湖南省邵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘05民终62号
上诉人（原审第三人）：邵阳鑫胜商贸有限公司。
法定代表人：谭大志，该公司董事长。
委托诉讼代理人：卢金花。
被上诉人（原审原告）：张宏渡。
委托诉讼代理人：张建何。
原审被告：邵阳市富顺房地产开发有限公司。
法定代表人：贺泽田，该公司经理。
原审被告：邵阳市汉宇商贸有限公司。
法定代表人：卢海军，该公司总经理。
上诉人邵阳鑫胜商贸有限公司（以下简称鑫胜公司）因与被上诉人张宏渡及原审被告邵阳市富顺房地产开发有限公司（以下简称富顺公司）、邵阳市汉宇商贸有限公司（以下简称汉宇公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省邵阳市北塔区人民法院于二○一七年十一月十三日作出的（2017）湘0511民初380号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人鑫胜公司的法定代表人谭大志及其委托诉讼代理人卢金花、被上诉人张宏渡的委托诉讼代理人张建何到庭参加诉讼，原审被告富顺公司、汉宇公司经本院传唤未到庭。本案现已审理终结。
鑫胜公司上诉请求：撤销湖南省邵阳市北塔区人民法院（2017）湘0511民初380号民事判决，改判驳回张宏渡的全部诉讼请求。事实与理由：鑫胜公司公司提交的水表抄表记录证明张宏渡在租赁期间总水表欠费16249.90元，产生滞纳金3278.30元，根据《房屋门面租赁合同》第九条约定：水、电表的总表、分表亏损均由乙方负责。原判以未提交证据证明张宏渡实际使用的水量为由，不支持鑫胜公司的主张是错误的；根据《房屋门面租赁合同》第二、三条约定，张宏渡自2016年5月1日至2017年4月30日应交纳租金2546元/月，而其实际只交纳了2315元/月，尚欠租金2772元［（2546元－2315元）×12月］，原判以按照合同约定虽然第三年租金每月应涨至2546元，但张宏渡仍按照2315元/月标准交纳第三年租金的行为，视为双方已达成合意对合同进行了变更为由，不支持鑫胜公司的主张是没有任何依据的，出租人之所以没有催促其补交租金，是考虑到张宏渡交纳了12000元押金，结算时可以扣除；房屋租赁合同到期后，张宏渡没有按照合同约定退房，逾期二个月，根据租赁合同的约定，鑫胜公司应当收取其2个月的双倍租金11200元，原判只计算了1个月的双倍租金是错误的。另外，张宏渡在搬离该租赁房屋时，损毁了房屋玻璃门和卷闸门，根据租赁合同的约定，张宏渡应当赔偿鑫胜公司财产损失7357元，对此，鑫胜公司提供了证人证言，原判在张宏渡未提供任何反驳证据的情况下未予采信，明显不当。
张宏渡辩称，原判认定事实清楚，处理正确。请求驳回上诉，维持原判。
张宏渡向一审法院起诉请求：判令富顺公司、汉宇公司退还12000元押金；本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2014年5月5日，张宏渡的哥哥张建何向富顺公司交纳了6000元定金。2014年5月20日，张宏渡与富顺公司签订了《房屋门面租赁合同》，约定：“甲方（富顺公司）将汽车北站某公寓商铺租赁给乙方（张宏渡）经营整体橱柜及厨房电器。租赁期自2014年5月1日起至2017年4月30日止。免租日期为2014年5月1日至2015年4月30日止。第二年每月租金2315元，第三年在第二年租金的基础上递增10％即每月租金为2546元，租金按季交纳，先交费后使用，下季度租金在本季度底25日前交纳，结算时乙方实际使用不足一月的，租金按一月计算。乙方逾期未交租金的，按照应交年租金额的5%按日向甲方支付违约金，逾期超过15日的，甲方有权双倍计取租金并解除本合同，收回该房屋并不予任何补偿和经济赔偿。”合同还约定：“合同终止，按佃修东得的原则，乙方不得将其所投入的装修、基建设施及附着物拆除破坏，应无偿归甲方所有。乙方擅自对租赁物进行改善或者增设他物的，甲方有权要求乙方将门面恢复原状或者赔偿损失，并有权解除本合同。乙方应于本合同签订时一次性交纳门面租赁押金12000元，本押金在合同终止时，双方交接无误后，由甲方全额无息退还给乙方，如乙方应对甲方进行赔偿，可在押金中扣除；合同未到期退租者，押金不予退还。”同日，张宏渡向富顺公司交纳了6000元租赁押金，与之前交纳的定金共12000元作为该商铺的租赁押金。