连云港市连云区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0703民初2792号原告：连云港深喜嘉瑞宝投资经营管理有限公司，住所地连云港市连云区中山西路111号。法定代表人：马学军，董事长。委托诉讼代理人：朱东明，公司法务。委托诉讼代理人：王慧娟，公司经理。被告：江苏丰联万家商贸有限公司，住所地连云港市连云区中山西路109号，统一社会信用代码91320700MA1MCL175D。法定代表人：姚继琼。被告：连云港旭泰贸易有限公司，住所地连云港市海州区朝阳东路21-2号楼201-2室，统一社会信用代码91320706661330699P。法定代表人：李红炽。两被告共同委托诉讼代理人：张鹏，江苏路卓律师事务所律师。原告连云港深喜嘉瑞宝投资经营管理有限公司（以下简称嘉瑞宝公司）与被告江苏丰联万家商贸有限公司（以下简称丰联万家公司）、连云港旭泰贸易有限公司（以下简称旭泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月2日立案后，被告旭泰公司在答辩期内对本案管辖权提出异议，本院于2017年8月18日作出（2017）苏0703民初2792号民事裁定，裁定驳回旭泰公司对本案管辖权提出的异议。后旭泰公司不服该裁定，上诉至连云港市中级人民法院，市中院于2017年9月20日作出(2017)苏07民辖终266号民事裁定，裁定驳回上诉，维持原裁定。本案依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人朱东明、王慧娟两次庭审均到庭参加了诉讼，被告丰联万家公司、旭泰公司第一次庭审经本院公告送达应诉材料均未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，第二次庭审两被告共同委托诉讼代理人张鹏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告嘉瑞宝公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告丰联万家公司签订的《房屋租赁合同》及《主体变更协议》。2.请求判令被告丰联万家公司支付原告租金、设备使用费合计10559062.57元（租金及设备使用费计算至2017年9月30日）。3.请求判令被告丰联万家公司支付违约金3167718.77元（违约金暂计至2017年9月30日）。4.请求判令被告旭泰公司对上述租金、设备使用费及违约金承担连带清偿责任。5.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年10月27日，上海深喜集团公司与被告旭泰公司签订《房屋租赁合同》，后签订两份主体变更协议，出租方变更为原告，承租方变更为丰联万家公司，旭泰公司承担连带责任。合同约定原告将其位于连云港市连云区中山西路嘉瑞宝广场（丰联万家超市）出租给被告作为经营使用，租赁期限为14年，自2015年12月1日起至2029年11月30日止，合同第五条对房屋租金、费用及支付方式进行了约定。该合同签订后，原告已经履行了交付义务，丰联万家公司已经正常营业，但被告拖欠租金、设备使用费等至今未付，已经构成严重违约，为维护原告的合法权益，根据相关法律规定，特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告丰联万家公司、旭泰公司辩称，一、原告诉求金额过高，没有具体的组成明细，且计算方式有误。1.原告实际上迟延交付房屋，根据合同第4条约定，被告享有100天的装修期，该期间不收取租金，租金的计算起点应从2016年4月1日开始计算，鉴于原告已于2017年9月23日强制关闭被告超市，租金计算应以2017年9月23日为截止点。2.原告计算的士林老铺、蒙自源、85度C、大娘水饺四家商铺的租金错误，根据四家商铺的合同，士林老铺2016年4月1日至2017年9月30日的租金为161100元（年租金为98400元，从2014年1月3日开始，年递增3600元），蒙自源2016年4月1日至2017年9月30日的租金为315059.13元（年租金198000元，从2014年1月3日开始，第三年起递增4%），85度2016年4月1日至2017年9月30日的租金为450000元（年租金为300000元，从2014年7月19日开始，年递增3600元），大娘水饺2016年4月1日至2017年9月30日的租金为90000元（年租金60000元），以上四家店铺2016年4月1日至2017年9月30日的租金总额为1016159.13元。