北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0115民初14043号
原告：翟竞伟，男，1975年11月18日出生，住北京市东城区。
委托诉讼代理人：范明京，北京市东城区东花市街道法律服务所法律工作者。
原告:翟涛，男，1968年10月15日出生，住北京市大兴区。
原告:翟慧洁，女，1973年11月1日出生，住北京市大兴区。
被告：秦海涛，男，1983年11月29日出生，住北京市平谷区。
委托诉讼代理人：苏少华，北京安坤律师事务所律师。
被告：刘嘉亮，男，1986年8月10日出生，住北京市大兴区。
委托诉讼代理人：刘贵贤（系刘嘉亮之父），1958年9月28日出生，住，住北京市大兴区。
原告翟竞伟、翟涛、翟慧洁与被告秦海涛、刘嘉亮确认合同无效纠纷一案，本院于2016年11月19日作出（2015）大民初字第15571号民事判决书，原告翟竞伟提出上诉，北京市第二中级人民法院于2017年5月18日作出（2017）京02民终2061号民事裁定书，撤销原判，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告翟竞伟及其委托诉讼代理人范明京、被告秦海涛的委托诉讼代理人苏少华、被告刘嘉亮及其委托代理人刘贵贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告翟竞伟、翟涛、翟慧洁向本院提出的诉讼请求：1、确认二被告之间签订的北京市大兴区黄村西里42号楼1单元401号存量房屋买卖合同无效；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告的母亲马淑娴于2006年4月6日去世，父亲翟文明于2014年9月18日去世。父母去世时遗留北京市大兴区黄村西里42号楼1单元401号房屋（以下简称：401房屋）一套。401房屋建筑面积74.8平方米，系父母的共同财产。2013年12月20日，翟文明未经原告同意就将该房卖给秦海涛，房屋交易价格仅为130万元，这明显低于市场价格。父亲翟文明于2014年3月17日向法院起诉要求撤销其与秦海涛之间的房屋买卖合同。在案件审理期间，翟文明于2014年9月18日死亡。之后，原告作为继承人起诉秦海涛要求撤销翟文明、秦海涛之间的房屋买卖合同。2015年4月16日，大兴法院以显失公平为由撤销了翟文明与秦海涛之间的房屋买卖合同。大兴法院的该判决已经被二审法院维持。秦海涛在一审法院审理期间，于2015年初即将涉案房屋卖给了刘嘉亮。原告认为401房屋属于原告应继承的遗产。秦海涛将房屋卖给刘嘉亮，刘嘉亮主观上存在恶意。
被告秦海涛辩称：原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据。我与刘嘉亮之间通过房屋中某提供居间服务，是正常的、真实的交易，也进行了网签备案，刘嘉亮已经取得了涉案房屋的所有权。因此，我与刘嘉亮的买卖合同合法有效。所以，应驳回原告的诉讼请求。
被告刘嘉亮辩称：我对原告与秦海涛之前的诉讼完全不知情。我与秦海涛所有房屋买卖的手续都是合法的。秦海涛提供了房产证，我认为他是房屋的所有权人。原告主张我们存在恶意，这是不成立的。根据物权法的规定，我属于善意。因此，我不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：翟文明（1936年12月29日出生，于2014年9月18日去世）与马淑娴（于2006年4月6日去世）系夫妻，育有二子一女，长子翟涛、次子翟竞伟、长女翟慧洁。2013年12月20日，翟文明（出卖人）与秦海涛（买受人）签订了存量房屋买卖合同，合同约定：出卖人所售的401房屋建筑面积74.80平方米，该房屋成交价格130万元。后401房屋登记为秦海涛所有。翟文明于2014年3月17日起诉要求撤销其与秦海涛签订的房屋买卖合同。翟文明2014年9月18日死亡后，翟涛、翟慧洁、翟竞伟作为继承人申请参加诉讼。本院审理后，于2015年4月16日做出（2014）大民初字第3643号民事判决，判决撤销翟文明与秦海涛于2013年12月20日就401房屋签订的存量房屋买卖合同。后秦海涛不服提起上诉。北京市第二中级人民法院于2015年8月20日做出（2015）二中民终字第07054号判决，判决驳回上诉、维持原判。
