浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙06民终718号
上诉人（原审原告、执行案外人）：绍兴力辉纺织服饰有限公司（原绍兴县力辉纺织服饰有限公司），住所地绍兴市柯桥区。
法定代表人：王森，执行董事。
委托诉讼代理人：郦祥、吴圆圆，浙江纳森律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：绍兴银行股份有限公司张市支行，住所地绍兴市越城区灵芝镇张市村委旁。
负责人胡文龙，系支行行长。
委托诉讼代理人：李娜，女，1985年11月25日出生，汉族，户籍所在地浙江省绍兴市越城区，系该行员工。
委托诉讼代理人：贺晓丹，女，1984年8月4日出生，汉族，户籍所在地浙江省绍兴市越城区，系该行员工。
被上诉人（原审被告、被执行人）：绍兴柯桥明洋纺织品有限公司（原绍兴县明洋纺织品有限公司），住所地绍兴市柯桥区华舍街道绸缎路288号。
法定代表人王明洋。
上诉人绍兴力辉纺织服饰有限公司（以下简称力辉公司）因与被上诉人绍兴银行股份有限公司张市支行（以下简称绍兴银行）、被上诉人绍兴柯桥明洋纺织品有限公司（以下简称明洋公司）案外人执行异议之诉一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2017）浙0602民初13563号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
力辉公司上诉请求：撤销绍兴市越城区人民法院（2017）浙0602民初13563号民事判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求或发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决认定事实错误。一审法院对存放配电设备的配电房是否属于明洋公司2号楼权证范围内，也即该配电房是否包含在被上诉人绍兴银行的抵押物范围内未予查实，同时一审法院以推断的方式认定案涉抵押物不存在租赁权限制，属于认定事实错误。2、一审判决适用法律错误。根据相关法律规定，上诉人享有优先购买权、被拍卖物标的物承租权、阻止买受人请求移交占有被拍卖标的物等法定权利。
绍兴银行辩称：绍兴银行对明洋公司位于绍兴柯桥华舍街道西蜀阜村2幢房产依法享有优先受偿权；涉案房产在办理抵押时，抵押物无租赁关系存在；配电设备系明洋公司所有，并非上诉人所有；上诉人提供的证据不能证明租赁关系存在，更不能证明租赁在抵押之前；上诉人对本案争议标的不享有足以排除执行的权利，据此提出的所有诉讼请求，无事实和法律依据。请求驳回上诉人的上诉请求。
明洋公司未发表辩论意见。
力辉公司向一审法院起诉请求：1、请求依法确认绍兴市柯桥区华舍工业园区绸缎路厂区2号楼（即华舍街道西蜀阜村2幢）西北面配电房一间的租赁合同合法有效；2、请求依法裁决原告对第三人绍兴柯桥明洋纺织品有限公司所有的权证号为绍房权证华舍字第××号房屋在同等条件下享有优先购买的权利；3、请求依法裁决本次强制执行标的物进行拍卖公告时明示告知竞拍人本次拍卖的标的物系带租约（房屋租赁期限至2029年4月25日）；4、请求依法裁决在房屋租赁期满之前（也即2029年4月25日前）原告有权阻止向房屋受让人移交占有被执行的不动产由原告承租部分的房屋。5、要求被告承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：该院在执行申请执行人中国建设银行股份有限公司绍兴分行（以下简称建设银行）与被执行人绍兴县章氏纺织原料有限公司（以下简称章氏公司）金融借款合同纠纷一案中，于2013年12月23日作出（2013）绍越执民字第1726-3号执行裁定书，裁定：一、被执行人章氏公司名下坐落绍兴县华舍街道西蜀阜村1幢、2幢（有产权证合计建筑面积18282.1平方米，无房屋权证合计建筑面积1456.36平方米）、国有出让工业用地（土地面积13359平方米）及附属物（含配电设备）[以绍德联土估（2013）第29号土地估价报告及平正估价（2013）QT字320号房地产估价报告为准]的所有权及相应的其他权利归买受人明洋公司所有，财产权自本裁定送达买受人起转移；二、买受人明洋公司可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。本裁定送达后即发生法律效力。2013年12月27日，该院将上述执行裁定书送达明洋公司。
