河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终10971号
上诉人（原审原告）：邹振博，男，回族，1985年11月7日出生，住址郑州市中原区。
委托诉讼代理人：李奇男，郑州市中原区桐柏路法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：杨淼，男，汉族，1980年12月5日出生，住址郑州市。
上诉人邹振博因与被上诉人杨淼房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州市中原区人民法院（2017）豫0102民初3493号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
邹振博上诉请求：撤销一审判决，查明案件事实，依法改判或发回原审人民法院重审。事实和理由：1、自己和杨淼之间的房屋买卖合同依法成立并生效。首先，杨淼与宏江房地产开发公司购房协议、杨淼向自己出具的定金收据，充分说明买卖标的物客观存在和房屋来源。虽然该证据为复印件，但杨淼已明确认可。至于交款数额不一致系履行问题，不影响合同的成立和生效。其次，未签订正式商品房买卖合同的原因系杨淼明确告知要以开发商要求统一签订时间为准，且有无正式商品房买卖合同并不是唯一证明房屋买卖关系存在的证据。第三，一审庭审时，杨淼已将标的房屋另行出售第三人，一审法院未尽查实职责，且对自己申请调取信息的要求置之不理。2、一审法院适用法律错误。一审法院以只具有行政管理性质的《房地产管理法》作为裁判依据，擅自扩大审理范围，违背法律常识和日常生活经验，属于法律理解错误。3、一审对自己的损失没有酌情进行处理。
杨淼辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回邹振博的上诉，维持原判。
邹振博向一审法院起诉请求：1.依法判令被告双倍返还原告定金4万元；2.要求被告赔偿原告经济损失4万元；3.本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：1.邹振博与杨淼之间房屋买卖合同标的客观、合法存在的有效证据缺失。首先，邹振博为证明杨淼具备涉案房屋出售资格所提供的认购协议及收据，虽杨淼认可其真实性，但从证据形式上看，认购协议系复印件且不完整，显示内容存在主体、时间等合同主要条款缺失。收据亦系复印件，虽显示交款人为杨淼，并在单位盖章区域盖有“河南宏江房地产开发有限责任公司财务专用章”，但收款事由不明确，且交款金额与认购协议书复印件中约定的预定金数额不符。其次，截至2017年2月27日，杨淼并未与河南宏江房地产开发有限责任公司签订涉案商品房买卖合同，亦未提交涉案房屋系商品房合法存在、准予销售或二手房不动产标的物客观存在的相关证据。2.邹振博向杨淼交付定金2万元之事实，杨淼虽予以认可，但其称未实际收到钱款，对此，杨淼应承担举证责任。3.邹振博所称为购买房屋贷款87万元，应认定为自己的损失，对此，虽提交有交通银行郑州建设西路支行出具的,起始日期为2016年10月1日，贷款金额为87万,贷款产品为个人二手房按揭贷款的交易明细，但与本案不存在关联性。邹振博从网上查询并打印的与涉案房屋同位置同地段相关房屋售价信息系，不具备独立的证据价值，故不予采信。4.杨淼提交的手机录音、微信截图，缺少交流对象身份证明及完整反映争讼事实的交流内容，且邹振博不予认可，故不予采信。
一审法院认为，鉴于邹振博主张其与杨淼之间存在转售预购房屋合同关系，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五、四十六条关于商品房预售及预售再转让的有关规定，商品房预售及商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让都是有条件的。判断预售商品房再转让合同的效力应考虑商品房是否符合预售条件、预购合同效力、预购合同对预购人再转让行为是否作出限制、预购方是否已经履行商品房预售合同约定义务等。本案邹振博未提供有效证据证明涉案“宏江瀚苑16号楼3单元2907号房屋”系商品房合法存在、准予销售或二手房不动产标的物客观存在，更无法证明杨淼系上述房屋的合法预购人并符合再转让条件，故其主张其与杨淼之间存在有效商品房买卖合同关系无法律依据，不予支持。综上所述，鉴于前述房屋买卖合同主合同不成立，邹振博与杨淼基于该房屋买卖合同交付的定金所产生的担保合同亦不成立，故杨淼应当向邹振博返还定金2万元。诉讼中，杨淼有关虽出具2万元定金收条但实际未收到相应款项和金额的反驳，因举证责任归属杨淼，其对此应承担举证不力的责任。邹振博主张的经济损失应属缔约过失赔偿，但该诉求因缺少有效举证支持，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十二、十四、三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、杨淼于本判决生效之日起十日内向邹振博退还定金2万元；二、驳回邹振博其他部分的诉讼请求。