大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0211民初8838号原告：大连新华物业管理有限公司。法定代表人：杨滨，系该公司经理。委托诉讼代理人：朱世铭，系该单位职员。被告：孙絮，女。委托诉讼代理人：孙长利，男，系被告父亲。原告大连新华物业管理有限公司与被告孙絮物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大连新华物业管理有限公司的法定代表人杨滨，被告孙絮的委托诉讼代理人孙长利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：依法判令被告支付拖欠的物业费7,720元（自2008年1月1日至2017年12月31日）。事实与理由：原告自2002年10月至今，一直为新华绿洲园的业主和物业使用人提供物业管理服务。按照《物业服务委托合同》的约定，业主按建筑面积每月每平方米0.6元向原告支付物业管理费。被告孙絮自2004年6月开始未向原告支付物业管理费，至2017年12月31日，被告共拖欠原告物业费9,712元。2004年6月至2007年12月份的物业费2,733元法院已判决，详见（2009）甘审民初字第124号民事判决书，但被告至今仍未向原告交纳物业费。现原告继续向被告主张权利，催要2008年1月至2017年12月的物业费7,720元。故原告诉至法院。被告孙絮辩称，不同意原告的诉讼请求。被告是该房屋的业主，房屋建筑面积属实，收费标准没有异议，对欠费时间没有异议，对原告起诉状事实都不认可，原告没有权利收取滞纳金，违约金是双方合同约定，但被告认为不合理。原告起诉状中的判决书被告已经提出了申诉到省高院，现在还没有结果。被告认为物业合同上的条款造假，原告的起诉违反了一事不再理的原则，应予以驳回。本案已经超过时效，按法律规定，请求保护的时间为二年。原告侵害了被告的权利，在2004年原告在被告家窗户下面设立了停车场，有噪音和环境污染，给被告的身心健康造成损害，为了停车把窗前屋后的树都砍了，破坏了绿化，导致被告生活环境质量下降，为此被告和原告交涉很久，原告是连续不间断的收停车费，每天造成污染，每天都损害被告的利益，物业管理委托合同已经名存实亡，原告每年在被告窗下收取停车费近3万元，是损害被告身体健康的情况下。原告在楼内外、小区内设立了广告，是不合理的收费，小商贩都收费，收破烂的都收费，原告就是敛财，对业主的服务每日下降。经审理查明，2002年10月16日，“绿洲园”项目的开发商大连新华房屋开发有限公司与原告签订了《绿洲园前期物业管理服务委托合同》，委托原告为“绿洲园”小区提供物业管理服务，委托管理期限至物业产权人委员会与物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日终止；物业管理服务费收取标准为住宅房屋及公建按建筑面积每月每平方米0.6元。2006年5月20日、2009年7月、2013年3月原告分别与大连市甘井子区新华绿洲业主委员会签订了《物业管理委托合同》及补充合同、《物业服务委托合同》、《物业管理服务委托合同》，约定由原告对位于新华绿洲小区所属范围内的物业提供物业服务，物业费收费标准为住宅房屋和非住宅房屋的物业费均按建筑面积每月每平方米0.6元，业主或物业使用人可采取季度或半年缴纳，并在当年年底前结清当年物业服务费。2015年12月17日，原告与大连市甘井子区新华绿洲业主委员会签订《物业管理服务委托合同》，约定由原告对位于新华绿洲小区所属范围内的物业提供物业服务，委托服务期限为三年，自2016年1月1日至2018年12月31日。物业费收费标准为住宅房屋和非住宅房屋由乙方按建筑面积每平方米暂定0.6元向业主或物业使用人收取，业主或物业使用人可采取按季度或按年上达缴纳即：第二季度物业费应在第一季度末前缴纳，依次类推，并在当年年底结清当年物业费。业主和物业使用人逾期缴纳物业服务费的，违约金按照国家相关规定（法律法规）执行。另外，以上《物业服务委托合同》、《物业管理服务委托合同》还约定了原、被告的其他相关权利义务。上述合同签订后，原告为该小区提供物业服务至今。另查，被告孙絮系大连市甘井子区西南路绿洲园业主，该房屋建筑面积107.19平方米。被告自2008年1月1日至2017年12月31日没有交纳物业费。又查，原告提供了两份向被告催缴物业费的EMS邮件，其中2014年9月18日的邮件证明原告通过EMS邮件方式向被告催要物业费，被告拒收。原告提供的另一份EMS邮件中寄件人签名处的落款日期为2006年8月12日，但邮件封套的生产日期为2016年6月，本院通过查询邮政客服后了解到该邮件寄出日期为2016年8月12日，故本院认定该邮件寄出日期为2016年8月12日，被告也拒收了该邮件。