辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民二终字第01914号
上诉人（原审原告）：周晓艳。
委托代理人：高漪，辽宁海文律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王怀林。
委托代理人：舒杰，王怀林妻子。
委托代理人：姜万鹏，辽宁和轩律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：大连同泰房地产营销策划有限公司，住所地大连市西岗区黄河街82号2单元16层1号。
法定代表人：薛清华，总经理。
委托代理人：李志伟、程桂芳，职员。
原审原告周晓艳与原审被告王怀林、大连同泰房地产营销策划有限公司（以下简称同泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，大连市中山区人民法院于2015年10月13日作出（2015）中民初字第2300号民事判决，周晓艳不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年1月26日公开开庭审理了本案。上诉人周晓艳及其委托代理人高漪，被上诉人王怀林的委托代理人姜万鹏，被上诉人同泰公司的委托代理人程桂芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周晓艳一审诉称：2014年8月26日，原告与二被告签订《房地产买卖合同》，约定被告王怀林将其所有位于大连市中山区房产出售给原告。该房产建筑面积73.81平方米，房产证标明现用途为住宅用，总价款61万元，付款方式为首付15万元、商业贷款44万元、支付定金2万元成交过户后列作购房预交款。签约当日，原告交付定金、中介费各1万元；当月29日，原告再次交付定金1万元、中介费2200元。同年9月5日，被告未经原告同意，擅自将所售房产变更为非住宅，当月17日，原、被告三方签订《合同变更协议》被告同泰公司收取原告贷款代办费6000元并在建行开设账户办理贷款，然未果。11月5日，原告被迫与二被告再次签订《合同变更协议》，约定原告以1500元／月承租案涉房屋，三方选择在华夏银行进行贷款，贷款额度由44万降至40万元。原告当日再次向被告同泰公司支付贷款代办费2550元，并于当月11日在华夏银行作资金监管17万元。此后原告为入住该房屋支付装修费6920元。时至今日被告同泰公司承诺贷款事宜再次落空，致使房屋买卖合同无法继续履行。因被告私自把房屋产权用途由住宅改为非住宅，给原告申请房屋贷款带来困难并需额外支出高价税款和水电费；二被告恶意串通更改房证已涉嫌欺诈，侵害了原告合法权益，故请求法院判令1.解除《房地产买卖合同》；2、被告王怀林返还定金2万元，负担房屋维修费6920元；3.被告同泰公司返还中介费12200元及办理贷款手续费8550元，并赔偿原告2014年11月6日至今每月1500元房租；4.二被告解除在华夏银行三方共管户人民币17万元并返还给原告。
被告王怀林一审辩称，不同意原告诉讼请求。一、原告于协议中已了解房屋用途并同意购房，原证登记用途即非住宅，房证是按房屋登记中心要求予以变更，新旧两证一致，本次更换并未与旧证发生冲突，更不存在原告所称自行更换房屋用途的事实，并且被告王怀林已将原产权证交与被告同泰公司；二、被告王怀林依诚信原则履行合同并将房屋交付原告，其自行装修应举证证明装修费用，且双方应继续履行合同。原告诉请无事实及法律依据，应予以驳回。
被告同泰公司一审辩称，原告陈述事实与实际不符。一、原告与二被告系平等自愿签订合同，不存在欺诈行为；二、该房屋的用途，房地产登记主管部门及房地产权证上设计用途登记均为非住宅；三、依据合同约定，原告应自行办理贷款，被告同泰公司是在原告要求下帮助协调办理贷款，而非委托办理，就帮助原告协调银行办理贷款产生的费用被告同泰公司应予收取，若未发生贷款费用，被告同泰公司同意返还；四、由于三方签订的合同合法有效，被告王怀林已按合同约定履行义务，故被告同泰公司收取的中介费应不予以返还；五、原告要求被告王怀林赔偿2014年11月6日至今1500元／月的房租无法律依据。过户手续办理期间，原告已实际入住案涉房屋，其应交付租金，未造成损失；六、根据合同约定，贷款以最终审核为准，首付房款多退少补，原告不能以拟贷款额度未审核通过为由主张合同无法履行继而要求解除合同。
