山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鲁民提字第386号
再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：冯宾。
再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：冯双双。
两再审申请人的委托代理人：张仁刚，山东东城律师事务所律师。
两再审申请人的委托代理人：张宁，山东东城律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：济南美丰商务中心。住所地：济南市历下区海晏门街**号。
负责人：董乃金，经理。
委托代理人：魏辰浩，山东金浩律师事务所律师。
原审第三人：济南市槐荫区房地产开发集团总公司。住所地：济南市腊山北路**号。
法定代表人：李文胜，总经理。
再审申请人冯宾、冯双双因与被申请人济南美丰商务中心（以下简称美丰商务）、原审第三人济南市槐荫区房地产开发集团总公司（以下简称槐荫开发公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市中级人民法院(2014)济民四终字第711号事判决，向本院申请再审。本院于2015年9月10日作出（2015）鲁民提字第386号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人冯宾、冯双双的委托代理人张仁刚、张宁，被申请人美丰商务的委托代理人魏辰浩到庭参加诉讼,原审第三人槐荫开发公司经本院公告送达，未到庭。本案现已审理终结。
2013年5月24日，一审原告冯宾、冯双双诉称：济南市槐荫区纬六路68号第一、二层房屋产权原系槐荫开发公司所有，因涉及诉讼纠纷，济南市中级人民法院（以下简称济南中院）2010年4月13日委托山东诚志房地产评估咨询有限公司对该房产及土地使用价值评估，同年6月29日由山东宏博拍卖有限公司对上述房产依法拍卖。2010年8月26日，冯宾、冯双双参加上述房产拍卖，最终以2358万元竞得，并办理了房屋产权登记（济房权证槐字第××号）。上述事实有《房地产评估报告》、（2004）济中法执字第328-4号民事裁定书、济房权证槐字第××号房产证予以证实。冯宾、冯双双参加竞拍时了解到美丰商务系槐荫区68号第一、二层房屋承租人，本着“买卖不破租赁”的原则，冯宾、冯双双在竞得上述房屋产权后承继了《房屋租赁合同》中出租方的权利义务（出租方是槐荫开发公司、承租方是美丰商务），并于2010年12月2日、2011年1月20日两次书面通知美丰商务依照《房屋租赁合同》向冯宾、冯双双交付房屋租金以及拒不履行将要承担的法律责任，但美丰商务至今仍未履行。根据《房屋租赁合同》第二条、第三条“房屋的租赁期限为15年，自2006年5月15日至2021年5月14日，年租金55万元，租金合计825万元”，第七条第1款、第4款“乙方（美丰商务）按时交纳合同中规定的全部费用，若超过规定期限，视同为单方终止合同，乙方应在甲方要求的时间内清退房屋”；“承租人（美丰商务）逾期交纳租金，除应及时如数补交，还需支付滞纳金”的约定以及相关法律规定，美丰商务自2010年8月至今拒不缴纳房屋租金的行为严重违背合同义务，并给冯宾、冯双双造成了巨大经济损失。为维护自身合法权益，诉请判令：一、解除冯宾、冯双双与美丰商务之间的房屋租赁合同。二、美丰商务支付拖欠房屋租金1466664元（自2010年8月至2013年5月），并按银行贷款利率支付滞纳金约40000元。三、诉讼费用由美丰商务承担。
美丰商务辩称：一、冯宾、冯双双所诉与事实不符。冯宾、冯双双所诉美丰商务与槐荫开发公司签订的坐落于槐荫区纬六路68号一、二层房屋租赁合同，年租金55万元，该合同是变造的复印件，根本就不存在原件合同。当时仅就为美丰商务与润丰合作银行签订的租赁合同一事在年租金15万元的合同变造复印而来的，是无效的。美丰商务与槐荫开发公司签订的涉案租赁合同是期限15年、年租金15万元的合同，双方履行的也是此合同。二、美丰商务不存在违约，也不欠房屋租赁费。在2006年5月15日签订年租金15万元的合同，租期为15年后，美丰商务三次付槐荫开发公司100万元租金；因其急需租金，双方又于2006年12月21日签订补充协议书，将租期由15年变更为20年，美丰商务又向其支付100万元租金。至此，美丰商务向槐荫开发公司已支付租金200万元，租金交纳至2019年，美丰商务按照双方合同约定，租期第十年才缴纳剩余租金。因此，美丰商务既不存在违约也不存在欠租金的事实。三、冯宾、冯双双诉解除房屋租赁合同等无法律和事实根据。四、关于冯宾、冯双双2010年8月26日取得纬六路68号一、二层房屋产权，自此后产生的租金，因美丰商务已向槐荫开发公司支付租金至2019年，冯宾、冯双双应向槐荫开发公司主张权利。综上所述，请求驳回冯宾、冯双双的诉讼请求。
