广东省广州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）穗中法执异议字第123-131号
案外人：广州国利大厦建设开发有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：魏旭辉，该公司总经理。
委托代理人：刘春明，广东广开律师事务所律师。
委托代理人：刘彦一，广东广开律师事务所实习律师。
申请执行人：陈百才，住广东省佛山市三水区。
申请执行人：姚磊，住广东省深圳市南山区。
被执行人：广州国利经济发展有限公司，住所地广州市。
法定代表人：吴华。
被执行人：广州市通喆利贸易有限公司，住所地广州市。
法定代表人：杨青。
被执行人：吴华，住广东省江门市。
被执行人：吴晨，住北京市海淀区。
本院在执行申请执行人陈百才、姚磊与被执行人广州国利经济发展有限公司（下称国利发展公司）、广州市通喆利贸易有限公司（下称通喆利公司）、吴华、吴晨借款合同纠纷执行一案中，案外人广州国利大厦建设开发有限公司（下称国利大厦开发公司）向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
国利大厦开发公司称：一、位于广州市东园路东侧国利大厦第6层D、I、J、K、L、M、N、O、P单元的房产（下称涉案房产）是国某大厦开发公司的财产，而不是被执行人的财产。国某大厦开发公司因合法建造房屋的事实行为取得了涉案房产物权，国某大厦开发公司作为房地产开发商要转移该房屋所有权，就必须要进行不动产转移登记才能发生物权效力，未经登记的就不发生物权效力。至今，涉案房产并未进行转移登记，因此仍属于国某大厦开发公司的财产。二、国某大厦开发公司与国某发展公司签订并登记的《商品房预售合同》，不具有物权的效力。上述《商品房预售合同》，需要按规定进行合同备案。但是，该备案只是对合同的本身进行备案，对债权债务的关系进行公示备案，并不是说物权发生了变动。商品房预售合同所产生的只是合同关系，由此延伸而来的也只是合同之债，并没有影响到物权的效力。商品房预售合同登记备案制度是通过登记备案来公示这个合同，它公示的是一个特定的债权债务关系。这个公示当然不具有物权的公示效力，只是使得购房者获得了一种期待权，期待在将来可以顺利的实现该房屋的所有权，而根据《物权法》等相关规定，所有权的确定只有经过不动产登记才能最终确定。由此，国某发展公司只是通过与国某大厦开发公司签订《商品房预售合同》与国某大厦开发公司形成了合同关系，并由此形成了合同之债，其是否能够实现该合同之债，尚需依据合同的履行情况确定。三、国某发展公司没有履行《商品房预售合同》中的付款义务，至今没付价款，国某大厦开发公司已依法向法院提出解除合同之诉，相关案件法院正在审理中。四、执行法院没有就查封和拟处分涉案房产通知国某大厦开发公司。《广州市预售房地产交易登记情况表》表明：涉案房产的预售人（开发商）是国某大厦开发公司，国某发展公司只是预购人，涉案房产未过户。因此明显地该房产的物权仍属国某大厦开发公司。法院如需对涉案房产进行查封或处分，理应通知国某大厦开发公司，但国某大厦开发公司直到看到2015年3月9日的《广州日报》刊登的《广州产权交易所涉诉资产进场拍卖公告》后才知晓此事。综上所述，请求执行法院依法取消对上述房产的拍卖并解除相关查封。
国某大厦开发公司提交以下证据：1、（2015）穗越法民三初字第753号《受理案件通知书》，证明其公司与国某发展公司已经提起的解除购买合同的诉讼；2、2015年3月9日《广州日报》B6版刊登的【（2015）第181期】的拍卖公告，证明虽然其公司是涉案房产的所有权人，但法院没有通知其公司；3、商品房预售合同（共九套）（编号：穗房预合字98125611号、穗房预合字98125612号、穗房预合字98125613号、穗房预合字98125614号、穗房预合字98125615号、穗房预合字98125616号、穗房预合字98125617号、穗房预合字98125618号、穗房预合字98125619号）。证明其公司与国某发展公司签订了商品房预售合同。
本院查明：关于广东发展银行股份有限公司肇庆分行（下称发展银行肇庆分行）与国某发展公司、通喆利公司、吴华、吴晨借款合同纠纷一案，经广东省肇庆市中级人民法院审理后，作出（2006）肇中法民商初字第89号民事判决书：一、被告国某发展公司在本判决发生法律效力之日起10日内清偿尚欠的贷款本金1300万元及利息425943.02元（利息暂计至2006年6月24日，2006年6月25日起至还清全部欠款日止的利息按中国人民银行规定的逾期贷款利率）计付给原告发展银行肇庆分行。二、当被告国某发展公司不履行上述债务时，原告发展银行肇庆分行有权依法以被告国利发展公司提供抵押的坐落于广州市东山区东园路42号国利大厦6D、6I、6J、6K、6L、6O、6M、6N、6P单元的房屋折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿等。该判决已经发生法律效力。因国某发展公司、通喆利公司、吴华、吴晨拒绝履行上述判决，发展银行肇庆分行向广东省肇庆市中级人民法院申请强制执行。该院在执行过程中，于2008年8月29日委托本院代为执行，本院以（2008）穗中法执字第2508号立案。该案在执行过程中，广东省肇庆市中级人民法院作出（2008）肇中法执字第75-1号执行裁定，将申请执行人发展银行肇庆分行变更为广东粤财投资控股有限公司（下称粤财公司）。后粤财公司以与被执行人正在就本案执行问题协商，暂不要求法院对被执行人的财产进行处置为由同意终结本次执行。2014年3月10日，广东省肇庆市中级人民法院以（2008）肇中法执字第75-2号执行裁定书，裁定变更陈百才、姚磊为该案的申请执行人。
2014年3月18日，陈百才、姚磊向本院申请恢复执行，本院以（2014）穗中法立审执恢字第25号予以恢复审查。2014年10月20日，本院依申请继续查封被执行人国利发展公司名下的位于广州市东园路东侧国利大厦第6层D、I、J、K、L、M、N、O、P单元的房产。本院在对上述房产依法委托评估后，已委托广东中联拍卖有限公司对上述房产进行拍卖，后因无人缴交保证金而流拍。2015年4月22日，案外人国某大厦开发公司向本院提出本案执行异议。
本院认为，作为执行依据的生效判决判定“当被告国某发展公司不履行上述债务时，原告发展银行肇庆分行有权依法以被告国利发展公司提供抵押的坐落于广州市东山区东园路42号国利大厦6D、6I、6J、6K、6L、6O、6M、6N、6P单元的房屋折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。”据此，本院在执行过程中查封上述属于生效判决确定债权人享有抵押优先受偿权的特定标的物，并无不当。现国某大厦开发公司对相关房产主张权利，属于对涉案房产主张的实体权利与生效判决认定的债权人享有的抵押权相冲突，因国某大厦开发公司该主张不能对抗生效判决，故对其请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：
驳回案外人广州国利大厦建设开发有限公司的异议。
当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；认为原判决、裁定侵害其作为案外人的合法权益的，可以向人民法院提起撤销之诉；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 郭晓红
审判员 黄晓清
审判员 陈 雯
二〇一五年五月十九日
书记员 叶 迪
提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定：对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条规定：案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条（修正为第二百二十七条）的规定，向执行法院提出异议；第二十三条规定：人民法院依照民事诉讼法第二百零四条（修正为第二百二十七条）规定裁定对异议标的中止执行后，申请执行人自裁定送达之日起十五日内未提起诉讼的，人民法院应当裁定解除已经采取的执行措施。