河南省安阳市文峰区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0502民初3093号原告：张保军，男，1957年12月3日出生，汉族，安阳县矿产资源管理局职工，住安阳市文峰区。委托诉讼代理人：王闯州，河南衡中律师事务所律师。委托诉讼代理人：牛献卫，河南衡中律师事务所律师。被告：朱先伟，男，1972年9月25日出生，汉族，安阳市三中教师，住安阳市。第三人：雷磊，女，1978年8月8日出生，汉族，无固定职业，住安阳市。第三人：方亮，男，1978年4月19日出生，汉族，无固定职业，住安阳市。上述第三人共同委托诉讼代理人：雷鸣（第三人雷磊父亲），男，1956年9月1日出生，汉族，安阳市第一百货大楼职工，住安阳市。原告张保军与被告朱先伟、第三人雷磊、方亮案外人执行异议之诉一案，本院于2016年10月26日立案后，依法适用普通程序，于2016年12月26日公开开庭进行了审理。原告张保军及其委托诉讼代理人牛献卫，被告朱先伟，第三人雷磊、方亮共同委托诉讼代理人雷鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张保军向本院提出诉讼请求：依法判令解除位于安阳市华城国际花园小区1号楼1单元903号房产的查封。事实和理由：2016年3月30日，华城国际花园物业告知原告1号楼已具备办理房产证手续后，原告向安阳市房产局交易中心提交了相关房产资料，但房管局告知原告，2014年5月7日法院以（2014）文民二初字第121号民事裁定，查封了原告所有的位于安阳市华城国际花园小区1号楼1单元903号房屋。2016年4月8日，原告提起查封异议申请，请求予以解除查封，法院以（2016）文法执异字第74号执行裁定书，驳回原告执行异议请求。2014年3月31日，原告与该房产原所有人方亮、雷磊签订了房屋买卖合同，并进行了公证，原告已按约定支付了全部房款，方亮、雷磊已交付房屋及房产所有手续，且原告装修并居住至今。原告认为，房屋买卖合同系双方真实意思的表示，且不违反法律的强制性规定，真实合法有效，原告的合法权益应当受到法律的保护。因为第三人方亮、雷磊与他人的经济纠纷，而查封该房产损害了原告的利益。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，原告已经支付了全部价款并实际占有，未办理过户登记手续，是因为开发商未提交齐华城国际花园小区房产的手续，并非原告的过错，因此，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告朱先伟辩称，根据城市房地产管理法相关法律规定，没有依法登记领取权属证书的房产不得转让，没有产权证的房屋不能买卖，房屋所有权转让买卖需要办理手续，该房产没有产权，不符合公证的条件，没有产权证的房产也不能过户，国家也不保护没有过户的房产。第三人雷磊、方亮述称，在被告起诉之前，就在2014年3月30日将该房产卖给了原告，当时卖房子的原因是为了还债，且经过公证，该房屋买卖合同合法有效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告张保军提交了卜银平身份证、原告结婚证、第三人结婚证复印件、2014年3月30日原告妻子卜银平与方亮签订的房地产买卖定金协议、文峰区三和房产中介服务部营业执照、文峰区三和房产中介服务部出具的证明、2014年3月31日原告与第三人签订的房屋买卖合同、第三人委托原告办理案涉房产的房产证一切相关手续的公证书、公证费票据、2010年11月16日方亮与安阳市华城置业有限公司签订的商品房买卖合同、契税完税凭证1张、契税缴款书1张、专项维修资金专用票据1张、天然气初装费票据1张、暖气初装费票据1张、方亮交付购房款票据3张、收到购房款定金收据1张、文峰区三和房产中介服务部收到佣金票据1张、维修资金交款通知书1份、第三人出具收到原告购房款收据1张、中国建设银行转款明细1份、测绘费票据2张、住房房屋登记费票据1张、门禁卡费票据2张、安阳华城置业有限公司出具的告示1份、安阳市博大物业管理公司出具的证明1张、2015-2016年物业费缴费证明1张、物业费缴费票据2张、照片2张、供热费缴费票据2张、装饰装修工程专用合同书1份、雷鸣情况说明1张、（2014）文民二初字第121号民事裁定书1份、（2016）文法执异字第74号执行裁定书1份、送达回证1张，被告朱先伟对房地产买卖定金协议、房屋买卖合同有异议，认为不能证明是当天签订的，对其他证据均无异议，第三人方亮、雷磊对上述证据均无异议。