山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）市民初字第147号
原告张灿泉，男，1947年7月18日出生，汉族，济南风机厂退休职工，住济南市。
委托代理人孙诚，无业。
被告葛承孚，男，1956年4月3日出生，汉族，济南市平阴县农业局退休职工，住济南市。
原告张灿泉与被告葛承孚房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李钧独任审判，公开开庭进行了审理。原告张灿泉及其委托代理人孙诚，被告葛承孚，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张灿泉诉称：被告以济南市农业局后勤管理干部的身份，将济南市农业局位于济南市市中区七里山西路7号房屋一楼、二楼平台，租赁给年近七旬、严重残疾、仅一只手的原告经营殡葬服务。双方于2013年1月16日签订了《房屋租赁合同》，对租赁时间、租金、租金的交付及双方的权利义务等都做了详尽的约定。合同约定租赁时间2年，自2013年1月16日至2015年止，租金4.8万元／年，按1.2万元／季交纳，每次提前10日。合同签订后，原告依约向被告交纳了租金，并同时投入30599元，对承租的上述房屋进行了装修，于2013年3月1日开业营业。2013年7月底，原告仅经营了不到半年，房屋所有权人济南市农业局，即以未交房屋租赁费为由，以停电方式催腾房屋。因此，导致原告无法经营，只能四处重新寻房。至此，原告才知道被告是第一承租人，自己是第二承租人。最终，在9月份被房屋所有权人以停电、停水、强行锁门的方式撵了出来，导致原告合同目的无法实现。故被告应依法返还原告2013年8月1日至2013年10月16日两个半月房屋租金人民币1万元，并依法赔偿给原告造�的30599元装修损失。虽经原、被告多次协商，但至今未果。原告无奈诉至法院，请求依法判令被告返还2013年8月1日至2013年10月16日两个半月房屋占有使用费人民币1万元（按4000元／月）；被告赔偿原告利息损失，以1万元为基数，自2013年8月1日起计算至本判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率的标准计算；被告赔偿原告装修损失27000元。
被告葛承孚辩称，原告于2012年12月要求租赁房屋，我说我们这里不允许经营殡葬业，原告说不写殡葬，写成安息工程办公室，说要搞安息工程办公接待用，并告诉我这是无风险行业，让我租给他，还说让我参与进去，我没同意。我要求合同上写明不作殡葬服务，但原告没让写。当时房屋是刚装修的，我不让原告再装修了，原告也答应了，一开始也进行一些正常的办公，但春节过后原告自行对房屋进行改装，拆了墙，在承重墙上�了门，墙面地面都改了，把我原有的装修破坏，并造成房屋漏雨，还在邻居门头上张贴殡葬广告，影响邻居的生意。我找原告解决问题，但原告称自己是残疾人，是老人，什么都不怕。原告也给我造成了精神及经济损失。后来济南建委下了文，要清理机关租赁房，我就与原告商量根据文件要求解除合同，原告不同我商量，直接与我单位的领导商量，我告诉原告房租交至10月16日，还有半个月时间，我把半个月的钱退给原告，水电费也不要了，因为原告的原因导致我二楼的租赁户也不向我交纳房租，导致我也无法向单位交租，所以2013年3月单位给我下了催租通知。原告是在我不知情的情况下搬走的，我也不知道原告何时搬走的。
经审理查明：2011年9月15日，济南市农村能源实验站（甲方、出租方）与被告葛承孚（乙方、承租方）签订了《房屋租赁合同》，合同的主要内容包括：“一、甲方将位于市中区七里山西路号房屋二楼整层192平方米及一楼南面门头房86平方米，建筑面积合计约278平方米租给乙方作公司办公使用，租期2年，即2011年9月16日至2013年9月15日。二、租金：每年人民币拾壹万元整。房租半年一交，必须在当年9月10日前、3月10日前交清下半年的租金。逾期交纳则按日收取滞纳金，收取滞纳金额每天按应交租金的1%计算；逾期一个月甲方有权解除合同收回房屋使用权。如中间终止合同，乙方的费用按使用房的天数计算，如有市政府政策变化，双方无条件的遵守。……四、乙方不准转租，擅自转租，乙方交付甲方违约金五万元……”。
2013年1月16日，原告张灿泉（乙方、承租方）被告葛承孚（甲方、出租方）签订了《房屋租赁合同》一份，主要内容为：“一、甲方将位于市中区七里山西路7号房屋一楼二楼平台租给乙方经营使用，即2013年元月16日至2015年元月15日止。二、租金每年人民币48000元整。房租一季度一交，第一次在签订合同之日起交齐一季度的，交下季度房租时提前10天交齐，如逾期不按时交纳超过半月解除合同，收回房屋使用权。三、乙方独立经营，独立核算，自负盈亏，承担本经营一切法律责任及相关费用，该场所水、电、卫生、环卫等费用按使用面积分担。乙方必须按月足额交纳，否则甲方有权停水电供应。如水电度方数与总表不符，应按使用的水电度方数均担相应的费用。如需要装修须告知甲方并经甲方同意后再实施。甲乙双方终止合同时，乙方不得破坏装修部分，并无偿原貌交付甲方。乙方装修时要注意安全，出现事故与甲方无关。如对房屋有损坏，要求按价赔偿……”。合同签订后，被告葛承孚依约将涉案房屋交付原告张灿泉�租使用。原告张灿泉提交了租金收条四张，以证实向被告葛承孚支付了部分租金，分别于2013年1月16日支付了第一季度的租金12000元，2013年4月支付了2013年4月16日至7月16日的租金12000元，2013年7月9日支付了2013年7月16日至10月16日的租金12000元，共计支付租金36000元，租金交至2013年10月16日。被告葛承孚称对于收取了原告2013年4月16日至2013年7月16日租金12000元的事实记不清了，不知道该张收条是否为其书写。
