江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）连民终字第01779号
上诉人（原审被告）吴茂福。
上诉人（原审被告）赣榆县茂福板材厂（曾用名赣榆县赣马镇茂福板材厂），。
投资人吴茂福，该厂厂长。
两上诉人共同委托代理人周必照，连云港市法院离退休工作者协会法律工作者。
被上诉人（原审原告）殷全古。
被上诉人（原审原告）王玉清。
两被上诉人共同委托代理人王祥绪，江苏云台山律师事务所律师。
原审被告顾绍青。
委托代理人周必照，连云港市法院离退休工作者协会法律工作者。
上诉人吴茂福、赣榆县茂福板材厂（以下简称茂福板材厂）因与被上诉人殷全古、王玉清、原审被告顾绍青房屋买卖合同纠纷一案，不服连云港市赣榆区人民法院（2014）赣民初字第05911号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月14日立案受理后，依法组成合议庭于2015年10月27日公开开庭审理了本案。上诉人吴茂福本人并作为茂福板材厂的投资人，周必照作为上诉人吴茂福、茂福板材厂及原审被告顾绍青的共同委托代理人，被上诉人殷全古、王玉清及其委托代理人王祥绪，原审被告顾绍青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
殷全古、王玉清一审诉称：2014年3月2日，其与吴茂福、顾绍青签订房屋买卖协议，约定：吴茂福、顾绍青将赣马镇赵官河村地号01-4-3，图号21-15，土地厂房及地面上所有附属设施转让给殷全古、王玉清，总计2143.1平方米，总价款105万元，过户时吴茂福、顾绍青予以配合。合同签订后，殷全古、王玉清依约定支付部分款项，并约定余款在4月30日前支付。殷全古、王玉清在办理过户手续时发现，吴茂福、顾绍青所有房屋并没有合法的手续，吴茂福、顾绍青曾经将涉案土地作价70万元卖给他人，因无法过户未履行协议。由于该地块是集体划拨土地，经殷全古、王玉清到国土部门了解，划拨土地必须转化为国有土地后才能办理过户手续，涉案土地不允许过户。请求判令解除殷全古、王玉清与吴茂福、顾绍青之间签订的房屋买卖协议，吴茂福、顾绍青返、茂福板材厂还殷全古、王玉清人民币72万元。
吴茂福、顾绍青、茂福板材厂一审答辩称：1、其与殷全古、王玉清签订的协议是真实合法有效的，殷全古、王玉清要求解除没有法律和事实依据，殷全古、王玉清要求解除只是因为过户费用过高；2、殷全古、王玉清要求解除合同，存在违约，应赔偿合同总价款的30%违约金，吴茂福、顾绍青、茂福板材厂同意解除合同；3、合同签订后，殷全古、王玉清使用了吴茂福、顾绍青、茂福板材厂的三间门面房，应当赔偿吴茂福、顾绍青、茂福板材厂损失。综上，请求法院依法判决。
原审法院经审理查明：茂福板材厂系个人独资企业，投资人为吴茂福，出资方式为以个人财产出资。2003年1月11日，赣榆县赣马镇人民政府（以下简称赣马镇政府）与茂福板材厂签订了转让原官河焊管厂生产及办公用地协议书，赣马镇政府将原官河乡焊管厂生产及办公用地有偿转让给茂福板材厂，包括土地及其附属建筑物，出让价30万元。同日，茂福板材厂向赣马镇政府交纳了10万元转让费，赣马镇政府作出文件对上述协议予以确认。2004年3月26日，赣马镇政府与茂福板材厂签订了关于废止转让原官河焊管厂协议签定转让原官河农机站协议书，约定：双方废止赣马镇政府转让原官河焊管厂生产及办公用地的协议书，赣马镇政府退还已收取的转让费10万元，未付转让费20万元不再收取，茂福板材厂保证于2004年3月31日前全部搬出焊管厂，赣马镇政府确认搬迁完毕后一次性给付茂福板材厂搬迁费5000元；赣马镇政府将原官河农机站（包括地上建筑物）及站后原塑料材料厂的部分土地无偿转让给茂福板材厂使用，以此作为对茂福板材厂在焊管厂院墙、厂房及其它办公、生活用房等设施投资的补偿。2004年2月27日，茂福板材厂办理了包括官河乡农机管理服务站全部场地及余垣塑料材料厂部分厂地在内的集体土地使用证，使用权面积3950.7平方米，使用类型拨用。2008年2月23日，茂福板材厂与案外人顾光州签订了房屋所有权及土地使用权转让协议，茂福板材厂将其所有的赵官河村242省道东门南所有房屋的所有权转让给顾光州，其房及其以东的土地使用权一并永久转让，转让费21万元，过户费由顾光州承担。2008年4月29日，案外人顾光州以赣榆县赣马镇浩然服装厂为土地使用权人办理了上述土地的集体土地使用证，使用权面积1345.3平方米，使用类型租赁，终止日期2028年4月16日。