湖北省嘉鱼县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂嘉鱼民再字第00003号
申请再审人（原审被告）湖北嘉晟置业有限责任公司（以下简称嘉晟公司），住所：武汉市武昌区体育馆路特1号香格里嘉园D栋2单元11层3号。
法定代表人顾枫，该公司董事长。
委托代理人许宏才，湖北南嘉律师事务所律师。
委托代理人杨华杰，男，1969年8月20日生，汉族。
被申请人（原审原告）熊威，男，1981年12月14日生，汉族。
委托代理人熊林，男，1956年9月16日生，汉族，嘉鱼县人，住址同上，系原审原告之父。
委托代理人周跃进，嘉鱼县司法局鱼岳法律服务所法律工作者。
申请再审人嘉晟公司与被申请人熊威商品房预售合同纠纷一案，申请再审人嘉晟公司不服本院（2012）鄂嘉鱼民初字第03430民事判决，向本院申请再审。本案经审判委员会决定，于2014年7月9日立案再审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。申请人嘉晟公司的委托代理人许宏才、杨华杰，被申请人熊威的委托代理人熊林、周跃进到庭参加诉讼，本案现已经审理终结。
原审原告熊威起诉诉称，2007年12月1日，原告与被告签订了水岸新城第三栋501号房屋的买卖合同，合同约定该房屋建筑面积155.3平方米，单价每平方米为1255.07元，总价款194912元。同月6日，原告一次性付清了全部购房款。依合同第八条的约定，被告应于2008年8月30日前交房给原告使用，被告却延迟至2011年1月7日才交付房屋钥匙，但被告于2011年1月27日在县建筑工程管理局进行竣工备案，此时应视为交付房屋，逾期850天，属严重违约。依合同第九条的约定，被告应自约定最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之二十的违约金。此外，合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理房屋产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，出卖人应按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。因原告至今未取得所购房屋的权属证书，属被告违约，应当承担违约责任。2010年至今，原告多次要求被告按合同约定支付违约金，但被告以种种理由推诿，故原告提起民事诉讼，要求被告向原告支付逾期交房违约金49640元，（逾期850日，按每日万分之三计算）及逾期办证违约金30776元（逾期515日，也应按每日万分之三计算）。
原审被告嘉晟公司辩称，一、关于逾期交房问题。合同约定交房时间为2008年8月30日前，被告实际交房时间是2009年2月1日，虽然逾期交房，是因为遭遇不可抗力（雪灾及龙卷风）的原因导致的，被告不应承担违约责任。2009年2月1日，被告发出交房公告，要求各业主到小区现场办理交接手续，因原告未能及时接收房屋，此后逾期的责任应由原告自行承担。二、关于逾期办证的责任问题。依合同约定，原、被告双方对办理房产证均负有义务，被告在规定时间内将有关资料已报房产登记机关备案，但原告未提供办证的相关资料及办证费用，导致被告无法办理，责任在于原告，被告不存在违约。三、原告的起诉超过了二年的诉讼时效，已丧失胜诉权。总之，请人民法院驳回原告的诉讼请求。
本院原审查明，2007年11月，被告嘉晟公司经嘉鱼县商品房预售管理办公室批准，取得了位于嘉鱼县鱼岳镇沙阳大道的水岸新城商品房预售许可证。原告熊威与被告嘉晟公司于2007年12月1日签订了一份商品房买卖合同，合同约定：由原告购买被告开发的“水岸新城”第三栋501号商品房，建筑面积155.3平方米，单价每平方米1255.07元，总金额194912元；付款方式及期限为签订合同之日一次性支付全部房款。房屋交付条件及期限为该商品房经验收合格后，出卖人应当在2008年8月30日前交付买受人使用；出卖人逾期交房的违约责任为：按逾期时间分别处理（1）逾期不超过30日……（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二十的违约金；房屋产权登记的约定为：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按下列分别处理（1）买受人退房的……（2）买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金；合同还约定了其他事项。