2015年1月11日，秦海涛（出卖人）与刘嘉亮（买受人）经由北京市兴商房地产经纪中心提供居间服务，签订了存量房屋买卖合同，约定：刘嘉亮购买401房屋，成交价格155万元；2015年2月1日之前，买受人将购房首付款75万元（包含购房定金2万元）一次性支付给出卖人，剩余房款80万元通过银行贷款形式一次性支付给出卖人；出卖人应当在收到买受人购房全款3日内将房屋交付给买受人；办理产权过户应交纳的全部税费（包括但不限于契税、印花税、所得税、登记过户费用、银行贷款费用等）均由买受人交纳。双方还约定了其他事宜。当日，秦海涛（甲方）、刘嘉亮（乙方）还与北京市兴商房地产经纪中心（丙方）签订了居间服务合同，约定：本次交易属于复杂事宜，涉及困难手续的办理，经各方友好协商，一致同意按照费率上浮0.2的标准向居间人支付居间服务费，即甲方应按照房屋买卖成交价格的2.2%向居间人支付居间服务费，并应于房屋买卖合同签订当日向丙方支付。三方还约定了其他事宜。
2015年1月23日，秦海涛与刘嘉亮办理了网上签约手续。秦海涛与刘嘉亮办理的网签合同中约定的房屋成交价格为82万元。在履行合同过程中，刘嘉亮通过其母王淑萍的账户于2015年2月9日向秦海涛支付购房款93万元。秦海涛于2015年2月9日向刘嘉亮出具了房款收据：今收到购房人刘嘉亮交来购买401房屋包含购房定金的首付款95万元。刘嘉亮缴纳了房屋买卖、所有权变更中产生的各项税费。刘嘉亮还向北京市兴商房地产经纪中心交纳了居间服务费。2015年2月9日，401房屋登记为刘嘉亮所有。北京住房公积金管理中心大兴管理部委托北京康正宏基房地产评估有限公司对401房屋进行抵押审核评估。2015年2月11日，北京康正宏基房地产评估有限公司做出抵押评估结果报告，认定：401房屋在2015年1月30日可供抵押的房地产评估总值为144.36万元。刘嘉亮通过向住房公积金管理中心贷款60万元，交纳了购房余款。秦海涛已将401房屋交付刘嘉亮。
庭审中，双方对于刘嘉亮在房屋买卖过程中是否尽到注意义务、是否存在恶意串通行为具有争议:
翟竞伟、翟涛、翟慧洁称:1、刘嘉亮提交的中某费是28900元，而按合同计算应该是34100元，相差数千元，不符合常理，且被告没有提交证据证明他是在签订合同时就交了中某费，我方只能按发票的时间确定，这些都证明了属于恶意串通。2、对于贷款问题，正常两三个月就能下来，但是刘嘉亮违反了交易习惯和合同约定，贷款在十个月以后才批下来，就贷款晚出的理由秦海涛也否定了刘嘉亮，刘嘉亮对秦海涛证词也认可。3、对于户口问题，双方已约定，不迁出就赔偿5万元违约金，而不应作为被告说贷款延迟下发的理由。4、在双方签的居间合同上，刘嘉亮知道这是复杂的交易行为，其也同意增加0.2%的居间费，说明刘嘉亮知道这不是一般的交易，里面存在很多问题，但刘嘉亮执意交易。刘嘉亮说2月9日才知道户口的问题，仍然进行交易，我方认为这是恶意串通。5、关于秦海涛委托崔雪梅全权卖房的公证委托书，显示买房时间和卖房时间相差很近，不合理，对这点刘嘉亮也应看的清楚，秦海涛是北京平谷人，崔雪梅根据住址来看不应相识，秦海涛却委托崔雪梅收取全部房款，这也不符合常理，刘嘉亮应注意到这一点。其提供证据如下：1、刘嘉亮代理人刘贵贤代理词。证明：刘嘉亮从2013年就在各大中某看房，对买方正常交易流程及市场价格、提前看户口等熟悉。2、二审笔录。证明：刘嘉亮违反合同条款，贷款审批前即过户违反正常交易习惯，刘嘉亮没有看房。3、贷款审批确认书。证明：违反合同及交易习惯。4、公证书。证明：全权委托陌生人交易并贷款不符合交易习惯，应注意异常。5、居间服务合同。证明：刘嘉亮知道本次交易为复杂交易，非一般交易，而且刘嘉亮没有按时足额支付居间服务费，三方恶意串通。6、居间服务费发票。证明：刘嘉亮未按时足额缴费，中某未收16万元多违约金，与中某证言相矛盾，三方恶意串通，未尽到注意义务。7、中某证言。证明：刘嘉亮签合同前强烈关注户口，刘嘉亮在付款前看户口，违反交易习惯，未尽到注意义务，中某为刘嘉亮出具假证明，属于恶意串通。8、买房合同。证明：刘嘉亮未按合同条款提前过户，违反合同，未尽到注意义务，户口5万元巨额违约金不符合交易习惯。
