江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏05民终2733号
上诉人（原审原告）：连卫东，男，1970年7月22日出生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：熊一玲，上海普世（昆山）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：周锡明，男，1956年4月1日出生，汉族，住上海市宝山区。
被上诉人（原审被告）：徐美英，女，1965年6月19日出生，汉族，住江苏省太仓市。
被上诉人（原审被告）：奚桂兴，男，1953年7月9日出生，汉族，住上海市宝山区。
被上诉人（原审被告）：沈雪刚，男，1973年5月1日出生，汉族，住江苏省太仓市。
委托诉讼代理人：沈自强，江苏至誉律师事务所律师，代理上述四被上诉人。
委托诉讼代理人：陆纯，江苏至誉律师事务所律师，代理上述四被上诉人。
上诉人连卫东因与被上诉人周锡明、徐美英、奚桂兴、沈雪刚土地租赁合同纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院（2017）苏0585民初135号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
连卫东上诉请求：撤销一审判决，改判支持连卫东一审诉讼请求，案件受理费用由周锡明、徐美英、奚桂兴、沈雪刚承担。事实和理由：一、连卫东与周锡明等四人之间的（2016）苏0585民初7871号民事调解书系经一审法院法官调解达成，达成的前提是周锡明等四人在调解过程中答应将之前多年欠付租金及其他款项支付连卫东，所以调解时连卫东才同意周锡明等四人诉请的金额。奶牛场系连卫东投资、搭建牛棚、购买设备，周锡明等四人以租赁方式进驻奶牛场，没有对设施形成共同添附，但拆迁补偿款是按照牛头数计算，所以投资大部分的连卫东也只能按照牛头数所占比例分配拆迁补偿款。二、连卫东2017年4月12日在一审法院的谈话笔录中，记录与陈述有几点出入：1、2012年1月5日到2014年4月1日期间，沈雪刚、徐美英租的98个牛床位未变化过……当时（刚进场时）是和他们说过“先付后用”，但实际上他们资金先用于购买奶牛，等赚了钱再付，而拖延一直未付，故先付后用的口头约定因客观履行中而发生改变。2、“这期间我延续了原来的价格标准，四人也未付过租金”，这里所指的价格标准是指最早租赁给徐美英等人时所口头约定的租金价格随行就市标准，由于当时太仓养殖户较多，而徐美英等人也曾租赁过其他奶牛场，当时其他奶牛场按照牛床位租赁的价格均在1000左右/床。价格以每年10%左右递增。3、双方之间还有牛奶款的经济往来，拖欠连卫东牛奶款至今未付。但就欠付数额并未在本次谈话笔录中提起，一审法院就双方委托出售牛奶的细节进行发问，连卫东陈述为：双方牛是分开经营，但所有牛奶统一由周锡明出售，奶款也是由其按清单再支付给我……而一审判决书中记载“锡明收到奶款后根据各自牛奶的数量将款项支付给我”，事实上连卫东并未每期都收到奶款，存在多期欠付的情况。以上三点明显系未结合发问及上下文的断章取义。三、周锡明等四人以双方最早的口头约定租金“先付后用”抗辩认为已经付清了2012年至2016年期间的租金，此外举证有：1、沈雪刚牛棚租金费用清单一份，该费用清单系连卫东单方面发给沈雪刚个人的一份《催款函》，而一审法院将其认定为各方之间的书面租赁合同，并以此驳回连卫东租金鉴定申请，有违各方一致认可的口头约定情况。上述函件中租金标准仅对沈雪刚有优惠，未涉及全部承租人。2、证人黄某和的证言，黄某和未出庭作证，其在另案中的陈述也前后矛盾，不能作为认定事实的依据。3、周锡明一审中提交7份收据，经鉴定均系同一时间段形成，其提供虚假证据，故周锡明等人抗辩租金已付不能成立。四、一审法院在认定是否欠付租金、租金标准等事实时采用了推定等猜测性方式，逻辑推定过程中存在明显错误和矛盾，有违民事证据规定。
