河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀10民终1282号
上诉人（原审被告）：高艳平，女，1987年2月24日出生，汉族，住河北省廊坊市香河县。
委托诉讼代理人：黄树海，河北正昊律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李娜，女，1990年9月3日出生，汉族，住河北省廊坊市香河县新华区。
委托诉讼代理人：李雪忠，香河县县城新华法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：佟国利，男，1988年1月8日出生，汉族，住河北省廊坊市香河县新华区。系李娜之夫。
上诉人高艳平因与被上诉人李娜房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省香河县人民法院（2017）冀1024民初3321号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月25日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。上诉人高艳平及其委托诉讼代理人黄树海、被上诉人李娜及其委托诉讼代理人李雪忠、佟国利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
高艳平上诉请求：1、请求二审法院撤销河北省香河县人民法院(2017)冀1024民初3321号民事判决书第一项，查清事实后改判上诉人依法免责，不需赔偿被上诉人违约金32.3万元或发回重审；2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决事实不清、证据不足，上诉人并无违法行为。1、原审证人陈某与双方当事人存在直接利害关系，向法庭提供虚假不实的证词。2、更换银行主贷人不是上诉人的个人原因，而是政府限贷政策造成的，并且是中介公司提出的。3、借名贷款未成不是上诉人反悔，而是主贷人不愿出借购房资格所致，上诉人也无力控制。二、原审判决适用违约金条款属适用法律错误，上诉人因国家政策解除合同应依法免责。1、上诉人与被上诉人2017年3月17日签订的《房屋买卖合同》和《补充协议》，因国家政策调整出台新的限购限贷政策无法继续履行，应当依法解除，双方互不承担违约责任。2、双方在中介公司主导下达成的借名贷款约定，明显与国家限购限贷政策相违背，属恶意串通损害国家和银行的利益，应当依法无效，并应由主管部门对中介公司的违规操作行为进行处罚。三、一审判决不应适用违约责任，应认定为确认合同无效后的损失赔偿问题。双方签订的合同因国家政策调整不能履行，2017年3月21日国家的相关政策出台后，合同应当解除。如果当时双方依法解除合同，被上诉人的损失是可以避免的。造成现在的局面是因为双方听信中介公司的唆使，通过违法违规手段骗取银行贷款。
李娜辩称，原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应当予以维持。1、原审证人陈某是签订本案房屋买卖合同及补充协议的居间方，香河中跃房地产经纪有限公司的法定代表人，参与了合同签订、银行面签及双方协商结果的整个过程，其证言客观反映了案件的真实情况。2、香河县人民法院（2017）冀1024民初2870号生效民事判决中查明的事实是“房屋买卖合同及补充协议签订后，上诉人于2017年4月13日向被上诉人支付购房定金及房款共计48.5万元，剩余购房款因上诉人未能到银行办理按揭贷款，被上诉人未能收到。”造成上诉人与被上诉人所签订合同及补充协议无法履行的原因是，上诉人未能及时办理银行按揭贷款。3、更换主贷人实际上是房屋买卖合同变更了买受人，而且原买受人和出卖方均同意，且在银行办理贷款时有房屋抵押，如果通过银行审查后不属于骗取银行贷款的问题，就不存在合同无效的问题。
李娜向一审法院起诉请求：1、解除双方签署的《房屋买卖合同》及《补充协议》；2、被告依约支付原告定金人民币50000元；3、被告依约向原告支付违约金人民币323000元；4、被告赔偿原告经济损失人民币200000元；5、被告承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2017年3月17日，原告李娜（出卖人、甲方）与被告高艳平（买受人、乙方）签订《房屋买卖合同》及《补充协议》各一份。房屋买卖合同及补充协议约定原告李娜自愿将登记在自己名下的坐落于香河县不动产权第0011941号）出售给原告；该楼房面积78.61平米，总价款为1615000元；付款方式为分期付款，首付款为32.5万元，剩余尾款为1290000元；出卖人收齐全部房款时交付房屋；签订补充协议当日被告交给原告定金50000元，该笔款项在产权过户时自动转为房款的一部分；若原告李娜违约，原告李娜按成交价的20%返还给被告高艳平，若被告违约，被告须按成交价的20%返还给原告等等。《房屋买卖合同》及《补充协议》签订后，被告于2017年4月13日向原告李娜支付购房定金及房款共计485000元。剩余购房款因被告高艳平未能到银行办理按揭贷款，原告李娜未能收到。
一审法院认为：原、被告之间签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告主张解除双方签署的《房屋买卖合同》及《补充协议》，被告依约支付原告定金50000元、违约金人民币323000元，赔偿经济损失200000元。被告辩称，不是因为被告违约造成合同不能履行，是因为政策调整，首付比例提高造成合同不能履行。经审查，原、被告双方签订合同后，被告高艳平要求更换第三人名义办理购房及按揭贷款手续，原告表示同意，但2017年4月13日在银行办理面签后，被告高艳平未能积极配合原告办理剩余其他业务。被告主张自己无能力给付提高部分的首付款，原告对此不予认可，因被告未能提交相应证据证实自己的主张，本院对被告的该抗辩意见不予采信。被告在签订合同给付原告首付款485000元后，未能及时办理银行按揭贷款已构成违约，应当承担违约责任。原告李娜与被告高艳平现均同意解除《房屋买卖合同》及《补充协议》（另案中已经判决解除合同），本院予以确认。