广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1802民初507号原告：罗慧玲，女，1970年9月23日出生，汉族，住清远市清城区。委托诉讼代理人：谢国良，广东纬韬律师事务所律师。被告：清远市润城置业投资有限公司，住所地清远市清城区东城街道大学西路333号帝景湾花园海景轩4#楼04号商铺。法定代表人：王利民，该公司财务总监。委托诉讼代理人：陈萍，广东优晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：季忠良，广东优晟律师事务所律师。原告罗慧玲与被告清远市润城置业投资有限公司（以下简称润城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗慧玲及其委托诉讼代理人谢国良，被告润城公司的委托诉讼代理人陈萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗慧玲向本院提出诉讼请求：1、判令被告依合同约定与法律规定交付房屋（即符合法律规定的竣工验收所有条件及合同约定的全部条件，交付条件按照《商品房买卖合同》附件三、附件五的标准，包括：按房屋外窗为“断热桥铝合金中空玻璃窗”交付；按混凝土原浆顶棚交付；按永久性用电用水交付；按燃气到户交付；按室内墙面、地面及顶棚不存在裂缝、渗水、外露钢筋等质量瑕疵交付）；2、立即向原告支付至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金（从2016年9月2日起依照合同约定每日按已付房款的万分之二暂计算至2017年1月31日为16233.66元）；3、判令被告承担从2016年9月7日起至实际交付房屋之日止的物业管理费及滞纳金，暂计算五个月物业管理费为1183.59元；4、判令被告依照约定立即撤销并复绿已建成的小区绿化区的地面停车位，严格执行小区地面人车分流的承诺，并立即取消物业管理中关于地面绿化区车位的停车服务及收费行为；5、判令被告依照约定在小区内配备建造游泳池；6、判令被告对原告所在楼层楼道墙面空鼓瓷砖予以修复；7、由被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：一、原、被告双方房屋买卖关系合法有效，原告严格履行合同义务，而被告存在诸多严重的违约行为导致原告无法按期收楼。2015年8月12日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告作为买受人购买了被告开发的位于清远市××大学××路××.××花园××楼××房，建筑面积131.51平方米，合同约定被告应在2016年9月1日前交付房屋。买卖合同签订后，原告已先后通过支付首付款和银行贷款方式向被告支付了全部房款人民币534002元。2016年8月24日，原告收到被告公司的收楼通知书，要求原告在9月7日至8日前来办理收楼手续。原告在约定日期来到现场后，被告却拒绝出示《建设工程竣工验收备案表》、《建设工程规划验收合格证》、《建设工程消防验收合格意见书》等法定交付文件，且原告来到房屋现场后发现房屋质量也存在诸多问题，例如房屋外窗未按合同约定选用“断热桥铝合金中空玻璃窗”，而使用价格低廉的单层玻璃；接入的是临时水电；房屋墙面有裂痕及渗水，房屋顶棚非按约定“混凝土原浆顶棚”交付，而加刷上一层白灰，但仍可见到斑点铁锈，意图掩饰钢筋外露等质量问题。综上，房屋根本达不到交付条件和标准。另外，在小区绿化区发现被告建设多个车位，占据大量的绿化带，人行道变成人车不分的单行道，安全隐患明显，与当初签订合同时被告大力宣传及承诺的小区绿化区不设置车位、采取人车分流严重相违背。二、被告延迟交付房屋已成事实，应当依照合同承担逾期交房的违约责任。