周锡明、徐美英、奚桂兴、沈雪刚辩称，一、我方已经支付了全部租金，相反连卫东还有小额往来没有与我方结算清楚，一审法院判决我方仍需支付一定租金，考虑到我方的举证能力及现有证据情况，我方愿意服判息诉。二、一审判决并非采用推测方式认定事实，而是从一系列证据中通过证据强度评判，认定、采用具有证明力强和可信度高的证据，严格遵循证据规则。首先，对于租赁关系的存在和租赁合同的内容应由连卫东承担举证责任。连卫东仅对存在租赁关系进行了举证，而对租赁范围、租金标准、租期、支付方式等做出了多次不同甚至矛盾的论述，不应采信。其次，连卫东多次改变诉讼请求，租金的计算方式多次改变未给予合理陈述。再次，我方提供的证据《牛棚租金费清单》系直接证据、原始证据，还提供了间接证据录音及黄某和的证人证言，能够相互印证。最后，一审判决也依法排除了我方提供的账本等缺陷证据。综上，一审判决对事实的认定于法有据、令人信服。三、连卫东违背诚信原则，在本案及其他案件中有多项不实陈述，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
连卫东向一审法院起诉请求：1、周锡明、徐美英、奚桂兴、沈雪刚共同支付连卫东奶牛场地及设备租金共计188万元（以评估价为准）；2、诉讼费由周锡明、徐美英、奚桂兴、沈雪刚负担。一审第一次庭审中，连卫东确认租金计算方式为：按照“租赁面积+奶牛数量”的方式确定，奶牛棚部分属于带设备租赁，按照1元/天·平方米计算，牛粪堆放区按照0.5元/天·平方米计算，实际租赁的天数为1786天，故租金计算方式如下：（奶牛棚面积1640平方米×1元/天·平方米+牛粪堆放面积1146平方米×0.5元/天·平方米）×1786天。后连卫东认可周锡明等四人开始租赁的时间并不相同，变更其诉讼请求为：周锡明等人一共租赁连卫东1640平方米的牛棚（带设备）及1146平方米的空地堆放牛粪，按照带设备租赁0.5元/天·平方米、不带设备租赁0.2元/天·平方米的标准计算租金。其中徐美英、沈雪刚租赁期限自2012年1月1日起至2016年11月20日止，计算为：2012年1月1日至2014年4月1日期间850天，租金为1640×0.5×850+1640×0.2×850=975800元；2014年4月1日至2016年11月20日期间929天，租金为1640/2×0.5×929+1146/2×0.2×929=487353.4元。周锡明、奚桂兴租赁期限自2014年4月1日起至2016年11月20日止，租金为1640/2×0.5×929+1640/2×0.2×929=533246元。上述周锡明等四人欠付租金合计1996399.4元。后连卫东又明确租金的计算标准为按照租赁的床位和房间数量计算：牛床位1000元/个·年、房间6000元/间·年，标准每年递增10%。其最终的诉讼请求为：要求周锡明等四人支付租金921836.5元。计算方式如下：2012年度租金为1000元/个×98个+6000元/间×4间=122000元；2013年度租金为1100元/个×98个+6600元/间×4间=134200元；2014年1月1日至2014年3月31日租金为（1210元/个×98个+7260元/间×4间）×0.25年=36905元；2014年4月1日至2015年3月31日租金为（1210元/个×157个+7260元/间×6间）=233530元；2015年4月1日至2016年3月31日租金为（1331元/个×157个+7980元/间×6间）=256847元；2016年4月1日至2016年11月30日租金为（1464.1元/个×157个+8778元/间×6间）×8/12=188354.5元。上述租金合计971836.5元，连卫东自认周锡明等四人已经给付了5万元租金，故欠付租金总额为921836.5元。
一审法院认定事实：2001年8月19日，太仓市农业产业化领导小组办公室作出《关于同意浏家港镇农业产业结构调整的批复》，同意将赵阳村400亩耕地由种植业调整为养殖业，建奶牛场。
2002年6月5日，太仓市浏家港镇新邵民委员会（甲方）与案外人顾中一（乙方）签订《土地租用协议》一份，约定甲方提供土地由乙方建造奶牛棚及场地，坐落在新邵村××卫组××、××杨牛泾西，共计6.15亩；租用期限自2002年-2012年底10年期，租用费用为每亩每年300元。后顾中一于2003年7月17日将该上述场地转让给连卫东，并约定具体协议细则仍按原协议继续执行。2015年3月11日，连卫东代表太仓市浮桥镇兄弟牧场（乙方）与新邵新立组村民（甲方）签订《土地承包经营权流转协议书》一份，约定甲方将新邵新立组牌九路东、周家泾北杨牛泾西的土地共计6.45亩流转给乙方作奶牛棚使用，流转期限自2015年1月1日起至2020年12月31日止，流转期内经济补偿为每亩1500元，以后每年土地流转费标准以2020年政府稻谷收购价格为基准调整。
