浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙金商终字第1128号
上诉人（原审被告）：叶锦寨。
委托代理人：左文辉。
委托代理人：关镭。
被上诉人（原审原告）：胡献忠。
委托代理人：周跃明。
委托代理人：陈延军。
被上诉人（原审被告）：抚顺恒昇房地产开发有限公司。
法定代表人：周慧英。
委托代理人：范春晖。
上诉人叶锦寨为与被上诉人胡献忠、抚顺恒昇房地产开发有限公司（以下简称恒昇公司）合同纠纷一案，不服浙江省永康市人民法院（2014）金永商初字第717号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案经本院审委会讨论决定，现已审理终结。
原审法院审理查明：2008年7月2日，恒昇公司与胡献忠签订《房地产抵押借款合同》一份，合同约定：恒昇公司向胡献忠借款3700万元，借款期限一个月，恒昇公司以坐落在抚顺经济开发区（2007-8-5#）号，土地面积115569平方米，以上土地面积内未做房产证的房屋和该土地面积内的附属设施全部抵押给胡献忠。合同签订后，胡献忠按约将3700万元借给恒昇公司。借款到期后，恒昇公司未归还借款。2009年5月22日，胡献忠与恒昇公司签订了《补充协议》一份，协议约定：至2009年5月8日，恒昇公司尚欠胡献忠借款本金3700万元及利息566万元，2009年5月27日付清利息。恒昇公司以其所有的坐落抚顺市经济开发区锦绣澜湾项目A区地76套房屋作价3700万元抵给胡献忠，胡献忠同意解除原土地抵押手续；并约定2009年8月8日前，恒昇公司必须以现金付清3700万元及和每月4.5%的投资回报款，回购或置换该76套房屋，到期10天后仍不回购，则自愿支付购房款20%的违约金，到期恒昇公司不回购76套房屋，胡献忠可将房产转售他人。叶锦寨在补充协议上作为担保人签字确认。同日，胡献忠同意恒昇公司另行提供新房源52套换回原先抵账的57套房屋，恒昇公司出具5.22房产置换说明一份。在合同履行过程中，至今为止，恒昇公司尚有27套房屋（折款2200万元）未有回购，也未向胡献忠履行过户手续。上述27套房屋，有些被恒昇公司卖掉，有些被其他法院查封。现恒昇公司未能将27套房屋过户胡献忠名下。
2014年2月12日，胡献忠诉至原审法院，请求判令：1、胡献忠、恒昇公司2008年7月2日签订的《房地产抵押借款合同》合法有效；2、判令胡献忠、恒昇公司2009年5月22日签订的《补充协议》合法有效；3、判令恒昇公司返还27套房屋购房款2200万元及赔偿利息损失；4、判令叶锦寨对抚顺恒昇房地产开发有限公司上述第三项应当返还和赔偿的款项承担连带清偿责任。5、本案的诉讼费用由恒昇公司、叶锦寨承担。
恒昇公司在原审中答辩称：代理人没有看过合同原件，不知道合同是否是恒昇公司的真实意思表示。合同中有个叫程春福，恒昇公司转给程春福账户1267万元，程春福再转给胡献忠，程春福系当时补充协议中胡献忠的代理人。根据转账凭证上的账号，也是胡献忠的打款账号，即使胡献忠的诉讼请求成立，其应主张的债权应进行相应的扣除。胡献忠起诉中的要求是赔偿损失，并没有主张违约金，那么赔偿损失的计算标准就是中国人民银行同期同档次贷款利率。根据补充协议约定，恒昇公司是回购，那么先期给予的就是本金，故支付给程春福的1267万元应作为本金予以扣除。
叶锦寨在原审中答辩称：1、胡献忠与恒昇公司之间系借款合同关系，胡献忠诉请返还的购房款实际上是借款本息。2、从胡献忠提交的证据上看，2009年5月22日的补充协议未经借款人恒昇公司签字盖章，该补充协议尚未成立，不具有约束力。3、即便补充协议合法有效，叶锦寨的保证责任已经免除，胡献忠与叶锦寨之间未约定保证期间，按照担保法第二十六条之规定，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月，本案补充协议约定的主债务最迟还款期限为2009年8月8日，胡献忠在2014年5月份才提起诉讼，早已超过法定的保证期间，保证人的保证责任已经免除，叶锦寨不需承担连带清偿责任。
