江苏省南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0106民初7944号
原告：南京绿洲设备安装工程有限公司，住所地本市鼓楼区建宁路57号。
法定代表人：汪润宇。
诉讼代表人：奚庆，该公司管理人负责人。
委托诉讼代理人：蔡朦，女，该公司管理人工作人员。
委托诉讼代理人：邢玉，男，该公司管理人工作人员。
被告：张沈杰，男，1982年1月26日出生，汉族，住本市浦口区。
原告南京绿洲设备安装工程有限公司（以下简称绿洲公司）与被告张沈杰房屋租赁合同纠纷�案，南京市中级人民法院于2017年6月27日裁定移交本院审理，本院于2017年8月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告绿洲公司的委托诉讼代理人邢玉、被告张沈杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告绿洲公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告2010年10月8日至2017年10月7日期间的租金10878750元，并支付该款项自2011年10月8日起至实际支付之日止按银行同期贷款利率计算的违约金；2.被告支付原告2010年10月8日至2017年10月7日的物业费1438500元。事实和理由：2010年7月8日，原、被告双方签订绿洲大厦租赁合同，约定被告承租原告位于本市××绿洲大厦××层房屋（包括1楼大厅，但不包括通力电梯厅面积约70平方米），出租面积约6850平方米，装修期为三个月，自2010年10月8日起开始计算租金，房屋租赁期限至2025年10月7日止。该房屋年租金为150万元，租金前三年不变，自第四年起，每三年递增5%，被告应于第二年向原告支付前一年房屋租金。然而被告至今未向原告支付自2010年10月8日起至今的房屋租金。2014年5月6日，南京市中级人民法院作出（2013）宁商破字第9-1号民事裁定书，裁定受理江苏乾通投资担保有限公司对原告的破产清算申请，并于同日作出（2013）宁商破字第9-1号决定书，指定江苏汇金破产清算事务所有限公司担任原告的破产管理人。2016年9月19日，南京市中级人民法院作出（2013）宁商破字第9-3号民事裁定书，依法宣告原告破产。破产管理人接管原告后，多次向被告催要租金，但被告至今未予支付，故原告诉至法院，请求判如所请。
被告张沈杰辩称，1.被告对租金标准无异议，对起租时间有异议，合同约定原告代为办理营业执照，故租金应从被告领取营业执照并正式营业时起算，由于被告自2011年9月30日起才开始正式营业，之前进行装修，故租金应从2011年9月30日起算；2.租金支付方式为先租后付，被告现仅应支付2016年10月7日前的租金，剩余租金支付条件尚未成就；3.基于管理涉案房屋的物业公司系被告介绍，物业公司明确免除被告的物业费，故被告不应支付物业费；4.由于借款已冲抵租金，故被告不需要再支付租金，亦不存在违约行为，不应支付违约金。综上，请求法院依法判决。
本院经审理认定事实如下：本市建宁路57号-2（房屋总层数20，建筑面积12899.82平方米）房屋登记的所有权人为原告绿洲公司。2014年5月6日，南京市中级人民法院作出（2013）宁商破字第9-1号民事裁定书，裁定受理江苏乾通投资担保有限公司对绿洲公司的破产清算申请。同日，南京市中级人民法院指定江苏汇金破产清算事务所有限公司担任破产管理人，奚庆担任绿洲公司破产管理人负责人。2016年9月19日，南京市中级人民法院作出（2013）宁商破字第9-3号民事裁定书，宣告绿洲公司破产。
