四川省内江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）内民初字第51号
原告王彪，男，1968年6月26日出生，汉族。
委托代理人向响（特别授权），四川迪扬律师事务所律师。
委托代理人肖汀（一般授权），四川迪扬律师事务所律师。
被告四川自贡市博瑞房地产开发有限公司。
法定代表人李平，董事长。
委托代理人张新荣，男，汉族。
被告四川内江金簇商贸有限公司。
法定代表人周后俊，董事长。
委托代理人闵璞（特别授权），四川沱江律师事务所律师。
被告中国建设银行股份有限公司自贡分行。
负责人杨端，行长。
委托代理人陈琦（一般代理），四川海珉律师事务所律师。
委托代理人赖彦（一般代理），单位工作人员。
被告自贡仙市建筑工程有限公司。
法定代表人高深林。
原告王彪与被告四川自贡市博瑞房地产开发有限公司（以下简称博瑞公司）、被告四川内江金簇商贸有限公司（以下简称金簇公司）、被告中国建设银行股份有限公司自贡分行（以下简称自贡建行）、被告自贡仙市建筑工程有限公司（以下简称仙市建筑公司）案外人执行异议纠纷一案，本院于2014年5月29日受理后，依法组织合议庭，于2014年7月9日、2014年11月5日公开开庭审理了本案。原告王彪的委托代理人向响、被告博瑞公司委托代理人张新荣、被告金簇公司委托代理人闵璞、被告自贡建行委托代理人陈琦、赖彦、被告仙市建筑公司法定代表人高深林等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王彪诉称，原告于2005年3月28日和被告博瑞公司签订《商品房买卖合同》，购买了被告博瑞公司位于自贡市同心路平安苑4栋4-4、4-5、4-7、4-8、4-10、4-11号房屋和6栋6-1、6-2、6-3、6-4、6-9、6-10、6-11、6-12、6-15、6-16、6-17号的商业用房共4163.64平方米。购房合同签订次日，原告按合同约定向被告博瑞公司支付了购房款3189348元，被告博瑞公司向原告开具了收到上述购房款的《收据》。之后又在自贡市房屋产权监理处办理了上述原告所购房屋的商品房预售备案登记手续。2005年4月1日，被告博瑞公司向小区物业公司发出《交房通知》。原告收房后，于2006年1月1日已经将房屋出租给李俊弘、江宏伟并收取了租金，原告完全合法拥有对上述房产的所有权。
令原告意想不到的是，在与原告完全无关的金簇公司申请执行被告博瑞公司借款合同纠纷一案的执行过程中，内江市中级人民法院不顾原告作为案外人提出的执行异议，于2006年10月20日作出的（2006）内法执字第139-2号民事裁定书，执行原告合法购买的房产，裁定“执行被执行人四川自贡市博瑞房地产开发有限公司开发修建所有的位于自贡市自流井区同心路平安苑房产5219.68平米（平安苑4、6、7号楼一、二层）房产，用于偿还其所欠债务。”2014年5月7日，内江市中级人民法院作出（2006）内执字第139-48号《执行裁定书》，裁定“一、驳回案外人江涛、王彪的异议。二、案外人江涛、王彪自本裁定送达之日起十五日内未向本院提起诉讼，将按有关法律规定执行被执行人四川自贡博瑞房地产开发有限公司开发修建所有的位于自贡市自流井区同安路平安苑房产5219.68平米（平安苑4、6、7号楼一、二层）房产，用于偿还其所欠债务。”原告只能通过向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决原告与被告博瑞公司签订的商品房买卖合同有效，判决被告博瑞公司履行商品房买卖合同，立即为原告办理房屋权属证书，并由被告承担诉讼费用。
被告博瑞公司答辩称：1.博瑞公司向王彪和江涛借款，总共400万，约定利息7分，被告以房屋作为抵押，本案的房屋买卖实质上是抵押；2.博瑞公司在交房前支付了100多万利息给原告，现在原告实际只享有博瑞公司200万债权。
被告金簇公司答辩称：1.原告与被告博瑞公司签订的《商品房买卖合同》系名为买卖，实为借贷的高利借款关系所致，属双方恶意串通，损害了国家及第三人和本案被告金簇公司的合法权益，应依法认定为无效合同；2.原告与被告博瑞公司于2005年3月29日签订的《商品房买卖合同》一方面解除了双方原定的《商品房买卖合同》，另一方面充分证明了涉诉房产属被告博瑞公司所有；3.庭审涉及的房产属于被告博瑞公司所有的财产，应依法继续执行。
