陕西省渭南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕05民终249号
上诉人（原审被告）：贺小娟，女，1982年11月19日出生，汉族，无业，居民。
被上诉人（原审原告）：张宏兵，男，1970年2月18日出生，汉族，居民。
被上诉人（原审原告）：张冬梅，女，1958年11月3日出生，汉族，居民。
委托诉讼代理人：李姬华，陕西渭临律师事务所律师。
委托诉讼代理人：田中华，陕西渭临律师事务所律师。
上诉人贺小娟因与被上诉人张宏兵、张冬梅房屋租赁合同纠纷一案，不服临渭区人民法院（2016）陕0502民初1357号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人贺小娟，被上诉人委托诉讼代理人李姬华、田中华到庭参加诉讼。被上诉人张宏兵、张冬梅经本院合法传唤未到庭参与庭审。本案现已审理终结。
贺小娟上诉请求：1、请求渭南市中级人民法院撤销一审判决，依法改判；2、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院不注重上诉人在法庭上的陈述以及在2015年4月关店并口头通知房东不再续租的事，而且被上诉人在一审时也不止一次承认我告诉过他不再续租，但是一审还是判决我要支付房租，属于法律错误；2、一审判决我要支付张宏兵与张冬梅2015年8月到2016年3月房租的利息不成立。于2015年8月份在合同到期以后，一直是我单方面给张宏兵打电话想谈合同到期后的一些经济遗留问题，一直电话联系不到张宏兵。3、一审判决张宏兵退还我的扩建费和押金，这更是无稽之谈，我经营的装修是我必须的投资，不属于扩建。关于橱窗是张宏兵威胁我盖的，花费18000元，在一审张宏兵也承认，我要求全额退还。至于押金，由于我违约，我没想要回来。
张宏兵、张冬梅辩称，1、上诉人诉称双方所签订的《租房协议》已于2015年4月份解除的上诉请求与事实不符，于法无据，租房协议在起诉前仍在履行。2、上诉人应向被上诉人支付租房协议依法解除前未付的租金，一审判决由上诉人向被上诉人支付租金的判项是正确的。3、上诉人拒付利息的上诉请求于法无据，一审判令上诉人向被上诉人支付逾期租金利息的判项完全正确。4、上诉人要求被上诉人全额支付扩建橱窗费用的上诉请求既无事实依据，又无法律依据，依法应予驳回。5、关于扩建橱窗费用的负担问题：其一，因该橱窗未办理合法的建设手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第二项的规定，应由双方分担扩建费用；其二，上诉人与被上诉人就扩建橱窗所需的材料费、施工费及经营收益权已作出口头约定，且以实际履行。结合以上两点，一审法院判令上诉人与被上诉人各半分担18000元扩建费用的判项完全正确，上诉人要求被上诉人承担全部费用的上诉请求无法律依据。
张宏兵向一审法院起诉请求：1、请求依法解除原、被告之间的租房协议；2、判决被告立即将位于西岳路与广场南路光运小区北楼西门面房腾空并恢复原状，返还二原告；3、判令被告支付二原告自2015年8月1日起至判决确定的腾房之日止的房屋租金（按原合同每年租金199，800元计算，暂计算至2016年3月1日，计116,550元）；4、判令被告支付逾期付款违约金20,000元；5、判令被告支付逾期付款给原告造成的损失按同期银行贷款利率计算为12000元；6、依法判令被告支付物业管理费、水、电费等费用1500元；7、本案诉讼费由被告承担。
