上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初21789号
原告：朱丽慧，男，1985年11月6日生，汉族，住上海市浦东新区475弄16号301室。委托诉讼代理人：李威杰，上海敏诚善律师事务所律师。被告：周志华，男，1951年10月29日生，汉族，住上海市浦东新区潍坊六村XXX号XXX室。委托诉讼代理人：王全荣，上海市经纬律师事务所律师。原告朱丽慧与被告周志华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月21日立案后，依法适用简易程序，于2016年6月2日公开开庭进行了审理。原告朱丽慧及其委托代理人李威杰、被告周志华的委托代理人王金荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱丽慧向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告配合将上海市浦东新区潍坊四村XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)过户登记至原告的名下；2、判令被告支付原告拖延办理产权交易过户事宜的违约金(自2016年3月11日起至配合办理产权过户之日止，按总房价的日万分之四计算)；3、判令被告支付原告拖延迁出户口事宜的违约金(自2016年3月11日起至户口迁出之日止，按已付房款的日万分之四计算)；4、判令被告腾空系争房屋后交付原告房屋，并支付房屋使用费【自2016年3月26日起至实际交付之日止，按每月人民币(以下币种相同)4,000元计算】。本案审理过程中，原告撤回要求被告支付房屋使用费(自2016年3月26日起至实际交付之日止，按每月4,000元计算)的诉讼请求。事实和理由：原告与两被告经上海我爱我家房屋租赁置换有限公司(以下简称中介公司)居间，于2015年12月19日就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称《合同》)。《合同》约定，在2016年3月10日前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。原告按照合同履行了相应义务。2016年2月起，原告多次催促被告及中介公司迁出户口并办理过户手续。但因房价上涨，原告开始以种种理由拖延办理过户也拒不迁出户口，之后被告明确表示拒绝履行合同。故原告诉至法院，提出如上诉请。被告周志华辩称：不同意原告的诉讼请求。认为，合同现在无法履行，原、被告在签订《合同》当时是有买卖房屋的意向，但由于种种原因，合同签订后被告家里内部发生了纷争，尤其是户籍在系争房屋内人员对系争房屋出售提出了异议，因为房屋来源较为复杂，是被告动迁所得房屋出售后购买的，被告的弟弟等人在房屋内都是有权益的，所以合同签订后，被告无法履行合同。即使出售房屋，户口也是迁不出的。原告主张的请求除了第1、第2不能实现外，其他的两项诉讼请求，被告认为标准过高，不同意支付违约金。请法院酌情处理。如双方可以和解，也可以协商。本院经审理，双方对《上海市房地产买卖合同》、《收据》、《中国光大银行个人转付回单》、《上海市房地产权证》、《上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息》、《上海市房地产登记簿土地状况信息》、《上海市房地产登记簿文件登记信息》、《个人住房贷款代办服务委托书》、《住房公积金个人住房抵押借款合同》、微信记录、《房地产买卖居间合同》、《常口现实库信息资料》、《摘抄潍坊新村派出所户籍资料》、录音光盘及录音整理笔录等证据进行举证质证，本院对双方无争议的以下事实予以确认：原告与两被告经中介公司居间，于2015年12月19日就系争房屋签订《合同》。《合同》约定，原告向被告购买系争房屋，房屋总价153万元；双方确认在2016年3月10日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；本合同生效后，双方应按国家及本市的有关规定缴纳税、费；被告承诺于产权交易过户前向房屋所在地的公安派出机构办妥原有户口(若有)的全部迁出手续，若被告未能在约定的时间内将系争房屋内的所有户口全部迁出，则须按原告已付房款的日万分之四对原告承担违约责任；被告未按合同约定期限将系争房屋交付(包括房地产交接及房地产转移)给原告，或未按合同约定办理产权交易过户事宜的，应当向原告支付违约金，违约金应按照总房价的日万分之四计算，违约金自被告逾期的第二日起至实际履行之日止，逾期超过十五日后被告仍未按约履行本合同约定的，除被告应向原告支付违约金外，原告可单方面解除本合同，原告单方面解除合同的，应当书面通知被告，被告承担违约责任，违约金为系争房屋总价款的20%，被告应在接到书面通知之日起十日内退还原告所有已支付的房价款，并支付违约金；双方对付款时间、办理贷款手续等其他合同内容也作了相关约定。