湖南省邵阳市大祥区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0503民初1479号
原告：朱艳奇。
委托诉讼代理人：陈永能（系朱艳奇之夫）。
委托诉讼代理人：戚卫国，湖南省新邵县天仁法律服务所法律工作者。
被告：王翠英。
被告：朱海兵。
以上两被告共同委托诉讼代理人：陈柏青，邵阳市律函法律服务所法律工作者。
以上两被告共同委托诉讼代理人：张雄建，邵阳市律函法律服务所法律工作者。
原告朱艳奇与被告王翠英、朱海兵宅基地使用权纠纷一案，本院于2017年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱艳奇及其委托诉讼代理人陈永能、戚卫国，被告王翠英、朱海兵及其委托诉讼代理人陈柏青、张雄建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱艳奇向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法确认原告朱艳奇与被告王翠英2013年7月双方达成的宅基地使用权转让口头协议及2016年4月2日由大祥区檀江乡大塘村村委会主持调解重新达成的《房屋合建和建房批准书转让协议书》合法有效。2、请求人民法院依法确认原告朱艳奇与被告王翠英、朱海兵于2015年9月在合伙建房完成后的口头分房协议有效。3、请求人民法院依法判令被告王翠英、朱海兵对原告朱艳奇依协议履行办理建房后的房地产权证相关协助义务。4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告朱艳奇与被告王翠英属姑嫂关系，双方同为大祥区檀江乡大塘村13组村民。2013年8月，因原告朱艳奇家的住房即将被征收拆迁，需择地另建。被告王翠英也想要建房，原、被告之父朱恒春得知主动提出，将其与小儿子朱宜及原告共有的一块责任地提供给双方建房，但要求要原、被告出资共建。原、被告双方同意共建。经父亲组织协商，原、被告达成了如下口头协议：①由父亲提供的建房用地分别以两被告的名义申请报批，获批后由两被告转让其中一处地基的使用权给原告建房；②原告受让后与被告共同出资在该处建房，房屋建成后原告与被告各自占1/2；③房屋建成后，原告的房屋产权证手续由被告协助办理，所需费用自负。2013年10月，两被告的建房用地申请经邵阳市大祥区国土分局批准，获批的建房用地面积分别为130平方米，总用地面积为260平方米，该土地所有权性质为集体，建设用地批准书有效期自2013年8月至2014年8月。建房用地获批后，自2014年7月起，原告与被告共同出资在该宅基地上修建住房，新修建的住房为框架结构8间4层，住房至2015年9月主体及外墙装饰、二层地板、水电安装工程完工，耗资约100万元，双方各承担一半，费用经结算两清。主体建设完工后，原、被告分房居住时，因被告王翠英属兄嫂，按习俗兄嫂为大，其优先选定房屋左侧为居，原告住右侧，对此双方均无异议。新建的房屋室内装饰由原、被告自行负责。至2015年10月4日，原、被告同时过火乔迁，各自进住新房内居住至今。原、被告合伙建房完工进居后，原告请求被告按约协助办理房地产权证手续，被告都借口迟迟不予协助办理，至2016年4月2日，又经原、被告所在的大塘村村委会组织主持调解，原告朱艳奇与被告王翠英再次达成了《房屋合建和建房批准书转让协议书》，并经村委会盖章同意认可。协议达成后，被告仍不愿意履行协助原告办理房屋产权证手续义务，经多次协商未果，导致原告至今未能办理房地产权证的手续。原告认为，原、被告之间的宅基地使用权转让及合伙建房、分房协议是双方真实意思表示，应属有效协议，故提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。
