广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗花法民三初字第370号
原告：广州市花都区社会保险基金管理办公室。
法定代表人：张洪良。
委托代理人：郑益丰，广东艾森律师事务所律师。
委托代理人：陈志勇，广东艾森律师事务所实习律师。
被告：龙云，男，1939年11月7日出生，汉族。
委托代理人：江泳锦，广东正善律师事务所律师。
委托代理人：曾庆传，广东正善律师事务所律师。
被告：姚维敏，男，1966年3月17日出生，汉族。
委托代理人：王启星，广东古风律师事务所律师。
委托代理人：丰志鹏，广东古风律师事务所实习律师。
原告广州市花都区社会保险基金管理办公室诉被告龙云、姚维敏物权确认纠纷一案，本院于2014年2月19日立案受理后，依法由代理审判员王璇适用简易程序，于2014年3月24日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郑益丰、陈志勇，被告龙云的委托代理人江泳锦，被告姚维敏的委托代理人王启星、丰志鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：花都市社会劳动保险公司于1996年改称“花都市华安社会劳动保险公司”，1999年改为“花都市社会保险基金管理中心”，2007年改为“花都区社会保险基金管理办公室”。原告依法享有原花都市社会劳动保险公司、原花都市华安社会劳动保险公司及原花都市社会保险基金管理中心的全部权利。1997年9月，在龙云与花都市城乡房地产开发公司委托开发房地产合同纠纷一案中，广州市中级人民法院作出生效的（1997）穗中法经终字第490号民事调解书，确认上述六套房产归被告龙云所有。1995年，原花都市社会保险公司与龙云民间借贷纠纷一案，业经作出的（1995）花法经初字158号民事调解书审结。在执行上述调解书过程中，1998年9月17日，花都市华安社会劳动保险公司与龙云达成《和解协议书》，约定：龙云应按判决书的规定交付给华安保险公司本金60万元，对余下所欠的利息自愿以花都市新华镇新华路113号A幢305、405、706三套房屋和B幢109铺、208、209房屋作价601040元抵偿给原告；办理上述房屋的产权证以及转移房产的手续由龙云负责。被告龙云在达成执行和解当日将上述房产交付给花都市华安社会劳动保险公司占有使用。但由于上述折价抵债房屋未过户到被告龙云名下，暂时还不具备过户到原告名下的条件。2012年3月，广州市花都区法院依据（1997）穗中法经终字第490号民事调解书作出（2011）穗花法执字第1991号民事裁定书及（2011）穗花法执字第1991号协助执行通知书，要求相关单位将位于广州市花都区新华街新华路113号B座首层、201房、202房（即原先的B幢109铺、208、209房）及A座305、405、706房登记至龙云名下。广州市花都区公有资产管理委员会办公室根据上述事实，将上述房产登记为国有资产，并要求移交广州市花都区公有资产管理委员会办公室统一管理的范围，由于上述房产尚未登记在原告的名下，故暂缓移交。上述房产具备过户到原告名下的条件时，被告龙云却怠于履行义务，拒绝办理过户到原告名下，且未征得原告同意的情况下，将位于广州市花都区新华街新华路113号2栋（B幢）202房转卖并过户给被告姚维敏。两被告的行为严重损害了国家的利益，为了防止国有资产的流失，特起诉请求判令：1、确认位于广州市花都区新华街新华路113号2栋202房归原告所有；2、确认被告龙云将广州市花都区新华街新华路113号2栋202房转卖并过户给被告姚维敏的行为无效；3、被告姚维敏将位于广州市花都区新华街新华路113号2栋202房过户到原告名下；4、本案诉讼费用由两被告承担。
