江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）常民初字第0026号
原告（反诉被告）常州我信光学有限公司，住所地常州市戚墅堰区东方东路51号。
法定代表人朴万洙，该公司总经理。
委托代理人周栋，江苏博爱星律师事务所律师。
被告（反诉原告）常州云美光学仪器有限公司，住所地常州市东方东路188号，现无实际经营地。
法定代表人陈震，该公司总经理。
委托代理人徐晋庥，江苏圣圆律师事务所律师。
委托代理人唐建勇，江苏恒韵律师事务所律师。
原告（反诉被告）常州我信光学有限公司（以下简称我信公司）诉被告（反诉原告）常州云美光学仪器有限公司（以下简称云美公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月24日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年7月17日、2014年9月11日公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）我信公司的委托代理人周栋、被告云美公司的委托代理人徐晋庥、唐建勇到庭参加了两次庭审。本案现已审理终结。
我信公司诉称，从2008年起我信公司就租赁云美公司位于常州市东方东路188号的厂房用于生产经营。2011年12月16日续签了《房屋租赁合同》，租赁期限为2012年1月1日起至2012年12月31日止。合同第九条第2款特别约定，租赁期间，如发生土地征用、房屋拆迁等事项，因租赁房屋所获得的全部补偿款（属于我信公司的房屋装修、搬迁、停产损失等）双方约定各得一半。2012年该厂房所在地因建设需要被纳入拆迁范围。2012年年底，我信公司通过向有关部门了解，得知云美公司已于2012年8月31日与拆迁实施单位常州星耀房屋拆迁工程有限公司（以下简称星耀公司）订立《房屋拆迁补偿协议书》，云美公司因房屋拆迁获得的总补偿费用为61612539元。为此，我信公司要求云美公司按租赁合同的约定，向我信公司支付拆迁补偿协议中的附属设施（装饰）补偿费5186892元、提前搬迁奖励1587635元、搬迁补助费317527元、过渡费571549元、设备搬迁费4057700元、停工停产费2467693元及附属物补偿1956415元等（合计16145411元）各项补偿费的一半，即8072705.5元，但云美公司拒绝支付。我信公司认为，我信公司作为房屋的承租人有权根据法律规定及合同约定取得因拆迁而获得的补偿款，但云美公司隐瞒其与拆迁公司签订拆迁补偿协议的事实，且在取得补偿款后，就对我信公司置之不理，致使我信公司因拆迁造成巨额损失，严重侵犯了我信公司的合法权益，为此，特诉至法院，请求法院判令：1、云美公司立即支付因房屋拆迁获得的补偿款8072705.5元以及该款自2012年8月31日起至实际付清之日止按银行同期贷款利率计算的利息（按银行同期贷款利率6%暂算至2014年2月28日为726543.5元）；2、本案诉讼费用由云美公司承担。
云美公司辩称，第一，双方于2011年12月16日签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应严格遵守；第二，该房屋租赁合同已履行完毕，双方之间的租赁关系因合同到期而自然终止；第三，在该房屋租赁合同的履行过程中，并未发生合同第七条约定的变更、解除、终止事项；第四，云美公司已经全面履行了合同义务，但我信公司在合同到期后，未按合同第六条之约定将租赁房屋及所借物品如数归还，并继续占用长达7个月之久，对我信公司的这一违反合同约定的行为，云美公司已提起了反诉；第五，关于云美公司房屋拆迁事宜，系云美公司为配合当地政府的统一规划，经过与当地政府和拆迁办多次协商方达成的结果，云美公司所获得的补偿均源于合法拥有的房产及土地使用权，并无任何我信公司的应得补偿在内；第六，我信公司主张的所有内容都是围绕云美公司所有的拆迁所得，由于我信公司租赁的面积不到3000平方米，但云美公司被拆迁的面积达15800平方米，因此我信公司主张的范围是错误的，即使我信公司要主张，也只能就其承租的范围来主张。综上，我信公司的诉请无事实和法律依据，请求依法驳回其全部诉请。
