山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鲁民提字第97号
申请再审人（一审被告、二审被上诉人）：孔凡春，居民。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：杨秀仁，居民。
申请再审人孔凡春因与被申请人杨秀仁房屋买卖合同纠纷一案，不服滨州市中级人民法院（2012）滨中民四终字第83号民事判决，向本院申请再审。本院于2014年3月26日作出（2014）鲁民提字第97号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人孔凡春到庭参加诉讼，被申请人杨秀仁经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨秀仁起诉至山东省阳信县人民法院称，杨秀仁女儿孔凡英自2003年起在阳信县从事房地产开发，其因缺少资金先后向杨秀仁借款50万元。2006年11月份，孔凡英将所开发房屋中的部分房屋给予杨秀仁抵偿50万元借款，并由杨秀仁办理了房产所有权证。后杨秀仁将该宗房屋租给他人使用，房租一直由孔凡春收取后向杨秀仁转交。经杨秀仁去阳信县房地产管理局查询，发现房屋变到孔凡春名下。杨秀仁在2005年得过脑出血病，有一段时间神志不清，根本没记着将房屋过户给孔凡春。孔凡春说他是以20万元购买的杨秀仁房屋，但杨秀仁从未收到孔凡春的房款，并且该房屋在杨秀仁当初购买时价款就达50万元，2008年价值已增至近100万元，与孔凡春所说的价款相差五倍，由此可见双方的买卖完全不真实，应属无效。据此，请求确认杨秀仁与孔凡春之间的买卖合同无效，诉讼费用由孔凡春承担。
孔凡春辩称，一、杨秀仁主体不适格，应不予立案受理。涉案房屋买卖合同的出卖人系杨秀仁和其丈夫孔庆田，由于孔庆田已经去世，因此，孔庆田的法定继承人均应为本案原告。孔凡春系杨秀仁与孔庆田之子，作为孔庆田的法定继承人之一也应为本案共同原告，但孔凡春在本案中均有原告和被告两个相互对立的双重身份有违法理，人民法院应不予受理。二、本案已过诉讼时效，杨秀仁的诉讼请求应予驳回。三、杨秀仁主张涉案房屋买卖合同无效无事实和法律依据。综上，请求驳回杨秀仁的诉讼请求。
山东省阳信县人民法院一审查明，杨秀仁与孔凡春系母子关系。杨秀仁之夫即孔凡春之父孔庆田已于2008年6月1日因病去世。
2005年7月1日，杨秀仁与山东省阳信光大房地产开发有限公司（简称光大公司）签订《商品房预售协议书》，购买该公司开发的座落于阳新县城幸福三路的“阳信光大购物休闲中心”一层商住用房一间，面积约96.15㎡，价款20万元。后杨秀仁办理了证号为阳信房权证城区字第××号城市房屋所有权证。
2008年2月12日，杨秀仁及其丈夫孔庆田与孔凡春订立房屋买卖合同，2008年2月14日三人又在阳信县房地产管理局就此订立《房产买卖契约》（孔庆田作为原告共有人参与订立该契约），约定将涉案房屋以20万元的价款转让给孔凡春，并于当日办理了产权转移登记手续，阳信县房地产管理局为孔凡春核发了证号仍为阳信房权证城区字第××号的房屋所有权证书。
2008年2月1日，杨秀仁及其丈夫孔庆田将夫妻共同所有、座落于胶州市南关街道办事处三官庙村的二层楼房8间（建筑面积168平方米）赠与孔凡春，并于该日在山东省胶州市公证处办理了公证，该公证处就此出具了（2008）胶州证民字第100号公证书。该公证书载有“当事人在签订合同时均具有法律规定的民事权利能力和民事行为能力。当事人签订《赠与合同》的意思表示真实”等内容。
山东省阳信县人民法院一审认为，杨秀仁及其丈夫孔庆田生前与孔凡春订立的涉案房屋买卖合同不具有《中华人民共和国民事通则》第五十八条规定的民事行为无效及《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，属有效合同。杨秀仁主张其在订立该合同时不具有相应的民事行为能力，证据不足。故对其要求确认该涉案房屋买卖合同无效的诉讼请求依法不予支持。由于杨秀仁提起的是合同无效确认之诉，基于无效合同的违法性，其利害关系人均可提起诉讼，并且不适用诉讼时效期间，故对孔凡春有关杨秀仁主体不适格、人民法院不应受理本案及杨秀仁诉讼请求已过诉讼时效的抗辩主张不能成立，但其有关涉案房屋买卖合同不存在法定无效情形的抗辩主张成立，依法应予支持。2012年2月17日，山东省阳信县人民法院作出（2012）阳民二民初字第1号民事判决：驳回杨秀仁的诉讼请求。案件受理费4300元，财产保全费1520元，共计5820元，由杨秀仁负担。
杨秀仁不服一审判决，向滨州市中级人民法院上诉称，一、一审认定事实不清，证据采信不当，判决错误。涉案房屋是杨秀仁在2006年11月份以50万元购买的，后该房屋租给他人，房租费由孔凡春从租房人处收取后转给杨秀仁。杨秀仁后来得知该房屋产权变更到了孔凡春名下。杨秀仁在2005年底得过脑出血入院治疗，2006年初出院后很长一段时间神志不清，杨秀仁从未记得将房屋卖给孔凡春。二、一审未查明以下事实：涉案房屋杨秀仁购买时的价值是50万元，在2008年已升值到近百万元。《商品房预售协议书》并不真实，一是该协议上的内容都是孔凡春填写的，二是该协议上的房价20万元是当时为了办房产证少交费用。孔凡春提交的涉案房屋过户手续和胶州市公证处（2008）胶州证民字第100号公证书上的签字都是在杨秀仁神志不清的情况下所签，都不是有效证据，不应采信。请求确认杨秀仁和孔凡春之间的涉案房屋买卖合同无效。
