湖南省邵阳市大祥区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民初字第1305号
原告（反诉被告）邵阳市教育局，住所地为邵阳市大祥区宝庆中路505号。
法定代表人肖玉叶，该局局长。
委托代理人邓足苾，湖南楚信律师事务所律师。
被告（反诉原告）长沙长源酒业贸易有限公司，住所地为长沙市雨花区高桥市场火焰3区10栋4号。
法定代表人左金。
委托代理人许祥富，湖南富强律师事务所律师。
被告（反诉原告）左金，男，1981年8月28日出生，汉族，住邵阳市大祥区城北路教育局家属宿舍楼临街门面国酒茅台商铺内，身份证5201031981********。
委托代理人许祥富，湖南富强律师事务所律师。
原告（反诉被告）邵阳市教育局与被告（反诉原告）长沙长源酒业贸易有限公司、左金房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月15日受理后，被告于2014年12月30日提起反诉。本院依法组成合议庭于2015年3月9日公开开庭进行了审理。原告邵阳市教育局的委托代理人邓足苾、被告长沙长源酒业贸易有限公司、左金的委托代理人许祥富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邵阳市教育局诉称，原、被告于2006年6月14日签订《租房协议》，由被告承租原告位于城北路5号门面两间（现为城北路市政府对面的国酒茅台商铺），租期5年，租金每间每月400元。合同到期后，因原、被告对租金事宜未达成一致，没有续签书面合同。但被告一直占有门面，并向原告交付租金，因被告交付的租金远远低于同期同地段门面租金，原告多次找被告协商解决，均以未果告终，无奈之下原告被动接受租金直至2014年5月被告止付租金。2014年10月20日，原告向被告发出《律师函》通知解除合同，并于10月22日送达。原告认为《租房协议》到期后，双方之间是不定期租赁合同关系，原告可以随时解除合同。原告履行了解除合同的通知义务，通知送达之日合同即告解除。现被告仍非法占有原告门面。故请求法院判决：1、两被告返还其非法占有原告的城北路55号国酒茅台商铺门面；2、两被告向原告赔偿其非法占有原告门面期间的租金损失共计42960元；3、本案诉讼费由两被告承担。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
1、原告组织机构代码证复印件1份共1页，拟证明原告诉讼主体资格；
2、被告长沙长源酒业贸易有限公司企业注册登记资料、左金的身份证复印件各1份共2页，拟证明被告的基本情况；
3、房屋所有权证、用地清查报告、土地登记申请书、审批表复印件各1份共8页，拟证明原告系涉案门面的所有权人；
4、《租房协议》复印件1份共2页，拟证明原、被告签订的《租房协议》已经到期，被告负有向原告返还门面的义务；
5、律师函、EMS投递及签收单据复印件1份共2页，拟证明原告在被告长期以不合理低价租用门面且止付租金的情况下，向被告发出律师函告知解除合同，被告予以签收，双方事实租赁关系已告解除；
6、门面租赁合同复印件1份共2页，拟证明2014年原告将本案争议门面同地段的门面对外租赁的价格为每间每月3580元，被告非法占有原告门面的行为导致原告租金损失为42960元（暂计6个月，顺延照计）。
被告长沙长源酒业贸易有限公司、左金辩称：双方于2006年6月14日签订了一份房屋门面租赁协议，协议约定了租赁门面的地点、每月租金金额等，被告按租赁协议的约定全部履行了义务，双方没有异议。在租赁期满前，双方口头约定不签订书面租赁合同，续租10年，按原协议的租赁租金履行，被告按原租赁协议约定的交纳租金时间每年按时交纳租金，并在2011年在得到原告同意的情况下对所租两间门面进行了装修，全部重新购买了酒柜等设备。2013年5月原告提出要增加租金，从每间门面每月400元提高到600元，但同地段左右的部分门面租金均未提高，被告考虑2011年装修用去装修费用248911元，被告就同意原告的要求，从2013年5月15日后，每间门面的租金交纳600元，被告按期交纳租金到2014年5月15日。在2014年5月15日被告交纳2014年5月15日至11月15日的租金时，原告又提出要增加租金，但同地段左、右门面的租金并没有增加，被告深感不公平。原、被告双方以口头形式约定的租赁10年的合同是双方真实意思的表示，从双方约定时就发生法律效力，并从2011年5月15日双方已经按协议约定履行。原告要求被告赔偿损失42960元，没有法律和事实依据。同时原告诉称被告非法占有门面，更是无稽之谈。故请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
反诉原告长沙长源酒业贸易有限公司、左金诉称：2011年5月15日双方在签订的书面租赁协议到期前，口头约定续租10年，租金仍按原租赁协议的约定履行。在此情况下，反诉原告为使生意做大做强，在反诉被告的同意下对租赁门面全部进行重新装修，购置了酒柜等设施，共用去门面装修费和购置设备费用248900元，现反诉被告要求收回门面，造成反诉原告的重大经济损失，故请求法院判决：1、反诉被告赔偿反诉原告因租赁门面装修造成的损失219137元；2、反诉的诉讼费用由反诉被告承担。
被告（反诉原告）长沙长源酒业贸易有限公司、左金为支持其辩解和反诉，向本院提交了如下证据：
1、被告长沙长源酒业贸易有限公司的工商登记资料和左金的身份证复印件1份共2页，拟证明两被告的基本情况；
2、收据原件4张，拟证明原告在2013年5月15日前是按照每间门面400元收取租金，2013年5月16日至2014年5月15日是按每间门面600元收取租金；同时证明原告对2011年5月15日后双方口头协议约定续租10年的约定的认可；
3、重新装修购置设备的发票复印件1份共5页，拟证明2011年被告在原告同意后重新对租赁门面装修，并重新购置了全部设备所花费的费用；
