山东省滨州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁16民终79号
上诉人（原审原告）：淄博汇隆置业服务有限公司滨州分公司,住所地：滨州市滨城区黄河十路渤海八路路口东。
负责人：张利华，分公司经理。
被上诉人（原审被告）：邵美，女，1981年6月26日出生，汉族，住滨州市滨城区。
委托诉讼代理人：刘萍，山东志城律师事务所律师。
上诉人淄博汇隆置业服务有限公司滨州分公司(以下简称汇隆置业公司)因与被上诉人邵美居间合同纠纷一案，不服滨州市滨城区人民法院（2017）鲁1602民初2679号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
汇隆置业公司上诉请求：1、撤销一�判决内容，并在查清事实后依法改判支持上诉人的一审诉求;2、由被上诉人承担本案所有诉讼费用。事实和理由:本案一审法院对本案认定事实及法律适用错误，本案中被上诉
人理应支付上诉人房屋买卖代理费2800元及双倍违约金5600元，共计8400元。1、2016年9月7日，上诉人及被上诉人双方所签订的委托买房协议，是双方真实意思的表示，是合法有效的。该协议明确约定了双方的权利及义务，诸如约定了上诉人为被上诉人提供优质房源及看房等系列服务，被上诉人在与上诉人介绍的卖房者交易成功后，需按交易房价的1%支付上诉人代理费。若被上诉人违约与卖方私下交易，除支付上诉人代理费外，还应支付上诉人代理费两倍的违约金。所以，上述合同是一份完整的合法有效的居间合同，而一审法院仅仅将其认定为要约邀请，属于认定事实及法律适用错误。2�上述居间协议签订后，上诉人依约定向被上诉人提供了优质房源，其中被上诉人现在的住所就是上诉人为其提供的房源信息并多次领其看房、和原房主多次协商后以28万元的价格促成的。所以，上诉人已经按照双方合同约定履行了自己的义务，就应当依法享有自己的权利。
邵美辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决正确，应予以驳回上诉人的上诉请求。
汇隆置业公司向一审法院诉讼请求:1.判决邵美支付房屋买卖代理费2800元；2.邵美支付双倍违约金5600元；3.邵美负担案件诉讼费用。
一审法院认定事实:2016年9月7日，汇隆置业公司的业务员带领邵美到滨州市滨城区黄河二路584号26号楼2单元302室查看待售二手房。看房结束后，应业务员要求，邵美在业务员提供的名为“汇隆置业客户委托买房协议”中的买房人一栏中签字并写下自己�手机号码。事后双方未再联络接洽。尔后，由滨州市滨城区德佑二手房销售代理中心（以下简称德佑房产）帮助邵美与房屋出卖人议价、沟通、协商，邵美于2016年9月8日与房屋出卖人程晓燕签订房屋买卖合同，随后办理房屋所有权转移登记，取得了房屋所有权证。汇隆置业客户委托买房协议载明的内容为:“1、尊敬的购房客户，请详细填写此卡，汇隆公司将随时为您服务，直至买到满意的房子，公司将根据您的要求及实际情况为您提供看房、议价、签约、协助贷款、过户、家居装修等一系列服务。2、若与卖方私下交易，附支付代理费外，应按代理费的两倍支付中介方违约金（以下几条均属于私下成交）（1）客户以及该客户的亲友与卖方私下交易（2）向汇隆的业务人员支付好处费等行为（3）代理费收取基数以双方私下交易的价格为准3、对置业顾问服务不满，可拨�服务监督电话：400—110—1068”汇隆置业客户委托买房协议的后半部分是划定的载明买房人、共有人、置业顾问、置业公司、看房服务费、来公司次数、宣传媒体、电话等内容的表格。汇隆置业公司得知上述房屋交易完成的信息以后，认为邵美私下与客户交易，违约协议约定，几次与邵美洽谈，要求支付代理费和双倍违约金，因意见分歧太大未能达成一致。汇隆置业公司于2017年6月23日向法院提起诉讼。
