北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0115民初12933号
原告（反诉被告）李兴，女，1979年1月18日出生，汉族，北京市大兴区住房和城乡建设委员会职员，住北京市大兴区。
委托代理人王文波，北京谦雅律师事务所律师。
被告（反诉原告）张琦，男，1975年4月29日出生，汉族，广联达科技股份有限公司经理，住北京市大兴区。
被告（反诉原告）李雁，女，1977年7月3日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。
二被告共同委托代理人崔学铭，天津民合律师事务所律师。
原告（反诉被告）李兴与被告（反诉原告）张琦、李雁房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李兴的委托代理人王文波、被告（反诉原告）李雁及其与被告（反诉原告）张琦共同的委托代理人崔学铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）李兴诉称：2016年4月26日，我与张琦在北京链家房地产经纪有限公司处签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，双方约定我购买张琦位于XX市XX区XX镇XXA区X号楼X层XX室房屋（以下简称：XX房屋），该房屋建筑面积共151.27平方米，房屋总成交价为477万元。我按《补充协议》约定向张琦支付了定金10万元。同日，我与张琦及北京中融信担保有限公司又签订了《自行支付购房款用于赎楼协议》（以下简称：《赎楼协议》）。《赎楼协议》第一条第3款约定：“甲方应在乙方支付购房款前向丙方提供本人及其配偶真实有效的个人征信报告用于审查，并确认本人及配偶两年内不存在连续三次逾期或累计六次逾期的情形；甲方应在签署本协议的同时签署《个人征信信息查询授权书》，如丙方认为需重新查询甲方及其配偶个人征信报告的，丙方有权使用《个人征信信息查询授权书》自行查询。”第四条约定：“如经丙方审查，甲方不满足前述第一条约定的支付条件，则各方协商一致，按如下第1种方式解决：1、甲方应于2016年6月26日前自行筹集资金办理完毕解押事宜，乙方购房款支付方式变更为理房通托管，时间为2016年6月26日。”2016年5月初左右，我多次询问链家公司张琦的征信是否符合约定，但均被链家公司告知张琦拒绝提供妻子李雁的征信情况，且张琦征信情况不符合约定，北京中融信公司于2016年6月24日向我出具了《风险告知书》，明确告知张琦的配偶不配合提供征信报告，我无法判断征信逾期情况，且张琦征信2年内累计逾期超过6次记录，未达到自行支付购房款的条件。随后我多次找张琦协商，均被告知该房屋不卖了。故我要求张琦、李雁继续履行2016年4月26日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，配合我办理201房屋的过户手续、交付房屋，赔偿居间服务费、保障服务费128790元并承担逾期履行合同违约金954000元。
被告（反诉原告）张琦、李雁辩称：不同意李兴的诉讼请求。2016年4月26日，张琦通过北京链家房地产经纪有限公司的居间，与李兴签订了《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同（经济成交版）》及《补充协议》，我将201房屋以总价477万元的价格出售给李兴，上述合同对房屋基本情况、成交价格、付款方式、房屋交易等事宜都进行了明确约定。当日，为了履行上述合同及补充协议双方又签订了《理房通定金托管协议》、《自行支付购房款用于赎楼协议》及《房屋交易保障合同》等附属协议。买受人违反《补充协议》第二条第4款的约定，未向我支付首付款。李兴构成根本违约。2016年6月21日，我根据《补充协议》第四条违约责任3、（3）的约定向李兴发出《解约通知》，已通知李兴解除双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》。我不同意返还定金，李兴已构成违约，如李兴同意向我支付违约金，则我同意返还定金。由于李兴构成根本违约，因此即便其有经济损失也应自行承担，故我不同意支付违约金。本案交易未完成，居间方不应收取这么高额的居间服务费，李兴应向居间方主张退还；关于保障服务费一项，所谓的保障服务没有发生，李兴也应找收费方退还，而不是由我赔偿。我也不应支付违约金，反而是李兴应向我支付违约金。李兴交给我10万元定金后，我至今未收到李兴的首付款，也未收到居间方通过其他方式代李兴收取首付款的通知。李兴未按约定支付首付款的行为直接导致了《房屋买卖合同》及《补充协议》无法履行，其行为已构成根本违约。因此我们不同意李兴的诉讼请求。此外，为维护我们的合法权益，我们反诉要求确认李兴与李兴签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》已解除、解除2016年5月23日签订的合同编号为C1277580的《存量房屋买卖合同》，李兴支付我们违约金30万元。
