新疆维吾尔自治区阿克苏市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）阿市民初字第1153号
原告洪志良（反诉被告），男，汉族，1962年10月8日出生，住阿克苏市。
委托代理人唐芳丽，新疆璟广谦律师事务所律师。
被告万水（反诉原告），男，汉族，1985年7月24日出生，住新疆阿合奇县（系被告万国才之子）。
被告万国才，男，汉族，1958年4月24日出生，住阿克苏市（系被告万水之父）。
两被告之共同委托代理人韩勤，新疆和远律师事务所律师。
原告洪志良诉被告万水、万国才房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月30日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告洪志良及其委托代理人唐芳丽、被告万国才及其两被告共同委托代理人韩勤到庭参加了诉讼。本案现已依法审理终结。
原告洪志良诉称：因原告有意承租被告万水所有的位于阿克苏市解放中路“万水综合楼”3-6层用于经营宾馆，经双方协商后，原告于2014年12月5日向被告万国才交纳天天宾馆各项设施完好的押金30000元，并由被告万国才向原告出具了收条。2015年2月28日，原、被告签订了正式的《房屋租赁合同》，该合同由被告万国才与原告签订，但署名为万水。合同签订后被告拒绝将合同第三条所列物品、设施移交给原告，致使租赁合同无法履行。原告多次找被告协商无果。现诉至法院，要求：1、请求依法判令被告退还押金30000元；2、诉讼费由被告负担。
被告万水、万国才辩称：原告的诉求没有事实和法律依据。2015年2月28日，万国才受万水委托与原告签订了租赁合同，所以该案的被告主体应当是万水而不是万国才。2014年12月5日原告向被告交纳押金30000元，当天被告即把房屋交付给原告使用，事后补签的租赁合同，押金也属于合同第五项约定的内容，被告不存在未交付房屋的情形，双方签订的合同成立并生效，合同未解除的情况下原告要求退还押金没有理由。
开庭前，被告万水提出反诉称：2014年12月5日，反诉被告向反诉原告交纳租房押金30000元，反诉原告将房屋交付给了反诉被告。在此之前，反诉被告已实际经营宾馆1个月有余。2015年2月28日，反诉原、被告签订《房屋租赁合同》约定：由反诉被告承租万水所有的位于阿克苏市解放中路万水综合楼3-6层即天天宾馆，租期自2015年2月28日至2021年2月28日，共6年。年租金240000元，于每年度2月28日前一次性全额付清，但反诉被告至今拒不交纳租金，却将反诉原告诉至法院要求退还押金，现依法提出反诉，要求：1、判令解除反诉原告与反诉被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令反诉被告支付欠付租金120000元（2015年2月28日至2015年8月28日共6个月）；3、判令反诉被告承担违约责任并支付违约金72000元；4、判令反诉被告支付拖欠的物业管理费4368元（每月1092元，共欠4个月，自2015年2月28日至2015年6月30日）；4、反诉费由反诉被告负担。
反诉被告洪志良辩称：同意反诉原告关于解除合同的反诉请求，但不同意支付租金、违约金及物业费。合同签订后，反诉原告未将房屋交付给反诉被告使用、经营，租金不应由反诉被告承担，且今天才是7月2日，反诉原告要求将租金算至8月28日不符合客观事实。双方签订的合同仅对承租人擅自转租的行为约定了违约责任，对延期交纳租金和解除合同未约定违约金，反诉原告要求反诉被告支付违约金的请求无事实及法律依据。关于物业费，因反诉原告未将房屋交付给反诉被告使用，物业费不应由反诉被告承担，且反诉原告也未实际交纳物业管理费，请求支付物业管理费的主体应当是物业公司而不是反诉原告。
原告洪志良为证实自己的主张，在庭审中提交了以下证据：
