辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第817号
上诉人（原审被告）：沈阳国际纺织服装城开发有限公司，住所地：沈阳市铁西区北二中路27号。
法定代表人：应建仁，系该公司董事长。
委托代理人：杨帆，系辽宁成功金盟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张力，男，1974年7月4日生，汉族，住址：沈阳市沈河区。
委托代理人：杨涛，系辽宁庆阳律师事务所律师。
上诉人沈阳国际纺织服装城开发有限公司（以下简称“纺织服装城公司”）因与被上诉人张力房屋商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2014）沈铁西民二初字第34号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法由审判员周濛担任审判长，审判员姜会军（主审）、代理审判员朱闻天组成合议庭，于2015年3月9日公开开庭进行了审理。上诉人纺织服装城公司的委托代理人杨帆，被上诉人张力的委托代理人杨涛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：原、被告于2008年1月6日签订《商品房买卖合同》（以下简称原始合同）一式五份，原告留存一份，被告留存四份。原告提供的合同中合同约定原告购买被告开发的房屋座落于沈阳市铁西区北一中路19号B2-N03a。合同第三条约定“该商品房合同约定建筑面积共41.04平方米”，第四条约定“出卖人与买受人约定按下述第
1种方式计算该商品房价款：1.按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5，847元，总金额239，970元，第五条约定“根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理;1.双方自行约定：（1）双方一致同意最终面积以沈阳市房产局测绘大队出具的《面积审核通知书》审核面积为准，房款差额据实结算”，第八条约定“出卖人应当在2009年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格”，第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任。买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.按政府相关部门规定执行”。签订该《商品房买卖合同》当天，原、被告又签署了《补充协议》，约定双方于同日签订的《商品房买卖合同》的基础上，原告委托被告代为经营管理该铺位，委托经营期限为统一开业后的两年即2009年10月1日至2011年9月30日。合同签订后原告付清全部房款，并按约将该商铺委托被告经营。
另查明，2013年10月21日，涉案房屋取得所有权初始登记证明，载明该房屋的建筑面积为34.17平方米，套内面积处为空白。
再查明，原告就涉案两房屋曾起诉被告承担逾期将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案的违约责任，该案经【2013】沈中民二终字第1607号民事判决书判决生效，判决确定被告给付原告违约金，期限计算至2013年1月16日
原审法院认为：原告提交的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，系有效合同。双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。
关于被告提出的经原告同意更换了部分合同纸张对原始合同进行了变更，应以变更后的备案合同为准的抗辩主张，被告未能提供证据证明，故对被告提出的合同变更的抗辩主张，本院不予采纳，以原告提交的原始合同为准。
关于逾期办理房屋权属登记备案违约金的问题。依据原告提交的《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，从2009年10月1日起，原告通过占有改定的方式实现了对房屋的间接占有，故2009年10月1日应视为房屋交付之日。依据原始合同第十五条约定，被告应于商品房交付使用后270日内，即在2010年6月28日前，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而被告直至2013年10月21日方完成房屋的初始登记，被告存在违约行为，应当承担违约责任。法律规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。鉴于原始合同第十五条违约责任约定“按政府相关部门规定执行”，属合同没有约定违约金的情形，故违约金按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，本案违约金计算的起止日期为2013年1月17日至2013年10月20日止。
关于被告提出的逾期办理房屋权属登记备案并非被告原因的抗辩主张。因被告未提供证据予以证明，且基于合同相对性的原则，被告的此项抗辩主张不能免除其作为商品房买卖合同出卖方的义务，故对被告的该抗辩主张，本院不予采纳。