3.巨生网咖是由原告直接对外租赁，没有交付被告，该网咖的租金应从原告主张的租金中扣除。该网咖年租金为207360元（从2017年5月11日每一年递增一次），自2016年4月1日至2017年9月30的租金为313574.4元。二、原告交付的房屋渗水、漏雨，导致被告仓库一楼二楼的货物受损，以及超市人流量下降，给被告造成巨大经济损失，应减免租金20万元。三、合同签订后，被告按照合同约定缴纳50万元的保证金，该笔款项应从原告主张金额中扣除。四、被告租赁原告场地开设百货商场时缴纳了300万元的保证金，该笔款项应从原告主张金额中扣除。五、原告主张违约金没有依据。根据合同法规定及相关法理，违约金应以实际损失为基础，不能高于实际损失的30%，原告并没有举证证明损失的数额，应承担举证不能的法律后果，其主张的违约金不应获得支持。六、旭泰公司不应承担连带责任，根据担保法及解释，保证的期限最长是两年，而从该协议签订之日至起诉之日已过保证期间。七、关于顾客李凤书在商场摔倒赔偿费用22652.47元由被告垫付，原告从保险公司获得理赔后未将款项返还给被告，原告对外出售返利卡，在被告超市消费没有完全结算，尚欠被告69846.7元。原告交付的房屋经消防部门检查存在消防问题，导致被告被消防部门罚款40000元，原告单独将一楼入口处的大娘水饺店出租，该位置是超市的必经之路，面积大且长期空置，对被告的经营造成了极坏的影响，导致被告客流量下降，客户锐减，给被告造成损失。2017年9月份原告多次要求被告撤场并采取停止供电的强制手段，鉴于中秋节即将来临，被告已为中秋节的到来备货及大量宣传，原告行为导致被告备货、宣传海报、美陈以及被告为正常营业储备的库存和上架商品无法退货，造成一定损失。鉴于第七条的情形，原告的行为给被告造成了巨大损失。本院经审理认定事实如下：2015年10月27日，案外人上海深喜企业（集团）有限公司（甲方）与被告旭泰公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定由甲方将位于连云港市连云区的嘉瑞宝广场出租给乙方使用，建筑面积预估为18576平方米。该合同第二条第3款约定“原文峰超市设备及相关采购合同及发票复印件由甲方交付乙方，乙方同意向甲方交纳设备使用费300万元，分三年支付，于每年的6月1日支付。若上述设备于交付后三个月内出现故障，由甲方负责维修，三个月后由乙方负责维修保养。”第二条第4款约定“甲方统一在项目交付确认书签署日起，给予乙方3个月装修期（但由于停水、供电不足或甲方原因而导致乙方施工中断而延误工期的，则装修期也相应顺延）。装修期间乙方无需向甲方支付任何费用，但装修施工实耗的水费、电费及其他因乙方施工产生的费用由乙方自行承担。”第四条第1款约定“除非甲乙双方按本合同相关条款之规定提前终止本合同，本合同所约定的租赁期限为14年。租赁期限暂定为2015年12月1日起至2029年11月30日止。合同到期后，若甲方仍有转租权的，则乙方继续承租，租金价格双方另行协商。”第四条第2款约定“甲方承诺在交付房屋之日起给乙方100天装修期，自装修期满的次日起计算租金；如乙方装修期超过100天，则从满100天装修期的第1天起计算租金。”第五条第2款约定“该店保底租金为：2016年2月16日至2018年11月30日租金单价0.9元/日/㎡，即年租金为6102216元；该店年度未税销售收入（不含转租区域）提成比例自2017年12月1日起为3%（含物业管理费）。乙方先按保底租金每三个月支付租金。”第五条第5款约定“依先付后用之原则，保底租金每季度支付一次，乙方于每季度的第3个月10日之前向甲方支付下一季度保底租金，甲方应于每季度的第3个月5日前向乙方开具税务部门认可的正式房屋租赁发票。”第五条第8款约定“乙方保证按本合同的约定按时支付租金，若乙方未按时支付，乙方应承担每日拖欠金额千分之五的赔偿金，按实际拖延天数计算支付给甲方滞纳金。除合同另有约定外，在甲方提供房屋租赁发票后，乙方拖欠租金累计超过180日的，甲方有权解除合同并要求乙方承担违约责任。”第五条第11款约定“乙方支付的保证金50万元自动转为本合同租赁保证金。本合同终止后（除乙方违约的情况外），保证金甲方无息退还。”该合同签订后，上海深喜企业（集团）有限公司（甲方）另与旭泰公司（乙方）、原告嘉瑞宝公司（丙方）三方签订《主体变更协议》，约定就甲乙双方于2015年10月27日签订的房屋租赁合同，现三方达成主体变更协议如下：1、自2015年12月1日起，甲方将在该“原租赁合同”项下的承租方所有权利、责任和义务全部转让给丙方，丙方成为“原租赁合同”新的出租方，并由丙方继续履行“原租赁合同”。