槐荫开发公司述称：槐荫开发公司确实收了款，但当时单位困难，要求美丰商务再交了部分款，是当时特殊情况下做的事情。
济南市槐荫区人民法院一审查明：1、坐落于济南市槐荫区经七纬六路68-1号房产的第一、二层（含土地使用权）原为槐荫开发公司所有，因涉及债务执行，济南中院于2010年4月开始将该处房地产进行评估、拍卖。在此过程中，济南中院向山东诚志房地产评估咨询有限公司（以下简称诚志评估）出具（2010）济法技委字第61号《鉴定委托书》，诚志评估接受委托出具了《房地产评估报告》，估价结果为该处房产于估价时点（2010年4月13日）的市场价值为2618.96万元。该处房产后由济南中院委托山东宏博拍卖有限公司进行拍卖，由冯宾、冯双双竞拍取得。济南中院于2010年9月21日出具（2004）济中法执字第328-4号民事裁定书，裁定将被执行人即本案槐荫开发公司所有的位于济南市槐荫区经七纬六路68-1号第一、二层房产（建筑面积2574.99平方米，房屋所有权证号：济房房字第032-01080）及相对应土地使用权【国有土地使用证号：槐荫国用（95）字第0904019】归冯宾、冯双双所有。后该处房产于2010年11月29日办理了房屋所有权登记，冯宾、冯双双取得了济房权证槐字第××号《房屋所有权证》，记载冯宾、冯双双为所有权人（共有权人），房屋建筑面积为1976.75㎡，套内建筑面积为1880.63㎡。诚志评估出具《房地产评估报告》时说明“建筑物状况”，其中一层出租给润丰农村合作银行和统一银座用做营业房，二楼出租给美丰商务用做商务酒店。2、冯宾、冯双双在本案审理中提供一份签订时间为2006年4月5日的《房屋租赁合同》复印件（以下简称为年租金55万元的房屋租赁合同），载明出租方（甲方）为槐荫开发公司，承租方（乙方）为美丰商务，租赁标的物为甲方位于济南市槐荫区经七纬六路68号一、二层约1750平方米左右的房产；承租期自2006年5月15日至2021年5月14日；租金为年租金55万元，租赁期限为15年，租金825万元。租金的交纳时间及金额合同约定为第一次交纳租金为甲乙双方签字盖章后乙方即刻付款，应交纳租金金额为165万元；第二次交纳租金时间为租期的第四年，应交纳租金金额为165万元；第三次及以后交纳租金的时间为租期第七年，乙方将每年交纳租金为55万元。在违约责任处合同约定乙方按时交纳合同中规定的全部费用，如超过规定期限，视同为单方面终止合同，乙方应在甲方要求的时间内清退房屋；并约定承租人逾期交纳租金的，除应及时如数补交外，还应支付滞纳金。该合同另对水电计量及费用交纳、双方权利义务等事项进行了约定。该合同右上方加盖有山东济南润丰农村合作银行印章,并写明“与原件核对一致”。冯宾、冯双双依该《房屋租赁合同》认为美丰商务存在拖欠房屋租金情形，因此在本案中提出解除租赁合同、支付拖欠房屋租赁费等诉讼请求。美丰商务对该年租金55万元的房屋租赁合同复印件不予认可，其说明该合同复印件与其现持有的合同不一致，其还说明该份合同应该是合同中加盖印章的山东济南润丰农村合作银行出具。槐荫开发公司认为该合同应该是山东济南润丰农村合作银行办理网点营业执照手续使用，应该在山东济南润丰农村合作银行的工商档案材料中，并非冯宾、冯双双持有。冯宾、冯双双另提供从济南市工商行政管理局复印的山东济南润丰合作银行纬六路分理处工商登记材料，其中存有年租金55万元的房屋租赁合同复印件。3、美丰商务提供其与槐荫开发公司于2006年4月5日签订的《房屋租赁合同》，载明槐荫开发公司为出租方（甲方），其为承租方（乙方）。租赁标的物为甲方位于济南市槐荫区经七纬六路68号一、二层约1750平方米左右（房产）；承租期自2006年5月15日至2021年5月14日止；年租金为15万元，租赁期为15年，租金合计225万元。租金交纳为合同双方签字盖章后乙方即刻付款100万元；第二次交纳时间为租期的第五年，应交纳租金为100万元；第三次交纳时间为租期第十年，乙方将余款交清，应交纳租金25万元。合同还对水电费计量、交纳、双方的权利与义务等进行了约定。其还提供同日签订的另一份《房屋租赁合同》，记载内容与前一份合同基本一致，只是承租期处写明自2006年5月15日至2026年5月14日止；租金仍为年租金15万元，租赁期限为20年，租金合计300万元（该合同以下简称年租金15万元的房屋租赁合同）。租金交纳为合同双方签字盖章后乙方即刻付款100万元；租期的第五年第二次交纳租金为100万元；租期第十年第三次交纳租金为100万元。合同还对其他事项进行了约定。美丰商务另提供2006年12月21日其作为承租方（乙方）与出租方（甲方）槐荫开发公司签订的《补充协议》，写明因甲方经营困难资金紧张，甲方提出要求，乙方就租赁期间的租赁费剩余部分200万元一次性支付；乙方提前交纳房租的损失，甲方同意在以后双方的合作项目中给予乙方提供便利、补偿。