重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0112民初13893号原告（反诉被告）：方海斌，男，1984年11月22日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：佘俊，重庆伟豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈小琴，重庆伟豪律师事务所律师。被告（反诉原告）：吕小利，女，1986年1月8日出生，汉族，住重庆市潼南区。被告（反诉原告）：陈某1，男，2007年8月27日出生，汉族，住重庆市渝北区。法定代理人：陈某2，男，1972年6月12日出生，汉族，住重庆市渝北区，系被告陈某甲父亲。共同委托诉讼代理人：陈曦，重庆远博律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：李军，重庆远博律师事务所律师。原告（反诉被告）方海斌与被告（反诉原告）吕小利、陈某1房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月3日立案受理后，被告吕小利、陈某1依法提起反诉。本院依法适用简易程序，于2017年8月23日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）方海斌及其委托诉讼代理人佘俊、被告（反诉原告）吕小利、被告（反诉原告）陈某1的法定代理人陈某乙及共同委托诉讼代理人陈曦到庭参加了诉讼。于2017年9月30日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）方海斌及其委托诉讼代理人佘俊、被告（反诉原告）吕小利、被告（反诉原告）陈某1的法定代理人陈某2及共同委托诉讼代理人李军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。方海斌向本院提出诉讼请求：1.二被告继续履行《房屋买卖（转让）居间合同》中有关房屋买卖的协议，办理案涉房屋的过户手续；2.二被告支付违约金100000元；3.诉讼费、保全费由二被告负担。事实和理由：2017年2月5日，二被告与原告、重庆恩企居房地产营销策划有限公司（以下简称“恩企居公司”）签订《房屋买卖（转让）居间合同》，约定二被告将其所有的位于重庆市北部新区经开园金童路XX号XX幢XX号房屋转让给原告，转让价格1160000元等。合同签订后原告支付了定金50000元及第一期首付款400000元，二被告收款后解除了案涉房屋的抵押。现原告申请的公积金贷款已审批通过，需两被告配合办理案涉房屋的过户及抵押，但二被告明确表示不再履行合同。故为维护原告的合法权益，起诉来院。吕小利、陈某1答辩称：1.双方手写条款载明原告应于2017年5月4日前支付购房款，原告未于2017年5月4日前支付购房款，二被告遂于2017年6月2日短信通知解除合同，二被告无继续履行的义务；2.二被告无违约行为，且原告未举示证据证明其损失，故其主张的违约金过高，应予调整；3.二被告出售案涉房屋的目的在于用购房款购房，以变更户籍地，以便陈某1转学，现原告逾期未付房款，合同目的无法实现，继续履行亦将损害陈某1的利益。请求驳回原告的诉讼请求。吕小利、陈某1向本院提起反诉请求：1.确认《房屋买卖（转让）居间合同》中有关房屋买卖的协议已于2017年6月2日解除；2.反诉被告支付违约金100000元；3.本诉及反诉诉讼费用由反诉被告负担。事实和理由：2017年2月5日，反诉原告与反诉被告、恩企居公司签订《房屋买卖（转让）居间合同》，约定反诉原告将其所有的位于重庆市北部新区经开园金童路XX号XX幢XX号房屋转让给反诉被告，转让价格1160000元，贷款部分交割由贷款行直接划转，此款项最后交割时限为2017年5月4日等。合同签订后，反诉被告未于2017年5月4日前将约定款项支付反诉原告，反诉原告遂于2017年6月2日以短信形式告知取消交易。故为维护反诉原告的合法权益，特提起反诉。方海斌答辩称：1.2017年6月2日未收到取消交易的短信通知；2.