2010年7月8日，原告绿洲公司（出租方、甲方）与被告张沈杰（承租方、乙方）签订绿洲大厦租赁合同，约定甲方将本市建宁路57号绿洲大厦8楼至18楼房屋（包括1楼大厅，但不包括“通力”电梯厅面积大约70平方米，以下简称涉案房屋）出租给乙方，该物业的出租建筑面积为6850平方米，土地用途为办公，甲、乙双方确认，承租场所的物业管理费及其他根据承租面积计算的款项均以上述建筑面积为基数进行测算；乙方向甲方承诺该房屋作为商业（包括宾馆、办公、酒吧、餐饮、美容及配套服务等）使用，乙方可将租赁场所转租给第三方办公、经营宾馆、餐饮、酒吧、美容等经营项目；甲、乙双方约定，甲方于2010年7月8日前向乙方交付该房屋，乙方开始装修，装修期为三个月，至2010年10月8日止，房屋租赁期限自2010年10月8日起至2025年10月7日止；2010年10月8日前（最长延至2010年11月8日）甲方必须将宾馆开业应该具备营业的手续、执照、文件办理完毕交给乙方，如没完成交付，责任及损失由甲方承担；该房屋租期为十五年，年租金总计150万元，该房屋租金前三年不变，自第四年起，每三年递增5%，乙方正式营业一年后，第二年向甲方支付前一年房租，其后房租交付方式及时间以此类推；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、物业管理的费用由乙方承担，其中物业管理费乙方应承担房屋管理和公共设施维护等各项费用按月结算支出，该费用每月按2.5元/平方米×建筑面积计算，此项费用按月结算支付，乙方须按甲方向乙方提供的物业管理费账单，在收到该记录表或账单经核对无误后七天内�甲方指定的付款方式支付物业管理费用等等。
上述合同签订后，原告绿洲公司将涉案房屋交付被告张沈杰使用，被告用于经营汉庭快捷酒店，领取的营业执照名称为南京紫炎宾馆有限公司（以下简称紫炎宾馆），领取时间为2011年5月31日。
2010年11月4日，原告绿洲公司（甲方）与南京金钥匙物业管理服务咨询有限公司（乙方、以下简称金钥匙公司）签订物业管理服务合同，约定甲方选聘乙方为绿洲大厦主楼及辅楼提供物业管理服务，物业服务费用标准为2.5元/月/平方米。2010年11月8日，绿洲公司（甲方）与金钥匙公司（乙方）签订绿洲大厦物业服务合同的补充协议，约定甲方按2.5元/月/平方米标准支付乙方物管费的实际面积为绿洲大厦总建筑面积15627.87平方米减去该大厦8-18楼紫炎宾馆所占6850平方米的面积即8777.87平方米。
2010年12月8日，被�张沈杰（甲方）与金钥匙公司（乙方）签订协议书，约定乙方经甲方介绍，与绿洲公司达成物业管理服务协议，并于2010年12月1日进驻绿洲大厦提供物业服务，为对甲方表示感谢，乙方承诺免除甲方在绿洲大厦内一楼及八至十八楼的所有物业服务费用（15年）。
另查明，原告绿洲公司向被告张沈杰出具多份借条，载明2010年7月21日借款500000元（现金），2010年8月11日借款500000元（支付现金），2011年4月8日借款300000元（现金），2011年6月15日借款200000元（现金支付），2011年7月5日借款800000元，2011年8月1日借款150000元，2011年9月10日借款200000元（现金），2011年10月9日借款950000元，2011年10月12日借款450000元，2011年10月14日借款250000元，2011年11月1日借款100000元，2012年2月1日借款500000元，2012年2月4日借款500000元，2012年3月9日借款300000元，2012年4月9日借款100000元，2012年5月19�借款200000元。上述借款合计600万元。原告绿洲公司法定代表人汪润宇亦在上述借条上签字。被告张沈杰提供了取款记录及汇款记录证明其已向原告绿洲公司及其法定代表人汪润宇实际支付上述借款。
2012年5月19日，原告绿洲公司出具一份承诺书，载明兹因绿洲公司于2010年7月21日至2012年5月19日向张沈杰借款600万元，张沈杰承租绿洲公司南京市下关区建宁路57-2号绿洲大厦1楼及8-18楼，承租期2010年7月8日至2025年7月7日，基于以上事实，绿洲公司承诺，张沈杰承租以上房屋的四年租金由绿洲公司所欠张沈杰600万元冲抵。
2014年7月30日，绿洲公司管理人向张沈杰发送通知书，催要截至2014年7月7日的物业管理费822000元。
