北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终3009号
上诉人（原审原告、反诉被告）：尹末冬，男，1958年12月9日出生，汉族，自由职业，住北京市东城区。
委托诉讼代理人：游晓萍（尹末冬之妻），1964年4月29日出生，汉族，中华医学会职工，住北京市东城区。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：吴斌，男，1967年8月18日出生，汉族，北京市测绘设计研究院职工，住北京市海淀区。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：熊英，女，1968年3月30日出生，汉族，东华门街道银展社区社工，住北京市东城区。
上诉人尹末冬因与被上诉人吴斌、熊英租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2017）京0102民初17022号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
尹末冬上诉请求：撤销原判第三项，依法改判驳回吴斌、熊英要求返还押金3500元的反诉请求，由吴斌、熊英承担本案诉讼费用。事实和理由：1.熊英与我父亲尹金翔签订的《房屋租赁合同》到期后续租，因第二年租赁市场价格大幅度上涨，我方与熊英协商要求提高租金。熊英拒签合同又不同意搬出，我方才在2017年5月17日起诉至法院。因此熊英主张我方无故解除合同，要求退还押金缺乏事实依据。2.吴斌、熊英有欠付费用的情形，因此我方不应退还押金。
吴斌、熊英辩称：同意一审判决，不同意尹末冬的上诉请求。答辩意见如下：2017年4月的房租我们已经交纳，且不存在欠付费用的情形。
尹末冬向一审法院起诉请求：1.吴斌、熊英腾退北京市西城区马甸南村8号楼702室房屋还给我方。2.吴斌、熊英按第三方发布的市场同类房屋月租金均价4951元，支付我方2017年4月租金差额751元。3.判令吴斌、熊英支付2017年5月1日起至5月17日租金2500元。4.吴斌、熊英承担本案诉讼费用。
吴斌、熊英反诉请求：尹末冬返还房屋押金3500元并承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2014年3月22日，尹金翔（甲方）与熊英（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定尹金翔将北京市西城区马甸南村×××702号房屋（以下简称涉案房屋）租给熊英使用，租期自2014年4月1日至2015年3月30日止，一年期满后乙方要求继续承租，每年租金随行就市，按照同地段同类房屋市场租金价格双方协商续租事宜，但在无法达成一致情形下甲方则有权收回房屋。房屋月租金为人民币3500元，并交纳一月租金为押金，年付45500元，应在签约后15天内支付，方式为银行汇款，租赁期满或合同解除后，押金除抵扣由乙方承担的费用以及违约赔偿责任外，剩余部分甲方应如数返还给乙方。租赁期间，水费、电费、燃气费、电视收视费、上网费、卫生费以及其他由乙方使用而产生的一切费用由乙方自行负担。甲方负责暖气费，租赁结束时，乙方须交清欠费，否则甲方有权不退押金。对于屋内房屋结构、设备设施以及附属品出现损坏，若属乙方保管不当或不合理使用发生损坏或故障的，乙方应承担赔偿责任；若属正常使用或自然耗损，则甲方负责。若甲方需提前收回该房屋或乙方需提前退租，均应提前30日通知对方，并按月租金100%支付违约金，甲方并需退回相应剩余租金。甲方于2014年3月22日将房屋按约定条件交付给乙方，经双方交验签字并移交房门钥匙视为交付完成。
上述合同签订后，熊英如约交纳押金3500元，双方均如约履行租赁合同约定的权利和义务。合同到期后，双方未能就续约问题达成书面协议。熊英、吴斌继续使用涉案房屋，并按照尹金翔认可的数额支付房屋租金。2016年5月，尹金翔去世。尹末冬系尹金翔独子。尹末冬之母先于尹金翔去世，尹末冬作为尹金翔的唯一继承人与其妻游晓萍共同代为管理涉案房屋。2017年5月24日，吴斌、熊英短信通知游晓萍退房并询问收房事宜。游晓萍告知应支付租金差额。2017年5月25日，吴斌、熊英通知游晓萍要求退还押金3500元，并告知游晓萍当日可交房办理交接手续。游晓萍告知吴斌、熊英需要补交租金以及租金差额，双方未能就租金、押金以及房屋交接问题达成一致意见。
