广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0113民初6153号原告：伍坚，男，1958年11月3日出生，汉族，住长沙市开福区。原告：伍英，男，1968年2月6日出生，汉族，住长沙市岳麓区。两原告共同委托诉讼代理人：吴毅明，广东捷成律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：李放，广东捷成律师事务所律师。被告：广州市番禺区城镇建设综合开发公司，住所地广州市番禺区石基镇富怡路罗家段145号，组织机构代码：191421325。法定代表人：钟敬钧，职务：总经理。被告：广州市番禺新世界实业发展有限公司，住所地广州市番禺区市桥镇禺山大道新世界大厦（西城所），组织机构代码：61870727-8。法定代表人：李水坤，职务：董事长。第三人：中国农业银行股份有限公司广州番禺支行，住所地广州市番禺区市桥镇光明北路227号，统一社会信用代码：91440101891429344J。法定代表人：黎志嵘，职务：行长。第三人：中国农业银行股份有限公司广州番禺禺秀支行，住所地广州市番禺区沙湾镇中华大道584、586号商铺，统一社会信用代码：91440101737191622D。法定代表人：欧立伟，职务：行长。上述两第三人共同委托诉讼代理人：吴立婷，该行职员。上述两第三人共同委托诉讼代理人：黄芳，该行职员。原告伍坚、伍英与被告广州市番禺区城镇建设综合开发公司、被告广州市番禺新世界实业发展有限公司、第三人中国农业银行股份有限公司广州番禺支行、第三人中国农业银行股份有限公司广州番禺禺秀支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月25日立案后，依法适用普通程序开庭进行了审理。本案原告伍坚及其委托诉讼代理人李放、第三人中国农业银行股份有限公司广州番禺支行与中国农业银行股份有限公司广州番禺禺秀支行的共同委托诉讼代理人吴立婷到庭参加诉讼。被告广州市番禺区城镇建设综合开发公司、被告广州市番禺新世界实业发展有限公司经本院合法传唤无到庭应诉。本案现已审理终结。原告伍坚、伍英向本院提出诉讼请求：1、请求判令两被告向两原告履行新商认购字第0005号《新世界大厦商场（写字楼）认购合同书》，向两原告交付经验收合格的位于广州市番禺区市桥街禺山大道与环城西路交汇处的新世界大厦首层11号商铺及夹层（按照《广州市房地产查丈原图》为首层71号商铺）；2、请求判令两被告为两原告办理位于广州市番禺区市桥街禺山大道与环城西路交汇处的新世界大厦首层11号商铺及夹层的产权登记手续（按照《广州市房地产查丈原图》为首层71号商铺）；3、本案全部诉讼费由两被告承担。诉讼过程中，变更其诉讼请求为：两被告及第三人为两原告办理位于广州市番禺区市桥街禺山大道与环城西路交汇处的新世界大厦首层11号商铺的产权登记手续。事实与理由：1995年11月13日，由第三人中国农业银行股份有限公司广州番禺支行（以下简称农行番禺支行）设立的分支机构中国农业银行股份有限公司广州番禺繁华办事处（以下简称农行繁华办事处，该办事处后变更名为第三人中国农业银行股份有限公司广州番禺禺秀支行）与被告广州市番禺区城镇建设综合开发公司签订两份《新世界大厦商场（写字楼）认购合同书》（以下简称《认购合同书》）【包括新商认购字第0004号和新商认购字第0005号】，约定：农行繁华办事处认购被告广州市番禺区城镇建设综合开发公司位于广州市番禺区市桥街禺山大道与环城西路交汇处的新世界大厦首层10号商铺及夹层、11号商铺及夹层（以下简称涉案房产），10号商铺认购建筑面积为94.37平方米、夹层为35.99平方米。