福建省三明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽04民终164号
上诉人(原审原告)：将乐县古镛镇解放村村民委员会，住所地将乐县古镛镇东门新村6号。
法定代表人:廖国斌，该村主任。
委托诉讼代理人：李建清，福建金森律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：将乐县土地收购储备中心，住所地将乐县水南镇三华南路**号。
法定代表人:饶松旺，该中心主任。
委托诉讼代理人:张乐平，福建三华律师事务所律师。
原审第三人：范惠春，男，1970年3月15日出生，汉族，现住将乐县。
原审第三人：福建省将乐如翼置业有限公司，住所地将乐县古镛镇新将中路21号12层。
法定代表人：范惠春，董事长。
上诉人将乐县古镛镇解放村村民委员会（以下简称解放村委会）因与被上诉人将乐县土地收购储备中心（以下简称收储中心）、原审第三人福建省将乐如翼置业有限公司(下称如翼置业公司)、范惠春合同纠纷一案，不服三明市三元区人民法院作出的(2017)闽0403民初1026号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人解放村委会的法定代表人廖国斌及其委托诉讼代理人李建清、被上诉人收储中心的法定代表人饶松旺及其委托诉讼代理人张乐平到庭参加诉讼。原审第三人范惠春、如翼置业公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
解放村委会上诉请求：1.撤销(2017)闽0403民初1026号民事判决书，改判支持解放村委会的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由收储中心承担。事实和理由：解放村委会与收储中心签订《土地收储协议书》，并要求收储中心出具《承诺书》，该《承诺书》实际上是解放村委会对自己若未按约定履行应承担违约责任的赔偿方式和标准，范惠春竞得收储中心收储拍卖的涉案土地与解放村委会订立合同，将土地用作商业是两个不同法律关系，解放村委会与收储中心是土地合同关系，与范惠春、如翼置业公司是合作关系，不能将收储中心应承担《承诺书》的违约责任转移给他人。收储中心未能举证为履行《承诺书》约定，要求范惠春等与解放村委会签订返还420平方米店面的协议，解放村委会与范惠春等签订合作协议、补充协议在收储中心签订《土地收储协议书》、《承诺书》之前，补充协议是对使用土地的补偿，从未提过是对酒店未按时开业延期交付店面的违约补偿费，更没有写是替收储中心履行承诺责任。解放村委会与范惠春签订的补充协议等相关法律文件，同解放村委会与收储中心签订的《承诺书》产生违约补偿费的赔偿没有直接法律关系。《承诺书》合法有效，收储中心应当履行承诺责任承担赔偿违约金。解放村委会与收储中心是土地收储法律关系。《承诺书》是收储中心对其履行《土地收储协议书》约定交付土地补偿置换店面交付时间违约补偿的承诺，是土地收储违约补偿合同的履约主体而非担保人，适用《担保法》错误。
收储中心辩称，《土地收储协议书》约定“土地补偿以建筑面积返还，由中标受让方折抵±0.00标高处东门街(路)商铺共计420平方米产权返还甲方”。收储中心是根据政府关于县城规划的要求，对本案地块实施收购的事业单位，土地开发主体“中标受让方”才是收储条件兑现的主体，只要通过法律途径确定“中标受让方”，《土地收储协议书》的商铺返还主体就转移给不特定的第三方，因此《承诺书》是对主合同《土地收储协议书》确定的“中标受让方在二年内返还约定420平方米商铺”的保证担保。解放村委会将其临时停车场4062平方米土地入股参与范惠春意向建设的四星级酒店，与之达成了合作协议，同意该地块与政府周边地块公开挂拍，并在拍卖须知对竞标人明确“买受人无偿返还将乐县国土资源局折抵±0.00标高处东门街(路)商铺共计420平方米产权”。根据范惠春提供的《情况说明》及有关付款凭证可以证实，范惠春已全面履行返还商铺和迟延交付使用的违约责任。《承诺书》约定基建时间以场地中标之日起算，土地拍卖中标成交时间2008年5月13日，基建期限为二年，承诺书没有约定保证责任期间，根据担保法第26条规定，保证责任期间至2010年11月13日届满。即使范惠春没有主动承担违约责任，解放村委会主张权利已超过保证责任期间，依法应当驳回。
