广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终2143号
上诉人（原审被告、反诉原告）：梁伟东，男，汉族，1982年8月5日出生，住广东省广州市花都区。
委托诉讼代理人：蒋伟良，广东金石行律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶菁，广东金石行律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：赵德全，男，汉族，1963年10月29日出生，住广东省佛山市禅城区。
委托诉讼代理人：汤奇斌，广东天爵律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：于东艳，女，汉族，1967年9月16日出生，住广东省佛山市禅城区。
委托诉讼代理人：汤奇斌，广东天爵律师事务所律师。
上诉人梁伟东为与被上诉人赵德全、于东艳房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初17318号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
原审法院查明：涉讼房屋位于佛山市南海区桂城街道锦园路8号中海万锦豪园香樟2座502房（粤房地权证佛字第××号），登记权属人为梁伟东。涉讼房屋已办理一般抵押登记，抵押权人为中国银行股份有限公司佛山分行，除赵德全、于东艳申请查封涉讼房屋外，无其他查封或轮候查封情况。2016年9月20日，赵德全、于东艳（买方）与梁伟东（卖方）及第三方佛山市合富置业房地产顾问有限公司（经纪方）签订《房屋买卖合约》，约定：赵德全、于东艳向梁伟东购买涉讼房屋，建筑面积135.4平方米；成交价为2820000元；买方在2016年9月20日向卖方支付部分定金100000元，定金余款150000元，买方须在2016年9月30日前自行交付卖方。卖方收取定金后3日内自行向抵押银行办理提前还贷手续，买方同意在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣帐日或之前，将赎契款项转入卖方贷款账户内，银行到账后即视为卖方已收取相应楼款，该款项专用于赎契，卖方不得擅自挪用，否则视为严重违约；首期楼款1500000元，买方应在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣帐日前5日内直接支付卖方或存进卖方账户（到账即视为收取）；买方在签署本合约后委托按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请10年1070000元的银行按揭借款（以银行批准的结果为准）；本合约签订后，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约，届时，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方按定金的双倍作出赔偿：（1）乙方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的，(2)乙方拒绝出售或购买该物业；(3)任何一方隐瞒或所提供的资料不真实／不完整／不合法／不准确等情形，从而导致本合约的目的不能实现。
同日，于东艳分两笔分别向梁伟东转账支付50000元、50000元。梁伟东出具收款收据，确认收到赵德全、于东艳购买涉讼房屋的定金100000元。
2016年9月30日，赵德全、于东艳（买方）与梁伟东（卖方）就涉讼房屋的交易事宜签订《补充协议》，约定附件第二条第2项中约定的定金余款150000元，交付时间更改为2016年10月14日前。2016年9月30日，梁伟东向赵德全、于东艳陈述其公司债务可能会影响到涉讼房屋的交易，梁伟东为大概四五百万的债务提供了担保，对方曾发律师函催促还款，涉讼房屋可能存在被查封的风险，涉讼房屋严格说是公司的，也不是其个人的。于东艳与梁伟东均确认2016年9月29日，梁伟东亦向于东艳就涉讼房屋的情况陈陈述过与2016年9月30日的谈话录音类似的内容，并出示了借款担保合同。
2016年10月13日，赵德全、于东艳向梁伟东发出律师函，认为梁伟东隐瞒房屋权属不清、未清偿巨额债务的行为，严重违反了合同的约定，合同目的难以实现，赵德全、于东艳有权行使不安抗辩权和合同解除权，要求梁伟东在收到律师函三日内向赵德全、于东艳提供房屋真正权属证明及对外担保证明、催款律师函等相关证明。梁伟东确认收到该律师函。
2016年10月20日，赵德全、于东艳向梁伟东发出通知书，要求解除房屋买卖合同，并在两日内双倍返还定金200000元及赔偿损失。梁伟东确认收到该通知书。
2016年10月27日，赵德全、于东艳提起诉讼，庭审中，赵德全、于东艳坚持要求解除合同，梁伟东亦表示同意。
赵德全、于东艳于2016年10月27日向原审法院提起诉讼，请求判令：1.确认赵德全、于东艳与梁伟东的《房屋买卖合约》于2016年10月20日已经解除；2.梁伟东立即向赵德全、于东艳双倍返还定金200000元，并支付自起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率标准计算至付清款项之日止的利息；3.梁伟东承担本案的诉讼费用。