合同中虽约定贷款交割时限为2017年5月4日，但该时间系预估时间，且合同第5.3条以但书条款的形式做出了约定，原告积极履行了合同，支付了定金及首付款，无违约行为。请求驳回反诉请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，包括《房屋买卖（转让）居间合同》、收据、情况说明、结婚证、中国农业银行业务凭证、收条、中国农业银行转账业务客户回执、链家网网页打印件、短信记录、《关于要求继续履行合同并立即协助办理房屋过户登记的律师函》、EMS详情单、重庆市政府非税收入电子交款专用收据、关于优先保障职工家庭首套住房公积金贷款需求的通知、微信聊天记录（原告与配偶杨桢）、短信记录（吕小利与恩企居公司工作人员）、不动产登记证书，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议之证据，本院分析如下：原告举示的借款合同、抵押合同盖章不全，被告举示的陈某1的身份证、学生证、短信记录（吕小利与中介小赵）或真实性无法确认，或与本案审理无关，故对上述证据均不予采纳。综上，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：重庆市北部新区经开园金童路XX号XX幢XX号房屋系二被告所有。2017年2月5日，原告（购买方、乙方）、二被告（出售方、甲方）、恩企居公司（经纪方、丙方）签订《房屋买卖（转让）居间合同》，合同第1.1条约定房屋位于重庆市北部新区经开园金童路XX号XX幢XX号；第2.1条约定转让价格1160000元；第4.1条约定乙方于2017年2月5日交付定金50000元，定金在房屋过户时自动转为购房款，当甲方收到房屋定金之日起不得再将该房屋转售给第三方，或以任何原因拒绝不卖，如违约将双倍退还定金给乙方，乙方支付定金后拒绝购买该房，甲方所收定金不予退还；第4.2条约定甲方预约解押银行还款，乙方支付第一期首付款400000元，第二期首付房款310000元于过户当日交付甲方；第4.3条约定由乙方向银行申请二手房按揭贷款公积金贷款400000元给甲方；第5.3条约定若因出现政府或按揭银行有关部门在办理手续出现延误的情况，双方同意顺延时间履行合同；第6.1条约定因甲方原因包括但不限于未取得该房屋的代理资格，房屋共有人不同意出售该房屋，出售意向改变，房屋结构拆改未得到相关管理部门的同意，资料缺乏真实性、合法性，隐瞒关于该房屋交易历史，隐瞒关于该房屋发生过的相关事件（如：火宅、凶杀）等原因导致无法办理房地产转让登记手续，或无法办理按揭贷款，或导致本合同无法履行，甲方须赔偿乙方100000元违约金；第6.2条约定因乙方原因包括但不限于迟延交付房款，迟延交验证件资料，购买意向有所改变等原因导致无法办理房地产转让登记手续，或无法办理按揭贷款，或本合同无法履行，乙方须赔偿甲方100000元违约金；第8条约定乙方答应协助甲方贷款解押，其支付款项即作为交易房款；第9.4条约定本合同在履行过程中所有文书记通知等以特快专递，邮寄至甲乙双方以上确认之邮件送达地址则视为送达等。同时，签订合同时原被告双方通过手写条款对第4.3条补充约定如下：贷款部分交割由贷款行直接划转，此项款项最后交割时限为5月4日前。合同签订当日，杨桢（原告配偶）转账支付了定金50000元。2017年3月28日杨桢转账支付了首付款400000元。2017年4月21日案涉房屋办理了抵押注销登记。4月13日原告通过微信告知杨桢其公积金贷款记录销掉了，让杨桢找时间打印一下户口，杨桢表示明天就将身份证等复印件拿给中介。2017年5月11日原、被告短信记录聊天记录显示：被告：“方老师，你们那边什么时候才来办理过户手续？我5月份打过两次电话给中介小赵问他你们买房的按揭手续办理好了没有？但是都没有得到信息，不知道中介小赵给你们联系没有？”原告：银行正在进行贷款审批，等批下来我们去可以去办理过户了。被告：具体什么时间段呢？过户需要孩子父母双方在场，所以你们提前要确定时间，我们才好安排。原告：这个要等银行的消息，等审批下来了我会及时告诉你们的，到时我们再约时间。