安徽省明光市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）明民一初字第01652号
原告：邹继朋，男，1960年3月27日生，汉族，农民，住安徽省明光市。
委托代理人：戴春海，明光市明光法律服务所法律工作者。
被告：吴宏标，男，1952年7月15日生，汉族，无业，住安徽省明光市。
委托代理人：黄国超，安徽奇胜律师事务所律师。
原告邹继朋诉被告吴宏标房屋买卖合同纠纷一案，于2014年7月16日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由审判员王凤龙适用简易程序于2014年8月6日公开开庭进行了审理。原告邹继朋及委托代理人戴春海到庭参加诉讼，被告吴宏标及委托代理人黄国超到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：原告系农民，因孙女在明光城区上学，欲在明光市区购买房屋。经人介绍，原告与被告于2013年9月29日签订售房协议，协议约定：被告将韩山路西铁路宿舍1栋401室和楼下平房一间以180000元的价格出售给原告。协议签订的当时，原告支付被告定金40000元，2013年11月24日，原告又付购房款20000元。后原告发现被告欺骗原告，所出售的房屋并非被告所有，而且不能办理房屋过户手续。综上所述，被告故意隐瞒其出售房屋不属于被告的事实，将不能办理过户手续的房屋出售给原告，不能达到原告购买房屋的根本目的。现诉讼要求判令：解除原、被告签订的售房协议；由被告返还原告购房款60000元；诉讼费全部由被告负担。
原告向本院提供的证据有：一、2013年9月29日售房协议书一份。证明原告在2013年9月29日与被告签订售房协议时，而且付了40000元定金。二、2013年9月29日收条一张和2013年11月24日收条一张。证明原告已经预付了60000元购房款。三、证人熊某的证言。证明签订协议时，被告没有告知原告所售房屋不能办理房屋过户手续及被告共收取原告60000元房款。
被告辩称：1.原告的诉状没有尊重事实，说被告欺骗原告将房子卖给原告不客观，事实上，本案房屋买卖协议的签订是双方真实的意思表示，是在自愿平等的基础上经过多次磋商达成的协议，购房的目的正如原告诉状中所写的因孙女在明光城区读书；2.根据合同自由原则和立约自愿原则，只要不违背现行法律的强制性规定，且所签订的合同是双方真实意思表示，合同就是成立和生效的合同，生效的合同即发生法定的约束力，合同当事人就不能随意解除，如果必须要解除合同，合同相对人必须要承担违背合同约定的法律责任和给对方当事人造成损害的赔偿责任；3.原、被告双方买卖的标的，具体地址是明光市爱府新村1栋401室，原告和被告磋商房屋买卖时，原告现场查看了铁路宿舍和平房一间，被告也告知原告是房改房，且在双方的买卖合同中，并没有约定被告为原告方办理过户手续，即便如此，为了履行合同，被告可以协助原告过户；4.被告主张合同成立且生效，原告方应当依约向被告方交纳尚欠的房款，在原告付清购房款后，原告方才能让被告方交付房屋。综上，请求法院依法维护合同的交易性安全，驳回原告的诉讼请求。
被告向本院提供的证据有：一、2013年9月29日原、被告签订的售房协议书一份。证明协议是双方真实意思表示，原告方不按期支付房款，定金不予退还。二、孟献奎名下的房屋所有权证书（被告未提供该房所占地的土地使用权情况证据）。证明房屋的所有人为孟献奎，房屋性质属于私房，房产证地址与实际地址名字不一样，但实际是同一地点。证明被告出售的房屋的主房是有房产证的，附属房屋没有房产证。
经审理查明：原告欲在明光市市区购买房屋。经人介绍，原告与被告于2013年9月29日签订售房协议，协议约定：被告将韩山路西铁路宿舍1栋401室楼房和楼下平房一间以180000元的价格出售给原告；付款方式，首付40000元定金，春节前付90000元，余款50000元于春节后半年内付清；如果原告在协议约定的期限内不按约定付款，40000元定金不退还，原告无条件退房。协议签订的当日，原告支付被告定金40000元，2013年11月24日，原告又付购房款20000元。另查：被告出售给原告的楼房系被告于2002年购买的孟献奎房屋，孟献奎领有房屋所有权证（明房产字第××号），登记面积44.59平方米。被告购买孟献奎房屋后，并未办理房屋过户手续，现原告以被告出售的房屋不能办理过户手续、不能达到购房目的为由提起诉讼，要求判令：解除原、被告签订的售房协议；由被告返还原告购房款60000元；诉讼费全部由被告负担。
本院认为：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原、被告于2013年9月29日签订的售房协议书（合同）系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效。本案售房协议签订后，原告即付给被告定金40000元，说明原告有购买被告房屋的意愿，因房屋属于不动产，取得房屋所有权的标志为办理房屋所有权过户登记，因此，办理房屋权属登记应当为原告购买房屋的最终目的。庭审中，原告强调：只要被告能将房子过户给原告，原告仍然愿意购买被告出售的房屋，但被告未能明确表示可以办理所售房屋过户手续，综上，原告提出的不能实现合同目的主张成立，原告要求解除双方签订的售房协议的请求有法律依据，本院予以支持。对原告要求被告返还购房款60000元的请求，根据法律规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。因此，原告要求被告返还购房款的请求也属合法，本院亦予以支持。被告辩称，生效的合同即发生法定的约束力，合同当事人不能随意解除，如果必须要解除合同，合同相对人必须要承担违背合同约定的法律责任和给对方当事人造成损失的赔偿责任。本院审查认为：一、关于合同的解除问题，当事人应当依法全面履行合法有效的合同，但法律同时赋予当事人有依法解除已经生效的合同的权利，是继续履行合同还是解除合同、终止履行合同，关键在于主张解除合同的当事人有没有解除合同的权利，本案的售房合同如继续履行，并不能实现合同的目的，原告有理由要求解除合同；二、关于原告是否承担违约责任、赔偿被告损失问题。根据规定，合同解除后，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。虽然，合同解除后，被告有要求原告赔偿损失的权利，但被告没有提供相关损失情况的证据，该请求没有事实依据，且被告请求原告赔偿损失具有抵销本诉性质，被告应当提出反诉，而被告没有提起反诉，因此，对被告的该请求，本院不予支持。被告又称，双方的买卖合同当中并没有约定被告为原告方办理过户手续。本院审查认为，房屋买卖合同中，交付房屋、转移房屋所有权给买受人是出卖人履行合同的主要义务，协助买受人办理过户手续是出卖人的附随义务，买受人要取得所购房屋所有权，正是通过办理过户手续实现，因此，被告不能以双方未约定由被告为原告办理过户手续来否定被告应当履行的转移房屋所有权给原告的合同义务。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告邹继朋与被告吴宏标于2013年9月29日签订的售房协议；二、被告吴宏标于本判决书生效之日起十五日内返还原告邹继朋购房款60000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1300元，减半收取650元，由被告吴宏标负担500元，原告邹继朋负担150元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。
审判员 王凤龙
二〇一四年九月十二日
书记员 岳露露
本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。