广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）万民初字第47号
原告中国工商银行股份有限公司梧州分行，住所地广西梧州市。
负责人蔡山，该行行长。
委托代理人谢绍恩、卢柱莲，该行员工。
被告谭良。
被告梧州市鑫洋置业发展有限公司，住所地梧州市。
法定代表人邓州丽，该公司经理。
委托代理人邓春晓，该公司职员。
原告中国工商银行股份有限公司梧州分行（以下简称：工行梧州分行）与被告谭良、被告梧州市鑫洋置业发展有限公司（以下简称：鑫洋公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2014年10月14日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年2月10日公开开庭进行了审理。原告工行梧州分行的委托代理人谢绍恩及被告鑫洋公司法定代表人邓州丽到庭参加诉讼。被告谭良经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告工行梧州分诉称，2003年10月14日，被告谭良因购买梧州市新兴三路X号金苑时代广场XX单元XXXX房向原告申请一手住房按揭贷款23.1万元，以被告谭良所购买房屋作抵押和梧州金苑房地产开发有限公司提供担保，并与原告签订编号为X房借字梧州分行城建支行XXXX年X××X号《个人购房借款合同》，原告于2003年10月21日向被告谭良发放了贷款23.1万元。该笔贷款期限20年，还款方式约定为每月等额本息还款法，抵押物在梧州市房产交易所办理了预抵押登记手续（他项权证号：梧押证字第X××X号）。截止2014年5月22日，被告谭良尚有贷款余额144751.28元。目前该笔贷款已连续违约5期（累计逾期79期），积欠到期贷款本金4663.93元及利息3308.42元。经原告不断催收，但被告仍不能及时清偿欠款。根据原告与被告签订的《个人购房借款合同》的约定，被告的行为已构成违约。因梧州金苑房地产开发有限公司是本案借款保证人，该保证人现已变更为梧州市鑫洋置业发展有限公司即被告鑫洋公司，原梧州金苑房地产开发有限公司债权债务已由被告鑫洋公司享有和承担。为此，原告诉至法院，请求判令：一、解除原告与被告谭良和梧州金苑房地产开发有限公司签订的编号为X房借字梧州分行城建支行XXXX年X××X号《个人购房借款合同》；二、被告谭良、梧州市鑫洋置业发展有限公司偿还原告全部贷款，本金144751.28元及利息3308.42元（利息暂计至2014年5月22日，以后利息按双方签订的《个人购房借款合同》约定的利率另行计算至还清全部贷款本息止）；三、原告对本案贷款抵押物享有优先受偿权；四、本案的一切费用由被告谭良、梧州市鑫洋置业发展有限公司承担。
原告对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：1.原告营业执照副本及组织机构代码证、金融许可证等，拟证明原告的主体资格情况；2.被告谭良的身份证、户口簿及婚姻声明，拟证明被告谭良的主体资格情况；3.《商品房买卖合同》，拟证明被告谭良在梧州金苑房地产开发有限公司购买了位于梧州市新兴三路X号金苑时代广场XX单元XXXX房；4.梧押证字第X××X号《房地产抵押登记证明书》，拟证明被告谭良用于贷款抵押的梧州市新兴三路X号金苑时代广场XX单元XXXX房已办理了抵押登记手续；5.《个人购房借款合同》，拟证明原告与被告签订了编号为X房借字梧州分行城建支行XXXX年X××X号《个人购房借款合同》；6.借款凭证，拟证明原告已将贷款23.1万元转入被告指定的账户；7.贷款借据明细清单，拟证明被告自取得贷款以来的还款及拖欠贷款本息的违约情况；8.催收资料，拟证明原告催收记录；9.批复及更名资料，拟证明中国工商银行梧州分行城建支行于2004年1月16日并入中国工商银行梧州分行河西支行，后该行又变更为中国工商银行股份有限公司梧州分行。
被告谭良未作答辩，也没有向本院提交证据。
被告鑫洋公司答辩称，原告诉请所欠的借款本息属实，被告鑫洋公司无异议，并愿意承担连带担保责任。
被告鑫洋公司为其辩解在举证期限内提供的证据有：1.梧州金苑房地产开发有限公司更名资料，拟证明梧州市鑫洋置业发展有限公司由梧州金苑房地产开发有限公司变更得名为；2.被告鑫洋公司的营业执照复印件，拟证明被告鑫洋公司的主体资格情况。
经过开庭质证，被告鑫洋公司对原告所提供的证据的真实性合法性、关联性均无异议，原告对被告鑫洋公司所提供的证据的真实性、合法性、关联性也均无异议。被告谭良经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，又不作出答辩，也未提交相关证据，视为其放弃依法享有的质证、抗辩等诉讼权利。原告及被告鑫洋公司所提供的上述证据能证明其合法来源，并具有真实性、合法性及关联性，符合法律规定的证据要件，能够证明其陈述的事实，本院依法对原告及被告鑫洋公司所提供的证据的效力予以确认，并作为认定本案事实的依据。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：2003年10月14日，被告谭良与中国工商银行梧州分行城建支行（以下简称：工行城建支行）订立编号为X房借字梧州分行城建支行XXXX年X××X号《个人购房借款合同》，该合同约定：由工行城建支行贷款231000元给被告谭良用于购买梧州市新兴三路X号金苑时代广场XX单元XXXX房；借款期限为20年，即从2003年10月21日起至2023年10月20日止；贷款利率为月息4.2‰，利息从发放贷款之日起计算，并按月结息，如遇中国人民银行贷款利率调整，按规定执行；还款方式为按月等额本息还款法；如被告连续三个付款期或在本合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息的，贷款人有权宣布合同提前到期，并向借款人和保证人发出《提前还款函》，要求借款人在《提前还款函》规定的期限内清偿部分或全部贷款本息（包括逾期利息）；被告谭良用其购买的梧州市新兴三路X号金苑时代广场XX单元XXXX房作抵押，梧州金苑房地产开发有限公司作为保证人自愿为本案借款人提供连带责任保证，保证责任范围为本合同项下的贷款本金、利息、复利、罚息及实现债权的费用；保证担保期限为本合同借款人不履行债务之日起两年，如保证人为售房人的，其保证期限自本合同签订之日起至借款人持《房屋所有权证》办理登记手续之日止；如贷款人依据本合同约定提前收回贷款，则保证担保期限相应提前等内容。