广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中中法民一终字第596号
上诉人（原审原告）：中山市华鸿房地产开发有限公司。住所地：中山市，组织机构代码××。
法定代表人：何建华，该公司总经理。
委托代理人：胡世斌，广东中亿律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中山市中外百货有限公司。住所地：中山市。
法定代表人：欧锦赞，该公司总经理。
被上诉人（原审被告）：中山市中泰发展有限公司。住所地：中山市。
法定代表人：欧锦赞，该公司总经理。
被上诉人（原审被告）：欧锦赞，男，汉族，身份证住址中山市，公民身份号码×××0710。
上述三名被上诉人共同委托代理人�利永波，广东弘力律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：彭树坤，男，汉族，身份证住址中山市，公民身份号码×××0717。
委托代理人：张峰，广东铭致律师事务所律师。
委托代理人：马璐，广东铭致律师事务所律师。
上诉人中山市华鸿房地产开发有限公司（以下简称华鸿公司）因与被上诉人中山市中外百货有限公司（以下简称中外百货公司）、中山市中泰发展有限公司（以下简称中泰公司）、欧锦赞、彭树坤房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2013）中一法民一初字第953号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：1997年7月，中泰公司向广发银行贷款2350万元，中外百货公司用其所有的位于中山市起湾道东侧工业厂房一幢（房地产权证号：粤房地证字第××号，以下简称涉案物业）为中泰公司提供抵押担保。2004年11月24日，中外百货公司与华鸿公司签定《房屋租赁合同》，合同约定：华鸿公司租赁中外百货公司所有的位于中山市东区金恒酒楼围墙后面空地（约20亩）用作球场、绿化，租期自2004年11月24日起至2015年4月30日止，年租金为2000元；合同还约定了其他事项。合同签定后，中外百货公司交付合同约定的空地给华鸿公司使用。
2006年8月15日，华鸿公司与中外百货公司、中泰公司、中山市东区金桥家私商场（欧锦赞）签署《房地产定购买卖合同书》、《补充协议》，2006年12月29日签署《补充协议书》，2007年2月26日签署《房地产定购买卖合同书补充协议书二》。各方在前述协议中约定：1.中外百货公司经“广发行”同意，已将涉案物业于2000年10月起全部租给中山市金桥家私商场使用至2015年10月16日止；2.华鸿公司在银行批准减免许可的情况下帮助中泰公司偿还其所欠银行贷款本息，中外百货公司自愿将已抵押给银行的涉案物业抵偿给华鸿公司并配合办理过户手续；3.中山市东区金桥家私商场愿意在华鸿公司依约履行义务并完成房地产过户的15天内无条件放弃其与中外百货公司和“广发行”的租赁关系，协助将自用部分交接给华鸿公司，至于转租部分，由中山市东区金桥家私商场负责在房地产过户后7个月内处理妥转租关系并交接给华鸿公司使用；4.如果截止到2007年12月30日银行未批准减免中泰公司贷款本息之申请，则各方取消抵押之房地产买卖约定，华鸿公司所给予中外百货公司的定金及其他款项均用于抵扣向中外百货公司支付原已租用的土地及租用涉案物业第一、二、三层的租金，其中土地使用租金免收，上盖建筑物不分楼层按每月10元／平方米（每层�2500平方米）收取，租金从2007年4月1日起计算；5.至于华鸿公司租用中外百货公司物业的具体细则由华鸿公司、中外百货公司、中山市金桥家私商场另行签定租赁合同约定。协议还约定了其他事项。
