重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）渝0112民初1956号
原告：付友才，男，1986年1月20日出生，汉族，住四川省内江市。
委托诉讼代理人：丁华强，重庆远博律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨小凤，重庆远博律师事务所律师。
被告：杨平，女，1980年10月23日出生，汉族，住重庆市渝北区。
委托诉讼代理人：田铃，重庆航宇律师事务所律师。
被告：赖业宏，男，1981年8月25日出生，汉族，住重庆市渝北区。
委托诉讼代理人：田铃，重庆航宇律师事务所律师。
第三人：梁红，女，1989年6月11日出生，汉族，住重庆市江北区。
第三人：中国民生银行股份有限公司重庆分行，住所地重庆市江北区建新北路9号，统一社会信用代码915000007093983432。
负责人：许宏图，行长。
委托诉讼代理人：陈源，女，1981年8月17日出生，汉族，住重庆市渝北区，该行员工。
原告付友才与被告杨平、赖业宏，第三人梁红，第三人中国民生银行股份有限公司重庆分行（以下简称民生银行重庆分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月12日立案受理后，依法由审判员陈吉彦适用简易程序，于2018年2月7日、2018年4月9日公开开庭进行了审理。原告付友才及其委托诉讼代理人杨小凤，被告杨平、赖业宏及其共同委托诉讼代理人田铃，第三人梁红，第三人民生银行重庆分行的委托诉讼代理人陈源到庭参加了诉讼。后原被告申请了庭外和解，本院予以准许，但和解未果。本案现已审理终结。
原告付友才向本院提出诉讼请求：1.判决二被告履行2017年4月14日原被告签订的《房地产买卖合同》（合同编号：CQLT0000536）；2.判决二被告协助原告办理房屋的产权过户登记手续，过户至第三人梁红名下；3.判决二被告将上述房屋交付给原告；4.判决二被告支付原告违约金40000元。后原告变更诉讼请求为：1.判决二被告协助原告办理房屋的过户登记手续，登记至原告名下；2.判决二被告将上述房屋交付给原告；3.判决二被告支付原告违约金40000元；4.判决原告有权代二被告向第三人民生银行重庆分行偿还按揭贷款，第三人民生银行协助原告办理解除抵押手续。事实和理由：2017年4月14日，原告与二被告在重庆蓝图房地产营销策划有限公司的居间下签订《房地产买卖（转让）及经纪合同》（合同编号：CQLT0000536），约定二被告将房屋出售给原告，房款40万元，其中定金2万元，首付款5万元，剩余房款33万元原告以银行按揭的方式支付。合同约定于房产证下证之后原告按揭通过契税发票满两年之后5个工作日办理过户登记手续。原告按合同履行了义务，现已达到办理过户登记的条件，但二被告拒不协助，也不交付房屋给原告，其行为已构成违约，应承担继续履行及支付违约金的违约责任。原告为维护合法权益，故诉至法院。
被告杨平、赖业宏辩称，被告不存在违约行为，按合同约定原告在过户前支付5万元首付款，至今原告没有支付，违约在先，合同已不具备实际履行条件，应驳回原告诉讼请求。本案第二次庭审中，被告杨平、赖业宏辩称，1.原告在诉讼中不断变化诉讼请求，之前庭审陈述要求过户给第三人王诗语，现又要求过户给原告，可见原告在履行合同过程中必然也存在违约行为；第一次庭审结束后，被告发现第三人王诗语就是合同经纪方重庆蓝图房地产营销策划有限公司的经办人，且该公司是原告自己的公司，另案第三人梁红是公司监事，足以说明原告在买房行为尚存在欺诈，实际上买卖中没有能够真正为原被告服务的中介公司，而是原告设置的骗局和圈套。
第三人民生银行重庆分行述称，只要法院生效法律文书确定第三人有协助义务，第三人同意予以协助。
第三人梁红述称，没有意见。
经审理查明：2017年4月14日，以杨平、赖业宏为甲方，付友才为乙方，重庆蓝图房地产营销策划有限公司（以下简称蓝图公司）为丙方，签订《房地产买卖（转让）及经纪合同》（合同编号：CQLT0000536），第一条约定：甲方将房屋，建筑面积55.57平方米的房屋（以下简称案涉房屋）出售给乙方。第二条约定：成交价为400000元，包括屋内现有入墙、固定装修、附属设施及大修基金，付款方式为：一、买卖双方在签署本合同时交纳定金20000元予卖方；买方需支付首期款50000元不含定金，首期款买方须在过户前支付予卖方；二、买方向银行申请贷款330000元，由银行支付给卖方。三、买卖双方约定于房产证下证之后买方按揭通过契税发票满两年之后五个工作日签署《重庆市房地产买卖合同》，房产交易中心出具缴费发票之日起三个工作日内……到相应部门缴纳税费并领取新房地产权证。