湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0103民初4562号原告：范普俊，男，1968年5月20日出生，汉族，住武汉市硚口区，委托诉讼代理人：马小兵，北京盈科（武汉）律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：叶骏，男，1981年4月20日出生，汉族，住武汉市，被告：蒋雄峰，男，1981年10月6日出生，汉族，住湖北省随州市曾都区，被告：武汉凯裕峰河科技有限公司，住所地武汉市江汉区贺家墩村福星惠誉·福星城二期第8栋11层2号房。法定代表人：蒋雄峰，总经理。被告：胡碧昱，女，1984年4月13日出生，汉族，住武汉市江汉区，上述四被告的委托代理人：罗荣华、毕莲，湖北维力律师事务所律师，代理权限为特别授权。第三人：中国人民解放军湖北省武汉警备区后勤部，住所地武汉市江汉区万松园路43号。负责人：陈义军。委托诉讼代理人：陈玉锋，后勤部助理员，代理权限为特别授权。原告范普俊与被告叶骏、蒋雄峰、武汉凯裕峰河科技有限公司（以下简称被告凯裕峰河公司）、胡碧昱、第三人中国人民解放军湖北省武汉警备区后勤部（以下简称第三人警备区后勤部）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告范普俊的委托诉讼代理人马小兵、被告叶骏、蒋雄峰、凯裕峰河公司、胡碧昱的委托诉讼代理人罗荣华、第三人警备区后勤部的委托诉讼代理人陈玉锋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告范普俊向本院提起诉讼请求：1、确认原告范普俊与被告叶骏、蒋雄峰、凯裕峰河公司、胡碧昱于2015年7月28日签订的《协议书》无效；2、被告叶骏、蒋雄峰、凯裕峰河公司共同退还原告范普俊的租金308333元，押金50000元；3、被告胡碧昱退还收取原告范普俊的转让费150000元；4、被告叶骏、蒋雄峰、凯裕峰河公司赔偿原告范普俊装修损失152840元；5、本案诉讼费由四被告共同承担。事实与理由：2015年7月28日，原告范普俊与被告叶骏、蒋雄峰、凯裕峰河公司、胡碧昱签订了一份《协议书》，就被告胡碧昱承租的武汉市万松园路19号（现43号）商铺转租给原告范普俊的相关事宜进行约定。协议签订后，原告范普俊向被告胡碧昱支付了转让费150000元，并依法向四被告缴纳了房屋租金和押金。2016年4月，原告范普俊得知四被告违反与第三人警备区后勤部签订的租赁合同擅自转租，并违反与第三人警备区后勤部约定的租赁合同截止期限即2015年12月31日，超期转租，合同履行期满第三人警备区后勤部已多次向被告叶骏、蒋雄峰、凯裕峰河公司提出腾退房屋的要求。2016年5月31日，原告范普俊将承租房屋移交给第三人警备区后勤部。原告范普俊认为，被告叶骏、蒋雄峰、凯裕峰河公司擅自将房屋转租给被告胡碧昱，被告胡碧昱又转租给原告范普俊，所签订的《协议书》应认定为无效，所收取的2016年1月至7月5日的租金应退还，被告胡碧昱收取的转让费150000元亦应退还原告，并对原告范普俊的装修损失予以赔偿。被告叶骏、蒋雄峰、凯裕峰河公司、胡碧昱辩称，1、原告范普俊起诉的事实和理由均不成立，原、被告签订的《协议书》有效。本案被告胡碧昱除向原告范普俊转让了租赁权，还包括经营权和店内相关资产的转让，并非简单的转租行为，应属转让关系。2、原告范普俊已使用房屋近一年，不应再返还租金。押金交付给第三人警备区后勤部，应由第三人警备区后勤部返还。3、原告范普俊起诉转让费没有合同依据，且该费用并非被告胡碧昱收取，与本案无关。4、被告胡碧昱将租赁房屋装修后转让给原告范普俊，双方在协议中并未约定装修费，因此原告范普俊要求四被告承担装修损失，没有依据。综述，应驳回原告范普俊的诉讼请求。第三人警备区后勤部述称，警备区后勤部只与被告凯裕峰河公司、蒋雄峰有租赁关系，与其他当事人没有租赁关系。2016年1月1日至5月31日期间，被告凯裕峰河公司与第三人武汉警备区后勤部是不定期租赁关系。被告凯裕峰河公司违反规定转租所引起的债权债务与第三人警备区后勤部无关。