浙江省缙云县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙1122民初4192号
原告（执行案外人）：浙江恒杰通用设备有限公司，住所地浙江省缙云县壶镇镇兴达路177号。
法定代表人：赵永杰，该公司总经理。
委托诉讼代理人：胡顶军，缙云县政鼎法律服务所法律工作者。
被告（申请执行人）：中国工商银行股份有限公司缙云支行，住所地浙江省缙云县五云街道仙都路137号。
代表人：李伟胜，该行负责人。
委托诉讼代理人：陶敏华，女，该行员工。
委托诉讼代理人：舒坚，男，该行员工。
第三人（被执行人）：浙江飞杰机械有限公司，住所地浙江省缙云县壶镇镇工业园区。
法定代表人:吕育光，该公司董事长。
第三人（被执行人）：吕育光，男，1973年10月23日出生，汉族，住浙江省缙云县。
第三人（被执行人）：俞志妃，女，1972年9月5日出生，汉族，住浙江省缙云县。
原告浙江恒杰通用设备有限公司（以下简称恒杰公司）与被告中国工商银行股份有限公司缙云支行（以下简称工行缙云支行）、第三人浙江飞杰机械有限公司（以下简称飞杰公司）、吕育光、俞志妃案外人执行异议之诉一案，本院于2017年10月9日立案受理。2017年12月6日，本院受理第三人飞杰公司破产申请，丽水市中级人民法院指定浙江民晖律师事务所为破产管理人。本院依法适用普通程序于2017年12月15日公开开庭进行审理，原告法定代表人赵永杰、委托诉讼代理人胡顶军、被告委托代理人陶敏华、舒坚、第三人飞杰公司破产管理人浙江民晖律师事务所律师李君锋到庭参加诉讼，第三人吕育光、俞志妃经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告恒杰公司向本院提出诉讼请求：确认原告与第三人飞杰公司签订的租赁合同有效，并享有对缙云县房产租赁部分的租赁权和优先购买权。事实与理由：原告与第三人飞杰公司于2013年11月29日签订租赁合同一份，约定飞杰公司将坐落于缙云县部分厂房约1250平方米租赁给原告使用，租赁期限自2013年12月10日至2023年12月9日，租金80000元/年，原告花费30多万元装修后于2014年1月24日搬入经营，并已支付10年的租金807200元。2014年1月25日，原告将固定电话315×××8和宽带从原使用地点壶镇镇安居西路96号迁移至，邮寄地址也以租赁地为地址。2014年2月14日，飞杰公司向被告借款，并以房屋设定抵押担保。飞杰公司无力还款后，被告将飞杰公司诉至法院。在执行程序中，法院裁定原告租赁权不得对抗本案被告。原告不服，提出书面执行异议。2017年9月20日，缙云县人民法院作出（2017）浙1122执异20号执行裁定书，驳回原告的执行异议。原告不服该裁定，提起执行异议之诉，并申请本院调取（2017）浙1122执异20号案卷中原告已提交的证据。
原告向本院提供如下证据：1.租赁合同1份，待证租赁合同签订的时间、期限及租金约定等情况；2.地税发票复印件3份，其中开具时间为2014年12月29日和2015年11月20日的两份发票，电话一栏标注的号码是3559287，系第三人飞杰公司的电话，与2013年12月27日开具的发票电话不一样，待证原告已与第三人飞杰公司产生租赁关系的事实;3.壶镇电信营业厅证明2份，其中一份待证3559287的电话号码系第三人飞杰公司的电话，与证据2中地税发票可相互印证，另一份待证原告使用的315×××8的号码于2014年1月25日迁移到兴达路177号的地址内；4.证人证言4份及相关银行明细对账单，待证原告租赁时间及租赁后请人装修的事实；5.转账凭证1份、银行账户明细对账单4份、承兑汇票1份，待证原告已支付租金8007200元的事实，其中一笔187200元以承兑汇票方式支付，其余620000元通过原告法定代表人赵永杰及其配偶章丽婉、案外人吕连进账户向第三人飞杰公司的法定代表人吕育光及其配偶俞志妃账户支付；6.执行裁定书1份，待证该裁定认可原告的租赁发生在抵押之前的事实。
被告工行缙云支行辩称：2014年2月14日，被告与第三人飞杰公司签订最高额抵押合同一份，约定飞杰公司以坐落于厂房对公司的债务承担抵押担保责任，并依法办理了抵押登记。飞杰公司在合同附件的抵押物清单中明确声明“抵押签订前未出租”，且外部评估公司于2014年1月6日到厂房评估时，未见原告公司门牌、标牌及生产用品等；2.原告与飞杰公司先后签订两份房屋租赁协议，留存于壶镇地税分局用于向税务部门申请代开税务发票。该两份协议明确租赁标的为厂房第四层600平方米，第一份租期为2014年1月12日至2017年1月11日，租金15000元/年；第二份租期为2015年1月12日至2018年1月11日，租金为30000元/年，该两份协议具有一定的公示效力。第一份租赁协议虽发生在抵押之前，但已于2017年1月11日到期，第二份协议的租赁行为则发生在抵押办理登记之后，不能对抗抵押权；3.原告提交的租金发票与原告自己主张的租赁合同也不一致，不能证明租金已实际交付。从原告提交的地税发票来看，金额分别是15000元和30000元，这与原告主张的租金80000元/年的事实不符。另外，按原告所述，租金每年支付一次，而原告在2016年即将十年的租金全部付清，甚至还有一笔租金支付在租赁合同签订之前，明显不合常理。原告主张不能成立，应驳回原告的诉讼请求。为证明辩称事实，被告向本院提供如下证据：1.最高额抵押合同、丽水市恒信房地产评估有限公司对抵押房产所做的评估报告及现场照片、原告住所变更登记查询记录复印件各1份，待证签订抵押合同时，第三人飞杰公司声明抵押物未租赁，评估时未见任何有关原告的门牌、标牌，以及原告从2016年9月29日才变更公司住所的事实；2.原告与第三人飞杰公司留存于壶镇地税分局的房屋租赁协议复印件2份，其中一份签订于2014年1月12日，虽先于抵押合同签订，但已于2017年1月11日到期；另一份租赁协议签订于2015年1月12日，晚于抵押权设立时间，不得对抗抵押权；3.地税代开发票存根联2份，待证原告租金实际交付与原告主张不一致。
