江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0106民初7823号原告：南京复兴置业有限公司，住所地南京市鼓楼区姜家园20号。法定代表人：顾嵩，该公司董事长。委托诉讼代理人：方兴，北京大成（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林昕，北京大成（南京）律师事务所实习律师。被告：黄秀芳，女，1967年7月14日出生，汉族，住南京市鼓楼区。原告南京复兴置业有限公司（以下简称复兴置业公司）与被告黄秀芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告复兴置业公司委托诉讼代理人方兴、林昕，被告黄秀芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告复兴置业公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间签订的《商品房预售合同》已于2017年3月13日解除；2.被告向原告支付迟延办理房屋注销登记的违约金（从2017年3月14日起以合同总价741000元为基数，按照每日万分之一的标准计算至注销登记办理完毕之日止）；3.被告配合原告办理注销预售合同的登记手续。事实和理由：2015年12月22日，原、被告双方就南京市鼓楼区二板桥复兴街项目ABC地块614室房屋签订了《商品房预售合同》，后双方发生纠纷，南京市鼓楼区人民法院作出了（2016）苏0106民初5663号民事判决书，判决驳回原告要求确认合同解除等各项诉讼请求。后原告上诉，南京市中级人民法院于2017年2月28日作出（2016）苏01民终10607号民事判决书，驳回上诉，维持原判。现该判决已生效。根据生效判决，预售合同继续履行。2017年3月3日，原告向被告寄送了《判决后催款函》，要求被告在收到该函件之日起三日内支付剩余款项，且明确告知了原告的收款账户信息、联系人等。被告于2017年3月4日收到上述函件。但是，被告并未按照原告的通知支付剩余房款。2017年3月10日，原告发函，通知被告解除双方签订的《商品房预售合同》，被告于2017年3月13日收到该通知。原告认为，被告不履行付款义务，其行为符合解除合同的条件，应当承担违约责任。且根据合同约定，被告应配合原告办理注销登记手续，而被告拒不办理。故原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告黄秀芳辩称：被告在合同签订后共计向原告支付了371000元，余款370000元做了预售商品房抵押贷款。2016年原告诉至法院，结果一审和二审均败诉。原告在2016年曾两次催交房款，但其以拒收的形式促成了解除条件成就，2017年又故伎重演，要求被告三天内缴款，否则解除合同。被告认为，按照相关规定，如贷款不成，则双方应协商解除合同，而复兴公司并未与被告协商，而是直接以三天为履行期间，该行为是违反合同法的，且被告在2016年付款时遭到拒绝。被告认为，因合同有效，所以不存在注销合同之说。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年12月22日，复兴置业公司（甲方、预售人）与黄秀芳（乙方、预购人）签订了《〈二板桥-复兴街项目A、B、C地块〉商品房预售合同》，约定甲方向乙方预售位于南京市鼓楼区东至热河南路，西至二板桥街二板桥-复兴街项目B地块中的614室房屋（以下简称614室房屋），总价741000元，乙方应于2015年10月12日前向甲方支付定金50000元，该款在签订本合同时冲抵合同价款；第一期房款371000元于2015年12月22日前支付，余款370000元通过抵押贷款的方式支付，乙方应于本合同签订之日提供完备的按揭所需材料并与贷款银行办理按揭贷款，贷款申请不被接受等原因导致无法获得贷款或无法获得足额贷款的，乙方须在接到通知后15日内付清差额或合同全部价款，否则应按照未付到期价款的万分之一/天支付迟延期间的违约金；迟延支付合同价款，经催告后10日仍未支付到期价款，且未付到期价款的金额达到总价款1%的，甲方有权解除合同，合同于解除通知书到达乙方之时起解除；合同解除后，乙方须配合甲方共同向登记机关申请注销本合同的登记，定金不返还；乙方应在甲方解除本合同7日内，协助甲方到登记机关注销本合同解除前办理的各项登记手续，因乙方原因迟延注销的，按照总价款的万分之一/天计算，向甲方支付迟延期间的违约金；甲方应于2017年6月30日前向乙方交付该商品房等等。上述合同签订后，黄秀芳支付了首付款371000元，并申请办理了银行贷款。