福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0203民初6149号 原告：陈海连，女，1978年1月10日出生，汉族，住福建省 州市芗城区新华西路16-7号。 委托诉讼代理人：郭立群，福建择高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈婷，福建择高律师事务所律师。 被告：邱树根，男，1940年2月20日出生，汉族，住福建省 门市思明区大同路40号。 被告：黄木碧，女，1955年12月9日出生，汉族，住福建省 门市思明区大同路40号。 被告：邱圻财，男，1984年12月7日出生，汉族，住福建省 门市思明区大同路40号。 被告：邱庆玲，女，1982年9月7日出生，汉族，住福建省厦门 市思明区大同路40号。 被告：邱庆华，女，1987年5月9日出生，汉族，住福建省厦门 市思明区大同路40号。 上列被告共同委托诉讼代理人：傅永涛，福建聚泰律师事务所律 师。 上列被告共同委托诉讼代理人：何宏财，福建聚泰律师事务所律 师。 原告陈海连与被告邱树根、黄木碧、邱圻财、邱庆玲、邱庆华 物权保护纠纷一案，本院于2016年4月25日立案，适用简易程序 公开审理。原告陈海连的委托诉讼代理人郭立群，被告邱庆玲、邱 庆华以及二人与邱树根、黄木碧、邱圻财的共同委托诉讼代理人傅 永涛、何宏财到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈海连向本院提出诉讼请求：1、判令五被告立即返还原告所有 的厦门市思明区大同路40号房产（厦国土房证第××号）。 并支付房屋使用费（从2014年1月1日计算至实际返还房产之日。 房屋使用费以同期同类同地段市场价格为标准，以实际鉴定结果为 准）；2、判令五被告承担本案诉讼费9400元、保全费3320元、鉴 定费1822元。事实及理由：陈海连和朋友苏剑慧于2013年9月14 日经居间介绍，与厦门市思明区大同路40号房产的原所有权人陈 金花等人签订了《房产买卖协议》，双方约定，思明区大同路40号、 38号房屋总价为人民币330万元。由于该房屋曾租赁给被告邱树根。 租赁期限为2009年1月1日至2013年12月31日止，房屋的原所 有权人还确认邱树根已放弃优先购买权并应于2014年1月1日将 房产交付给陈海连。2013年12月31日，房产原所有权人和邱树根 签订的租赁合同到期后，陈海连即要求被告腾房并返还房产，但被 告均拒不返还房产并占用至今，被告家庭还使用房产经营厦门市思 明区万财鞋店和厦门市思明区君树茶叶店。被告行为已侵犯了原告 的物权，并致使原告遭受重大经济损失，依法应立即将房产返还给 原告并支付房屋使用费。2015年10月13日，原告已取得讼争房产 的土地房屋权证。时至今日，虽经原告多次通知，被告拒不理会。 邱树根、黄木碧、邱圻财、邱庆玲、邱庆华辩称，1、原告对讼 争房屋的所有权的取得在程序及实体上都存在很大问题，不合法。 原告与卖方的买卖行为是否有效被告已经在中院另案起诉。（1）双 方存在恶意串通嫌疑，侵害被告的优先购买权；（2）双方存在恶意 串通损害国家利益的行为，交易价格和房地产管理局登记价格存在 巨大差别；（3）房屋是由被告一夫妻长期居住使用的，并未发现原 告以及其代理人或亲属此前有过实地看房的行为，未经看房就买了 价值巨大的房屋不合常理。2、在原告取得诉争房屋产权证时，他的 权力就存在瑕疵，所有权包括占有使用收益处分，但使用权存在重 大问题，原房屋所有人及所有卖方的代表都曾经向被告承诺或签订 书面协议确认被告一对诉争房屋有使用权，其对诉争房屋作出过巨 大贡献，使用权未标明期限，卖方书面承诺房屋给被告使用至拆迁 补偿为止，被告一与卖方也存在一定期限的租赁合同及租赁合同的 后续问题，原告并未经严格审查，使用权的争议和判定极大程度上 影响原告所有权行使。3、原告在本案中遗漏了其他几个真正适格的 被告，诉争房屋内居住的不止是被告一夫妻俩，还存在几户租户。 原告应当补充调查，把现存在几户住户一并列为被告。4、原告诉求 的房屋使用费没有事实和法律依据，且计算标准过高，因为诉争房 屋被告已被承诺无偿使用，即使根据租赁协议，租赁协议还没有履 行完结且存在争议。 围绕诉讼请求和答辩意见，原、被告各自提交了证据。本院组 织了证据交换和质证，对当事人真实性无异议的证据以及与原件核 对一致的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 厦门市思明区大同路38号房屋（以下称讼争房屋）原所有权人 为陈荣生，陈荣生于1976年12月5日在印度尼西亚死亡，该房屋 所有权由邱秀珠和陈金花等共同继承。