广东省湛江市霞山区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0803民初191号原告：湛江市嘉润物业服务有限公司，住所地：湛江市霞山区人民大道南42号城市广场6楼B601房。法定代表人：杨志，总经理。委托诉讼代理人：黄宇浩，男，汉族，1982年11月3日出生，系该公司的法务。委托诉讼代理人：张耀丹，女，汉族，1985年4月23日出生，系该公司员工。被告：胡德凤，女，汉族，1966年6月20日出生，住湛江市赤坎区，原告湛江市嘉润物业服务有限公司（以下简称嘉润物业公司）诉被告胡德凤物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月10日立案受理后，依法组成合议庭并于同年5月3日公开开庭进行了审理。原告嘉润物业公司的委托诉讼代理人黄宇浩、张耀丹及被告胡德凤到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告嘉润物业公司向本院提起诉讼，请求：一、判令被告胡德凤付清尚欠的物业管理费、公共能耗分摊费用共65011元及后续产生的物管相关费用给原告；二、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：湛江市××山区人民大道南国贸新天地A区三楼73号商铺（建筑面积34.59㎡）和74号商铺（建筑面积101.24㎡）系被告胡德凤2009年9月购置的物业。被告上述两处物业，由新天地商业管理部门协助招商，一直由原告提供物业管理服务。73号商铺，2013年3月17日，被告胡德凤的73号商铺租赁给商户陈剑飞经营电子产品、配件。原、被告和租户陈剑飞三方签订《商铺物业服务及管理协议书》（下称《物管协议》），约定：租期二年；物管费按12元/月/㎡计算；水电费按实际用量，另加5%损耗分摊；电梯、中央空调、公共能耗，按该两商铺建筑面积分别按每月实际发生数，另加收5%损耗分摊费。协议第九条约定：·······该商铺为空铺期间的物业管理费、公共能耗费由丙方（被告）承担。2015年5月5日，被告与租户解除租赁合同，此前的物业管理费已由租户支付。此后因没有新租户续租，该73号商铺成为空铺，自2015年5月6日起欠缴物业费用，至2016年12月止，被告拖欠该商铺物管费共17428元（其中物管费9503元、公共能耗费7925元）。74号商铺，2013年10月15日，被告该74号商铺租赁给商户吴旭明经营明城科技商务。原、被告和租户吴旭明三方签订《商铺物业服务及管理协议书》（下称《物管协议》），约定：租期一年；物管费、水电费、损耗分摊费、电梯、中央空调、公共能耗分摊费收费标准及其他条款的约定与73号铺约定一致。74号商铺租期届满后延至2015年5月31日，此前的物业管理费和各项公共能耗分摊已由租户支付。此后，该商铺没有新租户续租成为空铺，被告该商铺自2015年6月1日起欠缴物业费用，至2016年12月止，被告拖欠该商铺物管费共47583元（其中物管费26628元、公共能耗费20955元）。按照双方上述协议约定，被告该两间空铺期间的物管相关费用须由被告支付，但经原告多次催讨，被告均已经营困难为由，一直迟延。2016年7月1日，原告通过中国邮政向被告送达《欠费再次催收函》，向被告催收物管相关费用，至今被告仍未予支付。至2016年12月，被告拖欠原告的上述两商铺物管费用共65011元（其中73号商铺欠费17428元、74号商铺欠费47583元）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的相关法律规定，原、被告的三方《物管协议》符合有关规定，被告拖欠原告物管相关费用显属无理。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求法院判令被告胡德凤付清所欠物管相关费用共65011元及后续产生的物管相关费用给原告。被告胡德凤辩称，我不同意原告的诉讼的事实和理由。当时我方购买商铺按照三种情形进行处理的，自购、自营的业主才需要向物管公司缴交相关费用，是商铺承租人也要向物管公司缴交管理费，如果只是购买商铺不进行经营或不进行出租的是不需要向物管公司缴交管理费。在2008年12月17日我们与原来的惠润物管公司签订的《商铺物业服务及管理协议书》其中第七条、第九条、第十一条、第二十六条约定我方不需要承担相关的管理费的，现在变更物管公司所依据的合同主张我方承担的物管费及相关费费用理由不充分，我方不同意。当事人围绕诉讼提交了证据，对当事人无异议的证据，包括：原告嘉润物业公司提供的被告胡德凤身份证复印件、《商品房买卖合同》、湛江市嘉润物业服务有限公司营业执照副本、法定代表人证明书，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：原告提供的原、被告与租户三方签订的《商铺物业管理服务协议书》、《租户退场通知书》、《解除合同协议书》，被告胡德凤虽上述证据提出异议，但被告胡德凤未能提供反驳的证据予以否定，对《物业管理服务协议书》的真实性及《租户退场通知书》、《解除合同协议书》的关联性，本院予以认可；原告嘉润物业公司提供的邮政快递回执、《欠费再次催收函》，未能充分证明通过邮政快递已向被告胡德凤妥投《欠费再次催收函》，本院不予认可；原告嘉润物业公司提交的《交款通知书》、《应收租金明细清单》均为单方制作，无法确定真实性，本院不予采信。