山东省济南市长清区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0113民初1965号
原告（反诉被告）:张龙，男，1979年6月6日出生，汉族，居民，住济南市长清区。
委托诉讼代理人：殷培刚，济南长清诚业法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）：段宗正，男，2003年1月9日出生，汉族，学生，现住济南市长清区。
法定代理人：段耀峰，男，1978年9月18日出生，汉族，居民，现住济南市长清区，系被告段宗正之父。
被告（反诉原告）：段耀峰，男，1978年9月18日出生，汉族，居民，现住济南市长清区。
被告（反诉原告）：王云珍，女，1975年4月20日出生，汉族，居民，现住济南市长清区。
三被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：刘皋，山东灵岩律师事务所律师。
第三人：济南风光房屋营销策划有限公司，住所地济南市长清区。
法定代表人：房玉凤，该公司总经理。
委托诉讼代理人：周海鹏，男，1991年12月19日出生，汉族，该公司经理，现住济南市长清区。
原告（反诉被告）张龙与被告（反诉原告）段宗正、段耀峰、王云珍，第三人济南风光房屋营销策划有限公司（以下简称风光房屋公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张龙及其委托诉讼代理人殷培刚，被告段宗正的法定代理人段耀峰、被告段耀峰、被告段宗正、段耀峰、王云珍的委托诉讼代理人刘皋，第三人风光房屋公司的委托诉讼代理人周海鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张龙向本院提出诉讼请求：1、原、被告在2017年2月24日签订的《房屋买卖合同书》一份继续履行；2、被告协助原告办理位于济南市长清区书香门第小区1号楼2单元301室房屋过户手续并将房屋交付原告；3、被告支付原告违约金78000元；4、被告承担原告已向第三人支付的房屋居间费7000元；5、被告承担诉讼费用。事实和理由：被告段耀峰系被告段宗正之父，被告王云珍系被告段宗正之母，被告段耀峰、王云珍系夫妻关系。2017年2月24日，经第三人风光房屋公司居间，原告与被告段耀峰签订《商品房买卖合同书》一份，约定被告段耀峰将位于济南市长清区书香门第小区1号楼2单元301室、产权证号为济房权证长字第0296**号房屋卖于原告，房屋总价为780000元。合同签订后，原告向被告段耀峰支付首付款350000元，双方约定2017年5月31日前付清尾款并办理房屋过户手续。此后，被告段耀峰拒绝收取尾款，亦不履行房屋过户、交付手续。被告的行为违反合同约定，应向原告支付违约金78000元并承担居间费7000元。
被告段宗正、段耀峰、王云珍辩称，1、涉案房屋登记在被告段宗正名下，被告段宗正为未成年人，被告段耀峰擅自处分该房屋，其与原告张龙所签《房屋买卖合同书》无效；2、原告未依约向被告支付购房尾款430000元致房屋尚未办理过户及交付手续，原告存有违约行为，被告不应承担违约责任。综上，原、被告所签合同应属无效合同，被告未违约，不应承担原告所诉责任。
反诉原告段宗正、段耀峰、王云珍向本院提出诉讼请求：解除反诉原告段耀峰与反诉被告张龙在2017年2月24日签订的《房屋买卖合同书》；2、反诉被告向三反诉原告支付违约金78000元；3、反诉被告承担诉讼费用。事实和理由：反诉原告段耀峰与反诉被告张龙在2017年2月24日签订《房屋买卖合同书》一份，约定将登记在反诉原告段宗正名下的出卖给反诉被告，反诉原告段宗正对此不知情，反诉原、被告所签上述合同应属无效，应予解除。另，反诉被告未依约向反诉原告支付购房尾款430000元，致合同无法履行，违约责任在反诉被告，对此，反诉被告应支付给反诉原告违约金78000元。
反诉被告张龙辩称，1、反诉原告段耀峰系反诉原告段宗正的监护人，反诉原告段耀峰有权代表反诉原告段宗正与反诉被告张龙签订《房屋买卖合同书》以出卖涉案房屋；2、合同所约房屋总价符合市场交易价值，未损害反诉原告段宗正的权益，合同亦系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应为有效合同；3、涉案房屋未履行完毕，系反诉原告段耀峰拒绝收取房屋尾款430000元并拒绝协助反诉被告办理房屋过户、交付手续所致，反诉原告存在违约行为。综上，不同意解除反诉原、被告所签《房屋买卖合同书》，亦不同意向反诉原告支付违约金78000元。