2016年11月20日，按照太仓市政府的统一部署，连卫东的奶牛养殖场列入整治对象，浮桥镇新邵村民委员会（甲方）与连卫东（乙方）签订《补偿协议》一份，约定由甲方对乙方坐落于新邵新立组的6.45亩场地进行搬迁补偿，补偿方式为一次性货币补偿，补偿内容包括：（1）房产评估1243216.58元，（2）可搬迁设备68771元，（3）不可搬迁设备526913元，（4）奶牛一次性补贴：成年奶牛307头×8000元/头=2456000元、小奶牛21头×2000元/头=42000元，（5）职工一次性安置费：15人，每人1.8万元，计270000元，（6）接电、接水补偿：接电12000元、接水2000元，（7）停产停业补偿：3498.85平方米，每平方米150元，计524827.5元，（8）办公生活用品及饲料、药物等搬迁费：3498.85平方米，每平方米65元，计227425.25元，（9）按时拆除奖励：3498.85平方米，每平方米80元，计279908元。上述九项合计补偿金额5653061.33元。
2016年11月21日，太仓市浮桥镇政府司法所调解员、新邵工作人员等人在新邵村民委员会调解室就各方当事人之间纠纷组织调解，连卫东及周锡明等四人均在场。调解过程中，就拆迁补偿款问题，周锡明等四人认为要按照奶牛头数结算，连卫东则称：“这完全不可能……当初小四川、陈刚一起，在小房子讲清楚三七开，我拿七，你拿三。”徐美英称：“拿合同出来。”连卫东称：“不要合同。”在场调解员要求双方一个个讲，让连卫东先说，再由周锡明等四人陈述。连卫东提出：“还有一个，房租先付后用。今年房租还没有全部付清。”徐美英称：“付了5万元，阿付了5万元？”连卫东称：“嗯，是付了我5万元，总的房租几钿（多少钱）？你们已经到期了，房租也没有付清，到评估的时候已经到期了。”徐美英称：“啥已经到期了，付了你五万元，还有到我们这里拿了三捆草的钱你还没有给。”此后双方又就拆迁补偿款问题争吵。双方对录音真实性均没有异议，但连卫东认为收取了沈雪刚5万元并非租金，而是这几年中给其使用场地的利息。
2016年11月28日，一审法院受理周锡明、徐美英、奚桂兴、沈雪刚诉连卫东房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案。周锡明、徐美英、奚桂兴、沈雪刚起诉认为，2012年起四人利用连卫东开设的奶牛养殖场场地进行奶牛养殖经营，双方在各自经营中的奶牛由各自负责，并对相关设施进行了共同添附。连卫东因拆迁协议获得的补偿金额5653061.33元中，周锡明、徐美英、奚桂兴、沈雪刚应当获得1844954.12元的补偿，故四人要求连卫东支付补偿款1844954.12元。经一审法院主持调解，双方于2016年12月21日自愿达成如下调解协议，由连卫东于2017年1月11日前支付周锡明、徐美英、奚桂兴、沈雪刚补偿款1844954.12元并各半负担诉讼费用。
以上事实，有连卫东提交的批复复印件、土地租用协议、土地承包经营权流转协议书、清单、补偿协议复印件、民事起诉状、民事调解书，周锡明等四人提交的录音，当事人的陈述等予以证实。
一审庭审中，各方当事人围绕如下存在争议的事实进行了陈述及举证、质证：
一、各方之间租赁约定及事实。
连卫东于2017年4月12日向一审法院陈述：“我是2002年开始经营兄弟牧场的，一开始我委托了顾中一帮我在浮桥租了土地并建造了奶牛场，2003年直接转到我这里来了，2015年我又重新签订了《土地承包经营权流转协议》，土地位置没有变化，2008年开始按照6.45亩计算，每年每亩1500元，每年递增10%，另外还租了两条河。拆迁时奶牛场的经营规模为328头牛（成年奶牛307头、小牛21头）；其中我养了171头牛（含成年奶牛161头、小牛10头），周锡明等四人一起养了157头（含成年奶牛146头、小牛11头）。我在经营奶牛场期间，周锡明等人是分两次进场的，沈雪刚、徐美英于2012年1月5日进场，租了98个牛床，没有签订书面协议，因为关系比较好给了他优惠，按照1000元/头计算租金，每年递增10%，因为我给村民的租金也是递增的；2012年1月5日到2014年4月1日期间虽然奶牛有死亡和增加等情况，但沈雪刚、徐美英租的98个牛床位未变化过；当时约定先付后用，但是沈雪刚、徐美英一直称不赚钱，两人分文未付，我因为朋友关系没有强行催要。