广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0605民初2527号原告：张龙，男，1987年1月10日出生，汉族，住广东省德庆县。委托诉讼代理人：余咏怡，广东国慧律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢林胜，广东国慧律师事务所律师。被告：张敏祥，男，1985年9月12日出生，汉族，住广东省韶关市曲江区。被告：潘秀花，女，1990年9月2日出生，汉族，住广东省韶关市曲江区。两被告共同委托诉讼代理人：黄莹屏，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：雷静文，北京市盈科（佛山）律师事务所实习律师。原告张龙与被告张敏祥、潘秀花房屋买卖合同纠纷一案,本院于2017年2月27日立案后，依法适用简易程序，于2017年4月10日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人余咏怡、谢林胜到庭，被告委托诉讼代理人黄莹屏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原被告于2016年9月5日签订的《房地产买卖合同》；2.两被告退还原告定金20000元；3.两被告赔偿原告因2016年9月5日签订的《房地产买卖合同》项下房产无法交易而导致的损失合计374509.99元（包括但不限于中介损失费15800元、购房差价损失358709.99元）；4.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：被告张敏祥与被告潘秀花是夫妻关系。原告于2016年9月5日与两被告达成《房地产买卖合同》，约定被告张敏祥将其名下的佛山市南海区罗村大道中2号1区长信银湾花园XX栋1XX2房出售给原告，该房产面积为82.1平方米，成交总价620000元。合同签订当日，原告支付了被告潘秀花定金20000元。合同签订后，罗村地区的房价普通大幅上涨。经原告及佛山市粤房房地产中介有限公司（以下简称粤房公司）多番催促，两被告均拒绝继续履行合同。后被告张敏祥更以《房地产买卖合同》非其本人所签为由主张合同无效。事实上，被告张敏祥确认放盘出售涉案房产是经过其�意的；而被告潘秀花称张敏祥长期出差在外，因此便交由其全权处理案涉房产的买卖事宜。另因居住需要，原告于2016年12月另行购买房产，该房产单价为11920.95元/平方米。被告张敏祥辩称，一、原告与被告潘秀花在2016年9月5日签订的《房地产买卖合同》是无效合同，对张敏祥不发生法律效力。涉讼房产是张敏祥个人在2014年11月12日向开发商购买的商品房，购房款项是张敏祥个人支付的，张敏祥是房屋的唯一所有权人，所有未经张敏祥同意的处置行为皆为无权处分行为。虽张敏祥在2015年11月3日与潘秀花结婚，但张敏祥婚前的个人财产并不因结婚变成夫妻共同财产，也不会因结婚潘秀花就当然的取得该房屋的所有权或处分权。张敏祥从未授权潘秀花与原告签订房屋买卖合同。张敏祥因工作原因，经常出差国外，2016年8月23日因工作原因出国，到2016年9月29日才�国，而潘秀花与原告就是在张敏祥出国期间签订房屋买卖合同，事前张敏祥不知晓潘秀花与原告的签约行为。原告及中介公司在签合同前已知道涉讼房屋是张敏祥的个人财产，且张敏祥未授权潘秀花签约，原告及中介仍然要求潘秀花签订合同，其自身也存在很大过错。潘秀花在中介及原告要求下签署的《保证函》是其个人行为，对张敏祥不发生效力。在知晓潘秀花的行为后，张敏祥立即表示不同意，要求潘秀花与原告及中介取消合同。潘秀花在2016年9月中向原告及中介表明了张敏祥的意见，张敏祥回国后也立即联系了原告及中介，对潘秀花的行为不予追认。二、张敏祥与原告之间不存在房屋买卖合同关系，原告要求张敏祥退还定金及赔偿损失没有依据，应予驳回。被告潘秀花辩称，一、同意张敏祥的答辩意见。二、《房地产买卖合同》无效，合同约定的�约条款同样无效，不再适用。三、因合同无效，潘秀花同意退回定金。合同签订后，张敏祥立即表示不追认该合同，潘秀花也立即将该情况告诉了中介公司，中介的工作开展尚未完成，中介费不应全额收取，原告应找中介公司退费。潘秀花在2016年9月中旬已告知张敏祥不同意签约卖房，原告能预见合同无效，自身应采取措施防止损失扩大，且原告主张的损失也没有证据证实。四、购房合同无效，有关赔偿事项应按《保证函》的约定进行，潘秀花同意按“退还所有已收款项并按照定金数额赔偿承购人”的方式处理。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.原告出示的中介代理费支付承诺书、收款收据，被告�有异议未能举证推翻，证据可相互印证，本院予以确认；2.原告出示的他人的房地产买卖合同，没有原件核对，其证据效力本院不予确认；3.