太原市尖草坪区人民法院民 事 判 决 书（2016）晋0108民初524号原告太原XX有限公司，住所地太原市尖草坪区解放北路XX幢。法定代表人顾朝晖，董事长。委托代理人王XX，男，太原名都房地产开发有限公司法务员，住太原市迎泽区南海街XX号。被告赵X，男，19X年X月X日出生，汉族，山西省古交市梭峪乡梭峪村村民，住陕西省榆林市孙家岔狼窝渠煤矿，身份证号14X81198********。原告太原XX有限公司（以下简称“XX产公司”）与被告赵XX房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告XX公司的委托代理人王XX到庭参加了诉讼。被告赵XX经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告XX有限公司诉称，20X年X月X日，被告认购了原告开发的位于太原市解放北路XX号的恒大名都XX单元2202号房屋，该房屋总价X72X元，建筑面积96.51平方米。被告于2010年7月1日支付首付款20X28元（含定金），首付款内130000X元系被告通过与金碧物业有限公司太原分公司（以下简称“物业公司”）签订的借款协议支付，余额450000元以银行按揭贷款方式支付。双方于2013年1月9日签订正式的《商品房买卖合同》并办理了房管局备案手续。2013年1月24日，原告、被告以及兴业银行股份有限公司太原分行（以下简称“兴业银行”）签订了《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定被告从兴业银行借款450000元，原告为被告的借款承担阶段性连保证责任，保证责任至涉案房屋省事抵押登记手续办理完毕之日。在兴业银行发放贷款后，被告自2013年8月1日起连续11期未依合同约定偿还银行贷款。兴业银行股份分别于2014年3月7日、2014年6月23日向原告发出的个人贷款代偿通知书：正式要求原告承担担保责任。截至2015年9月15日原告已向银行支付被告未还的贷款本金、利息、罚息、复利等合计人民币503429.07元。原告承担保证责任后，已于2015年11月5日向被告送达了解约通知。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四第三条第五款（合同第19页）约定以及相关法律规定，原告有权解除与被告之间的商品房买卖合同，被告同时需承担房屋总价款10%的违约金。买受人在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。另因被告在与物业公司签订《借款协议》后，经多次催要并未履行还款义务，已构成根本违约。物业公司已于2015年8月1日向被告发出《逾期还款解除借款协议的函》，并与原告签订了《债权转让协议》，并向被告发出了《债权转让通知书》通知，于2016-1-12送达，债权转让已提前到期，原告主张从被告支付的首付款中扣除其应承担的利息、违约金及该笔让与的借款后将余款返还被告。被告违反《商品房买卖合同》的约定，侵害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求依法判令：一、解除原、被告之间的商品房买卖合同关系；二、被告配合原告办理房管局撤销备案手续；三、被告按房屋总价款的10%向原告承担违约金人民币65272.8元；四、被告返还原告为其垫付银行的利息、罚息、复利人民币56812.91元；五、诉讼费由被告承担。被告赵XX未进行答辩，亦未提交相关证据。经审理查明，2013年1月9日，原、被告签订合同编号为GF—2000—0171的《商品房买卖合同》，被告向原告认购位于太原市解放北路1XX的恒大名都XX幢2XX2202号商品房，建筑面积96.51平方米，单价为每平方米6763.32元，总金额为652728元。被告于2010年7月1日交纳原告首付款202728元（含定金），首付款内130000元系被告通过与金碧物业有限公司太原分公司签订的借款协议支付。《商品房买卖合同》载明房屋基本情况并约定：付款方式为银行按揭，首付款共计202728元，于2012年12月27日前付清，余额450000元以银行按揭贷款方式支付。合同附件四合同补充协议第三条第五款第（一）项中约定：买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担保证责任的，出卖人有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人应按房屋总借款10%向出卖人支付违约金。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。合同签订后，原、被告就该商品房办理了房管局备案手续。2013年1月24日，原、被告以及兴业银行股份有限公司太原分行（以下简称兴业银行太原分行）签订了《个人购房抵押（保证）借款合同》，合同中被告为主债务人（抵押人），原告为保证人，兴业银行太原分行为债权人（抵押权人），合同约定：兴业银行太原分行向被告发放贷款450000元用于购买住房，贷款期限自2013年1月24日至2033年1月23日止，共计240个月，原告向兴业银行太原分行为本合同项下贷款提供阶段性连带责任保证，保证范围为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。被告赵XX在贷款后共计偿还本金5547.77元，利息14282.76元。由于被告赵锦云未按期向兴业银行太原分行偿还贷款本息，该银行于2014年3月7日向原告发出“个人贷款代偿通知书”，内容为被告赵XX自还款以来累计逾期8次，2014年1月1日起至2014年3月7日，再次逾期63日未还款，逾期金额为10500元，借款人家属明确表示请求原告公司回购，要求原告代为偿还逾期贷款本息；该银行于2014年6月23日向原告发出“个人贷款代偿通知书”，内容为被告自还款以来共计累计逾期11次，其中已由原告公司代偿9期，现被告再次逾期23天，且价款人家属明确表示请求原告公司回购，要求原告代为偿还逾期贷款本息；2014年11月28日兴业银行太原分行向原告发出“个人贷款逾期催收通知书”，内容为被告自2013年2月1日至2014年11月28日期间，已累计逾期16期，期间由原告公司代偿15期，代偿金额51099.2元，当前被告再次逾期28天，逾期金额为3394元，借款人在第一次逾期后就明确表示已无力偿还贷款，提请原告公司对赵锦云名下房产进行回购。