北京市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京民终745号
上诉人（原审原告）：北京丹耀房地产有限公司，住所地北京市东城区王府井大街176号。
诉讼代表人：尹正友，北京丹耀房地产有限公司破产管理人组长。
委托诉讼代理人：王道彦，北京市炜衡律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：嘉实资本管理有限公司，住所地北京市怀柔区北房镇幸福西街1号301室。
法定代表人：赵学军，董事长。
委托诉讼代理人：李文婷，北京市浩天信和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：闫玉玲，北京市浩天信和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：北京新府和信投资管理有限公司，住所地北京市东城区王府井大街172号丹耀大厦608室。
法定代表人：李林锴，执行董事。
委托诉讼代理人：李云平，男，该公司员工。
被上诉人（原审被告）：北京中科创新投资有限公司，住所地北京市西城区三里河东路5号935室。
法定代表人：李林锴，执行董事。
委托诉讼代理人：郭翠云，女，该公司员工。
被上诉人（原审被告）：北京金英圣杰信息咨询有限公司，住所地北京市朝阳区北四环东路106号院5号楼302室。
法定代表人：康阳，执行董事。
被上诉人（原审被告）：李林锴，男，1968年4月21日出生，汉族，北京新府和信投资管理有限公司执行董事，住北京市东城区。
委托诉讼代理人：李云平，男，北京新府和信投资管理有限公司职员，由北京新府和信投资管理有限公司推荐。
上诉人北京丹耀房地产有限公司（以下简称丹耀公司）与被上诉人嘉实资本管理有限公司（以下简称嘉实资本公司）、被上诉人北京新府和信投资管理有限公司（以下简称新府和信公司）、被上诉人北京中科创新投资有限公司（以下简称中科创新公司）、被上诉人北京金英圣杰信息咨询有限公司（以下简称金英圣杰公司）、被上诉人李林锴案外人执行异议之诉一案，不服北京市第二中级人民法院（2017）京02民初27号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人丹耀公司之委托诉讼代理人王道彦，被上诉人嘉实资本公司之委托诉讼代理人闫玉玲，被上诉人新府和信公司与被上诉人李林锴之委托诉讼代理人李云平，被上诉人中科创新公司之委托诉讼代理人郭翠云于2018年2月1日到庭参加诉讼。被上诉人金英圣杰公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。
丹耀公司上诉请求：1.撤销（2017）京02民初27号民事判决，并依法改判停止对新府和信公司名下的位于北京市王府井大街176号丹耀大厦0605、0803、0805、0806、0807、0808、0809、0810、0811、0812、0815、0817、0818、0819、1009（简称涉诉房屋）的强制执行，并解除对涉诉房屋的查封；2.判令被上诉人承担本案一审和二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决适用法律错误。涉诉房屋的所有权登记在新府和信公司名下，涉诉房屋的土地使用权登记在我公司名下。对于涉诉房屋的所有权与土地使用权分离的事实，各方均是认可的。本案的争议焦点是：执行法院能否单独拍卖涉诉房屋的所有权。物权法第一百四十六条和第一百四十七条的规定体现了“房、地一并处分”原则。但是该原则有一个前提条件，那就是房屋所有权和土地使用权的权利人必须是同一主体，否则就会侵害另一权利人的物权。物权法禁止把“房”和“地”分别转让给不同的主体。需要说明的是，根据立法法的相关规定，在物权法于2007年颁布实施后，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号）第二十三条的规定应当停止适用，即在变价处理土地使用权、房屋时，土地使用权、房屋所有权同时转移；土地使用权与房屋所有权归属不一致的，受让人继受原权利人的合法权利。一审判决书第9页第1段记载：“丹耀公司虽称此种执行行为会妨碍买受人取得不动产权证书，但……，不能成为丹耀公司要求排除执行的合理理由。”