广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤19民终7395号上诉人（原审被告、反诉原告）：俞丹容，女，汉族，住广东省高州市。上诉人（原审被告、反诉原告）：钟仁生，男，汉族，住广东省深圳市。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：张陇奎，北京市惠诚（东莞）律师事务所律师。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：刘冬博，北京市惠诚（东莞）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张雷，男，汉族，住广东省深圳市。委托诉讼代理人：何标，广东尚融律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈海燕，广东尚融律师事务所律师。原审第三人：东莞市开源物业投资顾问有限公司塘厦三正半山豪苑分公司。住所地：广东省东莞市。负责人：姜波。原审第三人：中国工商银行股份有限公司东莞塘厦支行。住所地：广东省东莞市。负责人：梁锦海。原审第三人：中国建设银行股份有限公司东莞市分行。住所地：广东省东莞市。负责人：范题。原审第三人：广东鼎业按揭服务有限公司。住所地：广东省东莞市。法定代表人：刘凤仪。上诉人俞丹容、钟仁生因与被上诉人张雷、原审第三人东莞市开源物业投资顾问有限公司塘厦三正半山豪苑分公司（以下简称开源公司塘厦分公司）、中国工商银行股份有限公司东莞塘厦支行（以下简称工商银行塘厦支行）、中国建设银行股份有限公司东莞市分行（以下简称建设银行东莞市分行）、广东鼎业按揭服务有限公司（以下简称鼎业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2016）粤1973民初3875号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理，上诉人俞丹容、钟仁生及其共同委托诉讼代理人张陇奎、被上诉人张雷及其委托诉讼代理人何标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张雷向一审法院起诉请求：1.俞丹容、钟仁生继续履行与张雷签订的《房地产买卖及居间合同》和2015年10月1日签订的《购房补充协议》，房屋产权证过户给张雷，房屋总价款为1000000元整；2.俞丹容、钟仁生赔偿张雷因本纠纷产生的律师费50000元、申请财产保全产生的担保费用8000元，上述费用在张雷支付给俞丹容、钟仁生的楼款尾款中抵扣；3.俞丹容、钟仁生承担本案的诉讼费、保全费，该费用在张雷支付给俞丹容、钟仁生的楼款尾款中抵扣。俞丹容、钟仁生向一审法院反诉请求：1.解除俞丹容、钟仁生与张雷的房屋买卖合同关系，张雷立即返还占用俞丹容、钟仁生的东莞市塘厦镇碧桂园豪园3栋2单元1504号的房产；2.张雷支付俞丹容、钟仁生拖欠的占用使用费12000元（自2015年10月1日暂计算至2016年6月1日，具体数额以张雷实际归还俞丹容、钟仁生房产之日止）和物业费854.48元（自2016年3月1日暂计算至2016年6月1日，具体数额以张雷实际归还俞丹容、钟仁生房产之日止）；3.张雷承担本案的诉讼费。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条的规定，于2016年8月10日作出（2016）粤1973民初3875号民事判决：一、张雷应支付俞丹容、钟仁生购房款800000元，具体支付方式如下：1.张雷在判决发生法律效力之日起5日内代俞丹容向中国工商银行股份有限公司东莞塘厦支行偿还东莞市塘厦镇平山村碧桂园豪园3幢2单元1504房屋（房产证号为粤房地权证莞字第××号）的贷款债务；2.