本院经审理认定事实如下：一、被告段耀峰、王云珍系夫妻关系，二人之子为被告段宗正。二、2017年2月18日，原告张龙与被告段耀峰签订编号为0002231的《房屋买卖意向书》（以下简称《意向书》）一份，约定原告购买登记在被告段宗正名下的、位于济南市长清区书香门第小区1号楼2单元301室房屋一处，该房屋建筑面积为126.15平方米，房屋总价款为780000元，买受人向居间方风光房屋公司支付中介服务费。该《意向书》居间方处加盖有第三人的公章。三、2017年2月24日，原告与被告段耀峰签订《房屋买卖合同书》一份，约定：“出让方（以下简称甲方）段宗正；段耀峰......承购方（以下简称乙方）张龙......居间方（以下简称丙方）......北京风光地产长清区域公司......一、委托事项；甲方自愿将座落在山东省济南市长清区书香门第1号楼2-301的房屋（以下简称“该房屋”）出售给乙方；乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋，同时甲方保证房屋在合同签订后的状况和看房时状况一致，遂同甲方协定房产实际成交价格为人民币柒拾捌万（手印）元整......二、交易声明；1、甲方保证如下B事项：A、......B、甲方系上述房产产权人（所有权人）段宗正身份证号码：370123200301095235的受托代理人，甲方签署本合同对上述房产的处置意见可完全代表委托人意志并可确保委托人履行本合同所有约定义务，否则相应法律责任由甲方本人承担。2、上述房产产权人（所有权人）已依法取得上述房产如下A权属证明材料。上述房产建筑面积126.15平方米......A、《房屋所有权证》（济房权证长字第0296**号，产权性质为单独所有），发证日期：2014年9月1日。3、......三、付款方式；经甲乙双方协商，决定以第A种方式为乙方付款方式。A、一次性付款；乙方自本合同签订之日向甲方支付定金人民币叁拾伍万（手印）元整（￥350000元（手印），此定金转作购房款暂由丙方保管，待甲方产权人签字且查档无异议后由丙方转交甲方）.....B、商业贷款......C、公积金贷款......四、房产交接；1、......2、甲乙双方约定进行房产交接时间为全款到位，于2017年5月31日号前。......五、违约责任；第一款：在本合同履行期间，甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同者，以及不配合办理交易房产相关手续者，均视为违约，由违约方按照总购房款的10%向对方支付违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且丙方所收取的的本合同中约定的中介服务费一律不予退还。......六、丙方义务；......七、税费承担；......鉴于丙方为甲乙双方房产交易所提供的中介咨询等服务，同意向丙方支付中介服务费，中介服务费为房产买卖总价款的1%，金额为：大写柒仟（手印）元整（￥7000.00（手印）元）......九、本合同在履行过程中发生争议，由甲乙双方协商解决，如协商不能解决，可直接向济南长清人民法院提起诉讼。......十一、备注：签订合同当日，购买方支付出让方首付款叁拾伍万元，包括贰万元购房意向金，双方办理网签手续（手印），双方协商同意于2017年5月31号之前办理过户手续，办理过户当日，购买方需付清剩余房款肆拾叁万元。......2017年2月24日”。四、2017年2月24日，原告将涉案房屋首付款350000元交付被告段耀峰，段耀峰并于同日向原告出具收到条一份。同日，原告向第三人支付房屋中介费7000元，第三人并向原告出具收据一份。五、2017年2月24日，原告与被告段耀峰、王云珍签订编号为济存量房字016420170224000**号《济南市存量房屋买卖合同》一份，主要约定：出卖人为被告段宗正，出卖人的委托代理人为被告段耀峰、王云珍，买受人为原告，《房屋所有权证》证号为长029674，房屋座落为长清区长清大道路南莲台山路西书香门第1号楼2-301，建筑面积为126.15平方米，用途为住宅，该房屋无抵押，双方成交价款为550000元，房屋所有权转移的相关税费由买方承担。六、涉案房屋总房款为780000元，该价格符合当时市场交易价格。七、第三人系介绍原告在被告处购买涉案房屋之人，其为双方买卖房屋提供中介服务。