合同签订后，工行城建支行依约于2013年10月21日将贷款231000元转入被告指定的账户，被告也依约用其购买的梧州市新兴三路X号金苑时代广场XX单元XXXX房作抵押，并办理了抵押登记手续。借款后，被告谭良未能按照合同约定偿还借款本息，截至2014年5月22日，被告已连续5期（累计逾期79期）违约，共积欠到期贷款本金4663.93元及利息3308.42元未还，尚有未到期的贷款本金余额140087.35元。上述所欠款本息，原告经多次催收均未果。为此，原告遂诉至法院，并提出上述诉讼请求。
另查明，2004年1月16日，中国工商银行梧州分行城建支行并入中国工商银行梧州分行河西支行。2005年10月26日，中国工商银行梧州分行河西支行更名为中国工商银行股份有限公司梧州分行，原中国工商银行梧州分行城建支行的债权债务由中国工商银行股份有限公司梧州分行享有和承担。
再查明，2013年2月日，梧州金苑房地产开发有限公司变更为梧州市鑫洋置业发展有限公司，更名后，原梧州金苑房地产开发有限公司的债权债务均由梧州市鑫洋置业发展有限公司享有和承担。
本院认为，被告谭良与原工行城建支行签订的《个人购房借款合同》是双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律规定，该合同合法有效，双方应当共同遵守和履行。原工行城建支行依约借款给被告谭良，但被告谭良没有依约全面履行还款义务，截至2014年5月22日已连续5期（累计逾期79期），共拖欠原告到期借款本金4663.93元及利息3308.42元未还，已构成严重违约，并符合合同中“解除合同，宣布合同提前到期，收回贷款”的约定，依法应承担违约责任。由于原工行城建支行经过整合已并入中国工商银行梧州分行，并已更名为中国工商银行股份有限公司梧州分行，故原告中国工商银行股份有限公司梧州分行作为原告主张原工行城建支行的权利主体适格。故原告提出解除《个人购房借款合同》要求被告谭良归还全部贷款本金144751.28元及利息3308.42元（利息暂计至2014年5月22日，以后利息按双方签订的《个人购房借款合同》约定的利率另计至还清本息之日止）的诉讼请求，有事实和法律依据，本院依法予以支持。又因梧州市新兴三路X号金苑时代广场XX单元XXXX房为本案借款抵押物，并依法办理了抵押登记手续，故原告请求对该抵押物享有优先受偿权，合法有据，本院亦依法予以支持。由于梧州金苑房地产开发有限公司是本案借款的保证人，并为被告谭良的上述借款提供连带责任保证，依法应承担连带责任，但由于梧州金苑房地产开发有限公司已变更为梧州市鑫洋置业发展有限公司即被告鑫洋公司，原梧州金苑房地产开发有限公司债权债务已由被告鑫洋公司享有和承担，故原告要求被告鑫洋公司承担连带清偿责任的诉讼主张，有事实和法律依据，本院依法予以支持。又因本案中原告对被告谭良所享有的债权，既有债务人提供物的担保，又有保证人提供的连带责任保证，且双方均未就担保责任的承担进行明确约定，故根据法律规定，原告应先就物的担保实现债权，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。故原告请求被告鑫洋公司共同偿还借款本息的主张不符合法律规定，本院依法予以调整，被告鑫洋公司应对被告谭良上述借款本息在原告就抵押物优先受偿后未获清偿部分承担连带责任。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条和《中华人民共和国担保法》第十八条第二款、第二十一条、第二十八条第一款、第三十三条第一款和《中华人民共和国物权法》第一百七十六条之规定，判决如下：
一、解除原中国工商银行梧州分行城建支行与被告谭良签订的编号为X房借字梧州分行城建支行XXXX年X××X号《个人购房借款合同》；
二、被告谭良应偿还原告中国工商银行股份有限公司梧州分行借款本金144751.28元及利息3308.42元（利息计至2014年5月22日，之后利息按双方签订的《个人购房借款合同》约定的利率另计至本生效判决规定的履行期限之日止）；
三、原告中国工商银行股份有限公司梧州分行为实现本案债权对被告谭良用作抵押的坐落于梧州市新兴三路X号金苑时代广场XX单元XXXX房在上述所欠借款本息范围内享有优先受偿的权利；
四、被告梧州市鑫洋置业发展有限公司对被告谭良上述所欠借款本息在原告中国工商银行股份有限公司梧州分行就抵押物优先受偿后未获清偿部分承担连带清偿责任。
本案案件受理费3361元（原告中国工商银行股份有限公司梧州分行已预交），全部由被告谭良负担，被告梧州市鑫洋置业发展有限公司承担连带清偿责任。
上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于梧州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内，预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 胡石莲
代理审判员 汪瑞远
人民陪审员 周桂红
二〇一五年二月十日
书 记 员 麦展宁