辽宁省凌源市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）凌民一初字第2156号
原告（反诉被告）：孙某某，男，1973年12月11日出生，汉族，个体工商户，住所地凌源市瓦房店乡瓦房店村瓦房店*组****号。
委托代理人：王某，凌源市司法局148法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）：凌源市供销合作社联合社，住所地凌源市市府路东段。
法定代表人：程继昌，主任。
委托代理人：翟某某，凌源市人民政府公职律师。
被告（反诉原告）：凌源市供销社资产管理运营中心，住所地凌源市市府路东段。
法定代表人：张彦，主任。
委托代理人：马某某，男，1957年9月23日出生，汉族，科长，住所地凌源市红山路西段6—*号楼*单元***室。
被告（反诉被告）：凌源市瓦房店供销合作社，住所地凌源市瓦房店。
法定代表人：方子龙，主任。
委托代理人：方某，男，1979年6月日出生，汉族，无职业，住所地凌源市东环路。
被告（反诉原告）：张某某，男，1973年3月出生，蒙古族，无职业，住所地凌源市双桥街。
被告（反诉原告）：雷某某，男，1977年1月出生，汉族，无职业，住所地凌源市。
二被告委托代理人：钱某，辽宁万盟律师事务所律师。
原告孙某某诉被告凌源市供销合作社联合社（以下简称凌源市供销社）、凌源市供销社资产管理运营中心、凌源市瓦房店供销合作社（以下简称瓦房店供销社）、张某某、雷某某确认合同效力、排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙某某及其委托代理人王某，被告凌源市供销社法定代表人程继昌的委托代理人翟某某，被告凌源市供销社资产管理运营中心法定代表人张彦及�委托代理人马某某，被告瓦房店供销社法定代表人方子龙及其委托代理人马骥，被告张某某、雷某某及其委托代理人钱某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙某某诉称：多年来，原告一直租用瓦房店供销社临街靠近大门洞边上的门市房，从事电表箱加工。2013年因扩大生产规模，原告与被告凌源市瓦房店供销社法人方子龙协商，租赁瓦房店供销社后院靠近自己门市房的位置240平，建造了厂房，当时双方签订了《租赁合同》，并由原告向被告瓦房店供销社支付租金5，000元，协议约定租赁期为5年。协议签订后，原告便在租赁地上投资30多万元建起了厂房从事电表箱生产加工。但前几天，被告张某某、雷某某在未经任何人允许的情况下，私自将原告进入车间的大门洞堵死，并在原告门市房与租赁的加工厂房之间砌了一道墙，而且还在原告加工车间周围堆砌了大量�块，使原告完全不能通行，被迫停产。原告找被告张某某、雷某某理论，二人称瓦房店供销社整个后院已出售给他二人，后原告又找到另几个被告，他们均表示给调解，但至今一直没有解决，无奈诉至法院，要求依法判令四被告承担连带责任，将原告通行的大门洞中障碍物及堆砌在厂房周围的砖垛清除，并赔偿原告的经济损失人民币10万元，并由被告承担本案的诉讼费用。
被告凌源市供销社辩称：原告诉状中所诉该院落通道被阻隔，不是我方所为，另原告所诉争的院落及院落所及土地已于2014年4月9日出售给本案另两位被告张某某、雷某某，出售行为已经完成，并已交付。整个院落的主人是张某某和雷某某，他们在购得的土地上所为的行为与出售方无关，因此原告诉我方无事实根据和法律依据，应依法驳回原告方对我方的诉讼请求。
被告凌源市供销社资产管理运�中心辩称：同凌源市供销社答辩意见一致。
被告瓦房店供销社辩称：2013年6月孙某某因扩大生产和瓦房店供销社法定代表人协商，将瓦房店供销社门洞后院西侧空闲地承租。承租期限5年，年租金1，000元，所得租金用于偿还瓦房店供销社债务。瓦房店供销社出租闲置地在先，市联社资产管理运营中心出售行为在后。为维护承租人的合法权益，瓦房店供销社要求依法裁定该租赁协议合法有效，执行协议到期。打开通道，使承租人尽快投入生产，经济损失降到最低。
