安徽省蚌埠市禹会区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）禹民一初字第01420号
原告：李世贵，男，1974年4月1日出生，汉族，户籍地安徽省定远县。
委托代理人：崔科雷，安徽淮河律师事务所律师。
被告：牛德湘，男，1954年7月23日出生，汉族，住安徽省蚌埠市禹会区。
委托代理人：王培君，安徽华扬律师事务所律师。
第三人：蒋涛，男，1979年4月18日出生，汉族，住安徽省蚌埠市。
第三人：蒋兆句，男，1944年4月24日出生，汉族，户籍地安徽省蚌埠市怀远县，现住所地蚌埠市禹会区。
原告李世贵诉被告牛德湘、第三人蒋涛、蒋兆句案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2015年11月25日受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李世贵及其委托代理人崔科雷、被告牛德湘及其委托代理人王培君、第三人蒋兆句到庭参加诉讼，第三人蒋涛经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告李世贵诉称：李世贵与蒋兆句于2015年2月10日达成买卖合同，双方约定购买蒋兆句位于张公山政法楼412号和611号房屋，共计40万元。2015年2月15日，李世贵与蒋兆句签订了《房屋买卖补充协议》，约定购房款用于偿还蒋兆句儿子蒋涛在中海担保公司的贷款，并在蚌埠众信公证处办理了公证。李世贵于当天将40万元转入中间人ＸＸ账户内。次日，ＸＸ将40万元转入中海担保公司账户内。
牛德湘与蒋涛之间存在借款关系，蒋兆句为担保人。2015年2月11日，禹会区人民法院作出（2015）禹诉保字第00021号民事裁定书查封了蒋兆句名下的张公山政法楼412号和位于蚌埠市张公山商城2号区底层24号营业房。2015年8月4日禹会区人民法院作出（2015）禹执字第00407号执行裁定书，查封了位于蚌埠市张公山政法楼611号的房产。
李世贵得知上述情况后，向禹会区人民法院提起了执行异议，禹会区人民法院于2015年11月17日向李世贵送达了（2015）禹执异字第00002号执行裁定书，裁定驳回案外人李世贵的异议申请，故李世贵在法定期间内提起了诉讼。
李世贵认为李世贵与蒋兆句签订的《房屋买卖合同》《房屋买卖补充协议》系双方真实意思表示，该合同不违反国家法律法规的强制性规定，该协议合同有效。且房屋虽没有办理产权过户登记，但李世贵已依合同支付全部价款并占有标的物至今。根据《物权法》第15条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占用该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，李世贵取得涉案房屋后，未登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力，且李世贵在本案中并无过错，故法院不得查封、扣押、冻结该财产。李世贵起诉，请求判决立即停止执行（2015）禹执字第00407号执行裁定书，并解除对位于蚌埠市禹会区张公山政法楼611号和412号房屋的查封。
李世贵为支持自己的诉请，向本院提交如下证据：
1、身份证，证明原告诉讼主体资格；
2、执行裁定书（复印件）、补正裁定书（原件），证明本案经过执行异议的申请；
3、注销户口说明，证明蒋兆巨与蒋兆句为同一人；
4、公证书4份、补充协议一份、涉案房屋的房产证两份，证明2015年2月10日原告与第三人签订的合法有效的房屋买卖合同；
5、汇款凭证2张、借记卡账户历史明细清单2张，证明2015年2月13日取现13万交给ＸＸ，该款是替蒋涛交给ＸＸ的借款；2015年2月15日，转账40万给ＸＸ，ＸＸ于次日将该款汇给中海担保公司，该40万是ＸＸ替蒋涛偿还中海担保公司的借款；