云美公司反诉称，我信公司多年租用云美公司厂房进行生产。2011年12月26日，双方签订最后一份租赁合同。合同第二条约定：租期一年，自2012年1月1日起至2012年12月31日止。合同第六条同时约定：我信公司应在本合同的租期届满后五日内返还该房屋，逾期按每日1000元标准向云美公司支付该房屋占用期间使用费。合同签订后，我信公司在租期届满后未按约返还原租赁房屋，甚至在已重新租用常州市鼎泰投资实业有限公司（以下简称鼎泰公司）房屋的情况下仍继续占用原租赁房屋，直至2013年7月才搬离，并将其向云美公司借用的物品一并拆除占为己有。我信公司的行为违反了合同约定，严重损害了云美公司的合法权益，为此特提起反诉，请求法院判令：1、我信公司支付房屋占用使用费207000元以及该款自2013年8月1日起至判决付款日止按银行同期贷款利率计算的利息；2、我信公司赔偿借用物品损失130100元；3、案件受理费由我信公司承担。
我信公司针对云美公司的反诉辩称，首先，云美公司与拆迁人签订拆迁协议后，已将房屋交给拆迁人，云美公司不再是租赁合同的主体，无权要求我信公司支付房屋使用费；其次，我信公司并不占有云美公司的物品，请求法院驳回云美公司的诉请。
经审理查明，2008年12月11日，我信公司和云美公司签订房屋租赁协议一份，由我信公司租赁云美公司位于常州市东方东路188号3号厂房、配套宿舍26间、食堂一幢、干部楼5间作生产经营之用途，双方约定租期三年，自2009年1月1日起至2011年12月31日止。2011年12月16日，双方续订房屋租赁协议一份，由我信公司租赁云美公司位于常州市东方东路188号3号厂房（面积2233.73平方米）、4号厂房（面积331.53平方米）、5号厂房（面积331.53平方米）共2896.79平方米作为生产经营用途使用。同时配套宿舍26间、干部楼房10间、东边车库309.59平方租赁给我信公司使用。双方确认房屋处于我信公司正常使用状态，不再另行办理房屋交付手续。房屋租赁期限为一年，自2012年1月1日起至2012年12月31日止。我信公司应在本合同的租期届满后五日内返还该房屋，逾期按每日1000元标准向云美公司支付该房占用期间使用费。我信公司返还房屋应当符合正常使用后的状态。如因土地征用、房屋拆迁等造成本合同无法履行的，本合同终止，双方互不承担违约责任。租赁期间，如发生土地征用、房屋拆迁等事项，我信公司因租赁房屋所获得的全部补偿款（属于我信公司的房屋装修、搬迁、停产损失等），双方约定各得一半。
2011年12月16日续订的房屋租赁合同履行过程中，星耀公司受常州市戚墅堰开发区委托，拆迁云美公司位于常州市东方东路188号房屋及其附属物。2012年8月31日，云美公司与星耀公司签订房屋拆迁补偿协议书一份，协议约定拆迁房屋建筑面积15876.35平方米，性质为非住宅房，补偿方式为货币补偿。经常州天常孜信房地产估价咨询有限公司对房屋进行评估，评估费为25988836元，附属设施（装饰）补偿费为5186892元。云美公司应得各类拆迁补助费合计30436811元，其中搬迁补助费317527元、提前搬迁奖励费1587635元、过渡费571549元、（电话、空调、有线电视等）移装补助费4057700元、土地9952482元、停工停产费2467693元、附属物1956415元、综合补贴9525810元。经结算，云美公司应得房屋拆迁补偿费总计61612539元。房屋拆迁补偿协议书中同时约定，云美公司于2012年12月31日前将被拆迁房屋腾空交星耀公司验收，房屋保持原样。特殊原因需在2012年12月30日前交出厂房，星耀公司需承担企业内承租户提前搬迁的损失。其他未尽事宜，由戚墅堰经济开发区和该企业另行商定。签订协议后，该企业原房屋产权证、土地使用证即上交，所有权益归国家所有。
2012年10月18日，云美公司向我信公司出具借用物品说明一份。该说明上载明，我信公司租赁云美公司房屋时借用云美公司以下物品：食堂内借用蒸饭箱1只，不锈钢操作台2张，不锈钢水池1只，冰箱1只，桌子18张，凳100张；宿舍内借用电视机3台，机顶盒3只，空调10台，太阳能热水器6只。以上物品请我信公司于租赁期到期后归还云美公司。我信公司在该说明上盖章予以确认。
