广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0205民初1778号原告：周鸣毅，男，1991年10月22日出生，汉族，广西百度房地产经纪有限责任公司员工，住广西壮族自治区柳州市柳北区。委托代理人：薛年良，广西圣泰律师事务所律师。被告：曾旭，男，1984年5月12日出生，汉族，广西壮族自治区柳州市柳北区。委托代理人：秦凡彰，男，1977年2月25日出生，汉族，无业，住广西壮族自治区柳州市。第三人：广西百度房地产经纪有限责任公司，住所地广西壮族自治区柳州市。法定代表人：吴迪，执行董事。委托代理人：唐艳文，广西万铭律师事务所律师。原告周鸣毅与被告曾旭、第三人广西百度房地产经纪有限责任公司（以下简称百度公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周鸣毅及其委托代理人薛年良、被告曾旭的委托代理人秦凡彰、第三人百度公司的委托代理人唐艳文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周鸣毅向本院提出诉讼请求：1.判令被告退回购房款150000元；2.判令被告退回购房定金20000元；3.判令被告支付违约金63000元；4.判令被告支付代理律师服务费9000元；5.解除原告与被告和百度公司三方签订的《房产买卖合同》；6.判令被告承担本案诉讼费。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：要求第三人与被告共同连带承担支付违约金63000元及代理费9000元的责任。事实和理由：2016年3月23日，原告与被告和百度公司三方签订《房产买卖合同》。合同约定，被告将其名下位于柳州市红碑路4号嘉和名庭8栋1单元4—4室房屋以交易价630000元卖给原告。合同签订当日，原告即支付购房定金20000元，被告收款后出具收条。同时被告承诺2016年4月1日前还清个人欠款，办完所卖房屋他项权证的注销手续，2016年4月10日前备齐房产过户所需的相关资料到房管部门办理过户手续。合同补充约定，原告先支付150000元协助解押，余额450000元交到房产交易所指定监管中心存管，原告现款交易，不需抵押贷款。但被告收到原告支付150000元首期款后，不依约办理他项权证的注销。经多次电话，短信催告，被告均不见面，也不愿与原告商谈房屋解押、买卖的事，致使合同无法继续履行。被告已违反《房产买卖合同》相关约定，构成根本违约。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼。被告曾旭辩称：同意原告的第一、第二项诉请，同意解除与原告及第三人签订的《房产买卖合同》；而原告的第三项诉请，不是被告造成的，签订协议时是因为第三人承诺由其负责注销被告在银行的抵押登记，被告才把房子过户给原告，且原告也同意了这个方案，故被告才与原告签订买卖协议。被告认为被告不应承担违约责任，所以案件受理费也不应由被告承担。第三人辩称，同意解除与原、被告签订的房屋买卖合同，但第三人在本案中没有过错，不应与被告承担连带责任，本案合同无法继续履行是因为被告一直无法联系，不配合办理相关手续，与第三人无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的电话通话费用清单，想要证明原告一直在找被告办理房屋的注销抵押登记和过户手续，被告对该证明目的不予认可，认为该证据只能证明原告与被告有联系，本院认可被告的观点。原告提交的短息截图打印件，试图证明原告一直在找被告办理房屋的注销抵押登记和过户手续，被告对于该证据的证明目的不予认可，本院认为该证据客观真实，来源合法，所记载的内容与案件有关联性，该证据记录了原告一直催促被告配合办理房屋的过户手续的内容，但是被告一直回避，不予回复，由此可以看出被告并没有按照约定履行交付房屋的义务。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月23日，原、被告及第三人签订了一份《房产买卖合同》，约定了被告将其所有的位于柳州市红碑路4号嘉和名庭8栋1单元4-4室房屋出售给原告，房屋价格为630000元；原告在合同签订当日向被告支付购房定金20000元；被告在2016年4月1日前向个人还清欠款并办理完成该房屋他项权证的注销手续；在签订合同10个工作日内向借款银行提出还款申请，待银行通知还款及买房按揭贷款通过后3个工作日还清银行欠款，并配合银行办理完成该房屋他项权证的注销手续；被告逾期交房超过7日，原告有权单方解除合同并要求被告支付总房价1%的违约金等内容。