上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪0117民初637号
原告：上海宇申实业有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人：孙晨晖，总经理。
委托诉讼代理人：蔡修浒，上海地球人律师事务所律师。
被告：上海迪纳声科技股份有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：邵旭东，总经理。
原告上海宇申实业有限公司与被告上海迪纳声科技股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年3月8日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人蔡修浒、被告的法定代表人邵旭东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海宇申实业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告签订的《厂房租赁合同》于2017年6月7日解除；2、被告支付2017年5月1日至2017年6月7日的租金和卫生费共计141,440.30元(租金按112,181.40元/月计算，卫生费按2,500元/月计算)；3、被告支付违约金344,044.30元。事实和理由：原告通过租赁形式取得了上海市松江区茜浦路XXX号厂房的使用权，并得到房屋权利人的授权委托，对外出租上述厂房。2012年9月，被告因业务需要，向原告承租茜浦路XXX号厂房。原、被告双方于2012年9月20日签订了《厂房租赁合同》，租期六年，自2012年11月1日至2018年10月31日。起始租金为每月96,177.50元，每满两年递增一次，递增幅度为年租金的8%。支付方式为付六押一，每次租金需提前15天缴纳，免收物业管理费，每月需支付卫生费2,500元。合同还约定，双方不得提前终止合同，否则视为违约处理，特殊情况下提前终止合同时，必须提前三个月通知对方共同协商解决。任何一方违约，将以三个月租金作为违约金赔偿给另一方。合同履行过程中，被告仅支付至2017年4月30日的租金，之后未支付任何租金。尽管被告提出提前终止合同，但双方并未就终止的相关事宜达成一致，也未办理厂房移交手续。在双方共同确认合同解除之前，租赁房屋由被告占有，相应的租金应当支付给原告。在合同有效期内，被告由于自身原因，提前终止合同，属于被告违约，应当承担违约责任。为此，原告提起相应诉请。
被告上海迪纳声科技股份有限公司辩称，被告搬迁是因为公司大股东变更，大股东有自己的厂房并要求被告搬至该厂房。2016年11月3日，被告发函告知原告此事，已经履行了提前告知义务。按照合同约定，被告应当在2017年4月15日前支付下一期租金，每次支付租金都是原告先开发票，被告再支付租金，但被告从未收到过原告要求支付租金的发票及函。被告在2017年4月22日开始搬离，持续了一个星期时间，原告应当是知情的。在被告尚未搬离前两个月，原告已经带新的租客前来看房并且开始进行装修。根据合同约定，特殊情况下终止合同，需要提前三个月通知对方。现被告已经提前近半年时间通知原告，但是原告拒绝共同协商，违反了合同约定。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明，案外人上海集隆刃具有限公司(以下简称“集隆公司”)是位于上海市松江区茜浦路XXX号房屋的产权人。
2012年7月31日，原告与集隆公司签订了《上海市厂房租赁合同》，原告向集隆公司承租位于上海市松江区茜浦路XXX号的厂房。同日，集隆公司出具委托书，载明“将上海市松江工业区东部新区茜浦路XXX号的厂房物业(包括厂房出租、厂房管理、公司注册等)委托上海宇申实业有限公司”。
2012年9月20日，原、被告签订《厂房租赁合同》，约定被告向原告承租位于上海市松江区茜浦路XXX号2幢A区内厂房(以下简称“系争厂房”)。租赁期限自2012年11月1日起至2018年10月31日止，月租金为96,177.50元，租赁费每满两年为一个递增期，递增幅度为年租金的8%。付款方式为六个月支付一次，先付后用，每次租金需提前15天缴纳。原告向被告开具正规租赁发票，被告见发票后在规定期限内付款。此外被告还需向原告支付租赁保证金100,000元。租赁期间，被告还应按月支付卫生费2,500元，物业费免收。合同第四条约定，有下列情形之一的，双方有权单方面解除合同：……(4)承租人不支付或不按时支付租金超过15天以上者。任何一方违约，将以三个月租金作为违约金赔偿给另一方，此外双方将不做其他任何赔偿。合同第七条约定，双方在合同生效期内，不得提前终止合同，否则被视为违约处理，特殊情况下提前终止合同时，必须提前三个月通知对方共同协商解决。
合同签订后，原告将系争厂房交付被告使用，被告支付了截至2017年4月30日的租金，并向原告另行支付了保证金100,000元。
