湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂05民终367号上诉人（原审被告）：李宏伟，男，汉族，1970年6月29日出生，住远安县。委托诉讼代理人：杨先波，湖北沮城律师事务所律师。上诉人（原审被告）：钟祥玉，女，汉族，1969年2月14日出生，住远安县。委托诉讼代理人：李宏伟，系钟祥玉丈夫。信息同上。被上诉人（原审原告）：李秋月，女，汉族，1987年10月7日出生，住宜昌市西�区。委托诉讼代理人：付艳萍，湖北竟成律师事务所律师。上诉人李宏伟、钟祥玉因与被上诉人李秋月房屋买卖合同纠纷一案，不服宜昌市西陵区人民法院（2017）鄂0502民初1799号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李宏伟、钟祥玉上诉请求：撤销原审判决第二项、第三项，改判驳回李秋月要求返还定金3万元以及支付违约金9.8万元的诉讼请求；本案一审、二审案件受理费由李秋月承担。事实和理由:1、李宏伟与李秋月及享家房地产经纪公司签订《宜昌市存量房居间买卖合同》时，李宏伟并未得到钟祥玉的合法授权，事后钟祥玉也未进行追认，上述《宜昌市存量房居间买卖合同》应为无效。2、一审仅凭李秋月单方之词认定是因为钟祥玉、李宏伟未到房管部门办理手续�导致李秋月无法办理资金监管账户，从而支付首付款，李秋月不构成违约，属认定事实错误。3、一审庭审中，李秋月选择主张9.8万元违约金时，李宏伟、钟祥玉就提出其主张的违约金过高的抗辩，一审法院不予理会。且李秋月在买卖中只交付了3万元定金，其损失就是几个月的利息，一审判决支持李秋月过高的违约金主张，违反了《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第27条之规定。李秋月辩称，1、本案房屋买卖双方及经纪公司签订的《宜昌市存量房居间买卖合同》是宜昌市房产管理局监制的2015年示范文本，合同本身合法规范。李宏伟、钟祥玉为夫妻关系，并且李秋月也通过微信与钟祥玉沟通了房屋买卖事宜，钟祥玉也收取了李秋月的定金，不存在合同无效情形。2、李秋月未支付首付款是由于李宏伟、钟祥玉的根本违约导致，李宏伟、钟祥玉应为自己的违约行为承担责任。双方合同签订后，李秋月不止一次催告李宏伟、钟祥玉，要求去房管部门办理过户手续，但均被拒绝。李宏伟、钟祥玉一方面明确拒绝履行合同，一方面又要求李秋月支付首付款，于理不合。3、根据合同第八条约定，李宏伟、钟祥玉根本违约导致李秋月解除合同的，应退还李秋月所付全部费用，并按照全部房款的10%支付违约金，一审判决支持李秋月9.8万元违约金的主张，有合同依据，也符合法律规定。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。李秋月向一审法院起诉请求：1、解除双方于2017年6月30日签订的《宜昌市存量房居间买卖合同》；2、李宏伟、钟祥玉向李秋月返还双倍定金6万元；3、李宏伟、钟祥玉向李秋月支付违约金9.8万元；4、李宏伟、钟祥玉赔偿李秋月中介服务费1.8万元；5、本案诉讼费由李宏伟、钟祥玉承担。一审法院认定事实：李宏伟、钟祥玉系夫妻关系。2017年6月30日，李秋月（买方）、钟祥玉（卖方）以及宜昌享家房地产经纪服务有限公司（经纪代理方，以下简称享家房地产经纪公司）三方签订《宜昌市存量房居间买卖合同》。合同约定：李宏伟和钟祥玉将宜昌市环城南路1-1-1203号房屋（登记在钟祥玉名下）出售给李秋月。合同约定房屋价款98万元，李秋月在签订合同时向钟祥玉支付3万元定金，首付款67万元在签订本合同之日起30日内，由李秋月打入房管部门监管账户，余款28万元在见到过户的房屋所有权登记后贷款支付。合同签订当日，钟祥玉应将两证交给享家房地产经纪公司保管。