山东省青州市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）青法普民初字第100号
原告马守国。
委托代理人范克军，山东古州圣洁律师事务所律师。
委托代理人刘洪菊。
被告李秋民。
被告李秀荣。
被告马春邦。
上述三被告共同委托代理人董军，山东海岱律师事务所律师。
原告马守国诉被告李秋民、李秀荣、马春邦房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年6月3日立案受理后，依法适用简易程序由审判员张恩厚独任审判公开开庭进行了审理。第一次开庭时，原告委托代理人范克军、刘洪菊，三被告共同委托代理人董军到庭参加诉讼。第二次开庭时，原告委托代理人范克军、刘洪菊到庭参加诉讼，被告李秋民、李秀荣、马春邦经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案转入普通程序审理，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。第三次开庭时，原告马守国及其委托代理人范克军、刘洪菊到庭参加诉讼，被告李秋民、李秀荣、马春邦经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告自2013年1月16日至3月17日多次按照被告马春邦的指示通过银行汇款84万元给被告马春邦。因被告马春邦未及时偿还上述借款，2013年5月27日，原告与被告马春邦、李秋民、李秀荣共同签订了《楼房抵顶欠款协议》一份。协议约定：被告李秋民、李秀荣同意将位于青州市中央华府16号楼2单元801室的楼房一处过户给原告，首付款加已归还房贷共计48.5323万元，抵顶被告马春邦所欠原告部分借款；同时约定，被告李秋民签字后负责与原告办理楼房过户手续，办理手续时，被告李秋民应随叫随到，如有一方违约，违约方向对方赔偿违约金房款48.5323万元的一倍。合同签订后，被告李秋民、李秀荣将该楼房的相关手续通过被告马春邦交付给原告，但三被告违约不与原告去相关部门办理过户手续，严重损害了原告的合法权益。故原告起诉要求：1、判令三被告继续履行《楼房抵顶欠款协议》；2、判令三被告支付原告违约金损失共计10万元。
被告李秋民辩称：因被告马春邦欠原告借款，我也拖欠被告马春邦借款，所以我与我妻子即被告李秀荣、被告马春邦于2013年5月27日共同给原告出具了《办理楼房过户手续承诺书》，该承诺书不是原告所称的楼房买卖合同，青州市中央华府16号楼2单元801室房产是我的房产而不是被告马春邦的房产，之所以未履行，是我现不想将该房产折抵给原告。原告无经济损失，原告要求我支付违约金损失10万元无事实和法律依据。
李秀荣辩称：我与被告李秋民系夫妻关系。原告所举承诺书中的“李秀荣”签名是我本人行为，签名时，我同意将楼房过户给原告，现在，我不同意。
被告马春邦辩称：拖欠原告借款未还属实，被告李秋民也拖欠我借款，所以，我与被告李秋民、李秀荣以及原告共同商定用房产折抵所欠原告部分借款，我也在该承诺书上签名。出现纠纷的原因是我不同意将该房产折抵给原告。原告现无经济损失，我不同意原告主张违约金损失10万元的诉讼请求。
经审理查明：被告李秋民、李秀荣系夫妻关系。2012年3月26日，被告马春邦以被告李秋民名义以银行按揭贷款的方式购买位于青州市中央华府16幢2单元801室房产一处（青房预王府字第201214983）。该房产系由山东青州市恒昌置业有限公司承建，建筑面积为148.53平方米，总价为81.4845万元，首付款（含定金）31.4845万元，银行按揭贷款为50万元，贷款银行：中国工商银行股份有限公司青州市支行，该行出具个人借款凭证载明：借款人姓名：李秋民贷款品种：个人一手住房购置贷款贷款账号：1607003198000927110贷款金额：50万元贷款发放日：2012年4月18日贷款到期日：2027年4月18日贷款总期数：180还款账号为：6222021607015540827合同编号为20110860。截止2013年5月26日，被告马春邦以被告李秋民名义共归还首付款加已还房贷共计48.5323万元。
因被告马春邦拖欠原告借款，被告马春邦、李秋民、李秀荣（系李秋民之妻）与原告共同商定由被告马春邦用登记在被告李秋民名下的房产折抵拖欠原告部分借款。2013年5月27日，被告马春邦、李秋民、李秀荣共同给原告出具《办理楼房过户手续承诺书》一份，内容为：“因马春邦欠马守国借款，马春邦因经济困难，马春邦让马守国找李秋民将马春邦用李秋民的名字购买的青州市中央华府16幢2单元801室房产（包括地下车库，合同编号2012030726，预留登记号为青房预王府字第201214983），面积为148.33平方米的楼房抵顶给马守国，首付款加已还房贷共计48.5323万元，抵顶后应从马春邦的总借款中减出，由李秋民签字后与马守国负责办理一切过户手续，将房产过户到马守国名下，办理有关手续时，李秋民应随叫随到，如有一方违约，违约方向对方赔偿违约金房款48.5323万元的一倍。李秋民李秀荣马春邦2013年5月27日”。合同签订当日，被告李秋民、李秀荣通过被告马春邦将该涉案房屋商品房买卖合同书、中央华府商品房认购协议书以及销售确认单、车位认购协议书、房屋钥匙等办理房屋过户的全部手续一并交付给原告。次日，原告找被告李秋民办理房产过户手续时，被告李秋民未履行义务，原告与三被告形成纠纷。
在本案诉讼过程中，原告明确表示若继续履行合同，愿支付涉案房屋自合同签订之后（2013年5月27日）的房屋按揭贷款余额，提前消灭该涉案房屋抵押权并支付因过户引起的相关费用。2013年9月4日，原告向中国工商银行股份有限公司青州市支行提交自愿以卡号为6222081607000314623的银行卡为借款人为李秋民归还合同号为20110860的住房贷款，同日，原告将4700元打入银行指定账号用以归还房屋按揭贷款。
同时查明：涉案房产现不具备办理初始登记条件。
