福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽02民终1624号
上诉人（原审被告）世平学校：厦门市思明区世平学校，住所地福建省厦门市莲花五村龙山南路85号。
负责人：黄齐兴，该校校长。
委托诉讼代理人：许道辉，福建夏理律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林新新，福建夏理律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中国人民解放军福建省厦门警备区保障处，住所地福建省厦门市思明区虎园路*号。
法定代表人：付益兵，该保障处处长。
委托诉讼代理人：邓基彪，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑三妹，北京观韬中茂（厦门）律师事务所实习律师。
原审被告：黄齐兴，男，1966年4月6日出生，汉族，住福建省政和县。
委托诉讼代理人：许道辉，福建夏理律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林新新，福建夏理律师事务所律师。
上诉人厦门市思明区世平学校（以下简称世平学校）与被上诉人中国人民解放军福建省厦门警备区保障处（以下简称警备区保障处）、原审被告黄齐兴租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2017）闽0203民初13089号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
世平学校上诉请求：撤销一审判决，查清事实后依法驳回警备区保障处一审诉求或者发回重审。事实和理由：一、原审判决认为讼争场地上的建筑物是警备区保障处提供给世平学校使用的，属认定基本事实不清，应发回重审或者改判。1、讼争租赁合同第一条明确约定，警备区保障处出租的标的物为“场地”而非“场地+房屋”。世平学校现占有、使用的地上建筑物、构造物、其他固定设施早于2005年就已由世平学校投资建设完毕并通过建研抗震工程技术有限公司厦门分公司的抗震鉴定，也就是说，地上建筑物、构造物、其他固定设施在合同签订之前就已存在，系世平学校为办学而投资兴建、且长期为世平学校占有、使用，世平学校为该地上建筑物、构造物、其他固定设施的合法权利人。警备区保障处并无任何证据证明对地上建筑物、构造物、其他固定设施有进行过投资或参与建设，甚至无法提供任何与地上建筑物、构造物、其他固定设施有关的权属证明文件。2、从世平学校在2005年就开始在租赁场地上开办学校，可见租赁场地上的教学楼及相关配套设施等相关建筑物早就已经存在，世平学校是该租赁场地上建筑物的合法权利人。同时从《军队房地产租赁合同》约定的租赁用途为办学，以及从实地长期存在教学楼及相关配套设施客观情况看，警备区保障处对该租赁场地上的建筑物早已存在的事实清楚且予以认可，在此客观事实基础上，双方所签订的《军队房地产租赁合同》对该已存在的地上建筑物并不作任何约定，而只约定场地问题，有关租金也是按照场地租金的行情测算的，不涉及地上建筑物、构造物、其他固定设施的部分，说明当时合同的本意就是警备区保障处认可世平学校为租赁场地上的建筑物及相关配套的实际权利人，并同意世平学校自行占有、使用、处分，警备区保障处并不主张相关权利。故原审判决未查清租赁合同约定的标的物，并要求世平学校返还租赁场地上建筑物、构造物、其他固定设施，属认定基本事实不清。二、原审判决认为世平学校应返还讼争场地上建筑物、构造物、其他固定设施属认定事实有误，且程序违法。1、如前所述，世平学校是租赁场地上的建筑物、构造物、其他固定设施的合法权利人，警备区保障处无权要求返还建筑物、构造物、其他固定设施。2、讼争租赁合同约定的租赁标的物是场地，租赁场地上所有建筑物、构造物、其他固定设施并不是合同约定的租赁标的，警备区保障处无权超越合同约定主张权利。3、鉴于讼争场地上的建筑物、构造物、其他固定设施在签订《军队房地产租赁合同》即存在并由世平学校合法使用，且警备区保障处不仅明知并同意认可，参照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，世平学校享有相应权利。由于租赁合同并未对该地上的建筑物、构造物、其他固定设施如何处置作出任何约定，则人民法院是否需对该讼争场地上的建筑物、构造物、其他固定设施进行审理并予以裁判，依法应当对该事项进行释明，并告知世平学校是否需要对该讼争地上的建筑物、构造物、其他固定设施主张权利，一审未予以释明，并迳行判决，据此应认定一审程序违法。三、警备区保障处的证据并不能证明讼争租赁场地权属或合法权利人为警备区保障处，原审判决要求世平学校返还租赁场地、支付租金及土地占用费，属认定事实有误，依法应当驳回警备区保障处一审相关诉求。
