陕西省渭南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渭中民一终字第00223号
上诉人（原审原告）白西茹，男，汉族．1963年4月2日出生，居民，住潼关县城关镇。
上诉人（原审原告）姚乃丽，女．汉族，1963年1月2日出生，职业、住址同上。系白西茹之妻。
共同委托代理人王涛涛，陕西恒同律师事务所律师
被上诉人（原审被告）郭双利，男，汉族，1965年2月9日出生，居民，住潼关县城关镇。
原审第三人童建文，男，汉族，1974年2月19日出生，居民，住潼关县城关镇。
原审第三人尹茵，女，汉族，1973年6月19日出生，职业、住址同上，系童建文之妻。
原审第三人贾彦，男，汉族，1957年5月26日出生，居民，住潼关县城关镇。
委托代理人贾小彦，男，汉族．1960年3月2日出生，农民，住潼关县代子营镇，系贾彦之弟。
上诉人白西茹，姚乃丽因与被上诉人郭顺利、原审第三人童建文、尹茵、贾彦房屋租赁合同纠纷纠纷一案，不服陕西省潼关县人民法院（2014）潼民初字第00185号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人白西茹、姚乃丽及其共同委托代理人王涛涛，被上诉人郭双利，一审第三人童建文、尹茵、一审第三人贾彦的委托代理人贾小彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2009年2月27日，原告白西茹、姚乃丽与第三人童建文、尹茵签订协议，二原告（甲方）将其经营的大众汽车修理厂转让给第三人童建文、尹茵（乙方）经营，其中财产为转让，房屋为租赁。内容为：“一、财产转让：本次财产转让以核查实物定价为准，分为设备和配件两部分，共计人民币柒万捌仟元；二、房屋租赁：乙方所租用房屋为甲方一层（含院内及厂房）全部房屋及第三层两间房屋（可共用三层平台及楼梯）。租赁费每年壹万元；三、经营期限：经双方协商，经营期限暂定为十年。四、付款方式：……每年二月底结清下年度房租。五、其他约定事项：1、……2、……3、在合同有限期内，乙方有权转让经营权和承包权……”。二原告与第三人童建文、尹茵以及中介人苏栓峰在该协议上签名，双方按约定履行了各自权利、义务。
第三人童建文（甲方）于2011年元月12日与第三人贾彦（乙方：签订协议，约定：”1、甲方原与房主白西茹签订的协议转由乙方继续实行。2、修理厂清单所列设备、工具配件及生活用品为转让，房屋为租赁。……4、每年二月底乙方向房主结清下年度房租壹万元，经营期限八年……”。该协议有第三人童建文、贾彦和公证人苏栓峰签名。在贾彦经营期间直接向原告支付房屋租赁费和约定的水费、电费。
2012年10月1日，第三人贾彦将大众汽车修理厂转让给被告郭双利，由其经营。被告在经营期间，亲自给原告支付了2013年的房租，原告出具了收条。被告在给付原告2014年度房屋租金时，二原告不接受。
另查明，二原告及其家人也居住在修理厂的独院内。现在该修理厂的营业执照的经营户为第三人贾彦。2013年3月，被告郭双利将该修理厂承包给其经营期间的修理工，承包期限为2年。
上述事实有：原、被告的陈述、协议二份、房屋产权证复印件、原告的身份证复印件、解除房屋租赁通知书、邮寄回执单、潼关县人民医院住院病历、照片等证据在卷佐证，可以证实。
一审法院认为，2009年2月27日，原告白西茹、姚乃丽与第三人童建文、尹茵签订的协议，是双方真实意思表示，合法有效。该协议主要包含两个方面内容：一方面是财产的转让，主要是设备和配件转让费人民币7.8万元：另一方面是房屋的租赁，包含租赁房屋的具体内容、租金给付方式等内容。双方在合同中的权利、义务明确，约定经营期限暂定为十年，并约定第三人童建文有权转让经营权和承包权，二原告不得干涉。经营该大众汽车修理厂需要设备和厂房，故这两个部分在该合同中有密切的关联性．
第三人童建文经营至2011年1月12日，并于当日与第三人贾彦签订协议，明确约定将其在与二原告签订的协议转由第三人贾彦继续实行．并履行告知二原告的义务，二原告也无异议。加之，第三人童建文在与第三人贾彦签订协议后，再未给原告交付房屋租金，而由贾彦按照协议约定直接交付房屋租金、电费以及水费等相关费用，可以认定第三人童建文将其在与二原告签订的协议中的权利、义务一并转让给了第三人贾彦，该转让行为并无不当之处，故贾彦应为在2009年2月27日协议中的合同相对人，即贾彦在合同有效期内对该修理厂有权转让经营权和承包权。
