福建省厦门市湖里区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湖民初字第1292号
原告（反诉被告）王明川，男，1976年11月3日出生，汉族，住厦门市思明区。
委托代理人吴凌云、胡晓勤，福建君州律师事务所律师。
被告（反诉原告）陈荣腾，男，1989年7月22日出生，汉族，住厦门市湖里区。
委托代理人唐志良、罗胜，福建联合信实律师事务所律师。
原告（反诉被告）王明川与被告（反诉原告）陈荣腾房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月5日立案受理后，依法由审判员吴永福适用简易程序于2014年5月23日公开开庭进行了审理。此后，本案转为普通程序并依法组成合议庭于2014年10月23日公开开庭进行审理。王明川的委托代理人胡晓勤，陈荣腾的委托代理人唐志良、罗胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王明川诉称，2013年7月11日，经厦门海希房地产营销策划有限公司居间介绍，原告向被告购买其名下位于厦门市湖里区林后北里136号房产，双方就此签订编号1200711《房产买卖居间协议书》。协议约定讼争房产成交价6000000元，购房定金500000元（特别约定支付方式分二次，2013年7月11日和2013年10月12日前各支付250000元）；双方应在2014年2月12日前前往土房局办理交易登记手续和签订土房局提供的《厦门市房地产买卖合同》，否则每逾期一日应向对方承担总房款每日0.5%的违约金，且被告同意原告可指定过户至第三方名下；违约方还应承担诉讼费用和律师费用等。协议签订后，原告依约支付被告1000000元（含定金500000元），且准备好支付被告剩余的全部购房款，并指定将房产过户至第三方陈太荣名下，但被告在2014年2月12日当日并未依约前往土房局与原告办理相关手续，仅通过其父亲陈木在表示对讼争房产成交价有异议。显然，被告的上述行为已经违约。后经原告多次催促，被告至今仍未履行合同义务。为维护原告合法权益，原告王明川请求法院判令：1、被告继续履行编号1200711《房产买卖居间协议书》；2、被告协助原告将厦门市湖里区林后北里136号房产过户登记至陈太荣名下的相关全部手续；3、被告支付原告违约金（以总房款6000000元为基数，从2014年2月12日起按每日0.5%计至过户手续办理之日止，暂计至2014年2月28日为480000元）；4、被告承担原告支付的一审律师代理费30000元；5、被告承担本案诉讼费用。
被告陈荣腾辩称，（1）原告在《起诉状》中的诸多陈述与客观事实不符，被告从未拒绝1200711号《房产买卖居间协议书》，也从未授权他人对讼争房产成交价提出异议，更未对出售讼争房产反悔，而是早在2014年2月10日前就已经依约提前归还了讼争房产的抵押贷款并解除注销了抵押权，并等待原告依约支付讼争房产的购房款余款5000000元和前往土房局办理交易登记手续和签订《厦门市房地产买卖合同》。但是原告除了在2013年11月12日前支付了1000000元（含定金500000元）外，对于购房款余款5000000元却并未依约在2014年2月12日前支付，也未依约前往土房局办理交易登记手续和签订《厦门市房地产买卖合同》，因此本案存在违约行为和应承担违约责任的是原告，而不是被告，被告已就此提起反诉。（2）原告从未向被告提出要将讼争房产过户至所谓的第三方陈太荣名下。（3）原告诉求中请求的违约金计算标准明显过高，律师费不具有真实性且也没有实际发生的凭证。同时，违约的是原告而不是被告，其要求被告支付违约金以及承担律师费没有事实和法律依据。相反，由于原告存在违约行为，其应支付被告违约金和承担被告因此实际发生的律师费用。
