云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2014）大民二初字第21号原告：牛某，女，1986年4月29日生，白族，云南省大理市人，大理市下关镇政府三资管理办公室职工，住大理市。原告：黄某君，女，1986年7月8日生，白族，云南省大理市人，护士，住大理市。二原告委托代理人：何本研、张有翠，云南安华律师事务所律师。特别授权代理。被告：杨某琴，女，1979年7月29日生，白族，云南省剑川县人，个体户，住大理市。委托代理人：张崇斌、杨永红，云南崇圣律师事务所律师。特别授权代理。被告：肖某凤，女，1962年3月15日生，汉族，云南省大理市人，无业，住大理市。第三人：肖某达，男，1964年7月2日生，汉族，云南省大理市人，无业，住大理市。原告牛某、黄某君诉被告杨某琴、肖某凤，第三人肖某达房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月6日立案受理后，依法由审判员董琼适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告牛某、黄某君及其委托代理人何本研、张有翠，被告杨某琴的委托代理人张崇斌、杨永红，被告肖某凤，第三人肖某达到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告牛某、黄某君诉称：2013年10月，原告通过铺面转让公告找到被告杨某琴，被告杨某琴称其有权转让铺面，并保证铺面所有权人与原告签订租房合同，但是需支付92000元的转让费。原告在2013年10月13日支付给被告杨某琴转让费92000元，支付给被告肖某凤房租费26000元，经双方协商，被告肖某凤以第三人肖某达的名义与原告签订了租房合同。租房合同签订后，在2013年10月23日支付给被告杨某琴11月、12月的房租费4000元，并投入资金5000多元对铺面进行装修，购买40000多元货物。2013年11月，第三人肖某达到铺面告知原告，该铺面是他的，他不同意转租铺面，2013年12月31日要收回铺面。被告欺骗原告签订合同，给原告造成严重损失，原告多次找被告协商，被告肖某凤返还了原告26000元房租费，被告杨某琴拒绝返还转让费92000元。为维护原告的合法权益，原告提起诉讼：1、请求确认原告与被告肖某凤签订的租房合同无效，被告杨某琴转让铺面行为无效；2、判令被告杨某琴返还原告铺面转让费92000元，由被告肖某凤承担连带责任；3、判令被告杨某琴赔偿原告装修费、房租费等损失合计7445元，由被告肖某凤承担连带责任；4、本案诉讼费由被告承担。被告杨某琴辩称：原告与被告肖某凤签订的合同为有效合同，该合同不能履行与被告杨某琴无关；被告杨某琴有权转让房屋，转让过程没有承诺房屋所有人与原告签订合同，在租房合同中杨某琴不是合同当事人。原告当庭增加确认被告杨某琴转让铺面行为无效的诉讼请求与确认原告与被告肖某凤签订的租房合同无效的诉讼请求为两个法律关系，被告杨某琴收取的92000元是有效的行为。杨某琴为本案被告不适格，杨某琴只是终止了原有的租赁合同，原告的租赁合同无法履行，杨某琴没有责任，应驳回对被告杨某琴的诉讼请求。被告肖某凤辩称：被告杨某琴找到我时，我已经讲明是我兄弟的房子，我不管；被告杨某琴在第三次找我时就把二原告带到我家，说她们是老乡，只是将货物转给原告，没有收转让费。二原告将26000元房租费交给被告杨某琴，她又交给我，是2014年的房租费，叫我代收。当时我还告诉被告杨某琴不能转铺子，但被告杨某琴私自收取了转让费，将铺子转出去。被告杨某琴交给我的26000元租金，现在已经还给了原告。原告汇给杨某琴的钱我也不清楚，我不应当承担连带责任。对原告的第1项诉请我认为无效；对于原告的诉请2、3项我不应当承担责任。第三人肖某达述称：原、被告之间签订合同、转让行为我不清楚。2013年11月，我经过铺子，不见被告杨某琴，我问黄某君才知道铺子被转了。我与被告杨某琴的铺子租期到2014年，但被告杨某琴收取转让费收到2017年，后来我领着二原告找杨某琴收回转让费无果。被告杨某琴转租我的铺子是可以，但条件是要通知我，并且要在她的租期内，转让费四六分成。2013年11月底，我找到杨某琴要求她退还转让费，她丈夫要把四成转让费分给我，由于转让铺子没有经过我的同意，被我拒绝了；12月20日，我通知二原告搬离铺子，在12月30日二原告搬离了。铺子现由我自己管理着，原告的诉请第一项我同意。为证明自己的主张，原告向本院提交了以下证据：1、《租房合同》一份，证实2013年10月13日，被告肖某凤以第三人名义与原告签订合同，日期落在2014年1月1日；2、《收条》一份，证实2013年10月13日，被告肖某凤以第三人名义，收取原告2014年度租金；3、《收款收据》一份，证实被告杨某琴收取原告92000元转让费，将铺面转让给原告；4、《欠条》一份，5、《收条》一份，证据4-5证实被告杨某琴收取二原告2013年11月、12月房租4000元；6、物品清单二份，7、银联签购单二份，8、收据4份，9、照片5张，证据6-9组证实原告装修铺面以及购买试衣间物品投资5445元；10、《铺面移交协议》，证实原、被告发生纠纷，第三人收回铺面；11、通话清单、短信记录三条，证实第三人要收回铺面，原告多次找被告杨某琴协商的事实；12、电话录音以及文字整理资料，证实被告杨某琴曾分20000元转让费给肖某凤；经质证，被告杨某琴对证据1-5、10证据三性无异议，但对证据1的证明方向不认可，证据3收取的转让费92000元分给肖某凤10000元；证据6-9的证据三性不认可；证据11真实性认可；证据12认为无法听清录音资料，不认可；被告肖某凤对证据3与自己无关，证据6、7、12不认可，其余证据无异议。