2014年4月1日周锡明、奚桂兴进场，进场后沈雪刚增加了租赁的牛床位至157个，沈雪刚将其中的部分转租给了周锡明和奚桂兴；2014年4月1日至2016年11月30日搬空，我租出去的就是157个，没有发生过变化，我没有单独与周锡明、奚桂兴签订租赁合同。这期间我延续了原来的价格标准，四人也未付过租金，他们内部的划分我也不清楚。除了租用的上述牛床，沈雪刚从2012年开始租用了4间小房间，按照500元/间·月，每年递增10%，周锡明进来之后又增加了2间，总共6间。政府拆迁补偿是按照面积计算的，周锡明等四人之前因拆迁安置补偿合同纠纷起诉我的时候也按照面积算，因此我这次起诉也是按照面积主张，实际当时的约定是按照个数来的。周锡明等四人租赁使用期间，双方还曾就牛奶款有经济上的往来，我们之间的牛是分开经营，但是牛奶统一委托周锡明卖，周锡明收到奶款后根据各自牛奶的数量将款项支付给我。”
周锡明等四人则陈述，租金按照牛床位和房间数计算是事实，四人的租赁是有区分的，具体情况如下：1、沈雪刚、徐美英共同经营，从2012年1月开始租赁至2016年11月底止。2012年1月5日至2013年5月10日期间，使用了40个牛床位，500元/个·年；4个房间，1800元/间·年。2013年5月11日至2014年3月31日期间，使用了60个牛床位，500元/个·年；4间房间，1800元/间·年。2014年4月1日至2016年11月30日期间，使用了82个牛床位，700元/个·年；4间房间，1800元/间·年。2、周锡明、奚桂兴共同经营，从2014年3月29日开始租赁至2016年11月底止。期间两人使用了65个牛床位，500元/个·年；2间房间，1800元/间·年。
此外，审理中各方一致确认，周锡明等四人自2014年4月1日至2016年11月30日期间租赁的房间数量为6间；拆迁时周锡明等四人养殖的奶牛一共157头，含146头成年奶牛和11头小牛。
对上述各方一致确认的事实，一审法院予以认定。
二、租金支付的事实。
周锡明等四人认为，按照双方先付后用的约定，其已经向连卫东支付了2012年至2016年期间的租金，不存在连卫东所称欠付事实。除录音中连卫东所认可收到的5万元外，周锡明等四人向一审法院提交如下证据：
1、沈雪刚牛棚租金费清单一份，该清单载明：“1.牛床费：82×700=57400元，2.住房费：1800×4=7200元，3.仓库1800×1=1800元；4.外面池：150×12=1800元。备注：住房、仓库、外面池是付2014年年度租费，合计10800元；牛床位是2015年度租金费57400元，奶间作无偿使用，总计人民币68200元，请于1月内付清。连卫东2014年12月31日”清单下方有蓝色圆珠笔字迹显示“2015.1.23.支付50000”，并加盖兄弟牧场公章。对该清单，周锡明等四人认为，清单中体现了租金先付后用的事实，2014年发出的催款清单催要的是2015年的租金，且连卫东已经收到了5万元；同时也体现出租赁的方式按照牛床位计算而非按照面积计算。连卫东对曾以此向沈雪刚催要租金的事实不持异议，亦明确上述所载“外面池”的费用不在起诉主张范围内，但认为：该清单系其向沈雪刚催要2014年度费用而出具的，出于朋友关系而予以了优惠，沈雪刚租了98个牛床，但是实际使用了82个，所以也只计算了82个，但不代表对其他被告也优惠；牛床的年份是笔误，应该是2014年的；下方圆珠笔的字样不是本人签字，也没有收到该5万元；兄弟牧场的公章放在办公室里，平时各方都会使用到公章的。
2、案外人黄某和的情况说明一份，情况说明载明：“我是兄弟奶牛场连卫东老板聘用的职工，在奶牛场做了8年；周锡明和奚桂兴是合在一起的，沈雪刚和徐美英是合在一起的，连老板把牛床位分别租给他们两家四个人，他们来的时间不太一样，牛床位的租金也不太一样，但都是先付后用的。周锡明和奚桂兴是2014年3月底来的，租了60多个牛床位，连老板给他们每年500元一个牛床位，再有4间小房子，小房子是每月每间150元，这样算起来大概是65-66个牛床位，所以连老板给周锡明和奚桂兴的租金标准是4万元/年，每人2万元一年。周锡明来之前就付了2万元的租金，我当时在场，租金从2014年3月31日用到2015年3月31日，然后从2015年4月1日开始周锡明每月付1667元，在结算奶款的时候扣，每个月都结算直至奶牛场拆迁。奚桂兴是2014年4月1日至2014年12月31日，因为有两只死牛的保险赔了16000元，保险款由连老板领取抵扣了2014年的租金，奚桂兴从2015年开始也在每月结算奶款时扣除1667元给连老板。