湖南省岳阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）岳中民再终字第32号
上诉人（一审被告）：李建伟，湖南省电力公司岳阳电业局职工。
委托代理人：卢四海，湖南民望律师事务所律师。
委托代理人：曹国强，湖南民望律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：彭志勇，个体工商户。
委托代理人：刘海波，湖南云盟律师事务所律师。
彭志勇与李建伟债权债务概括转移合同纠纷一案，岳阳市岳阳楼区人民法院于2011年12月30日作出（2011）楼民速初字第322号民事判决，已经发生法律效力。李建伟不服，向本院申请再审。本院于2014年1月20日作出（2013）岳中民再终字第41号民事裁定，撤销岳阳市岳阳楼区人民法院（2011）楼民速初字第322号民事判决，将本案发回岳阳市岳阳楼区人民法院重审。岳阳市岳阳楼区人民法院重审后，于2014年6月9日作出（2014）楼民四初字第32号民事判决。李建伟不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。李建伟及其委托代理人卢四海、曹国强，彭志勇及其委托代理人刘海波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
彭志勇向岳阳市岳阳楼区人民法院诉称，其与李建伟于2011年1月2日签订了《房屋出售协议》。协议约定，李建伟将位于岳阳大道新电园小区55栋的1005号房产作价50万元出售给彭志勇；签订合同时，彭志勇付定金20万元，待李建伟在三个月内将房产证、国土证过户给彭志勇后，再付余款30万元；李建伟不负责其它费用，但有义务协助办理过户手续，并为彭志勇处理水、电表改户名和物业公司的交接认可手续；李建伟保证上述房地产权属清楚，若发生与李建伟有关的产权纠纷或债权债务，概由李建伟负责；如有违约，违约方付违约金4万元。协议签订后，彭志勇于2011年1月2日向李建伟交付了定金20万元，而李建伟至今未为彭志勇办理合同约定的各种手续。请求人民法院确认双方签订的《房屋出售协议》合法有效，并判令李建伟履行合同义务；如李建伟不履行合同义务，则请求解除《房屋出售协议》，并由李建伟双倍退还定金20万元，赔偿违约金4万元，合计44万元。在一审庭审中，彭志勇将诉讼请求明确为请求判令李建伟继续履行合同。
一审法院（2014）楼民四初字第32号民事判决查明，1、2005年5月25日，李建伟与岳阳新岳房地产开发有限责任公司（以下简称新岳公司）签订了《商品房买卖合同》。合同约定，李建伟购买新岳公司开发的新电园小区第56幢10楼1001号房屋一套（建筑面积247.53平方米，另加露台78.6平方米），购房金额为27.8万元；首付款30%，封顶时付40%，交钥匙时付30%。合同签订后，李建伟支付了首付款92667元，剩余房款李建伟至今没有支付。2006年7月31日，李建伟取得新电园小区55幢1005号房屋预售登记卡（卡号20×××74）。2、新岳公司出具《证明》，证实2005年5月25日与李建伟所签商品房买卖合同上的“单元号56，楼层10层，房号1001”与商品房预售登记卡上的“055幢，房号1005”属同一套住房。3、2010年11月2日，彭志勇与李建伟签订《借款协议书》，约定李建伟以座落在新电园小区56幢10楼1001号房作抵押，向彭志勇借款10万元用作生意周转。李建伟于当天向彭志勇出具10万元的借条一份。4、2011年1月2日，李建伟与彭志勇签订《房屋出售协议》。协议约定，李建伟将位于岳阳大道新电园小区55栋的1005号房产作价50万元出售给彭志勇；签订合同时，彭志勇付定金20万元，待李建伟在三个月内将房产证、国土证过户给彭志勇后，再付余款30万元；李建伟不负责其它费用，但有义务协助办理过户手续，并为彭志勇处理水、电表改户名和物业公司的交接认可手续；李建伟保证上述房地产权属清楚，若发生与李建伟有关的产权纠纷或债权债务，概由李建伟负责；如有违约，违约方付违约金4万元；李建伟的身份证、工作证及房屋钥匙一片交彭志勇保管。合同签订的当天，李建伟向彭志勇出具《收条》，其上载明“今收到彭志勇现金人民币贰拾万元整”。