广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第2922号
上诉人（原审原告）：广州市越秀区第二土地房屋管理所，住所地广州市。
法定代表人：钟东宁，该所所长。
委托代理人：龚健、黄衍衍，均系广州市越秀区第二土地房屋管理所职员。
被上诉人（原审被告）：梁明智，住广州市荔湾区。
上诉人广州市越秀区第二土地房屋管理所（以下简称越秀第二土管所）因与被上诉人梁明智房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第1361号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，并于2015年5月15日进行庭询，越秀第二土管所的委托代理人龚健、黄衍衍，梁明智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2014年6月4日，越秀第二土管所向原审法院提起诉讼称：广州市越秀区海珠南路某号某房（以下简称涉案房屋）原是广州市越秀区第一土地房屋管理所（以下简称越秀第一土管所）管辖的直管房，从2014年1月1日起由越秀第二土管所管辖，承租人是梁明智，承租面积为48.43平方米。因与梁明智没有签订租赁合同，且梁明智已另购了广州市荔湾区某某路某号603房（以下简称603房），依法应当搬离涉案房屋。请求判令：1.解除越秀第二土管所与梁明智之间的租赁关系，梁明智户及同住人员迁往603房，将涉案房屋腾空交还；2.梁明智支付从2014年6月1日起至实际收回房屋止的房屋使用费（按照每月28元／平方米的标准，暂计至2014年6月5日，房屋使用费为226元）；3.本案诉讼费用由梁明智承担。
梁明智答辩称：越秀第二土管所诉属实，梁明智同意支付租金。涉案房屋原由梁明智的父亲梁某丁向越秀第一土管所承租，梁明智一家三口（妻刘某、女梁某乙）及母亲何某均居住在涉案房屋。梁某丁去世后，越秀第一土管所并没有与梁明智户重新签订合同。最近，梁明智确实已购买了住房并已搬出了涉案房屋，涉案房屋现由何某和梁某丙（梁明智的胞兄）一起居住。因梁某丙多次吸毒，不宜一起居住，且刘某与何某有家庭纠纷，故何某也不宜搬到梁明智新购房屋居住。另何某现没有其它住房居住，其符合承租公租房条件。何某曾经向越秀第一土管所申请要求将涉案房屋转为其承租，但越秀第一土管所一直未予答复。梁明智一直按时交纳租金，但从2014年6月起越秀第二土管所拒绝收取梁明智租金。
原审法院经审理查明：涉案房屋属于广州市国土资源和房屋管理局的直管房。根据广州市国土资源和房屋管理局《关于加强和完善直管房屋管理工作的通知》（穗国房字（2003）8**号）的要求，按照“属地管理”原则，由被直管房屋所属的区国土资源和房屋管理局进行代管。由“区局委托房管所行使房屋管理权，委托物业管理公司代收租金”。根据房管部门上述规定，涉案房屋原属越秀第一土管所管理，故越秀第一土管所作为出租人（甲方）与梁某丁作为承租人（乙方）签订《广州市房地产租赁合同》，合同约定：甲方同意将涉案房屋给乙方作为住宅用途使用，使用面积48.43平方米。租赁期限从2002年4月1日至2003年7月31日，月租金额为201.40元，租金按月结算。租赁期满，若不到原办理租赁登记的管理机构办理终止登记手续的，视为甲方对乙方继续使用房屋无异议，双方延续租赁关系，租赁期为不定期等。该合同于2003年1月27日到广州市越秀区房地产租赁管理所备案登记。租赁期间，由广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局委托广州市新骏物业管理有限公司代收租金。租赁期满后，梁某丁户一直使用涉案房屋，并依照原合同约定的金额按月缴纳租金。2007年5月，因梁某丁去世，梁明智作为其同住的亲属申请继续承租使用涉案房屋。2007年10月9日，经越秀第一土管所审批同意梁明智承租使用涉案房屋，承租日期为2007年10月，每月租金为201.4元。2014年1月1日，广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局将涉案房屋调整委托越秀第二土管所进行管理。2011年10月10日，梁明智购置了603房，并于2012年一家三口搬至该房屋居住。梁明智户一直按期交纳租金至2014年5月份。涉案房屋现实际由何某与梁某丙共同居住使用。