原审法院审理认为：恒昇公司向胡献忠借款人民币共计3700万元后，由于恒昇公司到期后未归还，后双方签订《补充协议》约定，将原借款3700万元转化为胡献忠向恒昇公司购买76套房屋的购房款。该《补充协议》系双方自愿签订，应确认合法有效。之后恒昇公司又尚有27套房屋（抵款2200万元）交付胡献忠，且根据目前情况恒昇公司已无法将尚未交付27套房屋交付给胡献忠，《补充协议》应予以解除，恒昇公司应返还胡献忠购房款2200万元并赔偿胡献忠损失，损失从签订《补充协议》从借款转为购房款时按中国人民银行贷款基准利率的计算，故胡献忠要求恒昇公司返还购房款2200万元并赔偿损失的请求，予支持。恒昇公司提出通过程春福已返还胡献忠的1267万元应作为本金予以扣除的抗辩意见，原审法院认为，恒昇公司向原审法院提供的程春福汇给胡献忠的转账凭条，该转账凭条是程春福汇给胡献忠，不是恒昇公司汇给胡献忠，现胡献忠对该款项不予认可，恒昇公司又无其他证据证实程春福汇给胡献忠的款就是恒昇公司返还胡献忠购房款，故原审法院对恒昇公司的抗辩意见不予采纳。叶锦寨提出胡献忠在2014年5月份起诉已超过法定保证期间，其不需承担连带清偿责任的抗辩意见，原审法院认为，《补充协议》签订后胡献忠与恒昇公司之间借贷关系已转化为购房关系，《补充协议》中对2009年8月8日前，恒昇公司必须以现金付清3700万元及和每月4.5%的投资回报款，回购或置换该76套房屋，到期10天后仍不回购，则自愿支付购房款20%的违约金，到期恒昇公司不回购76套房屋，胡献忠可将房产转售他人的约定。该2009年8月8日前期限的约定，是对借款转为购房款后，双方对恒昇公司何时现金付清3700万元及回购或置换该76套房屋期限的约定。不是对恒昇公司何时将76套房屋交给胡献忠期限的约定，双方对房屋何时交付未进行约定，保证期限应从胡献忠知道应当知道恒昇公司未能将售房交付给胡献忠，胡献忠的权利受侵害之日起计算，现叶锦寨未向原审法院提供能证明胡献忠知道其权利受侵害已超六个月再向其主张的证据，故原审法院认为叶锦寨的担保仍在保证期间内，其应承担连带清偿责任。叶锦寨的抗辩意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、由恒昇公司返还胡献忠购房款2200万元，并赔偿损失（损失以2200万元为基数从自2009年5月22日起按中国人民银行规定的同期同档次贷款基准利率计算至款项还清之日止），款限判决生效后三十日内履行完毕；二、叶锦寨对上述款项承担连带清偿责任。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费108800元，诉讼保全费5000元，公告费150元，合计113950元，由恒昇公司负担，由叶锦寨承担连带清偿责任。
叶锦寨不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、一审认定补充协议签订后胡献忠与恒昇公司之间借贷关系已转化为购房关系不当。1、本案的管辖纠纷中，恒昇公司认为本案不是借贷关系，是不动产买卖关系，应移送辽宁法院管辖，提出管辖权异议。一、二审法院均确认本案是借贷纠纷，以此为由驳回了恒昇公司的管辖权异议申请。本案法律关系已经一、二审法院生效法律文书确认，属于确定的法律事实。2、所谓的房屋买卖根本就没有发生过，双方之间既未签订过商品房买卖合同，也未办理过商品房买卖备案登记，更未实际交付房屋，叶锦寨也未真正支付购房款。