河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终3359号
上诉人（原审原告）王琳，女，1984年11月19日生，汉族。
上诉人（原审被告）河南荣亿置业有限公司。
法定代表人贠得欣，董事长。
委托代理人张志扬，河南金学苑律师事务所律师。
上诉人王琳与上诉人河南荣亿置业有限公司（以下简称荣亿公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省中牟县人民法院（2015）牟民初字第4526号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王琳、上诉人荣亿公司的委托代理人张志扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王琳于2015年12月16日向中牟县人民法院提起诉讼，请求判令：1.确认王琳、荣亿公司之间签订的《商品房认购协议》无效；2.荣亿公司退还王琳购房款334240元及利息（自2012年11月12日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率4倍计算）；3.荣亿公司赔偿损失334240元。
原审法院审理查明：2012年11月12日，王琳（定购方、乙方）与荣亿公司（开发商、甲方）签订《商品房认购协议》一份，约定“一、甲方销售的鑫荣·中央金地项目位于郑州××区保税北路琴台街交汇处。二、乙方定购房号为A3楼1层31061号商铺，建筑面积为36.8㎡…，三、乙方定购单位总房价款为人民币：664240元…；四、乙方付款方式为按揭付款…；五、乙方定购单位首付款（为总房款的50.3%）金额：人民币334240元；…七、甲方保证在相关政府部门的流程之下办理相关证件，并在签订《商品房买卖合同》时予以公示；…九、乙方在甲方电话通知十日内前往售楼部签订正式《商品房买卖合同》；十、乙方已知晓该项目所有证件尚在办理之中，自愿与甲方签订本协议书，乙方不能以此理由提出任何异议或索赔；…十四、待乙方缴付首付款（或全款）后与甲方正式签署正式《商品房买卖合同》时，本协议自动作废。备注：交房时间在2013年5月31日之前”。
2012年11月7日，荣亿公司向王琳出具《收据》一份，内容为：“今收到王琳人民币五万元整，系付A3号楼1层1061号商铺定金。”2012年11月12日，荣亿公司向王琳出具《收据》二份，内容为：今收到王琳交来A3楼1层1061号铺首付款人民币贰拾捌万肆仟贰佰肆拾元整。
2013年9月2日，王琳与荣亿公司签订《自营客户确认函》一份，主要内容为：王琳，认购铺位：A3-31061，建筑面积36.8㎡，自2013年10月1日起，业主王琳严格遵照鑫荣中央金地招商部业态规划进行自主经营或出租，自交接之日起不再向开发商提出交房相关的要求。同日，王琳与荣亿公司签订《交房租金补贴协议》一份，主要内容为：“补贴时间为：2013年6月1日-2013年9月30日（122天）；补贴标准为：首付款×年8%÷365天×补贴天数，甲方首付款金额为人民币334240元；租金补贴为人民币8937元。”该协议作为荣亿公司逾期交房对甲方房屋使用权所作的一次性补贴。2013年9月17日王琳收到解慧梅转来的8937元租金补贴款。
本案涉案房屋现已办理土地证和建设用地规划许可证，其他手续正在办理中。
原审法院认为：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
本案中，王琳与荣亿公司签订的《商品房认购协议》对房屋的坐落、房号、建筑面积、价款、付款方式、首付金额等作了明确约定，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且荣亿公司已依约收受购房款334240元（总房款的50.3%）,故该协议应当认定为商品房买卖合同。荣亿公司辩称《商品房认购协议》为预约合同，没有法律依据，不予采信。本案所涉房屋已办理《国有土地使用证》和《建设用地规划许可证》，其他手续尚未办理，荣亿公司在未取得商品房预售许可证的情况下与王琳签订的《商品房认购协议》应当认定为无效。故荣亿公司因该合同取得的财产（首付款334240元）应当予以返还，王琳要求确认商品房认购协议无效，荣亿公司退还收取的首付款334240元的诉讼请求，予以支持。
因签订《商品房认购协议》时，王琳已知荣亿公司尚在办理相关证件，存在一定过错，故王琳要求荣亿公司赔偿损失（包括334240元及2012年11月12日起至债权实现之日止的利息），不予支持。
综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、确认王琳与荣亿公司签订的《商品房认购协议》无效；二、荣亿公司于本判决生效之日起十日内返还王琳首付款共计334240元；三、王琳于本判决生效之日起十日内向荣亿公司交付位于郑州××区保税北路琴台街交汇处的鑫荣?中央金地项目A3楼1层31061号商铺；四、驳回王琳的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10485元，由王琳负担5242.5元，由荣亿公司负担5242.5元。
