北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第00741号
上诉人（原审被告）北京静澜餐饮管理有限公司，住所地北京市海淀区复兴路乙59号一层至六层。
法定代表人赵飞，总经理。
委托代理人葛锦标，北京市天银律师事务所律师。
委托代理人周一麟。
被上诉人（原审原告）北京神都天骄投资管理有限公司，住所地北京市海淀区复兴路乙59号6-9层。
法定代表人李安明，董事长。
委托代理人刘影，北京市瑞驰律师事务所律师。
委托代理人于明占，北京市瑞驰律师事务所律师。
上诉人北京静澜餐饮管理有限公司（以下简称静澜餐饮公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第16012号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人静澜餐饮公司之委托代理人葛锦标，被上诉人北京神都天骄投资管理有限公司（以下简称神都天骄公司）之委托代理人刘影、于明占到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
神都天骄公司在原审法院起诉称：我公司的关联企业北京神都天骄投资信用担保有限公司与北京市万业源房地产开发有限公司签订房屋租赁合同，承租了北京市海淀区复兴路乙59号楼房产。后我公司、北京神都天骄投资信用担保有限公司、北京市万业源房地产开发有限公司三方签订协议，由我公司继受北京神都天骄投资信用担保有限公司在签署房屋租赁合同中的权利义务，同时，北京市万业源房地产开发有限公司出具转租证明，同意我公司将租赁的房产转租给静澜餐饮公司。
2010年7月5日，我公司和静澜餐饮公司签订《房屋租赁合同》，将位于北京市海淀区复兴路乙59号楼地下一层452平方米，一层348平方米以及二至六层2700平方米，计租面积为3500平方米的房屋出租给静澜餐饮公司，用途为开展餐饮、茶室等经营活动。合同定金40万元，生效后2日内支付；租赁期限自2010年8月25日至2017年12月15日，月租金440555元，两个月为一个计租期，每一计租期满之日前5日内支付下一计租期的租金881110元，租金方式为押两个月付两个月。承租方拖欠两个月的租金超过30日则视为根本违约，出租方有权解除合同。
合同生效后，静澜餐饮公司支付了定金40万元，又交纳了押金481110元，合计支付了押金881110元。按照合同约定，其应当于免租期届满之日起3日内缴纳首期租金，根据双方签订的交房确认书，静澜餐饮公司应当自2010年11月5日开始缴纳首期租金。然而静澜餐饮公司于2010年11月17日才支付首期租金，之后几乎没有按照合同约定的期限支付租金。其应当于2013年4月5日前支付2013年4月、5月的租金，经多次催要，其拒绝履行支付。至2013年5月9日，静澜餐饮公司迟延付款34天，根据合同约定，我公司有权解除合同。我公司已于2013年5月9日书面通知静澜餐饮公司解除合同，但其不予认可。
我公司现起诉至法院，要求解除双方于2010年7月5日签订的《房屋租赁合同》并腾退房屋，支付自2013年4月5日至房屋腾退之日的租金，并按合同约定支付违约金。
静澜餐饮公司在原审法院答辩称：不同意神都天骄公司的诉讼请求，希望在人民法院主持下，消除双方的误会和分歧，以维护双方的合法权益。自2012年底我方的经营活动遭受了巨大的困难，我方在企业转型过程中，面临巨大的困难。我方不得不多次裁员，降低成本。鉴于合同形式的变更，根据合同法规定，希望法院主持双方对合同约定的租金支付方式予以变更。我公司的注册资本是100万元，但实际投入已经达到2500万元，雇佣的员工有100多人。神都天骄公司要求我们马上搬走，不太现实。我们可以配合神都天骄公司，希望采取调解的方式，妥善将此问题解决。
同时，我方对神都天骄公司提出解除合同主张的效力有异议。通知中提到了按照双方合同第13.1.4规定要求解除合同，该条款中神都天骄公司有权单方面解除合同的第一个条件是作为承租方守约。我方提交的证据证明出租人并没有严格履行其合同约定的义务，也存在违约的情形。合同约定承租方即静澜餐饮公司拖欠两个月租金超过合同约定付款日期30日才能解除合同，但在双方的合同实际履行过程中，作为承租人我公司一直是按月租金支付，而不是按照两个月支付。作为出租方的神都天骄公司也是认可的，没有提出异议，这样就形成了双方当事人的交易习惯。故合同中约定的出租方行使单方解除权的第二个条件也不具备。如果说神都天骄公司单方解除合同，按照合同法第96条规定，神都天骄公司通知对方就已经发生法律效力，也就是说作为神都天骄公司来讲，诉讼请求第一项就不应该为解除双方之间的租赁合同，而是确认租赁合同解除的效力，应是确认之诉。
