湖南省邵阳市大祥区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0503民初1014号
原告李林力。
委托代理人刘伟时，湖南常清律师事务所律师，代理权限：一般代理。
被告邵阳中海国信房地产开发有限公司，住所地：邵阳市大祥区宝庆中路市委大院12栋102号，
法定代表人：孙波，该公司董事长
委托代理人严但灵，湖南楚信律师事务所律师，代理权限：一般授权。
委托代理人简翔，系本公司总经理。代理权限：特别授权。
原告李林力与被告邵阳中海国信房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年8月10日受理后，依法组成合议庭，于同年9月28日公开开庭进行了审理。原告李林力及委托代理人刘伟时、被告邵阳中海国信房地产开发有限公司的委托代理人简翔、严但灵到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告李林力诉称：2014年3月8日，原告通过指标转让，取得中国电信邵阳分公司和邵阳中海国信房地产开发有限公司联合建房指标。2015年7月19日，原告与被告签订《商品房买卖售合同书》，并支付了总房价款金额284051元的95%，余下的5%计14202元，在被告交房前一次性支付给出卖人，并约定被告应当在2015年12月31日前按合同约定的商品房交付给原告。截止起诉日原告仍未收到被告的收房通知书，被告也未向原告书面说明无法按期交房的原因，原告所购房屋仍在施工中。原告认为被告延迟交房既不存在的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约的事实明显，给原告造成了损失，故诉请法院，请求人民法院：1、判令被告继续履行合同约定的交房义务；2、判令被告因逾期交房向原告支付违约金（暂从2015年12月31日至2016年7月31日）计37800元，直至实际交房为止；3、判令被告承担本案全部诉讼费。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
证据1、原告身份证复印件一份共1页，拟证明：原告具有合法的诉讼主体资格；
证据2、被告营业证复印件一份共1页，拟证明：被告具有合法的诉讼主体资格；
证据3、指标转让协议书复印件一份共1页，拟证明：合法取得转让；
证据4、交费凭证复印件一份共4页，拟证明：购买房屋交费的事实；
证据5、商品房买卖合同书复印件一份共12页，拟证明：买房的事实；
证据6、照片复印件一份共1页，拟证明：维权的事实；
证据7、告知书复印件一份共4页，拟证明：证明送达书的事实；
被告邵阳中海国信房地产开发有限公司答辩称，一、答辩人没有违约。答辩人及时告知了联合建房人春节前可以收房。二、即使答辩人真的逾期交房违约，也不必承担违约责任。由于被答辩人等1244位联合建房人逾期交付房款，违约在先，答辩人依法依约皆可免责。请求依法驳回被答辩人的诉讼请求。
被告为支持其答辩观点，向本院提交了如下证据：
证据1、联合建房申购须知复印件一份共5页；证据2、联合建房章程复印件一份共7页；证据3、（颜冬梅）联合建房申购书复印件一份共1页；证据4、（颜冬梅）授权委托书复印件一份共1页；证据5、（颜冬梅签收）通知书复印件一份共1页；证据6、邵阳电信联合建房抽签订房办法复印件一份共1页；证据7、（李林力签收）联合建房有关事项告知书复印件一份共1页；证据8、（颜冬梅）联合建房指标转让协议书复印件一份共1页；上述证据拟证明：1、李林力明知自己应该享有联合购房人的权力，同时也应该承担联合购房人的义务；2、联合建房人授权邵阳电信员工联合建房全权代表委员会行使建房、分房和物业管理等各项权利；3、联合建房人授权邵阳电信员工联合建房全权代表委员会参与建房过程重大事项的决策权；4、李林力对联合建房活动受制于集资人数的多少，以及何时能交房，延期交房的可能性都有明确的预知；
