福建省三明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽04民终233号
上诉人(一审原告)：陈孝辉，男，1967年12月27日出生，汉族，住福建省将乐县。
被上诉人(一审被告)：福建将乐成功村镇银行股份有限公司，住所地：福建省将乐县水南镇三华南路2号三华城1号楼。组织机构代码：07977636－1。
法定代表人：陈友源，该公司懂事长。
委托诉讼代理人：陈浩，该公司员工。
委托诉讼代理人：姚国良，该公司员工。
一审被告：李财生,男，1965年6月27日出生，汉族，住福建省将乐县。
一审被告：赖美琴，女，1967年5月14日出生，汉族，住福建省将乐县。系李财生妻子。
一审第三人：郑兴才，男，1964年8月7日出生，汉族，户籍地福建省将乐县，住福建省将乐县。
一审第三人：孙清妹，女，1968年7月20日出生，汉族，户籍地福建省将乐县，住福建省将乐县。
一审第三人：郑隆隆，男，1968年5月1日出生，汉族，住福建省将乐县。
上诉人陈孝辉因与被上诉人福建将乐成功村镇银行股份有限公司（以下称“成功村镇银行”），一审被告李财生、赖美琴，一审第三人郑兴才、孙清妹、郑隆隆案外人执行异议之诉纠纷一案，不服将乐县人民法院（2017）闽0428民初1527号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月1日立案后，依法组成合议庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条规定，不开庭审理了本案。本案现已审理终结。
陈孝辉上诉请求：一、依法撤销将乐县人民法院(2017)闽0428民初1527号民事判决；二、判令将乐县人民法院停止对位于将乐县古镛镇日照东门水木玉华东苑5号楼地下车位-1层车位83和将乐县古镛镇观华园55号（锦绣江南）小区07号车库的强制执行，并解除司法查封措施；三、由成功村镇银行承担一、二审诉讼费。事实和理由：一、原审法院认定事实错误,从而导致错判。1.本案诉争的房产系陈孝辉从原业主李财生、赖美琴处转让而得。2015年5月4日李财生、赖美琴将位于将乐县古镛镇日照东门水木玉华东苑5号楼地下车位-1层车位83和将乐县古镛镇观华园55号（锦绣江南)）小区07号车库分别以7万元和8万元的价格出售给陈孝辉，双方签订了《车位买卖合同》和《车库买卖合同》。同年5月6日，陈孝辉按合同约定支付了15万元的全部价款给出让人李财生、赖美琴。成功村镇银行对陈孝辉提供的《车位买卖合同》、《车库买卖合同》和收条均没有异议，房产买卖真实、合法、有效。本案讼争车库和车位虽未办理过户登记，但非陈孝辉自身原因未办理过户登记，陈孝辉没有过错。法院查封诉争房产的时间是2015年7月8日，显然，房产在法院查封前已为陈孝辉所有。一审法院虽认可双方签订的《车位买卖合同》和《车库买卖合同》的时间在法院查封该诉争房广之前,但又不支持陈孝辉的诉讼请求,显然是矛盾的。2.位于将乐县古镛镇日照东门水木玉华东苑5号楼地下车位-1层车位83和将乐县古镛镇观华园55号（锦绣江南）小区07号车库自出售后由陈孝辉占有、使用。2015年5月6日,陈孝辉支付了15万元的价款后，李财生、赖美琴即将将乐县古镛镇日照东门水木华东苑5号楼地下车位-1层车位83和将乐县占铺镇观华园55（锦绣江南）小区07号车库交付给陈孝辉，上述房产均由陈孝辉占有、使用。为此，陈孝辉提供了两处房产所在小区的水电公摊、物业缴费收据。而一审法院却以水电公摊收款收据是2017年4月10日开出的，认为不能证明陈孝辉是在法院查封前占有上述房产。事实上，收据清楚地载明了公摊费用是从2015年5月至12月和2016年1月至2017年3月的费用，证明了这是陈孝辉实际占有、使用车位才应缴纳相关的费用，不能因为业主没有及时缴纳水电公摊，之后缴纳就不是业主了。对将乐县古镛镇观华园55号（锦绣江南）小区07号车库缴纳的物业费，一审法院认为物业费收款收据未加盖收款单位印章，就不足以证明该收款收据是物业单位的行为。事实上，锦绣江南小区物业管理是业主自我管理、自我服务的，物业费也是该小区业主委员会自行收取，因此小区不是委托经营主体进行盈利性管理和服务，因此收款单位没有公章，当然不存在盖章，但这不影响业主实际占有、使用房屋的事实。陈孝辉提供物业费收款收据，是为了证明因对车库实际占有、使用，作为业主也承担了缴费义务。二、原审法院认定“陈孝辉在购买该房产时应当有审慎的注意义务,涉案房产至今未办理土地使用权登记,导致无法办理产权过户手续，是其自身对权利障碍的忽略，能够归责于其自身原因未办理过户登记”错误。1.陈孝辉在购买本案诉争房前，仔细审阅了李财生、赖美琴提供的房产证,并了解了房产未设置抵押和未被司法查封，属于可以正常买卖的房产，才与李财生、赖美琴签订买卖合同并支付了全额购房款。陈孝辉已经尽到了审慎的注意义务，涉案房产未能办理土地使用权登记，是因为开发商未能取得地下空间建设用地使用权的原因，这是陈孝辉在购买当时于无法获知的信息。2.将乐县房地产开发项目地下空间无法办理土地使用权证的问题，2017年3月20日将乐县人民政府常委会记要才予以解决。这之前地下车位、车库均无法办理土地证而无法过户登记。陈孝辉在购买了诉争房产后，陈孝辉曾去办理过户登记，也因开发商未取得地下空间建设用地使用权的原因，不能办理土地证,故无法办理产权过户登记。因此未办理过户登记，非陈孝辉自身原因造成，过错不在陈孝辉。3.根据《物权法》第15条规定，未办理物权登记的，不影响合同的效力。陈孝辉与李财生、赖美琴没有办理产权变更手续并不影响双方于2015年5月4日签订的《车位买卖合同》、《车库买卖合同》的效力。将乐县古镛镇日照东门水木玉华东苑5号楼地下位-1层车位83和将乐县古镛镇观华园55号（锦绣江南）小区07号车库属于陈孝辉所有，由陈孝辉占有、使用是客观事实。因此双方签订的《车位买卖合同》、《车库买卖合同》中关于不动产归属的约定具有对抗外部第三人债权的法律效力。综上所述,陈孝辉对本案讼争车库和车位享有的物权符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，能够排除查封和执行。请求二审法院“以事实为依据，以法律为准绳”审理此案并依法支持陈孝辉的上诉请求。
