广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第4738号
上诉人（原审原告）：田小平。
被上诉人（原审被告）：曾志森。
上诉人田小平因与被上诉人曾志森租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2012）穗番法石民初字第75号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，位于广州市番禺区大石街礼村路口105国道侧怡景花园怡莲苑1009房屋为曾志森名下物业。2011年5月11日，田小平与曾志森签订《房产租赁合同》一份，约定由曾志森将上述涉诉房屋出租给田小平作商业用途使用，租期自2011年5月20日至2012年5月20日，每月租金为2100元；田小平于签订本合同当天支付押金4200元，租赁期满，田小平付清租金及其他费用并按期迁出时，曾志森应即时将押金无息退还给田小平，若田小平因违约造成曾志森经济损失的，曾志森有权从押金扣除相关费用；房产发生重大损失或倾倒危险的，曾志森负责修缮；曾志森不修缮的，田小平可提出退房或代曾志森修缮，并以修缮费抵消租金；田小平应爱护和正常使用房屋及设备，发现房屋及设备自然损坏，应及时通知曾志森并积极配合曾志森检查和维修，因田小平过错延误维修而造成他人人身伤亡、财产损失的，田小平负责赔偿，因田小平使用房屋不当或人为造成房屋损坏的，应负责修复或赔偿；任何一方如需提前解除合同，必须征得另一方同意，否则按如下方式处理：1、曾志森提前收回该房产的，除退回全部押金外，还需支付相当于押金数额的费用作违约金，田小平提前退租的，曾志森有权没收全部押金；田小平有下列情况行为之一的，曾志森有权终止合同，收回房屋，没收押金，由此而造成损失的，由田小平赔偿经济损失：1、未征得曾志森同意，擅自将该房产转租、分租他人使用或调换使用的；2、利用该房产进行违法活动的；3、拖欠租金或相关费用超过十天；4、未征得曾志森或物业管理部门同意，擅自改变房屋结构和用途；5、故意损坏该房产的；内有电器如下：分体空调2部、柜式空调1部（于2011年5月20日配齐）、热水器1台、抽油烟机1台、煤气炉1台，2011年8月1日前该房内多装1部小分体空调。除上述内容外，《房产租赁合同》还对其他事项作出了约定。合同签订后，田小平交付了租赁押金4200元给曾志森，双方对租赁房屋的现状及屋内的设备、设施进行了查看及清点，双方确认无误后进行房屋使用交接。
2011年9月，因田小平未付租金，曾志森追讨未果，于2011年11月21日遂向原审法院起诉，案号为（2011）番法民一初字第2334号，曾志森起诉要求：1、解除双方的房产租赁合同，田小平立即将房屋交还；2、田小平支付从2011年9月起至迁出时止按每月2100元计算的租金，并加付以拖欠的租金为本金，以每日百分之一计算滞纳金；3、田小平赔偿房屋设施损坏的费用2000元，并由田小平承担诉讼费。田小平在该案中辩称，不同意曾志森的诉讼请求，曾志森出租给本人使用的房屋房龄较长，在使用过程中，常出现毛病，本人需要经常雇请他人维修。2011年8月29日，因房屋办的电路不胜负荷而导致停电，本人雇请他人维修才得以继续使用，但曾志森却不同意承担本人所垫付的维修费用，因不能正常使用房屋，导致本人经济损失14149元，由此，本人的意见是继续租赁该房屋，本人代垫的维修费用及经济损失从应交付的租金中扣减，冲减后按正常交纳相应的租金。案件经审理后，原审法院认为，田小平从2011年9月起拖欠租金未有交付，究其原因为曾志森提供的房屋电路不胜负荷而停电，造成其损失，应将损失在租金中予以冲减后再行交纳。由于使用房屋为田小平，虽然关于使用房屋未确切到每一个细节，但按常理，田小平应当合理使用。