浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙10民终434号
上诉人（原审被告）：朱卫明，男，1961年7月18日出生，汉族，住仙居县。
委托诉讼代理人：周成海，浙江安州律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张桂香，女，1948年12月8日出生，汉族，住仙居县。
委托诉讼代理人：郑济林，系被上诉人张桂香的儿子，1969年8月12日出生，汉族，住仙居县。
委托诉讼代理人：郭锐，浙江鑫火律师事务所律师。
原审被告：郑六雨，男，1945年12月5日出生，汉族，住仙居县。
原审被告：张如松，男，1949年1月17日出生，汉族，住仙居县南峰街道机建路**号，现住仙居县城区。
上诉人朱卫明因与被上诉人张桂香及原审被告郑六雨、张如松农村房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省仙居县人民法院（2017）浙1024民初2215号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月29日立案后，法组成合议庭，经当事人同意不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
朱卫明上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：一、一审认定事实错误。1、本案的关键是讼争房屋权属问题。从现有证据看，讼争两间房屋系原审被告郑六雨父母所有，1987年郑六雨出卖两间房屋时，其父亲已去世，但母亲尚健在。直到2004年去世，其母亲对房屋买卖行为均无异议。郑小英及徐淑影去世，讼争房屋归郑六雨即成，并不是张桂香，而郑六雨对讼争房屋买卖关系并无异议。2、一审判决对同样的行政行为作出自相矛盾的事实认定。上诉人朱卫明于1991年购得讼争房屋，1992年6月办理了《房屋所有权证》对讼争房屋作出产权登记。2016年8月换发了新房产证。上诉人从购买讼争房屋，到领取房屋所有权证，事实清楚，一审判决却否定该部分证据的法律效力。一审被告郑六雨于1996年5月骗取得仙居县土地管理局颁发的集体土地建设用地使用证是非法无效的，一审却认定其法律效力，是完全错误的。3、本案讼争房屋已不存在。2016年下半年仙居县人民政府征收涉案房屋，2017年1月与上诉人签订拆迁协议并拆除房屋，上诉人领取房票2169430元。二、一审适用法律错误。1、1987年《中华人民共和国土地管理法》（以下简称土管法）41条规范的范围是城镇非农户口需要集体土地建住宅，而不是房屋买卖。而一审判决认为购买农村房屋，涉及到土地使用权，因此不允许购买集体土地上的房屋，显然曲解了《土管法》第41条。2、上诉人于1992年6月领取了讼争房屋所有权证书，颁证机关是仙居县人民政府，说明仙居县人民政府已确认其买卖行为的合法性，至于土地使用证没有办理，只是程序上的问题，并不影响其行为的合法性，因此也不应适用《土管法》第四十六条第一款的规定。3、根据最高人民法院1984年《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第(56)条规定，买卖双方自愿，并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效。同时，(64)条还规定公民在城镇依法购买房屋时，该房屋宅基地使用应随房屋所有权一起转归新房主使用。没有区分集体土地房屋和国有土地房屋，是对全部房屋买卖所作出的相关规定，说明在1991年前对非农购买农村房屋没有作出禁止性规定。4、被上诉人因房屋拆迁升值无理反悔，违背诚实守信原则。5、仙居县人民政府在1997年下发了一份文件，对1997年以前没有办理房产证的进行清理，1997年以前有房产证的，不属于清理的范围。三、一审判决程序违法。如前所述，被上诉人张桂香既不是讼争房屋的所有人，又不是讼争房屋的第一顺序继承人，不是涉案房屋的利害关系人，不具有原告主体资格。
张桂香辩称：上诉人的上诉没有事实和法律依据，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
郑六雨述称：郑六雨与张桂香系夫妻。1987年，郑六雨因赌博输钱向张如松借了5000元钱，后因没钱还，就把屋卖给张如松，包括楼屋一间、小屋一间、猪栏一间，当时卖了8400元，除掉向张如松借款5000元，被告郑六雨拿到3400元。叔婶徐淑影知道郑六雨赌博卖掉猪栏的事，她与郑六雨吵架，郑六雨就与张如松商量，张如松将猪栏退还给郑六雨，郑六雨退还400元给张如松。被告郑六雨卖屋时没有与原告张桂香商量过，到拆建了郑六雨才告诉张桂香。郑六雨把屋卖掉后，张如松有无转卖给别人，郑六雨不清楚。
张如松未作陈述。
张桂香向一审法院起诉请求：一、请求依法确认三被告之间就坐落在仙居县的集体土地上的房屋买卖合同无效。二、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：原告张桂香与被告郑六雨系夫妻，户籍均为农村户口。被告张如松和被告朱卫明户籍为城镇居民。被告郑六雨与被告张如松于1987年农历10月签订《卖断契》，被告郑六雨将其祖上遗下分定的座落于141号坐南朝北楼房一间、横头猪栏一个和楼房南面小屋一间，作价8400元出卖给被告张如松，上述房产的土地性质为集体所有。但不久，被告郑六雨之继母徐淑影对猪栏有纠纷，与郑六雨发生争吵，郑六雨与张如松协商后，张如松将猪栏退还给郑六雨，郑六雨退还给张如松相应价款400元。此后，楼屋一间和小屋一间由被告张如松管业，但被告张如松一直没有做产权证。