4、就租赁费交纳情况，美丰商务提供槐荫开发公司于2006年4月5日、4月19日、4月28日、2008年12月18日、2009年4月18日出具的收据，分别写明收房租40万元、20万元、40万元、50万元和50万元。合计为200万元。其中2006年4月5日、4月19日及4月28日的收据均写明缴款单位为济南美丰电器有限公司。该公司于2013年9月3日出具《证明》，说明其替美丰商务交纳了以上租赁费100万元。美丰商务还提供槐荫开发公司于2013年8月26日出具的《证明》，写明其与美丰商务于2006年4月15日签订履行的租赁合同，承租期限为2006年5月15日至2021年5月14日止，租金为每年15万元。2006年12月21日，双方签订补充协议，将租期延长五年即2006年5月15日至2026年5月14日止，租金不变。另，在双方该租赁合同履行中，其已收到美丰商务支付的租金200万元。美丰商务另提供其作为出租人与承租人济南润丰农村合作银行大观园支行（以下简称大观支行）于2006年6月16日签订的《房屋租赁合同》，约定租赁房屋坐落于济南市槐荫区经七纬六街68号，建筑面积255平方米；租赁期限自2006年7月16日至2014年7月15日止；年租金为23万元。合同还对租金支付期限与方式、租赁房屋的用途等内容进行了约定。槐荫开发公司对美丰商务提供的以上证据无异议，其说明确已收到租赁费200万元。冯宾、冯双双对美丰商务提供的以上证据有异议，认为其不知道槐荫开发公司与美丰商务签订的以上合同及补充协议，并认为合同约定的租金严重不符，其说明怀疑美丰商务与槐荫开发公司恶意串通；其就美丰商务与大观支行于2006年6月16日签订的《房屋租赁合同》质证认为该合同与美丰商务与槐荫开发公司于2006年4月5日签订的《房屋租赁合同》时间相差不大，但租金相差很大。5、2014年5月21日，一审法院依冯宾、冯双双的申请通知山东宏博拍卖有限公司的拍卖人员张延东出庭作证。其陈述涉案的房产系由其拍卖，在其公司档案资料中显示有冯宾、冯双双提供的年租金55万元的房屋租赁合同。就该合同的取得，张延东陈述是与法院（济南中院）协商，好像是该案申请执行人提供。冯宾、冯双双在本案审理中申请一审法院调取济南中院评估、拍卖涉案房产的相关卷宗材料，经一审法院调查，未查明有其提供的年租金55万元的房屋租赁合同，但在济南中院就涉案房屋鉴定出具的（2010）济法技委字第61号《鉴定委托书》中载明送检材料为“房屋所有权证、抵押物登记证、租赁合同等复印件”。后冯宾、冯双双又自济南中院（2004）济中法执字第328号卷宗中复印取得了该份合同复印件，并加盖了济南中院档案材料证明章。美丰商务认为冯宾、冯双双提供的合同为复印件，且与其无关。槐荫开发公司说明对冯宾、冯双双提供的合同不清楚。
济南市槐荫区人民法院一审认为，坐落于济南市槐荫区经七纬六路68号的房产原为槐荫开发公司所有，后被济南中院拍卖，冯宾、冯双双通过竞拍合法取得了该处房产的所有权。对此事实美丰商务及槐荫开发公司并无异议。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，此即“买卖不破租赁”原则。依该规定，冯宾、冯双双虽取得了涉案房产的所有权，但在其取得所有权之前成立的租赁合同仍应继续履行。这就涉及到美丰商务与槐荫开发公司于2006年4月5日签订的《房屋租赁合同》及履行情况。本案中双方存在争议的主要问题是：一、是否存在冯宾、冯双双提供美丰商务与槐荫开发公司于2006年4月5日签订、年租金为55万元的《房屋租赁合同》；二、美丰商务是否存在拖欠房屋租赁费用、应承担违约责任及冯宾、冯双双是否因此有权解除尚未期满的租赁合同。
关于第一个问题，即是否存在冯宾、冯双双提供的2006年4月5日签订、年租金为55万元的《房屋租赁合同》。在本案审理中，该日签订的租赁合同出现过三份，一份是冯宾、冯双双提供的载明年租金55万元的合同复印件，另两份均为美丰商务提供，其中一份载明承租期为2006年5月15日至2021年5月14日，另一份载明承租期为2006年5月15日至2026年5月14日，两份合同载明的年租金均为15万元。就以上三份合同而言，冯宾、冯双双提供的合同为复印件，美丰商务及槐荫开发公司均未认可。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条第一款的规定，书证应当提交原件。就该项规定而言，冯宾、冯双双提供的2006年4月5日签订、年租金为55万元的《房屋租赁合同》在美丰商务及槐荫开发公司均未认可的情形下似乎缺乏证明力。但对冯宾、冯双双提供的该份合同客观分析后，一审法院认为：一是该合同在山东济南润丰农村合作银行办理网点营业执照手续使用的相关工商档案材料中存在，对此美丰商务及槐荫开发公司均在本案审理中进行了说明。