沈雪刚、徐美英是2012年来的，当时连老板也是每年500元一个牛床位、每月150元一个小房子的标准租的；过了两年他们搬了个位置，用了大概80多个床位，所以租金涨到每年700元，也是先付后租，大多数是付现金给连老板，也有用奶款抵扣的。2016年5月份，我和连老板一起吃饭时沈雪刚来，连老板还问过沈雪刚要下半年的租金，沈雪刚拿了2万元给连老板，说今天只有2万，还有一点过几天再给。”周锡明等四人据此认为，奶牛场员工黄某和对奶牛场情况的陈述体现了租金的计算和交纳方式。连卫东对该情况说明的真实性和关联性均提出异议，认为案外人根据听说和自我意识断章取义理解本案当事人之间的租赁关系，且该陈述系孤证。
为此，一审法院于2017年5月18日向案外人黄某和进行了调查，并制作调查笔录，黄某和向一审法院称：“我是给连卫东打工的。我在牧场打工的时候，周锡明还没有来。沈雪刚、徐美英是一起来的，后来周锡明和奚桂兴一起过来的。沈雪刚和徐美英住在东面那一块，总共用了80个位置，位置是固定的，牛有多有少，沈雪刚刚来的时候牛是不满80头的，周锡明来了以后和沈雪刚一起养，牛有多少我不确定。周锡明刚来的时候大家关系都挺好，周锡明说这个地方是连卫东的，我用你（连卫东）的地方总要付租金的，当时当场就给了两万元。对于他们租金的具体约定我不清楚，情况说明是周锡明等人打印好来找我的。我只知道两个事实，一个是周锡明刚来的时候当场给了连卫东2万元，一个是2016年5月我和连卫东一起吃饭的时候，连卫东问沈雪刚要下半年租金，沈雪刚身上有2万元，当场给了连卫东。奶牛的经营他们是分开的，卖的时候一起卖，各自称好自己的分量计算钱，卖牛奶的事情由周锡明负责。兄弟牧场的公章放在连卫东办公室，大家都有钥匙。打官司之前、牛棚还没有拆的时候，周锡明在奶牛场闲聊的时候我听说租金从奶款里扣，徐美英和沈雪刚不是这样扣的。连卫东一直在说要租金，但是他们怎么谈的我不知道。”
3、收据7份。上述收据出具日期分别为2014年3月16日、2015年1月23日、2015年2月23日、2016年1月12日、2016年1月29日、2016年3月30日、2016年5月8日，载明收到周锡明等四人的租金情况。周锡明等四人以此证明其以现金缴款和奶款抵扣的形式全额支付了租金，连卫东则对收据的真实性提出异议，认为上述收据非连卫东所写，连卫东亦从未出具过上述收据给周锡明等四人，因兄弟牧场的公章存放在周锡明处，故上述收据系周锡明一次性制作而形成。为此，连卫东向一审法院申请司法鉴定。一审法院于2017年4月18日依法委托苏州同济司法鉴定所对上述7份收据是否为同一时间形成进行鉴定，该所于2017年7月3日出具文书司法鉴定意见书，鉴定意见为：落款日期自2014年3月16日至2016年5月8日的7张收据是同一时间形成的。
4、汇款回单复印件及周锡明制作的结算记录一份。汇款回单复印件显示2016年12月5日向连卫东转出的金额为149228.1元，周锡明制作的结算记录记载：“连卫东生奶数量49060，奶价4.11，奶款201636.60，扣料款-55370，扣房租（周、奚）+1667、+1667，10、11月份水费372.50，结余149228.10”。周锡明等人对此解释，周锡明、奚桂兴每月均通过奶款结算向连卫东支付租金1667元。连卫东对银行交易记录的真实性予以认可，但认为收到的款项系委托周锡明代为出售牛奶的奶款，周锡明的结算记录为单方制作，不予认可。
5、周锡明制作的2015年、2016年奶牛支出账本一份，周锡明等四人认为其中涉及奶款结算的记录中均有支付月租金1667元的记录，但认为都是合并在奶款中以现金支付，没有支付记录。连卫东则对该账本的真实性不予认可。
对周锡明等四人上述证据，一审法院认证如下：1、沈雪刚牛棚租金费清单，连卫东对除蓝色字迹外的部分予以认可，一审法院予以认定；蓝色字迹部分载明“2015.1.23支付50000”，其字迹明显与上部分连卫东书写部分不一致，且在兄弟牧场公章非连卫东一人使用、周锡明等四人未能说明书写人的情况下，一审法院对该蓝色字迹内容部分不予认定。2、案外人黄某和的情况说明。周锡明等四人向一审法院提供该情况说明，但并未申请黄某和出庭就上述情况说明的内容接受双方当事人的质询，结合一审法院的调查笔录，一审法院认为，其中有关各方当事人之间分别经营的情况能够与当事人的陈述相印证，有关沈雪刚租赁数量的陈述与前述租金费清单所载内容较为吻合，一审法院予以采信。