贺小娟向一审法院反诉请求：1、依法确认反诉人与被反诉人广场南路门面房租赁合同于2015年7月30日解除；2、判令被反诉人张宏兵、张冬梅支付反诉人贺小娟对广场南路门面的内部结构改造费用45000元；3、判令被反诉人张宏兵、张冬梅支付反诉人贺小娟建盖广场南路门面门口小橱窗的费用18000元；4、反诉诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：原告（反诉被告）张宏兵、张冬梅在渭南市广场南路各有一处相邻的临街商铺。张宏兵的房屋所有权证书登记的位置为广场路北楼西面1楼1-2号，建筑面积为143.6平方米。张冬梅的房屋所有权证登记的位置为广场南路北楼西面，建筑面积为61.4平方米。2009年被告贺小娟经他人之手承租了二原告以上房产中东边部分经营使用。2014年7月29日，原、被告签订了《租房协议》，约定房屋租金每年199800元，租赁期限三年（自2014年8月1日至2017年8月1日止），从2014年8月1日起每年8月1日交清当年租金199800元，被告要装修或改变房屋结构，应向原告书面申请，经协商同意后方可实施，否则损失由被告承担。水电费、卫生费、物业管理费等费用均由被告承担。被告向原告交纳房屋水电押金20000元（张冬梅押金6600元、张宏兵押金13400元），合同期满退房完毕后返还。双方还约定双方应共同遵守合同，否则违约方应赔偿违约金2万元。另查明，该协议中张冬梅的签名均是其丈夫张秦川代签。审理中，原审传唤张冬梅本人到庭后，张冬梅对张秦川的代理行为均予追认。合同签订后被告贺小娟交了一年的房租199800元及20000元的押金。第二年度房租被告贺小娟至今未付。2015年6月18日渭南市人民政府发布了《关于实施中心广场南路区域综合改造项目的通告》，拟对广场南路以南区域进行拆迁改造。2016年2月29日二原告诉至法院请求解除合同，2016年3月22日原审向被告贺小娟送达了起诉状副本等诉讼文书。关于原、被告签订的合同是否已经解除以及在何时解除一节，贺小娟称其在2015年4月份前多次向张宏兵打电话说不租了，张宏兵称其不在渭南，但是当时同意不再租房。但张宏兵称贺小娟所说不实，2015年6月贺小娟电话称不租房了，自己当时人在外地，说“到跟前具体再说”。此后于2015年7月双方协商调整房租为每年158000元，按季度支付，并同意由贺小娟先行转租房屋。2015年12月16日陕西渭临律师事务所律师李姬华向被告贺小娟发出《律师函》，催要租金，并用特快专递邮寄向被告贺小娟进行送达，但贺小娟称其未收到该律师函。关于房屋现状一节，被告贺小娟主张其于2015年3月已经搬离涉案房屋，但钥匙未交，现在钥匙丢了，不知何人何时将门撬开，对房屋内的桌椅具体数字记不清，可要可不要。关于装修一节，贺小娟称其经张宏兵同意其在房屋地面向下深挖50厘米、更换了上下水管道，产生费用45000元应由原告张宏兵承担。此外，双方均认可2009年房屋外房檐下修建一个小窗，贺小娟为此支付了修建费用18000元。原审认为，原告（反诉被告）张宏兵、张冬梅与被告（反诉原告）贺小娟签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，应是合法有效的合同，双方均应按约定全面履行自己的合同义务。被告贺小娟未按约定支付租金，其抗辩理由是双方的租赁合同一年期满后已口头解除，但二原告认为合同并未解除，因而本案中的争议焦点是合同何时解除。根据我国合同法第九十三条之规定，当事人经协商一致可解除合同。本案原告不认可第一年度期满时已口头解除合同。根据民事诉讼“谁主张谁举证”的原则，被告贺小娟应当承担合同已经解除的证明责任，但其未提供充分证据证明合同已经解除，应承担不利后果。故对被告贺小娟请求确认租赁合同在2015年7月31日解除，不予支持。被告贺小娟此后未支付租金显属违约，二原告起诉请求解除合同是对其法定解除权的行使，根据合同法第九十六条的规定，依照第九十四条解除合同应通知对方，原告起诉后诉状明确其第一项诉请为解除合同，本院于2016年3月22日向被告送达了诉状副本等法律文书，应视为对被告解除合同的通知，故合同应于此时解除。根据合同法第一百一十九条之规定，当事人一方违约后，对方应采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。考虑涉案商铺以南拆迁的事实，被告停业后自行搬离、以及向原告表达了解除合同的意思的事实，原审认为原告有条件采取措施收回房屋防止损失的扩大，故此后的损失应属于扩大的损失，由原告自行承担，原审不予支持。