重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民终字第06628号
上诉人（原审被告）：重庆成晋实业有限公司。
被上诉人（原审原告）：周朝平。
上诉人重庆成晋实业有限公司（以下简称成晋公司）与被上诉人周朝平商品房销售合同纠纷一案，重庆市合川区人民法院法院于2015年6月28日作出（2015）合法民初字第01616号民事判决。上诉人成晋公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2015年11月12日受理本案后，依法由审判员陈孟琼担任审判长，代理审判员赵青主审，与代理审判员陈娅梅组成合议庭，并于2015年11月27日公开开庭进行了审理，上诉人成晋公司的委托代理人王春雪，被上诉人周朝平的委托代理人傅家强、杨建冲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
周朝平一审诉称，2010年12月6日，周朝平、成晋公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，周朝平购买位于合川区××号房屋。合同签订后，周朝平向成晋公司交付了首期房款164763元，2012年2月2日接房时支付余款17739元。合同约定的交房时间是2011年10月31日，成晋公司于2013年3月15日才具备交房条件，按合同约定成晋公司应支付逾期交房违约金18287元（182502×501×0.0002）。
按合同约定成晋公司在房屋实际交付使用后60日内，为周朝平办理产权登记，周朝平于2014年1月23日取得房产证，成晋公司应按合同约定支付逾期办理产权登记违约金4636元（182502×（314-60）×0.0001）。
为维护周朝平的合法权益，请求法院依法判令成晋公司支付周朝平逾期交房违约金18287元、逾期办理产权登记违约金4636元，合计22923元；本案诉讼费由成晋公司承担。
成晋公司一审辩称，周朝平接房延期，其要求支付逾期交房违约金的诉求已超过诉讼时效，2011年12月8日才支付购房尾款，根据补充协议约定，成晋公司不应承担违约责任。
一审法院经审理查明：2010年12月6日，周朝平、成晋公司签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，约定周朝平（乙方）购买成晋公司（甲方）开发建设的位于重庆市××号房屋，建筑面积78.49平方米，套内建筑面积61.32平方米，总成交金额为183070元。付款方式：签订合同时，乙方向甲方支付购房款164763元，余款18307元在接房时支付。
合同第七条、第八条约定，本商品房交付期限：属预售商品房的，甲方（成晋公司）应当在2011年10月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方（周朝平）使用，如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房；本商品房交付时应符合以下条件：本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。
合同第九条关于逾期交房违约责任的约定：除本合同第七条约定的不可抗力情况外，甲方如未按合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列方式处理：逾期超过90日后乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的……；乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付。
合同第十三条关于办理产权登记的约定：预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的受理单的，双方同意按下列方式处理：逾期在120日（含）之内……。逾期超过120日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知书到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之1向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。
合同补充协议第一条约定，乙方应于签订本合同的同时缴纳由开发商代收的政府规定的相关税费、个人购房抵押贷款的各项费用（费用的收取以交易的同时期国家相关部门规定收取额度为准）、提供办理个人购房抵押贷款的相关文件，并在签订本合同15日内签署有关按揭合同、协议及附件，完清办理合同登记及个人购房抵押贷款的各项申请手续……。第二条约定，1、乙方在接房及取得房地产证书时，均必须以完善包括但不限于本合同规定之各项购房手续及款项为前提，乙方应提交办理产权证、他项权证所需完整资料，全权委托甲方向产权机关办理房地产转移登记、房地产抵押登记等相关手续。若因乙方未按期交清款项、提供完整资料的，甲方有权相应的迟延交房及办理登记时间。若因乙方的原因或者政府职能部门的迟延导致合同登记、预告登记、产权登记、交接房等迟延的，甲方不承担任何责任。2、乙方若未按照本合同及补充协议的约定按期支付房款及其他款项的，无论交房期限是否到期，甲方有权拒绝交付房屋及办理房屋产权登记手续，且不承担逾期责任。
合同签订后，周朝平向成晋公司支付了购房首期款164763元，2011年12月8日支付购房尾款17739元及房屋契税款3644元。2012年7月19日，成晋公司开发建设的育才天街工程5号楼通过竣工验收消防备案，2013年2月25日通过竣工验收，2013年3月15日，取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证。周朝平于2012年9月1日接房。成晋公司于2014年1月23日取得土地房屋登记机构出具的周朝平所购房屋权属登记业务受理通知书。
2015年2月周朝平向一审法院起诉，其诉请如前。案经审理中调解无果。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。周朝平、成晋公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，该合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行义务。
关于成晋公司是否存在交房违约，是否应向周朝平支付逾期交房违约金18287元的问题。