买房卖房根本不是补充协议的合同目的，所谓的76套房屋买卖与回购，实质上是他们之间为履行还款而设定的一种非典型担保。补充协议的实质内容是恒昇公司如何还款，所有条款均围绕借款归还这一事实而展开，补充协议并没有使之前的借贷关系转化为购房关系。一审胡献忠诉请返还的购房款就是借款。3、胡献忠的诉请是确认补充协议合法有效，一审判决在说理部分确认为补充协议应予以解除，系判非所请，属于明显程序错误。4、胡献忠的诉请是确认房地产抵押借款合同及补充协议合法有效、返还购房款及赔偿利息损失，其诉讼主张也自认了本案是借贷关系。如果其认为本案的法律关系已转化为房屋买卖合同关系，又何必要求法院确认抵押借款合同有效？根据《物权法》第一百八十六条规定，抵押权人不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。本案补充协议以房抵债的约定违反该规定，无效。二、一审中胡献忠是根据补充协议的约定要求恒昇公司返还购房款，其主张的诉讼请求不是交付房屋，一审只需审查补充协议对返还购房款的期限如何约定，并在此基础上确定保证责任是否因超过保证期限而免除。补充协议中有无交房时间的约定，与诉讼的实质问题无关，与胡献忠的诉请无关。补充协议实际上是还款协议，何时交房本就不是缔约各方之目的。三、无论本案的基础法律关系是借贷还是购房，三方签订的《补充协议》第三条非常明确约定恒昇公司必须在2009年8月8日前回购76套住房，支付3700万元购房款，特殊情况可以延长10天履行。这是三方约定支付购房款的最后期限，胡献忠正是基于这一约定诉请返还购房款，其在2014年才起诉返还购房款，早已过保证期限，叶锦寨的担保责任已经免除。四、胡献忠与恒昇公司未经保证人同意，对当时抵账的房屋进行大面积更换，加重了债务人的债务。五、一审判决遗漏重大事实，没有认定3700万如何变成2200万，涉案房屋如何由76套变成27套。综上，请求二审依法撤销原审判决第二项，改判驳回胡献忠对叶锦寨的诉讼请求。
胡献忠答辩称：一、一审认定补充协议签订以后，胡献忠与恒昇公司之间的借款关系转化为购房关系是正确的，具体理由是：1、虽然在管辖诉讼当中一、二审都作出过裁定，但不能绝对以管辖裁定认定为准，而应当以实体审理后认定的案件性质为准。2、补充协议是有效的，协议主要意思是恒昇公司以房屋抵账的，当然还特别约定恒昇公司要将房子拿回去也可以，那只要拿相应的钱给胡献忠。3、一审程序合法。4、胡献忠在诉状中对整个事实陈述得非常清楚，其同恒昇公司原先是房地产抵押借款关系，之后在转化为恒昇公司以房抵债也就是房屋买卖这个法律关系。二、一审判决保证期限没有超过正确。1、叶锦寨将本案的保证期限认为是到2009年8月8日为止，我们认为这个说法是不成立的，因为整个补充协议实际上因为协议的内容不同，在保证这个期限上是不同的，以第三条来说，确实回购的期限是有的，但是根据补充协议第四条，胡献忠可以将恒昇公司抵的房屋转卖他人，也可以自己留用，作为恒昇公司他有义务交房包括协助办理过户等等法定义务。在这种情况下，恒昇公司因为它的义务不一样所以他的期限就不一样，双方在履行补充协议的过程当中，因为各种各样的原因这个事情一直拖在那里，实际上胡献忠直到永康法院去查封的时候这个房屋已经不能过户了，才知道涉案房屋已经被法院查封或者卖掉了。2、本案不适用物权法第一百八十六条规定，该规定适用的前提是流押，而本案是双方经过协商，恒昇公司以房抵债。3、本案虽然恒昇公司抵债的房屋有变化，但是并没有加重该公司的债务，根据担保法司法解释第三十条第一款的规定，保证人应当承担保证责任。4、一审判决认定事实是清楚的，胡献忠一审中提供了2200万元的收据，其他是因为恒昇公司已经陆续支付给胡献忠相关的款项，而胡献忠将相应的房屋还给恒昇公司，最后就剩下这2200万元的房屋，恒昇公司没有回购，所以事实是非常清楚的。如果叶锦寨认为恒昇公司还的债超过这个数字那应当举证，其一审当中没有举证，并且恒昇公司对尚有2200万元的房屋没有回购，或者说这些房屋他没有履行相应的协助过户等义务，没有提出异议，恒昇公司在一审当中只不过提出尚有1267万元已经还过了，但是这个证据我方不认可，因为这笔钱与本案是无关的。综上，叶锦寨的上诉理由不能成立，请求法驳回上诉，维持原判。
