广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗云法民四初字第47号
原告（反诉被告）陈伟强。
委托代理人谢冰蓉，广东政邦律师事务所律师。
委托代理人黄绮明，广东政邦律师事务所律师。
被告（反诉原告）广州潮升物业管理有限公司，住所地：广州市白云区。
法定代表人吴晓，经理。
委托代理人杨晓栋，广东伯方律师事务所律师。
原告陈伟强与被告广州潮升物业管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2012年12月25日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人谢冰蓉、黄绮明，被告广州潮升物业管理有限公司的委托代理人杨晓栋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）陈伟强诉称，2011年11月17日，被告故意隐瞒商铺所在建筑大楼圣地大厦未取得建筑物主体工程消防验收合格的事实，与我签署了位于广州市广州大道北路1421号某号、某号商铺的《认租协议书》，约定每月租金84840元，经营范围为游艺机，认租定金84840元等。签约当日，我依约向被告支付了定金。之后，被告把场地交给了我，要求我立即进行装修以配合商场统一开业，并于2012年3月12日向我收取了装修保证金及施工出入证按金共8500元。我陆续投入装修费用208858元。但装修期间，被告迟迟未能提供证实主体建筑物消防验收合格的证明文件给我办理企业成立审批手续，以致我无法递件。随后，被告于7月初强行收回商铺，导致我的合同目的无法实现，且造成了我的装修损失208858元。该损失应额外退还一倍定金84840元抵扣相应数额外，被告还应赔偿124018元。
被告明知出租房屋未取得建筑消防验收合格前不能投入使用，但仍欺瞒我承租并进行装修，此后又强行收回商铺，使我遭受巨大损失，为维护我的合法权益，现请求法院判令：1、解除原告与被告于2011年11月17日签署的关于承租广州市广州大道北路1421号某号、某号商铺的《认租协议书》；2、被告双倍返还定金169680元；3、被告返还装修保证金8000元及施工出入证按金500元；4、赔偿原告损失124018元。本案诉讼费由被告承担。
对于广州潮升物业管理有限公司的反诉，陈伟强辩称，我不同意被告的反诉请求，导致合同无法履行的根本原因在于被告，被告一直未向我提供办理营业执照所需的消防验收材料且恶意隐瞒消防验收未通过问题，以致原告未能办理营业执照，被告的行为已构成违约，因此我无需支付房屋使用费。被告在合同未中止的情况下强行收回涉案商铺并转租已构成严重违约，因此，被告应向我双倍返还定金并赔偿我的经济损失且承担我的装修损失。此外，我的装修都属于被告给予的装修免租期内，我并没有利用被告的房屋进行经营，故不存在向被告支付房屋使用费的问题。
被告（反诉原告）广州潮升物业管理有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求，双方签订的认租协议是双方直接商谈的结果，签订协议后，我方依约交付了商铺，但原告迟迟不按约定到文化部门办理游戏许可证，也没有按约定到被告处签订正式的租赁合同，其行为违反了认租协议的约定，按照认租协议第4、5条的规定，我方可以收回商铺另行出租，且不退还保证金。涉案商铺可以办理娱乐经营许可证，原告从未向文化部门申请，是为其违约寻找借口。关于装修的问题，原告在没有签订租赁合同的情况下，擅自进行装修是其自身的原因导致其无法继续履行租赁商铺，故我方认为装修的损失应由原告自行承担。由于原告在拿到商铺后拒绝与我方签订正式的租赁合同，并迟迟未按约定向相关部门提交资料办理相关手续，导致商铺一直被占用，给我方造成了巨大的损失。故请求法院判令：被反诉人向反诉人支付房屋使用费381780元（2012年1月1日至2012年6月31日共6个月）。
