吉林省永吉县人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0221民初567号原告：吴景会，住吉林省永吉县。委托诉讼代理人：孙玉权，吉林义力律师事务所执业律师。被告：吉林市恒大建筑工程有限公司，住所地吉林省吉林市吉林经济技术开发区陈屯村。法定代表人：孙伟，总经理。委托诉讼代理人：李勇，男，经理。被告：松原市新宇房地产开发集团有限公司，住所地吉林省松原市松原经济技术开发区新宇开发大厦9楼。法定代表人：李树武，董事长。第三人：林广海，自由职业，住吉林省永吉县。第三人：张海，退休，住吉林省永吉县。原告吴景会与被告吉林市恒大建筑工程有限公司（以下简称恒大公司）、松原市新宇房地产开发集团有限公司（新宇公司）及第三人林广海、张海房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案中，本院于2017年3月22日立案后，原告吴景会于2017年5月4日申请追加林广海、张海作为本案第三人参加诉讼。本院于2017年6月28日适用普通程序公开开庭审理了本案。原告吴景会及其委托诉讼代理人孙玉权，被告恒大公司的委托诉讼代理人李勇，第三人林广海、张海到庭参加了诉讼，被告新宇公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。吴景会向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令恒大公司、新宇公司履行《岔路河镇政府家属楼拆迁回迁协议书》约定的内容，立即为吴景会安置住房；2.请求法院依法判令恒大公司、新宇公司给付吴景会过渡期间租房费用18000元。事实和理由：吴景会在岔路河镇政府家属楼有住房并依法取得权属证书。2014年8月27日，恒大公司同吴景会签订《岔路河镇政府家属楼拆迁回迁协议书》，约定吴景会在2014年9月10日搬出此楼，恒大公司于2015年8月30日竣工交钥匙，如不能按期交工回迁，恒大公司给付吴景会租房费用每月1000元（回迁楼为西楼，地址为原地安置）。吴景会的仓房8平方米可顶车库或住宅面积（不是地下车库）。车库价格随行就市，不得超过当地市场价格。恒大公司按照吴景会拆迁房屋房产证面积还回迁房屋面积，同时优惠20平方米（价格为每平方米2000元），再超出部分按照当地市场价格收费，增加面积领证时交款，剩余面积可自行调解或顶车库。协议签订后，恒大公司即对吴景会的房屋进行了拆迁。拆迁后，在建设过程中，由于恒大公司自身资金原因，未能按期建设。新宇公司继续对该项目进行建设，完全是对同一开发项目进行的建设。截至2016年10月份，新宇公司已经将回迁房屋建成。但在安置过程中，新宇公司对原已达成的拆迁条件和协议内容不予认可，且对吴景会不予安置，尤其是在土地摘牌过程中对动迁户的承诺不予履行，严重违反协议和承诺内容，侵害了吴景会的合法权益。恒大公司辩称，恒大公司没有与吴景会签订《岔路河镇政府家属楼拆迁回迁协议书》或其他相关文件，也没有在吉林省永吉县岔路河镇进行吴景会起诉状中陈述的经济活动。吴景会所持的《岔路河镇政府家属楼拆迁回迁协议书》上恒大公司的名章和法定代表人签名均为复印件，且系伪造，不具有真实性。恒大公司与本案无任何关系，不应承担任何责任。林广海述称，案外人丁明兵（注：同音）以恒大公司副总的名义通过我的亲属找到我，希望在岔路河镇找工程项目做。我信以为真，把他介绍给张海，然后通过召开业主大会，讨论通过了把镇政府家属楼作为危楼重建的方案。业主委员会找各家各户签的字，交到岔路河开发区（中新食品区），开发区同意楼房重建。又找到吉林省建筑工程质检中心，确定该住宅楼为危楼，建议重建。我和丁明兵去开发区政府，政府的卢主任要求恒大公司交500万押金才能拆掉原来的住宅楼，但同时表示建楼行为不是政府行为，押金问题得由我们自行处理。而丁明兵没有能力支付500万押金，后来降到200万元，丁明兵找来案外人臧苏东（注：同音）分四次交了70万元，之后就交不上来了。我感觉不对，与业主代表王作新（注：同音）、于泽晶（注：同音）开车到吉林市虹园新村找丁明兵，他不露面。我们只能另想办法，因为当时一部分住户已经迁出，无法迁回。