重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝二中法民终字第01095号
上诉人（原审被告）文伟。
委托代理人（特别授权）ＸＸ，重庆新盟律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）重庆市万州区百安移民建设管理有限公司。
法定代表人熊宏辉，该公司董事长兼总经理。
委托代理人沈力。
委托代理人曾跃跃，重庆锦扬律师事务所律师。
一审被告重庆银高房地产（集团）有限公司。
法定代表人陈忠平，董事长。
委托代理人（特别授权）ＸＸ，重庆新盟律师事务所律师。
一审被告向晓飞。
上诉人重庆银高房地产（集团）有限公司（以下简称银高房产公司）因租赁合同纠纷一案，不服重庆市万州区人民法院（2014）万法民初字第02429号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审原告百安移民公司诉称，2008年4月7日，原告与被告银高房产公司签订《移民统征空置土地租赁协议》，租期一年。租赁期满后，双方未签订续租协议。被告银高房产公司长达五年时间未给原告支付租金，原告于2013年12月16日书面通知银高房产公司解除协议。银高房产公司至今未归还土地，且银高房产公司未经原告同意，长期非法转租土地给向晓飞。请求判决：1、解除原告与被告银高房产公司之间的不定期土地租赁关系；2、两被告立即搬出并返还原告所租赁的位于万州区双河口原玛钢厂旁边3亩土地；3、两被告赔偿原告土地临时占用费57000元（2009年4月8日至2013年4月7日按每亩2000元／年计算，2013年4月8日至2014年3月7日按每亩13200元／年计算）；4、诉讼费由两被告承担。
一审被告银高房产公司辩称，本案租赁关系属实，是案外人文伟以银高房产公司的名义与原告签订的协议，文伟是土地的实际使用人。文伟并未转租土地，是与向晓飞合伙经营木材。土地租金未交是因为原告不收，且文伟已于2014年3月通过银行汇款方式补交了六年的租金。原告于2013年8月将诉争土地另租他人，应视为违约，损害了文伟的合法权利。被告未将原告解除合同的通知告诉文伟，文伟有权对该通知提出异议。原告应该是要求解除合同，而不是解除租赁关系。请求驳回原告的诉讼请求。
一审被告文伟辩称，被告是借用银高房产公司的名义与原告签订的合同。土地租金未交是因为原告不收，现已通过银行汇款方式补交了六年的租金。原告应该是要求解除合同，而不是解除租赁关系。请求驳回原告的诉讼请求。
一审被告向晓飞辩称，文伟与被告是合伙关系，文伟提供土地，不是非法转租。根据合同相对性原则，原告与文伟签订的合同与被告无关，双方的约定也与被告无关。原告应该是要求解除合同，而不是解除租赁关系。请求驳回原告对被告的诉讼请求。
重庆市万州区人民法院一审经审理查明，重庆市万州区移民局下设万州区移民新城建设管理服务有限公司，后更名为重庆市万州区百安移民建设管理有限公司，该司受重庆市万州区人民政府授权对万州区三峡移民搬迁安置阶段形成的存量移民资产和三峡后续工作阶段经营性投资形成的国有移民资产进行经营管理。位于万州区双河口原玛钢厂旁边3亩土地属三峡移民资产。
2008年4月7日，原告与被告银高房产公司签订《移民统征空置土地租赁协议》，载明：原告将位于双河口玛钢厂旁边的闲置土地3亩出租给被告银高房产公司使用，租期一年，即从2008年4月8日至2009年4月7日，租金每年6000元；银高房产公司必须在每年首月向原告缴清当年租金，租赁期间不得转租所租土地，否则，原告有权收回租赁的土地；租赁期满，如该宗土地不作他用，且政策允许出租，双方可以重新协商签定协议续租，否则，银高房产公司须无条件退还该宗土地，并自行撤出土地上的建（构）筑物及设施设备，原告不予任何补偿。原告和银高房产公司在该协议后加盖了印章，文伟在银高房产公司法人代表处签了名。原告与银高房产公司按约定履行了该协议，协议期满后，双方未再签订协议，银高房产公司未再支付租金。2013年12月16日，原告以寄送方式向银高房产公司发出《解除﹤协议﹥通知》，载明：银高房产公司在长达四年时间不与原告续签租赁协议，原告决定不再将该土地租赁给银高房产公司，请于2014年1月7日前将该土地无条件归还原告；补缴该土地租赁期满至今的临时占用费5.04万元。