重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝北法民初字第13271号
原告吴强，男，1971年8月25日生，汉族，住四川省万源市。
委托代理人李文贤，重庆远博律师事务所律师。
被告王穆伟，男，1982年2月26日生，汉族，住重庆市铜梁县。
被告田闯，男，1987年10月19日生，汉族，住重庆市北碚区。
被告田虎，男，1981年6月4日生，汉族，住重庆市巫溪县。
原告吴强与被告王穆伟、田闯、田虎房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月18日立案受理后，因对被告王穆伟采取其他方式无法送达，依法对其采取了公告送达，并转为普通程序，依法由代理审判员陈吉彦担任审判长，与人民陪审员李有忠、刘运祥组成合议庭，于2015年3月3日公开开庭进行了审理。原告吴强及其委托代理人李文贤、被告田闯到庭参加了诉讼。被告王穆伟、田虎经本院依法传唤，无正当理由不到庭参加本案诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理完毕。
原告吴强诉称：被告王穆伟决定出售位于重庆市渝北区××街道××路××号×幢×-×-×房屋（产权证号：201房地证2013字第0173**号），于2013年9月16日向被告田闯出具了《委托书》，全权委托田闯为代理人办理房屋买卖事宜，该《委托书》经过了重庆市渝北公证处公证。被告田闯接受委托后，于2013年12月13日向被告田虎出具了《转委托书》，全权转由被告田虎办理涉案房屋的买卖事宜，该《转委托书》也经重庆市渝北公证处公证。被告田虎于2013年12月10日以被告王穆伟的名义与原告、重庆九升房地产经纪有限公司（以下简称九升公司）签订了《房屋买卖（居间）合同》，就房屋成交价格、房款支付方式、过户及腾房、违约责任等进行了约定。合同签订后，原告按约于2013年12月10日向被告田虎支付了定金2万元，于2013年12月18日支付了首付款18万元。原告支付房款后，多次要求被告田虎办理产权过户手续，但被告田虎一直以各种理由推诿，直至2014年8月初田虎才协同原告、九升公司工作人员前往银行办理解押过户手续，却被银行工作人员告知该房屋已于2013年9月被重庆市渝北区人民法院查封，无法办理解押过户手续。后原告曾多次与被告田虎协商解除合同、退还房款事宜均未果。原告认为，原告与被告王穆伟、九升公司签订的《房屋买卖（居间）合同》合法有效，原告按约支付了房款，而被告王穆伟的房屋已于2013年9月被查封，致使房屋无法办理过户手续，原告购买房屋的目的无法实现，根据相关法律规定原告有权解除合同。被告王穆伟隐瞒了房屋被查封的情况，属于根本违约，应承担违约责任，被告田闯作为代理人，被告田虎作为转代理人，在明知房屋被查封，不得转让的情况下，却隐瞒真实情况，与原告签订买卖合同，应承担连带责任。故原告起诉请求：1.判决解除原告与被告王穆伟签订的《房屋买卖（居间）合同》中的房屋买卖合同关系；2.判决被告王穆伟返还原告购房款20万元；3.判决被告王穆伟支付原告违约金35500元；4.判决被告田闯、田虎对上述债务承担连带责任。
被告王穆伟、田虎未到庭参加诉讼，亦未提交书面的答辩状。
被告田闯辩称：1.我签订合同时不知道涉案房屋已被查封，是直到2014年8月左右原告告诉田虎涉案房屋被查封，田虎又告诉我，我才知道的。我是2013年9月14日向王穆伟购买的涉案房屋，房屋买卖合同是以向云伟的名义签订的，是我和向云伟合伙购买；当时由于房屋登记不满五年，过户费用很高，我就和王穆伟约定由王穆伟公证委托我办理房屋的各项手续，如果我将房屋出卖，就可以直接过户到买房人名下；2.我是2013年12月10日将涉案房屋出卖给田虎的，当时是田虎要求不过户；3.涉案房屋是王穆伟按揭购买的，我在将房屋出卖给田虎之前还偿还了部分按揭贷款。综上，我不应承担连带责任。
经审理查明：被告王穆伟按揭购买了位于重庆市渝北区××街道××路××号×幢×-×-×的房屋，按揭贷款金额为19万元。王穆伟于2013年3月28日取得了该房屋的产权登记（产权证号：201房地证2013字第017306号）。
