广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛中法审监民提字第2号
再审申请人（一审被告）：李欣，男，1967年2月6日出生，汉族，身份证地址广东省佛山市禅城区，户籍地广东省佛山市禅城区。
委托代理人：刘大川，广东拓孚创展律师事务所律师。
被申请人（一审原告）：广州锦日物业服务有限公司，住所地广东省广州市天河区。
法定代表人：郑家纯。
委托代理人：蒋欢，住福建省泉州市丰泽区，系该公司员工。
委托代理人：邓良慧，住广西博白县，系该公司员工。
再审申请人李欣与被申请人广州锦日物业服务有限公司（以下简称锦日物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服佛山市南海区人民法院（2013）佛南法沥民三初字第142号民事判决，向本院申请再审。本院于2014年12月17日作出（2014）佛中法立民申字第215号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2015年7月14日公开开庭审理了本案。李欣及其委托代理人刘大川，锦日物业公司的委托代理人蒋欢、邓良慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年6月14日，锦日物业公司起诉至佛山市南海区人民法院，请求判令：1.李欣立即向锦日物业公司清偿拖欠的物业管理费9254.74元（2003年7月起至2013年4月共118个月）及滞纳金16242.07元（各月滞纳金以每月应缴纳的物业管理费78.43元为本金，按每日千分之一的标准，均从次月1日起计至付清款之日止，暂计至2013年4月30日）；2.李欣承担本案的所有诉讼费用。
佛山市南海区人民法院一审认为：锦日物业公司与佛山市南海区某度假区雍怡雅居（以下简称雍怡雅居）的建设单位佛山乡村俱乐部有限公司签订《雍怡雅居小区物业服务委托合同》，属于前期物业服务合同，其内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律效力，对业主具有约束力。李欣作为雍怡雅居的业主之一，接受了锦日物业公司（包含前物业管理公司）提供的物业管理服务，应按上述合同的约定交纳物业服务费用，李欣未到庭对此抗辩或提供相反证据予以反驳，故法院对锦日物业公司要求李欣支付物业管理费的意见予以采纳，但因锦日物业公司未能举证证实李欣在房屋在房管部门登记前就已入住涉案房屋，故管理费支付的起始时间应自房屋登记日起算。李欣每月应缴纳管理费为78.43元（49.02平方米×1.6元／平方米），2003年7月28日至2013年4月30日期间的物业服务费共9186.77元（78.43元／月÷30×4天＋78.43元／月×117个月），锦日物业公司主张李欣支付的物业管理费超出法院核对部分的，法院不予支持。至于滞纳金，考虑锦日物业公司因李欣拖欠物管费而实际遭受的损失，及李欣多年拖欠物管费，锦日物业公司却怠于主张权利，因此，法院酌定所有滞纳金以锦日物业公司主张李欣拖欠的物管费总额9186.77元为限，超出本金的滞纳金部分不予支持。经计算，截至2013年4月30日，李欣应支付的滞纳金已超过9186.77元（从2003年7月起，每期滞纳金从次月1日开始计算，收取率为日1‰），对超出物管费本金部分的滞纳金，法院不予支持。李欣经法院合法传唤无正当理由没有到庭参加诉讼，法院依法缺席判决。
佛山市南海区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，于2013年11月26日作出（2013）佛南法沥民三初字第142号民事判决：一、李欣应于判决发生法律效力之日起十日内支付物业管理费9186.77元及滞纳金9186.77元予锦日物业公司；二、驳回锦日物业公司的其他诉讼请求。案件受理费437.42元，由李欣负担。
李欣不服上述一审判决，向本院申请再审称：
一、原审判决违反法定程序。原审判决中出现的两个地址，李欣均没有居住。其中禅城区的地址是李欣亲属的住址，李欣出国前的户籍挂在该处；而案涉小区住址由于李欣一直未能收楼，也没有钥匙，李欣不可能住在该址。本案发生前，李欣已于2012年移民加拿大，但电话没有变，李欣的电话、原国内住址均未收到有关诉讼材料。因此，原审法院的送达程序违法，剥夺了当事人的诉讼权利。