张宏渡按每月2315元的租金标准，分别于2015年4月29日、2016年9月1日向富顺公司交纳了2015年4月29日至2016年11月30日期间的租金，富顺公司向张宏渡出具了两张加盖公司公章的收据。2016年10月28日，富顺公司将该商铺转卖给了孙错、卢胜民，之后该商铺又被转卖给汉宇公司。此后，张宏渡按每月2315元的租金标准，向汉宇公司交纳了2016年11月30日至2017年5月1日期间的租金，汉宇公司向张宏渡出具了两张加盖公司公章的收据，并在收据上注明了总经理的联系方式。2017年3月4日，汉宇公司将上述商铺转卖给第三人鑫胜公司，并将商铺租赁户的押金一并移交给了鑫胜公司的总经理谭大志。2017年5月中旬，张宏渡将商铺钥匙交还给鑫胜公司，但鑫胜公司拒绝返还租赁押金12000元，故张宏渡提起本案诉讼。
一审法院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。张宏渡与富顺公司之间签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容合法有效，对双方当事人具有法律约束力。诉争房屋虽经多次转卖，但基于买卖不破租赁的原则，张宏渡的租赁关系不受影响。张宏渡分别向富顺公司及汉宇公司足额交付了约定租金。虽按房屋租赁合同中约定的租赁第三年的租金应涨至每月2546元，但张宏渡仍按月租金2315元的标准交纳第三年租金的行为，得到了汉宇公司的认可，视为双方已达成合意对合同进行了变更，双方的行为合法有效。故鑫胜公司在租赁合同到期后要求张宏渡补交合同约定的涨幅差额款2772元，并从张宏渡交纳的房屋租赁押金中扣除的主张，于法无据，不予支持。鑫胜公司提出张宏渡在租赁期间应承担的分水表亏损及水费滞纳金共计3205.80元应从张宏渡交纳的房屋租赁押金中扣除的主张，但未提交相应证据证明张宏渡实际使用的水量，应承担举证不能的法律后果，故对于其主张，不予支持。鑫胜公司提出张宏渡在租赁合同终止后擅自破坏了玻璃门及门面卷闸门，给其造成的损失合计7357元，应当从张宏渡交纳的房屋租赁押金中扣除的主张，亦未提交相关证据证明玻璃门及卷闸门的毁损情况及更换新门的必要性，同样应承担举证不能的法律后果，故对于其主张，亦不予支持。根据张宏渡及鑫胜公司的当庭陈述，双方均认可房屋钥匙于2017年5月中旬完成交接。张宏渡虽辩称因其不知更换房东而致使迟延返还房屋，但汉宇公司向其出具的租金收据上写明了总经理联系方式，该收据也由张宏渡自行保管，而租赁合同到期后，张宏渡并没有主动联系汉宇公司，且汉宇公司及鑫胜公司的固定经营场所均在诉争租赁房屋的附近，故张宏渡主张其有正当合理的逾期返还房屋的理由，不予认可。根据法律规定，租赁期限届满，原告未按约退房，鑫胜公司也未提出异议，原租赁合同应继续有效，根据该合同中“租金按季交纳，先交费后使用，下季度租金在本季度底25日前交纳，结算时乙方实际使用不足一月的，租金按一月计算，若乙方逾期未交租金的，按照应交年租金额的5%按日向甲方支付违约金，逾期超过15日的，甲方有权双倍计取租金并解除本合同，收回该房屋并不予任何补偿和经济赔偿”的约定，张宏渡应在4月25日前交纳下季度租金，现张宏渡于5月中旬才将房屋钥匙交给鑫胜公司，逾期已超过15日，故鑫胜公司有权向张宏渡双倍计收一个月的租金。同时，鑫胜公司作为房屋的现今所有人，有权主张张宏渡与汉宇公司之前的合意修改合同的行为对其无效，该诉争房屋的月租金标准应为2546元，对于鑫胜公司要求张宏渡双倍交付租金10184元，并从张宏渡交纳的房屋租赁押金中扣除的主张，予以部分支持。综上，张宏渡请求依法判令被告退还12000元押金的诉讼请求，予以部分支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、第三人邵阳鑫胜商贸有限公司于判决生效之日起15日内返还原告张宏渡押金6908元；二、驳回原告张宏渡的其他诉讼请求，
