广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0605民初5662号原告：梅开春，男，1989年9月10日出生，汉族，住广东省徐闻县，原告：何青容，女，1990年3月16日出生，汉族，住广东省翁源县，两原告的共同委托诉讼代理人：谢祚兵，广东龙浩律师事务所律师。被告：林爱琼，女，1969年10月9日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：杨德明，广东国慧律师事务所律师。第三人：佛山市合富置业房地产顾问有限公司，住所地：佛山市禅城区季华五路16号首层P5号，统一社会信用代码91440604663368471U。委托诉讼代理人：伍志辉，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：孔志斌，男，该公司工作人员。原告梅开春、何青容与被告林爱琼、第三人佛山市合富置业房地产顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月24日立案后，依法适用简易程序于2017年6月14日公开开庭审理了本案。原告梅开春、何青容及其共同委托诉讼代理人谢祚兵，被告林爱琼及其委托诉讼代理人杨德明到庭参加诉讼，第三人佛山市合富置业房地产顾问有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解，相应期间不计入审理期限。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行原、被告双方签订的《房地产买卖合约》中约定的将位于广东省佛山市南海区桂城街道南海大道北5号兴业新邨兴晖苑A5座804房过户至原告名下的手续；2.被告立即向两原告支付原告已经支付的中介费12000元；3.被告双倍返还两原告支付的定金40000元；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：两原告与被告在第三人促成下，于2017年2月27日签订《房地产买卖合约》，约定：被告将其位于广东省佛山市南海区桂城街道南海大道北5号兴业新邨兴晖苑A5座804房作价900000元卖给两原告，两原告于2017年2月27日签订合同当日支付定金20000元予被告，房款支付方式为按揭支付，首期款250000元（不含定金）约定在被告协助两原告办理房产过户递件手续成功受理当天支付给被告，剩余630000元房款由贷款银行直接支付给被告，被告应在按揭银行同意两原告按揭贷款之日起七日内协助两原告到房管部门办理过户手续。合同签订后，两原告及第三人积极履行合同约定的义务，两原告根据合同约定，于签订合同当日支付定金20000元，并于2017年3月8日按合同约定向银行递交按揭贷款资料，在此之后积极配合银行递交按揭银行所需的资料，按揭银行受理后经审核于2017年4月21日通知第三人及两原告表示同意两原告的按揭贷款，两原告得到通知后于2017年4月21日当天通知被告要求其按合同约定协助两原告前去房管部门办理房产过户手续，此时，被告明确告知两原告要求加价或同意与两原告解除合同并支付双倍定金予原告，两原告对此表示不同意，并于2017年4月22日通过微信告知被告要求继续履行合同，被告此时却明确告知两原告要求解除合同，被告的行为损害了两原告的利益，已构成严重违约。两原告明确其要求被告双倍返还定金是以继续履行合同为前提。被告辩称，1.两原告在本案中拖延办理银行按揭手续的时间，并隐瞒个人征信情况下，2017年3月、4月，两原告先后三次向中国银行南海支行申请按揭贷款，前两次均没有被审批通过，该行为属于两原告违约在先，根据双方签订的房屋买卖合约第6条第1点第3项的约定，被告有权解除合约，且被告已经于2017年4月11日、4月19日在银行同贷书出来前明确向两原告及第三人提出解约的主张，因此，本案的法律责任应由两原告承担，被告不同意继续履行合同；2.本案是两原告违约造成的，依照合同约定，被告不应当承担中介费损失；3.两原告要求履行合同且要求返还定金，是相矛盾的，不可能同时兼得；4.原、被告只是办理存量房买卖合同备案手续没有正式办理网签备案手续，房管局要求需要被告本人到现场签名确认才算正式办理网签手续，本案原告梅开春在佛山没有购买社保，应当不符合二手房购买政策，本案不存在继续履行的可能性；5.两原告的违约行为造成被告同期购买清华园房屋税费损失19000元及相应的借款利息损失，原告应负赔偿责任，被告保留另案追偿权利。第三人辩称，1.第三人是房屋买卖的经纪方，2017年2月27日，两原告经第三人介绍与被告就买卖位于佛山市南海区桂城街道南海大道北5号兴业新邨兴晖苑A5座804房洽谈相关交易事宜，并实地查看了涉讼房屋，当日，原、被告就涉讼房屋之交易事宜达成一致，并签署了房屋买卖合同；2.