贵州省铜仁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）铜中民商终字第20号
上诉人（一审被告）贵州省铜仁黔东中学。
法定代表人陈自立，该中学校长。
委托代理人李文军，男，贵州邦宇律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被上诉人（一审原告）贵州省铜仁市商业物资公司。
法定代表人周光华，该公司经理。
委托代理人张海，贵州泽富律师事务所律师，代理权限为特别授权。
上诉人贵州省铜仁黔东中学（以下简称“黔东中学”）为与被上诉人贵州省铜仁市商业物资公司（以下简称“铜仁市商业物资公司”）租赁合同纠纷一案，不服铜仁市碧江区人民法院（2014）碧民商初字第42号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月15日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。铜仁市商业物资公司的法定代表人周光华、委托代理人张海，黔东中学的法定代表人陈自立及其委托代理人李文军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明，2000年12月27日，原、被告签订了一份《租赁协议》，约定由原告将其所管理、使用的罗茶厂区所有土地及地上房屋、水电与附属设施租赁给被告使用，该协议明确了2001年至2010年租金金额，并约定了2011年至2020年的租金由原、被告另行协商。每年租金分两次付款，1月份付50%，7月份付50%。前十年（即2001年至2010年）租赁期限届满后，2011年至2013年，被告向原告支付的年租金仍为40万元。2014年，原告多次要求与被告协商提高租金，但被告拒不同意。原告为解决与被告之间的纠纷，委托贵州惠仕房地产资产评估有限公司对涉案的铜仁市碧江区沿江路14号九宗土地的租赁价格进行评估。贵州惠仕房地产资产评估有限公司于2014年7月7日作出了（2014）018号土地估价报告。但被告在庭审中认为该评估报告的程序违法，本案涉案土地系国有资产，应当按照《国有资产评估管理办法》的相关规定进行评估。为此，原告于2014年11月13日向国有资产主管部门递交了对本案涉案的铜仁市碧江区沿江路14号九宗土地及房产租赁价值的评估申请，2014年11月17日，铜仁市财政局作出了同意原告评估立项申请，并要求原告按规定委托中介机构进行评估的批复。后原告委托贵州惠仕房地产资产评估有限公司对本案租赁土地的租金价值进行评估。2014年12月16日，贵州惠仕房地产资产评估有限公司作出了黔惠铜土估报（2014）018号土地估价报告。该报告评估的本案涉案的铜仁市碧江区沿江路14号九宗土地2014年度的租赁价格为1645586.39元。2015年1月27日，铜仁市财政局通过铜财资（2015）3号文件对上述评估的租赁价格1645586.39元予以确认。但被告对该评估报告不服，于2015年2月13日向铜仁市财政局提出重新评估申请。2015年2月27日，铜仁市财政局通过铜财资函（2015）1号文件回复认为贵州惠仕房地产资产评估有限公司具有评估资质，评估程序符合要求。另查明：原告为评估本案涉案铜仁市碧江区沿江路14号九宗土地的租赁价值用去评估费55000元。本案涉案的九宗国有土地的使用权人为原铜仁地区商务局（现已更名为铜仁市商务和粮食局），自原告设立以来，上述九宗国有土地一直由原告管理。铜仁市商务和粮食局也书面同意原告通过法律途径解决与被告之间的租金纠纷。