2007年12月6日，原告一次性向被告交纳购房款194912元。被告在建筑商品房施工过程中，2008年1-3月嘉鱼县出现低温雨雪冰冻天气，嘉鱼县建筑工程管理局于1月21日下发关于低温天气期间加强工程质量和安全生产管理的通知，要求各施工企业自即日起停止施工。2008年4月26日，被告向嘉泰监理公司提出工程延期申请，同月30日嘉泰监理公司项目监理机构同意工期延长120日。2008年5月3日嘉鱼县出现大风强对流及特大暴雨天气，极大风速达17.7米／秒，风速等级为八级，有较强的破坏力，嘉鱼县建筑工程管理局下发“特大暴雨安全防范紧急通知”，5月5日，被告向监理公司又提出工程延期申请，同日，监理公司同意工期延长35日。2008年11月20日，被告建设的水岸新城A2商住楼第三栋、第四栋工程经设计单位、施工单位、监理单位验收，确认该工程符合设计及建筑工程质量验收规范要求。2011年1月27日，被告将水岸新城项目的第三、四栋商品房在嘉鱼县建筑工程管理局进行竣工备案，并领取工程竣工验收备案证。2009年11月24日，被告向嘉鱼县供电部门申请为各住户安装用电设施，2010年1月底，被告开始将房屋陆续交付各业主使用。此后，原告以被告逾期交房且不能按期办理房屋产权证为由，要求被告承担违约责任，2010年6月，原告及其他业主一同还向县政府及有关部门反映相关情况，因调处无果，故原告于2012年10月诉至本院，要求被告支付违约金8万余元。另查明，被告于2012年6月向各业主发出通知，称开始办理房屋产权证，要求各业主提交办证资料，但原告提交的办证资料不齐全。
本院原审认为，被告嘉晟公司取得商品房预售许可证后，与原告熊威所签订的商品房买卖合同，应认定这有效合同，关于被告逾期交房期间的界定及违约金数额问题。原告认为接受房屋的时间应以竣工备案的2011年1月27日为准，被告认为应以2009年2月1日发生交房通知书之日为交房之日。房屋的交接依双方合同约定，出卖人应书面通知买受人办理交付手续，并签署房屋交接单，因被告不能提供交付房屋的证据，原告主张以工程竣工备案登记之日为接收房屋及自称于2011年1月7日领取房屋钥匙均不合实际，故对双方的意见不予采纳。本院认为房屋的交接应以实际交付为准，因被告为该栋房屋所属业申报用电开户时间为2009年11月24日，原告所购501房的电表于2010年6月前有发生电量的记录，证明原告在此这前已接收房屋，又因与原告同一栋房屋的其他业主有的在2010年1月间领取了房屋钥匙，由此可推定原告在2010年1月底已接收房屋是具有合理性的。依双方合同约定的交房时间，被告逾期交房期间应自2008年9月1日计至2010年1月底，共计17个月。被告辩称延期交房系不可抗力的原因造成，因在被告建筑施工期间本县遭遇雪灾，龙卷风等灾情属实，且经批准延长工期5个月，在此期间给原告造成的损失，依法应予免责，故本院确认被告逾期交房期间为12个月。合同中约定出卖人逾期交房的，由出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二十的违约金，因该约定明显过高，应当以违约金超过造成的损失30%为标准予以确定。对于原告的损失，依最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条中逾期交付使用房屋的，按照使其交付使用房屋期间有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，参照本院曾委托评估机构对水岸新城房屋月租金的评估即每月500元的标准予以确定。据此，被告应承担违约金为7800元（12个月×500元／月）＋（12个月×500元／月）×30%。
关于被告逾期办理房屋产权证的违约责任问题，根据双方合同约定，原、被告对办理房产证均负有义务，被告的义务是在房屋交付使用后90日内将办理房屋产权登记需由出卖方提供的资料报产权登记机关备案，并负责收集各业主资料后到房产登记机关办理房屋产权证。原告的义务是在规定期限内提供办证相关资料及费用。本案中，被告于2012年6月才通知各业主开始办证，超过了合同约定的办证期限，构成违约。但是原告在被告通知办证后所提供办证资料不齐的责任应由原告自负。原告以被告不能在规定期限内办理房产权属证书为由，要求被告支付违约金，因其理由不充分，不予支持。
