上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）闸民三（民）初字第1744号
原告（反诉被告）上海XX房地产经营有限公司，住所地上海市曲沃路XX室。
法定代表人冯XX，职务董事长。
委托代理人孙X，公司职员。
委托代理人谢X，公司职员。
被告（反诉原告）黄XX，男，19XX年X月X日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区曹路镇上川路*号，现住上海市延吉中路*室。
委托代理人任X，上海市XX律师事务所律师。
委托代理人孔X，上海XX中律师事务所律师。
原告上海XX房地产经营有限公司（以下简称XX公司）与被告黄XX商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年7月4日立案受理后，由审判员魏X独任审判，被告黄XX在举证期限内依法提起了反诉，本院于2013年10月17日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院依法组成合议庭，于同年12月20日再次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）XX公司的委托代理人孙X、谢X、被告（反诉原告）黄XX的委托代理人任X、孔X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）XX公司诉称，原、被告于2011年3月26日签订《上海市商品房预售合同》，合同约定由被告向原告购买位于本市闸北区平型关路1088弄X室房屋（以下简称系争房屋），总房价款为人民币5069051元（以下币种均为人民币）。按照合同附件的约定，被告应于2011年3月25支付首付款1529051元，于2011年6月23日支付剩余房价款3540000元。但被告在支付首付款以后，却一直未支付剩余房款。原告于2011年6月26日、同年7月11日发函至被告处催讨余款，均无果。原告于2012年8月15日向被告发出解除通知函，通知被告解除预售合同并要求其承担相当于10%房价款的违约金，但遭被告拒绝。故诉请：1、确认原、被告双方签署的《上海市商品房预售合同》已于2012年8月16日解除；2、判令被告向原告支付违约金506905.10元；3、判令被告配合原告办理系争房屋的预告登记。
被告（反诉原告）黄XX辩称，根据原、被告的约定，第二期房款是以银行贷款支付，而贷款银行是由原告指定的，被告按照原告的要求提供了相应的材料，但因为国家限购政策导致原告指定银行无法办出贷款。之后，双方协商由被告自行办理贷款支付剩余房款，但没有约定具体的付款期限。被告自行联系了多家银行申请贷款。其间，原告通知被告前往签订车位订购单。2012年7月12日，被告将深圳发展银行股份有限公司上海分行（以下简称深圳银行）的“情况说明”出示给原告，证明贷款即将发放，双方遂签订了车位订购单。但原告之后却突然表示不愿出售系争房屋，被告为此曾发函表示要求继续履约，却遭无端拒绝。为了避免更大的损失，被告不得不通知银行终止发放贷款。房款未能支付的主要原因是受国家宏观政策影响致原告指定的银行未能按期发放贷款，被告本身并无过错；而且被告一直在积极筹措贷款要继续履行购房协议，却遭原告单方面毁约，责任完全在原告，故不同意其全部诉讼请求。并反诉XX公司，请求判令：1、继续履行双方签订的《上海市商品房预售合同》；2、继续履行双方签订的《车位购买合同》；3、由XX公司承担逾期交房的违约责任。
反诉被告XX公司辩称，2012年6月反诉被告的代理公司曾电话联系过反诉原告，问其什么时候可以支付房款，如果房款可以到账的话车位就可以卖给你，反诉原告表示7月12日前贷款可以到位。反诉被告当时是单方面的意思表示，并没有延长付款期限的协商。7月12日反诉原告虽然签了车位流转单，但当时未经财务审核，当财务发现反诉原告仍没有付款时，就终止了其购买车位的资格，双方之间并没有签订车位购买合同，该车位业已出售给了其他业主。此外，反诉被告也不存在延期交房的情况，根据合同约定只有当房款付清后反诉被告才向购房人交房，由于反诉原告未付清房款，且反诉被告已向其发出了解除函，双方签订的购房协议已经解除，故不同意反诉原告的全部诉讼请求。
经审理查明，2011年3月25日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《上海市商品房预售合同》，约定：乙方向甲方购买系争房屋，房屋总价暂定为5069051元；签约当日支付首付款1529051元，2011年6月23日前支付房款3540000元；甲方定于2012年5月15日前将系争房屋交付给乙方；第七条、乙方若未按合同约定的时间付款，应按逾期未付款额的日万分之三向甲方支付违约金，违约金自应付款期限第二天起算至实际付款之日止，逾期超过60天后，甲方有权按照补充条款第七条追究乙方责任。合同补充条款第五条第1款第3项载明：乙方应充分考虑到国家的按揭贷款政策及按揭贷款审批和发放流程中可能产生的各种不确定因素；不论任何原因致使甲方未能按约定的期限收到乙方本拟通过银行贷款支付的款项的，乙方有义务以自有资金在剩余房价款约定的付款期限内付清所有的剩余房价款，否则甲方有权根据补充条款第七条之相关规定追究乙方的违约责任。补充条款第七条约定：乙方以银行按揭贷款方式支付房款的，以贷款到达甲方指定账户之日为付款日；乙方逾期付款累计超逾六十日，甲方选择（a）继续履行合同的，则自第六十一日起至乙方实际付款日为止的连续期间，乙方须按日向甲方支付逾期应付款的千分之一的违约金，或（b）解除本合同，在该等情况下，乙方应向甲方支付房价款的10%作为违约金；为避免歧义，甲方在选择本合同继续履行后，在乙方付清全额房价款及违约金前，甲方有权随时解除本合同而无需承担任何责任。此外，双方还约定了其他合同权利义务。
