福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽06民终60号
上诉人（原审被告）洪石清，男，1966年5月1日出生，汉族，务农，住福建省长泰县。
委托诉讼代理人：戴阿强，福建芈泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：郑福财，男，1968年10月9日出生，汉族，经商，住福建省龙海市。
委托诉讼代理人：王金华，福建闽隆律师事务所律师。。
被上诉人（原审被告）：郭岳云，男，1974年12月17日出生，汉族，务农，住福建省华安县。
被上诉人（原审被告）：郭志英，女，1975年8月16日出生，汉族，务农，住福建省华安县。
上诉人洪石清因与被上诉人郑福财、郭岳云、郭志英案外人执行异议之诉一案，不服福建省长泰县人民法院（2017）闽0625民初647号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月4日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，因双方没有提出新的事实、证据，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
洪石清上诉请求：撤销一审判决，改判驳回郑福财全部诉讼请求。事实和理由：（1）郑福财与郭岳云、郭志英的买卖协议不是真实的交易，“郑福财”签名与其诉状签名不同。郑福财转账给郭志英的款项并非支付首付款。郑福财提供的委托合同恰好证明其与郭岳云、郭志英之间存在的不是买卖关系，而是委托关系。故一审认定房屋买卖合同真实有效，系属不当。（2）即使郑福财与郭岳云、郭志英的买卖协议真实，因郑福财怠于要求郭岳云、郭志英办理过户手续，故其对于讼争房屋未及时过户至其名下存在过错，依法法院仍可予以查封。
郑福财辩称：《房屋买卖合同》真实有效，郑福财已实际居住使用五年。因讼争房屋不能办理产权登记，故郑福财也无法办理转移登记。郑福财已支付给原业主全部购房款，按揭款都是郑福财支付。综上，请求驳回上诉，维持原判。
郭岳云、郭志英未发表意见。
郑福财向一审法院起诉请求：1.确认郑福财与郭志英2012年8月8日签订的《房地产买卖协议书》有效；2.确认漳州市芗城区丹霞路新城悦景豪庭4幢2001号商品房归郑福财所有，郭志英应协助办理过户手续；3.解除对漳州市芗城区丹霞路新城悦景豪庭4幢2001号商品房的查封、拍卖等强制执行措施。
一审法院认定事实：郑福财于2012年8月8日通过中介向郭志英购买了漳州市芗城区丹霞路新城悦景豪庭4幢2001号商品房，双方签订了《房地产买卖协议书》，约定：由郑福财在2012年8月15日支付首期房款123000元（含定金20000元）给郭志英，并由郑福财从2012年8月8日起开始偿还房屋银行按揭贷款；郭志英收到首期房款后将房屋移交郑福财使用等条款。郑福财于2012年8月10日通过银行转账给郭志英98500元，并与郭志英及其丈夫郭岳云至漳州市佳信公证处办理公证合同委托书后，现场支付现金4500元，连同定金20000元，合计支付123000元首期房款，并与郭志英夫妇办理房屋移交手续。交房后由郑福财管理使用至今。之后，郑福财一直按时通过郭志英缴纳按揭贷款的银行卡向银行支付按揭款。2017年2月份，郑福财在转账交付房贷时，被银行告知该银行卡已被法院冻结，长泰法院已经作出（2016）闽0625民初1026号民事裁定书及协助执行通知书，对该房屋实施查封，长泰法院并已经于2017年1月5日立案受理洪石清对该房屋强制执行申请。
一审法院认为：本案系本院在执行洪石清与郭岳云、郭志英买卖合同纠纷一案中，郑福财对执行标的（本案讼争房地产）提出的执行异议之诉，因此，本案的主要争议焦点一是郑福财对讼争房地产是否享有足以阻却执行的实体权利，也就是郑福财与郭岳云、郭志英就讼争房地产买卖合同是否真实有效的问题。二是郑福财是否有权在本案要求讼争房地产归其所有并要求郭岳云、郭志英配合过户的问题。
关于郑福财与郭岳云、郭志英就讼争房地产买卖合同是否真实有效问题。其一，郑福财向郭岳云、郭志英购买讼争房地产，有相应的《房地产买卖协议书》、付款转账凭证、收条、物业收费收据以及郑福财支付银行按揭的转账手续。因此，可以认定郑福财与郭岳云、郭志英就本案讼争房地产的买卖是真实的，并且已经实际占有使用讼争房地产。其二，关于郑福财与郭岳云、郭志英的买卖合同是合法有效的问题。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款也规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。但该规定是管理性规定，并非效率性强制性规定，不能与前述规定冲突，应认定讼争房地产可以转让。郑福财与郭岳云、郭志英的房地产买卖合同虽然没有经过抵押权人银行的同意，但《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。该规定的权利人应为抵押权人，由于郑福财未付清的按揭款权利人是银行，且郑福财按照合同约定以郭志英名义继续交付银行按揭款，并未影响银行权益，相关抵押权人银行也未向本院主张权利。洪石清主张因未经银行同意转让合同无效以及按揭款未付清法院可以继续执行的主张不能成立。虽然郑福财未及时催促郭岳云、郭志英办理讼争房地产权属证明，但按照双方合同约定，最多也只是可以将产权办理至郭志英名下，无法办理至郑福财名下。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。因此，应认定郑福财与郭岳云、郭志英就本案讼争房地产的买卖合同真实有效，应受法律保护。郑福财对讼争房地产享有足以阻却执行的实体权利。
关于郑福财是否有权在本案要求讼争房地产归其所有并要求郭岳云、郭志英配合过户的问题。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条规定：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。由于本案讼争房地产应首先办理郭志英产权，然后才能过户给郑福财，因郭志英产权证尚未办理，不能在办案中一并确认讼争房地产归郑福财所有。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：一、郑福财与郭志英2012年8月8日签订的《房地产买卖协议书》合法有效；二、停止对漳州市芗城区丹霞路新城悦景豪庭4幢2001号房地产的强制执行，并解除对该房地产的查封、冻结；三、驳回郑福财其他诉讼请求。案件受理费4555元，由郑福财负担4505元，洪石清支付50元。
本案二审期间，当事人没有提交新的证据。
对于原判所认定的事实，洪石清、郑福财陈述没有异议，郭岳云、郭志英未提出上诉，本院予以确认。
本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”等情形且其权利能够排除执行的，人民法院才应予支持。本案中，郑福财与郭岳云、郭志英自2012年8月8日签订《房地产买卖协议书》后，迄今仍未根据双方《委托合同》约定代郭岳云、郭志英办理、领取房屋产权登记证书，亦未向房屋产权登记机关申请办理讼争房屋产权过户登记至郑福财名下，故郑福财系因自身原因未办理讼争房屋的产权过户登记，其对讼争房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益。洪石清该上诉主张有事实和法律依据，应予采纳。
综上，洪石清的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：
一、维持福建省长泰县人民法院（2017）闽0625民初647号民事判决第一项；
二、撤销福建省长泰县人民法院（2017）闽0625民初647号民事判决第二、三项；
三、驳回郑福财的其他诉讼请求。
一、二审案件受理费各4555元，均由郑福财负担。
本判决为终审判决。
审判长 花 絮
审判员 李 凌
审判员 翁艺晖
二〇一八年一月二十九日
书记员 卢 杰