同日，茂福板材厂将余下的土地办理了集体土地使用证，使用权面积2644.9平方米，使用类型为批准拨用企业用地。2010年8月3日，茂福板材厂将上述2644.9平方米土地中的501.8平方米转让给案外人赣马镇绍团装饰材料经营部（以下简称绍团经营部），并分别以茂福板材厂、案外人绍团经营部为土地使用权人办理了集体土地使用证，使用类型为批准拨用企业用地。2014年3月2日，殷全古、王玉清与吴茂福、顾绍青签订了房屋买卖协议，协议约定：吴茂福、顾绍青将其所有的赣马镇赵官河村地号01-4-3，图号21-15，土地厂房及地面上所有附属设施转让给殷全古、王玉清，总计2143.1平方米，总价105万元，外加门面拆迁补偿费15万元；过户时吴茂福、顾绍青予以配合，提供过户所需材料，过户费用由殷全古、王玉清承担；若此地块南北邻居在建设或因本地块发生纠纷，被告应出面给予调解，直到纠纷解决；如果不赔，退补偿金的一半7.5万元；如有一方反悔，赔偿对方土地总价款的30%。同日，殷全古、王玉清给付被告72万元，由吴茂福出具收条交由殷全古、王玉清持有。后殷全古、王玉清在办理涉案土地过户过程中，因该土地无法过户，故诉至原审法院要求解除合同。原审庭审中，吴茂福、顾绍青、茂福板材厂辩称殷全古、王玉清使用了其三间门面房，应当赔偿被告损失，但未举证证明，且殷全古、王玉清对此亦不予认可。
原审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地使用权变更登记。土地使用权的变更，自变更登记之日起生效。本案中，吴茂福作为茂福板材厂的投资人与殷全古、王玉清签订的买卖协议系双方真实意思表示，该协议自签订时成立，但因转让土地厂房及地面上所有附属设施，导致土地使用权转移的，必须进行变更登记申请才能生效，而至今吴茂福未办理相关报批手续，故殷全古、王玉清与吴茂福、顾绍青签订的协议为成立未生效协议。上述协议中涉及的土地使用类型为批准拨用企业用地，该土地使用权现依照土地行政主管部门相关规定无法正常变更，因此该协议客观上没有继续履行的条件，现殷全古、王玉清作为合同的相对方，要求解除与吴茂福、顾绍青签订的合同并要求茂福板材厂返还72万元的诉讼请求，原审法院依法予以支持。顾绍青虽在买卖协议上签名，但买卖协议所转让的是茂福板材厂的土地厂房及地面上所有附属设施，茂福板材厂系个人独资企业，出资方式为个人财产出资，故顾绍青对上述债务不承担责任，吴茂福以其个人财产对企业债务承担无限责任。吴茂福、顾绍青、茂福板材厂辩称殷全古、王玉清使用了其三间门面房，应当赔偿其损失，因未提交证据予以证明，且殷全古、王玉清对此亦不予认可，故对吴茂福、顾绍青、茂福板材厂的该辩解主张，原审法院依法不予支持。综上，对殷全古、王玉清诉讼请求的合理合法部分，原审法院依法予以支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条、《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除殷全古、王玉清与吴茂福、顾绍青于2014年3月2日签订的房屋买卖协议；二、茂福板材厂应于判决生效之日起十日内返还殷全古、王玉清人民币72万元；三、吴茂福以其个人财产对上述债务承担无限责任；四、驳回殷全古、王玉清的其他诉讼请求。一审案件受理费14250元，由赣榆县茂福板材厂、吴茂福负担。
上诉人吴茂福、茂福板材厂对原审判决不服，向本院提起上诉称：1、原审法院认定殷全古、王玉清与吴茂福、顾绍青于2014年3月2日签订的房屋买卖协议成立，仅以其中涉及土地使用权未办理变更登记手续而未生效不当，未办理变更登记手续是因被上诉人未按约付清转让费造成的，即使合同未生效也无法律依据导致合同解除；2、本案涉案土地使用权从赣马镇人民政府变更为茂福板材厂，取得土地使用权证，后该厂又将部分转让给案外人顾光州，并办理土地使用权变更手续，后该厂又将部分转让给绍团经营部，也办理了集体土地使用权变更手续，以上均无异议，唯因被上诉人未付清转让费至双方未办理变更手续，责任在于被上诉人；3、对上诉人要求被上诉人承担违约责任及赔偿三间门面房损失的主张未予审理；4、本案中，被上诉人未起诉茂福板材厂，双方签订的房屋买卖协议也无茂福板材厂，原审法院所列主体错误，程序违法；5、原审法院判决上诉人吴茂福承担责任不当。综上，请求二审法院撤销原判，改判或发回重审，被上诉人承担本案全部诉讼费用。
