中华人民共和国
广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终14819号
上诉人(原审原告、反诉被告)：广州飞虹电子科技有限公司，住所地中华人民共和国广东省广州市增城区。
法定代表人：洪岳雄，职务董事长。
委托诉讼代理人：何伟雄，广东法制盛邦律师事务所律师。
上诉人(原审被告、反诉原告)：广州富实微电机有限公司，住所地中华人民共和国广东省广州市增城区。
法定代表人：丸山忠作，职务董事长。
委托诉讼代理人：王春平、黎月梅，均系广东广信君达律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：广州富士高微电子有限公司，住所地中华人民共和国广东省广州市白云区。
法定代表人：松井浩一。
委托诉讼代理人：王春平、黎月梅，均系广东广信君达律师事务所律师。
被上诉人(原审被告、反诉第三人)：富士微电机株式会社，住所地日本国东京都千代田区。
法定代表人：丸山忠作，职务董事长。
委托诉讼代理人：王春平、陈伟雄，均系广东广信君达律师事务所律师。
上诉人广州飞虹电子科技有限公司（以下简称飞虹公司）、上诉人广州富实微电机有限公司（以下简称富实公司）、广州富士高微电子有限公司（以下简称富士高公司）因与被上诉人富士微电机株式会社（以下简称富士株式会社）房屋租赁合同纠纷一案，不服中华人民共和国广东省广州市增城区人民法院（2014）穗增法民三初字第906号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人飞虹公司的诉讼代理人何伟雄，上诉人富实公司、富士高公司的共同诉讼代理人王春平、黎月梅，被上诉人富士株式会社的诉讼代理人王春平、陈伟雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
飞虹公司上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判富士株式会社、富实公司、富士高公司向飞虹公司支付自2014年4月1日起至飞虹公司将B-1、C-2、B-2幢厂房、E-2幢宿舍收回之日止（即富士株式会社、富实公司、富士高公司将上述厂房、宿舍交还飞虹公司之日止）的以下款项：1.租金（场地使用费，同下）（标准：以租赁合同及补充合同约定的租金标准，其中2014年4月1日至2014年5月31日期间，除B-1幢厂房按16.5元/平方米计算外，其他租赁物业按8元/平方米计算，租赁期内的其他时间所有租赁物业均按16.5元/平方米计算，自2016年1月起每年按上年度CPI标准上浮，暂算至2014年7月5日，金额为1731337.5元）；2.逾期付款违约金[标准：自约定每月应交租金日（每月5日前）至付清当月租金止，每逾期1日，按所欠款项的5.5‰计算，暂算至2014年7月5日，金额为312816.28元]；二、撤销一审判决第三项，改判飞虹公司没收富士株式会社、富实公司、富士高公司保证金3564000元（即保证金3564000元不退还富士株式会社、富实公司、富士高公司）；三、撤销一审判决第四项，改判飞虹公司无须向富实公司支付任何装饰装修款；四、撤销一审判决第五项，改判飞虹公司无须向富实公司支付任何设备搬运费；五、撤销一审判决第六项；六、富士株式会社、富实公司、富士高公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：飞虹公司认为一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，应当依法改判或将案件发回重审。一、富实公司、富士高公司、富士株式会社拖欠租金(场地使用费，下同)的行为已构成根本性违约，根据《飞虹厂房、宿舍租赁合同》第十条第1项约定，飞虹公司有权单方解除合同，没收全部保证金，并要求富士株式会社、富实公司、富士高公司立即支付租金等款项并承担相应的违约责任。二、租赁物二期厂房(B2、C2、E2栋，下同)未进行消防验收的责任在富士株式会社、富实公司、富士高公司。(一)富实公司一方负责的供电设施施工未完成。租赁物厂房及有关电力设施是根据富士株式会社、富实公司、富士高公司要求而设计施工的，有关电力设施是由富士株式会社、富实公司、富士高公司投资建设，富实公司与广州市南瑞电力建设有限公司（以下简称南瑞公司）签订《电力工程承发包工程合同》承建租赁物部分厂房供用电工程。由于富实公司与南瑞公司就电力工程合同发生纠纷，导致有关电力设施施工未完工。（二）二期厂房的消防验收必须符合消防用电的要求，由于富士株式会社、富实公司、富士高公司的原因，导致二期厂房未及时通电而不能进行消防验收。飞虹公司厂房是室外消防用水量大于30L／s的工厂、仓库，根据《建筑物设计防火规范》(GB50016—2006)第11.1.1条及《供配电系统设计规范》GB50052—2009第3.0.7条的规定，消防用电应按二级负荷供电，即有两个电源供电，其中一个电源为永久用电。(三)富士株式会社、富实公司、富士高公司在租赁物未进行消防验收前已进行二次装修，由于富实公司二次装修对租赁物结构进行了较大改动，现场建筑平面与飞虹公司原向政府消防行政管理部门申报并已审核通过的消防设计的平面布置图纸等不相符，飞虹公司已多次致函和电话通知富士株式会社、富实公司、富士高公司提供平面布置图纸，但富实公司却拒绝提供。(四)2014年12月18日穗港消防服务公司出具《关于广州飞虹电子二期厂房消防验收问题的情况说明》，证明：1.该项目暂时使用的电源为临时用电，至今未接入主电源(即永久用电)，不符合消防行政主管部门要求，暂不具备验收条件。2.