安徽省淮南市田家庵区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）田民一初字第02289号
原告张雅文，女，1984年9月24日生，汉族，户籍地安徽省淮南市田家庵区，经常居住地安徽省淮南市田家庵区。
原告张洪生，男，1959年2月5日生，汉族，户籍地安徽省淮南市潘集区，经常居住地安徽省淮南市田家庵区。
上述两原告共同委托代理人孙树桐，安徽震一律师事务所律师。
上述两原告共同委托代理人刘恒，安徽震一律师事务所律师。
被告淮南市鑫诚房地产开发有限公司，住所地安徽省淮南市。
法定代表人李军，该公司董事长。
委托代理人潘龙敏，安徽八公律师事务所律师。
原告张雅文、张洪生诉被告淮南市鑫诚房地产开发有限公司（以下简称鑫诚公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月24日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告张雅文、张洪生及其共同委托代理人孙树桐、刘恒，被告鑫诚公司的委托代理人潘龙敏到庭参加了诉讼；被告鑫诚公司法定代表人李军经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张雅文、张洪生诉称：被告鑫诚公司在销售朝阳美食城商铺时允诺，购买商铺只需办理十年贷款首付20%并还贷款三年，余下七年房贷由他方代为偿还。原告在选择满意的套餐后与被告鑫诚公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定被告鑫诚公司将位于田家庵区朝阳街道鑫诚花园3栋367号商铺以563839元不含税的价格出售给原告，原告首付282754元、余款办理10年的商业贷款，并由原告支付各项税款及费用合计28751.56元。
原告正是因为被告鑫诚公司的允诺才与之缔结《商品房买卖合同》，并且按照允诺563839元的总房价原告实际支付了首付282754元及三年房贷本息117566.38元，合计400320.14元。被告鑫诚公司在代为支付几个月房贷后便无理断供，拖欠房贷至今。原告认为，被告的允诺具体、明确并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，是被告鑫诚公司在商品房买卖合同中的主要义务之一。现原告已经没有偿还贷款的能力，商铺面临随时被拍卖抵贷的风险，被告鑫诚公司的违约行为致使原告购买商铺的目的已经无法实现。特起诉至法院，要求：一、解除房屋买卖合同并返还购房款563839元。二、赔偿损失：1、利息损失：原告已付利息53366.85元+按揭贷款利息、罚息至清偿时止（截止起诉时已产生6732元）；2、购买房屋时支付的税款及费用28751.56元；3、其他损失163518.62元。三、承担本案的诉讼费。
其委托代理人陈述称：被告作为商品房买卖合同的卖方以变相的售后包租销售方式进行融资，获得巨大利益后，为规避法律责任安排关联公司-
北京腾跃诚源房地产经纪有限公司（以下简称腾跃公司）与原告签订《商铺委托经营合同》。然而，《商铺委托经营合同》从未真正履行，原告所购房屋从未使用，已空置4年，很明显《商铺委托经营合同》从签订之初就只是被告为了融资后规避法律责任的一种手段。被告因允诺才得以较高的市价在很短的时间将房屋销售一空，原告也因为相信被告的允诺才购买房屋，但最终却要承担购房时无法预见的巨额债务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，被告在销售广告中所作的售后回报允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入《商品房买卖合同》亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。具体理由如下：1、被告采用了售后包租的违法销售模式向原告出售商品房；2、“售后包租”是《商品房买卖合同》内容的一部分；3、《商品房买卖合同》中被告的卖方义务并未履行完毕，合同可以解除。理由为：（1）涉案房屋在被告控制下被围墙封堵、电梯、消防设施等卖方依法应当提供的基础设施均未完成，虽房产证登记为原告所有，但不等于卖方完成了买卖合同的所有义务。被告没有证据证明房屋已交付。（2）被告代原告偿还余下七年房贷的允诺，对订立房屋买卖合同以及房屋价格的确定有重大影响，依法应当视为买卖合同的要约，违反该允诺的内容便构成对商品房买卖合同的违约。房贷清偿之前，被告的卖方义务就没有履行完毕。