被告龙云辩称：我方不同意原告的诉讼请求。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请法院依法判决驳回。理由如下：1、原告的主体在本案是不适格的。目前没有证据显示原告与此前和龙云所发生民事纠纷的花都市社会劳动保险公司存在主体上的变更或者继承关系，所以原告无权就龙云与花都市社会劳动保险公司的民事纠纷主张权利。2、原花都市社会劳动保险公司和龙云因民间借贷执行案当中在1998年9月17日签订的《和解协议书》是否有效，是否应当继续履行，是否有可能继续履行均属于该案执行当中的问题，应在该案执行中解决。原告就花都市社会劳动保险公司和龙云在1998年9月17日签订的《和解协议书》提出本案的主张不符合民事诉讼的程序，应当驳回其诉讼请求。3、花都市社会劳动保险公司与龙云在1998年9月17日签订的《和解协议书》不具有法律约束力，不能作为原告要求变更相关房屋产权的依据。因为上述两当事人在1998年9月17日签订《和解协议书》时，用于所谓以物抵债的房产，尚未进行确权。龙云也还没有取得完善的产权，所以在此情况下，双方所谓的以该房屋以物抵债的约定，不存在合法有效的法律前提，所以该约定对双方不具有法律约束力。4、花都市社会保险基金管理中心和龙云在1998年9月17日签订的《和解协议书》至今已达16年之久，而双方实际并未履行，花都市社会劳动保险公司在长达16年时间里，也没有向广州市花都区法院执行局提出继续执行或者执行的异议。该《和解协议书》已远远超过法定的时效，也可以认定花都市华安社会劳动保险公司已经放弃要求履行该《和解协议书》。5、龙云在本案中作为被告，也是主体不适格的。因为本案原告是要求变更涉案房屋的产权，而实际上本案的房屋已经登记在善意第三人名下。鉴于第三人取得涉案房屋是善意取得，所以原告也无权将登记在善意第三人名下的房屋产权登记至原告名下。综上，我方认为原告的请求没有法律依据，请求法院判决驳回。
被告姚维敏辩称：我方认为原告的诉请没有事实及法律依据，我方已善意取得涉案房屋，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。理由如下：一、我方已善意取得涉案房屋，表现在如下三个方面。1、我方不清楚原、被告之间的纠纷，在我方向被告龙云购买涉案房屋时，也对原告与被告龙云的纠纷并不知情。我方于2006年开始租赁涉案房屋，并每月向被告龙云交纳租金，在2012年双方达成交易涉案房屋的意向，被告龙云向我方提供了涉案房屋的房地产权证，到房管局对该房屋进行查册，结果显示该房屋产权人是龙云，当时该房屋并没有被法院查封也并没有抵押，可见我方受让该房屋时，主观上是善意的。2、我方与被告龙云于2012年8月31日签订房屋买卖合同，约定的交易价款是359600元，该价款已远远高于同地段的房屋的价格，并且该款项我方已通过现金、银行转账、银行贷款等方式向被告龙云全部付清。3、涉案房屋现已登记在我方名下，登记日期为2012年10月3日，并且房屋于2012年10月19日办理了抵押登记，抵押权人是中国农业银行广州淘金支行。综上所述，我方受让房屋时是符合物权法所规定的善意取得情形。二、原告主张我方与被告龙云之间的房屋交易行为损害了原告的利益，其主张损害的是国家利益。根据合同法的第五十二条规定，是双方存在恶意串通的情形，如原告主张该理由，应该提供证据证明我方与被告龙云存在恶意串通的情形，否则承担不利的后果。综上，我方请求法院判决驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区新华街新华路113号2栋202房（以下称涉案房屋），原地址是花都市新华镇新华路113号B座209房。
原告是事业单位法人，原名称为花都市社会劳动保险公司，经有权批准机关批准，花都市社会劳动保险公司于1996年3月名称变更为花都市华安社会劳动保险公司，于1999年10月名称变更为花都市社会保险基金管理中心。2000年因花都市撤市建区，花都市社会保险基金管理中心名称变更为广州市花都区社会保险基金管理中心。2007年8月，广州市花都区社会保险基金管理中心名称变更为广州市花都区社会保险基金管理办公室。
被告龙云在1992年至1993年期间向花都市社会劳动保险公司借款后未按期归还，花都市社会劳动保险公司向花都市人民法院提起民事诉讼，花都市人民法院以（1995）花法经字第158号案立案受理。案经法院主持调解，龙云与花都市社会劳动保险公司自愿达成调解协议，对此，花都市人民法院于1995年9月25日作出（1995）花法经字第158号民事调解书，调解书确定双方当事人自愿达成如下协议：一、原告（花都市社会劳动保险公司）同意在1994年7月1日之前的利息按原协议执行，之后的利息一率（律）按25‰计，至还清款日止。二、被告（龙云）欠原告（花都市社会劳动保险公司）本金60万元及利息453605.46元（此款按第一条协议计至1995年7月31日止，之后至还款时的利息另计）在1995年11月15日前全部付清给原告。三、如被告（龙云）到期不付款，则由法院将其位于新华镇兴隆街5号新落成的一幢七层楼房拍卖作还款。四、……。”
