上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初28098号原告马竟岩，男，1988年5月19日生，回族，住上海市浦东新区。委托代理人沈雄林，北京市中银(上海)律师事务所律师。被告金宝英，女，1959年9月8日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人岳海艳，上海伟创律师事务所律师。原告马竟岩与被告金宝英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月12日立案受理后，依法适用简易程序，并于2016年6月15日公开开庭进行了审理。原告马竟岩及委托代理人沈雄林、被告金宝英的委托代理人岳海艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马竟岩诉称，原、被告于2016年1月28日签订房屋买卖合同一份，约定原告购买被告位于上海市浦东新区严桥路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，房价为人民币(以下币种相同)270万元。合同签订后，原告已支付被告房款85万元。由于2016年3月25日上海市政府实施新的房屋限购政策等原因，系争房屋过户无法实现，故原告要求被告退还已付房款，但被告称暂时无钱可退，原告屡次催讨，未果，故提起诉讼，要求判令被告退还原告购房款85万元。庭审中，原告当庭增加诉请，要求被告支付逾期退还购房款的利息至实际支付之日止(从2016年4月14日起以本金85万元的每日万分之三点二计算)。被告金宝英辩称，双方签订合同时，原告的社保缴纳不满2年，不具备购房资格，另外，即便原告后来不能履行合同了，根据合同补充条款(二)的约定，原告也应该配合被告去办理撤销合同的手续，但原告没有配合，因此，是原告违约，应当向被告承担总价款20%的违约金，故扣除违约金54万元后，被告同意退还31万元。另外，原告当庭增加诉请，已超过了答辩期。经审理查明，被告是系争房屋的产权登记人。2016年1月28日，由原告作为乙方、被告儿子陆瑞静代被告作为甲方，双方签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称买卖合同)，合同约定：乙方以270万元的价格向甲方购买系争房屋；房款支付：乙方于签约当日支付2万元，于2016年1月31日之前支付10万元、于2月16日前支付20万元、于2月28日之前支付53万元，另乙方以贷款形式支付房款183万元，余款2万元在双方办妥房地产交接手续当日由乙方支付；双方确认在2016年4月15日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续等。当天，由被告儿子陆瑞静代被告(甲方)与原告(乙方)另行签订了《协议》及《补充协议》。《协议》第4条约定，若乙方在上述期限反悔不购买房屋，则乙方应按本次交易总价的20%赔偿产权人，……。《补充协议》约定，本次交易，甲、乙双方按国家规定及交易中心核定的应缴纳的所有税费均由乙方承担并支付，双方同意协议的违约责任适用买卖合同有关规定(参照买卖合同的第九、十条)。2016年2月28日，被告儿子陆瑞静代被告(甲方)与原告(乙方)签订《补充条款》，约定：1、甲方明确，乙方延期办理过户手续对其不构成任何影响；2、甲、乙双方约定，乙方在2016年6月将185万元房款提前支付给甲方；3、甲方收到乙方银行购房贷款当日，甲方立即将购房贷款全额转付返还给乙方。买卖合同签订的当天，原告支付被告房款2万元，之后，原告分别于2月2日、2月15日和3月4日支付被告10万元、20万元和53万元。2016年4月1日，原告向被告发送《告知函》，称，最近上海市政府出台楼市调控新政，外地户口缴纳社保或个税满两年变为连续缴满五年，现在我们已经不符合上海市购房条件了。……。由于政府突然出台的新调控政策导致我们之间订立的房屋买卖合同无法继续履行，我们非常遗憾，这是突然出现的意外变故，我们任何人都无法事先预料的，是不可抗力，不是我们双方任何人的过错，我们的房屋买卖合同只能解除，请你们立即采取相应的止损措施，防止和避免你们自己出现损失。请你们在接到本通知后十日内即4月10日之前将已经收取我们的购房款85万元原额返还给我们，转账汇入如下账户：卡号：XXXXXXXXXXXXXXXX，持卡人马竟岩，开户行：浦发银行天钥桥支行。被告收函后于4月14日向原告回复《律师函》，称，同意解除双方2016年1月28日签订的买卖合同，请原告在收到本函之日起7日内陪同被告解除该房屋的网上备案，以便被告可以自行处分该房屋，具体时间被告或本律师会在原告收函后短信与原告确认。原告提出的退还已收房款85万元一事，被告必须在原告解除该房屋网签之后，被告保留追索原告违约责任的前提下，协商退款金额方可退还。另查明，至2016年2月，原告的社保缴纳时间为22个月。以上事实，由经庭审质证的买卖合同、《协议》、《补充协议》、《补充条款》、房款收据、参保个人城镇基本养老保险缴费情况及原、被告的陈述在案佐证。审理中，原、被告确认一致买卖合同已解除。另，原告称，签订买卖合同时原告和中介都告知过被告原告的社保缴纳未满二年，当时双方协商一致等原告的社保缴纳满二年再过户，因被告卖房是为了置换，所以双方签了《补充条款》，约定原告要在2016年6月将房款185万元提前支付给被告，等原告的贷款下来后，被告再将贷款返还给原告，同时原告延期过户对被告不构成违约。这里的延期过户就是指原告社保缴纳满二年过户导致的延期过户。原告收到被告的律师函后联系过被告儿子，被告儿子提出要扣除5万元的违约金再退款，原告不同意，故没有去交易中心办理撤销网签合同。被告则表示，当时中介跟被告说，原告的社保缴纳肯定没有问题。《补充条款》的签订是因为年初银行贷款审批慢，可能时间不定，故原告要求延期过户，而被告是卖房置换，急于用线，故要求剩余房款提前到6月份支付。被告向原告发送律师函后，原告没有联系过被告，被告也未联系原告。本院认为，原、被告签订买卖合同后，因市政府出台新的楼市限购政策影响到原告履行合同，故原告于2016年4月1日致函被告，提出解除买卖合同。被告收函后回复原告同意解除买卖合同，且双方在庭审中一致确认买卖合同已解除，故原、被告所签买卖合同已经解除。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。鉴于买卖合同已经解除，故原告要求被告返还已付购房款，符合规定，应予支持。原告主张由被告支付逾期返还购房款的利息，本院认为，虽然双方确认买卖合同已解除，但对于购房款的退还时间双方并未达成一致意见，故原告要求被告支付逾期返还购房款的利息，依据不足，本院不予支持。至于被告提出的违约金，因被告未在本案中提起反诉，故本案不作处理，被告可另案主张。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》九十三条、第九十六条之规定，判决如下：一、被告金宝英应于本判决生效之日起十五日内退还原告马竟岩已付房款85万元；二、驳回原告马竟岩的其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,300元，减半收取计6,150元，由被告金宝英负担；财产保全费5,000元，由被告金宝英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 敏二〇一六年七月十八日书记员 李黎黎附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。