青海省海西蒙古族藏族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2015）西民一终字第226号上诉人（原审被告）德令哈市裕祥科技实业有限公司。法定代表人佛姐花，该公司董事长。委托代理人马新海，男，藏族，1975年7月21日生，该公司职员。被上诉人（原审原告）吴明智，男，汉族，1979年2月20日生。被上诉人（原审被告）薛跃付（曾用名薛跃富），男，汉族，1962年6月16日生。委托代理人李功献，青海大孚律师事务所律师。上诉人德令哈市裕祥科技实业有限公司因与被上诉人吴明智、薛跃付房屋买卖合同纠纷一案，不服青海省德令哈市人民法院（2015）德民初字第25号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月25日受理后，依法组成合议庭于2015年11月5日公开开庭进行了审理。上诉人德令哈市裕祥科技实业有限公司委托代理人马新海、被上诉人吴明智、被上诉人薛跃付委托代理人李功献到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，德令哈市裕祥科技发展有限公司（甲方）与薛跃富、王植春（乙方）于2006年12月24日签订《德令哈市裕祥公司汽配城联合开发协议》，协议约定：甲乙双方在德令哈市都兰路西段（原四号电站以西地段）联合开发裕祥公司汽配城暨大型停车场；联合开发与向公司综合楼的三层9000㎡（双面楼），其中第一层、二层甲方拥有上下铺面贰拾贰间房屋（面积1188㎡），第三层全部归甲方所有，乙方拥有上下铺面玖拾间，面积4860㎡；裕祥公司汽配城暨大型停车场内的所建平房，甲乙双方各50%，停车场归甲方所有；乙方负责把裕祥公司汽配城综合楼暨大型停车场的锅炉房由乙方负责承建，所属资金由乙方负担，建成后乙方交给甲方所需物业主，甲方负责管理；三通一平由甲方负责，土地、房产手续费用由甲方承担；楼房的图纸、招标、管理、地探等费用乙方承担；建楼期间的安全，至交工期间所有费用由乙方承担，乙方负责装修卫生间，其他毛坯房交工等事项。被告魏永杰（甲方即德令哈市裕祥科技实业有限责任公司股东）与薛跃富（乙方）于2008年6月6日签订《补充协议》，协议约定：在货运市场一层的基础上加建一层，即二层，所加建的一层楼造价为600／㎡，乙方在2008年11月10日给甲方教工，甲方在乙方竣工前付乙方伍拾万元整（50万元），要求加建的一层房屋内有照明，门是好防盗门，窗户是铝合金双层玻璃；汽配城市场北面，乙方将为甲方建住宅楼一幢，楼主体为三层，四个单元，每套房75平方米，要求水电照明齐全，并有上下水，厨房、卫生间、烟道、处门是防盗门，窗户是铝合金双层的毛坯房，造价每平米620元，付款方式为甲方在乙方竣工前支付乙方叁拾万元（30万元），剩余款，甲方在货运市场所收房租费的百分之九十付给乙方；汽配城所建产生的税金，房产手续费用由甲方负责等事项。原告吴明智与被告裕祥公司汽配城薛跃富于2007年12月20日签订了《购房合同》，合同约定：甲乙双方约定将座于原四号电站地段，由东向西其中第二套一门面95左右平方米和二楼住宅95左右平方米出售给乙方；一层、二层水电两通且有走下水处，甲方保证房屋质量并按时交工；乙方购买一层、二层混合楼190左右平方米，总金额为壹拾玖万元整；合同签订之日，预交首付款150000元（壹拾伍万元整）待房屋产权证和土地使用证拿到齐后，交付余下方块金额40000元（肆万元整）；甲方必须在2007年12月31日交付乙方房屋使用，否则赔偿乙方购房款总价的15%，若遇特殊情况，甲乙双方另行协商及甲方必须做到诚实信用，办理房屋产权证和土地使用证费用由甲方负责，甲方必须在乙方交付房款首付款后2008年12月31日前办理好乙方的房屋相关手续，否则后果由甲方承担，赔偿乙方违约金7%，并约定在上述期限，未按上述规定付款，乙方赔偿甲方购房总款7%的违约责任等事项。被告薛跃付于2007年12月6日向原告吴明智出具的收条一份，证实原告已向被告薛跃付支付完全部集资房款壹拾伍万元整。另查明，德令哈市裕祥科技实业有限公司（甲方）与黄慧君（乙方）在德令哈市河西街道办事处渠南路社区居委会人民调解委员会的主持下，于2014年10月16日双方达成协议，内容为：甲方必须在2016年12月31日前，将一、二楼商铺的房产证、土地使用证给购房者办理完毕，办证费用以实际发生费用的发票为准。（除刘喜东、宋永成、玛玛，张晓萍四家由甲方承担以外）。