福建省南平市延平区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0702民初3481号原告：南平祥生房地产开发有限公司，住所地福建省南平市延平区福泽路1号。法定代表人：朱建国，该公司执行董事。委托诉讼代理人：邓长昌，福建九越律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓长春，福建九越律师事务所律师。被告：李家亮，男，1971年9月14日出生，汉族，住福建省南平市建阳区。第三人：中国建设银行股份有限公司南平分行，住所地福建省南平市东山路2号。负责人：张庆文，该行行长。委托诉讼代理人：黄红，女，该行员工。委托诉讼代理人：胡宗杯，男，该行员工。原告南平祥生房地产开发有限公司（以下简称祥生公司）与被告李家亮、第三人中国建设银行股份有限公司南平分行（以下简称建行南平分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年10月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告祥生公司的委托诉讼代理人邓长昌、邓长春，第三人建行南平分行的委托诉讼代理人黄红、胡宗杯到庭参加诉讼。被告李家亮经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。祥生公司向本院提出诉讼请求：1.解除祥生公司与李家亮签订的编号为201604105的《商品房买卖合同》；2.李家亮于判决生效之日起七日内协助祥生公司办理编号为201604105的《商品房买卖合同》备案登记及预购商品房预告登记注销手续；3.李家亮、建行南平分行协助祥生公司办理预购商品房抵押权预告登记注销手续。事实和理由：2016年9月27日，祥生公司与李家亮签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：201604105）。合同约定：李家亮购买祥生公司开发的坐落于南平市延平区浦南高速公路南平北互通南侧金轿椅地块的“祥生·御江湾”L1幢303室房产。附件六《合同补充协议》第二条约定：本条所注明的买受人的“地址”即为买受人的有效通信地址：福建省建阳市漳墩镇外屯村杭坑16号。买受人在本条中注明的通信地址发生变化时，应当自该事由发生同时书面通知出卖人；否则，出卖人在未接到买受人的书面通知之前只须按本合同中注明的通信地址发送通知或文件，即视为送达买受人（即使退件也不例外），出卖人寄出日起第五日视为送达日，由此产生的一切责任和后果由买受人承担。第四条第四款约定：按揭具体金额以按揭银行的最后审批为准。若因国家政策变动、银行贷款审批标准、买受人资信情况等原因致使按揭银行批准金额低于本合同约定的或者按揭金额或者拒绝发放贷款的，买受人必须向出卖人付清剩余房款，逾期超过30日未付清剩余房款的，出卖人有权解除合同。第十二条第二款约定：本合同解除时，如果已办理预售登记、备案或买受人名下的房产证已在办理中，双方应在通知送达后10日内共同到房地产管理部门撤销预售登记、备案或撤回房地产权证得申办手续，因此而发生的费用由过错方承担。合同签订后，祥生公司与李家亮在南平市房地产交易登记服务中心为前述《商品房买卖合同》办理预购商品房合同备案登记和预购商品房预告登记。此后，李家亮、建行南平分行将该房产办理预购商品房抵押权预告登记。但祥生公司、李家亮与建行南平分行未签订《个人住房借款合同》。在合同履行期间，李家亮未取得按揭贷款，且不能依照合同约定一次性付清剩余房款。祥生公司认为，祥生公司与李家亮签订的合同是双方真实意思表示，合法有效，双方应当恪守。李家亮违反合同约定，祥生公司有权解除合同，并要求李家亮按合同约定协助办理《商品房买卖合同》的备案登记、预购商品房预告登记手续和预购商品房抵押权预告登记注销手续。祥生公司特提起诉讼。李家亮未作答辩。建行南平分行述称，同意协助祥生公司办理预购商品房抵押权预告登记注销手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。祥生公司提交了如下证据：证据1.《商品房买卖合同》（合同号：201604105）一份，证据2.《南平市商品房买卖合同备案信息表》一份，证据3.预购商品房预告登记证明一份，证据4.预购商品房抵押权预告登记证明一份，证据5.中国建设银行《现金交款单》一份、《确认书》一份、《授权委托书》一份，证据6.《催告函》一份、中国邮政国内挂号信函收据一份、邮政快递查询明细一份。本院认为，李家亮未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃举证和质证的权利。建行南平分行对于祥生公司提交的证据除证据5外均无异议。对上述无异议的证据，予以采信。祥生公司提交的证据5中的《现金交款单》有中国建设银行的盖章确认，该证据载明的款项金额与李家亮出具的《确认书》一致；证据5的三份证据之间能相互印证，对于祥生公司代李家亮支付购房首付款82391元的事实具有证明力，予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：祥生公司以出让方式取得位于南平市延平区浦南高速公路南平北互通南侧金轿椅地块的土地使用权。经批准，祥生公司在上述地块建设商品房，暂定名为祥生·御江湾。后经南平市住房和城乡建设局批准，祥生公司取得了商品房预售许可证，证号为南房预售证第2014025号。2016年9月27日，祥生公司与李家亮签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：201604105）。合同约定：祥生公司将南平市延平区浦南高速公路南平北互通南侧金轿椅地块祥生·御江湾L1幢303室房屋出售给李家亮；该房屋建筑面积为81.66平方米；房屋单价为4600元，房屋总价款为375636元；李家亮应于签约之日支付75636元作为首期款，余款30万元办理银行按揭贷款（包括公积金贷款）。