二、锦日物业公司对物管费的请求已过诉讼时效。从时效方面分析，在李欣未收到任何催缴物管费通知的情况下，锦日物业公司主张2003年7月28日至2011年6月13日之间的物管费毫无理据。此外，在购房签约时，开发商确认，未收楼前李欣不需要支付任何费用。而李欣至今仍未收楼，所以2011年6月13日至收楼前，李欣也不需要支付任何物管费。
三、原审判决认定事实错误。（一）佛山市卓信资讯物业管理服务有限公司将物业管理费作为债权转让给锦日物业公司，未将转让通知送达给李欣，根据我国《合同法》的规定，没有通知债务人的债权转让，不产生法律效力，通知到达债务人后才生效，因此本案债权转让不对李欣产生法律效力。（二）李欣与锦日物业公司不存在法律关系。李欣从未收到原物管公司的债权转让通知，锦日物业公司主张2003年7月28日至2013年4月30日的物业管理费不是适格的主体，双方无法律关系。锦日物业公司不能以原审诉讼代替债权转让通知，只有通知债务人债权转让后，债务人仍然不履行债务的情况下才能提起诉讼。原审法院对案件事实没有作认真核查，几乎全部支持原审诉讼请求，导致作出错误判决。
综上，请求再审法院依法撤销原审判决，驳回锦日物业公司的诉讼请求，并由锦日物业公司承担本案所有诉讼费用。
锦日物业公司答辩称：一、根据《广东省物业管理条例》的规定，楼盘没有业主委员会，前期可以由开发商委托物业管理公司，因此锦日物业公司是有资格进行物业管理的。二、李欣提出的小区配套问题，属于业主与开发商之间的关系，与物业公司无关。三、关于免物管费的问题，也是李欣与开发商之间的关系，与锦日物业公司无关。四、锦日物业公司已在一审时提交证据，证明李欣在2003年成为业主，因此锦日物业公司有权向房屋产权人收取物管费。原审法院送达程序合法，再审阶段不应审查时效。
再审期间李欣提交了一张李欣个人的加拿大枫叶卡，拟证明李欣在2012年2月27日去了加拿大，没有收到一审法院的诉讼材料，一审法院送达程序不合法。
经质证，锦日物业公司对上述证据的真实性予以确认，但认为不能证明一审送达程序不合法。
经审查，本院对李欣提交的该项证据的真实性予以确认，对其证明内容在本院认为部分予以论述。
再审期间锦日物业公司提交了以下新证据：1.佛山市南海区物价局盖章确认的2009年11月2日物业服务收费备案表一份，拟证明涉案小区的收费标准是1.6元／平方米，涉案小区由锦日物业公司实际服务管理。2.佛山市南海区某镇房产管理所作出的《关于佛山乡村俱乐部有限公司协议方式选聘物业管理企业的批复》一份，拟证明锦日物业公司是涉案小区的合法物业服务机构。3.催收物管费的邮寄回单一份，拟证明锦日物业公司最早向李欣催收物管费的时间是2012年6月，第二次是在2013年3月24日。
经质证，李欣对上述证据1的真实性、合法性无异议，但认为涉案小区的物业服务合同未通过业委会或业主代表大会确认，由锦日物业公司管理程序上违法。对证据2的真实性予以确认，但认为任何单位都不能代替业委会或业主代表大会行使权利，且涉案小区2008年已经出售完毕，不属于前期物业管理。对证据3的真实性无异议，但认为锦日物业公司明知涉案房屋无人居住，但仍然向该地址邮寄催收，李欣没有收到该催收邮件。
经审查，由于李欣对上述三份证据的真实性均予确认，故本院对上述三份证据的真实性予以采信，证据1、2经过有关行政机关的确认，本院对证据1、2的证明内容予以采信，对证据3的证明内容详在本院认为部分予以论述。
本院再审查明：李欣的身份证住址是广东省佛山市禅城区某街，在公安机关登记的户籍地址是广东省佛山市禅城区某路。再审期间，李欣确认其在国内的经常居住地是佛山市禅城区某路。
李欣是雍怡雅居（建筑面积为49.02平方米）的业主。2003年7月28日，李欣成为该房产的登记产权人。2008年12月1日，锦日物业公司与雍怡雅居的建设单位佛山乡村俱乐部有限公司签订《雍怡雅居小区物业服务委托合同》，约定自2008年12月1日起至2011年11月30日止，由锦日物业公司对雍怡雅居小区进行物业管理，物业管理费收取标准为1.6元／平方米／月，业主逾期缴纳物业管理费应从逾期之日起，每日按应交的管理费的千分之一交滞纳金，业主逾期六个月未交物业管理费，业主委员会或物业管理公司均可申请仲裁或向本物业所在地法院提起诉讼。该合同第三条还约定：如果合同期满，该小区尚未成立业主委员会，则合同有效期顺延至该小区依法成立业主委员会之日止。李欣购买房屋后，未向案涉小区物业公司缴纳过任何物业管理费。锦日物业公司的前述物业服务委托合同到期后，仍然对案涉小区进行物业管理服务至今。