诉讼中，原告张龙增加向被告段耀峰支付房屋余款430000元的诉讼请求。原告（反诉被告）提供如下证据：1、2017年5月30日、同年5月31日原告与被告段耀峰来往短信拍摄的照片原件一份，拟证明原告曾在2017年5月30日（合同履行期届满前一日）通知被告段耀峰在次日交付购房尾款并办理房屋过户手续，被告段耀峰未予回复，并证明原告在2017年5月31日再次向被告段耀峰发送短信，督促被告段耀峰履行合同，被告段耀峰亦未予回复。三被告以上述证据无法确定短信接收人为被告段耀峰为由否认证据的真实性。2、现场录音光盘及所附书面整理材料各一份，拟证明2017年5月31日，原告与第三人处工作人员周海鹏、路繁荣曾前往三被告处沟通购房余款支付及过户事宜，被告段耀峰未在家，亦不出面与原告共同办理房屋过户手续。三被告认可上述证据的真实性，但以被告段耀峰未协助原告办理房屋过户系因原告未支付房屋尾款为由否认原告的证明目的。3、原告名下的中信银行个人账户明细查询、招商银行账户历史交易明细表原件各一份，原告之妻陈娟的招商银行账户历史交易明细表原件一份，拟证明原告在2017年5月31日前具备向被告段耀峰支付房屋余款430000元的经济能力，涉案合同未履行完毕系由被告段耀峰拒绝办理房屋过户手续所致。三被告对上述证据的真实性予以认可，但以原告存在支付能力不能否认其实际未将该款支付给三被告、原告存在违约行为为由否认原告的证明目的。4、第三人店长肖燕书写的《证明材料》原件一份，拟证明涉案合同尚未履行完毕系被告段耀峰拒绝协助原告办理房屋过户手续所致，原告无违约行为。三被告以上述证据属证人证言，肖燕未出庭接受原、被告询问及法庭质询为由不予认可。第三人对原告所交上述四项证据均予认可。
被告（反诉原告）段宗正、段耀峰、王云珍提供如下证据：被告段耀峰在2017年5月22日、同年5月24日与第三人风管房屋公司店长肖燕的通话录音光盘及书面整理材料各一份，拟证明被告段耀峰曾明确告知第三人，要求原告先付房屋余款再协助原告办理过户，涉案合同尚未履行完毕系原告未如期支付房屋尾款所致，违约方在原告。原告不认可上述证据的真实性，并以被告段耀峰在通话录音中提及的先付款后过户属单方意思表示，原告及第三人从未认可为由否认被告的证明目的。第三人对三被告所交上述证据的质证意见与原告一致。
第三人风光房屋公司提供落款时间为2017年2月24日的《房屋买卖合同书》原件一份，该合同加盖有第三人公章，拟证明其为原告在被告处购买房屋的中介服务公司。原、被告对上述证据均无异议。
本院确认的以上事实，有原告张龙提供的《房屋所有权证》、《结婚证》、《房屋买卖意向协议》、《房屋买卖合同书》、《济南市存量房屋买卖合同》、收据、收到条、中信银行个人账户明细查询、录音光盘及书面整理材料、来往短信照片原件各一份，招商银行账户历史交易明细表原件两份，被告段宗正、段耀峰、王云珍提供的通话录音及书面整理材料各一份，第三人风光房屋公司提供的《房屋买卖合同书》原件一份及原、被告及第三人的陈述在案为凭，经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，原告张龙与被告段耀峰于2017年2月18日签订《房屋买卖意向协议》一份、于2017年2月24日签订《房屋买卖合同书》一份，原告在2017年2月24日向被告段耀峰支付房屋首付款350000元、向第三人支付房屋中介服务费7000元的事实清楚、证据确实充分，本院予以确认。本案争议焦点有三点：一是原告与被告段耀峰签订的《房屋买卖合同书》的效力及应否继续履行的问题；二是原告如何向被告支付购房尾款430000元（780000元-350000元）及双方如何办理房屋过户、交付的问题；三是违约金78000元的支付及房屋中介服务费7000元的承担问题。
关于争议焦点一，本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第十二条、第十四条、第十六条之规定，十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。限制民事行为能力人的监护人是他的法定代理人。未成年人的父母是未成年人的监护人。首先，涉案房屋登记在被告段宗正名下，被告段耀峰与原告张龙签订《房屋买卖合同书》时，被告段宗正年十四周岁，属限制民事行为能力人，买卖房屋的行为不属与被告段宗正的年龄、智力相适应的民事活动，被告段耀峰作为被告段宗正的法定代理人，有权代表被告段宗正与原告签订上述合同，以出卖上述房屋。其次，上述合同约定的涉案房屋总价款为780000元，该价值符合当时的市场交易价格，被告段耀峰代表被告段宗正出售涉案房屋的行为，未损害被告段宗正的合法权益。据此，被告段耀峰与原告签订《房屋买卖合同书》、出售涉案房屋的行为合法、有效，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，依法成立的合同，自成立时生效。