河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫01民终1952号
上诉人(原审被告)河南泰浩康实业有限公司，住所地睢县城关镇中心大街南段路东。
法定代表人许东，经理。
委托代理人牛波，男，1987年6月4日出生，汉族，住河南省商丘市。系河南泰浩康实业有限公司员工。
委托代理人卞德利，河南君盟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）睢县银泰置业有限公司，住所地睢县东关建材市场。
法定代表人刘松，执行董事兼总经理。
委托代理人王红伟，北京华泰（郑州）律师事务所律师。
委托代理人卢现庄，北京华泰（郑州）律师事务所律师。
原审被告齐晨辉，男，1976年2月22日出生，汉族，住河南省睢县。
委托代理人牛波，男，1987年6月4日出生，汉族，住河南省商丘市梁园区民主中路***号*号楼*单元*号。
委托代理人卞德利，河南君盟律师事务所律师。
上诉人河南泰浩康实业有限公司（以下简称泰浩康公司）因与被上诉人睢县银泰置业有限公司（以下简称银泰公司）及原审被告齐晨辉合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2017）豫0104民初1765号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人泰浩康公司和原审被告齐晨辉的共同委托代理人卞德利、牛波，被上诉人银泰公司的法定代表人刘松及其委托代理人王红伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
银泰公司于2017年3月8日向河南省郑州市管城回族区人民法院提起诉讼，请求判令：1.解除银泰公司与泰浩康公司2015年1月14日签订的《房地产项目合作开发协议书》；2.泰浩康公司、齐晨辉连带向银泰公司支付违约金315万元，并赔偿损失600万元。
原审法院审理查明：2015年1月14日，银泰公司（甲方）与泰浩康公司（乙方）签订《房地产项目合作开发协议书》，合同主要约定：双方合作开发位于睢县郑永公路北侧、县农贸市场东侧暂定名为东方花园的房地产项目，项目用地面积10557.02平方米；银泰公司负责项目开发的建设用地，泰浩康公司负责建设所需的全部资金及相关税费；泰浩康公司以银泰公司名义进行开发、建设和销售；项目建成后按约定向银泰公司分配部分房屋，除此之外因项目开发所取得的收益全部归泰浩康公司所有；银泰公司在协议签订后5日内向泰浩康公司提供地块的权属证明及宗地图；泰浩康公司在协议签订后10日内向银泰公司支付定金3000000元，该定金冲抵协议泰浩康公司项目前期投入本金11000000元；泰浩康公司在2015年7月15日前支付银泰公司前期投入项目本金8000000元；项目竣工后三个月内，泰浩康公司向银泰公司交付建筑面积共计约180平方米的商业门面房和建筑面积各140平方米的住宅房屋两套，门面房和住宅用房位置由银泰公司挑选，且不向银泰公司收取办理房屋产权证的费用；乙方若未按合同约定支付甲方项目前期投入本金，则乙方应向甲方支付未支付款项30％的违约金并同时赔偿甲方的实际损失，同时甲方有权终止与乙方的合作，甲方收取乙方的定金不予返还；若乙方未按约定的时间向甲方交付约定的房屋，乙方应向甲方支付房屋折价款1500000元，同时支付房屋折价款1500000元的30％的违约金。合同签订后，泰浩康公司于2015年2月3日向银泰公司支付定金500000元。
另查明，2013年1月28日，银泰公司取得坐落于睢县郑永公路北侧、县农贸市场东侧的土地使用权证，证书编号为睢国用（13）第00017号。涉案土地银泰公司于2014年7月、2015年7月和2016年7月在睢县国土资源局办理了抵押手续；诉讼中，银泰公司认可截止诉讼日，涉案土地上的抵押权尚未涤除。银泰公司提供的建设用地规划许可证（地字第2013.001号）载明，银泰公司于2013年1月24日取得该块土地的建设用地规划许可证，项目名称为“东方花园小区”。泰浩康公司提供睢县城乡规划办公室于2017年5月22日出具的证明，该证明载明涉案土地未办理建设工程规划许可证。
