山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一终字第1591号
上诉人（原审原告）詹帮海。
被上诉人（原审被告）青岛东海医院。
法定代表人于希洋，院长。
被上诉人（原审被告）于希洋。
被上诉人（原审被告）青岛市崂山区中韩街道山东头社区居委会。
法定代表人李法友，主任。
被上诉人（原审被告）辛克照。
被上诉人（原审被告）辛克涛。
上诉人詹帮海因与上诉人青岛东海医院（以下简称东海医院）、被上诉人于希洋、被上诉人青岛市崂山区中韩街道山东头社区居委会（以下简称山东头居委会）、被上诉人辛克照、被上诉人辛克涛房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市崂山区人民法院（2013）崂民三初字第330号民事判决，于2015年4月22日向本院提起上诉。本院于2015年7月2日受理后，依法组成由代理审判员陈明明担任审判长，代理审判员甘玉军担任本案主审、代理审判员孙琦参加评议的合议庭。经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并于2015年8月18日组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人詹帮海，被上诉人于希洋即被上诉人青岛东海医院的法定代表人、被上诉人辛克照到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
詹帮海在一审中起诉称：2008年7月22日，詹帮海经熟人介绍认识东海医院院长辛克平，再由辛克平吩咐其医院副院长于希洋与詹帮海正式签订了《房屋租赁合同》。该合同明确约定该房在租赁期内，詹帮海可以装饰装修其承租的房屋。鉴于该房屋当时仅仅是三间闲置多年又废弃的空房，无门无窗更无界墙，连上楼梯的扶手都没有，无水无电无厕所无厨房，也就是说，不进行装修根本无法入住及使用。为此，詹帮海购买材料并找人费了近一年的时间才将房屋装饰一新，并在一年后才投入使用。詹帮海仅装修费就花了3万多元。2009年7月，詹帮海经东海医院同意许可，又扩建了几间房屋，花费约2万元。两项累计，詹帮海因为自己装饰装修及扩建该租赁房屋花费5万余元。另东海医院还与詹帮海口头约定，除非房屋拆迁，詹帮海永远有权租赁、居住、使用其自己装修及扩建的房屋，并不会再涨房屋租金。当时东海医院未曾告知詹帮海涉案房屋产权属山东头居委会，詹帮海也不知情，东海医院也未向詹帮海如实告知其租赁的房屋是未取得产权手续的违章建筑。直至后来山东头居委会向詹帮海收取水电费，詹帮海又因办证需要找东海医院索要产权手续时才知道山东头居委会才是涉案房屋真正的房主。山东头居委会也明明知道詹帮海承租了其房屋（土地）并装修扩建了该房屋，但在6个月内以至几年来并未提出过任何异议，等同其几乎完全默认、接受、认可及同意了东海医院的转租事宜。詹帮海装修及扩建房屋后，除了自己使用一层外，将另一层（共2层加一个院子）及其他房屋又转租给其他人使用，仅每年租金及装修现存价值就达25000元。照此推算，若不遇拆迁，詹帮海始终租赁该房屋，按最短10年计算，仅租金收益就达25万元，也就是说詹帮海除了以1万元租金自己居住房屋外，另外10年至少要挣25万元房租，至于门面房收益，保守估计每年也有2万元，10年也至少20万元。两项收益共计45万元，这些收入当然是由于詹帮海投资所换来的应有回报。未曾料想，2012年12月，山东头居委会在明知詹帮海等众多房屋租赁户仍在此居住、使用及经营的情况下，擅自单方面宣布其与东海医院所订租房合同到期，并下发通知，限租赁户定期搬出。