上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民三（民）初字第1078号
原告（反诉被告）茅倩茹。
委托代理人徐珩，上海市瑞和律师事务所律师。
被告（反诉原告）王玉刚。
委托代理人周俊辉，上海薛廷尧律师事务所律师。
原告（反诉被告）茅倩茹诉被告王玉刚（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月20日立案受理后，依法由代理审判员高原独任审判。本案于2014年4月15日第一次公开开庭进行了审理，并于同日受理被告反诉，原告委托代理人徐珩、被告委托代理人周俊辉到庭参加诉讼。本案于2014年6月19日第二次公开开庭进行了审理，原告委托代理人徐珩、被告王玉刚及其委托代理人周俊辉到庭参加诉讼。后经原、被告双方同意，本案继续适用简易程序延长一个月审理。因案情复杂，本案于2014年8月15日依法组成合议庭，适用普通程序进行审理。本案于2014年10月9日第三次公开开庭进行了审理，原告委托代理人徐珩、被告王玉刚及其委托代理人周俊辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告茅倩茹诉称：2013年11月20日，原、被告在上海一墅房地产经纪有限公司（以下简称“一墅公司”）居间介绍下，签订了《上海市房地产买卖合同》（合同编号为XXXXXXX）1份，该合同约定，房屋总价为人民币3，900，000元；原、被告应于2014年1月10日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；原告应于2013年11月28日前支付被告定金及首期购房款共计1，200，000元（含一墅公司保管的购房尾款50，000元）。另原告申请贷款2，700，000元用于支付部分购房款。该笔款项原告承诺于2014年2月28日前（含当日）支付给被告账户；若贷款不足，不足部分则由原告在交易中心过户登记日以前以现金方式补齐给被告。上述合同签订后，原告依约支付了被告定金及首期购房款共计1，200，000元。后因上海市房地产调控新政策发布等原因，2014年1月10日，原、被告未能如期向房地产交易中心申请办理转让登记手续。此日前后，被告一直表示2014年1月10日不申请转让过户的话，就不再配合原告办理申请过户手续，并依约解除合同。虽然原告多次通过一墅公司与被告联系，但是被告态度意见始终未变，亦未提及何时再去办理转让过户登记手续。2014年3月3日，原告收到一墅公司转交的被告委托律师所发律师函，因原告未在合同约定的日期内办理相关贷款手续或以现金方式支付房款，已经构成根本违约，故被告于2014年3月2日解除合同，并要求原告支付房价款总额20%的违约金。虽然2014年3月6日，原告对此提出书面异议，但被告一意孤行要解除合同，故原告于2014年3月12日通知被告，鉴于被告不再履行合同，原告要求与被告解除合同，并要求被告承担违约责任。综上，原告认为原、被告未按约定时间申请办理房屋转让过户手续，被告声称不再过户，而且拒绝协商新的房屋申请过户时间；在此情形下，被告又意图造成原告违约的事实进而要求与原告解除合同。被告行为既违反诚实信用原则，又违反合同约定，为维护自身合法权益，故原告诉诸法院，要求判令：1、确认原告于2014年3月11日解除与被告2013年11月20日签订的上海市房地产买卖合同（合同编号：XXXXXXX）的行为有效；2、被告归还原告已付房款1，200，000元；3、被告支付原告违约赔偿金780，000元。本案诉讼费由被告承担。
审理中，原告变更第一项和第二项诉请分别为：1、确认原、被告2013年11月20日签订的上海市房地产买卖合同（合同编号：XXXXXXX）于2014年3月13日解除；2、被告归还原告已付房款1，150，000元。
被告王玉刚辩称：不同意原告的诉讼请求。2013年11月20日，原、被告在中介方介绍下签订了房地产买卖合同，是双方真实意思表示，对双方具有约束力。原告已经根据合同约定支付了被告部分房款1，150，000元，另有50，000元在中介处。合同第6条约定2014年1月10日前双方共同办理转让过户手续，且被告在2014年1月4日已经为过户需要缴纳了税款，但原告未按照合同约定履行，违反了合同第9条第3项、第11条，补充约定第4.1条及附件第3条的约定，构成根本违约，合同解除权在被告，故被告委托律师发通知给原告，要求与原告解除合同并要求原告承担违约责任。原告所述要求被告返还已付部分房款，无合同和法律依据。整个合同的签订、履行过程中，过错在于原告，被告不存在合同所约定的违约事实，故不存在被告方支付违约金的情形。本案诉讼费也应由原告承担。原告诉状中所述的事实理由与事实不符，被告不予认可。被告并提出反诉，要求判令：1、确认反诉原、被告于2013年11月20日签订的上海市房地产买卖合同（合同编号：XXXXXXX）依法于2014年3月2日解除；2、反诉被告向反诉原告支付违约赔偿金780，000元；3、反诉被告向反诉原告支付购房税费121，165.31元。本案诉讼费由反诉被告承担。
