贵州省毕节市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）黔05执复31号
复议申请人（申请执行人）：重庆中基融资担保有限公司。住所地：重庆市渝北区洪湖西路。
法定代表人：杨鹤，该公司总经理。
被执行人：贵州西凯华恒房地产开发有限公司。住所地：威宁县新城区威双大道草海大酒店。
法定代表人：刘志强（已死亡）。
复议申请人重庆中基融资担保有限公司不服威宁彝族回族苗族自治县人民法院（2016）黔0526执异4号裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
重庆中基融资担保有限公司向威宁彝族回族苗族自治县人民法院提出异议称：请求撤回对威国用2013第04号土地使用权的第三次拍卖公告，并在依法降低起拍价后重新进行第三次拍卖。理由是第二次拍卖起拍价为5028.8万元，而这次拍卖流拍后，第三次拍卖时起拍价仍为5028.8万元。异议人认为，威宁彝族回族苗族自治县人民法院对该土地使用权的第三次拍卖，违反了《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第八条之规定，即威宁彝族回族苗族自治县人民法院未降低保留价，而是仍以第二次拍卖的流拍价作为第三次拍卖的起拍价。异议人认为该笔土地在第二次拍卖时已经作了降价，但仍然流拍，显示了市场对该笔土地的认知度不高，对拍卖价格亦不认可的态度。结合目前的房地产市场行情可知，该笔土地现在的价值实际已经低于评估价格，故即将进行的第三次拍卖，起拍价完全应该再作适当的降低。
威宁彝族回族苗族自治县人民法院认为，评估价只能作为法院拍卖的参考，不是进行拍卖的标准，法院可根据市场价格决定起拍价格，申请人虽提出该笔土地现在的价值已经低于评估价值，但威宁彝族回族苗族自治县人民法院在第二次拍卖时已经在评估价值的基础上降低了20%，即已经降价1257.2万元。《最高人民法院关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第八条规定如果出现流拍，可以酌情降低保留价，规定是“可以”，而不是“应当”，即法院可以基于实际情况综合考虑，决定是否降低保留价。土地使用权作为稀缺产品，供应永远小于需求，从长远来看，升值空间还很大，威宁彝族回族苗族自治县人民法院在第二次拍卖时已经在评估价的基础上降低了1257.2万元，是基于目前房地产市场低迷无人参与竞买而作出的，若再降价则会损害被执行人的利益。据此裁定驳回重庆中基融资担保有限公司的执行异议。
重庆中基融资担保有限公司不服异议裁定，向本院申请复议，请求撤销威宁彝族回族苗族自治县人民法院作出的（2016）黔0526执异4号执行裁定书。
事实与理由：申请人与被申请人强制执行一案，威宁彝族回族苗族自治县人民法院受理后对该案的抵押物先后进行了三次拍卖，申请人于2016年9月2日提出异议，认为第三次拍卖应该在第二次流拍价的基础上再作一定比例的下浮。威宁彝族回族苗族自治县人民法院接到申请人的异议后，并未依法在15日内作出裁定，而是在2016年9月30日才将驳回异议的裁定书送达给申请人。而第三次拍卖在2016年9月19日如期举行，并再次因为无人报名而流拍。申请人认为威宁彝族回族苗族自治县人民法院驳回异议裁定的理由不能成立。首先，威宁彝族回族苗族自治县人民法院未在15日内对申请人提出的执行异议作出裁定，该违法行为直接导致第三次拍卖被错误的举行，从而变相剥夺了申请人通过执行异议程序维护自身合法权益，纠正法院错误执行行为的权利。其次，《最高人民法院关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第八条，既然是规定“可以”酌情降低保留价，就是把降低保留价作为通常做法，而把不降低保留价作为特殊情况处理。本案中，不存在不应该降低保留价的情形。抵押物的价值是根据市场行情变化的，通过前两次流拍可以看出，抵押物目前的市场价值已经很低，不降低不足以达到成交的目的。而威宁彝族回族苗族自治县人民法院仅凭主观认为该土地的升值空间还很大，并以此为由拒绝降低第三次拍卖的保留价，是没有任何依据的。
