陕西省大荔县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）大民初字第01837号
原告吉某某。
委托代理人严某某，系陕西赛达律师事务所律师。
被告王某某。
委托代理人向某某，系陕西谏言律师事务所律师。
原告吉某某诉王某某确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吉某某及其委托代理人严某某，被告王某某及其委托代理人向某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告吉某某诉称，我于2009年6月担任某某县某某小区管理处经理，负责某某县某某小区经济适用房的开发与联建，该管理处没有在工商部门进行登记，2009年7月，该管理处经有关部门审批同意，拟在某某县某某巷16号院建设经济适用房，此时，被告之妻张某预交50000元，订购了16号院（16号楼）2楼北户，签订了《经济适用房联建协议书》，协议签订后，由于种种客观原因，该楼未能按期交工，被告之妻张某也就没有再交剩余款项，此时，被告王某某没有与我友好协商，采取了妨碍我生活、威胁我生命、恐吓等非法手段，逼迫我以某某小区管理处的名义与他另外签订了《经济适用房联建协议书》、《车库购买协议》、《购房协议》、《抵押协议》等四份协议，让我把18号楼2楼北户的单元房给他。因该房我已交付业主张某使用，张某对该房已进行了装修，所以，该房不可能再向被告交付。我认为签订该四份协议不是我的真实意思的表示，且因该管理处没有进行工商登记，不具备法人资格，签订该四份协议违反了法律规定，签订该抵押协议时其房屋也没有做抵押登记，故该四份协议应为无效协议，请求判令确认我以某某县某某小区管理处名义与被告签订的《经济适用房联建协议书》、《车库购买协议》、《购房协议》、《抵押协议》无效。
被告王某某辩称，原告诉称我与某某小区管理处签订的四份协议事实客观真实，现原告以其个人名义起诉我，其主体资格不适格。该四份协议签订的间隔时间为2009年7月-2013年9月，每次签订都是某某小区管理处不能按期交房又无钱可退的情况下，我被迫无奈而签订的。所签协议是双方自愿的，不存在原告所说威胁等情况。该小区管理处如果未进行工商登记，是其负责人有意规避，不能因为未进行工商登记而确定该四份协议无效。现房屋已经交付我使用，合同已经履行终结，原告起诉合同无效无实际价值，该诉应予以驳回。
庭审中，原告为证明自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据材料：
一、原告以某某小区管理处名义在2009年7月12日与被告签订的《经济适用房联建协议书》和《车库购买协议书》。该两份协议书的主要内容是某某小区管理处拟建设的某某巷16号院住宅楼，将其一单元2楼北户和该楼北临一车库出卖给被告，价款共计10万元，自开工之日起四个月工作日完成施工任务，合同签订时付款50%
二、原告以某某小区管理处名义在2012年6月16日与被告签订的《协议书》一份。该份协议的主要内容是因某某小区管理处未向被告交付16号院房屋，该管理处已建好的18号楼2楼北户抵押给被告，该房由被告管理，待该管理处在2013年3月将16号院原定房屋交付被告后，被告退出抵押房屋，如果该管理处未按期交付16号院房屋，则抵押之房屋交付被告做为赔偿。
三、原告以某某小区管理处名义在2013年9月9日与被告签订的《购房协议》一份。该份协议的主要内容是某某小区管理处将18号楼2楼北户出卖给被告，价款10万元，该款用原已付的5万元和未交付的车库抵偿。
原告提交以上证据材料欲证明签订上述协议不是原告的真实意思表示，且该协议违反法律规定，应为无效协议。
四、原告以某某小区管理处名义在2009年12月28日与案外人张某签订的《经济适用房联建协议书》、在2012年1月3日与张某签订的《交换房屋协议书》、在2013年5月13日与张某之父张俊发签订的《协议书》，欲证明原被告争议的18号楼二楼北户房屋已出卖给张某所有。
五、业主区位表，欲证明被告之妻原订购买的是16号楼单元房，18号楼二楼北户已调整给张某使用。
质证中，被告对原告提交的上述证据材料，发表如下质证意见：
对证据材料一、二、三的真实性无异议，但不能达到原告的证明目的，且能证明无威胁情况，协议符合法律规定。证据材料四与本案无关联。证据材料五没有反映出原告所述内容。
经质证，本院认为，因被告对原告提交的证据材料一、二、三的真实性无异议，且能证明有关案件事实，本院对该证据材料予以认定。原告提交的证据材料四与本案无有关联，本院不做认定处理，其证据材料五与原告的请求无关联，本院亦不做认定处理。
