吉林市船营区人民法院民 事 判 决 书（2015）船民一初字第1368号原告：门景新，住吉林市。委托代理人：姜丽波，吉林北豪律师事务所律师。被告：赵丹，住吉林市。被告：丛丽娜，住吉林市。原告门景新与被告赵丹、丛丽娜房屋租赁合同纠纷一案，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告门景新及其委托代理人姜丽波、被告赵丹、丛丽娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告门景新诉称：2013年5月，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：被告承租原告位于吉林市船营区解放大路67号一至四层共1019.45平方米的房屋经营”吉林市船营区百玉串城”，租赁时间自2013年5月28日至2016年5月27日，租金为第一年60万元，第二年65万元，第三年70万元，每年提前三个月一次性交付租金，水费、电费、供热费由被告承担。截止到2014年4月25日，被告已欠缴房租35万元。2014年5月20日，原告与两被告达成《补充协议》，约定被告用私有房屋作抵押，被告按合同约定的租金无条件赔偿原告因被告拖欠资金、违约导致房屋空置期间的所有损失。2014年10月3日，经原告与被告协商，将被告承租房屋的二、三、四楼出租给王德荣经营网吧，由原告与网吧业主签订合同，约定房租为每年30万元，房租直接交付原告，与原租赁合同约定房租的差额由被告承担。被告同意给网吧业主60日的装修期（2014年10月4日至12月4日），装修期的房租仍按原合同约定的租金执行。截止到2015年9月30日，被告已支付房租672500元，欠租金498589.90元。被告未支付2013年、2014年的供热费，按照吉林市经营用房的供热费缴费标准30元/平方米计算，两年供热费共47766.90元，至起诉时欠缴费用利息为7515.22元。原告多次要求被告支付欠缴的房租及供热费，被告以经营不善为由拒不交纳。为维护原告合法权益起诉至法院，请求判令：1、被告支付欠缴房租498595.90元（暂时计算至2015年9月30日）；2、被告支付原告2013年、2014年的供热费47766.90元；3、逾期欠缴费用利息7515.22元，共计553878.02元；4、本案诉讼费用由被告承担。被告赵丹辩称：法院应依法驳回原告的诉讼请求，并解除原、被告签订的《房屋租赁合同》和所有《补充协议》，理由如下：1、被告不知道原告如何计算出如此大数额的房屋租金，供热费用原告计算多了，租赁合同中的面积是700多平方米，原告起诉时的租金和供热费都是以租赁和供热面积为1019.45平方米计算的，租用二、三楼的网吧应该承担占用楼梯面积的租金和供热费，供热非常不好，完全达不到供热标准；2、截止到2014年4月25日，被告并未欠原告房租35万元，35万元是被告在2014年4月25日受原告逼迫签署欠条中的预缴款额，实际房租是每月5万元，不到5个月的房租，应该20万左右；3、原、被告签订的《补充协议》主要内容是以被告的唯一住房为抵押，保证被告在2014年7月中旬交齐欠缴的半年租金约35万元，否则拍卖房屋支付租金，因房屋是夫妻共同财产，原告要求被告赵丹、丛丽娜均在协议中签字，抵押房屋已于2014年7月26日出卖，且陆续支付房费超过42万，协议中签字的丛丽娜已完成责任，关于合同和生意上的其他事情被告丛丽娜不知情也没有参与，丛丽娜不应作为本案被告；4、被告赵丹愿意承担经营期间产生的租金，由于未经营期间原告将出租房屋的前后门封锁，经营期间原告几次派人堵门索要租金，且曾用铁链锁门，被告丛丽娜预支工资，偿还租金10100元，原告的行为影响被告正常经营导致亏损，且被告赵丹无其他经济来源、无财产可变卖用于支付房租，被告多次提前通知原告无力经营，申请停业、转租、转兑并解除合同，所得钱款可用于偿还租金，但原、被告并未达成协议；5、原告与网吧业主签订租赁合同时，被告赵丹并不在场，无法得知合同签订的具体情况和租金等内容，并未同意给网吧