山西省晋城市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）晋市法民终字第393号上诉人（原审被告）闫洪利，男，1970年12月4日出生，汉族。委托代理人王变荣，女，1945年2月8日出生，系上诉人之母。委托代理人刘克旺，晋城市法律服务指导中心法律工作者。被上诉人（原审原告）马水利，男，1976年1月17日出生，汉族。委托代理人韩燕龙，山西君宜律师事务所律师。上诉人闫洪利因房屋买卖合同纠纷一案，不服晋城市城区人民法院（2014）城民初字第1165号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人闫洪利的委托代理人王变荣、刘克旺，被上诉人马水利及其委托代理人韩燕龙等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原判查明，2003年5月中石化山西晋城分公司为职工集资建房，被告进行申报后，与单位同事刘国居签订协议，约定被告将房屋名额转让给刘国居，转让费8000元，并于协议签订当日履行。后刘国居将该房转让给原告，原告以被告名义预交房款130381.03元，并保存交款收据。2006年12月16日，原、被告就涉案房屋签订《协议书》，约定购房款和超面积罚款共计137000元由原告负担（已交清）；房产证由被告办理，购房收据由原告提供，办证费用由原告负担，房产证一经办结，马上过户到原告名下；过户后原告一次性给付被告房屋补偿款33000元。2005年5月房屋建成后，原告即入住使用至今。被告曾领取单位退房款15986.33元。2009年6月10日，中石化山西晋城石油分公司与被告作为转让方和受让方共同申请房屋所有权转移登记，2010年11月16日，被告取得房屋所有权证书（号码S0015248）。另查明，被告因犯罪被判处有期徒刑，2009年3月起在山西太原第二监狱服刑。原审认为，购房名额是一种期待性物权，被告将购房名额转让给刘国居并收取房屋转让金，该名额即由刘国居享有，刘国居将房屋转让给原告，原告也以被告名义交纳全部房款，原告即享有该名额。后原、被告签订协议书，约定房屋产权办理后即过户给原告，双方意思表示一致，也未违反法律法规强制性规定，故协议合法有效。现被告已取得房产证，即应依约协助原告办理房屋过户手续，原告向被告支付房屋补偿款三万三千元整；协议约定购房款由原告承担，则退房款也应归原告所有，现该款由被告领取，即应在原告尚未给付的房屋补偿款中扣除。被告辩称房屋系集资房，单位规定不得转让，但未提供证据证明，即使有此规定，也是单位内部约定，不得以此对抗善意第三人，故对被告辩称不予采信。原告自房屋建成后即占有使用至今，期间被告未提出异议，被告现以协议未约定房价上涨为由抗辩，要求原告搬出，违反诚实信用原则，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告闫洪利于本判决生效后十日内将位于晋城市城区太行路1226号石化小区3号楼4单元602室房屋（晋城市房权证晋建房字第S00152**号）过户给原告马水利。二、原告马水利于房屋过户手续办理完结后三日内一次性支付被告闫洪利房屋补偿款17013.67元。判后，原审被告不服，向本院提起上诉。理由如下：（一）涉案房产是单位集资房，不得私自买卖；（二）《协议书》是被上诉人胁迫上诉人签订的。二审查明的基本事实与一审相一致。本案主要争议焦点在于2006年12月16日上诉人与被上诉人签订的转让涉案房产的《协议书》是否有效。对此焦点问题，上诉人闫洪利主张《协议书》是无效的，理由有三点，一是《城市房地产管理法》第38条规定，未领取房屋产权证的，不得转让；二是上诉人原单位晋城石油分公司规定此类职工福利房不得买卖，集资建房成本总价款并非市场价格，市场价和成本价之间的差额是单位给职工的福利；三是该《协议书》是在被胁迫的情况下签订的，不是闫洪利的真实意思表示。并提交一审已提供的晋城石油公司给晋城住房管理中心的公函一份，晋城石油公司的证明一份，以及二审新提交“职工建房退款收据”一份，共同证明涉案房产为单位集资建房的事实。此外，涉案的房款由刘国居垫付了90000多元，剩余的是闫洪利利用公积金交纳的，具体数额不清楚，有晋城石油公司给住房公积金管理中心出具的申请领取住房公积金的公函为证。被上诉人马水利对以上证据均不予认可。被上诉人马水利认为房屋原先为集资房是事实，但现在房产权属已经发生变化，已经变成上诉人100%的产权，因此可以交易，上诉人主张集资房不得买卖不能成立。房屋的购房款均是由被上诉人交纳的，房产理应归被上诉人所有。《城市房地产管理法》第38条是管理型规范，不能据此认定协议无效。该条是预防房产不明情况下的转让，而本案不存在适用该规定的条件。提交双方自愿依法签订的“协议书”，证明双方就本案诉争房屋的转让一事进行了约定，并对符合过户时的条件、时间、费用进行了约定，从协议第一条可以看到，涉案的房款全部是被上诉人交纳的，刘国居也不承认为闫洪利垫付过房款，上诉人自己将公积金领取后自行花费了，并未交纳房款。晋城房地产管理处的过户单、房产证的复印件证明房屋是100%的个人产权，已经办理了房产证，符合过户条件。上诉人闫洪利质证称产权确实是个人产权，但签订协议在取得产权证之前，故协议无效，且协议系被迫签订的。对于双方针对二审焦点所提交的证据，本院认为，上诉人提交晋城石油公司所出具的公函和证明及“职工建房退款收据”，旨在证明涉案房产为单位集资建房，被上诉人对此从未否认，本院对以上证据予以采信；被上诉人提交晋城房地产管理处的过户单、房产证复印件旨在证明涉案房产是100%的个人产权，上诉人对此也表示认可，本院对这两份证据也依法予以确认。上诉人提交的申请领取住房公积金的公函出具时间为二零零三年四月六日，该公函可以证明上诉人曾经通过单位向向住房公积金管理中心申领过公积金，但不足以证明这笔款项领取后的实际用途，而上诉人与被上诉人2006年12月16日所签订的“协议书”第一条明确表述“购房款，超面积罚款共计壹拾三万柒仟元整由甲方（马水利）负担（已交清）”，上诉人闫洪利虽称协议系被胁迫下所签，但未提供相关证据予以证明，结合交款收据始终由被上诉人保存这一事实，本院认为，涉案的房款确系被上诉人马水利所交，对上诉人主张的房款系刘国居为其垫付90000多，剩余由其自己补交这一情节不予认定。对双方当事人所签订的《协议书》是否合法有效的问题，本院认为，法律法规的强制性规定分为效力性强制性规定和管理性强制性规定两类，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”，而《城市房地产管理法》第38条有关“未依法登记领取权属证书的，不得转让”的规定属管理性规定而非效力性规定，因此违反本规定的并不必然导致合同无效。单位禁止转让福利房的规定，因涉案房产现已查明为百分之百个人所有，具备转让条件，且单位内部规定不能对抗善意第三人，上诉人据此主张合同无效没有法律依据。本案双方当事人均是完全民事行为能力人，依据《中华人民共和国民法通则》第四条“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”之规定，以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，本案上诉人与被上诉人自愿签订涉案《协议书》后，均应按照合同约定严格履行各自义务，上诉人在被上诉人已经交纳购房款并入住涉案房产多年之后，拒不履行己方合同义务属违约行为。原审以上诉人违反诚实信用原则等为由判令其将涉案房产依约过户给被上诉人，具有事实和法律依据，依法应予维持。综上，本院认为，原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2910元，由上诉人闫洪利负担。本判决为终审判决。审判长  段新娥审判员  王迎芳审判员  毕 东二〇一四年七月四日书记员  韦 薇