江苏省太仓市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）太民初字第0404号
原告顾某，女，汉族，1928年8月10日生，户籍地江苏省太仓市，现住上海市普陀区。
委托代理人王敏，江苏众谊律师事务所律师。
委托代理人王玉玭（系被代理人外孙女），汉族，1985年9月11日生，住上海市普陀区。
原告陈某1，女，汉族，1959年12月27日生，住上海市普陀区。
委托代理人黄丽华，江苏众谊律师事务所律师。
委托代理人王玉玭（系被代理人女儿），汉族，1985年9月11日生，居民身份证号码3101071985********，住上海市普陀区澳门路***弄***号*******室。
被告王某，男，汉族，1952年10月21日生，住江苏省太仓市。
被告陈某2，女，汉族，1954年9月30日生，住江苏省太仓市。
法定代理人王某（系本案被告一）。
被告陈某3，女，汉族，1975年4月14日生，住江苏省太仓市。
法定代理人王某（系本案被告一）。
原告顾某、陈某1诉被告王某、陈某2、陈某3分家析产、继承纠纷一案，本院于2014年5月9日立案受理后，依法由代理审判员吕金星适用简易程序于2014年6月5日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为普通程序审理。本院依法组成合议庭于2014年11月4日公开开庭进行了审理。原告顾某（参加第二次庭审）及其委托代理人王敏，原告陈某1及其委托代理人黄丽华（参加第二次庭审），两原告委托代理人王玉玭，被告王某（参加第二次庭审）、陈某2（参加第二次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告顾某、陈某1诉称：坐落于板桥小桥村××组（××长泾村××）三上三下楼房及平房、畜棚等系陈志明（系原告顾某丈夫，2010年去世）、原告顾某和被告陈某2、王某于1991年7月共同建造，房屋建造面积为384.84平方米。建房宅基地申请书记载：家庭成员为顾某、陈志明及三被告。1991年太仓市相关部门核发建房宅基地合法面积为220平方米，记载家庭成员为顾某、陈志明及三被告，户主为王某。
2009年，原、被告上述共有房屋被列入岳鹿路项目拆迁范围，2009年9月4日，被告王某与太仓市云腾房屋拆迁有限公司签订了房屋拆迁补偿协议，根据协议约定，确认被拆迁房屋的合法面积为293.83平方米，房屋各项补偿款及奖励款共计414888.6元（含已支付过渡费18511.29元）。因选择产权置换补偿安置方式，原、被告共获得下列安置房及自行车库：1、恒通花园8幢201室，面积为134.35平方米；2号自行车库，面积为18.36平方米。2、恒通花园3幢604室，面积为69.94平方米，送阁楼52.46平方米；23号自行车库，面积为4.86平方米。3、华盛八园4幢204室，面积为72.41平方米；23号自行车库，面积为5.46平方米。4、华盛八园4幢205室，面积为72.41平方米；17号自行车库，面积为5.46平方米。以上拆迁安置总额为482164.9元，房屋各项补贴等总拆迁款411913.79元，被告于2014年2月10日已结清购房款70251.11元。
原告顾某考虑到今后赡养需要，提出其中一套安置房所有权登记在自己名下，但遭被告拒绝，为此发生纠纷。现请求法院确认两原告对被拆迁房屋享有40%产权比例，并判令板桥恒通花园3幢604室房屋69.94平方米、自行车库4.86平方米、阁楼52.46平方米归两原告所有，结算差额多退少补。
被告王某、陈某2、陈某3辩称：原告要求分割房屋应当提供相应的土地证及房产证，房屋面积没有384平方米。王某结婚的时候只有六十几个平方的房子，当时也没有说这六十几个平方的房子的具体份额是属于大女儿还是小女儿。1981年建造的130个平方的房子是王某和陈某2建造的，当时借1000元借了9家人家。房屋被拆迁前，顾某和三被告一直吃住在一起。1991年，王某提出将房子建到街上去，陈志明及顾某不同意，要求将1981年建的房屋拆除后，在原址建新房子，当时也没有说要留一间给陈某1。当时的面积是143平方米，楼上楼下加起来是286平方米。286平方米的房子基本都是王某出资的。陈志明的工资一直是陈某1在管，陈志明没有出钱。造房子的债务王某一个人还了五年。三被告同意给顾某一套房子居住，但是不会分给她房子。