张雷在判决发生法律效力之日起十日内支付俞丹容、钟仁生购房余款（计算方式：800000元-第1项所涉代为向中国工商银行股份有限公司东莞塘厦支行偿还的贷款债务金额）。二、中国工商银行股份有限公司东莞塘厦支行应在张雷代俞丹容清偿东莞市塘厦镇平山村碧桂园豪园3幢2单元1504房屋（房地产他项权登记证明书编号为20130428062853970057）贷款后三日内到房管部门协助俞丹容办理注销抵押登记手续。三、俞丹容、钟仁生应在东莞市塘厦镇平山村碧桂园豪园3幢2单元1504房产注销抵押登记之日起三日内协助张雷办理房屋过户登记手续（过户至张雷的名下）。四、俞丹容、钟仁生在判决发生法律效力之日起10日内支付张雷律师费50000元。五、张雷在判决发生法律效力之日起十日内支付俞丹容、钟仁生物业管理费427.24元。六、驳回张雷的其他诉讼请求。七、驳回俞丹容、钟仁生的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费14322元、保全费5000元，合计19322元，由张雷负担322元，由俞丹容、钟仁生负担19000元，该费用张雷已向一审法院预交；反诉受理费60.68元，由俞丹容、钟仁生负担，该费用俞丹容、钟仁生已向一审法院预交。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2016）粤1973民初3875号民事判决书。俞丹容、钟仁生均不服一审判决，共同向本院提起上诉，请求：（一）依法撤销一审判决，改判：“1.解除张雷与俞丹容、钟仁生的房屋买卖合同关系，张雷立即返还占用俞丹容、钟仁生的东莞市塘厦镇碧桂园豪园3栋2单元1504号房产；2.中国工商银行股份有限公司东莞塘厦支行无须到房管部门注销俞丹容、钟仁生东莞市塘厦镇碧桂园豪园3栋2单元1504号房产（房地产他项权登记证书编号为230428062853970057）抵押登记手续；3.俞丹容、钟仁生无须协助张雷办理东莞市塘厦镇碧桂园豪园3栋2单元1504号房屋过户登记手续；4.俞丹容、钟仁生无须支付张雷律师费50000元；5.张雷支付俞丹容、钟仁生占用使用费12000元（自2015年10月1日暂计算至2016年6月1日具体数额以张雷实际归还俞丹容、钟仁生房产之日止。”（二）张雷承担本案一审受理费、保全费、反诉受理费、二审诉讼费。事实和理由：1.一审法院判决的判项超出张雷的诉讼请求，没有法律依据，适用法律错误。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条规定，民事诉讼当事人有权在法律规定的范围内，自由支配自己的权利，既可以行使，也可以放弃；可处分的权利包括实体权利和程序上的诉讼权利。张雷一审诉讼请求为“俞丹容、钟仁生继续履行与张雷签订的《房地产买卖及居间合同》，房屋价款1000000元整”。俞丹容、钟仁生与张雷之间系平等民事主体之间的房屋买卖合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条规定，民事诉讼采取不告不理原则。民事诉讼必须有原告人提出诉讼请求，法院才得受理;并在审理中受原告人提出的诉讼请求范围的约束，不审理诉讼请求范围以外的问题。张雷未在法庭辩论结束前提出变更增加诉讼请求，也未提出增加诉讼请求。一审对于俞丹容、钟仁生诉讼请求作出第一、二、三项判决有误。张雷只是主张俞丹容、钟仁生继续履行与张雷签订的《房地产买卖及居间合同》，并没有明确如何履行，其诉请中并无主张代俞丹容、钟仁生偿还工商银行塘厦支行贷款，也无诉请对工商银行塘厦支行注销抵押登记手续，更未主张俞丹容、钟仁生协助张雷办理过户登记手续。双方之间系民事纠纷，张雷有专业法律代理人，在诉讼过程中诉讼请求应当明确且具体。