河南省郑州市中原区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）中民二初字第2134号
原告郭红霞，女，1974年8月19日出生，汉族，住郑州市中原区。
委托代理人郝玉华，郑州市中原区三官庙法律服务所法律工作者。
委托代理人李俊霞，郑州市中原区三官庙法律服务所法律工作者。
被告丁海燕，女，1968年6月1日出生，汉族，住郑州市。
委托代理人贾其峰，河南国基律师事务所律师。
原告郭红霞与被告丁海燕房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郭红霞委托代理人李俊霞，被告丁海燕及其委托代理人贾其峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郭红霞诉称，2011年5月6日，原告郭红霞与被告丁海燕签订变更租赁合同协议，双方约定按2010年12月4日的出租协议履行，由丁海燕承租郭红霞的房屋，双方约定每月租金21875元，双方还对被告违约时，原告有权解除合同等事项进行了约定。合同签订后，被告总是借口拖延交付租金，2013年7月份开始，被告一直不付房租，经原告多次催要，被告承诺2013年7月28日前支付房租，但到了约定时间，被告仍不履行，因被告的违约行为造成原告有权解除双方的租赁合同，故诉至本院要求解除原、被告之间签订的租赁合同；要求判令被告支付原告2013年7月份、8月份两个月的租金43750元及滞纳金2187.5元；要求判令被告支付原告2013年8月底之前的物业费9312元；要求被告承担本案的诉讼费用。
被告丁海燕答辩称，一、解除合同只能通过通知方式解除，原、被告双方没有对合同的解除进行过协商，原告自始至终没有正式通知被告解除合同，故至今双方的合同仍然有效。原告请求法院依法解除不合法；二、被告确实有2013年7月份的房屋租金没有支付，未支付的原因不在被告，而是由于原告强行把租赁房屋锁门，致使被告不能使用，故被告才未支付7月份房屋租金。被告都是按当月租金当月支付来履行的，根据合同约定，2013年7月份租金晚于正常时间交付，被告享有30天的宽限期，在宽展期没有到期之前，原告擅自锁门并出让给第三方，损害了被告的合法权益，根据同时履行抗辩权，被告有权拒绝支付租金；三、2012年8月份之后，原告擅自将被告租赁的房屋租赁给其他人，并将被告遗留在房屋内价值28万元的物品处理，被告已另行起诉；四、关于物业费的问题，被告与物业公司产生的物业服务合同关系，与原告没有关联性，如被告拖欠物业费，应由物业公司来主张，本案原告在没有代偿的情况下来向被告主张无法律依据。综上，应当驳回原告的诉讼请求。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据材料：
一、郑房权证字第××号《房屋产权证》一份，证明：涉案房屋的所有权人为本案原告，原告有出租涉案房屋的合法资格。
二、2010年12月4日郭红霞与李天强签订的《商铺出租协议》一份、2011年5月6日李天强、郭红霞与丁海燕签订的的《变更租赁合同主体协议》一份，证明：该两份协议均合法有效，原、被告双方应当依约履行。
三、2013年7月18日被告丁海燕出具的《承诺书》一份，证明：原告对被告交付房屋租金的最后宽展期限截止2013年7月28日。
四、2014年2月28日河南海轮物业管理有限公司鹏飞花园管理处出具的《证明》一份，证明：被告在租赁期间欠2012年3月15日至2013年9月14日期间的物业费9312元和电费997元。
被告对原告提交的上述证据材料进行质证并发表意见为：
对证据一的真实性无异议；对证据二中《商铺出租协议》真实性无异议。对《变更租赁合同主体协议》真实性无异议，但需要说明的是该合同下方手写备注部分系原告自已添加，不是双方合议的结果；对证据三的真实性无异议，但该承诺是在被逼无奈的情况下出具的；对证据四的真实性有异议，理由是：被告只欠2012年4月份至2013年7月份期间的物业费，并且被告拒交的原因是没有享受物业服务。
被告向法庭提交的证据材料有：
一、汇款凭条十一份，共四页，证明：被告按照当月租金当月支付的惯例向原告支付的租金。
