湖北省十堰市茅箭区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂茅箭民一初字第01635-1号
原告（反诉被告）夏宝玉，无固定职业。
委托代理人贺国春，代理权限为：出庭，承认、变更、放弃诉讼请求，进行和解。
被告（反诉原告）赵兵成，无固定职业。
委托代理人刘冰雪，湖北荟才律师事务所律师，代理权限为：一般代理。
原告（反诉被告）夏宝玉与被告（反诉原告）赵兵成房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年7月13日作出（2012）鄂茅箭民一初字第01004号民事判决。被告（反诉原告）赵兵成不服该判决，提出上诉。湖北省十堰市中级人民法院于2013年7月4日作出（2013）鄂十堰中民四终字第00151号民事裁定，撤销本院（2012）鄂茅箭民一初字第01004号民事判决，发回本院重审。发回后，本院另行组成由审判员张京郧担任审判长，审判员王爱武、人民陪审员彭绣霖参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）夏宝玉及其委托代理人贺国春，被告（反诉原告）赵兵成的委托代理人刘冰雪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）夏宝玉诉称：2009年4月22日，夏宝玉和赵兵成签订房屋买卖协议，约定夏宝玉将房屋1套出卖给赵兵成。夏宝玉卖房时，儿女在外求学、工作，当知道房屋被卖后，经常责怪夏宝玉未经商量草率行事，擅自处理家庭财产，损害他（她）们财产权益，为此发生争吵，影响家庭团结。夏宝玉向赵兵成及其母亲协商收回房屋，遭到拒绝。赵兵成不是夏宝玉所在集体的村民，根据法律规定，双方签订的房屋买卖协议无效；加之夏宝玉未经家人同意擅自处分共同财产，根据法律规定，房屋买卖协议不发生效力。请求确认夏宝玉与赵兵成签订的房屋买卖协议无效，判令赵兵成退还夏宝玉的房屋，赔偿使用房屋40个月给夏宝玉造成的租金损失32000元，并承担诉讼费用。针对被告（反诉原告）赵兵成的反诉，原告（反诉被告）夏宝玉辩称：本案争议的土地属于农村集体用地，根据相关法律规定，集体土地不得转让，且赵兵成不是本村村民，将土地转让给赵兵成是违法的，双方签订的协议无效。赵兵成的反诉请求不应支持。
原告（反诉被告）夏宝玉为支持其诉讼主张及抗辩理由，向本院提交以下证据：
证据一：身份证、户口簿。证明夏宝玉的身份信息。
证据二：土地使用权证。证明夏宝玉的房屋是建造在农村宅基地上，宅基地使用权不得转让。
证据三：天津路拆迁安置小区宅基地分配办法。
证据四：建房管理服务协议。证明争议房屋的所有权归夏宝玉。
证据五：房屋买卖协议。证明双方签订的协议是无效的。
证据六：天津路建设戚家沟村民安置点农用地转用补偿协议。证明夏宝玉建房所使用的宅基地是村民集体所有的集体土地。
被告（反诉原告）赵兵成辩称：赵兵成的母亲叶兴娥和夏宝玉是从小一起长大的邻居，关系较好。夏宝玉得到补偿的土地建房后，多次找到赵兵成家，要求卖1套住房给赵兵成。赵兵成也有意在十堰置业安居，双方经协商达成协议，夏宝玉按2009年的市场价将1套约100平方米含楼梯道的房屋卖给赵兵成，房屋作价88000元。协议还约定夏宝玉负责给赵兵成办理产权过户手续，过户费由赵兵成承担。赵兵成已支付购房款88000元，并花去大量资金装修房屋居住至今，而夏宝玉拒不履行办理房产过户手续的义务。双方签订的房屋买卖协议是真实意思表示，符合相关法律规定，协议有效。请求驳回夏宝玉的诉讼请求。赵兵成提出反诉，请求确认双方签订的房屋买卖协议有效，判令夏宝玉立即给赵兵成办理房屋过户手续。
被告（反诉原告）赵兵成为支持其抗辩理由及反诉主张，向本院提交以下证据：
证据一：房屋买卖协议。
证据二：购房款收据。
证据三：证明（郧县南化塘镇长富沟村民委员会）。