更为恶劣的是，山东头居委会全然不顾这些租赁户系社会弱势群体的切身利益，不经协商又强行将东海医院地点内所有房屋（其中很多房子都是租赁户自己临时搭建的）转租给辛克照一伙人，不允许租赁户自己拆迁，还不给租赁户任何补偿。而辛克照为了赚取更高利益，采取打砸抢（辱骂、威胁、恐吓）等手段野蛮驱赶詹帮海，致詹帮海无条件离开自己装修及所盖的房子。2013年1月，辛克照及辛克涛又逼迫詹帮海同意再住3个月并收取詹帮海三个月的房租及押金共4000元。即使如此，辛克照还是出尔反尔、背信弃义，于2013年2月就撵詹帮海搬走，并多次辱骂、威胁、恐吓詹帮海家人，并强行停水停电。詹帮海无奈只能通过信访求助于当地政府及公安机关出面干预解决此事。但辛克照、辛克涛不顾政府及公安部门的协调、斡旋等处理意见，并声称其自己需要使用该房屋，不再转租涉案房屋，仍恶毒威胁、逼迫詹帮海搬房直至完全掐掉詹帮海的水电。当地政府及公安机关多次干预协调未果，遂以经济纠纷为由建议詹帮海直接到人民法院起诉解决此事。2013年7月，詹帮海路过自己曾租住的房屋，突然发现辛克照又违约将詹帮海装修及扩建的房屋转租给其他人使用。根据我国法律的有关规定，即使辛克照、辛克涛出租，詹帮海也有优先承租的权利，但辛克照、辛克涛利欲熏心，毫无人道，将詹帮海视为敌人对待，至于詹帮海所花装修费及因装饰装修已形成附合的装饰物的残值损失即装饰装修的剩余价值（或收益）更不提一点补偿或赔偿（按每年2万元残值损失即装修利润计算5年，也至少是10万元。关于装修残值损失即装修剩余价值的赔偿或补偿，詹帮海主张至少1.5万元，已是少得可怜了）。更不能容忍的是，辛克照、辛克涛竟连多收的押金及租金也耍赖不退还詹帮海。詹帮海早已出离愤怒，痛定思痛，决定必须通过诉讼，认为只有借助于国家法律及人民法院才能为自己讨回公道及正义。詹帮海一贯认为，正是由于东海医院、于希洋、山东头居委会、辛克照、辛克涛恶意相互串通，才导致詹帮海遭受如此巨大损失，故要求东海医院、于希洋、山东头居委会、辛克照、辛克涛共同连带补偿或赔偿詹帮海的经济损失共计约45万元，最低要求6万元。詹帮海还认为，既然东海医院、于希洋、山东头居委会、辛克照、辛克涛租给詹帮海的房屋一直未取得产权手续，其向詹帮海索要的四年半租金共45000元也作为非法收入理当退还给詹帮海一些。综上所述，因东海医院、于希洋、山东头居委会、辛克照、辛克涛共同违约，已给詹帮海造成房屋租金、装修费及装修残值损失等经济损失共计10-45万元，已事实清楚，证据确凿，东海医院、于希洋、山东头居委会、辛克照、辛克涛理当立即向詹帮海连带赔偿这些损失。为此，为了维护詹帮海公民的合法权益，也为捍卫法律尊严，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》及《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷若干问题司法解释》等法律法规的有关规定，请求法院依法判决：1、东海医院、于希洋、山东头居委会、辛克照、辛克涛给付詹帮海装饰装修及扩建房屋费用15000元；2、东海医院、于希洋、山东头居委会、辛克照、辛克涛连带赔偿詹帮海剩余租赁期内房屋装修残值损失（即装饰装修剩余价值）15000元；3、东海医院、辛克照及辛克涛返还詹帮海房屋租金及押金5000.00元，于希洋、山东头居委会承担连带责任；4、本案案件受理费由东海医院、于希洋、山东头居委会、辛克照、辛克涛共同承担。