5、2011年11月29日，彭志勇向一审法院起诉，要求李建伟履行《房屋出售协议》约定的义务。李建伟未到庭参加诉讼，一审法院于2011年12月30日作出（2011）楼民速初字第322号民事判决，判决李建伟协助彭志勇办理过户手续。2012年3月28日，彭志勇向一审法院申请执行（2011）楼民速初字第322号民事判决。彭志勇在执行过程中支付了30万元，其中的208019.70元于2012年12月3日汇款至新岳公司帐上，付清了诉争房屋的剩余房款及相关费用；还偿还了李建伟所欠中国邮政储蓄有限责任公司岳阳市分行的79400元债务；剩余款项抵扣了李建伟应当承担的诉讼费和执行费用。6、李建伟与李康良于2011年10月办理离婚登记。双方离婚时约定新电园小区56幢1001号房屋归儿子李操仑所有。在彭志勇申请执行（2011）楼民速初字第322号民事判决的过程中，李康良、李操仑、李建伟于2012年10月10日提出执行异议。一审法院以李康良、李操仑、李建伟异议的实质是不服（2011）楼民速初字第322号民事判决，依法应当依照审判监督程序办理为由，驳回了李康良、李操仑、李建伟的执行异议。2013年1月16日，李康良与李操仑向一审法院提起第三人撤销之诉，请求撤销（2011）楼民速初字第322号民事判决。一审法院审理后，作出（2013）楼民一初字第124号民事判决，驳回了李康良、李操仑的诉讼请求。李康良、李操仑不服，向本院提起上诉。本院审理后，认为（2013）楼民一初字第124号判决并无不当，遂作出（2013）岳中民一终字第442号民事判决，对该判决予以维持。之后，李建伟以（2011）楼民速初字第322号民事判决认定事实错误、程序违法为由，向本院申请再审。一审法院另查明，2013年1月7日，彭志勇将本案诉争的房屋出售给案外人吴文联，双方在一审法院达成调解协议，吴文联将购房款45万元付清后，由彭志勇协助办理过户手续。现吴文联已将相关办证费用全部交清，办证已进入审批出证程序。
一审法院认为，本案系债权债务概括转移合同纠纷。李建伟在与李康良婚姻关系存续期间，与新岳公司签订《商品房买卖合同》，在未缴清购房款并办理房产过户手续的情况下，李建伟又将该房屋转让给彭志勇，故《房屋出售协议》的实质是将李建伟、李康良对诉争房屋享有的债权债务概括转移给彭志勇。新岳公司在案件执行过程中，已收取了彭志勇所支付的剩余购房款208019.7元，可以说明新岳公司对该债权债务的概括转移无异议。本案中，李建伟在仅交纳诉争房屋购房款的首付款92667元后，就与彭志勇签订了50万元的房屋出售协议，应视为双方已约定了合理对价，该房屋出售协议是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按约定履行自己的义务。彭志勇在起诉状中的诉讼请求为替补型，在庭审中，彭志勇将诉讼请求明确为继续履行合同，符合法律规定，对彭志勇要求李建伟协助办理相关过户手续的诉求，应予支持。李建伟辩称，彭志勇并没有支付20万元定金，而是以10万元借款作抵，逼迫李建伟出具的20万元条据，房屋出售协议并不是李建伟真实意思表示，但李建伟没有提供任何证据予以证实，故对李建伟该抗辩理由不予采信。李建伟另称，房屋出售协议违反了《城市房地产管理法》及《城市房地产转让管理规定》的相关规定，属无效协议。因我国合同法第五十二条规定的法律、行政法规的强制性规定，系效力性强制性规定，而《城市房地产管理法》及《城市房地产转让管理规定》中规定的，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，属于管理性强制性规定，不能作为认定合同无效的法律依据，故对李建伟该抗辩理由不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第八十九条之规定，判决：限李建伟在判决生效后五日内，协助彭志勇办理位于新电园小区第55幢1005号房屋的房产证、国有土地使用权证的过户手续及水、电表改户更名和物业公司的交接认可手续。案件受理费7900元，由李建伟承担。
