中华人民共和国广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终14819号上诉人(原审原告、反诉被告)：广州飞虹电子科技有限公司，住所地中华人民共和国广东省广州市增城区。法定代表人：洪岳雄，职务董事长。委托诉讼代理人：何伟雄，广东法制盛邦律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告)：广州富实微电机有限公司，住所地中华人民共和国广东省广州市增城区。法定代表人：丸山忠作，职务董事长。委托诉讼代理人：王春平、黎月梅，均系广东广信君达律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：广州富士高微电子有限公司，住所地中华人民共和国广东省广州市白云区。法定代表人：松井浩一。委托诉讼代理人：王春平、黎月梅，均系广东广信君达律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉第三人)：富士微电机株式会社，住所地日本国东京都千代田区。法定代表人：丸山忠作，职务董事长。委托诉讼代理人：王春平、陈伟雄，均系广东广信君达律师事务所律师。上诉人广州飞虹电子科技有限公司（以下简称飞虹公司）、上诉人广州富实微电机有限公司（以下简称富实公司）、广州富士高微电子有限公司（以下简称富士高公司）因与被上诉人富士微电机株式会社（以下简称富士株式会社）房屋租赁合同纠纷一案，不服中华人民共和国广东省广州市增城区人民法院（2014）穗增法民三初字第906号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人飞虹公司的诉讼代理人何伟雄，上诉人富实公司、富士高公司的共同诉讼代理人王春平、黎月梅，被上诉人富士株式会社的诉讼代理人王春平、陈伟雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。飞虹公司上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判富士株式会社、富实公司、富士高公司向飞虹公司支付自2014年4月1日起至飞虹公司将B-1、C-2、B-2幢厂房、E-2幢宿舍收回之日止（即富士株式会社、富实公司、富士高公司将上述厂房、宿舍交还飞虹公司之日止）的以下款项：1.租金（场地使用费，同下）（标准：以租赁合同及补充合同约定的租金标准，其中2014年4月1日至2014年5月31日期间，除B-1幢厂房按16.5元/平方米计算外，其他租赁物业按8元/平方米计算，租赁期内的其他时间所有租赁物业均按16.5元/平方米计算，自2016年1月起每年按上年度CPI标准上浮，暂算至2014年7月5日，金额为1731337.5元）；2.逾期付款违约金[标准：自约定每月应交租金日（每月5日前）至付清当月租金止，每逾期1日，按所欠款项的5.5‰计算，暂算至2014年7月5日，金额为312816.28元]；二、撤销一审判决第三项，改判飞虹公司没收富士株式会社、富实公司、富士高公司保证金3564000元（即保证金3564000元不退还富士株式会社、富实公司、富士高公司）；三、撤销一审判决第四项，改判飞虹公司无须向富实公司支付任何装饰装修款；四、撤销一审判决第五项，改判飞虹公司无须向富实公司支付任何设备搬运费；五、撤销一审判决第六项；六、富士株式会社、富实公司、富士高公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：飞虹公司认为一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，应当依法改判或将案件发回重审。一、富实公司、富士高公司、富士株式会社拖欠租金(场地使用费，下同)的行为已构成根本性违约，根据《飞虹厂房、宿舍租赁合同》第十条第1项约定，飞虹公司有权单方解除合同，没收全部保证金，并要求富士株式会社、富实公司、富士高公司立即支付租金等款项并承担相应的违约责任。二、租赁物二期厂房(B2、C2、E2栋，下同)未进行消防验收的责任在富士株式会社、富实公司、富士高公司。(一)富实公司一方负责的供电设施施工未完成。租赁物厂房及有关电力设施是根据富士株式会社、富实公司、富士高公司要求而设计施工的，有关电力设施是由富士株式会社、富实公司、富士高公司投资建设，富实公司与广州市南瑞电力建设有限公司（以下简称南瑞公司）签订《电力工程承发包工程合同》承建租赁物部分厂房供用电工程。由于富实公司与南瑞公司就电力工程合同发生纠纷，导致有关电力设施施工未完工。（二）二期厂房的消防验收必须符合消防用电的要求，由于富士株式会社、富实公司、富士高公司的原因，导致二期厂房未及时通电而不能进行消防验收。飞虹公司厂房是室外消防用水量大于30L／s的工厂、仓库，根据《建筑物设计防火规范》(GB50016—2006)第11.1.1条及《供配电系统设计规范》GB50052—2009第3.0.7条的规定，消防用电应按二级负荷供电，即有两个电源供电，其中一个电源为永久用电。(三)富士株式会社、富实公司、富士高公司在租赁物未进行消防验收前已进行二次装修，由于富实公司二次装修对租赁物结构进行了较大改动，现场建筑平面与飞虹公司原向政府消防行政管理部门申报并已审核通过的消防设计的平面布置图纸等不相符，飞虹公司已多次致函和电话通知富士株式会社、富实公司、富士高公司提供平面布置图纸，但富实公司却拒绝提供。(四)2014年12月18日穗港消防服务公司出具《关于广州飞虹电子二期厂房消防验收问题的情况说明》，证明：1.该项目暂时使用的电源为临时用电，至今未接入主电源(即永久用电)，不符合消防行政主管部门要求，暂不具备验收条件。2.该项目B-2、C-2栋厂房部分楼层已进行了二次装修，而且改动比较大，现场建筑平面与原申报消防部门的建筑消防设计审核时的平面布置图纸不相符，暂无法进行消防验收。按消防行政主管部门要求，如有变更设计改动的(或二次装修设计施工的)，应结合变更后的图纸重新向消防行政主管部门申报消防设计并经审核后，才能进行施工及验收。(五)飞虹公司于2015年1月8日向法院提交《调查收集证据申请书》，申请法院向广州市公安消防局调查取证，但法院并未就飞虹公司的申请作出回应，但不影响是由于富士株式会社、富实公司、富士高公司供电工程未完工及未提供装修图纸等原因，导致租赁物厂房不能进行消防验收的事实。三、由于富士株式会社、富实公司、富士高公司的原因导致租赁物二期厂房(B2、C2、E2栋，下同)未进行消防验收，飞虹公司依据合同约定可免责且不应承担违约责任，富士株式会社、富实公司、富士高公司以租赁物厂房未进行消防验收为由提出解除合同没有事实和法律依据。(一)根据《飞虹厂房、宿舍租赁合同》第八条第4项的约定，应由富士株式会社办理租赁物的环保、消防手续。(二)根据《飞虹厂房、宿舍租赁合同补充协议》第十条约定，由于非合同各方造成供电设施施工的约定工期延误，各方均免除责任，包括因此而导致飞虹公司办理租赁物业的《消防验收意见书》的时间相应顺延，且认可飞虹公司已取得《消防验收意见书》。(三)由于富实公司供电工程未完工及未提供装修图纸等原因，导致租赁物厂房不能进行消防验收，有关责任应由富士株式会社、富实公司、富士高公司承担。(四)飞虹公司已于2013年1月28日取得B1栋厂房的《建设工程消防验收意见书》，在另行雇请工程公司完成富士株式会社、富实公司、富士高公司烂尾遗留的二期厂房供电设施的施工后，已于2015年9月15日取得租赁物二期E2、B2、C2栋的《建设工程消防验收意见书》。四、一审判决确认租赁合同已于2014年7月30日解除，但富士株式会社、富实公司、富士高公司在飞虹公司多次致函及通过法院协调后仍拒绝搬离物品，继续占用租赁物，依法应当继续向飞虹公司支付场地租金(场地使用费)直至飞虹公司收回案涉厂房。飞虹公司直至2015年6月30日接收B1栋第一层、E2栋，2016年3月26日接收B1栋第二至四层及B2、C2栋。因此，富士株式会社、富实公司、富士高公司应向飞虹公司支付B1栋第一层、E2栋自2014年4月至2014年7月的租金及违约金，支付自2014年8月1日至2015年6月30日的场地使用费及违约金；向飞虹公司支付B1栋第二至四层及B2、C2栋自2014年4月至2014年7月的租金及违约金，支付自2014年8月1日至2016年3月26日的场地使用费及违约金。故一审法院对租金及违约金的判处显属错误，请求二审法院予以改判。五、富士株式会社、富实公司、富士高公司的装饰装修款、搬运费等费用是由于其自身违约原因所造成，应由其自行承担，依法不应由飞虹公司赔偿。(一)富士株式会社、富实公司、富士高公司未按合同约定支付租金，其行为属于根本性违约，飞虹公司有权单方解除合同。(二)不能办理消防验收的责任在富士株式会社、富实公司、富士高公司，飞虹公司并无过错，虽飞虹公司未能2014年6月1日办妥租赁物的消防验收，根据《飞虹厂房、宿舍租赁合同补充协议》第十条约定，飞虹公司是免责的，即使有装饰装修款、搬运费及其他经济损失，也应由富士株式会社、富实公司、富士高公司自行承担，与飞虹公司无关。(三)根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第(二)项的规定，富士株式会社、富实公司、富士高公司诉请飞虹公司支付装饰装修工程款等损失不应得到支持。(四)《评估结论书》中的挂式空调、中央空调等设施设备合计162,3994元属于可拆卸的设施设备，拆卸后不影响其价值且可以重新使用，因此这部分设施设备，如法院判决飞虹公司支付装饰装修款的话应由富士株式会社、富实公司、富士高公司拆除再利用，不应由飞虹公司赔偿。因此，一审判决飞虹公司向富实微公司支付装饰装修款、搬迁费没有任何的事实和法律依据，请二审法院予以改判。飞虹公司二审另提交列表明确上诉状中表述场地使用费计算至飞虹公司将B-1、C-2、B-2幢厂房、E-2幢宿舍收回之日止。租金（场地使用费）计算，其中B1栋2014年4月至7月30日租金于列表的1-4项，自2014年8月份起计至2016年3月26日，B2、C2、E2的租金，自2014年4月至7月的租金在列表的1-4项，自2014年8月份起计算至2016年3月26日，但由于厂房接收的时间不一样，其中B1栋第一层（建筑面积1509平方米）算至2015年6月30日，E2栋整栋（建筑面积：8500平方米）租金算至2015年6月30日；B1第二、三、四层（建筑面积5346平方米）、B2、C2栋（建筑面积：20645平方米），总金额为12274198.50元。滞纳金按照不同时间段进行计算，暂算至2017年9月8日，总金额为61920196.22元。租金的标准在《说明》的第二项有说明，根据租赁合同的第四条、第五条及补充协议第五条第二项的约定计算租金，2014年6月1日之前的标准是：B1按16.5元/平方米/月，B2、C2、E2按8元/月/平方米计算；2014年6月1日至2015年12月31日的租金标准为B1、B2、C2、E2按16.5月/平方米/元进行计算，从2016年1月1日至12月31日的租金标准，B1、B2、C2、E2均按16.5月/平方米/元再乘以1.014（2016年全国CPI指数）=16.731元/平方米/月的标准计算。二审诉讼中，飞虹公司重新明确其上诉请求第一项第二点关于计算逾期付款违约金部分，2014年4月1日至2014年7月30日的租金自约定每月应交租金日（每月5日前）至付清当月租金止，每逾期1日，按所欠款项的5.5‰计算，暂算至2014年7月5日，金额为312816.28元；对2014年8月1日至收回场地（B1、B2、C2栋厂房、E2栋宿舍）之日止的场地使用费仅计算本金不计收逾期付款违约金。富实公司、富士高公司、富士株式会社应付的租金及占用费总共费用为12253724.30元。富实公司、富士高公司、富士株式会社对飞虹公司重新明确上诉请求中有关放弃场地占用期间的滞纳金部分不持异议，认为需结合本案的违约情况进行认定。针对飞虹公司上诉富实公司、富士高公司、富士株式会社二审共同答辩称：一、导致案涉租赁合同及其补充协议解除的根本原因是飞虹公司未能在约定期限内取得B2、C2、E2的消防验收文件、案涉物业（四栋厂房）的环保验收文件、工程竣工验收备案表等批文证照，并非仅仅因为飞虹公司未能在约定期限内取得B2、C2、E2的消防验收文件。飞虹公司与一审法院将重点放在是否按约取得消防文件上是以偏概全，一审法院未正确查明其他约定文件是否依法按约办妥。二、飞虹公司主张由于我方原因导致其未能取得案涉物业的消防验收文件，实属歪曲事实、颠倒是非。（一）飞虹公司主张由于我方负责的供电工程未完成，导致二期厂房未及时通电，继而不能进行消防验收的观点不能成立。因一次消防验收手续在合同中约定在2013年1月1日交付使用时，依法按约应当办妥。一次消防验收手续不受我方电力工程施工的影响，飞虹公司在2013年1月28日取得B1栋的消防验收意见书，也足以证明飞虹公司负责的一次消防验收不受电力工程施工的影响。（二）飞虹公司在一审及二审上诉过程中的主张与其提交的证据都认为案涉物业没有完成永久用电影响消防验收的办理，即使如此，没有取得永久用电也是飞虹公司的原因造成的，责任应由其承担。我方与南瑞公司之间发生的工程合同纠纷中，双方发生纠纷的主要原因是飞虹公司在交付物业时没有依法办妥永久用电。根据我国相关法律规定及租赁合同第二条第二款的约定，飞虹公司在向我方交付使用物业时，除依法办妥规划、消防、环保等各专项验收外，还必须办妥永久用水、用电等必备基础配套设施的手续，且需按照法律规定办理竣工验收备案，即在合同约定的2013年1月1日前交付物业时，飞虹公司应将永久用电办妥，正因其未办妥永久用电才导致我方与南瑞公司之间产生纠纷。另，飞虹公司主张我方的装修施工影响其办理消防验收的观点不能成立。如上所述，一次消防验收由飞虹公司负责办理，理应在2013年1月1日前办妥。飞虹公司在2013年1月28日已办妥B1栋的消防验收意见书，这充分说明一次消防验收不受我方施工影响。（三）飞虹公司为证明其主张，提供穗港服务公司提供的函件，函中载明因案涉物业是临时用电不符合消防验收的条件，但这仅能证明物业当时的用电状况，不能证明不能消防验收的原因。且根据补充协议第十条约定，只有当飞虹公司提供行政主管部门发出的整改通知，注明仅因工业用电未通的原因，才能视为飞虹公司取得消防验收文件。穗港公司的函件是不符合合同的约定，也不能作为飞虹公司不能办理消防验收免责的理由。三、飞虹公司主张因我方未能完成电力工程故双方签署《补充协议》并非事实。