《商品房买卖合同》约定被告交付房屋的日期为2016年9月1日，被告在该日期前仍未通过工程竣工验收，竟仍发出收楼通知给业主在2016年9月7日或8日到场收楼，违反合同第八条约定，需要按照合同第九条约定每日按原告已交付房款的万分之二的违约金计付给原告，计付至实际交付房屋之日止。三、被告需要承担逾期交房期间的原告物业管理费损失。按照原告与深圳彩生活物业管理公司所签订的《前期物业管理服务协议》，原告需要从开发商通知的业主入伙之日（即2016年9月7日）起缴纳物业管理费用，物业管理费标准住宅按每平方1.8元计算。由于被告违约行为导致逾期交付房屋，该期间原告依照物业管理合同将产生物业管理费及滞纳金，该些费用损失作为经济损失依照合同法规定应当由违约方承担，即应当由被告承担物业管理费用至实际交付房屋之日止。四、被告选装低廉的单层玻璃窗违反合同约定，应当予以更换。《商品房买卖合同》附件五第（四）条外门窗（幕墙）约定选用A，即“断热桥铝合金中空玻璃”，该种材料主要起到隔音消音的作用，而被告仅选用一般单层玻璃，价格相对低廉，明显违反合同已有约定，被告必须按照合同约定履行。五、被告未依照承诺施行人车分流的规划，擅自在小区地面的绿化区建设100多个停车位，并且在物业服务中列明地面车位服务及收费方案；被告未按承诺配套建设游泳池。涉案的楼盘主要卖点之一是人车分流，即地面绿化小区内完全封闭的人居环境、车辆禁入禁停。当原告及其他业主发现被告在地面绿化区设置大量的车位时，并且物业管理服务协议中明确约定室外停车收费服务，随即向被告反映情况要求践行承诺解决，被告销售人员仍承诺是人车分流（微信），售楼部的楼盘沙盘全貌都一直有展示地面小区绿化区无车位；甚至在2016年9月23日业主、开发商、住建局的多方会议及2016年10月28日业主代表与开发商的交涉中，开发商代表仍保证是人车分流，并且辩解称车位是为了应付工程验收，以后将会复绿，将严格按照人车分流承诺履行。因此，被告必须按照其承诺执行人车分流，在预留合理必备的应急车位后裁撤并复绿多余的停车位（目前地面车位约200个），永久取消物业管理服务中关于地面绿化区车位停车的服务及收费行为。被告在销售公开资料表明涉案楼盘地面小区将配套游泳池，而后原告及其他业主发现被告并未按照承诺建造，甚至在销售部楼盘规划全貌沙盘中擅自将原有游泳池设计变更为一片绿地，单方取消小区游泳池的配套。被告必须按照承诺约定建造游泳池。上述人车分流、游泳池等公共设施服务与小区内每一户业主的生活便利性、房屋价值密切相关。被告必须按照承诺严格履行，否则该些行为将定性被告虚假宣传，且按现状交付的房屋及配套所体现价值势必发生贬损。六、被告违反相关明文法律规定，原告积极反映问题得不到确切解决，被告需要承担违约的不利后果。原告在发现被告前述违约行为且向被告反映沟通，又向住建局、规划局等政府监管部门投诉，但被告至今依然没有改善。我国《建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”及第十三条“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”被告已违反上述法律及司法解释的规定。原告及其他业主是社会工薪阶层，有些是农民，经济条件一般，大部分是靠贷款购买涉案房屋。被告公开宣传及销售人员介绍的房屋架构、小区配套、周边城市设施是被告销售价格的综合体现，直接影响了原告对房屋价值的评估和选择。原告未曾想在签订合同并且支付完房款即将收楼时方才发现被告的诸多违约、欺瞒；被告赤裸裸地居然在没有取得最基本的竣工验收情况下通知包括原告在内的业主收楼，这是一种明目张胆的欺诈；对于销售中着重承诺的人车分流、智能小区、游泳池的公共设施服务，擅自进行更改、取消；在有合同明确约定建筑材料下，被告依然偷换选用低廉的建筑材料，等等。