湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0602民初1636号
原告（反诉被告）：刘兵民，男，汉族，身份证号XX，住XX。
被告（反诉原告）：张临英，女，汉族，身份证号XX，住XX。
委托代理人冯震，岳阳市城陵矶法律服务所法律工作者。
原告（反诉被告）刘兵民与被告（反诉原告）张临英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月15日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）刘兵民、被告(反诉原告）张临英及委托代理人冯震到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）刘兵民诉称，2012年12月8日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：1、原告将XX边房屋一楼和前面铁棚租给被告经营餐饮。租赁期限为三年，从2012年12月8日至2015年12月8日。合同期满，同等条件下，被告有优先承租权。2、第一年租金为五万元，第二年、第三年租金为六万元，签合同时付押金一万元。3、如遇政策性征收，则合同终止。铁棚装修的补偿归原告，一楼的装修补偿归被告，营业执照补偿归被告。由于担心房屋拆除，原、被告达成口头协议，原告另行将二楼的餐厅、厨房、厕所给被告使用，并于铁棚拆除前交付被告使用。2013年3月12日，政府将铁棚列入违法建筑，在原告不知情的情况下进行强拆。原告和被告签订了补充协议，协议内容为，由于棚屋拆除后，营业面积减少，经协商确定房屋租金第一年为3.9万元。实际上被告支付第一年租金为3.9万元，第二年应付4.9万元，原告实际上只付4.3万元。原告同意第二年、第三年按4.3万元支付租金，但被告第三年仅支付了租金2万元，还欠租金2.3万元。三年期满后，有第三人以8万元一年的价格要求租赁该房屋，被告要求续租，但租金不同意出8万元。原告提出以5.5万元的价格租给被告，被告仍不同意，双方达不成一致意见，至今没有签订租赁合同，被告也没有将出租屋返还给原告，被告的行为严重影响了原告的合法权益，要求法院判令被告：1.立即腾出房屋交还给原告；2.由被告支付拖欠租金23000元；3.被告按每月6600元的标准向原告支付自逾期腾房之日起（2015年12月8日）至实际腾房之日的租金（暂计算至2016年4月8日租金为26400元）。
被告（反诉原告）张临英辩称，1.本案的案由应定性为缔约过失责任纠纷；2.原告违约在先，依法应承担缔约过失责任。
被告（反诉原告）张临英反诉称，反诉人与被反诉人于2012年12月8日签订《房屋租赁合同》，被反诉人房屋的一楼和前面铁棚出租给反诉人，改造装修经营餐饮，租赁期限为三年，内容详见《房屋租赁合同》。签订合同后，经被反诉人同意，反诉人对承租的房屋进行了整体改造，豪华装修用于经营餐饮，于2013年元月7日正式开张营业。反诉人投资38万元（其中前面一楼的铁棚改造，豪华装修投资费用将近13万元），2013年3月12日政府将一楼铁棚列入违法建筑进行强拆。一楼铁棚被政府拆除，反诉人损失材料、装修费用10多万元。签订合同时，被反诉人并没有告知反诉人，一楼铁棚列入违法建筑的事实，当时说明铁棚是合法建筑，尽管放心投资装修，如果反诉人知道铁棚是违法建筑，反诉人就不会与其签订租赁合同，更不会投资几十万进行装修。很明显被反诉人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，提供虚假情况欺骗反诉人，让反诉人上当受骗，被反诉人违背我国《合同法》的公平和诚信原则。为此，反诉人多次找到被反诉人协商赔偿事宜，村、组及办事处组织双方进行调解，均无果。反诉人要求用门面租金进行冲抵，被反诉人不断到店里闹事，影响正常营业，导致反诉人再也无法经营，只好关门停业。为此，请求法院确认反诉人与被反诉人签订的《房屋租赁合同》部分无效，要求被反诉人返还押金10000元，并赔偿反诉人损失10万元，由被反诉人承担本案反诉费用。
原告（反诉被告）刘兵民辩称，张临英的反诉申请不能成立。
