重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝01民终6662号上诉人(原审被告)：张红深，男，1959年9月9日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：刘洪、周文强，重庆智策律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：重庆和睦物业管理有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪龙华大道1860号。法定代表人：李元兴，董事长。委托诉讼代理人：陈文晓，该公司员工。被上诉人(原审被告)：渝北区卡顿商务宾馆，住所地重庆市渝北区龙溪街道龙华大道****号福安大厦*幢-1-2。经营者：吴灿，男，1978年11月3日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：梁旭平，女，1953年1月28日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。上诉张红深因与被上诉人渝北区卡顿商务宾馆、重庆和睦物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院(2016)渝0112民初2609号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。张红深及其委托诉讼代理人刘洪，重庆和睦物业管理有限公司的法定代表人李元兴、委托诉讼代理人陈文晓，卡顿宾馆的委托诉讼代理人梁旭平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张红深上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、居委会与重庆和睦物业管理有限公司签订的《福安大厦物业服务合同》对上诉人没有约束力；2、上诉人与重庆和睦物业管理有限公司对物业费1元/月/平方米达成了一致；3、被上诉人在起诉前没有履行书面催缴的前置义务，其起诉应当被驳回。重庆和睦物业管理有限公司辩称，一审认定事实清楚，程序合法，请求维持原判。卡顿宾馆辩称，同意上诉人的上诉请求和理由。重庆和睦物业管理有限公司向一审法院起诉请求：判令被告卡顿宾馆和被告张红深共同承担支付原告欠交物业管理费29616元、滞纳金30652，合计60268元。一审法院认定事实：被告张红深系位于重庆市渝北区龙溪街道龙华大道1862号福安大厦1幢-1-2号房屋的业主，该房屋建筑面积为1234.4平方米。2012年3月16日，被告张红深作为出租方，吴灿、蒯虹利作为承租方，双方签订《房屋租赁合同》一份，约定将本案房屋出租给吴灿、蒯虹利，房屋用途为设立商务酒店或宾馆，租赁期限为2012年6月1日至2022年12月31日，租赁期间产生的物管费由吴灿、蒯虹利负责。2013年1月10日，重庆市渝北区龙溪街道办事处武陵路社区居民委员会作出《关于福安大厦已同重庆和睦物业管理有限公司签订的公示》一份，载明：“福安大厦全体业主和物业使用人：龙溪街道办事处关于指派武陵路社区代行福安大厦业主委职责和我社区关于聘用和睦物业为福安大厦从事物业服务并签订物业服务合同的两份公示后，全体业主根据和睦物业的前期适用情况都认真履行自己的权利积极参与，到目前为止同意武陵路社区代行福安大厦业主委职责的业主148户，占业主总户数216户的68.51%，已签字业主房屋建筑面积16880.27平方米，占总面积27281.19平方米的61.87%，同意聘用和睦物业公司为福安大厦从事物业服务并签订《物业服务合同》的业主148户，占业主总户数216户的68.51%，已签字业主房屋建筑面积16880.27平方米，占总面积27281.19平方米的61.87%，以上公示内容和业主的签字结果两项指标超过50%，签字结果符合《物业管理条例》有关规定。为此我委已代行福安大厦业主委员职责，已同重庆和睦物业管理有限公司签订了《福安大厦物业服务合同》，请有关方都认真按合同执行。”2013年1月17日，重庆市渝北区龙溪街道办事处武陵路社区居民委员会作为甲方，与作为乙方的原告签订《福安大厦物业服务合同》一份，该合同主要约定甲方选聘乙方为福安大厦小区实施物业管理服务，合同期限为2年，自2013年1月1日起至2014年12月31日止，合同期满，若因甲方原因尚未另聘或续订合同，本合同继续有效，由双方继续履行本合同。其中，该合同第四章约定，物业服务费用包干收取，其收取标准如下（按建筑面积计算）：餐饮业、娱乐业、汽车修理业、宾馆服务等营业单位2元/月/平方米，每月20日由业主或物业使用人向物管公司交纳；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，物业使用人不按照约定交纳的，业主负连带交纳责任。合同第八章约定，甲方业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，欠费业主从应交费的次月起按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。合同第九章约定，本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人。该合同还对委托服务事项、物业服务质量、双方的权利义务、违约责任等进行了约定。2013年1月25日，重庆市渝北区房屋管理局对该合同进行了备案。2013年2月6日，重庆市渝北区发展和改革委员会依原告的申请作出渝北发改价20134号文件，载明：“重庆和睦物业管理有限公司：你公司《关于渝北区福安大厦物业服务费收费申请书》收悉。你公司与武陵路社区（代行业委会职责）签订的《福安大厦物业服务合同》中约定物业服务收费标准为：住宅每平方米0.45元/月；写字楼（包括住宅改变成写字间）每平方米1.5元/月；餐饮业、娱乐业、汽车修理业、宾馆服务等营业单位每平方米2.0元/月。