11号商铺认购建筑面积为133.91平方米，夹层为66.41平方米；认购价分别为人民币3235793元和4729843元；合同约定被告广州市番禺区城镇建设综合开发公司需于1996年7月31日前将该商场建成，并经番禺区建筑工程质量检验部门验收合格后交付农行繁华办事处使用，如被告广州市番禺区城镇建设综合开发公司逾期超过两个月建成该商场，从第三个月起被告广州市番禺区城镇建设综合开发公司须按照农行繁华办事处已付款项总额支付补偿利息，利息以月息1分5厘（1.5%）计算。签订合同后，农行繁华办事处已依约向两被告支付全部价款，其已经全部履行合同义务，依法取得涉案房屋的相应权益。2007年10月16日，两原告通过拍卖的方式从第三人农行番禺支行处购买了涉案房产的全部权益，并与第三人农行番禺支行在11月30日签订了《房屋权益转让协议》，约定两原告以520万元的价格向第三人农行番禺支行购买涉案房屋的全部权益，并明确告知两原告两间商铺已配套地下停车位一个，两原告可要求两被告支付该地下停车位。其后，原告伍英确认涉案商铺的全部权利由原告伍坚所有，与其无关。签订协议后，原告伍坚依约向第三人农行番禺支行支付了全部价款，但由于上述商铺未能通过建设工程验收，两被告一直未能交付商铺和办理房地产权手续。原告认为：第三人农行番禺支行的分支机构农行繁华办事处与被告广州市番禺区城镇建设综合开发公司签订的《认购合同书》【新商认购字第0004号和新商认购字第0005号】是其双方真实意思表示，合法有效。第三人农行番禺支行已依约支付全部价款，依法可取得相应的房屋权益，并有权将已取得的权益转让给他人。第三人农行番禺支行与两原告签订《房屋权益转让协议》是双方真实意思表示，没有违反相关法律法规，合法有效。原告伍坚已依约支付合同对价，并根据伍英出具的《商铺共有份额确认书》，依法取得有关的房屋权益，有权要求两被告按《认购合同书》【新商认购字第0004号和新商认购字第0005号】履行义务，交付通过验收合格的房屋和办理房地产权证登记手续。但两被告一直未按照合同约定履行交付经验收合格的商铺及办理房地产权登记手续，其行为已经构成违约。原告依约有权要求两被告交付涉案商铺并办妥房地产权证。2015年原告方、施工方金中天集团建设有限公司、监理方广东海外建设有限公司与建设方广州市番禺区城镇综合开发公司签订一份承诺书，广州市番禺区城镇建设综合开发公司认可原告伍坚业主的身份，原告伍坚以业主身份申请办理水表等业务的证据，反映了原告对涉案的10、11号商铺以业主的身份被认可。为维护原告的合法权益，现原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条规定，向法院提起诉讼，请求法院依法裁判。被告广州市番禺区城镇建设综合开发公司无作答辩和举证。被告广州市番禺新世界实业发展有限公司无作答辩和举证。第三人中国农业银行股份有限公司广州番禺支行与中国农业银行股份有限公司广州番禺禺秀支行共同述称：1、我方与被告广州市番禺区城镇建设综合开发公司签订的《新世界大厦商场（写字楼）认购合同书》真实合法有效，合同当事人应当严格遵守履行。广州市番禺区城镇建设综合开发公司已确认收到全部认购金额，该认购合同应予以继续履行，被告广州市番禺区城镇建设综合开发公司应履行认购合同书中的交付及办理产权证件的义务。2、第三人与原告签订《房屋权益转让协议》，第三人将其对涉案房产的权益转让给原告，该协议合法有效，原告依法享有涉案房产的权益。根据第三人与原告签订的《房屋权益转让协议》，第三人通过拍卖程序将涉案房产的权益转让给原告，原告依约向第三人支付转让权益对价520万元，第三人依约向原告交付了涉案房产使用，该房屋权益转让协议已完全履行，原告依法享有涉案房产的权益。综上，涉案房产实质与第三人无关联性，请求法院依法审理，维护积极守约方的权利。经审理查明：1994年9月25日，两被告与案外人港旅发展有限公司签订一份《变更“合作开发番禺市桥城商场合同”法定合作伙伴（单位）决议》。