吉林市丰满区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）吉丰民二初字第6号
原告：孙贵，男，汉族，1954年6月17日出生，无职业，住丰满区。
委托代理人：武晓光，吉林市光华法律服务所法律工作者。
被告：姜印杰，女，汉族，1951年5月12日出生，无职业，住丰满区。
委托代理人：宋连敏，吉林江城律师事务所律师。
原告孙贵与被告姜印杰合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人武晓光、被告姜印杰及其委托代理人宋连敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告人自幼又聋又哑，没读过书，不懂哑语手势，对于比较复杂的事物或者比较重大的行为缺乏判断能力和自我保护能力，并且不能预见其行为结果，依法应属于限制行为能力人。因原告的特殊情况，家里人帮助原告于1992年建造平房一处，面积75.6平方米，并将产权证登记在原告名下，产权证编号为吉郊丰江南字第0313377号。该房产被动迁后分配给两套住房，原告自住一处，另一处被告居住。原告自有的私产房为什么动迁后给被告一处居住？原告女儿及其兄弟等人心存疑虑，为了查明真相，于2010年2月28日去吉林市房产处查档，档案显示情况为：2003年11月17日被告已故的前天孙万成以8000元的价款购买了原告的一半房屋产权，孙万成死后，被告继承了房屋、占有使用至今。原告的女儿及其原告兄弟等人从未听说原告卖房得款8000元一事，如此比较复杂、重大的房地产交易、更名、动迁、安置等具有重大法律意义行为，原告作为一个限制行为能力人，不具有判断、辨认和自我保护能力，原告的种种行为举动也未见有过得款8000元的丝毫迹象，全家人对原告进行盘问，原告一再摇头表明没有卖房一事。据此，为了维护当事人的合法利益起诉来院，请求确认原告与被告前夫孙万成签定的房屋买卖协议无效；请求确认被告居住的房屋使用权归原告所有；诉讼费由被告承担。
被告辩称：一、原告诉我主体不适格。原告是我丈夫孙万成和其前妻的长子，1972年，孙万成在兴隆村二队建造了本案诉争的三间砖瓦住房（75.6㎡），与家人一起居住至2006年6月动迁。1989年确权时因原告的户口在兴隆村可免交土地使用费，故用原告的名字领了房证。1994年孙万成的前妻去世，1998年我与孙万成结婚，婚后一直居住在此房内至动迁。
2003年孙万成经兴隆村委员会讨论通过，丰满乡政府审批同意，与原告签订了房屋买卖契约，向原告交付了8.000.00元购房款后，两人共同到丰满房管所办理了房屋拆分登记，缴纳了相关费用后两人各领得了37.8㎡的房照。
2006年动迁时，签订了产权置换拆迁补偿协议，拆迁公司给了我和丈夫一室一厅49.5㎡的楼房（建华新村小区7号楼2单元202室）。2007年10月回迁入户，2008年1月孙万成生病，2008年9月6日去世。2008年6月30日孙万成到吉林市江城公证处立下遗嘱，将我们现在的楼房留给我一人继承。所以，我对现住房屋所有权的取得，是合法善意取得。
上述的房屋买卖、办证过程说明，买卖双方的意思表示是真实的，买卖的行为是合法有效的。现在孙万成已去世，人死债灭，向我主张原告与孙万成签订的协议无效，显然不适格。
二、原告的诉讼已超过法定的诉讼时效。原告与孙万成的房屋买卖行为是2003年完成的，至2006年动迁3年多的时间，回迁上楼至今也有5年之久。孙万成2008年9月6日去世至原告2010年11月8日起诉也有2年多的时间。《民法通则》第一百三十五条规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。根据这一规定，原告现在无论是向法院请求合同无效还是主张继承权都已超过法定的诉讼时效。
