广东省肇庆市端州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1202民初893号
原告：邓某。
法定代理人：邓启炽，男，1973年3月6日出生，汉族，居民身份证住址广东省罗定市，系原告父亲。
法定代理人：李延平，女，1973年9月26日出生，汉族，公民身份证住址广东省东源县，系原告母亲。
委托代理人：黎通、胡玉墨，广东科业律师事务所律师。
被告：陈启文，男，1956年7月25日出生，汉族，居民身份证住址广东省广州市东山区。
被告：邓秋艳，女，1964年9月10日出生，汉族，居民身份证住址广东省肇庆市端州区。
被告：陈欣欣，女，1986年8月25日出生，汉族，居民身份证住址广东省肇庆市端州区。
原告邓某诉被告陈启文、邓秋艳、陈欣欣房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2016年7月22日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黎通，被告陈启文到庭参加了诉讼。被告邓秋艳、陈欣欣经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2016年1月29日，原告与被告陈启文、邓秋艳就肇庆市塔东三路38号东景华府03幢1302房肇庆市XX路X号XXX幢X房达成一致意见。原告委托其大伯邓启胜与被告陈启文、邓秋艳签订《房屋买卖合同》，约定原告以808000元购买涉案房屋；卖方保证对该物业享有完全产权且该物业不存在任何的产权纠纷；卖方违约将以总金额为基数按日千分之三计算违约金。2016年2月3日，双方到肇庆产权交易中心办理过户手续时，按照交易中心的要求签订《广东省房地产买卖合同》，原告于同日支付全部购房款及相关的税费、办证等相关费用。但是，案外人陈少真以与被告陈启文存在民间借贷纠纷为由对交易房屋向广州市越秀区法院申请财产保全，广州市越秀区人民法院于2016年3月11日向肇庆市国土资源局送达查封裁定，随后肇庆市国土资源局通知原告该房产无法继续交易。事后，原告多次要求被告陈启文、邓秋艳协商，但两被告表示无法退还购房款或解除查封。原告认为原、被告签订的合同合法有效。原告依约支付购房款后，被告陈启文、邓秋艳应当向原告交付房屋及办理过户手续。现合同无法继续履行，被告陈启文、邓秋艳应当退还购房款并连带承担违约责任。被告陈欣欣对被告陈启文、邓秋艳因无法退回购房款而形成之债务出具保证书，故应对返还购房款承担连带清偿责任。综上所述，为维护原告合法权益，原告请求法院判令：一、解除原告与被告陈启文、邓秋艳就购买位于肇庆市塔东三路38号东景华府03幢1302房肇庆市XX路X号XXX幢X房屋一事签订的《房屋买卖合同》（2016年1月29日签订）及《广东省房地产买卖合同》（2016年2月3日签订）；二、被告邓秋艳、陈启文退还购房款808000元及支付违约金135744元（按合同约定全部房款的每日千分之三，暂计至2016年3月30日，之后按全部房款每日千分之三计至实际还款日），以上索赔款目前共计943744元。三、被告陈欣欣对被告邓秋艳、陈启文对上述退还购房款及支付违约金等债务向原告承担连带清偿责任。四、本案诉讼费用（包括但不限于受理费、保全费、公告费等）由被告承担。
被告陈启文辩称：我对原告的起诉的事实没有异议。我方对归还购房款没有异议。但是，我方对违约金有意见。我是愿意配合办理过户手续的，是意外的原因导致不能过户。即使需要计算违约金，原告主张的违约金标准过高。
被告陈欣欣、邓秋艳经本院传票传唤无到庭参加诉讼，也没有提交书面答辩意见。
经审理查明：2016年1月29日，邓启胜（买方）与被告陈启文（卖方）签订《房屋买卖合同》，其中约定：买方愿意将位于肇庆市塔东三路XX38X号东景华府XXD3X幢1302XX房出售给买方，房屋建筑面积为149.40平方米，该物业成交价为808000元，该物业应缴纳的过户所有税费由买方负责缴纳；物业付款方式为：第一部分房款为定金50000元，余款758000元，卖方收到定金即日起8天内，买卖双方到房管局办理房屋过户到买方名下，由买方直接支付给卖方；卖方保证该物业享有完全所有权且物业不存在任何产权纠纷或被查封情况，卖方在签署本合同后不依合同条款履行，视为卖方违约，卖方有权单方解除合同，要求卖方需双倍返还定金给买方，并退还买方已支付给卖方的全部房款及违约金（违约金每日3‰，按卖方收到卖方的总房价计算）；买卖双方到肇庆市产权交易中心签署《广东省房地产买卖合同》时，如该合同的内容与本合同内容不一致，以本合同为准。同日，被告陈启文出具《收据》，内容为：今收到邓启胜交来购买位于肇庆市塔东三路XX38X号东景华府XXD3幢1302XX房定金50000元。
