浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭江民初字第2261号
原告林士森。
被告杭州金庚投资管理有限公司，住所地杭州市富阳区富春街道孙权路209号579室。
法定代表人章勇明，职务总经理。
委托代理人王戡，浙江圣港律师事务所律师。
原告林士森为与被告杭州金庚投资管理有限公司写字楼租赁居间合同纠纷一案，于2015年11月10日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员韩涛独任审判，于2015年12月4日公开开庭进行了审理。原告林士森，被告杭州金庚投资管理有限公司委托代理人王戡到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告林士森诉称，2015年6月17日，被告（乙方）与原告（甲方）签订了《写字楼租赁居间合同》，合同有如下约定：“甲方将位于杭州市江干区瑞晶国际商务中心502室物业出租给乙方，该物业建筑面积329.46平方米，登记用途为办公楼；”“该写字楼租赁居间合同自2015年7月1日起至2016年6月30日止，共计1年”。“以上租金每3个月支付一次，分别于2015年9月10日-20日、12月10日-20日、2016年3月10日-20日支付到甲方账户，第一期租金在2015年6月20日前支付。”“乙方中途擅自退租的，甲方解除本合同，有权没收乙方已支付的履约保证金，追偿免租期、空置期租金，若还不足抵付甲方的损失，乙方还应负责赔偿，双方另有约定除外。”“甲方的权利与义务：本合同期限届满之日、提前终止或乙方违约后十日内，乙方仍未将其全部或部分是由财产和自置设备、物品搬出该物业，则做乙方放弃权利处理，届时甲方将乙方上述财产与物品予以处理，并无需给乙方任何补偿。”“乙方的权利与义务：租赁期届满或违约，乙方需要将自己所有的财产和自置设备、物品搬出该物业，且保持该物业状态完好的交换甲方；若因乙方拆除、搬迁等原因而导致该物业内、外遭受损坏时，乙方需负责维修或赔偿相应的损失。”“以上物业已于2015年6月17日交付乙方使用。”合同对双方其他权利义务亦作了详细的约定。2015年6月17日至30日为免租期。据此，被告本应在2015年9月21日前支付2015年10月、11月、12月三个月的租金共计人民币90000元，被告未及时支付，构成违约。原告多次通过短信、电话、函件向被告催讨租金，催收回物业，截止2015年11月8日，被告均未表示异议，但拒绝支付租金、交回物业。
为了减少空置损失，原告曾在6家以上网站挂出写字楼出租信息，因被告实际霸占了原告的物业协商未果，为维护原告合法权益，故请求：1、原、被告签订的《写字楼租赁居间合同》已经于2015年10月21日解除，原告有权没收被告已缴纳的履约保证金，被告立即从原告的房屋搬出，并不得损坏房屋内装修。2、被告立即支付原告免租期租金人民币14000元。3、被告立即支付原告《写字楼租赁居间合同》解除前未支付租金人民币20000元，并以未付租金为基数、按银行同期贷款利率计算自2015年9月20日起至法院判决履行期届满之日止的利息。4、被告立即支付原告房屋占有使用费暂计人民币20000元（按日租金1001.56元／天，自2015年10月21日起计算至法院判决履行期限届满之日止）。5、被告立即支付原告房屋空置期损失人民币90000元。6、被告立即支付原告拖欠的物业费、水电费暂计人民币10000元（此后计至法院判决履行期届满之日止被告拖欠的物业费、水电费为准）。7、本案诉讼费用由被告承担。8、被告立即支付原告防止损失扩大而支出的1个月的中介费用30000元。9、被告立即停止利用原告物业进行宣传、推广等营销活动。
被告杭州金庚投资管理有限公司辩称，被告杭州金庚投资管理有限公司确实因资金问题尚欠租金，因为被告资金未及时回笼到位，但是被告从未表示不愿意支付租金。在协商过程中，原告擅自在第三方发布租赁公告在得知其物业由原先的毛坯房变成现在的精装修可以租到3.5元／天／平方，不愿意继续和被告杭州金庚投资管理有限公司继续履行案涉合同，被告投资数十万元进行装修，原告也不愿意给予装修赔偿，其目的是侵占被告对其物业的装修。从合同上看原告没有因为被告迟延支付租金而单方解除合同的权利，原告所提出的全部诉讼请求均依据合同第九条3款的约定，但是该条款前提条件是被告擅自退租，在本案中被告从未有退租的意思表示，故原告的诉求及事实理由不成立，请法院驳回原告的诉求。
经审理本案认定事实如下：
