福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）漳民终字第1821号
上诉人（原审被告、反诉原告）：漳州开发区新城房地产有限公司。住所地招商局中银漳州经济开发区内。
法定代表人：许志坚，董事长。
委托代理人：刘永平，福建华闽南方律师事务所律师。
委托代理人：何珠华，女，该公司职员，住址招商局中银漳州经济开发区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：罗日荷，男，1979年9月19日出生，汉族，居民，住福建省上杭县，现住厦门市。
委托代理人：罗渭平，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。
上诉人漳州开发区新城房地产有限公司（以下简称新城公司）因与被上诉人罗日荷商品房销售合同纠纷一案，不服龙海市人民法院（2015）龙民初字第1619号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人新城公司的委托代理人刘永平，被上诉人罗日荷及其委托代理人罗渭平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决查明：2011年11月26日，罗日荷向新城公司预购址在漳州开发区招商大道36号××9幢××号房屋（收款收据载明：新城·海世界项目9#楼12层06单元房），并交纳定金50000元。2012年2月22日，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号35××××087）和合同附件（包括附件六合同补充协议）等。根据合同约定该套商品房建筑面积共23.92平方米，其中，套内建筑面积19.35平方米，公共部位共有分摊建筑面积4.57平方米，单价每平方米8065元，总购房款192915元；双方约定商品房付款方式：买受人（罗日荷）分三期付款给出卖人（新城公司），第1期于2012年2月22日之前支付77166元（含定金），第2期于2012年6月30日之前支付77166元；第3期于2013年5月31日之前支付38583元。合同签订后，罗日荷共支付给新城公司购房款计154332元（其中，包括合同签订之日支付购房款27166元和预购房时交纳定金50000元及2013年6月13日支付已逾期的第2期购房款77166元）。审理中，罗日荷提出购买的商品房测绘实际建筑面积为25.39平方米，新城公司无异议。
原审另查明，2012年2月23日，新城公司代收罗日荷交纳的契税1929元、专项维修金1435元、公证费289元、产权登记费及土地发证费280元，合计3933元。
原审判决认为：1、关于本案合同是否是双方真实意思表的问题。罗日荷在签订《商品房买卖合同》之前，先交纳预购房定金，事后，双方按约定时间签订《商品房买卖合同》和相关合同附件，并交纳合同约定的第一期购房款及相关费用，所签订合同是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。因此，罗日荷主张新城公司承担缔约过失责任并按购房款总金额20%的标准赔偿其损失38583元的依据不足，不予采纳。2、关于本案合同能否达到解除条件的问题。根据《商品房买卖合同》第五条第2项约定：建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中任何一项超出3%时，买受人有权退房；买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。同时附件六《合同补充协议》第三条关于面积差异的处理约定，面积误差比超出3%时，则出卖人不得再向买受人收取超出3%部分的房价款，产权归买受人。据此，《商品房买卖合同》和（附件六）《合同补充协议》对于商品房面积有差异处理的规定并无矛盾，且《商品房买卖合同》第二十二条规定：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。”因此，罗日荷提出房屋实际建筑测绘面积25.39平方米，与合同约定面积的误差比为6.1%，选择依据《商品房买卖合同》第五条的规定，要求解除《商品房买卖合同》，符合双方约定，可以支持；新城公司反诉要求，判令罗日荷继续履行支付商品房买卖合同和合同补充协议约定的购房款38583元及逾期付款的违约金依据不足，不予采纳。综上，本案《商品房买卖合同》和《合同补充协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方应当按照合同的约定履行合同义务。在履行合同过程中，罗日荷存在逾期支付购房款的行为，但其向新城公司提出购买的房屋实际建筑测绘面积超出合同约定3%，请求解除合同、返还已付购房款的诉求，符合合同约定，可以支持；新城公司代收罗日荷交纳的契税、专项维修金等相关费用，应退还或垫付退还给罗日荷。由于，双方签订的《商品房买卖合同》符合约定的解除条件，因此，新城公司反诉要求罗日荷继续履行支付购房款38583元及逾期付款的违约金依据不足，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款的规定，判决：一、解除原告（反诉被告）罗日荷与被告（反诉原告）漳州开发区新城房地产有限公司双方于2012年2月22日签订的商品房买卖合同（合同编号35××××087）；二、被告（反诉原告）漳州开发区新城房地产有限公司应于本判决生效后十日内退还原告（反诉被告）罗日荷交纳的购房款154332元、契税1929元、专项维修金1435元、公证费145元、土地发证费及产权登记费280元，合计158121元；三、驳回原告罗日荷其他诉讼请求；四、驳回反诉原告漳州开发区新城房地产有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4237元，由原告罗日荷负担834元，被告漳州开发区新城房地产有限公司负担3403元；反诉案件受理费657元，由反诉原告漳州开发区新城房地产有限公司负担。