原告与被告段耀峰于2017年2月24日签订的《房屋买卖合同书》一份，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，应自2017年2月24日起成立并生效，本院予以采信。三被告以该合同系被告段耀峰未经被告段宗正允许情况下签订，由此抗辩上述合同效力的理由，依法不能成立，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与被告段耀峰签订上述合同后，应依据合同约定予以履行，故原告要求三被告继续履行合同的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。
关于争议焦点二，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条之规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原告张龙与被告段耀峰签订的《房屋买卖合同书》中约定的房屋首付款350000元，原告已如数支付给被告段耀峰，双方就房屋尾款430000元的支付及办理房屋过户手续、交付的先后问题，此前无法协商一致，根据双方签订的《房屋买卖合同书》中的第十一条中的约定，上述两项行为为同日履行，未约定履行的先后顺序。双方对此协商未果，并各执一词。综合审查原、被告为证实各自主张提供的通话录音、来往短信、第三人店长肖燕所出证明、银行存款明细等证据，均无法证实原、被告曾对此经协商确定履行先后顺序的事实，对此，本院对原、被告的各自主张，均不予采信。诉讼中，原告同意在本判决生效后以将房屋余款430000元以过付款的性质存入本院，以此先行向被告段耀峰、王云珍支付，同时，被告段耀峰、王云珍协助原告办理房屋过户，属原告对其权利的自由处分，本院应予准许。鉴于双方约定的房屋交付时间已履行不能，本院予以酌定。因此，原告应自本判决生效之日起十日内（以支付过付款的方式）将应向被告段耀峰、王云珍支付的购房尾款430000元存入本院，被告段耀峰、王云珍并自本判决生效之日起二十日内协助原告至有权部门办理房屋过户手续，被告段耀峰、王云珍并在此后的十日内向原告交付房屋并至本院提取上述过付款。
关于争议焦点三，本院认为，涉案房屋尚未履行支付房屋余款、过户及交付手续，系原告张龙、被告段耀峰、王云珍、第三人风光房屋公司未良好协商所致，双方对此均有不当之处，理由已在上述争议焦点二中予以分析，在此不再赘述。据此，原告及反诉原告依据双方签订的《房屋买卖合同书》中第五条第一款，要求对方支付违约金78000元，于法无据，本院不予支持。同理，原告依据双方所签《房屋买卖意向书》中第十条的约定要求被告承担原告已支付的房屋中介服务费7000元的主张，本院亦不予支持。
综上，反诉原告段宗正、段耀峰、王云珍要求解除反诉原告段耀峰与反诉被告张龙在2017年2月24日签订的《房屋买卖合同书》、反诉被告支付三反诉原告违约金78000元并承担诉讼费用的主张，本院不予支持。
案经调解未果。依照《中华人民共和国民法通则》第十二条、第十四条、第十六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告张龙与被告段耀峰于2017年2月24日签订的编号为0003704号的《房屋买卖合同书》一份继续履行。
二、原告张龙自本判决生效之日起十日内（以向本院支付过付款的方式）将应向被告段宗正、段耀峰、王云珍支付的购房尾款430000元存入本院。
三、被告段宗正、段耀峰、王云珍自本判决生效之日起二十日内协助原告张龙至有权部门办理产权证号为济房权证长字第0296**号、登记在被告段宗明名下的、坐落于长清区长清大道路南莲台山路西书香门第1号楼2-301房屋的过户手续并交付房屋。
四、上述第三项确定的义务履行完毕后，被告段宗正、段耀峰、王云珍在十日内至本院领取上述购房尾款430000元。
五、驳回原告张龙的其他诉讼请求。
六、驳回反诉原告段宗正、段耀峰、王云珍的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，
加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1926元，减半收取963元，申请费4420元，均由原告张龙负担。反诉案件受理费1750元减半收取875元，由反诉原告段宗正、段耀峰、王云珍负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判员 赵娜
二〇一七年九月十二日
书记员 赵林