北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）朝民初字第19699号
原告王小龙，男，1982年4月10日出生。
委托代理人雷潇，北京市大瀚律师事务所律师。
委托代理人王秀章（原告父亲），男，1952年10月8日出生。
被告张淑荣，女，1959年2月14日出生。
委托代理人刘婷婷，女，1984年10月2日出生。
委托代理人任家闻，北京市国韬律师事务所律师。
被告北京市展望房地产经纪有限公司，住所地北京市东城区安定门东大街71号。
法定代表人徐忠策。
原告王小龙与被告张淑荣（以下均称姓名）、北京市展望房地产经纪有限公司（以下简称展望公司）、房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。王小龙及其委托代理人王秀章、雷潇，张淑荣及其委托代理人任家闻到庭参加了诉讼，展望公司经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
王小龙诉称：2007年1月28日，王小龙与展望公司签订《买卖合同》，约定：展望公司以将属于张淑荣所有的，位于北京市朝阳区7单元201号房屋（以下简称7单元201号房屋）出售给王小龙。合同签订后，王小龙向展望公司和张淑荣交付了购房款453216元。2011年，张淑荣取得了该房屋的房屋所有权证，但其拒绝为王小龙办理房屋产权过户手续。故王小龙诉至法院，要求展望公司、张淑荣继续履行合同，为王小龙办理201号房屋的过户手续。
张淑荣辩称：张淑荣与王小龙之间不存在房屋买卖合同关系，也未收到过王小龙给付的购房款，故不同意王小龙的诉讼请求。
展望公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
经审理查明：2007年1月22日，张淑荣与北京小红门房地产开发有限责任公司（以下简称小红门开发公司）签订《小红门乡绿化隔离地区建设腾退安置协议书》，约定：由小红门开发公司对张淑荣位于小红门乡马道村A号院内的房屋进行腾退安置；安置人口包括户主张淑荣、之女刘婷婷、（之夫刘景水）；小红门开发公司为张淑荣提供两套安置房屋，分别位于：小红门乡×号（现该房屋登记地址为朝阳区×号，以下简称5单元201号房屋）和××号（现该房屋登记地址为朝阳区××号，以下简称7单元201号，即涉诉房屋）；张淑荣应给付小红门开发公司安置房购房款318800元，小红门开发公司应给付张淑荣各项费用29176.96元，上述款项综合核算差价289623.04元，由张淑荣以现金方式一次结清。协议签订后，小红门开发公司对A号院内的房屋进行了拆除。
2007年1月26日，展望公司向王小龙出具了内容为：”今收到王小龙购买小红门鸿博小区2居室房款453216元”的收据一份，展望公司在收款单位处加盖了财务专用章，收款人处载明为张淑荣。当月28日，王小龙与展望公司签订《买卖合同》，约定：展望公司以453216元的价格将7单元201号房屋出售给王小龙；2007年1月28日支付定金1万元，余款在签订正式购房协议当日一次性付清。
2007年1月30日，王小龙与小红门开发公司委托的北京莱德红兴物业管理有限责任公司签署住房验收交接表和入住协议书，以自己的名义直接从物业公司处接收了7单元201号房屋，并居住至今。期间王小龙以自己的名义交纳了该套房屋的物业服务费、水电费等费用。2011年9月7日，7单元201号房屋取得了房屋所有权证，所有权人登记为张淑荣。
案件审理过程中，王小龙提供了一份张淑荣与展望公司于2007年1月24日签订的《买卖合同》，证明张淑荣以406006元的价格将7单元201号房屋出售给了展望公司，后展望公司又与王小龙签订了《买卖合同》，将该房屋出售给了王小龙。王小龙称，展望公司原法定代表人已故，该份合同是原法定代表人之妻从公司档案中找到的，展望公司已经解散，无法参加本案诉讼。张淑荣否认其与展望公司签订过《买卖合同》，亦否认其曾收到过王小龙或是展望公司给付的购房款。本案审理过程中，本院应张淑荣的申请，委托北京华夏物证鉴定中心对王小龙提供的张淑荣与展望公司签订的《买卖合同》及展望公司向王小龙出具的购房款收据上张淑荣的签名是否为其本人所签、指印是否为其本人按捺进行文检鉴定。北京华夏物证鉴定中心检验后认为，样本材料数量不足、指纹检材纹线不清晰，不满足鉴定条件，终止了鉴定。
