陕西省商洛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕10民终161号
上诉人（原审被告）徐吉平，女，1984年4月22日出生，汉族，住陕西省柞水县。
委托代理人张飞，陕西华秦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李亮亮（曾用名李亮），男，1985年8月14日出生，汉族，住陕西省商洛市商州区。
委托代理人舒泽林，陕西锦园律师事务所律师。
上诉人徐吉平因与被上诉人李亮亮房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省柞水县人民法院（2016）陕1026民初484号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人徐吉平上诉请求：撤销原审判决，将本案发回重审或改判；由被上诉人承担本案一二审诉讼费及保全费。主要事实与理由：一、原审法院适用简易程序审理本案不当，对上诉人递交的《延期开庭申请书》未作回应，侵害了上诉人的诉讼权利。一审适用简易程序不符合法律规定，不给上诉人充足的答辩期、举证期，上诉人申请延期开庭，一审法院口头答应延期，实际并未延期，也未书面答复。上诉人因正当理由不能参加庭审，一审法院依然用简易程序对本案缺席审理。一审法院强行对上诉人制作《谈话笔录》，视为上诉人的质证意见，体现的不是上诉人的意思表示，上诉人拒绝签字。一审法院违反法定程序，严重侵害上诉人的诉讼权利。二、上诉人转租商铺给被上诉人时，被上诉人查看了房东的租赁合同，明知上诉人的租赁期限，遂将转让费和两个多月的房租压低到四万元，并要求上诉人出具了不能履行合同时退房租的《承诺》，被上诉人无权再主张退还转让费及其他损失。被上诉人实际使用旺店两个多月，持续经营中已完全实现了合同目的。且从房主的证词中可以看出房主认可转让行为，被上诉人享有优先承租权，商铺快速翻建并延长其使用时间，不影响被上诉人继续履行合同的权利，因此上诉人不应承担责任。
被上诉人李亮亮口头辩称，一、原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应依法维持。二、上诉人诉称的房款即房租不能成立。三、原审法院适用简易程序有利于及时化解纠纷。四、原审法院缺席审理本案符合法律规定。请求维持原判。
李亮亮向一审法院起诉请求：一、判令解除原被告之间的房屋转租合同，被告于10日内返还原告交付的房费及转让费40000元，并赔偿原告房屋装修及铺货损失25248.50元；二、判令被告承担诉讼费、保全申请费及律师费。
一审法院认定事实：2016年1月8日，被告徐吉平与案外人博隆公司签订《房屋租赁合同》，租赁博隆公司位于柞水县乾佑镇中街（原县公安局）临街的门面房一间经营服装，双方约定：租期一年，自2016年1月10日至2017年1月9日止，每月租金3500元，承租人（徐吉平）在租期内私自转租视为违约，出租人（博隆公司）有权终止合同收回出租房屋。2016年10月，被告徐吉平在商铺边张贴“本店转让”广告，原告李亮亮看到转让广告后，于10月28日与被告徐吉平口头达成房屋转租协议，被告将门面房转租给原告，转让费40000元。按照被告要求原告向其交纳了10000元订金，被告向原告出具押金条一张，内容为：“收到租房订金壹万元整，小写（10000.00元），11月5日之前交余款，违约押金不退”。2016年11月5日，原告李亮亮向被告徐吉平支付了余款30000元，被告当日将房屋交付给原告使用，并出具承诺一份，内容为：“本人将老公安局门面房转让李亮，共计（4万），房费加转让装修费。若元月10日房费到期，不能变更房客名字，退还房款”。2016年11月11日，原告李亮亮服装店开业，当日即收到博隆公司通知，内容为：“租房户：我公司于2016年1月3日与你签订的租房合同于2017年1月2日到期。因公司修建，依照有关规定，不再续签，合同期满后自动解除，望接到通知后按期交房，否则一切后果由你负责”。原告即向被告要求退款无果，2016年11月16日，原告李亮亮向本院申请对被告徐吉平进行诉前财产保全，后因不能提供被告徐吉平财产信息撤回了诉前财产保全申请，原告缴纳申请费520元。另查明，博隆公司后又两次向原告送达通知，要求租房户于房租到期日（2017年1月8日）前搬离门面房。
