重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝二中法民终字第00077号
上诉人（原审原告）：重庆法苑小区业主委员会。
负责人：李军，该委员会主任。
委托代理人：赵光华，重庆君毅律师事务所律师。
委托代理人：安夏，重庆君毅律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：重庆柳力物业公司。
法定代表人：邓光泽，该公司总经理。
委托代理人：牟方平，重庆正章律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：邓光泽，男，汉族，1962年9月3日出生。
委托代理人：牟方平，重庆正章律师事务所律师。
上诉人重庆法苑小区业主�员会（以下简称法苑业委会）与被上诉人重庆柳力物业公司（以下简称柳力公司）、邓光泽房屋买卖合同纠纷一案，重庆市万州区人民法院于2014年11月25日作出（2014）万法民初字第05864号民事判决。法苑业委会不服一审判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。法苑业委会的委托代理人赵光华、安夏，柳力公司的法定代表人邓光泽及委托代理人牟方平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：因原重庆市第一中级人民法院整体搬迁到渝北区紫园路9号地块修建办公楼、职工经济适用房和商业用房。经有关部门批准，同意由职工个人集资修建经济适用房、商业用房、会所和幼儿园。职工便委托重庆德感房地产开发公司（以下简称德感公司）代建，房屋产权登记在该公司名下。
2008年1月25日，德感公司委托法苑小区业主委员会销售集资房屋。2009年7月23日，邓光泽以柳力公司的名义与法苑小区业主委员会签订《购房预付款协议》，购买位于重庆市渝北区黄泥塝紫园路69号3-4号楼二楼的商业用房，并于当年8月26日支付了购房款1500000元和佣金35000元。由于单位购房的税率较高，双方于是将该合同废止，邓光泽遂以其个人的名义于2009年9月23日与法苑小区业主委员会签订《购房预付款协议》。约定：法苑小区业主委员会将位于重庆市渝北区黄泥塝紫园路69号3-4号楼二楼商业用房以3500元／㎡的价格出卖给邓光泽，房屋的面积以最终测量为准；签订合同之日首付1500000元，余款在2010年12月30日付清；该协议为预售预算协议，待需办理转让过户时再签订正式格式合同书，并开具正式税务票据；法苑小区业主委员会按照房价款收取1﹪的购房佣金，即35000元。该房屋交付给邓光泽后，邓光泽自用约700㎡，余下约300㎡出租给重庆市政法委法学会使用，邓光泽每月收取租金20000元。该合同已实际履行。
2011年3月14日，重庆市第一中级人民法院向重庆市工商行政管理局出具《关于我院干警集资门面出租、出售情况的说明函》。其主要内容为，该院与德感房地产公司联合开发的位于渝北区龙溪镇金紫山九号地块搬迁工程1号、2号、3号、4号住宅楼的门面为该院干警集资建设，产权归全体集资干警所有。该门面的出租、出售工作已经全体集资干警同意，授权由法苑小区业主委员会办理。因房屋产权正在办理过程中，特就授权情况给予说明。
2012年2月，德感公司以柳力公司、桂榆修配厂、邓光泽非法侵占房屋，要求返还原物、恢复原状、赔偿损失，向法院提起诉讼，审理过程中书面变更诉讼请求为：1.解除法苑小区业主委员会与邓光泽于2009年9月23日签订的《购房预付款协议书》；2.请求邓光泽等人支付“非法占用”房屋期间的使用费1466000元；3.诉讼费由邓光泽、柳力公司承担。
2012年9月，柳力公司、邓光泽起诉法苑业委会、德感公司房屋买卖合同纠纷，重庆市万州区人民法院于2013年8月26日作出（2013）万法民初字第01412号判决，认定法苑业委会作为新的业主委员会与前一届业委会之间具有法律上的承继关系，确认邓光泽于2009年9月23日与法苑小区业主委员会签订的《购房预付款协议》有效，法苑业委会、德感公司应当继续履行该合同的义务。法苑业委会、德感房公司不服提起上诉，重庆市第二中级人民法院以法苑业委会、德感公司未按时缴纳上诉费，作出（2013）渝二中法民终字第01744号民事裁定，裁定法苑业委会、德感公司按自动撤回上诉处理。法苑业委会不服，申请再审，被法院裁定驳回。重庆市万州区人民法院作出的（2013）万�民初字第01412号民事判决书已经发生法律效力。
