上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）闸民三（民）初字第2921号
原告上海市A科学技术研究所，住所地上海市瑞金南路*弄*号*室。
法定代表人龚A，职务所长。
委托代理人章A，上海市A律师事务所律师。
被告上海A新经济发展总公司，住所地上海市平型关路X号。
法定代表人张A，职务经理。
委托代理人谢A，上海B律师事务所律师。
委托代理人谢B，上海B律师事务所律师。
第三人谢C，男，1959年12月6日出生，汉族，户籍地福建省霞浦县松城街道X新村*号。
委托代理人蔡A，上海市C律师事务所律师。
原告上海市A科学技术研究所与被告上海A新经济发展总公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月4日立案受理后，由审判员魏A独任审判。经被告申请，本院依法追加了谢C作为本案第三人，并于2014年2月13日、3月21日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院依法组成合议庭，于同年7月7日再次公开开庭进行了审理。原告上海市A科学技术研究所的委托代理人章A、被告上海A新经济发展总公司的委托代理人谢B、第三人谢C的委托代理人蔡A到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海市A科学技术研究所诉称，2007年2月15日，上海A公司职工大学（后于2007年3月被原告兼并）与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告将自有的上海市闸北区中山北路A号房屋（建筑面积为1223平方米，以下简称系争房屋）出租给被告，租期自2007年3月1日起至2015年3月1日止；租金按季支付，先付后用，计租日自2007年5月1日起计至2010年4月30日，月租金为人民币25000元（以下币种均为人民币），2010年5月1日起年租金每3年递增3%，即2010年5月1日至2013年4月30日年租金为30.9万元，2013年5月1日至2015年3月1日年租金为318270元；首期租金支付日为2007年4月20日之前，之后每季末的20日前支付下一季租金，逾期支付的，每逾期一日被告按月租金的千分之五支付违约金；被告向原告承诺租赁该房屋作为招商办公使用，并保证未征得原告书面同意前不擅自改变使用用途；被告未经原告书面同意，不得将房屋部分或全部转租给他人，但被告可将部分房屋用于招商；被告在租赁的经营、办公用房中，不得擅自改作宿舍留宿住人；租赁期内被告为原告安排3名下岗人员再就业，如不能安排由原告自行安排，但被告按每人每月800元支付原告再就业补贴；有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违约方按年租金的双倍支付违约金：1、被告逾期不支付足额租金或欠缴水、电、煤气、通讯等费用累计超过30天的；2、被告擅自转租该房屋的；3、被告未征得原告书面同意改变房屋用途的。
合同签订后，原告向被告交付了系争房屋，被告接收房屋后均按约履行。但自2012年5月起，被告未按时向原告支付租金；同时原告发现，被告未经原告同意擅自转租系争房屋并改变房屋用途。原告于2012年11月30日书面通知被告解除上述合同，但被告至今未退还房屋及支付所欠租金等，其行为严重侵犯了原告的合法权益，故请求判令：1、确认原、被告之间的《房屋租赁合同》于2012年11月30日解除；2、被告立即向原告返还系争房屋；3、被告立即向原告支付2012年7月至2012年11月的租金119500元；4、被告立即向原告支付自2012年7月21日起至原告实际支付租金之日止的逾期付款违约金，每日按月租金的千分之五计算；5、被告立即向原告支付解约违约金618000元；6、被告立即向原告支付2012年7月至2012年11月的再就业补贴费12000元；7、被告按月租金的标准向原告支付自2012年12月1日起至被告返还房屋之日止的房屋使用费；8、判令第三人迁出系争房屋并协助被告向原告返还系争房屋；9、诉讼费由被告承担。
被告上海A新经济发展总公司辩称，对于原告提供的《房屋租赁合同》被告在诉前并不知情，经了解后得知房屋租赁事宜系由被告的办事人员严惠民经办，并在2007年3月9日又与上海翔茂越房地产信息咨询有限公司（以下简称翔茂越公司）签订了房屋租赁合同，将系争房屋转租给翔茂越公司。而翔茂越公司已于2009年注销了工商登记，其股东为林越和谢C，两人各占50%的股权，法定代表人为谢C。被告并不实际使用系争房屋，也从未支付或收取过租金，实际上是由第三人直接支付给原告的，所以相关法律责任均应由第三人承担。现被告同意解除与原告签订的租赁合同，由第三人负责归还系争房屋和承担所有费用，而原告主张的违约金数额过高，应当依法酌减。
