山东省临沂市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）临商终字第887号
上诉人（原审原告）：王发春，女，汉族，居民。
委托代理人：公培国，山东拓成律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：李爱任，男，汉族，居民。
委托代理人：刘元利，男，1975年5月8日出生，汉族。
上诉人王发春、李爱任因房屋租赁合同纠纷一案，不服蒙阴县人民法院（2013）蒙民初字第3343号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原告王发春诉称，2012年6月16日，被告租赁原告2套沿街房，约定租赁期限为2012年6月16日至2019年6月16日，每年租赁费40000元，租赁费于每年的6月16日前交清下一年的租赁费，如超过15天，则视为被告违约，原告有权收回房屋，并追究被告违约责任。现被告至今仍未向原告交纳2013年6月16日至2014年6月16日租赁费。为此，具状起诉，依法判令解除原告与被告间所签订的房屋租赁合同，被告将所承租的房产交还于原告，判令被告立即支付原告自2013年6月16日起至诉讼时止的租赁费及违约金暂计10000元，诉讼费由被告承担。
被告李爱任辩称，一、不同意解除合同，原告要求解除租赁合同的条件尚不成就，被告与原告签订租赁合同时，原告的房屋尚未完工，直至2012年11月份才完工向被告交付租赁房屋，无法正常经营，被告多次要求原告进行整改修复，至今原告也未对房屋漏水进行处理，致使被告计划在三楼和阁楼开旅馆的愿望无法实现，导致租赁房屋的一半无法使用，原告理应将下次交租金的时间顺延6个月，即2013年12月16日，二、针对房屋线路漏电，原告承诺由被告进行整改，原告承担整改费用，至今该费用尚未落实，应当抵顶租赁费。基于以上事实，原告在2013年10月11日诉请解除租赁合同及交付租赁费并承担违约金的条件尚不成就。三、原告请求被告支付的租赁费数额无依据，按照合同约定，从第二年度开始，租赁费数额应当由被告和原告协商确定，在未协商确定租赁数额的情况下，原告单方要求被告按照原告要求的数额进行交付，无合同依据。四、原告诉讼主体不适格，被告租赁原告房屋的目的就是进行经营，多次要求原告提供房屋的相关产权证明办理营业执照，原告一直未提供，导致被告无法正常经营，给被告造成巨大经济损失，所以说，被告完全有理由认为的原告诉讼主体不适格，恳请法院依法审查原告是否是本案适格的诉讼主体。综上所述，原告诉讼主体不适格，被告不存有拖欠原告租赁费的事实，原告要求解除与被告签订的租赁合同条件尚不成就，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，基于以上事实，被告依法提起反诉，请求法院依法判令顺延租期，即顺延被告第二年度交付租赁费的时间，判令原告支付被告垫付的整改费用，维护被告的合法权益。
原审法院查明，2012年6月16日，被告李爱任租赁原告王发春位于蒙阴县蒙阴街道办事处小田庄村2套沿街楼房（面积为908平方米）进行经营饭店及宾馆、洗浴生意。合同约定：原告王发春为甲方，被告李爱任为乙方，合同的租赁期限为2012年6月16日至2019年6月16日止。该房屋2012年6月16日至2013年6月16日期间的租金为40000元，以后年度的租金随行就市，每年双方协商确定。租赁期内租金按年壹期支付。必须于每年的6月16日前交清下一年的租赁费。租金以现金方式支付，原告有权按租金的0.5%收取滞纳金，如超过15天，则视为被告违约，原告有权收回房屋，并追究被告违约责任。合同终止及解除规定，1、在租赁期限内甲乙双方任何一方提前终止合同都需要提前1个月通知对方。否则均构成违约。2、租赁期满后，乙方应及时将承租的房屋交还甲方，如有留置的物品，在未取得甲方的同意之下，均视为放弃，可任凭甲方处置。