1、自警备区保障处声称讼争场地为军用土地之日起至今，厦门市国土资源与房地产管理局从未确认过讼争地块属于警备区保障处。
在讼争租赁合同签订之前，警备区保障处多次向世平学校声称，世平学校学校所在地块是警备区保障处管理使用的部队用地，要求世平学校与其签订租赁合同，基于众所周知的原因，世平学校为了教学顺利进行，于2014年11月12日与警备区保障处签订一份《军队房地产租赁合同》。合同约定的是场地租赁，并不是已存在的地上建筑物即教学楼及相应配套设施的租赁。后在《军队房地产租赁合同》履行过程中，由于厦门市国土资源与房地产管理局并没有确认讼争地块属于警备区保障处，厦门市思明区鑫吕物业管理有限公司多次向世平学校主张，称讼争地块系嘉莲街道龙山社区居委会的集体土地，并称厦门市思明区鑫吕物业管理有限公司是龙山社区居委会下的公司，要求世平学校与其签订场地租赁合同，世平学校为保证学校教学能正常进行，又不得不与厦门市思明区鑫吕物业管理有限公司签订场地租赁合同并支付相关费用。所以世平学校考虑到有1700余名师生，不得不一再妥协。由于警备区保障处并不能证明其是讼争场地合法权利人，故警备区保障处主张返还场地、支付租金及占用费无依据，不应予以支持。2、根据警备区保障处一审提供的证据《土地权属证明》，所记载的土地权利人为总后勤部，并非警备区保障处，警备区保障处无权主张返还场地、租金及土地占用费。同时从另一个角度而言，在讼争租赁合同的租赁期限届满后，双方的租赁合同关系已转化成物权保护的法律关系，那么并非讼争场地合法权利人的警备区保障处显然无权主张返还场地、支付占用费。四、关于警备区保障处主张2016年1月1日起的租金，由于警备区保障处一审主张该租金的理由是世平学校一直以来拖欠租金，依据《军队房地产租赁合同》第四条关于租金于每季的前十日内支付的约定，则警备区保障处该项诉求已超过诉讼时效，依法应当驳回其该诉讼请求。五、原审判决要求世平学校支付违约金7万元，没有依据，警备区保障处该项诉求应当予以驳回。本案世平学校并不存在违反合同第八条的符合解除合同的任何情形，警备区保障处主张支付违约金显然无依据。六、世平学校在讼争地块上办学已十余年之久，并不存在《民办教育促进法》第56条规定的民办学校应当终止的任何情形。按照中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》的精神，空余房地产租赁、幼儿教育等关系当地经济和民生问题的复杂敏感项目，应当按权限经过逐项审查批准，采取土地置换、移交政府、委托政府转让等方式处理，更何况讼争地块权属仍存在争议。警备区保障处违反中央相关政策，给世平学校及全体在校师生权益带来严重损害。
警备区保障处辩称，一、原审判决认为讼争场地上建筑物系警备区保障处提供给世平学校使用，事实清楚。1.土地出租前，他人不可能在本案租赁土地上建设建筑物。土地出租（2007年，出租给兴鸿辉公司，世平学校系转租）后，租赁合同均约定地上新建建筑费用由承租人承担，权属归警备区保障处所有；期满或合同解除，应无偿移交给警备区保障处。因此，地上建筑物权利人系警备区保障处。世平学校2006年才成立，不可能在2005年具有民事行为和民事权利能力，不可能兴建房屋、建筑物。世平学校认为其是地上建筑的合法权利人，没有事实依据。2．参照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条之规定，即便是他人出资建设的建筑物，无相反证据（约定）的情况下，应当认定该等建筑物归属于土地权利人或者管理使用者。二、原审判决世平学校返还讼争场地上建筑物、构造物、其他固定设施，不存在程序瑕疵。1．本案租赁合同明确约定的租赁标的虽然只有土地，但是由于不动产的特性并结合实际履行的情况，除了土地外，租赁标的还包括租赁合同签订时已经存在的房屋、建筑物等。而讼争场地上建筑物所有权归警备区保障处，世平学校理应返还。2.本案不存在适用最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之情形。三、根据中国人民解放军土地管理局出具的《土地权属证明》等证据，租赁土地由警备区保障处管理使用，厦门市思明区莲西社区居委会、龙山社区居委会、嘉莲街道办事处均确认土地权属无争议。