第三人谢C述称，第三人原是B公司的股东及法定代表人，2007年B公司与被告签订租赁协议，约定由B公司承租系争房屋，租期从2007年3月10日至2015年3月30日，后双方又签订补充协议，延长租赁期限至2022年4月30日。其间按被告要求注销了B公司，另注册成立了上海C实业有限公司（以下简称C公司），而B公司的所有权利义务均由第三人谢C承继。第三人承租后没有另行签订租赁合同，并一直按约支付租金至2012年7月，后因原、被告之间发生矛盾，导致第三人无法支付租金。目前系争房屋实际使用人是第三人和C公司，并分别对外出租。因为第三人和被告之间是有转租协议的，而与原告之间没有合同关系，在原、被告之间的纠纷未经法院裁决前，原告直接要求第三人迁出没有法律依据，应当驳回原告对第三人的诉讼请求。
经审理查明，系争房屋的产权人为上海A公司职工大学。2007年3月12日，根据有关部门的批复，由原告兼并上海A公司职工大学，接收全部财产和人员。
2007年2月15日，上海A公司职工大学（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租系争房屋给乙方，建筑面积为1223平方米；房屋租赁期自2007年3月1日起至2015年3月1日止，从2007年5月1日至2010年4月30日月租金为25，000元，从2010年5月1日起年租金递增3%，以后年租金每3年递增3%，即2010年5月1日至2013年4月30日，年租金为309000元，2013年5月1日至2015年3月1日，年租金为318270元。租金支付方式为按季支付，先付后用，首期租金支付日为2007年4月20日之前，之后乙方应于每季末的20日前向甲方支付下一季的租金；逾期支付的，每逾期一日，则乙方每日须按月租金的千分之五向甲方支付违约金。乙方应向甲方支付相当于三个月租金的保证金，即75，000元；乙方在租赁期内，未经甲方书面同意，不得将该房屋部分或全部转租给他人，但甲方同意乙方可将部分房屋用于招商；租赁期内，乙方为甲方安排3名下岗人员再就业，如乙方不能安排甲方人员上岗，则由甲方自行安排，但乙方按每人每月800元支付给甲方作为再就业补贴。有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按年租金的双倍支付违约金：……（二）乙方逾期不支付足额租金或欠缴水、电、煤、通讯费等费用累计超过30天；（三）乙方擅自转租该房屋的；……。除甲方书面同意乙方续租外，乙方应在本合同租赁期限届满后的30日内返还该房屋，未经甲方书面同意逾期返还该房屋的，每逾期一日，乙方应按5元／平方米／天向甲方支付该房屋占用期间的使用费；逾期一个月的，乙方每月应按2015年月租金的双倍向甲方支付占用期间的使用费。落款处分别加盖了上海A公司职工大学和被告的公章，另由被告的代表人严惠民签字确认。签约后，被告支付了75000元保证金。
同年4月23日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》，载明：乙方确认，由甲、已双方继续履行由上海A公司职工大学与乙方于2007年2月15日签订的《房屋租赁合同》；租赁合同约定的再就业补贴800元／人／月，乙方应当按租金支付期限与租金一起向甲方支付；争议解决条款变更为任何一方均可向房屋所在地的人民法院起诉；原租赁合同的其他条款均有效。
2011年11月30日，原告向被告发出《通知》，载明：因被告自2012年5月起开始拖欠原告租金，至今已拖欠原告租金119500元，并且被告存在擅自转租房屋以及改变租赁房屋用途等严重违约情况，原告要求解除与被告签订的《房屋租赁合同》，立即搬离租赁房屋并办理退退租手续，并向原告支付拖欠的租金以及承担相应的违约金。被告于同年12月5日盖章确认收到该份通知。
另查明，2007年3月9日，被告（甲方）与B公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，载明：甲方出租给乙方系争房屋，建筑面积为1223平方米；房屋租赁期自2007年3月10日起至2015年3月10日止；2007年5月1日至2007年10月30日每月支付25000元，2007年11月1日以后每月支付37500元，月底付款；乙方在租赁期内，已经甲方同意，将该房屋部分或全部转租给他人。之后双方签订《补充协议》，将租赁期限延长至2022年4月30日。
2009年8月5日，上海市工商行政管理局出具《准予注销登记通知书》，准予B公司注销登记。2011年8月19日，上海C实业有限公司设立，法定代表人为第三人谢C。