合同签订当天，原告即向被告支付了20000元购房定金，第二天，原告又向被告支付了150000元的购房款。被告收到上述款项后，并未依约还清欠款并办理他项权证的注销手续；且在庭审中，也承认其无力还清银行贷款，注销本案所涉房屋上的抵押登记。本院认为，房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。被告与原告及第三人签订了《房产买卖合同》以后，应当按照合同的约定配合原告办理相关的房屋过户登记手续，以完成将柳州市红碑路4号嘉和名庭8栋1单元4—4室的所有权转移给原告的义务；根据《房产买卖合同》的约定被告应在2016年4月1日前向个人还清欠款并办理完成该房屋他项权证的注销手续；在签订合同10个工作日内向借款银行提出还款申请，待银行通知还款及买方按揭贷款通过后3个工作日还清银行欠款，并配合银行办理完成该房屋他项权证的注销手续。现原告已按合同约定支付了购房定金20000元、购房款150000元，但至今，被告一直无法筹集足够的资金偿还银行贷款，导致设置在柳州市红碑路4号嘉和名庭8栋1单元4—4室上的抵押登记无法注销，该房屋亦无法完成所有权的转移；被告的上述行为已经构成违约，并导致合同目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的相关规定，原告可以要求解除与被告及第三人签订的《房产买卖合同》，被告及第三人亦同意解除该合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告在签订该合同后收取了原告的购房定金20000元和购房款150000元，故应返还原告定金20000元和购房款150000元。根据《房产买卖合同》第10.2条的约定，被告未按合同期限将上述房产交付原告，逾期天数超过7日，被告仍未交房，原告有权单方解除本合同并依据合同第10.3条约定追究被告法律责任；合同第10.3条约定，被告须向原告支付总房价款1%作为违约金及原告因此产生的诉讼费、律师费、交通费等费用及损失。原告认为该约定的违约金过低，要求被告按照总房价款的10%支付违约金；对此本院认为，由于原告已将部分房款支付给被告，导致其没有足够房款另外再购买房屋为自己所用，由此产生的损失也是显而易见的，但原告要求按10%计算违约金过高，本院综合考虑各方情况后认为，被告应当支付的违约金按照总房价的5%计算较为合理。该房屋成交价为630000元，故被告应支付原告的违约金为31500元。被告为解决本案纠纷而委托律师代为处理，由此支付了律师费9000元，该损失也应当由被告承担。关于被告辩称被告在与原告签订本案的《房产买卖合同》之前，第三人曾向其承诺可以先借款给被告让其还清借款并办理完成本案所涉房屋他项权证注销手续；其是基于信任第三人可以帮助其履行合同义务才签订了本案的《房产买卖合同》，最终合同无法履行也是因为第三人没有履行当初的承诺，故被告不存在违约的观点。对于原告基于被告上述观点而要求第三人对违约责任、代理律师服务费承担连带责任的诉请。本院认为，首先，原、被告均无证据证明第三人曾经作过上述承诺；其次，被告才是应当履行本案《房产买卖合同》中出卖方义务的一方，根据合同的相对性原则，第三人并非房屋的出卖方，故原、被告基于双方的买卖合同关系而要求非买卖合同当事人的第三人承担出卖方违约责任是没有事实和法律依据的，也违反了合同的相对性原则。若原、被告认为是第三人造成了原、被告的损失，可以另案起诉，要求第三人进行赔偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、地一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六之规定，判决如下：一、解除原告周鸣毅与被告曾旭、第三人广西百度房地产经纪有限责任公司于2016年3月23日签订的《房产买卖合同》；二、被告曾旭在本判决生效之日起十日内向原告周鸣毅支付违约金31500元；三、被告曾旭在本判决生效之日起十日内返还原告周鸣毅购房定金20000元；四、被告曾旭在本判决生效之日起十日内返还原告周鸣毅购房款150000元；五、被告曾旭在本判决生效之日起10日内支付原告周鸣毅本案律师代理费9000元；六、驳回原告周鸣毅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4930元，保全费1770元，公告费350元，由被告曾旭负担6179元，由原告周鸣毅负担871元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。审 判 长 温 荃人民陪审员 程 玫人民陪审员 徐志英二〇一六年十月二十六日书 记 员 覃素兰