本院经审查查明：申请执行人重庆中基融资担保有限公司依据（2014）黔威商特字第1号裁定书于2015年6月5日向威宁彝族回族苗族自治县人民法院申请执行贵州西凯华恒房地产开发有限公司实现担保物权纠纷一案，执行标的为20，860，366.38元，执行费为88，260.00元，合计20，948，626.38元。威宁彝族回族苗族自治县人民法院在执行过程中将贵州西凯华恒房地产开发有限公司的抵押物，即土地证号为威国用2013第04号国有土地使用权证上位于威宁县草海镇威双大道延长线南侧的土地使用权（面积共计68839.**平方米）委托评估后进行拍卖，评估价为6286万元。威宁彝族回族苗族自治县人民法院于2016年1月4日作出（2015）黔威执字第407-2号执行裁定书，裁定拍卖该抵押物，起拍价为6286万元。第一次拍卖因无人报名而流拍。威宁彝族回族苗族自治县人民法院于2016年8月12日作出（2015）黔威执字第407-3号执行裁定书，裁定对抵押物进行第二次拍卖，起拍价降低20%，即为5028.8万元。第二次拍卖仍然因无人报名而流拍。威宁彝族回族苗族自治县人民法院于2016年8月31日作出（2015）黔威执字第407-4号执行裁定书，裁定对抵押物进行第三次拍卖，起拍价仍为5028.8元。威宁彝族回族苗族自治县人民法院于2016年9月1日发布第三次拍卖公告，拍卖时间定于2016年9月19日10时至2016年9月20日10时，第三次拍卖仍因无人报名而流拍。重庆中基融资担保有限公司对威宁彝族回族苗族自治县人民法院以第二次拍卖流拍价作为第三次拍卖起拍价的执行行为不服提出执行异议，威宁彝族回族苗族自治县人民法院于2016年9月6日立案受理，于2016年9月19日作出异议裁定。
本院认为，本案的争议焦点为：一、威宁彝族回族苗族自治县人民法院是否超过15日的审查期限作出异议裁定？二、威宁彝族回族苗族自治县人民法院在第三次拍卖时是否应当在第二次拍卖的基础上降低保留价？
关于焦点一：威宁彝族回族苗族自治县人民法院是否超过15日的审查期限作出异议裁定？
经查阅威宁彝族回族苗族自治县人民法院（2016）黔0526执异4号卷宗材料，重庆中基融资担保有限公司提交的执行异议书载明的落款日期为2016年9月1日，威宁彝族回族苗族自治县人民法院立案审批表载明的收到材料时间及立案时间为2016年9月6日，作出异议裁定的时间为2016年9月19日。综上，威宁彝族回族苗族自治县人民法院对于该案的审查期限并未超过15日的法定时限。
关于焦点二：威宁彝族回族苗族自治县人民法院在第三次拍卖时是否应当在第二次拍卖的基础上降低保留价？
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第八条第三款规定：“人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。”虽然上述规定中关于前一次拍卖流拍，再行拍卖时保留价的降低表述为“可以酌情”，并未表述为“应当酌情”，但结合后面的但书，可知只要每次降低的数额不超过前次保留价的百分之二十都是法律所允许的。而再次拍卖的目的是为了促成交易成功，使拍卖物成功变现，保障申请执行人的合法权益及时得到实现。若再次拍卖仍以前一次流拍的价格作为起拍价，再次拍卖就无任何意义和存在的价值，只能流于形式，因为其后果已经由前一次拍卖的结果所预知，几乎不存在交易成功的可能性，也即通过第三次拍卖无法实现拍卖物变现的可能性，最终将对申请执行人的合法权益造成损害。故威宁彝族回族苗族自治县人民法院在第三次拍卖时未在第二次拍卖的基础上适当降低保留价不当，第三次拍卖应当予以撤销。
综上所述，重庆中基融资担保有限公司提出威宁彝族回族苗族自治县人民法院在进行第三次拍卖时应该在第二次拍卖的基础上适当降低保留价的申请理由成立，异议裁定处理结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第二项及第二款之规定，裁定如下：
撤销威宁彝族回族苗族自治县人民法院（2016）黔0526执异4号异议裁定；
撤销威宁彝族回族苗族自治县人民法院（2015）黔威执字第407-4号执行裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 谌珊珊
审 判 员 黄世军
代理审判员 王泽云
二〇一六年十二月八日
书 记 员 沈 颖