北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）朝民初字第04708号
原告（反诉被告）廖文彬，男，1972年4月14日出生。
委托代理人张祖峰，北京市正海律师事务所律师。
委托代理人冯晓蜜，北京市正海律师事务所律师。
被告（反诉原告）王玉，男，1973年6月29日出生。
委托代理人吴海，男，1970年6月20日出生。
委托代理人周淑梅，女，1949年6月12日出生。
第三人北京鸿翔恒达房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区甘露园西里甲1号1门101室。
法定代表人胡北，总经理。
委托代理人王范东，男，1986年6月14日出生。
原告（反诉被告）廖文彬（以下简称姓名）与被告（反诉原告）王玉（以下简称姓名）、第三人北京鸿翔恒达房地产经纪有限公司（以下简称鸿翔恒达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员冯诏锋独任审判，公开开庭进行了审理。廖文彬及其委托代理人张祖峰与王玉及其委托代理人吴海、周淑梅，鸿翔恒达公司之委托代理人王范东均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
廖文彬诉称：2012年6月16日，我与王玉经鸿翔恒达公司居间签订《房屋买卖三方合同》，约定：王玉将X号房屋以310万元的价格出售给我。合同签订后，我依约支付了定金10万元及首付款220万元，剩余房款80万元由我向公积金管理中心申请贷款支付。2012年8月4日，三方共同签订《补充协议》，约定王玉配合我办理公积金贷款、过户等手续，但此后王玉拒绝配合我办理相关手续，并表示要加价160万元，已构成违约，造成我不得不在外租住房屋，产生一系列损失。故诉至法院，要求：1、王玉协助我办理X号房屋的权属转移登记手续；2、王玉向我交付X号房屋；3、王玉向我支付违约金（以230万元为基数，按日千分之一的标准，计算自2012年8月29日至其实际协助我办理产权转移登记手续）。我同意变更付款方式，改为一次性支付剩余购房款80万元。
王玉答辩并反诉称：廖文彬陈述我们签订《房屋买卖三方合同》及《补充协议》，以及我收取其定金10万元、首付款220万元均属实，但我认为双方签订的合同是可撤销的，理由是：（一）廖文彬与鸿翔恒达公司工作人员王范东存在亲属关系，我曾向王范东咨询过，王范东告诉我虚假信息称X号房屋仅能出售310万元左右，我误信其提供给我的信息与廖文彬签署了房屋买卖合同，我认为廖文彬与鸿翔恒达公司存在恶意串通侵害我的合法权利的行为；（二）我是精神病人，在合同签订时并没有完全民事行为能力人。此外，我也没有违约，我虽然知道对方是要办理公积金贷款，但合同中并没有约定我有任何义务要配合其办理贷款，应完全由廖文彬自行办理贷款手续。故提起反诉，要求撤销我与廖文彬、鸿翔恒达公司共同签订的《房屋买卖三方合同》及《补充协议》，我同意返还廖文彬已交纳的购房款。
廖文彬针对反诉答辩称：王玉要求撤销合同并无事实和法律依据，其陈述理由也不属实，我方并无任何违约行为，王玉拒不配合办理贷款手续，造成合同未能依约履行，已违反了双方约定，故不同意其反诉请求。
鸿翔恒达公司述称：廖文彬陈述全部属实，我们之间并不存在亲属关系，王玉曾多次与我公司沟通，并无精神障碍。我公司认为三方签订的相关合同是合法有效的，不可撤销，同意廖文彬关于继续履行合同的请求，不同意王玉的反诉请求。