关于诉讼时效的问题，被告认为自应交付房屋之日即2008年8月30日起至原告2012年10月起诉时止达四年之久，已超过二年的诉讼时效规定。因原告于2010年1月才接受房屋，此后多次找被告要求其承担违约责任，2012年6月，原告及部分业主还向县政府及县住建局反映情况，要求解决逾期交房及办理房产证的违约责任问题，说明原告一直在主张权利，存在时效中断情形，故原告的起诉没有超过诉讼时效，被告的辩称意见不能成立。并作出了（2012）鄂嘉鱼民初字第03430号民事判决书，判决：被告湖北嘉晟置业有限公司因逾期交付房屋及逾期办证应向原告熊威支付违约金共7800元，驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费1800元，原告负担1600元，被告负担200元。
申请再审人嘉晟公司再审诉称，申请再审人在取得商品房预售许可证后，与被申请人签订了商品房买卖合同，合同约定交房的时间为2008年8月30日前。由于在建筑施工期间本县连续遭遇雪灾、龙卷风等自然灾害，且依照相关程序报批获准工期延长5个月，交房时间顺延至2009年2月1日。在2009年2月1日已通过张贴告示的方式通知各业主前来领取房屋钥匙及输交房手续，证实申请人在此之前就已经开始交房的事实。但原审判决以被申请人的电开户时间为基础，将交房时间确定为2010年1月底。由于物业公司办公室在2009年11月发生一次火灾，很多交房手续在火灾中被烧毁。在原审时未能举证证明交房的确切时间，现通过在售楼部已查找到被申请人接收房屋的直接证据，即：水岸新城客户钥匙交接单，被申请人领取钥匙的时间是2008年11月18日，充分证实申请人交房时间并没有逾期。因此，原审判决认定交房时间事实错误，请求法院撤销嘉鱼县人民法院（2012）鄂嘉鱼民初字第03430号民事判决书第（一）项，驳回被申请人熊威的诉讼请求。
申请人嘉晟公司为证明其申请再审的诉讼请求所依据的事实成立，并支持其主张，向本院提供了如下证据：
1、嘉鱼县气象局证明，说明了我县于2008年元月5日，因多次出现暴雪等恶劣天气，致使不可抗力的因素工程延期；
2、嘉鱼县建筑工程管理局关于低温天气加强工程质量安全管理和特大暴雪安全防范的紧急通知，证明了因天气恶劣施工注意安全的情况：
3、鄂南晚报，证明了该地区因天气恶劣报道的事实；
4、湖北嘉盛建筑工程公司水岸新城项目部关于雨雪冰冻、暴风雨袭击、连续阴雨天气延误工期的情况说明，证明了项目部关于恶劣影响工期的情况；
5、湖北嘉盛建筑工程公司水岸新城项目工程延期申请表，证明了项目部因天气原因申请工程延期的事实；
6、湖北金桂建筑工程监理公司、嘉鱼工程监理部最终延期审批表，证明了水岸新城工程延期最终共计延期150日；
7、湖北嘉晟置业公司公告，证明了因自然灾害不可抗力的事件延误工期的情况告知了业主；
8、建筑工程竣工验收报告，证明了嘉鱼县水岸新城A2号商住楼，2008年11月20日竣工验收合格，符合交房条件；
9、水岸新城客户钥匙交接单，证明了原审原告于2008年11月18日接收了3-501室的房屋。
被申请人熊威再审辩称：一、被答辩人所诉与事实不符。1、答辩人与被答辩人《商品房买卖合同》第八条约定商品房交房期限为：2008年8月30日前，同时约定交房条件为：该商品房经验收合格，事实上被答辩人商品房验收合格日期应以被答辩人交付《建筑工程竣工验收备案表》的日期为准，即2011年1月27日。2、被答辩人商品房工程2008年元月至三月遭遇雪灾，2008年5月30日遭遇风灾。在雪灾、风灾之日起30日内告知答辩人，被答辩人未按双方合同的约定履行告知义务，应当自行承担责任，故其交房期限不能顺至2009年2月1日。（1）、被答辩人自始至终从未张贴过交房通知，2009年2月1日的所谓交房通知是答辩人原审起诉后，被答辩人应诉而自制、自盖公章的交房通知。（2）、被答辩人没有按照双方《商品房买卖合同》第十一条交接的约定，送达书面通知答辩人办理房屋交付手续，双方未进行商品房验收交接，被答辩人未按合同第八条规定向答辩人出示《建筑工程竣工验收备案表》等证明文件，未与答辩人签署房屋交接单，未向答辩人提供《住房质量保证书》和《住房使用说明书》。按照双方合同第十一条约定，被答辩人没有交房给答辩人，依法应承担答辩人商品房延期交房的违约责任。（3）、答辩人领取被答辩人商品房钥匙的时间是2008年11月20日，被答辩人申请嘉鱼县建设工程管理局审查批准验收是否合格备案的日期是2011年1月27日。依照我国《建设法》第六十一条强制性规定，不能视为被答辩人交房答辩人使用，被答辩人交房答辩人的时间应以被答辩人申请嘉鱼县建设工程管理局审查批准商品房验收合格，交付《建筑工程竣工验收备案表》的日期为准。