美丰商务答辩时曾称该份合同的复印件是在其与润丰合作银行签订年租金15万元的房屋租赁合同上变造复印而来的，是无效的。但实际上依冯宾、冯双双提供山东济南润丰合作银行纬六路分理处的工商登记材料，可以确认工商登记材料中留存的恰恰就是冯宾、冯双双提供年租金55万元的房屋租赁合同，反而不是美丰商务提供的年租金15万元的房屋租赁合同，由此表明冯宾、冯双双提供的该份《房屋租赁合同》复印件早在冯宾、冯双双竞拍取得涉案房产前即已客观存在，也说明美丰商务的该项辩称意见与事实相悖；二是济南中院在对涉案房产委托鉴定时向诚志评估出具的（2010）济法技委字第61号《鉴定委托书》中载明送检材料即包括租赁合同等复印件；三是该合同在山东宏博拍卖有限公司拍卖涉案房产的档案资料中有保存；四是在济南中院（2004）济中法执字第328号案卷中仍保存着该份《房屋租赁合同》复印件，但并没有美丰商务提供的另两份年租金为15万元的《房屋租赁合同》，说明济南中院在委托诚志评估进行鉴定时该院向诚志评估送检的租赁合同即为现冯宾、冯双双提供的年租金为55万元的《房屋租赁合同》。由以上几点，说明济南中院在委托诚志评估对涉案房产进行鉴定时，委托山东宏博拍卖有限公司对涉案房产进行拍卖时对该《房屋租赁合同》进行过审查，冯宾、冯双双竞拍取得该涉案房产时也已知晓了该份《房屋租赁合同》的客观存在并产生了信赖利益。因此，一审法院对冯宾、冯双双提供2006年4月5日签订、年租金为55万元的《房屋租赁合同》复印件予以采信，确定该份合同是客观真实的。美丰商务在本案审理中提供的另两份签订于2006年4月5日的《房屋租赁合同》虽为原件，也得到了槐荫开发公司的认可，但该两份合同与同日签订、年租金为55万元的《房屋租赁合同》存在重大差异，一审法院不予采信。还需要说明的是，美丰商务提供其与槐荫开发公司于2006年4月5日签订的两份《房屋租赁合同》，均载明租赁标的物为槐荫区经七纬六路68号一、二层约1750平方米，年租金为15万元。但在同年6月16日美丰商务与大观支行签订的《房屋租赁合同》中载明大观支行自美丰商务处承租255平方米的房屋，年租金却为23万元。两份合同对比，房屋面积相差近7倍，却是大观支行承租面积小（255平方米）、支付租金高，表明美丰商务与槐荫开发公司于2006年4月5日签订年租金为15万元的两份《房屋租赁合同》在租金收取方面显然具有不合理性。
关于第二个问题，即美丰商务是否存在拖欠房屋租赁费用、应承担违约责任及冯宾、冯双双是否因此有权解除尚未期满的租赁合同。依冯宾、冯双双提供的《房屋租赁合同》，美丰商务应交纳租金为年55万元，关于租金交纳的时间和金额合同约定为美丰商务与槐荫开发公司在合同签字盖章后美丰商务即应交租金165万元，于租期的第四年即2010年5月应交纳租金165万元，于租期的第七年以后每年交纳租金为55万元。而按美丰商务提供的收据及槐荫开发公司的确认，其已交纳、由槐荫开发公司累计收取的租金为200万元。现冯宾、冯双双要求美丰商务支付自2010年8月至2013年5月的房屋租金1466664元，但涉案房产归冯宾、冯双双所有的（2004）济中法执字第328-4号民事裁定书是济南中院于2010年9月21日做出、发生法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定，“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收等，导致物权设立、变更或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”，依该规定结合济南中院（2004）济中法执字第328-4号民事裁定的出具时间，2010年9月21日之前的租金不应为冯宾、冯双双所有。故冯宾、冯双双主张的租金应自2010年9月21日起计算，按2006年4月5日签订、年租金为55万元的《房屋租赁合同》约定的租金标准，冯宾、冯双双现要求支付租金1466664元符合合同约定，因此对冯宾、冯双双的该项诉讼请求一审法院予以支持。冯宾、冯双双还要求支付滞纳金，合同中写明的滞纳金实际即是逾期支付租金的违约金，其该项诉讼请求亦有合同依据，对此一审法院亦予支持。就违约金的起算时间，因（2004）济中法执字第328-4号民事裁定发生法律效力的时间为2010年9月21日，应自此时间开始计算。因合同中对滞纳金及违约金的计算标准没有约定，冯宾、冯双双要求按银行贷款利率标准计算予以准许。除要求美丰商务支付租金、支付滞纳金外，冯宾、冯双双还要求解除《房屋租赁合同》，因美丰商务存在逾期支付租金的情形，合同中亦约定美丰商务按时交纳合同中规定的全部费用，若超过规定期限，视同为单方面终止合同，美丰商务应在槐荫开发公司要求的时间内清退房屋。