云南省宁洱哈尼族彝族自治县人民法院民 事 判 决 书（2017）云0821民初231号原告（反诉被告）：杨利晋，男，1960年3月26日生，汉族，无业，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：张新源，国浩律师（昆明）事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：张应春，男，1956年2月10日生，汉族，个体户，住云南省宁洱哈尼族彝族自治县（以下简称宁洱县）凤阳社区凤鸣路*号*幢*单元***室。委托诉讼代理人：朱渝志，云南张思伟律师事务所律师，特别授权代理。原告（反诉被告）杨利晋与被告（反诉原告）张应春建设用地使用权合同纠纷一案，本院于2017年4月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨利晋的委托诉讼代理人张新源，被告（反诉原告）张应春的委托诉讼代理人朱渝志到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）杨利晋向本院提出诉讼请求：l、判令解除原、被告之间签订的土地买卖合同，并由被告返还原告购买土地的45万元。2、判令被告向原告支付2016年土地的租金4.5万元。3、判令被告返还原告为办理土地过户产生税费向被告支付的11万元。4、判令被告支付原告为该土地建设地上附着物围墙及卫生间产生的7.6万元,以上合计68.1万。5、判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2005年11月30日口头签订土地买卖合同，由原告出资45万元购买被告名下的宁洱凤阳开发小区F-014土地，被告同意并接受了原告给付的45万元。原告一直实际使用并占有，并且土地证一直由原告保管。原告为方便贷款，该土地一直未办理变更登记，土地证的所有人一直登记在被告名下。2017年原告诉至贵院要求被告变更土地权证，经过贵院开庭审理，被告出示了存量房买卖合同登记备案表，F-014的土地及房屋以房屋买卖的方式出让给了尹祖培，原告才得知被告已经转让了该土地。故申请解除原被告口头签订的《买卖合同》，并要求被告返还原告给付的45万元。此外原告在实际控制该土地期间，原告对该土地进行了地上附着物的修建，主要工程为围墙及卫生间。原告为此产生了7.6万的修建费用，由于被告变更土地所有权侵害了原告的利益，故原告认为此项费用应由被告承担。原告于2014年委托徐平租赁该土地，每年租金为3万元，每年递增15%。徐平接受原告的委托将该土地进行了出租，并收到了2014-2015年12月2年的地租。依照被告在所有权确认案件中提出的证据，被告以房屋买卖的方式转让土地的时间为2017年1月，故原告认为2016年的土地租金应由原告收取，而非被告收取。被告应当支付原告已经收取的2016年土地租金4.5万。据此，原告认为，宁洱凤阳开发小区F-014土地已办理变更登记，但原被告之间签订的合同有效，被告应当支付原告土地买卖合同产生导致的违约责任，且原告在实际控制期间对土地进行地上附着物的修建工作及租赁土地的行为合法有效。被告转卖给第三人的行为严重的侵犯了在实际占有期原告的合法权益。原告依照《民事诉讼法》、《物权法》的相关规定向贵院提起诉讼，请求贵院维护原告的合法权益。被告（反诉原告）张应春辩称，一、本案不存在合同解除问题，被告也不应返还原告所付的土地转让款45万元。根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条规定：“未取得土地使用权的受让方请求解除合同、赔偿损失的，按照《中华人民共和国合同法》的有关规定处理。”根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理登记、批准等手续后生效的，依照其规定。”而土地转让需签订书面合同并办理登记手续后生效，故被告认为双方的土地转让合同成立但因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。本案按照无效合同的相关法律规定办理即可，不存在解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”被告的确收到原告支付的土地转让款45万元，但被告于2006年贷款30万元交予原告使用，又于2013年贷款25万元交予原告使用，该两笔贷款原告均未偿还，第一笔是被告代为偿还，第二笔是被告将诉争土地转让后偿还，现原告尚欠被告10万元。