2017年6月4日，原告收到被告吕小利发送的短信，短信称“2月5日与原告签订协议，协议写明收最后一笔房款时5月4日前，现过这么久都还没有收到所有房款，之前联系也说5月20日能办下贷款付房款，到现在都没有按约定办完所有交易事项。一直联系中介小赵催问付款，小赵说最迟6月2日答复，到现在原告和中介都没有答复，拖这么久，房子就不卖了，取消协议，找个时间商量一下怎么解除协议”。审理中，原告陈述在购买案涉房屋前其存在公积金贷款，需将之前的公积金贷款完结才可以再购买案涉房屋，2017年4月13日其完结了之前的公积金贷款，中介推荐了交通银行为贷款行，原被告亦认可该行作为贷款行，2017年4月14日其准备好材料，因被告陈某1系未成年人，交通银行要求办理委托监护人的公证，被告亦配合办理了公证，但不知道什么原因公证没有办下来，后中介另外推荐了建设银行作为贷款行，建设银行不需要办理委托监护人公证，只需被告陈某1在场即可，故2017年4月26日到建设银行办理面签，2017年5月11日被告短信询问贷款办理情况并催促过户，因中介说银行贷款未审批下来不能过户，被告也没有强烈要求其办理过户，后被告也未联系原告，直到2017年6月4日被告通知解除合同，现贷款已于2017年6月5日审批下来，尾款710000元其可全款支付。被告则陈述原告选择交通银行，交通银行要求办理公证，被告也配合办理公证，但一直没办下来，后原告选择了建设银行，建设银行不需要公证，故在2017年4月26日办理了面签，因被告一直催促办理过户，原告未明确时间，故其于5月11日再次发短信询问贷款情况。因合同约定被告在2017年5月4日前要收到全部房款，被告亦催促了履行，但原告仍未履行。故其于2017年6月2日向中介公司发送了短信要求取消交易，6月4日又向原告发送短信明确解除合同，故请求确认合同于2017年6月2日解除。审理中，原告陈述被告的违约行为在于未协助办理案涉房屋的过户手续，导致其产生了房屋差价损失、律师费和诉讼费损失，故其依据合同第6.1条约定主张违约金。被告陈述原告的违约行为在于未按约在2017年5月4日前支付所有房款，经其催告长达1月，也未支付房款，现其明确不了损失，因卖房是因家里有其他支出且需另购房产以便小孩转学，现其依据合同第6.2条约定主张违约金。另查明，原告向二被告邮寄了《关于要求继续履行合同并立即协助办理房屋过户登记的律师函》，称“被告已解除了案涉房屋的抵押，取得了房屋产权证。原告向中国建设银行股份有限公司重庆南岸支行申请的贷款已审批通过，具备办理房屋产权过户登记的条件，经催促被告明确表示不履行合同义务，已构成违约。请于接函后三个工作日联系协商继续履行合同及协助办理房屋产权过户登记等事宜”。审理中，二被告认可大约在2017年7月2日或3日收到了该份函件。被告于2017年5月29日以1380000元转售价格为标准将案涉房屋挂在链家网上销售。原告支付了诉讼保全费5000元、保全担保费2000元还查明，2017年4月13日至2017年4月25日恩企居公司工作人员与被告吕小利相互发送短信，其上显示：2017年4月13日恩企居公司工作人员向被告吕小利发送短信称，“姐，您好！需要准备姐和你老公的身份证、户口本、结婚证复印件一份。到时我会和公积金的工作人员当面找姐收取资料，本人需要签字”。2017年4月19日恩企居公司工作人员向被告吕小利发送短信称，“吕姐：您家先生什么时候回重庆！到时候一起去办理”。2017年4月20日恩企居公司工作人员向被告吕小利发送短信称，“我已经到咯黄泥磅公证处六楼”。2017年4月20日被告吕小利向恩企居公司工作人员发送短信称，“陈老师1390832****”。2017年4月20日恩企居公司工作人员向被告吕小利发送短信称，“姐和陈先生都要到场哦”。2017年4月20日被告吕小利向恩企居公司工作人员发送短信称，“我在新牌坊过来”。2017年4月25日，恩企居公司工作人员向被告吕小利发送短信称，“已经约好明天下午2点，轻轨3号线工贸步行街建设银行！定位坐标我等会发到陈先生微信上”。本院认为：原、被告及恩企居公司签订的《房屋买卖（转让）居间合同》真实、合法、有效，合同当事人均应依照合同约定履行义务。本案争议焦点为：一、《房屋买卖（转让）居间合同》中有关房屋买卖部分的协议是否已解除；二、违约金是否应予支付。