房屋拆迁补偿协议签订之后，云美公司于2012年10月18日收到拆迁补偿款11612539元，于2013年12月10日收到拆迁补偿款1000万元，于2014年1月29日收到拆迁补偿款1000万元，于2014年1月29日收到拆迁补偿款3000万元，以上合计61612539元。
2013年6月28日，我信公司向常州市供电局提出销户申请。
为查明云美公司所得拆迁补偿款的具体构成，本院依职权调取了云美公司的被拆迁房屋资料。经查，2012年8月30日，常州天常孜信房地产评估咨询有限公司就云美公司座落于常州市东方东路188号的房屋出具征收评估报告一份，对该房屋估价结果为41128210元，其中非住宅房屋评估结果为25988836元（房屋补偿费），地大于房评估结果为9952482元（土地补偿费），装修及附属设施补偿估价结果为5186892元（装饰装修费）。在此基础上，进一步计算得出停工停产费为（25988836＋5186892＋9952482）×6%=2467693元，搬迁补助费为15876.35㎡×20元／㎡=317527元，搬迁奖励费为15876.35㎡×100元／㎡=1587635元，临时安置费为15876.35㎡×6元／月×6月=571549元，综合补贴为15876.35㎡×600元／㎡=9525810元。此外，设备搬迁费经评估包括不可移动设施补偿费3477000元、可移动设施补偿费580700元（大型设备80台共40万元、小型设备213台共170400元、空调103只共10300元），合计4057700元。附属物补偿费经评估为1956415元。
本院在调查过程中，同时对星耀公司负责人盛建华进行了询问。盛建华陈述，停工停产费有两种算法，一种是房屋补偿、装饰装修和土地补偿费三项相加后乘以6%的系数，另一种是根据企业与内部员工签订劳动合同后到企业所在地的劳动管理所办理有效劳动手册的数量，按每个员工7200元来计算，这两种算法都是有关拆迁细则中规定的，云美公司拆迁时是按第一种算法来计算的；设备搬迁费是不可移动设施补偿和可移动设施补偿两块相加得出的，对此在具体清点和评估时没有区分我信公司和云美公司各自所有的部分，都算在云美公司的名下了；搬迁补助费和搬迁奖励费都是土地面积乘以固定的金额，未考虑实际搬迁的设施数量、时间、金额等，这也是根据拆迁细则规定来计算的；拆迁公司于2012年12月31日实际接收房屋，此时房屋内已经没有我信公司向云美公司出具的借用物品说明上记载的那些物品。
对于星耀公司负责人的上述陈述，我信公司认为，该负责人陈述的没有接收到云美公司反诉中提到的被我信公司占用的财物与事实不符，事实是当时这些物品星耀公司不允许我信公司搬走，因此都留在了现场。云美公司认为，可移动、不可移动设施及附属物补偿清单中涉及的物品并不包括我信公司的物品，虽然云美公司没有正常经营生产，但在主楼内仍存放有大量设施，因此评估报告中涉及的清单中物品与我信公司无关。
庭审中，双方一致确认我信公司租赁的宿舍26间位于10号楼（建筑面积1483.38㎡），该楼为二层结构，每层26间，中间是楼梯，两边各13间，我信公司租用楼梯南侧的1、2楼共26间，面积无法统计；干部楼房10间位于6号楼（建筑面积913.24㎡），该楼也为二层结构，每层14间，我信公司租用二楼10间，面积无法统计。云美公司还陈述，出租给我信公司的东边车库309.59㎡就是在空地上搭的大棚，没有产权证，也没有作为拆迁面积计算。
关于装饰装修补偿。我信公司在庭审中陈述，我信公司提供的两份租赁合同表明我信公司进行过装修，此外无其他证据证明。云美公司则认为，我信公司并没有对其租赁使用的房屋进行装修，都是云美公司做的装修，故我信公司所租赁房屋的装修补偿费应归云美公司所有。
