浙江省温州市洞头区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0305民初1277号
原告：中国农业银行股份有限公司温州洞头支行，住所地：温州市洞头区北岙街道新城大道68号，统一社会信用代码：91330322X09320000P。
负责人：吴海和，支行行长。
委托诉讼代理人：陈群锋，男，系支行职员。
委托诉讼代理人：王忠东，男，系支行职员。
被告：郭奕辰，男，1988年11月2日出生，回族，住温州市洞头区。
被告：洞头华中房地产开发有限公司，住所地：温州市洞头区北岙街道望海路201弄18号1008室，统一社会信用代码：913303226816698333。
法定代表人：黄东海，公司执行董事。
委托诉讼代理人：潘巨浩，浙江震瓯律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司温州洞头支行（以下简称农行）与被告郭奕辰、洞头华中房地产开发有限公司（以下简称华中房开）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年11月29日立案后，依法适用简易程序，后因需要采用公告方式向被告送达法律文书，依法转为普通程序。本案于2018年4月3日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人王忠东、被告华中房开委托诉讼代理人潘巨浩到庭参加诉讼，被告郭奕辰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农行向本院提出诉讼请求：1、判令被告郭奕辰、华中房开与农行签订的合同号为33020120140105166的借款于2017年11月29日提前到期，被告郭奕辰偿还原告借款本金715007.5元及利息19701.25元、逾期利息（以715007.5元为基数从2017年11月30日起按年利率7.35%计算至债务清偿之日止）及期内复利385.76元；2、原告对被告郭奕辰所有的位于洞头区（房产预登记号：温房预洞头县字第92003299号）享有优先受偿权；3、被告华中房开对该借款承担连带保证责任；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年11月4日，原告农行与被告郭奕辰、华中房开签订《个人购房担保借款合同》，约定郭奕辰向农行借款770000元，借款利率按国家基准利率计收，对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率上浮50%计收罚息，借款期限内产生的应付未付利息按合同约定的借款执行利率计算复利，郭奕辰将其位于洞头区房屋作为抵押，华中房开承担连带责任保证。双方于2014年11月6日进行抵押登记。2014年11月7日农行按约向郭奕辰发放贷款，并约定：借款期限为2014年11月7日至2034年11月3日，借款利率按国家基准利率计收，执行浮动利率；还款方式为等额本息，结息日为每月20日；对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上浮505%计收罚息，借款期限内产生的应付未付利息按合同约定的借款执行利率计算复利；若借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿。截止2017年11月29日，郭奕辰尚欠农行借款本金715007.5元及利息19701.25元、期内复利385.76元。经多次催讨，郭奕辰拒不归还尚欠款项，故原告诉至法院。
被告郭奕辰未答辩。
被告华中房开答辩称：1、华中房开提供的是阶段性保证，并非持续性保证，应当认定阶段性保证的特殊性；2、郭奕辰办理产权转移登记及正式抵押登记的条件已成就，且非因华中房开的原因导致登记障碍，应认定农行与华中房开之间的阶段性保证关系已解除，华中房开不应再承担保证责任；3、涉案房屋已完成初始登记，华中房开已完成房屋全部开发义务，农行债权可通过处置抵押物实现。
本院经审理认定事实如下，2014年11月4日，原告农行与被告郭奕辰、华中房开签订《个人购房担保借款合同》，约定郭奕辰向农行借款770000元，借款利率按国家基准利率计收，对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率上浮50%计收罚息，借款期限内产生的应付未付利息按合同约定的借款执行利率计算复利，郭奕辰将其位于洞头区房屋作为抵押，华中房开承担自郭奕辰取得房地产权属证书并办妥以农行为抵押权人的抵押登记手续止的阶段性连带责任保证。双方于2014年11月6日进行抵押登记。2014年11月7日农行按约向郭奕辰发放贷款，并约定：借款期限为2014年11月7日至2034年11月3日，借款利率按国家基准利率计收，执行浮动利率；还款方式为等额本息，结息日为每月20日；对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上浮50%计收罚息，借款期限内产生的应付未付利息按合同约定的借款执行利率计算复利；若借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿。截止2017年11月29日，郭奕辰尚欠农行借款本金715007.5元及利息19701.25元、期内复利385.76元。经多次催讨，郭奕辰拒不归还尚欠款项，故原告诉至法院。上述事实由农行提供的证据予以证实。
另查明，2016年8月11日，华中房开向郭奕辰邮寄交房通知书，要求郭奕辰及时办理房款结算、房屋移交、物业费缴纳、产权转移登记、正式抵押登记等相关手续。2016年9月13日，华中房开取得坐落于温州市洞头区北岙街道海兴路55号3幢1304室房屋（即海悦城嘉园3幢1304室）的所有权（所有权证号：温房权证洞头区字第××号）。上述事实由华中房开提供的证据予以证实。
本院认为，被告郭奕辰尚欠原告农行借款本金715007.5元及利息19701.25元、期内复利385.76元，事实清楚，证据确凿，本院予以确认。现郭奕辰未按合同约定归还欠款，应当承担违约责任，农行主张以715007.5元为基数从2017年11月30日起按年利率7.35%计算至债务清偿之日止计算逾期利息，符合双方约定，本院予以支持。被告郭奕辰以预登记房产为本案借款提供抵押担保并已办理抵押权预告登记，因其未办理房屋所有权登记，无法办理正式抵押登记，故本院对该预抵押登记的效力予以确认，农行对相关房产依法享有抵押权。阶段性担保具有其自身的特殊性和阶段性，是为督促房开完成项目开发，避免因房开开发原因造成房屋的抵押权难以实现，降低银行的债务清偿风险。本案中，双方约定华中房开为涉案借款提供阶段性担保，华中房开已于2016年9月13日取得房屋所有权，并通知郭奕辰，郭奕辰办理产权转移登记及抵押的条件已成就，华中房开的阶段性担保已完成，故农行要求华中房开对本案借款承担保证责任，本院不予支持。
本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告郭奕辰于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司温州洞头支行借款本金715007.5元及利息19701.25元、期内复利385.76元、逾期利息（以715007.5元为基数从2017年11月30日起按年利率7.35%计算至实际履行完毕之日止）；
二、被告郭奕辰未履行上述第一项还款义务的，则依法拍卖、变卖登记在其名下的坐落于温州市洞头区北岙街道海兴路55号3幢1304室房屋（所有权证号：温房权证洞头区字第××号），所得价款由原告中国农业银行股份有限公司温州洞头支行优先受偿；
三、驳回原告中国农业银行股份有限公司温州洞头支行的其他诉讼请求。
如果被告未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费11151元，由被告郭奕辰承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。
审 判 长 林忠诚
人民陪审员 叶丽月
人民陪审员 陈群斌
二〇一八年四月三日
代书 记员 陈 驰