湖南省岳阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）岳中民一终字第395号
上诉人（原审原告、反诉被告）李键君，男，1962年3月18日出生，汉族，岳阳市人。
委托代理人兰泽建，岳阳楼法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告、反诉原告）岳阳市中豪置业有限公司。
法定代表人叶振凡，该公司董事长。
委托代理人郑杰华，女，岳阳市中豪置业有限公司经理。
委托代理人陈紫堂，男，岳阳市中豪置业有限公司法律顾问。
上诉人李键君、岳阳市中豪置业有限公司（以下简称中豪公司）因租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2013）楼民一初字第337号民事判决，分别于2014年7月20日、7月22日向本院提起上诉。本院于2014年9月2日受理后，依法组成由审判员邵莉茜担任审判长，审判员蒋立春、代理审判员王欣辉参加的合议庭，于2014年9月28日公开开庭进行了审理。上诉人李键君及其委托代理人兰泽建，上诉人中豪公司的委托代理人郑杰华、陈紫堂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2012年10月15日，李键君与中豪公司签订了两份《商场租赁合同》，李键君租赁中豪公司位于中豪时代购物城1楼1FA40号商铺、1FA42号商铺。合同约定：租赁期限从2012年11月1日至2017年10月31日；乙方（即李键君）向甲方（即中豪公司）中豪公司共交纳60000元的履约保证金，两个铺面租金每月共1460元；乙方同意在一切非因甲方原因下致使合同解除，乙方装修部分归甲方所有且甲方无须补偿乙方装修的残值；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，加收违约金200元，逾期十五日仍不缴付的，视为根本违约，乙方根本违约，甲方有权解除合同，收回租赁标的物，乙方交付的履约保证金不予退还并有权就发生的直接及可预期利益之损失主张赔偿，同时乙方不得主张其装修部分的残渣补偿。乙方营业时间与商场营业时间同步，为早8点至晚21点。合同签订后，中豪公司向李键君交付了租赁房屋，李键君向中豪公司指定的物业公司交纳了50000元履约保证金，李键君只交了一个月租金即2013年2月份租金。后由于整个商场生意不太好，经营户要求中豪公司降租未果，李键君再未交租金。2013年4月28日，中豪公司授权的物业公司向李键君下发解除租赁合同通知，要求李键君从通知之日起搬走商铺内的所有东西，将租赁场地交还中豪公司。李键君没有按照中豪公司要求交还门面，中豪公司授权的物业公司为此停了李键君门面的电一段时间。另查明，2013年1月商场刚开业时，营业时间为早8点至晚21点，2013年1月28日，对营业时间调整为早9点至晚18点，并且中豪公司为此决定一个季度免一个月租金。2014年2月后，因李键君上访、中豪公司停电等原因门面一直处于停业状态。
原审法院认为，李键君与中豪公司签订的《商场租赁合同》是双方当事人真实意思表示，其内容没有违反法律及行政法规的规定，该合同合法有效，双方均应按照合同的约定来履行自己的义务。合同签订后，李键君向中豪公司交纳了履约保证金，中豪公司向李键君交付了门面，双方之间均按合同履行了自己的义务。在合同履行的过程中，李键君长期拖欠租金，已构成违约。中豪公司在没有征求李键君及各租赁户同意的前提下，擅自将营业时间从2013年2月开始改为上午9时至下午18时，另中豪公司以李键君及各租赁户拖欠租金为由，强行关闭供电设施，导致李键君无法经营，中豪公司也存在违约行为。双方签订的《商场租赁合同》因双方的违约行为，导致合同不能继续履行，现双方均要求解除签订的《商场租赁合同》，应予以支持。李键君要求中豪公司退还履约保证金，现合同已因双方均有违约行为而解除，李键君的履约保证金中豪公司应当退还。李键君拖欠的租金也应当支付。