第三人质证认为，对原告证据1的合法性不认可、对证据2、3、4、5、6、7、8、9自己不知情，10、11认可；证据12录音真实，但证明方向不认可。本院认为：原告提交的证据1、2、3、4、5、10、11真实、合法，与本案有关联，本院予以确认；证据6-9不具备客观性，本院不予确认；证据12,电话录音不清晰，对其客观真实性本院不予确认。为证明自己的主张，被告杨某琴提交以下证据：1、《铺面转让租赁合同》，证实被告杨某琴可以自行转让铺面，转让费双方四六分成；2、《收条》一份，第三人之妻收取杨某琴转让费20000元；3、被告杨某琴与第三人的通话录音，证实第三人与被告杨某琴因转让费分成产生分歧，致使第三人不履行转租合同；4、被告杨某琴与肖某凤的谈话录音，证实肖某凤先后两次收取转让费20000元后，又因转让费与杨某琴产生分歧；经质证，原告对证据1、3三性无异议，对证明方向不认可；对证据2、4三性无异议；被告肖某凤对证据1、2无异议，对证据3表示不知情，不发表意见，证据4，通话属实，但收取杨某琴的10000元是2012年铺面转让费，与本案无关；第三人对证据1、2无异议；对证据3通话属实，但对证明方向不认可；证据4不知情，不发表意见。本院认为：被告杨某琴提交的证据1、2真实性、客观，本院予以确认；证据3,第三人认可通话属实，对该证据的真实性本院予以确认；证据4，被告肖某凤认可通话属实，对该证据的真实性本院予以确认。被告肖某凤没有提交证据。第三人肖某达没有提交证据。本院根据上述确认的证据及庭审当事人的一致陈述，确认本案如下法律事实：被告肖某凤属第三人肖某达胞姐。2012年1月1日，被告肖某凤代第三人肖某达与被告杨某琴签订了《铺面转让租赁合同》，约定将第三人位于大理市㎡临街铺面出租给被告杨某琴，作服装经营。租期为2012年1月1日起至2015年12月31日止；约定转让费20000元，第一年租金30000元，第二、三年价格随行就市；合同租赁期间，被告杨某琴可以自行转让该铺面，但必须通知第三人，被告杨某琴在收回当初转让费后的超出部分由第三人与被告杨某琴四六分成（第三人四被告杨某琴六），合同还对双方的其他权利义务作了约定。第三人收取了被告杨某琴2012年的房租、转让费50000元，以及2013年房租费26000元。在合同履行过程中，2013年10月13日，被告杨某琴口头将其承租上述铺面转让给二原告，收取转让费92000元后，同日，被告杨某琴带二原告到被告肖某凤家中，二原告与被告肖某凤签订了《租房合同》，合同约定：甲方为肖某达（肖某凤代签字）、肖某凤，乙方为二原告，甲方将位于大理市铺面租赁给乙方，租期2014年1月1日至2017年1月1日止，房租一年一付，参照铺面左右两家浮动调整。合同还对其他权利义务进行了约定。该合同签订后，二原告向被告杨某琴支付了2013年11、12月租金4000元，向被告肖某凤支付了2014年度合同租金26000元。《租房合同》签订后，二原告接收该铺面用于经营服装。2013年11月，第三人肖某达得知自己的铺面被转租，告知原告其是铺面所有权人，被告杨某琴转租铺面没有经过第三人同意，其不同意转租铺面。此后，被告杨某琴与第三人曾协商过分成其收取的转让费，无果。2013年12月31日，二原告将铺面返还给第三人，被告肖某凤将代收的2014年度租金26000元返还给二原告。另查明，被告杨某琴收取的转让费92000元中，付给了被告肖某凤10000元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。被告杨某琴与第三人签订的《铺面转让租赁合同》明确约定：“在租赁期间，乙方（杨某琴）可自行转让该铺面，但必须通知甲方（肖某达），乙方（杨某琴）收回当初转让费后的超出部分由甲乙双方四六分成”。庭审查明，被告杨某琴向二原告转让铺面时没有通知第三人，该口头转租合同依法属无效合同；被告肖某凤在未经房屋所有权人即第三人肖某达同意，与二原告签订了《租房合同》，被告肖某凤的行为属于无权代理，事后，第三人肖某达对肖某凤的行为未追认，二原告与被告肖某凤签订的《租房合同》无效。无效合同自始无效,因无效合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告要求返还转让费的诉讼请求合法有据，应予支持；被告杨某琴收取的转让费92000元中，被告肖某凤收到10000元，二被告应当将收取的款项返还给二原告。对于原告主张由被告赔偿原告装修费5445元没有充分证据证实，本院不予支持；由于二原告已经实际使用了2013年11-12月铺面，该期间的租金原告应当承担，故二原告要求被告赔偿2000元房租费的理由不成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告牛某、黄某君与被告肖某凤签订的《租房合同》无效；被告杨某琴与原告牛某、黄某君口头转让大理市临街铺面的协议无效；二、由被告杨某琴在本判决书生效之日起十日内返还给原告牛某、黄某君转让费82000元，由被告肖某凤在本判决书生效之日起十日内返还给原告牛某、黄某君转让费10000元；三、驳回原告牛某、黄某君的其他诉讼请求。案件受理费2100元，减半收取1050元，由被告杨某琴承担850元，被告肖某凤承担200元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉到大理白族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期间为二年。审判员 董 琼二〇一四年三月二十六日书记员 陈晓蓉