福建省南平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽07民终372号
上诉人（一审被告，反诉原告）：福建省南平市雅客酒店有限公司，住所地：福建省南平市延平区新建路217号一层。
法定代表人：陈锦杰，该公司董事长。
委托诉讼代理人：邱树华，福建全信律师事务所律师。
被上诉人（一审原告，反诉被告）：中国人民解放军南京军区联勤部南平军需被服厂，住所地：福建省南平市延平区新建路52号。
法定代表人：高晓声。
委托诉讼代理人：景化云，福建汇德（南平）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：贺建华，福建汇德（南平）律师事务所律师。
上诉人福建省南平市雅客酒店有限公司（以下简称雅客酒店）因与被上诉人中国人民解放军南京军区联勤部南平军需被服厂（以下简称南平军需被服厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省南平市延平区人民法院（2017）闽0702民初2573号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。雅客酒店的法定代表人陈锦杰及其委托诉讼代理人邱树华，南平军需被服厂的委托诉讼代理人景化云、贺建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
雅客酒店上诉请求：撤销一审判决，改判支持雅客酒店的一审反诉请求。事实和理由：双方订立的《军队房地产租赁合同》均在第七条约定：甲方（南平军需被服厂）应保证出租给乙方（雅客酒店）使用的房地产，甲方应按照规定报经军队审批部门批准，甲方负责向军队房地产管理部门办理租赁合同审核手续，申领《军队房地产租赁许可证》（以下简称《许可证》）。南平军需被服厂至今未能取得《许可证》，构成合同违约，雅客酒店主张先履行抗辩具有事实和合同依据。《福建省市场主体住所（经营场所）登记管理办法》第十条（三）款、《南平市市场主体住所（经营场所）登记管理规定》第十一条（四）款均规定，《许可证》是承租使用军队房地产在申领营业执照时必须具备和提交的登记材料，导致雅客酒店未能实现转租、联营等经营收益，也是导致雅客酒店为转租而产生的装修损失和承租房产的闲置收益损失。雅客酒店在一审审理阶段提起的反诉请求均是建立在南平军需被服厂未能提供《许可证》而引起，具有事实和合同依据。
南平军需被服厂辩称，双方于2015年前订立的军队房产租赁合同均已履行完毕，雅客酒店均依约支付房屋租金。如雅客酒店因无法转租造成巨额损失，为何于2015年续签租赁合同。雅客酒店所述的上海胜华电缆集团营销分公司，从未要求南平军需被服厂出具公函，亦未在南平区域内向工商行政管理部门申请登记，在雅客酒店提交的《租赁合同》中也未加盖该公司印章。在雅客酒店将房地产转租给福建宝芝堂医药有限公司（以下简称宝芝堂）开办药品超市时，南平军需被服厂积极配合并向相关部门出具公函，顺利办理了宝芝堂的工商登记，其已经履行了申领《许可证》等同的义务，对雅客酒店的转租不构成任何实质性障碍，故南平军需被服厂有无获批《许可证》与雅客酒店承租房屋后的经营盈亏没有因果关系。雅客酒店违约结欠南平军需被服厂一百多万租金，根据合同约定，雅客酒店向南平军需被服厂预交的租赁保证金50万元不予退还。雅客酒店承租房屋后的装修费用，根据合同约定均是“费用自理”，该项费用不应由南平军需被服厂承担。雅客酒店的上诉请求均不能成立，应予以驳回。
南平军需被服厂向一审法院起诉请求：1.雅客酒店立即支付拖欠的房屋租金1825344元；2.雅客酒店按滞交房屋租金1825344元，按日千分之三向南平军需被服厂支付自2015年5月1日至2017年7月13日的违约金399750.34元，同时继续支付后续违约金至欠款还清之时止。
雅客酒店向一审法院反诉请求：1.南平军需被服厂返还雅客酒店已收取的50万元租赁保证金，并加付自2015年7月11日起至提起反诉之日按银行同期存款利息3645.83元，之后仍需承担按此利率计至退还保证金之日止；2.南平军需被服厂返还已缴纳但未能使用闲置的1156平方米的租金1122732.40元；3.南平军需被服厂赔偿雅客酒店因违约导致雅客酒店为履行转租合同而付出的租赁场所装修费用损失1238660元；4、南平军需被服厂赔偿雅客酒店因违约导致雅客酒店未能通过履行转租合同收益的转租租金损失407722.60元。