2013年9月14日，王穆伟（甲方）、向云伟（乙方）、重庆大业兴置业顾问有限公司（经纪方）签订《房地产买卖居间协议》一份，该协议主要约定：一、房屋基本情况：甲方所售房屋坐落为渝北区××街道××路××号×幢×-×-×；该房屋由甲方以买卖方式取得；该房屋房地产权人为王穆伟，房地产权证号为201-2013-0173**；二、成交价格：该房屋总成交金额为70万元；……六、付款方式：分期付款，乙方于签署本协议时向甲方支付定金2万元；乙方于办公证当时向甲方支付定金2万元；乙方于交房时向甲方支付98000元；甲方银行贷款19万元转给乙方，办公证手续后由乙方还月供，公证前（此处字迹不清）甲方自行承担；七、权属转移登记：甲乙双方同意，自本合同签订之日起2013年9月16日内，由经纪方陪同甲乙双方到公证处办理公证手续；九、房屋交付：甲方应当在办公证手续后2013年9月20日前将房屋交付给乙方。该合同还对其他事项进行了约定。
2013年9月14日，王穆伟出具收条一张，载明“今收到向云伟交买金福花园10-4-4房屋定金贰万元整（￥20000）”。庭审中，田闯陈述其与向云伟系合伙购买涉案房屋，实际共向王穆伟支付了房款11、12万元左右。
2013年9月16日，王穆伟出具《委托书》一份，主要载明：委托人王穆伟，受托人田闯；我委托人是位于重庆市渝北区××街道××路××号×幢×-×-×房屋的所有权人……因我决定将上述房屋出售他人，现全权委托田闯为我的合法代理人，并以我的名义办理如下事项：一、全权负责办理该房屋提前还贷、解除抵押、领取《房地产权证》、退保等事宜；二、全权负责办理上述房屋的出售和与购房人签订《房屋买卖合同》及有关的合法手续；三、负责办理上述房屋的《房地产权证》过户登记事宜；四、收取房款和办理过户手续中应交纳的有关税费及办理二手房银行按揭等手续；……六、委托期限至上述事项办理完毕为止。代理人在办理上述事项中所签署的一切有关文件，我委托人均予以承认。代理人有转委托权。当日，王穆伟在重庆渝北公证处对上述《委托书》进行了公证，该公证处出具了（2013）渝北证字第6697号公证书。
2013年12月10日，田闯与田虎、重庆九升房地产经纪公司签订《房屋买卖（居间）合同》一份，该合同首部“甲方”填写为王穆伟，“乙方”填写为田虎，“丙方”为重庆九升房地产经纪有限公司。该合同主要约定：第一条：房屋基本情况：甲方自愿将位于重庆市渝北区××街道××路××号×幢×-×-×的房屋出售给乙方，该房屋基本情况如下：房权证号：201-2013-0173**；所有权人：王穆伟……第二条：房屋成交价格：甲乙双方协商后确定的实际成交价格为叁拾万零柒仟元整；第三条：房款支付约定：一次性付款方式，乙方于2013年12月10日向甲方交付定金1万元，乙方于办公证之日向甲方支付甲方从银行贷款之外的剩余房款，剩余尾款人民币5000元于交房之日付清；第四条：服务与报酬的约定：……④甲、乙双方协商，甲方净收叁拾万柒仟元整；第五条：过户及腾房约定：甲、乙双方商定于2013年12月20日之前办理该房屋的公证手续；甲方承诺于收到全款之日腾空该房屋，并将该房屋钥匙交于乙方。该合同还对其他事项进行了约定。合同尾部“甲方”填写为王穆伟，甲方“代理人”处由田闯签字捺印，“乙方”处由田虎签字捺印。
2013年12月10日，田虎又与吴强签订《房屋买卖（居间）合同》一份，该合同首部“甲方”填写为王穆伟，“乙方”填写为吴强，“丙方”为重庆九升房地产经纪有限公司。该合同主要约定：第一条：房屋基本情况：甲方自愿将位于重庆市渝北区××街道××路××号×幢×-×-×的房屋出售给乙方，该房屋基本情况如下：房权证号：201-2013-0173**；所有权人：王穆伟……第二条：房屋成交价格：甲乙双方协商后确定的实际成交价格为叁拾伍万伍仟元整；第三条：房款支付约定：按揭贷款方式，乙方于2013年12月10日向甲方交付定金2万元，乙方于2013年12月18日前向甲方支付首付款18万元，用于甲方向银行还款解押，剩余房款155000元由乙方向银行申请二手房按揭贷款支付。甲方从银行贷款之外的剩余房款，剩余尾款人民币5000元于交房之日付清；第四条：服务与报酬的约定：……④甲、乙双方协商，甲方净收叁拾伍万伍仟元整；第五条：过户及腾房约定：甲、乙双方商定于甲方取到产权证和乙方向银行贷款审批通过后五个工作日内办理该房屋的产权交易过户手续；甲方承诺于收到全款之日腾空该房屋，并将该房屋钥匙交于乙方。该合同还对其他事项进行了约定。合同尾部“甲方”填写为王穆伟，甲方“代理人”填写为田虎，“乙方”由吴强签字捺印。
