贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔27民终814号
上诉人（原审原告）贵州安吉瑞物业服务有限责任公司长顺分公司，住所地长顺县。
负责人张莉，该分公司总经理。
委托代理人张雷，该分公司员工。
委托代理人吴如新，该分公司员工。
被上诉人（原审被告）李根。
贵州安吉瑞物业服务有限责任公司长顺分公司（以下简称安吉瑞公司）与李根物业服务合同纠纷一案，长顺县人民法院于2016年2月14日作出（2016）黔2729民初52号民事判决后，安吉瑞公司不服，向本院提起上诉。本院于2016年5月17日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
一审审理查明：2012年10月10日，李根与贵州省平坝县星筑房地产发展有限责任公司（以下简称星筑房产公司）签订了《商品房买卖合同》约定，由李根向星筑房产公司购买其开发的位于长顺县长征大道“星筑园小区”第2号楼1层24号商铺。同时合同第二十一条约定“出卖人依法选聘贵州安吉瑞物业服务有限责任公司作为物业服务企业，且前期物业管理期间，物业服务费步梯房以每月0.5元/㎡及电梯房每月0.8元/㎡计算，按月支付，买受人（李根）应当分别在每月后五日内缴费。”后李根认为其与安吉瑞公司无任何合同关系存在，也未实际享受到安吉瑞公司提供的相关物业服务，故而拒交物业服务费才引起诉争。一审另查明，《商品房买卖合同》约定的交房时间是2012年12月30日。房屋建筑面积为84.22平方米。
安吉瑞公司一审诉称：2012年10月10日，李根与星筑房产公司签订的《商品房买卖合同》第九章中《前期物业管理》约定由安吉瑞公司向李根提供物业服务，李根支付服务费，收费标准为每平方米0.8元/月，但李根从2013年3月30日至2015年12月30日共计33个月尚欠物业服务费2223元未付。另因双方在《前期物业服务合同》中约定了若李根未按期缴纳物业服务费时需向安吉瑞公司每月支付2‰的滞纳金，半年支付一次，因此，李根另需向安吉瑞公司支付滞纳金2583元。综上，为维护安吉瑞公司的合法权益，现特诉至法院请求判令李根支付拖欠的物业服务费及滞纳金共计4806元。
李根一审辩称：李根所购门面系临街位置，安吉瑞公司从未向李根提供过任何的物业服务，且双方至今并未签订物业服务管理合同，故李根不应向安吉瑞公司支付相关物业服务费，且安吉瑞公司还扣留了李根缴纳的500元装修保证金折抵服务费。
一审法院认为：因李根在与星筑房产公司签订商品房买卖合同时，星筑房产公司已代李根（××）签订了《前期物业管理合同》，并将其作为商品房买卖合同的组成部分，要求业主和使用人遵守。故该合同对业主及物业服务企业均有约束力，根据合同的约定，李根住房所在小区的区域内保洁、公共秩序的维护，公用部位公用设施设备日常维护、绿化养护等属安吉瑞公司物业服务的范围，且安吉瑞公司也实际履行了公告照明用电设施的维护、区域内保洁及电梯维护等服务内容，李根已享受到了安吉瑞公司的物业服务，因此李根理应缴纳相关物业服务费。但因房开商与安吉瑞公司在签订《前期物业管理合同》时对商铺的物业服务价格未作约定，故安吉瑞公司要求每月0.8元/㎡计算的主张没有法律依据。因李根的住房应在2012年12月30日前履行交房义务，可视为该房至此已完全达到交付使用条件，李根此时应开始支付相关物业服务费。因双方对收费标准没有明确约定，可参照同类案件以商品商铺每月0.8元/㎡为收费标准，考虑到李根商铺属临街位置，且安吉瑞公司提供的服务内容存有瑕疵，李根实际享受到的服务内容有限的客观事实，故参照《贵州省物业服务收费管理办法》第十九条“物业管理公共性服务费由业主入住之日起，（以交钥匙为准）按月交纳。房地产开发经营单位自用房或未售出房屋的物业管理公共服务费由开发经营单位或包销商支付。已售出但未入住的，由该业主交纳50%物业公共性服务费”的规定，确定李根承担应缴物业服务费的50%，故李根尚需支付2012年12月30日至2015年12月30日的物业服务费为1212.77元(84.22㎡×0.8元/月/㎡×36个月×50%)。另因安吉瑞公司对李根拖欠物业服务费的客观事实，未尽到积极的催缴义务，其对迟延履行的后果应自行承担相应的责任，因此，对其要求李根支付滞纳金的诉讼请求不予支持。另对李根主张安吉瑞公司扣抵的500元装修保证金的辩解，由李根持有效票据向安吉瑞公司退款。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百二十条和《物业管理条例》第九条及《贵州省物业服务收费管理办法》第十九条的规定，判决：一、李根应于本判决生效之日起十日内支付安吉瑞公司2012年12月30日至2015年12月30日的物业服务费1212.77元；二、驳回安吉瑞公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由安吉瑞公司承担10元，李根承担15元。