原审法院经审理查明：2010年7月5日，神都天骄公司（甲方）与静澜餐饮公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，双方确认：本合同项下房产合法产权人为北京市万业源房地产开发有限责任公司（以下简称万业源公司），万业源公司于2007年11月30日与北京神都天骄投资信用担保有限公司签订《房屋租赁合同》，约定北京神都天骄投资信用担保有限公司为本合同项下租赁房产的合法承租人。根据万业源公司同意的书面签发的《转租证明》，万业源公司同意神都天骄公司概括继受北京神都天骄投资信用担保有限公司《房屋租赁合同》项下的全部权利义务，并作为本合同项下租赁房产的合法承租人继续履行北京神都天骄投资信用担保有限公司和万业源公司签署的《房屋租赁合同》。根据万业源公司书面同意签发的《转租证明》，万业源公司同意甲方将本合同项下的租赁房产转租给乙方，作为乙方从事餐饮、茶室、美容等商业经营并同意对本合同项下租赁房产实施装修。
双方约定：本合同项下租赁房产位于北京市海淀区复兴路乙59号楼（房产证号：京房权证海其字第00224**号）；甲方出租面积：地下一层可装修452平方米，一层348平方米以及二至六层2700平方米，计租面积为3500平方米，具体位置参照本合同附件5即租赁房产平面图及具体租赁面积示意图，其中红色标注部分为乙方租赁面积。经充分协商，甲方同意乙方承租本合同项下租赁房产用于开展餐饮、茶室、美容SPA经营活动及其相关的配套服务。在租赁期限内，乙方在约定之经营范围内独立办理工商营业执照，自主经营，自负盈亏，独立承担法律责任。合同项下租赁期限为2010年8月25日至2017年12月15日止；免租期为甲乙双方签署交房确认书之日起3个月。乙方应当自本合同生效之日起两日内向甲方支付定金40万元，甲方应向乙方出具相应的定金收据。自甲乙双方签署交房确认书之日起，该定金自动折抵为乙方应当缴纳的押金的一部分。自甲乙双方签署交房确认书之日起3日内，乙方应当向甲方支付人民币881110元作为租赁押金（押金相当于依本合同约定计算的2个月租金），本合同因租赁期限届满合同终止之日起两个工作日内，且在乙方依本合同之约定缴清全部租金及相关费用的情况下，甲方应将押金无息归还乙方。
双方约定地下1层至地上4层租金标准为每日每平方米4.2元，5层、6层租金标准为每日每平方米4元，总计乙方因承租本合同项下租赁房产每年应当向甲方缴纳的租金为人民币5286660元，每月应当缴纳的租金为人民币440555元。租金缴纳以每两个月为一个计租期，每个计租期应当缴纳的租金为人民币881110元，自免租期届满之日起3日内，乙方支付首期租金，每一计租期届满日之前的5日内向甲方支付（电汇或支票）下一计租期的租金。
除双方的权利义务外，双方还约定了甲、乙方双方各自的违约责任。双方约定，有下列情形之一的，视为乙方违约，除另有约定外，甲方有权同时选择或单独选择解除本合同、要求乙方承担违约责任、租赁押金不予退还：…4、在甲方守约的情形下，乙方拖欠2个月租金超过合同约定付款日期30日，应向甲方支付违约金，每逾期一天，需向甲方支付拖欠租金日万分之二的违约金，如逾期超过30日的，视为乙方根本违约，甲方有权解除本合同，并扣留乙方交纳的租赁押金…。双方约定，有下列情形之一的，视同甲方违约，乙方有权单方解除本合同，甲方承担违约责任，并在发生三日内退回乙方已支付给甲方的全部款项（包括押金），同时赔偿乙方一切经济损失，并承担相应责任：…4、甲方非法干涉乙方经营、装修，致使乙方无法开展正常合法的经营活动…。上述《房屋租赁合同》签订后，双方于2010年8月6日对位于北京市海淀区复兴路乙59号楼地下1层至地上6层进行交房确认，并签署了交房确认书，双方开始履行《房屋租赁合同》。在静澜餐饮公司经营期间，其于2010年11月支付了2010年11月至12月两个月租金，于2011年1月缴纳了2011年1至2月两个月的租金，之后，静澜餐饮公司均未按照合同约定每次缴纳两个月租金，而是每次支付一个月租金，其中2012年12月才支付11月租金的一部分，至2013年1月才补齐。2013年3月4日和20日，静澜餐饮公司分两次支付了2013年2月份租金，2013年4月9日，静澜餐饮公司支付了2013年3月的租金。之后，没有再支付租金。