按照双方原来已经查验房屋的设备而言，田小平最少是超越了作为一般住宅的常用方式使用，理应负责修缮，并且费用自理，或者将相关情况告知曾志森，由曾志森负责处理。但田小平却先行维修，将费用强加于曾志森身上，不符合法律规定，也不合常理，故其提出没有欠缴租金的主张为强词夺理，原审法院不予采纳。依此认定，因而形成田小平使用曾志森房屋欠交租金的违约情形出现，故原审法院确定田小平在合同履行过程中违约，应当承担违约责任。田小平欠交租金后经曾志森追讨未有交付，属于故意违约，因此，曾志森请求解除双方租赁合同的诉讼请求，原审法院予以支持。因田小平拖欠的事实被依法确认，故田小平应当清缴拖欠的租金，由此，曾志森要求田小平清缴租金的诉讼请求，原审法院予以支持，但清缴租金的期限以合同约定的租赁期限为准。由于曾志森将房屋出租给田小平作非住宅用途使用，所拖欠的租金不应计付滞纳金，故曾志森请求支付滞纳金的诉讼请求，原审法院不予支持。由于曾志森在诉讼中未有提交房屋是否毁损失的证据，故其要求田小平赔偿其房屋损失的诉讼请求，本案不作处理。由此作出判决如下：一、曾志森与田小平之间的房产租赁合同予以解除；二、在本判决发生法律效力之日起三日内，田小平将广东省广州市番禺区大石镇今日丽舍怡莲苑1009房的房屋一间交还给曾志森管业；三、从2011年9月起至合同履行终结时止，田小平按每月2100元的标准交付租金给曾志森；四、驳回曾志森其他诉讼请求。诉讼费50元，由田小平负担。上述民事判决作出后，田小平不服该判决，在法定期限内向广州市中级人民法院提出上诉，案号为（2012）穗中法民五终字第2455号。2012年8月8日广州市中级人民法院对该上诉案件作出民事裁定书，因上诉人田小平经合法传唤，无正当理由拒不到庭，故裁定本案按田小平撤回上诉处理。该案现仍在执行阶段中。
2011年12月26日，田小平因租赁合同纠纷向原审法院提起诉讼，案号为（2012）穗番法民三初字第50号。后原审法院作出（2012）穗番法民三初字第50-1号民事裁定书，因田小平经原审法院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，裁定按撤回起诉处理。
2012年9月10日，田小平向原审法院提起本案诉讼。田小平一审诉称，一、事实经过：2011年5月11日，田小平通过中介公司广州祈祥房地产中介有限公司与曾志森签署《房产租赁合同》，合同约定租赁期限为2011年5月20日至2012年5月20日，每月租金为2100元，田小平按照合同时间入住。由于该房屋是1992年竣工的老房子，其电路及水路都已经老化；因此，田小平入住后就问题不断，期间，田小平都是通过中介公司苏小姐征得曾志森同意并找来本小区的维修工曹师傅前来维修，每月都有几十元的维修费用产生，田小平一直都是从房租中直接扣除的，曾志森对此亦没有任何异议。2011年8月29日开始该房子整体停电，田小平仍然通过中介公司苏小姐找来曹师傅进行检修，曹师傅只是换了一个开关并没有维修电路，停电状态并没有改变（事后田小平因此退回了开关），田小平只好再次找中介和曾志森解决问题，曾志森和中介苏小姐为此事来过房屋查看，并重新找来电工检修电路，新电工检查后报价维修费用为1065元，中介苏小姐把报价单交给田小平后，曾志森就对维修事情置之不理；为了正常使用该房屋，不至损失的扩大，田小平只好自行找人进行维修，并垫付维修费1060元；该次电路损坏时间导致从2011年8月29日至9月12日（共计15日）停电。停电期间，田小平无法上班，还造成了房屋其他电灯损坏及田小平中秋3天假期无法休息；2011年10月份，因房屋热水器的水管及开关老化而渗漏，造成田小平的鞋柜和办公桌被水泡坏，相关费用经估算并通过苏小姐把清单转交给曾志森；2012年2月7日，客厅卫生间的水管开关断裂，造成整个客厅被水浸，田小平找来物业管理处打开水表柜并关了总闸才关住水，田小平找来在同一小区居住的维修师傅池华进行维修。