被告张某某、雷某某辩称：原告诉状中称孙某某与瓦房店供销社2013年签订租赁协议，因瓦房店供销社对该土地没有管理权，因此该协议无效。另二被告于2014年4月9日与凌源市供销社和凌源市供销社资产管理运营中心签订了房场出售协议书，并已交纳了价款，履行了义务，获得了土地使用证，因此原告诉请无事实根据和法律依据，应予驳回。
反诉原告凌源市供销社、凌源市供销社资产管理运营中心、张某某、雷某某反诉称：2013年3月5日，反诉原告凌源市供销社下发的《社有资产监督管理办法》凌供发（2013）2号文件规定，根据国发（2009）40号文件精神，加强社有资产的监督管理，反诉原告凌源市供销社资产管理运营中心是具体承担社有资产管理的职能部门，该文件还规定对所属企业的房屋院落场地等需要出租的，反诉原告凌源市供销社享有出租权和管理权。2014年4月9日，反诉原告凌源市供销社下设的凌源市供销社资产管理运营中心与反诉原告张某某、雷某某签订了《房场出售协议书》一份，约定将瓦房店供销社院内后院、门洞及以上办公室的所有权、院内土地使用权同时转让给张某某、雷某某。在反诉原告张某某、雷某某购买后的经营使用时，反诉被告孙某某称与反诉被告瓦房店供销社签有租赁协议，反诉原告认为反诉被告之间无权进行租赁活动，其租赁行为是违法的，故提起反诉，请求依法确认租赁合同无效，判令反诉被告停止侵害，排除妨碍，并由反诉被告承担诉讼费用。
反诉被告孙某某辩称：反诉被告孙某某与瓦房店供销社签订的租赁协议符合民法通则规定的民事法律关系成立和生效的全部要件，合法有效。在孙某某与瓦房店供销社法定代表人方子龙签订租赁协议时，瓦房店供销社与凌源市供销社领导沟通过，未提出反对意见，可见凌源市供销社已经同意将场地出租给反诉被告孙某某。因租赁协议是2013年6月签订，房场出售协议是在2014年4月签订，即便房场出售协议合法有效，根据买卖不破租赁的原则，瓦房店供销社与孙某某签订的租赁协议仍然有效，综上，反诉原告反诉请求无事实根据和法律依据，应依法驳回反诉�告的反诉请求。
反诉被告瓦房店供销社辩称：瓦房店供销社属集体企业，企业所有资产以及合法经营活动应受法律保护。市联社资产管理运营中心对基层供销社土地资产管理，根据《供销社土地监督管理办法》第四条规定，只有指导、协调、监督的责任。关于市联社下发的《社有资产监督管理办法》凌供发（2013）2号文件，瓦房店供销社毫不知情，该文件所称规定联合社系有出租权和管理权，是结合国发（2009）40号文件制定，而（2009）40号文件“基层社改制后剩余资产由县联社代为行使所有权”，《供销合作社政策法规问答》一书明确解释，虽然代为行使所有权，但不能视为己有，随意处置。故瓦房店供销社法定代表人与承租方孙某某签署的场地租赁协议合法有效，应驳回反诉原告请求，依法裁定《租赁协议》有效。
经审理查明，原告系凌源市瓦房店光辉建材�售中心业主，2013年6月1日原告孙某某与被告瓦房店供销社法定代表人方子龙签订《租赁合同》，合同约定：“乙方租用甲方后院门洞西侧空地面积约为260平方米，周福义原租用供销社面积130平方米，共计约400平方米，建造钢结构厂房使用。租期为5年，每年租金1，000元，共计5，000元，一次性交清。用途为盖厂房生产塑钢门窗和电力表箱器材。合同期间内，甲方要保证乙方车辆出入方便，大门洞畅通无阻，如早晚上锁，甲方要给乙方钥匙，保证及时开门，不能影响乙方的人、车出入。”合同签订后，原告孙某某按约定一次性给付方子龙租金5，000元，并在租赁地上投资建起厂房从事电表箱生产加工。2014年4月9日被告凌源市供销社资产管理运营中心（甲方）与被告张某某、雷某某（乙方）签订《房场出售协议书》，协议约定：“瓦房店供销社将改制后的剩余房场（瓦房�中心社后院含大门栋及门栋上办公室）一次性出售给乙方，出售价格410，000元。”协议签订后，被告张某某、雷某某按约定给付被告凌源市供销社资产管理运营中心房场出让金410，000元，并已取得了国有土地使用证。后被告张某某、雷某某将原告孙某某进入租赁厂房的大门洞堵死，在原告门市房与租赁厂房之间砌了一道砖墙，在原告租赁厂房周围堆砌了砖块，使原告无法通行。在本案审理过程中，被告张某某、雷某某已将堆砌在原告厂房周围的砖块移走。