该寄件于2013年12月17日送达银高房产公司。被告至今未将土地归还原告，原告起诉来院。被告银高房产公司提供了2011年3月20日文伟与向晓飞签订的《合伙协议》，说明文伟与向晓飞系合伙关系，文伟以土地出资，向晓飞为业主自主经营管理。现该土地实际由向晓飞在使用，并以向晓飞的名义办理了相关经营手续。2014年3月20日，文伟通过银行向原告汇款36000元。当天，银高房产公司将已付2009年4月8日至2014年4月8日租金36000元的情况致函原告。经当庭询问，银高房产公司表示该款系文伟支付，函件中表述的租金即是该款，银高房产公司并未付款。2014年3月，银高房产公司作为原告向百安移民公司提出确认合同无效的诉讼，本院已于2014年3月25日受理，在该案的民事起诉书中，银高房产公司陈述公司履行了义务，且公司于2014年3月20日将租金通过银行转帐给百安移民公司。百安移民公司认可收到36000元，但不认为这是银高房产公司支付的租金。另查明，原告于2013年8月23日与另一公司就本案诉争土地签订了《土地租赁合同》。
上述事实，有原告提供的草图原件一张、万州府土发（2004）96号文复印件一份、万州移发（2005）132号文复印件一份、万州府（2013）244号文复印件一份、万州移发（2006）272号文复印件一份、工商档案查询打印件一张、本院（2013）万法民初字第08091号民事裁定书复印件一份、申请复印件一张、《移民统征空置土地租赁协议》复印件一份、《解除﹤协议﹥通知》原件一张、快递查询单复印件一张、向晓飞民事答辩状复印件一份；被告银高房产公司提供的受理案件通知书及民事起诉书复印件一份、《合伙协议》复印件一份、《土地租赁合同》复印件一份、证明原件一份、汇款凭证复印件一张、通知复印件一张、国内特快专递邮件详情单复印件一张；被告文伟提供的身份证复印件一张；被告向晓飞提供的身份证复印件一张；及当事人的当庭陈述等证据相佐证。
一审法院认为，原告与被告银高房产公司签订的《移民统征空置土地租赁协议》事实清楚、证据充分，其租赁关系合法有效。文伟虽在该协议上签名，但其并非银高房产公司法定代表人，其签字行为应为代理行为，因其代理行为而产生的法律后果应由银高房产公司承担。文伟是否以银高房产公司的名义订立合同是其与银高房产公司的关系，与原告无关。且2014年3月，银高房产公司还因租金问题致函原告，也说明银高房产公司是租赁协议的实际履行人，银高房产公司称实际租用人系文伟的理由不成立，本院不予采信，文伟仅是合同签订的经办人，不是该租赁合同的一方当事人。双方在合同期限届满后未再续签合同，但银高房产公司仍继续使用该土地，双方形成了不定期租赁合同关系。原告已于2013年12月发出《解除﹤协议﹥通知》，银高房产公司认可收到该通知，其认为应通知文伟的主张于法无据，文伟并不是合同相对人，原告通知银高房产公司符合法律规定。银高房产公司在2014年3月致原告的函上称公司支付了租金36000元，而当庭又称文伟支付了该款，前后陈述矛盾，而实际只有文伟汇款的依据，且原告并不认可文伟的汇款就是租金，银高房产公司称已付租金的证据不充分；即或是2014年3月银高房产公司支付了36000元，也是在原告发出的解除通知后，而此时双方已对不定期租赁合同的履行发生了分歧，银高房产公司仍以原合同的标准支付租金并未与原告取得一致意见，不能视为其履行了合同。而按原合同订立的届满时间是4月7日，至2014年4月7日即使缴纳了租金也已到期，双方未重新签订合同，银高房产公司也应返还租赁物。原告要求解除合同并要求银高房产公司返还租赁物的主张合法有理，本院予以支持。现向晓飞实际使用该土地，其与文伟之间的关系不属本案调整范围，向晓飞使用土地并未征得原告认可，原告要求文伟、向晓飞搬出该土地的理由合法有理，本院予以支持。原告主张2013年4月8日至2014年3月7日按每亩13200元／年计算土地临时占用费，被告提出异议，原告也不申请进行鉴定，原告的这一主张无充分证据证实，本院酌情按双方原签订合同中载明的租金金额作为认定土地临时占用费的计算标准。原告将土地租给他人不属于本案调整范畴，本案不作处理。