吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉0721民初4138号
原告：崔学，男，1979年7月24日生，汉族，长春市人，住吉林省长春市宽城区。
委托诉讼代理人：徐吉林，男，1954年3月25日生，汉族，吉林市人，住吉林省吉林市船营区北极街光明小区。
委托诉讼代理人：曲亮，吉林恒正达律师事务所律师。
被告：郝维佳，男，1976年7月3日生，汉族，现羁押吉林省未成年犯管教所。
被告：黄冬梅，女，1976年1月26日生，汉族，原住址吉林省松原市宁江区。
被告：孙红波，男，1978年4月20日生，汉族，前郭县人，住吉林省前郭县。
原告崔学诉被告郝维佳、黄冬梅、孙红波案外人执行异议纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告崔学的委托诉讼代理人徐吉林、曲亮，被告郝维佳到庭参加诉讼，被告孙红波经本院传票传唤、被告黄冬梅经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。
崔学向本院提出诉讼请求：要求对坐落在松原市前郭县天文小区，产权号22030-Y02950—1/22030-Y02950—2商企解除查封，终止执行。事实与理由：郝维佳、黄冬梅是夫妻关系，2012年7月24日，崔学与郝维佳、黄冬梅签订《按揭楼房转让合同》，合同约定，郝维佳、黄冬梅将位于前郭县原二小学后侧的天文小区第一栋1-2层建筑面积184.8平方米的商企房出售给崔学，房屋价款125万元，崔学给付郝维佳、黄冬梅房款666416.26元，其余房款由崔学向中国建行松原江南支行交纳，履行郝维佳、黄冬梅与建行的借款合同。崔学、郝维佳、黄冬梅在前郭县公证处对《按揭楼房转让合同》进行了公证。崔学按合同履行义务没有瑕疵。后来因郝维佳、黄冬梅向孙红波借款未偿还，孙红波向法院起诉，法院判决后，案件进入执行程序，在执行过程中，前郭县人民法院查封了崔学购买的房屋，崔学于2013年6月4日向前郭县人民法院提出案外人执行异议，执行局经审查驳回崔学的异议。崔学认为驳回异议裁定错误，崔学购买争议房屋未损害抵押权人的利益，向郝维佳、黄冬梅支付全部房款，并实际占有，剩余的贷款并不是欠郝维佳、黄冬梅的，而是银行贷款。综上所述，崔学在法院查封争议房屋前，已与郝维佳、黄冬梅签订合法有效的书面买卖合同，并且办理了公证手续，并按合同约定支付对价，及时、足额向银行偿还贷款并已经实际、合法占有争议房屋，只是因为未取得房屋所有权证的原因，未能办理合同备案、预告登记和产权登记，崔学对争议房屋享有的权利完全符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。因此前郭县人民法院在执行案件中查封此房屋错误，应立即解除查封，中止执行。提供的证据有：1、郝维佳、黄冬梅与前郭县坤源房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同一份；2、前郭县坤源房地产开发有限公司出具的收据一份；3、黄冬梅给崔学出具的收条一份；4、前郭县公证处出具的公证书一份；5、中国建设银行存款凭条四份。6、本院于2013年5月13日作出的执行笔录一份；7、郝维佳与赵永军租楼合同一份。
郝维佳辩称：我与崔学房屋买卖的事情属实，崔学给我一部分购房款，具体数额记不清了，其余房款由崔学向建行交纳。我欠孙红波款的事情也是事实，法院扣押房子我左右不了。未提供证据。
黄冬梅未答辩。未提供证据。
孙红波未答辩。提供的证据有：1、本院作出的（2012）前民初字第2910号民事判决书、（2012）前执监字第1号执行裁定书。
当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定的事实如下：
郝维佳、黄冬梅是夫妻关系，2012年7月24日，崔学与郝维佳、黄冬梅签订《按揭楼房转让合同》，合同约定，郝维佳、黄冬梅将位于前郭县原二小学后侧的天文小区第一栋建筑面积184.8平方米1-2层商企房出售给崔学，房屋价款125万元。崔学给付郝维佳、黄冬梅房款666416.26元，其余房款由崔学向中国建设银行松原江南支行交纳，履行郝维佳、黄冬梅与银行的借款合同。同日崔学、郝维佳、黄冬梅在前郭县公证处对《按揭楼房转让合同》进行了公证。房屋转让合同签订后，崔学以黄冬梅的名义偿还建行贷款65900元。因郝维佳、黄冬梅未偿还孙红波借款，孙红波向前郭县人民法院提起诉讼，前郭县人民法院于2012年9月14日作出了（2012）前民初字第2910号民事判决书，判决郝维佳、黄冬梅偿还孙红波欠款55.8万元，判决书生效后，孙红波向前郭县人民法院申请执行，执行过程中于2012年10月23日查封了登记在郝维佳、黄冬梅名下的位于前郭县原二小学后侧的天文小区第一栋建筑面积184.8平方米1-2层商企房（产权证号为22030-Y02950-1、22030-Y02950-2）。2013年6月4日崔学向本院提出案外人执行异议，本院审查后裁定驳回了崔学的异议。崔学向本院提起争议楼房的确权之诉，本院于2013年12月16日作出了（2013）前民初民字第2672号民事裁定书，认为崔学应提起案外人异议之诉，驳回了崔学的起诉，崔学提起上诉，松原市中级人民法院裁定维持了本院驳回起诉裁定。崔学于2014年11月27日向本院提出案外人异议之诉。本院于2016年2月18日作出了（2014）前民初字第4162号民事判决书，驳回崔学的诉讼请求。崔学提起上诉，松原市中级人民法院作出（2016）吉0721民终字685号民事裁定书，以本案一审判决程序严重违法，撤销本院（2014）前民初字第4162号民事判决，发回重审。本案在重审时，经询问诉争房屋的抵押权人中国建设银行股份有公司松原江南支行，该行不参加诉讼。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”2012年7月24日，崔学与郝维佳、黄冬梅签订《按揭楼房转让合同》，合同约定，郝维佳、黄冬梅将位于前郭县原二小学后侧的天文小区第一栋建筑面积184.8平方米1-2层商企房，即本案争议楼房转让给崔学。双方所签订的合同是真实意思表示，合同合法有效。争议楼房的转让发生在抵押期间，且崔学未能清偿抵押借款，亦未提供证据证明银行同意郝维佳、黄冬梅转让此楼房，此转让属法律禁止行为，崔学不能取得此楼房的物权。本院对此楼房采取查封措施不违反法律规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”崔学的买卖行为满足了此规定的前两项，因郝维佳、黄冬梅欠银行贷款，崔学未全额付款，且不能将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，所以不符合第三项法律规定。崔学明知该楼房已办理抵押登记而购买且未全额付款，对此房不能及时办理过户登记的后果应由其承担。崔学要求解除争议楼房的查封，无证据支持，本院不予保护。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：
驳回崔学的诉讼请求
案件受理费100元由崔学承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省松原市中级人民法院。
审判长 刘洪侠
审判员 徐 萍
审判员 隋广玲
二〇一七年四月二十日
书记员 李海阳