被告作为开发商，实际上是合同强势一方，又是格式合同的提供方，公开或隐蔽性地违约，均是侵犯作为合同弱势方的房屋买受人的合法权益，在此恳请法院尊重事实，严格依照法律规定，独立公正地裁决本案，彰显社会公平正义与法律的权威。被告润城公司辩称，一、答辩人按合同约定的时间，并按合同约定的质量标准交付房屋，并未延期交付涉案房屋，涉案业主应按《物业合同》的规定交纳物业费。1、答辩人与涉案业主签订《商品房买卖合同》，合同第8条约定：出卖人应当在2016年9月1日前依照规定将“具备该商品房经验收合格”的商品房屋交付给买受人使用。2016年8月24日经五方公司即：建设单位一润城公司，勘察单位一广东有色工程勘察设计院，设计单位一上海华都建筑规划设计有限公司，监理单位一清远市卓越工程建设监理有限公司，施工单位一广东省台山市第一建筑集团公司，涉案的1-4#楼在一致取得五方单位“同意验收通过，评定合格”，已达到合同约定的交付条件。答辩人为能让涉案业主立即能居住到所购房屋，于2016年8月24日通过邮政快递的通讯方式向各业主发出新中美.帝景湾收楼通知书，通知各业主其所购房屋已具备收楼条件，并应于2016年9月7-8日前往答辩人处办理收楼手续，收楼后按《前期物业管理服务协议》约定的条款交纳物业费。1-4#楼部分业主收到答辩人发出的《收楼通知书》后，陆续收楼并提出装修申请办理入住，办理收楼及装修的业主在装修入住后，答辩人并未收到有关1-4#楼有关房屋质量的反馈问题。2、答辩人为将“新中美.帝景花湾园”1-5#楼、地下车库一期向清远市住房和城乡建设管理局（以下简称市住建局）备案，于2016年9月20日向市住建局提出工程竣工验收备案的申请。市住建局于2016年11月30日才向答辩人完成备案申请，并提出以下处理意见：经核查，位于清远市清城区××街道××埔村民委员会辖区内××.××花园××＃楼、地下车库××期工程的竣工验收备案文件齐全，对照该工程质量监督机构提出的《建设工程质量监督报告》，根据《建设工程质量管理条例》，同意予以备案。至此，所涉房屋手续全部完成。为催促1-4#楼业主尽快收楼，并消除顾虑，答辩人工作人员在第一时间通过业主微信群，向业主公布此消息，并于取得备案表的第二日即12月1日向1-4#楼全体业主通过邮政快递的方式邮寄竣工验收备案表的复印件，目的是说明答辩人所交付给业主的房屋质量是合格的，让各业主消除顾虑尽快收楼。竣工验收备案表的取得再一次印证，答辩人于2016年8月24日取得五方验收的工程质量是合格的，于2016年8月24日所交付的房屋已达到交付条件，因此，答辩人已按《商品房买卖合同》约定的时间、约定的条件交付房屋，并未有延期交付。3、根据《商品房买卖合同》及涉案业主与深圳市彩生活物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务协议》约定，涉案业主应在收房屋后向物业公司交纳物业费，答辩人已按合同约定交付房屋给涉案业主，涉案业主就应按《前期物业管理服务协议》约定交纳物业费。二、答辩人所交付房屋的设计、施工都是严格按总规划图纸及清远市城乡规划局批准的1-4#楼审定通知书的标准和规格进行施工、规划，答辩人未做任何的更改及变动。1、答辩人根据设计单位设计的总规划图纸的具体设计按照1:125比例做出沙盘模型，目的是为了消费者更直观的了解答辩人所开发的新中美.帝景湾花园，让消费购房者了解答辩人对该楼盘的总体规划布局，让购房者可以很直观地看到小区的布局、环境。当然沙盘模型并不是答辩人直接交付的实际产物，根据《合同补充协议》附件第十二点关于明示事项2、(2)第三项约定：“本项目总平面图、沙盘模型以规划部门批准的总体规划为依据绘制，仅作为本房地产项目规划效果示意或总体效果参考，与实景存在一定差异，以上经济技术指标仅供参考，在履行法律法规规定的程序后，该规划及经济技术指标可能发生局部调整。商品房及其环境的具体细节以合同约定为准。”因此，答辩人为不误导购房者的购买意识，答辩人在沙盘中间提示，沙盘模型仅供参考，以政府审批文件为准。