广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终4926号上诉人（原审被告）：深圳市闻道服饰有限公司，住所地：广东省深圳市罗湖区。法定代表人：郑小溪，职务：总经理。委托代理人：唐新杰，广东德纳律师事务所律师。委托代理人：祝建峰，该公司员工。被上诉人（原审原告）：广州牵晴汇房地产有限公司，住所地：广东省广州市荔湾区。法定代表人：卢庆雄，职务：董事长。委托代理人：邓斌，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。上诉人深圳市闻道服饰有限公司（以下简称闻道公司）因与被上诉人广州牵晴汇房地产有限公司（以下简称牵晴汇公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院(2014)穗荔法民三初字第1825号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2012年7月10日，和记黄埔地产（广州荔湾）有限公司（甲方、出租人）和闻道公司（乙方、承租人）签订《广州市房屋租赁合同》、《广州西城都荟广场商铺租赁合同补充合同》，其中，《广州市房屋租赁合同》约定：甲方同意将坐落荔湾区黄沙大道X号第一层X号商铺出租给乙方作商业用途使用，建筑面积128平方米；租赁期限从2012年8月1日至2014年7月31日，其中，2012年8月1日至2012年8月30日为免租期，2012年8月31日至2014年7月31日月租金为42240元；租金按月结算，由乙方在每月的第5日前以银行汇款或支票的付款方式缴付租金给甲方；乙方的权利义务：依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的另见《广州西城都荟广场商铺租赁合同补充合同》向甲方支付违约金；甲乙任何一方未能履行本合同条款或者违反有关法律、法规，经催告后在合同期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担等。《广州西城都荟广场商铺租赁合同补充合同》约定：5.4其他应付款项E.POS机押金及POS机租金：入乙方需租用甲方之POS机系统，应向甲方支付POS机押金，并按月向甲方支付POS机租金；F.杂项费用：指乙方应支付的停车场费、乙方于该房产经营所涉及的电费、水费、及由受托管理人提供至有偿服务之相应费用。乙方实际发生的水费、电费等费用，按其专用的分表读数和政府规定标准计算，甲方提供政府部门的收费单价作为计算标准，电（水）费=供电（供水）局单价×（该房产每月分表度数+总表与各分表差额损耗分摊度数）；5.5付款期限：5.5.3乙方应于每个公历月第五个工作日或之前，向甲方支付租赁期内其余月份之当月基本租金、推广费及POS机租金（如有），并向受托管理人支付租赁期内其余月份之当月服务费及中央隔油系统维护费（如有）；10.1乙方应当按时足额缴付租金、保证金、质量保证金、服务费、推广费及其他应付款项；17.4下列任何一项情况发生时，甲方有权书面通知终止租赁合同、收回该房产、甲方及受托管理人有权没收乙方已付的保证金……；17.5租赁期内，乙方未按照租赁合同约定支付任何租金、保证金、质量保证金、服务费、推广费或其他应付款项，甲方有权要求受托管理人终止向乙方提供包括管理服务、该房产之水电、空调冷冻水供应等各项服务，甲方有权同时要求乙方按照逾期付款金额每日万分之五（0.05%）的标准自逾期之日起向甲方或受托管理人支付逾期付款违约金。若乙方经甲方或受托管理人书面催告后十五天内仍不付款或未足额支付任何款项的，甲方及受托管理人有权采取本补充合同第17.4条规定的救济措施。合同附件三中约定：服务费为每月6400元（按建筑面积计算为每月每平方米50元），推广费为每月1280元（按建筑面积计算为每月每平方米10元）；如乙方需租用甲方之POS机系统，按月向甲方支付POS机租金500元/台；乙方于该房产经营所涉及的电费、水费、及由受托管理人提供之有偿服务之相应收费，乙方应按受托管理人提供的账单按时支付；保证金为145920元，相当于三个月每月基本租金及服务费。