再查明，原告曾于2013年5月10日因本案所涉纠纷诉至本院［（2013）闸民三（民）初字第1143号案件］。该案中，被告认为其对于系争房屋的承租、转租以及租金收取等事宜均不知情，系由原经办人员严惠民经手。本院审理后认为所涉纠纷可能涉及犯罪行为，裁定全案移送公安机关立案侦查处理。公安机关经调查后，对本案所涉纠纷未作刑事案件立案。
以上事实，由原告提供的《房屋租赁合同》及《补充协议》、房地产权证、通知、租金及劳务费发票、被告提供的与B公司签订的《房屋租赁合同》、准予注销登记通知书、清算报告、投资人名录、第三人提供的保证金收据，以及各方当事人的陈述等证据予以佐证。
审理中，原告表示，合同解除后同意返还保证金，但应抵扣被告欠付的租金；对于目前的几十户次承租人由其负责妥善处理。被告则对于2012年11月底之前欠付的租金数额表示认可，但认为按照千分之五的标准计算逾期付款违约金明显过高，现同意按照同期银行贷款利率计算。第三人则称，其和C公司又将系争房屋再次转租给近100多户个人和单位。在本院释明相关法律规定和诉讼风险的情况下，第三人仍未在指定期限内提供转租协议。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订的《房屋租赁合同》及补充协议系双方的真实意思表示，并不违反法律，依法应为有效，当事人均应恪守。因被告累计未支付租金已超过30天，原告诉请解除双方的租赁合同，并由被告承担相应的违约责任，符合法律规定及合同约定，应予支持。现原、被告均确认2012年11月30日为合同解除日期，可予准许。而租赁合同中约定的逾期付款违约金和解约违约金明显过高，本院酌情予以调整。合同解除后，被告应依约返还系争房屋，并无权再行出租给第三人，故第三人再继续占有使用房屋已属无权占有，作为权利人原告得主张第三人迁让，并由其配合被告返还系争房屋，故对于第三人的抗辩意见本院不予采信。现原告要求按约定的月租金数额支付房屋使用费，并自愿返还租赁保证金，均于法不悖，应予照准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，判决如下：
一、原告上海市A科学技术研究所与被告上海A新经济发展总公司签订的《房屋租赁合同》于2012年11月30日解除；
二、被告上海A新经济发展总公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海市A科学技术研究所支付租金119500元；
三、被告上海A新经济发展总公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海市A科学技术研究所支付逾期付款违约金（计算方式为以25750元为本金，每日按万分之五从2012年7月21日计算至实际支付租金之日止）；
四、被告上海A新经济发展总公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海市A科学技术研究所支付解约违约金150000元；
五、被告上海A新经济发展总公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海市A科学技术研究所支付再就业补贴费12000元；
六、被告上海A新经济发展总公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海市A科学技术研究所支付从2012年12月1日起至返还房屋之日止的使用费，每月按25750元计算；
七、被告上海A新经济发展总公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海市A科学技术研究所返还上海市闸北区中山北路A号房屋；
八、第三人谢C（含物品）应于本判决生效之日起十日内迁出上海市闸北区中山北路A号房屋，并协助被告上海A新经济发展总公司将上址房屋返还原告上海市A科学技术研究所；
九、原告上海市A科学技术研究所应于被判决生效之日起十日内返还被告上海A新经济发展总公司保证金75000元，该款应先抵扣被告上海A新经济发展总公司欠付的租金；
十、驳回原告上海市A科学技术研究所其余诉讼请求。
如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12061.10元，由原告上海市A科学技术研究所承担6061.10元，由被告上海A新经济发展总公司承担6000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二
中级人民法院。
审 判 员 魏思奇
人民陪审员 陈名玲
二〇一四年七月十七日
书 记 员 潘 瑾
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
二、《中华人民共和国物权法》
第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。