成都高新技术产业开发区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）川0191执异44号
案外人：彭世垚，男，汉族，1984年12月13日出生，住四川省蒲江县。
委托代理人：牟勇，四川智盛律师事务所律师。特别授权代理人。
委托代理人：熊智瑶，四川智盛律师事务所律师。特别授权代理人。
申请执行人：招商银行股份有限公司成都天顺路支行，住所地成都高新区天顺路116号。
负责人：喻杨。
被执行人：成都双星变压器有限公司，住所地成都市蒲江工业区。
法定代表人：汤长龙，该公司董事长。
在本院执行原告招商银行股份有限公司成都天顺路支行（以下简称招商天顺路支行）与被告成都双星变压器有限公司（以下简称成都双星公司）金融借款合同纠纷一案中，案外人彭世垚对执行位于蒲江县鹤山镇飞虎路78号土地中涉及到异议人所有房屋的土地提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人彭世垚称，成都市双星变压器有限责任公司成立于1994年，后更名为青岛变压器集团成都双星电器有限公司（以下简称青变双星公司）；成都双星公司成立于2001年，系青变双星公司的全资子公司。2002年，异议人及其他90户业主均与青变双星公司签署《集资建房合同》，购买位于被查封土地上的房屋，并办理了房屋所有权证。2010年，青变双星公司与成都双星公司恶意串通将土地违法过户登记给成都双星公司，严重侵害了业主的合法权益。2002年至今，异议人及其他90户业主一直要求青变双星公司办理土地使用权证。近四年，业主们也曾二十余次向有关部门反映情况或上访。直到2016年1月，听从有关部门引导依法采用诉讼方式解决问题的建议，异议人作为业主代表于2016年5月向蒲江县人民法院起诉并要求青变双星公司和成都双星公司协助办理土地使用权证。成都市中级人民法院于2016年11月22日作出（2016）川01民终8387号终审判决，认定“青变双星公司将诉争土地使用权作为出资登记在成都双星公司名下的转让行为无效，彭世垚诉请协助办理过户因土地被查封而不具备履行条件，彭世垚可以待解除查封后再行主张权利，纠纷系青变双星公司和成都双星公司不积极履行义务引起”。异议人及其他90户业主认为，贵院（2016）川0191执保722号协助执行通知书查封蒲国用2010第405号土地不当，应当依法解除该保全措施，理由如下：1、申请人以及其他90户业主已经依法取得蒲国用2010第405号土地上房屋的所有权并办理了产权证，根据《物权法》第一百四十七条、《城市房地产管理法》第三十二条之规定，建设用地使用权随建筑物等设施的流转而一并处分（即转让房屋的，房屋所在的土地使用权一并转让），蒲国用2010第405号土地使用权应属于异议人以及其他90户业主所有。2、招商天顺路支行申请保全成都双星公司的财产价值为30249166.67元，被贵院同时查封的蒲国用2010第405号、蒲国用2010第404号、蒲国用2010第401号土地的总价值已远远超过招商天顺路支行所诉请的30249166.67元。据此，依据《民事诉讼法》第一百零二条“保全限于请求的范围，或者与本案有关的财物”、第二百四十二条“人民法院查封、扣押、冻结、划拨、变价的财产不得超出被执行人应当履行义务的范围”、民事诉讼法解释第一百六十六条“裁定采取保全措施后，有下列情形之一的，人民法院应当作出解除保全裁定：（一）保全错误的；……（四）人民法院认为应当解除保全的其他情形”及其他相关法规规定，特向贵院作出执行异议，请求贵院依法解除蒲国用2010第405号土地中属于申请人房屋（蒲房权证监证字第××号、蒲房权证监证字第××号）所在土地的保全裁定。
本院经审查查明，招商天顺路支行起诉成都双星公司前，向本院申请诉前财产保全，本院于2016年5月10日作出《民事裁定书》，裁定对被申请人所有的财产在价值30246166.67元的范围内予以查封、冻结；同日，本院向蒲江县国土资源局作出《协助执行通知书》，对成都双星公司所有的座落于蒲江县鹤飞镇飞虎路78号土地予以查封，该查封的土地证号包括蒲国用2010第401号（使用权面积11083.**平方米）、蒲国用2010第404号（16723平方米）、蒲国用2010第405号（5345.30平方米）。之后，招商天顺路支行起诉至本院，本院予以受理，与该保全财产相关的关联案件分别为（2016）川0191民初11878号、（2016）川0191民初11879号、（2016）川0191民初13494号、（2016）川0191民初13495号、（2016）川0191民初13496号、（2016）川0191民初13497号、（2016）川0191民初13498号。其中，（2016）川0191民初11879号案件系因招商天顺路支行未按时缴纳诉讼费按撤诉处理；其余6案均以调解方式结案。审理中，前述诉前财产保全转为诉中财产保全。
另查明，案外人彭世垚于2001年1月28日与成都双星责任公司（此时的“成都双星责任公司”并非被执行人“成都双星公司”）签订《集资建房合同》，以322344元的价格购买了双星电器综合楼16、17、30号铺面，营业建筑面积为162.8平方米。彭世垚于签订合同当日即交清了购房款。2002年5月28日，蒲江县房地产管理局为彭世垚颁发了房屋所有权证书。2003年3月15日，成都双星责任公司与青岛变压器集团有限公司签订《收购协议书》；同年，成都双星责任公司变更企业名称为青岛变压器双星公司，该公司系成都双星公司的股东。2004年9月13日，青岛变压器双星公司缴纳案涉土地的出让金。2007年7月25日，蒲江县人民政府同意将案涉土地用途由工业用途变更为城镇混合住宅用地。2010年5月26日，经青变双星公司申请，蒲国用（2010）第405号国有土地使用从原青变双星公司变更登记至被执行人成都双星公司名下，用途为工业，即本案涉争土地。另，案外人还提交了案涉土地上其他类似情形的数十名其他购房者的购房合同、房屋所有权证书等证据材料予以佐证。
2016年10月17日蒲江县国土资源局至成都市中级人民法院的复函中，确认案涉土地系工业出让用地，该宗土地于2016年5月11日被成都高新技术产业开发区人民法院查封；于2016年8月1日被蒲江县人民法院轮候查封，“上述土地上的房屋（已办理房屋所有权证），需以上两个法院解除查封并提供相关资料后可以办理分户《国有土地使用权证》”。
本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，本案的案外人彭世垚提出的执行异议能否成立的关键是看其异议理由是否符合法定要件。鉴于案外人系于2001年即已签订合法有效的《集资建房合同》，且案外人已支付购房全款，并于2002年取得了所购房屋的所有权证书，上述物权的获取及确认行为均在本院2016年查封之前。同时，依“房地一体”之原则，案外人不仅享有案涉房屋所有权，其亦有权对其所购房屋的土地使用权一并主张权利。关于土地的分户登记问题，由于案涉土地为工业用地，青岛变压器双星公司于2004年才缴纳案涉土地的出让金，蒲江县人民政府2007年方同意变更土地用途，故案外人未能办理土地分户登记并非因其自身原因造成。故，本院认为案外人提起的该执行异议能够排除执行，依法予以支持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下：
中止对蒲江县鹤山镇飞虎路78号（土地证号为蒲国用2010第4**号）土地使用权的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 袁晟翔
人民陪审员 叶碧云
人民陪审员 周京燕
二〇一七年七月三日
书 记 员 周 静