2012年10月1日第三人贾彦将该修理厂的经营权转让给被告郭双利。被告郭双利在经营中，向原告支付了2013年度的房租，原告接受并出具了收条。可以看出，原告知道是被告郭双利在经营该修理厂的实际情况。第三人贾彦在庭审中承认将该修理厂的经营权转让给了被告郭双利，并约定由被告郭双利继续按照2009年协议履行，此行为可以认定是贾彦将其在2009年协议中的权利、义务一并转让给了被告郭双利，故原、被告仍应按2009年2月27日的协议享有权利、履行义务。原告主张其与被告郭双利是不定期租赁关系的观点，本院不予支持。
对于原告主张被告将房屋转借、转让他人使用，原告有权解除合同的观点。本案中、被告郭双利是将修理厂的经营权承包给他人2年，但该修理厂实际上的经营人仍为被告，被告将经营权承包给他人的行为系其采取的经营方式，而并非是将房屋的转借和大众修理厂的转让，故对于原告该观点，本院不予支持。原告主张被告随意摆放修车器具、鞋子等物品，并提出原告白西茹患有疾病，不能有太大噪音，被告租赁期间的行为影响原告正常生活及身体健康等理由，提出要解除合同。本院认为，2009年协议中约定有承租人有权对房屋及设施进行装修和改造，并且房主应给予日常用水、用电及过路方便，对于生产经营中带来的噪音及其他不便应给予谅解内容的合同条款，原、被告应当在合同履行期间互谅互让，尤其作为被告在生产经营中更应注意工人及个人行为，正确、合理使用房屋，尽量减少对原告日常生活的影响，原告也应为承租方提供必要的便利。在庭审中被告也明确表示对原告房屋的部分改造及房屋的部分毁损会在合同到期后进行修缮或者恢复原状。故原告要求解除事实房屋租赁关系并责令被告立即腾出房屋归还给原告，与法不符，本院不予支持。对于原告要求被告按照每年10000元支付自2014年2月27日以后的房屋租赁费的主张，合理合法，应予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九条、第十条、第四十四条、第六十条、第八十八条、第八十九条、第一百三十条的规定，判决如下：一、限在本判决生效后五日内，被告郭双利给付原告白西茹、姚乃丽2014年和2015年两年的房屋租赁费共计人民币20000元；二、驳回原告的其它诉讼请求。案件受理费100元，由原告白西茹、姚乃丽负担50元，被告郭双利负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。
宣判后，白西茹、姚乃丽不服一审判决，请求一、依法撤销一审判决书。二、依法改判解除上诉人与被上诉人事实房屋租赁关系并责令被上诉人立即腾出房屋归还上诉人。三、判令被上诉人支付上诉人从2014年2月27日起计算至被上诉人腾房之日止房屋租赁费、使用费。事实与理由：一、一审法院认定事实有误。一审法院认定童建文将与上诉人签订的协议转由贾彦继续履行，并告知了上诉人，该事实无证据支持，不能以贾彦直接给上诉人支付租赁费用的行为推断童建文告知了上诉人。二、一审法院认定法律关系错误。1、一审法院认定童建文与贾彦之间为合同的权利义务转让关系错误。2、一审法院认定贾彦与被上诉人是合同权利义务转让关系错误。3、一审法院认定上诉人与被上诉人不是不定期租赁关系错误。4、一审法院认定被上诉人未将房屋转借、转让他人使用错误。三、一审法院认为故意毁坏承租房屋，不能解除合同错误。
二审经审理查明事实与原审认定事实一致。二审中，被上诉人郭双利提供了2012年9月30日与贾彦之间的协议，上诉人不予认可。因郭双利确实从贾彦手中接手修理厂，并向白西茹、姚乃丽缴纳房屋租金，双方已按照协议实际履行。故对该协议应予认定。
本院认为，上诉人白西茹、姚乃丽与原审第三人童建文、尹茵签订的转让修理厂协议，系双方真实意思表示，不违背法律规定，应为合法有效。双方约定经营期限内童建文有权转让经营权和承包权。故童建文将其与二上诉人签订的协议转由原审第三人贾彦继续实行．并不违背双方约定，贾彦也依约定向白西茹、姚乃丽缴纳了房屋租金。随后，贾彦将该修理厂的经营权转让给被上诉人郭双利。由郭双利在剩余经营期限内继续经营，郭双利向白西茹、姚乃丽支付了2013年度的房租。在郭双利经营期间，双方发生纠纷，白西茹、姚乃丽诉讼要求与郭双利解除事实房屋租赁关系并责令立即腾房。因双方约定的经营期限并未届满，郭双利在经营期间，仍继续经营修理厂，并未改变房屋用途，协议中约定承租人有权对房屋及设施进行装修和改造，白西茹、姚乃丽不能提供郭双利故意毁坏房屋的相关证据，其要求解除合同的理由不能成立。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元由上诉人白西茹、姚乃丽承担。
本判决为终审判决。
审判长 吴丽宁
审判员 安维科
审判员 张战武
二〇一五年七月二十四日
书记员 杨 蓉