辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第861号
上诉人（原审原告）：蒲宝斌，男，1951年7月16日出生，汉族，无职业，住址沈阳市皇姑区。
委托代理人：蒲伟，男，1979年5月6日出生，汉族，无职业。
被上诉人（原审被告）：沈阳金辉房地产开发有限公司，住所地沈阳市皇姑区珠江街77-5号。
法定代表人：蒋杰，该公司总经理。
委托代理人：赵丽媛，辽宁东拓律师事务所律师。
上诉人蒲宝斌因与被上诉人沈阳金辉房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2015）皇民二初字第148号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年2月28日立案受理后，依法组成由审判员刘冬担任审判长，代理审判员郑竹玉、代理审判员相蒙参加评议的合议庭，于2015年3月12日公开开庭审理了本案，上诉人蒲宝斌委托代理人蒲伟、被上诉人沈阳金辉房地产开发有限公司委托代理人赵丽媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告蒲宝斌诉称：原告于2008年购买被告开发的位于沈阳市皇姑区黄河北大街268-25号6幢4-3-1室商品房，建筑面积87平方米，购房总价款为330224元。合同约定于房屋交付后360日内，出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同约定产权登记面积与合同约定面积发生差异的，面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房价。原告按合同约定交付了全部购房款，于2009年5月19日入住。被告已取得初始登记备案批复，登记面积为86.19平方米，比合同面积少0.81平方米。故诉至法院，请求判令被告为原告办理房产权属证书，向原告支付从2013年12月10日至2014年12月9日延期办理房屋产权证书违约金6027元，返还面积差价款3075元。
原审被告沈阳金辉房地产开发有限公司辩称：逾期办证责任不在我方，是施工单位、政府部门手续不完整及园区业主擅自违建造成的。原、被告合同没有约定由被告办理证书，被告仅有协助的义务。被告已于2014年1月24日取得商品房初始登记备案批复，违约金应计算至该日。关于面积差价款，房屋登记面积应以房产证面积为准，合同面积是否与登记面积有误差应于房产证下发后核实，房屋出售时以施工方提供面积为准，不应由被告承担。
原审法院审理查明：2008年，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，原告为买受人，被告为出卖人，双方约定原告购买由被告开发建设的位于沈阳市皇姑区黄河北大街268-25号6幢4-3-1室商品房一处，建筑面积87平方米，单价每平方米3795.68元，总房款330224元。关于面积差异处理，合同约定商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房价款。关于产权登记，双方约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之零点五的违约金，合同继续履行。合同签订后，原告按合同约定交纳了全部购房款，被告于2009年5月19日向原告交付了商品房。该房屋于2014年1月24日取得房屋初始登记批复，登记面积为86.19平方米，比合同约定面积减少0.81平方米，误差比绝对值小于3%。原、被告因逾期办证违约及返还差价款事宜协商未果，原告遂于2014年12月17日诉至本院。
另查，原告曾于2013年12月9日诉至本院，向被告主张2013年12月9日前的逾期办证违约金。
原审法院认为：依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。本案原、被告所签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为合法有效。依据合同约定，被告应在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，现商品房交付使用已超过360日，产权登记备案手续仍未办理完毕，被告已构成违约，应依合同约定承担逾期办证违约责任，给付原告逾期办证违约金。但因被告已于2014年1月24日取得商品房初始登记备案批复，故被告承担违约责任应至2014年1月24日止。而原告主张被告为原告办理房产权属证书，因被告已取得商品房初始登记备案批复，被告应当配合原告办理房屋所有权登记。
关于逾期办证违约金计算的问题。逾期办证违约金自2013年12月10日至2014年1月24日即46天，违约金为759.5元（330224元×46天×0.00005），本院予以确认。关于面积差价款问题。合同约定的商品房建筑面积为87平方米，批准登记面积为86.19平方米，减少0.81平方米，且误差比绝对值小于3%。被告虽答辩称应以房屋所有权证记载的面积作为登记面积，但因该房屋已由产权登记机关下发初始备案登记批复，则该批复记载的建筑面积已经登记机关测绘核实，即为该房屋的登记面积。故原、被告应据实结算房价款，现原告已按87平方米支付房价款，被告应将多收取的房价款返还原告。差价款应为3074.5元（0.81×3795.68元）。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告沈阳金辉房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内配合原告蒲宝斌办理房屋所有权登记；二、被告沈阳金辉房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性给付原告蒲宝斌逾期办证违约金759.5元（自2013年12月10日至2014年1月24日止）；三、被告沈阳金辉房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性返还原告蒲宝斌房屋面积差价款3074.5元；四、驳回原告其他诉讼请求。被告如逾期履行上述给付款项，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，减半收取525元，由被告沈阳金辉房地产开发有限公司承担。
宣判后，蒲宝斌不服，向本院提出上诉。上诉请求：1、请求撤销沈阳市皇姑区人民法院（2015）皇民二初字第148号民事判决书第二项；2、请求改判被上诉人支付逾期办证违约金至申请办理房屋权属证书之日止；3、上诉费用由被上诉人承担。主要上诉理由：本案中，上诉人是为了购买房屋，才与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，根据《房屋登记办法》第三十条的规定，房屋初始登记只能是由合法建造房屋才能取得。也就是说，初始登记是给被上诉人的，而不是上诉人的。被上诉人办理完房屋初始登记，并不代表上诉人取得房屋的所有权，在有关房产登记薄上，房屋的所有权人仍是被上诉人，因此，双方的合同目的还尚未实现。根据《房屋登记办法》第三十二条的规定，在双方发生买卖行为之后，被上诉人就应当与上诉人共同去办理权属变更登记，之后，上诉人才能取得房屋权属证书，即房屋转移登记。上诉人与被上诉人所签订的《商品房买卖合同》合同第十五条的标题为房屋权属登记，内容为：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之零点五的违约金，合同继续履行。根据合同标题及内容的理解，本条的内容是为了确保买受人取得房地产权属证书而为出卖人设定的义务。出卖人（即被上诉人）支付违约金的前提条件是：因其原因导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，按《房屋登记办法》第三十二条的规定，权属变更登记应当在买卖行为发生后即可办理，但本案中，被上诉人早在2014年1月24日即已取得了初始登记批复，却至今未通知上诉人办理房产权属证书，已经长达一年之久，并且，在上诉人所购买的同一栋楼，有其他住户已经取得房屋权属证书，这足以证明，上诉人至今未能取得房地产权属证书的原因在于被上诉人。因此，被上诉人应当按照合同的约定，支付违约金，直至其配合上诉人申请办理房屋权属登记之日止。
被上诉人沈阳金辉房地产开发有限公司答辩称同意一审法院判决。
本院审理查明事实与原审查明事实基本一致。
上述事实，有《商品房买卖合同》、民事判决书、民事裁定书、初始登记备案批复等证据材料，经原审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在卷佐证。
本院认为：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。上诉人所购房屋于2014年1月24日取得房屋初始登记批复，已超过360日，金辉公司已构成违约，应承担相应的违约责任。现上诉人未能举证证明金辉公司在案涉房屋获得初始登记批复之后存在可造成上诉人办证逾期的违约行为，故金辉公司应支付上诉人违约金的截止日期应为初始登记批复获得之日，原审法院确定本案的违约金数额并无不当。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由上诉人蒲宝斌承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 冬
代理审判员 郑竹玉
代理审判员 相 蒙
二〇一五年三月十六日
书 记 员 那萌萌
本判决所依据的相关法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。