长春市宽城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宽民初字第3419号
原告邸继英，现住吉林省乾安县。
委托代理人周宇辉，吉林良伟律师事务所律师。
被告浙江快达建筑安装工程有限公司四平分公司，住所地四平辽河农垦管理区孤家子镇西文明街四委三组。
法定代表人王荣之，经理。
委托代理人陈伟，吉林创一律师事务所律师。
第三人吉林省恒策房地产有限公司，地址长春市宽城区北亚泰大街3146号办公楼4016室。
法定代表人郑旭，经理。
委托代理人吴占辉。
第三人吉林省恒策房地产有限公司乾安分公司，地址乾安县乾安镇鸣凤街1-13号。
法定代表人陆建平，经理。
委托代理人吴占辉。
原告邸继英与被告浙江快达建筑安装工程有限公司四平分公司、第三人吉林省恒策房地产有限公司、第三人吉林省恒策房地产有限公司乾安分公司执行异议纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邸继英及其委托代理人周宇辉、被告浙江快达建筑安装工程有限公司四平分公司的委托代理人陈伟到庭参加诉讼。第三人吉林省恒策房地产有限公司、吉林省恒策房地产有限公司乾安分公司均经本院依法送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，故依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年9月8日，原告与第三人吉林省恒策房地产有限公司乾安分公司签订了《田园锦绣商品房认购协议书》，以每平方米3200元的价格购买了位于乾安镇鸣凤街的田园锦绣小区4号楼2单元1602室93.3平方米在建住宅楼房一套。一次性交纳了购房款全款300，640元，并于2014年11月9日交纳了13，685.7元入住费后入住至今，因第三人原因该房并未办理房屋产权证。在原告名下无其他用于居住的房屋。2015年7月9日，长春市宽城区人民法院制发（2015）宽执字第242号执行裁定书，查封了原告所有并正在居住的该套楼房，原告对该查封提出异议后，长春市宽城区法院下发了（2015）宽执字第66号执行裁定书，以原告证据不足驳回了原告的异议请求。对此，原告不服，认为全款购买的房屋，签有合法的商品房买卖合同，且原告名下无其他用于居住的房屋，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，原告的权利足以排除执行，故诉至法院请求判令：1、依法停止对原告所有坐落于乾安县乾安镇鸣凤街（德建大街东侧）的田园锦绣小区4号楼2单元1602室住宅的执行，解除对该房屋的查封；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称，1、我方是依据生效的法院判决申请对本案第三人吉林省恒策房地产有限公司、吉林省恒策房地产有限公司乾安分公司申请强制执行并无不当；2、根据物权法的相关规定，房屋买卖合同若未办理房屋过户登记，物权变动不能发生，本案争议的房屋因原告没有办理更名过户，仍属于第三人恒策房地产所有，应当驳回原告的诉讼请求。
第三人吉林省恒策房地产有限公司，未到庭无答辩。
第三人吉林省恒策房地产有限公司乾安分公司，未到庭无答辩。
经审理查明，被告与第三人吉林省恒策房地产有限公司乾安分公司（以下简称乾安分公司）、吉林省恒策房地产有限公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2014年12月29日制发（2014）宽民初字第1328号民事判决，判令第三人吉林省恒策房地产有限公司给付被告工程款3970,530.00元，并支付被告利息自2014年8月1日起以3970,530.00元按中国人民银行同期贷款利率支付利息至还清全部欠款之日止，同时负担案件受理费38，560元、保全费5，000元。因第三人吉林省恒策房地产有限公司未履行判决确定的付款义务，该案进入执行程序。2015年7月9日，本院制发（2015）执字第242号民事裁定书，依法查封第三人乾安分公司开发的位于鸣凤街，田园锦绣小区4号楼20套房屋（包括本案诉争房屋田园锦绣小区4号楼2单元1602室）。本院于当日向乾安县房屋产权管理中心送达了协助执行通知书，并同日向第三人乾安分公司送达了该民事裁定书。2015年11月20日，本院制发（2015）宽执异字第66号执行裁定书，裁定驳回案外人邸继英（本案原告）的异议。原告提出的执行异议被驳回后，于2015年12月22日向本院提起诉讼。
原告于2013年9月8日与第三人乾安分公司签订了《田园锦绣商品房认购协议书》，于当日交纳了全部购房款300，640元，购买了田园锦绣小区4号楼2单元1602室93.3平方米在建住宅楼房一套。原告于2014年11月9日交纳了入住费用13，685.7元（包括楼梯用电表、土地证工本费、公共维修基金、契税等）。原告提交加盖乾安县兄弟物业服务有限公司财务专用章收据一张，内容为：“收邸继英4-2-1602物业费，2015年11月30日至2016年11月。”2015年12月1日，乾安县房屋产权管理中心出具证明一份，内容为：“兹证明邸继英身份证号×××，经查询我产权管理中心房屋交易管理系统中无住房登记信息。”2015年9月30日，原告与第三人吉林省恒策房地产有限公司乾安分公司签订了《商品房买卖合同》，但原告尚未取得该房屋的产权证。
原告为支持其主张提供《田园锦绣商品房认购协议书》、《商品房买卖合同》、执行裁定书、民事裁定书各一份、加盖吉林省恒策房地产有限公司乾安分公司财务专用章收据二张及缴费明细一张、加盖乾安县兄弟物业服务有限公司财务专用章收据一张、乾安县房屋产权管理中心出具证明一份、物业费明细一份。被告提供民事判决书复印件一份。
本院认为，涉案房屋登记于第三人（被执行人）名下，原审法院依据被告的申请予以查封。被告对本案第三人吉林省恒策房地产有限公司享有的债权，已经（2014）宽民初字第1328号判决确认，依法应当认定为合法有效。本案第三人因不能履行生效判决所确定的还款义务，本案被告要求申请执行第三人吉林省恒策房地产有限公司房产来偿还债务，符合法律规定。但从本案查明的事实及原、被告双方提交的证据能够证明在法院查封之前，原告已经购买了涉案房屋，并足额交纳了购房款及电梯用电表、公共维修基金等入住费用，原告已经占有使用该房屋。
虽然原告于2013年9月8日与第三人吉林省恒策房地产有限公司乾安分公司签订的《田园锦绣商品房认购协议书》并非正式的商品房买卖合同，但其主要内容符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该认购协议书应当认定为商品房买卖合同。且原告所购买的房屋未办理产权证，并无证据表明是其自身的过错造成的。原告提供的乾安县房屋产权管理中心出具证明原告并无其他住房。根据兄弟物业公司出具的收据及入住缴费明细，可以认定原告对该房屋已占有使用。原告提交的证据及抗辩理由，符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，原告购买房屋所享有的权利完全能够阻却对涉案房屋的继续执行。被告主张本案争议的房屋因原告没有办理更名过户，不发生物权变动的效力，争议房屋仍属于第三人所有的抗辩理由，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条，“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款不得对抗买受人”之规定，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法解释》第三百一十二条第一项之规定，判决如下：
停止对坐落于乾安县鸣凤街，田园锦绣小区4号楼2单元1602室房屋的执行，解除对该房屋的查封。
案件受理费5，810元，由被告浙江快达建筑安装工程有限公司四平分公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 王 鈅
代理审判员 石 磊
人民陪审员 周玉芹
二〇一六年四月十三日
书 记 员 冯琳琳