海南省文昌市人民法院民 事 判 决 书（2017）琼9005民初1280号海南省文昌市人民法院民事判决书(2017)琼9005民初1280号原告：王建君，男，1986年3月19日出生，汉族，现住海南省文昌市。委托诉讼代理人：郑威，海南海新律师事务所律师。被告：海南恒天实业有限公司。住所地：海南省海口市玉沙路*号国贸中心16D。法定代表人:李兴福（HENDRIKLINAN）。委托诉讼代理人：黄红，北京大成（海口）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈婷，北京大成（海口）律师事务所律师。原告王建君与被告海南恒天实业有限公司（以下简称恒天公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年5月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郑威，被告恒天公司委托诉讼代理人黄红、陈婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王建君向本院提出诉讼请求：1.被告返还原告由被告代收的税款22866元；2.被告支付原告逾期办理房屋权属证书的违约金39518.31元；3.被告支付原告从2017年5月23日起至被告办理完房屋权属证书之日止期间内的逾期办证违约金（每日按照已支付房款总额624302元的万分之一计算）。事实和理由：2013年9月2日，原告与被告签订《文昌市商品房买卖合同》（以下简称《合同》），双方约定，被告将文昌市文昌大道东方豪苑小区4#楼3层301房售予原告，该房屋单价5320元/平方米，《合同》约定建筑面积115.4平方米（最终实际测量面积117.35平方米），原告按照最终实际测量面积向被告支付完了全部购房款624302元，被告也为原告开具《销售不动产统一发票》，同时，原告按照《合同》第十六条约定向被告交付了代缴税费22866元，被告向原告开具了相应《资金往来凭证》。2014年9月2日，被告向原告交付了上述房屋，按照《合同》第十五条约定，被告应当在房屋交付之日起360日内为原告办理房屋权属证书，但是现在已经超过《合同》约定的被告为原告办理房屋权属证书的期限，被告共计逾期633日，按照《合同》第十五条约定，被告应当自逾期之日起每日按照已付房价款的万分之一向原告支付违约金，原告已付房价款总额为624302元，则计算至2017年5月22日的违约金总额为39518.31元。综上所述，原告为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼，望支持原告的诉讼请求。被告恒天公司辩称：1、恒天公司是东方豪苑小区的开发商，原告购买的房屋位于东方豪苑3号楼。东方豪苑小区3、4号楼目前正在办理房屋初始登记，文昌市不动产登记中心已经受理我方房屋初始登记的申请，待房屋初始登记办结，取得该号楼的房屋权属证书后，我方会立即着手办理业主的房屋权属证书。实际上，3、4号楼的主体结构早在2014年1月份已经竣工验收合格，随后，我方于2014年8月19日向海南电网有限责任公司文昌供电局申请永久性用电，但是因为小区所属的供电网点城南开闭所挂接的变压器总量已经超出其所能供应的能力，因此，文昌供电局对我方2014年8月19日提出的用电申请，于2014年9月22日作出答复，称初步决定需从220KV迈号变电站新建一条10KV线路至文昌大道，再由环网柜引接到东方豪苑小区，但是该方案迟迟未能得到落实。为此，我方为了解决小区的永久性供电问题，经多方申请和沟通，于2015年11月20日才与文昌供电局签订《高压供用电合同》，小区才能永久性供用电。期间，为了业主的正常入住，我方耗费大额资金自费发电和接引工程用电。此外，因为文昌供电局迟迟不能解决东方豪苑小区的永久性供电问题（耽误时间有1年2个月），导致小区3、4号楼的消防设备不能运转，无法办理消防验收手续。在协调解决供用电问题后，我方立即申请后续的消防验收及规划验收，建设工程规划验收通过后，我方已于2017年6月5日向文昌市不动产登记中心申请房屋初始登记，文昌市不动产登记中心已经受理我方的申请，房屋初始登记业务办结指日可待；2、涉案房屋尚不能办理房屋权属登记的原因在于城市基础设施配套不完善以及配套设施的审批延误等诸多客观原因造成，非恒天公司主观过错，不能完全归责于恒天公司，完全由恒天公司承担违约赔偿责任有失公平。《合同》第十五条约定：”出卖人应当自房屋交付之日起360日内为买受人办理房屋权属证书。因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。因买受人责任造成办理房屋权属证书及土地使用权登记拖延，出卖人免责。”以及《合同》附件七第一条约定：”非因出卖人原因出现下列情形之一的，导致迟延交付商品房或办理《房屋所有权证》《土地使用权证》的，出卖人不承担责任：1.有关配套设施的审批延误的......”本案中，因为供电配套设施不完善，供电部门未及时审批我方的供用电申请，致使延误1年2个月，最终导致房屋初始登记的延误，致使给业主办证延迟。根据《合同》约定，因有关配套设施的审批延误，导致延迟办证的，我方不承担责任，属于《合同》约定的免责事由。房屋权属证书办理虽有延迟，但毕竟现在原告已经拿到房屋且已经使用，相反，我方为业主耗费了巨额的用电成本，延迟供电给我方也造成了巨大损失。因此，原告申请完全由恒天公司承担违约赔偿责任有失公平。综上所述，迟延办证系非因我方的主观过错造成的，有关配套设施的审批延误导致迟延办证，属于《合同》约定的免责事由，我方不应承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的《文昌市商品房买卖合同》，被告对该证据的真实性和关联性没有异议，但认为根据《合同》第15条约定，因买受人原因造成迟延办证的，出卖人不承担相应责任，根据《合同》附件7第1条约定，有关配套设施原因延误的，出卖人不承担责任。