湖北省咸宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂12民终943号
上诉人（原审原告）：金四红，男，汉族，1963年9月13日出生，住通城县。
委托诉讼代理人吴天河，通城县中心法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告）：武汉信德物业管理有限公司（以下简称信德公司），住所地咸安区凤凰工业园。
法定代表人叶灿明，信德公司总经理。
委托诉讼代理人郑厚勇，湖北平合律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：湖北昊天投资有限公司（以下简称昊天公司），住所地咸安区凤凰工业园。
法定代表人叶灿红，昊天公司总经理。
委托诉讼代理人郑厚勇，湖北平合律师事务所律师。
上诉人金四红、信德公司因与被上诉人昊天公司合同纠纷一案，不服湖北省咸宁市咸安区人民法院〔2015〕鄂咸安民初字第01752号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人金四红的上诉请求：一、改判上诉人信德公司按合同约定价格向上诉人支付商铺回购款，被上诉人昊天公司承担连带责任；二、二审诉讼费由上诉人信德公司和被上诉人昊天公司承担。事实和理由：原审认定：“双方未在合同中确定该期望值大小、范围，因此双方回购商铺的约定并不明确”与客观事实不符，是有意偏袒上诉人信德公司和被上诉人昊天公司。根据双方签订的《商铺委托管理协议》及原审审理查明的事实可以证实：所谓期望值实际上是指上诉人信德公司应于每月15日前将合同约定的租金打入商户银行账户，期满将商铺完好归还，并在此租金基础上增加或者提升每月租金，否则上诉人信德公司就必须回购商铺。因此，合同确定的期望值大小、范围十分明确，上诉人信德公司理应回购商铺。
上诉人信德公司与被上诉人昊天公司共同辩称：第一、信德公司拖欠租金是事实，这是租赁合同违约的问题，与期望值及退房没有关系。第二、原审法院认为期望值大小范围没有约定正确，只要没有达到期望值就可以退房无法操作，现在的情况是昊天建材城的租金在逐年增长，期望值应以市场行情为依据，不能主观认定，不然会导致权力滥用，这种关于期望值的约定是无效的。第三、在合同到期之前，上诉人已经有了退房的意愿，五月份就起诉了，没有接受商铺的意向，不收房的过错不在信德公司，上诉人的上诉理由不能成立。
上诉人信德公司的上诉请求：1、撤销原判第一项，改判上诉人支付拖欠的商铺租金3962元；2、撤销原判第二项，改判上诉人在2015年3月14日合同期满后不支付租金。事实和理由：一、原审法院审理本案期间，上诉人于2016年2月1日支付被上诉人租金5943元，一审判决只记入3962元于支付租金总额中。二、2015年3月14日租赁合同到期后，被上诉人不办理商铺交接手续，而是准备起诉，要求退还商铺。因此，2015年3月14日租赁合同到期后，上诉人不应支付被上诉人租金。
上诉人金四红辩称：第一、租金是否计算错误，可以重新核实；有的一审开庭后，上诉人还没有收到钱，不是一审法院认定事实错误；如果确实错误，我们认可。第二、要求退还商铺的问题，上诉人在合同到期之后找信德公司要求收回商铺，但是信德公司不能够交付商铺，并且合同到期之后也没有按时支付租金，要求其回购商铺也没有达成协议，基于此，我们才起诉，上诉人信德公司认为2015年3月14日租赁合同到期后不应支付租金的上诉理由不能成立，请求驳回其上诉。
被上诉人昊天公司辩称：以信德公司的意见为准，因为我公司是承担的连带责任。
上诉人金四红向一审法院的起诉请求：判令：1、被告信德公司按照《商铺委托管理协议书》第四条购买商铺并向原告支付购商铺款270643元，并由被告昊天公司承担连带履行义务；2、被告信德公司向原告支付下欠租金13419元及违约金（据实计算至履行之日止）；3、二被告承担本案诉讼费用。
一审判决认定，2010年6月1日,原告金四红与被告信德公司、昊天公司分别作为甲、乙、丙三方签订一份《商铺委托管理协议》，其中约定：一、商铺地址、面积及价格。原告向被告昊天公司购买位于咸宁市咸安区经济开发区特8号“昊天建材城”46栋26号商铺，该商铺建筑面积63.6平方米，单价为3361.76元；二、委托管理期限。2010年3月15日至2015年3月14日期间，由被告信德公司负责原告购买商铺的经营和管理，其中2010年3月15日至2013年3月14日期间为市场培育期，委托管理期结束后，原告可与被告信德公司续签合同或自行经营管理购买的商铺；三、委托管理期收益。原告鉴于“昊天建材城”专业市场存在培育过程，同意在市场培育期间内将所购买的商铺无偿交给被告信德公司管理，但市场培育期后即2013年3月15日至2015年3月14日期间，被告信德公司向原告支付商铺租金共计46009元，该租金按月支付，即每月15日将1917元租金汇入原告指定银行账户；四、被告的承诺。