关于停产停业损失。云美公司在庭审中陈述，其获得的停产停业损失是按常建（2011）第111号文规定的内容计算的，与是否正常经营没有任何关系，我信公司提出的应按前三年平均收益计算的规定在本案拆迁时还没有实施，该规定是应自2014年1月1日才开始实施的常建规（2013）第5号《常州市区国有土地征收停产停业损失补偿暂行规定》，因此不适用于本案。对此，我信公司认为，其计算停产停业损失依据的不是云美公司所述的常建规（2013）第5号文，而是国有土地上房屋征收补偿条例第23条及江苏省贯彻实施该条例若干问题的规定第12、13、14条。根据上述规定，停产停业损失应根据征收前收益来计算，具体计算方法由设区的市、县规定，云美公司所述按土地房屋面积和装修款的6%计算只是停产停业损失的计算方法，具体原则应按国家及江苏省的规定以前三年的收益来计算。云美公司所述的常建规（2013）第5号文更进一步证明新规定对之前的老规定进行了纠正，也是按照前三年的收益来计算。
关于搬迁费用。云美公司在庭审中陈述，我信公司到期应予搬迁，实际延期7个月后才搬，不存在享受搬迁费的条件，如有设备需要搬迁，是否列入搬迁费的计算范围，搬迁金额为多少，都需我信公司进行举证，同时也应得到拆迁单位的确认，因为该费用应由拆迁单位承担，并且云美公司的搬迁费系按三项基础补偿款按系数计算所得，没有发生按具体设备进行清点并计算搬迁费的事实。对此，我信公司认为，根据相关规定，设备搬迁的原则是继续利用、异地使用，因此设备搬迁安装费用是必然会产生的。我信公司由于本次拆迁事实上造成了设备搬迁，而云美公司并没有搬迁的事实发生，其注册登记地仍在现在被拆迁的地址上，不存在继续异地利用和使用设备的事实，也没有提供其拥有相关机器设备的证据。由于云美公司与索码公司是同一实际控制人，其设备早已于2009年全部卖给原告，不涉及机器设备的搬迁，因此本案所涉机器设备的搬迁费均为我信公司的机器设备搬迁所产生的费用，应为我信公司所有。补偿协议签订的事实发生在2012年8月31日，费用的计算均已在该时间前固定，与我信公司实际搬迁的时间没有关系。
上述事实，有我信公司提交的房屋租赁协议、房屋拆迁补偿协议书、企业拆迁补偿结算清单、情况说明、常州供电公司销户申请表、增值税纳税申报表、云美公司提交的用电明细清单、借用物品清单、土地证、房产证、拆迁款支付票据、本院依职权调取的房屋征收评估报告、调查笔录及双方当事人陈述在卷佐证。
本院认为，本案的争议焦点在于：一、我信公司应否基于云美公司厂房被拆迁的事实获得相应补偿；二、如果我信公司应获得相应补偿，具体补偿项目及金额如何认定；三、我信公司应否因其延期搬迁行为向云美公司支付房屋占有使用费；四、我信公司是否应就云美公司主张其未予归还的借用物品承担赔偿责任。
关于第一个争议焦点。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十二条、第二十三条规定，因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费。对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。又根据《江苏省贯彻实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉若干问题的规定》第十一条、第十二条和第十三条的规定，对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托已经选定或者确定的房地产价格评估机构通过评估确定。停产停业损失是指因征收房屋造成停产停业的直接效益损失。停产停业损失补偿根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。房屋被征收前的效益原则上按照房屋征收决定作出前3年的平均效益计算；不满3年的，按照实际年限计算。计算平均效益应当结合纳税情况，以会计核算及其他有关资料为依据。具体计算方法由社区的市、县（市、区）人民政府规定。被征收人选择货币补偿的，停产停业期限为被征收人实际搬迁之日至以原生产方式或者经营方法恢复到原生产经营规模所需的社会平均时间。就本案而言，拆迁补偿协议书中约定的最后搬迁日期2012年12月31日恰好是我信公司和云美公司签订的房屋租赁合同约定的租期届满日，云美公司为此抗辩认为，其与我信公司签订的房屋租赁合同已经履行完毕，且在合同履行过程中，未发生合同约定的变更、解除、终止事项，其所获得的拆迁补偿中并无任何我信公司应得的补偿在内。