经审理查明：陈志明与原告顾某系夫妻关系，两人育有两女，即长女陈某2（本案第二被告）、次女陈某1（本案第二原告）。被告王某与被告陈某2系夫妻关系，两人育有一女，即陈某3。陈志明于2010年11月28日去世。
坐落于板桥小桥村××组（××长泾村××）三上三下楼房及平房、畜棚等于1991年7月前后陆续建造，后进行了装修，该房屋系拆除1981年所建老房子后在原址上重建。
1991年7月17日，陈志明、顾某及王某、陈某2及陈某3五人向板桥乡土地管理所申请建造三上三下楼房的宅基地。1991年7月27日，板桥乡农村建房许可证批准王某、陈某2、陈某3、陈志明、顾某五人及独生子女另加1人共六人，建造三上三下，占地面积143平方米，畜棚一间面积20平方米，总占地面积163平方米，建筑面积为306平方米，批准宅基地面积为0.33亩。1991年9月19日，被告王某与案外人黄忠明签订太仓县民房建筑工程合同，双方约定：工程内容为三上三下楼房，占地面积为143平方米，建筑面积306平方米，承包方式为单包工，开工日期为1991年10月15日，工程造价为20元/平方米。该合同还约定了其他事项。被告王某提供了缴纳建房相关费用的收据。原、被告双方均认可1991年建房主要由被告王某出面建造。
针对1981年所建房屋的建造出资情况。原告顾某陈述：其务农的收入用在建房上，陈志明一直从上海带香烟、白糖、肉皮等回来造房子的时候用。被告王某陈述，该房屋系被告王某、陈某2两人建造，陈志明在王某与陈某2结婚后经济上就与被告分开了，顾某与三被告吃住在一起直到拆迁，建房总共花费5000元，王某的父亲给了1000元，向9户村民借了1000元。
针对1991年所建被拆迁房屋的建造出资情况，原告顾某陈述：当时房屋的造价约为5万元，1981年所建老房子拆除后的部分材料被用于新房子的建造中。陈志明在建房时拿出了3000元钱，顾某拿了600元钱购买了1万块砖头。陈志明经济上与被告是分开的，但是顾某一直在家做农活和家务。陈志明在建房的时候也买一些香烟、食品等回家。造房子的时候是向陈某1借过钱，借了多少不知道，谁借的也不知道。
针对1991年所建被拆迁房屋的建造出资情况，原告陈某1陈述：当时建房子的时候顾某、陈志明与三被告没有分家，顾某务农的收入都由王某统一支配，陈志明与三被告经济上是分开的。当时造房子的时候是没有借款的。陈某1及其丈夫在造房子的时候也回娘家帮忙的。
针对1991年所建被拆迁房屋的出资情况，三被告陈述：1991年所建房屋的造价约为6万元，钱全部是王某、陈某2及陈某3出的，顾某及陈志明并未出资。建房时，借了接近3万元，当时找陈某1借了5000元，找周庆良借了3000元，找黄生元借了5000元，还向陈某3的师傅借了两三千，其余的是从生产队借的，一家就几百一千什么的。这些借款陈某3还了5000元，其余借款均为王某归还。厨房及后来装修的钱都是陈某3出的。王某结婚后不久，陈志明就在经济上与三被告分开了，顾某是一直与三被告吃住在一起，务农的收入也是王某统一支配的。造房子的时候陈志明买回来的香烟都付钱的，一些吃的东西没有付钱。建房工程是整体包出去的，没有请小工，人工都是王某在后面通过换工还回去的。建房的时候陈某3已经工作三年了，收入都是交给王某统一支配用于建房的。厨房间是在楼房建成后两三年建造的，房屋装修花费了两三万，钱都是陈某3出资的。
2009年9月4日，被告王某、陈某3作为家庭代表与太仓市经济开发区动迁办公室签订房屋拆迁补偿协议，拆迁部门委托太仓市众信房地产评估土地评估测绘有限公司对涉案被拆迁房屋进行评估，建筑面积为384.84平方米，其中三上三下楼房的面积为296.01平方米，副平房为28.98平方米，红线外建筑面积59.85平方米，因原、被告建房时批准的建筑占地面积为143平方米，确认合法建筑面积为293.83平方米（296.01-1.09*2），楼房补偿款为120924.16元，副平房补偿款为8006.65元，红线外建筑补偿款为5835.9元，地面附着物、装修补偿款为39932.35元，搬迁费为2000元，过渡费为18511.29元（293.83平方米*7元/平方米*9个月），区位补偿金198335.25平方米（293.83平方米*675元/平方米），其他补偿8735元（174699.06*5%），空调移机400元（200元/台*2台），电话移机208元，上述各项拆迁补偿合计402888.6元。签约奖4000元，腾空房屋交钥匙奖8000元。上述各项拆迁补偿、签约奖及腾空房屋奖等各项补偿总金额为414888.6元。