根据合约约定，房屋成交价为900000元，付款方式为按揭付款，原告亦同意在签署协议后七日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后七日内提供齐全办理银行贷款所需的资料，原、被告双方同意经银行审批出具同意贷款通知后七个工作日内配合完成本次交易的递件手续，合同签署后，据第三人了解，2017年4月20日按揭银行已就两原告的贷款申请出具了同贷书，但因原、被告双方未能就交易事项协商并达成一致，导致交易停滞至今；3.对于原、被告是否解除房屋买卖合约，第三人无异议，但第三人不同意解除居间关系。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。第三人佛山市合富置业房地产顾问有限公司未出庭参加诉讼，也未提交质证意见与证据材料，视为放弃质证及当庭举证的权利。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提供的原告与按揭公司微信聊天截图打印件11张（当庭出示手机原始载体），该微信聊天记录的对方人员身份无法确认，被告对其真实性不予确认，本院对其真实性不予确认。2.原告提供的佛山市社会保险参保缴费证明打印件（加盖佛山市社会保险基金管理局证明专用章）（何青容）1份、广东省地方税务局个人所得税完税证明原件1份，上述证据分别由佛山市社会保险基金管理局、广东省地方税务局出具，且加盖相应专用章，本院对其真实性予以确认。3.原告提供的网签须知复印件1份，原告未提供原件予以核对，被告对其真实性不予确认，本院对其真实性不予确认。4.被告提供的借据（借款人：孔祥全、郭锦彪、伍瑞茹、许振莹、林爱蓉、林爱兰、林孝和）复印件各1份，该证据属于被告与案外人的民间借贷纠纷与本案无关，本院对其关联性不予确认。5.账户明细查询打印件1份（加盖广东翁源农村商业银行股份有限公司罗坑水支行业务专用章），该账户明细查询由银行出具并加盖银行业务专用章，本院对其真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：涉讼房屋位于佛山市南海区桂城街道南海大道北5号兴业新邨兴晖苑A5座804房（权利证号：0200465291），登记权属人为被告林爱琼，涉讼房屋无抵押，因原告申请财产保全，涉讼房屋于2017年5月10日被本院（2017）粤0605执保1547号案予以查封。2017年2月27日，两原告（买方）与被告（卖方）、第三人佛山市合富置业房地产顾问有限公司（经纪方）签订《房屋买卖合约》[合同号：F1005218]（以下简称涉讼合同），约定：买方购买涉讼房屋，建筑面积89.55平方米，涉讼房屋出售时的租赁状况为没有出租，卖方成交前已向户籍登记部门了解迁户口的所有要求，并承诺在2017年10月30日前迁出涉讼房屋户口；涉讼房屋成交价为900000元，定金20000元，买方在签署涉讼合同时自行交付卖方，卖方应在收到定金后7日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭，买方应在签署涉讼合同7日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后7日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，买方应在签署涉讼合约后委托按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请25年630000元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准）；买卖双方同意银行经审批出具同意贷款通知后7个工作日内配合完成本次交易的递件手续；首期楼款250000元买方须于房管或国土部门受理交易递件当天直接支付给卖方或存进卖方账户（到账即视为收取），楼价余款630000元以银行贷款额批准为准，在办妥交易过户和抵押后由贷款银行直接划给卖方，如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额，买方应交税过户当天以首付支付给卖方；交易过程中产生的税费由买方承担；买卖双方同意卖方交付涉讼房屋予买方使用之日期为卖方收齐全部楼款当天；基于经纪方已促成涉讼合同成立，买卖双方同意在涉讼合同签订当日买方按《服务收费确认书》（NO.F6017347）及卖方按《服务收费确认书》（NO.6017348）向经纪方支付中介代理费，否则，经纪方有权暂停协助买卖双方办理交易过户手续，买卖双方或其中任一方逾期支付上述中介代理费的，每逾期一天则按应付费用的1%向经纪方支付滞纳金，直至上述中介代理费全部支付完毕之日止。