贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔01民终873号
上诉人（原审被告）：姚本泉，男，1973年2月26日出生，侗族，住贵州省贵阳市南明区。
上诉人（原审被告）：王锋，男，1976年4月27日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。
上诉人（原审被告）：李静雯，女，1986年1月30日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。
上诉人（原审被告）：张凭萍，女，1992年9月12日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。
上列四上诉人共同委托诉讼代理人：郑维波，贵州黔鹰律师事务所律师，执业证号：15201201010422004，一般代理。
被上诉人（原审原告）：刘开文，男，1943年1月9日出生，汉族，住贵阳市云岩区。
被上诉人（原审原告）：张成华，女，1944年10月17日出生，汉族，住贵阳市云岩区。
上列被上诉人共同委托诉讼代理人：白杨紫惠，贵州贵达律师事务所律师，执业证号：15201201111105533，特别代理。
被上诉人（原审第三人）：张伟，男，1993年7月12日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。
上诉人姚本泉、王锋、李静雯、张凭萍因与被上诉人刘开文、张成华、张伟房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2017）黔0111民初4434号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
姚本泉、王锋、李静雯、张凭萍上诉请求：撤销原判，依法改判。事实与理由：一、一审判决认定上诉人与张伟签订的《承包经营合同》属于转租行为，事实认定错误。张伟根据合同承包的范围仅限于上诉人租赁房屋的“门面院子”，并不是上诉人承租的“青岩西明清街82号房屋”，并不属于转租；二、张伟使用“青岩人家”店名是征得上诉人同意的，“青岩人家”是建立在上诉人承租的“青岩西明清街82号房屋”及“贵阳花溪葫芦三自茶苑”商号名下的衍生店名，因此张伟无法办理营业执照，上诉人与张伟也因此约定了张伟不得私自绕过上诉人与房东接洽的条款；三、张伟系完全民事行为能力人，在与上诉人签订合同时，应当知道签订合同的性质和法律后果，现张伟以无法办理工商营业执照为由解除合同，严重损害了上诉人的权益。
刘开文、张成华辩称：上诉人与张伟签订的《承包经营合同》的行为构成转租，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。
张伟辩称：我与上诉人之间不是合作关系，而是我承租房屋后，用“青岩人家”商号在独立经营，我从事的经营范围与上诉人从事的经营范围不同。因案涉房屋上已注册了“贵阳花溪葫芦三自茶苑”商号，导致我已无法办理营业执照，多次被工商局责令停业整顿。综上，请求维持一审判决，解除上诉人与刘开文、张成华的合同，我同意向刘开文、张成华返还房屋。
刘开文、张成华向一审法院起诉请求：请求解除原告与被告签订的《房屋租赁协议》。诉讼中，经一审法院释明后，原告增加一项诉讼请求，即要求收回原告所有的青岩西明清街82号房屋。
一审法院认定事实：位于青岩镇西街82号房屋所有权登记在案外人陶桂珍名下，原告刘开文于2006年12月7日通过其母亲陶桂珍赠予，获得青岩西明清街82号房屋，但未办理房屋过户手续。2015年6月29日，原告刘开文、张成华（甲方）与被告姚本泉、李静雯、张凭萍、王锋（乙方）签订房屋租赁协议，协议约定：甲方将青岩西明清街82号房屋租给乙方使用，时间为2015年6月31日至2024年1月1日。协议第五条第3点约定，未经甲方同意，乙方不得私自损坏和改变房屋结构，否则甲方有权收回房屋并且不退还保证金。第5点约定，乙方不得私自转租，如因特殊情况转租，必须通过甲方，如果第三方承租，在甲乙双方协商同意的情况下，保证甲方房租正常收取房租的情况下，在转租过程中乙方可以向第三方合理收取一定的装修投入费用。协议还对其他权利义务进行了约定。合同签订后，四被告将房屋用于个人经营“贵阳花溪葫芦三自茶苑”，并办理了工商营业执照。2017年6月20日，甲方姚本泉与乙方张伟签订《承包经营合同》，该合同约定：1、甲方将位于花溪区青岩古镇西明清街82号房屋门面院子承包与乙方经营使用；2、承包日期自2017年6月20日至2024年1月1日止；3、由甲方三轮出资装修的小院自签订合同之日起全部托管与乙方使用，乙方需按时向甲方支付承包经营管理费，第一、第二年116000元，第三、第四年120000元，第五、第六年130000元；4、甲方承诺将前门面（三自茶苑）合同到期后2019年4月1日按当年市场价优先承包与乙方使用，并向甲方支付30000-50000元不等的金额；5、甲方负责与房东协调处理好一切该屋的使用，乙方负责搞好一切店内经营管理及经营管理部门的协调工作，如乙方私自绕过甲方与房东对房屋的使用权产生任何不良情况，乙方都应承担由此引发的全部责任并作出相应的赔偿。合同签订后，第三人张伟对花溪区青岩古镇西明清街82号房屋门面院子进行了管理经营，取名“青岩人家”。