根据我方提供的证据材料，在租赁合同约定的交付物业时点届至时，飞虹公司未批先建违法建设，只办理了B1栋厂房的规划验收许可证等极少部分的证照，大部分的证照均未办理，根据飞虹公司一审提交的证据，B2、C2、E2三栋厂房的建设规划许可证直到2014年5月6日才办妥，2014年5月30日才取得建设工程施工许可证，施工许可证还未办妥。而在2014年5月29日就已取得规划验收合格证。在2013年1月1日交付物业时点届至时，飞虹公司隐瞒事实，后经过我方一再催促其仍不能提供合同约定及法律规定的证照，我方在2013年11月20日向飞虹公司发出解约通知。在该背景下，在飞虹公司的请求下，双方才签订补充协议。四、飞虹公司在2014年6月1日前未能取得的证照有：环保的验收批复意见；B2、C2、E2消防验收意见；竣工验收备案表；我方认为还包括永久用电。五、我方在2014年5月份开始未再继续支付租金，是依法行使不安抗辩权，因直到2014年5月份，飞虹公司有很多的证照都不能办妥，5月6日才拿到规划许可证，5月30日才拿到施工许可证。六、在2014年6月3日我方向飞虹公司发出解约通知后，根据合同法第九十四条、九十六条的规定及补充协议第八条的约定，双方之间的租赁合同自解约通知到达飞虹公司之日即已解除，故飞虹公司要求我方按照占用物业的时间支付租金（占有使用费）、违约金没有依据。七、由于飞虹公司在本案中存在未批先建，违法建设，隐瞒事实，不能按约办妥及提供证照的情形，我方依法解除合同，因此给我方造成的损失飞虹公司应依法予以赔偿。富实公司、富士高公司共同向本院提起上诉。富实公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项至第五项、第七项，改判支持富实公司一审诉讼请求，驳回飞虹公司的全部一审诉讼请求；二、本案全部诉讼费用由飞虹公司承担。富士高公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项、第二项、第八项，改判支付富士高公司一审提出的诉讼请求，驳回飞虹公司的全部一审诉讼请求；二、本案全部诉讼费用由飞虹公司承担。富实公司、富士高公司上诉的事实与理由一致为：一、一审判决未查清“飞虹公司作为出租人应取得哪些案涉物业证照”、“飞虹公司存在哪些违约情形”等对处理本案有实质性影响的事实。根据《合同法》第二百一十六条、《房地产管理法》第二十六条、《建筑法》第六十一条、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第五条、《广东省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收及备案管理实施细则》第九条、《广州市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收及备案管理实施办法(试行)》第十五条等法律规定，结合《租赁合同》第二条第2款、第八条第1款、《补充协议》第三条、第五条第4款、第七条第9款、第八条第3款等约定，飞虹公司作为出租人应取得包括但不限于立项文件、环境影响评价文件、用地预审意见、用地规划许可证、消防设计审核意见、工程规划许可证、用地规划验收合格证、工程规划验收合格证、消防验收意见书、环保验收文件、施工许可证、经营场所使用证明、国有土地使用权证、房地产权证书、设计平面图、红线图、规划总平面图等证照。一审判决却仅查明了《补充协议》前述约定，怠于查明前述法律规定及《租赁合同》前述约定，查明事实不清。另，一审判决虽查明了飞虹公司未在约定期限内取得B2、C2、E2的消防验收，构成违约，却没有查明飞虹公司未在约定期限内取得案涉物业的环保验收文件、工程竣工验收备案证等证照、飞虹公司不仅无理拒绝办理交接手续，还无理扣押富士株式会社、富实公司、富士高公司财物等违约事实。二、一审判决认定富士株式会社、富实公司、富士高公司无证据证明飞虹公司具有已丧失或可能丧失履约能力的情形，其行使不安抗辩权理据不足，构成违约，应向飞虹公司支付2014年4月至2014年7月的租金及违约金显属错误，依法应予以纠正。飞虹公司极有可能丧失2014年6月1日前取得案涉物业全部证照的履约能力的具体表现为：1、在《租赁合同》签署之前、之时以及长达两年多的履约过程中，飞虹公司一直没有取得工程规划许可证等证照(工程规划许可证显示日期为2014年5月6日)且刻意隐瞒前述事实；2、在《补充协议》签署后至2014年4月期间，飞虹公司办理案涉物业证照基本没有进展；3、在富士株式会社、富实公司、富士高公司一再要求告知证照办理进展及时间计划的情况下，飞虹公司始终拒绝正面回复；4、2014年4月28日，增城市城市管理综合执法局对飞虹公司未依法报建的违法行为处以5317076.36元罚款；5、2014年5月7日，增城市城乡规划局责令飞虹公司限期补交城市基础设施配套费1523061元；6、距离证照办理最后期限2014年5月31日仅余50日，证照办理有先后顺序且大多环环相扣，部分证照的办理会影响到其他/之后证照的办理，各行政主管部门审批需花费较长时间；7、除前述处罚外，其他行政主管部门也可能会对飞虹公司的违法行为进行处罚；8、飞虹公司屡次违背承诺，严重缺乏商业信誉；等等。上述事实互相印证了飞虹公司极有可能丧失2014年6月1日前取得案涉物业全部证照的履约能力，根据《合同法》第六十八条等有关法律规定，富士株式会社、富实公司、富士高公司有权行使不安抗辩权，暂停向飞虹公司支付2014年5月租金，且已书面通知飞虹公司，尽到了合理的告知义务，显然不构成履行迟延或违约(2014年6月31日之后，飞虹公司仍未能提交消防验收合格证。环保验收合格证、工程竣工验收备案等证照亦能印证这一点)。此外，一审判决也未能查明各方在《补充协议》附件2-2《工厂租赁费用调整明细表》中约定“截至2014年5月，抵充保证金后需支付租金预计543337.5元”，明确保证金的一半冲抵租金至2014年4月中旬，2014年5月再一并结算支付余额这一事实，认定富士株式会社、富实公司、富士高公司从每月6日起支付未付租金违约金也难免错误。三、一审判决就《租赁合同》、《补充协议》是否己解除、何时解除等问题作出的认定依据显然不足。如前所述，飞虹已严重违约，富士株式会社、富实公司、富士高公司依据《合同法》第九十三条的规定及《补充协议》第八条的约定于2014年6月3日向飞虹公司发出书面通知，解除《租赁合同》、《补充协议》有依有据。且各方在庭审中均确认飞虹公司已于2014年6月4日收到前述解除通知，一审判决原本应根据《合同法》第九十六条等有关法律规定认定《租赁合同》、《补充协议》于2014年6月4日解除，却错误适用法律规定，以飞虹公司于2014年7月30日提起本诉的行为作为前述协议解除的依据，继而错误认定前述协议于2014年7月30日才解除，依据显然不足。四、一审判决认定“对于富实公司要求返还财产的诉讼请求不予支持”、“对于富实公司在法庭辩论终结后才变更第二项反诉请求的申请不予支持”缺乏事实依据和法律依据，亦显失公正公平。在提起本反诉时，基于当时“被飞虹公司扣押的财产未曾被使用，且仍然存在，应当未被损坏，具有返还的可行性”之事实，富实公司第二项反诉请求内容为“判令飞虹公司立即将存放在案涉物业内、属于富实公司所有的全部财产完好无损地返还给富实公司”，在一审法院组织下，富实公司取回了第二项反诉请求中的部分财产，但余下财产仍被扣押在案涉物业中，而飞虹公司直到最后一次庭审才确认其于2015年6月30日将E2栋出租给第三人作学校宿舍使用，将B1栋第一层出租给第三人作建筑工程实训中心、汽车实训中心。即第二项反诉请求剩余的财产已被飞虹公司无权处分给了第三人占有使用，难以取回且可能被损坏或灭失。基于客观情况发生了重大变化，富实公司先后向一审法院提交了《关于请求变更第二项反诉请求的申请及明确该项反诉请求所涉财产及其明细的说明》、《关于案件几点问题的说明》、《关于请求变更第二项反诉请求的进一步说明》，请求变更第二项反诉请求为“判令飞虹公司赔偿因不能返还剩余财产而给富实公司造成的损失91178元人民币”，同时详细列明了所涉财产明细及价值。一审判决却未予理睬已发生重大变化的客观事实、富实公司前述请求，径行认定“对于富实公司要求返还财产的诉讼请求不予支持"、“对于富实公司在法庭辩论终结后才变更第二项反诉请求的申请不予支持”，任由飞虹公司随意无权处分属于富实公司的财产，明显缺乏事实依据和法律依据，亦显失公正公平。五、一审判决就飞虹公司是否应向富实公司退赔装饰装修、设备搬运费、人工费、租金、保证金方面的损失，应赔偿多少等问题作出的认定和处理严重错误。因飞虹公司一再违约，导致《租赁合同》、《补充协议》解除，造成富士株式会社、富实公司、富士高公司迟迟不能正常使用案涉物业，长期无法按生产计划投产，此前基于信赖、为履行合同而投入的巨额装修装饰、人员、设备搬运、租金及保证金等费用也均因此而成为无法挽回的损失且不断扩大，商业信誉也严重受损。在前述情形下，一审法院本应根据《补充协议》第八条第3款的约定及《合同法》第一百零七条、《民法通则》第一百一十一条等法律规定，认定飞虹公司应退赔富实公司因此遭受的包括但不限于装饰装修、设备搬运、租金、经营损失、保证金等经济损失，却因为其错误认定富士株式会社、富实公司、富士高公司暂停支付租金构成违约，继而作出了如下错误认定：1.错误认定飞虹公司应依据评估结论书向富实公司支付装饰装修款9425133元。各方当事人已明确约定装饰装修由飞虹公司赔偿，本案不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，一审判决以“评估结论书能够体现富实公司为涉案厂房所支付的实际价值”这一无理理由，以“装饰装修残值9425133元”替代“富实公司实际装饰装修损失16642316元”，有意回避处理富实公司余下高达7217183元的装饰装修损失；2.错误认定“酌定双方对设备搬运费各承担一半”、“富实公司未能出示其中7张发票原件，故对该等部分金额，本院不予采信”。富实公司虽然未能提供前述7张发票的原件，但已按一审法院要求提交了由发票开具方出具的证明，证明发票真实。一审法院却置之不理，不予采信前述7张发票载明的设备搬运费金额，明显错误；3.错误认定“富实公司无证据证明该部分人工费损失系因本案纠纷而产生的直接经营损失，故不予支持富实公司要求飞虹公司赔偿人工费损失的反诉请求”。如前所述，富士株式会社、富实公司、富士高公司基于对飞虹公司一再承诺的信赖，为进行开业投产前的人工准备、员工培训和及时开业投产而招聘了大量人员，后因飞虹公司一再不能兑现承诺而被迫将所招募人员进行分批辞退。如果没有飞虹公司的违约行为，该等人工费也不会付诸东流，成为无法挽回的损失，故两者之间存在前因后果的因果关系。根据保护信赖利益的法律原则，又经营损失属于飞虹公司承诺的赔偿范围，一审判决作出前述认定没有依据；4.错误认定“富实公司主张飞虹公司退还2012年7月至2013年8月的已付租金缺乏依据，不予支持”。如前所述，依法依约向富士株式会社、富实公司、富士高公司交付适租租赁物，是飞虹公司不容推辞的主要义务。然而，飞虹公司在《租赁合同》签署之前、之时以及长达两年多的履约过程中一直未能办妥案涉物业工程规划许可证等证照且有意隐瞒前述事实，致使富士株式会社、富实公司、富士高公司原本按约尚不该支付租金却自2012年7月至2013年8月期间每月向飞虹公司支付了租金，在前述问题暴露后，富士株式会社、富实公司、富士高公司多次要求飞虹公司尽快补办全部证照却长期未果，富士株式会社、富实公司、富士高公司被迫于2013年11月20日即已向飞虹公司发出过解除合同的通知。在前述情况下，支付2012年7月至2013年8月的租金并非富士株式会社、富实公司、富士高公司的真实意思表示，飞虹公司收取前述租金没有依据，其依法应退赔给富士株式会社、富实公司、富士高公司；5.错误认定“酌定双方对保证金各承担一半”。保证金属于飞虹公司承诺的赔偿范围，在富实公司没有违约的情形下，飞虹公司应依法依约退还全部保证金。一审判决却仅主观判定飞虹公司只需退赔保证金的一半，裁量失当。飞虹公司针对富实公司、富士高公司上诉二审答辩称：一、案涉厂房未能办妥消防验收，责任在富实公司一方，有关后果应由富实公司等三司承担。二、工程竣工验收备案证等证照不是合同约定和法律规定出租房屋必须具备的条件，飞虹公司已按约定办理证照，不存在违约行为。三、飞虹公司从未阻挠富实公司等三司将存放在厂房内的物品搬走，而且多次发函催促其将物品搬走，不存在扣押、占用其物品的问题。四、既然飞虹公司不存在扣押、占用富实公司等三司物品问题，何来返还、赔偿其物品损失问题？另外富实公司在法庭辩论终结后才变更诉讼请求，富实公司的第二项诉讼请求中，无论是变更前还是变更后的诉讼请求均不应得到支持。五、飞虹公司积极履行合同，没有违约，更没有预期违约，而富实公司等三司拖欠租金已构成根本性违约，富实公司称行使不安抗辩权拒付租金没有任何的事实和法律依据。六、富实公司等三司称案涉租赁合同已于2014年6月4日解除没有事实和法律依据。七、富实公司等三司的装饰装修款、搬运费等费用是由于其自身违约原因所造成，应由其自行承担，依法不应由飞虹公司赔偿。八、富实公司诉请的租金、管理费损失、人工费用、设备搬运费等损失，以及退还保证金的上诉请求不应得到支持。请求二审法院依法驳回富实公司、富士高公司的全部上诉请求，支持飞虹公司的全部上诉请求。富士株式会社针对富实公司、富士高公司上诉二审答辩称其同意富实公司、富士高公司的上诉及答辩意见。飞虹公司向一审法院起诉请求：一、解除《飞虹厂房、宿舍租赁合同》及《飞虹厂房、宿舍租赁合同补充协议》；二、富士株式会社、富实公司、富士高公司立即将增城区增×街×区高科技工业园区××路×号B-1、C-2、B-2幢厂房、E-2幢宿舍及相应的空旷场地交还飞虹公司；三、富士株式会社、富实公司、富士高公司自2014年4月1日起至将B-1、C-2、B-2幢厂房、E-2幢宿舍及相应的空旷场地全部交还飞虹公司之日止，按合同约定向飞虹公司支付以下款项，富士株式会社、富实公司、富士高公司承担连带清偿责任：1、租金及管理服务费（以租赁合同及补充合同约定的租金标准，其中2014年4月1日至2014年5月31日期间，除B-1幢厂房按16.5元/平方米计算外，其他租赁物业按8元/平方米计算，租赁期内的其他时间所有租赁物业均按16.5元/平方米计算，自2016年1月起每年按上年度CPI标准上浮，暂算至2014年7月5日，金额为1731337.5元）；2、利息[标准自约定每月应交租金及管理服务费日（每月5日前）至付清当月租金及管理服务费止，以所欠款项为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算，暂算至2014年7月5日，金额为9349.43元]；3、逾期付款违约金[自约定每月应交租金及管理服务费日（每月5日前）至付清当月租金及管理服务费止，每逾期1日，按所欠款项的5.5‰计算，暂算至2014年7月5日，金额为312816.28元]；四、飞虹公司没收保证金356.4万元；五、富士株式会社、富实公司、富士高公司解除《飞虹厂房、宿舍租赁合同》及《飞虹厂房、宿舍租赁合同补充协议》无效；六、富士株式会社、富实公司、富士高公司承担本案全部诉讼费用。