上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第42356号
原告姜荣权。
委托代理人陈燕萍，上海高达律师事务所律师。
委托代理人王敏芬，上海高达律师事务所律师。
被告杨璐珊。
委托代理人陈俊，上海齐坦律师事务所律师。
原告姜荣权与被告杨璐珊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年11月26日立案受理后，依法适用简易程序审理。因本案的审理必须以（2015）浦民一（民）初字第1238号案件审理结果为依据，本案于2015年1月中止诉讼。中止诉讼的原因消除后，本案于2015年6月恢复诉讼。本案于2014年12月23日、2015年7月1日两次公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈燕萍第一次庭审到庭参加诉讼，原告委托代理人王敏芬第二次庭审到庭参加诉讼，被告委托代理人陈俊两次庭审均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告姜荣权诉称：2013年8月，原告的妻弟赵某某欲向被告杨璐珊购买上海市浦东新区祝桥镇祝城路85弄6幢14号401室房屋（以下简称系争房屋），双方签订《上海市房地产买卖合同》，约定房地产转让价款为人民币（以下币种相同）80万元，2014年9月1日过户前，赵某某有权变更买受人，被告杨璐珊无偿配合。随后，赵某某支付了全部房价款。因赵某某受限购政策影响，不符合购房条件，实际以原告名义与被告办理了系争房屋过户手续。2013年12月28日，系争房屋变更登记至原告名下。随后，被告要求原告宽限交房时间，原告同意。宽限期满，被告又以各种理由拖延交房。原告诉讼请求：1、判令被告腾空并向原告交付系争房屋；2、判令被告支付违约金16万元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告杨璐珊辩称：不同意原告诉请。买卖双方约定的80万元交易价格显失公平，买卖合同应当撤销。案外人赵某某确曾支付被告部分购房款，但未全额支付。原告只是名义购房人，买卖合同存在规避法律的情形，属无效合同。原告主张的总房款20%违约金系解除合同违约金，与继续履行合同的诉请矛盾，该违约金也过高，请求法院调整。系争房屋为被告家庭唯一住房，强行履行会导致被告家人无家可归。
经审理查明，系争房屋系被告杨璐珊家庭于1997年动迁安置所得，后该房屋的权利人于2004年2月8日起登记在杨璐珊一人名下。2013年8月，案外人赵某某与杨璐珊就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定杨璐珊将系争房屋转让给赵某某，转让价格为80万元；在约定的2014年9月1日过户时间之前，赵某某有权变更、减少、增加买受人，杨璐珊无偿配合。该合同还约定了其他权利、义务等。此后，赵某某于2013年8月16日开始向杨璐珊支付购房款，截止同年12月，共计向杨璐珊支付78万元。2013年11月27日，原、被告经上海孔剑房地产经纪事务所公司居间介绍，签订《上海市房地产买卖合同》（合同编号为XXXXXXX），约定杨璐珊将系争房屋转让给姜荣权，转让价款为80万元；杨璐珊于2014年9月1日前腾出房屋并通知姜荣权进行验收交接；双方确认，在2014年9月1日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第十条约定，杨璐珊逾期未交接房地产，姜荣权应书面催告杨璐珊，自收到姜荣权书面催告5日内，杨璐珊仍未交付房屋的，姜荣权有权单方解除合同，并书面通知杨璐珊，自收到通知3日内杨璐珊未提异议，合同即行解除。杨璐珊除应在收到书面通知之日起5日内向姜荣权返还已收款和利息（自姜荣权支付房款之日起至解除合同之日止）外，还应按总房款20%向姜荣权支付违约金。合同补充条款（一）约定，在双方于2013年8月16日签订《上海市房地产买卖合同》当日，姜荣权向杨璐珊支付购房首付款30万元（内含已付定金1万元），杨璐珊将该房款直接取回，同时将该房产的产权证原件交由中介公司保管，直至双方办理产权转移过户手续当日止；杨璐珊在此承诺，该房地产在买卖交易前产权清晰，无瑕疵且无除抵押人外的第三人主张权利等。