陕西省安康市汉滨区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0902民初1195号
原告陈某某，女，汉族，1965年1月11日出生，安康市汉滨区人，住汉滨区鼓楼街。
被告陕西省某某房地产开发有限公司。
住所地安康市汉滨区江北汉剧院黄沟村。
法定代表人杨相锋，该公司董事长。
委托代理人叶凯，该公司副总经理。
委托代理人吴栋辉，安康市汉滨区148法律服务所法律工作者。
原告陈某某与被告陕西省某某房地产开发有限公司（以下简称某某公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月1日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理(人民陪审员仅参与本案事实部分审理认定)。原告陈某某、被告的委托代理人叶凯、吴栋辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、被告按合同约定支付延迟交房违约金6154.4元；2、被告退还代收物业费4582元；3、被告赔偿原告多支付3个月房租3000元；4、本案诉讼费用由被告负�。事实与理由：2015年1月22日，原、被告签订一份陕西某某商品房买卖合同，合同号为安康市南地销字滨江公馆2015第052号。原告通过办理商业贷款，一次性向被告交清了房款62万元。2015年12月30日，被告在明知其所售原告的房屋未经过综合验收的情况下（在交房期间未能出示国家规定的交房需出示的三证一书一表：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》），遂向原告发出了收房通知。被告严重违反了国家规定，因此须承担违约责任。原告急需住房，故在被告未出具完善的交房手续下于2016年4月8日无奈收房。依照合同约定，被告延期交房达98天之久，已构成违约，故原告要求被告按照合同第九条第一款第一项按实际交房日期计算承担相应的违约责任。同时，在收房时，�屋面积缩小40㎡，按合同约定，被告应退还差价10190元，但是被告以代收物业费为由，扣除物业费等杂项，只退还了6398元。原告认为，物业费应由物业公司收取，被告无权代收，应返回无权收取的物业费。被告延迟交房，原告多租房3个月，房屋租金为3000元。
被告辩称，被告开发的滨江公馆小区从2012年3月8日开工建设，于2015年10月8日竣工，2015年12月31日通过验收。该项目所有审批手续齐备，建设过程从基础开挖至综合验收每道工序都经过了相关部门的质量检查和验收。所谓“三证一书一表”只是网络中提法，具体指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》和《竣工验收备案表》。其中《建筑工程质量认定书》实际也是一张表格，已被取消，总的以《竣工验收备案表》为依据。上述证书被告均具备，其中只有《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》是建设部要求交房时发给业主。被告并未迟延交房，原告要求解除合同主张违约金无事实依据和法律依据。2015年12月30日，被告通知原告收房，而原告直到2016年4月8日才收房。显然，迟延交房的责任不在被告而在原告。对退还代收物业费的问题，房屋竣工时，原告所购房屋实际面积与约定面积相差2㎡（并非诉状中所述40㎡），这是在合同允许的合理范围内。为此，被告如数退还了相应房款10190元。至于原告所称物业费4582元，经了解，是物业公司收取原告半年的物业费1048元，电梯费180元，封阳台款2419元，代收垃圾清运费435元，预收电费500元。上述费用均由物业公司另行收取，与被告无关。原告要求被告支付3个月房租3000元，被告并未迟延交房，原告是否租房产生房租，与被告无关。综上，请求驳回原告的诉请。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据认定如下：1、2015年12月28日，交房通知书，原告认为该通知未加盖被告公司公章，不予认可。该交房通知虽未加盖被告公司公章，存在瑕疵，但并不影响被告已经尽到通知原告交房的义务，本院予以确认。2、2016年3月21日，安康市城市建设监察支队责令停止违法行为通知，原告认为该通知载明被告所开发的“某某滨江公馆”项目竣工后，未经上级主管部门验收交付行为违反了《城市房地产开发经营管理条例》第17条和36条的规定，现责令立即停止违法（章）行为，于2016年3月29日前到安康市城市建设监察支队听候处理。被告于2016年3月29日所开发房屋不具备交房条件，属�根本违约。但被告提供的2015年12月28日陕西省某某滨江公馆1-4#楼建设工程竣工验收报告综合验收结论为合格，并于2016年2月3日，陕西省某某滨江公馆就1-4#楼进行竣工验收备案。