乙方不得将保证金抵消其应缴付的租金、服务费、推广费或其他应付款项。合同签订后，牵晴汇公司依约将案涉商铺交付给闻道公司使用。2013年1月25日，牵晴汇公司对闻道公司等租户实施开业优惠：若闻道公司承诺并于2013年2月28日早上10点或以前于闻道公司承租的X号商铺开业，并在开业期间推出相当于9折或更优惠之促销活动，则自2013年1月1日至2013年4月30日，该商铺每月应交租金将调整为该商铺租赁合同约定的每月基本租金的百分之伍拾（50%）或该商铺租赁合同约定的提成租金（两者取其高）；但其他费用仍按该商铺租赁合同约定的金额支付。2013年7月11日，牵晴汇公司通过快递方式向闻道公司寄发《律师函》称，截止函件发出之日，闻道公司拖欠租金243200元、推广费6400元、POS机费1000元、家利公司服务费44800元、电费3661.87元及逾期付款违约金。2013年7月12日，闻道公司签收快递。2014年6月20日，牵晴汇公司再次通过快递方式向闻道公司寄发《律师函》称，截止2014年6月16日，闻道公司拖欠租金327680元、服务费32000元、推广费6400元、POS机租金2500元、商铺电费3790.25元、公摊电费285.78元，闻道公司逾期交租的行为已构成根本违约。2014年6月23日，闻道公司签收快递。2014年7月31日，闻道公司退出商铺，并与牵晴汇公司办理商铺的交接手续。闻道公司退铺验收时的电表读数为31489，牵晴汇公司、闻道公司未核算公摊电费。闻道公司在2013年11月30日-2014年1月1日的商铺电费为996.78元、公摊电费为16.02元，由江露莹签收牵晴汇公司的结算单；2014年1月1日-2月1日的商铺电费为949.12元、公摊电费为103.52元，由欧某签收牵晴汇公司的结算单；2014年2月1日-4月1日的商铺电费为1844.62元、公摊电费为166.24元，由詹美签收牵晴汇公司的结算单；2014年4月1日-5月1日的店铺电费1009.68元、公摊电费49.8元，由欧某签收牵晴汇公司的结算单；2014年5月1日-6月1日的商铺电费为1026.56元、公摊电费为64.41元，由马某签收牵晴汇公司的结算单。2013年1月1日至2014年7月1日X号商铺的电表读数均有人签名确认，签名人员为欧某、马某等，其中2014年7月1日读数为30585。马某在2013年9月2日、2014年3月1日的栏目中的签名。另查明：和记黄埔地产（广州荔湾）有限公司已于2014年4月29日经核准变更名称为广州牵晴汇房地产有限公司，即本案牵晴汇公司。2014年8月20日，牵晴汇公司向原审法院提起本案诉讼称：2012年7月10日，闻道公司与牵晴汇公司签署了《广州市房屋租赁合同》与《广州西城都荟广场商铺租赁合同补充合同》及其六个附件。合同约定：由牵晴汇公司将位于广州市荔湾区黄沙大道X号“广州某广场”第一层X号商铺出租给闻道公司作商业用途；租赁期限从2012年8月1日至2014年7月31日止等内容。合同签署后，牵晴汇公司于2012年8月1日按约向闻道公司交付商铺及相关设施、文件。但闻道公司自2012年10月起陆续拖欠牵晴汇公司租金及其他费用。期间，牵晴汇公司多次同闻道公司就逾期缴纳租金及费用事宜进行交涉，而闻道公司均以各种理由予以推搪。为此，牵晴汇公司曾分别委托律师事务所分别于2013年7月11日、2014年6月20日向闻道公司发出《律师函》，但闻道公司至今分文未付。双方的租赁合同因合同期限届满而终止，闻道公司已于2014年7月31日撤离商场。依据合同约定及法律规定，闻道公司逾期拖欠租金及其他费用行为已构成了违约，除了按约偿还拖欠的租金及其他费用外，还应向牵晴汇公司支付逾期付款违约金。牵晴汇公司有权没收保证金及索赔损失。