上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第4954号
原告花如中。
委托代理人虞杰，上海金沪律师事务所律师。
被告上海太平洋房屋服务有限公司。
法定代表人章启光。
委托代理人张韬。
原告花如中诉被告上海太平洋房屋服务有限公司居间合同纠纷一案，本院于2015年1月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年2月10日公开开庭进行了审理。原告花如中的委托代理人虞杰、被告上海太平洋房屋服务有限公司的委托代理人张韬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告花如中诉称，2012年11月20日，原告（乙方）为购买上海市徐汇区天钥新村XXX号XXX室房屋（下文简称天钥新村房屋），通过被告与案外人王某某（甲方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定：房价为人民币277万元（以下币种同），原告于2012年12月30日之前支付现金83万元，另有房款192万元由原告以办理银行贷款的方式由贷款银行直接转入案外人王某某的账户，余款2万元在办妥房地产交接手续当日支付。该《上海市房地产买卖合同》补充条款第11条规定，“如乙方因国家现有政策不具有购房条件，则乙方不构成违约责任，甲方应于双方解除该买卖合同后5个工作日内，无息退还已收的所有房款。”该条款意味着该合同是附条件的，合同尚未成立。当日，原告支付被告佣金25，000元，被告开具收据。之所以这么早就全额交付佣金是因为被告向原告口头承诺帮助原告办理贷款手续，若办理不成则被告全额退还佣金。后由于原告银行贷款手续未能办成，原告遂与案外人王某某协商解除了《上海市房地产买卖合同》。原、被告之间没有签订书面合同，天钥新村房屋也无法过户至原告名下，被告不具备收取佣金的法定条件。原告要求被告返还佣金，但经多次催讨，被告仍拒不返还，故原告诉至法院，请求判令：1、被告返还原告佣金25，000元；2、被告承担本案诉讼费。
被告上海太平洋房屋服务有限公司辩称，不同意原告的诉求。被告已经促成买卖双方签订《上海市房地产买卖合同》，虽然25，000元的佣金包括了寻找房源、带看、斡旋、签订买卖合同、过户、交接房屋等一系列服务，但是签订《上海市房地产买卖合同》就意味着居间成功，被告有权收取佣金。后续服务是收取佣金之后跟进的，这些服务相互是无法分割的。《上海市房地产买卖合同》在签订当日已经生效，该合同补充条款第11条是解约条款，该合同不是因为购房政策的原因而解除，故补充条款第11条不适用于本案情形。被告从未向原告承诺若无法办理系争房屋贷款，则全额退还佣金。原告系因自身原因而未能履行该《上海市房地产买卖合同》，被告没有过错，故不同意返还佣金。
经审理查明，2012年11月20日，案外人王某某（出卖方、甲方）、原告花如中（买受方、乙方）经被告居间签订《上海市房地产买卖合同》，约定花如中向案外人王某某购买天钥新村房屋，总房价款为277万元，该合同补充条款第7条约定：“（1）乙方于2013年1月10日之前，备齐贷款资料办理银行贷款申请手续。（2）若自乙方申请贷款起满45个工作日，乙方的购房贷款仍不足本合同约定的额度，则乙方应与甲方至房地产交易中心办理过户手续之前，现金补足不足部分。……”补充条款第11条规定：“甲乙双方协商约定，如乙方因国家现有政策不具有购房条件，则乙方不构成违约责任，甲方应于双方解除该买卖合同后5个工作日内，无息退还已收的所有房款。”该合同附件三中约定：“……4、乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款人民币1，920，000元整，该款项由贷款银行直接转入甲方账户。”2012年11月20日，原告向被告支付佣金25，000元，被告向原告出具《收据》一张，言明：“今收取花如中用于购买上海徐汇区天钥新村XXX号XXX室房屋的中介服务费，计人民币25，000元。”
2013年2月16日，案外人王某某（甲方）与原告花如中（乙方）签订《关于终止房地产买卖合同的协议》，约定甲、乙双方同意解除所签订的《上海市房地产买卖合同》，并约定：“……二、本房地产买卖合同所产生的中介费用应由乙方负责找太平洋房地产服务有限公司解决，甲方应予以协助。……”
庭审中，原、被告一致确认双方口头约定天钥新村房屋佣金为25，000元，但双方未签订书面的《房地产买卖居间协议》。被告主张双方签订过《佣金确认书》，但因找不到，故无法提供。
以上事实，由原告提交的《上海市房地产买卖合同》、《收据》、《关于终止房地产买卖合同的协议》以及当事人的当庭陈述等在案佐证。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告之间虽然未签订书面的《房地产买卖居间协议》，但双方一致确认被告为原告购买天钥新村房屋提供居间服务并收取佣金25，000元，原告与被告之间形成了居间合同关系。居间合同以促成委托人与第三人订立合同为目的，被告已与房屋出卖方签订了正式的《上海市房地产买卖合同》，该合同补充条款第11条系解约条款，不影响《上海市房地产买卖合同》的成立和生效，《上海市房地产买卖合同》在2012年11月20日已经生效，故被告已经居间成功，原告应按照双方之间的约定支付被告佣金。该补充条款第11条约定的系因“国家现有政策不具有购房条件”而解约之情形，但该合同补充条款第7条约定在贷款额度不足时原告应当以现金补足，表明原告在签订合同时已经预见贷款额度不足之风险，故原告未能办成银行贷款手续并不属于因“国家现有政策不具有购房条件”而合意解约之情形，该补充条款第11条并不适用于本案。原告主张被告口头承诺为原告办理购房贷款，若办理不成则全额退还佣金，但原告就此主张未提供证据予以证明，被告亦予以否认，故对原告该项主张，本院不予支持。原告与案外人王某某协商解除了《上海市房地产买卖合同》，系因原告自身未能成功办理贷款，并非因被告的过错所导致。但就本案的实际情况而言，因该《上海市房地产买卖合同》未实际履行，客观上被告确未履行相应的协助产权过户、交房等相关义务，故可由本院考虑上述因素并结合被告提供的居间服务的具体内容和相关中介收费的规定，对于被告应收取的佣金的具体金额，酌情予以扣减。鉴于本案中被告已经收到了佣金25，000元，故本院酌定被告应向原告返还佣金10，000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
被告上海太平洋房屋服务有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告花如中佣金10，000元。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费425元，减半收取计212.50元，由原告花如中负担127.50元，被告上海太平洋房屋服务有限公司负担85元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 张倩晗
二〇一五年三月六日
书 记 员 周 阳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。