该段文字表明，一审判决支持执行法院可以单独拍卖涉诉房屋的所有权。如果执行法院能够单独拍卖涉诉房屋的所有权，那么，在新府和信公司已经明显丧失清偿能力的情况下，我公司完全可以依据不安抗辩权而拒绝继续履行其与新府和信公司签订的《房屋转让合同》。事实上，我公司已拒绝将涉诉房屋土地使用权转移登记至新府和信公司名下。同时，按照一审判决的认定，我公司也可以单独将涉诉房屋的土地使用权转让给第三人，至于是否有第三人愿意单独受让涉诉房屋的土地使用权、其后续如何实现房屋所有权与土地使用权的统一，均系第三人需要考虑的问题。可见，如果涉诉房屋的所有权和土地使用权能够分别单独处分，将导致涉诉房屋的所有权与土地使用权长期、甚至永久分离，严重损害相关权利人的合法权利，严重破坏物权法的正确实施。如果一审判决得以生效，如果执行法院单独拍卖了涉诉房屋的所有权，表面上可能解决了嘉实资本公司与新府和信公司之间的纠纷，实际上必然会造成我公司与拍卖买受人、新府和信公司之间产生纠纷。该情形显然违背了法院定分止争的司法宗旨。因此，一审判决认为执行法院能够单独拍卖涉诉房屋的所有权是违反物权法相关规定的，明显属于适用法律错误。二、我公司享有涉诉房屋的土地使用权能够排除执行法院对涉诉房屋的执行。1.未经我公司的债权人会议表决通过，任何人都不得处分涉诉房屋的土地使用权。我公司于2007年6月14日被北京市第二中级人民法院宣告破产后，涉诉房屋的土地使用权属于我公司的破产财产。根据企业破产法的相关规定，破产财产只能在破产程序中依法变价后分配给债权人，任何人（包括任何法院）都不得处分破产财产。2.执行法院对涉诉房屋的强制执行侵害了我公司的合法权利，严重阻碍了我公司的破产程序，应当予以解除。根据我公司与新府和信公司签订的《房屋转让合同》，我公司应当将涉诉房屋的所有权证书和国有土地使用权证书一并转移登记至新府和信公司名下，截至2014年3月，涉诉房屋的所有权证书已经完成登记转移。2016年2月我公司申请办理国有土地使用权证书的转移登记手续时，东城区不动产登记事务中心依据2015年相继实施的《不动产登记暂行条例》等文件，已经不能单独为新府和信公司办理涉诉房屋的国有土地使用权证书转移登记手续，只能在收回涉诉房屋的所有权证书之后，再最终办理新的产权证书。同时，由于执行法院查封了涉诉房屋，导致东城区不动产登记事务中心不能办理涉诉房屋的产权转移登记手续，从而导致我公司不能继续履行《房屋转让合同》约定的义务，也不能实现收回最后一期6000万元购房款的权利。再者，根据合同法的相关规定，在新府和信公司丧失履行债务能力的情况下，我公司可以选择解除《房屋转让合同》。但是，在执行法院查封了涉诉房屋的情况下，即使我公司通过诉讼解除了合同，涉诉房屋的所有权也不能重新转移登记至我公司名下，最终不能实现解除合同的目的。可见，执行法院对涉诉房屋的强制执行，既侵害了我公司选择继续履行合同的权利，又侵害了我公司选择解除合同的权利，最终导致我公司的破产财产变价工作迟迟不能完成，严重阻碍了我公司破产程序进行。另一方面，根据房地一并处理原则，执行法院不能单独处分涉诉房屋的所有权，在此情形下，执行法院对涉案房屋的执行目的无法实现，执行法院应当解除对涉诉房屋的执行，以利于我公司破产程序的进行，维护我公司的广大债权人的合法权利。3.嘉实资本公司具有过错，应当承担不利后果。嘉实资本公司在取得涉诉房屋的抵押权之前，涉诉房屋的所有权与土地使用权是分离的，对于这一事实，嘉实资本公司是明知的。作为专业的金融机构，嘉实资本公司应当知道，在没有取得我公司的债权人会议表决通过的情况下，其只能取得涉诉房屋所有权的抵押权，而不能当然地取得涉诉房屋土地使用权的抵押权，也就是说，嘉实资本公司的抵押权是不完整的，有重大瑕疵。目前，嘉实资本公司不能实现其具有重大瑕疵的抵押权，完全是由其自身过错造成的，应对此承担不利后果。综上所述，我公司基于涉案房屋的土地使用权而提出的解除对涉诉房屋强制执行的请求具有事实和法律依据，应当获得法院的支持，一审判决适用法律错误，损害了我公司及广大债权人的合法权利，应当予以撤销。
