上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0118民初7670号原告：绿地集团上海青浦置业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：费军，总经理。委托诉讼代理人：邓志红，女。被告：温明贺，男，1981年5月29日出生，汉族，户籍所在地安徽省。被告：许玲玲，女，1985年12月29日出生，汉族，户籍所在地安徽省。两被告共同委托诉讼代理人：齐小静，上海沃江律师事务所律师。原告绿地集团上海青浦置业有限公司诉被告温明贺、许玲玲商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。本案于2017年7月24日公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人邓志红、被告温明贺、许玲玲及两被告共同委托诉讼代理人齐小静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绿地集团上海青浦置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间合法有效的《上海市商品房预售合同》(编号XXXXXXXXXXXX)；2、被告承担房屋总价款5%的违约金，即人民币63,669.80元；3、被告配合原告撤销编号XXXXXXXXXXXX的《上海市商品房预售合同》网备系统；4、本案诉讼费被告承担。审理中，原告变更第一项诉讼请求为要求确认原、被告之间合法有效的《上海市商品房预售合同》于2017年1月9日解除，并撤回第3项诉讼请求。事实与理由：2014年9月29日，原、被告双方就位于青浦区白鹤镇绿地时代名邸51号6层601室房屋签署了编号为XXXXXXXXXXXX的《上海市商品房预售合同》，约定被告应于2014年10月29日前支付首付款382,396元，2014年11月29日前支付剩余房款891,000元。但截至原告起诉之日，被告仅支付房款382,396元，尚有891,000元未支付，根据购房合同第七条约定：“乙方若未按合同约定时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之一计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过90天后，甲方有权单方面解除本合同，乙方应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房款的5%。”原告认为，被告未按照合同约定按时支付房款，已构成违约，且被告不符合购房资格，故原告起诉至法院。被告温明贺、许玲玲辩称：不同意原告的诉讼请求，要求继续履行合同。被告已经按照合同约定付款，是原告原因拒收房款，限购是政策导致的，被告要求待被告符合购房资格的时候进行过户。本院经审理认定事实如下：本案系争房屋位于上海市青浦区白鹤镇绿地时代名邸51号601室。2014年9月，被告向原告认购系争房屋。原告作为卖方(甲方)、被告作为买方(乙方)签订了落款日期为2014年9月29日的《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋，暂测面积为105.67平方米，房屋总价暂定为1,273,396元；合同第七条约定乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之一计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过90天，甲方有权选择下列第一种方案追究乙方责任，即甲方有权单方面解除合同，乙方应承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的5%，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方，如乙方已支付的房价款不足赔偿的，甲方有权追索，甲方如行使解除合同权的，应当书面通知乙方；附件一约定的付款方式和付款期限为：1、乙方应于2014年10月29日前支付首期房款382,396元(如乙方之前已支付定金的，于本合同签订之日，该定金转为购房款，且包含在本条所列房价款之内)；2、乙方应于2014年11月29日前支付剩余房款891,000元(按揭)。备注：办理个人购房商业性贷款、公积金贷款及组合贷款(以下简称“贷款手续”)时的有关约定：第一条为剩余房款办理贷款手续，贷款总额为891,000元；备注第三条约定，甲方应积极配合乙方办理贷款手续，若因非甲方原因导致贷款银行不能在本合同约定的期限前(即2014年11月29日)放贷至甲方账户或甲方账户未收到有关款项，即视为乙方逾期付款，乙方应根据本合同第七条承担逾期付款的违约责任。第四条约定，如因乙方自身原因造成银行贷款审批不合格，影响贷款发放，除乙方在接到甲方通知后10日内用现金或其他方式补足外，即视为乙方逾期付款，乙方应根据本合同第七条承担逾期付款的违约责任。