另查明，被告瓦房店供销社企业目前状态是登记成立，未注销或吊销，其法定代表人是方子龙。2013年9月23日方子龙在凌源市工商行政管理局为凌源市瓦房店供销合作社交纳了年检费，进行了2012年度年检。被告瓦房店供销社营业执照副本、机构代码证现在凌源市供销社资产管理运营中心保管，尚未进行2013年度年检�
上述事实，有原、被告陈述、租赁合同、房场出售协议书、企业法人营业执照等证据材料在卷佐证，并经庭审质证和本院审查，可以采信。
本院认为，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。原告与被告瓦房店供销社采取合同书形式订立租赁合同，自双方签字时合同成立。被告瓦房店供销社在签订租赁合同时，营业执照未注销，具有法人资格。被告瓦房店供销社法定代表人代表法人行使职权，以法人名义对外作出的行为应由法人承担责任，不盖法人公章并不违反合同生效所要必备的要件，故原告与被告瓦房店供销社签订的租赁合同有效。因租赁合同在先，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。原告使用租赁的场地以及在原大门洞通行都是基于租赁合同而获得的权利，�告影响原告使用场地和通行的行为，侵犯了原告的民事权利，应当承担民事责任。故原告要求排除妨害的诉讼请求，应予支持。被告张某某、雷某某应当将原告通行的大门洞打开，将大门洞与原告厂房之间的砖墙（与门洞同宽）拆除，保证原告通行，原告从大门洞通行时，被告不得干涉和阻碍。关于原告诉请被告清除堆放在其厂房周围的砖垛，因在诉讼期间砖垛已不存在，妨害已经清除，故此请求本院不再支持。原告所诉的妨害行为是被告张某某、雷某某实施，故应驳回原告要求被告凌源市供销社、被告凌源市供销社资产管理运营中心、被告瓦房店供销社排除妨害的诉讼请求。在诉讼中，原告未提供充分证据证明具体损失数额，故原告要求被告赔偿损失的诉讼请求，本院无法支持，应予驳回。反诉原告请求确认反诉被告孙某某与反诉被告瓦房店供销社签订的租赁�同无效、停止侵害、排除妨碍的诉讼请求，无事实根据和法律依据，本院无法支持，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第二百一十二条、第二百二十九条，《中华人民共和国物权法》第三十五条之规定，判决如下：
一、原告孙某某与被告凌源市瓦房店供销合作社签订的租赁合同有效。
二、被告张某某、雷某某于本判决生效后五日内将大门洞打开，将大门洞与原告厂房之间的砖墙（与门洞同宽）拆除，保证原告孙某某从大门洞向所建厂房的通行。
三、驳回原告孙某某要求被告凌源市供销合作社联合社、被告凌源市供销社资产管理运营中心、被告凌源市瓦房店供销合作社排除妨害的诉讼请求。
四、驳回原告孙某某其它诉讼请求。
五、驳回反诉原告凌源市供销合作社联合社、凌源市供销社资产管理运营中心、张某某、雷某某的反诉请求。
六、本诉案件受理费2，300元，反诉案件受理费100元，合计2，400元，由被告张某某、雷某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。
审 判 长 于兴安
代理审判员 杨海靖
人民陪审员 赵晓东
二〇一四年九月二十九日
书 记 员 王菲菲