河南省周口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）周民终字第415号
上诉人（原审原告）丁相奇，男，1965年9月14日生，汉族，住郑州市中原区。
上诉人（原审原告）周瑞雅，女，1962年10月20日生，汉族，住址同上，系丁相奇之妻，原周口市眼科医院职工。
二上诉人共同委托代理人李梦珂，河南明辩律师事务所律师。
上诉人（原审被告）周口市眼科医院。
法定代表人张洪，该院院长。
委托代理人巴风看，该院法律顾问。
原审被告徐舒通，男，1970年4月30日生，汉族，住周口市。
上诉人丁相奇、周瑞雅与上诉人周口市眼科医院、原审被告徐舒通房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服川汇区人民法院（2012）川民初字第01206号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人丁相奇、周瑞雅的委托代理人李梦珂，上诉人周口市眼科医院的委托代理人巴风看，原审被告徐舒通到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，丁相奇、周瑞雅夫妇原系周口市眼科医院职工，周口市眼科医院为解决本单位职工住房问题，于1991年12月份进行单位职工集资建房，原告符合该院的集资建房条件，得到该院西家属楼（旧楼）东单元四楼东户404室集资建房一套，该房全额集资款为13500元，原告于1991年12月14日向医院交纳建房集资款8500元，后又向医院交纳建房集资款1500元，最后一批于1992年11月14日向医院交纳建房集资款2000元，因原告属中级职称享受该院规定执行的1500元优惠集资款，至1992年12月14日，原告付清了全额建房款。经周口市眼科医院交付，原告于1992年住进该房屋，并进行了简单装修。2004年丁相奇调离周口市眼科医院，医院要求原告将该1991年的集资房退还医院，为顺利办理调离手续，原告于2004年7月14日向院方出具保证书一份．保证于2004年11月-12月份退该集资房，因原告与周口市眼科医院就如何退房未达成一致意见，原告一直未将房屋交付院方。2007年，周瑞雅调离周口市眼科医院，医院要求将1991年的集资房连同新房退还医院，为顺利办理调离手续，周瑞雅于2007年9月10日向院方出具保证书一份，保证房子卖给本院职工，年底之前上交医院。因房屋价格未谈妥，原告未将保证的房屋上交医院。2009年3月2日，在原告未知情的情况下，周口市眼科医院将原告居住使用的上述西家属楼东一单元四楼东户404室集资住房一套转让给本单位职工徐书通，徐书通一次性交清住房款13000元，住房钥匙交付徐舒通本人。周口市眼科医院于2009年将该房交付徐书通使用，徐书通对该房连行了装修。原告知情后，多次找被告周口市眼科医院要求解决房屋问题，周口市眼科医院同意将原告所交纳集资款退还原告方，原告方不同意，拒绝领取，此纠纷一直未得到妥善解决。本案诉讼期间，原告申请对本案争议旁屋进行市场价格评估，经原审法院依法委托，河南正泰房地产评估咨询有限公司于2013年4月23日作出的评估结论为，争议房屋在估价时点2007年12月31日的房地产市场价值为人民币156600元（不含装饰、装饰费用）。另查明，该争议房屋未参加政府政策性房改。
原审法院认为，原告通过本单位周口市眼科医院集资建房的形式从本单位得到本案所涉及的西家属楼东单元四楼东户404室住房一套（该房总集资款13500元，原告方交纳12000元，享受单位福利款1500元），原告与周口市眼科医院之间实质上已形成带有福利性质的房屋买卖关系，原告方已交纳金额集资款，且已在该房屋居住生活多年，双方之间买卖关系不违背法律和行政法规的禁止性规定，合法有效且实际履行，该房屋未参加政府房改，原告方对该房屋虽不享有全部产权，但依法应享有绝大部分的财产权利。周口市眼科医院辩称与原告之间非房屋买卖关系，而是以息代租的房屋租赁关系无充分有力证据加以证明，且不符合单位集资建房的性质，周口市眼科医院的抗辩理由依法不能成立。原告为顺利办理调动手续，向周口市眼科医院出具保证书，保证书的内容只能证明原告方同意退房，解除双方之间房屋买卖关系，但双方就退房后的后果处理并未达成一致意见，原告也未向周口市眼科医院交付房屋，在此情况下，周口市眼科医院未经原告许可擅自将该争议房屋转让给其单位职工徐书通，周口市眼科医院的行为侵犯了原告的财产权利。鉴于徐书通已交纳了购房款，周口市眼科医院已交付了房屋，徐书通对该房也进行了装修的实际情况，结合原告同意退房的保证，和周口市眼科医院侵权的事实，本着公平、合理原则，对原告要求确认二被告之间房屋买卖合同无效，被告退还房屋的请求不予支持，但原告要求周口市眼科医院赔偿损失请求应予支持。关于赔偿损失的数额认定，应依据房屋的市场价格，结合该房带有福利性质、未参加政府政策性房改及房屋占有土地的性质的事实来综合判定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条，《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第六条、第十五条第一款第六项、第十九条之规定，判决：一、周口市眼科医院应于判决书生效后七日内赔偿丁相奇、周瑞雅房屋损失109620元。逾期支付．按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回丁相奇、周瑞雅对徐书通的诉讼请求；三、驳回丁相奇、周瑞雅的其它诉讼请求。案件受理费300元，由周口市眼科医院承担。
