文书内容广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初16188号原告：中山市鸿远房地产开发有限公司，住所地广东省中山市横栏镇新茂村，统一社会信用代码91442000786469723R。法定代表人：蔡云伟，总经理。委托诉讼代理人：李树坚，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾锵华，广东香山律师事务所实习律师。被告：张健文，男，1975年7月13日出生，汉族，住广东省电白县，第三人：黄绍锦，男，1979年5月6日出生，汉族，住江西省赣州市上犹县，第三人：饶绍红，女，1985年4月15日出生，汉族，住江西省南昌市南昌县，原告中山市鸿远房地产开发有限公司（以下简称鸿远公司）诉被告张健文，第三人黄绍锦、饶绍红案外人执行异议之诉一案，本院于2017年8月28日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鸿远公司的委托诉讼代理人李树坚、曾锵华到庭参加诉讼，被告张健文，第三人黄绍锦、饶绍红经本院合法传唤，无正当理由没有到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令立即停止被告申请对第三人强制执行案件【执行案号：(2016)粤2071执2155号】中对中山市横栏镇长安北路35号盛雅苑5幢1105房的强制执行，并解除对该商品房查封；2、确认中山市横栏镇长安北路35号盛雅苑5幢1105房物权归原告所有。事实和理由：一、65号《执行裁定书》以只办理了商品房买卖合同备案登记的中山市横栏镇长安北路35号盛雅苑5幢1105房【以下简称“1105房”】作为是黄绍锦、饶绍红己享有不动产物权的物业予以查封及强制执行，并驳回原告的执行异议是错误适用法律。商品房买卖合同备案登记只是《城市房地产法》等法律法规的行政性规定，并不属于不动产权确权登记，也不属于不动产权预告登记。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产门协助执行若干问题的通知》第十五条规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”。首先该《通知》规定法院只能采取的是“预查封”，这说明这种商品房被执行人尚未确定取得不动产权属登记，并不能确定该商品房不动产权属于被执行人所有，一旦确定不属于被执行人所有，就不能对其进行强制执行，也不能继续查封；第二，该条第（三）项中分开了商品房预售合同登记备案和商品房预告登记两种不同情况房屋，商品房预告登记是《物权法》第二十条规定的一种不动产登记方式，是已经享有不动产物权的当事人进行的预告登记，但与之区别的商品房预售合同登记备案在《物权法》中并没有规定，不具有物权预告登记性质，不是《物权法》规定的不动产预告登记形式，不具有对抗效力。因此第65号《执行裁定》中以商品房预售合同登记备案作为不动产预告登记而对抗原告享有的不动产权利、以及将1105房视为被执行人黄绍锦、饶绍红所有是错误理解法律和错误适用法律。二、原告在中山市第二人民法院(2014)中二法古民一初字第516号案[以下称“516号案”]中主张的是对1105房享有的是物权，不是一般债权请求权。原告与第三人黄绍锦签订的关于1105房的《商品房买卖合同》，本身属于预售性质，该商品房在不动产登记部门办理权属划分确认之前，土地使用权登记在原告名下，房屋所有权仍然属于原告所有，作为买受人的本案第三人依据该《商品房买卖合同》只享有债权。由于本案第三人违约行为，导致《商品房买卖合同》解除及被人民法院判决注销备案合同登记，依据《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状……。终止履行，即原告无需将1105房物权划归确认给本案第三人；恢复原状即1105房的不动产物权仍然归属原告所有，本案第三人仅可就其己支付的购房款主张债权，本案第三人不可能继续依据《商品房买卖合同》取得案涉商品房的物权。因此原告在516号案中主张及享有的是不动产物权，而不是普通债权请求权。三、根据《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》【法释[2004］115号】第十八条第二款规定：“第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权”。据此司法解释可见，被告作为申请执行人只能申请法院执行就本案第三人因支付购房价款而对原告形成的债权，而不能直接就已经解除合同的标的物进行执行。综上所述，1105房不动产物权属于原告所有，本案第三人不享有1105房的物权，被告不能申请强制执行属于原告的不动产，请法院依法终止对该房的执行并予以解除查封。原告就其所主张事实和诉讼请求在举证期限内提交证据如下：1.（2014）中二法古民一初字第516号民事判决书；2.《执行案件审核表》；3.（2017）粤2071执异65号执行裁定书；4.土地使用权证；5.商品房预售许可证；6.建设用地规划许可证；7.建设工程施工许可证。被告张健文，第三人黄绍锦、饶绍红未到庭参加诉讼，也未发表陈述意见。本院经审理认定以下事实：鸿远公司与黄绍锦于2009年10月13日签订《中山市商品房买卖合同》，约定黄绍锦购买鸿远公司预售的中山市横栏镇长安北路35号盛雅苑5幢1105房，总房价220740元，付款方式分为首期付款及银行按揭，首期付款44740元，银行按揭商业贷款176000元。出卖人应在商品房交付使用后720个工作日内，到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。上述商品房买卖合同补充协议一第二条第四款约定“买受人未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）而导致出卖人为担保责任人承担担保责任的，出卖人有权解除本合同，买受人按总楼价的20%向出卖人支付违约金。”