2014年4月9日，被告明洋公司根据该院上述执行裁定书及相应的协助执行通知书办理了坐落绍兴市柯桥区华舍街道西蜀阜村2幢，建筑面积为8079.03平方米的三层房产的产权登记，权证号为绍房权证华舍字第××号；并于同年4月19日领取了对应的国有土地使用权证，权证号为柯桥区国用（2014）第05921号。同年10月14日，明洋公司以上述房地产产权为抵押物与绍兴银行签订了最高额抵押借款合同，并于同日办理了抵押登记，他项权证号为绍县房地产（2014）第0446号，抵押债权数额为1806万元。同日，明洋公司向绍兴银行出具了《抵押人声明》1份，承诺涉案房地产未向任何单位或个人出租，其法定代表人王明洋同时在该声明上盖章确认。经明洋公司委托，中兴公司于2014年7月25日出具的绍中兴评[2014]576号评估报告中记载本次评估是以明洋公司未与任何一方签署对于评估对象的无限期或影响评估对象的租赁协议为假设条件。
2016年3月17日，该院在审理原告绍兴银行与被告明洋公司、绍兴县珂越服饰有限公司、王明洋、胡国娟金融借款合同纠纷案件过程中对涉案房地产进行了轮候查封。2016年5月13日，该院作出（2016）浙0602民初2294号民事判决书，判决被告明洋公司应归还给原告绍兴银行借款本金人民币400万元，并支付相应利息；原告就其享有的上述债权，对绍县房地产（2014）第0446号房地产抵押登记证明书项下的抵押物经折价或拍卖、变卖后所得价款在最高额1806万元的范围内享有第一顺位的优先受偿权等内容。上述判决生效后，因被告未自动履行，绍兴银行向该院申请强制执行，该院于2016年6月23日立案受理，执行案号为（2016）浙0602执2886号。
2016年3月17日，该院在审理原告绍兴银行与被告明洋公司、王明洋、胡国娟金融借款合同纠纷案件过程中对涉案房地产进行了轮候查封。2016年5月17日，该院作出（2016）浙0602民初2295号民事判决书，判决被告明洋公司应归还给原告绍兴银行借款本金人民币1200万元，并支付相应利息；原告就其享有的上述债权，对绍县房地产（2014）第0446号房地产抵押登记证明书项下的抵押物经折价或拍卖、变卖后所得价款在最高额1806万元的范围内享有优先受偿权等内容。上述判决生效后，因被告未自动履行，绍兴银行向该院申请强制执行，该院于2016年6月21日立案受理，执行案号为（2016）浙0602执2853号。
在（2016）浙0602执2853号案件执行中，该院于2016年7月23日作出公告，责令被执行人限期履行生效法律文书确定的义务，逾期不履行，该院将依法对被执行人明洋公司名下位于柯桥区华舍街道西蜀阜村2幢的房地产进行评估、拍卖；并通知对上述房地产有租赁权或其他相关权利的案外人限期向该院申报相关权利或提出执行异议。
2016年11月18日，该院作出（2016）浙0602执2853、2886号之三执行裁定书各1份，裁定拍卖被执行人明洋公司名下位于柯桥区华舍街道西蜀阜村2幢房产（含电力设施配套）[以诸暨市中天正和房地产评估有限公司诸正和房（估）字2016第G088号资产评估报告书为准]，以清偿债务。拍卖公告张贴后，原告力辉公司作为案外人于2017年9月16日向该院提交书面异议，要求：一、案外人对被执行人明洋公司所有的权证号为绍房权证华舍字第××号房屋在同等条件下享有优先购买的权利；二、本次强制执行标的物进行拍卖公告时明示告知竞买人本次拍卖标的物系带租约拍卖（房屋租赁期限至2029年4月25日）；三、在房屋租赁期满之前（也即2029年4月25日前）案外人有权阻止向房屋受让人移交占有被执行的不动产由案外人承租部分的房屋。并明确要求法院在拍卖公告中公示带租约拍卖的执行标的物为其承租的涉案配电房。2017年10月24日，该院作出（2017）浙0602执异139号执行裁定，驳回了力辉公司的执行异议请求。原告力辉公司不服，于2017年11月24日提起本诉。
另查明，2017年6月28日，原告力辉公司作为案外人还就该院（2013）绍越执民字第1726-3号执行裁定书项下的配电设备向该院提出执行异议，请求该院裁定（2013）绍越执民字第1726-3号执行裁定书项下的配电设备权属归案外人所有。该院经审查作出（2017）浙0602执异103号执行裁定书，认为案外人执行异议指向的执行标的已于2013年12月27日执行终结，且（2013）绍越执民字第1726号执行案件亦已于同日执行完毕，而案外人迟至2017年6月28日才就（2013）绍越执民字第1726-3号执行裁定书项下的配电设备向该院提出执行异议，不符合执行异议案件受理条件，故于2017年8月16日裁定驳回案外人力辉公司的异议申请。该裁定因力辉公司未申请复议已发生法律效力。
还查明：原告力辉公司与被告明洋公司就本案争议标的即位于明洋公司厂区2号楼外西北面的配电房签订租赁合同一份，载明：甲方为绍兴县明洋纺织品有限公司（现名称已变更为绍兴柯桥明洋纺织品有限公司）、乙方为绍兴县力辉纺织服饰有限公司（现名称已变更为绍兴力辉纺织服饰有限公司）、落款日期为2014年4月26日，租赁物为位于华舍工业园区绸缎路明洋公司厂区2号楼外西北面的配电房，面积约160平方米；租期从2014年4月26日起至2029年4月25日止；租金为每年10000元，租金一次性付清，另收15000元作为租房押金，共计165000元；租赁到期，因配电设施为乙方所有，乙方优先享有续租权，甲方不得强制乙方搬出；如遇政府拆迁等原因，所有与电力设施有关的赔偿归乙方所有等。现用电户名已于2013年5月3日由绍兴县章氏纺织原料有限公司过户至绍兴力辉纺织服饰有限公司名下。