一审法院经审理查明：2014年8月26日，被告王怀林（甲方）、同泰公司（居间方）与原告周晓艳（乙方）签订《房地产买卖合同》，约定一、双方通过居间方购入及出售位于大连市中山区产权房，建筑面积约73.81平方米，乙方对该房屋状况已充分了解并自意购房；二、房屋售价为人民币61万元，合同签订之日起10日内备齐首付房款人民币15万元，乙方先行交付定金人民币2万元，可冲抵相应房款；乙方承担房屋过户税款并自行办理贷款事宜（贷款额为人民币44万元），贷款银行由居间方指定，具体贷款额度、利率以银行最终审核为准；三、卖家须在买房银行放款三日之内负责将房屋以签约现状交付给买方使用；四、乙方同意按签约现状购买房屋，签约后不得以房屋状况为由拒绝交易。
房屋状况一栏记载的设计用途为“非住宅”，附记记载现用途为“住宅”。
签约当日，原告交付定金、中介费1万元；当月29日，原告再次交付定金1万元、中介费2200元。
同年9月5日，案涉房屋依照《不动产登记条例》更换为新不动产登记证明，附记栏变更为“更正附记（原登记日期：2005年9月27日）”
同年9月17日，原告同二被告签订《合同变更协议》（以下简称“《协议一》”），就《房地产买卖合同》进行变更：案涉房屋价款由人民币61万元降至60.5万元，乙方知晓案涉房屋性质变更为非住宅并承担过户税款。同日，原告向被告同泰公司支付贷款手续费人民币1000元。11月5日，三方再次签订《合同变更协议》（以下简称“《协议二》”），约定一、乙方贷款额度由人民币44万元降至40万元，乙方在贷款审批批复及交税过户前向甲方支付人民币4万元；二、甲方于2014年11月8日前腾空房屋由乙方承租，租金人民币1500元／月，首月租金于甲方交付钥匙时支付，若该交易完成，实际产生的租赁费用可冲抵房屋价款、剩余价款一次性付清，交易未完成期间，双方按租赁合同履行义务。当日，原告再次向被告同泰公司支付贷款手续费人民币7550元。11月11日，原告与被告王怀林、案外人华夏银行五一支行签订《二手房屋交易资金托管协议》，将人民币17万元存入该行进行资金监管。
2015年1月5日，被告同泰公司员工夏晨（音译）向原告出具收条，证明原告已支付贷款办理手续费人民币8550元，如办理未果即如数返还。
原告已实际履行该租赁协议并实际入住案涉房屋。
一审法院认为，案件争议之焦点在于：二被告是否采用欺诈手段与原告签订房屋买卖合同。首先，根据原、被告三方签订的《房屋买卖合同》第一条约定：“买房（本案原告）对该房屋状况已充分了解并自意购买”，虽然后面附记栏记载现用途“住宅”，但房产证明的附记效力不能对抗主页记载的事项，故可推定原告自始知悉案涉房屋产权证明主页记载的设计用途为“非住宅”；在各方当事人签订的《协议一》第二条亦注明：“乙方知晓房屋性质变更为非住宅”，可推知原告事后认可被告将案涉房屋产权性质由“住宅”变更至“非住宅”，上述条款系原、被告真实意思表示，不存在原告所述欺诈事项，故两份合同均合法有效；其次，对于原告请求解除《房屋买卖合同》的诉请，因该协议并未约定解除合同的条件，且不存在《合同法》第九十四条规定的法定解除事项，故各方当事人应积极履行合同义务，促成合同目的实现。故原告该诉请，不予支持。
对于原告主张被告王怀林返还定金2万元并负担房屋维修费6920元的请求，因该合同应继续履行，故原告要求返还定金之诉请于法无据；原告未经被告王怀林同意自行装修案涉房屋，应自担装修费用，故该诉请不予支持。对于原告提出请求被告同泰公司返还中介费12200元及贷款办理手续费8550元，因被告同泰公司作为居间方已促成原告与被告王怀林房屋买卖合同的成立，履行完毕其项下义务，根据《合同法》第四百二十六条有权收取居间费用，故原告要求被告同泰公司返还中介费12200元之诉请，不予支持；被告同泰公司表示同意返还贷款办理手续费，此系被告对其诉讼权利之处分，并不违反法律规定，予以照准。对于原告请求赔偿原告2014年11月6日至今每月1500元房租之诉请，因原告已按《协议二》实际入住案涉房屋并交付租金，与被告王怀林形成有效租赁关系，原告请求返还租赁费用无合同依据，故该诉请不予支持。