吉林省吉林市中级人民法院� � � 事 判 决 书（2014）吉中民三终字第25号上诉人（原审被告）：王宝军，现在吉林省未成年犯管教所服刑。上诉人（原审被告）：王宝森，住吉林市。两位上诉人共同委托代理人：苗迪，吉林佳誉律师事务所所律师。上诉人被告：李立华，住吉林市。被上诉人（原审原告）：荆忠奎，住吉林市。委托代理人：王丽丽，住吉林市。被上诉人（原审被告）：张凤明。原审第三人：李福玉，住吉林市。原审第三人：吉化江城化工有限责任公司石井沟联合化工厂破产企业管理人，住所：吉林市丰满区石井沟街道联化路。负责人：王春霞，该破产清算组组长。委托代理人：逯敬，吉林汇烨律师事务所律师。上诉人王宝军、王宝森、李立华因�被上诉人荆忠奎、张凤明、原审第三人李福玉、吉化江城化工有限责任公司石井沟联合化工厂破产企业管理人（以下简称石井沟联化）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林市丰满区人民法院（2013）丰民二初字第69号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王宝森及其与王宝军的共同委托代理人苗迪、上诉人李立华、被上诉人荆忠奎及其委托代理人王丽丽、原审第三人李福玉、原审第三人石井沟联化的委托代理人逯敬到庭参加了诉讼，被上诉人张凤明经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原审法院经审理查明：涉案房屋的承租人王春满与李立华原系夫妻关系，二人于1993年12月14日在民政部门办理了离婚登记，双方约定儿子王宝军、王宝森归女方抚养，财产各一半，房屋归女方居住。2001�4月16日，因王宝军住院急需用钱，其母李立华将涉案房屋以8,000.00元的价格转让给了李福玉。2006年4月1日，李福玉以13,000.00元的价格将房屋转让给张凤明。2007年3月24日，张凤明又以28,000.00元的价格将该房屋转让给荆忠奎，双方均履行了支付价款和交付房屋的义务，后荆忠奎的父亲一直在该房屋居住。2008年石井沟联化进行房改，王春满于2008年11月21日与石井沟联化签订了房产转让协议，并交付了房改费用，成为涉案房屋的产权人。2012年9月，涉案房屋所在地进行棚户区改造，因王春满拒绝协助办理拆迁和更名手续，荆忠奎于2013年5月9日向原审法院提起诉讼，请求依法确认其与张凤明于2007年3月24日签订的住房转让协议合法有效；要求王春满、李立华、张凤明及李福玉、石井沟联化协助办理所涉房屋的拆迁权利人变更登记手续，将拆迁权利人变更登记为荆忠奎，并由王�满、李立华承担本案的诉讼费用。在案件审理过程中，王春满于2013年7月16日病逝，后原审法院依职权追加其法定继承人王宝军、王宝森为本案的被告。请求确认荆忠奎与张凤明签订的住房转让协议合法有效；王宝军、王宝森、李立华、张凤明及李福玉、石井沟联化协助荆忠奎办理本案所涉房屋（联化平房3-25-5号）的拆迁权利人变更登记手续，并将拆迁权利人变更登记为荆忠奎；由王宝军、王宝森、李立华、张凤明承担本案的诉讼费用。原审法院经审理认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”吉林省吉林市政府1999年颁布的《关于搞活吉林市房地产二、三级市场的若干规定》中第二条规定：“要放开公有住房使用权转让市场。公有住房承租人可将住房使用权有偿转让。”吉化集团公司吉化房改发2005-1号文件《吉化公有住房使用权有偿转让暂行规定》第十一条规定：“受让人在取得公有使用权后，有权按照届时房改政策购买已受让使用权的住房，但在公房使用权有偿转让过程中所发生的费用不冲抵购房款。”最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见》第七十三条规定：“对于重大误解或者显失公平的民事行为，当事人请求变更的，人民法院应当予以变更；当事人请求撤销的，人民法院可以酌情予以变更或者撤销。可变更或者可撤销的民事行为，自行为成立时起超过一年当事人才请求变更或者撤销的，人民法院不予保护。”原审法院认为：王宝森在答辩过程中承认其父王春满曾对其讲过房屋被出售的事情，而且即使在李立华转让房屋时王春满不知情，但在2008年王春满亲自办理房改手续时即应知道涉案房屋已经出售并由他人居住的事实，但由于李立华、王宝军、王宝森并未提供�效证据证明王春满曾向李福玉、张凤明和荆忠奎明确表示不同意将涉案房屋予以转让，也未在法定期限内及时行使撤销权，应视为其已默认了房屋转让的事实。由于李立华本人也是石井沟联化的职工，其在售房前已在涉案房屋居住近八年时间，并且在协议签订后即向李福玉交付了《职工家属住房证》，因此李福玉完全有理由相信李立华就是该房屋的实际承租人，其对该房屋享有处分权。因二人于2001年4月16日签订的房屋买卖协议是在平等自愿的前提下形成的，系双方当事人的真实意思表示，且已实际履行，并无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，应属合法有效。