二、短信通信记录一份，共两页，证明：自2013年7月份原、被告双方就租金支付问题及房屋的后续租赁问题进行了协商，但原告强行锁门的事实。
三、鹏飞花园保安卫法祥所出具的《证明》一份，证明：2013年7月28日原告锁门的事实，保安亲自目睹。
原告对被告的上述证据材料进行质证并发表意见为：
被告的证据一与本案无关，本案原告诉请的是2013年7、8月租金，而原告提供的是其他月份的；对被告证据二的真实性无异议，2013年7月16日短信显示原告通过书面的形式通知被告，如不交纳2013年7月份的租金，原告有权收回房屋；2013年8月6日的内容显示原告锁门发生在被告违约之后，已构成了双方无法履行合同。对被告证据三的真实性有异议，因为证人没有出庭经质询，故对其真实性不能核实。
本院对原、被告提交的证据材料分析认证如下：
原告的证据一，原、被告双方均无异议，本院予以采信。原告的证据二，被告对《商铺出租协议》真实性无异议，对《变更租赁合同主体协议》的主体内容无异议，但对合同文本下方手写备注部分不予认可，被告认为该部分是原告自行添加的，被告不予认可，故本院对《商铺出租协议》和《变更租赁合同主体协议》主体部分的真实性予以采信，其余部分不予采信。原告的证据三，被告对其真实性予以认可，但认为系受逼迫所写，但被告没有提供相关证据，本院对其抗辩理由不予采信，对原告的该份证据本院予以采信。原告的证据四，被告对欠付物业公司2012年4月份至2013年7月份的物业费予以认可，故本院对该份证据中关于物业费的部分予以采信，电费部分与本案无关，不予采信。
被告的证据一，仅仅是部分交付租金的汇款凭证，无法证明被告的证明目的，但原、被告双方对被告交付房租至2013年6月份的事实予以认可，故本院对被告交付房租至2013年6月份的事实予以采信，其余的不予采信。被告的证据二，双方对其真实性均无异议，本院对该份证据的真实性予以采信，结合被告的证据三，本院对原告在2013年8月6日前锁门的事实予以采信。
根据诉辩双方的陈述和采信的有效证据，本院确认法律事实如下：
2010年12月4日郭红霞与李天强签订《商铺出租协议》一份，主要约定由李天强承租郭红霞所有的位于中原区伏牛路195号1号楼1-2层S6号的房屋用于餐饮经营；双方约定合同租期共6年，自2011年2月1日至2017年2月1日止；每年租金为25万元，从第三年起，租金每两年比上两年度增加5%元；出租人同意承租人租金分期付款，第一期交付房屋租金为三个月，以后每次交付半年租金，承租人必须在上期租金到期之前提前一个月交付下期的租金；承租人必须按照约定向出租人缴纳租金，如无故拖欠租金，出租人给予承租人30天的宽限期，从第10天开始出租人有权向承租人每天按实欠租金5%加收滞纳金；物业管理费由承租人自行向物业管理公司交纳；承租人逾期交纳租金，经出租人限期催缴后仍拒不交纳的，出租人有权解除合同，收回房屋；若出租人在承租人没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为出租人违约，按出租人解除合同之日起到合同期满之间租金的20%作为违约金支付给承租人；若承租人在出租人没有违反本合同的情况下提前解除合同、转租给他人，拖欠租金10天以上，视为承租人违约，出租人有权终止本合同，承租人从拖欠租金的第二天其到合同期满之间租金的5%作为违约金支付给出租人。
2011年5月6日，郭红霞、李天强与丁海燕签订《变更租赁合同主体协议》一份，主要约定由丁海燕转租郭红霞租赁给李天强的房屋，原来2010年12月4日李天强与郭红霞签订的《商铺出租协议》对郭红霞与丁海燕继续有效，丁海燕继续履行该协议；丁海燕自2011年5月1日起将该房屋租金交付于郭红霞。
2013年6月24日，丁海燕向郭红霞交纳当月租金21870元。
2013年7月18日，丁海燕出具承诺书一份，载明：“7月28日前不管转不转出去，房租按时交与房东”。
2013年7月28日至2013年8月6日期间，郭红霞将出租的房屋上锁。
2014年2月28日，河南海轮物业管理有限公司出具证明一份，载明：“伏牛路195号1号楼1-2层S6号房屋自2012年3月15日至2013年9月14日之间欠物业费9312元”。