一审判决宣判后，安吉瑞公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判支持其一审全部诉讼请求。其主要上诉理由是：一审认定事实错误，适用法律错误。前期物业服务合同对服务范围、服务费缴纳标准等进行了约定。因此，李根应按照合同约定交纳物业服务费，在前期物业服务合同中，并没有比例承担的约定，原判酌定按50%比例承担没有法律依据。本案李根已经领取房屋钥匙入住，不符合“已售出但未入住”的条件。
李根二审未答辩。
经本院审理，二审查明事实与一审查明事实一致。
本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。故本案中根据上述司法解释的规定，李根作为该小区业主具有按照前期物业服务合同交纳物业服务费的义务。李跟以其与安吉瑞公司没有合同关系拒交物业服务费，没有法律依据。
李根认为自己的商铺属临街门面，未享受到安吉瑞公司提供的物业服务，故拒交物业服务费。对此本院认为，根据《贵州省物业管理条例》第六十七条第一款规定，物业服务企业已经按照相关规定提供服务的，业主不得以未享受物业服务或者无需接受相关物业服务为由拒交物业服务费。本案中，李根作为该小区业主，安吉瑞公司已对该小区区域内进行保洁、绿化养护、公用设施设备的日常维护、公共秩序的维护，故根据上述法规的规定，李根应当缴纳物业服务费，其拒交物业服务费用的理由，同样没有法律依据。
对于物业服务费用的交纳标准，根据前期物业合同的约定，商铺按0.8元/㎡/月收取。又由于安吉瑞公司在履行物业服务合同过程中，存在小区有外车入停导致业主车辆未能有序停放及电梯经常停用等问题，导致小区内众多业主拒缴物业费，其本身应加强服务质量，故可酌情在原约定基础上调减相应的物业服务费用，按原约定的70%计算物业服务费用（从2012年12月30日至2015年12月30日共计36个月）为1697.88元（84.22㎡×0.8元/㎡/月×36个月×70%）。原判按照未入住房屋调减相应的物业服务费，没有事实依据和法律依据。对于安吉瑞公司主张李根未按照约定支付物业费的违约金，因安吉瑞公司在履约过程中存在瑕疵，才导致包括李根在内的部分业主拒交物业费用，故对其主张李根承担具有违约性质的滞纳金，本院不予支持；同时作为业主，李根应按照合同约定缴纳物业管理费，其若对物业公司的服务有意见，应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决，或向物业公司的监督管理部门提出意见，由监督管理部门进行督促整改。业主有权就服务不足之处提出合理化建议与意见，物业公司则应积极改进。双方才能共建和谐、文明、有序的小区。即便当双方协商不成或者物业公司整改未果，业主可依据相关法律及司法解释的规定主张权利，但其因此拒缴物业服务费的行为并不可取。
综上，一审认定事实清楚，但适用法律不当。安吉瑞公司部分上诉理由较为充分，故本院对其部分上诉请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持长顺县人民法院（2016）黔2729民初52号民事判决第二项；
二、变更长顺县人民法院（2016）黔2729民初52号民事判决第一项为：李根于本判决生效之日起十日内向贵州安吉瑞物业服务有限责任公司长顺分公司支付从2012年12月30日起至2015年12月30日的物业服务费一千六百九十七元八角八分。
如未按本判决指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费50元，减半收取25元，由贵州安吉瑞物业服务有限责任公司长顺分公司承担15元，李根承担10元；二审案件受理费50元，由贵州安吉瑞物业服务有限责任公司长顺分公司承担35元，李根承担15元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘国红
代理审判员 万 青
代理审判员 王开恒
二〇一六年六月二十九日
书 记 员 李 震