为此，牵晴汇公司特向贵院提起诉讼，请求判令：一、闻道公司向牵晴汇公司支付以下六项费用及违约金：1、2012年11月租金为32000元、12月租金42240元、2013年1-2月租金各21120元、2014年1-7月份各42240元租金及逾期付款违约金（以当月所欠租金为本金，从当月的第6日起按每日万分之五标准计算至当月所欠费用付清之日止）；2、2014年1-7月份的推广费共计为人民币8960元及逾期付款违约金（每月1280元，以当月所欠推广费为本金，从当月的第6日起按每日万分之五标准计算至当月所欠费用付清之日止）；3、2014年1-7月份的POS机租金暂计为人民币3500元，及逾期付款违约金（每月500元，以当月所欠POS机租金为本金，从当月的第6日起按每日万分之五标准计算至当月所欠费用付清之日止）；4、2014年1-7月的物业服务费共计为人民币44800元，逾期付款违约金（每月6400元，以当月所欠服务费为本金，从当月的第6日起按每日万分之五标准计算至当月欠款付清之日止），暂计至2014年8月31日为3308.80元；5、截止至2014年7月份的商铺电费为人民币7735.91元及逾期付款违约金（2013年11月30日-2014年1月1日的商铺电费为996.78元、2014年1月1日-2月1日的商铺电费为949.12元、2014年2月1日-4月1日的商铺电费为1844.62元、2014年4月1日-5月1日的店铺电费1009.68元、2014年5月1日-6月1日的商铺电费为1026.56元、2014年6月1日-7月31日的商铺电费为1909.15元。以当月所欠电费为本金，从商户结算单的付款截止日第2日起按每日万分之五标准计算至当月所欠费用付清之日止），暂计至2014年8月31日为366.27元；6、2014年7月份的公摊电费为人民币557.21元（2013年11月30日-2014年1月1日的公摊电费为16.02元、2014年1月1日-2月1日的公摊电费为103.52元、2014年2月1日-4月1日的公摊电费为166.24元、2014年4月1日-5月1日的公摊电费49.8元、2014年5月1日-6月1日的公摊电费为64.41元、2014年6月1日-7月31日的公摊电费为157.22元）及逾期付款违约金（以557.21元为本金，从起诉之日起按每日万分之五标准计算至所欠费用付清之日止）。二、牵晴汇公司没收闻道公司已支付的保证金145920元。三、诉讼费用由闻道公司承担。闻道公司原审辩称：牵晴汇公司与闻道公司签订合同之前的招商合同中，主动向闻道公司出示商场首层及X号商铺平面图，平面图中对首层、X号商铺周边的百货公司、零售商铺、餐厅的布局及面积作了确定的描述，该描述是双方商定租赁合同及补充合同相关租金价格的基础，是合同的重要组成部分。双方签订合同后，闻道公司于2012年8月23日、12月18日以公函形式，2012年12月20日、2013年1月19日以电子邮件形式提出异议，X号商铺在长时间没有达到平面图所约定的布局，大多时候有80%的商铺不具经营、营业条件，牵晴汇公司违约在先。合同补充协议约定免租期的真实意思是开业日之前是免租金的。根据牵晴汇公司2013年1月25日所发的关于广州西城都荟广场开业前优惠事宜的内容，若贵司能承诺并于2013年2月28日或之前开业可给予优惠，因此，可以推断双方的真实意思表示是2013年2月28日之前应当属于免租期，也符合行业惯例。推广费、物业服务费是针对具备正式开业、具备经营环境、条件而言，在闻道公司开业前收取推广费、物业服务费缺乏法律、合同依据。现在处于低利率时代，合同约定的违约金的万分之五利率属高价违约金，我方请求予以减少。因牵晴汇公司的违约在先，且闻道公司多次提出异议，牵晴汇公司拒不理睬，拒不协商解决，牵晴汇公司无权克扣保证金。牵晴汇公司主张电费的依据是电表读数确认表，该表中只有在2013年9月2日、2014年3月1日“马某”的签名是闻道公司的员工，其他签名人员均不是闻道公司的员工或授权的人，代号签字的不予认可。我方只愿意支付“马某”于2013年9月2日、2014年3月1日的栏目中的签名的费用。牵晴汇公司股权、名称发生变更，合同应当终止。闻道公司在2013年7月，因案外人装修导致店铺漏水受损。原审法院认为：牵晴汇公司、闻道公司签订的《广州市房屋租赁合同》、《广州西城都荟广场商铺租赁合同补充合同》及其六个附件是合法有效的合同，双方均应切实履行合同。合同签订后，牵晴汇公司依约将案涉商铺交付闻道公司使用，闻道公司也应依约向牵晴汇公司支付合同约定的相关费用。