浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭江民初字第941号
原告（反诉被告）郭洁。
被告（反诉原告）唐恩佑。
原告郭洁为与被告唐恩佑房屋买卖合同纠纷一案，于2015年5月14日向本院起诉，反诉原告唐恩佑于2015年6月4日提起反诉。本院受理后，依法由审判员叶文军独任审判，于2015年6月15日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郭洁、被告（反诉原告）唐恩佑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郭洁诉称，2014年12月15日，双方通过中介公司介绍签署购房意向合同，达成购房意向，购买郭洁的杭州市江干区景芳二区19幢3单元202室房屋，唐恩佑经中介公司向郭洁支付了3万元购房定金。在签订意向合同时唐恩佑表示没有地方居住，希望先租赁该房屋。经协商双方于2014年12月26日签订了房屋租赁合同，约定唐恩佑于2014年12月26日接收房屋，租赁时间从2015年1月1日起至4月30日止，租金为每月2500元，共计1万元，房屋租金从购房定金中扣除。2014年12月27日，双方通过中介公司签订杭州市房屋转让合同及买卖代理合同、补充协议，拟将郭洁的杭州市江干区景芳二区19幢3单元202室房屋以875000元的价格转让给唐恩佑，同时应唐恩佑准备在杭落户的要求，在杭州市房屋转让合同上签署的价格为100万元。杭州市房屋转让合同约定，自合同签订之日起125天内唐恩佑一次性支付房款100万元至双方约定的银行第三方监管账户，未按约定的时间付款逾期付款超过5天，唐恩佑应支付违约金10万元，合同终止，唐恩佑将房屋退还给郭洁。截至郭洁起诉之日已超过约定时间5天，唐恩佑仍未付款。原告郭洁提出以下诉讼请求：
一、判令双方签订的杭州市房屋转让合同解除。
二、判令被告唐恩佑支付违约金10万元。
三、判令被告唐恩佑支付2015年1月1日至2015年5月15日的房屋租赁费11250元。
被告唐恩佑辩称，购房前提条件是唐恩佑打赢其家5个人的官司，打不赢就租房，郭洁看了唐恩佑的法律文书，郭洁认可这个条件的。3万元是购房意向金不是定金，购房意向金唐恩佑是用来租房付房租费的。意向买房准确价格是875000元，不是合同上签署的100万元，所以此合同虚假。2015年5月18日经社区调解无果，下午郭洁强行搬出唐恩佑的财产，唐恩佑报110，110告知走法律程序，后来郭洁停水、停电唐恩佑只好搬走。
反诉原告唐恩佑诉称，3万元意向金是用来租房的；2015年5月18日经社区调解无果，下午郭洁强行搬出唐恩佑的财产，唐恩佑报110，110告知走法律程序，后来郭洁停水、停电唐恩佑只好搬走。反诉原告唐恩佑提出以下诉讼请求：
判令反诉被告郭洁退还租房意向金扣去房屋租金11250元后剩余的18750元。
反诉被告郭洁辩称，郭洁收到的3万元是购房定金，而非租房意向金。租金是从定金里支付的，余下的18750元按照相关协议是不能退给唐恩佑的。
经审理本案事实认定如下：
2014年12月15日，郭洁与唐恩佑及中介公司签订购房意向合同，约定：唐恩佑通过中介公司向郭洁购买景芳二区19幢3单元202室房屋，转让总价为875000元，支付方式一次性付款，支付时间2015年4月30日前；该房屋交易税费按国家标准执行，由唐恩佑承担；双方代理服务费21875元，由唐恩佑承担；唐恩佑于2014年12月25日前支付3万元意向金交于中介公司，中介公司收到该3万元意向金后3个工作日内交付郭洁；若郭洁接受唐恩佑的购买条件并愿签署该意向合同的，则自郭洁签订该意向合同起，唐恩佑所支付的意向金自动转为购房定金；该意向合同双方均签字的16日内，双方须前往中介公司签订杭州市房屋转让合同；唐恩佑于2015年1月1日入住郭洁物业算至唐恩佑支付全额房款期间，唐恩佑支付郭洁每月租金2500元（租金包括水电煤气费）；等等。
2014年12月26日，郭洁（出租人）与唐恩佑（承租人）签订房屋租赁合同，约定：唐恩佑愿意购买郭洁的杭州市江干区景芳二区19幢3单元202室房屋，在购房款未付清前愿意先租赁该房屋，郭洁同意将该房屋出租给唐恩佑使用；租赁期限自2014年12月26日起至2015年4月30日止；租金为每月2500元，房屋租金从唐恩佑购房定金3万元中扣除，先付后住，若唐恩佑在租赁期内一次性付款购买郭洁房屋的，租赁费用按实际居住时间结算（从2015年1月1日起至房屋产权过户完成日止，多退少补）；合同期满，唐恩佑无法购买郭洁房屋，需要续租的，另行协商；合同经双方签字且郭洁收讫唐恩佑购房定金后生效；等等。
2014年12月27日，郭洁出具收条，言明收到中介公司代为转付的唐恩佑交纳的购房意向金3万元。同日，郭洁（卖方）与唐恩佑（买方）签订杭州市房屋转让合同，约定：郭洁房屋为杭州市景芳二区19幢3单元202室，转让总价100万元；2015年4月30日前唐恩佑一次性支付房款100万元至双方约定的银行第三方监管帐户；唐恩佑未按约定时间付款，逾期付款超过5天，郭洁有权按下述约定追究唐恩佑的违约责任，唐恩佑向郭洁支付违约金10万元，合同终止，唐恩佑将房屋退还给郭洁；等等。同日，郭洁与唐恩佑签订补充协议，约定：双方已签订杭州市房屋转让合同，就价格等相关事宜签订补充协议；房屋成交价为875000元，合同价为100万元，其中差额125000元，郭洁于领取尾款后3个工作日内返还给唐恩佑；唐恩佑在签订杭州市房屋转让合同前已经将3万元购房定金支付给郭洁，定金的返还以双方签订的租房合同结算，若唐恩佑违约，则3万元定金归郭洁所有；等等。