2016年2月3日，原告的法定代理人邓启炽以原告邓某的名义（乙方）与被告陈启文、邓秋艳（甲方）签订《房地产买卖合同》，约定：甲方拟将位于肇庆市塔东三路XX38X号东景华府XXD3X幢1302XX房转让给乙方，甲、乙双方议定该房地产的交易总金额为708000元整，乙方应于合同签订当天支付甲方定金50000元，乙方于2016年2月3日支付第一期房款658000元，双方同意收到全部房款由甲方将该房地产交付给乙方；甲方决定中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时，作甲方中途悔约处理，本合同即告解除，甲方应于悔约之日起七日内将所收定金及购房款退还给乙方，另赔偿乙方违约金50000元。同日，被告陈启文出具《收据》，内容为：今收到邓某交来肇庆市塔东三路XX38X号东景华府XXD3幢1302XX房的房款758000元。
2016年3月19日，被告陈启文、邓秋艳、陈欣欣向原告出具《保证书》，内容为：鉴于本人的父母陈启文、邓秋艳在2016年1月29日与邓某、邓启炽就买卖肇庆市塔东三路XX38X号东景华府XXXD3幢1302XX房签订房屋买卖合同，并签订房屋买卖合同，且买方已经全额支付购房款808000元，现因该房屋被法院查封，致无法办理该房屋的过户手续，同时卖方陈启文、邓秋艳暂无法全额退还该购房款；因此本人同意对陈启文、邓秋艳未能退还购房款而形成的债务（人民币：808000元），承担连带清偿责任；若满足下列任一条件的，本保证书自动失效：争议房屋能顺利过户到邓某、邓启炽名下，卖方陈启文、邓秋艳全额返还购房款。之后，原告、被告仍无法办理标的房屋过户的手续，原告遂向法院提起诉讼。
另查明，邓启炽是原告邓某的父亲。肇庆市塔东三路XX38X号东景华府XXD3X幢1302XX房的权属人为被告陈启文、邓秋艳。根据《房地产权档案详细资料》显示，标的房屋于2016年3月11日被广州市越秀区人民法院查封。2016年6月20日，原告的法定代理人邓启炽出具《收条》，表示收到被告邓秋艳退回的购房款507000元。
诉讼中，邓启胜到庭表示：2016年1月29日，邓启胜与被告陈启文、邓秋艳签订的《房屋买卖合同》系受邓某、邓启炽委托签订的，邓启胜支付的定金或购房款均是代邓某、邓启炽支付的，该协议约定的买方权利、义务应由邓某、邓启炽。邓启炽到庭表示：涉案的《房屋买卖合同》、《广东省房地产买卖合同》的买方是原告邓某。我方委托邓启胜签订《房屋买卖合同》。我作为原告邓某的父亲，以原告邓某的与被告签订《广东省房地产买卖合同》，该房屋的权益属于邓某的。被告陈启文表示清楚上述代理的事实。
本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。对于合同主体的问题。根据《民法通则》第十二条第二款的规定“不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。”本案中，原告的法定代理人邓启炽委托邓启胜以原告的名义与被告陈启文、邓秋艳签订《房屋买卖合同》，约定购买涉案房屋的事宜，故原告与邓启胜存在代理关系。此后，原告的法定代理人邓启炽继续以原告的名义与被告陈启文、邓秋艳签订《广东省房地产买卖合同》，被告陈启文也表示知悉原告委托代理的事宜，因此，《房屋买卖合同》、《广东省房地产买卖合同》的买方当事人为原告邓某。
对于合同的效力的问题。《房屋买卖合同》、《广东省房地产买卖合同》均系原、被告就同一标的房屋前后签订的买卖合同。原、被告在签订《广东省房地产买卖合同》后，原告按照《房屋买卖合同》的约定支付房款808000元。原、被告在办理房屋过户手续期间继续签订《广东省房地产买卖合同》，被告对于上述事实也予以确认。尽管《房屋买卖合同》《广东省房地产买卖合同》与约定的房屋价款等合同条款并不一致，但是，根据《房屋买卖合同》的约定“买卖双方到肇庆市产权交易中心签署《广东省房地产买卖合同》时，如该合同的内容与本合同内容不一致，以本合同为准”，因此，原、被告已经通过协商的方式明确处理《房屋买卖合同》与《房屋买卖合同》不一致的效力问题。综上所述，《房屋买卖合同》、《广东省房地产买卖合同》均为原、被告的真实意思表示，属合法有效的合同。双方均应依照《房屋买卖合同》、《广东省房地产买卖合同》的约定履行义务。