1、2014年12月5日由被告万国才向原告出具的押金3万元收条1份。
2、原、被告签订的房屋租赁合同1份。
3、手机短信截屏1份共3条。
上述证据，原告用于证明其向被告交纳押金30000元后，双方签订了《房屋租赁合同》。合同第3条对宾馆内设施进行了约定；第5条约定：为防止承租人违反合同约定，必须交纳押金30000元，待乙方承租期满，宾馆内各项设施完好的甲方退还押金，如设施损坏，未能维修或更换的，押金不予退还。根据上述约定，双方必须对宾馆内的设施进行清点和移交。根据原告向被告发送的信息可证实，原告3次发信息要求被告对宾馆内设施及物品进行清点，但被告一直未予理会。经质证，被告对上述证据的质证意见是：对证据1的真实性无异议，认可万国才收取原告押金30000元并向原告出具收条的事实，收条内容可以证实被告收取押金的同时将天天宾馆交付给原告使用。对证据2的真实性无异议，根据合同第1条约定，原告应当于2015年2月25日至2015年2月28日将房屋租金交给被告，但原、被告签订合同的时间是2月28日，可以证实原告在签订合同前已经实际经营宾馆的事实，不存在没有交付的情形。根据合同第5条约定，租赁期满退还押金。本诉的诉讼请求中没有要求解除合同，仅要求退还押金，没有事实及法律依据。对证据3中的信息，原告可能是发了，由于信息太多没有注意看，但是给我打过电话。
针对本诉，被告无证据提交。
上述证据经质证，被告对证据1、2的真实性没有异议，本院认定其证明效力，对原告关于被告未交付宾馆的证明观点被告不予认可，对原告的该证明观点及证据3的证明效力，本院将结合其他证据予以认定。
反诉原告万水为证明其主张，在庭审中提交了以下证据：
1、经与原件核对无异的租赁房屋的土地使用证复印件1份。
2、市政府关于万水私人综合楼工程选址的批复复印件1份。
3、阿克苏巨轮物业公司出具的证明1份。
4、2015年4月15日，原告收取移动公司在天天宾馆所设基站电费11053.9元的支票头及向移动公司出具的收据各1份。
5、电信公司出具的内部对账单1份。
6、证人李虎的当庭证言，主要内容为：“…2010年2月28日，由我承租了万水的房子，就是本案中涉及的天天宾馆，租期是10年。我实际经营了3年9个月后转租给了洪志良。洪志良于2014年12月1日正式从我和房东手里接手了宾馆，并一次性给我支付了房租、物业、暖气等费用120000元现金。我给洪志良交接宾馆的时候有一张物品清单，在洪志良手里。12月5日中午，洪志良请我和万国才在天福酒店吃饭，吃饭过程中，万国才和洪志良签订了租赁合同，洪志良还向万国才支付了30000元的押金，同时我与万水的租赁合同解除，我就走了…”。
上述证据，反诉原告用于证明其出租给洪志良的房屋所有人是万水，反诉被告承租房屋后欠付2015年4月-6月的物业费3276元。通过反诉被告收取移动公司设在天天宾馆内基站2015年3月6日前的电费及天天宾馆内2015年1月-3月的电话费超出固定套餐费用，说明反诉被告接手宾馆并经营、使用。李虎的证词进一步证实了反诉原告将宾馆交付给了反诉被告的事实。经质证，反诉被告的质证意见是：对上述证据的真实性均无异议，反诉被告认可该房屋的所有人为万水及欠付物业费的事实，但主张物业费的主体应当是物业公司。对向移动公司收取电费并出具收据的事实反诉被告亦无异议，但不认可反诉原告将房屋交付给反诉被告的证明观点，认为移动公司的基站设在天天宾馆的房屋内，移动公司得知反诉被告承租了该宾馆所以将电费交给反诉被告，由反诉被告代其将电费交至物业公司，而不是反诉被告收取了电费。电信公司出具的清单未显示实际发生的费用，能看到的只是1月份的费用，2月份以后只有固话费。故证据4、5无法证实反诉原告将房屋交付给了反诉被告。证人李虎的证词与事实不符，反诉被告没有见过交接清单，与万国才吃饭时李虎也不在场，更不存在反诉被告向李虎支付120000元的事实。
针对反诉，反诉被告洪志良无证据提交。
