河北省任丘市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）任民初字第568号
原告任丘市联合贸易公司。住所地：任丘市。
负责人孙文华，该公司经理。
委托代理人边泊杰，河北金胜律师事务所律师。
委托代理人张聚会，男，汉族。该公司副经理。
被告姜全升，男，汉族。
委托代理人温红，河北宪泽律师事务所律师。
委托代理人周红，河北宪泽律师事务所律师。
原告任丘市联合贸易公司诉被告姜全升租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告任丘市联合贸易公司的负责人孙文华、委托代理人边泊杰、张聚会，被告姜全升及其委托代理人温红、周红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告任丘市联合贸易公司诉称，2008年1月4日原、被告签订了租赁协议书，原告将位于任丘市裕华中路16号经贸大楼一层租赁给被告，租赁期限自2012年12月16日起至2020年12月16日止，租金为每年19万元。在原、被告签订此租赁协议之前，原告分别于2001年10月24日和2004年2月1日与刘培旺签订了两份租赁协议书，约定租赁期限至2012年12月15日。原告与刘培旺签订的协议书约定了合同到期后刘培旺具有优先承租权。刘培旺不服原、被告签订的协议书，起诉至人民法院，要求法院判决刘培旺具有优先承租权，姜全升作为第三人参加诉讼，任丘市法院作出（2013）任民初字第636号民事判决书，认定刘培旺在同等条件下具有优先承租权。姜全升不服该判决，上诉至沧州市中级人民法院，沧州市中级人民法院于2013年7月23日作出（2013）沧民终字第1839号民事判决书，驳回上诉，维持原判。该判决已经生效，因刘培旺具有优先承租权，为了维护原告的合法权益，请求人民法院解除原、被告签订的租赁经贸大楼一层的协议书。案件受理费由被告承担。
被告姜全升辩称，原、被告签订的租赁合同依法成立，对原、被告具有约束力，该合同已经生效且实际履行。原告主张的与案外人约定优先承租权不是解除合同的事由。原告要求解除合同已经超过诉讼时效。
原告任丘市联合贸易公司为支持自己的主张提供了如下证据：一、（2013）任民初字第636号民事判决书、（2013）沧民终字第1839号民事判决书，证实在2001年10月24日和2004年2月1日订立的租赁合同到期后，在同等条件下刘培旺享有优先承租权。原告要求撤销与被告的合同，诉讼时效的应从中级人民法院判决书生效之日起算，故未超过诉讼时效。
被告姜全升质证认为：对上述两份判决书的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议。因原告在2008年1月4日与被告签订租赁合同时就知道刘培旺在同等条件下具有优先承租权，原告要求撤销与被告的协议，应该在2008年1月4日原、被告签订合同之后2年内行使撤销权，原告现在的起诉已经超过诉讼时效。刘培旺在同等条件下具有优先承租权不是原、被告解除租赁合同的法定事由。
二、2008年1月4日原、被告签订的租赁协议书，主要内容为：“任丘市联合贸易公司把经贸大楼一楼（包括楼梯、楼筒在内）租给姜全升使用，租赁期限从2012年12月16日至2020年12月16日。年租金19万元。协议签订之日付款20万元，在2013年11月16日付清当年租金，每年提前一个月付款，以此类推。”证实2008年1月4日原、被告签订了租赁经贸大楼一楼协议，租赁期限从2012年12月16日至2020年12月16日。
被告姜全升质证认为：对该证据的真实性、合法性、关联性没有异议。
被告姜全升为支持自己的主张提供了如下证据：
一、沧州市中级人民法院（2013）沧民终字第1839号案件开庭笔录第二页，证实2012年12月15日原告与刘培旺的租赁合同到期后，没有和原告达成租赁协议。原告认可被告姜全升2013年1月实际租赁了经贸大楼一层。
原告任丘市联合贸易公司对上述证据的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，不能证实被告姜全升2013年1月实际租赁了经贸大楼一层。
二、2008年1月4日收条两张，内容为：“姜全升租金：经贸大楼一层，从2012年11月16日至2013年11月16日租金，壹拾玖万元，190000元，经手人：河北省任丘市联合贸易公司，赵爱玲、孙文华。”另一张内容为：“今借到姜全升现金壹万元整，10000元，经手人：河北省任丘市联合贸易公司，赵爱玲、孙文华。”证实2008年1月4日原告已经收取被告租赁经贸大楼一层从2012年12月16日至2013年12月16日的租金。