1991年农历4月2日被告张如松与被告朱卫明签订《卖屋契》，被告张如松将从郑六雨购买来的座落于四门街141号坐南朝北楼房一间、平房一间，议定屋价13500元，出卖给被告朱卫明。1992年6月被告朱卫明办理了仙字第006290号的《房屋所有权证》，对坐落城关镇××的二层楼房一间和平房一间作了产权登记，登记建筑面积二层楼房一间47.63平方米，平房一间24.74平方米，共计72.37平方米（被告朱卫明方对门牌号××称笔误，应当是141号）。1996年5月22日，被告郑六雨取得仙居县土地管理局颁发的仙集建（96）字第3334号和3335号《集体土地建设用地使用证》，登记地址为，第335号使用证登记用地面积30.4平方米。第3334号使用证登记用地面积为28.7平方米，四至中的东：张相奎屋、本屋外墙皮为界。1997年11月18日，被告朱卫明申领了的讼争房屋的《房屋租赁许可证》。1998年1月9日，被告朱卫明申领了91号房屋的《门牌证》。2010年11月，被告郑六雨所在的小南门村所作的《土地归户卡》，将本案讼争的房屋土地使用面积归户到被告郑六雨户名下。2016年7月，被告朱卫明申领了91号的《用电证》，即将原用电客户郑六雨变更为朱卫明。2016年8月18日，被告朱卫明与妻林爱娟领取得《台房权证仙字第××号房屋所有权证》，该房屋所有权证登记的房屋坐落：仙居县南峰街道91号，登记有二层房屋一间47.63平方米，一层房屋一间24.74平方米。2017年1月6日仙居县中城建设开发有限公司向被告朱卫明送达了《房屋征收协议签订排序告知单》，仙居县中城建设开发有限公司于2017年1月6日收到被告朱卫明提交的《房屋所有权证》二本、《卖断契》二份。被告朱卫明于2017年1月份获得《仙居县住宅房屋征收市场化安置购房证明》即房票，拆迁补偿款共计2169430.94元，即朱卫明在购买商品房时可抵购房款2169430.94元，房票有效期一年。2017年3月1日郑六雨和张桂林香的子女郑济林、郑济琴、郑济军三人向仙居法院起诉，后于2017年4月18日撤诉。
一审法院认为，一、从被告郑六雨和被告张如松的陈述以及被告张如松与被告朱卫明的《卖屋契》看，二次房屋买卖关系的对象是141号二层楼屋一间、平房一间，不包括猪栏。二、本案涉案的房产土地性质系农村集体组织所有，被告张如松和被告朱卫明的户籍均系城镇居民户口。农村集体土地包括集体建设用地是保障农村集体经济组织、农民生存的基本生产资料。1986年6月25日颁布的、1987年1月1日实施的《中华人民共和土地管理法》第四十一条规定，城镇非农业户口居民需要使用农村集体组织的土地建住宅需经县以上人民政府的批准，第四十六条第一款规定，城镇非农业户口居民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，责令退还非法占用的土地，限期拆除或者没收在非法占用的土地上新建的房屋，以后土地管理法虽然几次修订，但城镇非农业户口的居民未经县级人民政府批准不允许在农村集体土地上建房的规定一直存在，集体土地房屋的买卖必然涉及集体土地使用权甚至所有权的转变，该规定即包含了城镇非农业户籍居民不允许购买集体土地上的房屋的精神。而且本案涉案房屋的所占土地在1996年仍确权由被告郑六雨为土地使用权人，被告郑六雨仍领得集体土地使用证，在2010年仙居县国土资源局仍将涉案房屋的土地使用权归户给被告郑六雨并盖章确认，由此可见对于涉案房屋的土地使用权仍没有得到县以上人民政府批准转让。因此被告郑六雨与被告张如松之间的房屋买卖行为、被告张如松与被告朱卫明之间的房屋买卖关系，均因违反法律的强制性规定而无效。三、原告张桂香系涉案房产的利害关系人，其原告主体适格。无效的民事行为自始无效，被告朱卫明辩称的原告起诉超过诉讼时效的观点，不予采纳。原告张桂香的诉讼请求合法，依法予以支持。为此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定于2017年12月25日判决：被告郑六雨与被告张如松于1987年农历10月签订的《卖断契》、被告张如松与被告朱卫明于1991年农历4月2日签订的《卖屋契》均无效。案件受理费80元，由被告郑六雨负担20元，被告张如松负担30元，被告朱卫明负担30元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人朱卫明办理了涉案房屋的所有权证，未取得涉案房屋的土地使用权证，被上诉人郑六雨取得了涉案房屋的集体土地建设用地使用证。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，本案争议焦点为：一、涉案的房屋买卖合同是否有效。在房产买卖时，我国遵循“房地一体”的处理原则。本案中上诉人朱卫明和原审被告张如松的户籍均系城镇居民户口，而涉案的房产土地性质系农村集体组织所有。现上诉人朱卫明虽取得涉案房屋的房产所有权，但至今未取得土地使用权，该房屋的土地使用权由主管部门确权给原审被告郑六雨。根据法律规定，城镇非农业户口的居民未经县级人民政府批准不允许在农村集体土地上建房，购买集体土地，故涉案的房屋买卖行为违反法律的强制性规定，一审认定合同无效并无不当。二、被上诉人张桂香在房屋出卖时已是被上诉人郑六雨的配偶，与涉案房产有利害关系，其诉讼主体适格。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人朱卫明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 阮丹军
审 判 员 胡精华
审 判 员 王安安
二〇一八年四月十一日
代书记员 郭巧燕
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