刘嘉亮称：1、双方签完合同后没有几天我方就把居间费交给中某公司了，中某公司先给开的是一种普通收据，而不是发票，后来的居间服务费发票是我在间隔一年后拿去中某换的，所以我方不存在交易完成后一年才交居间费的情况。2、针对户口问题，当时签合同时，反复询问，我方并不知情，是秦海涛隐瞒了这些事儿。3、针对贷款问题，2015年2月9日房屋过户完，很快贷款就批下来了，至于贷款延迟的原因一是我方和秦海涛关于销户口的事儿有纠纷，我方向银行申请延迟放贷，想通过这种手段来解决户口的问题。二是在这协商户口的几个月期间，最终达成了协议是房款的2万元押在中某那，直到秦海涛销户之后才能把这2万元领走，这个口头协议达成之后，我方才申请放贷。在银行放款的时候发现秦海涛办理的接收房款的银行卡销磁了，因为这个原因又重新在银行办理了一遍手续，所以最终11月才完成放款。3、关于原告说的委托书，是中某验的，我方也看过公证书原件，我方认为并没有问题。综上，我方在房屋买卖过程中是善意的，尽到合理注意义务。
翟竞伟、翟涛、翟慧洁针对刘嘉亮的上述意见称:我方去银行查过，银行卡销磁并不影响收款等情况，且补办银行卡当天即可办，不认可被告的说法。二中院发回重审的理由是刘嘉亮在购买房屋中是否尽到注意义务，我方认为刘嘉亮不应强调秦海涛怎么说，应自己注意到相应的义务。对于房本、公证委托书应由其自行审查，秦海涛刚买房就要卖这个房，且这个房屋没有满五唯一，大部分人是不会买的，不满五唯一的房屋肯定是有问题的，刘嘉亮应注意到公证委托房款的收取人是崔雪梅而不是房主本人，这点没有注意到。关于户口，刘嘉亮应自己要求中某核实一下，而不是只是听秦海涛说，直到过户后才发现这个问题。关于该户口系死亡的户口，派出所并不知道，只有秦海涛知道。到原告2015年起诉之后的11月，被告才加速给付房屋尾款，这也属于恶意串通。房子不是满五唯一的，税费就高，房价就低，被告开始就应注意到涉案房屋的价格比较低。正常交易价格在180万，而刘嘉亮购买150万，差价有30万，所以购买价格不合理，是非善意的购买。中某费也比正常提高了0.2%，就是因为这套房屋办理起来有难度，所以属于恶意串通。
刘嘉亮针对翟竞伟、翟涛、翟慧洁的上述意见称:原告所说的180万的价格不是我方购买的时间的价格。办理贷款时对涉案房屋的评估只有144.36万，不存在价格不合理的问题。2015年2月9日房屋已归我方所有，不存在像原告所说的在2015年11月加速交易。
上述事实，有房屋买卖合同、居间服务合同、房屋所有权证书、汇款客户回单以及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，翟竞伟、翟涛、翟慧洁要求确认秦海涛与刘嘉亮签订的《存量房屋买卖合同》无效，故本案的争议焦点问题在于《存量房屋买卖合同》是否具备可以确认无效的法定情形。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本院对此具体分析如下：
《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，虽然秦海涛对涉案房屋无权处分，且处分行为未经翟竞伟、翟涛、翟慧洁追认，但根据上述法律规定，刘嘉亮与秦海涛签订的《存量房屋买卖合同》并不必然属于无效合同。况且，债权行为无效，并不必然导致物权行为亦无效，当事人还可能基于善意取得制度取得诉争财产。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。具体到本案刘嘉亮是否构成善意取得，分析如下：其一，刘嘉亮购买涉案房屋时支付的购房款为155万元，与当时房屋的市场价值相差不大，且房款已实际支付；其二，刘嘉亮已于2015年2月9日取得涉案房屋的所有权证；其三，翟竞伟、翟涛、翟慧洁提供的证据未能充分证明刘嘉亮在受让房屋时未尽到注意义务，亦未能充分证明刘嘉亮、秦海涛之间存在恶意串通行为。故，本院认定刘嘉亮符合善意取得，其与秦海涛签订的《存量房屋买卖合同》应为有效，涉案房屋所有权应归属于刘嘉亮。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零九条之规定，判决如下：
驳回原告翟竞伟、翟涛、翟慧洁的诉讼请求。
案件受理费6000元、保全费5000元，由原告翟竞伟、翟涛、翟慧洁负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 长 时亚东
人民陪审员 刘立升
人民陪审员 赵亚玲
二〇一八年一月三十一日
书 记 员 杨京爽