吉林省乾安县人民法院执 行 裁 定 书（2018）吉0723执异13号案外人：梁振武，现住乾安县。委托诉讼代理人：王丽雪，吉林群兴律师事务所律师。申请执行人：吴鹏革，现住乾安县。委托诉讼代理人：郭万林，乾安县宇宙法律服务所法律工作者。被执行人：吉林宏利房地产开发有限公司乾安第一分公司，地址：乾安县芙蓉小区，组织机构代码：×××。法定代表人：于金业，经理。在本院执行吴鹏革与被执行人吉林省宏利房地产开发有限公司乾安第一分公司借款合同纠纷执行一案中，案外人梁振武于2018年2月26日对（2015）乾执字第1096—2号执行裁定书提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人梁振武称：（2015）乾执字第1096-2号执行裁定书查封的吉林省宏利房地产开发有限公司乾安第一分公司所有的位于乾安镇芙蓉小区5号楼1单元1101、1202室房屋系执行异议申请人梁振武所有，理由如下：1、案外人梁振武在2010年8月26日与公主岭市长青房地产开发有限公司签订拆迁调换协议书，约定执行异议申请人梁振武的拆迁房与回迁楼调换，基于拆迁调换协议书，享有对回迁楼的所有权。2、2010年10月3日公主岭市长青房地产开发有限公司与被执行人吉林省宏利房地产开发有限公司乾安第一分公司签订动迁转让协议书，将甲方动迁完毕的38户回迁户转让给乙方，由被执行人吉林省宏利房地产开发有限公司乾安第一分公司继续进行房地产开发。故公主岭市长青房地产开发有限公司的权利义务全部转让给吉林省宏利房地产开发有限公司乾安第一分公司。2010年8月26日，双方签订的拆迁调换协议书，协议双方自动变更为被申请人与执行异议申请人，协议依然有效，梁振武依然享有对回迁楼的所有权。3、2016年10月24日，申请人与被申请人吉林省宏利房地产开发有限公司乾安第一分公司经乾安县房屋征收经办中心核实确认将芙蓉小区5号楼1单元1101室和5号楼1单元1202室回迁给申请人，自此，执行异议申请人梁振武取得对5号楼1101室和5号楼1202室的房屋所有权。4、2016年9月9日，乾安县人民法院因被申请人吴鹏革与被执行人吉林省宏利房地产开发有限公司乾安第一分公司民间借贷纠纷民事判决书申请对被执行人吉林省宏利房地产开发有限公司乾安第一分公司民间借贷一案强制执行，查封了乾安镇芙蓉小区包括上述两栋房屋在内的部分房屋，虽然法院查封的房产无权处分，但案外人基于合法有效的房屋拆迁调换协议书，经乾安县房屋征收经办中心核实确认将芙蓉小区5号楼1单元1101室与5号楼1单元1202室回迁给执行异议申请人梁振武，对于该房的查封情况并不知情，并且案外人有理由相信，该房屋自此属于本人所有，并实际占有使用至今，符合善意取得的构成要件，故该两处房屋应属于申请人梁振武所有。综上所述，乾安镇芙蓉小区5号楼1单元1101室与5号楼1单元1202室系案外人梁振武所有，并非吉林省宏利房地产开发有限公司乾安第一分公司所有，望法院予以撤销对上述两处房屋的执行（查封）。申请人吴鹏革辩称：2015年4月1日，被执行人吉林省宏利房地产开发有限公司乾安第一分公司向我借款200万元，同时签订了借款合同，并办理了在建工程抵押登记（吉房建乾字第20140054、20140064号）。被执行人吉林宏利房地产开发有限公司乾安第一分公司辩称：不同意案外人的请求，理由是：2010年8月26日，案外人与被执行人吉林省宏利房地产开发有限公司乾安第一分公司签订了房屋拆迁调换协议，因为当时没有设计图纸，因此未确定回迁房屋具体位置。签订的回迁协议并没有在房管部门存档、备案、登记。当时为了缓解上访压力，被迫与申请人签订了协议。但回迁的房屋早已与申请人吴鹏革于2015年4月2日作了他项产权。该房屋所有权属于吉林宏利房地产开发有限公司乾安第一分公司，现在未办理验收手续，也未交付业主。申请人梁振武至今未办理任何入住手续，缴纳入住费用。综上，诉争房屋所有权现在依然是吉林省宏利房地产开发有限公司乾安第一分公司所有，案外人对诉争房屋并未实际占有，其不具有所有权。本院查明：一、案外人梁振武在2010年8月26日与公主岭市长青房地产开发有限公司签订《房屋拆迁调换协议书》，约定梁振武的拆迁房与回迁楼调换。2010年8月26日，公主岭市长青房地产开发有限公司与被执行人吉林省宏利房地产开发有限公司乾安第一分公司签订了《动迁转让协议书》，经动迁户（38户）同意将土地无偿转让给被执行人吉林省宏利房地产开发有限公司乾安第一分公司。