广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠中法民一终字第735号
上诉人（原审被告）：郭盛昌。
委托代理人：黄俊君，广东惠泰律师事务所律师。
委托代理人：林琪宝，广东惠泰律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：曹远兵。
委托代理人：利兴超，广东卓凡（仲恺）律师事务所律师。
上诉人郭盛昌因与曹远兵租赁合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2014）惠城法仲民初字第103号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
原告曹远兵诉称：原告自2007年9月起向被告租赁位于陈江白云山村路口石灰窑旁的三间瓦房及周边面积约500平方的土地用作家具生产厂房，双方口头约定月租金为300元（至2013年已调整为500元／月），被告委托其妻子的堂弟郭启明每月收取租金并向原告出具租金收据。原告自2007年开始至今累计投资近80余万元用于厂房搭建及机器购置进行木制家具生产。2013年11月12日，原告得知陈江街道办事处拟对原告承租厂房区域的土地进行征收并要求尽快完成搬迁工作。原告经多方了解才得知被告在未告知原告所承租土地需进行拆迁的情况下，已私下以被告妻子郭银娣的名义向陈江街道办领取相关拆迁补偿款。2013年11月14日原告找到被告协商相关厂房搬迁及赔偿事宜，当晚双方在林伟强、郭启明、徐安泉的见证下，经双方友好协商一致签订了《协议书》，该协议书中约定：甲方（被告郭盛昌）同意在2013年11月21日前向乙方（原告曹远兵）赔付人民币十万元作为搬迁赔偿费。但该《协议书》签订以后，被告以各种理由拒绝向原告支付搬迁赔偿款，后原告经陈江维稳中心多次协调被告仍置之不理。原告认为，原告作为涉案土地和房屋的实际承租使用人，被告通过相关拆迁行为而取得的拆迁安置等费用应赔偿给原告；另被告在明知该土地需要征收的情况下未提前告知原告而导致原告的损失依法也应赔偿。双方由于搬迁赔偿事宜而形成的《协议书》未违反相关法律法规的强制性规定，是各方真实意思表示依法合法有效，应得到法律保护。现被告拒绝支付相关费用的行为显然属于违约，其已违反《中华人民共和国合同法》的相关规定。恳请人民法院以事实为依据，以法律为准绳，查明本案事实以充分维护原告的合法权益。1、判令被告向原告支付厂房搬迁补偿费100000元。2、判令本案诉讼费用由被告承担。
被告郭盛昌在庭审中口头答辩称，1、我方向法院申请中止本案审理，被告已经向陈江派出所报案，原告涉嫌敲诈勒索，该调查尚未有结果，该调查结果对本案具有较大影响；2、双方签订的协议书属于无效，即使有效也显失公平，可以依法撤销；3、我方认为协议书中约定的拆迁费高于原告的损失，如果法院认为该协议书有效，拆迁费也应有所酌减。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：原告于2007年开始租赁被告位于陈江白云山村路口石灰窑旁的三间瓦房及周边的土地后，搭建了工棚用来做家具加工厂，双方没有签订书面合同或协议书，被告通过其妻子的堂弟郭启明向原告收取租金。惠州仲恺高新技术产业开发区陈江街道办事处对原告承租的土地上附着物进行征收补偿，被告的妻子郭银娣在《地上附着物拆迁补偿登记表》权利代表人处签名，领取了补偿款111686元。2013年11月14日，原告曹远兵（乙方）与被告郭盛昌（甲方）签订协议书，内容：一、甲方因厂房征收在乙方未知情情况下已收取政府搬迁费用，甲方需赔付乙方人民币100000元作为乙方搬迁费用。二、乙方收取甲方搬迁费用后，乙方必须无条件搬走，甲方不再支付其他任何费用，因乙方拖延时间，造成政府强拆所造成的其他损失，甲方不负赔偿责任。三、因甲方未付清给乙方搬迁费（100000元），造成乙方无法按时搬迁造成损失，由甲方负全部责任（包括机器、材料、家具等损失）。以上协议经甲、乙双方协商，双方签字生效致乙方收取甲方支付的100000元全部款后失效；付款方式：2013年11月21日前付清全款，此期限内所有责任与甲方无关等条款。杜伟强、郭启明、徐安泉分别在作证人处签名并按手捺。
另查明，2013年11月21日，被告郭盛昌以原告涉嫌诈骗、敲诈勒索向惠州市公安局陈江派出所报案，该所于2014年3月10日出具证明，依法受理调查该案目前尚未有处理结果。被告于2014年3月11日以需等待公安局的调查结果为由向本院申请中止审理。
