江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏13民终623号
上诉人（原审原告）胡晓丽。
上诉人（原审原告）唐春红。
二上诉人委托代理人刘立强，北京君颜律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）宿迁市苏兴房地产开发有限公司，住所地江苏省宿迁市宿城区苏豪银座小区B幢1401室。
法定代表人孙敦荣，该公司总经理。
委托代理人邱峰，江苏杜江律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）宿迁银座百货投资管理有限公司，住所地宿迁市宿城区苏豪银座小区B幢1408室。
法定代表人程堂军，该公司总经理。
上诉人胡晓丽、唐春红因与被上诉人宿迁市苏兴房地产开发有限公司（以下简称苏兴公司）、被上诉人宿迁银座百货投资管理有限公司（以下简称银座百货公司）委托合同纠纷一案，不服宿迁市宿城区人民法院（2015）宿城民字第1658号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
胡晓丽、唐春红诉称：2011年12月28日，胡晓丽、唐春红与银座百货公司签订委托经营管理合同，约定将位于宿迁市宿城区苏豪银座1-006A、1-007A、1-008A房产委托银座百货公司进行经营。因银座百货公司未能合同约定履行义务，给胡晓丽、唐春红造成重大损失。请求判令：1.解除委托经营管理合同；2.苏兴公司、银座百货公司返还苏豪银座1-006A、1-007A、1-008A房产，并依据宿迁市诚信房地产测绘有限公司出具的苏豪银座1-006A、1-007A、1-008A与周围权属、墙体相邻关系示意图恢复该房屋原状；3.苏兴公司、银座百货公司支付胡晓丽、唐春红已到期租金（2015年6月27日之前租金为485775.3元；2015年6月28日至实际返还房屋之日止的租金按照每天3327.1元计算）及其违约金（以485775.3元为基数，在2014年12月16日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期固定贷款利率计算）；4.苏兴公司、银座百货公司赔偿胡晓丽、唐春红损失3234296.5元；5.苏兴公司、银座百货公司承担本案案件受理费。
银座百货公司原审辩称：宿迁市宿城区人民法院（2015）宿城民初字第0267号判决书，已判决解除合同，房屋也已返还。房产目前由业主委员会实际控制，胡晓丽、唐春红应要求业主委员会返还房产。房子具体地点、位置、面积都不知道，无法恢复原状。赔偿金额、租金、违约金均应参照（2015）宿城民初字第267号判决予以认定，租金时间应按（2015）宿城民初字第267号判决确定的时间计算。
苏兴公司原审辩称：（2015）宿城民初字第0267号判决认定，涉案房屋在2015年6月2日已经返还胡晓丽、唐春红，其他答辩意见同银座百货公司。
原审法院经审理查明：2011年12月28日，胡晓丽、唐春红与苏兴公司签订《商品房买卖合同》三份，购买苏兴公司开发的位于宿迁市××中路西侧、渔市××南侧××、××、××商铺三间。其中1-006A商铺总价款为2951066元，1-007A商铺总价款为2909745元，1-008A商铺商铺总价款为7194382元。同日，胡晓丽、唐春红（甲方）与案外人浙江杭州第五季投资发展有限公司（以下简称第五季公司，乙方）签订《苏豪银座商铺委托经营管理合同》三份，约定将涉案房产委托第五季公司经营管理。合同第三条对委托经营管理期限约定“委托经营管理的期限为八年，自2012年12月28日至2020年12月27日止”；第四条对委托经营管理收益及支付时间约定“1、自2012年12月28日至2014年12月27日止两年内甲方将物业交给乙方进行统一招商、经营、管理，鉴于甲方购买商铺时因同意委托统一经营管理而获得优惠价，乙方无须向甲方支付任何费用。自2014年12月28日至2016年12月27日止，乙方承诺给予甲方按本合同第一条所指该物业的收益（税前）分别为人民币五十肆万玖仟零叁拾陆元整（1-006A）、伍拾肆万壹仟叁佰肆拾捌元整（1-007A）、壹佰叄拾叁万捌仟肆佰玖拾元整（1-008A）…2、乙方每半年向甲方支付该物业相应收益，即每年6月15日前支付下半年收益，每年12月15日前支付上半年收益”。第六条对违约责任约定“在委托经营管理期限内，若乙方拖欠甲方委托经营管理收益，乙方应根据当期应付委托经营管理收益，按中国人民银行同期固定资产贷款利息，向甲方支付违约金，合同继续履行；若逾期超过3个月，则甲方有权终止合同，并不视为甲方单方面终止合同”。