钟祥玉因房屋产权、债权或者租赁等原因不交付房屋或不过户给李秋月，李秋月不解除合�的，钟祥玉每逾期一日，按已付房款的0.1%向李秋月支付违约金；根本违约导致李秋月解除合同的，钟祥玉应退还李秋月所付全部费用，并按全部房款的10%向李秋月支付违约金。李秋月因不作为等原因逾期不交付房款给钟祥玉，钟祥玉不解除合同的，李秋月每逾期一日，按已付房款的0.1%向钟祥玉支付违约金；根本违约导致钟祥玉解除合同的，按全部房款的10%向钟祥玉支付违约金。李秋月、李宏伟及享家房地产经纪公司在合同上签名盖章。同日，李秋月与钟祥玉微信联系，经钟祥玉确认后，李秋月向钟祥玉微信转账3万元。同时，李秋月向享家房地产经纪公司支付中介服务费1.8万元。当天，李宏伟将宜昌西陵区环城南路1-1-1203号房屋《国有土地使用证》原件交至享家房地产经纪公司保管用于办理过户手续。同年7月11日，李秋月通过微信催告钟祥玉和李宏�携《房产证》原件办理房屋过户手续，李宏伟以《房屋所有权证》抵押在银行为由不能如期赎证办理过户。同年8月2日，钟祥玉和李宏伟向享家房地产经纪公司提出变更合同，交房时间2018年4月，一次性支付全部购房款。同时认定事实：2016年3月26日，钟祥玉和李宏伟将环城南路1-1-1203号房屋出租给李琳，租赁期限为2016年5月1日至2019年5月1日止。一审法院认为，李秋月、李宏伟及享家房地产经纪公司三方签订《宜昌市存量房居间买卖合同》，同时经过钟祥玉微信确认，该合同合法有效，双方均应全面履行合同。《宜昌市存量房居间买卖合同》系三方签订隐含房屋买卖及三方居间双重法律关系，现李秋月请求解除房屋买卖合同，钟祥玉和李宏伟也表示同意，应予以支持。钟祥玉和李宏伟以《房屋所有权证》被抵押及不能如期交房为由，要求变更合同主要条款，系违约行为，依法应承担违约责任。根本违约导致买方解除合同的，卖方应退还买方所付全部费用，并按全部房款的10%向买方支付违约金，李秋月请求钟祥玉和李宏伟返还已交付的定金3万元、支付违约金9.8万元，于法有据，应予以支持。因已考虑了违约责任，李秋月请求赔偿中介服务费损失1.8万元，无法律依据，该请求不予支持。按照合同约定以及宜昌市存量房交易的相关交易流程，钟祥玉和李宏伟应于2017年7月30日之前携带《房产证》与《土地证》原件配合李秋月办理房产过户手续。由于钟祥玉和李宏伟未能到房管部分办理手续，李秋月无法单方办理资金监管账户，也无法支付首付款。钟祥玉和李宏伟辩称李秋月有违约之行为，应不予支持。享家房地产经纪公司是否隐瞒房屋租赁的现状，属于另一法律关系，对此不予审理。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十六条、《中华人民共和国和民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除2017年6月30日李秋月与李宏伟、钟祥玉签订《宜昌市存量房居间买卖合同》中有关房屋买卖合同效力。二、李宏伟、钟祥玉向李秋月返还已交付的定金3万元。三、李宏伟、钟祥玉向李秋月支付违约金9.8万元。四、驳回李秋月其他诉讼请求。上述判决于判决生效之日起10日内履行，未按判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3820元，按简易程序减半收取1910元，由李宏伟、钟祥玉连带承担，在上述判决生效时一并清结。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：1、《宜昌市存量房居间买卖合同》是否有效。2、李秋月未支付首付款67万元的行为是否构成违约。3、李秋月主张的9.8万元违约金是否过高。