审理中，被告变更第一项反诉请求为：确认反诉原、被告于2013年11月20日签订的上海市房地产买卖合同（合同编号：XXXXXXX）依法于2014年3月4日解除；同时撤销第三项诉请。
原告茅倩茹针对反诉辩称：不同意被告的诉请。被告没有合同解除权，也没有获得违约赔偿金的权利。对于被告的第3项诉请，因缺乏事实、法律依据，本案交易未完成，税务部门可退还，被告没有该项损失。被告以短信为依据认为双方对于合同过户时间达成过一致，而原告方未按约履行，对该陈述原告方不予认可，双方对于新的过户时间未达成过一致，被告一直拒绝再行约定过户时间，并一再表示1月10日为其履行过户时间，超过该时间，其将采取解除合同并追究我方违约责任。被告就同一事实提出了两个解约理由，显然不是以事实为依据，是根据其利益所作出的选择，原告方认为本案房屋买卖未能履行的原因在于被告的不诚信行为，故意设置障碍造成原告违约的假象，以促成原告违约，原告认为根据合同法的规定，应视为合同解除条件不成就，补充条款对正文条款补充进行了约定，应适用补充条款，被告无权依据合同正文约定提出解除合同。
经开庭审理查明：2013年11月20日，原告（作为乙方）与被告（作为甲方）网签上海市房地产买卖合同（合同编号为XXXXXXX），约定：第一条：……（二）房地产座落：青浦区徐泾镇徐泾中路XXX弄XXX号（即本案系争房屋）……（三）房屋建筑面积：194.67平方米……（五）该房屋占用范围内的土地所有权为国有……；第二条、甲乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计3，900，000元，（大写）：叁佰玖拾万元整；乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议（附件三）中约定明确。乙方交付房价款后，甲方应开具符合税务规定的收款凭证；第四条、甲、乙双方同意，甲方于2014年3月2日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的2日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志；……第六条、甲、乙双方确认，在2014年1月10日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续……第九条、……（三）乙方未按照本合同约定期限（2014年2月28日前，含当日）付款的，甲方即时解除合同，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起15日内向甲方支付；第10条、……（三）甲方未按本合同约定的期限（2014年3月2日，含当日）将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产转移）给乙方，乙方即时解除合同，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起15日内退还乙方已支付的房价款，并支付赔偿金；第十一条、经甲、乙双方协商一致，在不违反有关法律、法规的前提下，订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部分。本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准；第十二条、本合同自甲、乙双方签订之日起生效等。
另双方在补充条款（一）中约定：……3、甲、乙双方均在此承诺，在共同办理产权转让手续过程中应及时提供产权转让所需的文件、证明并及时支付各项应付之税费。待双方备齐办理转移登记所需资料后3个工作日内，至房地产交易中心办理产权过户手续。若因任何一方材料不齐或税费不足导致无法及时办理转让手续，则该过错方应依据补充条款4.2或第5条承担违约责任；4、补充本合同第九条：4.1双方均认知，乙方申请贰佰柒拾万元整（￥2，700，000）的贷款用于支付部分房价款。该笔款项乙方承诺于2014年2月28日前（含当日）支付给甲方账户。若贷款不足，则任何不足部分均由乙方在交易中心过户登记日前以现金方式补齐；4.2本合同第九条所规定的违约责任同样适用乙方未按时履行本合同及所有附件规定的其他义务的情形；5、补充本合同第10条：本合同第10条所规定的违约责任同样适用甲方未按时履行本合同及所有附件规定的其他义务的情形……。
