鄂尔多斯市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内06民终369号
上诉人（原审原告）郭树友，公民身份号码×××，男，汉族，1956年10月15日出生，个体工商户，现住内蒙古呼和浩特市。
委托代理人孙伟卫，内蒙古申宏律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）邱志全，公民身份号码×××，男，汉族，1963年6月1日出生，达拉特旗电厂职工，现住内蒙古鄂尔多斯市。
委托代理人董刚，内蒙古盖伦律师事务所律师。
第三人耿永来，公民身份号码×××，男，汉族，1961年7月4日出生，个体工商户，现住内蒙古呼和浩特市。
上诉人郭树友因与被上诉人邱志全、第三人耿永来房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古鄂尔多斯市达拉特旗人民法院作出的(2015)达法民初字第2267号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月15日受理后，依法由审判员王学军担任审判长，与审判员倪志强、审判员杨瑞华组成合议庭，于2016年5月23日对本案公开开庭审理。上诉人郭树友的委托代理人孙伟卫到庭，被上诉人邱志全及其委托代理人董刚到庭，第三人耿永来经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年1月31日，郭树友（乙方）与邱志全（甲方）签订了《房屋买卖协议》，协议的主要内�为：一、甲方将位于达拉特旗达电锦华园小区A区7号楼1单元3楼西户302室，建筑面积92.90平米住宅楼出售给乙方；二、乙方付给甲方购房款总价拾万零玖仟元整（￥109000元）；三、乙方将房款付清给甲方后，甲方需将该房手续全部交给乙方；四、甲方需在2013年4月30日腾出此房，如到期腾不出该房，10日内甲方需将乙方付给的全部款项退还给乙方......。2013年1月31日，邱志全委托第三人耿永来办理郭树友购房款拾万零玖仟元整（109000）的事宜，由郭树友将款打在耿永来账户上，并有书面的委托书。后郭树友将上述款项打入第三人耿永来的账户，并由耿永来实际使用。
另查明，签订《房屋买卖协议》时，郭树友并未到场，是宋守智与邱志全及耿永来前来办理。
再查明，2013年1月31日，郭树友（乙方）与第三人耿�来、邱引香（甲方）签订了《房屋买卖协议》，协议第一项内容约定：甲方将位于达拉特旗工业街北石油公司东兴盛元居民区，旗社居委会第十一街坊023号，占地面积：407.40平方米（土地证号71**，权属性质：国有），建筑面积：58.32平方米的住宅房屋（房产证2006字第187**号）及土地出售给乙方。其余约定的内容与邱志全与郭树友签订的《房屋买卖协议》完全一致。该协议经达拉特旗人民法院（2014）达民初字第627号民事调解书依法解除，并由耿永来返还郭树友购房款。
又查明，2009年5月9日，邱志全与达拉特旗中元房地产开发有限责任公司签订了《商品房买卖合同》，以178368元的价格购买了位于达拉特旗树林召锦华苑小区A区7号楼1单元3楼西户房屋，现该房产登记于邱志全名下。
以上事实有原、邱志全双方提供的《房屋买卖协议》、邱志全提供耿永来与郭树友签订的《房屋买卖协议》、房屋产权证书、土地使用权证书、邱志全与中元房地产开发商签订的《商品房买卖合同》、耿永来提供宋守智证明两份、耿永来调查笔录一份予以证实。
原审法院认为，郭树友与邱志全签订的《房屋买卖协议》，约定的房屋售价109000元，明显低于房屋的实际价值，郭树友将房款打入了第三人耿永来账户，邱志全并未受益，而且该协议约定如到期不腾房，由甲方将全部款项退还给乙方，双方未对办理产权过户手续等确定转移房屋所有权的主要事项作出约定，由此可见，双方签订的房屋买卖合同并不是以转移房屋所有权为目的，而是以还款为目的，邱志全在协议签订后也未将该房屋的产权手续交付郭树友。郭树友于2013年1月31日同一天内，分别与邱志全、第三人耿永来以两座面积不等、位置不同的房屋均定价为109000元，签订了两份内容基本一致的《房屋买卖协议》，与常理不符。从上述情况看，双方的房屋买卖交易，并不符合正常的交易习惯，而且显失公平。第三人耿永来虽未当庭答辩，但其在本院的问话笔录和宋守智的证明均证实郭树友、邱志全签订的《房屋买卖协议》是邱志全为第三人耿永来向郭树友借款提供的房屋担保，耿永来虽然陈述是被迫给郭树友出具的房款收据，但对其向郭树友的借款事实认可且至今未还，综上认定，本案郭树友、邱志全签订的《房屋买卖协议》并不是双方的真实意思表示，双方未形成房屋买卖合同法律关系，郭树友以该协议主张交付房屋并办理过户手续的诉讼请求与法无据，原审法院不予支持，原审判决如下：驳回郭树友的诉讼请求。案件受理费2480元，保全费1065元，由郭树友负担。