范惠春、如翼置业公司书面辩称，其与解放村委会在土地挂牌前进行协商订立合作协议，之后双方共同向将乐县政府申请对土地进行挂牌出让，收储中心按程序收储、公告和出让，其最终取得土地的开发权。根据《拍卖须知》和收储中心的要求，其对挂拍前收储中心对解放村委会作出的全部义务均履行到位，具体补偿如下：1.金禧酒店开发建设期二年内支付补偿费2万元，合计4万元。2.2012年1月13日支付2011年12月底前尚欠的停车场补偿费86666元。3.2012年7月20日签订增加返还店面100平方米和再增加补偿费160万元的《补充协议》，及从2013年1月至2015年12月按每季度109200支付租金的《店面租赁合同》，并按每年8万元标准再向解放村委会支付10个月的基建延期补偿费66660元(80000元÷12月×10月)，2013年4月15日支付第一期租金109200元及上述10个月补偿费66660元。4.额外增加的160万元补偿费于2013年2月5日归还20万元。5.支付2013年1月至12月租金436800元。未按时将增加的借款全额归还已经法院判决，请求维持原判。
一审法院认定事实：2007年9月30日，解放村委会同范惠春的委托诉讼代理人强欣签订了一份合作协议，双方约定解放村委会以二桥桥头地块规划红线内的4062平方的土地入股，参与建设四星级酒店。
2007年12月13日，将乐县人民政府作出了关于同意收储古镛镇解放村部分未利用土地的批复，同意收储中心按照县城规划总体要求，对古镛镇解放村部分未利用土地进行收储，土地总面积4062平方米。
2007年12月29日，解放村委会与收储中心签订《土地收储协议书》，约定收储中心根据县政府批准的《关于同意收储古镛镇解放村未利用土地的批复》收储解放村委会二桥北端（解放村未利用）土地，面积4062平方米，补偿方式以建筑面积返还，由中标受让方折抵±0.00标高处东门街商铺共计420平方米产权（含土地房产两证）返还解放村委会，规格店面总宽度约42m，店内深度10.4㎡层高不低于4m，地面物由业主另行补偿，同时解放村委会应在二00八年一月二十日前将停车场搬迁地面拆除，土地移交给收储中心。
同日，收储中心以承诺书形式向解放村委会作出承诺，主要约定内容：乙方的酒店基建时间定为2年，每年要付甲方补偿费20000元，时间以场地中标之日起算，到酒店开业止，如果酒店提前开业，以实际开业时间结算为准；如果酒店基建延期一年，应给付甲方补偿费40000元，基建延期二年，应给付甲方80000元，以此类推，同时该承诺书还对装修的标准进行了约定等。
2008年4月11日，三明日报刊登《将乐县国有建设用地使用权公开拍卖公告》，对将乐县二桥桥头停车场国有土地使用权进行公开拍卖。
2008年5月13日，范惠春与将乐县国土资源局、三明市天立拍卖有限公司签订《拍卖成交确认书》，买受人以人民币叁佰肆拾捌万元整的价格竞得将乐县二桥桥北停车场国有土地使用权地块。
2010年1月14日，将乐县国土资源局与福建省如翼置业公司（法定代表人为范惠春）签订《国有建设用地使用权出让合同》和《国有建设用地交地确认书》，出让宗地坐落于二桥桥头，总面积8339平方米，用途为商业（四星级酒店）。
2012年7月20日，解放村委会与范慧春签订《补充协议》，主要内容约定范惠春增加返还100㎡店面，返还店面总面积合计为520㎡，并同意增加补偿费壹佰陆拾万元，该笔补偿费借给范慧春使用，期限为二年，同时解放村委会同意将取得的520㎡的店面租赁给范惠春或其出资设立的企业使用。
同日，解放村委会与范慧春签订《店面租赁合同》，主要约定内容为，解放村委会同意将取得的位于将乐县金囍汇酒店一层的520㎡店面租赁给范慧春使用；租赁期限为十年，自2013年元月1日起至2022年12月31日；租金缴纳方法由每月70元/平方米至每月99元/平方米，租金按季缴纳等。
2015年7月13日解放村委会收到七个店面经营权，当日其向房管部分进行备案，随后进行装修和自行出租，至今尚未办理房产证。