另双方在附件三即付款协议中还约定：1、甲乙双方确认签订本合同之前，乙方已以银行转账方式支付给甲方购房定金计叁拾万元整（￥300，000）；2、甲乙双方确认签订本合同后且于2013年11月28日前，乙方以银行转账方式支付给甲方首期购房款计捌拾伍万元整（￥850，000）。乙方未能按时支付，甲方有权单方解除合同，同时乙方支付违约金人民币陆万元整。同时，乙方向甲方支付并委托居间方保管购房尾款伍万元整（￥50，000），该笔款项待甲乙双方完成房屋交接手续当日，由居间方转付给甲方；3、乙方申请贰佰柒拾万元整（￥2，700，000）的贷款用于支付部分房价款。该笔款项乙方承诺于2014年2月28日前（含当日）支付给甲方账户。若贷款不足，则不足部分由乙方在交易中心过户登记日以前以现金方式补齐给甲方。原、被告均在该份合同落款处签名。
再查明：2013年9月29日，一墅公司收取原告20，000元；原告2013年10月2日，案外人梁华中以银行转账形式支付被告80，000元；2013年10月18日，原告以银行转账形式支付被告200，000元；2013年11月21日，原告再次以转账形式支付被告850，000元。上述款项中，被告确认共收到原告购房款项1，150，000元。50，000元由一墅公司保管，原告表示由其与一墅公司自行处理此笔款项。2014年1月4日，被告向青浦区税务局第十七税务所缴纳购房税费121，165.31元。
还查明：2014年2月25日，原告申请贷款1，080，000元已获兴业银行股份有限公司上海分行审批同意。2014年2月27日，原告申请贷款1，440，000元也已获兴业银行股份有限公司上海分行审批同意。现系争房屋登记在被告名下。
又查明：2014年1月10日前，原、被告双方均未至房地产交易中心办理过户。2014年3月2日，被告认为原告未按约支付剩余房款，委托律师发函要求与原告解除合同，原告确认于2014年3月4日收到上述律师函。原告在收到被告的律师函后，于2014年3月11日向被告发出解除合同的通知，被告确认于2014年3月13日收到该通知。原、被告双方均认为，若合同解除，对方主张违约金过高，要求法院予以调整。
以上事实，由原、被告的陈述、证人证言、原告提供的《上海市房地产买卖合同》及附件、中国工商银行个人业务凭证、上海一墅房地产经纪有限公司出具的收据、中国建设银行转账凭条、律师函、信用项目审批通知书、短信打印件，被告提供的《上海市房地产买卖合同》及附件、税收缴款书、律师函、短信打印件、房地产权证等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。
根据庭审，本院归纳本案争议焦点为：一、违约责任的认定；二、违约金金额的确定。
针对争议焦点一、违约责任的认定。
原告认为：根据合同约定，补充条款与正文条款不一致的，以补充条款约定为准。根据补充条款第3条的约定，买卖双方应在备齐资料的三个工作日内至交易中心申请转让过户，原告积极办理贷款手续，贷款在银行内部审批阶段，加之2013年11月份上海市发布的房地产市场调控政策，导致原告办理贷款缓慢，致使原告在2014年1月10日之前未签订正式贷款合同，尚未取得办理过户所需的资料。原告认可一墅公司对资料备齐的解释，即包括缴税、查询房产信息、办理贷款审批手续，故原、被告双方申请转让过户的条件尚不具备，且双方在合同中并无明确约定资料备齐的时间点，故原告在2014年1月10日之前未至房地产交易中心办理过户手续。
在2014年1月10日后，原告多次通过中介与被告进行协商，希望被告确认新的过户时间，被告一再拖延并含糊其辞，迟迟不愿就过户时间做出新的明确的约定。原告认为在双方没有对过户时间达成新的一致意见的情况下，原告没有义务向被告进一步支付房款。
被告认为：根据合同正文第6条的约定，2014年1月10日前双方共同办理转让过户手续，2014年1月10日也是原、被告双方资料备齐办理过户的时间，包括办理贷款审批通过手续。且被告在2014年1月4日已经为过户需要缴纳了税款，双方均应该按照合同的约定严格履行，而原告在2014年1月10日前，原告贷款未获得审批通过，且也没有以现金补足，基于交易习惯，出卖方不会将房屋过户给买受方，且原告未按照合同约定履行并支付剩余房款，构成根本违约，合同解除权在被告。
一墅公司工作人员出庭表示：原告曾委托一墅公司联系被告，要求确定一个新的过户时间，被告强调只在1月10日办理过户手续，如到时不能过户，原告应承担相应责任。
