福建省福州市马尾区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）马民初字第504号
原告黄剑宁
委托代理人薛小妹，福建东岸律师事务所律师。
委托代理人周捷，福建汇德律师事务所律师。
被告福州开发区汇海房地产有限公司。
法定代表人林长春，董事长。
委托代理人朱延风，福建八闽律师事务所律师。
委托代理人赖杭丽，公司职员。
原告黄剑宁与被告福州开发区汇海房地产有限公司（以下简称“汇海公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年6月5日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告黄剑宁的委托代理人周捷、薛小妹，被告汇海公司的委托代理人朱延风、赖杭丽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄剑宁诉称，2009年10月22日，原告黄剑宁与被告福州开发区汇海房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定由原告购买被告开发的“马尾区马尾镇江滨东大道256号冠盛东海岸XX单元”商品房。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款人民币共计488112元，项目建成后，被告于2011年6月30日向原告交付了该商品房。被告逾期未办理初始登记以及土地分割总登，侵害了原告的合法权益，法院应判令被告履行合同义务并按照合同约定向原告支付逾期办证违约金。依据原告与被告签订的《商品房买卖合同》第十四条约定：关于产权登记的约定，双方经协商同意选择（2）：……（2）因开发商无法按照第（1）约定，经双方协商一致同意，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需要由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365天内取得房屋所有权属证书的，双方同意按下了第2项处理：……退房，出卖人自逾期之日起按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。因此，被告应当在2012年6月30日之前确保买受人取得房屋权属证书即《国有土地使用权证》。但被告至起诉之日止尚未通知原告办理《国有土地使用权证》，原告向马尾区行政服务中心办理土地证时被土地管理部门告知被告尚未进行土地分割总登，无法办理国有土地使用权证。依据双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告已构成违约，被告应当履行配合原告办理土地分割总登以使原告能够办理国有土地使用权证的义务。其次，被告应当自2012年7月1日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金截至至起诉之日止。综上所述，被告违反合同约定，致使原告逾期享受到完整的房产权利，原告为了维护自身合法权益。请求：1、依法判令被告履行协助原告办理土地证的义务；2、依法判令被告向原告支付逾期办理土地证违约金34314元（暂计算至2014年6月3日为人民币34314元，计算方式：已付房价款488112元＊0.01%＊703日=34314元），并依法确认被告在原告起诉后（2014年6月4日起算）的逾期违约金应自被告完成土地分割总登并通知原告办理土地证之日方可以截止；3、依法判令本案诉讼费由被告承担。
被告汇海公司辩称，1、针对原告所诉的请求即由法院判令被告履行协助原告办理土地证的义务。被告已完成了协助原告办理土地证的相关义务，现有的土地证只要原告去土地局就可以马上办理，被告已经将地形图等登记资料交给马尾国土局，所以原告请求的第一项不符合事实，依法应予驳回。2、针对原告提出的依法判令被告向原告支付所谓的逾期办理土地证违约金的诉讼请求，被告认为根据双方《商品房买卖合同》中第14条的约定，这条约定中仅约定房屋所有权证，第14条是关于产权登记的，因此根据常理和文义的理解，也根据法律规定，所谓的产权登记是所有权的登记，并不是所谓土地证的登记，因此原告要求被告支付所谓的逾期办理土地证违约金的请求理应依法驳回。由于原告第一、二项诉讼请求没有事实和法律依据，所以原告第三项诉讼请求也就没有了事实和法律依据。综上，请求法院依法驳回原告全部的诉讼请求。
原告黄剑宁为证明自己的主张提交证据如下：1、身份证复印件，证实原告主体资格。2、商品房买卖合同，证实原、被告双方签订的合同第14条约定：…买受人不能在商品房交付后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按第2项处理：2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。3、房屋产权证，证实原告依约向被告付款后，办理诉争房屋的房屋产权证，但被告的原因导致原告至今无法办理土地证。4、物业费收费票据，证明被告于2011年6月21日向原告交付诉争房屋。原告补充证据5：福州市便民呼叫中心12345诉求编号：FZXX《房屋交付快三年，冠盛东海岸仍然无法办理土地证，请求相关部门确认原因》，证明逾期办理土地证是被告过错导致。
