辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽02民终1064号
上诉人（原审被告、反诉原告）：谭国君。
委托代理人：曲善权，北京莫少平律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：大连日信房屋开发有限公司。
法定代表人：刘宗昌。
委托代理人：管欣，该公司员工。
委托代理人：朱爱民，辽宁建方律师事务所律师。
原审原告（反诉被告）大连日信房屋开发有限公司（以下简称日信公司）与原审被告（反诉原告）谭国君房屋租赁合同纠纷一案，大连市中山区人民法院于2015年12月12日作出（2015）中民初字第4023号民事判决，谭国君不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开审理了本案。本案现已审理终结。
日信公司一审诉称：2013年11月8日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告将位于大连市中山区中南路樱花园小区公建地下一层、地下二层（面积分别为786平方米、155平方米）租赁给被告。租赁期限自2013年11月8日至2022年1月8日止。双方约定了各自的权利义务，原告依约履行了合同内容，但被告却违反合同约定不交纳租金。在原告多次索要未果的情况下，无奈诉至法院请求：1、解除原、被告双方于2013年11月8日签订的两份房屋租赁合同；2、被告支付房屋租金7万元；3、被告腾退该房屋。
谭国君一审辩称：不同意原告的诉讼请求。一、本案被告不存在迟延交纳房屋租金的违约事实；二、被告在交纳租金的截止日前，并未明确表示被告不予履行交付租金的义务，租赁合同的解除条件并未成就。相反，被告多次在与原告方的沟通过程中明确表示要交付租金，但原告不予领取；三、本案原告在签订合同时隐瞒窃电事实构成违约，给被告造成了电费损失，同时也被电业管理部门给予处罚；四、被告在合同签订后，投入了大量人力及物力对租赁房屋进行了修缮及装潢，并将房屋用于旅店经营，现被告经营一年多时间，原告就提出解除合同，明显违背公平原则。综上，案涉租赁合同合法有效，被告无任何违约事实存在，该合同也无约定及法定的解除事由，应继续履行。
谭国君一审反诉称：被告与原告于2013年11月8日签订了两份房屋《租赁合同》，约定被告租赁原告位于大连市中山区中南路樱花园小区公建地下一层及地下二层，共计941平方米的房屋。合同签订后，被告依据《租赁合同》第三条第3款的约定，按照临时电表的显示数字向原告交纳电费，共计向原告交纳了9991元电费。2015年4月13日辽宁省电力有限公司大连中山供电分公司向被告下达《窃电处理通知书》，认定被告绕越供电企业用电计量装置用电（无表用电），并对被告进行了处罚。至此，被告才知原告的房屋并无临时电表，其行为属于窃电行为，因此《租赁合同》关于电费的约定属于违反法律的强制性规定，系无效约定。原告应返还被告收取的电费。为维护被告的合法权益，故反诉请求：1、原告返还被告所交纳的电费9991元；2、原告返还被告交纳的电费保证金4000元；3、原告赔偿被告的经营损失5000元。
日信公司一审辩称：不同意反诉请求。根据双方签订的租赁合同第三条第2项约定：“承租期内乙方（即被告）应当申请电业部门分屋开表，开表前用电乙方需向甲方（即原告）交纳四千元电费保证金，电费以分户前临时用表显示数字每月结算一回。分户或临时用表费用由乙方自行承担。保证金在租期满后扣除应缴电费后余额返还。”被告装修房屋以前，使用原告的电表所分出的表没有用表箱固定，在装修后，用表箱固定分表的时候，被告未将电源接在原告的表后，而是私自接在表外（即偷电），所以电业局的处罚与原告无关。从被告交纳电费的情况可以看出，在被告分表固定表箱前，被告每月都交电费几千元，在被告因分表固定表箱后，被告把分表接在原告的表前面偷电，电费只有几百元，电业局发现电费突然降低，后找到被告发现被告偷电，所以才处罚被告。根据双方签订的合同第三条第2项约定，乙方应当申请电业部门分屋开表，被告使用多少电由被告自已交费，被告没有义务去为原告偷电。被告亲自签字确认使用原告电表度数及缴纳应交电费。