李建伟不服一审判决，向本院上诉称，一、彭志勇的诉讼请求不明确，我国民诉法上并未规定替补型诉讼请求的存在，依法应当驳回其诉讼请求。二、彭志勇明知本案诉争房屋系李建伟、李康良所共有，李建伟无权单方处分，彭志勇并非善意取得；李建伟也未取得房屋产权，根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第（六）项、《城市房地产转让管理规定》第六条（六）项的规定，未取得产权的房屋依法不能转让，《房屋出售协议》属于无效协议。三、本案实质是民间借贷纠纷，并非债权债务概括转移纠纷。《房屋出售协议》也不是李建伟真实意思表示，协议签订后彭志勇也未支付20万元定金。李建伟是在彭志勇的逼迫下，签订的该协议并出具了20万元的收据，以抵偿所欠彭志勇的10万元借款。事实上，在《房屋出售协议》签订后，李建伟在2011年的10月31日、11月1日向彭志勇偿还了3万元的借款。综上，请求依法改判。
彭志勇答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。
二审过程中，李建伟为支持其上诉主张，向本院提交以下证据：证据一、建设银行出具的《活期存款明细对账单》一份，拟证明在《房屋出售协议》签订后，李建伟还在2011年的10月31日、11月1日向彭志勇偿还了3万元的借款，本案实质是民间借贷纠纷。证据二、李建伟手书账目明细十份，拟证明李建伟与彭志勇之间系民间借贷关系。证据三、李建伟与案外人龚焰签订的《购买房屋协议》三份及《收条》一份，拟证明李建伟与彭志勇签订《房屋出售协议》的实质是为李建伟的借款提供担保，李建伟、彭志勇之间是民间借贷关系。证据四、新岳公司出具的《关于新电园小区55幢1005房购房及变更情况的事实说明》一份，拟证明如果本案定性为债权债务概括转移合同纠纷的话，新岳公司对李建伟将其支付剩余房款的义务转移给彭志勇并非无异议，《房屋买卖协议》无效。
彭志勇对李建伟提交的证据一的真实性、合法性无异议，但认为该两笔合计3万元的款项是李建伟与彭志勇之间其他债务的偿还，与本案无关。对证据二的真实性、合法性、关联性均有异议，认为账目明细系李建伟自行书写，其上没有彭志勇的签名，没有任何证明力。对证据三的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该证据形成于一审举证期限届满之前，不属于新证据，且该证据不能证明李建伟、彭志勇之间是民间借贷关系。对证据四的真实性无异议，对关联性有异议，认为不能证明李建伟与彭志勇之间的《房屋出售协议》无效。
彭志勇提交李建伟于2011年7月12日向其出具的《借条》一份，拟证明李建伟在2011年的10月31日、11月1日向彭志勇偿还的3万元的行为，是与本案无关的债务清偿行为。
李建伟对彭志勇提交的《借条》的真实性无异议，但认为该借条上载明其在2011年7月12日借彭志勇1.5万元，在同年10月31日、11月1日就还款3万元不合常理，该《借条》实质是2010年11月2日《借款协议书》的延续。
对李建伟提交的证据一，彭志勇虽不否认该证据的真实性、合法性，但彭志勇提交了李建伟于2011年7月12日另行向其出具的《借条》一份，对李建伟该份证据的关联性予以否认；鉴于《借条》形成时间是在《房屋出售协议》签订之后，在李建伟不否认《借条》真实性的情况下，无法确认李建伟汇款的3万元与本案有关；本院认为该证据与本案不具有关联性，不予采信。对李建伟提交的证据二，该证据系李建伟自行书写，彭志勇对其真实性、合法性、关联性均不认可，本院对该份证据不予采信。对李建伟提交的证据三，鉴于该份证据形成于一审举证期限届满之前，不属于民事诉讼法上规定的“新证据”，且该份证据不能证明本案中的《房屋出售协议》是李建伟与彭志勇之间民间借贷关系的延续，对李建伟提交的证据三，本院不予采信。对李建伟提交的证据四，彭志勇对该份证据的真实性予以认可，本院认为该份证据与本案具有关联性，对该份证据本院予以采信。
本院二审查明的事实与一审一致。本院二审另补充查明：1、《商品房预售合同登记备案卡》（卡号：20×××74）上载明的房屋承购人系李建伟。2、新岳公司于2014年8月8日出具《关于新电园小区55幢1005房购房及变更情况的事实说明》，其上载明“我公司行为（即收取彭志勇缴纳的剩余购房款，协助办理诉争房产产权变更及相关手续）是依据法院协助执行通知书执行的，如没有法院的协助执行通知书，我公司不会办理原合同变更手续，原合同继续有效”。
