北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终9251号
上诉人（原审原告、反诉被告）：梁书娥，女，1986年6月12日出生。
委托诉讼代理人郝莉芬，北京市盈科律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：赵磊，男，1975年3月4日出生。
委托诉讼代理人王桢，北京市法大律师事务所律师。
原审第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人刘田，董事长。
委托诉讼代理人杜文娜，女，1991年2月3日出生。
上诉人梁书娥因与被上诉人赵磊、原审第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初8834号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月11日立案后，依法组成合议庭开庭审理了本案。上诉人梁书娥及其委托诉讼代理人郝莉芬，被上诉人赵磊之委托诉讼代理人王桢，原审第三人我爱我家公司之委托诉讼代理人杜文娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
梁书娥上诉请求：一审判决认定事实不清，赵磊逾期支付房款构成根本违约，已达到解除合同的条件。2016年1月24日，赵磊再次违约，没有按约办理支付房款的资金存管；相反，在约定日梁书娥携带房本及过户所需手续在1月25日准时到达房管部门，而赵磊及我爱我家公司人员均未到场，当日不能办理支付房款的资金监管及房屋权属变更的是赵磊而非我方。赵磊逾期付款超过10日，解除合同的条件已经成就，我方依照《合同》约定解除合同，要求赵磊承担违约金，应当受到法律的保护。
赵磊辩称：双方签约后，房屋价格上涨，梁书娥毁约拒绝履行合同导致诉讼，没有任何证据证明我方违约。我方不同意梁书娥的上诉请求，同意原审判决，请求二审法院予以维持。
我爱我家公司述称：合同未履行的原因是梁书娥没有配合我公司办理资金存管业务，导致未能如期办理过户手续。2016年1月22日，我公司为双方申请于2016年1月25日办理过户，但产生了延期，根据此情况我公司与双方协商签署延期补充协议，但因梁书娥拒绝配合签署，故导致合同未能履行。我公司同意原审判决，请求二审法院予以维持。
梁书娥向一审法院起诉请求：我与赵磊于2015年10月23日经我爱我家公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定赵磊购买梁书娥位于北京市朝阳区北苑路XX号房屋，成交价377万元。根据合同约定，双方最晚于合同签订之日起90日内，即2016年1月21日前办理过户手续，赵磊并应于过户前一天即最晚于2016年1月20日给付梁书娥第二笔购房款225万元，但我爱我家公司实际约号过户日期为2016年1月25日，则赵磊应于2016年1月24日前给付梁书娥225万元，我方亦同意按此履行，就此，我爱我家公司通知各方于1月24日办理225万元资金存管，但我爱我家公司于1月24日上午告知梁书娥，赵磊没有经济能力办理资金存管，并提出延期，因此当天未办理资金存管，我方亦没有到场，当天晚上，三方见面沟通，赵磊要求延期付款，我方未同意，各方未达成一致，因此1月25日我方亦未到场办理过户手续。但我方始终表示只要赵磊能于1月25日下午一点半之前将225万元打入存管账户，我方仍同意办理过户手续。此后我方再次要求办理过户，但赵磊仍表示无力付款，并迟延至今，致合同无法履行。故诉至法院要求：1.解除梁书娥、赵磊间的房屋买卖合同关系；2.赵磊支付梁书娥违约金754000元；3.赵磊协助梁书娥办理2015年11月20日《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》的网签注销手续。
一审法院认定事实：梁书娥、赵磊于2015年10月23日签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定赵磊购买梁书娥位于北京市朝阳区北苑路XX号房屋，该房屋已经设定抵押，该房屋的抵押，梁书娥应于2015年11月30日办理抵押注销手续；该房屋成交总价为377万元，赵磊应于本合同签订当日向梁书娥支付定金10万元；选择全款支付的，双方一致同意，赵磊分3次向梁书娥支付除定金之外的所有成交总价款，第一次，于网签后，梁书娥解抵押当天，赵磊向梁书娥支付140万元，资金通过自行交接方式划转；第二次，于过户前一天，赵磊向梁书娥支付225万元，资金通过资金存管方式划转；第三次，于交付房屋当日，赵磊向梁书娥支付2万元，资金通过自行交接方式划转；双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；因赵磊原因致使梁书娥在合同签订之日起120日内未能完成房屋产权转移且赵磊取得房屋产权证书，梁书娥有权单方解除合同；除不可抗力外，赵磊未按本合同及补充协议约定时间付款的违约责任：赵磊逾期超过10日的，梁书娥有权单方解除合同；除本合同另有约定的违约责任外，任何一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的双方须继续履行，违约方需按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任；如梁书娥依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行，本合同自梁书娥向赵磊发出的书面通知到达赵磊之日起自动解除，赵磊应按成交总价的20%向梁书娥承担违约责任。梁书娥、赵磊并于同日签订《装修款补充协议》，与我爱我家公司于同日签订《居间服务合同》，与案外人北京伟嘉安捷投资担保有限公司于同日签订《履约服务合同》。
庭审中，各方均认可赵磊于2015年10月23日给付梁书娥定金10万元，于2015年11月20日给付梁书娥第一笔购房款140万元，双方并于同日办理网签手续，后梁书娥于2015年12月17日办理完毕XX号房屋解押手续。我爱我家公司第一次预约过户时间为2016年1月25日。庭审中，梁书娥、赵磊均认可同意迟延至1月25日办理过户，但未成功过户，后我爱我家公司第二次预约过户时间为2016年2月19日，仍未成功过户。此后，各方就合同未继续履行。
