江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏03民终634号
上诉人（原审被告）：徐州苏商实业发展有限公司，住所地徐州市食品城南苏商、御景湾F62#-2-104。
法定代表人:卞小涛，该公司总经理。
委托诉讼代理人：薛含，北京�盈科（徐州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：孙永明，男，1984年8月14日生，汉族，现役军人，住徐州市泉山区。
被上诉人（原审原告）：梁雪，女，1989年3月26日生，汉族，无业，住徐州市泉山区。
上诉人徐州苏商实业发展有限公司（以下简称苏商实业公司）因与被上诉人孙永明、梁雪商品房销售合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院(2017)苏0311民初4516号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月17日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人苏商实业公司的委托诉讼代理人薛含，被上诉人孙永明、梁雪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
上诉人苏商实业公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实错误。1、上诉人在取得竣工备案登记后，已于2015年11月6日向被上诉人发出上房通知书。另上诉人在2015年11月4日取得竣工备案登记，依据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，上诉人已于2015年11月4日具备上房资格，即使计算违约金也应以2015年11月4日为截止日期。2、《储藏室买卖协议》中没有约定逾期交付的违约责任，即说明双方对于违约责任的主张予以放弃，一审法院参照《商品房买卖合同》约定支付违约金违背双方真实意思表示，强行增加上诉人的义务。3、一审认定上诉人承担逾期办证的违约责任错误。合同中仅约定“商品房交付后180个工作日完成房屋初始产权登记”，并未约定180个工作日内将初始产权登记的相关材料交付给被上诉人。而本案中上诉人完成初始产权登记的时间并未超出合同约定的期限，故上诉人并未违约。
被上诉人孙永明、梁雪辩称，1、关于逾期办证�问题，双方已签订格式合同，且未改变合同条款，交付土地分割证、初始登记证、是案涉合同的附随义务。上诉人虽举证其取得了商品住宅交付使用批准文件，根据诚实守信的原则，开发商有义务通知业主，但其并未通知被上诉人，且被上诉人主张的是土地证的违约问题。2、开发商未能按照合同约定期限交付储藏室，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，逾期交付使用房屋的违约金，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或有资格的房屋评估机构评定的同地段、同类房屋租金标准确定，储藏室也应该放在这里面。综上，一审认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。
孙永明、梁雪向一审法院起诉请求：1、判令苏商实业公�赔偿孙永明、梁雪逾期上房违约金6487.89元；2、判令苏商实业公司赔偿逾期办证违约金3331.59元；3、由苏商实业公司承担本案诉讼费用。
一审法院审理查明，2013年11月18日，孙永明、梁雪作为买受人与作为出卖人的苏商实业公司就苏商御景湾小区E67-1-201房屋订立编号为0285077号《商品房买卖合同》，双方约定：涉案房屋的房价单价为5563.78元/平方米，总金额为666318元；买受人于2013年11月18日前支付房款206318元，剩余460000元由买受人贷款于30日内支付；出卖人应在2015年9月30日前将取得商品住宅交付使用批准文件的房屋交付买受人使用。除双方协商同意解除合同或变更合同外，如遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人，或因政府及电力、电信、有线电视、燃气、自来水等市政部门原因导致基础设施配套不到位的，或因政府原因未能按时组织验收，�卖人在30日内告知买受人的，出卖人亦可据实予以延期。除上述特殊情况外，出卖人如未按约定的期限交付房屋，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人应按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。双方还约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并在补充协议第七条约定如因出卖人原因，致使买受人不能按上述期限取得房屋初始登记证、土地分割证的，分别按已付房款的0.5%承担违约责任。当日，双方还签订了《储藏室买卖协议》，约定了价款、付款时间和交付期间等。
2016年4月16日，苏商实业公司向孙永明、梁雪开具销售不动产统一发票两份，载明房屋购房款为663759元，储藏室购房款为16618元。
2015年11月4日，徐州市城乡建设局在苏商实业公司提交的竣工验收备案表上盖章，载明“竣工验收备案资料齐全准予备案”。2015年12月29日，徐州市城乡建设局向苏商实业公司发放了徐建住[2015]通字第32号交付使用通知书，载明“苏商实业公司承建的苏商御景湾E65-E74、D75-D92号楼，已通过各有关行政部门和单位组织的单项验收，同意发放《徐州市房地产开发住宅项目交付使用通知书》”。
另查明，2015年9月11日，徐州市人民政府令141号令废止了《徐州市城市房地产开发项目交付使用暂行办法》（市政府114号令），自2015年11月1日起生效。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。