富实公司向一审法院反诉请求：一、确认富士株式会社、富实公司、富士高公司与飞虹公司签署的《飞虹厂房、宿舍租赁合同》、《飞虹厂房、宿舍租赁合同补充协议》于2014年6月4日已解除；二、飞虹公司立即将存放在案涉物业内、属于富实公司所有的全部财产完好无损地返还给富实公司（主要财产详见附件，暂计150万元）；三、飞虹公司退还富实公司保证金3564000元；四、飞虹公司赔偿富实公司各项经济损失30253302.27元；五、飞虹公司承担本案（含本诉、反诉）的全部诉讼费用。富士高公司向一审法院反诉请求：一、确认富士株式会社、富实公司、富士高公司与飞虹公司签署的《飞虹厂房、宿舍租赁合同》、《飞虹厂房、宿舍租赁合同补充协议》于2014年6月4日已解除；二、飞虹公司承担本案（含本诉、反诉）的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2011年8月27日，飞虹公司（出租人、甲方）与富士株式会社（承租人、乙方）签订一份《飞虹厂房、宿舍租赁合同》（合同号20110827），合同约定“第一条租赁标的租赁标的位于增××增×街××区高科技工业园区××路三幢厂房及一幢宿舍和相应的空旷场地（以下简称该物业），建筑面积分别为：1、厂房（B1、C2、B2），建筑面积为27500平方米。（具体面积以实物为准）2、附属房屋（宿舍E2），建筑面积8500平方米。（具体面积以实物为准）第三条租赁期限1、该物业租赁期限为20年，自2013年1月1日至起2023年12月31日止。甲方给予乙方壹个月的装修免租期，租金起算期为2013年2月1日。2、其中B1栋厂房2011年11月就可交付使用，关于B1交付使用时间，双方再行商定。……第四条租金及支付方式1、租金实行先付后用的方式支付，具体如下在每月5日前支付当月租金。……3、租金及管理服务费共计16.5元/平方米/月（含税）第五条租金及管理服务费递增方式合同开始的三个自然年内，租金与服务费不变。从第四个自然年开始（即从2016年1月开始），按照中国公布的上一年度的CPI变化比例，以上一年度的租金与服务费之和为基数，以CPI的变化比例作为本年度租金和服务费的调整比例。……第六条保证金及支付、返还方式保证金额为厂房、宿舍的一年租金及管理服务费，共计712.8万元，甲乙双方在签订本合同后5个工作日内乙方即支付保证金的30%……第八条乙方的权利、义务……4、乙方应及时办妥环保、消防等相关手续，如需甲方配合办理的，甲方应积极配合。……第十条违约责任1、乙方逾期支付租金的，应当支付法定贷款利息外，还须以逾期付款额每天千分之5.5向甲方支付违约金，如乙方在收到甲方书面催告知5天内仍未书面答复或超出30天未支付，甲方可不提供相关服务，有权单方解除本合同，乙方所交的保证金不予退还，并保留索赔的权利。……第十一条索赔……4、乙方在租赁期限结束归还甲方时应确保该物业的完好。属于乙方后设的附属设备及建筑物如拆解会影响原有物业功能性，安全性，完好性的，乙方不得拆除（如装修天花、照明、消防等），交接后产权无偿归甲方所有。第十二条双方约定的其他事项1、双方同意该物业的租赁交接日定为2013年1月1日。……”。2013年10月28日，富实公司向飞虹公司发出《关于对广州飞虹电子科技有限公司复函的答复函》，内容载明“……但自从2012年12月租赁至今近一年里，贵方却一直以各种理由推脱，没有提供有关建筑、消防、环保等工业审批所必须证照……再次促请贵司……提供上述4栋厂房房屋所有权证、建设工程许可证、建设工程施工许可证、工程竣工验收备案表、消防验收合格证明、环保验收合格证明等……”。2013年11月20日，富实公司向飞虹公司发出《关于解除飞虹厂房租赁合同通知》，内容载明“……我司2012年签约租赁至今，遵照合约支付保证金和房租，而贵司一直不能提供厂房的所有权合法证明、厂房投入使用必须的验收证明，导致我司无法向有关部门报批设立工厂的各种必要手续、生产计划和公司信誉等均受到重大影响。……经多方证实情况如下：贵司出租的厂房未按正常手续向规划、建设、消防等部门申办建设工程规划证、建设工程施工许可证、建设工程规划验收合格证、建设工程消防设计审核意见书、建设工程消防验收意见书等必须的许可证明并及时提供我司，……对于未取得建设规划部门颁发的许可证、或未按许可证的规划、以及未经消防验收合格而建造的房屋，该租赁合同无效……我司决定郑重通知贵司：……自本通知送达贵司后，当即解除双方签订的关于厂房宿舍的租赁合同……”。2014年1月20日，出租方飞虹公司（甲方）与承租方富士株式会社（乙方）、富实公司（丙方）和富士高公司（丁方）签订一份《飞虹厂房、宿舍租赁合同补充协议》，协议约定“甲乙双方签订合同号为20110827的《飞虹厂房、宿舍租赁合同》（以下简称原合同），约定‘乙方承租甲方位于增××增×街×区高科技工业园区××路三幢厂房及一幢宿舍和相应的空旷场地。厂房（B1、C2、B2）……附属房屋（宿舍E2）…租赁期限为20年，自2013年1月1日至起2023年12月31日，租金及管理服务费共计16.5元/平方米/月（含税），租金起算期2013年2月1日至起2023年12月31日’，丙方为原合同租赁物业的实际使用人，现甲乙丙丁四方……在原合同基础上变更、补充部分内容……一、（1）增加乙方的独资现地法人—富实公司作为原合同的承租主体之一（以下或称为丙方），享有原合同中与乙方同等的权利，承担同等的义务。（2）增加乙方的独资现地法人—广州富士高微电子有限公司作为原合同的承租主体之一（以下或称为丁方），享有原合同中与乙方同等的权利，承担同等的义务。……四、(1)租赁期限调整为10年，合同期满前双方另行协商合同续签事宜。租赁期限自2013年1月1日开始，甲方给予乙方、丙方和丁方壹个月的免租期，租金起算期为2013年2月1日。(2)在租赁期限内，如甲方、乙方、丙方或丁方决定解除租赁合同、收回或退还租赁物业的，应提前一年书面通知对方，本合同自动终止。（3）租赁物业现存的装饰装修及乙方、丙方或丁方在甲方同意下投资的装饰装修，如甲方主动提出解约情况下，甲方应赔偿乙方、丙方和丁方装饰装修的残值损失，残值以届时双方共同委托有资质的评估机构所作评估结果为准。在乙方、丙方或丁方主动提出解约情况下，甲方不承担租赁物业已形成附合的装饰装修损失的赔偿责任。五、原合同第四条‘租金及支付方式’作以下变更：……（2）增加以下条款4、甲方出租的租赁物业均须要具备应有的合法证照，甲方应按照本协议约定时间办妥必须的全部证照(以本协议附件1《厂房生产所须申报材料明细》列明证明为准，未尽全之处，以政府部门要求为准，如因政府要求变更或增加而导致办理变更或增加手续延期的，由双方另行协商)。甲方、乙方、丙方和丁方商定，从2014年1月1日开始，在甲方未取得《厂房生产所须申报材料明细》所述全部证照期间，除B1租金标准按照原合同约定执行以外，其他租赁物业租金及管理服务费定为人民币8元/平方米/月（含税）。待甲方依法取得前述的全部证照（以全部相关证照注明的最后发证日期为准）起（如果由甲方投资电力的情况下，最晚不晚于2014年6月1日前通电；如果由乙方、丙方和丁方投资的，甲方有配合义务，如因甲方不配合而致用电开通延迟的，由甲方承担相关责任)，租赁物业租金及管理服务费恢复为原合同约定标准。六、(1)原合同第六条中的‘保证金金额’调整为‘保证金金额为厂房、宿舍的6个月租金共计人民币356.4万元，鉴于乙方已于2012年12月28日前向甲方支付了保证金人民币712.8万元，甲方应当返还的保证金为人民币356.4万元，该保证金作为租金冲抵，甲方不再返还，……七、原合同第七条‘甲方的权利、义务’增加以下条款……9、甲方有义务确保乙、丙、丁方在租赁物业中合法、有效、持续地生产经营，且出租物业均须符合国土资源、城乡规划、建设、公安、消防、等政府主管部门的有关规定。在甲方未依法领取租赁物业作为合法建筑物应当具备的全部证照(具体证照以本协议附件《工厂生产所需申报材料明细》列明为准)前，如承租方因此受到规划局、建设局、公安局、消防局、工商行政管理部门等政府行政部门的责难或其他方式的检举，对丙方正常运行造成障碍或对丙方处以处罚的，甲方须积极协助解决，罚金或其他相关责任由甲方承担。八、原合同第九条‘合同的变更和解除’增加以下条款：3、甲方承诺于2014年6月1日前依法领取租赁物业作为合法建筑物所应当具备的全部证照(具体证照以本协议附件《工厂生产所需申报材料明细》列明为准)，且应当确保丙方在租赁期限内合法、有效、持续地按照承租该物业的目的(用途)及符合丙方经营目的地使用该物业，不存在任何事实与法律的障碍。甲方逾期未取得上述全部证照，乙方、丙方、丁方有权终止支付租金并解除租赁合同。租赁合同自乙方、丙方、丁方向甲方送达解除通知之日起三日内解除。甲方应当赔偿乙方、丙方、丁方受到的全部损失，包括但不限于保证金、装饰装修款、设备搬运款、经营损失及丙方为追索甲方承担赔偿责任而支付的全部费用等。……十、供电设施投资问题，如由甲方投资的，不涉及解约时的过户问题。如由乙方、丙方、丁方投资的，双方须另行商定解约时的过户方案。双方对电力工程应当积极配合、互相促进，争取早日通电。如非因本合同各方造成的供电设施施工的约定工期延误，各方均免除责任（包括因此而导致甲方办理租赁物业的消防验收意见书的时间相应顺延）。如甲方补办租赁物业的消防验收时，消防主管部门向甲方发出的消防整改通知书并注明仅因为工业电力未通原因的，认可甲方取得消防验收意见书，但其他证照不在此限。……十二、本协议生效后，即成为原合同不可分割的部分，与原合同具有同等的法律效力。本协议与原合同不一致的，以本协议为准。……”。协议附件1《出租方须提供所有厂房生产所须申报材料明细》载明，1、建设工程规划许可证2、建设工程规划验收合格证3、建筑工程施工许可证4、发改局（委）批复文件（审批制项目需提交项目建议书批复意见；备案制项目需提交项目备案审批意见）等建设项目环境影响评价文件5、用地预审意见6、用地规划许可证7、建筑工程消防设计审核意见书8、建筑工程消防验收意见书9、经营场所使用证明（房产证或临时经营场所使用证明）10、设计平面图11、国有土地使用证12、红线图13、规划总平面图。协议附件2-2《工厂租赁费用调整明细表》显示，“B1现在面积6855原价16.5调整价格16.5总额113107.5元B2/C2/E2现在面积29145原价16.5调整价格8.00总额233160合计调整后租金346267.5元……截至2014年5月，抵充保证金后需支付租金预计543337.5元。”。2014年5月19日，富实公司向飞虹公司发出《关于请广州飞虹电子科技有限公司详尽说明租赁物业全部证照办理情况的函》，内容载明“……截止本函件发出之日，我司仍未收到贵司办理的如下证照资料：建设工程施工许可证、建设工程规划验收合格证、建设工程竣工验收备案、发改局（委）批复文件（审批制项目需提交项目建议书批复意见；备案制项目需提交项目备案审批意见）、环境保护工程验收、用地预审意见、建筑工程消防设计审核意见书、建筑工程消防验收意见书等补充协议约定的资料。请贵司尽快按照补充协议约定履行义务，并在收到本函之日起三日内书面完整详尽告知各项证照资料的办理情况。”。2014年5月21日，飞虹公司向富实公司发出一份《关于租赁物证照办理情况的复函》，内容载明“……《飞虹厂房、宿舍租赁合同补充协议》附件1所列的1、4、5、6、9、10、11、12、13贵方已收到，附件1所列的第2、3、7项证照，月底前报送贵方。附件1所列的第8项证照，贵方必须提供租赁的装修图纸，以便我司办理消防验收。……”。2014年5月22日，富实公司向飞虹公司发出《关于暂缓支付租金的告知函》，内容载明“……时至今日，贵司所出租物业的未报先建、证照不齐问题一直未得以根本解决，严重影响我司正常使用及投产开工等。对此，我司于2014年4月9日向贵司发出《关于敦促依法、依约办理租赁物业全部证照的函》，又于2014年5月19日向贵司发出《关于请广州飞虹电子科技有限公司详尽说明租赁物业全部证照办理情况的函》，……但始终未得到贵司明确书面答复。我司对贵司合作诚意深感遗憾，并对贵司能否按约在2014年6月1日前取得所有出租物业的证照更是深表忧虑。由于迟迟得不到贵司明确、有效答复，为督促贵司进一步加快履行办理证照的义务，我司经慎重考虑，决定暂缓支付后续部分租金。待贵司按约定在2014年6月1日前取得全部合法证照、双方确认后再一并支付。……”。2014年5月24日，飞虹公司向富实公司发出一份《关于暂缓支付租金的告知函的复函》，内容载明“……我司花费大量人力财力全力办理厂房宿舍的证照，相关工作已接近完成，我司本月16日向贵方送交大部分证照资料，余下亦可在本月内完成。自从签署补充协议后，我司多次催促贵司提供装修图纸，至今未提供，会导致消防无法验收，……”。2014年5月26日，飞虹公司再次向富士株式会社、富实公司、富士高公司发函，要求其提供二次装修的图纸以及支付2014年4月、5月租金。2014年5月27日，富实公司向飞虹公司发出《关于需要我司提供租赁物装修图纸事宜回复函》，内容载明“根据我司最近向消防部门咨询，贵司需要申办的《建设工程消防设计审核意见书》、《建筑工程消防验收意见书》是针对厂房建筑工程的首要消防手续，俗称一次或大消防。而我司需要申办的是在贵司已取得上述两个消防证后，仅针对建筑内部装修工程的消防手续，俗称二次消防。贵司是否取得一次消防的全部证照，是我司能否申报二次消防的先决条件，也是法律规定该厂房建筑能否投入使用的前提条件。而对于贵司需要我司提供装修图纸才能申报消防一事，我司对此不甚了解，装修设施属于我司私有资产，当初也是由于不知贵司未报先建、也未报消防的真实情况，在得到贵司负责人保证和同意下，才进行的一部分内部装修施工。对此，理应由我司向消防部门进行独立申报和原因说明。如果贵司坚持认为此装修图纸是贵司申报一次消防的前提条件，请出示消防部门的告知文件或申报依据，我司非常愿意遵照规定积极配合办理。……就贵司办理进度而言，我司租赁物业中B1厂房，贵司于2009年9月4日就取得建筑工程消防设计审核意见书，但却于2013年1月28日才取得建设工程消防验收意见书，时间周期令人费解。按此速度，我司对于贵司能否按约在2014年6月1日前取得包含上述消防在内的租赁物业所有证照表示极度担忧。