广西壮族自治区桂林市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂03民终2680号上诉人（原审被告）：桂林市瀚浩房地产开发有限公司。住所：广西壮族自治区桂林市。统一社会信用代码：91450300768903709G。法定代表人：李本汉，该公司董事长。委托诉讼代理人：孟剑峰，男，该公司法务部法律顾问。被上诉人（原审原告）：李萍，女，汉族，住广西壮族自治区桂林市叠彩区。委托诉讼代理人：李怀奇，广西铁痕律师事务所律师。上诉人桂林市瀚浩房地产开发有限公司（以下简称瀚浩公司）因与被上诉人李萍商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2017）桂0312民初524号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人瀚浩公司的委托诉讼代理人孟剑峰，被上诉人李萍的委托诉讼代理人李怀奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。瀚浩公司上诉请求：l、依法撤销广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院(2017)桂0312民初524号民事判决第一项，并依法改判按合同约定3元／日支付被上诉人（2015年7月11日至（2015年8月11日期间）的违约金；2、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：一、原审法院认为被上诉人依约向上诉人履行了合同中约定的主要义务，上诉人不能依约在2014年12月31日前将符合交付使用条件的商品房交付被上诉人，构成逾期交房违约的认定明显属事实不清。本案双方签订《商品房买卖合同》的时间为2014年1月16日，合同约定被上诉人第二期房款（余款325000元）应于签订合同之日起30日内以银行按揭贷款方式支付。则被上诉人应于2014年2月15日之前付清余款325000元，而被上诉人李萍提供的发票号码：00954987的不动产统一发票开票日期为2014年7月1日，充分证明被上诉人李萍交付余款325000元的时间已明显逾期（余款325000元实际到账时间2014年6月11日）。而另补充协议第二条第(4)约定：“交房时，如乙方未付清本合同及本协议约定应付款项，交付时间顺延（顺延至乙方交清全部款项之日起30日内）”，依据合同约定及被上诉人李萍逾期付款的事实，上诉人应交付的时间应为2015年7月11日之内，上诉人实际交房时间为2015年8月11日，因此，上诉人仅对2015年7月11日至2015年8月11日的逾期交房期间内的逾期交房行为承担违约责任；二、原审法院认为上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同》中对上诉人逾期交房应当承担的违约金责任为“自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按每日3元向买受人支付逾期交房违约金”明显过低，不足以弥补因逾期交房所造成的损失并予以调整。上诉人认为原审法院明显是适用法律不当，是错误的，理由如下：1、本案《商品房买卖合同》中逾期交房违约金的约定系上诉人与被上诉人双方的真实意思表示，依据《合同法》的规定，合同订约双方理应全面履行合同义务。同时根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》的约定，买受人逾期交款与出售人逾期交房均受“按每日3元向对方支付违约金”的约束和惩罚，充分体现双方权利义务对等原则。因此，本案不应对逾期交房违约金进行调整。2、根据《合同法》第114条第3款的规定可知，逾期交房违约金系“惩罚性违约金”，而非“补偿性违约金”。既然是惩罚性违约金，就不存在所谓过高过低的问题，同时惩罚性违约金的支付不以损失为前提，无需举证损失，更不能依据实际损失的多少，对违约金的数额进行调整。3、《合同法》是一般法，《商品房司法解释》是特别法，而逾期交房违约金在特别法中没有明确约定，因此，适用一般法即《合同法》，而《合同法》关于延迟履行违约金（逾期交房违约金）是不应当调整的。且根据《商品房司法解释》规定，不管是判决逾期交房违约金按房屋租金标准还是按金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的前提是：《商品房买卖合同》没有约定逾期交房违约金或者损失赔偿额计算方法，但是本案所涉的《商品房买卖合同》明确约定了逾期交房违约金。因此，原审法院适用法律不当。李萍辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确；二、上诉人认为被上诉人逾期交付房款，上诉人可以根据合同约定向被上诉人主张权利，这一理由不构成上诉人不承担逾期交房责任的理由；三、《补充协议》约定的是交房时一方未付清未付款项，交付时间顺延至交付全部款项之日起30日内。