被告自贡建行答辩称，原告王彪与被告博瑞公司是借贷关系，在执行阶段已经调查清楚，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告仙市建筑公司辩称，原告王彪与被告博瑞公司是借贷并且是高利息借贷，根本不存在房屋买卖关系。
原告王彪为支持自己主张，提供了以下证据：
证据1.商品房买卖合同（合同编号007865），证明双方签订了房屋买卖合同，约定总价款3189348元；依法办理了房屋预售合同备案登记。
证据2.2005年3月29日收据一张，证明原告王彪向博瑞公司支付了全部购房款3189348元。
证据3.2005年4月1日交房通知一份，证明原告王彪已经取得受买房屋。
证据4.2006年1月1日房屋租赁合同，证明原告王彪将房屋出租给李俊弘、江宏伟，约定月租金5200元。
证据5.（2006）内法执字第139-2号民事裁定书，证明法院驳回原告王彪的执行异议请求，裁定将原告王彪合法购买的房产用于博瑞公司偿还债务。
证据6.执行裁定书（2006）内执字第139-48号，证明原告王彪有权提起诉讼。
证据7.四川光明司法鉴定所鉴定书，证明2005年3月29日房屋买卖合同上王彪的签名不是其本人签名，裁定书认定事实主要证据是伪造的。
被告博瑞公司质证认为，款项是一起支付的，钱也是借款。证据证实的购房合同也是博瑞公司签订的，合同是真实的，但是博瑞公司不认可该买卖合同，买卖合同不真实，是基于借款抵押签订的合同。
被告金簇公司质证认为，本案原告向博瑞公司借款真实的时间应该为同一天。
被告自贡建行质证认为，1.从形式来看，合同不是房屋买卖关系而是抵押关系。2.本案中原告与被告博瑞公司签订的房屋买卖合同与其他商品房买卖合同是有差异的，在合同第四页用途中的专业术语不正确。合同中没有约定单价，作为商品房买卖必须有单价，单价是房屋买卖合同重要组成要件。本案中的房屋买卖合同不真实，用买卖合同掩盖非法高利息借贷。3.王彪举证的证据4即租赁合同与本案无关联性。4.根据购房合同的总价除以总的面积，房屋的单价只有700多元／平米，与市场价格比较相差较大，所以购房合同不真实。
被告仙市建筑公司质证认为，同意自贡建行的质证意见，购房合同不真实。
被告金簇公司为支持其抗辩主张，提供了以下证据（均来源于内江市中级人民法院执行卷宗）：
证据1.2006年8月28日博瑞公司向内江市中级人民法院执行局的情况说明一份。证明：1.原告和博瑞公司之间实际是债务借贷关系；2.因为借款利息过高，双方签订了虚假合同，用买卖掩盖借贷，房租掩盖利息；3.合同单价700多元／平方米，远低于市价，连修建成本都不够。
证据2.2006年9月20日博瑞公司执行经理李永泽向内江市中级人民法院提交的情况说明一份。证明：1.2005年3月28日博瑞公司向江涛及王彪借款400万元人民币；2.双方销售的实质是抵押，回购租金是借款利息；3.实际收到借款372万元，且共付利息117万元；4.其本人与原告王彪间不存在债权债务关系。
证据3.《付款凭证》三份（2005年4月29日、2005年5月9日、2005年7月29日）证明：1.2005年4月29日，博瑞公司通过建行向江涛付息10万元；2.2005年5月9日，博瑞公司通过农行向江涛付息13万元；3.2005年7月29日，通过电汇以付工程款名义向成都市兴宏典当有限责任公司（江涛）汇款51万元。
证据4.2005年3月29日《房屋买卖合同》一份。证明：1.没有售房单价，只有总价400万元；2.房租28万元，与借款400万，月息7%一致。
证据5.2006年11月6日《执行笔录》二份。证明：原告王彪同意将涉诉房屋交执行法院处置，所得价款优先解决其借款和利息（按中国人民银行同期贷款利率计算，从2005年3月29日起到付清为止。
证据6.2006年9月18日《执行听证笔录》一份、2005年3月29日）《收据》二张，证明：原告江涛与王彪在执行听证会上坚称购房款是以现金形式与2005年3月28日交付李总（李永泽）的，但《收据》却是在签了回购协议后的2005年3月29日出具的。
证据7.2010年8月10日《申请书》二份。证明本案原告王彪、江涛在2010年8月10日分别向执行法院书面申请，愿按民间借贷方式解决涉诉房屋争议。
原告王彪质证认为，1.证据一，三性不予认可。情况说明中支付江涛的问题与我方无关。2.证据二，情况说明，我方对其真实性，合法性不予认可，证人应该出庭作证，且证人与被告有利害关系。3.证据三，与本案无关联性，且对其真实性不予认可。4.对证据四的真实性、关联性不予认可，该证据上的签字不是王彪所签，王彪与博瑞公司只有一种买卖关系。5.对证据五-