……因此我司最近才不得已暂缓支付租金，以待贵司明确答复。……”。2014年5月30日，富实公司向飞虹公司发出《关于广州飞虹电子科技有限公司要求我司提供装修设计图纸、交付租金及要求限期交付全部证照的函》，载明“关于贵司要求我司提供装修图纸事宜，我司于2014年5月27日发至贵司《关于需要我司提供租赁物装修图纸事宜回复函》已明确回复，现再重申：一、贵我双方之间从未约定合并一起申报租赁物业的《(建筑工程消防设计许审核意见书》和《建筑工程消防验收意见书》的消防手续。而根据消防主管部门规定，关于主体建筑物的—次消防和关于内部装修的二次消防手续，无论是申报消防对象，还是审报单位主体，都不一样，而且二次消防申报也是在一次消防全部通过验收后，才能进行后续实施、存在先后、主次关系。为此，我司也在上述回函中明确要求贵司提供消防主管部门的告知文件或申报依据，贵司也一直没有回函答复。然而，责司却在临近双方约定办理证照期限即将届满之时，反而要求我司提供二次装修图纸，借此以‘我司拖延提供二次装修图纸的行为已经严重影响贵司办理其他相关证照、手续’等无中生有的理由，企图将无法按时取得证照的责任过失推卸于我司……二、此前，我司为向贵司了解证照办理情况，曾多次函致贵司请求给予明确、详尽回复，但贵司从未答复。自2014年4月开始，我司通过向相关主管部门咨询，了解办理证照手续所需正常、合理的审批时限，在得知按照相关主管部门公示的审批时限办理，贵司将无法实现2014年6月1日前完成全部证照办理手续，我司表示十分担忧，直到2014年5月7日贵司方才提供租赁厂房的全部建设工程规划许可证，我司再结合此前咨询相关主管部门了解的其他证照办理时限，由此推算贵司在双方约定的时限内根本无法办妥全部证照。在此情况下，我司不得已才暂缓支付租金，待贵司6月1日前完成全部证照办理手续后一并支付。……请贵司务必按照补充协议约定，于2014年6月1日前向我司交付全部证照资料。否则，我司将依法依约解除租赁合同及补充协议，由此面产生的责任和损失将全部由贵司承担。三、……截至本函件发出之日止，根据补充协议约定，仍未收到贵司应办理的如下证照：1、建设工程规划许可证厂房(B-1、B-2、C-2)、宿舍(E-2)的复印件2、建设工程规划验收合格证没有厂房(B-1、B-2、C-2)、宿舍(E-2)3、建筑工程施工许可证没有厂房(B-1、B-2、C-2)、宿舍(E-2)4、发改局（委）批复文件（审批制项目需提交项目建议书批复意见；备案制项目需提交项目备案审批意见）等建设项目没有立项批复意见、没有验收批复意见5、用地预审意见复印件6、用地规划许可证复印件7、建筑工程消防设计审核意见书没有厂房(B-1、B-2、C-2)、宿舍(E-2)8、建筑工程消防验收意见书没有厂房(B-1、B-2、C-2)、宿舍(E-2)9、房产证、经营场所使用证明（房产证或临时经营场所使用证明）没有厂房(B-1、B-2、C-2)、宿舍(E-2)10、设计平面图没有11、国有土地使用证复印件12、红线图复印件13、规划总平面图复印件14根据政府行政部门在补充协议签订前分布法律规定中所必须具备的其他证照：建设工程竣工验收备案工业基地的建设项目竣工环境保护验收的批复工业基地的建设项目排污许可证。请贵司务必于2014年6月1日前交付上述全部的证照资料并与我方共同确认核对原件”。2014年6月3日，富士株式会社、富实公司、富士高公司向飞虹公司发出《关于解除飞虹厂房及宿舍租赁合同、补充协议的通知》，载明“我司于2011年8月27日与贵司签订租赁合同，向贵司承租位于增××增×街×区高科技工业园区××路号的三栋厂房(B-1、B-2、C-2)和一栋宿舍(E-2)(以下统称‘租赁物业’)，拟用于开展合法生产经营活动。租赁合同签订以来，我司遵照租赁合同约定支付了保证金、租金及管理费，并为在该址设立工厂做了大量准备工作。然而，贵司却一直未向我司提供租赁物业的规划、建设施工、消防、环保、工程竣工验收证明等证照资料，造成我司至今未能办妥设立工厂的行政审批手续。贵司的违法、违约行为不仅严重影响了我司的生产计划安排及公司信誉，更迫使我司长期承担涉嫌违反法律规定的经营风险。由于我司前期在不知情下对该租赁物业装修、设备、人员等已投入巨大，为避免遭到巨额损失，曾多次强烈要求贵司尽快完善租赁物业合法证照手续。直至2014年1月20日，贵司终于同意对此签订补充协议，并向我司承诺2014年6月1日前，一定依法申报并取得该租赁物业应当合法具备的全部证照，此日期为完成所有证照手续、能够正常交付使用的最后时限，如逾期仍未能取得上述全部证照，我司有权终止支付租金、解除租赁合同并要求赔偿损失。贵司在补充协议履行期间，证照办理进度一拖再拖、直至2014年5月6日才取得《建设工程规划许可证》、而后续相关证照、尤其是消防设计、消防验收、建设竣工、环保验收等证照却一直没有取得。由于各个证照之间存在紧密关联和先后顺序，非一时之间可以同时办妥，因此我司对租赁物业证照办理进展甚为担忧，曾多次致函催促贵司依约办妥证照手续，并请贵司明确、详尽地告知证照办理的进展情况。然而，贵司不予明确回应，且时至2014年6月1日，仍未按照双方约定提供全部有效证照。(我司收到证照情况详见附件：《广州飞虹电子科技有限公司提交证照情况汇总表》)。……我司正式通知贵司：1、自本通知送达贵司之日起三日内，贵我双方签订的所有关于厂房、宿舍的租赁合同及补充协议即予解除；2、请贵司接到本通知后三日内，速派人与我司办理厂房、宿舍、设备、附属设施等交接手续。由于贵司已于2014年5月26日起，在未作任何书面告知情况下，无故禁止我司人员及车辆的自由出入，因此，自我司所有留守人员撤出租赁物业之日起，即视同我司已依法将该租赁物业、附属设施、以及存放在租赁物业内的所有设备等交接给了贵司，由此产生的一切责任和损失也皆由贵司承担；3、请贵司接到本通知后五日内，速与我司商谈按照租赁合同及补充协议约定，赔偿我司的全部损失；贵司届时如果未按本通知履行，将承担由此产生的一切后果，我司也将保留进一步通过法律途径追究贵司法律责任的权利。”。2014年6月5日，飞虹公司向富士株式会社、富实公司、富士高公司发出一份《关于不同意解除飞虹厂房及宿舍租赁合同、补充协议并催收租金的通知》，内容载明“……我司再次通知贵方，我司已办妥补充协议附表所约定的证照，根据补充协议约定，从2014年6月1日起，租赁物业的租金和管理费标准恢复为16.5元/平方米，请贵方纠正错误，继续履行合同，立即付清拖欠的2014年4月、5月、6月的租金……租赁物业的B2、C2栋厂房部分楼层贵方已进行了二次装修，而且改动比较大，现场建筑平面与我司原申报消防部门的建筑消防设计审核时的平面布置图纸不符，无法进行消防竣工验收。……因贵方一直拒绝提供租赁物业的内部装修图纸，且一直不进行租赁物业的供电施工，导致租赁物业至今未有永久供电。租赁物业的消防验收至今未能通过的责任在于贵方。……请贵方在收到本通知后三日内付清租金。……”。一审法院另查明，2007年5月25日，原增城市公安局消防大队出具一份关于广州飞虹电子科技有限公司立项选址方案消防设计初步意见，同意飞虹公司在增城区×区高科技工业基地兴建厂房。2007年5月29日，原增城市发展和改革局向飞虹公司出具一份《关于历史遗留用地问题的工业项目立项预审函》，对飞虹公司提供的关于建设电子厂项目的有关资料提出预审意见。2007年6月1日，原增城市城市规划局向飞虹公司核发建设用地规划许可证，用地位置为增××增×街×区高科技工业基地。2007年7月30日，原增城市环境保护局向飞虹公司出具一份《关于广州飞虹电子科技有限公司建设项目环境影响报告表的审查意见》，对飞虹公司建设项目环境影响报告表提出审查意见。2007年8月31日，飞虹公司取得增国用（2007）第B0200078号国有土地使用证，该证载明座落于增×街×区高科技工业基地的使用权面积为50114.66平方米土地的使用权人为飞虹公司。2007年9月7日，原增城市发展和改革局向飞虹公司出具广东省企业基本建设投资项目备案证。2009年6月3日，厂房B1取得建设工程规划许可证。2009年9月4日，原广州市公安消防局向飞虹公司出具一份《关于同意广州飞虹电子科技有限公司厂房C1栋、B1栋和宿舍E1栋建筑工程消防设计的审核意见》。2009年9月9日，厂房B1取得建筑工程施工许可证。2013年1月28日，原增城市公安消防局向飞虹公司出具建设工程消防验收意见书，载明对飞虹公司的厂房C1、B1以及宿舍E1栋进行了消防验收，评定已建土建工程消防验收合格。2013年12月16日，飞虹公司取得位于增城区增×街×区高科技工业园区××路×号的临时经营场所使用证明。2014年5月6日，厂房B2、C2以及宿舍E2取得建设工程规划许可证。2014年5月25日，穗港消防服务公司向飞虹公司出具一份《关于广州飞虹电子二期厂房消防验收条件存在问题的函》，载明“就我单位穗港消防服务公司施工的飞虹电子二期厂房B2、C2栋，宿舍E2栋的消防工程安装，现已进入申报消防验收阶段，经我公司工程技术人员进行初步验收时，发现该项目工程尚未具备消防验收条件，具体问题如下：（1）该项目现暂时使用的电源为临时用电，至今未接入主电源（即永久用电），按消防部门要求，不具备消防条件。……（2）该项目B2、C2栋厂房发现部分楼层已进行了二次装修，而且改动比较大，现场建筑平面与原向政府消防行政管理部门申报并已审核通过的建筑消防设计的平面布置图纸等不相符。根据政府消防行政管理部门要求，如消防设计有设计改动的（或二次装修设计施工的），应结合变更后的图纸重新向政府消防行政管理部门申报消防设计审核后，方可进行验收。以上问题，该贵单位给予重视，及时进行整改，补充提交资料，以免耽误消防竣工验收工作。”。2014年5月29日，厂房B1、B2、C2以及宿舍E2取得建设工程规划验收合格证。2014年5月30日，原增城市公安消防局向飞虹公司出具一份《建设工程消防设计审核意见书》，载明，“我局对你单位报送的建筑工程消防设计进行了审核。该工程位于增××增×街×区高科技工业园区××路×号，拟建项目为：1栋地上5层厂房（B2）……1栋地上5层厂房（C2）……1栋地上6层宿舍（E2）……经审核，认为该工程消防设计符合消防法规和国家工程建设消防技术标准要求，同意该工程消防设计，并提出意见如下：一、工程建设中使用的消防产品应选用具备消防产品市场准入要求的合格产品。二、经此次审核同意的消防设计不得擅自修改，确需修改变更的，应重新向我局申请消防设计审核。……”。2014年5月30日，厂房B2、C2以及宿舍E2取得建设工程施工许可证。2014年12月18日，穗港消防服务公司出具一份《关于广州飞虹电子二期厂房消防验收问题的情况说明》，内容载明“兹我穗港消防服务公司承包施工的广州飞虹电子二期厂房B2、C2、宿舍E2栋的消防安装工程。我司已于2012年12月20日完成所有消防系统的安装施工。……但由于存在以下两方面的问题，导致二期厂房B2、C2、E2栋尚未能进行消防竣工验收申报：一、该项目暂时使用的电源为临时用电，至今未接入主电源（即永久用电），不符合消防行政主管部门要求，暂不具备验收条件。二、该B2、C2栋厂房部分楼层已进行二次装修，而且改动比较大，现场建筑平面与我公司原申报消防部门的建筑消防设计审核时的平面布置图纸不符，暂无法进行消防验收。按消防行政主管部门要求，如有变更设计改动（或二次装修设计施工的），应结合变更后的图纸重新向消防行政主管部门申报消防设计并经审核后，才能进行施工及验收”。2015年6月3日，原增城市公安局增江派出所出具一份消防监督检查记录，检查内容为“2015年6月3日……到增××增×街×区高科技工业园区××路的广州飞虹电子科技有限公司进行检查，……发现B2、C2的车间有局部装修，与原设计审核不符，按消防法现时不具备验收合格条件，责令该公司按照设计审核图纸施工，或重新设计报审核”。2015年7月19日以及同年9月15日，原广州市公安消防局向飞虹公司出具两份建设工程消防验收意见书，载明分别于上述日期对飞虹公司申报的厂房B2（5层）、C2（5层）建筑工程以及宿舍E2（6层）进行了消防验收，综合评定工程消防验收合格。2016年4月14日，增城区环境保护局出具一份关于广州飞虹电子科技有限公司环保手续情况的证明，载明“广州飞虹电子科技有限公司建设项目位于我市增×街×区高科技术产业基地，经我局增环影[2007]116号环评批复文件审批同意。目前该项目已经按照环评要求建设2栋5层及2栋6层厂房，1栋5层和1栋6层宿舍楼，该项目已按‘雨污分流’的原则建设了污水收集、处理系统”。2016年4月18日，涉案厂房B1、C1、宿舍楼E1取得竣工验收备案表；同月19日，涉案厂房B2栋、C2栋、宿舍E2栋取得竣工验收备案表。两份备案表均载明，工程竣工验收备案文件目录包括建设工程竣工验收报告、施工许可证、单位工程质量综合验收文件以及规划、公安、消防环保部门出具的认可文件或者准许使用文件等，备案意见分别列明“厂房B1、C1、宿舍楼E1工程的竣工验收备案文件已于2016年4月18日收讫，文件齐全”以及厂房B2、C2、宿舍楼E2工程的竣工验收备案文件已于2016年4月18日收讫，文件齐全”。再查明，2013年8月7日，南瑞公司向广东省广州市增城区人民法院（以下简称增城法院）提起诉讼（南瑞公司作为原告，富实公司作为被告），案号为（2013）穗增法民三初字第100号，诉讼请求为，1.确认其与富实公司在2012年12月签订的《电力工程承发包工程合同》有效；2.富实公司赔偿窝工损失480880.4元；3.富实公司赔偿到期应付工程款2413325.37元及赔偿损失8288.85元。在该案的审理过程中，南瑞公司出示了2012年12月双方签订的《电力工程承发包工程合同》，富实公司对该合同真实性无异议。该合同载明，工程名称为飞虹电子富士高厂区电房供用电工程，工程地点为广州增城市×区工业园飞虹电子厂房，工程时间为双方签署合同后至送电，按日历实际天数计算工程时间为130天，工程承包方式为按富实公司及市供电部门核准的施工图纸及供电方案进行大包干承包。2015年5月22日，双方在增城法院主持下达成调解协议，增城法院作出（2013）穗增法民三初字第100号民事调解书，调解书中调解协议为原被告双方在2012年12月签订的《电力工程承发包工程合同》解除，富实公司已向南瑞公司支付的工程款4400000元，由南瑞公司收取2200000元、向富实公司退回2200000元，双方互不追究对方违约责任等内容。2014年7月30日，一审法院立案受理本案。