福建省厦门市湖里区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湖民初字第8067号
原告厦门华永至合房地产有限公司，住所地福建省厦门市湖里区。
法定代表人陈斌，该公司执行董事。
委托代理人方磊、张作勇，福建旭丰律师事务所律师。
被告林国伟，男，1983年3月29日出生，汉族，住福建省安溪县西坪镇。
原告厦门华永至合房地产有限公司（以下简称华永至合公司）与被告林国伟商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年11月6日立案受理后，依法由代理审判员张占甫适用简易程序，于2016年1月11日公开开庭进行了审理。原告华永至合公司的委托代理人方磊、张作勇到庭参加诉讼。被告林国伟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华永至合公司诉称，2013年9月5日，华永至合公司与林国伟签订了合同编号为03098447的《厦门市商品房买卖合同》（下称《买卖合同》）及相关补充协议，约定林国伟向华永至合公司购买位于厦门市湖里区江头台湾街项目天地阳光广场2梯10层1013室，购房总价款为1666000元。《买卖合同》第六条规定买受人按下列方式付款：首付加按揭方式付款，签订本合同当日支付不低于全部购房款50%（按实际缴交填写）的房款，其余价款自签订合同之日起30日内向银行贷款支付完毕。附件六合同补充协议第三条第（3）项规定：买受人未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致出卖人作为担保人而承担担保责任的，自银行向出卖人发出承担担保责任通知之日起或自出卖人知道买受人逾期付款之日起，出卖人有权解除本合同，买受人应按全部购房价款的15%向出卖人支付违约金并赔偿出卖人因此所遭受的损失，出卖人有权从应退还给买受人的款项中直接扣除违约金、损失以及出卖人履行担保责任代替买受人偿还的按揭等各种买受人应该支付给出卖人的款项；房款不足抵扣的，买受人应于合同解除之日起7日内补足。《买卖合同》签订当日，双方共同前往厦门房管局办理了商品房买卖合同网签备案；并于2013年9月12日双方办理预告登记。2015年1月28日，华永至合公司、林国伟与中国光大银行股份有限公司厦门分行（下称光大银行）三方签订《个人贷款合同》，该合同约定：林国伟向光大银行申请抵押贷款830000元，华永至合公司对此承担连带责任保证担保。2015年1月29日，光大银行依约发放按揭贷款830000元，并于同日办理了预抵押登记。但是自2015年4月起，林国伟未按约向光大银行还款，其行为已经构成严重违约。2015年11月3日，华永至合公司接到光大银行出具的《保证责任履行通知书》，该通知书载明：林国伟申请的贷款已逾期6期，逾期本金41356.18元，到目前累计欠息28548.79元，并要求华永至合公司承担保证责任。为维护自身合法权益，请求法院判令：1、解除华永至合公司、林国伟之间签订的合同编号为03098447的《厦门市商品房买卖合同》，林国伟协助华永至合公司前往厦门市国土资源与房产管理局办妥商品房买卖合同网签备案注销手续、预告登记注销手续以及预抵押登记注销手续。2、林国伟向华永至合公司支付违约金249900元。3、林国伟承担本案全部诉讼费用。
被告林国伟未作答辩。
经审理查明，2013年9月5日，华永至合公司与林国伟签订一份合同编号为03098447的《厦门市商品房买卖合同》及附件合同补充协议，合同约定林国伟以总价1660000元向华永至合公司购买厦门市湖里区江头台湾街项目天地阳光广场2梯10层1013室房产（以下简称讼争房屋），建筑面积56.36平方米；房款付款方式为首付加按揭方式付款，签订合同当日支付不低于全部购房款50%的房款，其余价款自签订合同之日起30日内向银行贷款支付完毕。合同附件六补充协议第三条第（3）项约定：买受人未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致出卖人作为担保人而承担担保责任的，自银行向出卖人发出承担担保责任通知之日起或自出卖人知道买受人逾期付款之日起，出卖人有权解除本合同，买受人应按全部购房价款的15%向出卖人支付违约金并赔偿出卖人因此所遭受的损失，出卖人有权从应退还给买受人的款项中直接扣除违约金、损失以及出卖人履行担保责任代替买受人偿还的按揭等各种买受人应该支付给出卖人的款项；房款不足抵扣的，买受人应于合同解除之日起7日内补足。同日，上述合同提交厦门市房地产交易权籍登记中心进行备案。2013年9月12日，讼争房屋在厦门市房地产交易权籍登记中心进行了预购商品房预告登记。该《预购商品房登记证明》注意事项中载明：“本证明根据土地房屋登记薄的记载而缮写发放，与登记薄不一致的，除有证据证明登记薄确有错误外，以登记薄为准；预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内，当事人应当及时办理相应的房屋登记。”2013年9月24日，林国伟向华永至合公司支付购房款836000元。
2015年1月28日，华永至合公司、林国伟与中国光大银行股份有限公司厦门分行三方签订《个人贷款合同（抵押、保证》（合同编号EBXM14SF0287），贷款种类为商业用房贷款，该合同约定：1、林国伟向光大银行申请抵押贷款830000元，华永至合公司对此承担连带责任保证担保；2、保证担保的范围包括合同项下的贷款本金、利息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现贷款项下债权及本合同项下保证担保权益的费用和其他所有应付款项；3、保证担保的方式为阶段性连带责任保证，保证期间从合同签署之日起至抵押人已就抵押物有效设定抵押，且相关抵押物权利证明及设定抵押的相关证明文件交付贷款人正式执管之日。2015年2月3日讼争房屋在厦门市房地产交易权籍登记中心办理预购商品房抵押权预告登记。2015年2月11日，华永至合公司向林国伟开具了剩余830000元购房款的发票。
