天津市宝坻区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津0115民初3098号
原告（反诉被告）：孙庆刚，男，1952年12月26日出生，汉族，农民，户籍住所天津市宝坻区，现住天津市宝坻区。
被告（反诉原告）：天津国泰融丰房地产开发有限公司，住所地天津市宝坻区方家庄镇政府东侧。
法定代表人：任亚民，该公司总经理。
委托代理人：申国芬，北京市大洋律师事务所律师。
委托代理人：李杰，北京市大洋律师事务所律师。
第三人：天津市宝石饲料有限公司，住所地天津市宝坻区环城路东侧。
法定代表人：张树旺，该公司总经理。
委托代理人：徐中海，该公司职员。
原告（反诉被告，下称原告）孙庆刚与被告（反诉原告，下称被告）天津国泰融丰房地产开发有限公司（以下简称融丰公司）、第三人天津市宝石饲料有限公司（以下简称宝石公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月28日立案受理后，依法由审判员郝志军独任审判，于2016年5月9日第一次公开开庭进行了审理。原告孙庆刚，被告融丰公司的委托代理人申国芬，第三人宝石公司的委托代理人徐中海到庭参加诉讼。在诉讼过程中，因案情复杂，本案转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙庆刚、被告融丰公司的委托代理人申国芬、李杰、第三人宝石公司的委托代理人徐中海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙庆刚向本院提出诉讼请求：1、判令被告融丰公司履行第三人宝石公司与原告孙庆刚于2011年12月17日签订的房屋租赁合同，恢复供水、供电并解锁，使原告能行使对租赁房屋的占有、使用权；2、判令被告融丰公司赔偿原告经济损失20000元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年12月16日，原告与第三人宝石公司签订《房屋租赁合同》，协议约定：原告租赁宝石公司院子西侧底商6间，编号5459；租期5年，自2011年12月17日至2016年12月16日；第1年房屋租金10万元，以后每年按10%递增。之后，原告按时交付租金。2016年2月14日，原告却突然收到被告融丰公司交纳水电费的通知，同时该公司告知原告在2016年2月29日前搬离。此时原告方知自己所租赁的房屋已经被法院拍卖给被告融丰公司。原告向被告融丰公司提出继续履行原合同，遭到拒绝。2016年3月1日，被告融丰公司给原告租赁的房屋停水、停电，致使原告无法正常经营美容美发生意而停业。2016年3月25日，被告融丰公司又擅自将原告的门锁砸开，换成新锁，致使原告不能使用所租赁的房屋。原告认为，《合同法》第二百二十九条明确规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。依此，被告融丰公司应当继续履行第三人宝石公司与原告于2011年12月16日签订的房屋租赁合同，被告融丰公司停水、停电及之后的锁门行为构成违约，给原告造成巨大的损失，应当依法赔偿，且应依约继续履行原租赁合同，恢复供水、供电并解锁，使原告能正常使用租赁的房屋。
被告融丰公司辩称，被告于2011年8月16日通过公开竞拍的方式买受了天津市宝坻区环城东路东侧房产（即涉案房屋所在房产）及其附属设备、设施。2011年12月19日，天津市宝坻区人民法院作出（2009）宝执字第9352号执行裁定，并于同日送达被告，确定被告竞买的涉案建筑物的财产权自该裁定送达被告时转移。因原告与宝石公司签订的租赁合同成立于涉案房屋产权转移之前，根据买卖不破租赁原则，自涉诉房屋所有权转移至被告之日起，被告取得租赁合同出租人的地位，原告应按房屋租赁合同约定向被告履行按年支付房租的义务。被告取得涉案房屋所在房产所有权后，宝坻法院执行法官于2012年年初以电话的形式通知涉案房屋所在房产中的所有租户房产权属转移事宜，并要求租户自2012年起不再向吕宝印支付租金，应将租金支付给被告，但原告未向被告支付租金。2013年12月5日，宝坻法院执行法官再次以书面形式向各租户发出通知，但原告仍未向被告履行支付租金义务，已构成违约。故被告融丰公司不同意原告的诉讼请求，同时向本院提出反诉请求：1、依法解除原告与第三人宝石公司之间的租赁合同；2、判令原告腾退其占有的被告所有的房屋；3、判令原告支付被告自2013年12月17日起至实际腾退房屋之日止的房屋租金；4、判令原告承担本诉及反诉费用。
