江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）赣中民一终字第126号
上诉人（原审第三人）卜长忠。
上诉人（原审被告）刘爱莲。
两上诉人共同的委托代理人何永泉，江西宋城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陶长泉。
委托代理人陈敏丽，江西凯莱律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）江西我爱家园置业顾问有限公司。住所地：赣州市章贡区文明大道**号如意花园*栋*号店。
法定代表人蔡海波，该公司董事长。
委托代理人邹方琴。
上诉人卜长忠、刘爱莲与被上诉人陶长泉、江西我爱家园置业顾问有限公司（下称我爱家园公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服赣州市章贡区人民法院（2013）章民一初字第1297号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明：赣州市章贡区章江北大道金海岸花园D栋2单元203室的房产权属证书登记为刘爱莲的私有房产。2013年5月22日，在第三人我爱家园公司的居间下，原告陶长泉与被告刘爱莲就上述房产签订了《物业买卖合同》。该合同约定：1、物业坐落滨江大道金海岸花园D栋2单元203室，物业所有权证号00096382，土地使用权证SF4015365；物业所有权人刘爱莲，建筑面积141.22㎡。甲乙双方约定物业及其附属用房、附属设施、装饰、家具家电等成交总价为665000元。签订本合同时乙方（即陶长泉）须支付定金10万元，甲方（即刘爱莲）须交付该物业权属证件。完成房屋产权过户申请手续签字后，定金转为部分购房款。就该物业购房款支付方式甲乙双方约定采用一次性付款方式，甲乙双方约定于2013年6月14日办理产权过户手续，乙方须于2013年6月14日前支付购房首期565000元予甲方，余下2000元由丙方（即第三人我爱家园公司）代为保管，待水、电、气、闭路过户等物业交割完毕后由丙方转付给甲方。甲方承诺尾款结清时交房给乙方。甲乙双方无论任何一方违反合同约定或不予履行合同均视为违约，既甲方违约须双倍赔偿乙方购房定金，乙方违约则定金不予退还，作为对甲方的违约赔偿。若甲乙双方其中任何一方对合同的不履行造成对方经济损失的，守约方有权另行要求违约方赔偿损失。甲方未按合同约定的期限将物业交付（包括物业交付及物业权属转移）给乙方与乙方未按本合同约定期限付款或未按时办理产权转移手续的，每逾期一日，守约方有权要求违约方支付成交价格万分之五的违约金，合同继续履行。同时，该合同特别约定：甲方承诺此房屋是空户，乙方同意定金由甲方收取。甲乙双方协商一致，在过户前租客必须先搬出来，再去过户，打尾款人民币500000元。待乙方拿到房权证后，余下的65000元在三日内给甲方……。合同签订当日，陶长泉依约向刘爱莲转账支付购房定金10万元，刘爱莲依约将上述房产的所有权证原件、国有土地使用权证原件及契证原件交由第三人我爱家园公司保管。为在6月14日双方顺利办理房产交接手续，陶长泉的儿女已准备好了足够的资金用于向刘爱莲支付购房款，刘爱莲也将房屋腾空等待与陶长泉交接。在此期间，因上述房产还存在抵押贷款尚未还清，因此刘爱莲提出要求原告先支付56.5万元购房款，然后双方去办理过户，而陶长泉要求按合同约定的先办理过户、后支付购房款，双方因此产生争执。在协商过程中，刘爱莲明确拒绝先还清抵押贷款，再与陶长泉办理产权过户手续，导致合同无法继续履行。原、被告因合同解除后的善后事宜无法协商达成一致，陶长泉遂诉至原审法院，要求依法处理。本案在审理的过程中，刘爱莲已将定金10万元返还给了陶长泉，第三人我爱家园公司也将上述房产的所有权证原件、国有土地使用权证原件及契证原件交还给了刘爱莲。
陶长泉的诉讼请求为：1、解除原、被告签订的《物业买卖合同》；2、刘爱莲双倍返还定金200000元；3、刘爱莲赔偿经济损失1000元（按同期银行贷款利率计算，从2013年5月22日计算至2013年7月22日，此后顺延，直至归还款项之日止）；4、本案诉讼费用由刘爱莲承担。