4、门租赁协议书复印件1份共4页，拟证明原告在被告同地段左边门面到现在为止租金仍为400元／间，没有提高租金；在被告同地段右边门面租金为500元／间，至今也未提高租金的事实；
5、重新装修后的门面照片9张，拟证明被告重新装修租赁门面的概况，同时证明了被告重新装修花去了248911元的费用；
6、价格鉴定结论书原件1份共3页，拟证明被告装修后的现价值。
对原告提供的证据，被告长沙长源酒业贸易有限公司、左金提出以下质证意见：
1、对证据1、2、3、4没有异议；
2、对证据5有异议，律师函发放时间是2014年的4月20日，而在之前被告并未收到原告发放的律师函，对于该律师函形式上被告认可，但在内容上被告不予认可；
3、对证据6的真实性有异议，原告所提供的合同上体现的门面面积与被告所租赁的门面面积有差异，原告所提供的合同是虚假的，不予认可。
对被告长沙长源酒业贸易有限公司、左金提供的证据，原告提出以下质证意见：
1、对证据1没有异议；
2、对证据2有异议，认为与本案无关联性；
3、对证据3有异议，认为与本案无关联性，因其付款单位为邵阳市长源酒业贸易有限公司，而邵阳市长源酒业贸易有限公司与本案并无关联，并且其开具的发票不能说明已经发生了；
4、认为证据4与本案无关联性，由于当时双方合同并未到期，原告方无法予以加租，不能说明门面的真实价值，且该合同现已到期，并不能证实现在的租金为多少；
5、认为证据5与本案不具有关联性；
6、认为证据6中被告提交的时间已经超过了其举证期限，且鉴定书后没有附鉴定人员的资质说明，对于其合法性有异议，其与本案也无关联性，因其双方口头约定的应为不定期的租赁合同，所以原告应可随时收回该门面，被告装修所花费用与本案无关。
经庭审质证，对双方没有异议的原告提供的证据1、2、3、4和被告提供的证据1，本院予以采信；对原告提供的证据5，被告对真实性没有异议，能够证明本案的事实，对此本院予以采信；对原告提供的证据6，和被告提供的证据4，同属未经核实的门面租赁协议，没有其他证据予以佐证，对此均不予采信；对被告提供的证据2，原告对真实性没有异议，能够证明本案的事实，对此本院予以采信；对被告提供的证据3、5、6，虽原告有异议，但能够证明本案的部分事实，对此本院予以采信。
根据上述采信的证据及当事人陈述，本院确认以下案件事实：
2006年6月14日，原告邵阳市教育局与被告长沙长源酒业贸易有限公司签订《租房协议》，约定邵阳市教育局将其所有的位于邵阳市城北路第97、99号门面出租给被告；租赁期限为五年，自2006年5月15日至2011年5月15日，租金每间每月400元，两间全年共计9600元等。到期后双方未续签租赁协议，但被告仍继续使用该门面并按原合同约定交纳租金。2013年5月15日至2014年5月15日被告按每间每月600元的标准向被告交纳租金。后双方就租金及租赁房屋发生争议，2014年10月22日，原告向被告发出《律师函》，通知被告解除双方租赁关系，并要求被告一个月内返还门面并交清2014年5月至9月的门面租金。
另查明，被告在租赁期间对该两间门面进行装修并购置了相关设施。
本院认为，本案是一起房屋租赁合同纠纷。原、被告双方于2006年5月15日签订的《租房协议》系当事人双方真实意思表示，应受法律保护。2011年5月15日后即双方签订的租赁合同所约定的租赁期限届满后，被告仍然继续使用该两间门面，原告亦继续收取租金，双方之间未签订书面租赁协议，但事实租赁关系成立，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定，可视为不定期租赁。2014年10月22日原告通知被告时，双方之间的房屋租赁合同予以解除，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定，被告应将其所承租的门面返还给原告，故原告要求两被告返还其非法占有原告的城北路55号97、99号门面的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告未搬出该门面，至今仍占用该门面，应当支付合同解除前的租金及合同解除后占用期间的门面占有使用费，合同解除前的租金按照原告约定的租赁价格即每间每月600元予以计算，合同解除后的门面占有使用费因双方均未提供有效证据予以证明，也以双方原约定门面租赁价格每间每月600元计算为宜，故原告要求被告支付租金及损失的诉讼请求，本院予以支持，过高部分不予支持。被告要求原告赔偿因租赁门面装修损失的反诉请求，因双方签订的书面租赁协议中对此没有约定亦无证据证明被告装修系经过了原告的同意，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：
一、被告长沙长源酒业贸易有限公司在本判决生效后10日内将邵阳市城北路55号97、99号门面两间腾空并归还给原告邵阳市教育局；
二、被告长沙长源酒业贸易有限公司在本判决生效后10日内付给原告邵阳市教育局租金及门面占有使用费共计7200元（按每间每月600元自2014年5月15日算至2014年11月15日，顺延照计）；
三、驳回原告邵阳市教育局的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告长沙长源酒业贸易有限公司、左金的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案收取本诉案件受理费1034元，由原告邵阳市教育局负担434元，由被告长沙长源酒业贸易有限公司、左金负担600元（此款原告已垫付，限被告长沙长源酒业贸易有限公司于本判决生效后7日内付给原告）；反诉案件受理费2517元，由被告长沙长源酒业贸易有限公司、左金负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。
审 判 长 袁晓光
审 判 员 饶 群
人民陪审员 宋国成
二〇一五年五月二十一日
代理书记员 曾旻杨
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。