浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金义民初字第2228号
原告：张宣萍。
委托代理人：盛玉文。
被告：浙江省义乌市中盛房地产开发有限公司。
法定代表人：周中大。
委托代理人：罗渭、王嘉骏。
原告张宣萍为与被告浙江省义乌市中盛房地产开发有限公司（以下简称中盛公司）、第三人厉凤鸣商品房预约合同纠纷一案，于2015年8月11日向本院起诉。同日本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员吴晨播独任审判。后原告撤回将厉凤鸣列为第三人的申请，本院依法决定第三人厉凤鸣退出诉讼。本案于2015年9月29日公开开庭进行了审理。原告张宣萍及其委托代理人盛玉文；被告中盛公司的委托代理人罗渭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张宣萍起诉称：2011年3月，被告销售人员厉凤鸣多次联系原告买房，向原告推销开发而尚未开工建设的兴中大厦，并承诺房子将在2012年年底交付，声称房屋至少有105平方米，原告即向被告交纳了200万元预约款，被告向原告出具了一张2011年3月12日的收款收据，被告收款后，向原告提供了一份书面的楼层差价说明，该房屋面积至少有105平方米，原告等到2012年年底，一点开工迹象都没有，一直拖延交房，时间长达4年，并且厉凤鸣向原告提供楼层差价时说明，里面至少有105平方米，而实际建筑面积却只有87平方米，屋内面积71平方米，面积误差很大。原告认为，被告作虚假承诺而缴纳款项，且被告在未取得房屋预售许可证和建设工程施工许可证的情况下作虚假销售，违反了法律规定，且双方在房屋基本情况、价格、面积、交付方式均未达成一致协议，不符合房屋销售条件，且被告多次出现违约，被告理应退还全部预付款项及支付利息。请求判令：1、解除原被告于2011年3月12日订立的房地产预约合同；2、被告退还原告预约金200万元及利息（利息自2011年3月12日起按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率给付至实际履行完毕之日止）。
被告中盛公司答辩称：厉凤鸣原系被告的员工，负责涉案楼盘的销售工作，这一情况被告没有意见。2011年3月12日被告确实收到原告的预约款人民币200万元。原被告之间没有约定涉案的房屋面积是105平方米，双方也没有约定于2012年年底交付涉案的物业。被告于2011年3月份才取得涉案土地的使用权，原告预约的物业楼层是32层，不可能在一年半里面完成施工任务。被告已经于2014年1月21日取得了涉案楼盘的预售许可证。被告已经完成涉案楼盘的主体及附属工程的施工任务，2015年6月份已由建设主管部门进行了竣工验收，虽至今未拿到书面的竣工验收报告，被告有能力履行交房义务。原告要求解除预约合同并要求返还预约款条件未成就，如果法院认为需要解除，被告认为2011年3月份时原告也明知被告尚未取得涉案楼盘的预售许可证，即双方都有过错，应当各自承担相应的责任。所以，从被告收到原告的副本之日起开始计算利息比较符合法律。综上，原告主张的诉讼请求条件尚未成就，如法院判令解除，双方都有过错，请法庭判决驳回原告的诉请。
原告张宣萍为了证明其诉讼主张，向本院提供以下证据：
证据1、收据联1份，证明被告向原告收取200万购房款的事实。
证据2、楼层差价说明1份，证明被告销售人员向原告说明涉案房屋面积至少有105平方米。
证据3、原告与厉凤鸣原销售总监的通话录音及文字整理资料1份，证明原告与被告销售人员厉凤鸣还原当时销售人员向原告承诺交付的情况及能够交付的时间。补充说明：厉凤鸣在2013年之后已离开被告的公司，该录音是于2015年8月份拨打厉凤鸣手机录的。
证据4、被告出具的说明一份，证明双方约定了房号及单价，结合录音还可以证明双方约定面积105平方米。
被告中盛公司的质证意见：
证据1，三性均无异议。
证据2，真实性、关联性、证明的对象都有意见。该楼层差价说明原经办人厉凤鸣没有签名，厉凤鸣也没有说该说明系预约合同的一个组成部分，楼层的差价不是本案争议的核心问题。所以，三性均有异议。
证据3，真实性没有意见。关联性和证明的对象有意见。2013年之后厉凤鸣已经离开单位。原告向法庭提交录音的整理内容既没有说明录音的手机和电话号码，也没有载明录音的时间，没有证据证明录音系厉凤鸣离开公司之前完成录音行为，从而也不能证明原告和厉凤鸣谈话的内容，厉凤鸣履行的不是公司的职务行为，所以对关联性和证明对象都有意见。
证据4，对真实性无异议，优惠后的价格确实是一次性24600元／平方米。
被告中盛公司为支持其抗辩，向本院提供商品房预售许可证复印件1份，证明被告已于2014年1月21日取得涉案楼盘预售许可证的事实。原件存档于建设局365窗口。
原告的质证意见：对该证据三性无异议。
