浙江省东阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第1797号
原告：杜跃英，居民。
原告：陈晓东，居民。
两原告共同委托代理人：许洪钟、骆飒飒。
被告：金小龙，农民。
被告：周卫红，农民。
两被告共同委托代理人：卢秀忠、周依灵。
原告杜跃英、陈晓东为与被告金小龙、周卫红房屋买卖合同纠纷一案，于2015年6月26日诉至本院，本院于同日立案受理后，先依法决定由审判员李晓明适用简易程序独任审判，后因鉴定需要依法组成合议庭，于2015年8月20日和2015年11月6日二次公开开庭进行了审理。后因工作原因，依法决定由代理审判员何秧适用普通程序于2016年1月15日第三次公开开庭进行了审理。原告�跃英及两原告共同委托代理人骆飒飒，被告金小龙、周卫红及两被告共同委托代理人周依灵均到庭参加诉讼，两原告共同委托代理人许洪钟第一次、第二次开庭到庭参加诉讼。审理中，本院准许被告金小龙、周卫红的申请，对2000年4月26日的屋基转让协议中的被告金小龙的指印进行文迹鉴定，金华天鉴司法鉴定所于2015年9月21日作出司法鉴定意见书。本案现已审理终结。
原告杜跃英、陈晓东起诉称：两原告间与两被告间均系夫妻关系。被告金小龙户原有位于东阳市原吴宁镇麻车埠居委会、占地面积为38.88m2的房屋。1993年12月25日，金小龙及前妻王红花以金小龙为户主向有关部门申请拆除占地38.88m2的旧房、新建占用耕地75m2、2.5间房屋。1994年12月1日，东阳市土地管理局审批同意金小龙户使用耕地建房。1998年7月15日东阳市吴宁街道办事处有偿出让给被告金小龙土�面积16.25m2，被告金小龙户合计审批和有偿出让土地面积91.25m2。
2000年4月26日，原告杜跃英与被告金小龙签订《屋基转让协议》，约定金小龙向杜跃英转让屋基贰间半，面积为91.5m2，转让价为87000元；转让庭院面积52.92m2，扣除每平方米20元，计价1058.5元。2003年3月15日，东阳市人民政府同意麻车埠按城市规划实施第二期旧村改造。2003年12月24日，杜跃英缴纳了契税4500元。2005年1月5日，原告杜跃英与两被告签订《杜卖契》，约定由两被告及时报批补足根据规划应得的三间屋基（包括庭院在内），面积为98.55m2；被告享受的该房屋（屋基）和水、电、路等公益性设施享受权归原告所有；原告再次一次性补贴被告房屋款75000元整，被告必须及时为该房地产办理过户手续无条件的提供一切依据。同日，杜跃英向金小龙支付购房款8万元整。此后，两原告建造了占地175.7m2�包括庭院）的楼房，其中建筑占地107.7m2，庭院68m2。2007年6月28日，杜跃英以金小龙的名义缴纳了相关费用，同年，东阳市人民政府向金小龙颁发了东国用（2007）1-1773号国有土地使用证、向杜跃英颁发东国用（2007）1-1914号国有土地使用证。
2014年3月27日，金小龙认为东阳市人民政府擅自将其名下的集体土地使用权变更为国有土地使用证的行政行为不合法，诉至东阳市人民法院要求确认东阳市人民政府颁发的东国用（2007）第1-1773号国有土地使用证和东国用（2007）1-1914号国有土地使用证的行政行为不合法。东阳市人民法院作出（2014）东行初字第18号、（2014）东行初字第19号行政判决书，确认东阳市人民政府向金小龙颁发东国用（2007）1-1773号、向杜跃英颁发东国用（2007）1-1914号国有土地使用证的具体行政行为违法，判决撤销上述产权证。同时，庭审查明，早�2000年金小龙已自愿将审批和有偿出让土地使用权转让给杜跃英，并由两原告在该屋基上建造房屋居住至今，且杜跃英以金小龙的名义缴纳了没收作价款35029元、缴纳土地出让金29100元。但两被告至今未办理产权过户手续。故两原告诉至法院，诉请要求：1、判令确认原告杜跃英与被告金小龙于2000年4月26日签订的《屋基转让协议》、2005年1月5日签订的《杜买契》合法有效；2、判令被告立即履行办理东阳市吴宁街道汉宁东路143-28号土地使用权初始登记并协助两原告办理该地块土地使用权相关证件过户登记手续。
针对上述诉讼请求，原告杜跃英、陈晓东提供了以下证据：
