辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第2553号
上诉人（原审被告、原审反诉原告）：沈阳市沈河区阿玲桌球社，住所地沈阳市沈河区正阳街***号（负*层）。
经营者：周玲，该桌球社经营者。
委托代理人：ＸＸ，辽宁汇安康宇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：辽宁中诚通资产经营有限公司，住所地：沈阳市沈河区正阳街116号。
法定代表人：李洪伟，该公司董事长。
委托代理人：陈双春，辽宁华恩律师事务所律师。
上诉人沈阳市沈河区阿玲桌球社因与被上诉人辽宁中诚通资产经营有限公司租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2015）沈河民二初字第204号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员于利军担任审判长，审判员单立（主审）与代理审判员吕长辉参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
辽宁中诚通资产经营有限公司一审诉称，2013年6月6日，原告与被告经营的沈阳市沈河区阿玲桌球社签订了《房屋租赁协议书》，约定被告承租原告位于沈河区正阳街116号房产的地下室及一楼门厅通道一处，租赁期间为自2013年11月1日其至2019年10月30日止；并约定2014年11月1日至2016年10月30日期间的租金为每年20万元，租金每年支付一次，上打租提前一个月支付。同时，《房屋租赁协议书》第六条第二款约定：被告逾期不支付租金，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天需向原告支付欠款总额1%的违约金。如三个月不交租金视为严重违约，除补交租金和违约金外，合同自动解除。按上述协议约定，被告应于2014年10月1日前一次性支付2014年11月1日至2015年10月30日的租金20万元。但经原告多次催要，被告至今未向原告支付上述租金，已拖欠租金达三个月，严重违约。根据《合同法》相关规定及双方签订的协议约定，原告有权解除合同并要求被告支付拖欠的租金及违约金。故原告诉至贵院，请求法院依法判决：1、解除原、被告于2013年6月6日签订的《房屋租赁协议书》，被告将承租房屋腾退并交还给原告；2、被告向原告支付自2014年11月1日起至判决确定的被告腾退房屋之日止拖欠的租金；3、被告向原告承担自2014年10月1日至判决确定被告实际给付之日止的违约金；4、本案诉讼费用由被告承担。
沈阳市沈河区阿玲桌球社一审辩称，拖欠租金属实，但是违约金的事实不属实，因为双方签订合同明确约定，原告应为被告提供承租房屋产权，现原告至今未提供上述产权证明，因此，原告违约在先。
一审反诉原告沈阳市沈河区阿玲桌球社诉称，2008年5月1日至2011年6月15日，反诉人与被反诉人原名沈阳中储房产物业有限责任公司签订了一份房屋租赁合同：合同第三条第八款规定：“如因甲方原因造成乙方停业，停业一个月内甲方应按乙方日营业额乘以相应的天数，对乙方进行赔偿。”2008年10月1日，沈阳市公安消防部门至被反诉人检查地下室消防，因被反诉人消防检测报告过期不能办理消防手续，造成我单位停业整顿20天。2010年8月29日凌晨3点，因被反诉人房屋渗漏造成我单位全部设备被水淹。损失为23张台球桌报废、电路及墙面、地面装修全部受损。事后，被反诉人同意进行赔偿，但一直未兑现。我方本着友好合作的态度，始终支付合同约定的房屋租金。
2011年6月16日，反诉人与被反诉人原名沈阳中储房产物业有限责任公司续签了房屋租赁合同，租期3＋2年至2016年。但2013年4月30日，被反诉人单位领导通知我方大厦产权单位变更为现名称，需我方配合重新与新单位签订租赁合同，并承诺给予我方上述赔偿。我单位因投入巨大，故同意被反诉人方案重新与新单位签订了合同。