原告任丘市联合贸易公司对上述证据的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议。只是预收租金，租赁合同没有实际履行。
三、（2013）冀中证民字第1989号公证书，证实2013年11月15日姜全升将2013年12月16日到2014年12月16日的租金向冀中公证处提存。
原告任丘市联合贸易公司对上述证据的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议。被告交纳2013年12月16日到2014年12月16日的租金，原告确实拒收，被告提存租金是单方行为，与原告无关，不能证实合同实际履行。
四、2013年2月被告姜全升收取经贸大楼一层商户王军辉、郭希兰等人的合作款的收条3张，证实被告已经对经贸大楼一层管理和使用。
原告任丘市联合贸易公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均有异议，该组证据与本案没有关联性。
五、2008年1月4日原、被告签订的租赁协议书，证实2008年1月4日原、被告签订了租赁经贸大楼一楼协议，租赁期限从2012年12月16日至2020年12月16日。
原告任丘市联合贸易公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。
六、证人王军辉证实：“我租的经贸大楼一层东面的四分之一，卖手机和维修手机，开始租的刘培旺的父亲刘玉喜的房子，2012年底刘玉喜说房子到期了。原告的代理人张聚会和吴签名和姜全升一起来，说以后我租的这房子和刘玉喜没有关系了，刘玉喜的房子到期了，姜全升租了，以后有什么事和姜全升商量，姜全升说以后和我是合作关系。”
原告任丘市联合贸易公司质证认为，刘玉喜不是租赁合同的当事人，无权说房子到期，证人证言没有证据效力。
本院依职权对经贸大楼一层的所有商户（王军辉、郭希兰、谢骞、姜全升、何子召）进行了调查，查明刘培旺在其与任丘市联合贸易公司租赁合同到期之前已经将经贸大楼一层全部转租给其他商户。经贸大楼一层除两个门市由姜全升实际经营外，其他商户均与姜全升是合作关系。
原告的质证意见：对调查笔录的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，不认可姜全升所说的内容，姜全升与商户之间的协议，与原告没有关系，不能对抗刘培旺的优先承租权。
被告的质证意见：对调查笔录的真实性、合法性、关联性没有异议，该调查笔录能够证明：一、刘培旺和任丘市联合贸易公司租赁合同到期之前已经将经贸大楼一层全部转租给其他商户，其不在具有优先承租权。二、自2012年底原、被告的租赁合同就开始履行，被告从合同履行之日起就开始对经贸大楼一层实际占有、使用、收益租赁。
本院根据双方当事人的举证、质证及当庭陈述，对原告提供的证据综合分析判定如下：
一、被告对（2013）任民初字第636号民事判决书、（2013）沧民终字第1839号民事判决书的真实性、合法性没有异议，故对上述两份判决书的真实性、合法性予以认定。能够证实在2001年10月24日和2004年2月1日订立的租赁合同到期后，在同等条件下刘培旺享有优先承租权。原告要求撤销与被告的合同，诉讼时效的应从中级人民法院判决书生效之日起算，故原告起诉未超过诉讼时效。
二、被告姜全升对2008年1月4日原、被告签订的租赁协议书的真实性、合法性、关联性没有异议，本院予以认定，该租赁协议书具有证据效力。
本院根据双方当事人的举证、质证及当庭陈述，对被告提供的证据综合分析判定如下：一、原告任丘市联合贸易公司对沧州市中级人民法院（2013）沧民终字第1839号案件开庭笔录第二页的真实性、合法性没有异议，该开庭笔录能够证实刘培旺将经贸大楼一层转租给商户，2013年1月联合贸易公司将经贸大楼一层实际租给姜全升，故对该开庭笔录的关联性予以认定。
二、原告任丘市联合贸易公司对2008年1月4日收条的真实性、合法性没有异议，该收条能够证实2008年1月4日原告已经收取被告从2012年12月16日至2013年12月16日租赁经贸大楼一层的租金。故对该收条的关联性予以认定。
