宁波市鄞州区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）甬鄞民初字第1871号
原告：宁波高新区梓普服饰有限公司。住所地：宁波高新区扬帆路***弄*号*****室。
法定代表人：郭颖峰，该公司总经理。
委托代理人：沙亮亮，浙江亚辉律师事务所律师。
被告：刘林乐，宁波市鄞州邱隘依凯制衣厂业主。
委托代理人：任伟雪。
原告宁波高新区梓普服饰有限公司（以下简称“梓普公司”）为与被告刘林乐、潘利君房屋租赁合同纠纷一案，于2013年10月31日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由审判员徐旭霞适用简易程序审理。后因案情复杂，本案依法转为普通程序组成合议庭审理。审理中，原告梓普公司申请撤回对被告潘利君的起诉，本院裁定予以准许。本案于2013年12月5日、12月12日、2014年4月2日公开开庭进行审理，原告梓普公司的委托代理人沙亮亮均到庭参加诉讼，被告刘林乐的委托代理人任伟雪2013年12月5日、12月12日到庭参加诉讼，2014年4月2日被告经本院依法传唤未到庭，本院依法缺席审理。原、被告在审理期间自行庭外和解，但未能达成协议。本案现已审理终结。
原告梓普公司起诉称：被告刘林乐系宁波市鄞州邱隘依凯制衣厂（以下简称“依凯制衣厂”）业主。2013年6月，原告将从案外人宁波伟东轻质建材有限公司（以下简称“伟东建材公司”）承租的位于宁波市鄞州区邱隘镇宁穿路的厂房二楼转租给依凯制衣厂，双方约定月租金为11000元，房租先付后租，水电费按实际使用量交纳，租期为一年，从2013年7月1日起算。此后，被告仅支付了2013年7、8月份的房租以及7月份的电费。2013年9月1日，原告通知被告支付9月份房租和租赁期间的水电费，但被告既不支付租金和水电费，也拒不搬出。故请求判令：一、被告腾退位于宁波市鄞州区邱隘镇宁穿路的厂房；二、被告向原告支付从2013年9月1日至实际腾退之日止的租金；三、被告向原告支付从2013年8月至实际腾退之日止的电费；四、被告向原告支付从2013年7月至实际腾退之日止的水费。审理中，原告变更诉讼请求为判令：一、被告向原告支付从2013年9月1日至被告实际腾退之日止的租金（计算至2013年11月18日为28600元）；二、被告向原告支付2013年8、9月份的电费12208.35元；三、被告向原告支付2013年7-9月的水费2037元。
被告刘林乐答辩称：原、被告之间不是房屋租赁关系，而是内部合伙关系。2013年6月，被告应原告的邀请，与妻子潘利君一同将依凯制衣厂的机器设备带到原告的厂房从事生产，双方正式建立内部合伙关系。双方约定原告的法定代表人郭颖峰占65%的股份，被告负责公司生产，占35%的股份，被告的妻子潘利君每月工资3500元。2013年8月13日，双方因意见不一结束合伙关系并进行了结算。原告同意被告继续使用原告的厂房，房屋租金和水电费双方各承担50%，轮流交纳，即7、8月份房租由被告承担，9、10月份房租由原告承担，7月份水电费由被告交纳，8月份水电费由原告交纳，依次类推。2013年9月5日后，被告逐步搬离了原告的厂房，至2013年11月1日，已将机器设备全部搬走。因此，租金和水电费应由原告自行承担，请求驳回原告的诉讼请求。
原告梓普公司为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：
1、房屋租赁合同1份，拟证明原告向案外人伟东建材公司承租了位于宁波市鄞州区邱隘镇宁穿路厂房的事实；
2、对账单原件和复印件各1份，拟证明被告交纳了2013年7、8月份房租共22000元以及7月份电费9974.80元的事实；
3、宁波增值税专用发票3份、情况说明1份，拟证明2013年7-9月份，被告租赁厂房产生的电费分别为9974.80元、8801.55元和3406.80元，以及厂区内的电费由其他房屋的承租人宁波市鄞州立盛针织服装厂统一交纳的事实；
4、收款收据1份，拟证明被告在2013年7-9月份产生水费2037.65元以及水费在2013年10月份收取的事实；
