重庆市北碚区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）碚法民初字第01720号
原告谭春梅，女，汉族。
原告谭德成，男，汉族。
二原告共同委托代理人陈春明，重庆市北碚区北温泉法律服务所法律工作者。
被告重庆鑫点房地产开发有限公司，住所地重庆市渝中区西来寺4号11层。
法定代表人冯超，系该公司董事长。
委托代理人孙长春，男，汉族。
原告谭德成、谭春梅诉被告重庆鑫点房地产开发有限公司（以下简称鑫点公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月11日立案受理后，依法由代理审判员刘凤华于2014年4月1日、2014年4月17日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谭德成、谭春梅及其共同委托代理人陈春明，被告鑫点公司的委托代理人孙长春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谭德成、谭春梅诉称，2005年4月9日，原告与被告签订了《商品房预订协议》，约定原告以总价款97790元购买坐落于重庆市北碚区×××××××××××××2单元3-3号、建筑面积127平方米商品房一套。谭春梅分别于2005年4月9日向被告单位出纳陈静交纳定×××××2-3-3号房定金1000元，于2005年5月19日向被告项目部经手人陈登荣交纳购房款30000元，于2005年11月18日向陈登荣交纳房款29000元，于2006年1月25日向被告售房部职员邓博之交纳房款30000元，于2006年4月19日向邓博之交纳房款10000元。原告共计向被告交款10万元整，按合同约定原告多交了房款2210元；后被告项目经手人陈登荣亲手将该房钥匙交给了原告。原告父母于2010年5月入住该房。后派出所标注该房为重庆市北碚区×××××××××××3单元4-1房屋。2010年9月15日，被告与谭华签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告将其开发的华渝花园项目中坐落于重庆市北碚区×××××××××××3单元4-1、建筑面积128平方米住宅作价256000元价格出卖给谭华。谭华于2011年6月28日取得了该住宅房屋的房地产权证（证号：×××××××××××××××××××）。2011年8月，谭华将原告起诉至北碚区法院，要求原告停止侵害、排除妨碍，该院以原告购买的房屋与谭华购买的房屋不是同一物业为由，于2011年11月20日做出（2011）碚法民初字第02870号民事判决书，判决：原告于本判决生效之日起停止占有使用坐落于重庆市北碚区×××××××××××3单元4-1号房屋，并于本判决生效之日起五日内搬出该房屋。2013年1月，原告母亲因本案去世。由于被告“一女二嫁”给原告造成了极大的经济损失和精神伤害，为了维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院判决：1、确认原被告之间于2005年4月9日签订的商品房预定协议合法有效；2、被告按该房屋现行价值赔偿原告损失38万元（含购房款10万元）；3、本案诉讼法由被告承担。
被告重庆鑫点房地产开发有限公司辩称，原告于2005年4月9日签订《商品房预订协议》没有我公司的签章，邓金只是×××××××××××小区项目经理，挂靠在我们公司。我公司没有收到邓金关于该小区房款的一分钱，对赔偿主张也只能找到邓金才能处理这个问题。
经审理查明：2005年4月9日，谭春梅与鑫点公司的邓金签订了《商品房预订协议》，协议载明，该项目于2005年8月5日破土动工；协议约定谭春梅以总价款97790元购买坐落于重庆市北碚区×××××××××××××2单元3-3号、建筑面积127平方米商品房一套，协议还对付款方式、付款时间、交付时间、面积差异的处理方式、违约责任、办理产权证等有关事宜进行了约定。谭春梅分别于2005年4月9日交纳定×××××2-3-3号房定金1000元，有经办人陈静签字，“重庆鑫立房地产开发有限公司×××项目部财务专用章”签章；于2005年5月19日交纳购×××××2-3-3号房款30000元，有经办人陈登荣签字，“重庆鑫立房地产开发有限公司×××项目部业务专用章”签章；于2005年11月18日向陈登荣交纳订房款29000元；于2006年1月25日向邓博之交纳购×××××小区房款30000元；于2006年4月19日向邓博之交纳×××××小区购房款10000元。谭德成、谭春梅于2010年5月入住重庆市北碚区×××××××××××3单元4-1房屋。
另查明，鑫立公司于2011年12月20日名称变更登记为“重庆鑫点房地产开发有限公司”。邓金，又名邓博之，原系鑫点公司的×××××××××小区工程项目经理。陈登云，又名陈登荣，原系鑫点公司的×××××××××小区售房部主任。××××××小区又名×××××、×××××小区。