该合同第七条约定：“买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同约定的时间付款，按以下第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过30日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之伍（该比率不低于第（1）项中的比率）的违约金。2、×。”该合同的附件六《合同补充协议》第四条约定：“本合同第六、七条补充如下：……4、按揭具体金额以按揭银行的最后审批为准。若因国家政策变动、银行贷款审批标准、买受人资信情况等原因致使按揭银行批准金额低于本合同约定的按揭款金额或者拒绝发放贷款的，买受人必须在按揭银行或者出卖人通知送达之日起七日内向出卖人付清剩余房款，否则每逾期一天，买受人以应付差额为基数，按照日万分之二的比率向出卖人计付违约金，合同继续履行；逾期超过30日的，出卖人有权解除合同，买受人按本合同总价款的20%向出卖人支付违约金，由此产生的相关费用由买受人自行承担。……”该合同的附件六《合同补充协议》第十二条约定：“解除合同：……2、本合同解除时，如果已办理预售登记、备案或买受人名下的房产证已在办理中，双方应在通知送达后10日内共同到房地产管理部门撤销预售登记、备案或撤回房地产权证的申办手续，因此而发生的费用由过错方承担。……”2016年9月27日，祥生公司代李家亮支付了购房首付款75636元。2016年10月28日，祥生公司与李家亮在南平市房地产交易登记服务中心（现更名为南平市不动产登记中心）为前述《商品房买卖合同》办理了合同备案登记（业务宗号：101609270023）。2017年2月17日，双方又办理了预购商品房预告登记手续，取得《不动产登记证明》[证号：闽（2017）南平市不动产证明第0001695号]。双方将申请商品房按揭贷款的材料提交给建行南平分行。祥生公司、李家亮与建行南平分行三方未签订按揭贷款合同。2017年3月31日，李家亮与建行南平分行办理了预购商品房抵押权预告登记手续，取得《不动产登记证明》[证号：闽（2017）南平市不动产证明第0003485号]。建行南平分行经审查后，以祥生公司此前在该银行的贷款出现大面积逾期为由，拒绝向李家亮发放按揭贷款，并告知李家亮。2017年9月27日，祥生公司向李家亮发出一份《催告函》，要求李家亮于7日内支付全部购房款，否则将追究其法律责任。李家亮仍未支付剩余购房款，祥生公司遂诉至本院。本院认为，祥生公司与李家亮签订的《商品房买卖合同》及其《合同补充协议》，系合同当事人的真实意思表示，其主要内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效。《合同补充协议》第四条第四款约定：“按揭具体金额以按揭银行的最后审批为准。若因国家政策变动、银行贷款审批标准、买受人资信情况等原因致使按揭银行批准金额低于本合同约定的按揭款金额或者拒绝发放贷款的，买受人必须在按揭银行或者出卖人通知送达之日起七日内向出卖人付清剩余房款，否则每逾期一天，买受人以应付差额为基数，按照日万分之二的比率向出卖人计付违约金，合同继续履行；逾期超过30日的，出卖人有权解除合同，买受人按本合同总价款的20%向出卖人支付违约金，由此产生的相关费用由买受人自行承担。……”本案中，双方约定除首付款外的购房余款30万元，李家亮以办理按揭贷款的方式支付给祥生公司。在办理按揭贷款过程中，按揭银行建行南平分行拒绝向李家亮发放贷款。建行南平分行在庭审中已明确，其拒绝向李家亮发放贷款，既不是因国家政策变动、银行贷款审批标准、买受人资信情况原因，也不是因祥生公司采取以“零首付”的方式销售商品房，而是因祥生公司此前在该银行的贷款出现大面积逾期，才停止向其开发的祥生·御江湾项目的提供按揭贷款。故李家亮对于其无法获得银行按揭贷款造成合同履行不能没有过错，祥生公司无权依照《合同补充协议》第四条第四款的约定单方行使合同解除权。因双方对于无法贷款的购房余款支付问题未能协商一致，李家亮在接到祥生公司继续履行合同的函件后以其行为表示不履行合同，祥生公司现亦主张解除合同，则视为双方协商一致解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案，祥生公司与李家亮已办理《商品房买卖合同》备案登记、房屋预告登记，李家亮与建行南平分行已办理预购商品房抵押权预告登记手续，故在合同解除后，李家亮应当协助祥生公司办理《商品房买卖合同》备案登记及房屋预告登记注销手续，李家亮、建行南平分行应当协助祥生公司办理商品房抵押权预告登记注销手续。此外，因本案购房首付款是由祥生公司代李家亮垫付，故在《商品房买卖合同》解除后，祥生公司无需将购房首付款退还给李家亮。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除南平祥生房地产开发有限公司与李家亮于2016年9月27日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201604105）；二、李家亮于本判决生效之日起七日内协助南平祥生房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》（合同编号：201604105）的备案登记注销手续；三、李家亮于本判决生效之日起七日内协助南平祥生房地产开发有限公司办理南平市延平区浦南高速公路南平北互通南侧金轿椅地块祥生·御江湾L1幢303室房屋的预购商品房预告登记注销手续；四、李家亮、中国建设银行股份有限公司南平分行于本判决生效之日起七日内协助南平祥生房地产开发有限公司办理南平市延平区浦南高速公路南平北互通南侧金轿椅地块祥生·御江湾L1幢303室房屋的预购商品房抵押权预告登记注销手续。案件受理费6934元，减半收取计3467元，由南平祥生房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。审 判 员 徐华强二〇一七年十二月二十五日法官助理 卫瑞霖书 记 员 陈 芳本案依据的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一期起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。