东海医院、于希洋在一审中辩称：詹帮海所述与事实不符，涉案房屋是1995年左右建造，当时的房子前后两栋都是一样的，门窗都有，上楼扶梯也有，有水有电，因为之前是崂山区城管中队住，所以这些东西都齐全。东海医院没有同意詹帮海另行建造房屋，属詹帮海私自搭建，东海医院让詹帮海拆除，詹帮海拒绝，东海医院给詹帮海发出通知，要求詹帮海拆除搭建的房屋，但詹帮海没有拆除。当时也没有口头约定让詹帮海自己装修、扩建，也没有同意詹帮海不涨租金。詹帮海与东海医院关于涉案房屋的租赁合同约定租期仅为一年（2008年8月8日到2009年8月8日），之后詹帮海没有搬离房屋。詹帮海半年缴纳一次房租，最后一次缴纳2012年8月到2013年2月期间房租5000元。涉案房屋是东海医院从山东头居委会处承租，双方租房合同于2013年1月份到期，东海医院已把所有房屋交付给山东头居委会，交付时办理了交接手续，届时詹帮海没有搬离涉案房屋。詹帮海现在仍欠东海医院为其垫付的电费1870元。东海医院在山东头居委会的土地上建造了涉案房屋，建房屋的时候未经过相关规划审批手续，但是山东头居委会同意东海医院建造涉案房屋。东海医院委托于希洋出租涉案房屋给詹帮海，对其在租赁合同上签字的行为予以同意和认可。詹帮海搭建房屋的情况：詹帮海在前面南面楼东侧墙搭建了大概五六个平米的砖建临建，屋顶是倾斜的石棉瓦，高的地方两米，最低的地方一米七，詹帮海承租的不是南面楼，而是北面楼，且该临建的搭建未经东海医院、于希洋、山东头居委会、辛克照、辛克涛允许。
山东头居委会在一审中未到庭参加诉讼，未进行答辩。
辛克照、辛克涛在一审中辩称：詹帮海所述与事实不符，詹帮海所称扩建和装饰装修均不在辛克照、辛克涛与詹帮海的租赁合同期限内发生，且辛克照、辛克涛接收房屋时没有看到詹帮海加盖的厕所和扩建的两间房屋，詹帮海第一、第二项诉讼请求均与辛克照、辛克涛无关。辛克照、辛克涛与詹帮海签订的租赁合同期限3个月，而詹帮海实际使用房屋时间已超出该3个月，辛克照、辛克涛不应再退还詹帮海租金。且辛克照、辛克涛只收取詹帮海押金1000元，根据双方租赁合同约定，詹帮海不应将房屋转租他人，如果转租，押金不予退还，且辛克照、辛克涛为詹帮海代缴电费7200元和水费900元，詹帮海离开房屋时还拆走了价值4400多元的涉案房屋门窗，就上述水、电费以及门窗损失，辛克照、辛克涛将另行向詹帮海起诉。
一审法院经审理查明：
詹帮海曾用名詹济坤，于2008年7月22日与东海医院签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定东海医院将位于青岛市崂山区香港东路159号东海医院院内西侧二层独院出租给詹帮海使用，房屋间数上下两层约四间，使用面积100余平方米，租赁期为壹年，从2008年8月8日起至2009年8月8日止。年租金为人民币10000元，每半年提前预交5000元，租赁期间的水、电、暖、通讯等费用由詹帮海承担，每半年按实际结算给付一次。合同第十条第一款载明“承租方对该房屋享有独立的经营权、使用权、转租权（不得整体转租），出租方不得随意干涉”；第六款载明“租赁期间，房屋装修费由承租方负担，出租方提供便利”。詹帮海签名詹济坤（帮海），于希洋签名。庭审中，东海医院称于希洋出租涉案房屋给詹帮海经过了东海医院同意并且认可。詹帮海最后一次向东海医院缴纳预交一年房租10000元（2012年2月14日至2013年2月13日），收据收款人处有东海医院会计辛瑞红签字。庭审中，东海医院称于2012年12月31日将涉案房屋交付给了山东头居委会，当时詹帮海仍在使用涉案房屋。
承租期间，詹帮海在东海医院1号楼东侧加盖房屋。2009年7月24日，东海医院院长辛克平发给詹帮海的通知中载明，“詹济坤租用东海医院西侧二号楼，本人在东海医院1号楼东侧盖房子用。但东海医院需要使用地方，乙方应无偿拆迁，甲方不负一切经济责任，特此通知”。辛克平在该通知上签名，詹帮海在该通知上签名“詹济坤”，并自行书写乙方声明：如遇政府、开发商强制拆迁乙方应予以拆迁，拆迁补偿费用则甲乙双方各得一半，如未遇拆迁，甲方及村委会欲占用该地方，则甲方及村委会予以赔偿乙方盖房间花费用至少两万元。詹帮海（詹济坤）2009.7.24日。庭审中，东海医院对詹帮海自行书写内容均不认可。