因现房屋权利人由槐荫开发公司转为冯宾、冯双双，该项权利应由冯宾、冯双双行使。冯宾、冯双双的该项诉讼请求有合同依据及法律根据，予以支持。美丰商务辩称年租金55万元的房屋租赁合同是变造的复印件，前面已经说明，其该项意见与本案查明事实不符，对其该项意见不予采信；其还辩称不存在违约，也不欠房屋租赁费，但其该项答辩意见是以其提供与槐荫开发公司签订、年租金为15万元的《房屋租赁合同》为依据，而年租金为15万元的两份《房屋租赁合同》均不予采信，故其该项辩称意见亦不能成立。济南市槐荫区人民法院依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第（四）项、第一百零七条、第二百二十九条的规定，于2014年8月26日作出（2013）槐民初字第1096号民事判决：一、美丰商务与槐荫开发公司于2006年4月5日签订、年租金为55万元的《房屋租赁合同》于判决生效之日解除。二、美丰商务于判决生效之日起十日内向冯宾、冯双双支付拖欠房屋租金1466664元（自2010年9月21日至2013年5月）。三、美丰商务于判决生效之日十日内向冯宾、冯双双支付房屋租金逾期支付的违约金，以1466664元为基数，参照中国人民银行规定的同期流动资金贷款利率计算，自2010年9月21日起计算至判决生效之日止。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18460元，由美丰商务负担。
美丰商务不服一审判决上诉称：一、一审判决认定事实错误。1、美丰商务提供的与槐荫开发公司2006年4月5日签订的年租金15万元及补充的20年租期《房屋租赁合同》是美丰商务实际履行，并且认可的合同。一审判决以美丰商务2006年6月16号与大观园支行签订的255平方米房屋年租金23万元房屋租赁合同为由，认定年租金15万元的房屋租赁合同在租金收取方面显然具有不合理性，系个人主观臆断。按照该判决书表明的意思，美丰商务租赁房屋不能盈利，只能赔钱才具有合理性。这与市场经济的宗旨完全背道而驰。美丰商务系从事商业房屋整体承租、分租的企业，对当时众多企业改制、转型后闲置的不良房产进行盘活。美丰商务在对闲置的不良房产进行盘活过程中，不仅要一次性支付巨额租金，而且要经过改造、装修、装潢等投资达到分租条件后再出租盈利的合法的企业。美丰商务不仅仅是与槐荫开发公司签订有房屋整体租赁合同，还有：（1）2006年4月10日，美丰商务与中国重汽集团有限公司签订《房屋租赁合同》，房屋坐落位置为济南市天桥区万胜街5号，该合同所涉及的面积有3533.86平方米，并带有6000平方米的院落，租期五年，年租金20万元。同年5月10日，美丰商务将该房屋院落经过整修后租赁给史延菊女士，年租金为50万元。（2）2004年12月10日，美丰商务与山东铝业公司济南招待所签订《房屋租赁合同》，美丰商务整体租赁该公司位于济南市历下区历山路北头海晏门37号房屋，该房屋系独立院落，5549.64平方米，年租金42万元，美丰商务经整修、装修后（除部分自用）对外出租写字间盈利至今。以上房屋租赁合同的内容比美丰商务与槐荫开发公司2006年4月5日签订的年租金15万元及补充的20年租期的《房屋租赁合同》条件对美丰商务更加优厚，如果按照一审判决意见，美丰商务的上述商业行为只要存在赚钱均具有不合理性，不受法律保护。2、在一审庭审中，冯宾、冯双双所出具年租金55万元的房屋租赁合同，是传真件的复印件，并且未查明提供人；但可以表明不是美丰商务及槐荫开发公司提供，并且美丰商务与槐荫开发公司均不清楚也不认可，连冯宾、冯双双也不清楚谁提供的复印件。虽然在案外人山东济南润丰合作银行纬六路分理处的工商登记材料中留存，也只能是该合作银行提供的复印件，与美丰商务无关。以案外人提供的此复印件来确定美丰商务合同履行内容，牵强附会，没有客观事实依据，并且严重损害了美丰商务的权益。3、一审判决书采信冯宾、冯双双提供的没有合同原件没有实际履行的年租金55万元的房屋租赁合同，判令美丰商务解除合同、支付冯宾、冯双双房租1466664元及违约金，与客观事实不符，认定事实错误。二、一审判决适用法律不当。一审判决未依据客观存在的事实，做出错误认定，其适用的部分法律条文必然不当。一审判决书适用合同法九十四条第（三）、（四）项，判决解除房屋租赁合同没有事实依据。一审判决书适用合同法一百零七条，判决美丰商务承担违约责任没有事实依据。请求依法撤销一审判决，驳回冯宾、冯双双的诉讼请求。冯宾、冯双双答辩称：美丰商务的上诉理由与本案没有关联性，美丰商务与他人另行签订的租赁合同的真实性无法得到确认，不能作为证据使用。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。槐荫开发公司述称：同意美丰商务的上诉意见。