第8条约定，杨璐珊承诺在此房屋交接前向房屋所在地的公安派出机构办理原有户口的全部迁出手续（若有）。第10条约定，杨璐珊若未按照买卖合同约定全面履行自己的义务，且逾期达15日，则杨璐珊应依照合同第十条约定违约金比例承担违约责任。合同附件三付款协议约定姜荣权于2013年8月16日向杨璐珊支付30万元房屋首付款；双方至上海市公证处办理公证手续后和上海市浦东新区房地产交易中心办理抵押手续当日，姜荣权支付杨璐珊第二期房款50万元。2013年12月28日，系争房屋经依法审税、缴纳相关税费后，经相关部门核准依法过户登记至姜荣权名下。后因杨璐珊未按约交房，姜荣权提起本案诉讼，诉请如前。
本案审理中，杨璐珊于2014年11月24日向本院提起（2015）浦民一（民）初字第1238号民事诉讼，以买卖合同显失公平以及出售系争房屋未征得实际居住人同意等理由，要求撤销其与姜荣权就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》，该案起诉状中，杨璐珊自认收到购房款78万元。该案审理中，赵某某出具《情况说明》，称其为购买系争房屋向杨璐珊支付了房款，后因办理产权过户时政策变化，其不具备购房条件，故以姜荣权的名义与杨璐珊办理产权过户手续，其支付的房款可作为姜荣权的出资，其与姜荣权再自行结算和协商有关房屋买卖的相关事宜。赵某某作为姜荣权的证人出庭作证，称在和杨璐珊签订系争房屋的买卖合同之后，因限购的原因，根据合同约定的其可变更买受人的条款，由其姐夫即姜荣权和杨璐珊签订了房地产买卖合同，变更了买受人，其向杨璐珊支付的房款系为姜荣权垫付的购房款。本院于2015年2月27日一审判决驳回杨璐珊的诉讼请求。杨璐珊不服提出上诉。上海市第一中级人民法院于2015年6月1日做出（2015）沪一中民二（民）终字第933号民事判决，驳回上诉，维持原判。
本案审理中，姜荣权表示愿意于杨璐珊交付房屋同时支付杨璐珊剩余房款2万元。
以上事实，有经庭审质证的《上海市房地产买卖合同》、银行卡交易明细、转账凭条、民事判决书、上海市房地产登记簿等证据以及庭审笔录在案佐证，本院予以确认。
本院认为，根据生效判决认定，姜荣权与杨璐珊签订的房屋买卖合同系当事人真实合意，杨璐珊以显失公平等理由就合同效力提出的抗辩不能成立。虽然系争房屋原先的买受人为赵某某，房款也由赵某某支付，但根据嗣后姜荣权与杨璐珊签订并履行买卖合同的实际情况以及赵某某的陈述，可以认定当事人已经合意变更房屋买受人为姜荣权，赵某某支付的购房款也作为姜荣权的购房款，杨璐珊应继续向姜荣权履行合同义务。杨璐珊逾期交付系争房屋构成违约，姜荣权诉请杨璐珊腾空并交付系争房屋，依法予以支持。杨璐珊提出的系争房屋为其家庭唯一住房等情况，并不能成为其拒绝交房的合法抗辩事由。姜荣权自愿于交房同时支付杨璐珊剩余房款2万元，符合合同约定且与法不悖，本院为减轻当事人讼累一并予以处理。杨璐珊逾期交房，姜荣权有权要求杨璐珊支付合同约定的违约金。就目前杨璐珊的履约情况以及违约给姜荣权造成的实际损失来看，合同约定总房款20%的违约金确属过高，杨璐珊要求调整，予以采纳。本院综合考虑杨璐珊违约目前已经给姜荣权造成的损失，兼顾合同履行情况，根据公平以及诚实信用原则，就截至判决之日杨璐珊应承担的逾期违约金金额酌情调整为3万元。杨璐珊在支付该迟延履约违约金后，还应履行其他合同义务。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、被告杨璐珊应于本判决生效之日起十五日内腾空上海市浦东新区祝桥镇祝城路85弄6幢14号401室房屋并将该房屋交付给原告姜荣权，同时原告姜荣权支付被告杨璐珊房款2万元；
二、被告杨璐珊应于本判决生效之日起十日内支付原告姜荣权迟延履约违约金3万元。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3，500元，减半收取计1，750元，由被告杨璐珊负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 范 一
二〇一五年七月十五日
书 记 员 王诗艺
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。