双方在《合同》的《补充条款(一)》中还约定，被告于房地产交易中心出具以原告为权利人的系争房屋《上海市房地产权证》且被告收到原告支付的除尾款外的所有房款(含贷款部分)后三日内将系争房屋交付原告，系争房屋交付标志为双方签订物业交验单(房屋交接书)及被告向原告交付系争房屋钥匙。2016年2月起，原告多次催促被告及中介公司迁出户口并办理过户手续。被告借故拖延办理过户，也不迁出户口，之后被告明确表示拒绝履行合同。2015年3月15日，被告委托其儿媳杜敏洁与原告在中介公司处协商房产问题，在协商过程中，原告方要求履行合同，不同意解除合同；被告方则表示不愿意继续履行合同。原告支付了被告房款54万元，剩余99万元房款未支付。本院认为：原、被告所签的《合同》系双方买卖房屋的真实意思表示，且不违反国家强制性法律规定，合法有效，双方应严格按约履行。一、关于原告要求判令被告配合将系争房屋过户登记于原告名下及要求被告腾空房屋向原告交付房屋的诉讼请求之处理意见。双方约定于2016年3月10日前办理系争房屋的产权过户手续，后因被告因故不愿意过户双方未能按约办理产权过户手续；现原告要求办理产权过户手续，符合法律规定，予以支持。双方在《合同》的《补充条款(一)》中约定，被告于房地产交易中心出具以原告为权利人的系争房屋《上海市房地产权证》且被告收到原告支付的除尾款外的所有房款(含贷款部分)后三日内将系争房屋交付原告；原告庭审中表示愿意支付剩余全部房款，被告可在收到原告支付的剩余房款99万元后将系争房屋交付给原告，故原告要求被告腾空并交付房屋的诉讼请求，亦符合法律规定，予以支持。二、关于原告要求判令被告支付原告拖延办理产权交易过户事宜的违约金(自2016年3月11日起至配合办理产权过户之日止，按总房价的日万分之四计算)及原告要求判令被告支付原告拖延迁出户口事宜的违约金(自2016年3月11日起至户口迁出之日止，按已付房款的日万分之四计算)的诉讼请求之处理意见。因被告提出了上述违约金过高，原告所主张的上述两笔违约金的计算时间有部分时间段重叠，重复计算了违约金，且原告未举证证明存在实际损失，故由本院酌定由被告支付原告自2016年3月11日起至实际办理产权过户之日止以本金153万元的日万分之一计算的违约金，若被告未能在实际办理产权过户之日迁出系争房屋内的原有户口，则酌定由被告支付原告自实际办理产权过户日之次日起至实际迁出原有户口之日止按每日80元向原告支付违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告周志华于本判决生效之日起十日内配合原告朱丽慧办理上海市浦东新区潍坊四村XXX号XXX室房屋的产权过户登记手续，将上述房屋的产权人由被告周志华变更为原告朱丽慧，办理产权过户手续中发生的税费等由原、被告依法承担；二、原告朱丽慧于本判决生效之日起十日内支付被告周志华剩余房款99万元，被告周志华于判决生效之日起三十日内腾空并向原告朱丽慧交付上海市浦东新区潍坊四村XXX号XXX室房屋；三、被告周志华于本判决生效之日起三十日内支付原告自2016年3月11日起至实际办理产权过户之日止以本金153万元的日万分之一计算的违约金；若被告未能在实际办理产权过户之日迁出上海市浦东新区潍坊四村XXX号XXX室房屋内的原有户口，则由被告周志华自实际办理产权过户日起十日支付原告朱丽慧自实际办理产权过户日之次日起至实际迁出原有户口之日止按每日80元向原告支付违约金。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18,570元，减半收取计9,285元,财产保全费5,000元，均由被告周志华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 秦冬红
二〇一六年八月十八日
书记员 项 欢
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。