证据七，我方认为与本案无关，对其关联性不予认可。执行笔录合法性不予认可，对于执行笔录里面所讲的内容并不是自己真是的意思表示，王彪也是被迫签的。
被告自贡建行质证认为，1.证据一、证据二，我方认为是真实的。2.证据三付款凭证，在执行过程中双方是质过证的。3.证据四，二原告签订了房屋回购合同，江涛的签名是真实的，该证据印证了二原告与博瑞公司的400万元支付情况。4.证据五，在质证过程中，二原告提出了异议，执行法官让二原告进行了听证，各方当事人确认笔录进行签字，并没有胁迫的情况，该证据也是真实的。5.证据六也是真实的。6.证据七也是二原告本人自己签写的，自己也承认了与博瑞公司之间的借贷关系，并不是买卖关系。
被告博瑞公司质证认为，金簇公司提供的证据是真实的。
被告仙市建筑公司质证认为，对于被告金簇公司提供的证据无意见。
被告自贡建行，为支持其抗辩主张，提供以下证据：
几份购房合同，原告江涛及王彪与博瑞公司签订的购房合同，证明该合同中700多元／平方米的购房单价过低，购房不真实。
原告王彪对被告建行自贡分行提供的证据，发表质证意见认为，建行自贡分行未在举证期限内举证，拒绝质证。
被告金簇公司对建行自贡分行提供的证据，发表质证意见认为，该证据真实有效，应该予以采信。
被告博瑞公司对被告建行自贡分行提供的证据，发表质证意见认为，被告建行自贡分行提供的证据是真实的。
被告仙市建筑公司对被告建行自贡分行提供的证据无意见。
被告仙市建筑工程有限公司未举证。
被告自贡市博瑞房地产开发有限公司未举证。
经过举证、质证，对原告江涛、被告金簇公司、被告自贡建行举证的证据认证如下：对原告王彪提供的证据1-4，从形式上具有真实性，对其证明力，在后文中予以阐述。证据5-6具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。证据7系原告王彪委托鉴定机构对2005年3月29日房屋买卖合同上王彪的签名进行的鉴定，结论是不是王彪本人亲笔签名，对该事实本院予以采信。被告金簇公司举证的证据1-7均属在执行程序中形成的，具备真实性、合法性、关联性，本院予以采信。被告自贡建行提供的证据系复印件，无证人出庭证实，并且提交证据超过举证期限，故本院不予采纳。
根据以上证据及当事人当庭陈述，认定如下事实：
1.2005年3月28日，原告王彪和被告博瑞公司签订《商品房买卖合同》，合同编号分别为0007865。该合同约定：博瑞公司向王彪出售位于自贡市同心路平安苑4栋4-4、4-5、4-7、4-8、4-10、4-11号房屋和6栋6-1、6-2、6-3、6-4、6-9、6-10、6-11、6-12、6-15、6-16、6-17号的商业用房，总面积4163.64平方米，总价款3189348元，合同单价为766元／㎡。购房合同签订次日，被告博瑞公司向原告王彪出具收据收到房款3189348元。《商品房买卖合同》在自贡市房屋产权监理处办理商品房预售备案登记。2005年3月29日，江涛、王彪与被告博瑞公司又签订《房屋买卖合同》一份，约定：江涛、王彪自愿将购买取得的座落于自贡市自流井区同兴路平安苑的店面房5219.68㎡出售给博瑞公司；总价款为人民币肆佰万元；出卖店面房的时间为2005年3月29日，博瑞公司须于2005年9月28日前支付转让房屋之价款；特别约定：江涛、王彪于出卖前将该房屋先行出租给博瑞公司使用。由博瑞公司每月支付房屋租金28万元人民币给江涛、王彪。租金按月支付，每月29日前支付。若博瑞公司逾期未付房租，按租金总额5%计付博瑞公司违约金。逾期两个月未付房租，则本合同失效。江涛在合同上签名，原告王彪未在协议中签名。
2005年4月1日，被告博瑞公司向小区物业公司发出王彪房屋的《交房通知》。原告王彪于2006年1月1日将房屋出租给李俊弘、江宏伟，约定租金5200元／月。
2.2005年4月29日，博瑞公司通过建行向江涛付息10万元；2005年5月9日，博瑞公司通过农行向江涛付息13万元；2005年7月29日，博瑞公司通过电汇以付工程款名义向成都市兴宏典当有限责任公司（江涛）汇款51万元。
3.被告博瑞公司系执行案件的被执行人，被告金簇公司系执行案件申请执行人，自贡建行、仙市建筑公司系执行案件参与分配的债权人。
