河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）廊民一终字第1803号
上诉人（原审原告）卢荣野，系廊坊市广阳区新华路艾瑞理发店经营人。
委托代理人刘少辉，河北正澄律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）任永洲。
委托代理人杨杰，北京市亿嘉律师事务所律师。
上诉人卢荣野与被上诉人任永洲房屋租赁合同纠纷一案，河北省廊坊市广阳区人民法院作出（2014）广民初字第1079号民事判决。上诉�卢荣野对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明如下事实：2011年2月12日，原、被告双方签订房屋租赁合同，约定租期九年，自2011年2月12日至2020年3月11日，给予装修时间一个月，租金前三年每年28万元，其后三年每年32万元，最后三年每年35万元。前两年年度租金于每年3月15日前和9月15日前，分两次交清。第三年起，年度租金于每年3月15日前一次付清。甲方（本案被告）允许乙方（本案原告）根据实际需要对该房屋进行装修或增设他物，租赁期限满后，双方解除合同，租赁房屋的装修物须保留不动。租赁期间，乙方（本案原告）负责对该房屋按时进行维修，确保正常使用。同时双方约定，乙方（本案原告）未按规定使用房屋，造成房屋损坏的，应负责恢复原状。如甲方（本案被告）提前终止合同，造成乙方（本案原告）的装修损失由甲方（本案被告）负责赔偿。赔偿标准为：第一年终止赔偿装修费100%，第二年终止赔偿装修费90%，第三年赔偿80%，依此类推。如乙方（本案原告）提前终止合同，在第一个三年期内，须赔偿甲方（本案被告）三个月房租；在第二个三年期内，须赔偿甲方（本案被告）二个月房租；在第三个三年期内，须赔偿甲方一个月房租。庭审中，原告对其主张提交了2011年2月12日原告与被告所签订《房屋租赁合同》，原告所花费装修费用428040元的相关票据，维修维护定金23000元的相关票据，及赔偿员工工资损失100000元的相关证据。被告提交了其与于哲在2013年3月3日签订的《房屋租赁协议》及终止协议；庭审中被告申请证人出庭作证，证明曾听到本案原告与被告的谈话中，谈到过解除双方租赁关系，并提交了双方短信截屏，问答为：（被告）小卢，你是否继续租用新华广场门市房请明确答复，若租用，我要求今日付二十八万房租，以后不能转租也不可做他用，其它事情可协商，若不租请明确告诉我，若不回复本条短信我就认为你是不租了，回复为：你先赔偿我损失后，再说；被告还提交了2013年2月13日拍摄的照片三张，其中一张内容为“出租”的告示，两张内容为：因房屋合同到期，为了给您更好的环境，现搬迁万达广场金街，正在装修中，新老顾客可到第六大街分店正常消费，电话：0316-526****。该电话为原告在第六大街分店内的座机电话。又查明，被告任永洲不服本院（2013）广民初字第618号民事判决书，向廊坊市中级人民法院上诉，在廊坊市中级人民法院开庭审理中，卢荣野承认其承租的任永洲门脸房中卷帘门上的招租广告为自己张贴，承认店内电子显示屏上的招租广告为其发布。�坊市中级人民法院发回重审后，应被告申请，本院委托北京明正司法鉴定中心对2011年2月15日和2013年2月1日收条中“卢荣野”三字的书写时间进行鉴定，该中心于2015年6月5日出具的《司法鉴定书》中的鉴定意见为：同期形成。为此任永洲支付鉴定费8000元。
原审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应共同遵守合同中所约定的权利义务。该合同中约定，原告卢荣野如将该房屋转租他人，应通报给任永洲，新的租赁合同由转让后的受让方与任永洲签订。此条约定为卢荣野不能直接和转让后的承租人签订租赁合同，而应由房主任永洲和转让后的承租人签订租赁合同。现卢荣野认可卷帘门上的出租广告为其张贴，认可店内电子显示屏上的招租广告为其打印，则卢荣野的行为应视为替任永洲出租该门脸房的行为。虽然任永洲没有直接证据证明�方协商一致解除合同，但卢荣野替任永洲出租房屋的行为，再结合证人证言、短信截屏、卷帘门钥匙等其他证据，可以认定，原、被告已协商一致同意解除《房屋租赁合同》。既然双方同意解除合同，且解除合同前原告没有证据证明其要求被告赔偿装修损失、经营损失、定金损失、违约金，则视为原告放弃上述赔偿而同意解除合同，故原告要求被告赔偿装修损失、经营损失、定金损失、违约金的诉讼请求证据不足，本院不予支持。另外，原告没有证据证明在2013年2月12日租期满两年前已经解除合同或将房屋返还给被告，则要求被告返还多支付的租金的诉讼请求也因证据不足而不能得到支持。依据《中华人民共和国民法通则》第5条、《中华人民共和国民事诉讼法》第64条之规定判决：驳回原告卢荣野的诉讼请求。案件受理费22350元，由原告卢荣野承担。鉴定费8000元由被告任永洲承担。