安置房安置方法为产权置换，拆迁安置房安置基准面积为293.83平方米，实际安置面积349.11平方米，超面积55.28平方米。2013年6月至2014年2月，根据拆迁房屋补偿协议书，原、被告分别获得以下安置房：坐落于太仓市经济开发区××室，面积为134.35平方米，2号自行车库面积为18.36平方米；坐落于太仓市经济开发区××室，面积为69.94平方米，阁楼面积为52.46平方米，23号自行车库面积为4.86平方米；坐落于太仓市经济开发区××室，面积为72.41平方米，23号自行车库面积为5.46平方米；坐落于太仓市经济开发区××室，面积为72.41平方米，17号自行车库面积为5.46平方米，其中超面积55.28平方米，被告王某、陈某3为此补缴购房款70251.11元。
2014年1月17日，被告陈某3与江苏省太仓市经济开发区社会事业管理局签订的《开发区动迁户华盛八园多层安置房协议（六）》第三条约定，超出核定基准面积部分55.28㎡，其中10㎡优惠价为1200元/㎡，10㎡优惠价为2580元/㎡，10㎡优惠价为3200元/㎡，25.28㎡的市场价为3800元/㎡。
本院于2015年2月2日，分别向益源房产中介的马海波、老潘房产中介的潘昱、汇龙房产中介的王惠彬咨询了华盛八园4幢204室同地段同类房屋的市场价，三人向本院陈述华盛八园4幢204室同地段同类房屋市场价约为5500元/㎡。
另查明：太仓县人民政府太政发[1989]46号文件《关于农村宅基地使用权登记中有关政策的处理意见》规定，坚持一户一宅的原则，1983年1月1日至土地管理法实施，宅基地超过0.35亩的按0.35亩进行申报登记，土地管理法实施后，宅基地超过0.33亩按0.33亩即220平方米进行申报登记，与家庭人口及子女是否系独生子女无关。
以上事实，有原告提供的板桥乡农村建房许可证、太仓县个人建（买）房宅基用地申请书、个人建（买）房平面位置红线图、农村宅基地登记申请书、农村宅基地测丈平面位置红线图及面积计算表、居民死亡医学证明书、岳鹿路项目动迁户认准面积表、委托估价房屋平面图、苏州市城市房屋拆迁房屋装修及附着物专项分户评估表、苏州市城市房屋拆迁房地产成本分户评估表、房屋拆迁补偿协议、开发区动迁户恒通花园多层安置协议、开发区动迁户华盛八园多层安置房协议、房款结算收据，被告提供的宅基地使用证、太仓县民房建筑工程合同、中国人民保险公司保险费收据、市场管理费收据、村镇规划管理费收据,本院的调查笔录及当事人当庭陈述等证据予以佐证。
本院认为：本案的争议焦点为1991年所建被拆迁房屋的出资情况。两原告陈述，陈志明在建房时曾拿出3000元钱用于建房，顾某在建房时曾拿出600元钱用于购买砖头，陈志明还提供了部分香烟、食品。三被告陈述，建房资金全部由三被告出资，陈志明仅提供了少量食品，陈某3当时已经在做缝纫学徒，有一些收入都交由王某统一支配用于建房，且厨房间及房屋装修均由陈某3出资。王某作为泥瓦匠一天的收入为10元左右，陈某2作为小工也有一些务农外的收入，顾某主要通过农业劳动获取收入。两原告认为当时陈某3年纪较小，建房时没有出资。双方对建房总共花费金额认识基本一致，大致在5万元至6万元之间。本院认为，根据原、被告双方在庭审中的陈述及本院的调查情况，可以确认1991年所建房屋主要由王某、陈某2出资，顾某作为家庭成员，参与家庭农业劳动，也应视为一种对建房的出资，陈某3在建房时已经从事缝纫学徒，有一定的收入，其收入交由王某统一支配也应视为对建房的出资，并且陈某3在建房后对房屋进行的装修也应作为对被拆迁房屋的出资。陈志明虽然与三被告经济分开，但其作为有工作的家庭成员在建房时提供少量钱物用于建房的可能性较大。1981年所建房屋拆除后部分材料用于新建房屋属合理情况。因原、被告双方对出资情况陈述不一致，也没有相应的证据予以证实，本院考虑到王某、陈某2、顾某共同劳动生活，陈志明作为有工作的家庭成员提供少量钱物用于建房的可能性较大，故本院认定对1981年房屋拆除后用于新建房屋部分四人均有一定份额。综上，本院认定陈志明及顾某对1991年所建被拆迁房屋享有部分份额。该房屋属农村住宅，所有权虽登记在被告王某名下，但并不表示家庭其他成员对该房屋不享有产权，根据本案的实际情况，应认定该房屋为家庭共有财产，故三被告认为两原告不享有产权的意见本院不予采纳。根据原、被告双方的陈述,综合考虑双方出资、出力、参与家庭农业劳动以及老房材料等诸多因素，本院酌定顾某及陈志明对该房屋享有20%的份额。