2013年6月6日签署完合同，履行至2014年8月，我单位进行财务审计，发现被反诉人至今拖欠我方租金发票60多万元。现因年检，我单位多次向被反诉人索要地下室产权证原件报检，但至今贵单位没有履行租赁合同义务提供地下室产权证明。
综上，请求法院判决：1、被反诉人赔偿反诉人损失41.905万元；2、要求反诉人继续履行合同。
一审反诉被告辽宁中诚通资产经营有限公司辩称，1、依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，被告提起反诉应当在举证期限届满前提出，现举证期限已届满，被告提起反诉无法律依据请求法院予以驳回。2、被告提起反诉的依据为2008年签订的租赁合同，但该租赁合同的主体为沈阳阿玲桌球俱乐部，负责人为高瑞厅及沈阳中储房产物业有限公司熙伦大酒店，而被告为沈阳市沈河区阿玲桌球俱乐部，负责人为周玲，不是当时租赁合同的主体，因此被告不具有反诉原告的主体资格，且根据合同的相对性，我方不是合同的当事人。3、对于被告提出的未办理消防手续及停业整顿，根据2008年租赁合同中第4条第1款的约定，应由被告办理消防检测报告事宜及消防手续，因此由于消防检测报告不合格，不能办理消防手续的责任，应由其自行承担。4、对于被告提出的房屋渗漏导致设备水淹问题，首先被告称该事件发生在2010年8月，其设备遭水淹后，从未向我方主张赔偿，诉讼时效已经过，请求法院驳回起诉权，其次，被告提供的证据不能证明其被水淹是由房屋渗漏所至，其损失于房屋设施无任何因果关系，且被告被淹是与2010年8月沈阳地区暴雨下水管道回水，导致房屋进水，属于不可抗力，我方不应承担赔偿责任，对于被告提出的拖欠租金发票的问题，我方已根据其缴纳的租金开具了全额发票，按国家规定缴应了税款，并全部入公司财务账，不存在被告所述的情形。
原审法院经审理查明，2008年，沈阳中储房产物业有限责任公司熙伦大酒店作为甲方，案外人高瑞厅作为乙方签订《租赁协议》，约定甲方将坐落在沈阳市沈河区正阳街116号房产—地下室一处（740㎡）出租给乙方从事台球经营。年租金为12万元，租期三年，租金总计36万元。租期从2008年5月1日至2011年6月15日止，（其中含装修免租期一个半月）。合同签订后，案外人高瑞厅在涉案房屋处开办阿玲桌球俱乐部（即现沈阳市沈河区阿玲桌球社）。2011年6月16日，沈阳中储房产物业有限责任公司熙伦大酒店作为甲方，阿玲桌球俱乐部作为乙方签订《租赁协议》，约定甲方同意乙方继续租用甲方坐落在沈阳市沈河区正阳街116号房产—地下室一处（740㎡）从事台球经营。年租金为13万元，租期三年，租金总计39万元。租期从2011年7月1日起至2014年10月30日止。［其中2011年7月1日至8月30日（2个月）和2014年9月1日至10月30日（2个月），计4个月为装修改造补偿免租期］。2013年5月13日，熙伦酒店作为甲方，阿玲桌球作为乙方，签订《关于“阿三美发”承租熙伦酒店涉及“阿玲桌球”有关事项的协商意见（即会议纪要）》。纪要约定，由于甲方（熙伦酒店）已经停业，企业将注销，因此，原协议自动过渡到“辽宁中诚通资产经营有限公司”，需要甲方与乙方签订新的租赁合同。在乙方完全同意甲方所列上述条件后，甲方原则同意与乙方重新签订租赁合作协议六年（包括双方原协议中未到期的一年和意向续延的二年期限），既从2013年11月1日起至2019年10月30日止。对六年租期期间的租金。第一年仍执行原租金标准每年13万元，之后新产生的五年租期双方初步议定为每年26万元整（含采暖费、二次排污泵维修费，如扣除，金额由双方议定）。……本会议纪要等同于双方过渡协议，签订后任何一方不得违背，否则承担责任和双方损失，乙方同意在本纪要签定10日内，与熙伦酒店酒楼的产权单位“辽宁中诚通资产经营有限公司”重新签定房产租赁的正式协议，并以该协议书条款内容为准，原协议随即废止。