重庆市潼南区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0152民初3068号
原告：黄云杰，男，1971年9月4日出生，汉族，住重庆市潼南区。
委托诉讼代理人：邓梦龙，重庆市潼南区江北法律服务所法律工作者。
被告：重庆市晨旭物业发展有限公司，住所地：重庆市潼南区梓潼街道办事处无公害蔬菜批发市场6号楼4层，统一社会信用代码：915002237093906164。
法定代表人：周顺林，总经理。
委托诉讼代理人：陈古兵，男，该公司副总经理。
委托诉讼代理人：谭兴平，重庆法洋律师事务所律师。
原告黄云杰与被告重庆市晨旭物业发展有限公司（以下简称晨旭物业有限公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄云杰的委托代理人邓梦龙、被告晨旭物业有限公司的委托代理人陈古兵、谭兴平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告黄云杰向本院提出诉讼请求：请求人民法院判令被告向原告支付逾期交房违约金31529.5元以及从2014年6月25日起至2017年4月6日取得房地产权证期间（1045天）逾期办证违约金38992元（该违约金以原告所交房款总额为基数，按每日万分之一的标准计算），共计70521.5元。事实和理由：2011年6月22日，原告与被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，购买位于重庆市潼南区梓潼街道办事处凉风垭今典视界X号楼X单元X楼X号住房一套，总成交金额为373131元。原告按合同约�付清了房款和大修基金、税费，双方同时约定被告晨旭物业有限公司应在2011年12月31日前将该商品房交付原告使用，在商品房交付使用后60日内为原告办理《房地产权证》。但被告于2014年4月25日才办理竣工验收备案登记，原告多次要求被告办理房地产权证，被告无故推脱，2017年4月6日才办理完产权登记。原告曾于2016年4月8日向法院起诉要求被告给付逾期交房违约金和逾期办证违约金，后自愿撤回起诉。
被告晨旭物业有限公司辩称，与原告签订《重庆市商品房买卖合同》属实。原告主张逾期交房违约金已超过诉讼时效。被告逾期未按照合同约定的时间为原告取得登记受理单的原因主要有：设计、施工难度大，导致工期延长；消防工程因政策变化导致消防验收延期11个月；有业主私建违法建筑，经多部门协调强拆违法建筑，导致竣工验收延期8个月；该项目系�合开发，税收部门人员变动频繁和营改增后归口管理权发生变化，税务部门迟迟无法出具完税证明，经相关部门协调才于2016年12月9日出具缴税证明，延期2年多时间；国土房管部门的相关政策变化也导致了办证的延期，等等。以上原因导致办证延期，属于情势发生变更，被告公司无力抗拒，故应当免除责任。合同中违约金条款中的“万分之”后面一横，表示没有约定违约金，而非原告主张的“万分之一”。原告主张的违约金过高，请求人民法院依法予以调整。
本院经审理认定事实如下：2011年6月22日，原告黄云杰与被告晨旭物业有限公司自愿签订了《重庆市商品房买卖合同》。该合同约定:晨旭物业有限公司将其开发修建的位于重庆市潼南区梓潼街道办事处桥南大道251号（晨旭今典视界）X号楼X-5-X号住房一套以预售的方式出让给原告；原告所购房屋的总成交金额为373131元；付款方式为按揭付款。同时，双方在该合同第七条“交房期限及交付条件”中约定：“属预售商品房的，甲方（即晨旭物业有限公司）应当在2011年12月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方（即黄云杰）使用”。该合同第九条“甲方逾期交房的违约责任”约定：“甲方如未按本合同规定的期限将该商品房交付乙方使用的，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金”。该合同第十三条“关于办理产权登记的约定”载明：“预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如甲方逾期，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”
该合同签订后，原告黄云杰按照合同约定向被告晨旭物业有限公司实际支付了购房款373131元。晨旭物业有限公司亦按照合同约定将原告所购房屋交付给了原告，但晨旭物业有限公司直至2017年3月23日才为原告所购房屋取得潼南区房地产管理部门出具的登记受理单。
另查明，2013年5月22日，涉案房屋通过了消防验收。同年12月27日，涉案房屋通过了竣工验收。2014年4月25日，涉案房屋取得了《建设工程竣工验收备案登记证》。2017年4月6日，原告取得涉案房屋不动产权证书。
审理过程中，原告自愿撤回要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求。