三、原告有能力完成房屋买卖行为。原告是聋哑人，但他的智力并无缺陷。原告于1981年结婚生有两个孩子，孩子的智力均正常，大女儿今年已21岁。原告做过兴隆村的拖拉机驾驶员，并跟父亲孙万成学会了修理自行车的手艺，成家至今一直靠原告常年在七商店附近修理自行车挣钱养家维持生活。日常家里的对外办事，购买家庭生活日用品，买米买菜，洗衣做饭都是由原告独立完成。原告称其应当属于限制行为能力人，既不符合事实又不符合法律规定。在中国目前生效的民事法律中，只是在《民法通则》里，规定了10
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16岁的未成年人属于限制民事行为能力人，从未见到其他任何民事法律中规定聋哑人属于限制行为能力人的内容。我们认为原告是聋哑人、是残疾人，但并不是限制行为能力人。当今世界聋哑人成为体育运动世界冠军的比比皆是，聋哑人邰丽华是舞蹈千手观音的领舞者，是世界级舞蹈家，众所周知。他们都有自己的家庭，自己的事业，都具有完全的民事行为能力，都不是限制民事行为能力人。故被告请求法院驳回原告的诉讼请求。
本案在审理过程中，原告为了证实其主张成立，向法院提交了如下证据：
1、孙贵、姜印杰、孙万成身份证复印件。用以证明：诉讼主体资格情况；
2、原告户籍证明。用以证明：原告家庭人口情况及证明原告系菜农户口，家中有长子名孙宏伟现年17周岁；长女孙晓雪，20周岁，1991年11月23日出生，妻子丛艳君；
3、原告夫妻残疾证1份。用以证明：原告夫妻同为语言一级残，夫妻双方同为限制行为能力人对卖房动迁等重大法律行为无判断能力不能正确表达；
4、被告姜印杰与孙万成结婚证和户口本。用以证明：被告与孙万成是非农业户口，不具有买卖农村房主体资格，同时证明被告与孙万成是1999年成立的再婚关系；
5、原告私有房屋所有权证。用以证明：原告房权证号为：吉房权吉郊丰汇南字第0313377号。产权来源自建，房证颁发日期为1992年7月7日，证明该房产虽然登记在孙贵名下，但依法应认定为是孙贵夫妻共同财产，理由为该房系孙贵夫妻婚后共同建造取得，证明孙贵本人无权擅自处理夫妻共同财产，孙贵和孙万成的卖房行为侵犯了另一方的利益。该房是孙贵所有不是孙万成所有；
6、房产买卖契约1份。用以证明：原告2003年11月17日签定的房产买卖契约依法应当确认无效，违反了法律强制性规定，国务院明令禁止市民不得买农民住房，该契约书主要条款约定不明，从契约书中可见房屋价款仅为捌仟元整，房屋建筑面积为75.6平方米，无法确定是75.6平方米面积是全部出卖给孙万成了，还是只卖出去一半，这种主要条款约定不明的合同在无法重新协商一致的情况下当事人有权认为是无效。还能证明该房产卖方只有孙贵一人签名，依法《中华人民共和国婚姻法》夫妻共同财产单方处理夫妻共同财产，特别是处理了限制行为能力人的财产，一般应认定为无效，该卖房契约只约定了交付定金100元并没有约定房款的付款方式没有约定，究竟是全部出卖了还有部分出卖，买卖标的物的约定不明，恰恰证明了孙贵违反了正常人的行为，证明孙贵是无行为能力人。
7、房产价格评估报告1份。用以证明：该房产的一半价值为22680元，而买卖契约卖价仅为8000元，只是房价的1／3，如果交易真实，那么也是可认定是十分明显的显失公平的交易，当事人依法可以申请撤销，何况这笔交易是虚假的，原告没有收到分文房款，原告不可能到房产部门办理手续；
8、建华新村房屋交接书1份。用以证明：原告房产被动迁后，被告在未取得产权合法手续之前的2007年就将回迁楼房占为己有；
9、孙万成死亡证明。用以证明：孙万成于2008年9月6日因中枢性呼吸循环衰竭死亡；
10、江南派出所情况说明1份。用以证明：孙万成前妻李凤兰已死亡，时间为1995年，2003年原告父子交易卖房时，孙万成前妻李凤兰已去世8年之久；
11、公证处谈话笔录1份。用以证明：孙万成立遗嘱时，遗嘱的谈话笔录记载的内容是不真实，不是孙万成的真实意思表示，亦不存在孙万成能够继承前妻房产份额的问题，这是一份他人代笔，内容虚假的假谈话笔录，依法应认定孙万成立遗嘱的时候意识模糊，遗嘱应当是无效的。
12、江南乡兴隆村委员会证明1份。用以证明：孙贵精神状态情况。
13、证人武丽新证言，证明被告欺骗原告，双方买卖房屋事实不存在，没有听说过原告收到8000元的事。