通过召开业主大会，选举我继续推进家属楼重建项目。在此期间有多人通过丁明兵参与到这个项目，后陆续撤出。恒大公司是通过丁明兵介入的。2014年上半年（原楼拆除之前）召开业主大会和业主讨论拆迁条件，当时是丁明兵谈的，我们当时代表业主这边跟他谈。业主提出的条件他都同意，我当时问他这么弄能挣钱么，他说挣钱不是目的，目的是在岔路河镇做个样板。2014年8月20多号，最后的拆迁协议条件基本谈成了，要涉及实质搬迁了。我就和司机开着车到吉林市找丁明兵，跟他说签合同的事。当时我拿着合同给他看，他都同意，然后我们一起去恒大公司，具体位置记不清了。丁明兵当时跟我说，我腿脚不好就不用上楼了，我寻思可能因为自己形象不好，就没有要求上去。丁明兵拿着我们起草的合同自己上了楼，我和司机在楼下和陪丁明兵一起来的臧苏东边唠嗑边等着。大概过了十分钟，丁明兵拿着签好字、盖好章的协议书交给我，我就拿着这一份合同回家了。回来后我把合同交给张海，张海把这份合同复印后找动迁户签的字。唯一的原合同现在在张海处保管，上面是动迁户张晓峰（注：同音）作为甲方签名。2015年4月份，恒大公司的老总孙伟来到工程现场，后又到岔路河镇政府三楼会议室，王镇长接待。当时我和张海以及其他业主委员会成员都在场，还有部分镇政府人员。孙伟看了动迁户签的协议书后，说字不是他本人签的，这个工程项目他们公司也不会干的，之后在现场转悠一下就走了。孙伟来之前，丁明兵就已经联系不上了，因为感觉事件严重才找的恒大公司的老总来的。拆楼是2015年5月20多号清明节之后开始的。2015年6月25日或27日，我和ＸＸ（注：同音）签的合同，按照每平方米1560元的价格大包给ＸＸ，当时约定是2015年12月10日交房。和ＸＸ是以林州中天建设有限公司的名义签的合同，之后的整个工程项目都是ＸＸ做的，我就没有参与了。我在这个项目里损失了300万。新宇公司是涉及到交纳土地出让金的时候介入的，2015年6月23日交了土地保证金，交到永吉县国土资源局，交了716800元，之后就不交了。ＸＸ的大哥王铨学（注：同音）以新宇公司的名义把后续的土地出让金交了。ＸＸ和新宇公司什么关系我不清楚，也不清楚新宇公司做的证明。张海述称，对林广海陈述的丁明兵退出之前的事实没有异议，林广海陈述之后找开发商的事我都不太清楚了。经过是丁明兵由林广海领着找到政府，正好镇政府家属楼已经不行了。我说这个不挣钱，你们能干么。丁明兵说不为挣钱，只是为了打形象。《岔路河镇政府家属楼拆迁回迁协议书》是我起草的，条件对动迁户有利。房子是2016年10月份交钥匙回迁的，在拆楼之前开业主大会的时候就已经定好了怎么回迁。四十多户回迁户都是这么办的，也有个别调层的。安置费和车库都没有兑现，有扩大面积的，20平方米内按照每平方米2000元交的，超过20平方米部分按照市场价格。除了安置费这一项，其他的都按照和恒大公司签订的协议兑现了。至于车库，那是因为没盖呢，盖的话也能按照协议兑现。扩大面积的事，协议合同上约定是房产证下来之后再交，实际上这个钱已经交完了。钱交给ＸＸ了，回迁钥匙也是ＸＸ给的，交钱的收据上是新宇公司的章。回迁的时候是和ＸＸ具体办的，因为林广海退出了。我不知道ＸＸ和新宇公司是什么关系。新宇公司未提交任何答辩意见。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，认定如下：吴景会提供的《岔路河镇政府家属楼拆迁回迁协议书》，用以证明房屋拆迁时，恒大公司承诺给吴景会的相关条件和基本安置内容，包括支付过渡期内的房屋租金。恒大公司认为该协议书系吴景会在一份复印件上签字，且恒大公司的名章和法定代表人签字不真实。本院根据各方提供的证据及陈述，认为吴景会未能证明恒大公司具有与其签订该协议书的真实意思表示，且不能证明该证据的真实性、合法性，故对该份证据不予采信。但该协议书中载明的回迁安置条件确为吴景会能够同意拆迁的先决重要原因，并使其在内心确认该安置条件是可以期待获得的利益。故对该协议书中约定的回迁安置条件予以确认；吴景会提供的新宇公司证明及土地档案复印件，可以与保存于吉林省永吉县国土资源局的卷宗材料相核对，具有真实性、合法性，经与其他证据及当事人陈述佐证，能够证明新宇公司与岔路河镇政府家属楼项目的关联性，故对上述证据予以采信。