阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1702民初3727号原告：中国农业银行股份有限公司阳江江城支行。住所地：阳江市江城区金园路*******号。负责人：邢益玲，该行行长。委托代理人：谭乃忠，该行员工。委托代理人：蔡计存，该行员工。被告：李胜玉，男，1975年8月23日出生，汉族，住阳江市阳东区，被告：莫丹婷，女，1986年9月20日出生，汉族，住阳江市江城区，被告：阳江市浩晖房地产开发有限公司。住所地：阳江市江城区市委党校西边用地之二（右边）。法定代表人：赵林，该公司总经理。委托代理人：冯永锐，广东真智律师事务所律师。委托代理人：钟国衡，广东真智律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行（下简称农行江城支行）诉被告李胜玉、莫丹婷、阳江市浩晖房地产开发有限公司（下简称浩晖房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年10月18日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告农行江城支行的委托代理人谭乃忠、蔡计存，被告李胜玉，被告浩晖房地产公司的委托代理人冯永锐、钟国衡到庭参加了诉讼；被告莫丹婷经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农行江城支行向本院提出诉讼请求：1、解除原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行与被告李胜玉、莫丹婷和浩晖房地产公司所签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：NO.4402012015019xxx号）。2、判令被告李胜玉、莫丹婷立即偿还借款本金327527.53元及利息（利息从2017年9月1日起计至清偿日止）。3、判令被告浩晖房地产公司承担连带保证责任。4、判令原告农行江城支行在处置被告李胜玉所有的坐落于阳江市江城区党校路38号xxx房屋抵押物价款中优先受偿。5、判令被告负责本案诉讼费及相关费用。事实与理由：被告李胜玉因购买位于浩晖房地产公司购买位于阳江市江城区党校路38号xxx房屋，于2015年12月31日在原告借个人住房贷款34万元，期限25年，年利率4.655%，还款方式为等额本息还款法，并用被告李胜玉所有的阳江市江城区党校路38号xxx作借款抵押，且四方协商一致于2015年12月31日签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号：即NO.4402012015019xxx号），于2016年2月1日在有关部门办理了《房地产预告登记证明》（粤房地预登阳预押字第0100043xxx号），原告于2015年12月31日依约借款34万元正给被告李胜玉（借款凭证号码：44022015022xxx，被告李胜玉依约清偿了20期本息，偿还本金12472.47元，利息25924.68元，但被告李胜玉、莫丹婷所签订的《个人购房担保借款合同》第4页第九条，同时被告浩晖房地产公司违反《个人购房担保借款合同》第二部份特别条款第10页第三十五条，被告李胜玉2017年9月26日止尚欠原告贷款本金327527.53元及从2017年9月1日起的利息。被告浩晖房地产公司辩称，《个人购房担保借款合同》是真实的，但对被告李胜玉的还款情况不清楚，请法院依法核实被告李胜玉的还款情况，且原告没有优先受偿权。被告莫丹婷没有到庭，也没有作书面答辩，在举证期限内亦没有向本院提供证据。经审理查明：被告李胜玉与莫丹婷于2015年7月1日登记结婚。2015年12月7日，被告李胜玉向原告农行江城支行提交《个人信贷业务申请表》，申请一手楼贷款34万元，用于购买浩晖房地产公司出售的坐落于阳江市江城区党校路38号xxx房地产。被告莫丹婷在申请人及配偶签字栏及抵/质押人（共有人）签字栏签名确认2015年12月22日，原告农行江城支行（贷款人、抵押权人）与被告李胜玉（借款人、抵押人）、浩晖房地产公司（保证人）、莫丹婷（抵押人）签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：4402012015019xxx），主要约定：借款金额34万元；借款用途为购买阳江市江城区党校路38号xxx房地产；借款期限300个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款利率为浮动利率：借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮10%后确定；借款人不可撤销的申请并授权贷款人将全部借款直接划入以下账户：户名浩晖房地产公司，开户行农行阳江江城支行，账号44×××59；本合同的还款方式为等额本息还款法，还款周期为壹个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日；借款人还款账号为62×××75；本合同采用的担保方式为：阶段性保证+抵押，由浩晖房地产公司提供阶段性连带责任保证，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；阶段性保证人的保证期间为借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止；由李胜玉以购买的坐落于阳江市江城区党校路38号xxx作抵押担保；保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；抵押人应配合贷款人自本合同签订之日起60日内办妥以贷款人为抵押权人的抵押预告登记。本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。贷款人已经选择某一担保来实现债权的，也可同时主张通过其他担保来实现全部或部分债权。本合同项下借款既有借款人以自己的财产设定抵押又有保证人提供保证的，当贷款人放弃抵押权、抵押权顺位或者变更该抵押权时，保证人承诺仍按照本合同约定承担连带保证责任；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权遭受损失要求借款人全额赔偿……等等。农行江城支行、李胜玉和浩晖房地产公司均在合同上签字盖章。2015年12月31日，原告农行江城支行向被告李胜玉发放贷款34万元，并制作了《借款凭证》，该凭证载明：借款人李胜玉，借款金额34万元，借款利率4.655%，逾期利率6.9825%，借款日期2015年12月31日，借款到期日期2040年12月30日，还款方式等额本息还款。2016年2月1日，坐落于阳江市江城区党校路38号xxx房地产领取了《广东省房地产预告登记证明》[编号：粤房地预登阳预押字第0100043415号]，载明：预告登记权利人为原告农行江城支行，预告登记义务人为李胜玉，预告登记业务种类为预购商品房预告登记。借款后，被告李胜玉自2017年1月20日至2017年9月1日止连续3期没有按合同约定履行偿付本息义务。截至2017年9月26日止，被告李胜玉尚欠原告借款本金327527.53元及2017年9月1日起发生的利息。原告经向被告催收无果，遂诉至法院，请求如诉称。