经审理查明，2011年11月17日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《认租协议》，约定：乙方自愿向甲方承租广州市广州大道北路1421号某号、某号号商铺（下称“涉案商铺”），经营范围为游艺机；乙方签署本《认租协议书》的同时，须向甲方缴纳认租定金84840元；租赁期从双方签署《原潮圣地商场商铺租赁合同》生效之日起，为期5年，装修免租期从乙方获得相关办理牌照部门发出的受理公函日起三个月（在免租期内乙方开始经营的，甲方按乙方应交的日租金的50%向乙方按日收取）；办理相关牌照不得超过签订本协议书之日起三个月；甲方向乙方提供乙方办理相关行业经营证照所需的，应由甲方提供材料，由乙方办理相关手续，如由于甲方提供的相关材料不符合申请游艺机项目的要求，而不获相关政府部门受理，则甲方需无息退还乙方已交的认租定金，本《认租协议书》同时终止；乙方如在上述期限内不缴交相应费用或者不按时前来与甲方签署《原潮圣地商场商铺租赁合同》等，视为乙方违约及放弃所认租商铺，甲方有权将商铺另行出租，乙方所交认租定金及费用甲方不予退还；等。
协议签订后，原告向被告支付了认租定金84840元、装修保证金8000元及施工出入证按金500元，被告向原告交付了涉案商铺。原告一直未取得办理牌照部门发出的受理公函。2012年7月，被告将涉案商铺收回。
原告为证明签订协议后曾按相关行政部门规定要求向行政部门提交过办理牌照的材料，是由于被告未提供受理所需的材料才一直未取得办理牌照部门发出的受理公函，提供了以下证据：1、《申请设立游艺娱乐场所办事指南》一份，主要内容包括办理依据：《娱乐场所管理条例》（国务院令第458号）、申报材料：（1）、书面申请；（2）、工商行政管理部门的《企业名称预先核准通知书》或营业执照；（3）、产权证明和租赁意向书；（4）、拟设立场所周边200米范围内方位图，方位图必须标明具体的街道和周边显著建筑物，场所内部装修布局图；（5）、法定代表人和主管人员的身份证明材料、无刑事犯罪记录声明；（6）、拟设置游艺机的机型、机种图片及功能说明；（7）、房屋安全鉴定书；（8）、主体建筑物消防验收意见书；（9）、环境保护行政主管部门对该经营场地环境影响评价的批准文件；（10）、银行或者会计师所出具的资金信用证明；（11）、守法经营承诺书；（12）、能展示建筑整体外观、场内布局和消防安全出口的4r照片。2、《申请报告》一份，该报告的申请人为陈逸成，申请单位为广州市白云区文化广电新闻出版局，主要内容为：本人陈逸成，计划在广州市白云区广州大道北1421号ojg01，ojf14号经营游艺室，名称已在白云工商局注册科核准为“广州市白云区乐缤纷游艺室”。现向贵局申请办理设立游艺娱乐场所等。落款出日期未填写。3、《企业名称预先核准通知书》一份，该通知书的主要内容为：同意预先核准住所设在广州市白云区的企业名称为广州市白云区乐缤纷游艺室，投资人陈逸成，投资额10万元，核准日期为2012年2月14日。4、2011年11月14日房管部门打印的白云区广州大道北1421号的《房地产登记簿查册表》一份。5、《广州市房屋租赁合同》一份。该合同的出租人为被告，承租人为陈逸成，租赁场地为涉案商铺。落款处承租人委托代理人为原告，该合同于2011年12月21日由广州市国土资源和房屋管理局白云区分局登记备案。6、2011年10月26日原告向广州市城市建设咨询服务公司咨询广州市白云区广州大道北1452号圣地大酒店200米范围内中小学校、加油站和区一级的政府机关、医院距离的咨询卡片及附图各一份。7、公安部门出具的陈逸成和梁翠雯的无犯罪记录证明各一份。8、拟设置游艺机的机型、机种图片及功能说明。9、2011年12月5日，由广州市泰博建筑检测鉴定有限公司出具的《房屋安全鉴定报告》一份，该鉴定的委托人为陈逸成，房屋地址为广州市白云区广州大道北1421号。10、户名为广州市荔湾区茶滘悦榕庄餐馆的银行流水账单一份（资金信用证明）。11、陈逸成签名的《守法经营承诺书》一份。12、涉案商铺所在商场的建筑整体外观、场内布局和消防安全出口照片各一张。此外，原告提供了2013年3月28日白云区政府信息公开目录网页打印件一份，该网页打印件显示信息名称为《申请设立游艺娱乐场所办事指南》，公开日期为2011年12月19日，其中也包括申请设立游艺娱乐场所的申报材料，申报材料内容与原告提交的第一份证据《申请设立游艺娱乐场所办事指南》中的一致，并表示，正是由于被告没有提供主体建设消防验收意见书，行政部门才一直未受理其提交的申请材料。