一审超出张雷的诉讼请求进行判决，并强制工商银行塘厦支行三日内到房管部门办理注销抵押登记手续，违反民事意思自治原则，违反法律规定。2.根据《中华人民共和国仲裁法》第五条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十五条、第二百一十六条规定，工商银行塘厦支行与俞丹容、钟仁生《个人购房借款担保合同》约定争议解决方式采用仲裁方式，涉及《个人购房借款担保合同》中债权及抵押权纠纷应交广州仲裁委员会东莞分会审理。法院对涉及《个人购房借款担保合同》中债权及抵押权纠纷无权处理。工商银行塘厦支行已经向法院提出由仲裁条款处理与俞丹容、钟仁生涉及《个人购房借款担保合同》中债权及抵押权纠纷。俞丹容、钟仁生约定的仲裁条款合法有效应当予以保护。广州仲裁委员会东莞分会也是争议解决的处理机构之一。3.一审认定事实错误，张雷根本违约，俞丹容、钟仁生依据合同解除合同符合法律规定，符合双方约定。俞丹容、钟仁生与张雷在签署《房地产买卖及居间合同》时，案涉房屋未办理产权证。根据《城市房屋权属登记管理办法》第二十七条规定，一审认定“张雷支付定金50000元。后俞丹容、钟仁生一直拖延办理赎楼手续”有误。开源公司塘厦分公司作为专业专门从事二手房交易的中介机构明知赎楼需要先办理房屋产权证，未办理房屋产权证无法进行赎楼。《房地产买卖及居间合同》签署后，俞丹容、钟仁生一直在积极履行合同义务办理案涉房屋的产权证，办理完毕后，俞丹容、钟仁生与张雷共同选定鼎业公司担保融资赎楼。俞丹容、钟仁生多次督促开源公司塘厦分公司、鼎业公司尽快办理赎楼手续。开源公司塘厦分公司、鼎业公司至今隐瞒张雷信用等级不良无法获得建设银行东莞市分行个人消费贷款审批通知书的违约行为。张雷无法通过银行贷款，鼎业公司无法办理赎楼手续原因系张雷造成。双方签署的《购房补充协议》约定剩下的尾款买方通过银行贷款支付，《房地产买卖及居间合同》约定案涉房屋总价1000000元。张雷应支付350000元的首期款。《购房补充协议》首期款变更为200000元，剩下尾款买方通过银行贷款支付。根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》第（五）条规定，张雷通过银行贷款的方式来获得首付款，俞丹容、钟仁生与张雷签署的合同属恶意串通损害银行的利益合同。因张雷信用不良导致长期无法获得贷款及案涉房屋长期无法交易，造成俞丹容、钟仁生解除合同，且无法贷款后张雷未支付款项，未履行合同义务。4.开源公司塘厦分公司、鼎业公司隐瞒张雷信用记录不良无法获得贷款。张雷违约，俞丹容、钟仁生解约符合规定。俞丹容、钟仁生出售案涉房屋目的是为了换房。因张雷信用不良、降低首付无法通过银行贷款导致整个交易长期无法进行，给俞丹容、钟仁生造成巨大损失。根据《房地产买卖及居间合同》第四条规定，张雷已严重违约，俞丹容、钟仁生依据双方约定解除合同符合法律规定，符合双方约定。5.案涉房屋为俞丹容、钟仁生的唯一住房，系夫妻共同财产，出售房屋的初衷系出售案涉房屋后再买更大一些的房屋，俞丹容、钟仁生因张雷的违约导致目前已无法通过出售房屋再换房屋。俞丹容、钟仁生目前仍然在月供支付案涉房屋的贷款，月供贷款中大部分是利息。因张雷违约判决俞丹容、钟仁生过户给张雷难以令人信服。如房屋过户给张雷是对违约行为的鼓励和支持，是对降低首付行为的支持，也会给俞丹容、钟仁生再次造成更大的损失。俞丹容、钟仁生签署合同提前交房给张雷系基于对张雷的信任，从无法获得贷款至今张雷都没有支付房款。不能在张雷违约后房屋仍要过户给张雷，造成俞丹容、钟仁生无房居住状况。6.《房地产买卖及居间合同》第十条双方约定了买方不可要求再进一步赔偿或逼迫卖方履行此合同。俞丹容、钟仁生与张雷系平等主体之间的民事纠纷，张雷也约定不得逼迫俞丹容、钟仁生履行此合同。俞丹容、钟仁生与张雷约定系双方真实意思表示，应当根据私法自治原则，对于双方约定应当予以遵从。