另查明：梁明智现户籍在涉案房屋地址，同户籍成员有妻子刘某，女儿梁某乙，母亲何某。广州市国土资源和房屋管理局于2014年5月27日出具的《房地产登记簿查册表》记载：603房，建筑面积100.79平方米，通过购买取得房屋所有权，规划用途为住宅，登记时间为2011年10月10日，属于梁明智及刘某所共有。
在庭审过程中，越秀第二土管所表示因双方发生纠纷，要求梁明智迁出，故从2014年6月起没有收取梁明智租金。梁明智提供了广州市房地产档案局于2014年8月28日的《个人名下房地产登记情况查询证明》证明何少丽现其名下没有房屋，实为无房的公民，符合居住公房的条件。越秀第二土管所对何某现名下没有房屋的事实没有异议。梁明智提供了广州市越秀区人民街府前社区居民委员会的证明，证明何某一直居住在涉案房屋，梁某丙现居住在涉案房屋。梁明智提供了梁某丙多次因吸毒被行政拘留的《公安行政处罚决定书》及《强制隔离戒毒人员所外就医证明书》、《社区戒毒决定书》，证明其兄梁某丙有多次吸毒的行为，故不能与梁明智一起居住。越秀第二土管所对该证据无异议，但从上述法律文书中记载梁文聪的户籍地址和居住地址均是广州市一德路某号某房，从而证明梁某丙不居住在涉案房屋。
原审法院认为：越秀第一土管所作为涉案房屋的管理方，与梁某丁于2003年1月3日签订的《广州市房地产租赁合同》是双方真实意思表示，是有效的合同。2003年8月1日，上述双方合同届满后，没有重新签订新的合同，梁某丁仍然按原合同交纳租金给越秀第一土管所，并使用涉案房屋。根据上述合同约定视为双方是不定期租赁关系。由于涉案房屋是政府代管的公有房屋，具有社会福利性质，梁明智其一家三口和梁某丁、何某在符合公房居住条件的前提下均可居住在涉案房屋。梁某丁只是代表该户与越秀第一土屋管所签订租赁合同。梁某丁去世后，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定，承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。即梁明智户（包括原共同居住的梁明智及何某）仍可与越秀第一土管所保持原有的不定期租赁关系。梁明智作为该户代表申请与越秀第一土管所签订房屋租赁合同，得到了该所的批准，故梁明智户一直与越秀第一土管所保持原有租赁关系。2014年1月1日，越秀第二土管所根据广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局的《关于调整房管所和物业公司管理区域的通知》，接替了越秀第一土管所管理涉案房屋的职能，因此上述的不定期租赁合同关系中越秀第一土管所的权利和义务由越秀第二土管所承受。越秀第二土管所与梁明智户之间的不定期租赁合同关系从2014年1月1日起保持至今。双方合同的权利义务关系仍然按上述的《广州市房地产租赁合同》约定。梁明智交租至2014年5月31日，之后越秀第二土管所拒绝收取梁明智租金，并非梁明智违约不交纳租金。