本案在一审审理过程中，一、租赁双方均确认以下事实，（一）租金、管理费的性质均为租金；富士株式会社、富实公司、富士高公司在2014年4月应付租金为197070元，2014年5月应付租金为346267.5元；（二）在签订《飞虹厂房、宿舍租赁合同》后，富士株式会社、富实公司、富士高公司已经向飞虹公司支付保证金7128000元，后在签订《飞虹厂房、宿舍租赁合同补充协议》后，将保证金调整为3564000元，多出部分已用于冲抵租金，故双方确认已付保证金金额为3564000元；（三）涉案厂房、宿舍的每月总租金在2014年1月1日至2014年5月31日期间的每月租金为346267.5元。（四）宿舍E2建筑面积8500平方米，厂房B1、B2、C2的总建筑面积是27500平方米，空旷场地并未约定计算租金。二、飞虹公司主张，（一）由于涉案租赁厂房是根据富士株式会社、富实公司、富士高公司的要求设计的，故是先建后办报批手续的。在其交付涉案厂房、宿舍时，飞虹公司并未办妥一次消防，仍在办理中，在未办妥一次消防验收时，富士株式会社、富实公司、富士高公司已经进入涉案厂房、宿舍进行装修，而因按合同约定供电设施是由富士株式会社、富实公司、富士高公司负责的，而因其供电施工原因而导致未具备通电条件，故不能办理消防验收手续，而未能办理消防验收的责任在于富士株式会社、富实公司、富士高公司，因此其抗辩的履行不安抗辩权不成立。（二）2015年6月30日，飞虹公司接收B1的第一层、E2栋；2016年3月26日接收B1栋的第二至四层以及B2、C2栋。（三）其从未阻挠富士株式会社、富实公司、富士高公司搬离其物品设备，系富士株式会社、富实公司、富士高公司一直拒绝将其物品搬走。三、富士株式会社、富实公司、富士高公司主张，（一）富实公司的反诉请求中第四项经济损失30253302.27元包括：1.租金、管理费4907866.6元（2012年7月至2013年8月）；2.装饰装修工程款16642316元；3.设备搬运费132900元；4.人工费用损失8570219.67元（工资5993604.5元、社保费用1812836.89元、公积金费用295529元以及经济补偿金468249.28元）。为证明其诉求，富实公司提供以下证据，1.租金、管理费：租金收据、租金、管理费银行付款回单、结算业务委托书、租金、管理费发票、保证金收据；2.装饰装修工程款：装饰装修工程承包合同（空调施工合同、热水器安装合同、装修工程合同、空调合同书）、付款凭证、发票、招商银行结算业务单；3.设备搬运费：2013年1月、3月、4月、5月、6月、7月、9月总金额为132900元的设备搬迁发票19份（其中2013年9月份的总金额61000元的7张发票为复印件，其他发票为原件）；4.人工费用损失：招商银行代发业务汇总报告、工资发现金签收表；招商银行电子缴税系统回单(2013年5月-2013年9月)、缴费历史明细表、住房公积金汇缴书(2013年5月-2013年9月)、补偿金发现金签收表、解除(终止)劳动合同协议书、解除(终止)劳动关系证明书、2013年5月到2014年6月员工工资一览表（2013年5月、9月的工资一览表为复印件）、银行代发业务汇总报告5份、社会保险个人申报明细（2013年5月至2014年6月）、社会保险费分险种申报汇总表打印件（2013年10月至2014年4月）及广州电子缴税系统回单、公积金缴付凭证(201310-201406)（银行进账单、住房公积金汇缴书、汇款回单）。（二）富士株式会社、富实公司、富士高公司直至2014年5月才暂停支付租金（按补充协议约定2014年4月的应付租金197070元应累计至2014年5月结算支付），原因是经一再催促飞虹公司仍未如实告知有关证照的办理情况，且据了解实际上相关证照并未办妥。因此才不得已停止支付租金。富士株式会社、富实公司、富士高公司在2012年12月底、2013年1月初进行装修，约在2013年8月、9月装修完毕，其装修的范围内容就是其主张的装修款部分的相关证据；并在基于对飞虹公司的信赖下，于2012年7月便开始筹建富实公司并支付租金。富士株式会社、富实公司、富士高公司并未实际使用过租赁物。富士株式会社、富实公司、富士高公司在向飞虹公司发出解除合同通知后，就将涉案租赁物的钥匙邮寄给飞虹公司，并要求飞虹公司协助办理交还归退还物品手续，然而2014年5月27日飞虹公司开始无故禁止富士株式会社、富实公司、富士高公司进入租赁物业，并扣押设备物品，所以富士株式会社、富实公司、富士高公司无法将其所有的物品搬走，对此富士株式会社、富实公司、富士高公司并未报警处理。（三）对于租赁合同第八条第四款的约定“乙方应及时办妥环保、消防等相关手续，如需甲方配合办理的，甲方应积极配合”，其认为该条款系指飞虹公司应负责租赁物的一次消防，因此对于飞虹公司提到的因富实公司的供电工程未完工及二次装修未提供图纸等原因导致租赁物厂房未及时通过消防验收，富实公司表示，其方解除涉案合同及补充协议并非仅因飞虹公司未办理消防验收文件，而且按《飞虹厂房、宿舍租赁合同》第二条第二款以及《飞虹厂房、宿舍租赁合同补充协议》第五条第四款、第七条第九款、第八条第三款的相关约定，飞虹公司并未提供双方约定的全部证照；而飞虹公司所提及的电力工程影响消防验收并无依据，因电力工程只会影响二次消防验收，不会对一次消防验收造成影响，且飞虹公司未提供任何证据证明电力工程的施工对其办理消防验收造成了影响；飞虹公司以富实公司未提供相关装修图纸为由的抗辩同样缺乏依据。四、飞虹公司主张其交付给富士株式会社、富实公司、富士高公司使用的时间为，B1栋在2012年7月交付，B2、C2以及E2栋是在2012年12月15日交付；富士株式会社、富实公司、富士高公司主张B1栋在2012年7月建成并由富实公司办理营业执照，B2、C2以及E2栋是在2013年1月建成并交付。五、飞虹公司向一审法院申请对涉案租赁厂房、宿舍的装饰装修残值进行评估，主张以评估机构现场勘查之日为基准日。富士株式会社、富实公司、富士高公司对此意见为是否接纳该鉴定由法院依法认定。经一审法院摇珠选定的评估机构广州市华盟价格事务所有限公司于2015年6月10日及同月15日进行了实地实物现场勘查。2016年7月14日，广州市华盟价格事务所有限公司出具穗华价估[2016]1××号评估结论书，结论书载明对涉案三幢厂房及一幢宿舍（B1、C2、B2厂房、E2宿舍）的装饰装修的残值进行评估，评估基准日为2015年6月10日，价格评估结论为上述装饰装修残值在评估时点的总价为9425133元。对该评估结论书，飞虹公司认为，一、涉案的装饰装修完成时间为2013年9月，评估基准日为2015年6月10日，距装修完工已达1.78年，即使该装饰装修未使用过，但装饰装修经过自然损耗，其价值已经减少，不能按全新来计算其残值。该评估价格不能作为确定涉案装饰装修残值的依据。二、富实公司的人员曾经于2013年6月至2013年9月期间居住使用了E-2栋宿舍楼二层（管理人员宿舍）；装修公司的工人于2013年1月至2013年9月期间居住使用了E-2栋宿舍楼三层（工人宿舍）；B-1栋厂房二层、三层曾于2013年6月至2013年9月期间被用作生产车间使用。因此评估结论书应将上述宿舍和厂房的装饰装修“成新率”进行折旧，而不能按l00％来评估其残值。富士株式会社、富实公司、富士高公司认为，一、关于评估基准日，鉴定装饰装修物的残值没有意义也没有必要。应当根据相关装饰装修合同、付款凭证等证据材料确定三被告已投入及确定需投入的装饰装修费用，即三被告实际的装饰装修损失。富士株式会社、富实公司、富士高公司认为若法院同意评估的，应以完工日期即2013年8月作为评估基准日。评估机构按其初次勘查现场日期（2015年6月10日）确定评估基准日缺乏依据。富士株式会社、富实公司、富士高公司是基于评估机构确定的评估基准日缺乏依据且不合理等基础上提出以2013年8月为评估基准目的，并不属于“重新委托”的范畴，也不符合“重新交纳评估费用”的情形。即便需要重新交纳评估费用，依法应由鉴定申请方交纳。二、E2栋宿舍首层食堂并未投入使用。三、关于鉴定遗漏、错误项目。评估机构应在《评估结论书》中列明鉴定项目的具体范围、明细、规格等内容，而评估机构回复因现场勘查时未能查看有关装饰装修物规格参数而导致无法列明该等内容。富士株式会社、富实公司、富士高公司提交的装饰装修合同等证据材料明确载明了该等装饰装修物的价格。故评估机构依据市场参考价确定该等装饰装修物的价值明显缺乏法律规定。况且在该等装饰装修物的规格参数均不明确的情况下，其如何确定市场参考价。评估机构对双方的意见作出以下书面回应，“一、富实公司和广州富士高微电子有限公司提出的意见1、关于评估基准日的问题当事人提出分别以2013年8月、2015年6月作为评估基准日对标的作出评估。我公司认为在评估项目一致的情况下，可以根据当事人提出的基准日进行评估，如果确定需要按2013年8月的基准日进行评估，由法院重新委托我公司进行评估，并由当事人重新交纳评估费用。2、关于E2栋宿舍首层食堂是否投入使用的问题经我们复核，E2栋首层食堂的餐厨具及其他就餐设施等均有明显使用过得痕迹，其中部分位置还残留有少量未清理干净的食物残渣，甚至已经产生霉变，因此，食堂按照已投入使用的状态进行评估是客观合理的。3、关于鉴定项目有无漏项及列明具体范围、明细、规格的问题。《初评二次修改稿》中已将2016年3月10日补充勘查记载的遗漏项目予以增加，明细表中各评估项目已按逐栋逐层勘查的情况载明进行评估，至于其规格问题，评估人员已将其能够列明规格的项目进行完善，至于部分项目因现场勘查时未能查看到其规格参数，因此无法列明。二、广州飞虹电子科技有限公司提出的意见1、关于成新率的问题我们认为，涉案标的除E2栋首层食堂外，其他部分在装修完成后均未正式投入使用，同时也未产生经济效益，且逐栋逐层的装修现状整体保持较好，未见有人为故意损坏的痕迹，因此《初评二次修改稿》中对成新率的计算是合理的。2、关于E2栋宿舍楼是否投入使用过的问题。我们认为，E2栋宿舍楼首层食堂有使用过得痕迹，但二楼以上其他楼层装修状态整体保持较好，未见其有居住使用过，如当事人向法院提供其已使用过的相关依据，待法院较交我公司后，将对其作出修改。”以及“……二、广州飞虹电子科技有限公司提出关于成新率的问题经我公司仔细查看由法院转交广州飞虹电子科技有限公司提供的厂房拍摄照片，我们认为，该照片虽然拍摄于厂房车间内，但是从其拍摄的角度和照片显示的内容，我们无法得出其是否投入生产使用过的结论，因此我们认为对成新率的确定是客观合理的”。六、对于富实公司主张的第二项诉讼请求中要求搬离的财产物品，（一）租赁双方确认，在本案的审理过程中，富实公司已将其部分物品搬离涉案厂房，仍有部分物品未搬离；对于未搬离的部分物品，双方经清点核对后在2016年10月的《增城新工厂未搬迁财产统计B1、B2栋，C2栋，E2栋》上已盖章确认；对于包含在穗华价估[2016]1××号评估结论书范围内的财产，《增城新工厂未搬迁财产统计B1、B2栋，C2栋，E2栋》中予以对应备注了穗华价估[2016]1××号评估结论书的项目序号。（二）富实公司主张，双方确认的未搬离财产中，剔除在穗华价估[2016]1××号评估结论书内函括的评估财产后，其主张要求搬离以下财产即系明确其第二项诉讼请求的财产清单：B1栋1楼3层摄像头2个、4层摄像头2个；C2栋5楼摄像头2个、6楼风扇1台；E2栋2楼抽油烟机1台、燃气灶1台、消毒柜1个；2楼201房至208房、210房至212房、214房至219房每间均有床各1张、电脑桌各1张、衣柜各1个、椅子各1张、垃圾桶各1个，209房床1张、电脑桌2张、衣柜2个、椅子1张、垃圾桶1个，213房床1张、电脑桌1张、衣柜1个、垃圾桶1个；3楼326房洗衣机1台，330洗衣机1台；4楼404房洗衣机1台、429房洗衣机1台。（三）飞虹公司表示，其同意协助富实公司搬离2016年10月《增城新工厂未搬迁财产统计B1、B2栋，C2栋，E2栋》内属于富实公司的全部物品财产。（四）在法庭辩论终结后，富实公司变更其第二项诉讼请求为“判令飞虹公司赔偿因不能返还剩余财产而给富实公司造成的损失90633元”，其主张，最后一次庭审结束后富实公司才了解到，飞虹公司已经将涉案厂房E2栋出租给他人作学校宿舍使用，将B1栋第一层出租给他人作建筑工程实训中心、汽车实训中心，富实公司被飞虹公司扣押在租赁厂房、宿舍内的部分财产被飞虹公司无权处分给了他人占有使用，难以取回，即使富实公司可取回该部分财产，该财产也可能被损坏或灭失，无法取回或取回已无任何意义。2014年7月30日，飞虹公司以担保人洪吉晖提供登记在其名下的位于广州市白云区××街××号×××房的房产作为担保，向一审法院申请财产保全。一审法院作出（2014）穗增法民三初字第906号之一民事裁定书，依法冻结了富实公司在中国工商银行股份有限公司广州石井支行开设的银行账户36×××01内存款200万元。2015年1月4日，飞虹公司再次向一审法院提出财产保全的申请，一审法院作出（2014）穗增法民三初字第906号之四民事裁定书，依法冻结了富实公司在中国工商银行股份有限公司广州石井支行开设的银行账户36×××01内存款300万元，上述两次冻结的存款合共500万元。一审法院认为：飞虹公司与富士株式会社签订的《飞虹厂房、宿舍租赁合同》以及飞虹公司与富士株式会社、富实公司、富士高公司签订的《飞虹厂房、宿舍租赁合同补充协议》均是双方当事人的真实意思表示，其内容和形式没有违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。现双方争议为上述合同在履行期间，应由何方承担违约责任。首先，根据双方之间的约定，飞虹公司自身承诺在2014年6月1日前取得涉案合同附件1中所列的全部证照，可见对于取得全部证照的时间是明确的，在此日期之前，富士株式会社、富实公司、富士高公司无证据表明飞虹公司怠于履行上述义务，亦无充分证据证明飞虹公司在此日期之前确定无法取得全部证照，即使其根据办证相关手续进度判断飞虹公司不可能在2014年6月1日前取得全部证照，也无证据证明飞虹公司具有已丧失或可能丧失履行能力的情形，依照《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形”的规定，富士株式会社、富实公司、富士高公司以履行不安抗辩权作为不缴纳租金的理由，显然理据不足，一审法院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定，现富士株式会社、富实公司和富士高公司未依约支付2014年4月、5月的租金，其行为已构成违约。在其已经违约的情况下，飞虹公司并未依据合同的约定行使解除权，反之，结合双方的证据，飞虹公司一直在履行取得合同约定的全部证照的义务，可见飞虹公司此时尚有继续履行合同之意愿及行为。