济南市中级人民法院二审认定，一审认定美丰商务与槐荫开发公司之间存在年租金55万元的房屋租赁合同，依据不足；一审认定的其余事实属实，二审予以确认。
二审期间，美丰商务提供了其分别与中国重汽集团济南物业有限公司、史延菊签订的租赁合同，合同显示美丰商务以年租金20万元的价格承租中国重汽集团济南物业有限公司万顺街5号院的房屋，经整修后以年租金50余万元出租给史延菊，欲证实美丰商务从事的是通过盘活房屋并整修后再分租，从中盈利的公司，收益是合理合法的。冯宾、冯双双对合同印章的真实性没有异议，但对上述合同是否履行有异议，且认为该证据与本案无关联性。槐荫开发公司对上述证据没有异议。另，一审期间，冯宾、冯双双申请山东宏博拍卖有限公司副总经理张延东出庭作证，张延东称，在拍卖前的公告期间，我们拿到槐荫开发公司与美丰商务的复印件，该复印件与55万元的租赁合同一致，我们没有见过该合同的原件。
济南市中级人民法院二审认为：本案争议的焦点问题是美丰商务与槐荫开发公司签订为年租金55万的房屋租赁合同还是年租金15万元的房屋租赁合同。为证实各自主张，美丰商务提供了年租金15万元的房屋租赁合同原件,冯宾、冯双双提供了年租金55万元的房屋租赁合同复印件。二审认为，合同是当事人意思表示一致的协议，槐荫开发公司与美丰商务一方是涉案房屋的出租方，一方是承租方，两方自始均认可年租金15万元的房屋租赁合同，双方意思表示真实一致。《中华人民共和国合同法》第五十条规定，有下列情形之一的，合同无效。（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。冯宾、冯双双称美丰商务与槐荫开发公司可能恶意串通，但没有证据证实，且因年租金15万元的房屋租赁合同签订时间为2006年，而冯宾、冯双双取得涉案房屋所有权时间为2010年，不可能存在美丰商务与槐荫开发公司在2006年为侵害冯宾、冯双双利益，恶意串通的情况，年租金15万元的房屋租赁合同也不存在合同无效的其他情形，故没有理由认定年租金15万元的房屋租赁合同无效，该合同为有效合同。退一步分析，即使曾存在过年租金55万元的房屋租赁合同，但合同双方当事人槐荫开发公司和美丰商务均认可年租金15万元的房屋租赁合同，且也是按照该合同履行，冯宾、冯双双作为涉案租赁合同的案外人，不能将其主观意思强加于租赁合同双方当事人，否则违反了当事人意思自治的基本原则。综上，年租金15万元的房屋租赁合同是真实有效，应予以采信。从合同履行情况看，槐荫开发公司将涉案房屋交付后，美丰商务分别于2006年4月5日付40万元、4月19日付20万元、4月28日付40万元、2008年12月18日付50万元、2009年4月18日付50万元，合计为200万元，且提供了相应的付款单据。其中，2006年支付的100万元，在槐荫开发公司现金明细帐、其他应收款明细账中均有记载。年租金15万元的房屋租赁合同的租金为300万元，2006年12月之前，美丰商务支付了100万元，2006年12月21日，槐荫开发公司与美丰商务签订补充协议，要求美丰商务一次性支付剩余租赁费200万元，说明槐荫开发公司也是按照15万元年租金计算租赁费，故从租赁合同履行的事实，也能印证槐荫开发公司与美丰商务签订的为年租金15万元的房屋租赁合同。从证据效力分析，《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条第一款规定，书证应当提交原件。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第（四）项规定，无法与原件、原物核对的复印件、复制品不能单独作为认定案件事实的依据。冯宾、冯双双提供的年租金55万元的房屋租赁合同为复印件，冯宾、冯双双认为该复印件真实的理由为山东宏博拍卖公司的拍卖卷宗中留存该合同复印件、济南中院（2004）济中法执字第328号卷宗中也有该合同复印件、济南市润丰银行纬六路支行的工商登记材料中也有该合同复印件。经查，上述复印件也均无原件核对，且一审期间，山东宏博拍卖有限公司副总经理张延东证实，没有见过该合同的原件。故冯宾、冯双双提供的年租金55万元的房屋租赁合同既没有原件核对，也没有其他证据印证，不能作为认定事实的依据。美丰商务从事房屋承租、分租的业务，从中获取利益，法律对此并无禁止性规定，也未对利润率作出限制，故不能以美丰商务获利是否合理来否定租赁合同的真实性，况且美丰商务接受涉案房屋后，出资进行了整修，且还存在人力成本、税收成本等，故不能仅以出租单价就认定年租金15万元的房屋租赁合同不合理，从而推断出年租金55万元的房屋租赁合同是真实的。综上，冯宾、冯双双主张美丰商务与槐荫开发公司签订的是年租金55万元的房屋租赁合同，证据不足，不予采信。美丰商务提供的年租金15万元的房屋租赁合同，真实有效，应予以认定。