证明9、致全体业主公开信复印件一份共1页；证据10、致全体业主公开信张贴公告照片复印件一份共1页；证据11、致全体业主公开信网络公告复印件一份共3页；证据12、联合建房相关情况说明复印件一份共2页；证据13、联合建房相关情况说明公告照片一份共1页；证据14、关于联建项目配套工期顺延的回复函复印件一份共1页；证据15、联合建房相关情况说明复印件一份共2页；证据16、联合建房相关情况说明公告照片复印件一份共1页；上述证据拟证明：1、中海国信公司于2015年12月15日告知了联合建房人主题工程进展顺利基本具备交房条件，虽因市政管网、小区道路等无法及时完成，个别需在春节前收房的业主可以联系物业收房；2、中海国信和邵阳电信员工联合建房全权代表委员会，为保证工程质量，更好地保证业主利益，一直同意个别急需收房者除外业主春节后收房；3、中海国信及时告知了联合建房人影响市政管网、小区道路等附属工程建设进程的两个不可抗力因素是：超出正常气候的恶劣雨雪天气和创国卫、湘商大会禁运渣土政策；4、相当部分联合建房人拖欠房款；5、被告并不存在原告诉称的违约情形；
证据17、关于1-7#栋联合建房人签约及净土通知书复印件一份共2页；证据18、关于8、11#栋联合建房人签约及交款通知书复印件一份共2页；证据19、关于9、10、15#栋联合建房人签约及交款通知书；证据20、关于12-14栋联合建房人签约及交款通知书；证据21、部分拖欠房款的联合建房人名册复印件一份共1页；证据22、联合建房人逾期交付房款情况统计表复印件一份共1页；上述证据拟证明：1、证明将近一半联合建房人逾期交付购房款（2677户中有1244户逾期交付房款）、2、联合建房人人数远远超出预先估计的千把人，情势大变。
证据23、工作联系函（2016-5-25）复印件一份共1页；证据24、工作联系函（2016-8-8）复印件一份共2页，拟证明：联合建房人拖欠购房款明显造成了中海国信无法及时足额支付省第二工程有限公司承包款的后果。
证据25、（对刘建斌）调查笔录复印件一份共3页；证据26、（对刘湘邵）调查笔录复印件一份共3页；证据27、关于渣土停运通知（2015-10-28）复印件一份共1页；证据28、29、30、关于省检期间渣土停运通知（2015-11-5）复印件一份共1页；证据31、湘商大会及创国卫运动有关报导复印件一份共1页；证据32、（邵阳市气象局）邵阳市2012年1-2015年12月降水日数统计表复印件一份共1页；证据33、雨雪天气记录（2014、1-2016、3）复印件一份共1页；上述证据拟证明：1、证明配套附属工程不能如愿完工的原因在于：政府创国卫、湘商大会禁运渣土，以及近年超出正常预测范围的恶劣雨雪天气之不可抗力因素。2、政府政策、自然天气状况，情势大变。
证据34、关于圣地亚哥一期南区及北区定额工期计算说明复印件一份共7页；证据35、全国统一建筑安装工程工期定额（2000）复印件一份共2页；证据36、建设工程规划许可证复印件一份共1页；证据37、商品房预售许可证复印件一份共1页；证据38、优质主体结构工程证书（1、2、3、4#）复印件一份共1页；证据39、优质主体结构工程证书（5#）复印件一份共1页；证据40、优质主体结构工程证书（6、7#）复印件一份共1页；证据41、优质主体结构工程证书（10、12#）复印件一份共1页；证据42、优质主体结构工程证书（13、14#）复印件一份共1页；证据43、单位工程竣工验收申请表（10#-15#栋及地下车库）复印件一份共2页；证据44、单位工程竣工验收申请表（1#-4#栋）复印件一份共2页；证据45、单位工程竣工验收申请表（5#栋）复印件一份共2页；证据46、单位工程竣工验收申请表（6#-9#栋）复印件一份共2页；证据47工程概况附表（1#-9#栋），上述证据拟证明：1、按全国建筑工程工期定额（2000），实际完工工期远远短于理论工期；2、11#工程于2016年8月17日，进行了竣工验收备案；3、其他多栋亦竣工验收备案。
证据48、房屋买卖合同摘录复印件一份共2页，拟证明：原、被告约定交房条件是该商品房验收合格。
证据49、邵阳电信联合建房第二期交款通知、2016年8月10日证明、银联POS机签购单复印件三份共6页，拟证明：联建户要交款的通知；
证据50、圣地亚哥11#栋竣工评定表复印件一份共1页，拟证明：圣地亚哥11#栋竣工验收合格。
被告对原告提交的证据发表如下质证意见：
对证据1、2无异议；对证据3的证明目的有异议，原告李林力不是单纯购房者，是联合建房成员之一；证据4单独盖了中海国信公章的予以认可，其余盖领导小组单个章，或两个章的所有票据，钱都没有进入中海国信的账户，这些票据证明原告逾期交付房款的事实；对证据5无异议；对证据6、7的真实性不持异议，但合法性有异议，对证明目的有异议。