2009年9月4日，被告王某、陈某3作为家庭代表与太仓市经济开发区动迁办公室签订房屋拆迁补偿协议，原、被告双方对拆迁补偿的项目、补偿标准等无异议，故该拆迁协议合法有效，应予认定。动迁后所分得的拆迁安置房，也应认定为陈志明、原告顾某与三被告的家庭共有财产，故两原告要求对所得的拆迁安置房进行确权，符合法律规定，本院予以支持。关于被告陈某3提出的其系独生子女，1人享有两个人份额的宅基地的意见，根据原太仓县人民政府的太政发[1989]46号文件《关于农村宅基地使用权登记中有关政策的处理意见》规定，被告王某于1991年7月17日申请宅基地，批准面积为220平方米，符合该文件的规定，故被告的意见没有依据，本院不予采纳。
房屋拆迁补偿补助费用结算表中相关的大部分补偿项目比较清晰，本院仅对区位价补偿作一分析。所谓的区位价，反映的是被拆除房屋楼面价格的一部分，含有土地价格因素在内，但不全部是土地价格。根据原《城市房屋拆迁管理条例释义（2011年1月废止）》的表述：区位是指某一房屋的地理位置，主要包括城市或区域中的地位，与其他地方往来的便捷性，与重要场所（如市中心、机场、港口、车站、政府机关等）的距离以及周围环境、景观等。考虑到区位补偿价在拆迁补偿款中所占的较大份额及该补偿主要是针对被拆迁房屋土地因素的补偿，即对获得宅基地资格及宅基地物理位置的一种补偿，结合被拆迁房屋宅基地批复家庭人口为五人这一情况，本院确定陈志明及顾某享有区位补偿金额中的40%的份额。
综上，考虑双方对被拆迁房屋的投入、相关补偿中应得的份额、相关补偿款在拆迁补偿中的份额以及原告顾某目前住房情况等因素，本院酌定陈志明、顾某在拆迁所得房屋中享有27%的份额，其余部分应属三被告所有。由于陈志明已经去世，其份额应当按照法定继承的有关规定，由其法定继承人顾某、陈某2及陈某1予以继承，陈志明个人对拆迁所得房屋享有13.5%的份额，上述三位法定继承人各自获得4.5%的份额。综上，原告顾某获得拆迁所得房屋18%的份额，对应面积为52.89㎡（293.83㎡×18%），原告陈某1获得拆迁所得房屋4.5%的份额，对应面积为13.22㎡（293.83㎡×4.5%）。考虑到拆迁所得房屋均为楼梯房，为了满足顾某居住需求，方便其今后的生活起居，本院确定坐落于太仓市经济开发区××室××房屋及××号自行车库属原告顾某、陈某1所有，面积差额部分由两原告参照市场价并结合拆迁补偿协议的优惠价、市场价补偿给三被告。同时，为照顾老年人权益，本院酌定两原告就面积差额部分向三被告补偿25000元。
需要指出的是，家庭是社会的细胞，社会的和谐稳定离不开家庭的和睦。尊老爱幼是中华民族的传统美德，也是维系家庭和睦的基本要求。本案双方系母女、姐妹关系，生活中发生矛盾在所难免，各方当事人应相互尊重与宽容，倍加珍惜血脉亲情，尽心维护家庭和睦。作为女儿、女婿及孙女的三被告应感恩顾某的养育之恩，对年迈的顾某尽心尽力履行赡养照顾义务。作为长辈的顾某应体恤三被告生活中的困难和压力。希望双方在法院判决后，能定纷止争，走出过去的阴霾，家庭重新归于和睦。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、第九十三条、第一百零四条，《中华人民共和国继承法法》第十条、第十三条、第二十六条、第二十九条之规定，判决如下：
一、坐落于太仓市经济开发区华盛八园4幢204室的房屋及23号自行车库属原告顾某、陈某1所有。
二、原告顾某、陈某1于本判决生效之日起10日内支付被告王某、陈某2、陈某3房屋差价25000元。
三、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8532元，由两原告负担7332元，三被告负担1200元。该款两原告已预缴，本院不再退还，三被告负担部分由三被告于本判决生效之日起10日内支付给两原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院(开户行：农行园区支行，帐号：10×××99)预交上诉案件受理费。
审 判 长 曹柏鹏
代理审判员 吕金星
人民陪审员 陈蓉锦
二〇一五年二月九日
书 记 员 徐晓青