另查明：佛山市卓信资讯物业管理服务有限公司大浩湖分公司一审期间出具一份《证明》，称该公司为案涉小区2008年12月1日前的物业服务单位，2008年12月1日后，案涉小区由锦日物业公司管理，其将雍怡雅居业主拖欠的全部物业管理费的收取权转让给锦日物业公司。再审期间，锦日物业公司提交一份由佛山市南海区物价局盖章确认的2009年11月2日物业服务收费备案表一份，该表载明涉案小区的收费标准是1.6元／平方米。
本院再审认为：本案再审争议的焦点是李欣应否向锦日物业公司交纳案涉物管费。李欣应否交纳物管费的关键在于锦日物业公司是否有权收取物管费及其主张是否超过诉讼时效，以及李欣与开发商之间是否有免交物管费的约定等。
关于锦日物业公司是否有权收取案涉物管费的问题。由于案涉小区尚未成立业主大会和业主委员会，也符合通过协议方式选聘物业公司管理的有关规定，故锦日物业公司与建设单位签订的《雍怡雅居小区物业服务委托合同》合法有效，李欣作为案涉小区业主，该合同对其有约束力。根据该合同，锦日物业公司自2008年12月1日起作为雍怡雅居小区的物业管理公司，每月的管理费按1.6元／平方米计算，计至起诉前的2013年4月，共53个月，李欣从2008年12月至2013年4月的物管费合计为：49.02平方米×1.6元／平方米×53=4156.9元。锦日物业公司还主张2003年7月至2008年11月佛山市卓信资讯物业管理服务有限公司大浩湖分公司作为案涉小区物业管理公司时李欣应支付的物业管理费，对此，本院认为，因锦日物业公司在本案中未能提交2008年12月前实际管理费的计收标准，而按2008年12月1日签订的《雍怡雅居小区物业服务委托合同》中所约定的1.6元／平方米计算显然缺乏依据，故对2003年7月至2008年11月的物业管理费不予支持。至于锦日物业公司主张的滞纳金，因锦日物业公司再审期间也确认案涉房屋的钥匙仍未交给李欣，综合本案的特殊情况，本院对锦日物业公司主张的物业管理费的滞纳金不予支持。
至于李欣提出的原审法院送达程序是否合法以及诉讼时效的问题。经审查，原审法院将有关诉讼材料寄送到李欣的户籍所在地佛山市禅城区某路，而李欣再审期间确认该地址为其父母住所地，且该地址也是其国内经常居住地，故原审法院的送达程序并无不当；同时，原审法院在采用其它送达方式仍然无法送达的情况下，对本案还进行了公告送达，故李欣提出的原审法院送达程序不合法的理由不成立，本院不予支持。对于李欣再审期间提交的个人枫叶卡拟证明一审法院送达程序不合法的主张亦不予采信。至于诉讼时效问题，本案是物业服务合同纠纷，由于物业服务具有连续性，其间虽然物业公司有变更，但李欣作为案涉房产十年多的业主，其拖欠物管费的事实一直持续，锦日物业公司也向李欣所在的案涉小区房屋地址发过催收函，因此也不存在超过诉讼时效的问题。对于李欣提出的超过诉讼时效的主张不予支持，对于锦日物业公司再审提交的证据3及其没有超过诉讼时效的主张予以采纳。
关于李欣主张其与开发商之间有免交物管费的约定的问题。对于该“约定”，李欣并没有提交证据证明该事实，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”因此，本院对李欣的该项辩解不予采信。
综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款、第二百零七条的规定，判决如下：
一、维持佛山市南海区人民法院（2013）佛南法沥民三初字第142号民事判决第二项；
二、变更佛山市南海区人民法院（2013）佛南法沥民三初字第142号民事判决第一项为：李欣应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2008年12月至2013年4月的物业管理费4156.9元予广州锦日物业服务有限公司。
本案一审案件受理费437.42元，由李欣负担71元，广州锦日物业服务有限公司负担366.42元；再审案件受理费437.42元，由李欣负担71元，广州锦日物业服务有限公司负担366.42元。
本判决为终审判决。
审 判 长 怀晓红
代理审判员 林传富
代理审判员 李衍君
二〇一五年九月二日
书 记 员 谭子娆