北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终7270号
上诉人（原审被告）李永辉，女，1979年2月26日出生。
被上诉人（原审原告）北京市大龙绿港物业管理有限责任公司，住所地北京市顺义区仁和地区裕龙花园四区33号楼。
法定代表人范有昕，总经理。
委托代理人胡海花，女，1979年12月15日出生。
委托代理人顾洁，北京百朗律师事务所律师。
上诉人李永辉因与被上诉人北京市大龙绿港物业管理有限责任公司（以下简称大龙物业）物业服务合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2016）京0113民初1684号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月8日受理后，依法组成由法官王黎担任审判长，法官杜丽霞、法官程磊参加的合议庭，于2016年6月17日公开开庭进行了审理。上诉人李永辉，被上诉人大龙物业代理人胡海花、顾洁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
大龙物业在一审中起诉称：大龙物业对李永辉所居住的顺义区仓上居民小区形成事实上的物业管理合同关系，双方对物业服务内容及收费标准亦进行了约定。李永辉系该小区1301室房屋业主，该房屋建筑面积155.84平方米。按照物业服务合同的约定，李永辉应按照收费标准缴纳物业费。现李永辉拖欠大龙物业2012年1月1日至2015年12月31日的物业费10324元，经催要未果，故起诉至法院，请求：李永辉给付大龙物业拖欠的物业费10324元；案件受理费由李永辉承担。
李永辉既未进行答辩亦未参加一审庭审。
一审法院审理查明：李永辉系顺义区仓上小区1301室房屋业主，房屋建筑面积155.84平方米。按照物业服务合同的约定，该小区由大龙物业提供物业服务。大龙物业收取物业服务费的标准为1.38元/月/平方米。现李永辉拖欠大龙物业2012年1月1日至2015年12月31日的物业服务费合计10324元。
一审法院审理认为：李永辉既未进行答辩亦未参加本案庭审，视为其放弃答辩和质证的权利，对大龙物业主张的李永辉拖欠2012年1月1日至2015年12月31日物业服务费共计10324元的事实，一审法院予以认定。大龙物业与李永辉所签订的物业服务合同，不违反法律及相关规定，系有效合同。因李永辉未及时履行合同约定的交纳物业服务费义务，致使大龙物业向一审法院提起诉讼，故对大龙物业诉讼请求，一审法院予以支持。据此一审法院判决：李永辉于判决生效之日起十日内给付大龙物业二○一二年一月一日至二○一五年十二月三十一日期间的物业费一万零三百二十四元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，李永辉不服一审判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由为：
一、一审审理程序存在瑕疵，致使一审判决是在不公平不公正的环境下进行的判决，李永辉不服从一审判决。
1.一审法院未及时告知李永辉携带授权委托书、李永辉的身份证与结婚证违反《民事诉讼法》规定。
一审法院于2016年1月21日接到民事起诉状，一审法院书记员于2016年4月12日中午11时28分给李永辉所在单位人事部门致电，要求人事部门通知李永辉前往一审法院领取传票。李永辉于当日11时30分致电一审法院书记员，告知因公事下午不能前往一审法院领取传票，一审法院书记员说之前多次让邮局ems送达传票，但李永辉从未接到过邮局ems电话通知及人员送达，一审法院书记员也从未给李永辉打过电话。一审法院书记员告知李永辉将亲自送达传票到李永辉所在单位，李永辉同意并询问传票送达时间，一审法院书记员告知李永辉无法提前确定并告知其送达时间，李永辉明确告知一审法院书记员李永辉本人于2016年4月16日至2016年4月23日因外出将不在北京，希望一审法院书记员能够尽快送达传票并明确要求错开出行时间安排开庭，一审法院书记员在知晓了李永辉情况后依旧告知李永辉送达传票时方可确认并告知开庭时间。