一、东阳市农村私人建房用地审批表1份，以证明有关部门批准给金小龙户使用耕地建房贰间壹弄，占地75m2的事实。
二、浙江省行政事业性收费统一票据1份，以证明金小龙向�宁街道办事处缴纳有偿出让款6500元，出让面积为16.25m2的事实。
三、屋基转让协议1份，以证明金小龙户将面积为91.5m2的屋基两间半，以87000元的价格转让给原告杜跃英的事实。
四、关于要求实行麻车埠居民区二期旧村改造的报告（系复印件）1份，以证明东阳市政府同意麻车埠居民区改造按照十字街区改造办法的事实以及在本案诉讼前，被告金小龙已经过户给原告杜跃英，虽经行政判决撤销，但并不能否认土地属于国有性质的事实。
五、浙江省契税专用缴款书1份，以证明原告杜跃英缴纳契税4500元整的事实。
六、《杜卖契》1份，以证明金小龙夫妻将三间房屋转让给杜跃英，杜跃英再次补给金小龙房屋款75000元整的事实。
七、收据2份，以证明杜跃英于2005年1月5日向金小龙支付了房屋款8万元的事实。
八、国�土地出让增补审批表、浙江省罚没财物专用票据各1份，以证明杜跃英以金小龙的名义缴纳没收作价款35029元整。
九、（2014）东行初字第18号行政判决书、（2014）东行初字第19号行政判决书各1份，以证明经判决确认，涉案土地进行了旧村改造，国土局颁发的产权证因程序违法被确认无效。
十、（2014）浙金行终字第68号行政判决书、（2014）浙金行终字第69号行政判决书各1份，以证明虽二审维持了一审判决，但二审判决维持的理由是依据不足、程序不当，否定了一审判决撤销具体行政行为的理由，即集体土地变更登记为国有出让土地缺乏事实和法律依据。
十一、浙江省土地出让金专用票据1份，以证明杜跃英以金小龙的名义缴纳土地出让金29100元的事实。
十二、浙江省金华市中级人民法院二审行政案件庭审笔录1份，以证明金小龙开庭审理时明确认可买卖地基是自愿的并且收取了相应的价款。
十三、房屋所有权证2份，以证明涉案房屋登记为两原告所有的事实。
十四、金小龙与前妻王红花离婚登记申请书1份，以证明他们离婚时双方已无夫妻共同财产，且王红花认可将涉案屋基转让给杜跃英。
十五、土地登记卡、王维良身份证、土地使用权登记审批表、土地使用证、地籍测量技术书各1份，国有土地使用权出让合同、房屋转让契约各3份，票据若干份（均系复印件），以证明涉案房屋土地与王维良所有的汉宁路143-23号的房屋土地性质一样，均系国有划拨土地，且可转让、可办证。
被告金小龙、周卫红在庭审中口头答辩称：一、该案案由错误，该案系被告金小龙转让宅基地的使用权给原告，并非房屋买卖纠纷。二、原告诉请不应得到支持。首先，被告从未与原告签订过房屋转让协议，协议中金小龙的签名系原告伪造。其次，2005年1月5日签订的杜卖契上的签名是金小龙所签，但该协议无效，因为该协议中周卫红的签名不是其本人签署，是他人未经周卫红本人同意代签。同时，涉案宅基地使用权虽系金小龙为户主名义申请，属于家庭成员共有，未经金小龙的前妻王红花的同意，该转让协议应属无效。再次，双方在转让宅基地使用权时，该宅基地性质仍为集体所有。根据相关法律规定，宅基地不能向城镇居民转让。故该转让协议应认定为无效。因此原告并不能以无效合同来要求被告履行协助办理过户手续的义务。同时，涉案土地使用证经（2014）浙金行终字第67、68号行政判决书撤销后，该土地应恢复至集体所有，如果原告主张旧城改造时土地性质系国有出让，原告应当提供证据。综上，请求驳回原告诉请。
被告金小龙、周卫红提供了以下证据：
一、2004年规划局出具的旧城改造规划图纸1份（系复印件），以证明原告建造房屋的地块系麻车埠村里原有宅基地的位置，其土地性质为集体所有。
二、麻车埠经济合作社出具的证明1份，以证明麻车埠自2004年旧村改造至今，土地性质未变更的事实。
三、集体土地使用证1份，以证明2010年村里部分农户办理的土地使用证仍为集体所有的事实。
四、土地登记卡1份，以证明杜跃英划拨和出让的两本使用证被撤销后，国土局档案仍未变更的事实。
五、建设用地项目呈报材料2份，以证明2003年麻车埠经济合作社旧村改造时的供地范围和位置。
六、证明1份，以证明金小龙户屋基安置在旧屋拆除的旧址上，未在该社区2003年旧村改造时的征用范围内。