另查明，郭洁系杭州市景芳二区19幢3单元202室房屋的所有权人；郭洁已于2015年5月18日收回杭州市景芳二区19幢3单元202室房屋。
上述事实，有郭洁提交的购房意向合同、杭州市房屋转让合同、房屋租赁合同、补充协议、收条、房屋所有权证、国有土地使用证、契证、唐恩佑提交的购房意向合同、收条、本案庭审笔录证实。
本院认为，郭洁与唐恩佑签订的杭州市房屋转让合同中关于价格的约定双方意思表示不真实，应按双方实际约定的价格875000元履行，对此双方亦无异议；该合同其他内容合法有效，双方应按约定履行自己的义务。唐恩佑主张购房的条件是其家人在相关的诉讼中胜诉，郭洁予以否认；对该主张唐恩佑未能予以证明，本院不予采信。唐恩佑未按约定期限在2015年4月30日前付清购房款，已构成违约。
《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件；解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。杭州市房屋转让合同约定，唐恩佑未按约定时间付款，逾期付款超过5天，郭洁有权按下述约定追究唐恩佑的违约责任：唐恩佑向郭洁支付违约金10万元，合同终止，唐恩佑将房屋退还给郭洁。至郭洁起诉时唐恩佑逾期付款已超过5天，根据合同约定解除合同的条件已成就，郭洁有权要求解除合同，因此对郭洁要求解除双方签订的杭州市房屋转让合同的诉讼请求，本院予以支持。
唐恩佑通过中介公司向郭洁支付了3万元款项，唐恩佑主张该3万元的性质为购房意向金，郭洁主张为购房定金。本院认为，购房意向合同约定，唐恩佑应支付3万元意向金至中介公司，中介公司收到后交付郭洁，自郭洁签订该意向合同起，该意向金自动转为购房定金；补充协议约定，唐恩佑在签订杭州市房屋转让合同前已经将3万元购房定金支付给郭洁；根据该些约定，郭洁收到的该3万元款项的性质应为购房定金。
补充协议约定，唐恩佑在签订杭州市房屋转让合同前已经将3万元购房定金支付给郭洁，定金的返还以双方签订的租房合同结算，若唐恩佑违约，则3万元定金归郭洁所有。补充协议系对杭州市房屋转让合同所作的补充约定，3万元的性质亦为购房定金，因此，该约定中的“若唐恩佑违约”应指唐恩佑违反杭州市房屋转让合同的约定。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。杭州市房屋转让合同已经约定了违约金，双方在补充协议中就违反杭州市房屋转让合同约定的情形又约定了定金，郭洁可以选择适用。郭洁在本案中提出的第2项诉讼请求为要求唐恩佑支付违约金10万元，据此可知郭洁已经选择适用违约金条款。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。杭州市房屋转让合同约定唐恩佑逾期付款超过5天郭洁有权要求唐恩佑支付违约金10万元，本案审理中唐恩佑主张该违约金过高，要求降低。本院认为，至郭洁起诉时唐恩佑逾期付款已超过5天，郭洁有权要求唐恩佑支付违约金。关于所受损失，郭洁主张包括其在外租房的租金以及因房价上涨其购入其它房屋需支付更多款项；本院认为，唐恩佑使用涉案房屋期间亦需向郭洁支付租金，郭洁在外租房的租金不能认定为系因唐恩佑违约所遭受的损失，而郭洁主张的其购入其它房屋需支付的更多款项亦不能认定为违约所导致的损失，因此应认定涉案房屋转让合同约定的10万元违约金过分高于郭洁所受的损失，本院酌情减少至3万元。
郭洁要求唐恩佑支付房屋租赁费11250元，唐恩佑要求郭洁退还租房意向金扣去房屋租金11250元后剩余的18750元。本院认为，房屋租赁合同约定房屋租金从唐恩佑支付的购房定金3万元中扣除；如前所述，郭洁已经选择适用违约金条款，定金条款不再适用，因此租金11250元应从唐恩佑已支付的购房定金3万元中扣除，扣除后剩余的18750元唐恩佑有权要求返还。因此，对郭洁的该项诉讼请求本院不予支持，对唐恩佑的反诉诉讼请求本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百一十五条、第一百一十六条之规定，判决如下：
一、解除原告郭洁与被告唐恩佑于2014年12月27日签订的杭州市房屋转让合同。
二、被告唐恩佑向原告郭洁支付违约金人民币3万元，于本判决生效后十日内付清。
三、反诉被告郭洁向反诉原告唐恩佑返还购房定金人民币18750元，于本判决生效后十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、驳回原告郭洁其他诉讼请求。
按规定减半收取的本诉案件受理费人民币1262.50元，由原告郭洁负担人民币987.50元，由被告唐恩佑负担人民币275元；按规定减半收取的反诉案件受理费人民币134.50元，由反诉被告郭洁负担。
被告唐恩佑应负担的本诉案件受理费人民币275元，于本判决生效后三日内交纳至本院；反诉被告郭洁应负担的反诉案件受理费人民币134.50元，于本判决生效后三日内交纳至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币2659.50元；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。（开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判员 叶文军
二〇一五年六月十七日
书记员 苏 翔