一、《房屋买卖（转让）居间合同》中有关房屋买卖部分的协议是否已解除。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，原告的主要义务即支付房款。合同约定贷款部分交割由贷款行直接划转，此项款项最后交割时限为5月4日前。根据约定最迟于5月4日被告应收到所有房款，然原告并未按约支付所有款项。被告亦于5月11日催告过户付款，直至2017年6月4日被告短信告知原告取消协议，即解除合同时，原告亦未支付款项。原告迟延履行主要债务，经催告后仍未在合理期限内支付房款，被告即有权解除合同，现被告已于2017年6月4日通知原告解除合同，故《房屋买卖（转让）居间合同》中有关房屋买卖部分的协议已于2017年6月4日解除。据此，本院对原告请求判令被告继续履行合同，办理过户手续的诉讼请求不予支持，对被告请求确认《房屋买卖（转让）居间合同》中有关房屋买卖的协议已于2017年6月2日解除的反诉请求不予支持。原告陈述2017年5月4日系预估时间，合同第5.3条以但书条款的形式做出了约定。对此，本院认为合同第5.3条约定若因出现政府或按揭银行有关部门在办理手续出现延误的情况，双方同意顺延时间履行合同，首先现双方均未举示充分证据证明系政府或按揭银行办理手续出现延误情形，其次第5.3条系打印条款，2017年5月4日为付款最后期限系双方以手写条款形式明确，可知在付款期限上双方是通过协商后自行添加明确的。据此，在双方对付款期限发生争议时，应以双方明确的条款为准，即最迟支付所有房款的时限为2017年5月4日。二、违约金是否应予支付。原告依据合同第6.1条约定要求被告支付违约金，根据该条约定被告支付违约金的情形在于因被告的原因导致合同无法继续履行，然如上所述，合同无法继续履行的主要原因在于原告迟延履行支付房款的义务，故其无权要求被告支付违约金，故本院对其请求判令被告支付原告违约金的诉讼请求不予支持。被告依据合同第6.2条约定反诉要求原告支付违约金，根据该条约定原告支付违约金的情形在于因原告的原因导致合同无法继续履行。因本案合同无法继续履行的主要原因在于原告迟延履行支付房款的义务，故被告有权要求原告支付违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条第一款、第二款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据法律规定，损失乃补偿原则，本案中原告已支付了首期款，根据合同约定原告至迟应于2017年5月4日支付尾款710000元，原告未按约定期限支付，被告据此产生了资金占用损失，然因被告于2017年6月4日解除了合同，至此原告亦无支付尾款的义务了，故资金占用损失的时间为2017年5月5日至2017年6月4日。现被告要求原告支付违约金100000元，该违约金约定过高，本院依法予以调整，判令原告支付违约金14200元（计算方式为：以710000元为基数，按年利率24%从2017年5月5日计算至2017年6月4日止）。审理中，被告陈述卖房是因家里有其他支出且需另购房产以便小孩转学，现无法购置房产导致了损失，但对该笔损失被告亦称无法明确，故本院对此不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）方海斌于本判决生效之日起三日内支付被告（反诉原告）吕小利、陈某1违约金14200元；二、驳回原告（反诉被告）方海斌的全部诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）吕小利、陈某1的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费15240元，减半收取计7620元，由原告（反诉被告）方海斌负担；保全费5000元，由原告（反诉被告）方海斌负担；反诉案件受理费1150元，由原告（反诉被告）方海斌负担150元，被告（反诉原告）吕小利、陈某1负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。代理审判员  欧春利二〇一七年十月二十日书 记 员  罗 难