（3）被告违反合同约定的主要义务致使原告购买商铺的合同目的无法实现，并造成原告巨大经济损失，原告既可以直接依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除条件诉请法院解除买卖合同，也可以依据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定通知被告要求行使单方解除权。当原告直接诉请法院判决解除合同时，便不需以通知被告解除合同为前提。（4）房屋销售价格为563839元，按照被告发布广告中的销售模式原告实际只需要支付首付款加三年房贷本息合计400320.14元，差价163518.86元既是被告应当依约代原告偿还的银行贷款本息部分，也是双方在签订合同时可预见的优惠价值。原告在履行买方义务后，被告却未将商品房基础设施健全并空置商品房4年未使用且在偿还14个月房贷后无理断供，故被告应当赔偿签订商品房买卖合同时向原告允诺的合同利益163518.86元。
被告鑫诚公司当庭辩称：1、商品房买卖合同中，被告没有违约行为，买卖合同约定的出卖人义务已经全部履行，标的物已经交付原告。该商铺采取售后包租的方式售出，原告已将房屋交给运营商腾跃公司经营。本案发生的原因是由于商铺运营商违约造成的，被告只是保证人，不是第一责任人。2、涉案房屋权属已经登记在原告名下，本案合同解除权已经灭失。综上，原告的诉讼请求不能成立。
原告张雅文、张洪生为支持自己的主张，向本院提交以下证据：
1、两原告的身份证复印件，证明原告诉讼主体资格适格。被告质证意见：无异议。本院经审查对该证据予以确认。
2、私营企业基本注册信息查询单，证明被告诉讼主体资格适格。被告质证意见：无异议。本院经审查对该证据予以确认。
3、《商品房买卖合同》，证明原告与被告之间商品房买卖合同关系以及买受人首付281085元，剩余房款280000元办理商业贷款等。被告质证意见：真实性及证明观点均无异议，但是合同双方已经履行完毕，被告已经将房屋所有权交付给原告了。本院经审查对该证据予以确认。
4、《个人住房（商业用房）抵押借款合同》，证明为购买商铺原告向银行借款280000元，逾期罚息按合同载明的实际贷款利率水平加收50%并计算复利等。被告质证意见：合同真实性及证明观点均无异议。这是原告与银行之间的事情，与被告没有关系。本院经审查对该证据予以确认。
5、安徽省淮南市地方税务局销售不动产统一发票，证明原告实际支付房款563839元。被告质证意见：无异议。本院经审查对该证据予以确认。
6、中华人民共和国税收通用完税证、住宅专项维修资金专用收据，证明原告缴纳契税22553.56元，维修资金5638元。被告质证意见：真实性无异议。但是这些费用都是原告应当支付的费用。本院经审查对该证据予以确认。
7、安徽省政府非税收入一般缴款书，证明原告缴付房屋所有权登记费560元。被告质证意见：这是原告应当缴纳的费用。本院经审查对该证据予以确认。
8、房产证，证明房屋面积是30.71平方米。被告质证意见：无异议。正好证明原告已经取得了完全的产权。本院经审查对该证据予以确认。
9、贷款本息催收通知书，证明2014年5月16日之后，被告再无还款；截止2014年6月30日共欠银行2956.88元。被告质证意见：无异议。这是原告欠银行的按揭贷款，与被告没有关系。本院经审查对该证据予以确认。
10、朝阳美食城宣传单，证明被告对原告作出承诺，原告购买商铺仅需首付两成，自行还贷三年，该承诺具体明确并且是促成买卖交易的主要原因。被告质证意见：宣传单上开发商是安徽鑫诚集团，并没有出现鑫诚公司的字样，广告的真实性无法核实；原告已经和营运商腾跃公司签订了《商铺委托经营合同》，就如何支付按揭双方有约定。本院经审查对该证据予以确认。
11、徽商银行记账凭证、社保中心证明各一份，证明俞微婷作为鑫诚公司的员工为张雅文支付房款。被告质证意见：俞微婷转的什么款体现不出来。本院经审查对该证据予以确认。
12、房贷情况表，证明每期房贷偿还情况以及前三年原告偿还房贷的情况。被告质证意见：与被告没有关系，这是原告按照借款合同进行还款。本院经审查对该证据予以确认。
13、张雅文的收入证明以及结婚证，证明张雅文与屈儆是夫妻关系，因为家庭收入少，无法承受贷款。被告质证意见：个人经济收入证明应当与银行按揭时的收入证明对比来看，而不是按照现在来计算。该证据与本案的被告没有关系。本院经审查对该证据予以确认。
14、照片两组，证明被告还在对商铺招租，朝阳美食城大部分的商铺没有出租。既然被告是担保人，不是第一责任人，为什么还要招租及帮原告偿还14个月的房贷？被告质证意见：与本案没有关联性，安徽鑫诚集团和鑫诚公司是两个主体。本院经审查对该证据的真实性予以确认。
