贵州省独山县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）独民初字第464号
原告岑洪元，男，1978年4月1日生，布依族，贵州省独山县人，住贵州省独山县，农民。
原告莫征军，男，1987年7月27日生，布依族，贵州省独山县人，住贵州省独山县，农民。
委托代理人尚中平，贵州法庄律师事务所律师。
被告黎金明，男，1958年5月14日生，汉族，贵州省独山县人，住贵州省独山县，退休干部。
委托代理人杨育付，贵州灵泉律师事务所律师。
原告岑洪元、莫征军诉被告黎金明房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告岑洪元、莫征军及二原告委托代理人尚中平、被告黎金明及其委托代理人杨育付到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
二原告诉称：2015年元月，原告得知被告出售房屋的信息，多次与被告协商后，同月10日双方签订了《房屋地基转让书》，协议约定被告以138万元的价格将其夫妻共有的房屋及宅基地使用权转让给原告，约定当日支付定金10万元，2015年3月30日前支付购房款90万元，余款38万元待被告交付房屋所有权证手续后付清；约定被告违约，除应返还原告10万元定金外，还应向原告支付20万元违约金。当日原告即付定金10万元及房款2288元。后被告反悔，不同意继续履行合同，原告因此于3月27日进行了证据保全公证，并于3月30日向黔南州维正公证处办理了提存。被告不履行合同义务，其行为构成违约，根据《民诉法》和《合同法》相关规定，特起诉要求确认双方签订的协议为有效合同；请求解除合同并判决被告按约定返还定金10万、购房款2288元，支付违约金20万元；赔偿原告因履行合同而产生的公证费2700元；由被告承担本案诉讼费。
被告辩称：被告在未取得李桂珊的书面授权的情况下，签订了《房屋地基转让书》，事后也没有得到李桂珊的追认，损害了共有人李桂珊的权益，违反《合同法》52条和《城市房地产管理法》第38条，《民法通则》第55条的规定，因缺乏生效要件，双方签订的合同成立，但不能生效，被告同意退还原告预付款102288元，但不同意支付违约金200000元。被告已提前通知原告合同不再履行，且双方在发生争议并经调解未果的情况下，原告仍进行提存公证，故被告不同意支付其2700元的公证费。请求法院驳回原告不合法、不合情理的诉求。
原告为支持自己的诉讼主张，向本院提供以下证据供庭审质证：
1、二原告身份证复印件，用以证明二原告身份情况及主体资格；
2、《房屋地基转让书》、收款收据复印件，用以证明双方买卖房屋约定内容及向被告交付定金10万元的事实；
3、证人证言8页，用以证明签订协议时，被告之妻委托被告代签字的事实；
4、公证书两份及进账单复印件两张，用以证明原告进行证据保全公证及将二期房款进行提存的事实；
5、谈话录音一份，用以证明被告之妻委托被告签字的事实。
被告质证意见为：对证据1证明原告主体资格没有异议；对证据2无异议，认可双方签订了合同及收到原告10万元定金的事实；对证据3有异议，认为证人书面证言是传来证据，不能直接证明双方签订合同取得了李桂珊的同意；对证据4无异议，但认为原告是在双方发生纠纷后明知合同不能履行仍然进行公证、提存，扩大了损失，因此被告不应承担责任；对证据5有异议，认为未经当事人许可偷录的，是非法证据。
被告为支持自己的诉讼主张，向本院提供以下证据供庭审质证：
1、结婚证复印件一页，用以证明被告与李桂珊的夫妻关系；
2、土地使用证及房屋所有权证内页复印件各一页，用以证明合同标的房屋为被告夫妻共有；
3、《房屋地基转让书》复印件一份两页，用以证明双方签订协议的内容，李桂珊未在协议上签字。
二原告质证意见为：对被告提交的证据的真实性无异议。但被告提交证据均达不到被告证据证明的目的，被告举证主要想证明原、被告达成的房屋地基转让协议未取得李桂珊同意，合同无效，但是5份证据都不能证明这一事实。
原告申请证人杨加炳、王廷春、满玉科、陆开祥出庭作证，证人证实均见证了双方签订《房屋地基转让书》的过程，协商时被告及其妻李桂珊、女儿均在场，签字时李桂珊有事外出，签字前被告曾打电话征求李桂珊意见，随即代李桂珊在协议上签字。证人杨加炳证明被告征求李桂珊意见时李桂珊同意由被告代签字，证人王廷春证明从双方通话情况推断李桂珊同意由被告代签字，证人满玉科、陆开祥表示不清楚电话里李桂珊是怎样讲的。证人杨加炳、满玉科、陆开祥证明协议签订当晚到被告家娱乐时李桂珊已回家，其当时并未提出异议。
