贵阳铁路运输法院
民 事 判 决 书
（2017）黔8601民初91号
原告（反诉被告）：翁时林，男，1950年10月25日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。
委托诉讼代理人：林娇，贵阳市云岩区北京路法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）：蒋德斌，男，1963年3月15日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。
委托诉讼代理人：唐羽生，贵州贵正律师事务所律师。
原告（反诉被告）翁时林与被告（反诉原告）蒋德斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月7日受理，依法适用简易程序，于同年3月23日、4月13日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）翁时林及委托诉讼代理人林娇，被告（反诉原告）蒋德斌及委托诉讼代理人唐羽生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉请：1.解除原告与被告签订的《房屋租赁契约》；2.判令被告归还房屋;3.判令被告向原告付2015年6月至2017年2月房屋租金57000元；4.判令被告支付原告违约金100000元；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2007年6月25日，原告与被告签订《房屋租赁契约》，约定原告将自己所有的位于贵阳市云岩区黔灵西路华兴新村15单元2楼2号房屋租赁给被告用于经营旅行社，租期十年，2009年6月25日前租金每年22000元，2009年6月25日后每年递增1000元，被告须于每年6月1日支付租金。自2015年6月1日起，被告未按合同约定支付租金。原告多次催交，均遭拒绝。原告为维护权益，诉至本院。
被告辩称，原、被告双方的合同无法继续履行的原因是2014年政府对原告房屋进行征收，征收公告发布后，被告未再经营旅社，因未与有关征收单位达成征收协议，故有物品继续放在房屋中，并不存在违约；双方签订的合同，是基于不可抗力导致，原告未通知被告，具有过错；原告与政府签订征收补偿协议后，丧失了对房屋的所有权，原告无权主张房屋租金。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
反诉原告诉请：1.判令反诉被告返还反诉原告房屋租金27000元，押金3000元，并按同期银行贷款利率计算利息至实际返还之日止；2.案件受理费由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告与与反诉被告签订《房屋租赁契约》后，反诉原告于2007年6月30日支付3000元房屋押金。但在2014年贵阳市云岩区人民政府发布征收决定，对反诉原告租赁的房屋进行征收。反诉被告与政府签订《房屋征收补偿协议》，导致双方签订的合同无法履行，根据合同约定，合同自行解除。反诉被告在2014年6月30日仍要求反诉原告支付2014年6月至2015年6月房屋租金27000元，并拒不退还反诉人缴纳的押金。反诉被告与政府签订征收协议后，已经不是房屋所有权人，无权收取房屋租金，并应退还相应押金。
反诉被告辩称，反诉原告是否遗漏相关政府部门；反诉被告未与政府签订房屋征收协议，其原因就在于反诉原告至今未搬离租赁房屋；政府部门的征收行为并非必然导致合同解除，且反诉原告也未行使合同解除权；反诉原告在2014年6月30日交纳租金后表示不再支付租金，构成违约，故反诉原告诉请返还押金，无法律和事实依据。综上，请求驳回反诉原告的全部反诉请求。
经审理查明：2007年6月25日，原告（反诉被告）翁时林（甲方）与被告（反诉原告）蒋德斌（乙方）签订《房屋租赁契约》，约定：甲方将位于贵阳市云岩区黔灵西路华兴新村15单元2楼2号房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方使用；租期为十年（2007年6月25日至2017年6月25日止）；房屋租金按年支付，收取租金时间为每年6月1日，前两年每年的年租金为22000元，之后年租金逐年递增1000元，其中2014年6月25日后租金为28000元，2015年6月25日后租金为29000元，2016年6月25日后年租金为30000元；乙方如不履行本契约规定，甲方有权提前解除本契约、收回房屋，所付的房租不退。合同期间任何一方不得以任何无理的借口终止合同，甲方违约赔偿违约金100000元，乙方违约赔偿违约金100000元并所付房款不退；乙方付房屋押金3000元，合同期满交清所有费用并对室内设施无人为损坏，甲方验收房屋后退还押金，如合同未执行完押金不退；合同约定其他事项。合同签订后，翁时林将涉案房屋交予蒋德斌使用，蒋德斌按约定支付押金3000元及房屋租金。2014年6月30日，蒋德斌向翁时林支付2014年6月25日至2015年6月24日房屋租金27000元后，从2015年6月25日起未再向翁时林支付房屋租金。至本案开庭时，蒋德斌仍占用涉案房屋。
