上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终3683号
上诉人（原审被告、反诉原告）：上海达超电器成套设备有限公司，住所地上海市闵行区七宝镇友谊村。
法定代表人：陈月飞，总经理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：庞江强，男，1980年4月10日生，汉族，住浙江省天台县。
委托诉讼代理人：马琳，上海辉和律师事务所律师。
上诉人上海达超电器成套设备有限公司因与被上诉人庞江强房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初4986号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
上诉人上海达超电器成套设备有限公司（以下简称达超公司）上诉请求：1、撤销原判；2、改判确认达超公司与被上诉人庞江强之间的《厂房租赁合同》于2016年3月25日解除，并判令达超公司无需向庞江强支付房租人民币（下同）119,282.80元；3、改判庞江强支付达超公司动迁补偿费、搬迁费152,200元，赔偿装修损失137,620元，并退还租赁保证金15,834元。事实和理由：1、一审认定达超公司未按约支付租金与客观事实不符。达超公司于2013年6月19日与庞江强签订《厂房租赁合同》，合同签订后，达超公司一直积极履行合同义务，按时交纳房租。后因房屋拆迁，双方口头约定2016年3月25日起达超公司无需再向庞江强支付房租，故双方的租赁合同实际已于2016年3月25日解除，达超公司无需再支付合同解除后的房租。由此，一审法院判令达超公司支付房租119,282.80元与事实不符。2、达超公司租赁厂房后，对厂房进行了大量装修，必然实际产生装修费用，因搬迁必然会支出搬迁费用，且达超公司提交了详细的装修费、搬迁费凭证，达超公司自愿对该些证据的真实性承担法律责任。在庞江强未提供证据证明达超公司提交的证据系虚假证据的情况下，一审法院仍认定“搬迁费、装修费证据不足”，显然与事实不符，亦无法律依据。另外，因庞江强隐瞒了租赁厂房系违章建筑的事实而导致搬迁，根据相关法律规定，因此而给达超公司造成的装修损失理应由庞江强补偿给达超公司，实际产生的搬迁费用也应由庞江强承担。对于拆迁补偿费，达超公司提供了参考价值极大的《闵行区七宝镇人民政府拆违和环境综合整治补偿办法》文件一份，在达超公司多次未能调取政府有关拆迁文件的情况下，达超公司亦申请一审法院前往调取。但是，一审法院既没有调取对查明本案事实至关重要的政府有关拆迁文件，也未采纳达超公司提交的上述文件作为参考，未采纳达超公司提交的装修费、搬迁费等凭证，在未查明案情的情况下就匆忙判决，既违背本案事实，也没有法律依据。故请求二审法院依法支持达超公司的上诉诉请。
被上诉人庞江强辩称：达超公司要求庞江强赔偿装修费和搬迁费及相关损失没有任何事实和法律依据；达超公司要求不支付租金的上诉理由不成立。请求二审法院依法维持原判。
庞江强向一审法院起诉请求：1、判决确认庞江强、达超公司之间的《厂房租赁合同》于2016年10月17日解除；2、判令达超公司支付拖欠的2016年3月25日至2016年12月21日期间的厂房租金及使用费140,917元（按每月15,834元的标准计算，其中包含2016年3月25日至2016年10月17日期间的租金107,139元和2016年10月18日至2016年12月21日期间的使用费33,778元）；3、判令达超公司支付违约金15,834元。诉讼中，结合法院对合同效力所作释明，庞江强将上述诉请变更为：判令达超公司支付拖欠的租金及使用费共计125,083元（即由上述140,917元减去租赁保证金15,834元得出）。
