湖南省耒阳市人民法院
p t ; \' \' > 民 事 判 决 书
（2015）耒民一初字第472号
原告暨反诉被告谭春勇。
委托代理人戴运生。
被告暨反诉原告耒阳市金桥房地产开发有限公司。
法定代表人刘敏雄。
委托代理人曾琳燕。
原告谭春勇为与被告耒阳市金桥房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称金桥公司）商品房买卖合同纠纷一案，于2015年8月17日向本院提起诉讼。2015年11月3日，反诉原告金桥公司为与反诉被告谭春勇商品房买卖合同纠纷提起反诉，经审查，符合反诉条件，决定合并审理。本院受理后，依法组成由审判员周志慧担任审判长，审判员谢任群、人民陪审员贺雪平参加的合议庭，于2015年11月10日公开开庭进行了审理。代理书记员张沅沅担任记录。原告暨反诉被告谭春勇的委托代理人戴运生、被告暨反诉原告金桥公司的委托代理人曾琳燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谭春勇诉称：2011�12月22日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告所开发的普罗旺斯·紫薇苑楼盘918室，同时约定了该房屋面积、总价款、预付款、违约责任等条款，交房期限为2012年12月31日前，交房条件是“该商品房经验收合格”，延期交房按日承担已付房款万分之二的违约金。2011年12月22日，原告依约支付购房款144809元。现该合同约定的交房期限已届满，但被告仍未将验收合格的房屋交付给原告。为此，原告多次找被告交涉，要求被告依约交房并承担延期交房的违约金，但被告只愿承担5000元物业费。依据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条之规定，被告没有提供合同约定的商品房，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告按双方签订的商品房买卖合同之约定向原告交付紫薇苑小区918室商品房；2、被告支付延期交房违约金28093元（从2013年1月1日起算至2015年8月31日），之后的违约金按已交房款按日万分之二计算至交房之日止。辩论终结前，原告将该项请求变更为：被告以404809元为基数按每日万分之二的标准向原告支付自2013年1月1日至2015年8月31日期间的延期交房违约金100000元；3、本案诉讼费由被告承担。
原告提交了以下证据以支持其诉讼请求：
1.身份证，证实原告的主体资格。
2.商品房预告登记证和商品房买卖合同，证实2011年12月22日，原告购买被告开发的普罗旺期·紫薇苑918室一套商品房；商品房总价款为404809元；付款方式是按揭；合同第八条约定：交房时间为2012年12月31日前，交房条件是“该商品房经验收合格”，若遇到不可抗力而延期交房，出卖人应在发生之日起30日内通知买受人；合同第九条约定，逾期交房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行,自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际支付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金。
3.借款合同和预购商品房抵押合同，证实原告从建设银行借款24万元支付了购房款。
4.�付款证明，证实原告已支付首付款164809元。
5.维修基金凭证和契税完税证，证实原告已交房屋维修基金12144元和契税16192.36元。
6.发票，证实原告已支付全部购房款404808.67元（含银行借款24万元）。
7.原告还贷对账单，证实原告从2012年6月7日开始按月还贷。
被告金桥公司对上述证据经质证，对证据1、3无异议。对证据2的真实性无异�，但对证明目的有异议，“因多雨天气影响正常施工，或者是施工中遇到异常或技术问题不能解决”也是合同约定的可延期交房之情形。对证据4有异议，该证据只是用于原告向银行按揭，并不能反映事实真相，实际上原告还有2万元首付款未付。证据5与本公司无关，不是本公司收取的。对证据6有异议，该发票只是用于原告办理银行按揭所用，实际上原告尚欠本公司2万元购房款。对证据7的真实性有异议，且与本案无关。
