江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏05民终1382号上诉人（原审原告）：胡泉林。委托诉讼代理人：顾东林，江苏致邦（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朱才龙。委托诉讼代理人：沙伟国，北京市康达（苏州）律师事务所律师。上诉人胡泉林因与被上诉人朱才龙房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省苏州市相城区人民法院（2016）苏0507民初4263号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡泉林上诉请求：撤销原判，依法改判支持胡泉林一审诉讼请求，一、二审诉讼费用由朱才龙承担。事实和理由：一、原审法院认定事实有误。1.出卖方自行涤除抵押后网签、资金托管是交易习惯。朱才龙在《承诺书》签订前及胡泉林支付定金前未事先告知涉案房屋有700多万抵押贷款，且未明确要求胡泉林涤除抵押。朱才龙在《承诺书》签订后拿走装修材料，在胡泉林支付定金后向胡泉林亲戚发送短信要求胡泉林涤除抵押，朱才龙违约在先，恶意磋商，应依据《中华人民共和国合同法》第四十二条承担缔约过失的损害赔偿责任。2.朱才龙未于2016年8月24日当天将定金返还，也未明确表示同意返还，后胡泉林于2016年8月25日发函要求继续履行合同，故2016年8月24日双方未就解除《承诺书》达成一致。且胡泉林申请的900万贷款于2016年8月26日发放，如朱才龙明确表示同意返还定金，则胡泉林可与银行提前协商不再发放贷款，避免损失扩大。二、原审法院适用法律有误。原审法院应当适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条规定，在朱才龙明确拒绝订立主合同的情况下，由朱才龙双倍返还定金。朱才龙辩称，2016年8月24日上午10点左右，胡泉林与朱才龙在王金坤处口头协商解除了《承诺书》，协商时朱才龙也愿意满足胡泉林所有要求，但因胡泉林知道朱才龙有2000多万债务在身，基于交易风险而不愿意再购买涉案房屋，要求朱才龙退还50万定金，让朱才龙另找买家。8月24日上午11点25分，胡泉林主动发消息给朱才龙，提供卡号要求返还定金。在双方关系较好且胡泉林有朱才龙手机号码的情况下，朱才龙在2天内归还胡泉林50万定金，符合常理，但未想到胡泉林会发函给其要求继续履行合同，且事实上胡泉林邮寄的快递并无任何内容，胡泉林后来据此起诉属于恶意诉讼。如果胡泉林告知朱才龙要继续履行合同，朱才龙也不会将涉案房屋降价出售。在胡泉林明确表示不愿意继续履行合同的情况下，朱才龙有权解除合同。胡泉林向一审法院起诉请求：1、朱才龙赔偿胡泉林500000元；2、本案的诉讼费由朱才龙承担。一审法院认定事实：2016年8月3日，胡泉林与朱才龙共同签订《承诺书》一份，约定：“我朱才龙承诺将本人位于相城区元和街道168号银丽高尔夫别墅223幢作价壹仟零陆拾捌万元正￥1068万元出售给胡泉林，交易所产生的税费有胡泉林承担。如果在2016年8月30日前转让于别人，将按定金的10倍予以处罚。另屋内所有装饰材料归胡总所有，8月30日前如果胡泉林不能完成交易，朱才龙没收定金，有权另作交易”。同日，朱才龙出具收条一份，确认收到胡泉林支付的购房定金500000元。一审另查明，坐落于苏州市相城区元和街道阳澄湖东路168号银丽高尔夫别墅223幢的房屋原属朱才龙及其配偶张士珍所有。朱才龙于2016年8月29日将该房屋出售于案外人顾雨佳、陈琦，目前该房屋已转移登记至该两人名下。