上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第2261号
上诉人（原审被告）华龙证券有限责任公司上海长宁路证券营业部，营业地＊＊＊＊＊。
负责人＊＊，总经理。
委托代理人谢钍睿，上海瀛东律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海新长宁集团天山物业有限公司，住所地＊＊＊＊＊。
法定代表人＊＊，董事长。
委托代理人许玉兰，女，该公司工作人员。
委托代理人陆嗣，男，该公司工作人员。
上诉人华龙证券有限责任公司上海长宁路证券营业部因物业服务合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2014）长民三（民）初字第1202号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月21日受理后，依法组成合议庭，于2014年9月9日公开开庭审理了本案。上诉人华龙证券有限责任公司上海长宁路证券营业部之委托代理人谢钍睿，被上诉人上海新长宁集团天山物业有限公司之委托代理人许玉兰、陆嗣到庭参加诉讼。现已审理终结。
原审经审理查明，2002年5月24日，上海市工商行政管理局出具企业名称变更核准通知书，批复同意华龙证券有限责任公司上海武昌路证券营业部更名为华龙证券有限责任公司上海长宁路证券营业部（以下简称华龙证券长宁路营业部）。
上海市房地产登记簿显示，本市xxxxx1号的权利人为华龙证券有限责任公司上海武昌路证券营业部，房屋类型登记为综合楼，建筑面积登记为1，869.87平方米。
2012年9月29日，上海市长宁区虹桥新城业主大会（甲方）与上海新长宁集团天山物业有限公司（以下简称天山物业公司、乙方）签订了《物业服务聘用合同》，约定由天山物业公司为xxxxx（包括娄山关路、云雾山路裙房商铺）提供物业管理服务。其中第二条约定：乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供下列各项物业管理服务：（一）物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护；（二）公共绿化养护服务；（三）物业公共区域的清洁卫生服务；（四）公共秩序的维护服务；（五）物业使用禁止性行为的管理；（六）物业其他公共事务的管理服务；（七）受委托的其他物业管理服务事项。第六条约定：乙方依下列标准按照建筑面积向业主收取物业服务费。（一）住宅：底楼人民币（下同）1.56元／月／平方米；二楼以上1.80元／月／平方米（含电梯运行费）。（二）商业用房：1、xxxxx1号，yyyyy……3.60元／月／平方米；2、zzzzz……5.40元／月／平方米；3、aaaaa6元／月／平方米；上述物业服务收费分项标准依据《上海市住宅物业服务分等收费标准》按比例测算。第七条物业服务费用的收缴第一款约定：业主应当自觉履行缴纳物业服务费的义务，应在每月月底前依照本合同第六条约定的标准缴纳当月物业费，次月十五日前仍未缴纳的视为逾期交纳，自逾期之日起每日按应收物业费的千分之三收取滞纳金。第二十七条第（五）项约定：共用部位，是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面、地下室等部位。第（六）项约定，共用设施设备是指：1、一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、电视天线、水箱、水泵、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具等设备。2、物业管理区域内，由业主和使用人共同使用的道路及标志、绿地和景观、地面停车、照明路灯、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱（房）、监控等设施。第（七）项约定：公共区域，是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的区域以及整幢住宅、物业管理区域内，由全体业主、使用人共同使用的区域。第（八）项约定：专有部分，是指在构造上及利用上具有独立性，由业主独立使用、处分的物业部位。
原审另查明，天山物业公司于2012年5月8日、2013年5月14日向华龙证券长宁路营业部发送两份告知书，告知华龙证券长宁路营业部交费标准调整为3.60元／月／平方米，如有与开发商签订的协议，请尽快提供。华龙证券长宁路营业部确认天山物业公司曾经催缴。
原审还查明，2012年11月至2013年12月期间，华龙证券长宁路营业部聘请了保安、保洁人员。2013年期间，华龙证券长宁路营业部向案外企业购买了安保器械、消防器械及安保服务。2012年9月1日至2013年8月31日，华龙证券长宁路营业部委托案外人进行了机房配电系统维护保养服务。
原审审理中，天山物业公司请求判令：1、华龙证券长宁路营业部支付2012年10月至2013年12月的物业服务费差价72，922.20元；2、华龙证券长宁路营业部支付拖欠物业服务费的滞纳金，以每月欠付物业费即4，861.50元为本金，自次月15日起算，计算至判决生效之日止；3、本案诉讼费由华龙证券长宁路营业部承担。
