福建省闽侯县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）侯民初字第2766号
原告李好俤，男，1965年10月2日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。
原告刘碧芳，女，1969年4月20日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。
两原告委托代理人刘志毅，福建臻永律师事务所律师。
被告福州海峡置业有限公司，住所地福建省福州市仓山区。
法定代表人彭传辉，执行董事。
委托代理人陈明、刘明玲，福建创元律师事务所律师。
原告李好俤、刘碧芳与被告福州海峡置业有限公司（以下简称海峡置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月8日立案受理。依法由审判员邓松林适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李好俤、刘碧芳及其委托代理人刘志毅、被告海峡置业公司委托代理人陈明、刘明玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李好俤、刘碧芳诉称，2013年2月17日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买被告开发的位于福州市闽侯县某某第商业2#楼1单元111店铺号房，该房建筑面积为50.86平方米，每平方米单价21705.03元，总房价款为1103918元。合同签订之后，原告依约支付了全部购房款，但直到2014年7月被告才通知原告办理交房手续。在双方对房屋进行移交确认的过程中，原告发现被告所交付的商品房存在消防管道违规设在室内等严重安全隐患以及周边基础设施不完善，随即要求被告立即进行整改以便双方顺利办理交房手续，但是经原告多次催促，被告至今仍然拒绝对涉案商品房所存在的问题进行整改。截止起诉之日涉案商品房仍未具备交房条件，被告存在逾期交房的严重违约行为，依法应承担违约责任。
原被告双方签订的《商品房买卖合同》第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同约定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交买受人使用，按下列第1种方式处理：1：按逾期时间，分别处理（不作累加），（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之5（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。
根据《商品房买卖合同》第八条（交付条件与期限）约定，被告应于2013年12月31日前将符合法定和约定交房条件的房屋交付原告使用。但是，被告虽然于2014年7月通知原告交房，但至今仍拒绝对涉案商品房所存在的严重问题进行整改，涉案商品房至今仍不具备交付条件。被告的行为严重违反合同约定，依法应按合同约定支付违约金直至被告通知原告交付符合交付条件的标的房屋之日止。违约金计算为2013年12月31日至2014年9月18日共计261天，1103918元（总房价款）×0.05%×261天＝144061元。故起诉要求被告自2013年12月31日起至被告交付的商品房达到交房条件之日止，按原告已付购房款的日0.05%标准向原告支付逾期交房违约金，暂计至起诉之日2014年9月18日，共计违约金144061元。
被告海峡置业公司辨称，一、答辩人延期交房是由于市政供电配套设施未能及时配套建设引起，属于《商品房买卖合同》第八条约定的答辩人可以据实延期交房的特殊原因，因此根据合同约定，答辩人无需向原告支付逾期交房违约金。
讼争房屋所在的海峡农副产品物流中心商业配套项目商业2#楼早在2012年年底就已经答辩人依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格，只是因为讼争房屋所在项目的供电设施一直未能及时配套建设，导致该项目无法进行消防验收。因为根据消防部门《GA836-2009建设工程消防验收评定规则》附录A表A6的要求，进行消防验收须有正式供电。由于供电设施的建设迟延，导致答辩人迟迟无法进行消防验收，并导致交房延期。
该项目供电方案在2012年底即已经确定，但该供电设施的项目业主某某镇物流城建设指挥部却迟迟未进行供电设施的建设。为保证按时交房，答辩人及答辩人所属的福州市交通建设集团有限公司自2012年起多次发函请求闽侯县人民政府协调解决上述供电配套建设迟延问题。闽侯县委、县人民政府也多次召集有关部门协调，要求该供电设施的项目业主南通镇物流城建设指挥部及设计及建设单位闽侯县供电局加快上述供电配套建设。闽侯县人民政府（2013）108号《南通海峡农副产品物流中心商业配套项目有关问题协调会纪要》一文中明确表示要保证答辩人所建该项目（即讼争房产所在项目）2013年年底前开业的用电需求。然虽经答辩人多次催促请求及县委、县政府的多次协调，该项目的供电配套建设仍拖延至2014年5月4日才建设完成，并于2014年5月6日完成正式送电。
