江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终1390号
上诉人（原审被告）：南京浩浩网络服务中心，住所地南京市秦淮区文津桥**号。
投资人：蒋剑平。
委托诉讼代理人：沈坤，江苏苏砝律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：南京塑料模具机械厂，住所地南京市秦淮区文津桥**号。
法定代表人：高志远，总经理。
委托诉讼代理人：王和平，江苏三法律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱昊，江苏三法律师事务所律师。
上诉人南京浩浩网络服务中心（以下简称浩浩中心）因与被上诉人南京塑料模具机械厂（以下简称南京塑模厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2016）苏0104民初6912号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人浩浩中心请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实和理由如下：1.被上诉人所提交证据存在瑕疵，证明力不足。被上诉人申请出庭的证人均为其职工，证人证言的真实性及证明力存在瑕疵，证人所提供的照片也仅能够看出双方有过会面，无法证明被上诉人的工作人员是否向上诉人的负责人告知了不再续租的内容。2.上诉人已就证据提出了合理的质疑，被上诉人作出“不再续租”通知的方式也不合常理。3.上诉人已经提交了证据证明按照被上诉人的指示逐月缴纳了房屋租赁期间的水电费用，结合上诉人未明示通知，也没有及时采取诉讼手段要求强制迁让的情况，可以认定双方继续履行了租赁合同。
被上诉人南京塑模厂辩称：1.被上诉人所提交的相关证据已经能够证明在合同到期后上诉人与被上诉人之间不存在续租的合意，一审法院认定涉案房屋租赁关系于2015年9月30日终止是正确的。2.上诉人提出的对于证据的质疑不应当成立，依法应由上诉人承担相应的举证责任。综上，一审判决认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
浩浩中心向一审法院起诉请求：1.确认南京塑模厂、浩浩中心之间基于《房屋租赁协议书》形成的租赁合同关系已于2015年9月30日终止；2.浩浩中心立即迁出并向南京塑模厂返还其租赁的南京市秦淮区文津桥12号房屋；3.浩浩中心按9000元/月的标准向南京塑模厂支付自2015年10月1日起至其实际迁让并交还房屋之日止的房屋使用费。
一审认定事实：自2003年起，浩浩中心向南京塑模厂租赁位于南京市秦淮区文津桥12号南京塑模厂厂区内使用面积为500平方米的房屋用于经营。自2015年起，南京塑模厂、浩浩中心之间每三个月续签一份租赁合同。2015年6月30日，南京塑模厂、浩浩中心就上述房屋签订最后一份《房屋租赁协议书》，约定：租期为三个月，自2015年7月1日至2015年9月30日。房屋租赁费为27000元，按照先付款后租用的原则，浩浩中心在签订协议时付清房租。租赁期间，浩浩中心使用的水、电单独计量，按月收取。如遇政府规划改造或拆迁，南京塑模厂应提前一个月通知浩浩中心，浩浩中心应按要求做好搬迁工作，不得影响南京塑模厂的整体搬迁工作和搬迁秩序，南京塑模厂不向浩浩中心支付任何补偿。
2015年8月10日，南京塑模厂由其职工向浩浩中心投资人蒋剑平送达书面《通知》一份，内容为：“根据政府征收的需要，您承租我厂的房屋截止2015年9月30日到期，现决定将不再续租，望予以理解并配合。”蒋剑平拒绝签收。
2016年6月28日，南京塑模厂再次由其职工向浩浩中心送达《搬迁通知》一份，要求浩浩中心立即停止经营活动，积极配合并支持政府征收。该通知由浩浩中心员工收下，但无签收手续。
2016年6月25日，浩浩中心正式停止营业，但未向南京塑模厂交还房屋。
自上述《房屋租赁协议书》到期后，浩浩中心未再向南京塑模厂支付租金，但结清了经营期间的水、电费。
另查明，2015年7月9日，秦淮区范家塘文津桥地块危旧房改造及环境整治项目的征收范围经南京市住建委红线确定。上述浩浩中心承租的房屋位于征收范围内。2016年3月10日，南京市秦淮区人民政府发出宁秦府征字（2016）1号征收决定，征收包括文津桥12号在内的相关房屋。
