广东省蕉岭县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）梅蕉法民一初字第277号
原告严志芳，男，1976年4月11日出生，汉族，广东省蕉岭县人。
委托代理人李永岳、李晓宁，广东盛世律师事务所律师。
被告钟艳玲，女，1964年3月29日出生，汉族，广东省蕉岭县人。
委托代理人钟洪平，广东深万鸿律师事务所律师。
第三人钟伟林，男，1955年3月8日出生，汉族，广东省蕉岭县人。
原告严志芳诉被告钟艳玲、第三人钟伟林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月27日受理后，依法适用普通程序，由审判员钟平霞担任审判长，助理审判员刘明、人民陪审员罗秋芳组成合议庭于2014年12月1日公开开庭进行了审理。原告严志芳的委托代理人李永岳、李晓宁，被告钟艳玲及其委托代理人钟洪平，第三人钟伟林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告严志芳诉称：2009年12月4日，原告与被告签订一份《商住楼买卖合同》，向被告购买由其开发的蕉岭县XX镇XX路X号XX小区。合同约定了所购房屋的位置、面积、计价方式与价款等内容，其中合同第四条第一、二款约定：“乙方（注：原告）签订本合同时支付首期款拾万元，在交付使用时付玖万捌仟元。留壹万元在房产证交给乙方时付清”，合同第九条约定：“乙方在实际接收该店铺及商住楼之后，甲方（注：被告）自行向房地产产权登记证机关办理权属登记手续，在3至5月内将店面及商住楼产权登记证交于乙方”。原告签订合同后分二次付清了款项198000元，在2010年底接收了房屋并进行装修后一直居住至今。由于被告未按合同约定为原告办理房地产权证，原告在多次协商无果后与本栋其他14户住户向相关部门投诉寻求帮助。后梅州市、蕉岭县住建部门向原告等住户回复：XX小区XX楼是由钟艳玲开发建造的，该房权属已初始登记至开发商名下，建议与开发商协商办理房地产权转移登记或通过司法途径进行解决。原告认为，原、被告签订的《商住楼买卖合同》是当事人的真实意思表示且内容不违反法律规定，合同标的已交付原告使用多年，合同合法有效，该房屋买卖依法受法律保护。原告全面适当履行合同义务后，被告未按合同约定为原告办理房地产权转移登记手续，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，被告应当承担逾期办证的违约责任，即按照合同约定的办证时间（2010年底交房后5个月内，违约时间从2011年6月起计至本案起诉之日2014年10月共41个月）及已付购房款总额（198000元），参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息（年利率6%×140%）的标准计算，被告应当向原告支付逾期办证违约金56826元（198000元×6%×140%÷12个月×41个月）。为维护原告的合法权益，故起诉到法院，提出以下诉讼请求：1、判令被告将蕉岭县XX镇XX路X号XX小区的房地产权转移登记至原告名下；2、判令被告向原告支付逾期办证违约金人民币56826元；3、被告承担本案诉讼费用。
被告钟艳玲辩称：一、被告没有房地产开发资质。涉案房产是一手房，而非二手房，且是属于在城市规划区内，根据我国《城市房地产管理法》等法律规定，只有具有房地产开发资质的企业，即“开发商”才能进行房地产开发、经营和销售。被告不具有房地产开发资质交易属于违反我国法律的强制性规定，所签合同可以认定无效。二、钟伟林等人（包括承包工程的张东、钟敏林）与原告签订的《商住楼买卖合同》无效。涉案房产是属于被告开发建造，产权属于被告所有，被告从未与原告签订过任何合同，所有合同及其他相关手续被告均没有签名，也未出具授权委托书给钟伟林等以上人员签名，钟伟林等人对该涉案房屋无权处分，因此该《商住楼买卖合同》无效。根据我国《合同法》第四十八条的规定，钟伟林等人在本案中并没有代理权，事后未经被告本人追认，相对人也没有在一个月内催告被代理人予以追认，因此，钟伟林等人在没有代理权的情况下，与原告签订的《商住楼买卖合同》对被告不发生法律效力。三、本案中钟伟林等人的行为不适用表见代理。1、目前我国《合同法》第四十九条对表见代理做了规定。可见表见代理并非真代理，而是形式上相似于代理，与代理有联系而由代理法调整的情况，表见代理与本人之间有某种使人误信表见代理人有代理权的事由。2、表见代理产生的法律后果：（1）表见代理成立，订立的合同有效；（2）代理人对被代理人承担民事责任。