此外，曾志森为了达到让田小平主动搬迁的目的，故意多次骚扰田小平，曾志森还故意在工作时间突然拉闸停电2次，曾志森的老婆唐冬梅和中介苏小姐及另外一人突然在工作时间闯入田小平房间大吵大闹，赶走田小平的员工，每次造成停工半天，上述事实田小平都打电话110报警处理了，并且有派出所笔录为证。二、起诉理由：1、曾志森违约在先。曾志森不履行房屋维修义务，并且故意断电多次，不按照合同约定在小房间安装一部空调，致使田小平不能正常使用房屋，违约在先。双方签订的《房屋租赁合同》第九条约定“房产发生重大损害或倾倒危险的，甲方应负责修缮；甲方不修缮的，乙方可提出退房或代甲方修缮，并以修缮费抵消租金。”并且，之前的修缮费用都是直接抵消当月租金，曾志森对此一直没有异议。双方签署的《房产租赁合同》约定曾志森应在2011年8月1日前安装多一部分体空调，至今没有履行。2、田小平合理使用房屋设备。曾志森出租的房房屋是1992年竣工的房子，其电路及水管等都是安装在墙内的隐蔽设施，肉眼直观无法发现问题，田小平平时有4-5人在客厅从事软件开发工作，晚上只有田小平一人居住，因此在入住前要求曾志森在客厅加装了柜式空调一部；由于曾志森安装的是高耗能的旧空调，原来的电路不能达到该空调的用电负荷，造成电路漏电并损坏，其中6月3日至8月3日的电费高达1047.81元，8月3日至10月8日的电费为777.47元（期间8月29日至9月12日停电，之后使用新的电路），而全部使用新电路后的电费（10月8日至12月3日）只有215.72元，之后的电费（12月3日至2月6日）只有205.27元；说明田小平使用的负荷完全正常，2011年用电超额完全是曾志森在客厅加装了旧款柜式空调造成的。停电事件发生后，曾志森故意不做维修，并上门故意破坏田小平的正常使用，才造成田小平的损失扩大；相反，田小平为防止损失的进一步扩大而请人修缮（重新布线接通柜式空调，原电线仍然在原位，见证据：维修人池华的《关于维修电路及水管的情况说明》），垫付费用并从租金中扣除的行为，完全符合合同约定。3、田小平已经于2012年3月20日搬离该房屋。曾志森于2011年11月16日起诉田小平，要求解除双方所签的《房产租赁合同》，田小平在出庭后于3月19日通过大石镇富临居民委员会通知曾志森前来收房和办理物品放行手续，曾志森予以拒绝，因此，田小平于2012年3月20日搬离上述房屋时，未带走电脑设备和办公家具；田小平于3月21日通过邮政快递再次发出收房通知，曾志森于3月25日通过中介公司给田小平送来《不同意收房通知书》，明确不予以放行，因此，田小平只好重新购买了电脑和家具合计20400元，造成的损失由曾志森承担。4、田小平申请反诉不被受理，因此要求曾志森返还押金4200元，赔偿田小平损失46550元。曾志森起诉田小平支付租金的判决已经生效，因此田小平的损失不考虑抵扣租金。田小平租用该房子期间，垫付的费用3637元，包括：2011年3-5月份（田小平入住前）的管理费、水电费公摊等606元，水、电维修及材料费3031元；造成的财产损失18203元，包括：停电15天及至今仍未按合同约定为田小平安装空调的违约金合共2650元，曾志森故意断电及上门吵闹造成的损失14149元，电路故障造成的漏电损失1404元；根据《房产租赁合同》的约定，曾志森因提前解除合同退回全部押金4200元，支付违约金4200元和2个月宽带使用费用110元；田小平重新购买了电脑和家具合计20400元；以上合计为50750元。