上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终3531号
上诉人（原审被告）：苏海鑫，男，1982年10月8日生，汉族，住福建省晋江市。
委托诉讼代理人：施耀华，上海具格律师事务所律师。
委托诉讼代理人：沈铭泽，上海具格律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：何柏香，女，1979年3月1日生，汉族，住江西省九江市彭泽县。
委托诉讼代理人：顾海雄，上海汉科律师事务所律师。
上诉人苏海鑫因与被上诉人何柏香合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初59336号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
上诉人苏海鑫上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人何柏香的一审全部诉请。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、一审认定合同签订后，何柏香未向上海XX有限公司（以下简称XX公�）交付过租金，也未向吴某收取过租金与事实相悖。苏海鑫在一审庭审中充分解释了何柏香支付过租金的事实，但一审法院在判决书中对此没有表述。2、一审认定苏海鑫配合何柏香去XX公司办理合同承租人更名手续的行为不能视为苏海鑫已经履行了交付房屋义务有误。首先，2016年12月8日何柏香与XX公司签订的《仓库租赁合同》，此为合同上的权利交付。其次，在装修转让款的基础上增加了向市场缴纳的人民币（下同）23,000元，并扣除了52,000元，何柏香实际上已经享受到了房屋交付后的利益。最后，在商铺遭到拆违后，XX公司多次与何柏香进行沟通并要求退还租金，何柏香没有接受，但此并不表示何柏香没有享受到拆违后的补偿。二、一审法院适用法律错误。一审判决对苏海鑫提交的多份证据均未作认定，且没有阐明不予采信的理由，以致作出错误判决。故请求二审�院依法支持苏海鑫的上诉诉请。
被上诉人何柏香辩称：双方之间系房屋租赁权的转让，本案租赁房屋系违章建筑，故双方之间的转让合同无效。不同意苏海鑫的上诉诉请，请求二审法院依法维持原判。
何柏香向一审法院起诉请求：判令苏海鑫返还转让费373,000元并承担本案诉讼费。
一审法院认定事实如下：苏海鑫与其哥哥苏某1、苏某2自2015年6月起即与XX公司建立了仓库租赁合同关系，由苏海鑫兄弟三人向XX公司租赁位于上海市浦东新区XX公路XX弄XX城内“3库1、2门，2库5门”等仓库。
2016年11月28日，苏海鑫、苏某1与XX公司就“3库1、2门”又签订一份《仓库租赁合同》，约定由XX公司将“3库1、2门”的仓库租赁给苏海鑫兄弟两人使用，面积为1,181平方米，租赁期限自2016年6月1日起至2017年5月31日止。合同签订后，苏海鑫向XX公司付清�租赁期内的租金。
2016年6月9日，苏某1与案外人吴某签订《房屋租赁合同》一份，约定将3号仓库中面积为213平方米的房屋（以下简称系争房屋）租赁给吴某使用，租赁期限为一年，自2016年6月1日至2017年5月30日止，租金标准为每天每平方米1.35元，合计年租金为100,495元。对该合同，苏海鑫表示，因其当时不在，故委托哥哥代某与吴某签订合同，吴某已向其付清了租赁期内的租金。
2016年12月，何柏香、苏海鑫就转让系争房屋达成口头协议，为此何柏香向苏海鑫支付了373,000元。关于该争议的373,000元，何柏香主张系转让房屋租赁权的费用，转让费按照每平方米1,700多元的标准计算，苏海鑫则认为该款为其装修系争房屋的补偿款，由于其已向XX公司支付了2016年6月1日至2017年5月31日期间的租金，同时向吴某收取了该期间内的租金，抵扣之后，确认何柏香需�付其装修补偿费373,000元。
另查明，2016年12月8日，何柏香作为承租人（乙方），XX公司作为出租方（甲方），双方签订《仓库租赁合同》一份，约定由甲方将面积为213平方米的仓库租赁给乙方使用，租赁期限为一年，自2016年6月1日起至2017年5月31日止，租金标准为每天每平方米0.60元，合计年租金为46,647元。当天，何柏香通过银行转账方式先后支付给苏海鑫360,000元和13,000元，共计373,000元，转账用途中注明“店面转让费”。合同签订后，何柏香未向XX公司交付过租金，也未向吴某收取过租金，系争房屋一直由吴某实际使用。
