上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初4721号
原告上海沪观实业发展有限公司，住所地上海市金山区。
法定代表人林华荣，执行董事。
委托代理人王恒，上海百悦律师事务所律师。
委托代理人杨延娜，上海百悦律师事务所律师。
被告程雨，男，1969年6月30日生，汉族，户籍所在地江苏省。
委托代理人程耀祖，上海成通律师事务所律师。
原告上海沪观实业发展有限公司（以下简称沪观实业公司）与被告程雨房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年3月3日公开开庭进行了审理。原告沪观实业公司的委托代理人王恒，被告程雨的委托代理人程耀祖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沪观实业公司诉称，2013年6月8日，原、被告双方签署《厂房定金协议》，约定经中介公司居间，由原告承租被告位于上海市浦东新区沪芦高速公路［K30＋960-K42＋300］（工程桩号）之间的南芦立交桥仓库厂房（以下统称系争厂房），为此原告交付定金人民币10万元（以下币种相同）。2013年6月23日，双方正式签署《租赁合同》，双方对租赁期限、租金标准、支付方式及违约责任等均进行了约定。租赁合同签订后，原告按照约定向被告支付了第一期租金及押金，但被告却未在起租日腾空系争厂房向原告交付，被告一直声称可以搞定并向原告进行交付，但却始终未能交付系争厂房，被告之后告知原告，系争厂房遇动迁，原告不得进场。原告认为，被告的行为构成了根本违约，依照合同约定，原告有权解除双方的租赁合同，并要求依照合同约定，由被告承担相应的责任，故起诉法院要求：1、判令解除原、被告签订的租赁合同；2、判令被告退还原告支付的租金334，662元；3、判令被告向原告支付20天的逾期交房违约金73，351.60元；4、判令被告双倍退还原告租赁保证金111，554元；5、本案诉讼费用由被告承担。
被告程雨辩称，双方于2013年6月签署租赁合同，包含保证金及租金，原告前后共支付被告27万元，并不存在原告陈述支付的那么多租金；2013年7月因相关政府部门介入后包含系争厂房在内的相关性质的房屋均无法使用，系争厂房只能作为绿化的道班房使用，不允许出租作为其他商业用途，对此新闻部门进行了曝光。2014年1月9日，被告发函给原告，要求原告补足所欠的租金并交还租赁场地，双方的合同解除。被告认为，租赁合同已于2014年1月9日解除，不存在解除的问题；租赁关系履行中，是原告先行违约未支付足额的租金及保证金，并非被告违约，故不存在被告支付违约金以及双倍返还保证金的情况。现被告收取的租金愿意退还，但要扣除原告已经收取案外承租人的租金81，000多元，押金不予退还。系争厂房在签约当日已向原告交付，原告实际没有使用系争厂房，一直空关。直至2015年被镇政府作为违章建筑予以拆除。如法院认定双方租赁合同无效，那么原告要求被告返还租金及押金的请求已经超过诉讼时效，被告也不同意返还。
经审理查明，2013年6月8日，被告程雨作为出租人与林科金作为承租人签署《厂房定金协议》，约定经中介居间介绍，被告将系争厂房出租，面积约8，000平方米（以具体实际测量为准），租赁期限为十年，承租方支付出租人租赁定金10万元；签订合同时间为出租人把原上家合同由公司变为个人签好后，开始签订该仓库租赁合同，时间为一个月以内办成，出租方允许承租方做轻加工，具体加工行业和出租人商量。当日，被告程雨出具收条，表示收到系争厂房租赁定金10万元。2013年6月23日，被告程雨作为出租人（甲方）与原告沪观实业公司作为承租人（乙方）签署租赁合同，约定甲方将系争厂房出租给乙方使用，厂房面积月7，973平方米，租赁期限从2013年6月23日至2023年6月22日（其中2013年12月23日到2014年6月22日和2014年12月23日至2015年6月22日是甲方给乙方的免租期，该免租期内甲方不收取乙方租金），若甲方未能于本条约定的起租日向乙方交付该厂房，则每逾期一日，甲方应按日租金的壹倍向乙方支付逾期违约金，直至甲方向乙方实际交付该厂房之日止，且起租日相应延续，租赁期限不变，如甲方逾期未交房超过二十日，除应向乙方支付逾期违约金外，在未经乙方谅解的情况下，视为甲方擅自终止租赁关系，甲方须按本合同第八条约定承担违约责任；租金金额每天每平方米0.23元，每月为55，777元，租金按每叁年递增5%；租金按六个月为一期支付，第一期租金乙方于2013年7月8日以现金或银行转账付清，以后每期租金支付时间应类推为该期的拾日前，甲方应收到每期租金的同时签署全额租金发票给乙方，同时双方确定了收款人程雨的银行账户信息；如乙方逾期支付租金，每逾期一日，乙方应按日租金的壹倍