广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民终118号
上诉人（原审原告）：中山市港信房地产经纪有限公司，住所地广东省中山市，组织机构代码××。
法定代表人：刘利坚，该公司总经理。
委托代理人：陈冠荣，广东香山律师事务所律师
委托代理人：范新华，广东香山律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：周瑞平，男，汉族，住四川省兴文县，公民身份号码×××2813。
上诉人中山市港信房地产经纪有限公司（以下简称港信公司）因与被上诉人周瑞平居间合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法民二初字第1364号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2015年4月12日，周瑞平（买方）与杨晓颖（卖方）、港信公司（中介方）签订《房地产买卖合同》，约定杨晓颖将位于中山市港口镇XXXX的房产转让给周瑞平，房产价款45万元，定金45000元；该房处于抵押状态，卖方应于签署本合同之日起／个工作日内还清贷款，办妥解除抵押登记手续，并将房地产证原件托管于经纪方作为办理过户手续之用；买方须在过户当天支付首期款55000元，在银行出具《同意购房抵押贷款通知书》之日两个工作日内，买卖双方须签署《广东省房地产买卖合同》并办理递件手续，且递件回执由经纪方或担保公司代为托管；在递件回执载明的答复日期之日起7个工作日内，买方须到房管局等相关部门交纳税费并办理过户手续，领取房地产证并在房管局办理完归档手续后当日，买方须与经纪方或担保公司及银行人员到相关部门办理按揭贷款的入抵押登记手续；卖方须在过户当天将该房地产交由买方使用；为达成交易，经双方协商，本案交易过程中的所有税费和其他相关费用由买方承担；鉴于经纪方已促成买卖双方之间买卖合同的成立，买方应在签订本合同当日向经纪方支付中介服务费13500元；本合同履行过程中如发生争议，各方应及时协商解决，并采取措施避免损失的发生或扩大，协商不成的，任何一方都可以依法向房地产所在地的人民法院提起诉讼，诉讼所需的调查费、诉讼费、律师费等费用由违约方或过错方承担。合同还约定了其他事项。当天，周瑞平向杨晓颖支付定金2000元。后涉案房产因故未能交易成功，港信公司向周瑞平主张支付中介费13500元未果，遂将周瑞平诉至原审法院，请求判令：1.周瑞平向港信公司支付中介服务费13500元及利息（从2015年4月13日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止）；2.周瑞平向港信公司支付律师费4000元；3.诉讼费用由周瑞平承担。
原审诉讼中，港信公司主张其聘请律师处理本案有关的法律事务，需要支付律师费共计4000元，该律师费依约应由周瑞平承担，并提供委托代理合同、律师费发票为证。
原审诉讼中，周瑞平辩称当时讲好了是中介费8000元，但合同上却写了13500元，港信公司是要多收其5500元，后来港信公司业务员给其一张《物业打折情况说明书》，同意中介费只收取8000元，但拒绝盖章，只有员工“李先丽”的签名，并提供《物业打折情况说明书》为证。
案经原审法院审理认为：周瑞平与港信公司、杨晓颖签订的《房地产买卖合同》包含周瑞平与杨晓颖的房屋买卖合同关系以及周瑞平、杨晓颖与港信公司的居间合同关系，本案审理的是后者，该合同关系没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。至于港信公司是否有权主张中介费13500元的问题。港信公司作为中介方，首先应向买卖双方提供专业、优质的中介服务。本案中，涉案房产处于抵押状态，但《房地产买卖合同》却没有约定卖方还清贷款以解除抵押的具体期限，而该部分内容属于二手房地产产权交易的重要内容，涉及交易房产是否存在权利瑕疵的问题，直接影响到买方能否完全享有包含处分权在内的房产所有权的合同目的能否实现。港信公司作为中介方，在负责提供合同文本的情况下，没有对上述重要内容组织买卖双方协商成功，使得买方利益处于高度风险之中，显然未尽谨慎注意义务，涉案房产亦因故未能交易成功，买方周瑞平据此拒绝支付中介费，理据充分，予以支持。故在港信公司无权主张中介费13500元的情况下，相应利息及律师费亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回港信公司的诉讼请求。案件受理费238元，减半收取119元，由港信公司负担。
上诉人港信公司不服原审判决，向本院上诉称：（一）《房地产买卖合同》第二条第2项约定“该房地产处于抵押状态，卖方应于签署本合同之日起／个工作日内还清贷款，办妥解除抵押登记手续”，反映港信公司提供的格式条款对还贷解押的期限已经有所安排，供买卖双方进行磋商约定，但本案的买卖双方没有在该条款的空格内填上具体的数字，港信公司作为居间人，无权对卖方还贷解押的具体日期进行干预。虽然卖方还贷解押日期没有约定，但可以通过合同的其他条款、交易习惯、催告履行等方式进行确定。（二）《房地产买卖合同》第三条第（一）项约定购房定金45000元为第一部分楼款，合同第十四条的备注条款第2点约定“买方在卖方赎楼前支付35000元给卖方赎楼（此金额为楼款的部分）”，由此，卖方还贷解押的前提条件是买方先向卖方支付8万元，买方不能以担心卖方将来可能违约为由而拒不履行先行付款义务。房地产买卖合同没有顺利履行，是买方违约导致的，不能归责于港信公司。综上，请求：撤销原审判决，改判周瑞平向港信公司支付中介服务费13500元及利息（按中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2015年4月13日起计至中介服务费实际支付之日止）、律师费4000元，诉讼费用由周瑞平承担。