荆忠奎在李福玉将房屋转让给张凤明后，又自张凤明处购得该房屋，在原产权人石井沟联化并不限制争议房屋使用权有偿转让的情况下，荆忠奎最终获得了该房屋的使用权，而之后属于房�使用权人的其他各项权利亦应由荆忠奎所享有。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案争议房屋的原产权人石井沟联化要求房屋的承租人与受让人必须同时到场方可办理更名手续，而承租人王春满的不配合行为导致诉争房屋的权利人至今无法变更至受让人荆忠奎名下。现王春满已病逝，其法定继承人王宝军、王宝森以及李立华、张凤明和李福玉、石井沟联化均应遵循诚实信用原则，将诉争房屋的权利人由王春满变更为荆忠奎，以保护荆忠奎的合法权益。原审法院依照�中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见》第七十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告荆忠奎与被告张凤明于2007年3月24日签订的住房转让协议合法有效；二、被告李立华、王宝军、王宝森、张凤明与第三人李福玉、吉化江城化工有限责任公司石井沟联合化工厂破产企业管理人于本判决书生效后十日内协助原告荆忠奎将坐落于吉林市丰满区石井街联化小区3-25栋5号平房（联化平房3-25-5号）的权利人由王春满变更为原告荆忠奎。案件受理费800.00元，由被告李立华、王宝军、王宝森负担。上诉人王宝森、王宝军、李立�不服吉林市丰满区人民法院上述民事判决，向本院提起上诉，请求：撤销（2013）丰民二初字第69号民事判决，改判驳回被上诉人荆忠奎的诉讼请求，诉讼费用由被上诉人荆忠奎负担。上诉的主要理由：1.联化平房（3-25-5号）产权一直在房主王春满名下；2.在2008年11月21日王春满将平房由公产变更为私产，一切费用都是王春满本人付清；3.在此房没有变更为私产之前，房费全部是由房主王春满本人支付；4.李立华卖房时已与王春满离婚，李立华没有房屋处分权。因此房主王春满一直没有承认此房被卖；5.2001年4月份，因王宝军被砍伤住院急需用钱救命，所以李立华以8,000.00元超低价将房子转让（实得7,500.00元），不足当时市场价的一半，所以李立华与李福玉房屋买卖协议不生效；6.在房产变更为房主王春满私有之后，没有任何人去找房主王春满要求变更产权，足以证明被上�人默认了房屋产权是王春满所有。被上诉人荆忠奎辩称：2008年房改时我们找到王春满要求支付房改费用，但是王春满私自垫付了该项费用；联化的房屋根本不用交房费，上诉人说王春满交纳房费是不属实的；李立华与王春满离婚后，李立华抚养孩子，并且李立华一直在平房中居住，李立华有权处置该房屋。房屋经过几次买卖，卖房的事情王春满是知道的。李立华卖给李福玉房屋，房价是正常价格，甚至高于正常价格，买卖合同成立。对于过户问题，我们一直在找王春满协助办理，但始终推脱。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人李福玉述称：我于2001年在李立华处购买的房屋，记不清价格了，后来由于邻居不好相处就把房屋转让给了张凤明。原审第三人石井沟联化述称：当事人争议的房屋原系我单位自管平房3-25-5号，该房屋分配给了我单位职工王春满，后被转让，具体情况我单位并不清楚。当事人未曾到我单位要求办理更名过户手续，现房屋仍登记在王春满名下。2008年王春满参加房改购买此房，该房屋现已变为私产。若当事人能够协商一致，我单位可以协助办理相应的手续，也可以根据法院生效裁判办理更名手续。被上诉人张凤明未到庭，亦未提交书面答辩意见。本案在本院审理过程中，各方当事人均未提交新的证据。通过当事人的陈述、抗辩，以及对现有证据的审核、认定，经本院审理查明的事实与原判决认定的事实一致。本院认为：李立华与李福玉、李福玉与张凤明、张凤明与荆忠奎之间有关公有住房使用权有偿转让的协议是各方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，均合法有效。根据吉林省吉林市人民政府1999年颁布的《关于搞活吉林市房地产二、三级市场的若干规定》中第二条以及吉化集团公司吉化房改发2005-1号文件《吉化公有住房使用权有偿转让暂行规定》第十一条的规定，荆忠奎有偿受让该房屋使用权，因名义房屋使用权人王春满不配合更名，导致该房屋无法变更使用权人至荆忠奎名下。王春满病逝后，荆忠奎有权请求王春满的继承人王宝军、王宝森以及李立华、张凤明、石井沟联化协助办理更名义务。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉理由没有法律依据，不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800.00元，由上诉人王宝森、王宝军、李立华负担。本判决为终审判决。审�长高忠华代理审判员  王浩代理审判员  李萍二〇一四年三月二十四日书 记 员  卫如