安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）合民一终字第03517号
上诉人（原审被告）：杜军，个体工商户。
委托代理人：程华年，安徽经合律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：安徽省民政印刷厂，住所地安徽省合肥市长江中路276-1号，组织机构代码48500309-X。
法定代表人：宁东青，厂长。
委托代理人：王圣扬，安徽皖大律师事务所律师。
上诉人杜军因与被上诉人安徽省民政印刷厂房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院于2014年8月28日作出的（2014）庐民一初字第03174号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2012年12月18日，安徽省民政印刷厂以物业办公室名义与杜军签订《房屋出租合同》一份，约定安徽省民政印刷厂将坐落于长江中路276号西侧附1号一间约40平米的房屋（与长二小交界处无房产证）出租给杜军，租期自2012年12月15日至2013年12月14日，月租费3750元，全年租金为4.5万元。双方还就租金支付方式、履约保证金、水电费等作出约定。双方依约履行协议至承租期间届满前，杜军于2013年12月13日向安徽省民政印刷厂物业办公室缴纳租金22500元，该办公室出具收据，并注明收款事由为租金，期限自2013年12月15日至2014年6月14日止。2014年3月11日，安徽省民政印刷厂物业办公室向杜军发出一份通知，告知杜军租赁的合肥市长江中路276-1通道于2014年6月13日到期后不再续租，要求杜军于2014年6月16日前腾空房屋。杜军在该通知上注明“我知道”。
安徽省民政印刷厂诉至原审法院，请求判令：1、杜军立即腾空合肥市长江中路276-1号西侧一间约40平米的房屋，搬离该房；2、杜军支付安徽省民政印刷厂房屋占有使用费7500元（2014年6月17日至2014年8月16日计两个月，每月3750元），之后仍应按每月3750元的标准支付房屋占有使用费，直到交出房屋为止。
原审法院另查明：涉案租赁房屋位于合肥市长江中路276号临街。诉讼中，安徽省民政印刷厂陈述物业办公室系其下属部门，涉案租赁房屋系该单位在合肥市长江中路276号临街两幢楼房过道间自行搭建，并未取得房屋建设许可。此外，杜军租赁涉案房屋后，将其作为“功夫煲仔”饭店经营用房。
原审法院认为：安徽省民政印刷厂以物业办公室名义与杜军订立《房屋出租合同》，安徽省民政印刷厂物业办公室系单位内设部门，杜军也未能提交安徽省民政印刷厂物业办公室具有独立诉讼主体资格的证明，故其关于本案原告主体不适格的辩解不能成立。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，安徽省民政印刷厂将未取得房屋建设许可的自建房屋出租给杜军，违反了法律规定，涉案《房屋出租合同》应为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故安徽省民政印刷厂要求杜军立即腾空租赁房屋的诉请，应予支持，该房屋的具体坐落位置可以涉案合同约定为准。另根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。根据本案的事实情况，杜军已经支付截至2014年6月14日的房屋占有使用费，现安徽省民政印刷厂主张杜军按约定标准自2014年6月17日开始支付房屋占有使用费，符合法律规定，应予支持。截至安徽省民政印刷厂主张的2014年8月16日，上述费用为7500元，此后的房屋占有使用费可按照上述标准顺延计算至杜军迁出承租房屋时止。杜军辩称安徽省民政印刷厂物业办公室在合同期内停电、停水，导致其重大损失，但仅就此提供了EMS快递单据和律师函，相关函件内容出自杜军本人陈述，无其他证据予以印证，对其该项辩解不予采纳。杜军还辩称安徽省民政印刷厂2014年6月27日出具的通知侵害了其享有的涉案房屋优先承租权，但该证据并不能反映涉案房屋已被其他人租赁的事实，该项辩解无事实依据，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决：一、杜军于判决生效后十日内迁出坐落于合肥市长江中路276号西侧附1号面积约40平方米的房屋，并将上述房屋返还安徽省民政印刷厂；二、杜军于判决生效后十日内支付安徽省民政印刷厂房屋占有使用费7500元（自2014年6月17日计算至2014年8月16日，此后房屋占有使用费按照3750元／月的标准顺延计算至杜军实际返还房屋之日止）。案件受理费减半收取为525元，由杜军负担。
