湖北省宜城市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂宜城民二初字第000150号
原告（反诉被告）宜城市天王房地产开发有限公司，下称天王公司），住所地宜城市襄沙大道。
法定代表人杨荣成，天王公司董事长。
委托代理人邱文忠，天王公司副总经理。
委托代理人尹炳银，湖北元领律师事务所律师。
被告（反诉原告）杨有军，无业。
委托代理人罗爱民，湖北崇法律师事务所律师。
原告天王公司与被告杨有军合同纠纷一案，于2014年8月4日起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年10月18日公开开庭审理。原告天王公司的委托代理人邱文忠、尹炳银，被告杨有军的委托代理人罗爱民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天王公司诉称，2010年11月19日和2013年1月16日，天王公司与杨有军先后签订了《门面房置换拆迁补偿协议》、《门面房置换拆迁补偿补充协议》。协议约定天王公司为杨有军还建门面房一间。工程完工后，由杨有军等5家被拆迁户选择6间门面房；天王公司向杨有军提供保证金200万元；天王公司逾期不交付还建门面房，承担每间200万元的违约金，并承担逾期租金损失；天王公司在取得预售许可证并为杨有军在房管局办好备案登记后，杨有军返还195万元保证金，下余5万元在天王公司为杨有军办好房产证和土地证时当天返还；如在双方约定时间内，杨有军不能依约返还保证金应承担违约金200万元。天王公司按约定将保证金分别打入杨有军指定账户。还建门面房完工后，天王公司多次通知杨有军办理选房、交房及备案登记等手续，杨有军置之不理。综上，天王公司和杨有军约定办理备案登记后，杨有军返还保证金195万元，但杨有军拒不选择、接收还建门面房，也不配合办理备案登记，导致无法完成备案登记手续。杨有军的行为是为自己的利益不正当的阻止条件成就，根据合同法第四十五条的规定，应当视为条件已成就，郭纪琴应当返还保证金195万元。杨有军拒不办理备案登记和拒不返还保证金的行为已构成违约，应当按约定支付违约金200万元。现起诉请求依法责令杨有军按约定办理备案登记，返还保证金195万元和支付违约金200万元，并负担诉讼费用。
被告杨有军辩（反诉）称，2010年11月19日，杨有军与天王公司签订《门面房置换拆迁补偿协议》，约定将杨有军位于襄沙路原米厂一楼40M2的一间门面房拆除，并就还建门面房的位置、面积、建设期间的损失等进行了约定。但天王公司违背约定将包括郭纪琴、杨有军、杨友莲、周锋、李璐波、江德长还建门面房在内的楼盘整栋交付给了湖北军翔投资实业集团有限公司。杨有军等8户被拆迁户将天王公司这一严重违约行为反映到宜城市委、市政府，经市领导做工作，杨有军与天王公司于2013年1月16日又签订了门面房置换拆迁补偿补充协议约定，原还建南侧的工程完工后，所有的门面房优先由杨有军选择，选择方向由北向南，由5家被拆迁房选择6间门面房，距原还建地点向南约定13米，从协议签订10日起，18个月内向杨有军交付还建门面房。逾期，天王公司承担每间200万元的违约金，并承担逾期交付房屋期间杨有军的租金损失，每间每月5000元。在实际履行中，2014年6月21日，天王公司在不具备约定选房的条件下，通知杨有军在6月24日上午前去选房，杨有军等5家被拆迁户一道在天王公司邱文忠经理配合同及其他国家工作人员见证下，按约定优先由北向南共同选定了连续6间还建门面房位置，并丈量了总体大小。但事后，天王公司拒绝按共同选定的还建门面房位置履行协议，将共同选定的其中两间还建门面房向南隔开单独砌墙。杨有军参加了选房，在天王公司违约后行使的先履行抗辩权，而非违约。合同法规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。杨有军行使的是先履行抗辩权。