辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民终8606号
上诉人（原审原告）：张素，女，1966年1月29日出生，满族，住沈阳市大东区。
委托诉讼代理人：王明利，辽宁维权律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：马文涛，男，1968年4月8日出生，汉族，住沈阳市大东区。
委托诉讼代理人：李佳楠，辽宁睿格人咨律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张金美，女，1970年2月6日出生，汉族，住沈阳市大东区。
委托诉讼代理人：李佳楠，辽宁睿格人咨律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行，住所地沈阳市和平区西滨河路24号。
负责人：窦文春，该银行行长。
委托诉讼代理人：常江，男，1975年9月4日出生，汉族，该公司员工。
委托诉讼代理人：陈璞，男，1969年1月30日出生，汉族，该公司员工。
上诉人张素因与被上诉人马文涛、张金美、中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行（以下简称“农行滨河支行”）案外人执行异议之诉一案，不服沈阳市和平区人民法院（2017）辽0102民初4908号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
张素上诉请求：请求二审法院依法撤销沈阳市和平区人民法院（2017）辽0102民初4908号民事判决，并依法改判或发回重审，诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定被上诉人马文涛真实购买房产、真实个人贷款是错误的，以此作出判决必然是错误的；二、原审判决、法院执行、农行滨河支行答辩都以（2012）沈和民三初字第960号判决中“房产已抵押备案登记，农行享有优先受偿权”为由，上诉人张素有充分证据排除执行依据，原审判决漏判；三、原审判决一方面认定张素实际购买该房产，另一方面却认定张素是房产实际所有权人，自相矛盾，没有依据；四、原审判决书的论述违反程序。
马文涛辩称，请求维持原判。
张金美辩称，请求维持原判。
农行滨河支行辩称，请求维持原判。
张素向一审法院起诉请求：依法判令不得执行位于沈阳市苏家屯区梧桐大街3号A-2栋1-2-*房产（建筑面积185.72平方米）；并确认该房产的实际所有权人为张素；本案诉讼费由马文涛、张金美、农行滨河支行承担。
一审法院认定事实:马文涛、张金美系夫妻关系。2001年4月7日，马文涛与案外人信盟公司签订《商品房购销合同》，约定马文涛购买信盟公司开发建设的位于沈阳市苏家屯梧桐大街3号A-2栋1-2-*房产（建筑面积185.72平方米），该房产单价为6,250元/平方米，总价款为1,160,750元。同年4月17日，马文涛（借款人）与中国农业银行沈阳市金锋支行（贷款人）签订《个人住房按揭（抵押）借款合同》，该合同约定，借款人向贷款人借款920,000元用于购买上述房产，贷款利率为年利率5.58％，贷款期限为20年，自2001年4月18日起至2021年4月17日止，借款人每月还款金额为3,833.33元。违约责任条款约定：借款人在合同期内，未按月偿还借款本息，贷款人按规定对其逾期本息计收逾期利息和复利。借款人将其所购的上述房屋在房产部门办理抵押，并约定借款人连续三个月未偿还借款本息和相关费用的或任何一期贷款本息及相关费用逾期超过三个月的，贷款人有权依法处分抵押物并优先受偿。同日，马文涛就该房产在沈阳市房产管理局办理了抵押备案登记。贷款人于2001年4月18日发放贷款920,000元。截止2012年2月13日，马文涛尚欠贷款本金635,066.28元，利息、罚息194,767.27元。2008年2月14日，中国农业银行辽宁省分行进行机构行政级别和隶属关系调整。调整后的中国农业银行沈阳市金锋支行业务由原省行营业部管理变更由农行滨河支行管理。该行遂作为张素于2012年7月19日诉至本院。本院经审理于2012年8月17日作出（2012）沈和民三初字第00960号民事判决书，判决解除马文涛与中国农业银行沈阳市金锋支行于2001年4月17日签订的《个人住房按揭（抵押）借款合同》；马文涛、张金美偿还农行滨河支行借款本金635,066.28元，利息、罚息194,767.27元（截止2012年2月13日），并自2012年2月14日起按借款合同约定的计息办法支付上述借款逾期利息至判决确定给付之日；上述款项到期未受清偿时，农行滨河支行可依法对马文涛名下的抵押房产（沈阳市苏家区梧桐大街3号A-2栋1-2-*，建筑面积185.72平方米）行使抵押权，在上述债权范围内享有优先受偿的权利。该判决宣判后，各方当事人均未在法定期间内提出上诉。
另查明，2016年，马文涛、张金美就该判决向沈阳市中级人民法院申请再审。市法院经审查于2016年3月28日作出（2016）辽01民申169号民事裁定书，裁定驳回其再审申请。
再查明，2012年6月16日，本案张素（乙方）与信盟公司（甲方）签订《购房补充协议》一份，其中载明“乙方于2001年4月6日购买位于沈阳市苏家屯区梧桐大街三号信盟花园之3-44-151号公寓一套，面积165.06平方米，房屋总价款为人民币932,589元，现乙方将3-44-151号公寓调换成3-45-122号公寓（即A-2栋1-2-*房产）。经双方协商签订补充协议如下：1、协议签署之日，乙方向甲方交付3-44-151号房屋，并退换房屋买卖合同原件。2、付款方式：3-45-122号公寓面积185.72平方米，房屋总房款为人民币1,021,460元整，原3-44-151号房屋总价款为932,589元整，乙方须向甲方支付两套房屋的差价为人民币88,871元整。”同日，张素（乙方）与信盟公司（甲方）再签订《商品房买卖合同》一份，该合同约定，张素购买信盟公司开发建设的位于沈阳市苏家屯梧桐大街3号A-2栋1-2-*房产（建筑面积185.72平方米，即前述涉案房产），该房产单价为5,500元/平方米，总价款为1,021,460元。出卖人于2012年6月16日前将房产交付买受人使用。合同还约定，本合同生效之日其30天内，由出卖人向沈阳市房产局申请登记备案。同日，信盟公司向张素出具缴纳购房款收据（1,021,460元）及该房屋的准住通知。