2013年12月10日，吴强向田虎支付了房屋定金2万元。2013年12月16日，吴强又向田虎支付了房款18万元。
2013年12月13日，田闯出具《转委托书》一份，主要载明：转委托人田闯，转代理人田虎；根据重庆市渝北区公证处出具的（2013）渝北证字第6697号《公证书》，我转委托人田闯受王穆伟委托，因王穆伟名下有位于重庆市渝北区××街道××路××号×幢×-×-×房屋的所有权人……因产权人决定将上述房屋出售他人，我享有转委托权，现全权转由田虎为产权人的合法代理人，并以产权人的名义办理如下事项：一、全权负责办理该房屋提前还贷、解除抵押、领取《房地产权证》、退保等事宜；二、全权负责办理上述房屋的出售和与购房人签订《房屋买卖合同》及有关的合法手续；三、负责办理上述房屋的《房地产权证》过户登记事宜；四、收取房款和办理过户手续中应交纳的有关税费及办理二手房银行按揭等手续；……六、委托期限至上述事项办理完毕为止。转代理人在办理上述事项中所签署的一切有关文件，我转委托人均予以承认。转代理人无转委托权。当日，田闯在重庆市渝北公证处对上述《转委托书》进行了公证，该公证处出具了（2013）渝北证字第8911号公证书。
另查明，在潘红诉王穆伟民间借贷纠纷一案［（2013）渝北法民初字第15691号］中，重庆市渝北区人民法院于2013年9月26日作出（2013）渝北法民初字第15691号民事裁定书，裁定查封了王穆伟名下位于重庆市渝北区××街道××路××号×幢×-×-×（201房地证2013字第017306号）房屋。
庭审中，吴强陈述其是2013年12月10日在九升公司处看到涉案房屋出售，当日进行了实地看房及签订合同，签订时与田虎约定直接支付给田虎20万元，田虎办理解押手续，取得房产证后过户，吴强以涉案房屋申请贷款后支付给田虎。签订合同时田虎未出示身份证、委托书、转委托书及房屋相关手续，由于吴强没有买过房，缺乏经验，就没有要求田虎出示相关手续；田虎也没有提及房屋的其他情况，合同是2013年12月10日晚上6、7点左右签订的；原告已于2014年1月20日搬入涉案房屋，钥匙是九升公司工作人员给原告的，搬入时房屋已经过装修。
上述事实有《重庆市房地产抵押合同》及房屋产权证档案查询件、《房地产买卖居间协议》（2013年9月14日签订）、《房屋买卖（居间）合同》两份（均为2013年12月10日签订）、王穆伟出具的收条一张（2013年9月14日）、中国工商银行业务凭证两张、自营历史明细列表一份、田虎出具的定金收条（2013年12月10日）及收条（2013年12月16日）各一张、（2013）渝北证字第6697号公证书、（2013）渝北证字第8911号公证书、（2013）渝北法民初字第15691号民事裁定书及原、被告的陈述等在案为据。
本院认为：本案争议焦点在于：1.吴强于2013年12月10日签订的《房屋买卖（居间）合同》中房屋买卖关系的相对人是否是王穆伟；2.吴强是否有权解除上述《房屋买卖（居间）合同》中的房屋买卖合同关系；3.王穆伟是否应退还原告房款20万元并承担违约金35500元；4.田闯、田虎是否应对王穆伟的上述债务承担连带责任。对此，本院分别评述如下：
关于吴强2013年12月10日签订的《房屋买卖（居间）合同》中房屋买卖合同关系的相对人，该合同首部“甲方”及尾部“甲方”均填写为王穆伟，田虎是在合同尾部甲方“代理人”处签字的，合同第一条也约定所出卖房屋所有权人为王穆伟，可见田虎是以王穆伟的名义，而非自己名义出卖涉案房屋。吴强在签订合同时对田虎是代理王穆伟签订合同的情况应当是明知的，其在本案中也认为该合同是其与王穆伟所签订。田虎在与吴强签订合同时虽无对王穆伟的代理权，但2013年12月13日田闯根据（2013）渝北证字第6697号公证书中王穆伟的授权，出具《转委托书》并经公证，转委托田虎为王穆伟的转代理人，田虎由此取得了对王穆伟的合法代理权。王穆伟的《委托书》载明田闯的委托权限包括“全权负责办理上述房屋的出售和与购房人签订《房屋买卖合同》及有关的合法手续”，田闯有转委托权；《转委托书》载明对田虎的委托权限也包含上述权限，故田虎代王穆伟与吴强签订《房屋买卖（居间）合同》属于其代理权限内的事项，其对王穆伟的代理行为有效，其签订该合同的法律后果应由王穆伟承担。2013年12月10日吴强签订的《房屋买卖（居间）合同》中房屋买卖合同关系的相对人为王穆伟，而非田虎。至于王穆伟与向云伟签订的《房地产买卖居间协议》、田闯代理王穆伟与田虎签订的《房屋买卖（居间）合同》，与本案法律关系无关，故本院不予评判。