2013年6月6日，原告（反诉被告）作为甲方，被告（反诉原告）作为乙方签定《房屋租赁协议书》，约定甲方将位于沈阳市沈河区正阳街116号房产的地下室部分（740平方米）及一楼门厅通道一处租赁给乙方。甲方对所出租的房屋具有合法产权。租期为六年，自2013年11月1日期至2019年10月30日止。其中，2013年11月1日至2014年10月30日的一年租期为原协议剩余租期；2014年11月1日至2016年10月30日的二年租期为原协议意向续延租期；2016年11月1日至2019年10月30日的三年租期为新签订租期。2013年11月1日—2014年10月30日年租金13万元（执行原协议年租金）；2014年11月1日—2016年10月30日每年20万元（原协议意向续租期）；2016年11月1日—2019年10月30日每年23万元（新签年租金）。租金每年支付一次，上打租提前一个月支付。甲方保证对于出租的房屋具有完全产权，与他人没有银行抵押、债务纠纷及所有权瑕疵等任何争议，否则赔偿由此给乙方造成的全部损失。乙方必须按期（提前一个月）向甲方交纳租金。乙方逾期不支付租金，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天需向甲方支付欠款总额1%的违约金。如三个月不交租金视为严重违约，除补交租金和违约金外，合同自动解除。本合同经甲、乙双方单位法定代表人或授权代表签字并加盖单位公章后生效。生效后，乙方之前与酒店签订的租赁协议（2011年6月16日签订）随即终止，且无任何续存争议。合同签订后，原告（反诉被告）将房屋交付被告（反诉原告）使用，被告（反诉原告）未交纳2014年11月1日至今房屋租金。
2010年8月29日，沈阳地区强降雨，导致被告（反诉原告）租赁房屋进水。
2013年6月10日被告（反诉原告）作为甲方，沈阳普瑞西斯文体用品有限公司作为乙方签订《设备采购合同》，约定甲方向乙方订购力欧金骑士（钢库）台球桌18台、力欧皇后（钢库）台球桌2台、力欧斯诺克（钢库）台球桌1台、台球灯20个、比利时球21套，总计金额377，020元。2013年6月18日，沈阳普瑞西斯文体用品有限公司出具付款单位为沈阳阿玲桌球、金额总计377，020元。
2015年7月14日，沈阳市和平区康达台球设备经销处为被告（反诉原告）出具补2010年9月收据一张，金额为290，000元，并出具购买证明一份，内容为“沈阳阿玲桌球俱乐部（中街店）于2010年9月份在我店购进一批台球桌（20台价值30万左右），因时间太长所以购销合同及票据已经没有存根，特此证明！”。被告（反诉原告）另提交补2010年9月收款收据4张，分别为地毯收据49，000元、电路更换收据32，850元、室内电器维修费收据13，000元、排污机清理费收据5500元。
原审法院另查明，原告（反诉被告）为沈阳市沈河区正阳街116号1-5层所有权人。经本院到沈阳市房产局、沈阳市沈河区人民防空办公室查询，沈阳市沈河区正阳街116号负一层既没有产权证，在沈阳市沈河区人民防空办公室也没有记录。
原审法院认为，原告与被告签订的《房屋租赁书》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。原告按合同约定履行了交付房屋的义务，被告应按时交纳房租。根据双方合同中关于解除权的约定及被告欠付房屋租金的实际情况，原告有权要求解除合同，被告应腾退房屋并给付欠付租金155，616元（自2014年11月1日计算至2015年8月12日，按200，000元÷365天×284天计算）及违约金490，190元（2014年10月1日计算至2015年8月12日，按155656元×1%×315天计算）。
