苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0506民初5858号
原告：苏州市成扬物流有限公司，住所地苏州吴中经济开发区越溪天鹅荡路6号5幢。
法定代表人：梁斌扬，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王远南，江苏三理律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李明，江苏三理律师事务所实习律师。
被告：苏州建国汽车销售服务有限公司，住所地苏州吴中经济开发区东吴南路119号。
法定代表人：吴建国，该公司董事长。
委托诉讼代理人：孙坚，江苏吴中益律师事务所律师。
原告苏州市成扬物流有限公司（以下简称成扬物流公司）与被告苏州建国汽车销售服务有限公司（以下简称建国汽车销售公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月7日立案后，依法由审判员何亚平适用简易程序公开开庭进行了审理。原告成扬物流公司之委托诉讼代理人王远南、李明，被告建国汽车销售公司之委托诉讼代理人孙坚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告成扬物流公司向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告签订的租赁合同因被告违约而于2017年6月30日解除；2、判令被告支付合同总租金的20%部分作为违约金244000元；3、被告返还原告下半年（即2017年7月1日至2018年1月1日）租金200000元；4、被告返还原告保证金40000元；5、被告承担因违约给原告造成的实际购买安装设备损失530524元。事实和理由：原、被告签订房屋、场地租赁合同一份，租期自2016年1月1日起至2018年12月31日止，双方约定前两年租金为每年租金400000元（其中房租每年300000元、场租每年100000元），租金每半年支付一次，且原告在该合同签订后已向被告支付保证金40000元。原告承租被告的厂房，其钢结构的雨棚造价及其他设备造价共计已支出530524元，且截至起诉之日，原告已提前按约支付被告下半年租金200000元。鉴于该厂房经公安消防部门检查，认定该房消防设施不达标，不能进行正常的物流作业，且该厂房沿路边墙体严重倾斜，存在极大的安全隐患，给原告的员工及途径该区域的相关人员带来极大的危险性。因此，原告分别于2017年6月9日、6月12日、6月28日三次紧急发函给被告，说明情况并主张解除该租赁合同，因房屋不符合相关规定和要求给原告造成的损失赔偿责任，原告与被告无法协商解决，遂诉至法院。
被告建国汽车销售公司辩称，被告不存在违约行为。双方签订的租赁合同合法有效，原告在履行过程中，单方提出解除合同，其理由为消防问题及墙体倾斜，均不是法定可解除的理由。关于消防问题，被告出租给原告的房屋符合消防要求，因原告在承租期间擅自搭建雨棚，将员工宿舍放在厂区内，未经消防二次验收，同时又将油罐车放在厂区内，造成重大消防隐患，该些问题均系原告自身原因造成，公安的整改意见系针对原告发出，被告不存在违约行为。墙体倾斜并非被告的原因造成的，是因为开发区市政工程堆土压迫墙体所致，而且由原告擅自搭建雨棚，增加了墙体的承重，墙体倾斜的问题，被告积极与政府相关部门协调处理，相关部门承诺尽快修复，墙体倾斜可以扶正使用。按合同的约定，原告擅自终止租赁合同的，应当承担违约金，投入的装饰装潢不可移动的设施归被告所有。
本院经审理认定事实如下：位于苏州××经济开发区××路××号房屋系被告所有，共计7幢，土地使用面积为8003平方米。原告（承租人）与被告（出租人）签订《房屋、场地租赁合同》一份，双方约定，原告承租涉案房屋北区域房屋及场地，出租房屋的建筑面积约为1800平方米及场地1600平方米；合同期赁期限为3年，自2016年1月1日起至2018年12月31日，总租金为1220000元，该房屋和场地的第一年和第二年房屋及场地总租金为每年400000元（其中房租300000元、场租100000元），第三年是420000元（其中房屋租金320000元、场地租金是100000元）。先付后租，承租人向出租人的支付方式为一年二次，但须提前90天支付。合同签订后，承租人须向出租人支付保证金40000元，为租赁押金。作为承租人履行本合同项下义务和责任的保证，合同期满后出租人一次性无息退回承租人。双方在第五条约定，出租人保证该建筑物手续齐全并符合使用要求，应配有供电、供水等；房屋符合相关的规定和要求，因违反规定而给承租人造成损失的，应承担赔偿责任。承租人要进行室内、外所有的装修装饰，所有图纸须经出租人审核同意并签订备忘录盖章有效，并不得改动建筑结构；承租人在出租人提供的现有设备设施的基础上，增加设备设施的有承租人自行承担相关手续和费用。双方在第六条约定，出租人未尽房屋（主体结构部分）修缮义务，以致承租人无法经营达二个月以上的，承租人有权解除合同。双方在第七条约定，任何一方违反本合同约定，擅自中止租赁合同的，应按照合同总租金的20%向另一方支付违约金，若支付的违约金不足弥补另一方损失的，还应该承担赔偿责任。在合同租赁期内，承租人未经出租人同意，中途擅自退租的，承租人应该按合同总租金的20%向出租人支付违约金。2016年5月5日，双方对租房物品进行交接，并附租赁房屋时的内外设施、墙面实样照片。
