广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0103民初14238号原告：广西泓福物业服务有限责任公司，住所地：南宁市青秀区英华路66号半岛•融园二期12号楼一层。法定代表人：管蒙建，该公司执行董事。委托诉讼代理人：蓝海君，广西刘晰律师事务所律师。委托诉讼代理人：林倡彬，广西刘晰律师事务所律师。被告：甘泽荣，男，1978年1月18日出生，壮族，住南宁市青秀区。原告广西泓福物业服务有限责任公司（以下简称泓福物业）诉被告甘泽荣物业服务合同纠纷一案，本院于2016年12月21日立案后，依法适用普通程序，并公开开庭进行了审理。原告泓福物业的委托诉讼代理人林倡彬到庭参加诉讼。被告甘泽荣经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告泓福物业向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2013年8月至2016年10月的物业服务费5043.1元，欠缴上述物业费的违约金7728.21元（计算方式：以被告每月所欠的物业费为基数，自2013年10月1日至2016年10月31日止，按每日千分之三的标准计算），自2013年8月至2016年10月的生活垃圾处理费296元，自2013年8月至2016年10月拖欠的水费1301.10元、公摊水费263.50元、公摊电费516.30元、二次加压电费338.80元及相应的违约金（计算方式：以被告每月所欠的水费、电费（包括二次加压电费）、水电公摊费为基数，自2013年10月1日至2016年9月30日止，按每日千分之三的标准计算）共计6848.21元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2008年12月21日，案外人孙苏敏与开发商南宁市柳和岛房地产开发有限责任公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定开发商将位于南宁市卖给孙苏敏。《商品房买�合同》第二十条对前期物业管理事项约定如下：开发商依法选定具有二级物业服务资质的原告对小区提供前期物业管理服务，物业服务费为0.8元/月每平方米（不含电梯费）。2010年6月8日，原告经南宁市物价局备案调整物业收费标准为1.15元每月每平方米（含电梯费用）。另外，《南宁市物价局关于重新明确我市城镇生活垃圾处理费收费标准等有关问题的通知》第一条规定，城镇居（村）民为8元/户•月。后来，孙苏敏将上述房屋出卖给被告。2013年5月14日，被告与原告签订《住宅室内装修管理服务协议》，并填写《房屋装修报审表》，将房屋装修后入住。但被告自2013年8份开始就不按约交纳物业管理服务和水电等费用。截至2016年10月，原告已拖欠各项物业服务和水电等费用以及相应违约金合计19915.52元。原告多次催告被告交纳上述费用，但被告至今未交。被告甘泽荣到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩。经审理查明：被告系南宁市青秀区英华路68号半岛•半山C1号楼705号房的业主，原告系该小区的前期物业管理公司。2008年12月21日，案外人孙苏敏与南宁市柳和岛房地产开发有限责任公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定南宁市柳和岛房地产开发有限责任公司将位于南宁市卖给孙苏敏。《商品房买卖合同》第二十条约定，出卖人依法选聘的物业服务企业为原告，物业服务费为0.8元/月每平方米。2010年2月22日，原告与南宁市柳和岛房地产开发有限责任公司签订《半岛•半山前期物业服务合同》，约定由原告为位于南宁市半岛•半山小区提供物业服务。2010年6月8日，原告经南宁市物价局备案调整物业收费标准为1.15�每月每平方米（含电梯费用）。另外，《南宁市物价局关于重新明确我市城镇生活垃圾处理费收费标准等有关问题的通知》第一条规定，自2010年元月1日起，城镇居（村）民为8元/户•月。孙苏敏于2012年3月将上述房屋出卖给被告，并于2012年3月16日办理《房屋所有权证》，将涉案房屋登记至被告名下。2013年5月14日，被告与原告签订《住宅室内装修管理服务协议》，并填写《房屋装修报审表》，将房屋装修后入住。另查明，2016年9月30日，原告停止对半岛•半山小区提供物业服务。