上述协议签定后，华鸿公司陆续支付给中外百货公司定金及其他补偿款、楼宇等合计1690225元。截止2007年12月30日，银行未批准减免中泰公司贷款本息。因中外百货公司、中泰公司自身所涉及的另案诉讼，致使中外百货公司的涉案物业经由本院委托公开拍卖，于2011年1月14日裁定确认由华鸿公司承买。华鸿公司认为中外百货公司、欧锦赞从未向其交付使用涉案物业第一、二、三层，遂于2012年12月19及同年12月20日委托律师分别向欧锦赞位于“中山市东区华柏路40号”及“中山市东区起湾道中外百货大楼三楼中山市金桥家私商场”的地址邮寄发函，要求中外百货公司、欧锦赞返还华鸿公司前述预支的款项1690225元。后各方对此产生争议，华鸿公司遂诉至原审法院，请求判令：1.中外百货公司向华鸿公司返还定金及预付款合计1690225元及利息（利息自起诉之日起按银行同期同类贷款利率计付至清偿之日止）；2.中泰公司、欧锦赞、彭树坤对上述债务承担连带清偿责任；3.中外百货公司、中泰公司、欧锦赞、彭树坤承担本案诉讼费用。
原审法院另查明：中泰公司的股东分别为欧锦赞、彭树坤，二人各出资25万元，该公司于2007年1月29日被吊销营业执照，至今未清算；中外百货公司的股东分别为中泰公司、彭树坤，两股东各出资25万元，该公司于2005年5月25日被吊销营业执照，至今未清算。
原审法院又查明：中外百货公司提供的涉案物业现场照片显示，涉案物业的北外墙张贴一幅覆盖二至五层的巨型广告画，该广告画内容为�华鸿水云轩B，70㎡超大空中花园，独墅中山，记忆中无法抹去的空中别墅，华鸿地产，咨询电话：0760-8832****”。在该广告画旁边的路灯杆上有一个“富逸臻园”广告牌。中外百货公司以该照片证明华鸿公司已实际使用涉案物业第一、二、三层。经过质证，华鸿公司称没有印象制作过该广告画，不确认其真实性，即使真实，该广告画也是征得了业主同意且只是占用外墙体，与大楼内部的租用没有任何关系，该照片不能证明华鸿公司实际使用大楼第一、二、三层。
原审诉讼期间，因中外百货公司、中泰公司、欧锦赞下落不明，原审法院依法公告通知其应诉，公告后，中外百货公司、中泰公司在提交答辩状期间对原审法院管辖权提出异议，经过终审裁定驳回了其管辖权异议。
原审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。涉案协议虽然在中外百货公司、中泰公司被吊销营业执照后签定，但公司被吊销营业执照并不影响其主体资格的存续，其在清算程序启动之前仍然可以从事营业范围内的民事活动，而中外百货公司、中泰公司均没有启动清算程序，涉案协议又均是当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，故均合法有效，当事人均应按照合同约定履行义务。本案的争议焦点是：1.中外百货公司有无向华鸿公司实际交付使用涉案物业第一、二、三层；2.华鸿公司的主张是否超过诉讼时效。
关于焦点一，涉案协议及补充协议主要约定华鸿公司购买涉案物业的相关事宜，同时约定在购买条件不成就时转为租赁涉案物业第一、二、三层，并约定租赁物业的具体细则另行签定书面合同。但从2007年12月30日确定双方约定的购买条件不成就至今，双方并没有另行签定关于租赁涉案物业第一、二、三层的�赁合同，此时，作为租赁合同主要事项的租赁物业具体面积、违约责任等都没有明确下来，此与常态的实际已租赁物业的情形不符。而且，中外百货公司作为交付租赁物业的义务人也没有证据证明其实际向华鸿公司交付了物业，反而是中外百货公司于2000年即将涉案整幢物业租赁给中山市金桥家私商场使用至2015年，中外百货公司提供的涉案物业现场照片不确定于何时拍摄，况且该照片是使用外墙的照片，也证明不了华鸿公司使用第一、二、三层的情况。故依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款之规定，原审法院认定中外百货公司没有实际向华鸿公司交付涉案物业第一、二、三层供其租用。
