湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民终4833号
上诉人（原审被告）：湖北秦枫置业有限公司，住所地武汉市武昌区南湖花园城内东方莱茵三期17栋16层10室。
法定代表人：辛敏，该公司总经理。
委托诉讼代理人：秦涛，该公司股东。
委托诉讼代理人：叶菊姣，湖北卓胜律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：武汉百隆房地产开发有限公司，住所地武汉市新洲区邾城街南安大道一栋1-1号。
法定代表人：余建斌，该公司经理。
委托诉讼代理人：胡象稳，湖北卓力律师事务所律师。
上诉人湖北秦枫置业有限公司（以下简称秦枫置业公司）因与被上诉人武汉百隆房地产开发有限公司（以下简称百隆房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市黄陂区人民法院（2018）鄂0116民初43号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
秦枫置业公司上诉请求：1、撤销一审判决第四项，改判第三项为：秦枫置业公司向百隆房地产公司支付租金890250元；2、本案一、二审诉讼费由百隆房地产公司承担。事实和理由：1、一审判决认定事实不清，导致错误判决。2015年10月1日至2017年9月30日的租金应为16元/㎡/月，月租金为88000元；2017年10月1日至2019年9月30日的租金应为17元/㎡/月，月租金为93500元。秦枫置业公司欠付的租金应为796750元，并非判决书确定的956250元。2、一审判决免除百隆房地产公司的违约责任，实质上加重了秦枫置业公司的法律责任，于法无据。合同中约定“此房屋门前广场停车位及外墙的广告位无条件提供乙方使用”，百隆房地产公司将外墙广告位给予第三方使用，导致秦枫置业公司承租的用于经营酒店的房屋窗户无法采光通风，经营业绩下滑直至停业，秦枫置业公司承租房屋的根本目的无法实现，秦枫置业公司多次通知百隆房地产公司整改，但是百隆房地产公司不予理睬，其严重违约，应承担相应的违约责任。
百隆房地产公司辩称，秦枫置业公司的说法与合同相违背，一审判决是正确的，请求驳回上诉，维持原判。
百隆房地产公司向一审法院起诉请求：1、判令解除双方于2014年1月23日签订的《房屋租赁合同》；2、判令秦枫置业公司于《房屋租赁合同》解除后15日内将租赁房屋交付给百隆房地产公司；3、判令秦枫置业公司支付百隆房地产公司房屋租金（暂计算至2017年11月30日为1267000元）；4、判令秦枫置业公司支付百隆房地产公司违约金264000元；5、本案相关费用由秦枫置业公司承担。
一审法院认定事实：2014年1月23日，秦枫置业公司（乙方）与王建中（甲方）签订《房屋租赁合同》，由甲方将武汉市黄陂区武湖农场滨湖分场百隆东方城7号楼3层共计5500㎡的房屋及土地使用权、还包括建筑物中与房屋使用有关的附属通道、设施设备、广告位、商业招牌位等出租给乙方使用。合同约定：租赁期限为15年，从2014年4月1日起至2028年3月31日止。其中，2014年4月1日至2015年9月30日为免租期，十八个月免租期以实际交房日起计算，若因甲方原因逾期交房，则所有期限相应顺延。租金的标准：2013年4月1日—2014年9月30日，租金为0元；2014年10月1日—2016年9月30日，月租金88000元；2016年10月1日—2018年9月30日，月租金为93500元；……。采用季付方式，第一季度（2014年9月1日—2014年11月30日）租金同保证金一起支付给甲方，以后每季度租金需提前15天向甲方支付。乙方应于签订合同之时向甲方支付房屋租赁保证金50万元。保证金作为乙方忠实履行合同的保证，乙方不得要求用此保证金来冲抵及其他乙方应付之费用。租赁期满后，若乙方无任何违约行为且已清缴其全部费用，向甲方返还所承租房屋并全面履行其按合同书所承担责任及义务的情况下，甲方须于七日内将保证金如数无息归还乙方。本合同项下的房屋应当在2014年3月1日前由甲方交付乙方。合同还约定违约及赔偿责任：乙方未按合同约定支付租金，应向甲方每天按月租金的5%交纳滞纳金，延迟达30日的，甲方有权解除合同，并赔偿甲方的经济损失；承租期内，乙方有权将承租的租赁物业分租给第三方使用，但在权利义务上甲方只对乙方。乙方保证作为承租人继续履行本合同项下的义务，并保证甲方不因该乙方和第三方分租行为或者联营行为而使本合同项下的利益受到影响，否则视为乙方违约，甲方有权解除合同，乙方应当向甲方支付相当于三个月租赁费用的违约金，若造成甲方或第三方经济损失，乙方还应另行实施赔偿。
2014年1月24日秦枫置业公司向王建中转账支付租赁保证金500000元、支付一个季度的租金264000元，王建中即将案涉房屋交秦枫置业公司租赁经营。2014年4月1日至2015年9月30日，十八个月免租期届满后，从2015年10月1日至2016年9月30日，秦枫置业公司应付租金1056000元（88000元/月×12个月），2016年10月1日至2017年11月15日，秦枫置业公司应付租金1262250元（93500元/月×13.5个月），合计2318250元。秦枫置业公司在2017年3月3日至2017年10月10日间，累计支付租金1098000元，下欠租金956250元（2318250元-264000元-1098000元）
2013年11月7日，百隆房地产公司与王建中签订《武汉市商品房买卖合同》，由王建中购买了百隆房地产公司开发的上述案涉房屋。后王建中因经济原因，与百隆房地产公司协商解除合同。2017年4月19日，经武汉市仲裁委员会裁决解除了双方签订的《武汉市商品房买卖合同》。2017年5月17日，案涉房屋登记至百隆房地产公司名下。
