江苏省南京市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2015）宁行终字第398号
上诉人（原审原告）宋德玲。
委托代理人张琨，北京在明律师事务所律师。
委托代理人张明。
被上诉人（原审被告）南京市住房和城乡建设委员会，住所地南京市鼓楼区广州路185号。
法定代表人周金良，南京市住房和城乡建设委员会主任。
委托代理人盛雷，南京市住房和城乡建设委员会干部。
原审第三人南京城建历史文化街区开发有限责任公司，住所地南京市秦淮区熙南里街区1号。
法定代表人尹小兵，南京城建历史文化街区开发有限责任公司总经理。
委托代理人徐义明、刘新（未到庭），江苏共盈律师事务所律师。
原审第三人南京白下房地产拆迁有限公司，住所地南京市秦淮区甘雨巷22-24号。
法定代表人马文斌，南京白下房地产拆迁有限公司总经理。
委托代理人张毅，江苏德擎律师事务所律师。
上诉人宋德玲因诉被上诉人南京市住房和城乡建设委员会（以下简称市住建委）要求撤销宁房裁字（2013）第0534号《城市房屋拆迁纠纷裁决书》（以下简称第0534号裁决书）一案，不服南京市秦淮区人民法院（2013）秦行初字第65号行政判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月28日受理后，依法组成合议庭，于2015年10月16日公开开庭进行了审理。上诉人宋德玲及委托代理人张琨、张明，被上诉人市住建委的委托代理人盛雷，原审第三人南京城建历史文化街区开发有限责任公司（以下简称南京城建公司）的委托代理人徐义明、南京白下房地产拆迁有限公司（以下简称白下拆迁公司）的委托代理人张毅到庭参加诉讼。现本案已审理终结。
原审法院经审理查明，南京城建公司依据宁拆许字（2007）第056号《房屋拆迁许可证》（以下简称第056号许可证）对批准范围内的房屋进行拆迁，南京城建公司委托白下拆迁公司组织实施拆迁。根据房屋拆迁许可证的记载，该地块为南捕厅历史街区环境改造工程（3号地块）项目。原告宋德玲承租的本市秦淮区评事街24号-1的房屋（房屋建筑面积为27.8平方米，房屋所有权人为原白下房产经营有限公司）位于拆迁范围内。江苏德道天诚土地房地产评估造价咨询有限公司经抽签摇号，被确定为上述拆迁项目的拆迁评估机构。2009年3月5日，江苏德道天诚土地房地产评估造价咨询有限公司根据住宅房屋拆迁评估实地勘察以及白下拆迁公司作出的情况说明，对本市秦淮区评事街24号-1房屋进行了拆迁评估，作出住宅拆迁补偿金额评估表和室内装饰装修补偿金额评估表，评估房屋拆迁补偿金额为201818元（产权人补偿款20182元，承租人补偿款181636元），室内装饰装修补偿金额为5196元（承租人5196元）。2009年3月5日，南京城建公司在南捕厅3号地块指挥部公示了房屋拆迁评估结果。2009年3月7日，南京白下拆迁公司将上述评估结果送达宋德玲。此后白下拆迁公司委派工作人员与宋德玲多次就房屋拆迁补偿事宜进行了协商，但未能达成安置补偿协议。南京城建公司和白下拆迁公司向市住建委提起房屋拆迁裁决申请，请求根据《南京市城市房屋拆迁管理办法》的规定裁决。随申请，南京城建公司、白下拆迁公司提供法定代表人身份证明书、授权委托书、评事街24号-1房屋的产权证明、抽签确定评估机构的公证书、住宅房屋拆迁补偿金额评估表、室内装饰装修补偿金额评估表及送达回证、补偿安置方案、产权调换房公示证明、协商笔录、第56号许可证等证据材料。市住建委受理了南京城建公司、白下拆迁公司的裁决申请后，于2013年7月20日向宋德玲送达了裁决申请书副本和答辩通知书，宋德玲于2013年7月22日向市住建委提交了书面答辩意见。后市住建委要求白下拆迁公司与宋德玲继续协商补偿事宜，但由于双方分歧较大，白下拆迁公司于2013年7月24日向市住建委提交了拒绝调解申请。2013年8月18日，市住建委作出第0534号裁决书，裁决：一、南京城建公司应当按照评估机构出具的本市评事街24号-1房屋的评估价款181636元，计算被拆迁房屋的货币补偿金额；二、南京城建公司可以提供幸福城润康里04幢1004室（建筑面积47.52平方米，按照与被拆迁房屋相同的评估时间点进行评估，总价为276566元）的住房，对宋德玲位于评事街24号-1的房屋进行补偿，双方结清差价后房屋为宋德玲所有。