惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠湾法民三初字第66号
原告：刘某某，女，1939年12月21日出生，香港。
委托代理人：蒋某，男，1970年4月28日出生，香港。
被告：惠州市大亚湾某某实业有限公司，住所地：惠州市大亚湾澳头。
法定代表人：李某某
委托代理人：曾某某，广东铸铭律师事务所律师。
委托代理人：练某某，广东铸铭律师事务所实习律师。
原告刘某某诉被告惠州市大亚湾某某实业有限公司（以下简称某某公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2014年10月21日受理后，依法由审判员钟新宏适用简易程序，于2014年12月19日公开开庭进行了审理，原告刘某某及其委托代理人蒋某，被告某某公司的委托代理人曾某某、练某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘某某诉称：原告应被告之约于2010年12月29日订立了商品房买卖合同一份。原告按合同约定如期付清了购房款44万元，并按约定交纳了契税等相关费用、根据合同及补充协议的约定，2011年10月31日为该物业最后交付使用期限，被告逾期交房及逾期办理房屋产权登记，则应按合同第九条及第十五条的约定向原告支付违约金。原告在物业最后交付使用期限截止前及截止后多次联系被告询问有关交楼具体日期及合同违约的执行问题，被告一直无法向原告提供准确的交付日期。被告于2013年7月22日后书面通知原告可办理入伙手续，但一直对原告提出的逾期交付赔偿金的问题上，不同意按照合同所约定的每日万分之五的约定赔偿。并且根据补充协议，原告提供了一切相关资料和各项税费款缴款资料于被告后，至今被告未能给原告办理产权登记。按照被告发出的入伙通知书，提及的办理入伙手续日期计算，一共逾期交付629日，629x440000x0.05％=138380。被告的上述行为严重违反了合同的约定，己构成违约，损害了原告的合法权益，理应承担违约责任。原告请求人民法院依法判决：一、被告赔付原告违约金￥138380元。二、责成被告立即按补充协议的约定办理产权登记。三、本案诉讼费由被告承担。
原告向法庭提交了以下证据：1.广东省商品房买卖合同，证明双方按买卖合同付清了房款；2.入伙通知书，证明被告通知我方的收楼时间；3.购房收款收据，证明我方已经付清了房款；4.代缴契税收款收据，证明我方已经交完了契税；5.住宅专项维修资金专用收据，证明我方已经交完了维修资金；6、判决书判例（该判决书是原告在网上下载的），证明类似案件的判决内容。
被告某某公司辨称：一、导致本案逾期交楼的原因，属于合同中约定的答辩人的免责范围，答辩人无需承担逾期交付商品房违约责任。答辩人和被答辩人在合同中第八条约定，如施工中遇到恶劣天气、异常困难或有重大技术问题不能解决，或其他非答辩人过错原因造成的延期等，答辩人可据此延期交房；合同第九条约定，遭遇不可抗力事件或其他非出卖人所能控制事件发生，导致施工无法进行的，被答辩人同意不追究答辩人逾期交房的违约责任。答辩人未能按合同约定的期限向被答辩人交付商品房，主要是因为施工单位拒不配合涉案工程竣工验收备案导致的，属于非出卖人过错原因或非出卖人所能控制事件导致了延期交付商品房，根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》的约定，并不属于答辩人违约，属于答辩人免责范围，答辩人无须承担违约责任。因此，被答辩人诉请答辩人支付逾期交付商品房违约金，缺乏事实依据、合同依据和法律依据，依法应当驳回被答辩人的逾期交付商品房违约金的诉讼请求。二、即使答辩人应承担逾期交房的违约金，被答辩人主张的违约金也是过分高于造成的损失，请求法院按同地段同类房屋的租金标准或银行同期同类贷款利率进行调整。
被告向法庭提交了以下证据：1、受理案件通知书、民事起诉状、2.区工作会议纪要、3、协议书，证明因为施工单位中国建筑技术集团有限公司拒不配合涉案工程项目竣工验收备案，导致被告未能及时就涉案项目取得工程竣工验收备案；4、电梯检验合格证、消防验收合格意见、竣工验收备案表，证明涉案项目的工程竣工验收备案情况；5、入伙通知，证明被告发出入伙通知；6.商品房预售许可证，证明涉案商品房已取得预售许可。
经审理查明：2010年12月29日，原告刘某某与被告某某公司签订商品房买卖合同一份，合同约定约定的主要内容的主要内容有：一、物业情况，原告购买被告开发的位于大亚湾区澳头大塭坝蓝湾半岛苑第5幢4层05号房，建筑面积为91.72平方米，总价为440000元；二、付款方式，原告采用一次性付款方式，总房款于2010年12月20日前付清；三、交付期限，被告应当在2011年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；四、逾期交房的违约责任，被告逾期不超过30日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房款万分之五的违约金，合同继续履行。被告逾期交房超过30日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的5%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房价款万分之五的违约金；五、产权登记的约定，被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意被告按已付房价款每日万分之一的标准向原告支付违约金。合同还约定了原、被告双方的其他权利义务。