答辩人所交付的房屋均以《商品房买卖合同》约定，以规划局批准审定的规划图纸为准。2、从总规划图纸及城乡规划局批准的审定通知书来看，答辩人对交付给涉案业主的房屋均是按照总体规划布局进行交付，总体规划中有设计绿荫小道、停车场及其他附属设施的，答辩人都按总体规划进行施工并交付，答辩人对总规划图纸是未做任何变动，答辩人是严格按照《商品房买卖合同》及其附件的约定交付房屋给涉案业主。三、有关基础设施交付的说明。1、关于永久用电、用水交付、燃气到户等问题，从答辩人提交的《客户受电工程竣工检验意见书》来看，答辩人所交付给涉案业主使用的房屋已是永久用电及用水，涉案业主无须担心。关于燃气到户问题，涉案业主所购房屋的燃气节点已安装到户外节点，涉案业主只要入伙后直接向燃气公司开通即可。2、关于房屋外窗断热桥铝合金中空玻璃窗问题，答辩人2016年9月1日前同期交付的是新中美.帝景湾花园1-4#楼，由于答辩人工作人员失误，答辩人在与部分业主签订合同时选定外窗为断热桥铝合金中空玻璃，但有部分业主交付外窗类型是没有约定的。从答辩人提供的样板房（样板房有1号楼25层，4号楼4层，现在仍有样板房供参观）实物玻璃来看，答辩人交付的玻璃均是符合环保、隔热的单层玻璃。答辩人同一期签订的《商品房买卖合同》、同一期交付房屋外窗玻璃如使用不同材质，这样务必会导致施工单位工作量加大，施工难度加大，务必导致引起部分业主意见，导致不必要的纠纷。因此，答辩人所交付房屋的外窗均是采用统一玻璃，部分合同约定外窗断热桥铝合金中空玻璃窗，是由于答辩人工作人员对合同审查失误导致部分合同约定交付玻璃的材质与合同约定不符。3、有关房屋质量问题。根据答辩人提交的五方验收证明、市住建局的竣工备案表可以看出，答辩人所交付的房屋是经多方机构验收认可，是得到相关部门备案的，答辩人交付的房屋质量是合格的，能够满足交付使用。根据住宅使用说明书以及住宅质量保证书，交付房屋的相关配套设施（如屋面防水、墙面、门窗等）均有保修年限，只要在保修年限内，答辩人的施工单位会在接到修复申请的7日内给予答复做出修复。故此，答辩人所交付房屋是质量合格的，能交付入住使用，部分涉案业主认为房屋的瑕疵均不影响房屋的正常使用，均可向施工单位提出修复申请。本院经审理认定事实如下:2015年8月12日，原告罗慧玲与被告润城公司签订一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于清远市××大学××路××.××花园××楼××房屋，建筑面积为131.51平方米，房屋总价款为534002元。合同第八条约定：“出卖人应当在2016年9月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……”合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。……”合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。……”合同第十三条约定：“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。……”合同第二十条约定：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。”合同第二十一条约定：“合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。”合同附件三装饰、设备标准约定如下：“1、外墙，贴外墙砖；2、内墙，水泥砂浆抹面；3、顶棚，混凝土原浆顶棚；4、地面，钢筋混凝土原浆地面；5、门窗，木质入户门、粉末喷涂高级铝合金窗；6、厨房，混凝土原浆楼面、水泥砂浆墙面、混凝土原浆顶棚；7、卫生间，预留排水、排污管接驳口、沉箱批防水砂浆及优质防水材料；8、阳台，栏杆；9、电梯，品牌电梯；10、其他，强电、弱电、给水、燃气到户。”