被告汇海公司对证据1-4的真实性没有异议。证据5是原告当庭提交的，超过举证期限不予质证，而且是复印件，无法确认这份证据的真实性。
本院认为，被告对证据1-4真实性无异议，本院予以采纳。证据5尽管是复印件，但福州市便民呼叫中心12345作为公众服务平台，经核实原告所提交的诉求件确实存在，本院予以采纳。
被告汇海公司提交证据如下：1、“商品房预售许可证”、“营业执照”复印件，证实被告的经营主体资格和签约资格合法。2、“申请土地预登记报告”、“土地预登记通知书”、物业公司通知证明、公示通知照片复印件，证实被告已办理了土地预登记并在原告购置房屋所在地张通知对外公示。3、土地预登记通知书，证实国土资源局于2014年6月23日批准土地预登记。
原告黄剑宁质证认为，对证据1的真实性无法确认，由法院进行确认，如果真实的原告予以认可。对于证据2中申请土地预登记报告不是预登的必要条件，并不是总登报告，与本案没有任何关联性。对于物业公司通知及照片的真实性原告不予认可，而且原告并没有看到这些张贴的材料。对于证据3预登记通知书并不是总登，与本案没有任何关系。
本院认为，被告所提交证据符合证据的真实性、合法性和关联性，本院予以采纳。
为了进一步查清案件事实，本院向福州市马尾区国土局发函调查，马尾区国土局向本院复函《关于福州开发区汇海房地产有限公司开发的冠盛·东海岸’项目土地预总登情况》。
经审理，本院确认如下事实：2009年10月22日，原告黄剑宁与被告汇海公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：XX），购买被告汇海公司开发的“冠盛·东海岸”项目商品房第XX单元房，原告依约交付了购房款488112元。双方在《商品房买卖合同》第十四条约定，关于产权登记的约定，双方经协商同意选择2：······2、因开发商无法按照第1项约定，经双方协商一致同意，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：······2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。2011年6月27日，被告汇海公司向原告交房。2012年4月27日，“冠盛·东海岸”项目取得福州市房地产交易中心的“初始登记通知书”，业主可以办理房屋产权证。2012年7月5日，原告经申请登记取得榕房权证M字第**号产权证。由于按照规划红线建设围墙将导致项目西侧的社区居民无法通行及政府新建安置房因受到围墙封闭无法施工，东侧则发生部分围墙将与相邻小区南面的业主阳台紧贴影响居民使用，因此，被告汇海公司未完全按照规划红线进行围墙建设，其中西侧未建设围墙，东侧部分围墙在规划红线界定处内退30CM进行建设。在2012年5月4日，被告汇海公司向马尾区国土局递交《申请土地预登记报告》，马尾区国土局以项目围墙未按照规划红线要求建设为由口头通知汇海公司整改后再申请办理。2013年9月17日，马尾区政府召开城建例会，形成《2013年第XX次城建例会纪要》，决定安置项目与马江社区统一管理，不再设围墙。按照该会议纪要精神，被告汇海公司开发的“冠盛·东海岸”项目可不设围墙。2014年5月25日，汇海公司再次向土地局申请土地预登记申请，同年6月23日，马尾区国土局向汇海公司发出《土地预登记通知书》（榕马土预登2014-XX）。2014年7月3日，被告汇海公司将国土局的《土地预登记通知书》通过在小区公告栏、电梯口粘贴告知业主。现原告诉至本院，要求汇海公司支付2012年7月1日至被告完成土地分割总登并通知原告办理土地证之日止的国有土地使用权证逾期办证的违约金。
另查，经本院发函咨询，马尾区国土局的复函《关于福州开发区汇海房地产有限公司开发的‘冠盛·东海岸’项目土地预总登情况》内容为“福州开发区汇海房地产有限公司曾于2012年5月向我局申请其开发的‘冠盛·东海岸’项目土地预总登，因项目围墙问题，我局当时以口头方式告知并要求整改后再申请办理。后根据区政府2013年第XX次城建例会纪要（一二七）要求安置项目与马江社区统一管理，不设围墙（见附件）；经福州开发区汇海房地产有限公司再次申请，我局于2014年6月23日为福州开发区汇海房地产有限公司办理了‘冠盛·东海岸’项目土地预总登。”
本院认为，本案的争议焦点有二：1、原、被告双方所签订《商品房买卖合同》第十四条关于“办理产权登记”中房屋权属证书是否包括“房屋所有权证”和“国有土地使用权证”两证？2、汇海公司履行协助办理土地证义务上是否构成违约并需要承担支付逾期办理土地证违约金的责任？关于第一个争议焦点，依据《城市商品房预售管理办法》第十二条规定，预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条也规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起9０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起9０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。