该项目B-2、C-2栋厂房部分楼层已进行了二次装修，而且改动比较大，现场建筑平面与原申报消防部门的建筑消防设计审核时的平面布置图纸不相符，暂无法进行消防验收。按消防行政主管部门要求，如有变更设计改动的(或二次装修设计施工的)，应结合变更后的图纸重新向消防行政主管部门申报消防设计并经审核后，才能进行施工及验收。(五)飞虹公司于2015年1月8日向法院提交《调查收集证据申请书》，申请法院向广州市公安消防局调查取证，但法院并未就飞虹公司的申请作出回应，但不影响是由于富士株式会社、富实公司、富士高公司供电工程未完工及未提供装修图纸等原因，导致租赁物厂房不能进行消防验收的事实。三、由于富士株式会社、富实公司、富士高公司的原因导致租赁物二期厂房(B2、C2、E2栋，下同)未进行消防验收，飞虹公司依据合同约定可免责且不应承担违约责任，富士株式会社、富实公司、富士高公司以租赁物厂房未进行消防验收为由提出解除合同没有事实和法律依据。(一)根据《飞虹厂房、宿舍租赁合同》第八条第4项的约定，应由富士株式会社办理租赁物的环保、消防手续。(二)根据《飞虹厂房、宿舍租赁合同补充协议》第十条约定，由于非合同各方造成供电设施施工的约定工期延误，各方均免除责任，包括因此而导致飞虹公司办理租赁物业的《消防验收意见书》的时间相应顺延，且认可飞虹公司已取得《消防验收意见书》。(三)由于富实公司供电工程未完工及未提供装修图纸等原因，导致租赁物厂房不能进行消防验收，有关责任应由富士株式会社、富实公司、富士高公司承担。(四)飞虹公司已于2013年1月28日取得B1栋厂房的《建设工程消防验收意见书》，在另行雇请工程公司完成富士株式会社、富实公司、富士高公司烂尾遗留的二期厂房供电设施的施工后，已于2015年9月15日取得租赁物二期E2、B2、C2栋的《建设工程消防验收意见书》。四、一审判决确认租赁合同已于2014年7月30日解除，但富士株式会社、富实公司、富士高公司在飞虹公司多次致函及通过法院协调后仍拒绝搬离物品，继续占用租赁物，依法应当继续向飞虹公司支付场地租金(场地使用费)直至飞虹公司收回案涉厂房。飞虹公司直至2015年6月30日接收B1栋第一层、E2栋，2016年3月26日接收B1栋第二至四层及B2、C2栋。因此，富士株式会社、富实公司、富士高公司应向飞虹公司支付B1栋第一层、E2栋自2014年4月至2014年7月的租金及违约金，支付自2014年8月1日至2015年6月30日的场地使用费及违约金；向飞虹公司支付B1栋第二至四层及B2、C2栋自2014年4月至2014年7月的租金及违约金，支付自2014年8月1日至2016年3月26日的场地使用费及违约金。故一审法院对租金及违约金的判处显属错误，请求二审法院予以改判。五、富士株式会社、富实公司、富士高公司的装饰装修款、搬运费等费用是由于其自身违约原因所造成，应由其自行承担，依法不应由飞虹公司赔偿。(一)富士株式会社、富实公司、富士高公司未按合同约定支付租金，其行为属于根本性违约，飞虹公司有权单方解除合同。(二)不能办理消防验收的责任在富士株式会社、富实公司、富士高公司，飞虹公司并无过错，虽飞虹公司未能2014年6月1日办妥租赁物的消防验收，根据《飞虹厂房、宿舍租赁合同补充协议》第十条约定，飞虹公司是免责的，即使有装饰装修款、搬运费及其他经济损失，也应由富士株式会社、富实公司、富士高公司自行承担，与飞虹公司无关。(三)根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第(二)项的规定，富士株式会社、富实公司、富士高公司诉请飞虹公司支付装饰装修工程款等损失不应得到支持。(四)《评估结论书》中的挂式空调、中央空调等设施设备合计162,3994元属于可拆卸的设施设备，拆卸后不影响其价值且可以重新使用，因此这部分设施设备，如法院判决飞虹公司支付装饰装修款的话应由富士株式会社、富实公司、富士高公司拆除再利用，不应由飞虹公司赔偿。因此，一审判决飞虹公司向富实微公司支付装饰装修款、搬迁费没有任何的事实和法律依据，请二审法院予以改判。
飞虹公司二审另提交列表明确上诉状中表述场地使用费计算至飞虹公司将B-1、C-2、B-2幢厂房、E-2幢宿舍收回之日止。租金（场地使用费）计算，其中B1栋2014年4月至7月30日租金于列表的1-4项，自2014年8月份起计至2016年3月26日，B2、C2、E2的租金，自2014年4月至7月的租金在列表的1-4项，自2014年8月份起计算至2016年3月26日，但由于厂房接收的时间不一样，其中B1栋第一层（建筑面积1509平方米）算至2015年6月30日，E2栋整栋（建筑面积：8500平方米）租金算至2015年6月30日；B1第二、三、四层（建筑面积5346平方米）、B2、C2栋（建筑面积：20645平方米），总金额为12274198.50元。滞纳金按照不同时间段进行计算，暂算至2017年9月8日，总金额为61920196.22元。租金的标准在《说明》的第二项有说明，根据租赁合同的第四条、第五条及补充协议第五条第二项的约定计算租金，2014年6月1日之前的标准是：B1按16.5元/平方米/月，B2、C2、E2按8元/月/平方米计算；2014年6月1日至2015年12月31日的租金标准为B1、B2、C2、E2按16.5月/平方米/元进行计算，从2016年1月1日至12月31日的租金标准，B1、B2、C2、E2均按16.5月/平方米/元再乘以1.014（2016年全国CPI指数）=16.731元/平方米/月的标准计算。
二审诉讼中，飞虹公司重新明确其上诉请求第一项第二点关于计算逾期付款违约金部分，2014年4月1日至2014年7月30日的租金自约定每月应交租金日（每月5日前）至付清当月租金止，每逾期1日，按所欠款项的5.5‰计算，暂算至2014年7月5日，金额为312816.28元；对2014年8月1日至收回场地（B1、B2、C2栋厂房、E2栋宿舍）之日止的场地使用费仅计算本金不计收逾期付款违约金。富实公司、富士高公司、富士株式会社应付的租金及占用费总共费用为12253724.30元。
