上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杨民四（民）初字第1928号
原告蒯本龙。
委托代理人江永茜，上海欧瑞腾律师事务所律师。
委托代理人耿宏鸣，上海凯欣律师事务所律师。
被告蒯大才。
委托代理人蒯本宝。
被告蒯乐。
被告蒯本豹。
法定代理人蒯本宝。
原告蒯本龙诉被告蒯大才、被告蒯乐、被告蒯本豹房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员张扬独任审判，于2015年5月20日公开开庭进行了审理。原告蒯本龙的委托代理人耿宏鸣，被告蒯大才的委托代理人、被告蒯本豹的法定代理人蒯本宝及被告蒯乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蒯本龙诉称，上海市杨浦区怀德路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）原为被告蒯大才与其妻子李某某的夫妻共同财产，房屋登记在被告蒯大才名下。2014年5月20日，李某某死亡，未留有遗嘱，李某某在系争房屋中的份额应按照法定继承方式继承。原告作为被告蒯大才与李某某的儿子，理应享有该房份额，属于该房屋的权利人之一。但是，2014年8月19日，在原告不知情的情况下，被告蒯大才擅自将房屋出售给了被告蒯乐和被告蒯本豹并签署了网上合同，三名被告的行为严重侵害了原告的合法权益，故原告诉至法院，请求判令三被告签订的关于系争房屋的《上海市房地产买卖合同》无效，并撤销该房屋的网上合同。
被告蒯大才辩称，同意原告诉请，系争房屋的房地产买卖合同是在被告蒯乐的欺骗下签的，是被告蒯乐把自己和蒯本豹骗到交易中心签的合同，被告蒯乐提供的人民调解协议所涉及的房屋是另外的一套，与本案无关，所有的遗嘱也均处理过了，均没有效力。
被告蒯乐辩称，系争房屋的房地产买卖合同是蒯大才、蒯本豹和其本人在上海市杨浦区房地产交易中心签订的，并进行了网签，当时在场的还有自己的母亲，共4人。当初因为蒯本豹的材料不齐，他的离婚证及单身证明材料过期，所以没有办理过户，也没有按照买卖合同的约定支付房款，房屋产权人目前还是蒯大才。蒯大才子女多，他想把房屋给蒯乐并通知其去办理买卖手续，己并未欺骗蒯大才和蒯本豹，是他们自愿的，蒯大才和蒯本豹曾发短信要求己付钱，并说如果不给钱就把事情闹大，是蒯大才和蒯本豹没有接听其电话，蒯大才与其妻子李某某之前对系争房屋已做出过处理，有调解协议和遗书、遗嘱为证，不存在侵权行为，故不同意原告诉请。
被告蒯本豹辩称，同意原告诉请。系争房屋是其父母的共同财产，蒯大才无权卖掉房屋，买卖合同不合情不合法。原告诉状所述是事实，没有收到蒯乐的房款，蒯大才和蒯本豹多次发短信、打电话给蒯乐，让她把买卖合同取消，但她不同意，后来也不接电话了。
经审理查明，蒯大才与李某某系夫妻，共生育蒯本宝、蒯本龙、蒯甲、蒯本豹、蒯乙和蒯丙六个子女，被告蒯乐系蒯甲之女。庭审中，原、被告一致确认蒯丙于上世纪八十年代死于狱中，生前未婚、无子女，距今年代久远，故无法提供其基本信息和死亡证明等材料。李某某于2014年5月20日死亡。系争房屋的《上海市房地产权证》登记权利人为蒯大才，发证时间为2000年11月13日。2013年6月26日，因XXX残疾经上海市残疾人联合会批准向蒯本豹印发残疾人证，确定其为XXX残疾人，监护人为蒯本宝。
2014年8月19日，被告蒯大才、被告蒯乐、被告蒯本豹3人签订一份《上海市房地产买卖合同》，约定：蒯大才作为卖售人（甲方），蒯乐、蒯本豹作为买受人（乙方），甲乙双方未通过经纪机构居间介绍，由乙方受让甲方位于上海市怀德路XXX弄XXX号XXX室自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，房地产转让价款共计人民币701，000元（以下币种均为人民币）。甲、乙双方确认，在2014年10月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。蒯大才在合同中的甲方本人签章处捺了指印，被告蒯乐、被告蒯本豹在乙方本人签章处签名。同日，进行了网上合同签订。合同签订后，作为合同的买受人蒯乐、蒯本豹未向蒯大才支付房屋转让款，双方未在合同约定的期限内向房地产交易中心申请办理转让过户手续，也未办理系争房屋交接手续，目前系争房屋仍由蒯大才、蒯本豹居住使用。