原告范普俊围绕诉讼请求提交了《商铺租赁合同》一份、《协议》、收据、《军队房地产租赁合同》一份、通知、证明、收条、付款凭证、《装修合同》两份、收条一份等证据，四被告向本院提交了《证明》、《房屋租赁合同》、《商铺租赁合同》、经营场所证明、租赁备案证明、个体信息咨询报告、餐饮服务许可证、《协议》等证据，第三人警备区后勤部提交的《解除房地产租赁合同协议书》、承诺书、中国工商银行业务回单及记账联等证据，经本院核实，予以确认并在卷佐证。经审理查明，2015年7月28日，原告范普俊与被告叶骏、胡碧昱签订《协议》一份，约定甲方（被告叶骏）收到乙方（被告胡碧昱）交付的门面押金5万元，转为丙方（原告范普俊）最后一个月的租金（无押金条，特此说明）；门面租赁期间，不得有转让或转租行为；租金支付方式为半年付，时间为每年的8月4日、2月4日；合同到期时，丙方享有优先续租权；营业执照由乙方过户给丙方；门面仅认可“川魂帽牌货冒菜”和“胖阿福”两个品牌，不能更改；其余的按照甲、乙签订的合同执行。三方签订合同后，被告蒋雄峰、凯裕峰河公司在该协议上签名并盖章。《协议》签订后，被告胡碧昱退出经营的租赁门面，由原告范普俊经营使用。2016年1月28日，原告范普俊向被告蒋雄峰、凯裕峰河公司缴纳2016年4月5日至7月5日的租金15万元。2016年4月18日，第三人警备区后勤部向被告蒋雄峰、凯裕峰河公司发出《通知》，告知双方签订的《军队房地产租赁合同》于2015年12月31日到期，合同自然终止，根据中央军委规定，第三人需全面停止有偿服务活动，两被告须于2016年6月30日前搬出租赁场所，并办理相关手续。2016年5月31日，第三人警备区后勤部收回了原告范普俊租赁的门面。另查明，位于武汉市江汉区万松园路43号（原19号）房屋系第三人警备区后勤部所有，被告蒋雄峰系被告凯裕峰河公司的法定代表人。2014年1月1日，第三人警备区后勤部将上述房屋交由武汉欣宇阳光商贸公司（以下简称阳光商贸公司）整体出租，2015年1月1日收回，由第三人警备区后勤部与实际经营者蒋雄峰、凯裕峰河公司签订《军队房地产租赁合同》。该合同约定武汉警备区后勤部将上述房屋（建筑面积216平方米）租赁给凯裕峰河公司经营餐饮，期限自2015年1月1日起至2015年12月31日止；租金总额386100元，按半年结算，每半年的前十日内交付；租赁期满，合同解除。双方同时在合同第八条第四项、第十条中还约定如凯裕峰河公司擅自将承租的房地产转租，武汉警备区后勤部有权解除合同。2014年3月7日，在阳光商贸公司整体承租期间，被告蒋雄峰委托叶骏与胡碧昱签订《商铺租赁合同》，约定甲方（叶骏）将位于武汉市万松园路19号（现43号）商铺（建筑面积198平方米）出租给乙方（胡碧昱）使用，用途为餐饮；年租金60万元，押金5万元；租金每12个月支付一次，提前2个月支付下一次租金，合同租期内租金不予调整；乙方对承租区域进行的装修应符合国家相关法律、法规及行业规范的要求，并提前向甲方提供内部装修设计施工图，一切费用由乙方承担；因甲方原因造成本合同无法继续履行，在乙方结清使用该房屋期间所产生的各项费用的前提下，甲方应退还乙方已经支付但没有使用的租金（按日结算）及押金。本案争议焦点是范普俊与胡碧昱、叶骏、蒋雄峰、凯裕峰河公司的法律关系，蒋雄峰、凯裕峰河公司违反与警备区后勤部的约定，擅自转租房屋，是否导致《协议书》无效。本院认为，原告范普俊与四被告自愿签订《协议》，约定了租金交付方式、押金、优先续租权及转租事宜，同时约定未尽事项适用被告叶骏与被告胡碧昱签订的《商铺租赁合同》。《协议》签订后，原告范普俊将门面租金交给被告蒋雄峰、凯裕峰河公司，被告胡碧昱退出门面经营，由原告范普俊使用，原告范普俊与被告蒋雄峰、凯裕峰河公司之间构成房屋租赁关系，其租赁期限、违约方式等均应适用《商铺租赁合同》。《最高人民法院》第十五条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。《商铺租赁合同》的租赁期限已超出被告蒋雄峰、凯裕峰河公司与第三人警备区后勤部签订的《军队房地产租赁合同》约定的租赁期限，且被告蒋雄峰、凯裕峰河公司转租并未经出租人警备区后勤部的同意，因此超出出租人与承租人租赁期限部分的约定无效。