一审法院认为，原、被告于2000年12月27日签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，系合法有效，受法律保护。原告诉请继续履行该租赁协议于法有据，本院予以支持。鉴于本案原、被告对2014年度的租金不能通过协商的方式进行确定，原告为此申请对本案涉案的铜仁市碧江区沿江路14号九宗土地的租赁价值进行评估，作出评估报告的评估机构即贵州惠仕房地产资产评估有限公司有相应的评估资质，且评估程序并无不当，所评估的本案涉案土地的年租金价格1645586.39元已由铜仁市财政局确认。但鉴于本案涉案的土地有部分被滨江大道及渝怀铁路占用而无法继续被租用，故所评估的年租金价格应当作相应的减少，又鉴于原告在庭审中已认可本案涉案的土地被滨江大道及渝怀铁路占用的面积为7-8亩，故本院酌情支持由被告向原告支付2014年度的租金1504199元（已扣除被占用的土地部分的年租金141387.4元：被占用土地部分以8亩即5333.36平方米计算（1亩相当于666.67平方米），每平方米年租金价格取均值为1645586.39元／年÷62063.35平方米=26.51元／年／平方米，故被占用土地部分的年租金为26.51元／年／平方米×5333.36平方米×1年=141387.4元）。由于2015年及2016年度的租金尚不能确定被告是否继续租用，故原告诉请的2015年及2016年度的租金不宜在本案中直接判决，原告可在被告实际租用后另行向被告主张权利。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十二条第（二）项、第二百一十二条、第二百三十一条之规定，判决：一、原告贵州省铜仁市商业物资公司与被告贵州省铜仁黔东中学继续履行双方于2000年12月27日签订的《租赁协议》。二、由被告贵州省铜仁黔东中学向原告贵州省铜仁市商业物资公司支付2014年度的租金人民币1504199元。三、驳回原告贵州省铜仁市商业物资公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取人民币9168.9元，由被告贵州省铜仁黔东中学承担。以上有履行内容的款项限本判决生效之日起十日内履行完毕。
黔东中学不服上述民事判决，向本院提起上诉，请求撤销一审民事判决，发回重审。其上诉理由：一、一审判决程序违法。1、一审判决以2014年12月16日作出的黔惠铜土估报（2014）018号土地估价报告作为判决依据属程序违法。该报告系铜仁市商业物资公司庭审后提交，已超过举证期限。2、上诉人对2014年12月16日作出的黔惠铜土估报（2014）018号土地估价报告不服，申请铜仁市财政局重新评估，铜仁市财政局函告上诉人向一审法院申请，上诉人向一审法院申请重新评估，一审法院于2015年3月5日征求上诉人意见并记录在案，而2015年3月4日就形成了书面判决，无疑剥夺了上诉人的诉权。二、一审判决上诉人支付铜仁市商业物资公司2014年度的租金1504199元，事实不清，证据不足。1、2014年12月16日的黔惠铜土估报（2014）018号土地估价报告评估的被上诉人在土地使用权证上的数据，而不是上诉人实际使用的面积。事实上被上诉人土地证是上载明的土地面积为62063.35平方米即93亩，上诉人合同租用的面积不到70亩，因滨江大道和渝怀铁路占地，上诉人的实际使用面积大大减少，经上诉人委托，2015年3月10日贵州省地矿局103地质大队实地测绘，得出技术总结报告，认定上诉人实际用地面积33723.29平方米，合50.585亩。2014年12月16日的黔惠铜土估报（2014）018号土地估价报告评估认定上诉人使用62063.25平方米，没有任何客观事实依据，一审以此作为判决依据是错误的。2、一审判决凭空认定滨江大道和渝怀铁路占地8亩。3、上诉人经批准租用被上诉人闲置土地办学，其用地性质为教育用地，属于公益性质，而非工业租用地性质。一审按工业用地性质判决上诉人支付租金，违反民办教育促进法的相关规定。