宣判后，原审被告新城公司不服一审判决，向本院提起上诉。
上诉人新城公司上诉称：1、原审以“罗日荷预购商品房的实际交付面积与合同约定面积误差比超出3%，达到约定解除合同的条件”为由判决解除双方的合同错误。根据本案《合同补充协议》第3条和相关法律规定，本案商品房面积差异，达不到解除合同的条件。2、依据《合同补充协议》第五条约定：“买受人在2012年2月22日之前支付人民币77166元（含定金）；在2012年6月30日之前支付人民币77166元；在2013年5月31日之前支付人民币38583元。”被上诉人未按约定期限交付第2、3期购房款，已构成违约，应依约按日承担0.4‰的违约金。请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；且判令被上诉人支付购房款38583元，并承担从2012年6月30日至实际支付款之日按《合同补充协议》约定的按日承担0.4%违约金。
被上诉人罗日荷答辩称：1、新城公司向我方主张支付第2期购房款的逾期违约金已超过诉讼时效。2、新城公司主张违约金的计算期限不合理。3、本案合同就双方违约责任的约定显失公平，属于无效格式条款。4、依据合同约定，我方有权单方解除商品房买卖合同，且亦向新城公司主张解除并向对方发送相关书面通知。要求驳回上诉，维持原判。
本院查明，庭审中，双方当事人均陈述对原审判决认定的事实无异议，本院予以确认。
另查明，被上诉人罗日荷分别于2011年11月26日支付定金50000元，2012年2月22日支付第一期购房款27166元，2013年6月13日支付第二期购房款77166元。第3期购房款38583元至今尚未支付。
本院认为，上诉人新城公司与被上诉人罗日荷签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系双方真实意思表示，且内容未违反有关法律、法规效力性强制性规定，应为合法、有效，双方均应按约履行。被上诉人罗日荷购买的商品房经测绘，其实际建筑面积25.39平方米与合同约定面积23.92平方米，面积误差比为6.1%。本案《商品房买卖合同》第五条第2项虽然约定建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中任何一项超出3%时，买受人有权退房；买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。但《合同补充协议》第三条关于面积差异的处理约定，面积误差比超出3%时，则出卖人不得再向买受人收取超出3%部分的房价款，产权归买受人。该条款并未约定双方可以解除合同。本案被上诉人罗日荷预购的商品房面积误差比超出3%，但依据上述合同约定，其请求解除双方签订的《商品房买卖合同》，不能支持，应予驳回。上诉人提出根据本案《合同补充协议》第3条和相关法律规定，本案商品房面积差异，达不到解除合同条件，理由成立，应予采纳。原审判决解除双方签订的《商品房买卖合同》，违背双方合同的约定，应予纠正。上诉人新城公司提出被上诉人未按约定期限交付第2、3期购房款，应依约按日承担0.4‰的违约金。依据《合同补充协议》第五条约定，被上诉人应2012年6月30日之前支付第2期购房款，而是至2013年6月13日才支付该期购房款77166元，第3期购房款至今尚未支付，已构成违约，依据《合同补充协议》第十八条第4项约定，被上诉人应按日向上诉人支付逾期应付款0.4‰的违约金。据此，上诉人该上诉理由，具有事实与双方的合同依据，应予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持龙海市人民法院（2015）龙民初字第1619号民事判决第（三）项。
二、撤销龙海市人民法院（2015）龙民初字第1619号民事判决第（一）、（二）、（四）项。
三、被上诉人罗日荷应于本判决生效后十日内向上诉人漳州开发区新城房地产有限公司支付第3期购房款38583元，并承担自2012年6月30日起至实际支付应付款之日止，按日向上诉人漳州开发区新城房地产有限公司支付逾期应付款0.4‰的违约金。
本案一审案件受理费4237元、反诉案件受理费657元；二审案件受理费人民币4237元，均由被上诉人罗日荷负担。
本判决为终审判决。
审判长 花 絮
审判员 翁艺晖
审判员 李 凌
二〇一五年十二月十七日
书记员 卢 杰
附本判决适用的主要法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决，裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定事实基本不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。