北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民初字第08399号
原告王亚军，男，1980年3月29日出生。
委托代理人董冠华，北京市永浩律师事务所律师。
被告池ＸＸ，男，1971年9月25日出生，个体工商户。
委托代理人程洁，北京市杰睿律师事务所律师。
第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地本市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人刘田，董事长。
委托代理人胡帅，男，1988年12月22日出生，北京我爱我家房地产经纪有限公司职员。
委托代理人王兴，男，1989年7月8日出生，北京我爱我家房地产经纪有限公司职员。
原告王亚军诉被告池ＸＸ房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月3日立案受理。依法追加北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家经纪公司）为本案第三人。本案由审判员王轶楠担任审判长，与代理审判员范欠歌、人民陪审员马可组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王亚军及其委托代理人董冠华，被告池ＸＸ及其委托代理人程洁，第三人我爱我家经纪公司的委托代理人胡帅、王兴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王亚军诉称：原告为了上学落户，决定在北京市东城区买房。经北京我爱我家房地产经纪有限公司居间介绍，原告与被告于2014年3月12日签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。合同约定，原告购买被告所有的位于北京市东城区×条×号房屋，面积为11.60平方米，房屋总价为105万元，原告向被告支付定金5万元，产权过户当天原告向被告支付剩余房款100万元。被告保证在2014年5月30日之前完成过户手续，若因被告原因在2014年5月30日没有完成过户手续视为被告违约。逾期超过十日，原告有权退房解除合同，并要求违约方被告承担合同金额20%的违约金。
根据合同约定，原告于合同签订当日及2014年3月13日分别向被告支付定金5000元和45000元，共计5万元。原告及我爱我家经纪公司多次通知被告办理房屋交付过户手续，但被告均以种种理由予以推诿。原告认为，其已如约向被告支付了定金，被告却未按合同约定向其交付房屋，办理过户手续，耽误了孩子上学落户，达不到原告的购房目的。原告诉至法院，请求依法判令：1、解除原、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《装修款补充协议》及原、被告与第三人我爱我家经纪公司签订的《补充协议》；2、被告向原告返还定金5万元；3、被告向原告支付违约金21万元及房产中介费2.85万元；4、诉讼费由被告承担。
被告池ＸＸ辩称：1、原告认为买房的目的没有达到的说法不成立，因为被告的孩子并非今年上学，诉争房屋所属的学校是东四九条小学，不是重点小学，没有入学时间限制的要求。2、在5月30日之前没有完成过户，并非被告的责任。因为原、被告双方在补充协议中约定需要翻建诉争房屋，翻建诉争房屋需要相关部门进行审批、验收及测绘，房屋翻建期间不能办理房屋过户手续。而房屋翻建完成后，被告于2014年5月30日才拿到新的房屋产权证。新房产证下来后，给原告办理房屋过户手续，仍然需要进行再次报测绘部门测绘，测绘完成后，才能完成过户。3、补充协议中约定原告保证资金没有问题，但原告并未让被告相信原告的资金有保障。4、原告称买房是为了孩子上学，但是原告的孩子并非今年上学。5、原告称又买了其他房屋，但原告并未提供相关房屋买卖合同或房产证。6、根据双方的买卖合同约定，原告要求解决合同需要书面通知被告，但至今被告未收到解除合同的通知，致使被告一直等着给原告过户诉争房屋，而房价在此过程中下降。7、双方约定的违约金是已付房款的20%，而原告仅支付了5万元定金，并未支付其他款项。综上，被告认为原告系看上其他房屋后，才要求解除与被告间的房屋买卖合同，违约方在原告。而双方的《装修款补充协议》明显是为了避税，故同意解除《装修款补充协议》，不同意原告的其他诉讼请求。
第三人我爱我家经纪公司述称：服从法院判决。