案件审理过程中，王小龙请证人翟×和乐×出庭作证。翟×称：其在2005年至2008年期间在展望公司做业务员，展望公司现已经停止营业，原法定代表人也已身故。2007年，由于张淑荣无力给付两套安置房屋的购房款，故找到展望公司，欲将7单元201号房屋出售筹集购房款。其曾亲自带王小龙到该套房屋中验看，后王小龙与张淑荣就该套房屋确定了房屋买卖合同关系。翟×还向法院提供了名片，证明其曾经在展望公司担任经纪师。
乐×称：其在2004年至2007年期间在展望公司工作，期间曾接触过张淑荣。当时张淑荣为了筹集安置房屋的购房款与展望公司签订《买卖合同》，将7单元201号房屋出售给展望公司，后展望公司又与王小龙签订《买卖合同》，将该房屋转卖给了王小龙，展望公司从中收取差价。王小龙提供的张淑荣与展望公司于2007年1月24日签订的《买卖合同》上张淑荣的签名和指印是当着乐×的面亲笔书写和按捺的。合同签订后，展望公司已经将购房款给付了张淑荣，王小龙与展望之间的购房款也已经结清。乐×还向法庭提供了其个人银行账户的对账单，证明2007年1月30日，王小龙将443200元款项存入了乐×的个人账户，次日该账户提款116006元，用于展望公司向张淑荣支付购房款尾款。乐×解释称，展望公司的交易流程是，先与卖方签订购房合同，再去寻找买方；因展望公司没有账户，所以买方以现金方式将购房款存入展望公司的业务经办人个人账户内；然后展望公司先给付卖方部分购房款，以便其付清安置房购房款、签署拆迁协议；待买方入住后，展望公司再向卖方付清剩余购房款。至于展望公司向张淑荣支付其他购房款的方式，乐×表示其不了解。王小龙认可两位证人的证言。张淑荣认为，现有证据不能认定两位证人曾经是展望公司的业务员。
案件审理过程中，张淑荣称：截止到目前为止，小红门开发公司只向其交付了5单元201号一套安置房屋，由于其无力支付购房款，另一套安置房屋至今未交付，拆迁部门曾承诺可待其女儿出嫁时再交付。2011年6月，其女儿结婚，其曾找过拆迁部门，拆迁部门表示两套房屋均已交付，拆迁部门工作人员已经换届，无法查清当时的具体情况。直到2011年11月其领取房屋所有权证时才知道7单元201号房屋由王小龙使用。
案件审理过程中，王小龙还提供了其和父亲王秀章与张淑荣的谈话录音，用于证明其曾于2012年3月25日找张淑荣交涉过协助办理房屋过户手续事宜。在该段录音中，双方确实对涉案房屋的归属等问题进行了协商，但未能达成一致意见。张淑荣对该份录音的真实性不持异议，但表示该份录音的内容并没有体现出张淑荣将7单元201号房屋出售。
另查，展望公司现已被吊销营业执照，并停止营业。
上述事实，有安置协议书、《买卖合同》、收据、房屋所有权证及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：王小龙与张淑荣之间虽未就7单元201号房屋直接签订房屋买卖合同，但王小龙在2007年房屋初始交付之时，就直接与开发商委托的物业公司办理了房屋交付手续，并入住至今。张淑荣居住的5单元201号房屋与7单元201号房屋同在一楼，张淑荣称其是在2011年才得知王小龙在实际使用7单元201号房屋，明显有悖常理。张淑荣在该楼居住多年，并未向王小龙或拆迁部门主张7单元201号的相关权利，再结合现有的书面证据、证人证言及录音资料，本院可认定张淑荣确已将7单元201号房屋出售给了王小龙。现王小龙要求张淑荣和展望公司为其办理该房屋的产权过户手续的诉讼请求合法有据，本院予以支持。由于王小龙和张淑荣分别就涉诉房屋与展望公司达成买卖合同，房屋的过户手续亦应按合同履行先后顺序分别办理。展望公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本案依法缺席审判。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告张淑荣于本判决生效之日起十日内到房屋权属登记部门，协助被告北京市展望房地产经纪有限公司将朝阳区×7单元201号过户至被告北京市展望房地产经纪有限公司名下；
二、被告北京市展望房地产经纪有限公司于朝阳区×7单元201号过户至自己名下的当日，到房屋权属登记部门协助原告王小龙，将该房屋登记至原告王小龙的名下。
案件受理费35元，由被告张淑荣负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 甄玉斌
人民陪审员 张春英
人民陪审员 牛大浩
二〇一五年三月十七日
书 记 员 ＸＸ晶