广东省阳江市阳东区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1704民初693号
原告：秦岭，男，1975年5月8日出生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。
被告：阳江市阳东区华田房地产开发有限公司，住所地：广东省阳江市阳东区龙胜北路官山小区。
法定代表人：张耀远，该公司总经理。
委托代理人：谭建华，广东宏晖律师事务所律师。
委托代理人：谭永雄，广东宏晖律师事务所律师。
原告秦岭诉被告阳江市阳东区华田房地产开发有限公司（以下简称华田公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年5月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年7月5日公开开庭进行了审理。原告秦岭的委托诉讼代理人蒙雪（庭审后原告与蒙雪解除了委托代理关系），被告华田公司的委托诉讼代理人谭建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告秦岭诉称：原、被告于2011年1月25日签订了《商品房认购书》,原告向被告支付了定金壹万元。原、被告于2011年2月27日签订了《广东省商品房买卖合同》，约定原告向被告购买阳东县××镇××路××号××花园第××幢××号房，建筑面积共137.08平方米（见合同第三条）,总金额是叁拾陆万肆仟肆佰贰拾叁元（见合同第四条）;原告采取一次性付款形式购房(见合同第六条）；被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案(见合同第十五条)。2011年2月28日，原告通过银行转账支付了全部的购房款给被告，被告向原告出具了相应的收款收据。同日,被告将房屋交付给原告。
根据《中华人民共和国物权法》第9条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生法律效力,未经登记，不发生法律效力”的规定,办理产权登记是被告的主要义务。原告如约向被告支付了全部的购房款,但被告一直未将房屋的所有权过户给原告。被告拒不履行其合同主要义务，严重损害了原告的主要权利。原告向被告多次主张权利,要求解除合同，退还房款，但被告拒不退款。为维护原告的合法权益，现特诉至法院，请求：1、判令解除原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》；2、判令被告返还原告购房款人民币364423元、智能门禁系统费500元、装修押金1000元、垃圾清运费200元、物业维修基金8206元、预收房产证办证费21900元、预收水电报装费3000元；3、判令被告从实际收款之日起按年利率6.765%支付资金占用费给原告，直至返还全部的购房款（暂计到2016年5月28日，资金占用费为121532.24元）；4、判令被告支付装修损失250000元给原告；5、本案的诉讼费用由被告承担。
被告华田公司辩称：原告起诉没有事实依据和法律依据，请法院依法驳回原告的诉讼请求。具体理由如下：1、原、被告双方签订的买卖合同合法有效。该合同第15条明确约定，如因出卖人责任，买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项约定处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。该商品房买卖合同是合法有效的，应该严格按照合同的约定来履行。2、导致本案诉争房屋延期办理权属证书的原因不在被告，而是阳东区建设部门与阳东区房管部门之间的沟通与衔接问题所导致的。被告在建房的时候已经取得了合法的建房手续，其中本案所诉争的房产为复式结构，该房所在的第一栋依报建程序当时经阳东区建设部门批准只报建十一层即可，不需要报建12层，房屋建好之后也已经验收合格，但是诉争房屋在办理房产证的时候，房管部门称需要报建12层。为此阳东区建设部门与阳东区房管部门也经过多次沟通。这是延期未能办理权属证的原因。经阳东区建设部门与阳东区房管部门进行衔接，阳东区房管部门于2016年4月6日颁发本案诉争商品房屋产权权属证明书。根据该权属证明书的附图表明××栋××房复式1层，阳东区房管部门也同意了第××栋为××层的结构。所以，被告对于延期办证没有过错。根据合同法规定，延期办证属情势变更，所以被告没有责任。3、在原告起诉时，被告于2016年4月6日已经取得了该房的产权权属证明书，也就是说从2016年4月6日起，本案诉争房屋完全符合办理房地产证书的条件。被告在取得产权权属证明书之后，马上通知原告提供相关资料来办理房屋产权证，但是至今没有收到原告提供的任何办理产权证的资料。被告于2016年4月14日已经开好本案诉争房屋的发票，所以，在符合办证条件之后，是由于原告不提供相关资料，才导致房管部门不予办理房产证。4、原告起诉已经过了诉讼时效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条规定，原告应该在一年内行使解除权，逾期不行使，解除权消灭。本案诉争的房产是不动产，是物权，该时效不能终止、中断、延长。