合同签订后，原告交付房屋，被告李爱任亦按合同约定，交纳了第一年的房屋租赁费40000元。第二年租赁期间被告李爱任继续使用该房屋至2014年1月份。期间原、被告双方因房屋租赁费的数额确定及房屋质量等问题产生纠纷，并进行了多次协商，后双方协商未果。为此，原告王发春于2013年10月11日诉至法院，请求依法判令解除原、被告所签订的房屋租赁合同，被告将所承租的房产交还于原告，判令被告立即支付原告自2013年6月16日起至诉讼时止的租赁费16665元及违约金3000元，诉讼费由被告承担。同时查明，庭审中被告撤回反诉请求。被告所租赁的房屋存在漏雨情况，原告虽经过维修，但仍然有漏雨的痕迹。被告于2014年1月份搬出租赁房屋，但未交付，被告现已在别处租赁房屋经营饭店。另查明，原、被告各自持有的租赁合同中，原告的合同每年的租赁费为40000元，被告持有的合同每年的租赁费为4元。
原审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告王发春与被告李爱任签订的租赁合同，不违反法律、行政法规强制性规定，系双方当事人的真实意思表示，其符合租赁合同的必要条件，系有效合同。此案的争议焦点是原、被告的租赁合同是否应当予以解除及租赁费问题。此案中，因租赁问题双方发生纠纷，被告已搬出所租赁的房屋，双方已不在履行合同的内容，虽然被告辩称要求继续履行合同，但其行为已表明不再履行合同，应视为双方达成解除合同的合意。故法院对原告要求解除租赁合同的请求，法院予以支持。被告辩称租赁合同应以其合同租赁费4元为准，其意见不符合当地的市场行情及交易习惯，且证人王明祥证实其笔误所致，故被告的辩解意见法院不予支持。对于原告要求被告支付租赁费16665元，虽然双方未达成第二年的租赁费用，但其租赁费应当参照上一年度双方约定40000元租赁费计算，符合其交易习惯及公平原则，法院予以准许。被告第二年度实际租赁5个月时间，但原告在履行合同中，没有及时修缮房屋影响被告经营，其具有违约行为，亦应承担一定责任，对其请求应酌情支持9000元为宜。原告要求违约金3000元，因原告自身存在违约问题，且双方对第二年的租赁费未达成合意，故原告该项请求法院不予支持。被告主张对于租赁房屋也进行装饰资金投入、房屋线路整改费用等进行反诉，被告撤回反诉要求另行起诉，予以准许。据此依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百二十六条、第二百三十五条规定判决：一、解除原告王发春与被告李爱任签订的房屋租赁合同。被告李爱任于判决生效后一个月内将所承租的房产交还于原告王发春。二、被告于判决生效后五日内支付原告租赁费9000元。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按判决指定的日期履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费245元，保全费120元，由被告李爱任负担。
王发春不服原审判决上诉称，原审法院认定事实不清，请求二审法院在查清事实的基础上，依法予以改判。理由如下：一、王发春在此次租赁合同纠纷中不存在任何过错，不应当承担违约责任。2012年6月16日，李爱任租赁王发春2套沿街房，约定租赁期限为2012年6月16日至2019年6月16日，每年租赁费为40000元，租赁费于每年的6月16日前交清下一年，如超过15天，王发春有权收回房屋。但李爱任未交纳2013年6月16日至今的房屋租赁费。租赁期间，王发春房屋现虽有渗雨的痕迹，但在李爱任告知王发春屋顶渗雨后，王发春及时的对楼顶进行了防水处理。在王发春进行防水处理时李爱任仍在正常营业当中，一审法院仅以房屋仍然有漏雨的痕迹而认定王发春在履行合同中，没有及时修缮房屋影响李爱任经营，具有其违法行为，亦应承担一定责任是错误的。二、在一审庭审过程中虽李爱任认可在2014年1月搬出租赁房屋，但未交付，李爱任现已在别处租赁房屋经营饭店。实际上李爱任只是将已经查封的部分物品及未查封的部分物品搬出，现李爱任仍有未查封的部分物品放在租赁的2套沿街房中。因此，李爱任交纳房租的期限应自2013年6月16日至李爱任将王发春未查封的李爱任所有的物品完全搬出且交付房屋钥匙时止，每年房屋租赁费为40000元。
