浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙金民终字第2124号
上诉人（原审被告）东阳市德兴房地产开发有限公司，住所地浙江省东阳市白云街道339号。
法定代表人黄孝富，执行董事。
委托代理人王晓凌，浙江国翔律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）董荣炳。
被上诉人（原审原告）于广姗。
上诉人东阳市德兴房地产开发有限公司（以下简称德兴房产公司）为与被上诉人董荣炳、于广姗商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省东阳市人民法院（2015）东民初字第2228号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告董荣炳、于广姗诉称，董荣炳、于广姗系夫妻关系。2010年8月25日签订《浙江省商品房买卖合同》（编号：浙F1-2008-1合同编号：2010预162344），向德兴房产公司购买东阳市白云街道江南紫荆庄园H区7幢2单元1005室（以下简称涉案商品房），建筑面积共105.91平方米，房款价格518959元。合同第九条约定，德兴房产公司应于2011年12月30日前交付符合合同约定条件的商品房，但是德兴房产公司却于2012年3月30日才将涉案商品房交付。合同第十条约定，德兴房产公司应承担相应违约责任，支付逾期违约金，计算标准：出卖人逾期交房不超过90日，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之五的违约金。董荣炳、于广姗自合同签订之日，已完成支付购房款518959元，故德兴房产公司应支付逾期交房违约金23353.15元。合同第十六条约定，德兴房产公司应于2013年12月30日前取得涉案商品房的土地及房屋权属证交付，但是直至2015年8月10日仍未办理相关权属证并交付，德兴房产公司应承担相应违约责任，支付逾期交付权属证书违约金。双方多次沟通，但德兴房产公司以各种理由推诿拖延，为维护合法权益，董荣炳、于广姗诉至法院，请求判令：1、德兴房产公司支付逾期交房的违约金23353.15元（自2011年12月30日起至2012年3月30日止）；2、德兴房产公司支付逾期交付土地、房屋权属证书的违约金30255.30元（自2013年12月30日起至2015年8月10日止，518959＊0.01%＊583）；3、德兴房产公司立即为董荣炳、于广姗办理房屋所有权证（土地及房屋权属证）。
原审被告德兴房产公司辩称，董荣炳、于广姗向公司购买房屋是事实。对于董荣炳、于广姗主张的逾期交房违约金没有异议，但是应当扣除专项维修资金5111.04元及董荣炳、于广姗未缴纳的物业费共计5751元；对于支付逾期交双证的违约金及办理房屋权属证书的诉请，公司认为不符合合同约定，也无法律依据，根据合同第十六条约定，出卖人负责办理土地使用权和房屋所有权的初始登记，若未办理两项初始登记则需支付逾期办双证的违约金，公司也以通知方式告知董荣炳、于广姗，但董荣炳、于广姗未提出异议也未及时办理双证，故不应要求德兴房产公司支付逾期交双证的违约金；同时合同明确约定，出卖人取得初始登记后，买受人委托出卖人办理商品房转移登记，也就是说只有在取得了房屋所有权及土地使用权初始登记证书的情况下，董荣炳、于广姗才能要求出卖人配合办理房屋转移登记，但现在尚未办理双证的初始登记，故董荣炳、于广姗要求办理登记于自己名下的权属证书的条件未成就，该诉请不应得到法院的支持。
原审法院审理查明，董荣炳、于广姗系夫妻关系。2010年9月2日，董荣炳、于广姗与德兴房产公司签订了商品房买卖合同一份。房屋地点：东阳市白云街道江南紫荆庄园H区7幢2单元1005室。合同约定房屋面积：105.91平方米，实际交付面积：106.48平方米。合同约定的面积误差处理方式：面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房价款。房屋总价款：521752元。约定交房时间：2011年12月30日，实际交房时间：2012年3月30日。合同约定的计付延期交房违约金的起始日期：2011年12月31日，截止日期：2012年3月30日，合同约定的延期交房违约金标准：逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金；逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之十的违约金。合同约定办理房屋权属证书时间：2013年12月30日，计付延期办证违约金的起始日期：2013年12月31日，延期办证违约金标准：约定日期180日以后，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1‰的违约金。合同约定的产权登记：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2013年12月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。另，董荣炳、于广姗未缴纳涉案商品房2012年度、2014年度、2015年度的物业费1917元／年，共计5751元及专项维修资金5111.04元，在庭审中董荣炳、于广姗表示同意上述费用在逾期交房违约金中予以抵扣。义乌市孝富物业有限公司东阳分公司同意由德兴房产公司在违约金中直接抵扣董荣炳、于广姗应缴纳给其的2012年度、2014年度、2015年度的物业费。