被上诉人在合同约定的交房日期前就全额交付了购房款，因此，上诉人也应该在合同约定的时间交付房产；四、《商品房买卖合同》是上诉人所出示的格式合同，对违约金条款是不容被上诉人协商的，上诉人全额收取了被上诉人的房款，向被上诉人支付每日3元的违约金明显过低。李萍向一审法院起诉请求：1、请求判令被告支付原告延迟交房违约金13396.58元（以已交房款465191元为基数，按银行贷款年利率4.35‰从2015年1月1日起计算至2015年8月11日止）；2、请求判令被告退还原告燃气管道安装费3000元；3、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2014年1月16日，被告瀚浩公司（为出卖人，合同甲方）与原告李萍（为买受人，合同乙方）签订一份《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五，该合同约定由被告将其开发的预售许可证号为临房预售字2012-032号、位于桂林市临桂区的“瀚浩·君临华庭”第1幢1单元16层1号房出卖给原告，该商品房的用途为住宅，建筑面积共117.64平方米，其中套内建筑面积98.33平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积19.31平方米。按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4730.92元，总价款为465191元。该合同第八条约定了交付期限，出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家规定，将商品房经建设工程竣工验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第一天起至实付之日止，出卖人按每日3元向买受人支付逾期交房违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并向买受人支付违约金1000元。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按每日3元向买受人支付逾期交房违约金。合同附件五第一条约定买受人在合同签订之日交纳首付款140191元，余款325000元从合同签订之日起30天内以银行按揭贷款方式支付。合同附件五第四条约定买受人除支付房价外，尚须支付燃气管道安装费：高层建筑每户3200元，小高层建筑每户3000元，签订合同时交纳，合同一经签订，则视为乙方已经同意委托甲方全权代为安装，乙方同意按照有关部门和甲方的要求提供有关资料，否则逾期交付责任由买受人承担。合同签订后，被告按约定向原告支付了购房款465191元，燃气管道安装费3000元以及其他相关费用。被告未能在合同约定的2014年12月31日交付涉案房屋给原告。2015年8月11日，原、被告双方就涉案房屋办理了交房手续。一审法院认为，本案的争议焦点一、被告逾期交房是否有正当理由。原、被告双方合同约定被告应当在2014年12月31日前，依照国家规定，将商品房经建设工程竣工验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告使用，但被告于2015年8月11日才将涉案房屋交付给原告使用，被告辩称系因政府要求整改导致其未能按期交付房屋，被告的辩解理由不属于延期交房的正当理由，该院不予采信。本案焦点二、如被告延迟交房构成了违约，违约金应如何计算。本案中，原告依约向被告给付了商品房价款及其他相关费用，履行了合同中约定的原告方的主要义务，被告不能依约在2014年11月31日前向原告交付符合交付使用条件的商品房，且不能举证证明存在合同约定的延期交房的正当理由，被告构成逾期交房违约，依法应当承担违约责任。被告在诉讼过程中主张原告第二期房款逾期长达四个多月，违约金应从第二期房款付清后起算，但被告未能提供证据证明该主张，该院不予采信。原、被告在《商品房买卖合同》中对被告逾期交房应当承担的违约金责任为“自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按每日3元向买受人支付逾期交房违约金。”该条款中“每日3元”的逾期交房违约金约定明显过低，不足以弥补原告因逾期交房所造成的损失，原告请求以购房款465191为基数按同期同类银行贷款年利率4.35‰调整违约金并从2015年1月1日起计算至2016年8月10日止，实计12366.33元（即4.35‰÷360日×220日×465191元），该院予以支持，原告诉请中超出的部分，该院不予支持。焦点三、燃气管道安装费是否应予退还原告。