此收费标准符合《重庆市物业管理条例》及城市物业管理服务收费的相关规定，经审核，同意备案。如以后有新的物业管理收费政策出台，则按新政策规定标准执行。”上述物业服务合同签订后，原告为福安大厦小区提供了物业服务至今，但其提供的物业服务在质量上存在瑕疵。在2014年1月至2015年12月期间，针对本案房屋，原告已经按照1元/月/平方米的标准收取了物业服务费。2016年1月28日，原告以二被告还应补交物业服务费为由向本院提起诉讼。审理中，原告称其向二被告予以了催收，提供了2016年1月6日的催交通知单一份予以证明。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，重庆市渝北区龙溪街道办事处武陵路社区居民委员会经福安大厦小区过半数业主同意代行业主委员会职责，其与本案原告签订的《福安大厦物业服务合同》在有关房屋管理部门办理了备案手续，其内容不违反法律规定，应为有效合同，该合同对福安大厦全体业主均具有法律约束力。二被告辩称该合同不具有法律效力、原告收取物业服务费的依据不合法的理由不能成立，本院不予采纳。原告作为物业服务企业为福安大厦小区提供了物业服务，被告张红深作为该小区的业主，应当向原告支付物业服务费。因张红深未与卡顿宾馆签订书面的房屋租赁合同，故对原告要求被告卡顿宾馆支付物业服务费的诉讼请求，本院不予支持。原告起诉要求被告张红深支付2014年1月至2015年12月期间的物业服务，审理中，被告张红深提出诉讼时效的抗辩。原告称向被告张红深予以了催收，虽提供了2016年1月6日的催交通知单一份予以证明，但该通知书无证据证明向被告张红深进行过送达，故本院不予采纳。原告与重庆市渝北区龙溪街道办事处武陵路社区居民委员会签订的《福安大厦物业服务合同》约定宾馆服务的业主或物业使用人应于每月20日交纳物业服务费，故诉讼时效应从未交纳费用当月的21日起算。原告在2016年1月28日向本院提起诉讼，按诉讼时效两年的期间计算，本院确认被告张红深在本案中应交纳物业服务费的期间为2014年2月至2015年12月。根据原告与重庆市渝北区龙溪街道办事处武陵路社区居民委员会签订的《福安大厦物业服务合同》的约定及渝北发改价20134号文件的内容，福安大厦小区餐饮业、娱乐业、汽车修理业、宾馆服务等营业单位的物业服务收费标准为2元/月/平方米，在2014年2月至2015年12月期间，虽然原告已经按照1元/月/平方米的标准收取了物业服务费，但被告张红深未提供证据证明该1元/月/平方米的标准经过了原告与被告张红深的一致合意，故被告张红深应当向原告补交每月1234.4元（1元/月/平方米×1234.4平方米）的物业服务费。原告在诉状中称被告张红深每月还应交物业服务费1234元，系原告对自身权利的处分，本院予以确认。因此，在2014年2月至2015年12月期间，被告张红深还应交纳的物业服务费为1234元×23个月=28382元。本院对原告诉请中超出该计算标准的部分不予支持。因原告提供的物业服务在质量上存在瑕疵，故对原告要求被告张红深支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告张红深在本判决生效之日起十日内支付原告重庆和睦物业管理有限公司2014年2月至2015年12月期间的物业服务费28382元；二、驳回原告重庆和睦物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1300元，由原告重庆和睦物业管理有限公司负担688元，由被告张红深负担612元。二审中，上诉人举示案涉房屋的房产证、卡顿宾馆的营业执照、物业公司收费的收据，拟证明上诉人与重庆和睦物业管理有限公司就物业费1元/月/平方米达成了一致意见；另举示照片一组，拟证明重庆和睦物业管理有限公司的服务质量有瑕疵。重庆和睦物业管理有限公司对收据没有异议，但其认为双方对物业费并未达成1元/月/平方米的一致意见，对上诉人举示的照片不予认可，认为一审时已提供，且一审判决已因为被上诉人提供的服务有瑕疵而未主张滞纳金。本院对一审认定的其他事实予以确认。本院认为，双方争议焦点为：1、居委会与重庆和睦物业管理有限公司签订的《福安大厦物业服务合同》对上诉人有无约束力；2、上诉人与重庆和睦物业管理有限公司是否对物业费1元/月/平方米达成了一致意见；3、被上诉人在起诉前没有履行书面催缴的前置义务，是否应驳回其起诉。根据各方当事人陈述，再结合本案的证据，本院对争议的焦点问题评判如下：1、关于居委会与重庆和睦物业管理有限公司签订的《福安大厦物业服务合同》对上诉人有无约束力的问题。重庆市渝北区龙溪街道办事处武陵路社区居民委员会经福安大厦小区过半数业主同意代行业主委员会职责，其与重庆和睦物业管理有限公司签订的《福安大厦物业服务合同》在有关房屋管理部门办理了备案手续，其内容不违反法律规定，应为有效合同，该合同对福安大厦全体业主均具有法律约束力，上诉人称该合同对其没有约束力的上诉理由不能成立。2、关于上诉人与重庆和睦物业管理有限公司是否对物业费1元/月/平方米达成了一致意见的问题。上诉人称重庆和睦物业管理有限公司收取了其缴纳的1元/月/平方米的物业费即是对该标准进行了确认，现重庆和睦物业管理有限公司对该标准不予认可，在上诉人并未举示其他证据证明双方对该标准进行协商并达成了一致意见的情况下，仅凭其缴费的收据不足以达到其拟证明双方达成一致意见的证明目的，该上诉理由不能成立。3、被上诉人在起诉前没有履行书面催缴的前置义务，是否应驳回其起诉。上诉人称根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，因重庆和睦物业管理有限公司在起诉前并未催缴，其起诉应当被驳回。但该条中并无“如未提前催缴则应驳回起诉”的明确规定，一审判决上诉人支付物业费并无不当。综上所述，张红深的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费612元，由张红深负担。本判决为终审判决。审 判 长  张欲晓代理审判员  张晋鹏代理审判员  刘 静二〇一六年十月九日书 记 员  李 莉