天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0114民初7514号原告：嘉杰（天津）置业投资有限公司，住所地天津市武清开发区福源道18号503-34。法定代表人：王胜泉，董事长。委托诉讼代理人：王立伟，北京允能律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯睿辕，北京允能律师事务所实习律师。被告：北京川百汇餐饮管理有限公司，住所地，北京市朝阳区三间房乡西柳村中街（三间房动漫集中办公区738号）法定代表人刘勇，总经理。被告：北京川百汇餐饮管理有限公司天津第一分公司，住所地，天津市武清开发区翠通路东侧意瑞广场2号楼H3-218。负责人：刘勇，总经理。二被告共同委托诉讼代理人：张兵涛，河南举直律师事务所律师。原告嘉杰（天津）置业投资有限公司与被告北京川百汇餐饮管理有限公司（以下简称川百汇公司）、北京川百汇餐饮管理有限公司天津第一分公司（以下简称天津第一分公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王立伟、冯睿辕，被告川百汇公司及天津第一分公司共同委托诉讼代理人张兵涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告川百汇公司签订的《威尼都项目商铺租赁合同》及全部补充协议；2.判令被告天津第一分公司将位于威尼都项目内2层H3-218号商铺恢复原状并交还给原告；3.判令二被告共同向原告支付拖欠的2015年3月18日至2016年8月31日期间租金128993.7元（该项租金计收截止日期暂定为2016年8月31日，最终须计算至租赁合同解除之日）及逾期支付租金的违约金96431.66元、延期付款滞纳金32143.89元（该项违约金及延期付款滞纳金暂计至2016年9月22日，最终须计算至实际支付之日）；4.判令二被告共同向原告支付拖欠的2015年2月23日至2016年12月31日期间综合服务费413978.98元（该项综合服务费计收截止日期暂定为2016年12月31日，最终须计算至实际交还商铺之日）及逾期支付综合服务费的违约金418095.63元（暂计算至2016年9月22日，最终须计算至实际支付之日）；5.判令二被告共同向原告支付逾期支付履约保证金的违约金111100元；6.判令被告已向原告支付的履约保证金120000元不予退还；7.判令二被告共同向原告支付《威尼都项目商铺租赁合同》第7.6.2条项下应付的违约金33311.62元；8.判令二被告共同向原告支付欠付的水费10354.15元（该费用计收截止日暂定为2016年8月29日，最终须计算至实际交还商铺之日）及逾期支付水费的违约金5976.24元；电费87700.8元（该项费用计收截止日暂定为2016年8月25日，最终须计算至实际交还商铺之日）及逾期支付电费的违约金52425.5元（水、电两项费用的逾期付款违约金均暂计至2016年9月22日，最终须计算至实际支付之日）；9.诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2014年6月11日，原告与被告川百汇公司签订《“威尼都”项目商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定，被告川百汇公司自原告处承租威尼都项目内2层H3-218号商铺（以下简称商铺），使用面积为261.1平方米，建筑面积373平方米；商铺租赁期限为6个租约年，含装修免租期3个月，租赁期限自商铺交付日开始计算；商铺租金标准以扣率租金方式按月计算，第1至第3租约年，月扣率租金为每月总营业额之11%，商铺租金按月支付，被告川百汇公司应于每月二十（20）日或之前将相关款项汇至原告指定账户。商铺的综合服务费标准为每月每平米50元，以租赁合同项下建筑面积计收，由被告川百汇公司按每三个月为一结算周期预付；此外，合同还对被告川百汇公司应承担的水电等公共事业费用及相关杂费、合同解除以及违约责任等相关事项进行了规定。2014年6月11日，原告与被告川百汇公司签署了关于《租赁合同》的补充协议。2015年5月1日原告与二被告再次签署了关于《租赁合同》的补充协议，约定自该协议签订之日起，《租赁合同》乙方（被告川百汇公司）变更为被告天津第一分公司，自租赁合同及该补充协议签署之日起，如发生任何争议由二被告共同承担全部责任。因被告方长期拖欠商铺租金、综合服务费及水电费等到期应付费用，原告经多次催要未果，故成讼。二被告辩称，同意原告的第一、二项诉讼请求。