福建省宁德市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）宁民终字第265号上诉人（原审被告）福建绿地房地产开发有限公司，住所地：福安市赛岐镇虹桥北路213号。组织机构代码证：66505486-3。法定代表人林春华，董事长。委托代理人刘春光、刘少铃，福建人文律师事务所律师。被上诉人（原审原告）吴锐金，男，1964年10月18日出生，汉族，住福安市。被上诉人（原审原告）彭玉凤，女，1970年11月21日出生，汉族，住福安市。委托代理人陈凡、欧阳灶文，福建创元律师事务所律师。上诉人福建绿地房地产开发有限公司因与被上诉人吴锐金、彭玉凤商品房买卖合同纠纷一案，不服福安市人民法院（2012）安民初字第2433号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审判决查明：原、被告双方于2009年11月2日签订了一份《商品房买卖合同》，被告将位于福安市赛岐镇和平街上岐头“望江花苑”第1幢6层B603号房以人民币141679元的价格出售给原告。《商品房买卖合同》第六条约定，2009年11月2日前现金支付全部购房款的20%，计28679元。2009年12月17日前支付80%购房款（以银行按揭贷款方式支付），计113000元。第七条约定，原告逾期不超过15日，自应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按逾期应支付款日万分之二向被告支付违约金。逾期超过15日后，自约定应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按逾期应支付款的日万分之五向被告支付违约金；第八条约定，被告应当于2010年10月30日前将符合约定条件的商品房交付原告使用，买受人未按合同约定付清全部房价款的，出卖人可以据实予以延期；合同第九条约定，逾期交房超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，被告应按原告已支付款的日万分之五向原告支付违约金；第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告。如因被告原因，原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，原告不退房，被告自逾期之日起每日按原告已付款的0.012%向原告支付违约金。合同签订后，原告于2009年12月1日支付了第一期购房款28679元。原告的第二期购房款113000元，通过中国农业银行按揭贷款方式已发放到被告指定的账户上，庭审中，原、被告双方确认原告逾期付款77天。被告于2010年12月22日向原告交付了所购的商品房，并于2011年8月26日办理了原告所购商品房的权属初始预登记。原告向被告提供了于2011年12月2日出具的《福安市计划生育证明》1份，并于2011年12月2日委托被告代为领取所购商品房权属证书。原告的《房屋所有权证》登记时间为2012年1月13日。庭审中，原、被告双方确认被告逾期交房天数为53天。原审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且内容不违反法律规定，合法有效，对双方具有法律约束力，双方应按照合同的约定履行合同义务。双方的合同约定，原告逾期支付购房款和被告逾期交房，均应向对方承担相应的违约责任，且原告逾期支付购房款，被告可据实延期交房。原告逾期77天付款，被告逾期53天交房，根据合同约定，被告逾期交房的违约金未超过原告逾期付房违约，故原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求不予支持。被告未按合同约定如期交房后60日内如期办理房产所有权初始预登记并告知原告，亦未能在交房后90天内如期办理房屋产权登记并交付原告，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，被告应当承担由此产生的逾期办证违约责任。根据《商品房买卖合同》的约定，被告应承担从2011年3月23日起至原告委托被告领取商品房的两权证书即2011年12月2日止254天的逾期办理违约金责任。原告要求逾期办证违约金计算至实际领取房屋权属证书之日止的主张不予支持。根据原、被告双方所签订《商品房买卖合同》第十四条第之限约定，被告应向原告已支付逾期办证违约金共计4318.38元（254天×0.012%×141679元）。被告主张合同约定的违约金过高的理由依据不足，要求减少的请求不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定判决：1、被告福建绿地房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内一次性支付给原告吴锐金、彭玉凤逾期办理房屋所有权证书的违约金4318.38元；2、驳回原告吴锐金、彭玉凤的其他诉讼请求。