广东省佛山市南海区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）粤0605执异341号
案外人：刘云辉，男，汉族，1978年2月28日出生，住广东省龙门县。
委托代理人：蒋正勇，广东润科律师事务所律师。
案外人：罗水洁，女，汉族，1979年4月21日出生，住广东省龙门县。
委托代理人：蒋正勇，广东润科律师事务所律师。
申请执行人：佛山市高明阳光逸采涂料有限公司，住所地广东省佛山市高明区沧江工业园人和园区，注册号：440684000022384。
法定代表人：陈友江。
委托代理人：汪新明，广东荆紫律师事务所律师。
委托代理人：刘海莹，广东荆紫律师事务所实习律师。
被执行人：佛山市南海区罗村博洋洁具厂，经营地址广东省佛山市南海区罗村沙坑工业区社岗二号，组织机构代码：L0547436-3，经营者：余慧广。
被执行人：余慧广，男，汉族，1964年4月17日出生，住河南省郑州市中原区。
在本院执行（2016）粤0605执7739号，即申请执行人佛山市高明阳光逸采涂料有限公司（以下简称“阳光逸采涂料公司”）与被执行人佛山市南海区罗村博洋洁具厂（以下简称“博洋洁具厂”）、余慧广买卖合同纠纷一案中，查封了登记在被执行人余慧广名下的位于广东省佛山市南海区罗村街道北湖一路4号时代倾城*栋1207房（产权证号：02××67，以下简称“1207房”）。案外人刘云辉、罗水洁对此提出书面异议。本院于2016年11月2日立案受理后，依法组成合议庭进行审查，并于同月10日公开举行了听证。案外人刘云辉、罗水洁的共同委托代理人蒋正勇，案外人刘云辉，申请执行人阳光逸采涂料公司的委托代理人汪新明，被执行人余慧广（同时作为被执行人博洋洁具厂的经营者）参加了听证。现已审查终结。
案外人刘云辉、罗水洁称，请法院解除对1207房的查封。事实与理由：刘云辉与余慧广素有生意往来。截至2016年2月3日，余慧广累计拖欠刘云辉油漆货款共人民币134133元。后经二人协商，余慧广同意将1207房作价人民币300000元转让给刘云辉。2016年7月6日，在房产部门查询结果显示，上述房屋无查封的情况下，刘云辉与余慧广签订了《房地产买卖合同》，并由刘云辉以现金的方式支付了定金人民币20000元予余慧广。同月25日，在再次查询该房屋无查封的情况下，刘云辉的妻子罗水洁以银行转账的方式支付了房款人民币178000元予余慧广。同年8月3日，刘云辉与余慧广二人协商一致同意，以刘云辉未付房款抵扣余慧广所欠货款，并由余慧广向刘云辉出具收款证明及同意抵扣未付房款的书面意见。同年9月1日，经中介经纪人见证，双方完成了该房屋的实际交接。同月12日，双方依法缴纳了相关税费，并准备递件办理房屋产权过户手续，后被告知该房屋已于2016年9月6日被法院查封。综上，刘云辉、罗水洁在法院查封1207房之前已签订了合法有效的买卖合同，并支付了全部价款且合法占有该房屋，根据相关法律的规定可以请求排除执行。故此，特请求法院解除对1207房的查封。
申请执行人阳光逸采涂料公司称，1、根据物权法的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。现1207房登记在被执行人余慧广的名下，故应以登记为准。2、从案外人提供的证据显示，刘云辉与余慧广是以物抵债的方式来履行房屋买卖合同，对其他债权人不公平，是无效的。3、本案申请执行人与被执行人之间买卖合同纠纷一案的民事判决已于2016年6月生效，即早于刘云辉与余慧广签订《房屋买卖合同》之日，故此，余慧广在明知还存在其他债务的情况下，仍进行房屋买卖交易，且未将处理房屋所得款项用于偿还债务，足以证明其非善意交易。
被执行人博洋洁具厂、余慧广称，余慧广是在其银行账户被冻结之后，才知道申请执行人阳光逸采涂料公司就双方之间的买卖合同纠纷提起诉讼、申请强制执行等事宜，故余慧广在此之前与刘云辉进行的房屋买卖交易并非恶意。
经审理查明，本院于2016年4月7日作出（2015）佛南法罗民二初字第386号民事判决书，判决：一、博洋洁具厂、余慧广应于本判决发生法律效力之日起十日内支付218617.50元予阳光逸采涂料公司；二、博洋洁具厂、余慧广以218617.50元为本金按年利率5.6%的标准从2015年9月11日起至上列第一项履行日止计付利息予阳光逸采涂料公司。因被执行人博洋洁具厂、余慧广未按期履行义务，阳光逸采涂料公司向本院申请执行，本院于同年8月23日立案执行，案号为（2016）粤0605执7739号。本院依法作出（2016）粤0605执7739号执行裁定，并据此于同年9月6日查封了登记在被执行人余慧广名下的1207房（产权证号：02××67）。本院于同年10月9日作出（2016）粤0605执7739号之三公告，公告本院决定依法拍卖（或变卖）1207房。
另查明，2016年7月6日，案外人刘云辉与余慧广签订了《房地产买卖合同》，约定余慧广将1207房以人民币300000元出售给刘云辉。刘云辉于签订合同当日支付定金人民币20000元，于同月25日通过户名为罗水洁、账号为71×××33的中国银行账户向户名为余慧广、账号为62×××23的东莞银行账户分四次转账共计人民币178000元，于同年8月3日以剩余的房款人民币102000元抵扣余慧广所欠的货款。同年9月1日，刘云辉已实际占有该套房屋。同月12日，罗水洁、余慧广分别交纳了相关的税费。
再查，刘云辉与罗水洁系夫妻关系。
本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，1207房虽然登记在被执行人余慧广名下，但案外人提交的证据能形成证据链证明其在本院查封该套房屋前已就该套房屋与余慧广签订了买卖合同，依约支付了房款并实际接收占有上述房屋，而且，无证据证明案外人对房屋未过户存在过错。因此，案外人提出的异议主张理据充分，本院予以支持。申请执行人认为案外人刘云辉与被执行人余慧广将货款转化为购房款，损害了其他债权人的权益，属无效合同，但其并未举证案外人刘云辉与被执行人余慧广之间存在恶意串通，故本院对该主张不予采纳。申请执行人认为案外人提交的《物业交接确认书》未载明水、电、煤气表的读数，不符合日常经验法则，且其提交的《租赁合同》为复印件，不足以证明案外人已实际接收占有1207房。本院认为案外人提交的《物业交接确认书》上有经纪人的签名，且当庭陈述未载明水、电、煤气表读数的原因。系其接收房屋后，仍将该房屋出租给原承租人使用，并协商由原承租人自行交纳水、电、煤气等费用，并提交了《租赁合同》印证，虽前述合同的文本部分为复印，但合同落款处有合同当事方的签名及按捺，在申请执行人未有相反证据推翻的情况下，本院确认案外人已实际接收占有1207房的事实。综上，案外人提出的异议主张理据充分，本院予以支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：
中止对位于广东省佛山市南海区罗村街道北湖一路4号时代倾城*栋1207房（产权证号：02××67）的执行。
如不服本裁定，认为原民事判决书错误的，依照审判监督程序办理；与原民事判决书无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议诉讼。
审 判 长 李 娟
人民陪审员 李为民
人民陪审员 冯少宽
二〇一六年十一月十六日
书 记 员 洪瑞景