达超公司向一审法院提起反诉请求：1、判决确认庞江强、达超公司之间的《厂房租赁合同》于2016年3月25日解除；2、判令庞江强支付达超公司动迁补偿费、搬迁费共计135,864元（其中搬迁费为58,200元系根据实际搬迁费用得出；拆迁补偿费77,664元系参照案外的《闵行区七宝镇人民政府拆违和环境综合整治补偿办法》的标准估算得出）；3、判令庞江强支付达超公司装修损失费5,712元（系形成附合的装饰装修物残值损失，达超公司共计装修投入137,620元，其中包含电线费57,120元，该项诉请金额即按电线费的10%主张；4、判令庞江强返还达超公司租赁保证金15,834元。诉讼中，达超公司将上述诉请2-3的金额调高，即将诉请2的金额调整为152,200元（由四项组成：一是拆违和环境综合治理补偿费94,000元，参照《闵行区七宝镇人民政府拆违和环境综合整治补偿办法》得出；二是机器搬运费12,000元，4,000元×3车得出；三是货物搬运费38,700元，900元/车×43车得出；四是叉车费7,500元，750元/天×10天得出，该叉车费是将第3项的货物搬运到汽车上所产生的费用）。将诉请3的金额调整为137,620元（由两部分组成：一是装修材料费加人工费共计80,500元，二是电线费57,120元）。嗣后，结合法院对合同效力的释明，达超公司又将上述反诉请求1变更为要求确认《厂房租赁合同》部分有效、部分无效，且有效部分已解除，并表示上述反诉请求2-4系基于合同部分有效、部分无效所提，内容同上。
一审法院认定事实如下：2013年6月19日，庞江强作为甲方、出租方与达超公司作为乙方、承租方签订《厂房租赁合同》，约定由达超公司向庞江强承租上海市松江区XX镇XX路XX号、面积940平方米的厂房（以下简称涉案厂房）作生产用途使用。租期三年零九个月，从2013年6月16日至2017年3月12日；前9天为装修期，免收租金，正式计租时间为2013年6月25日。租金按建筑面积每平方米0.55元，月租金15,834元，年租金为190,000元。双方签约时，乙方向甲方支付租赁保证金15,834元和2013年6月25日至2013年12月24日的六个月租金。合约期满乙方付清租金及一切费用后，甲方将保证金全额退还。乙方应每六个月支付一次租金，支付时间为提前30天支付。逾期30天未付租金，甲方有权终止合同，并保留其他合法追缴权利。乙方应保持厂房原貌，不得随意拆改建筑物、设施、设备。如乙方需改建或维修建筑物，须经甲方同意方能实施。该合同第十三条约定，该合同有效期内，任何一方违约，对方都有权解除合同。由此造成的损失，由违约方赔偿。第十九条约定，如在合同期，厂房拆迁政府拆迁除外，乙方的搬迁费用由甲方支付。第二十条约定，如在合同期内，甲方要与乙方终止合同，甲方要赔偿乙方的装修费用。第二十一条约定，合同期内任何一方违约都要付对方一个月租金。该合同另对其他租赁事宜进行了约定。
一审中，庞江强称，其曾以EMS快递形式向达超公司发出2016年10月17日《解除〈厂房租赁合同〉通知书》，载明因达超公司违约欠付租金，经催讨仍未支付，故庞江强依约终止合同，并通知达超公司双方之间的《厂房租赁合同》于2016年10月17日终止，要求达超公司结清所欠费用并及时搬离厂房。该邮件于2016年10月19日寄出，次日送达，投递结果查询为“他人收”。对此，达超公司称其并未收到。
关于涉案厂房的来源和权属，庞江强称，涉案厂房系由其向案外人上海XX有限公司（以下简称XX公司）所租，而上海市松江区XX镇XX路XX号厂房（涉案厂房系其中一部分）的权利人则为上海XX有限责任公司（以下简称XX有限责任公司）。XX公司和XX有限责任公司之间亦系租赁关系。为此，庞江强还提供了其与XX公司之间的《厂房租赁合同》为证。达超公司对庞江强所述的租赁物来源无异议。
另查明，本案诉讼之前，XX公司已对庞江强提起诉讼【（2017）沪0117民初2087号案件，以下简称2087号案】，主要以庞江强欠付使用费为由要求支付该费用。该案审理中，作为原告的XX公司为证明租赁物的来源、权属及租赁合同的效力，提供了一系列证据材料，其中有一份关于上海市松江区XX镇XX路XX号厂房的平面图。该案审理中，庞江强自认上海市松江区XX镇XX路XX号厂房的次承租人系于2016年12月10日最终搬离。本案审理中，法院一则向双方当事人说明了2087号案审理的相关情况，二则出示了该平面图，并由双方在图上确认了涉案厂房的位置，其中，双方确认：涉案厂房中有一部分位于XX公司改建（无合法审批手续）的面积中。此外，2087号案经一审法院审理后作出判决并已生效。