由于供电配套建设完成并送电后，答辩人才能进行消防设施的调试及验收。故在通电后，答辩人立即组织监理单位及施工单位进行消防设备调试、消防模拟验收、消防验收整改等工作，并于2014年6月13日向闽侯县公安消防大队提出讼争房屋所在项目的消防验收申请，闽侯县消防大队受理答辩人的申请后，承诺答辩人可于2014年6月30日领取审批证照（即《建设工程消防验收意见书》），因此，答辩人便于2014年6月20日发函通知原告于2014年7月4日办理交房手续。
综上，需答辩人完成的建设及单体验收等工作早已经于2012年12月完成，正常情况下答辩人完全可以按时甚至提前交房，只是由于市政供电未能及时配套建设才导致答辩人无法完成消防验收并致使交房延期。该市政供电配套建设完成后，答辩人立即组织有关单位进行消防验收，并在合理期限内完成消防验收，及时通知原告办理交房手续，并未有任何拖延的行为。根据合同第八条约定“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……供水、供电、道路等市政配套设施因政府未及时配套建设的”，答辩人可据实延期交房，且依约无需向原告支付逾期交房违约金。
二、答辩人通知原告于2014年7月4日办理交房手续，当时讼争房产已达到合同第八条约定的交付条件，因此原告无权拒绝接收讼争房产。
讼争房产所在的商业2#楼早在2012年年底就已经答辩人依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格，该栋楼给排水工程、燃气工程等设施也都达到设计要求条件，并经验收合格。小区内部道路、绿化、室外照明等公共配套建筑、基础设施也都按规划设计要求建设完成。答辩人通知原告办理交房手续时，讼争房产所在商业2#楼也经消防验收合格，因此，讼争房产已经达到合同第八条约定的交付条件。至于原告诉称的消防管道设在室内的问题，讼争房屋内设有消防立管与施工平面图一致，且该设计图是由福州市规划设计研究院的设计，并经过福州建功施工图审查事务所审查通过，完全符合国家规范要求，因此，原告无权拒绝接收房产，更无权主张此后的逾期交房违约金，其拒绝接收房产还应承担相应的违约责任。
三、由于原告存在逾期付款及逾期收房等违约行为，根据讼争《商品房买卖合同》的约定，答辩人有权追究原告违约责任，答辩人已提起反诉要求原告支付逾期付款违约金及因逾期收房产生的保管费。
综上所述，本案由于市政供电配套设施未能及时配套建设，导致交房延期，属于《商品房买卖合同》第八条约定的答辩人可以据实延期交房的特殊原因，因此答辩人无需向原告支付逾期交房违约金。答辩人通知原告办理交房手续时，讼争房产已经达到交付条件，原告无权拒绝接受讼争房屋。应驳回原告的诉讼请求。
原告李好俤、刘碧芳为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：
证据1、《商品房买卖合同》1份，证明原告和被告之间存在商品房买卖法律关系，双方权利义务及合同约定内容。
证据2、购房发票2张，证明原告已全面履行了合同约定的付款义务。
证据3、《房屋移交检查记录表》2份，证明2014年7月被告通知原告办理交房手续，在双方对房屋进行移交确认过程中，发现所交付的商品房存在诸如消防管道违规设在室内等严重安全隐患，被告所交付的商品房并未具备法定和约定交房条件。
被告海峡置业公司对证据1的真实性没有异议，证明对象有不同意见，合同不能证明被告存在逾期交房的情形，合同第8条最后部分提到出卖人可以延期交房的约定事由，合同只能证明双方的权利义务关系。对证据2的真实性没有异议，证明本案原告存在逾期付款的行为，原告逾期26天付款。证据3不能证明诉争房屋未达到交付条件，原告提到的事情不管是不是事实，根据附件6第7条3款约定，如果有质量问题，可以在房屋交接单中载明，但不得拒绝接收房屋和追究出卖人逾期交房的违约责任。况且原告主张的不属于质量问题。空调位也不属于合同交付条件，是原告为了拒绝接收房屋提出的单方原因。
本院认为，证据1、2、3的真实性因被告没有异议，本院予以认定。
被告海峡置业公司为反驳原告的诉讼请求，向本院提交以下证据：
证据1、《竣工验收报告》1份，证明讼争房屋所在的海峡农副产品物流中心商业配套项目早在2012年12月25日就已经被告依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格。
证据2、《高压业扩供电方案答复单》1份，证明讼争房产所在项目的供电方案早在2012年年底就已经确定，正常动建完全可以保证被告按期交房。
