上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第1536号
上诉人（原审被告）刘福昌。
委托代理人居长骏，上海英恒律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王萍。
委托代理人金永才，金学苑律师事务所上海分所律师。
上诉人刘福昌因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2015）徐民四（民）重字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月5日受理后依法组成合议庭，于2015年6月23日公开开庭进行了审理。上诉人刘福昌及其委托代理人居长骏，被上诉人王萍及其委托代理人金永才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，王萍为上海市＊＊＊路＊＊＊弄＊＊＊号105室（用途为住宅，以下简称系争房屋）房屋共有人之一。2011年2月起，王萍将系争房屋及同号106室房屋（以下简称106室房屋）出租给案外人周＊＊＊。2012年8月19日，王萍与周＊＊＊解除租赁关系，王萍退还周＊＊＊房租人民币（下同）65，000元，并支付违约金60，000元。周＊＊＊出具收条。
同日，王萍与刘福昌达成系争房屋租赁意向，刘福昌向王萍支付共计84，000元。王萍出具收条两份，一份为：“今收到刘福昌租房定金人民币陆万元正。房租三个月壹万捌仟元正。共计柒万捌仟元正。”一份为：“补充：另收房租押金壹个月陆仟元正。”其中60，000元系通过ATM交易，分7笔存入王萍工商银行＊＊＊9账户。
同年9月2日，王萍（甲方）与刘福昌（乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），约定甲方将系争房屋出租予乙方，乙方承诺租赁房屋作为“商住”使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。甲方于2012年9月1日前向乙方交付该房屋，租赁期自2012年9月1日起至2015年8月31日止，共三年。每月租金为6，000元，“押壹付叁”。除甲方已在本合同补充条款中同意乙方转租外，乙方在租赁期间，需事先征得甲方的书面同意，方可将该房屋部分或全部转租给他人。但同一间居住房屋，不得分割转租。双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同：（一）甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后5日内仍未交付的；（二）甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的，或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的；（三）乙方未征得甲方书面同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；（四）因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；（五）乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；（六）乙方逾期不支付租金累计超过15日的。
2012年11月30日15时50分，刘福昌发短信给王萍：“请把你的银行帐号给我，105的租房款打给你。”同年12月5日13时42分，刘福昌发短信给王萍：“王萍105的房租款请你及时来拿。”2013年5月10日，王萍委托律师发函给刘福昌，通知刘福昌因逾期不支付租金超过15日，决定与刘福昌解除合同，请于5月底前搬离系争房屋并付清租金。当月19日16时12分，刘福昌发短信给王萍：“王萍105室的房租款请你及时来拿。”次日17时39分，刘福昌发短信给王萍：“王萍105室的房租款请你及时来拿。”同年5月21日10时，王萍短信回复刘福昌：“小刘，钱我会和你祘的，请你在月底前务必把房子还我，我们照合同办。有事找我律师”。
2013年8月，王萍向系争房屋所在地上海市公安局徐汇分局枫林路派出所写举报信，反映其发现刘福昌将系争房屋隔间以群租形式给他人使用，影响房屋的安全与社会问题，并附照片六张。同年9月20日，枫林路派出所向王萍发了一份《租赁房屋业主告知书》，将租赁房屋的法律义务和责任告知业主。后，有关行政部门对系争房屋内“群租”情况进行了整治拆除，但刘福昌又自行予以恢复。
同年10月，上海市徐汇区枫林路街道＊＊＊居民委员会出具证明，“＊＊＊路＊＊＊弄＊＊＊号105室户主王萍是我们＊＊＊居委的居民，该房屋现为出租户，居住的都是病人，房屋隔成多间，有群租之现象，居委会多次上门察看。特此证明”，上海广电物业发展有限公司广汇花苑管理处在该证明上注明“以上情况属实”并盖章。
2015年1月7日，王萍诉至法院，要求判令：1、确认王萍、刘福昌于2012年9月2日签订的房屋租赁合同解除；2、刘福昌支付自2014年9月1日起至判决生效之日止的欠付租金及房屋使用费，按每月6，000元计；3、刘福昌支付延迟支付租金的违约金：自2012年12月1日起至2014年9月1日止，按延迟支付部分的银行同期贷款年利率计。
在原审案件审理过程中，经法院现场查看，系争房屋内有六个小间，每个小间装有单独门及锁，里面放置一至两张床，小间门上以“1-6”数字编号，共用卫生间及厨房。