审理中，一审法院结合案情，对涉案厂房之无合法建造手续部分所对应的合同无效进行了释明，释明后，庞江强、达超公司各自对诉请作了前述变更。
本案诉讼中，关于涉案厂房被拆除的时间，庞江强一直称系2016年12月22日，而达超公司的表述前后不一，在其反诉状及前期审理中均认可拆除时间为2016年12月22日，在庭审时却又称实际拆除日期为2016年12月12日。
此外，关于达超公司搬离涉案厂房的时间。达超公司坚称其于2016年11月28日最终搬离，并以电话方式通知庞江强接收房屋。庞江强对此不予认可，并称其一直催促达超公司搬离，但达超公司拒绝，直至强拆。
双方另确认，涉案厂房在由庞江强向达超公司交付时并非毛坯状态。审理期间，达超公司称其曾对涉案厂房进行了翻新装修，但对涉案厂房在其装修前后的状况并未通过录像或公证等方式予以固定。审理中，一审法院要求达超公司对装修问题充分举证，但其仅能提供如下证据：1、2013年6月18日其与案外人葛某签订的《材料费及工费》1页；2、2013年6月18日至2014年6月9日期间案外人葛某出具的材料费和人工费收款凭据11张；3、2013年6月28日案外人XX商店开具的电线费57,120元的收款收据一份；4、达超公司所作固定资产（构建筑）清查明细表一份。庞江强对上述证据的真实性、关联性均不予认可，且认为《材料费及工费》签订时间在租赁合同之前，有违常态，且达超公司在尚未取得租赁权时，不可能对用料写得如此详尽。
达超公司为证明其搬迁费用损失58,200元，还提供了一张由案外人于2016年11月29日出具的搬迁费收据，庞江强对其真实性、关联性亦不予认可。
另，达超公司为证明其正常履约受到环境综合整治的影响，还提供了政府网站截屏两张，一张显示内容为“九亭城管中队开展龙高路勤富路乱象整治”一文；另一张系2016年3月7日九亭镇工程项目管理办公室所发《勤富路龙高路垃圾房污水纳管改造工程招标公告》。庞江强对网页截屏的真实性、关联性均不予认可。
一审法院认为，关于《厂房租赁合同》的效力问题，根据本案已查明的事实，应结合具体情况作区分处理。一方面，结合已生效民事判决书的认定，对于来源于XX有限责任公司且未经XX公司改建的租赁物部分，对应的租赁合同应属有效，双方均应恪守履行。另一方面，对于XX公司自行翻建的租赁物部分，因未经合法批准建造，故其对应的租赁合同当属无效。对于无效的部分，庞江强存在主要过错，而达超公司在承租该部分房屋时未尽到必要的注意义务，亦存在次要过错。
据此，系争《厂房租赁合同》系部分有效、部分无效。针对有效的部分，达超公司理应按约足额支付房租，未按约支付的，庞江强可依约依法追究达超公司的违约责任。本案中，对于该有效部分，首先，双方均诉请确认合同解除，说明双方对合同解除本身并无异议，只不过对解除事由各持己见。其次，关于解除事由。达超公司主张双方于2016年3月25日合意解约，但缺乏相应的证据证明，庞江强对此又不予认可，难以采信。同理，虽然本案中达超公司陈述的涉案厂房遭遇拆违整治的相关情况与庞江强在另案中的陈述相互印证，但达超公司确无证据证明庞江强已免除了2016年3月25日起的租金或使用费，而其所称庞江强从2016年2月起未再向其催讨过租金一事，即便属实，也无法得出庞江强已放弃相关权利主张的必然结论。在此情况下，达超公司未按约支付租金构成违约，庞江强有权解除合同。但庞江强主张2016年10月17日合同解除尚缺乏依据，因为达超公司否认收到庞江强所发解除通知，庞江强又未补强证据证明该通知确系有效送达。但即便如此，由于涉案厂房于2016年12月22日被拆除，导致租赁合同事实上已履行不能。综上，一审法院确认《厂房租赁合同》的有效部分已解除。合同虽已解除，但达超公司仍应支付欠付的租金或使用费。针对无效的部分，庞江强可参照合同约定的租金标准向达超公司主张占有使用费。但庞江强计算的截止日期应予调整，主要理由在于，庞江强在另案中已自认达超公司于2016年12月10日最终搬离，在其对涉案厂房遭遇整治一事知情的情况下，应推定其在达超公司搬离之时即应收回涉案厂房，故相应的使用费计算至2016年12月10日为宜。