第三人飞杰公司述称：留存于壶镇地税分局的租赁协议具有一定的公示效力，应以两份租赁协议为准。第三人飞杰机械有限公司未提交证据。
第三人吕育光、俞志妃未作答辩，也未提交任何证据。
在审理过程中，本院组织当事人对证据进行了质证。对原告提供的证据2、3、5、6，被告及第三人对真实性均未提出异议，但认为不能待证原告诉称事实。证据2证明原告与第三人飞杰公司的租金分别是15000元和30000元，与原告诉称租金80000元/年不一致；转账凭证都是通过个人账户支付，且存在诸多不合理之处，无法确认是租金给付；对证据6，原告正是不服该执行裁定书才提起诉讼，故该证据不能证明原告所主张的事实。对原告提供的证据1租赁合同，被告及第三人飞杰公司提出异议，认为该证据与原告提供的证据2相矛盾，不能确认其真实性，应以在壶镇地税分局备案的租赁协议为准；对证据4证人证言及相关银行转账凭证，因原告未申请证人出庭作证，亦无法确认其真实性。对被告提供的证据，原告对真实性无异议，但认为飞杰公司“签订抵押合同前未出租”的承诺系出于借款需要，对原告没有约束力；原告仅承租该厂房的一小部分，第三方评估公司的照片仅反映厂房概貌，未发现原告的承租事实也属正常；飞杰公司为少交税款提交了两份房屋租赁协议，地税部门按照两份房屋租赁协议代开发票，该租赁协议不能体现真实的租赁关系，地税代开发票载明的金额也非真实的租金给付标准。本院审查后认为，该两份房屋租赁协议盖有原告的印章，并非第三人飞杰公司单独所为；该两份租赁协议留存于国家税务机关，具有一定的公示效力，故对原告的质证意见不予采纳。被告提供的证据来源合法、内容真实有效，本院均予采信。对原告提供的证据2、3、6，被告及第三人均未提出实质性异议，本院予以采信。对证据4即证人证言及相关转账凭证，原告未申请证人出庭接受质证，本院不予采信；对证据5租金支付凭证，转账均发生在个人账户之间，且款项支付时间及金额均不具备充分的合理性，无法认定系租金给付，本院不予采信；对原告提供的证据1，本院认为该证据与原告提交的证据2及被告提交的证据2相矛盾，不能认定其真实性，不予采信。
根据采信的证据，结合当事人当庭陈述，本院认定如下事实：
2014年1月12日，原告与第三人飞杰公司签订房屋租赁协议，约定将飞杰公司所有的厂房第四层租赁给原告使用，租期为2014年1月12日至2017年1月11日，租金为15000元/年。2015年1月12日，双方重新签订租赁协议，将租金变更为30000元/年，租期变更为2015年1月12日至2018年1月11日。2014年2月14日，第三人飞杰公司隐瞒部分厂房已出租的事实，与被告签订最高额抵押合同，向被告借款并以坐落于厂房设定抵押担保，并办理抵押登记。因第三人未能按期归还借款本息，2017年2月28日，被告向本院提起诉讼。同日，本院作出（2017）浙1122民初406号民事调解书，确定第三人飞杰公司应于2017年3月31日前归还被告借款本金9000000元并支付相应利息，以第三人飞杰公司所有的坐落于厂房对借款本息承担抵押担保责任，第三人吕育光、俞志妃承担连带保证责任。因第三人未自觉履行，本院依被告申请对第三人立案执行。在执行过程中，原告提出执行异议，本院于2017年9月12日作出（2017）浙1122执异20号执行裁定书，驳回原告的执行异议。原告不服，向本院提起案外人执行异议之诉。
本院认为，本案为案外人执行异议之诉，主要审查案外人对执行标的享有的民事权益是否足以排除强制执行。原告与第三人飞杰公司于2014年1月12日签订的房屋租赁协议，虽签订于抵押权设定之前，但已被2015年1月12日签订的租赁协议所取代。2015年1月12日签订的房屋租赁协议，就租期、价款等合同主要内容重新作了约定，应视为新签订的合同。协议的签订日期在抵押权设立之后，该租赁关系不得对抗本案被告已登记的抵押权，亦不具有排除强制执行的效力。关于优先购买权，无论原告是否对标的物享有优先购买权，均不能排除强制执行，故该诉讼请求不属于本案审理范围。对原告的诉讼请求，本院不予支持。第三人吕育光、俞志妃经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项规定，判决如下：
驳回原告浙江恒杰通用设备有限公司的诉讼请求。
案件受理费80元，由原告浙江恒杰通用设备有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。
审 判 长 李献进
审 判 员 樊勇军
人民陪审员 周云光
二〇一八年一月四日
代书 记员 舒 昉
?
附：裁判文书适用法律条文依据
《中华人民共和国物权法》
第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。