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。年租金15万元的房屋租赁合同对冯宾、冯双双也有效力。根据年租金15万元的房屋租赁合同约定，租金交纳为合同双方签字盖章后乙方即刻付款100万元，租期的第五年第二次交纳租金为100万元，租期第十年第三次交纳租金为100万元。美丰商务依约支付了200万元租金，未拖欠租金，并未违反合同约定。冯宾、冯双双以美丰商务拒不交纳租金、违反合同约定为由，要求解除房屋租赁合同、支付租金，依据不足，不予支持。济南市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)、（三）项之规定，于2014年12月12日作出（2014）济民四终字第711号民事判决：一、撤销济南市槐荫区人民法院（2013）槐民初字第1096号民事判决；二、驳回冯宾、冯双双的诉讼请求。一、二审案件受理费各18460元，均由冯宾、冯双双负担。
再审申请人冯宾、冯双双申请再审称，二审法院认定美丰商务提交的其与槐荫开发公司于2006年4月5日签订的年租金15万元的房屋租赁合同真实有效是错误的，并以此作出了错误判决，应彻底纠正。美丰商务提交的年租金15万元的房屋租赁合同是美丰商务与槐荫开发公司恶意串通而伪造的非法证据，严重损害了冯宾、冯双双的合法权益，系无效证据，依法不得作为本案的定案依据。1、二审法院在依法拍卖涉案房屋时，能够证明涉案房屋存在租赁关系的证据只有冯宾、冯双双提供的年租金55万元的房屋租赁合同，并不存在美丰商务提供的年租金15万元的房屋租赁合同。涉案房屋系冯宾、冯双双通过司法拍卖取得的。在涉案房屋评估、拍卖中，诉讼卷宗能够证明涉案房屋存在租赁关系的只有冯宾、冯双双提交的年租金55万元的房屋租赁合同，没有美丰商务提交的年租金15万元的房屋租赁合同。冯宾、冯双双有充分理由质疑美丰商务提交的年租金15万元的房屋租赁合同是后补的，该房屋租赁合同不具有证据的合法性，依法不得作为定案依据。2、美丰商务提交的年租金15万元的房屋租赁合同于2013年11月首次出现，显属临时签订、伪造证据。2010年11月29日，冯宾、冯双双办理了涉案房屋的所有权变更登记后，要求美丰商务履行缴纳租金义务被拒绝，向法院提起诉讼，一审开庭调查时美丰商务提交了年租金15万元的房屋租赁合同。美丰商务提交的年租金15万元的房屋租赁合同是美丰商务与槐荫开发公司恶意串通后的产物，应当依法认定为无效，不得作为定案依据。3、美丰商务提交的年租金15万元的房屋租赁合同约定的租金不合常理，缺乏客观性和真实性。涉案房屋位于济南市槐荫区经七路与纬六路交叉口的沿街一、二层商业用房，属于繁华地带。按照冯宾提交的年租金55万元的房屋租赁合同约定的租金计算，涉案房屋每平方米每日租金为0.861元；按照美丰商务提交的年租金15万元的房屋租赁合同约定的租金计算，涉案房屋每平方米每日租金为0.235元，这样的租金标准不合常理，也不符合当时房屋租赁的客观性和真实性，显属伪造。4、根据济南润丰农村合作银行的工商材料证明，当时也只有冯宾提交的年租金55万元的房屋租赁合同，不存在美丰商务提交的年租金15万元的房屋租赁合同。2006年6月，济南润丰农村合作银行为办理网点营业执照提交的工商材料中的房屋租赁合同也是年租金55万元的房屋租赁合同。综上所述，冯宾、冯双双提交的年租金55万元的房屋租赁合同是客观真实存在的，是当事人当时的真实意思表示，合法有效，应当作为本案的定案依据。美丰商务提交的年租金15万元的房屋租赁合同是美丰商务与槐荫开发公司恶意串通后伪造的虚假合同，是无效的，依法不得作为定案依据。请求撤销二审判决，依法改判。
美丰商务辩称，一、冯宾、冯双双称美丰商务与槐荫开发公司签订的年租金15万元的房屋租赁合同是与槐荫开发公司恶意串通伪造的非法证据，既没有证据证明也与事实不符。1、从时间上审查，冯宾、冯双双是2010年9月21日取得涉案房屋所有权，不可能存在美丰商务与槐荫开发公司在2006年为侵害冯宾、冯双双的利益恶意串通的情况。2、从美丰商务与槐荫开发公司租金履行审查，美丰商务2006年4月5日付租金40万元、4月19日付租金20万元、4月28日付40万元、2008年12月18日付50万元、2009年4月18日付50万元，合计付200万元。这证明槐荫开发公司也是按照美丰商务提交的年租金15万元的房屋租赁合同计算租金的，足以证明美丰商务与槐荫开发公司履行的是美丰商务提交的年租金15万元的房屋租赁合同。二、美丰商务提交的年租金15万元的房屋租赁合同符合市场经济，合情合理。美丰商务是专业从事房屋承租、分租业务的合法企业，在合法的房屋租赁经营中要支付大额租金、装修费用、人员工资，获利是天经地义，受法律保护。