双方签订《租赁合同》之前，原告曾向被告方承诺过商场客流量，被告方也是基于对原告的信任才签订《租赁合同》，但经营后发现商场客流量远远低于当初承诺的标准。另原告在未通知被告方的情况下擅自对商场进行施工改造，给原告经营造成重大影响，并造成严重损失，故不同意支付原告诉请主张的所有款项。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.《租赁合同》及2014年6月11日补充协议，虽《租赁合同》落款时间不一致，且二被告主张合同签订时间应以最后落款时间为准，即2014年7月23日，但鉴于原告与二被告在补充协议中对《租赁合同》签订时间均进行了明确确认，即2014年6月11日，且原告关于已方落款时间形成过程的自述具有一定的合理性，亦可间接证明2014年6月11日双方对合同内容已达成合意，故本院确认《租赁合同》及原告与被告川百汇公司之间补充协议的签订时间均为2014年6月11日；2.逾期支付履约保证金情况一览表，被告认可其存在逾期支付履约保证金的事实和实际交纳履约保证金的时间，但认为合同的签订时间为2014年7月23日，故应以此时间往后推算7个工作日为履约保证金应付截止日期，然就合同签订时间，前文已论述，在此不再赘述，该证据本院予以采信；3.逾期履行租金付款义务情况一览表，被告方仅认为其逾期支付租金的原因在原告一方，且违约金、延期付款滞纳金应以逾期支付租金所造成的损失为限，对该表中各项数据却不持异议，故本院认为可参照表中各项数据计算被告方应付租金及违约金数额；4.逾期履行综合服务费付款义务情况一览表，被告方对该表中各项数据亦不持异议，仅以原告未向其提供综合服务为由拒绝支付综合服务费及违约金，但结合原告确有为被告方提供网络推广服务及委托物业公司提供相关物业服务等事实，本院认为原告的抗辩理由不能成立，可参照表中各项数据计算被告方应付综合服务费和违约金数额。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月11日，原告与被告川百汇公司签订《租赁合同》及补充协议，约定，被告川百汇公司自原告处承租威尼都项目2层H3-218号商铺，使用面积为261.1平方米，建筑面积373平方米；商铺租赁期限为6个租约年，含装修免租期3个月，租赁期限自商铺交付日开始计算；商铺租金标准以扣率租金方式按月计算，第1至第3租约年，月扣率租金为每月总营业额之11%；商铺租金按月支付，被告方于每月二十（20）日或之前将相关款项汇至原告指定账户；商铺的综合服务费为每月每平米50元，以租赁合同项下建筑面积计收，由被告方按每三个月为一结算周期预付；自租赁合同签订之日的次日起7个工作日内，被告方应向原告足额支付履约保证金120000元；如被告方未按时足额缴纳租金的天数连续超过5日或累计超过30日的，未按时足额缴纳物业服务费、推广服务费、公共事业费等相关费用天数连续超过15日或累计超过30日的，原告有权解除合同；自本合同项下之租赁期限届满之日或本合同解除、终止、被撤销或确认无效之日起5日内为本合同项下承租商铺之交还期。被告方应最迟于该交还期满之日的次日11：00时之前将商铺恢复原状交还甲方和物业公司；如未经原告书面同意而逾期不交还商铺，承租方除应按本合同约定的最高日基本租金的10倍向甲方支付占用使用费外，还应承担该商铺在占用期内的物业费、推广服务费、水、电等一切其他费用；交还商铺时，如承租人对该商铺进行了装修、增建或改建，应根据出租人要求在本合同提前终止日前将该商铺及其设施恢复到商铺第一次交接时的原状（恢复、还原至本合同附件二的标准），由此发生的费用由承租人负担；如逾期未将该商铺恢复原状，出租人有权代为处理或聘请第三方代为处理，由此发生的一切费用由承租人承担，出租人有权向其追索或在履约保证金中扣除该费用；承租人逾期缴纳本合同项下其应付费用（包括但不限于租金、物业服务费、推广服务费、装修押金、水费、电费、燃气费、公共事业费用、通讯费、非正常时间空调供应的费用或本合同附件二所列设施和设备的开通或使用费用等一切按本合同约定应由承租人支付或缴纳的任何费用），则每逾期一日，应当支付相当于欠费金额千分之三的逾期违约金；如承租人违约导致合同无法实际继续履行，或出租人依据合同相关约定解除合同的，出租人不予退还承租人已交纳的履约保证金；合同履行不满2年解除合同的，违约方需支付相当于上年5个月月均租金的违约金，另租赁合同就其他相关事项进行了约定。合同签订后，原告于2014年11月24日将商铺交付被告川百汇公司，被告川百汇公司仅于2014年9月29日向原告交清履约保证金120000元（含合同签订时，即2014年6月11日被告川百汇公司已向原告支付的承租定金10000元）。2015年3月18日被告方正式开业。2015年5月1日，原告与二被告再次签订关于《租赁合同》的补充协议，约定：“1.