李爱任对王发春上诉的答辩意见同其以下上诉请求及理由。李爱任上诉称，原审法院认定事实不清，将无效合同按有效处理没有法律依据，请求二审法院发回重审，或者予以改判驳回王发春的诉讼请求。一审、二审诉讼费用由王发春承担。理由如下：一、本案争议租赁合同的租赁物即房屋，至一审法院判决时止，王发春也未能提供其合法的产权证明或者是建设工程规划许可证等证明文件。因此，王发春与李爱任之间签订的所谓租赁合同系无效合同，其租赁合同自始至终就没有法律约束力，更没有解除无效合同的法律规定。二、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第五条的规定，王发春请求李爱任支付租赁费没有法律依据。在一审中，李爱任申请一审法院进行现场勘察，因租赁物漏水，致使李爱任在签订合同后有一半的租赁面积无法使用。退一步讲，即使王发春与李爱任争议的租赁合同为有效合同，根据《合同法》第220条、第221条的规定，王发春应当返还李爱任支付第一年租赁费40000元的一半即20000元，或者延长李爱任的使用期限一年。本案争议房屋严重漏电，李爱任已经整改、重新架设并更换线路，支付费用4千余元，该费用李爱任也应当返还或延长李爱任的使用期限。退一步讲，即使争议租赁协议有效，合同中对第二年费用的约定为协商确定，在协商未果的情况下，李爱任认为应当依据物价评估部门的评估结论为准。王发春的出租物是在2012年11月份完工，而计算租赁费的起始时间为2012年6月份，根据交易习惯及公平原则，李爱任认为应当将第二次交费的时间顺延5个月，即2013年的11月份。基于本案争议租赁物为违法建筑的事实，造成争议租赁合同无效的过错完全在王发春。由于王发春租赁物是违法建筑，且无法提供租赁物的相关产权证明，致使李爱任无法取得营业执照，经营餐饮、住宿、洗浴的经营目的无法实现。王发春应当赔偿给李爱任造成的损失。
王发春答辩称，其房子在实际过程中已经与村委签订了使用合同，并且房屋的位置处于县建设用地规划区之内是符合法律规定的，具有合法的产权，并且本案双方签订租赁合同之后，房屋已经实际交付给对方，对方实际使用，在房屋交付及签订合同之后房子不存在质量问题，房屋的产权及房屋质量均没影响到对方实际使用。对方在一审中所述的漏雨、漏电等问题不存在，漏雨实际上是对方在实际经营澡塘中的正常经营现象，漏电实际上是对方经营澡溏时房屋装修店里设施所用。本案中租赁合同签订后，对方既已经使用房屋用于经营，不存在对方上诉状中租赁时间应予顺延的问题。房屋实际正常使用不存在王发春赔偿其损失的问题。双方在租赁合同中对本案租赁费及租赁时间约定明确，对方应按照约定履行。请求法院支持其一审中的诉讼请求。
经审理查明，王发春在诉状中的诉讼请求为：解除双方签订的房屋租赁合同，李爱任所承租的房产交还于王发春，并支付自2013年6月16日起至诉讼时止的租赁费及违约金暂计10000元，诉讼费由李爱任承担。在2013年11月12日的庭审中，王发春将租赁费及违约金数额变更为：李爱任自2013年6月16日起至庭审之日（2013年11月12日）支付租赁费16665元、违约金3000元。王发春在法庭规定的时间内补交了诉讼费120元。
本院查明案件事实与一审法院查明相一致。
二审庭审中，王发春提交其与蒙阴县蒙阴镇小田庄村委2006年2月14日签订的土地使用合同及土地使用费交纳单据各一份，证明涉案房屋是具有合法用地手续，具有合法产权，且房屋的建设经过村委同意。李爱任质证称，该份证据不属于新证据，不予质证。另外，由于王发春提交的土地使用费无法看清是谁收取的，对其真实性有异议。土地使用合同真实性有待落实，即使是真实的话，也仅仅是一个承包合同，根据法律规定，房屋的建设应当依法取得规划许可、施工许可等，许可以后方可施工，在建成以后应当办理房屋的产权登记。通过该份证据充分说明本案争议房屋属于非法建筑，签订的租赁合同属于无效合同。
