广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛中法民三终字第226号
上诉人（原审原告）：刘志文，男，汉族，住广东省佛山市高明区。
委托代理人：杜新华，广东共明律师事务所律师。
委托代理人：陈雄柏，男，住广东省佛山市高明区。
被上诉人（原审被告）：梁文超，男，广东省佛山市高明区。
委托代理人：梁惠雄，女，住广东省佛山市高明区。
委托代理人：徐慰全，男，住广东省佛山市高明区。
上诉人刘志文因与被上诉人梁文超房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市高明区人民法院（2014）佛明法民一初字第1026号民事判决，向本院提起上诉。本案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2014年9月5日，刘志文、梁文超签订《房地产买卖合同》，合同约定刘志文向梁文超购买位于佛山市高明区某街道某房［房地产权证号：粤房地证字第××号、国有土地使用证号：明国用（2005）第××号］，成交价格为370000元。合同约定付款方式为银行按揭付款，刘志文在签署合同当天支付定金20000元给梁文超，刘志文应于2014年9月13日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，梁文超必须提供贷款所需资料并协助刘志文办理按揭。合同还约定，刘志文、梁文超同意于2014年10月15日前办理交易过户手续。首期楼款80000元刘志文须于交易递件当天直接支付给梁文超或存进梁文超账户。申请贷款额290000元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划款到梁文超账户。合同签订后于当日刘志文向梁文超交付20000元定金，后于2014年9月25日，刘志文通过银行向梁文超转账60000元。
原审法院认为，刘志文与梁文超之间签订的《房地产买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律规定，是合法、有效的，由此产生的权利义务应受法律的保护和约束。合同约定，刘志文、梁文超应于2014年10月15日前办理交易过户手续，但刘志文以抵押贷款申请没有审批为由不办理过户手续，已违反合同约定。现刘志文作为违约方请求解除合同，而梁文超不同意解除合同，故刘志文的请求没有法律依据，原审法院不予支持。刘志文基于解除合同而产生的其他诉讼请求也就没有法律及事实依据，原审法院不予支持。刘志文辩称没有按合同约定过户是因为抵押贷款申请没有审批，且梁文超同意延期过户，但刘志文没有证据予以证明，原审法院不予采纳。合同没有约定银行贷款审批为办理过户手续的前提条件，银行贷款是否审批不应作为是否过户的先决条件。如刘志文认为需将银行贷款审批作为办理过户手续的前提条件，可以按照合同第三条中银行按揭付款第3项第③点约定，即买卖双方同意于买方通过银行贷款审批后多少工作日内办理交易过户手续。但刘志文、梁文超没有约定将银行贷款审批作为办理过户手续的前提条件，足以证明刘志文、梁文超约定于2014年10月15日前办理过户手续为双方的真实意思。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回刘志文的诉讼请求。本案受理费3780元，减半收取1890元，保全费1390元，合计3280元，由刘志文负担。