二、被告不应向原告支付土地租金。被告未收到过2016年诉争土地租金，诉争土地已于2015年11月27日转让予案外人尹祖培并于2015年11月30日办理了登记手续。被告自2006年初起开始使用诉争土地至2015年底，其已自认。2006年初至2013年底原告自用诉争土地，经营石棉瓦买卖生意，2014年初开始出租，其认为年租3万，每年上浮15%，被告认可。则诉争土地收益为：2006年至2013年8年时间8×3万元=24万元；2014年至2016年2年时间2×3万元=6万元。合计30万元。现被告认为，因无效合同取得的财产应当返还，既然原告主张被告应返还原告土地转让款45万元，则原告也应当将其使用土地所得30万元收益返还被告，那么要求被告向原告支付租金自然是没有事实和法律依据的。三、被告从未收到过原告支付的11万元。四、原告所诉建筑与本案无关。原告所提地上附着物建设费所依据的证据不具有证据效力及证明力，工程预算书、工程结算书及收条形式不符合证据规则，收条所盖公章是昆明龙泉建材厂，建材厂无建设施工资质且该厂法定代表人就是原告，其所出具的收条也不能用于证明工程量和工程价款。原告所建围墙及卫生间并不在诉争土地范围，属于违章建筑，自然不可能被被告使用或转让，更不在人民法院的调整范围之内。综上所述，恳请人民法院依法驳回原告全部诉讼请求。反诉原告（本诉被告）张应春向本院提出反诉诉讼请求：1、判令被反诉人向反诉人支付代偿还的银行贷款10万元。2、判令被反诉人返还诉争土地2006年初至2015年底的租金收益30万元。3、判令被反诉人向反诉人支付资金占用期间的利息243000元。其中：①30万元贷款利息按年利率6%自2006年2月20日起计算至2017年2月20日止198000元（300000×0.06×11）。②25万元贷款利息按年利率6%自2013年11月15日起计算至2016年11月15日止45000元（250000×0.06×3）以上三项合计634000元（100000+300000+234000）。4、判令被反诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、关于第一、三项诉讼请求。2005年12月，反诉人与被反诉人约定反诉人将名下位于宁洱县风阳开发小区F-014号土地以45万元的价格转让予被反诉人。被反诉人支付了价款，但要求反诉人为其以诉争土地担保贷款且不办理过户登记手续。2006年2月20日，反诉人将贷款所得30万元交付予被反诉人使用，至贷款期满，被反诉人未偿还，反诉人因与银行签有合同，无奈唯有先行代偿。2010年3月24日，反诉人办理完全部转让预备手续，要求被反诉人偿还所欠30万元及利息并尽快办理过户手续，以免后期无法理清双方债权债务关系，但被反诉人不愿办理过户手续，提出土地在反诉人名下，价值超过30万，如其最后不能支付欠款，反诉人可以拿回土地并扣下45万转让款弥补损失。2013年1O月，被反诉人再次要求反诉人帮忙贷款，因反诉人与被反诉人系多年朋友，且反诉人在被反诉人所开公司工作，反诉人无奈应允。2013年11月14日，反诉人再次以诉争土地贷款25万元交付予被反诉人使用。由被反诉人前妻徐平（被反诉人的公司厂长）及李瑾（被反诉人的公司出纳）出具收条。后还款期限届满，被反诉人提出延期，反诉人又于2015年1月7日为其办理了延期手续。2015年11月7日，宁洱县农村信用社向反诉人发送了一份《个人逾期催收通知书》，要求反诉人在3日内还清逾期贷款20万元，反诉人急忙联系被反诉人，要求其尽快处理，但其置之不理。无奈，反诉人为维护自身利益，唯有将抵押土地转让予他人，将所得款用于偿还银行贷款。上述55万元虽系帮忙贷款，但本质上是反诉人个人贷款后转借被反诉人使用，其性质为民间借贷，对其法律事实及法律关系的处理应适用民间借贷的相关法律规定。二、关于第二项诉讼请求。被反诉人诉请反诉人返还土地转让款45万元，则其使用土地所得利益也应当折价返还，根据其自认的土地年租计算，诉争土地2006年初至2015年底的租金收益至少为30万元。