现牵晴汇公司主张闻道公司拖欠租金、推广费、POS机租金、物业服务费、电费及公摊电费，以及上述各项欠费的逾期付款违约金符合双方的合同约定，因此闻道公司应向牵晴汇公司补交上述拖欠的费用，并按合同约定支付逾期付款违约金。关于闻道公司的抗辩理由。其一，本案中，牵晴汇公司名称的变更，并未导致牵晴汇公司、闻道公司合同基础丧失，及闻道公司的合同目的落空，合同亦未约定以此为终止条件，且闻道公司未举证证明牵晴汇公司股权发生变更，闻道公司以此主张合同终结，原审法院不予支持。其二、闻道公司提交的商场首层及X号商铺平面图无法确认其来源，且与牵晴汇公司、闻道公司之间签订《广州某广场商铺租赁合同补充合同》所附的盖有原闻道公司印章的平面图不一致，原审法院不予采信该证据；牵晴汇公司、闻道公司未对牵晴汇公司商铺的空置率作出特别约定，闻道公司以牵晴汇公司商铺空置过高主张牵晴汇公司违约，原审法院不予采纳。其三，牵晴汇公司、闻道公司已在合同中对租金标准、免租期作出约定，闻道公司根据牵晴汇公司的优惠承诺推断在2013年2月28日前属于免租期依据不足。其四、合同已就推广费、服务费的性质作出约定，闻道公司主张因未开业无需缴纳上述费用缺乏合同和事实依据。其五、牵晴汇公司、闻道公司已在合同中对违约金标注作出约定，该标准不违反法律规定，闻道公司主张利率过高依据不足。其六、有马某签名的前后月份，均有其他人员签名，且闻道公司在其主张的异议函件中，均未就电费问题提出异议，闻道公司不予认可签名人员身份的抗辩意见，原审法院不予采纳；对于2014年6月1日-7月31日的公摊电费，牵晴汇公司、闻道公司未在闻道公司退铺时核算费用，牵晴汇公司亦未向原审法院提交公摊电费的数据来源，现闻道公司对数额持异议，原审法院不予支持。其七、牵晴汇公司并未在本案主张2013年7月的租金，闻道公司主张免除2013年7月24日至25日的租金，本案不予处理。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十七条的规定，作出如下判决：一、被告深圳市闻道服饰有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州牵晴汇房地产有限公司支付从2012年11月、12月，2013年1月、2月，2014年1月至7月的租金（其中2012年11月按32000元/月计算，2013年1月、2月按21120元/月计算，2012年12月、2014年1月至7月按42240元/月计算）；二、被告深圳市闻道服饰有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州牵晴汇房地产有限公司支付2014年1月至2014年7月的推广费（按1280元/月计算）；三、被告深圳市闻道服饰有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州牵晴汇房地产有限公司支付2014年1月至2014年7月的POS机租金(按500元/月计算)；四、被告深圳市闻道服饰有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州牵晴汇房地产有限公司支付2014年1月至2014年7月的服务费（按6400元/月计算）；五、被告深圳市闻道服饰有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州牵晴汇房地产有限公司支付的2013年11月30日至2014年7月31日的商铺电费（其中2013年11月30日至2014年1月1日为996.78元、2014年1月1日至2月1日为949.12元、2014年2月1日至4月1日为1844.62元、2014年4月1日至5月1日为1009.68元、2014年5月1日至6月1日为1026.56元、2014年6月1日至7月31日为1909.15元）；六、被告深圳市闻道服饰有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州牵晴汇房地产有限公司支付拖欠的2013年11月30日至2014年6月1日的商铺公摊电费（2013年11月30日至2014年1月1日的公