陕西省西安市长安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0116民初544号
原告周桦。
委托代理人倪露，陕西信予心律师事务所律师。
委托代理人姬玲，陕西信予心律师事务所律师。
被告陕西昊瑞房地产开发有限责任公司。
委托代理人董保军。
第三人中国银行股份有限公司西安长安区支行。
委托代理人郝冰。
委托代理人王东梅。
原告周桦诉被告陕西昊瑞房地产开发有限责任公司（以下简称陕西昊瑞）、第三人中国银行股份有限公司西安长安区支行房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告的委托代理人，被告陕西昊瑞的委托代理人到庭参加了诉讼，第三人中国银行股份有限公司西安长安区支行经合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2011年12月23日，原告与被告签订合同，购买长安区郭杜街办文苑北路西安雅居乐花园住宅楼第20栋1单元22层12202号房屋，合同约定房屋总价款为266053元，签约当日支付总房款的11%,即30000元，2012年2月20日前支付总房款的19%，即56053。其余70%价款即180000元采取银行贷款方式支付。2012年4月9日，原告与中国银行签订《个人一手住房贷款合同》，并于2012年5月10日开始正式还贷。截止2016年1月10日，共还贷45期，还款52799.17元，偿还利息44120.4元。根据原、被告签订的房屋买卖合同，被告应于2013年12月31日前办理权属登记，但被告2014年12月31日前没有办好房地产权证。如出卖人逾期一年没有办好房产证，买受人可以退房。出卖人应当在接到买受人退房要求之日起60日内退回买受人购房款，并按5%支付违约金。合同签订后原告对房屋进行了装修，二被告并未办理产权证，给原告造成很大的损失，因此为了维护原告的合法权利，请求法院判令原、被告解除买卖合同，并退还被告购房款266053元，支付违约金13302元，赔偿利息损失44120.6元，赔偿装修款25834.5元。另由被告承担诉讼费用。
被告辩称，由于政策变化，对房屋的容积率进行了硬性规定，造成西安市国土资源局长安分局无法为土地出让合同中未约定容积率的被告办理房屋初始登记，该问题经协商于2012年11月8日才得到了解决，因此不是因为原告的原因造成无法初始登记。其次，被告在2015年12月1日对该幢房屋做初始登记公示，同时向原告发快递要求提交办理转移登记所需的资料，但是截止现在，原告仍未提交相关的材料。被告无法进行登记，故原告不具有《商品房买卖合同》的单方解除权。被答辩人自2012年12月31日至今，已经实际占有、使用该房屋长达四年的时间，对房屋造成一定程度上的损害，从维护交易稳定的方面，不应当解除合同。如果原告执意解除合同，那么被告要求自2012年12月31日至今的房屋占有使用费用。最后，双方签订的《商品房买卖合同》已经明确了其违约责任，原告的第四、五项诉求没有合同和法律依据，而且赔偿金和违约金不能同时主张。综上请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人中国银行述称，自己与原告签订了贷款协议，但是实际把钱给了开发商，因此如果本案开发商败诉，需要把钱先还给中国银行。
经审理查明，2011年12月23日，原告与被告签订合同，购买长安区郭杜街办文苑北路西安雅居乐花园住宅楼第20栋1单元22层12202号房屋，合同约定房屋总价款为266053元，签约当日支付总房款的11%,即30000元，2012年2月20日前支付总房款的19%，即56053。其余70%价款即180000元采取银行贷款方式支付。2012年4月9日，原告与中国银行签订《个人一手住房贷款合同》，并于2012年5月10日开始正式还贷。截止2016年1月10日，共还贷45期，还款52799.17元，偿还利息44120.4元。根据原、被告签订的房屋买卖合同，双方约定，出卖人应当在2012年12月31日前交房，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报登记机关备案，如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房产证，双方同意以下处理方案：出卖人应当在买受人交齐房价款且办理收楼手续后730日内办妥房屋产权证，但买受人须在出卖人发出的《办证通知书》指定期限内将办理房产证的所有资料，面积差价款及相关费用交付给出卖人并委托出卖人统一申办房地产权证的有关手续，买受人逾期提交手续，办证期限顺延。买受人履行完上述义务后，如因出卖人的责任不能在上述期限内办妥房地产权证，从逾期之日起，之房地产权证出证之日，出卖人按买受人已付房价款的日万分之一向买受人支付违约金。