具体计算方法如下：电路维修费400元，电路材料费600元，电灯材料费103元，水管第一次维修费60元，第二次水管维修费30元，水管材料费53元，电脑桌6张1200元，鞋柜600元，垫付3-5月管理费（498.47元）和水、电摊销费（107.5元），从2011年8月29日至9月12日（共15天）停电期间，田小平无法正常使用该房间，田小平找电工及买材料维修电路耽误3天，处理曾志森拉闸停电事件2天和处理诉讼事件5天，工资按2004年在广州工作的13046元／月作为基数，每年增长5%计算，2011年应该是18357元／月，合计10天误工费为8344元；3次骚扰工作合计1.5天员工工作损失为2380元；造成田小平的开发系统损坏，修复花费了两个经理1周的工作时间，修理费按两人月工资（7000＋6700）折合计算为3425元；停电的半个月租金1050元和少安装一部空调的违约金200元／月，宽带年费660元；电费损失的计算方法是：以2011年10月8日至2011年12月3日及2011年12月3日至2012年2月6日的2个计费时间段平均值为每个计费时间段的费用，以实际费用扣去上述平均费用就是漏电损失费用。综上所述，曾志森故意不履行《房产租赁合同》的相关条款，给田小平造成损失。为维护田小平的合法权益，故起诉要求如下：1、判令曾志森因提前解除合同退回全部押金4200元；2、判令曾志森赔偿田小平因合同违约造成的损失46550元；3、本案全部诉讼费用均由曾志森承担。
曾志森经原审法院依法传唤没有到庭应诉，也没有答辩，亦未向原审法院提供证据。
原审庭审中，田小平为证明其主张的事实，提供了如下证据：1、房产租赁合同一份，证明双方的租赁关系及相关约定；2、（2012）番法民三字第50-1号民事裁定书一份，证明田小平曾经起诉过；3、收据7页，共17份收据，证明田小平在租赁期间及搬迁期间所发生的费用；4、《健康在线系统服务器停电故障》一份，该份材料由维修人吕晓希出具，证明田小平在使用期间遭到曾志森故意停电造成故障；5、曾志森的房产证复印件一份，证明涉诉房屋的产权情况；6、报警回执一份，证明曾志森故意停电，田小平因此而报警处理；7、曾志森及唐冬梅身份证复印件，证明曾志森以及唐冬梅的身份情况；8、怡莲苑1009房费用及租金结算表一份，证明因该房屋所造成田小平的费用及所欠租金、应缴租金抵销后，田小平没有欠曾志森租金；9、“e家宽”智能社区业务受理单一份，证明田小平按照租赁期申请办理了宽带业务，曾志森要求田小平提前搬离导致宽带费用的损失；10、照片七张，证明房屋的故障导致田小平的家具的损坏状况；11、中国光大银行阳光卡对账单一份，证明田小平开发部工作人员的工资费用，因曾志森故意停电所产生损失的计算依据；12、大石街富庭社区居民委员会委员梁奇锋出具的《陈述曾志森诉田小平房屋租赁合同一案》，证明田小平要求居委会协调，居委会人员参与调解情况的陈述；13、池华出具的《关于维修电路及水管的情况说明》，证明房屋在租赁期间发生多次电路及水管的故障，田小平聘请的维修人员进行维修，该人员作出的情况说明；14、田小平发给曾志森的特快专递详情单两份，其中一份交寄内容为《收房通知》，另外一份交寄内容为大门钥匙一把、不锈钢门钥匙；15、曾志森、唐冬梅向田小平出具的《不同意收房通知书》，证明曾志森收到收房通知后，不同意接收房屋；16、广州市丽景家私商场出具的收款收据一份，时间为2012年3月28日，广州市番禺创想电脑科技出具的收款收据一份，时间为2012年4月8日，上述两份收据证明曾志森阻挠田小平搬迁涉诉房屋内的用品，导致田小平需要重新购买所造成的损失；17、广东电网公司广州供电局出具的涉诉房屋的发票，证明缴费情况及因停电所产生的电费变化，佐证了电路故障的事实。
原审法院认为，根据（2011）番法民一初字第2334号民事判决书查明的事实及认定，本案涉诉租赁合同关系的解除是田小平拖欠租金违约造成，该判决发生法律效力后，田小平在法定两年期限内未申请再审，故对上述判决认定的事实予以采纳，对田小平提出的合同因曾志森违约终止的事由，本案不予审查。根据《房产租赁合同》的约定，田小平拖欠租金或相关费用超过十天的，曾志森有权终止合同、收回房屋和没收押金；上述生效判决以田小平欠交租金违约为由，支持了曾志森要求解除合同的诉讼请求。故现田小平主张曾志森退还押金4200元及支付违约金4200元的诉请，缺乏合同及法律依据，对此原审法院不予支持。