2014年7月18日，兴业银行太原分行向原告发出“逾期还贷催收（回购）函”，告知原告因被告多次逾期且不配合银行的清收工作，故要求原告公司代被告向兴业银行太原分行支付逾期欠款34131.56元，同年7月25日前，原告公司代被告提前将贷款本息共计34161.56元全部还清；2015年12月30日兴业银行太原分行向原告发出“结清证明”，内容为原告已为被告长期连续逾期欠款全部结清，结清金额为503429.07元。以上原告向兴业银行太原分行偿还逾期本息共计503429.07元。（本金450000元，利息53429.07元）2014年7月18日，XX有限公司向赵锦云发出与逾期还贷催收（回购）函，载明该公司于2014年6月接到兴业银行有关赵锦云逾期未还款扣款的函件，赵锦云逾期未还款金额34131.56元，兴业银行于2014年6月26日从该公司担保账户扣除34131.56元。2015年6月18日太原名都房地产开发有限公司委托太原得一房地产开发有限公司向兴业银行支付贷款本息20200.20元；2015年9月15日太原名都房地产开发有限公司委托太原俊恒房地产开发有限公司向兴业银行支付贷款本息425438.49元。2015年7月20日金碧物业有限公司太原分公司向被告发出“催告函”，内容为截至2015年7月20日，被告已逾期还款570天，请被告于2015年7月30日前带齐到期借款70000元、违约金29020元（计算至2015年7月20日）至太原名都售楼部办理还款手续；2015年8月1日金碧物业有限公司太原分公司向被告作出因逾期还款解除“借款协议”的函，内容为被告第一笔借款40000已于2013年12月27日到期，第二笔借款已于2014年12月27日到期，经多次电话通知后拒不履行还款义务，已构成严重违约，通知其单方解除该“借款协议”，提前收回全部借款。2015年11月5日，太原名都房地产开发有限公司向赵锦云发出解除合同通知函，载明因赵锦云从2013年12月起逾期还贷，该公司于2015年9月15日向银行承担保证责任，代为支付本息共计425438.49元，该公司于2015年11月10日单方解除双方签订的《商品房买卖合同》，收回该商品房。另查明，2013年1月1日金碧物业有限公司太原分公司作为甲方，赵XX作为乙方签订借款协议，双方约定：乙方认购了太原市恒大名都10号楼2单元2202号房，由于资金周转问题特向甲方借款，经双方友好协商，甲方同意免息借款给乙方总金额为人民币壹拾叁万元整（130000元），乙方承诺按时向甲方归还上述借款。金碧物业有限公司太原分公司将其借给赵XX的13万元债权转让给太原名都房地产开发有限公司，2015年10月20日，太原名都房地产开发有限公司通过电汇将13万元转入XX太原分公司账户，并分别于2015年10月23日、2016年1月6日向赵锦云发出债权转让通知书，载明将债权本金人民币13万元，截至2015年9月31日的利息33010元，合计163010元转让给太原名都房地产开发有限公司。上述事实有《商品房买卖合同》、收款明细表、购房收据、《个人购房抵押（保证）借款合同》、《个人贷款代偿通知书》、《个人贷款逾期催收通知书》、贷款还款凭证、结清证明、付款委托书、逾期还贷催收（回购）函及EMS单据、解除合同通知函及EMS单据、借款协议、承诺书及收据、催告函、逾期还款解除借款协议的函、债权转让协议及原告的当庭陈述在案佐证。本院认为，原、被告签订的“商品房买卖合同”系双方当事人真实意思的表示，不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，对双方当事人均具有法律约束力，原、被告应按照合同约定履行自己的义务。由于被告赵锦云未按规定期限偿还贷款，导致原告承担保证责任向兴业银行太原分行履行还贷义务，支付了剩余按揭贷款本息。根据“商品房买卖合同”附件四合同补充协议第三条第五款第（一）项中约定：买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担保证责任的，出卖人有权解除本“商品房买卖合同”，收回该商品房。买受人应按房屋总价款10%向出卖人支付违约金，鉴于双方在合同中约定的解除条件成就，原告主张解除双方所签订的“商品房买卖合同”、被告向原告支付违约金65272.8元的诉求请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。据此被告赵XX应当将涉案房屋退还原告。但原告应将已收取的被告支付的首付本金202728元及向银行已支付的本金5547.77元，合计20827.77元返还被告赵锦云。因该笔贷款已由原告代偿503429.07元后全部结清，故原告要求被告偿还其垫付56812.91元的请求，本院予以支持。对于被告向金碧物业有限公司太原分公司的借款13万元，因该公司已将该债权转移给原告，故原告要求被告偿还13万元的请求，本院予以支持。被告赵XX经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，系对自己诉讼权利的处置，无碍本院在查明事实后依法判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第七十九条、第九十三条第二款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下:一、解除原告XX有限公司与被告赵锦云签订的“商品房买卖合同”。二、被告赵XX于本判决生效之日起十日内支付原告XX有限公司违约金65272.8元。三、被告赵XX于本判决生效之日起十日内支付原告XX有限公司为其垫付的利息、罚息56812.91元。四、被告赵XX于本判决生效之日起十日内支付原告XX有限公司受让XX业有限公司太原分公司的债权130000元。五、驳回原告XX有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5081元，公告费560元，由被告赵XX负担。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉书状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长  息 争人民陪审员  张凤兰人民陪审员  武佳俐二〇一六年十二月十六日书 记 员  王淑平