被告信德公司承诺在委托管理期间内将“昊天建材城”打造成建材旺市，尽可能的提升原告商铺的租金水平。若委托管理期结束后，原告认为所购商铺的租金水平未达到期望值，被告信德公司愿意按照270643元的价格回购原告的商铺。若原告要出售购买的商铺给被告信德公司，应于2015年6月1日至2015年6月7日期间以书面形式向被告信德公司提交出售意向，逾期视为原告不同意出售该商铺。原告向被告信德公司确认出售商铺意向后，被告信德公司按照本条所述价格向原告支付购铺款项，并与原告一同办理商铺转让的相关手续，办理相关手续发生的费用，按照国家法律规定由双方各自承担。四、权利义务。原告应在2014年12月15日委托管理期届满前以书面形式通知被告昊天公司，是自行经营还是委托管理经营，逾期未通知的，视为原告选择自行经营商铺；被告信德公司在委托管理期间内，有权将商铺出租给第三方使用，但承担该商铺发生的水电费等实际发生费用，且应按时向原告支付租金，按照承诺回购原告购买的商铺；合同中被告信德公司对原告负有的义务，当被告信德公司不能履行时，被告昊天公司承担连带保证责任。五、违约责任。被告信德公司未依约向原告支付租金，按日承担应付租金的万分之一的违约金。合同签订后，原告依约购买了商铺并交于被告信德公司经营，被告信德公司管理经营期间亦按照合同约定向原告支付商铺租金21个月，每月支付1917元，共支付租金40257元，截止2015年3月14日双方约定的委托管理期限届满，被告信德公司下欠原告租金5751元未付。2015年5月27日，原告向两被告邮寄商铺出售意向书，并多次上门要求支付下欠租金并回购商铺，二被告既未能支付下欠租金亦未书面回复，故原告诉至原审法院请求依法处理。同时查明，原告购买商铺后，已取得该商铺的商业性质房屋所有权证、国有土地使用权证，即咸宁市房权证咸安字第100152**号房屋所有权证、咸安国用（2011）第431号国有土地使用权。
一审法院认为，原、被告订立的商铺委托管理协议是经过三方合同当事人协商一致，在自愿、公平的原则下签订的，是三方当事人的真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，应为有效合同。原、被告双方现就拖欠租金、回购商铺事宜发生争议。对拖欠租金的事实，根据三方当事人合同的约定以及二被告提供的支付租金凭证，可证实被告信德公司应自2013年3月15日起按月向原告支付租金共计46009元，但被告只支付租金40257元，实际拖欠租金5751元，对此被告信德公司应当承担清偿责任，且被告信德公司在合同期满后未能将商铺交付原告，被告亦应参照合同对租金的约定将超期后的租金给付原告。对原告要求被告信德公司回购商铺的请求，虽然双方约定被告信德公司回购商铺的条件是商铺租金如不能达到期望值则回购商铺，但双方未在合同中确定该期望值大小、范围，因此双方回购商铺的约定并不明确，故原审法院对原告的该项诉求不予支持。鉴于被告信德公司在合同到期后未将商铺交付原告，拖欠的租金至今也未能付清，而双方约定的违约金过于小于原告的实际损失(被告信德公司实际占用原告价值270643元的商铺，且在合同期满后对外出租收益)，故被告信德公司应以拖欠租金为基数，自拖欠之日起按每月2%的标准向原告支付违约金。同时，被告昊天公司作为保证人，当被告信德公司不履行合同义务时，应承担连带保证责任。综上，原审法院对原告要求被告信德公司支付拖欠租金和违约金（其中合同内租金5751元、合同外比照合同内租金约定计算直至被告信德公司向原告交付商铺之日止）的诉求，依法予以支持。对原告要求被告昊天公司承担连带保证责任的诉求，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十条、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告信德公司自本判决生效之日起十日内向原告金四红支付拖欠的合同内商铺租金5751元并自2015年1月15日起，以实际下欠租金为基数，按每月2%的标准向原告金四红支付逾期付款期间违约金直至下欠租金付清之日止。二、被告信德公司自本判决生效之日起十日内按照每月1955.34元（1917元+1917元×2%）的标准向原告金四红支付合同期满（2015年3月14日）后的租金和违约金直至向原告金四红交付商铺之日止。三、被告昊天公司对上述第一、二项承担连带清偿责任；四、驳回原告金四红的其他诉讼请求。案件受理费2780元，由被告信德公司、昊天公司承担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1、上诉人金四红提交了一份信德公司与别的商铺所有者新签订的降低租金的管理协议书，上诉人信德公司经质证对其真实性没有异议，本院予以采信，昊天建材城的绝大部分商户在合同到期后均与信德公司重新签订了商铺委托管理协议并且按照原合同五年的租金标准降低了租金。2、上诉人信德公司提交了2016年2月1日向黎宇琪、胡成、罗烜、胡和平、金四红已支付部分租金的证明，上诉人黎宇琪、胡成、罗烜、胡和平、金四红的委托诉讼代理人经质证认为是否支付租金以付款凭证为准，经与当事人核实是否收到后认可。本院认为，上述支付证明不是新证据，上诉人信德公司在一审时没有举证亦未经对方质证，本院不予采信，可以根据当事人核实认可的情况在执行中予以抵扣。3、一审法院认定的事实属实，本院继续予以确认。