约定：1994年7月25日，被告广州市番禺区城镇建设综合开发公司与港旅公司签订的《合作开发原番禺市桥城商场合同》，由于港旅公司另有发展项目，经广州市番禺区城镇建设综合开发公司同意，港旅公司退出该项目的合作，原应由该公司享有合作的权利及履行的义务，由被告广州市番禺新世界实业发展有限公司承担。被告广州市番禺区城镇建设综合开发公司有偿提供土地，被告广州市番禺新世界实业发展有限公司负责出资兴建，承担合作经营风险，按约定支付土地费用、场地建筑补偿费及包干利润给被告广州市番禺区城镇建设综合开发公司的前提下，合作经营的全部收益归被告广州市番禺新世界实业发展有限公司所有。被告广州市番禺区城镇建设综合开发公司是具备房地产开发资质的企业，有预售座落在广州市番禺区市桥街禺山大道新世界大厦的资格。1995年11月13日，乙方（认购方）番禺农业银行繁华办事处与甲方（出售方）被告广州市番禺区城镇建设综合开发公司签订两份《新世界大厦商场（写字楼）认购合同书》，约定由乙方向被告广州市番禺区城镇建设综合开发公司购买座落在市桥禺山大道与环城西路交汇处的新世界大厦首层10、11号写字楼，10号商场建筑面积为94.37平方米，轴线面积为72.59平方米，总价格为3235793元。11号商场建筑面积为133.91平方米，轴线面积为103.01平方米，总价格为4729843元；两商场约定付款方式均为一次性支付；除依合同约定的特殊原因延期外，被告广州市番禺区城镇建设综合开发公司须于1996年7月31日前将该商场建成，并经番禺市建筑工程质量检验部门验收后交付原告使用；如被告广州市番禺区城镇建设综合开发公司逾期超过两个月建成该商场，由第三个月起被告广州市番禺区城镇建设综合开发公司每月须按乙方已付款项总额支付补偿利息，利息以月息1.5%计算；被告广州市番禺区城镇建设综合开发公司有权按需要更改图纸，以达更完美的设计要求，但须书面通知乙方，如更改后的面积比原合同面积大于或少于5%内，乙方则不得异议；乙方可选择接受新面积或收到通知书后七天内以书面提出取消合同，被告广州市番禺区城镇建设综合开发公司收取原告的全部款项无息退还；该商场（写字楼）的认购价将以面积更改的百分比例增减；被告广州市番禺区城镇建设综合开发公司须按照中国有关设计单位设计的建设图纸完成该大厦的全部建筑工程，经番禺市建筑工程质量检验部门检验合格后方可交付乙方使用；乙方不得籍词拒绝接收商场（写字楼）；乙方必须签署“房地产买卖合同”（买卖合同必须以本合同内容为准），且乙方必须在接到被告广州市番禺区城镇建设综合开发公司发出签约通知书三十天内到被告广州市番禺区城镇建设综合开发公司处办理签约手续，逾期办理，乙方必须负责因此引起的任何损失；等。另，中国农业银行番禺市繁华办事处于1996年4月26日申请变更登记注册名称。2004年8月4日，中国农业银行广东省分行营业部文件农银粤营复[2004]283号《关于石井分理处等23个机构升格为支行的批复》，中国农业银行广州市番禺禺秀办事处升格支行后机构名称为中国农业银行广州番禺禺秀支行。及后，第三人中国农业银行股份有限公司广州番禺支行委托广东省拍卖行有限公司拍卖涉案标的物的有关合同权益。2007年10月16日，拍卖人广东省拍卖行有限公司与买受人伍坚、伍英签订一份《拍卖成交确认书》，约定成交的拍卖物名称为番禺市桥禺山大道与环城西路交汇处的新世界大厦首层10、11号商铺，参考建筑面积分别为94.37平方米、113.91平方米，成交价为5200000元，佣金率为5%，佣金额为260000元，总金额为5460000元；买受人不能当场全部支付拍卖物成交金额及佣金的，应向拍卖人支付定金1092000元，并承诺在2007年10月23日前付清余额4368000元。买受人逾期不付清款项，拍卖人应通知买受人在确定的期限内支付。买受人经通知后仍不能在确定的期限内支付的，则无权要求返还定金。拍卖人经委托人同意对该项成交的拍卖物再行拍卖时，买受人应承担再行拍卖所产生的费用，再行拍卖成交金额低于原拍卖成交金额的，其差价由买受人负责支付；非因拍卖人的原因造成拍卖标的不能及时移交或办理权属过户登记的，拍卖人不承担任何责任。