经审理查明：2012年6月16日，廖文彬与王玉、鸿翔恒达公司共同签订《房屋买卖三方合同》，约定：（一）廖文彬以310万元的总价款向王玉购买X号房屋（建筑面积为134.72平方米），鸿翔恒达公司见证双方签订房屋买卖合同，协助双方履行房屋买卖合同；（二）廖文彬应于合同签订当日支付定金10万元，廖文彬在签订合同50日内将首付款220万元交付王玉，剩余购房款80万元向公积金管理中心申请贷款；（三）王玉未按本合同约定的期限将X号房屋（包括房屋交付及房屋权属转移）给廖文彬，每逾期一日，王玉应向廖文彬支付已收款0.1%的违约金，合同继续履行。该合同并未明确约定房屋交付的期限及办理房屋产权转移登记的期限，亦未约定廖文彬向公积金管理中心申请贷款的期限及违约责任。2012年8月4日，廖文彬与王玉、鸿翔恒达公司共同订立书面约定，明确王玉应积极配合廖文彬办理公积金贷款、过户，廖文彬及鸿翔恒达公司保证在银行现行政策不变的情况下将尾款打到王玉账号上，王玉于尾款到账后三日内将房屋移交给王玉。
《房屋买卖三方合同》签订后，廖文彬依约支付了定金10万元、首付款220万元。双方尚未办理公积金贷款手续、未办理交付房屋及产权变更登记手续。王玉于2012年8月3日办理了X号房屋抵押权注销登记手续。
廖文彬称2012年8月22日，鸿翔恒达公司与王玉约定到X号房屋内进行评估、拍照，但王玉的家人拒绝评估人员进入其房屋，于是鸿翔恒达公司与王玉又约定同月24日再次前往评估，但王玉再次拒绝评估人员进入其房屋。2012年8月28日，三方曾到鸿翔恒达公司门店进行协商，但王玉提出要求加价200万元，其不同意变更房屋总价款，并于当日向王玉发放了催告书。后王玉拒不配合其办理公积金贷款手续。廖文彬主张王玉不履行合同已构成违约，应承担违约责任，继续履行相关协议，并同意变更付款方式，一次性付清剩余购房款，并提供了其名下及其配偶金迎春名下的存折、交易明细单。王玉则称2012年8月22日，廖文彬与鸿翔恒达工作人员曾进入X号房屋，但其不同意评估人员用相机拍照，将评估人员及鸿翔恒达公司工作人员赶出房屋，同月24日，评估人员及鸿翔恒达公司工作人员再次前来，但其仍坚持不同意拍照，拒绝其进入房屋。王玉抗辩称廖文彬应自行解决贷款问题，其并无配合协助义务，不同意承担违约责任。鸿翔恒达公司认可廖文彬的陈述。廖文彬称因王玉违约造成合同未继续履行，其不得不在外租住房屋，产生租金损失，要求王玉赔偿违约金（以230万元为基数，按日千分之一的标准，计算自2012年8月29日至其实际协助我办理产权转移登记手续）。为此，廖文彬提交了录音光盘及催告函及《北京市房屋租赁合同》、租金收据、转账凭证予以佐证。
王玉以廖文彬与鸿翔恒达公司存在恶意串通行为侵害其合法权益，向其提供虚假信息，造成其以明显低于市场价格出售X号房屋，且其不具备完全民事行为能力为由，要求撤销《房屋买卖三方合同》及《补充协议》。廖文彬与鸿翔恒达公司对其上述主张均不予认可。为此，王玉提交了房价网页打印件及住院病案予以佐证，其中住院病案载明王玉曾在2004年3月被北京市朝阳区第三医院诊断为精神分裂症、偏执型。
审理中，本院根据王玉的申请依法委托经摇号随机确定的北京中资房地产土地评估有限公司对X号房屋的现市值进行评估，该公司于2013年4月8日出具中资房评报字（2013）024号《房地产估价报告》，评估结果为X号房屋在2013年3月26日的市场价值为410.84万元。王玉支付了评估费12800元。王玉对评估结果予以认可，廖文彬、鸿翔恒达公司认为评估结果不能反映双方签订房屋买卖合同时的房屋市场价格。本院亦根据王玉的申请依法委托经三方一致选择的法大法庭科学技术鉴定研究所对王玉在2012年6月16日是否具有民事行为能力及其是否具备诉讼行为能力进行鉴定。该所于2013年11月1日出具法大（2013）医鉴字第1095号《法医学鉴定意见书》，鉴定意见为王玉诊断为精神分裂症，目前处于缓解期，具有诉讼行为能力。2012年6月16日签订房屋买卖合同时应评定为具有完全民事行为能力。王玉支付了鉴定费7500元。廖文彬、鸿翔恒达公司对鉴定意见予以认可，王玉对鉴定意见不予认可，但不申请重新鉴定或鉴定人员出庭作证。