至于李键君拖欠的租金数额，由于2014年2月后，因双方的原因门面处于停业状态，原审法院酌情认定李键君应当向中豪公司交纳2013年3月至2014年1月的租金，该款从履约保证金中抵扣。李键君要求中豪公司赔偿装修损失50000元，但由于租赁合同的解除是双方均有违约行为导致的，该要求不符合合同的约定，故不予支持。李键君要求中豪公司赔偿货物积压损失60000元、可得利益损失60000元、误工费10000元、员工工资损失12000元，由于合同对此没有进行约定，故对李键君的该诉求不予支持。李键君要求中豪公司返还已经交纳的租金，但李键君使用了租赁物，应当交纳租金，其要求中豪公司返还已交的租金没有法律依据，故不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除李键君与中豪公司于2012年10月15日签订的两份关于租赁中豪时代购物城1楼1FA40号商铺、1FA42号商铺的《商场租赁合同》；二、李键君在判决书生效后五日内将中豪时代购物城1楼1FA40号商铺、1FA42号商铺交还给中豪公司；三、限中豪公司在判决生效后十日内退还李键君履约保证金35400元（1460元×10个月=14600元，50000元-14600元=35400元）；四、驳回李键君的其他诉讼请求。如迟延履行给付义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4125元，反诉费1000元，由李键君承担3700元，由中豪公司承担1425元。
上诉人李键君对原审判决不服，向本院提起上诉称：1、己方与物业公司签订的物业管理合同是与中豪公司签订的租赁合同的从合同，两公司是一个主体，解除了租赁关系之后不能再收物业管理费；2、中豪公司指定的物业公司没有物业管理资质，不能收取物业管理费，中豪公司未通过消防验收就开始营业，期间多次整改影响了己方经营，且其经营商场经验不足，收取费用后又没有履行宣传等义务，也给己方造成了损失；3、中豪公司根本违约，在2013年4月28日就违法解除了合同，应当追究其违约责任并不得收取这之后的租金，中豪公司还应赔偿己方的装修费，应当赔偿上诉人的经济损失；4、中豪公司强行将商铺内的货物搬离，造成损失应当赔偿；5、中豪公司签订合同时有欺诈行为，且合同内容显失公平，请求二审法院依法改判中豪公司返还己方履约保证金52000元，赔偿己方货物损失50000元，铺面装修损失50000元并承担本案一审、二审的诉讼费用。
上诉人中豪公司辩称，1、本案是承租户违约，其要求己方赔偿装修损失与合同约定不符；2、承租户要求己方赔偿品牌加盟费和货物积压损失没有事实和法律依据，应当驳回；3、己方没有违约行为，请求二审法院驳回承租户的诉讼请求。
上诉人中豪公司对原审判决不服，向本院提起上诉称：1、中豪公司调整营业时间是经过了与各承租户协商达成的一致意见，并没有违约，且承租户可以自行营业到晚上21点，公司不会阻止；2、中豪公司停止向李键君的商铺供电是因为承租户拒不缴纳租金，公司是依法行使自己的权利，不构成违约；3、承租户根本性违约，无权要求退还租金、物业管理费及运营费并且应该全额支付这些费用，一审法院酌情免除其部分责任错误，其所缴纳的履约保证金和水电保证金也应不予退还，请求二审法院撤销原审判决，依法改判并驳回承租户一审提出的诉讼请求。
上诉人李键君辩称，1、中豪公司在消防方面有欺诈行为，没有验收不能交付使用；2、中豪公司在一审时只要求支付租金，己方没有异议，但对于物业管理费与运营费，中豪公司的服务不合格，己方不能支付；3、中豪公司违约，履约保证金必须退还，在保证金方面也不对等，收取的保证金应当支付利息。
二审期间，上诉人李键君向本院提交的如下证据：第一份，派出所的证明，拟证实中豪公司违法将己方的货物搬离，应当赔偿损失；第二份，5张照片，拟证实中豪公司与物业公司是一个主体，而且拆走了己方商铺内的东西；第三份，6张装修票据，拟证实己方损失，且已经无法评估。上诉人中豪公司向本院提交了一份商场营业时间调查表，拟证实中豪公司调整营业时间是经过了与各承租户协商达成的一致意见，并没有违约。