2010年9月15日，鑫点公司与谭华签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同约定鑫点公司将其开发的×××××项目中坐落于重庆市北碚区×××××××××××3单元4-1、建筑面积128平方米住宅房屋作价256000元出卖给谭华。谭华于2011年6月28日取得了坐落于北碚区×××××××××××3单元4-1、建筑面积128平方米的住宅房屋的房地产权证（证号：×××××××××××××××××××）。
后谭华以谭德成、谭春梅于2011年7月4日将讼争房屋门撬开并自行居住为由起诉来院要求谭德成、谭春梅停止侵害、排除妨害。本院于2011年10月20日作出（2011）碚法民初字第02870号民事判决书，判决：被告谭德成、谭春梅于本判决生效之日起停止占有使用坐落于重庆市北碚区×××××××××××3单元4-1号房屋，并于本判决生效之日起五日内搬出重庆市北碚区×××××××××××3单元4-1号房屋。谭德成、谭春梅不服该民事判决，上诉至重庆市第一中级人民法院，该院于2012年2月2日作出（2011）渝一中法民终字第08556号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。
庭审中，鑫点公司陈述，在办相关房屋的产权证时公司出了三份委托书给邓金去房管局权属中心办理相关手续。
综上所述事实，有双方当事人在庭审中的陈述及商品房预定协议、收据、民事判决书、证人证言、房地产权证等书证为据，足以认定。
本院认为：《商品房预订协议》系由谭德成代表谭春梅签订的，谭春梅应是协议的一方当事人，谭德成不具有该协议的任何权利义务，故谭德成与本案无直接利害关系。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；……”的规定，对于谭德成的起诉，应予以驳回。
根据原被告双方的诉辩观点，可确定本案争议焦点：一、2005年4月9日，谭春梅与邓金签订的《商品房预订协议》对鑫点公司是否具有约束力；二、该《商品房预订协议》是否有效；三、原告主张赔偿损失是否应当得到支持。现就上述问题结合本案认定的事实作如下评析：
一、2005年4月9日，谭春梅与邓金签订的《商品房预订协议》对鑫点公司是否具有约束力；
邓金系鑫点公司×××××××××小区工程项目经理，根据邓金的特殊身份，谭春梅作为合同相对方，有理由相信邓金系代表鑫点公司与其签订合同。谭春梅所交购房款，有加盖鑫点公司×××项目部财务章、业务章的收款收据为凭，其已尽到一般善良人通常的注意义务。至于邓金是否有权刻制鑫点公司×××项目部财务章、业务章，有无将购房款如数交给鑫点公司财务，属于公司内部管理问题，并不影响对谭春梅已按约履行付款义务这一事实的认定。根据《中华人民共和国合同法》第九条第二款“当事人依法可以委托代理人订立合同”、第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”及《中华人民共和国民法通则》第四十三条“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任”之规定，邓金与谭春梅签订《商品房预订协议》的行为构成了表见代理，该代理行为对鑫点公司具有约束力。为此，本院认定《商品房预订协议》系鑫点公司（即鑫立公司）与谭春梅于2005年4月9日签订的。
二、该《商品房预订协议》是否有效；
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，谭春梅与鑫点公司签订的《商品房预订协议》名为预订协议，实则具备了商品房买卖合同的主要内容，且鑫点房地产已经按照约定收受购房款，故该协议应当认定为商品房买卖合同。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”之规定，谭春梅与鑫点公司签订《商品房预订协议》时，×××××××××小区工程项目尚未破土动工，但是谭春梅起诉前，案外人谭华已经取得了××××××小区项目其中一所房屋的房地产权证，故可以认定该协议有效。同时，鑫点公司不能举示证据证明《商品房预订协议》存在合同无效的法定情形，故本院认定谭春梅与鑫点公司签订的《商品房预订协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。
三、原告主张赔偿损失应否得到支持
房屋涨价损失只有在协议解除后才会产生，谭春梅以鑫点公司“一房二卖”为由要求鑫点公司按该房屋现行价值赔偿其损失38万元，但并未向本院主张解除《商品房预订协议》，经过本院释明，谭春梅以想要房屋为由坚持不解除该协议。因谭春梅并未向法院主张解除《商品房预订协议》，房屋涨价损失尚未实际产生，对于谭春梅主张赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第九条第二款、第四十九条、第五十二条，《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：
一、谭春梅与重庆鑫点房地产开发有限公司于2005年4月9日签订的《商品房预订协议》有效；
二、驳回原告谭德成、谭春梅的其他诉讼请求。
案件受理费3500元，由原告谭德成、谭春梅负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。
代理审判员 刘凤华
二〇一四年五月二十日
书 记 员 陈 静