济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）高民初字第758号原告田锐敏，男，1959年8月18日出�，汉族，住济南市。委托代理人党香连，北京市中伦文德（济南）律师事务所律师。委托代理人许海峰，北京市中伦文德（济南）律师事务所律师。被告济南东拓置业有限公司，住所地济南高新区舜华路2000号舜泰广场6号楼3401室。法定代表人李昊，总经理。委托代理人孔磊，山东豪才律师事务所律师。委托代理人刘杰，山东豪才律师事务所律师。原告田锐敏与被告济南东拓置业有限公司（以下简称“东拓置业”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年4月20日立案受理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告田锐敏及其委托代理人党香连，被告东拓置业的委托代理人孔磊到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告田锐敏诉称，2011年5月21日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的涵玉翠岭xxx室，房屋总价款505862元。同时签订《地下车位使用权转让协议》约定车位款为75000元。并约定2013年5月30日前，被告依照国家有关规定，将取得《综合验收备案证明》的商品房交付原告。但是被告未能履行合同约定，直到2014年3月18日才将该房屋交付原告。根据《商品房买卖合同》第九条和《地下车位使用权转让协议》第八条约定，被告应向原告承担逾期交房的违约责任。为了维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求判令：1、被告支付逾期交房违约金40716元。2、承担本案全部费用。被告东拓置业辩称，一、被告不存在违约情况，原告诉求没有事实法律依据，原告没有提供证据证实。二、根�原、被告签订合同的约定，请求贵院依法查明事实。三、根据法律规定违约金的主张双方约定的应当与受到的实际损失相适应，本案原告未提供证据证明所受到的实际损失，所主张的违约金远远超出了实际损失，请求贵院依法进行调整。四、原告起诉超出了诉讼时效，因此请求贵院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2011年5月21日，原告田锐敏（买受人）与被告东拓置业（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份。约定由原告购买被告开发的涵玉翠岭xxx室房屋一套。房屋建筑面积为125.99平方米，房屋总价款505220元。合同第八条约定：出卖人应当在2013年5月30日前，依照国家有关规定，将取得《综合验收备案证明》的商品房交付买受人使用。第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列约定处理：……逾期超过60日后，买受人有权解除合同，但必须提出书面通知，出卖人应在接到通知书之日起30日内退还买受人已付房款本金，并按买受人已付房款的千分之十五向买受人支付违约金。若买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。同日，原、被告双方另行签订《地下车位使用权转让协议》一份，约定原告田锐敏向被告东拓置业购买A1车库A1-xxx号车位使用权，计价75000元，于2013年5月30日前交付原告使用。如被告逾期交付，违约责任适用上述《商品房买卖合同》第九条的约定。《商品房买卖合同》及《地下车位使用权转让协议》签订后，原告田锐敏依约支付了房款及车位款。2013年7月15日被告东拓置业向原告田锐敏交付了房屋及停车位，并共同签署了《房屋及其附属物交接单》，确定原告办理完交接案涉房屋及车位的交付手续，被告交付钥匙。2014年3月18日，原、被告签署了《房产移交结算书》，确定案涉房屋面积为126.15平方米，房屋总价款505862元。庭审中，原告认可《房屋及其附属物交接单》其签名系本人签名，已领取了钥匙，亦认可系自2013年7月15日起缴纳物业费。原告陈述2013年7月15日交付时小区尚未绿化完毕，且未供水。被告提交了案涉项目《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》，记载综合验收备案日期为2013年12月28日。由于被告东拓置业逾期交房，原告田锐敏等诸多购买被告涵玉翠岭小区商品房的业户均陆续向本院提起诉讼，要求被告东拓置业按照合同约定支付其违约金。被告东拓置业抗辩双方合同中约定的违约金过高，要求予以调整。�讼中，被告东拓置业提出鉴定申请，要求对原告的实际损失进行鉴定。本院通过山东省济南市中级人民法院技术室委托山东裕丰资产评估有限公司对2013年5月30日至2014年2月28日期间，涵玉翠岭小区同等地段房屋每天每平方米的租金价格进行了评估。