广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民一初字第1584号
原告海馨家园业主委员会，住所地：柳州市桂柳路16号。
负责人卢国忠，系该业主委员会主任。
委托代理人国志红，（特别授权）。
被告柳州市安和物业服务有限公司，住所地：柳州市银海路1号10栋9号。
法定代表人刘承欢，系该公司总经理。
被告代理人杨明，广西典哲律师事务所律师（特别授权）。
原告海馨家园业主委员会诉被告柳州市安和物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月15日受理后，依法组成由审判员黄颖担任审判长，人民陪审员张宇、胡忠玉参加的合议庭，于2013年7月8日公开开庭审理了本案。书记员杨亚军担任法庭记录。原告海馨家园业主委员会的负责人及原告之委托代理人、被告柳州市安和物业服务有限公司之委托代理人杨明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告海馨家园业主委员会诉称，被告柳州市安和物业服务有限公司和建设单位柳州市土地交易储备中心签订的《海馨家园前期物业服务合同》已于2015年3月31日期限届满，前期物业服务合同的权利和义务同时终止。原告曾以邮寄送达的方式发函给被告，请求被告依法退出本物业服务区，但被告以存在事实上的物业服务关系为由予以拒绝。故原告依法提起诉讼，请求判决：判令被告立即退出海馨家园物业管理区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的维修金。
原告对其陈述的事实提供的证据有：1、《关于海馨家园业主委员会请求我公司退出海馨家园物业服务的复函》复印件（与原件核对一致）1份，拟证明原告书面请求被告提供前期物业服务合同给原告，被告拒绝提供；2、海馨家园业主委员会决定（第一号）复印件（与原件核对一致）1份，拟证明经过业主委员会的讨论决定的。原告当庭出示的证据：3、《关于继续参照柳州市物业服务等级标准“四级三类”及原来备案收费方案对海馨嘉园小区进行物业管理服务的函》（2015.3.28），复印件（与原件核对一致）1份，4、复函（2015.4.2）复印件（与原件核对一致）1份，5、通告（2015.4.4日）复印件（与原件核对一致）1份，6、2015年4月15日函告（二）复印件（与原件核对一致）1份，7、复函（2015.4.17）复印件（与原件核对一致）1份，8、函告（2015.5.11）复印件（与原件核对一致）1份，证据5至证据8证明原告曾多次向被告书面告知要求其退出物业管理；9、投标文件复印件（与原件核对一致）1份，证明被告收到投标文件后没有按规定进行投标；10、备案证复印件（与原件核对一致）1份，证明原告的诉讼主体资格。
被告柳州市安和物业服务有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：1、建设单位柳州市土地交易储备中心于2015年3月25日签续签了合同，合同期限为2015年4月1日至2016的3月31日，则合同期限未满；2、原告海馨家园业主委员会没有召开业主大会解聘和先聘新的物业公司，也没有与其他物业服务公司签订新的物业服务合同，无权要被告退出。
被告对其陈述的事实当庭提交的证据有：海馨嘉园物业管理合同（2015.3.25）复印件（与原件核对一致）2份，拟证明被告与建设单位对海馨嘉园小区曾于2014年3月27日签订了物业服务合同，后于2015年3月25日又续签了物业服务合同，被告应当履行合同义务。当庭出示的证据：1、通报1份，复印件，拟证明原告在被告的管理下获得了优秀小区的称号；2、税费缴费通知单打印件1份，3、电费清单打印件1份，证据2至3证明被告为原告提供的物业服务；4、海馨嘉园物业管理合同（2014.3.27）复印件（与原件核对一致）1份，拟证明被告与建设单位对海馨嘉园小区曾于2014年3月27日签订了物业服务合同。
被告在举证期限内申请证人冯某出庭作证，拟证明原告要求被告退出小区没有召开业主大会业主，业主对被告物业服务管理感到满意。
经过开庭质证，被告对原告提供的证据3、5、6、7、10无异议，本院对以上当事人均无异议的证据予以采纳。
被告对原告提供的证据1、2有异议；对证据4、9的真实性无异议，对证明目的有异议；对证人证言无异议。原告对被告提供的证据的真实性均无异议，但对证明目的均有异议；对证人证言不认可。本院认为，原、被告提交的证据来源真实、合法，至于其证明目的，本院将结合事实查明部分予以综合认定；证人证言亦将结合书证部分予以综合认定。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：位于广西柳州市桂柳路16号的海馨嘉园小区系柳州市土交易储备中心开发建设的广场路项目的拆迁安置回迁房。柳州市土交易储备中心委托被告柳州市安和物业服务有限公司对海馨嘉园小区的前期物业进行管理，并于2014年3月27日与被告签订了《海馨嘉园物业管理合同》，合同期限为2014年4月1日至2015年3月31日，且对包含该小区的年度维修等物业服务管理的内容进行了约定。2014年11月21日，海馨嘉园小区依法成立海馨嘉园业主委员会，并经广西柳州市鱼峰区住房和城乡建设局备案。