被告王翠英、朱海兵共同辩称：朱艳奇与王翠英达成的三份协议应属无效协议，不需要协助办证。理由如下：1、2013年7月朱艳奇与王翠英达成的宅基地使用权转让口头协议是无效协议。王翠英无权处分朱宜、朱海兵的宅基地使用权，王翠英只有权转让自己的份额。他们双方达成的这个口头协议，朱海兵并不知情，也没有事后认可。2、2016年4月2日由大塘村委会主持调解的《房屋合建和建房批准书转让协议书》是无效协议，作为房屋所有权人朱海兵并没有作为协议当事人一方参加调解，也没有在协议上签字认可，而朱海兵是成年人，又没写书面的委托书，全权委托王翠英去村委会参加调解，因此该协议无效。3、朱艳奇与王翠英于2015年9月的口头分房协议无效。朱海兵在房屋建成后，根本没参加和朱艳奇的就分房问题的协商，因此朱海兵没有和朱艳奇达成任何分房协议。就是朱艳奇与王翠英的分房也是王翠英无权代理行为，因此该协议无效。综上所述，王翠英无权处分朱海兵的财产，三份协议无效。因此，二答辩人不需要履行办理建房后的房地产权证相关协助义务。请求人民法院依法驳回朱艳奇的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，原告提交的身份证、户籍资料、王翠英的建设用地审批表及建设用地批准书、朱海兵的建设用地审批表及建设用地批准表、房屋合建和建房批准书转让协议书、邵阳市大祥区檀江乡大塘村委会的证明（2016年10月21日）、原告的询问笔录、朱恒春的调查笔录、朱宜的调查笔录、立责任制田地分管协议书、朱恒春的声明（2017年7月20日）、邵阳市双清区兴隆街道财桥村委会的证明（2017年10月9日）、邵阳市大祥区檀江乡大塘村委会的证明（2016年4月25日）、房屋照片、合伙建房与资金结算协议书及被告提交的身份证、建设用地批准书，均具备证据的真实性、合法性、关联性，被告提交的朱恒春签字的父子土地分配协议（2016年4月3日），因朱恒春已于2016年4月28日声明对该协议作废，本院不予确认。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
朱艳奇与王翠英系姑嫂关系，王翠英与朱海兵系母子关系。2013年7月期间，因朱艳奇原来坐落于邵阳市双清区的房屋即将被征收拆迁，想要择地建房，正好王翠英也想要建房。双方的父亲朱恒春得知后，要求两人一起批地合建，并同意把朱恒春与小儿子朱宜共有的一块责任地给她们建房（当时朱恒春并未把这一情况告知朱宜，但朱宜事后得知未提出异议），朱艳奇与王翠英表示同意。在申请报批建房用地手续时，因朱艳奇的户口在结婚后已经迁出（2015年4月，朱艳奇将户口迁回至邵阳市大祥区檀江乡），怕以朱艳奇的名义批不了。于是，朱恒春提出要以王翠英与朱宜的名义分别申请报批，批下来后将朱宜的宅基地转让给朱艳奇，但王翠英讲就以自己与朱海兵的名义分别申请报批，并同意在批下来后再转让一处宅基地给朱艳奇建房，商谈这个事时，朱海兵在外打工没有在家。2013年10月8日，邵阳市国土资源局大祥分局分别以王翠英和朱海兵的名义颁发了建设用地批准书，批准用地面积各为130㎡，共计260㎡，土地所有权性质为集体，建设项目名称为住宅，，批准书有效期自2013年8月至2014年8月。2014年7月，王翠英一人从广东赶回来，随即与朱艳奇夫妇在两处所批的土地上开始共同出资修建房屋，新建房屋为框架结构，共计四层八间，约定建房费用各承担一半，至2015年9月底完工。随即双方对房屋进行分配，王翠英选择左边（现在房屋实际占用的是以其自己名义所批的宅基地）），朱艳奇选择右边（现在房屋实际占用的是以朱海兵名义所批的宅基地），2015年10月4日，双方同时办酒过火搬进新居，朱海兵也从外赶回。此后，朱艳奇要求王翠英协助办理有关过户手续，因双方对出资及核算产生矛盾，王翠英不予协助。为此，2016年4月2日，在邵阳市大祥区檀江乡大塘村委会的主持下，朱艳奇与王翠英补签了一份《房屋合建和建房批准书转让协议书》，内容为：二0一四年王翠英和儿子朱海兵在大祥区国土局审批办理了二户建房手续，面积各130平方米，王翠英因常年不在家，决定将建房手续转给妹妹朱艳奇修建，就相关事项双方达成如下协议条款。一、朱艳奇与朱海兵合伙共同建设，建设资金双方平摊，现已竣工，所有建设款项双方已了清，亦无其他事项。二、王翠英将自己的批准书和地基转给妹妹建房，由其自己过户，过户和该房屋所产生的一切费用与王翠英无关，未拆迁前上级对该房屋有什么补贴归王翠英，如国家建设需征用房屋时，房屋征用款归朱艳奇所有，补偿房屋的户头费不论多少全部归王翠英所有，另由朱艳奇再补偿王翠英人民币壹拾伍万元整，领款时王翠英和朱艳奇双方到场村委会才能付款。三、用电户头朱艳奇只有两相电户头，三相电户头朱艳奇无所有权和使用权，需要使用时朱艳奇可与王翠英协调。四、此协议一式两份，王翠英、朱艳奇、大塘村村主任朱益祥、秘书朱义和在场人签名生效，双方不得反悔，并加盖村委会公章。朱艳奇、王翠英、朱益祥、朱义、在场人朱香勤在该协议书上予以签字，并加盖了村委会公章。该协议书签订后，因王翠英仍不愿意履行该协议书的内容，为此成讼。
