河北省秦皇岛市海港区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀0302民初5911号
原告章志凌章某，男，1961年10月24日出生，汉族，秦皇岛北图教育图书有限公司职工，现住秦皇岛市海港区。
被告秦皇岛市海洋置业房地产开发有限公司，住所地：秦皇岛市海港区河北大街西段92号，组织机构代码：60110262-7。
法定代表人崔月明，公司董事长。
委托代理人刘长存，男，1981年5月29日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。系公司法务部经理。
委托代理人李欣杭，河北德胜律师事务所律师。
原告章志凌章某与被告秦皇岛市海洋置业房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告章志凌章某、被告秦皇岛市海洋置业房地产开发有限公司的委托代理人刘长存、李欣杭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告章志凌章某诉称，2013年7月31日，原告与被告签订《秦皇岛市商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发的19号楼1-702A号房屋，总房款1264792元；被告于2013年12月29日交房；被告于商品房交付之日起360日内办理房屋产权证书；被告在规定时间内不能办理房屋产权证书的，被告按已付房款的1%向原告支付违约金。合同签订后，原告按被告要求时间付清总房款1264792元，被告于2013年12月底交房。被告在交房后360天内，不能出具办理房屋产权证的手续，导致原告房屋产权至今不能办理。因被告原因不能够办理该房屋的产权证，该房屋至今不能抵押贷款，致使作为生意人的原告只能付高利息从社会上融资，给原告造成重大损失；因无房本，按现在市场价原告卖房的损失也在20万元以上，更重要的是，被告何时具备能办理房屋产权的手续还遥遥无期，被告因不能办理房屋产权证给原告造成损失的状态还在持续，原告的损失还在进一步扩大，因此，双方合同约定不能办理房屋产权证，被告只承担房屋总价款1%违约金，该违约金本身是被告格式条款，原告当时没有注意且被告也没有提示，该约定远远低于原告受到的损失，明显偏低，鉴于此，原告特依法申请法院调整违约金，按银行同期贷款利率计算违约金。请求判令认定原告与被告签订的《秦皇岛市商品房买卖合同》中约定迟延产权登记的违约金过低，将迟延产权登记的违约金调整为按银行同期贷款利息计算；2、被告给付迟延产权登记违约金20000元；3、被告承担全部诉讼费用。
被告秦皇岛市海洋置业房地产开发有限公司辩称，一、答辩人不存在违约行为，不应支付延迟办理产权登记违约金（以下简称违约金）。1、被答辩人与答辩人于2012年6月22日签定《秦皇岛市商品房买卖合同》（以下简称《合同》），购买诉争房屋，该房屋已如期于2013年12月31日前交付使用。《合同》第十七条明确约定，“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理房地产权属证书的”，按照“已付房价款的1%向买受人支付违约金”。可见，延迟产权登记违约金的支付前提是答辩人在权属证书办理过程中存在过错责任。根据最高人民法院民事审判一庭出版的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》中，第十八条案（办理房屋权属证书迟延的责任）对出卖人的责任明确分析为“土地适用手续不合法、房地产开发企业未支付全部土地适用权出让金、房地产开发企业违章建房、房地产开发企业不能提供综合验收合格等证明、未上交代收公共物业维修基金、未注销抵押权等”。答辩人在合同履行过程中不存在上述违约行为，根据谁主张谁举证的诉讼原则，被答辩人应就答辩人存在违约责任承担举证责任。2、未如期办理权属证书，因政府部门的不可抗力导致的办证延误，非答辩人的原因和过失。合同签订后，答辩人积极履行合同约定义务，如约在合同约定的交付期限内将符合交付条件的房屋交付给被答辩人使用，被答辩人也与答辩人办理了房屋交付使用相关手续，接受了答辩人交付使用的房屋。