广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛城法民一初字第2168号
原告黄二女，女，汉族，住广东省佛山市禅城区。公民身份号码×××。
委托代理人黄丽冰，女，汉族，××年××月××日出生，住广东省佛山市禅城区，系原告姐姐。
被告李秋冬，男，汉族，住河南省汝南县，现住广东省佛山市禅城区。身份证号码×××。
原告黄二女诉被告李秋冬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月16日立案受理后，依法由代理审判员丁保国适用简易程序独任审判，并于2015年12月14日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人黄丽冰到庭参加诉讼。被告李秋冬经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2011年3月1日签订《房屋租赁合同》，原告将自有的座落于佛山市禅城区杨家庄XX号楼房一幢共四层600平方米（一楼东正厅除外）出租予被告。出租时该楼房建筑结构完整无损，水电设施齐全，是居民住房用途，不是商业房。根据合同约定，被告应于每月1日前向原告交纳租金，先付后用，租金不含税，所有国家法律、法规规定必须征收的税收由被告负责。同时合同还约定，如被告逾期支付租金，除应向原告补交所欠租金外，还需每日按月租金3%向原告支付违约金。被告必须自行负责治安、消防安全、公共安全等，如因人为损坏导致房屋产生安全问题，由被告负责全部维修及赔偿原告的损失。因被告屡次拖欠租金，原告诉至法院，请求法院判令：一、被告立即向原告支付2015年11月的租金7200元及违约金6480元；二、已付的12000元按金作为合同违约金归原告所有；三、本案诉讼费用由被告承担。
被告书面辩称，由于原告出租给被告的房屋经常断电，被告要求原告对电表增容扩建，但原告不履行义务，原告违约在先，被告并非恶意拖欠原告租金，系合理行使抗辩权。原告曾到被告承租的房屋告知次承租人不向被告交租，否则断水断电，吓唬次承租人。由于原告对电表不增容扩建，电压不稳，导致次承租人退租，给被告造成很大损失。故请求法院驳回原告全部诉讼请求。
诉讼中，原告提交以下证据：
原告身份证复印件、被告身份证复印件。证明原、被告诉讼主体资格适格。
2、建房许可证、环市镇村民（居民）旧房改建及夹层申请表、佛山市禅城区土地登记证。证明涉案房屋是原告与案外人合建，原告是涉案房屋的所有权人。
3、《房屋租赁合同》。证明原、被告存在房屋租赁合同关系，原告将涉案房屋出租给被告，现被告拖欠原告租金。
4、垃圾处理费清单、收据、工商银行存折。证明原告已经代被告垫付垃圾费处理用等。
诉讼中，被告未到庭应诉，亦未提供证据。
为查明案件事实，本院依职权调取了（2015）佛城法民一初字第1425、1859号《民事判决书》。
被告经本院合法传唤，无正当理由没有到庭，视为放弃质证的权利。原告提供的证据及本院依据职权调取的证据能相互印证，经当庭核对原件，本院予以采信，作为认定案件事实的依据。
综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
涉案佛山市禅城区祖庙街道杨家庄XX号房屋系由原告与案外人黄丽冰、黄耀明、黄耀荣于1994年申请旧房改建而得。
2011年3月1日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：“……第一条、甲方将自有的座落在佛山市禅城区杨家庄XX号的楼房一幢共四层（一楼东正厅除外）作住房用途。该楼房建筑结构无损，水电设施齐全，出租给乙方使用。第二条、租赁期限：租赁期为5年，甲方从2011年3月1日起将出租房屋交付乙方使用，至2016年2月28日收回。……第三条、租赁按金、租金交纳期限、税费、水电费用及其它费用。1、租赁按金为25000元；2、甲乙双方议定五年，即从2011年3月1日至2016年2月28日前，每月租金为人民币7200元；3、乙方在每月1日前交纳租金给甲方，先付后用，租金不含税，所有国家法律、法规规定必须征收的税收由乙方负责；……第六条、违约责任……2、乙方逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按月租金的3%，以天数计算向甲方交付违约金。……”。
2011年11月，双方又签订《房屋租赁合同》一份，对双方的权利义务重新进行约定，主要内容：租赁期限5年，原告从2011年3月1日起将出租房屋交付被告使用，至2016年2月28号收回；租赁按金为25000元；每月租金为7200元，被告在每月1日前交纳租金给原告，先付后用，租金不含税，所有国家法律、法规规定必须征收的税收由被告负责；被告在租赁期内的水、电、煤气、电话、有线电视、卫生治安费等所有的政府行政性收费、事业性收费均由被告支付。被告逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按月租金的3％，以天数计算向原告交付违约金。合同第四条第2款规定，被告因使用需要，在不影响楼房建筑结构的前提下，可以对承租楼房进行装饰，但规模、范围、工艺、用料等均应事先得到原告的书面同意后方可施工。
上述合同签订后，原告依约将涉案房屋交付被告，被告交纳按金25000元，并将涉案房屋转租予他人。