经审理查明：原吉林省永吉县岔路河镇滨河路政府住宅楼3单元303室为吴景会所有。林广海介绍他人参与该家属楼的重建项目，并实际参与项目的经营活动。经多次业主大会协商，由张海起草《岔路河镇政府家属楼拆迁回迁协议书》作为该楼业主大会一致认可的基本拆迁回迁条件，欲与业主认为的项目开发方恒大公司签署房屋拆迁安置合同。2014年8月27日，吴景会委托吴锐在一份复印本的《岔路河镇政府家属楼拆迁回迁协议书》上签字，表明自己愿意按照该协议书中载明的条款履行搬迁责任、享受回迁利益。并实际履行了相关搬迁及附随义务。2016年10月，房屋建成，新宇公司向回迁户交付钥匙、办理回迁入住事宜，但拒绝按照《岔路河镇政府家属楼拆迁回迁协议书》上载明的回迁条款为吴景会办理回迁入住。双方的主要争议集中于该协议书的第二条第1款、第2款、第3款。另查明，新宇公司已成交确认竞拍原吉林省永吉县岔路河镇滨河路政府住宅楼国有土地使用权，政府相关手续尚在完备中。新宇公司于2016年5月18日向永吉县政府土地管理部门出具《证明》一份，证明“永吉县岔路河镇原政府家属楼拆迁改造项目由我公司：松原市新宇房地产开发集团有限公司负责拆迁与建设，我公司已与原该楼所有住户签订拆迁和安置协议，现拆迁工作已完成，原土地证已全部收回，此项目所有拆迁与安置问题均由我公司负责”。但新宇公司并未与吴景会签订新的拆迁和安置协议。该项目的多数动迁户已经回迁，除第二条第1款、第2款和有关房产证的部分约定外，双方基本按照《岔路河镇政府家属楼拆迁回迁协议书》履行了各自责任。《岔路河镇政府家属楼拆迁回迁协议书》条款如下：“一、甲方要在2014年9月10日搬出此楼，在搬迁过程中，甲方可以将自购设备拆走。二、回迁安置。1、乙方要在2015年8月30日竣工交钥匙，如不能按期交工回迁，乙方付甲方租房费1000元/月，回迁楼为西楼。2、甲方的仓库8㎡，可顶车库或住宅面积（不是地下车库）。车库价格随行就市，不得超过当地市场价格。3、乙方按甲方房产证上的面积还面积，同时优惠甲方20㎡，价格为每平方米2000元，再超出部分乙方按当地市场价格收费，增加面积领证时交款。剩余面积可自行调解或顶车库。甲方已办完土地出让手续的土地证上的面积减去新办土地证上的面积，剩于面积乙方按现行出让价格向甲方付款。房产证面积92.31（㎡），申报面积71（㎡）-80（㎡）。4、甲方只承担房产证、土地证二证工本费，不交其它费用。5、乙方负责现有住户已安装的通讯、电视线路、网线的安装（甲方不承担费用）。6、楼房宽度不得超过13米，层高2.9米，走廊台阶为大理石台阶，扶手为白钢扶手，外附电梯间，封闭阳台，三层玻璃窗。7、乙方交（中国—新加坡）食品区500万元抵押金。8、未尽事宜与业主代表共同协商解决。9、此合同一式两份，甲乙双方各一份”。本院认为，本案吴景会和恒大公司、新宇公司并不是《城市房屋拆迁管理条例》规定的被拆迁人和拆迁人的关系，不受条例第十六条规定限制。依据现有证据，恒大公司未实际参与涉案拆迁项目，不应承担责任。新宇公司作为涉案项目的拆迁建设方，应依据法律规定及承诺承担安置补偿动迁户的责任。吴景会的部分诉讼请求成立，本院予以支持，理由如下：一、商事主体为了经济利益从事商事活动的，应当遵守法律、信守承诺。新宇公司出于自身的商业利益考量，向永吉县政府土地管理部门出具《证明》，证明永吉县岔路河镇原政府家属楼拆迁改造项目由其公司拆迁与建设，此项目所有拆迁与安置问题均由其公司负责。虽该《证明》的直接相对方不是该项目的动迁户，但新宇公司出具证明的行为显然经过经济利益考量，从结果上看也对该项目的动迁户的实质利益产生了重要影响。因此，吴景会作为该项目的动迁户，当然有权请求新宇公司按照其在《证明》中为自己设立的义务承担相应责任；二、新宇公司在《证明》中自述“我公司已与原该楼所有住户签订拆迁和安置协议”。但经庭审调查，在《证明》出具时新宇公司并未与吴景会等动迁户签订相关拆迁和安置协议，在这一问题上新宇公司并未秉持诚信原则。吴景会等动迁户（除张晓峰外）仅在复印本的《岔路河镇政府家属楼拆迁回迁协议书》上签字表明自己关于拆迁和回迁事宜的主张。