至此，反诉人认为，反诉人的确有将诉争土地转让予被反诉人的真实意思表示，也曾实际履行并将土地交予被反诉人使用，但履行过程中被反诉人一再违约并欺骗反诉人，导致合意最终无法实现，且双方口头约定的土地使用权转让合同因违反国家强制性法律、行政法规规定而无效，故根据相关法律规定，被反诉人应将基于无效合同所得利益予以返还。同时本案系土地使用权合同纠纷，为节约诉讼成本，应将基于诉争土地所产生的民间借贷纠纷一并处理为宜。综上所述，恳请贵院对反诉人诉请予以支持。反诉被告（本诉原告）杨利晋辩称，双方签订的土地买卖合同未经登记并不是无效，只是不能对抗第三人尹祖培，当事人合同签订是有效的，2005年反诉被告支付了土地的出让金，反诉原告明确收到45万元，合同的有效性是持续的，该土地属于本案反诉被告杨利晋。反诉被告在行使自己的权利，不存在任何租金收益的问题。反诉状中的第二条、第三条诉求反诉被告不应承担。反诉的第一条请求，我方认为，我方从未收到过该土地的贷款，贷款是有但不是用于反诉被告，反诉被告本人从来没有收到过该笔贷款，签字的人也没有反诉被告的授权委托书，是反诉被告的公司收到的该笔贷款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的本诉证据7组，被告对第4、5、6、7组证据持有异议，经本院审查认为，本诉第4组证据为2份银行客户存款回单原件，其中1份明确张应春帐号08×××89，2015年11月15日存款金额为49000元，另外1份客户号仅有“张”字，帐号仅有“08”数字，其余无字迹；委托书和借款协议书反映原告与喻丽琼（系原告的岳姐）于2015年5月14日协议借款5万元，并于2015年11月16日委托喻丽琼将借款5万元汇给张应春用于原告宁洱土地过户费的情况，结合原告向本院申请调查取证即本诉第6组证据，反映张应春在宁洱县农村信用合作联社帐号08×××89明细中2015年11月15日有49000元、10000元和1000元三笔款入帐情况，2015年6月5日有5万元的现金入帐情况，原告欲证明为了支付土地交易产生的税金及其他费用而向被告打款11万的事实，因被告称即使收到过汇款也不能证明是原告汇给被告用于办理土地过户产生的费用，5万元款是原告之弟杨利坤转给被告的款，与原告无关，是杨利坤代原告的厂上还以土地作为抵押的贷款，另三笔汇款是厂上汇给张应春的贷款利息。本院审查认为，由于原告的举证并不能直接证明所汇款是用于办理土地过户的费用，故本院对该证据不予采信。本诉第5组证据工程预结算书、工程结算表、收条（原件）各1份，反映2005年12月21日宁洱（F-14）杨利晋私人土地建筑围墙及房屋预（结）算造价73000元，2006年2月10日昆明龙泉建材厂收到杨利晋本人用于支付建筑围墙、房屋及办公用品费用共计76000元的情况。因被告对证据的合法性、关联性持有异议，本院审查认为，该工程预结算书是由杨利晋本人审批，杨利晋是昆明龙泉建材厂的负责人，该证据并不能直接证明款已由昆明龙泉建材厂支付给施工方，故本院对该证据不予采信。本诉第6组证据宁洱县农村信用合作联社关于张应春的银行账户流水单据3页、查询存款回执2页，反映2015年6月5日和2015年11月15日张应春帐户却实有4笔入帐资金共11万元的事实，但因帐户上看不出具体是何人汇款，由于被告不认可原告所述的汇款用途，且原告举证不足以证明汇款用途，故本院对该证据证明内容不予采信。本诉第7组证据结婚证3页，喻丽琼的情况说明1份，反映杨利晋与喻丽仙是夫妻关系，喻丽琼书写应妹夫杨利晋的请求后，其向张应春帐户汇款5万用于办理土地过户的情况，由于被告不认可证据效力，本院审查认为，喻丽琼与原告具有法律上规定的利害关系，其的情况说明不能直接证明自己已汇款给被告5万元用于办理土地过户的事实，故本院对该证据不予采信。另，反诉被告（本诉原告）针对反诉原告（本诉被告）的反诉提供证据1组与本诉原告提供证据第2组收条共用，但证明内容不完全相同，即是证明在2005年11月30日反诉被告已经购买了本案争议土地，反诉原告对此土地不享有任何权利，包括收益权及相应资金占有权。反诉原告对该证据三性认可，但对反诉被告欲证明内容不认可，其认为土地使用权、及收益权并没有发生转移，反诉原告在收到45万元后仍有权利向其他人转让土地。本院审查认为，该证据反映2005年11月30日反诉原告收到反诉被告交付的土地转让费45万元的事实，因反诉原告己将土地交付反诉被告使用，故反诉被告对争议土地享有占有、使用、收益权，该证据来源、真实、合法与本案关联，本院予以采信。被告提供的本诉证据共2组，原告仅对关联性不认可。