又查明，2017年3月14日，浦东新区XX办公室发出《关于宣桥镇两港装饰城区域开展环境综合整治的公告》，载明整治范围为“两港装饰城区域”，整治内容为“违法用地、违法建筑、违法经营、违法排污、违法居住等行为”，并要求整治范围内的企业、经营户、住户必须在2017年4月15日前自行搬离，清空无证建筑内的物品，整治范围内的违法建筑必须在2017年4月15日前全部拆除，逾期未拆除的，将由政府相关部门依法予以强制拆除。2017年7月，系争房屋作为违章建筑，被相关部门强制拆除。
2017年7月，何柏香诉至一审法院，要求确认其与XX公司之间签订的《仓库租赁合同》无效，一审法院审理后认为双方就系争房屋签订的合同因租赁标的违法而应宣告无效，故于2017年10月判决确认该合同无效。
2017年8月1日，何柏香提起本案诉讼。
一审中，苏海鑫向一审法院提供XX公司出具的《证明》、XX公司给苏海鑫代理人所在律师事务所的回函。XX公司称其在出租店面时，只有原租客退出原租赁房后，其才会再另找租客出租房屋。另外，鉴于原租客退租时，其不会因为原租客装修等�因而给予任何补偿，所以在一般情况下，原租客会自找下家，将仓库内的装修以及根据仓库位置、人气等有形无形的价值变现转让，原租客及原租客找的下家再一起到其处将租赁合同的承租人更名，在原租赁合同约定内容不变的情况下，由原租客找的下家在租赁合同上签名。其于2016年12月8日解除了与苏海鑫之间关于XX城XX号库213平方米房屋的租赁合同，同日与何柏香签署了新的租赁合同，当时三方办理了合同交接手续，2016年12月8日后系争房屋的承租人为何柏香。苏海鑫与其解除租赁合同后，租赁合同中所涉系争房屋的后续事宜其均与何柏香进行接触沟通，系争房屋被拆除后其也与何柏香协商了退还租金事宜。
苏海鑫另提供证人吴某的证言。吴某称，其承租的XX城XX号库广场2号商铺，原承租人为苏海鑫，2016年12月该房屋承租人变更为何柏香，变更承租人后�柏香同意其继续使用该商铺至2017年5月30日，店铺内的装修为苏海鑫提供，后转让给何柏香。
对于XX公司以及吴某的证言，何柏香认为证人应当出庭接受质证，并表示其从未与吴某接触过，也未同意吴某继续使用系争房屋。系争房屋被拆除前，XX公司从未与其联系过，房屋被拆除后，XX公司确与其联系退还租金事宜，但其已告知XX公司租金是苏海鑫支付的，应退还给苏海鑫。
鉴于系争房屋属违章建筑，一审法院向何柏香、苏海鑫释明合同无效的法律后果，何柏香表示，如果合同无效，要求确认何柏香与苏海鑫之间的口头协议无效，其余诉讼请求不变，苏海鑫则坚持认为其与何柏香之间转让的是房屋装修，故违章建筑问题不影响装修物的转让效力，坚持认为双方的口头协议有效，且其已配合何柏香办理了租赁合同的变更手续，故不同意返还何柏香主张的373,000元。
一审法院认为，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。从本案现有证据来看，苏海鑫作为向XX公司租赁房屋的承租人，其与何柏香之间达成的口头协议的实质是房屋租赁权的转让，苏海鑫主张其转让给何柏香的只是房屋内的装修物与常理不符，不予采信。因系争房屋为违章建筑，何柏香、苏海鑫之间就该房屋建立的租赁权转让合同关系应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿。何柏香根据双方达成的口头协议已将转让费373,000元支付给了苏海鑫，苏海鑫辩称其已将系争房屋交付给了何柏香，但何柏香不予认可。对此，一审认为，在何柏香、苏海鑫达成转让协议之前，系争房屋已由苏海鑫转租给吴某使�并向吴某收取了租赁期内的租金，苏海鑫配合何柏香去XX公司处办理合同承租人更名手续的行为不能视为苏海鑫已经履行了交付房屋的义务，其作为转租人仍负有将租赁标的物交付给何柏香的义务。现何柏香否认收到系争房屋，也不认可自己已同意由吴某继续使用该房屋，故苏海鑫提出已向何柏香交付系争房屋的抗辩意见，依据不足，不予采纳，苏海鑫应将收取的373,000元全额返还给何柏香。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，于二○一八年一月十六日作出判决：一、何柏香与苏海鑫就上海市浦东新区XX城XX号仓库中213平方米房屋建立的租赁权转让合同无效；二、苏海鑫于判决生效之日起十日内返还何柏香373,000元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民�诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费6,895元，由苏海鑫承担。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
