北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0108民初30032号
原告：马惠敏，女，1954年1月10日生，汉族，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：骆策，北京市信凯律师事务所专职律师
被告：北京一诺同创房地产经纪有限公司，住所地：北京市海淀区白家疃尚峰园1号楼1层127室。
法定代表人：冯建国，总经理。
原告马惠敏与被告北京一诺同创房地产经纪有限公司（以下简称一诺公司）居间合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马惠敏及其委托诉讼代理人骆策与被告一诺公司之法定代表人冯建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
马惠敏向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令一诺公司立即退还我居间服务费38000元。二、本案诉讼费由一诺公司承担。事实和理由：2016年12月12日，我与刘娇经一诺公司作为居间方签订《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《过户按揭代理合同》、《存量房交易结算资金自行划转声明》、《补充协议》各一份，居间服务合同约定：一诺公司对我购买刘娇名下北京市海淀区白家疃尚峰园XX室楼房提供居间服务，我向一诺公司支付居间服务费38000元，一诺公司协助办理资格审验、过户、贷款、物业交割等手续。之后，我向一诺公司支付约定的居间服务费。2017年3月26日，北京市出台了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》。2017年5月3日，我与一诺公司从海淀房管局办事大厅查询核验结果为我无资格购买，我与刘娇之间的房屋买卖合同已不再具有履行性，我与一诺公司之间的居间服务合同后期亦不再具有履行的可能。之后，我多次与一诺公司协商退还居间服务费的有关事宜，并于2017年5月23日分别向刘娇和一诺公司书面送达《关于解除北京市存量房屋买卖合同和房屋买卖居间服务合同的通知》，但时至今日，一诺公司拒绝返还居间服务费。现因北京市出台限购政策的原因，导致合同无法继续履行，一诺公司理应及时地全额退还我已支付的居间服务费，故依据我国合同法有关规定，特向法院提起本次诉讼，望法院依法审理。
一诺公司辩称，我方不同意返还马惠敏居间服务费。合同违约责任中写明在居间服务中丙方因工作疏忽等丙方承担补办费及经济补偿，如甲乙双方由于拖延或拒绝的，由其承担责任，双方不得擅自改变合同约定。双方合同签署当日我方居间服务已经完结，后续的过户等服务是我方免费提供的，不是约定的付费服务，即便后续的没有完成，我方服务已经完成，居间服务费无需退还。据我方工作人员回顾：1、甲方因资环房屋需要大额资金，遂有卖房意向，双方面谈时，甲方明确了卖房原因，乙方表示购买资金来源为出售房屋所得，需要购房周期（付款周期）长一些，起初要求甲方要求最迟不晚于2017年3月31日付齐所有款项，乙方表示其出售房屋的汇款时间为3月底4月初左右，遂表示此付款时间要延后，最终双方约定最晚时间为2017年5月31日，乙方同时表示若其款项能提前到位则可以提前付款同时几方积极配合房屋交易手续进行。2、2017年3月初甲方为能保证房屋交易更快捷完成，提前做完房屋核验，房屋核验结果为通过，随时可以网签。3、2017年3月中旬甲方指点居间方让其询问乙方是否可以先付一部分资金（大概人民币二三十万），甲方配合网签，此事乙方表示钱没到位不能提前付款。4、2017年3月26日晚，北京市出台商办类房屋限购政策，当晚甲方通过居间方询问乙方是否有购买资质，乙方表示问题不大，其名下并无商品房，即使其没有购房资格，其儿子也应该有。5、自2017年3月27日起居间方多次要求乙方去建委做购房资质审核，乙方均以因病住院不能出面为由未作核验，直到4月19日去建委做资质审核。6、2017年5月3日乙方表示，核验结果未通过，不能购买此房，然后提出解约要求。甲乙双方通过居间方多次沟通，期间乙方曾要求立刻退还定金，甲方因连环置换房屋所欠款项太多，不能立即退还，可以在一年后全额退还，一年内此定金不计利息，起初乙方未同意，然后提出可以分期退还，分期时间为十月底付一部分，剩余部分在一年期满全部退还，此事甲方表示确实钱款过多，不能分期支付，但可以承诺一年内全额退还定金，沉淀两天之后乙方基本同意甲方方案，但表示如果到期不能归还则按预期一日赔偿滞纳金两千元以此类推，双方基本认可并初步约定2017年5月20上午在市建委见面详谈具体细节，后因甲方当天有事，提出是否可以在5月19日晚进行面谈，乙方以晚上出门不方便为由未同意，遂双方同意另行约定时间。7、2017年5月24日下午乙方直接去居间方店面交给居间方解除合同的通知，居间方通过微信方式转达甲方，甲方在5月25日通过书面拍照通过微信发给居间方关于乙方通知的答复，居间方通过手机短信形式发给乙方，乙方回电表示仔细看一看，至此无答复，居间方确定再无收到乙方回复函。
本院经审理认定事实如下：2016年12月12日，在一诺公司的居间服务下，房屋出卖人刘娇与房屋买受人马惠敏签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定：出卖人所售房屋坐落为北京市海淀区白家疃尚峰园XX室房屋，建筑面积为46.13平方米，该房屋规划设计用途为办公，该房屋成交价格为人民币190万元，买受人向出卖人支付定金人民币20万元。