2012年12月12日，山东头居委会发给詹帮海的通知中载明，“山东头社区居委会与东海医院的租赁合同于2012年12月31日到期，根据合同约定，到期后，东海医院所有建筑物和产权都归山东头社区所有。请你于2012年12月31日下午4点以前自行搬离，如有疑问及纠纷，请于2012年12月31日下午4点以前与东海医院协商解决好。如逾期不搬离，社区居委会将于2013年1月1日对东海医院内未腾房的业户停电停水，造成的损失及后果居委会概不负责。请各业户提前做好准备”。
2012年12月27日，辛克照与山东头居委会签订房屋场地租赁合同，约定山东头居委会将香港东路159号大院及院内房屋（现状）租赁给辛克照使用，租赁期间自2013年1月1日起至2013年12月31日止；租金每年30万元。
2013年1月2日，詹帮海与辛克照、辛克涛《租房合同》，约定：辛克照、辛克涛将位于香港东路159号房屋出租给詹帮海使用，租赁期限自2013年1月1日起至2013年4月1日止，租期三个月，房屋租金每月1000元，另付押金1000元，共计4000元；租赁期满，辛克照、辛克涛有权收回出租房屋，詹帮海应如期交还，詹帮海如要求续租，则必须在租赁期满前一个月内通知辛克照、辛克涛，经同意后，重新签订租赁合同；租赁期间，未经辛克照、辛克涛书面同意，詹帮海不得擅自转租、转借承租房屋；如辛克照、辛克涛违约想提前收回房屋或其他违约情况，则辛克照、辛克涛不仅退还所收詹帮海房租及押金，还应按詹帮海要求赔偿詹帮海所有的经济损失；在租赁期内，詹帮海未经辛克照、辛克涛书面同意，擅自将房屋转租、转借给他人使用的，未经辛克照、辛克涛同意擅自拆改变动房屋结构或损坏房屋，且经辛克照、辛克涛通知，在规定期限内仍未纠正并修复的，辛克照、辛克涛有权终止合同，收回该房屋，詹帮海应向辛克照、辛克涛支付合同总租金20%的违约金，若支付的违约金不足弥补辛克照、辛克涛损失的，詹帮海还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。詹帮海于2013年1月2日向辛克涛、辛克照付房租费及押金共计人民币4000元。
中共青岛市崂山区委青岛市崂山区人民政府人民来访接待室于2013年5月21日出具来访不予受理事项告知单：詹帮海同志，近期，你向我局提出因房屋租赁合同纠纷，致使你无法继续承租房屋要求赔偿的信访事项，依据国务院《信访条例》第十四条（对依法应当通过诉讼、仲裁、行政复议等法定途径解决的投诉请求信访人应当依照有关法律。行政法规规定程序向有关机关提出“和第二十一条（对已经或者依法应当通过诉讼、仲裁、行政复议等法定途径解决的，不予受理。但应当告知信访人依照法律、行政法规规定程序向有关机关提出”之规定，你反映的信访事项不在信访受理范围之内，应当向人民法院提出，通过法律诉讼途径解决。特此告知。
詹帮海提交的编号为0529242的存根联及编号为0529237的收据联共同显示“东海医院西侧第二栋两层小楼，2008-2009年扩建及装修共6人干活，人工劳务费合计3万元整”，下方均有王某签字。庭审中，证人王某称针对3万元的人工劳务费只出具过一次收据。
涉案房屋无产权证且未经相关规划审批手续。詹帮海使用房屋期间，将房屋转租他人。
一审法院认为：
