湖南省湘潭市雨湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）雨法响民初字第800号
原告（反诉被告）湘潭市雨湖区鸿达金属材料经营部，住所地湘潭市雨湖区。
业主李瑞林，男，1960年4月20日出生，汉族，湘潭市人，住湘潭市雨湖区。
委托代理人雍明富，男，1969年4月1日出生，汉族，湘潭市人，住湘潭市雨湖区。
被告（反诉原告）湖南三民重工科技有限公司，住所地湘潭九华示范区。
法定代表人李双喜，该公司董事长。
委托代理人文永军，湖南湘晋律师事务所律师。
原告湘潭市雨湖区鸿达金属材料经营部（以下简称鸿达经营部）诉被告湖南三民重工科技有限公司（以下简称三民公司）租赁合同纠纷一案，原告鸿达经营部于2015年9月25日向本院起诉，被告三民公司于2015年10月16日提出反诉。本院受理后，依法组成由审判员李育君担任审判长，代理审判员边峰、人民陪审员杨小玲参加的合议庭，于2015年12月9日对两案公开开庭进行了审理，代理书记员杨韬担任记录。原告鸿达经营部的委托代理人雍明富到庭参加了诉讼，被告三民公司的委托代理人文永军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告鸿达经营部诉称：2014年1月2日、2014年6月9日，原、被告分别签订了两份《厂房租赁合同》，被告承租原告位于湘潭市雨湖区北二环路先锋工业园段两侧厂房。2014年1月2日合同约定原告将其所有的2500M²钢结构厂房出租给被告使用，租期从2014年2月15日至2017年2月14日止。每月租金32500元，被告三民公司向原告鸿达经营部支付厂房租赁保证金100000元，一方要求提前终止合同的，违约方需向守约方支付三个月租金作为违约金。合同另对双方的其他权利、义务和违约责任等做了约定。2014年6月9日合同约定原告将其所有的3000M²钢结构厂房及外坪、内坪出租给被告使用，租期从2014年6月15日至2017年6月14日止。每月租金43167元，被告三民公司向原告鸿达经营部支付厂房租赁保证金100000元，一方要求提前终止合同的，违约方需向守约方支付三个月租金作为违约金。合同另对双方的其他权利、义务和违约责任等做了约定。合同签订后，原告将租赁场地按合同约定按期交付给被告使用。但从2014年12月份开始，被告三民公司开始未按时支付租金，截止到2015年9月份被告累计欠原告租金及滞纳金共计571202元。综上，为维护原告的合法权益，特诉诸法院，请求：1、解除双方于2014年1月2日及2014年6月9日签订的两份《厂房租赁合同》；2、被告向原告支付租金及滞纳金共计571202元；3、被告向原告支付违约金227001元；4、由被告三民公司承担本案诉讼费用。
被告三民公司辩称：被告三民公司在2015年4月底便口头向原告鸿达经营部提出解除双方签订的两份厂房租赁合同，按合同约定，提交解除合同一方应当赔偿三个月租金作为补偿，扣除被告三民公司支付给原告鸿达经营部的200000元保证金，原告鸿达经营部实际还应当返还被告三民公司7000元。被告三民公司提交解除合同是由于原告业主之子在厂区内留有自营钢材的场地，原告业主之子强行要求被告三民公司购买其劣质钢材，导致双方多次发生纠纷，且工程机械市场萎靡，导致被告三民公司产能过剩，亏损严重，无法承担高额租赁费用。故被告三民公司不存在违约行为；原告鸿达经营部扣留被告三民公司所建板房及各项设施、设备、配件应当同意被告三民公司拆除。