关于焦点二，诉讼时效是指权利人在法定期间内不行使权利即丧失请求人民法院依法保护其民事权利的法律制度，法律设定诉讼时效的目的在�催促权利人尽快行使其权利。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条的规定，本案华鸿公司主张返还的款项属于一般债权，适用二年诉讼时效的规定，从华鸿公司知道或应当知道其权利受到侵害之日起计算。根据涉案协议的约定，各方当事人于2007年12月30日即确定涉案物业需要转为租赁使用，即日起华鸿公司就享有向中外百货公司主张交付物业的权利，而且，双方约定转为租赁时租金从2007年4月1日开始计算，即是说，在2007年12月30日，中外百货公司不但没有交付租赁物业反而已计收租金长达九个月，此时华鸿公司的权利已受到了一定的侵害。虽然双方没有约定何时交付物业，但双方约定了计算租金的起算日期，从租金起算日2007年4月1日至租金抵扣完毕之日的2009年2月份，在该合理期间内，华鸿公司预付的租金已抵扣完毕，但中外百货公司仍没有交付物业，最迟于此时华鸿公司应当知道其权利受到侵害，华鸿公司主张返还预付租金的诉讼时效应当从2009年2月起算二年至2011年2月届满，但华鸿公司有证据证明的其最早于2012年12月19日才向中外百货公司、欧锦赞发函主张返还预付款，已经超过诉讼时效，而且华鸿公司没有证据证明存在诉讼时效中止、中断或应当延长的情形，故对于华鸿公司超过诉讼时效的请求，原审法院不予保护。
综上，华鸿公司诉求没有法律依据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第一百五十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第二款之规定，判决：驳回华鸿公司诉讼请求。案件受理费20012元，诉讼保全费5000元，合计25012元（华鸿公司已预交），由华鸿公司负担。
宣判后，华鸿公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定华鸿公司的起诉超过诉讼时效有违公允。一、2011年1月法院拍卖涉案房地产之前，各方签订的《房地产定购买卖合同书》处于持续履行状态，在并无证据证明一方存在根本违约而涉及合同终止、解除等情形下，根本不涉及诉讼时效问题。根据《房地产定购买卖合同书》六之3规定，华鸿公司的预付款返还通过租赁土地和租赁上述物业一、二、三层两种方式予以兑现。虽然被上诉人并未交付物业一、二、三层，但华鸿公司继续租用中外百货公司大楼土地，该租用土地行为系各方履行合同的方式之一，乃合同约定的定金返还的组成部分。依据该合同书约定，除非在承租期的截止期限前，一方根本违约或不能履约或因客观情形导致合同不能履行，即不会产生另一方得以判断权利受到侵害的客观情形，也即不存在诉讼时效的起算问题。原审判决未查明事实而片面理解合同条款，从而认定华鸿公司请求返还预付款的请求超过诉讼时效有误。二、原审判决认定诉讼时效起算点为2009年2月并至2011年2月届满，没有事实和法律依据。《房地产定购买卖合同书》仅约定中外百货公司大楼一、二、三层租赁的租金标准为10元／㎡，然而诸如租赁面积等相关事项未经各方最终明确，也即租赁该大楼一、二、三层所需月租金并未准确界定。原审也查明直至法院拍卖之前，各方并未就该大楼的租赁事宜进行详细的协商或另行签订租赁合同。纵使认定合同从2007年4月1日计租的约定特指该物业的一、二、三层，但由于租赁细则并未明确，从该约定之日计租并不具有任何实际的可行性，不仅承租人不知如何缴纳月租，出租方收取或抵�租金也没有理据，故原审判决认定诉讼时效从2009年2月起算并无证据支持，也有违法律规定。三、原审判决未能遵循合同法原则审查合同有关从2007年4月1日计租条款的意思，并错误认定华鸿公司预付款从2007年4月1日开始抵扣。