业主60日的装修时间，故被告赵丹不应承担2个月的装修期租金，且原告并未解除与被告赵丹之间的合同，所以原告与网吧业主签订的合同不合理，被告赵丹要求原告解除合同、重新协商一楼房租并签订新合同，原、被告达成口头协议：约定每年房租为30万元，且欠款可以延后偿还，房租为月结，如经营到第二年则证明经营状况好转，到时候再陆续偿还欠款，且房租上涨5万元；6、截止停业时，被告赵丹交给原告房屋租金722500元、供热费30000元，共752500元；7、2014年正月，被告赵丹交纳供热费30000元；8、原、被告签订合同时，约定由原告修上房盖、修缮保温，但原告并未如约修理，只是花费7000元买了彩钢材料，被告为修理花费五万多元，且因原告未说明3楼存在商业房和住宅相连的情况，致使被告装修时出现问题，被告赵丹赔偿原告50000元，被告赵丹因安装牌匾与原告存在异议，赵丹花费十几万元制作牌匾后，又花费15000元重新修整，在解放大路挖路下电缆花费五万多元，消防系统、自来水系统花费七万多元，门窗花费四万多元，地热花费七万多元，加上其他房屋基础装修共花费一百二十多万元，且被告赵丹还有一处价值六十多万元的店面押在原告处，店内所有营业设施齐全。被告丛丽娜的答辩意见与被告赵丹一致。庭审中，原告为证实其主张，向本院提供如下证据：1、《房屋租赁合同》1份，证明原、被告签订了房屋租赁协议，约定了租赁期限、租金、供热费、违约等内容；2、欠据、补充协议各1份，证明截止2014年4月25日，被告欠缴房屋租金35万元，故双方签订补充协议，约定了还款期限、抵押条款、违约条款；3、情况说明1份，证明被告因经营不善无力支付房租，向原告提出将涉诉房屋的二层、三层转租他人经营网吧，由原告直接与网吧业主签订协议，转租租金直接交付原告，原房屋租金与网吧房屋租金的差额部分和欠款由被告承担；4、崔丽华身份证复印件、结婚证复印件、委托书、房屋所有权证，证明原告与崔丽华是夫妻关系，原告有权出租向阳街解放大路67号3-7层720平方米的房屋；5、委托书1份，公证书2份，房屋所有权证2份，证明原告受崔丽华委托，有权出租向阳街解放大路67号的房屋，面积为181.45平方米、550平方米；6、收据2张，被告赵丹交款明细7页，中国光大银行支付交易凭条5张，被告赵丹租房房租计算明细3张，证明被告赵丹已经向原告支付房屋租金672500元，原告给被告45天装修期，免收租金。被告赵丹对上述证据质证意见：对证据1-5均无异议，对证据6有异议，因被告赵丹在证据的最后一页未签字，故原、被告未能在房屋租金问题上达成一致。被告丛丽娜与被告赵丹质证意见一致。被告赵丹、丛丽娜未向本院提供证据。对以上证据，本院综合分析评判如下：原告所举证据1-5因被告对真实性无异议，故本院予以采信；对证据6虽被告有异议，但因结合原、被告签订的《房屋租赁合同》、证据6中赵丹已签字的第一年、第二年房租计算明细，可以证明第三年的房租计算明细符合原、被告之间的约定，系原、被告的真实意思表示，故本院对证据予以采信。经当事人陈述、举证、质证，本院对以下事实予以确认：原告门景新受林任子、崔丽华委托，代理林任子所有的吉林市船营区解放大路67号1至2层、崔丽华所有的吉林市船营区解放大路67号3至7层的房屋出租事宜。2013年5月，原告与被告赵丹签订了《房屋租赁合同》，双方约定：被告赵丹租赁吉林市船营区解放大路67号一至三层用于经营，租赁面积约700平方米，租赁期限为2013年5月28日至2016年5月27日，租金为第一年600,000.00元、第二年650,000.00元、第三年700,000.00元，牌匾等装修听从原告安排，合同期满后装潢部分无条件归原告所有，房屋不得转租，租赁期间发生的水费、电费、供热费、和其他税、费与原告无关。被告赵丹第一年欠租金350,000.00元，故于2014年4月25日出具了欠据，并与原告签订了《补充协议》，约定第一年欠租金还款日期为2014年7月11日，被告赵丹与妻子丛丽娜以私有房屋作抵押保证偿还欠款。