。一审法院认为，《物业管理条例》（国务院令第379号公布）第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”本案中，在润君房地产公司与秦渝物业公司签订的前期物业合同到期后，涉案小区尚未设立业主委员会，业主、业主大会也没有选聘物业服务企业的情况下，润君房地产公司又于2014年12月4日与铁发物业公司签订了《前期物业管理服务合同》，该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，系合法有效的合同。在该合同范围内的业主或物业使用人均应依此合同行使权利、履行义务。在业主没有按合同交纳物业服务费时，铁发物业公司有权作为原告提起诉讼。故对秦兴炳认为铁发物业公司不是本案适格主体的反驳意见，法院不予采纳。根据该条例第四十二条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。在铁发物业公司入场提供物业服务之后，秦兴炳从2016年1月开始至今未交纳物业服务费。在润君房地产公司与铁发物业公司签订的前期物业合同到期后，铁发物业公司继续为涉案小区提供服务，该小区未选聘新的物业管理企业，则依合同约定，在合同届满后三个月内应继续履行该合同。故，对铁发物业公司要求秦兴炳支付2016年1月1日至2017年11月30日期间物业服务费的诉讼请求，一审法院予以支持。秦兴炳称因秦渝物业公司提供服务不符合标准，故不同意支付物业服务费，对此，一审法院认为，本案涉及的欠付物业服务费的时间段为2016年1月1日至2017年11月30日期间，该期间内是铁发物业公司为涉案小区提供物业服务，秦兴炳以秦渝物业公司服务不符合标准而拒绝向铁发物业公司支付物业服务费的抗辩理由不能成立，对其该抗辩意见，一审法院不予采纳。根据合同约定，秦兴炳应支付铁发物业公司2016年1月1日至2017年11月30日期间的物业服务费共计29444.72元（284.49平方米×4.5元/平方米·月×23个月）。秦兴炳至今未交纳物业服务费，存在逾期付款的违约行为，故，对铁发物业公司要求秦兴炳支付逾期付款违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。但，润君房地产公司与铁发物业公司签订的《前期物业管理服务合同》中约定的违约金支付标准过高，应予以调整。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”一审法院认为，逾期付款违约金的标准以同期同类贷款利率上浮30%来计算较为合理。故，秦兴炳应支付铁发物业公司逾期付款违约金1665.10元（29444.72元×4.35%×130%）。综上，秦兴炳应支付铁发物业公司2016年1月1日至2017年11月30日期间的物业服务费及逾期付款违约金共计31109.82元（29444.72元＋1665.10元）。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条及《物业管理条例》第二十一条及第四十二条之规定，一审判决如下：一、由秦兴炳于一审判决生效之日起十日内支付重庆铁发物业管理有限公司2016年1月1日至2017年11月30日期间的物业服务费及逾期付款违约金共计31109.82元。二、驳回重庆铁发物业管理有限公司的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。法院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，虽然润君房地产公司最初系与秦渝物业公司签订前期物业服务合同，但在该合同到期后因涉案小区未设立业主委员会，故润君房地产公司作为涉案小区的开发商另行选聘铁发物业公司作为前期物业服务单位并于2014年12月4日签订《前期物业管理服务合同》，该合同已在房管部门进行了备案登记，按照《物权法》和《物业管理条例》的相应规定，该前期物业服务合同对涉案小区的全体业主具有约束力，因此秦兴炳上诉认为其与铁发物业公司未签订前期物业服务协议、双方不具有物业服务合同关系故不应向该公司交纳物业服务费的理由不能成立，本院不予支持。对于秦渝物业公司在2015年起诉秦兴炳要求其给付2015年7月之前的物业服务费并实际收取了其2015年物业服务费的事实，本院认为上述事实并不能否定铁发物业公司与润君房地产公司实际于2014年12月就涉案小区签订了前期物业服务合同的事实，对于秦渝物业公司收取的2015年物业服务费系该公司与铁发物业公司之间的结算问题，且铁发物业公司也未向秦兴炳主张2015年的物业服务费，故秦兴炳以此作为未与铁发物业公司建立物业服务合同关系的抗辩理由，本院不予采信。铁发物业公司与润君房地产公司签订的前期物业服务合同对物业服务费的标准进行了明确约定，且该标准与秦渝物业公司收取的标准一致，也经过了相关部门的备案，故秦兴炳应按照该标准向铁发物业公司交纳物业服务费。对于秦兴炳上诉认为不论是哪个物业公司所提供的物业服务均不符合约定的问题，本院认为秦兴炳未举示充分证据予以证明，不能据此作为不予交纳物业服务费的抗辩理由，否则应承担相应违约责任。对于铁发物业公司是否具有违反前期物业服务合同约定的情形，秦兴炳也可另诉解决。综上所述，秦兴炳的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费658元，由秦兴炳承担。本判决为终审判决。审 判 长 师玉婷审 判 员 郑 泽审 判 员 闫信良二〇一八年三月五日法官助理 江满意书 记 员 冉梦云