丁相奇、周瑞雅不服原审判决，向本院上诉称，原审判决周口市眼科医院因侵犯二上诉人财产权利赔偿二上诉人经济损失数额的依据错误，二上诉人实际上已经取得了争议房屋的全部产权，故应判决周口市眼科医院赔偿二上诉人房屋的全部评估金额156600元，且原审还应在此基础上依法判令周口市眼科医院一并赔偿二上诉人房屋损失赔偿款156600元自2007年9月10日至今的利息，该利息数额应按中国人民银行同期贷款利率计算，要求二审法院查明事实，依法改判支持二上诉人的上诉请求。
周口市眼科医院不服原审判决，向本院上诉并答辩称，根据相关法律规定，本案原审法院就不应该受理，即使受理了也应当驳回丁相奇、周瑞雅的诉讼请求，原审法院认定双方之间形成房屋买卖合同关系也是错误的，整座楼房有二十套房屋，总造价57万元（不含土地），而丁相奇、周瑞雅二人仅交纳了12000元，故原审认定其享有争议房屋的大部分所有权也是错误的，按照医院的《关于分配住房的有关规定》及丁相奇、周瑞雅二人向医院出具的交房保证，丁相奇、周瑞雅在调离医院后就应该把房屋退给医院，把集资款领走，而丁相奇、周瑞雅在调离后既不退房又拒绝领取集资款，只能说明二人既不遵守规定又不信守自己的诺言，原审法院认定周口市眼科医院侵犯了丁相奇、周瑞雅的财产权利是没有事实及法律依据的，丁相奇、周瑞雅的上诉理由无理无据不应当支持，请求二审法院查清事实，依法改判驳回丁相奇、周瑞雅的一审诉讼请求。
针对周口市眼科医院的上诉请求，丁相奇、周瑞雅答辩称，本案所涉及的房屋系二人通过集资建房的形式从原单位周口市眼科医院购得的，双方之间已形成了房屋买卖合同关系，二人享有诉争房屋的全部所有权，医院在未得到二上诉人的许可下擅自将该争议房屋转让给其单位职工徐舒通的行为，侵犯了丁相奇、周瑞雅的财产权利，周口市眼科医院的上诉请求均无事实及法律依据，二审应不予采信，请求二审法院支持丁相奇、周瑞雅的上诉请求。
原审被告徐舒通陈述意见称，在2009年3月2日，根据《关于分配住房的有关规定（93年）》，周口市眼科医院将本案所争执的房屋分给了徐舒通，其向医院一次性交清了住房款13000元，该房的房产权应归医院所有，医院并未侵犯丁相奇、周瑞雅的财产权利，因二人目前均已调出眼科医院，故眼科医院在退还集资款的同时，二人应将该争议房屋退还给眼科医院，然后由医院按规定再对房屋进行处理。
本院经审理查明的事实与原审所查明的事实相一致。
本院认为，本案中双方所争议的焦点是：丁相奇、周瑞雅与周口市眼科医院之间的房屋买卖关系是否有效及损失应如何计算。首先，本案中涉案的房屋系眼科医院以职工集资建房的形式修建的，并由眼科医院出售给了单位职工。虽然丁相奇、周瑞雅二人与眼科医院未签订书面的房屋买卖合同，但该二人向医院支付了购房款，医院也将该房屋交付给了二人，上述行为表明双方已建立了事实上的房屋买卖合同关系，且该行为系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。周口市眼科医院称其与丁相奇、周瑞雅之间非房屋买卖关系，而是以息代租的房屋租赁关系的上诉理由，因其未提交充分有力证据加以证明，且也不符合单位集资建房的性质，故不能成立，本院不予采信。丁相奇、周瑞雅向周口市眼科医院出具的保证书，该保证书的内容只能证明丁相奇、周瑞雅同意退房，解除双方之间房屋买卖关系，但双方就退房后的后果处理并未达成一致意见，丁相奇、周瑞雅也一直未向周口市眼科医院交付房屋，在此情况下，周口市眼科医院未经二人许可擅自将该争议房屋转让给其单位职工徐书通，故原审法院认定周口市眼科医院的行为侵犯了丁相奇、周瑞雅的财产权利，让其承担赔偿责任并无不当，周口市眼科医院称其不构成侵权，不应承担赔偿责任的上诉理由，与事实及法律相悖，故不能成立，本院不予支持。因该争议房屋徐舒通已向医院交纳了购房款，眼科医院也向徐舒通交付了房屋，徐舒通也对该房屋进行了装修并由其一直实际居住，故原审判决让周口市眼科医院赔偿丁相奇、周瑞雅的房屋损失是正确适当的。因丁相奇、周瑞雅在购房时实际支付的购房款为12000元，享受单位福利款1500元，故原审认定二人应对该争议房屋拥有70%的财产权利并无不当，丁相奇、周瑞雅称周口市眼科医院应赔偿其房屋全额损失的上诉理由，与事实及法律不符，本院不予采信。因周口市眼科医院是在2009年3月2日将争议房屋交付给徐舒通使用，眼科医院应当承担丁相奇、周瑞雅二人的利息损失，但丁相奇、周瑞雅称应按2007年9月10日至今赔偿其利息的上诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持，应按2009年3月2日起至今计算其利息损失为宜。综上，原审判决在认定丁相奇、周瑞雅利息损失上处理欠妥，本院予以纠正，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、维持川汇区人民法院（2012）川民初字第01206号民事判决第二、三项及诉讼费承担部分；
二、变更川汇区人民法院（2012）川民初字第01206号民事判决第一项为：周口市眼科医院应于本判决书生效后七日内赔偿丁相奇、周瑞雅房屋损失109620元及利息（自2009年3月2日起计至判决确认还款之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审诉讼费600元，由丁相奇、周瑞雅负担300元，周口市眼科医院负担300元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈晓军
代理审判员 康峰超
代理审判员 刘 凯
二〇一四年七月二十日
代理书记员 王 昕