（1995）花法经字第158号民事调解书发生法律效力后，龙云未能自觉履行生效法律文书确定的义务，花都市社会劳动保险公司向花都市人民法院申请强制执行，经花都市人民法院执行，龙云于1997年6月向花都市社会劳动保险公司归还了欠款本金600000元。后花都市人民法院以（1998）花法执字第276号案立案执行。案件执行中，花都市人民法院委托花都市国土房产管理局房地产交易所对被告龙云以新世界酒家的名义挂靠花都市城乡房地产开发公司开发的位于花都市新华镇新华路113号A幢305、405、706号房屋和B幢109铺、208、209号房屋的价值进行评估抵债。1998年7月28日，花都市国土房产管理局房地产交易所出具《花都市房屋估价答复书》答复前述房屋的评估总价共601040元。1998年9月15日，龙云通过花都市人民法院向花都市华安社会劳动保险公司交付305房、405房、706房的锁匙。同时，花都市华安社会劳动保险公司出具《收据》，内容为“今收到法院交来龙云房屋及锁匙（305号两条、706两条、405两条、新世405两条）。”
1998年9月17日，花都市社会劳动保险公司和龙云向花都市人民法院提交双方自愿达成的执行和解协议书，该和解协议书的协议内容为：一、被执行人（龙云）应按判决书（应为调解书，此为笔误）的规定交付给申请人（花都市社会劳动保险公司）现款60万元本金，对余下所欠的利息自愿以花都市新华镇新华路113号（即新世界综合楼）A幢305、405、706三套房屋和B幢109铺、208、209房屋，按市国土房产管理局房地产交易所所作出的估价601040元抵偿给申请执行人（花都市社会劳动保险公司）。申请执行人收取了上述现款和房产后就放弃余下应收的款项。二、以上被执行人抵偿欠款的房产，按房地产交易的有关规定，购房者应付的费用则由申请执行人支付，属开发商支付的一切费用，则归被执行人支付。办理上述房屋的产权证以及转移房产的手续由被执行人负责。三、以上被执行人作抵偿欠申请人（花都市社会劳动保险公司）款项的房屋（在1997年6月至1998年6月）出租期间收到的租金共28800元，由被执行人（龙云）签订该协议书之日退回给申请执行人（花都市社会劳动保险公司）。四、被执行人（龙云）负责支付花都市（1995）花法经初字第168号（此为笔误，应为158号）民事判决书（民事调解书）所规定的受理费和执行费。以上条款双方当事人履行后，此案花都市人民法院（95）花法经初字第158号民事判决书（民事调解书）即告结案。之后，花都市人民法院对该执行案作执行完毕结案。由于涉案房屋所在楼盘尚未办理大确权，涉案房屋的产权未能变更登记至原告名下。
另查明：龙云在经营新世界酒家期间，于1991年12月6日与花都市新华镇横潭村三队签订合建综合楼协议，约定花都市新华镇横潭村三队负责提供土地，并负责提供报建等有关材料手续，由龙云以新世界酒家的名义挂靠花都市城乡房地产开发公司对新世界综合楼进行开发建设，同时委托花都市城乡房地产开发公司对外进行销售房屋。房屋建成后基本完成销售时，龙云以花都市城乡房地产开发公司拒绝与其结算售房款为由，向花都市人民法院提起诉讼，花都市人民法院以（1995）花法经初字第237号立案受理，并于1997年4月作出（1995）花法经初字第237号民事判决。花都市城乡房地产开发公司不服该判决，向广州市中级人民法院提起上诉，经该院主持调解，花都市城乡房地产开发公司和龙云达成调解协议，其中约定尚未售出的六套房屋（109房、208房、209房、305房、405房、706房）由龙云收回自行处理，花都市城乡房地产开发公司有义务协助龙云办理房屋交易办证手续并同意按成本价600元／平方米向房管部门申请办证。该调解协议经广州市中级人民法院审查确认，并作出（1997）穗中法经终字第490号民事调解书。之后因花都市城乡房地产开发公司（后变更名称为广州市纬峰房地产开发有限公司）未能自觉完全履行（1997）穗中法经终字第490号民事调解书确定的义务，龙云向本院申请强制执行。