因被告认为其所租赁的涉案房屋用电负荷不足，而供电用户又登记于原告名下，故多次要求原告协助办理更换电表事宜未果，被告遂于2011年10月至2012年11月间未依约足额支付租金，且因被告还对涉案房屋擅自进行装修，原告遂诉至法院，要求解除合同、支付拖欠的租金及相应违约金并没收按金，本院经审理后作出（2012）佛城法民一初字第3618号民事判决。案经二审，佛山市中级人民法院作出（2013）佛中法民一终字第340号民事判决，认为“由于涉案出租户超过了40户，租户亦反映经常出现断电的现象，故不能单凭过往用电情况衡量已有电表是否适用，被告提出的电表增容请求并非无理。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，原告应积极与被告协商对电表进行整改，使电表足以满足40多户租户的用电需求，而不是无理阻止。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，在原告不配合被告对电表进行增容的情况下，被告暂停支付租金9300元不应认定为恶意拖欠租金，不属于无正当理由欠租。原告据此请求解除双方的租赁合同并支付违约金无理”。另基于被告擅自修缮房屋构成违约以及被告在一审判决后向原告支付10000元结清房租，二审判决除支持原告没收被告所交纳的按金13000元外，驳回了原告的其他诉讼请求。原告不服上述（2013）佛中法民一终字第340号民事判决，向佛山市中级人民法院申请再审，佛山市中级人民法院作出（2013）佛中法审监民再字第45号民事判决，维持了（2013）佛中法民一终字第340号民事判决。
后被告依约交租至2014年6月，因原告仍怠于办理增容事宜，被告自2014年7月至2015年1月每月仅支付租金7000元，2015年2月至4月每月仅支付租金5000元，2015年5月起未向原告支付租金。原告据此于2015年5月26日诉至本院，要求解除合同、没收按金、支付租金及违约金等费用。本院经审理作出（2015）佛城法民一初字第919号民事判决，判令被告向原告支付欠租22400元及违约金、水费286.98元、垃圾处理费376元，并驳回原告其他诉讼请求。该判决已于2015年8月14日发生法律效力。
因被告拖欠2015年7月租金，原告于2015年8月6日诉至本院，本院经审理作出（2015）佛城法民一初字第1425号民事判决，判令被告向原告支付2015年7月租金7200元及违约金。原、被告均未上诉，该判决已于2015年9月25日发生法律效力。
因被告拖欠2015年8月租金，原告于2015年9月2日诉至本院，本院经审理于2015年10月8日作出（2015）佛城法民一初字第1673号民事判决，判令被告向原告支付2015年8月租金7200元及违约金。
因被告拖欠2015年9月租金，原告于2015年10月15日诉至本院，本院经审理于2015年10月21日作出（2015）佛城法民一初字第1859号民事判决，判令被告向原告支付2015年9月租金7200元及违约金。
因被告拖欠2015年10月租金，原告于2015年10月28日诉至本院，案号为（2015）佛城法民一初字第2016号，目前该案在审理中。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效，各方均应严格依约履行。
关于原告诉请的2015年11月租金及违约金。根据涉案《房屋租赁合同》的约定，被告应于每月1日前向原告支付当月租金。被告虽提出由于原告未履行对电表增容改造故不同意支付租金的抗辩，但由于原告已履行了交付房屋给被告的主合同义务，未履行对电表增容改造仅是未履行其附随义务，而被告不向原告交纳租金系未履行其主合同义务，其以原告未履行附随义务作为抗辩，理据不足，本院不予采纳。故对原告诉请被告交纳2015年11月租金7200元，本院予以支持。关于违约金诉请，原告主张依据合同第六条约定每日按月租金3%计付并主张没收按金12000元，但该违约金标准明显过高，被告亦持异议，且根据前述生效判决认定，原告负有与被告就电表整改事宜积极协商并使之满足涉案房屋诸多租户用电需要的义务，但原告至今仍怠于履行上述义务，致次承租方使用房屋不时存在断电情形，故综合涉案租赁合同的整体履行情况，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，本院酌定被告自2015年11月2日起，以欠付租金7200元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计至被告实际清付之日止。原告诉请超出部分，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：
一、被告李秋冬于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告黄二女支付2015年11月租金7200元及违约金（违约金以7200元为本金，按中国人民银行同期贷款利率自2015年11月2日起计至本判决确定的止付之日止）；
二、驳回原告黄二女的其他诉讼请求。
如被告李秋冬未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序，受理费减半收取221元，由原告黄二女负担196元，被告李秋冬负担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
代理审判员 丁保国
二〇一五年十二月二十一日
书 记 员 梁钰萍
附引用的法律法规：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。