孔凡春答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
滨州市中级人民法院二审查明，杨秀仁认可2008年2月12日房屋买卖合同中其署名及“孔庆田”的署名均是本人所签。杨秀仁与光大公司签订的《商品房预售协议》中注明的房屋是一层沿街门头房，光大公司给杨秀仁出具的收款收据中注明“门头房一间（通道）”。经本院现场勘查，杨秀仁从光大公司所购买房屋系公共通道。阳信县房地产管理局对光大公司房产进行登记时，所绘制的平面图也标明了杨秀仁所购房产系“通道”。
滨州市中级人民法院二审查明的其他事实同一审查明的一致。
滨州市中级人民法院二审认为，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划分的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、层顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分……本案中，涉案房屋系阳信光大购物中心之通道，属于该建筑物专有部分以外的共有部分。依据《中华人民共和国消防法》第二十八条“任何单位、个人不得损害、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。人员密集场所的门窗不得设置影响逃生和灭火救援的障碍物”的规定，本案所涉“房屋”作为该栋建筑物至通道，不得作为独立的专有部分予以买卖，因此，双方所签合同因违反了法律的强制性规定而无效。2013年2月1日，滨州市中级人民法院作出（2012）滨中民四终字第83号民事判决：一、撤销阳信县人民法院（2012）阳民二民初字第1号民事判决；二、杨秀仁及孔庆田与孔凡春于2008年2月12日签订的《房屋买卖合同》无效。一审案件受理费4300元，财产保全费1520元，共计5820元，由杨秀仁负担；二审案件案受理费4300元，由孔凡春负担。
孔凡春不服二审判决，向本院申请再审称，一、孔凡春有以下证据证明涉案房屋不属于二审法院认定的“通道”：1、滨州规划设计院设计的涉案房屋平面图；2、阳信县房屋确权（转移）登记明细表；3、涉案房屋租赁合同。涉案房屋是在与张玉荣签订《租赁合同》之后，在征得孔凡春的同意下由租赁公司做了改动，将原来墙体改为通道，足以说明二审法院经实地勘察的“通道”是后来出现的。二、二审法院的现场勘察是在租赁户改变房屋结构之后，并不代表该房屋的实际结构。二审法院认定的阳信县房管局绘制的平面图并没有经过开庭质证，在一审时并没有该项证据，平面图没有绘制人、公章，也没有在建委备案，不应被采纳作为证据使用。综上，请求撤销二审判决，维持一审判决。
杨秀仁经本院依法传唤未答辩。
本院再审查明，从滨州市规划设计研究院调取的阳信光大购物中心设计图原图显示涉案房屋并非设计时所留的“通道”；从阳信县房管局调取的三份涉案房屋变更登记上载明设计用途均是“商住”，亦未注明系“通道”。
本院再审查明的其他事实与原审认定的事实一致。
本院再审认为，本案的焦点问题是：杨秀仁、孔庆田与孔凡春签订的涉案房屋买卖合同是否有效。
2005年7月1日，杨秀仁与阳信光大房地产公司签订《商品房预售协议书》，购买了该公司开发的涉案房屋，并办理了房产证。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”，该涉案房产经房管部门登记确认，杨秀仁已取得涉案房屋的所有权，亦即杨秀仁对涉案房产有处分权。后杨秀仁夫妇于2008年2月14日与孔凡春签订《房产买卖契约》，该契约亦实际履行，孔凡春依据该《房产买卖契约》办理了房屋产权过户手续并办理了《房屋所有权证》，该涉案房产经房管部门确权，物权已发生变动。杨秀仁在原审中认可2008年2月12日房屋买卖合同中其署名系本人所签，杨秀仁虽主张订立该合同时神志不清、不具有民事行为能力，但并未提供充分证据支持其主张，结合涉案合同中杨秀仁之夫孔庆田的签名以及2008年2月1日山东省胶州市公证处（2008）胶州证民字第100号公证书载明的“当事人在签订合同时均具有法律规定的民事权利能力和民事行为能力”等内容，本院认为，涉案《房产买卖契约》系签约双方的真实意思表示，且内容不违反法律法规的禁止性规定，孔凡春对涉案房屋的取得方式亦符合《中华人民共和国物权法》关于不动产取得的相关规定，物权已发生转移，孔凡春已合法有效地取得涉案房屋的所有权，因此，杨秀仁夫妇与孔凡春之间的买卖合同应认定有效。
综上所述，二审法院认定涉案房屋系通道证据不足，依据《中华人民共和国消防法》认定涉案房屋买卖合同无效适用法律不当，应予纠正。孔凡春的申请再审理由成立，依法应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销滨州市中级人民法院（2012）滨中民四终字第83号民事判决。
二、维持山东省阳信县人民法院（2012）阳民二民初字第1号民事判决。
二审案件受理费4300元，由杨秀仁负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 闫爱云
代理审判员 董运平
代理审判员 司晓伟
二〇一四年十月二十四日
书 记 员 郭 玲