襄阳市樊城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂樊城柿民初字第00081号
原告襄阳XX有限公司
委托代理人万进军，湖北百龙律师事务所律师。
被告万某某
原告襄阳XX有限公司（以下简称XX公司）诉被告万某某租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月10日立案受理后，依法适用简易程序审理，由审判员石小玲独任审判，于2014年2月26日公开开庭进行了审理。原告XX公司的委托代理人万进军，被告万某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告XX公司诉称，2012年9月份，原、被告双方签订《房屋（场地）租赁经营合同书》一份，合同约定：原告将自己所有的位于樊城区XX路的120平方米的门面租给被告用于网吧经营，每季度的租金为5000元人民币，租期为自2012年10月1日至2013年3月31日。协议签订后，被告按约定开始经营活动并支付了一季度的房租。合同到期后，根据原告建设需要，原告多次口头、书面通知被告，要求被告立即腾退房屋并支付拖欠的房租，但被告拒不腾退房屋。为此，向人民法院起诉，要求判令解除原、被告之间的房屋租赁合同，被告立即腾退租赁房屋；被告支付拖欠的房租20000元（自2013年1月1日到2013年12月31日，从2014年1月1日后的房屋租金损失计算至实际搬离房屋止；本案诉讼费由被告承担。
被告万某某辩称，我经营的XX网吧自2005年成立以来就与原告建立了房屋租赁关系，双方每半年续签一次租赁合同。2013年3月我去交房租时，原告拒不接受，并表示要我方搬走。我租赁原告房屋期间，房屋年久失修成为危房，当时原告单位经济困难无力解决。我单位在征得原告口头同意的情况下，投入资金对房屋进行改造，将原120平米的危房改造成400平方米的门面房用于经营网吧，并进行了装修，期间共投入人民币952482元。2013年12月4日，原告在没有进行任何协商的情况下，派20多名人员强行对我承租的房屋进行强拆，打伤我单位3名工作人员，砸毁网吧多处财物，导致我网吧无法营业。共计损失131537元。故我方要求原告赔偿我方承租房屋后对房屋主体结构进行改造的费用640952元，对扩建部分与原告属共有，要求对扩建部分进行评估后向我方予以赔偿或对现有的房屋进行分割。同时，还应赔偿因其不法侵害给我方造成的人损和财产损失131537元。综上，我单位与原告存在经济纠纷，且原告对我方造成了人身和财产的违法侵害，应先解决纠纷再解决退腾租赁的房屋及房屋拆迁问题。
经审理查明，2012年9月，原告XX公司与被告万某某签订《房屋（场地）租赁经营合同书》一份，合同约定：万某某租赁XX公司位于XX路的门面房，面积120平方米，作为其经营网吧的场所，每季度向XX公司交租金5000元人民币；万某某如需对承租房进行改造装修时，事前应征得XX公司同意，且不得拆改承租房屋的主体结构，否则，XX公司有权制止施工并责令其恢复原状；在合同执行期内，XX公司只负责出租房屋主体结构的维修，其它部位的中小修项目（如：门、窗维修等）费用均由万某某承担；万某某在合同期内确无力经营，可提前一个月向XX公司提出解除合同，经双方协商一致后，可提前给予解除，由此造成的承租房屋装修损失，均由万某某承担。租赁期间，若XX公司拆迁占地，万某某无条件退出，房租按实际租用期结算；合同解除（或期满）后，万某某可以将承租房屋内可移动的物品带走，但不得拆除承租房屋的固定装修材料。合同执行期自2012年10月1日至2013年3月31日。被告向原告交纳租金时间为每季度的第一个月的5日之前。合同签订后，被告按约定在原告承租的房屋内开始网吧经营，并按约定支付了一个季度即从2012年10月1日至2012年12月31日的房屋租金。从2013年1月1日起的房屋租金被告拖欠未付。合同到期后，原、被告双方未再续签租赁合同，原告根据其建设需要于合同届满前告知被告不再出租此房。2013年5月31日向被告送达了到期交房函，主要内容为：鉴于双方签订的租房合同已到期，根据厂区搬迁工作进度要求，请你于2013年6月30日前将房屋清空，结清房租、水电费，按原合同约定无条件将房屋交给我公司。交房期限到后，被告未腾退房屋，原告又于2013年7月23日向被告送达了限期搬离交房函，限被告在三日内交房。被告接函后，仍未腾房。2013年7月30日，原告再次向被告送达了限期交房的通知，限其在2013年8月2日前将房屋清空，清结房租及水电费用。被告收到后仍未按限定时间清退承租房。遂引起诉讼。
另查明，原、被告双方合同约定的出租房屋位于樊城区XX路，房屋所有权人和土地使用权人为襄樊XX有限公司。2011年5月5日，经襄阳市工商行政管理局核准，“襄樊XX有限公司”变更为“襄阳XX有限公司”。