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”；《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”。原、被告双方在合同中明确约定若一方违约，由违约方向另一方支付合同成交价的20%作为违约金。考虑到本地房屋价格下降给原告造成的实际损失情况，对原告主张被告支付违约金323000元（成交价1615000元×20%)的诉讼请求本院予以支持，对原告主张定金50000元和经济损失200000元的诉讼请求不予支持。关于被告高艳平交纳的居间服务费25010元，根据《存量房屋买卖居间服务合同》第四条第2项约定“因甲乙双方中任何一方违约或不积极履行其合同义务，导致丙方无法全部和部分履行居间服务义务的，丙方不承担责任，丙方已收取的服务费无需退还，由违约方赔偿守约方”，故被告高艳平作为违约方该居间服务费25010元损失应由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告高艳平于本判决生效后十日内赔偿原告李娜违约金323000元；二、驳回原告李娜的其他诉讼请求。
本院二审期间，上诉人高艳平提交：证据一、民事起诉状及香河县人民法院（2017）冀1024民初2870号民事判决书。证明陈某与本案存在直接利害关系，证言具有明显的倾向性，是不真实的。证据二、高艳平与陈某的微信对话记录9页。证明陈某向法庭提供的证言有所隐瞒和故意歪曲。证据三、高艳平银行转账明细和手机每月还利息的记录11页。证明高艳平为履行合同借款20万元凑首付，至今在还欠款的利息。证据四、廊坊市人民政府2017年3月21日下发的（2017）27号文件一份。证明双方房屋买卖合同签订后，因廊坊市政府出台限购、限贷政策，造成高艳平无法继续履行合同。被上诉人李娜质证认为，对证据一的真实性没有异议，对证明目的有异议，证人陈某是上诉人与被上诉人签订合同、银行面签及协商过程中的联系人，其证言是客观的。通过香河县人民法院（2017）冀1024民初2870号民事判决，一审法院认定是由于上诉人不能及时到银行办理按揭贷款致使上诉人与被上诉人所签订的合同无法履行。通过这个判决在一审中没有支持上诉人要求返还中介费的主张及案件受理费由上诉人高艳平负担，这些事实能够证明不能履行合同是属于上诉人的原因。对证据二的真实性没有异议，在微信记录中没有反映出上诉人的举证目的，恰恰证明是上诉人违反合同约定。对证据三的真实性没有异议，但是不能证明是上诉人为履行与被上诉人的合同而所借的款项。对证据四的真实性没有异议，但是按照《中华人民共和国民法总则》第10条的规定，国家政策不是法院处理民事案件的原则。上诉人申请证人周某、刘某出庭作证，周某证实其曾和高艳平去中介商谈过争议房产的事情，当时说首付20%，首付提高后，中介公司的员工让高艳平以他人名义办理贷款。高艳平向其丈夫姚亚柱借款20万元。证人刘某证实高艳平找其借名办理贷款，到银行办理完贷款手续后，其发现对自己买房有影响，遂不再同意借名贷款。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对于证据一、二的真实性予以确认，陈某是上诉人与被上诉人签订合同、银行面签及协商过程中的联系人，现无法证明陈某的证言具有倾向性，上述证据不能达到上诉人的证明目的。对于证据三的真实性予以确认，但是不能证明是上诉人为履行与被上诉人的合同而借款，达不到上诉人的证明目的。对于证据四的真实性予以确认，能够证实双方签订房屋买卖合同后，廊坊市人民政府出台限购、限贷政策，造成高艳平无法继续履行合同，本院予以采信。对于证人周某、刘某的证言能够证实限购限贷政策实施后，上诉人高艳平找刘某借名贷款，刘某到银行面签后不再同意借名贷款的经过，本院予以采信。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实基本一致。
本院认为，上诉人高艳平与被上诉人李娜于2017年3月16日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，是当事人真实意思的表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。合同中约定高艳平支付首付款为32.5万元，但2017年3月21日，河北省廊坊市人民政府发布《关于进一步加强房地产市场调控的意见的通知》，规定购房首付款比例提高，上诉人高艳平应提高首付款比例。2017年4月13日，高艳平向李娜支付购房定金及房款共计48.5万元，但此款数额仍未达到规定的首付款比例。为解决首付款比例问题，中介公司告知高艳平可以用他人名义贷款，高艳平遂找到刘某，以刘某名义到银行办理了贷款面签手续，后刘某不再同意以其名义贷款，上诉人高艳平无法正常贷款购房。上诉人找刘某以其名义贷款的行为，应属于为积极履行合同而进行，不能认定为其怠于履行合同，也不能认为房屋买卖合同变更了买受人，从李娜起诉内容看，其亦不认可与高艳平签订的房屋买卖合同已经变更了买受人。本案属于上诉人高艳平与被上诉人李娜间的买卖合同纠纷，而双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》已在另案的生效判决中解除，本案不再处理。现上诉人无力按照限购限贷政策规定向被上诉人支付首付款，导致双方签订的合同无法继续履行。合同无法履行属于不可归责于当事人双方的事由，合同解除后双方免责。一审法院认定高艳平在签订合同给付李娜首付款485000元后，未能及时办理银行按揭贷款构成违约，本院认为不妥，应予纠正。
综上所述，高艳平的上诉请求成立。本院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销河北省香河县人民法院（2017）冀1024民初3321号民事判决；
二、驳回李娜的诉讼请求。
一审案件受理费减半收取4815元，由李娜负担2101、高艳平负担2714元。二审案件受理费6145元，由李娜负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨 帆
审判员 汪铁刚
审判员 丁德松
二〇一八年四月十七日
书记员 周 雪