张雷辩称：（一）一审法院判决的判项没有超出张雷的诉讼请求。一审在判决继续履行合同时，可以根据案件的实际情况对如何继续履行合同进行细化，以确保合同能够及时有效的履行完毕，且在俞丹容、钟仁生不配合履行的情况下，应考虑生效判决的可执行性。（二）本案的案由是房屋买卖合同纠纷，合同涉及俞丹容、钟仁生、张雷、中介公司三方。并不是处理俞丹容、钟仁生与工商银行塘厦支行之间的借款担保合同纠纷，无需受俞丹容、钟仁生与工商银行塘厦支行签订的《个人购房借款担保合同》关于管辖权约定的约束。（三）张雷并没有违约。张雷从合同签订之日开始，一直在积极的履行合同的义务。1.张雷按期支付定金50000元。2.当俞丹容、钟仁生看到房价上涨，不配合履行合同的情况下，张雷又与俞丹容、钟仁生签订《购房补充协议》，张雷按照协议约定提前支付楼款150000元。3.张雷于2015年12月16日到建设银行东莞市分行提交申请贷款的资料。从这些情况来分析，张雷作为买方一直在履行自己的主要合同义务，即按约定支付购房款的义务。但俞丹容、钟仁生在收取了定金50000元、楼款150000元之后，迟迟不配合办理赎楼手续，拒绝履行合同义务。（四）俞丹容、钟仁生称张雷信用记录不良无法获得贷款，这是歪曲事实。2016年12月16日张雷向建设银行东莞市分行提交《个人贷款申请审批表》办理贷款。建设银行东莞市分行在审批贷款过程中，确实查询到张雷在2006年12月份时在中国银行申请的贷款金额为18000元的国家助学贷款存在逾期还款的记录，建设银行东莞市分行打电话告知张雷需先将上述贷款还清，并让中国银行出具逾期情况的相关说明。2016年1月22日，张雷按要求还清助学贷款，并补充提交了《中国银行个人贷款客户逾期情况说明》。贷款办理过程中，2016年2月，俞丹容、钟仁生看到房价暴涨，不愿意继续履行合同，并以“贷款审批时间较长及房价上涨”为借口，提出解除买卖合同。《房地产买卖及居间合同》第十条第四点约定“合同履行过程中如因房管局或银行等三方以外因素导致交易延迟或变更的，则交易时间相应延迟至上述情况解除之日止。”因此，俞丹容、钟仁生称“张雷信用记录不良无法获得贷款”与事实不符，张雷积极主动配合银行办理贷款审批手续，不存在违约行为。（五）案涉房屋的建筑面积为89平方米，转让价款为1000000元，即使按照国家政策来看，双方将首期款变更为200000元，也是符合首期款比例20%的规定的，因此《购房补充协议》并不存在损害银行的利益的情况。（六）张雷起诉符合《房地产买卖及居间合同》第十二条约定，诉讼请求有法律依据。虽然《房地产买卖及居间合同》第十条约定了俞丹容、钟仁生违约的违约责任，但是截止至张雷起诉之日止，俞丹容、钟仁生没有按照违约条款的约定双倍返还定金给张雷，俞丹容、钟仁生不能以此条款来对抗张雷的诉讼权利。综上，请驳回俞丹容、钟仁生的上诉请求，维持原判。开源公司塘厦分公司、工商银行塘厦支行、建设银行东莞市分行、鼎业公司均没有在法定期限内提交书面答辩意见。二审中，俞丹容、钟仁生提交了录音光盘，称该光盘是俞丹容、钟仁生与鼎业公司员工的对话，俞丹容、钟仁生拟据此证明因张雷存在征信问题导致无法赎楼，赎楼手续至今没有完成；还提交了不动产信息查询结果单和房产登记信息查询结果，主要证明案涉房屋为俞丹容、钟仁生唯一住房，俞丹容、钟仁生出售房产原因是将案涉房屋出售以后，再换房屋，但因张雷的违约行为以及房价上涨因素导致俞丹容、钟仁生至今无正常住房。本案原审第三人均未参加二审调查，亦未对上述证据发表意见。张雷对于上述证据均不予认可，并提交了《中国银行个人贷款客户逾期情况说明》，拟证明其征信情况不存在问题，该说明反映张雷办理的国家助学贷款存在两期逾期，但证明出具时贷款已经结清。俞丹容、钟仁生确认该说明的真实性，并称该证据说明张雷的征信存在问题。本院对一审查明事实予以确认。