原审法院认为：原、被告就赣州市章贡区滨江大道金海岸花园D栋2单元203室房产所签订的《物业买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律规定，作为买受人的原告是善意的，已尽到注意义务，完全有理由相信作为该房产所有权人的被告刘爱莲征得了其丈夫即第三人卜长忠同意签订合同，故该买卖合同应当确认合法、有效，双方均应遵照履行。根据双方合同的特别约定，在被告办理完房产过户手续的同时，原告支付购房尾款给被告。因本案被告未在约定的时间前解除上述房产上设置的抵押贷款登记，导致上述房产过户事宜无法进行。因此，被告存在违约行为，应当承担本案纠纷的违约责任。由于本案房屋买卖合同纠纷因被告的违约行为而导致合同无法继续履行，所涉房产的所有权状态尚未发生任何改变，并不构成对第三人卜长忠权利的侵犯。被告刘爱莲及第三人卜长忠以夫妻内部关系来主张本案对外合同的效力关系，不符合法律规定和客观事实，因此，被告刘爱莲及第三人卜长忠的抗辩理由不成立，不予采信。原告要求解除原、被告签订的《物业买卖合同》、被告双倍返还定金的诉讼请求，予以支持。因本案双倍定金的赔付已包含了原告银行利息损失在内，因此，原告要求被告赔偿原告银行利息损失1000元的诉讼请求，不予支持。第三人我爱家园公司不是本案纠纷的责任主体，不应承担本案纠纷的责任。第三人卜长忠经传票传唤无正当理由拒不到庭，依法可缺席判决。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十六条，第一百一十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，作出判决：一、解除原告陶长泉与被告刘爱莲所签订的《物业买卖合同》。二、由被告刘爱莲双倍返还原告陶长泉定金200000元。被告刘爱莲已返还定金100000元，还应返还原告陶长泉定金100000元，该款于判决生效之日起五日内付清。三、驳回原告陶长泉其它诉讼请求。案件受理费4315元，财产保全费2120元，合计6435元，由被告刘爱莲承担。
上诉人卜长忠、刘爱莲不服该判决提出上诉，请求撤销原判第二项，驳回被上诉人陶长泉要求上诉人刘爱莲双倍返还定金的诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人陶长泉承担。主要理由是：一、原审判决认定事实错误。1、本案不属于善意取得，没有证据证明陶长泉“完全有理由相信”刘爱莲征得了其丈夫卜长忠同意签订合同，刘爱莲与陶长泉签订的合同为无效合同；2、无效合同不存在违约问题，本案应确定是先付款、后过户，刘爱莲根本不存在违约。二、原审判决依据已不存在，盲目下判明显错误。陶长泉已同意刘爱莲退回定金100000元，而不是双倍返还。三、原审判决双倍返还定金属适用法律错误。
被上诉人陶长泉答辩称：1、本人作为买受人是善意的，该买卖合同合法有效；2、合同为格式文本但在手写条款中约定了付款和过户同时履行；3、刘爱莲明确表示不办理过户，一审判决其违约事实清楚；4、收取刘爱莲退回的款项并不能证明双方就本案达成调解。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉人的上诉请求。
被上诉人我爱家园公司答辩称：我方没有什么意见。
二审认定的事实与一审查明的事实一致。
本院认为：物权登记的公信效力是物权公示制度的法律效果。所谓公信效力是指，登记的不动产物权的权利人在法律上推定为真正的权利人，对于信赖该登记而从事交易的人，即使后来证明该登记是错误，法律仍然承认其具有与真实的物权相同的法律效果。本案中，房屋登记为上诉人刘爱莲个人所有（并未登记上诉人卜长忠作为共有人），在法律上即推定刘爱莲为真正的权利人，被上诉人陶长泉基于对房屋登记的信赖与上诉人刘爱莲签订《物业买卖合同》，根据不动产物权登记的公信力，应受法律保护。双方签订的《物业买卖合同》，意思表示真实，不违反法律、行政法规效力性强制规定，合法有效。上诉人主张合同无效的上诉理由不成立，本院不予采信。双方签订的《物业买卖合同》对房屋过户、支付尾款进行了特别约定，即房屋过户与支付尾款同时履行。因涉案房屋办理了抵押登记，在注销抵押登记之前，房屋无法过户。上诉人刘爱莲要求被上诉人陶长泉先支付尾款，被上诉人陶长泉基于同时履行抗辩权不同意先支付尾款并无不当。在双方协商无果的情形下，上诉人刘爱莲未及时办理房屋的注销抵押登记手续，导致合同无法按约定继续履行。一审判决据此认定上诉人刘爱莲存在违约行为并按定金法则判决双倍返还定金，适用法律正确，应予维持。上诉人主张被上诉人陶长泉已同意退回定金而不是双倍返还，没有事实依据，本院不予采信。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费4300元，由上诉人卜长忠、刘爱莲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑小兵
代理审判员 黄中林
代理审判员 施 赛
二〇一四年五月十六日
书 记 员 王 佳
书 记 员 郭燕华