被告自使用该租赁房屋起至2014年4月25日也就是装修房屋期间，一直使用原告的电表分表，不过当时没有固定分表箱。并分四次向原告缴纳了电费合计7590元（1170+3330+2430+1620-960=7590元）。被告装修房屋后，固定了分表箱，原告在不知被告偷电的情况下，仍按以前读表数字算法向被告收取了三次电费合计1441.30元（999.9+292+149.4=1441.30元）。所以被告反诉要求原告返还电费9991元没有依据，被告装修房屋期间，一直通过原告的电表分表，应当缴纳电费，被告已经签字确认。即只能返还1441.30元。被告要求返还电费保证金4000元，根据双方签订的合同第三条第2项约定必须是解除合同扣除应缴电费后余额返还。故被告的反诉请求没有事实和法律依据，请求依法予以驳回。
一审法院审理查明：2013年11月8日，原告（甲方）与被告（乙方）签订两份《租赁合同》，约定甲方将位于大连市中山区中南路樱花园小区公建地下一层、地下二层（面积分别为786平方米、155平方米）租赁给乙方，两份合同总计租金为14万元；乙方应于每年的11月1日将年租金14万元一次性支付给甲方；如乙方逾期未交纳租金，则甲方有权解除协议，收回房屋。合同第三条第2项约定：“承租期内乙方应当申请电业部门分屋开表，开表前用电乙方需向甲方交纳四千元（一份合同约定为叁千元，另一份合同约定为壹千元）电费保证金，电费以分户前临时用表显示数字每月结算一回。分户或临时用表费用由乙方自行承担。保证金在租期满后扣除应缴电费后余额返还。”合同签订后，原告将案涉房屋交付给被告使用。2014年11月4日，被告为原告出具欠条一份，内容为：谭国君欠孙华娟（日信公司）大连中山区中纬巷40-50号地下一、二层车库租金，人民币柒万元整。定于2014年（经原被告双方确认为笔误，应为2015年）7月1日前一次性给付，逾期不付之前所签订的房屋租赁合同作废。2015年6月28日，原告方人员孙华娟通过微信方式向被告索要7万元房租，沟通后双方就租金给付发生争议，被告要求原告到法院起诉解决。另查，2015年4月13日，辽宁省电力有限公司大连中山供电分公司向被告下发窃电处理通知，通知上写明现场检查发现该用户绕越供电企业供电计量装置用电（无表用电）。在签订租赁合同后，被告共向原告交纳电费9991元，每次所交数额均有被告签字确认，其中电力公司认定被告偷电的期间，被告向原告交纳电费1441.30元。
一审法院认为，原、被告签订的《租赁合同》合法有效，双方均应恪守履行。双方约定被告应于每年的11月1日向原告交纳租金，由于被告未在2014年11月1日按期交纳，被告向原告出具欠条承诺于2015年7月1日前将欠付的租金付清，如不付清，则双方所签订的《租赁合同》作废，另双方在合同中也约定若被告逾期交纳租金，原告有权解除协议收回房屋。而在2015年6月28日，原告方人员孙华娟与被告在微信沟通中，双方对于租金给付发生争议，被告后明确表示要原告到法院起诉，被告未于2015年7月1日前将所欠7万元租金交纳给原告是客观事实，其行为构成违约，故原告依据合同约定和被告欠条上的承诺，诉请解除合同，并要求被告给付租金7万元、腾退案涉房屋，一审法院予以支持。双方在合同中约定被告具有分屋开表的义务，被告称因原告的行为导致供电部门认定其偷电，无相应证据证实，一审法院不予采信。双方约定承租期内被告在分屋开表前用电需向原告交纳电费，电费以分户前临时用表显示数字每月结算一回。原告在庭审中提供了用电一览表，该表中显示了被告每月的用电数额，总计为9991元，被告均已签字认可，符合双方在《租赁合同》中约定的上述内容。但原告表示有1441.30元系分表后（电力部门认定偷电期间）收取，同意返还给被告，一审法院予以照准，被告诉请返还其余数额的电费，一审法院不予支持。关于被告诉请原告返还4000元保证金，双方在《租赁合同》中约定保证金在租期满后扣除应缴电费后余额返还，现被告仍占有案涉房屋，电费双方并未最终结清，并不具备返还的条件，故对被告该请求，一审法院不予支持。