一审法院认定事实：位于南平市延平区（长富大厦商住楼）裙楼1-6号，201号-203号，301-303号房产（房屋所有权证号：南房权证20××94号；南房权证20××95号；南房权证20××96号）系中国人民解放军总后勤部所有，南平军需被服厂是中国人民解放军总后勤部所属军工企业，并管理和使用上述房产。2006年12月20日，南平军需被服厂（合同甲方，即出租方）与雅客酒店（合同乙方，即承租方）签订《军队房地产租赁合同》，合同约定：甲方自愿将南平市延平区新建路52号（现新建路48号）A、B、C幢一层至三层的建筑面积4767平方米房屋出租给乙方作为酒店、宾馆、办公场所，租赁期限自2007年5月1日至2012年4月30日止。第六条约定：自本合同签订后十日内，乙方向甲方支付房地产租赁保证金人民币伍拾万元。甲方收取房地产租赁保证金后向乙方开具凭据。雅客酒店依约缴纳了租赁保证金50万元。同年12月30日，南平军需被服厂复函雅客酒店“你公司报来，要求将承租房产所用余下的部分南平市延平区（长富大厦裙楼201-203层）转租他人的报告收悉，经研究，同意贵公司意见……。”此后，南平军需被服厂与雅客酒店于2012年4月30日、2013年4月30日续签了租赁合同各一份，上述两份租赁合同均已履行完毕。2015年12月31日，南平军需被服厂与雅客酒店又签订新的《军队房地产租赁合同》，合同约定：南平军需被服厂（合同甲方，即出租方）自愿将南平市延平区的房屋建筑面积为6800.60平方米租赁给雅客酒店（合同乙方，即承租方）作为宾馆、办公、餐饮使用；租赁期限自2015年5月1日至2017年4月30日止；第四条约定：租金总额为肆佰肆拾贰万叁仟伍佰贰拾贰元整（￥4423522元）。年租金为贰佰壹拾伍万柒仟捌佰壹拾陆元整（￥2157816元）。租金按月结算，乙方于每月的前十日内交付给甲方，付款方式：转账。第六条约定：自本合同签订后十日内，乙方向甲方支付房地产租赁保证金人民币伍拾万元整。甲方收取房地产租赁保证金后向乙方开具凭证。乙方履行合同约定的义务，甲方应在租赁期满时将房地产租赁保证金无息退还给乙方，乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还房地产租赁保证金，同时甲方有权要求乙方另行支付违约金；甲方未履行合同约定义务的，应当退还房地产租赁保证金，并加付银行同期存款利息。第七条第五款约定：租赁期内，甲方负责向军队房地产管理部门申领《军队房地产租赁许可证》。第十一条第二款约定：乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金……现甲乙双方的租赁合同已经终止，雅客酒店已退出案涉租赁场地。雅客酒店已缴纳租金1159636元，尚欠1825344元租金。雅客酒店已交纳的50万元租赁保证金仍在南平军需被服厂处。南平军需被服厂于2014年1月1日获得了中国人民解放军总后勤部司令部颁发的《军队单位对外有偿服务许可证》，许可行业类别是空余房地产租赁，该证件有效期至2016年12月31日。南平军需被服厂至今未取得《军队房地产租赁许可证》。雅客酒店经南平军需被服厂同意将部分案涉租赁场地转租给案外人福建宝芝堂医药有限公司（以下简称宝芝堂公司）。2015年5月1日，雅客酒店与宝芝堂公司签订《租赁合同》，雅客酒店将其承租房屋的其中约200平方米转租给宝芝堂公司经营超市。宝芝堂公司向南平市工商行政管理局申请宝芝堂公司新建超市工商登记，南平市工商行政管理局于2015年4月30日核准申请。宝芝堂公司新建超市于2015年8月3日取得南平市延平区食品药品监督管理局核准的《药品经营许可证》。宝芝堂公司新建超市于2016年6月29日被南平市工商行政管理局核准注销。
一审法院认为，南平军需被服厂与雅客酒店签订的《军队房地产租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律与行政法规的禁止性规定，合法有效，合同对双方当事人均具有法律约束力，各方当事人应按照约定全面履行自己的义务。本案的主要争议焦点为：一、雅客酒店能否以南平军需被服厂未提供《军队房地产租赁许可证》为由拒付租金；二、雅客酒店是否应当支付违约金及违约金的数额；三、南平军需被服厂是否应当退还雅客酒店租赁保证金；四、南平军需被服厂是否应当赔偿雅客酒店装修损失；五、南平军需被服厂是否应当返还雅客酒店已交纳租金；六、南平军需被服厂是否应当赔偿雅客酒店转租合同收益的租金损失。