3、本案中钟伟林等人没有得到被告的同意和授权，以自己名义擅自出卖被告的房产，属于无权代理。原告明知出卖的房屋没有办理产权证书，当时不具备出售条件仍然购买，而且没有核实弄清真正的权利人，就盲目买房，自身也存在过错。4、兄弟姐妹关系并不构成法律意义上的表见代理的基础。表见代理多发生在夫妻以及父母子女之间。钟伟林等出卖房屋的行为不能构成表见代理。钟伟林等人与原告签订的房屋买卖合同，事前未经被告授权，事后被告也未追认，且房款也是由钟伟林交给张东作工程款收取。根据我国相关法律的规定，该房屋买卖合同无效。四、退一万步来讲，即使最终认定房屋买卖合同有效，原告要求过户和支付违约金的诉讼请求也是没有事实依据和法律依据的。1、即使认定合同有效，合同双方都应全面履行合同。涉案房屋建成后，被告在没有书面通知原告的情况下，强行装修并入住使用至今，但原告至今房款未付清，至今也未提供办理相关手续的资料，是原告违反合同在先，未全面履行合同义务，应首先承担相应的违约责任。2、根据原告提交的合同和其他资料可以看出，按合同约定在交付房屋的五个月内办理房产证，即在2011年6月前应办理房产证，原告自2011年6月1日起就已经知道其权利已被侵害，由于原告在2011年10月2日和2011年12月21日之前到有关单位投诉，相关单位在2011年12月21日作出答复，因此，诉讼时效产生中断，从诉讼时效中断后的第二日起应重新起算，因此，原告请求办理产权证和支付违约金的诉讼时效应当从2011年12月22日开始起算，并于2013年12月31日届满，由于原告怠于行使法律赋予的权利，又并未举证证明再有诉讼时效中止、中断及延长的事由，原告显然丧失了申诉权。故其诉讼请求因超过法定的诉讼时效不应得到支持。3、按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定，即使认定房屋买卖合同有效，涉案房屋由于是个人之间的交易，不属于上述司法解释规定的商品房的买卖，不能直接适用上述解释。原告在起诉状中适用上述司法解释来计算违约金显然是错误适用法律。4、房屋实际已经由原告强行占有并使用，合同的主要目的已经达到，原告没什么损失，即使是租房的话也要支付租金。故原告要求支付违约金的诉讼请求更不应得到支持。5、在非上述司法解释的商品房买卖的情形下要办理所有权转移，出售人履行房屋所有权变更手续的义务，更依赖于买受人的配合。在本案中，鉴于买受人在未提交相关资料和未缴清房款，显然是属于严重不配合的情况，是属于严重违约行为，被告是否应承担逾期办理房产证的法律责任视逾期原因而定，只有因被告自身原因导致未在约定或法律规定的期限内未能办理才承担法律责任。按房产管理局的规定办理房产过户手续的话买卖双方本人均必须到办理机构现场签字方为有效，因此，原告应交清房款和备齐办理材料后与被告重新签订房屋买卖合同并共同到相关部门办理，被告也只是协助办理的义务。但原告从未提出过要求与被告重新签订合同方便下一步办理有关房产转移登记。综上所述，原告以房屋买卖合同纠纷为由将被告诉至法院，要求被告进行房地产转移产权登记并支付违约金是没有事实依据和法律依据，请法院驳回原告的诉讼请求，以维护被告合法权益。
第三人陈述：涉案合同是我本人代被告钟艳玲签订的，原告交付的198000元房款也是我代收的，是被告钟艳玲口头委托我帮她卖房子、收取房款并办理水电登记手续。我承认这份合同，所收取的房款也和钟艳玲结算清楚了。
经审理查明：钟伟林与钟艳玲是同胞兄妹。2009年12月4日，原告严志芳作为乙方与被告钟艳玲作为甲方，签订了一份《商住楼买卖合同》，约定原告严志芳购买被告钟艳玲开发的蕉岭县XX镇XX路X号XX小区，合同约定了涉案房屋的甲方用地依据、商品房坐落位置、面积、计价方式与价款、付款方式、产权登记的约定等内容。其中合同第三条、第四条约定总房款为208000元。付款方式：订立合同时乙方支付首期款100000元，余款约定在房屋交付使用时付98000元，留10000元在房产证交给乙方时付清。合同第九条约定：乙方在实际接收该店铺及商住楼之后，甲方自行向房地产产权登记机关办理权属登记手续，在3至5月内将店面及商住楼产权登记证交于乙方，因办理该商住楼产权登记证所需费用由乙方承担。合同尾部甲方的签名是钟伟林代钟艳玲所签。合同签订后，原告按合同约定共支付了198000元房款给第三人钟伟林。第三人钟伟林在2010年4月份左右为原告严志芳了办理水电费册。原告于2010年接收了房屋并进行了装修后一直居住至今。