2、三方确认，丙方同意履行甲方所转让给丙方“原租赁合同”及本协议过程中的一切权利、责任和义务。该主体变更协议签订后，嘉瑞宝公司（甲方）再与旭泰公司（乙方）、被告丰联万家公司（丙方）签订《主体变更协议》，约定经三方协商一致，签订主体变更协议如下：1、自2015年12月1日起，原合同项下的承租方由乙方变更为丙方。丙方声明及确认，其已仔细阅读及详细了解原合同项下的所有内容，并同意承继乙方在原合同项下的所有权利和义务。2、乙方同意，对丙方在履行原合同及本协议过程中的一切行为、义务、责任等承担连带保证责任。3、乙方按原合同约定已向甲方及物业服务公司缴纳的保证金自权利义务转让之日起直接结转为丙方保证金，合同终止后丙方应凭原收据退还保证金余额。上述合同签订后，嘉瑞宝公司与旭泰公司于2015年11月30日签订《嘉瑞宝广场超市交接目录》，约定嘉瑞宝公司将涉案房屋及设备等交付给旭泰公司。2017年10月6日，嘉瑞宝公司与被告丰联万家公司签订《丰联超市资产设备清单盘点交接表》，约定由丰联万家公司将涉案房屋及设备交还嘉瑞宝公司。因丰联万家公司未能按约支付嘉瑞宝公司租金，嘉瑞宝公司在2016年11月1日至2017年9月13日期间向丰联万家公司共发出5份《催款通知》，要求丰联万家公司支付其设备使用费及租金等。另外，丰联万家公司已向嘉瑞宝公司支付租金151527.39元、设备使用费400000元。原告（甲方）另与被告旭泰公司（乙方）于2015年11月13日签订《房屋租赁合同》，约定由原告将位于连云区中山西路嘉瑞宝广场预估面积为18827.7平方米的商业用房出租给旭泰公司使用。该合同第五条第11款约定：“本合同签约后十个工作日内，乙方向甲方支付合同保证金300万元人民币，同时甲方向乙方提供正式收据。本合同终止后（除乙方违约的情况外），保证金甲方无息退还。”上述事实，有原告提供的以及原告《房屋租赁合同》、《主体变更协议》2份、《嘉瑞宝广场超市交接目录》、《丰联超市资产设备清单盘点交接表》、《催款通知》5份、EMS快递单5份以及原告的陈述予以证实，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。涉案《房屋租赁合同》及2份《主体变更协议》均系当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规强制性规定，为有效合同。被告主张原告交付的房屋经消防部门检查存在消防问题，根据原告提供的2014年、2015年2份《建设工程消防验收意见书》，涉案房屋在交付被告的时候已经连云港市公安消防支队消防验收合格，故本院对被告该主张不予采信。原告按合同约定向被告丰联万家公司交付了房屋及设备，丰联万家公司应按约向原告支付租金及设备使用费。因丰联万家公司一直未能按约向嘉瑞宝公司交付租金，且在嘉瑞宝公司多次发出《催款通知》后仍未能交纳，故嘉瑞宝公司有权解除双方签订的租赁协议。关于原告主张的租金，根据涉案《房屋租赁合同》及2份《主体变更协议》约定，租赁期限自2015年12月1日开始，实际交付房屋之日为2015年11月30日，加上嘉瑞宝公司承诺在交付房屋之日起给丰联万家公司的100天装修期，租金起算期限应自2016年3月9日开始。二被告称原告并未按合同约定时间交付房屋，租金应从2016年4月1日起算，但二被告对此未能提供证据证明，本院不予采信。丰联万家公司将房屋、设备等交还给原告是在2017年10月6日，涉案租赁合同实际于2017年10月6日解除，原告主张租金仅计算至2017年9月30日有事实依据，被告主张计算至2017年9月23日并无依据，本院不予支持。根据合同约定，房屋建筑面积为18576平方米，租金单价为0.9元/日/㎡。关于其中480平方米的巨生网咖店面，被告称该网吧是独立场所，未交付给被告，被告也未收取过该网吧任何租金，原告称其也未与该网吧签订过合同并收取过租金。因原告并无证据证明该网吧交付给被告使用，故该部分租金应从原告主张的租金中扣除。丰联万家公司共应支付嘉瑞宝公司租金（18576平方米-480平方米）*0.9元/日/㎡*571天=9299534.4元，丰联万家公司已支付原告租金151527.39元。关于2016年3月9日至2017年9月30日期间嘉瑞宝广场外租区租金，根据双方2015年11月30日签订的交接清单，该期间士林老铺租金为6200元/月*（18+2/3月）=115733元；蒙自源租金为14850元/月*（18+2/3月）=277200元；85度C租金为20000元/月*（4+1/3月）+315000元/年÷12个月*（14+1/3月）=462917元；大娘水饺租金为5000元/月*（18+2/3月）=93333.33元，合计949183.33元。