本案是租赁合同纠纷，合同期满后，依法依约世平学校都应向警备区保障处返还租赁物（土地及地上物）及合同约定的改造、装修或者增扩的固定设施，新建添建的建筑物、构造物等全部财产；支付拖欠的租金及逾期付款违约金；支付占用费及逾期付款违约金。如果存在土地权属争议，属于另外的法律关系，应由有关当事人另行处理。四、2016年，双方都同意租金暂缓缴纳，故支付租金的诉讼请求未超过诉讼时效。五、世平学校违反租赁合同第八条的约定应当支付违约金7万元。合同到期后未及时返还租赁物的违约行为比合同第八条约定的行为更加严重、更为恶劣，给警备区保障处造成更大的损失。六、警备区保障处只是要求依法依约履行合同，并未要求世平学校终止，诉讼请求合理合法。七、原审判决存在瑕疵，黄齐兴应当对世平学校的债务承担连带责任。2015年12月31日之前拖欠的租金34722.2元未超过诉讼时效。原审判决将违约金的计算调整为日万分之二明显过低，应按日千分之一计算。
黄齐兴述称，同意世平学校的意见。
警备区保障处向一审法院提出诉讼请求：1.世平学校、黄齐兴返还龙山中路3号土地（面积3923平方米）及地上所有建筑物、构造物、其他固定设施，并支付延迟返还土地违约金7万元；2.世平学校、黄齐兴支付拖欠租金213611.2元，并支付逾期付款违约金（以213611.2元为基数按日千分之一从起诉之日计至实际付款之日）；3.世平学校、黄齐兴支付土地占用费（按年占用费357778元从2016年7月1日计至实际返还土地及地上物之日）及逾期付款违约金（以387592.83元为基数自起诉之日起按日千分之一计算至实际付款之日）。
一审法院认定事实：中国人民解放军厦门警备区保障部现更名为警备区保障处。2014年11月12日，黄齐兴（承租方、乙方）与中国人民解放军厦门警备区保障部（出租方、甲方）订立一份《军队房地产租赁合同》（南闽【2014】092168号）及附件，约定：甲方将龙山中路3号场地（面积3923平方米）出租给乙方使用，租赁用途为办学。租赁期限自2013年7月1日起至2016年6月30日止。租金总额（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用）1052500元，2013年7月1日至2014年3月31日期间年租金33万元，2014年4月1日至2016年6月30日期间年租金357778元。租金按季结算，乙方于每季的前十日内交付甲方。付款方式为现金或转账。租赁期内的水、电、暖、气、设备、物业、税金及其他经营等费用由乙方承担。合同签订后十日内，乙方向甲方支付房地产租赁保证金35000元。甲方收取房地产租赁保证金后向乙方开具凭证。合同第八条约定乙方应履行如下义务：（一）负责所承租的房地产及附属设施设备的看管维护，因管理使用不当或者其他人为原因造成房屋或设施设备损坏丢失的，必须予以修复或者赔偿；……（三）不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿转移交给甲方。不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报经军队主管部门批准并由甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好地无偿移交给甲方。第十一条“乙方违约责任”约定，（一）乙方有违反本合同第八条约定行为的，甲方有权解除合同，同时，乙方应当向甲方支付7万元作为违约金；（二）乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除合同并收回按合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方提供合同由甲方提供的水、电等，属于乙方的财产在没有结清租金和其他费用之前，乙方不得转移；逾期60日，视为乙方放弃其在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金。另，合同附件约定，该地块只能作框架性的，可以随时拆除的简易建筑，不能建设钢筋混凝土等永久性建筑。警备区保障处及黄齐兴均确认黄齐兴系以世平学校负责人的身份订立上述《军队房地产租赁合同》及附件，合同主体为世平学校与警备区保障处。
租赁合同期限届满后，世平学校继续使用租赁标的物至今。
警备区保障处确认世平学校已支付租金838888.8元，租赁期限内尚欠租金213611.2元，世平学校并未依约支付租赁保证金35000元。世平学校主张已依约足额缴纳2015年12月31日之前的租金及保证金35000元，但未能就其主张提供证据，亦未能明确其缴纳租金的标准及方式。双方当事人均确认2016年1月1日之后的租金警备区保障处同意世平学校先暂缓缴纳。