一审法院认为，汇隆置业公司向邵美出示的“汇隆置业客户委托买房协议”，主要内容为宣传、介绍、推广公司业务的媒介载体，内容未载明发布人的权利义务。仅仅是介绍了发布人提供服务的类型、方式，未约定居间服务欲促成的房屋买卖交易的相关内容，未约定中介费的具体金额。根据内容判断，协议记载内容属于要约邀请。相对方收到发布人发布的信�以后，虽在信息载体上签字，但未向发布的发出要约。签字仅能表明其收到知悉了发布人发布的要约邀请。双方实际签署的文件内容不足以确定合同主要权利义务，不具备居间合同成立所需的基本条件，故依法认定居间合同未成立。汇隆置业公司以诉讼双方间建立存在有效的居间合同关系，由此主张邵美违约，请求承担违约责任等诉讼请求和事实理由，缺乏事实和法律根据，法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第十三条、第十四条、第十五条、第二十五条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条之规定，判决如下：驳回淄博汇隆置业服务有限公司滨州分公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由淄博汇隆置业服务有限公司滨州分公司负担。
二审诉讼中,诉讼双方均未提交新证据,本院对于一审认定的事实予以确认。同时对于双方争议的事实，本院确认如下：“委托卖房协议”中手写“代理费按房价的1%收取”和“建工南院”。邵美与汇隆置业公司初次接触时间为8月底9月初。
对于涉案房屋信息是否可通过其他途径获得，邵美主张德佑房产等多家中介公司向其介绍过。汇隆置业公司主张房屋信息系程晓燕8月份至其公司告知出售意向，后由公司发布至“58同城”和“赶集网”网站。
本院认为，本案争议的焦点为涉案委托买房协议的性质，是否为居间合同？该协议约定的禁止私下交易应支付代理费和双倍违约金的条款是否有效？若有效，邵美另行签订协议的行为是否构成违约？
要约邀请是当事人表达某种意愿的事实行为，其内容希望对方主动向自己提出订立合同的意思表示。涉案的委托买房协议是邵美与汇隆置业公司在看房后共同签署，尽管该协议是由汇隆置业公司单方印制，但是该协议并非向不特定的大众发出的，而是向具体的购房人邵美发出，该协议所委托居间的房屋不是不特定的房屋，而是双方看房确定的涉案房屋“建工南院”也即邵美最终购买的房屋。双方签署的“委托买房协议”对于邵美委托汇隆置业公司居间买房事宜和有关其他服务的事项作出了约定，双方的要约和承诺达成一致，委托合同成立。该委托合同包括居间合同的内容，但是不限于居间合同中居间人提供订立合同的媒介和报告订立合同机会的义务，还包括其他的协助贷款、过户等内容。
在该合同中，对于私下交易支付双倍违约金的条款，即俗称的“禁止跳�条款”，并不存在免除一方责任，加重对方责任，排除对方主要权利的情形，故应认定为合法有效。
但是判断是否构“跳单”违约行为的关键点在于委托人是否利用居间人提供的房源信息和机会等条件。如果委托人并未利用居间人提供的信息和机会，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则委托人有权另行选择报价低、服务好的其他中介公司作为居间人促成房屋买卖合同的成立，而不构成违约。本案中，居间人汇隆置业公司并未提供证据证实其为售房人程晓燕售房信息的唯一发布方，而邵美提交的证据证实其在德佑公司的见证下与程晓燕达成房屋买卖协议，因此综合双方陈述和举证情况，本院认为汇隆置业公司无法证实邵美系利用其公司信息后通过私下与购房人交易，因此不能认定邵美未通过汇隆置业公司签署购房协议构成违约。汇�置业公司请求邵美支付代理费和违约金的诉求不成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人淄博汇隆置业服务有限公司滨州分公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李添珍
审判员 吴金魁
审判员 王 琳
二〇一八年三月二十日
书记员 韩 静