北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第00716号
上诉人（原审原告）北京经济技术开发区浉城百丽小区业主委员会，住所地北京经济技术开发区天宝园二里二区。
负责人李锡荣，主任委员。
委托代理人付梦，男，1980年8月29日出生。
委托代理人赵易，男，1974年1月5日出生。
被上诉人（原审被告）北京畅宜洋文化发展有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区天宝园二里二区33号楼101。
法定代表人田瑞峰，经理。
被上诉人（原审被告）北京盛年华房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区亦庄镇贵园东里29号楼2-101室。
法定代表人王立强，总经理。
上列二被上诉人之委托代理人赵军敏，北京市北方律师事务所律师。
上诉人北京经济技术开发区浉城百丽小区业主委员会（以下简称业委会）因排除妨害纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2014）大民初字第1952号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
2014年1月，业委会起诉至原审法院称：根据我们从大兴亦庄经济开发区规划局档案室查阅复印的规划设计图纸可以看出，浉城百丽小区规划设计有780平方米的物业用房。经向开发区房管局查证，上述物业用房的具体位置即在北京经济技术开发区天宝园二里二区33号楼会所西北部，即目前北京畅宜洋文化发展有限公司（以下简称畅宜洋公司）所租用的房屋（以下简称涉案房屋）。根据《物业管理条例》的规定，小区物业管理用房应当归小区全体业主使用；《物权法》规定公用设施、设备、绿地、道路等公用设施属全体业主共有。《浉城百丽小区物业管理服务公约》也明确约定物业用房不得为单个产权人所有，其中消防、绿地、配电室等21项公用设施，均不属于单个产权人所有。综上，我们认为涉案房屋应归全体业主使用，畅宜洋公司租用物业办公用房属侵权行为，故现诉至法院，请求判令：1、撤销畅宜洋公司与北京盛年华房地产经纪有限公司（以下简称盛年华公司）签订的出租合同；2、盛年华公司、畅宜洋公司腾退、返还浉城百丽小区33号楼西北角1至3层物业用房。
畅宜洋公司辩称：涉案房屋开发商为北京儒林房地产开发有限责任公司（以下简称儒林公司），儒林公司取得涉案房屋所有权证书，并将包括涉案房屋在内的部分房产委托盛年华公司进行管理。2009年7月，我公司与盛年华公司签订了《房屋租赁合同》，承租了涉案房屋。我公司认为不动产权属证书是权利人享有该不动产的证明，通过房屋产权证可以明确，涉案房屋所有权人为儒林公司和盛年华公司，所有权人对自己的不动产依法享有占有、使用、收益、处分的权利。因此我公司与盛年华公司签订的租赁协议合法有效，应受法律保护。业委会无权要求我公司腾房，请求法院依法驳回业委会的诉讼请求。
盛年华公司辩称：本案的争议焦点应为涉案房屋所有权归谁所有，在这个问题解决之后才能就是否需要排除妨害作出判断。我公司认为涉案房屋不属于业委会所有，我公司出租该房屋合法有据，理由如下：一、涉案房屋属会所性质，系儒林公司投资建设，在销售浉城百丽小区的房屋时并未进行任何共有公用建筑面积的分摊，产权应归属儒林公司；二、涉案房屋建设在《物业管理条例》及《物权法》出台之前，不适用《物权法》关于物业管理用房属于业主所有的规定；三、房屋权属登记部门对涉案房屋的产权有明确登记。根据物权登记的公信力，涉案房屋产权不属于业委会所有，我公司有权出租该房屋。综上，涉案房屋并未公摊给购房人，根据国家产权登记部门颁发的产权证，该房屋产权明晰，我公司依法有权出租。业委会对涉案房屋没有所有权，无权要求我公司将房屋腾退，其诉讼请求于法无据，请求法院依法予以驳回。
原审法院经审理认为：涉案房屋的规划、建设、验收、产权初始登记、销售等发生于2007年10月1日《中华人民共和国物权法》施行之前。根据当时北京市相关政策规定，物业管理用房应分摊给业主，物业管理用房的面积进行分摊后，产权归摊得的业主所有。同时，物业管理用房应当有偿取得，在未分摊和有偿取得前，物业管理用房仍属于建设用地使用权人。本案中，业委会未向法院出具证据证明就物业用房进行分摊，业主已经就涉案房屋付出相应的对价，故法院认为业主尚未取得物业管理用房的所有权，亦不能以产权人之地位主张相应的腾退及返还权利。故对于业委会要求畅宜洋公司、盛年华公司腾退返还涉案房屋的诉讼请求，法院不予支持。据此，原审法院于2014年10月判决：驳回北京经济技术开发区浉城百丽小区业主委员会的诉讼请求。
判决后，业委会不服，上诉至本院称：浉城百丽小区的竣工图明确标明了涉案房屋属于物业用房；相关法律、法规均规定了小区共用部分属小区业主共有，物业服务企业不得擅自改变物业管理用房的用途；根据相关规定，分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，涉案房屋本就不应进行面积分摊，并且未分摊并不等同于费用（楼价）没有分摊；涉案房屋的产权不影响其物业用房的使用性质。业委会请求撤销原判，依法改判支持其原诉请求。畅宜洋公司、盛年华公司同意一审判决。
经审理查明：业委会成立于2013年1月7日，任期3年。