向甲方支付滞纳金，如乙方逾期超过二十日，除如数补交租金及滞纳金外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止本合同，乙方须按本合同第八条承担违约责任；乙方同意支付给甲方租赁保证金55，777元，乙方应于交房当日或之前向甲方支付，甲方在收到租赁保证金同时应予以书面签收；除合同另有约定之外，甲方应于租赁关系解除之日，在乙方将该厂房及附属物品向甲方交割清楚并付清所有乙方应付费用当日将租赁保证金全额无息退还乙方，未经甲方书面同意，乙方不得以租赁保证金抵付租金等任何费用；……第八条（一）乙方的违约责任：8-1在乙方租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权无需任何催告即可解除本合同，收回租赁房屋，由此造成甲方损失，乙方应予赔偿：……（5）未按本合同规定按期足额支付租金或房屋管理费且拖欠时间超出十五日以上的；……8-2在乙方租赁期间或者在签订本合同之后，租赁期限开始以前，因乙方的原因终止本合同时，乙方因非因本合同第八条规定的情况下提前单方面解除合同的，或由于乙方违反合同8-1条约定导致本合同解除的，甲方没收乙方已交付的保证金作为违约金，并要求乙方立即交还该租赁房屋；……（二）甲方的违约责任8-4甲方未按本合同规定的时间将该租赁房屋正式交付乙方使用时，乙方处在该逾期期间不需向甲方支付租金外，每逾期一天，甲方需赔偿乙方违约金为日租金的二倍；8-5在乙方租赁期间，甲方非因本合同第八条及9-1规定的情况下提前单方面解除本合同的，提前收回该租赁房屋的，则甲方将乙方所缴纳的保证金双倍退还给乙方；……。2013年7月10日，被告程雨出具收条，表示收到原告就系争厂房租金17万元。双方庭审中共同确认，定金10万元在双方签署租赁合同后，被告并未退还，直接转为租赁合同中应付款项的一部分。租赁合同期限内，系争厂房被告并未实际使用过。
另查，根据原、被告共同表述，系争厂房为被告出资予以搭建，就系争厂房并无建造许可证明或相关权属证明。目前，系争厂房已被拆除。
以上事实，有《厂房定金协议》、收条、《租赁合同》等及当事人庭审陈述在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。双方租赁关系所涉的系争厂房并未取得产权证，也未取得建设工程规划许可证明，即该标的物为违法建筑，故双方的租赁合同应为无效。
合同无效为自始无效。租赁协议无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，所发生的损失根据过错承担相应的责任。现原告要求被告返还其所支付的租金及保证金共计390，439元，但被告仅确认收到原告27万元，本院认为，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。原告在本院给予的举证期限内未能对此提供相关证据，由此除双方确认的27万元外，就原告提出其他款项也已全部支付的表述，不予采信。另外，被告以超过时效为由拒绝返还相关款项的抗辩，对此，本院认为，退还原告已经支付的钱款系双方租赁合同无效引起的后果处理，原告在法院释明如果存在无效下提出相应返还的请求，并未超过诉讼时效，被告的意见，于法无据，本院不予采纳。综上，就原告要求返还支付款项中27万元的部分，本院予以支持。同时原告表示租赁无效导致其损失，要求参照租赁合同的违约责任金额要求被告对其承担相关损失，对此本院认为，租赁合同无效后，相关的违约责任条款不再适用，原告如存在相关实际损失，应当对其损失提供相应的证据予以证明，在原告未能对此举证下，要求参照违约金额，于法无据，本院难以支持。至于被告提出退还的款项中应扣除案外人向原告支付的81，000元，就此也并未在指定期限内予以举证，就相关事实难以认定，就此意见本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：
一、原告上海沪观实业发展有限公司与被告程雨订立的《租赁合同》无效；
二、被告程雨应于本判决生效之日起十日内返还原告上海沪观实业发展有限公司27万元；
三、驳回原告上海沪观实业发展有限公司的其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8，995元，减半收取计4，497.50元，由原告上海沪观实业发展有限公司负担1，822.50元，被告程雨负担2，675元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张 盈
二〇一六年三月十七日
书记员 陶佳佳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。