一、苏商实业公司是否存在逾期向孙永明、梁雪�付涉案房屋及办理产权登记的违约行为。本案中，孙永明、梁雪与苏商实业公司就涉案房屋的买卖、交付、违约责任等事宜订立的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。合同中约定苏商实业公司需在2015年9月30日前将取得商品住宅交付使用批准文件的商品房交付孙永明、梁雪使用，但实际上苏商实业公司直至2015年11月4日才取得竣工备案登记，2015年12月29日才取得徐州市城乡建设局颁发的《交付使用通知书》，才符合双方签订《商品房买卖合同》第八条的交付条件。虽然苏商实业公司在2016年1月3日之前两次通知孙永明、梁雪上房，但苏商实业公司此时的交付并不符合双方合同约定的交付条件，且孙永明、梁雪亦未接收房屋。苏商实业公司于2016年1月3日再次向孙永明、梁雪邮寄上房通知书，孙永明、梁雪于次日收悉，后�期办理了上房手续。因此，苏商实业公司应承担自2015年10月1日至2016年1月3日期间的逾期上房的违约责任。
根据双方的合同约定，苏商实业公司应当在商品房交付使用后180日内，向产权登记机关报备有关资料，故自2016年1月9日后的180个工作日，也即是截至2016年9月28日前苏商实业公司应当将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。通知买受人领取产权初始登记证和土地分割证是苏商实业公司作为出卖人履行的合同附随义务，但苏商实业公司并未提交证据证明其在上述期间内履行了该项义务，且在诉讼期间两证原件仍在苏商实业公司处，故苏商实业公司应当承担逾期办证的违约责任。
二、孙永明、梁雪关于逾期上房和办证违约金的计算方式是否符合双方的合同约定的问题。涉案的《储藏室买卖协议》亦是双方的真是意思表示，合法有效，且孙永明、梁雪也按约付清了房款，根据合同法第一百一十三条约定，苏商实业公司未按期交付房屋，应属违约，孙永明、梁雪参照商品房买卖合同中关于逾期交房的违约责任标准计算违约金，并无不当，予以支持。根据双方合同约定的逾期上房违约金的计算方式，经计算，自2015年10月1日至2016年1月3日期间为95天，以682936元（购房款666318元+储藏室款16618元）×0.0001×95天＝6487.89元，故孙永明、梁雪主张的逾期上房违约金计款6487.89元。
双方所签合同补充协议的约定，苏商实业公司应于商品房交付后180个工作日内完成房屋初始产权登记，如因苏商实业公司的原因，致使孙永明、梁雪不能按上述期限取得房屋初始登记证的，按已付房款的0.5%承担违约责任。孙永明、梁雪主张的逾期办证违约金为666318元×0.5%=3331.59元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，遂判决：一、苏商实业公司于本判决生效后十日内向孙永明、梁雪支付逾期上房违约金6487.89元；二、苏商实业公司于本判决生效后十日内向孙永明、梁雪支付逾期办证违约金3331.59元。
二审期间，上诉人苏商实业公司向本院提交徐州市不动产（所有权）登记审核表及附件一份，用于证明上诉人在2016年8月3日已经取得了涉案房屋的初始登记证书，即完成了商品房买卖合同第十五条约定的完成办理权属登记需由出卖人履行的合同义务，以此证明上诉人不存在逾期办证的事实。被上诉人孙永明、梁雪质证称，上述证据中不包含74号楼和65号楼的，即使上诉人有权属证，但是并未通知我们业主。
本院二审查明事实与一审查明事实一致。
根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：1、上诉人应否向被上诉人承担逾期上房的违约责任；2、上诉人应否向被上诉人承担逾期办证的违约责任；3、上诉人应否向被上诉人承担逾期交付储藏室的违约责任。
一、关于上诉人应否向被上诉人承担逾期上房的违约责任问题。本院认为，本案商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定内容履行自己的义务。根据双方约定，出卖人应在2015年9月30日前将取得商品住宅交付使用批准文件的商品房交付买受人使用，而且应当书面通知买受人办理交付手续。根据庭审查明的案件事实，上诉人直至2015年11月4日才取得竣工备案登记，2015年12月29日才取得徐州市城乡建设局颁发的《交付使用通知书》，即至此涉案房屋才符合双方签订《商品房买卖合�》第八条约定的交付条件，上诉人虽在2016年1月3日之前两次通知被上诉人上房，但上诉人此时的交付并不符合双方合同约定的交付条件，且被上诉人亦未实际接收房屋。上诉人于2016年1月3日再次向被上诉人邮寄上房通知书，被上诉人收悉后按期办理了上房手续。故一审法院据此认定上诉人应承担自2015年10月1日至2016年1月3日期间的逾期上房的违约责任，并无不当。
二、关于上诉人应否向被上诉人承担逾期办证的违约责任问题。本院认为，涉案商品房买卖合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……”，涉案双方签订的《商品房买卖合同》附件四第7条约定“房屋所有权证在商品房交付180个工作日内由出卖人完成房屋初始产权登记；在买受人取得房屋初始登记后180个工作日内完成�地分割。如因出卖人原因，致使买受人不能按上述期限取得房屋初始登记证、土地分割证的，分别按已付房款的0.5%承担违约责任。权属登记机关在审批期间延时及不可抗力，不属于出卖人的责任”。依据上述合同约定，故自2016年1月9日被上诉人办理上房手续后的180个工作日，也即是截至2016年9月28日前上诉人应完成房屋初始产权登记，上诉人虽在约定期限内完成了房屋初始产权登记和土地分割，但并无证据证明其在完成上述手续后及时通知被上诉人领取房屋初始登记证和土地分割证，且在一审诉讼期间两证原件仍在上诉人处，故一审法院据此认定应由上诉人承担逾期办证的违约责任，并无不当。
三、关于上诉人应否向被上诉人承担逾期交付储藏室的违约责任问题。本院认为，涉案《储藏室买卖协议》系双方真实意思表示，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。作为储藏室买卖合同签订的双方，本案被上诉人作为购房人其主要义务应为按照合同约定及时足额交付购房款，相应具有要求上诉人按�交付储藏室的权利。被上诉人按约支付了房款，根据权利义务相对等原则，上诉人应当按约交付储藏室，而上诉人并未按照约定期限交付，显属违约，一审法院参照双方签订的商品房买卖合同中关于上诉人逾期交付商品房的违约责任标准认定逾期交付储藏室的违约金，并无不当。
综上所述，上诉人苏商实业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人徐州苏商实业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 潘全民
审判员 廖伟巍
审判员 胡元静
二〇一八年四月十日
书记员 杭恒宇