本案审理中，一审法院要求双方于2017年8月25日自行办理房屋交接手续。经询，尹末冬2017年8月25日查看房屋后认为房屋以及物品存在部分污损、磨损、损坏的情况，并据此制作损坏记录单，因吴斌、熊英拒绝在损坏记录单上签字，故尹末冬拒绝接受吴斌、熊英交还房屋钥匙。吴斌、熊英对此不予认可，主张房屋存在正常使用痕迹，即使有损坏也均进行了整改。关于水电费，双方均认可吴斌、熊英目前并不存在欠费问题。
现尹末冬诉至法院，持诉称理由主张权利。吴斌、熊英以辩称理由，部分同意尹末冬的诉讼请求。本案经一审法院主持调解，双方未达成一致意见。
一审法院认为,租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。尹末冬作为尹金翔的唯一继承人，有权行使尹金翔在租赁合同中的权利、义务。双方虽然在租赁合同到期后未能续签，但吴斌、熊英继续使用涉案房屋并向尹末冬支付了其认同的房屋租金，双方已经形成事实上的不定期租赁合同关系。故吴斌、熊英有权随时解除租赁合同，吴斌、熊英向尹末冬提出退房时，双方的租赁合同已经解除。一审庭审中，吴斌、熊英同意支付尹末冬剩余租金以及租金差额，法院不持异议。在吴斌、熊英无其他欠费及违约行为的情况下，尹末冬应向吴斌、熊英退还押金。故尹末冬要求吴斌、熊英支付租金、租金差额，吴斌、熊英要求尹末冬退还押金，理由正当，法院均予以支持。关于腾房一节，吴斌、熊英已将房屋腾空是不争的事实，考虑到房屋由吴斌、熊英使用已三年有余，在尹末冬提交的证据无法证明其陈述的房屋污损问题具体原因的情况下，法院认为吴斌、熊英已尽到房屋腾退义务，尹末冬可于判决生效后自行收取涉案房屋，对于尹末冬要求吴斌、熊英腾退房屋一项诉讼请求，法院不予支持。综上，一审法院于2017年8月判决：一、自判决生效之日起七日内，吴斌、熊英给付尹末冬租金差额七百五十一元；二、自判决生效之日起七日内，吴斌、熊英给付尹末冬二〇一七年五月一日至五月十七日房屋租金二千五百元；三、自判决生效之日起七日内，尹末冬退还吴斌、熊英押金三千五百元；四、驳回尹末冬的其他诉讼请求。如果双方当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院对于一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，根据法律规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，熊英与尹金翔签订的《房屋租赁合同》到期后，虽然未续签合同，但吴斌、熊英继续使用涉案房屋并向原租赁合同的出租人尹金翔之唯一继承人尹末冬支付了其认同的房屋租金，双方已经形成事实上的不定期租赁合同关系。故吴斌、熊英有权随时解除租赁合同，吴斌、熊英向尹末冬提出退房时，双方的租赁合同已经解除。
关于尹末冬所提要求吴斌、熊英给付2017年4月租金差额751元及2017年5月1日至5月17日租金2500元的诉讼请求，鉴于原租赁合同中曾约定“一年租赁期满后一方继续承租，每年租金随行就市”，且在一审诉讼中吴斌、熊英同意支付2017年4月租金差额751元及2017年5月1日至5月17日租金2500元。对此法院不持异议。关于吴斌、熊英请求尹末冬退还押金的反诉请求，根据双方签订的租赁合同约定，“押金除抵扣由乙方承担的费用以及违约赔偿责任外，剩余部分甲方应如数返还乙方”。根据一审法院查明，关于水电费，双方均认可吴斌、熊英目前并不存在欠费问题，且在不定期租赁合同履行过程中，吴斌、熊英亦不存在租赁合同中约定的违约情形。一审法院据此判决尹末冬退还吴斌、熊英押金并无不当。
综上所述，尹末冬的上诉请求本院不予支持，一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由尹末冬负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 周瑞生
审 判 员 孟 龙
审 判 员 王 云
二〇一八年四月八日
法官助理 董 红
书 记 员 房依彤