湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2015）天民初字第686号原告肖鑫，女，1985年6月5日出生，汉族.委托代理人李福荣，湖南云天律师事务所律师。被告湖南长大投资置业有限公司，住所地长沙市大托乡黑石村汪子头组。法定代表人李和平，董事长。委托代理人王正刚，湖南同湘律师事务所律师。委托代理人李国文，湖南同湘律师事务所律师。原告肖鑫诉被告湖南长大投资置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员陈泽春适用简易程序公开开庭进行了审理，代理书记员刘芬芳担任法庭记录。原告肖鑫的委托代理人李福荣、被告湖南长大投资置业有限公司的委托代理人李国文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告肖鑫诉称，2010年2月2日,原告与被告经协商一致,就原告投资置业购买被告开发的位于长沙市天心区关蓉南路一段499号的长大彩虹都住宅房屋事项,在长大彩虹都家园营销中心,签订了一份《长沙市商品房买卖合同》，定购了被告开发的楼盘长大彩虹都家园第某某栋某某楼第某某号住宅一套,并通过银行按揭付款,成为被告所开发楼盘的业主。《长沙市商品房买卖合同》第19条约定:“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷及任何权利限制。因出卖人原因，造成该商品房不能按约定办理合同备案、预告登记或发生债权债务纠纷的,由出卖人承担全部责任。”“……出卖人应在商品房交付使用后180日内，完成该栋商品房的初始登记。初始登记后365日内办妥买受人的房屋所有权证,办妥房屋所有权证后365日内办好土地使用证。”“因出卖人的责任,致使买受人来能在约定期限内办理上述登记或手续,双方同意接下列第2项处理:……2.买受人不解除合同,自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止,出卖人按日向买受人支付l00元的违约金。”“如因买受人的原因,致使出卖人不能在规定期限内为买受人办理上述登记或手续,双方同意按下列第(2)项处理:……(2)出卖人不解除合同,自本合同规定期限的第二天起至实际办理登记手续之日止,买受人按日向出卖人支付l00元的违约金。”合同订立、生效时,原告依合同约定向被告财务支付了首付款并通过向银行申请办理房贷向被告支付了全部购房款,被告出具了出售房地产的增值税专用发票。20ll年l月21日,被告向原告发出书面《“彩虹都家园”交房通知书》;“尊敬的xxx女士/先生:您所购买我公司开发的“长大·彩虹都”家园l栋1703号房,已具备贵、我双方签订的«商品房买卖合同»约定的交付条件。兹定于2011年1月30日起开始办理各位业主的交房手续。…我公司已委托该物业管理企业长沙长大物业管理有限公司为您提供具体房屋交接服务。…湖南长大投资置业有限公司(印)2011年1月21日。”原告接到通知后在被告给出的收房时间内,踏着小区尚未完全竣工的泥泞“道路”前往被告委托的长大物业公司财务向被告缴清了由被告代收代缴的物业维修基金,办理了领取房门钥匙、目测观察房屋建筑质量、对目测发现的明显瑕疵由被告委托的物业公司登记在册、安排整改等收房手续。依照《商品房买卖合同》第19条关于办理房产证、国有土地使用证期限的约定,被告白2011年1月21日发出收房书面通知后,原告在规定期限内办理了收房手续,即“履行了收房义务接受了房屋”,自收房之日起,进入了《商品房买卖合同》第19条约定的被告须在545日内为原告办好《房屋所有权证》的倒计时期限,超过1日,被告须承担违约责任向原告按日支付违约金,每日100元。原告是2011年2月15日办理收房手续的,自201l年2月16日起,被告进入了办证倒计时期限,被告须在2012年8月27日前为原告办好房产证、国有土地使用证。可被告至2013年7月17日才为原告完成房屋所有权证书登记手续,国有土地使用证尚无任何信息,被告办理房屋产权证已经违约324天,应按«商品房买卖合同»承担违约责任,向原告支付违约金32400元。原告为维护权益诉至本院，请求依法判决：1、被告向原告支付延期办理《房屋所有权证》的违约金32400元；2、被告承担本案的诉讼费用。被告湖南长大投资置业有限公司辩称：第一，原告违约金计算方式不符合合同约定，其从2011年1月31日起作为办证起算日期不符合合同约定，应从房屋实际交付使用时起算办证时间；第二，原告房屋产权证未按期办理并非被告主观恶意违约，而是因为原告所购房屋所在栋号有其他业主未按期缴纳物业维修基金，导致被告客观上无法完成该幢房屋的初始登记，从而无法办理原告购买的房屋的产权证；第三，约定的违约金过高，请求法院在公平合理的基础上，依法降低违约金数额，请求按不超过房屋总价款2%的标准计算。