上列事实，有原、被告的陈述、《重庆市商品房买卖合同》、《建设工程竣工验收消防备案表》、《建设工程竣工验收备案登记证》、重庆市潼南区国土资源和房屋管理局《不动产登记受理通知单》、住宅工程质量分户验收汇总表、竣工验收会议纪要、工程设计图纸、晨旭物业有限公司文件，致业主的一封信、律师函、建设工程竣工验收核实确认书、房屋公共维修基金缴存申报表、潼南县规划局行政处罚告知书、行政案件处罚决定书、照片、2010-2012年网上申报缴纳税款情况表、受理案件通知、庭审笔录等在卷为凭，这些证据经开庭质证及本院审查，足以采信。
根据本院认定的上列事实，结合当�人的诉讼请求，本院对本案评判如下：
原告黄云杰与被告晨旭物业有限公司双方所自愿签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同依法成立，合法有效，应当受到法律保护，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。
依照相关法律、法规的规定，在商品房预售合同中，房屋的交付使用必须达到合同约定的条件，且须经过竣工验收和消防验收合格。否则，不能作为房屋已交付使用。若未达到合同约定的交付条件，但同时具备了钥匙已交付、竣工验收合格、已通过消防验收的，可以视为房屋已交付使用。本案中，晨旭物业有限公司虽然在合同约定的期限内向原告交付了房屋钥匙，但涉案房屋在2013年5月22日通过消防验收，在2013年12月27日才通过竣工验收。此�，涉案房屋虽未达到合同约定的“已进行竣工验收备案登记”的交房条件，但该房已通过消防、竣工验收并已交付了房屋钥匙，可以安全使用。故应当将2013年12月27日视为该房屋的交付使用时间，晨旭物业有限公司此时具备了法定的交房条件，原告认为应以被告取得《建设工程竣工验收备案登记证》的时间2014年4月25日作为最终交房时间的主张，本院不予支持。
双方在合同中约定应在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。本案中，被告于2013年12月27日完成交房义务，其至迟应当在2014年2月25日前取得土地房管登记机构出具的登记受理单，但被告于2017年3月23日才取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。因此，被告已构成办证违约，应当承担逾期办证的违约责任，其逾期办证的期间应为2014年2月26日—2017年3月23日。根据双方合同第十三条关于逾期办证违约金的约定，被告晨旭物业有限公司应向原告支付办证违约金，该违约金以原告已支付的房款总额373131元为基数，从2014年2月26日起，按日万分之一的标准计算至2017年3月23日止。现原告主张被告支付以原告已支付的房款总额373131元为基数，从2014年6月25日起，按日万分之一的标准计算至2017年4月6日止的办证违约金38992元，该违约金数额实际少于被告应向原告支付的违约金数额，故对原告的诉讼请求，本院予以支持。对于原告未主张的违约金部分数额，应视为原告对自身权利的自由处分，对于原告未主张的该部分违约金，本院不予支持。
审理过程中，原告自愿撤回要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请�，此系当事人的真实意思表示，不违反法律规定，本院予以准许。
庭审中，被告举示了住宅工程质量分户验收汇总表、工程设计图纸、晨旭物业有限公司文件、行政案件处罚决定书、照片、网上申报缴纳税款情况表等证据，以此证明其之所以造成办证逾期，系遭遇客观情况变化所致，应该根据情势变更原则予以免责。本院认为，被告的这一辩解既不属于合同中约定的免责情形，也不符合法律规定的免责事由。故被告的该辩解理由不能成立，本院不予支持。被告还辩称，合同中违约金条款中的“万分之”后面一横，表示没有约定违约金，而非原告主张的“万分之一”。本院认为，结合该合同的其他条款中书写的样式以及合同签订的目的，该违约金条款应是双方约定违约金为“万分之一”，而非未作约定。故被告的该辩解本院亦不予支持。
此外，�告还提出原告主张约定的违约金过高，请求予以适当减少。因被告对此未提供证据证明该违约金过分高于造成的损失，本院结合本案当事人的履行情况、过错程度等综合因素认为双方当事人所约定的违约金并不过高。故对被告的这一辩解，本院亦不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百三十四条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的解释》第九十条规定，判决如下：
一、被告重庆市晨旭物业发展有限公司在本判决生效后十五日内向原告黄云杰支付逾期办证的违约金38992元；
二、驳回原告黄云杰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费774元，减半收取387元，由被告重庆市晨旭物业发展有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
代理审判员 漆正权
二〇一七年十月三十日
书 记 员 周一凡