天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0104民初4474号原告：周淼，女，1989年3月3日出生，汉族，天津市南开区博瀚小学教师，住天津市南开区。委托诉讼代理人：周庆福（原告之父），1964年9月26日出生，汉族，无职业，住天津市南开区。被告：黄春体，女，1975年10月25日出生，汉族，无职业，住天津市南开区。被告：天津链家宝业房地产经纪有限公司，住所地天津市南开区中粮广场13层。法定代表人：李峰岩，执行董事。委托诉讼代理人：马楠，该公司员工。原告周淼与被告黄春体、被告天津链家宝业房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周淼的委托诉讼代理人周庆福，被告黄春体，被告链家公司的委托诉讼代理人马楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周淼向本院提出诉讼请求：1.判令被告黄春体承担欺诈违约责任，按合同规定给付原告违约赔偿金80000元（从过户之日起，2018年1月17日至2018年4月7日共计80天）；2.判令被告黄春体继续履行合同责任，解决已售出房屋的遗留问题，促落户在该房屋的人员迁出户籍；3.判令本案诉讼费由被告黄春体承担；4.判令被告链接公司退回原告中介费29750元。事实和理由：原、被告系买卖关系，2017年12月3日经被告链家公司居间介绍，被告将坐落于天津市南开区房屋卖给原告，双方确认该房屋成交价为1150000元。成交前，双方签订了协议，对付款方式、房屋交付、权属转移登记进行了约定，但对房屋的户籍问题没有说明。原告重点要求被告过户后迁出该房屋的原有户籍，为此双方签订了一份补充协议，该协议指向很明确，就是要求被告的房屋上不能有任何人的户籍。2018年1月17日，双方办理了房屋产权转移手续。按协议约定，过户后被告应将该房屋上的所有户籍全部迁出，可是原告没有想到该房屋上被告的上家房主的户籍至今没有迁出。被告为了出售该房屋，明知原房主户籍没有迁出，隐瞒不提，谎称该房屋没有户籍，本来被告自己及家人的户籍没有落户到该房屋上，其故意说过户后迁出本人及家人的户籍，逾期一天赔偿违约金1000元。由此可见，被告无视合同，违背诚信原则，系故意欺骗行为。根据合同第八条第六款之约定，被告有义务如实向原告披露所售房屋的真实情况，并在合同中如实声明，如卖方未履行该义务所产生的一切责任由被告承担。另外，被告链接公司为了交易成功，签署了违背原告真实意思表示的合同条款，且订立合同不严谨，存在较大瑕疵，造成涉案房屋的外人户籍至今无法迁出，严重损害了原告利益。原告因贷款购买该房屋，由于工作极为不稳定，偿还贷款有困难，因此想销售该房屋，由于户籍原因，造成无法售出。故成讼。黄春体辩称，不同意原告的诉讼请求，被告黄春体并没有违约。2017年12月3日，原告与被告黄春体在被告链家公司签署《房产交易合同》，且双方就户籍问题签署一份《补充协议》。当时被告链家公司询问黄春体，其本人及家人的户籍是否落户在该房屋内，被告黄春体回答没有其本人及家人的户籍落户在该房屋内，之后双方签订了《补充协议》。被告黄春体当时并不知道原房主的户籍是否在该房屋内，如果当时原告询问该房屋原房主的户籍情况，那么被告黄春体也会想这个事情，也会如实陈述，但当时原告只是询问了被告黄春体家庭的户籍情况，并没有询问原房主的户籍情况，所以被告黄春体在签署协议的时候对户籍情况如实作了回答。原告作为教师，签署协议时应该是其真实意思表示，当时原告怎么询问就怎么书写的协议。现原告所述因户籍问题影响其卖房，没有事实依据，因为房屋内留有户籍并不影响房屋的出售，且原告只要有房本和身份证，在该房屋内可以落户。链家公司辩称，不同意原告对链家公司的诉请。2017年12月3日，经链家公司居间介绍，原告与被告黄春体双方签署了《房产交易合同》，且于2018年1月中下旬办理完毕过户手续，原告已经实际领取到房屋产权证。在合同履行期间，链家公司积极履行居间服务义务，并不存在任何过错及违约行为。根据合同法的相关规定，居间方促成居间服务的，委托方应向居间方支付报酬。综上，请求驳回原告对链家公司的诉请。另外，在签约当天，原告提到“房主有户籍吗？”还是提到“房主的户籍是否在房屋内”，经办人已经记不清。经链家公司询问被告黄春体，其回答“户籍不在房子内，在其他房屋内”，为了保证原告与被告黄春体双方的权益签署了《补充协议》。原告取得产权证后，在自行办理户籍落户手续时，发现该房屋内仍有上一任业主的户籍留存，于是电话联系链家公司的经办人，此时链家公司才知道该事情，随即链家公司联系被告黄春体，其表示并不知道有上一任业主户籍留存的事情。后链家公司联系到上一任业主，但该业主表示因没有购买到新房，其户籍暂时无法从该房屋内迁出。现经链家公司了解，原告已经将户籍迁至涉诉房屋内。本院经审理认定事实如下：2017年12月3日，原告周淼与被告黄春体经被告链家公司居间介绍，三方签订编号为100001350184《房产交易合同》。该合同约定，原告周淼购买被告黄春体所有的坐落于天津市南开区房屋，成交价格为1115000元。