解放村委会与范惠春签订的《店面租赁合同》、《补充协议》因履行过程中产生争议，解放村委会于2015年11月9日向将乐人民法院提起诉讼，要求如翼置业公司归还借款160万及利息88万元，2016年11月19日将乐县人民法院以（2015）将民初字第1276号判决书，判决如翼置业公司归还前述借款本息。2017年5月7日解放村委会向将乐法院提起本案诉讼，该院受理后，因认为不宜由其管辖为由，呈报三明市中级人民法院，2017年6月8日该院以（2017）闽04民辖1号裁定，裁定本案由本院审理。
收储中心作为事业单位法人，其义务范围为根据政府和国土资源局的收购计划对全县存量土地实行统一征购；管理和经营县政府依法收回的违法用地、闲置抛荒地及无合法使用权人的国有土地，并纳入储备土地的范围做好储备土地开发整理，属于以公益为目的的事业单位。
一审法院对双方当事人争议的焦点问题分析认定如下：
1.关于收储中心出具的《承诺书》的性质问题
一审法院认为，收储中心与解放村委会签订的土地收储协议，系其根据县政府关于县城规划的要求，对未利用土地实行统一征购的行为，对收储的土地应承担相关补偿事宜，协议中参照县城补偿标准，对土地补偿的方式进行约定，即由中标受让方以建筑面积返还的形式给予补偿，收储中心以承诺书的形式对迟延交地的违约行为作出补偿的承诺，系土地收储协议对违约部分进行的担保约定，该约定对当事人双方均有法定的拘束力。
2.《土地收储协议》及《承诺书》是否已履行的问题
一审法院认为，根据前述定性后，本案的主合同由解放村委会与范惠春间进行，但是随后实际履行过程中，主合同的当事人双方实际上变更了违约责任具体内容和违约责任承担的补偿方式，解放村为此同范惠春及其经营的如翼置业公司重新确定了补偿面积、多付补偿费、确定具体的店面返还面积和返租十年协议等详细的一揽子补偿内容，为实现该内容解放村委会还在将乐县人民法院起诉要求范惠春支付借款160万元，该判决中的诉讼标的与本案双方增加的补偿费160万元金额相同，判决书表述中也提及本案的协议内容；反之，本案讼争的承诺内容，根据解放村委会自述，除信访方式，其未再向本案当事人收储中心主张过要求兑现承诺内容，故应认定其向收储中心主张权利超过法律规定六个月的担保期限。
3.违约金的计算方法
一审法院认为，根据合同法的规定，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉解释（二）》第二十九条规定，当事人主张的违约金过高请求予以减少的，人民法院应根据实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公开原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失百分之三十的，一般可认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。首先本案关于违约金的表述在文义存在两种解释，本案的计算是否超过实际损失。解放村认为，其每年的租金和收益远高于三百万元，其实际损失远达不止本案主张的金额。收储中心认为，基建延期造成的实际损失。土地收储之前是停车场，每年的租金损失也就是不到四万，所以才会按每年四万标准确定；本案其主张翻番，远远超出其实际损失。确实，如同收储中心所述，其实际的损失，以每年四万也基本能够弥补，因为之前的土地是停车场，之后的店面即使按期返还，按返租协议每平方米70到99平方，总计店面520平方，也是五万元上下。故其要求按每年翻番明显超过基建延期造成的实际损失，违反了合同法高于损失的规定。故本院认为收储中心的解释更符合承诺书的本义。