本院审查认为，第1组证据《抵押担保借款合同书》《抵押（质押）物品清单》《房地产抵押物清单》《农户短期借款申请书》《收条》《借款合同》《抵押合同》各1份，反映被告于2006年2月20日将其在宁洱县农村信用合作社贷款30万元交予昆明北郊金龙潭建材有限公司的事实，因该证据与本案无直接关系，本院对被告欲证明的内容不予采信。第2组证据《个人借款合同》《最高额抵押合同》《个人借款合同》《收条》各1份，反映被告于2013年11月15日将其在宁洱县农村信用合作联社贷款25万元交付予昆明北郊金龙潭建材有限公司工作人员的事实，因该证据与本案无直接关系，本院对被告欲证明的内容不予采信。另，反诉原告（本诉被告）针对其的反诉提供证据5组，反诉被告均对关联性及证明内容持有异议，经本院审查认为，其中第1、2组证据与本诉证据一致，证明内容一致，本院己作了评定，第3组证据《土地估价报告》，反映反诉原告于2010年3月24日办理完全部土地转让预备手续，宗地图上己写明权利人杨利晋，并写明面积1581.41平方米，座落凤阳开发小区等情况，该证据与本案有一定关联，本院予以采信。第4组证据《个人逾期催收通知书》，反映2015年11月9日宁洱县农村信用合作联社向反诉原告张应春催收逾期贷款25万元的事实，因该证据与本案无直接关系，本院不予采信。第5组证据《房地产租赁合同》，反映反诉原告于2002年2月14日与他人签订房地产租赁合同情况，因该证据与本案无直接关系，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：原告杨利晋系昆明北郊金龙潭建材有限公司(该公司与昆明龙泉建材厂为同一家)的法定代表人，被告张应春曾在昆明北郊金龙潭建材有限公司工作。2005年11月30日原告杨利晋和被告张应春双方口头订立土地买卖合同，由原告出资45万元购买被告名下的宁洱凤阳开发小区F-014土地，当日原告向被告支付了45万元。原告自2006年至2015年间一直实际占有使用F-014土地，并且原告投资建筑了围墙及卫生间，其间该土地一直未办理变更登记，土地证的所有人一直登记在被告名下。原告于2014年1月3日委托徐平帮助其租赁F-014土地，徐平接受委托后将该土地进行了出租，每年租金为3万元，每年递增15%，并实际收到了2014年至2015年的地租64500元。2015年12月30日被告用F-014土地办理抵押贷款，该款交予昆明北郊金龙潭建材有限公司使用。由于贷款到期后被告无力偿还，因此，被告于2016年12月30日正式转让F-014土地给予第三人尹祖培。2017年1月11日原告诉至本院要求确认与被告买卖的土地所有权，经过本院开庭审理，被告出示了存量房买卖合同登记备案表，反映F-014的土地及房屋以房屋买卖的方式出让给了尹祖培。原告得知被告已经转让了该土地后，故原告向本院申请撤诉。后原告认为，宁洱凤阳开发小区F-014土地已办理变更登记，但原、被告之间签订的合同有效，被告应当支付原告土地买卖合同产生导致的违约责任，且原告在实际控制期间对土地进行地上附着物的修建工作，及租赁土地的行为合法有效。被告转卖给第三人的行为严重侵犯了在实际占有期原告的合法权益。2017年4月19日原告再次向本院提起诉讼，请求维护原告的合法权益。被告于2017年5月26日提出反诉认为，反诉人的确有将诉争土地转让予被反诉人的真实意思表示，也曾实际履行并将土地交予被反诉人使用，但履行过程中被反诉人一再违约并欺骗反诉人，导致合意最终无法实现，且双方口头约定的土地使用权转让合同因违反国家强制性法律、行政法规规定而无效，故根据相关法律规定，被反诉人应将基于无效合同所得利益予以返还。同时本案系土地使用权合同纠纷，为节约诉讼成本，应将基于诉争土地所产生的民间借贷纠纷一并处理为宜。综上所述，恳请法院对反诉人诉请予以支持。本院认为，《中华人民共和国民法通则》第七十二条第二款规定“按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理登记、批准等手续后生效的，依照其规定。”《中华人民共和国物权法》第一百三十五条规定“建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。”第一百四十五条规定“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。”