被告鑫诚公司为支持自己的辩解意见，向本院提交以下证据：
1、被告营业执照、组织机构代码复印件、法定代表人身份证明，证明被告主体资格适格。原告质证意见：无异议。本院经审查对该证据予以确认。
2、《商铺委托经营合同》，证明2010年元月23日，原告与腾跃公司签订商铺委托经营合同，被告鑫诚公司是担保人。本案之所以发生是因为运营商腾跃公司违约，被告在履行过程中为了履行担保责任，支付了相应的租金。原告质证意见：原告有权选择以买卖合同或者商铺委托经营合同起诉。商铺委托经营合同中也说明了从第4年起由腾跃公司支付房贷，被告为什么还要支付14个月的房贷呢？说明被告也认为有义务偿还房贷。原告对证据的真实性无异议，该证据本院予以确认。
本院根据上述证据及原被告双方的诉辩意见，确认以下案件事实：2009年，张雅文、张洪生与鑫诚公司签订《商品房买卖合同》。张雅文、张洪生以561085元的价格购买鑫诚公司位于淮南市田家庵区鑫诚花园第3幢367号商铺，付款方式为：张雅文、张洪生于2009年12月23日前付首付贰拾捌万壹仟零捌拾伍元（281085元），剩余贰拾捌万元（280000元）办理商业贷款，交房期限为2010年5月31日前，交付条件为该商品房经验收合格。
2010年元月23日，乙方张洪生、张雅文与甲方腾跃公司签订一份《商铺委托经营合同》。合同约定：乙方将自己合法拥有产权（经营权）的3#楼367号商铺（建筑面积30.56平方米）委托给甲方统一招租经营。委托期间，商铺的使用权、经营权、收益权归甲方所有，乙方不得自行委托经营管理；乙方委托经营期限内的收益由甲方给予固定回报。乙方委托甲方经营商铺期限为10年，即自2010年5月31日至2020年5月30日止。乙方获取收益的模式为：按揭偿还起始日起计算，第肆年至第拾年商铺按揭部分由甲方代为偿还；并且甲方每年给予乙方本商铺租赁收益的15%。结算时间为每年最后5个工作日。双方同时对违约条款进行了约定。附件：本商铺当前租金状况（委托经营前3年内每年租金递增20%）：铺位号3#-367，建筑面积30.56㎡，当前租金60元/㎡。鑫诚公司、中融业担保有限公司（以下简称中融公司）作为担保方在合同下方加盖公章。
2010年3月9日，甲方张雅文与乙方徽商银行淮南淮舜路支行（以下简称徽行淮舜路支行）签订《个人住房（商业用房）抵押借款合同》，合同约定：张雅文及共同借款人张洪生、周茂玲向徽行淮舜路支行借款贰拾捌万元用于购买淮南田区陈洞路鑫诚花园3#-367商业用房，借款期限120个月，自2010年3月9日至2020年3月9日，借款月利率5.445‰，等额本息按月还款，甲方授权乙方将依据合同约定取得的贷款划入甲方指定的淮南市鑫诚房地产开发有限公司账户，同意借款所购商业用房作为合同项下债务的抵押担保。
2012年10月31日，张洪生、张雅文共同取得涉案商铺的房产。张雅文、张洪生为此缴纳住房专项维护基金5638元、契税22553.56元、登记费560元。
《个人住房（商业用房）抵押借款合同》签订后的2010年4月至2013年3月，张雅文、张洪生按月向徽行淮舜路支行归还借款本息，无违约行为。原告张雅文提交的证据显示，2014年5月15日，鑫诚公司职工俞薇婷向张雅文贷款账户支付了3200元。由于张雅文2014年6月份起的银行按揭贷款未能归还，2014年6月及7月，徽行淮舜路支行向张雅文发出催收通知书。原告张雅文、张洪生多次与鑫诚公司交涉未果，遂起诉至法院。
另查明：张雅文、张洪生已经收取了2010年、2011年、2012年的房屋租金收益。
再查明：以开发商安徽鑫诚集团、商业运营公司腾跃公司名义共同发布的朝阳美食城宣传广告显示：回报模式为首付两成，一次性返3年回报，剩余年份银行按揭由运营方支付，并额外给予每年租金收益的15%。被告鑫诚公司是安徽鑫诚集团的下属公司。
本院认为：根据原被告的诉辩意见，本案的争议焦点为：1、朝阳美食城的宣传广告中对于剩余七年房贷代为偿付的允诺是否应当视为商品房买卖合同的要约；2、原被告的买卖合同应否解除；3、被告鑫诚公司在房屋买卖合同的履行中有无违约，应否承担违约责任；4、原告的各项诉请应否得到支持。