另查明，2017年1月13日，翁时林通过贵阳市云岩区北京路法律服务所在蒋德斌所租赁的涉案房屋处张贴《告知函》，要求蒋德斌支付房屋租金及违约金，并告知《房屋租赁契约》解除。
翁时林系涉案房屋的所有人；2014年10月15日，贵阳市云岩区人民政府发布《云岩区人民政府房屋征收决定公告》，涉案房屋属于被征收范围。
上述事实，有原告、被告的当庭陈述笔录、《房屋租赁契约》、房屋产权证、收条、身份信息等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以采信。
本院认为，本案当事人签订的《房屋租赁契约》系双方真实意思表示，合法有效。本案的焦点问题是：1.原告（反诉被告）翁时林是否对涉案房屋享有收取租金的权利；2.被告（反诉原告）蒋德斌在房屋征收公告发布前及之后所支付的房屋租金是否应当退还。
焦点一。被告蒋德斌将涉案房屋占有、使用并出租取得收益，翁时林收取房屋租金，系基于当事人双方签订的房屋租赁合同而产生的权利义务。虽然在房屋租赁期间，涉案房屋所在区域属于征收范围，即使翁时林与政府征收部门签订相关补偿协议，但因未交付房屋，房屋征收工作并未完成，且庭审中原告出示房屋所有权证书原件，涉案房屋的所有权并未转移，翁时林作为房屋所有人仍可依合同约定要求蒋德斌支付房屋租金。因蒋德斌自2015年6月起未再向翁时林支付房屋租金，翁时林于2017年1月13日张贴并告知解除《房屋租赁契约》，符合合同约定，本院予以确认。故翁时林关于解除双方《房屋租赁契约》的诉请，本院不再支持。翁时林关于蒋德斌返还房屋的诉请，符合法律规定，本院予以支持。
原告翁时林关于被告蒋德斌支付2015年6月至2017年2月房屋租金57000元的诉请。本案中，蒋德斌占用房屋且未支付房屋租金，属于违约行为。但因政府行政征收，涉案房屋及周边处于被拆迁状态，从客观上影响被告对房屋的正常使用，本院酌情按合同约定的当年房屋租金的50%计算房屋租金，即2015年6月25日至2016年6月24日止，房屋租金为14500元（29000元×50%＝14500元）,2016年6月25日至2017年4月13日的房屋租金为（30000元×50%÷12个月×9个月＋30000元×50%÷12个月÷30天×19天≈12041元），合计26541元。翁时林关于蒋德斌支付违约金100000元的诉请，考虑到本案中涉案房屋所处拆迁范围实际情况，本院酌情支持违约金4000元。此外，合同解除后，蒋德斌支付翁时林的押金3000元应予返还。考虑蒋德斌仍拖欠房屋租金，押金3000元可予以抵扣相应房屋租金。综上，蒋德斌应向翁时林支付房屋租金23541元，违约金4000元。
焦点二。2014年6月30日，反诉原告蒋德斌支付反诉被告翁时林年度房屋租金27000元后，涉案房屋被纳入政府征收范围，但双方当事人均对合同履行未提出异议并继续履行，是对自身民事权益的自行处分。蒋德斌关于翁时林返还房屋租金27000元的反诉诉请，本院不予支持。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告蒋德斌于本判决生效之日起十日内将贵阳市云岩区黔灵西路华兴新村15单元2楼2号房屋返还原告翁时林；
二、被告蒋德斌于本判决生效之日起十日内支付原告翁时林房屋租金23541元、违约金4000元；
三、驳回原告翁时林的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告蒋德斌的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费3440元，减半收取计1720元，由原告翁时林负担1480元，被告蒋德斌负担240元；反诉案件受理费550元，减半收取计275元，由反诉原告蒋德斌负担250元，反诉被告翁时林负担25元（本诉、反诉案件受理费由案件当事人预交，双方在履行本判决时径行支付对方）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
审 判 员 陈红时
二〇一七年四月十三日
法官助理 汤 琴
书 记 员 杨宇驰