山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁10民终2176号上诉人（原审被告）：威海地中山实业有限公司，住所地威海市环翠区鲸园街道海滨北路46号附七楼700-11室。法定代表人：王凌霄，执行董事。委托诉讼代理人：陈铎元，男，该单位法律顾问。委托诉讼代理人：房珊珊，女，该单位办公室主任。被上诉人（原审原告）：威海启明假日酒店有限公司，住所地威海市环翠区东山路28号。法定代表人：龙启明，董事长。委托诉讼代理人：高佩良、苏丽雅，山东英良泰业律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中建新疆建工（集团）地启建筑安装工程有限公司，住所地新疆乌鲁木齐天山区新华南路7号。法定代表人：王凌汉，总经理。委托诉讼代理人：陈铎元，男，该单位法律顾问。上诉人威海地中山实业有限公司（以下简称地中山公司）与被上诉人威海启明假日酒店有限公司（以下简称启明假日酒店）、中建新疆建工（集团）地启建筑安装工程有限公司（以下简称新疆地启公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服威海市环翠区人民法院（2017）鲁1002民初2731号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。地中山公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回启明假日酒店的诉请。事实和理由：1.租赁合同第一年的期限应当以房屋租赁证颁发之日2016年3月11日为起算日期，故第二年的租赁期限开始日为2017年3月12日，一审认定2017年3月10日为第二年的租赁期限开始日，属认定事实错误；2.地中山公司于2017年3月11日交付20万元租金，属于在第二年租赁期限开始前支付租金，符合先交租金后使用的原则；3.双方合同并未约定不可分次交纳租金，只要地中山公司交纳了租金，便不构成违约；4.地中山公司在从未认可己方存在违约行为，启明假日酒店在收到地中山公司先后三次交纳的租金后，并未提出异议，亦未提前督促，存在过错。启明假日酒店答辩称，根据合同约定，地中山公司应予第二年租期开始之前的3个月前缴纳第二年租金，即2016年12月10日前缴纳第二年度租金，表述明确具体，亦是经双方反复磋商并盖章认定的，一审认定事实清楚，适用法律正确。况且，双方订立的租赁合同中未要求地中山公司交纳押金，提前交付下一年租金亦有押金之用途，若按照地中山公司理解为第二年租期内的头三个月交纳租金则无法达到押金的用途。一审法院未判令地中山公司按照合同约定支付违约金，而是以贷款利率计算违约金，启明假日酒店虽然不满，但为减少诉累，并未提起上诉。综上，地中山公司的上诉请求应予驳回。新疆地启公司未予述辩。2017年5月25日，启明假日酒店向一审法院起诉请求：1、地中山公司向启明假日酒店支付违约金1343835.6元；2、新疆地启公司对地中山公司的上述义务承担连带责任。一审法院认定事实：2016年3月10日，启明假日酒店与地中山公司签订房屋租赁合同书，约定：启明假日酒店将其位于环翠区东山路28号楼出租给地中山公司使用，租期15年，自本租赁合同生效计算开始时间；每年租金150万元，缴纳方式为一年一交，先交租金后使用；第一年年租于本合同生效后五个工作日一次付清，第二年度租金至第十四年度租金在每年度租赁期限开始前三个月缴纳当年租金；如逾期支付租金，每逾期一日，承租方须按日租金3倍支付违约金及其他权利义务。新疆地启公司作为担保方亦在合同上盖章确认，合同中担保条款约定，新疆地启公司就地中山公司承担的责任向启明假日酒店提供连带保证担保，担保期限为本合同约定主债务履行期届满之日两年，担保范围包括承租方基于合同约定应支付的租金、费用及违约、损害赔偿责任等。次日，启明假日酒店与地中山公司在房管部门办理了房屋租赁登记，地中山公司按约定向启明假日酒店支付了第一年度的租金并开始使用房屋。2017年3月11日、3月13日和3月29日，地中山公司分三次向启明假日酒店交付第二年度租金20万元、50万元、80万元。同年4月20日，启明假日酒店向地中山公司与新疆地启公司发出律师函，地中山公司交付租金逾期为由要求支付违约金1343835.6元，并告知如不承担上述违约责任，启明假日酒店将提起诉讼。一审法院认为，启明假日酒店与地中山公司、新疆地启公司签订的房屋租赁合同系三方真实意思表示，合同依法成立，又不具有法律关于合同无效的任何情况，故该合同合法有效。本案争议焦点在于租赁合同中关于租金交纳期间的约定“第二年度租金至第十四年度租金在每年度租赁期限开始前三个月缴纳”如何理解。从文意上看，因文字断句不同，是理解为每年租金在当年度租赁期限开始之前的三个月内缴纳还是在租赁期开始之后的前三个月内交纳，有一定岐义。结合该条款的前一条款“每年租金150万元，缴纳方式为一年一交，先交租金后使用”的约定以及日常租赁习惯，应理解为前者而无岐义，即每年租金在当年度租赁期限开始之前的三个月内缴纳。