关于第一个争议焦点。《军队房地产租赁合同》中虽约定南平军需被服厂应负责向军队房地产管理部门申领《军队房地产租赁许可证》，但雅客酒店及其次承租人并未因南平军需被服厂未提供《军队房地产租赁许可证》，导致其无法取得营业执照及正常经营。雅客酒店的次承租人宝芝堂公司开设的新建超市，在南平军需被服厂未提供《军队房地产租赁许可证》时，能正常进行工商登记，获得药品经营许可证，亦能正常经营。而雅客酒店又未提交其陈述的“其他经南平军需被服厂同意后转租的药店和其他承租经营户都因为没有《军队房地产租赁许可证》而无法取得《营业执照》，纷纷与雅客酒店解除转租后的承租关系，导致这些原本可转租收益的承租房屋闲置至今”的相关证据，则其不能以南平军需被服厂未取得《军队房地产租赁许可证》为由，行使先履行抗辩权，拒绝向南平军需被服厂支付租金。雅客酒店未足额支付租金，已构成违约，故南平军需被服厂主张雅客酒店支付拖欠租金1825344元的诉讼请求，具有合同依据和法律依据，予以支持。
关于第二个争议焦点。根据《军队房地产租赁合同》第十一条第二款约定：“乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金……”雅客酒店未按照合同约定向南平军需被服厂交纳租金，已构成违约，应承担违约责任，故南平军需被服厂依照该合同条款约定，主张雅客酒店支付因拖欠租金而产生的违约金，具有合同依据。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，雅客酒店提出该违约金标准过高，主张以每日0.021%标准为宜。南平军需被服厂应就雅客酒店逾期支付租金实际造成的损失进行说明，但其未举证证明雅客酒店欠付租金给其造成的损失，则欠付租金的损失主要为利息损失。《军队房地产租赁合同》约定的违约金标准为按欠付租金的3‰，以天数计算，即相当于月利率为9%（每天3‰×30天）。该标准显然已超过法律规定的利息限度，故在雅客酒店对该标准过高提出异议，并要求减少违约金时，一审法院对该违约金标准予以适当减少。根据南平军需被服厂的实际利息损失，兼顾合同的履行情况、双方的过错程度以及预期利益等综合因素，一审法院确定违约金标准参照银行罚息利率并上浮30%计算，即按月利率0.91%[年利率5.6%÷12个月×（1+50%）×（1+30%）]计算。《军队房地产租赁合同》第四条约定：“租金按月计算，雅客酒店于每月的前十日内交付南平军需被服厂”，故雅客酒店应当从逾期支付租金之日起，按照月利率0.91%向南平军需被服厂支付违约金。但南平军需被服厂仅从合同届满的次日（即2017年5月1日）起开始主张违约金，是其对自身权益的处分，予以准许。截止至2017年7月13日，雅客酒店应支付南平军需被服厂的违约金为39865.51元。2017年7月14日起至欠付租金全部清偿之日止的违约金，雅客酒店还应当以实际欠付租金为基数，按照月利率0.91%的标准支付给南平军需被服厂。南平军需被服厂主张的违约金数额和标准超出上述确定的部分，不予支持。雅客酒店提出按照日利率0.021%的标准计算违约金的抗辩意见，依据不足，不予采纳。
关于第三个争议焦点。根据《军队房地产租赁合同》第六条约定:“若雅客酒店未履行合同义务，南平军需被服厂不退还房地产租赁保证金。”因雅客酒店未按照合同约定向南平军需被服厂交纳租金，构成违约，故雅客酒店主张南平军需被服厂退还租赁保证金50万元并支付资金占用期间的利息损失，不予支持。
关于第四个争议焦点。本案中，南平军需被服厂已经按照合同约定，将案涉租赁场所交付雅客酒店，雅客酒店提供的现有证据无法证明其转租不能是由南平军需被服厂直接导致的，亦未提供证据证明其装修转租部分明确的开支，故雅客酒店主张南平军需被服厂应赔偿其装修损失，不予支持。
关于第五个争议焦点和第六个争议焦点。雅客酒店未提供相应的证据证明其转租不能是南平军需被服厂的原因导致的，是其自营应承担的市场风险，雅客酒店应承担举证不能的不利后果，故雅客酒店主张南平军需被服厂返还已交纳租金及未其通过履行转租合同收益的租金损失，依据不足，不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、福建省南平市雅客酒店有限公司于判决生效之日起十日内支付中国人民解放军南京军区联勤部南平军需被服厂拖欠租金1825344元；二、福建省南平市雅客酒店有限公司于判决生效之日起十日内支付中国人民解放军南京军区联勤部南平军需被服厂欠付租金的违约金（2017年5月1日至2017年7月13日期间的违约金为39865.51元；2017年7月14日起至欠付租金清偿之日止的违约金，以实际欠付租金为基数，按月利率0.91%的标准计算）；三、驳回中国人民解放军南京军区联勤部南平军需被服厂的其他诉讼请求；四、驳回福建省南平市雅客酒店有限公司的反诉请求。