就租金的约定及给付情况，黄某和在一审法院调查笔录中陈述与情况说明的内容前后不一，且其所陈述租金给付情况无其他证据予以印证，故不予采信。3、收据。因上述收据记载的年份跨度较大，但收据经司法鉴定为同一时间形成，与证据形式上的内容显然不符，不能显示客观情况，故对上述收据不予认定。4、汇款回单、结算记录。双方对汇款回单真实性不持异议，予以认定，但该汇款回单中未载明款项支付事由，无法确认与案件关联性，结算记录系周锡明自行制作，无其他证据予以佐证。故对该组证据不予认定。5、账本。该份证据为周锡明自行制作，现未有其他证据能够与账本所载内容形成印证，故对该账本不予认定。
一审法院认为，本案的争议焦点在于：一、周锡明等四人欠付租金的期间如何确定？二、周锡明等四人是否存在分开租赁经营的情况？三、周锡明等四人的租赁标准、数量如何确定？
对于争议焦点一，一审法院认为，本案周锡明等四人欠付租金的期间应为2016年度。理由如下：1、连卫东向一审法院主张2012年1月1日至2016年11月30日期间的全部租金，但其主张计算方式前后不一；其陈述将场地租赁给周锡明等四人的5年间从未收到过租金，在周锡明等四人提交录音后又改为陈述仅收到5万元，且认为该5万元是收取的利息，前后陈述自相矛盾；2、连卫东于2014年12月31日向沈雪刚出具的催费清单明确区分了催要的房间费用为2014年、牛床位费用为2015年，能够体现连卫东于2014年要求沈雪刚预交2015年牛床位费用的意思表示，在连卫东所称周锡明等四人从未支付租金的情况下，作此区分进行催要并无必要，周锡明认为是笔误依据不足，不予采信；3、各方于2016年11月21日在新邵村委会的调解录音可以显示，各方当事人均在场参与了调解，当调解人员要求双方分别就自己的诉求提出主张时，连卫东率先就租金问题提出“房租先付后用，今年房租还没有全部付清。”纵观该谈话过程的前后语境及当事人表述的针对性，应当认为连卫东向周锡明等四人主张的是2016年度仍存在欠付租金的事实。4、依据双方约定，租赁采用先付后租形式，连卫东所称5年间未收取任何租金的情况与客观常理不符，一审法院不予采信。故一审法院结合周锡明等四人于2016年11月30日拆迁搬离的事实，认定其欠付租金的期间为2016年1月1日至2016年11月30日。
对于争议焦点二，一审法院认为，周锡明等四人内部存在分开租赁的情形，应对其租金给付义务作区分处理，理由如下：1、从租赁时间而言，沈雪刚、徐美英与周锡明、奚桂兴存在进场的先后顺序，租赁起始时间点不同；2、从租赁方式而言，四人确认租赁物存在内部划分问题，连卫东亦予以认可，并按照区分的方式计算了四人的租金；3、从租金催要方式而言，连卫东向沈雪刚出具的催交费用清单也仅针对沈雪刚所租赁的部分场地，与周锡明等四人有关区分租赁经营的陈述能够形成印证。故一审法院采纳当事人的计算方式，对本案周锡明等四人的租金给付义务进行区分，确定由沈雪刚、徐美英就其共同租赁部分向连卫东给付租金，由周锡明、奚桂兴就其共同租赁部分向连卫东给付租金。
对于争议焦点三，就租赁标准，一审法院认为，各方当事人之间的租赁合同依法成立并生效，各方应按照合同的约定履行义务。连卫东主张周锡明等四人欠付租金，应当就双方约定的租金标准提供相应的合同依据，未能有效举证的，应承担相应法律后果。一审法院具体分析如下：1、连卫东提出租金之主张，起诉时明确为按照“面积+数量”计算，后又以牛床数量作为计算单位，在诉讼中多次就租金变更计算方式，且主张欠付的租金总额也存在较大变动，明显不符合双方履约时的真实情况；2、连卫东向沈雪刚发送的催要清单显示，连卫东曾以牛床位700元/个·年、设备间1800元/间·年的价格向沈雪刚主张租金，能够体现双方实际履约过程中的单价标准；连卫东虽称该单价仅对沈雪刚作优惠计算，但未提供相应证据证明其所主张的租金标准，故一审法院对其意见不予采纳。3、连卫东申请对租金标准进行评估，但依据合同法规定，仅在双方对租赁合同价款约定不明且不能达成补充协议的情况下方可参照市场价格履行，在各方原先关系较为熟络、经营存在合作的情况下，机械适用市场标准不符合客观实际，且现有证据能够反映双方在租赁时的单价，连卫东脱离双方约定要求进行市场价评估，缺乏相应依据，故对连卫东要求通过评估程序对租金进行确定的意见，不予采纳。4、周锡明、奚桂兴在沈雪刚、徐美英向连卫东租赁场地后，亦与连卫东发生租赁关系，四人租赁的地段邻近、经营规模相当，一般情况下采用同等租赁标准的可能性较大，周锡明提出其租用的牛床位为500元/个·年，但未有其他有效证据予以印证。在各方对租金约定各执一词的情况下，一审法院统一采纳牛棚租金费清单中的单价作为本案连卫东所主张牛床位及设备间的租赁单价。
