上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0109民初20262号原告：上海海运影都，住所地上海市。法定代表人：钱文伟，负责人。委托诉讼代理人：聂建军，上海市协力律师事务所律师。被告：上海瑞炫实业有限公司，住所地上海市。法定代表人：易丽雅，总经理。委托诉讼代理人：殷喆元，上海市千方律师事务所律师。原告上海海运影都(以下简称“海运影都”)与被告上海瑞炫实业有限公司(以下简称“瑞炫公司”)房屋租赁合同纠纷，被告瑞炫公司反诉原告海运影都房屋租赁合同纠纷，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告海运影都的委托诉讼代理人聂建军、被告瑞炫公司的法定代表人易丽雅及委托诉讼代理人殷喆元到庭参加诉讼。审理中，被告瑞炫公司以另行起诉赔偿为由撤回本案反诉诉请，本院口头裁定予以准许。本案现已审理终结。原告海运影都向本院提出诉讼请求：1、判令被告搬离上海市东长治路XXX号西侧商务楼底层商铺(即挂牌为上海市东长治路XXX号街面房壹间)(以下简称系争房屋)；2、判令被告按人民币(以下币种均为人民币)4,200元/月支付自2015年2月15日起至2015年4月21日止的租金(包括管理费)，并支付该期间内逾期支付租金的滞纳金每日按年租金50,400元的0.1%计算；3、判令被告支付违约金4,000元；4、判令被告按4,200元/月支付自2015年4月22日至实际迁出之日止的房屋使用费。事实和理由：2008年6月6日，上海海元经营服务部(以下简称“海元经营部”)与被告签订《房屋租赁合同》，约定：海元经营部将位于上海市东长治路XXX号上海海员医院西侧商务楼底层街面商铺(实际对外挂牌为东长治路XXX号)一间出租给被告使用，租赁期自2008年6月15日至动拆迁止；每月租金为2,100元整，每月管理费为2,100元整，逾期支付每日按年租金的0.1%交纳滞纳金；如与国家或者有关上级部门的规定相抵触，或者医院要收回，挪作他用必须终止履行时，则不作违约论处。2014年12月24日，上海海员医院经上海市卫生和计划生育委员会沪卫医歇字(2014)第9号文的批准，自2014年12月31日起正式歇业。海元经营部作为上海海员医院下属单位，将停止医院西侧商务楼商务租赁业务。2015年1月21日，海元经营部就解除《房屋租赁合同》事宜与被告协商，被告亦表示同意“原则上2015年2月底、3月初搬离”；且自2015年2月15起被告就未支付任何费用。但直至目前，被告仍占用系争房屋。2016年12月21日，海元经营部正式注销，由原告完成对海元经营部的吸收合并，承接海元经营部的权利、义务。故现原告起诉，要求判如所请。被告瑞炫公司辩称，2008年6月6日被告与海元经营部签订房屋租赁合同，期限自2008年6月15日至动拆迁为止；该地块目前未被动迁，故双方合同仍在履行期间。经了解，上海海员医院被上海市虹口区人民政府征收，虹口区人民政府2015年2月2日发布的《虹府发(2015)5号》文件明确了征收范围。2015年5月18日，海元经营部发出终止合同方案，给予免除三个月的租金，押金退还的搬迁优惠政策，被告不同意此方案，并提出补偿方案必须按照《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则(市政府令第71号)》第三十五条、第三十六条、第四十七条、第五十一条第二段和《市府办发(2014)13号》第八条法规办理执行。现认为，1、双方租赁关系仍在履行期内，若原告坚持要解除，被告也同意，但原告要给付被告相应的补偿款。2、2015年7月，系争房屋就已被停水、停电，导致被告无法进入系争房屋经营，造成被告公司巨大的经济损失、人员流失和员工赔偿等。3、在协商解除合同事宜过程中海元经营部未提及支付租金问题，所以原告要求支付2015年2月15日起至2015年4月21日止租金的诉讼请求已经超过诉讼时效。故不存在被告使用系争房屋的事实，亦不同意支付租金、滞纳金、违约金及房屋使用费。本院经审理认定事实如下：1、系争房屋为公租房，管理单位为上海北外滩物业管理有限公司，上海海员医院为租赁方；海元经营部原为上海海员医院下属单位，上海海员医院将系争房屋交由海元经营部对外出租管理。2008年6月6日，海元经营部与被告签订《房屋租赁合同》，出租方为上海海元经营服务部(甲方)，承租方为上海瑞炫实业有限公司(乙方)，合同约定：“甲方为乙方提供东长治路XXX号街面房一间…；…乙方承租房屋面积为40平方米，租赁期限为2008年6月15日至动拆迁为止…；…乙方须向甲方交纳租房押金肆仟贰佰元整，在第一次付款时一并交纳。