西藏自治区林芝市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）林中民一终字第58号
上诉人（原审原告）西藏林升森工有限责任公司，住所地西藏林芝县。
法定代表人次顿，系西藏林升森工有限责任公司董事长。
委托代理人秦升，西藏雪成律师事务所律师。
委托代理人丁文力，西藏雪成律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）刘凤琴，女，1963年11月1日出生，汉族，重庆市大足县人，外来经商人员，现住西藏自治区林芝市巴宜区。
委托代理人冯西博，西藏金思衡律师事务所律师。
原审第三人西藏自治区林芝市市政管理局城市环境卫生局，住所地西藏自治区林芝市。
法定代表人普琼，系该局负责人。
委托代理人益西卓玛，女，1984年10月10日出生，藏族，林芝市市政管理局城市环境卫生局办公室主任。
原审原告西藏林升森工有限责任公司（以下简称“林升森工有限公司”）与原审被告刘凤琴、原审第三人西藏自治区林芝市市政管理局城市环境卫生局（以下简称“林芝市环卫局”）土地租赁合同纠纷一案，前由林芝市巴宜区人民法院于2015年8月27日作出（2015）林民一初字第28号民事判决。宣判后，原审原告林升森工有限公司不服，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，于2016年1月6日公开开庭进行了审理，原审原告林升森工有限公司委托代理人秦升、原审被告刘凤琴及其委托代理人冯西博、原审第三人林芝市环卫局的委托代理人益西卓玛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2007年4月19日，第三人林芝环卫局委托授权市场部经理杜思召与被告刘凤琴签订土地租赁合同，约定由被告刘凤琴租赁巴宜区八一大街鸿基市场院内的土地。2012年11月15日西藏自治区林芝市鸿基市场由原告林升森工有限公司管理、使用涉案土地，并于2013年6月15日，将该事项通知被告刘凤琴，原告林升森工有限公司于2012年11月16日确定由西藏林芝地区金林房地产开发有限公司负责收取被告刘凤琴2013年8月14日至2015年6月15日租金。
另查明，2010年7月西藏自治区林芝地区城乡建设环境保护委员会环境卫生局从林芝市住建局并入林芝市市政管理局。
原审法院判决认定，被告与第三人签订土地租赁合同，并非无效，原告作为新的出租方承继第三人的权利义务，这是合同主体发生变更，合同权利义务并没有发生改变，被告继续缴纳租金，原告作为新的债权人仍在收取租金，原告与被告成立新的租赁关系，该租赁关系并非无效且也并未违反其法律、行政法规强制性规定。据此，依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告西藏林升森工有限责任公司的诉讼请求。
案件受理费50.00元，由原告西藏林升森工有限责任公司承担。
上诉人林升森工有限公司不服原审法院上述民事判决，依法向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一、一审法院事实认定不清，导致判决错误。1、上诉人是否有权确认合同无效的问题。上诉人作为租赁关系履行一方，且实际作为鸿基市场土地使用权利人，而租赁关系因与本案所涉合同而产生、本案所涉合同基于鸿基市场土地权利而存在，那么上诉人均为本案所涉合同当事人及利害关系人。依照法律的规定，上诉人当然有权确认本案所涉合同无效。2、本案所涉合同严重侵害了国家权益，该合同的存在客观上已侵害到国家利益。无论该土地性质变更前还是变更后，均属于国家财产，该合同签订时，土地的使用权价值便远远高于合同价，而该土地划拨出让的价格针对合同价格进行比较，即使将土地剩余的所有时间继续依照合同价租赁给被上诉人，上诉人也无法拿回投资成本，而上诉人林升森工有限公司和原审第三人林芝市环卫局均属于国有企业和国家机关单位，其财产均归国家所有，他们财产的损失，便是国家的损失，因此，该合同已严重侵害了国家利益；二、一审法院适用法律、法规时，对法律、法规理解错误，导致判决错误。依照《中国人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四之规定：划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。该条款明确使用了“不得”这种禁止性、排他性词语，则显示了该条款属于禁止性、效力性规定。该条例第四十五条之规定：符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑7物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获效益抵交土地使用权出让金。该条款明确使用了“符合下列条件的”，必须符合上述全部条件，而本案所涉合同不符合且未达成条件（一）、（四）项，因此，本案所涉合同也未达成条例所规定的特例标准，属于无效合同。据此，为维护上诉人的合法权益和国家权益，请求二审法院查明事实，并依法改判或发回重审。
上诉人林升森工有限公司在举证期限内未提交新的证据。