实际交付面积与本裁决书裁定的房屋面积有出入的，按照《江苏省城市房地产交易管理条例》第17条的规定办理。南京城建公司应当在该房屋交付之日起的30日内，协助宋德玲办理房屋权属登记手续。南京城建公司与宋德玲应当在该房屋交付之日前3日内，结清补偿金额与所提供房屋的差价；三、南京城建公司应当按照规定标准向宋德玲支付拆迁补助费；四、宋德玲应当在接到本裁决书之日起的第16日，完成本市评事街24号-1房屋的搬迁。2013年8月18日，市住建委向宋德玲送达了该裁决书。
原审法院另查明，在案件审理过程中，宋德玲向南京市鼓楼区人民法院提起行政诉讼，要求确认市住建委作出的第056号许可证续证（从2012年11月25日延期至2013年11月25日）的行政行为违法。南京市鼓楼区人民法院于2014年9月17日作出（2014）鼓行初字第80号行政判决书，判决驳回宋德玲的诉讼请求。宋德玲不服该判决上诉至南京市中级人民法院。南京市中级人民法院于2015年2月11日作出（2014）宁行终字第326号二审终审裁定，裁定撤销南京市鼓楼区人民法院（2014）鼓行初字第80号行政判决，驳回宋德玲的起诉。
原审法院认为，根据《城市房屋拆迁管理条例》第十六条规定，被告市住建委作为本市房屋拆迁管理部门，具有对房屋拆迁纠纷进行裁决的法定职责。本案中，被告作出第0534号裁决书，依法履行了法定职责。原告主张评估程序违法问题，并无证据支持。对于拆迁房屋面积的认定，市住建委依据南京市白下房产经营有限责任公司提供的公房证明确定宋德玲承租的公房建筑面积为27.8平方米合理有据，宋德玲主张拆迁房屋为85平方米营业用房，但没有提供合理有效的证据进行佐证，不予认可。对于原告提出的拆迁许可证延期的行政行为违法问题，南京市中级人民法院已对此作出判决，不予理涉。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六条、第六十九条之规定，判决驳回原告宋德玲的诉讼请求，案件受理费50元由原告宋德玲承担。
上诉人宋德玲上诉称，原判决认定事实不清，证据不足。理由如下：一、被上诉人作出第0534号裁决书适用的法律错误。南捕厅历史街区改造工程曾暂时停止，于2013年3月重新启动。依据《城乡规划法》第43条，2007年南京城建公司用以申请第056号许可证的《建设用地规划许可证》已经失效，则第056号许可证也失效，其续证当然失效。被上诉人依据已经失效的第056号许可证作出第0534号裁决书应该予以撤销。二、第0534号裁决书中评估程序违反法律规定。1、评估机构的确定方式违法。涉案项目评估机构由南京城建公司选择，没有被拆迁人参与；2、评估人员没有实地查勘，评估结果违法；3、评估认定的房屋用途与实际不符。涉案房屋系商业用房，有营业执照为证，并非普通住宅；4、评估时间点违法。涉案项目应当以2013年3月重新启动的时间作为评估时间点，而不是2009年2月28日。三、被上诉人作出的第0534号裁决书的程序违法。1、本案中拆迁人申请裁决的申请资料缺少法律规定应当具备的材料；2、被上诉人没有充分履行向被申请人依法送达房屋拆迁裁决申请书副本即答辩通知书、没有审核相关材料及程序的合法性、没有组织当事人调解、没有核实补偿安置协议标准等法定职责。上诉人当庭还提出南京城建公司评估机构的选择所依据的《南京市城市房屋拆迁管理条例》与《江苏省城市房屋拆迁管理条例》相冲突。综上，请求二审法院依法撤销原判并依法改判，上诉费用由被上诉人承担。
被上诉人市住建委未向本院提交书面答辩意见，其在庭审中答辩称：1、被上诉人作出的第0534裁决书具体行政行为程序合法，适用法律正确；2、被上诉人依照法律规定，受理裁决。在裁决审理中，双方当事人均有调解意向的，可以组织调解。本案中双方分歧较大，拆迁人拒绝调解，致使调解不成；3、上诉人认为第0534裁决书适用拆迁许可法律依据错误。拆迁许可不属于本案审查范围，上诉人应另行通过诉讼解决；4、上诉人认为评估程序违法，对评估结果不予认可。《江苏省城市房屋拆迁管理条例》及《南京市城市房屋拆迁管理办法》都对上述情况做出的具体规定，拆迁当事人对拆迁结果有异议，在拆迁规定期限内未重新委托评估的，可以按照已经送达的评估结果确定被拆迁房屋的货币补偿金额。本案中上诉人虽然对结果有异议，却没有在规定期限内委托重新评估，拆迁人提出按评估机构确定的并已经送达的评估结果，确定被拆迁房屋货币补偿款的主张，符合法律规定。综上，原审认定事实清楚，程序合法，请求维持。
