上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）浦民一（民）初字第39294号
原告（反诉被告）裘德银。
委托代理人王卫林，上海知者律师事务所律师。
委托代理人周伟樑。
被告（反诉原告）上海顺源木业有限公司。
法定代表人张桃顺。
委托代理人李玉梅，上海市汇锦律师事务所律师。
原告裘德银诉被告上海顺源木业有限公司（以下简称顺源公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年11月27日受理后，依法适用普通程序审理。诉讼中，顺源公司提起反诉，本院公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）裘德银及其委托代理人周伟樑，被告（反诉原告）顺源公司的法定代表人张桃顺及委托代理人李玉梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）裘德银诉称，2011年12月15日，裘德银与顺源公司签订商铺租赁协议，由顺源公司将坐落于上海市浦东新区三林路XXX号二楼的房屋转租给裘德银，租赁期自2012年1月1日起至2015年9月30日止，每月租金人民币（以下币种同）58，000元。裘德银于2011年12月31日向顺源公司支付租金120，000元，于2012年4月5日支付23，500元。裘德银在承租期间，对房屋进行了装潢，花费装潢费用317，140元，购买设备62，375元。租赁期间，房屋被多次停水断电，顺源公司又无法提供相应证件协助办理各类手续，致裘德银的火锅店无法正常经营。后裘德银才得知租赁房屋根本没有产证，无法实现经营餐饮的目的。裘德银认为，顺源公司明知房屋没有产证，无法用于经营餐饮，故意与其签订租赁合同系欺诈，故起诉要求：一、确认原、被告签订的租赁合同无效；二、判令被告顺源公司返还原告裘德银租金人民币143，500元；三、判令被告顺源公司赔偿原告裘德银装潢损失317，140元，设备损失62，375元。
被告（反诉原告）顺源公司辩称，对合同无效并无异议，但是认为系争房屋在顺源公司装修完毕并可以使用的情况下转租给裘德银的，裘德银并没有实际装修，仅添置了部分设备，且至今拖欠房屋使用费没有支付，故不同意裘德银的其他诉请。顺源公司并提起反诉，请求判令支付：1、判令裘德银支付自2012年1月1日起至2012年5月底的房屋使用费146，500元（按每月58，000元计，其中包含二楼设备月租金23，500元，共计290，000元，扣除订立合同以后裘德银已支付的12万元及设备租金23，500元，尚欠146，500元）；2、要求裘德银承担2011年12月16日起至2012年5月份的水电费（其中水费2，500元、电费30，000元）；3、返还二楼设备。审理中，顺源公司自愿放弃上述诉请第3条。
针对反诉部分，反诉被告裘德银答辩称，不同意反诉原告的请求，认为签订合同目的是经营餐饮，因顺源公司提供的房屋不能实现该目的，合同无效，所以不应再支付使用费。2012年4月21日，裘德银通知顺源公司不再使用房屋后没有继续使用，此后裘德银搬走，房屋不再由其占有控制。顺源公司认为裘德银没有实际装修过房屋，不符合事实。
经审理查明，2011年12月15日，顺源公司与裘德银签订“商铺租赁合同”一份。合同第2条约定，甲方（顺源公司）根据其与上海爱啰拉实业有限公司（以下简称爱啰拉公司）签署的房屋租赁合同，将位于上海市浦东新区三林路XXX号二楼之物业，在甲方现有装修完好的情况下转租给乙方作餐饮业经营使用。租赁建筑面积分别为一楼楼梯间36平方米、二楼657平方米，合计租赁建筑面积693平方米，交房时间为2011年12月15日。合同第3条约定，租赁期自2012年1月1日起至2015年9月30日止，免租期17天，自2011年12月15日至2011年12月31日止。合同第4条约定，一楼楼梯间及二楼合计693平方米，每月租金58，000元，合计年租金696，000元，租金按三个月为一期支付，每期租金支付时间为该期首日前的二十日付清，先付后用。合同第5条约定，乙方应支付给甲方租赁保证金（按二个月份租金计算），合计116，000元。合同第7条约定，该饭店由甲方按现行完好的装修格局租给乙方经营使用，如乙方需更改装修格局，其费用由乙方自理，合同终止时乙方必须将该饭店的装修格局恢复原样，如有损坏之处必须修复完好归还甲方。该饭店现有的附属物件甲方应无偿供乙方使用，所有附属物件列入交接清单附件，合同终止时乙方必须完好无损交还甲方，如有损坏或缺失乙方应补齐交还甲方。乙方经营期间由乙方添置的设备用品归乙方所有。合同另对其他事项作了约定。