山东宏博拍卖有限公司在组织涉案房产拍卖时，未依法书面通知已知的具有优先购买权的美丰商务参加拍卖，也没有实际落实拍卖房产的租赁情况；一审开庭时拍卖员张延东出庭作证陈述记不清年租金55万元的房屋租赁合同复印件是谁提供的，好像是该案申请执行人提供。冯宾、冯双双参加竞拍，在拍卖公告明示拍卖房产中有租赁的情况下却不实地落实了解承租人和出租人的实际情况，就开拍、竞拍，山东宏博拍卖有限公司与冯宾、冯双双均存在过失，美丰商务无任何过错。三、冯宾、冯双双以济南润丰农村合作银行在工商局登记中的年租金55万元的房屋租赁合同复印件来约束美丰商务与槐荫开发公司实际履行，显然违背客观事实。一审主审法官向冯宾、冯双双明示可以对年租金15万元的房屋租赁合同形成时间申请司法鉴定，但冯宾、冯双双未提出书面申请，根据法律规定，应视为冯宾、冯双双放弃了自己的权利。四、冯宾、冯双双称，年租金15万元的房屋租赁合同是在2013年11月才面世，与事实不符。1、2010年底和2011年初，冯宾、冯双双与美丰商务就租金发生争议时，美丰商务将年租金15万元的房屋租赁合同交给冯宾、冯双双委托的律师带回。2、山东统一银座函和青年公园派出所出警记录足以证明冯宾、冯双双在2011年3月就知道年租金15万元的房屋租赁合同。请求依法驳回冯宾、冯双双的再审申请。
本院再审查明的案件事实与二审查明的案件事实一致。
本院再审认为：本案再审中美丰商务与冯宾、冯双双争议的焦点问题是美丰商务应按年租金55万元的房屋租赁合同还是应按年租金15万元的房屋租赁合同缴纳涉案房屋的租金。
一、合同应当是合同当事人的真实意思表示，当出现不同内容的合同时，首先应当由合同当事人确认哪份合同是其真实意思表示。涉案房屋租赁合同的签订主体是美丰商务与槐荫开发公司，美丰商务与槐荫开发公司在本案一、二审中均认可双方签订及履行的是美丰商务提供的年租金15万元的房屋租赁合同，对冯宾、冯双双提供的年租金55万元的房屋租赁合同复印件不予认可。二、从合同内容与履行情况考查，美丰商务提供的年租金15万元的房屋租赁合同约定：合同双方签订合同后，美丰商务付款100万元，第五年缴纳100万元。美丰商务与槐荫开发公司于2006年12月21日签订补充协议约定美丰商务一次性付清剩余200万元。该约定改变了美丰商务提供的年租金15万元的房屋租赁合同约定的租金第二次交付时间及金额。冯宾、冯双双提供的年租金55万元的房屋租赁合同复印件约定：双方签订合同后，美丰商务交租金165万元，于第四年再交165万元。实际美丰商务于合同签订当年缴租金100万元，于2008年和2009年又缴纳租金100万元，更符合美丰商务提供的年租金15万元的房屋租赁合同及美丰商务、槐荫开发公司均认可的补充协议的约定。三、冯宾、冯双双主张美丰商务与槐荫开发公司恶意串通伪造美丰商务提交的年租金15万元的房屋租赁合同，但冯宾、冯双双没有提供证据证实，且槐荫开发公司伪造年租金15万元的房屋租赁合同明显减少其租金收入，对其不利，也存在冯宾、冯双双向其追要已收取租金的风险，不符合常理。四、从证据效力分析，冯宾、冯双双提供的年租金55万元的房屋租赁合同复印件始终没有原件核对，也没有其他证据印证该复印件的真实性，该复印件也不是从合同当事人处取得，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第（四）项的规定，该复印件因无法与原件核对不能单独作为认定案件事实的依据。五、美丰商务从事房屋承租、分租的业务，从中获取利益属于正常商业行为，故不能以美丰商务获利是否合理来否定租赁合同的真实性，况且美丰商务接受涉案房屋后，出资进行了整修，且还存在人力成本、税收成本等，故不能仅以出租单价就认定年租金15万元的房屋租赁合同不合理，从而推断出年租金55万元的房屋租赁合同是真实的。综上所述，二审认定美丰商务提供的年租金15万元的房屋租赁合同真实有效，美丰商务应按年租金15万元的房屋租赁合同缴纳涉案房屋的租金，并无不当，本院予以维持。
美丰商务依约支付了200万元租金，按年租金15万元计算至冯宾、冯双双于2013年5月24日起诉时，美丰商务未拖欠租金，也未违反合同约定。冯宾、冯双双以美丰商务拒不交纳租金、违反合同约定为由，要求解除房屋租赁合同、支付租金，二审认为该主张依据不足，不予支持，并无不当，本院予以维持。
综上所述，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。再审申请人冯宾、冯双双的再审申请理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
维持济南市中级人民法院（2014）济民四终字第711号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 曹林灿
审 判 员 李加付
代理审判员 闫爱云
二〇一六年五月十九日
书 记 员 刘 莹