该合同第六条房屋产权及具体情况的承诺约定，被告黄春体应当保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和有关关系，补充协议及物业交割单所列出的房屋附属设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给原告周淼，原告周淼对被告黄春体出售的该房屋具体情况充分了解，自愿购买该房屋。被告黄春体应当保证自本合同签订之日起至该房屋验收交接完成，对各项房屋附属设施设备及其装饰装修保持良好的状况。第八条违约责任约定，被告黄春体有义务如实向原告周淼披露其所售房屋的真实情况，并在本合同中明确说明，如因被告黄春体未履行该义务，所产生的一切责任由被告黄春体承担。同日，原告周淼与被告黄春体签订《补充协议》一份。该协议约定，被告黄春体承诺于办理过户手续之前将交易房屋内被告黄春体及其家属（包括夫妻双方、父母、子女）户口全部迁出，如到期未迁出的，则每逾期一日被告黄春体赔偿原告周淼违约金1000元，直至被告黄春体迁出为止。上述合同及补充协议签订后，原告周淼向被告链家公司支付居间服务费27875元、评估费1000元及贷款服务费600元，合计29470元。2017年12月21日，原告周淼与被告黄春体签订《天津市存量房屋买卖协议》。2018年1月17日，原告周淼与被告黄春体办理了涉诉房屋的过户手续，原告周淼取得涉诉房屋的不动产权证书，权利人为原告周淼。后原告周淼在办理其户籍迁入时得知涉诉房屋内留有他人（涉诉房屋前业主）的户籍，并将此情况告知了被告链家公司，该被告将此情况转告给被告黄春体，但被告黄春体并不知道涉诉房屋内留有他人户籍，后被告黄春体取得涉诉房屋前业主的联系方式，通知前业主尽快将户籍迁出，但该户籍至今仍未迁出。此后，原告周淼自行将其户籍迁入涉诉房屋内，为独立的户籍簿。2018年3月份，原告周淼与被告链家公司的工作人员办理了涉诉房屋的交接手续，被告链家公司的工作人员将涉诉房屋钥匙交予原告周淼，后原告周淼搬入涉诉房屋内。另，涉诉房屋系被告黄春体从他人处购得，该房屋内留有原业主的户籍，被告黄春体及其家人的户籍没有落户在涉诉房屋内。庭审中，被告黄春体表示其并不知道涉诉房屋内留有前房主的户籍，也不清楚是否还留有其他人的户籍。本院认为，根据双方的诉辩意见，本案争议焦点为：1.被告黄春体是否构成违约，是否有权将案外人的户籍迁出涉诉房屋；2.被告黄春体是否应赔偿原告周淼违约金。原告周淼与被告黄春体签订的《房产交易合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。本案中，原告周淼与被告黄春体系房屋买卖合同关系，涉诉房屋内虽留有案外人的户籍，但该案外人并非涉案合同的当事人，案外人户籍没有迁出涉诉房屋并非被告黄春体的法定义务。在案外人未将户籍迁出的情况下，被告黄春体无权将该案外人的户籍从涉诉房屋内迁出。依据《补充协议》的约定，被告黄春体负有迁出其本人及其家属户籍的义务，本案中被告黄春体本人及其家属的户籍并未落户在涉诉房屋内，而是案外人的户籍仍留在涉诉房屋内，故被告黄春体并未违反补充协议的约定，不存在违约情形，也无权将案外人的户籍迁出涉诉房屋。现原告周淼主张被告黄春体促使案外人将其户籍迁出涉诉房屋，没有合同约定和法律依据，本院不予支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。虽然《补充协议》约定了违约金的计算方法，但依该协议约定，被告黄春体承担违约责任的前提系其没有迁出本人及其家属的户籍。本案中，原告未能举证证明被告黄春体没有将本人及其家属的户籍迁出涉诉房屋，且根据相关法律规定，违约金应当以实际损失为基础，原告未能举证证明因涉诉房屋内留有他人户籍给其造成的实际损失，故原告周淼要求被告赔偿违约金的请求，本院不予支持。关于原告要求被告链家公司退还居间服务费的请求。该被告已促成原告周淼与被告黄春体签订了《房产交易合同》，并协助双方办理了过户、房屋交割等相关工作，已经履行了居间人的相关义务，且原告周淼也未提供该被告存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况的相关证据，故原告的该项请求，本院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告周淼的诉讼请求。案件受理费2495元，减半收取计1247.50元，由原告周淼负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 员 郝家琨二〇一八年五月七日法官助理 尹晴晴书 记 员 谭嘉欣附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将天津市第一中级人民法院上诉费缴费凭证及上诉状副本一并交至本院诉讼服务中心。逾期不提交，经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。由此产生的后果，由上诉人承担。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生的法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的人民法院不予受理。