一审法院认为，原告李亮亮与被告徐吉平口头达成的协议属于房屋转租合同，从被告徐吉平当日出具的承诺书内容：“本人将老公安局门面房转让李亮，共计（4万），房费加转让装修费。若元月10日房费到期，不能变更房客名字，退还房款”看，转租合同附条件，即元月10日房费到期，变更原告李亮亮为承租人，原出租人博隆公司虽对被告在租期内私自转租的行为未提出异议，但要求在租期届满前腾退房屋，拆除进行重建，致使原告李亮亮无法继续承租使用房屋，合同所附条件不能成就，原告的合同目的不能实现，故原告李亮亮要求解除合同的请求，理由正当，应予支持。关于被告徐吉平陈述承诺书中“退还房款”指的是退两个月房租共7000元，而不是退转让费，理由不能成立，根据合同目的、交易习惯等，此解释有悖常理，对被告徐吉平的此意见不予采信。原告李亮亮与被告徐吉平达成房屋转租协议时明知该房屋的所有人、出租人是博隆公司，未了解房屋情况、征求博隆公司意见即与被告徐吉平达成房屋转租协议，对此原告李亮亮有一定过错，应当承担相应的责任。2016年11月5日以后该房屋一直由原告李亮亮使用，租金应由原告李亮亮承担。根据双方的合同履行情况、过错责任及诚实信用原则、公平原则，酌情确定由被告徐吉平向原告李亮亮返还转让费25000元。关于原告李亮亮要求被告徐吉平向其赔偿装修损失的诉讼请求，证据不足，不予支持。关于原告李亮亮要求被告徐吉平向其赔偿铺货损失的诉讼请求，原告李亮亮自开业至今均在营业，其店内所进货物属流通商品，且其提供的证据不能证实其损失情况，故对原告李亮亮的该项诉讼请求亦不予支持。关于原告要求被告支付法律服务费的诉讼请求，无法律依据，不予支持。关于诉前财产保全申请费，由原被告分担。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十五条、第九十四条第(五)项、第九十七条、第一百二十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、解除原告李亮亮与被告徐吉平之间的柞水县乾佑镇中街（原县公安局）临街门面房转租合同；二、被告徐吉平于本判决生效之日起10日内向原告李亮亮返还转让费25000元，原告李亮亮于2017年1月9日前向被告徐吉平腾退返还门面房；三、被告徐吉平于本判决生效之日起10日内向原告李亮亮支付诉前财产保全申请费300元；四、驳回原告李亮亮的其他诉讼请求。案件受理费1500元，减半收取750元，由原告李亮亮负担470元，被告徐吉平负担280元。
二审审理中，上诉人徐吉平申请证人袁华涛出庭作证，袁华涛陈述的主要内容是：徐吉平与李亮亮交付房屋和交付租赁费用时袁华涛在场，袁华涛也租赁博隆公司的房屋，当时袁华涛拿了博隆公司的租赁合同让李亮亮看。证明目的：被上诉人知道博隆公司的租赁合同，上诉人没有隐瞒该事实；被上诉人支付的是转让费和两个月的房租。
经质证，被上诉人李亮亮认为，被上诉人没有看博隆公司的租赁合同，该合同不是上诉人与博隆公司所签，租赁合同约定禁止转租房屋；房租与转让费是多少，证人并不知道。
被上诉人李亮亮提供了2017年1月9日柞水博隆置业有限公司出具的《证明》一份，主要证实2017年1月10日租赁房屋到期，因此被上诉人要求上诉人退还房款。
上诉人徐吉平对该《证明》质证认为，真实性不持异议，但对证明目的有异议，该证据不能证明博隆公司不与被上诉人签订租赁合同，是被上诉人自己放弃签订租赁合同。
本院经综合审查，袁华涛的证言，不能达到上诉人的证明目的，且没有其他证据佐证，不作证据采信。被上诉人提供的柞水博隆置业有限公司出具的《证明》，上诉人虽然对该证据的证明目的有异议，但对证据的真实性不持异议，予以采信。
二审另查明，2017年1月9日，被上诉人李亮亮将上诉人徐吉平租赁的门面房钥匙已交回柞水博隆置业有限公司。
二审查明的其他案件事实与一审一致。
本院认为，我国民事诉讼法规定，人民法院对受理的民事案件，根据案件情况，确定适用简易程序或者普通程序。基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的民事案件，可以适用简易程序。因此，一审法院适用简易程序审理本案，符合法律规定。一审中上诉人并未提供其有正当理由需延长举证、答辩、延期开庭的证据，因此上诉人称一审举证、答辩、开庭违法的观点，不能成立。上诉人认为一审法院把强行制作的《谈话笔录》视为上诉人的质证意见，上诉人拒绝在笔录上签字，一审该程序违法。根据法律规定，当事人认为对其陈述记录有遗漏或差错的，有权申请补正。上诉人拒绝在笔录上签字，又不申请补正的，人民法院记明情况附卷即可。故上诉人据此认为一审程序违法，要求发回重审的理由，不能成立，应不予支持。上诉人将其租赁的房屋转租给被上诉人，双方形成转租合同关系。上诉人承诺租赁期满，被上诉人不能续租，上诉人应退还房款，该承诺合法有效，对上诉人具有约束力。上诉人于2016年11月5日将承租房屋交给被上诉人使用，2016年11月11日，被上诉人收到出租人在租赁期满后收回出租房屋进行修建的通知，2016年12月7日出租人又通知租房户在租赁期满前搬离门面房并交回钥匙，因此被上诉人租赁期满后继续租赁房屋的目的不能实现，被上诉人要求解除合同符合法律规定，上诉人应按其承诺退还房款。双方对退还房款的理解发生争议，上诉人称其只应退还房租7000元，不符合约定，不能成立。一审根据案件情况酌情确定上诉人退还被上诉人转让费25000元，并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费425元，由上诉人徐吉平负担。
本判决为终审判决。
审判长 尤永刚
审判员 卢洛军
审判员 文改云
二〇一七年三月三日
书记员 查瑶怡