被告暨反诉原告金桥公司辩称并反诉称：1、本公司开发的“紫薇苑”项目房屋竣工延期，事出有因。“紫薇苑”项目原定于2012年12月31日前交房。但是在施工方进场施工后，首先在打地基时遇到地质原因造成困难，花了很长时间才解决问题；其次在施工后多次遇到多雨天气，致使施工多次停滞；最后，本公司与原告订立《商品房买卖合同》的时间为2011年12月22日，当时政府没有要求必须建设燃气管道，所以合同没有关于燃气管道的约定。但在2012年6月8日，耒阳市住房和城乡建设局作出（2012）14号文件，规定必须补做城乡管道燃气专项设计，补建城市管道燃气设施，如不补建，不予竣工验收。基于此，本公司不得不找燃气公司补做燃气管理专项设计，补建燃气管道设施。由于燃气管道设施设计时间长、工程量大，工期长，而且多雨天气也致使燃气管道长期不能施工，导致了开发项目工期延长，交房时间不得不被迫推迟。本公司与原告签订的《商品房买卖合同》第八条规定，“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30�内告知买受人的；2、因多雨天气影响正常施工，施工中遇到异常及重要技术问题不能及时解决。”本公司延期交房系因为出现了上述约定的情形，符合出卖人可予以延期的条件，据此交房日期可以推迟。2、“紫薇苑”项目房屋于2013年1月11日验收合格，房屋已具备交付条件。《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”涉案房屋的监理单位湘潭市华厦建设监理有限公司会同设计单位、施工单位等有关单位对房屋已进行了验收，并于2013年1月11日出具了《主体工程验收质量评估报告》。显然，涉案房屋已依上述规定进行了验收，并验收合格，具备合同约定的交房条件。2014年5月开始，本公司的售楼部通知各业主接收房屋。到现在为止，已有140多户业主实际接收了房屋。本案房屋之所以没有交付，是因为原告欠付购房款，不能交房。3、原告违约在先，本公司不承担逾期交房违约金。原告欠本公司20000元首付房款未付，其在2011年12月22日向本公司出具的《承诺书》中承诺于2012年1月22日前付清，否则愿意按双方签订的商品房买卖合同承担违约责任。然而，原告至今没有给付该2万元首付款，已构成违约。合同法第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”就本案而言，双方形成商品房买卖合同关系，互负债务，原告负有付清购房款的义务，本公司负有交付房屋的义务，两者有先后履行顺序；从双方约定时间看，原告应于2012年1月22日前付清首付款，本公司应于2012年12月31日交房，但是原告支付首付款的合同义务在先，本公司的合同义务在后。在原告没有付清首付款之前，本公司有权行使先履行抗辩权，拒绝原告的交房要求。无论在合同约定的交房日涉案房屋是否具备交房条件，本公司均有权抗辩其交房要求，本公司不构成违约，不应承担延期交房违约金。综上，原告违约在先，而且涉案房屋已经具备交付条件，之所以没有交付是因为原告欠付购房款，所以本公司不应当承担违约责任。请求判令反诉被告支付所欠购房款2万元，并自2012年1月22日起按日利率万分之二支付违约金至付清之日止。
被告暨反诉原告金桥公司提交了以下证据以支持其反驳主张和反诉请求：
1.耒阳市住房和城乡建设局（2012）14号文件，证实2012年6月8日，耒阳市住房和城乡建设局下文，要求已经竣工但尚未验收的房屋建筑工程，必须补做城乡管道燃气专项设计、补建城市管道燃气设施，如不补建，不予竣工验收。
2.管道燃气安装合同，证实被告根据耒阳市住房和城乡建设局文件要求，增加涉案房屋建筑工程燃气管道安装，造成工程延期。
3.主体工程验收质量评估报告，证实涉案房屋于2013年1月11日验收合格，已具备交付条件。
4.普罗旺斯·紫薇苑入伙流程表。
5.紫薇苑交房情况表。
6.入住情况表。
7.佳怡物业收款收据。
8.照片。
上述5份证据证实涉案房屋建筑工程具备交房条件，很多
业主已经入住。
9.短信通知证明，证实被告金桥公司的售楼部通过逐户电话和短信群发的方式通知包括原告在内的业主接收房屋。
10.承诺书、2012年1月22日谭春勇出具的欠条，证实原告欠被告20000元购房款，承诺如到期未付，愿意按《商品房买卖合同》第七页第七条的约定承担逾期付款的违约责任。