证据四：《十堰市发展和改革委员会关于天津路村民安置区工程可研报告的批复》。证明天津路的拆迁是政府行为。
证据五：《十堰市发展计划委员会关于对十堰市天津路建设项目立项的批复》。证明是政府重点建设项目时征用的土地。
证据六：天津路建设拆迁安置补偿协议。证明夏宝玉原来的房屋已经被拆，原土地使用权证已经不存在了。
证据七：拆迁补偿明细。
经审理查明：夏宝玉在东城开发区徐家沟村3组的宅基地上建有1栋4层住宅楼。2009年4月22日，夏宝玉与赵兵成签订《房屋买卖协议》。约定夏宝玉将座落在十堰市茅箭区东城开发区徐家沟村民和小区的1套房屋（3室2厅约100平方米，含一楼楼梯道）以88000元的价格卖给赵兵成，赵兵成支付首付购房款之日，夏宝玉将房屋交付给赵兵成使用，所有权归赵兵成；夏宝玉在办理房产过户手续时，过户费用由赵兵成承担，若无法办理房产证，夏宝玉确保赵兵成有永久所有权和使用权。
协议签订后，赵兵成按约支付了购房款，夏宝玉将一楼房屋交给赵兵成。赵兵成将房屋装修后入住。此后，夏宝玉提出以退还购房款并赔偿损失的条件收回房屋，被赵兵成拒绝，引起诉讼。
在审理过程中，本院认为赵兵成反诉所主张的民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致，告知赵兵成可以变更诉讼请求。经本院释明后，赵兵成拒绝变更诉讼请求。
本院认为：夏宝玉建房使用的土地是东城开发区徐家沟村村民所有的集体土地，依法确定归夏宝玉使用，在宅基地上建造的房屋不得出卖给非同一集体经济组织成员的他人。赵兵成个人住房用地可以向其所在的集体经济组织申请，或者购买国有土地上建造的房屋。赵兵成不是东城开发区徐家沟村村民，与夏宝玉签订的《房屋买卖协议》违反法律规定，该协议无效。双方因该协议取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。导致本案中合同无效的因素自始存在，双方对此是知情的或者是应当知道的，对无效合同的签订均有过错，应当承担同等责任。虽然双方签订的合同无效，但夏宝玉将房屋交给赵兵成占有使用是真实意思表示；且双方不属于房屋租赁关系，均没有租赁房屋的意愿；夏宝玉对签订无效合同有过错，其比照租金标准主张的房屋占用损失不应支持。赵兵成主张确认合同有效及办理房屋过户的诉讼请求不应得到支持，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）夏宝玉与被告（反诉原告）赵兵成于2009年4月22日签订的《房屋买卖协议》无效。
二、被告（反诉原告）赵兵成于本判决生效后六十日内将位于十堰市天津路民和小区从原告（反诉被告）夏宝玉处取得的房屋1套返还给原告（反诉被告）夏宝玉。原告（反诉被告）夏宝玉同时退还被告（反诉原告）赵兵成购房款88000元。
三、驳回原告（反诉被告）夏宝玉的其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）赵兵成的反诉请求。
案件受理费2100元，原告（反诉被告）夏宝玉负担1050元，被告（反诉原告）赵兵成负担1050元。反诉案件受理费100元，由被告（反诉原告）赵兵成负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在递交上诉状时，根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。十堰市中级人民法院诉讼费专户名称：十堰市财政局非税收入汇缴结算户；开户银行：中国农业银行股份有限公司十堰五堰支行。帐号：17×××33。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市邮电街12号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。
审 判 长 张京郧
审 判 员 王爱武
人民陪审员 彭绣霖
二〇一四年四月二日
书 记 员 彭 苗