杜军不服上述判决，向本院提起上诉称：一、安徽省民政印刷厂不具有诉讼主体资格。安徽省民政印刷厂物业办公室与上诉人签订《房屋出租合同》并向上诉人出具租金收据，合同及收据上加盖的均是安徽省民政印刷厂物业办公室的印章，由此可以说明安徽省民政印刷厂物业办公室具有一套完整的印章制度，对外独立签署相关文件，具有独立的法人主体资格。安徽省民政印刷厂称该物业办公室仅系其单位内设部门，未能提供相关的证据予以印证。故安徽省民政印刷厂不是合同相对方，本案不具有诉讼主体资格。其次，安徽省民政印刷厂对诉争房屋也不具有完全的所有权。诉争房屋是搭建在一个过道中，而该过道的产权一部分属于长江路第二小学，一部分属于安徽省民政印刷厂，故诉争房屋的产权应当是长江路第二小学与安徽省民政印刷厂共有。在长江路第二小学未出具任何放弃诉权的材料时，安徽省民政印刷厂在本案中亦不具有独立的诉讼主体资格。二、诉争房屋出租时是安徽省民政印刷厂私自搭建的违章建筑，无疑给上诉人经营中埋下了不安全的因素，上诉人为投入经营支付了转让费，购买了相应的经营设备，花费了大量的费用，现安徽省民政印刷厂不仅未给以合同无效的相应赔偿，反而在合同期内断水、断电等，给上诉人造成了重大的经济损失。安徽省民政印刷厂对《房屋出租合同》的签署具有过错，无权要求上诉人支付房租，相反，还应当按照过错返还上诉人实际支付的租金。三、2014年6月27日，安徽省民政印刷厂与安徽省圣峰物业管理有限公司联合向上诉人发出《通知》，该通知中明确可以看出，安徽省民政印刷厂在合同期限内，私自将诉争房屋出租给第三人，明显违反了《房屋出租合同》中关于上诉人优先承租权的约定。综上，请求撤销原审判决，改判驳回安徽省民政印刷厂的诉讼请求。
安徽省民政印刷厂答辩称：与上诉人签订合同的安徽省民政印刷厂物业办公室仅是答辩人的内设部门，不具有独立法人资格，其诉讼主体资格只能由答辩人承担。诉争房屋是无产权证的房屋，上诉人在承租时也是明知的，根据相关法律及司法解释的规定，尽管本案租赁合同无效，但上诉人仍应支付房屋占有使用费。上诉人所称给其造成损失更是子虚乌有。请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，双方当事人均未提交新证据，所举证据同一审，相对方质证意见也同一审。
本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为：诉争房屋由安徽省民政印刷厂物业办公室名义对外出租给杜军，并与杜军签订《房屋出租合同》、收取租金，安徽省民政印刷厂陈述该物业办公室系其内设部门并认可《房屋出租合同》的法律后果，且从其印章的使用名称来看，安徽省民政印刷厂的陈述应当属实，本院予以采信。杜军上诉认为安徽省民政印刷厂物业办公室系独立的法人主体资格，应当对此承担相应的举证责任，且有能力举证，但杜军并未提交证据证明安徽省民政印刷厂物业办公室系经过工商登记注册的企业法人。此外，合同中已经明确出租的房屋无房产证，杜军上诉认为诉争房屋是安徽省民政印刷厂与长江路第二小学共有产权，亦未提交证据证明。故杜军上诉认为安徽省民政印刷厂本案不具有诉讼主体资格的理由，本院不予采信。
杜军在签订合同时对于诉争房屋无产权证应当是明知的，其上诉认为安徽省民政印刷厂签署合同有过错，无权收取租金的理由不能成立。鉴于诉争房屋出租时系安徽省民政印刷厂自行搭建，未取得建设工程规则许可，原审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，认定合同无效并判令杜军按合同约定的租金标准向安徽省民政印刷厂支付房屋占有使用费，符合法律规定。至于杜军所述安徽省民政印刷厂给其造成的损失，并无证据证明，对此亦未提起反诉，杜军以此上诉认为安徽省民政印刷厂应向其返还实际支付的租金，本院二审不予审理。
安徽省民政印刷厂于2014年6月27日向杜军发出的通知不能证明安徽省民政印刷厂在租赁期间已将诉争房屋又出租给他人，且安徽省民政印刷厂与杜军的房屋租赁合同关系无效，杜军并不享有优先承租权的法律保障。杜军的该点上诉理由无事实和法律依据，本院不予采信。
综上，杜军的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由上诉人杜军负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈思
审判员 沈静
审判员 王莉
二〇一四年十二月五日
书记员 朱敏
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。