租赁期满，在结清乙方的费用后押金予以退还…；…乙方必须按期按额向甲方交纳租金、管理服务费及有关费用，月租金贰仟壹佰元整、管理服务费贰仟壹佰元整，合计肆仟贰佰元整人民币……逾期支付，每日按年租金的0.1%交纳滞纳金…；…本合同自生效日起，甲乙双方必须认真履行各项条款，如有违约，违约方应向另一方支付违约金肆仟元整人民币…；…如与国家或者有关上级部门的规定相抵触，或者医院要收回，挪作他用必须终止履行时，则不作违约论处，甲方须向乙方退还租赁期间内剩余租金…；…如租金逾期不付，除交纳滞纳金、逾期租金、服务管理费及违约金外，同时终止本合同…”等等。2、2014年12月24日，上海市卫生和计划生育委员会向上海海员医院出具准予歇业通知书，载明：“同意你单位歇止医疗执业活动，歇业地点为上海市东长治路XXX号，歇业时间自2014年12月31日至2015年12月30日，歇业期间上海市东长治路XXX号不得从事医疗执业活动，如要恢复医疗执业活动应当重新报我委进行医疗执业登记……”等等。2016年1月18日，上海市卫生和计划生育委员会向上海海员医院出具准予停业通知书，载明：“同意你单位停止医疗执业活动，停业地点为上海市东长治路XXX号，停业时间自2015年12月31日至2016年6月30日。停业期间上海市东长治路XXX号不得从事医疗执业活动，如要恢复医疗执业活动应当重新报我委进行医疗执业登记……”等等。3、2015年1月9日，海元经营部向被告送达“告知书”，载明：“根据国资委分离办社会的精神，上海海员医院因实施分离企业办社会职能工作需要，经上海市卫生和计划生育委员会沪卫医歇字(2014)第9号文批准，上海海员医院自2014年12月31日起歇业。故此根据上海海元经营服务部与各租赁客户签订的《房屋租赁合同》自然中止，根据《房屋租赁合同》中第七条规定，提前一个月告知各租赁客户，请各租赁客户做好相应的后续准备工作”。同年1月21日，在《解除房屋租赁谈话记录》中载明：“按合同办事，原则上2015年2月底、3月初搬离商务楼”。被告法定代表人易丽雅在该段话后签字。2015年4月22日，海元经营部向被告送达“上海海元经营服务部商务楼终止合同方案”，载明：“根据上海市卫计委沪卫医歇字(2014)第9号文件精神，上海海员医院于2014年12月31日歇止医疗执业活动，上海海元经营服务部作为医院的三产部门，亦将停止商务租赁业务……一、对于合同已到期的租客，不再续约，按合同约定退房，考虑到综合因素，给予免除三个月的租金，押金退还的搬迁优惠政策；二，对于合同未到期的租客，如若提前退租，可享受“合同到期租客”的同等政策，并按合同约定退一赔一；三、合同已到期的租客如若在院方告知后，仍继续违约占用租赁场地，将不在享受医院给租客的搬迁优惠政策。按合同约定承担违约责任。医院将采取相应措施收回房屋，直至追究其相应法律责任。”被告于同年5月18日收讫该方案。4、被告支付房租至2015年2月14日。海元经营部收取被告押金4,200元。5、2016年12月，原告与海元经营部签订《全民所有制公司吸收合并协议》；同月，原告出具《上海海元经营服务部债务清偿报告》，载明：“上海海元经营服务部的债权债务已清理完成，如有未了的债权债务由上海海运影都承担一切法律责任”。同月21日，海元经营部被准予注销登记。6、2016年11月，海元经营部作为原告向本院起诉，要求被告搬离系争房屋并支付相关费用【(2016)沪0109民初24955号】。在该案审理中，1、本院曾向上海市北外滩物业管理有限公司了解情况，得到回复为：系争房屋不涉及市政动拆迁，土地的收回是土地储备，由上海市虹口区土地发展储备中心与海运集团签订意向书，但正式的协议以及补偿方案都还在洽谈之中。现因中国海运集团与中国远洋集团合并成立中远海运(集团)有限公司，以后的正式协议也是由上海市虹口区土地发展储备中心与中远集团签订，受补偿方也是中远集团。系争房屋在上海海员医院的租赁期内不会拆除。2、海元经营部在2017年1月10日的庭审中陈述：“…停水停电是从2016年10月开始正式停的，之前是短暂停水停电…”。2017年2月24日，本院对(2016)沪0109民初24955号一案作出判决；被告不服提起上诉，同年7月28日，上海市第二中级人民法院以(2017)沪02民终6401号民事裁定书，一、撤销本院(2016)沪0109民初24955号民事判决；二、准许海元经营部撤回一审起诉；三、准许瑞炫公司撤回二审上诉。上述事实，由原告提供的建设工程规划许可证、建设项目报建表、证明、房屋租金账单、协议书、房屋租赁合同、准予歇业通知书、准予停业通知书、告知书、上海海元经营服务部商务楼终止合同方案、全民所有制公司吸收合并协议、准予注销登记通知书、照片，被告提供的租金收据及本院调取的民事判决书、民事裁定书等证据及当事人的陈述为证。审理中，被告自认：目前被告的物品仍堆放在系争房屋内，未与海元经营部或原告对系争房屋进行过交接。审理中，被告撤回反诉请求，表示将另行起诉要求赔偿相关的损失。