福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）榕民终字第3208号
上诉人（原审被告）尤少文，男，1968年10月13日出生，汉族，住福建省。
被上诉人（原审原告）陈兴进，男，1960年1月10日出生，汉族，住福建省。
委托代理人胡晓晶，福建志昂律师事务所律师。
上诉人尤少文因与被上诉人陈兴进房屋租赁合同纠纷一案，不服福州市晋安区人民法院（2015）晋民初字第1337号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2013年12月6日，原告通过买卖取得了坐落于福州市晋安区鼓山镇福光南路260号纽约城4#楼1层20店面（以下简称“讼争店面”）。原告受让该店面前被告即与原产权人就该店面订立了租赁协议。原告取得讼争店面所有权后，于2013年12月18日与被告重新签订了《店面租赁合同》，合同约定：原告将讼争店面出租给被告；租赁期限3年，即自2013年1月10日起至2016年1月9日止；第一年月租金1400元，第二年月租金1550元，第三年月租金1700元，于每月5日前交纳，被告预付2500元作为保证金留存于原告处，租赁期限结束并证实被告付清所有费用后无息退还给被告；讼争店面的水电费、物业服务费和要缴纳的各项税费由被告负责支付，不按时缴纳租金、水电费、物业费的，追加日0.2%的滞纳金；在本合同期限内经原告允许，被告可以将店面转租。合同订立后，双方依约履行合同，房屋原所有人将被告已支付的“保证金”2500元转交给原告。2014年10月，被告拟将讼争店面转租给第三人使用，原告不同意，双方因此产生纠纷。被告支付租金至2014年10月9日止，此后即拒绝支付租金。截至2014年12月，讼争店面已欠缴3个月的电费共计293.03元。截至2015年3月，讼争店面已欠缴15个月的物业费共计922.50元。原告多次向被告催讨租金及要求解除合同返还讼争店面未果，遂诉至原审法院。
原审法院认为，原告与被告订立房屋租赁合同是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效之合同。双方当事人均应严格依合同约定履行各自的义务。根据房屋租赁合同的约定，原告有权决定是否同意被告将讼争店面转租给第三人，原告出于什么理由不同意被告转租店面均不构成被告拒绝支付租金的理由。因此，被告拒绝支付自2014年10月10日起的租金已构成违约，应当承担相应的违约责任。经原告多次催讨，被告仍未支付拖欠的租金，原告有权解除合同。被告主张其从未收到原告解除合同的信件，且原告诉讼请求中要求解除合同，故庭审之日可视为原告的解除合同通知送达被告，解除权属于形成权，一经送达即为生效，双方的租赁合同于本案庭审之日即2015年5�7日解除。合同解除后，当事人可以要求恢复原状。原告主张被告返还讼争店面及支付拖欠的租金、水电费和物业服务费，原审法院予以支持。因被告仅支付至2014年10月9日止的租金，截至2015年5月7日止，被告共拖欠7个月少2天的租金，其中2014年10月10日至2015年1月9日3个月的月租金为1550元，2015年1月10日至2015年5月7日4个月少2天的月租金为1700元，故已拖欠租金共计为11336.67元（1550元／月×3月＋1700元／月×4月-1700元／月÷30天／月×2天）。原告主张讼争店面欠缴的水费为5000元，但未提供任何证据予以证明，原审法院对该主张不予采信。当事人就迟延履行约定违约金的，一方当事人可以要求迟延履行方支付该部分违约金。租赁合同约定：不按时缴纳租金、水电费、物业服务费的，追加日0.2%的滞纳金。该滞纳金即是迟延履行违约金。该迟延履行违约金可理解为被告占用原告应得钱款的利息，故应以同期同类银行贷款基础利率的4倍确定为宜，双方约定按日0.2%计算迟延履行违约金高于银行同期6个月以下贷款基础利率的4倍，应按同期银行6个月内的贷款基础年利率5.6%的4倍计算得的日利率0.6‰计算。因水电费、物业费是由案外第三人收取，原告未提供证据证明其已实际向第三人支付被告拖欠的水电费、物业费，故被告并未占用原告该部分钱款。因此，原审法院对原告主张水电费和物业费的迟延履行违约金不予支持。双方约定每月5日前支付租金，至2015年5月7日止，被告拖欠各期租金的时间为分别为183天、153天、122天、91天、63天、32天和2天，迟延履行违约金应为617.7元{（1550元×（183天＋153天＋122天）＋1700元×（91天＋63天＋32天＋2天）］×0.6‰／天}。因双方约定“被告预付2500元作为保证金留存于原告处，租赁期限结束并证实被告付清所有费用后无息退还给被告”，双方仅约定该“保证金”在“租赁期限结束并证实被告付清所有费用后无息退还给被告”，并未明确约定该保证金适用定金罚则，因此该2500元保证金有租金预付款的性质及最终结算的作用。综上，原审法院确认被告扣除租金预付款后尚欠原告租金8836.67元（11336.67元-2500元）、电费293.03元、物业服务费922.50元。