铜仁市商业物资公司二审答辩称，一、一审审理程序合法，一审法院依据市财政局确认的土地租赁估价作出裁判并未不妥。答辩人在起诉前问题贵州惠仕资产评估有限公司对本案土地的市场租赁价格进行评估，黔东中学提出异议，但未提交任何反驳证据，一审法院向其释明后，其也没有申请重新评估，应视为放弃了申请重新评估的权利。资产评估对土地性质的界定依法应当依据土地权属登记证的记载，与土地占用人的实际用途无关，本案依据工业用地估价完全合法。二、黔东中学无权再行申请对本案进行重新评估。1、一审法院已向黔东中学进行释明告知其对评估报告有异议，可以申请重新评估，但黔东中学拒不申请重新评估，应视为其放弃了重新评估的权利。2、即使是当事人一方自行问题的鉴定，另一方申请重新鉴定，需提交足以反驳的证据。黔东中学未能举证证明估价存在违法，况且本案对国有土地的估价已经依法经市财政局两次确认。3、根据《国有资产评估管理办法》第20条的规定，黔东中学对土地价值估价有异议，没有依法向上一级国有资产管理行政主管部门申请复核，已丧失申请复核的权利，即便其向市财政局提交了重新评估的申请，是财政局已明确答复该评估是合法的。三、答辩人收取租金仅在于黔东中学最初租赁的土地，而黔东中学自身是否实际使用租赁土地以及实际使用租赁土地的面积与答辩人收取租金并未关联，黔东中学上诉所称的“单方委托测绘学校实际用地面积”对于本案争议无实际意义，与本案土地租赁价值的估价也无关联。1、根据《租赁协议》约定，黔东中学系对答辩人罗茶厂区即原铜仁地区商业局酒厂厂区土地的整体租赁。2、对黔东中学提及的滨江大道及渝怀铁路占地问题，黔东中学在向市财政局提交的程序评估申请中已自认“滨江大道及渝怀铁路占地1000m2（约1.5亩）左右”，而一审判决已经在评估价值基础上扣除了8亩土地的租金，黔东中学在已获利的情形下没有任何正当理由对租赁土地面积及租赁提出异议。4、黔东中学曾于2015年2月25日铜仁市政府专题会议上与答辩人达成“2014年、2015年租金的具体实际支付额度以碧江区法院判决结果为准，实行多退少补”协议。其上诉已违背达成的协议。
二审中，黔东中学提交了下列证据：
1、103地质大队对黔东中学地形测绘技术总结，证明黔东中学实际租用土地面积33723.29m2，合50.585亩，而不是62063.35m2，合93亩。
2、2015年2月11日黔东中学向铜仁市财政局对租赁土地面积及用地性质程序评估的《重新评估申请》，证明黔东中学对（2014）018号土地估价报告中评估的土地面积及用地性质不服，向市财政局申请程序评估。
3、铜财资函（2015）1号贵阳黔东中学《重新评估申请》的回复，证明市财政局告知黔东中学向法院提出重新评估申请。
4、2015年2月6日黔东中学向一审法院提交的《重新评估申请》，证明黔东中学对（2014）018号土地估价报告中评估的土地面积及用地性质不服，向一审法院申请程序评估。
5、2015年2月11日一审法院的质证笔录，证明（2014）018号土地估价报告超过举证期限，证据无效；评估机构是否具有国有资产评估资质没有说明；评估面积和用地性质错误；黔东中学申请重新评估。
6、2007年9月26日的铜仁地区商业物资公司收条，证明黔东中学在租赁协议及补充协议以外支付商业物资公司资金的事实。
7、杨某龙、钟某英的证明，证明杨某龙、钟某英租用商业物资公司房屋，并向商业物资公司支付租金。
8、2011年5月24日商业物资公司与李某明签订的《租赁合同》，证明李某明租用商业物资公司铁路线左侧空房空地的事实。
9、2011年5月23日李某明与黔东中学签订《供水供电合同》及押金收条，证明李某明租用商业物资公司铁路线左侧空房空地用于生产水泥砖，但无法解决水电问题，要求黔东中学协助供给水电，水电费由李某明承担的事实。
10、13张照片，证明围墙以外土地不在租赁范围，仍属商业物资公司使用。
二审中黔东中学向本院提交了要求重新评估的申请。
铜仁市商业物资公司二审提交的证据有：1、铜府发（2010）23号《市人民政府关于发布铜仁市2010年城区土地定级及城镇基准地价更新成果的通知》及《铜仁市2009年基准地价更新技术报告》，证明该公司罗茶厂区土地级别为三类，工业用地基准地价为320元，科教用地参照地价水平为批发零售用地地价×50%，批发零售用地三类土地2010年基准地价为1200元／m2，实际上教育用地地价比工业用地地价还高。2、地形图，证明黔东中学租赁的土地范围就是罗茶厂区围墙以内的土地。