二审中，鑫胜公司就自己的主张再次提交了一份邵阳市自来水公司的《用户水费对账清单》，该清单显示：包括张宏渡租赁的门面房屋在内共四户，自2016年7月5日至2017年3月30日，累计拖欠水费18854.28元，产生滞纳金3278.30元，对上述证据，张宏渡在一审中质证认为，自己在2016年11月开始就不在租赁房屋经营了，没有用水，当时好像水管爆裂了，因此，该水费不予承担，但在法庭上又陈述，自己在租赁房屋经营了2年，交了1次水费，应该有部分水费没交，具体数额不清楚；二审中质证认为，该水费是2016年交了1次水费后至租赁期满期间的，这段时间没有在租赁房屋经营。对该争议事实，本院认定如下：鑫胜公司就张宏渡等四户拖欠水费提供了邵阳市自来水公司的《用户水费对账清单》，对该证据的真实性张宏渡未予否认，只是认为该水费是自己没有在租赁房屋经营期间产生的，但张宏渡并没有提供其在该段时间内没有用水或者具体的用水数量的证据，故本院对张宏渡租赁期间四户共同拖欠水费18854.28元，产生滞纳金3278.30元的事实予以认定。对鑫胜公司主张张宏渡在搬离该租赁房屋时损毁了门面房屋玻璃门的事实，张宏渡予以认可，但认为该玻璃门是其在装修时花费约1800元至2000元安装的，且不是有意损毁的，不应当赔偿，故本院对张宏渡损毁了门面房屋玻璃门的事实予以确认；对鑫胜公司主张张宏渡损毁了卷闸门的事实，因未提供确凿的证据予以证实，且张宏渡亦予以否认，故本院对该主张不予采信。本院查明的其他事实与一审查明的一致，对原判认定的其他事实，本院予以确认。
本院认为，张宏渡与富顺公司之间签订的租赁合同中，虽然约定了房屋租金在第三年应涨至每月2546元，但张宏渡仍按第二年月租金2315元的标准向当时的房屋产权人汉宇公司交纳了第三年的全部房屋租金，汉宇公司并未提出异议。在该房屋租赁合同即将到期的前两个月即2017年3月4日，鑫胜公司才取得该租赁房屋的产权，而承租人张宏渡此前已按照“先付租金后用房”的约定交清了该房屋租赁期的全部租金，因此，鑫胜公司无权要求张宏渡再重新按照每月2546元的标准缴纳第三年的房屋租金，故鑫胜公司要求张宏渡补交合同约定的涨幅差额款2772元，并从张宏渡交纳的房屋租赁押金中扣除的上诉主张不能成立，本院不予支持。张宏渡逾期占用租赁房屋，应当按照原房屋租赁合同中的约定支付占用期间的租金，根据双方当事人在庭审中的一致陈述，双方均认可房屋钥匙于2017年5月中旬完成交接，原判据此按照逾期一个月的时间计算张宏渡应当支付占用期间的租金5092元是正确的，鑫胜公司提出房屋租赁期满后，张宏渡逾期二个月才退房，应当支付2个月的双倍租金11200元无事实依据，本院亦不予支持。根据查明的事实和《房屋门面租赁合同》第四条第9项：水、电表的总表、分表亏损均由乙方负责的约定，张宏渡租赁期间四户共同拖欠水费18854.28元，产生滞纳金3278.30元，该拖欠的水费及产生的滞纳金，应当由包括张宏渡在内的四用户共同平均分担，张宏渡应分担交纳的水费及滞纳金应为5533元，原判以鑫胜公司未提交相应证据证明张宏渡实际使用的水量，应承担举证不能的法律后果是错误的，但鑫胜公司在一审抗辩时只要求张宏渡分担拖欠的水费2386.80元及滞纳金819元，故张宏渡应分担交纳的水费及滞纳金只能认定为3205.80元。再根据《房屋门面租赁合同》第四条第5项的约定及张宏渡陈述的玻璃门价值，本院酌定张宏渡因损毁玻璃门应赔偿价款1900元，鑫胜公司上诉提出要求张宏渡赔偿财产损失7357元的主张，本院予以部分支持。
综上所述，鑫胜公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销湖南省邵阳市北塔区人民法院（2017）湘0511民初380号民事判决；
二、由邵阳鑫胜商贸有限公司于本判决书送达之日起15日内返还张宏渡房屋租赁押金1802.20元；
三、驳回张宏渡的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费50元、二审受理费100元，共计150元，由张宏渡负担100元，邵阳鑫胜商贸有限公司负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗 松
审 判 员 申 杰
审 判 员 潘 婷
二〇一八年三月九日
代理书记员 王静雯
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
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（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式改判、撤销或者变更；
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