广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第1076号
上诉人（原审原告）：廖X霞，系香港居民，住所地：香港九龙。
委托代理人：杨X军，万商天勤（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：联X实业（深圳）有限公司，住所地：深圳市罗湖区。
法定代表人：蔡X杰。
上诉人廖X霞因与被上诉人联X实业（深圳）有限公司（以下简称联X公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第178号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：一、2005年10月4日，廖X霞、联X公司签订《铺位委托经营合同（前3年）》1份，约定：廖X霞将位于深圳市罗湖区春风路新银座第X层C33商铺（建筑面积14.42平方米）委托给联X公司经营，委托经营期限自2005年11月1日至2008年10月31日，联X公司给予廖X霞人民币183909元（以下均为人民币）的购铺优惠作为物业前3年委托经营的补偿。2005年10月4日，双方又签订《铺位委托经营合同（第4年）》1份，约定：在《铺位委托经营合同（前3年）》到期后继续将该物业全权委托联X公司经营，委托经营期限自2008年11月1日至2009年10月31日，联X公司给予廖X霞88276元的租金回报；本合同期满后不续约时，联X公司应按照双方签署的《深圳市房地产买卖合同》上约定的交铺标准将该物业移交给廖X霞；委托经营期间的物业管理费等也由联X公司承担。2005年10月25日，廖X霞、联X公司签订房地产买卖合同，约定廖X霞向联X公司购买位于深圳市罗湖区春风路新银座第X层C33商铺（建筑面积14.42平方米）。
二、2009年10月31日委托经营期限届满后，联X公司一直未将商铺返还给廖X霞，也没有将涉案商铺恢复至约定的状态。廖X霞于2012年向原审法院起诉联X公司追索租金损失，原审法院作出（2012）深罗法民三初字第140号判决，判决联X公司将涉案商铺按图纸及约定的交铺标准分割移交给廖X霞，并向廖X霞支付2009年11月1日至2011年12月30日期间的租金损失。该判决生效后，涉案商铺一直未交付给廖X霞。廖X霞于2014年12月29日诉至原审法院。另查，深圳市2009-2014年的房屋租赁指导租金标准均为150元／平方米／月。
三、经原审法院现场勘察，显示：涉案C33号商铺在现场找不到，物业人员称根据销售平面图显示的位置，该商铺大概被大厦2楼正在经营中的某餐厅占用了部分或者全部，但目前无法确定准确位置。
以上事实，有产权资料查询结果表、（2012）深罗法民三初字第140号民事判决书、《铺位委托经营合同（前3年）》、《铺位委托经营合同（第4年）》、现场勘察笔录，以及当事人的原审庭审陈述等在卷佐证。
廖X霞向原审法院提出的诉讼请求为：1、联X公司赔偿因占用廖X霞商铺而给廖X霞造成的损失人民币529656元（88276元×3年×2倍）（自2012年1月1日起算，暂计至2015年1月1日，共三年）；2、本案诉讼费由联X公司承担。
原审法院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。联X公司经原审法院合法送达应诉材料后，无正当理由拒不出庭应诉，应视为其放弃举证和抗辩权利，应承担举证不能的不利后果。原审法院（2012）深罗法民三初字第140号民事判决书生效后，联X公司仍未将商铺交还廖X霞，造成廖X霞的损失，联X公司应参照政府房屋租赁指导租金标准向廖X霞支付占有商铺期间的费用。经计算，从2012年1月1日至廖X霞起诉日即2014年12月底（共计36个月），涉案商铺占有使用费具体为77868（36个月×150元／平方米／月×14.42平方米）元。廖X霞要求联X公司按照双倍租金标准支付房屋占有使用费，理据不足，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、联X公司应于本判决生效之日起十日内向廖X霞支付从2012年1月1日起至2014年12月31日期间的房屋占有使用费人民币77868元。二、驳回廖X霞的其他诉讼请求。如果联X公司未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币9097元，应收取人民币4548.5元（因立案时系按普通程序收取，而本案按简易程序审理仅应收取案件受理费人民币4548.5元），退回廖X霞人民币4548.5元。在应收取的案件受理费人民币4548.5元中，由廖X霞负担人民币3878.5元、联X公司负担人民币670元。
廖X霞不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、改判联X公司增加支付房屋占有使用费451788元（88276元×3年×2倍-77868元）。2、本案一审、二审诉讼费由联X公司承担。事实与理由：
