山东省德州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）德中民终字第522号
上诉人（原审被告）：臧守利。
被上诉人（原审原告）：韩春林。
委托代理人：王淑梅，山东鑫大公律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张吾堂。
上诉人臧守利因房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省乐陵市人民法院（2014）乐民初字第1298号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2008年7月12日，原告与被告张吾堂签订《合作经营协议》，约定被告张吾堂承租原告韩春林位于省道248西侧、乐陵市毛纺厂门前房屋一处，用于经营宾馆及办公，租赁期限为2008年7月12日起至2018年8月31日止，年租金为21000元，租金三年一付。2011年11月28日，被告张吾堂将宾馆转租给被告臧守利，由被告臧守利继续经营。2012年，被告臧守利将承租房屋内一楼南面第一间的承重墙拆除，中间一间靠近西墙的部位改装成卫生间，并拆除了房屋原有的三个卷帘门。被告臧守利主张原告对转租及房屋改造的事实知晓并认可，提供原告房租收条、乐陵市执法局通知书两份、通话录音及证人证言支持其主张。另查明，原告与被告张吾堂于2014年8月12日解除《合作经营协议》。原告韩春林于2014年9月16日诉至本院，要求依法判令第二被告立即迁出原告房屋，二被告恢复房屋原状并赔偿损失5万元，诉讼费由被告承担。上述事实，有《合作经营协议》、《解除合同协议书》及当事人陈述予以证实。
原审认为，原告韩春林与被告张吾堂签订的《合作经营协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按约定履行。被告张吾堂承租房屋后，未经原告同意擅自将房屋转租给被告臧守利，且被告臧守利未经原告同意擅自改变房屋结构，致使原告与被告张吾堂解除《合作经营协议》。上述两份协议不违反法律规定，法院予以认定。另，原告韩春林主张二被告赔偿各项损失5万元，因原告未提供有效证据证实相应损失，故法院不予支持。被告张吾堂主张被告臧守利在转租后擅自改变房屋结构，自己不知情，不应承担责任。根据双方签订的《合作经营协议》相关约定，承租期间被告张吾堂有保证未经原告同意，不得改变房屋结构的义务。根据合同法的规定，合同解除后被告仍有恢复原状、返还租赁物的义务。故对承租期间房屋结构改变，被告张吾堂应承担违约责任。原告主张被告张吾堂承担责任，法院予以支持。被告臧守利提供证据①韩春林出具房租收到条一份，②2013年乐陵市城市管理行政执法局出具的责令限期整改通知书、责令停止违法行为通知书各一份，③2014年8月28日臧守利与韩春林的谈话录音一份，④四位证人证言，主张原告韩春椿对房屋转租及改动的事实已同意认可。因证据①韩春林房租收到条系被告张吾堂转交，证据②与本案无关联性，证据③谈话录音发生在原告与被告张吾堂解除合同之后，证据④证人证言之间相冲突，故本院不予采信，被告主张不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十三条第二款、第二百二十四条、《中华人民共和国物权法》第三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决如下：一、限被告臧守利于本判决生效后30日内将房屋恢复原状（修复卷帘门三个、承重墙，拆除卫生间），返还原告。二、被告张吾堂承担连带责任；三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费l150元，由原告承担500元，被告张吾堂承担150元，被告臧守利承担500元。
上诉人臧守利不服原审判决上诉称，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，判决上诉人返还租赁房屋没有事实依据。一、上诉人和被上诉人韩春林之间实际上已形成房屋租赁合同关系。1、两被上诉人韩春林、张吾堂于2008年7月12日签订《合作经营协议》（实为房屋租赁合同），由张吾堂租赁韩春林的房屋作经营宾馆使用，期限为十年，至2018年8月31日终止约定年租金21000元，每三年一付。合同签订后张吾堂用该租赁房屋经营成立了“喜来乐宾馆”。于2011年11月28日，张吾堂将该宾馆转让给上诉人，这当然包括房屋的租赁权。而且上诉人受让宾馆后于2010年7月份、9月份亲自向韩春林交清了2011年7月至2014年7月三年的房屋和租赁费。对此，上诉人已提供韩春林为上诉人出具的房屋和赁费收款条为证，这足以证明韩春林对张吾堂将房屋转租给上诉人这一事实早己知情，且也未提出异议。