成功村镇银行未作书面答辩，但在接受本院调查询问时认为：陈孝辉以15万元现金购买涉案车库和车位是不合理的，正常家里不会放那么多现金；陈孝辉以其弟弟需要使用车位并给其现金购买涉案车位，常理应以其弟弟名义购买而不应当以自己名义购买，车位的物业费也不是由他弟弟交纳；一审法院有向车库物业收费人马峰调查，但是马峰不愿意出具相关证明。陈孝辉提供的证据不能证明涉案车库和车位在法院保全查封前其买卖有效并占有使用，应当驳回陈孝辉的诉讼请求，维持一审判决。
一审被告李财生、赖美琴，一审第三人郑兴才、孙清妹、郑隆隆，经本院传票传唤，均未到本院接受调查、询问。
陈孝辉向一审法院起诉请求：1.停止对将乐县古镛镇日照东门水木玉华东苑5号楼地下车位-1层车位83和将乐县古镛镇观华园55号（锦绣江南）小区07号车库的强制执行，并解除司法查封措施；2.成功村镇银行承担本案诉讼费用。
一审法院查明认定的事实：陈孝辉于2015年5月4日与李财生、赖美琴签订了《车位买卖合同》和《车库买卖合同》，李财生、赖美琴将位于将乐县古镛镇日照东门水木玉华东苑5号楼地下车位-1层车位83和将乐县古镛镇观华园55号（锦绣江南）小区07号车库出售给陈孝辉，出售价格分别为7万元和8万元，2015年5月6日，李财生、赖美琴向陈孝辉出具二份收条，金额合计15万元。该两车位于2013年办理了房产证，但至今未办理土地使用权证。
2015年7月8日，一审法院以（2015）将民初字第770号民事裁定书，执行通知书，对李财生、赖美琴所有的位于将乐县古镛镇日照东门水木玉华东苑5号楼地下车位－1层车位83号、将乐县古镛镇观华园55号（锦秀江南）07号车库进行查封。陈孝辉于2017年6月27日提出执行异议，一审法院于2017年9月26日裁定驳回其请求。
一审法院认为，首先陈孝辉不能提供在法院查封之前已合法占有涉案房产的证据，虽然陈孝辉与李财生、赖美琴均认可《车位买卖合同》和《车库买卖合同》，但陈孝辉仅提供三明市鸿图物业管理有限公司水电公摊收款收据，且交款时间为2017年4月10日，不能证明陈孝辉在法院查封前占有该房产；陈孝辉提供的锦绣江南物业管理费收款收据，未加盖收款单位印章，不足以证明该收款收据为物业管理单位的行为。其次，陈孝辉在购买该房产时应当有审慎的注意义务，涉案房产至今仍未办理土地使用权登记，导致其无法办理产权的过户登记手续，是其自身对权利障碍的忽略，能够归责于其自身原因未办理过户登记。因此，陈孝辉提出解除对讼争房产查封的异议请求，不享有足以排除强制执行的民事权益，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百一十二条规定，判决：驳回陈孝辉的诉讼请求。案件受理费100元，由陈孝辉负担。
本案二审中，上诉人陈孝辉、被上诉人成功村镇银行，一审被告李财生、赖美琴，一审第三人郑兴才、孙清妹、郑隆隆均未提出新的证据。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，在金钱债权执行中买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议要得到人民法院支持，应当同时符合下列条件：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3.已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4.非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，陈孝辉在与李财生、赖美琴签订买卖协议时已明知案涉车库、车位仅有房屋所有权证而未办理土地使用权证，陈孝辉应当知道或者已经知道仅有房产证没有土地使用权证不能办理房产过户登记，但其仍然购买了案涉车库、车位。案涉车库、车位未办理过户登记系陈孝辉自身原因所造成，其对登记在被执行人李财生名下的不动产提出异议不能得到人民法院支持。一审判决认定涉案房产至今未办理过户登记能够归责于陈孝辉自身原因，并综合考虑案涉房产买卖双方以现金收条进行巨额现金交易、物业管理的相关凭据不足以直接证明案涉房产在人民法院查封之前已经实际交付等事实，对陈孝辉的诉讼请求不予支持，并无不当。
综上所述，陈孝辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由陈孝辉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴朝生
审 判 员 吴振泉
审 判 员 阙 斌
二〇一八年三月二十八日
法官助理 陈姝玥
书 记 员 陈玉麒
附：主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。