根据双方的举证、质证意见及庭审情况，本院对上述证据认证如下：
原告提供的证据。证据1，被告无异议，本院确认其证明力。证据2，被告有异议，原告也未提供其他证据证明该证据系由被告工作人员出具，且该证据只列明了一些计算等式，从形式上与本案并无直接的关联性，故本院对其证明力不予确认。证据3，被告对录音的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。在录音中，原告多次称预约时是按105平方米面积算的预约款，现在面积只有80几个平方，当时说是12年年底交付使用，厉凤鸣虽未否认，但并未明确予以肯定，而是回答“今年总可以交付了吧”、“不大可能吧”、“现在还没验收掉，验收掉再说”、“我现在自己也搞不清楚”等模糊性话语，再加上厉凤鸣已于2013年已从被告公司离职，故该份录音无法证明原、被告之间对预约房屋的面积及交付时间做出了明确的约定。证据4，对真实性予以确认，但该说明中被告只提及了预约的房号和单价，未提及面积，故无法证明双方对预约房屋的面积进行了约定。
被告提供的证据，原告无异议，本院确认其证明力。
根据本院已确认证明力的证据及当事人的庭审陈述，本院认定事实如下：
原告张宣萍向被告中盛公司预定由被告开发的楼盘“中厦国际广场”房屋。2011年3月12日，被告向原告出具了收据联一份，载明预约款，金额为200万元。2012年3月13日，被告出具说明一份（打印件），载明的主要内容为，原告向被告购买套房一套，位于A幢5楼06室，价格在公司销售的价位上优惠3000元／平米。在“公司销售的价位”下方，被告的工作人员手写注明了“一次性24600元／平米”。
被告于2014年1月21日取得涉案楼盘的预售许可。原、被告双方未就签订商品房买卖合同达成一致意见，至今未签订商品房买卖合同。被告中盛公司于2015年8月31日收到原告的起诉状副本等材料。
本院认为：原告张宣萍向被告中盛公司预定房屋，被告中盛公司出具给原告张宣萍的收据上只载明了收到预约款的金额，被告出具的说明也只提及了预约的房号和单价，对房屋面积、交房期限、违约责任等合同主要条款均未明确，故双方订立的合同为商品房预约合同。双方订立预约合同时，被告并未取得商品房预售许可，只是由原告支付了预约款，但对房屋面积、单价、交付时间、违约责任等重要条款无法达成一致意见，而该些条款对购买房屋具有重大意义，故应认定系因不可归责于当事人双方的事由，导致双方未能订立商品房买卖合同。原告可要求解除预约合同，被告应当将预约款返还给原告。被告于2015年8月31日收到原告的起诉状副本等材料，双方的预约合同从该日起解除。因本案系因不可归责于双方的事由导致解除预约，故原告要求支付利息依据不足。综上，原告诉请合理的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决如下：
一、确认原告张宣萍与被告浙江省义乌市中盛房地产开发有限公司在2011年3月12日订立的商品房预约合同于2015年8月31日解除。
二、被告浙江省义乌市中盛房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告张宣萍预约款人民币200万元。
三、驳回原告张宣萍的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13400元（已减半），由原告张宣萍负担2000元，由被告浙江省义乌市中盛房地产开发有限公司负担11400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院（在递交上诉状同时预交上诉费26800元，具体数额由金华市中级人民法院确定，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入户名：金华市中级人民法院诉讼费预收户；账号：19×××03，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理）。
代理审判员 吴晨播
二〇一五年十一月九日
代书 记员 王康丽
【附注】
（2015）金义民初字第2228号民事判决书
适用法律条文具体内容
1、《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
2、《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：【解除权的行使】当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
3、《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
4、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。