同时，答辩人在涉案工程竣工验收后，积极协调相关政府部门办理涉案房屋各项验收手续，以保证答辩人能够在合同约定的期限内将办理初始登记的手续报房产部门。早在2012年3月29日，答辩人依据其与秦皇岛市国土资源局签订的《国有土地出让使用权合同》中“关于答辩人享有秦皇岛市老旧小区和城中村改造优惠政策，免收城市基础设施配套费”的约定，向秦皇岛市城乡规划局申请免收城市基础设施配套费。2013年11月31日，答辩人再次向秦皇岛市城乡规划局申请说明，申请秦皇岛市城乡规划局为答辩人下发因配套费问题一直留存在规划局的答辩人的工程规划许可证原件，为涉案工程项目竣工图纸核准盖章，办理相关验收手续；同时答辩人还向规划局说明关于配套费的问题，会按照市政府的文件执行。但秦皇岛市城乡规划局对答辩人的申请未予以回复，有关涉案地块的验收工作亦未进行。2013年12月26日，海港区人民政府海政请字（2013）110号《关于免收西部四村旧改项目城市基础设施配套费的请示》致文秦皇岛市政府，恳请市政府同意并协调相关市直部门免收该项目城市基础设施配套费。2014年1月17日，秦皇岛市国土资源局关于海港区政府申请免收西部四村旧改项目城市基础设施配套费的意见也致文市政府，介绍答辩人与其签订的出让合同中政府不收取配套费的约定及区政府的申请，意见为建议由市规划部门提出意见。2014年4月2日，秦皇岛市城乡规划局致文市政府，鉴于土地出让合同的约定，建议由有关部门明确大配套建设项目内容后可予以免收。鉴于此，为保证涉案项目地块的及时验收，2014年7月7日，答辩人又一次向秦皇岛市城乡规划局申请，因西部四村相关的东岭和山东堡地块现无规划设计条件，无法确定建筑规模，申请规划局先行规划验收早已竣工的涉案5-1地块，并承诺如市政府不予免收，答辩人会在其他地块开发中予以补交。但秦皇岛市城乡规划局仍未为答辩人办理涉案地块的规划验收手续。2014年9月15日，海港区人民政府海政函字（2014）75号《关于对西部四村旧改项目部分地块先行办理规划验收等相关手续的函》致函市城乡规划局，明确涉案地块在早已满足验收条件和要求情况下，规划局一直未予办理规划验收手续，函请市规划局为涉案地块5-1、4-1办理规划验收手续。2014年10月16日，秦皇岛市城乡规划局秦规呈（2014）141号《关于海港区西部四村旧改项目验收相关问题的意见》呈文市政府，明确涉案工程地块已具备竣工验收条件，并请示建议先行办理竣工规划验收手续。秦皇岛市政府在收到规划局的文件后于2014年11月10日批复同意先行验收。至此，在答辩人积极努力下，涉案地块的规划验收工作因为政府部门原因导致的不可抗力，整整拖延了一年的时间，由此可以明确，答辩人未在合同约定的期限内将办理初始登记资料报房屋登记机关，完全非答辩人的原因也非答辩人的过失造成的。
二、因行政原因导致不能办理权属证书应属不可抗力免责条款，答辩人不应承担违约责任。根据《合同法》和答辩人与被答辩人签订的《秦皇岛商品房买卖合同》附件四补充协议第十四条第3款，“为遵守、配合政府的法规、政策变化或因政府部门有关政府机构的行为而引致的延误”为合同不可抗力，应免除我司责任。
三、被答辩人要求调整违约金计算方式并给付违约金20000元没有事实和法律依据。被答辩人高息融资和抵押贷款的行为是其个人行为，与《房屋买卖合同》没有任何关系，不属于必然损失。不属于赔偿范围。被答辩人以此为由要求调整违约金计算方式没有事实和法律依据。关于违约金的计算方式，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》明确表示，关于延迟办理产权登记违约金没有合同约定的可以按照预期贷款利息计算，而有合同明确约定的应当从其约定。综上，答辩人认为被答辩人的诉请没有事实和法律依据，恳请人民院查清事实，依法驳回被答辩人的诉请。
