湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长中民三终字第05112号
上诉人（原审被告）徐宁，居民。
上诉人（原审被告）高艳红，居民。
委托代理人陈献忠，湖南金州律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）邓道云，居民。
委托代理人潘定江。
上诉人徐宁、高艳红因与被上诉人邓道云房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省浏阳市人民法院（2014）浏民初字第953号民事判决，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：高艳红、徐宁系母女关系。2012年1月21日，高艳红作为徐宁的代理人与邓道云签订《私有房屋（商铺）买卖契约书》，约定由邓道云将其所有的位于长沙国家生物产业基地惠民街N栋的一间自建商铺转让给徐宁，面积约为120平方米，产权登记面积与合同约定面积发生差异，以产权登记面积为准，结算时按实际面积结算，价格为5800元／平方米。付款方式为分期付款，首次付款按商铺总额的80%付款，在徐宁付满80%的商铺款后，邓道云即将商铺交付徐宁使用，余款20%待邓道云为徐宁办理好土地使用证、房屋产权证、契证后一次性付清。同日，高艳红作为徐宁的代理人还与邓道云签订了《商铺委托经营管理合同书》，徐宁将该商铺委托给邓道云经营管理，约定委托经营管理期限为5年，从付满商铺款的80%的当日开始计算，商铺款按商铺购买合同实际成交的总额为准。合同签订后，徐宁分别于2012年1月21日、2012年2月17日、2012年6月12日、2012年9月21日支付邓道云购房款20000元、70000元、100000元、138000元，共计支付邓道云3280**元。2012年12月14日及12月26日，邓道云为徐宁分别办理了房屋产权证、国有土地使用权证。剩余购房款后经邓道云多次催问，徐宁、高艳红均未支付，2014年3月25日，邓道云向原审法院提起诉讼。另查明，1、《私有房屋（商铺）买卖契约书》、《商铺委托经营管理合同书》上徐宁的签字均为其代理人高艳红代签，事后徐宁对此进行了追认；2、浏房权证字第××号房屋产权证上记载该商铺建筑面积为114.58㎡，套内建筑面积105.93㎡。诉讼中，徐宁、高艳红称购房款计算应当按照房产证记载的套内建筑面积即105.93平方米，但未提交相关证据予以证实；徐宁、高艳红辩称双方口头约定由邓道云一次性支付徐宁5年房租并支付高艳红4套房屋的中介费用4万元，上述款项已经抵作徐宁的购房款，徐宁实际已经按照约定支付了邓道云全部购房款，但未提交充分有效的证据予以证明且邓道云不予认可。
原审法院认为：邓道云与徐宁签定的《私有房屋（商铺）买卖契约书》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，双方之间的房屋买卖合同关系合法、有效。邓道云已向徐宁实际交付房屋并为其办理了国有土地使用权证、房屋产权证，徐宁应当按约定向邓道云支付购房款。徐宁迟延付款，应自邓道云为其办理好国有土地使用权证、房屋产权证之日起承担迟延付款的相应利息，故对邓道云要求徐宁支付购房欠款及逾期利息的诉讼请求，依法予以支持。因高艳红系作为徐宁的代理人与邓道云签订该房屋买卖合同，且事后得到徐宁的追认，因此，该合同的法律后果应当由被代理人即徐宁承担，故邓道云要求高艳红支付购房欠款及逾期利息的诉讼请求，依法不予支持。双方约定所购房屋面积以产权登记面积为准，按实际面积结算，而产权登记建筑面积为114.58平方米，套内建筑面积为105.93平方米，共有分摊面积为8.65平方米，原审法院认为房屋面积应包括套内面积与共有分摊面积，故应按114.58平方米的面积计算购房款，经计算购房款总额应为664564元，徐宁已付328000元，尚欠336564元。徐宁、高艳红辩称双方口头约定由邓道云一次性支付5年房租并支付4套房屋的中介费用4万元，上述款项已经抵作徐宁的购房款，徐宁实际已经按照约定支付了邓道云全部购房款，但未提交充分有效的证据予以证明且邓道云不予认可，原审法院依法不予采信。双方之间的商铺委托经营系另一法律关系，应另案处理，可由相关权利人另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百五十九条、第一百六十一条之规定，判决如下：一、限徐宁于本判决生效后十日内支付邓道云购房欠款336564元及逾期利息（利息计算方式为：自2012年12月26日起至履行之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算）；二、驳回邓道云的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6727元，减半收取3364元，财产保全申请费2329元，合计5693元，由徐宁负担。
徐宁、高艳红不服原审判决，向本院提起上诉称：上诉人于2012年9月2日与被上诉人进行了房款结算，总购房款为614800元，扣除被上诉人应付给上诉人的中介费4万元，再减去商铺五年租金一次性返还245920元，之前已付房款19万元，之后上诉人于2012年9月21日支付余款138000元，所有房款已付清。徐宁没有在《私有房屋（商铺）买卖契约书》签字盖章，也没有委托高艳红作为代理人与邓道云签订房屋买卖合同，该协议不具有法律效力。双方当事人约定房款是按实际面积计算，即应按产权登记的套内建筑面积计算。原审判决程序违法，本案不能适用简易程序审理。综上，请求撤销原判，依法改判或发回重审。
邓道云辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。
本院查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。
本院认为：邓道云与徐宁签订的《私有房屋（商铺）买卖契约书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应该按照合同约定履行义务。高艳红作为徐宁的代理人与邓道云签订《私有房屋（商铺）买卖契约书》，事后得到徐宁的追认，因此，该合同的法律后果应当由徐宁承担，故上诉人称该协议不具有法律效力的理由不成立，本院不予采信。邓道云已向徐宁实际交付房屋并为其办理了国有土地使用权证、房屋产权证，但徐宁未按约定向邓道云支付购房款，构成违约，应承担相应的违约责任。原审法院对邓道云要求徐宁支付购房欠款及逾期利息的诉讼请求予以支持正确。双方约定所购房屋面积以产权登记面积为准，结算时按实际面积结算，而产权登记建筑面积为114.58平方米，套内建筑面积为105.93平方米，共有分摊面积为8.65平方米，原审法院认定按产权登记建筑面积为114.58平方米计算购房款，符合双方合同约定和惯例。徐宁、高艳红称双方约定由邓道云一次性支付5年房租并支付4套房屋的中介费用4万元抵作徐宁的购房款，但未提供确凿充分的证据予以证实，本院不予支持。双方之间的商铺委托经营合同关系与本案属于不同的法律关系，应另案处理，相关权利人可另行主张权利。
综上所述，上诉人徐宁、高艳红的上诉理由不成立，本院不予采信。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判处恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费6727元，由徐宁、高艳红负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 坤
审判员 熊 伟
审判员 刘完玲
二〇一四年十月十七日
书记员 汤英姿
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。