以上事实，有当事人身份信息、《承诺书》、收条、转账凭条、房产证复印件、苏州市存量房买卖合同复印件及当事人陈述为证。一审法院认为，本案中，胡泉林、朱才龙对解除《承诺书》不持异议，对于因何原因解除各执一词。胡泉林主张朱才龙存在将装修材料及设备拖走、恶意增加胡泉林交易风险的违约行为，朱才龙则抗辩双方系协商一致合意解除。一审法院认为，首先，一审庭审中，胡泉林认可其于2016年8月24日提出设备等被转移的问题后，朱才龙当时已答应返还，且此时距离双方约定的交易期限2016年8月30日尚早，胡泉林以此为由主张朱才龙违约，依据不足，不予采信。其次，即使胡泉林、朱才龙双方因由哪一方涤除房屋抵押的问题协商不成，本案中的《承诺书》也仅对买卖双方、房屋坐落、价款、定金及交易时间作出粗略约定，并未涉及房款的支付方式、如何涤除抵押权等具体细节，考虑到本案所涉房屋价值较大，须涤除的贷款总额接近总价款的70%，双方在未对该重大细节达成一致的情形下解除《承诺书》，无法因此认定系朱才龙违约，故胡泉林主张朱才龙违约的两项理由均不成立。一审法院认为，胡泉林于2016年8月24日口头向胡泉林表示房子不买了，同日又以短信方式要求胡泉林退还定金，且均未提及违约赔偿，虽然朱才龙于两日后即2016年8月26日才实际退款，但该付款时间仍属合理期限范围，应认定双方已于2016年8月24日协商一致解除了《承诺书》。胡泉林另主张其已于2016年8月25日发函要求朱才龙继续履行合同，一审法院认为，胡泉林在极短的时间内作出截然相反的意思表示，且对此所作“朱才龙未在2016年8月24日当日退款”的解释亦非合理，难以令人信服，故对胡泉林的该项主张亦不支持。综上，一审法院认定胡泉林、朱才龙双方系协商一致解除《承诺书》，朱才龙在解除过程并未违约，故对胡泉林主张朱才龙赔偿一倍定金即500000元的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条等相关法律规定，一审法院判决：驳回胡泉林的诉讼请求。本案案件受理费减半收取为4400元，由胡泉林负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审查明事实一致。二审另查明，2016年8月3日，胡泉林就涉案房屋及装修材料堆放现状拍摄照片，一审审理过程中胡泉林认为朱才龙于2016年8月15日将装修材料全部转移。朱才龙对照片真实性予以认可，但认为其仅拿走空调外机，该空调外机系机器设备，不属于装修材料。一审审理过程中，胡泉林、朱才龙一致确认，双方未确认装修材料的清单。2016年8月22日，朱才龙向胡泉林的亲戚顾雪生发送短信，短信内容为：“1、胡总如果决定要买房明天上午准备好700万去苏州银行把他项权证拿出来余款在他项权证出来后的10天内付100万，剩余一个月内付清。承担200万一个月利息3万（1.5%）。2、如果胡总实在暂时不方便承担1068万元一个月的银行贷款利息0.75%我明天过来了结退还余款；3、如果你们认为我朱才龙不上路过分请当初介绍人做决定我服老大”。案外人顾雪生将上述短信内容转发给胡泉林。朱才龙认可上述短信的真实性。一审审理过程中，胡泉林陈述，涉案房屋原有700万元抵押贷款，《承诺书》签订时双方对房款的支付方式并未明确，胡泉林只知道房屋上存在抵押，但不知晓金额，且朱才龙当时也未提出由胡泉林涤除抵押，朱才龙签了承诺书后才提出，胡泉林考虑到风险过大，遂要求朱才龙自行涤除，在此情况朱才龙向胡泉林的亲戚顾雪生发送了上述信息。朱才龙陈述，双方未签订正式的房屋买卖合同，所以通过中间人针对具体细节进行短信交流，信息中所称“老大”是王金坤，是本次买卖事宜的介绍人。