证据3、《关于协调解决闽侯南通海峡农副产品物流中心商业配套项目有关问题的请示》（榕交建投（2012）13号），证据4、《关于闽侯某某海峡农副产品物流中心商业配套项目有关问题的请示》（榕交建投（2013）5号），证据5、中国共产党闽侯县委员会（2013）32号《县领导赴某某镇调研汇报会纪要》，证据6、闽侯县人民政府（2013）108号《某某海峡农副产品物流中心商业配套项目有关问题协调会纪要》，证据7、《福州海峡物流有限公司关于闽侯南通海峡农副产品物流中心商业配套项目外供电配套问题的请示》（海峡物流工（2013）11号），证据8、中国共产党闽侯县委员会（2013）46号《县委县政府2013年第14次协调重大项目例会纪要》，证明因供电配套设施迟迟未能动建，为保证按时交房，被告及被告所属的福州市交通建设集团有限公司自2012年起多次发函请求闽侯县人民政府协调解决上述供电配套问题。因该供电设施的项目业主为南通镇物流城建设指挥部，设计及建设由闽侯县供电局负责。为此，闽侯县委、政府多次协调有关部门解决该问题，并表示将加快上述供电配套建设，保证讼争房产所在项目2013年年底前开业的用电需求。
证据9、《电力建设工程合同》1份，证据10、《电力建设工程委托监理合同》1份，证据11、《业扩工程竣工检验报告单》1份，12、《高压供用电合同》1份，证明虽经被告多次催促请求及闽侯县委、政府的多次协调，该项目的供电配套建设仍拖延至2014年2月才委托建设，2014年3月才开始施工，2014年5月4日才完成施工，并于2014年5月6日才开始正式供电。
证据13、福州海峡农副产品物流中心商业配套项目4次监理专题例会纪要，证明由于供电配套建设完成并通电后，被告才能进行消防设施的调试及验收。故在5月6日通电后，被告立即组织监理单位及施工单位进行消防设备调试、消防模拟验收、消防验收整改等工作。
证据14、《建设工程消防验收申请受理凭证》（侯公消验凭字（2014）第0019号）、《闽侯县消防大队受理承诺单》、证据15、《建设工程消防验收意见书》（侯公消验字（2014）第0026号），证明被告于2014年6月13日向闽侯县公安消防大队提出讼争房屋所在项目的消防验收申请，闽侯县消防大队受理被告的申请后，承诺被告可于2014年6月30日领取审批证照（即《建设工程消防验收意见书》）。
证据16、《交房通知》及其寄件单、寄件情况查询，证明被告于2014年6月20日发函通知原告于2014年7月4日起办理交房手续，然原告至起诉之日未办理。
证据17、讼争房产所在项目绿化、道路、室外照明、消防等现场照片，证明讼争房产所在项目内部道路、绿化、室外照明等公共配套建筑、基础设施也都按规划设计要求建设完成，符合交房条件。
证据18、讼争房屋所在2#楼一层自动喷淋平面图及给排水、消防平面图，证明讼争房屋内设有消防立管与施工平面图一致，且该设计图是由福州市规划设计研究院的设计，并经过福州建功施工图审查事务所审查通过，完全符合国家规范要求。因此，原告无权拒绝接收讼争房屋。
原告李好俤、刘碧芳对上述证据的质证意见：证据1真实性和证明对象没有异议。证据2真实性没有异议，证明对象有异议，认为虽然方案在2012年年底就已经确定，没有正常动建的原因被告没有举出充分的证据予以证明。证据3、4、5、6、7、8证明对象有异议：证据3的第一份请示落款时间2012年，请示第三页载明但至今该项联网工作未落实，被告在2012年6月已经知道该供电配套建设将存在拖延落实的问题，2013年2月与原告签订合同的时候，预设了相关免责条款，被告存在故意的情形；2013年3月20日的请示中，该问题还未得到解决；针对闽侯县的几份会议纪要，从另一方反映供电配套设施是一个长期无法解决的问题。证据9中，没有看到委托设计施工的相关文件，仅有合同应结合相关委托文件。证据10、11、12证明对象有异议：结合前面的纪要，政府只是以内部纪要的形式确认拖延建设的事实，不排除是被告自身的原因。证据13不足以证明是政府供电配套设施导致其消防验收拖延，不排除被告自身存在其他原因。证据14证明2014年6月13日被告未通过消防验收。证据15在验收意见书第一页倒数第3行，体现这份意见书之前还存在一份意见书，那份意见书是要求整改，被告未提交那份意见书，证明消防意见这一块被告不仅存在供电问题还存在其他不符合消防验收的情况。证据16，原告在7月4日通知交房验收，但是根据消防意见书落款时间是2014年7月8日，被告在7月4日未完成消防验收，不符合交房法定条件。证据17仅是诉争店面外观的反映，并没反应店内设置消防设施的情况，小区周边基础配套设施至今仍未完善，还在施工。证据18，设计在2010年9月30日完成，但是原告在购买房屋查看现场的时候并没有存在消防管道，被告也未予以说明，存在隐瞒的情况。
本院认为，证据1真实性、证明对象因原告没有异议，本院予以认定。证据2的真实性因原告没有异议，其真实性予以认定。证据3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13、14、15、16、17、18的真实性，原告没有提出异议，其真实性予以认定。