上述证据经二审庭审质证，铜仁市商业物资公司认为，103地质大队对黔东中学地形测绘技术总结，该证据没有测量人的资质证明，系黔东中学单方委托，且其一审已放弃重新评估。铜仁市商业物资公司对黔东中学申请财政局重新评估的事实没有异议。对黔东中学提交证明铜仁市商业物资公司对外出租房屋的证据，铜仁市商业物资公司认为该部分证据没有原件，否认自己出租土地给其他人。黔东中学认为不能按照基准地价进行评估，约定按照教育用地进行评估。本院认为，黔东中学提交103地质大队对黔东中学地形测绘技术总结，铜仁市商业物资公司没有申请重新进行现场勘验，该证据予以采信。对其他证据真实、合法，与本案具有关联性，予以采信。
经审理查明：二审查明事实与一审认定事实一致，本院予以确认。另查明，《租赁协议》约定租用场地范围为：原铜仁地区商业物资公司罗茶厂区所有土地及地上房屋、水电及其他设施。还约定，在现有的围墙内的甲方（铜仁地区商业物资公司）职工及其用房单位必须在2001年5月底以前全部搬出，在租赁期间，甲方职工及其家属不能使用围墙内的土地及设施。2010年10月21日原铜仁市商业物资公司通知黔东中学与其协商后十年的租金问题。双方协商暂按每年40万元支付租金。2011年3月23日，黔东中学支付租金150000元，同年5月5日支付租金50000元，同年9月19日支付200000元；2012年2月29日支付租金200000元，同年9月18日支付200000元；2013年3月13日支付租金200000元，同年10月20日支付租金200000元。2013年9月22日，铜仁市商业物资公司书面通知黔东中学协商后十年租金及拆除房屋事宜。并函告黔东中学拟将租金定为每年100万元。后黔东中学回函称双方于2011年已就后十年租金即2011年至2020年期间租金为每年40万元达成一致意见，不同意再提高租金。双方为2014年的租金标准未能达成协议，铜仁市商业物资公司为此诉讼至法院，请求：1、判决继续履行原、被告于2000年12月27日签订的《租赁协议》；2、判决被告立即按黔惠铜土估报（2014）018号《土地估价报告》评估的租金价格支付2014年度租金，并按该租金标准逐年支付2015及2016年度的租金。
同时查明，黔东中学办学所租赁土地的国有土地使用权人登记为原铜仁地区商业局，该地自铜仁市商业物资公司《国有土地使用证》记载，其中酒厂宿舍土地面积为49562m2、水泵房土地面积116m2和40.1m2、水池土地面积为252.65m2、厂房宿舍土地面积8745m2、宿舍土地面积1200m2、宿舍土地面积832m2、宿舍土地面积748.40m2、空地面积567.20m2，共计用地面积62063.35m2。双方均认可在租赁期间，有部分土地被修建滨江大道及渝怀铁路占用，但对具体占用面积双方均未提交证据，铜仁市商业物资公司自认被占用七、八亩土地。经103地质大队对黔东中学地形技术测绘，黔东中学实际使用土地面积33723.29m2，合50.585亩。
本院认为，本案双方争议焦点是租金标准及租用土地面积问题。铜仁市商业物资公司与黔东中学在《租赁协议》中约定，租赁期限为二十年，对2001年元月1日至2010年12月31日期间的租金标准进行了约定，对后十年的租金约定由双方另行协商。黔东中学主张2011年、2012年及2013年其按每年40万元支付租金，铜仁市商业物资公司已接受并未提出异议，应视为该公司已认可2011年至2020年的租金标准为每年40万元。2014年其按每年40万元支付租金，铜仁市商业物资公司拒收并要求提高租金，黔东中学不同意，双方为租金标准发生纠纷。本院认为，本案双方并非因市场变化或租赁物的灭失而要求调整租金标准，而是因为双方在租赁合同中对后十年的租金标准未作明确约定，双方协商无法达成协议，应属合同约定不明。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条规定，当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。根据上述规定，黔东中学不能提交双方已就2011年至2020年期间租金为每年40万元达成一致意见的书面协议，应当视为双方仅就2011年至2013年的租金达成了协议。