对此本院认为，虽然拆迁补偿协议约定云美公司作为被拆迁人可在2012年12月31日前腾空房屋，但拆迁补偿协议的签订日期及补偿价款的评估确定日期均在2012年8月份，此时还在我信公司与云美公司房屋租赁合同的履行期限之内，云美公司获得提前搬迁奖励费和6个月临时安置费的事实也反映出补偿价款的确定实际未受房屋约定腾空日期的影响，同时星耀公司负责人认可在对云美公司的设备搬迁费进行评估时未将我信公司和云美公司各自所有的设备加以区分，而是均认定在了云美公司名下。综合上述情形，我信公司作为拆迁协议签订时的承租人，依法有权获得因云美公司房屋和土地被征收造成的装饰装修、搬迁、临时安置、停产停业和综合补贴等损失的补偿。
关于第二个争议焦点。根据我信公司和云美公司于2011年12月16日签订的房屋租赁合同第九条第2项的约定，我信公司可以获得属于其公司所有的房屋装修、搬迁、停产损失等拆迁补偿款的一半。1、关于房屋装修。我信公司虽主张其在租赁云美公司房屋后进行了装修，但对此未提交任何证据加以证明，故我信公司依法应承担举证不能的法律责任，对我信公司该部分主张，本院依法不予支持。2、关于搬迁和临时安置费用损失。根据审理查明的事实，云美公司取得的搬迁补助费、搬迁奖励费和临时安置费均系根据云美公司确权房屋面积15876.35㎡分别乘以固定单价确定，故本院依据我信公司租赁云美公司厂房的总面积来认定其应获得的上述补偿费用。关于我信公司租赁的宿舍26间和干部楼房10间，本院根据其实际承租房屋结构及房间数量认定承租面积分别为741.69㎡和326.16㎡。鉴于我信公司同时承租的车库309.59㎡没有产权证，且无证据证明该车库作为云美公司确权面积的一部分获得了拆迁补偿，故本院认定我信公司租赁云美公司厂房中可以获得拆迁补偿的总面积为2896.79＋741.69＋326.16=3964.64㎡，我信公司依法可以获得的搬迁补助费为3964.64㎡×20元／㎡=79292.8元，搬迁奖励费为3964.64㎡×100元／㎡=396464元，临时安置费为3964.64㎡×6元／㎡×6月=142727.04元。设备搬迁费系由不可移动设施补偿费和可移动设施补偿费两部分构成，其中属于我信公司所有的部分主要包括可移动设施补偿费中的大型设备和小型设备补偿。星耀公司认可在清点和评估该部分补偿时未将我信公司和云美公司分别所有的设备加以区分，但我信公司和云美公司也均无充分证据证明属于各自公司所有的大小设备具体数量，故本院酌定双方各自取得该补偿款的一半，据此我信公司应获得设备搬迁费285200元。关于附属物补偿，评估报告显示该补偿系针对云美公司被拆迁厂房内的清淤泥、填土、石块填层、下水道砼管、窖井、鱼塘、树木、草坪等进行评估所得，我信公司未提交证据证明该部分附属物均系其公司添置和养护，对我信公司该部分主张，本院依法不予支持。综上，本院认定我信公司应获得的搬迁和临时安置费用损失合计79292.8＋396464＋142727.04＋285200=903683.84元。3、关于停产停业损失。我信公司主张云美公司实际并无正常生产经营活动，该损失应全部由我信公司获得。对此本院认为，根据评估报告，云美公司获得的停产停业损失系房屋、土地和装饰装修三项评估费用的总和乘以固定系数所得，评估公司并未根据房屋被征收前的效益和停产停业期限等因素，按照房屋征收决定作出前3年的平均效益进行计算。因此该计算方法得出的停产停业损失，实际是征收当事人协商确定的结果以评估的方式加以了确认，本身无法反映我信公司和云美公司真实的停产停业损失情况。故对于我信公司应当取得的停产停业损失，本院亦依据其承租房屋面积占云美公司厂房总面积的比例确定为2467693×3964.64÷15876.35=616231.97元。4、关于综合补贴。根据审理查明的事实，云美公司获得的综合补贴系根据云美公司确权房屋面积15876.35㎡乘以固定单价确定，故本院依据我信公司租赁云美公司厂房的总面积来认定我信公司应获得的综合补贴。经计算，我信公司应获得的综合补贴为3964.64㎡×600元／㎡=2378487元。综上，属于我信公司所有的拆迁补偿款总计903683.84＋616231.97＋2378487=3898699.81元，根据我信公司和云美公司签订的房屋租赁合同约定，我信公司可以取得其中的一半，计1949349.91元。关于云美公司未及时向我信公司支付拆迁补偿款应承担的利息，因双方未对该款的支付时间进行约定，本院确定从我信公司向法院起诉之日起，按银行同期贷款利率进行计算。