上诉人卢荣野不服原审判决，向本院提起上诉，称原审判认定事实错误，请求查明事实，撤销原判，依法改判，支持上诉人的上诉请求。理由是：1、被上诉人违约解除合同，应依法承担违约责任。双方当事人于2011年2月12日签订房屋租赁合同，上诉人自2011年2月12日至2011年3月11日装修租赁房屋用于经营美发店共花费428040元。2013年2月1日上诉人与朱晓明签订费用为46000元的房屋维修维护合同，并支付给朱晓明定金23000元。2013年3月4日，因被上诉人违约解除合同私自将房屋另租给于哲，给上诉人造成了巨大的经济损失。庭审中被上诉人提供了于哲在派出所的询问笔录，从笔录中可以看出，于哲与上诉人卢荣野并不认识，是被上诉人将涉案房屋直接租赁给于哲，租金远远高于与上诉人签订合同约定的价格，被上诉人为追求高价租金，擅自违约解除与上诉人尚未到期的租赁合同，给上诉人造成巨额经济损失。另外，从原一审庭审笔录被上诉人任永州陈述中也能看出双方并没有协商一致解除合同，一审认定视为上诉人替被上诉人出租房屋的说法与事实严重不符，属于认定事实错误；2、被上诉人提供的证据不足以证明其主张。上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应共同遵守合同约定的权利义务。被上诉人所称系双方事先约定解除合同，其提供的证人证言不具有真实性，证言、照片、短信截屏等证据非直接证据，且不能形成有效的证据链，其主张不能成立。故被上诉人违约解除与上诉人订立的合同，构成违约，应依法赔偿上诉人的各项损失。
被上诉人任永洲答辩称：被上诉人没有主观解除合同的意愿，也没有解除合同的动力。本案合同的解除系双方协商一致的结果，上诉人关于被�诉人是为了追求高额房租而与其解除合同的主张与事实不符，现有证据不能证明被上诉人存在违约行为。上诉人提出的装修损失，系其单方确定，且装修收据经过鉴定存在后期伪造的可能性，上诉人主张的装修损失无事实及法律依据。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求维持原审判决。
本院二审查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应按照约定行使权利、履行义务。合同第七条约定，上诉人如将所租赁房屋转租他人，应通报给被上诉人，新的租赁合同由新承租人与被上诉人签订。合同条八条约定，如被上诉人提前终止合同，造成上诉人的装修损失由被上诉人负责赔偿。赔偿标准为：第一年终止赔偿装�费100%，第二年终止赔偿装修费90%，第三年赔偿80%，依此类推。如上诉人提前终止合同，在第一个三年期内，须赔偿被上诉人三个月房租；在第二个三年期内，须赔偿被上诉人二个月房租；在第三个三年期内，须赔偿被上诉人一个月房租。上述第八条所称提前终止合同应理解为无任何理由的提前终止合同。上诉人主张被上诉人违反合同约定，在合同租赁期限未满的情况下与其解除了合同，要求被上诉人承担违约责任并赔偿损失。因上诉人认可卷帘门上的出租广告为其张贴，店内电子显示屏上的招租广告为其打印，另本院于2014年3月27日开庭审理期间证人刘某、李某的证言能相互印证上诉人对外转租及将有租赁意向的于哲介绍给被上诉人，被上诉人经与于哲商谈签订新出租协议的事实，结合其他证人证言、短信截屏等证据，可以确认被上诉人并非无故提前终止了双方所签合同。其次，上诉人与被上诉签订的《房屋租赁合同》约定第一年租金28万元，被上诉人与于哲签订的《租房协议》约定第一年租金35万元，两个合同时隔两年有余，7万元的差额应为市场行情使然，以此推断被上诉人为追求高价租金而解除了双方尚未到期的租赁合同有悖常理。故上诉人关于被上诉人违约并要求被上诉人赔偿各项经济损失的主张理据不足，本院不予维护。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6874元，由上诉人卢荣野负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 欣
审 判 员 叶 振 平
代理审判员 �成佳
二〇一六年二月二日
书 记 员 寇 兴 伟