詹帮海于2008年7月22日签订的《房屋租赁合同》虽为于希洋签字，但该合同出租方处均载明“青岛东海医院”，庭审中青岛东海医院亦认可于希洋签字系职务行为并对该合同予以追认，且詹帮海在使用涉案房屋时，多次与当时东海医院院长辛克平沟通，并将相关费用交付东海医院，故一审法院认定该合同系詹帮海与东海医院签订。涉案房屋坐落于青岛市崂山区中韩街道山东头社区，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。詹帮海及东海医院、于希洋、辛克照、辛克涛均认可涉案房屋未取得相关规划审批手续，故一审法院认定，2008年7月22日詹帮海与东海医院签订的《房屋租赁合同》及2013年1月2日詹帮海与辛克照、辛克涛签订的《租房合同》均无效。虽然合同无效，但承租人一直对房屋进行了充分利用，故应按照原合同约定的租金支付房屋占用使用费。在詹帮海与东海医院的《房屋租赁合同》履行中，詹帮海已依合同之约定缴纳房租至2013年2月13日，但青岛东海医院对承租房屋的使用权仅到2012年12月31日，此后其无权收取詹帮海房屋占用使用费，故东海医院应将2012年12月31日至2013年2月13日的房屋占用使用费1233元（10000元÷365天×45天）返还詹帮海。詹帮海称其使用涉案房屋至2013年2月，并提交中共青岛市崂山区委青岛市崂山区人民政府人民来访接待室于2013年5月21日出具的来访不予受理事项告知单及其拍摄于崂山区中韩街道办事处信访办公室的视频及其私自拍摄的公安出警视频予以证明，一审法院认为，且上述证据均仅有詹帮海的自述，相关机关及人员均未明确认定詹帮海使用涉案房屋至2013年2月，且录像显示时间均不是2013年2月，故一审法院无法据此认定詹帮海使用涉案房屋至2013年2月，詹帮海要求辛克照及辛克涛返还多收取的房租，一审法院不予支持，但因詹帮海已从涉案房屋搬离，辛克照及辛克涛应将其收取的押金1000元返还詹帮海。
关于詹帮海主张装饰装修及扩建房屋费用15000元及剩余租赁期内房屋装修残值损失（即装饰装修剩余价值）15000元，一审法院认为，租赁合同系出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，即承租人对租赁物仅享有使用、收益之权利，并具有妥善保管租赁物之义务，若承租人未经出租人同意，擅自对房屋进行装饰装修及扩建，则侵犯了出租人对房屋的权益，对未经出租人同意的装饰装修投入不得要求出租人进行补偿。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案詹帮海应提交证据证明其对涉案房屋的装饰装修及扩建系经过东海医院同意，但詹帮海提交的东海医院院长辛克平于2009年7月24日发给詹帮海的通知中载明，“詹济坤租用东海医院西侧二号楼，本人在东海医院1号楼东侧盖房子用。但东海医院需要使用地方，乙方应无偿拆迁，甲方不负一切经济责任，特此通知”，明确表示不同意詹帮海对涉案房屋进行扩建，并要求詹帮海对扩建建筑予以拆除，詹帮海自行书写的乙方声明未经东海医院确认，且东海医院在庭审中亦不认可，故一审法院认定詹帮海对涉案房屋的装饰装修及扩建未经东海医院同意，詹帮海主张装饰装修及扩建房屋费用15000元及剩余租赁期内房屋装修残值损失（即装饰装修剩余价值）15000元，于法无据，一审法院无法支持。东海医院要求詹帮海给付其垫付水电费，本案不予审理，其可另行起诉；辛克照、辛克涛要求詹帮海给付其垫付水电费及安装门窗费用，本案不予审理，其可另行起诉。
詹帮海对于希洋及山东头居委会的诉讼请求无事实及法律依据，一审法院无法支持。
山东头居委会经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，系对自己诉讼权利的处分，一审法院依法缺席审理。
