上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第39216号
原告上海拓科舞齐电子有限公司。
法定代表人竹内保市。
委托代理人李俊南，北京市天达律师事务所上海分所律师。
委托代理人马锡兰，北京市天达律师事务所上海分所律师。
被告上海太成丽博房地产经纪有限公司。
法定代表人须贺保博。
委托代理人邱猛，上海瀚元律师事务所律师。
委托代理人陈峻，上海瀚元律师事务所律师。
第三人叶米桃。
第三人周少华。
原告上海拓科舞齐电子有限公司诉被告上海太成丽博房地产经纪有限公司以及第三人叶米桃、周少华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月7日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员孟筱晖独任审判，于2013年12月26日公开开庭进行了审理。原告上海拓科舞齐电子有限公司的委托代理人李俊南，被告上海太成丽博房地产经纪有限公司的委托代理人陈峻到庭参加诉讼。第三人叶米桃、周少华经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告上海拓科舞齐电子有限公司诉称，原告希望租赁一套房屋给员工鞠川康宏一家居住使用，因此与被告取得联系，被告与上海市浦东新区锦绣路XXX弄XXX号楼1101室（以下简称涉案房屋）的所有权人周少华、叶米桃签订了一份《房屋出租委托代理协议》（实则为租赁合同，约定被告向所有权人支付租金并得到向原告出租的权利），并随后作为“出租方”身份与原告签订了一份《上海市房屋租赁合同》（实则为转租合同，约定原告向被告支付保证金和租金，以下简称涉案合同）。双方在涉案合同里约定，被告在2013年2月28日前向原告交付涉案房屋，租赁期为2013年3月5日至2014年9月4日，月租金人民币（以下币种相同）12，380元。同时，原告向被告交付12，380元房屋租赁保证金。涉案合同第10-4条约定，如被告擅自解除合同的，需支付相当于2个月租金的违约金（即24，760元）。为此租赁事宜，原告还向被告支付了相当于一个月租金的中介费12，380元（实际支付为12，999元，被告要求开中介费发票的税也由原告承担），远远超过法律规定租赁费用标准（月租金的35%），系因为被告承诺在租赁期内全程负责涉案房屋的维修等服务。但是被告却没有履行维修责任，原本约定2月28日交房，经清洁整理后3月5日原告起付租金开始租住，但直到3月20日被告才将房屋内维修至可以使用，并出具致歉说明。谁曾想原告仅正常使用涉案房屋不足2个月，被告就向原告发出一份《退房通知》，在5月13日通知原告在7月5日清空涉案房屋交还，承诺严格按照涉案合同补偿。原告主张在退还保证金12，380元、支付违约金24，760元和突然退房导致的搬家各项费用后可以退房。但被告突然又发出一份《退房通知协议》，仅想在支付11，000元保证金和11，000元违约金情况下强行要求原告退房。由于被告未按照合同约定进行补偿，原告未同意退房。2013年7月4日，被告对涉案房屋实施了断水断电并破坏网络的行为，企图逼迫原告退房。为了恢复水电，原告支出了30元购买电阻器等器材。随后，原告员工鞠川康宏一家受到被告电话骚扰，迫于无奈之下，2013年7月17日，原告寻找新的租赁房屋，鞠川康宏作为原告代理人确认退房。为了寻找新房源和搬家，原告支付了90元宽带移机费、4，550元中介费和1，800元搬家费，被告不但不予赔偿，还扣留了保证金不予返还。故原告起诉来院，要求：1、判令被告向原告返还12，380元房屋租赁保证金；2、判令被告向原告支付24，760元违约金；3、判令被告向原告赔偿断水断电恢复费用30元、宽带移机费90元、搬家费1，800元和临时寻找租赁房屋的中介费4，550元；4、判令被告退还中介费12，380元；5、本案诉讼费用由被告承担。
被告上海太成丽博房地产经纪有限公司辩称，被告是受第三人叶米桃、周少华（即涉案房屋的业主）的委托代为签订租赁合同，被告在合同中是居间服务的一方，并非出租方。故有关返还保证金、支付违约金以及赔偿损失的诉请应由原告向第三人主张，被告不同意承担上述责任。被告作为居间服务一方在完成居间服务后收取居间费用是合法的，故不同意退还中介费。
第三人叶米桃未作答辩。
第三人周少华未作答辩。
经审理查明，系争房屋登记的权利人为第三人叶米桃、周少华。
2013年年初，原告上海拓科舞齐电子有限公司（乙方）与被告上海太成丽博房地产经纪有限公司（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，合同抬头本合同当事人处载明业主方为周少华、叶米桃。合同约定甲方出租给乙方的房屋坐落在上海市浦东新区锦绣路XXX弄XXX号1101室（香梅花园）（以下简称该房屋），该房屋面积为162.54平方米，房屋用途为居住，房屋租赁期自2013年3月5日起至2014年9月4日止，该房屋每日每平方米建筑面积租金为2.45元，月租金为12，380元，含物业管理费总计为12，380元，租金按贰个月为壹期支付，第壹期租金于2013年2月28日付清，甲方应在每月1日前向乙方提供下月房租的付款通知书，乙方收到付款通知书后在每月1日以前向甲方支付当月租金。合同第1-2条约定：甲方作为该房屋的代理方与乙方建立租赁关系。合同第5-1条约定：乙方向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为壹个月的租金，即12，380元。本合同的租赁关系终止（包括本合同的自然终止、双方协商终止和本合同约定的其他解除情形）时，甲方收取的房屋租赁保证金须在乙方退房当日无息归还乙方。合同第10-4条约定：租赁期内，非本合同规定的情况，甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应向乙方支付违约金。违约金为2个月的月租金。合同签订后，被告向原告交付了房屋。