原审判决宣判后，原审原告郭树友不服，向本院提起上诉，请求：1.撤销内蒙古鄂尔多斯市达拉特旗人民法院作出的（2015）达民初字第2267号民事判决；2.改判被上诉人邱志全向上诉人交付位于内蒙古鄂尔多斯市达拉特旗达电锦华园小区A区7号楼1单元3楼西户房屋，并办理过户手续。上诉人郭树友称，本案的基础法律关系是房屋买卖合同纠纷，并非民间借贷纠纷，因此，被上诉人邱志全应当向上诉人交付房屋并办理过户手续。本案法律事实发生时，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》尚未公布实施，不宜适用该新规定中的相关意见处理本案，而应当参考最高人民法院（2011）民提字第344号民事判决的裁判标准来处理本案。
被上诉人邱志全答辩称，本案的基础法律关系是民间借贷，�方当事人不存在真实的房屋买卖关系，被上诉人邱志全从未将房屋出售给上诉人，只是用房屋进行担保。
第三人耿永来未到庭参加诉讼，第三人耿永来在原审程序中已向原审法院提交两份书面证明，用于证明本案的相关案件事实。
本院经审理查明，原审法院内蒙古鄂尔多斯市达拉特旗人民法院于2014年11月5日就本案作出了（2014）达民初字第1462民事判决书，判令邱志全向郭树友交付本案诉争房屋，并办理过户手续，后邱志全不服该判决提起上诉。本院于2015年5月12日就该案作出了（2015）鄂民终字第239号民事裁定书，以邱志全与郭树友之间的实质法律关系不明确、应将案外人耿永来列为本案当事人为由，将本案发回重审。达拉特旗人民法院重新受理该案后，于2015年12月11日作出了（2015）达民初字第2267号民�判决，驳回了原审原告郭树友的诉请，后郭树友不服上诉至本院。
本院经审理查明的其他事实与原审法院查明的事实一致，予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为本案基础法律关系是民间借贷纠纷还是房屋买卖合同纠纷，本案诉争所涉合同的履行是否存在事实上和法律上的障碍；原审判决适用法律是否恰当。
首先，关于本案基础法律关系是民间借贷纠纷还是房屋买卖合同纠纷，本案诉争所涉合同的履行是否存在事实上和法律上的障碍的问题。经查，本案诉争所涉合同既未约定房屋的单价及总价，且该所谓购房款109000元实际支付给第三人耿永来，在结合本地民间借贷市场实际操作方式、房屋产权交易领域交易习惯、被上诉人邱志全的抗辩理由的基础上，本院认为该109000元款项的基础法律关系应为民间借贷，故上诉人郭树友应以民间借贷关系另行主张其权利。尽管本案双方当事人签订的房屋买卖合同已成立，但人民法院在审查该类合同能否实际履行时，仍应以基础法律关系作为基本的判断标准，进而确定能否实际履行的问题。另，因双方所签合同中有如到期不腾房，由甲方将全部款项退还给乙方的相关约定，该条款意即被上诉人邱志全一方有权选择合同的履行方式，现因被上诉人邱志全拒绝按照合同约定交付房屋，故上诉人郭树友请求判令交付本案诉争房产的诉请存在事实上的障碍，本院难予支持。被上诉人邱志全在庭审过程中认可该房屋买卖关系的实质是借贷担保，故上诉人郭树友可以另案主张其权利。上诉人的该项上诉理由不能成立，对其请求判令交付诉争房产并办理产权变更手续的诉请不予支持。
其次，关于原审判决适用法律是否恰当的问题。本案既有借贷关系，又有房屋买卖关系，尽管双方当事人的相关行为不违法法律、法规的强制性规定，但考虑到被上诉人基于合同约定提出了有效抗辩，故上诉人应按基础法律关系维护其权益。上诉人主张按照最高人民法院（2011）民提字第344号民事判决的裁判要旨，要求被上诉人交付房屋，且该判例的基本案情与本案案情仅有部分相似。上诉人的该项上诉理由不能成立，对其相应诉请不予支持。因原审判决未明确援引《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的相关规定，故该判决不存在法律适用不当的问题。另，原审判决在未援引相关法律规定的基础上作出了驳回郭树友诉请的判项，该处存有不当，但并不影响本案的判决结果。
综上，上诉人郭树友的上诉理�不能成立，对其上诉请求不予支持；原审判决认定事实清楚，适用法律基本准确，本院予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2480元，由上诉人郭树友负担1500元，由被上诉人邱志全负担980元。
本判决为终审判决
审判长 王学军
审判员 倪志强
审判员 杨瑞华
二〇一六年六月一日
书记员 杨 卓