甲方逾期未办理房产证、土地使用证，按日支付给乙方购房总款10%的违约金；从2015年1月1日起，甲方不再收取任何费用（包括物业费、卫生费、管理费等），乙方产生的垃圾自行处理，水电费自理；一、二楼给排水管道由乙方负责管理。二楼以上给排水管道由甲方自行解决。化粪池由甲方永久维修。保证乙方永久使用；乙方在不欠甲方电费的情况下，不允许随便停电、停水。甲方签字：马新海，乙方签字：朱志温，并盖有德令哈市河西街道办事处渠南路社区居委会人民调解委员会公章。对该份协议，原告与被告德令哈市裕祥科技实业有限公司在庭审中均表示无效。原审法院认为，被告德令哈市裕祥科技实业有限公司不属于房地产开发企业，不是商品房买卖合同主体，本案不属于商品房买卖合同纠纷。被告薛跃付与被告德令哈市裕祥科技发展有限公司于2006年12月24日签订的《德令哈市裕祥公司汽配城联合开发协议》及与魏永杰于2008年6月6日签订的《补充协议》证实，被告薛跃付拥有上下铺面玖拾间（面积4860㎡）。后被告薛跃付将其中的一层门面95左右平方米和二楼住宅95左右平方米出售给原告吴明智，并于2007年12月4日签订《购房合同》，依据《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”，原告吴明智与被告薛跃付签订的《购房合同》系双方的真实意思表示，不违反法律规定，因此双方的买卖合同成立，对双方具有法律约束力，故双方应依约全面履行各自的义务。另经庭审查明的《德令哈市裕祥公司汽配城联合开发协议》中约定：“土地、房产手续费用由甲方承担”，《补充协议》中约定：“房产手续费用由甲方承担负责。”及《购房合同》约定：“甲方必须做到城市信用，办理房屋产权证和土地使用证，费用由甲方负责”证实，二被告应依约履行本案诉争房屋所涉及的土地、房产手续义务，且二被告是德令哈市裕祥公司汽配城联合开发协议的合作方，但至今二被告均未履行，故被告薛跃付、德令哈市裕祥科技实业有限公司有义务协助原告吴明智办理房产证及土地使用证。原告吴明智与被告德令哈市裕祥科技实业有限公司于2014年10月16日达成协议，双方均表示无效。另被告薛跃付与被告德令哈市裕祥科技实业有限公司之间的纠纷，双方可另行起诉。原告请求二被告向原告支付违约金13300元的诉讼请求，经查，该《购房合同》是原告与被告薛跃付之间签订的是双方当事人的真实意思表示，不违背法律规定，违约金根据《购房合同》约定由被告薛跃付承担责任。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、一百一十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决：一、被告薛跃付、德令哈市裕祥科技实业有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告吴明智办理都兰东路裕祥汽配城1号从东向西第六套房屋产权证和土地使用权证；二、被告薛跃付于本判决生效之日起三十日内一次性支付原告吴明智违约金13300元。本案诉讼费132.5元，由被告薛跃付、德令哈市裕祥科技实业有限公司各承担66.25元。上诉人德令哈市裕祥科技实业有限公司上诉称，一、一审法院认定上诉人协助办理房屋产权证及土地使用权证缺乏事实和法律依据。涉案铺面权属不清，二被上诉人之间签订的《购销合同》属于无效合同；上诉人不是合同双方的当事人，合同条款与上诉人无关；一审法院认定上诉人有协助办证的义务明显错误；退一步讲，即便上诉人有协助办理两证的义务，现因政府拆迁行为也无法办理；二、本案应发回一审法院重审。请求：1.依法撤销（2015）德民初字第25号民事判决书，将本案发回重审；2.本案上诉费用由被上诉人承担。被上诉人吴明智辩称，其是看了被上诉人薛跃付跟上诉人德令哈市裕祥科技实业有限公司之间协议后才买的房子。房屋亦交付其使用至今，没有权属不清。请求驳回上诉，维持原判。二审中被上诉人吴明智放弃一审中由上诉人德令哈市裕祥科技实业有限公司承担违约金的诉讼请求。被上诉人薛跃付辩称，上诉人德令哈市裕祥科技实业有限公司的上诉理由不能成立。上诉人德令哈市裕祥科技实业有限公司办理了土地使用权证、建设许可证等五证，且在此基础上跟被上诉人薛跃付签订了协议，故应协助办理房产证。一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。