上述证据经质证，反诉被告对证据1-5的真实性无异议，对反诉原告关于将房屋交付给反诉被告经营、使用的证明观点不予认可，但未提交相反的证据对反诉原告的主张加以反驳，对证据1-5的证明效力本院予以确认。反诉被告对李虎的证词不予认可，本院将结合其他证据予以认定。
为查明案情，本院从天天宾馆调取了“天天宾馆出入登记表”、“阿克苏市公安局旅店业治安管理卷宗”，并对洪志良将天天宾馆钥匙放置在宾馆旁“茅台新鸿泰烟酒商行”的工作人员程明亮进行了调查。“天天宾馆出入登记表”显示，截止2015年2月26日天天宾馆尚有旅客出入。“阿克苏市公安局旅店业治安管理卷宗”中洪志良所填写的宾馆开业时间为2015年1月；旅店业视频监控设备安装登记表的填写时间、旅馆业治安管理、消防工作责任书的签订时间、阿克苏市公安局新城派出所下发的《责令整改通知书》上洪志良的签收时间均为2015年2月15日；旅馆业月检查登记表中2015年1月及2月份接受检查人签名为洪志良所签。程明亮的主要陈述为：“…我在该商行工作已经4年了，旁边的天天宾馆一直由李虎经营。2014年12月左右转让给洪志良了，大年初六左右关门了。洪志良接手后，我和她老婆还有李虎一起去抄的电表，李虎告诉我以后就由洪志良老婆来交电费，平时就是洪志良老婆在宾馆。2015年4月份左右，洪志良到我这说把宾馆钥匙放在我这，说移动公司在宾馆有个基站，要来人检查，中途移动公司来过两次，一次是安装设备，一次是检查。之后李虎也来过两次，一次是过来看暖气，一次是过来对账，好像是来清点宾馆物品…”。
上述证据经质证，洪志良的质证意见是：没有见过出入登记表，对公安旅店业治安管理卷宗的真实性无异议，公安卷宗中洪志良的签名也是本人所签，落款日期是1月12日的部分均是2月15日填写的。对程明亮在调查笔录中的陈述不认可，认为自己没有经营过宾馆，反诉原告没有向我移交。万水、万国才的质证意见是：没有见过出入登记表，对公安治安卷宗没有异议，可以说明反诉原告已经将宾馆移交给洪志良经营、使用，对程明亮的陈述亦无意见。
上述证据经质证，洪志良对公安治安卷宗无异议，称未见过出入登记表、对程明亮的陈述不予认可；万水、万国才对公安治安卷宗及程明亮的陈述无异议，表示未见过出入登记表。上述证据中出入登记表系本院从宾馆内调取，对本案具有证明效力，程明亮的陈述与证人李虎的当庭证词基本吻合，本院予以采信，对上述证据的证明效力本院予以认定。
本院通过对原、被告所提供的证据进行分析、认证，确定以下案件事实：
2010年2月28日，被告万水将其所有的位于阿克苏市解放中路万水综合楼3-6层出租给李虎，用于经营天天宾馆，租期10年，李虎承租该房屋后实际经营3年9个月。2014年12月5日，原告洪志良向被告万国才交纳承租天天宾馆的押金30000元，并由万国才向洪志良出具了收条，该收条内容为：“今收到洪志良交来承租天天宾馆各项设施完好的押金30000元”，同时李虎与万水签订的租赁合同终止。2015年2月28日，被告万国才代万水与原告洪志良签订了《房屋租赁合同》，约定：被告万水将其所有的位于阿克苏市解放中路万水综合楼3-6层出租给洪志良，年租金240000元，租期自2015年2月28日至2021年2月28日共6年，承租方要于2015年2月25日至28日内将全部租金交给出租方。李虎承租期间将宾馆6层的1间房屋出租给移动公司做基站。2015年4月左右洪志良将宾馆钥匙放置于宾馆旁的“茅台新鸿泰烟酒商行”，并向该商行工作人员交代：“移动公司在宾馆有个基站，要来人检查”，期间移动公司人员共两次到商行拿钥匙进入宾馆。2015年4月24日，洪志良向移动公司收取2015年3月6日前的基站电费11053.9元。2015年3月30日原告诉至本院。2015年7月24日，在法庭的主持下，原告将涉案房屋收回。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案原、被告均认可洪志良向万国才交纳押金30000元后，双方于2015年2月28日签订了《房屋租赁合同》。