5、结婚登记申请书1份，拟证明被告与潘利君系夫妻关系的事实；
6、照片打印件8张，拟证明截止2013年10月29日，被告经营的依凯制衣厂一直使用原告租赁的厂房，双方存在租赁合同关系的事实；
7、宁波市鄞州区房地产管理处出具的房屋产权登记证明1份，拟证明原告所承租的厂房为合法建筑以及房屋产权人为案外人伟东建材公司的事实；
8、付款凭证10份、宁波增值税专用发票1份、情况说明1份，拟证明原告已经向案外人伟东建材公司交纳了房租和水电费的事实。
被告刘林乐为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：
1、梓普服饰联系表1份，拟证明被告系原告公司负责生产的厂长，原、被告之间系合伙关系而非房屋租赁关系的事实；
2、原告法定代表人郭颖峰及公司员工向被告发送的电子邮件打印件9份，拟证明被告系原告公司厂长，原、被告之间系合伙关系而非房屋租赁关系的事实；
3、鄞州区安全生产大排查大整治专项行动信息上报汇总表和用人单位无欠薪承诺书各1份，拟证明被告系原告公司负责生产的厂长，因此能够取得上述资料，以及截止2013年7月15日，原告还在涉案厂房内经营的事实；
4、合同2份、对账单复印件2份，拟证明在2013年8月13日之前，原告和被告系合伙关系的事实；
5、快递面单7份，拟证明被告系原告公司厂长，代表原告履行职务的事实；
6、场地房屋租赁协议复印件1份，拟证明被告于2013年9月15日已另租房屋并撤离涉案厂房的事实；
7、结算单复印件1份，拟证明2013年9月5日原告与被告对2013年8月13日结算后尚未完成的工作进行最后结算，彻底结束合伙关系的事实；
8、搬离厂房通知1份，拟证明在2013年10月29日之前原告持有涉案厂房的钥匙，以及在接到通知后的第二天即2013年11月1日，被告已将厂房内设备全部搬走的事实。
为查明本案事实，本院从（2013）甬鄞商初字第973号案件的案卷中调取了财产保全谈话笔录、查封扣押清单、勘验笔录各1份，勘验照片22张。财产保全谈话笔录及查封扣押清单显示，2013年9月29日，本院在保全被告的财产时，被告指出其尚有部分东西在涉案厂房内；勘验笔录和勘验照片显示，2013年11月18日，涉案厂房内尚有机器若干台及面辅料若干，被告陈述他的机器设备已经搬走，上述物品都属原告所有，本院指定原告暂时保管上述物品，原告同意接收厂房并保管相关物品。
对原、被告提交的证据及本院调取的证据，双方的质证意见及本院的认定意见如下：
对原告提交的证据，被告质证后认为：对证据1，被告对真实性有异议，认为合同第一页上未有双方的签字，合同也未加盖骑缝章，有篡改可能性，涉案厂房有可能不允许转租，且原告主张的与被告约定的租期、租金均超过了原告和房东约定的租期和租金，不合常理。本院认为，该份合同上加盖了合同双方的公章，并无明显瑕疵，且从合同内容看，约定的租金数额与原告提交的租金交纳凭证记载相一致，约定的租期可顺延到2015年6月15日，故本院对该证据的真实性予以确认，对被告的质证意见不予采纳。对证据2，被告对真实性无异议，但认为对账单是双方确认债权债务并对收入进行分配，对账单记载的报销费用、暂支款、加工费等项目都说明了被告和原告的法定代表人郭颖峰之间是合伙关系。对该证据的真实性本院予以确认，对证明目的在说理部分综合阐述。对证据3，被告对真实性、关联性均有异议，认为增值税专用发票可能是他人代开，发票显示电费付款人为宁波市鄞州立盛针织服装厂，与本案没有关联。本院认为，增值税专用发票与情况说明均系原件，能相互印证，且能与原告提交的电费付款凭证相对应，故对该证据本院予以确认。对证据4，被告对真实性有异议，认为收款收据并非税务部门开具，收款收据上也未写明水费的具体月份，且2013年8月13日的对账单显示7月份水费已经支付。本院认为，收款收据上虽然未写明水费的具体月份，但收款收据的开具时间为2013年10月份，根据一般的收费惯例，水费的产生时间应为2013年7-9月份，且该收据能与原告提交的水费付款凭证相对应，故对该证据本院予以确认。对证据5，被告对真实性无异议，对该证据的真实性本院予以确认。对证据6，被告对真实性无异议，对证明目的有异议，认为照片拍摄于2013年10月29日，说明原告当时已经实际控制了涉案厂房。对该证据的真实性本院予以确认，被告自认照片中张贴着法院封条的财产属被告所有，但在本院于2013年11月18日对涉案厂房进行勘验时，该财产已不在厂房内，可见，在2013年10月29日之后被告仍可出入涉案厂房，故对被告关于原告拍摄了厂房内部照片即证明原告已实际控制厂房的质证意见，本院不予采纳。对证据7、8，被告未到庭，视为放弃质证权利，经本院审查，上述证据无明显瑕疵，且能与本案其他证据相互印证，本院均予以确认。