2011年12月26日，裘德银通过工商行政管理部门取得了“上海市浦东新区三林镇蟹天蟹地火锅店”的个体工商户名称预先核准。
2012年4月5日，顺源公司再向裘德银出具收条一张，确认收到裘德银支付的“三林路XXX号二楼设备租金1个月23，500元”。
2012年12月31日，顺源公司向裘德银出具收条一张，确认收到裘德银支付的“三林路XXX号二楼合同款12万元”。
2012年4月21日，裘德银发“暂缓支付房屋租金通知”给顺源公司，表示因顺源公司与爱啰拉公司之间的纠纷，导致爱啰拉公司在裘德银试营业期间多次故意停水停电，且顺源公司未能提供办理执照所需证明，要求予以尽快解决，并表示只能先支付水电费，暂缓支付房屋租金等。
2012年6月18日，裘德银向三林派出所报警称，其在三林路XXX号开设的火锅店物品被盗，包括一些火锅餐具和家具。
另查明，上海市浦东新区三林路XXX-
XXX号房屋为三层结构翻建房屋（建筑面积约4，500平方米），未办理规划准建手续，土地使用者为上海市浦东新区三林镇三林村村民委员会，集体土地建设用地使用证载明的建筑（仓库）占地1，592平方米。2010年9月28日，上海浦东新区浦合商业发展有限公司（以下简称浦合公司）与爱啰拉公司签订《租赁协议书》，约定浦合公司将浦东新区三林路XXX-
XXX号商铺出租给爱啰拉公司，租赁期限自2010年10月1日至2015年9月30日，年租金500，000元。2010年11月7日，顺源公司与爱啰拉公司签订《商铺租赁合同》，约定甲方（爱啰拉公司）将上海市浦东新区三林路XXX号物业一、二层（毛坯房）转租给乙方（顺源公司）作经营使用，建筑面积为一层270平方米、二层657平方米，合计927平方米，交房时间为2010年11月10日，其中2010年11月10日至2011年1月31日为免租金装修期，起租期自2011年2月1日起至2015年9月30日止，年租金670，032元等。合同签订后，顺源公司对租赁房屋装修后进行过实际经营。2012年5月15日，王熹、汤建平、许某某三方签订《备忘录》，约定王熹与汤建平原签协议因汤建平无法履行，由许某某接手履行；原承租户顺源公司承租的三林路XXX号用于经营湘轩阁酒店因七个月没付房租，故即为无主房，屋内物品即为无主物交给许某某处理。2012年5月23日，顺源公司报案称饭店内失窃。2012年6月17日，顺源公司报案称饭店被砸，怀疑房东所为。
2012年10月29日，顺源公司以爱啰拉公司未能提供相关证件办理执照和房屋严重漏水等为由，诉请来院，要求确认其与爱啰拉公司之间的租赁合同无效，并要求爱啰拉公司返还租金和赔偿损失等。本院在（2012）浦民一（民）初字第35456号案件受理后，依法追加了王熹、许某某作为第三人参加该案诉讼。
该案审理中，爱啰拉公司确认顺源公司支付过水电费55，000元（包括裘德银支付的20，000元）。顺源公司认为仅收到过No.058641（入账日期2011年3月14日，2011年3月之前电费26，754.40元、装修电费7，844元，合计34，598.40元）、No.058646（入账日期2011年9月13日，载明2011年8月18日至2011年9月13日的电费为8，352元）两张电费收据并已付款，于2011年8月18日支付过35，000元，裘德银又支付过20，000元，合计97，950.40元。顺源公司、爱啰拉公司一致同意欠付水费按5，000元计算。
该案审理中，顺源公司对装饰工程、设备等申请司法鉴定。在对评估报告质证中，爱啰拉公司、浦合公司认为现场已非顺源公司陈述状态，不认可报告内容。鉴定人员对此表示一楼已全部拆除重新装修，二楼部位部分进行了改造，但包房及遗留轮廓与图纸基本一致，据此，鉴定人员依据装修合同、预算书、施工图纸及现场复核情况进行鉴定。
该案经审理后，本院判决确认顺源公司与爱啰拉公司之间的租赁合同无效，爱啰拉公司向顺源公司返还押金111，600元，支付装修及设备损失950，000元等，并判决顺源公司向爱啰拉公司支付房屋使用费、水电费，第三人许某某将清场物品返还顺源公司等。嗣后，顺源公司不服判决上诉，该案现在二审审理中。