摊电费为16.02元、2014年1月1日至2月1日的公摊电费为103.52元、2014年2月1日至4月1日的公摊电费为166.24元、2014年4月1日至5月1日的公摊电费49.8元、2014年5月1日至6月1日的公摊电费为64.41元）；七、被告深圳市闻道服饰有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州牵晴汇房地产有限公司支付延付2012年11月、12月，2013年1月、2月，2014年1月至7月租金的违约金（违约金以当月所欠租金为本金，从当月第六日起按每日万分之五标准计算至支付当月租金之日止，每期违约金总额以当月租金本金为限）；八、被告深圳市闻道服饰有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州牵晴汇房地产有限公司支付延付2014年1月至2014年7月推广费的违约金（违约金以当月所欠推广费为本金，从当月第六日起按每日万分之五标准计算至支付当月推广费之日止，每期违约金总额以当月推广费本金为限）；九、被告深圳市闻道服饰有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州牵晴汇房地产有限公司支付延付2014年1月至2014年7月的POS机租金的违约金（违约金从以当月所欠POS机租金为本金，从当月第六日起按每日万分之五标准计算至支付当月POS机租金之日止，每期违约金总额以当月拖欠POS机租金本金为限）；十、被告深圳市闻道服饰有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州牵晴汇房地产有限公司支付延付2014年1月至2014年7月服务费的违约金（违约金以当月所欠服务费为本金，从当月第六日起按每日万分之五标准计算至支付当月服务费之日止，每期违约金总额以当月拖欠服务费本金为限）；十一、被告深圳市闻道服饰有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州牵晴汇房地产有限公司支付延付2013年11月30日至2014年7月31日商铺电费的违约金（违约金以当月所欠电费为本金，自当月起第三个月的第六日起按每日万分之五标准计算至支付当月电费之日止,每期违约金总额以当月所欠电费本金为限）；十二、被告深圳市闻道服饰有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州牵晴汇房地产有限公司支付延付2013年11月30日至2014年7月31日商铺公摊电费的违约金（违约金从起诉之日起按每日万分之五标准计算至支付当月公摊电费之日止,每期违约金总额以当月所欠公摊电费本金为限）；十三、被告深圳市闻道服饰有限公司就租赁荔湾区黄沙大道X号第一层X号商铺已付的保证金145920元归原告广州牵晴汇房地产有限公司所有；十四、驳回原告广州牵晴汇房地产有限公司其他诉讼请求。如果被告深圳市闻道服饰有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4655元，由被告深圳市闻道服饰有限公司负担。判后，上诉人闻道公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、“和记黄埔地产—商场首层及X号商铺平面图(以下简称：商铺平面图)”是牵晴汇公司招商时所展示，是本案合同的重要组成部分。该商铺平面图与我司当时所多次提出的异议形成了证据链条，依法足以认定，原审判决不采信是错误的。1、牵晴汇公司于2012年7月在与我司签订合同之前的招商活动中，主动向我司出示商铺平面图(见我司原审证据1)。该商铺平面图对拟招租的X号商铺的场地作了实质性、具体的描述——包括：百货公司、零售商铺、餐厅的布局及面积等，成立要约。这些要约是合同的重要组成部分，要约的描述，是约定租赁合同及补充合同租金价格的基础，本案合同价格与此有直接关系。2、双方在履行合同的过程中，由于牵晴汇公司提供的商铺场地长期达不到商铺平面图所述的经营氛围，我司在2012年8月27日《公函》、2012年12月18同《公函》、2012年12月20日邮件、2013年1月19日邮件中对此提出了异议，这些“原始”异议与商铺平面图相应证，形成了证据链条。