原告张灿泉提交了“停租通知”一份，主张因被告葛承孚未向农业局交纳房租，导致原、被告之间的合同无法继续履行。停租通知的内容为：“停租通知根据济监发（2013）3号文件要求，我们单位对承租户葛承孚发出停租通知，原因是从2013年1月1日至今房租未缴，所产生的水电费未缴，限一个月内补齐水电费。二个月内停止租赁。特此通知济南农村能源实验站�0一三年三月二十六日”，通知未加盖落款单位公章。被告葛承孚对停租通知的真实性无异议，但对原告的主张不予认可，称正是因为原告的原因使我无法收取房租交给单位，才导致单位出具的停租通知。
被告葛承孚主张2011年9月15日与济南市农村能源实验站签订的《房屋租赁合同》虽然租赁期限截止至2013年9月15日，但我可以续租，所以与原告张灿泉签订租赁合同时将租赁期限约定至2015年1月15日。对此被告葛承孚未提交证据予以证实。原告张灿泉对此不予认可，称没见过原告与济南市农村能源实验站签订的合同，无法证明原告可无限期延长租赁期。
原告张灿泉主张涉案房屋于2013年8月1日起被停水停电无法使用，原告于2013年9月3日正式全部搬离涉案房屋，并将房屋钥匙交给了农业局的工作人员。被告葛承孚则主张原告是2013年9月29日搬走，搬走并未通知被告，不�楚原告钥匙交接的情况。对于上述主张原、被告均未提供证据予以证实。
原告张灿泉提交了装修合同、收据、清单、照片等证据，以证实原告对涉案房屋进行了装修，并支出了装修费用30599元的事实。被告葛承孚对此不予认可，称原告装修的事情我不知情，也未征得我的同意，是原告在春节我回家期间突击进行的，原告未经我允许破坏了房屋结构。原告张灿泉对于其对涉案房屋装修已告知被告葛承孚，并经被告葛承孚同意未提供证据予以证实。
被告葛承孚提交了2013年8月21日下发的济办发（2013）12号文，文件标题为“中共济南市委办公厅济南市人民政府办公厅关于党政机关停止新建楼堂馆所和清理办公用房的通知”，以证实根据该通知，单位要求不得对外出租房屋，且清退所有租户的事实。原告张灿泉对此无异议。
以上事实，有《房屋租赁合同》、租金收�、照片、装修合同、收据、停租通知及当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。被告葛承孚与济南市农村能源实验站签订的《房屋租赁合同》中已明确约定被告葛承孚不得转租，且被告葛承孚也未能举证证实其转租行为得到了济南市农村能源实验站的准许，故原、被告签订的关于涉案房屋转租的《房屋租赁合同》，因未经原房屋出租人同意，应为无效合同。对于原告张灿泉已付租金36000元，租金支付至2013年10月16日的事实有原告张灿泉提交的租金收条予以证实，本院予以认定。原告张灿泉主张涉案房屋于2013年8月1日起被停水停电无法使用，于2013年9月3日正式全部�离涉案房屋，并将房屋钥匙交给了农业局的工作人员，但对此并未提供证据予以证实，因被告葛承孚认可原告张灿泉于2013年9月29日搬离了涉案房屋，故应以此时间作为确定原告张灿泉搬离涉案房屋的时间。因原告张灿泉于2013年9月29日搬离了涉案房屋，被告葛承孚已收取的原告张灿泉交纳的2013年9月29日至2013年10月16日期间，共18天的房屋租金，应予以返还，原告张灿泉主张按照《房屋租赁合同》的约定年租金标准48000元／年，计算出的月租金4000元／月的标准返还占有使用费，符合法律规定和合同约定，本院予以支持，金额为2400.12元（4000元÷30天×18天），对于原告张灿泉主张的超出部分，本院不予支持。关于原告张灿泉主张的利息损失问题。本院认为，原告张灿泉在未对涉案房屋原租赁情况进行核实了解的情况下，就与被告葛承孚签订《房屋租赁合同》承租�案房屋，原告张灿泉对于该租赁合同导致无效也存在一定的过错，且被告葛承孚对此不予认可，故对原告张灿泉的此项主张，本院不予支持。关于原告张灿泉主张装修损失的问题。本院认为，根据原、被告签订的《房屋租赁合同》的约定，承租人在装修前须告知出租人并经出租人同意后再进行装修，原告张灿泉并未能举证证实其所实施的装修行为已经房屋出租人，即被告葛承孚同意，且被告葛承孚对于原告张灿泉的此项主张不予认可，故对原告的此项主张，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第五十八条、第二百二十四条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告葛承孚于本判决生效之日起十日内返还原告张灿泉2013年9月29日至2013年10月16日的房屋占有使用费2400.12元。
二、驳回原告张灿泉的其他诉讼请求。
案件受理费820元，减半收取410元，原告张灿泉负担350元，被告葛承孚负担60元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
代理审判员 李钧
二〇一四年三月十九日
代理书记员 孙靖