审理中，被告蒯乐当庭提供2012年3月28日人民调解协议书一份、订立日期分别为2012年12月23日、2013年7月27日、2013年8月14日的遗书三份，以及订立于2014年7月28日的遗嘱一份。
2012年3月28日人民调解协议中约定的主要内容为：蒯甲承担蒯大才、李某某的日常生活、看病就医、养老送终以及后事处理义务；蒯大才每月向蒯甲支付李某某生活费2000元，蒯大才、李某某看病就医费用自付；蒯大才、李某某今后一切事宜全权委托三子蒯甲负责处理，蒯本宝、蒯本龙不得干扰。蒯大才、蒯甲二人在当事人一栏处签名。
2012年12月23日遗书的主要内容为：本人蒯大才因妻李某某在1998年患脑梗瘫痪在床，生活不能自理，需人照顾，现在敬老院养老。现本人年岁已高，体弱多病，生活自理困难，需用钱来照顾自己。现有两间房屋财产，一间在怀德路XXX弄XXX号XXX室，另一间在怀德路XXX弄XXX号XXX室。现准备出卖，以卖房款作为养老之用。1、卖房款供母亲李某某看病养老，并且自己蒯大才支付一切日常费用（包括自己蒯大才的今后养老费用）。2、现在妻子李某某在敬老院养老。妻子李某某的一切费用也有（由）本人蒯大才支付，蒯大才的日常费用也有（由）本人蒯大才自己负担；3、出售房屋的房款二儿子蒯本龙不得干扰，等我蒯大才百年之后不要二儿子蒯本龙送终，父亲蒯大才与母亲李某某的一切财产也不得参于分配。我蒯大才在世之日的养老费用不够，也不要二儿子蒯本龙负责一分一厘；4、现立遗书一份，一式柒份，本人蒯大才、妻子李某某、儿子蒯本宝、蒯本龙、蒯甲、蒯本豹、女儿蒯乙各执一份。立遗书人处有蒯大才的签字和指印，李某某姓名处按有指印。
2013年7月27日遗书的主要内容为：本人蒯大才男87岁，住怀德路XXX弄XXX号XXX室，妻李某某在1998年患脑梗瘫痪在床，生活不能自理需人照顾，现在敬老院养老，目前我年事已高，而且体弱多病，我决定把我的财产作以下分配：1、蒯本宝、蒯本龙，在我去世后不得继承父母任何财产；2、本人住房一间（怀德路XXX弄XXX号XXX室）在我去世后给蒯本豹继承；3、本人目前存款约100万左右，在父母去世后由蒯甲、蒯乙平分继承；4、目前我们父母生病疗理均有蒯甲、蒯乙负责照顾。以上各条款希望子女遵守执行。立遗书人处有蒯大才的签字和指印。
2013年8月14日遗书的主要内容为：鉴于我百年之后担心的第四儿子（蒯本豹），因患有智障，所以我百年之后担我一间房屋（怀德路XXX弄XXX号XXX室）给蒯本豹居住，等蒯本豹百年以后房屋产权给我孙女蒯乐继承。蒯本豹的生活起居和养老送终由蒯乐负责到底。立书人处有蒯大才和蒯本豹的签字和指印。
2014年7月28日遗嘱的主要内容为：立遗嘱人蒯大才因年事已高，考虑到老有所终，乘目前思维清晰之时，特立遗嘱如下：1、座落在上海市杨浦区怀德路XXX弄XXX号，我的私有房屋产权证号［沪房地杨字（2000）第088261号］房屋归第四个儿子蒯本豹继承；2、我所生子女共五人，长子蒯本宝、次子蒯本龙、三子蒯甲、女儿蒯乙不继承上述房屋；3、我存入工商银行之存款，除我本人生前留用部分之外，其余部分作为遗产归蒯甲继承30%、归蒯本豹继承20%、归蒯乙继承25%，蒯本宝、蒯本龙不继承该遗产；4、在今日立遗嘱之前曾经立过二次书面遗嘱，以本次为准，之前二次作废；5、蒯本豹继承取得上述房产的，不得自行变卖，必须蒯乐监护。特设监护人为我孙女蒯乐。立遗嘱人处有蒯大才的签字和指印。
上海市杨浦区人民法院于2014年10月16日作出（2014）杨民一（民）初字第5997号民事裁定，因原告蒯大才不预缴诉讼费，原告蒯大才诉被告蒯本宝、蒯本龙、蒯本豹、蒯甲、蒯乙法定继承纠纷一案按撤诉处理。
上海市杨浦区人民法院于2015年1月7日对李某某、蒯大才出售上海市怀德路XXX弄XXX号XXX室房屋售房款中属于李某某遗产部分作出（2014）杨民一（民）初字第6764号民事判决，判决原告蒯大才、蒯本宝、蒯本龙、蒯本豹与被告蒯甲、蒯乙依法继承被继承人李某某的遗产195，000元，每人各得六分之一即32，500元。该判决现已生效。