另，上海＊＊＊房屋租赁置换有限公司业务员王佳明出庭作证，证人称：王萍是106室房屋的房东，刘福昌是购买该房的客户，证人是经办该房屋买卖的中介业务员。当时王萍与刘福昌自行谈好系争房屋租赁，证人就网上拉了一份租赁合同填写后让他们签字。系争房屋去看过的，看到房子里面有几个简单的隔断，具体租客是什么人不清楚。刘福昌是做二房东生意的，他借房就是要转租的，后来，王萍和刘福昌发生争议。
本案审理中，法院向刘福昌依法释明，刘福昌在原审中提出的反诉与本诉非同一法律关系，本案不予审理。
审理中，刘福昌于2013年10月15日当庭向王萍支付2012年12月2日至2013年11月1日期间的租金共计66，000元。刘福昌并于2014年4月3日向王萍的中国工商银行＊＊＊9账户转账支付2013年11月至2014年5月的房屋租金共计42，000元。后，刘福昌又向王萍支付了2014年6月1日至2014年8月31日共计三个月的租金18，000元。自2014年9月起刘福昌未再向王萍付租。
原审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。王萍、刘福昌签订的租赁合同仍在履行期内，刘福昌作为承租人应按约继续履行支付租金的合同义务，故王萍有权要求刘福昌支付使用房屋期间的房屋租金或使用费。然双方租赁合同中对于租金的支付方式未作明确约定，按照一般租赁合同交易习惯，或是出租人上门收取，或是承租人将租金汇入出租人指定的账户。2012年11月30日，刘福昌就给王萍发信息询问银行账号，之后又在12月5日发短信要求王萍上门收取租金，而王萍在该段时间内既不向刘福昌提供银行账号，亦未上门收取租金，故王萍要求刘福昌承担逾期付租违约金的诉讼请求，缺乏依据，法院难以支持。
本案租赁合同中约定，刘福昌在租赁期内需事先征得王萍的书面同意，方可将系争房屋部分或全部转租。系争房屋系住宅用途的商品房，刘福昌将该成套房屋“群租”他人，获取利益，违反了《上海市居住房屋租赁管理办法》关于禁止非法“群租”的相关规定；且相关部门亦对系争房屋“群租”状况进行整治拆除，故本案租约存在履行不能实现合同目的的事实，该合同应予解除。故王萍有权依法行使合同解除权，合同解除后，刘福昌应将系争房屋返还王萍。
法律规定当事人在签订正式合同前，可以预先交付于另一方一定数量的定金，以确保合同的订立为目的，此定金性质为立约定金。交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。本案60，000元的收取在租赁合同订立前，收条中明确60，000元的性质为“租房定金”，故法院认定该60，000元系为确保订立租赁合同而交付的立约定金。现双方在签订了主合同（即租赁合同）后，定金的担保作用不复存在，定金应当抵作价款或返还。因双方租赁合同已解除，刘福昌支付的定金和押金本案予以一并处理，现王萍同意返还刘福昌定金及押金，法院予以准许。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第二百二十四条、《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，于二〇一五年四月二十三日作出判决：一、王萍与刘福昌于2012年9月2日签订的《房屋租赁合同》解除，刘福昌应于判决生效之日起三十日内将上海市＊＊＊路＊＊＊弄＊＊＊号105室房屋返还王萍；二、刘福昌于判决生效之日起十日内支付王萍自2014年9月1日起至判决生效之日止的房屋租金：按每月6，000元计算；三、王萍于判决生效之日起十日内返还刘福昌租房定金60，000元及押金6，000元；四、驳回王萍的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费850元，由刘福昌负担。
判决后，刘福昌不服，上诉于本院，诉称：刘福昌出租给多人，但并未构成违法群租。刘福昌仅是将原本的房屋最小空间单位出租他人，将客厅位置进行了分割，因此不能认定刘福昌违法群租。现刘福昌明确表示，系争房屋可收回自用，不再出租他人。因此王萍无权解除合同收回房屋，要求二审法院撤销原判，改判驳回王萍的原审诉请。
被上诉人王萍辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为：王萍、刘福昌签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应属有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，上诉人主张未将系争房屋作群租使用，但根据现有的证据、刘福昌的自认及陈述、以及原审现场勘查结果看，刘福昌确实将房屋客厅做了分割，以房屋最小单位为基础分别出租给多人使用，且未经过王萍的书面同意。该行为违反了双方的合同约定，即刘福昌在租赁期内需事先征得王萍的书面同意方可转租，因此出租人王萍按约有权行使合同解除权。原审法院对此认定正确，所作的处理有事实和法律依据，本院予以维持。综上所述，上诉人刘福昌的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币80元，由上诉人刘福昌负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶振军
代理审判员 许 京
代理审判员 蒋辉霞
二〇一五年八月四日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……