上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初13303号原告施明，男，1986年9月7日生，汉族，住上海市浦东新区。原告王蕾樱，女，1986年1月28日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人李国东，上海申骏律师事务所律师。被告祝杰华，男，1976年4月16日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。原告施明、王蕾樱与被告祝杰华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月4日立案受理后，依法适用简易程序，并于2016年3月31日公开开庭进行了审理。原告施明及其和原告王蕾樱的共同委托代理人李国东、被告祝杰华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告施明、王蕾樱诉称，2015年4月9日，经上海九间伴房地产经纪有限公司三分公司居间，原、被告就购买被告所有的浦东新区莲园路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称买卖合同)，买卖合同补充条款中约定，被告承诺于交房前向房屋所在地的公安派出机构办妥原有户口的全部迁出手续；被告于收到原告贷款银行转付房款后三日内将房屋交付给原告，交付标志为双方签订《房屋交接书》；原、被告双方中若有一方未按本合同中的约定全面履行自己的义务且逾期达15日，则被告应按本合同第十条第3款之约定的违约金比例承担违约责任。另买卖合同第十条第3款约定被告未按合同约定的期限将房屋交付(包括房地产交接、户口迁出及房地产权利转移)给原告，应当按原告已付款日万分之四向原告支付滞纳金。2015年6月26日，原告的银行贷款发放至被告的账户，但被告延迟至7月16日交房，且至今未将系争房屋内的户口迁出，被告的行为已构成违约，故诉请要求：1、判令被告支付逾期交房违约金人民币(以下币种相同)8,340元(以139万为本金，自2015年7月1日-2015年7月15日，按照日万分之四计算)；2、判令被告支付逾期迁出户口的违约金8.50万元(以139万为本金，自2015年7月1日至迁出日止，按照日万分之四计算，暂计至2015年12月16日)；3、本案的诉讼费用由被告承担。被告祝杰华辩称，交物业费的这天，被告前妻与原告办理了物业费、水费、电费等费用的交接，房屋钥匙好像也是这天交给原告的。系争房屋中现有被告、被告前妻朱洁及女儿祝忆婷三人户口，被告名下没有房子，被告和女儿的户口等被告父母的动迁房分下来并办好产证后就可迁出，另听说朱洁已买房，等产证下来也可以迁走户口。系争房屋内的户口未迁出没有影响到原告的权益，不同意原告的诉讼请求。如果法院认为被告应承担逾期交房和逾期迁出户口违约金，被告认为买卖合同约定的该违约金过高，要求法院依法调整。经审理查明，2015年4月9日，由原告作为乙方、被告作为甲方，双方签订买卖合同，由乙方以140万元的价格向甲方购买系争房屋。买卖合同补充条款(一)其中约定：甲方于收到乙方贷款银行转付房款后3日内将房屋交付乙方，交付标志为双方签订《房屋交接书》；甲方承诺于交房前向房屋所在地公安派出机构办妥原有户口的全部迁出手续；甲、乙双方中若有任何一方未按本合同中的约定全部履行自己的义务，且逾期达15日，则甲方应按本合同第十条第3款之约定违约金比例承担违约责任，乙方应按本合同第九条第3款之约定比例承担违约责任。买卖合同第十条第3款约定，甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接、户口迁出及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付滞纳金，滞纳金应按乙方已付款日万分之四计算，滞纳金自本合同应交房期限之第二天起算至实际交房之日止：……。在买卖合同签订前，原告于2015年4月8日支付被告首付款42万元，买卖合同签订后，原告于5月28日支付被告房款9.10万元，6月26日，原告的贷款87.90万元发放到被告的账户上。2015年6月3日，系争房屋产权登记至原告名下。2015年7月16日，被告前妻与原告就系争房屋办理了物业费、水费、电费等费用的交接手续，当天，被告前妻将系争房屋钥匙交付给原告。以上事实，由经庭审质证的买卖合同、房款收据、系争房屋的常驻人口登记簿、上海市房地产权证及原、被告的陈述在案佐证。审理中，原告表示，被告交房后，其于同年8月将系争房屋出租，每月租金3,300元。本院认为，原、被告签订的买卖合同系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。根据合同约定，被告应于原告的贷款到其账户后3天内向原告交房，现原告的贷款于2015年6月26日到达被告账户，根据合同约定，被告最迟应于2015年6月29日前向原告交房，但被告至2015年7月16日才向原告交房，已构成违约，应当按照合同约定承担相应的违约责任。另合同约定，被告应于交房前迁出系争房屋内的所有户口，但至今系争房屋内的户口仍未迁出，被告也已构成违约，亦应当按照合同约定承担相应的违约责任。由于被告尚不能确定户口的迁出时间，故逾期迁出户口的违约金暂计至本案判决日。至于被告主张的逾期交房及逾期迁出户口违约金过高，本院认为，根据法律规定，合同约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以减少，而衡量违约金是否过高应当依据违约给当事人造成的损失确定。综合被告的违约状况、被告违约可能给原告造成的实际损失等因素考虑，合同约定的逾期交房和逾期迁出户口违约金，显属过高，故被告主张调整，本院予以采纳。本院参照违约给被告造成的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平、诚实信用原则将逾期交房违约金调整为3,000元，逾期迁出户口违约金调整为按每天100元计算。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、被告祝杰华应于本判决生效之日起十五日内支付原告施明、王蕾樱逾期交房违约金3,000元；二、被告祝杰华应于本判决生效之日起十五日内按每天100元的标准支付原告施明、王蕾樱自2015年7月16日起至2016年4月20日止的逾期迁出户口违约金。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,133.50元，减半收取计1,066.75由被告祝杰华应于本判决生效之日起十五日内支付原告施明、王蕾樱逾期交房违约负担566.75元，被告祝杰华负担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 敏二〇一六年四月二十日书记员 李黎黎附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。