对被告提交的证据，原告质证后认为：对证据1，原告认为系被告自行制作，对真实性有异议。本院认为，该证据上无有效的签字或盖章，真实性无法确定，本院不予确认。对证据2，原告认为系打印件，对真实性有异议。本院认为，电子邮件的内容是可以被修改的，且被告提交的电子邮件打印件也未经电子邮件证据保全公证，邮件内容的真实性无法确定，故对该证据本院不予确认。对证据3、4，原告对真实性无异议，本院均予以确认，对证明目的在说理部分综合阐述。对证据5，原告对真实性无异议，但认为被告发货的运费已经与原告进行了结算，双方并非合伙关系。对该证据的真实性本院予以确认，对证明目的在说理部分综合阐述。对证据6，原告对真实性无异议，但认为与本案无关联。本院认为，该证据系被告与他人签订的房屋租赁合同，与本案并无关联，本院不予确认。对证据7，原告对真实性无异议，对证明目的有异议，认为结算单并不是对合伙利润进行分配，而是对加工费、电费和包装费进行结算，当时双方约定原告支付被告50000元后被告向原告交付货物。对该证据的真实性本院予以确认，对证明目的在说理部分综合阐述。对证据8，原告对真实性无异议，但认为无法证明待证事实。对该证据的真实性本院予以确认，本院认为，该证据仅能证明原告曾向依凯制衣厂发出搬离通知，无法证明被告所主张的其已于2013年11月1日搬离涉案厂房的事实。
对本院调取的证据，原告对真实性均无异议，认为财产保全谈话笔录和查封扣押清单证明了法院于2013年9月29日查封被告财产时，被告仍有财产放置在厂房内的事实，勘验笔录和勘验照片证明了截止2013年11月18日勘验时涉案厂房一直控制在被告手中的事实。被告对真实性亦无异议，但认为财产保全谈话笔录和查封扣押清单证明了法院对被告采取财产保全时，被告已经搬迁到新出租房的事实，勘验笔录和勘验照片证明截止勘验之时，涉案厂房里的机器设备和原材料都属原告所有，厂房一直由原告使用的事实。对该证据的真实性本院予以确认，对证明目的在说理部分综合阐述。
综上，本院根据原、被告的诉、辩称意见及本院所确认的有效证据，认定本案事实如下：
2012年5月30日，原告向案外人伟东建材公司承租了位于宁波市鄞州区邱隘镇宁穿路上的二楼厂房。被告刘林乐系依凯制衣厂的业主，2013年6月，被告携带机器设备到原告承租的厂房内从事生产。2013年8月13日，原告与被告就2013年6月和7月的账目进行核对，对账单由被告的妻子潘利君代为签字。6月份对账单显示：原告应支付被告加工费72959.02元，扣除原告已付的车工工资和加工费、被告应付给原告的7月房租和水电费、后道工资，并补已付赵明加工费后，原告还应支付被告25000元。7月份的对账单显示：原告应支付被告刘林乐加工费、报销金额、推销样收入、前期未结款合计26050元，扣除被告应支付原告的7月份水电费、8月份房租费、预支款、王前林加班费等费用后，被告应支付原告6474.80元。2013年9月5日，原告与被告再次进行结算，结算单显示由原告向被告支付裁剪费、电费、加工费、包装费、运费等共计5万元后双方结清。2013年9月16日，原告以双方存在加工合同关系，被告未按约交付加工物给原告造成损失为由向本院提起加工合同纠纷之诉【系本院（2013）甬鄞商初字第973号一案】，同年9月29日，本院依该案原告梓普公司申请，对被告采取财产保全措施，此时被告尚有部分机器及办公设备放置在涉案厂房内。2013年10月29日，原告向依凯制衣厂发出搬离通知，以对方拖欠水电费和房租为由，决定解除与依凯制衣厂之间的房屋租赁合同，并要求其立即搬离涉案厂房，被告于2013年10月31日收到该通知。2013年11月18日，本院因（2013）甬鄞商初字第973号案件审理需要对涉案厂房进行勘验，原告同意接收厂房。