二、被答辩人逾期交房事实成立，应依法承担违约责任，支付答辩人违约金额。1、建设部《房屋建筑和市政基础设施施工验收备案管理办法》第四条规定，建设单位应当自工程竣工验合格之日起15日内依照本办法规定向工程所在地的县级以上人民政府建设主管部门备案。第十一条规定，建设单位采用虚假证明文件办理工程竣工验收备案的，工程竣工验收无效，备案机关责令停止使用，重新组织竣工验收。依照上述法律规定，被答辩人商品房竣工验收的合法有效时间是2011年1月27日办理交付《建筑工程竣工验收备案表》的时间。据此，被答辩人逾期交房答辩人事实成立，依法应当承担违约责任，支付答辩人的违约金额。2、建设部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工、验收备案管理办法》第五条规定：建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：（一）、工程竣工验收备案表，（二）、工程验收报告，（三）、法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件，（四）、法律规定应当由公安消防出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件；（五）、施工单位签署的工程质量保证书，（六）、住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，建设部《商品房住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度规定》第三条规定：房地产开发企业向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，《住宅质量保证书》可以作为商品房购销合同的补充约定。依照上述法律规定和双方合同第十一条约定，被答辩人符合商品房交付的条件时间是2011年1月27日，而不是什么2009年2月1日。据此，被答辩人逾期交房事实成立，应依法承担违约责任，支付答辩人违约金。3、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有视为房屋的交付使用。但当事人另有约定的除外。依照上述规定，根据答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》第八条、第十一条约定，答辩人2008年11月18日领取房屋钥匙，不能视为被答辩人完成商品房交付，况且此时被答辩人商品房未经验收合格。被答辩人完成房屋交付的合法有效时间是2011年1月27日交付《建筑工程竣工验收备案表》的时间。综上所述，被答辩人逾期交房事实成立，依法应承担违约责任，支付答辩人2008年8月30日至2011年1月27日（31个月×500元／月）的违约金15500元。
被申请人熊威为证明其事实成立，并支付其主张，向本院递交了如下证据：
1、商品房买卖合同，证明了该合同合法有效，证明了原、被告约定了交房交接条件，证明被告在遭遇不可抗力，应在发生之日起30日内告知原告，否则不可延期约定；
2、竣工验收备案证明，证明了被告法定交房条件时间为2011年1月27日的事实；
3、天气证明，证明被告遭遇不可抗力灾害未按合同约定于2008年1月30日内告知原告，未于2008年6月5日内告知原告的事实；
4、申请表，证明被告二次提供的申请表内容的延长时间、申请日期、监理公司项目经理签字均不一致。不能作为证据使用的事实；
5、审批表，证明被告原审证据与再审证据证明的金桂、嘉泰监理公司不一致，证明被告证据6不真实的事实；
6、用电开户表，证明原告房屋用电开户于2010年8月的事实；
9、民事判决书，证明原审被告监理公司为嘉泰，证明再审金桂监理公司与嘉泰监理公司申请表、审批表均不一致，均属不真实的证据事实。
再审庭审中，本院对申请人嘉晟公司提供的证据进行了质证。对于证据1，被申请人熊威及其代理人质证认为，对该证据的真实性无异议，但对该证据的证明目的有异议，该证据不能证明两次发生不抗力的恶劣天气日期分别是2008年元月至3月雪灾和2008年5月3日的风灾工程延期。反而证明申请人没有履行双方《商品房买卖合同》第八条第二款的约定的遭遇的不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的义务，剥夺了被申请人的知情权、解除权、变更权。因此，该证据充分证明了工程不可延期的事实。