广西壮族自治区南宁市江南区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0105民初175号原告：郑伯伟，男，汉族，1954年9月11日，住广西北流市。委托代理人：池鸿，广西至诚律师事务所律师。委托代理人：韦云华，广西昭义律师事务所律师。被告：梁娇媚，女，壮族，1975年9月7日出生，住南宁市。委托代理人：梁耐光，广西金益律师事务所律师。原告郑伯伟诉被告梁娇媚房屋租赁合同纠纷一案,本院于2017年1月5日受理后,依法由审判员张水妮独任审判，于2017年2月14日公开开庭进行了审理。原告郑伯伟的委托代理人池鸿、韦云华，被告梁娇媚及其委托代理人梁耐光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑伯伟诉称：2009年10月20日，原告作为出租方，被告作为承租方，双方签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将位于南宁市江南区那洪大道的自有房屋一楼租赁给被告使用；被告只能作为商铺使用；租期10年，2009年11月1日起原告将房屋交付给被告使用，被告有下列情形之一的，原告可以终止合同、收回房屋，造成原告损失的，由被告负责赔偿：1、承租人擅自将铺面转租、转让或转借的；2、擅自拆改房屋结构或改变承租房屋用途的；3、承租人利用承租铺面进行违法活动的；4、拖欠租金累计达2个月以上的。合同还约定：第一、二年租金每月为5500元，第一、二年后每两年月租金递增10%，被告应于本合同生效时向原告先支付一个月租金5500元及押金16500元；租金按月结算，每个月的1号前被告必须向原告付清下一月的租金及水电费用；合同签订后，租赁期间任何一方违反合同约定，须向对方交纳100%的押金作为违约金；被告逾期未缴纳租金的，每逾期1日，原告有权按月租金的0.3%向被告加收滞纳金。合同签订后，原告一直按月履行合同义务。但2010年8月1日至30日、2013年6月1日至30日、2013年7月1日至30日，被告未将该3个月的租金共17600元交给原告；被告也拒绝缴纳2013年11月1日至2015年10月30日应递增的租金10%部分的租金14520元、2015年11月1日至2016年5月30日应递增的租金10%部分的租金7620元、2016年8月1日至10月31日共3个月的租金28690元及水电费。原告多次向被告催要，被告均以种种理由拒绝支付。为维护原告的合法权益，诉至法院，要求：1、判决解除原告与被告2009年10月20日签订的《房屋租赁合同》；2、判决被告向原告支付拖欠的房屋租金28690元（按每月7320元从2016年8月暂计至2016年10月，之后持续计算至交还房屋之日）；3、判决被告向原告支付违约金16500元，滞纳金2020.32元（2016年8月1日起暂计至10月31日共92天=7320*0.3%*92=2020.32元，之后持续计算至交付之日起）；4、判决被告支付2013年-2015年11月30日租金14520元及2015年11月30日-2016年5月30日7620元，共计22140元；5、判决被告支付从2016年7月2日七至2016年11月22日所欠电费5948元，之后持续计算至交还房屋止；6、判决被告与合同解除之日起10日内清空房屋，将房屋交还原告；7、判决被告承担本案诉讼费。诉讼过程中，原告变更其诉讼请求为：1、判决解除原告与被告2009年10月20日签订的《房屋租赁合同》；2、判决被告向原告支付拖欠的房屋租金28690元（按每月7320元从2016年8月暂计至2016年10月，之后持续计算至2016年12月20日）；3、判决被告向原告支付违约金16500元，滞纳金2020.32元（2016年8月1日起暂计至10月31日共92天=7320*0.3%*92=2020.32元，之后持续计算至2016年12月20日）；4、判决被告支付2013年-2015年11月30日租金14520元及2015年11月30日-2016年5月30日7620元，共计22140元；5、判决被告承担本案诉讼费。原告为支持其诉讼请求向本院提供的证据有：证据1、被告户籍证明；证据2、房屋租赁合同；证据3、押金收据；证据4、租金收据；证据5、租金收据；证据6、租金收据。被告梁娇媚辩称，1、被告认为，原告的诉讼请求第一项，应是确认解除原被告的租赁关系。被告举证原被告签订的租赁合同在2013年3月1日后就解除了，只存在事实租赁关系。2、被告认为，原告要求被告支付拖欠房屋租金，计算标准应按照当地及租赁双方的交易习惯，按照5500元/月，计算到2016年12月20日。3、原告的诉请没有事实及法律依据，本案中，违约的不是被告而是原告私自提高租金，故而伪造被告连续2个月未付租金的情形，原告要求收取滞纳金和违约金没有事实和法律依据。4、原告要求被告补交2013年至2016年5月30日期间应递增10%部分的租金，该部分诉请是原告私自提高租金的行为，事实上，从2013年至2016年，被告都是按照原告预先写好的租金收据，每月按时向原告交纳6050元的租金的，原告擅自提高租金的行为，被告没有认可。被告梁娇媚对其辩解向本院提交的证据有：证据1、收据；证据2、白条；证据3、通知书及邮件；证据4、终止合同通知书。