庞江强主张的起算时间和计算标准（每月15,834元）尚无不妥，予以采纳。审理中，达超公司虽辩称其已于2016年11月28日搬离，但一则缺乏相应的证据证明，二则即使该搬离时间属实，也不代表其已完成了租赁物的返还义务，在庞江强不认可的情况下，其也不能证明庞江强在其合理主张房屋返还情况下有怠于接受之情形，故对达超公司所述搬离一事，难以采信。此外，达超公司所举证据亦不足以证明其对租赁物的占有使用受到了可归责于庞江强的不利影响，在此情况下，法院也很难作出使用费应当少付或者不付的认定。关于租赁保证金15,834元，达超公司主张返还，而庞江强主张抵扣租金及使用费并无不妥，予以支持。
关于达超公司所提的各项损失赔偿问题。首先，关于搬迁费损失58,200元。一则，达超公司提供的证据并不充分；二则，搬迁费系一次性费用，在租赁合同终止后，承租人返还租赁物是其主要的法定义务，搬迁费是必然要发生的费用，而本案中，即便合同能够正常履行，租期也已所剩无多。结合该两点，一审法院对该项诉请不予支持。其次，关于形成附合的装饰装修物残值损失。一则，根据相关司法解释的规定，在合同有效情况下双方之间可就装修残值进行结算，而在无效情况下原则上应就装修现值进行结算，基于此，达超公司主张全部装修残值损失本身即于法不符。更主要的是，本案中，达超公司未提供充分证据证明装修投入的真实性，应承担相关举证不能的不利后果。二则，从合同有效部分和无效部分分而论之的角度看，针对有效部分，在达超公司违约情形下，其也无权要求庞江强赔偿装修残值损失。本案中也不存在庞江强在可利用价值范围内适当补偿的问题。针对无效部分，即便庞江强根据过错应当承担相应赔偿责任的，但鉴于达超公司举证不能，对此亦难以支持。统上，对达超公司该项诉请也不予支持。至于拆迁补偿费，达超公司并未提供证据证明涉案厂房存在相应的拆迁补偿款且该款项与其有关，在此情况下，其要求庞江强支付该费用，尚缺乏事实和法律依据，难以支持。达超公司以他处房屋的相关补偿标准作为其主张依据，也明显缺乏关联性和说服力，不予采信。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十一条第（二）项之规定，于二○一八年一月二十九日作出判决：一、确认庞江强与上海达超电器成套设备有限公司之间的《厂房租赁合同》部分有效、部分无效，且有效部分已解除；二、上海达超电器成套设备有限公司于判决生效之日起十日内支付庞江强租金及使用费共计119,282.80元（已扣除租赁保证金15,834元）；三、驳回上海达超电器成套设备有限公司的其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3,118元，反诉案件受理费2,942元，合计诉讼费6,060元，由庞江强负担128元，由上海达超电器成套设备有限公司负担5,932元。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，就达超公司关于双方已口头约定其于2016年3月25日起无需再向庞江强支付涉案厂房租金，双方租赁合同实际于该日已解除的上诉主张，因达超公司就此并未提供任何证据证明，故一审法院对此未予采信，同时认定达超公司仍应支付实际占用涉案厂房期间的租金及使用费，并无不当。就达超公司要求庞江强支付动迁补偿费、搬迁费、装修补偿费的上诉诉请，一审法院已逐一阐述了不予支持的相应理由，本院予以认同且不再赘述。二审中，达超公司并未提供新的证据足以推翻一审法院的认定，故对其相关上诉主张，本院难以采信。综上所述，达超公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决尚无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币6,060元，由上诉人上海达超电器成套设备有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 陈蓓蓉
审判员 唐建芳
二〇一八年五月二十二日
书记员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……