一审审理过程中，案外人王金坤于2016年9月26日向法院出具一份经过说明，内容为：因涉案房屋在苏州银行抵押贷款700万，于8月25日到期，如不归还贷款，涉案房屋会被强行拍卖，故朱才龙于7月下旬找到王金坤，请王金坤介绍买房客户。王金坤得知顾雪生妹夫胡泉林有购买意向，8月初让朱才龙与胡泉林自行洽谈。朱才龙告知王金坤涉案房屋成本价1500万，但急于还贷，与胡泉林谈好价格是1068万。8月23日，胡泉林、朱才龙让王金坤到胡泉林办公室。关于朱才龙要求8月25日之前一定要先付700万还苏州银行贷款一事，朱才龙说涉案房屋价格从1500万降至1300万再降至1068万的前提就是胡泉林一定要在8月底完成交易。胡泉林提出两条：1、700万付了，因朱才龙原因不能顺利过户给他造成损失怎么办？2、现在中介提出要资金托管需朱才龙筹集部分，200-400万大家一起把托管资金凑齐。朱才龙说其愿意低价成交的原因就是急需用钱，如果能拿出200-400万，也不会卖别墅了。后来胡泉林说如王金坤担保就可以，钱再想办法。经过协商，王金坤愿意为朱才龙担保并建议胡泉林、朱才龙签订正式协议。胡泉林叫来中介起草协议，朱才龙看了协议付款方式与沟通意见不符后说“胡总，我月底前要将700万还苏州银行，如果你不能完成协议那就不要签了。”胡泉林提出两点：1、如果有其他买家需要，那你就卖给别人，把钱退我，我们双方不追究责任，由王老大作证。2、钱我要去银行贷，我下午和银行确认后再告知你。双方最终未签订正式协议。8月23日下午，朱才龙电话告知王金坤说胡总钱解决了，明天上午交房，签约付款。8月24日上午10点左右，胡泉林夫妇、朱才龙一起到王金坤处，王金坤以为双方要过来签约让其担保。但胡泉林说朱才龙工地外的两个东西被拖走了，朱才龙说不可能，胡泉林拿出手机照片，朱才龙电话与现场负责人核实后，负责人说两个空调主机拖回仓库。后王金坤说，朱总，你马上叫人拖走的东西原样拖回现场，朱才龙说一个小时拖回现场。王金坤问胡泉林行不行，胡泉林说算了，朱才龙不诚信，还少了什么不好说，别墅不要了，朱才龙把意向金退还，卖给别人吧，双方不追究责任。王金坤对朱才龙说，那就算了吧，你把50万退还胡泉林。对于上述书面证言，王金坤认为并非完全由其本人所写，但内容是真的。朱才龙表示认可。胡泉林认为王金坤上述书面证言有倾向性，但内容与事实情况基本符合，但胡泉林未在8月24日表示不追究朱才龙将房屋另卖他人的责任。2016年8月24日上午11点25分，胡泉林向朱才龙发送短信，短信内容为胡泉林中国农业银行卡照片及“朱总今天把我付那伍拾万打过来！”2016年8月25日，胡泉林向朱才龙邮寄两份快递（尾号3519、2119），在函件中胡泉林要求朱才龙于2016年8月30日前将转移走的装修材料恢复原状、涤除抵押贷款、注销他项权证并完成交易，否则应承担违约责任。尾号3519快递于2016年8月25日中午12点13分妥投，为同事代收。尾号2119快递于2016年8月25日11点36分妥投，为云柜代收。朱才龙认为尾号2119快递未收到，尾号3519快递确实收到，但是打开发现是空的，因此不清楚胡泉林要求继续履行，否则不会另找买家降价出售。2016年8月26日上午11点55分，朱才龙通过银行转账归还胡泉林50万并短信告知胡泉林。2016年8月26日，胡泉林以其个体经营的苏州市相城区蠡口顺华家具厂名义申请的金融贷款获批，贷款900万于2016年8月26日发放。2016年8月29日，朱才龙于2016年8月29日与案外人顾雨佳、陈琦签订《苏州市存量房买卖合同》并办理网签，目前该房屋已转移登记至该两人名下。《苏州市存量房买卖合同》约定涉案房屋价格为1000万。二审审理中，胡泉林、朱才龙一致确认，实际成交价是1058万，案外人顾雨佳、陈琦是胡泉林远房亲戚。