江西省武宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2015）武民一初字第1880号 原告杨凤英，女，1986年11月12日生，汉族，江西省彭泽县人，务工，住彭泽县。 委托代理人罗放，江西一博律师事务所律师。 委托代理人陈剑，江西一博律师事务所实习律师。 被告九江市盈隆实业有限公司，住所地：江西省武宁县广场东路1幢1-1-1/4商铺。 法定代表人林济汉，该公司董事长。 委托代理人刘明，江西修江律师事务所律师。 原告杨凤英与被告九江市盈隆实业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人罗放、被告委托代理人刘明均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，1、要求确认原、被告之间的商品房买卖合同已依法解除；2、要求被告返还原告购房款528000元、支付违约金26400元、赔偿利息损失56321.52元（截止至2015年7月18日），共计610721.52元；3、要求被告赔偿原告已付购房款528000元的利息损失（按年利率5.25%从2015年7月18日计算至返还之日止）；4、诉讼费由被告承担。事实和理由是，原、被告于2013年2月16日签订了备案号为201300615号的《武宁县商品房买卖合同》，双方在合同中约定原告以总价528000元的价格购买被告开发的坐落于武宁县城沙田大道西侧××小区××单元××室××商品房××套。付款方式为首付总房款30%计159000元，余欠70%部分369000元通过银行按揭贷款支付。合同还约定被告应当在2013年12月30日将该商品房交付给原告，且该房屋应当符合已取得房管局批准的《武宁县房地产开发项目竣工交付使用备案书》的规定。合同签订后，被告并未于合同约定的期限内向原告交付房屋，且至今该商品房仍未办理验收手续，更未达到验收合格交付使用的条件，已构成了根本违约。因合同约定被告逾期交房30天仍然不能交付符合要求的商品房情形下，原告有权解除双方的商品房买卖合同，或选择继续履行合同，但双方对这一选择的期限并未约定，因此原告随时有权主张解除合同。之后因被告迟迟未予交房，原告直到2015年4月初才口头正式提出交房催告后，到了2015年8月3日被告仍然不能交付房屋，无奈之下，原告才根据双方合同约定及合同法的规定，向被告邮寄送达了解除合同通知书，告知被告解除双方的商品房买卖合同，并要求被告退回全部购房款、支付违约金并赔偿原告已付购房款的利息损失，但被告在收到原告书面通知后，未按原告要求履行义务。综上，因被告违约，在原告催促后的合理期限内仍然不能交付房屋，依据《合同法》第九十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款的规定，原告有权单方决定解除合同，现原告已书面通知被告解除合同，双方合同已解除，但被告未退还购房款及赔偿损失，故原告诉诸法院。 被告辩称，1、答辩人与原告签订的《商品房买卖合同》约定出卖人应当于2013年12月30日前向买受人交付商品房，逾期超过30日，买受人即原告有权退房，故原告有权在2014年2月1日退房。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。因此，原告解除权为一年，至2015年2月1日止。在解除权消灭后，原告无权要求解除合同；2、答辩人于2015年8月3日收到原告邮寄的《解除合同暨退还购房款通知书》，答辩人依照原告通知的内容于2015年8月13日邮寄回复函给原告，告知原告解除权已消灭，无权要求解除合同。 为证明自己的主张，原告提供证据如下： 一、1、武宁县商品房买卖合同（备案号201300615）复印件1份；2、《解除合同暨退还购房款通知书》复印件1份；3、EMS国内快递单据复印件1份。证明：原、被告于2013年2月16日签订备案号为201300615的商品房买卖合同一份，约定原告向被告购买盈隆御景小区第一幢3单元101号房屋一套，房屋总价款528000元，首付159000元，余款通过银行按揭369000元，被告在2013年12月30日交付房屋，房屋交付条件为应符合已取得房管局批准的《武宁县房地产开发项目竣工交付使用备案书》。