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认原告陈兴进与被告尤少文于2013年12月18日签订的《店面租赁合同》于2015年5月7日解除；二、被告尤少文应于本判决生效之日起十日内搬离晋安区鼓山镇福光南路260号纽约城4#楼1层20店面，并将店面腾空交还原告陈兴进；三、被告尤少文应于本判决生效之日起十日内支付原告陈兴进尚欠的店面租金8837.67元、电费293.03元、物业服务费922.50元，并支付迟延支付租金的违约金617.7元，共计10671元；四、驳回原告陈兴进的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二�五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1268元，适用简易程序减半收取634元，由被告尤少文负担230元，原告陈兴进负担404元。
宣判后，原审被告尤少文不服，向本院提起上诉。
上诉人尤少文上诉称：上诉人转让店面已得到被上诉人的许可，被上诉人亲自来谈转让事宜并带了新的合同准备签，对此有证人可以证明。原房东可以证明被上诉人当初确认在上诉人转让店面时给予配合，但后来因为被上诉人想分上诉人的转让费致无法向外转让，上诉人才拖欠租金。综上，请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。
被上诉人陈兴进答辩称：1、根据《合同法》和双方《店面租赁合同》，在出租人未授权、同意的情况下，承租人不享有转租的权利。被上诉人不同意上诉人转让，系合理行使自己权利，并不构�违约或违反法律规定之事宜，上诉人不得以此抗辩拖欠租金、水电费及物业费。事实上，是因为上诉人租赁期限只剩下一年第三人不愿意承租，才导致转租行为未果，并非被上诉人之过。2、上诉人也承认其确实拖欠租金等费用，已构成根本违约，根据《合同法》第二百二十七条之规定，被上诉人有权解除合同。3、原审法院判决双方2015年5月7日解除合同，上诉人在判决生效之日起十日内交房。但上诉人违法霸占店面至今未予归还，请求二审支持被上诉人2015年5月7日起至上诉人实际交房之日期间的租金。4、水表在店面内、水费由物业收取，被上诉人无法知晓水费实际金额，望法院前往现场勘查。截止2015年5月，三十几户店面总用水量达到116079.9元，直至今日尚未收取，若法院认为被上诉人并未实际垫付，请求保留被上诉人追偿的权利。5、物业费61.5元固定按月缴纳，�诉人至今霸占店面，应支付2014年1月起至实际交还店面之日止的物业费。6、违约金具有惩罚性质，不同于民间借贷，原审法院张冠李戴降低违约金，不符合法律规定；违约金暂计至2015年8月19日为5850.8元（拖欠租金16910元）。
经审理查明，根据双方当事人在一审诉讼过程中的举证、质证和原审法院的认证以及二审的审理情况，本院确认一审认定的主要事实清楚。
本院认为，本案争议焦点主要在于上诉人尤少文拖欠租金、电费和物业服务费等费用的情形是否构成违约。上诉人尤少文和被上诉人陈兴进签订的《店面租赁合同》系双方当事人真实意思表示，对双方具有法律约束力。上诉人作为承租人，应依约按时足额支付租金、水电费和物业服务费等各项费用。本案中，上诉人认可其拖欠租金的行为，只是主张因被上诉人阻扰转让店面才会拖欠；但上�人并没有提供相应证据可以证明因被上诉人原因致其未能将店面转让，故本院不予采纳。就算存在上诉人所主张的情形，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。……承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”和《店面租赁合同》第七条有关约定“……在本合同期限内经甲方（被上诉人）允许，乙方（上诉人）可以将店面转租”，被上诉人也没有配合上诉人转让店面的义务；上诉人不得以此作为拖欠租金、电费和物业服务费等费用的抗辩理由。上诉人未依约按时支付租金、电费和物业服务费等，已构成违约，应承担相应的违约责任；原审法院判决上诉人支付拖欠的租金及违约金、电费和物业服务费，于法有据。另，被上诉人请求判决支付租金、物业服务费至上诉人实际交房之日及按照合同约定计算违约金，但其并未提起上诉，故本院不予审理。
综上，上诉人尤少文的上诉请求，没有事实和法律依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉人尤少文的上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按照一审判决执行；二审案件受理费1268元，由上诉人尤少文负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王晓如
代理审判员 李文颖
代理审判员 庄彩虹
二〇一五年十二月三十一日
书 记 员 龚 蓉