杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭西泗民初字第394号
原告：倪海明。
委托代理人：陈华生，杭州市力平法律服务所法律工作者。
被告：刘乾。
委托代理人：黄金苹，浙江智仁律师事务所律师。
原告倪海明（以下简称原告）诉被告刘乾（以下简称被告）确认合同无效纠纷一案，于2015年10月23日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由代理审判员刘小亮独任审判，于2015年12月3日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人陈华生，被告及其委托代理人黄金苹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：原、被告双方分别于2013年9月10日、2014年8月11日签订了两份《房屋租赁合同》，由原告向被告承租位于杭州市西湖区转塘新村12号一间店面房及二楼整层。原告如约支付被告房租共计16万元。原告承租后即将房屋改造成美食广场对外出租，将其中3号铺位租给案外人何成建。2014年10月20日，案外人何成建起诉至法院，以其于原告处承租的房屋系违章建筑为由请求确认与原告签订的《店面租赁协议》无效。此时原告方才知悉案涉房屋为不具备合法所有权的违章建筑，后经原告进一步了解，被告出租的房屋系从房主韩德良处承租。而早在2012年7月25日、2012年10月23日、2014年3月31日，杭州市西湖区城市管理行政执法局曾先后三次下达《责令改正违法建设行为通知书》，指明案涉房屋为违法建筑。因此，原、被告间签订的房屋租赁合同应属无效，被告基于无效合同所取得的利益应当返还原告，故诉至本院，请求判令：一、确认原、被告于2013年9月10日、2014年8月1日签订的两份《房屋租赁合同》无效。二、被告返还原告已交纳的租金共计16万元。三、本案诉讼费由被告承担。
被告答辩称：应驳回原告的诉讼请求。原、被告签订的两份《房屋租赁合同》合法有效。被告提供的《农村私人建房用地呈报表》足以证明本案涉及的转塘新村12号房屋系合法审批后建造。且杭州市中级人民法院在（2015）浙杭民终字第481号民事判决书中明确：“案涉房屋1998年经审批补办的用地面积是100平方米，户主为韩德良”。因此，杭州中院也认定了转塘新村12号房屋经合法审批后建造。被告与韩德良签订有《整幢房屋租赁合同》，租赁期限为2013年6月20日至2018年6月20日。因此，被告将转塘新村12号房屋其中一间店面房及二楼整层出租给原告是完全合法有效的。原、被告签订的两份《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，系合法有效的合同。原告租赁至双方《房屋租赁合同》约定的租赁期限届满，因此被告无需返还任何租金。反观原告，其在本案中诉称案涉房屋是违章建筑，但在（2014）杭西泗民初字521号案件中辩称案涉房屋并非违章建筑，原告陈述自相矛盾。
原告为证明其主张的事实，提供以下证据材料：
1.《房屋租赁合同》。证明原、被告双方存在房屋租赁关系，租赁标的为一楼店面和二楼整层，其中二楼包含了陈宝贵等人承租的铺位。
2.本院（2014）杭西泗民初字第521号民事判决书、浙江省杭州市中级人民法院（2015）浙杭民终字第481号民事判决书。证明原告起诉状所述事实是经生效法律文书所确认的事实。
经质证，被告认为，证据1的真实性、合法性无异议，但被告租给原告的是二楼合法部分，面积为100平方米。杭州中院也未直接说明超出100平方米的部分是违法的，只是指出没有证据证明是合法的。证据2不能证明原告的证明对象，反而能够证明原、被告间的合同是合法有效的。
被告为证明其主张的事实，提供以下证据材料：
1.农村私人建房用地呈报表；
2.浙江省门牌证。
证据1、2共同证明被告出租给原告的房屋系经合法审批后建造的事实。
3.《整幢房屋租赁合同》；
4.《退伙协议》。
证据3、4共同证明被告合法取得案涉房屋租赁权，并有权向原告出租案涉房屋的事实。
经质证，原告认为证据1、2、3真实性、合法性无异议，关联性有异议，不能证明是二楼整层。证据4，与本案无关。
本院对上述证据审查认为，原告提交的证据真实性予以认可。被告提交的证据1、2，真实性予以认可，被告所出租房屋是否属合法审批建造涉及双方租赁合同效力，本院结合其他证据综合认定。证据3、4，真实性、证明对象予以认可。
根据上述本院确认的证据及当事人陈述，本院认定本案事实如下：
被告系转塘街道转塘新村12号整幢房屋承租人，该房屋1998年经审批补办的用地面积为100平方米，户主为韩德良。原、被告分别于2013年9月10日、2014年8月11日签订《房屋租赁合同》两份，约定被告将转塘新村12号一间店面房和二楼整层出租给原告使用。租赁期限自2013年6月20日起至2015年6月20日止。每年租金为16万元，一年一付。原告承租该房屋后进行了装修，改造成了美食城广场，并将四周隔成相对独立又不封闭的小间作为独立铺位出租经营饮食，中间摆放用餐桌椅。案外人陈宝贵、何成建承租了原告上述美食城广场的铺位，后以美食城广场系违章建筑、无法办理营业执照为由诉至本院，请求解除与倪海明的租赁合同，形成本院（2014）杭西泗民初字第520、521、522号案件及（2015）浙杭民终字第478、480、481号案件。庭审中，双方均认可案涉房屋二楼超出审批面积部分系户主韩德良建造，被告从韩德良处承租时超出审批面积范围的部分已经存在。原告认为被告出租的房屋系违章建筑，双方签订的《房屋租赁合同》应属无效，故诉至本院，要求判如所请。
本院认为：原告与被告间签订房屋租赁合同事实清楚。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。”第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，案涉房屋位于转塘街道，属于上述司法解释规定的镇规划区内的房屋，应当适用该司法解释第二条的规定来认定本案租赁合同的效力。因案涉房屋在建造时经审批的建筑面积是100平方米，实际建筑面积二楼却达200多平方米，超出审批面积范围部分被告未能举证证明其系有包括建设工程规划许可证在内的合法建造审批手续。而原告承租的二楼整层，一部分在审批面积范围内，一部分在审批面积范围外，由于作为整体空间租赁，具有不可分割性，故根据上述司法解释的规定，原、被告签订的《房屋租赁合同》应当认定无效。原告要求确认租赁合同无效的诉讼请求于法有据，本院予以支持。被告辩称其仅是将二楼经审批建造的100平方米租赁给了原告，与事实不符，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。同时，根据上述司法解释第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，原告在签订两份《房屋租赁合同》时，未就房屋合法性问题及所租赁房屋有无合法审批建造手续进行审慎的审查，其本身存在过错；且双方签订的《房屋租赁合同》租期自2013年6月20日起至2015年6月20日止，在该期间内，原告已实际使用了该房屋开设美食广场，并进行转租等经营活动，故该段期间内的房屋占有使用费应参照合同约定的租金标准由原告承担。原告要求被告返还原告已支付的租金，缺乏事实及法律依据，对其诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条之规定，判决如下：
一、倪海明与刘乾于2013年9月10日及2014年8月11日签订的两份《房屋租赁合同》无效。
二、驳回倪海明的其他诉讼请求。
案件受理费3500元，减半收取1750元，由倪海明负担1710元（已预交），由刘乾负担40元；其中刘乾负担部分于本判决生效之日起十日内交纳至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（开户银行：工商银行湖滨支行，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
代理审判员 刘小亮
二〇一五年十二月十七日
书 记 员 郑珊珊