辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽02民终2952号
上诉人(原审被告):金州区美都美容美发职业培训学校，住所地大连金普新区光明街道汉正路8号。
负责人：刘军连，该学校校长。
委托诉讼代理人：田亚双，辽宁博学律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：大连金州经济开发区开发建设总公司，住所地大连金普新区七顶山街道七顶山村七顶山屯1号。
法定代表人：曹玉良，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李伟，辽宁胜诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李荣博，辽宁胜诚律师事务所律师。
上诉人金州区美都美容美发职业培训学校（以下简称”美都学校”）因与被上诉人大连金州经济开发区开发建设总公司（以下简称”金州建设总公司”）租赁合同纠纷一案，不服大连市金州区人民法院（2017）辽0213民初6435号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人美都学校的法定代表人刘军连及其委托诉讼代理人田亚双、被上诉人金州建设总公司的委托诉讼代理人李伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
美都学校上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人原审的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院判令解除《房屋租赁合同》于法无据，金州建设总公司作为出租人行使解约权的条件根本未成就。合同约定的解除权行使条件未成就，金州建设总公司若解除合同只能行使法定解除权。而金州建设总公司以美都学校拖欠、拒付租金为由要求解除合同亦不符合法定的解除合同要件。美都学校迟延支付租金有正当理由，金州建设总公司未能按照合同约定解决房屋消防验收、租赁证的办理及废弃锅炉房拆除等问题，致使美都学校租赁案涉房屋办学的合同目的无法实现，故美都学校迟延支付租金是行使不安抗辩权，于法有据，金州建设总公司无权以此为由解除合同。二、由于金州建设总公司未完全履行合同约定义务，故美都学校有理由中止履行给付租金的义务，一审法院判决美都学校给付租金错误。三、金州建设总公司曾于2017年向金州区人民法院提起过索要租金的诉讼，美都学校在该案中提起反诉，金州区人民法院作出（2017）辽0213民初2893号民事判决书，判令美都学校给付租金，同时金州建设总公司配合美都学校办理案涉房屋的消防年检手续。该判决书现已生效，金州建设总公司申请了强制执行。事实上关于租金给付问题，美都学校随时可以履行，但因金州建设总公司至今未能办理案涉房屋的租赁证和消防年检手续，且没有积极办理的态度和行为，严重影响了本案上诉人对案涉租赁房屋的经营使用，因此在这一前提下，本案的被上诉人再一次提起索要租金的诉讼，同时要求解除租赁合同，原审法院不考虑合同的双务性、连续性，契约自由的相关精神，直接判决解除租赁合同于法无据。四、对于案涉租赁合同的解除事宜应持审慎态度对待。美都学校租赁案涉房屋系为了教育办学，故双方租赁合同签订了五年，并约定不能擅自修改或废止合同，否则需向守约方支付违约金30万元。若合同解除，则会产生一系列的后续问题，如美都学校对租赁物的装修改造、操场铺设、教学设施采购等所投入的巨额费用的赔偿问题，因教育办学地点无法迁移至租赁地，导致美都学校无法正常招生而产生的损失，已招收学员的安置等诸多问题，请二审法院予以充分考虑。
