宁夏回族自治区固原市原州区人民法院民 事 判 决 书（2017）宁0402民初1028号原告：马成龙，男，1988年8月9日出生，回族，居民，住固原市原州区。被告：固原固房物业管理有限公司，住所地：固原市原州区。法定代表人：孙建刚，该公司总经理。原告马成龙与被告固原固房物业管理服务有限公司（以下简称固原固房物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马成龙、被告固原固房物业公司的法定代表人孙建刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马成龙向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告经济损失40000.00元；2.判令被告免除原告2016年度物业管理费；3.判令被告完善并维修原告所住小区内监控设备、维修原告所住小区内损坏的单元门，使单元门锁能从外面用钥匙能和室内开锁系统打开；4.所有诉讼及相关费用由被告承担。事实和理由：原告所居住的固原市原州区六盘山路东海园区小区物业由被告固原固房物业公司管理。自2016年9月至今，9号楼2单元门锁处于瘫痪状态，无法用钥匙从外面打开，也不能用室内开锁系统打开，该单元的业主们出行非常不便，业主们只能被迫使该单元门处于常开状态。期间原告多次电话联系被告办公室，希望能维修该单元门，未果。被告曾派人上门随访时，原告也告知了该单元门锁坏的情况，希望尽快维修，仍未果。期间有被告业务员上门收取物业费时原告也告知了业务员该单元门锁坏的情况，希望尽能维修，该业务员口头答应并记录于手中拿的笔记本上，仍未果。2016年11月1日下午13时40分左右，原告开车载全家三口（原告、妻子及三个月大孩子）至亲戚家，让原告妻子及孩子做客，原告至单位上班，下午17时50分左右，原告下班开车去亲戚家将原告妻子及孩子接回家中。这期间近4个小时原告家中无人，且原告出门时已将进户门反锁，该单元门仍是坏的。原告回到家中也未发现任何异常，2016年11月3日下午14时左右，原告妻子突然发现家中柜子抽屉里面所放置的原告与其妻子结婚时所买的所有金、银、玉坠等首饰（价值约3万余元）及钱包内现金1万余元均不见了，原告妻子给原告打电话询问才发现家中被盗。随后原告拨打110报警，由固原市原州区北塬派出所民警接警并落案。派出所民警到原告家中勘察时，原告给被告办公室打电话请求被告办公室协助派出所民警调查并协助调取监控，被告办公室以派不出人为由拒绝了原告请求，并告知原告调取监控的人今日不在，不能调取，让改日再来。但是，原告在给被告办公室打电话时，一位业务员接听电话后将电话递给另一位业务员，可以明显听出被告办公室业务员有推三阻四的行为。因被告未履行物业管理相关约定、损害了原告的切身利益。致使原告蒙受了巨大的经济损失和心理负担。固原固房物业公司辩称，1.原告诉讼主体错误，原告所居住的单元楼楼门损坏是在原先的物业管理公司经营时就已存在的问题，原告应当起诉之前的物业管理公司；2.原告所居住的房屋所有人为张某某，原告并非该房产的业主，原、被告之间未签订物业服务合同；3.关于原告所起诉的财产损失，其在案发48小时后才报案，因公安机关未破案，无法证明被盗财物是否真实存在也无法证明是否真的有被盗窃这一事实；4.原告所居住的小区居民楼没有维修基金，而单元楼楼门早已过了质保期，被告的物业收费标准已经非常低，所收物业费主要用于园区公共卫生及绿化等项目，原告并未交纳物业费，被告没有承担楼门维修的责任，也不存在为原告免除物业费的理由；综上，请求驳回原告的诉讼请求。马成龙依法向本院提交了证据。本院对原告提交的证据认定如下：原告提交的电话录音、通信清单，能够证明原告曾经告知被告家中被盗，无法证明原告所主张的其他事实，不予认定；收款收据及吊牌，能够证明原告及其妻子（何云芳）曾经购买过金银饰品，因原告家中被盗一案并未侦破，原告所失财物无法确认，不予采信；房屋租赁合同复印件、支付宝转账打印件、采暖费发票及垃圾处理费收据形式来源合法，内容客观真实，能够证明原告租住在东海园区9号楼2单元401室，予以认定。本院对被告提交的证据认定如下：被告提交的物业委托合同、收款收据复印件及业主资料形式来源合法，内容客观真实，原告亦认可，予以认定。