原审第三人南京城建公司未向本院提交书面答辩意见，其在庭审中辩称，同意被上诉人市住建委的答辩意见。
原审第三人白下拆迁公司未向本院提交书面答辩意见，其在庭审中辩称，上诉人提出的第056号拆迁许可证，一直都是合法有效证件。拆迁评估的形式合法，裁决符合法定程序。
原审被告市住建委向原审法院提交的证据有：1、房屋拆迁裁决申请书，用以证明第三人南京城建公司因本市评事街24号-1房屋拆迁事宜，与原告无法达成协议，向被告提出裁决申请；2、法定代表人身份证明以及授权委托书，用以证明第三人白下拆迁公司在行政裁决中的授权委托情况；3、本市评事街24号-1公房证明，用以证明原告宋德玲承租房屋的面积等自然情况；4、住宅房屋拆迁补偿金额评估表、南京市城市房屋拆迁室内装饰装修及附属物补偿金额评估表以及送达回证，用以证明原告房屋的拆迁补偿金额评估表及送达情况；5、选定评估机构的公证书、评估结果公示证明，用以证明评估机构的产生符合法律规定；6、房屋现场勘验记录，用以证明拆迁实施单位和评估机构对本市评事街24号-1房屋进行现场勘查的情况；7、拆迁补偿协商记录，用以证明拆迁实施单位与原告就本市评事街24号-1房屋的拆迁补偿多次进行了协商；8、第056号许可证，用以表明该拆迁纠纷属于城市房屋拆迁行政裁决的范围；9、安置房源以及公示证明，用以证明拆迁人提供的产权调换房源以及已经在现场公示；10、房屋拆迁补助费用测算表，用以证明房屋拆迁补助费用测算；11、补偿方案，用以证明对原告的补偿方案；12、裁决答辩通知书以及送达回证，用以证明裁决申请书的副本、答辩通知书已送达给原告；13、答辩意见，用以证明原告的答辩意见；14、协商记录以及拒绝调解申请、证明，用以证明拆迁人因与原告之间分歧较大，拒绝调解；15、裁决书以及送达回证，用以证明被告已将第0534号裁定书送达给原告；16、无利害关系第三人身份证明，用以证明无利害关系第三人的身份情况。
原审被告向原审法院提交据以作出被诉行政行为的法律依据有：1、《城市房屋拆迁管理条例》第十六条；2、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》；3、227号令（市政府227号令）；4、《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》；5、《南京市城市房屋拆迁管理办法》第二十七条等。
原审原告宋德玲向原审法院提交的证据有：1、企业法人营业执照，证明拆迁房屋实属营业用房；2、（2013）秦非诉行审字第133号行政裁定书、南京市人民政府宁政发（2012）221号文件及附表一，证明第0534号裁定书列明的申请人主体不适合。3、南京市住建委下发关于对因拆迁人延期实施的拆迁项目重新评估的通知，证明本案评估时间违法。
本院经审查认为，原审法院对当事人证据的质证与认证，符合法律规定，本院予以认可。对原审法院认定的案件事实，本院予以确认。
本院认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条、《城市房屋拆迁管理条例》第五条、第十六条及《南京市城市房屋拆迁管理办法》的规定，被上诉人市住建委作为南京市城市房屋拆迁管理部门，具有对原审第三人申请的涉案项目拆迁纠纷进行裁决的法定职责。
对于上诉人所提被上诉人作出第0534号裁决书适用的法律错误问题。根据南京市中级人民法院（2014）宁行终字第326号行政裁定书，可以认定第056号许可证合法有效。上诉人认为第056号许可证已经失效，其续证（拆迁期限由2012年11月25日延至2013年11月25日）也已失效，据此做出裁决适用法律错误的主张无事实及法律依据，本院不予支持。