以上事实，有原告提供的户籍摘抄资料、居民死亡医学证明、残疾人证、上海市房地产买卖合同、上海市房地产权证和被告蒯乐提供的2012年3月28日人民调解协议书、2012年12月23日、2013年7月27日、2013年8月14日三份遗书、2014年7月28日遗嘱以及（2014）杨民一（民）初字第某号民事裁定书、（2014）杨民一（民）初字第某民事判决书、当事人陈述等证据予以佐证，本院予以确认。
本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。本案系争房屋产权于2000年11月13日确定权利人为被告蒯大才，系在蒯大才与妻子李某某婚姻存续期间，故不能排除系争房屋系夫妻共同财产之可能。审理中，蒯大才和蒯本豹均表示，买卖合同系在被告蒯乐的欺骗下所签，买卖合同所约定的房款未实际支付、房屋未实际交付买受人、未在约定的时限内办理过户手续，结合蒯大才和蒯本豹的身体、年龄、文化、智力、居住状况及蒯乐对支付房款的态度等各方面因素，可见合同订立各方均无交付房屋、支付房款的真实意思表示。
当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。无民事行为能力人由其法定代理人代理民事活动。限制民事行为能力人，可以进行与其精神健康状况相适应的民事活动；其他民事活动由其法定代理人代理，或者征得其法定代理人的同意。无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是他的法定代理人。蒯本豹经上海市残疾人联合会确定为XXX残疾人，获得残疾人证，监护人为蒯本宝，故蒯本豹签订买卖合同应由其法定代理人蒯本宝代理，或者征得他的法定代理人的同意。现蒯本宝亦未同意签订房屋买卖合同。
2012年3月28日的人民调解协议，2012年12月23日、2013年7月27日、2013年8月14日的三份遗书，以及2014年7月28日的遗嘱均无法证明三被告之间订立系争房屋买卖合同的合法性和有效性，且蒯大才亦明确表示协议与遗嘱均无效力，蒯乐提出的要求确认系争房屋买卖合同有效的抗辩主张缺乏事实和法律依据，本院不予采信。故本院认定三被告订立的系争房屋买卖合同应为无效合同。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第十四条、第五十八条、《中华人民共和国合同法》第九条第一款、第五十二条之规定，判决如下：
一、被告蒯大才与被告蒯乐、被告蒯本豹于2014年8月19日就上海市杨浦区怀德路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；
二、被告蒯大才、被告蒯乐、被告蒯本豹应于本判决生效之日起十日内撤销上海市杨浦区怀德路XXX弄XXX号XXX室房屋的网上合同。
本案受理费人民币10，810元，减半收取计人民币5405元，由被告蒯大才、被告蒯本豹负担人民币2700元，由被告蒯乐负担人民币2705元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 张 扬
二〇一五年六月二十五日
书记员 袁甄乙
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
第十四条无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是他的法定代理人。
第五十八条下列民事行为无效：
（一）无民事行为能力人实施的；
（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；
（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；
（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；
（五）违反法律或者社会公共利益的；
（六）经济合同违反国家指令性计划的；
（七）以合法形式掩盖非法目的的；
无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。
二、《中华人民共和国合同法》
第九条当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。
……
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。