杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2015）杭余塘民初字第286号原告：施民敏。被告：李风。委托代理人：倪伟韬。原告施民敏（以下简称原告）与被告李风（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案�本院于2014年6月2日立案受理，依法适用简易程序由代理审判员孙莎独任审判，于2015年6月30日公开开庭进行了审理。原告、被告及其委托代理人倪伟韬到庭参加诉讼。现本案已审理终结。原告起诉称：原告于2014年10月26日与被告签订房屋租赁合同，租赁期限为2014年11月1日至2017年10月31日，但因仁和街道整治无证餐饮工作需要，在新桥村委会的见证下达成协议，原告支付给被告补偿金贰万五千元整，被告应于2015年5月15日将经营店面腾空后归还于原告，但2015年5月16日，原告将补偿金付清后，被告并未如约腾空，且钥匙也没有归还给原告。为此，原告向法院提起诉讼，要求：1、请求判令被告腾空之前向原告租的店面房；2、请求判令被告支付自2015年5月17日到腾空确定之日止的房租，租金按100元一天算；3、判令被告承担本案全部诉讼费。原告为支持其诉请主张，在庭审�出示并陈述了下列证据：1．照片四张，用以证明虽然被告说该房屋已经腾空但目前原告没有钥匙进去，无法确认该房屋是否腾空的事实；2．协议书一份，用以证明原告已将钱支付给被告的事实；3．房屋租赁合同一份，用以证明原告以前租房给被告，到2015年5月16日租房合同失效的事实；4.合法住房证明一份，用以证明该房屋是原告妈妈名下的事实；5.情况说明一份，用以证明原告母亲同意原告将房屋出租的事实。被告答辩称：1、根据协议约定，乙方于2015年5月15日将经营店面腾空后，甲方支付乙方25000元，被告方认为被告已经将店面房腾空，原告确认后才将25000元支付给被告。2、被告已经将店面腾空，无需支付房租费。被告为支持其答辩意见，在庭审中出示并陈述了下列证据：1．转让合同一份（复写件），用以证明被告方从田福超手中受让房屋用于经营餐饮，后由于政府整治导致经营目的无法实现，被告与田福超决定解除转让合同，由于是从田福超手中转让店里许多东西不是归被告所有，因此无权处分这些财产的事实；2．短信记录一条，用以证明原告同意被告方将自己的东西搬走，剩余的东西由原告处理。原告要求将店面保留给田福超到6月1日，被告是经过原告同意将钥匙交给田福超，因此没有直接给原告，被告认为原告与田福超之间可能存在其他的租赁关系，被告无权处理店面中不属于被告的财产的事实。对于原告出示的证据，被告经当庭质证，对证据1、2、3的三性均无异议，但原告提供的房屋租赁合同已经失效，协议书中第三条约定乙方于2015年5月15日将经营店面腾空后，甲方支付补偿金，这里存在先后顺序。被告认为原告将补偿金支付给被告就确认了房屋腾空的事实；对证据4的真实性无异议，关联性及�法性有异议，只有村委盖章无城建办盖章，被告租的是原告妈妈房子旁边的两个房子，这两个房子是无合法证明的，原告提交的证据只证明了原告妈妈的住房是合法的；对证据5的真实性无异议，是原告的母亲及原告自己写的说明，不能证明什么。经审查，证据1、2、3符合证据的采信规则，故本院分别确认其作为认定本案相关事实的依据；证据4因缺少审批机关的印章，亦非案涉住房的审批手续，且村委会意见处无单位负责人及制作证明材料人员签名或者盖章，不符合证据的形式要件，被告的异议成立，故本院不予认定；证据5属于无正当理由未出庭作证的证人证言，故本院不予确认。对于被告出示的证据，原告经当庭质证，对证据1无法确认，原告不知情被告与田福超之间存在转让关系，原告跟田福超已经解除了房屋租赁合同，与被告重新签订了合同；对证据2无异�，短信是原告发的。经审查，证据1系无原件核对的复写件，且原告对其真实性无法确认，故本院不予确认；证据2被告未提出异议，故本院对其真实性予以确认。