请法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2011年1月14日，原、被告签订一份《商品房认购合同》，约定原告有意购买被告开发建设的阳东县（现阳江市××）××镇××花园××栋××号房，该商品房建筑面积共156.32平方米，其中套内面积137.08平方米，公共部位与房屋分摊面积19.24平方米，按面积计价，房款总额为364423元。该认购合同第1条约定原告在签订该合同时支付10000元给被告作为认购该商品房的定金；第5条约定双方签订《商品房买卖合同》时，面积以房管局实际测量数据为准，购房金额多还少补。此外，该认购合同还对签订《商品房买卖合同》的期限等其他事项进行了约定。认购合同签订后，原告分别于2011年1月14日支付了购房款10000元给被告，于2011年1月25日支付了购房款290000元给被告，并由被告分别开具了收款收据给原告收执。
2011年2月27日，原、被告双方签订一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于阳东县（现阳江市××）××镇××花园××栋××号房。该合同第三条约定该商品房建筑面积156.32平方米，其套内建筑面积137.08平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积19.24平方米；合同第四条约定该商品房属预售，按［套］出售，按［套］建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米2658.47元，总金额364423元；合同第五条约定了关于面积确认及面积差异处理（当事人选择按套计价的，不适用本条约定），商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；产权登记面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房；选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）；面积差异百分比＝（产权登记面积－合同约定计价面积）／合同约定计价面积×100%；合同第六条约定，付款方式为一次性付清房款；第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同另就其他事项进行了约定。
合同签订后，原告于2011年2月28日向被告交付了余下的购房款64413元，同时还向被告交付了办理智能门禁系统卡的费用500元、装修押金1000元、垃圾清运费200元、物业维修基金8206元、房产证办证费21900元、水电报装费3000元。被告于同日已将房屋交付原告使用。原告收楼后对房屋进行了装修并入住。涉案房屋的房地产权属至今尚未登记到原告名下。根据阳江市国土资源局阳东分局于2016年4月6日填发的商品房屋产权权属证明书显示，涉案商品房建筑总面积为151.49平方米，其中套内建筑面积为130.97平方米，分摊建筑面积为20.52平方米。
2016年5月11日，原告以被告未按约定为其办理产权登记为由诉至本院，请求如诉称。在诉讼过程中，原告确认其请求的资金占用费按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算，并主张商品房屋产权权属证明书载明的建筑面积与合同约定的建筑面积的差异率已超过3%，其有权选择解除合同。被告则认为权属证书载明的面积不准确，应由双方到现场测量，且本案不是商品房预售，而是现楼发售，当事人选择按套计价，应不适用商品房买卖合同第五条的约定。2015年7月5日，原告向本院提出房屋装修损失鉴定申请，经本院组织双方对该项鉴定申请进行听证后，原告于2016年8月20日撤回了该申请。本院经审查后于2016年9月28日向原告发出通知书告知其举证责任并指定原告于2016年10月9日前明确说明是否继续申请鉴定，但原告在本院指定的期限内未再提出鉴定申请。此外，被告于2016年8月1日以双方约定原告购房后自行拆除房内的墙，向外延伸另建一堵墙（实际面积增大）为由，申请本院进行现场勘查并委托有资质的测量机构对该房的实际套内面积进行测量。原告认为权属证书确认的房屋面积合法有效，被告的申请与本案无关，不同意对房屋面积进行测量。
另查明，被告的名称原为“阳东华田房地产开发有限公司”，现已变更为“阳江市阳东区华田房地产开发有限公司”
以上事实，有原告提供的商品房认购书、商品房买卖合同、住宅使用说明书、住宅质量保证书、收款收据、阳江市阳东区住房和城乡规划建设局《关于反映阳东银瑞花园1幢1101房屋未及时办理房产证和房屋质量问题的回复》、相片，被告华田公司提供的商品房屋产权权属证明书等证据材料及本案庭审笔录在卷为证，本院予以确认。
本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。
