河南省信阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）信中法民终字第1047号
上诉人（原审被告）朱辉，男，汉族，1974年9月7日生，初中文化，无业。
委托代理人李永恒，河南义仁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）河南万宏房地产开发有限公司。住所地新县叶林大道创业家园，组织机构代码67166201－3。
法定代表人胡明朗，男，1965年2月26日出生，该公司经理。
委托代理人胡明军，男，汉族，1970年1月24日生，小学文化，农民。
委托代理人肖万柏，河南义仁律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）范波，男，汉族，1966年3月26日生，小学文化，从事建筑业。
上诉人朱辉因与被上诉人河南万宏房地产开发有限公司（以下简称河南万宏公司）、范波确认合同无效纠纷一案，不服新县人民法院（2015）新民初字第125号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人朱辉及其委托代理人李永恒、被上诉人河南万宏公司的委托代理人胡明军、肖万柏、被上诉人范波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2012年6月8日，原告河南万宏公司委托胡明军与被告范波签订《联合建房协议》，协议约定：原告将其在新县城关某某山庄开发的某号楼两梯四户车库以上的六层的商住楼承包给范波建设，承包方式为包工包料，工程款的支付方式为：以房抵款，即公司用范波承建的商住楼中自东向西第1单元东侧的一楼至六楼（不含车库）的六套房屋作为工程款，抵给范波，由范波自行处置。但被告范波未能按《联合建房协议》完成全部建筑工程，后经原告的代理人胡明军与被告范波协商，2013年4月23日，双方变更了《联合建房协议》相关内容，即原告将《联合建房协议》中约定的抵款房屋中的一、四、五、六层（不含车库层）共四套房屋抵作范波已完成工程量的工程款项；二、三层（不含车库层）房屋由公司收回，用于被告范波应支付而未支付的相关款项及未完成工程量的工程款项。2013年5月18日，被告范波与被告朱辉签订《商品房买卖合同》，将上述第三层（不含车库层）商品房出售给被告朱辉，该合同上开始写的是第一层，后来被告朱辉要求被告范波将合同上的第一层更正为第三层，现被告朱辉占用的是第三层房屋。
原审法院认为，原告河南万宏公司与被告范波签订的《联合建房协议》是双方当事人的真实意思表示，对当事人具有约束力，但在被告范波未能全部履行协议约定的义务时，经双方协商一致同意变更该协议的部分内容，即原告收回协议中约定的第二、三层（不含车库层）两套商品房，其余四套商品房作为被告范波已完成工程量的工程款项。后来被告范波将原告已收回的第三层商品房与朱辉签订《商品房买卖合同》，将该商品房出售给朱辉，已构成无权处分。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。根据该条规定被告范波在出售上述的房屋时并没有处分权及签订合同后没有取得处分权，其后来亦没有得到原告的追认，因此被告范波与被告朱辉签订的《商品房买卖合同》属无效合同，故原告要求确认被告范波与被告朱辉签订的房屋买卖合同无效及要求被告朱辉退出其所占用的房屋的诉讼请求，法院予以支持。原告要求被告范波、朱辉赔偿损失，因其未提供任何证据予以证实，故该项诉讼请求，法院不予支持。从被告朱辉、甘新生提供录音的内容来看，主要是朱辉本人自己在向他人陈述案件事实，并不能证明原告万宏公司与被告范波变更《联合建房合协议》行为发生在被告范波将房屋出售给被告朱辉及甘新生之后。因此被告朱辉、甘新生认为原告与被告范波解除《联合建房协议》是在范波卖房之后的主张，法院不予支持。被告朱辉主张范波的卖房行为构成表见代理，但表见代理是指没有代理权，超越代理权或者代理权终止后的无权代理人，以被代理人名义进行的民事行为，在客观上使第三人相信其有代理权而实施的代理行为。