该证据双方认可，本院予以采信；对于证据2，被申请人熊威及其代理人质证认为，对该证据的真实性有异议，（1）、该证据是复制件，不是原件，不具有合法性；（2）、该证据原审被告没有申请相关职能机关审批工程延期，且与本案不存在关联性，不能作为本案的证据。经审查该证据虽说是复印件，但其真实性无异议，具有合法性与本案亦有关联性，本对该证据予以采信；对于证据3，被申请人熊威及其代理人质证认为，对该证据的真实性不予认可，（1）、该证据不是原件，不具有合法性；（2）、该证据不能证明是原审被告工程工地遭遇的狂风，与本案不具有关联性。经审查该证据的真实性无异议，与本案具有关联性，本院予以采信；对于证据4，被申请人熊威及其代理人质证认为，对该证据不予认可，不能证明其目的，（1）、该证据是申请人自行打印，自盖公章的说明；（2）该证据没有湖北金桂监理公司嘉鱼项目部加盖的与原件一致的印单，且与原审嘉泰监理公司不一致，不能作为本案的有效证据。经审查该证据的真实性无异议，对该证据本院予以确认；对于证据5，被申请人熊威及其代理人质证认为，对该证据不予认可，该证据证明的工程延期时间和落款日期不一致，先后签字多份不一致，自相矛盾，不能作为本案的有效证据。经审查该证据的真实性无异议，本院予以确认；对于于证据6，被申请人熊威及其代理人质证认为，对该证据不予认可，因该工程最终延期审批单位是嘉鱼县嘉泰建设监理有限责任公司，而该证据最终延期审批单位是湖北金桂林建筑工程监理公司，该证据自相矛盾，不具有真实生、合法性。经审查，该证据申请延期审批表及最终延期审批单位均是嘉泰建设监理有限责任公司，该证据具有真实性、合法性，并非自相矛盾，本院对该证据予以确认；对于证据7，被申请人熊威及其代理人质证认为，对该证据不予认可，1、该证据是申请人在原审应诉时自行打印盖章的公告，申请人根本没有张贴过任何公告，该证据不具有真实性，2、该证据不符合原、被告合同第八条第二款的约定，不具有合法性。经审查被申请人提出该证据是申请人在原审应诉时自行打印盖章的公告，不具有真实生，但未提供相关证据证明，该证据与原、被告合同第八条并不发生矛盾和冲突。本院认为该证据具有真实性，应予以采信；对于证据8，被申请有熊威及代理人质证认为，对该证据的真实性予以认可，但对其证明的目的被申请人不予认可。其一，申请人只能证明工程竣工自行组织验收的事实，不能证明工程符合法定和双方合同第八条、第十一条约定的交房条件。其二，对该证据证明申请人符合交房条件的时间为2011年1月27日。对该证据的真实性双方认可，本院予以确认；对于证据9，被申请人熊威及代理人质证认为，对该证据的真实性予以认可，但对该证据的目的不认可。其一，被申请人2008年11月18日领房屋钥匙时申请人房屋未竣工验收。不符合法定的交房条件，不能视为交房完成。其二，该证据不符合双方合同第八条和第十一条约定的交房条件，不能证明完成交房。该证据的真实性双方予以认可，本院予以确认。
对被申请人熊威及其代理人提供的证据进行质证，对于证据1，申请再审人嘉晟公司及其代理人质证认为，双方当事人原商品房买卖合同书的其实性不持异议，该证据双方当事人认可，本院予以确认；对于证据2，申请再审人嘉晟公司及其代理人质证认为，对该证据的真实性予以认可，但只能证明房屋竣工的备案时间，而不是房屋竣工的交房时间，备案只是履行行政管理手续。该证据的直实性双方予以认可，本院予以确认。对于证据3，申请再审人嘉晟公司及其代理人质证认为，对该证据不持异议，但该证据属再审人提供，该证据证明了遭遇不可抗力的灾害，被申请人提供的此证据的证明目的不清晰。经审查，该证据天气证明属被申请人提供的天气证明，对该证据的真实性双方认可，本院予以确认；对于证据4、5，申请再审人嘉晟公司及其代理人质证认为，该组证据系再审申请人提供并经举证、质证，申请再审人无需质证意见。本院认为，该组证据已经申请再审举证、质证并经确认，无需再作是否确认；对于证据6，申请再审人嘉晟公司及其代理人质证认为，对该证据用电开户表的真实性无异议，但只能证明各户用电的时间，而不是真正房屋的交付时间。该证据的真实性双方认可，本院予以确认，但与本案是否延期交房不具有关联性；对于证据7，对该证据的原审民事判决书，申请再审人嘉晟公司及其代理人质证认为，被申请人证明的目的不明，无法质证。本院认为，因该案现已再审，对原审判决的证据已在再审中进行了质证、认证。
依据以上依法确认的证据及当事人的陈述，可以确认以下案件事实：