法苑业委会因与柳力公司、邓光泽就《购房预付款协议书》能否履行等问题发生纠纷，遂向法院提起本案诉讼称，《购房预付款协议书》中的房屋坐落于重庆市渝北区龙塔街道紫园路69号3-4号楼二楼商业用房，与权利人德感公司的房屋在门牌号（坐落于重庆市渝北区龙塔街道紫园路67号法苑小区3、4幢1-门面1、且该房屋取得产权证的时间为2010年8月31日）有出入，鉴于该协议书约定的地点不明确、方位不明确，面积不明确、房款不明确，不具备合同的基本要件，且邓光泽也未按照《购房预付款协议书》的约定支付房屋价款，该协议事实上无法履行。请求：1.判令解除法苑小区业委会与邓光泽等人于2009年9月23日签订的《购房预付款协议书》；2.请求邓光泽等人支付“非法占用”房屋期间的使用费1466000元；3.邓光泽等人承担全部诉讼费用。
柳力公司、邓光泽在一审中辩称，本案争议房屋的法定所有权人为德感公司，法苑业委会不是适格的主体。法苑业委会请求第一项解除合同的基础是合同合法，但请求第二项是非法占有的损失，第一项和第二项诉讼请求相互矛盾。本案争议房屋已经交付，在实际交付的情况下不存在面积不明确，面积不明确是因为条件不成熟导致。
一审法院认为，业主委员会与全体业主之间是一种民事代理法律关系，所谓代理，是指代理人在代理权范围内，以被代理人的名义或自己的名义独立与第三人所为的民事行为，由此产生的法律效果直接或间接归属于被代理人的法律制度。2008年1月25日，德感公司与法苑小区业主委员会签订房屋委托销售合同，根据委托合同可以认定德感公司与法苑小区业主委员会之间形成委托合同（代理）关系。《中华人民共和国合同法》�四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”。因此，本案法苑小区业主委员会与邓光泽签订房屋租赁合同的行为属于处理委托事务的行为，其实际签约方应为德感公司，且享有合同权利及承担合同义务的主体也应为德感公司。德感公司已经以自己的名义主张合同权利，而法苑业委会并不是本案诉争房屋的权利人，也没有获得德感公司委托解除《购房预付款协议书》的权利。因此，对法苑业委会主张解除2009年9月23日签订的《购房预付款协议书》和支付“非法占用”房屋期间的使用费1466000元的请求不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第五条、第六十三条，《中华�民共和国合同法》第八条、第四百零二条的规定，判决：驳回原告重庆法苑小区业主委员会的诉讼请求。案件受理费17994元，由原告重庆法苑小区业主委员会承担。
法苑业委会不服一审判决，向本院提起上诉。请求：1、撤销一审判决；2、改判支持一审诉讼请求或者发回重审；3、判令由邓光泽等人负担本案诉讼费用。主要事实及理由：1、法苑业委会的诉讼地位已经（2013）万法民初字第03442号、01411号、03412号民事判决确立，三份判决书同时明确法苑业委会作为当事人身份适格，法苑业委会享有《购房预付款协议》中的权利、义务；2、涉案房屋实际上是原重庆市第一中级人民法院参与集资建房的干警共同共有，根据《物权法》等相关规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。法苑业委会通过合法程序产生，已取得涉案房屋的权利；3、法苑业委会在一审中申请将德感公司诉邓光泽等人一案合并审理，但不知出于何种原因，一审法院没有同意该申请。
柳力公司、邓光泽在二审中答辩称，法苑业委会的上诉请求自相矛盾，二审不应支持。
法苑业委会、柳力公司、邓光泽在二审均未提交新的证据。
经本院二审查明的事实与一审判决认定事实相同。
本院认为，本案的争议焦点是法苑业委会是否有权利以自己的名义提出解除涉案合同。
法苑业委会没有权利以自己的名义提出解除涉案合同。主要理由如下：2008年1月25日，德感公司与法苑小区业主委员会签订房屋委托销售合同，根据委托合同，可以认定德感公司与法苑小区业主委员会之间形成委托合同（代理）关系。法苑小区业主委员会与柳力公司签订房屋销售合同后，已完成委托事务。此后，德感公司并未再次委托法苑业委会，赋予与邓光泽协商或者提起诉讼解除《购房预�款协议书》的权利。而且，委托人德感公司也已以自己的名义提起诉讼，主张合同权利。按照《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。法苑小区业主委员会作为受托人无权再行主张解除合同并要求支付占有期间的租金。法苑业委会提出生效判决已确认其诉讼地位，进而享有提起诉讼主张解除涉案合同权利的上诉理由不能成立。
综上所述，一审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，法苑业委会的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17994元，由重庆法苑小区业主委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏 川
审 判 员 刘丽苹
代理审判员 杨继伟
二〇一五年一月二十二日
书 记 员 胡相龙