2015年3月28日，被告向原告馨嘉园业主委员会发出《关于继续参照柳州市物业服务等级标准“四级三类”及原来备案收费方案对海馨嘉园小区进行物业管理服务的函》载明：“我公司与开发柳州市土交易储备中心单位签订的“海馨嘉园前期物业服务合同”将于2015年3月31日到期，因小区已于2014年11月成立业主委员会，根据《广西壮族自治区物业管理条例》相关规定，海馨嘉园小区物业管理服务合同应与业主委员会签订，恳请业主委员会信守双方前几次“沟通协调会议”达成的合作意向，就我公司2015年3月4日提交的《物业服务方案》进行审议和提出宝贵意见，尽快与我公司签订物业服务合同，以保障小区物业服务的顺利进行，维护小区安定和谐的居住环境。……”2015年5月15日，原告以被告与柳州市土交易储备中心所签订的前期物业服务合同期限届满为由诉至本院，请求判决：判令被告立即退出海馨家园物业管理区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的维修金。庭审中，被告表示海馨嘉园小区，认为原告未召开业主大会解聘和选聘新的物业服务公司，仍有部分业主对其服务满意而拒绝退出小区，同时表示其与柳州市土交易储备中心续签了合同期限为2015年4月1日至2016年3月31日《海馨嘉园物业管理合同》，认为被告有权在2015年3月31日后有权继续对海馨嘉园小区进行物业服务管理，并已经实际对小区进行了管理为由，不同意退出该小区；原告对被告的抗辩主张不认可，表示被告的物业服务合同期限届满后，原告多次发函要求被告退出小区，但均被拒绝，表示不认可被告在原告不知情的情况下与柳州市土交易储备中心续签的物业服务合同。
另查明，被告与柳州市土交易储备中心于2015年再次签订《海馨嘉园物业管理合同》，合同期限为2015年4月1日至2016年3月31日，签订合同的时间记载为2015年3月25日。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款之规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”本案中，柳州市土交易储备中心作为建设单位，于2014年3月27日与被告柳州市安和物业服务有限公司签订的《海馨嘉园物业管理合同》属于前期物业服务合同，该合同于2015年3月31日到期前，原告海馨家园业主委员会已经成立。根据《物业管理条例》第十五条第二项的规定，原告作为业主委员会，有权代表业主选聘的物业服务企业。据此，在原告成立后，与被告在前期物业合同期限届满前未能协商一致，其有权代表业主在合同期限届满后，不再与被告约续，并要求其退出小区的物业管理。因此，对于原告要求被告退出海馨家园物业管理区域、移交物业服务用房和相关设施以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的维修金的诉讼请求，本院予以支持。本案的争议焦点如下：
一、关于被告以原告未召开业主大会解聘、选聘物业公司为由拒绝退出问题。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条之规定，业主委员会的决定，对业主具有约束力；业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。由此可知，业主委员会有权代表业主行使职权，其要求被告退出小区物业的决定对全体业主均具有约束力，而享有撤销请求权的只能是业主而非被告，故被告在2015年3月31日合同期限届满后，以原告未召开业主大会选聘物业服务企业为抗辩理由拒绝退出，本院不予支持。
二、被告与柳州市土交易储备中心于续签《海馨嘉园物业管理合同》的问题。从被告提交的证据上看，被告与建设单位签订的前期物业合同的期限于2015年3月31日届满前，被告已知晓原告海馨家园业主委员会成立，并分别于2015年3月4日、2015年3月28日向原告提出《物业服务方案》、《关于继续参照柳州市物业服务等级标准“四级三类”及原来备案收费方案对海馨嘉园小区进行物业管理服务的函》协商续约事宜，而被告在明知原告已经成立，并且在原告代表业主行使业主委员会权利，不同意其继续进行物业服务的情况下，被告不再与原告协商，而直接与签订前期物业服务合同的建设单位续签了物业服务合同，以此作为拒绝退出的抗辩理由，并无法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《》第、《物业管理条例》第十五条（二）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决如下：
被告退出海馨家园物业管理区域、移交物业服务用房和相关设施以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的维修金。
案件受理费100元（原告已预交），由被告柳州市安和物业服务有限公司负担。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期履行则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或柳州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位户名：广西壮族自治区柳州市中级人民法院；帐号：20×××09；开户行：中国农业银行柳南支行潭中分理处）。逾期不交且也不提起缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 黄 颖
人民陪审员 张 宇
人民陪审员 胡忠玉
二〇一五年十月十四日
书 记 员 杨亚军
附相关法条：
《》
第业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力；业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
《物业管理条例》
第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（四）监督管理规约的实施；
（五）业主大会赋予的其他职责。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。
物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。