北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）石民初字第4226号
原告刘燕平，男，1989年10月6日出生。
委托代理人丁科杰，北京京翔律师事务所律师。
委托代理人刘宇伦，北京京翔律师事务所实习律师。
被告李娜，女，1987年4月23日出生。
委托代理人贾伟，男，1983年2月23日出生。
原告刘燕平与被告李娜房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员张鸣担任审判长，人民陪审员刘淑荣、董淑清组成的合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘燕平及其委托代理人丁科杰、刘宇伦、被告李娜及其委托代理人贾伟均到庭参加诉讼，本案现已审理完毕。
原告刘燕平起诉称：原、被告于2014年3月11日签订《房屋租赁协议》，约定由被告将位于北京市石景山区古城路X号房屋中一间出租给原告，约定租赁期限为8个月零6天，自2014年3月11日起至2014年11月17日止，月租金为3500元，协议签订当日原告支付被告租金7700元及押金3500元。另支付被告转让费（装修费17500元整）。2014年4月27日因被告未按其与房主合同约定及时交付房租导致涉案房屋被房主收回，现被告已根本违约，合同已无法履行，而原告多次找被告协商费用返还及赔偿问题无果，为维护原告的权益，起诉至法院。诉讼请求：1、确认房屋租赁协议已于2014年4月27日解除；2、判令被告返还原告租金7700元及押金3500元；3、判令被告赔偿原告损失17500元；4、判令被告承担本案的诉讼费用。
被告李娜答辩称：被告不存在违约事实，原告主张17500元被告不同意给付，因为原告租被告的房子，被告才把装修卖的，现在原告又主张说被告收了房子，被告没有收房，当时如果有人收房，为什么没有报警？在正常经营的情况下，被告相信不会把原告赶走了，被告既然把房子租给原告，原告说房子让别人给收回了，被告不知道房子收回的事情。不同意退还租金和押金。被告应当提前一个月向上家交纳房租，2014年4月份，被告向原告要房租，原告不交，后来再要，他说给不了房租。不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：2014年3月11日，承租方刘燕平与出租方李娜签订《房屋租赁协议》（以下简称协议），其中载明：甲方将位于北京市石景山区古城路X号（以下简称涉案房屋）出租给承租方，房屋租赁期共8个月零6天，自2014年3月11日起至2014年11月17日。本合同交纳租金3500元整，租金柒仟柒佰人民币元整，押一个月保证金。承租方不得以任何理由提前解除合同，如违约本合同，出租方有权不退还房屋租金及保证金。落款处有李娜和刘燕平签字。
签订合同当日，李娜向刘燕平交付了涉案房屋。刘燕平向李娜交付了2014年3月11日至2014年5月17日的租金7700元、押金3500元及装修转让费17500元。
刘燕平主张接收房屋后，发现不能经营餐饮，因此涉案房屋一直没有实际使用。后刘燕平与李娜协商此事，李娜让其另寻租户。2014年4月中旬，刘燕平将涉案房屋钥匙一把交付李娜，让李娜帮忙寻找租户。后刘燕平发现涉案房屋被他人使用。
本案审理过程中，本院工作人员前往涉案房屋调查，涉案房屋已另行出租经营烟酒商行，现承租人称其从张X处租来涉案房屋。
另查，北京市石景山区住房和城乡建设委员会出具查询单，北京市石景山区古城路某号房屋所有权人为尹X。
本案审理过程中，本院工作人员向张X调查，张X称：尹承和是其姨夫，其将涉案房屋租给姓赵的，有房产的营业执照。其租赁合同快到期时，按照惯例提前一个月签订下一年的租赁合同，其找姓赵的，姓赵的说租给李娜，李娜说她不管了，她转租给刘燕平，张X称当时涉案房屋门锁了，找不到刘燕平。张X的租赁合同到期后，办理了烟草专卖许可证。2014年5月9日办理下来许可证当天，将涉案房屋收回，租给了现在使用人经营烟酒商行。双方对此均无异议。