被上诉人殷全古、王玉清答辩称：涉案的合同所涉及的土地是集体划拨，一审法院到赣榆区国土局详细咨询过，划拨土地不允许直接转让，如果转让应当依法办理土地出让手续，并进行挂牌，故本案的合同无法履行，茂福板材厂是划拨土地的使用权人，虽合同是吴茂福签订的，如果茂福板材厂追认视为代理，如果不追认属于无权处分，在一审处理过程中，被上诉人追加了茂福板材厂，茂福板材厂对买卖的事实也予以认可，故主体没有问题，被上诉人从未使用过上诉人任何房产，一审上诉人也未提起任何赔偿。
被上诉人顾绍青答辩意见同上诉人吴茂福、茂福板材厂的上诉意见。
二审期间，上诉人吴茂福、茂福板材厂向本院提供以下证据：催款通知函三份，证明在约定的缴款时间内，被上诉人没有按期交款，上诉人催促被上诉人交款。
被上诉人殷全古、王玉清质证称：上述证据不属于新证据，不予质证。
原审被告顾绍青对催款通知函无异议。
本院对上诉人吴茂福、茂福板材厂提交证据的认证意见如下：该证据与查明本案事实没有关联性，本院依法不予确认。
本院经审理查明：原审法院查明的案件事实属实，本院依法予以确认。
本案二审争议焦点为：1、涉案合同的效力如何确定；2、上诉人要求被上诉人承担违约责任及三间门面房损失的主张能否成立；3、茂福板材厂诉讼地位如何确定；4、吴茂福个人是否应当承担责任。
关于第一个争议焦点，上诉人吴茂福、茂福板材厂认为原审法院认定该合同因涉及土地使用权未办理变更登记手续而未生效不当，未办理变更登记手续是因被上诉人殷全古、王玉清未按约付清转让费造成的。本院经审查后认为，涉案土地使用类型为批准拨用企业用地，该土地使用类型现依照土地行政主管部门相关规定无法变更，因此该协议客观上没有继续履行的条件，故上诉人吴茂福、茂福板材厂认为涉案土地未办理变更手续的原因系被上诉人殷全古、王玉清未缴纳土地转让费的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。关于被上诉人殷全古、王玉清是否有权解除合同的问题，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，涉案合同已经成立，但因未按法律、行政法规规定办理变更登记手续而未生效，被上诉人殷全古、王玉清有权根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十七条的规定，解除合同，并要求上诉人返还72万元，故上诉人吴茂福、茂福板材厂认为被上诉人殷全古、王玉清解除合同无法律依据的上诉理由不能成立。
关于本案的第二个争议焦点，上诉人吴茂福、茂福板材厂上诉称被上诉人殷全古、王玉清使用其三间门面房，并要求被上诉人殷全古、王玉清赔偿其损失，上诉人吴茂福、茂福板材厂在一审中未对此主张提起反诉，现在二审中提出，且上诉人吴茂福、茂福板材厂也未对该主张提供证据予以证明，被上诉人殷全古、王玉清对此也不予认可，本院依法不予处理，故上诉人的该项上诉理由不能成立，本院依法不予支持。
关于本案的第三个争议焦点，本院认为，涉案土地的使用权人系茂福板材厂，与本案有法律上的利害关系，原审中，经被上诉人殷全古、王玉清申请，原审法院依法追加上诉人茂福板材厂为本案的被告并无不妥，上诉人吴茂福、茂福板材厂的该项上诉理由不能成立。
关于本案的第四个争议焦点，本院认为，茂福板材厂系吴茂福个人独资企业，且上诉人吴茂福未能举证证明茂福板材厂的财产独立于其个人，故原审法院判决吴茂福以其个人财产对茂福板材厂涉案的全部债务承担无限责任并无不妥，上诉人吴茂福、茂福板材厂的该项上诉理由不能成立。
综上，上诉人吴茂福、茂福板材厂的上诉请求和理由不能成立，本院依法不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14250元，由上诉人吴茂福、赣榆县茂福板材厂负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 程 晨
代理审判员 严伟晏
代理审判员 吴雪莹
二〇一五年十二月七日
书 记 员 刘雨君
法律条文附录
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国土地管理法实施条例》
第六条依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。
依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。
《中华人民共和国个人独资企业法》
第二条本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。