审理中，裘德银向法庭提供广告业务合同、印刷品清单、送货单、商品清单等，证明其在承租期间对系争房屋进行装修装潢和添置设备。经本院庭审中释明，其表示因现场情况被破坏无法进行评估，故不申请评估。
经另案查明，2012年5月22日，许某某在对顺源公司的租赁房屋进行了清场，清场物品现堆放于他处，包括存放在浦东新区尚博路650弄金橘新苑XXX号XXX室房屋和尚博路799弄金橘新苑XXX号房屋内。经本案原、被告双方当事人确实一致，上述清场物品中，属于裘德银添置的物品有：开水器1个、保险箱1个、大理石台面12个、方桌架子19个。
以上事实，有民事判决书、商铺租赁合同、收据、报警记录及庭审笔录等在案佐证。
本院认为，因本案系争的出租房屋无合法建造证明，属不合法建筑，故原、被告之间的房屋租赁协议在内容上违反法律、行政法规的规定，属无效合同。顺源公司将不合法建筑转租给裘德银，其存在过错；裘德银承租时未尽必要的审核注意义务，自身亦有过错。
合同被确认无效，但裘德银实际占用了租赁房屋，其应当支付租赁房屋清场前的房屋使用费，具体数额参照约定的租金标准，因裘德银已支付部分的金额不及应付使用费，故应抵作相应的房屋使用费，其诉请要求返还缺乏依据，予以驳回。同时对顺源公司要求支付使用费的诉请，予以相应支持。
前案中，案外人许某某与顺源公司就清空物品返还问题达成一致，顺源公司应尽快自取回物品中返还属于裘德银的设备。但对裘德银要求顺源公司赔偿包括上述设备在内的添置设备损失的诉请，本院认为，上述添置设备的损失系案外人强行清场所致，非因本案合同（无效）履行而产生的必然损失，顺源公司也没有因此从中得益，故裘德银要求顺源公司予以赔偿并无法律依据，其可以在充分举证情况下向案外人另案进行索赔。
裘德银还要求顺源公司赔偿装修损失317，140元，顺源公司则认为裘德银承租期间并没有对房屋另行装修，故不同意赔偿。本院认为，虽然房屋是装修完好后转租给裘德银的，本案中也没有对装修部分进行评估，但考虑到裘德银承租后开设的业态与之前并不完全一致，其因经营需要对承租房屋进行部分改造和添附亦属必然，且裘德银在本案中亦提供了部分证据予以证明，故本院在综合前述证据、合同无效过错责任和实际履行时间等因素后，酌情确定由顺源公司赔偿其损失60，000元。
对欠付水电费数额，双方均无证据证明具体金额，因裘德银在租赁房屋内经营的事实存在，故由本院根据顺源公司在前案中的缴费情况和裘德银已付款20，000元的事实酌定由裘德银再向顺源公司支付2，000元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）裘德银与被告（反诉原告）上海顺源木业有限公司于2011年12月15日签订的《商铺租赁合同》无效；
二、被告（反诉原告）上海顺源木业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）裘德银装修损失60，000元；
三、驳回原告（反诉被告）裘德银的其他本诉诉讼请求；
四、原告（反诉被告）裘德银于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）上海顺源木业有限公司房屋使用费（计算方法：按每月58，000元的标准，自2012年1月1日起算至2012年5月22日止，再从中扣除裘德银已付的143，500元）；
五、原告（反诉被告）裘德银于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）上海顺源木业有限公司水电费2，000元；
六、被告（反诉原告）上海顺源木业有限公司于本判决生效之日起十日内将取回的设备（开水器1个、保险箱1个、大理石台面12个、方桌架子19个）返还原告（反诉被告）裘德银。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费9，030元，反诉案件受理费2，115元，合计11，145元，由原告（反诉被告）裘德银与被告（反诉原告）上海顺源木业有限公司各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张卓郁
代理审判员 张 斌
人民陪审员 马顺山
二〇一四年十月十五日
书 记 员 顾鼎鼎
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。