原告自认应扣除一楼外租区租金合计953187.1元，本院以原告自认的953187.1元予以确认。扣除丰联万家公司已支付的租金151527.39元以及一楼外租区租金953187.1元后，丰联万家公司还应支付嘉瑞宝公司租金8194819.91元。关于原告主张的设备使用费，根据涉案合同约定，丰联万家公司需支付嘉瑞宝公司使用费300万元，分三年支付，于每年的6月1日支付。根据双方合同实际履行情况，丰联万家公司实际应支付嘉瑞宝公司设备使用费3000000元÷（3年*365天）*571天=1564383.56元，扣除丰联万家公司已支付的400000元，丰联万家公司还应支付嘉瑞宝公司设备使用费1164383.56元。关于原告主张的违约金，根据合同约定，丰联万家公司如未按时支付租金，应承担每日拖欠金额千分之五的赔偿金，该条约定的违约金过高，原告现按丰联万家公司尚欠金额的30%计算亦过高，根据本案实际情况，本院酌情按被告欠付的租金及设备使用费总额9359203.47元*10%=935920.35元予以支持。另根据原、被告三方签订的《主体变更协议》约定，被告旭泰公司同意对丰联万家公司在履行原合同及协议过程中的一切行为、义务、责任等承担连带保证责任，但未约定保证期间。连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。涉案合同实际于2017年10月6日解除，原告于2017年8月2日即诉至本院，要求二被告承担责任，故未超过六个月的保证期间。关于50万元保证金，涉案合同约定合同终止后（除乙方违约的情况外），保证金甲方无息退还。该条并未明确如丰联万家公司违约，则保证金不予退还，故该保证金应从丰联万家公司给付原告的租金中扣除，扣除后丰联万家公司还应给付原告租金7694819.91元、设备使用费1164383.56元、违约金935920.35元，合计9795123.82元。关于被告主张其向原告缴纳了300万元保证金，根据原告提供的其与旭泰公司于2015年11月13日签订的《房屋租赁合同》，该300万元保证金是旭泰公司租赁嘉瑞宝广场18827.7平方米房屋经营百货商场的保证金，与本案并无关联，被告主张在本案中扣除并无依据，本院不予支持。关于二被告称原告交付的房屋漏水、一楼大娘水饺店长期空置、原告要求被告撤场及停止供电、69846.7元返利卡款等各项损失，二被告可另案主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第九十四条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认上海深喜企业（集团）有限公司与被告连云港旭泰贸易有限公司于2015年10月27日签订的《房屋租赁合同》，上海深喜企业（集团）有限公司与原告连云港深喜嘉瑞宝投资经营管理有限公司、被告连云港旭泰贸易有限公司于2015年12月1日签订的《主体变更协议》以及原告连云港深喜嘉瑞宝投资经营管理有限公司与被告连云港旭泰贸易有限公司、江苏丰联万家商贸有限公司于2015年12月1日签订的《主体变更协议》于2017年10月6日解除。二、被告江苏丰联万家商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告连云港深喜嘉瑞宝投资经营管理有限公司租金7694819.91元、设备使用费1164383.56元、违约金935920.35元，合计9795123.82元。三、被告连云港旭泰贸易有限公司对上述租金、设备使用费、违约金承担连带给付责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费95561元、公告费400元，合计95961元，由原告连云港深喜嘉瑞宝投资经营管理有限公司负担15195元，由二被告连带负担80766元（因案件受理费原告已预交，被告于支付上述款项时将由其承担部分一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费95561元，并将交款凭证一并交于本院。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：10×××94。审 判 长 强 劲代理审判员 薛 锦人民陪审员 张建萍二〇一八年五月八日书 记 员 张成帅法律条文及上诉须知附录一、法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法求助申请或者申请司法求助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。