合同签订后，被告按约向原告支付首期房款1529051元。同年5月9日，被告登记为系争房屋的预购权利人。
2011年6月25日，原告向被告寄送“通知书”称：被告自办贷款3540000元应于2011年6月23日放款至原告指定账户，但至今尚未到账；原告将根据预售合同第七条的约定，保留对被告逾期付款违约金的处理权。
同年11月7日，原告向被告寄送“律师函”称：按合同约定被告应于2011年6月23日支付原告购房款3540000元，经原告多次催讨，被告仍未支付；被告应自收到律师函七日内办理交付购房款事宜，并按照约定承担相应的违约责任。
2012年6月27日，原告曾向被告寄送“车位销售通知书”，通知被告于同年7月9日至13日优先认购原租赁车位。7月12日，被告签订“车位流转单”，认购原先租赁的C080号车位，小区物业公司工作人员姚X作为审核人签字确认。
同年8月15日，原告向被告寄送“有关《上海市商品房预售合同》解除之通知函”，载明：被告应于2011年6月23日前向原告支付第二期房款3540000元，但至今未支付，被告逾期付款的时间已超过一年，该行为已严重违反了合同的相关约定。现原告依据合同主文第七条及补充条款第七条之约定，通知如下：1、自被告收到本通知函之日起，双方于2011年3月25日签订的《上海市商品房预售合同》即行解除；2、原告将依据合同的相关约定从被告支付的购房款中扣除10%的房价款作为违约金……。
同年9月25日，被告回函原告称：被告一直在正常履行双方签订的预售合同，原告突然来函要求解除上述合同，不能理解，原告已超过合同约定的交房日期，已属严重违约，被告将保留进一步追究的权利。同日，被告另发函原告称：被告按车位销售通知书规定于2012年7月12日到原告售楼处填写了购买车位流程单，并经原告经办人员签字确认，被告要付购车位款时，原告却无理解除了被告购买车位的合同……现要求原告履行购买C080车位的全部手续。
另查明，2012年7月8日，深圳银行出具“情况说明”：客户黄XX自购买慧芝湖三期3号X室后就开始办理按揭贷款审批，由于受国家宏观调控影响，延迟贷款审批，现该客户按揭贷款处于审批流程，近期可放款。同年9月2日，该银行再次出具“情况说明”：黄XX购买慧芝湖三期3号X室，在我行办理按揭贷款，于2012年8月26日已审批通过，可以马上放款，然而，客户告知我行不要放款，因为开发商要解除合同，为此我行只能取消贷款，特此说明。
再查明，2010年4月17日，国务院下发《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发（2010）10号文件），载明：（三）实行更为严格的差别化住房信贷政策。……商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。
2011年1月26日，国务院办公厅下发《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发（2011）1号文件），进一步强调要强化差别化住房信贷政策。同年1月31日，上海市政府办公厅印发《关于本市贯彻〈国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知〉实施意见的通知》（沪府办发（2011）6号文件），载明：五、对居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房的，其首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对为改善居住条件购买第二套住房的，住房公积金个人贷款首付比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。继续加强对执行差别化信贷政策情况的检查，严肃查处违规贷款行为。
以上事实，由原告提供的《上海市商品房预售合同》、通知书及寄件凭证、律师函及寄件凭证、解除函及寄件凭证、交付使用许可证、房屋大产证、承诺书、邮政查询单、车位出售合同，被告提供的深圳银行情况说明、南京银行情况说明及信用报告，车位销售通知书及流转单、通知函及快递单据、房地产调控政策、租赁合同、报纸广告、照片，以及双方当事人的陈述等证据予以佐证。
审理中，原告表示，目前主张的违约金系解约违约金，如果未获法院支持，将保留向被告主张逾期付款违约金的诉讼权利。被告则表示，若法院支持其继续履约的请求，被告承诺在判决生效之日起三个月内支付所有剩余房款。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告就系争房屋签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律，依法应为有效，当事人均须恪守。结合本案，双方的争议焦点主要在于：当被告未能在2011年6月23日前按约支付剩余房款时，原告于次年8月15日发送解除函是否已致合同解除。
