北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）石民初字第3250号
原告秦晓雯，女，1962年4月18日出生。
委托代理人李永革，北京市汇源律师事务所律师。
被告齐淼，女，1986年9月16日出生。
第三人中国工商银行股份有限公司北京朝阳支行，住所地北京市朝阳区朝外大街1号。
法定代表人储成龙，行长。
委托代理人王征，男，1978年10月29日出生。
委托代理人李响，女，1986年7月11日出生。
原告秦晓雯与被告齐淼、第三人中国工商银行股份有限公司北京朝阳支行（以下简称工商朝阳支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员张英周担任审判长、人民陪审员董德虎、孙秀芝组成的合议庭，公开开庭进行了审理。原告秦晓雯及委托代理人李永革、第三人工商朝阳支行的委托代理人王征到庭参加了诉讼，被告齐淼经本院依法公告传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
原告秦晓雯起诉称：2012年11月18日原告与北京安瑞信德房地产经纪有限公司签订《房屋购买居间协议》，拟购买石景山区某房屋，委托价格为144万，由北京安瑞信德房地产经纪有限公司作为居间方提供居间服务。当日，原、被告签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。合同确定了房屋的成交价格、付款方式及资金划转方式等内容，以及双方各自的权利义务。合同第二条明确该房屋已经设定抵押，抵押权人为本案第三人，被告应于2013年1月1日前办理抵押注销手续。合同第十条约定，双方当事人同意自本合同签订之日起90日内双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋所有权转移登记手续。买受人未能在约定时间取得房屋所有权证书的，如系出卖人的责任，买受人有权退房。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。《补充协议》将购房款给付时间、办理抵押注销手续以及办理房屋所有权转移登记的时间进行了明确。上述合同签订后，原告于2012年11月18日给付被告购房定金2万。2012年12月17日被告依合同约定，将房屋交付原告。2012年11月27日至2013年1月29日原告分次给付被告购房款140万。在此期间，被告以各种理由拖延履行合同义务，经双方协商，原告剩余应付被告购房款4万元作为被告的违约金不再向原告索取。截止2013年1月29日购房款已经全部交情。2013年2月28日，在原告与居间方多次催促下，原、被告双方就买卖房屋办理了网签合同。时至今日被告仍未办理房屋解押以及所有权转移登记。被告的行为已经严重违反合同约定，侵犯了原告的权益，故诉至法院。诉讼请求：1、确认原、被告于2012年11月18日签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议合法有效；2、判令第三人限期协助办理石景山区某房屋解除抵押登记手续；3、判令被告继续履行合同并限期为原告办理石景山区某房屋所有权转移登记；4、原告愿意代齐淼偿还第三人贷款本金及利息；5、本案诉讼费由被告承担。
被告齐淼经本院依法公告传唤，公告期满未到庭参加诉讼，亦未提供书面答辩意见。
第三人工商朝阳支行述称：一、第三人并不知情原、被告之间的买卖合同；二、如原告自愿代为清偿齐淼在第三人的贷款，且获得胜诉情况下，第三人愿意履行判决，结清贷款，解除抵押登记手续。三、齐淼在第三人处尚有贷款本金及利息尚未偿还完毕。
经审理查明：2012年11月18日，出卖人（甲方）齐淼与买受人（乙方）秦晓雯在北京安瑞信德房地产经纪有限公司（丙方）居间下签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定：甲方将座落于北京市石景山区某（以下简称涉案房屋）、建筑面积57.86平方米房屋出售给乙方，房屋最终成交价格为144万元；乙方于2012年11月18日向甲方支付购房定金2万元，于2012年11月30日前支付购房款50万元，于2013年2月1日前支付购房款60万元，乙方于过户当日再支付甲方房款30万元；甲方应于2013年2月1日前办理该房屋的抵押登记注销手续，双方于办理注销登记之日起3个工作日内共同向房屋权属登记部门办理该房屋的权属转移登记手续；双方应当在2012年12月17日自行办理物业交割手续，丙方陪同；
涉案房屋已设定抵押，抵押权人为工商朝阳支行，抵押登记日期为2010年11月20日。