被告胡德凤提交的2008年12月17日与湛江市惠润物业服务有限公司签订的《商铺物业管理服务协议书》与本案没有关联性，本院不予采纳。根据上述认可和采信的证据以及原、被告的诉、辩意见，本院经审理认定事实如下：位于湛江市××山区人民大道南国贸新天地A区三楼73号商铺（建筑面积34.59㎡）和74号商铺（建筑面积101.24㎡）系被告胡德凤购置的物业。2013年3月17日，物业管理方嘉润物业公司（甲方）、商铺承包方陈剑飞（乙方）与商铺发包方胡德凤（丙方）签订《商铺物业服务及管理协议书》，《商铺物业服务及管理协议书》与本案诉争的相关条款的主要内容为：第一条、乙方自愿承包经营73号商铺。第五条、乙方承包该店铺的承包期为贰年。即2013年3月17日至2015年3月16日止。物业管理费、电梯及中央空调费、水电费及公共能耗费用从业主及甲方交付给该店铺给乙方进场装修之日起计收。第六条、乙方在承包期内，必须按时向甲方缴交以下乙方应缴的费用，具体包括：1、物业管理费：按建筑面积34.59㎡计算，按12元/月·㎡收取，每年的物业管理费单价递增1元。2、电梯及中央空调费、公共能耗费（包括广场、大堂、卫生间、公共通道、电房、消防等公共设施的水电费等）：按商铺建筑面积34.59㎡计算，按每月实际发生数，另加5%的损耗计算缴交。3、自用水电费由以下两部分组成：（1）乙方自用的水电费按水电表的实际用量，另加5%的损耗计算缴交；（2）乙方铺内天花照明用电量的计收，以该铺所处楼层整层铺内天花照明的实际用电抄表读数加5%损耗，按建筑面积进行分摊计收。4、水电费的价格随政府有关部门的调整而相应调整。第九条、如乙方不按时足额缴清物业管理费等费用及保证金给甲方，乙方自愿同意所缴交给甲方的全部款项不予退还，归甲方所有。乙方退出承包，由甲、丙双方另寻新的承包人，该铺位空铺期间的物业管理费、公共能耗费由丙方承担……。2013年10月15日，物业管理方嘉润物业公司（甲方）、商铺承包方吴旭明（乙方）与商铺发包方胡德凤（丙方）签订《商铺物业服务及管理协议书》，《商铺物业服务及管理协议书》与本案诉争的相关条款的主要内容为：第一条、乙方自愿承包经营74号商铺。第五条、乙方承包该店铺的承包期为壹年。即2013年10月15日至2014年10月14日止。物业管理费、电梯及中央空调费、水电费及公共能耗费用从业主及甲方交付给该店铺给乙方进场装修之日起计收。第六条、乙方在承包期内，必须按时向甲方缴交以下乙方应缴的费用，具体包括：1、物业管理费：按建筑面积101.24㎡计算，按12元/月·㎡收取，每年的物业管理费单价递增1元。2、电梯及中央空调费、公共能耗费（包括广场、大堂、卫生间、公共通道、电房、消防等公共设施的水电费等）：按商铺建筑面积101.24㎡计算，按每月实际发生数，另加5%的损耗计算缴交。3、自用水电费由以下两部分组成：（1）乙方自用的水电费按水电表的实际用量，另加5%的损耗计算缴交；（2）乙方铺内天花照明用电量的计收，以该铺所处楼层整层铺内天花照明的实际用电抄表读数加5%损耗，按建筑面积进行分摊计收。4、水电费的价格随政府有关部门的调整而相应调整。第九条、如乙方不按时足额缴清物业管理费等费用及保证金给甲方，乙方自愿同意所缴交给甲方的全部款项不予退还，归甲方所有。乙方退出承包，由甲、丙双方另寻新的承包人，该铺位空铺期间的物业管理费、公共能耗费由丙方承担……。上述协议签订后，被告胡德凤分别将73号、74号商铺交付给案外人陈剑飞、吴旭明经营使用。2015年5月4日和同年5月31日，被告胡德凤分别与案外人陈剑飞、吴旭明终止其双方的租赁合同关系，并向原告嘉润物业公司发出《租户退场通知书》，要求原告嘉润物业公司协助案外人陈剑飞、吴旭明办理退场手续及退还案外人陈剑飞、吴旭明已交的物业保证金。2015年5月5日和同年5月31日起至今73号和74号商铺没有新的租户续租，成为空铺。在涉案商铺空置期间，胡德凤没有要求嘉润物业公司退出服务管理，嘉润物业公司继续提供服务至今。2017年2月10日，嘉润物业公司向本院提起本案诉讼。庭审中，双方对其三方签订的《商铺物业管理服务协议书》合同履行期限是否届满以及第九条约定的“空铺期间”是否为承包期内或承包期满后的空铺期间的理解产生意见分歧。本院认为，本案属物业服务合同纠纷。嘉润物业公司与胡德凤及案外人陈剑飞、吴旭明签订的《物业管理服务协议书》系各方真实意思表示，未违反强制性法律、法规的规定，应确认为合法有效。本案主要的问题是：1、《物业管理服务协议书》的合同履行期限是否届满以及第九条约定的“空铺期间”该如何理解；2、嘉润物业公司仍以《物业管理服务协议书》约定的物业管理费、水电费、公共能耗费的标准主张被告胡德凤支付相关费用是否合理。根据《物业管理服务协议书》第五条的约定，原、被告与案外人陈剑飞、吴旭明分别签订的《物业管理服务协议书》合同履行期限应分别于2015年3月16日和2014年10月14日届满。关于《物业管理服务协议书》第九条约定的“空铺期间”该如何理解的问题。根据字面表述，《物业管理服务协议书》第九条约定的“空铺期间”可理解为承包期间内的空铺期间及承包期满后的空铺期间。