还查明，2005年5月8日至2006年元月7日，原告房屋出租给王某某用于经营金属回收。2006年4月1日起至2007年3月31日，原告房屋出租给袁某某、邹某某用于经营网吧。
本案审理中，对被告辩称其于2005年对其承租的房屋进行了改造和扩建，面积扩为400平方米的问题，本院组织双方对原告出租给被告的房屋进行了现场勘验，经勘验：原告出租的房屋面临XX路，为一层砖木平房，实测总面积约253.62平方米，其中合法建造面积约173.88平方米，另有依附该出租房往原告院内扩建的约79.74平方米的房屋，该部分未办理合法建设手续。被告辩称扩建的房屋由其于2005年所建并对房屋进行了改造。原告仅认可与被告签订租赁合同时，扩建的约79.74平方米的房屋已存在，但不认可房屋扩建部分由被告所建，也不认可被告于2005年对出租的房屋进行了改造。
本院认为，原告XX公司与被告万某某于2012年9月签订的租赁合同系双方真实意思的表示，且内容不违反法律、行政法规的规定，属有效合同，双方应严格按照合同的约定履行各自的义务。按双方合同约定，原告出租给被告的房屋在2013年3月31日已届满，在租期届满后，原告又未与被告续签租赁合同，双方租赁合同关系已于租赁期限届满之日终止，被告作为承租人应承担返还租赁房屋的义务。关于租赁房屋面积问题，双方合同约定的是120平方米，但经本院实际测量有合法建设手续并取得房产证的房屋面积约为173.88平方米，双方对此均予认可。故应当以约173.88平方米作为该租赁合同的租赁房屋面积。对扩建未办理合法建设手续的约79.74平方米的房屋是否为被告扩建及该部分房屋是否应返还给原告的问题，本案审理中原告提供证据证实对本案租赁所涉及的房屋在2005年、2006年均出租给其他人承租使用，而并非出租给被告，被告又未能提供证据证实扩建的房屋是其所建。故被告辩称其于2005年与原告发生的租赁合同关系并对房屋进行了改扩建从而要求原告赔偿改扩建费用既无事实依据，亦无法律依据，其辩称理由不能成立，本院不予支持。鉴于该房屋添加在原告所有的土地使用权之上，同时，原告出租给被告该房屋时，该扩建房屋已存在，因此，原告要求被告返还的房屋应当包括实际租用原告具有权属证的约173.88平方米房屋及未办理合法建设手续的约79.74平方米的房屋。原告XX公司诉请被告万某某腾出房屋并将房屋交付给原告XX公司的请求，本院应予支持。被告辩称因其对承租的房屋进行了改扩建及对此部分应与原告共有从而要求原告予以赔偿或对现有的房屋进行分割的理由，不符合合同约定，且无事实和法律依据，本院不予采信。对原告要求解除原、被告之间的租赁合同的诉请，由于双方自2013年3月31日之后已不存在租赁合同关系，也就不存在解除租赁关系的问题，故对于原告诉请的解除原、被告之间的租赁关系的主张，本院无需支持。合同签订后，原告按合同约定全面履行了出租人的合同义务，被告没有按期交纳租金，属于违约行为，被告应当承担支付租金的义务。故被告应依合同约定标准支付拖欠原告合同期间内即从2013年1月1日起至2013年3月31日止的房屋租金5000元。被告万某某在合同到期后至今未交付租赁物，继续占用该房屋，其应缴纳此期间的租赁物占用费。此期间仍参照原约定租金的标准计算，期限自2013年4月1日起至实际迁出房屋时止。被告还辩称因原告于2013年12月4日派其所属工作人员对被告承租的房屋进行强拆，导致其人身和财产损失从而应由原告予以赔偿的问题与本案不是同一法律关系，本院不予审理。被告可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告万某某应于本判决生效之日起五日内迁出襄阳市樊城区XX路门面房屋，并将上述房屋返还给原告襄阳XX有限公司，返还面积包括实际租用原告具有权属证的约173.88平方米房屋及未办理合法建设手续的约79.74平方米的房屋。
二、被告万某某于本判决生效后五日内支付原告襄阳XX有限公司从2013年1月1日起至2013年3月31日的租金5000元；支付原告襄阳XX有限公司从2013年4月1日起至实际迁出之日止的房屋使用费，房屋使用费参照原约定租金的标准计算。
如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。
案件受理费440元，由被告万某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，帐号：17-451701040001338。上诉人也可以直接到襄阳市中级人民法院交费。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 石小玲
二0一四三月十八日
书记员 罗庆宁