经审理查明，2010年2月2日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《长沙市商品房买卖合同》，约定原告购买彩虹都家园项目中的第3幢2507号房（以下简称2507号房），该商品房单价为每平方米4970.78元，总金额258878元，约定出卖人应当在2011年1月31日前将符合约定的商品房交付买受人使用。合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起30天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续……”。合同第十七条约定：“在签订本合同时，出卖人不得向买受人代收物业维修资金。买受人应当在办理收房手续前交存物业维修资金。买受人未按规定交存维修资金的，出卖人不得将房屋交付买受人。”合同第十九条约定：“……出卖人应在商品房交付使用后180日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后365日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付100元的违约金。”附件四合同补充协议第8条约定：“根据政府对相关物业维修基金的交存规定，买受人应当在办理交房手续前去长沙市维修基金管理中心办理好所购房屋维修基金的交存手续（交存手续的办理可由买受人委托出卖人代收代缴或由买受人自缴），出卖人将根据长沙市维修基金管理中心所开据的《长沙市物业维修资金缴款凭证》办理交房手续。否则，出卖人有权拒绝交房，同时，由买受人承担房屋延期交付、延期办理产权证的责任。”原告于2011年1月25日向长沙市物业维修资金管理中心缴纳了物业维修资金，原、被告于2011年2月15日办理了交房手续。被告于2013年7月17日为原告办妥了2507号房的房屋所有权证。另查明，原告所购房屋的部分同幢业主未能在合同约定期限内缴纳物业维修资金。为完成该幢商品房的初始登记，被告于2013年4月3日为至该日仍未缴纳物业维修资金的该幢业主向长沙市物业维修资金管理中心垫付了房屋维修资金。上述事实，有《长沙市商品房买卖合同》、房屋所有权证、房屋交接确认书、长沙市物业维修资金缴款凭证以及当事人陈述等证据在卷作证，足以认定。本院认为，原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示、合法有效，双方当事人应当根据合同约定履行各自的义务。根据合同第十九条的约定，被告应在商品房交付使用后180日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后365日内办妥原告的房屋所有权证。而原告买受的2507号房于2011年2月15日交付使用，被告最迟应于2012年8月27日办妥2507号房的房屋所有权证，而被告于2013年7月17日才为原告办妥2507号房的房屋所有权证，逾期324天构成违约，应当承担违约责任。对于违约金的数额问题，原告主张依据合同按日100元计付违约金，而被告提出合同约定的每日100元的违约金过高，请求法院在公平合理的基础上，依法降低违约金数额，理由为被告并非主观恶意违约，而是因为原告所购房屋所在幢号的其他业主未按期缴纳物业维修资金，致被告未能按期办理该幢商品房的初始登记，进而未能按期为原告办理房屋所有权证。根据《若干问题的解释（二）》第二十九条的相关规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌情确定由被告按日50元向原告支付违约金为50元×324天=16200元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、限被告湖南长大投资置业有限公司在本判决生效之日起十日内一次性支付原告肖鑫违约金16200元；二、驳回原告肖鑫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费600元，减半收取300元，由被告湖南长大投资置业有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  陈泽春二〇一五年五月八日代理书记员  刘芬芳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。