6、支付令，证明蒋涛欠ＸＸ461万及利息207450元，购房款部分给了ＸＸ；
7、房屋租赁合同2份，证明原告在2015年签订房屋买卖合同后并实际占用该房屋，对房屋进行出租。
被告牛德湘辩称：本案诉讼是李世贵与蒋涛、蒋兆句恶意串通、侵害牛德湘合法权益的恶意诉讼，法院应驳回李世贵的诉讼请求，继续执行（2015）禹执字第00407号执行裁定书并不解除对蒋兆句位于蚌埠市禹会区张公山政法楼611号和412号房屋的查封。其理由有：1、涉案房屋所有权人系蒋兆巨，与（2015）禹民一初字第00288号民事裁判书蒋兆巨为同一人，而与李世贵签订房屋买卖合同的是蒋兆句，系两个民事主体，蒋兆句无权处分牛德湘查封的两套房屋，李世贵无权对牛德湘申请执行的行为提出异议；2、李世贵应是在得知法院即将查封房屋的情形下，与蒋兆句恶意串通签订的房屋买卖合同，其目的是为了对抗牛德湘的保全，侵害牛德湘的合法权益。且在法院查封政法楼412号房屋时，李世贵未支付购房款，亦未实际占有房屋；3、李世贵与蒋兆句签订的是虚假的房屋买卖合同，李世贵因无法出具支付购房款的凭证，编造了ＸＸ转款的理由，故是虚假行为。因为房屋买卖系大宗买卖，不直接交付购房款与交易习惯不符，中海公司是担保公司，其不可能贷款给蒋涛，即使中海公司给蒋涛的借款担保并代偿债务，李世贵应提供证据证明中海公司对蒋涛有债权，但李世贵未提供此方面的证据；ＸＸ不可能为蒋涛作为中间人转款，因为ＸＸ本身就是蒋涛的债权人，蒋涛至今拖欠ＸＸ借款461万及20余万元的利息未还；两套房屋的价值远大于40万元，从李世贵与蒋兆句房屋买卖合同约定40万元购买两套房屋也明确是虚假的房屋买卖合同。综上，牛德湘认为，由于牛德湘保全的房屋所有权人为蒋兆巨，与李世贵房屋买卖合同的卖房人蒋兆句为两个民事法律主体，李世贵无权就该两套房屋提出任何权利主张，其与蒋兆句签订的房屋买卖合同系虚假合同，侵犯了牛德湘的合法权益，请求驳回李世贵的诉讼请求。
牛德湘针对其辩称意见向本院提交以下证据：
1、被告身份证，证明被告诉讼主体资格；
2、禹会区法院裁定书、协助执行通知书（回执）、执行裁定书、房地权证书（复印件）、查档证明，证明被告2015年2月11日申请查封时，原告未支付该412号房屋购房款，也未实际占有该房屋，原告对此412号房屋不享有任何权利；
3、蚌山区法院支付令、执行裁定书，证明原告诉称的支付房款的中间人ＸＸ是第三人蒋涛的债权人，其对蒋涛有近500万元的债权至今未得到偿还，其是不可能在自身债权未受偿时，将所谓的40万元购房款付中海担保公司的，这证明了原告与第三人的房屋买卖合同和付款是恶意串通，侵害被告合法权益的行为；
4、安置房市场价格评估表，证明涉诉的两套房屋周边正在拆迁，其平均货币还原价格为4132元，加上房屋的各项补偿，每套房屋的货币补偿至少在30万以上，这证明原告与第三人的每套20万元的购房款明显不真实可信，原告与第三人的房屋买卖合同和付款时恶意串通，侵害被告合法权益的行为，双方的行为就是为了对抗对该两套房屋的强制执行。
第三人蒋涛未到庭，亦未进行答辩。
第三人蒋兆句辩称：2015年1、2月份左右，蒋涛欠牛德湘的钱，牛德湘向蒋涛要欠款，接连来了四五天，蒋兆句就承诺慢慢还，让蒋兆句写担保，当时写担保时未让用房屋做抵押。后来蒋涛欠某公司欠款到期，不得已将两套房屋出售给李世贵，实际总价款53万，公证时注明是40万。ＸＸ作为中间人，就先行支付给ＸＸ13万，约十天后又支付40万，共支付53万。ＸＸ替蒋涛偿还了某公司。蒋兆句不知道蒋涛具体借了多少钱。蒋兆句实际上将涉案房屋卖给了李世贵。
蒋涛、蒋兆句未向本院提交证据。
李世贵、牛德湘、蒋兆句对对方所举证据的质证意见及合议庭认证意见如下：