七、建设工程规划许可证、麻车埠旧村改造拆迁土地使用权安置临时动工定点通知书各1份，以证明金小龙户75m2的屋基不在征用范围内。
金华天鉴司法鉴定所于2015年9月21日出具司法鉴定意见书1份，其主要内容为：送检的二000年四月二十六日《屋基转让协议》中“金小龙”名字上的指印是金小龙的右手食指所捺印。
东阳市国土资源局于2015年12月9日出具《函》1份，其主要内容为金小龙户审批的集体土地安置在国有划拨土地上，该宗土地属于国有划拨土地，根据规定应先由金小龙户办理国有划拨土地使用权初始登记，再由金小龙户补交划拨改出让的土地出让金，变更登记为国有出让用地后才可以办理过户和转让手续。
经开庭审理，对上述证据，本院认证如下：
对原告提供的证据：证据一、二，两被告均无异议。证据三，两被告对证据三性均有异议，认�协议中金小龙的名字和手印并非其本人书写和捺印，原告有伪造可能。证据四，两被告认为该证据系复印件，且报告中没有东阳市政府的印章，拆迁安置办法须经过审批手续，故该份证据不能证明原告所主张的事实。证据五，两被告认为该项费用确由杜跃英缴纳，但对其证明目的有异议。证据六，两被告对其真实性无异议，但对合法性、关联性和证明目的有异议，认为该份协议无效。证据七，两被告对其真实性无异议，但认为因杜卖契无效，金小龙收取房屋款的行为也无效。证据八，两被告认为票据无法证明是原告缴纳了钱，且办理变更土地性质的具体行政行为已被撤销，故该缴费行为也应属无效。证据九，两被告对其真实性无异议，认为该份行政判决书中明确了东阳政府将集体土地变更登记为国有划拨土地，缺乏事实和法律依据，因而判决撤销了相关具体行政行为，这恰恰说明了涉案土地性质应恢复为集体所有。证据十，两被告对其真实性无异议，但对其证明目的有异议。证据十一，两被告的质证意见同证据六。证据十二，两被告对其真实性无异议，但对其证明目的有异议，未经共同使用权人（金小龙前妻王红花）的同意，转让行为无效。证据十三，两被告认为作出颁发该份证据的具体行政行为已被撤销。证据十四，两被告对证明目的有异议，认为离婚登记申请书没有显示当时双方夫妻财产等内容。证据十五，两被告认为该份证据系复印件，对证据三性均有异议。
本院认为，原告提供的证据中，对证据一至证据十四的真实性，予以认定。证据十五，均系复印件，本院不作认定。
对被告提供的证据：证据一，两原告对其三性均有异议，认为图纸上没有任何单位的印章及意见，无法证明涉案土地性质。证据二，两原告认为该证明的出具单位即麻车埠经济合作社，不是国有土地的所有者和使用者，国土部门才能出具相关证明。证据三，两原告认为该份集体土地使用证系案外人周卫高所有，与本案无关，且证据中的土地与本案涉案土地的位置不一样。证据四，两原告无异议，认为涉案土地在金小龙处就已经属于国有土地。证据五，两原告对证据三性均有异议，认为该份证据显示存档于东阳市土资源局，却由卢宅社区和麻车埠经济合作社来盖章，且内容与本案无关。证据六，两原告认为该份证明的出具单位系卢宅社区和麻车埠经济合作社，其内容与市国土局出具的函内容相悖，而土地的性质应有国土部门来认定。证据七，两原告认为被告提供的该份证据恰恰证明了金小龙转让屋基的行为是自愿合法的。
本院认为，被告提供的证据中，证据一、三、五，被告无�他证据佐证，本院不予认定。证据二、六，被告提供的两份证明系东阳市吴宁街道麻车埠经济合作社、东阳市吴宁街道卢宅社区居民委员会出具，内容是有关于土地性质问题，本院将结合东阳市国土局出具的函一起说明。对证据四、七的真实性，本院予以认定。
关于金华天鉴司法鉴定所出具的司法鉴定意见书，原告无异议；被告对其真实性、合法性无异议，但对原告主张的证明目的有异议，认为金小龙捺印的纸张是空白的，金小龙没有见过该份协议。本院认为，该份屋基转让协议由原、被告捺印确认，被告提出其在空白纸上捺印且没有见过该份协议的质证意见，没有证据证明，也不符合情理。故对被告的质证意见，本院不予采信。对该份证据，本院予以认定。
关于东阳市国土资源局出具的《函》，原告无异议；被告对证据三性有异议，土地性�如要更改，必须通过省政府批准，只有东阳市国土局的答复，没有涉案地块的审批公文等证据进行佐证，是无法证明土地性质的。本院认为，被告提供的由麻车埠经济合作社和卢宅社区居民委员会出具的两份证明中的内容与国土局出具的函的内容相悖，而土地性质应当由国土资源部门进行确认。且根据证据规则，国土局出具的函符合有效证据的认定要件，本院予以采纳。