2009年10月24日，上述商品房办理了销售登记备案。同年10月30日，借款人黄绍锦、保证人鸿远公司与贷款人工商银行中山古镇支行签订个人购房借款／担保合同，约定工商银行中山古镇支行向黄绍锦发放176000元的贷款，用于购买上述房产，贷款期限为30年。黄绍锦选择按月等额本息还款法偿，还贷款本息。借款三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。保证人自愿向贷款人提供连带责任保证。贷款人宣布贷款提前到期的，保证人应按约定履行担保责任。黄绍锦将涉案房产抵押给工商银行中山古镇支行。上述借款合同签订当天，工商银行中山古镇支行向黄绍锦发放了176000元的贷款。2010年1月15日，鸿远公司将涉案房屋交付给黄绍锦使用。2014年6月10日，因黄绍锦连续五期未按时偿还贷款本息，工商银行中山古镇支行宣布贷款提前到期，要求黄绍锦提前清偿全部贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，同时，工商银行中山古镇支行向鸿远公司发出回购通知书。2014年6月30日，工商银行中山古镇支行从鸿远公司保证金账户中扣划166867.37元用于清偿黄绍锦所欠的贷款本息。鸿远公司于2014年10月4日向广东省中山市第二人民法院提起诉讼，请求法院判决解除鸿远公司与黄绍锦签订的《中山市商品房买卖合同》及黄绍锦协助注销该商品房的销售备案登记，将该商品房退还原告；并判决黄绍锦向鸿远公司支付违约金44148元。中山市第二人民法院于2014年11月3日作出（2014）中二法古民一初字第516号《民事判决书》，判决如下：“一、原告中山市鸿远房地产开发有限公司与被告黄绍锦于2009年10月13日签订的关于中山市横栏镇长安北路35号盛雅苑5幢1105房的商品房买卖合同自本判决发生法律效力之日解除，被告黄绍锦于本判决发生法律效力之日起10日内协助中山市鸿远房地产开发有限公司办理该房的销售备案登记注销手续，将该商品房退还中山市鸿远房地产开发有限公司；二、被告黄绍锦于本判决发生法律效力之日起3日内向原告中山市鸿远房地产开发有限公司支付违约金44148元。该判决生效时间为2015年6月24日。本院在执行张健文与黄绍锦、饶绍红民间借贷纠纷一案中[执行案号：(2016)粤2071执2155号］，于2016年5月20日查封登记在黄绍锦名下的中山市横栏镇长安北路35号盛雅苑5幢1105房屋。鸿远公司向本院提出执行异议，本院经审理作出(2017)粤2071执异65号执行裁定书，裁定驳回中山市鸿远房地产开发有限公司的异议请求。鸿远公司遂向本院提起执行异议之诉。另查明，中府国用（2006）第易170225号土地使用权证书显示，土地使用权人为中山市鸿远房地产开发有限公司，坐落中山市横栏镇新茂村，终止日期为2073年11月8日。关于涉案房产的《中山市商品销售合同登记备案证明表》显示，买方为黄绍锦，登记备案的日期为2009年10月24日。涉案房产的抵押权人为中国工商银行股份有限公司中山古镇支行。本院认为：本案为案外人执行异议之诉。本院于2016年5月20日对涉案房屋进行查封时，鸿远公司与黄绍锦签订的《商品房买卖合同》已经办理了商品房预售备案登记手续，故本院的查封符合法律规定。中山市第二人民法院于2014年11月3日作出（2014）中二法古民一初字第516号《民事判决书》，判决解除鸿远公司与黄绍锦签订的《商品房买卖合同》，黄绍锦协助鸿远公司办理注销涉案房屋的商品房销售登记备案表。从该案判决主文的内容看，法院实际上确认了涉案房屋的物权所有人为鸿远公司，因为其作为开发商，房屋注销了商品房销售登记备案表，即意味着该房屋的物权回归到双方签订买卖合同前的状态。该判决书于2015年6月24日生效后，鸿远公司与黄绍锦之间的《商品房买卖合同》已经解除，涉案房屋的商品房销售登记备案表要注销，在此情况下本院的查封将失去事实与法律基础，同时，鸿远公司履行了保证责任后，理应取得相应的权益，故其主张对涉案房屋停止执行、解除对涉案房屋的查封，确定涉案房屋物权归其所有的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。被告张健文，第三人黄绍锦、饶绍红经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见，视为其自动放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，相应的诉讼风险由其自行承担。综上,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百零五条、第三百一十条、第三百一十二条之规定，缺席判决如下：一、停止对中山市横栏镇长安北路35号盛雅苑5幢1105房的强制执行[执行案号：(2016)粤2071执2155号］，解除对该商品房的查封；二、确认中山市横栏镇长安北路35号盛雅苑5幢1105房物权归原告中山市鸿远房地产开发有限公司所有。案件受理费4611元（原告中山市鸿远房地产开发有限公司已预交），由原告中山市鸿远房地产开发有限公司负担2611元,被告张健文负担2000元（被告张健文负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告，本院不另行收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。审    判    长      吴绪源                  人 民 陪 审 员      温超月                  人 民 陪 审 员      陈明玉                  二〇一八年二月六日                     书    记    员              赵  莉                   谭嘉怡