对于原告请求解除《房屋买卖合同》及《广东省房地产买卖合同》的问题。根据《房地产权档案详细资料》所载，标的房屋已被广州市越秀区人民法院查封，标的房屋事实上无法办理过户手续，被告提供的标的物存在权利瑕疵，合同目的已无法实现，被告存在违约行为，原告有权解除合同。故原告请求解除《房屋买卖合同》及《广东省房地产买卖合同》的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。
对于原告请求退还购房款的问题。如上所述，《房屋买卖合同》、《广东省房地产买卖合同》已被解除，被告陈启文、邓秋艳提供的标的物存在权利瑕疵，显属违约，被告陈启文、邓秋艳应当退还原告预付的房款。原告已经依照《房屋买卖合同》的约定向被告支付购房款808000元。根据原告的法定代理人邓启炽出具《收条》，其已经收到被告邓秋艳退回购房款507000元。因此，被告陈启文、邓秋艳应当向原告退还余下的购房款301000元。原告主张被告退回房款中应当先行扣除违约金，理据不充分，本院不予采纳。
对于违约金的问题。根据《房屋买卖合同》的约定“买卖双方到肇庆市产权交易中心签署《广东省房地产买卖合同》时，如该合同的内容与本合同内容不一致，以本合同为准。”因此，被告陈启文、邓秋艳的违约责任应当以《房屋买卖合同》为准。根据《房屋买卖合同》的约定“卖方在签署本合同后不依合同条款履行，视为卖方违约，买方有权单方解除合同，要求卖方需双倍返还定金给买方，并退还买方已支付给卖方的全部房款及违约金（违约金每日3‰，按卖方收到卖方的总房价计算）。”被告陈启文、邓秋艳在收取购房款后，因其提供的房屋因被查封导致无法办理过户手续，被告陈启文、邓秋艳理应承担违约责任。但是，原告请求违约金按照3‰／日的标准过高，被告对此也提出异议，本院依法予以调整，违约金的标准应当参照年利率24%的标准计付。结合被告已经于2016年6月20日退回的购房款507000元的情形，违约金应当按照如下方式计算：1、以购房款808000元为基准，参照年利率24%的标准，自2016年2月3日计算至2016年6月20日；2、以购房款301000元为基准，参照年利率24%的标准，自2016年6月21日起计付。
对于被告陈欣欣的责任问题。本案中，被告陈欣欣出具《保证书》，表示对未能退还购房款而形成的债务承担连带清偿责任，《保证书》系被告陈欣欣的真实意思表示，本院予以确认。被告陈欣欣应依约承担连带清偿责任。原告主张被告陈欣欣对未能退还的购房款及违约金承担连带保证责任的请求，符合《保证书》约定的保证范围，本院予以支持。
被告邓秋艳、陈欣欣经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法予以缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告邓某与被告陈启文、邓秋艳于2016年2月3日签订《房地产买卖合同》以及原告邓某与被告陈启文、邓秋艳于2016年1月29日签订《房屋买卖合同》。
二、被告陈启文、邓秋艳应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告邓某返还购房款人民币301000元及支付违约金（违约金按照如下方式计算：1、以购房款808000元为基准，参照年利率24%的标准，自2016年2月3日计算至2016年6月20日；2、以购房款301000元为基准，参照年利率24%的标准，自2016年6月21日起至本院指定履行义务期限届满之日止。）
三、被告陈欣欣对上述第二项判项中确定的义务承担连带清偿责任。
四、驳回原告的其他诉讼请求。
本案受理费人民币13238X元，财产保全申请费5000元（原告已预交18238X元），由原告邓某负担3238X元，被告陈启文、邓秋艳、陈欣欣负担15000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向肇庆市中级人民法院预交相应的受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 梁凯文
代理审判员 林 达
人民陪审员 简嘉颢
二〇一六年十月二十八日
书 记 员 林嘉慧
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