2016年1月15日，绿洲公司管理人向张沈杰再次发送通知书，催要2010年10月8日至2015年10月7日的租金765万元。
2018年1月12日，�钥匙公司向本院出具一份情况说明，载明金钥匙公司2010年11月8日与绿洲公司签订物业管理服务合同，约定金钥匙公司为绿洲大厦提供物业服务，期限自2010年12月1日至2013年11月30日，金钥匙公司2010年12月1日入驻绿洲大厦，为该大厦提供物业服务至今，物业服务费用由绿洲公司直接向金钥匙公司支付，由于金钥匙公司与张沈杰有相关协议免除对张沈杰所租用的房屋物业服务费的缴纳，故张沈杰无需向金钥匙公司缴纳物业服务费用，且绿洲公司向金钥匙公司支付的物业服务费当中是不包含张沈杰物业服务费用。
绿洲公司管理人在庭审中称原、被告就涉案房屋签订的租赁合同尚在继续履行中，该合同是否继续履行由涉案房屋拍卖后新的产权人决定。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告绿洲公司�被告张沈杰签订的绿洲大厦租赁合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同依法成立并有效。原告绿洲公司宣告破产后，管理人在庭审中明确表示继续履行双方签订的租赁合同，故双方当事人应按照租赁合同约定全面履行自己的义务。
关于租金问题。原、被告双方对租金标准无异议，对租金起算时间及是否能够冲抵借款存有争议。对租金起算时间问题，合同约定租期自2010年10月8日起算，同时约定原告绿洲公司于2010年10月8日前（最长延至2010年11月8日）必须将宾馆开业应该具备营业的手续、执照、文件办理完毕交给乙方，如没完成交付，责任及损失由原告承担，根据已查明的事实，被告于2011年5月31日才领取紫炎宾馆的营业执照，由于原告未能按约将宾馆开业应该具备的手续、执照、文件及时办理完毕交付被告，造成被告无法使用涉案房屋进行经营，损失应由原告承担，且租赁合同明确约定被告正式营业一年后，第二年向原告支付前一年房租，故被告应自正式营业后起算租金。被告辩称其在领取营业执照后才领取特殊行业许可证，故实际开业时间迟于领取营业执照的时间，租金应从实际开业时间起算，由于被告未提供证据证明第一次实际领取特殊行业许可证的具体时间，故本院认为租金从被告领取营业执照时间即2011年5月31日起算为宜。关于借款是否能够冲抵租金问题，由于双方对借款冲抵租金已达成合意，合法有效，应予确认。综上，被告张沈杰还应支付原告截至2017年10月7日的租金为3814006.85元。对于原告主张的未付租金按银行同期贷款利率计算的利息，由于合同未明确约定利息，且考虑被告未支付租金是由于双方已协商用借款冲抵租金，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。
关于物业费问题。由于金钥匙公司已明确免除被告的物业服务费，且原告支付的物业服务费中不包含被告承租房屋的物业服务费，原告绿洲公司与金钥匙公司签订的绿洲大厦物业服务合同的补充协议中亦明确原告绿洲公司支付的物业服务费中不包含被告承租部分的面积，故对原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求，本院亦不予支持。
综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：
一、被告张沈杰于本判决生效之日起十五日内支付原告南京绿洲设备安装工程有限公司截至2017年10月7日的租金3814006.85元；
二、驳回原告南京绿洲设备安装工程有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费95704元，由原告南京绿洲设备安装工程有限公司负担66070元，被告张沈杰负担29634元（此款原告已预交，被告在履行上述义务时加付此款）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 朱玉梅
人民陪审员 陈 娟
人民陪审员 陈耀芳
二〇一八年六月二十九日
书 记 员 王 进