上诉人刘志文向本院上诉提出：一、一审判决认定事实严重不清，歪曲事实。（一）在证据认定方面，一审判决违反证据规则。1.关于录音资料（刘志文于一审期间举证的证据8）。刘志文举证了其与梁文超的通话录音并当庭播放，该录音清楚表明梁文超不相信银行，不相信中介，一定坚持要刘志文付清29万余款后才给办理房产过户的事实。该录音资料是在刘志文和中介公司无数次要求梁文超办理过户手续被拒绝后为证明案件事实才录音的，具备真实性、合法性、关联性，能证明本案的关键事实，而且梁文超也没有提出真实性鉴定申请，故该录音应依法作为本案的定案依据。一审对该证据不予采信完全违反证据规则。2.关于梁文超的举证和答辩。梁文超一审所举的二份证明，是办理过户时所必须的文件（用于办理税务），但这些资料梁文超没有提供给中介和刘志文，已经可以从另一侧面证明梁文超拒不履行过户义务。另外，正是因为梁文超不提交其离婚判决书，才导致中国储蓄银行没有受理刘志文的贷款申请，双方经咨询后不得不改到中国建设银行办理按揭贷款。刘志文没有认为梁文超不协助办理银行按揭的事，只是认为梁文超在拖延办理按揭，主张梁文超在办好按揭手续后拒绝办理过户手续和拒绝交房的违约。梁文超一审答辩所陈述的内容大部分是不是客观事实。3.一审判决故意没有认定梁文超应于2014年11月1日交付房屋的约定事实。除了过户义务外，《房地产买卖合同》还明确约定了梁文超的交房义务，《房地产买卖合同》第五条约定：2014年11月1日买卖双方应在交接该物业当天一并到场查验房屋，卖方将房屋钥匙交付给买方。按合同约定，刘志文在支付完8万元首期款，并办妥银行按揭贷款手续后（双方均已确认办妥），刘志文的合同义务已经全部履行，梁文超拒不履行办理过户手续导致29万元贷款不能收到是梁文超故意造成，原因不在刘志文，梁文超有按合同约定交房的义务（即梁文超不具有后履行抗辩权）。但对合同的交房约定，一审判决故意没有认定。（二）希望二审法院对下列事实依法查清。1.《房地产买卖合同》约定的2014年10月15日之前过户，到底是谁不去办理房产过户？合同约定双方同意于2014年10月15日前办理交易过户手续，因梁文超拒绝提交离婚判决书，导致中介未在中国储蓄银行办好银行按揭的情况下，是梁文超拒绝办理过户手续，并不是刘志文。其实，办理房产过户手续是对商品房买卖中对买房者最大的保护，刘志文作为买房者怎么可能在卖房者要求过户而不去办理呢？相反，在没有收齐房款或办妥手续的情况下办理房产过户，却对卖房者保护不够，卖房者很可能拒绝办理过户手续，这是一般的社会经验看法。刘志文认为，在办理过户谁违约的问题上，本案合同所涉及的中介公司最清楚，法院最好对中介公司进行调查或者追加作为本案第三人。2.中国建设银行的按揭贷款手续办好后，梁文超为何不去办理过户手续？本案双方均已确认中国建设银行的按揭贷款手续已经办好，不管梁文超如何抗辩，其不去办理过户手续及不依约交房始终是事实。为什么贷款手续办好后，梁文超拒绝办理讼争房产的过户手续？这个问题，请二审人民法院调查清楚，一审判决没有调查清楚。3.梁文超不去办理交易过户手续和交房，是否已经构成违约？刘志文确实没有足够的钱去买梁文超的房子，只能通过按揭贷款去购买。本案双方在中介公司的掇合下，已经达成二手按揭买房的合意。而要完成二手按揭买房，必须先办理过户手续，银行才会将贷款直接划给梁文超。2014年11月10日所有的按揭手续已经审批办好，梁文超却突然改口要刘志文先付清全部购房款才去办过户手续，其行为已经构成违约。4.刘志文要求解除合同是否符合法律规定或合同约定？首先，梁文超要求刘志文交清全部购房款后才办理过户手续（有录音为证），已经完全颠覆原合同约定，构成根本性违约，刘志文有权解除合同。其次，不管是按合同约定的过户时间和交房时间，还是之后因梁文超原因（不提交离婚判决书）导致的按揭拖延，双方口头变更过户和交房的时间约定，梁文超的行为都已构成违约，刘志文都有权解除合同。第三，刘志文是于2014年11月19日向梁文超发出《解除合同通知书》，梁文超于2014年11月28日收到，已符合解除合同的形式要件。最后，刘志文是于2014年11月21日才提起本案诉讼（梁文超签收起诉状的时间未知），之前刘志文本人和中介已无数次联系梁文超履行办理过户和交房义务，均被拒绝。刘志文的起诉已经满足十日内不履行义务，有权解除合同的合同约定。故，刘志文起诉要求解除合同，要求梁文超承担违约责任的诉求符合法律规定，也符合合同约定。
二、一审判决因认定事实错误，导致适用法律错误。1.
