山东省荣成市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁1082民初225号
原告：刘建清，男，1967年8月18日出生，汉族，住荣成市。
委托诉讼代理人：王翠青（刘建清之妻），住荣成市。
被告：刘春华，女，1966年3月1日出生，汉族，住荣成市。
委托诉讼代理人：戴振荣（刘春华之夫），住荣成市。
原告刘建清与被告刘春华买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘建清、被告刘春华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘建清向本院提出诉讼请求：1.确认《拆迁安置房转让买卖协议》合法有效；2.位于荣成市三环西区63号××室楼房归刘建清所有；3.刘春华返还刘建清超付的房款4152元。事实和理由：2017年10月13日，刘建清购买刘春华台上刘家村政府规划安置楼一套并签订协议。协议约定，该安置楼面积约为99平方米，储藏室约为10平方米，合计109平方米，单价3400元，合计房款370600元。刘建清于2017年10月16日向刘春华支付35万元，余款20600元由刘建清为刘春华出具欠条。现根据实际竣工后的房屋面积为95.4平方米，储藏室面积6.32平方米，合计101.72平方米，单价3400元，房款合计为345878元，刘建清超付房款为4152元。刘建清多次向刘春华索要房屋钥匙、超付房款及欠条，均被被告以各种理由拒绝。
刘春华辩称，房屋转让协议应认定为无效。一、我与刘建清签订买卖协议时，案涉房屋不确定面积及位置，不明确依附房屋的权利义务，双方签订的协议是否需要经安置方许可，能否办理产权证书未知，说明双方签订的协议有重大误解和草率。二、我与刘建清签订协议时，我与我丈夫戴振荣之间发生矛盾，在戴振荣不知情的情况下，我与刘建清签订了协议，以明显低于市场价的价格出卖房屋给刘建清，刘建清明知房屋系我们夫妻共同所有，仍与我签订协议，刘建清存在过错。戴振荣是在我接到刘建清起诉状时，知晓我与刘建清签订的协议。现我与刘建清房款未付清，房屋未交付，产权未登记，交易未完成，应认定无效。
本院经审查认定事实如下：
刘建清与刘春华均系荣成市崖头街道办事处台上刘家村（以下简称为台上刘家村）村民。2017年10月13日，刘春华（甲方）与刘建清（乙方）签订拆迁安置房转让买卖协议，约定：一、甲方自愿将坐落于台上刘家村政府规划安置区内（青山中路南）的壹套楼房有偿作价转让给乙方；二、因该房屋为甲方即将取得的安置楼房，房屋所有权证和土地使用权证尚未办理，甲方现以台上刘家村被拆迁房屋壹套，门牌号：××、土地使用证（土地证号：201113250017）、占地面积120.**平方米及《拆迁安置协议》为依据，证明其对该房屋拥有不可争议的所有权；三、根据现《拆迁安置协议》的约定，该安置楼房的建筑面积约99平方米，精确面积以该房屋竣工后房屋所有权证所示面积为准。在安置楼房竣工后由乙方本人参加楼号和楼层的抓阄，不得以楼层的高低不合适为由违约。四、双方约定该安置楼房的价款及计算方式及总价款：现以台上刘家村被拆迁房屋占地面积由乙方付给甲方99+10﹦109平方，乘以3400，合计370600元。直至拆迁房屋为止，房屋的使用权归甲方。剩余面积折合人民币归刘春华所有。五、甲方应协助乙方办理该安置楼房的过户手续。见证方：刘玉凯见证方：王金苏。协议还约定了双方其他的权利义务。
协议签订后，刘建清向刘春华支付房款350000元，其中银行汇款310000元，现金40000元。余款20600元由刘建清为刘春华出具欠条。
案涉房屋的拆迁信息：门牌号××，土地证登记人刘春华，被拆迁人刘春华，土地证面积120.03，测量面积119.47，奖励面积10，核定拆迁面积130.03。第一套安置楼信息：安置楼号63，门牌号××，安置楼面积95.4，储藏室号27，储藏室面积6.32，安置总面积101.72。
2017年11月12日，刘春华出具授权委托书一份，载明“本人因买卖不能亲自参加旧村改造安置楼抓阄分楼及相关手续的办理，特委托王翠青作为我的合法代理人，全权代表我办理相关事项，本人对受托人在办理上述事项过程中所签署的所有文件和手续均予以认可，并自愿承担相应的法律责任。委托人：刘春华（签名且按手印）受托人：王翠青（签名且按手印）证明人：刘成英（签名且按手印）。”刘成英系台上刘家村村民。