就租赁数量，一审法院认为，双方虽对拆迁时周锡明等四人共养殖146头成年奶牛及11头小牛、租用6间房间的事实没有异议，但在租用牛床数量上未达成一致意见，因双方未有订立书面合同，租赁物基于拆迁已经灭失，数量问题也无法通过其他方式得以确定，一审法院仅能现有证据进行分析。1、就房间数量。连卫东主张共向周锡明等四人出租了6间房间，其向沈雪刚催费清单中显示房间数量为4间，能够体现出四人存在区分租赁经营的情况。周锡明等四人对共计租赁6间房间不持异议，并确认沈雪刚、徐美英共同租赁4间，周锡明、奚桂兴共同租赁2间，与连卫东催交的事实能够形成印证，故基于双方当事人的陈述，认定沈雪刚、徐美英租赁的房间数量为4间，周锡明、奚桂兴租赁的房间数量为2间。2、就牛床位数量。一审法院注意到如下证据及当事人陈述：（1）各方均陈述牛的数量在租赁期间有所变化，但租赁的牛床位较为固定；（2）连卫东主张共出租157个牛床位，其中沈雪刚、徐美英租了98个牛床位，但因朋友关系优惠计算仅算了82个；（3）周锡明等四人自认共计租赁了147个牛床位，沈雪刚、徐美英共同租赁82个牛床位，周锡明、奚桂兴共同租赁65个牛床位；（4）案外人黄某和向一审法院陈述沈雪刚、徐美英租用了80个牛床位；（5）向沈雪刚的催交费用清单显示牛床位数量为82个。一审法院认为，第一，在牛的数量并不恒定的情况下，不能简单得出床位数=牛数量的结论，就牛床位数量问题，连卫东负有举证责任；第二，沈雪刚、徐美英租用的牛床数82个有催交费用清单予以印证，与案外人黄某和的陈述也较为吻合，应当认为符合客观实际；第三，依据连卫东主张方式推算，周锡明、奚桂兴租赁牛床位的数量为59个（157-98），低于周锡明、奚桂兴自认的65个，显然不符合常理，而周锡明、奚桂兴所自认租赁的65个牛床位结合沈雪刚、徐美英租赁的82个牛床位，能够显示出牛床位数量依据成年奶牛头数确定的事实，更为符合客观实际。基于上述分析，一审法院认定沈雪刚、徐美英租赁的牛床位为82个，周锡明、奚桂兴租赁的牛床位为65个。
另，连卫东基于录音所载陈述，认可周锡明等四人已经给付5万元。一审法院认为，基于录音中双方陈述及所处语境，徐美英所称的支付5万元系针对连卫东提出的2016年欠付问题，故该5万元应当属于2016年已付租金。就该5万元，周锡明等四人确认系沈雪刚、徐美英支付，故一审法院依法将之从沈雪刚、徐美英的给付义务中予以扣除。周锡明等四人主张的其他租金给付事实因缺乏有效证据支撑，一审法院不予认定。综上，一审法院围绕连卫东主张的租金请求范围，在欠付的2016年1月1日至2016年11月30日期间内，确定周锡明、奚桂兴应给付连卫东的租金为45008.33元【（65×700+2×1800）×11÷12】；沈雪刚、徐美英还应给付连卫东的租金为9216.67元【（82×700+4×1800）×11÷12-50000】。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院判决：一、周锡明、奚桂兴共同给付连卫东租金45008.33元；二、沈雪刚、徐美英共同给付连卫东租金9216.67元。上述两项，均于判决生效之日起十日内履行。案件受理费13018元，由连卫东负担12253元，周锡明、奚桂兴共同负担635元，徐美英、沈雪刚共同负担130元。鉴定费16180元，由徐美英、沈雪刚、周锡明、奚桂兴共同负担。
二审经审理查明，一审法院在2017年9月7日庭审中向双方出示并宣读向黄某和所作调查笔录，连卫东一方质证认为属于传来证据，真实性不予认可。
二审经审理查明的其他事实与一审查明事实一致。
二审中，连卫东向本院提供：1、连卫东与证人黄某和通话录音一份，其中连卫东询问：“老周叫你签了几张纸条，说为了证明我拿了他付的奶款，你看见了吗？”黄某和回答：“这个我不晓得。”连卫东询问：“那你为什么签字？”黄某和回答：“签这个字主要是为了证明牛奶体细胞超不超标，贴在门上的，他问我这个情况是不是属实。”以证明书面材料系沈雪刚等人出具后让证人签字，黄某和近70岁高龄、半文盲，其证言可信度低。2、连卫东病历及就诊情况，以证明连卫东因手术不方便参与庭审。3、周锡明与连卫东短信记录一份，以证明周锡明等以言语挑衅、刺激连卫东，沈雪刚有亲属曾在法院工作，不排除一审法院处理案件时有偏袒的可能。沈雪刚等四人质证认为，上述材料均不属于二审新证据，且与本案均无关。