关于反诉原告主张反诉被告赔偿损失的问题。双方在合同中虽约定反诉被告应对房屋有完全产权，但双方合同中约定的赔偿损失是指在因与他人有银行抵押、债务纠纷及所有权瑕疵等任何争议给反诉原告造成损失的情况下。现虽经查实涉案房屋既无所有权证，在人防办也没有记录，但反诉原告并未因涉案房屋存在合同约定的权利瑕疵等争议造成损失，且反诉被告系沈河区正阳街116号1-5层所有权人，涉案房屋为沈河区正阳街116号地下室，反诉原告自2008年租赁涉案房屋经营至今，其营业执照注册地址亦为涉案房屋地址，反诉被告对涉案房屋有无产权并未对其正常经营产生影响，故对反诉原告据此要求反诉被告赔偿损失的主张不予支持。关于反诉原告主张反诉被告赔偿其停业损失及2010年因房屋漏水遭受损失的问题，反诉原告并未举证证明其停业损失的原因及事实是否存在，对其主张停业损失本院不予支持。涉案房屋为地下负一层，根据反诉原告提供的照片可以看出并非是因房屋质量问题导致漏水，而是水大量涌入室内，结合天气预报情况可知，房屋进水是因强降雨所造成，属于自然灾害，同时根据会议纪要中关于装修改造补偿免租期及2013年6月6日《房屋租赁协议书》中关于原合同终止无任何续存争议的约定也可以看出，反诉被告已采取了补偿措施，故对反诉原告要求反诉被告赔偿损失的诉讼请求不予支持。关于装修损失的问题，因反诉原告欠付租金已构成违约，对反诉原告关于装修损失的主张不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告辽宁中诚通资产经营有限公司与被告沈阳市沈河区阿玲桌球社于2013年6月6日签订的《房屋租赁协议书》；二、被告沈阳市沈河区阿玲桌球社于本判决发生法律效力后15日内，将沈阳市沈河区正阳街116号（负一层），建筑面积740平方米房屋腾空并返还原告辽宁中诚通资产经营有限公司；三、被告沈阳市沈河区阿玲桌球社于本判决发生法律效力后15日内，一次性给付原告辽宁中诚通资产经营有限公司欠付租金155，616元（自2014年11月1日计算至2015年8月12日，按200000元÷365天×284天计算）；四、被告沈阳市沈河区阿玲桌球社于本判决发生法律效力后15日内，一次性给付原告辽宁中诚通资产经营有限公司违约金490，190元（2014年10月1日计算至2015年8月12日，按155，656元×1%×315天计算）；五、驳回原告辽宁中诚通资产经营有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回反诉原告沈阳市沈河区阿玲桌球社的反诉请求。如被告沈阳市沈河区阿玲桌球社未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币2315元，由被告沈阳市沈河区阿玲桌球社负担。案件反诉费人民币3793元，由反诉原告沈阳市沈河区阿玲桌球社负担。
宣判后，沈阳市沈河区阿玲桌球社不服原审判决，向本院提出上诉。上诉请求：撤销沈阳市沈河区人民法院（2015）沈河民二初字第204号民事判决书，依法改判；判令撤销违约金，被上诉人赔偿上诉人损失419，050元；诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：租赁合同约定被上诉人对出租房屋具有合法产权。出租人保证对于出租的房屋具有完全产权，与他人没有银行抵押、债务纠纷及所有权瑕疵等任何争议，否则赔偿由此给上诉人造成的全部损失。合同履行至2014年8月，上诉人多次向被上诉人所有地下室产权证原件，但至今被上诉人没有履行租赁合同义务提供地下室产权证明。根据法律规定，租赁合法的前提是出租人享有对租赁物的所有权。据此，请求法院判令双方签订的上述协议无效，并撤销原审请求上诉人支付违约金的判决。2008年5月日至2011年6月15日，上诉人与被上诉人原名沈阳中储房产物业有限责任公司签订租赁协议，约定如因甲方原因造成乙方停业，停业一个月内的，甲方应按照乙方日营业额乘以相应天数，对乙方进行赔偿。2008年10月1日，沈阳市公安消防部门至被上诉人检查地下室消防，因被上诉人消防检测报告过期不能办理消防手续，造成上诉人停业整顿20天。2010年8月29日凌晨，因被上诉人房屋渗漏造成上诉人全部设备被水淹。损失为23张台球桌报废，电路及墙面、地面装修全部受损，事后被上诉人同意进行赔偿，但一直未兑现。依据法律的相关规定，应该由被上诉人负有对租赁物的维修、修复义务，应对上诉人损失承担赔偿责任。一审判决的违约金过高，不符合法律关于违约金上限的规定。