嘉实资本公司辩称：丹耀公司的上诉请求没有事实和法律依据，请求法院驳回。1.涉诉房屋均登记在新府和信公司名下，其作为涉诉房屋所有权人有权抵押自己的房屋，我公司依法行使抵押权，丹耀公司无权阻止。2.新府和信公司通过司法程序取得涉诉房屋所有权，按照与丹耀公司之间签订的房屋转让合同约定支付了房款并办理了产权证书，并实际占有使用至今，是涉诉房屋唯一的合法所有权人。3.丹耀公司与新府和信公司之间的纠纷和本案无关。如果丹耀公司认为其权利受到侵害，应该向新府和信公司主张，而与我公司、与本案都无关。如果丹耀公司认为新府和信公司的偿付能力存在问题，也并非法律问题，更无须在本案解决。丹耀公司与新府和信公司签订房屋转让合同的目的是转让涉诉房屋的所有权和土地使用权，根据房地一体原则，不可能分开进行仅仅转让其中一项，新府和信公司取得了房屋所有权证书，但因为某些原因没有取得土地使用权证书，新府和信公司已经实际取得了合同项下所有的实质权利，包括房屋所有权和土地使用权。基于此，我公司认为丹耀公司已经不是实际权利人，且丹耀公司已经另案起诉新府和信公司要求支付房屋转让合同的尾款，说明丹耀公司对房屋转让合同的签订和履行是认可的，丹耀公司与新府和信公司之间的纠纷是合同纠纷，而非所有权纠纷。因此，我公司同意一审判决，请求法院判决驳回丹耀公司的上诉请求。
新府和信公司辩称：丹耀公司的上诉请求没有事实和法律依据，请求法院驳回。1.我公司与丹耀公司破产管理人签订了房屋转让合同，并在合同约定期限内办理了涉诉房屋产权登记手续，该合同系双方真实意思表示。具有法律效力，因此我公司已经合法取得了涉诉房产的所有权。2.涉诉房屋已经完成了房产抵押登记，债权人嘉实资本公司依法取得房屋他项权利证，抵押合法有效。
中科创新公司辩称：同意新府和信公司的答辩意见。
李林锴辩称：同意新府和信公司的答辩意见。
金英圣杰公司未到庭进行答辩。
丹耀公司向一审法院起诉请求：1.撤销北京市第二中级人民法院作出的（2016）京02执异494号执行裁定书；2.停止对涉诉房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；3.由被告承担诉讼费。
一审法院认定事实：2007年6月，应债权人及债务人申请，北京市第二中级人民法院作出（2005）二中民破字第4615号民事裁定及决定宣告丹耀公司破产并指定北京市炜衡律师事务所、北京市企业清算事务所有限公司作为管理人接管破产企业。
2010年1月13日，出卖人丹耀公司破产管理人（甲方）与买受人新府和信公司（乙方）签订2009丹耀转字第001号《房屋转让合同》，约定甲方将位于北京市王府井大街172号、174号、176号丹耀大厦的属于丹耀公司破产财产的建筑面积为23509.14平方米的房屋转让给乙方，其中18209.82平方米的房屋已经取得房屋所有权证和土地使用权证，5299.32平方米的房屋未取得房屋所有权证和土地使用权证。转让房屋的总价款为人民币290000000元整。
2010年1月14日，出卖人丹耀公司破产管理人（甲方）与买受人新府和信公司（乙方）签订2009丹耀转字第002号《房屋转让合同》，约定甲方将位于北京市王府井大街176号丹耀大厦的属于丹耀公司破产财产的建筑面积为13098.06平方米的房屋转让给乙方。转让房屋的用途为住宅、车库，其中7798.74平方米的房屋已经取得房屋所有权证和土地使用权证，5299.32平方米的房屋未取得房屋所有权证和土地使用权证，转让房屋的总价款为人民币120048080元。甲方应于收到乙方支付的全部购房款后，与乙方共同将本合同转让房屋的所有权变更登记到乙方名下。
2014年3月3日，新府和信公司取得北京市东城区王府井大街176号0605、0803、0805、0806、0807、0808、0809、0810、0811、0812、0815、0817、0818、0819、1009（即涉诉房屋）房屋所有权证，但尚未取得上述房屋的国有土地使用权证，相应土地使用权仍登记在丹耀公司名下。
2014年3月24日，新府和信公司（借款人）与嘉实资本公司（委托人）及南洋商业银行（中国）有限公司北京分行（简称南洋银行北京分行、受托人）签订《委托贷款协议》，新府和信公司向嘉实资本公司及南洋银行北京分行借款2亿元用于支付丹耀大厦装修款及破产管理人费用。同日，新府和信公司（抵押人）与南洋银行北京分行（抵押权人、受托人）及嘉实资本公司（委托人）签订《抵押合同》，为担保上述《委托贷款协议》的履行，新府和信公司自愿将涉诉房屋为嘉实资本公司的债权设立抵押担保，南洋银行北京分行受嘉实资本的委托协助办理本合同项下的抵押登记手续，并将南洋银行北京分行登记为抵押权人。2014年4月11日，北京市方圆公证处作出（2014）京方圆内经证字第06502、06503号《公证书》赋予上述《委托贷款协议》及《抵押合同》以强制执行效力。