本标的所在大厦的商铺均无水电供应，也未能办理房屋产权证，权属资料为购房认购合同书，本标的按现状拍卖使用权，办证及过户风险由买受人承担和自行解决；拍卖成交当天买受人支付拍卖价款的20%及全部佣金，7天内付清全部拍卖价款。逾期未付清拍卖价款的，将不退还保证金，解除买卖合同并追究违约责任；买受人付清款项后，委托人、拍卖人负责向买受人移交标的（拍卖标的尚未终止租赁关系或被非法占用等情况除外），如需要办理登记过户手续的，由买受人自行办理相关转名、过户等手续，所有过户、转名所涉及的税、费、金均由买受人承担，如不能办理登记过户手续的，买受人与委托方正式签订买卖合同，委托方负责提供资料和协助办理交接手续。2007年11月30日，以中国农业银行广州市番禺支行为甲方、以伍坚、伍英为乙方签订一份《房屋权益转让协议》，约定：本协议项下的标的物位于广州市番禺区市桥镇禺山大道与环城西路交汇处的新世界大厦首层10号、11号商场（写字楼），其中套内建筑面积228.28平方米；按【套】【整层】【整幢】计价，总金额（人民币）5200000元；一次性支付：总金额（人民币）5200000元，在2007年10月23日前支付；责任说明：1、甲方于2007年11月10日将第一条所列房屋按现状交付乙方使用，该房屋上甲方享有的一切权益及该房屋上附属的法律关系自本协议生效之日起转让给乙方，乙方延迟接收该房屋的，不影响上述权益和法律关系的转移；2、甲方不承担该房屋的产权证办证义务，乙方需要办理产权证的，由乙方自行办理并承担一切费用。乙方无法办理该房屋产权证的，甲方不承担任何责任；3、自本协议生效之日起，该房屋涉及的一切债权债务由乙方自行承担，甲方对包括但不限于以下的事项不再承担责任：（1）该房屋出现权属争议或纠纷；（2）该房屋涉及的建筑工程质量、建筑工程规划、消防设施、水电设施、人防设施、煤气设施、电视、电话、网络等通讯设施；（3）该房屋的物业管理；（4）该房屋的租赁、拆迁、征用等事项。现原告及第三人中国农业银行股份有限公司广州番禺支行与中国农业银行股份有限公司广州番禺禺秀支行均确认，涉案商铺已于2007年11月10日已交付原告使用和收益。2015年10月27日，以原告伍坚为业主承诺人，以金中天集团建设有限公司为施工方，以广东海外建设监理有限公司为监理方，以被告广州市番禺区城镇建设综合开发公司为建设方，签订一份《承诺书》，其中内容为：工程项目番禺区新世界主楼安全保障及配套设施工程，工程地址番禺区市桥禺山大道81号，商铺名称新世界大厦1楼临街第10、11号铺，有关方面已在商铺安装了如下设施：消防报警烟感4套、消防喷淋头18个、室外消防箱1套、室内空调天花机6台、室内空调主机6台、配电电源箱2台、阀门12个，以上设施设备齐全，管线已经安装到位（附照片），并通过了广州市消防大队消防验收及番禺区建设局综合竣工验收。原告在上述承诺书中承诺无条件配合确权工作，在商铺进行二次精装修时，如需对铺内的消防及机电设备改动，由此引起的一切责任由其承担，并按照国家现行有关消防安全规范施工安装消防设施，并按照相关规定申报二次装修消防验收。此外，原告还提供其与葛雨勤签订的《广州市番禺区房屋租赁合同》，以证实其已于2007年12月1日起已将涉案商铺出租给案外人葛雨勤作经营雪亮眼镜商店使用，该案外人并以此作为其工商登记注册地址并印证涉案商铺门牌现为广州市番禺区禺山大道71号。目前，涉案商场（写字楼）所在大厦已具备办理产权登记手续和交付使用的条件。原告表示同意按涉案商铺的现状办理产权登记手续。因其已接收涉案商铺，故撤回要求被告交付涉案商铺的诉讼请求。原告表示因办理涉案商铺产权登记至其名下的手续所产生的税费及手续费用等，其愿意先行垫付。