2013年5月13日，第三人叶米桃向原告发送了一份《退房通知》，内容为：因本人资金调整需要，已于近期出售贵司租赁的上海市浦东新区锦绣路XXX弄XXX号1101室，我希望贵司能在7月5日清空房屋交还给我，我会严格按照合同对贵司进行违约补偿。对此给贵司及实际居住人鞠川先生一家带来的不便表示歉意。
其后，被告拟定并向原告发送了一份《退房通知协议》，内容为：因业主资金调整需要，已于近期售出贵司租赁的上海市浦东新区锦绣路XXX弄XXX号1101室，我司希望贵司能在7月5日清空房屋交还给业主，我司会严格按照合同对贵司进行违约补偿（按照贵司实际支付给业主租赁保证金的一倍），在结算好所有使用杂费后，我司要求业主将除返还一个月保证金11，000元外，另外支付11，000元违约金。对此给贵司及实际居住人鞠川先生一家带来的不便表示歉意。
2013年7月17日，案外人鞠川康宏作为承租方，第三人叶米桃作为出租方，被告公司的员工石纬桦作为中介方，三方签署了退房确认单。
另查明，2013年1月14日和2月28日，原告分别向被告支付了中介服务费3，000元和9，999元。同年2月28日，原告向被告支付了押金12，380元。同日，被告出具了一份《承诺书》，内容为：兹有上海市浦东新区锦绣路XXX弄XXX号1101室的房屋出租代理人上海太成丽博房地产经纪有限公司（以下简称本人）郑重承诺：在承租方（上海拓科舞齐电子有限公司）租赁香梅花园（即上海市浦东新区锦绣路XXX弄XXX号1101室）期间（即2013年3月5日起至2014年9月4日止）。从每月租金12，380元中以现金返还给实际居住客户计1，380元用于支付水费、电费、煤气费及空调费、通讯费等杂费。共计18个月。返还该费用的时间为在本代理人收到每期房租后的叁日内。本人承诺不向第三方泄露该承诺书的内容。
2013年3月5日和5月15日，被告分别向案外人鞠川康宏返还了现金共计5，520元。
再查明，2013年2月27日，第三人周少华、叶米桃（甲方）与被告上海太成丽博房地产经纪有限公司（乙方）签订《房屋出租委托代理协议》一份，约定甲方委托乙方代理管理出租甲方所属的位于上海市浦东新区锦绣路XXX弄XXX号楼1101室房屋。委托管理出租房屋的最低价格为每月11，000元，保证金为1个月租金之总和。协议第二条约定：甲方委托管理的基本内容：委托乙方将房屋出租与上海拓科舞齐电子有限公司；委托乙方代为签署租赁合同；委托乙方代为收取房屋的租金及租赁保证金。以上委托内容，甲方授权乙方全权代理，代理权限自代理事项完成或本协议终止时为止。协议第三条约定：房屋委托后，介绍承租方签约为1年的将收取相当于1个月月租金金额作为佣金服务费，此费用代理方将一次性收取，如若承租方中途违约退房，代理方将按比例退还部分佣金。协议第四条约定：代理期限为2013年2月28日至2014年9月4日，租赁期间为2013年3月5日至2014年9月4日。
2013年8月20日，原告上海拓科舞齐电子有限公司向本院提起诉讼，诉请如前。
以上事实，由原、被告提供的房屋租赁合同、房屋出租委托代理协议、上海市房地产权证、发票、贷记凭证、退房通知、退房通知协议、退房确认单、承诺书以及原、被告的庭审陈述等证据在案佐证。
本院认为，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。被告上海太成丽博房地产经纪有限公司经房屋产权人周少华、叶米桃委托，与原告上海拓科舞齐电子有限公司签订房屋租赁合同，代为收取涉案房屋的租金及租赁保证金，属于有权代理，且该房屋租赁合同中也已明确载明被告作为该房屋的代理方与原告建立租赁关系，故该房屋租赁合同直接约束第三人周少华、叶米桃和原告上海拓科舞齐电子有限公司。本案原告上海拓科舞齐电子有限公司在本院释明后仍坚持要求被告上海太成丽博房地产经纪有限公司承担合同责任，不符合法律规定，本院不予支持。原告要求被告退还中介费12，380元，于法无据，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条之规定，判决如下：
驳回原告上海拓科舞齐电子有限公司的全部诉讼请求。
案件受理费1，199元，减半收取599.50元，由原告上海拓科舞齐电子有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 孟筱晖
二〇一四年一月七日
书 记 员 尹俐媛
附：相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。
代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。