合同附件四—合同补充协议第八条“关于交接”（对本合同第十一条的补充）约定：“1、……如买受人收楼时发现有需要整改或维修的部分，买受人在交付后十天内书面提出，出卖人应当在收到书面意见后三十天内处理，根据实际情况，可适当延长。但买受人的整改或维修要求属保修范围，不影响该商品房的实际交付。”合同附件四第十二条“关于明示事项”2、（2）、③约定：“本项目总平面图、沙盘和模型以规划部门批准的总体规划为依据绘制，仅作为本房地产项目规划效果示意或总体效果参考，与实景存在一定差异，以上和经济技术指标仅供参考，在履行法律法规规定程序后，该规划及经济技术指标可能发生局部调整。商品房及其环境的具体细节以合同约定为准。”合同附件四第十四条约定：“出卖人有关售楼书、户型单张、售楼广告中涉及的资料、数据以政府主管部门最终批复为准，如有变化不另行通知。买卖双方的一切权利均以双方签署的本合同及本附件为准。售楼书、户型单张、广告、模型、示范单位仅仅作宣传导示之用，不作为履行依据。双方在交易过程中口头表达的意向和信息，不构成合同内容，双方不受其约束。”合同附件五“民用建筑节能信息内容”（四）外门窗（幕墙）第1点约定门窗类型为断热桥铝合金中空玻璃窗。同日,原告还与深圳市彩生活物业管理有限公司签订了一份《前期物业管理服务协议》，约定住宅的物业管理费为1.80元/平方米，从开发商通知的业主入伙之日起计收，机动车收费标准为室外月租每月150元/辆。至法庭辩论终结时止，原告尚未交纳涉案房屋的物业管理费。《商品房买卖合同》签订后，原告已付清房屋价款。约定的交楼期限届满前，被告于2016年8月24日向原告发出收楼通知书，要求原告于2016年9月7-8日办理收楼手续。因被告没有向原告出示合同第八条的证明文件，原告认为涉案房屋尚未满足合同约定的交付条件，且原告认为涉案房屋存在诸多质量问题（其认为的质量问题如下：房屋外窗未按合同约定选用断热桥铝合金中空玻璃窗、接入的是临水临电、房屋墙面有裂痕及渗水、房屋顶棚非约定的混凝土原浆顶棚而是加刷了一层白灰、楼道消防栓外露、顶棚钢筋外露），此外，原告还认为小区内人车不分流，未配建游泳池，与被告当初的承诺严重不符，基于以上几个理由，原告拒绝收楼。2016年8月30日，涉案房屋所在的海景轩1号楼的工程质量经设计单位、施工单位、监理单位、建设单位竣工预验收合格。2016年10月29日，涉案房屋所在的海景轩1号楼经建设单位组织勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位竣工验收合格。同年11月30日，该海景轩1号楼工程经市住建局竣工验收备案。涉案房屋所在的海景轩1号楼工程经过竣工验收备案后，被告表示已于2016年12月1日通过邮政快递的形式向原告邮寄了告知书及竣工验收备案表的复印件，告知原告涉案房屋工程已取得了竣工验收备案。原告确认收到了被告发出的告知书，收到的具体时间不清楚。因被告未办理房屋竣工验收备案即交楼的问题、小区地面停车位的规划问题、楼盘的质量及规划问题，新中美.帝景湾花园部分业主将问题投诉至市住建局、清远市城乡规划局、清远市信访局。上述政府部门受理后，对业主的投诉进行了答复、主持协调会等相应处理。对于原告提出的被告未兑现售楼时宣传的人车分流的问题，原告提供了微信聊天记录、光盘、图片，微信聊天记录中聊天的对象为备注为“帝景湾成克妹151××××6479”、“袁晓君”的两人，原告称手机微信的持有人为李玉刚、李惠玲。该二人在聊天中确认帝景湾花园地面设置了停车位，但是车不能开进停车位，设置地面停车位的原因是为了符合验收，同时认为该小区是人车分流；光盘中录制日期为2016年9月23日由市住建局主持的协调会录音资料显示被告的一名代表向协调会现场的业主保证帝景湾花园是人车分流，地面车位仅是为了应付规划验收，规划验收后如果业主一致认为地面车位碍事的，可以处理掉地面车位；图片显示帝景湾花园小区内的地面设置了露天停车位。