2015年6月17日，原告林士森作为甲方与被告乙方杭州金庚投资管理有限公司签订《写字楼租赁居间合同》（以下简称合同）1份，约定：甲方将位于杭州市江干区瑞晶国际商务中心502室物业出租给乙方，该物业建筑面积329.46平方米，登记用途为办公楼；该物业的租期自2015年7月1日起至2016年6月30日止；甲方于2015年6月17日前将该房屋交付乙方使用；甲方同意按每建筑平方米3.04元的价格将该物业出租给乙方办公用途；该物业每月租金为30000元；租金每3个月支付一次，分别于2015年9月10日-20日、12月10-20日、2016年3月10日-20支付到甲方账户，第一期租金在2015年6月20日前支付；乙方向甲方缴纳履约保证金30000元，合同正常履行期满后，乙方付清相关费用，归还该物业后，应将保证金退还给乙方。租赁期间该物业所发生的水、电、物业管理费等均由乙方承担；乙方中途擅自退租的，甲方解除本合同，有权没收乙方已支付的履约保证金，追偿免租期、空置期租金，若还不足抵付甲方的损失，乙方还应负责赔偿，双方另有约定除外；本合同期限届满之日、提前终止或乙方违约后十日内，乙方仍未将其全部或部分私有财产和自置设备、物品搬出该物业，则做乙方放弃权利处理，届时甲方将乙方上述财产与物品予以处理，并无需给乙方任何补偿；甲方同意瑞晶国际商务中心502室注册公司；当甲方与乙方合同中止后，乙方应在10天内自觉把在瑞晶国际商务中心502室注册的公司全部迁出或注销，逾期未迁出或不主动迁出，甲方可向有关部门提出并把乙方的公司强制迁出瑞晶国际商务中心502室，同时乙方自愿向甲方支付两个月租金作为补偿；租赁期届满或违约，乙方需要将自己所有的财产和自置设备、物品搬出该物业，且保持该物业状态完好的交还甲方；若因乙方拆除、搬迁等原因而导致该物业内、外遭受损坏时，乙方需负责维修或赔偿相应的损失；乙方在以上物业已于2015年6月17日交付乙方使用，等等。
杭州市江干区瑞晶国际商务中心502室的所有权人为林士森、林士正。上述合同及补充协议签订后，被告向原告缴纳了履约保证金30000元，案涉房屋实际交付给被告使用，被告注册地址即为案涉房屋。
2015年10月8日，原告向被告法定代表人章永明发送短信一条，言明：“请尽快按合同支付10、11、12三个月的租金，如果本月10日我还收不到租金，我就与你公司解除租赁合同，相关文书也就会随后寄到”。
2015年10月20日，原告以EMS快递的方式向被告邮寄《关于杭州金庚投资管理有限公司超期拒付租金严重违约而解除租赁合同的函》1份，要求解除合同被告承担相应违约责任，等等。被告于2015年10月22日收到该律师函。同日，原告向被告法定代表人章永明发送短信一条，言明：“截止10月20日，你公司仍未按合同约定支付本应在9月20日前支付的10、11、12三个月的租金，已严重违约，现正式通知你：我解除与贵公司就瑞晶国际502室的租赁合同，请你在2015年10月30日前腾空房子，等等”。
2015年11月3日，原告以EMS快递的方式向被告邮寄《关于清理杭州金庚投资管理有限公司遗弃在瑞晶国际502室物品的通知》1份，要求被告在11月9日前腾空房屋，等等。被告于2015年11月4日收到该律师函。
2015年11月6日，被告以EMS快递的方式向原告邮寄《关于林士森要求杭州金庚投资管理有限公司解除租赁合同的回复函》1份，认可延迟支付租金的事实。
另查明，被告实际向原告支付了2015年7月1日起至9月30日期间的租金，之后未再向原告支付过任何款项。经原告确认，被告已将案涉房屋2016年1月1日前的物业费、水电费付清。
上述事实，有原告提交的《写字楼租赁居间合同》、《关于杭州金庚投资管理有限公司超期拒付租金严重违约而解除租赁合同的函》及快递单、《关于清理杭州金庚投资管理有限公司遗弃在瑞晶国际502室物品的通知》及快递单、手机短信、《关于林士森要求杭州金庚投资管理有限公司解除租赁合同的回复函》及本案庭审笔录证实。
本院认为，林士森、林士正系案涉房屋的共有权人，林士正授权林士森签署物业租赁合同、收取履约保证金及租金等事宜，故林士森作为原告向被告杭州金庚投资管理有限公司主张拖欠的租金及承担相应的违约责任并无不当。
原、被告签订的《写字楼租赁居间合同》系双方真实的意思表示，且不违反法律的强制性规定，应依法确定为有效合同。承租人应当按照约定的期限支付租金，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
本案中，被告杭州金庚投资管理有限公司在承租涉案房屋后，未按期支付租金构成违约，原告通知要求被告杭州金庚投资管理有限公司于2015年10月10日前付清尚欠租金，杭州金庚投资管理有限公司在收到该通知后，在未有法定或约定的抗辩事由情况下仍未履行付款义务，现原告林士森诉请涉案《房屋租赁协议》于其发送解除合同通知之日即2015年10月21日解除，符合法律的规定，本院予以支持。