刘凤琴针对林升森工有限公司的上诉答辩称：1、租赁合同系诺成合同，具有相对性。被上诉人刘凤琴与原审第三人签订的租赁合同，相对方为被上诉人与原审第三人，此时上诉人和该合同无任何关系。故，上诉人无确认先租赁合同的当事人资格。2、被上诉人与原审第三人租赁合同已经履行完毕，确认无效已无任何意义，不具有可履行的内容，被上诉人基于与上诉人新的租赁合同合法占有租赁物。2007年4月19日，被上诉人与原审第三人签订租赁合同，2013年6月15日，根据上诉人与原审第三人联合发出的“通知”，依法确认上诉人与被上诉人形成新的租赁合同，且上诉人以出让的方式取得土地使用权，成为土地使用权所有人，原审第三人完全退出租赁合同，原审第三人与该合同和土地已无任何关系。故，2013年6月15日，被上诉人与原审第三人租赁合同已经履行完毕。3、上诉人与被上诉人签订土地租赁合同，系双方在平等自愿的基础上签订，所有的房屋为被上诉人自费修建，并且该房屋租赁期限届满将全部归出租方所有，该土地租赁合同并未违反法律和行政法规的效力性的强制性规定，没有侵害国家、集体和第三人的利益，不具有合同无效的情形。故，被上诉人与上诉人签订的土地租赁合同合法有效。
被上诉人刘凤琴在举证期限内未提交新的证据。
原审第三人林芝市环卫局未做出答辩。
原审第三人林芝市环卫局在举证期限内未提交新的证据。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。
当事人争议的焦点问题为：被上诉人刘凤琴与原审第三人林芝市环卫局签订的土地租赁合同效力及被上诉人刘凤琴与上诉人林升森工有限公司的租赁关系效力问题。
上诉人林升森工有限公司认为，根据林芝市委的文件可看出本案土地当时的状态属于划拨土地，且在林芝市环卫局与刘凤琴签订合同之后很长一段时间内，该土地仍然处于划拨状态，依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，对划拨土地进行租赁的，必须到县一级以上相关机构批准并进行登记备案，该租赁合同才能产生效力，即双方的租赁关系才能合法产生并延续。但是，截止于诉讼当日，刘凤琴仍未取得相关部门的批准和备案登记。因此，原审第三人林芝市环卫局与被上诉人刘凤琴之间签订的合同属无效合同，林升森工有限公司与刘凤琴的租赁关系是林芝市环卫局与刘凤琴租赁关系的延续，原审第三人林芝市环卫局与被上诉人刘凤琴之间的租赁合同无效，必然导致林升森工有限公司与刘凤琴的租赁关系无效。
被上诉人刘凤琴认为，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条和相关司法解释，林芝市环卫局与刘凤琴之间签订的合同并未违反法律、法规的强制性规定，且林芝市环卫局与其租赁合同已经履行完毕，确认无效已无任何意义，不具有履行内容，故林芝市环卫局与刘凤琴签订的土地租赁合同合法有效。刘凤琴与林升森工有限公司签订土地租赁合同，系双方在平等自愿的基础上签订，且土地性质已变为出让，该合同未侵害国家、集体和第三人的利益，不具有合同无效的情形。故，刘凤琴与林升森工有限公司签订的土地租赁合同合法有效。
本院认为，2007年4月19日，原审第三人林芝市环卫局与被上诉人刘凤琴签订《土地租赁合同》，将划拨土地租赁给刘凤琴，2013年6月15日，上诉人林升森工有限公司以出让的方式取得土地使用权，由其承继林芝市环卫局的合同权利义务，并于2015年4月16日在国土资源局办理了土地使用权出让登记。对于划拨土地擅自出租但起诉前已经办理土地使用权出让手续的合同效力，法律未作明确规定，但《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。这表明，对于划拨土地未经批准擅自转让的，在一定时期内办理相应土地使用权出让手续的，司法解释认定此种合同效力可以补正。我国法律对划拨土地转让和出租的合同效力作出规定，目的是一致的，在审理土地转让合同和土地租赁合同纠纷案件中，有关土地使用权出让手续的办理对合同的影响，其判断方法和标准应是相同的，因此，最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条所采取的法律适用规则，可以在本案中参照适用。本案划拨土地未经批准出租，但办理了土地使用权出让手续的，其所签订的土地租赁合同应当认定有效。因此，上诉人林升森工有限公司主张的原审第三人林芝市环卫局与被上诉人刘凤琴之间的租赁合同无效，本院不予支持。依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第八条，土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。第四条规定，依照本条例的规定取得土地使用权的土地使用者，其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经营活动，合法权益受国家法律保护。上诉人林升森工有限公司与被上诉人刘凤琴的租赁合同在其以出让方式取得土地使用权后，其租赁关系合法有效。因此，上诉人林升森工有限公司主张的其与被上诉人刘凤琴之间的租赁关系无效无事实及法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”该案土地租赁合同其约定的租赁期限为三十年（2007年12月1日至2037年12月1日），违反了上述法律规定，应确认超过部分无效。
综上所述，本院认为，一审法院适用法律错误，判决部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项；《中华人民共和国合同法》第二百一十四条之规定，判决如下：
一、撤销西藏自治区林芝市巴宜区人民法院（2015）林民一初字第28号民事判决；
二、确认上诉人西藏林升森工有限责任公司与被上诉人刘凤琴之间的土地租赁关系有效，但超过租赁期限二十年的部分无效（2027年12月2日至2037年12月1日）；
三、驳回上诉人西藏林升森工有限责任公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费按原判决执行，二审案件受理费50.00元，由上诉人西藏林升森工有限责任公司负担。
审 判 长 云 登
代理审判员 孙 丹 华
代理审判员 荣 小 华
二〇一六年二月十九日
书 记 员 次仁拉姆