被告为证明其施工严格依照经审批同意的规划条件，提供了一份于2013年3月22日经清远市城乡规划局审批同意的新中美.帝景湾花园的规划总平面图，以及新中美.帝景湾花园海景轩1号楼的审定通知书、建设工程规划条件核实合格通知书核发。规划总平面图显示新中美.帝景湾花园规划了188个地面停车位；审定通知书、建设工程规划条件核实合格通知书核发显示清远市城乡规划局于2016年9月6日同意了海景轩1号楼建设工程规划验收合格并向被告核发了建设工程规划条件核实合格通知书。对于原告提出的被告承诺小区内会配建游泳池的问题，原告提供了沙盘照片、聊天对象为备注成“袁晓君”的人的微信聊天记录。照片显示新中美.帝景湾花园销售中心的沙盘内放置了游泳池模型并标注了游泳池三个字；对于微信聊天记录，原告称手机微信持有人为李惠玲，“袁晓君”在聊天中称游泳池一直都规划在二、三期。此外，被告对于原告提出的人车分流以及游泳池问题，其提供了一张现场沙盘图片，该图片显示被告在沙盘中标注了“沙盘模型仅供参考，以政府审批文件为准”字样。对于原告提出的房屋质量瑕疵（1、房屋外窗未按合同约定选用断热桥铝合金中空玻璃窗，而使用价格低廉的单层玻璃；2、接入的是临时水电；3、房屋墙面有裂痕及渗水；4、房屋顶棚非按约定混凝土原浆顶棚交付，而加刷上一层白灰；5、消防栓没有按照被告样板房的装修标准将消防栓隐蔽处理；6、顶棚钢筋外露），被告对于原告提出的第1个瑕疵没有意见，确认涉案房屋的外窗玻璃材质非断热桥铝合金中空玻璃窗，但是认为在合同中勾选断热桥铝合金中空玻璃窗是其工作人员的失误。同时，被告提供了一份由有相关资质的公司为新中美.帝景湾花园海景轩3号楼所作的建筑节能设计图纸，该图纸显示新中美.帝景湾花园海景轩3号楼的外窗窗框及玻璃名称为铝合金6厚灰色普通玻璃；对于原告提出的临时水电问题，被告提供了以下证据反驳：客户受电工程竣工检验意见书、供用电合同、新中美.帝景湾花园一期给水工程验收表、表后供水工程竣工验收证明书。客户受电工程竣工检验意见书显示被告委托的有承装（修）电力设施许可证的施工单位于2016年6月30日就相关的电力工程施工完毕，并自检合格；供用电合同显示被告与广东电网有限责任公司清远清城供电局于2016年7月8日签订了一份供用电合同（高压），用电地址为新中美.帝景湾花园1–5#楼，用电行业类别为城镇居民、零售业、物业管理，用电类别为居民生活、非工业、商业，有效期为3年，合同期满后，若用电方继续用电且双方没有对该合同条款提出书面异议，合同自动展期，展期不受次数限制。新中美.帝景湾花园一期给水工程验收表、表后供水工程竣工验收证明书显示新中美.帝景湾一期给水工程、表后供水工程于2016年11月2日经清远市供水拓展有限责任公司竣工验收合格。对于原告提出的第3、第6个质量瑕疵问题，原告并没有提供证据予以证实。对于楼道内消防栓问题，原告提供了样板房门前楼道内消防栓与现状对比图片两组，该两组图片显示样板房（403、2503房）门前楼道内的消防栓进行了隐蔽处理，503、2403房则没有。被告则提供了一张样板房门前图片，该图片显示被告在样板房门前楼道内标注了“样板房、电梯前室装修仅供参考，以实际交付为准。”以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、发票、收楼通知书、告知书、新中美.帝景湾花园沙盘图片、地面车位图片、楼道瓷砖图片、样板房消防栓与现状对比图片、录音资料、微信聊天记录、市住建局的回复、协调会议纪要、复函、清远市城乡规划局的答复，被告提供的单位工程质量竣工预验收记录、收楼通知书、前期物业合同、住房质量合格书、住房使用说明书、竣工验收备案表、告知书、规划总平面图、审定通知书、样板房玻璃图片、沙盘照片、客户受电工程竣工检验意见书、供用电合同、新中美.