富实公司、富士高公司、富士株式会社对飞虹公司重新明确上诉请求中有关放弃场地占用期间的滞纳金部分不持异议，认为需结合本案的违约情况进行认定。针对飞虹公司上诉富实公司、富士高公司、富士株式会社二审共同答辩称：一、导致案涉租赁合同及其补充协议解除的根本原因是飞虹公司未能在约定期限内取得B2、C2、E2的消防验收文件、案涉物业（四栋厂房）的环保验收文件、工程竣工验收备案表等批文证照，并非仅仅因为飞虹公司未能在约定期限内取得B2、C2、E2的消防验收文件。飞虹公司与一审法院将重点放在是否按约取得消防文件上是以偏概全，一审法院未正确查明其他约定文件是否依法按约办妥。二、飞虹公司主张由于我方原因导致其未能取得案涉物业的消防验收文件，实属歪曲事实、颠倒是非。（一）飞虹公司主张由于我方负责的供电工程未完成，导致二期厂房未及时通电，继而不能进行消防验收的观点不能成立。因一次消防验收手续在合同中约定在2013年1月1日交付使用时，依法按约应当办妥。一次消防验收手续不受我方电力工程施工的影响，飞虹公司在2013年1月28日取得B1栋的消防验收意见书，也足以证明飞虹公司负责的一次消防验收不受电力工程施工的影响。（二）飞虹公司在一审及二审上诉过程中的主张与其提交的证据都认为案涉物业没有完成永久用电影响消防验收的办理，即使如此，没有取得永久用电也是飞虹公司的原因造成的，责任应由其承担。我方与南瑞公司之间发生的工程合同纠纷中，双方发生纠纷的主要原因是飞虹公司在交付物业时没有依法办妥永久用电。根据我国相关法律规定及租赁合同第二条第二款的约定，飞虹公司在向我方交付使用物业时，除依法办妥规划、消防、环保等各专项验收外，还必须办妥永久用水、用电等必备基础配套设施的手续，且需按照法律规定办理竣工验收备案，即在合同约定的2013年1月1日前交付物业时，飞虹公司应将永久用电办妥，正因其未办妥永久用电才导致我方与南瑞公司之间产生纠纷。另，飞虹公司主张我方的装修施工影响其办理消防验收的观点不能成立。如上所述，一次消防验收由飞虹公司负责办理，理应在2013年1月1日前办妥。飞虹公司在2013年1月28日已办妥B1栋的消防验收意见书，这充分说明一次消防验收不受我方施工影响。（三）飞虹公司为证明其主张，提供穗港服务公司提供的函件，函中载明因案涉物业是临时用电不符合消防验收的条件，但这仅能证明物业当时的用电状况，不能证明不能消防验收的原因。且根据补充协议第十条约定，只有当飞虹公司提供行政主管部门发出的整改通知，注明仅因工业用电未通的原因，才能视为飞虹公司取得消防验收文件。穗港公司的函件是不符合合同的约定，也不能作为飞虹公司不能办理消防验收免责的理由。三、飞虹公司主张因我方未能完成电力工程故双方签署《补充协议》并非事实。根据我方提供的证据材料，在租赁合同约定的交付物业时点届至时，飞虹公司未批先建违法建设，只办理了B1栋厂房的规划验收许可证等极少部分的证照，大部分的证照均未办理，根据飞虹公司一审提交的证据，B2、C2、E2三栋厂房的建设规划许可证直到2014年5月6日才办妥，2014年5月30日才取得建设工程施工许可证，施工许可证还未办妥。而在2014年5月29日就已取得规划验收合格证。在2013年1月1日交付物业时点届至时，飞虹公司隐瞒事实，后经过我方一再催促其仍不能提供合同约定及法律规定的证照，我方在2013年11月20日向飞虹公司发出解约通知。在该背景下，在飞虹公司的请求下，双方才签订补充协议。四、飞虹公司在2014年6月1日前未能取得的证照有：环保的验收批复意见；B2、C2、E2消防验收意见；竣工验收备案表；我方认为还包括永久用电。五、我方在2014年5月份开始未再继续支付租金，是依法行使不安抗辩权，因直到2014年5月份，飞虹公司有很多的证照都不能办妥，5月6日才拿到规划许可证，5月30日才拿到施工许可证。六、在2014年6月3日我方向飞虹公司发出解约通知后，根据合同法第九十四条、九十六条的规定及补充协议第八条的约定，双方之间的租赁合同自解约通知到达飞虹公司之日即已解除，故飞虹公司要求我方按照占用物业的时间支付租金（占有使用费）、违约金没有依据。七、由于飞虹公司在本案中存在未批先建，违法建设，隐瞒事实，不能按约办妥及提供证照的情形，我方依法解除合同，因此给我方造成的损失飞虹公司应依法予以赔偿。
富实公司、富士高公司共同向本院提起上诉。富实公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项至第五项、第七项，改判支持富实公司一审诉讼请求，驳回飞虹公司的全部一审诉讼请求；二、本案全部诉讼费用由飞虹公司承担。富士高公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项、第二项、第八项，改判支付富士高公司一审提出的诉讼请求，驳回飞虹公司的全部一审诉讼请求；二、本案全部诉讼费用由飞虹公司承担。富实公司、富士高公司上诉的事实与理由一致为：一、一审判决未查清“飞虹公司作为出租人应取得哪些案涉物业证照”、“飞虹公司存在哪些违约情形”等对处理本案有实质性影响的事实。