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，据此判决：一、解除原告重庆市万州区百安移民建设管理有限公司与被告重庆银高房地产（集团）有限公司之间的不定期租赁合同关系。二、被告重庆银高房地产（集团）有限公司给付原告重庆市万州区百安移民建设管理有限公司2009年4月8日至2013年12月16日的租金28133元，给付2013年12月17日至2014年3月7日的临时土地占用费1283元，计29416元。三、被告重庆银高房地产（集团）有限公司、文伟、向晓飞搬出位于万州区双河口原玛钢厂旁边3亩土地，并将该土地归还给原告重庆市万州区百安移民建设管理有限公司。上述条款在本判决发生法律效力之日起十日内履行。
上诉人文伟上诉称，文伟不是银高公司的法定代表人，也不是公司的职工，没有委托书，不能认定为代理关系。文伟借用银高公司的名义签订租赁合同，百安移民公司知晓，文伟在合同中留有自己的电话并签名，租金由文伟以自己的名义交纳，租赁期间内，文伟多次交纳租金，系百安移民公司告知因故暂时不收取租金，文伟系租赁土地的实际使用人，是实际履行合同的当事人。文伟为了解决纠纷，找到百安移民公司的账号并转账支付了36000元租金，是为了履行银高公司与百安移民公司的租赁合同。由于文伟与百安移民公司之间并无其他合同关系，不可能凭空支付36000元给百安移民公司，一审认定文伟支付的36000元不是银高公司支付的租金不当。文伟已经交付了至2015年的租金，就应当继续履行合同，不应当解除合同。因此请求撤销一审判决，判决驳回百安移民公司的诉讼请求，确认上诉人与被上诉人之间的土地租赁合同继续履行。
被上诉人百安移民公司辩称，租赁合同系百安移民公司与银高公司签订，文伟不是合同当事人，其交付36000元租金并未取得我公司的认可，不属于银高公司交付的租金。因此，一审判决并无不当，请求予以维持。
一审被告向晓飞的答辩意见与文伟相同。
本案二审中双方当事人均未提交新的证据。二审审理查明的事实与一审认定事实相同，本院对一审认定的事实予以确认。
本院认为，文伟虽然在本案所涉土地租赁协议上签字，但是合同约定的当事人双方系银高公司与百安移民公司，文伟系在银高公司法定代表人一栏签署自己的姓名。文伟主张借用银高公司名义租赁合同，自己系实际承租人，应当享有租赁合同的权利，但文伟并非银高公司的法定代表人，其是否借用银高公司名义签订租赁合同以及是否自己实际使用该宗土地，系文伟与银高公司之间内部约定及履行的相关事项，与百安移民公司没有直接的法律关系。合同具有相对性，文伟并不能作为承租人以自己的名义直接向出租人百安移民公司主张合同权利。因此，一审认定文伟系银高公司的代理人，不是合同的当事人并无不当。合同约定的租赁期间届满后，双方当事人并未按照合同约定续签合同，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。第二百三十二条规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。百安移民公司通知银高公司解除租赁合同符合法律规定，一审判决认定该解除合同的行为合法正确。合同解除之前不定期租赁合同履行期间的租金，银高公司应当予以支付。文伟以自己的名义向百安移民公司银行账户转账支付36000元租金并主张应当继续履行合同至2015年，百安移民公司以解除与银高公司租赁合同的方式予以拒绝，双方当事人对于租金交付及继续履行不定期租赁合同并未达成一致意思表示。因此，文伟交纳租金的行为并不能依法对抗百安移民公司行使合同解除权。文伟上诉请求其与百安移民公司之间的租赁合同继续履行，因其作为一审被告并未提起反诉予以主张，该项请求不纳入二审审理的范围。
因此，上诉人文伟主张的事实及理由均不能成立，一审认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费613元，二审案件受理费536元，共计1149元，上诉人文伟负担536元，一审被告重庆银高房地产（集团）有限公司负担613元。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏 川
审 判 员 刘丽苹
代理审判员 杨继伟
二〇一四年七月二十八日
书 记 员 胡相龙