经质证，中豪公司认为李键君提交的第一份证据与本案没有关联，没有证明力；对第二份证据真实性有异议，也不能达到对方的证明目的，中豪公司与物业公司是两个法人；对第三份证据的真实性有异议，没有正式发票，且是李键君违约，不应赔偿其装修损失。
李键君对中豪公司提供的调查表的真实性有异议，认为表上没有自己的签名，自己不清楚情况。
本院对李键君提交的证据的认证意见为：第一份证据与本案没有关联，属于另外一种法律关系，李键君可另行主张权利；第二份、第三份证据无法达到其证明目的，本院不予采纳。对中豪公司提交的调查表的认证意见为：调查表为中豪公司向所有承租户所做的调查，不能据此改变中豪公司与李键君的合同，且表上也没有李键君的签字，故对中豪公司的证明目的，本院不予采纳。
本院二审审理查明的事实与一审一致。
本院认为，本案的争议焦点是中豪公司与李键君在履行合同时是否有违约行为及应如何承担责任？
关于中豪公司更改营业时间及停止向承租户供电的行为是否违约的问题。中豪公司与承租户签订的合同是双方的真实意思表示，不违反国家法律法规，是合法有效的，双方均应当按照合同履行。中豪公司主张其调整营业时间是经过了与各承租户协商后达成的一致意见，并没有违约，但仅以其发放过一张营业时间调查表为依据，调查表的内容是征求承租户意见作为参考，本案当事人李键君也并未在表上签字同意，公司之后也未与各承租户签订变更原合同约定的营业时间的协议，故对中豪公司的这一主张，本院不予支持。对于中豪公司以承租户未按时交纳租金等费用为由停止供电，提出己方的行为是行使合同权利的主张，本院认为，中豪公司与承租户签订的合同中约定在双方发生争议时应协商解决，协商不成时可向法院起诉，但中豪公司在双方发生争议时即断电导致承租户不能经营的行为不当。因中豪公司缩短营业时间、断电的违约行为导致营业时间减少但并非是导致合同目的不能实现的根本原因，且合同就此没有特别约定，故该违约行为不能认定为根本违约。
李键君使用承租商铺期间，从2013年3月起不交租金，按照合同约定，该行为构成根本违约。承租人认为其是履行抗辩权的主张没有法律依据，本院不予支持。出租人收取租金后没有开具发票违反了国家发票管理办法的相关规定，可由税务机关给予相应处罚。但承租人以出租人没有给付税务发票即可拒付租金的观点没有法律依据，本院不予支持。按照合同约定中豪公司有权解除合同并不予退还履约保证金。现承租人亦是要求解除合同，故对原审法院解除双方合同的判决，予以维持。因中豪公司的上述违约行为，造成承租人营业时间减少，而合同并没有约定中豪公司承担该违约责任的方式，原审据此作出中豪公司退还履约保证金并减免部分租金的处理并无不当。但承租人要求中豪公司赔偿解除合同后损失的主张没有法律依据，本院不予支持。关于李键君提出中豪公司在2013年已发出解除通知，中豪公司无权主张在这之后的租金的主张，因涉案门面仍然由李键君占用，故其仍然应当支付租金，对李键君的这一主张，不予支持。
关于中豪公司在招商时是否有欺诈行为以及租赁标的物消防安全未验收就开业的问题。本院认为招商广告属要约邀请非要约行为，且李键君没有提供充分的证据证明中豪公司存在欺诈事实；另外租赁标的物消防安全未验收就开业属实，但现已消防验收，且李键君并未因此造成损失，故对于李键君以该两个理由要求赔偿的主张，本院不予支持。另外，中豪公司未经李键君同意将门面清空的行为不当，如中豪公司造成李键君财产损害，李键君可就财产权受到侵害另行主张权利。因岳阳时代物业管理公司与中豪公司并非同一公司，岳阳时代物业管理公司与李键君属另外一个法律关系，对双方之间的争议，本案不予审理。
综上，中豪公司与李键君的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。一审法院判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理恰当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3682元，由李键君负担2632元，由岳阳市中豪置业有限公司负担1050元。
本判决为终审判决。
审 判 长 邵莉茜
审 判 员 蒋立春
代理审判员 王欣辉
二〇一四年十月二十日
书 记 员 邓 乐