3、《房屋租赁合同》及补充合同的约定印证了商铺平面图要约的约定，《房屋租赁合同》第二条规定，第一层X号商铺给乙方做“商业用途”而不是做“非商业用途”，补充合同第四部分开业条款，对各租户的开业日做了严格的规定，说明所出租的商铺整体处于开业状态。4、本案商场商铺至2014年6月25日我司拍照取证时，仍有50%以上没有开业，没有达到商铺平面图的要求，牵晴汇公司违约在先。同时商铺平面图与补充合同中牵晴汇公司盖章的平面图并不矛盾。二、原审判决我司承担高额违约金的同时，又没收保证金，与保证金立法原则相悖，对我司不公。三、2013年2月28日开业之前应当确定为免租期。合同约定以及牵晴汇公司2013年1月25日《关于广州西城都荟广场开业前优惠事宜》都能认定开业之前是免租的。四、开业之前是不应收取推广费、pos机租金、物业服务费、商铺电费。这些费用都是与商场正式开业相关联的，开业前收取这些费用没有依据。电费确认表上的签名除去马某是我司员工外，其他人均与我司没有任何关系。五、原审所判违约金已过分高于牵晴汇公司的损失，应依法纠正。综上所述，我司上诉请求撤销原审判决并依法改判：1、改判原审判决第一项，2013年2月28日正式开业前的相关费用不应收取，按实际开业率30%的标准计算租金；2、改判原审判决第二、三、四项，正式开业2013年2月28日前推广费、pos机租金、物业服务费等不应收取；3、改判原审判决第五项，非我司员工马某签字确认的商铺电费不应由我司承担；4、改判原审判决第六项，除两个月的公摊电费外，其他费用均未经我司授权人员确认，不应由我司承担；5、改判原审判决第七、八、九、十、十一、十二项，我司不需承担违约金；6、改判原审判决第十三项，牵晴汇公司退回保证金给我司。被上诉人牵晴汇公司二审辩称：一、关于闻道公司提到的商铺平面图，我司认为闻道公司提供的平面图不具有真实性、合法性、关联性，该平面图只有开发商能提供；该平面图的最下方是已经有中英文标注仅供参考用；双方在租赁合同中没有对商场的人流量、商铺的空置率做特别约定，闻道公司以商铺空置过高认定我方违约是没有合同依据的；我方认为对双方产生法律效力的商铺平面图应当以租赁合同中的附件一，经过双方盖章确认的平面图为准。二、关于闻道公司提到的没收保证金和违约金的问题。没收保证金是因为闻道公司恶意拖欠租金以及其他费用，我方已经通过律师函等其他方式催告，但其均拒不履行。我方根据租赁合同17.4、17.5条的约定行使没收保证金的权利符合法律规定和合同约定。关于违约金部分，是属于逾期付款违约金，该违约金的收取合同依据在租赁合同17.5条，由于闻道公司存在迟延履行缴纳租金等费用的违约行为，且拖欠费用的损失仍然在不断扩大。合同约定的每日万分之五的标准未超过人民银行同期贷款利率的4倍，且我司在起诉中的违约金也没有超过闻道公司的欠费本金，因此该违约金的标准应当受法律保护。双方对租赁合同的约定是真实的意思表示是自愿的，该条款应当合法有效。三、闻道公司认为2013年2月28日开业前为免租期，该上诉理由是闻道公司单方的假设推断，没有合同约定，同时也没有相关的事实依据。双方已在租赁合同中第3条明确约定了免租期为2012年8月1日到2012年8月30日，同时在附件二第三部分也对免租期约定了相应的规定。关于我司向闻道公司在租赁合同中提交的优惠通知，这个事实在一审判决书第6页有查明的，我方不再阐述。四、关于推广费、POS金租金、物业费等费用，我司在一审起诉的诉讼请求，以及一审判决的部分，均没有提到开业前的推广费、物业管理费和POS机租金，一审法院判令的期限为2014年1月到7月，电费是2013年11月30日至2014年7月31日，闻道公司提到的第四点与本案没有关联性，相关费用不涉及到开业前。经二审审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。二审庭审中，双方当事人均表示无新证据提交。另查明，牵晴汇公司与闻道公司签订的《广州市房屋租赁合同》附有该商铺及商场的平面图。