被告金簇公司申请执行被告自贡博瑞公司借款合同纠纷一案，在执行过程中，内江市中级人民法院查封了原告购买的房屋。原告王彪提出了执行异议。2006年10月20日内江市中级法院作出（2006）内法执字第139-2号民事裁定书，即“执行被执行人四川自贡市博瑞房地产开发有限公司开发修建所有的位于自贡自流井区同心路平安苑的房产5219.68㎡（平安苑4、6、7号楼一、二层）…房产，用于偿还其所欠债务。”……。原告王彪再次提出执行异议，2014年5月7日，内江市中级法院作出（2006）内执字第139-48号《执行裁定书》，裁定“一、驳回案外人江涛、王彪的异议；二、案外人江涛、王彪自本裁定送达之日起十五日内未向本院提起诉讼，……”，该裁定于2014年5月12日送达给原告。原告王彪遂于2014年5月22日诉至本院，请求判决支持其诉讼请求。
本院认为，本案是民诉法修改后新增的案由，属于特殊的救济诉讼，案外异议之诉最直接的功能在于阻止、排除对执行标的的强制执行，故其具有形成之诉的性质。同时，案外人所主张的实体法律关系是异议权的先决问题。
关于案涉《商品房买卖合同》约定的内容。从案涉《商品房买卖合同》本身分析，与一般商品房买卖合同不同，双方当事人未在合同约定单价，而是以一口价3189348元的方式，交易了4163.64平方米的17间商铺，平均每平方米766元，其合同单价明显低于市场价。此种不约定单价的售房方式与一般房地产交易习惯不符，江涛、原告王彪在3月28日签订合同后的第二天又签订回购协议。虽然原告王彪通过委托鉴定证实其本人未在协议中签字，但是原告王彪与江涛与被告博瑞公司签订的房屋买卖合同具有高度的统一性，两人购房款总额相加恰好是400万元，回购后被告博瑞公司支付的每月租金28万元，正好是以400万元借款按每月7%计付的利息。而作为售房方的被告博瑞公司还违反常理的支付三次款74万元给江涛。综合全案证据，认定被告博瑞公司与原告王彪、江涛存在借贷关系而支付利息的具有更高的可信度。
综上，原告王彪与被告博瑞公司存在借贷关系。双方签订的《商品房买卖合同》并办理商品房备案登记的行为，不能在双方当事人之间产生买卖房屋的法律后果，原告王彪据此请求确认合同有效并办理产权登记的诉讼请求，经本院释明其不愿更改，依照《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”之规定，本院认为对《商品房买卖合同》的效力涉及合同双方的权利义务，不是本案审理的重点，合同效力与物权效力是应当区分的，本案审理的重点是涉及物权效力问题，故原告江涛认为其对涉案房产有所有权，应办理产权登记的请求应当予以驳回。被告博瑞公司从原告王彪处取得借款的真实意思是融资，其与原告王彪签订《商品房买卖合同》的真实目的，则是为了担保债务的履行。基于尊重当事人意见自治的考虑，应确认双方之间担保关系成立。就具体担保方式而言，鉴于双方仅办理了商品房备案登记而未办理抵押登记，其约定也不符合《中华人民共和国担保法》规定的担保方式，故双方签订《商品房买卖合同》并办理商品房备案登记的行为不能导致抵押权的成立，而应认定为一种非典型的担保方式。原告王彪作为债权人，可以适当方式就《商品房买卖合同》项下的房屋主张权利，以担保其债权的实现。但其请求直接取得案涉房屋所有权的主张，违反了《中华人民共和国物权法》关于禁止流质的原则。自贡市同兴路平安苑4栋4-4、4-5、4-7、4-8、4-10、4-11号房屋和6栋6-1、6-2、6-3、6-4、6-9、6-10、6-11、6-12、6-15、6-16、6-17号的房屋所有权仍属被告博瑞公司所有。原告王彪可就其债权的实现另寻途径解决。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百八十六条、第二百一十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，判决如下：
一、驳回原告王彪的诉讼请求；
二、对自贡市自流井区同兴路平安苑4栋4-4、4-5、4-7、4-8、4-10、4-11号房屋和6栋6-1、6-2、6-3、6-4、6-9、6-10、6-11、6-12、6-15、6-16、6-17号的商业用房继续执行。
本案案件受理费32315元，由原告王彪负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。
审 判 长 何骏
代理审判员 张博
人民陪审员 黎勇
二〇一四年十一月五日
书 记 员 何敏