2017年5月31日，苏州公安局吴中分局南区派出所对原告进行日常消防监督检查，检查内容和情况记录载明：未依法通过投放使用、营业前消防安全检查，未通过消防验收。无消防安全制度，未组织开展员工消防安全教育培训，未组织开展防火检查，无灭火和应急疏散预案，未组织消防演练。缺少安全出口、疏散指示标志、应急照明。厂房内有一加油罐车，属于火灾重大隐患。厂房南侧，员工住宿、做饭，属于“三合一”。擅自搭建厂内屋顶，未经消防验收审核。当日，上述派出所对其作出责令改正通知书。
2017年6月9日，原告向被告函告：建国汽车销售公司沿路边的墙头严重倾斜，即将倒塌；经公安部门检查全公司没有一台消防器材，消防不合格，要进行大的整改，目前对成扬物流公司工作带来很大不安全系数，以防出现职工受伤，特要求终止租房合同。
2017年6月12日，原告向被告提出关于提前终止租房合同的申请，其内容载明：成扬物流公司在2016年1月1日租赁建国汽车销售公司厂房，已租赁1年零162天，自2016年1月1日起至2017年6月12日止，今日特申请提前终止租赁合同，因建国汽车销售公司沿路边墙头严重倾斜，即将倒塌，以防出现职工受到伤亡。因经公安部门检查，全厂没有一台消防器材，消防不合格，要我们全面整改消防系统，这样需要笔大的资金，给公司带来了困扰，无法经营，特申请从2017年6月13日起终止租房合同，在6月30日前公司全部搬离。
2017年6月28日，原告又向被告提出终止租房合同申请，其内容载明：因你公司厂房沿路边围墙严重倾斜变形，有倒塌的危险，怕有人员伤亡存在，和消防系统不合格。公安消防部门要求立即整改，每两至三天过来消防检查，使我公司正常生产经营受到严重影响，消防整改的费用使我公司无法承受，使我公司损失巨大，请建国汽车销售公司批准，自2017年6月20日终止租房合同，在6月30日前搬离厂房，我公司愿补贴你公司两个月的房租金，所有剩余租金和押金退还我公司，雨棚造价688000元，拆迁后再补偿给我们公司。
2017年7月3日，被告委托律师向原告发出律师函，其内容为：针对成扬物流公司要求终止合同的事宜，建国公司认为，路边围墙问题系吴中开发区市政绿化堆土造成，应由其负责解决，建国公司已向市政部门反映情况，市政部门也承诺尽快解决。至于消防问题，双方合同中已明确贵公司对承租房屋做了充分的了解，愿意承担，建国公司出租的房屋已获得国家颁发的房屋权证，说明其房屋符合国家规定，至于贵公司承租后按本公司使用如需要消防要求，应由贵公司自行负责办理，对此，建国公司认为，双方合同有约定，合同期限到2018年12月31日，现考虑到贵公司实际情况，建国公司也同意提前终止合同，但提前终止时间为2017年12月31日。
原、被告双方一致确认，原告已于2017年6月底搬离涉案承租房屋及场地，双方尚未办理交接手续。原告已支付2016年1月1日至2017年12月31日期间的租金800000元（其中房屋租金600000元、场地租金200000元），另原告还支付了保证金40000元。
关于合同解除问题，庭审时，原告认为，鉴于被告违约，其主张合同解除时间为2017年6月30日。被告认为，被告不存在违约，不同意解除合同，如果协商处理的话，其可以考虑提前终止，但时间应到2017年年底。
审理中，考虑到妥善处理双方纠纷，避免扩大损失，被告同意由法院判决双方合同于庭审之日（即2017年9月14日）解除，同意在本案中将保证金退还原告，但保留追究原告违约责任的权利。
以上事实，由原告提供的房屋权证、房屋租赁合同、函件、租赁费发票、押金收据，南区派出所日常消防检查监督记录、责令改正通知书，当事人的陈述及庭审笔录等予以证实。
庭审时，原告陈述，被告出租房屋及场地的围墙倾斜达到30度以上，严重危害到承租人的生命安全，原告三次函告被告，并协商解除合同，但被告置之不理，属于根本违约行为。关于搭建雨棚系被告口头同意，不存在擅自搭建的情况，且雨棚的承重梁均离墙体较远，现墙体已倾斜依靠承重梁充分说明了搭建雨棚不仅没有增加墙体倾斜的危险，反而起到预防墙体倾斜的危险，有关政府部门之所以对原告所承租厂房的相关消防问题进行审查，系被告的墙体倾斜存在安全隐患所导致的，被告未进行修缮致使合同无法履行，属于根本违约。关于消防问题，出租的房屋是经营用房，被告作为出租人，有义务保障出租房符合有关消防的要求。另，原告拟证明其承租涉案房屋及场地后购买安装监控、防盗门、钢化玻璃门、钢窗、花纹板钢、平板钢板等以及雨棚重建等费用达530524元，提供了监控报价清单、防盗门消费单、钢窗等设备合同、收款收据、物资提货单、钢结构施工协议书、收据等予以佐证。