宣判后，被告福建绿地房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉。上诉人福建绿地房地产开发有限公司上诉称：双方签订的《商品房买卖合同》并未约定由上诉人负责办理房屋权属证书，上诉人仅有办理“小区”的初始总登记的义务。上诉人已在2011年8月26日办理了房产所有权初始总登记，履行了义务，因此上诉人不应承担逾期办证之责任和支付逾期办证违约金；即使要承担逾期办证违约责任，违约期限也应从实际交房之90天后次日起至完成房屋所有权初始登记日止，即至2011年8月26日止。原审判决上诉人向被上诉人支付从2011年3月23日至2011年12月2日止254天的逾期办证违约金显属不当；即便应向被上诉人支付该违约金，也应扣减被上诉人逾期付款违约金与上诉人应支付给被上诉人的逾期交房违约金后相抵后剩余的679元逾期付款违约金，才显得公平。请求撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人吴锐金、彭玉凤答辩称：上诉人未按合同约定如期办理产权总登和告知义务，致使被上诉人的房屋产权证逾期办理，已构成违约，应当按照合同的约定及法律规定向被上诉人支付逾期办证违约金。上诉人在原审中并未提出反诉，上诉人主张双方应互相支付的逾期付款违约金与逾期交房违约金来冲抵后，剩余的逾期付款违约金部分应冲抵上诉人应支付给被上诉人的逾期办证违约金的上诉理由不能成立。上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求不应予以支持。请求驳回上诉人的上诉，维持原判。经审理查明：庭审中，上诉人、被上诉人双方对原审判决查明认定的事实无异议，本院本院予以确认。本案上诉的争议焦点是：1、原审判决上诉人向被上诉人支付逾期办证违约金4318.38元是否正确；2、上诉人主张双方应互相支付的逾期付款违约金与逾期交房违约金冲抵剩余的逾期付款违约金部分可否冲抵上诉人应支付给被上诉人的逾期办证违约金。本院认为：上诉人、被上诉人双方签订的《商品房买卖合同》，合法有效，对双方具有法律约束力，双方应按照合同的约定履行合同义务。上诉人、被上诉人双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，上诉人应于2010年10月30日前交房。第十四条约定，上诉人应在交房后60日内向当地房屋所有权登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需要由上诉人提供的资料交付被上诉人。如因上诉人的原因，被上诉人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋所有权证书的，被上诉人不退房的，上诉人自逾期之日起每日按被上诉人已付款的0.012%向被上诉人支付违约金。上诉人于2010年12月22日向被上诉人交房，于2011年8月26日办理了原告所购商品房的权属初始预登记，上诉人逾期办理商品房所有权初始预登记的事实清楚。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定和双方签订的《商品房买卖合同》第十四条的约定，上诉人应承担逾期办证违约责任和支付相应的逾期办证违约金。上诉人虽然于2011年8月26日办理了被上诉人所购商品房的权属初始预登记，但上诉人没有提供相应的证据证明其已告知被上诉人并将办理权属登记需要由上诉人提供的资料交付被上诉人。原审确定上诉人应承担从2011年3月23日起至被上诉人委托上诉人领取商品房的两权证书即2011年12月2日止254天的逾期办理违约金责任，并无不当。上诉人对此提出的上诉理由不能成立，不予采纳。被上诉人在原审中起诉要求上诉人承担逾期交房和逾期办证的违约责任，上诉人没有提出反诉或提出被上诉人逾期支付购房款违约金应予冲抵逾期办证违约金的抗辩主张。因此，上诉人主张被上诉人应支付给其逾期付款违约金679元冲抵其逾期办证违约金的上诉理由在本案中不予采纳。上诉人如要主张被上诉人应支付给其的逾期付款违约金679元，可另行起诉，本案不予涉及。上诉人的上诉理由均不能成立，其上诉请求不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉人福建绿地房地产开发有限公司的上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人福建绿地房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决审 判 长  沈鸣鸣审 判 员  林 斌代理审判员  陈富强二〇一四年五月十五日书 记 员  彭杨清附注：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。