帝景湾花园一期给水工程验收表、表后供水工程竣工验收证明书、沙盘图片、样板房门前图片，以及本案的庭审笔录等证实。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方自愿签订的，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，双方均应恪守履行。对于原告的第一项诉讼请求，原告已支付全部购房款，被告应在约定的交付期限内向原告提供符合合同约定及法律规定的涉案房屋给原告使用。双方约定的交付期限已届满，因此，原告有权要求被告修复房屋瑕疵并向其提供符合合同约定及法律规定房屋给原告使用。双方在合同中约定的交付标准为：1、房屋经过工程竣工验收合格（该标准也是《中华人民共和国建筑法》规定的交付标准）；2、装修设备标准为合同附件三，即（1）、外墙，贴外墙砖；（2）、内墙，水泥砂浆抹面；（3）、顶棚，混凝土原浆顶棚；（4）、地面，钢筋混凝土原浆地面；（5）、门窗，木质入户门、粉末喷涂高级铝合金窗；（6）、厨房，混凝土原浆楼面、水泥砂浆墙面、混凝土原浆顶棚；（7）、卫生间，预留排水、排污管接驳口，沉箱批防水砂浆及优质防水材料；（8）、阳台，栏杆；（9）、电梯，品牌电梯；（10）、其他，强电、弱电、给水、燃气到户；3、外门窗类型为断热桥铝合金中空玻璃窗。对于原告提及的房屋质量瑕疵问题（房屋墙面有裂痕及渗水、顶棚钢筋外露），涉案房屋所在的海景轩1号楼已于2016年10月29日竣工验收合格，验收过程中也进行了分户验收，且在2016年11月30日经过了市住建局工程竣工验收备案，原告并没有提供证据证实涉案房屋墙面有裂痕及渗水、顶棚钢筋外露的质量瑕疵，即使房屋存在质量瑕疵，根据合同附件四—合同补充协议第八条及住宅质量保证书的约定，房屋质量瑕疵属于质量保修范围，不影响涉案房屋的实际交付，原告可依照住宅质量保证书的约定向被告提出整改或维修，被告在庭审中亦表示同意对原告提出的存在的房屋质量瑕疵进行维修，被告不按合同及住宅质量保证书的约定进行维修，原告可另行主张处理；对于原告提出的房屋顶棚非按约定“混凝土原浆顶棚”交付，而加刷上一层白灰的问题，原告可以要求被告按照约定的“混凝土原浆顶棚”交付，即房屋顶棚刷了白灰、批荡的，被告应予以铲除；对于原告提出的房屋接入的是临时水电的问题，被告提供了客户受电工程竣工检验意见书、供用电合同、新中美.帝景湾花园一期给水工程验收表、表后供水工程竣工验收证明书等证据，足以证实新中美.帝景湾花园1-5﹟楼已接入永久性用水用电；对于原告提出的消防栓没有按照被告样板房的装修标准将消防栓隐蔽处理的问题，原告并没有证据证实被告明确承诺涉案房屋门前楼道内的消防栓将会与样板房门前楼道内的消防栓采取同样的装修处理，且被告也在样板房门前楼道内标注了“样板房、电梯前室装修仅供参考，以实际交付为准。”字样对购房人进行了提示，因此，原告要求被告将涉案房屋门前楼道内的消防栓进行隐蔽处理的请求，没有事实依据。对于原告提到的玻璃材质问题，双方在合同附件五中明确约定了玻璃材质为断热桥铝合金中空玻璃窗，被告应对涉案房屋的玻璃进行更换，更换成合同约定的断热桥铝合金中空玻璃窗。因此，被告应对上述房屋瑕疵进行修复以达到合同约定的交付标准，即：1、将涉案房屋顶棚的白灰、批荡进行铲除以达到“混凝土原浆顶棚”的标准；2、将涉案房屋的外门窗更换为断热桥铝合金中空玻璃窗。对于原告的第二项诉讼请求，被告虽然在2016年8月24日向原告发出了收楼通知书，但此时涉案房屋尚未经过竣工验收合格，不符合合同约定的交付标准，因此，原告此时有权拒绝收楼。交付期限届满后且原告已被告知涉案房屋已经过竣工验收合格及备案的情况下，原告应该前往被告处进行收楼，但原告却仍然拒绝收楼。原告没有提供任何证据证明涉案房屋存在严重质量问题影响居住使用，且双方在合同附件四第八条约定“买受人的整改或维修要求属保修范围，不影响该商品房的实际交付。”