法庭应驳回天王公司对杨有军关于保证金、违约金的起诉。随着约定的18个月内向杨有军交付还建门面房时间的到来，《门面房置换拆迁实偿补充协议》中约定的工程尚在建设中，5家被拆迁户于2014年7月16日一道来到天王公司的办公室协商不能交房的问题。天王公司声称中间是消防通道、商场大门，不能任由5家被拆迁户由北向南连续选择6间还建门面房的位置，否定邱文忠经理当初主持选房的承诺。特提起反诉要求判令天王公司配合杨有军依协议约定，和其他4家被拆迁户一道优先由北向南从天王公司开发的商业一屋中共同选择6间还建门面房位置及确定大小并进行砌墙、安装水电、门后，并为杨有军在房管部门办好房屋预告登记；判令天王公司按5000元／月／间的标准赔偿杨有军的租金损失（从2014年7月16日起算至该工程竣工验收后按约定将还建门面门交付给杨有军为止）及承担违约金200万元；诉讼费用及因此而产生的其费用由天王公司承担。
经审理查明，天王公司是一家从事房地产开发经营的企业。杨有军原在宜城市襄沙路米厂有相邻的门面房一间。2010年11月19日，天王公司和杨有军签订门面房置换拆迁补偿协议。补偿协议约定，天王公司拆除杨有军的一间40M2门面房，新建面向襄沙路门面房返还给杨有军一间面积40M2，新建门面房面积大于原房面积时，由郭纪琴按照商业成本3200元／M付给天王公司。天王公司工程在建期间，杨有军的停业补偿金为每间门面按10000元／年计算，有效工期18个月，如工程延期，天王公司承担停业补偿金（10000元／年）按月计算到工程竣工。补偿协议签订后，天王公司拆除补偿协议约定的门面房实施“天王荣城国际”一期房地产开发建设。杨有军于天王公司工程完工后按补偿协议约定在原址没有取得还建门面房。2013年1月16日，天王公司和杨有军签订《门面房置换拆迁补偿补充协议》。补充协议约定，天王公司还建门面房地址变更到宜城市行政服务中心对面面向襄沙路的新开发的门面房，天王公司每间给付变更地址补偿费10万元。工程完工后，所有门面房优先由杨有军选择，选择方面由北向南，由5家拆迁户选择6间门面房，距原还建地点向南约13米。交房时间至签订协议10日起，18个月内向杨有军交付还建门面房。逾期，天王公司承担每间200万元的违约金，并承担逾期交付房屋期间杨有军的租金损失，每间每月5000元。施工期间，天王公司给杨有军每间每月2500元租金补偿。还建门面房的房产、土地证，天王公司给杨有军全部办好，所涉税费由天王公司全部承担。天王公司还建门面房每间开间不低于3.5米，高不低于4米。天王公司为履行补充协议自愿向杨有军提供每间门面房保证金200万元，在签订协议时打入对方提供的个人帐户，逾期不提供保证金，协议不生效。天王公司在取得预售许可证并为杨有军办好备案登记后，杨有军将保证金200万元（除留每间5万元外）如数返还天王公司，天王公司在验收合格后将还建门面房交给杨有军。杨有军留的5万元，在天王公司为其办好房产、土地证时当天返还给天王公司。如在约定的时间内，杨有军不能依约返还天王公司的保证金，每间门面房承担违约金200万元。补充协议签订当日，天王公司往杨有军的帐户打入保证金200万元。天王公司在一期工程南侧实施“天王荣城国际”6#商住楼开发建设。2014年4月29日，天王公司书面通知杨有军于2014年5月6日前到天王公司“天王荣城国际”项目部选定还建门面房位置。2014年6月21日，天王公司再次书面通知杨有军于2014年6月24日上午到天王公司选定已建好门面房并领取钥匙。6月23日，天王公司的“天王荣城国际”6#商住楼取得鄂宜房售证字（2014）10号商品房预售许可证书。6月24日，宜城市公证处对“天王荣城国际”6#商住楼已建门面房现状进行了公证。具体情况是，“天王荣城国际”6#商住楼一楼由北向南已建门面房6间，其中北起4间门面房相邻，往南间隔三个框架的距离是2间相邻门面房。间隔的三个框架南面的两个设计预留的是商场进出大门。杨有军等到现场发现6间门面房没有相邻不在一起拒绝选房。