本院认为，本案系宅基地使用权转让纠纷。根据《中华人民共和国物权法》第一百五十二条“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”、第一百五十三条：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”的规定，可以得出这样的结论：1、农村宅基地属农村集体经济组织所有，其权利主体是农村集体经济组织的成员，具有身份属性；2、只有该组织成员才享有宅基地使用权，且农村村民一户只能拥有一处宅基地；3、农村宅基地使用权只能向集体经济组织内的成员转让，不能转让给城镇居民；4、转让行为必须经得集体经济组织的同意。本案经审理可以确认以下事实：1、2016年4月2日，朱艳奇与王翠英在邵阳市大祥区檀江乡大塘村委会主持调解下签订《房屋合建和建房批准书转让协议书》时，因朱艳奇已于2015年4月已将户口迁回至邵阳市大祥区檀江乡大塘村13组，双方均属于同一集体经济组织的成员，朱艳奇在原来的住房被征收拆迁后，再没有住房和其他宅基地，通过转让的方式取得宅基地，没有违反一户一宅的法律规定；2、在该协议书上村主任朱益祥、秘书朱义予以签字，并加盖了村委会公章，应视为已经得集体经济组织的同意；3、该协议书系双方真实意思的表示，内容具体、明确，亦不违背法律和行政法规的强制性规定；4、虽然《房屋合建和建房批准书转让协议书》上写的是王翠英将以其名义所批的宅基地使用权转让给朱艳奇建房，因在合伙建房时对各自的住房位置没有进行明确，房屋竣工后，王翠英选择了左边的住房，朱艳奇选择了右边的住房，导致现在朱艳奇的住房实际上占用的是以朱海兵名义所批的宅基地。被告王翠英、朱海兵辩称，朱海兵没写书面的委托书委托王翠英去村委会参加调解，因此《房屋合建和建房批准书转让协议书》无效。本院认为，虽然朱海兵没有向王翠英出具书面的委托书，但是对批地建房这样的重大事项，作为母亲的王翠英不可能不告知作为儿子的朱海兵，而且在修建住房的过程中、住房竣工后对住房位置进行分配时及双方办酒过火时，朱海兵均未提出任何异议，应视为其对王翠英宅基地使用权转让及对住房位置选择结果的事实是明确知道和认可的。王翠英、朱海兵的辩称，与客观事实不符，亦违诚实信用原则，本院不予采纳。现朱艳奇请求确认2016年4月2日由邵阳市大祥区檀江乡大塘村委会主持调解签订的《房屋合建和建房批准书转让协议书》合法有效，事实和法律依据充分，本院予以支持；同时，因为现在朱艳奇的住房实际上占用的是以朱海兵名义所批的宅基地，根据《中华人民共和国物权法》第一百五十五条：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”的规定，现朱艳奇请求王翠英、朱海兵履行办理宅基地使用权转让变更登记手续的协助义务，符合法律规定，本院亦予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百五十二条、第一百五十三条、第一百五十五条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：
一、确认原告朱艳奇与被告王翠英于2016年4月2日签订的《房屋合建和建房批准书转让协议书》合法有效；
二、被告王翠英、朱海兵于本判决生效后10日内协助原告朱艳奇办理宅基地使用权转让变更登记手续。
本案减半收取案件受理费80元，由被告王翠英、朱海兵负担（此款原告已垫付，由两被告在本判决生效后七日内付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。
审判员 陈 功
二〇一七年十二月十八日
书记员 尹礼红
附相关法律条款：
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第七条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第一百五十二条宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
第一百五十五条已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。
《中华人民共和国土地管理法》
第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。