本院二审期间，雅客酒店围绕上诉请求依法提交了信用卡刷卡小票、中国工商银行《借记卡账户历史明细清单》、《康泰大药店装修改造工程资产评估报告书》。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：信用卡刷卡小票、中国工商银行《借记卡账户历史明细清单》等两份证据，无法认定潘美霞收到的15000元是上海胜华电缆集团营销分公司的房屋租金。《康泰大药店装修改造工程资产评估报告书》，该报告没有注明康泰大药店的装修地址，没有现场勘查图片，无法证实康泰大药店的承租场地是南平市延平区裙楼1-6号，无法证明与本案的关联性。
本院认为，根据雅客酒店提出的反诉请求，本案有两个争议焦点，一是南平军需被服厂是否应当退还雅客酒店50万元房地产租赁保证金。南平军需被服厂与雅客酒店于2015年订立的《军队房地产租赁合同》第六条第二款约定：“乙方（雅客酒店）未履行合同约定义务的，甲方（南平军需被服厂）不退还房地产租赁保证金，同时甲方有权要求乙方另行支付违约金；甲方未履行合同约定义务的，应当退还房地产租赁保证金，并加付银行同期存款利息。”自本合同订立之日起，南平军需被服厂未按照该合同第七条约定向军队房地产管理部门申领《军队房地产租赁许可证》，其应当依照该合同第六条第二款约定退还雅客酒店房地产租赁保证金50万元，并自合同届满之次日即2017年5月1日起，按中国人民银行公布的一年定期存款利率1.5%加付利息至保证金退还之日。关于南平军需被服厂有权不退还房地产租赁保证金的约定，依法亦属违约责任的约定，应与违约金是否过分高于造成的损失的问题一并考量，一审判决考量违约金过高的思路正确，但未将该房地产租赁保证金纳入一并考量不当。
二是是否应当支持雅客酒店主张南平军需被服厂应退还和赔偿因无法转租而产生的闲置租金损失1122732.40元、装修费用损失1238660元、转租租金损失407722.60元。《军队房地产租赁合同》第八条约定：“租赁期内，乙方（雅客酒店）应当履行下列义务：……（四）不得擅自将所承租的房地产转租，确实需要转租的，应当在不违背合同约定的前提下，经甲方（南平军需被服厂）书面同意，签订转租合同，并报军队房地产管理部门审核备案后实施；……”雅客酒店在2015年新订立租赁合同后，未经南平军需被服厂书面同意，擅自转租军队房地产，违反合同约定。雅客酒店抗辩认为南平军需被服厂于2006年12月30日向雅客酒店出具的《回复》和于2015年7月10日向南平市延平区食品药品监督管理局出具的《报告》，可以证明南平军需被服厂已书面同意雅客酒店转租军队房地产。本院认为，《回复》仅适用于双方于2006年12月20订立的《军队房地产租赁合同》约定的合同期间即2007年5月1日至2012年4月30日，2015年双方订立的《军队房地产租赁合同》第八条第（四）项仍然约定雅客酒店转租军队房地产需经南平军需被服厂书面同意，故在2015年订立的《军队房地产租赁合同》约定的合同租赁期间内，雅客酒店仍然不能擅自转租。根据一、二审庭审调查，《报告》仅就宝芝堂申请工商登记审批时，由南平军需被服厂向南平市延平区食品药品监督管理局出具，并未同意雅客酒店擅自转租其承租的其他军队房地产。因此，该《回复》和《报告》并无法证明南平军需被服厂已书面同意雅客酒店转租其承租的军队房地产，故雅客酒店主张南平军需被服厂应退还和赔偿其闲置租金损失1122732.40元、装修费用损失1238660元、转租租金损失407722.60元，均不应予以支持。
综上所述，雅客酒店的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持福建省南平市延平区人民法院（2017）闽0702民初2573号民事判决第一、二、三项；
二、撤销福建省南平市延平区人民法院（2017）闽0702民初2573号民事判决第四项；
三、中国人民解放军南京军区联勤部南平军需被服厂应于本判决生效之日起十日内退还福建省南平市雅客酒店有限公司房地产租赁保证金50万元，并按一年定期存款利率1.5%，自2017年5月1日起计算至房地产租赁保证金退还之日止的利息。
四、驳回福建省南平市雅客酒店有限公司的其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
二审案件受理费32952元，由中国人民解放军南京军区联勤部南平军需被服厂负担5040元。由福建省南平市雅客酒店有限公司负担27912元。一审本诉案件受理费24601元，由中国人民解放军南京军区联勤部南平军需被服厂负担3014元，由福建省南平市雅客酒店有限公司负担21587元；反诉案件受理费16491元，由中国人民解放军南京军区联勤部南平军需被服厂负担2522元，由福建省南平市雅客酒店有限公司负担负担13969元。
本判决为终审判决。
审判长 许发清
审判员 陈荣富
审判员 邱 翠
二〇一八年四月十八日
书记员 张素珍