第三人中国农业银行股份有限公司广州番禺支行与中国农业银行股份有限公司广州番禺禺秀支行确认，番禺农业银行繁华办事处的所有业务由中国农业银行股份有限公司广州番禺禺秀支行接收；有关番禺农业银行繁华办事处与中国农业银行股份有限公司广州番禺禺秀支行的资产处置均由中国农业银行股份有限公司广州番禺支行负责和承受。第三人中国农业银行股份有限公司广州番禺支行确认已收齐原告按上述《房屋权益转让协议》中所约定交付的款项。因本院以直接送达和其他送达方式无法联系被告广州市番禺新世界实业发展有限公司，本院依法向其发出应诉公告，现公告期限已届满，未见被告广州市番禺新世界实业发展有限公司与本院联系。本院认为：番禺农业银行繁华办事处与被告广州市番禺区城镇建设综合开发公司签订的上述《新世界大厦商场（写字楼）认购合同书》是双方真实意思表示，合法有效，对签约双方都有约束力。现有证据显示番禺农业银行繁华办事处已支付了以价，涉案商铺亦已交付使用，涉案商铺现已具备办理产权证的资格，被告广州市番禺区城镇建设综合开发公司应协助番禺农业银行繁华办事处办理涉案商铺的产权证手续。因番禺农业银行繁华办事处已变更为中国农业银行股份有限公司广州番禺禺秀支行，而中国农业银行股份有限公司广州番禺禺秀支行表示有关该支行资产的处置均由中国农业银行股份有限公司广州番禺支行承受，第三人中国农业银行股份有限公司广州番禺支行有权处分涉案商铺的合同权益。现中国农业银行股份有限公司广州番禺支行将涉案商铺的合同权益以公开拍卖的方式转让给原告并签订有《房屋权益转让协议》，属合同权利义务的概括性转让，即番禺农业银行繁华办事处与被告广州市番禺区城镇建设综合开发公司签订的上述《新世界大厦商场（写字楼）认购合同书》的全部合同权利义务均由原告根据概括性承受，原告在本案中提出的办证主张属于该合同权利中的从权利，也一并承受。鉴于原告表示愿意按现状办理涉案商铺的产权证书，并已按约定支付了对价，原告亦表示因办理涉案商铺产权登记至其名下的手续所产生的税费及手续费用等，其愿意先行垫付。为免当事人讼累，对原告的上述主张，本院予以支持。但因番禺农业银行繁华办事处在尚未取得有关标的物的权属证书的情况下，由第三人中国农业银行股份有限公司广州番禺支行对外拍卖转让上述合同权益，故第三人中国农业银行股份有限公司广州番禺支行对涉案商铺产权证过户至原告名下的手续应予以协助。被告广州市番禺新世界实业发展有限公司没有开发房地产的资格，但该公司是上述商厦的实际经营者，其与被告广州市番禺区城镇建设综合开发公司是挂靠与被挂靠的关系，因原告在本案中只主张办证方面的请求，故被告广州市番禺新世界实业发展有限公司虽不承担主要义务，但须与被告广州市番禺区城镇建设综合开发公司共同承担本案的受理费用。被告广州市番禺区城镇建设综合开发公司和被告广州市番禺新世界实业发展有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视作放弃诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七十九条、第八十条、第八十一条、第八十七条、第九十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》九十条、第九十三条的规定，判决如下：被告广州市番禺区城镇建设综合开发公司与第三人中国农业银行股份有限公司广州番禺支行应于本判决发生法律之日起十日内协助原告伍坚、伍英办理位于广州市市桥街禺山大道与环城西路交汇处的新世界大厦首层11号商铺（写字楼）至原告伍坚、伍英名下的手续。本案受理费24100元，由被告广州市番禺区城镇建设综合开发公司与被告广州市番禺新世界实业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应按《诉讼费用交纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  冯静雯人民陪审员  王小敏人民陪审员  谢海明二〇一七年十二月十二日书 记 员  何绮静