另查明，2015年11月3日，中国光大银行股份有限公司厦门分行向华永至合公司发出《保证责任履行通知书》一份，该通知书载明：由华永至合公司担保的37561516000072号贷款合同，借款人林国伟未能按照贷款约定还款。该笔贷款现已逾期6期，逾期本金41365.18元，到目前为止累计欠息28548.79元。按照担保合同的约定，华永至合公司应履行担保责任，华永至合公司收到此函件后速到中国光大银行股份有限公司办理还款手续，否则将依照担保合同约定，通过法律程序追索借款本息及相关费用。
还查明，厦门市房地产权籍交易登记中心调取的资料显示讼争房产处于抵押状态中，抵押权证号为YGH2013043550，抵押权人为中国光大银行股份有限公司厦门分行。讼争房产于2015年4月23日被福建省安溪县人民法院（2015）安民初协执字第2595号案件执行过程中查封；2015年6月10日、2016年2月2日、2016年2月16日，讼争房产分别被厦门市思明区人民法院（2015）思执行字第2142号案件、（2015）思执行字第5969号案件、（2015）思执行字第5372号案件执行过程中查封。
案件审理过程中，华永至合公司确认林国伟仅向其购买一套房屋即讼争房屋。
以上事实，有华永至合公司提交的《厦门市商品房买卖合同》（编号03098447）及附件、销售不动产统一发票（2张）、个人贷款合同、《保证责任履行通知书》、《商品房买卖合同备案证明》、《预购商品房抵押权预告登记证明书》、讼争房产在厦门市房地产权籍交易中心抵押查询记录、《预购商品房预告登记证明书》，本院调取的讼争房产在厦门市国土房产测绘档案管理中心的查封情况查询材料、当事人的陈述及本院的庭审笔录为证。
本院认为，林国伟经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其自动放弃抗辩权利。华永至合公司与林国伟签订的《商品房买卖合同》及其附件系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律的强制性的规定，应认定合法有效，当事人双方均应按照合同约定履行义务。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致可以解除合同，当事人也可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。林国伟未按合同约定向贷款银行偿还抵押贷款导致华永至合公司需要向贷款银行承担担保责任，根据商品房买卖合同及其附件六，华永至合公司有权解除合同并要求买受人支付全部购房款15%的违约金，华永至合公司请求解除本案双方签订的商品房买卖合同及要求林国伟支付249900元违约金的诉求具有充分的事实与法律依据，本院予以支持。合同解除后，林国伟已无权取得合同中约定房产的所有权，依据双方的合同关系林国伟负有配合华永至合公司办理有关商品房买卖合同在土地资源与房产管理部门注销备案的义务。讼争房产已被多个法院执行过程中查封，商品房买卖合同网签备案、商品房预告登记均以房产的商品房买卖合同在土地资源与房产管理部门的登记备案为基础，华永至合公司提交的《预购商品房预告登记证明》仅仅是土地资源与房产管理部门的单方证明，实际权属仍以登记簿的登记为准，因此《预购商品房预告登记证明》是否注销或撤销亦系土地房产与房产管理部门的单方行为，不必然需要买受人林国伟的配合，且因讼争房产尚处于查封状态，商品房预告登记撤销的条件尚没有成就，故华永至合公司请求林国伟协助办妥讼争房产预告登记的主张，本院不予准许。华永至合公司未提交办理商品房买卖合同网签备案的相关证据，合同的网签备案仅仅是房产交易过户的中间环节，房屋权属以实际登记备案为准，在讼争房产被多次查封的情况下华永至合公司请求注销商品房买卖合同网签备客观上条件亦不具备，因此华永至合的该项请求本院亦不予支持。讼争房屋处于抵押状态，林国伟所欠抵押权人的借款尚未清偿完毕，同时讼争房屋被多次查封，尚不具备解除抵押权的条件，故华永至合公司请求注销商品房预抵押登记注销手续的请求没有相应的事实与法律依据，本院不予支持，同时本案的审理结果亦不会对讼争房产的抵押权人中国光大银行股份有限公司厦门分行产生影响，华永至合公司请求追加抵押权人为第三人的请求本院亦不予支持。综上，本院认为，林国伟未依约履行合同，华永至合公司有权根据合同约定解除合同并要求林国伟承担违约责任，但讼争房屋被多次查封且尚处于抵押状态中，可能被法院在执行过程中拍卖或者抵押权人为实现抵押权而使房屋的所有权发生变更，华永至合公司请求注销讼争房屋有关网签备案、预告登记、预告抵押登记的客观条件均不具备，若此后出现条件具备的情形，华永至合公司可另行主张。被告林国伟经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理并判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告厦门华永至合房地产有限公司与被告林国伟2013年9月5日签订的编号为03098447号的《厦门市商品房买卖合同》。
二、被告林国伟应于本判决生效之日起十日内向原告厦门华永至合房地产有限公司支付违约金249900元。
三、驳回原告厦门华永至合房地产有限公司的其他诉讼请求。
如被告林国伟未按以上期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费9897元，由原告厦门华永至合房地产有限公司负担150元，由被告林国伟负担9747元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 张占甫
二〇一六年三月一日
代书 记员 吴朝旭
附页：
本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
本案执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。