故安康市城市建设监察支队于2016年3月21日出具责令停止违法行为通知，内容不明确、不具体，本院对该组证据不予确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院事实认定如下：2015年1月12日，原、被告签订陕西某某商品房买卖合同一份，该合同约定了：“项目建设依据、商品房销售依据、买受人所购商品房的基本情况为：买受人购买商品房为第4幢2单元0420203号房。该商品房的用途为住宅，属高层框架剪结构，住宅层高为2.9米，建筑层数地上30层，地下2层。该商品房阳台是非封闭式，建筑面积为148.04平方米，合同约定建筑面积为设计建筑面积，房屋竣工交付使用时�当地房产业主主管部门确认的产权登记面积（即现场实际测量确认的面积）为准。计价方式与价款为：出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：每平方米￥4246.20元，总价款（人民币）陆拾贰万捌仟陆佰零柒元整。（￥628607.00元）。面积确认及面积差异处理：双方自行约定：产权登记面积与合同约定面积有差异的，则合同双方同意在本合同第四条约定单价不变的条件下，按产权登记面积据实结算房屋总价款。付款方式及期限：按揭贷款：买受人应于合同签订当日向出卖人支付人民币￥188607.00元作为履约合同的定金，并在合同签署后7日再付余款人民币￥440000.00元，买受人办理银行按揭贷款，买受人必须在自签署合同20日内将银行贷款办理完毕，若因买受人原因该笔贷款未能如期兑现时，买受人应以现金补足差额部分给出卖人：若因买受人的原因而导致该笔贷款无法如期到位，出卖人有权解除合同，收回已售房屋，同时依照本合同第七条的规定，收取相应违约金。买受人逾期付款的违约金责任：买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理：逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按总房款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分二的违约金。交付期限：出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，具备下列5种条件，并符合本合�约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5、该商品房经竣工验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人协商在发生之日起30日内告知买受人的；2、施工过程中遇到恶劣气候或发现需保护的文物古迹；3、其他非出卖人所能控制的因素。出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人有权解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。规划、设计变更的约定、交接等其他事项。”原、被告双方签订合同后，原告按照合同约定，向被告交纳预付购房款188607.00元，并办理个人银行按揭贷款44万元，并交纳了相关费用。2015年12月28日，陕西省某某滨江公馆1-4#楼建设工程竣工验收报告综合验收结论为合格。2016年2月3日，陕西省某某滨江公馆就1-4#楼进行竣工验收备案。2015年12月30日，被告通知原告办理交房手续，2016年4月8日，原�与被告办理了相关交房手续。
本院认为，本案原、被告双方争议焦点：1、被告是否存在根本违约的行为；2、2016年3月21日，安康市城市建设监察支队责令停止违法行为通知是否为有效证据。原、被告签订陕西某某商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同。双方签订合同后，原告按照合同约定向被告交纳首付购房款，并办理按揭贷款，履行了该合同约定付款义务。被告亦按照合同约定时间向原告履行了交付房屋的通知义务，原告并未按照被告的交房通知办理交房手续，原告仅依据安康市城市建设监察支队于2016年3月21日出具责令停止违法行为通知，认为被告所开发的房屋未经过验收，属于根本违约，但被告向本院提供的2015年12月28日的陕西省某某滨江公馆1-4#楼建设工程竣工�收报告综合验收结论为合格，故对原告要求被告承担迟延交房赔偿其违约金的诉请，证据不足，本院不予支持；原告要求被告退还代收物业费及房屋租金，与本案不属同一法律关系，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告陈某某的诉讼请求。
案件受理费143元，由原告陈某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。
审 判 长 黄福建
人民陪审员 周兴义
人民陪审员 李富印
二〇一七年二月二十日
书 记 员 张慈新