据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、青岛东海医院于判决生效之日起十日内返还詹帮海房屋租金人民币1233元。二、辛克照、辛克涛于判决生效之日起十日内返还詹帮海房屋押金人民币1000元。三、驳回詹帮海对于希洋、青岛市崂山区中韩街道山东头社区居委会的诉讼请求。四、驳回詹帮海的其他诉讼请求。案件受理费675元，公告费600元，共计1275元，由詹帮海承担1195元，青岛东海医院承担45元，辛克照、辛克涛承担35元。
宣判后，上诉人詹帮海不服一审判决上诉至本院。
上诉人詹帮海上诉请求改判东海医院、于希洋、山东头居委会、辛克照、辛克涛赔偿詹帮海装饰装修及扩建房屋所花费用（至少）15000元，赔偿詹帮海剩余租赁期内装修残值损失（至少）10000元，退还房屋租金及押金（至少）10000元，承担一二审案件受理费、公告费及其他实际支出费用。其上诉理由主要为：一、一审判决认定事实不清，证据不足。一审判决认定涉案《房屋租赁合同》、《租房合同》无效，但没按理判决青岛东海医院、于希洋、山东头居委会、辛克照、辛克涛返还相当数量的房屋租金，一审判决不应以“占有使用费”抵销房屋租金。东海医院、于希洋在签订《房屋租赁合同》前，以欺诈方式隐瞒涉案房屋没有房产证及其租房合同至2012年12月底到期的事实，使詹帮海在违背真实意思的情况下签订租房合同及装修、扩建房屋，东海医院、于希洋应当全部或部分返还詹帮海缴纳的房屋租金，否则无法体现无产权房与有产权房的区别。詹帮海在租赁房屋的前两年，因为房屋未装修及装修欠缺不能妥当利用等因素，基本未使用涉案房屋，第三年只是断断续续使用，第四年又遇暴力驱赶，一直未充分利用房屋。涉案《房屋租赁合同》第十条第六项的内容可以证明，詹帮海装修、扩建房屋取得东海医院的同意，东海医院应当赔偿詹帮海装修费及装修残值损失。于希洋和山东头居委会应当承担连带责任。二、一审判决适用法律错误。本案应当适用《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款（三）、（四）、（七）项，第六十一条、第八十七条、第九十二条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款、第十一条第一款、第十四条第（二）项等法律法规的规定，进行判决。三、一审判决严重违反关于回避、合议、送达、公告等法律强制性规定及法定程序。首先，一审审判组织不合法，送达、审理、判决均只有一人，詹帮海诉讼过程中未见到组成合议庭的二名人民陪审员。其次、一审判决严重违反关于回避的硬性规定。诉讼过程中，刘佳违法违规，詹帮海多次对其提出回避申请，但刘佳未回避本案的审理。再次、一审判决严重违反关于公告送达及缺席判决的法律规定，直接给詹帮海造成了公告费、误工费、交通费等不必要的损失。
被上诉人东海医院、于希洋对詹帮海的上诉辩称：第一、租赁房屋时，已明确告知涉案房屋没有产权，詹帮海的上诉没有事实及法律依据。第二、根据租赁合同第二条约定，房屋的租期为一年。第三、詹帮海没有证据证明对涉案房屋进行了装修。第四、东海医院从未同意詹帮海装修、扩建房屋。第五、詹帮海租赁涉案房屋期间从未缴纳过水费。第六、一审判决适用法律正确。
被上诉人辛克照对詹帮海的上诉辩称：一审判决正确，詹帮海的上诉无事实及法律依据。
本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本案经调解，未能达成协议。
本院认为，本案诉争焦点为：1、东海医院、于希洋、山东头居委会、辛克照、辛克涛应否支付詹帮海装饰装修及扩建房屋费用、剩余租赁期内装修残值；2、东海医院、于希洋、山东头居委会、辛克照、辛克涛应否返还詹帮海房屋租金及押金。
