北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第03117号
上诉人（原审被告）刘昆，男，1969年4月23日生。
被上诉人（原审原告）保利物业管理（北京）有限公司，住所地北京市丰台区望园路9-甲1号。
法定代表人赵启生，董事长。
委托代理人张朋，男，1976年9月8日生，保利物业管理（北京）有限公司经理。
委托代理人李晨，北京卓纬律师事务所律师。
上诉人刘昆因与被上诉人保利物业管理（北京）有限公司（以下简称保利物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第30700号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月20日受理后，依法组成由法官魏志斌担任审判长，法官张丽新、孙京参加的合议庭，并于2014年4月11日公开开庭进行了审理。上诉人刘昆、被上诉人保利物业公司的委托代理人李晨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
保利物业公司在一审中起诉称：刘昆系保利香槟项目×号楼×单元×号房屋的业主，保利物业公司系该小区物业服务单位。保利物业公司、刘昆于2009年5月29日签订《保利·香槟花园前期物业服务协议》，物业收费标准为每月每平米3.28元。现刘昆欠付保利物业公司2011年6月1日起至2013年2月28日止的物业费共计4891元，经保利物业公司多次催缴，刘昆均拒绝缴纳。故诉至法院要求：1.刘昆支付保利物业公司2011年6月1日起至2013年2月28日止的物业费共计4891元；2.刘昆支付保利物业公司违约金5358元。
刘昆在一审中未到庭应诉但提交答辩状称：其已经于2012年9月7日交纳物业费，交至2014年底。2011年4月30日，由于保利物业公司的严重错误，致使刘昆在保利香槟花园的住所房门被撬，屋内物品被搬走，造成财产损失，刘昆多次与保利物业公司协商解决方案，要求保利物业公司赔偿损失并拒付物业费，但保利物业公司利用刘昆本人不在北京，于2012年9月7日上门收取物业费，租户在其欺骗下向保利物业公司支付了26个月的巨额物业费，保利物业公司不但不退回错收物业费还起诉重复支付物业费。刘昆患有脚疾，行动不便，无法到庭。
一审法院审理查明：保利物业公司、刘昆于2009年5月29日签订《保利·香槟花园前期物业服务协议》，写明刘昆所购房屋座落位置：×号楼×单元×室，建筑面积：71.01平方米，保利物业公司在香槟华庭社区向刘昆提供物业服务，并约定：住宅物业服务费标准：3.28元／平方米·月，按房屋建筑面积计算；协议期限自业主收房之日起，到业主委员会成立之日止；刘昆逾期交纳物业服务费的，保利物业公司可以从逾期之日起每日按应缴费用千分之三加收违约金。保利物业公司表示其自2009年进驻该小区提供物业服务至今，业主委员会至今仍未成立。庭审中，保利物业公司表示刘昆现交费至2011年5月31日，欠付自2011年6月1日起至2013年2月28日止的物业费共计4891元，就此保利物业公司一直向刘昆催缴物业费，物业费系年付，会提前一个月催缴，如果刘昆不缴纳，会继续催缴，一般采取电话通知、上门发送交款通知书及电话平台短信的方式催缴，就本案，还曾前往刘昆居住的天津进行沟通，但刘昆均拒绝缴纳。就刘昆答辩所述，保利物业公司表示刘昆在诉争小区有两套住房，分别是诉争×号楼×单元×号房屋及×号楼×单元××号房屋，刘昆的租户河北中保安顺风能环保设备有限公司确实于2012年9月7日交纳物业费5850元，但此租户及物业费均系303号房屋的，与本案103号房屋无关。刘昆所述房门被撬亦发生于303号房屋，系租户因与刘昆矛盾而撬门，与保利物业公司无关。就违约金，保利物业公司表示刘昆应于2011年6月1日交纳下一年物业费，就此以年物业费2795元为基数，自2011年6月1日起计算至2013年2月28日止，按日千分之三计算。
一审法院判决认定：保利物业公司、刘昆签订的《保利·香槟花园前期物业服务协议》系双方真实意思的表示，合法有效。现保利物业公司已为诉争小区提供了物业服务，刘昆理应支付相应的物业费，刘昆就其答辩所述未提交充分证据予以证明。就保利物业公司的第一项诉讼请求，该院予以支持。就保利物业公司的第二项诉讼请求，刘昆亦应支付，但保利物业公司主张数额过高，该院对此酌定为1000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、刘昆于判决生效之日起7日内给付保利物业管理（北京）有限公司自2011年6月1日起至2013年2月28日止的物业费共计4891元；二、刘昆于判决生效之日起7日内给付保利物业管理（北京）有限公司违约金1000元。