该评估公司评估结论为：2013年日租金为0.28-0.40元/平方米；2014年日租金为0.29-0.42元/平方米,租金年增长率为1.045。原告对该鉴定结论不予认可，但对被告的违约事实给其造成的实际损失未向本院提供相关证据。上述事实，有原告田锐敏提交的《商品房买卖合同》、《地下车位使用权转让协议》、收据、《房屋及其附属物交接单》，被告提交的《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》、《房产移交结算书》、鲁裕丰评字（2015）第059号资产评估报告书以及原、被告的法庭陈述予以证实，本院予以确认。本院认为，原告田锐敏与被告东拓置业于2011年5月21日所签订的《商品房买卖合同》和《地下车位使用权转让协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违背法律、法规的强制性规定，为有效合同。双方当事人均应依照合同约定全面履行自己的义务。原告田锐敏依照合同约定履行了支付购房款的合同义务，被告东拓置业亦应依照合同约定于2013年5月30日前将本案房屋、车位交付于原告田锐敏。被告东拓置业虽于2013年7月15日将案涉房屋及车位交付原告，但那时尚未取得《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》，不符合双方合同约定的交付条件。被告于2013年12月28日取得《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》，本院可确定该日为逾期交房日。原、被告虽于2014年3月18日签署《房产移交结算单》，但该结算单系原、被告根据案涉房屋实际面积结算房屋余款的证明，并非实际交付案涉房屋的证明，不应以该日作为逾期交房日。被告未就逾期交房提出正当事由，已构成违约。原告田锐敏主张被告东拓置业按照合同约定支付其违约金，被告东拓置业抗辩双方合同中约定的违约金过高，要求予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可�认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原、被告双方合同中约定的违约金标准为“按日支付已付房价款的万分之三”，根据上述合同法及司法解释的相关规定精神，原告主张的违约金应以其实际损失为基础予以调整。鉴于因被告东拓置业违约造成了诸多业户先后起诉，为给当事人节约诉讼成本及防止给当事人造成不必要的“诉累”，在原告未能举证证明其实际损失的情况下，本院通过山东省济南市中级人民法院技术室委托山东裕丰资产评估有限公司对2013年5月30日至2014年2月28日期间，涵玉翠岭小区同等地段房屋每天每平方米的租金价格进行了评估。该评估公司评估结论为：2013年日租金为0.28-0.40元/平方米。原告虽对该鉴定结论不予认可，但对被告的违约事实给其造成的实际损失并未向本院提供相关证据证实。山东裕丰资产评�有限公司系本院通过山东省济南市中级人民法院技术室委托，具有相关资质，鉴定程序合法，其鉴定结论本院予以采信。综合考虑被告东拓置业违背诚实信用原则造成逾期交付房屋的违约事实，结合原告所购房屋的价格及实际损失等公平因素，本院参照上述鉴定意见，酌情确定被告东拓置业逾期交房给原告田锐敏造成的实际损失为2013年日租金为0.38元/平方米。本院依据该标准，依法按照130%支持原告田锐敏主张的违约金。对于案涉停车位，本院依法支持被告以车位款75000元为基数，按日万分之三向原告支付违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告济南东拓置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告田锐敏自2013年5月31日至2013年12月28日期间的逾期交房违约金13149.12元（126.15平方米×0.38元/平方米/天×211天×130%）。二、被告济南东拓置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告田锐敏自2013年5月31日至2013年12月28日期间的逾期交付车位违约金4748元（以75000元为基数，按日万分之三计211天）。三、驳回原告田锐敏的其他诉讼请求。如果被告济南东拓置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费818元，由原告田锐敏�担466元，被告济南东拓置业有限公司负担352元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  李 青人民陪审员  曹振贵人民陪审员  孙红玲二〇一六年十月十二日书 记 员  李 灵