原告出示的收入确认书等资料，案件不涉及其后的付款按揭履行情况，其证据效力本院不予审查。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：涉讼房屋位于佛山市南海区罗村大道中2号1区长信银湾花园XX栋1XX2房，登记买受人为被告张敏祥（合同签订日期为2014年11月12日），已办理预抵押登记。房屋建筑面积82.1平方米，套内建筑面积67.03平方米。2015年11月3日，被告张敏祥、潘秀花登记结婚。2016年9月5日，张敏祥（卖方，潘秀花代理签名）、原告（买方）、粤房公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》，约定买卖涉讼房屋；成交价620000元；定金20000元买方在签署本合同当天支付给卖方；违约方逾期超过十天仍未履行的，守约方有权选择以下任意一方式履行①解除合同，违约方须承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或按总成交价的10%支付违约金，且违约方须承担守约方应向经纪方支付的买卖代理费；买卖任何一方违反合同约定导致物业无法完成的，违约方应按物业成交价3%向经纪方支付买卖双方咨询及买卖代理费，守约方已支付的咨询及买卖代理费由守约方直接向违约方追讨，经纪方不另收退；等等。同日，潘秀花代理张敏祥出具收据，确认收取原告定金20000元。同日，潘秀花出具《保证函》，潘秀花为涉讼房屋业主的太太，保证受到该物业权人的授权委托，将物业出售给承购方张龙，以及有权收取承购方交来的款项20000元。如发现潘秀花有无权代理、超越代理权、滥用代理权行为的，或并未如实将上述款�转交业主的，即时退还所有已收款项并按照定金数额赔偿承购方，同时还应向经纪方赔付买卖双方代理费总和之损失。潘秀花向经纪方提供资料原件有：“业主身份证[√]、业主房地产证[×]、业主出具的委托书[×]，购房合同[√]”。2016年9月5日，原告与粤房公司签订《中介代理费支付承诺书》，原告向粤房公司支付买卖代理费15800元，该代理费将于2016年9月5日前付清。同日，粤房公司出具收据，确认收取原告服务费15800元。2016年9月21日，潘秀花告知原告张敏祥不同意本次买卖，要求调高价格8万元。2016年12月7日，张龙、叶X芳与佛山市南海XX地产发展有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，买卖位于广东省佛山市南海区罗村街道XX路1号XX花园26座1XX3房；房屋建筑面积135.08平方米，套内建筑面积110.31平方米；按套内建筑面积计算，单价为每平方米11920.95元，总价1315000元。本院认为，虽张敏祥与潘秀花为夫妻关系，但并无证据反映潘秀花经张敏祥授权，或持有授权文件与原告签订《房地产买卖合同》，事后亦未能得到张敏祥的追认，《房地产买卖合同》对张敏祥不具有约束力，合同相对方为潘秀花，相应的合同责任由潘秀花承担。潘秀花签订合同时无相应的处分权并非合同无效的理由，被告辩称合同无效的主张本院不予采纳。《房地产买卖合同》包含原告与潘秀花围绕涉讼房屋的买卖合同关系，也包含买卖双方与经纪方的居间合同关系，为混合合同，本案仅对房屋买卖合同关系进行审查处理，原告请求解除房屋买卖合同关系、退还定金20000元的主张本院予以支持。原告另行购买的房屋为一手商品房，与涉讼房屋楼龄、位置、面积均无直接可比性，原告以此主张购房差价损失依�不足。综合考虑已付款与总房款比例、合同签订至发生争议期间、合同与保证函的约定，本院适用定金罚则及承担中介费用支出确定潘秀花应向原告赔付合共35800元，原告请求超出部分本院不予支持。虽张敏祥并非买卖合同相对方，但本案债务发生于张敏祥与潘秀花夫妻关系存续期间，张敏祥应共同承担责任。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条的规定，判决如下：一、解除原告张龙与被告潘秀花就位于佛山市南海区罗村大道中2号1区长信银湾花园24栋1802房的房屋买卖合同关系；二、被告�秀花、张敏祥应于本判决发生法律效力之日起十日内返还20000元予原告张龙；三、被告潘秀花、张敏祥应于本判决发生法律效力之日起十日内赔付35800元予原告张龙；四、驳回原告张龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取3608.82元（原告已预交），由原告负担3011.32元，由两被告负担597.5元。原告多预交的诉讼费597.5元，在本判决生效后经原告书面申请，本院予以退还。被告负担的部分，应予本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。（此页无正文）审判员  招伟妍二〇一七年四月十九日书记员  张晓航