又查明，2014年4月28日，惠州市公安局陈江派出所向本院出具证明，证明被告郭盛昌于2013年11月21日17时许向该所报警控告原告曹远兵涉嫌诈骗、敲诈勒索，该所依法受理调查，目前无充分证据证实曹远兵诈骗、敲诈勒索案成立，所以该案至今未立案。原告于2014年1月17日诉至本院，要求判如所请。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：被告称双方签订的协议书存在胁迫、勒索情形，虽提交公安机关的报警回执和证明，但公安机关向本院出具证明，证实目前无充分证据证实曹远兵诈骗、敲诈勒索案成立，所以该案至今未立案，故被告要求本案中止审理，本院不予采纳。被告提出双方签订的协议书属于无效，即使有效也显失公平，可以依法撤销，因没有向本院提起反诉主张权利，本院亦不予采纳。原、被告双方签订的协议书，是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。原告请求被告支付厂房搬迁补偿费100000元，因有事实依据和法律依据，本院予以支持。被告应向原告支付厂房搬迁补偿费100000元。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：被告郭盛昌限于本判决生效后十日内向原告曹远兵支付厂房搬迁费100000元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务和利息。本案受理费为2300元，由被告郭盛昌负担。
当事人二审的意见
郭盛昌不服原审判决，向本院提出上诉。请求：一、撤销一审判决、将本案发回重审或依法改判驳回被上诉人所有诉讼请求。二、本案诉讼费由被上诉人负担。主要事实与理由：一、一审法院认定房屋租赁范围错误。一审法院认定被上诉人租赁上诉人“位于陈江白云山村路口石灰窑旁边的三间瓦房及周边的土地”属于认定事实错误。实际上，被上诉人对房屋周围空地占有为非法占有，没有任何证据证明上诉人出租房屋周围空地给被上诉人，而房屋周围空地土地使用权人并非上诉人，一审法院单凭被上诉人单方陈述便认定租赁范围包括周围500平方米空地，失诸武断。二、一审法院对于上诉人与被上诉人租赁关系的合法性及租赁关系与《协议书》效力未予以审查，便认定《协议书》合法有效，属于适用法律错误。双方均认可《协议书》作为租赁关系的一部分，则法院考虑上诉人的抗辩理由，应先考察双方租赁关系合法与否，租赁关系作为主要的合同关系，因上诉人房屋未取得报建手续而无效，则《协议书》中约定的条款属于无效。三、一审认定《协议书》合法有效缺乏事实依据。首先，根据《协议书》第一条载明的内容“甲方因厂房征收在乙方未知情的情况下已收取政府搬迁费用”跟客观事实不符，根据被上诉人一审提交的证据《地上附着物拆迁补偿登记表》所列项目，补偿款111686元中有78320元是对被拆迁房屋的补偿，与被上诉人所说的“厂房”毫无关系。其次，被上诉人的损失完全是自身造成，上诉人无需承担任何责任。被上诉人对拆迁并非不知情，政府征地拆迁行为事前有公示，属于被上诉知道或者应当知道的事实。客观情况是，被上诉人明知周围空地需要征收，便乱搭乱建，套取政府的拆迁补偿，企图以小博大，而周围空地使用权不属于上诉人，被上诉人在地上乱搭建造成的损失完全咎由自取。最后，拆迁补偿是行政机关根据法律法规作出，被上诉人认为未得到补偿，应当向政府主管部门主张，上诉人获得征地补偿费用完全基于对于土地及地上建筑物、附着物的实体权利，而被上诉人对上述实体权利无任何投入与付出。故一审法院单凭所谓《协议书》对事实作出的认定武断错误。四、退一步说，即使《协议书》有效，一审法院亦未准确认定《协议书》的性质与法律地位。（一）被上诉人一审中主张违约责任过高，应当予以酌减。根据庭审中被上诉人之自认及《协议书》载明内容，也应当认定为该《协议书》是对租赁关系中违约方违约责任的约定，上诉人据此做出抗辩，主张被上诉人实际损失远低于其诉讼请求100000元，法院应予以酌减。（二）协议书签订后，被上诉人所谓的厂房便发生火灾，所以不存在任何搬迁费。另，由于《协议书》完全违背客观事实，导致双方当事人利益严重失衡，上诉人会根据情况，以显失公平为由另行提起撤销之诉。综上，请求人民法院驳回被上诉人的所有诉讼请求，维护上诉人的利益。