另查明，案涉《房地产买卖及居间合同》第十条约定，如卖方在签收定金后不依本合同条款将该房产售于买方，则卖方须返还已收定金并赔偿等额的定金给予买方作为违约金，买方不可要求再进一步赔偿或逼迫卖方履行此合同；如守约方同意继续履行的，则另行协商处理。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案处理的是俞丹容、钟仁生与张雷之间的房屋买卖合同纠纷，一审法院享有管辖权。围绕本案双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案的争议焦点为：（一）一审判决是否超出当事人诉讼请求；（二）张雷是否存在根本违约的问题；（三）合同是否排除守约方继续履行的权利。就此本院分析如下：关于第一个争议焦点。本案张雷起诉的诉讼请求为判令俞丹容、钟仁生继续履行案涉《房地产买卖及居间合同》及《购房补充协议》，一审法院在支持继续履行诉讼请求的基础上，在判项中就如何履行进行明确，保障判决可以实际执行，此并不超出当事人诉讼请求。关于第二个争议焦点。虽然双方在《房地产买卖及居间合同》及《购房补充协议》就首付款的数额进行了约定，但是合同亦明确了银行承诺发放贷款少于应交房款金额的，张雷应于银行出具贷款承诺函十日内补足应交首期款，合同首期款项数额的约定系双方真实意思表示，而对于在贷款额不足的情况下，由张雷补足首期款的义务也进行了明确，因此，俞丹容、钟仁生主张张雷降低首付款构成违约，理由不成立。俞丹容、钟仁生主张张雷信用不良无法获得银行贷款，即便其提交的通话录音等证据属实并可以证明其该主张，但是根据上述约定，即便在银行贷款未获得审批通过的情况下，合同也约定了张雷需要补足房款，而开源公司塘厦分公司出具的《张雷与俞丹容、钟仁生房屋买卖交易过程情况说明》及张雷在诉讼过程中的表示也反映其愿意一次性支付剩余款项以履行合同，因此，即便银行贷款无法获得，张雷仍可以通过一次性付款的方式履行合同，而从本案的现状看，案涉房屋的按揭欠款尚未清偿，注销抵押手续尚未办理，合同尚未履行至申请银行贷款一步，因此，俞丹容、钟仁生以张雷无法获取银行贷款为由主张张雷存在根本违约，不能成立。案涉《房地产买卖及居间合同》约定卖方应于签订合同后30日内申请办理解除抵押手续，该约定指向的行为为申请办理解除抵押手续，即便案涉房屋未办理一手房产证，但清偿银行贷款，消灭抵押权的手续是可以申请的，俞丹容、钟仁生以案涉房屋未办理一手房产证为由，抗辩不予履行上述合同约定，不能成立。而清偿贷款注销抵押，系俞丹容、钟仁生与银行之间的权利义务关系，与张雷的征信情况如何无关，俞丹容、钟仁生提出因张雷的征信存在问题导致无法办理赎楼手续的理由不能成立，本院不予支持。在合同履行过程中，俞丹容、钟仁生怠于办理手续，违反合同约定，而张雷也不存在根本违约行为，俞丹容、钟仁生解除合同的请求不应支持。关于第三个争议焦点。案涉《房地产买卖及居间合同》第十条约定，如卖方在签收定金后不依本合同条款将该房产售于买方，则卖方须返还已收定金并赔偿等额的定金给予买方作为违约金，买方不可要求再进一步赔偿或逼迫卖方履行此合同；如守约方同意继续履行的，则另行协商处理。首先，案涉交易已经支付首付而非仅交付定金，案涉房屋也已经交付给张雷使用，同时，上述约定中亦明确了如守约方同意继续履行的，则另行协商处理，从条款的约定上，没有明确排除守约方要求继续履行合同的权利，张雷作为守约方，依据合同约定可以请求继续履行合同。一审法院对于张雷继续履行合同的请求予以支持处理正确，本院依法予以维持。综上所述，俞丹容、钟仁生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14358元，由俞丹容、钟仁生负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  陈加雄审判员  冯婉娥审判员  廖志明二〇一七年五月十一日书记员  李淑仪