被告诉请原告赔偿经营损失5000元，无事实及法律依据，一审法院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、九十三条第二款、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）大连日信房屋开发有限公司与被告（反诉原告）谭国君于2013年11月8日签订的两份《租赁合同》解除；二、被告（反诉原告）于判决生效后10日内给付原告（反诉被告）租金7万元；三、被告（反诉原告）于判决生效后30日内将位于大连市中山区中南路樱花园小区公建地下一层（786平方米）及地下二层（155平方米）房屋腾退给原告（反诉被告）；四、原告（反诉被告）于判决生效后10日内返还被告（反诉原告）电费1441.30元；五、驳回被告（反诉原告）的其他反诉请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费13,040元（本诉案件受理费12,900元、反诉费140元），由原告（反诉被告）负担50元，被告（反诉原告）负担12,990元。
谭国君上诉请求是：依法撤销大连市中山区人民法院（2015）中民初字第4023号民事判决；依法改判驳回被上诉人一审时的诉讼请求并支持上诉人一审时的反诉请求。主要事实与理由：一、一审法院判决解除合同缺乏事实依据。2014年11月，上诉人向被上诉人交纳了7万元租金，并承诺于2015年7月1日前将租金交纳完毕。2015年4月13日，辽宁省电力有限公司大连中山供电分公司对上诉人所经营的旅馆进行用电检查，认为上诉人绕越供电企业用电计量装置用电，对上诉人予以停电、罚款处罚。上诉人接到《窃电处理通知书》后与被上诉人进行沟通，因临时用电是被上诉人提供的，并且上诉人也按被上诉人要求向被上诉人交纳了电费，被上诉人承诺予以解决，但是，被上诉人一直不予解决，后来上诉人自已交纳了罚款并又重新安装电表。另外，被上诉人提供的房屋由于漏水，多次通知被上诉人维修，但被上诉人一直没有维修。2015年6月28日，孙华娟向上诉人催交租金，上诉人提出并不是不交纳租金，而是要将用电、漏水、租金等事宜一起解决，并要求能解决问题的人来谈。2015年6月29日，被上诉人就向法院提起了诉讼。上诉人认为，根据合同法的相关规定，被上诉人提供的租赁房屋有适租的义务，由于被上诉人提供的房屋用电及房屋漏水等瑕疵，导致上诉人遭受处罚和停业无法经营，使上诉人遭受了严重的损失。本案上诉人并不是故意欠交租金，而是因为被上诉人违约在先，上诉人现在有能力也有条件立即支付租金，而一审法院完全不考虑本案的实际情况及事情的起因，判决解除合同没有事实依据。二、一审法院判决解除合同显失公平。上诉人与被上诉人签订的两份《租赁合同》期限为9年，上诉人2013年11月租赁案涉房屋后，用近一年半时间对案涉房屋进行装修，仅装修费就达300多万元。但是一审法院判决解除合同，基于租金14万元的合同，而使上诉人遭受300余万的损失，判决的公平、公正无从谈起。而且，上诉人并不是恶意欠租。因此，一审法院判决解除合同显失公平。三、上诉人所欠租金可以立即交付。四、上诉人一审时的反诉请求应当依法予以支持。因被上诉人提供的临时用电装置违法，因此，其收取的电费没有事实依据，应当依法返还，并退还相应的保证金，同时，由于电的问题给上诉人造成停业损失，因此，该损失也应当对上诉人予以赔尝。综上所述，上诉人认为一审法院判决解除合同没有事实依据，依法应当改判，支持上诉人的上诉请求。
日信公司二审答辩认为：一、原审法院认定事实清楚，适用法律正确。1、按照双方签订的《租赁合同》约定，上诉人应于2014年11月1日交纳14万租金，但上诉人只交纳了7万元，承诺于2015年7月1日前将欠缴的租金7万元一次性付清，逾期则双方签订的两份《租赁合同》作废。2、2015年6月28日，被上诉人又向上诉人催缴租金。上诉人明确表示不交租金并让被上诉人到法院起诉。于是被上诉人等到6月30日下午向法院起诉要求给付租金，法院7月1日将传票送达给上诉人，被上诉人于7月22日增加诉讼请求要求解除双方签订的租赁合同，上诉人未于2015年7月1日前将欠缴的租金7万元付清属于客观事实。3、双方不仅在合同约定未按期交纳租金的，可以解除合同，同时又特意约定7月1日前未交付租金的，则合同作废，因此判定解除合同腾退房屋符合《合同法》第九十三条的规定。同时根据《合同法》第九十四条第(二项)、第(三)项的规定，在上诉人已经明确表示不交租金且经过了催告期的情况下，亦理应判定双方解除合同、腾退房屋，因此原审法院判决解除合同、腾退房屋并无不当。