2014年10月3日，被告赵丹因无力交付房租，与原告协商后，决定将租赁房屋的二层、三层出租他人经营网吧，由原告和网吧业主直接签订租赁合同，网吧业主将租金直接交付原告，被告应交房屋租金与网吧房屋租金的差额由被告承担，与之前所欠租金共同由被告继续偿还。截止到2015年9月30日，被告已支付房租672500元。另经庭审查明，网吧业主与原告签订承租二楼、三楼的租赁合同，房租为每年30万元。2015年3月16日，因被告赵丹未交纳房屋租金，原告要回被告承租房屋的钥匙，被告此后未再经营。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告门景新受委托出租房屋，原告与被告赵丹签订了房屋租赁合同，符合房屋出租的要件，原告和被告赵丹签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且被告无证据证明原告妨害了生产经营，故原、被告应当按照合同全面履行自己的义务。被告赵丹与丛丽娜系夫妻关系，赵丹欠缴租金是夫妻关系存续期间正常经营活动的欠款，属于夫妻共同债务，原告以赵丹、丛丽娜为共同被告符合法律规定。原告与被告赵丹签订的合同中，第一年房租为60万元，房租应为每天1643.84元，原、被告约定45天的装修期不在计算房租的时间之内，故第一年被告使用房屋时间为320天、租金应为526027.40元；第二年房租为65万元，由于被告赵丹出具的同意将承租房屋二楼、三楼出租他人经营网吧的情况说明日期为2014年10月3日，因原告未提供与网吧业主的租赁合同，无法证明网吧承租起始日期，且无证据证明被告赵丹自愿承担网吧装修期间60日的房租费用，应认定网吧承租期自2014年10月4日起，且原告于2015年3月16日要回了被告赵丹持有的承租房屋钥匙，致使被告赵丹此后未再进行经营，应认定原告未继续履行由被告使用租赁房屋的义务，被告亦不应交纳2015年3月16日之后的房租，故2014年5月28日至2014年10月3日，被告赵丹应按照每年房租65万元、使用房屋时间128天，每天房租1780.82元交纳租金，租金为229725.78元，2014年10月4日至2015年3月15日，被告赵丹应按照每年房租35万元、使用房屋时间163天、每天房租958.90元交纳租金，租金为156300.70元，共386026.48元；第三年租金为75万元，由于原告一直未履行由被告使用租赁房屋的义务，故被告亦不应承担第三年的租金。被告应承担的租金共912053.88元。原告在起诉状中写明：截止到2015年9月30日，被告已支付房租672500元。虽然原告提举的证据未能证明被告已经支付672500元的租金，但此项证据系原告自认，本院予以确认，故被告赵丹、丛丽娜欠原告门景新租金为239553.88元。原告负责向承租房屋供热，因原告未能提举证据证明承租房屋的准确使用面积及供热成本，供热费用数额亦未约定，故无法认定供热费用的具体数额，对于原告要求被告承担供热费用的诉请，本院不予支持。原告未向本院提举证据证明被告拖欠房屋租金的具体日期和约定偿还日期，亦未对违约金进行约定，故对于被告应按照银行同期贷款利率，自2015年9月31日起承担逾期利息。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，判决如下：被告赵丹、被告丛丽娜于本判决生效之日起十日内给付原告门景新2**,553.88元，自2015年9月31日起至给付之日止按照银行同期贷款利率承担逾期利息驳回原告门景新的其他诉讼请求。如果被告赵丹、被告丛丽娜未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,339.00元（原告已垫付），由原告门景新负担4,339.00元，由被告赵丹、丛丽娜负担5,000.00元，被告赵丹、丛丽娜负担部分于本判决生效之日起十日内直接给付原告门景新。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长  鞠洪斌人民陪审员  李 晶人民陪审员  舒 舒二〇一六年九月二十三日代理书记员  王微琪