广西壮族自治区河池市金城江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）金民初字第1059号
原告卢明润。
特别授权委托代理人卢钟信，广西河城律师事务所律师。
被告韦柳春。
被告蓝旺。
被告蓝某某。
法定代理人韦柳春、蓝旺，系本案被告。
原告卢明润与被告韦柳春、蓝旺、蓝某某建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2013年8月21日立案受理后，依法由审判员欧继仲独任审判，于2013年10月9日公开开庭审理了本案。书记员岑荣吉担任法庭记录。原告卢明润的委托代理人卢钟信，被告韦柳春到庭参加诉讼。因本案案情复杂转入普通程序进行审理，依法组成由审判员欧继仲担任审判长，代理审判员梁聪、邓凤玲参加的合议庭，于2014年2月14日第二次公开开庭审理了本案。书记员吴秀喜担任法庭记录。原告卢明润的委托代理人卢钟信，被告韦柳春、蓝旺、被告蓝某某的法定代理人韦柳春、蓝旺到庭参加诉讼。本案审理过程中，根据原告的申请，本院作出（2013）金民保字第1059号民事裁定，依法查封了本案被告的宅基地。本案现已审理终结。
原告诉称，被告在河池市金城江区教育社区取得国有出让土地一宗，面积为80平方米。2010年10月31日，经原告与被告充分协商，双方签订《协议书》，约定被告将位于河池市金城江区教育社区二组规划平面图第35号、面积80平方米的国有出让土地转让给原告，转让价格38.5万元，原告先支付定金20万元。合同还对双方的其他权利、义务作出了约定。协议签订后，原告于2010年11月1日支付给被告定金20万元，但被告没有按约定履行协议义务，没有去国土部门办理土地使用证及办理土地使用证过户到原告名下。2013年7月，被告答复原告说不履行协议书义务了，不再转让该宗宅基地给原告。
综上，原告与被告签订的《协议书》系双方真实意思表示，内容合法，协议书合法有效，原告履行了自己的合同义务，被告不办理土地使用证并过户到原告名下属违约。根据我国《合同法》的规定，特诉至法院请求判决：1、判决解除原告与被告签订的《协议书》；2、判决被告返还给原告已支付的定金20万元并支付违约金20万，共计40万元；3、案件受理费由被告承担。
原告为证明其主张，向法庭提供如下证据：1、2010年10月31日原、被告签订的《协议书》复印件一份。证明原、被告签订了土地转让协议；2、2010年11月1日被告韦柳春给原告出具的《收条》复印件一张。证明被告收取了原告宅基地转让定金20万元；3、私地字第451201201000235号《建设用地规划许可证》复印件一份；4、《河池市城西新区教育二组民房安置规划图》复印件一份；5、《私人住宅建设用地规划审批单》复印件一份。上述第2、3、4、5号证据证明三被告已合法取得位于河池市金城江区教育社区二组民房安置区内第35号的一块国有出让私人住宅用地，批准用地面积80.5平方米。
被告韦柳春辩称，其对原告所诉的事实无异议，但《协议书》上只有韦柳春一个人的签字，蓝旺、蓝某某的名字是韦柳春代签的。因蓝旺不同意转让宅基地，所以就没有为原告办理宅基地的过户手续。故同意解除本案合同，退还20万元给原告，其愿意按银行同期贷款利率支付给原告利息，不同意支付20万元违约金。
被告蓝旺辩称，韦柳春转让宅基地其并不知情，当时其在老河池上班，与韦柳春闹矛盾并起诉到法院要求离婚，后经法院调解和好，与原告签订的《协议书》是韦柳春个人签订的，应由韦柳春个人承担责任。
两被告为证明其主张，向法庭提供如下证据：1、被告韦柳春的身份证及三被告的常住人口登记卡复印件。证明被告的身份情况；2、河政函（2010）237号《批复》复印件一份；3、河池市（2010）私建字第303号《建设用地批准书》复印件一份；4、《私人住宅建设用地规划审批单》复印件一份；5、《申请表》复印件一份；6、《河池市城西新区教育二组民房安置规划图》复印件一份；7、私地字第451201201000235号《建设用地规划许可证》复印件一份。上述第2、3、4、5、6、7号证据证明三被告已合法取得位于河池市金城江区教育社区二组民房安置区内第35号的一块国有出让私人住宅用地，批准用地面积80.5平方米。
经庭审质证，原、被告对对方所举证据的真实性、合法性、关联性均无异议。经审查，本院认为，原、被告所提供的证据来源合法，内容真实，与本案具有关联性，均可作为本案定案依据。
综合原、被告的陈述、举证，本院确认如下法律事实：
被告韦柳春与被告蓝旺系夫妻，被告蓝某某系其两人的儿子，三人均系河池市金城江区教育社区二组的居民。因城市建设的需要，教育社区二组的集体土地被国家征收为建设用地。经河池市人民政府批准，三被告取得位于河池市金城江区教育社区二组民房安置区内第35号的一块国有出让私人住宅用地，批准用地面积80.5平方米。2010年5月21日、7月26日三被告分别取得该土地的《建设用地规划许可证》（私地字第451201201000235号）、《建设用地批准书》（河池市（2010）私建字第303号）。2010年10月31日，以被告韦柳春、蓝旺、蓝某某作为甲方与原告卢明润作为乙方签订了一份《协议书》，协议主要约定：一、土地位于河池市金城江区教育社区二组生活安置规划平面图第35号，面积为80平方米，土地性质为国有出让；二、甲方自愿将上述土地转让给乙方，转让费为38.50万元；三、费用支付方式：1、乙方在协议生效后，先行支付定金20万元给甲方。2、等甲方取得土地使用证后，通知乙方，经乙方确认后，乙方即付余款18.50万元给甲方。协议还对其他事项进行了约定。协议签订后，原告即于2010年11月1日支付了定金20万元给被告韦柳春，韦柳春并向原告出具了《收条》一张。被告韦柳春在庭审中称其将20万元定金用于投资家庭养殖场。