关于吴强是否有权解除其与王穆伟于2013年12月10日签订的《房屋买卖（居间）合同》中的房屋买卖合同关系，该合同系王穆伟、吴强、九升公司三方签订，系各当事人真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按该合同约定享有权利，履行义务。该合同包含王穆伟与吴强之间的房屋买卖合同关系，以及九升公司与王穆伟或吴强的居间合同关系。就房屋买卖合同关系而言，因不动产的产权转移以登记为准，而涉案房屋作为买卖的标的物，已于2013年9月26日被重庆市渝北区人民法院依法查封，客观上对房屋解押、过户形成了障碍，王穆伟直至本案审理结束，也未配合办理涉案房屋的解押、解除查封手续，其行为构成违约，并导致吴强取得涉案房屋所有权的合同目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方可以解除合同，故吴强主张解除其与王穆伟于2013年12月10日签订的《房屋买卖（居间）合同》中的房屋买卖合同关系符合法律规定，本院予以支持。
关于王穆伟是否应当返还吴强房款20万元及支付违约金35500元，田虎作为王穆伟的合法转代理人，其收取吴强房款20万元的法律后果应由王穆伟承担。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，王穆伟应将收取的房款20万元返还给吴强。同时，王穆伟与吴强2013年12月10日签订的《房屋买卖（居间）合同》中约定房屋总价款355000元，如违约，违约方应向另一方支付合同总价款10%（即35500元）的违约金，吴强要求王穆伟支付违约金35500元的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。
关于田闯、田虎是否应对王穆伟的上述债务承担连带责任，《中华人民共和国民法通则》第六十五条第三款规定“委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任”，第六十七条规定“代理人知道被委托代理的事项违法仍然进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任”，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第81条规定“委托代理人转托他人代理的，比照民法通则第六十五条规定的条件办理转托手续。因委托代理人转托不明，给第三人造成损失的，第三人可以直接要求被代理人赔偿损失；被代理人承担民事责任后，可以要求委托代理人赔偿损失，转托代理人有过错的，应当负连带责任”，本案中，田虎作为王穆伟的转代理人，代理王穆伟与吴强签订了《房屋买卖（居间）合同》，其代理行为经过《委托书》、《转委托书》的明确授权，不存在委托授权不明的情形，吴强也无证据证明合同签订过程中存在“知道被委托代理事项违法仍然进行代理，或被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对”的情形，故吴强要求田虎对王穆伟的债务承担连带责任于法无据，本院不予支持。田闯虽为王穆伟的合法代理人，但其并未与吴强签订合同，故吴强要求田闯对王穆伟的债务承担连带责任亦无事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告吴强与被告王穆伟于2013年12月10日签订的《房屋买卖（居间）合同》中的房屋买卖合同关系；
二、被告王穆伟于本判决生效后七日内返还原告吴强购房款20万元；
三、被告王穆伟在本判决生效后七日内支付原告吴强违约金35500元；
四、驳回原告吴强的其他诉讼请求。
如未按本判决指定期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4830元，由被告王穆伟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费用，又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 陈吉彦
人民陪审员 刘运祥
人民陪审员 李有忠
二〇一五年四月十四日
书 记 员 李婧姣