本院认为，海元经营部、被告于2008年6月6日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。根据合同约定：1、合同至动拆迁为止。虽然土地的收储和动拆迁有所不同，主要在于收储是政府将土地的使用权收回，动拆迁是取得拆迁许可的单位，根据城市建设规划要求和政府所批准的用地文件，依法拆除建设用地范围内房屋和附属物，将该范围内的单位和居民重新安置，并对其所受损失予以补偿。但从实质上来说都是政府将系争房屋收回。现系争房屋遇收储，亦可视为动拆迁情况的一种，故土地收储日亦为租赁合同约定的合同到期日，即租赁期限届满的条件已经成就。2、如与国家或者有关上级部门的规定相抵触，或者医院要收回，挪作他用必须终止履行时，则不作违约论处，甲方须向乙方退还租赁期间内剩余租金。本案中，海元经营部已分别于2015年1月9日、4月22日向被告发出要求其搬离及补偿方案的书面通知，根据在合理期限前通知被告，本院确定双方合同的终止日为海元经营部发出书面补偿方案的日期即2015年4月22日。根据原、被告当庭陈述，双方直至目前为止尚未实际交接，故现原告作为海元经营部注销后权利、义务的承接法人要求被告搬离系争房屋，有事实和法律依据，本院予以支持。对海元经营部收取的押金4,200元在本案中一并处理，应予以退还被告。关于原告主张的2015年2月15日起至2015年4月21日止的房屋租金及2015年4月22日起至被告实际迁出之日止的房屋使用费一节，1、被告辩称在协商解除合同事宜中未提及支付租金问题，故原告要求支付2015年2月15日起至2015年4月21日止租金的诉讼请求已经超过诉讼时效。本院认为，海元经营部、被告之间的《房屋租赁合同》自2015年4月22日终止，自次日起被告应支付房屋使用费，故2015年2月15日至2015年4月21日的房屋租金确已超过一年诉讼时效，本院无法支持。2、2015年4月23日起的房屋使用费未超过二年的诉讼时效，可予支持；但海元经营部、被告于2015年1月已就租赁事宜进行反复磋商，磋商对合同的正常履行产生的瑕疵难以避免，结合海元经营部在2017年1月10日的庭审中自述：“…停水停电是从2016年10月正式开始的，之前是短暂停水停电…”，表明海元经营部对系争房屋采取了停水、停电的措施，确致被告实际无法使用系争房屋，故房屋占用费应适当减少。本院综合考虑租赁合同约定的租金标准及海元经营部曾对系争房屋停电的事实等因素，酌情确定房屋占用费为2,100元/月。关于原告主张的欠付租金的滞纳金及违约金一节，鉴于海元经营部与被告自2015年1月起就房屋租赁合同解除问题进行协商，且被告最终得到的处理结果为因上海海员医院停业及政府土地收储而解除合同，该事实对被告继续租赁系争房屋确实造成一定影响。因此，被告由于该原因未向原告支付租金、使用费的，不足以成为原告向其主张欠付租金的滞纳金和违约金的理由，故本院对原告的该两项主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条、《上海市房屋租赁条例》第四十五条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、上海海元经营服务部与被告上海瑞炫实业有限公司于2008年6月6日签订的《房屋租赁合同》于2015年4月22日终止；二、自本判决生效之日起15日内，被告上海瑞炫实业有限公司应携物品迁出上海市东长治路XXX号西侧商务楼底层商铺(即实际挂牌为上海市东长治路XXX号街面房壹间)，将上述房屋返还原告上海海运影都；三、自本判决生效之日起15日内，被告上海瑞炫实业有限公司应支付原告上海海运影都房屋使用费，自2015年4月23日起至清空返还上述房屋之日止，按照每月2,100元计算；四、自本判决生效之日起15日内，原告上海海运影都返还被告上海瑞炫实业有限公司押金4,200元。五、对原告上海海运影都其余诉请，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2,900元，减半收取计1,450元，由原告上海海运影都负担650元，由被告上海瑞炫实业有限公司负担800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  郭魏二〇一七年十月十日书记员  戴燚附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《上海市房屋租赁条例》第四十五条租赁关系终止时，出租人有权收回房屋，承租人应当将房屋返还出租人。承租人未经出租人同意逾期返还房屋的，出租人有权追收房屋占用期间的使用费。……三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。