审理中，警备区保障处主张黄齐兴系作为世平学校的代理人与警备区保障处签订讼争租赁合同，因授权不明，故黄齐兴应承担连带责任。世平学校及黄齐兴主张如其答辩意见，就其主张的讼争场地上的地上建筑物及相关构筑物权利主体为世平学校提供如下证据：《民办学校办学许可证》、《厦门市思明区安厦第三学校教学楼抗震鉴定报告》、《消防安全审批表》，上述证据共同证明黄齐兴早在2006年就已在讼争场地上办学，讼争场地上的建筑物在世平学校与警备区保障处签订租赁合同之前即已存在，该地上建筑物不属警备区保障处所有。另世平学校及黄齐兴还提供世平学校与案外人厦门市思明区鑫吕物业管理有限公司就讼争场地签订的《场地租赁合同》及租金支付凭证，主张讼争场地存在权属纠纷，警备区保障处并非讼争场地合法权利人。
一审法院认为，各方当事人均确认《军队房地产租赁合同》及附件的合同主体为世平学校与警备区保障处，故上述租赁合同的权利义务应由警备区保障处与世平学校享有及承担。警备区保障处确认黄齐兴系以世平学校负责人的身份与警备区保障处签订讼争场地的租赁合同，并不存在委托人对代理人授权不明的情形，警备区保障处要求黄齐兴就世平学校应承担的合同责任承担连带责任缺乏依据。世平学校与警备区保障处订立的《军队房地产租赁合同》系双方当事人真实意思表示，并未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。本案系租赁合同纠纷，警备区保障处亦已依约将讼争场地及地上建筑物提供给承租人世平学校使用，世平学校以讼争场地权属不明为由主张警备区保障处存在违约行为缺乏依据。现租赁期限已经届满，警备区保障处有权要求世平学校返还讼争场地。讼争场地上的建筑物、构造物、其他固定设施均附着于土地之上，世平学校及黄齐兴提供的上述证据亦无法证明其对地上建筑物、构造物、其他固定设施所享有的权利来源及权利性质，故警备区保障处要求返还讼争场地上的建筑物、构造物、其他固定设施符合法律规定，应予支持。世平学校与黄齐兴如对地上建筑物的建设、添附等问题存在其他权利，可另行向警备区保障处主张。警备区保障处主张的2015年12月31日之前的租金，在《中华人民共和国民法总则》施行之前即已超过诉讼时效，警备区保障处亦未举证证明存在诉讼时效中止或中断事由，故2015年12月31日之前世平学校欠付的租金诉讼时效已经届满，对于警备区保障处主张的2015年12月31日之前的欠付租金法院不予支持。2016年1月1日之后的租金，双方均确认对于支付期限达成新的合意，故2016年1月1日之后的租金并未超过诉讼时效。世平学校应依约支付2016年1月1日至2016年6月30日期间的租金共计178889元（357778元÷2）。警备区保障处要求世平学校支付逾期交付房产及地上建筑物的违约金7万亦符合合同约定。世平学校还应按照合同约定的租金标准支付合同期限届满后的占用费，警备区保障处关于占用费的违约金主张缺乏合同依据，法院不予支持。警备区保障处主张世平学校应按每日千分之一支付欠付租金的违约金标准过高，法院结合双方合同履行情况以及警备区保障处对其损失的举证情况，将违约金调整为每日万分之二。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、厦门市思明区世平学校于判决生效之日起十日内向中国人民解放军福建省厦门警备区保障处返还厦门市思明区龙山中路3号土地（面积3923平方米）及地上建筑物、构造物、其他固定设施；二、厦门市思明区世平学校于判决生效之日起十日内支付中国人民解放军福建省厦门警备区保障处延迟返还土地违约金7万元；三、厦门市思明区世平学校于判决生效之日起十日内向中国人民解放军福建省厦门警备区保障处支付2016年1月1日至2016年6月30日期间的租金178889元及违约金（每日按178889元的万分之二，自起诉之日2017年8月18日起计算至实际付款之日止）；四、厦门市思明区世平学校于判决生效之日起十日内向中国人民解放军福建省厦门警备区保障处支付土地占用费（按每年357778元的标准，自2016年7月1日起计算至实际返还之日止）；五、驳回中国人民解放军福建省厦门警备区保障处的其他诉讼请求。
二审审理期间，对于一审判决查明的事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。
另查明，二审庭审中，世平学校陈述其在2005年和兴鸿辉公司合作，当时土地是兴鸿辉公司向警备区租赁的，2008年世平学校把兴鸿辉公司的50%股份全部收购。但世平学校一、二审均未提交合作协议。警备区保障处则陈述其知道租赁场地里面有个学校，但是收购合作什么的不清楚。租赁场地相当于与兴鸿辉公司租赁期满收回再移交给世平学校，中间是延续的。