二审中，连卫东认为：1、沈雪刚等四人一审中提供的录音不能反映调解的完整情况，调解前连卫东一直认为沈雪刚等人同意放弃拆迁款中的70%，所以其租金一直未付，连卫东也同意继续租赁，此外，连卫东也同意等投资盈利后再按照市场价格来履行租金。先付后用只是口头约定，但是沈雪刚等人并未按此履行。2、连卫东向沈雪刚发出的催款单可以证明租金并未“先付后用”，该催款单中价格是基于当时良好关系给予沈雪刚个人的优惠，不适用于整个租赁。对方提供的奶款结算清单是单方制作，在上海宝山区法院审理的牛奶款纠纷案件中，我方已经证明周锡明单方记账存在不合理，该证据不应采信。对于证人黄某和的证言，我方已经提供证据证明对方在牛奶款纠纷案件中提供的黄某和书面材料是经沈雪刚等人要求出具的，一审法院对黄某和的调查笔录未经双方质证，黄某和年纪大、文化程度低，其记忆力存在偏差，也未出庭接受质证，其证言不应被采信。3、一审中我方多次变更诉请，是因为前案拆迁款纠纷调解时，沈雪刚等四人拒绝按照市场价格支付租金，因双方调解时按照各自养殖牛数的比例分配拆迁款，所以我方默认沈雪刚等人愿意按照牛数比例计算占用面积来结算租金。此外，本案起诉时，我方询问了鉴定机构，得到答复是租金按照面积来鉴定的操作可行性比较大，所以我方才按照面积主张租金。一审第一次庭审后沈雪刚等人认可按照牛床位数量计算租金，所以我方才变更租金主张。一审法院没有处理我方关于租金市场水平的鉴定申请，有违公平。双方之间系口头租赁合同关系，对拆迁款的分配没有约定，沈雪刚等人对奶牛场设备等也无投资，奶牛也全部归坏，其并无损失，无权主张分配拆迁款。在此情况下我方仍同意并按照其起诉主张的金额达成调解，是因为我方相信其会按市场行情支付租金。
本院认为，连卫东起诉沈雪刚等四人主张租赁奶牛场场地、设备的租金，应当对自己的诉讼主张举证证明。沈雪刚等四人认可租赁事实的存在，但双方并未就场地、设备租赁签订书面合同，双方就租赁范围、租赁期限、租金标准、支付方式等情况说法不一，上述情况均为认定租金所需要，一审法院根据双方举证情况结合双方陈述进行认定，并无不当。
虽然双方并未就租赁形成书面合同，但在租赁关系确定时，双方应当就租金标准、计算方式进行商谈并达成一致，才能保证租赁的顺利进行。而连卫东起诉主张租金的计算方式、租金标准、租赁期限在一审中多次发生变化，且对于自己主张的情况均未能提供证据证明。连卫东最初要求按照租赁面积计算，沈雪刚等四人对该计算方式均不予认可，连卫东并无证据证明双方在拆迁款纠纷一案调解过程中就租金按照面积计算、拆迁款分配后即支付租金达成一致意见，其以默认沈雪刚等人愿意按照牛数比例计算占用面积来结算租金的主观观点提起诉讼，缺乏依据。在沈雪刚等四人认可租金按照租赁牛床位数计算之后，连卫东再次变更租金主张，但其主张的租金标准（随行就市、每年增加10%）以及租赁范围沈雪刚等人不予认可，连卫东对于自己的主张未能提供任何证据。沈雪刚等人对于自己认可的租金标准、租赁范围提供了录音资料、催款单、黄某和书面说明等材料，一审法院对黄某和进行了调查，调查笔录也由双方当事人进行了质证。连卫东二审中提供了与黄某和的通话录音，双方电话中沟通的是牛奶款材料的签名情况，与本案无关，且一审法院系结合黄某和调查笔录中陈述与其他证据相吻合的情况进行认定，并无不当。对于沈雪刚等人提供的存在瑕疵的收据、单方制作的牛奶款清单等证据，一审法院并未采信。录音资料中连卫东陈述租金先付后用、今年（2016年）的租金还没有支付；催款单中连卫东在2014年年底催要2015年的牛床位租金；黄某和调查笔录中陈述看到沈雪刚等人支付过几次租金，上述证据结合可以证明连卫东向沈雪刚主张租金的标准、租赁采用“先付后用”的形式、沈雪刚等人支付过租金的情况。在沈雪刚等人提供的证据能够证明租金标准的情况下，连卫东要求对租金的市场水平进行鉴定并无必要，且有违诚实信用。一审法院根据证据优势原则对租金进行认定依据充分。
综上，上诉人连卫东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13018元，由上诉人连卫东负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨恩乾
审判员 黄学辉
审判员 郭 锐
二〇一八年六月十四日
书记员 朱冰丽