原告暨反诉被告对上述证据经质证，对证据1、2有异议，涉案房屋建筑工程本�要安装城市管道燃气设施，不属于合同的不可抗力，不构成延期交房的正当理由。证据3仅可证明其主体验收合格，并不可证明商品房验收合格，室内外的装修、辅助设施、配套设施均应验收合格，才算商品房验收合格，其次这种验收属企业验收，不属于质量监督部门验收。证据4、5、6、7可以反映其是2014年5月以后才发生实际交房，从而可以证明该时间以后才符合入住条件，并不是2013年1月11日主体验收合格就符合入住条件；物业费收据显示物业公司自2014年8月才开始收取物业费。对证据8的真实性无异议，但不能证明其符合合同约定的交房条件。对证据9的真实性无异议，但其恰恰可以证明被告延期交房的事实。对证据10的真实性无异议，但原告有相反的证据证明原告已付清首付款，原告提供的首付款证明即已经证实首付款已付清，被告所提供的2012年1月22日的欠条，只能证明双方的关系已转变为借贷关系，该欠条没有约定利息。
经过双方对上述证据的质证，本院认为，原告提交的证据和被告金桥公司提交的证据，形式、来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，均予以认定。
经审理查明：2011年12月22日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：1、出卖人（即被告，下同）将所建的普罗旺斯·紫薇苑918室预售[预售许可证证号：耒预许字（2011）第062号]给买受人（即原告，下同），总金额404809元；2、双方签订合同时，买受人应支付首付款164809元，余款240000元需办理银行按揭手续，一个星期内提供办理按揭所�手续；3、出卖人应在2012年12月31日前交付经验收合格的房屋，如因多雨天气影响正常施工、施工中遇到异常或者重要技术问题不能及时解决的，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，被告可据实予以延期；4、出卖人如逾期交付不超过30日的，自合同约定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，按日按已付金额的万分之一支付违约金，合同继续履行；超过30日的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还已付款，并按买受人已付金额的1%支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日按已付金额的万分之二向买受人支付违约金。5、房屋交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方�行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明条件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒签交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。双方还于同日签订补充协议，约定买受人在接到出卖人房屋交接通知之日起30日内，买受人仍不来办理房屋交接使用手续的，视为出卖人已履行交接手续，买受人已接受该房屋。合同签订后，2011年12月27日，被告通过耒阳市房产管理局办理了涉案房屋的预告备案登记，合同编号：LY2011002991。原告支付了首付款144809元，为促成双方交易并便于原告办理银行按揭，被告向原告提供了20000元借款。事后，原告向被告出具书面承诺书约定：“……二、我于2011年12月22日与耒阳市金桥房地产开发有限公司�签商品房买卖合同，根据合同第七页第六条付款方式及期限约定：‘买受人支付首付款为人民币164809元’。我应付房屋首付款金额为人民币164809元，实际已支付首付款为人民币144809元，欠耒阳市金桥房地产开发有限公司首付款人民币20000元。因我目前资金尚未到位，为了能够按合同约定日期办理好银行按揭贷款手续，经与金桥房地产公司协商，我承诺即签订本承诺书起30日内，即2012年1月22日前付清所欠首付款人民币20000元。如我未按时付清首付款，按我与金桥房地产开发有限公司本套房网签商品房买卖合同的第七页第七条之约定的逾期付款的违约责任执行。三、本承诺书作为我本人与耒阳市金桥房地产开发有限公司所网签的商品房买卖合同的附件，具备相同的法律效力。四、本承诺书履行付款承诺后，自行终止。”原告在该承诺书上签名捺印，落款日期为2011年12月22日。原告就购房余款24万元与中国建设银行股份有限公司耒阳支行签订个人住房借款合同，并于2012年3月28日签订了预购商品房抵押合同，以按揭方式借款24万元。2012年3月28日，中国建设银行股份有限公司耒阳支行向被告支付了原告的按揭款24万元。涉案建筑已建成，因被告未能提供综合验收合格文件，原告为此不愿接收房屋。自2013年1月1日起至2015年8月31日止，被告已逾期交房970天，双方为此酿成纠纷。