而本案中被告范波不是原告河南万宏公司的员工，其与原告之间仅仅存在施工合同关系，范波在原告公司亦没有其他身份地位或是公司职务足以让被告朱辉等人认为范波可以代表原告公司与他人签订商品房买卖合同，对于范波对该房屋是否享有处分权，朱辉应负有审查义务。同时，范波是以自己名义与相对人签订合同，而不是以河南万宏公司的名义出售房屋，不符合表见代理的情形。因此，被告朱辉该项主张，法院不予支持。被告朱辉主张其构成善意取得，但是善意取得的构成要件是：受让人受让该不动产或者动产时是善意的；以合理的价格转让；转让的不动产或动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。而本案两被告交易的是房产，且该房产并没登记在被告朱辉名下，因此，本案不符合善意取得的情形，故被告朱辉的该项主张法院亦不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第五十一条、第五十八条，第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告范波与被告朱辉签订的《商品房买卖合同》属无效合同；二、被告朱辉于本判决生效之日起十日内将其占用的位于某某山庄某号楼某单元某侧某层（不含车库一层）商品房一套腾退给原告河南万宏房地产开发有限公司；被告范波负连带责任；三、驳回原告河南万宏房地产开发有限公司其他诉讼请求。本案受理费100元，由原告河南万宏房地产开发有限公司负担50元，被告范波负担50元。
朱辉不服原审判决，向本院提出上诉称：上诉人与被上诉人范波签订的《商品房买卖合同》应为有效合同，该合同签订时，范波是河南万宏公司诉争房屋的承建人，该诉争房屋是河南万宏公司作为工程款抵给范波的，上诉人有理由相信范波可以出售该房屋，因此，范波售房形为应属表见代理行为，上诉人取得的诉争房屋构成善意取得，原审判决双方房屋买卖行为无效并判决上诉人退出房屋错误，请求二审予以改判。
河南万宏公司答辩称：答辩人虽与范波签订了《联合建房协议》，将其承建的房屋自东向西第某单元东侧一至六楼抵给范波作为工程款，但范波在主体工程尚未完成，即于2013年3月停工，答辩人在无奈的情况下，于2013年4月23日将与范波签订的《联合建房协议》收回，作抵的某单元房屋中第二、三层由答辩人收回，而范波随后因欠赌债，被迫与朱辉签订的《商品房买卖合同》将其没有所有权和处分权的房屋用以抵偿赌债，其行为构不成表见代理，该合同应属无效合同。
范波答辩称：答辩人与河南万宏公司的《联合建房协议》于2013年4月即被河南万宏公司收回，答辩人因欠赌债被迫与被答辩人朱辉签订《商品房买卖合同》时答辩人是无权处分该房屋的，朱辉为索要赌债多次对答辩人进行挟持、威胁，答辩人被迫将不属于自己的房屋抵作赌债，同意原审判决。
根据上诉人与被上诉人的诉辩意见，合议庭归纳该案的争议焦点是：范波与朱辉2013年5月18日签订的《商品房买卖合同》是否有效。
二审查明的主要事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为，范波虽与河南万宏公司签订有《联合建房协议》，但因其未能按双方约定及时将承建的房屋交工，故河南万宏公司于2013年4月经与其结算后，将该协议收回，范波对该协议中约定的某某山庄某号楼某单元第二、三层两套房屋已无处分权，但范波在明知自己没有对该房屋没有处分权的情况下于2013年5月15日将第三层的房屋出售给朱辉，该房屋买卖合同应属无效。朱辉在明知其购买的是河南万宏公司开发的的房屋，但未能向河南万宏公司落实房屋产权，其上诉称在购买房屋时范波出示有其与河南万宏公司签订的《联合建房协议》原件，但范波不予认可，其亦未能提供相应的证据，故朱辉称其在购买该房屋时是善意取得的上诉理由本院不予支持。原审认定事实清楚，证据充分。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费100元，由上诉人朱辉承担。
本判决为终审判决。
审判长 徐 宏
审判员 余多成
审判员 任明乐
二〇一五年七月十五日
书记员 张 静