湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）永中法民一终字第167号
上诉人（原审原告）柏中荣。
委托代理人郑安民，永州市冷水滩区法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）刘均。
被上诉人（原审被告）卢明阳。
上诉人柏中荣因确认合同无效纠纷一案，不服宁远县人民法院于二0一四年三月三十一日作出的（2013）宁法民一初字第1247号民事判决，于2014年4月24日向原审法院提起上诉，原审法院于2014年6月4日向本院移送案卷，本院于同日立案受理，并依法组成合议庭，于2014年6月10日在本院第十二审判庭公开开庭审理了本案。上诉人柏中荣及其委托代理人郑安民、被上诉人刘均、卢明阳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原判认定，原告柏中荣与被告刘均、卢明阳双方于2012年7月21日签订了《旧房重建协议书》（以下简称“协议书”），“协议书”前言规定：“甲方（原告方）出地块，乙方（被告方）出资建房”。“协议书”的其他主要内容有：一、地块概况；二、旧房重建方式；三、违约责任；四、其他约定。“协议书”签订后，被告给付了原告保证金，并拆除了旧房。在施工过程中，因与邻居产生纠纷而停工，被告为解决相邻纠纷，与相邻方签订了《房屋出檐协议书》并给付了补偿款10万余元。后在施工过程中，因各种原因，宁远县住房和城乡规划局下达了责令停止施工通知书，为此工程至今未竣工。原告方认为被告方明显违反了双方签订的约定，另外被告方不具备高层房屋的资质为由，具状法院请求确认双方签订的《旧房重建协议书》无效，并赔偿原告因租房居住所造成的损失。
原判认为，《旧房重建协议书》是双方自愿签订的，是双方当事人的真实意思表示。《旧房重建协议书》的主要内容是：原告出地块，被告出资建房，根据约定，房屋建成后，原告拥有一、二、三层楼，四层以上由被告受益即为被告拥有。依据“民法通则”第三十条、第三十一条、第三十二条的规定，“个人合伙是指两个以上公民按照协议，各自提供资金、实物、技术等共同经营、共同劳动，对出资数额、盈余分配等事项订立书面协议，合伙经营积累的财产，归合伙人共有等，”原、被告所签订的《旧房重建协议书》应当是个人合伙协议，而不是建设工程合同。根据《民法通则》第55条规定：民事法律行为应具备下列条件：（1）行为人具有相应的民事行为能力；（2）意思表示真实；（3）不违反法律或者社会公共利益。法院认为双方当事人订立协议的行为符合上述条件，即可认定为有效。原告提出《旧房重建协议书》无效的诉讼主张，不予支持。原告诉请由被告赔偿租房造成的损失，在本案中不作处理。根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告柏中荣的诉讼请求。案件受理费3000元，由原告方负担。
宣判后，柏中荣不服，以“本案当事人之间属于典型的房地产开发合作关系，根据最高院的有关司法解释，一方必须具备房地产开发经营资质。故，原判适用法律错误，应认定旧房重建协议书无效”等为由，向本院提起上诉。
刘均、卢明阳答辩称，协议是双方自愿签订的，双方是合伙关系，合同应有效。
二审经审理查明，柏中荣与刘均、卢明阳于2012年7月21日以柏中荣为甲方，刘均、卢明阳为乙方签订了旧房重建协议书，协议约定：甲方出地块，乙方出资建房；该地块位于宁远县腾飞建材城内；甲方同意此旧房给乙方拆除重建，乙方尽量保证甲方一楼原有地土面积，二、三楼出檐，甲方不补任何费用，若周边有争议或规划及消防不同意，甲乙双方再行协商；规划审批为八层以下（含八层）；重建后甲方拥有一、二、三楼；四、五、六、七、八层归乙方销售收益，甲方不能干预和参加，如果不遵守一切损失由甲方负责；建第八层时，规划审批手续由乙方承担；乙方负责拆除，在拆除过程中一切安全责任及相关费用由乙方负责，甲方不补任何费用，拆除旧房的一切材料全归乙方；甲方每户收取乙方叁万元人民币作为保证金，保证乙方拥有该地块的开发权，并不再引入第二方开发商，待乙方建成该地块楼房并办出房产证后，甲方将此保证金不计息退还给乙方；合同签订后，乙方不得转包，否则，视为毁约。整个协议从地块概况、重建方式、违约责任、其他约定等四个方面作了详细明确的规定。协议签订后，刘均、卢明阳给付了保证金，并拆除了旧房。在施工中，因与邻居发生纠纷，刘均、卢明阳于2013年11月26日与邻居签订了房屋出檐协议，补偿对方70，000元。2014年1月10日，宁远县住房和城乡规划建设局以建房未办理规划手续，给刘均、卢明阳下达了责令停止施工通知书，为此工程至今未竣工。柏中荣以刘均、卢明阳不具备高层房屋的建房资质等理由请求法院确认旧房重建协议无效，并赔偿损失而诉至原审法院。
以上事实有原审法院随案移送并查证属实的证据材料予以证实，本院予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定：“本解释所称的合作开发房地产合同是指当事人订立的以提供土地使用权、资金等作为共同出资，共享利润，共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”本案双方当事人签订的旧房重建协议书明确规定，一方出地，一方出资建房，并约定以交纳保证金的形式制约出资建房方引入其他开发商，房屋建成后柏中荣拥有一、二、三层楼，四、五、六、七、八层归刘均、卢明阳销售收益，柏中荣不参与，否则一切损失由柏中荣负责。该协议完全符合合作开发房地产合同的法律特征。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条规定：“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资格的，应当认定合同有效，当事人双方均不具备房地产开发经营资格的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方取得房地产开发经营资格或者已依法合作成立房地产项目公司的，应当认定合同有效。”本案双方当事人均不具备房地产开发经营资格，且在起诉前任何一方均未取得房地产开发经营资格或依法合作成立房地产项目公司，故本案双方当事人签订的房屋重建协议无效。当事人因履行该协议造成的损失由当事人另行主张权利。故上诉人柏中荣提出的“本案当事人之间属于典型的房地产开发合作关系，一方必须具备房地产开发经营资质，否则协议无效”的上诉理由与事实及法律规定相符，本院予以支持。原判证据充分，但部分事实认定不清，定性不准，适用法律不当，处理欠妥。依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销宁远县人民法院（2013）宁法民一初字第1246号民事判决；
二、确认柏中荣与刘均、卢明阳签订的旧房重建协议无效。
本案一、二审诉讼费6，000元，由被上诉人刘均、卢明阳负担。
本判决为终审判决。
审判长 秦 慧
审判员 蒋跃兵
审判员 周文静
二〇一四年六月三十日
书记员 唐 昱
附相关法律条文：
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第十四条本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。
第十五条合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。
当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。