涉讼合同第四条【违约责任】约定，签订合同后，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约，届时，守约方有权解除涉讼合同，并有权要求违约方按定金的双倍作为赔偿：（1）一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的，（2）一方拒绝出售或购买涉讼房屋的，（3）任何一方隐瞒或提供的资料不真实、不完整、不合法、不准确等情形，从而导致合同目的不能实现，（4）在守约方、或有关政府部门、或银行等其他机构、或经纪方发出关于办理有关本交易的相关手续的通知后五天，仍不履行合同条款时，（5）其他不履行或不完全履约之情形；买卖双方任何一方出现上述违约行为时，违约方除应即时向经纪方支付应付而未付的中介代理费及咨询费外，还应即时赔偿因其违约给经纪方造成的损失，赔偿损失的范围包括经纪方所应收而未收的买卖双方中介代理费及咨询费，守约方已支付中介代理费及咨询费，经纪方不退回，应由违约方赔偿给守约方。同日，被告林爱琼出具收款收据确认收到两原告支付涉讼房屋定金20000元。同日，原告梅开春签署《服务收费确认书》（NO：F6017347）确认两原告经第三人促成涉讼房屋购买合同成立，两原告同意向第三人支付22000元作为中介代理费。2017年2月28日，第三人出具代收款收据，确认收到原告梅开春支付的中介代理费12000元。2017年4月24日，中国银行股份有限公司佛山南海支行（以下简称中行南海支行）出具《同意购房抵押贷款通知书》，该通知书写明两原告（借款申请人）购买涉讼房屋，向中行南海支行申请个人住房抵押贷款，申请贷款金额630000元，期限30年，利率按实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相当档次贷款基准下浮10%执行，经银行初步审核，拟同意该借款申请并报上级行审批，若中行南海支行最终与借款申请人签订了住房抵押贷款合同，在涉讼房屋买卖双方补齐所需资料、落实中行南海支行要求的放款前提条件，办妥涉讼房屋交易过户手续及以中行南海支行为第一顺位抵押权人的抵押登记手续后，贷款划入卖方林爱琼指定的账户。该通知书特别说明，该通知书仅证明中行南海支行初步审核并拟同意借款申请人（买方）的贷款申请，并不构成其必须发放贷款的法律义务，中行南海支行有权单方决定取消贷款意向并且不承担任何责任；中行南海支行最终的审批结果与通知书有冲突的，以其最终审批结果为准；该通知书有效期为自出具当日起计2个月止，过期后，如有必需，可申请重新开立。2017年4月25日，原告梅开春通过微信告知被告银行已经出具同贷书。2017年4月23日，被告向两原告邮寄发出《律师函》，认为因两原告2017年3月份、4月份先后三次向银行申请按揭贷款均没有被审批通过，其中2017年3月25日第一次被拒绝贷款没通过申请，2017年4月14日第二次被拒绝贷款，至律师函作出之日，被告亦没有看到两原告按揭贷款通过的书面凭证，违反涉讼合同约定，因两原告拖延办理银行按揭贷款手续、隐瞒个人征信情况构成违约，被告分别于2017年4月11日、4月19日先后两次向第三人及两原告明确提出解除涉讼合同，涉讼合同应已于2017年4月11日或4月19日解除。该邮件于2017年4月26日投递并签收。2017年5月4日，被告再次向第三人和两原告发出《律师函》，要求两原告与被告联系并办理解除涉讼合同手续，被告同意将定金20000元一次性退还给两原告。2017年5月7日，原告梅开春通过微信告知被告其不同意解除涉讼合同。2017年4月24日，原告提起诉讼。诉讼中，被告确认其于2017年4月11日、4月19日两次向两原告提出要求解除涉讼合同；被告主张2017年3月25日、4月14日按揭贷款银行—中行南海支行两次拒绝两原告的贷款申请；被告陈述其于2017年2月28日协助两原告去中国银行办理按揭贷款手续；两原告主张按揭贷款银行并未拒绝其贷款申请，其于2017年3月25日配合贷款银行的按揭部提供高校助学贷款合同、于2017年3月28日配合贷款银行的按揭部去打印广发银行信用卡流水账、于2017年3月29日配合贷款银行的按揭部第一次去中国人民银行打印征信报告、于2017年3月30日配合贷款银行按揭部致电广发银行卡客服中心第一次办理无欠款证明、于2017年3月31日配合贷款银行按揭部致电广发银行信用卡客服中心第二次办理无欠款证明（增额度及开卡信息内容），2017年4月15日贷款银行按揭部再次询问广发信用卡使用情况，原告梅开春配合贷款银行按揭部于2017年4月17日提供征信官网信息查询、于2017年4月18日配合贷款银行按揭部第二次去中国人民银行打印征信报告，2017年4月21日，贷款银行按揭部反馈银行同贷书已经审批通过。原告陈述涉讼合同签订时，原、被告就两原告何时办妥银行同贷书没有约定，被告主张双方约定两原告应在涉讼合同签订后一个月内办妥银行同贷书；诉讼中两原告同意以现金方式一次性支付剩余购房款予被告，并提供了与涉讼房屋成交价等额的资金，以证明其具备继续履行合同的能力。本院认为，两原告、被告及第三人签订的涉讼合同系签约各方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，各方当事人均应按照合同约定履行义务。涉讼合同既包含了原、被告之间围绕涉讼房屋的买卖合同关系，也包含中介方向买卖双方提供服务的居间合同关系，为混合合同。