2013年4月28日，静澜餐饮公司致函神都天骄公司，称：“按合同约定4-5月房租共计881110元，因我司投资方临时出现资金变故，导致资金推迟到位，所以特此申请在2013年5月5日前尽力解决缴纳部分或全部交清”。2013年5月6日，因静澜餐饮公司仍未缴纳拖欠的租金，神都天骄公司致函静澜餐饮公司，要求静澜餐饮公司见函立即支付拖欠租金，若未能见函付款，则务必于5月9日之前自行清理现场退出。静澜餐饮公司回函表示计划在5月13日前积极缴纳，并不同意己方违约，亦不理解5月9日清理现场的不合理要求。
2013年5月9日，神都天骄公司向静澜餐饮公司发出《解除房屋租赁合同通知》，称静澜餐饮公司拒不支付租金的行为已经构成根本违约，根据《房屋租赁合同》的相关规定，依法解除该《房屋租赁合同》。该通知送达给静澜餐饮公司，由静澜餐饮公司周光虎经理签收。
本案审理中，经神都天骄公司申请，法院依法冻结了静澜餐饮公司名下存款213246.68元。同时，法院组织双方进行调解，但双方未能达成一致。经法院释明，神都天骄公司坚持其第一项诉讼请求为要求解除双方于2010年7月5日签订的《房屋租赁合同》并立即腾退房屋。
原审法院认定上述事实：有双方当事人陈述、《房屋租赁合同》、交房确认书、双方往来的函件、《解除房屋租赁合同通知》及签收记录、支付租金的凭证、录音、录像等证据材料在案佐证。
原审法院判决认为：双方于2010年7月5日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且神都天骄公司取得了房屋产权人的书面同意，可以转租，故上述合同亦不违反法律、法规的强制性规定，上述《房屋租赁合同》合法有效，对双方当事人具有约束力。双方当事人均应按照合同约定履行各自权利义务，违反合同约定应承担相应违约责任。根据法院查明之事实，静澜餐饮公司在合同履行期间，长期未按照合同约定每次缴纳之后两个月的租金。虽神都天骄公司一直予以宽容、理解，并未追究静澜餐饮公司的违约责任，但并不代表由此双方即形成了房屋租金按月支付的交易习惯。尤其是静澜餐饮公司在合同履行过程中，有数期租金拖欠日期即使按照每月支付也早已超过了30日。在2013年4-5月租金没有按时缴纳的情形下，经神都天骄公司催要，静澜餐饮公司仍未及时缴纳。故静澜餐饮公司的上述行为违反了双方合同约定，其应当承担相应违约责任。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定：当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方依照法律的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。因静澜餐饮公司拖欠租金，其行为构成了神都天骄公司可以解除合同的条件，故神都天骄公司通知静澜餐饮公司解除合同，符合法律规定，亦符合双方合同约定。双方的《房屋租赁合同》自神都天骄公司解除合同的通知送达给静澜餐饮公司时解除。本案中，神都天骄公司在双方的《房屋租赁合同》已于2013年5月9日解除的情形下，经释明仍坚持要求法院判令解除双方签订的《房屋租赁合同》，缺乏法律依据，对其该项诉讼请求，不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。鉴于双方的《房屋租赁合同》已经解除，现神都天骄公司要求静澜餐饮公司腾退租赁的房屋，符合法律规定，对其该项诉讼请求法院予以支持。同时，静澜餐饮公司应当支付拖欠的租金及至房屋腾退之日的房屋租金，并按照合同约定支付违约金。考虑到腾退之日尚不能确定，故法院只对本案判决作出之日的相应租金的违约金予以处理。根据静澜餐饮公司提交的相关证据，只能证明双方在2013年4月因静澜餐饮公司没有及时缴纳租金后，双方除相互函件往来之外，还有人员间的相互沟通及争吵，同时，神都天骄公司在静澜餐饮公司经营场所放置物品亦引发了双方纠纷。但上述证据尚不足以认定神都天骄公司构成合同中约定的非法干涉乙方正常经营的行为。