本院于2012年3月作出（2011）穗花法执字第1991号民事裁定，裁定将位于广州市花都区新华街新华路113号的六套房屋（109房、208房、209房、305房、405房、706房）的房地产权证办理到龙云名下。同时向协助执行单位发出协助执行通知书要求协助执行。因房屋地址发生变化，109房、208房、209房对应的地址为新华路113号B座首层、201房、202房，305房、405房、706房对应的地址为新华路113号A座305房、405房、706房。经协助执行单位协助执行，广州市花都区新华街新华路113号的六套房屋（109房、208房、209房、305房、405房、706房）过户登记至龙云的名下，其中涉案房屋于2012年7月10日登记至被告龙云名下。
2012年8月31日，被告龙云与被告姚维敏签订《房屋买卖合同》，约定由被告姚维敏购买涉案房屋，房屋建筑面积89.90平方米（以房产证面积为准），成交价359600元，2012年8月30日前支付30000元作为定金，首期价款189600元于签订《广州市房地产买卖合同》并取得房地产交易中心收缴证件收据后3天内付清。余款170000元于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入卖方银行账号。合同签订后，被告姚维敏向中国农业银行股份有限公司广州淘金支行申请按揭贷款并获批准。2012年11月3日，涉案房屋过户变更登记至被告姚维敏名下，并由被告姚维敏提供涉案房屋作为按揭贷款的抵押担保。被告姚维敏向龙云支付了全部房款。
庭审中，原告称在1998年9月17日签订《和解协议书》前涉案房屋就已交给原告使用，当时出租给他人，租金由被告龙云收取，签订《和解协议书》时，被告龙云向原告交付了涉案房屋在1997年6月至1998年6月期间的租金。之后涉案房屋的租金由原告收取。但原告又称其对自有财产疏于管理，致使被告龙云于2005年继续将涉案房屋出租并收取收益。被告龙云则认为涉案房屋并没有实际交付给原告使用，而是一直由其使用或出租。对此，被告姚维敏则表示其于2006年开始就承租涉案房屋并每月向被告龙云交纳租金至购买房屋时止。
本院认为：关于原告主体是否适格的问题，原告作为事业单位法人，在经有权批准的机构批准及花都撤市建区，原告的名称经过多次变更后，变更为现名称，对此，原告对其名称变更前的单位的权利义务依法享有和承担，原告提起本案民事诉讼的主体适格，被告主张原告的主体不适格没有依据，本院不予采纳。
本院在执行（1998）花法执字第276号案件过程中，花都市社会劳动保险公司（花都市华安社会劳动保险公司）与龙云于1998年9月17日达成的《和解协议书》是双方的真实意思表示，合法有效。该和解协议约定龙云将包括涉案房屋在内的六套房屋按评估价抵偿给花都市社会劳动保险公司以清偿债务，故该《和解协议书》性质属于以房抵债协议。和解协议履行过程中，涉案房屋在具备过户条件至原告名下时，被告龙云未协助将涉案房屋过户到原告名下，且将涉案房屋出售给被告姚维敏，属于一房二卖行为。被告龙云将涉案房屋抵债给原告，在取得涉案房屋的所有权后，又将涉案房屋出卖给被告姚维敏并已办理了产权变更登记。被告龙云隐瞒事实，重复出卖涉案房屋，导致原告的合同目的无法实现，应承担违约责任。基于被告龙云与被告姚维敏之间签订的《房屋买卖合同》不存在合同无效的情形，应属有效合同。原告要求确认被告龙云转让涉案房屋并过户给被告姚维敏的行为无效，依据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。涉案房屋现登记在被告姚维敏名下，原告提供的证据不足以证明其是涉案房屋的产权人，原告仅对涉案房屋享有债权，原告要求确认涉案房屋归其所有的请求，依据不足，本院不予支持。原告要求被告姚维敏将涉案房屋过户至原告名下，亦没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：
驳回原告广州市花都区社会保险基金管理办公室的全部诉讼请求。
案件受理费100元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
代理审判员 王 璇
二〇一四年五月××日
书 记 员 邓国靖