舟山市定海区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0902民初4222号原告（反诉被告）：周治杰，男，1972年5月14日出生，汉族，个体，住舟山市普陀区。原告（反诉被告）：李凤琴，女，1969年3月12日出生，汉族，个体，住舟山市普陀区。委托诉讼代理人：郭行舟、沈枫，浙江星舟律师事务所律师。被告（反诉原告）：城建中稷（浙江）实业发展有限公司，住所地舟山市定海区临城街道田螺峙前山14号。法定代表人蒋安绰，总经理。委托诉讼代理人：林德华，浙江五奎律师事务所律师。原告（反诉被告）周治杰、李凤琴与被告（反诉原告）城建中稷（浙江）实业发展有限公司（以下简称“城建中稷公司”）、商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年11月23日立案后，被告（反诉原告）城建中稷公司提起反诉,本院受理后决定与本诉合并适用简易程序公开开庭进行�审理。周治杰及其委托诉讼代理人沈枫、城建中稷公司的委托诉讼代理人林德华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：一、被告城建中稷公司对位于长峙岛香枫园12幢201室房屋次卫漏水进行维修；二、被告城建中稷公司赔偿自2012年10月8日起按日万分之一计算至修复完成日止的损失。事实与理由：2011年2月25日，原告出资购买香枫园12幢201室商品房一套，与被告签订《浙江省商品房买卖合同》。合同约定：该商品房建筑面积共129.89平方米，单价每平方米12558元，总价款1631159元；出卖人应当在2012年9月30日前，将符合条件的商品房交付给买受人使用；商品房交付使用时，买受人与出卖人对房屋质量、公共设施、设备质量产生争议，买受人可以委托有资质的房屋检测机构进行检测，若经检测，该房屋质量存在瑕疵，出卖人�义务承担保修责任并尽快予以修复，修复超过7天的，修复期间，出卖人按日向买受人支付交付房价款万分之一的补偿金，修复完毕后买受人应于出卖人发出通知的7日内对房屋的修复进行验收。合同签订后，原告依约支付房款，被告于2012年9月通知原告验房，验房时发现涉案房屋卫生间存在漏水问题，原告遂通知被告进行试水试验。同月25日，经试水试验后，原告发现漏水问题再次要求被告修复。至2016年10月14日，经物业公司确认漏水问题依然存在，且经双方多次协商无果。被告辩称，2012年9月19日，案涉房屋经综合验收合格，向城建部门办理竣工验收备案登记，具备交付使用条件；依据合同约定，原告已收到被告寄交的《入伙通知书》，则其应于指定的2012年9月30日前办理房屋交接手续，此后该房屋毁损风险应由原告承担，而原告未于指定日期收房导致案涉房屋长期处于空关状态，次卫地坪因温差变化等原因引起收缩裂缝，即便如此在2016年10月18日，应原告要求被告再次进行了修复，现案涉房屋次卫不存在漏水问题；原告至今未依约接收房屋并实际居住使用，其主张因无法正常使用产生的损失无事实及法律依据。另，城建中稷公司向本院提出反诉请求：周治杰、李凤琴共同向反诉原告支付房屋面积补差款6153元和物业维修专项资金9126.6元合计15279.6元，并支付该款自2012年10月1日起按日万分之一计算至实际履行日止的违约金。事实与理由：反诉被告向反诉原告购买香枫园12幢201室房屋，支付总价款1631159元。2012年9月23日，反诉原告向周治杰、李凤琴寄交了《入伙通知书》，但其二人怠于办理房屋交接手续，导致案涉房屋长期空关出现细微伸缩裂痕。2016年10月18日，经反诉原告再次修复并函告收房，反诉被告仍拒绝办理。至今反诉被告拖欠反诉原告的房屋面积补差款6153元和物业维修专项资金9126.6元。原告（反诉被告）针对被告（反诉原告）的反诉辩称，对于房屋面积补差款应当按照房管部门出具的初始登记证明计算；对该二笔款项的支付，应在反诉被告实际领受案涉房屋时开始计算。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于长峙岛CZ-C-11地块香枫园系由城建中稷公司开发建设，于2011年2月18日取得《商品房预售证》。2011年2月25日，周治杰、李凤琴出资购买了香枫园12幢201室房屋，双方签订一份《浙江省商品房买卖合同》。合同约定：建筑面积共129.89平方米，单价每平方米12558元，总价1631159元；面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房价款，面积差异处理时，无论是返还房价款还是补足房价款，均不计算利息；出卖人应当在2012年9月30日�，将符合各项条件的商品房交付买受人使用：……用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件；出卖人未按合同规定的期限交付商品房，逾期超过120日后，合同继续履行的，应自最后交付期限（2012年9月30日）的第二天起至实际交付之日止按已交付房价款日万分之一计算违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方验收交接时，……并签署房屋交接单……还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；商品房交付使用时，买受人对房屋及装修质量，公共设施、设备提出异议的，双方委托检测机构检测，提出返修意见的，出卖人应当按要求返修并承担赔偿责任；由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按合同约定2012年9月30日为最后日期，商品房在该日期之前达到合同约定的交付条件的，出卖人有权书面通知买受人交房，买受人应在出卖人寄发的《入伙通知书》中规定的领房时间内前往办理领房手续；买受人无正当理由未在出卖人《入伙通知书》规定的交付日期内办理房屋验收交接手续的，则自《入伙通知书》规定的交付日期之次日起，承担领房期限届满之日起商品房及室内装饰设备的毁损、灭失的风险责任等；买受人购买的商品房，包括室内装饰设备等保修时间从《入伙通知书》规定的交付日开始计算；在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当按照合同约定及相关法律、法规履行保修义务；买受人应在商品房交付时按政府有关规定交纳物业专项维修资金，由出卖人按有关规定代政府职能部门收取，收取标准按70元每平方米计算；合同提及的“正当理由”是指房屋主体结构质量不合格或房屋质量问题严重影响正常居住使用。