经审理查明，刘兵民与张临英系老俵，张临英要求租用刘兵民房屋做餐饮生意，双方确认后，张临英于2012年11月开始进场对室内进行装修，并于2012年12月8日，以刘兵民为出租方和以张临英为承租方签订了一份《房屋租赁合同》。合同共6条，约定出租方将XX边房屋一楼和前面铁棚租给承租人，三楼楼梯间东侧做厨房，服务员住房。一、租赁期限从2012年12月8日至2015年12月8日，合同期满后，张临英在同等条件下优先承租；二、租金与押金，第一年租金5万元，分两次付清，第一次在合同签订之日付25000元，第二次在合同签订后半年付25000元。第二年、第三年分别为60000元，每年分两次付清，签订合同时付押金10000元，合同终止时退还；三、在经营期间，承租方要合法经营，自行缴纳一切税费；四、在特殊情况下，允许转让，具体细节经转让方、出租方和后来的承租方协定；五、关于征收，如遇政策性征收，则合同终止，铁棚装修的补偿归出租方，一楼的装修补偿款归承租方，营业执照补偿归承租方；六、未尽事宜，双方协商解决。合同尾部有刘兵民、张临英的签名。合同签订后，张临英支付了10000元押金给刘兵民，同时对铁棚进行了装修。张临英于2013年1月7日开始经营，同年3月12日岳阳楼区政府确认铁棚属于违章建筑，将其强制拆除。铁棚拆除后，刘兵民与张临英因铁棚拆除后，营业面积减少的原因对租金重新协商，确定第一年租金由5万元降至39000元，第二年、第三年租金从60000元降至43000元。张临英在租赁期间，第一年交纳了租金39000元，第二年交纳了43000，第三年交纳了20000元，至合同期限届满，张临英仍欠租金23000元。2015年11月10日，刘兵民要求张临英补交当年所拖欠的租金23000元，张临英以铁棚拆除系违章建筑，被政府拆除，在签订合同时没有告知属于违章建筑，给张临英造成了损失，要求用其损失抵扣租金，同时要求刘兵民赔偿装饰损失。为此，双方协商未果，张临英将租赁房屋关门后（大门上锁），搬离。合同届满后，即2015年12月8日，张临英要求刘兵民协商解决铁棚装修损失费用问题未果后，村、组及街道办事处组织刘兵民、张临英多次协商，均未达成协议。
本案在审理过程中，张临英于2017年4月14日将租赁房屋的钥匙交予本院，刘兵民于2017年4月17日将房屋钥匙拿走。
上述事实有身份证复印件、租赁合同、对铁棚的处理意见、证人证言、装饰材料明细、当事人的当庭陈述予以佐证。
本院认为，本院争议的焦点：一是租赁合同的效力问题？二是被告（反诉原告）张临英是否应当交纳拖欠的租金及占用费？三是张临英的反诉是否应当支持？关于租赁合同的效力问题，刘兵民与张临英签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，因铁棚属于违章建筑，合同涉及到该部分租赁物的内容无效。关于张临英是否应当交纳拖欠租金及占用费的问题，刘兵民与张临英签订房屋租赁合同后，因刘兵民的铁棚属于违章建筑，被政府强制拆除后，刘兵民与张临英对租金重新进行协商，进行了调整，其行为不违反法律规定，合法有效，双方应按照调整后的权利、义务履行。张临英按调整后的租金，承租第一年交纳了39000元，第二年交纳了43000元，第三年只交纳了20000元，尚欠23000元，依据约定张临英对拖欠的租金23000元，应当交纳。自2015年10月10日起，张临英自行搬离租赁房屋，同时未将租赁房屋交还刘兵民，刘兵民要求张临英承担未交付房屋的租金的请求应予支持。但租金按每月6600元的标准计算过高，其租金损失只能按照约定，年租金43000元计算，即每月3583.33元。关于张临英的反诉请求是否应当支持的问题，刘兵民与张临英在签订房屋租赁合同后，经刘兵民同意，张临英对铁棚进行了装修属实，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，不同意利用的，双方按照过错分担现值损失。对于张临英的铁棚装饰应由刘兵民、张临英按照过错分担，同时考虑到张临英装修投入证据根据习惯均为简易收条，对张临英的装修损失本院酌情认定由刘兵民承担40000元。张临英交纳10000元的押金，应当扣抵租金。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十六条、第三百三十五条之规定，判决如下：
一、由被告（反诉原告）张临英向原告（反诉被告）刘兵民支付拖欠租金23000元，占用费57333.28元（自合同届满之日起2015年12月8日按每月3583.33元至2017年4月14日交付租赁房屋钥匙时止）。
二、由原告（反诉被告）刘兵民赔偿被告（反诉原告）张临英铁棚装修费40000元。
三、由原告（反诉被告）刘兵民向被告（反诉原告）张临英返还交纳的押金10000元。
上述一、二、三项相抵后，被告（反诉原告）张临英还应向原告（反诉被告）刘兵民支付30333.28元。
上述应支付的款项限在本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、驳回原告（反诉被告）刘兵民其他诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）张临英其他诉讼请求。
案件受理费1035元，反诉费1250元，共计2285元，由原告（反诉被告）刘兵民承担1250元，被告（反诉原告）张临英承担1035元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
审 判 长 王宇良
人民陪审员 袁建中
人民陪审员 唐月秀
二〇一七年四月十日
书 记 员 胡 蓓