原审法院审理认为，董荣炳、于广姗与德兴房产公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律规定，应确认合法有效，具有法律约束力，双方均应按约履行各自的义务。按照合同约定，德兴房产公司应分别于2011年12月30日前交房和2013年12月30日前将土地、房屋权属证书交付给董荣炳、于广姗，但德兴房产公司延期至2012年3月30日交房，且至今未交付土地、房屋权属证书，已构成违约。根据合同约定，逾期交房违约金应自2011年12月31日起算，经计算，董荣炳、于广姗主张的逾期交房违约金23353.15元未超过合同约定标准，予以支持。扣除董荣炳、于广姗同意抵扣的2012年度、2014年度及2015年度的物业费共计5751元和专项维修资金5111.04元，德兴房产公司尚应支付董荣炳、于广姗12491.11元。董荣炳、于广姗要求德兴房产公司支付的逾期办证违约金30255.3元，不违反合同约定，也不违反相关法律规定，予以支持。合同约定买受人委托出卖人办理涉案商品房的转移登记，故董荣炳、于广姗要求德兴房产公司为其办理涉案商品房土地使用证和房屋所有权证的诉请并无不当，予以支持。德兴房产公司辩称其已办理了在其名下的土地使用权初始登记，取得了登记在其名下的土地使用证并提供了相应证据，董荣炳、于广姗对此不予认可，经查，德兴房产公司已取得登记在其名下的整个地块的土地使用证，故该院对该辩称予以采信。综上，董荣炳、于广姗的诉请中合理部分，予以支持，不合理部分，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、东阳市德兴房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内支付董荣炳、于广姗逾期交房违约金12491.11元。二、东阳市德兴房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内支付董荣炳、于广姗逾期交付土地使用权和房屋所有权初始登记的违约金30255.3元（已算至2015年8月10日止，518959＊0.01%＊583）。三、东阳市德兴房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内为董荣炳、于广姗办理位于东阳市白云街道江南紫荆庄园H区7幢2单元1005室房屋的土地使用证和房屋所有权证。四、驳回董荣炳、于广姗的其他诉讼请求。如未按判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1140元，减半收取570元，由董荣炳、于广姗承担115元，由东阳市德兴房地产开发有限公司承担544元。
宣判后，原审被告德兴房产公司不服，向本院提起上诉称，一、上诉人无需支付逾期交付土地、房产权属证书的违约金。《商品房买卖合同》第十六条约定，作为出卖人有义务负责办理土地使用权证、商品房所有权证的初始登记，只要上诉人办理了房产证、土地使用证的初始登记，上诉人就不算违约，不用支付违约金。事实上，上诉人已于2013年3月前取得房屋所有权证、土地使用证的初始登记，故被上诉人的诉请不符合合同约定，一审认定上诉人违约错误。二、一审判令上诉人办理涉案房屋的土地使用权证和房屋所有权证的诉请没有事实和法律依据。《商品房买卖合同》第十六条约定，上诉人没有向被上诉人交付双证转移登记至被上诉人名下的义务，只是配合被上诉人办理过户登记手续。且被上诉人从未委托上诉人办理过土地使用证。综上，恳请二审法院查明事实，依法撤销原判第二、三项内容，改判驳回被上诉人不合理的诉讼请求。
被上诉人董荣炳辩称，双方对交房时间、办证时间都有约定的，事实上至今也无法办理房屋产权证。请求二审维持原判，希望上诉人支付违约金，房产证、土地使用证能够尽快办理。
被上诉人于广姗未作答辩。
二审中，双方当事人均未提供新证据。
经审理查明，原判认定事实清楚，证据充分，本院予以确认。
本院认为：董荣炳、于广姗与德兴房产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应依约履行自己的义务。根据《商品房买卖合同》第十六条约定，出卖人应于2013年12月30日前办理涉案商品房的初始登记，取得涉案商品房《土地使用权证书》或土地使用权证明和《房屋所有权证》。然德兴房产公司直至二审亦未能提供证据证明其已完成涉案房屋的土地使用权分割，取得并交付《土地使用权证书》或土地使用权证明和《房屋所有权证》，故一审判决由德兴房产公司支付董荣炳、于广姗逾期交付涉案房屋权属证书违约金，并无不当。另，双方当事人在涉案《商品房买卖合同》第十六条第三款已明确约定，董荣炳、于广姗委托德兴房产公司办理该商品房的转移登记，故德兴房产公司作为出卖人有义务为买受人董荣炳、于广姗办理涉案商品房的转移登记，即完成房屋所有权和土地使用权转移登记。综上，德兴房产公司的上诉意见均不能成立，本院不予采信。原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1140元，由上诉人东阳市德兴房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 良 飞
审 判 员 王孜力哈
代理审判员 盛 伟
二〇一六年一月十八日
代书 记员 吕 倩 茜