本院认为：出卖人应当按照约定的期限交付标的物。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告签订商品房买卖合同后，原告已按约向被告支付购房款384809元，被告即应向原告交付约定的房屋，涉案房屋现虽已建成，但被告仅能提供监理机构的质量评估报告，而不能提供施工、设计、勘察、监理机构的验收报告。依照原建设部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》（建设部令第78号）第四条“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案”的规定，工程验收由备案机关向建设单位颁发建设工程竣工验收备案表，不再颁发验收合格证。第九条规定“建设单位在工程竣工验收合格之日起15日内未办理工程竣工验收备案的，备案机关责令限期改正，处20万元以上50万元以下罚款”、第十条规定“建设单位将备案机关决定重新组织竣工验收的工程，在重新组织竣工验收前，擅自使用的，备案机关责令停止使用，处工程合同价款2％以上4％以下罚款”，因此，被告是否按时提供建设工程竣工验收备案表，应由备案机关处理。原告要求被告在取得建设工程竣工验收备案表前交付涉案房屋，不符合法律规定，也与原告主张的理由不符，本案不予处理。由于被告不能提供涉案房屋的竣工验收备案表，即表示被告不能提供证据证实已建成的涉案房屋已符合法律规定的交付条件，更不符合双方约定的交房条件，被告为此应承担逾期交房的违约责任，向原告支付约定的违约金。原告并未要求解除合同，因此，被告应按约定按日支付万分之二的违约金，自2013年1月1日至2015年8月31日，被告已逾期交房970天，故被告应支付逾期交房违约金74652.95元（384809元×2‱×970天），原告要求被告支付该期间违约金10万元中的74652.95元，之后的违约金仍应按日利率2‱支付至房屋交付时止，符合法律规定，予以支持�过高部分与事实不符，不予支持。反诉被告尚欠反诉原告2万元首付款，双方约定了反诉被告未按时支付的，应当承担违约责任，即向反诉原告支付违约金，按日利率2‱自2012年1月23日计算至实际交清房价款日止。反诉原告要求反诉被告支付购房欠款2万元，并按日利率2‱支付违约金的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。被告关于延期交房系事出有因，具有正当事由，并未违反合同约定，而是因原告未足额交纳首付款，违约在先，应当承担违约责任主张，因不具有正当的法定和约定事由，不予采纳。反诉被告关于已付清了全部购房款，不欠反诉原告2万元购房款的主张，与事实不符，不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第�百一十四条第一款、第一百三十八条、第一百五十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告耒阳市金桥房地产开发有限公司向原告谭春勇支付2013年1月1日至2015年8月31日的逾期交房违约金74652.95元，之后的违约金以原告谭春勇实际交付的购房款384809元为基数，按每日2‱计算至实际交付房屋时为止；
二、反诉被告谭春勇向反诉原告耒阳市金桥房地产开发有限公司支付购房欠款2万元，并自2012年1月23日起按每日2‱支付逾期付款违约金至付清时止；
三、驳回原告谭春勇的其他诉讼请求。
上列第一、二项，限在本判决生效之日起20日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费2300元，由被告负担1666元，原告负担634元；反诉案件受理费150元，由反诉被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。
审判长周志慧
审判员谢任群
人民陪审员贺雪平
二〇一六年�月三十日
代理书记员张沅沅
校对责任人：周志慧打印责任人：张沅沅
附：相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。
第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。
《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。