广东省广州市荔湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗荔法民三初字第1288号
原告：广东弘诚集团有限公司，住所地：。
法定代表人：蔡伟斌，职务总经理。
委托代理人：覃全茂，广东合邦律师事务所律师。
委托代理人：曾海燕，广东南方福瑞德律师事务所律师。
被告：广州金辉洋房地产有限公司，住所地：。
法定代表人：严健良，职务董事长。
委托代理人：王晔，该公司法律顾问。
被告：梁伟，男，1965年8月17日出生，汉族，住址：山西省太原市迎泽区。现住内蒙古。
原告广东弘诚集团有限公司诉被告广州金辉洋房地产有限公司（以下简称：金辉洋公司）、梁伟商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年6月10日立案受理后，依法由审判员何锦堂适用简易程序独任审判，于2014年8月18日公开开庭进行了审理。原告广东弘诚集团有限公司的委托代理人覃全茂和曾海燕、被告广州金辉洋房地产有限公司的委托代理人王晔到庭参加诉讼。被告梁伟经本院合法传唤拒不到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告广东弘诚集团有限公司诉称：被告金辉洋公司与被告曾海燕于2001年3月9日签订虚假购买广州市荔湾区辉洋苑辉洋阁八层A805号房屋的穗房合字2000076271号《商品房买卖合同》，同年3月15日，被告梁伟与中国建设银行广东省分行签订商业性贷款《楼宇按揭合同》，被告金辉洋公司获取银行资金后，辉洋苑辉洋阁八层A805号房屋便以被告梁伟的名义在广州市国土资源和房管局登记备案。后该类似“虚假买卖”“假按揭”行为被广州市中级人民法院认定无效。被告梁伟不是真正的购房者，其至今没有支付首期房款和偿还银行的贷款。被告金辉洋公司与原告于2010年10月23日签订了金辉洋公司将包括辉洋苑辉洋阁八层A805号房在内的21套房出售给原告的《挂名房产转让协议》，2010年10月26日，原告与金辉洋公司、中国东方资产管理公司广州办事处签订《债务重组协议》，约定由原告代金辉洋公司替被告梁伟等偿还购房贷款。原告已于2010年11月9日替被告梁伟等偿还购房贷款。原告已经履行了付款义务，但是房产一直未能过户到原告名下。据此，请求判令：1、确认两被告关于买卖广州市荔湾区黄沙大道辉洋苑辉洋阁八层A805号房屋的行为无效；2、本案的诉讼费由被告承担。
被告广州金辉洋房地产有限公司辩称：一、梁伟不是真实的购房人，其没有购买房产的真实意思。梁伟仅与本公司原法定代表人签订过一份《商品房买卖合同》，但从未支付过任何房款、税款和按揭款，签约至今10余年时间里，梁伟从未向本公司主张收楼使用，也未提出过其他任何权利主张和要求。二、梁伟与本公司签订的《商品房买卖合同》是虚假合同，不受法律保护，本公司不予承认。虚假买卖行为的责任人是本公司的原法定代表人杨广辉及其班底，当时杨广辉等人指使包括梁伟在内的几十名原公司员工，以虚假购买的方式与公司签订预售合同并备案登记，利用不实的预售合同办理银行按揭骗取银行贷款，之后将已登记备案的房产统一公证授权给杨广辉之妹即当时的财务经理杨广琼全权管理、控制、销售。故两被告签订的《商品房买卖合同》是为套取银行贷款而签，属于以合法形式掩盖非法目的的合同，依法无效，故本公司同意原告的诉讼请求。
被告梁伟没有答辩。
经审理查明：2010年10月23日，原告（甲方）与金辉洋公司（乙方）签订《挂名房产转让协议》，约定：乙方同意将21户个贷债权项下挂名登记在原职工名下且抵押给银行的21套按揭房转让给甲方，甲方愿意受让，支付相应对价款。甲乙双方经协商达成协议如下：一、转让房产基本情况。乙方原法定代表人杨广辉在2001年将辉洋苑辉洋阁A栋3-8层总建筑面积为6762平方米的21套住宅房产（下简称“转让房产”）挂名登记在原职工名下。乙方同意将上述挂名房产转让给甲方，甲方已知悉相关情况，考察了现场，同意受让。二、转让价款。鉴于转让房产目前仅为框架结构、无任何装修装饰、水电、消防、电梯均未配置且闲置将近10年的现状和每套户型特大不适合销售的缺陷，以及目前仍挂名备案登记在原职工名下且抵押银行过户到甲方所存在的巨大风险，参照广东华昆房地产与土地估价有限公司粤华评字第20101022F的评估价格，本着按质论价、风险与收益对等原则，乙方同意以每平方米5000元的价格转让给甲方，转让总价款为3381万元。三、付款方式。1、首期款为乙方应向债权人东方资产管理公司广州办事处支付重组款数额，甲方应按乙方的要求直接向债权人东方资产管理公司广州办事处支付；2、扣除重组款后的余款支付方式：自房产过户至甲方名下之日起30天内付50%，剩余50%待甲方取得房地产权属证书之日起30天内付清等。