经审理查明：2014年3月2日，原告王亚军（买受方）与被告池ＸＸ（出售方）签订《北京市存量房屋买卖合同》。该合同约定，1、出售方出售的房屋位于本市东城区×条×号×幢×层，建筑面积11.60平方米，房屋所有权证号为X京房权证东私字第×号；2、该房屋成交价为100万元，买受方可以在签订本合同的同时支付定金人民币5000元；3、出售方应当在约定条件前将房屋交付给买受方。4、买卖双方同意，自本合同签订之日起九十日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如合同签订之后，因买卖双方产生了需要延长向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记时间的，应当签订书面的补充协议。未能在本合同签订之日起九十日内申请办理房屋权属转移登记取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：如因出售方的责任，买受方有权退房。买受方退房的，出售方应当自退房通知送达之日起三日内退还买受方全部已付房款，并按照银行同期活期利率付给利息。买受方不退房的，自买受方应当取得房屋所有权证的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证之日止，出售方按日计算向买受方支付全部已付房款万分之五的违约金，并于买受方实际取得房屋所有权证之日起三日内向买受方支付等条款。
2014年3月12日，原告（乙方）、被告（甲方）及第三人我爱我家经纪公司（丙方）三方签订《补充协议》。该补充协议约定：第一条，甲方同意将位于本市东城区×条×号×幢×层的住房，建筑面积11.6平方米，出售给乙方。第二条，经甲乙丙三方友好协商同意，甲乙丙三方任何一方如对另一方或两方作出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现。三方不存在也不认可口头约定或承诺。同时三方在执行合同的过程中，如有一方提出与《买卖合同》《居间合同》或《补充协议》等书面约定不符的要求，合同另外两方有权拒绝配合。如提出要求因所提条件未被配合而拒绝继续履行合同，则视为违约。若甲乙双方一方违约，则甲乙双方中的守约方有权要求甲乙双方中的违约方承担合同金额20%的违约金。若丙方违约，则甲乙双方有权要求丙方退还全部已付代理费。第三条，经甲乙丙三方友好协商同意，在乙方资金没有问题的情况下，甲方保证在2014年5月30日之前保证此房对于配合丙方过户没有任何问题。若因乙方原因在2014年5月30日没有完成过户手续则视为乙方违约，若因甲方原因在2014年5月30日没有完成过户手续，则视为甲方违约。第五条，因为此房甲方需要翻建，甲方翻建后需要做到：装修白墙水泥地，水电通用，做到装修不低于柏林胡同的装修（包括铁架子），此房为毛坯房，不包括吊顶地砖、门窗，若甲方不能做到以上几点则视为甲方违约。第六条，甲方保证此房翻建后房本面积不低于11.6平方米，若低于11.6平方米，则甲方按单价每平方米人民币90517元返还给乙方。若多出11.6平方米，每平方米按单价5万元支付给甲方。第八条，关于定金以及房款的支付时间约定如下：1、在签订合同当日，乙方交付甲方定金5000元；2、在2014年3月15日补交定金4.50万元；3、产权过户当日，乙方交付剩余的房款100万元；4、丙方对乙方交付的钱款，仅承担见证责任，不承担其他任何责任。第九条，本协议如有未尽之处，视为双方未约定或不需要进行约定，若有争议产生，应由甲、乙、丙三方另行协商解决。本协议为《买卖合同》及《居间合同》不可分割的组成部分，如本协议中相关条款和《买卖合同》及《居间合同》相抵触，以本协议为准等条款。
同时，原告（乙方）、被告（甲方）双方签订《装修款补充协议》。该补充协议约定：1、甲方出售给乙方的标的房屋合同价款为33万元，标的房屋的配套设施折价款为72万元，因此，甲方出售该房屋的交易总价款为105万元；2、上述配套设施折价的交接方式和时间，由甲乙双方自行协商；3、如乙方未支付上述款项，甲方有权追究乙方的责任；4、甲乙双方自愿按照合同价格进行纳税登记及权属转移。本协议是甲乙双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》不可分割的组成部分；5、本协议一式两份，甲乙双方各持一份，具有同等的法律效力。
上述合同签订当日，原告向被告支付定金5000元。次日，原告向被告补交定金4.5万元，向第三人我爱我家经纪公司支付佣金共计2.5万元。
因翻建诉争房屋，被告于2014年5月30日取得翻建后的房屋所有权证，证号为X京房权证东字第×号，房屋建筑面积为12.16平方米。
2014年6月5日，原告向被告发催告函称，原告按约履行了相应的义务，但迄今为止被告一直未能配合办理过户手续，被告的行为已经构成违约，依法应当承担相应的违约责任。因此，原告特以书面的形式通知被告，请被告接到通知后按约过户东城区×条×号×幢×层的房屋，或于2014年6月10日前与原告就迟延过户房屋及赔偿一事进行磋商，否则，原告将依法通过法律程序追究被告的违约责任或解除编号为×的《北京市存量房屋买卖合同》，届时可能给被告造成的一切不利后果，被告将负全部的法律责任。