综合原被告的诉辩意见，本庭将本案的调查重点确定为：原告的诉请是否合法有据？经过举证和质证，对原告提供的6份证据，被告对其证据1、2、3、4、5的真实性没有异议，本院予以采信；对原告提供的证据6，因其系原告单方制作，被告不予认可。故此，对原告提供的证据6，本院仅将其作为认定案件事实的依据进行参考。对被告提供的4份证据，原告对其证据1、2、3的真实性没有异议，本院予以采信；对被告提供的证据4，被告认为，虽然在2013年原告向被告协商过解除合同事宜，但双方并没有最终达成解除合同的合意，解除合同事宜最终不了了之，双方之间还在继续履行租赁事宜，该解除通知并没有生效。对被告提供的证据4，因其没有原告的签字和盖章，被告也不予认可。故此，对被告提供的证据4，本院仅将其作为认定案件事实的依据进行参考。综合上述确认的证据和当事人的陈述，本院确认以下法律事实：2009年10月20日，原告作为出租方，被告作为承租方，双方签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将位于南宁市江南区那洪大道的铺面租赁给被告使用；被告用作经营超市；租期10年，2009年11月1日起原告将房屋交付给被告使用；被告有下列情形之一的，原告可以终止合同、收回房屋，造成原告损失的，由被告负责赔偿：1、承租人擅自将铺面转租、转让或转借的；2、擅自拆改房屋结构或改变承租房屋用途的；3、承租人利用承租铺面进行违法活动的；4、拖欠租金累计达2个月以上的。合同还约定：第一、二年租金每月为5500元，第一、二年后每两年月租金递增10%，被告应于本合同生效时向原告先支付一个月租金5500元及押金16500元；租金按月结算，每个月的1号前被告必须向原告付清下一月的租金及水、电费用；租赁期10年满后，原告退还押金；租赁期不满10年的，押金不退还；租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前2个月通知对方，经双方协商后签订终止合同书；合同签订后，租赁期间任何一方违反合同约定，须向对方交纳100%的押金作为违约金；被告逾期未缴纳租金的，每逾期1日，原告有权按月租金的0.3%向被告加收滞纳金。上述合同签订后，被告于2009年10月20日向原告交纳押金16500元。2009年11月至2011年10月期间被告按照每月5500元的标准向原告交纳租金；2011年11月至2016年6月期间被告按照每月6050元的标准向原告交纳租金；2016年7月2日被告向原告交纳了2016年6月30日至7月30日期间的月租金7320元；2016年8月1日至2016年12月20日（该日期为被告向原告归还铺面房屋钥匙的时间）期间的租金，被告没有向原告交纳。合同履行过程中的2013年期间，原被告双方曾就合同的终止履行事项进行过磋商，被告向本院提供了一份打印名字为郑伯伟的“终止合同通知书”，该“终止合同通知书”载明“梁娇媚根据合同第十一条规定，甲方将终止房屋租赁合同，甲方另有安排，提前两个月通知乙方房屋租赁合同将终止，甲乙双方必须签订终止合同，如果拒签，押金不退，特此通知”。该“终止合同通知书”上原告郑伯伟没有签字盖章，被告梁娇媚在该“终止合同通知书”签署“乙方：梁娇媚同意终止合同，2013年3月1日”的字样。该“终止合同通知书”被告主张系原告提供给被告的，原告否认系郑伯伟提供给被告梁娇媚的。同时，原告认可2013年原被告双方之间曾有就合同的解除事宜进行磋商的事实，原告还强调2013年期间原被告双方间解除合同的事宜最后不了了之了，双方间并没有实际解除2009年原被告双方间签订的《房屋租赁合同》。2016年6月19日，原告预先开好了要求被告补交2013年至2016年5月30日期间的租金收据，要求被告补交该时段漏缴的租金合计22140元，原告并于2016年7月份向被告出示了应补交租金的计算依据“白条”一份，该“白条”显示：被告在2009年11月份至2011年11月份，每月的租金为5500元；被告在2011年11月份至2013年11月份，每月的租金为6050元；被告在2013年11月份至2015年11月份，每月的租金为6655元；被告在2015年11月份至2017年11月份，每月的租金为7320元，该“白条”还显示：2013年11月份至2015年11月份应补交14520元（24个月×605元／月）；2015年11月份至2016年5月30日应补交7620元（6个月×1270元／月）。对此，被告并没有按照原告预先开具的“收据”向原告交纳22140元租金。2016年8月份之后，因原告没有向被告索要和接收租金，被告于2016年9月23日和9月28日连续向原告发出“请尽快来收取***35号一楼门面8月、9月租金”的快件各一份，催促原告尽快找被告收取2016年8月和9月份的房屋租金。2016年12月12日，被告向原告发出“终止合同通知书”，该“通知书”书明：梁娇媚于2016年7月份向原告提出解除合同要求，并要求给予梁娇媚3个月处理货物的期限，因2009年预交的16500元押金足以冲抵2016年8月至10月份的租金，原告郑伯伟当时对此并没有提出异议就走了；事后的4个月里，原告一直未来与被告协商有关事宜，眼见超市的货物已处理完毕，故此发出终止合同通知书。