三、原告任丘市联合贸易公司对（2013）冀中证民字第1989号公证书的真实性、合法性没有异议，该公证书能够证实2013年11月15日姜全升将2013年12月16日到2014年12月16日的租赁经贸大楼一层的租金向冀中公证处提存，故对该公证书的关联性予以认定。
四、原告任丘市联合贸易公司对2013年2月被告姜全升收取经贸大楼一层商户王军辉、郭希兰等人的合作款的3张收条的真实性、合法性、关联性均有异议，该三张收条结合证人王军辉的证言和法院对王军辉、郭希兰的调查情况，本院予以采信。
五、原告任丘市联合贸易公司对2008年1月4日原、被告签订的租赁协议书的真实性、合法性、关联性没有异议，该租赁协议书具有证据效力。
六、证人王军辉的证言结合法院对王军辉的调查笔录，予以采信。
通过对上述证据的分析认定，本院查明以下事实：2001年10月24日和2004年2月1日任丘市联合贸易公司与刘培旺分别签订了两份租赁协议，协议约定任丘市联合贸易公司把经贸大楼一楼的东、中、西三厅租给刘培旺使用，租赁期限到2012年12月15日。两份协议约定，协议到期后如果续租，任丘市联合贸易公司应保证刘培旺的优先承租权。2008年1月4日任丘市联合贸易公司与姜全升又签订租赁协议，约定任丘市联合贸易公司把经贸大楼一楼的东、中、西三厅租给姜全升使用，租赁期限从2012年12月16日至2020年12月16日。当即姜全升预交了1年的租赁费19万元，并借给任丘市联合贸易公司款1万元。任丘市联合贸易公司与姜全升签订租赁协议时，没有告知姜全升任丘市联合贸易公司与刘培旺签订租赁合同时约定了优先承租权。（2013）沧民终字第1839号民事判决书确认，在2001年10月24日和2004年2月1日订立的租赁合同到期后，在同等条件下刘培旺享有优先承租权。刘培旺在其与任丘市联合贸易公司租赁合同到期之前已经将经贸大楼一层全部转租给其他商户。经贸大楼一层除两个门市由姜全升实际经营外，其他商户均与姜全升是合作关系。
上述事实有原、被告陈述、原、被告提供的2008年1月4日原、被告签订的租赁协议书、原告提供的（2013）任民初字第636号民事判决书、（2013）沧民终字第1839号民事判决书，被告提供的（2013）沧民终字第1839号案件开庭笔录、2008年1月4日收条、（2013）冀中证民字第1989号公证书、2013年2月收取经贸大楼一层商户合作款的3张收条、证人王军辉的证言、法院调查笔录等证实。
本院认为，2001年10月24日和2004年2月1日任丘市联合贸易公司与刘培旺分别签订的两份租赁协议、2008年1月4日任丘市联合贸易公司与姜全升签订的租赁协议，均是双方的真实意思表示，且内容不违反法律的强制性规定，本院对上述三份合同的效力均予以确认。（2013）沧民终字第1839号民事判决书确认，在2001年10月24日和2004年2月1日订立的租赁合同到期后，在同等条件下刘培旺享有优先承租权。任丘市联合贸易公司与姜全升签订租赁协议时，没有告知姜全升任丘市联合贸易公司与刘培旺签订租赁合同时约定了优先承租权，故姜全升属于善意第三人。优先承租权并非法定优先权，其性质仅为当事人在合同中所做的一般性规定，并不具有高于其他合同的效力和否定其他合同效力的法律效力，更不是解除合同的法定条件。优先承租权的约定不能对抗善意第三人。姜全升基于善意第三人身份取得房屋承租权，且已经对租赁物实际占有、使用、收益。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的。（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务。（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。（五）法律规定的其他情形。本案原告任丘市联合贸易公司要求解除与被告姜全升签订的租赁协议，不符合解除合同的法定条件。综上，应驳回原告的诉讼请求。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第九十三条、第九十四条之规定，判决如下：
驳回原告任丘市联合贸易公司要求解除原告任丘市联合贸易公司与被告姜全升签订的租赁经贸大楼一层的协议书的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告任丘市联合贸易公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。
审 判 长 李书朵
人民陪审员 李邺青
人民陪审员 黄中孝
二〇一四年六月三十日
书 记 员 杜亚娜