根据原告提供的录音证据显示，5月30日后，原、被告及第三人就房屋过户、面积差补价、房屋装修费、违约金等问题进行协商，但未果。被告称录音未经被告同意，证据不合法，且录音是一个谈判的过程，双方亦在补充协议中明确约定不存在口头承诺，所有约定均以书面形式，故对录音不予认可；同时，谈判过程中，原告已同意支付被告装修款10万元，但因原告另购买其他房屋，原告不同意购买被告的房屋。
庭审中，原告持录音、户口本、北京景山小学及花市小学招生通告等证据称，购买诉争房屋是为了给孩子落东城区户口，让孩子以后在东城区上学，原、被告及第三人对此目的均知晓；原、被告在合同中约定5月30日前完成过户，是因东城区学校都有落户一年以上的规定。现因被告原因导致未能在5月30日前完成过户手续，被告的此违约行为致合同目的不能实现，故要求解除双方签订的房屋买卖合同及补充协议，并要求被告承担违约责任。对此，被告持东四九条小学招生通知称，未能在5月30日完成过户，并非被告原因，而是客观原因，被告于2014年3月3日向北京市规划委员会申请翻建房屋，于2014年3月12日与原告签订房屋买卖合同，于2014年4月中旬因规划审批办理下来开始翻建房屋，于2014年5月初翻建完房屋并报北京市规划委员会验收，于2014年5月19日房屋翻建后经北京市规划委员会验收合格，于2014年5月22日报测绘局加急测绘，于2014年5月29日取得测绘结果，并于当日向房屋管理局申请办理房屋所有权证，新房屋所有权证在5月30日办理完毕；被告不认可原告买房的目的是为了孩子上学，因原、被告双方签订房屋买卖合同时，对所谓的落户上学目的没有约定，对此被告也没有书面承诺；东四九条小学招生通知亦没有落户一年的要求。
当询问原告买房时想让孩子上哪个学校时，原告称当时只想让孩子有个东城学籍，没有具体想去哪个学校，但与被告签订房屋买卖合同时，是想让孩子上东四九条小学。第三人称，原、被告对孩子落户上学的事情均知情，但至于上哪个学校，第三人也不清楚。原告称东四九条小学入学条件中有落户一年的要求，但其并未向法庭提供证据。另，原告称因被告违约，原告已另行购买其他房屋，并给孩子落户，但原告并未向法庭提交另行购买其他房屋的买卖合同。被告称，原告之所以要求解决房屋买卖合同，是因为其看上其他房屋。
上述事实，有原、被告陈述，《北京市存量房屋买卖合同》，《补充协议》，定金收据，催告函，录音，招生通告，《装修款补充协议》，户口本，房屋所有权证，建设工程规划许可证附件等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，原告认为被告未能在5月30日前配合原告完房屋产权过户手续，构成违约，该违约行为导致原告签订合同时为孩子落户上学的目的无法实现，故要求解除原、被告双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。对此，被告称未能在5月30日前完成房屋产权过户手续是客观原因，系因房屋翻建，翻建后5月30日才拿到翻建后的新房屋所有权证，且因原告所谓孩子落户上学的目的无书面约定，被告对此不予认可，故不同意原告的该项请求。因原、被告在《补充协议》中约定“被告保证在2014年5月30日之前此房对于配合第三人过户没有任何问题，若因被告原因在2014年5月30日前没有完成过户手续，则视为被告违约”，且约定有房屋翻建问题，故原、被告双方对于房屋翻建均知情并同意。客观上，房屋翻建后，新房屋所有权证确实在5月30日当天才办理完毕，而被告翻建房屋及办理新房屋所有权证的过程中亦没有故意拖延的行为，故未能在5月30日前完成房屋产权过户手续并非被告主观原因造成，被告对此不存在过错。关于原告所称孩子落户上学的买房目的，首先因原、被告在补充协议中约定所有承诺都以书面形式体现，而原、被告对该目的没有书面约定；其次，原告未提供有效证据证明涉诉房屋所在地的东四九条小学有落户一年以上的规定。故原告要求解除原、被告双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的诉讼请求，理由不足，本院对该项诉请不予支持。关于原告要求解除原、被告双方签订的《装修款补充协议》的诉讼请求，因被告同意解除，本院对此予以确认。基于以上理由，原告要求被告返还定金，支付违约金及房产中介费的诉请，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告王亚军与被告池ＸＸ于二○一四年三月十二日签订的《装修款补充协议》；
二、驳回原告王亚军的其他诉讼请求。
案件受理费5576元，由原告王亚军负担5541元（已交纳），由被告池ＸＸ负担35元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王轶楠
代理审判员 范欠歌
人民陪审员 马 可
二〇一四年十一月二十八日
书 记 员 袁 权