补充条款二约定在签订本合同时，甲、乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，甲、以双方同意按下列约定处理：双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续，因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任，造成甲方经济损失的，乙方应赔偿相应的损失。合同另约定了其他权利义务。该份合同未进行网上备案。在签订合同当日，被告温明贺在《上海住宅限购备忘录》上签字。2014年9月18日，被告支付购房定金1,000元。2014年9月26日和9月29日，被告共计支付原告购房款254,680元。2015年3月26日，被告支付原告购房款127,716元。2014年9月19日，被告与富居网络科技(上海)有限公司签订《富居网络会员服务协议》，约定被告支付会员服务费30,000元，与原告签约时享受优惠权利。同日被告支付富居网络科技(上海)有限公司30,000元。原告自2016年5月1日起多次向被告发送《付款催告函》，要求被告付清房款。2017年1月4日，原告向被告发送《合同解除通知函》，表示因被告未按约付款，原告有权解除合同，要求被告于2017年1月14日前至原告售楼处办理解除合同相关事宜。被告于2017年1月9日签收。审理中，原告表示从2014年11月知晓被告限购，之后发催款函是根据公司的程序操作。被告表示从2015年2月起补缴社保，合同解除后，被告支付给富居网络科技(上海)有限公司的3万元要求一并处理。对于当事人无争议的事实，由原、被告的陈述，商品房预售合同、付款催告函、合同解除通知函、邮寄凭证、上海住宅限购备忘录、银行付款凭证、发票、社保缴费明细单、收据等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。被告认为：原告知晓被告不符合购房资格，还与被告签订合同，原告告知被告补缴2年社保后可以过户，之后还告知被告可以通过包装购房。《上海市商品房预售合同》实际是在2015年3月26日签订的。原告催款后，被告于2016年6月30日和2017年1月4日至原告处准备付清全部房款，原告拒收。被告目前不具备购房资格，要求待被告具备购房资格后再过户，被告也可以找他人代购。为此被告提供了2016年6月26日、2016年6月30日、2017年1月4日与原告工作人员的谈话录音和银行账户清单。原告对录音的真实性不予认可，且认为录音上也无法体现原告承诺帮被告包装。本院认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，原、被告均应根据合同约定履行义务。合同对于本市住房限售规定进行了特别告知，并对房款支付时间进行了约定。然从被告社保缴纳情况看，被告在签订预售合同时不符合购房资格，直至本案审理期间也不符合购房资格，被告逾期支付房款超过90日，故原告有权解除合同。原告向被告发送了合同解除通知函，被告于2017年1月9日收到该通知，故本院认定预售合同于该日解除。被告不具备购房资格，且迟延支付房款，理应承担相应的违约责任。被告认为原告明知被告限购，还与被告签订购房合同，且多次发函催款，在被告去付款时还拒收，故原告存在过错，如果合同解除，被告保留另案向原告主张赔偿的权利。本院认为，原告作为开发商，在签订合同时对于被告的购房资格理应尽到审慎义务，在发现合同无法继续履行的情况下理应及时通过合法途径解决避免损失的进一步扩大。被告作为购房人，理应对自身是否具备购房资格有清晰的判断，在不具备购房资格的条件下还签订购房合同，理应承担主要责任。综上，本院依据合同中对于违约金的约定，双方的过错程度、合同的履行程度等因素，认定被告应当支付原告违约金50,000元。根据合同约定，原告有权在被告已付款中扣除违约金，剩余房款理应退还被告。对于被告支付给富居网络科技(上海)有限公司的钱款，被告可以另案主张。据此，依照《中华人民共和国合同》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告绿地集团上海青浦置业有限公司与被告温明贺、许玲玲签订的《上海市商品房预售合同》(编号为XXXXXXXXXXXX)于2017年1月9日解除；二、原告绿地集团上海青浦置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告温明贺、许玲玲房款333,396元(已扣除违约50,000元)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1,391.75元，减半收取计695.87元，由原告负担170.87元，被告负担525元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 金 艳二〇一七年九月十一日书记员 钟晓霞附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。