湖北省京山县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂京山新民初字第00100号原告胡芹，无业。委托代理人杨爱华，湖北京山经济技术开发区法律服务所法律工作者，代理权限为一般代理。被告蒋迪，私营业主。委托代理人伍清平，湖北惠山律师事务所律师，代理权限为特别授权。第三人史雄飞，个体工商户。系原告胡芹前夫。原告胡芹诉被告蒋迪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月13日立案受理后，被告蒋迪认为案外人史雄飞与本案有利害关系，申请追加史雄飞为第三人参加诉讼，为此，本院于2015年4月20日通知史雄飞作为第三人参加诉讼，依法组成由审判员朱社平担任审判长、审判员袁京顺、人民陪审员邓国安参加评议的合议庭，于2015年5月18日公开开庭进行了审理。原告胡芹及其委托代理人杨爱华、被告蒋迪及其委托代理人伍清平、第三人史雄飞、证人牛某到庭参加诉讼。在本案审理过程中，本院分别于2015年4月13日、5月4日作出（2015）鄂京山新民初字第00100-1号、第00100-2号民事裁定书，裁定对被告蒋迪在金融机构的存款22.5万元予以冻结（对被告蒋迪在京山中银富登村镇银行有限公司的存款实际已冻结133，897.68元）、并对被告蒋迪位于京山县经济技术开发区御景天成九栋二单元302室房屋一套予以查封。本案现已审理终结。原告胡芹诉称，原告与被告于2015年2月9日签订了房屋买卖协议，约定原告将其所有的位于京山经济开发区御景天城九栋二单元302室房屋一套作价46万元卖给被告。合同签订后，原告按合同的约定于2015年2月14日到房产登记管理部门办理了房屋所有权转让手续，将该房屋的所有权转让到被告蒋迪名下，并由被告办理了房地产所有权证。被告于2015年2月15日向原告支付了购房款26万元，余款20万元向原告出具了欠条。此后，原告多次要求被告支付所欠的购房款，被告拒不履行合同并找借口拒绝支付。为此，原告诉至本院要求判令被告立即支付购房款20万元及利息，并要求被告支付按合同约定的违约金23000元；本案诉讼费用由被告负担。被告蒋迪辩称，一、被告向原告所购买房屋的购房款已经全额付清，其中向原告支付了26万元，向原告的前夫即本案第三人支付了20万元。原告请求被告给付欠款20万元，依法应不予支持；二、被告不应承担违约责任，且所约定的违约责任明显过高，违约部分不应超过同期银行贷款利率的30%。第三人史雄飞述称，被告蒋迪已经将20万元购房款给第三人，并由第三人向被告出具了收条。由于第三人于2013年7月2日向被告蒋迪的叔叔牛某借款20万元，扣除已经偿还的本息后，尚欠案外人牛某17.8万元。第三人与被告蒋迪、案外人牛某协商后，商定由蒋迪将20万元购房款直接给付第三人，第三人用于偿还案外人牛某欠款。随后，第三人向被告出具了收条，被告付给第三人2.2万元后，案外人牛某退回欠条。原告为证实其主张，向法庭提供以下证据予以证明：证据一、离婚证和离婚协议各一份，证明原告与第三人已离婚，本案诉争的房屋归原告个人所有；证据二、房屋买卖协议一份、欠条一张，证明原、被告对诉争的房屋签定了协议，被告向原告支付了26万元，尚欠20万元一直未付。证据三、解除抵押函等书证六份，证明原告在办理房屋转签过程中均是由原告个人协助办理了转签手续，被告蒋迪清楚原告是在处置个人财产。证据四、原告与被告短信通话记录四份，证明被告中没有按约定将剩余购房款支付给原告。2015年3月23日被告向原告发送短信，其说将20万元付给第三人史雄飞了，大人之间扯皮与其无关。被告为证实其主张，向法庭提供以下证据予以证明：证据一、协议书及收条各一份，证明：1、原告与被告之间就“御景天城”九栋二单元302室住房达成房屋买卖协议，协议约定交易价为46万元；2、蒋迪分两期分别向原告支付26万元，向第三人史雄飞支付20万元。证据二、商品房买卖合同及房产证各一份，证明交易的房屋系直接与房屋开发商湖北世纪凯发房地产开发有限公司签订买卖合同，房产证的办理系通过开发商提供的资料办理的房屋转移登记。证据三、证人牛某证言一份，证明：1、第三人史雄飞与案外人牛某系同学，且关系很好；2、2013年7月2日，第三人通过案外人牛某从被告蒋迪处借款20万元；3、原、被告之间的房屋买卖系通过第三人史雄飞介绍所达成；4、第三人史雄飞同意用购房款抵偿欠款；5、第三人史雄飞与原告胡芹离婚的情况未在朋友间公开。第三人史雄飞为证实其主张，向法庭提供欠条一份，证明其向案外人牛某借款20万元的事实。根据庭审质证、辩证，本院对双方的证据认证如下：被告、第三人对原告提交的证据均无异议，本院予以采信。第三人对被告提交的证据均没有异议。原告对被告证据一中的原告的收条和证据二没有异议，本院予以采信。原告对被告证据一中第三人出具的收条提出异议，认为该收条与本案无关。原告对被告的证据三提出异议，认为：1、证人与被告是亲戚关系，且其证言刻意曲解事实，不真实；2、证人和被告及第三人协商还款时，原告并不知情；3、第三人向证人借款20万元与本案无关。本院认为，被告提交的证据一中第三人出具的收条只能证明被告蒋迪将20万元房款给付第三人，不能以此就证明被告按合同约定将购房款给付了原告，对该证据本院不予采信；对证人陈述第三人向证人借款20万元的事实，系另一法律关系，与本案没有关联，应另案进行处理，本院不予采信；对于证人当庭陈述其介绍被告购买原告房屋时知晓原告与第三人已离婚以及被告将购房款交由第三人偿还借款时原告未征得原告同意的事实与庭审各当事人的陈述相吻合，本院对该情节予以采信。原告对第三人提交的证据提出异议，认为与本案无关。本院认为，第三人与案外人牛某之间的借贷关系系另一法律关系，本案的审理没有关联，应另案进行处理，本院对该证据不予采信。