二审审理期间，苏海鑫申请证人吴某出庭作证，以补强一审中其提供的书面证言。吴某当庭陈述：2016年6月1日其从苏海鑫处承租系争房屋，2016年12月7日苏海鑫告诉其有人找他转让系争房屋，价格370,000元左右，因其有优先权，故苏海鑫问其是否要购买，其经考虑表示不购买。后苏海鑫与何柏香夫妇一起到其店里将转让系争房屋的事宜谈妥，系争房屋转让给何柏香。其问何柏香其还有五个月合同到期，要求何柏香将租金退给其，何柏香他们就让其用到合同期满。合同到期前，其碰到何柏香丈夫问系争房屋如何处理，何柏香丈夫表示过段时间再说。其大概是在2017年5月30日或31日即合同到期时搬离了系争房屋。其合同内租金均付给了苏海鑫，至于苏海鑫与何柏香之间如何结算，其不清楚。另吴某确认其与苏海鑫系同乡。对吴某的证言，何柏香表示，其与吴某没有接触，吴某与苏海鑫系同乡，其证言具有主观性，不应被采信。鉴于双方对吴某为系争房屋实际使用人的身份不持异议，且该证言符合证据的构成要件，本院予以采信。何柏香就该证人证言虽持有异议，但其理由不足以否定该证言的证明效力，本院对此不予采纳。
另，何柏香在一审中主张，在其与XX公司签订租赁合同后，其一直未能取得系争房屋的实际使用权，该房屋一直被吴某占用。二审中，何柏香陈述，在其与苏海鑫达成协议、支付转让款之后至2017年3月政府部门发布“五违”整治的相关公告期间，其曾口头要求吴某腾房，但没有相应证据证明。
本院认为，就苏�鑫与何柏香之间争议的口头协议转让的标的，苏海鑫认为是系争房屋的装修，争议的373,000元系装修转让款金额加上苏海鑫向XX公司支付租金以及苏海鑫收取吴某租金的结算金额，何柏香则认为是系争房屋租赁权。对此，因双方没有签订书面转让协议，双方对转让标的各执一词且均无法提供373,000元转让款具体构成的切实充分的依据，故一审法院根据在案证据并结合交易习惯及常理，认定双方之间系房屋租赁权的转让而非苏海鑫所述的只是对房屋装修物的转让，并无不当。当然，该房屋租赁权的转让应包括房屋内装修物的转让。鉴于系争房屋无相应的建造审批手续，而房屋内装修系房屋的附合物，故苏海鑫与何柏香之间就系争房屋租赁权包括房屋内装修物所达成的口头转让协议应为无效。
苏海鑫现不同意返还何柏香支付的转让款，其主要理由系认为，因何柏香与XX公司就系争房屋已经签订租赁合同，且在转让款中一并结算了何柏香应付和应收租金，何柏香实际已经享受了系争房屋交付后的利益，故苏海鑫已经履行了双方口头转让协议的全部义务。对此，就系争房屋是否已经交付何柏香的问题，根据何柏香与XX公司就系争房屋重新签订与苏海鑫承租的时间段相同的租赁合同，系争房屋实际使用人吴某的证言，以及无证据显示何柏香在支付高额转让款之后至系争房屋涉及拆违整治前曾向苏海鑫或吴某要求交付系争房屋等事实，本院认为，可以认定何柏香认可苏海鑫已经向其交付了系争房屋。一审法院对此未予认定不当，本院予以纠正。但是如前所述，即便双方之间的转让协议已经实际履行，苏海鑫向何柏香履行了交房义务，但此并不影响双方之间转让协议效力的认定。合同法第五十八条的规定，合同被认定无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，苏海鑫因双方之间转让协议而收取的转让款373,000元，应予返还何柏香。就何柏香而言，其本应向苏海鑫返还系争房屋（包括装修物），但现系争房屋因涉及拆违整治而被政府部门拆除而无法实际返还，此并非何柏香原因所致，而系争房屋被拆除导致苏海鑫相关损失亦涉及苏海鑫与案外人之间的法律关系，就此苏海鑫可另行主张权利，但此不能成为其拒绝向何柏香返还转让款的理由。由此，一审法院判令苏海鑫返还何柏香转让款373,000元，并无不当。综上所述，苏海鑫的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之�定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币6,895元，由上诉人苏海鑫负担。
本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 陈蓓蓉
审判员 唐建芳
二〇一八年五月二十二日
书记员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。……