反诉原告三民公司反诉称：双方签订《厂房租赁合同》后，反诉被告业主之子经常与反诉原告的员工发生冲突，加之2015年市场萎靡，反诉原告于2015年4月初与反诉被告协商退租事宜，双方达成一致意见，双方解除签订的两坐《厂房租赁合同》同时由反诉原告补偿反诉被告三个月租金作为损失。反诉原告在2015年5月1日前将车间全部腾空，仅留部分设施、设备在厂房车间，但不会影响反诉被告将厂房出租。故双方签订的两份《厂房租赁合同》已在2015年4月31日解除，抵扣反诉原告在签订合同时支付的200000元保证金外由反诉原告支付三个月租金作为损失，反诉被告还应当退还反诉原告7000元；租赁期间，反诉原告投资30万元在厂房空地建设两层板房并添置了办公设备，在租赁合同解除后，反诉被告拒绝同意反诉原告搬离及拆除相关投资设施、设备及办公用品，现反诉要求反诉被告赔偿板房建设费用198593.16元及价值531024.30元的设施、设备款。
反诉被告李瑞林辩称：双方的合同关系没有在2015年4月底解除，因此对于反诉原告留置在租赁厂房及板房的设施、设备在反诉原告未付清租金时是不能搬离的。同时反诉被告也没理由赔偿反诉原告经济损失。
原告鸿达经营部为支持其诉讼请求和反诉辩称理由，向本院提供了如下证据：两份《厂房租赁合同》，拟证明双方之间的租赁关系及对租赁面积、租金标准、违约责任的约定。
被告三民公司对原告的上述证据质证认为：对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，租赁合同约定任何一方均可提前终止合同；租赁期间李瑞林没向三民公司出具过任何租赁费用增值税发票；李瑞林没保证三民公司在租赁期间正常使用厂房；200000万元保证金可以冲抵租金。
反诉原告三公司为支持其反诉请求及本诉辩称，向本院提供了如下证据：1、两份《厂房租赁合同》，拟证明三民公司租赁李瑞林厂房的面积、范围、租金标准及有提前终止合同的约定；2、钢构工程合同书，拟证明三民公司在租赁厂房空坪投资约20万元建设双层板房，现该板房及板房内的办公用品被李瑞林侵占；3、110报警出警登记表，拟证明李瑞林阻止三民公司退出厂房和搬迁腾空的事实；4、三民公司法律顾问及委托代理人文永军、员工李达与李瑞林协商对话录音光盘，拟证明李瑞林同意在2015年4月底解除双方签订的两份租赁合同，三民公司赔偿原告三个月租金至2015年7月31日止。退租期间李瑞林强行阻拦三民公司拆除板房和搬迁设施；5、三民公司资产统计表两份（车间及板房各一份），拟证明李瑞林扣押三民公司车间资产价值338951.30元，办公板房价值192073.00元，合计531024.30元；6、租赁厂房转账明细表，拟证明三民公司已付给李瑞林的租金及保证金合计1128500元，截止2015年7月31日李瑞林还应当退还三民公司7000元。
反诉被告李瑞林对反诉原告提供的上述证据质证认为：对证据1、6无异议；对证据2关联性有异议，李瑞林没侵占三民公司板房及办公设备；对证据3关联性有异议，李瑞林是在三民公司未付清租金情况下才阻止三民公司搬迁相关设备、设施；对证据4的真实性、合法性、关联性均有异议；对证据5关联性有异议，李瑞林是在被告未付清租金的情况下阻止三民公司搬迁相关设备、设施。
本院对原告鸿达经营部（反诉被告）提交的证据综合认定如下：对两份《厂房租赁合同》，本院予以认定。
本院对反诉原告（被告）三民公司提交的证据综合认定如下：对证据1、6，因对方无异议，本院予以认定；对证据2、3，本院对其真实性、合法性予以认定，但三民公司无法证明双方租赁关系解除及其清偿了租赁费用，不能证明李瑞林是侵占行为；对证据4三民公司无法证明其来源合法，故本院不予认定；对证据5因三民公司未提供相应票据佐证，本院不予认定。