（一）对李世贵所举的证据1、2，牛德湘、蒋兆句无异议，本院予以认定；对证据3，牛德湘对真实性无异议，对关联性、证明目的有异议，认为是两个不同的民事主体，蒋兆句无异议，本院经审核，对该份证据予以认定；对证据4，牛德湘对公证书的真实性无异议，认为公证书上的蒋兆句和产权人蒋兆巨是两个不同的民事主体，蒋兆句已于2013年被注销，房屋买卖合同无效，蒋兆句无异议，本院经审核对该份证据的真实性予以认定；对证据5，牛德湘对真实性无异议，对关联性和证明目的有异议，认为ＸＸ给中海公司付款，跟本案无关，付款并不能证明ＸＸ是代付购房款的，蒋兆句对真实性无异议，蒋涛欠ＸＸ和中海担保公司的钱，具体数额不清楚，售房款全部偿还借款，本院经审核，对证据5的真实性予以认定；对证据6，牛德湘对真实性无异议，对关联性有异议，认为跟本案无关，蒋兆句对真实性无异议，对具体借款事实不清楚，本院对证据6的真实性予以认定；对证据7，牛德湘对三性有异议，认为该房屋租赁合同是虚假的，该房屋租赁合同时间提前于执行异议申请书的时间，李世贵在执行异议书中声称只有一套，蒋兆句无异议，本院经审核认为，李世贵虽提供了房屋租赁合同，但其并没有提供其他证据与房屋租赁合同相互佐证证明房屋已经通过租赁实际交付，故达不到李世贵的证明目的。
（二）对牛德湘所举证据1，李世贵、蒋兆句无异议，本院予以认定；对证据2，李世贵、蒋兆句对真实性无异议，但达不到证明目的，同时证明2015年2月11日没有对611号房屋进行查封，本院对证据2的真实性予以认定；对证据3，李世贵、蒋兆句对真实性无异议，达不到证明目的，不能认为蒋涛欠ＸＸ的钱，ＸＸ就不能代蒋涛还中海担保公司的欠款，蒋涛与ＸＸ是亲属关系，本院对证据3的真实性予以认定；对证据4，李世贵、蒋兆句对真实性无异议，但达不到证明目的，该房屋的平均单价不包括其他差价，所以李世贵支付的购房款是接近还原款的，蒋兆句认为房屋的出卖价格接近于市场价格，本院对证据4的真实性予以认定。
经审理查明：涉案房屋分别位于安徽省蚌埠市禹会区张公山政法楼412号（房地权蚌私字第407104号）、安徽省蚌埠市禹会区张公山政法楼611号西户（房地权蚌私字第438166号），房地产权人系蒋兆巨。2015年2月10日，蒋兆句、赵传珍与李世贵就该两处房屋的买卖在安徽省蚌埠市众信公证处办理了房屋买卖合同公证及委托公证（房屋买卖合同约定该两处房屋售价均为200000元）。2015年2月28日，安徽省蚌埠市众信公证处为上述两项公证出具了公证书。2015年2月15日，蒋兆句、赵传珍与李世贵签订《房屋买卖补充协议》，中间人为ＸＸ，该协议约定购房款400000元用于偿还蒋兆句之子蒋涛在中海担保公司的贷款，李世贵将400000元购房款打入中间人ＸＸ账户，由ＸＸ直接转入中海担保公司账户，该协议与ＸＸ的转款凭证作为蒋兆句收到售房款的收据。当天在中国工商银行，李世贵将400000元转入中间人ＸＸ账户。次日，ＸＸ通过中国工商银行将400000元转入安徽中海融资担保有限公司徽商银行账户。该两处涉案房屋在法院查封时均未办理产权变更登记手续。
2015年2月11日，牛德湘因与蒋涛、蒋兆巨民间借贷纠纷向本院提出诉前财产保全申请。同日，本院作出（2015）禹诉保字第00021号执行裁定书，裁定查封蒋兆巨所有的位于蚌埠市张公山政法楼412号（房地权蚌私字第407104号）及位于蚌埠市张公山商城2号区底层24号营业房（房地权证蚌私字第××号）两套房屋。2015年2月12日，本院正式查封该两套房屋。2015年6月11日，本院就牛德湘与蒋涛、蒋兆巨民间借贷纠纷一案作出（2015）禹民一初字第00288号民事判决书，主要内容为：被告蒋涛于本判决生效之日起七日内偿还原告牛德湘借款490000元及利息（自2015年2月1日起至本金偿清时止，利率按月利率1.1%计）。被告蒋兆巨对上述债务承担连带清偿责任……。