黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）外民一初字第947号
原告李贵，1954年2月15日出生（公民身份号码：×××），住所地哈尔滨市松北区。
被告哈尔滨新一房地产开发有限责任公司，住所地哈尔滨市道外区水利小区5号楼。
法定代表人左娜娜，职务总经理。
委托代理人李斌，该公司法律顾问。
原告李贵与被告哈尔滨新一房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告李贵，被告委托代理人李斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2012年8月6日在被告处买了诉争房屋，并交齐购房款和各项费用款等，同时该房也交付使用。但被告至今不交付政府规定的合同书、发票等其他单证，给原告造成了很大经济损失。因此出卖人应当承担违约赔偿责任，恳请法院支持原告的全部诉讼请求。原告的诉讼请求为：一、判决被告立即交付政府规定的哈尔滨市商品房买卖合同书、销售不动产统一发票，并协助原告办理房屋所有权证、土地使用证；二、判决被告立即支付违约金142362元（依照人民银行逾期贷款利率计算，自2012年8月6日起至2014年8月5日）；三、判决被告退还水电费200元；四、判决被告承担燃气安装费等2845元；五、判决被告承担本案诉讼费。
被告辩称，被告与原告签订的是商服买卖协议，其中第四条约定，进户办理产权时更换国家颁发的正式合同，但没有说明立即办证，商服买卖协议没有约定违约金。一、被告逾期办证原因是由于政策等不可抗力所致，被告无过错不承担民事责任。诉争房屋所在南棵小区项目是由省委、省政府决定，哈尔滨市政府、哈尔滨铁路局共同组织实施的铁路沿线综合整治联动工程。起初国有土地使用权和建设单位是原哈尔滨铁路分局土地管理中心（现哈尔滨铁路局），之后被告是与该局签订协议的投资合作开发一方。2006年8月，国务院决定铁道部实施机构改革，撤销哈尔滨铁路分局，新成立哈尔滨铁路局，并导致原哈尔滨铁路分局土地管理中心的一切事务中止。在被告公司强烈要求下，省、市政府办公会议决定，2008年7月，哈尔滨市铁路局才将建设项目最基本的国有土地使用权证办理到被告公司名下。原告所诉逾期办证是因为南棵小区是哈铁沿线综合整治工程安置动迁居民的重点项目，而南棵小区工程中配建廉租房政策的事情，导致南棵小区产权问题迟迟没有得到办理。由于国家现行政策变化，双方并没有约定办理房屋产权的具体时间，故购房人对房屋产权问题是明知、同意的。被告认为政策调整导致不能进行初始登记或延误进行初始登记，被告无责任。根据《民法通则》第一百零七条规定：“因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外”。综上，根据客观事实和相关法律规定，被告逾期办证的原因是由于以上不可抗力所致，逾期办证情形不存在，被告不承担民事责任。二、水电费、煤气安装费问题。1、水电费是被告先期预收一部分后，全部打入原告卡里。索要无任何理由。2、燃气安装费，因原告所购房屋是商服，依据规划其所在小区所有商服都没有安装燃气。如用户确有需要应自行安装。综述，被告认为原告的诉讼请求没有事实和法律依据，敬请贵院在审查后依法驳回原告的全部诉讼请求，以维护被告的合法权益。
原告为证明其主张的事实成立，向本院提供如下证据：
证据一、购房款收据一份。证明原告于2012年8月6日购买哈尔滨市道外区南棵小区64栋12号商服交齐购房款771610元，被告应当出具销售不动产发票。
证据二、水电费收据一份。证明被告收水电费200元，不合法，应退给原告。
证据三、燃气安装费一份三张。证明2013年6月20日安装燃气设施，被告交付的标的物不符合质量要求，原告自行申请哈市中庆燃气公司安装燃气设备，花费2845元，是原告自行交到燃气公司的。
证据四、热费发票一份两页、物业费收据一张、清运费收据一张、装修金收据一张、进户通知单一份一张。证明原告于2012年8月6日购买哈尔滨市道外区南棵小区64栋12号商服，各项费用已经交齐，并且已经进户。