安置楼竣工后，王翠青按协议及授权委托书约定抓阄，案涉安置楼位于荣成市三环西区63号楼××室，房屋钥匙保管在台上刘家村委。
另查明，台上刘家村房屋拆迁价格每平方米3000元。刘玉凯原系台上刘家村村主任，王金苏原系台上刘家村妇女主任。
本院认为，刘建清与刘春华签订的拆迁安置房转让买卖协议是双方当事人真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
首先，刘建清与刘春华签订的协议没有法律规定的无效情形。
《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。刘建清与刘春华签订的协议，显然不存在上述五种情形，所以不应认定协议无效。刘春华主张协议无效，本院不予支持。
其次，刘建清与刘春华签订的协议不存在重大误解或显失公平的情形。
刘建清与刘春华在签订协议时，双方对案涉房屋的来源、坐落、面积、价格、取得方式、办理不动产登记手续等的权利义务均有明确的约定，且有刘家村村干部的见证。刘春华称案涉房屋不确定面积及位置，不明确依附房屋的权利义务，双方签订的协议是否需要经安置方许可，能否办理产权证书未知为由主张其签订协议时有重大误解，无法律依据，本院不予支持。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十九条规定，对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。台上刘家村房屋拆迁价格每平方3000元，刘建清与刘春华协议约定案涉房屋每平方3400元，刘春华主张协议约定案涉房屋价格明显低于市场价格，显然无事实根据，本院不予支持。
再次，刘春华将案涉房屋卖与刘建清，刘春华不存在无权处分的问题。
中华人民共和国婚姻法规定，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条规定，婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）……（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。刘春华处置的夫妻共同财产为拆迁安置房产，需台上刘家村每户村民统一抓阄分房，该举措系本集体经济组织及村民个人的重要事情。刘春华作为妻子转让房产，应当与戴振荣平等协商，取得一致意见。戴振荣作为案涉房产的关系人，刘春华称其对转让房产之事实不知情，不符合常理及客观实际情况。再者，案涉房屋的土地证登记人及被拆迁人均系刘春华，且拆迁房屋转让协议有台上刘家村村主任刘玉凯及妇女主任王金苏作为见证人，刘建清有理由相信刘春华转让房产的行为系夫妻的共同意思表示。现刘春华、戴振荣主张刘春华个人无权处置案涉夫妻共同财产，无事实根据及法律依据。本院不予支持。
依据双方转让买卖协议，案涉位于荣成市三环西区63号楼××室的房产应归刘建清所有。
拆迁安置房转让买卖协议约定“该安置楼房的建筑面积约99平方米，精确面积以该房屋竣工后房屋所有权证所示面积为准”，现安置楼竣工后实际面积为101.72平方米，小于协议面积109平方米，应以实际的面积为准，故案涉房屋的面积应为101.72平方米，实际房款应为345848元（3400元×101.72平方米），刘建清已支付房款350000元，其超付刘春华房款4152元，超付部分刘春华应当返还。
综上，刘建清之诉讼请求事实清楚，理由正当，于法有据，本院予以支持。依据《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条之规定，判决如下：
一、刘建清与刘春华签订的拆迁安置房转让买卖协议合法有效；
二、位于荣成市三环西区63号204室楼房归刘建清所有；
三、刘春华于本判决生效之日起十日内返还刘建清超付房款4152元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按
照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍
支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6921元，减半收取计3461元，由刘春华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。
审判员 曲婷
二〇一八年五月二十四日
书记员 梁钰