但在约定的时间内涉案厂房B2、C2以及宿舍E2没有通过消防验收，即飞虹公司未在约定的2014年6月1日前取得附件1约定的全部证照，其行为也违反了双方合同的约定，且飞虹公司无证据证明系富士株式会社、富实公司和富士高公司的原因导致上述结果。因此，综合双方的履约行为，租赁双方的行为均违反了合同的约定。关于《飞虹厂房、宿舍租赁合同》以及《飞虹厂房、宿舍租赁合同补充协议》的解除问题。如上文论述，租赁双方均存在违约行为，且双方庭审中均表示无意继续履行合同，对合同解除的后果不持异议，一审法院对此予以准许。现双方争议在于合同何时解除。如前所述，租赁双方均有违约行为，虽富士株式会社、富实公司和富士高公司在2014年6月3日向飞虹公司送达《关于解除飞虹厂房及宿舍租赁合同、补充协议的通知》，但飞虹公司在收到上述通知后立即函复表示不同意解除合同，且租赁双方并未办理房屋交接手续，承租方的物品仍存放在涉案房屋，因此富士株式会社、富实公司和富士高公司主张《关于解除飞虹厂房及宿舍租赁合同、补充协议的通知》于2014年6月4日解除，并无事实和法律依据，一审法院不予采纳。之后，双方之间并无就合同解除的问题达成一致意见，直至飞虹公司于2014年7月30日诉至一审法院，提出解除合同的诉讼请求，并结合富士株式会社、富实公司和富士高公司之前坚持解除合同的表意，故一审法院认定《飞虹厂房、宿舍租赁合同》以及《飞虹厂房、宿舍租赁合同补充协议》的解除日期应为2014年7月30日较为适宜。关于厂房、宿舍场地交还以及富实公司存放的财产物品返还问题。如前所述，《飞虹厂房、宿舍租赁合同》以及《飞虹厂房、宿舍租赁合同补充协议》已于2014年7月30日解除，庭审中，飞虹公司已确认富士株式会社、富实公司和富士高公司已交还涉案厂房、宿舍场地，因此，对于飞虹公司重复要求判令富士株式会社、富实公司和富士高公司交还涉案厂房、宿舍场地的诉讼请求，已无意义，一审法院在此不再处理。对于富实公司要求飞虹公司返还存放在涉案厂房、宿舍内属于富实公司的财产的主张，双方已对富实公司搬离以及未搬离的财产进行了清点确认，后富实公司在庭审结束后提出未搬离的财产中部分已被破坏或遗失，无法取回或认为取回已无意义，亦无法清楚陈述财物状况，故对富实公司该项要求返还财产的诉讼请求，一审法院不予支持。另，富实公司在法庭辩论终结后才向一审法院申请变更其上述诉讼请求为“飞虹公司赔偿因不能返还剩余财产而给富实公司造成的损失90633元”，对此一审法院不予准许。关于租金、利息及违约金问题。如前所述，承租方未依约支付租金，因此飞虹公司主张要求支付截至2014年7月30日止的租金以及违约金，理据充分，一审法院予以支持。2014年4月的欠付租金数额为197070元，2014年5月、6月、7月的每月租金为346267.5元，故富士株式会社、富实公司、富士高公司应向飞虹公司支付上述期间的租金共1235872.5元。违约金应以每月欠付的租金为本金，从每月的6日起按日5.5‰计至付清之日止，违约金总额应以未付租金总额为限。对于飞虹公司主张租金利息、超出上述租金期限外的租金及超出上述租金期限以外的违约金部分，均于法无据，一审法院不予支持。至于富实公司主张要求飞虹公司支付经济损失的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”，关于装饰装修款，富实公司以其提供的装饰装修合同、付款凭证来主张飞虹公司应向其支付涉案厂房的装饰装修损失16642316元，但其提供的证据不足以反映涉案厂房的装修装饰真实价值，因此一审法院对此主张不予采纳。经广州市华盟价格事务所有限公司出具的评估结论书显示，涉案厂房的装修残值为9425133元，该评估结论书所反映的评估时间点为富实公司装修期间，且系评估机构根据对现场的勘测所作出的，故该结论真实可信，能够体现出富实公司为涉案厂房装修所支付的实际价值，因此一审法院予以确认。鉴于该装饰装修物已附合于建筑物，并已被飞虹公司接收、使用，故飞虹公司应向富实公司支付装饰装修款9425133元。关于设备搬运费和保证金。如前所述，租赁双方均有违约行为，因此一审法院酌定双方对于设备搬运费以及保证金各承担一半责任。现富实公司出具设备搬迁发票共计19张，其中2013年9月的7张发票为复印件，因富实公司未能出示该7张发票原件，故对未提供原件的发票金额部分，一审法院不予采信。设备搬迁费发票12张的金额为71900元（132900元-61000元），因此飞虹公司应向富实公司支付设备搬运费35950元以及返还保证金1782000元。飞虹公司主张没收超出1782000元部分的保证金以及富实公司主张要求返还超出1782000元部分的保证金，一审法院均不予支持。关于富实公司主张的人工费损失问题，因富实公司并无证据证明该部分人工费损失系因本案纠纷而产生的直接经营损失，一审法院对此不予支持。关于富实公司主张要求飞虹公司返还2012年7月至2013年8月已付租金问题，如前所述，富实公司的该主张缺乏依据，一审法院不予支持。对于富实公司主张的超出上述金额范围的部分，于法无据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十八条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，作出如下判决：一、确认原告（反诉被告）广州飞虹电子科技有限公司与被告（反诉第三人）富士株式会社于2011年8月27日签订的《飞虹厂房、宿舍租赁合同》以及原告（反诉被告）广州飞虹电子科技有限公司与被告（反诉第三人）富士株式会社、被告（反诉原告）富实公司、被告（反诉原告）广州富士高微电子有限公司于2014年1月20日签订的《飞虹厂房、宿舍租赁合同补充协议》于2014年7月30日解除；二、被告（反诉第三人）富士株式会社、被告（反诉原告）富实公司、被告（反诉原告）广州富士高微电子有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）广州飞虹电子科技有限公司支付2014年4月至7月的租金共计1235872.5元以及违约金（违约金应以每月欠付的租金为本金，从每月的6日起按5.5‰计至付清之日止，违约金总额应以未付租金总额为限）；三、原告（反诉被告）广州飞虹电子科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）富实公司返还其已收取的保证金3564000元中的1782000元，剩余的保证金1782000元不予返还；四、原告（反诉被告）广州飞虹电子科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）富实公司支付装饰装修款9425133元；五、原告（反诉被告）广州飞虹电子科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）富实公司支付设备搬运费35950元；六、驳回原告（反诉被告）广州飞虹电子科技有限公司的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）富实公司的其他反诉请求；八、驳回被告（反诉原告）广州富士高微电子有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费51425元，由原告（反诉被告）广州飞虹电子科技有限公司负担23800元，被告（反诉第三人）富士株式会社、被告（反诉原告）富实公司、被告（反诉原告）广州富士高微电子有限公司负担27625元。反诉受理费109393元，由被告（反诉原告）富实公司负担79916元，被告（反诉原告）广州富士高微电子有限公司负担100元，原告（反诉被告）广州飞虹电子科技有限公司负担29377元。诉讼保全费5000元，原告（反诉被告）广州飞虹电子科技有限公司负担2500元，被告（反诉第三人）富士株式会社、被告（反诉原告）富实公司、被告（反诉原告）广州富士高微电子有限公司负担2500元。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。另查明：2011年8月27日，飞虹公司（出租人、甲方）与富士株式会社（承租人、乙方）签订一份《飞虹厂房、宿舍租赁合同》（合同号20110827）中，第八条乙方权利义务第4项约定：“乙方应及时办妥环保、消防等相关手续，如需甲方配合办理的，甲方应积极配合。”2012年，富实公司向广州供电局有限公司出具《广州供电局有限公司（用电报装）授权委托书》授权林×泓为其在广州供电局有限公司办理用电业务申请及相关业务的代理人，其权限为：1、代为提出新装增容变更用电申请；2、代为签署《供用电方案协议》；3、代为提出工程设计审核、中间检查、竣工检验申请；4、代表本单位/人提交和签收办理上述事务的文件并代表本单位对相关事项予以签署确认。授权书有效期限为：2012年10月31日至2015年6月1日。2012年11月15日，广州供电局有限公司出具《业扩报装情况答复函》显示：客户名称富实公司；用电地址增××增×街×区高科技工业基地。预受理编号Y018320121022909。函中显示广州供电局有限公司对客户用电地址进行了现场勘查。经勘查核实：其他原因：该项目周边10KV公共线路已重载，且临近的东方变电站已无10KV出线间隔，需落实在东方变电站扩建，10kV出线间隔后，才可考虑供电接入方案，退回用户报装资料。该复函落款显示客户经办人：林×泓，2012年11月15日。2012年12月，富实公司（甲方）与南瑞公司（乙方）签订《电力工程承发包工程合同》，合同中约定：一、工程名称：飞虹电子富士高厂区电房供用电工程。二、工程地点：广州增城市×区工业园飞虹电子厂房。三、工程承包范围：按甲方及市供电部门核准的施工图纸及供电方案；甲乙双方核准的工程预算内容，主要工程如下……。五、工程承包方式：乙方按照甲方及广州市供电部门核准的施工图纸及供电方案进行大包干承包，即包工包料、包质量、包工期、包设计、包施工安装、包施工安全、包验收送电等大包干。2013年3月18日，富实公司向南瑞公司发出《工程施工进度督促函》，督促南瑞公司加快施工。2013年6月8日，林伟泓向增城供电局出具《用电申请书》，该申请书写明：兹有富实公司、位于增××增×街×区高科技工业基地××路×号，由于设备需投运用电，现需申请报装容量2000KVA变压器（容量合计2000KVA），希贵局予以办理报装。2013年6月9日，广州供电局有限公司出具《客户用电报装表》，显示，受理编号为SQ0183201306013636。客户名称富实公司；用电地址增××增×街×区高科技工业园××路。该表落款客户声明处由富实公司加盖公章，客户签章林伟泓。2013年6月14日，广州供电局有限公司《业扩报装情况答复函》显示：客户名称富实公司；用电地址增××增×街×区高科技工业基地；预受理编号2012298。广州供电局有限公司对客户用电地址进行了现场勘查，经勘查核实：客户所在区域的供电能力可满足贵户的用电需求，请贵户到我局营业厅办理正式用电手续。2013年7月2日，富实公司与广州供电局有限公司增城供电局签订《供用电方案协议》，协议约定：一、用电地址：增××增×街×区高科技工业基地；二、用电性质：永久；行业类别：通用及专业设备制造业。……七、其他11.业主对受电工程可自主选择有资质的设计、施工及设备材料供应单位等。2013年7月3日，富实公司与广州新研电力设计有限公司签订《富实公司配电工程设计合同》，约定，由富实公司作为发包人委托设计人广州新研电力设计有限公司承担富实公司配电工程相关的电气、土建工程设计。工程地点：增城市增×街等。同日，富实公司与广州增电电力建设投资集团有限公司签订《富实公司配电工程承发包合同》，约定1、工程内容与履行地点，1.1本工程预算是：富实公司配电工程（10KV部分）。1.2工程地点：增城市增×街工业园区。1.3工程内容：电气安装……本期工程不包括低压部分和土建部分……等。2013年7月21日，南瑞公司向富实公司发出《增加工程量报告》，称……综合五项增加工程内容，具体费用见预算书，为了加快该项目的进度，我司望贵司加快审批流程。2013年7月23日，南瑞公司向富实公司发出《关于富实微电机有限公司供电工程的函》中称……为加快工程进度，经双方协商后一致同意，电气工程设计和高压电气部分的施工由广州增电电力建设投资集团有限公司承包完成，并与富实公司直接签订承包合同，相应的调整在富实公司与我司的承包合同里的工程范围和工程造价，双方应就该事宜另行签订补充协议以明确双方的责权利……等，南瑞公司建议双方应尽快就上述事宜进行协商，签订补充协议以保障双方的权利等。2013年7月25日，富实公司委托广东纵信律师事务所向南瑞公司发出《律师函》，以2012年富实公司与南瑞公司签订《电力工程承发包工程合同》后，已逾半年有余，工程未完工，南瑞公司迟延履行合同义务，已构成违约为由，通知南瑞公司从本律师函发出之日起，解除富实公司与南瑞公司签订的《电力工程发承包工程合同》等。2013年8月7日，原告南瑞公司起诉被告富实公司，案号为（2013）穗增法增民三初字第100号。南瑞公司要求：1、确认原、被告2012年12月签订的《电力工程承发包工程合同》有效，合同标的8808109.11元；2、判令被告赔偿窝工损失480880.4元；3、判令被告立即支付到期应付工程款2413325.37元，赔偿损失8288.85元（按中国人民银行同期贷款利率计算，暂计至2013年8月5日）并请求至实际支付之日止；4、由被告承担本案全部诉讼费用。同日，南瑞公司向一审法院递交《证据保全申请书》，请求对《电力工程承发包工程合同》部分履行而产生的工程现状采取保全措施。2013年8月20日，南瑞公司申请中华人民共和国广东省广州市海珠公证处对位于增城市××路×号的厂区内的部分房间和厂区围墙边的管井的现状进行了拍照，共拍摄照片六十八张，兹证明本公证书所附照片共六十八张均为公证人员现场拍摄所得，与当时现场实际情况相符。2013年8月29日，（2013）穗增法增民三初字第100号案经办人、记录人及南瑞公司代理人、富实公司代理人到增××××号厂房进行现场勘验，对南瑞公司已建工程状况进行固定。2013年9月16日，飞虹公司、富实公司、广州汽车集团零部件有限公司、南瑞公司四方在增城市国家经济技术开发区管委会参与下，签署《会谈备忘录》，该备忘录显示：现在主要问题：1、4000KW供电工程问题，原先：南瑞电力公司2012年12月承接的供电工程，由于供电局电网建设问题（非电压问题），2012年12月收到回复函，表示暂时不能批复。2013年7月再申请时得到批准，采用临时2000KW方案，由增电电力公司实施。各方达成解决方案：（1）指示供电局就近提供新工厂供电线路……。2、厂房证照、手续不足的问题。