而被告陈述，其出租的房屋已取得合法权证，符合使用规定，围墙不属于房屋的主体结构，如出现问题，原告可以通知被告进行维修，如在合理期限内不维修，原告可以自行维修，相关费用由被告承担。涉案围墙并没有原告所述的倾斜超过30度，该墙体可以通过正常方式加以维护。墙体倾斜的责任并不在于被告，被告积极同政府相关部门沟通，被告不存在根本违约行为。市政管理部门已派人看过现场，并做了修复方案。后原告自行搬离后，市政部门认为原告已搬走，工作忙，需过些时间再予修复。对于原告上述设备安装费，不予认可，根据合同的约定，原告进行装饰装修应经过被告同意，并签订备忘录盖章有效，不得改变建筑结构，同时增加的设备设施应由原告自行承担所有费用。对此，原告陈述，被告提供的房屋无法满足原告的经营需要，属于根本违约，现应赔偿原告因违约而导致购买、安装相关设备而产生的实际损失；雨棚等设备系经被告口头同意安装的，被告不可能不知情。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中，原、被告签订的房屋与场地租赁合同，不违反法律强制性规定，应属有效，双方当事人应依约履行合同义务。根据查明的事实，可以认定原告向被告支付了自2016年1月1日起至2017年12月31日止的租金，并支付了保证金40000元。被告向原告交付出租的房屋及场地，履行了交付租赁物的义务。关于被告是否存在根本违约而导致本案合同解除的情形，原告认为，承租场地的围墙倾斜存在安全隐患，多次要求被告修缮而未予维修，以及涉案房屋存在消防检查不合格而需整改，被告提供的房屋不符合租赁条件，原告据此解除合同并通知被告，双方合同解除。而被告认为，围墙非房屋主体结构，原告可正常使用，围墙倾斜非其原因所致，且与相关部门协调维修，即使未及时维修，原告可自行修复，并不构成根本违约；根据消防检查的记录情况而言，因原告经营中存在消防隐患，改造未通过消防验收，责任不在于被告，故原告无权解除合同。根据法律规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。本案中，双方确认围墙存在倾斜的情形，原告已将该情况向被告反馈，而被告未予及时修复，确实存在不当之处，但围墙非涉案房屋的主体结构，原、被告双方可采取有效措施对围墙倾斜予以修复使用，此围墙倾斜不足以成为解除合同之根本理由，而事实上，原告在2017年6月9日、6月12日、6月28日三次函告围墙倾斜事宜并要求终止合同，遂即于2017年6月底搬离涉案房屋，由此说明，原告并无采取有效措施修复围墙之意愿，故原告依据围墙倾斜而主张解除合同，理由并不充分。关于消防问题，双方签订租赁合同及交付涉案房屋及场地时，原告对租赁物的消防设施状况应当知情。从公安机关日常消防监督检查的情况而言，原告的经营场所存在消防安全管理缺陷，厂房内存放油罐车、厂房南侧员工住宿、做饭等安全隐患，擅自搭建厂内屋顶，未经消防验收审核等情形，被公安机关责令整改，原告并无证据证明该些相应消防安全问题的责任在于被告，且根据原告在函告被告的函件记载其因消防整改的费用无法承受而要求解除合同。被告对涉案房屋及场地享有合法产权，其出租涉案房屋及场地并不违反法律规定，原告在经营期间涉及的消防检查及整改问题，应属原告自行解决的范畴。因此，原告以消防问题为由认为被告根本违约，并无事实依据，其无权以此解除租赁合同。原告认为被告存在根本违约致使合同无法继续履行，要求解除租赁合同，缺乏事实依据，于法无据，本院不予支持，故原告向被告发出的解除租赁合同的通知不发生法律效力。但考虑到原告已搬离涉案房屋及场地，在本案合同履行期限届满之前，原告明确表示并以自己的行为表示不履行本案合同，基于原告上述行为，本案合同不宜强制继续履行，而被告亦表示同意双方签订的租赁合同自2017年9月14日解除，结合本案实际情况，本院判定本案合同于2017年9月14日解除为宜。合同解除后，原告要求被告退还已支付的2017年9月14日至12月31日期间的租金119452.05元，应予支持；对其余部分的租金，于法无据，本院不予支持。关于原告要求退还保证金40000元之诉请，被告同意退还，本院予以支持。对于原告主张的违约金及赔偿损失之诉请，鉴于本案合同解除并不能归责于被告，原告该项诉请，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：
一、原告苏州市成扬物流有限公司与被告苏州建国汽车销售服务有限公司签订的房屋、场地租赁合同自2017年9月14日起解除。
二、被告苏州建国汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告苏州市成扬物流有限公司租金人民币119452.05元。
三、被告苏州建国汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告苏州市成扬物流有限公司保证金人民币40000元。
四、驳回原告苏州市成扬物流有限公司的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取人民币7890元，由原告苏州市成扬物流有限公司负担5890元、被告苏州建国汽车销售服务有限公司负担2000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 员 何亚平
二〇一七年十一月七日
法官助理 徐姝玢
书 记 员 周亚雅