被上诉人辽宁中诚通资产经营有限公司辩称：同意一审判决请求维持原判。
本院二审查明的事实与原审法院认定的事实基本一致。
上述事实，有当事人陈述、《租赁协议》、《关于“阿三美发”承租熙伦酒店涉及“阿玲桌球”有关事项的协商意见（既会议纪要）》、《房屋租赁书》、收款收据、证明等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为：关于上诉人是否应向被上诉人支付违约金的问题。本案诉争房屋虽然位于地下，但是被上诉人并没有因为房产的权属等瑕疵影响上诉人对诉争房屋的经营使用，且上诉人没有证据证明双方签订的合同存在无效的情况，现上诉人没有按照合同约定及时交付房屋租金，因此应承担违约责任，支付违约金。
关于违约金的数额问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案中依据合同约定，违约金额为490，190元，上诉人认为违约金过高，请求调整，被上诉人未提供证据证明实际损失的数额，因此法院酌定上诉人向被上诉人支付违约金20万元。
关于被上诉人是否应向上诉人支付赔偿金的问题。根据2013年5月13日会议纪要，约定由于甲方熙伦酒店已经停业，企业将注销，原协议自动过渡到辽宁中诚通资产经营有限公司，需要甲方与乙方签订新的租赁合同。上诉人提出的损失时间分别为2008年和2010年，均发生在签订会议纪要之前，属于“阿玲桌球”与沈阳中储房产物业有限公司的合同履行期间，因此原审法院判决不予支持并无不当。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，判决如下：
一、维持沈阳市沈河区人民法院（2015）沈河民二初字第204号民事判决第一项、第二项、第三项；
二、撤销沈阳市沈河区人民法院（2015）沈河民二初字第204号民事判决第五项“驳回原告辽宁中诚通资产经营有限公司的其他诉讼请求”、第六项“驳回反诉原告沈阳市沈河区阿玲桌球社的反诉请求”；
三、变更沈阳市沈河区人民法院（2015）沈河民二初字第204号民事判决第四项“被告沈阳市沈河区阿玲桌球社于本判决发生法律效力后15日内，一次性给付原告辽宁中诚通资产经营有限公司违约金490，190元（2014年10月1日计算至2015年8月12日，按155，656元×1%×315天计算）”为：沈阳市沈河区阿玲桌球社于本判决发生法律效力后15日内，一次性给付辽宁中诚通资产经营有限公司违约金20万元；
四、驳回辽宁中诚通资产经营有限公司、沈阳市沈河区阿玲桌球社其他诉讼请求。
一审案件受理费2315元，由沈阳市沈河区阿玲桌球社负担1266元，辽宁中诚通资产经营有限公司负担1049元，案件反诉费3793元，由沈阳市沈河区阿玲桌球社负担；二审案件受理费3793元，由中诚通资产经营有限公司负担2074元，沈阳市沈河区阿玲桌球社负担1719元。
本判决为终审判决。
审 判 长 于利军
代理审判员 单 立
代理审判员 吕长辉
二〇一五年十一月二十七日
书 记 员 张 磊
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
《中华人民共和国合同法》地一百一十四条规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。