可见，按照现有商品房销售规定，在开发企业将商品房交付给购房人后，购房人可以在法定最短时间即90日内向有关机关申请办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，开发企业应当协助购房人办理相关手续并提供必要的证明文件，此时，交房后90日内购房人完全可以办理房屋所有权证和土地使用权证。《房屋登记办法》第八条也规定，办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。因此，从“房随地走，地随房走”原则出发，结合我国现行房屋和土地分别登记的实际情况，商品房销售对于购房人而言应当是依法取得房屋所有权和土地使用权两项权利，开发企业也有协助购房人取得两证的义务，本案双方所签订的《商品房买卖合同》中第十四条约定的“房屋权属证书”显然应该包括两证。同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“解释”）第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。《解释》第十八条第一款规定的“房屋权属证书”也包括房屋所有权证书和土地使用权证书。因此，双方所签订的《商品房买卖合同》第十四条约定交房后365日内办理房屋权属证书也应当包括两证。
关于第二个争议焦点，基于前述对合同约定的房屋权属证书包括“两证”的认定，被告汇海公司负有依据合同约定协助原告办理土地使用权证的合同义务。但依据《城市商品房预售管理办法》第十二条和《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，购房人即原告才是申请办理房屋权属登记的主体，开发企业即被告汇海公司对购房人办理房屋权属登记手续承担的仅仅是“协助”义务。且依据双方《商品房买卖合同》第十四条第二款中“如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：······”的约定，关键在于造成原告不能在交房后365日内取得房屋权属证书是否是因出卖人即被告汇海公司的原因所致。一方面，被告汇海公司在2012年4月27日履行“协助”义务，取得福州市房地产交易中心的“房屋初始登记通知书”，原告等业主随即可以办理房屋产权证。随后即在2012年5月4日向马尾区国土局申请土地预登记，说明被告汇海公司确实在交房后一年内的时间里积极履行“协助”原告等业主办理“两证”。即使发生了2012年5月4日在向国土局申请土地预登记时被国土部门口头通知退回整改的情况，但被告汇海公司仍然向有关政府部门积极反映协调，促使2013年9月17日马尾区政府形成《2013年第XX次城建例会纪要》，对“冠盛·东海岸”项目围墙问题作出可以不设围墙的决定，如此种种均说明被告汇海公司并没有懈怠履行“协助”义务。另一方面，造成被告汇海公司未能完全按照规划红线要求建设围墙根本原因是受到项目围墙规划红线不科学所致，即按照规划红线建设围墙将导致项目西侧社区居民无法通行及政府新建安置房因围墙封闭无法施工，东侧则紧贴相邻小区南面居民阳台影响居民使用等实际问题，该情况实属客观，2013年9月17日马尾区政府《2013年第XX次城建例会纪要》可以充分证实。综上，被告汇海公司并无过错，未违反双方签订的《商品房买卖合同》，相反其已积极履行“协助”义务，未构成违约。因此，原告要求被告承担支付逾期办理土地证违约责任缺乏事实依据，本院不予支持。
综上，经本院审判委员会研究决定，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《城市商品房预售管理办法》第十二条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《房屋登记办法》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告黄剑宁的诉讼请求。
本案案件受理费758元，由原告黄剑宁自行负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。
审 判 长 沈镇友
代理审判员 李 琪
代理审判员 丁建旺
二〇一四年十一月三日
书 记 员 蔡雄斌
附引用的主要法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《城市商品房预售管理办法》
第十二条预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。
由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。
《城市房地产开发经营管理条例》
第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起9０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起9０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。
《房屋登记办法》
第八条办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。