无论是在各方签约的2006年8月15日，或是2007年4月1日，由于评判减免报告是否得到批准的2007年12月30日尚未截至，故而各方在2007年4月1日不能认定减免报告被否决且开始计租，各方均不具备做出计租或者退还预付款的判定能力和条件。不仅华鸿公司不能于该日期起要求被上诉人交付物业，而且也无权要求被上诉人于该日期起退还预付款，于此日期华鸿公司根本不能评判自身权益是否受到损害。从《房地产定购买卖合同书》的签署背景、目的等情况来看，显然该2007年4月1日起计租的说法，是建立在该日期以前被上诉人已经将土地及物业一、二、三层物业均已交付且华鸿公司实际使用的前提，但事实上被上诉人并未交付物业且华鸿公司亦未实际使用。四、《房地产定购买卖合同书》并未明确约定被上诉人何时及如何交付物业给华鸿公司租赁，华鸿公司并无证据证明被上诉人怠于履行交付义务导致自身权益受损。鉴于被上诉人声明已经将大楼出租转租而存在终止在先租约等客观障碍，以及各方就物业交付确定“应尽力在12个月内终止在先租约并交付”的原则。如果被上诉人已经尽力履约但在12个月内未能终止在先租约并将物业交付给华鸿公司，并不构成违约。由于被上诉人交付租赁物的不确定性约定，在租赁截止期限2015年9月30日前，被上诉人均具备随时完全履约的能力，故除非华鸿公司有证据证明被上诉人未能恪守尽力在12个月内终止在先租约并交付，否则自2007年12月30日起或12个月之后，华鸿公司均无从判断被�诉人是否构成根本违约而知道或者应当知道自身权益受损。五、被上诉人的物业于2011年1月14日经法院公开拍卖并由华鸿公司购得，被上诉人自始丧失物权，不再具备将物业交付给华鸿公司租赁使用的客观条件，华鸿公司自此方得知自身权益受损，故诉讼时效应自2011年1月14日起算，此后华鸿公司多次向被上诉人主张权利，存在诉讼时效中止、中断情形，故华鸿公司的起诉并未过诉讼时效。六、欧锦赞、彭树坤作为中外百货公司、中泰公司的法定清算义务人，无论是否实际参与公司经营管理均应当在公司被吊销营业执照后及时组织清算，但其怠于履行及不进行清算，依照公司法的相关规定，其应当承担连带清偿责任。综上，请求撤销原审判决，改判支持华鸿公司一审诉讼请求，并由中外百货公司、中泰公司、欧锦赞、彭树坤承担全部诉讼费用。
被上诉人中�百货公司、中泰公司、欧锦赞答辩称：一、华鸿公司认为没有超过诉讼时效的理由不成立，原审判决关于本案诉讼时效已过的事实认定与法律适用正确。二、华鸿公司以租赁使用权换取160多万元的返还的约定已经实际发生，其已经使用涉案大楼，直到用完160多万的预付款，中外百货公司、中泰公司、欧锦赞还通过口头、书面、粘贴公告等方式请求华鸿公司搬离大楼，故债权债务已消灭。三、合同约定的债务并不是160万元的返还，而是用租赁来抵扣这笔债务，现华鸿公司放弃合同约定的以租抵债直接要求被上诉人偿还160多万元没有事实与法律依据。
被上诉人彭树坤答辩称：华鸿公司明知中外百货公司已吊销营业执照仍与其签订相关合同，该合同是无效的，彭树坤作为公司股东之一，对于在公司营业执照被吊销的情况下仍然签订合同的情况均不清楚。二、彭�坤是在华鸿公司与中外百货公司、中泰公司、欧锦赞发生争议并诉至原审法院后才知道该本案纠纷事实发生，对于华鸿公司所提及的诉讼请求，彭树坤从未收到过任何催收或要求支付的通知，而且本案中所有文件均没有彭树坤签名，故该案签订的合同属无效合同。此外，华鸿公司主张的请求已经超过诉讼时效，故一审判决符合相关法律规定，请求二审法院予以维持。
本院经审理查明：原审法院查明的基本事实无误，本院予以确认。
本院另查明：二审中，对于为何约定从2007年4月1日起计算租金，华鸿公司称其在签订合同时预计在2007年4月1日前中外百货公司可以把租赁物交付给其使用，故定在2007年4月1日起算租金。中外百货公司、中泰公司、欧锦赞则称，因双方在签订合同时都认为能够实现买卖，故中外百货公司在2007年12月30日之前已经收缩经营�围，准备在实现成交时把房产交付给华鸿公司，如果从2007年12月30日才起算租金的话，其经营就会出现亏本，故双方约定从2007年4月1日起计算租金。
