福建省福鼎市人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）鼎民特字第25号
申请人中国工商银行股份有限公司福鼎城南支行，住所地：福鼎市。
负责人：陈松龄职务：行长。
委托代理人黄凯，男，汉族，中国工商银行股份有限公司福鼎城南支行职员，住福建省福安市。
委托代理人苏忠勇，男，汉族，中国工商银行股份有限公司福鼎支行职员，住福建省福鼎。
被申请人清品茗（福建）茶业有限公司，住所地：福鼎市。
法定代表人：吴传清职务：执行董事兼总经理。
被申请人林月媚，女，1974年3月17日出生，汉族，住福建省福鼎市。
被申请人林云迎，女，1971年1月10日出生，汉族，住福建省福鼎市。
申请人中国工商银行股份有限公司福鼎城南支行于2015年2月28日向本院提出实现担保物权的申请。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。
申请人称，2013年10月30日，申请人与被申请人清品茗（福建）茶业有限公司签订14077021-2013年（城南）字0031号《小企业借款合同》，约定申请人向被申请人清品茗（福建）茶业有限公司发放流动资金贷款690万元，借款用途为购买茶叶。借款期限从2013年10月31日至2014年10月22日。合同约定借款利率为年利率7.2%，借款按日计息，按月结息，结息日为每月20日，贷款到期一次性返还借款本金，利随本清，其中日利率=年利率／360。逾期罚息利率在原借款利率基础上加收50%确定。合同同时约定，借款到期（含被宣布立即到期）借款人未按约偿还的，贷款人有权自逾期之日起按本合同约定的逾期罚息利率计收罚息。对借款人未按时支付的利息，按逾期罚息利率计收复利。
2013年10月17日，申请人与被申请人林月媚、林云迎签订14077021-2013年城南（抵）字0014-1号《最高额抵押合同》，约定被申请人林月媚、林云迎所担保的主债权为自2013年10月17日至2015年6月27日期间（包括该期间的起始日和届满日）在人民币382万元的最高余额内，申请人依据与被申请人清品茗（福建）茶业有限公司签订的本外币借款合同等而享有的对债务人的债权，抵押担保的范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及实现抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费等）。被申请人林月媚、林云迎以二人共有的坐落于福鼎市御景园1号楼一、二店面102号房地产（房产证号为：鼎房权证TS字第1212**号《房屋所有权证》；土地证号为：鼎国用（2004）第0507-4**号《土地使用权证》）为主合同项下债务提供担保。2013年10月31日，双方在福鼎市房地产管理所办理了抵押登记，他项权利登记证编号为鼎房他证2012字第20**号。此次担保是对原抵押物溢价部分追加的二次抵押担保，抵押债权额为382万元。抵押合同同时约定，申请人主债权存在其他担保的不论该担保是债务人提供还是第三人提供，申请人有权自行决定实现担保的顺序，被申请人承诺不因此而提出抗辩。
申请人依据《小企业借款合同》约定于2013年10月31日向被申请人清品茗（福建）茶业有限公司发放贷款690万元。2014年10月22日借款到期后，被申请人清品茗（福建）茶业有限公司未按合同约定按时归还申请人借款本金及利息。截止至2015年1月21日，被申请人清品茗（福建）茶业有限公司结欠本金690万元及利息320066.54元。为维护申请人的合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十六条、第一百九十七条之规定，特向法院提出实现担保物权的申请，请求：1、对被申请人林月媚、林云迎所有的坐落于福鼎市御景园1号楼一、二店面102号房地产准予采取拍卖、变卖等方式依法变价；2、申请人对变现所得款在主债权本金382万元的额度内享有优先受偿权；3、申请费用由被申请人承担。
被申请人清品茗（福建）茶业有限公司、林月媚、林云迎未提出书面异议。
本院经审查认为，被申请人林月媚、林云迎以其所有的坐落于福鼎市御景园1号楼一、二店面102号房地产为申请人与被申请人清品茗（福建）茶叶有限公司于2014年6月3日签订的14077021-2014年（城南）字0013号《小企业借款合同》、于2014年6月10日签订的14077021-2014年（城南）字0014号《小企业借款合同》、于2014年6月10日签订的14077021-2014年（城南）字0015号《小企业借款合同》项下的债权本金13100000元及利息、罚息提供抵押担保，被申请人林月媚、林云迎又于2013年10月17日与申请人签订14077021-2013年城南（抵）字0014-1号《最高额抵押合同》，将其所有的坐落于福鼎市御景园1号楼一、二层店面102号房地产的溢价部分在382万元的额度内为申请人与被申请人清品茗（福建）茶叶有限公司于2013年10月30日签订的14077021-2013年（城南）字0031号《小企业借款合同》项下的债权本金690万元及利息、罚息等提供抵押担保，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，双方之间签定的《小企业借款合同》、《最高额抵押合同》应为合法有效。借款合同虽约定借款担保方式为保证加抵押，但抵押合同同时约定：申请人主债权存在其他担保的，不论该担保是由债务人提供还是由第三人提供，申请人有权自行决定实现担保的顺序，被申请人承诺不因此而提出抗辩。现申请人要求先实现担保物权，符合合同约定。借款期限届满后，被申请人清品茗（福建）茶叶有限公司未按时偿还本金及利息，已构成违约，应承担违约责任。申请人请求对被申请人林月媚、林云迎所有的抵押房地产依法拍卖变卖实现担保物权的的申请符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十九条、第一百九十九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百六十五条、第三百六十六条之规定，裁定如下：
对被申请人林月媚、林云迎所有的坐落于福鼎市御景园1号楼一、二店面102号房地产（房产证号为：鼎房权证TS字第1212**号《房屋所有权证》；土地证号为：鼎国用（2004）第0507-403号《土地使用权证》）准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，申请人对变现所得款项由申请人在登记在先的贷款本金13100000元及利息、罚息（截至2015年1月21日止的利息为576747.5元，自2015年1月22日起至借款还清之日止按年利率12.69%计算）的范围内优先受偿后，由申请人在溢价部分在本金3820000元的范围内优先受偿。
申请费12453元，由被申请人清品茗（福建）茶业有限公司、林月媚、林云迎负担。
本裁定为终审裁定。如不服本裁定，可以在收到裁定书之日起十五日内向本院提出书面异议，按对方当事人的人数提交副本，由本院进行审查。
审 判 长 金成铃
审 判 员 许海燕
代理审判员 陈晨阳
二〇一五年三月十八日
书 记 员 蔡平心
附主要法律条文：
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百九十七条人民法院受理后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。
二、《中华人民共和国物权法》
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百九十九条同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：
（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；
（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；
（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。
三、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第三百六十五条依照第的规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保，当事人对实现担保物权的顺序有约定，实现担保物权的申请违反该约定的，人民法院裁定不予受理；没有约定或者约定不明的，人民法院应当受理。
第三百六十六条同一财产上设立多个担保物权，登记在先的担保物权尚未实现的，不影响后顺位的担保物权人向人民法院申请实现担保物权。