梁伟东提起反诉，请求判令：1.赵德全、于东艳向梁伟东支付违约金100000元，2.梁伟东没收赵德全、于东艳已经支付的定金100000元；3.案件诉讼费由赵德全、于东艳承担。
原审法院认为：赵德全、于东艳、梁伟东及佛山市合富置业房地产顾问有限公司签订的《房屋买卖合约》及《补充协议》系签约各方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，各方当事人均应按照合同约定履行义务。赵德全、于东艳、梁伟东及经纪方签订的《房屋买卖合约》既包含了赵德全、于东艳与梁伟东之间围绕涉讼房屋的买卖合同关系，也包含经纪方向买卖双方提供服务的居间合同关系，为混合合同。现赵德全、于东艳、梁伟东就涉讼房屋买卖事宜发生纠纷，故仅对赵德全、于东艳、梁伟东之间的房屋买卖合同关系进行审查处理。涉讼房屋买卖合约签订后，梁伟东向赵德全、于东艳陈述涉讼房屋产权并非其个人所有，梁伟东已为四五百万左右的债务提供担保，涉讼房屋存在被查封可能性并向赵德全、于东艳出示借款担保合同的行为，足以让赵德全、于东艳对涉讼房屋的交易安全产生怀疑并认定梁伟东就涉讼房屋存在可能丧失履行能力情形。赵德全、于东艳据此中止向梁伟东支付定金余款150000元并在履行期限届满前及时通知梁伟东，其行为符合法律规定。梁伟东认为赵德全、于东艳未在2016年10月14日支付定金余款构成违约的抗辩，法院不予采纳。赵德全、于东艳于2016年9月29日从梁伟东陈述中得知梁伟东为四五百万左右的债务提供担保，涉讼房屋存在被查封的可能．而依据涉讼《房屋买卖合约》的约定，定金余款的支付日期为2016年9月30日，赵德全、于东艳、梁伟东于2016年9月30日签订《补充协议》就涉讼房屋定金余款的支付日期延迟至2016年10月14日，是赵德全、于东艳认为涉讼房屋存在交易不安全因素要求延迟履行合同义务的方式之一，梁伟东认为《补充协议》的签订是赵德全、于东艳清楚了解涉讼房屋的全部情况后作出继续履行合同的意思表示的抗辩，没有事实依据，法院不予采纳。
《中华人民共和国合同法》第六十九条规定：“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。”赵德全、于东艳于2016年10月13日向梁伟东发出通知，中履行合同义务，同月20日即要求解除合同，其并未给予梁伟东合理期限以消除涉讼房屋可能产生的履行不能的情形，故法院对赵德全、于东艳要求确认案涉《房屋买卖合约》于2016年10月20日已经解除的诉讼请求不予支持。庭审中，赵德全、于东艳坚持要求解除其与梁伟东签订的《房屋买卖合约》，梁伟东亦表示同意，故法院确认赵德全、于东艳、梁伟东2016年9月20日签订的《房屋买卖合约》中关于涉讼房屋买卖合同事项的约定于一审庭审当日即2016年1月29日解除。赵德全、于东艳因梁伟东对涉讼房屋的陈述认为交易存在不安全因素，中止履行涉讼《房屋买卖合约》、《补充协议》并及时通知梁伟东，但梁伟东收到通知后并未与赵德全、于东艳沟通，也未提供适当担保以确保合同继续履行。至庭审辩论终结前，涉讼房屋虽未被案外人申请查封或轮候查封，但梁伟东未提供证据证明涉讼房屋可能存在的履行不能的情形已消除，也未提供适当担保，故梁伟东在其与赵德全、于东艳形成的房屋买卖合同关系中属于违约方，梁伟东要求赵德全、于东艳支付违约金10000元及没收赵德全、于东艳已经支付的定金100000元的反诉请求，没有事实和法律依据，法院依法不予支持。梁伟东虽曾向赵德全、于东艳作出涉讼房屋“严格说是公司的，不是其个人的”等诸如此类的陈述，但根据物权法的规定，不动产物权的设立、变更需经依法登记发生效力，现涉讼房屋登记在梁伟东名下，且梁伟东能提供其购买涉讼房屋的发票予以佐证，庭审中，梁伟东明确表示涉讼房屋属于其所有并由其还贷，自涉讼《房屋买卖合约》签订后没有案外人对涉讼房屋主张权利，赵德全、于东艳亦未提交证据证明涉讼房屋存在权属纠纷，故对赵德全、于东艳认为涉讼房屋存在权属纠纷的主张，法院不予采纳。梁伟东虽曾陈述涉讼房屋存在被查封的风险，但至庭审辩论终结前，涉讼房屋仍未被案外人申请查封或轮候查封，综合考量涉讼房屋的权属及查封情况、合同的履行及解除情况、梁伟东的过错程度、涉讼房屋买卖合约签订后房地产市场的价格波动幅度以及赵德全、于东艳、梁伟东在2016年9月30日谈话录音中对涉讼《房屋买卖合约》协商过程，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，梁伟东应退还赵德全、于东艳定金100000元，对赵德全、于东艳要求适用定金罚则，由梁伟东支付赵德全、于东艳违约金100000元的主张，法院不予支持。涉讼《房屋买卖合约》于庭审当日（即2016年11月29日）因双方协商一致解除，梁伟东返还定金的义务经法院判决后予以确定，赵德全、于东艳主张梁伟东从起诉之日起以中国人民银行同期贷款利率支付利息没有依据，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、第六十九条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、确认赵德全、于东艳与梁伟东于2016年9月20日签订的《房屋买卖合约》中关于佛山市南海区桂城街道中海万锦豪园香樟2座502房房屋买卖合同关系于2016年11月29日解除；二、梁伟东应于判决发生法律效力之日起十日内返还定金100000元予赵德全、于东艳；三、驳回赵德全、于东艳的其他诉讼请求；四、驳回梁伟东的全部反诉请求。案件受理费减半收取2150元，财产保全费1520，合3670元，由赵德全、于东艳负担1000元，梁伟东负担2670元。