各方争议焦点在于未能办理过户的原因。其中，梁书娥表示系由于赵磊缺乏付款能力并主张延期；赵磊表示系由于梁书娥未到场办理资金存管亦未到场办理过户；我爱我家公司表示系由于梁书娥主张将225万元存管资金打入其个人账户，且梁书娥未到场办理资金存管亦未到场办理过户。
庭审中，梁书娥还向法院提交了其与我爱我家公司经办人张洪燕、店经理肖文刚等的短信记录，其中张洪燕1月24日短信显示：张洪燕发“我刚刚跟我们的法务沟通过现在时间刚好是90天，你们双方需要见面协商并签署补充协议”，梁书娥发“约定明日13：00过户，按合同他今天该付我房款。上午你告诉我，说买方明日过户前，他没钱，给不起我房款，所以我不可能过户给他”，张洪燕发“如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，甲、乙双方应当另行签订书面的补充协议”“客户方已经表达可以凑齐房款，但是在过户前你们双方需要签署一份关于延期的协议”，梁书娥发“因为乙方无能力支付剩余尾款，我为什么要配合你签署无理补充协议，我按时收不到尾款，导致无法产权转移，给我产生连带损失”，张洪燕发“我上条信息明确告诉您客户方可以凑到房款了”，梁书娥发“13：00前房款到我帐，明天13：00过户大厅等他”，张洪燕发“签完延期协议，转钱，过户”“我最后跟你说一遍，客户钱已经凑齐，明天需要一早就签协议，然后做资金存管，最后13：00去过户”。就此，赵磊表示对真实性不确定，我爱我家公司表示对真实性认可。
审理中，赵磊向法院交纳227万元案款，表示其具有继续履行合同的能力。
一审法院认为：梁书娥、赵磊于2015年10月23日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及相关合同均系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。现赵磊已按合同约定给付定金及第一笔购房款，庭审中，各方均认可同意迟延至2016年1月24日办理225万元资金存管及1月25日办理房屋过户，梁书娥虽表示系由于赵磊缺乏付款能力致没有按上述期限办理资金存管导致过户迟延，但根据梁书娥提交短信记录，就赵磊迟延付款的表述多见于梁书娥陈述，我爱我家公司及赵磊均未明确表示赵磊缺乏经济能力，且多表示已凑齐房款，可认定梁书娥未充分举证证明赵磊因迟延付款构成违约。相反，现各方均认可梁书娥未按时到场办理资金存管及过户，可认定梁书娥就合同迟延履行承担违约责任。考虑到梁书娥系违约方，现梁书娥主张解除合同，法院不予支持，就梁书娥第二项诉讼请求，亦不予支持。就赵磊第一项反诉请求，法院予以支持。就赵磊第二项反诉请求，梁书娥确应支付违约金，但违约金数额约定过高，赵磊亦未举证证明其损失，就此，法院酌定梁书娥支付违约金5万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、梁书娥继续履行梁书娥与赵磊之间就位于北京市朝阳区北苑路XX号房屋的房屋买卖合同，于判决生效之日起七日内办理完毕上述房屋的过户手续，将上述房屋由梁书娥名下过户至赵磊名下。二、赵磊于判决生效之日起七日内给付梁书娥购房款二百二十七万元。三、梁书娥于判决生效之日起七日内给付赵磊违约金五万元。四、驳回梁书娥的全部诉讼请求。五、驳回赵磊的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5620元，由梁书娥负担（已交纳）；反诉费18455元，由梁书娥负担（于判决生效之日起7日内给付赵磊）。
本院二审期间，梁书娥向本院提交如下证据：1.公证书、证明赵磊是违约方。2.肖文刚网页及名片，证明肖文刚系我爱我家公司分店店长，其代表我爱我家公司与梁书娥联系；3.个人贷款结清证明及提前还款申请书。
赵磊对梁书娥提交的证据质证意见如下：对证据1的真实性予以认可，但对证明目的不予认可，认为无法达到证明其违约的证明目的。对证据2的真实性不认可，认为与本案无关联性。对证据3的真实性认可，但认为梁书娥从未通知其及我爱我家公司贷款结清。赵磊二审未提交新证据。
我爱我家公司对梁书娥提交的证据质证意见如下：对证据1的真实性予以认可，但对证明目的不予认可，认为是因为资金托管没有办理，导致合同没办法办理过户。对证据2因未加盖我爱我家公司印章，真实性不认可。对证据3的真实性认可，但这只是梁书娥履行了一个还款义务，其仍需办理房本的解除抵押手续，办完手续，我公司才能为双方预约过户，该解除手续在2015年12月17日方办理完毕。我爱我家公司二审未提交新证据。
本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为：本案争议焦点为赵磊是否存在逾期付款情形，而导致合同未能履行。对于房款的支付，双方于合同中进行了明确约定，现双方产生争议的为第二次款项的支付，对于第二次款项的支付，合同约定：“于过户前一天，赵磊向梁书娥支付的款项225万元，资金通过资金存管方式划转”。据已查明事实，现双方未办理房屋过户，赵磊亦未支付第二笔房款225万元，梁书娥主张系赵磊违约，逾期支付房款，对此，梁书娥提供的主要证据为短信往来记录，而根据短信记录，我爱我家公司的张洪燕表示：“客户钱已凑齐”，而对于赵磊无付款能力的表述系梁书娥在短信往来中己方所作之表述。对于合同逾期履行，我爱我家公司亦称系梁书娥违反合同约定，未配合办理资金存管及过户手续。据此，无法认定赵磊缺乏支付房款的经济能力，存在违约行为。本案中，我爱我家公司通知梁书娥办理资金存管及过户时间后，其未能予以配合，故可以认定系梁书娥未能在约定时间配合办理资金存管及过户手续导致合同未能继续履行，存在违约情形，梁书娥应对此承担违约责任。
综上所述，梁书娥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11240元，由梁书娥负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 胡新华
审判员 孙 妍
审判员 沈 放
二〇一六年九月二十三日
书记员 王 雨