关于合同解除的问题。一、合同签订后，原告依约履行了付款义务，被告亦将房屋交付给了原告使用，但该房屋至今未办理房地产权登记手续。根据上述《商品房买卖合同》第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”的约定，如果原告未取得房地产权证的责任在于被告，原告可请求被告支付违约金，但不得据此请求解除合同。故原告以被告未为其办理产权登记为由请求解除合同，理据不足，应不予支持。二、涉案商品房的产权权属证明书载明的套内建筑面积130.97平方米与合同约定的套内建筑面积137.08平方米之间存在面积差异。被告在诉讼过程中以双方约定原告购房后自行拆除房内的墙，向外延伸另建一堵墙（实际面积增大）为由，申请本院进行现场勘查并委托有资质的测量机构对该房的实际套内面积进行测量。由于商品房的最终面积应以房地产行政主管部门确认登记的房屋面积为准，原、被告是否约定拆除墙体增大房屋面积对涉案房屋的法定面积并无影响，故被告提出的测量申请与本案的处理无关，对此本院不予支持。原、被告签订的《商品房认购合同》第5条约定双方签订《商品房买卖合同》时，面积以房管局实际测量数据为准，购房金额多还少补。该认购合同属于预约合同，上述条款是对双方在签订正式的商品房买卖合同时如何确定房屋面积及购房金额所作的原则性约定，并非对合同约定的计价面积与产权登记面积有差异时如何处理作出的明确约定。此后，原、被告在双方签订的《商品房买卖合同》第五条中对面积确认和面积差异处理作出了约定，虽然该条款注明“当事人选择按套计价的，不适用本条约定”，但原、被告在该合同第三条及第四条对房屋的建筑面积（含套内建筑面积及分摊建筑面积）及商品房单价作出了约定，其中第四条约定涉案商品房按【套】建筑面积计算价款，该商品房单价为每平方米2658.47元，总金额为364423元。因此，本案中原、被告实际上是选择按建筑面积及单价来计算房屋价款，而不是以整个商品房为计价单位，即双方并非选择按套计价，故对于涉案商品房存在面积差异的问题应适用《商品房买卖合同》第五条的约定进行处理。经折算，计价面积为137.08平方米，即双方是以涉案商品房的套内建筑面积作为计价面积。本案中，涉案商品房的产权权属证明书载明的套内建筑面积与合同约定的套内建筑面积之间存在的面积差异值为（130.97-137.08）／137.08×100%=－4.46%，根据上述《商品房买卖合同》第五条第3项“差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房；选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）”的约定，原告有权选择退房。现原告请求解除其与被告签订的《商品房买卖合同》，理据充分，本院应予支持。原告在购买房屋后向被告支付了购房款364413元，智能门禁系统费500元、装修押金1000元、垃圾清运费200元、物业维修基金8206元、房地产证办证费21900元、水电报装费3000元，合计399219元。现双方签订的《商品房买卖合同》已经解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定及《商品房买卖合同》第十五条的约定，原告请求被告返还其所付的上述款项并支付资金占用期间的利息，依法有据，本院应予支持。原告主张占用资金的利息按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算，未超出合同的约定及法律规定，本院应予支持。
关于房屋装修损失问题。原告购买涉案房屋后，对房屋进行了装修使用，合同解除后，原告请求被告赔偿其装修损失，依法有据，但原告对于装修费用的具体数额应承担举证责任。原告在诉讼中提供了明细清单、平面图、收据、订货单、销售合同等材料，意在证明其装修房屋的具体费用，但被告对其提供的证据均不予认可。由于原告提供的明细清单及平面图是其单方制作，而收据、订货单、销售合同等材料的随意性较大，并无正规发票予以印证，无法确认其真实性，故上述证据不足以证实原告的装修损失。原告在诉讼中曾向本院提出房屋装修损失鉴定申请，但此后又撤回了该申请，经本院告知其举证责任后，原告在本院指定的期限内未再提出鉴定申请，导致无法通过鉴定程序确定其装修损失，原告应承担举证不能的法律后果。因此，原告请求被告支付其装修损失250000元，证据不足，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、解除原告秦岭与被告阳江市阳东区华田房地产开发有限公司于2011年2月27日签订的《商品房买卖合同》；
二、限被告阳江市阳东区华田房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还399219元及支付利息（其中本金10000元的利息从2011年1月14日起计算，本金290000元的利息从2011年1月25日起计算，本金99219元的利息从2011年2月28日起计算，均按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算至本判决确定的还款之日止）给原告秦岭；
三、驳回原告秦岭的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11507元，由原告秦岭负担3732元，由被告阳江市阳东区华田房地产开发有限公司负担7775元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。
审 判 长 冯荣晶
代理审判员 柳华想
人民陪审员 许 允
二〇一六年十月十日
书 记 员 陈泰茹