金州建设总公司辩称，不同意美都学校的上诉请求，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，依法驳回美都学校的上诉，维持原判。一、一审法院判令解除案涉租赁合同事实认定清楚、适用法律正确。首先，美都学校在拖欠第一年度租金25万元后，再次拖欠第二年度租金50万元的事实已构成多次的严重违约，金州建设总公司有权解除合同。其次，在金州建设总公司向美都学校催缴第一年度的25万元租金后，美都学校出具了书面《承诺书》，书中载明，2017年4月5日前，10日内解决所欠房屋租金，如逾期不能兑现，校方自动放弃租赁经营权，并解除已签署的租赁协议，美都学校的承诺行为即是附终止条件的民事法律行为，因此在2017年4月5日之后，美都学校就有权解除案涉合同。二、金州建设总公司不是案涉房屋旁锅炉房的产权人，无权拆除该锅炉房。且金州建设总公司并未向美都学校承诺拆除该锅炉房，美都学校以此为借口拒付租金依据不足。三、金州建设总公司既无约定义务也无法定义务为美都学校办理案涉房屋的租赁证。美都学校不能办理租赁证系由于其无法向房产部门提供案涉房屋五年租金的全额发票。四、在案涉合同签订时，金州建设总公司已将案涉房屋的消防验收手续交给了美都学校，双方对此没有异议。金州建设总公司虽然未就（2017）辽0213民初2893号民事判决书提起上诉，但是金州建设总公司对该项判决的判决书中的第二项判决内容不认可，金州建设总公司未办理第二年度的消防年检手续，是因为美都学校拖欠了第一年度的租金，不得已行使的不安抗辩权利。
金州建设总公司向一审法院起诉请求：1.判令金州建设总公司与美都学校2016年9月1日签订的《房屋租赁合同》于2018年1月1日解除；2.判令美都学校立即支付合同解除前的租金166,666.67元及利息（自2017年8月1日起至租金给付之日止，以166,666.67元为基数，按中国人民银行规定的同期企业流动资金贷款利率计算）。
一审法院认定事实：原、被告于2016年9月1日签订一份《房屋租赁合同》，由被告租赁原告位于大连保税区二十里堡街道十三里工业园区金村房字第091304**号建筑面积5587㎡、土地面积5900㎡公寓及操场一处，租赁期限自2016年9月1日至2021年8月31日，租金每年50万元，签署合同三日内交付租金，第二年续租，应提前一个月缴纳全年50万元租金。被告在租赁期间不得擅自更改房屋主体结构，如有计划，需书面形式上报原告，原告提供完善的消防手续及相关设施，租赁期间内消防手续由原告负责。2017年4月5日，被告给原告签署《承诺书》一份，承诺2017年4月15日前、10日内解决所欠房屋租金，如逾期不兑现，被告自动放弃租赁经营权，并解除已签署的租赁协议。第一年的租金，被告交给原告25万元，另25万元租金没有交付，原告通过诉讼，要求被告交付，并要求解除合同。2017年9月，一审法院作出（2017）辽0213民初2893号民事判决书，判决要求被告10日内给付原告租金25万元、原告配合被告办理租赁物的消防年检手续。该判决认为被告只是在与原告就合同履行发生争议而欠付第一年度的剩余租金，并未明确表示拒绝给付租金，本案尚未达到法定解除的条件，故驳回了原告要求解除合同的请求，现该判决已经生效。原告已经申请一审法院执行，执行中被告仍未予给付，第二年的租金也已经到期，被告亦未予给付，现原告再次诉至一审法院，要求解除与被告签订的《房屋租赁合同》，并要求被告承担自解除之日止的租金，被告不同意解除该合同。
一审法院认为，合法的租赁关系受法律保护。原、被告签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，合法有效，应当成立。双方当事人理应按照合同的约定各自履行自己的义务，未尽义务将承担不利后果。由于被告未给付租赁费而导致原告提起诉讼，前期租赁费已经过一审法院判决，被告应该按照合同约定和判决履行义务，只要付清租赁费，双方仍可继续履行合同，但被告不仅未履行判决义务，还增添了新的未给付租赁费义务，如果继续履行合同显然对双方都会扩大经济损失。尽管上一次判决中，原告有协助被告办理租赁物的消防年检手续条款，但这些都应是被告履行付款义务后，原告配合被告履行的义务，况且，原告对租赁物具备消防验收手续，租赁物的消防年检手续是相关部门根据租赁物使用情况作出的强制性规定，原、被告必须遵照执行。