另外，李爱任提交照片一组，证明涉案房屋存在质量问题，严重漏水。王发春质证称，照片中的房屋是涉案房屋，李爱任把水箱放到楼顶，没有焊接好，导致漏水，渗透到房子上。澡塘经营时存在水蒸气是正常现象，不影响房子使用。水箱现仍在阁楼里。
本院认为，综合当事人的上诉请求和答辩意见以及本案相关事实，本案在二审期间争议的焦点是：一、双方签订的租赁合同是否有效；二、房屋租赁费的数额及支付期限；三、王发春是否存在违约行为，李爱任要求王发春赔偿损失的请求能否支持。
对于第一个争议的焦点问题：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定：“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。”涉案房屋建设在蒙阴县蒙阴镇小田庄村范围内，其因租赁产生的纠纷应参照本解释。该解释第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，虽然王发春与蒙阴县蒙阴镇小田庄村委签订了土地使用合同，但其在该土地上建设的房屋未取得建设工程规划许可证，其与李爱任签订的房屋租赁合同系无效合同。
对于第二个争议的焦点问题，因涉案房屋租赁合同为无效合同，应依照无效合同返还财产、赔偿损失的处理原则，即承租人应当返还根据无效合同所取得的财产，这种财产的范围既应当包括有形的财产即房屋，也应当包括承租人实际占有房屋期间在事实上所获得的利益。由于承租人基于占有房屋所获得的利益并非有形财产，无法现实返还，而只能以折价方式进行补偿，支付房屋使用费正是这种折价补偿的方式的体现。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费用，人民法院一般应予支持。”涉案房屋租赁合同一式两份，王发春持有的合同中载明的年租赁费为40000元，李爱任持有的合同中载明年租赁费为4元，虽然两份合同记载的租赁费数额不同，但根据李爱任在租赁房屋时已向王发春交纳40000元租赁费的事实及中间人的证人证言，应认定李爱任合同载明的4元系笔误。另因双方当事人约定的年租金40000元是其协商一致的结果，且也与合同订立时的市场行情相符，应作为房屋使用费计算的参照标准。王发春要求李爱任自2013年6月16日支付租赁费至2013年11月12日的诉讼请求应予支持（即40000元／年÷365天×149天=16328.77元）。对于王发春诉求多出的租赁费数额及违约金部分本院不予支持。
对于第三个争议的焦点问题，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”李爱任未提供有效证据证实王发春租赁的房屋存在质量问题影响正常经营给其造成经济损失，且也未提交证据证明房屋存在漏电现象致使整改更换线路造成一定的损失，因此，李爱任的该项上诉理由不成立，李爱任应承担举证不能的不利后果。
综上，原审判决认定事实部分不清，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（三）项、第一百七十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：
一、维持蒙阴县人民法院（2013）蒙民初字第3343号民事判决第三项；
二、变更蒙阴县人民法院（2013）蒙民初字第3343号民事判决第一项为：上诉人王发春与上诉人李爱任签订的房屋租赁合同为无效合同。上诉人李爱任应自接到本判决后十五日内将所承租的房屋交还给上诉人王发春；
三、变更蒙阴县人民法院（2013）蒙民初字第3343号民事判决第二项为：上诉人李爱任于接到本判决五日内支付给上诉人王发春租赁费16328.77元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费各245元，均由上诉人王发春各负担45元，上诉人李爱任各负担200元；保全费120元，由上诉人李爱任负担。
本判决为终审判决。
审判长 马 骏
审判员 李言涛
审判员 张念国
二〇一四年十月十日
书记员 杨竣然