原告孙庆刚对被告融丰公司的反诉请求辩称，2013年的时候，原告听说法院通知过1次，每个商户向法院递交了租赁合同，核实后法院备了案，直到2016年2月，被告突然通知各商户1个月内无条件搬离，并交清水电费和2月份的房租，在这4年多的时间里被告一直没有找原告要过租金，所以不同意被告融丰公司的反诉请求。
第三人宝石公司述称，同意原告孙庆刚的第1项、第2项诉讼请求。被告融丰公司的反诉请求与第三人无关，不发表答辩意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
1、2011年8月16日，被告融丰公司在本院举办的拍卖会上竟得天津市宝坻区环城路东侧的房地产。2011年12月19日，本院作出（2009）宝执字第9352号执行裁定书，裁定坐落于宝坻区环城东路东侧的房地产及附属房屋、构筑物及变压器、锅炉等的所有权及相应的其他权利归被告融丰公司所有。2013年12月5日，本院向甄洪磊（字号：东方名剪）送达（2009）宝执字第93512号通知，该通知载明：本院在执行申请执行人天津农商银行宝坻宝平支行与被执行人吕玉贵、吕宝印金融借款合同纠纷一案过程中，依法对登记在吕玉贵、吕宝印名下的坐落于天津市宝坻区环城路东侧的房地产及附属房屋、构筑物财产等进行了拍卖，买受人天津国泰融丰房地产开发有限公司以最高价竟得并于2013年11月8日将上述房地产过户到自己名下。作为上述房地产的使用人之一，本院依照《最高人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条的规定，现通知你以下事项：一、自收到本通知五日内，将你与吕玉贵或吕宝印订立的《房屋租赁合同》原件及复印件一份、最后一次交纳租金的票据原件和复印件一份交到本院执行庭A113室（涉及转租的将原租赁合同和转租合同一并提交）。二、依合同仍在使用或今后仍需使用上述房产的，请在收到本通知书十日内与现房屋所有权人天津国泰融丰房地产开发有限公司联系，办理相关交接手续。（附：天津国泰融丰房地产开发有限公司办公地址：宝坻区环城南路龙熙帝景小区开发商办公楼，联系电话：任总经理159××××3009，吕经理139××××9881）。三、无正当理由拒不按期履行交接手续的，本院将依法强制执行。甄洪磊在本院送达回证上签名捺印。该通知送达后，原告未按通知第二条的要求与被告融丰公司联系办理交接手续，而是继续向吕宝印交付租金。庭审中，原告称甄洪磊是其经营的理发店店长，是原告雇佣人员，甄洪磊未将收到的通知交给原告。但原告同时承认其让甄洪磊将《房屋租赁合同》原件及复印件提交本院执行庭。
2、本院执行庭在对吕玉贵、吕宝印强制执行过程中，于2015年12月10日、12月23日通知吕玉贵从上述房地产中迁出。2016年1月29日，吕玉贵与被告融丰公司对上述房地产交接完毕。被告融丰公司接收上述房地产后，向原告孙庆刚等承租户发出通知，限令各租户在2016年2月29日前搬离，原告孙庆刚诉至本院。
3、2011年12月16日，原告孙庆刚与第三人宝石公司原法定代表人吕宝印签订《房屋租赁合同》，约定：出租方甲方天津市宝石饲料有限公司承租方乙方孙庆刚一、乙方承租房屋用途美容饭店租房期限起于2011年12月17日，止于2016年12月16日，总年限五年。二、房屋租金标准壹拾万元整房屋编号5459租给乙方。三、房屋租金的调整从租房的第二年开始，房屋租金每年递增10%按总租金计算，甲方向乙方收取递增金额，续租同样收取递增金额。九、附加条款每年房租金提前一个月付清。
4、第三人宝石公司注册地址宝坻区环城路东侧，本院（2013）宝民初字第1037号民事判决书确认宝坻区环城路东侧土地使用权登记于吕宝印、吕玉贵名下，吕宝印系第三人宝石公司的法定代表人，与吕玉贵系父子关系。
本院认为，本案争议的焦点是：1、原告孙庆刚与第三人宝石公司签订的《房屋租赁合同》是应该继续履行还是应予以解除；2、被告融丰公司应赔偿原告孙庆刚经济损失还是原告孙庆刚应给付被告融丰公司租金损失。对此本院评判如下：原告孙庆刚与第三人宝石公司经协商一致签订的《房屋租赁合同》，其内容不违反有关法律规定，是合法有效的，双方均应按照协议约定履行自己的义务。合同法第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。合同法第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案原告孙庆刚与第三人宝石公司签订房屋租赁合同后，第三人宝石公司所属登记于吕宝印、吕玉贵名下的房地产被本院依法拍卖，2011年12月19日本院裁定上述房地产的所有权归被告融丰公司所有，《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。故被告融丰公司自2011年12月19日起继受了原告孙庆刚与第三人宝石公司《房屋租赁合同》中第三人宝石公司的权利义务。