天津市河西区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津0103民初195号
原告（反诉被告）天津国际科技咨询公司
法定代表人王成怀，董事长。
委托代理人吴子畏，天津四方君汇律师事务所律师。
委托代理人郭菲，天津四方君汇律师事务所律师。
被告（反诉原告）天津雅惠餐饮管理有限公司（原名天津市翠亨邨餐饮娱乐有限公司）
法定代表人杨宝杰，经理。
委托代理人顾津海，该公司职员。
委托代理人李虹雁，该公司职员。
原告（反诉被告）天津国际科技咨询公司与被告（反诉原告）天津雅惠餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月5日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）天津国际科技咨询公司的委托代理人吴子畏、郭菲、被告（反诉原告）天津雅惠餐饮管理有限公司的委托代理人顾津海、李虹雁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2010年11月23日签署了科技大厦经营场地租赁合同并于2014年3月25日签订补充合同，合同约定由被告承租原告坐落于天津市河西区友谊路23号科技大厦配楼半地下部分（下称“出租场所”），租期自2014年4月1日起至2014年6月30日止，租金为每月人民币10000元。原、被告上述租赁合同期限届满后，被告继续使用出租场所，双方形成不定期租赁合同关系，原租赁合同继续有效。自2014年2月起，被告未向原告支付出租场所租金费用，经原告多次催要，被告一直拒绝履行合同义务。依据科技大厦经营场地租赁合同的约定，原告有权解除租赁合同关系，要求被告腾空租赁场地，按要求返还出租场所，并支付欠付的全部租金、滞纳金等费用。原告现诉至法院，请求：1、被告向原告支付2014年2月至2014年12月逾期未交的租金132900元；2、被告向原告支付2015年1月至2015年6月房屋占有使用费60000元；3、被告向原告支付违约金10528.59元；4、本案诉讼费用由被告承担。
原告提供如下证据：1、科技大厦经营场地租赁合同及补充合同两份，证明双方签署的租赁合同合法有效、事实清楚,租金及违约金；2、2014年2月至2014年12月原告给被告开具的发票，证明原告向被告开具发票，被告按照原告发票上的金额支付租金且被告已经领取了发票；3、房地产权证，证明原告是诉争房屋的权利人。
被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。不同意支付租金和违约金，双方合同于2014年11月28日解除，2015年开始原告无偿为被告提供使用，被告同意给付原告2014年2月至11月每月10000元的租金，共100000元，其他月份不同意支付，违约金在双方协商过程中没有提到，不同意给付；诉讼费依据审理结果同意承担应承担的部分。
被告提供如下证据：1、受案回执，证明2015年10月28日地下室遭到破坏，案件正在处理当中；2、原告授权人员在被告处签单的委托函，证明原告在被告处签单消费的事实；3、财务票据及明细，证明原告在被告处签单消费的金额；4、协议书，证明原、被告经过对账后确认的原告签单消费的金额为654886元，加上两张单据金额分别为737元、709元后等于被告的反诉请求；5、2011年1月11日往来收据、银行支票存根20000元，证明被告向原告支付了地下室保证金20000元；6、协议书，证明在合同第六条原告确认存在签单消费的事实，只不过没有填写金额，该合同有原告的齐缝章。
被告（反诉原告）诉称，被告租赁原告的场所从事餐饮经营活动达20年之久，双方形成了固定的合作关系，自2012年7月至2015年6月，原告在被告处签单消费656332元整未付。2011年1月11日被告向原告缴纳地下室装修保证金20000元，至今未予退还。被告现提起反诉，请求：1、原告支付被告2011年1月11日被告向原告缴纳的地下室装修保证金20000元；2、原告向被告支付在被告处签单消费的656332元；3、本案反诉费用由原告承担。
原告（反诉被告）针对反诉原告的诉讼请求答辩如下：1、被告主张的反诉请求中签单消费65万元与本诉的诉讼请求，不是基于相同的法律关系，反诉请求与本诉请求之间没有因果关系，不是基于相同的事实，不符合民事诉讼法规定的关于反诉合并审理的条件，要求驳回反诉请求；2、即使法院进行审理，被告提供的签单消费时间发生于2014年，超过了诉讼时效，真实性无法核实，没有原告的公章，签单消费的主体不能确定是原告。
被告对原告提供的证据质证意见如下：对证据1、3无异议;证据2与本案无关。
原告对被告提供的证据质证意见如下：对证据1真实性无异议，但与本案无关；对证据2其中的4张都是案外人天津科技发展投资总公司签单的，对真实性无法核实，另外两张的其中一张时间为2013年5月2日的委托函与签单没有关联性，最后一张没有单位的公章，无法核实；对证据3明细没有原件，真实性无法核实，票据真实性无异议，但都是会议费的发票，与签单费无关；对证据4协议书是双方商谈过程中形成的初步意见，最终没有确定，该合同没有生效和成立，合同上没有齐缝章，真实性不予认可；对证据5真实性无异议，依据合同约定如果被告存在违约行为，转到违约保证金；对证据6真实性无异议，这是原、被告对之前的欠款商谈中的一个意向，没有经过双方最终的确定，住宿客人与签单没有关联性。