本院作出的（2012）沈和民三初字第00960号民事判决生效后，农行滨河支行向本院申请执行涉案房产。执行过程中，张素提出书面异议。本院经审查，作出（2017）辽0102执异20号执行裁定书，裁定驳回张素的异议。现张素向本院提起本案案外人执行异议之诉。
上述事实，有张素、马文涛、张金美、农行滨河支行的当庭陈述笔录、商品房买卖合同、信盟花园出具的准住通知、收款收据、民事判决书、执行裁定书及本院调取的（2012）沈和民三初字第00960号案件卷宗材料等证据在卷佐证，经庭审质证及审查，本院予以确认。
一审法院认为，案外人执行异议之诉的主要目的系通过诉讼排除对特定执行标的的强制执行。本案中，通过当事人庭审陈述、质证及辩论，本案的争议焦点为：张素是否是涉案房屋的真实物权人；张素的权利是否能够排除对涉案房屋的强制执行。
关于张素是否是涉诉房屋的真实物权人问题。2001年4月7日，马文涛与信盟公司即签订《商品房购销合同》，约定马文涛购买信盟公司开发建设的涉案房产，单价为6,250元/平方米，总价款为1,160,750元。同年4月17日，马文涛（借款人）与中国农业银行沈阳市金锋支行（贷款人）签订《个人住房按揭（抵押）借款合同》，该合同约定，马文涛向贷款人借款920,000元用于购买上述房产。同日，马文涛为担保对上述债务的履行，将该房屋在房产部门办理抵押备案登记。根据我国担保法规定，当事人以房产抵押的，应当到房产管理部门办理抵押物登记。登记部门登记的资料，应当允许查阅、抄录或者复印。所以，房产抵押登记具有公示作用。本案张素在与信盟公司签订商品房买卖合同时，并未采取切实有效的核实措施，亦未尽到妥善的审慎核查义务，且在签订合同后，在信盟公司长期未为其办理合同备案登记、产权登记的情况下，亦未采取相应措施进行救济，足以说明张素虽然缴纳了相应购房款，但其在该购房过程中确存有一定过错。关于张素主张其为涉案房产实际缴纳物业费、水电费等费用一节。根据我国物权法规定，房屋所有权的归属以产权登记为依据，所以，即使张素所述上述情况属实，也不能成为其系该房产所有权人的法定事由。此外，已发生法律效力的（2012）沈和民三初字第00960号民事判决书、（2016）辽01民申169号民事裁定书中均已确认涉案房产的交易双方为马文涛与信盟公司，且该交易行为先于张素与信盟公司，现张素主张确认其系涉案房产的实际所有权人并无事实与法律依据，故依法应不予支持。至于其向信盟公司交付购房款的问题，应作为普通债权债务关系另行处理。
关于张素的权利是否能够排除对涉诉房屋的强制执行的问题。从时间上分析，农行滨河支行（原主体为中国农业银行沈阳市金锋支行）早于张素与信盟公司签订《商品房买卖合同》之前,即于2001年4月17日就先行取得涉案房屋的抵押权，依据法律规定，农行滨河支行对该房屋享有优先受偿权。而本案张素在未取得物权的情况下，于2012年6月16日通过向信盟公司购买涉案房屋并入住，两者权利比较，农行滨河支行的债权优于张素的债权。且到目前为止，农行滨河支行对涉案房屋的抵押权仍未注销，故本院对张素主张停止对涉案房产采取执行措施的诉讼请求不予支持。
综上，根据法律规定，案外人提起执行异议之诉的，其应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。现张素提供的证据不足以对其主张加以佐证，故其应承担举证不能的不利后果。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回张素的诉讼请求。
案件受理费6,049元（已减半收取），由张素承担。
二审中，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案诉争房产在张素与信盟公司签订买卖合同之前己由农行滨河支行在房产部门办理了抵押备案登记。根据我国物权法的法规定，房产抵押登记具有公示作用。本案张素在与信盟公司签订商品房买卖合同时，未尽到普通买受人的审慎核查义务，且在签订合同后，在信盟公司长期未为其办理合同备案登记、产权登记的情况下，亦未采取相应措施进行救济，足以说明张素虽然缴纳了相应购房款，但其在该购房过程中确存有一定过错。至于其向信盟公司交付购房款的问题，应作为普通债权债务关系另行处理。关于张素的权利是否能够排除对涉诉房屋的强制执行的问题。从时间上分析，农行滨河支行（原主体为中国农业银行沈阳市金锋支行）早于张素与信盟公司签订《商品房买卖合同》之前,即于2001年4月17日就先行取得涉案房屋的抵押权，依据法律规定，农行滨河支行对该房屋享有优先受偿权。而本案张素在未取得物权的情况下，于2012年6月16日通过向信盟公司购买涉案房屋并入住，两者权利比较，农行滨河支行的债权优于张素的债权。且到目前为止，农行滨河支行对涉案房屋的抵押权仍未注销，故原审对张素主张停止对涉案房产采取执行措施的诉讼请求不予支持并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12098元，由上诉人张素承担。
本判决为终审判决。
审判长 周濛
审判员 王虹
审判员 单立
二〇一七年九月十五日
书记员 薛彤
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。