周朝平、成晋公司商品房买卖合同约定房屋交付为2011年10月31日前，周朝平于2012年9月1日接房，但当时该商品房所涉工程尚未通过工程竣工验收，不符合交付条件。该商品房所涉工程于2013年2月25日竣工验收，故成晋公司合法交付房屋时间应为2013年2月25日，逾期483天，在成晋公司合法交付房屋前周朝平已交清了房款，故成晋公司应承担逾期交房的违约责任。按合同约定，成晋公司支付违约金应在交房后的30日内，即2013年3月27日前，周朝平于2015年2月起诉主张权利，周朝平的该诉讼请求未超过两年诉讼时效期限。成晋公司应支付周朝平逾期交房违约金17630元（182502元×483天×0.0002），周朝平过高要求部分一审法院不予主张。
关于成晋公司在办理产权登记过程中是否违约，是否应当向周朝平支付违约金4636元的问题。
成晋公司向周朝平合法交付房屋时间为2013年2月25日。按照合同约定，成晋公司应从2013年2月26日起的60日内向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单，而成晋公司实际取得登记受理单的时间为2014年1月23日，已逾期提交资料272天。根据补充协议约定，成晋公司不能免除其逾期办理产权登记的违约责任。故按合同约定成晋公司应支付周朝平逾期办理产权登记违约金4964元（182502元×272天×0.0001），周朝平只要求支付4636元，系其对自身权利的处分，一审法院予以尊重。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、由重庆成晋实业有限公司在本判决生效后二十日内支付周朝平逾期交房违约金17630元、逾期办理产权登记违约金4636元，合计22266元。二、驳回周朝平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费372元，减半收取186元，由周朝平负担5元，成晋公司负担181元。
上诉人成晋公司对该判决不服，向本院提起上诉，请求依法撤销一审判决的第一项，并改判为驳回被上诉人对上诉人的各项诉讼请求；本案一审、二审费用由被上诉人承担。主要事实和理由：上诉人不应当向被上诉人支付逾期交房及逾期办理产权登记证的违约金。一、补充协议第二条约定，若被上诉人未按期支付房款及其他款项，上诉人有权拒绝对方，且不承担逾期责任。本案中，合同约定的交房时间为2011年10月31日，被上诉人支付购房余款的时间为2012年2月2日，并于2011年12月8日支付契税款3644元，符合补充协议第二条之约定，上诉人不应当承担逾期责任。二、合同是平等主体之间签订，应对双方均有约束力，而被上诉人违约在先，逾期支付购房余款及契税款，导致上诉人无法统一提前办证，影响了上诉人的整个进度，一审法院判决违约在后的人承担违约责任，显然违背了合同的基本原则。三、双方签订的合同约定的交房时间系2011年10月31日，而被上诉人于2012年9月1日办理接房手续并实际使用，说明被上诉人认可在未取得竣工验收备案登记的情况下对房屋进行使用，即便是上诉人存在违约行为，被上诉人知晓应视为双方就新情况的发生达成的补充协议，也应得到双方如实遵守。2013年2月25日上诉人取得竣工备案登记证系对自己行为的补救，且被上诉人亦认可了这种补救措施，根据合同的平等性来说，上诉人不应当向被上诉人支付逾期交房的违约金，否则同理，被上诉人应向上诉人支付从实际接房之日起至2013年2月25日止租赁房屋的相应费用。四、被上诉人要求支付逾期交房的违约金超过了诉讼时效。合同约定的交房时间系2011年10月31日，应从这个时间计算诉讼时效，而被上诉人起诉时间是2015年2月，被上诉人请求上诉人支付逾期交房违约金己经超过诉讼时效。
被上诉人周朝平答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院认为，根据诉辩双方的主张，本案二审中的争议焦点为：一、成晋公司是否存在逾期交房行为，应否承担逾期交房违约金；二、被上诉人要求成晋公司支付逾期交房违约金是否超过诉讼时效；三、成晋公司是否存在逾期办证违约行为，应否承担逾期办证违约金。现逐一评析如下：
一、成晋公司是否存在逾期交房行为，应否承担逾期交房违约金。
周朝平、成晋公司商品房买卖合同约定房屋交付为2011年10月31日前，周朝平于2012年9月1日接房，但当时该商品房所涉工程尚未通过工程竣工验收，不符合交付条件。该商品房所涉工程于2013年2月25日竣工验收，故成晋公司合法交付房屋时间应为2013年2月25日，逾期483天，并且周朝平接房时已完善各项款项，一审法院据此判定成晋公司存在逾期交房违约行为，并按照周朝平已付房款万分之二计算违约金并无不当，本院予以维持。
虽然补充协议第二条第二款约定：“乙方若未按照本合同及补充协议的约定按期支付房款及其他款项的，无论交房期限是否到期，甲方有权拒绝交付房屋及办理房屋产权登记手续，且不承担逾期责任。”但是，本院认为，该约定中的“其他款项”尽管包含了契税，然而该笔款项的支付与否仅仅对购房者能否顺利办理产权证产生影响，并不能成为开发商未能依约交付房屋的免责抗辩事由，故成晋公司在二审中提出的购房者未交清契税，该司有权拒绝交房并不承担逾期责任的异议，于法无据，本院依法不予支持。
二、被上诉人要求成晋公司支付逾期交房违约金是否超过诉讼时效。
本案中，合同约定，成晋公司支付违约金应在交房后的30日内，即2013年3月27日前，被上诉人于2015年2月起诉主张权利并未超过两年诉讼时效期限。成晋公司在二审中提出的该异议，于法无据，本院不予支持。
三、成晋公司是否存在逾期办证违约行为，应否承担逾期办证违约金。
成晋公司向周朝平合法交付房屋时间为2013年2月25日。按照合同约定，成晋公司应从2013年2月26日起的60日内向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单，而成晋公司实际取得登记受理单的时间为2014年1月23日，已逾期提交资料272天。根据补充协议约定，成晋公司不能免除其逾期办理产权登记的违约责任。一审法院据此判定成晋公司存在逾期办证违约行为，依法应承担逾期办证违约金并无不当，本院予以维持。
成晋公司在本案中的诸项异议，因与庭审查明的事实不符，本院依法不予支持。
综上所述，上诉人成晋公司的上诉理由均不成立，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费372元，由重庆成晋实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈孟琼
代理审判员 陈娅梅
代理审判员 赵 青
二〇一五年十二月二十八日
书 记 员 何 欢
书 记 员 邓 超