同时，静澜餐饮公司提交的证据也不足以认定神都天骄公司在该租赁房屋内和其他与静澜餐饮公司经营项目相同的公司签订了房屋租赁合同，故对于静澜餐饮公司在案件审理中提出的上述抗辩意见，不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，判决：一、北京静澜餐饮管理有限公司于本判决生效后七日内将承租的位于北京市海淀区复兴路乙五十九号地下一层四百五十二平方米、地上一层三百四十八平方米以及地上二至六层共二千七百平方米房屋（具体位置见双方《房屋租赁合同》附件五）腾退交还给北京神都天骄投资管理有限公司，并按照每月四十四万零五百五十五元的标准向北京神都天骄投资管理有限公司支付自二Ｏ一三年八月二十一日起的房屋租金，至房屋腾退之日止。二、北京静澜餐饮管理有限公司于本判决生效后七日内给付北京神都天骄投资管理有限公司二Ｏ一三年四月五日至八月二十日的房租一百九十八万二千四百九十七元五角，并支付上述租金至二Ｏ一三年八月二十日的违约金三万八千二百八十元。三、驳回北京神都天骄投资管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
判决后，静澜餐饮公司不服原审法院判决，上诉至本院。要求二审法院撤销原审法院判决第一项、第二项，改判继续履行双方签订的《房屋租赁合同》，驳回神都天骄公司的全部诉讼请求。上诉理由为：原审法院认定事实不清，适用法律不当，神都天骄公司解除合同无效，房屋租赁合同应该继续履行。双方合同中对于甲方守约的情形下，乙方拖欠2个月租金超过合同约定30日的，视为乙方根本违约，甲方有权解除合同，而神都天骄公司欲提高租金曾多次与静澜餐饮公司交涉未果，为达到解除合同的目的，神都天骄公司非法干涉静澜餐饮公司的经营，导致静澜餐饮公司无法开展正常经营活动，因此神都天骄公司存在违约情形，不符合解除合同的前提条件。静澜餐饮公司一直按月支付租金，而不是按照两个月支付，神都天骄公司对该付款方式从未提出过异议，已经形成双方之间的交易习惯，亦是对合同付款方式予以变更，因此合同约定出租方单方行使解除权的条件并未成就。神都天骄公司3月23日派人进驻餐馆干扰静澜餐饮公司的经营，7月底关闭中央空调，8月22日强行进驻经营场地，清场造成了物品的灭失。
神都天骄公司同意原审法院判决，不同意上诉人静澜餐饮公司的上诉请求。
本院经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
上述事实，有神都天骄公司出具的《说明》，双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。静澜餐饮公司与神都天骄公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应为有效。对双方当事人具有约束力。
双方当事人签订合同后，按照合同约定享受各自合同权利，履行各自义务，违反合同约定应承担相应违约责任。原审法院认定静澜餐饮公司在履行合同过程中，未按照合同约定的期限缴纳租金，应承担违约责任并认定静澜餐饮公司拖欠租金的行为已经构成了解除合同的条件，双方的《房屋租赁合同》自神都天骄公司解除合同的通知送达给静澜餐饮公司时解除并无不当。上诉人神都天骄公司关于神都天骄公司解除合同无效，房屋租赁合同应该继续履行以及神都天骄公司非法干涉静澜餐饮公司的经营，导致静澜餐饮公司无法开展正常经营活动，神都天骄公司存在违约情形，不符合解除合同的前提条件一节，因静澜餐饮公司未能提供相应证据证明其主张，本院对其上诉请求不予支持。原审法院未支持静澜餐饮公司关于双方已形成按月支付租金的交易习惯亦无不当。上诉人静澜餐饮公司所述神都天骄公司存在采取强行措施对涉案场地进行清场并造成了物品的灭失的问题可以另行解决。
综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，上诉请求本院不予支持，原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费一万二千三百八十一元，由北京静澜餐饮管理有限公司负担（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费二万四千七百六十二元，由北京静澜餐饮管理有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张洁芳
代理审判员 刘国俊
代理审判员 张 磊
二〇一四年二月二十日
书 记 员 明 玥