广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗天法民四初字第1866号
原告：师冬霞，女，1972年12月16日出生，汉族，住广州市天河区。
委托代理人刘泽丰，广东宏安信律师事务所律师。
被告广州市亿泉投资置业有限公司，住所地：广州市天河区天河直街160号。
法定代表人曾贯泉，董事长。
委托代理人伍红、刘冠中，均系广东金山石律师事务所律师。
原告师冬霞诉被告广州市亿泉投资置业有限公司（简称“亿泉公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院2013年9月4日受理后，依法组成合议庭，于2013年11月21日公开开庭进行了审理。原告师冬霞的委托代理人刘泽丰及被告亿泉公司的委托代理人刘冠中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告师冬霞诉称：2011年1月20日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买位于广州市天河区天河直街152号（A2）1401房，建筑面积共188.83平方米，购房总金额为6247709元，被告于2012年6月30日前作为本合同标的物的房屋交付原告使用。合同还约定被告向原告交付房屋时，该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的建设工程质量监督报告和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可或准许使用文件。满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件，否则被告须每日按总房价款万分之五的标准向原告支付违约金等条款。2012年6月30日，原告按约定向被告收楼，但被告未能按法定和合同约定的条件向原告交付涉案房屋。根据合同法有关规定和合同约定，被告已构成违约，应按合同约定向原告承担违约责任。现提起诉讼，请求法院判令：1、被告向原告支付逾期交付商品房违约金406101.09元（以已付房款6247709元为本金，按每日万分之五的标准，从2012年7月1日起计至实际收楼之日2012年11月8日止）。2、被告承担本案诉讼费用。
被告亿泉公司辩称：一、我方已在约定时间内完成涉案商品房工程建设，因为亚运会停工的原因而未能及时办理相关验收及审批，对未能如期交房没有过错，交房期限应顺延五个月。二、原告主张的违约金标准过高，请法庭予以减少。
经审理查明：被告是位于广州市天河区天河直街150号编号为12地块“尚园”的开发商，并取得上述商品房的《商品房预售许可证》（编号：穗房预（网）字第20100698号）。
2011年1月20日，被告（甲方／卖方）与原告（乙方／买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（下称《合同》），约定：乙方向甲方购买“尚园”自编A1、A2、A3、C1、C2、B1、B2栋第A2栋14层1401号房［房屋地址：天河区天河直街152号（A2栋）1401房（下称“案涉房屋”）］，建筑面积188.83平方米，套内建筑面积155.6平方米，共有分摊面积33.23平方米。该商品房按套出售，总金额为6247709元。乙方在2011年3月20日前支付付清房价款。交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。房屋交付：甲方应在2012年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书，因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，逾期不超过180日，甲方应自本合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行，逾期超过180日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应自本合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件……（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件，上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担，乙方应当向甲方提供交存住宅专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对；乙方应在接到收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收房屋，乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在30日内对异议部分做出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺：甲方在该商品房交付乙方时，该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定的共用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格，经批准分期建设的，甲方应按批准的进度进行建设并至验收合格，甲方未按规定时间建成公用设施及附属配套项目并经验收合格的，该商品房不符合交付标准，甲方应继续达到使用条件，并一次性向乙方按已交付房价款的千分之壹支付违约金，此违约金不与本合同第十四条的违约金累加，并乙方不以此为由拒绝收楼，等条款。《合同》中注明的被告注册及通讯地址均为广州市天河区天河直街160号502室。《合同》附件七《本合同补充协议》约定：甲方应当按照合同第十三条约定的时间将房屋交付乙方使用，但如遇下列特殊原因，甲方可据实予以延期，（1）遭遇不可抗力。（2）乙方逾期付款或未交清合同约定的其他各项费用。（3）市政规划改变、政府行为、法律法规及法令政策的变更、公共垄断、突发性社会事件等原因及甲方不可避免或克服的异常天气、异常地质状况等；因建设工程质量监督机构、规划、公安消防、人防、环保等政府部门原因导致甲方无法取得相关认可文件或者准许使用文件的，或者因公共服务单位原因导致甲方无法按时取得永久供水、供气、供电、通邮等证明文件的，不视为甲方违约，甲方有权顺延交楼时间，同时甲方有义务采取其他补救措施等条款。