梁文超拒不履行过户义务和交房义务，已经构成严重违约，刘志文有权根据法律规定和按合同约定解除《房地产买卖合同》，追究梁文超的违约责任。合同约定2014年10月15日办理过户手续，11月1日交房；但梁文超拒绝履行上述义务超过十天，均构成严重违约。根据《房地产买卖合同》第七条第2款约定，刘志文都有权解除合同，并依合同约定追究梁文超的违约责任。一审判决已经认为合同有效且按揭贷款审批不是办理过户手续和交房的前提条件，但却故意不认定梁文超违约不过户、不交房的事实，导致适用法律错误。2.梁文超其行为不讲诚信，应受到法律的惩罚。
综上，刘志文上诉请求：1.撤销原审判决；2.判决解除刘志文与梁文超于2014年9月5日签订的《房地产买卖合同》；3.判决梁文超立即返还刘志文支付的购房款80000元（含定金）并双倍返还定金差额20000元。4.判决梁文超向刘志文支付因被告方原因导致无法交易过户和本次交易无法继续进行的违约金74000元；5.本案一、二审诉讼费（含财产保全费）由梁文超承担。
被上诉人梁文超答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
上诉人刘志文于二审期间提交了下列证据：
1.佛山市放心房地产经纪有限公司（以下简称放心公司）出具的《证明》及其工商登记信息，拟证明梁文超在履行涉案房屋买卖合同过程中存在违约行为的事实；
2.刘志文与梁文超于2014年1月17日的通话记录证明，拟证明梁文超坚持要刘志文支付完房款才过户的事实；
3.录音光盘及录音视频摘录及说明，拟证明梁文超的违约事实；
4.涉案房屋抵押权详细资料及佛山市高明区房屋权属档案信息查询结果，拟证明梁文超于2014年11月13日才解除涉案房屋的抵押，故不可能在同年10月15日办理房屋过户手续；
5.快递的复印件和快递流程的查询，拟证明梁文超已收到解除合同的通知。
梁文超对上述证据的质证意见为：对证据1，因刘志文与该中介公司有利害关系，故对该证据不予认可；对证据2，确认梁文超是与刘志文通过话，但该录音是剪接的，对证明内容不予确认；对证据3，确认有视频事实，但梁文超只是说要按照合同办事，对其证明内容不予确认；对证据4，与本案没有关联性；对证据5的真实性不予确认。
被上诉人梁文超于二审期间提交了下列证据：
放心公司要求梁文超开具的一样式文本，拟证明梁文超协助过刘志文办理过涉案房屋的过户。
上诉人刘志文对该证据的真实性、合法性及关联性均不予确认。
本院经审查认证如下：关于刘志文于二审期间提交的证据。对证据1，因该《证明》系案外人放心公司出具，属证人证言，但作为证人的放心公司没有正当理由未出庭接受当事人的质询，故本院对该证据不予采信；对证据2，因刘志文确认其确实与梁文超在此时间通过电话，故本院确认其真实性；对证据3录音及视频光盘，因该视频及录音中涉及有放心公司、刘志文、梁文超及其“儿媳妇”，因梁文超“儿媳妇”不是涉案房屋买卖合同的当事人，其在视频中的陈述不能采信，而从梁文超的陈述内容看，并不足以证实刘志文所主张的待证事实，故本院依法不予采信；对证据4，本院确认其真实性；对证据5，因该证据与刘志文于一审期间提交的证据相互矛盾，且梁文超亦不予确认，故本院对该证据不予采信。关于梁文超于二审期间提交的证据，因无任何单位或个人的签字或盖章，不能证明其待证事实，故本院不予采信。
经审理，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。
另查明，涉案房屋于2014年11月13日解除抵押权登记。
本院认为，根据一、二审法院查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：梁文超在本案中是否存在未依约履行协助刘志文办理涉案房屋过户手续及未依约交付涉案房屋之义务的违约行为。