故被告辩解原告作为出租人行使解除权的条件根本未成就，被告有理由中止履行给付以务，只要原告解决了房屋消防验收、租赁证的办理、废弃的锅炉房拆除等相关事宜，租金一定足额缴纳的理由，显然不能成立，被告的辩解主张，一审法院不予采纳；原告要求与被告解除《房屋租赁合同》、付清自解除之日止租金的请求，理由充分，一审法院予以支持；综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第十条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，作出如下判决：一、原告大连金州经济开发区开发建设总公司与被告金州区美都美容美发职业培训学校于2016年9月1日签订的《房屋租赁合同》自判决生效后解除；二、被告金州区美都美容美发职业培训学校自判决生效后30日内，将租赁物腾退给原告大连金州经济开发区开发建设总公司；三、被告金州区美都美容美发职业培训学校自2017年9月1日起至租赁物腾退之日止按照年租金50万元计算给付原告大连金州经济开发区开发建设总公司租金。案件受理费1820元由被告金州区美都美容美发职业培训学校负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对于美都学校提供的六张照片，金州建设总公司对该组照片的真实性不予认可，因仅从照片上无法辨认系案涉房屋的管道，不足以证明该组照片与本案的关联性。并且美都学校认可该照片拍摄于2018年2月28日，距离案涉《房屋租赁合同》签订及案涉房屋的交付已一年半的时间，即使该照片确系案涉房屋的照片，亦无法证明在金州建设总公司交付案涉房屋时即存在管道破损的情况，故上述证据无法证明美都学校主张的案涉房屋消防设施不合格等情况，对该组证据本院不予采信。对于金州建设总公司提供的大连泰达消防安全技术检测中心的公示登记材料，美都学校对其真实性并无异议，本院对该份证据予以确认。该证据显示，大连泰达消防安全技术检测中心经营范围包括：消防设施、电气消防、建筑材料防火性能、特别设备、建筑物防雷装置、环境、公共安全、产品特性及机械产品检测；消防安全评估等。
本院对一审查明的相关事实予以确认。
本院补充查明，1.2017年3月1日，金州建设总公司向美都学校发送缴费通知，要求美都学校于2017年3月30日前付清下半年租金25万元。2.金州建设总公司于2017年12月4日向一审法院提交本案起诉状，美都学校于2017年12月11日签收本案起诉状等诉讼材料。二审中，金州建设总公司明确表述，其主张2017年9月1日至租赁合同解除之日止的租金，为计算方便，其将解除时间确定为2018年1月1日。
本院认为，结合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点可归纳为两个：一是案涉《房屋租赁合同》应否解除；二是美都学校是否应向金州建设总公司支付房屋租金。
针对第一个焦点问题，本院认为，二审中，金州建设总公司明确表示其在本案中诉请解除《房屋租赁合同》系行使法定解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款和第九十六条的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。主张解除合同应当通知对方。合同自通知到达时解除。又根据该法第二百二十七条的规定，承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，金州建设总公司与美都学校2016年9月1日签订案涉租赁合同后即将案涉房屋交付给美都学校，而美都学校仅支付了2016年上半年的租金25万元。2017年3月1日，金州建设总公司向美都学校发送了缴费通知，要求其支付租金。并在本案诉讼前起诉美都学校要求支付租金，法院已作出生效判决，判令美都学校支付2016年欠付的租金25万元。但美都学校至今仍未支付，并继续拖欠2017年的租金。基于此，金州建设总公司有权依据前述法律规定解除其与美都学校的《房屋租赁合同》。合同解除的时间应为金州建设总公司要求解除合同的起诉状副本送达美都学校的时间，即2017年12月11日。一审法院判决解除合同的时间有误，本院依法予以纠正。