本院二审认为：
（一）彭志勇在起诉状中的诉讼请求虽系选择性诉讼请求，但其在一审中已当庭明确了诉讼请求，一审法院以彭志勇明确后的诉讼请求进行审理，并无不当。李建伟关于彭志勇一审诉讼请求不明确，应予驳回的上诉理由不能成立，本院不予支持。
（二）从本案查明的事实来看，李建伟是在与彭志勇签订《借款协议书》之后再签订的《房屋出售协议》。李建伟称《房屋出售协议》的实质是为其在2010年11月2日向彭志勇借款的10万元提供担保，且该协议是其在彭志勇的胁迫下出具的，协议签订后彭志勇也未支付20万元定金，但李建伟未提供充分有效的证据证明其主张，故对李建伟此上诉理由，本院不予支持。
（三）李建伟与新岳公司签订《商品房买卖合同》后，在仅缴纳了部分购房款且未取得诉争房屋产权的情况下，与彭志勇签订了《房屋出售协议》，故该协议的实质是李建伟将其对本案诉争房屋享有的期待性权利及缴清剩余购房款的义务一并转让给了彭志勇，这种转让行为属于民法规定的债权债务转让范畴。据此，一审法院认定本案系债权债务概括转移合同纠纷，于法有据，本院对此予以确认。
李建伟上诉称本案诉争房屋系其与李康良共有，其无权单方处分，彭志勇非善意取得，且李建伟在尚未取得房屋产权的情况下，与彭志勇签订《房屋出售协议》违反了我国法律、行政法规的强制性规定，《房屋出售协议》应认定无效。本院认为，李建伟的上述上诉理由不能成立，理由如下：其一，李建伟虽是在与李康良婚姻关系存续期间与彭志勇签订的《房屋出售协议》，但《商品房预售合同登记备案卡》（卡号：20×××74）上载明的本案诉争房屋承购人是李建伟一人，彭志勇有理由确信李建伟有权处分诉争房屋。李建伟在仅交纳诉争房屋购房款27.8万元中的首付款92667元后，就与彭志勇签订了50万元的房屋买卖协议，也应视为双方已经约定了合理的对价。李建伟称其无权单方处分房屋，彭志勇非善意取得，有违诚实信用原则，对李建伟的该上诉主张，本院不予支持。其二，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，“合同法第五十二条（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”。而《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条（六）项及《城市房地产转让管理规定》第六条（六）项的规定，是行政管理部门对不符合规定条件的房产在办理权属变更登记问题上所作出的行政管理性规定，而非决定合同效力的强制性规定。本案系债权债务概括转移合同纠纷，一审判决依照我国合同法相关规定确认本案合同有效，并无不当。李建伟关于《房屋出售协议》违反《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第（六）项、《城市房地产转让管理规定》第六条（六）项规定的上诉理由，本院不予支持。
（四）新岳公司与李建伟签订《商品房买卖合同》后，新岳公司享有李建伟尚未支付的房屋款项的债权，至于此笔款项是由李建伟支付还是由他人支付，并不损害新岳公司的实体权益。新岳公司在本案原一审判决执行过程中未提执行异议，且实际收取了彭志勇所支付的剩余购房款208019.7元，应视为新岳公司对李建伟、彭志勇之间债权债务转让的认可。在当前司法实践中，未取得房屋产权的定向商品房（俗称“职工指标房”）的转让情况大量存在，如果房屋出让方在签订此类合同后，又以房地产开发商不知情为由主张合同无效，既有违诚实信用原则，亦不利于维护正当的市场交易秩序。故本院认为，对于本案因房屋转让形成的债权债务概括转移之民事法律关系，应依法予以保护。
综上，岳阳市岳阳楼区人民法院一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
维持岳阳市岳阳楼区人民法院（2014）楼民四初字第32号民事判决。
本判决系终审判决。
审判长 李强斌
审判员 李思球
审判员 许震鹏
二〇一四年十一月七日
书记员 綦 燕
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。