根据本案合同的租赁期，2017年3月10日至2018年3月9日期间的租金应于本租赁期开始日（2017年3月10日）之前三个月即2016年12月10日之前缴纳。地中山公司关于租金交纳期间的辩称，理由不当，不予采纳。地中山公司未按期支付租金，违反了合同约定，应承担相应的违约责任。租赁合同约定，如逾期支付租金，每逾期一日，承租方须按日租金3倍支付违约金。根据本案情况，地中山公司逾期支付租金有其对合同条款理解有误之因，启明假日酒店作为合同当事人，如在对方违约之初能予以合理催告，双方很有可能就争议条款进行沟通协商进而达成共识，地中山公司很有可能尽早履行义务，从而降低违约程度。而现无证据显示启明假日酒店在地中山公司逾期后及时予以督促，无形中使损失扩大。故在地中山公司要求适当降低违约金的情况下，综合涉案合同履行情况、地中山公司的具体违约情形、启明假日酒店的实际损失、双方的过错及预期利益等因素，兼顾公平原则和诚实信用原则，将违约金的标准调整为以欠付租金为基数按银行同期贷款利率（年）4.35%的1.3倍即5.66%计付。根据合同约定，新疆地启公司作为保证人，为地中山公司向启明假日酒店提供连带保证担保，在保证期间内应对地中山公司的上述义务承担连带保证责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国担保法》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、威海地中山实业有限公司于判决生效后十日内向威海启明假日酒店有限公司支付违约金25157元；二、中建新疆建工（集团）地启建筑安装工程有限公司对威海地中山实业有限公司的上述第一项义务承担连带责任，其承担连带责任后，依法可以向威海地中山实业有限公司追偿。如未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8447元，威海启明假日酒店有限公司负担8400元，威海地中山实业有限公司负担47元。二审中，当事人未提交新的证据。本院二审审理查明，租赁合同中约定“以双方最后签字盖章办理租赁登记日期为合同生效日期”。案涉租赁证核发日期2016年3月11日，该租赁证中明确记载“租赁期180月自2016年3月10日至2031年3月9日”。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，根据合同法有关规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，合同没有约定或约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按合同有关条款或者交易习惯确定。关于案涉合同中“第二年度租金至第十四年度租金在每年度租赁期限开始前三个月缴纳”如何理解的问题，地中山公司主张第二年度租金应在第二年度租期开始后头三个月内缴纳，启明假日酒店主张第二年度租金应在第二年度租期开始前三个月前缴纳。一审法院结合该合同中“每年租金150万元，缴纳方式为一年一交，先交租金后使用”的约定，从而认定第二年度租金应在第二年度租期开始前三个月前即2016年12月10日前缴纳，符合法律规定及合同约定，本院予以确认。地中山公司的该主张，无证据证实，本院不予支持。关于租赁期限起算日期的问题，因双方签订的租赁合同中约定“以双方最后签字盖章办理租赁登记日期为合同生效日期”，故地中山公司主张以租赁证核发日期2016年3月11日作为合同生效日期，亦主张从该日起算租期。但办理租赁日期与租赁证核发日期并不必然相同，且该租赁证中明确记载“租赁期180月自2016年3月10日至2031年3月9日”，系双方就租赁期限一致意见之固定化，应以租赁证中载明的日期即2016年3月10日为租期起算日。据此，地中山公司于2016年3月11日支付20万元租金即非如其主张的于第二年租赁期限开始前交纳，有关其未违约的主张，难以自圆其说，也无事实及法律依据，本院亦不予支持。纵观本案，虽然合同文本中对第二年度租金至第十四年度租金的付款期限的条款以不同的断句方式可以作出不同解释，但是双方在租赁合同签订之前的协商过程中对付款日期究竟系每年度租赁期限开始之前一年的12月10日前，还是每年度租赁期限开始后的6月10日前应有明确的界定，并非能够随意解释。固然，在诉讼过程中双方各执一词，对于该合同条款的释义应根据租赁合同的交易习惯和上下文作出明确解释，并据此判令地中山公司就其违约行为承担适当的违约责任，毕竟双方的争议点并不大，地中山的违约情节亦属轻微，双方不应将因本案纠纷产生的矛盾带入以后的合同履行过程中。本案纠纷解决后，本院希望双方当事人本着诚实信用原则积极履行各项租赁合同义务，避免产生新的矛盾，导致双方因小失大。综上，原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费429元，由威海地中山实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨秀萍审判员  万景周审判员  侯善斌二〇一七年十二月二十三日书记员  江嘉鑫