重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0105民初12798号原告：李菊英，女，1975年4月11日出生，汉族，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：赵志勇，北京盈科（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：祝浪，北京盈科（重庆）律师事务所实习律师。被告：程绍军，男，1969年10月8日出生，汉族，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：景远清，重庆法霖律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾仕艳，重庆法霖律师事务所实习律师。被告：程丽颖，女，1994年8月5日出生，汉族，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：景远清，重庆法霖律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾仕艳，重庆法霖律师事务所实习律师。第三人：重庆链家房地产经纪有限公司，住所地重庆市北部新区栖霞路18号3幢1-22-2，统一社会信用代码91500000577987559W。法定代表人：徐万刚，总经理。委托诉讼代理人：幸尧民，该公司工作人员。原告李菊英与被告程绍军、程丽颖、第三人重庆链家房地产经纪有限公司（下称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李菊英的委托诉讼代理人赵志勇、祝浪，被告程绍军及其与程丽颖的共同委托诉讼代理人景远清、贾仕艳，第三人链家公司的委托诉讼代理人幸尧民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李菊英向本院提出诉讼请求，要求判令：1.二被告和第三人共同返还原告购房定金5万元；2.二被告支付原告违约金17万元。事实和理由：2017年5月8日，经第三人居间，原告与被告签订《重庆市存量房屋买卖合同》，约定原告购买被告程丽颖名下位于重庆市江北区渝北三村X号X-X号房屋，被告程绍军以程丽颖代理人的身份签字。当日，原告向被告和第三人支付定金5万元及相关款项。该合同签订前，程绍军称其与程丽颖系父女关系，因程丽颖无法亲自出面，经与程丽颖电话联系，委托程绍军代为办理看房记签订买卖合同等事宜。并且，程绍军持有涉讼房屋权属证明原件和房屋钥匙，第三人也默认程绍军是程丽颖的代理人。基于上述事实，原告有理由相信程绍军是程丽颖的代理人，遂签订房屋买卖合同并支付相关款项。因此，如程绍军的行为构成表见代理，则应由程丽颖承担违约责任；而如其构成无权代理，则也应由程绍军承担违约责任。该合同签订后，原告按约积极主动履行义务，配合办理相关手续，但被告却不愿将房屋出卖给原告。2017年5月14日，原告向二被告发出履约通知书，催告其在2017年5月18日前办理贷款相关手续。2017年5月19日，原告向被告发出解除合同通知书，但其并未签收，原告认为房屋买卖合同已于2017年5月29日解除。因定金由第三人代收，故原告基于房屋买卖合同关系要求第三人承担共同返还责任。被告程丽颖辩称，2017年5月8日程丽颖本人不曾与原告签订过《重庆市存量房屋买卖合同》，也不曾与第三人签订过合同。程丽颖从未授权任何人代理其与原告及第三人签订合同或协议，也从未收过任何定金。涉讼房屋是程丽颖唯一住房，程丽颖不同意出售该房屋；该房屋一直出租他人，租金用于补贴程丽颖在英国求学所需相关费用。综上，本案所涉买卖合同缺乏有效合同基本要件，不是程丽颖真实意思表示，属无效合同。如合同有效，不同意继续履行，但同意解除合同。合同约定的违约金过高，因为被告在合同签订后两天便告知对方不再出售房屋，故原告不存在损失，约定的违约金不能超过损失的30%。请求驳回原告全部诉讼请求。被告程绍军辩称，1.程绍军不是本案适格被告。本案房屋买卖合同的当事人应为出售方和购买方，程绍军仅为委托代理人，故不是本案适格被告。2.程绍军没有代理权。程绍军作为代理人签订涉讼合同时，并没有得到女儿程丽颖的任何口头或书面授权，是程绍军自作主张与原告订立合同。该合同签订后两天，程绍军联系远在英国的程丽颖，她坚决反对卖房。于是，程绍军立即告知原告和第三人因程丽颖不同意卖房，无法将涉讼房屋卖给原告，并让原告立即去看别的房源。3.程绍军本人并没有收到过原告支付包括定金在内的任何款项，定金由第三人收取，应由第三人返还。4.因程丽颖拒绝卖房，程绍军事前未取得其授权，事后也未得到其追认，故涉讼房屋买卖合同无效，不存在支付违约金的问题。另，程绍军在签订合同前后并未告知程丽颖代为卖房的事情，且程绍军支持有房屋产权证，并没有房屋钥匙，当时房屋处于租赁状态。如合同有效，不同意继续履行，但同意解除合同。合同约定的违约金过高，因为被告在合同签订后两天便告知对方不再出售房屋，故原告不存在损失，约定的违约金不能超过损失的30%。第三人链家公司陈述，2017年5月5日，程绍军委托我们出售涉讼房屋，并提供了房产证原件。2017年5月8日签合同时，程绍军当场打电话给程丽颖，告知其出售房屋事宜；程丽颖当时同意售房，并说回来后办理相关手续。原告将5万元定金交我们代收，按照规定，需要程丽颖本人回来配合查询房屋档案后，才能将定金支付给被告，所以定金一直在第三人处保存。签订合同时，程绍军说可以先签字，定金托管在我们处，等程丽颖回来后追加签字并办理委托公证以处理后续事宜。