山西省晋城市城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）城民初字第112号
原告（反诉被告）山西兰花科技创业股份有限公司，住所晋城市凤台东街。
法定代表人郝跃洲，该公司董事长。
委托代理人赵建强，山西海双龙律师事务所律师。
被告（反诉原告）介休市义阳房地产经纪有限公司，住所晋中市介休市。
法定代表人冯强，该公司董事长。
委托代理人张安文，山西黄河律师事务所律师。
被告（反诉原告）冯强，男，汉族，1964年6月28日生，山西省太原市人，介休市义阳房地产经纪有限公司董事长，现住太原市小店区。
委托代理人张安文，山西黄河律师事务所律师。
被告马诚义，男，汉族，1975年4月9日生，山西省介休市人，无业，现住介休市。
委托代理人苏晓强，山西旭日明律师事务所法律工作者。
原告（反诉被告）山西兰花科技创业股份有限公司诉被告（反诉原告）介休市义阳房地产经纪有限公司、被告（反诉原告）冯强建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院受理后，根据被告介休市义阳房地产经纪有限公司的申请依法追加马诚义为被告，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告山西兰花科技创业股份有限公司的委托代理人赵建强、被告介休市义阳房地产经纪有限公司、冯强的委托代理人张安文、马诚义的委托代理人苏晓强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告山西兰花科技创业股份有限公司诉称，原告拥有位于介休市绵山镇西靳屯村一宗土地的国有土地使用权。2010年11月15日原告将该土地使用权以300万元价格转让给马诚义，双方签订了《土地使用权转让合同》。合同签订后，马诚义在支付100万元土地转让价款后剩余价款无力支付。为此，双方又在2011年7月29日签订了《补充协议》，明确了还款时间，山西正阳科贸有限公司和被告冯强为该协议履行提供了担保。但马诚义仍未能在协议约定期限内支付剩余价款。为解决上述债务问题，经与马诚义协商，马诚义将《土地使用权转让合同》和《补充协议》项下的权利义务全部转让给了被告介休市义阳房地产经纪有限公司，三方及二担保人共同签署了关于权利义务转让的《协议书》。2013年7月被告介休市义阳房地产经纪有限公司向原告支付了剩余土地价款200万元。为尽快办理土地过户手续，原被告三方又于2013年7月16日专门签订了《协议书》，约定被告介休市义阳房地产经纪有限公司应当于协议签订之日起三个月内完成过户手续，并承担相应税费。但协议签订后被告介休市义阳房地产经纪有限公司迟迟不办理过户手续，原告多次催促未果。原告为督促被告履行协议花费各种费用约1万元。故请求依法判决被告介休市义阳房地产经纪有限公司履行协议，办理土地过户手续并承担相关税费，赔偿原告经济损失1万元，被告冯强对上述债务承担连带责任。
被告介休市义阳房地产经纪有限公司、冯强辩称，对诉状事实部分无异议。原告兰花科创公司与三被告等人签订的协议书是无效的，理由是原告在取得土地使用权证以后没有按法律规定开发投资25%以上，原告作为国有参股企业，在转让资产时没有经过评估、公告、审批，程序严重违法，损害了国家利益，因此合同是无效的，被告介休市义阳房地产经纪有限公司支付给原告的200万土地款应当返还，请法律依法判决。
被告马诚义辩称，不知要承担什么责任暂不答辩。
反诉原告介休市义阳房地产经纪有限公司、冯强诉称，被反诉人于2007年10月经介休市人民政府批准取得涉案土地使用权，并办有国有土地使用证（介国有（2007）字第1701010-1号），用途为医疗卫生，使用权类型为出让，终止日期2046年3月20日，使用面积6653.90平方米，2011年11月7日被反诉人经介休市规划局批准取得建设用地规划许可证（镇地字第140181201106001号），批准用地项目名称金兰湾康复疗养服务中心，用地性质为公共，用地面积6653平方米，建筑规模为总建筑面积18000平方米。2010年11月15日被反诉人与马诚义签订《土地使用权转让合同》，将上述土地以300万元转让给马诚义，马诚义支付100万元土地转让款后无力支付余款，为此双方又于2011年7月29日签订《补充协议》，山西正阳科贸有限公司和反诉人冯强为该协议的履行提供了担保，但马诚义未能在协议约定的期限内支付余款，经协商马诚义将《土地使用权转让合同》和《补充协议》项下的权利义务全部转让给了反诉人介休市义阳房地产经纪有限公司，被反诉人、马诚义、反诉人介休市义阳房地产经纪有限公司及二担保人于2012年2月29日签署五方《协议书》。反诉人介休市义阳房地产经纪有限公司于2013年6月14日向被反诉人支付了转让款200万元，为了办理土地过户手续，反诉人与被反诉人三方于2013年7月16日签订了《协议书》。被反诉人没有按照法律规定投入开发建设更不可能达到总投资额的25%，就将该土地使用权进行转让，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条第（一）项、第39条第（二）项，以及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第19条告示法律法规的强制性规定，依据《合同法》第52条第（五）项规定，法院应认定被反诉人所签的涉案土地使用权转让的合同及其相关协议均无效。