原审另查明，2011年3月29日，苏兴公司与第五季公司签订《项目合作协议书》，将其开发的苏豪银座商业项目一至四层商业性质商品房与第五季公司合作开发，并由第五季公司统一招商经营管理。2011年4月8日、2012年2月21日及2012年3月20日，苏兴公司与第五季公司签订《补充协议》三份，对合作细节进行补充约定。2012年5月2日，苏兴公司与第五季公司又签订《解除合作协议书》一份，解除了前述四份协议书，并对协议解除后双方的权利义务进行了明确约定：为了保持原第五季公司与商铺购房人之间订立返租合同的稳定，第五季公司同意苏兴公司在本协议生效前仍使用第五季公司名称与购房人订立返租协议（使用第五季名称对外宣称可至苏豪银座商场开业）；第五季公司退出该项目后，由苏兴公司在合适的时间负责向购房客户通告该情况，第五季公司与客户达成的相关协议由苏兴公司继续履行，相关权利义务由苏兴公司承受，第五季公司不再承担任何责任。
2012年7月15日，苏兴公司与银座百货公司签订《合作协议》一份，银座百货公司将苏兴公司销售的苏豪银座负一层至四层总建筑面积约为25000平方米的商业项目统一返租后进行商业运营。银座百货公司在胡晓丽、唐春红与第五季公司签订三份《委托经营管理合同》上加盖印章。
原审再查明，2015年1月8日，银座百货公司作为承诺人向业主出具《苏豪银座商铺业主租金返还承诺书》一份，载明：“经我公司与业主反复协商，针对2015年上半年租金返还达成如下计划：1.2015年1月9日起支付租金的20%；2.2015年1月20日前支付租金的50%；3.2015年1月25日起支付租金的25%，截止日期1月28日；4.余下5%用于处理返还租金的税金，多退少补”。苏兴公司、案外人程堂军作为担保人为该承诺担保。后银座百货公司支付原告1-006A房租27451.8元，1-007A房屋租金27067.4元，1-008A房屋租金66924.5元。
2015年1月20日及2015年1月24日，苏兴公司及程堂军共同出具担保书两份，苏兴公司自愿用苏豪银座负一楼至四楼未售房产作为抵押对第五季公司及银座百货公司与业主签订的委托经营管理合同中的合同义务承担担保责任，程堂军个人自愿在法律范围内为银座百货公司的上述义务承担担保责任。
2015年6月8日，胡晓丽、唐春红通过邮政EMS按照银座百货公司工商注册登记地址向其邮寄《通知》一份，载明：“本人胡晓丽、唐春红于2011年12月28日与贵公司签订位于宿迁市幸福中路与渔市口路交叉口苏豪银座商业裙楼1层1-006A、1-007A、1-008A商铺的房产委托经营管理合同，在该合同履行过程中，贵公司至今未按双方合同第四条的相应约定履行义务。据此，依据合同第六条的约定本人有权终止合同并收回房屋。同时在合同履行过程中，由于贵公司将本人所有的上述房产予以改造，故在双方合同终止后，贵公司有义务将本人所有的上述商铺房产予以恢复原状并交还本人。综上：依据双方上述合同第六条的约定，本人特通知贵公司，请贵公司于2015年6月24日前将上述商铺房产恢复原状并交付本人，同时请贵公司按合同第四条的约定将2015年6月34日前应当支付的上述商铺房产的物业收益支付本人”。但该快递因无人签收于2015年6月17日退回。
原审法院认为：涉案《苏豪银座商业商铺委托经营管理合同》系合同双方当事人真实意思表示，且不违反相关法律、法规的规定，应认定为合法有效。双方当事人均应按照上述合同的约定履行相应的义务。本案中，根据2012年5月2日苏兴公司与案外人第五季公司签订的《解除合作协议书》，第五季公司与胡晓丽、唐春红签订的《苏豪银座商业商铺委托经营管理合同》由苏兴公司继续履行，苏兴公司概括承受了该合同的权利和义务，故苏兴公司应按照上述合同履行相应的义务。银座百货公司在涉案《苏豪银座商业商铺委托经营管理合同》上加盖公司印章的行为，应视为债务加入，自愿接受该合同的约束，并按照该合同约定履行相应的义务。
苏兴公司、银座百货公司未按照《苏豪银座商业商铺委托经营管理合同》约定向胡晓丽、唐春红支付委托经营管理收益，且已经逾期超过3个月，胡晓丽、唐春红依据合同约定请求解除合同应予支持，合同解除合同通知书到达银座百货公司时解除。原审法院于2015年8月21日向银座百货公司、苏兴公司送达诉状副本等诉讼材料，《苏豪银座商业商铺委托经营管理合同》于2015年8月21日解除。
因涉案合同已经解除，故银座百货公司、苏兴公司应返还涉案房产。但涉案房产已经于2015年6月2日由苏豪银座业主占有、控制，应认定房产已经返还。因涉案商铺系业主共同委托经营管理，恢复原状将对其他业主权益存在重大影响，故对胡晓丽、唐春红请求恢复原状不予支持。