有关田小平主张的损失问题。根据田小平的陈述，其损失可分为七部分。第一部分为代垫的2001年3月至5月期间的管理费、水电分摊费。田小平提供了广州市广电物业管理有限公司怡景花园管理处出具的发票2张，证实其以卓信公司的名义交纳了2011年3月至8月的管理费996.94元、水电分摊费215.05元。因田小平是在2011年5月20日入住，故对入住前2011年3月至5月期间的管理费498.47元和水电分摊费107.5元，曾志森应当返还田小平。第二部分是维修费用。首先，对于水管维修费用及材料费用共143元，因上述维修属于日常自然损耗的维修，田小平提供了购买材料和维修费用的单据，对此原审法院予以确认，对该费用曾志森应当返还田小平。其次，有关电路、电灯材料费用及维修费用和停电期间的损失，因双方在交接房屋时已对房屋现状、房屋内设备进行了查验，对房屋内的施设进行了清点，特别是对于房屋的楼龄有一定的认知。田小平租赁涉诉房屋用作商业用途，超越了作为一般住宅的水电使用方式，故理应负责修缮并费用自担，由此造成的停电损失应由田小平负担。退而言之，即便是田小平房屋的电路已经不能胜任作为一般正常居住使用，因房屋电路是房屋使用功能的重大要素，直接关系到房屋的使用安全，田小平应当按照约定及时通知田小平进行检查和维修，而不能先行维修。故对田小平主张的有关电路、电灯材料费用及维修费用和停电期间的损失，原审法院不予支持。第三部分为电脑桌和鞋柜的重置费用。双方在交付房屋时已对房屋设施进行了查验，并转移了房屋的占有和使用，田小平在使用房屋后近两个月才发生其所述的热水器水管及开关老化渗漏导致上述财产损失，曾志森对该损失的发生不存在过错，故对田小平主张的该损失，原审法院不予支持。第四部分为曾志森断电及上门吵闹所造成的损失。虽田小平提供了报警回执，但该证据并不足以证实曾志森实施了故意断电的行为，田小平主张曾志森骚扰其正常办公和工作，缺乏证据证实，故对其主张的该部分损失，原审法院不予支持。第五部分为宽带使用费问题。虽田小平提供证据证实合同解除时其报装的宽带尚未到期，但根据（2011）番法民一初字第2334号民事判决，合同解除的是田小平拖欠租金违约所造成，故对宽带使用费的损失，应由作为违约方的田小平自行承担。第六部分为漏电损失。田小平虽提供证据证实了其更换电路前后的电费发票证明更换前后的电费差异，但双方交接房屋时田小平对房屋的原有设施应有所预知，并且电费的多少与使用人数、使用时间、使用设备等密切相关，故田小平主张该漏电损失理据不足，对此原审法院不予支持。第七部分为重新购置电脑和家具费用。因电脑和家具属于田小平的私有财产，非经法律程序任何人不得私自扣押，妨碍物权人行使物权。田小平搬离上述物品时，曾志森以田小平未缴齐相关费用、按照法院判决履行手续为由不予配合物品放行手续，故田小平重新购置了电脑和家具。因解除合同纠纷案件正在审理过程中，田小平当时的答辩意见是不同意解除，要求继续租赁该房屋，可见双方对解除合同及违约原因等是存在争议的。因交付房屋和支付租金是租赁合同的主要权利义务，而曾志森配合开具发行条是租赁合同终结清算后的附随义务，在法院未作出是否解除合同的判决前或双方就合同解除、主要权利义务清算等相关事宜达成一致意见前或主债务履行完毕之前，田小平要求按照法院判决履行为由，不予履行开具放行条的配合义务并无违反法律规定。在合同判决解除前，田小平可以继续使用房屋，如同意解除合同，可向案件审理法院变更诉讼意见，依法对财物交接问题进行处理。因曾志森并未主动实施侵犯田小平财产物权的侵权行为，故对田小平要求曾志森赔偿重新购置财产损失请求，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十九条、第二百一十八条、第二百一十九条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，原审法院作出判决：一、被告曾志森在本判决发生法律效力之日起三日内返还田小平田小平2011年3月至5月期间的管理费498.47元、水电分摊费107.5元、水管维修费用及材料费用共143元，合共748.97元；二、原告田小平的其余诉讼请求。如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。受理费1068元，由原告田小平负担1018元、曾志森曾志森负担50元。