从包括本案在内的嘉润物业公司与众多业主产生纠纷的系列案件来看，《物业管理服务协议书》第九条约定是嘉润物业公司与业主及承租人在订立物业管理协议时重复使用而预先拟定，属格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”规定，对《物业管理服务协议书》第九条约定的“空铺期间”的理解存在两种以上解释的，应作出不利于提供各式条款方嘉润物业公司的解释。结合《物业管理服务协议书》第五条约定的承包期间，《物业管理服务协议书》第九条约定的“空铺期间”应理解为承包期限内（分别为2013年3月17日至2015年3月16日止和2013年10月15日至2014年10月14日止）的空铺期间。原告嘉润物业公司主张《物业管理服务协议书》约定的履行期限尚未届满和商铺空置期间没有截止的期限，事实依据不充分，本院不予采纳。关于《物业管理服务协议书》约定的承包经营期限届满后，原告嘉润物业公司仍以《物业管理服务协议书》约定的物业管理费、水电费、公共能耗费的标准主张被告胡德凤支付相关费用是否合理的问题。因《物业管理服务协议书》第九条约定的“空铺期间”应为承包期限内的空铺期间，原告嘉润物业公司依据该协议第六条和第九条的约定主张被告胡德凤支付《物业管理服务协议书》的合同履行期限届满后的物业服务费用，没有事实依据。但该协议期限届满后，原告嘉润物业公司既未与被告胡德凤重新签订合同，被告胡德凤亦未要求原告嘉润物业公司退出服务管理，原告嘉润物业公司仍继续提供服务，以自己的实际行为履行了提供物业服务的义务，被告胡德凤没有明确提出异议并接受该服务，故双方已形成事实物业服务关系。依照《物业管理条例》第七条第五项“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用”的规定，被告胡德凤应向原告嘉润物业公司交纳2015年5月5日和31日后73号和74号商铺的物业服务费用等费用。由于涉案商铺属经营性质的物业，原告嘉润物业公司与被告胡德凤以及案外人陈剑飞、吴旭明签订的《物业管理服务协议书》是在涉案商铺出租产生收益的前提下由三方共同达成的合同，现涉案商铺仍空置，存在尚未出租产生收益的客观因素，若依照《物业管理服务协议书》约定的物业管理费、水电费、公共能耗费的标准给付相关费用，长此下去对被告胡德凤相对不合理。因本市物价管理部门对经营性质的商铺物业管理收费没有明确的指导性价格标准，从有利于双方的经济效益和公平原则考量，嘉润物业公司请求胡德凤支付2015年5月4日及同年5月31日后商铺空铺期间的物业服务费用，可参照双方《物业管理服务协议书》第六条约定物业服务费用标准，酌情减少60%由胡德凤分别自2015年5月5日和同年6月1日起至其双方实际物业服务合同关系终止之日止，每月分别向嘉润物业公司支付73号和74号商铺的物业服务费166.03元（34.59㎡×12元/月×40%）和485.95元（101.24㎡×12元×40%）。关于公共能耗分摊费的问题。嘉润物业公司无法提供证据证明商场电梯及中央空调费、公共能耗费的具体数额，无法按照涉案商铺建筑面积计算胡德凤应支付的公共能耗分摊费用。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，嘉润物业公司应承担不利的后果。故对于原告嘉润物业公司请求被告胡德凤支付公共能耗费共28880元的主张，本院不予支持。因原告嘉润物业公司无法明确其诉讼请求主张的“后续产生的物管相关费用”，对其该项请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，以及《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，判决如下：一、被告胡德凤于本判决发生法律效力之日起十日内向原告湛江市嘉润物业服务有限公司支付拖欠物业管理费（其中73号商铺按每月166.03元计算，自2015年5月5日起计算至其双方实际物业服务合同关系终止之日止；74号商铺按每月485.95元计算，自2015年6月1日起计算至其双方实际物业服务合同关系终止之日止）。如果被告胡德凤未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告湛江市嘉润物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件本诉受理费1425元，由原告湛江市嘉润物业服务有限公司负担712.5元，被告胡德凤负担712.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式六份，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  黄 毅审 判 员  黄细曼人民陪审员  黄小丽二〇一七年六月××日书 记 员  陈奎逢附相关法律条文及司法解释：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《物业管理条例》第七条第（五）项业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。