庭审中，原告提供《商品房买卖合同》、《半岛•半山前期物业服务合同》、《住宅室内装修管理服务协议》、《催费通知单》、《欠费明细清单》、《证明》、《房屋所有权证存根》等证据，拟证实被告为涉案物业的业主，原、被告之间存在物业服务合同关系，原告为被告提供物业服务至2016年9月30日，但被告2013年8月起拒不缴纳物业费等各项费用。本院认为，南宁市柳和岛房地产开发有限责任公司系南宁市青秀区英华路68号半岛•半山的开发商，原告是开发商为该小区依法选聘的物业服务企业，双方签订有《前期物业服务合同》。该合同是双方真实意思表示，内容真实，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。被告作为半岛•半山小区的业主，依法应受《前期物业服务合同》的约束，并依据该合同享受权利，履行义务。被告作为业主，已接受了原告提供的物业服务，依照合同的约定，应当缴纳物业服务费等费用。从原告提供的证据上来看，原告实际主张的是2013年9月至2016年9月的物业服务费合计5043.10元（1.15元/平方米·月×118.53平方米×37个月）、2013年9月至2016年9月期间的垃圾处理费296元、2013年8月至2016年9月的代收水费1301.10元、2013年8月至2016年9月的公摊水费263.50元、2013年8月至2016年10月的公摊电费516.30元、2013年8月至2016年9月加压电费338.80元。原告已于2016年9月30日停止对涉案小区的物业服务。因此，原告无权收取被告2016年10月的公摊电费37.40元，被告2013年8月至2016年9月应缴的公摊电费为478.90元。上述费用共计7721.40元（7758.80元-37.40元），符合合同的约定，于法不悖，本院予以认可。关于原告主张的滞纳金的问题。根据《半岛•半山前期物业服务合同》第十七条约定，业主和物业使用人违反协议，不按时交缴服务费用的，当事人应当从逾期之日起每天按应缴服务费的3‰交纳滞纳金。该条款所约定的滞纳金实际上为违约金的性质。被告未能依约按时向原告支付物业服务费，给原告造成的实际损失即利息损失，但原告按照日千分之三的标准计算违约金，标准过高，本院依法调整为按中国人民银行规定的同期同类贷款利率上浮30%的标准计算违约金。因此，被告应以每月所欠的物业服务费为基数，自2013年10月1日至2016年9月30日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率上浮30%的标准计算违约金给原告。《半岛•半山前期物业服务合同》并未对逾期交纳缴水费、电费、二次加压电费、水电公摊费约定违约金。被告请求原告支付逾期缴纳水费、电费二次加压电费、水电公摊费的违约金无事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《物业管理条例》第四十一条、第四十二条、第六十七条之规定，判决如下：一、被告甘泽荣向原告广西泓福物业服务有限责任公司支付2013年9月至2016年9月的物业服务费5043.10元；二、被告甘泽荣向原告广西泓福物业服务有限责任公司支付2013年9月至2016年9月期间的垃圾处理费296元、2013年8月至2016年9月的代收水费1301.10元、2013年8月至2016年9月的公摊水费263.50元、2013年8月至2016年9月的公摊电费478.90元、2013年8月至2016年9月加压电费338.80元；三、被告甘泽荣向原告广西泓福物业服务有限责任公司支付违约金（计算方式：以每月所欠的物业服务费为基数，自2013年10月1日至2016年9�30日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率上浮30%的标准计算）；四、驳回原告广西泓福物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。本案受理费298元，由原告广西泓福物业服务有限责任公司负担148元，由被告甘泽荣负担150元。上述应付款项，义务人应在本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事�的人数提交上诉状副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时于上诉期限届满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交案件上诉费，逾期不交纳又不提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  吴碧梅人民陪审员  陈明贤人民陪审员  陈 华二〇一七年五月二十六日书 记 员  熊志伟