本院认为，原告与被告一致确认，从2013年6月起，被告刘林乐将依凯制衣厂的机器设备迁至涉案厂房从事生产。2013年8月13日形成的两份对账单显示，2013年7、8月份的房租均由被告承担。本院认为，被告经营的依凯制衣厂实际使用了涉案厂房，并支付了部分租金和电费，原告与依凯制衣厂之间从2013年7月起已形成了事实上的房屋租赁关系。被告答辩称其与原告的法定代表人郭颖峰系合伙关系，双方约定房租和水电费轮流交纳。本院认为，从三份结算单可以看出，被告向原告收取服装加工费、包装费、运输费等，并自行承担因服装加工而产生的工人工资、房租、水电费等各项成本，双方之间的关系主要围绕服装加工而建立，既没有对合伙盈余分配的约定，也体现不出对债务承担比例的约定，且被告也未能举证证明其系原告公司员工以及原、被告之间曾有过房租和水电费轮流交纳约定的事实，故本院认定，原告与依凯制衣厂之间系租赁合同关系，而非合伙关系。被告持有原告公司部分资料和发货快递面单，并不足以证明双方系合伙关系的事实，故对被告上述答辩意见本院不予采纳。综上，本院认为，原告将其从案外人伟东建材公司承租的房屋转租给被告经营的依凯制衣厂，因原告与伟东建材公司的房屋租赁协议未约定不得转租，被告也未举证证明伟东建材公司曾就房屋转租提出异议，故原告与依凯制衣厂之间的房屋转租关系合法有效，被告作为衣凯制衣厂的业主应当按照约定支付租金和水电费。双方之间虽无书面的房屋租赁合同，但从2013年8月13日形成的两份对账单来看，房租应为先付后用。被告未按约支付租金，原告应先催告方能行使法定的合同解除权，故原告于2013年10月29日向被告发送的通知并未产生合同解除的效力。2013年11月18日，本院因（2013）甬鄞商初字第973号案件审理需要，对涉案厂房进行勘验，原告同意接收厂房并保管厂房内物品，视为被告已实际腾退房屋，故本院认定，双方之间的房屋租赁合同已于2013年11月18日实际解除。被告辩解其于2013年11月1日将机器设备全部搬离涉案厂房，因缺乏相关证据支持，本院不予采纳。对账单显示被告仅支付了2013年7月和8月的租金以及7月的电费，而原告已代为支付了涉案房屋2013年8月和9月的电费12208.35元及2013年7月至9月的水费2037元，原告要求被告按照每月11000元的标准支付从2013年9月1日至实际腾退之日止的租金，并支付2013年8月和9月电费及2013年7月至9月水费的诉讼请求，于法有据，本院均予以支持。被告刘林乐经合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、限被告刘林乐在本判决生效之日后十日内向原告宁波高新区梓普服饰有限公司支付租金28600元（以月租金11000元为标准从2013年9月1日起计算至被告实际腾退之日即2013年11月18日止）；
二、限被告刘林乐在本判决生效之日后十日内向原告宁波高新区梓普服饰有限公司支付2013年8月和9月的电费共计12208.35元；
三、限被告刘林乐在本判决生效之日后十日内向原告宁波高新区梓普服饰有限公司支付2013年7月、8月和9月的水费共计2037元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费871元，由被告刘林乐负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费交纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为户名宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为浙江省宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动撤回上诉处理。
审 判 长 徐旭霞
代理审判员 龚媛媛
人民陪审员 孙建华
二〇一四年七月十日
代书 记员 何悦儿