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有请求的，不予审理，一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法利益的除外”的规定，本院仅对当事人提出的上诉请求进行审查。牵晴汇公司与闻道公司签订的《广州市房屋租赁合同》、《广州某广场商铺租赁合同补充合同》及其六个附件是双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律行政法规的强制性规定，故为合法有效，双方均应切实履行合同，合同签订后，牵晴汇公司依约将案涉商铺交付闻道公司使用。关于闻道公司上诉主张的其提交“和记黄埔地产—商场首层及X号商铺平面图”是涉案合同的组成部分、是双方计算租金价格的依据的问题。双方签订的《广州市房屋租赁合同》附有该商铺及商场的平面图，合同所附的平面图才是合同的组成部分，无论闻道公司提交的平面图是否牵晴汇公司提供给闻道公司以及双方在协商签订租赁合同时所用，双方一旦签订了《广州市房屋租赁合同》，就应以合同所附的平面图为准。故闻道公司上诉主张的其提交的平面图为合同的组成部分，理由不成立，本院不予采信。如上所述，《广州市房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，租金等费用的标准应以合同约定的为准。此外，2013年1月1日至4月30日期间的租金，应以牵晴汇公司对包括闻道公司在内的租户实施开业优惠的内容：租金按合同约定的标准的50%计算，其他费用仍按合同约定的金额支付。关于闻道公司上诉主张的2013年2月28日开业之前应当确定为免租期，以及开业之前不应收取推广费、pos机租金、物业服务费、商铺电费的问题。双方的《广州市房屋租赁合同》约定2012年8月1日至8月30日为免租期，从8月31日起就计算租金、推广费、pos机租金、物业服务费、商铺电费，合同并无约定闻道公司不开业就可以不交租金、推广费、pos机租金、物业服务费、商铺电费，闻道公司开不开业是其自身经营的事宜，从8月31日起，闻道公司就应按照合同约定交纳租金等上述费用。故闻道公司该主张没有合同和事实依据，本院不予采纳。关于商铺电费以及公摊电费，有马某签名的前后月份，均有其他人员签名，且闻道公司在其主张的异议函件中，均未就电费问题提出异议，闻道公司不予认可签名人员身份的意见，本院不予采纳；对于2014年6月1日-7月31日的公摊电费，牵晴汇公司、闻道公司未在闻道公司退铺时核算费用，牵晴汇公司亦未提交公摊电费的数据来源，现闻道公司对数额持异议，本院也不予支持。关于闻道公司上诉主张的原审判决其承担高额违约金的同时又没收保证金，与保证金立法原则相悖，以及原审所判违约金已过分高于牵晴汇公司的损失的问题。合同签订后，牵晴汇公司依约将案涉商铺交付闻道公司使用，闻道公司应依约向牵晴汇公司支付合同约定的相关费用，但闻道公司交纳了部分租金、推广费、POS机租金、物业服务费、电费及公摊电费后，拖欠了租金等上述费用，构成违约，牵晴汇公司主张没收闻道公司支付的保证金以及要求闻道公司支付拖欠的租金、推广费、POS机租金、物业服务费、电费及公摊电费，有合同依据，原审予以支持，并无不当，本院予以确认。关于闻道公司拖欠租金等费用的违约金，双方的《广州市房屋租赁合同》约定拖欠租金等费用，按所欠费用每日万分之五计算违约金，牵晴汇公司主张的逾期付款违约金符合双方的合同约定，闻道公司亦未举证证明合同约定的违约金标准过高而不合理，其要求调整缺乏依据，本院不予支持。综上所述，经审查，原审判决查明事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。闻道公司上诉理由不成立，其上诉请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费9310元，由上诉人深圳市闻道服饰有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴国庆审 判 员  李 民代理审判员  姚伟华二〇一六年六月二十九日书 记 员  胡 茜颜玉婵