虽然梁明智现已另行购买自有住房，并实际迁出了涉案房屋，已不符合居住公有住房的条件，但何某作为原公房承租户成员一直居住在涉案房屋，其也享有上述不定期租赁合同关系的权利，越秀第二土管所现没有证据证明其不符合公房居住条件的情况下，要求解除双方的租赁关系，及要求何某一并迁出，于法无据，不予支持。梁某丙现居住在涉案房屋，根据我国风俗习惯兄弟结婚后，即各自分户独立，且其多次吸毒，梁明智不同意其一并迁到自有住房，亦符合人伦常理，故越秀第二土管所要求梁某丙一同迁往梁明智购买的自有房屋居住，不予支持。至于越秀第二土管所认为《公安行政处罚决定书》及《强制隔离戒毒人员所外就医证明书》、《社区戒毒决定书》，证明梁文聪的户籍地址和居住地址均是广州市一德路某号某房，从而证明其不居住在涉案房屋的问题，因为梁明智也提供了广州市越秀区人民街府前社区居民委员会的证明，证明梁某丙现居住在涉案房屋。上述证据均由梁明智提供，而居民委员会是我国政府管理人口最基层的派出机构，对居民的居住情况了解更准确，故在上述两份证据有不一致时，采信广州市越秀区人民街府前社区居民委员会的证明，认定梁某丙现居住在涉案房屋。对于租金问题，越秀第二土管所要求梁明智交纳从2014年6月1日之后的租金，合法有理，梁明智也同意支付，予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十条、第二百三十四条、第二百三十六条的规定，判决如下：一、梁明智应于本判决发生法律效力之日起十日内，支付广州市越秀区海珠南路某号某房自2014年6月1日起至本判决发生法律效力之日止的租金给广州市越秀区第二土地房屋管理所，每月租金标准按201.40元计付；二、驳回广州市越秀区第二土地房屋管理所的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案原审受理费150元，由越秀第二土管所负担。
越秀第二土管所不服上述原审判决，向本院提起上诉称：梁明智是不定期租赁关系的承租人，梁明智已另外购买603房，我方要求收回涉案房屋合理。何某是2012年将自有产权房卖掉后才迁入涉案房屋，其既然有自有产权房，则不能居住公租房。梁明智原审时提供的证据显示梁文聪的户籍地和居住地在本市一德路某号某房。故原审认为涉案房屋是由何某、梁某丙居住不合理。上诉请求：1.撤销原审判决；2.判令解除该所与梁明智的租赁关系，梁明智户及其同住人员迁往603房，将涉案房屋腾空交还该所；3.判令梁明智支付从2014年6月1日起至实际交还涉案房屋日止的房屋使用费（按每月28元／平方米标准计算）；4.本案一、二审诉讼费用由梁明智负担。
梁明智答辩称：不同意越秀第二土管所的上诉请求，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。涉案房屋是其父梁某丁代表全家签订的租赁合同，包括其母何某、其妻女刘某、梁某乙及其兄梁某丙，故何某和梁某丙是涉案房屋的承租权利人之一，即使其购买了603房，其没有义务安置何某和梁某丙。其与越秀第一土管所签订的是不定期租赁合同，租金应当按照合同约定201.4元来计算，越秀第二土管所要求按照每月28元／平方米计算没有依据。
本院二审查明：原审查明的事实基本属实，二审予以确认。另查明，根据原审卷宗材料，梁明智于原审期间提交了何某于2012年9月25日支付房地产交易手续费的发票以及相关的《房屋买卖合同》（仅为部分内容），公安机关对梁某丙先后于2011年10月5日、2012年3月18日、2014年11月18日作出的《公安行政处罚决定书》、《社区戒毒决定书》，《户籍档案查询摘抄记录》，《证明》等证据。其中，《房屋买卖合同》记载卖方何少丽持有广州市建设六马路某号某房的权属证明，该物业以现状售予买方，该物业之现状“带租约，买方连同现有之租约一起购入该物业”，该物业成交价70万元。不同年份（2011年、2012年）的《公安行政处罚决定书》中对梁某丙的住址及户籍所在地的记载各有不同，但2014年11月18日广州市公安局荔湾区分局作出的穗公荔社戒决字（2014）00198号《社区戒毒决定书》载明梁文聪的住址及户籍所在地均在广州市越秀区一德路某号某房，该局决定责令梁某丙接受社区戒毒三年（2014年11月18日至2017年11月17日），执行地社区名称及地址为广州市越秀区人民街道办事处一德西社区。《户籍档案查询摘抄记录》为广州市公安局大新派出所出具，内容为该所80年代户籍档案，户主梁某丁，子梁某丙、梁明智。《证明》为何某名义于2014年11月10日书写并于同日加盖“府前社区居委”签章，内容为何某于1991年回迁至涉案房屋一直居住至今等。越秀第二土管所在原审时提供了涉案房屋地址的户口薄及《常住人口登记卡》，《常住人口登记卡》记载梁明智为涉案房屋地址的户主，何某于2012年7月26日迁入涉案房屋地址。