被上诉人答辩称：一、本案的租赁合同关系未违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效，答辩人的权利应得到保护。答辩人向被答辩人承租三间房屋及周边土地时，被答辩人口头承诺同意答辩人对门前的土地进行开发利用，答辩人基于对被答辩人的信任，才会不断扩大家具厂的生产规模。答辩人与被答辩人虽未签订书面的租赁合同，但从2007年9月至2013年9月长达6年的时间里，被答辩人均是委托其妻子堂弟郭启明代为收取租金，租赁期间租金还提高过两次（至2013年租金调整为500元／月）。被答辩人对于答辩人租赁房屋及周边土地进行家具厂生产经营是明知并且许可的，这也是被答辩人后续会与答辩人签订《协议书》协商厂房搬迁补偿事宜的原因。本案的租赁合同关系未违反法律、行政法规的强制性规定。因此，被答辩人上诉称该房屋未取得报建而主张租赁合同无效的理由是不成立的。况且，答辩人不知被答辩人的房屋未报建的事实，被答辩人隐瞒未报建事实将房屋出租给答辩人却要答辩人承担不利的法律后果，显然也是不公平的。因此，答辩人的合法权利应得到依法保护。二、《协议书》是各方的真实意思表示，不存在胁迫、欺诈等可撤销情形，被答辩人拒绝支付款项属于违约且无理之举。2013年11月12日，答辩人得知陈江街道办事处拟对答辩人承租的厂房区域土地进行征收并要求尽快完成搬迁工作，但因答辩人无法提供书面的租赁合同，难以证明存在租赁关系，陈江街道办工作人员拒绝为答辩人处理。后来答辩人经多方了解得知被答辩人在未告知答辩人的情况下已私下以被答辩人妻子郭银娣的名义向陈江街道办领取了相关拆迁补偿款111686元。因被答辩人一直未就厂房搬迁补偿问题与答辩人进行协商，答辩人拒绝搬出该场地。当时被答辩人希望答辩人能尽快迁出该房屋土地以便其获得征收土地赔偿。2013年11月14日，答辩人与被答辩人协商相关厂房搬迁及赔偿事宜，当晚双方在杜伟强、郭启明、徐安泉的见证下，经双方友好协商一致签订了《协议书》，该协议书中约定：甲方（被答辩人郭盛昌）同意在2013年11月21日前向乙方（答辩人曹远兵）赔付人民币十万元作为搬迁赔偿费，但事后被答辩人却迟迟不予支付。后在2013年12月4日的凌晨发生了一场意外的火灾（公安机关至今未查明起因）答辩人所承租的三间房屋和厂房，包括里面的生产机器、原材料、家具成品半成品全部被大火烧毁。答辩人找到被答辩人要求履行协议书的约定，被答辩人在得知答辩人的厂房已经被大火烧毁也不可能拒绝搬迁情况下，被答辩人反悔当初与答辩人达成的《协议书》约定，拒绝向答辩人支付赔偿金，被答辩人这一行为显然属于违约行为也属于无理之举。三、原审判决认定事实清楚，适用法律正确。原审中被答辩人没有证据证实答辩人存在敲诈、敲诈勒索等违法犯罪情形，其向原审法院申请中止审理的理由不成立。被答辩人也未就《协议书》效力提出撤销之诉，原审法院不予采纳其意见属法律适用正确。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。恳请二审法院维持一审法院作出的正确判决，以维护答辩人的合法权益。
本院查明的事实、判决理由及结果
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷，根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：双方当事人签订的《协议书》是否真实有效。具体判析如下：
上诉人认为，双方当事人签订的《协议书》无效，即使有效也显失公平。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案中，上诉人陈述该协议书是在胁迫、勒索情形下签订的，并提供了报警回执和证明，但公安机关向原审法院出具至今尚未处理的证明，上诉人没有相关的证据证明该协议书存在无效或可撤销的情形，原审法院认定双方签订的协议书是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以维持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，上诉人的上诉缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费用2300元，由上诉人郭盛昌负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赖锦荣
审 判 员 苏丹红
代理审判员 黄宇乐
二〇一四年九月二十三日
书 记 员 黄美静
附：相关裁判依据：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；