庭审中，被告为证明自己的辩驳主张，向本院提交了以下证据材料：
一、某某县城市管理局、房管站、某某小区管理处文件，欲证明某某小区管理处是县政府成立的单位。
二、原告书写的《说明》一份，内容是原告将争议房屋钥匙交给了被告，并同意被告装修。
三、房门钥匙7把，该钥匙是原告交付的。
质证中，原告对被告提交的证据材料发表如下质证意见：
对被告提交的证据材料的真实性无异议，钥匙是我交给被告的，被告呆在我家不走，我没办法，给被告写的《说明》。
经质证，本院认为，因原告对被告提交的证据材料的真实性不持异议，本院对该证据材料的真实性予以认定，但证据材料一内容未有某某小区管理处属于政府成立的内容的。
庭审中，本院向原、被告出示了本院曾审理的“原告张某诉某某县某某小区管理处、王某某占有排除妨害纠纷一案”中本院对原告、被告做的谈话笔录，原、被告对谈话笔录的真实性表示无异议。
经审理查明，2003年，原告吉某某自筹资金设立了某某县某某小区管理处，负责人为原告吉某某，该管理处的主要业务是房地产开发等，但没有进行工商登记领取营业执照。2009年，该管理处拟开发建设某某巷16号院房屋和18号院房屋未向某某县房产管理部门办理预售登记、取得商品房预售许可证，2009年7月12日，原告吉某某以某某县某某小区管理处名义与被告王某某签订了《经济适用房联建协议书》和《车库购买协议书》，约定；某某小区管理处拟建设的某某巷16号单元房二楼北户90平方米及住宅楼北临车库24余平方米出卖给被告，价款10万元，在四个月的工作日完成施工任务，按照合同要求交付使用，签订合同时交清购房款总额50%（5万元，该款已缴纳）。但该房、车库未予建设。某某小区管理处在18号院建设了单元房。2012年6月16日，原告吉某某以某某小区管理处名义与被告王某某签订《协议书》一份，约定，因某某小区管理处未向被告交付16号院房屋，对于某某小区管理处建设的18号院单元房二楼北户交予被告抵押，如果某某小区管理处未在2013年3月前交付原定的16号院房屋，则抵押之房屋交予被告作为赔偿。吉某某将房门钥匙交予王某某。后双方约定的16号院房屋一直未予建设。2013年7月16日，吉某某向王某某书面表示：同意王某某对争议房屋（抵押房屋）装修。2013年9月9日，吉某某以某某小区管理处名义与王某某签订《购房协议》一份，约定，某某小区管理处将18号楼二楼北户出卖给被告王某某，价款10万元，该款用原已付的5万元和未交付的车库抵偿。2013年9月17日，本院立案受理原告张某诉某某小区管理处、王某某占有排除妨害纠纷一案，张某对18号楼二楼北户主张权利，本院以某某小区管理处无诉讼主体资格为由，驳回了张某的起诉。现原告起诉来院。
本院认为，原告诉请的协议书所指向之房屋属于商品房。本案的争议焦点为一、原告吉某某是否具有诉讼主体资格，二、原告诉请的四份协议是否为无效协议。因某某小区管理处是吉某某个人设立的，未进行工商登记，按照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第49条之规定，吉某某是某某小区管理处的责任主体，故吉某某可以作为当事人参加诉讼，其具备原告主体资格。某某小区管理处在进行商品房16号院和18号院开发建设中，未向工商行政管理部门申请设立登记，未向有关房产管理部门办理预售登记、取得商品房预售许可证，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第30条2款、第45条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条之规定，故吉某某与王某某签订的上述四份协议书应为无效协议。造成无效协议作为商品房的销售方吉某某应承担责任，向对方做出赔偿。因本案在审理中被告王某某未提出如果人民法院判决协议无效后具体的赔偿方式、数额，故赔偿事项可另案处理。本院现依照《中华人民共和国合同法》第52条（5）项之规定，判决如下：
原告吉某某以某某县某某小区管理处名义与被告王某某在2009年7月12日签订的《经济适用房联建协议书》和《车库购买协议书》、在2012年6月16日签订的《协议书》、在2013年9月9日签订的《购房协议》无效。
案件受理费100元，全部由原告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于渭南市中级人民法院。
审判长 郭 磊
审判员 赵永义
审判员 潘军华
二〇一四年二月二十七日
书记员 董明顺