还查明，齐晨辉自2014年11月27日成为泰浩康公司的股东及担任该公司的法定代表人，2014年12月12日起不再担任泰浩康公司的法定代表人职务。《房地产项目合作开发协议书》签订时，齐晨辉持有泰浩康公司的公章。合同签订后，涉案土地上的房屋拆除工作由齐晨辉具体现场负责。2015年2月28日，齐晨辉出具承诺一份，主要内容为“在拆除睢县东方建材大世界（本案合作开发项目用地上建筑物）的房屋时及拆除后所产生的一切后果及法律责任由我本人全部承担，与睢县银泰置业有限公司和刘松无关”；除此之外，银泰公司、泰浩康公司、齐晨辉相互之间均无书面协议。
又查明，涉案土地上的房屋及其他附属物均为银泰公司所有，原为建材市场。在拆除之前，银泰公司已解除与租赁商户的租赁合同及予以清场处理，不涉及后期安置问题。
诉讼中，经银泰公司申请和原审法院委托，2017年7月5日，豫华威（2017）估鉴字第25号司法鉴定意见书中的鉴定结论为泰浩康公司、齐晨辉拆除银泰公司建材市场房屋及附属设施造成的财产损失估算价值为2730980元；造成银泰公司自2015年2月28日至2017年5月8日期间的租金损失为1016260元。
原审法院认为：泰浩康公司虽不认可齐晨辉在签订涉案《房地产项目合作开发协议书》时为泰浩康公司的法定代表人身份，但对该协议书的真实性不持异议；齐晨辉在签订涉案《房地产项目合作开发协议书》时持有泰浩康公司的公章，事后得到泰浩康公司对该《房地产项目合作开发协议书》的认可，故齐晨辉的行为具有表见代理性质。《房地产项目合作开发协议书》系银泰公司与泰浩康公司的真实意思表示，且不违反我国法律和行政法规的强制性规定，合法有效。诉讼中，银泰公司与泰浩康公司均同意解除合同，系双方真实意思表示，予以确认。
关于银泰公司诉求齐晨辉承担连带责任问题。诉讼中银泰公司认可与泰浩康公司签订涉案合同时，齐晨辉持有泰浩康公司的公章，银泰公司是基于齐晨辉的公司代表身份才在齐晨辉出具承诺书的情况下同意让齐晨辉进行拆除市场的活动，以及银泰公司认为齐晨辉的拆除行为是代表泰浩康公司，故原审法院认为，银泰公司既认可齐晨辉签订涉案合同、拆除市场，以及向银泰公司出具承诺书等均为代表泰浩康公司的职务行为，同时又要求齐晨辉承担连带责任，二者前后矛盾，依法不予支持。
关于本案中银泰公司和泰浩康公司的过错程度问题和拆除银泰公司房屋及附属设施的损失。银泰公司称在双方合同签订时已经告知泰浩康公司涉案土地的抵押情况，泰浩康公司予以否认，庭审中银泰公司亦未相应证据，且截止本案诉讼日，银泰公司土地的抵押状态依然存在，故泰浩康公司辩称由于银泰公司土地处于抵押状态致使银泰公司的后期履行存在重大障碍，予以采信。银泰公司在泰浩康公司行使不安抗辩的同时未及时向泰浩康公司予以保证或消除障碍，对此银泰公司具有相应过错。同时，泰浩康公司、齐晨辉称在发现银泰公司案涉土地已经进行了抵押登记而未解押，致使双方合同履行存在重大障碍，故告知银泰公司合同不能继续履行，但未提交相应通知中止履行的证据；且齐晨辉在合同签订后并没有为减少合同损失而停止房屋拆除工作，泰浩康公司的过错明显大于银泰公司，应当对拆除银泰公司房屋及附属物造成的损失予以赔偿。经鉴定，泰浩康公司拆除银泰公司建材市场房屋及附属设施造成的财产损失估算价值为2730980元，予以认可。扣除泰浩康公司已经支付银泰公司的500000元后，泰浩康公司还应赔偿银泰公司2230980元。
关于银泰公司诉求泰浩康公司赔偿其2015年2月28日至2017年5月8日的租金损失1016260元问题。银泰公司为履行合同而与原租赁商户解除租赁合同，属于履行合同义务之行为，但自齐晨辉于2015年2月28日出具承诺书后进行的拆除房屋行为，致使银泰公司一方面遭受市场房屋及附属设施的财产损失，同时又造成银泰公司租金损失；虽然银泰公司主张的后期租金为逾期可得利益，但结合原租赁情况，其租金发生具有确定性，泰浩康公司亦应当予以赔偿。经鉴定，银泰公司自2015年2月28日至2017年5月8日期间的租金损失为1016260元，予以支持。