反诉原告陈荣腾诉称，2013年7月11日，经厦门海希房地产营销策划有限公司居间介绍，反诉被告向反诉原告购买反诉原告名下址于湖里区林后北里136号房产，双方就此签订编号为1200712的《房产买卖居间协议书》。协议第一条约定讼争房产成交价6000000元。协议第二条、第十九条中约定购房定金500000元于2013年7月11日签订协议当日支付250000元，2013年10月12日之前支付250000元。协议第四条约定其余房款在2013年11月12日前支付1000000元（含定金），2014年2月12日前支付余款5000000元整。协议第五条约定反诉原告应于2014年2月12日前办理提前还贷并及时办理解除抵押登记手续。协议第六条约定反诉原告应于收到购房款全款当日将房产交付给反诉被告使用。协议第十二条约定若反诉被告不能按期向反诉原告付清购房款或反诉原告不能按期向反诉被告交付房产，违约方应向对方承担总房款每日0.5%的违约金；逾期达5日的，对方有权解除合同并按上一条的约定追究违约方的责任。协议第十三条约定，反诉原、被告双方保证备齐资料于2014年2月12日前前往土房局办理交易登记手续和签订《厦门市房地产买卖合同》，否则每逾期一日应向对方承担总房款每日0.5%的违约金，若于2014年2月12日前因一方原因仍无法办理交易登记手续，则另一方有权要求解除合同和要求违约方承担本协议第十一条约定的违约责任。协议签订后，反诉被告仅于2013年11月12日前支付了1000000元（含定金500000元）。在反诉原告于2014年2月10日前就已经依约提前归还了讼争房产抵押贷款并解除注销了抵押权后，反诉被告却至今并未依约支付购房款余款5000000元和前往土房局办理交易登记手续和签订《厦门市房地产买卖合同》，还不顾事实以所谓的反诉原告违约提起诉讼。为维护反诉原告合法权益，反诉原告陈荣腾请求法院判令：1、反诉被告继续履行编号为1200711的《房产买卖居间协议书》；2、反诉被告支付反诉原告违约金972000元（以总房款6000000元为基数，从2014年2月12日起按每日0.2%标准计至房款支付之日止，暂计至2014年5月4日为972000元）；3、反诉被告支付反诉原告一审律师代理费25000元；4、反诉被告承担本案反诉费用。转为普通程序审理之后，反诉原告陈荣腾变更诉讼请求为请求法院判令：1、解除反诉原告与反诉被告签订的编号为1200711的《房产买卖居间协议书》；2、反诉被告支付反诉原告违约金1200000元（以总房款6000000元为基数按百分之二十计算）；3、反诉被告支付反诉原告一审律师代理费25000元；4、反诉被告承担本案反诉费用。
反诉被告王明川辩称，违约方是反诉原告，反诉被告在合同签订之后均按照合同约定的时间支付前期款1000000元，双方约定2014年2月12日前应备好资料前往土房局办理相关手续，但反诉原告当天并未出现，可见是反诉原告违约在先。反诉被告在2014年2月12日当天已经准备好了所有的款项，恰恰因为反诉原告未到场，造成这笔交易无法按期履行，反诉原告应承担相应的违约责任。
经审理查明，2013年7月11日，经厦门海希房地产营销策划有限公司居间介绍，王明川因向陈荣腾购买址于厦门市湖里区林后北里136号和137号房产分别与陈荣腾签订编号为1200711和编号为1200712的《房产买卖居间协议书》各一份。两份协议为格式一致的合同，两套房产约定的价款、付款期限、过户时间和违约责任等均相同。其中，协议第二条约定一套房产成交价6000000元，王明川应于协议签订当日支付陈荣腾购房定金500000元。协议第四条约定王明川应于2013年11月12日前支付1000000元（含定金），于2014年2月12日前支付余款5000000元。协议第五条约定陈荣腾应于2014年2月12日前办理提前还贷并及时办理解除抵押登记手续。协议第六条约定陈荣腾应于收到购房款全款当日将房产交付给王明川使用。协议第十一条约定双方不得中途悔约，否则悔约方除应向守约方承担总房款的百分之二十违约金外，还应赔偿守约方含中介费、装修损失、房屋使用费、房屋差价等损失和收益，以及由此引发的诉讼费和律师费等。