合同签订后，周治杰、李凤琴支付了房款。2012年8月4日，城建中稷公司向周治杰、李凤琴寄送《邀请函》，邀请其二人对案涉房屋进行分户验收。同年8月13日，周治杰在城建中稷公司工作人员陪同下查验房屋，并在《工程质量业主自查表》上提出进行试水试验。同年9月24日，城建中稷公司向周治杰、李凤琴寄送《入伙通知书》，载明于2012年9月28日至2012年9月30日安排集中交房。周治杰认可于当日即收到《入伙通知书》。当日，城建中稷公司对案涉房屋次卫进行封闭储水。同年9月25日，周治杰查验试水结果时发现次卫地坪渗水，楼下住户次卫天花板管道接缝处渗水，当即提出维修。在《入伙通知书》确定的最后交房时间即2012年9月30日，周治杰、李凤琴并未持相关资料前往办理入伙手续，也未就城建中稷公司关于次卫渗水修复结果进行查验确认。2016年11月23日，城建中稷公司�周治杰、李凤琴寄送《交房催告函》，催促其二人尽快交房，并说明了对之前于2016年10月14日看房时提出的次卫地坪渗水及厨房间插座移位事宜均已完成维修。周治杰也认可确曾收到过该函件，但并未到现场确认过修复结果。另查明，案涉房屋所在香枫园整体工程于2012年9月19日通过竣工验收备案登记。经面积测绘，案涉房屋实际建筑面积为130.38平方米并已完成房屋初始登记。2012年9月11日，城建中稷公司代缴物业维修基金专项资金9126.6元。本院认为，被告系将正在开发建设的商品房预售给原告，故由此引发的纠纷系商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》（含附件）系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应认定为合法有效。本案中，双方对房屋价款、初始登记面积及被告代缴物业维修专项资�等事实并无争议，争议的焦点即原告以房屋存在质量瑕疵为由拒绝在被告开发商寄送的《入伙通知书》确定的交付期限届满前领受房屋，是否符合合同约定。对此，分析、认定如下：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定除外。本案中，商品房买卖合同已明确约定了“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方验收交接时，……签署房屋交接单……出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》”，此为房屋交付的特别约定。原告在收到被告寄送的《入伙通知书》后要求进行次卫试水试验，结果显示次卫地坪有渗水并提出维修，此亦属实。本院结合原、被告提交的渗水部位照片等证据，综合认定该质量瑕疵尚不构成合同约定的“正当理由”，即房屋主体结构质量不合格或房屋质量问题严重影响正常居住使用，不可否认，该质量瑕疵确对原告正常居住使用产生影响，但该影响程度尚未达到“房屋主体结构质量不合格”所引发的相当程度的严重情形。退一步讲，即使该渗水问题严重影响正常居住使用，原告也应选择按照合同约定委托检测单位进行质量检测，并根据检测结论主张权利。综上，本案房屋交付时间应为2012年9月30日，原告未及时受领房屋现又以交房最后期限届满后次日主张违约金，本院不予支持。然，房屋次卫渗水问题于2016年10月份原告再次查验房屋时依然存在，被告辩称此次渗水部位与第一次不同，造成原因系长期空关温差导致，至本案庭审阶段现已修复，本院认为，根据被告提交的证据，难以判断第二次渗水部位与第一次是否不同，也无法排查造成现在渗水问题的原因，至于被告辩称已修复完成，尚待第二次试水试验结果双方确认，根据现有证据也得不出修复完好的结论。即使如此，被告作为开发商，也应就商品房有防水要求的卫生间承担法律规定最低限度或合同保修承诺约定的保修义务，故对原告主张被告就次卫渗水进行修复，于法有据，应予支持。另就被告反诉主张原告支付房屋面积补差款6153元和物业维修专项资金9126.6元，有面积测绘书、初始登记证明及结算收据予以证明，本院予以支持。被告主张面积补差款计算违约金，因合同未约定补差款交付时间且合同附件已明确不计算利息，故对此部分违约金不予支持。被告主张物业维修专项资金计算违约金，合同附件明确该款应当在房屋交付时交纳，但就被告主张按照合同第八条约定的日万分之一计收，而该条明确逾期应付款指第七条应付款与实付款差额，即应指购房款，而不包括其他款项，故对此部分违约金不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、第一百五十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十三条第二款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）城建中稷（浙江）实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内对香枫园12幢201室房屋次卫漏水问题进行维修，并由原告（反诉被告）周治杰、李凤琴配合确认维修结果；二、原告（反诉被告）周治杰、李凤琴于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）城建中稷（浙江）实业发展有限公司支付房屋面积补差款6153元和物业维修专项资金9126.6元，合计15279.6元；三、驳回原告（反诉被告）周治杰、李凤琴的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）城建中稷（浙江）实业发展有限公司的其他诉讼请求。�果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件诉讼费4977元，减半收取2488.5元，由本诉原告周治杰、李凤琴负担2000元，由被告城建中稷（浙江）实业发展有限公司负担488.5元；反诉案件诉讼费242元，减半收取121元，由反诉被告周治杰、李凤琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。代理审判员 张 杨二〇一七年二月十四日书 记 员 於航燕?*MERGEFORMAT?8??*MERGEFORMAT?9?