各方达成解决方案：先解决供电问题，之后再解决消防、环保等问题。3、厂房基建的各种问题……。2013年9月18日至28日期间，富实公司解除段×英等部分员工的劳动关系。（其中富实公司等三司在本案要求飞虹公司赔偿人工费损失部分证据与（2013）穗增法增民三初字第100号案中要求南瑞公司赔偿损失该部分证据一致)。2014年6月6日，富实公司向飞虹公司发出《关于要求飞虹公司配合办理租赁厂房、财物等交接手续并协助我司撤离租赁厂房的函》。2014年7月9日，飞虹公司申请广东省增城市公证处对坐落在增××增×街×区高科技工业基地××路×号B-1栋、B-2栋、C-2栋、E-2栋及简易工棚的现状进行保全证据，该公证处对现场拍摄74张照片中显示，富实公司于2014年6月6日在各栋厂房门上粘贴封条对涉讼物业进行封闭。2014年7月22日，南瑞公司向一审法院递交《补充证据说明》，称在案件诉讼过程中，在人民法院已经对工地现场进行证据保全，在南瑞公司已经申请由公证机构证据保全的情况下，富实公司、增电公司违法强行进入工地，增电公司设备进场，是严重妨碍诉讼的非法行为，请求法院制止并制裁。2015年5月22日，原告南瑞公司与被告富实公司经一审法院主持调解自愿达成调解协议。一、原告南瑞公司与被告富实公司于2012年12月签订的《电力工程承发包工程合同》在2015年5月22日解除。被告已向原告支付工程款4400000元，由原告收取2200000元，向被告退回2200000元。双方互不追究对方任何违约责任。二、从2015年7月至2015年11月，原告在每月20日前向被告退款400000元。2015年12月20日前退余款200000元。……等。同日，该案调解结案。二审庭询中，富实公司、富士高公司、富士株式会社确认电力工程没有完工，其与广州增电电力建设投资集团有限公司签订合同后，该司并没有施工，也没有再委托其他公司进行电力施工。再查明：2012年5月11日富实公司与广州立一机电设备工程有限公司签订《空调安装施工合同》；2012年12月10日富实公司与广州同济节能设备有限公司签订《员工宿舍太阳能热泵热水器安装工程》；富实公司与珠海吉光公司签订的合同有：2012年12月18日《装修工程承包合同》、2013年3月16日《装修工程承包合同》弱电配线工程、2013年3月25日《装修工程承包合同》、2013年3月25日《装修工程承包合同》、2013年5月27日《装修工程承包合同》中约定新工场B1、B2、C2、E2栋装修追加工程。2013年7月10日《装修工程承包合同》中约定新工场B1、B2、C2栋间隔装修、配电工程、C2栋火灾自动报警改造工程；2013年7月5日富实公司与伟鑫冷气公司签订的《中央空调工程合同》；二审庭询中，富实公司、富士高公司、富士株式会社确认2013年7月10日其与吉光公司签订的《装修工程承包合同》，工程已经竣工但无验收；另确认对涉案厂房进行了重新间隔。二审期间，飞虹公司向本院提交下列证据：证据一、可立即移管财产统计表20150629；证据二、2016年3月18日移出部分；证据三、中国联合网络通信有限公司广州市增城区分公司拆卸、回收的设备设施清单；证据四、2016年3月21日移出部分；证据五、增电设备、设施搬运结果确认书；证据六、确认及授权书。上述六份证据共同证明：1、经飞虹公司多次催促，富士株式会社、富士高公司、富实公司才于2015年12月17日、2016年3月18日、2016年3月21日、2017年2月23日将大量的设施物品从飞虹厂房搬离，但至今尚有中央空调、分体空调等设施设备未搬走，不存在飞虹公司拒绝办理交接手续，无理扣押富实公司一方财物的事实。2、富士株式会社、富士高公司、富实公司经飞虹公司多次催告，仍继续拒绝交还厂房，应当向飞虹公司支付占用厂房期间的租金（占用费）。3、证明以上所搬走的物品、机器设备与一审鉴定的装饰装修不是同一物品，不在评估结论书所列物品清单范围内。富实公司、富士高公司、富士株式会社质证意见为：飞虹公司提交的证据并非新证据。在一审法院的协调下，鉴定结论作出后，双方进行两三次的搬迁，搬出部分财产，主要是在鉴定以后，在二审过程中并无质证的必要，确认评估结论书所列的清单范围不涉及所有已经搬出的物品。另，飞虹公司在上诉状所提及的空调等物品可以拆卸，双方在评估前已明确哪些物品不需拆卸。飞虹公司提交的证据清单中所列明的物品，都是可移动的动产，还有部分没有搬离的物品我方是要求赔偿，即我方在一审中变更诉求中没有得到支持的部分，大概是9万多元。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对飞虹公司、富实公司、富士高公司的上诉请求与各方当事人的答辩意见，分析如下：一、关于合同的效力、租赁物的交付条件及违约责任的认定问题。（一）关于合同效力问题。一审认定飞虹公司与富士株式会社于2011年8月27日签订的《飞虹厂房、宿舍租赁合同》以及飞虹公司与富士株式会社、富实公司、富士高公司于2014年1月20日签订的《飞虹厂房、宿舍租赁合同补充协议》合法有效无误，本院不赘述。（二）关于飞虹公司交付租赁物是否符合合同约定问题。飞虹公司在2013年1月1日向富实公司、富士高公司、富士株式会社交付了涉案全部租赁标的物。富实公司、富士高公司、富士株式会社接收租赁标的物后，在履行合同过程中，尽管富实公司于2013年10月28日，2013年11月20日先后发出《关于对广州飞虹电子科技有限公司复函的答复函》、《关于解除飞虹厂房租赁合同通知》，向飞虹公司提出所交付租赁物存在的问题，但从富士株式会社、富实公司、富士高公司与飞虹公司于2014年1月20日签订《飞虹厂房、宿舍租赁合同补充协议》来看，双方重新明确了2014年6月1日飞虹公司应取得租赁物业所应当具备的全部证照（具体证照以该协议附件《工厂生产所需申报材料明细》列明为准》，该约定应视为富实公司、富士高公司、富士株式会社认可飞虹公司于2014年6月1日前取得补充协议约定的相关证照，并同意继续履行合同，且二审庭询中，富实公司、富士高公司、富士株式会社对此亦予确认，故，对富实公司、富士高公司上诉再以飞虹公司于2013年1月1日交付租赁物时依据相关法律规定不具备相关证照而认为飞虹公司构成违约的主张，本院不予采纳。根据一审证据可知，飞虹公司至2014年6月1日前已取得前述“明细”中约定的大部分证照。现二审诉讼中，富实公司、富士高公司明确其主张飞虹公司在2014年6月1日前未能取得的证照有：环保验收批复意见；B2、C2、E2消防验收意见；竣工验收备案表；永久用电等四项问题。为此，对飞虹公司已取得的证照，本院不再核查。就富实公司、富士高公司提出飞虹公司未取得前述证照的主张，本院分析如下：1.关于永久用电问题。从一审查明事实可知，2012年7月，飞虹公司将B1栋交付给富士株式会社以便办理所成立富实公司的营业执照。飞虹公司于2013年1月1日交付其余租赁标的物给富实公司、富士高公司、富士株式会社。而2012年期间，富实公司已向广州供电局有限公司出具《广州供电局有限公司（用电报装）授权委托书》授权林伟泓为其在广州供电局有限公司办理用电业务申请及相关业务。2012年11月15日，广州供电局有限公司出具《业扩报装情况答复函》答复富实公司称项目周边10KV公共线路已重载，且临近的东方变电站已无10KV出线间隔，需落实在东方变电站扩建，10kV出线间隔后，才可考虑供电接入方案，退回用户报装资料。2012年12月，富实公司（甲方）与南瑞公司（乙方）签订了《电力工程承发包工程合同》，由南瑞公司对飞虹电子富士高厂区电房供用电工程进行施工。2013年6月8日，林×泓向增城供电局出具《用电申请书》，申请报装容量2000KVA变压器（容量合计2000KVA）。2013年6月14日，广州供电局有限公司《业扩报装情况答复函》答复富实公司所在区域的供电能力可满足贵户的用电需求，请贵户（富实公司）到我局营业厅办理正式用电手续。2013年7月2日，富实公司与广州供电局有限公司增城供电局签订《供用电方案协议》，协议约定：一、用电地址：增××增×街×区高科技工业基地；二、用电性质：永久……等。从上述2012年至2013年间富实公司的行为来看，办理有关涉案租赁标的物的永久用电手续并不是飞虹公司的责任，否则在飞虹公司尚未交付全部租赁标的物的情况下，富实公司不可能已向广州供电局有限公司出具《广州供电局有限公司（用电报装）授权委托书》申请用电报装及最终与广州供电局有限公司增城供电局签订“永久”《供用电方案协议》。再结合富实公司委托南瑞公司对飞虹电子富士高厂区电房供用电工程进行施工的事实可知，富实公司将其完成所投资的电房供用电工程接入其报装永久用电，两项义务是紧密衔接的，均由其自行完成符合常理。据此，富实公司、富士高公司、富士株式会社以己之责任上诉再主张飞虹公司交付的租赁标的物未具备永久用电，本院不予采纳。2.B2、C2、E2消防验收意见及竣工验收备案表。飞虹公司在B2、C2、E2栋未完工（即电房供用电工程由富实公司投资施工），未进行一次消防验收前已将该三栋租赁物业交付富实公司。如上所述，2012年12月，富实公司（甲方）与南瑞公司（乙方）签订《电力工程承发包工程合同》，约定由南瑞公司对飞虹电子富士高厂区电房供用电工程进行施工。其后，2013年7月3日，富实公司与广州新研电力设计有限公司签订《富实公司配电工程设计合同》，同日，该司与广州增电电力建设投资集团有限公司签订合同约定由广州增电电力建设投资集团公司完成南瑞公司承包范围内的部分工程。在南瑞公司施工过程中，富实公司与南瑞公司就涉案租赁标的物的电房供用电工程施工产生纠纷。2013年8月7日，南瑞公司起诉富实公司（案号为（2013）穗增法增民三初字第100号）。该案至2015年5月22日，南瑞公司与富实公司经一审法院主持调解才自愿达成调解协议结案。二审庭询中，富实公司、富士高公司、富士株式会社亦确认电力工程没有完工，其与广州增电电力建设投资集团有限公司签订合同后，该司并没有施工，也没有再委托其他公司进行电力施工。另结合（2013）穗增法增民三初字第100号案诉讼中，富实公司以临时用电发电所用柴油费用，作为要求南瑞公司赔偿依据之一，再参考2014年5月25日，穗港消防服务公司向飞虹公司出具的一份《关于广州飞虹电子二期厂房消防验收条件存在问题的函》中所称该项目工程尚未具备消防验收条件，具体问题如下：（1）该项目现暂时使用的电源为临时用电，至今未接入主电源（即永久用电）……等可认定富实公司在涉案租赁标的物的永久用电已与广州供电局有限公司增城供电局签订《供用电方案协议》的情况下，由于其负责的电力工程并没有完工，导致未能接入主电源（即永久用电）……等意见，可认定，由于南瑞公司与富实公司产生的诉讼，无形中已造成电力工程工期延误。根据2014年1月20日双方签订《飞虹厂房、宿舍租赁合同补充协议》第十条：“……如由乙方、丙方、丁方投资的，双方须另行商定解约时的过户方案。双方对电力工程应当积极配合，互相促进，争取早日通电。如非因本合同各方造成的供电设施施工的约定工期延误，各方均免除责任。（包括因此而导致甲方办理租赁物业的《消防验收意见书》的时间相应顺延）……”的约定，飞虹公司办理租赁物业的《消防验收意见书》的时间可相应顺延。2012年至2013年期间，富实公司与珠海吉光公司等多家公司签订协议对涉案四栋租赁标的物进行空调安装、太阳能热泵热水器安装、装修、中央空调工程等。其中，富实公司与珠海吉光公司2013年7月10日《装修工程承包合同》中约定的是新工场B1、B2、C2栋间隔装修、配电工程、C2栋火灾自动报警改造工程。二审庭询中，富实公司、富士高公司、富士株式会社亦确认该工程已经竣工但无验收，另确认对涉案厂房进行了重新间隔。在富实公司、富士高公司、富士株式会社对涉案租赁物业进行重新装修、间隔，并对C2栋火灾自动报警改造的情况下，显然已与飞虹公司原向消防主管部门申报的消防设计不符，在此情况下，飞虹公司发函要求富实公司、富士高公司、富士株式会社提供装修图纸等资料重新申报消防设计审核及验收符合实际情况及《消防法》有关规定。另，根据双方在《飞虹厂房、宿舍租赁合同补充协议》第十条：“……如果甲方补办租赁物业的消防验收时，消防主管部门向甲方发出的消防整改通知书并注明仅因为工业电力未通原因的，认可甲方已取得消防验收意见书……”的约定，在富实公司、富士高公司、富士株式会社已对涉案租赁物业进行了装修，重新间隔等情况下，涉案租赁标的办理消防验收时已非除工业电力未通原因即可以办理，因此，富实公司、富士高公司、富士株式会社再以消防主管部门未向飞虹公司出具消防整改通知书为由，拒不提供其重新装修设计图纸等申请消防验收资料给飞虹公司，有违诚信。况且，电力设备防火本为消防设计一部分，而富实公司所投资的电力工程未完工，亦影响重新办理一次消防设计审核及消防验收。对富实公司、富士高公司、富士株式会社抗辩其电力工程仅涉及申报二次消防验收的主张，本院不予采纳。综上，由于富实公司、富士高公司、富士株式会社未向飞虹公司提供办理消防验收的资料，且其投资电力工程未完工，未接入永久用电，导致飞虹公司无法取得B2、C2、E2栋消防验收意见，该责任并不在飞虹公司。根据国务院于2000年1月30日颁布的《建设工程质量管理条例》第49条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”可见，消防验收是办理《竣工验收备案表》应报备的内容之一。飞虹公司因富实公司、富士高公司、富士株式会社原因未能办理B2、C2、E2栋消防验收意见，当然无法办理并提供《竣工验收备案表》给富实公司、富士高公司、富士株式会社，该责任亦不能归责于飞虹公司。综上，对富实公司、富士高公司、富士株式会社提出飞虹公司不具B2、C2、E2栋消防验收意见及《竣工验收备案表》主张，本院不予采纳。3.关于环保手续问题。2011年8月27日，飞虹公司（出租人、甲方）与富士株式会社（承租人、乙方）签订《飞虹厂房、宿舍租赁合同》（合同号20110827）中，第八条乙方权利义务第4项约定：“乙方（富士株式会社）应及时办妥环保、消防等相关手续，如需甲方配合办理的，甲方应积极配合。”即有关办理环保手续的责任双方在最早签订合同中约定由富士株式会社及时办妥。此后，双方在2014年1月20日签订的《补充协议》附件1《出租方须提供所有厂房生产所面申报材料明细》第4项约定为：发改局（委）批复文件（审批制项目需提交项目建议书批复意见；备案制项目需提交项目备案审批意见）等建设项目环境影响评价文件。本案就办妥环保手续的责任，飞虹公司主张依据约定应由富实公司、富士高公司、富士株式会社承担，并以其一审提交2007年5月29日增城市发展和改革局《关于历史遗留用地问题的工业用地项目预审函》、2007年9月7日出发《广东省企业基本建设项目备案证》、2007年5月25日，增城市公安局消防大队《关于广州飞虹电子科技有限公司立项选址初步意见》、2007年7月30日增城市环境保护局出具的《关于广州飞虹电子科技有限公司建设项目环境影响报告的审查意见》，证明该司已符合补充协议附件材料明细第4项有关要求，更强调“明细”中并无有关环保验收的约定。