被告对上述证据质证认为：对《申请设立游艺娱乐场所办事指南》打印的时间为2013年3月28日，该证据并不能证实原告在签订协议后有积极准备申报材料。对第2至12份证据质证认为，上述证据中部分材料涉及案外人陈逸成和梁翠雯，与本案无关，对《广州市房屋租赁合同》的真实性也不予确认，此外，有些申请没有落款日期，故上述证据均不能证实原告已向政府部门提交了相关的材料和为办理牌照进行过准备。对被告提出关于部分材料涉及案外人陈逸成的问题，原告表示陈伟强和陈逸成内部是合作关系，虽然签协议的主体是陈伟强，但因持牌人是陈逸成，所以须由陈逸成签订正式的合同，部分申请和手续也是以陈逸成的名义办的，案外人梁翠雯是主管人员。对于落款时间的问题，因为行政部门尚未受理，为保证文件日期的准确性所以尚未填写。
被告为证明涉案商铺所在商场已取得消防验收合格证和可以办理《娱乐经营许可》，提供了以下证据：1、2012年4月13日广州市公安消防局出具的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》一份，该合格证显示地址为广州市白云区广州大道北1421号圣地大厦首、二层。2、2012年1月21日广州市公安消防局出具的关于圣地大厦首层、二层局部室内的《建设工程消防设计审核意见书》一份，该意见书认为该工程消防设计符合消防法规和国家工程建设消防技术标准要求，同意该工程消防设计。3、2012年3月25日广州市公安消防局出具的关于对圣地大厦内部装修工程消防验收合格的《建设工程消防验收意见书》一份。4、2012年9月18日，《广州市白云区政务服务中心办事回执》一份，主要内容为：今收到广州市白云区金鲨鱼游艺中心前来办理《娱乐经营许可证》申办业务。原告对上述证据质证认为：《建设工程消防设计审核意见书》仅表明场地的消防设计通过审核，并非消防的最终验收。《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》的出具时间为2012年4月13日，恰恰证明被告在签订认租协议时不具备交付使用的条件。对办事回执，由于该回执出具时间是2012年9月18日，该时间与涉案商铺的办理时间不是同一时间段，不具有可比性。对此，原告出示了白云区政府信息公开目录网页打印件一份，该打印件显示信息名称为《白云区2012年-2015年新增游艺娱乐场所申请指南》，公开日期2012年9月17日，其中申请新增游艺娱乐场所的材料要求与2011年12月19日公开的《申请设立游艺娱乐场所办事指南》有所变化，原告指南的第8项要求提交主体建筑物消防验收意见书，而该指南中则要求提供消防部门出具的《建筑工程消防验收意见书》以及《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。被告对原告出示的上述证据三性不予确认，并认为建筑工程消防验收意见书与主体建筑物的消防验收意见书实际上是一致的。
原告为证明对涉案商铺进行了装修和产生的装修损失，提交了涉案商铺现场照片和原告与案外人广州市丹泽装饰工程有限公司（下称“丹泽公司”）于2012年3月1日签订的《建筑装饰工程施工合同》和丹泽公司分别于2012年3月1日和2012年7月30日出具的《广州市丹泽装饰工程有限公司装修工程预算单》、《广州市丹泽装饰工程有限公司装修工程结算单》及丹泽公司的企业注册基本资料各一份。上述《建筑装饰工程施工合同》约定的装修工程名称为圣地游艺园，工程地点为广州市广州大道北圣地广场内。上述预算单项目包括木工、玻璃、电工、招牌字、灯箱等合计239379元。上述工程结算单的项目基本一致，实际结算数额为208858元。丹泽公司的企业注册基本资料显示，企业类型为有限责任公司，成立日期2009年5月8日，年检日期2011年度，营业期限，2009年5月8日至长期。被告对上述证据的三性均不予确认，并表示丹泽公司没有年检，且上述结算单也不能证明原告已经支付了装修款。