2007年11月，原审被告嘉晟公司经嘉鱼县商品房预售管理办公室批准，取得了位于嘉鱼县鱼岳镇沙阳大道的水岸新城商品房预售许可证。原审原告熊威与原审被告嘉晟公司于2007年12月1日签订了一份商品房买卖合同，合同约定：由原审原告购买原审被告开发的水岸新城第三栋501号商品房，建筑面积155.3平方米，单价每平方米1255.07元，总金额194912元。付款方式及期限为签订合同之日一次性支付全部房款；房屋交付条件及期限为该商品房经验收合格后，出卖人应当在2008年8月30日前交付买受人使用，出卖人逾期交房的违约责任为，按逾期时间分别处理：（1）、逾期不超过30日…（2、）逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人已付款的3%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款的万分之二十的违约金；房屋产权登记的约定为：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，按下列分别处理（1）、买受人退房的…（2）、买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金；合同第八条约定交付房屋的期限，即：出卖人应当在2008年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列一种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：（1）、该商品房经验收合格，（2）、该商品房经综合验收合格，（3）、该商品房经分期综合验收合格，（4）、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可据实予以延期：即：遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起30日内告知买售人的。该合同第十一条还约定该房屋的交接，即：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供（住宅质量保证书）和（住宅使用说明书）。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担，合同还规定了其他事项。2007年12月6日，原审原告一次性向原审被告交纳购房款194912元。原审被告在商品房施工过程中，2008年1-3月嘉鱼县出现低温雨雪冰冻天气，嘉鱼县建筑工程管理局于1月21日下发关于低温天气期间加强工程质量和安全生产管理的通知，要求各施工企业自即日起停止施工。2008年4月26日，原审被告向嘉泰监理公司提出工程延期申请，同月30日嘉泰监理公司项目监理机机构同意工程延长120天。2008年5月3日嘉鱼县出现大风强对流及特大暴雨天气，极大风速达17.7米／秒，风速等级为八级，有较强的破坏力，嘉鱼县建筑工程管理局下发特大暴雨安全防范紧急通知。5月5日，原审被告向监理公司又提出工程延期申请，同日，监理公司同意工期延长35日。2008年11月20日，原审被告建设的水岸新城A2商住楼第三栋和四栋工程经设计单位、施工单位、监理单位验收，确认该工程符合设计及建筑工程质量验收规范要求。2011年1月27日，原审被告将水岸新城项目的第三、四栋商品房在嘉鱼县建筑工程管理局进行竣工备案，并领取了工程竣工验收备案证。2008年11月，原审被告开始将房屋陆续交付各业主使用，原审原告于2008年11月18日领取了自家购买原A2第3栋501号的房屋钥匙。2009年11月24日，原审被告向嘉县供电部门申请为住户安装用电设施。此后，原审原告以原审被告逾期交房且不能按期办理房屋产权为由，要求原审被告承担违约责任。还查明，原审被告于2012年6月向各业主发出通知，称开始办理房屋产权证，要求各业主提交办证资料，但原审原告提交的办证资料不齐全。2010年6月，原审原告及其他业主一同还向县政府及有关部门反映相关情况，因调解无果，故原审原告于2012年10月诉至本院，要求原审被告支付违约金7万余元。再审期间，申请再审人嘉晟公司认为，该房屋实际交付的时间是2008年11月18日，虽说逾期了78天，但工期经批准延期了155天，故不承担违约责任。请求撤销原审判决第（一）项，驳回被申请人的原审诉讼请求。被申请人熊威认为，虽说2008年11月18日领取了房屋钥匙，但申请人未向被申请人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，不能视为该商品房交付。依照双方《商品房买卖合同》第八条，第十一条的约定，实际交房和合法有效时间应是2011年1月27日《建筑工程竣工验收备案表》时间。即：2008年8月30日至2011年1月27日（31个月×500元／月）的违约金15500元。