协议第十二条约定若王明川不能按期向陈荣腾付清购房款或陈荣腾不能按期向王明川交付房产，违约方应向对方承担总房款每日0.5%的违约金；逾期达5日的，对方有权解除合同并按上一条的约定追究违约方的责任。协议第十三条约定双方保证备齐资料于2014年2月12日前前往土房局办理交易登记手续和签订土房局提供的《厦门市房地产买卖合同》，否则每逾期一日应向对方承担总房价的0.5%作为违约金，若于2014年2月12日前因一方原因仍无法办理交易登记手续，则另一方有权要求解除合同和要求违约方承担本协议第十一条约定的违约责任。协议第十九条约定购房定金500000元应于2013年7月11日签订协议当日支付250000元，于2013年10月12日之前再付250000元；陈荣腾同意过户可指定第三方过户。协议还就其他事项做了相关约定。
上述两份协议签订当日，王明川分别向陈荣腾的父亲陈木在的账户转账支付两份协议的购房定金各250000元，陈荣腾由此向王明川分别出具了相应的收款凭证。2013年10月12日，王明川再向陈木在的账户转账支付上述两份协议的剩余购房定金各250000元。2013年11月12日，王明川又向陈木在的账户转账支付上述两份协议的首期购房款各500000元。2014年2月12日，王明川与陈木在、中介公司的人员一起到房管部门协商办理上述房产的变更登记手续事宜。陈木在在协商过程中表示上述房产因解除银行贷款的抵押登记手续，需再过两天左右才能拿到房产证办理过户登记手续，并表示陈荣腾只愿意出售其中一套房产给王明川，如果要出售两套，王明川需再补偿陈荣腾200000元。王明川协商中表示不愿意只购买一套房产，并表示需回去协商补偿陈荣腾200000元的事宜，具体协商后联系。双方在协商过程中未就履行哪一套，悔约哪一套达成一致意见。2014年2月20日，王明川、陈木在与中介公司人员于中介公司的场所再一次进行协商。双方就加价事宜、悔约一套还是两套、办理过户登记手续与付款先后顺序进行讨价还价，但始终未达成一致意见。此后，王明川就双方的争议向本院提起诉讼［即本案和另案（2014）湖民初字第1290号］，陈荣腾提出反诉。
另查明，中介公司的经办人出庭作证，证实讼争房产的买卖磋商、收款及过户登记事宜均由陈荣腾的父亲陈木在出面与王明川接洽协商，陈荣腾仅在《房产买卖居间协议书》签订的时候出现过一次。王明川因本案支出律师费30000元，陈荣腾因本案支出律师费25000元。王明川向本院提供一份其于建行东区支行的账户明细，证明其于2014年2月12日已备好了购房余款5000000元。陈荣腾向本院提供一份房屋权属登记证书，证明其于2014年2月10日已注销了讼争房产的银行贷款的抵押登记。
以上事实，有王明川提供的编号1200711《房产买卖居间协议书》、二手房交易专用收款凭证、活期账户明细账查询、建行东区支行的账户明细、录音、委托律师代理诉讼合约书、发票、证人证言等，陈荣腾提供的编号1200711《房产买卖居间协议书》、厦门市土地房屋权证、法律事务委托合同、发票、现金交款单，以及当事人的陈述在案为证。
诉讼过程中，王明川就录音中是否为陈荣腾父亲陈木在的声音进行鉴定，后因陈荣腾认可录音中为其父亲的声音，王明川撤回了鉴定申请。王明川向本院申请财产保全，本院依法于2014年4月10日查封了陈荣腾名下址于厦门市湖里区林后北里136号房产及担保人王东华名下址于厦门市思明区会展路193号15室房产。后因王明川变更担保物，本院于2014年7月23日解除对上述担保房产的查封，并查封王明川名下址于厦门市湖里区嘉禾路568号第一层02单元的担保房产，于2014年7月29日查封王明川名下闽DPC9**号车辆。