如果未按本判决上述指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费900元，由杨淼负担225元，由邹振博负担675元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，解决邹振博与杨淼之间的讼争，首先需厘清杨淼与河南宏江房地产开发有限责任公司（以下简称“宏江房地产”）之间签订的买卖商品房预订书的效力。按照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”之规定，（一）杨淼与宏江房地产签订的买卖商品房预订书，从法律性质上讲，属于预备合同，即预约。首先，商品房预购书作为预约是要式合同，而杨淼与宏江房地产签订预订书，符合形式要件。其次，该预订书包含有本约（即杨淼拟在未来与宏江房地产签订正式的《商品房买卖合同》）的部分条款，如预订书对拟购买的房屋基本情况、房屋价款、预订金等均有清楚的描述和约定，其内容并非空泛，而是包括了本约的必要条款。第三，对该预订书杨淼表示认可，双方达成合意。第四，上述预约已完成向本约的过渡，即杨淼与宏江房地产之间存在商品房买卖的事实。兹有郑州市房产档案馆出具的《郑州市个人房屋权属查询证明》（编号：2017-01-1774-195845）显示“杨淼/联网商品房预售合同备案/中原区嵩山北路西、棉纺西路北13号楼2单元32层3206/16002428355/成套住宅/93.78/2016-05-0612:26:26”为证。此查询结果列明的商品房确系宏江房地产开发，虽最终购买的商品房存在差异，但属于双方对买卖标的物的变更，合同的性质并未因此发生变化，也不影响预约向本约的转化，更不能据此而否定预约的效力。故而，一审法院以杨淼与宏江房地产签订合同之标的物不存在而否定该预约，属于认定事实错误，应予纠正。
（二）邹振博与杨淼之间的协议的性质及效力分析。第一，邹振博与杨淼之间的协议不是商品房预售合同转让合同。商品房预售合同转让是指在商品房预售以后，预购人将其预购的未竣工交付的预售商品房另行转让的行为（俗称“炒楼花”），此转让是商品房预购人将原预售合同的权利、义务转让给第三人，使第三人与预售人之间设立新的民事法律关系，而预售合同的内容不发生变化的转让形式。而从本案的情况来看，杨淼与邹振博签约时，宏江房地产只是在做开发的前期准备工作，双方买卖的标的物，即宏江瀚苑16号楼3单元2907号房还处于不确定状态，并不符合商品房预售合同转让之标的物特定（已经预售的商品房）的特征。而且，杨淼与邹振博签订的协议中，对相关权利义务转让的规定也不明确。因此，该协议无论从特征、形式还是内容上，均与商品房预售合同转让合同不符。一审法院关于双方协议的定性错误，应予纠正。
第二，邹振博与杨淼之间的协议，其效力范围只及于双方之间。首先，杨淼与邹振博的意思表示真实，并达成合意，不存在无效之事由。其次，该合意在双方之间设立了一种债权债务关系。虽然该协议不产生对抗第三人之效力，但并不能因此否定该协议在当事人双方之间的效力。故一审法院对此合同的效力认定不当。同时，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”之规定，该协议不能实现的原因，是由杨淼自身的过错造成，其应承担责任。故对邹振博主张杨淼违约，应按照约定双倍返还定金之诉请，本院予以支持。杨淼辩称邹振博支付的定金只收到1万元的事实，因无证据证明，本院不予采纳。
（三）杨淼应承担缔约责任。当事人在订立合同过程中,隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,或者有其他违背诚实信用的行为，给对方造成损失的，应当按照法律规定，承担损害赔偿责任。本案中，在签订协议的时候，杨淼明知当时宏江房地产还不完全具备预售商品房资格，而隐瞒此事实，违反保证合同真实性义务，有违诚实信用，其应承担相应的缔约责任，本院予以维持。
综上所述，邹振博上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第二条、第四十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、变更河南省郑州市中原区人民法院（2017）豫0102民初3493号民事判决第（一）项,即“杨淼于本判决生效之日起十日内向邹振博退还定金2万元”为：杨淼自本判决生效后十日内双倍返还邹振博定金40000元。
二、驳回邹振博的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费900元，由杨淼负担675元，邹振博负担225元；二审案件受理费1300元，由杨淼负担975元，邹振博负担325元。
本判决为终审判决。
审判长 石红振
审判员 马常有
审判员 李文兵
二〇一七年八月三十一日
书记员 韩冬梅