经审理，根据原、被告提供的证据及其陈述，本院查明事实如下：
原告杜跃英、陈晓东系夫妻。被告金小龙、周卫红系夫妻。1993年12月20日，被告金小龙与其前妻王红花上报农村私人建房用地审批表；1994年12月1日，东阳市土地管理局作出意见：同意使用耕地建房贰间壹弄，占地柒拾伍m2。被告金小龙与其前妻王红花审批取得了上述农村私人建房用地。1998年7月15日，被告金小龙向东阳市吴宁街道办事处交纳了6500元有偿出让款后，取得土地面积为16.25m2的有偿出让土地面积使用权。1998年2月6日，被告金小龙与前妻王红花在东阳市民政局登记离婚。2000年4月26日，被告金小龙捺印与原告杜跃英签订了屋基转让协议，主要内容为：屋基两间半，面积91.5m2，转让价87000元；庭院面积52.92m2，扣除每平方米20元，计价1058.50元；买方在建房过程中及房屋建成后，转让者应无条件提供一切方便；双方不得反悔，并一次性付清转让价。2003年12月24日，杜跃英以房屋买卖为由向东阳市财政局缴纳了4500元契税。2005年1月5日，杜跃英再次与两被告签订《杜卖契》，主要内容为：由金小龙方及时报批补足根据规划应得的三间屋基（包括庭院在内），面积为98.55m2；金小龙所享受的该房屋（屋基）和水、电、路等公益性设施享受权归杜跃英所有；杜跃英再次一次性补贴金小龙房屋款75000元整，金小龙必须及时为该房地产办理过户手续。同日，杜跃英向金小龙实际支付8万元整。原告据此以两被告名义向相关部门报批了面积为98.55m2的土地使用权，同时以被告名义参与社区安置地块的抽签并自行出资建造了占地面积为175.7m2的房屋（其中建筑占地107.7m2，庭院68m2）并居住管业至今。杜跃英以金小龙的名义上报国有土地出让增补呈批表；东阳市规划局于2007年6月12日作出意见：“符合规划，同意增补”；东阳市地产管理所于2007年6月26日作出意见：“根据吴宁所意见建议补交土地出让金35209元，予以增补占地30.7m2、阳台21m2、院68m2，拟同意请审定”；东阳市国土资源局于2007年6月27日作出意见：“同意”。2007年6月28日，杜跃英以金小龙的名义缴纳了没收作价款35029元。2007年7月26日，杜跃英以金小龙的名义缴纳了土地出让金29100元。同年7月，东阳市�民政府颁发了东国用（2007）1-1773号国有土地使用证。同年8月，东阳市人民政府向杜跃英颁发东国用（2007）1-1914号国有土地使用证。2014年3月27日，被告金小龙以东阳市人民政府擅自将其名下的集体土地使用权变更为国有土地使用权、擅自将其名下的土地使用权变更登记到杜跃英名下为由，诉至本院要求确认上述两项具体行政行为不合法。本院于2014年6月16日作出（2014）东行初字第18号行政判决书，判决确认东阳市人民政府颁发的东国用（2007）1-1773号国有土地使用证的具体行政行为违法。本院于同日作出（2014）东行初字第19号行政判决书，判决撤销东阳市人民政府颁发的东国用（2007）1-1773号国有土地使用证的具体行政行为。上述两起行政诉讼案件经金华市中级人民法院审理，二审判决驳回上诉、维持原判。
金华天鉴司法鉴定所于2015年9月21日出具司法鉴定�见书，主要内容为：送检的二000年四月二十六日《屋基转让协议》中的“金小龙”名字上的指印是金小龙的右手食指所捺印。
本案在审理中，本院于2015年11月13日向东阳市国土资源局发函调查本案相关情况，确认坐落于东阳市吴宁街道汉宁东路143-28号土地使用权［即原有的东国用（2007）第1-1773号国有土地使用证］此前审批规划的土地性质是属于农村集体土地性质还是国有划拨或国有出让土地性质；该讼争土地是否可以办理协助过户和转让手续。东阳市国土资源局于2015年12月9日向本院回函，答复的主要内容为：经查，1994年12月1日，东阳市土地管理局批准金小龙户使用土地两间一弄75m2。2003年3月15日，东阳市人民政府同意麻车埠居民二区旧村改造按城市规划实施，参照十字街区域拆迁安置办法安置，将金小龙户审批的集体土地安置在国有划拨土地上。对于�经审批的部分，也是建造在国有划拨土地上，办理了国有土地出让增补手续。因此原东国用（2007）第1-1773号国有土地使用证之前的宗地属于国有划拨土地；因该宗地属国有划拨土地，根据相关规定，应先由金小龙户办理国有划拨土地使用权初始登记，再由金小龙户补交划拨改出让的土地出让金，变更登记为国有出让用地后才可以办理过户和转让手续。