关于银泰公司诉求泰浩康公司支付违约金3150000元问题。银泰公司依照《房地产项目合作开发协议书》的第五条第2款的约定进行计算：（11000000元-500000元）×30％计3150000元。因双方在合同第五条第3项中亦约定了违约金的具体计算方式，该计算方式中涵盖有银泰公司所诉求泰浩康公司赔偿合同约定的预期可得房屋价值1500000元，故对银泰公司依据两项合同违约条款合并诉求泰浩康公司赔偿其预期可得房屋价值1500000元及其30％的违约金，原审法院部分予以支持。对于违约金的支付标准问题，泰浩康公司抗辩过高，原审法院结合银泰公司和泰浩康公司在合同履行中各自的过错程度、双方的合同实际履行情况，参照本案鉴定结论，兼顾公平原则予以酌定裁量。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第六十条、第六十八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除银泰公司与泰浩康公司于2015年1月14日所签订的《房地产项目合作开发协议书》；二、泰浩康公司于本判决生效之日起十五日内赔偿银泰公司拆除房屋及附属设施损失2230980元；三、泰浩康公司于本判决生效之日起十五日内赔偿银泰公司租金损失1016260元；四、泰浩康公司于本判决生效之日起十五日内赔偿银泰公司违约金1000000元；五、驳回银泰公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费75850元、鉴定费32500元、申请费5000元，由泰浩康公司负担。
泰浩康公司上诉称：原审法院认定事实错误，适用法律不当。1、原审判决泰浩康公司赔偿银泰公司损失2230980没有事实依据。泰浩康公司与银泰公司于2015年1月14日签订《房地产项目合作开发协议书》，协议书约定银泰公司于2015年7月15日前支付前期投入资金800万元。泰浩康公司于2015年2月3日支付50万元，并拆除合同项下的部分房屋，后泰浩康公司经查询得知银泰公司已将该合同项下的土地在睢县国土资源局备案抵押向银行贷款，在协议签订之时以及合同履行过程中银泰公司并未告知泰浩康公司土地抵押的事实，导致泰浩康公司后期审批等工作无法进行，泰浩康公司于是停止拆迁工作，等待银泰公司合同项下的土地抵押解除。合同无法履行的原因在于银泰公司没有告知涉案土地抵押的事实，过错完全在于银泰公司。涉案房屋系基于双方签订的协议书，银泰公司让泰浩康公司拆除的。在一审认定银泰公司有过错的情况下判决泰浩康公司赔偿银泰公司损失2230980元没有事实依据。2、原审判决泰浩康公司支付银泰公司租金损失1016260元严重错误。原审法院认定泰浩康公司赔偿银泰公司租金严重错误，首先，银泰公司与泰浩康公司为了合作开发此土地，银泰公司与原租户解除租赁合同，系银泰公司为谋求开发利息而放弃的租金利益，与泰浩康公司无任何关系；其次，泰浩康公司因银泰公司将此土地抵押，造成泰浩康公司无法继续开发，由此产生具有不确定因素的租金1016260元由泰浩康公司承担，实属错误。3、原审判决泰浩康公司支付银泰公司违约金100万元严重错误。承担违约责任的前提是，有违约行为，泰浩康公司在本案中不存在违约行为，相反银泰公司在本案中存在隐瞒土地抵押的情况，致使建设手续无法办理，违约方为银泰公司，应有银泰公司承担违约责任。一审法院置法律于不顾判决泰浩康公司承担100万元的违约责任毫无道理。4、泰浩康公司于银泰公司在协议书中约定以及原审法院认定，泰浩康公司在协议签订后10日内向银泰公司支付定金300万元，该定金冲泰浩康公司前期投入资金1100万元。然而泰浩康公司并未认同该条款，也未在协议签订10日内支付该定金，而是于2015年2月3日即签订协议书后20日支付给银泰公司50万元，此50万元系前期开发投入资金，并不是定金，原审法院认定为定金实属不当。因银泰公司土地抵押致使合作开发协议目的无法实现，银泰公司的行为构成根本违约，泰浩康公司收取的泰浩康公司支付的前期投入资金50万元系不当得利，于法应予归还。综上所述，原审判决认定事实错误，适用法律不当，判决结果严重违法，有失司法公平正义。请求撤销原审判决，改判驳回银泰公司的诉讼请求，判决银泰公司返还泰浩康公司前期支付资金50万元。