根据本院采信的证据，结合当事人的陈述，本院确认事实如下：原告胡芹与第三人史雄飞原系夫妻关系，双方于2014年8月13日在京山县民政局签定离婚协议，办理了离婚登记。协议约定，婚姻关系存续期间的共同财产位于京山县经济技术开发区御景天成9栋二单元302室的房屋一套归原告胡芹所有。2015年2月9日，经案外人牛某及第三人史雄飞介绍，原告胡芹同意将该房屋出售给被告，为此，原告作为甲方与被告蒋迪作为乙方签订了一份《协议书》，约定：甲方将其所有的位于京山县经济技术开发区御景天城九栋二单元302室住房一套转让给乙方，成交价46万（不含契税和办房产证的费用）；甲乙双方互相协助办理房屋产权转让的所有手续，乙方在取得此套房屋的所有权时付清全款；甲方负责在2015年2月14日之前撤销甲方在房产部门的预登记手续并协助乙方取得此套房屋的所有权，房产证由乙方办理；协议期间，乙方向甲方支付订金2万元，乙方在取得房屋所有权后，订金抵扣房款2万元，若协议无法履行，甲方需在2015年2月14日之前退还押金；在协议履行过程中，甲方或乙方因自己的原因造成协议在协议期间内无法履行时，需承担违约责任，按照房屋购买价格的5%进行赔偿，违约金支付给对方。合同签订后，原告于2015年2月10日偿还了中国银行股份有限公司京山支行的住房贷款后解除了住房抵押登记，于2015年2月12日协助被告办理了房屋所有权转移登记手续，2015年2月15日，京山县房地产管理局将该房屋登记在了被告名下，同日，被告向原告支付了购房款26万元（含订金2万元）后，向原告出具了一张欠房款20万元的欠条。2015年3月20日，被告蒋迪与第三人史雄飞、案外人牛某协商后，将剩余购房款20万元支付给第三人史雄飞，用于第三人偿还所欠牛某的借款，并由第三人向被告出具了收条。后原告多次找被告催收，被告以该房款已给付第三人为由拒付，为此，原告遂诉至本院。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。本案中，原、被告签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法、有效，应受法律保护。双方均应全面、诚实地履行各自的合同义务。《中华人民共和国合同法》第一百五十九条规定：“买受人应当按照约定的数额支付价款”。该法第一百六十一条规定：“买受人应当按照约定的时间支付价款。”本案中，原、被告合同签订后，原告依约协助被告办理了房屋产权转移登记手续，履行了协助义务。被告应当按照约定的时间及数额给付原告购房款，其未按照协议给付全部购房款的行为构成违约，应承担按照合同约定支付剩余购房款并支付违约金的违约责任。因此，对原告要求被告给付剩余购房款并支付违约金的请求，本院予以支持。关于违约金的计算问题。庭审中，原告要求被告按照合同约定支付违约金及利息，被告认为双方约定的违约金明显过高。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中，原、被告在协议中约定的按房屋购买价的5%赔偿违约责任，明显过高，本院考虑其违约期间给原告造成的损失、可得利益等因素，被告应按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍承担违约责任。对于原告要求被告给付违约金的诉讼请求合理部分，本院依法予以支持；对违约金的计算标准，应按所欠购房款20万元为基数，自2015年2月15日起至还清之日止，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率1.3倍计算。关于被告将购房款支付给本案第三人的问题。被告在庭审中辩称其已向原告的前夫即本案第三人支付了剩余购房款，其已经全部给付完毕。本院认为，原告与第三人已于2014年8月13日办理离婚登记手续，约定本案诉争的房屋归原告所有。原、被告于2015年2月9日签订购房合同后，原告已经明确告之被告及被告叔叔牛某其已与第三人离婚，该房屋属原告个人所有，被告应当向原告履行合同义务。现被告以第三人与案外人有债务纠纷为由擅自将购房款支付给第三人，亦未经过原告同意，不能免除其应支付原告购房款的合同义务，第三人与案外人牛某的债务纠纷属另一法律关系，应当另案进行处理，故对被告蒋迪的该辩称意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告蒋迪应于本判决生效之日起三日内支付原告胡芹购房款20万元并支付违约金（以人民币20万元为基数，自2015年2月15日起至还清之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍标准计算）；二、驳回原告胡芹的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4645元、财产保全申请费1645元，共计6290元，由被告蒋迪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。审判长朱社平审判员袁京顺人民陪审员邓国安二〇一五年八月六日书记员汤军附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百五十九条：买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。第一百六十一条：买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条：买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。