本院经审查原、被告提供的证据，认证意见为：原告提供的证据1、2、3具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信；被告提供的证据1、2、3、4、5、6与本案不具有关联性，本院不予采信。
本院依据当事人的陈述和采信的证据，认定如下事实：原告与被告天津市翠亨邨餐饮娱乐有限公司于2010年11月23日签订科技大厦经营场地租赁合同，约定原告将其名下坐落天津市河西区友谊路23号科技大厦配楼半地下部分出租给被告用于经营翠亨邨酒家，面积230平方米，年租金120000元，被告按月支付租金；租赁期限为2011年3月1日至2013年6月30日，2010年12月1日至2011年2月28日为装修免租期；被告应于2010年12月1日前交纳20000元装修保证金；装修完毕后，装修保证金20000元转为租赁期内的保证金；如被告存在违约行为，保证金不再返还被告并不得折抵已欠付的租金等费用；被告未按合同约定支付租金属于被告违约；被告将租金拖延至次月25日前支付时，原告有权每天加收月租金额2%的违约金。合同签订后，原告向被告交付了房屋。被告于2011年1月11日向原告交纳装修保证金20000元。原、被告于2013年6月25日签订补充合同，约定被告继续租用原告配楼半地下部分区域，租赁期限自2013年7月1日至2014年6月30日，年租金为132000元。2014年3月25日双方再次签订补充合同，约定被告继续租用原告配楼半地下部分区域，租赁期限自2014年4月1日至2014年6月30日，租金每月10000元。
被告向原告交纳租金至2014年1月，之后未再向原告交纳过租金。原、被告于2014年11月28日解除租赁合同。上述期间，被告一直使用诉争房屋，直至2016年3月腾空诉争房屋并交还原告。
本案审理期间，被告天津市翠亨邨餐饮娱乐有限公司于2016年2月5日企业名称变更为天津雅惠餐饮管理有限公司，并撤回了要求原告支付在被告处签单消费的656332元的反诉请求。
本院认为，原、被告签订的租赁合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，双方应依约履行各自的权利义务。关于原告要求被告支付2014年2月1日至2014年6月30日的房屋租金及2014年7月1日至2015年6月30日的房屋使用费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持，但原告主张的给付标准过高，对于2014年2月1日至2014年3月31日期间的租金，本院依据2013年6月25日双方签订的补充合同约定的租金标准予以调整；2014年4月1日至2015年6月30日期间的租金及使用费本院依据2014年3月25日签订的补充合同约定的租金标准予以调整。关于被告以在2013年7月至2014年3月31日期间未使用上述房屋及双方口头约定自2015年1月起被告无偿使用房屋为由不同意支付上述租金及使用费的意见，未向本院提供相关证据，本院不予采纳。关于原告以低于合同约定的标准，按照每年7%的标准向被告主张欠付租金的违约金的诉讼请求，于法不悖，本院予以支持，但原告主张的数额过高，本院依法予以调整。依据租赁合同中对于装修保证金在被告装修完毕后转为租赁保证金及如被告违约则租赁保证金不予退还的约定，被告2011年1月11日交纳的装修保证金在被告装修完毕后已经自动转为租赁保证金，因被告自2014年2月欠付租金，其行为已经构成违约，故原告无需退还被告租赁保证金。关于被告要求原告给付装修保证金20000元的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、本判决生效之日起15日内，被告（反诉原告）天津雅惠餐饮管理有限公司给付原告（反诉被告）天津国际科技咨询公司2014年2月1日至2014年6月30日的房屋租金52000元；
二、被告（反诉原告）天津雅惠餐饮管理有限公司给付原告（反诉被告）天津国际科技咨询公司2014年7月1日至2015年6月30日的房屋使用费120000元；
三、被告（反诉原告）天津雅惠餐饮管理有限公司给付原告（反诉被告）天津国际科技咨询公司2014年2月1日至2015年6月30日欠付房屋租金及使用费的违约金9222.89元；
四、驳回被告（反诉原告）天津雅惠餐饮管理有限公司的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4351元，反诉费150元，由原告（反诉被告）天津国际科技咨询公司负担450元、被告（反诉原告）天津雅惠餐饮管理有限公司负担4051元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审 判 长 臧 昆
代理审判员 张 宋
人民陪审员 王援朝
二〇一六年八月二十九日
书 记 员 许 畅
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。