二、上诉人提出的房屋存在用电瑕疵的理由不成立。1、上诉人每月的用电，均由其签字认可。2、上诉人装修房屋以前，使用被上诉人的电表所分出的表没有用表箱固定，在装修后，用表箱固定分表的时候，上诉人未将电源接在被上诉人的表上，而是私自接在表外(即偷电)，所以电业局的处罚与被上诉人无关，被上诉人没有义务去为上诉人偷电行为承担责任。3、根据双方签订的《租赁合同》第三条第2项约定，开表前用电上诉人需向被上诉人交纳电费保证金，保证金在租期满后扣除应缴电费后余额返还。故根据约定必须是解除合同扣除应缴电费后才能返余额。三、在一审中，上诉人并未提出维修房屋漏水问题，可见维修房漏水问题与交纳房租无关。而在二审期间上诉人提出的此理由完全是上诉人实在无理可说才又找出的新理由，但该理由明显不成立。被上诉人所出租的案涉公建有700多平方米，却只有14万元的租金，本身就已经考虑到了案涉公建有伸缩缝，可能存在漏水问题。对此，上诉人与被上诉人就此已经达成协议，就涉案房屋可能存在的漏水透寒等问题均与被上诉人无关，由上诉人自己解决。具体见《告知》书。四、无论是用电还是漏水问题均与交纳房租无关,属完全不同的两个法律关系，上诉人以此为由不交纳房租的观点是错误的。五、上诉人所称的投入300万元装修费用没有证据证明。而且，能够投入300万元，却连7万元房租都交不起，明显不符合常理。上诉人在签订合同及给被上诉人写承诺时就应当预料到解除合同的后果，不能因为其投入了装修，就无视双方合同约定。综上所述，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：一审判决认定的基本事实属实。
本院认为：本案的焦点问题是案涉的两份《租赁合同》应否解除。当事人双方签订的两份《租赁合同》均约定乙方（谭国君）须于每年的11月1日一次性向甲方（日信公司）支付年租金；如乙方逾期未交纳租金及各项费用，甲方有权解除协议，收回房屋。谭国君未能按约定在2014年11月1日一次性支付租金，已属违约。在日信公司给予谭国君宽限期，且谭国君出具欠条承诺于2015年7月1日前将欠付的租金付清，逾期不付，则双方所签订的《租赁合同》作废的情况下，2015年6月28日，日信公司向谭国君催要租金时，谭国君不同意支付租金。日信公司向法院提起诉讼要求谭国君给付租金，谭国君接到诉状后也未能及时交付租金。因此，一审法院认定谭国君未按约定支付租金事实属实，其行为构成违约，判决解除案涉两份《租赁合同》、谭国君支付欠付的租金并腾退房屋并无不当。
关于谭国君提出的用电问题。本院认为，不论电业部门认定窃电并给予处罚是哪一方的责任，与支付租金分属不同的法律关系，双方应另行解决，构不成不支付、少支付或逾期支付租金的理由。日信公司提供的临时用电装置是否违法应由电业部门认定，谭国君在租赁期间一直通过日信公司的电表用电是事实，其应当缴纳电费，每次所交电费数额均有其签字确认。双方在《租赁合同》中约定保证金在租期满后扣除应缴电费后余额返还，现谭国君仍占有案涉房屋，电费双方并未最终结清，并不具备返还的条件，因此，谭国君主张日信公司收取的电费没有事实依据，应当依法返还，并退还相应的保证金的理由不成立。
关于谭国君提出的房屋漏水问题。首先，在本案中谭国君未提供证据证明房屋漏水。其次，《租赁合同》并未约定房屋漏水可以免租金、减少租金或可以逾期支付租金。就房屋漏水问题双方可以另行协商，也不是逾期不支付租金的理由。谭国君的该项上诉理由也不成立。
关于谭国君提出的房屋装修费用数额巨大判决解除合同显示公平问题。谭国君房屋装修花费的数额问题，不属本案审查的范畴。如果谭国君所述属实，也不能因其投资数额较大，就可以违反法律规定和合同约定。投资有风险，不仅在投资时要审慎，在经营过程中更要谨慎，避免和减少损失，谭国君应该知道欠付租金的后果而不去积极支付租金，因此造成的后果其应自行承担。
综上所述，谭国君的上诉理由不成立，对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13,040元（上诉人谭国君已预交），由谭国君负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵 虹
审判员 刘丽媛
审判员 陈 伟
二〇一六年五月二十日
书记员 王 亮