合同签订后，原告付清全部购楼款6247709元，被告于2011年3月22日开具发票给原告。
2012年6月，被告向原告发出《收楼通知书》，通知称：请原告在2012年6月30日到尚园售楼部办理收楼手续；鉴于当天收楼人员特多，为避免等候时间过长，建议原告于2012年7月1日下午两点到五点半前来办理收楼手续。原告诉称，其于2012年6月30日前往办理收楼手续，但现场被告未能按约定和法定条件交楼，故拒绝收楼。
2012年11月8日，原告办理涉案房屋的收楼手续。
本案中被告提供建设工程规划验收合格证（发证时间2012年12月7日）、建设工程竣工验收报告、建设工程消防验收意见书、永久水表安装完毕证明、永久供气的点火作业通知单、永久电检查意见书、通邮申请表、人防工程专项竣工验收备案意见书、建设项目竣工环境保护验收检测表、建设项目竣工环境保护验收检测表、建设工程施工质量验收监督意见书等，证实涉案楼盘已验收合格，符合合同交楼条件。对此原告表示，除合同约定的建设工程质量监督报告外，其余约定的交楼文件被告均已取得。被告则表示，上述建设工程施工质量验收监督意见书即为建设工程质量监督报告
庭审中被告对原告诉称的违约金起止日期无异议。
被告另提供广州市房地产租赁管理所公布的2012年广州市房屋租金参考价（显示广州市天河区天河直街电梯楼租金标准为40元／平方米／月），拟证明按合同约定的违约金标准计算的违约金远远高于原告的实际损失，请求法院对合同约定的违约金计算标准予以调整。经质证，原告对该证据不予确认，称违约金具有惩罚性质，不能等同于实际损失。
另查明，广州市人民政府于2009年9月8日发布了《关于2010年广州亚运会亚残运会期间控制建设工地扬尘和噪音措施的通告》，规定为保障2010年广州亚运会亚残运会期间（简称亚运会亚残运会期间，即2010年10月25日至2010年12月22日）空气环境质量，市政府决定在亚运会亚残运会期间，所有施工工地停止以下施工作业：土石方工程、混凝土浇筑、拆除施工、余泥渣土建筑垃圾清运、夜间施工……等工作。市建设……等有关部门要结合各自职能，抓紧制订具体管理细则，确保本通告有关措施落到实处。2010年1月29日，广州市人民政府又发布了《关于2010年广州亚运会亚残运会期间控制建设工地扬尘和噪音措施的补充通告》，规定亚运会亚残运会期间的起止时间由2010年10月25日至2010年12月22日调整为2010年9月30日至2010年12月22日。2010年8月30日，广州市城乡建设委员会以穗建质（2010）1188号《关于印发〈关于2010年广州亚运会残运会期间严格控制建设工地施工作业管理的通知〉的通知》，规定亚运会亚残运会期间，未经建设行政主管部门复核同意，全市产生扬尘、噪音的工地不得施工作业，并对受理工程开工复核的范围、管理分工、保障措施等予以了详细的规定。
本院认为：原、被告签订的合同及附件均是双方当事人真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同，双方均应自觉履行。
合同签订后，原告将合同约定的全部购楼款交付被告，已履行了付款义务，被告亦应将具备交付条件的涉讼房屋交付原告使用，否则应依约承担逾期交楼的违约责任。根据合同约定，被告应在2012年6月30日前交付房屋，且交房时应出示建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》，规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》，建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》，消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证，供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料，及人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件等。本案中，被告虽在2012年6月书面通知原告在2012年6月30日前往现场办理收楼手续，但被告当时仍未取得《建设工程规划验收合格证》，涉案房屋不具备合同约定的交楼条件，原告拒收房屋有理。
关于亚运会、亚残运会期间政府决定工地停工能否成为被告迟延交楼的免责事由的问题。因原、被告双方签约时亚运会已结束，被告作为开发商理应合理安排其施工时间、进度及相关竣工验收手续，被告以此作为其迟延交楼的免责事由，缺乏理据，本院不予采纳。
在涉案房屋未符合约定交楼条件的情况下，原告于2012年11月8日办理收楼手续，属当事人自由处分权利，并无不当，对该事实本院予以确认。被告自2012年7月1日至2012年11月8日期间逾期交付房屋给原告，构成违约，应支付逾期交楼违约金。
关于被告辩称合同约定的每日按已付购房款6247709元的0.05%计付违约金标准过高的问题。我国《合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”本案中，按合同约定的每日按已付购房款6247709元的0.05%的标准计算，被告每日支付的逾期交楼违约金高达3123.85元（6247709元×0.05%），每月支付的违约金高达93715.5元（3123.85元／天×30天），确实存在过高情形。综合本案案情，遵循公平合理原则，本院将上述违约金标准酌情调整为按中国人民银行同期逾期贷款利率计算。按此，违约金的计算，应以原告已付购房款6247709元为本金，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，自2012年7月1日起计至原告实际收楼之日2012年11月8日止。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告广州市亿泉投资置业有限公司支付原告师冬霞逾期交楼违约金（以6247709元为本金，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，自2012年7月1日起计至2012年11月8日止）。
二、驳回原告师冬霞的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7390元，由原告师冬霞负担2410元，被告广州市亿泉投资置业有限公司负担4980元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 李新程
人民陪审员 关东英
人民陪审员 廖凤如
二〇一四年一月六日
书 记 员 梁怡筠
梁雅芝