银泰公司答辩称：一审法院关于本案的处理事实清楚，适用法律正确，依法应予支持。一、一审法院判决泰浩康公司赔偿银泰公司拆除房屋及附属设施损失2230980元、租金损失1016260元和违约金100万元，具有事实和法律依据，符合本案的具体情况，依法应予支持。本案的基本情况为在涉案土地存在抵押的情况下泰浩康公司找到银泰公司要求合作，双方达成了房地产合作开发协议书，从泰浩康公司履行情况来看，泰浩康公司支付给银泰公司定金50万元，向银泰公司出具“承诺书”拆除涉案土地上银泰公司所有的建材市场，都足以证明泰浩康公司知道涉案土地存在抵押的事实，其履行行为与其辩称意见前后矛盾；另银泰公司已办理了涉案土地的出让手续、图纸设计、建设用地规划审批等相应手续并在双方合同中进行了约定，涉案土地具备了房地产开发的条件，而不是泰浩康公司说的后期审批工作无法进行，原因系涉案土地存在抵押。泰浩康公司所述与事实不符，致使合同无法履行的是泰浩康公司，因其未按照合同约定支付银泰公司项目前期投入本金，并拆除了银泰公司经营良好的建材市场，依法应当赔偿损失。泰浩康公司上诉称“银泰公司与市场原租户解除租赁关系，系银泰公司谋求开发利益而放弃租金利益，与泰浩康公司无任何关系，且因涉案土地存在抵押，导致后续开发无法进行，租金利益应由银泰公司自行承担”；对于该说法，银泰公司认为系强词夺理。首先，与市场原租户解除租赁合同，目的是为了双方房地产合作开发协议的履行，在泰浩康公司未按照双方协议支付项目前期投入本金并拆除建材市场的情况下，其行为已经违反了双方所签协议的约定并实际造成银泰公司建材市场租金的损失，该损失属于确定的可得利益，并经过法院委托专业的鉴定机构进行了评估，依法应当予以支持。其次泰浩康公司的违约行为给银泰公司造成了巨大损失，致使银泰公司正在经营的建材市场拆除，也无法进行开发，且近两年来，涉案土地所在位置房产涨幅巨大，一审法院依据该案的具体情况，判决泰浩康公司支付给银泰公司违约金100万元，符合本案的具体情况，依法应予支持。泰浩康公司支付给银泰公司的50万元性质应为定金或者前期项目投入本金，双方在合作开发协议中已经进行了约定，而不是泰浩康公司所说的前期开发投入资金，且一审法院已经从拆除建材市场及附属设施的损失中予以扣除。对于泰浩康公司不认同本案合作开发协议第三条第2和第3项，银泰公司认为双方所签协议系双方真实意思表示，且已经实施履行，泰浩康公司所说没有任何依据。综上所述，银泰公司与泰浩康公司为合作开发房地产项目签订的合作协议，系双方真实意思表示，合法有效。银泰公司按约履行了己方义务。在协议履行过程中，泰浩康公司无故不按照协议约定支付银泰公司项目前期投入本金，拆除涉案土地上银泰公司所有的经营良好的建材市场，而后推脱至今，不开发涉案土地，致使银泰公司也不能开发涉案土地。泰浩康公司的违约行为，给银泰公司造成了无法估量的巨大损失，一审法院对于本案的处理事实清楚，适用法律正确，依法应予支持。
齐晨辉述称：其同意泰浩康公司的意见。
本院经审理查明的事实与原审一致。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。银泰公司与泰浩康公司签订的《房地产项目合同开发协议书》约定，泰浩康公司应于2015年7月15日前一次性支付银泰公司前期投入本金800万元。泰浩康公司未按约履行上述付款义务属违约行为，应当承担违约责任。《房地产项目合同开发协议书》明确约定，泰浩康公司若未按合同约定支付银泰公司项目前期投入本金，则应向银泰公司支付未支付款项30%的违约金并同时赔偿银泰公司的损失。据此，因泰浩康公司未按约定支付银泰公司项目前期投入本金，合同未继续履行，银泰公司的建材市场房屋及附属设施为履行合同被拆除造成的损失和与原租赁商户解除租赁合同而造成的租金损失，泰浩康公司应予赔偿，并应按约定向银泰公司支付违约金。泰浩康公司称其不履行付款义务是因银泰公司提供的土地存在抵押导致后期审批工作无法进行，但双方的合同尚未履行到后期审批阶段，泰浩康公司的主张没有具体的根据，泰浩康公司的付款义务亦未约定前提条件，且后期办理审批手续若需要银泰公司办理解押手续而不予办理的事实尚不确定发生，故泰浩康公司称合同无法履行系因银泰公司的过错所致理由不能成立，原审判决泰浩康公司对银泰公司的损失承担赔偿责任及向银泰公司支付违约金并无不当。泰浩康公司称银泰公司的租金损失与其无关，理由亦不成立。泰浩康公司已交付银泰公司的50万元，原审判决在其应赔偿的款项中已予扣减。
综上，泰浩康公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费44777元，由河南泰浩康实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 于岸峰
审判员 张永军
审判员 姚付良
二〇一八年五月二日
书记员 翟贝贝