如出卖人逾期一年未办妥房地产权证，买受人可退房出卖人在接受买受人提出退房要求之日起60日内退回买受人购房款，并按已付房价5%支付违约金。原告所购买房屋的土地出让合同签订于2003年，2008年由于政策变化，容积率作为作为重要的开发强度指标，但是被告的土地合同并未有容积率的约定，为此被告通过多次协商，于2012年11月8日签订了国有建设用地使用权出让补充协议，明确了容积率。2015年12月1日，被告开始对原告所购买的房屋进行初始登记，同时向原告发快递办理转移登记所需要的资料，但是原告认为被告已经违约，要求退房，不愿进行初始登记。另查明，2015年11月20日被告向西安市长安区住房保障和房屋管理局提交了西安市房屋所有权初始登记申请书，申请对原告所购买的房屋所在的第20栋进行产权登记，西安市长安区住房保障和房屋管理局于2015年12月1日登报进行了公告，并于2016年2月18日登簿。该房屋竣工验收后，原告对房屋进行装修使用至今。庭审中，原告表示不对装修残值进行鉴定。原告提供提供的装修费用仅包括销售清单13张，包括浴柜龙头1200元，吊顶1260元，烟机800元，墙砖3113元，地砖1350元，浴霸498元，九牧龙头200元，墙面漆及相关使用物品1090元，大理石320元，橱柜1600元，防水289元，德尔地板2548元。另包括收条一张装修费7000元，物品明细一份价值534.5元。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定被告应当在商品房交付使用后365（即2013年12月31日）日将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，时至2015年11月20日，被告才向西安市长安区住房保障和房屋管理局发出申请，进行所有权初始登记。房屋管理局于2015年12月1日登报公告，2016年2月18日登薄成功。原、被告约定于2014年12月31日前办妥房产证，并约定如逾期一年仍未办证成功，原告可以退房。被告虽于2015年11月25日向原告发快递要求原告提供相应的手续和费用进行房屋产权证的办理，但实际被告至2016年2月18日才将第20栋整楼进行权属登记，不可能在2015年12月31日前为原告进行权属登记。被告以容积率的政策变化为由主张无法进行产权登记，但在2012年11月8日，被告已经对此问题补签协议处理，至办理房产证的截止日期为两年，至约定的退房日期为3年，被告应有足够的时间进行办理权属登记，被告明显构成违约，因此对于原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》及退房的诉讼请求依法应予支持。原、被告签订的合同中约定，如果退房，按照已付房价的5%支付违约金，应当是13302元。原告自购房至起诉之日，向银行支付了利息44120.6元，由于违约金与损害赔偿均具有补偿性，且原告在购买房屋时可以选择一次性付清或是在银行贷款，因此应当遵循合同约定，选择适用违约金条款，由被告向原告支付违约金13302元。被告违约在先，应当对装修损失承担相应的责任。原告在进行装修时，房产证并未办理，应当预见到可能存在退房风险，在此情况下原告依旧对房屋进行了装修，并使用至今，原告也应当承担一定的损失。原告在本院释明后未进行装修残值的鉴定，原告提供的装修费用包括销售清单中的浴柜、龙头、墙砖、地砖、墙面漆大理石、橱柜、防水、地板等价值12970元的装修材料与房屋已经复合在一起，因此被告应当酌情补偿6485元。对于浴霸、烟机原告可以退房后拆走，被告对此不予补偿。对告提供的装修费用因为只是一张收条，无相关其他证据印证，对此赔偿请求依法不予支持。对于水电物品清单，因无法核实其真实性，对此赔偿请求依法不予支持。被告主张原告对房屋占有使用，应当支付一定的费用，但却未提起反诉，本案不予处理。因原告在银行贷款购买房屋，被告退还的钱款应当先行偿付第三人与原告的贷款，综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十七条、一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同》。
二、限被告被告陕西昊瑞房地产开发有限责任公司于判决生效后三十日内退还原告购房款266053元，违约金13302元。装修损失6485元。
三、原告周桦于判决生效后三十向中国银行股份有限公司西安长安区支行清付剩余的房屋贷款。
四、驳回原告其他诉讼请求。
本案诉讼费6540元，原告已预交，由被告负担6000元，原告负担540元。该费用连同赔偿款一同支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 倪 琳
代理审判员 李翌平
人民陪审员 贺应杰
二〇一六年十二月二十二日
书 记 员 杨 婷