诉讼中，原告向本院提交《个人住房提前放贷服务合作协议（预售）》、《中国农业银行广东省分行一手购房贷款业务银企业合作协议》拟证明浩晖房地产公司书面同意阶段性担保的事实。另查明，阳西县人民法院于2017年8月28日作出（2017）粤1721执98号之一执行裁定，拍卖被执行人李胜玉所有的阳江市江城区党校xxx（预告登记字号：阳预购0100043xxx5，证书编号00072xxx）一套以清偿债务。浩晖房地产公司不服该裁定，向阳西县人民法院提出书面异议，阳西县人民法院于2017年10月27日作出（2017）粤1721执异36号执行裁定，一、中止对阳江市江城区党校路38号在xxx号的房屋的执行；二、驳回异议人浩晖房地产公司的其他异议请求。以上事实，有原告提供的原告的营业执照、身份证、户口簿、结婚证、《个人信贷贷款申请书》、《房地产预告登记证明》、《商品房买卖合同》、《借款凭证》、《个人购房担保借款合同》、个人贷款凭证查询、个人逾期查询、被告浩晖房地产公司企业法人营业执照、被告浩晖房地产公司企业法人证明书、《个人住房提前放贷服务合作协议（预售）》、《中国农业银行广东省分行一手购房贷款业务银企业合作协议》及庭审笔录证实，本院予以确认。本院认为：原告农行江城支行与被告李胜玉、浩晖房地产公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订了《个人购房担保借款合同》，是双方当事人真实的意思表示，合同主体适格，内容合法，应认定为合法有效。原告与被告李胜玉之间形成了借款合同和抵押合同关系，原告与被告浩晖房地产公司之间形成了保证合同关系，与被告莫丹婷之间形成了抵押合同关系。签订合同后，原告已按照合同约定发放贷款给被告李胜玉，但被告李胜玉借款后多期未按期足额偿还借款本息。至2017年9月26日止，被告李胜玉尚欠原告借款本金327527.53元及2017年9月1日起发生的利息。被告李胜玉的上述行为已构成违约，应承担违约责任。根据农行江城支行与李胜玉、莫丹婷、浩晖房地产公司签订的《个人购房担保借款合同》第十二条的约定和《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，现农行江城支行请求解除与李胜玉、浩晖房地产公司签订的《个人购房担保借款合同》，并要求被告李胜玉提前清偿借款本金327527.53元及利息，合法合理，本院予以支持。关于原告农行江城支行对阳江市江城区党校路38号xxx是否享有优先受偿权的问题。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》的规定，抵押预告登记与抵押权设立登记属于不同的概念，具有不同的法律性质和法律效力。预告登记与一般不动产登记的区别在于，一般的不动产登记都是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记，而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权而进行的登记。预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立或变动，而一般只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的排他的权利。现农行江城支行就涉案房屋主张的优先受偿权实质上就是主张其对涉案房屋享有抵押权，而房屋的抵押权属于不动产物权，而不动产物权的设立、变更、转让、消灭，应当依照法律规定登记，虽然农行江城支行、李胜玉双方就涉案房屋办理了抵押权预告登记，但是抵押权预告登记并不等同于抵押权设立登记，其依法也不产生抵押权设立登记的法律效果。现农行江城支行、李胜玉、莫丹婷双方并未办理涉案房屋的抵押权设立登记，而在未办理涉案房屋抵押权设立登记之前，农业银行江城支行享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋抵押权登记的请求权，并非对涉案房屋享有现实的抵押权。综上，原告农行江城支行就涉案房屋主张优先受偿权的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。根据原、被告签订的《个人购房担保借款合同》，浩晖房地产公司与农行江城支行形成了合法有效的保证合同关系，该合同约定浩晖房地产公司作为阶段性连带责任保证人，保证期限为借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止。本案抵押物阳江市江城区党校路38号xxx房地产至今尚办理正式抵押登记手续。根据《中华人民共和国担保法》第十八条：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”的规定和双方的合同约定，原告请求被告浩晖房地产公司对被告李胜玉的上述债务承担连带保证责任，合法合理，本院应予支持，但被告浩晖房地产公司应在抵押物坐落于阳江市江城区党校路38号xxx房地产的抵押权人设定为原告农行江城支行之前承担连带清偿责任。被告浩晖房地产公司承担连带保证责任后，有权向被告李胜玉追偿。本案的债务发生在被告李胜玉与被告莫丹婷夫妻关系存续期间，且被告莫丹婷在《个人信贷业务申请表》中申请人及配偶签字栏及抵/质押人（共有人）签字栏签名确认，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外”的规定，应认定为被告李胜玉与被告陈小珠的夫妻共同债务，故被告莫丹婷应对被告李胜玉的上述债务承担共同清偿责任。被告莫丹婷经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条的规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行与被告李胜玉、莫丹婷、阳江市浩晖房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》；二、被告李胜玉、莫丹婷在本判决发生法律效力之日起十日内偿还借款本金327527.53元及利息（利息从2017年9月1日起至本判决确定的履行期届满之日止按《个人购房担保借款合同》的约定计算）给原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行；三、在阳江市江城区党校路38号xxx房地产的抵押权人设定为原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行之前，被告阳江市浩晖房地产开发有限公司对上述判决第二项确定的债务承担连带清偿保证责任；被告阳江市浩晖房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告李胜玉、莫丹婷追偿；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6313元（原告已预缴），由被告李胜玉、莫丹婷负担，阳江市浩晖房地产开发有限公司连带负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审 判 长  余从展人民陪审员  谢坤彤人民陪审员  冯宏竞二〇一七年十一月二十九日书 记 员  徐志权书 记 员  麦彩云