证据五、购房商服用房协议书一份。证明被告应当交付哈尔滨市商品房买卖合同书。
被告未向法庭提供证据。
庭审中，原、被告进行了当庭质证，并发表如下质证意见：被告对原告提供的证据一无异议，但是双方没有约定何时办理正式发票。对证据二无异议，但是被告只是预收，没有义务退还。对证据三无异议，但是被告没有收取，只是原告自己安装，费用直接交到了燃气公司，被告没有退还的义务。对证据四无异议。对证据五无异议，按照协议约定，进户办理产权时更换国家颁发的正式协议，没有约定立即办理。
通过对上述证据的质证与分析，合议庭认证如下：
原告提供的证据一、证据二、证据三、证据四、证据五，因双方对其真实性均无异议，证据来源合法、与本案有关联性，本院对其真实性予以采纳。
通过对上述证据的分析与认定及庭审中当事人的陈述，认定事实如下：2012年8月6日，原告与被告签订《购买商服用房协议书》，双方约定：原告购买南棵小区64栋12号房产，该房使用面积69.29平方米，约定房款771，610.00元。协议签字盖章生效，款项一次付清。本协议一式三份，原告一份、被告两份，进户办理产权时更换国家颁发的正式协议。同日，原告向被告交纳全部购房款771，610.00元并预交了水电费200元。2013年6月20日，原告入户后自行安装了燃气设施。另查明，争议房屋现已能够办理产权证。
基于上述事实，本院认为，依据《商品房销售管理办法》第十六条规定“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期……”。本案中，双方签订的购买商品房协议书对于房产位置、面积、房款、产权归属均作出约定，已经具备了商品房买卖合同的主要内容，且双方已经实际履行该协议，原告依照约定交纳了购房款，已入住该房屋，故该协议书自双方签字之日起成立并生效。依据双方签订的协议约定，诉争房屋的产权应归原告所有，原告办理房屋产权证照所发生的一切费用由原告自负。本院认为，进行产权登记仅为对买卖房屋行为物权上的确认。现诉争房屋已具备办理产权证的条件，故原告要求被告协助其办理产权登记的请求，本院予以支持。关于原告要求被告承担逾期办证违约金的问题，因原告与被告签订协议时，注明“办理产权时更换国家颁发的正式协议”，即原告明知签订的并非正式协议，办理产权时可能存在不能按期办理产权证等问题。原告主张被告承担逾期办证违约金，无事实依据。虽《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”，原告未取得房屋权属证书的，被告是否应承担违约责任的问题。但该条款指双方在买卖房屋时手续均齐全的情况下，买方入住即能办理产权证。本案中，被告逾期办理房产证系由于争议房产并不具备办理房产证的条件，故该条款不适用于本案。对原告该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告退还水电费的诉讼请求，依交易习惯，系被告预收此项费用并预支原告的使用，故对原告此项诉讼请求，本院不予支持。对原告要求被告承担安装燃气设施费用的诉讼请求，因原告购买的系商服，依交易习惯，该小区内商服被告无约定或法定的义务安装燃气设施，故本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告哈尔滨新一房地产开发有限责任公司于本判决生效后立即为原告李贵办理位于哈尔滨市道外区南棵小区64栋12号房屋的产权证；
二、驳回原告李贵其他诉讼请求；
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按照本判决指定的期间履行其他义务，应当支付迟延履行金。
案件受理费3408元（原告已预交），由原告负担3308元，由被告哈尔滨新一房地产开发有限责任公司承担100元，该款于本判决生效后立即给付原告李贵，。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 李在华
代理审判员 宋伶军
人民陪审员 滕韶华
二〇一四年十二月三十日
书 记 员 王 佳