2017年5月10日，程绍军告知我们程丽颖不同意卖房了。同意将托管的定金直接退还原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的房地产权证、业主委托书等证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据本院分别评述如下：1.重庆市存量房屋买卖合同及补充协议、居间服务合同、过户按揭代理合同、定金收据、收款收据、POS签购单，程丽颖以其本人未参与或未签字为由否定以上证据的真实性，但程绍军和第三人对其真实性均无异议，结合全案证据以及当事人陈述的事实，本院对上述证据的真实性、合法性与关联性予以确认；2.履约通知书、解除合同通知书，李菊英未举示关于该通知送达的相关证据，本院对其客观真实性无法确认，不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：程丽颖是位于重庆市江北区渝北三村X号X-X号房屋的所有权人。程绍军与程丽颖是父女关系。2017年5月8日，程绍军委托链家公司居间代理出售前述涉讼房屋，委托出售的挂牌价为175万元。同日，程绍军以程丽颖委托代理人的身份与李菊英签订《重庆市存量房屋买卖合同》，并与第三人签订《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》以及《补充协议》；程绍军在以上合同中签字，并代签程丽颖名字，但并未取得程丽颖的书面授权。合同约定，程丽颖将涉讼房屋以170万元出售给李菊英，签订合同当日支付定金5万元，首付款75万元在过户递件完成后支付给程丽颖，尾款90万元以银行按揭贷款方式支付。补充协议第四条第2款约定，程丽颖出现拒绝将房屋出售给李菊英等情形的，构成根本违约，合同解除的，须向守约方支付房屋成交价10%的违约金。补充协议第五条特别约定，程丽颖在签订本协议时若有以下情况，应将全部定金或其中一部分3.3万元交链家公司托管：《买卖合同》及相关协议签署时，买卖双方任何一方如不能亲自到场签署的，代理人承诺其委托人完全同意和认可合同约定的所有条款，若因此产生任何风险责任，由代理人承担；代理人保证其委托人于2017年5月20日前对本合同进行追认，否则其他方有权解除合同，产权人在追认前应将定金交丙方托管，待追认后3日内将托管定金退还程丽颖；《买卖合同》签署时，双方及经纪方应前往房屋所属房交所查询权属状况，在未确定房屋产权可正常交易前，程丽颖应将定金交链家公司托管，在双方查档确认产权可正常交易后3个工作日内将托管定金退还程丽颖。当日，程绍军向李菊英出具“定金收款收据”，认可收到李菊英支付的购房定金5万元。李菊英以POS机刷卡方式将定金5万元、权证代办费500元、贷款服务费10300元、佣金17000元支付至链家公司账户。2017年5月10日，程绍军告知李菊英和链家公司不再出售涉讼房屋。庭审中，李菊英当庭向程丽颖、程绍军表示要求解除房屋买卖合同，程丽颖、程绍军表示如法院认定合同有效则同意解除该合同。本院认为，本案的争议焦点包括：1.合同效力及主体的认定；2.违约责任的具体确定。下文分别予以评述。关于合同效力和主体问题。程绍军在未取得程丽颖授权的情况下，作为代理人与李菊英签订房屋买卖合同及补充协议，其行为属于无权代理；而李菊英在订立合同过程中未尽到合理的谨慎注意义务，故本案缺乏表见代理之构成要件。因此，在程丽颖拒绝追认的情况下，涉讼房屋买卖合同对其不发生法律效力，其相关责任应由程绍军承担。但涉讼房屋买卖合同并不因程绍军无代理权或处分权而无效，而是仅发生合同无法履行之违约责任由行为人程绍军承担的法律效果。关于违约责任的具体认定问题。涉讼合同因程绍军根本违约而无法履行，其与李菊英在本案庭审中已达成解除合同的合意，该房屋买卖合同已经解除。在合同解除后，程绍军作为违约方应依法将其收取的定金返还李菊英。程绍军抗辩认为定金由第三人收取，故应由其返还原告。本院认为，房屋买卖合同约定在产权人追认和配合查询房屋权属档案前购房定金由第三人托管，且程绍军亦出具收据认可李菊英支付定金的事实，故李菊英将购房定金交付第三人托管即应认定其履行了向合同相对方支付定金的义务。因此，程绍军负有返还李菊英定金5万元的法律义务。本案中，李菊英主张第三人共同返还定金5万元，而第三人亦明确表示同意直接将该定金返还李菊英，故本院对此予以确认。关于李菊英主张违约金的诉讼请求，依据合同约定，因出卖方根本违约导致合同解除的，违约方应按成交金额的10%支付违约金；程绍军认为该违约金过高，请求调低。本院认为，因李菊英并未举证证明或合理说明其因对方违约所造成的实际损失状况，故合同约定的违约金应认定过高，综合衡量双方当事人为继续履约的准备期限较短、李菊英在订立合同过程中亦存在一定过失、李菊英已实际支付的定金数额等因素，现酌情主张违约金5万元，对李菊英诉讼请求中超出此金额的部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告程绍军、第三人重庆链家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告李菊英定金5万元；二、被告程绍军于本判决生效之日起五日内支付原告李菊英违约金5万元；三、驳回原告李菊英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取2300元，由被告程绍军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。代理审判员  肖明明二〇一七年九月八日书 记 员  陈亚玮