关于美都学校上诉称，其拒付租金系因金州建设总公司未按照合同约定办理案涉房屋的消防验收和年检手续、租赁证，且未将废弃的锅炉房拆除等原因，导致美都学校无法实现合同目的，进而其行使不安抗辩权的行为一节，本院认为，关于消防验收手续，在本案一审庭审中，美都学校认可金州建设总公司已经向其提供了案涉房屋的建筑工程消防验收手续，表明美都学校认可金州建设总公司作为出租人所提供的案涉房屋系消防验收合格的房屋，具备使用条件。至于消防年检手续，虽然合同中约定在租期内该手续由金州建设总公司办理，但由于在租赁合同法律关系中，双方当事人的主要义务是出租人交付房屋并保证房屋正常使用的义务与承租人交付租金的义务，该两个义务是对等的主给付义务，而办理消防年检手续仅是合同约定的从给付义务，双方并无关于未办理消防年检手续则美都学校可拒付租金的相关约定，故美都学校以金州建设总公司未履行办理消防年检手续的从给付义务作为其不履行支付租金的主合同义务的抗辩理由显然依据不足。此外，美都学校在租赁合同履行期间曾向金州建设总公司出具《承诺书》，承诺限期支付拖欠的租金，并未提出金州建设总公司存在违反合同约定的情形，由此亦表明是否办理消防年检手续并非美都学校不支付租金的主要原因。据此，对美都学校的该项上诉理由，本院不予支持。至于办理租赁证，因美都学校承租案涉房屋后系用于自行经营，相关租赁手续应由其自行办理，且租赁合同中并未约定金州建设总公司负有办理租赁证的义务，故对于美都学校的该项上诉理由无充分的事实和法律依据，本院不予支持。至于美都学校主张金州建设总公司未将废弃的锅炉房拆除，导致其无法正常经营一节，因双方合同中对于拆除锅炉房的相关事宜并无约定，从美都学校提供的录音证据中亦仅能体现金州建设总公司表示可协调相关部门办理，并未承诺由金州建设总公司负责拆除，故美都学校以此为由拒付租金显然亦无事实即法律依据，本院亦不予支持。
针对第二个焦点问题，即美都学校是否应向金州建设总公司支付房屋租金及租金数额应如何确定，本院认为，如前所述，美都学校主张拒付租金的理由均不能成立，其应当按照租赁合同的约定向金州建设总公司支付房屋租金。鉴于金州建设总公司在本案中仅主张双方《房屋租赁合同》解除前的租金，而双方的租赁合同已于2017年12月11日解除，故本案的租金应自2017年9月1日计算至2017年12月11日，共计102天，租金数额为139,726元（50万元÷365天×102天）。一审法院判令美都学校支付租金至租赁物腾退之日，超出了金州建设总公司的一审诉请，本院依法予以纠正。关于一审法院判令美都学校腾退案涉房屋一节，因金州建设总公司在本案起诉状中并未提出腾退的诉请，在庭审笔录中亦无增加该项诉请的记载，故一审法院判令美都学校腾退房屋亦超出当事人的诉请，本院依法予以纠正。至于金州建设总公司一审诉请美都学校支付租金利息一节，一审法院未支持其该项诉请，而金州建设总公司未上诉，表明对该项判决内容予以认可，故本院对此不予调整。
综上所述，金州区美都美容美发职业培训学校的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销大连市金州区人民法院（2017）辽0213民初6435号民事判决第二项；
二、变更大连市金州区人民法院（2017）辽0213民初6435号民事判决第一项为：大连金州经济开发区开发建设总公司与金州区美都美容美发职业培训学校2016年9月1日签订的《房屋租赁合同》于2017年12月11日解除；
三、变更大连市金州区人民法院（2017）辽0213民初6435号民事判决第三项为：金州区美都美容美发职业培训学校于本判决生效后15日内向大连金州经济开发区开发建设总公司支付房屋租金139,726元。若未按判决指定期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
四、驳回大连金州经济开发区开发建设总公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费1820元，由大连金州经济开发区开发建设总公司负担294元，由金州区美都美容美发职业培训学校负担1526元；二审案件受理费1820元，由大连金州经济开发区开发建设总公司负担294元，由金州区美都美容美发职业培训学校负担1526元。
本判决为终审判决。
审判长 董凯
审判员 吕瑛
审判员 刘畅
二〇一八年六月十一日
书记员 王亮