一审判决后，刘昆不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。刘昆的上诉理由为：1.一审未严格履行法定程序，偏袒保利物业公司。一审法院邮寄给刘昆的开庭通知中未标明案号，导致其无法向一审法院了解该案的相关准确情况。开庭前刘昆多次拨打法院电话，均无人接听。由于刘昆在一审期间身在外地又患有脚疾不能按时出庭，其向法院递交了病假条，并多次致电希望择日再次开庭，但依然不能联系到一审承办法官。开庭当日一审法院也没有给刘昆打电话，直接缺席审判，对刘昆不公平。2.一审法院未认真进行法庭调查，完全依据保利物业公司的说辞，判决违背事实。根据其与××室租户的房屋租赁合同，该房的物业费由刘昆承担，租户根本没有缴纳物业费的义务，已收取的5850元是××1室的物业费。根据刘昆与××1室租户的房屋租赁合同，××1室的物业费由租户承担。本来由于物业的严重失职不应缴纳物业费，但租户在不明情况下向保利物业公司支付了物业费5850元，支付期间为2012年10月至2014年12月。通过简单的逻辑推断便可知约定由刘昆缴纳的物业费，××室租户不会去缴纳，由于××室房门被撬，物业严重失职，刘昆不应交纳××室的物业费。物业费发票中也未注明楼号，一审法院没有依据就断然认定此笔已交物业费就是××室的物业费，与事实不符。本案房屋的物业费应当由承租人支付物业管理费。综上，刘昆不同意保利物业公司要求刘昆支付的物业费和违约金。刘昆请求撤销一审判决，发回重审。
刘昆向本院提交以下新证据：租赁合同两份、物业费及滞纳金缴费通知单。
保利物业公司对刘昆的上诉理由答辩称：一审法院合法传唤刘昆，依法进行了缺席审理，符合法律规定。关于物业费，刘昆的房屋由租户缴纳了××室的物业费，刘昆并未缴纳××1室的物业费。
经本院庭审质证，双方当事人对以下涉及本案争议焦点的新证据持有异议：
1.租赁合同（两份）。刘昆据此证明根据上述合同约定的内容，不应由刘昆重复交纳物业费。保利物业公司认为上述合同只能约束刘昆和承租人，根据保利物业公司和刘昆之间的物业服务协议应当由刘昆交纳。本院确认上述证据材料的客观真实性、合法性、关联性。
2.物业费及滞纳金缴费通知单。刘昆据此证明保利物业公司在通知其缴费时住户需注明缴费的项目名称、房号及物业费，但保利物业公司在开具发票时却未标明房号。保利物业公司认可上述证据材料的真实性，但通知单中内容是要求业主在汇款转账时要注明，此份证据恰恰证明刘昆拖欠物业费的事实。本院确认上述证据的客观真实性、合法性、关联性。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有《前期物业服务协议》、物业管理费发票及当事人当庭陈述在案佐证。
本院认为：刘昆与保利物业公司之间签订的《前期物业服务协议》，明确约定由刘昆按年度向保利物业公司支付物业服务费的义务。根据现有证据显示，刘昆在保利物业公司所服务的小区中拥有两套住房，即×号楼×单元×室及×号楼×单元××1室。其中×号楼×单元××号房屋的承租人于2012年9月7日代刘昆向保利物业公司交纳了5850元的物业费。刘昆在上诉中主张此笔物业费缴费对象应为×号楼×单元×室，刘昆的理由为××室的承租人对其有欠款，故该承租人代其向保利物业公司交纳了××1室26个月的物业服务费。本院认为由于刘昆就承租人对其存在欠款的主张未能提供任何证据予以证明，故本院其此项上诉主张不予支持。刘昆在上诉中提出依据其与承租人之间的相关租赁合同，涉及本案房屋物业管理费应由承租人支付的主张。对此，本院认为相关租赁合同并不能免除刘昆交纳物业费的义务，而刘昆在履行交纳物业管理费后可以依据上述租赁合同向其相对方主张权利。关于刘昆主张一审法院存在未严格履行法定程序问题，本院认为一审法院在审理本案中程序合法，并无不当。综上，本院认为一审法院判决认定的事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费二十八元，由刘昆负担（于本判决生效后七日内交纳）；
二审案件受理费五十六元，由刘昆负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 魏志斌
审 判 员 张丽新
代理审判员 孙 京
二〇一四年四月十八日
书 记 员 赵 霄