关于争议焦点一。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作出的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同的内容，当事人违反的，应当承担违约责任。从该司法解释中我们可以看出，首先所作说明及允诺要具体确定，即有明确具体的交房标准、交房日期、设备品牌、外观形象，确定的小区规划目标、配套设施；其次广告的内容是对商品房开发范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺，包括作为买卖合同标的物的房屋本身的位置、朝向、户型、结构、空间尺寸，设备安装的数量、品牌，住宅小区的规划、配套设施等。第三对商品房买卖合同的订立和价格的确定具有重大影响，即广告的内容不仅对购房人具有重大的心理诱惑，对买卖合同的订立产生重要的影响，而且属于房屋价格的构成要件。更为重要的是，该说明和允诺为房屋出卖人作出。上述条件不可或缺。而本案中，宣传广告虽然由开发商与运营商共同作出，但从回报模式：“首付两成，一次性返3年回报，剩余年份银行按揭由运营方支付，并额外给予每年租金收益的15%”看，该广告宣传并不是针对房屋及相关设施作出，而是对银行按揭贷款归还方式的一种确认，该确认方式成立的前提是原告交付十年房屋的使用权。代为偿还七年房贷的承诺主体也不是商品房出卖方本案被告鑫诚公司，而是运营商腾跃公司。这一点也能从原告与腾跃公司签订的《商铺委托经营合同》第三条关于商品经营收益权期限及收益方式的约定中得到印证。就本案而言，实质上是原告张雅文、张洪生从被告鑫诚公司购买商铺后，将商铺转租给运营商腾跃公司经营，腾跃公司在取得十年房屋的使用权、经营权、收益权的同时以房屋租金代替原告交纳第四年至第十年的银行按揭贷款。本案被告鑫诚公司在商铺委托经营合同中只是保证人，其亦辩称为原告交纳银行按揭贷款的行为只是履行担保义务。现原告无证据证明鑫诚公司与腾跃公司存在法人人格混同，故原告要求将承诺作为商品房买卖合同的内容，无事实和法律依据，本院不予支持。
关于争议焦点二。商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。房屋所有权转移以登记为标志。本案中，张雅文通过银行按揭贷款28万元，该笔贷款按照双方商品房买卖合同的约定直接交付给了出卖方鑫诚公司，履行了支付价款的义务；张雅文将商铺交付给运营方腾跃公司经营，收取了2010年至2013年的房屋租金收益，并依法办理了房屋产权登记，取得房屋所有权证，鑫诚公司已经履行了房屋的交付义务。双方之间房屋买卖合同的权利义务已经完成，解除权已经丧失。故张雅文、张洪生要求解除房屋买卖合同的诉请，本院不予支持。
关于争议焦点三。根据前述，被告鑫诚公司履行了交房义务，无违约行为，故在房屋买卖合同中不应当承担违约责任。
关于争议焦点四。本案的发生，实际上是由于商铺运营方腾跃公司未能按照商铺委托经营合同的约定，以房屋租金按期代替张雅文、张洪生支付徽行淮舜路支行按揭贷款而引发的。原告经本院释明后仍坚持按照商品房买卖合同主张权利，根据不告不理的原则，本院对原告的各项诉讼请求，依法不予支持。
综上，经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第十五条第一款，《中华人民共和国物权法》第六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十一条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告张雅文、张洪生对被告淮南市鑫诚房地产开发有限公司的诉讼请求。
案件受理费11962元，由原告张雅文、张洪生负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于安徽省淮南市中级人民法院〔户名：淮南市财政局（032），开户行：工商银行淮南舜耕支行，账号：13×××88〕。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘 芳
审 判 员 桑士琴
人民陪审员 王安瑁
二〇一五年四月二十三日
书 记 员 蔡珊珊
附相关法律条文及司法解释：
《中华人民共和国合同法》
第十五条要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。
商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。
《中华人民共和国物权法》
第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同的内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。