一审法院认为，当事人对其主张的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，应存在合法有效的租赁关系，同时应占有使用该不动产。合同具有相对性，合同以外的当事人一般无法获悉相关信息；而占有使用具有一定的公示性，同时抵押登记、人民法院查封均具有公示性，当事人可依法获取相关公示信息以保障交易安全。故对抵押权人而言，在租赁关系合法有效的情况下，若在办理抵押登记时房屋已被实际占有使用，可视为抵押权人已明知房屋被租赁的客观事实，承租人的租赁权可予以保护；若未被实际占有使用，则抵押权人无法获悉房屋的租赁情况，承租人的租赁权不能对抗已公示登记的抵押权，对于因此造成的抵押权人或承租人的损失应由过错方承担。本案争议标的即位于明洋公司厂区2号楼外西北面的配电房，其相应位置的土地使用权，已由被告明洋公司将厂房所有权和土地使用权一并抵押给绍兴银行；且明洋公司在拍卖取得原章氏公司名下坐落绍兴县华舍街道西蜀阜村1幢、2幢产权时，包含了配电设备，原告虽向该院主张对配电设备的所有权，但已被该院驳回执行异议且未申请复议，故对原告该权利不再予以审查。且明洋公司在办理本案争议标的所在的房地产抵押时，明洋公司向绍兴银行出具了抵押人声明，承诺涉案房地产未向任何单位或个人出租，其法定代表人王明洋亦同时在该声明上盖章确认，该声明系明洋公司在办理抵押时出具，可信度较高，可推断出绍兴银行在本案中的抵押物（含争议标的）不存在租赁权限制。另因配电房系工业厂房的重要配套设施和不可分的附件，不得单独出租，被告明洋公司将其单独出租不符合法律规定，如认定该租赁有效将大幅降低抵押房地产的价值，对抵押权人显失公平。综上所述，原告力辉公司对本案争议标的及其他抵押物不享有足以排除执行的权利，其据此提出的所有诉讼请求，均无事实及法律依据，该院不予支持。至于其不能实现租赁合同的目的，可向被告明洋公司另行解决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决：驳回原告绍兴力辉纺织服饰有限公司的诉讼请求。案件受理费3600元，由原告绍兴力辉纺织服饰有限公司承担。
二审中，各方均未提交新的证据。
本院二审查明的事实与原审一致。
本院认为，本案二审争议焦点为上诉人力辉公司对于案涉配电房是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。人民法院在执行被执行人的非住宅房屋时，案外人以其在涉案房产设定抵押之前已与被执行人签订租赁合同且租赁期未满为由，主张拍卖不破租赁，如果租赁合同真实、合同签订于涉案房产抵押前且案外人在抵押前已依据合同合法占有涉案房产至今的，执行中应当保护案外人的租赁权。本案中，上诉人主张其在涉案房屋抵押前即与明洋公司签订了租赁合同且租赁期未满，要求对涉案房屋进行带租拍卖并保护其优先购买权，上诉人须提供充分有效的证据证明其符合“租赁合同真实、合同签订于涉案房屋抵押前且案外人在抵押前已依据合同合法占有涉案房屋至今”的条件。首先，根据浙江省绍兴市越城区人民法院已经生效的（2013）绍越执民字第1726-3号执行裁定，案涉配电房（含配电设备）的所有权属于明洋公司所有，执行法院依法处置明洋公司财产并无不当，至于案涉配电房是否属于明洋公司2号楼权证范围不属于本案审查范围。对上诉人就此认为原判认定事实错误的上诉意见，本院不予采纳。其次，上诉人提交的租赁合同，落款时间为2014年4月26日，租赁期限为15年，而明洋公司取得涉案2幢房产产权及土地使用权的时间分别为2014年4月9日、4月19日，当时明洋公司属正常经营，在获取房屋产权后不久即将厂房的重要配套设施出租，明显不合常理。再者，租赁合同虽然载明了租金数额，但对支付时间、支付方式均未明确约定。上诉人虽然提交了三份支付凭证，但该凭证并未载明款项用途，分三次支付也与合同约定的一次性支付相悖，同时根据上诉人陈述，力辉公司与明洋公司存在其他经济往来，在此情况下，前述款项无法证明系用于租金支付。最后，被上诉人绍兴银行提交的明洋公司出具的抵押人声明，进一步证明涉案房产在抵押前未出租的事实。综上，上诉人的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3600元，由上诉人绍兴力辉纺织服饰有限公司承担。
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审 判 长 章建荣
审 判 员 孙志萍
审 判 员 王普庆
二〇一八年三月十六日
法官助理 陈卓佳
书 记 员 范艳艳
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