湖北省十堰市茅箭区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂茅箭民一初字第03075号原告十堰市某房地产有限责任公司。住所地：湖北省十堰市白浪。法定代表人王某，该公司董事长。委托代理人龚成国，湖北经立律师事务所律师。代理权限：一般代理。委托代理人王某二，该公司副总经理。代理权限：提起诉讼，提出和变更诉讼请求，撤诉、和解、调解，签收法律文书等特别授权。被告杨某，男，汉族，1990年1月出生，住湖北省十堰市某花园*栋*单元****号。委托代理人王伟，湖北博理律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告十堰市某房地产有限责任公司（下称某房地产公司）诉被告杨某商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张京郧适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告某房地产公司的委托代理人龚成国、王某二，被告杨某及其委托代理人王伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告某房地产公司诉称：2013年2月19日，我公司和杨某签订《某某花园预订协议》。约定杨某预订我公司开发的某某花园4栋1单元1203号商品房，建筑面积75.14平方米，单价4926.38元，房款370168元（房屋面积最终确定74.58平方米，总价款367409元），杨某应于预订协议签订时交付预订款115168元，余款待正式合同签订后由杨某提供手续办理银行按揭。协议签订后，杨某交付了首期预付款。2013年10月13日，房屋建成后，杨某向我公司申请要求交房。同日，我公司将房屋实际交付给杨某。杨某承诺，在接到签订正式合同的通知后立即与我公司签订正式购房合同，并配合办理银行按揭手续，否则将按银行贷款罚息利率承担延期利息。2015年10月，房屋符合签订正式合同条件后，我公司通知杨某签订正式的购房合同，杨某拒绝签订。2015年11月27日，我公司再次书面通知杨某签订合同并支付拖欠的购房款。杨某既不签订合同，也不支付拖欠的购房款。请求判令杨某立即支付购房款252241元，承担逾期付款期间的同期银行贷款利息，并承担本案诉讼费。原告某房地产公司为支持起诉主张，向本院提供以下证据：证据一：居民身份证。证明杨某的身份信息。证据二：某·某花园预定协议。证明某房地产公司和杨某存在商品房预定关系及权利义务。证据三：收据。证明杨某于2013年1月18日、2月19日分两次支付预定款115168元。证据四：申请。证明杨某于2013年10月13日向某房地产公司申请交房，领取钥匙。证据五：交房告知书。证明对杨某申请交房行为，某房地产公司告知了注意事项，告知杨某履行签订正式购房合同、办理按揭手续等义务。证据六：保修内容与保修期。证明杨某认可房屋保修事项，入住房屋。证据七：声明。证明杨某承诺按约定签订正式的购房合同、办理按揭手续。证据八：土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。证明某房地产公司依法取得五证，双方的商品房交易合法有效。证据九：测绘报告。证明杨某所购房屋面积为74.58平方米，根据双方约定单价，总房款为367409元，杨某尚欠房款252241元。证据十：催告通知。证明某房地产公司催告杨某完善购房手续、支付所欠购房款，杨某拒绝办理、拒付购房款，已构成违约。证据十一：照片。证明对象同证据十。被告杨某辩称：我与某房地产公司签订《某·某花园预定协议》时，该建设项目系“三违建筑”，该协议自始无效，某房地产公司前期收取我预定款等相关款项的行为违法。根据法律规定，双方签订的预定协议不是商品房买卖合同。某房地产公司也认可双方未签订正式的商品房买卖合同，已经承认双方签订的预定协议不是商品房买卖合同。双方未签订正式的商品房买卖合同，某房地产公司要求杨某支付购房款及利息没有事实和法律依据，其诉讼请求应予驳回。被告杨某为支持其抗辩理由，向本院提交以下证据：证据一：身份证。证明杨某的身份信息。证据二：关于“某·某花园3栋、4栋、6栋、7栋、幼儿园平面功能变更”及办理《建设工程规划许可证》批前公示。证明某房地产公司开发的涉案建设项目系“三违建筑”，没有获得政府相关许可，不符合商品房销售条件；该项目部分指标突破《土地出让合同》要求，部分建筑设计功能不符合规范要求，系不合格商品房；3栋、4栋、6栋、7栋住宅不满足日照部分变更为公寓，共计134套。证据三：工程设计变更单。证明某房地产公司开发的涉案建设项目未经综合验收合格，所以交房行为违法。证据四：关于“某·某花园3栋、4栋、6栋、7栋、幼儿园平面功能变更”及办理《建设工程规划许可证》批前公示。证明某房地产公司开发的涉案建设项目未取得商品房预售许可证或者商品房销售备案证。证据五：（2014）鄂十堰中刑终字第00005号刑事裁定书。证明某房地产公司开发的涉案建设项目《建设工程施工许可证》系违法所得；某房地产公司开发的涉案建设项目于2013年10月22日才取得《国有土地使用权证》；某房地产公司开发的涉案建设项目系“三违建筑”，没有获得政府相关许可，不符合商品房销售条件，不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。