庭审中，刘燕平主张其租赁房屋用来经营麻辣烫并告知过李娜，李娜说过可以做餐饮，刘燕平收到涉案房屋后，曾将冰柜等用品拉入出租房屋，后被举报，因不能经营餐饮，又将这些用品拉出。刘燕平主张找李娜协商，李娜说帮忙寻找租户，2014年4月27日发现涉案房屋因李娜欠交房租已被房主强行收回。李娜主张并未承诺过可以做餐饮，且在签订合同时已经告知刘燕平涉案房屋不能取得餐饮的营业执照，且不知道涉案房屋被收回的事情，并主张其在2014年4月向刘燕平收取房租，刘燕平未交付，故其未向上家交付，导致房屋被房东收回。刘燕平不认可李娜曾向其主张过租金，且主张租赁协议并未约定租金交纳的时间，刘燕平交纳的租金到2014年5月17日。
庭审中，李娜提供了一份与案外人赵X的租赁合同，证明其房屋来源及允许转租，租赁期限自2013年11月17日至2014年11月17日。
庭审中，刘燕平主张17500元系转让费是和租赁合同一起的，交了转让费才能租赁。李娜主张17500元系装修费折旧费，包括桌子、椅子、空调、电、走线、地砖、门。刘燕平对上述物品认可，但其主张没有动用也没有破坏这些装修。
上述事实，有《房屋租赁协议》、录音、调查笔录、租赁合同、当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：刘燕平与李娜签订的《房屋租赁协议》系当事人真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，属有效合同，形成合法有效的租赁合同关系，双方应当遵循诚实守信原则，按照合同约定全面履行自己的义务。
出租人在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，租赁期间，涉案房屋被收回，已无法实现合同目的，承租人据此享有解除合同的权利，但李娜不认可2014年4月27日租赁合同已解除，且刘燕平未向李娜做出解除的意思表示亦未发过解除通知，故刘燕平要求确认双方于2014年4月27日解除房屋租赁协议的请求，本院不予支持。
鉴于涉案房屋已被收回，租赁合同无法履行，出租人应当返还承租人涉案房屋被收回之后的房屋租金。对于涉案房屋被收回之前，虽然涉案房屋在刘燕平的实际控制下，但其并未实际经营，刘燕平作为承租人在签订合同时，其未尽到谨慎的注意义务，应当承担主要责任。刘燕平主张李娜承诺过其可以经营餐饮，但未提供证据加以证明，故本院对此主张，不予采信。李娜作为出租人在签订合同时已明知租赁用途为餐饮，应当如实提供与订立合同有关的重要事实及真实情况，遵循诚实信用原则全面履行自己的义务，但其却未对承租人尽到相应提醒的告知义务。故李娜对未能实际营业承担次要的违约责任。李娜主张其称告知过刘燕平不能经营餐饮，但未提供证据加以证明，本院对此不予采信。因此，对于刘燕平要求返还租金的请求，本院结合双方的过错程度、实际损失、合同履行情况等因素综合考虑，对合理部分予以支持。
出租人应当保证出租房屋的正常使用，现涉案房屋在租赁期限内被收回，出租人已构成违约，故对于刘燕平要求李娜返还押金的诉求，本院予以支持。李娜主张其上家扣除其押金因此不予退还，因合同具有相对性，一方因第三方原因造成违约的，仍应承担违约责任，故对此抗辩意见，本院不予采纳。
鉴于出租人李娜的行为已构成违约，造成租赁协议继续履行不能，必然给承租人造成一定的损失。对于刘燕平要求赔偿损失的诉求，本院结合租赁协议的期限、过错程度及预期收益损失等因素综合考虑，酌情予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条的规定，判决如下：
一、李娜于本判决生效后十五日内返还刘燕平剩余房屋租金二千二百八十六元；
二、李娜于本判决生效后十五日内返还刘燕平押金三千五百元；
三、李娜于本判决生效后十五日内返还刘燕平实际损失一万三千元；
四、驳回刘燕平的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费五百一十八元，由刘燕平负担一百七十九元（已交纳），由李娜负担三百三十九元（于本判决生效后十五日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
审 判 长 张 鸣
人民陪审员 董淑清
人民陪审员 刘淑荣
二〇一四年十一月二十日
书 记 员 刘 曦