原告范普俊与四被告签订的《协议》，约定适用《商铺租赁合同》，《商铺租赁合同》中超出出租人与承租人约定部分无效，因此《协议》适用租赁期限中超出部分亦无效，故原告范普俊要求宣告《协议》无效不当，该《协议》中约定的2015年7月28日至2015年12月31日部分有效，2016年1月1日起至2017年4月4日部分无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告叶骏、蒋雄峰、凯裕峰河公司未向原告范普俊告知租赁期限，导致原、被告签订的《商铺租赁合同》部分无效，三被告应承担相应的责任。《最高人民法院》第十八条规定，房屋租赁合同无效，出租人请求次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。占有使用费标准参照租金。同时，《商铺租赁合同》中约定“因甲方（叶骏）原因造成本合同无法继续履行，在乙方（胡碧昱）结清使用该房屋期间所产生的各项费用的前提下，甲方应退还乙方已经支付但没有使用的租金（按日结算）及押金。原告范普俊实际占有商铺期限直至2016年5月31日，其支付租金至2016年7月5日，故原告要求被告叶骏、蒋雄峰、凯裕峰河公司退还2015年7月28日至2016年7月5日的租金308333元不当，应为2016年6月1日至7月5日租金56667元（50000元/月÷30天×4天+50000元/月）。被告胡碧昱向被告叶骏交纳的押金50000元在《协议》已确认为原告范普俊合同期满前的最后一个月租金，现合同期未满既予以终止，被告叶骏应将该50000元押金款项退还原告范普俊，因被告蒋雄峰自认委托被告叶骏签订合同，且协议上有被告蒋雄峰、凯裕峰河公司的签章，故该款项应由被告叶骏、蒋雄峰、凯裕峰河公司予以返还。故原告范普俊要求被告叶骏、蒋雄峰、凯裕峰河公司退还保证金50000元，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、一百一十四条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，双方并未约定违约损失赔偿金额，参照原告提出的装修金额的152840元，结合四方约定的期限20个月零6天（2015年7月28日至2017年4月4日），原告范普俊已使用的期限10个月零2天，未使用期限10个月零4天，被告蒋雄峰、凯裕峰河公司、叶骏应向原告范普俊赔偿损失73750元（152840元÷21个月÷30天×4天+152840÷21个月×10个月）。故原告范普俊要求被告叶骏、蒋雄峰、凯裕峰河公司赔偿152840元的装修损失，本院部分予以支持。原告范普俊要求被告胡碧昱退还转让费150000元，属另一法律关系，本案不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院》第十五条、第十八条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告范普俊与被告叶骏、蒋雄峰、武汉凯裕峰河科技有限公司、胡碧昱于2015年7月28日签订的《协议》中租赁期限自2016年1月1日起至2017年4月4日止的部分无效；二、被告叶骏、蒋雄峰、武汉凯裕峰河科技有限公司返还原告范普俊租金56667元；三、被告叶骏、蒋雄峰、武汉凯裕峰河科技有限公司返还原告范普俊房屋使用保证金50000元；四、被告叶骏、蒋雄峰、武汉凯裕峰河科技有限公司赔偿原告范普俊装修损失73750元；五、驳回原告范普俊的其他诉讼请求。上述义务于本判决生效之日起十日内履行。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10411元，原告范普俊负担7570元，被告叶骏、蒋雄峰、武汉凯裕峰河科技有限公司负担2840元（此款原告范普俊已垫付，三被告连同上述款项一并支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  喻 瑛人民陪审员  杨德顺人民陪审员  刘 芳二〇一七年七月二十四日书 记 员  汪锦锋