对于原告请求二被告解除并返还三方监管人民币17万元之诉请，为保障案涉合同有效履行，原、被告三方应继续按《二手房屋交易资金托管协议》约定，由案外人华夏银行五一支行继续托管交易资金人民币17万元至合同履行完毕，故该诉请不予支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第四百二十六条，判决如下：一、被告大连同泰房地产营销策划有限公司于本判决发生效力之日起10日内返还原告周晓艳办理贷款手续费人民币8550元。若逾期给付依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间债务利息。二、驳回原告其他诉讼请求。诉讼费10250元，原告周晓艳负担10114.2元，被告大连同泰房地产营销策划有限公司负担135.8元。
周晓艳上诉请求是，1、撤销（2015）中民初字第2300号民事判决；2、解除周晓艳与王怀林、同泰公司签订的《房地产买卖合同》；3、判令王怀林双倍返还定金4万元，赔偿房屋修缮费6920元，并赔偿周晓艳2014年11月6日至今的租房费每月1500元；4、判令同泰公司返还中介费12，200元及贷款手续费8550元；5、判令王怀林、同泰公司协助周晓艳解除并返还周晓艳存入华夏银行的三方共管的人民币17万元。一、二审诉讼费由王怀林、同泰公司承担。其上诉理由是，一审法院判决认定事实和适用法律均有错误。1、履行《房地产买卖合同》中，王怀林、同泰公司已构成违约。2014年8月26日，三方签订《房地产买卖合同》。合同约定，王怀林将位于大连市中山区虎滩路37号1-4-1的现用途为住宅的居民楼四楼的房屋，出卖给周晓艳。周晓艳正是为了购买住宅居住。该合同第1条规定：“卖方在签署本合同当日需将房屋产权证及相关权属原件放于居间方处”，“买方对该房屋状况已充分了解并自愿购买”。签署合同当日王怀林交存到同泰公司的产权证原件中，记载该房设计用途为非住宅，附记中注明“现用途：住宅”。这是因为该房是改建为居民楼的，整个楼房现住户均为居民，房屋现用途均为住宅。该合同第4条还规定：“卖方须在买方银行放款三日之内负责将房屋以签约现状交付给买方使用。”但是，2014年9月5日，王怀林以“更正房地产登记薄记载的事项错误”为由，申请撤销产权证附记中的“现用途：住宅”。这就从根本上改变了该房的性质：由现用途住宅，改变为设计用途时的非住宅。已经不符合合同签署时周晓艳了解的房屋状况，不符合周晓艳签订购房合同的购房目的。王怀林已经不能将房屋按“签约现状”交付给周晓艳。王怀林的行为已经构成根本性违约。
同泰公司也应该承担违约责任。因为按合同要求，王怀林签订合同当日将产权证原件交与同泰公司，如果没有同泰公司的同意，王怀林拿不出产权证原件，不能到产权登记部门更改产权证。另外，在王怀林变更房屋用途后，2014年9月17日王怀林、同泰公司炮制了一个字迹模糊的《合同变更协议》，即一审法院判决所称《协议一》，把变更房屋用途这样一个关乎合同成立的根本性问题隐匿其间，让周晓艳签字。因此，周晓艳对王怀林、同泰公司的违约行为，提起诉讼。但一审法院判决没有查明王怀林、同泰公司这些根本性的违约事实。2、王怀林、同泰公司违约致使合同目的不能实现，已具备法定解除合同条件，应该判决解除《房地产买卖合同》。一审法院判决认为本案“不存在《合同法》第九十四条规定的法定解除事项”。这是适用法律错误。周晓艳购买的是个人居住的住宅，签订《房地产买卖合同》的标的物即房屋的现状，现用途也是住宅。王怀林在签订合同后将房屋用途改变为非住宅，已经不能实现上诉人购房的住宅用途。因为非住宅的水电费等各种税费，都比住宅收费高，不适宜做住宅使用。同时，非住宅银行贷款额度低，周晓艳不能按原计划付清房款。因此，王怀林、同泰公司的违约行为，致使周晓艳的合同目的不能实现，法定解除合同的事项已经成立，当然应该判决解除合同。3、王怀林、同泰公司存在双重欺诈行为。一审法院判决认为：“在各方当事人签订的《协议一》第二条亦注明：‘乙方知晓房屋性质变更为非住宅’，可推知原告事后认可将房屋产权性质由‘住宅’变更至‘非住宅’，上述条款系原、被告真实意思表示，不存在原告所述欺诈事项”。一审法院判决这一认定是错误的。