对于上诉人主张评估机构的确定方式违法问题。根据《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第十九条的规定，对被拆迁房屋进行房地产市场价评估的机构由拆迁人和被拆迁人共同选定；拆迁人和被拆迁人不能达成一致的，由房屋拆迁管理部门在符合条件的评估机构中抽签确定，房屋拆迁管理部门应在抽签前三日内在拆迁地点公告抽签的时间和地点。本案中拆迁项目评估机构的选定系在拆迁管理部门主持下以公证摇号确定的方式确定，符合法律规定。
对于上诉人提出裁决时评估面积与实际面积不符的问题。根据《南京市城市房屋拆迁管理办法》第二十七条的规定，“被拆迁房屋的建筑面积以房屋所有权证或者其他合法房产凭证的记载为准。土地使用面积以土地使用权证或者其他合法土地使用凭证的记载为准”，被上诉人根据上诉人房屋所有权证确定房屋面积，并无不当。上诉人提出裁决时应以实际测量的面积为准计算补偿价值，与相关法律规定不符，本院不予支持。
针对上诉人提出评估认定房屋用途与实际不符的问题。根据《南京市城市房屋拆迁管理办法》第四十七条的规定，“被拆迁人或者经产权人同意后房屋承租人将住宅房屋用于经营，取得工商营业执照，已持续经营1年以上的，应当根据其经营情况、经营年限、纳税等情况参照营业用房或者非营业用房进行评估”。本案中，上诉人宋德玲虽主张涉案房屋自2004年起至2014年4月3日被拆除前一直领有营业执照，作为经营用房使用，且其向房屋出租方定期缴纳税款，但并未向法庭提交上诉人对于房屋性质改变系经产权人同意的证据，也并未向法庭提交其缴纳税款的相关证据，因此对于上诉人的该项主张，本院不予支持。
对于上诉人提出被上诉人作出的第0534号裁决书程序违法问题。根据《城市房屋拆迁管理条例》第十六条的规定，“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。”本案中，原审第三人取得拆迁许可证后，与上诉人多次协商未能达成拆迁补偿安置协议的情况下，向被上诉人提出房屋拆迁纠纷裁决申请，被上诉人在审核相关材料后予以受理，并在法定期限内作出拆迁行政裁决，符合前述规定。被上诉人市住建委对第三人南京城建公司、白下拆迁公司提供的拆迁许可证、被拆迁房屋的房产证、拆迁协商记录、拆迁补偿价格评估表、产权调换房源公示证明等证据材料进行了审查，同时听取了原告宋德玲的答辩意见，并在双方当事人再次协商仍不能达成拆迁补偿安置协议，同时白下拆迁公司出具书面申请拒绝调解的情况下，作出第0534号裁决书，并不违反相关法律、法规的规定。上诉人提出第0534号裁决书程序违法的主张，本院不予支持。
对于上诉人当庭提出第三人南京城建公司选择评估机构所依据的《南京市城市房屋拆迁管理办法》与《江苏省城市房屋拆迁管理条例》相冲突问题。经查，《南京市城市房屋拆迁管理办法》第四十九条的规定，“拆迁当事人对评估结果有异议的，可以在评估结果送达之日起的5个工作日内要求拆迁评估机构作出解释、说明。自接到解释、说明之日起的五个工作日内，拆迁当事人未委托拆迁评估机构重新评估的，可以按照已送达的评估结果确定被拆迁房屋的补偿金额或产权调换的价款”。《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第二十条的规定，“拆迁人或者被拆迁人对评估结果有异议的，可以在评估结果送达之日起的5个工作日内要求拆迁评估机构作出解释、说明。评估机构应当在五个工作日内作出书面解释、说明。经解释、说明仍有异议的，持有异议的拆迁人或者被拆迁人可以委托符合本条例第十五条规定的其他评估机构重新评估”。据此，《南京市城市房屋拆迁管理办法》作为下位法并未与上位法《江苏省城市房屋拆迁管理条例》相冲突，上诉人的该主张，本院不予支持。
综上所述，被上诉人市住建委作出的宁房裁字（2013）第0534号《城市房屋拆迁纠纷裁决书》适用法律、法规正确，符合法定程序。上诉人的上诉人理由缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费50元，由上诉人宋德玲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 仲新建
代理审判员 熊文超
代理审判员 张 辉
二〇一五年十一月十二日
书 记 员 曹 洁