以上事实，有原告提交的《办理楼房过户手续承诺书》、涉案房屋商品房买卖合同书、房屋质量保证书、贷记卡及贷款合同、房屋登记费单据、有线电视开户费单据、首付款凭证、物业管理费缴费凭证、定金缴纳凭证、房贷款交纳明细表等房屋过户材料，卡号为6222021607015540827银联卡、申请书、打款4700元凭条，当事人陈述以及本院庭审笔录等证据在案为凭，上述材料已经本院审查，可以采信。
本院认为：一、关于合同是否成立、合同性质问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。三被告给原告所出具的《办理楼房过户手续承诺书》与原告陈述相互印证，可以确认原、被告之间合同成立。从当事人陈述以及原告要求被告履行办理房屋过户手续义务的诉请分析，该合同内容实质为用房产折抵部分借款，是房屋转让行为，符合房屋买卖合同的法律特征，应适用房屋买卖合同的法律关系予以调整。
二、关于已设定抵押权权利负担的房屋在抵押期间是否可以转让的问题。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案诉争房屋上设定有抵押权权利负担，但原告现明确表示提前消灭房屋抵押权，并不损害抵押权人的合法权益，因此，原、被告协商用该房屋折抵借款的该房屋转让行为符合法律规定。，该设定房屋抵押权权利负担并不影响涉案合同的效力。
三、关于合同效力、合同能否继续履行问题。该合同内容系双方当事人真实意思表示，于法不悖，合法有效，原、被告均应按约履行合同义务。履约过程中，原、被告因被告李秋民拒绝履行办理过户手续义务发生争议。根据现有证据证明，本案导致合同未能按约履行的主要原因在于三被告拒绝为原告办理涉案房屋的过户手续并非贷款事宜，三被告该行为无法律依据，况且庭审中原告表示其愿意支付剩余银行按揭贷款余额并于2013年9月4日已归还贷款4700元。因此，该合同仍具备履行条件，原、被告应继续履行合同，即被告履行协助原告办理房屋过户义务（包括将房产登记人李秋民更名为马守国）。
四、无证房产能否办理过户手续问题。“最高人民法院关于转发住房和城乡建设部《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》通知”（法（2012）151号）规定：执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，具备初始登记条件的，执行法院处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》；暂不具备初始登记条件的，执行法院处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记；不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。涉案房产已办理预留登记，实际也是无证房产，可以办理产权登记，但须严格按照程序办理。
五、关于原告主张的违约金损失10万元问题。原、被告该约定显系过高，应予调整，三被告存在迟延履行合同义务的违约行为，应当按照合同约定承担相应的违约责任。违约金计算的起止日期，本院酌情确定自原告起诉之日（即2013年6月3日）起计付至三被告协助原告办理过户之日止；违约金数额，本院综合原告的实际损失、合同的履行情况、被告认为原告无经济损失的陈述等因素，酌情确定以48.5323万元为基数，按中国人民银行规定的同期流动资金贷款利率计付为宜。
综上，原、被告协商达成的《办理楼房过户手续承诺书》合法有效，本院予以确认。原、被告均应按约履行合同义务。原、被告协商处理该房产时虽未告知抵押权人，但受让人即原告明确表示提前消灭房屋抵押权，并不损害抵押权人的合法权益，设定房屋抵押权权利负担并不影响涉案合同的效力。根据合同约定，可以确认涉案房产归原告所有，被告已将办理房屋过户手续的相关材料交付给原告，该合同具备继续履行的条件，被告现反悔无法律依据，涉案房产现不具备办理产权初始登记条件，但从最高人民法院（法（2012）151号）通知内容可以确认无证房产具备初始登记条件可以办理产权登记。因此，原告马守国办理该房产产权登记时，被告应履行协助义务。本院对原告要求被告继续履行合同并协助办理于青州市中央华府16幢2单元801室房产的产权过户手续的诉讼请求，予以支持。对原告要求被告支付违约金损失10万元的诉讼请求，应调整为自2013年6月3日（原告起诉之日）至本判决确定的付款之日止按中国人民银行规定的同期流动资金贷款利率计付为宜。
被告李秋民、李秀荣、马春邦在第二次、第三次庭审中，经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，应视为对自己诉讼权利的放弃。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及有关民事法律政策之规定，判决如下：
一、原告马守国与被告李秋民、李秀荣、马春邦继续履行双方于2013年5月27日签订的《办理楼房过户手续承诺书》；
二、原告办理青州市中央华府16幢2单元801室房产产权登记手续时，被告李秋民、李秀荣、马春邦履行协助义务；
三、被告李秋民、李秀荣、马春邦于本判决生效之日起十日内支付原告马守国自2013年6月3日起至协助原告马守国办理房屋产权过户手续之日止的迟延履行合同义务的违约金（以48.5323万元为基数，按中国人民银行规定的同期流动资金贷款利率计付）。
如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8580元，诉讼保全费2947元，共计11527元，均由被告李秋民、李秀荣、马春邦负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并预交二审案件受理费8580元，上诉于潍坊市中级人民法院。
审 判 长 张恩厚
代理审判员 徐中华
人民陪审员 徐殿春
二〇一三年九月十日
书 记 员 王 露