根据《合同法》第二百一十六条、《房地产管理法》第二十六条、《建筑法》第六十一条、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第五条、《广东省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收及备案管理实施细则》第九条、《广州市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收及备案管理实施办法(试行)》第十五条等法律规定，结合《租赁合同》第二条第2款、第八条第1款、《补充协议》第三条、第五条第4款、第七条第9款、第八条第3款等约定，飞虹公司作为出租人应取得包括但不限于立项文件、环境影响评价文件、用地预审意见、用地规划许可证、消防设计审核意见、工程规划许可证、用地规划验收合格证、工程规划验收合格证、消防验收意见书、环保验收文件、施工许可证、经营场所使用证明、国有土地使用权证、房地产权证书、设计平面图、红线图、规划总平面图等证照。一审判决却仅查明了《补充协议》前述约定，怠于查明前述法律规定及《租赁合同》前述约定，查明事实不清。另，一审判决虽查明了飞虹公司未在约定期限内取得B2、C2、E2的消防验收，构成违约，却没有查明飞虹公司未在约定期限内取得案涉物业的环保验收文件、工程竣工验收备案证等证照、飞虹公司不仅无理拒绝办理交接手续，还无理扣押富士株式会社、富实公司、富士高公司财物等违约事实。二、一审判决认定富士株式会社、富实公司、富士高公司无证据证明飞虹公司具有已丧失或可能丧失履约能力的情形，其行使不安抗辩权理据不足，构成违约，应向飞虹公司支付2014年4月至2014年7月的租金及违约金显属错误，依法应予以纠正。飞虹公司极有可能丧失2014年6月1日前取得案涉物业全部证照的履约能力的具体表现为：1、在《租赁合同》签署之前、之时以及长达两年多的履约过程中，飞虹公司一直没有取得工程规划许可证等证照(工程规划许可证显示日期为2014年5月6日)且刻意隐瞒前述事实；2、在《补充协议》签署后至2014年4月期间，飞虹公司办理案涉物业证照基本没有进展；3、在富士株式会社、富实公司、富士高公司一再要求告知证照办理进展及时间计划的情况下，飞虹公司始终拒绝正面回复；4、2014年4月28日，增城市城市管理综合执法局对飞虹公司未依法报建的违法行为处以5317076.36元罚款；5、2014年5月7日，增城市城乡规划局责令飞虹公司限期补交城市基础设施配套费1523061元；6、距离证照办理最后期限2014年5月31日仅余50日，证照办理有先后顺序且大多环环相扣，部分证照的办理会影响到其他/之后证照的办理，各行政主管部门审批需花费较长时间；7、除前述处罚外，其他行政主管部门也可能会对飞虹公司的违法行为进行处罚；8、飞虹公司屡次违背承诺，严重缺乏商业信誉；等等。上述事实互相印证了飞虹公司极有可能丧失2014年6月1日前取得案涉物业全部证照的履约能力，根据《合同法》第六十八条等有关法律规定，富士株式会社、富实公司、富士高公司有权行使不安抗辩权，暂停向飞虹公司支付2014年5月租金，且已书面通知飞虹公司，尽到了合理的告知义务，显然不构成履行迟延或违约(2014年6月31日之后，飞虹公司仍未能提交消防验收合格证。环保验收合格证、工程竣工验收备案等证照亦能印证这一点)。此外，一审判决也未能查明各方在《补充协议》附件2-2《工厂租赁费用调整明细表》中约定“截至2014年5月，抵充保证金后需支付租金预计543337.5元”，明确保证金的一半冲抵租金至2014年4月中旬，2014年5月再一并结算支付余额这一事实，认定富士株式会社、富实公司、富士高公司从每月6日起支付未付租金违约金也难免错误。三、一审判决就《租赁合同》、《补充协议》是否己解除、何时解除等问题作出的认定依据显然不足。如前所述，飞虹已严重违约，富士株式会社、富实公司、富士高公司依据《合同法》第九十三条的规定及《补充协议》第八条的约定于2014年6月3日向飞虹公司发出书面通知，解除《租赁合同》、《补充协议》有依有据。且各方在庭审中均确认飞虹公司已于2014年6月4日收到前述解除通知，一审判决原本应根据《合同法》第九十六条等有关法律规定认定《租赁合同》、《补充协议》于2014年6月4日解除，却错误适用法律规定，以飞虹公司于2014年7月30日提起本诉的行为作为前述协议解除的依据，继而错误认定前述协议于2014年7月30日才解除，依据显然不足。四、一审判决认定“对于富实公司要求返还财产的诉讼请求不予支持”、“对于富实公司在法庭辩论终结后才变更第二项反诉请求的申请不予支持”缺乏事实依据和法律依据，亦显失公正公平。在提起本反诉时，基于当时“被飞虹公司扣押的财产未曾被使用，且仍然存在，应当未被损坏，具有返还的可行性”之事实，富实公司第二项反诉请求内容为“判令飞虹公司立即将存放在案涉物业内、属于富实公司所有的全部财产完好无损地返还给富实公司”，在一审法院组织下，富实公司取回了第二项反诉请求中的部分财产，但余下财产仍被扣押在案涉物业中，而飞虹公司直到最后一次庭审才确认其于2015年6月30日将E2栋出租给第三人作学校宿舍使用，将B1栋第一层出租给第三人作建筑工程实训中心、汽车实训中心。即第二项反诉请求剩余的财产已被飞虹公司无权处分给了第三人占有使用，难以取回且可能被损坏或灭失。基于客观情况发生了重大变化，富实公司先后向一审法院提交了《关于请求变更第二项反诉请求的申请及明确该项反诉请求所涉财产及其明细的说明》、《关于案件几点问题的说明》、《关于请求变更第二项反诉请求的进一步说明》，请求变更第二项反诉请求为“判令飞虹公司赔偿因不能返还剩余财产而给富实公司造成的损失91178元人民币”，同时详细列明了所涉财产明细及价值。一审判决却未予理睬已发生重大变化的客观事实、富实公司前述请求，径行认定“对于富实公司要求返还财产的诉讼请求不予支持”、“对于富实公司在法庭辩论终结后才变更第二项反诉请求的申请不予支持”，任由飞虹公司随意无权处分属于富实公司的财产，明显缺乏事实依据和法律依据，亦显失公正公平。五、一审判决就飞虹公司是否应向富实公司退赔装饰装修、设备搬运费、人工费、租金、保证金方面的损失，应赔偿多少等问题作出的认定和处理严重错误。