2017年1月3日，王建中向秦枫置业公司致“催款函”，称“根据贵司与我方签订的《房屋租赁合同》中双方约定的时间内交付房屋租金，请贵司本着友好、诚信、互惠互利的原则尽快交付已欠房屋租金，望贵司在2017年1月15日前支付。如到期未付，我方将根据合同中相关约定，有权终止合同并保留对贵司追究法律责任的权利”。
2017年11月15日，百隆房地产公司向秦枫置业公司致“解除租赁合同通知书”，称“贵方与我方于2014年1月23日签订了武湖百隆东方城7号楼《房屋租赁合同》，但贵方在合同履行过程中存在如下违约行为（长期未按时交付租金，并长期拖欠租金），根据《房屋租赁合同》中第8条8.1，我方可解除武湖百隆东方城7号楼《房屋租赁合同》。现我方决定自即日起解除双方的租赁合同，请贵方根据合同约定，在接收到本通知后3日内腾退房屋、付清费用，并根据《房屋租赁合同》第11条规定承担违约责任”。秦枫置业公司的代表人秦涛在该通知书上签署“同意和平解决租赁合同”。
因百隆房地产公司与秦枫置业公司没有就所争议的问题达成一致意见而引发本案诉讼。
一审法院认为，王建中与秦枫置业公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，本案中案涉的租赁物在租赁期间发生所有权变动，由王建中变更为百隆房地产公司后，不影响《房屋租赁合同》的效力，王建中在该合同中的权利、义务由百隆房地产公司享有、承担。因秦枫置业公司未按照合同的约定履行支付租金的义务，百隆房地产公司有权依照合同的约定请求解除合同，并要求秦枫置业公司支付下欠租金、承担相应的违约责任。
百隆房地产公司主张解除合同，并于2017年11月15日通知了秦枫置业公司，故案涉《房屋租赁合同》于2017年11月15日解除。与此同时，秦枫置业公司应付租金亦应计算至此时，即为2318250元，扣除已付租金，下欠956250元，对此秦枫置业公司应当支付。对百隆房地产公司的相关诉讼请求，一审法院部分予以支持。百隆房地产公司要求秦枫置业公司按照88000元/月的标准支付三个月违约金264000元的诉讼请求符合合同约定，予以支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行。因《房屋租赁合同》中约定“保证金作为乙方忠实履行合同的保证，乙方不得要求用此保证金来冲抵及其他乙方应付之费用”，故百隆房地产公司应将500000万元保证金退还给秦枫置业公司。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认武汉百隆房地产开发有限公司与湖北秦枫置业有限公司之间的《房屋租赁合同》于2017年11月15日解除。二、湖北秦枫置业有限公司于一审判决生效后十五日内将案涉租赁房屋返还给武汉百隆房地产开发有限公司。三、湖北秦枫置业有限公司于一审判决生效后五日内向武汉百隆房地产开发有限公司支付租金956250元。四、湖北秦枫置业有限公司于一审判决生效后五日内向武汉百隆房地产开发有限公司支付违约金264000元。五、武汉百隆房地产开发有限公司于一审判决生效后五日内向湖北秦枫置业有限公司退还保证金500000元。六、驳回武汉百隆房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费27689元，由湖北秦枫置业有限公司负担15782元，武汉百隆房地产开发有限公司负担11907元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：秦枫置业公司向本院提交照片两张，拟证明百隆房地产公司没有依据合同约定向其提供车位和广告位，并占用了广告位，百隆公司应当承担相应的违约责任。经质证，百隆房地产公司对该证据的真实性无异议，但认为不能达到证明目的。本院认为，秦枫置业公司提交的证据不能达到其证明目的，本院不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，秦枫置业公司与王建中签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。诉争房屋的所有权人在租赁期间由王建中变更为百隆房地产公司后，王建中在租赁合同中的权利义务应当由百隆房地产公司享有和承担。秦枫置业公司未按照合同约定支付租金，百隆房地产公司有权根据合同约定解除合同并要求秦枫置业公司支付欠付租金、承担违约责任。关于秦枫置业公司认为一审判决租金计算错误，2015年10月1日至2017年9月30日的租金应为16元/㎡/月，月租金为88000元，2017年10月1日至2019年9月30日的租金应为17元/㎡/月，月租金为93500元的上诉理由，因与双方租赁合同中约定的租金支付标准不一致，且秦枫置业公司亦未提交充分的证据证明双方对合同约定的租金支付标准进行了变更，对其该项上诉理由，本院不予采纳。关于秦枫置业公司认为百隆房地产公司未向其提供广场停车位和外墙广告位，百隆房地产公司严重违约，应承担违约责任的上诉理由，因秦枫置业公司未提交充分的证据证明其主张，对其该项上诉理由，本院不予采纳。
综上所述，秦枫置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费27689元，由湖北秦枫置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 薇
审判员 李 瑜
审判员 胡丹丹
二〇一八年六月八日
书记员 肖宇晴