现原、被告就涉讼房屋买卖事宜发生纠纷，本案仅对原、被告之间的房屋买卖合同关系进行审查处理。涉讼合同并未对两原告获得银行审批并取得银行同意贷款通知书的期限作出约定，被告并未提供证据证明原、被告曾约定两原告应当在签订涉讼合同后一个月内获得银行审批并取得银行同意贷款通知书，故本院对被告认为两原告未在一个月内取得银行同意贷款通知书构成违约的抗辩不予采信；虽然原、被告未对两原告获得银行审批并取得银行同意贷款通知书的期限作出约定，但双方仍应根据合同的性质、目的，在合理期限内全面履行各项义务，本案中，原、被告于2017年2月27日签订涉讼合同，两原告于2017年4月24日取得银行出具的书面《同意购房抵押贷款通知书》，两者相隔56天（该期间还包括了被告协助两原告提供办理银行贷款所需要资料的时间、两原告签署银行按揭文件及提供齐全贷款所需要的时间），根据原、被告在涉讼合同中对办理银行按揭贷款期限的约定，综合银行住房按揭贷款审批的一般流程，该期限并非明显不合理期限。两原告因其自身原因在银行审批贷款时多次补充材料，确会导致审批期限有所延长，但其并未构成根本违约，被告据此解除涉讼合同无事实和法律依据，本院依法不予采纳。综合上述分析，结合中行南海支行已出具《同意购房抵押贷款通知书》的事实，被告申请调取两原告于2017年3月、4月向中行南海支行申请贷款的事实及具体审批情况对本案处理没有影响，故本院对被告林爱琼的调查取证申请不予准许。中行南海支行于2017年4月24日出具的《同意购房抵押贷款通知书》明确规定该意向书有效期为自出具当日起计2个月止，在该意向书有效期届满后，两原告虽未重新开立《同意购房抵押贷款通知书》，但涉讼合同约定“楼价余款630000元以银行贷款额批准为准，在办妥交易过户和抵押后由贷款银行直接划给卖方，如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额，买方应交税过户当天以首付方式给卖方”，该约定表明两原告无法获得银行贷款或获得银行贷款的金额低于申请金额的，也应承担继续履行支付房款义务，即涉讼合同未排除购房款以现金支付的方式，只是因支付方式变化引起的风险由原告承担。涉讼合同约定购房余款以银行按揭贷款方式支付目的是保障被告收取购房余款的权利及减轻两原告的资金压力，现两原告已举证证明其具备现金支付能力，且同意购房余款880000元以现金形式一次性支付予被告，根据房地产一般的交易流程，被告收取该购房余款的时间应早于按涉讼合同约定的购房余款在房屋办理过户后由银行直接划至被告账户的时间，故两原告未能重新开立《同意购房抵押贷款通知书》并未影响被告收取购房款的合同权利，涉讼合同具备继续履行条件，且涉讼房屋除本案所涉查封外无其他查封，不存在权利限制，被告亦未提供证据证明两原告存在致涉讼合同解除的根本违约行为，故对两原告请求被告协助办理涉讼房屋过户手续的诉讼请求，本院予以支持。佛山二手商品住房限购政策自2017年6月1日起执行，原、被告在此时点前签订涉讼合同并支付了定金，中行南海支行亦于2017年4月24日出具《同意购房抵押贷款通知书》，被告认为原告梅开春不符合二手房购买政策的抗辩，没有事实依据，本院依法不予采信。根据涉讼合同约定，违约方向守约方双倍支付定金的前提条件是守约方要求解除涉讼合同，现两原告选择继续履行涉讼合同，要求被告协助两原告办理涉讼房屋过户手续，在此情况下，其同时要求被告支付以解除涉讼合同为前提的双倍定金理据不足，故本院对两原告要求被告双倍支付定金40000元的诉讼请求依法不予支持。两原告主张继续履行合同，且本院对两原告要求被告协助办理涉讼房屋过户手续的诉讼请求予以支持，根据涉讼合同约定中介服务费用应当由原告自行承担，其要求被告赔偿中介服务费12000元的诉讼请求无事实和法律依据，本院依法不予支持。第三人佛山市合富置业房地产顾问有限公司经本院合法传唤未到庭，不影响案件的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、被告林爱琼应于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告梅开春、何青容办理将位于佛山市南海区桂城街道南海大道北5号兴业新邨兴晖苑A5座804房（权利证号：0200465291）变更登记至原告梅开春、何青容名下的手续；二、驳回原告梅开春、何青容的其他诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取6660元，财产保全费2020元，合共8680元（两原告已预交），由原告梅开春、何青容负担260元，被告林爱琼负担8420元，被告林爱琼负担部分应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告梅开春、何青容，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 赵 燕二〇一七年七月二十七日书记员 邓洁婷