此外，华鸿公司二审期间提供的涉案房产的平面图载明的产权面积为一层2336.24平方米、二层2462.44平方米、三层2453.74平方米，合计7252.42平方米。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。根据本案《房地产定购买卖合同书》及相关补充协议的约定，在涉案物业的购买条件不成就时则转为由华鸿公司租赁该物业第一、二、三层，华鸿公司租用该物业的具体细则由华鸿公司、中外百货公司、中山市金桥家私商场另行签定租赁合同约定，但其后各方并未就该租赁事宜签订租赁合同。中外百货公司主张其已实际将上述物业第一、二、三层交付给华鸿公司使用，但华鸿公司予以否认，中外百货公司作为交付租赁物的义务人应对此承担举证责任。但中外百货公司原审中提供的照片不能反映物业内堆放的物品属华鸿公司所有，而物业外观照片不能确定于何时拍摄，且照片反映的是物业外墙的使用情况，不能证明华鸿公司有实际使用该物业第一、二、三层的情况，另中外百货公司提供的通知及声明并未得到华鸿公司的确认，上述证据亦不足以证明其已交付租赁物的主张。因此，原审法院认定中外百货公司没有实际向华鸿公司交付涉案物业第一、二、三层供其租用并无不当。
关于诉讼时效问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。……”本案中，华鸿公司主张返还的款项属于一般债权，适用二�诉讼时效，本案是否超过诉讼时效关键在于华鸿公司何时知道或应当知道其权利被侵害。根据《房地产定购买卖合同书》的约定，各方当事人于2007年12月30日即确定涉案物业需要转为租赁使用，并明确租金从2007年4月1日起计算，但中外百货公司一直未向华鸿公司交付物业，亦未退还已收取的款项。而根据上述合同约定，华鸿公司所付款项已开始抵扣租金。华鸿公司主张双方关于租赁面积、租金等租赁细则并未明确，从约定的2007年4月1日起计租并不具有实际可行性。本院认为，《房地产定购买卖合同书》明确约定租赁物不分楼层按每月10元／㎡计算，并载明每层面积约2500平方米，该合同虽未记载准确的租赁面积，但根据华鸿公司二审期间提供的涉案房产的平面图，该物业第一、二、三层的面积合计7252.42平方米，按该面积计算，租金每月应为72524.2元，从2007年4月1日起�2009年3月止，华鸿公司已支付的1690225元按合同约定已被抵扣完毕，华鸿公司此时应当知道其权利受到侵害。虽然华鸿公司主张其一直租用中外百货公司的土地，故《房地产定购买卖合同书》一直处于履行状态，但该合同约定土地使用租金免收，即华鸿公司租用土地的行为对其预付款项抵扣租金并不产生影响。因此，华鸿公司主张返还预付款项的诉讼时效期间应从2009年3月起算，但华鸿公司仅能举证证明其最早于2012年12月19日才向中外百货公司、欧锦赞发函主张返还预付款，已经超过两年诉讼时效，且华鸿公司没有证据证明存在诉讼时效中止、中断或应当延长的情形，故原审判决对于华鸿公司的诉讼请求予以驳回并无不当，本院予以维持。
综上，上诉人华鸿公司的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费20012元（中山市华鸿房地产开发有限公司已预交），由上诉人中山市华鸿房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄岳文
审 判 员 官 琳
代理审判员 陈爱玲
二〇一五年十二月二十四日
书 记 员 林 俊
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