自本协议签订之日起，原合同乙方（北京川百汇餐饮管理有限公司）变更为丙方（北京川百汇餐饮管理有限公司天津第一分公司）；2.自原合同及本补充协议签署之日起，如发生任何争议由乙、丙方共同承担全部责任。”2015年6月初到8月底间，原告对威尼都商场进行了分区、分时施工，2015年10月中旬至月底，原告进行铺设游乐小火车轨道。被告仅付清前述履约保证金，而租金、综合服务费未予支付；电费支付至2016年6月25日后未再支付，截止至2016年8月25日被告尚欠电费计87700.8元，水费支付至2015年6月26日后未再支付，截止至2016年8月29日被告尚欠水费计10354.15元。本院认为，一、关于涉案合同是否符合约定解除条件而解除的问题？租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金及其他费用，无正当理由未支付或者迟延支付的，出租人可以要求其支付，并有权依据合同约定或法律规定行使合同解除权，收回租赁物。本案中，原告作为有权出租方将涉案商铺租赁给被告方，被告方作为承租人应依约向原告支付租金、综合服务费、水电费（原告代收代缴）等，现其在支付部分费用后，未能支付其余费用，构成违约，故原告依据租赁合同的约定，请求解除涉案租赁合同，要求被告方将商铺恢复至合同附件二的状态后交还原告，符合双方约定，且庭审中被告方亦同意原告的第一、二项诉请，故本院予以支持。二、关于被告欠付租金、综合服务费、水电费的数额如何确定问题？合同虽解除，但被告欠付的费用仍需支付。本案因原告在租赁期间对商场整体外装修，虽属于提升整体形象而为，但客观上对被告的经营造成影响，应给予一定补偿；威尼都商场作为一个商业整体，外围施工势必影响商场整体形象，因此不能认为仅涉案被告方承租商铺本身施工期对被告造成不利影响，但对于空间距离过远的施工确实也不应过高考量其对被告方造成的影响。综合本案情形，本院酌定，减免被告方2015年6、7、8三个月及10月15日至月底按半个月计总共三个半月的租金作为对原告施工给被告方造成不利影响的补偿；综合服务费、水电费在施工期间仍正常提供，有单独的对应价值，不予减免，被告方仍应按约定交付。由此计算，截止至2016年8月31日被告方欠付原告租金114962.65元；截止至2016年12月31日被告方欠付原告综合服务费413978.98元；截止至2016年8月25日尚欠电费87700.8元；截止至2016年8月29日尚欠水费10354.15元，以上欠款被告方应给付原告。同时，被告方须支付自2016年9月1日起至《租赁合同》解除之日止的租金、自2017年1月1日起至其实际交还租赁商铺之日止的综合服务费及自2016年8月30日始至实际交还租赁商铺之日止所发生的水费、自2016年8月26日始至实际交还租赁商铺之日止所发生的电费，该部分费用发生在诉讼期间，甚至于起诉之时尚未发生，不宜再处以违约金，对原告要求被告方支付此部分款项违约金的请求，本院不予支持。第三，关于约定违约金是否过高而予以调整的问题？请涉及到的违约金在类别上主要有三种，一是逾期付款违约金（包括原告主张的延期付款滞纳金，其性质亦应界定为违约金），二是因承租人违约导致租赁合同提前终止的违约金，三是履约保证金。逐一分析这三类违约性质的约定：首先，对于逾期付款违约金，按双方租赁合同约定，凡是涉及到合同中需要被告方交付的款项，发生逾期时，均以日千分之三计算违约金，原告亦据此诉请，本院认为一者合同在违约条款上对于承租人要求过于严苛，对于出租人较为宽松；二者被告方拖延付款在一定程度上与原告行为确有相关；三者本案系租赁合同，承租人逾期交付租金等费用，对于出租人来说给其造成的直接损失系资金被不当占用的利息损失，还包括原告陈述的诉讼成本等。基于上述原因考虑，本案逾期付款日千分之三的违约金标准确属过高，应予调整，本院酌定：以年9%的罚息利率（年6%上浮50%）作为原告资金占用损失，加上原告的催收成本，限于违约金不超过损失的130%之原则，故本案以年12%的利率作为逾期付款违约金计算标准。按调整后的违约金标准，再分别来计算本案原告诉请的违约金，第一个是未付租金的违约金，参考原告提交的《逾期支付租金情况一览表》计算可得截止至2016年9月22日，被告方逾期交付租金的违约金为8865.87元；此外，被告尚须以114962.65元为基数、自2016年9月23日起、按年12%利率支付违约金直至实际清偿尚欠租金日止。另，原告根据合同约定“。被告逾期支付原告款项，被告应向原告支付拖欠金额每日0.1%的延期付款滞纳金。”而主张延期支付租金的滞纳金，但从该约定内容看，可以认定延期付款滞纳金系当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定应当承担的违约责任，亦应属违约金性质，故原告该项主张，本院不予支持。