双方虽然未能就后十年的租金达成协议，但双方租赁合同关系已成立，双方对2014年以后的租金由于约定不明，又不能协商达成补充协议，应当按照市场价格确定租金标准。国土资源部发布的《规范国有土地租赁若干意见》第二条规定，国有土地租赁，可以采用招标、拍卖或者双方协议的方式，有条件的，必须采取招标、拍卖方式。采用双方协议方式出租国有土地的租金，不得低于出租底价和按国家规定的最低地价折算的最低租金标准，协议出租结果要报上级土地行政主管部门备案，并向社会公开披露，接受上级土地行政主管部门和社会监督。第三条规定国有土地租赁的租金标准应与地价标准相均衡。承租人取得土地使用权时未支付其它土地费用的，租金标准应按全额地价折算；承租人取得土地使用权时支付了征地、拆迁等土地费用的，租金标准应按扣除有关费用后的地价余额折算。参照上述规定，一审法院委托贵州惠仕房地产资产评估有限公司于2014年12月16日作出的（2014）018号《土地估价报告》评估确定的土地使用权租赁价格并无不当。铜仁市商业物资公司出租的土地性质为工业用地，黔东中学因租赁取得该场地使用权，并未依法申请批准变更用地性质为教育用地，因此，该土地用途不因黔东中学用于教育办学而改变其土地性质。其上诉提出其所租赁的土地属教育用地无事实依据和法律依据。本案双方对租赁场地范围即租赁土地面积发生争议，铜仁市商业物资公司主张其系闲置场地整体出租，黔东中学则称其租赁范围仅为其现实际使用的部分场地。经查，《租赁协议》约定租赁场地范围为“罗茶厂区所有土地、房屋、水电及其设施”，双方均认可租赁范围系以围墙为界，铜仁市商业物资公司提交的现场照片与本院现场勘验一致，足以认定黔东中学系整体租赁铜仁市商业物资公司的闲置厂房场地。黔东中学在租赁上述场地期间，由于政府修建滨江大道及渝怀铁路征收了部分土地，影响了黔东中学对租赁场地的使用，且有部分房屋不在围墙内，黔东中学没有实际使用，原《租赁协议》确定的租金标准也不是按照地价确定，如果按照地价确定租金标准，应当以黔东中学实际使用的土地面积计算租金。对黔东中学没有使用的土地可由铜仁市商业物资公司收回另行处理。《合同法》第二百三十一条规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。根据103地质大队对黔东中学地形实地测绘结果，黔东中学实际使用土地面积33723.29m2，合50.585亩。黔东中学对减少的租赁土地面积要求减少租金，二审予以支持。黔东中学上诉部分理由成立。一审判决双方继续履行租赁合同，对铜仁市商业物资公司主张确认2015年和2016年租金标准的诉请不予支持不当，二审应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条第（二）项、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持铜仁市碧江区人民法院（2014）碧民商初字第42号民事判决的第一项，即“原告贵州省铜仁市商业物资公司与被告贵州省铜仁黔东中学继续履行双方于2000年12月27日签订的《租赁协议》；
二、撤销铜仁市碧江区人民法院（2014）碧民商初字第42号民事判决的第二项、第三项，即“由被告贵州省铜仁黔东中学向原告贵州省铜仁市商业物资公司支付2014年度的租金人民币1504199元。”和“驳回原告贵州省铜仁市商业物资公司的其他诉讼请求。”
三、由贵州省铜仁黔东中学向贵州省铜仁市商业物资公司自本判决生效之日起十日内支付2014年度的租金人民币894342元。2015年度和2016年度租金按每年人民币894342元于次年1月30日前支付。
一审诉讼费人民币9168.90元，二审诉讼费人民币18338元，共计人民币27506.90元由贵州省铜仁市商业物资公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 全
审 判 员 熊亚飞
代理审判员 吴爱民
二〇一五年七月二十四日
书 记 员 李正雷