关于第三个争议焦点。因我信公司逾期腾空房屋将导致云美公司作为被拆迁人需向拆迁人承担逾期腾房的违约责任，故云美公司有权要求我信公司支付逾期腾房的房屋占有使用费。我信公司自认其于2013年6月28日才申请办理用电销户手续，云美公司也未提交充分证据证明我信公司占有使用租赁房屋至2013年7月底，故我信公司应向云美公司支付2013年1月至6月期间按每日1000元标准计算的房屋占有使用费181000元以及该款自2013年7月1日起至判决付款日止按银行同期贷款利率计算的利息。
关于第四个争议焦点。因星耀公司负责人陈述其公司在实际接收房屋时未取得云美公司借用给我信公司的物品，我信公司也未提交证据证明其公司在腾空房屋时未将上述物品带走而是留在了承租房屋内，故我信公司应对借用自云美公司的上述物品承担赔偿责任。在确定具体赔偿数额时，因双方当事人均未向本院申请鉴定评估，本院参考常州天常孜信房地产评估咨询有限公司出具的评估报告中对空调估价为100元／只的情况，酌定上述物品总值为4330元，并由我信公司向云美公司进行赔偿。
综上，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十二条、第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：
一、常州云美光学仪器有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向常州我信光学有限公司支付拆迁补偿款1949349.91元及利息（自2014年3月24日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）；
二、常州我信光学有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向常州云美光学仪器有限公司支付房屋占有使用费181000元及利息（自2013年7月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）；
三、常州我信光学有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向常州云美光学仪器有限公司支付借用物品损失费4330元；
四、驳回常州我信光学有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回常州云美光学仪器有限公司的其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费73395元，保全费5000元，合计78395元，由常州我信光学有限公司负担53095元，常州云美光学仪器有限公司负担25300元。反诉案件受理费6357元，由常州我信光学有限公司负担4471元，常州云美光学仪器有限公司负担1886元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省高级人民法院，同时按《诉讼费交纳办法》规定向该院预交上诉案件受理费73395元（开户行：南京市农业银行山西路支行，帐号：03×××75）。
审 判 长 段若鹏
代理审判员 周韵琪
人民陪审员 盛菊芳
二〇一五年十二月一日
书 记 员 赵 艳
附：本案相关法律规定
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第二十二条因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。
第二十三条对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。