二审期间，上诉人德令哈市裕祥科技实业有限公司提交了以下证据复印件各一份：1、2006年11月27日、德政经贸备字（2006）第012号《投资项目备案通知书》；2、2007年9月11日、编号为2007字第067号《建设项目选址意见书》；3、2007年7月、编号为07-42《中华人民共和国建筑工程施工许可证》；4、2007年10月15日、编号为2007-052《中华人民共和国建设工程规划许可证》；5、2007年9月28日、《中华人民共和国建设用地规划许可证》；6、2014年6月9日《德令哈市房屋征收补偿安置协议》；7、2014年12月22日、编号为西国用（2006）第134号《土地使用权证》。拟证实土地是上诉人德令哈市裕祥科技实业有限公司的，项目是合法的。施工许可证上是青海创达公司，而不是被上诉人薛跃付，被上诉人薛跃付个人无权施工。被上诉人吴明智质证认为，对以上证据真实性无异议。被上诉人薛跃付质证认为，对以上证据真实性无异议，说明了上诉人德令哈市裕祥科技实业有限公司在建设汽配城的过程中，手续是依法取得的。本案的争议焦点是：1.涉案合同是否有效？2.上诉人德令哈市裕祥科技实业有限公司是否协助被上诉人吴明智办理房屋、土地手续？经本院审理查明，2006年11月27日，上诉人德令哈市裕祥科技实业有限公司办理《投资项目备案通知书》，建设项目名称为汽配城及停车场、建设单位为德令哈市裕祥科技实业有限公司。后上诉人德令哈市裕祥科技实业有限公司于：2007年9月11日办理《建设项目选址意见书》、2007年7月办理《中华人民共和国建筑工程施工许可证》、2007年9月28日办理《中华人民共和国建设用地规划许可证》、2007年10月15日办理《中华人民共和国建设工程规划许可证》，在该证附图及附件名称一栏处，写有“根据2015年2月6日市政府城建专题会议纪要，同意将建设单位德令哈市裕祥科技发展有限公司变更为德令哈市裕祥科技实业有限公司。2015年2月9日”的内容，并盖有德令哈市住房和城乡建设局印章。2014年12月22日，上诉人德令哈市裕祥科技实业有限公司取得位于德令哈市都兰路1号的土地使用权，《土地使用权证》编号为西国用（2006）第134号，使用权类型为出让、地类（用途）为综合用地、使用权面积为10437.4M²、终止日期为2056年10月8日。2007年12月4日，被上诉人薛跃付将《德令哈市裕祥科技实业有限公司汽配城联合开发协议》中约定的一层门面和二楼住宅各95左右平方米出售给被上诉人吴明智，并于同日签订《购房合同》。2007年12月6日，被上诉人吴明智给被上诉人薛跃付支付房款150000元。房屋于2008年6月交付被上诉人吴明智使用。2014年6月9日，上诉人德令哈市裕祥科技实业有限公司与德令哈市房屋征收服务中心签订《德令哈市房屋征收补偿安置协议》，上诉人德令哈市裕祥科技实业有限公司、被上诉人薛跃付及被上诉人吴明智均认可该房屋不在上述拆迁范围内。2014年10月15日，上诉人德令哈市裕祥科技实业有限公司向被上诉人吴明智收取化粪池清理费1000元。本院查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，被上诉人吴明智与被上诉人薛跃付签订的《购房合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。上诉人德令哈市裕祥科技实业有限公司上诉称被上诉人薛跃付与被上诉人吴明智签订的《购房合同》无效的上诉理由，经查，被上诉人薛跃付按其与上诉人协议约定内容将本案房屋出售于被上诉人吴明智，被上诉人吴明智亦交付房款及占有使用该房屋至今，根据《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定，故上诉人德令哈市裕祥科技实业有限公司的该上诉理由，本院不予采纳。关于上诉人德令哈市裕祥科技实业有限公司上诉称不应协助被上诉人吴明智办理房屋、土地手续的上诉理由，经查，本案中房屋建设单位及土地使用权人均为上诉人德令哈市裕祥科技实业有限公司，其负有协助办证的义务。故上诉人德令哈市裕祥科技实业有限公司的该上诉理由，本院不予采纳。综上所述，上诉人德令哈市裕祥科技实业有限公司的上诉理由无事实及法律依据，本院不予支持。原判认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费132.5元，由上诉人德令哈市裕祥科技实业有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  巴学农代理审判员  鲍丽娜代理审判员  彭建玉二〇一五年十一月十日书 记 员  张 彦