原告对被告提交的证据发表如下质证意见：对证据1真实性、关联性无异议，对合法性有异议，全权授权只是有建房和分房的权利，未授权逾期交房的权利；对证据2的合法性有异议；对证据3、4、5、6、7、8无异议；对证据9、10三性无异议，但证明了被告未按时交房的事实；对证据11的第三条有异议，渣土停运通知只将停运时间扣除，创国卫并没有说停运渣土，只是避免渣土洒落，不成立不可抗力；对证据11-50与本案无关联性均不予认可。
经过开庭审理和质证，本院对原、被告提供的证据采信如下：
原告提供的证据1、2、5，被告无异议，且符合证据的真实性、关联性、合法性，本院予以采信；
原告提供的证据3，证明了原告合法取得建房指标，且符合证据的真实性、关联性、合法性，本院予以采信；
原告提供的证据4，证明了原告交纳购房款的事实，且符合证据的真实性、关联性、合法性，本院予以采信；
原告提供的证据6、7，证明了原告维权的事实，且符合证据的真实性、关联性、合法性，本院予以采信；
被告提供的证据1、2，两份证据证明了联合建房的相关事宜，且符合证据的真实性、关联性、合法性，本院予以采信；
6、被告提供的证据3、4、5、6、7、8、9、10，原告无异议，且符合证据的真实性、关联性、合法性，本院予以采信；
7、被告提供的证据11-50，这些证据与本案具备证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。
根据采信的证据和当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
2014年3月8日，原告与中国电信邵阳分公司职工颜冬梅签订联合建房指标转让协议书，转让取得中国电信邵阳分公司和邵阳中海国信房地产开发有限公司联合建房的指标。2015年7月19日，原告与被告邵阳中海国信房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，合同约定“1、买受人（原告）购买出卖人（被告）圣地亚哥小区第11栋1单元28层0128001号房一套，建筑面积100.25平方米。2、合同签订当日，买受人向出卖人一次性支付总房款的70%￥198836.00元，余下30%房款分两次支付，该房屋楼栋主体封顶后7日内买受人支付总房款的25%￥71013.00元给出卖人，余下的5%计14202.00元买受人于交房前一次性支付给出卖人。3、出卖人应当在2015年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第一种条件，（第一种条件是该商品房经验收合格）并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。4、但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延长：第一，遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；第二，由于买受人逾期付款导致出卖人不能按时交付房屋，出卖人可据实延期且不承担延期交房的违约责任。5、出卖人未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：第二种，按预期时间，分别处理（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3.33的违约金，合同继续履行；超过约定时间30日未交房的，出卖人按日向买受人支付房价款万分之6.67的违约金.（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同，...买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之6.67的违约金。...”合同签订当天，原告支付了房价款97925元给被告，原告支付了房价款104000元给中国电信邵阳分公司，余下的5%计14202元，准备在被告交房前一次性支付给被告。