被反诉人作为国家参股45%的国有企业，在转让资产时没有按照规定程序进行资产评估、公告和审批，程序严重违法，损害了国家利益，导致涉案合同、协议无效的责任在被反诉人，按照民法通则规定被反诉人应依法返还反诉人支付的200万元土地价款并赔偿利息损失。故请求依法判令被反诉人与马诚义所签《土地使用权转让合同》、《补充协议》以及与反诉人所签五方《协议书》、三方《协议书》均无效，判令被反诉人返还因无效合同收取的反诉人介休义阳房地产经纪有限公司的200万元土地价款及从支付日起的银行同期同类贷款利息。
反诉被告山西兰花科技创业股份有限公司辩称，双方对事实部分无争议。按照土地使用权转让合同的约定，不允许受让方在未经批准的情况下擅自开发，特别不得以建设疗养中心为名，进行住宅开发，不得预售房屋、非法集资，否则要承担违约责任。如果由于违反法律规定受到处罚由受让方承担责任。2011年7月29日补充协议也明确约定，如果受让方违反了协议约定，已支付的300万元土地款归原告所有。反诉原告所称合同无效的理由不能成立，合同内容都是双方的真实意思表示，同时不违反国家强制性规定，合法有效。最高人民法院有相关的判例，25%以上投资是管理性规定，不是效力性规定，只是影响物权变动的要件，不是影响合同效力的要件，不是说必须建设25%以后才能转让。转让时原告依法委托价值评估，不存在被告所称未评估的问题。合同合法有效，应当履行。
本案的争议焦点为：1、原告诉讼请求是否成立，应否支持？2、反诉原告诉讼请求是否成立，应否支持？
针对争议焦点1，原告山西兰花科技创业股份有限公司为证明自己的主张，提供的主要证据有：1、土地使用权证一份；2、2010年11月15日土地使用权转让合同一份，证明原告与第三被告的土地权转让合同关系；3、2011年7月29日补充协议一份；4、2012年2月29日协议书一份，5、2013年7月16日协议书一份；6、土地估价报告一份。
被告介休市义阳房地产经纪有限公司、冯强对上述证据的质证意见为：对以上证据的真实性无异议，但证据1证明地是原告的，不能依据协议规避监管责任，证据2、3、4、5属无效协议，证据6应当报国有资产管理部门批准。
被告马诚义对上述证据的质证意见为：对事实部分无异议，协议效力由法院认定。
针对争议焦点1，被告介休市义阳房地产经纪有限公司、冯强提供的主要证据有：1、国有土地使用证一份；2、建设用地规划许可证；3、介休市发展和改革局企业投资项目备案证；4、2010年11月15日土地使用权转让合同；5、2011年7月29日补充协议；6、2012年2月29日协议书；7、2013年7月16日协议书；8、介休市义阳房地产经纪有限公司企业法人营业执照；9、冯强身份证复印件；10、申请法院调取的土地违法建设处罚相关资料。原告对上述证据的质证意见为：证据1、2、3真实性无异议，土地目前还登记在原告名下，原告没有监管责任，应当严格按合同履行；对证据4、5、6、7协议书合法有效，应当继续履行；对证据8、9无异议，对证据10从未收到过介休市国土资源局关于原告土地违法的任何文件，也未授权他人处理，没有缴纳过罚款，行政处罚决定无效，如按协议介休市义阳房地产经纪有限公司应当在2013年10月16日完成过户，如义阳公司按协议过户，处罚主体不可能是原告，原告是代人受过，应当由介休市义阳房地产经纪有限公司承担违约责任。被告马诚义对上述证据的质证意见为：对证据1-9无异议，证据10处罚是事实，马诚义以原告名义缴纳了罚款79639.8元。
针对争议焦点1被告马诚义提供的主要证据有：1、代收罚没款收据一份；2、土地行政处罚听证告知书一份、土地行政处罚告知书一份、行政处罚决定催告书一份。原告对上述证据的质证意见为：原告未委托马诚义办理行政处罚案件，马诚义的行为不能代表原告，关于土地违法的文书是第一次见到，违反了法定程序，文书是非法的，没有法律效力。被告介休市义阳房地产经纪有限公司、冯强对上述证据的质证意见为：对证据的真实性、合法性没有异议，行政处罚合法有效。
针对争议焦点2，反诉原告介休市义阳房地产经纪有限公司、冯强和反诉被告山西兰花科技创业股份有限公司均未提供新的证据，证据和主张均同于争议焦点1。