关于面积差额款问题。原始合同约定建筑面积为41.04平方米，单价为每平方米5，847元，产权登记面积（建筑面积）与合同约定面积（建筑面积）发生差异，房款差额据实结算。现初始登记证明载明该房屋的建筑面积为34.17平方米，产权登记建筑面积比合同约定建筑面积少6.87平方米，故被告应给付原告面积差额款40，168元（5，847×6.87）。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告张力逾期办理房屋权属登记备案违约金，违约金自2013年1月17日至2013年10月20日止，按原告已付购房款239，970元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；二、被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告张力面积差额款40，168元；三、驳回原告张力的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1，159元，由被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司承担（原告已预交，由被告直接给付原告）。
宣判后，纺织服装城公司不服原判，向本院提出上诉，理由是：原始合同订立时尚未取得商品房预售许可证，原审合同应为无效合同，后双方确立了备案合同，因此，备案合同才为合法有效，并具有法律效力。故原审法院适用原始合同判决是错误的。请求：撤销原判，依法改判。一二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人张力辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
本院经审理查明事实与原审法院认定事实基本一致。
上述事实，由双方当事人的陈述及其提供的原始商品房买卖合同、补充协议、销售不动产统一发票、初始登记证明、民事判决书等证据在卷佐证，经庭审质证，本院依法予以确认。
本院认为：上诉人与被上诉人签订有《商品房买卖合同》，本案中，双方除对逾期办证违约责任条款存在争议外，对于上诉人与被上诉人各自主张的合同文本的其他条款在本案中并未提出异议。现被上诉人原审起诉要求上诉人按照其持有的合同文本中关于逾期办证的约定承担违约责任，而上诉人认为应以备案合同中的此条款的约定为双方的有效约定。对此，本院认为，依照法律规定，当事人双方协商一致，可以变更合同。现上诉人主张备案合同中的违约条款是双方对原合同条款协商一致变更的结果，但被上诉人对此事实予以否认，而上诉人未能提供证据证明该事实，故对其主张，本院不予采信，故原审法院以被上诉人主张的违约金条款作为判决依据并无不当。
关于上诉人提出的逾期登记存在测绘迟延原因导致，该期间的违约金应予扣除的主张。因进行测绘是办理房屋初始登记批复的必经过程，产权机关受理申请后履行职责的行为并不是民事案件审查的范围，且双方约定的办理权属证书的时间应当考虑登记机关业务办理时间，依照法律规定，当事人一方因第三人原因造成违约的，应当向对方承担违约责任，当事人一方和第三人之间的纠纷依照法律规定或按照约定解决。
关于上诉人提出双方合同属于对违约金有约定的情形的问题。经查，双方合同约定违约“按政府相关规定执行”，而事实上，政府对此并无规定，因此，原审法院认定双方合同属于无约定的情形正确。但由于银行计收逾期贷款利率标准是以中国人民银行发布的同期贷款利率为标准进行上浮，故原审判决结果计算标准不明确，本院对此予以明确，应以中国人民银行发布的同期贷款利率为基准上浮30%为宜。至于上诉人提出的违约金过高，应以存款利率计算的主张，因缺乏法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持沈阳市铁西区人民法院[2014]沈铁西民二初字第34号民事判决第二项，即“被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告张力面积差额款40，168元”；
二、撤销沈阳市铁西区人民法院[2014]沈铁西民二初字第34号民事判决第三项，即：“驳回原告张力的其他诉讼请求”；
三、变更沈阳市铁西区人民法院[2014]沈铁西民二初字第34号民事判决第一项“被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告张力逾期办理房屋权属登记备案违约金，违约金自2013年1月17日至2013年10月20日，按原告已付购房款239，970元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；”为“被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告张力逾期办理房屋权属登记备案违约金，违约金自2013年1月17日至2013年10月20日，按原告已付购房款239，970元，按照中国人民银行发布的同期贷款利率的标准上浮30%计算”；
如未按本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、驳回沈阳国际纺织服装城开发有限公司的其他上诉请求。
一审案件受理费1，159元，由沈阳国际纺织服装城开发有限公司承担；二审案件受理费1，159元，由沈阳国际纺织服装城开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
审 判 员 姜会军
代理审判员 朱闻天
二〇一五年四月十七日
书 记 员 王可一
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；。