上诉人梁伟东不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：赵德全、于东艳违反合同约定在先，故意引诱梁伟东，制造梁伟东违约在先的假象，没有确切的证据证明梁伟东存在不能履行债务的情形，赵德全、于东艳无权中止履行合同。案涉房屋至今只是因本案而被查封，案涉房屋的权利没有任何瑕疵。即使梁伟东曾为他人的借款提供担保，但也仅是若干保证人之一，且至今梁伟东也没有被借款合同中的债权人起诉，梁伟东也不存在本案之外的危及到案涉房屋权利的其他纠纷。二、赵德全、于东艳的上述行为给梁伟东造成损失，梁伟东有权主张200000违约金。案涉房屋位于千灯湖板块，梁伟东亦是因为急于资金周转才卖掉房屋，赵德全、于东艳中止履行合同并查封案涉房产，给梁伟东造成较大损失，梁伟东有权要求没收保证金100000元并要求支付违约金100000元。上诉请求：1.撤销原审判决第二、四项；2.支持梁伟东的全部反诉请求；3.案件受理费由赵德全、于东艳负担。
上诉人梁伟东在二审期间未向本院提交新证据。
被上诉人赵德全、于东艳答辩称：一、梁伟东在签订《房屋买卖合约》后，故意向赵德全、于东艳告知房屋存在权属纠纷或债务纠纷的可能，在赵德全、于东艳提出由梁伟东消除交易风险后再继续交易的情况下，梁伟东没有采取任何补救措施，构成根本违约，因此，双方的交易不能继续，责任完全在于梁伟东。二、涉案房屋在交易过程中，价格飚升，梁伟东故意制造不能交易的条件，逼迫赵德全、于东艳不得不终止交易，本次交易终止后，梁伟东再次出售房屋，将获得超合同约定交易价的巨大不正当利益。梁伟东出于良心的发现，同意向赵德全、于东艳返还定金10万元。一审判决后，双方协商均不上诉，由梁伟东向赵德全、于东艳支付10万元以了结本案，但由于梁伟东无能力还款，拟分期付款给赵德全、于东艳。在赵德全、于东艳不同意分期收款的情况下，梁伟东为了拖延时间，违反不上诉的诚信，才产生了本案的上诉。三、房屋买卖合约签订后，涉案房屋及周边房屋的价格上涨特别厉害，赵德全、于东艳因梁伟东的行为丧失了最佳购房机会，损失巨大，由上诉人双倍返还定金均不能弥补损失，但因赵德全、于东艳遵守“均不上诉”的诚诺才没有提起上诉。请求二审法院维持原审判决，驳回梁伟东的上诉请求。
被上诉人赵德全、于东艳在二审期间未向本院提交新证据。
经审查，本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：赵德全、于东艳与梁伟东签订的《房屋买卖合约》是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定、合法有效，对双方当事人具有拘束力。本案中，梁伟东于2016年9月29日、9月30日均陈述案涉房屋实际为梁伟东所任职公司所有，其公司债务可能会影响到案涉房屋交易，梁伟东为约四、五百万的公司债务提供担保，案涉房屋可能存在被查封的风险而影响交易的正常进行，并出示了借款担保合同。梁伟东该陈述足以让赵德全、于东艳对梁伟东履行案涉房屋出卖义务及案涉房屋交易产生疑虑与不安。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条规定之“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：……（四）有丧失或可能丧失履行债务能力的其他情形。”在梁伟东未提交证据证明案涉房屋可能存在履行不能的情形已消除，也未提供担保的情况下，赵德全、于东艳有权中止履行案涉合同，赵德全、于东艳未支付剩余定金150000元的行为不构成违约。是故，梁伟东上诉称赵德全、于东艳未支付剩余定金150000元，应承担违约金200000元的违约责任理据不足，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第六十九条规定：“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。”由此并结合赵德全、于东艳于2016年10月13日向梁伟东发出通知书中止履行合同义务，同月20日即要求解除案涉合同，并未给予梁伟东合理期限以消除可能阻碍案涉合同全面履行的不安因素或提供适当担保以保障案涉合同全面履行之案件事实，则可知赵德全、于东艳主张于2016年10月20日解除案涉合同的行为亦有所不当，原审法院据此对其诉请梁伟东双倍返还定金200000元的诉讼请求判决不予支持，赵德全、于东艳对此亦未提起上诉，本院予以维持。赵德全、于东艳主张解除案涉《房屋买卖合约》，梁伟东一审时表示同意，原审法院确认解除双方之间的案涉房屋买卖之法律关系，并判决梁伟东返还定金100000元予赵德全、于东艳，均属妥当，本院亦予以维持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法应予维持。梁伟东的上诉主张理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由上诉人梁伟东负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 安建须
审 判 员 李 虹
代理审判员 黄玉凤
二〇一七年八月二十一日
书 记 员 李嘉敏