另查明，涉案房屋现已在蕉岭县房产管理部门办理了房屋所有权初始登记，房地产权属人为被告钟艳玲。由于被告未按合同约定为原告办理房地产权证过户手续，2011年4月，原告曾经到被告家中与其协商办理房屋过户事项，在多次协商无果后原告又向蕉岭县房产管理局、省住房和城乡建设厅信访，上述单位都分别予以答复。原告于2014年10月27日起诉到法院。庭审过程中，被告表示房屋可以办理过户手续，但需要原告与其本人重新签订购房合同，双方共同到房产管理部门申请办理房屋买卖转移登记。
在审理过程中，本院依职权追加钟伟林作为本案第三人参加本案诉讼活动。
以上事实，有原告提交的《商住楼买卖合同》，收款收据，水、电费缴款册，梅州市住建局、蕉岭县房管局复函，居民身份证，人口信息查询表；被告提交的国有土地使用证蕉府国用2005，收据，税务行政处罚决定书，税收转账专用完税证；第三人提交的收条，银行卡存款业务回单以及庭审笔录、询问笔录予以证实，应予认定。
本院认为：有关本案的如下几个争议焦点，分析如下：
一、关于第三人钟伟林代被告钟艳玲与原告签订的《商住楼买卖合同》是否具有法律效力问题。
第一、本案的争议焦点之一是关于被告是否有权出售所建房屋，而不是被告是否具有房地产开发资质问题。涉案房产在合同订立时，被告虽然没有取得房地产权，但合同订立后，被告钟艳玲已取得了房地产权的初始登记，因而拥有所出卖房产的权属。被告钟艳玲将建成的房产出卖给原告行为，属于二手房买卖关系，因而被告钟艳玲具有与他人订立房屋买卖合同的权利。被告提出其不具有房地产开发资质，将房产出卖给原告违反法律规定的抗辩意见，没有法律依据，本院不予采纳。第二、第三人钟伟林是否具有代表被告钟艳玲签订本案合同问题。本案合同的首部显示甲方为钟艳玲，乙方为严志芳，原告在签合同时是清楚房屋的开发商是甲方钟艳玲，但基于对钟伟林与被告钟艳玲之间的同胞兄妹关系的认识，原告相信钟伟林是有权代表钟艳玲签订房屋买卖合同的。原告支付了198000元房款后，第三人于2010年将房产交付给了原告，并办理了住房用电、用水手续，让原告对房产进行装修入住至今，期间，被告也没有对原告入住房屋提出过异议，因此，本院认定本案合同是第三人钟伟林受被告钟艳玲的委托，第三人代表被告与原告签订的，是原、被告双方当事人真实意思表示。至于第三人钟伟林是否按照被告的意见，将原告所交的购房款交至何处，交至何人，属于被告与第三人之间的另一法律关系。被告提出第三人无权代表其与原告签订合同的抗辩意见，本院不予采纳。
二、关于本案的诉讼时效期间问题。
本案中，原告已按照合同的约定交付了首期款和余款，被告已将涉案房屋交付给原告使用，原告实现了对房屋的占有和使用，原告要求被告进行产权过户登记手续的请求，是具有物权性质的请求权，不适用我国法律关于诉讼时效的规定。据此，被告提出原告请求被告办理产权过户手续已超过诉讼时效二年的抗辩意见，没有事实和法律依据，本院不予支持。
三、关于原告请求被告支付逾期办证违约金问题。
本案合同标的虽是在建新房，由于不是房地产开发企业开发的房产，是公民个人拥有的房产再转卖给他人，属于二手房买卖合同关系，因此，本案商住楼买卖合同并不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，原告请求被告支付逾期办证违约金人民币56826元，因双方无合同约定，本院不予支持。被告提出不予支付原告逾期办证违约金的意见，本院予以采纳。
综上所述，本案合同是原、被告双方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律强制性规定，原、被告双方当事人均履行了合同主要义务，如原告已交清房屋首期款和余款，正等被告协助办理房产过户手续，被告将房产交给原告并办理了水电入户手续等，因此，本院认定该合同是合法有效的。原、被告双方当事人均应按合同约定全面履行各自义务，原告请求被告协助原告将蕉岭县XX镇XX路X号XX小区XX楼的房地产权转移登记至原告名下，符合合同约定，本院予以支持。办理该房地产权转移登记所需费用按照《商住楼买卖合同》的约定应由原告承担。原告请求被告支付逾期办证违约金人民币56826元无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告钟艳玲于本判决生效之日起十五日内协助原告严志芳将蕉岭县XX镇XX路X号XX小区XX楼房屋所有权转移登记至严志芳名下，所需办证费用由原告严志芳承担。
二、驳回原告严志芳的其他诉讼请求。
本案受理费人民币1321元，由原告严志芳负担1221元、被告钟艳玲负担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。
审 判 长 钟平霞
代理审判员 刘 明
人民陪审员 罗秋芳
二〇一四年十二月十九日
书 记 员 黄艳琴