判后，上诉人田小平不服原审判决，向本院提起上诉，除坚持其一审起诉的理由外，田小平还认为在（2011）番法民一初字第2334号案中，同一件案子双方互有债权债务关系，应该合并审理，一审法院不同意反诉请求就是剥夺了田小平的先履行抗辩权，根据《合同法》第67条的规定，上述垫付费用、损失、押金和违约金应由曾志森先行履行给付，因此田小平不存在违约行为；在本案未结案之前就判定田小平违约是没有法律依据的，应予纠正。因此，上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判田小平应付租金期限为2012年3月20日，曾志森返还押金4200元，承担违约损失46550元；2、一、二审诉讼费由曾志森承担。
被上诉人曾志森经本院依法传唤，无正当理由没有到庭应诉，也无作出答辩。
经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。
在二审中，田小平申请调取（2011）番法民一初字第2334号案的庭审笔录，以证明原审法院在该案中没有接纳其提出的反诉就认定田小平违约是没有法律依据的。
本院认为，根据已经发生法律效力的（2011）番法民一初字第2334号民事判决对田小平与曾志森双方履行涉诉租赁合同的事实经过查明，认定本案涉诉租赁合同的解除是因田小平拖欠租金构成违约而造成，没有认定曾志森的行为构成违约。因此，对田小平在本案中提出的涉诉租赁合同因曾志森违约终止的事由，本院不予支持。按照双方《房产租赁合同》的约定，田小平拖欠租金或相关费用超过十天的，曾志森有权终止合同、收回房屋和没收押金，如上所述，田小平拖欠租金构成违约，按照双方合同约定，曾志森有权没收押金。故田小平在本案中要求曾志森退还押金4200元及支付违约金4200元的诉请，缺乏合同及法律依据，原审法院不予支持，处理正确，本院予以维持。关于田小平申请调取（2011）番法民一初字第2334号案的庭审笔录一事，原审法院对该案进行审理（包括开庭）后通过民事判决书对该案的事实作出认定并作出判决，如上，（2011）番法民一初字第2334号民事判决书已对该案的事实作出了认定，故调取该案的开庭笔录已无必要。
关于田小平在本案中主张损失的代垫的2001年3月至5月期间的管理费、水电分摊费，维修费用，电脑桌和鞋柜的重置费用，曾志森断电及上门吵闹所造成的损失，宽带使用费问题，漏电损失，重新购置电脑和家具费用等七个部分的问题，原审法院根据田小平的陈述、提供的证据，作出的认定事实证、阐述的理由充分，本院予以确认，不再赘述。田小平在二审中没有证据以及新的理由予以证明其主张，其上诉坚持一审的理由，本院不予支持，其上诉请求，予以驳回。
曾志森在二审中经本院依法送达开庭传票，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法进行缺席审理。
综上，经审查，原审判决查明事实清楚，处理并无不当，予以维持。田小平上诉理由不成立，其上诉请求，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费1068元，由上诉人田小平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一四年十二月××日
书 记 员 刘 纯
颜玉婵