本院认为，原被告双方2009年10月20日签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效。原被告之间存在合法有效的房屋租赁合同关系。2013年原被告双方间虽曾就解除合同事宜进行过磋商，但原被告双方间并没有实际解除《房屋租赁合同》，原被告双方间仍在履行房屋租赁事宜直至2016年12月20日。2016年12月12日，被告向原告邮寄送达了《终止合同通知书》，被告也于2016年12月20日向原告交付了租赁房屋的钥匙，原告也接收了租赁房屋的钥匙。由此可见，原被告双方间的《房屋租赁合同》已于2016年12月20日解除。现原告起诉要求解除原告与被告2009年10月20日的《房屋租赁合同》没有事实依据，本院不予支持。关于原告起诉要求被告支付2013年至2015年应递增证据10%部分的租金14520元及2015年至2016年5月30日应递增租金10%部分的租金7620元的问题，本院认为，原被告双方在履行合同的过程中，并没有完全按照《房屋租赁合同》的约定来执行，主要表现在租金的事项上。从《房屋租赁合同》的约定来看，2009年11月至2011年10月期间，被告应按照每月5500元的标准向原告交纳租金；2011年11月至2013年10月期间，被告应按照每月6050元的标准向原告交纳租金；2013年11月至2015年10月期间，被告应按照每月6655元的标准向原告交纳租金；2015年11月至2017年10月期间，被告应按照每月7320元的标准向原告交纳租金。但在合同的实际履行过程中，2009年11月至2011年10月份期间，原告按照每月5500元的标准向被告收取了房屋租金；2011年11月至2016年6月份期间，原告按照每月6050元的标准向被告收取了房屋租金；2016年7月份，原告按照每月7320元的标准向被告收取了租金。对此事实，原告一直未提出证据证实其有提出异议，并要求被告按照合同约定严格履行租金的交付义务，原告是直至2016年7月份才向被告要求补交租金的。由此可见，原被告双方间事实上改变了双方《房屋租赁合同》中有关租金支付标准的约定事项，对此事实，本院予以尊重。故此，对原告起诉要求被告补交2013年至2015年11月30日期间的租金14520元及2015年11月30日至2016年5月30日期间的租金7620元的诉讼请求，本院不予支持。关于原告起诉要求被告支付拖欠的房屋租金28690元（按照每月7320元，从2016年8月暂计至2016年10月，实际计算至2016年12月20日）的问题，本院认为，2016年7月份开始，被告按照每月7320元的新的租金标准向原告交纳了2016年7月份租赁房屋的租金，对此事实，原被告双方均予以了认可。由此可以推定2016年7月份之后租赁房屋的租金，原被告双方间已默认按照每月7320元的标准来执行。故此，对原告起诉要求被告从2016年8月1日起至2016年12月20日止，按照每月7320元的标准支付租金34160元的诉讼请求，本院予以支持。同时，由于原被告双方在《房屋租赁合同》中约定“租赁七十年满后，甲方（原告）退还押金。租赁期不满十年的，押金不退还”，因该《房屋租赁合同》租赁期限不满10年，依据原被告双方在《房屋租赁合同》中的约定，被告向原告交纳的16500元押金不予退还。故此，本院对此也不作冲减。关于原告起诉要求被告支付违约金16500元、滞纳金2020.32元（滞纳金从2016年8月1日起计算至2016年12月20日止，以7320元为基数进行计算）的问题，本院认为，原被告双方在《房屋租赁合同》中约定“合同签订后，租赁期间任何一方违反合同约定，须向对方交纳100%的押金作为违约金；被告逾期未缴纳租金的，每逾期1日，原告有权按月租金的0.3%向被告加收滞纳金”，原告据以提出该项诉讼请求的依据是认为被告连续3个月未向原告支付租金。对此，经审理查明，被告确实未向原告交纳2016年8月1日之后的租金，但被告未交纳租金的原因是原告不去收取租金，被告还多次催促原告收取租金，原告未收取到2016年8月份之后租金是因原告不去收取租金所致，而非被告不交纳租金所致。由此可见，原告以此理由要求被告承担违约责任的理由不成立。故此，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：一、被告梁娇媚向原告郑伯伟支付租金34160元；二、驳回原告郑伯伟的其他诉讼请求。案件受理费841元，由原告郑伯伟负担460元；由被告梁娇媚负担381元。上述付款义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时上诉人应在上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费，汇款：待结算财政款项中院诉讼费专户；开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行(网银转账请点选“中国农业银行古城支行”，再在备注栏里注明“竹溪支行”)；账号：20×××17。逾期不交也不提出缓交、减交和免交申请的,则按自动撤回上诉处理。审判员  张水妮二〇一七年二月二十一日书记员  倪振华附法律条文如下：《中华人民共和国合同法》：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。