该转让协议中约定的转让房产包括本案涉案房屋辉洋苑辉洋阁八层A805号房屋。2010年10月26日，中国东方资产管理公司广州办事处（甲方）与被告金辉洋公司（乙方）、原告广东弘诚集团有限公司（丙方）签订《债务重组协议》，约定：三方根据《中华人民共和国合同法》、《金融资产管理公司条例》以及其他法律、法规的规定，经友好协商，就债务重组事宜订立本协议，以照共同信守：第一条债权债务关系确认。甲、乙双方确认，截至2010年5月25日，乙方担保的甲方对债务人享有的有效债权为：本金人民币15813776.49元，利息9268088.88元，违约金人民币146200.00元，合计人民币：25228065.37元；前一款所确认的债权以附件1所列的债权文件清单为依据。（见附件1：债权文件清单）。第二条债务清偿与有条件豁免。债务清偿：三方一致同意，丙方应于本协议签订之日起15日内一次性支付人民币壹仟陆佰壹拾伍万元（￥16150000.00元）和诉讼、保全费（88105元）给甲方，该笔款项的清偿抵充顺序是：本金、利息。有条件豁免：三方确认，如丙方已经按照约定向甲方按时、足额偿还相应款项，共计16238105元，则甲方同意免除债务人所负债务的其余债务，同时甲方视乙方已履行完担保责任等。该债务重组协议的附属《债权文件清单》中有本案被告梁伟欠银行的本息＋违约金共1598177.51元。上述债务重组协议签订后，原告广东弘诚集团有限公司依约代被告金辉洋公司向中国东方资产管理公司广州办事处偿还了16150000.00元。
又查，被告梁伟原是金辉洋公司的员工，2001年3月9日，金辉洋公司与被告梁伟签订了《商品房买卖合同》，约定：金辉洋公司将本案涉案房屋出售给梁伟，总价款1670000.00元，首期款501000.00元，余款办理银行按揭贷款支付等。双方于2001年3月14日在房管部门办理了预售合同登记备案手续（合同号2000076271）。后梁伟与中国建设银行广东省分行签订了楼宇按揭合同，约定由梁伟向银行借款用于购买辉洋阁八层A805号房屋。但梁伟并没有向被告金辉洋公司支付购房首付款，也没有向银行还过款，均是由被告金辉洋公司代梁伟向银行分期偿还，因被告金辉洋公司代梁伟向银行分期还款，偿还了一年多后断供，导致辉洋阁八层A805号房屋的抵押涂销手续未能办理。中国东方资产管理公司广州办事处与被告金辉洋公司、原告广东弘诚集团有限公司签订《债务重组协议》后，由原告广东弘诚集团有限公司代梁伟偿还了尚欠的银行贷款及利息，而梁伟拒不配合原告办理辉洋阁八层A805号房屋的抵押涂销手续，导致该房屋的抵押涂销手续未能办理，原告遂提起本案诉讼。另，被告梁伟作为案涉房屋的买受方，在签订房屋买卖合同至今长达十三年期间内从未主张过收楼，也没有向开发商金辉洋公司提出过任何异议。
本院认为：依据《中华人民共和国民法通则》第五十八条规定，以合法形式掩盖非法目的的民事行为无效，无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项亦规定，以合法形式掩盖非法目的的合同无效。被告梁伟2003年离开金辉洋公司后至今没有回过金辉洋公司，没有与金辉洋公司接触过，也没有要求金辉洋公司交付房产，被告梁伟作为案涉房屋的买受方，在签订房屋买卖合同后长达十三年期间从未主张过收楼，也没有向开发商金辉洋公司提出过任何异议，梁伟的上述行为显然有违真实购房人的签约目的，而金辉洋公司陈述其与梁伟签订买卖合同非出于真实的买卖本意，而是为了套取银行贷款，可见金辉洋公司与梁伟签订买卖合同亦非出于真实的买卖本意。以上情况足可认定金辉洋公司与梁伟的行为属以合法形式掩盖非法目的，故双方通过签订《商品房买卖合同》买卖涉案房屋的行为无效。原告现主张梁伟与金辉洋公司买卖涉案房屋的行为无效，合法有据，本院予以采纳。梁伟经法院合法传唤未到庭应诉，视为其放弃抗辩权利。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国民法通则》第五十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项之规定，判决如下：
被告广州金辉洋房地产有限公司与被告梁伟之间买卖广州市黄沙大道辉洋苑辉洋阁八层A805号房屋的买卖合同无效。
本案受理费50元，由两被告共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本案一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 何锦堂
二〇一四年八月二十五日
书记员 李惠琦