本院认为，胡泉林、朱才龙于2016年8月3日签订《承诺书》，约定朱才龙将涉案房屋作价1068万出售于胡泉林、8月30日之前完成交易、8月30日前未完成交易的责任承担，该《承诺书》未就房款支付、房屋交付等重要事项作具体约定，仅是双方协商下来形成的购房意向书，属预约合同性质。从上述约定内容来看，双方均有8月30日前签订本约、完成交易并接受《承诺书》约束的意思表示。本案的争议焦点在于胡泉林、朱才龙最终未能签订正式房屋买卖合同的原因与责任。胡泉林认为，朱才龙在胡泉林预付定金后要求胡泉林涤除房屋贷款700万元、转移装修材料及设备，上述行为导致涉案《承诺书》解除，且因朱才龙8月24日没有当场承诺解除及归还定金导致胡泉林贷款产生损失，应由朱才龙承担缔约过失损害赔偿责任，赔偿胡泉林定金50万。朱才龙认为，《承诺书》仅是磋商过程，并未对交付房款等重大事项作出约定，双方已协商解除《承诺书》，朱才龙不存在违约行为，且已向胡泉林返还定金，如当时胡泉林愿意继续履行合同，朱才龙也不会降价出售，朱才龙不应向胡泉林赔偿定金50万。对此本院认为，王金坤于一审审理中向法院出具书面证言，朱才龙表示认可，胡泉林除不认可8月24日免责声明外，对其他内容不持异议，本院予以确认。一审审理中，胡泉林陈述，其知晓涉案房屋有抵押，但不清楚具体金额。从胡泉林陈述及王金坤的书面证言内容反映，胡泉林虽不知晓房屋抵押具体金额，但知晓房屋有抵押，涉案房屋成交价从1500万降到1068万，是在朱才龙急于出售房屋用于归还银行贷款的基础上形成。2016年8月23日，朱才龙、胡泉林、王金坤就朱才龙要求胡泉林8月25日前支付700万归还银行贷款一事进行协商，结合王金坤证人证言，朱才龙、胡泉林当天就涤除抵押贷款一事未能协商一致导致正式房屋买卖合同未能签订，对此双方均无过错，胡泉林认为朱才龙要求其涤除抵押增加了交易风险导致涉案《承诺书》解除的观点，不能成立。2016年8月24日，朱才龙、胡泉林至王金坤处，胡泉林因朱才龙转移装修材料不同意购买涉案房屋，朱才龙上述行为是否影响双方签订正式房屋买卖合同。对此本院认为，胡泉林、朱才龙一致确认，双方未就现场装修材料进行确认。朱才龙转移的空调外机是否属于装修材料范围，胡泉林并无证据证实。现朱才龙对空调外机在1068万总价范围内不持异议并同意返还，上述行为虽引发双方争议，但并未到双方约定的交易截止日期，尚不影响双方签订正式房屋买卖合同并完成交易。胡泉林以此为由不购买涉案房屋并要求朱才龙退还定金，未能签订正式房屋买卖合同的责任不能归咎于朱才龙。结合王金坤就8月24日双方协商过程出具的证人证言、胡泉林8月24日短信要求朱才龙归还定金的事实，可以证实胡泉林、朱才龙已解除《承诺书》。2016年8月25日，胡泉林虽向朱才龙邮寄函件要求继续履行《承诺书》，但并未得到朱才龙认可，胡泉林上述要求不能成立。胡泉林认为系因朱才龙转移装修材料导致《承诺书》解除的观点，不能成立。至于胡泉林认为朱才龙未明确承诺返还定金导致其贷款损失，上述观点实质是主张《承诺书》解除给胡泉林带来的损失。对此本院认为，胡泉林于8月24日已有解除《承诺书》的明确意思表示，且当天即发短信要求朱才龙返还定金，结合王金坤的证人证言，应当认定《承诺书》于8月24日已经解除，当时相应贷款还未发放，胡泉林有一定时间与银行沟通是否取消贷款，朱才龙虽于2016年8月26日返还定金，但上述返还仍属合理期限之内。胡泉林认为是因朱才龙未明确承诺返还定金导致其贷款损失的观点，不能成立。综上，上诉人胡泉林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4400元，由上诉人胡泉林负担。本判决为终审判决。审 判 长  王稚群代理审判员  沈军芳代理审判员  郭 锐二〇一七年四月二十日书 记 员  陈 莉