2016年4月15日14时30分左右，一审法院审判员书记员到达李永辉单位送达传票，告知李永辉必须在李永辉离京出国期间开庭，告知李永辉可以请李永辉配偶、父母等出庭，李永辉父母72岁、婆婆81岁身体状况不适合出庭，李永辉配偶工作繁忙，李永辉与一审法院审判员、书记员协商是否可以延期等李永辉回来后开庭，一审法院审判员、书记员拒绝李永辉的请求。李永辉无奈之下要求李永辉配偶必须调开时间参加庭审，李永辉配偶确定于2016年4月19日15时30分出庭，并告知一审法院审判员、书记员其配偶将代其出庭。
一审法院在开庭中要求李永辉配偶与大龙物业协商，李永辉配偶与大龙物业协商无果后，一审法院审判员才询问李永辉配偶是否携带了李永辉的委托书、身份证、结婚证。我国《民事诉讼法》第126条规定：“人民法院对决定受理的案件，应当在受理案件通知书和应诉通知书中向当事人告知有关的诉讼权利义务，或者口头告知。”李永辉在接到传票时，告知法院李永辉配偶将代其出庭，一审法院审判员、书记员本应告知却没有告知李永辉要出具委托书、要求李永辉配偶携带李永辉身份证及结婚证。在此情形下，一审法院审判员却以李永辉配偶没有携带委托书、李永辉身份证及结婚证为由视李永辉无正当理由未到庭参加诉讼做出一审判决，显然在程序上违反法律规定。
2.一审判决审查证据过程违反《民事诉讼法》及其司法解释规定。
《民事诉讼法》第六十四条第1款规定：“当事人对自己提出的主张有责任提供证据。”《民事诉讼法》第六十五条第2款规定：“人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。”根据2015年1月30日发布、2015年2月4日起实施的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十九条第2款规定：“人民法院确定举证期限，第一审普通程序案件不得少于十五日，当事人提供新的证据的第二审案件不得少于十日。”在一审开庭前，一审法院审判员、书记员都没有给李永辉提供证据的机会。由于一审法院送达传票时间距李永辉出行时间不到24小时，距开庭时间72小时其中包括48小时是一审法院周末休息的时间，李永辉及李永辉配偶没有充分的时间递交答辩状及证据材料，能够举证准备的时间明显远远少于十五日。
另外，值得强调的是，我国《民事诉讼法》第七条规定：“人民法院审理民事案件，必须以事实为依据，以法律为准绳。”审查证据是认定事实的基础，然而一审法院审判员、书记员在给李永辉送达传票时就主观的认为李永辉是无理由拒交物业费，李永辉向一审法院审判员、书记员叙述拒交物业费的理由，一审法院审判员、书记员视而不见不予理睬，并一味劝说李永辉要向大龙物业交纳物业费，一审法院并未按照法定程序全面地客观地审查核实证据，也没有到李永辉居住的房屋内部进行勘察，导致一审法院审判员、书记员主观倾向并认同被李永辉，存在主观上的预判。
二、一审判决认定事实不清。
1.一审法院对合同的性质认定错误。
李永辉与大龙物业之间存在不平等协商的交易条件，李永辉居住的小区无业主委员会，大龙物业是受开发商建筑方委托成为该小区物业公司，李永辉在大龙物业单方面制定的格式文本上签字，无权对合同文本提出任何修改意见，唯有接受大龙物业设定的全部条件，合同中针对物业管理条例对管理事项、服务质量、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房均没有做出明确约定，合同本身就是不平等的合同。该合同全面限制业主应有的合法权利，规避物业公司自身应当承担的义务与责任。另外，李永辉与大龙物业签订《仓苑公寓前期物业服务合同》是前期物业管理协议，并非永久性协议。该临时协议却被一审法院认定为一个永久性协议。
2.一审法院忽略了李永辉未缴纳物业费的理由。
李永辉从未向大龙物业表达过拒付物业费，李永辉居住的小区更换三任物业经理历时四年多都未能解决李永辉房屋出现的问题。大龙物业拒绝履行对李永辉房屋的维修义务并且无视安全隐患的存在。李永辉多次向大龙物业表达，如果能够查明原因并维修，李永辉愿意缴纳物业费。李永辉也向一审法院审判员书记员表达如果大龙物业能够查明原因并维修，李永辉会自愿交纳物业费。但一审法院审判员书记员未对李永辉居住的房屋内部进行勘查就做出一审判决。