在2014年9月5日王怀林在产权登记机关把案涉房屋由“住宅”变更为“非住宅”后，王怀林、同泰公司炮制的一个字迹模糊的东西，用来欺骗周晓艳。《合同法》第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”这是说当事人协商一致，才能变更合同。但王怀林没有和周晓艳协商，就变更了住宅性质。这是根本性的违约行为。一审法院判决事后推知认可，周晓艳在一审法院提起诉讼，就是不认可的明证。王怀林、同泰公司不仅存在欺诈行为，而且存在双重欺诈行为。王怀林在与周晓艳《房地产买卖合同》签订后，背着周晓艳变更房屋性质，丧失诚信原则，欺骗合同的相对当事人即周晓艳；同时，王怀林在产权登记机关变更房屋性质时，也欺骗了产权登记机关。王怀林在产权登记机关申请变更房屋性质的理由，是“更正房地产登记薄记载的事项错误”。这个住宅的整栋楼房住户的产权证都是这种情况：设计用途：非住宅，现用途：住宅。这不是登记薄登记的错误，而是历史形成的。王怀林欺骗了产权登记机关，改变了房屋用途。致使周晓艳的合同目的不能实现。4、王怀林、同泰公司应当承担违约责任，赔偿周晓艳经济损失。签订合同时，周晓艳已交付定金2万元。王怀林不按合同约定履行义务，应双倍返还定金4万元。因王怀林的违约行为致使周晓艳的合同目的不能实现，周晓艳不得不租房居住，王怀林应自2014年11月6日至今，按每月1500元赔偿周晓艳的租房损失。同时，周晓艳已支出6920元对案涉房屋进行维修，王怀林应赔偿周晓艳经济损失6920元。同泰公司因存在违约行为，应返还中介费12200元和办理贷款手续费8550元。为了购房，2014年11月11日周晓艳存入华夏银行17万元，由周晓艳、王怀林、同泰公司三方监管。应该判令王怀林、同泰公司配合周晓艳解除该资金的监管并返还周晓艳。
王怀林二审答辩不同意周晓艳的上诉请求，请求维持一审法院判决。
同泰公司二审答辩不同意周晓艳的上诉请求，请求维持一审法院判决。
本院经审理查明：一审法院判决认定事实属实。
本院认为，一审法院根据当事人诉辩主张将案件争议焦点归结为二被告是否采用欺诈手段与原告签订房屋买卖合同是正确的，二审期间，周晓艳的诉讼理由发生变更，因此本案的争议焦点除一审法院所确定之外，还包括王怀林、同泰公司在本次房屋交易中是否存在根本违约的事实。周晓艳与王怀林的房屋买卖行为，在同泰公司参与下，三方前后签订过三份协议，需要指出的是，从现有证据以及三份协议的前后关联看，周晓艳与王怀林在房屋买卖过程中就相关问题多次进行协商确认，双方买卖关系成立并合法有效。合法有效的房屋买卖合同对双方均有拘束力，非因协议约定或法定事由，不得擅自解除。
关于周晓艳一、二审均一再强调案涉房屋设计用途为非住宅，附记注明为住宅，王怀林将附记更正一节，关键点在于王怀林与周晓艳及同泰公司签订协议确认房屋性质为非住宅，周晓艳没有任何证据佐证自己被欺诈，而且在此后双方仍就房屋买卖问题进行协商，并且周晓艳入住该房屋后至诉讼过程中也不能明确非住宅与住宅在使用上的根本不同，甚至不能说明水电费用的差异。即使存在王怀林单方更正房屋附记的情况，但事后王怀林，周晓艳、同泰公司也签订协议对此予以确认，说明本案不存在王怀林欺诈周晓艳的事实，也不存在王怀林、同泰公司违约或根本违约的事实，周晓艳以此为由要求解除合同，缺乏事实依据，又没有法律根据，一审法院驳回其解除合同的诉请及与解除合同相关的诉讼请求，包括王怀林双倍返还定金4万元，赔偿房屋修缮费6920元，赔偿2014年11月6日至今的租房费每月1500元，返还周晓艳存入华夏银行的三方共管的人民币17万元是正确的，予以维持。对于周晓艳提出同泰公司返还贷款办理手续费8550元，同泰公司表示同意返还贷款办理手续费，一审法院对此予以照准也是正确的。同泰公司已促成交易，履行合同义务，周晓艳要求其返还中介费没有依据。综上，周晓艳上诉理由缺乏依据，本院无法采信，对其五项上诉请求均不予支持，依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10250元（周晓艳预交），由周晓艳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘如魁
代理审判员 李 鹤
代理审判员 刘盈铄
二〇一六年二月十六日
书 记 员 樊 迪