华龙证券长宁路营业部辩称：第一，天山物业公司的主张没有事实依据。其自交房之日起一直是按照1元／月／平方米的标准缴纳物业费，原物业公司也是这样收取的，天山物业公司没有提供相应的物业服务，不应按3.60元／月／平方米标准收取；第二，因双方一直未就物业费达成一致，不存在滞纳金问题；第三，合同只约定了商业用房和居民住宅的物业费标准，而系争房屋的性质为综合楼，不在物业合同约定范围内；第四，华龙证券长宁路营业部自行承担了保洁、安保、消防、机电配电系统等物业服务内容，故其不应该按3.60元／月／平方米标准缴纳物业费。由此，其不同意天山物业公司的诉请。
原审庭审中，双方均确认2012年10月至2013年12月期间，华龙证券长宁路营业部已按照1元／月／平方米标准缴纳物业服务费。
原审认为，天山物业公司与华龙证券长宁路营业部之间建立的物业服务合同关系依法成立，具有法律效力。华龙证券长宁路营业部所有的系争房屋性质虽登记为综合楼，但实际用途为从事经营证券交易，为经营性商业用房，因此，华龙证券长宁路营业部提出不适用商业用房标准支付物业服务费的抗辩意见，原审法院不予支持。华龙证券长宁路营业部提出其自行聘请了保安人员、保洁人员，自行购买安保、消防器械、安保服务，自行委托案外人进行机房配电系统维护保养服务，故其不应按照3.60元／月／平方米标准缴纳物业服务费，但华龙证券长宁路营业部的上述行为属于其满足自身企业需要的行为，与天山物业公司按照《物业服务聘用合同》第二条及第二十七条约定承担的对于全体业主共用的包括公共区域清洁卫生、公共秩序维护、公用设施维护等基本的物业服务义务并行不悖，故华龙证券长宁路营业部的上述抗辩理由，原审法院难以采纳。就华龙证券长宁路营业部对物业服务费滞纳金部分的抗辩意见，因双方产生纠纷事出有因且纠纷发生后双方一直处于协商状态，故天山物业公司要求华龙证券长宁路营业部支付滞纳金之诉请，不予支持。综上所述，系争《物业服务聘用合同》真实有效，双方应当严格按照约定履行。天山物业公司按照合同的约定履行了基本的服务义务，作为业主的华龙证券长宁路营业部理应按照合同约定缴纳物业服务费。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，于二○一四年七月十六日作出判决：一、华龙证券有限责任公司上海长宁路证券营业部应于判决生效之日起十日内支付上海新长宁集团天山物业有限公司所管理的上海市xxxxx1号房屋自2012年10月1日至2013年12月31日的物业服务费差价72，922.20元；二、驳回上海新长宁集团天山物业有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1，623.10元，因适用简易程序减半收取计811.55元，由华龙证券有限责任公司上海长宁路证券营业部负担。
判决后，华龙证券长宁路营业部不服，上诉于本院，诉称：涉案物业的房屋性质为综合楼，天山物业公司与涉案小区业主大会签署的物业合同中仅约定了商业用房和住宅的物业费标准，故天山物业公司无权要求华龙证券长宁路营业部完全按照商业用房的标准缴纳物业费。同时，天山物业公司也未提供合格的物业服务，华龙证券长宁路营业部自行承担费用委托第三方为涉案物业提供保安、保洁、机房配电系统维护等服务，故天山物业公司收取物业费时应当扣除华龙证券长宁路营业部已经自行承担的物业费。原审判决未考虑上述特殊情况，完全基于物业合同判令华龙证券长宁路营业部补缴物业费，侵害华龙证券长宁路营业部的合法权利。故请求二审法院撤销原判第一项，改判驳回天山物业公司的原审全部诉请。
被上诉人天山物业公司辩称：涉案小区物业合同对系争房屋的物业费标准有明确约定，天山物业公司系根据合同约定的收费标准要求华龙证券长宁路营业部补交差额。天山物业公司已经履行了对小区公共区域的保安保洁等服务，华龙证券长宁路营业部自行管理的内容不属于物业合同约定的范围。故不同意华龙证券长宁路营业部的上诉诉请，请求二审法院依法维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，华龙证券长宁路营业部上诉的主要理由有二，一是系争房屋性质为综合楼，而天山物业公司与涉案小区业主大会签订的物业合同仅约定了商业用房和住宅的物业费标准，故天山物业公司无权按照商业用房的标准要求其缴纳物业费，二是天山物业公司未提供合格的物业服务。对此，首先，虽然系争房屋的性质为综合楼，但在天山物业公司与涉案小区业主大会签订的物业合同中却根据系争房屋的实际使用状况而将其归入商业用房范围并明确约定了系争房屋的物业收费标准为3.60元／月／平方米，虽然华龙证券长宁路营业部对此持有异议，但其至今并未就此主张相应的法定权利，故其理应按照物业合同的约定履行缴费义务，对其第一项上诉理由，本院不予采纳。其次，就天山物业公司有无提供合格的物业服务的问题，虽然华龙证券长宁路营业部提供了相应证据证明其自行聘请保安、保洁人员，自行购买相应设备并委托他人进行机房配电系统的维护保养等，但其并未提供充分证据证实该些服务内容属于物业合同约定的天山物业公司应提供的物业服务范围，故对其第二项上诉理由，本院亦不予采纳。由此，华龙证券长宁路营业部的上诉请求，缺乏充分的事实和法律依据，本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币1，623.10元，由上诉人华龙证券有限责任公司上海长宁路证券营业部负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张薇佳
审 判 员 唐建芳
代理审判员 范明昆
二〇一四年十月八日
书 记 员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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