本案中，原告和被告口头自愿协商订立土地使用权转让合同，原告履行了交付全部土地转让金，被告履行了交付所转让的土地给原告使用，该转让合同己成立生效，但双方尚未履行土地使用权权属变更登记行为，由于原告尚未取得土地使用权证书，因此尚未实现物权变动的效力。况且原告在使用争议土地10年中未及时要求被告协助办理土地变更登记手续，原告对被告用争议土地办理银行抵押贷款一事是明知的，且是被告帮原告的厂上贷的款，尔后被告为偿还逾期贷款而将争议土地转让第三人，并且向登记机构办理了土地变更登记手续，致使原告的土地转让合同目的难以实现，因此，对原告要求解除合同的主张，本院予以支持。根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条规定“土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后，当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。”“第十条第（四）项规定“……未能取得土地使用权的受让方请求解除合同、赔偿损失的，按照《中华人民共和国合同法》的有关规定处理。”《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……。”第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”据此，对原告诉讼主张由被告返还购买土地款45万元，依法予以支持；对原告占有、使用土地期间建造建筑物的投资，本院认为，原告投资后己收益租金64500元，因此认定该费用得到相应补偿，本院不再另外支持；对原告主张被告应向原告支付2016年土地的租金4.5万元，因原告自身存有一定过失责任，本院不予支持；对原告主张被告应返还支付办理土地过户费11万元，因原告的证据不足以证明系办理土地过户产生的费用，本院不予支持；而对被告辩解该土地使用权转让合同无效，本院不予认定。针对被告的反诉请求，其第1项诉请要求原告支付代偿还的银行贷款10万元，因与本案处理不属于同一个法律关系，本院不予审查处理；第2项诉请要求原告返还诉争土地2006年初至2015年底的租金收益30万元，由于被告反诉主张土地使用权转让合同无效，其理由不能成立，且被告存在违约行为，故本院不予支持；第3项诉请要求原告向被告支付资金占用期间的利息243000元。其中：①30万元贷款利息按年利率6%自2006年2月20日起计算至2017年2月20日止198000元（300000×0.06×11）。②25万元贷款利息按年利率6%自2013年11月15日起计算至2016年11月15日止45000元（250000×0.06×3），因系民间借贷关系与本案无直接关联，故本院不予审查处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条第二款,《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第一百三十五条、第一百四十五条，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条、第十条第（四）项,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决如下：本诉部分：一、解除原告（反诉被告）杨利晋与被告（反诉原告）口头订立的宁洱凤阳开发小区F-014土地使用权转让合同。二、由被告（反诉原告）张应春于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）杨利晋返还宁洱凤阳开发小区F-014土地转让金45万元。三、驳回原告（反诉被告）杨利晋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费计10610元，由原告（反诉被告）杨利晋负担2560元，被告（反诉原告）张应春负担8050元。反诉部分：驳回反诉原告（本诉被告）张应春的反诉诉讼请求。反诉案件受理费计10140元，由反诉原告（本诉被告）张应春负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。（此页无文）审判长  孔广凤审判员  曹秋金审判员  刘佳明二〇一七年七月二十八日书记员  高小芸