3.一审法院忽略了大龙物业的物业服务存在严重瑕疵的情形。
大龙物业存在诸多明显违反《北京市居住小区物业管理服务标准》以及《住户手册》中规定义务的行为，物业服务存在严重瑕疵：（1）《住户手册》中住宅物业服务特级规范第十条停车服务规定：“机动车停放有序，24小时有专人巡视。”实际上大龙物业根本违背该条规定，李永辉的车位经常多次被外来车辆占领。（2）大龙物业不开展物业管理服务满意率调查。《北京市居住小区物业管理服务标准》（一）综合管理第9条规定：“每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，征求意见用户不低于总户数80%执行。”实际上大龙物业从未开展过服务满意率调查。同时小区内还存在公共区域的卫生环境欠佳，路面维护不足、未经业主同意电梯内设置广告营利、小区门口进出车栏杆设置广告营利、电梯维修不是在23-5时进行造成业主电梯维修期间爬楼、消防通道标识不清、公共绿地养护欠佳、小区没有安全监控设施、未按规定公示专项维修资金。
三、一审判决适用法律错误
1.一审判决错误适用《民事诉讼法》第一百四十四条
《民事诉讼法》第144条规定：“李永辉经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”显然，李永辉的情形并不属于“无正当理由拒不到庭”，李永辉在接到传票时立即向法院明确表示，其于2016年4月16日至2016年4月23日外出而不在北京，提前告知法院以避免程序上不必要的麻烦，法院当即表示其父母、配偶可以代其出庭，李永辉的配偶也确实代其出庭，虽然没有携带委托书、上诉
人的身份证以及李永辉的结婚证，但不应认定李永辉无正当理由拒不到庭。因此，一审法院无权依据《民事诉讼法》第144条直接进行缺席判决。
2.一审判决错误适用《合同法》第六十条
一审法院适用《合同法》第六十条判决李永辉支付物业费用，但忽略了其他法律条文的适用。
（1）大龙物业主张的2012年-2013年的物业费用已超过诉讼时效
根据我国《民法通则》第135条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”《民法通则》第137条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”李永辉与大龙物业之间签订的《仓苑公寓前期物业服务合同》第四部分第六条明确规定了交费时间为每年一次性交纳。2016年1月26日，大龙物业起诉要求李永辉交纳从2012年1月1日至2015年12月31日的物业费10324元人民币，时间长达4年。在本次诉讼以前大龙物业从未向李永辉催交物业费。其诉讼时效为两年，且未于本次诉讼以前中止。对于2012年1月1日至2012年12月31日的物业费，以及2013年1月1日至2013年12月31日的物业费，其诉讼时效均于起诉日2016年1月21日之前届满，大龙物业已无权再向李永辉主张前二年的物业费。
（2）李永辉可以主张《合同法》第六十七条对物业费用的支付抗辩。
《合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”物业公司未履行义务，便要求支付全部物业费用，李永辉当然享有抗辩权。综上所述，李永辉认为一审判决在审判程序、认定事实及法律适用上均存在不同程度的错误。综上，李永辉请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回大龙物业的全部诉讼请求或发回重审，诉讼费用均由大龙物业承担。
大龙物业针对李永辉的上诉理由答辩称：根据《物业服务合同》的约定，大龙物业只负责物业区域内公共或共有部分的维护维修，专有部分的维修维护并不是物业服务范围和内容，也不是物业的法定或约定义务，理应由业主自行负责。针对李永辉反映的类似房屋质量问题，虽不是物业服务范畴，但在实际处理过程中，大龙物业仍已经尽力配合业主向开发商反应，并尽力协助业主与开发商进行沟通，包括协助核定相关损失，并为了方便广大业主，通过向业主提供相关修理厂家联系方式，协助联系维修，以便业主根据需要自行选择。