上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第33578号
原告马腾。
被告钱振兴。
原告马腾诉被告钱振兴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月5日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年11月12日公开开庭进行了审理。原告马腾及被告钱振兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马腾诉称：2012年8月25日，原、被告在中介公司汉宇地产签订了《房地产买卖协议》，因被告无法在交房之前将其位于上海市浦东新区枣庄路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）内的户口迁出，且口头答应接下来尽快在安徽购房并将户口迁往安徽，基于对被告的信任，原告答应被告暂放户口，约定系争房屋内户口需在2014年9月1日前迁出。2012年11月19日，原、被告签订了购房合同，因之前买卖协议中已就户口问题达成协议，且被告多次承诺将尽快迁出户口，原告答应不需在合同中再次体现户口条款，但因担心被告失信不尽快迁出户口，因此留了人民币（以下币种相同）5万元押金，被告将户口迁出即返还。原告在与被告办理完房屋交接手续后，被告即搬到安徽安家，2013年3到8月期间，原告多次联系被告要求其将户口尽快迁出系争房屋，被告只接过一次电话，之后便一直关机及拒接电话。因急需用钱，原告不得不将系争房屋出售，于2013年5月22日与下家韩先生签订买卖合同，因被告执意躲避，据不配合迁出户口，导致被告与下家的交易无法继续，最终原告因户口问题不得不支付下家韩先生违约金5万元，造成重大损失。2013年8月6日，原告再次与下家倪女士签订了买卖合同，同时留给下家5万元作为户口押金，并在补充协议中约定将该户口于2015年8月6日前迁出，逾期迁出则须按每日100元从押金中扣除，直至扣完为止。故原告现诉至法院，要求判令被告承担逾期迁出户口的违约金5万元。
被告钱振兴辩称：原告应该举证证明由于户口没有迁出而产生5万元违约金的事实，原告的诉讼请求没有合同依据。双方签订的是房地产买卖协议，不是户口迁出协议。原告支付5万元定金是房屋买卖的定金，买卖合同中约定户口在2014年9月1日前迁出，但是没有约定5万元违约金的条款。双方设置了定金和违约金应该择一（主张）。双方约定的违约责任是为了避免被告将系争房屋出售给他人。本案中双方已经完成房屋交易。约定的迁出户口日期尚未届满时，原告已经与案外人签订了房屋买卖合同，根据合同相对性原理应该由原告自行承担。原告现在对系争房屋没有产权，原告的主体资格不适格。要求驳回原告的诉讼请求，并要求原告赔偿保全被告财产所产生的损失。
经审理查明：2012年8月25日，原、被告通过上海汉宇房地产顾问有限公司（以下简称汉宇公司）的居间介绍签订《房地产买卖协议》（以下简称《买卖协议》），《买卖协议》约定：原告对经验看的系争房屋已充分了解清楚，为表示对汉宇公司居间介绍的系争房屋之购买诚意，通过汉宇公司向被告支付意向金2万元，待被告签收后该笔意向金即转为定金，双方约定定金总额为5万元，剩余3万元由双方签订本协议后三日内补足，由被告直接收取或委托汉宇公司代为收取并保管原告所交定金；原告向被告购买系争房屋，成交总价为905，000元；款清交房，系争房屋的户口在2014年9月1日前迁出；905，000元为被告净到手价，原告承担中介费、个税；原、被告签署本协议后买卖关系即成立，为办理产权过户登记手续之需，双方同意在本协议签署生效后且于2012年10月31日前共赴汉宇公司签署网签版的房地产买卖合同；原、被告双方任何一方未能履行本协议，或因其原因导致房地产买卖未能最终完成的，均应向守约方承担违约金，违约金的具体数额等同于本协议约定的定金总额，违约方如系被告，则应向原告承担违约金并全额返还已收取的数额，违约方如系原告，则被告可从原告已付款中扣除违约金，余款返还给原告，若无余款的，则被告可不予返还原告已付款项，若原告已付款项不足违约金数额的，其应将不足部分补足被告；……。2012年11月19日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》（以下简称《合同》）。签订《合同》同日，原、被告约定，因被告户口不能及时迁出，因此原告留5万元作为户口迁出的押金。2012年12月21日，原、被告办理了系争房屋的产权过户手续。2013年5月，被告因故转让系争房屋给案外人时，曾多次联系被告要求迁出户口，但被告借故推脱。2013年5月22日，原告将系争房屋转让给案外人，因系争房屋内有被告的户口，原告与案外人关某系争房屋的交易终止，并因此赔偿案外人违约金5万元。2013年8月6日，原告再次与他人签订关某系争房屋的转让协议，将系争房屋转让给他人，并承诺于2015年8月6日前向公安机关办理完结原有户口迁出手续，若届时原告仍未办理完结原有户口迁出手续，则双方同意以每逾期一日100元作为补偿金从户口押金5万元中扣除，若押金全部扣除后原告仍未迁出原有户口的，则该笔押金作为系争房屋内原有户口不能迁出的补偿金，原告不再收取，同时他人不得就户口迁出事宜追究原告责任。系争房屋的产权经核准于2013年10月10日登记于案外人鞠某某、倪某某的名下。被告的户口至今未迁出系争房屋。被告庭审中称因新购房的产权证尚未办出，故至今未能从系争房屋中迁出户口。
上述事实，有《房地产买卖协议》，《上海市房地屋买卖合同》，本院（2014）浦民一（民）初字第10051号民事判决书，《定金收据》、《收据》，《房屋买卖合同解约协议》，《证明（三）》，《房地产买卖合同之补充协议》，《押金收据》，户名为被告的《银行卡客户交易查询／打印》，《上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息》，原、被告的陈述等为证，并经庭审质证属实，予以认定。
本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告关某系争房屋买卖的协议，系双方真实意思的表示，且不违反国家强制性法律规定，依法有效，双方均应严格履行。原、被告在《买卖协议》中约定被告于2014年9月1日前将系争房屋内的户口迁出，原、被告双方任何一方未能履行本协议，或因其原因导致房地产买卖未能最终完成的，均应向守约方承担违约金，违约金的具体数额等同于本协议约定的定金总额，并在双方签订《合同》的当日被告同意原告留5万元作为户口未迁出的押金。但约定的户口迁出期限届满后，被告未能迁出户口，被告的行为已经构成违约，被告应承担相应的违约责任。现原告诉至法院，要求被告支付户口未迁出的违约金5万元的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。原告系与被告签订协议的相对方，原告依据协议约定向被告主张违约责任，系适格主体。被告所谓原告不是系争房屋的产权人、原告主体资格不适格的意见，不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
被告钱振兴于本判决生效之日起十日内支付原告违约金5万元。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1，050元，减半收取计525元，及保全费520元，共计1，045元，由被告钱振兴负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 秦冬红
二〇一四年十一月二十日
书记员 杨 华
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。