但是时至2015年8月3日原告向被告发送《解除合同暨退还购房款通知书》时止，被告不能提供《武宁县房地产开发项目竣工交付使用备案书》，无法按约向原告交房，原告遂提出解除合同，并将解除通知通过邮寄方式送达给原告。 二、1、中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同复印件1份；2、个人凭证基础信息复印件1份；3、利息清单复印件1份（算至2015年7月18日止）；4、人民银行贷款利率表打印件1份。证明原告在银行贷款369000元，截止2015年7月18日止已经支付银行贷款利息36148.39元，人民银行公布的1-5年期贷款年利率为5.25%的事实。 经质证，被告对原告提供的第一组证据真实性无异议，但对关联性及证明目的有异议，其认为原告的合同解除权已经在2015年2月1日消灭，所以原告在2015年8月3日邮寄《解除合同暨退还购房款通知书》给被告不符合法律规定，其无权解除合同；对第二组证据的真实性无异议，但认为其与本案无关联，因合同未解除，不存在利息损失。 经审查，对第一、二组证据，其来源形式合法，与本案具有关联性，本院均予以认定。对于双方的合同是否解除，本院待后予以论述。 为证明自己的主张，被告向本院提供证据如下： 一、1、申通快递单1张；2、被告公司于2015年8月13日给原告及其代理律师的回复函。证明：被告收到原告的解除合同通知后，已告知原告其在解除权消灭后无权解除与被告的合同。 二、委托书复印件1张，证明原告于2015年2月15日曾委托被告帮其转卖房屋，期间并无解除合同的意思表示。 经质证，原告对被告提供的第一组证据真实性无异议，对关联性有异议，其认为原告解除权并未消灭；对第二组证据真实性无异议，但认为委托书不是原告本人所写，是原告亲戚代写，且原告亦未要求解除合同。 经审查，本院对第一、二组证据真实性均予以认定，对原告解除权是否消灭，待后予以论述。 经审理查明，2013年2月16日，原告杨凤英与被告九江市盈隆实业有限公司签订《商品房买卖合同》。合同约定，被告将武宁县盈隆御景小区1幢3单元101室的商品房，面积为119平方米的商品房出售给原告，商品房总金额为528000元，付款方式是贷款方式付款，原告首期支付原告购房总价款的30%，即159000元，其余向中国农业银行借款支付，按揭369000元。另外，合同还约定出卖人即被告应当于2013年12月30日前向买受人即原告交付商品房，该商品房交付时应当符合已取得房管局批准的《武宁县房地产开发项目竣工交付使用备案书》。除不可抗力外，被告未按合同约定的期限和条件将该商品房交付买受人，逾期超过30日后，原告有权退房，原告退房的，被告应当自退房通知送达之日起10日内退还全部已付款，并按照原告全部已付款的5%向原告支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行。同时，合同也约定了逾期付款的违约责任。合同签订后，原告已向被告交付首付购房款159000元，并于2013年4月18日与中国农业银行股份有限公司签订个人购房担保借款合同，通过银行按揭借款方式支付被告购房款369000元。从中国农业银行股份有限公司将原告商品房按揭贷款给付被告至2015年7月18日，原告已向中国农业银行股份有限公司支付该商品房按揭贷款的利息36148.39元。之后，被告未在合同约定的期限内交付房屋，亦未向原告提供该商品房已取得房管局批准的《武宁县房地产开发项目竣工交付使用备案书》。2015年8月3日，原告通过邮寄方式向被告发出解除合同暨退还购房款通知书，通知书告知被告已逾期交房一年半以上，被告仍不能按合同约定条件交付房屋，已构成违约，被告根据双方签订的合同要求解除合同，并要求被告在收到通知之日起十日内退还全部购房款并按约定支付违约金及购房款利息损失。被告于2015年8月3日收到原告解除合同通知书后，于2015年8月13日向被告发出回复函，告知原告合同解除权已于2015年7月1日消灭。原告认为，被告逾期交房及未取得房管局批准的《武宁县房地产开发项目竣工交付使用备案书》的根本违约行为已构成合同约定的解除条件，且原告已向被告发出解除合同通知，故双方合同已依法解除。为此，原告诉诸法院。 