14、证人孙晓雪证言，证明证人不知道原告将房屋卖给其爷爷的事，也没有听说过原告收到8000元的事。
15、证人孙宏伟证言，证明证人不知道原告将房屋卖给其爷爷的事，也没有听说过原告收到8000元的事。
被告对原告提供的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11的真实性无异议，但对原告要证明的观点有异议，故本院仅对上述证据的真实性予以确认。被告对原告提供的证据12及13、14、15的证人证言提出异议，认为证据12系村委会的一个证明，其证明一个人是否具有民事行为能力不具有法律效力，一个人是否具有民事行为能力应有具有鉴定资质的鉴定机构出具证明，故法院不应确认。对三位证人证言提出异议，认为证人与原告系近亲属关系，存在利害关系，故法院不应确认。本院认为，被告质证有据，故本院对原告提供的举证12、13、14、15不予采信。
被告为了证实其主张成立，向法院提交了如下证据：
1、原告孙贵的房产档案复印件八页，证据来源：2011年1月27日复印于吉林市乡镇房产管理处孙贵的房产档案。用以证明：（1）原告孙贵的房屋是1972年建成，通过原告的举证档案书里证明是1967年建造的，砖瓦结构，面积75.6㎡，宅基地面积159.9㎡，坐落于丰满区江南乡兴隆村二队。（2）孙万成是与原告签订了房屋买卖契约，向原告交付了8.000.00元购房款买得了原告的房屋一半的产权（37.8㎡），从登记表上看，上面写的父子分房一人一半，上面还有兴隆村的村委会的章。（3）孙万成与原告的房屋买卖过程的经兴隆村委员会讨论通过，江南乡政府审批同意，双方共同到丰满房管所办理的更名过户。
因原告对被告提供的该份证据的真实性没有异议，但对被告证明的问题有异议，故本院仅对该份证据的真实性予以确认。
2、吉林省行政事业性收费通用票据两张。证据来源：2003年12月30日孙万成与原告在丰满房管所办理房屋更名过户时向房管所交费时取得。用以证明：（1）原告办理更名过户时向房管所交了发照费、测绘费合计265.00元。（2）孙万成办理更名过户时向房管所交了发照费、交易费、测绘费合计583.00元。（3）孙万成与原告共同到房管所办理的更名过户手续，在缴纳了测绘费后由房管所派人到房屋所在地兴隆村二队，对房屋进行实地测绘后，向二人签发了房屋产权证。
原告对被告提供的该份证据的真实性没有异议，但对被告证明的问题有异议，故本院仅对该份证据的真实性予以确认。
3、遗嘱公证书。证据来源：2008年6月30日吉林市江城公证处。用以证明：孙万成于2008年6月30日在江城公正处签订遗嘱并在上面签字。
原告对被告提供的该份公证书的真实性提出异议，认为公证书不真实，不具有效力。本院认为，被告虽然对公证书的真实性提出异议，但并未提供证据予以反驳，故本院对该份证据予以采信。
4、证人王德珍证言，证明孙万成和被告谈婚论嫁的时候是经证人介绍的，同时证明原告孙贵他虽然他语言表达不了，但智商没有问题。他修车很好，一直在七商店附近修车。办理房票的事是在证人陪同下到房管所办的，是孙万成找证人一同去办理的，当时孙万成说交易完了，给了原告8000元钱，当时原告、孙万成、被告和证人一起到的房管所，管理所的工作人员盘问的很细，问原告得到钱没有，原告用哑语说得到了，双方签字交易成立后，管理所的同志到他家去评估的，发放的房产证。
原告对证人证言有异议，但未提出反驳观点。本院认为，证人作为房屋交易见证人，其证言能够客观描述整个房屋交易过程，且与原、被告不具有利害关系，故本院对证人证言予以采信。
5、证人秦淑华证言，证明原告有思维能力，能修车、能买菜，料理家务都能作。作为原告的邻居证明，孙万成去世后，其有两个姑娘去过被告家，证人在被告家楼下碰到被告，被告哭着说两个姑娘将一些东西都拿走了，户口本、身份证、孙万成的工资本都给拿走了。
原告认为证人的证言和本案没有关联性，不予质证。本院认为，证人作为原、被告的邻居，其证言能够客观描述自己所听到和所见到的一些事情，且与原、被告不具有利害关系，故本院对证人证言予以采信。