庭审中，原告明确其诉讼请求中要求被告赔偿损失124018元是装修损失，按实际装修款208858元减去定金84840元得出。原告表示其在与被告签订认租协议时，有要求被告出示相应的消防材料，但被告未能提供。被告确认在与原告签订认租协议时，仅取得了2010年6月1日广州市公安消防局出示的《关于同意圣地大厦综合楼建筑工程消防设计的审核意见》。此外，原告表示之所以对涉案商铺进行装修，是受被告所迫，为商场统一开业才装修的，并提供了2012年3月19日媒体报道一份，该报道主要内容为：3月18日原潮圣地商城的开业情况。被告未否认原告对涉案商铺进行了装修，但否认曾强迫原告对涉案商铺进行装修，并认为从上述报道的时间与原告装修的时间看，其因为商场开业而要求原告装修不符合常理。
以上事实，有认租协议书、收据、消防安全检查合格证、办事指南、申办材料、工程预算表、工程结算表以及当事人陈述等证据证实。
本院认为，原告与被告签订的《认租协议书》是当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应该恪守履行。根据上述协议书的约定，办理相关牌照的时间不得超过签订协议书起的三个月，而涉案商铺的牌照却至今未办理，为此，本案的争议焦点是涉案商铺未能办理好相关牌照是因为原告还是被告。对此，本院分析如下：
首先，原告为证明其对办理相关牌照尽了相应的义务，提交了《申请设立游艺娱乐场所办事指南》和相应的申请材料。虽然被告对上述办事指南提出打印的时间为2013年3月28日，其并不能证实原告在签订协议后有积极准备申报材料，但办事指南是政府信息公开的内容，内容上具有合法性，该网络打印件的时间并不代表原告向行政部门递交材料的时间，而根据上述办事指南的公开时间为2011年12月19，故原告有在签订上述协议书之后有准备向行政机关相应的材料的可能性。
其次，根据原告提供的按照上述办事指南准备的材料，大部分与办事指南中要求提交的材料相对应。虽然被告对上述证据提出材料中涉及案外人陈逸成和梁翠雯，与本案无关，有些申请没有落款日期等质疑。但针对被告的上述质疑，原告作出了陈伟强和陈逸成内部是合作关系，虽然签协议的主体是陈伟强，但因持牌人是陈逸成，所以须由陈逸成签订正式的合同，部分申请和手续也是以陈逸成的名义办的，案外人梁翠雯是主管人员。对于落款时间的问题，因为行政部门尚未受理，为保证文件日期的准确性所以尚未填写等解释。原告的上述解释和其提交的材料能较完整的反映出其为向行政机关递件所做的准备，且原告所述因游艺娱乐场所的实际持牌人是陈逸成，所以其中部分材料由陈逸成签名的解释也符合常理。
再次，被告虽然提供了2012年4月13日广州市公安消防局出具的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》和2012年1月21日广州市公安消防局出具的关于圣地大厦首层、二层局部室内的《建设工程消防设计审核意见书》以及2012年3月25日广州市公安消防局出具的关于对圣地大厦内部装修工程消防验收合格的《建设工程消防验收意见书》各一份。但上述合格证和意见书出具的时间都是在双方签订认租协议书之后，而且根据上述2011年12月19日公开的办事指南，提交“主体建筑物消防验收意见书”的要求，当时办理游艺娱乐场所的牌照确实需要提交主体建筑物消防验收意见书，而被告却无法出示，即使在2012年3月25日取得的，也仅是内部装修工程消防验收合格意见书而已。故从反面印证了原告所述其办理牌照的过程中因被告没有提供“主体建筑物消防验收意见书”而行政部门未受理的情况。
第四，虽然被告还提交了2012年9月18日白云区政务服务中心出具的广州市白云区金鲨鱼游艺中心办理《娱乐经营许可证》的《办事回执》，表明涉案商铺所在的商场内已经有成功办理游艺娱乐牌照的案例。但原告出示的白云区政府信息公开目录网页打印的公开时间为2012年9月17日的《白云区2012年-2015年新增游艺娱乐场所申请指南》可看出2011年12月19公开的办事指南第8项要求提供“主体建筑物消防验收意见书”已改为“提供消防部门出具的《建筑工程消防验收意见书》以及《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》”，而根据被告提供的证据，其已分别于2012年3月25日和2012年4月13日取得了上述意见书和合格证。由此可见，被告提供的该案例是在2012年9月17日公开的办事指南之后递交的相关材料，与原告递交材料时的要求并不相同。故被告以涉案商铺所在商场其他商铺已成功递件为由证明原告没有递件理由不成立，本院不予采纳。