廖文彬向本院提出财产保全申请，要求查封X号房屋的权属变更手续，并提供了担保人金迎利名下位于北京市昌平区东小口镇龙锦苑东一区12号楼1单元101号房屋（下称101号房屋）作为担保。本院经审查，作出（2013）朝民初字第04708号民事裁定书，裁定查封101号房屋及X号房屋的权属变更手续。该裁定分别于2013年2月19日和2013年2月20日实际执行。
上述事实，有《房屋买卖三方合同》、《补充协议》、购房款收据、《房屋买卖居间协议》、催告书、《北京市房屋租赁合同》、租金收据、转账凭证、住院病案、房价网页打印件、录音光盘、房屋登记备案材料、《法医学鉴定意见书》、《房地产估价报告》、鉴定费发票、评估费发票及当事人陈述等在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，廖文彬与王玉、鸿翔恒达公司签订的《房屋买卖三方合同》及《补充协议》不违反法律的强制性规定，王玉虽主张廖文彬与鸿翔恒达公司恶意串通损害其利益，但并未就此充分举证证明，本院不予采信。王玉虽主张其为无完全民事行为能力人，但根据《法医学鉴定意见书》的鉴定意见，王玉在上述合同签订时应为完全民事行为能力人，王玉未提交充分的证据推翻上述鉴定意见，亦不申请重新鉴定或鉴定人员出庭作证，本院不予采信。综合王玉曾于2012年6月16日签订《房屋买卖三方合同》，并于2012年8月3日亲往办理X号房屋解除抵押登记手续，又于2012年8月4日签订《补充协议》的过程，其要求撤销《房屋买卖三方合同》及《补充协议》缺乏事实和法律依据，上述协议应为当事人的真实意思表示，各方均应全面履行自己的义务。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方明确约定剩余购房款由廖文彬向公积金管理贷款手续，王玉应予协助配合，而王玉拒绝配合评估人员进行评估，导致廖文彬无法办理公积金贷款违反了上述约定，结合廖文彬提交的证据材料以及王玉的当庭陈述，王玉的行为已表明其不再继续履行合同，应承担相应的违约责任。现廖文彬同意变更付款方式，改为一次性支付剩余购房款，要求王玉继续履行，由王玉向其交付房屋，并协助其办理权属转移登记手续于法有据，本院予以支持。关于违约金，鉴于双方并未明确约定支付剩余购房款、交付房屋及办理房屋产权转移登记的履行顺序及期限，廖文彬主张按照合同约定标准支付违约金金缺乏依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）廖文彬于本判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）王玉购房款八十万元；
二、被告（反诉原告）王玉于本判决第一项履行完毕后三日内向原告（反诉被告）廖文彬交付X号房屋；
三、被告（反诉原告）王玉于本判决第一项履行完毕后十日内协助原告（反诉被告）廖文彬办理X号房屋的产权转移登记手续；
四、驳回原告（反诉被告）廖文彬的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）王玉的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费35元，由被告（反诉原告）王玉负担［于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）廖文彬］；反诉案件受理费25元，由被告（反诉原告）王玉负担（已交纳）；鉴定评估费20300元，由被告（反诉原告）王玉负担（已交纳）；保全费5000元，由被告（反诉原告）王玉负担［于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）廖文彬］。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 冯诏锋
二〇一四年一月二十七日
书 记 员 梁 远