经审理查明，2012年12月25日，海峡农副产品物流中心商业配套项目商业2#楼经竣工验收合格。2013年2月17日，原告李好俤、刘碧芳与被告海峡置业公司（原名称为福州海峡物流有限公司，于2013年12月4日变更为福州海峡置业有限公司）签订《商品房买卖合同》，约定，原告向被告购买坐落于福州市闽侯县某某第商业2#楼1单元111店铺号房，该房建筑面积50.86平方米，每平方米单价21705.03元，总房价款为1103918元。该合同第六条约定，原告按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款原告于签订本合同前，支付首期款553918元，并与签订本合同后15天内，即2013年3月4日前付清购房余款550000元。第七条约定，原告如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。逾期不超过60日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之3的违约金，合同继续履行。第八条约定，被告应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合竣工验收合格和消防验收合格等条件的房屋交付原告使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：……供水、供电、道路等市政配套设施因政府未及时配套建设的。第九条约定，被告逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交原告使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付款万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。……原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付款万分之5（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。合同签订当天，原告向被告支付购房款553918元，同年3月30日，原告向被告支付购房余款550000元。因政府市政配套设施供电未及时配套建设，致消防验收至2014年7月8日才合格。2014年6月20日，被告通知原告于2014年7月4日办理交房手续，逾期7日未办理交付手续的，责任自负。原告认为不符合交房条件，当时未接收该房屋。2014年10月8月，原告诉至本院。被告提出反诉要求原告向被告支付逾期付款违约金人民币4290元（逾期应付款550000元×日万分之三×26天=4290元）；原告向被告支付自2014年7月12日起至反诉被告实际接收房屋之日止的保管费（以每日80元为标准，暂计至2014年11月10日为121日×80元／日=9680元），此后还应以该标准计算至反诉被告实际接收房屋之日。2014年11月19日，原告接收该房屋。
本院认为，原告李好俤、刘碧芳与被告海峡置业公司双方签订的《商品房买卖合同》不违反有关法律规定，合法有效。现原告李好俤、刘碧芳提出根据《商品房买卖合同》第八条的约定，被告应于2013年12月31日前将符合法定和约定交房条件的房屋交付原告使用，而被告虽然于2014年7月通知原告交房，但至今仍拒绝对涉案商品房所存在的消防管道违规设在室内以及周边基础设施不完善严重问题进行整改，涉案商品房至今仍不具备交付条件，因此，要求被告自2013年12月31日起至被告交付的商品房达到交房条件之日止，按原告已付购房款的日0.05%标准向原告支付逾期交房违约金，暂计至起诉之日2014年9月18日，共计违约金144061元的主张。本院认为，根据该合同第八条约定，被告应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合竣工验收合格和消防验收合格等条件的房屋交付原告使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：……供水、供电、道路等市政配套设施因政府未及时配套建设的。本案商品房所属海峡农副产品物流中心商业配套项目商业2#楼已于2012年12月25日，即双方签订《商品房买卖合同》之前就已经竣工验收合格，后因政府市政配套设施供电未及时配套建设，致消防验收至2014年7月8日才合格，属于被告可据实予以延期的特殊原因。且原告于2014年11月19日已经接收该房屋。故原告的该主张，依据不足，本院不予支持。对被告海峡置业公司提出的反诉已向本院申请撤回反诉，本院已另行裁定准许其撤回反诉。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
驳回原告李好俤、刘碧芳的诉讼请求。
本案案件受理费3182元，因适用简易程序审理，依法减半收取，实收为1591元，由原告李好俤、刘碧芳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审判员 邓松林
二〇一四年十二月十八日
书记员 王秀林
附
本案适用法律条文
《中华人民共和国合同法》第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。