综上，原告主张其已按上述协议书履行了办理涉案商铺相关牌照的义务，因被告无法提供相关的消防材料而未被行政部门受理的意见有据，本院予以采信，被告抗辩原告怠于履行牌照义务而违约的理由依据不足，本院不予采纳。
因涉案商铺已由被告收回，双方也无意继续履行《认租协议书》，故原告要去解除双方于2011年11月17日签署的《认租协议书》合理合法，本院予以支持。因原告向被告支付了装修保证金8000元及施工出入证按金500元，现双方协议书已经解除，故原告要求被告返还装修保证金8000元和施工出入证按金500元合理合法，本院予以支持。
关于原告要求双倍返还定金的问题。被告未提供相关消防验收材料的行为导致原告提交的材料不获相关部门受理，该行为符合双方签订的认租协议书关于“如由于甲方提供的相关材料不符合申请游艺机项目的要求，而不获相关政府部门受理，则甲方需无息退还乙方已交的认租定金，本《认租协议书》同时终止。”的约定。根据该约定，在被告存在上述违约行为的情况下，被告需无息退还原告已交的定金，根据约定先于法定的原则，原告要求被告双倍返还定金的主张无据，本院不予支持。但被告应当将原告所交定金84840元退还原告。
关于原告要求被告赔偿涉案商铺装修损失的问题。首先对原告是否装修的事实，由于原告已举证证明其装修的事实，而被告亦未对此予以否认，且亦没有证据证明原告未对涉案商铺进行装修，故本院对原告主张已经对涉案商铺进行装修的事实予以确认。其次，虽然被告对原告提供的丹泽公司出具的装修工程预算单和装修工程结算单的三性不予确认，但根据原告提供的丹泽公司的企业法人登记资料可知，丹泽公司确是实际存在的法人企业，且其是否年检并不影响其对涉案商铺装修的行为，另外，从上述预算单和结算单之间的项目和金额看，亦在合理范围之内，在被告未能反证原告实际装修数额的情况下，本院对原告举证的装修数额予以认定。被告在未取得相关消防验收材料的情况下与原告签订认租协议书，导致原告因资料不符合申请条件而无法办理涉案商铺牌照，应对双方协议的无法履行负主要责任。原告在与被告签订认租协议时，明知被告没有取得相关的消防验收材料，还与被告签订认租协议书，接受关于办理牌照的相关约定，还对涉案商铺进行装修，故原告亦对上述协议无法履行和最终产生装修损失也有一定的责任。原告表示其对涉案商铺进行装修是受被告所迫，从原告提供的圣地商城3月18日开业的报道和涉案商铺的面积及其3月初才开始装修预算的情况看，被告强迫原告配合商城开业而装修涉案商铺不具合理性，故本院对原告的上述意见不予采信。因原告对涉案商铺的装修尚未使用，装修价值可按照上述装修工程结算单金额208858元计算，考虑到装修价值本身会有一定的贬值，故本院酌情认定被告赔偿原告装修损失102340元。
由于原告递交的材料一直未获相关行政部门受理，且未获受理主要是被告的原因，另外原告也未开始经营，故根据上述协议书关于“装修免租期从乙方获得相关办理牌照部门发出的受理公函日起三个月（在免租期内乙方开始经营的，甲方按乙方应交的日租金的50%向乙方按日收取）”原告无需向被告支付房屋使用费。被告反诉要求被告支付房屋使用费的主张缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、陈伟强与广州潮升物业管理有限公司于2011年11月17日签订的《认租协议书》予以解除；
二、在本判决生效之日起十日内，广州潮升物业管理有限公司向陈伟强返还合同保证金84840元、装修保证及8000元、施工出入证按金500元；
三、在本判决生效之日起十日内，广州潮升物业管理有限公司向陈伟强赔偿装修损失费102340元；
四、驳回陈伟强的其他诉讼请求；
五、驳回广州潮升物业管理有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5933元，由原告陈伟强负担2430元，被告广州潮升物业管理有限公司负担3503元；反诉费3513元，由被告广州潮升物业管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 肖録婷
人民陪审员 白春爱
人民陪审员 蔡玉林
二〇一三年六月十八日
书 记 员 郑萍军