富实公司、富士高公司、富士株式会社则认为办理环保相关手续是飞虹公司的责任，另主张2011年8月27日所签订合同中约定由其承担办理的环保手续是其生产经营过程中的环保手续，但其向本院所提交法律依据并未涉及有关生产经营过程中办理环保手续的规定，故，本院不予采信。首先，根据上述飞虹公司取得增城市环境保护局《关于广州飞虹电子科技有限公司建设项目环境影响报告表的审查意见》内容：“……根据《广州飞虹电子科技有限公司建设项目环境影响报告表》的内容及结论，本建设项目规模及内容为：项目选址位于增××增×街×区高新技术工业基地，项目总投资2000万元，总占地面积为50114.66㎡，拟建设三幢三层及三幢四层厂房，一幢三层办公楼，三幢五层宿舍楼，总建筑面积约36295平方米。主要生产原料铜框架30000万只/年，金丝300万米/年，铝丝200万米/年，塑封料100吨/年，芯片30000万只/年。主要设备上芯机50台，焊线机50台，塑封机20台，测试机50台，打印机10台，划片观10台，纯水机1，主要产品为三极管20000万只/年，集成电路10000万只/年。……等，该审查意见包含了飞虹公司原立项生产的内容，具体到建设厂房面积，每年生产产品的品种及数量。由此可见，飞虹公司原编制的环境影响报告表是根据其原立项生产电子元件编制的，并且按《环境影响报告表》的编制要求向环保部门申报生产内容，即每年生产产品的产量及规格。现富实公司、富士高公司、富士株式会社对飞虹公司提出三司租赁厂房是用于生产电机不持异议。本案未有证据显示富实公司、富士高公司、富士株式会社将其年生产产品的产量及规格，乃至原辅材、主要设备等告知飞虹公司，故在飞虹公司不知富实、富士高公司、富士株式会社生产内容的情况下，飞虹公司并不能重新编制环境影响报告表。其次，从一审查明事实来看，飞虹公司在本案中只是将涉案租赁标的物出租给富实公司、富士高公司、富士株式会社，已非完全意义上原立项项目的建设单位。依据上述2011年8月27日，飞虹公司与富士株式会社《飞虹厂房、宿舍租赁合同》中由富士株式会社及时办妥环保、消防等相关手续的约定及结合有关电力报装、电力工程等由富实公司自行办理及施工的事实，可认定飞虹公司已将办妥环保手续的责任转交给了承租方。最后，双方于2014年1月20日签订的《补充协议》附件1《出租方须提供所有厂房生产所面申报材料明细》并无有关环保验收的约定，亦可印证办妥有关环保手续，包括重新办理环境影响报告表及办理环保验收均是富实公司、富士高公司、富士株式会社的责任，即在已非飞虹公司责任的情况下，双方并不需在“明细”中再列明有关环保验收文件。为此，对飞虹公司主张该司提交的文件已符合该“明细”第4项的约定，本院予以采信。对富实公司、富士高公司、富士株式会社提出飞虹公司不具备环保验收批复意见的主张，本院不予采纳。（三）关于违约责任的认定问题。如上所述，飞虹公司于2014年6月1日前已取得大部分证照，而富实公司、富士高公司并无证据证明飞虹公司怠于履行取得证照的义务，且飞虹公司无法取得其余证照有富实公司、富士高公司、富士株式会社一方的责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形”的规定，富士株式会社、富实公司、富士高公司以履行不安抗辩权作为不缴纳租金的理由，显然理据不足，一审法院不予采信并无不妥。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定，本案富士株式会社、富实公司和富士高公司以行使不安抗辩权为由，未依约支付2014年4月部分租金及5月的租金，其行为已构成根本违约，飞虹公司未构成违约。一审认定飞虹公司未于约定的2014年6月1日前取得附件1约定的全部证照，其行为也违反了双方合同的约定，综合双方的履约行为，租赁双方的行为均违反了合同的约定错误，本院予以纠正。二、关于合同的解除、违约责任处理等问题。1.合同解除。在富实公司、富士高公司、富士株式会社已构成违约情况下，其于2014年6月3日向飞虹公司送达《关于解除飞虹厂房及宿舍租赁合同、补充协议的通知》要求解除合同不成立。飞虹公司在收到上述通知后已立即函复表示不同意解除合同，且租赁双方并未办理房屋交接手续，承租方的物品仍存放在涉案房屋，此后双方亦未就合同解除问题达成一致意见，直至飞虹公司于2014年7月30日诉至一审法院，提出解除合同的诉讼请求。结合富实公司、富士高公司、富士株式会社之前坚持解除合同的表意，一审法院认定《飞虹公司、宿舍租赁合同》以及《飞虹厂房、宿舍租赁合同补充协议》的解除日期应为2014年7月30日较为适宜并无不妥，本院予以维持。2.欠付租金及欠付租金的违约金。如上所述，富实公司、富士高公司、富士株式会社未依约支付租金构成违约，飞虹公司诉请其支付截止2014年7月30日止的租金及违约金于法有据。根据一审法院查明事实，富实公司、富士高公司、富士株式会社2014年4月欠付的租金数额为197070元，2014年5月、6月、7月的每月租金为346267.5元，故，富实公司、富士高公司、富士株式会社应向飞虹公司支付上述期间的租金共1235872.5元，违约金应以每月欠付的租金为本金，从每月的6日起按日5.5‰计至付清之日止，违约金总额应以款付租金总额为限，一审法院对此判处并无不妥，本院予以维持。富实公司要求飞虹公司返还2012年7月至2013年8月的已付租金、管理费于法无据，一审法院不予支持并无不当。3.保证金。根据《飞虹厂房、宿舍租赁合同》第十条第1项约定，承租方构成违约的，出租方对承租方所交的保证金不予退还，并保留索赔的权利。因富实公司构成违约，飞虹公司要求没收保证金3564000元，符合上述约定，应予支持。富实公司反诉要求飞虹公司退还该保证金于法无据，应予驳回。一审法院判处飞虹公司向富实公司返还其已收取的保证金3564000元中的1782000元，剩余的保证金1782000元不予返还欠妥，本院予以纠正。4.装饰装修残值及评估费用。根据《飞虹厂房、宿舍租赁合同补充协议》第四条第（3）项中，在承租方主动提出解约的情况下，出租方不承担租赁物业已形成附合的装饰装修损失的赔偿责任。再根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持……”的规定，因富实公司、富士高公司、富士株式会社逾期交租构成违约，且主动提出解除合同，而飞虹公司对富实公司装饰装修残值抗辩不同意赔偿，故根据上述约定及规定，对富实公司请求飞虹公司赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失，不应予支持。一审法院判处飞虹公司向富实公司支付装饰装修款9425133元不当，本院予以纠正。因富实公司、富士高公司诉请的损失中包括装饰装修损失，故评估该装饰装修残值所应支付的鉴定费用，应由富实公司、富士高公司共同承担。5.合同解除后的占用费用。富实公司虽于2014年6月3日向飞虹公司送达《关于解除飞虹厂房及宿舍租赁合同、补充协议的通知》要求解除合同，但飞虹公司在收到该通知后已立即于2014年6月5日函复表示不同意解除合同，要求富实公司交付租金。富实公司、富士高公司、富士株式会社提出飞虹公司阻止其搬离涉案租赁场地，但其并未提交如报警记录等证据予以证明，故，本院不予采信。因本案富实公司构成违约，其主张合同解除并不成立，故，富实公司所认为合同解除后，由于飞虹公司不配合办理交接，其2014年6月6日发函并将钥匙寄回给飞虹公司、飞虹公司已收回物业的主张于法无据，本院不予采纳。如前所述，《飞虹厂房、宿舍租赁合同》以及《飞虹厂房、宿舍租赁合同补充协议》于2014年7月30日解除。根据一审查明事实，合同解除后，承租方的物品仍存放在涉案房屋内，可见本案双方并未办理交接手续。另，根据2014年7月7日公证保全照片显示，富实公司在所承租物业各大门处粘贴封条对涉案物业进行封闭。2014年9月30日，飞虹公司在向富实公司、富士高公司、富士株式会社所发《关于要求立即交还厂房宿舍、付清租金费用的通知》中已要求富实公司等三司将厂房宿舍内的设备、设施搬走，将厂房宿舍交还该司。二审庭询中，富实公司明确涉案场地内的物品还属于富实公司，富实公司并未表示放弃，另确认一审委托评估公司出具评估结论书所列清单范围不涉及所有已搬出的物品。故，在富实公司从飞虹厂房内搬出物品前，富实公司仍实际占用了飞虹公司厂房直至飞虹公司收回租赁物业。根据飞虹公司一审诉讼中已提出要求富士株式会社、富实公司、富士高公司向其支付自2014年4月1日起至飞虹公司将B-1、C-2、B-2幢厂房、E-2幢宿舍收回之日止（即富士株式会社、富实公司、富士高公司将上述厂房、宿舍交还飞虹公司之日止）的租金（场地使用费）的诉请，因涉案合同由法院判处解除，飞虹公司诉请实际包含了合同解除前的租金及合同解除后的场地使用费。如前所述，对飞虹公司诉求的租金及违约金，本院已予支持（不赘述）。飞虹公司主张富实公司、富士高公司、富士株式会社向其支付至搬出物品期间的厂房、宿舍占有使用费合理合法，本院予以支持。飞虹公司主张其于2015年6月30日接收B1栋第一层1509平方米、E2栋5200平方米，2016年3月26日接收B1栋第二至四层5346平方米及B2、C2栋20645平方米。因富实公司、富士高公司、富士株式会社仅以前述发函寄回钥匙行为，抗辩飞虹公司已收回租赁物业并不成立，故，对飞虹公司主张回收租赁物业的时间，本院予以采信。关于收回场地的面积问题。对飞虹公司B1栋第一层及二至四层的面积为6855平方米，双方不持异议，本院予以确认。飞虹公司主张收回B2、C2、E2栋的面积为29145平方米是依据合同约定的面积，而富实公司、富士高公司、富士株式会社主张B2、C2、E2栋的面积20493平方米是依据竣工图，结合飞虹公司所办B2、C2、E2三栋不动产权证的情况，本院合理采信飞虹公司主张，即B2、C2、E2栋的面积为双方合同约定面积29145平方米。关于占用费的标准问题。飞虹公司主张2014年6月1日前租金标准:B1栋按16.5元/月/平方米计算，B2、C2、E2栋按8元/月/平方米计收;2014年6月1日至2015年12月31日期间的租金标准：B1、B2、C2、E2栋均按16.5元/月/平方米计收;2016年1月1日至2016年12月31日期间租金标准：B1、B2、C2、E2栋均按16.35元/月/平方米×1.014=16.731元/月/平方米是依据租赁合同第四条、第五条、以及补充协议第五条第（2）项的约定。因《补充协议》中有关租金标准的约定是飞虹公司与富实公司、富士高公司、富士株式会社租赁双方的真实的意思表示，且本案富实公司、富士高公司、富士株式会社构成违约，再结合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的精神，本院对飞虹公司所主张上述物业面积占有使用费的标准予以采纳。依据前述飞虹公司回收物业的时间及面积，经核算，富实公司、富士高公司、富士株式会社应向飞虹公司支付占有使用费为10373189.3元。三、富实公司、富士高公司反诉其他损失问题。1.关于设备搬运费问题。因富实公司、富士高公司、富士株式会社构成违约，其搬出设备的费用应由其自行承担，一审判处设备搬运费由双方各承担一半35950元不当，本院予以纠正。2.关于富实公司主张的人工费损失问题。本案富实公司、富士高公司、富士株式会社构成违约，且富实公司并无证据证明该部分人工费损失是因本案纠纷而产生的直接经营损失，而部分人工费损失已在其与南瑞公司建设工程合同纠纷一案中作为其损失向南瑞公司主张，富实公司在本案中又作为其损失向飞虹公司主张于法无据，本院不予采纳。一审法院对该请求不予支持并无不当，本院予以维持。3.关于返还财产问题。本案诉讼中，富实公司、富士高公司、富士株式会社已搬离了大部分财产，双方已对富实公司搬离以及未搬离的财产进行了清点确认，后富实公司在庭审结束后又提出未搬离的财产中部分已被破坏或遗失，无法取回或认为取回已无意义，亦无法清楚陈述财物状况，故对富实公司该项要求返还财产的诉讼请求，一审法院不予支持并无不妥。另，富实公司在法庭辩论终结后才向一审法院申请变更其该诉讼请求为“飞虹公司赔偿因不能返还剩余财产而给富实公司造成的损失90633元”，对此，一审法院不予准许符合法律规定，本院予以维持。综上所述，一审查明事实不清，适用法律错误，应予改判，飞虹公司上诉请求、理由成立，应予支持。富实公司、富士高公司上诉请求、理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《建设工程质量管理条例》第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（三）项及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百二十三条的规定，判决如下：一、维持广东省广州市增城区人民法院（2014）穗增法民三初字第906号民事判决第一、二、八项；二、撤销广东省广州市增城区人民法院（2014）穗增法民三初字第906号民事判决第三、四、五、六、七项；三、广州飞虹电子科技有限公司不予返还广州富实微电机有限公司已付保证金3564000元；四、广州富实微电机有限公司、广州富士高微电子有限公司、富士微电机株式会社于本判决送达之日起十日内向广州飞虹电子科技有限公司支付场地占有使用费10373189.3元；五、驳回广州飞虹电子科技有限公司的其他诉讼请求；六、驳回广州富士高微电子有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费51424元，由广州富实微电机有限公司、广州富士高微电子有限公司、富士微电机株式会社共同负担；反诉案件受理费109393元，由广州富实微电机有限公司109293元、广州富士高微电子有限公司负担100元；诉讼保全费5000元，由广州富实微电机有限公司、广州富士高微电子有限公司、富士微电机株式会社共同负担；评估鉴定费用50000元，由广州富实微电机有限公司、广州富士高微电子有限公共同负担；二审案件受理费209064元，由广州富实微电机有限公司、广州富士高微电子有限公司、富士微电机株式会社共同负担。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  张燕宁审判员  谭红玉二〇一八年六月十二日书记员  王心怡黄妙丽