讼争房屋于1958年被房改。 1993年5月22日退改。1993年7月14日，邱秀珠在厦门市公证 处办理委托公证书，委托邱树根代为管理、使用、维修讼争房屋。 1998年邱秀珠去世后，陈琳娘等起诉邱树根腾退交还思明区大 同路40号、38号房屋。2001年12月29日，厦门市中级人民法院 作出（2001）厦房终字第××号生效判决，判令邱树根于判决生效 后三个月内退出思明区大同路40号、38号房屋。 2001年3月13日，厦门市人民政府落实侨房政策办公室在一 份《调查笔录》中陈述：“关于陈荣生及陈荣生之妻邱秀珠的房产座 落在厦门市两幢，每幢4层，1958年被政府房改。 1993年4月陈荣生之妻邱秀珠因年老，故委托亲侄儿邱树根向市落 实办讨回房产，该房产1993年6月由政府退还。”“邱树根是陈荣 生及陈荣生之妻邱秀珠的合法代理人，按市政府规定，我办不提供 房源，一切住宿均由业主承担。” 2008年10月10日，陈金花以讼争房屋产权人代理人的名义与 邱树根签订一份《租赁合同书》，约定：将厦门市大同路38号、40 号房屋出租给承租人邱树根，租赁期限为五年（自2009年1月1 日起至2013年12月31日止）。房屋租金每年递增200元/月，每月 支付一次，承租人应于当月将该月的租金直接存入上述房屋全权代 理人陈金花提供的银行卡号上。2009年度，租金为每月4000元； 2010年度，租金为每月4200元；2011年度，租金为每月4400元； 2012年度，租金为每月4600元；2013年度，租金为每月4800元。 双方还约定了房屋租赁押金的金额、支付方式。合同签订后，双方 依约履行。邱树根于2014年1月起停止支付租金。 2013年9月14日，陈金花、卢金丁等拨打邱树根的电话，告 知欲将思明区大同路40号、38号房产出卖他人，询问邱树根是否 愿意以270万元购买，邱树根表示拒绝。同日，陈金花等二十人（甲 方）与陈海连、苏剑慧（乙方）签订一份《房产买卖协议》，约定： 甲方同意将坐落于思明区大同路40号、38号的房产出售给乙方。 建筑面积98.73+101.11平方米。上述房屋成交总价为330万元。乙 方将总房款一次支付给甲方，已支付的购房定金可冲抵首期购房款。 协议尾部的落款处由陈金花在甲方处签字，陈焕信在代理人处签字。 中介方为厦门鼎原房地产行销策划有限公司，该公司进行了签章。 2015年9月23日，陈金花等与陈海连办理讼争房屋过户送件手续。 2015年10月13日，讼争房屋权属登记至陈海连名下。2015年11 月16日，苏剑慧拨打邱树根电话，通知后者陈海连已购买讼争房 屋，要求后者搬出讼争房屋。 本案审理中，本院委托厦门诚德行资产与房地产土地评估有限 公司对讼争房屋市场租金进行估价，估价报告载明：讼争房屋为4 层，各层面积约24.68平方米，总建筑面积98.73平方米；讼争房屋 建成于1949年之前，规划用途为住宅，实际用途为商业、住宅。 一层作为商业，以上为住宅；估价前提是假设讼争房屋在现状条件 下持续使用，估价时点为2016年7月26日，估价结果为租金单价 155元/平方米/月。 陈海连为本案诉讼支出保全费3320元、鉴定费1822元。 另查明，2003年，邱树根向本院起诉陈琳娘、陈金花、陈焕信 等21人，请求判令陈琳娘、陈金花、陈焕信等21位被告支付其为 代管思明区大同路40号、38号房屋的费用372014元。本院作出 （2003）思民初字第1259号民事判决：一、陈琳娘等21位被告偿 还邱树根代管房屋费用722.8元；二、驳回邱树根其他诉讼请求。 2005年6月20日，厦门市中级人民法院作出（2004）厦民终字第 2161号民事判决：一、维持（2003）思民初字第1259号民事判决 第二项即驳回邱树根其他诉讼请求；二、变更（2003）思民初字第 1259号民事判决第一项即陈琳娘等21位被告偿还邱树根代管房屋 费用722.8元，陈琳娘等21位被上诉人偿还邱树根代管房屋费用 5919.8元。 2015年12月29日，邱树根向厦门市中级人民法院起诉陈海连、 陈金花等人，诉请判令陈海连与陈金花等人之间就厦门市思明区大 同路40号的房产买卖行为无效。本案因须以该案审理结果为依据。 本院裁定中止本案诉讼。2017年6月26日，厦门市中级人民法院 作出（2015）厦民初字第1761号民事判决书，判决驳回邱树根的 诉讼请求。邱树根不服上诉。2019年3月29日，福建省高级人民 法院作出（2018）闽民终508号民事判决书，判决驳回上诉，维持 原判。本案遂恢复审理。 