该民事判决书生效后，因蒋涛、蒋兆巨未按期履行民事判决书确定的义务，牛德湘向本院申请执行。2015年7月24日，本院立案执行。2015年8月3日，本院作出（2015）禹执字第00407号执行裁定书，裁定查封蒋兆巨所有的位于安徽省蚌埠市禹会区张公山政法楼611号西户（房地权蚌私字第438166号）房屋。之后，李世贵对执行标的查封的张公山政法楼412号、张公山政法楼611号西户两处房屋提出书面异议，2015年11月9日，本院作出（2015）禹执异字第00003号执行裁定书，裁定驳回李世贵的异议申请。李世贵不服该裁定，在法定期间内向本院提起诉讼，请求判决立即停止执行（2015）禹执字第00407号执行裁定书，并解除对位于蚌埠市禹会区张公山政法楼611号和412号房屋的查封。
另查明：2013年9月30日，蚌埠市公安局文锦路派出所对蒋兆句拥有的重复户口（姓名：蒋兆巨公民身份号码：××，户籍地址：安徽省蚌埠市禹会区兴中路98号附14号）予以注销。蒋兆句认可已将张公山政法楼421号、张公山政法楼611号西户房屋出卖，买受人系李世贵。
本院认为：《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。因李世贵和蒋兆句、赵传珍没有办理涉案两套房屋过户登记手续，该涉案房屋的所有权人仍为蒋兆句。依照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。作为买受人的案外人请求停止执行，其请求成立需满足三个条件：一是买卖关系成立且买受人支付了全部价款；二是买受人实际占有标的物；三是对未办理过户登记手续买受人不存在过错。本案中，张公山政法楼412号房屋于2015年2月12日被正式查封，此时200000元的购房款李世贵尚未支付；对于张公山政法楼611号房屋，李世贵与蒋兆句、赵传珍于2015年2月10日签订《房屋买卖合同》，但直至被查封时尚未办理过户登记手续，李世贵亦没有提供证据证明其对未办理过户登记手续不存在过错；对于李世贵是否实际占有该两处案涉房屋问题，李世贵仅提供两份于2015年3月1日签订的《房屋租赁合同》予以证明其通过对房屋进行出租实现对案涉房屋的占有，但其并没有提供其他证据与《房屋租赁合同》相互佐证证明其已经通过租赁实际占有案涉房屋。且通过比对李世贵关于房屋租赁的陈述及《房屋租赁合同》，两者存在不一致之处，其称张公山政法楼412号房屋的承租人系刘素芹（音），租赁期限是2年，但《房屋租赁合同》中该处房屋的承租人系史爽，租赁期限是自2015年3月1日至2020年2月29日；其称张公山政法楼611号西户房屋系招租，但《房屋租赁合同》第六条关于交付房屋期限载明“甲方应于合同生效之日延续原合同执行……”。综上，对于李世贵请求判决立即停止执行（2015）禹执字第00407号执行裁定书，并解除对位于蚌埠市禹会区张公山政法楼611号和412号房屋的查封的诉讼请求，本院不予支持。第三人蒋涛经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃相关诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第二十四条、《最高人民法院﹤关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定﹥》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告李世贵的全部诉讼请求。
案件受理费80元，由原告李世贵负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。
审 判 员 王宏霞
代理审判员 董翠红
人民陪审员 胡林利
二〇一六年五月九日
书 记 员 朱 帅