2016年11月3日，被告向原告发送告知函，告知原告因被告股东新建了自己的厂房，被告将在2017年4月30日前搬迁。被告已支付了2016年11月1日至2017年4月30日期间的租赁费，根据合同规定，因特殊原因解除租赁关系的，被告应提前三个月通知原告。故被告正式通知原告于2017年4月30日后将不再租赁系争厂房。
此外，庭审中原告还提供了2017年6月1日的通知书，载明：因被告从2017年5月1日起至今未按合同履行，拖欠租金688,088.60元，故：1、被告务必在接到通知书后5日内将上述租金钱款如数付给我司。……被告对真实性不认可，认为从未收到过该通知。被告还提供了：1、工厂搬运费付款凭单、银行回单，以证明被告在2017年4月底已经搬离，被告支付了搬运费；2、证人魏某某的证言，以证明系争厂房钥匙在2017年4月26日已经还给原告工作人员。原告对第一份证据真实性、关联性不予认可；对第二份证据认为真实性无法确认，证人未出庭作证，不应被采信。
以上事实，有上海市房地产权证、上海市厂房租赁合同、委托书、厂房租赁合同、告知函、国内支付业务收款回单及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原、被告签订的《厂房租赁合同》，系当事人真实意思的表示，合法有效，原、被告均应按照协议的约定履行义务。双方争议焦点在于：1、被告提前解除合同的行为是否构成违约；2、原告对被告提前解除合同行为是否明知且认可。
关于争议焦点一，被告发送的告知函载明的提前解除合同事由是“股东新建厂房”，本院难以认定此种情形属合同中约定的“特殊情况”。退一步讲,即便此种情形构成合同中约定的“特殊情况”，但双方应当共同协商解决。此外，原、被告双方在合同中均未明示放弃对此种情形下放弃追究对方违约责任的权利。故本院认定被告提前终止合同的行为构成违约，应当向原告支付相应的违约金。
关于争议焦点二，本院认为：1、原告庭审中自认于2016年11月3日即收到了被告发送的告知函，本院予以确认。原告所谓无法确认被告是否继续使用系争厂房的意见，明显与告知函内容不符，本院不予采信。2、厂房租赁合同中明确约定原告需先向被告开具正规租赁发票，被告在见票后再履行付款义务。审理中，原告未能举证证明针对2017年5月1日之后的房租，其已经向被告开具了租赁发票。可见原告对于自2017年5月1日始租赁合同不再继续履行亦予以认可。3、针对被告提出的搬离事实，原告不予认可。在原告明知被告将于2017年4月30日提前解除合同的情形下，原告应当对于被告在2017年4月底可能产生的搬离行为有明确预期且应当给予相应的注意。现原告仅以被告是正常搬运货物行为为由提出抗辩，明显与常理相悖。故基于以上事实，本院认定原告对被告于2017年4月30日提前解除合同的行为是明知且认可的。因被告提前近半年的时间通知原告其将于2017年4月30日前搬离，已经尽到了合理的通知义务。基于合同履行的诚实信用原则，原告明知被告于2017年4月30日后即不再继续使用系争厂房，其负有止损义务，而非放任损失的进一步扩大。原告现以被告逾期支付租金为由，诉请判令双方的厂房租赁合同于2017年6月7日解除、被告支付2017年5月1日至6月7日的租金和卫生费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于原告主张的违约金，虽本院认定原告对被告提前解除合同的行为明知且认可，但被告并未能就合同解除之后的法律后果已与原告达成合意提供证据予以证明。鉴于被告的行为构成违约，其应当按照合同约定向原告支付违约金。关于计算标准，原告主张按照递增后的租金计算，并无不当，本院予以支持，但原告计算有误，经本院核算，违约金应当为336,544元(96,177.50元×1.08×1.08×3)。
关于保证金，原告同意在本案中一并处理，与违约金相抵扣，并无不当，本院予以准许。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告上海迪纳声科技股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海宇申实业有限公司违约金336,544元(该违约金与被告支付的保证金100,000元相抵扣后，被告尚需支付原告236,544元)；
二、驳回原告上海宇申实业有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8,582元，减半收取4,291元，由原告上海宇申实业有限公司负担1,867元(已付)，由被告上海迪纳声科技股份有限公司负担2,424元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 惠 蕙
二〇一八年四月二日
书记员 刘金鑫
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。