还查明，2007年8月29日，警备区保障处（甲方）与兴鸿辉公司（乙方）签订一份军队房地产租赁合同，合同约定租赁用途为学校用地，租赁期限自2007年7月1日至2010年6月30日。租赁合同第八条约定“租赁期内，乙方约定履行下列义务：…。
（三）不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩设备，在不影响使用安全的前提下，确实需要进行改造、装修或者增扩设备，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应当无偿移交给甲方；（四）不得在承租的场地上新建和添建各种永久性建筑物、构筑物，确实需要新建和添建临时性建筑物、构筑物，必须向甲方提供建设方案，征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应当完好无损地无偿移交给甲方”
二审庭审期间，世平学校提交如下证据：1、《福建省厦门市郊区人民政府林权证》，拟证明讼争合同的租赁场地的所有，并非属于警备区保障处。2、《通知函》，拟证明讼争合同的租赁场地的所有，现属于厦门市吕厝村财管理委员会管理。警备区保障处经质证认为，对证据1真实性予以确认，但是没有关联性，无法看出是否是讼争土地，而且这个是林权证，是否有效力，合法性也无法确认；证据2只是村里面自己出的单方面，是存在利害关系的，合法性、关联性不予认可。
本院认为，关于本案世平学校承租的讼争场地权属问题，警备区保障处一审中提交的营区用地现状图及军用土地权属来源具结书可以证明租赁场地自1949年由部队接管、作为部队营区用地的事实，租赁场地所在政府部门及警备区保障处上级单位均盖章予以证明。世平学校二审提交《林权证》及《通知函》欲证明租赁场地所有，但该林权证形成于1982年，并无证据证明该证至今仍合法有效，且亦无法证明租赁场地位于林权证四至范围内，而厦门市吕厝村财管理委员会出具的通知函亦不具有权属证明效力，故世平学校上述证据本院不予采信。况且警备区保障处作为租赁合同及附件的出租方在合同期限届满后要求世平学校返还租赁场地、支付租金和土地占用费有事实和法律依据。世平学校以警备区保障处并非租赁场地权属人和合法权利人，无权主张返还租赁场地、支付租金及土地占用费的上诉主张缺乏依据，本院不予采信。
关于租赁场地地上建筑物、构造物应否返还问题，如一审法院分析，世平学校提供的证据无法证明其对地上建筑物、构造物、其他固定设施所享有的权利来源及权利性质。同时，根据一、二审查明的事实，在世平学校与警备区保障处签订相应租赁合同之前，讼争场地系兴鸿辉公司向警备区保障处承租使用，世平学校作为租赁场地实际使用者，其相关权利义务亦受警备区保障处与兴鸿辉公司签订的租赁合同所约束，根据该租赁合同约定，承租方需要新建和添建临时性建筑物、构筑物，必须征得出租方书面同意，费用自理，权属归出租方所有，租赁期满后或者解除合同时，应当完好无损地无偿移交给出租方。且此后世平学校与警备区保障处签订租赁合同时亦未约定地上建筑物、构造物仍属世平学校所有，故世平学校关于其对租赁场地上建筑物、构造物享有权利及一审法院未予释明程序违法的上诉主张缺乏依据，本院不予采信。若世平学校认为其系基于与兴鸿辉公司存在合作关系而投入建设故享有相应权利，可另行向兴鸿辉公司及相关利害关系人主张权利。
世平学校上诉主张警备区保障处主张2016年1月1日起的租金已超过诉讼时效，因双方当事人均确认此后租金暂缓缴纳，故一审法院认为双方对支付期限达成新的合意，认定警备区保障处对2016年1月1日之后的租金诉求并未超过诉讼时效予以支持并无不当，本院予以维持。由于世平学校在租赁合同到期后至今未交付房产及地上建筑物，一审法院据此认定世平学校构成违约应承担支付违约金70000元的责任符合合同约定，世平学校关于其无需支付违约金的上诉主张缺乏依据，本院不予采信。
综上，世平学校的上诉主张缺乏依据，本院不予支持。双方应当根据国家军队改革文件精神，相互配合，妥善解决本案纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9968元，由厦门市思明区世平学校负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘文珍
审 判 员 李向阳
审 判 员 柯艳雪
二〇一八年四月十八日
代书记员 肖子发
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。