一、联X公司在租赁期满后拒不返还房产，原审按照政府指导租金计算房屋占有使用费远远低于原租赁期间的租金，远远低于廖X霞受到的损失，既违反了合同法规定，也对廖X霞极不公平。双方租赁合同最后一年（第四年），即2008年11月l日至2009年10月31日期间的年租金为88276元，平均每平方每月租金为88276÷12÷14.12=510元。租赁期满后，联X公司拒不返还承租商铺，甚至在法院强制执行后，至今仍拒不执行。原审法院在现场勘察时发现，涉案商铺己被联X公司出租给一家名为汉釜宫的餐厅占用，用于经营活动。联X公司向汉釜宫商家收取着高额房租，却不向廖X霞支付一分钱房租！然而，更让廖X霞难过的是，原审法院却按区区150元的政府指导租金价格计算2012年至2015年期间的房屋占有使用费，这个标准尚不及原租赁期内的价格的三分之一，且还没有考虑2009年之后的租金上涨因素。并且，涉案商铺的物业费就高达38元每平方。数年来，廖X霞不仅没收到一分钱租金，反而被联X公司的关联公司深圳市联X物业管理有限公司按此标准追索高额物业费。原审判决将直接导致联X公司因为其违约行为而大大受益而更不愿意返还承租房屋，不仅对廖X霞极不公平，而且也违反了法律规定。根据《合同法》第113条规定，在2012至2015年期间，深圳市的房屋租金一直是上涨的，因此，联X公司期满后拒不还房的行为，给廖X霞造成的损失不应低于原租赁合同期限内的租金。原审判决从根本上违背了合同法中的违约责任制度，是对联X公司违约行为的鼓励，严重损害守约方利益。此外，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，联X公司至少应按原租赁合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。二、廖X霞在第一次起诉时按指导租金标准应视为对自己权利的处分。廖X霞在（2012）深罗法民三初字第140号案中按政府指导租金标准计算房屋占有使用费，是因为廖X霞系香港居民，完全不懂大陆法律，当时全权委托律师处理，该案只能视为廖X霞对自己权利的放弃和处分，但本案中，廖X霞不愿再次放弃，因此，（2012）深罗法民三初字第140号案件的判决结果不应成为本案的羁绊。三、涉案房屋政府指导租金价为160元每平方，非原审所认定的150元。涉案房屋所处的新银座大厦，位于南湖街道第3区域，应按商业、高层、首层以上的标准160元确定指导租金。四、联X公司应支付双倍租金。根据《深圳经济特区房屋租赁条例》第42条规定，“加倍向出租人交付租金”显然是指按原租赁合同约定的租金标准加倍支付。因此，廖X霞要求加倍支付房屋占有使用费的诉讼请求于法有据。
联X公司没有答辩。
本院经审理查明，原审判决查明事实属实，本院予以确认。
另查，在原审法院（2012）深罗法民三初字第140号案中，廖X霞诉请联X公司赔偿因占用其涉案商铺而造成的损失计算标准为深圳市同期房屋租赁指导租金，原审法院判决支持了廖X霞该项诉讼请求。
本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。原审法院（2012）深罗法民三初字第140号民事判决书生效后，联X公司仍未将商铺交还廖X霞，造成廖X霞的损失，联X公司应予赔偿。本案的焦点问题是联X公司应按何标准赔偿廖X霞的损失。
在原审法院（2012）深罗法民三初字第140号案中，廖X霞诉请联X公司赔偿因占用其涉案商铺而造成的损失计算标准为深圳市同期房屋租赁指导租金，原审法院判决支持了廖X霞该项诉讼请求。但廖X霞在本案诉请联X公司按约定租金的二倍赔偿损失，二案的诉讼请求不同，故本案的处理应依据本案的事实作出。由于《中华人民共和国合同法》第113条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，而双方当事人于2005年10月4日签订的《铺位委托经营合同（第4年）》约定2008年11月1日至2009年10月31日联X公司给予廖X霞88276元的租金回报，故应按年88276元的标准确定廖X霞的损失。廖X霞请求按约定租金的二倍计算损失的依据不足，本院不予采纳。经计算，从2012年1月1日至廖X霞起诉日即2014年12月底（共计36个月）的损失为人民币264828元。
综上，原审判决适用法律错误，本院予以纠正。上诉人的上诉理由部分成立，本院对其理由成立部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第178号民事判决；
二、联X实业（深圳）有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿廖X霞因占用涉案商铺而造成的从2012年1月1日起至2014年12月31日期间的损失人民币264828元；
三、驳回廖X霞的其他诉讼请求。
如果联X公司未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币4548.5元，由廖X霞负担人民币2274.25元、联X公司负担人民币2274.25元；二审案件受理费人民币8076元，由廖X霞负担人民币4038元、联X公司负担人民币4038元。
本判决为生效判决。
审 判 长 杨潮声
审 判 员 聂 效
代理审判员 王丹妮
二〇一五年七月三十一日
书 记 员 林 翘
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》第一百零七条：
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条：
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。