因此，原告拒绝收楼并没有充足理由，由此所导致的逾期交楼责任应由原告自行承担。故对于逾期交楼违约金的计算，按照合同约定以已付房价款的每日万分之二自2016年9月2日起计算至2016年12月11日（被告告知原告涉案房屋通过竣工验收备案之日即2016年12月1日起酌情加算原告合理的收楼准备时间10天）止。经计算，逾期交楼违约金为10786.84元（534002元×0.0002×101天）。对于原告的第三项诉讼请求，虽然原告与深圳市彩生活物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务协议》并约定自开发商通知入伙之日起交纳物业管理费，但是对于该费用，原告并无实际交纳，原告也无证据证明物业管理公司有向其追讨该笔费用。因此，原告并无证据证实其存在物业管理费的实际损失及损失的实际数额，本院对其主张的该费用损失不予支持。对于原告的第四、第五项诉讼请求，根据《中华人民共和国城乡规划法》的相关规定，经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图不得随意修改。而新中美.帝景湾花园1-4﹟楼建设工程已通过政府规划部门的规划验收，已取得建设工程规划条件核实合格通知书。因此，原告要求被告撤销小区内按照规划设置的188个地面停车位及在小区内配建游泳池必然会改变小区的规划条件，即改变小区规划，也会涉及到政府规划主管部门的许可审批问题。此外，按照《中华人民共和国物权法》的规定，原告要求撤销小区公共地面上的停车位以及配建游泳池，也涉及到小区业主共有权的处分问题，原告个人并不具备单独提出撤销地面车位请求的主体资格。综合以上两点，本院对于原告要求被告撤销地面停车位并复绿以及配建游泳池的诉讼请求不予支持。对于原告要求判令物管公司取消地面车位停车服务及收费行为的诉请，因小区物管公司并非本案当事人，人民法院并不能判令案外人负担义务或者作出一定的行为。此外，责令物管公司不得提供停车服务及收费行为也不属于人民法院民事诉讼的管辖范围。因此，对于原告要求物管公司取消地面停车服务及收费行为，本院不予处理。对于原告提出的第六项诉讼请求，原告提供了2张楼道瓷砖图片，但该两张图片并不足以证明瓷砖存在空鼓现象。其次，楼层楼道属于业主共有，原告个人并不具备提出对该设施修复的请求的主体资格。因此，对于原告要求被告对其所在楼层楼道墙面空鼓瓷砖予以修复的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条、第七十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告清远市润城置业投资有限公司于本判决生效之日起30日内对位于清远市清城区大学西路333号新中美.帝景湾花园海景轩1号楼17层06号房屋进行修复（即将涉案房屋顶棚的白灰、批荡进行铲除以符合“混凝土原浆顶棚”的标准；将涉案房屋的外门窗更换为断热桥铝合金中空玻璃窗）并将该房屋交付给原告罗慧玲使用；二、限被告清远市润城置业投资有限公司于本判决生效之日起10日内向原告罗慧玲支付逾期交房违约金10786.84元；三、驳回原告罗慧玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费236元，减半收取计118元，由被告清远市润城置业投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  梁健球二〇一七年四月十八日书记员  黎婉华附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国物权法》第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。