第四条第（一）款约定：过户当日卖方将该物业交予卖方。第八条第（一）款约定：如买方未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，则已付之定金将由卖方没收，卖方有权再将物业转让于任何人，卖方不可再为此向买方进一步追究责任或要求赔偿损失；如卖方在签收定金后不依合同条款将该物业售予买方，则卖方须双倍返还定金予买方，买方不可为此再向卖方进一步要求赔偿或迫使卖方履行合同。第十四条手写补充条款约定：……买方可以将房屋过户到指定人员名下，如果买卖双方其中一方违约需赔付对方40000元整。该合同载明经纪方蓝图公司的经办人为王诗语。
同日，付友才向杨平支付定金20000元，杨平出具收款收据一张。
案涉房屋的《税收完税证明》显示，该房屋的契税入库时间为2015年7月17日，开票日期为2015年7月17日。
2017年12月29日，案涉房屋取得产权证，登记权利人为杨平、赖业宏共同共有，产权证还记载该房屋已设立抵押。
此后，双方因故发生纠纷，合同未能继续履行。庭审中，杨平、赖业宏陈述：没有去办理过户的原因是付友才未支付5万元首期款，我们没有足够的钱还银行按揭；现在房屋的银行贷款还有十几万，且我们的父母还在房屋居住，所以无法继续履行合同。付友才陈述：可以全款支付剩余全部房款。
另查明，付友才系蓝图公司的法定代表人。
以上事实有《房地产买卖（转让）及经纪合同》、收款收据、不动产权证复印件、税收完税证明、工商登记信息及当事人当庭陈述在案为据。
本院认为，付友才与杨平、赖业宏自愿签订《房地产买卖（转让）及经纪合同》，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应按约行使权利，履行义务。杨平、赖业宏辩称的付友才系中介方蓝图公司法定代表人，签订合同违反《房地产经纪管理办法》等问题，属于行政管理范畴，不影响合同效力，故对该抗辩意见本院不予采纳。
合同约定双方应在“房产证下证之后买方按揭通过契税发票满两年之后五个工作日”签署《重庆市房地产买卖合同》并完税取证，根据查明的事实，房产证下证且契税发票满两年后五个工作日的条件已成就，虽然付友才未以自己名义申请银行按揭贷款，但其庭审中表示可全款支付，故应视为买方按揭通过的条件已成就。现杨平、赖业宏拒绝继续履行合同，构成违约。然而，合同第八条第（一）款对双方各自违约导致合同无法继续履行情况下的违约责任均进行了明确约定，买方违约则由卖方没收定金，卖方违约则需双倍返还定金，双方均不可进一步要求对方承担其他违约责任。虽然该合同条款属于蓝图公司提供的格式条款，但其内容对双方违约责任均进行了约定和限制，并不属于《中华人民共和国合同法》第四十条规定的“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利”的情形，应属有效。合同补充条款中“买卖双方其中一方违约需赔付对方40000元”的约定，也未排除上述格式条款的适用。付友才认为该条应理解为卖方实际双倍返还定金且买方接受后，才不得向卖方进一步要求赔偿或迫使卖方履行合同，但该理解明显与合同条款文义不符，本院对其意见不予采纳。据此，付友才要求杨平、赖业宏继续履行合同的诉讼请求，不符合合同约定，本院不予支持。
合同针对卖方违约的情形同时约定了卖方双倍返还定金和支付违约金40000元的违约责任，付友才选择适用违约金条款符合合同约定和法律规定，但其主张违约金的理由和事实依据与其主张继续履行合同的诉讼请求相矛盾。在一方违约的情况下，另一方可以选择按照继续履行或者解除合同二者之一提出诉讼请求，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，两种情况下均可主张违约金，但违约金的法律基础不同；继续履行的情况下，违约金的事实依据是迟延履行或其他一般违约行为，解除合同的情况下，违约金的事实依据是达到法定或约定解除条件的违约行为。本案中，在杨平、赖业宏拒绝继续履行的情况下，按合同约定，合同已不能继续履行，故也不存在基于继续履行而主张违约金的可能，应按解除合同提出诉讼请求（包括此种情况下的违约金）。付友才拒绝按解除合同提出诉讼请求，故其在本案中主张的违约金不符合法律规定，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：
驳回原告付友才的诉讼请求。
案件受理费7900元，减半收取3950元，保全费2520元，合计6470元，由原告付友才负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审判员 陈吉彦
二〇一八年六月十四日
书记员 杨如玉