本案审理过程中，浩浩中心不认可收到南京塑模厂2015年8月10日送达的《通知》及2016年6月28日送达的《搬迁通知》。南京塑模厂申请证人张某,4（南京塑模厂原厂长）、李某,4（南京塑模厂职工）出庭作证，证明各自向蒋剑平送达《通知》，向浩浩中心员工送达《搬迁通知》的事实。张某,4并提交2015年8月10日拍摄的照片一张，证明其送达《通知》的事实。浩浩中心认为证人与南京塑模厂有利害关系，对证人证言不予认可。证人提交的照片只能证明证人与蒋剑平曾会面，不能证明蒋剑平知晓照片中《通知》的内容，且照片的拍摄时间及是否经过技术合成均无法证实，故对照片的三性均不予认可。一审法院认为，关于送达《通知》的事实，南京塑模厂已尽到其举证义务，浩浩中心所提异议与常理不合，且无证据证实，一审法院不予采信。应当认定南京塑模厂于2015年8月10日向浩浩中心送达了表示不再续租的《通知》。
一审法院认为，房屋租赁合同期内，租赁房屋被拆迁的，自征收决定发布之日，合同终止履行。浩浩中心承租房屋所在地块的征收决定发布之日为2016年3月10日，该征收决定并未导致南京塑模厂、浩浩中心之间的《房屋租赁协议书》提前终止。依据法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。现查明，南京塑模厂、浩浩中心之间的《房屋租赁协议书》所约定的租期届满前，南京塑模厂即向浩浩中心发出书面《通知》，表示租期届满后将不再续租。浩浩中心认为其与南京塑模厂之间的租赁关系一直存续的抗辩意见显然不能成立，应当认定南京塑模厂、浩浩中心之间的租赁关系于《房屋租赁协议书》所约定的租期届满之日，即2015年9月30日终止。
依据法律规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。如上所述，南京塑模厂、浩浩中心之间的租赁关系已于2015年9月30日终止，浩浩中心应将承租房屋返还南京塑模厂。南京塑模厂要求浩浩中心迁出并交还房屋的诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。
南京塑模厂、浩浩中心之间的《房屋租赁协议书》到期终止后，浩浩中心仍然占用所承租房屋经营，应当按前述协议书约定的租金标准向南京塑模厂支付房屋占有使用费。在浩浩中心停止经营后，因其承租房屋并纳入征收范围，南京塑模厂无权再就该房屋获得收益。现考虑到浩浩中心拒不交还房屋，且自愿按每月500元支付停止经营后的房屋使用费，一审法院确认自2016年6月26日起至浩浩中心实际交还房屋时止，浩浩中心按每月500元向南京塑模厂支付房屋使用费。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，一审法院判决：一、南京塑料模具机械厂、南京浩浩网络服务中心之间基于《房屋租赁协议书》所形成的房屋租赁合同关系于2015年9月30日终止。二、南京浩浩网络服务中心于判决生效之日起七日内迁出其承租的南京市秦淮区文津桥12号南京塑料模具机械厂厂区内房屋，将该房屋交还南京塑料模具机械厂。三、南京浩浩网络服务中心于判决生效之日起按每月9000元的标准向南京塑料模具机械厂支付自2015年10月1日起至2016年6月25日止的房屋占有使用费，并按每月500元的标准向南京塑料模具机械厂支付自2016年6月26日起至其实际迁出并交还上述房屋之日止的房屋占有使用费。四、驳回南京塑料模具机械厂的其他诉讼请求。案件受理费1998元，减半收取999元，由南京浩浩网络服务中心负担。
二审期间，双方均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。
二审期间，本案的争议焦点为：2015年9月30日之后，上诉人与被上诉人是否存在房屋租赁合同关系。
本院认为，上诉人浩浩中心与被上诉人南京塑模厂于2015年6月30日签订的最后一份《房屋租赁协议书》系双方真实意思表示，内容合法有效，对双方均有约束力。该协议书约定，租期为三个月，自2015年7月1日至2015年9月30日，被上诉人原审期间提供的证人证言及照片等证据能够证明，被上诉人已于2015年8月10日向上诉人投资人蒋剑平送达书面《通知》，告知其租期截止至2015年9月30日，其后不再续租，后被上诉人又于2016年6月28日向上诉人送达书面《搬迁通知》，上诉人对被上诉人提供的证据不予认可，但被上诉人已尽到举证义务，其采取何种送达方式并不影响通知内容的告知效果，上诉人提出的异议与常理不合亦缺乏证据证明，上诉人以其继续缴纳了水电费、双方一直存在短期租赁的惯例的理由主张双方仍存在续租合意的主张缺乏事实和法律依据，本院不予采信。
综上所述，上诉人浩浩中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1998元，由上诉人南京浩浩网络服务中心负担。
本判决为终审判决。
审判长 李飞鸽
审判员 许云苏
审判员 马 帅
二〇一七年三月二十四日
书记员 王 慧