本院二审认为：原审认定越秀第二土管所与梁明智存在不定期房屋租赁合同关系，合法有据、论理清晰，且双方当事人均无异议，本院予以维持。现双方当事人主要对涉案房屋租赁合同关系是否符合解除的条件产生争议，就此，通过对梁明智、越秀第二土管所在原审时提交的《房屋买卖合同》、《常住人口登记卡》等证据的内容分析，明显可以看出何某在其户籍于2012年7月变更为涉案房屋地址前另有房屋产权并自行出租谋利，根据《广东省公有房产管理办法》第十一条“住宅分配的对象，主要是无房户、危房户、拥挤户以及按政策应优先照顾的住户”的规定，何某不属于符合公房租赁的对象，故何某即使实际居住在涉案房屋多年也不能将其视同为与梁明智同户籍的公房居住人员，其也不能就长期居住的事实而当然取得独立的公房承租人的地位。此外，梁明智在原审时提交的《户籍档案查询摘抄记录》并未证实目前梁某丙与其为同一户籍，而且根据2014年11月18日广州市公安局荔湾区分局作出的穗公荔社戒决字（2014）00198号《社区戒毒决定书》的内容，该公文书载明梁文聪的住址及户籍所在地均在广州市越秀区一德路某号某房，加之“府前社区居委”签章的《证明》仅是针对何某的居住情况，故原审认定梁某丙也在涉案房屋居住的事实与上述证据内容不相符，本院予以纠正。梁明智辩称何某、梁某丙是涉案房屋的承租权利人之一，事实和法律依据不足，本院不予采纳。据此，梁明智作为涉案房屋的承租人，因其已另购603房，越秀第二土管所主张解除与梁明智的房屋租赁合同关系，并要求梁明智户及其同住人员腾空交还涉案房屋理由充分，本院予以支持，原审判决驳回越秀第二土管所收回涉案房屋的诉讼请求不当，本院予以撤销。至于租金一节，在涉案房屋租赁合同关系解除前，租金标准应当按照原约定标准计算，解除后至梁明智实际交还涉案房屋日止，梁明智应逐月向越秀第二土管所支付房屋使用费，该费用标准参照房管部门公布的同期同地段同类住宅租金参考价计付。越秀第二土管所主张从2014年6月1日起变更租金的计算标准，本院难以全部支持。
综上所述，原审判决认定事实部分有误，本院予以纠正，越秀第二土管所的诉讼主张中除部分租金计算的请求不予支持外，其余诉讼请求有理，本院予以采纳。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第1361号民事判决第一项；
二、维持广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第1361号民事判决第二项；
三、广州市越秀区第二土地房屋管理所与梁明智就广州市越秀区海珠南路某号某房的房屋租赁合同关系于本判决生效之日起解除；
四、梁明智户（含同住人员）应于本判决生效之日起三十日内，将广州市越秀区海珠南路某号某房腾空交还给广州市越秀区第二土地房屋管理所；
五、梁明智自本判决生效之日起十日内，将从2014年6月1日起至本判决生效之日止的租金（按每月201.4元标准计算）支付给广州市越秀区第二土地房屋管理所；自本判决生效之次日起至梁明智实际交还广州市越秀区海珠南路某号某房之日止的房屋使用费（按房管部门公布的同期同地段同类住宅广州市房屋租金参考价标准计付，以不超过每月28元／平方米为限），由梁明智逐月支付给广州市越秀区第二土地房屋管理所。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审、二审案件受理费各150元，由梁明智各负担100元，越秀第二土管所各负担50元。
本判决为终审判决。
审判长 张尚清
审判员 叶惠莲
审判员 汤 琼
二〇一五年六月××日
书记员 周夏如