被上诉人周瑞平答辩称：（一）中介服务费是8000元，而非13500元。（二）《房地产买卖合同》有很多重要事项未约定，我方要求重新签订合同或补充协议，但港信公司不同意，后来双方未能协商一致。综上，请求驳回上诉，维持原判。
上诉人港信公司、被上诉人周瑞平在二审期间均没有提供新证据。
本院对原审法院查明的事实予以确认。
另查明：房地产买卖合同约定：……付款方式如下：定金45000元为第一部分楼款。经买卖双方协商，买方同意在签署本合同时向卖方支付定金2000元，在本合同生效后2个工作日内再向卖方支付定金43000元……405000元为第二部分楼款。付款方式为第2种：……2.银行按揭付款：（1）上述第二部分楼款中买方申请银行按揭贷款350000元（具体贷款金额以银行出具的《同意购房抵押贷款通知书》为准）支付给卖方。……买方须在过户当天支付首期款55000元（根据实际贷款金额多退少补）直接支付给卖方……。……备注（备注条款内容与前述条款内容不一致的，以备注条款内容为准）：①买卖双方友好协商一致该物业成交价为卖方实收450000元；②买方在卖方赎楼前支付35000元给卖方赎楼（此金额为楼款的部分）；③买方需支付的首付为100000元，包含定金、赎楼款。
二审诉讼中，港信公司、周瑞平均确认：周瑞平支付首期款100000元的付款期限为，签约时付2000元，2015年4月14日前付43000元，赎楼前付35000元，过户时付20000元。
本院认为：本案是居间合同纠纷。周瑞平与杨晓颖、港信公司签订的《房地产买卖合同》包含周瑞平与杨晓颖的房屋买卖合同关系以及周瑞平、杨晓颖与港信公司的居间合同关系，本案审理的是后者，该合同关系是签约各方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行各自义务。结合双方诉辩意见，本案的争议焦点是：港信公司主张周瑞平向其支付中介服务费13500元及利息、律师费4000元，理据是否充分。
经审查，一、《房地产买卖合同》主文虽约定，周瑞平应向杨晓颖于2015年4月12日支付2000元，于2015年4月14日前支付43000元，于过户当日支付55000元，剩余350000元通过银行按揭贷款解决。但该合同另备注约定，周瑞平应向杨晓颖于2015年4月12日支付2000元，于2015年4月14日前支付43000元，于杨晓颖赎楼前支付35000元，于过户当日支付20000元，剩余350000元通过银行按揭贷款解决。根据《房地产买卖合同》约定的下述条款“备注条款内容与前述条款内容不一致的，以备注条款内容为准”，应以后者备注的内容为准。由此可见，周瑞平应在杨晓颖赎楼前向杨晓颖支付8万元，而周瑞平仅向杨晓颖支付了2000元，已构成违约，故杨晓颖有权行使先履行抗辩权，不依约履行赎楼义务，涉案房产未能交易成功的责任在于周瑞平一方。根据《房地产买卖合同》约定的下述条款“鉴于经纪方已促成买卖双方之间买卖合同的成立，买方应在签订本合同当日向经纪方支付中介服务费13500元”，港信公司已促成杨晓颖、周瑞平于2015年4月12日签订《房地产买卖合同》，周瑞平支付中介服务费的条件已成就，因此，原审以港信公司未能组织买卖双方约定卖方赎楼解押的具体期限，且涉案房产未能交易成功为由，认定周瑞平有权拒付中介服务费，与《房地产买卖合同》的前述约定不符，本院予以纠正，周瑞平应于2015年4月12日向港信公司支付中介服务费13500元。周瑞平主张中介服务费为8000元，但其提交的《物业佣金打折说明书》的落款处只有李先丽的签名，并没有加盖港信公司印章，港信公司对该证据不予确认，亦不确认李先丽系其员工，周瑞平亦无证据证明李先丽系港信公司员工，故本院对周瑞平的该抗辩主张不予采纳。二、周瑞平逾期支付中介服务费，应向港信公司支付逾期付款利息，逾期付款利息应以尚欠中介服务费为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率，自2015年4月13日起计至中介服务费清偿之日止。三、根据《房地产买卖合同》约定的下述条款“本合同履行过程中如发生争议，各方应及时协商解决，并采取措施避免损失的发生或扩大，协商不成的，任何一方都可以依法向房地产所在地的人民法院提起诉讼，诉讼所需的调查费、诉讼费、律师费等费用由违约方或过错方承担”，港信公司主张的律师费4000元有委托代理合同、律师费发票为证，本院予以确认，该费用周瑞平应予支付。
综上所述，上诉人港信公司的上诉理由成立，其上诉请求本院予以支持。原审判决认定事实错误，判决结果有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省中山市第一人民法院（2015）中一法民二初字第1364号民事判决；
二、被上诉人周瑞平应于本判决发生法律效力之日起七日内向上诉人中山市港信房地产经纪有限公司支付中介服务费13500元及利息（以尚欠中介服务费为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率，自2015年4月13日起计至中介服务费清偿之日止）、律师费4000元。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费238元，减半收取为119元，由被上诉人周瑞平负担；二审案件受理费275元，由被上诉人周瑞平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈亦和
代理审判员 刘运充
代理审判员 尹四娇
二〇一六年三月十七日
书 记 员 谢 冰
第8页共8页