本院认为，王明川和陈荣腾双方签订的编号1200711《房产买卖居间协议书》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。（一）陈荣腾父亲陈木在行为效力的认定。陈荣腾辩称其未授权他人对讼争房产成交价提出异议，未对出售讼争房产反悔。但根据中介公司经办人的证言，陈木在参与收款的事实，以及录音中所体现的陈木在与王明川、中介公司经办人协商办理过户登记事宜的事实，可以证实陈木在代理陈荣腾参与了讼争房产买卖交易的整个过程。且陈荣腾未能提供证据反证其自身单独进行房产买卖磋商和过户登记手续办理等过程，一定程度上也印证了王明川诉称的陈荣腾通过其父亲陈木在办理讼争房产买卖交易相关事宜的事实。综合以上证据和事实，结合陈木在与陈荣腾的父子关系及一般家庭交易习惯，本院认为，陈木在以陈荣腾的名义实施的民事法律行为对陈荣腾产生约束力，陈荣腾对陈木在的代理行为承担民事责任。（二）违约责任的认定。依据《房产买卖居间协议书》约定，双方本应于2014年2月12日前办理交易登记手续，王明川应于该日前支付购房尾款，但在最后期限日陈荣腾要求提高交易价格，否则只想出售一套房产给王明川［即本案的第136号房产及另案（2014）湖民初字第1290号案件中第137号房产中的一套］，王明川同意就是否加价进行协商，应视为双方同意就合同履行价格重新进行协商，故办理交易登记手续时间及购房尾款的支付时间应待是否加价重新协商后另时办理和支付。直至2014年2月20日，双方仍未就加价事宜达成一致意见，且就悔约一套还是两套，办理过户登记手续与付款先后顺序进行讨价还价，最终导致双方至今未能就合同继续履行达成一致意见。本院认为，双方就是否加价、是否悔约、办理过户登记手续与付款先后顺序未能达成一致意见的，应按原合同约定的进行履行，即合同继续履行，不能悔约；价格按原价款执行；过户登记手续与付款同时进行。因双方同意就是否加价重新进行协商，导致过了原合同约定的履行期限，在双方就重新履行的期限未协商一致的情况下，任何一方都可随时要求履行，且履行前互不违约。因此，王明川、陈荣腾分别请求对方承担违约责任，支付违约金和律师费，于法无据，本院均不予支持。（三）编号1200711《房产买卖居间协议书》应否继续履行的问题。陈荣腾以王明川违约请求解除双方签订的编号1200711《房产买卖居间协议书》，并请求王明川向其支付违约金和律师费，没有事实和法律依据，本院不予支持。双方签订的编号1200711《房产买卖居间协议书》合法有效，王明川请求继续履行编号1200711《房产买卖居间协议书》，并请求陈荣腾协助办理讼争房产过户登记手续，理由充分，本院予以支持。在办理过户登记手续的同时，王明川依约应将剩余购房款支付给陈荣腾。此外，双方可在办理过户登记手续时依约协商办理的方式，但王明川请求直接判令过户至其指定的案外人陈太荣名下，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条、第一百六十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、继续履行原告王明川与被告陈荣腾于2013年7月11日签订的编号1200711《房产买卖居间协议书》。
二、被告陈荣腾应于本判决生效之日起十日内，协助原告王明川办理址于厦门市湖里区林后北里136号房产的过户登记手续。
三、驳回原告王明川的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告陈荣腾的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费46800元、财产保全费5000元，反诉案件受理费15825元，由王明川、陈荣腾各负担33812.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 长 吴永福
人民陪审员 肖金发
人民陪审员 陈亚源
二〇一四年十月三十日
书 记 员 李林娴
附页：
本案所适用的法律、司法解释条文：
《中华人民共和国民法通则》
第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。
代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
本案执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。