本院所确认的上述事实，有《绿洲园前期物业管理服务委托合同》、《物业管理委托合同》及补充合同、《物业服务委托合同》、《物业管理服务委托合同》、视频、证明、管理公约、楼宇交接书、EMS邮件、照片、当事人陈述及本案庭审笔录等在案为凭，上述证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故原告与房屋开发商签订的前期物业服务合同及原告与小区业主委员会签订的物业服务合同对原、被告双方均有约束力。业主和物业单位之间是平等主体，原告依法为被告所在小区实际提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按合同约定的价格标准交纳物业服务费。关于原告要求被告交纳自2008年1月1日起至2017年12月31日止的物业费是否超过诉讼时效的问题，原告提供的催费照片无法看出实际催缴时间，不能构成诉讼时效的中断。业委会说明等只能证明原告每年集中收缴物业费，不能证明原告在诉讼期间内向被告主张物业费，不足以作为原告主张物业费未过诉讼时效的有效证据。原告提供的EMS邮件可以显示邮寄时间，本院予以认可，可以构成诉讼时效中断。故本院认为，第一，2014年9月18日、2016年8月12日，原告通过EMS邮件方式向被告催要物业费，被告拒收，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条的规定，本案中，2012年9月19日至2016年8月12日的物业费诉讼时效因原告主张权利而发生中断，诉讼时效重新起算，至本案原告起诉时2017年9月22日并未超过诉讼时效；2016年8月12日至2017年12月31日的物业费至本案原告起诉时亦未超过诉讼时效。第二，对于2012年1月1日至2012年6月30日的物业费，原告与案涉小区业主委员会于2009年7月签订的《物业服务委托合同》中约定业主或物业使用人可采取季度或半年缴纳，并在当年年底前结清当年物业服务费，合同期限截至2012年6月30日。故该段时间的物业费最迟可至2012年12月31日交纳。原告于2014年9月18日、2016年8月12日向被告主张物业费，使得诉讼时效中断，至原告起诉时未过诉讼时效。2012年7月1日至2012年9月18日的物业费因未约定可至年底结清，故已过诉讼时效。综上，原告起诉的2012年1月1日至2012年6月30日、2012年9月19日至2017年12月31日的物业费未超过诉讼时效，其他时间的物业费已过诉讼时效。被告应当交纳物业费4,481元，计算方法为：0.6元/月/平方米×107.19平方米×（69＋2/3）个月。关于原告所提违约金的诉讼请求。本院认为，被告存在迟延交纳物业费的行为，依法应当承担相应的违约责任，因此原告的主张理应得到支持。但本院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障，同时考虑到原告在履行合同的过程中，也有需要不断完善的方面。现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、良好的履行各自的义务。考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解，故本案不予支持原告的违约金主张。关于被告辩称原告未尽到绿化维护、管理混乱等物业服务不到位，而拒绝交纳物业费一节。本院认为，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业不作为主张不交或少交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益。同时，本案原告表示要尽力帮助业主解决问题，不断改善服务质量。在此前提下，被告以此为由拒交物业费没有法律依据。关于被告辩称小区停车产生噪音、环境污染给被告身心健康造成损害的问题，本院认为，被告已就该问题另行提起了诉讼，双方可在另案诉讼中进行解决，本案不予处理。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告孙絮于本判决发生法律效力之日起十日内向原告大连新华物业管理有限公司支付拖欠的物业服务费4,481元（2012年1月1日至2012年6月30日、2012年9月19日至2017年12月31日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连新华物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币160元（原告已预付），由原告负担98元，被告负担62元。被告负担的部分，于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审 判 长  郭艳玲人民陪审员  王景华人民陪审员  张爱华二〇一七年十二月二十二日书 记 员  宋雅楠本案引用的法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。