2017年1月22日，邱树根向厦门市中级人民法院起诉陈海连、 陈金花等，请求补偿其因添附厦门市思明区大同路40号房产一楼 （含阁楼）及五楼新形成所有物等行为而产生的经济价值66万元 （按该房售价五分之二暂计）。2017年12月26日，厦门市中级人 民法院作出（2017）闽02民初100号民事判决，驳回邱树根的诉 讼请求。邱树根不服上诉。2019年3月29日，福建省高级人民法 院作出（2018）闽民终894号民事判决书，判决驳回上诉，维持原 判。 2019年3月13日，邱树根向本院提起（2019）闽0203民初 6419号用益物权确认之诉，起诉陈海连、陈金花、陈焕信等要求确 认邱树根在未被安置补偿前对讼争房屋享有合法居住的权利。邱树 根据此申请本案继续中止审理。 还查明，邱树根与黄木碧为夫妻关系，邱圻财、邱庆玲、邱庆 华系邱树根与黄木碧的子女。2004年1月，邱树根以厦门市思明区 大同路40号为经营场所开设“厦门市思明区君树茶叶店”，性质为 个体工商户。工商登记信息载明“帮手学徒人数0”“家庭成员数0”。 目前，邱圻财、邱庆玲、邱庆华均各自承租公房，另有住所。 本案审理中，邱树根提供一份落款时间为2007年11月8日的 签署人为陈金花和邱树根的《协议书》，载明：“邱树根全权代理本 人陈金花处理在中国大陆遗留的部分未归还的房产事宜，并代表本 人陈金花进行追逃部分未归还的房产，追讨回来后交给本人陈金花。 邱树根使用厦门市大同路38号至房屋拆迁。”陈海连对该《协议书》 的真实性不予认可。 本院认为，陈海连通过购买取得讼争房屋所有权，邱树根起诉 要求确认相关买卖合同无效，该诉求被人民法院生效判决驳回，应 认为陈海连系合法取得讼争房屋产权。《物权法》第三十四条规定无 权占有不动产者对不动产权利人负有返还原物的义务，陈海连作为 产权人有权要求无权占有讼争房屋者返还房屋。本案争议焦点为邱 树根是否有权占有讼争房屋。 邱树根主张其有权占有讼争房屋的理由主要有：邱树根对讼争 房屋作出过巨大贡献；邱树根与原产权人存在租赁合同关系，租赁 协议还没有履行完毕且存在争议；原产权人承诺邱树根可使用讼争 房屋至拆迁为止。 本院分析认为，原产权人之一邱秀珠去世后，陈琳娘等产权人 起诉要求邱树根腾房，厦门市中级人民法院作出（2001）厦房终字 第414号民事判决予以支持，邱树根基于原产权人之一邱秀珠的同 意管理使用讼争房屋的时期结束。2005年6月20日厦门市中级人 民法院又作出（2004）厦民终字第2161号民事判决，判令陈琳娘、 陈金花、陈焕信等21人偿还邱树根代管思明区大同路38号、40号 房屋的费用，至此邱树根此前对讼争房屋所作贡献已通过无偿使用 和金钱补偿得到了补偿。后邱树根与陈金花等其他原产权人签订《租 赁合同书》，邱树根合法占有讼争房屋的依据随之转变为双方存在租 赁关系，也就是说邱树根须租期内依约支付租金方得以有权占有讼 争房屋。租赁合同约定的租赁期限于2013年底届满，此后双方形 成不定期租赁关系。邱树根于2014年1月起停止支付租金，其占 用讼争房屋已无合法依据。在案证据显示，陈金花等人将讼争房屋 出售给陈海连之前曾电话通知了邱树根，邱树根知道或应当知道讼 争房屋产权即将发生转移。2015年10月15日讼争房屋产权转移登 记至陈海连名下，同年11月16日苏剑慧电话告知邱树根陈海连已 购买讼争房屋并要求后者搬出讼争房屋。邱树根在未取得现产权人 陈海连同意、未支付对价的情况下继续占用讼争房屋于法无据，属 无权占有，依法应返还原物。 邱树根提供一份落款时间为2007年11月8日的签署人为陈金 花和邱树根的《协议书》，该证据载明的内容存在疑点[详见（2016） 闽0203民初6149号民事判决书]。且该《协议书》仅提及大同路 38号房屋，并未提及讼争房屋即大同路40号房屋，与本案邱树根 是否有权占有同路40号房屋这一待证事实没有直接关联性。对邱 树根提供《协议书》主张自己有权占有讼争房屋的抗辩，本院不予 采信。 邱树根无权占有讼争房屋，在陈海连取得产权之后、邱树根返 还原物之前，邱树根还须向陈海连赔偿占用费。关于占用费标准。 陈海连主张参照本案鉴定作出的评估价。对此本院认为，讼争房屋 系解放前建成，规划用途为住宅，实际用途是一层为店面、二至四 层为住宅。众所周知，同一地点店面和住宅之间、底层店面和高层 店面之间的租金价格存在很大差异，然而本案鉴定估价对用途和楼 层不加区分，认为租金单价均为155元/平方米/月，这种估价方法 显然不合理。再者，按照该标准计算，讼争房屋月租金达15303元。 而陈海连购置讼争房屋的成本约为163万元[98.73÷（98.73+101.11） ×330万元]，若按该结果计算约8.9年收回购房成本，这种房屋租售 比不符合市场行情。