上述协议签订当日，秦晓雯支付齐淼定金2万元；2012年11月27日，秦晓雯通过银行转账支付齐淼房款50万元；2012年12月7日，秦晓雯向案外人何家辉银行账户转账付款30万元；2012年12月22日，秦晓雯向案外人何家辉银行账户转账付款10万元；2013年1月14日，秦晓雯向齐淼账户转账支付7万元；2013年1月29日，秦晓雯向齐淼账户转账支付30万元，同日，何家辉代齐淼向秦晓雯出具收条，其载明内容为：今收到房款30万元，现已收房款140万元，尾款4万元不再收取，房款已全部交清。
另，秦晓雯提供居间方北京安瑞信德房地产经纪有限公司出具的情况说明中载明：2012年11月18日秦晓雯与齐淼及何家辉共同就涉案房屋签订了《北京市存量房屋买卖合同》，该合同由该公司人员经办，合同约定了交易价格及具体支付方式，后齐淼称由于其怀孕及工作原因，买卖合同后期的履行由何家辉代为齐淼办理，双方同意后秦晓雯分两次将部分房款通过银行转账方式支付给何家辉，何家辉出具了收条。
又查明：2010年10月11日，齐淼与工商朝阳支行签订《个人循环借款合同》，约定齐淼向工商朝阳支行循环贷款额度80万元，期限自合同生效之日起至2016年11月10日止。2010年11月18日，齐淼与工商朝阳支行签订《个人借款最高额抵押合同》，约定自2010年11月10日至2016年11月10日期间，在80万元的最高额度内，齐淼以涉案房屋作为债权的抵押担保。2010年12月7日，双方到对涉案房屋办理了债权数额80万元的最高额抵押登记。
另，2012年12月，齐淼将涉案房屋交付给秦晓雯，涉案房屋现由秦晓雯居住使用。秦晓雯代齐淼向银行偿还自2014年6月13日至今涉案房屋贷款本、息、滞纳金。本案庭审中，秦晓雯表示为解除涉案房屋抵押手续，同意先行代齐淼偿还欠付银行的贷款债务，就该债权债务另向齐淼主张权利。对此，工商朝阳支行未明确提出异议。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《个人循环借款合同》、《个人借款最高额抵押合同》、房屋所有权证、工商银行还款凭证、收条、工商银行及建设银行个人业务凭证、转账凭条、情况说明、当事人陈述意见等证据材料，在案佐证。
本院认为：原、被告双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。本案中，因原、被告双方明确约定了被告办理解除房屋抵押登记手续及协助原告办理涉案房屋过户登记的义务及具体期限，现被告未按约定期限履行办理涉案房屋抵押登记解除手续的义务，致使涉案房屋至今亦未能办理过户转移登记，显属构成违约，应承担继续履行、采取补救措施等违约责任。因此，关于原告确认双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》有效，被告继续履行解除涉案房屋抵押贷款手续以及办理过户转移登记的主张，于法有据，本院予以支持。鉴于被告办理涉案房屋贷款抵押解除手续作为原告办理过户转移登记的前提条件。故在被告逾期未能办理涉案房屋贷款抵押手续时，为顺利实现办理产权转移登记，原告自愿先行代为被告偿还欠付银行的债务以解除涉案房屋抵押登记手续请求主张，第三人未提出异议，对此，本院亦持异议。
需要说明的是，原告代为被告偿还金融机构贷款的部分形成的债权债务，可另行依法向被告行使追偿权。
被告齐淼经本院依法公告传唤，未有正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃相应答辩及举证质证的权利，本院依法缺席判决。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认秦晓雯与齐淼于2012年11月18日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》有效；
二、齐淼于本判决生效后七日内到中国工商银行股份有限公司北京朝阳支行办理北京市石景山区某房屋的贷款抵押解除手续；
三、若齐淼逾期未履行上述本判决主文第二项内容的，则秦晓雯于本判决生效后十五日内代为齐淼偿还所欠中国工商银行股份有限公司北京朝阳支行的贷款及利息（具体数额由该金融机构核定），并由齐淼、中国工商银行股份有限公司北京朝阳支行协助秦晓雯办理解除北京市石景山区某房屋的贷款抵押手续；
四、上述本判决主文第二项或第三项内容履行完毕，即北京市石景山区某房屋抵押解除手续办理完毕之日起五个工作日内，齐淼与秦晓雯共同到北京市石景山区建设委员会办理所有权过户登记手续，将上述房屋所有权过户登记到秦晓雯名下；
五、驳回秦晓雯的其他诉讼请求。
案件受理费七十元，由齐淼负担（于本判决生效后七日内交纳）。
公告费五百六十元（原告秦晓雯已预交），由被告齐淼负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
审 判 长 张英周
人民陪审员 董德虎
人民陪审员 孙秀芝
二〇一四年十一月三日
书 记 员 韩 佳