2、张吾堂曾于2013年向乐陵市人民法院以确认合同有效纠纷为案由提起诉讼，要求确认和上诉人之间的转让合同有效，并要求上诉人给付承包费，该案并经乐陵市人民法院作出（2013）乐商初字第598号民事调解书予以结案，依法确认了张吾堂和上诉人之间的转让合同是有效的，那张吾堂和韩春林之间的《合作经营协议》也随之解除，而本案中一审法院又称“张吾堂未经韩春林间同意擅自将房屋转租给臧守利”，即实际上否认了张吾堂和上诉人之间的转让合同，否认了已生效法律文书的法律效力，前后矛盾。3、上诉人在一审中也己提供证人证言，证明韩春林不仅知道上诉人接让宾馆的事实，还能证明是在韩春林的允许下对其房屋进行的重新装修。在上诉人经营宾馆三年多的时间里，韩春林多次去宾馆也未提出任何异议。基于以上几点，张吾堂自2011年11月28日将租赁房屋转让给上诉人，上诉人经营宾馆至今，上诉人在此期间不仅直接将房租交付给韩春林，还给韩春林出具欠房租的欠条；还顶替韩春林建盖房屋等等，以上足以证明韩春林对上诉人转租其房租事实早就知道，且未提出异议。对此，上诉人和韩春林之间早已形成事实上的房屋租赁合同关系。二、依据《最高人民法院关于审理城镇房屋合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定“出租人知道或者应当知道承租人转租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”张吾堂将宾馆转让给上诉人，并经法院调解结案认定了转让合同的有效性，而韩春林作为出租方也未提出异议，故上诉人和韩春林之间虽未签订书面合同，但上诉人的租赁关系也应受法律的保护。而一审法院无视该事实，仍判决上诉人退还租赁房屋，这和解除上诉人之间的合同毫无区别，严重侵犯了上诉人的合法承包权益。三、张吾堂已将宾馆包括房屋租赁权转让给上诉人，即张吾堂和韩春林之间的房屋租赁合同已经终止，不再履行。而韩春林和张吾堂于2014年8月12日解除了《合作经营协议》，这完全是两被上诉人恶意串通，侵害了上诉人的合法利益。综上，请求二审法院改判驳回被上诉人的诉讼请求，诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人韩春林答辩称，一审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人上诉请求，维持原判。
二审查明事实与一审判决认定事实基本一致。
本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题是：上诉人臧守利与原审被告张吾堂之间的转租合同是否有效，原审判决上诉人应将涉案房屋恢复原状返还被上诉人是否正确。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定，出租人知道或者应当知道承租人转租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，张吾堂将房屋转租给臧守利，虽然没有出租人韩春林的书面同意意见，但根据臧守利提供的韩春林书写的收到房屋租金的收条以及臧守利与韩春林的谈话录音，可以证明臧守利向韩春林交纳房屋租赁费的事实，此应视为韩春林对转租合同的认可，转租合同应认定为有效。《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定，承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。韩春林与张吾堂签订的合作经营协议约定，未经甲方（韩春林）同意，擅自改变房屋的外观结构及使用用途的，甲方有权单方解除合同，同时甲方不承担任何赔偿责任。本案中，次承租人臧守利未经出租人同意，擅自变动房屋建筑主体和承重结构，故出租人韩春林有权依据协议解除租赁合同，并有权要求承租人及次承租人将房屋恢复原状。上诉人主张改变房屋结构被上诉人知情，一审中其提供四个证人出庭作证，但证人系上诉人亲属、员工，证据效力较低，且证人证言之间相互矛盾，冲突较大，不能证明上诉人的主张。故原审判决上诉人将涉案房屋恢复原状返还被上诉人具有事实和法律依据。
综上所述，上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持，原审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1150元，由上诉人臧守利负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 崔书江
审 判 员 姜 南
代理审判员 范世静
二〇一五年八月四日
书 记 员 许晓东