合同解除后20000元押金应予退还。鉴于被告存在违约行为，对二原告主张的2016年3月1日前支付逾期利息应予支持，因双方将租金支付方式变更为按季支付，故逾期利息应以每季度39500元为本金按照中国人民银行同期贷款利率计算。利息已经能够弥补二原告的实际损失，故对其违约金不予支持。根据法律规定，被告贺小娟经原告同意后进行装修，故对原告请求恢复原状不予支持。被告贺小娟存在违约行为，对其主张的形成附和的装饰装修残值不予支持。小橱窗18000元属于扩建费用，未办理合法手续，结合双方过错程度，应各自承担9000元。二原告主张的水电费、物业费未提供充分证据，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十四条之规定，判决：一、确认原告（反诉被告）张宏兵、张冬梅与被告（反诉原告）贺小娟在2014年7月29日签订的《租房协议》于2016年3月22日予以解除。二、被告（反诉原告）贺小娟支付原告（反诉被告）张宏兵、张冬梅租金101822.22元（按年租金158000元从2015年8月1日至2016年3月22日）。三、被告（反诉原告）贺小娟支付原告（反诉被告）张宏兵、张冬梅逾期利息（以每季度租金为39500元为本金按中国人民银行同期贷款利率计算三笔利息，分别从2015年8月1日、2015年11月1日、2016年2月1日计算至2016年3月1日止）四、原告（反诉被告）张宏兵、张冬梅支付被告（反诉原告）贺小娟扩建费用9000元、退还押金20000元。五、驳回原告（反诉被告）张宏兵、张冬梅其余诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）贺小娟其余反诉请求。以上给付内容限本判决生效后十日内履行完毕。本诉案件受理费3271元，由被告（反诉原告）贺小娟承担2239.17元，由原告（反诉被告）张宏兵、张冬梅承担1031.83元。反诉案件受理费688元。由被告（反诉原告）贺小娟承担589.71元，由原告（反诉被告）张宏兵、张冬梅承担98.29元。
本案在二审公开开庭审理过程中，查明原审认定事实属实。又查明，上诉人在张宏兵房屋安装了橱窗。庭审中，上诉人一方证人薛相峰出庭作证，证明双方曾于2015年7月份左右协商解除租赁退房一事。考虑到上诉人的实际情况，被上诉人张宏兵庭后主动承担了橱窗扩建的全部费用，认可上诉人该上诉请求。
本院认为，本案双方所签租赁合同，属真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同。双方均应按约履行合同义务。在履行一年后，上诉人主张在2015年7月31日双方已协商解除合同，对此两被上诉人不予认可，在本案两次审理中，上诉人没有提供双方已协商解除合同的书面协议，仅有证人薛相峰证明双方曾协商过解除解除合同一事，但并不能证明已达成了解除合意并实际履行，上诉人在一、二审的陈述亦和本院查明事实不符。故其合同解除的上诉理由不能成立；关于扩建橱窗费用负担的上诉请求，被上诉人张宏兵主动承担全部费用18000元，认可其请求，不违反有关法律法规的强制性规定，应予准许。
综上，上诉人就合同解除时间的上诉理由不能成立，原判认定事实清楚，除被上诉人主动认可上诉人部分上诉请求外，其余判决予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
一、维持渭南市临渭区人民法院（2016）陕0502民初1357号民事判决主文一、二、三、五、六项，撤销第四项；
二、被上诉人张宏兵返还上诉人贺小娟橱窗扩建费用18000元，且张宏兵和张冬梅返还贺小娟押金20000元。
以上给付内容限本判决生效后十日内履行完毕。
如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费、反诉费合计6295元，由贺小娟负担4760元，张宏兵、张冬梅负担1535元。
本判决为终审判决。
审判长 杨新龙
审判员 李豪玲
审判员 李光华
二〇一七年三月九日
书记员 邢当当