因飞虹公司一再违约，导致《租赁合同》、《补充协议》解除，造成富士株式会社、富实公司、富士高公司迟迟不能正常使用案涉物业，长期无法按生产计划投产，此前基于信赖、为履行合同而投入的巨额装修装饰、人员、设备搬运、租金及保证金等费用也均因此而成为无法挽回的损失且不断扩大，商业信誉也严重受损。在前述情形下，一审法院本应根据《补充协议》第八条第3款的约定及《合同法》第一百零七条、《民法通则》第一百一十一条等法律规定，认定飞虹公司应退赔富实公司因此遭受的包括但不限于装饰装修、设备搬运、租金、经营损失、保证金等经济损失，却因为其错误认定富士株式会社、富实公司、富士高公司暂停支付租金构成违约，继而作出了如下错误认定：1.错误认定飞虹公司应依据评估结论书向富实公司支付装饰装修款9425133元。各方当事人已明确约定装饰装修由飞虹公司赔偿，本案不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，一审判决以“评估结论书能够体现富实公司为涉案厂房所支付的实际价值”这一无理理由，以“装饰装修残值9425133元”替代“富实公司实际装饰装修损失16642316元”，有意回避处理富实公司余下高达7217183元的装饰装修损失；2.错误认定“酌定双方对设备搬运费各承担一半”、“富实公司未能出示其中7张发票原件，故对该等部分金额，本院不予采信”。富实公司虽然未能提供前述7张发票的原件，但已按一审法院要求提交了由发票开具方出具的证明，证明发票真实。一审法院却置之不理，不予采信前述7张发票载明的设备搬运费金额，明显错误；3.错误认定“富实公司无证据证明该部分人工费损失系因本案纠纷而产生的直接经营损失，故不予支持富实公司要求飞虹公司赔偿人工费损失的反诉请求”。如前所述，富士株式会社、富实公司、富士高公司基于对飞虹公司一再承诺的信赖，为进行开业投产前的人工准备、员工培训和及时开业投产而招聘了大量人员，后因飞虹公司一再不能兑现承诺而被迫将所招募人员进行分批辞退。如果没有飞虹公司的违约行为，该等人工费也不会付诸东流，成为无法挽回的损失，故两者之间存在前因后果的因果关系。根据保护信赖利益的法律原则，又经营损失属于飞虹公司承诺的赔偿范围，一审判决作出前述认定没有依据；4.错误认定“富实公司主张飞虹公司退还2012年7月至2013年8月的已付租金缺乏依据，不予支持”。如前所述，依法依约向富士株式会社、富实公司、富士高公司交付适租租赁物，是飞虹公司不容推辞的主要义务。然而，飞虹公司在《租赁合同》签署之前、之时以及长达两年多的履约过程中一直未能办妥案涉物业工程规划许可证等证照且有意隐瞒前述事实，致使富士株式会社、富实公司、富士高公司原本按约尚不该支付租金却自2012年7月至2013年8月期间每月向飞虹公司支付了租金，在前述问题暴露后，富士株式会社、富实公司、富士高公司多次要求飞虹公司尽快补办全部证照却长期未果，富士株式会社、富实公司、富士高公司被迫于2013年11月20日即已向飞虹公司发出过解除合同的通知。在前述情况下，支付2012年7月至2013年8月的租金并非富士株式会社、富实公司、富士高公司的真实意思表示，飞虹公司收取前述租金没有依据，其依法应退赔给富士株式会社、富实公司、富士高公司；5.错误认定“酌定双方对保证金各承担一半”。保证金属于飞虹公司承诺的赔偿范围，在富实公司没有违约的情形下，飞虹公司应依法依约退还全部保证金。一审判决却仅主观判定飞虹公司只需退赔保证金的一半，裁量失当。
飞虹公司针对富实公司、富士高公司上诉二审答辩称：一、案涉厂房未能办妥消防验收，责任在富实公司一方，有关后果应由富实公司等三司承担。二、工程竣工验收备案证等证照不是合同约定和法律规定出租房屋必须具备的条件，飞虹公司已按约定办理证照，不存在违约行为。三、飞虹公司从未阻挠富实公司等三司将存放在厂房内的物品搬走，而且多次发函催促其将物品搬走，不存在扣押、占用其物品的问题。四、既然飞虹公司不存在扣押、占用富实公司等三司物品问题，何来返还、赔偿其物品损失问题？另外富实公司在法庭辩论终结后才变更诉讼请求，富实公司的第二项诉讼请求中，无论是变更前还是变更后的诉讼请求均不应得到支持。五、飞虹公司积极履行合同，没有违约，更没有预期违约，而富实公司等三司拖欠租金已构成根本性违约，富实公司称行使不安抗辩权拒付租金没有任何的事实和法律依据。六、富实公司等三司称案涉租赁合同已于2014年6月4日解除没有事实和法律依据。七、富实公司等三司的装饰装修款、搬运费等费用是由于其自身违约原因所造成，应由其自行承担，依法不应由飞虹公司赔偿。八、富实公司诉请的租金、管理费损失、人工费用、设备搬运费等损失，以及退还保证金的上诉请求不应得到支持。请求二审法院依法驳回富实公司、富士高公司的全部上诉请求，支持飞虹公司的全部上诉请求。
富士株式会社针对富实公司、富士高公司上诉二审答辩称其同意富实公司、富士高公司的上诉及答辩意见。