审理中，原告认为被告擅自改变房屋的结构并将房屋转租给第三人：对原告诉称被告擅自改变房屋的结构的意见，因其未向法院提交证据予以证明，故一审法院不予采信；对原告诉称被告将房屋转租给第三人的意见，被告辩称其与第三人签订的合同属于承包法律关系而非转租关系，根据承包经营合同的约定，被告收取的是承包经营管理费，并非租金，故其并未违反原、被告之间的租赁合同的相关约定，而原告认为被告的转租行为已构成违约，特诉至法院。
一审法院认为，本案认定的事实关键在于被告与第三人张伟所签订的《承包经营合同》是否是一种转租行为？首先，承包经营是基于民法的委托代理关系，而转租则是转移使用权的租赁关系；其次，在承包经营期间，发包人授权承包人代表自己从事经营、管理事务，承包人对外从事的一切经营活动均是以发包人的名义进行，承包人也应该以发包人的营业执照对外经营，而在转租关系中，承租人将房屋转租于次承租人，双方间仅为房屋使用权租赁关系，次承租人以自己的名义对外进行经营活动。而在本案中，被告与第三人虽以承包经营方式签订《承包经营合同》，但双方实际并非一种承包经营关系，因第三人张伟签订合同后，以“青岩人家”为名进行了经营，并管理使用该房屋，且拟用“青岩人家”办理独立的营业执照，并非在被告商号为“三自茶苑”下以被告名义对外经营。根据第三人张伟的陈述，可知其签订《承包经营合同》的目的，实际是承租该房屋进行独立经营。另，从双方《承包经营合同》约定的“……如乙方私自绕过甲方与房东对房屋的使用权产生任何不良情况……”等词语推断，被告是为了规避法律而将该转租行为以承包经营的方式来签订相关合同。故一审法院认定，被告姚本泉与第三人张伟所签订的《承包经营合同》实为房屋转租行为，对被告辩称其与第三人签订的合同属于承包法律关系而非转租关系的意见，一审法院不予采信。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。原、被告签订的《房屋租赁协议》，系双方真实意思表示，内容合法，应确认为有效。双方应当按照约定全面履行自己的义务，该协议已明确约定被告不得私自转租。本案中，被告在未经原告同意的情况下擅自转租，违反了合同约定。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”之规定，原告诉称的要求解除合同并返还房屋的请求，于法有据，一审法院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十四条第二款之规定，判决：一、原告刘开文、张成华和被告姚本泉、王峰、李静雯、张凭萍于2015年6月29日所签订的房屋租赁协议于本判决生效之日起予以解除。二、被告姚本泉、王峰、李静雯、张凭萍于本判决生效之日起十日内将青岩西明清街82号房屋腾空归还给原告刘开文、张成华。案件受理费100元，由被告姚本泉、王峰、李静雯、张凭萍承担。
本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。本院查明的事实除与一审查明的事实一致外，另查明：案涉房屋由一栋房屋、一个院子及两间门面构成，其中一间门面由上诉人占有使用，其余部分由张伟占有使用。经本院询问，张伟表示其同意返还房屋。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”之规定，当事人就上诉人与张伟形成的是承包经营关系还是转租关系发生争议，本院认为，承包经营关系是一方将其经营范围内的管理权全部或部分交给另一方，另一方在授权范围内实施经营行为的一种合同关系。本案中，张伟并未以上诉人注册登记的“贵阳花溪葫芦三自茶苑”名义对外经营，而是以“青岩人家”商号独立经营，上诉人未举证证明其与张伟之间在经营管理上存在关联，故本院认为双方签订的合同虽名为《承包经营合同》，实为转租合同。上诉人转租该房屋未经刘开文、张成华同意，刘开文、张成华诉请要求解除《房屋租赁协议》，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款之规定，一审判决支持该主张并无不当，本院予以维持。对于刘开文、张成华要求上诉人返还房屋的主张，房屋有部分被张伟占有，刘开文、张成华虽未要求张伟返还房屋，但张伟表示其愿意返还，当从其自愿。一审法院基于合同相对性原则判决由上诉人向刘开文、张成华返还房屋，不违背相关法律规定且未侵犯他人合法权益，本院予以维持。对于《房屋租赁协议》解除后的法律后果，因上诉人未提出相应主张，本院不在本案中一并处理。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉、维持原判。
二审案件受理费200元，由姚本泉、王锋、李静雯、张凭萍共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭伦禹
审 判 员 田 勇
审 判 员 唐有临
二〇一八年三月十九日
法官助理 黄一灵
书 记 员 万炫兵