本院认为，该证据客观真实、来源合法、与本案具有关联性，可以作为认定本案事实的依据；2.被告提交的《高压客户报装用电预受理回执》、《用电初步方案答复通知书》、《高压供用电合同》，原告对该组证据的真实性和合法性没有异议，但对关联性有异议，认为该组证据不能证明因为供电原因导致被告不能办理产权证。本院认为，该组证据是被告与海南电网公司文昌供电局之间关于供用电的材料，该组证据不能作为认定被告迟延办证的理由依据，与本案没有关联性，本院对该组证据不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2013年9月2日，原告王建君与被告恒天公司签订《合同》，约定原告购买被告开发预售的位于海南省文昌市××道”项目4#楼3层301号商品房。《合同》约定，该房建筑面积115.4平方米，商品房单价为5320元/平方米，房屋总价款为613928元。第十五条约定：”出卖人应当自房屋交付之日起360日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在1800日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。出卖人应当提前30日如实书面告知买受人办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由买受人提供的证件资料，买受人应及时提供。......如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。逾期360日以上的，买受人有权单方解除合同。......”。《合同》签订后，涉案房产最终实测面积为117.35平方米，原告依约向被告支付了全部购房款624302元及相关税费。被告于2014年9月2日将涉案房屋交付给原告使用，截止2017年5月22日，被告尚未为原告办理涉案房屋的权属证书。2017年6月5日，被告向文昌市不动产登记中心申请房屋初始登记。原告因逾期办理房屋权属证书产生的违约金事宜与被告协商未果，诉至本院。在庭审中，原告自愿放弃第1项诉讼请求，即”被告返还原告由被告代收的税款22866元”。本院认为，本案的争议焦点为：被告是否应当向原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金。原告与被告签订的《合同》，系双方的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，故该合同合法有效，双方应当按照《合同》约定全面履行自己的义务。按照《合同》约定，原告已经履行了缴付购房款及相关税费的义务，被告应当在商品房交付之日起360日内为买受人办理房屋权属证书，即被告应当于2015年8月27日之前为原告办理房屋产权证书，但截至2017年5月22日原告向本院提起诉讼，被告尚未为原告办理房屋权属证书，构成违约，应当承担逾期办理房屋产权证书的违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：”由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任；（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；......”的规定及《合同》第十五条：”......如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。逾期360日以上的买受人有权单方解除合同。......”的约定，原告要求被告依约按已付房价款624302元的日万分之一支付逾期办理房屋权属证书违约金，理由正当，应予以支持。逾期办理房屋权属证书违约金应从2015年8月27日起计算至判决确定付款之日止，暂计至起诉之日即2017年5月22日共633天为：624302元×0.0001×633天=39518.31元。原告主张违约金应计算至办理完房屋权属证书之日，因房屋权属证书尚未办理完成，违约金额不确定，故对其该部分请求法院不作处理，原告可另行起诉。在庭审中，原告自愿放弃要求被告返还原告由被告代收的税款22866元的诉讼请求，原告的该项请求没有违反法律规定，本院予以照准。被告辩称逾期办理房屋权属证书的主要原因是：供电配套设施不完善，供电部门未及时审批供用电申请等诸多客观原因造成，非恒天公司主观过错，不能完全归责于恒天公司。本院认为，恒天公司辩称迟延办理房屋权属证书的理由与逾期办理房屋权属证书没有因果关系，故对被告辩称的理由本院不予以采纳。综上所述，原告的主张理由正当，应予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：被告海南恒天实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王建君支付逾期办理房屋权属证书违约金39518.31元（违约金暂计至2017年5月22日，并从2017年5月23日起按已付房款624302元的日万分之一计算至判决确定付款之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费679.80元，由被告海南恒天实业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审判员  王绥允二〇一七年八月十七日书记员  吴燕静附：本案适用的法律条文：《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。