根据庭审调查并结合本案的证据情况，本院对下列事实予以确认：
原告孙贵与被告姜印杰前夫孙万成系父子关系，孙万成于1972年在吉林市丰满区江南乡兴隆村二社建造平房一处，叁间面积75.6平方米。于1989年11月1日将产权证登记在原告名下，并于1992年7月7日将产权证编号为吉郊丰江南字第0313377号产权证正式登记在原告名下，原告与其父孙万成及被告共同居住至2006年房屋动迁时止。2003年11月17日，原告与其父亲孙万成签订房屋买卖契约一份，约定孙万成以8000元的价格购买原告孙贵房屋37.8平方米。协议签订后，经丰满区江南乡兴隆村村委会及丰满区江南乡人民政府批准，双方办理了产权交易手续，双方缴纳了有关费用，吉林市乡镇房地产管理处为其办理了产权交易。2006年6月房屋动迁时，原、被告分别与拆迁公司签订了产权置换拆迁补偿协议，拆迁公司分给原告孙贵二室一厅楼房（建华新村小区8号楼1单元202室）一处，分给被告姜印杰和丈夫孙万成一室一厅49.5㎡的楼房（建华新村小区7号楼2单元202室）一处，2007年10月回迁入户。2008年6月30日孙万成到吉林市江城公证处立下遗嘱，将被告现在居住的楼房留给被告一人继承。2008年9月6日孙万成去世。
原告诉称其女儿及其兄弟等人了解到，2003年11月17日被告已故的前天孙万成以8000元的价款购买了原告的一半房屋产权，孙万成死后，被告继承了房屋、占有使用至今。原告的女儿及其原告兄弟等人从未听说原告卖房得款8000元一事，认为，如此比较复杂、重大的房地产交易、更名、动迁、安置等具有重大法律意义行为，原告作为一个限制行为能力人，不具有判断、辨认和自我保护能力，原告的种种行为举动也未见有过得款8000元的丝毫迹象，全家人对原告进行盘问，原告一再摇头表明没有卖房一事。据此，为了维护当事人的合法利益起诉来院，请求确认原告与被告前夫孙万成签定的房屋买卖协议无效，请求确认被告居住的房屋使用权归原告所有。诉讼费由被告承担。
本院认为本案双方当事人争议的焦点问题是：1、被告主体是否适格，2、合同是否有效，3、继承的公证书是否有效，4、原告的诉请是否超过法定诉讼时效，5、原告的诉请是否有法律事实和法律依据，能否得到法院的支持
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”国办发（2007）71号《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’”。本案原告与被告前夫孙万成签订的房屋转让协议是在2003年完成交易的，是经村委会和乡人民政府批准，乡镇房地产管理处为其办理了产权交易。因此，双方签订的房屋买卖合同没有违反当时国家法律法规的强制性规定，原、被告均系具有完全民事行为能力的公民，双方达成的买卖房屋的合同，应认定为合法有效。原告强调其不具有完全民事行为能力的主张，因未提供相关证据加以证明，而其自行委托代理人进行诉讼的行为，更加说明原告具有民事行为能力，故本院对原告的主张不予采信。而本案原告的诉讼请求确认原告与被告前夫孙万成签定的房屋买卖协议无效，根据合同相对性原则，原告起诉被告主体有误。同时，原告与孙万成签订的房屋买卖协议是在2003年11月，且孙万成于2008年9月6日就已去世，原告诉请已超过法定诉讼时效。原告要求确认公证书无效的主张，并未提供证据予以说明，故本院不予支持。原告关于确认被告居住的房屋使用权归原告所有的诉请，没有法律依据，故本院不予支持。
综上，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款规定：最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定：，判决如下：
驳回原告孙贵的诉讼请求。
案件受理费100元，减半收取50元，由原告孙贵负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审判员 李玉民
二〇一一年三月十六日
书记员 范 曾