2015年8月13日，因新府和信公司未能偿还到期债务，北京市方圆公证处应嘉实资本公司的申请，作出（2015）京方圆执字第0122号执行证书，将涉诉房屋列为新府和信公司可供执行的财产。后嘉实资本公司向法院申请强制执行，一审法院于2015年8月21日立案，并于执行中查封了涉诉房屋。
一审法院认为，新府和信公司与丹耀公司签订了房屋买卖合同，新府和信公司支付了部分购房款并据此取得了涉诉房屋的所有权，后新府和信公司将涉诉房屋作为借款担保抵押给南洋银行北京分行。因新府和信公司未能偿还借款，南洋银行北京分行的委托人嘉实资本公司申请强制执行并将涉诉房屋列为可供执行的财产。根据各方的诉辩意见，案件争议焦点为丹耀公司享有涉诉房屋土地使用权的事实能否对抗涉诉房屋的执行行为。首先，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第23条的规定，查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。现行法律并不禁止人民法院在执行中单独针对涉诉房屋所有权进行查封。其次，丹耀公司已将房屋所有权转移给新府和信公司，丹耀公司并非涉案房屋所有权人。虽然涉诉房屋的土地使用权尚登记在丹耀公司名下，但根据丹耀公司与新府和信公司的房屋买卖合同，丹耀公司负有将土地使用权转移给新府公司的义务，其目前享有土地使用权系因房屋买卖合同未履行完毕。再次，丹耀公司虽称此种执行行为会妨碍买受人取得不动产权证书，但执行时是否有买受人愿意单独受让房屋所有权、其后续如何实现房屋所有权与土地使用权的统一，均系执行中买受人需要考虑的问题，不能成为丹耀公司要求排除执行的合理理由。综上所述，丹耀公司并非涉诉房屋的所有权人，其享有涉诉房屋土地使用权的事实不能够成为排除执行的合理理由，其现要求停止对涉诉房屋的执行、解除查封及撤销（2016）京02执异494号执行裁定书，缺乏法律依据，法院难以支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、二十五条、二十八条之规定，判决：驳回丹耀公司的全部诉讼请求。
二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院另查明，丹耀公司于2016年对一审法院执行涉诉房屋提出异议，一审法院于2016年12月26日作出（2016）京02执异494号执行裁定书，驳回丹耀公司的异议请求。
本院认为，案外人执行异议之诉，是指案外人就执行标的享有足以排除强制执行之权利，请求法院不许对该标的物实施执行之诉讼。本案的争议焦点是丹耀公司就涉诉房屋是否享有足以排除强制执行的权利。本案中，新府和信公司已取得涉诉房屋的所有权证书，是涉诉房屋的合法所有权人，丹耀公司对此知晓并认可。新府和信公司为担保债务的履行，将涉诉房屋办理抵押登记，因其不履行到期债务，嘉实资本公司为实现抵押权利而请求法院对涉诉房屋进行强制执行。虽然涉诉房屋的土地使用权由于种种原因仍登记在丹耀公司名下，但根据其与新府和信公司的房屋买卖合同，丹耀公司负有将涉诉房屋的土地使用权转移给新府和信公司的义务。丹耀公司并非涉诉房屋的所有权人，并不享有排除执行涉诉房屋的权利。而丹耀公司对法院执行行为的异议，则不属于本案的审查范围。因此，丹耀公司以涉诉房屋的土地使用权登记在其名下请求排除对涉诉房屋的执行，缺乏法律依据，对其解除对涉诉房屋的查封的请求，本院不予支持。
综上所述，丹耀公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
公告费300元，由北京丹耀房地产有限公司负担（已交纳）。
二审案件受理费七十元，由北京丹耀房地产有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 邹 治
审 判 员 赵 彤
代理审判员 付晓华
二〇一八年二月十三日
书 记 员 王文越