故，本院对该鉴定意见不予采纳。综合考虑讼 争房屋的自然情况及成交价格、邱树根占用讼争房屋系有历史原因 且陈海连对此知情，本院认为宜参照邱树根与原产权人陈金花签订 的《租赁合同书》约定的租金标准计算占用费。《租赁合同书》约定 大同路38号、40号房屋2013年度月租金为4800元，每年递增200 元/月，依此类推2015年度月租金为5200元、2016年度月租金为 5400元、2017年度月租金为5600元、2018年度月租金为5800元、 2019年度月租金为6000元，等等。讼争房屋面积占大同路38号、 40号房屋的49.4%[98.73÷（98.73+101.11）]，故租金为两处房屋总 租金的49.4%，每年月租金递增98.8元（200×49.4%），相应占用费 参照该标准计算为2015年度每月2568.8元、2016年度每月2667.6 元、2017年度每月2766.4元、2018年度每月2865.2元、2019年度 每月2964元，等等。 工商登记信息显示，“厦门市思明区君树茶叶店”系邱树根个体 经营，“帮手学徒人数0”“家庭成员数0”。邱圻财、邱庆玲、邱庆 华均已成年，各自承租公房，不再与父母邱树根、黄木碧同住。根 据上述查明事实，邱圻财、邱庆玲、邱庆华并不实际占用讼争房屋。 故陈海连要求邱圻财、邱庆玲、邱庆华承担物权侵权责任，本院不 予支持。 此外，人民法院生效判决已排除陈海连购买讼争房屋存在与原 产权人恶意串通损害邱树根利益的情形、驳回邱树根对陈海连主张 的添附讼争房屋补偿诉讼请求，没有证据表明陈海连对邱树根负有 提供讼争房屋居住使用的义务。本案无须以（2019）闽0203民初 6419号一案审理结果作为依据，对邱树申请本案继续中止审理的申 请不予同意。 综上，对陈海连的诉讼请求，本院部分支持。依照《中华人民 共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉 讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、邱树根、黄木碧于本判决生效之日起一个月内向陈海连返 还厦门市思明区大同路40号房屋； 二、邱树根、黄木碧于本判决生效之日起一个月内向陈海连支 付房屋占有使用费（自2015年10月15日起计算至实际返还房屋 之日止，2015年度标准为每月2568.8元，此后每年月占有使用费递 增98.8元）； 三、驳回陈海连的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中 华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延 履行期间的债务利息。 本案案件受理费4700元，陈海连负担3200元，邱树根、黄木 碧负担1500元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 保全费3320元，陈海连负担2210元，邱树根、黄木碧负担1100 元。陈海连已垫付3320元，邱树根、黄木碧应于本判决生效之日 起七日内向陈海连支付1100元。鉴定费1822元，由陈海连负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交 上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中 级人民法院。 审 判 员 郭泽喆 二〇一九年五月二十二日 代书记员 杨雅玲 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国物权法》 第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还 原物。 第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损 害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证 据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有 关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法 律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法 律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。