综上，一审法院认为，解放村委会与收储中心订立的《土地收储协议》及《承诺书》，是当事人真实意思表示，且未违反法律规定，依法具有法律效力，解放村委会要求按承诺书约定的内容兑现承诺，由于《土地收储协议》及《承诺书》的履行主体是第三人如翼置业和范惠春，前述内容确定后，解放村委会也依约向履行主体主张权利，但是由于本案诉讼的主要依据《承诺书》承诺的内容其未在规定的担保期限内向收储中心主张，而承诺的内容其之前已经通过诉讼向如翼置业和范惠春实际主张，且其要求支付的违约金金额超过损失的标准。解放村委会的诉讼请求依法无据，予以驳回。收储中心提出本案承诺内容无效，不符合法律规定，不予采纳，其提出的其他合理意见予以采信。如翼置业和范惠春参与诉讼后，其未对本案诉讼标的提出主张，解放村委会也未对其提出请求。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国担保法》第二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十六条、第三十二条、第三十三条的规定，判决：驳回将乐县古镛镇解放村村民委员会要求将乐县土地收购储备中心支付土地征收补偿费延期违约金2560000元的诉讼请求。案件受理费27280元，由将乐县古镛镇解放村村民委员会负担。
二审中，双方当事人没有提交新证据。对于一审查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。
另查明，1.解放村委会与收储中心订立《土地收储协议》第二条约定：乙方(收储中心)依照国家有关规定，参照县城补偿标准给予补偿，补偿方式：土地补偿以建筑面积返还，由中标受让方折抵±0.00标高处东门街(路)商铺共计420平方米产权(包含土地房产两证)返还甲方(解放村委会)……。2.收储中心向解放村委会出具的《承诺书》第一条：乙方的酒店基建时间定为2年，每年要付甲方补偿费20000元，时间以场地中标之日起算，到酒店开业止，如果酒店提前开业，以实际开业时间结算为准；如果酒店基建延期一年，应给付甲方补偿费40000元，基建延期二年，应给付甲方80000元，以此类推。该承诺条款与2007年10月15日解放村委会与范惠春签订《补充协议》第二条的约定相同。3.2012年7月20日解放村委会与范惠春签订《补充协议》主要内容，乙方(范惠春)同意增加返还店面100平方米和再增加补偿费160万元给解放村委会等。当日双方签订《店面租赁合同》，约定解放村委会将520平方米店面租赁给范惠春，租期2013年元月2日至2023年12月31日止，每月租金为70元/平方米，每季度109200元整等。
本院认为，收储中心根据县政府批准的《关于同意收储古镛镇解放村未利用土地的批复》，与解放村委会订立《土地收储协议》收储涉案土地，对涉案土地的补偿标准等进行约定，即由中标受让方以建筑面积返还的形式给予补偿；并向解放村委会出具《承诺书》，其中第一条：乙方的酒店基建时间定为2年，每年要付甲方补偿费20000元，时间以场地中标之日起算，到酒店开业止，如果酒店提前开业，以实际开业时间结算为准；如果酒店基建延期一年，应给付甲方补偿费40000元，基建延期二年，应给付甲方80000元，以此类推。该条款在解放村委会与范惠春签订的2007年《补充协议》第二条可见。2012年解放村委会与范惠春签订《补充协议》、《店面租赁合同》，其内容包括增加返还店面100平方米、再增加补偿费160万元及店面租赁、租金等;此外如翼置业公司与将乐县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》、《国有建设用地交地确认书》办理涉案土地出让手续；由此可见，如翼置业公司和范惠春是上述协议的履行主体，在履行协议过程中双方变更了违约责任内容和补偿方式，而收储中心承诺的内容解放村委会之前已经通过诉讼向如翼置业公司和范惠春实际主张，且即使收储中心出具的《承诺书》不符合《土地储备管理办法》第二十七条的规定。解放村委会提出收储中心应当履行承诺责任与承担赔偿违约金的主张，不能成立，本院不予支持。一审判决驳回解放村委会诉讼请求并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费27280元，由将乐县古镛镇解放村村民委员会负担。
本判决为终审判决。
审判长 朱文绣
审判员 迟建文
审判员 吴青华
二〇一八年四月二日
书记员 李 琳
附相关法条：
《土地储备管理办法》
第二十七条各类财政性资金依法不得用于土地储备贷款担保。土地储备机构应加强资金风险管理，不得以任何形式为第三方提供担保。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。