福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）思民初字第3891号
原告程路，男，1986年4月12日出生，汉族，住厦门市思明区。
委托代理人林小斌、陈景阳，福建英合律师事务所律师。
被告何瑞洪，男，1986年2月12日出生，汉族，住福建省莆田市。
原告程路与被告何瑞洪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月21日立案受理后，依法由审判员陈彤适用简易程序公开进行审理。2014年4月8日，本案转为普通程序，依法由审判员陈彤担任审判长，与代理审判员旷洁玉，人民陪审员林维组成合议庭，于2014年6月26日公开开庭进行审理。原告的委托代理人到庭参加诉讼。被告经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告程路诉称，2013年6月5日、2013年8月10日，原、被告分别就厦门市局口街134号一楼店面及二楼至五楼9间房间签订租赁合同，原告分别支付给被告保证金及押金共计60000元。此后，应被告要求，原告提前支付给被告房屋租金457930元。期间，被告因需向原告借款，故降低了租金标准。但此后，被告却失去联系，下落不明，致使讼争房产被房东谢锦军于2013年12月1日收回。现被告已构成根本违约，故原告诉诸法院，请求判令被告向原告退还租金417264元，退还押金60000元，支付违约金50000元，共计527264元。
被告何瑞洪未予答辩。
经审理查明，2013年6月5日，原、被告签订《店面租赁合同》，约定：原告向被告承租厦门市局口街134号一楼店面，面积为38平方米，用途为餐饮，租期为2013年6月10日至2015年6�9日，年租金为81600元，付款方式为每12个月支付一次，每期提前十五天缴纳；原告应向被告支付保证金10000元，合同期满，且原告交清租赁期间的一切应缴费用后，被告应将保证金无息退还原告；合同期内，被告无权单独终止合同。2013年8月5日，原、被告在该合同尾部添加补充：双方同意将合同期变更为2013年6月10日至2017年6月9日，年租金为81600元，从2015年6月10起至2017年6月9日止，年租金每年递增10%。
2013年8月5日，原、被告就原告向被告承租厦门市局口街134号二楼至五楼9间房间签订《房屋租赁合同》，约定：租期为2013年8月10日至2017年6月9日，年租金为100000元；押金为50000元；用途为住房；若原告违反合同规定，须向被告缴纳六个月租金（50000元）作为违约金，被告按合同剩余年限将剩余房租退还给原告后，被告有权终止租赁合同；若被告违反合同规定，须向原告支�六个月租金（50000元）作为违约金，退还押金50000元并按合同剩余年限将剩余房租退还给原告后，原告有权终止租赁合同。被告提供其工商银行的账户6222084100000778333接收相应租金。
2013年10月10日，原、被告签订《店面租赁合同补充协议》，约定：被告向原告借款100000元，终止时间为2015年6月9日，补充协议到期时原告可将被告归还的款项用于抵交局口街134号一层店面2015年6月9日至2016年6月9日租金72000元，余款28000元被告需及时归还给原告；作为借款条件，被告将主合同原租金从6800元／月调整为6000元／月，从2013年10月10日至2017年6月9日，年租金从81600元调整为72000元，原合同约定的递增租金条款作废；原告已支付之房租中多付的6400元，视作原告已预支给被告的一部分借款；局口街134号一层店面租赁合同租赁价格失效，最终租赁租金以此补充协议为准。
原告分别于2013年8�12日、8月13日、8月21日、8月26日、8月31日通过银行转账支付给被告40000元、200000元、50000元、53330元、50000元，共393330元。此外，原告还分别通过丁志强、吴百红、程智慧的银行账户，于2013年6月6日、2013年6月5日和6月29日、2013年8月5日分别支付给被告30000元、60000元、40000元。此外，被告还于2013年8月2日收到原告支付的现金1000元。以上总计为524330元，其中6400元经双方协商转为借款，故原告实际已支付租金及押金、保证金共计517930元。
2014年元月11日，案外人谢锦军向被告发出《合同解除通知函》，告知被告由于其从2013年11月1日起拒不交纳厦门市局口街134号的房租，逾期两个月，构成根本违约，多次电话通知，但被告关闭一切联系方式，且在此期间将讼争房屋转租给第三方，即本案原告，且原告已向被告一次性缴纳了四年的房租，因此，发函给被告即刻解除与被告所签�的《房屋租赁合同书》，将厦门市局口街134号房屋全权收回，并保留对被告追究法律责任的权利。谢锦军实际已于2013年12月1日从原告处收回讼争房屋。
另查，2012年7月11日，被告与谢锦军就本案讼争房屋签订《房屋租赁合同书》，约定被告向谢锦军承租讼争房屋，期间为2012年8月1日至2017年7月31日。
上述事实，有原告提供的2013年6月5日原、被告签订的《店面租赁合同》、2013年8月5日原、被告签订的《房屋租赁合同》、2013年10月10日原、被告签订的《店面租赁合同补充协议》、转账记录、合同解除函、2012年7月11日被告与谢锦军签订的《房屋租赁合同书》及庭审笔录予以佐证。被告经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自愿放弃抗辩权利，故对上述事实，本院予以确认。
本院认为，原、被告就讼争房屋所签订的《店面租赁合同》、《房屋租赁合同》、《店面租赁合同补充协议》，均系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，属合法有效的合同，双方均应严格履行。现由于被告的违约行为导致讼争房产被原出租方收回，故导致原、被告所签订的上述合同无法继续履行。依照我国合同法第一百零八条的规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。故原告诉求被告依照双方所签订的《店面租赁合同》约定，退还保证金10000元，依照《房屋租赁合同》、《店面租赁合同补充协议》的约定，承担违约责任，即退还押金50000元，并支付违约金50000元，符合法律规定，本院予以支持。据已查明之事实，原告实际承租店面的时间为2013年6月10日至2013年11月30日；承租房间的时间为2013年8月10日至2013年11月30日，按合同约定，原告应付的�金为65033.33元，与原告实际支付给被告的517930元（含保证金10000元和押金50000元）相抵，被告实际还应退还452896.67元（含保证金10000元和押金50000元）。因此，被告实际还应退还原告多付的租金为392896.67元。原告诉求中超出部分，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告何瑞洪应于本判决生效之日起七日内退还给原告程路租金392896.67元、保证金10000元、押金50000元，并支付违约金50000元，总计502896.67。
二、驳回原告程路其他诉求。
被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费9073元，原告负担244元，被告负担8829元，均应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 长 陈 彤
代理审判员 旷洁玉
人民陪审员 林 维
二〇一四年七月七日
书 记 员 孙 蕾
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。