合同解除后，原告诉请被告支付合同解除前、依合同约定的租金、支付合同解除后参照租金标准计的占用费、返还租赁物，理由正当，本院予以支持。经计算，从2015年10月1日起至2015年10月20日，杭州金庚投资管理有限公司应支付的租金为人民币20031元，现原告自愿按照人民币20000元计算，系其自我权利之处置，本院不予干涉。就房屋占有使用费，经计算，从2015年10月21日起至2015年11月9日，杭州金庚投资管理有限公司应支付的房屋占有使用费为人民币20031元，现原告自愿按照人民币20000元计算，系其自我权利之处置，本院不予干涉，此后，杭州金庚投资管理有限公司应按照双方签订的《写字楼租赁居间合同》约定的租金标准1001.56元／天计算至法院判决履行期限届满之日止。
合同解除后，被告应依约依法及时将租赁物返还给原告，故原告此节诉请理由正当，就腾退的时间本院酌情予以确定。对于原告主张要求被告在腾退时不得损坏房屋内装修的诉请，本院认为，腾退时不得损坏房屋内原有装修系被告应尽义务，若损害发生后，原告可就具体损失另案主张权利。
关于原告主张的免租期租金14000元一项。原告主张若双方之间的租赁合同正常履行至2016年6月30日止，则2015年6月17日至2015年6月30日为免租期间，但现在被告违约导致双方合同提前解除，被告应承担免租期的一部分租金。对此本院认为，双方并未就免租期予以明确约定，而案涉房屋租金亦未包含上述期间，故原告的该项主张缺乏合同依据，亦无法律依据，本院不予支持。
至于原告主张被告支付空置损失费人民币90000元并有权没收履约保证金人民币30000元的诉请。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益合同的剩余租期等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，原告主张被告支付空置损失费人民币90000元并有权没收履约保证金人民币30000元尚属合理，本院予以支持。就原告主张被告支付以未付租金为基数、按银行同期贷款利率计算自2015年9月20日起至法院判决履行期届满之日止的利息，因已在损失赔偿的范围中予以考虑，故对于该项诉请，本院不予支持。
对于原告主张被告支付原告防止损失扩大而支出的1个月的中介费用，因上述费用未实际产生，故本院不予支持。对于被告立即停止利用原告物业进行宣传、推广等营销活动，缺乏相应事实与法律依据，故本院不予支持。
关于原告主张的物业费、水电费一项。本案中，经原告确认，被告已将案涉房屋2016年1月1日前的物业费、水电费付清，此后被告所欠物业费、水费，原告并未提交相应证据予以佐证，故原告可待结算后另行主张。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：
一、确认原告林士森与被告杭州金庚投资管理有限公司签订的《写字楼租赁居间合同》于2015年10月21日解除。
二、被告杭州金庚投资管理有限公司于本判决生效后三十日内将其承租的杭州市江干区瑞晶国际商务中心502室房屋腾退给原告林士森。
三、被告杭州金庚投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告林士森租金、房屋占有使用费人民币40000元（暂算至2015年11月9日，此后按照双方签订的《写字楼租赁居间合同》约定的租金标准1001.56元／天计算至法院判决履行期限届满之日止）。
四、被告杭州金庚投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告林士森空置期损失人民币90000元。
五、原告林士森无需返还被告杭州金庚投资管理有限公司缴纳的履约保证金30000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
六、驳回原告林士森的其他诉讼请求。
按规定减半收取的案件受理费人民币2255元，由原告林士森负担人民币569元，被告杭州金庚投资管理有限公司负担人民币1686元。被告杭州金庚投资管理有限公司应负担的案件受理费应在本判决生效之日起三日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币4510元；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。（开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判员 韩 涛
二〇一六年一月二十二日
书记员 刘佩文