本院认为，原、被告在平等自愿基础上签订的《商品房买卖合同》，不违反相关法律规定，属有效合同，双方均应严格履行合同义务。根据法律规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，而该竣工验收合格，是指工程完工后，在建设单位收到施工单位提交的工程竣工报告后，组织勘察、设计、施工、监理、建设单位有关人员在法律规定的范围内进行的验收，该验收应符合规划、消防、环保等部门对房地产项目交付使用的要求，并形成备案文件，其为法律要求房屋交付的最低标准。作为合同双方，买受人为使交付的房屋更符合其个人需求，而出卖人为提高市场竞争力，在协商一致的基础上有权约定高于房屋法定规定的交付条件，且应当以合同约定为准。根据合同约定，被告应于2013年12月30日前交付并同时取得房管局批准的《武宁县房地产开发项目竣工交付使用备案书》，才符合交付条件。本案中，原、被告双方对于被告逾期交房的事实均无异议，但被告认为逾期交房后，原告发出解除合同通知的时间已超过解除权的一年行使期限，现解除权已消灭。对此，本院认为，现原告不单以被告违反交房时间解除合同，同时还以被告不能提交《武宁县房地产开发项目竣工交付使用备案书》这一交付条件解除合同，被告从原告2015年8月3日向其发出解除通知到庭审结束至今，均未能提交该竣工备案书，亦未提供其他证据证明该商品房已达到该竣工备案书所要求的交付条件，故应认定该房屋交付条件至今未成就。那么依据《合同法》第九十四条第一款第（三）项规定，原告在2015年4月催告被告交房后，被告在三个月内仍不能交房情况下，原告才于2015年8月3日向被告发出解除通知，故原告该解除理由成立。原告要求确认其与被告的商品房买卖合同于2015年8月3日解除的诉请，本院予以支持。对被告的抗辩意见不予采纳。合同既已解除，被告依法应退还原告全部购房款，原告首付及通过银行按揭贷款共计支付被告购房款528000元，故对原告要求被告返还购房款528000元的诉请，本院亦予以支持。 对于违约金，现被告逾期交房超过30日，原告主张按合同约定以已付购房款5%要求被告支付违约金，该约定不违反法律规定，对原告要求被告支付违约金26400元（528000元×5%）的诉请，本院予以支持。因原告与银行的贷款合同是基于商品房买卖合同才签定，现被告过错导致其与原告的商品房买卖合同解除，故原告向银行借款的目的已无法实现，而其已向银行支付的贷款利息也应由被告承担，从贷款发放至2015年7月18日，原告已向银行支付利息36148.39元，对原告主张的该诉请，本院予以支持。在原告与银行的担保借款合同解除前，对于原告还应向银行支付的利息及可能产生的违约金损失等，因其尚未发生，无法确定具体数额，待原告与银行的担保借款合同解除后，其可另行主张。对于原告主张的首付款159000元的利息损失，因原告主张的违约金中即包含了在被告逾期交房致合同解除情况下，可能导致原告交付的首付款存在利息损失等各方面损失，故不应重复主张，对原告的该诉请，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、九十四条第一款第（三）项、九十六条、九十七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告杨凤英与被告九江市盈隆实业有限公司就武宁县城沙田大道西侧的盈隆·御景小区1幢3单元101室的《武宁县商品房买卖合同》解除合法有效。 二、被告九江市盈隆实业有限公司于本判决生效后七日内返还原告杨凤英购房款528000元及利息损失36148.39元。 三、被告九江市盈隆实业有限公司于本判决生效后七日内支付原告杨凤英违约金26400元。 四、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9907元，由原告承担304元，被告承担9603元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人数提交副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。 审 判 长  刘梦三 代理审判员  明瑞香 代理审判员  李如意 二０一六年五月十日 代书 记员  王泰兰