原告孙庆刚应自2011年12月19日起向被告融丰公司履行交付租金的义务。2013年12月5日，原告孙庆刚雇佣的理发店店长甄洪磊收到本院下发的通知后，原告未按通知要求向被告融丰公司交付租金，仍继续向第三人宝石公司交付租金，其行为违反了合同法第二百二十七条、第二百二十九条的规定，被告融丰公司据此解除合同符合法律规定，本院予以支持。原告称甄洪磊未将收到的通知交给原告，但因甄洪磊是原告雇佣人员，在原告经营理发店担任店长职务，代理原告行使职权，其收到通知即视为原告收到通知，另原告让甄洪磊将《房屋租赁合同》原件及复印件提交本院执行庭的行为，亦证明原告收到本院下发的通知并履行了通知第一项内容，故对原告该抗辩意见本院不予采纳，对原告孙庆刚诉请第1项本院不予支持，对被告融丰公司诉请第1项本院予以支持。根据原告孙庆刚与第三人宝石公司签订的《房屋租赁合同》的约定，原告孙庆刚自2011年12月19日起应向被告融丰公司交付租金，被告融丰公司反诉要求原告孙庆刚支付自2013年12月17日起至实际返还房屋之日止的房屋租金，符合法律规定，本院予以支持。根据原告孙庆刚与第三人宝石公司签订的《房屋租赁合同》的约定，自2013年12月17日至2014年12月16日原告孙庆刚应交付被告融丰公司租金121000元；自2014年12月17日至2015年12月16日原告孙庆刚应交付被告融丰公司租金133100元；2015年12月17日至2016年12月16日原告孙庆刚应交付被告融丰公司租金146410元，每日应付租金401元，至2016年5月9日原告孙庆刚应交付被告融丰公司租金311844元（计算公式311844=121000+133100+401×144）。2016年5月10日至原告孙庆刚实际返还房屋之日止的房屋租金损失按每日401元标准计算。原告孙庆刚主张其已向第三人宝石公司交付租金，但在本案中其对第三人宝石公司未有请求，对此本院不予审理，原告可向第三人宝石公司另行诉讼解决。原告孙庆刚诉请被告融丰公司赔偿经济损失20000元，但未能提交证据，故对原告孙庆刚该请求本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第二百二十七条、第二百二十九条，《中华人民共和国物权法》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十三条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）孙庆刚与第三人天津市宝石饲料有限公司2011年12月16日签订的《房屋租赁合同》。
二、原告孙庆刚（反诉被告）于判决生效后十日内给付被告（反诉原告）天津国泰融丰房地产开发有限公司自2013年12月17日起至2016年5月9日止的房屋租金311844元。
三、原告（反诉被告）孙庆刚于判决生效后十日内将天津市宝坻区环城路东侧编号5459房屋返还被告（反诉原告）天津国泰融丰房地产开发有限公司。
四、原告（反诉被告）孙庆刚于判决生效后十日内按每日401元标准给付被告（反诉原告）天津国泰融丰房地产开发有限公司自2016年5月10日起至实际返还房屋之日止的租金损失。
五、驳回原告孙庆刚的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费150元、反诉费2992元，共计3142元，由原告孙庆刚负担，于判决生效后十日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审 判 长 郝志军
审 判 员 杨建军
人民陪审员 丁建华
二〇一六年八月九日
书 记 员 李泽阳
本案引用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
《中华人民共和国物权法》
第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第九十三条下列事实，当事人无须举证证明：
（一）自然规律以及定理、定律；
（二）众所周知的事实；
（三）根据法律规定推定的事实；
（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；
（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；
（六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实；
（七）已为有效公证文书所证明的事实。
前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。