二原告对证人证词无异议。
被告对证人满玉科、陆开祥证词无异议，对证人杨加炳、王廷春证词中关于证明李桂珊同意由被告黎金明代其签字的内容有异议，认为证人不可能听清李桂珊在电话里与黎金明的具体通话内容。
原告提供的1、2、4号证据，被告提供的1、2、3号证据，经质证，客观真实，与本案有密切关联，本院予以确认，可以作认定案件事实的依据；原告提供的3号证据为书面证词，其中有四证人出庭作证，证人出庭作证的证词更为客观真实，基本事实部分相互印证，证人出庭作证证词可作认定案件事实的依据；录音客观反映了双方发生纠纷后协商的过程，与双方陈述、证人证言相印证，可作认定案件事实的依据。
经审理查明：2015年1月10日，原告岑洪元、莫征军与被告黎金明签订了《房屋地基转让书》，约定将被告座落于独山县上司镇上司横街三叉口的房屋及地基转让给原告，价格为138万元，约定当日支付定金100000元，2015年3月30日前补足1000000元，被告即将房产证、土地使用证交给原告，原告付清余款380000元后，被告15日内搬出，并将房屋、地基交付给原告；被告有义务协助原告办理相关过户手续，费用原告负责；合同约定了双方违约责任，如被告违约，除退还定金10万元外，另支付20万元违约金；如原告违约则被告不再退还定金。协议签订后，原告即支付被告定金10万元，因涉部分空地，原告另支付给被告人民币2288元。2015年2月12日，被告黎金明向二原告提出因家庭成员意见不一，不同意出卖房屋，双方由此产生纠纷。纠纷发生后，双方曾就善后事宜进行协商，并于2015年3月18日经上司司法所调解未果。原告于2015年3月27日申请证据保全公证，证实了原告要求继续履行合同，支付二期款90万元，因被告及其妻李桂珊不同意卖房，不收受该款，原告于2015年3月30日将90万元购房款提存于贵州省黔南州维正公证处，因此支付公证费2700元。另查明，该房屋买卖合同标的房屋为被告黎金明及其妻李桂珊夫妇共同共有，原、被告协商房屋买卖事宜时李桂珊在场，但中途有事外出，未参与合同最后签订，协议上“李桂珊”签名为黎金明代签。
本院认为，本案争议焦点有以下三个方面：一是双方买卖合同的效力问题；二是合同是否应当解除；三是被告应否承担违约责任。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，房屋买卖合同效力不受出卖人是否有权处分房屋的影响，本案的房屋买卖合同有效，被告主张合同无效不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。本案被告明确表示未取得处分权致使标的物所有权不能转移，不同意继续履行合同，因此原告请求解除合同，应予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。因此，本案原告选择适用违约金条款，请求被告返还定金100000元及2288元预付款，并按约定支付200000元违约金的主张，应予支持。根据双方约定的违约金数额，足以弥补原告因履行合同所造成的损失，故原告要求被告支付2700元公证费的请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百一十六条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、解除原、被告双方2015年1月10日签订的《房屋地基转让书》；
二、由被告黎金明退还原告岑洪元、莫征军人民币102288元，支付给原告岑洪元、莫征军违约金200000元，上述款项限于本判决生效后15日内给付。
三、驳回原告其他诉讼请求。
如未按本判决书确定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5874元，由被告黎金明承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，交纳上诉费，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。
逾期不上诉，则本判决发生法律效力。义务人如不按期履行义务，权利人可在法律文书确定的履行期限届满之日起二年内申请本院强制执行。
审 判 长 吴昌俊
审 判 员 陆荣森
人民陪审员 彭家权
二〇一五年七月三十一日
书 记 员 王宣凯
附法律条款：
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。