同时，就改造维修费用及改造过程中造成的破损、卫生等其他问题一并补偿等，协助业主与开发商进行沟通，最终双方达成一致意见后，协助业主就相关问题及解决方案进行确认并领取相关赔偿和补偿款。因此，大龙物业已经尽力为业主提供所有可能的便利服务，在履行物业服务合同的过程中尽可能提高自己的服务质量，不存在李永辉主张的过错，李永辉的抗辩理由没有合法依据，不能成立，恳请法庭不予采信。对于李永辉当庭反映的其他问题或改进意见，大龙物业均会予以重视，在庭后核实确实属实的情况下，尽可能想办法改善。但需提请法庭及李永辉注意的是，即便有证椐证明大龙物业履行服务合同存在部分瑕施，也不能成为李永辉拒缴物业费的合法理由。大龙物业迫切的希望能够通过不断提高服务质量和水平，来赢得业主对物业服务工作的理解和支持，但如果业主均不能及时按约缴纳物业费，其长期拖欠物业费的行为不仅不能使物业提高服务质量，更会造成物业公司难以收回运营成本，并造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。希望李永辉更多的主动与物业进行沟通，在监督物业工作的同时，能够主动履行自己的合同义务，及时足额缴纳拖欠的物业费。请求二审法院驳回李永辉的上诉。
本案在审理中补充查明如下事实：二审审理中李永辉向本院提供了如下证据：1.仓苑公寓前期物业服务合同，证明双方之间存在物业服务合同关系；2.照片及视频，证明涉案房屋存在漏水的事实；3.护照和签证的复印件，证明一审开庭时李永辉不在国内的事实。经质证大龙物业对于上述证据的真实性均无异议，但表示上述证据不能证明业主基于房屋质量问题可以拒交物业费。大龙物业在二审审理中向本院提供了如下证据：1.大龙物业与李永辉签订的《窗户改造协议》、《顺义区仓上小区甲1、乙16窗户改造施工协议》、《窗户拆除安装工程施工合同》及窗户改造破损情况明细表，证明大龙物业在发现部分业主反映的漏水问题后积极联系开发商为业主进行了窗户的改造的事实；2.照片，证明大龙物业对于收支情况等定期向业主公示的事实。经质证李永辉对于证据1的真实性无异议，但对于证明目的不予认可。对于证据2的真实性不予认可。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实无异。
上述事实，有物业服务合同、营业执照及当事人陈述意见在案佐证。
本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，大龙物业与涉案房屋的开发建设单位签订了《仓苑公寓前期物业服务合同》，对作为涉案房屋的业主的李永辉具有约束力。大龙物业有权依据该合同约定的收费标准向李永辉主张物业费。
根据我国物权法、合同法及最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件的司法解释等法律法规的规定，只有在物业服务公司存在未履行合同主要义务时，即物业服务公司出现根本性违约的情况下，业主拒交物业费的做法才有可能得到法院的支持。而纵观本案，李永辉提出的抗辩理由认为物业公司未履行对于房屋的维修义务，但根据李永辉的陈述大龙物业对李永辉所反映的外窗漏水问题曾上门查看并进行过维修，故根据现有情况本院难以认定大龙物业在履行合同中存在重大违约行为，导致业主丧失了根本上的合同利益。且涉案房屋漏水问题属于房屋质量问题，与本案并非同一法律关系，不能成为其拒绝交纳物业费的法定事由。李永辉提出的物业公司不开展物业管理服务满意率调查等事由，亦不能构成业主要求减免物业服务费用的法定情形。
对于李永辉提出的物业公司所主张的物业费已超过诉讼时效的意见，因物业公司提供的物业服务系持续性服务，且考虑到物业公司并未明确怠于行使权利，故对于该项上诉意见，依据不足，本院不予支持。
综上，李永辉的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费29元，由李永辉负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。
二审案件受理费58元，由李永辉负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 王 黎
审判员 杜丽霞
审判员 程 磊
二〇一六年六月二十三日
书记员 吴 越