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.本院在审理被告朱先伟与第三人雷磊、方亮民间借贷纠纷一案的过程中，于2014年5月7日作出（2014）文民二初字第121号民事裁定书，裁定查封了方亮位于安阳市华城国际花园小区1号楼1单元903号房产一套。后朱先伟申请执行雷磊、方亮，在执行过程中，原告张保军提出案外人执行异议，本院于2016年9月18日作出（2016）文法执异字第74号执行裁定，裁定驳回张保军的执行异议。原告张保军对该裁定不服，向本院提起本案诉讼。2.2010年11月16日，第三人方亮与安阳华城置业有限公司签订商品房买卖合同一份，合同编号为GF-2000-0171，方亮购买了位于安阳市××大道与××交叉口东南角华城国际花园小区1号楼1单元903号房产一套，建筑面积为125.7平方米，总价款为301680元，方亮向安阳华城置业有限公司支付购房款301680元，并支付天然气初装费2870元、暖气初装费14456元，缴纳住房专项维修资金7593.6元、契税6033元。第三人方亮、雷磊系夫妻关系，于2003年11月14日登记结婚。原告提交2014年3月30日签订的房地产买卖定金协议一份，卜银平作为乙方（买方）与第三人方亮作为甲方（卖方），约定：甲方自愿将安阳市华城国际花园1-1-903房产一套，面积125.7平方米《房产编号GF-2000-0171》，共折房款36万元，卖给乙方永远所有，乙方同意预交买房定金1万元暂存中介部，甲方同意将房产证或售房大票暂存中介部；甲方保证上述房屋及设施无任何产权及债务纠纷，并保证水、电、气及各种设施在交于乙方时畅通，如有产权纠纷和债务由甲方负责清理，乙方概不负责；甲乙双方定于2014年3月31日之前，乙方当场将房款交清给甲方，甲方当场将房门钥匙及房产证或大票等有关手续交清给乙方；备注中介费一次交清，概不退还，中介方负责协调甲乙双方有关房产过户、缴税等手续。该协议中介服务部处由石青只签名，石青只系文峰区三和房产中介服务部经营者，其认可该协议通过文峰区三和房产中介服务部签订。2014年3月30日，方亮收到卜银平购房定金款1万元。卜银平系原告张保军妻子。原告提交2014年3月31日房屋买卖合同一份，第三人方亮、雷磊作为甲方（出卖方）、原告张保军作为乙方（买受方），约定：购房合同及票据编号为GF-2000-0171，房屋坐落位置是安阳市文峰区华城国际花园1-1-903，建筑面积为125.7平方米，该房产性质为商品房，目前为现房；甲乙双方经协商一致，同意上述房屋成交价格为36万元整，上述交易总价款包括房款和室内不可移动之装修；双方约定于2014年3月31日，乙方付给甲方购房款35万元，甲方将购房合同、契税票、装修保证金票据、房款票据、天然气票据、暖气初装费票据、物业费票据、垃圾清运费票据等原始票据和钥匙交给乙方；剩余房款1万元整，在甲方配合乙方办理过户手续或更名手续和委托公证手续完毕后，乙方付给甲方；甲方承担2014年3月31日之前卫生费、物业费，乙方承担中介佣金、公证费用；甲乙双方同意，甲方于2014年3月31日前支付该房屋。该房屋买卖合同甲方处有方亮、雷磊签名，乙方处有张保军签名。当日，张保军向第三人雷磊父亲账户转款35万元，方亮、雷磊和雷磊父亲雷鸣共同向原告张保军出具收到条，收到原告购房款35万元，且方亮、雷磊作为委托人出具委托书，委托原告到安阳市房产局办理案涉房产的房产证一切相关手续及领取房产证，该委托书于2014年4月1日经过安阳市文峰公证处公证。2014年3月31日，原告张保军给付石青只中介佣金5000元。2014年5月，原告张保军与上海美佳装饰工程有限公司签订装饰装修工程专用合同书，原告对案涉房产进行装饰装修。