上述买卖合同签订之后，原告按约定交付了购房款，并支付了契税13200元及房屋维修基金5503元，已履行完毕支付合同约定房款的义务，但被告未按合同约定的期限向原告交付房屋及办理权属登记备案。2014年10月21日，原告起诉至本院，提出前述诉讼请求。另查明，涉案房屋虽已办理了消防等分项验收及建筑工程竣工验收手续。
上述事实，有原、被告的庭审陈述，原告提交的商品房买卖合同、收款收据等证据在卷证实，足以认定。
本院认为：原告刘某某与被告某某公司签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，对原、被告双方均具有法律约束力。
关于被告是否存在逾期交房及如何确定逾期交房的起止时间的问题。原、被告双方在商品房买卖合同中约定了交房时间为2011年10月31日前，交房的条件是涉案商品房经验收合格并符合合同约定。本案中，被告直至2013年7月27日才通知原告可以办理入伙手续，原告有权要求被告按合同约定自2011年11月1日起至可以办理入伙手续之日（即2013年7月22日）止承担逾期交房的违约责任。
关于违约金的计算标准及方式，原、被告约定了被告逾期交房的违约金计算标准，即原告要求继续履行合同的，被告自该合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。原告在被告违约的情况下，未要求与被告解除合同，而是要求被告按合同约定的标准支付违约金，是原告对其权利的合法处分。因原告愿意继续履行与被告签订的商品房买卖合同，故被告逾期交房的行为给原告造成的损失主要是银行利息或房屋租金方面的损失，该合同约定的违约金过分高于造成的损失，被告认为原告诉请的违约金过高并请求依法予以减少的理由成立，本院予以采纳，参考其他同类案件的处理方式及结合本案实际情况，违约金调整为按总房款440000元每日万分之三的标准自2011年11月1日起计算至可以办理入伙手续之日（即2013年7月22日）止。
关于原告请求责成被告按补充协议的约定办理产权登记问题，按合同第十五条判令被告支付未按期办理产权证的违约金，因原告已经主张了延期交付房屋的违约金，该违约金具有补偿损失的作用，在原告不能证明违约金不足以弥补原告的损失的情况下，本院不予支持。但被告向原告实际交付房屋后按约定将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案并由原告配合办理产权登记。，被告未按合同约定在90日内将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，致使原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告可请求被告承担相应的违约责任，按合同及补充协议的约定办理权属登记。
被告辩称其未能按合同约定的期限向原告交付商品房，主要是因为施工单位拒不配合涉案工程竣工验收备案导致的，属于非出卖人过错原因或非出卖人所能控制事件导致了延期交付商品房，不应承担延期交付的违约责任。本院认为，被告辩称的上述事由不能作为房屋买卖中的不可抗力，其辩称均无法律依据，不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、十六条之规定，判决如下：
一、被告惠州市大亚湾某某实业有限公司自本判决生效之日起十日内向原告刘某某支付逾期交房的违约金，违约金按总房款人民币440000元每日万分之三的标准自2011年11月1日起计算至可以办理入伙手续之日（即2013年7月22日）止，为629日x440000元x0.03％元／日=83028元。
二、被告惠州市大亚湾某某实业有限公司自本判决生效之日起十日内按合同及补充协议的约定将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，为原告办理产权登记。
三、驳回原告刘某某的其他诉讼请求。
如未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1534元，由原告刘某某负担534元，被告惠州市大亚湾某某实业有限公司负担1000元。
如不服本判决，原告刘某某可在判决书送达之日起三十日内，被告某某公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审判员 钟新宏
二〇一五年二月九日
书记员 林嘉伟