因胡晓丽、唐春红已经于2015年6月2日收回涉案商铺，故其应得租金计算截止时间应为2015年6月2日止。银座百货公司已经支付的租金，应从胡晓丽、唐春红应得租金中予以扣除。综上，苏兴公司、银座百货公司应支付租金为400930.58元。对于胡晓丽、唐春红主张的违约金，因苏兴公司、银座百货公司未能按期向胡晓丽、唐春红支付经营管理收益，依据合同约定应按中国人民银行同期固定资产贷款利息标准支付逾期违约金。因苏兴公司、银座百货公司违约，导致《苏豪银座商业商铺委托经营管理合同》解除，应当赔偿给胡晓丽、唐春红造成的损失。结合合同的履行情况及给胡晓丽、唐春红造成的损失，对胡晓丽、唐春红主张3234296.5元损失予以支持。
综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、胡晓丽、唐春红与宿迁银座百货投资管理有限公司、宿迁市苏兴房地产开发有限公司签订的三份《苏豪银座商业商铺委托经营管理合同》于2015年8月21日解除；二、宿迁银座百货投资管理有限公司、宿迁市苏兴房地产开发有限公司返还胡晓丽、唐春红苏豪银座1-006A、1-007A、1-008A房屋（已于2015年6月2日返还）；三、宿迁银座百货投资管理有限公司、宿迁市苏兴房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付胡晓丽、唐春红已到期租金400930.58元及违约金（以400930.58元为基数，自2015年12月16日起按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算至实际给付之日止），并赔偿损失3234296.5元；四、驳回胡晓丽、唐春红其他诉讼请求。案件受理费69182元，由宿迁银座百货投资管理有限公司、宿迁市苏兴房地产开发有限公司负担。
原审判决宣判后，胡晓丽、唐春红不服，向本院提起上诉称：胡晓丽、唐春红购买的涉案房屋均具有独立的空间，苏兴公司、银座宝货该应将房屋恢复原状。苏兴公司、银座百货公司将房屋交给业主委员会，并非向胡晓丽、唐春红交付房屋，应依据合同约定将房屋返还给胡晓丽、唐春红。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判银座百货公司将涉案房屋恢复原状后返还给胡晓丽、唐春红。
被上诉人银座百货公司未作答辩。
被上诉人苏兴公司答辩称：涉案房屋目前由银座百货大厦其它业主占有，房屋并非苏兴公司及银座百货公司占有。
二审中，本案争议焦点为：1.银座百货应否将涉案房屋恢复原状。2.银座百货公司是否已向胡晓丽、唐春红返还涉案房屋。
二审中，双方均未提供新的证据。二审查明的事实与原审查明事实一致，依法予以确认。
关于第一争议焦点。本院认为，胡晓丽、唐春红与第五季公司签订《苏豪银座商业商铺委托经营管理合同》后成立委托合同关系，第五季公司将合同权利义务整体转让给银座百货公司，胡晓丽、唐春红追认后，即与银座百货公司之间成立委托关系。受托人在委托人授权范围内从事委托事务，产生的相应法律后果应由委托人承担。该合同第五条第2项约定：受托方有权对房屋进行装饰装修，但不能破坏房屋的安全结构，委托经营期限届满后，房屋的装饰装修归委托方所有。依据该条约定，第五季公司及银座百货公司在不破坏房屋安全结构的前提下，有权根据需要对房屋进行装饰装修，所产生的后果应由胡晓丽、唐春红承担。因合同并未约定受托人应对装饰装修负有拆除义务，且胡晓丽、唐春红也并无证据证明银座百货有破坏房屋结构或非因经营需要而对房屋结构或功能进行改变的事实。因此，对胡晓丽、唐春红要求银座百货公司将涉案房屋恢复原状的请求不予支持。
关于第二争议焦点。本院认为，案涉委托合同未明确约定受托人在合同解除后以何种方式将房屋使用权移交给委托人的，而涉案房屋作为不动产，受托人迁出房屋或其行为表明其将房屋交由委托人占用使用的，受托人已告知委托人或委托人明知此事实的，就应视为向委托人移交了使用权。胡晓丽、唐春红在《苏豪银座商业商铺委托经营管理合同》解除后，依法有权占有、使用及处分涉案房屋。银座百货公司因经营困难离开苏豪银座大厦，曾引发大量业主群体性诉讼，胡晓丽、唐春红对此应该明知。银座百货公司已迁出涉案房屋，其行为表明将房屋返还给业主，对胡晓丽、唐春红占有、使用或处分该房屋也不存在任何妨碍，胡晓丽、唐春红对此也是明知，应视为银座百货公司已履行了返还涉案房屋的义务。
综上，胡晓丽、唐春红的上诉主张无事实及法律依据，依法不予采信，其对应的上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人胡晓丽、唐春红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 兵
代理审判员 孙 权
代理审判员 柏小凤
二〇一六年五月九日
书 记 员 张晓青
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