根据上述陈述及双方的庭审质证，本院确认以下事实：介休市铝钒土厂于1996年2月12日经介休市城乡建设委员会以介建城字（1996）第2号文件批准取得新建职工医院和附属设施建设项目用地规划许可证，1996年3月20日介休市土地管理局和介休市铝钒土厂签订了编号为96001号的《国有土地使用权出让合同》，1997年12月18日介休市铝钒土厂变更为介休市铝钒土深加工有限公司，2006年1月12日名称变更为介休市阿鲁赛特矿产有限公司，2006年4月介休市人民政府给介休市阿鲁赛特矿产有限公司下发了介国用字（2006）第1701010号《国有土地使用证》。后介休市阿鲁赛特矿产有限公司与原告山西兰花科技创业股份有限公司发生委托贷款合同纠纷，2007年8月2日晋城市中级人民法院向介休市国土地资源局发（2006）晋市发执字第76-1号协助执行通知书，通知介休市国土资源局协助将被执行人介休市阿鲁赛特矿产有限公司拥有的土地证号为17010**号土地使用证办理至原告山西兰花科技创业股份有限公司名下。2007年8月27日介休市阿鲁赛特矿产有限公司和原告山西兰花科技创业股份有限公司签订《国有土地使用权转让合同》，2007年10月30日介休市人民政府向原告山西兰花科技创业股份有限公司下发了介国用字（2007）第1701010-1号《国有土地使用证》，面积6653.90平方米，用途为：医疗卫生，使用权类型为出让。2010年11月11日原告山西兰花科技创业股份有限公司出具委托书，委托介休诚信土地评估咨询有限公司对地号为1701010-1土地的市场价格进行评估，2010年11月14日介休诚信土地评估咨询有限公司作出介休诚信（2010）（估）字第30号土地估价报告书，估价结果为地价总额269.64万元。
2010年11月15日原告山西兰花科技创业股份有限公司与被告马诚义签订了《土地使用权转让合同》，将上述土地使用权以300万元价格转让给被告马诚义。合同签订后，被告马诚义支付100万元土地转让价款，剩余价款未付。2011年7月29日原告山西兰花科技创业股份有限公司与被告马诚义签订了《补充协议》，明确了还款时间，山西正阳科贸有限公司和被告冯强为该协议履行提供了担保，协议签订后被告马诚义仍未在协议约定期限内支付剩余价款。2012年2月29日，原告山西兰花科技创业股份有限公司与被告马诚义、介休市义阳房地产经纪有限公司、冯强、山西正阳科贸有限公司签订《协议书》，被告马诚义将《土地土地使用权转让合同》和《补充协议》项下的权利义务全部转让给了被告介休市义阳房地产经纪有限公司，2013年7月被告介休市义阳房地产经纪有限公司向原告支付了剩余土地价款200万元。为尽快办理土地过户手续，2013年7月16日原告山西兰花科技创业股份有限公司与被告介休市义阳房地产经纪有限公司、冯强签订了《协议书》，约定被告介休市义阳房地产经纪有限公司应当于协议签订之日起三个月内完成过户手续，并承担相应税费。协议签订至今被告介休市义阳房地产经纪有限公司未办理过户手续。
本院认为，本案性质为土地使用权转让合同纠纷，合同约定转让的标的物亦系原告山西兰花科技创业股份有限公司通过土地转让而取得的拥有出让土地使用权的土地，该土地具备了进入市场依法转让的条件，合同内容没有违反法律规定；我国法律不禁止国有企业转让其资产，为保障交易安全和防止国有资产流失，制定了国有资产转让须经评估程序的有关法律法规和规章，但有关法律法规和规章属于国有资产管理规范，不能直接否认合同效力，国有企业转让资产的行为是否有效应当以是否恶意低价转让造成国有资产损失为实质要件，本案中被转让资产进行了评估，且转让价格高于评估价，不能证明造成了国有资产的流失，原、被告签订的协议书是在自愿、协商一致基础上签订的，合同主体合格，意思表示真实，且内容合法，合同自当事人签字、盖章时成立。被告介休市义阳房地产经纪有限公司、冯强关于原告作为国有参股企业在转让资产时没有经过评估、公告、审批导致程序严重违法、合同应认定为无效的主张，本院不予支持；关于投资开发的问题，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条关于土地转让时投资应达到开发投资总额25%的规定，是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件，转让的土地未达到25%以上的投资属合同标的物的瑕疵，并不直接影响土地使用权转让合同的效力，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条中的该项规定，不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定。因此，被告介休市义阳房地产经纪有限公司、冯强关于合同未达到25%投资开发条件应认定无效的主张，本院不予支持。关于原告山西兰花科技创业股份有限公司主张的要求被告介休市义阳房地产经纪有限公司履行协议，办理土地过户手续并承担相关税费符合法律规定，应予支持，原告山西兰花科技创业股份有限公司主张的赔偿经济损失1万元未提供相应证据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告介休市义阳房地产经纪有限公司继续履行于2013年7月16日与原告山西兰花科技创业股份有限公司签订的协议书，被告介休市义阳房地产经纪有限公司应于判决生效之日起十个工作日内依协议书约定，办理完成土地过户的相关手续并承担相关税费。
二、驳回原告山西兰花科技创业股份有限公司的其它诉讼请求。
三、驳回反诉原告介休市义阳房地产经纪有限公司、冯强的反诉请求。
本案受理费100元，反诉费11400元由被告介休市义阳房地产经纪有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省晋城市中级人民法院。
审 判 长 任晋平
人民陪审员 张鲜平
人民陪审员 牛湖北
二〇一五年六月三日
书 记 员 秦婷婷