因银行拒绝贷款，复兴置业公司于2016年3月16日向黄秀芳发出了关于催交商品房剩余购房款的通知，要求其在收到该通知后10天内付清全部款项。黄秀芳收到原告上述通知后，向复兴置业公司发出通知和函件，要求复兴置业公司尽快通知相关人员与其办理补交剩余房款事宜，或向其提供汇款账号，以便其支付剩余尾款。2016年4月22日，复兴置业公司复函，要求黄秀芳前往V时代广场项目售楼处洽谈合同履约等事宜。2016年4月27日，黄秀芳至原告指定办公场所欲向其支付剩余房款，双方发生争执。次日，复兴置业公司向黄秀芳发出了《关于再次催交商品房剩余购房款的通知》，催告黄秀芳缴款。2016年5月6日，黄秀芳与他人一起向原告《回函》，要求复兴置业公司依法履约。2016年5月24日，复兴置业公司向黄秀芳发出《解除商品房预售合同的通知》，以黄秀芳经催告后仍未支付购房款为由，决定解除双方签署的商品房预售合同。2016年6月24日，复兴置业公司在自行扣除5万元定金后，将其余购房款321000元退还被告。另查明，2016年4月28日，黄秀芳的账户余额超过37万元。2016年6月12日，复兴置业公司诉至本院，请求确认其与黄秀芳之间的合同于2016年6月4日起解除，并请求确认其有权没收50000元定金，且要求黄秀芳支付延迟付款的违约金、延迟办理商品房预售合同注销登记的违约金等。2016年8月19日，本院作出了（2016）苏0106民初5663号民事判决书，驳回了复兴置业公司的诉讼请求。复兴置业公司不服该判决，向南京市中级人民法院上诉，该院于2017年2月28日作出了（2016）苏01民终10607号民事判决书，驳回了复兴置业公司的上诉，维持原判。2017年3月3日，复兴置业公司向黄秀芳发出了《判决后催款函》，要求黄秀芳在收到该函后3个自然日内向其公司账户付款，如未在指定时间内付款的，其公司将解除合同，并主张违约责任。黄秀芳于3月4日收到该函，但其并未付款。2017年3月10日，复兴置业公司向黄秀芳发出了《解除商品房预售合同的通知》，明确因黄秀芳拒绝办理缴纳剩余购房款的事宜，现正式通知黄秀芳解除双方签订的《商品房预售合同。黄秀芳于2017年3月13日收到了该通知。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者其提供的证据不能证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。本案中，复兴置业公司虽曾于2016年5月24日发出《解除商品房预售合同的通知》，但该通知已被认定为不发生法律效力，故复兴置业公司与黄秀芳之间所签订的《商品房预售合同》仍有效，双方当事人仍应按照该合同的约定履行自己的义务。复兴置业公司在南京市中级人民法院（2016）苏01民终10607号民事判决书作出后，于2017年3月3日向黄秀芳发送催款函，并不违反合同的约定，但其要求黄秀芳在收到该函后3个自然日内支付剩余款项，不符合合同约定。因为，双方合同约定的付款条件是，因贷款申请不被接受等原因导致无法获得贷款或无法获得足额贷款的，黄秀芳须在接到通知后15日内付清差额或合同全部价款，而复兴置业公司仅给了黄秀芳3个自然日的付款实现，故其要求不符合合同约定。复兴置业公司虽在此前曾两次发函要求黄秀芳缴款，但黄秀芳均按照复兴置业公司的要求至V时代售楼处交纳房款，只是复兴置业公司拒绝受领而已，故其之前的催款行为不再继续发生法律效力，复兴置业公司向黄秀芳催款的，仍应按照合同的约定给足相应的时间。另外，双方合同的约定，只有在黄秀芳迟延支付合同价款，经催告后10日内仍未支付到期价款，且未付到期价款的金额达到总价款1%的，复兴置业公司才有权解除合同。而本案中，黄秀芳于2017年3月4日收到催款函，复兴置业公司在黄秀芳收到催款函后不足10日即作出了解除通知，且至黄秀芳收到解除通知时，也不足10天，故该解除通知依法不发生法律效力，复兴置业公司请求确认双方的合同于2017年3月13日解除，无事实和法律依据，本院不予支持。关于复兴置业公司主张的延迟办理商品房预售合同注销备案登记的违约金以及协助办理商品房预售合同注销备案登记手续的问题，因复兴置业公司作出的解除通知不发生法律效力，故其提出的上述请求均无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告复兴置业公司的诉讼请求。案件受理费11805元，由原告南京复兴置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  孙晋辉人民陪审员  曾庆宁人民陪审员  胥福珍二〇一七年十二月二十六日书 记 员  陈 蓉