证据六：某·某花园预定协议、收据。证明《某·某花园预定协议》签订于2013年2月19日，此时，该项目属“三违建筑”，该协议应属自始无效。证据七：信访事项处理意见。证明某房地产公司开发的涉案建设项目还未经土地、规划、工程质量等部门验收合格，不符合商品房销售条件。证据八：起诉状。证明某房地产公司承认双方签订的预定协议不是正式的商品房买卖合同。证据九：商品房买卖合同样本。证明某房地产公司让杨某签订的商品房买卖合同部分条款不公平。经审理查明：2013年2月19日，某房地产公司和杨某签订《某·某花园预定协议》。协议约定：杨某预定某房地产公司开发的某·某花园4栋1-12-3号房屋，面积75.14平方米，单价每平方米4926.38元，总价370168元，通过银行按揭付款；本协议签订时，杨某须交纳订金115168元；杨某应于竣工交付前到某房地产公司签订正式《商品房买卖合同》，并交付相应的房款；在双方约定的期限内，某房地产公司不得将房屋转售他人，否则应双倍退还订金；逾期，某房地产公司有权对房屋另行处理，杨某所交订金不予退还；有关售房具体事项以正式售房合同为准，待双方签订正式合同后，本认购书自动失效，所付订金记入购房款。协议签订当日，杨某付清订金115168元（其中4万元于2013年1月18日支付）。前述房屋建成后，在未完成竣工验收的情况下，2013年10月13日，杨某申请接收房屋入住，声明在收到办理合同网上签约和银行按揭贷款的书面通知或电话通知后，主动配合，并承诺在15个工作日内完成合同网上签约和银行按揭贷款申报，逾期自愿承担违约责任，按照贷款罚息利率按日计付利息。某房地产公司遂将约定房屋交给杨某使用。因前述项目是在未取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，土地手续不到位情况下擅自开工建设，直到2015年10月22日，在经市三违办处理到位后，才取得商品房预售许可。因部分指标突破《土地出让合同》要求，部分建筑设计功能不符合规范要求，部分住宅不满足日照要求，3栋、4栋、6栋、7栋共134套房屋被变更为公寓。预售许可证办理后，某房地产公司于2015年11月27日通知杨某签订正式合同并交纳剩余房款。杨某认为此时房价低于签订认购协议时的价格，房屋价格应降低，拒绝与某房地产公司签订正式合同。某房地产公司向本院起诉，引起诉讼。本院认为：某房地产公司和杨某签订的《某·某花园预定协议》对双方在商品房买卖关系中的主要权利义务进行了约定。某房地产公司将未经过竣工验收的房屋交给杨某，但杨某未提出退房，而是继续使用该房屋，交房行为应予认定。某房地产公司将房屋交给杨某使用，双方在行为上对商品房买卖合同应具备的条款进行了补充，至此，双方关于商品房买卖合同关系中的基本权利义务都能明确，欠缺的条款在法律上也有相关规定。上述预定商品房行为实际上是商品房预售行为，双方形成事实上的商品房预售合同关系。某房地产公司在未取得预售许可时预售商品房违反法律规定，但在起诉时，某房地产公司已经取得预售许可，根据法律规定，双方商品房预售合同有效。杨某在申请交房时所做承诺是其真实意思表示，某房地产公司接受承诺并交付房屋，该承诺具有合同效力。杨某在接到某房地产公司签订正式合同并支付下余房款的通知后，未履行相应义务构成违约，应承担违约责任。某房地产公司主张杨某支付所欠房款并按同期银行贷款利率计算违约金应予支持。根据约定，杨某所定房屋价款为367409.42元（74.584926.38），减去已付的115168元，还应支付252241.42元，某房地产公司主张252241元应予支持；违约金应从2015年12月19日起计算。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、并参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十七条的规定，判决如下：被告杨某支付原告十堰市某房地产有限责任公司购房款252241元，并从2015年12月19日起按同期银行贷款利率支付违约金。以上款项于本判决生效后十日内支付。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5084元，收取2542元，由被告杨某负担，退还原告十堰市某房地产有限责任公司2542元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。户名：湖北省十堰市中级人民法院；开户行：中国农业银行股份有限公司十堰广场支行；帐号：1701。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市邮电街12号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交诉讼费用，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。审判员  张京郧二〇一六年三月二十日书记员  彭 苗