二、被执行人吉林省宏利房地产开发有限公司乾安第一分公司于2015年4月1日向申请人吴鹏革借款200万元，并于当日签订了《在建工程抵押合同》，将乾安镇芙蓉小区5楼1单元1101、1202室的房屋抵押。并于2015年4月2日到乾安县房屋产权管理中心办理了“吉房建乾字第20140054、20140064（分别为：债权数额10万，85.93平方米，房屋价值270680元；债权数额10万，55.76平方米，房屋价值175640元）”抵押登记。三、2016年10月24日，乾安县房屋征收经办中心落实芙蓉小区安置问题将乾安镇芙蓉小区5号楼1单元1101室与5号楼1单元1202室指定给回迁人梁振武，并同时由回迁人梁振武与被执行人吉林省宏利房地产开发有限公司乾安第一分公司签订《芙蓉小区房屋回迁安置单》。四、乾安县国土资源局于2015年2月6日，为被执行人吉林省宏利房地产开发有限公司乾安第一分公司核发了“乾国用（2015）第072300111号（使用面积：2017.19平方米，使用权类型：出让，取得价格：0.00元）土地使用权证”；乾安县住房和城乡建设局于2012年10月12日、2012年11月28日，分别为被执行人吉林省宏利房地产开发有限公司乾安第一分公司核发了“地字第2012019号（用地面积：2017.19平方米，建设规模：10450）用地规划许可证及建设工程规划许可证”；于2013年4月15日又核发了“编号22072301304151101号工程施工许可证”；2012年10月10日核发“选字第2012016号建设项目选址意见书”；于2014年11月14日核发“（乾）房预售证第1404号商品房预售许可证--（乾）预外销证第04号，项目名称：芙蓉小区5#”。本院认为，案外人梁振武于2010年8月26号与公主岭市长青房地产开发有限公司签订拆迁调换协议书，约定梁振武的拆迁房与回迁楼调换，2010年10月3日，公主岭市长青房地产开发有限公司将动迁完毕的38户回迁户（含梁振武）权利义务转移被执行人吉林省宏利房地产开发有限公司乾安第一分公司，由其开发建设并以房屋调换的方式安置补偿，2016年10月24日，乾安县房屋征收经办中心落实芙蓉小区安置问题，将乾安镇芙蓉小区5号楼1单元1101室与5号楼1单元1202室指定给回迁人梁振武，并同时由回迁人梁振武与被执行人吉林省宏利房地产开发有限公司乾安第一分公司签订《芙蓉小区房屋回迁安置单》，至此，案外人梁振武取得回迁安置优先权，具有排他性的。被执行人吉林省宏利房地产开发有限公司乾安第一分公司向申请人吴鹏革借款200万元，并于当日签订了《在建工程抵押合同》，将诉争房屋抵押。办理了《在建房屋抵押权证书》，进行抵押登记。从抵押效力方面看：1、被执行人吉林省宏利房地产开发有限公司乾安第一分公司开发此项目土地是由公主岭市长青房地产开发有限公司拆迁后将空出的土地无偿出让而取得的,依据《中华人民共和国城市房屋管理法》第十四条规定“土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订”，显然上述的土地出让合同主体存在问题。2、被执行人吉林省宏利房地产开发有限公司乾安第一分公司向申请人吴鹏革借款200万元，而作为执行依据（2015）吉乾民初字第2232号调解书确认550万元，办理的两份“在建工程抵押权证书”显示债权数额都是10万元，相互矛盾。案外人梁振武依据拆迁补偿安置协议约定，实际得到被执行人吉林省宏利房地产开发有限公司乾安第一分公司对诉争得房屋的安置补偿是回迁安置优先权，是生存权。申请人吴鹏革对诉争得房屋的抵押权即使抵押有效，也只是债权的优先受偿权，是期待权，属于他物权。该抵押是建立在侵犯他人财产权的基础上，从利益均衡角度考虑，案外人梁振武的诉请应当予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院》第十六条第二款的规定，裁定如下：中止对乾安县芙蓉小区5号楼1单元1101室与5号楼1单元1202室的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理，与原判决、裁定无关的，可在自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  尹洪才人民陪审员  沈 会人民陪审员  王 雪二〇一八年五月十一日书 记 员  张 松