涉案房屋位于北京经济技术开发区天宝园二里二区33号楼西北角，分布于1、2、3层。2004年4月，儒林公司向北京经济技术开发区房屋和土地管理局提交了33号楼申请资料。北京经济技术开发区房屋和土地管理局办理了房屋初始登记。依据京房权证开股字第000**号房屋所有权证显示：房屋座落为北京经济技术开发区天宝园二里二区，所有权人为儒林公司，其中33号楼建筑面积为：地上1、2、3层4451.71平方米，地下1层建筑面积为784.25平方米，其中地上一、二、三层规划用途和使用用途均为会所。
2008年10月20日，儒林公司与盛年华公司就33号楼部分房屋（建筑面积为3745.31平方米）向北京经济技术开发区房屋和土地管理局提交了房屋所有权转移登记申请书，2008年10月23日，北京经济技术开发区房屋和土地管理局向盛年华公司核发了前述座落房屋的京房权证开股字第00113**号房屋所有权证，登记房屋所有权人为盛年华公司。目前，涉案房屋1层、2层仍登记在儒林公司名下，3层登记在盛年华公司名下。
2009年7月13日，盛年华公司将天宝园二里二区33号楼（含涉案房屋）出租给畅宜洋公司，用于经营教育培训。租期自2009年10月10日至2014年10月9日。现涉案房屋由畅宜洋公司实际占有、使用。
2014年2月26日，北京市经济技术开发区房屋和土地管理管理局出具《关于浉城百丽小区33号楼权属登记情况的说明》，主要内容为：根据规划文件，浉城百丽小区物业管理用房位于33号楼，其登记情况及依据为：根据《房屋权属登记管理办法》（自1998年1月11日起施行，2008年7月1日废止）相关规定，2004年4月，在儒林公司提交了33号楼申请资料后，我局办理了该房屋初始登记，登记面积5235.96平方米。浉城百丽小区的商品房规划、建设、销售发生在2007年10月1日《物权法》施行之前，《物权法》关于物业管理用房的规定不能作为其权属确定的依据。根据我市房屋权属登记实践以“面积分摊”为基础原则，其物业管理用房的权属应由购房人和开发商根据购房合同关于面积分摊的条款约定。根据购房合同附件二，即公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明，物业管理用房及33号楼其他部位均未参与分摊，其产权都归儒林公司所有。2008年11月，儒林公司申请将该楼3745.31平方米房屋转移给盛年华公司。由于该楼并未作为小区公用建筑面积参与分摊，仍登记在儒林公司名下，对儒林公司所有，该部分房屋可以转移。出于慎重考虑，在征求规划部门意见，该楼剩余面积能保证小区配套指标的实现后，我局办理了该部分房屋的转移登记手续，剩余面积仍登记在儒林公司名下。
原审法院审理中，盛年华公司提交儒林公司与盛年华公司于2005年12月16日签订的《委托书》1份，内容为：甲方儒林公司与乙方盛年华公司就甲方拥有的位于北京经济技术开发区天宝园二里二区33号楼的所有物业及涉及甲方所有的债权债务等一切事务全部转交乙方一事经过双方友好协商委托如下：第一条：甲方名下房屋的所有权、使用权、销售权、租赁权等全部权利、责任及义务全权交给乙方管理、承担和处置。第二条：所有涉及甲方的债权债务及一切事项的权利、责任、义务全权交给乙方，由此产生的一切事项全部由乙方承担。第三条：在本授权生效后甲方的一切法律责任、权利和义务全部由乙方承担和履行。该协议在委托单位处加盖有“北京儒林房地产开发有限责任公司”字样公章，在受托单位处加盖有“北京盛年华房地产经纪有限公司”字样公章。业委会对该《委托书》的真实性不予认可，称盛年华公司实际成立时间为2007年1月18日，而《委托书》显示的签订时间为2005年12月16日。业委会提交其称自北京市经济开发区规划局复印的竣工图，欲证明涉案房屋在竣工图上显示为物业办公用房。盛年华公司、畅宜洋公司对盖有档案章的竣工图的真实性认可，但认为不能说明物业用房的位置和性质，应以最终的房屋产权证为准。
上述事实，有双方当事人陈述及《关于北京经济技术开发区浉城百丽小区业主委员会备案的通知》、《关于浉城百丽小区33号楼权属登记情况的说明》房屋产权证明、《委托书》、《北京市房屋租赁合同》、竣工图、等证据材料在案佐证。
本院认为：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
业委会上诉认为建筑区划内的物业服务用房，属于业主共有，盛年华公司无权将其出租给畅宜洋公司。对此，本院认为，涉案房屋属于不动产，其所有权的设立与变更需经依法登记方能发生法律效力。在房屋所有权证书未被依法撤销的情况下，该证书是法院确立不动产权属的合法依据。而根据本案查明事实，涉案房屋目前尚未登记在业委会名下，业委会主张业主对涉案房屋的共有权，缺乏事实依据，本院不予支持。涉案房屋现房屋产权证上登记的所有权人，有权依据产权证对涉案房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
业委会上诉还主张儒林公司对盛年华公司的授权委托应属无效，盛年华公司无权将涉案房屋进行出租。本院认为，儒林公司将涉案房屋部分产权转让给盛年华公司，关于未转让部分经营管理权的授权问题，因该部分房屋产权目前仍登记在儒林公司名下，故上述授权的效力问题，应属儒林公司与盛年华公司之间的事宜，业委会无权主张盛年华公司不能将涉案房屋进行出租。
综上，业委会的上诉请求和理由，尚缺乏事实依据，本院实难支持。原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费70元，由北京经济技术开发区浉城百丽小区业主委员会负担（已交纳）；二审案件受理费70元，由北京经济技术开发区浉城百丽小区业主委员会负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 白 松
代理审判员 袁 芳
代理审判员 王 磊
二〇一五年一月二十七日
书 记 员 史其申