经原告书面申请，本院依职权向公安机关调取笔录一份，该份笔录系原告家中失窃报警，在公安机关所作的陈述，因原告家中失窃一案并未侦破，该份证据仅为原告本人的陈述，对其被盗物品的数目及种类无其他证据佐证，无法认定。本院经审理认定的事实如下：原告马成龙与出租人张某某于2015年9月5日签订了为期一年的房屋租赁合同，租住了固原市原州区东海园区9号楼2单元401室，双方约定物业管理费由原告交纳。合同期满后，双方未再补签书面合同，原告通过支付宝向对方支付了一年期的房租。被告固原固房物业公司在试服务期满后与东海园区业主委员会于2016年7月6日签订了物业服务委托合同，开始为该小区正式提供物业管理服务。因原告所居住的9号楼系2004年建成，开发商在房屋交付时未向住户收取住宅专项维修资金，现该栋楼的单元楼楼门损坏，长期敞开无法关闭。2016年11月3日，原告向公安机关报警，称家中价值40000余元的财物被盗，公安机关勘察现场后，该案至今未侦破。原告认为被告负责园区的安全保卫和物业管理，但未忠实履行其职责，致使原告家中被盗，有着不可推卸的责任，故起诉被告要求其赔偿损失。本院认为，物业服务合同是由业主委员会代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业订立，对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定的书面协议，对全体业主及物业服务公司均具有法律约束力。本案中涉案房屋的业主将房屋进行出租，也就是其将享受物业公司提供相关物业服务的权利转让给了原告。原告作为物业的实际使用人在物业管理区域范围内居住，享受物业公司提供的诸如安保、秩序维护相关服务，同时遵守物业管理区域内的相关管理制度并依照物业服务合同的约定交纳物业管理费。原、被告二者之间虽然不存在书面的物业服务合同关系，但已然形成了事实上的物业服务关系，故原告具有诉讼主体资格，以物业服务合同纠纷起诉并无不当。物业分为共有和专有两部分，物业管理主要从事的是物业共有部分的管理，除合同另有约定外，一般专有部分是由业主自行负责管理；物业公司仅提供安全防范服务，并无安全保障的法定义务，也无安全保障的现实能力，物业管理只能降低物业范围内的犯罪率，不能也不可能完全杜绝物业范围内的犯罪现象。原告所居住的东海园区是面向社会完全开放的小区，即便不是小区住户都可随意出入，安防系统并不完善，这一现实本身就加剧了物业管理的难度；原告对其家庭财产的安全负有最直接、最主要的保障责任，况且其所居住的单元楼楼门损坏与家中被盗并无必然的因果关系，其要求被告赔偿其损失，扩大了被告的物业安全管理范围，加重了对方的合同义务，违反公平原则；原告家中被盗至今尚未破案，现仅有报警记录，其家中被盗是否真实存在及财产损失的多寡亦无法证明，故对原告的第一项诉讼请求予以驳回。原告与出租人约定其自行承担物业管理费，截止起诉时仍居住在被告提供物业服务的东海园区，也一直享受被告提供的各项物业服务，其自2016年7月份就已停止交纳后续的物业管理费，故原告的第二项诉讼请求，于法无据，不予支持。被告所居住的9号楼竣工交付的时间为2004年，住宅专项维修资金管理办法自2008年才开始施行，该栋楼并没有住宅专项维修资金，单元楼门已使用十二年之久，早已过了质量保证期，面临的是直接更换而非简单的保养维护，小区内的监控设备属共用设施设备，被告仅负责日常的维护和管理，共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造应使用专项维修资金支付，并非由物业公司承担，故驳回原告的第三项诉讼请求。综上所述，原告的诉请证据不足，理由不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国物业管理条例》第二条、第三十四条、第四十一条、第四十七条、第五十三条、《宁夏回族自治区物业管理条例》第三十六条第一款第（二）项规定，判决如下：驳回原告马成龙的诉讼请求。案件受理费400.00元，由原告马成龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于固原市中级人民法院。代理审判员  马兰二〇一七年五月二十七日书 记 员  刘娜