经审理查明：2014年1月2日、2014年6月9日，原、被告分别签订了两份《厂房租赁合同》，被告承租原告位于湘潭市雨湖区北二环路先锋工业园段两侧厂房。2014年1月2日合同约定原告将其所有的2500M²钢结构厂房出租给被告使用，租期从2014年2月15日至2017年2月14日止。每月租金32500元，被告三民公司向原告鸿达经营部支付厂房租赁保证金100000元。2014年6月9日合同约定原告将其所有的3000M²钢结构厂房及外坪、内坪出租给被告使用，租期从2014年6月15日至2017年6月14日止。每月租金43167元，被告三民公司向原告鸿达经营部支付厂房租赁保证金100000元。两份合同均约定如三民公司拖欠租金满一个月应当承担拖欠租金的5%作为滞纳金且李瑞林有权终止租赁合同、一方要求提前终止合同的，违约方需向守约方支付三个月租金作为违约金。合同另对双方的其他权利、义务和违约责任等做了约定。合同签订后，原告将租赁场地按合同约定按期交付给被告使用。租赁期间三民公司支付了200000元保证金，并投资198593.16元在外坪建设了一栋二层板房，并添置了办公用品。从2015年2月份开始，被告三民公司开始未按时足额支付租金。
本院认为：原、被告之间所签订的两份《厂房租赁合同》真实有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的合同义务。根据合同约定，承租方未及时支付租金，拖欠满一个月，应当承担拖欠租金5%作为滞纳金，并出租方有权终止合同。因此，本院对原告要求从2015年10月1日起解除合同的请求予以支持。对于反诉原告三民公司主张合同已经在2015年4月底解除，因反诉原告三民公司未提供有效的书面证据证明已经向原告提出解除合同，故本院对被告按2015年4月底开始解除合同及由反诉被告鸿达营业部返还租金7000元这一主张不予支持。对于租金的计算，根据被告三民公司提交的二环线厂房转账明细表，计算至2015年9月30日被告三民公司应当支付的租金为374335.50元【（32500元/月×7.5个月-50000元）＋（43167元/月×6.5个月-100000元）】，滞纳金为18716.78元，合计393052.28元。合同解除后200000元保证金应当冲抵租金。对于原告227001元违约金的诉讼请求，因原告厂房已在2015年10月份另行出租，没有给原告方带来损失，故对该部分请求，本院不予支持。对于反诉原告所主张的板房经济损失，因此板房是反诉原告为其生产需求而建设，故本院对反诉原告要求反诉被告赔偿板房建设经济损失198593.16元不予支持，反诉原告可以对板房自行拆除。对于反诉原告留置在租赁场地内的设备、设施、零部件及办公用品，在合同解除时反诉被告应当予以退还，故对反诉原告该部分诉讼请求予以部分支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条及第一百零七条，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）湘潭市雨湖区鸿达金属材料经营部与被告（反诉原告）湖南三民重工科技有限公司于2014年1月2日、2014年6月9日签订的两份《厂房租赁合同》；
二、被告（反诉原告）湖南三民重工科技有限公司在本判决生效后五日内支付原告（反诉被告）湘潭市雨湖区鸿达金属材料经营部租金及滞纳金共计193052.28元；
三、驳回原告（反诉被告）湘潭市雨湖区鸿达金属材料经营部的其他诉讼请求；
四、原告（反诉被告）湘潭市雨湖区鸿达金属材料经营部在本判决生效后立即退还被告（反诉原告）湖南三民重工科技有限公司留置在租赁场地内的全部设备、设施、零部件及办公用品；
五、驳回反诉原告（被告）湖南三民重工科技有限公司的其他反讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费11782元，由原告湘潭市雨湖区鸿达金属材料经营部负担；反诉费5583元，由湖南三民重工科技有限公司负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。
审 判 长 李育君
代理审判员 边 峰
人民陪审员 杨小玲
二〇一六年三月十一日
代理书记员 杨 韬
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。