本案争议的焦点为,一、如何理解三方当事人签订的《商铺委托管理协议》中约定的“期望值”，对原审原告要求上诉人信德公司依据合同约定价款回购商铺的诉讼请求应否支持？二、上诉人信德公司应否支付2015年3月14日合同期满后的租金？
关于争议焦点一、本院认为，三方当事人签订的《商铺委托管理协议》中约定上诉人信德公司回购商铺的条件是商铺租金如不能达到期望值则回购商铺。对于“期望值”的理解，罗烜、黎宇琪、罗娟、胡成、胡和平、金四红、陈琳（分别为与本案合并审理的其它六案上诉人）的理解不一致，罗烜、黎宇琪、罗娟、胡成上诉提出：涉案当事人对商铺期望值的利益为商铺委托管理协议中约定的月租金，胡和平、金四红、陈琳上诉提出：所谓期望值实际上是指上诉人信德公司应于每月15日前将合同约定的租金打入商户银行账户，期满将商铺完好归还，并在此租金基础上增加或者提升每月租金，否则上诉人信德公司就必须回购商铺。上诉人信德公司认为：只要没有达到期望值就可以退房无法操作，现在的情况是昊天建材城的租金在逐年增长，期望值应以市场行情为依据，不能主观认定，不然会导致权利滥用，这种关于期望值的约定是无效的。其他昊天建材城的绝大部分商户在合同到期后没有选择起诉请求回购商铺而是选择与信德公司重新签订了商铺委托管理协议并且按照原合同五年的租金标准降低了租金。显然各方当事人和案外人从不同的角度、从各自的利益出发对“期望值”的理解和表述是不同的。因此，一审法院认定“双方未在合同中确定该期望值大小、范围，因此双方回购商铺的约定并不明确”正确，本院继续予以确认。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条规定当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。本案中，三方当事人签订的商铺委托管理协议合法、有效，从合同内容看具有买卖合同与租赁合同的法律特征，属于混合合同。被上诉人昊天公司的合同目的为出售商铺并收取合同约定的对价，上诉人罗烜、黎宇琪、罗娟、胡成、胡和平、金四红、陈琳的合同目的为取得商铺所有权并通过出租其使用权而受益，上诉人信德公司的合同目的则是在支付合理租金的基础上取得商铺的使用权。根据上述法律规定，在合同对“期望值”约定不明的情况下，三方当事人经过协商又不能达成补充协议，可以根据合同的有关条款确定。结合本案合同的履行情况，合同的主要权利义务已经基本履行完毕，被上诉人昊天公司出售商铺并收取了合同约定的对价，上诉人罗烜、黎宇琪、罗娟、胡成、胡和平、金四红、陈琳取得商铺所有权并办理了房屋所有权证和土地使用权证同时通过出租商铺获取租金而受益，上诉人信德公司取得商铺的使用权并自主经营。各方当事人按照合同的约定已履行了五年，主要合同目的基本实现。即使双方当事人对租金多少不能协商一致，也可以通过选择继续委托管理、还是收回商铺自主经营来解决。按照法律规定，双方当事人对履行方式不明确的，应当按照有利于实现合同目的的方式履行。同时，从交易习惯来看，应当遵循维护交易稳定和“随行就市”的交易习惯，而本案昊天建材城的绝大部分商户在合同到期后并没有选择起诉请求回购商铺而是选择与信德公司重新签订了商铺委托管理协议并且按照原合同五年的租金标准降低了租金。综上，一审法院从平衡双方当事人利益出发，兼顾合同履行情况判决不支持原审原告要求上诉人信德公司依据合同约定价款回购商铺的诉讼请求正确，本院继续予以确认。
关于争议焦点二、本院认为，原审判决认定上诉人信德公司在合同期满后未能将商铺交付原审原告，上诉人信德公司实际占用原审原告的商铺，且在合同期满后对外出租收益。根据上述事实，原审判处上诉人信德公司支付合同期满后的租金并无不当，本院继续予以确认。
综上所述，上诉人信德公司、金四红的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6135元，由上诉人信德公司负担615元，由上诉人金四红负担5520元。
本判决为终审判决。
审判长 熊 魁
审判员 杨荣华
审判员 侯欣芳
二〇一六年十二月二十二日
书记员 陈 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；