另“圣地亚哥”联合建房项目申购人达2677户，由被告中海国信公司开发建设，2013年5月底开工建设。截止至2014年5月，联建领导小组代为收取的40%部分的房款尚有约1.6亿元未支付给被告中海国信公司。原告购买的11栋房屋于2015年底主体工程竣工，2016年5月8日完成工程竣工验收。其中在建设过程中，2015年10月28日，邵阳市大祥区市容监察大队发布《关于渣土停运的通知》，通知大祥区范围内所有建筑工地从2015年10月28日到11月5日禁止渣土外运。2015年11月5日再次发布通知，大祥区范围内所有建筑工地从2015年11月5日到11月30日禁止渣土外运。2015年12月15日，被告中海国信公司向全体业主发出公开信，提出因雨雪较多及邵阳市创建国家文明卫生城市及邵阳举办湘商大会禁止渣土运输等不可抗力因素，导致联建项目及市政道路的土方回填等工作无法实施，小区道路无法及时完成，因此安排在春节后再统一交房。邵阳电信员工联合建房全权代表委员会与邵阳中海国信公司进行协商，双方确定于2016年3月26日举行交房庆典仪式。2015年12月29日邵阳电信员工联合建房全权代表委员会发布《联合建房相关情况说明》将上述事实告知全体集资联合建房人。截止起诉日原告没有收到被告的书面收房通知。原告为此诉来本院。
本院认为，原告李林力与被告中海国信公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。依照该《商品房买卖合同》的约定，被告应当在2015年12月31日前交付房屋，被告未能在该期限内交付房屋，构成延期交房的事实。被告应按照约定将房屋交付给原告，故，原告要求被告继续履行合同约定的交房义务的诉讼请求成立，本院予以支持。
本案争议的焦点是被告就其延期交房的行为是否应当承担违约责任。被告辩称因邵阳市创建国家文明卫生城市、举办湘商大会禁止渣土运输以及多雨多雪天气延误工期，构成不可抗力因素，被告可以免责。因创卫、湘商大会禁止渣土运输的情况系原被告在签订合同时不可预计，且客观上导致被告不能施工，该抗辩理由成立，本院予以支持，被告可据实延期；多雨多雪天气不属于不可抗力因素，该辩解理由不能成立，本院不予支持。
中海国信公司主张联合建房人逾期交付房款违约在先，被告目前只收到原告的部分房款，当时为了方便各位联合建房人办理贷款、合同备案等方面的需要，被告才在建房领导小组代收的104000元的收据上加盖了公章，该款实际上一直没有收到。根据《商品房买卖合同》第八条的约定，被告可以不承担延期交房的违约责任。从被告提供的证据来看，“圣地亚哥”小区是中国电信邵阳分公司员工自愿全额集资采用联合建房方式由被告开发建设的。原告是通过受让电信公司员工认购的建房指标的方式参加了集资联合建房。原告按照联合建房领导小组的要求，将40%的集资建房款支付给联合建房领导小组。根据原告提供的票据及被告提供的现金交款单、转账凭条，原告仅向被告支付了97925元，另有104000支付给联合建房领导小组。《商品房买卖合同》第六条约定，原告应当在合同签订的当日向被告一次性支付总房款的95%，即284051元。因此，原告未严格依照《商品房买卖合同》第六条约定将总房款的95%支付给被告的事实成立。根据审理查明的事实，联合建房领导小组代收包括原告在内所有认购人40%部分的房屋集资款后，截至2014年5月尚约有约1.6亿未支付给被告，截至2016年8月27日尚约有约1.3亿元未支付给被告。被告辩称其虽然在联合建房领导小组代收的15.6万元收据上加盖了公章，但实际没有收到该款的观点与客观事实相符，本院予以采信。因联合建房领导小组代收的款项未能全部支付给被告，根据《商品房买卖合同》第八条第二款第二项约定的内容：“由于买受人逾期付款（包括代收的款项）导致出卖人不能按时交付房屋，出卖人可据实延期，且不承担延期交房的违约责任”，被告据此主张不承担延期交房的违约责任，符合合同的约定。故对原告要求被告支付逾期交付违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告邵阳中海国信房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内将圣地亚哥小区第11号栋1单元28层0128001号房一套交付给原告李林力；
二、驳回原告李林力的其他诉讼请求。
本案收取案件受理费745元，由原告李林力和被告中海国信房地产开发有限公司各自负担一半。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。
审 判 长 安慧军
人民陪审员 陈健平
人民陪审员 张红梅
二〇一七年四月十七日
书 记 员 卿亦娜