恒昇公司答辩称：一、对原审对程春福打给胡献忠1267万元未认定为恒昇公司的还款有异议，恒昇公司打给程春福1267万元，与程春福打给胡献忠的1267万元，在两次打款数字上是吻合的。一审胡献忠抗辩该1267万元是程春福与胡献忠之间的其他经济往来，胡献忠应该举证证明程春福是其他法律关系的债务人，但是胡献忠并没有进行相应举证。从民事证据角度出发，该1267万元应予以认定，即恒昇公司向胡献忠偿还了1267万元债务，应该从胡献忠的诉讼请求中予以扣除。虽然恒昇公司没有上诉，但恒昇公司的抗辩意见在一审进行了相应阐述，一审法院也没有分配举证责任于胡献忠，胡献忠针对1267万元也没有拿出相应的证据予以抗辩。《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第十一条明确规定了举证转移的标准，因此一审法院在实体上是违法的。希望二审法院将该1267万元予以扣除，利息应当从09年8月18日计算。二、本案叶锦寨应该承担相应的连带责任。补充协议第五条约定承担的保证责任是上述第三、四条，既包括现金的保证义务，也包括行为的保证义务。担保法第六条明确规定保证人承担的保证责任包括金钱的给付和行为的履行，第四条约定的就是主债权的房屋过户行为，而保证责任对该行为也是应该承担连带保证责任。而对该行为没有约定相应的履行期限，按照《合同法》第六十二条第4项，履行期限不明的，应该给对方必要的准备时间。《担保法》解释第三十三条也规定对主债务履行期限或约定不明的，保证期间从债权人要求债务人履行义务宽限期届满之日起算。所以本案的保证期间并未过期，本案保证期间计算的关键点首先要确定保证责任的范围，进而确定保证责任的履行期间。本案是由借贷关系，同时配有房产抵押合同关系，演变为让与担保合同关系，最后又转变为以房抵债的法律关系。这些法律关系并不是彼此相互矛盾的，一个案件可以有多个法律关系。
二审中，各方当事人均未向本院提供证据。
本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：本案胡献忠与恒昇公司、叶锦寨签订的《补充协议》并未违反法律禁止性规定，应确认合法有效。根据该协议第四、五条，在恒昇公司到期不回购涉案房产时，胡献忠可将房产转售他人，恒昇公司应配合办好手续，叶锦寨为恒昇公司上述行为提供担保。本案恒昇公司到期未回购讼争的27套房屋，胡献忠可选择将房屋转售他人，当然也有权利要求恒昇公司交付房屋，在恒昇公司交付不能的情况下，有权要求恒昇公司返还房款。协议中并未约定交房期限，叶锦寨的保证期间应从胡献忠知道或应当知道恒昇公司不能交付房屋之日计算，现叶锦寨未举证证明胡献忠知道权利受侵害已超六个月再向其主张，故原审认定其担保未过保证期间并无不当。另叶锦寨也未举证证明当时抵账的房屋进行更换加重了其担保责任，其上诉对涉案房款由3700万如何变成2200万、涉案房屋由76套如何变成27套提出疑问，但其和恒昇公司均未能就还款或支付回购款的情况完成举证责任，应承担举证不能的法律后果。综上，叶锦寨的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费182958.14元，由上诉人叶锦寨负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李建旭
审 判 员 吴志坚
代理审判员 郑望鑫
二〇一五年十二月十日
代书 记员 范夏青