飞虹公司向一审法院起诉请求：一、解除《飞虹厂房、宿舍租赁合同》及《飞虹厂房、宿舍租赁合同补充协议》；二、富士株式会社、富实公司、富士高公司立即将增城区增×街×区高科技工业园区××路×号B-1、C-2、B-2幢厂房、E-2幢宿舍及相应的空旷场地交还飞虹公司；三、富士株式会社、富实公司、富士高公司自2014年4月1日起至将B-1、C-2、B-2幢厂房、E-2幢宿舍及相应的空旷场地全部交还飞虹公司之日止，按合同约定向飞虹公司支付以下款项，富士株式会社、富实公司、富士高公司承担连带清偿责任：1、租金及管理服务费（以租赁合同及补充合同约定的租金标准，其中2014年4月1日至2014年5月31日期间，除B-1幢厂房按16.5元/平方米计算外，其他租赁物业按8元/平方米计算，租赁期内的其他时间所有租赁物业均按16.5元/平方米计算，自2016年1月起每年按上年度CPI标准上浮，暂算至2014年7月5日，金额为1731337.5元）；2、利息[标准自约定每月应交租金及管理服务费日（每月5日前）至付清当月租金及管理服务费止，以所欠款项为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算，暂算至2014年7月5日，金额为9349.43元]；3、逾期付款违约金[自约定每月应交租金及管理服务费日（每月5日前）至付清当月租金及管理服务费止，每逾期1日，按所欠款项的5.5‰计算，暂算至2014年7月5日，金额为312816.28元]；四、飞虹公司没收保证金356.4万元；五、富士株式会社、富实公司、富士高公司解除《飞虹厂房、宿舍租赁合同》及《飞虹厂房、宿舍租赁合同补充协议》无效；六、富士株式会社、富实公司、富士高公司承担本案全部诉讼费用。
富实公司向一审法院反诉请求：一、确认富士株式会社、富实公司、富士高公司与飞虹公司签署的《飞虹厂房、宿舍租赁合同》、《飞虹厂房、宿舍租赁合同补充协议》于2014年6月4日已解除；二、飞虹公司立即将存放在案涉物业内、属于富实公司所有的全部财产完好无损地返还给富实公司（主要财产详见附件，暂计150万元）；三、飞虹公司退还富实公司保证金3564000元；四、飞虹公司赔偿富实公司各项经济损失30253302.27元；五、飞虹公司承担本案（含本诉、反诉）的全部诉讼费用。
富士高公司向一审法院反诉请求：一、确认富士株式会社、富实公司、富士高公司与飞虹公司签署的《飞虹厂房、宿舍租赁合同》、《飞虹厂房、宿舍租赁合同补充协议》于2014年6月4日已解除；二、飞虹公司承担本案（含本诉、反诉）的全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2011年8月27日，飞虹公司（出租人、甲方）与富士株式会社（承租人、乙方）签订一份《飞虹厂房、宿舍租赁合同》（合同号20110827），合同约定“第一条租赁标的租赁标的位于增××增×街××区高科技工业园区××路三幢厂房及一幢宿舍和相应的空旷场地（以下简称该物业），建筑面积分别为：1、厂房（B1、C2、B2），建筑面积为27500平方米。（具体面积以实物为准）2、附属房屋（宿舍E2），建筑面积8500平方米。（具体面积以实物为准）第三条租赁期限1、该物业租赁期限为20年，自2013年1月1日至起2023年12月31日止。甲方给予乙方壹个月的装修免租期，租金起算期为2013年2月1日。2、其中B1栋厂房2011年11月就可交付使用，关于B1交付使用时间，双方再行商定。……第四条租金及支付方式1、租金实行先付后用的方式支付，具体如下在每月5日前支付当月租金。……3、租金及管理服务费共计16.5元/平方米/月（含税）第五条租金及管理服务费递增方式合同开始的三个自然年内，租金与服务费不变。从第四个自然年开始（即从2016年1月开始），按照中国公布的上一年度的CPI变化比例，以上一年度的租金与服务费之和为基数，以CPI的变化比例作为本年度租金和服务费的调整比例。……第六条保证金及支付、返还方式保证金额为厂房、宿舍的一年租金及管理服务费，共计712.8万元，甲乙双方在签订本合同后5个工作日内乙方即支付保证金的30%……第八条乙方的权利、义务……4、乙方应及时办妥环保、消防等相关手续，如需甲方配合办理的，甲方应积极配合。……第十条违约责任1、乙方逾期支付租金的，应当支付法定贷款利息外，还须以逾期付款额每天千分之5.5向甲方支付违约金，如乙方在收到甲方书面催告知5天内仍未书面答复或超出30天未支付，甲方可不提供相关服务，有权单方解除本合同，乙方所交的保证金不予退还，并保留索赔的权利。……第十一条索赔……4、乙方在租赁期限结束归还甲方时应确保该物业的完好。属于乙方后设的附属设备及建筑物如拆解会影响原有物业功能性，安全性，完好性的，乙方不得拆除（如装修天花、照明、消防等），交接后产权无偿归甲方所有。第十二条双方约定的其他事项1、双方同意该物业的租赁交接日定为2013年1月1日。……”。
2013年10月28日，富实公司向飞虹公司发出《关于对广州飞虹电子科技有限公司复函的答复函》，内容载明“……但自从2012年12月租赁至今近一年里，贵方却一直以各种理由推脱，没有提供有关建筑、消防、环保等工业审批所必须证照……再次促请贵司……提供上述4栋厂房房屋所有权证、建设工程许可证、建设工程施工许可证、工程竣工验收备案表、消防验收合格证明、环保验收合格证明等……”。
2013年11月20日，富实公司向飞虹公司发出《关于解除飞虹厂房租赁合同通知》，内容载明“……我司2012年签约租赁至今，遵照合约支付保证金和房租，而贵司一直不能提供厂房的所有权合法证明、厂房投入使用必须的验收证明，导致我司无法向有关部门报批设立工厂的各种必要手续、生产计划和公司信誉等均受到重大影响。……经多方证实情况如下：贵司出租的厂房未按正常手续向规划、建设、消防等部门申办建设工程规划证、建设工程施工许可证、建设工程规划验收合格证、建设工程消防设计审核意见书、建设工程消防验收意见书等必须的许可证明并及时提供我司，……对于未取得建设规划部门颁发的许可证、或未按许可证的规划、以及未经消防验收合格而建造的房屋，该租赁合同无效……我司决定郑重通知贵司：……自本通知送达贵司后，当即解除双方签订的关于厂房宿舍的租赁合同……”。