对于第一个诉争焦点，涉案2008年7月22日《房屋租赁合同》，詹帮海陈述系东海医院院长安排于希洋与其签订，合同履行过程中，詹帮海将相关费用交付东海医院，就租房相关事宜多次与东海医院院长辛克平沟通，诉讼过程中，东海医院亦认可于希洋系代表东海医院与詹帮海签订该合同，本院认为，应当认定该合同系詹帮海与东海医院签订，于希洋在签订合同过程中的行为系代表东海医院的职务行为。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”东海医院、于希洋、山东头居委会、辛克照、辛克涛均认可涉案房屋未取得规划审批手续，一审判决认定詹帮海与东海医院之间的《房屋租赁合同》、詹帮海与辛克照、辛克涛之间的《租房合同》均无效，并无不当。詹帮海与东海医院在《房屋租赁合同》中约定租赁期共一年，自2008年8月8日起至2009年8月8日止，同时双方约定，三年内，该房屋如未遇拆迁等客观因素，詹帮海愿意继续承租，东海医院应继续无条件按原价将房屋租给詹帮海。即，詹帮海与东海医院约定的租赁期间为一年，一年期满后，涉案房屋未遇拆迁等情形，詹帮海可按原租金标准继续承租涉案房屋二年，詹帮海有权租赁使用涉案房屋至2011年8月8日。根据詹帮海与东海医院的陈述，至2012年12月31日东海医院将涉案房屋交还山东头居委会时，詹帮海一直使用所租赁的房屋。本院认为，詹帮海与东海医院约定了明确的房屋租赁期限，在双方未对装修、扩建费用作出明确约定的情况下，詹帮海为自己使用房屋而对房屋的装修、改扩建支出的费用，应当体现为租赁期间其对房屋的使用价值。涉案《房屋租赁合同》虽无效，但詹帮海已经按照合同约定的租赁期间使用了涉案房屋，詹帮海要求东海医院支付其对涉案房屋的装修、改扩建费用，于法无据。于希洋在合同签订过程中系职务行为，山东头居委会、辛克照、辛克涛并非涉案《房屋租赁合同》当事人，詹帮海履行《房屋租赁合同》过程中装修、改扩建涉案房屋支出的相关费用，要求于希洋、山东头居委会、辛克照、辛克涛对其返还或补偿，缺乏法律与事实依据。综上，一审判决驳回詹帮海要求支付装饰装修及扩建房屋费用、剩余租赁期内装修残值的诉讼请求并无不当。
对于第二个诉争焦点，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”涉案《房屋租赁合同》、《租房合同》无效，但詹帮海已经按照约定占有使用涉案房屋，其应当参照合同约定的标准支付房屋占有使用费。东海医院对涉案房屋的使用权到2012年12月31日，之后其无权向收取詹帮海涉案房屋占有使用费，一审判决东海医院返还詹帮海缴纳的2012年12月31日至2013年2月13日的房屋占有使用费1233元符合本案事实与法律规定。另，詹帮海已经依照约定向辛克照、辛克涛支付占有使用房屋期间的房屋占有使用费，现詹帮海已经自涉案房屋搬出，辛克照、辛克涛应当返还詹帮海缴纳的押金1000元。如前所述，詹帮海要求于希洋、山东头居委会返还房屋租金、押金的诉讼请求缺乏法律依据。综上，原审法院根据詹帮海实际使用涉案房屋的事实，参照詹帮海分别与东海医院及辛克照、辛克涛签订的租房合同约定的房屋租赁费，判决东海医院返还多收取詹帮海的房屋占有使用费，辛克照、辛克涛返还詹帮海租房押金，判决驳回詹帮海其他诉讼请求，符合本案事实及法律规定。
综上，本院认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人詹帮海的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费675元，由上诉人詹帮海负担，经本院批准予以免交。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈明明
代理审判员 孙 琦
代理审判员 甘玉军
二〇一五年九月二十五日
书 记 员 韩明玉
书 记 员 于国英