根据到庭当事人的陈述及本院确认的有效证据，本院认定本案的事实如下：2014年10月26日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定被告向原告租赁位于新桥村新桥头94号5楼第一层，门面2间的房屋（以下简称案涉房屋），建筑面积110平方，租赁期限从2014年11月1日至2017年10月31日，每年租金叁万伍仟元整，租金提前支款，每半年支付一次，租赁房屋用途仅用于经营饭店。2015年5月12日，原、被告签订协议书一份，载明：“因仁和街道开展无证餐饮整治工作，要求被告所在经营店面停止无证餐饮经营，经双方友好协商，协议如下：一、原告补偿被告因搬离所造成的经营损失贰万伍仟元整；二、被告在协议签订之日起三天内，将之前未结清的房租费、水电费等费用一次性与原告结清（房租费截止到2015年4月30日）；三、被告于2015年5月15日将经营店面腾空后，原告需一次性支付贰万伍仟元整补偿金；四、该协议生效后，之前原、被告签订的房屋租赁合同自行失效。……”协议书上见证方处盖有“杭州市余杭区仁和街道新桥村村民委员会”的印章，并由沈国兴签字。后施玲琴（原告母亲）将多余的房租2500元还给被告。2015年5月16日，施瑞荣（原告父亲）将25000元补偿金交付给被告，双方在原、被告签订的房屋租赁合同上签字约定：“此合同至2015年5月16日失效。”2015年5月15日18时28分，原告发短信给被告：“按协议要求，那明天或者什么时候叫上村里的人把事情了解掉，店里面的东西，如果你要的，这两天你可以搬走，不要的话我就当废品处理了，这个店面我给啊超他们保留到6�1日，从6月2日开始我就租给别人了。”庭审中，原告表示啊超为田福超。庭审中，原、被告均表示案涉房屋原系原告出租给案外人田福超，后田福超将案涉房屋转让给被告。被告表示案涉房屋的钥匙其已交给田福超，案涉房屋内属于被告的物品其已搬走。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同虽系双方当事人的真实意思表示，但因原告未能提供证据证明案涉房屋的合法性，故本院在本案中对案涉房屋的合法性不予认定。本案争议的焦点问题有二：（一）被告有无腾房的问题。被告主张其已将案涉房屋内属于其的物品腾空，且根据协议书第三条被告方腾房后，原告需一次性支付补偿金，现原告已向被告支付了补偿金，表示原告确认房屋已腾空的事实。原告主张协议是在新桥村委见证下签订，被告口头告知店面已经腾空，原告出于信任所以支付了补偿金。本院认为，首先，根据协议书第三条约定，腾房与支付补偿金存在先后顺序，是被告腾房后，原告一次性支付补偿金。其次，从常理上判断，原告在确认过房屋是否腾空的情况后，再向被告支付补偿金的可能性较大。故被告的答辩主张，理由成立，本院予以采纳。（二）钥匙交付的问题。被告主张其在经过原告同意的情况下，将钥匙交付给田福超，原告虽予以否认，但其也在庭审中表示是田福超说要拿东西让原告把钥匙给他，原告才同意的，这一说法和被告关于因为田福超的东西在案涉房屋里，田福超让被告把钥匙给他，当时原告也是默认的说法以及原告在发给被告的短信中表示其会将案涉房屋保留给田福超至6月1日是能够相互印证的。故被告的答辩主张，理由成立，本院予以采纳。综上，原告的诉讼请求，理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同�》第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告施民敏的诉讼请求。本案案件受理费80元，减半收取40元，由原告施民敏负担，于本判决生效后七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费80元。对财产案件不服提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。【开户行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68】。代理审判员 孙 莎二〇一五年七月二十日�书 记 员 程小菲