虽该协议书载明的合同相对方恒大公司没有实际签订协议并履约的真实意思表示，且合同缺乏必要的形式要件而不成立，但吴景会等动迁户在该合同中通过合同条款展示出的意思表示确属真实，且其已经按照此协议约定完成了搬迁等义务。故《岔路河镇政府家属楼拆迁回迁协议书》中记载的各项条款应作为吴景会等动迁户对该项目拆迁建设方的真实意思表示。此时，动迁户关于回迁安置的合理信赖利益应获得当事各方的尊重及法律的保护。在新宇公司不可能不知晓在拆迁项目中房屋拆迁安置补偿合同存在的前提下，其未与吴景会等动迁户就新的安置条款达成一致的情况下，其应当尊重在先的《岔路河镇政府家属楼拆迁回迁协议书》中关于拆迁和建设方的拘束条款；三、新宇公司作为专业从事房地产项目开发的商事主体，应该知晓相关风险及收益可能，并能够自由作出符合法律规定的确信抉择。但事实上，新宇公司却由于疏忽、懈怠或故意而未在作为拆迁与建设方身份介入本案项目前，即各方可预见损失最小化时，充分了解情况，明确自己的真实意思并及时告知动迁户。亦未与动迁户重新协商拆迁和安置事宜，并签订双方均认可的房屋拆迁安置补偿合同。或在双方不能达成一致意见时及时撤出，避免各方损失加剧。而是选择在进驻项目后，其对项目的实际影响和对房屋的实际控制随着工程的进展而越发难以动摇后，才对拆迁和安置事宜提出新主张。其行为有不当利用自身优势地位获取超额利益，损害他人合法权益的倾向。从结果上亦难符合民法的诚实信用原则；四、吴景会作为动迁的业主，较之新宇公司作为拆迁建设方，无论从选择的主动性、专业知识和精力、以及对诉争项目的风险收益认知、控制能力等方面，均不及后者具有显著的优势地位，要求其尽到与后者相同或更高的注意义务将造成显失公允。其只要能够证明，在动迁时自己内心确信可以实现的，并为其他动迁业主共同认可的，预期利益的具体内容，该内容就应当作为合理的信赖利益予以保护。而《岔路河镇政府家属楼拆迁回迁协议书》中记载的相关条款就是这种预期利益的客观体现。在新宇公司不能举证证明自己在未违反公平、诚信原则下已经与吴景会本人或其他动迁业主就拆迁安置问题达成新协议或一致意见的情况下，仍然应以公平、诚信为出发点，非因合同义务而毫不懈怠的承担起按照前述协议书内容应予确定的拆迁安置责任。新宇公司在承担前述责任后，亦可依据公平、诚信原则及相关约定，另觅途径，向其他必要主体寻求救济；五、吴景会增加过渡期间租房费用的诉讼主张，因逾期未补交诉讼费，故不予裁判。其提出从2015年8月30日起，由新宇公司给付每月1000元，共计18000元租房费用的主张，与《岔路河镇政府家属楼拆迁回迁协议书》第二条第1款约定一致，予以支持。依照公平、诚信原则及法庭调查和当事人陈述，只要安置房屋达到所在楼宇其他房屋普遍质量标准，则吴景会不应再依据该协议书中第二条第6款、第7款、第8款、第9款规定，向新宇公司提出责任主张。对于该协议书中第二条第2款、第3款、第4款、第5款中虽有规定但未明确的事项，如“车库价格”、“当地市场价格”、“现行出让价格”、“自行调解”、是否属于第5款“已安装”的情形等，吴景会与新宇公司应先协商处理，难以协商一致的，有政府指导意见的遵从指导意见，没有指导意见的应比照已回迁安置的其他业主的普遍处理办法处理，基于一事不再理而不得另诉。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：松原市新宇房地产开发集团有限公司于本判决生效后立即按照吴景会签订的《岔路河镇政府家属楼拆迁回迁协议书》约定条款内容为吴景会安置住房；松原市新宇房地产开发集团有限公司于本判决生效后五日内给付吴景会过渡期间租房费用18000元；驳回吴景会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍向原告支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元，由松原市新宇房地产开发集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长  马永生代理审判员  王志刚人民陪审员  王 录二〇一七年九月二十三日书 记 员  李双德