本院再审认为，原审被告嘉晟公司取得商品房预售许可后，与原审原告熊威所签订的商品房买卖合同，应当认定为合法有效合同。关于原审被告逾期的界定，原审原告认为接受房屋的时间不应以接受房屋钥匙为准，应以工程竣工备案的2011年1月27日为准，原审被告认为交房的时间应该以2008年11月18日交付房屋的钥匙为准，并提供了新的证据房屋钥匙交接单。本院认为房屋的交接应以实际交付为准，2008年11月18日原审原告已领取了该房屋钥匙，应当认定为实际交房时间，根据双方《商品房买卖合同》第八条，第十一条的规定，该商品房经验收合格，在该房屋交接钥匙时，虽说原审被告未提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，但买受人熊威未予拒绝交接，故该房屋的交接时间为2008年11月18日，原审原告认为交接房屋的时间应以工程竣工备案的2011年1月27日为准，不予采信。依双合同约定的交房时间，原审被告逾期交期间应自2008年9月1日至2008年11月18日，共计78天，原审被告辩称延期交房系不可抗力的原因造成，因此在建筑施工期间本县遭遇友灾、龙卷风等灾害属实，且经批准延长工期5个月，在此期间给原审原告造成的损失，依法应予免责，故本院确认原审被告未违反双方当事人《商品房买卖合同》延期交房的违约责任。关于原审被告逾期办理房屋产权证的违约责任问题，再审期间被申请人未答辩提出逾期办理房屋产权证的违约责任问题，本院不予作出确认。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十七条、第一百三十三条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十二条、第二百条第（一）项第（二）项、第二百零七条的规定，判决如下：
一、撤销本院（2012）鄂嘉鱼民初字第03430号民事判决书主文第（一）项；
二、驳回原审原告熊威的诉讼请求。
案件受理费1800元，原审原告负担1600元，原审被告负担200元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院诉讼费专户名称：上诉费；开户行：中国农业银行咸宁温泉支行；账号：17-680501040008389-222。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 汤林汉
人民陪审员 廖洪新
人民陪审员 闵新春
二〇一四年十二月九日
书 记 员 蔡旺东
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
第一百三十三条标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：
（一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的；
（二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的；
（三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的；
（四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的；
（五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的；
（六）原判决、裁定适用法律确有错误的；
（七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的；
（八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的；
（九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的；
（十）未经传票传唤，缺席判决的；
（十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的；
（十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的；
（十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。