本案中，刘志文主张梁文超在履行涉案房屋买卖合同中未依约协助其办理房屋过户手续及未依约交付涉案房屋而存在严重违约行为，并据此要求解除其与梁文超之间的房屋买卖合同及梁文超承担相应的违约责任。对此，结合本案现有的全部证据及双方当事人的诉辩、陈述等具体案情，本院认为梁文超在本案中并未存在上述违约行为，具体理由分析如下：首先，刘志文就梁文超不协助其办理过户手续的原因在一审开庭中陈述：“2014年10月15日没有过户是因为按揭没有办理完毕。双方当事人同意2014年10月15日不办理过户手续。”而根据双方当事人所签订的《房地产买卖合同》中的约定，双方当事人应于2014年10月15日前办理交易过户手续。该合同同时约定，刘志文作为买方应于2014年9月13日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，卖方必须提供贷款所需资料并协助买方办理按揭。根据双方在上述合同中约定的内容可见，涉案房屋过户是没有附加任何约定条件的，即只要法律规定房屋过户的条件符合即可办理过户，也就是说只要涉案房屋之上的原设定的抵押解除，该房屋依法即可进行相应的过户交易。刘志文是否办理按揭成功与房屋过户系两个各自独立的事件，分属于两个不同的法律关系，按揭贷款系刘志文单方的融资行为，并不构成涉案房屋过户的前置条件。故刘志文以因未办理按揭而导致未办理过户的主张，不能证明梁文超存在违约事实；其次，刘志文主张因梁文超的违约行为而导致涉案房屋未依约进行过户，根据“谁主张、谁举证”的诉讼原则，刘志文理应对其主张负举证证明责任，但其在本案中并未提供有效证据证明梁文超存在拒不配合其办理涉案房屋过户手续的事实存在，反而是在一审开庭程序中自认“我方（刘志文）承认被告（梁文超）有协助办理过户”，且梁文超也一直积极主张是配合刘志文办理涉案房屋按揭及过户的。至于刘志文提供证据证实涉案房屋是在2014年11月13日才解除抵押登记从而符合法定过户条件，但刘志文并未举证证明是因梁文超的单方原因而导致涉案房屋解除抵押手续的时间滞后而无法在双方约定的时间内办理过户。在涉案房屋的抵押被银行解除这一特定事实出现之后，涉案合同关于过户的约定客观上已经可以继续履行，双方当事人应当根据这一合同履行过程中新出现的客观事实重新协商确定合同原约定的过户时间从而继续履行合同。基于上述分析可见，梁文超在本案中一直主张积极配合刘志文办理过户手续，而刘志文在本案中提供的相关证据在没有其他有效证据予以佐证的情况下，不足以证明其所主张的待证事实，故刘志文依法应就其诉讼主张承担举证不能的不利后果，本院认定梁文超在本案中并不存在相应的违约行为。再次，虽然涉案合同约定，涉案房屋的交付时间为2014年11月1日前，但如前所述，因涉案房屋的过户手续因特定原因导致向后拖延，故梁文超在未办理涉案房屋过户手续的前提下，并未交付涉案房屋的行为亦不构成违约。
综上，根据本案的现有证据，可以认定梁文超在履行涉案房屋买卖合同过程中并未存在违约行为，故刘志文关于要求解除涉案房屋买卖合同以及梁文超据此应承担相应的违约责任的诉讼主张，理据不充分，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。刘志文上诉理据不足，依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3780元，由上诉人刘志文负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 温万民
代理审判员 余珂珂
代理审判员 吴媛媛
二〇一五年五月十一日
书 记 员 陆灏珺