本院认为：2010年12月4日郭红霞与李天强签订《商铺出租协议》和2011年5月6日，郭红霞、李天强与丁海燕签订《变更租赁合同主体协议》均系当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按约履行。本案中，根据原、被告合同约定，被告丁海燕应当提前一个月交付下期租金，原告郭红霞应当给予30天宽限期，被告丁海燕自拖欠房租第10天起按实欠租金5%支付滞纳金，但被告丁海燕自2013年6月24日向郭红霞交纳了6月份的租金后，剩余租金至今未付，经原告多次催要后被告承诺在2013年7月28日前将房租交付给原告，但逾期仍未交付房租，被告丁海燕构成违约，应当承担支付未付租金及其滞纳金的违约责任。由于原告郭红霞将出租的房屋上锁，收回房屋，因此，原告无权要求被告支付锁门以后的房租及滞纳金。至于原告锁门的时间，因是被告主张的，但被告没有提供证据证明具体的时间，而原、被告陈述不一致，但根据双方来往短信可以确定，2013年7月28日后，2013年8月6日前原告将房屋上锁的，故本院认定原告锁门的时间在2013年8月6日，因此被告应当支付的租金为2013年7月1日至2013年8月6日共计1个月零5天的租金25521元和相应5%的滞纳金，故对于原告要求被告承担2013年7月份和8月份租金43750元及滞纳金2187.5元的请求，本院支持支持被告向原告支付2013年7月1日至2013年8月6日的租金25521元及相应滞纳金1276元，其余部分不予支持。至于原告要求解除双方之间的租赁合同关系的请求，因被告逾期未付租金构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项的有关规定，原告郭红霞享有合同解除权。又根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的有关规定，主张解除合同的一方应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，本案中，2013年8月6日前，原告多次向被告催要房租，在被告超过承诺期仍未支付租金的情况下原告将房屋上锁，原告以锁门的事实行为向被告表明其有收回房屋、解除合同的意思表示，而被告对原告锁门及其要收回房屋的事实是知道的，因此，原告锁门的行为应当视为向被告发出的解除合同的通知，故原、被告双方之间的租赁合同在锁门的当天已经解除，故对于原告起诉要求解除原、被告之间租赁合同的请求，本院不再重复处理，不予支持。至于被告欠付的2012年3月15日至2013年8月6日的物业费，按照平均每月517元的标准，被告应当支付2012年3月15日至2013年8月6日的物业费共计8640元。被告抗辩提出，双方口头协议约定及交付租金的惯例是每月交一次房租，因此，虽然被告拖欠2013年7月份的房租，但在30天的宽展期内，原告无权上锁并收回房屋，但被告提出的该口头协议原告不予认可，且双方有明确的关于房租交付期限和方式的约定，故本院对被告的此项抗辩理由不予采信。至于被告抗辩提出原告无权向其主张欠付的物业费，本院认为，原告作为业主与物业公司之间有直接的合同关系，原告是交纳物业费的第一责任人，原、被告双方虽然约定由被告直接向物业公司交纳物业费，但原、被告之间的该项约定无法对抗作为第三人的物业公司，而且被告没有按照原、被告双方的约定向物业公司交纳物业费，因此原告可以向作为2012年3月15日至2013年8月6日期间房屋的实际使用人的被告主张物业费8640元，故对于被告的此项抗辩理由，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第三（项）、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告丁海燕自本判决生效之日起十日内支付原告郭红霞租金25521元、滞纳金1276元、物业费8640元，以上共计35437元；
二、驳回原告郭红霞的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1181元，由原告郭红霞负担424元，由被告丁海燕负担757元。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 刘煜伟
代理审判员 张明俊
人民陪审员 高 予
二〇一四年五月二十六日
书 记 员 武秋红