同日，甲方出卖人刘娇、乙方买受人马惠敏与丙方居间人一诺公司三方签订《房屋买卖居间服务合同》，该合同约定：居间服务的内容：1、提供与房屋买卖市场行情咨询；2、通过自身的信息库、媒体广告等途径为所售房屋发布广告、进行推广；3、搜寻潜在购房客户信息，向乙方推荐、介绍交易房屋；4、组织乙方实地查看交易房屋；5、协助查看房屋权属证明文件；6、协助买卖双方协商房屋买卖合同的相关条款内容；7、促成买卖双方签署合法有效的买卖合同。甲乙双方签订《买卖合同》时，居间行为完成，乙方应向丙方支付本合同约定的居间服务费。本合同签订当日，乙方一次性支付居间服务费人民币38000元。本次交易的后续手续由丙方协助办理，包括资格核验、过户、贷款、物业交割等手续。因不可抗力致本合同不能履行或不能完全履行的，本合同全部或部分解除，各方均不承担违约责任。
同日，三方签订《过户、按揭代理合同》，约定：甲方委托丙方办理交易房屋的权属变更登记手续及相关事宜，乙方委托丙方办理交易房屋的购房贷款手续及相关事宜；违约责任中约定因不可抗力及遇政府主管机关或贷款机构政策原因而导致本合同无法履行的，三方均不承担违约责任。该合同中未约定居间服务费。
2016年12月27日，马惠敏向一诺公司支付约定的居间服务费38000元。2017年3月26日，北京市出台了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，主要内容如下：本公告执行之前，已销售的商办类项目再次上市交易时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应符合下列条件：1、名下在京无住房和商办类房产记录的；2、在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。
2017年4月19日，马惠敏向海淀区房管局提交了购房资格核验申请，申请编号：1292。2017年5月3日，马惠敏查询购房资格核验结果显示：核验未通过（房产情况：居民家庭已拥有房产情况不符合限购政策规定）。之后，马惠敏多次与刘娇及一诺公司协商退还购房定金及居间服务费的有关事宜，并于2017年5月23日分别向刘娇和一诺公司书面送达《关于解除北京市存量房屋买卖合同和房屋买卖居间服务合同的通知》，明确表示因其购房资格核验未通过，房屋买卖合同及房屋买卖居间合同均无法履行，要求解除合同并退还购房定金及居间服务费。
上述事实，有双方当事人陈述，《北京市存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、收据、银行转账凭证、《关于解除北京市存量房屋买卖合同和房屋买卖居间服务合同的通知》、查询单等证据及本案庭审笔录在案佐证。
本院认为，刘娇、马惠敏与一诺公司三方签订的《房屋买卖居间服务合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效。该合同履行过程中，北京市住房和城乡建设委员会发布了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，该公告中明确了个人购买商办类项目首先需要名下在京无住房和商办类房产记录的规定，该规定的出台直接导致马惠敏因购房资格核验未通过而无法继续履行其与案外人刘娇之间的《北京市存量房屋买卖合同》。鉴于三方签订的《房屋买卖居间服务合同》的目的是促成出卖人与买受人房屋买卖合同的订立，同时由居间方协助买受人、出卖人办理房屋的房源核验、购房资质审核、网签、协助缴税、房屋权属转移登记等相关事宜，故在因政策原因的调整，导致买卖双方无法履行房屋买卖合同的情况下，三方签订的《房屋买卖居间服务合同》的目的亦无法实现，马惠敏于2017年5月23日分别向刘娇和一诺公司书面送达《关于解除北京市存量房屋买卖合同和房屋买卖居间服务合同的通知》，明确表示因其购房资格核验未通过，房屋买卖合同及房屋买卖居间合同均无法履行，要求解除合同并退还购房定金及居间服务费，故该《房屋买卖居间服务合同》已于2017年5月23日解除。
根据双方签订的《房屋买卖居间服务合同》，虽然约定居间服务完成的标准系房屋买卖双方签订《买卖合同》时居间行为完成，买房人就应向居间方支付居间服务费，但根据行业惯例以及公平原则，一诺公司作为居间方，提供与房屋买卖相关的政策和市场行情咨询、对房屋进行行销推介、引领买家实地看房、协助双方协商房屋买卖合同的相关条款内容、促成买卖双方签署合法有效的买卖合同等仅是其居间服务的第一步，在买卖双方订立房屋买卖合同后，居间方仍负有协助买受人、出卖人办理房屋的房源核验、购房资质审核、网签、协助缴税、房屋权属转移登记等相关事宜的义务。本案中，综合此次合同无法履行的根本原因系非归责于买受人、居间方的政策原因所致，现马惠敏请求一诺公司退还其居间服务费的请求，于法有据，同时考虑到一诺公司在此次买卖双方合同订立过程中已经提供的前期服务，马惠敏理应支付其部分合理的费用，具体数额本院酌情予以判定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：
一、北京一诺同创房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内退还马惠敏居间服务费人民币三万元；
二、驳回马惠敏的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三百七十五元（马惠敏已预交），由马惠敏负担一百元，已交纳；由北京一诺同创房地产经纪有限公司负担二百七十五元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 周志辉
二〇一七年十月十九日
书记员 王 璇