经审理查明，2012年6月22日，原、被告签订《秦皇岛市商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的海港区西部旧城改造项目5号地块一期工程19号楼1-702A号房屋，房屋建筑面积为133.15平方米，房屋价款为人民币1264792元。现该小区名称为“海悦公馆”。合同第十七条关于产权登记的约定：出卖人在商品房交付使用后360日内，将办理初始登记需由出卖人提供的资料报房屋登记机关，并依据实测结果和本合同的约定，为买受人出具房屋兑现通知书和购房发票。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1、….2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。
合同签订后原告按照合同约定付清购房款。2013年12月29日被告将房屋交付原告。被告至原告起诉之日未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。故原告诉至本院，要求判如所请。
关于逾期办证问题，被告提出，被告与秦皇岛市国土资源局签订的《国有土地出让使用权合同》中存在“被告享有秦皇岛市老旧小区和城中村改造优惠政策，免收城市基础设施配套费”的约定，因城市基础设施配套费问题涉及规划验收，被告多次向秦皇岛市城乡规划局申请免收城市基础设施配套费。海港区人民政府海政请字（2013）110号《关于免收西部四村旧改项目城市基础设施配套费的请示》致文秦皇岛市政府，但该问题至2014年11月10日才解决。未能及时将办证所需材料报备，不是被告的原因。被告提交《国有土地出让使用权合同》、被告向秦皇岛市城乡规划局申请、海港区人民政府海政请字（2013）110号《关于免收西部四村旧改项目城市基础设施配套费的请示》、秦皇岛市国土资源局关于海港区政府申请免收西部四村旧改项目城市基础设施配套费的意见、秦皇岛市城乡规划局文件、海港区人民政府海政函字（2014）75号《关于对西部四村旧改项目部分地块先行办理规划验收等相关手续的函》、秦皇岛市城乡规划局秦规呈（2014）141号《关于海港区西部四村旧改项目验收相关问题的意见》等予以证明向秦皇岛市城乡规划局申请免收城市基础设施配套费及申请秦皇岛市城乡规划局为其下发一直留存在规划局的工程规划许可证原件，为涉案工程项目竣工图纸核准盖章，办理相关验收手续的情况。
以上事实，有原、被告陈述及相关证据在卷佐证。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，符合有关法律规定，为合法有效合同，双方均应按合同约定履行。合同约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但被告从房屋交付之日起至起诉之日止，已经超过360日，仍未能履行完其在办理产权证过程中的义务；被告抗辩因政府部门的原因导致的办证延误，非被告的原因和过失，但其提出的理由主要是因是否缴纳城市基础设施配套费问题，被告可以通过先预缴的方式完成规划验收，被告的免责抗辩不能成立；被告关于购买车位、车库的款项不应计入购房款的抗辩，因原告就车位、车库亦与被告形成买卖合同关系，且车库、车位亦属于办证范围，因此，车库、车位的款项应当计入购房款，被告的该抗辩理由不成立。原告关于违约金过低的主张，原告未提供证据证明违约金过低，且双方在合同中关于逾期办证违约金有明确的约定，原告主张提高违约金数额理由不成立。被告的行为已构成违约，应按合同约定，向原告承担违约责任。被告应向原告支付逾期办证违约金12648元为宜。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、被告秦皇岛市海洋置业房地产开发有限公司于判决生效后10日内向原告章志凌章某支付迟延办证违约金12648元；
二、对原告章志凌章某的其他诉讼请求不予支持。
如未按本判决指定的期间履行本判决给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费300元，减半收取即150元，由原告章志凌章某负担55元，被告秦皇岛市海洋置业房地产开发有限公司负担95元，于本判决生效后十日内缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。
审 判 员 韩有强
二〇一六年六月十七日
代理书记员 秦一博