首先，分析双方的履约行为：原告在2011年6月25日、11月7日寄送的“通知函”和“律师函”中，仅要求被告支付房款及承担逾期付款的违约责任，对解除合同未有任何表示；而被告却一直在多方筹措钱款，表达了积极履约的意愿。及至2012年7月12日原告仍通知被告前往办理车位订购手续并签订流转单，故本院认为，原告的上述行为足以使被告产生原告始终同意其继续履约的信赖。但之后原告在未再行催告及明确最终付款期限的情况下，即直接发送解除函，并未给予被告合理的履行期限；而根据深圳银行出具的“情况说明”，被告申请的贷款即将发放，完全具备继续履约的可能，故原告解除权的行使不符法律规定；况且，此时距被告迟延付款之日已超过一年以上，依照有关规定，原告的解除权应当归于消灭。诚然，预售合同中载明“在乙方付清全额房价款及违约金前，甲方有权随时解除本合同而无需承担任何责任”，但该约定比《合同法》第九十四条“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，方得行使解除权”的规定更为苛刻，在免除己方责任的同时加重了对方的责任，又系开发商事先拟定的格式条款，未以明显的方式提醒购房人注意，自应归属无效。所以，原告要求确认预售合同于2012年8月16日解除的诉请，本院难以支持。
其次，探究被告迟延付款的原委：从2010年4月起，国务院和本市先后颁布了多项调控房地产市场的政策，实行严格的差别化住房信贷措施，控制银行放贷比例、限制非本地居民的购房资格。上述政策的施行与被告向原告推荐银行申请贷款的时间相契合，故本院相信，被告未能按约支付房款系受国家宏观政策调控所致。依照相关司法解释，此种情况下可适用“情势变更”原则，即合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人得请求变更或者解除合同。被告原本通过贷款方式来支付房款，而银行受制于国家调控政策无法放贷，此种风险非属商业风险无虞，亦是双方签约时始料未及的，倘继续按原合同约定的期限和方式履行，对于被告将极为不公，因为普通购房者通常无法自有如此大笔钱款，故被告得依法请求变更合同。
最后，权衡本案的处理结果：若支持原告解约及支付违约金的诉请，开发商除获得不菲赔偿外，还可将房屋收回另行出售，在房价居高不下的当下，其权益不仅无损反将大为受益；而之于购房者，在赔偿巨额钱款后可能丧失再次购房的资格。这将导致两者之间的利益严重失衡，此种利益失衡系因特定时期政策调控导致，作为社会正义最后防线的法院则不能视若无睹，应当通过积极的司法干预，将政策的负面影响降低到最小程度，防止更大的不公平产生；而作为房地产开发商而言，亦须多“流淌道德的血液”，毋宁利用其优势地位动辄行使合同解除权，而应给予购房者必要的宽限和帮助，以维护交易秩序的稳定。毕竟，“对地位不平等的当事人课以同等的法律义务，本身就是一种社会不公”。据此，本院认为被告要求继续履约的反诉请求，可予准许。
现原告明确表示主张的系解约违约金，在合同解除未获本院采纳的情况下，该项诉请难获支持。而被告表示可在判决生效后三个月内支付剩余房款，系其对最后付款期限的承诺，本院表示准许；若届时被告仍未能履行付款义务，原告亦得基于新的违约事实再行行使合同解除权。而在目前房款未能全额支付的情况下，原告自得拒绝交付系争房屋而无须承担违约责任；至于被告订购的车位，已被原告另售他人，属于事实上不能继续履行，故对于被告的该项请求，本院亦不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十六条、第九十四条、第九十五条、第一百一十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）上海XX房地产经营有限公司与被告（反诉原告）黄XX于2011年3月25日签订的《上海市商品房预售合同》继续履行；
二、被告（反诉原告）黄XX应于本判决生效之日起三个月内支付房款3540000元；
三、驳回原告（反诉被告）上海XX房地产经营有限公司的全部诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）黄XX的其余诉讼请求。
本诉案件受理费8869.10元，由原告（反诉被告）上海XX房地产经营有限公司承担；反诉案件受理费1000元，由被告（反诉原告）黄XX承担920元，由原告（反诉被告）上海XX房地产经营有限公司承担80元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二
中级人民法院。
审 判 长 魏思奇
代理审判员 龚 平
人民陪审员 徐德媛
二〇一四年四月十一日
书 记 员 葛 颖
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。
法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。