第二个是未付第二个是未付综合服务费的违约金，参考原告提交的《逾期支付综合服务费情况一览表》计算可得截止至2016年9月22日，被告逾期交付综合服务费的违约金为45818.7元。此外，被告尚须以413978.98元为基数、自2016年9月23日起、按年12%利率支付违约金直至实际清偿尚欠综合服务费止。第三个是逾期支付履约保证金的违约金，参考原告提交的《逾期支付履约保证金情况一览表》计算可得自2014年6月20日（合同约定的应付截止日期）至2014年9月29日（原告收到日期），被告逾期交付履约保证金的违约金为3652.6元。第四个是未付水电费的违约金，参考原告提交的《客户水、电表确认表》和《逾期支付水、电费情况一览表》计算可得截止至2016年9月22日，被告逾期交付水费的违约金为654.93元，逾期交付电费的违约金为5745.27元。此外，被告尚须以尚欠水费10354.15元（截止至2016年8月29日）为基数和尚欠电费87700.8元（截止至2016年8月25日）为基数、自2016年9月23日起、按年12%利率支付违约金直至实际清偿尚欠该部分水电费日止。其次，对于合同提前终止的违约金，按租赁合同约定如被告方违约导致合同无法实际继续履行，或由于被告方违约行为导致原告单方解除合同的，合同履行期不满2年解除合同的，被告方向原告支付相当于上年5个月月均租金的违约金，即33311.6元，不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以支持。最后，对于履约保证金，一方面严格来讲，将其归为违约金并不准确，只是在本案的情形下，履约保证金的意义在某种程度上具有违约惩罚性，即因被告违约而致使双方约定无法继续履行，从而扣罚被告交纳的履约保证金，单从这一点看扣罚履约保证金与要求被告交纳提前解除合同违约金是重合的；另一方面，基于履约保证金系为保证被告完全履行合同项下义务的意义和价值，一旦被告出现违约行为，原告可通过扣罚保证金的形式予以惩罚，现因被告违约致合同解除，因此，为减少双方诉累，应以履约保证金冲抵上述各项费用为宜，而不应再如原告诉请的直接归其所有不再退还。故依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、解除原告与被告方签订的《“威尼都”项目商铺租赁合同》及补充协议；二、二被告于本判决生效之日起五日内将涉案租赁商铺即威尼都项目内2层H3-218号恢复原状（租赁合同附件二的状态）并交还原告；三、二被告于本判决生效之日起五日内共同向原告支付租金114962.65元（截止至2016年8月31日）、综合服务费413978.98元（截止至2016年12月31日）、水费10354.15元（截止至2016年8月29日）、电费87700.8元（截止至2016年8月25日），以上合计626996.58元，并按《租赁合同》第4.3.2条约定标准支付自2017年1月1日起至被告方实际交还商铺日止的综合服务费及据实结付自2016年8月30日至实际交还租赁商铺日止的水费和据实结付自2016年8月26日至实际交还租赁商铺日止的电费；另，支付以欠款数额626996.58元为基数，自2016年9月23日起、按年12%利率直至实际偿清欠款之日止的违约金；四、二被告于本判决生效之日起五日内共同向原告支付上述第三项确定的欠款数额626996.58元截止至2016年9月22日逾期付款违约金61084.77元；五、二被告于本判决生效之日起五日内共同向原告支付逾期支付履约保证金的违约金3652.6元；六、二被告于本判决生效之日起五日内共同向原告支付合同提前终止的违约金33311.6元；上述第三、四、五、六项与原告收取被告川百汇公司的履约保证金120000元冲抵后，被告尚需支付原告各项费用合计605045.55元。七、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务或者其他义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。案件受理费18394元，保全费5000元，合计23394元，原告负担11026元，被告负担12368元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  郭山奇代理审判员  赵 琨人民陪审员  张默雯二〇一七年七月十三日书 记 员  郭淑华附：相关法条《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。