6月25日，天王公司申办杨有军等商品房预售备案手续，宜城市住房保障和房屋管理局以购房者没有提供《商品房买卖合同》等未受理天王公司的备案申请。天王公司在宜城市广播电视台播放通知，要求杨有军等于6月28日到天王公司办理选房及交房手续。7月10日至7月15日，天王公司再次在宜城市广播电视台播发通知，要求杨有军等于2014年7月15日来天王公司办理选房、签订《房屋产权调换协议书》及相应的备案、预告登记手续。7月16日，杨有军等找到天王公司要求在紧邻北4间门面房的南侧砌成2间门面房，天王公司要留有大门通道及消防通道为由拒绝杨有军等人的要求，最终杨有军没有选房，引发纠纷发生。
上述事实有，有门面房置换补偿协议、门面房置换补偿补充协议、保证金领条，选房通知、现场照片、设计图纸，录音资料以及当事人的陈述予以证实。
本院认为，天王公司与杨有军签订的门面房置换补偿协议及补充协议，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，应当认定合法有效。补充协议约定，天王公司在取得预售许可证并为杨有军办好门面房备案登记后，返还天王公司的保证金，这是一个履行期限的约定，以完成一定行为作为保证金的返还时间。天王公司作为房地产开发企业由其办理的备案登记是商品房预售合同登记备案，但是，《城市商品房预售管理办法》规定，开发企业办理商品房预售合同登记备案手续之前应与承购人签订商品房预售合同。门面房置换是一个标的物交付特定化履行，这个标的物特定化可以在签订合同时议定，也可以在履行中选定，补充协议规定所有门面房优先由杨有军选择，就是赋予杨有军在众多门面房中确定置换门面房具体是哪一间的选择权，商品房预售合同的签订是一种具体行使方式。天王公司“天王荣城国际”6#商住楼一楼及以上是大型经营场地，在一楼建的6间门面房，北起4间和南2间不紧邻中间留出间隔，可以避免进入一楼往北通道受阻，是基于公共利益的考虑属于合理分布，杨有军应当在这6间门面房中作出选择确定自己具体要哪间。由于天王公司完成备案登记需要杨有军的选定并签订预售合同，对于何时选定门面房以及签订预售合同都是不明确的，因此以完成一定行为作为保证金返还保证金属于履行期限约定不明。合同法规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按合同有关条款或交易习惯确定。所以，杨有军应当选定门面房并签订预售合同协助天王公司办理预售合同登记备案手续。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零七条的规定，以及本院审判委员会的决定，判决如下：
一、杨有军在本判决生效后三十日内选定门面房、签订预售合同并提交相关资料供天王公司办理商品房预售合同登记备案手续，并在天王公司办好登记备案的同时返还保证金195万元，若杨有军逾期不选定门面房和签订商品房预售合同以及提供相关资料，则应无条件返还给天王公司保证金195万元，并承担1倍违约金。
二、驳回杨有军共同选择门面房的反诉请求及其他请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费19200元，反诉案件受理费12000元，合计31200元，由天王公司负担9600元，杨有军负担21600元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第13条第（一）款之规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农行银行襄阳万山支行，户名：襄阳市中级人民法院，帐号17×××38。上诉人也可以将上诉案件受理费交给本院，或直接到襄阳市中级人民法院交费。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 何永华
人民陪审员 胡晓飞
人民陪审员 邱 星
二〇一五年三月十一日
书 记 员 罗瑞玲