安阳市博大物业管理有限责任公司分别于2016年1月3日、2016年10月18日出具证明各一份，分别载明：“华城国际张保军已交2015-2016年物业费（1-1-903）”；“华城国际花园1-1-903号（又称1号楼9层中西户）住房近两年（2015年和2016年）物业费均是张保军支付。张保军、卜银平夫妇于2014年3月31日购买华城国际花园1-1-903号住房（原房主是方亮、雷磊，见购房合同）之后进行了改造装修并购置了家电，于当年10月2日在这里为儿子张大为举办了婚礼，张保军一家从2014年3月购买此住房之后至今一直居住在此。”被告朱先伟对上述证明的真实性均无异议。2015年9月23日，安阳市华城国际花园小区业主委员向业主发出紧急通知，载明：“接市房管局通知，自9月23号起，凡是办理房产证的业主，必须向市房管局提交邮政储蓄银行开出的，超出合同面积房款的补交款收据（复印件），否则房管局不予办理房产证”。2015年9月25日，安阳华城置业有限公司向华城国际花园全体业主发出告示，载明：“在市政府、市住建局领导的关心和协调下，华城国际花园的公产证已经办理完毕，且已具备办理分户房产证的条件。为使办证有条不紊，将按照企业实施、政府监督的原则，由住建局和房管局分别设置房款面积补偿和房屋公共维修基金补差两个专用账户，实施专款专用，企业实施补差公示，依法依规分期分批办理业主房屋产权证，并有效解决有关遗留问题。”原告以第三人方亮的名义于2016年3月29日、2016年9月28日向安阳市房产测绘中心缴纳测绘费，于2016年7月7日向安阳市不动产登记中心缴纳住房房屋登记费、住房登记证书工本费。本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记，不影响合同效力。”原告张保军通过文峰区三和房产中介服务部，由原告妻子卜银平于2014年3月30日签订了房地产买卖定金协议，购买了第三人方亮位于安阳市华城国际花园小区1号楼1单元903号房产一套，并交纳定金1万元，原告于2014年3月31日与第三人方亮、雷磊签订正式房屋买卖合同，该房屋买卖合同是原告与第三人方亮、雷磊真实意思的表示，不违反法律规定，合法有效。被告朱先伟对房地产买卖定金协议、房屋买卖合同的签订时间有异议，未提交证据予以证明，亦未申请对书写形成时间进行鉴定，故对被告朱先伟的该项辩称不予采信。而本院是于2014年5月20日查封了第三人方亮案涉房产。根据原告提交安阳市博大物业管理有限责任公司出具的证明、物业费缴费票据2张、照片2张、供热费缴费票据2张、装饰装修工程专用合同书1份，可知原告自2014年3月31日购买案涉房产后，对该房产进行了装修并入住。原告于2014年3月30日给付购房定金1万元、于2014年3月31日将购房款35万元转至第三人雷磊父亲雷鸣账户，并由第三人方亮、雷磊及其父亲雷鸣共同向原告出具收到条，应视为原告已经支付了全部购房款。根据原告提交的安阳市华城国际花园小区业主委员会发出的紧急通知、安阳华城置业有限公司向华城国际花园全体业主发出的告示，且原告以第三人方亮的名义缴纳测绘费和住房房屋登记费、住房登记证书工本费，可知未办理房屋过户手续并非因原告自身的原因。综上所述，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该房产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”应停止对安阳市华城国际花园小区1号楼1单元903号房产执行，但原告主张解除案涉房产查封的诉讼请求，不属于案外人执行异议之诉审理范围，本案不予审理。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下：一、停止对位于安阳市华城国际花园小区1号楼1单元903号房产的执行；二、驳回原告张保军的其他诉讼请求。案件受理费6700元，由被告朱先伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 长 祝 昉审 判 员 李 雪人民陪审员 程 露二〇一七年八月十六日代理书记员 王田敏