本院认为，杜跃英购买了金小龙户审批取得的土地使用权并以被告的名义向相关部门审批增补了部分土地使用权，支付了相应对价后在安置土地上建成房屋并管业至今的事实，有原、被告提供的证据及其陈述予以证明，事实清楚，证据确实充分，足以认定。本案在两原告起诉立案时的案由为房屋买卖合同纠纷，经审理，本案实际上系原告购买了被告户房屋拆迁后的土地安置权，原、被告双方当事人之间签订的《屋基转让协议》、《杜卖契》的实质是建设用地使用权转让合同，故本院将本案案由定为建设用地使用权转让合同纠纷。案由的确定属法院立案问题，故该瑕疵并不影响本案的实质性审理。根据《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定：“土地使用权可以依法转让”、《中华人民共和国物权法》第一百四十三条规定：“建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让”、第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”，《屋基转让协议》、《杜卖契》均有杜跃英、金小龙的签名或捺印，系双方真实意思表示，不存在合同法第五十二条规定的无效情形，其内容不违反国家法律、法规的强制性规定，应予确认合法有效，合同签订后对双方均具有法律约束力。被告辩称上述屋基转让行为未经共有人（金小龙的�妻王红花）授权，且原告购买上述讼争宅基地违反了法律禁止性规定。被告的上述辩称意见，与本案客观事实不符，本院不予支持。其理由如下：一、综合分析《屋基转让协议》、《杜卖契》形成的前因后果，本案屋基转让行为系平等主体间的民事行为，虽然被告金小龙的出让行为未经财产共有人的书面授权，但基于被告金小龙家庭户主地位，又鉴于被告金小龙已与前妻离婚及被告周卫红与金小龙现系夫妻关系，买受人完全有理由相信被告金小龙对涉案房产具有处分权，同时金小龙的出让行为也构成表见代理。二、虽原告与被告不属同一集体组织成员，法律仅禁止城镇居民受让集体土地使用权。经查，本案涉案土地属国有划拨性质，故原、被告间签订的两份协议并不违反法律、法规禁止性规定，应认定为合法有效。三、虽原告仅从被告金小龙处转让了面积91.5m2和�院52.92m2的土地使用权，但此后形成的《杜卖契》可以反映被告金小龙对原告取得涉案土地使用权是知情并同意，且该行为属土地审批行政法调整的范畴。现两原告系涉案房屋的实际建造者和使用者，按照合同的约定，要求两被告办理涉案房产的产权初始登记并协助办理过户手续符合法律规定，本院予以支持。综上，原告诉讼请求理由成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百三十五条之规定，判决如下：
一、确认原告杜跃英与被告金小龙分别于2000年4月26日、2005年1月5日签订的屋基转让协议和杜买契有效；
二、被告金小龙、周卫红应于本判决生效后一个月内办理坐落于东阳市吴宁街道汉宁东路143-28号土地使用权初始登记协助办理将上述土地使用权相关证件过户至原告杜跃英、陈晓东名下的变更登记手续，办证过程中应交纳的各项费用由原告杜跃英、陈晓东承担。
案件受理费18300元，由被告金小龙、周卫红承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 长 何 秧
人民陪审员 李发新
人民陪审员 张晓帆
二〇一六年一月十八日
书 记 员 陆承焕
适用法律条文
《中华人民共和国物权法》
第一百四十三条建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具�法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。