山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一终字第1759号
上诉人（原审原告）平度万科置业有限公司。
法定代表人丁长峰，董事长。
委托代理人朱红娟，山东琴岛律师事务所律师。
委托代理人戚永鑫，山东琴岛律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）杨国光。
上诉人平度万科置业有限公司（以下简称“万科公司”）因与被上诉人杨国光商品房销售合同纠纷一案，不服山东省平度市人民法院（2013）平民一初字第3809号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，由代理审判员孙付担任审判长，由代理审判员王楷担任本案主审，与代理审判员孙琦共同组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，合议庭认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人万科公司的委托代理人朱红娟、戚永鑫到庭参加诉讼，被上诉人杨国光经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
万科公司在一审中诉称：2013年1月18日，万科公司、杨国光签订商品房预售合同，约定由杨国光购买万科公司开发的位于平度市北后巷子路17号万科城1.1期×号楼×单元×户楼房一套，购买款总额人民币513384元。但杨国光未按合同约定付款，严重侵犯了万科公司的合法权益，请求依法判决令1、解除2013年1月18日双方签订的商品房预售合同，并判决令杨国光配合万科公司办理该合同撤销网签备案手续，2、判令杨国光向万科公司支付违约金51338.40元，诉讼费用由杨国光承担。
杨国光在一审中辩称：万科公司起诉与事实完全不符，万科公司应当给我的优惠政策我没有享受到，差五六万元，我已经提供了办理贷款的手续，没有办理好贷款，不是我的原因造成的，万科公司在继续给我优惠政策的情况下，我同意继续履行合同，否则我要求终止合同。
原审法院查明和认定的基本事实是：2013年1月18日，万科公司、杨国光签订商品房预售合同及补充协议，约定由杨国光购买万科公司开发的位于平度市北后巷子路17号万科城1.1期×号楼×单元×户楼房一套，总价款人民币513384元。付款方式是，杨国光交付首付款193384元，杨国光选择以按揭贷款方式支付其中的32万元，于2012年12月23日前将贷款存入万科公司指定账户。补充协议第10条第3款约定，杨国光应当在签约后7日内将贷款支付至万科公司账户，若杨国光迟延付款超过30日的，则万科公司有权解除合同并收取总房款10%的违约金，同时，杨国光应配合万科公司办理撤销网签的备案手续。补充协议第10条第2款还约定，杨国光若于签约后三日内未能办理完毕贷款手续则视为付款方式自动变更，杨国光应于签约后十日内向万科公司足额支付全部房款，否则应当承担解除合同的违约责任，收取杨国光总房款10%的违约金。2012年12月16日，杨国光向万科公司支付首付款173384元，加上杨国光以前支付的定金20000元，共计193384元。但杨国光至今未能办理完毕贷款手续，也未向万科公司支付现金。另查明，2013年3月29日因杨国光未及时办理按揭贷款手续，万科公司向杨国光发出按揭催告函，该函载明“杨国光，根据合同约定，你应确保该剩余款项最迟于2013年1月26日全部到达我公司账户，但截至今日，你仍未按约履行，请你务必在2013年4月1日前按约履行，逾期仍未履行，我公司将依据合同约定追究你的违约责任”。2013年5月23日，万科公司委托山东琴岛律师事务所向杨国光发送要求其支付未付购房款及相应违约金的律师函，该函载明，“杨国光，根据合同约定，你至今尚未按照合同约定支付相应房款，根据合同约定，截至到2013年5月21日，你应向万科公司支付违约金77007.6元，违约金数额仍会增加（每日513.38元）”。
2013年9月17日，因杨国光仍未支付购房款，万科公司向其发出解除商品房预售合同通知书，该通知书载明，“杨国光，根据合同约定，你应在2013年1月25日前付清全部购房款，逾期付款超过30天的，我公司有权解除合同，截至本通知书发出之日，你仍有320000元房款未付，逾期付款已达235天，故我公司决定解除合同，请你在收到本通知书之日起3日内，协助我公司办理解除合同的相关手续，你应支付我公司的违约金／赔偿金51338元，我公司将从你已付的购房款中扣除。”上述三份证据杨国光称均已收到。审理中，杨国光称，一是其已经提供了办理贷款的手续，没有办理好贷款，不是其原因造成的；二是其应当享受的优惠政策没有享受到，但万科公司不认可。2013年10月23日万科公司诉到原审法院要求处理。
