成都市武侯区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）武侯民初字第1831号
原告（反诉被告）四川来伊份食品有限公司。住所地：成都市成华区建设北路三段*号龙湖三千星座*幢*单元*********号。
法定代表人施辉，执行董事。
委托代理人童联荣。
委托代理人曹华，四川英特信联合律师事务所律师。
被告（反诉原告）成蜀阳。
委托代理人魏娟，四川亚峰律师事务所律师。
委托代理人刘煜，四川亚峰律师事务所律师。
原告（反诉被告）四川来伊份食品有限公司（以下简称来伊份公司）与被告（反诉原告）成蜀阳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年3月26日受理后，由审判员王晓钟适用简易程序，于2013年6月3日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）来伊份公司的委托代理人童联荣、曹华，被告（反诉原告）成蜀阳的委托代理人魏娟、刘煜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）来伊份公司诉称，原被告于2011年10月14日签订了《房屋租赁合同》，约定成蜀阳将门面一间出租给来伊份公司经营连锁店，租期三年，月租金11111元，履约保证金10000元。来伊份公司由于经营亏损，为避免损失扩大，于2012年12月3日向成蜀阳发函解除合同，并要求退还租金及保证金。但被告拒不办理相关手续。故来伊份公司诉请人民法院判令：1.确认《房屋租赁合同》于2012年12月3日解除；2.成蜀阳向来伊份公司退还剩余租金118995.23元，履约保证金10000元。
被告（反诉原告）成蜀阳辩称及反诉称，来伊份公司解除合同的通知是不成立的，但现在成蜀阳同意解除合同，对退还租金从2012年7月计算，来伊份公司�前解约还应当承担违约责任。故请求驳回来伊份公司的诉请，并诉请人民法院判令：1.来伊份公司支付违约金33333元；2.来伊份公司赔偿因违约造成的税费损失。
原告（反诉被告）来伊份公司针对反诉请求辩称，愿意承担提前解除合同的违约责任，并鉴于双方约定的违约金过高，请求适当减少，另外不清楚成蜀阳所称的税费损失。
经审理查明，2011年10月14日，来伊份公司与成蜀阳签订《房屋租赁合同》一份，约定成蜀阳将位于成都市武侯区广福桥街30号附48号房屋一间出租给来伊份公司经营使用，租期36个月，从2011年10月26日起至2014年10月25日止，合同生效后来伊份公司向成蜀阳支付履约保证金1万元，月租金11111元，租赁期内租金总额为399996元，租金交纳日期为2011年10月26日交纳2011年10月26日至2012年10月25日期间租金133332元，2012年10月10日交纳2012年10月26日至2013年10月25�期间租金133332元，2013年10月10日交纳2013年10月26日至2014年10月25日期间租金133332元。如一方违反合同义务、承诺、保证或者声明，应承担相当于当期三个月租金的违约金并赔偿对方因此受到的所有损失。当天，成蜀阳将房屋、门锁、钥匙交给来伊份公司，并向成蜀阳支付了履约保证金1万元。2012年11月7日，来伊份公司向成蜀阳支付了2012年10月26日至2013年10月25日期间租金133332元。
2012年12月4日，来伊份公司向成蜀阳发出《通知》，内容为：因公司经营战略的调整，拟提前关闭严重亏损的从成蜀阳处租赁的武侯区广福桥街30号附48号门店，为此决定提前终止合作，提前终止该门店的房屋租赁合同关系，并于近期安排专人与成蜀阳协商提前终止租赁合同的具体方式及相关事宜。2013年2月20日，来伊份公司向成蜀阳发出《关于办理解约手续的告知函》，内容为：来伊份公司已经�闭了武侯区广福桥街30号附48号门店，已于2012年12月3日解除了双方的《房屋租赁合同》，要求成蜀阳收到函件后三日内退还剩余租金。
2013年2月25日，成蜀阳向来伊份公司寄送了《关于“关于办理解约手续的告知函”的回复》，内容为：接到来伊份公司要求解除合同的通知后，多次与来伊份公司协商解除租赁合同事宜，并提出1.来伊份公司应赔偿相当于三个月的违约金，补偿解除合同后所缴纳的税费；2.解除合同的条件和日期应由双方协商达成一致意见，以书面形式签订房屋租赁解除合同，房租的交纳也应以解除合同生效日期止，来伊份公司在2013年2月20日函中“于2012年12月3日已解除双方的房屋租赁合同”是违反合同规定的。之后，双方协商未果。庭审中，来伊份公司将租赁房屋的钥匙交还给成蜀阳。
另查明，成蜀阳交纳了2012年10月1日至2013年9月30日的房租收入133336元的房屋出租税10666.56元。
上述事实，有《房屋租赁合同》、《房租支付明细表》、《房屋交接单》、《通知》、《函》、《关于办理解约手续的告知函》及当事人陈述在案证实。
本院认为，来伊份公司与成蜀阳签订《房屋租赁合同》，在合同履行过程中，来伊份公司以经营亏损为由，于2012年12月4日向成蜀阳发出《通知》，提出提前终止该门店的房屋租赁合同关系。由于来伊份公司仅在《通知》中表示了提前解除合同的意思，而没有明确主张解除合同，因此，该《通知》不发生解除合同的效力。来伊份公司在2013年2月25日向成蜀阳发出的函，及成蜀阳随后的回函，均属双方对解除合同的协商行为，亦不发生解除合同的效力。庭审中，来伊份公司和成蜀阳均同意解除合同，故本院综合案件实际情况，确认双方签订的《房屋租赁合同》于2013年6月3日解除。
《合同法�第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求回复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿。来伊份公司支付了2012年10月26日至2013年10月25日期间租金133332元，截止2013年6月3日，来伊份公司应承担的房屋租金为91480.6元（按实际天数计算），剩余房租为为41851.4元（133332元-91480.6元）。该剩余部分房租应由成蜀阳退还来伊份公司。因双方均未提出涉案租赁房屋存在损坏情况，故成蜀阳还应向来伊份公司退还履约保证金10000元。
由于来伊份公司提前要求解除合同，虽然成蜀阳表示同意，但来伊份公司的行为仍然具有违约性，应依约赔偿成蜀阳的损失。合同约定违约方应承担相当于当期三个月租金的违约金，虽然来伊份公司提出违约金过高，但鉴于来伊份公司提前解约给成蜀阳造成租金收入减少额高于违约金，以及成蜀阳已经支付了解约后的房租税金的实际情况，故本院对来伊份公司主张违约金过高的主张不予采纳。因此，来伊份公司应向成蜀阳支付违约金为33333元（11111元×3）。由于约定违约金足以弥补税金损失，故本院对成蜀阳要求来伊份公司赔偿税金损失不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）四川来伊份食品有限公司与被告（反诉原告）成蜀阳之间的《房屋租赁合同》于2013年6月3日解除；
二、被告（反诉原告）成蜀阳应于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）四川来伊份食品有限公司退还剩余房屋租金41851.4元及履约保证金10000元，退款金额共计51851.4元；
三、原告（反诉被告）四川来伊份食品有限公司于本判决生效之日起五日内向被告（反诉原告）成蜀阳支付违约金33333元。
四、驳回原告（反诉被告）四川来伊份食品有限公司的其他本诉请求；
五、驳回被告（反诉原告）成蜀阳的其他反诉请求。
如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2880元，因适用简易程序减半收取1440元，由原告（反诉被告）四川来伊份食品有限公司负担，反诉案件受理费635元，因适用简易程序减半收取317.5元，由被告（反诉原告）成蜀阳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 王晓钟
二〇一三年六月十八日
书记员 孟玲恋