《广西壮族自治区物价局关于长输管线桂林市城区管道天燃气销售价格问题的批复》【桂价格函（2015）460号】第四条规定：“（一）‘已建成但未安装天然气管道及附属设施，或已建成并安装天然气管道及附属设施但未开通管道天然气的现有住房用户’，是指以本文执行时间为界点，在此之前签订购房合同的，为现有住房用户；未签订购房合同的则不属于现有住房用户；（二）从本文执行时间起，购房用户与住房建设单位签订商品房购房合同（除保障性住房外）的，住房建设单位及桂林新奥燃气有限公司均不能向购房用户另行收取容量气价和小区工程安装费，容量气价和小区工程安装费计入开发建设成本，由桂林新奥燃气有限公司向住房建设单位收取；（三）在本文执行时间前，现有住房用户已与住房建设单位签订购房合同的，管道燃气相关费用按合同规定有关条款执行。”第五条规定：“上述规定从2015年9月1日起执行。”原、被告签订《商品房买卖合同》的时间为2014年1月16日，在《广西壮族自治区物价局关于长输管线桂林市城区管道天然气销售价格问题的批复》【桂价格函（2015）460号】实施执行之前，管道燃气相关费用应按合同规定有关条款执行，原告要求被告退还原告燃气管道安装费3000元，理由不能成立，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，以及参照《广西壮族自治区物价局关于长输管线桂林市城区管道天然气销售价格问题的批复》【桂价格函（2015）460号】第四条之规定，判决：一、被告桂林市瀚浩房地产开发有限公司支付逾期交房违约金12366.33元给原告李萍；二、驳回原告李萍的其他诉讼请求。案件受理费210元（原告已预交），由原告李萍负担50元，被告桂林市瀚浩房地产开发有限公司负担160元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。案经本院审理，一审查明的事实与二审查明的事实一致，本院予以确认。综合诉辩双方的意见，本案的争议焦点是：瀚浩公司延期交房的时间及违约金应如何计算？本院认为，李萍与瀚浩公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律强制性规定，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。首先，合同履行原则之一即为正确履行，或称适当履行，是指当事人应按照合同的约定不折不扣地履行合同义务。本案中，李萍与瀚浩公司签订的《商品房买卖合同》第九条关于出卖人逾期交房的违约责任及第七条买受人逾期付款的违约责任，均受“按每日3元向对方支付违约金”的约束和惩罚，充分体现双方权利义务对等原则。因逾期交房违约金的约定系双方的真实意思表示，当事人双方均应按合同履行。其次，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。现李萍没有提供证据证实自己的具体损失，其以双方约定的违约金过低，认为应当按照银行同期贷款利率计算违约金的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。因此，违约金应从2015年1月1日起计算至2016年8月10日止，合计660元（即220日×3元）；关于瀚浩公司主张李萍第二期房款逾期长达四个多月，违约金应从第二期房款付清后起算的问题。同理，瀚浩公司与李萍在附件五合同补充协议1.3.2条明确约定，第二期房款（余款325000元）应于签订合同之日起30日内以银行按揭贷款方式支付；补充协议第二条第(4)约定：“交房时，如乙方未付清本合同及本协议约定应付款项，交付时间顺延。因合同明确约定第二期房款以银行按揭贷款方式支付，银行贷款是购房者与开发商、银行共同办理的，放款时间的长短决定权在银行，不可归责于李萍。且瀚浩公司交房时，李萍已全额交付了购房款。因此，瀚浩公司仅对2015年7月11日至2015年8月11日的逾期交房期间内的逾期交房行为承担违约责任的上诉主张，本院不予支持。综上所述，瀚浩公司的上诉请求成立部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2017）桂0312民初524号民事判决第二项；二、变更广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2017）桂0312民初524号民事判决第一项为：上诉人桂林市瀚浩房地产开发有限公司支付被上诉人李萍逾期交房违约金660元；三、驳回被上诉人李萍一审的其他诉讼请求。一审案件受理费210元，由上诉人桂林市瀚浩房地产开发有限公司负担50元，由被上诉人李萍负担160元；二审案件受理费210元（上诉人已预付），由被上诉人李萍负担。上述债务，义务人应于本判决送达之日起十五日内履行完毕。逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向一审人民法院或与一审法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。本判决为终审判决。审判长 陈 卉审判员 容 艳审判员 关玉霞二〇一七年十二月二十五日书记员 秦 婧