针对焦点1，李宏伟代钟祥玉与李秋月签订的《宜昌市存量房居间买卖合同》是否有效的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）款之规定，“……（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”钟祥玉虽未在合同上签字，但李宏伟与钟祥玉系夫妻关系，李宏伟代替钟祥玉签字后，李秋月将定金3万元直接微信转账给了钟祥玉，并向其表明了转账金额的用途为定金，而钟祥�回复“已收到”，李秋月有理由相信出售本案所涉房屋是李宏伟与钟祥玉的夫妻共同意思表示，上述《宜昌市存量房居间买卖合同》应为有效。针对焦点2，李宏伟、钟祥玉上诉称李秋月未按照合同约定，在签订合同之日起30日内将首付款67万元打入房管部门开设的监管账户，构成违约。但根据一审、二审查明事实，李宏伟、钟祥玉与李秋月签订《宜昌市存量房居间买卖合同》当日，并未按照合同约定将《国有土地使用证》及《房屋所有权证》交予享家房地产经纪公司为以后办理相关手续做准备，实际上《房屋所有权证》仍抵押在银行，无法交出。之后李宏伟又单方表示房屋处于出租状态中，实际交付房屋的时间要延迟至2018年4月。上述未按时交出《国有土地使用证》及《房屋所有权证》的行为，及李宏伟单方面对房屋交付时间的变更，导致双方无法到房�部门签订监管协议从而开设监管账户，从而导致李秋月不可能按照合同约定及时交付67万元首付款。而出现上述阻却事由的原因均在于李宏伟、钟祥玉。因此，一审据此认定李秋月未交付首付款的行为不构成违约并无不当。针对焦点3，关于9.8万元违约金是否约定过高的问题。一审庭审中，在李秋月选择主张违约金责任后，李宏伟、钟祥玉当庭辩称违约金过高。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”之规定，一审法院应对合同约定的违约金数额进行审查。依照双方签订的《宜昌市存量房居间买卖合同》第八条之约定：“……根本违约导致乙方（李秋月）解除合同的，甲方（钟祥玉）应退还乙方所付全部费用，并按全部房款的10%向乙方支付违约金。”全部房款为98万元，10%的违约金即为9.8万元。但本案中自双方2017年6月30日签订买卖合同，至李秋月2017年8月25日起诉要求解除合同，其只向李宏伟、钟祥玉交付了定金3万元。在李宏伟、钟祥玉抗辩违约金约定过高，而李秋月没有其他证据印证其实际损失的情况下，可将李秋月已交付的3万元资金占用利息作为考虑因素，另综合考虑李秋月因本案房屋买卖已向中介公司交付1.8万元的事实，及李宏伟、钟祥玉在本次买卖过程中的过错程度，结合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量之后，本院酌定违约金调整至5万元。综上，李宏伟、钟祥玉的上诉理由部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持宜昌市西陵区人民法院（2017）鄂0502民初1799号民事判决第一项：解除2017年6月30日李秋月与李宏伟、钟祥玉签订《宜昌市存量房居间买卖合同》中有关房屋买卖合同效力。第二项：李宏伟、钟祥玉向李秋月返还已交付的定金3万元。第四项：驳回李秋月其他诉讼请求。二、变更宜昌市西陵区人民法院（2017）鄂0502民初1799号民事判决第三项为：李宏伟、钟祥玉向李秋月支付违约金5万元。上述应给付款项，限于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1910元，由李宏伟、钟祥玉负担。二审案件受理费2860元，由李宏伟、钟祥玉负担1910元，由李秋月负担950元。本判决为终审判决。审 判 长 廖朝平审 判 员 刘乾华审 判 员 黄孝平二〇一八年四月二日法官助理 张肖芳书 记 员 张程程