原审法院认为，万科公司、杨国光于2013年1月18日签订商品房预售合同及补充协议，是双方的真实意思表示，双方均应依约履行。到银行办理贷款，需要万科公司、杨国光双方互相配合，而双方对未办理完毕贷款手续原因问题互相推诿，但双方均未提供证据证明自己的主张，故万科公司以杨国光未办理贷款为由，要求杨国光支付总房款10%的违约金51338.4元，证据不足，不应予支持。杨国光主张万科公司未给予其优惠政策，万科公司不认可，杨国光未提供相应证据予以证明自己的主张，亦不应予支持。在万科公司多次通知杨国光要求其缴纳尚欠房款的情况下，杨国光至今不履行，其行为明确表示不再履行合同，故万科公司要求解除2013年1月18日双方签订的商品房预售合同，应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定,判决:一、解除2013年1月18日万科公司、杨国光双方签订的商品房预售合同；二、杨国光配合万科公司办理该合同撤销网签备案手续；三、万科公司于判决生效后十日内，返还杨国光预交的购房款193384元；四、驳回万科公司的其他诉讼请求。案件受理费1083元，邮寄费60元，共计1143元，由万科公司负担571.5元，杨国光负担571.5元。
宣判后，万科公司不服原审判决，上诉至本院。
上诉人万科公司上诉称：一、原审法院认定事实错误。第一，按期支付购房款系被上诉人杨国光的主要合同义务，杨国光应就购房款未按期支付承担过错责任。由购房合同约定及购房合同补充协议第十条第2款的约定可知，购房所需贷款手续应当由杨国光自行办理，此外杨国光也未委托上诉人代为办理购房贷款的相关手续，因此，上诉人并不负责办理贷款手续且对未办理完毕贷款手续的原因也无需举证。若杨国光认为系因上诉人或贷款银行原因导致其未能按期办理贷款手续的，则需承担相应的举证责任，且其在一审庭审中表示其对贷款办理的进度不知晓，也证明其未尽到办理贷款所需的相应义务。第二，购房合同补充协议第10条第3款对被上诉人逾期付款的违约责任进行了明确约定。此外，购房合同补充协议第10条第2款也对贷款未能办理的法律后果及责任承担进行了明确约定。在此情况下，杨国光未办理完毕贷款手续，已经构成了根本违约，上诉人有权要求其支付总房款10%的违约金并赔偿上诉人的其他损失。二、一审判决法律适用错误。一审判决援引了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，而本案的实际情况则是，涉案房屋贷款合同未能订立并非因不可归责于当事人双方的原因，而系由杨国光的过错所致，因此，上诉人有权要求杨解除合同并由杨国光赔偿损失。综上，请求：1、撤销原审判决第三、第四项，并改判杨国光立即向上诉人支付违约金人民币51338.4元，且该违约金应从合同解除后上诉人应向杨国光返还的已付购房款中优先扣除；2、本案一、二审的诉讼费用均由杨国光承担。
经审理查明，二审查明的事实与一审一致。
本案经调解，未能达成协议。
本院认为，万科公司、杨国光签订的《商品房预售合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，内容及形式均合法，其效力本院予以确认。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。本案中，因买受人杨国光未能订立商品房担保贷款合同导致商品房买卖合同不能继续履行，上诉人万科公司要求解除合同，原审予以支持并无不当，本院予以维持。至于合同解除后果的处理，应综合考虑本案实际。首先，办理贷款手续的义务方是杨国光，杨国光应承担其已向银行提交相关贷款手续的举证责任，但其并未提交有效证据证明。且万科公司与杨国光约定了办不下贷款手续后付款方式自动变更，因此，杨国光在本案中存在违约行为。其次，鉴于杨国光办理贷款手续需要万科公司的配合，而万科公司亦未提交有效证据证明其履行了积极配合的义务，亦应承担一定的责任。再次，杨国光已向万科公司支付了首付款，而合同解除后该首付款的利息也应一并处理。故，综合考虑本案实际，本院认定合同解除的后果以万科公司返还杨国光预交的购房款193384元为宜，故对万科公司要求杨国光支付违约金51338.4元的上诉请求，本院不予支持。
综上，上诉人万科公司的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4971元，由上诉人平度万科置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 付
代理审判员 王 楷
代理审判员 孙 琦
二〇一五年六月八日
书 记 员 孔 怡
书 记 员 于国英