另查明，庭审中，原告认可在《协议书》上蓝旺、蓝某某的签名系被告韦柳春代签。至本案诉讼时，本案土地未办理有土地使用权证书。
本院认为，关于本案《协议书》的效力问题。首先，从本案查明的事实看，本案宅基地使用权系三被告韦柳春、蓝旺、蓝某某共有，而在宅基地转让的《协议书》上签名的只有韦柳春，蓝旺、蓝某某的名字系韦柳春代签。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立的合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案宅基地作为三被告的重要共有财产，在进行处分时，本应取得其他共有人的同意。但韦柳春作为蓝旺的妻子、蓝某某的母亲，原告相信其有代理权而与其签订本案《协议书》，根据前述规定，韦柳春的代理行为有效；其次，本案宅基地未取得土地使用权证书是否导致合同无效的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。本案中，作为宅基地转让方的被告的确没有取得该宅基地的土地使用权证书，在法律上未产生取得该宅基地土地使用权的法律效力。但根据《物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。该规定确定了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则。又根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》［法释（2012）8号］第三条第一款的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故本院确认原告卢明润与被告韦柳春签订的本案《协议书》合法有效。因被告明确表示不履行本案的合同义务，原告请求解除原、被告签订的《协议书》，本院予以支持。
关于本案承担责任的数额问题。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条的规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。定金的数额不得超过主合同标的额的百分之二十。本案原、被告约定的土地转让款为38.50万元，原告虽然向被告支付了定金20万元，根据上述规定，其中7.70万元为定金，12.30万元应为预付款。被告因未按《协议书》约定履行转让土地使用权的义务，应双倍返还定金给原告，即返还15.40万元（7.70万元×2＝15.40万元），因协议的解除，12.30万元的预付款亦应退还给原告。故本案被告应退还给原告的数额为27.70万元（12.30万元＋15.40万元＝27.70万元）。被告韦柳春辩解按银行同期贷款利率支付违约利息，无事实依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第九十四条第（二）项、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条、《中华人民共和国物权法》第十五条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》［法释（2012）8号］第三条第一款的规定的规定，判决如下：
一、解除原告卢明润与被告韦柳春、蓝旺、蓝某某于2010年10月31日签订的《协议书》；
二、由被告韦柳春、蓝旺、蓝某某于本判决生效后十日内返还给原告卢明润建设用地使用权转让预付款12.30万元、双倍定金15.40万元，共计27.7万元；
三、驳回原告卢明润的其他诉讼请求。
案件受理费7300元（原告已预交3650元），保全费2445元，共计6095元，由被告韦柳春、蓝旺、蓝某某承担4220元（被告应于支付本案第二项判决款项时一并支付给原告），原告卢明润自行承担1875元。
义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起，二年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或河池市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院，同时在上诉期满后七日内预交案件受理费7300元，汇入：河池市中级人民法院诉讼费专户（户名：广西壮族自治区河池市中级人民法院，帐号：20506801040003998，开户行：农行河池分行城东分理处）。逾期不交也不提出缓交申请，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 欧继仲
代理审判员 梁 聪
代理审判员 邓凤玲
二〇一四年二月十九日
书 记 员 吴秀喜