王琳上诉称：王琳和荣亿公司签订《商品房认购协议》的目的是与荣亿公司签订正式的《商品房买卖合同》，且签订《商品房认购协议》时，荣亿公司已保证在相关政府部门的流程之下办理相关证件，王琳是基于对荣亿公司的保证才与荣亿公司签订了《商品房认购协议》。荣亿公司提供的《商品房认购协议》是格式合同，对于该合同中严重限制王琳权利的条款“乙方已知晓该项目所有证件尚在办理之中，自愿与甲方签订本协议书，乙方不能以此理由提出任何异议或索赔（且该条款中并没有直接明示无商品房预售许可证明）”并没有向王琳作出任何解释，该条款应当被认定为无效，且由于主合同《商品房认购协议》被认定为无效，该条款也相应无效。由于荣亿公司的原因，自2012年11月12日至王琳起诉于一审法院时止，荣亿公司一直没有取得该商品房的预售许可证明，是荣亿公司的过错导致双方签订的《商品房认购协议》被一审法院认定为无效。荣亿公司明知其所建房屋没有商品房预售许可证明，还与王琳签订具有《商品房买卖合同》性质的《商品房认购协议》，并在《商品房认购协议》中没有直接明示无商品房预售许可证明，且对王琳的权利作出严重限制而不向王琳释明，荣亿公司在与王琳签订协议时故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的恶意是十分明显的，荣亿公司应承担因此给王琳造成的损失。请求撤销原审判决第四项，依法改判荣亿公司给付王琳已交购房款334240元的利息（自2012年11月12日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率的4倍计算），共计赔偿王琳损失334240元。
荣亿公司上诉称：在一审法院认定《商品房认购协议》无效的情况下，对荣亿公司已经支付给王琳的8937元应在返还款项中予以直接扣除。按照《合同法》第五十八条的法律规则，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。
2013年9月7日，荣亿公司与王琳就迟延交房达成协议，并于2013年9月29日向王琳支付8937元。在协议被认定无效时，一审法院对此应作相应处理，要求王琳向荣亿公司予以返还，或在判决荣亿公司应向王琳返还的款项中予以相应扣除。否则，对王琳而言，该笔款项属不当得利，对荣亿公司明显不公平，荣亿公司另案诉讼也将增加诉讼成本。请求依法改判原审判决第二项为“荣亿公司于本判决生效之起十日内返还王琳首付款共计325303元”，或将本案发回重审。
荣亿公司针对王琳的上诉答辩称：一、按照《合同法》第四十条的规定，“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。而合同法第五十三条规定“合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。”《商品房认购协议》第十条的约定是双方真实意思表示。二、荣亿公司与王琳签订《商品房认购协议》时，已经向王琳说明了项目手续不全，在协议第七条“甲方（荣亿公司）保证在相关政府部门的流程之下办理相关证件，并在签订《商品房买卖合同》时予以公示”和“乙方（王琳）已经知晓该项目所有证件尚在办理之中，自愿与甲方签订本协议书，乙方不能以此理由提出任何异议或索赔”，荣亿公司不存在隐瞒或欺骗王琳的情况。本案商品房认购协议被原审法院认定构成商品房买卖合同，出卖人荣亿公司未能取得商品房预售许可证明，合同无效。三、王琳的一审诉讼请求为“l、判令确认2012年11月12日签订的商品房认购协议无效；2、判令荣亿公司返还王琳预付款334240元及利息；3、判令荣亿公司赔偿损失334240元……”。其诉讼请求第三项赔偿损失334240元，是基于原提出的“解除合同”一加一赔偿的诉请；在一审诉讼过程中，其明确诉讼请求时并未向一审法院说明其利息损失的计算方式和计算标准。王琳上诉要求按已交购房款334240元的利息（自2012年11月12日起至实际清偿之日止，按照中国人民银行同期贷款利率4倍计算），共计赔偿损失334240元，显然超越一审的诉讼请求。原审法院判决荣亿公司不承担原诉讼请求第三项的损失是正确的。
王琳针对荣亿公司的上诉答辩称：荣亿公司的上诉不成立，应该驳回其上诉请求。
本院经审理查明的事实与原审一致。
本院认为：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，荣亿公司在未取得商品房预售许可证明的情况下与王琳订立房屋买卖合同，导致合同无效，荣亿公司应承担主要过错责任;王琳在明知荣亿公司未取得商品房预售许可证明的情况下仍与荣亿公司订立房屋买卖合同，其亦应承担相应的过错责任。在本案所涉合同被确认无效后，荣亿公司收取王琳的购房款应予返还并应支付占用资金期间的利息。王琳请求荣亿公司支付利息理由成立，本院予以支持。因王琳对导致合同无效亦负有责任，本院酌定荣亿公司按银行同期贷款利率向王琳支付利息。王琳请求过高部分，本院不予支持。本案中，荣亿公司并没有故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假的商品房预售证明，王琳要求荣亿公司承担已付购房款一倍的赔偿责任没有依据，本院不予支持。因荣亿公司对导致本案合同无效存在主要过错，其对王琳因合同无效而产生的房屋租金损失应当承担一定的赔偿责任，故其要求王琳返还房屋租金补贴款，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律部分不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持原审判决第一、三项及诉讼费负担部分。
二、变更原审判决第二项为：河南荣亿置业有限公司于本判决生效后十日内返还王琳购房款334240元，并自2012年11月12日起至实际付款之日止按中国人民银行同期规定的贷款利率向王琳支付利息。
三、驳回河南荣亿置业有限公司的上诉请求。
四、驳回王琳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费5292.5元，由王琳负担3230.5元，河南荣亿置业有限公司负担2062元。
本判决为终审判决。
审判长 宁 宇
审判员 张永军
审判员 杨成国
二〇一七年四月十八日
书记员 翟贝贝