2014年1月20日，出租方飞虹公司（甲方）与承租方富士株式会社（乙方）、富实公司（丙方）和富士高公司（丁方）签订一份《飞虹厂房、宿舍租赁合同补充协议》，协议约定“甲乙双方签订合同号为20110827的《飞虹厂房、宿舍租赁合同》（以下简称原合同），约定‘乙方承租甲方位于增××增×街×区高科技工业园区××路三幢厂房及一幢宿舍和相应的空旷场地。厂房（B1、C2、B2）……附属房屋（宿舍E2）…租赁期限为20年，自2013年1月1日至起2023年12月31日，租金及管理服务费共计16.5元/平方米/月（含税），租金起算期2013年2月1日至起2023年12月31日’，丙方为原合同租赁物业的实际使用人，现甲乙丙丁四方……在原合同基础上变更、补充部分内容……一、（1）增加乙方的独资现地法人—富实公司作为原合同的承租主体之一（以下或称为丙方），享有原合同中与乙方同等的权利，承担同等的义务。（2）增加乙方的独资现地法人—广州富士高微电子有限公司作为原合同的承租主体之一（以下或称为丁方），享有原合同中与乙方同等的权利，承担同等的义务。……四、(1)租赁期限调整为10年，合同期满前双方另行协商合同续签事宜。租赁期限自2013年1月1日开始，甲方给予乙方、丙方和丁方壹个月的免租期，租金起算期为2013年2月1日。(2)在租赁期限内，如甲方、乙方、丙方或丁方决定解除租赁合同、收回或退还租赁物业的，应提前一年书面通知对方，本合同自动终止。（3）租赁物业现存的装饰装修及乙方、丙方或丁方在甲方同意下投资的装饰装修，如甲方主动提出解约情况下，甲方应赔偿乙方、丙方和丁方装饰装修的残值损失，残值以届时双方共同委托有资质的评估机构所作评估结果为准。在乙方、丙方或丁方主动提出解约情况下，甲方不承担租赁物业已形成附合的装饰装修损失的赔偿责任。五、原合同第四条‘租金及支付方式’作以下变更：……（2）增加以下条款4、甲方出租的租赁物业均须要具备应有的合法证照，甲方应按照本协议约定时间办妥必须的全部证照(以本协议附件1《厂房生产所须申报材料明细》列明证明为准，未尽全之处，以政府部门要求为准，如因政府要求变更或增加而导致办理变更或增加手续延期的，由双方另行协商)。甲方、乙方、丙方和丁方商定，从2014年1月1日开始，在甲方未取得《厂房生产所须申报材料明细》所述全部证照期间，除B1租金标准按照原合同约定执行以外，其他租赁物业租金及管理服务费定为人民币8元/平方米/月（含税）。待甲方依法取得前述的全部证照（以全部相关证照注明的最后发证日期为准）起（如果由甲方投资电力的情况下，最晚不晚于2014年6月1日前通电；如果由乙方、丙方和丁方投资的，甲方有配合义务，如因甲方不配合而致用电开通延迟的，由甲方承担相关责任)，租赁物业租金及管理服务费恢复为原合同约定标准。六、(1)原合同第六条中的‘保证金金额’调整为‘保证金金额为厂房、宿舍的6个月租金共计人民币356.4万元，鉴于乙方已于2012年12月28日前向甲方支付了保证金人民币712.8万元，甲方应当返还的保证金为人民币356.4万元，该保证金作为租金冲抵，甲方不再返还，……七、原合同第七条‘甲方的权利、义务’增加以下条款……9、甲方有义务确保乙、丙、丁方在租赁物业中合法、有效、持续地生产经营，且出租物业均须符合国土资源、城乡规划、建设、公安、消防、等政府主管部门的有关规定。在甲方未依法领取租赁物业作为合法建筑物应当具备的全部证照(具体证照以本协议附件《工厂生产所需申报材料明细》列明为准)前，如承租方因此受到规划局、建设局、公安局、消防局、工商行政管理部门等政府行政部门的责难或其他方式的检举，对丙方正常运行造成障碍或对丙方处以处罚的，甲方须积极协助解决，罚金或其他相关责任由甲方承担。八、原合同第九条‘合同的变更和解除’增加以下条款：3、甲方承诺于2014年6月1日前依法领取租赁物业作为合法建筑物所应当具备的全部证照(具体证照以本协议附件《工厂生产所需申报材料明细》列明为准)，且应当确保丙方在租赁期限内合法、有效、持续地按照承租该物业的目的(用途)及符合丙方经营目的地使用该物业，不存在任何事实与法律的障碍。甲方逾期未取得上述全部证照，乙方、丙方、丁方有权终止支付租金并解除租赁合同。租赁合同自乙方、丙方、丁方向甲方送达解除通知之日起三日内解除。甲方应当赔偿乙方、丙方、丁方受到的全部损失，包括但不限于保证金、装饰装修款、设备搬运款、经营损失及丙方为追索甲方承担赔偿责任而支付的全部费用等。……十、供电设施投资问题，如由甲方投资的，不涉及解约时的过户问题。如由乙方、丙方、丁方投资的，双方须另行商定解约时的过户方案。双方对电力工程应当积极配合、互相促进，争取早日通电。如非因本合同各方造成的供电设施施工的约定工期延误，各方均免除责任（包括因此而导致甲方办理租赁物业的消防验收意见书的时间相应顺延）。如甲方补办租赁物业的消防验收时，消防主管部门向甲方发出的消防整改通知书并注明仅因为工业电力未通原因的，认可甲方取得消防验收意见书，但其他证照不在此限。……十二、本协议生效后，即成为原合同不可分割的部分，与原合同具有同等的法律效力。本协议与原合同不一致的，以本协议为准。……”。协议附件1《出租方须提供所有厂房生产所须申报材料明细》载明，1、建设工程规划许可证2、建设工程规划验收合格证3、建筑工程施工许可证4、发改局（委）批复文件（审批制项目需提交项目建议书批复意见；备案制项目需提交项目备案审批意见）等建设项目环境影响评价文件5、用地预审意见6、用地规划许可证7、建筑工程消防设计审核意见书8、建筑工程消防验收意见书9、经营场所使用证明（房产证或临时经营场所使用证明）10、设计平面图11、国有土地使用证12、红线图13、规划总平面图。协议附件2-2《工厂租赁费用调整明细表》显示，“B1现在面积6855原价16.5调整价格16.5总额113107.5元B2/C2/E2现在面积29145原价16.5调整价格8.00总额233160合计调整后租金346267.5元……截至2014年5月，抵充保证金后需支付租金预计543337.5元。”。