补充条款（一）中第3条约定双方手续备齐，对于原告是指卖房缴税、查询房产信息、办理贷款手续；对于被告是指至房地产交易中心进行审税、查询房地产交易信息、买方贷款审批通过、配合交易时间。一墅公司认为在过户之前，原告的贷款手续需要办理完毕。
本院认为：根据原告、被告的陈述，均认可原告办理贷款审批手续是原、被告双方办理过户的前提条件。本案中，原、被告双方约定的过户时间为2014年1月10日，原告在此之前贷款审批手续并未办理完成，而原、被告双方又未就新的过户时间达成一致意见，且对资料备齐的时间点说法不一，资料备齐的时间在合同中亦未作明确约定，故根据合同条款的明确约定，本院认可2014年1月10日为双方办理过户的时间。在2014年1月10日办理过户前，原告并未取得贷款审批手续，显属违约。另原告所述房地产调控政策是在2013年11月8日发布，而本案房地产买卖合同于2013年11月20日签订，显然调控政策发布在前，合同签订在后，原告作为完全民事行为能力人，在签订合同时应对此有充分的预计，现原告再以该政策为由主张贷款审批延迟免责，依据不足，本院不予采信。
针对争议焦点二、违约金金额的确定。
被告认为原告的违约行为给被告造成的损失如下：提出诉讼的成本；系争房屋的买卖不能履行，影响被告购买其他房屋；且考虑限购问题，被告在将其名下的房屋过户至其父母名下时支付了大量的费用；为了本案系争房屋买卖，被告存在交通费的损失。为此，被告提供：1、被告与案外人签订的房地产居间合同；2、赠与合同、公证书，证明被告为了将其所有的一套房屋赠与母亲，并缴纳了相关税收；3、聘请律师合同，证明被告聘请律师花费。
原告对于上述证据的质证意见如下：1、对证据1持有异议，被告与案外人签订的居间合同是在2014年2月26日，被告从未告知过原告其欲购房，此损失已超过合同预见的范围。
2、对证据2的真实性均没有异议，赠与合同是于2013年10月25日签订，原、被告11月28日签订合同，被告表示为避免限购而将一套房屋赠与母亲，从落款时间来看被告陈述存在颠倒。且对于赠与合同是否履行、被告是否缴纳了税收、是否已经存在损失，其均未提供证据佐证。
3、对证据3的真实性没有异议，但该聘请律师合同是否付费、是否实际按约履行被告均未举证。
本院认为：被告主张的损失并非对方违约所必然导致的损失，但是结合本案合同的履行情况及原告的过错程度、预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定违约金额为100，000元。
综上，根据庭审确认的事实，本院认为：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》是当事人真实意思表示，未违反国家有关强制性法律、法规规定，应当确认为合法有效。双方均应按约依法履行协议内容。原告未按合同约定在过户之前办理完成贷款审批手续，构成违约，应按合同约定承担违约责任。被告按照合同约定，行使合同解除权，于法有据，本院予以支持。合同解除后，被告收取原告的1，150，000元房款应予返还。原告认为被告主张违约金过高，要求法院予以调整，本院综合衡量后，酌定违约金额为100，000元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）茅倩茹与被告（反诉原告）王玉刚于2013年11月20日签订的《上海市房地产买卖合同》于2014年3月4日解除；
二、被告王玉刚应于本判决生效之日起十日内返还原告茅倩茹购房款1，150，000元；
三、反诉被告茅倩茹应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告王玉刚违约金100，000元；
四、原告茅倩茹的其余诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费人民币22，170元，由原告负担8，960元，被告负担13，210元；本案反诉受理费人民币5，800元，由反诉原告负担5，056.40元，由反诉被告负担743.60元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 邵 霞
代理审判员 高 原
人民陪审员 俞逸辉
二〇一四年十一月十四日
书 记 员 张 莉
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当依照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
……
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。