针对本诉双方均无异议，对反诉双方的争议焦点主要是被告是否将天天宾馆实际交付给洪志良使用。根据原告向法庭提交的押金收条可证实，被告所收取的押金为各项设施完好的押金30000元，按该收条的字面表述，应当理解为双方对宾馆物品设施进行清点后，由被告向原告出具了各项设施完好的收条。结合被告提供的证人李虎的当庭证词、法庭对程明亮的调查及从宾馆调取的人员出入登记本、公安旅店业管理卷宗可证实，原、被告签订合同前，洪志良已实际接手宾馆并开始经营，直至2015年4月左右才将宾馆钥匙放置于宾馆旁的“茅台新鸿泰烟酒商行”，并向商行工作人员交代移动公司人员要使用钥匙进入宾馆。加之被告提交的2015年4月24日，洪志良向移动公司收取2015年3月6日前的基站电费11053.9元的支票头及洪志良向移动公司出具的收据，进一步证实了洪志良已实际接手宾馆的事实。原告洪志良虽否认接手宾馆，但未能提交相应证据予以证实亦无证据对被告的反诉请求加以反驳，应当承担举证不能的不利后果。通过原、被告向法庭提交的证据、证人当庭证言及法庭的调查，各证据间可相互印证，能够证实原告向被告交纳押金30000元后，被告将天天宾馆交付原告使用的事实。综上，被告在法庭的主持下已于2015年7月24日收回房屋，对原告所交纳的押金30000元应当予以退还。原、被告均同意解除双方签订的《房屋租赁合同》，故反诉原告万水关于解除合同的反诉请求本院予以支持。反诉被告洪志良作为房屋承租人，应当按照合同约定的期限及金额向反诉原告支付租金，至法庭审理时该房屋虽已处于闲置状态，但租赁合同既未解除，所租赁房屋也未返还给反诉原告期间的租金应当由承租人洪志良承担。据此，反诉原告万水关于要求反诉被告洪志良支付所欠租金的诉讼请求本院予以支持，但主张租金的时间应当是2015年2月28日至2015年7月24日期间，共4个月26天即为97095元（年租金240000元÷12个月＝月租金20000元；4个月×月租金20000元＝80000元；年租金240000元÷365天＝日租金657.5元；日租金657.5×26天＝17095元；4个月租金80000元＋26天租金17095元＝97095元）。双方签订的租赁合同对承租人逾期交纳租金的违约责任未作约定，现反诉原告要求反诉被告按年租金240000元的30%支付违约金72000元，没有依据，本院不予支持。反诉原告要求反诉被告支付所欠交的物业费4368元，该纠纷与本案不属同一法律关系，不宜在本案中作一并处理。本案涉及的租赁房屋所有人为万水，被告万国才虽向原告收取了押金并以万水的名义与原告签订了租赁合同，但万水明确表示万国才的上述行为是受其委托，因此产生的民事责任应当由万水承担，故原告对万国才的起诉没有法律依据。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十一条第2项、第九十三条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告洪志良与被告万水于2015年2月28日签订的《房屋租赁合同》。
二、被告万水向原告洪志良退还押金30000元。
三、原告洪志良向被告万水支付2015年2月28日至2015年7月24日期间的房屋租金97095元。
四、驳回被告万水的其他反诉请求。
上述第二、三项相互折抵后，由原告洪志良于本判决生效后10日内一次性向被告万水支付房屋租金67095元。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，当事人申请执行的期间为两年，从履行期间的最后一日起计算。
案件受理费550元，由被告万水承担；反诉费4227元，由原告洪志良承担2071元，由被告万水承担2156元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。上诉于阿克苏地区中级人民法院。
审 判 长 马荣
助理审判员 安宁
人民陪审员 侯玲
二〇一五年九月三十日
书 记 员 杨鑫