2014年5月19日，富实公司向飞虹公司发出《关于请广州飞虹电子科技有限公司详尽说明租赁物业全部证照办理情况的函》，内容载明“……截止本函件发出之日，我司仍未收到贵司办理的如下证照资料：建设工程施工许可证、建设工程规划验收合格证、建设工程竣工验收备案、发改局（委）批复文件（审批制项目需提交项目建议书批复意见；备案制项目需提交项目备案审批意见）、环境保护工程验收、用地预审意见、建筑工程消防设计审核意见书、建筑工程消防验收意见书等补充协议约定的资料。请贵司尽快按照补充协议约定履行义务，并在收到本函之日起三日内书面完整详尽告知各项证照资料的办理情况。”。
2014年5月21日，飞虹公司向富实公司发出一份《关于租赁物证照办理情况的复函》，内容载明“……《飞虹厂房、宿舍租赁合同补充协议》附件1所列的1、4、5、6、9、10、11、12、13贵方已收到，附件1所列的第2、3、7项证照，月底前报送贵方。附件1所列的第8项证照，贵方必须提供租赁的装修图纸，以便我司办理消防验收。……”。
2014年5月22日，富实公司向飞虹公司发出《关于暂缓支付租金的告知函》，内容载明“……时至今日，贵司所出租物业的未报先建、证照不齐问题一直未得以根本解决，严重影响我司正常使用及投产开工等。对此，我司于2014年4月9日向贵司发出《关于敦促依法、依约办理租赁物业全部证照的函》，又于2014年5月19日向贵司发出《关于请广州飞虹电子科技有限公司详尽说明租赁物业全部证照办理情况的函》，……但始终未得到贵司明确书面答复。我司对贵司合作诚意深感遗憾，并对贵司能否按约在2014年6月1日前取得所有出租物业的证照更是深表忧虑。由于迟迟得不到贵司明确、有效答复，为督促贵司进一步加快履行办理证照的义务，我司经慎重考虑，决定暂缓支付后续部分租金。待贵司按约定在2014年6月1日前取得全部合法证照、双方确认后再一并支付。……”。
2014年5月24日，飞虹公司向富实公司发出一份《关于暂缓支付租金的告知函的复函》，内容载明“……我司花费大量人力财力全力办理厂房宿舍的证照，相关工作已接近完成，我司本月16日向贵方送交大部分证照资料，余下亦可在本月内完成。自从签署补充协议后，我司多次催促贵司提供装修图纸，至今未提供，会导致消防无法验收，……”。
2014年5月26日，飞虹公司再次向富士株式会社、富实公司、富士高公司发函，要求其提供二次装修的图纸以及支付2014年4月、5月租金。
2014年5月27日，富实公司向飞虹公司发出《关于需要我司提供租赁物装修图纸事宜回复函》，内容载明“根据我司最近向消防部门咨询，贵司需要申办的《建设工程消防设计审核意见书》、《建筑工程消防验收意见书》是针对厂房建筑工程的首要消防手续，俗称一次或大消防。而我司需要申办的是在贵司已取得上述两个消防证后，仅针对建筑内部装修工程的消防手续，俗称二次消防。贵司是否取得一次消防的全部证照，是我司能否申报二次消防的先决条件，也是法律规定该厂房建筑能否投入使用的前提条件。而对于贵司需要我司提供装修图纸才能申报消防一事，我司对此不甚了解，装修设施属于我司私有资产，当初也是由于不知贵司未报先建、也未报消防的真实情况，在得到贵司负责人保证和同意下，才进行的一部分内部装修施工。对此，理应由我司向消防部门进行独立申报和原因说明。如果贵司坚持认为此装修图纸是贵司申报一次消防的前提条件，请出示消防部门的告知文件或申报依据，我司非常愿意遵照规定积极配合办理。……就贵司办理进度而言，我司租赁物业中B1厂房，贵司于2009年9月4日就取得建筑工程消防设计审核意见书，但却于2013年1月28日才取得建设工程消防验收意见书，时间周期令人费解。按此速度，我司对于贵司能否按约在2014年6月1日前取得包含上述消防在内的租赁物业所有证照表示极度担忧。……因此我司最近才不得已暂缓支付租金，以待贵司明确答复。……”。
2014年5月30日，富实公司向飞虹公司发出《关于广州飞虹电子科技有限公司要求我司提供装修设计图纸、交付租金及要求限期交付全部证照的函》，载明“关于贵司要求我司提供装修图纸事宜，我司于2014年5月27日发至贵司《关于需要我司提供租赁物装修图纸事宜回复函》已明确回复，现再重申：一、贵我双方之间从未约定合并一起申报租赁物业的《(建筑工程消防设计许审核意见书》和《建筑工程消防验收意见书》的消防手续。而根据消防主管部门规定，关于主体建筑物的—次消防和关于内部装修的二次消防手续，无论是申报消防对象，还是审报单位主体，都不一样，而且二次消防申报也是在一次消防全部通过验收后，才能进行后续实施、存在先后、主次关系。为此，我司也在上述回函中明确要求贵司提供消防主管部门的告知文件或申报依据，贵司也一直没有回函答复。然而，责司却在临近双方约定办理证照期限即将届满之时，反而要求我司提供二次装修图纸，借此以‘我司拖延提供二次装修图纸的行为已经严重影响贵司办理其他相关证照、手续’等无中生有的理由，企图将无法按时取得证照的责任过失推卸于我司……二、此前，我司为向贵司了解证照办理情况，曾多次函致贵司请求给予明确、详尽回复，但贵司从未答复。自2014年4月开始，我司通过向相关主管部门咨询，了解办理证照手续所需正常、合理的审批时限，在得知按照相关主管部门公示的审批时限办理，贵司将无法实现2014年6月1日前完成全部证照办理手续，我司表示十分担忧，直到2014年5月7日贵司方才提供租赁厂房的全部建设工程规划许可证，我司再结合此前咨询相关主管部门了解的其他证照办理时限，由此推算贵司在双方约定的时限内根本无法办妥全部证照。在此情况下，我司不得已才暂缓支付租金，待贵司6月1日前完成全部证照办理手续后一并支付。……请贵司务必按照补充协议约定，于2014年6月','2018-09-28
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