原告（反诉被告）李兴针对被告（反诉原告）张琦、李雁的反诉辩称：不同意张琦、李雁的反诉请求。一、我与张琦之间的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《自行支付购房款用于赎楼协议》、《房屋交易保障合同》等书面协议是双方的真实意思表示，对双方具有法律约束力，双方都应按照合同的约定履行各自的义务。虽然2016年6月21日张琦向我发出了解除通知，但双方的合同中并未约定单方解除权。在我没有违约的情况下，张琦无权解除。二、我不存在违约行为，反而是张琦具有多处违约行为：1、张琦未如实告知我房屋抵押情况。2、张琦故意拖延办理201房屋解押事宜。3、张琦与李雁的征信不符合《赎楼协议》中支付条件的约定。4、由于现在房价上涨明显，张琦在利益驱使下向我发出解除通知。因此，我不同意张琦、李雁的反诉请求。
经审理查明：2016年4月26日，李兴（买受方、乙方）与张琦（出卖方、甲方）经北京市链家房地产经纪有限公司（以下简称：链家公司）提供居间，签订了《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，约定由李兴购买登记在张琦名下的201房屋，该房屋建筑面积151.27平方米，房屋所有权证为X京房权证兴字第XX**号，成交总价为477万元，第一笔定金1万元于2016年4月26日支付，第二笔定金9万元于2016年4月27日支付。李兴已于2016年4月26日向张琦支付了1万元定金，于2016年4月27日通过理房通托管方式向张琦支付了定金9万元。张琦、李雁对此不持异议。合同约定乙方采取银行贷款方式支付，拟贷款金额为207万元，补充协议第二条第四款约定，乙方于2016年5月10日前支付第一笔首付款240万元，于2016年5月10日前支付第二笔首付款18万元。补充协议第四条第二款约定，若甲方出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。补充协议第四条第三款约定，乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。双方还约定了其他事宜。
当日，李兴与张琦及链家公司签订了《居间服务合同》及《房屋交易保障服务合同》。《居间服务合同》第二条约定，由乙方承担居间代理费104940元。《房屋交易保障服务合同》第二条约定，丙方保障服务费由乙方承担23850元，应于签订本合同当日一次性向丙方支付。
同日，李兴与张琦及北京中融信担保有限公司（以下简称：中融信公司）签署了《自行支付购房款用于赎楼协议》，协议第一条第三款约定，甲方应在乙方支付购房款前向丙方提供本人及其配偶真实有效的个人征信报告用于审查，并确认本人及其配偶两年内不存在连续三次逾期或累计六次逾期的情形；甲方应在签署本协议的同时签署《个人征信信息查询授权书》，如丙方认为需重新查询甲方及其配偶个人征信报告的，丙方有权使用《个人征信信息查询授权书》自行查询。协议第一条第九款约定，甲方应在乙方自行支付购房款的履行期限届满前五个工作日按照《材料清单》所列内容提供齐全部材料，交由丙方指定人员保管，其中赎楼委托公证书文本由丙方提供，受托人为丙方指定人员，公证费由甲方承担，公证书由丙方收执。协议第二条约定，甲方尚欠债权人王亚蒙本金、利息及其他费用共计240万元整，抵押权人为自然人。协议第四条约定，如经丙方审查，甲方不满足前述第一条约定的支付条件，则各方协商一致，按如下方式解决：即甲方应于2016年6月26日前自行筹集资金办理完毕解抵押事宜，乙方购房款支付方式变更为理房通托管，时间为2016年6月26日。
2016年5月23日，李兴与张琦共同向链家公司出具了网签授权委托书，双方委托链家公司办理上述房屋的存量房买卖合同网上签约手续。2016年6月21日，张琦向中融信公司及李兴发出解除协议通知，张琦要求解除与李兴签订的一系列合同。2016年6月24日，中融信公司向李兴出具了风险告知书，主要内容为原协议约定的过户前自行支付购房款条件未达成，未达成原因业主配偶不配合提供征信报告，无法判断征信逾期情况，且业主征信2年内累计逾期超6次记录，未达成自行支付购房款条件。
2016年11月2日，李兴向本院申请追加张琦配偶李雁为共同被告，其申请符合法律规定，本院予以准许。同日，李兴向本院申请查封201房屋，并提供了货币及登记在李万兴名下的位于XX市XX区XX小区XX号楼XX房屋作为担保，其申请符合法律规定，本院于2016年11月10日作出(2016)京0115民初12933-1号民事裁定书，裁定查封涉案房屋。
庭审中，李兴出具了《自行支付购房款用于赎楼协议》（以下简称：赎楼协议），主张张琦以下行为违反了赎楼协议约定：1、李雁并未签署《个人征信查询授权书》，导致中融信公司无法查询李雁的征信情况，李雁在5月18日向链家工作人员送达了三页不完整的征信报告。2、张琦在与李兴签订合同时，并未如实告知涉案房屋的存在两笔抵押的真实情况。3、张琦应该在2016年5月3日前提供房屋所有权证书原件、产权人身份证原件、产权人及配偶个人征信报告原件等材料，但张琦在此时间并未提交。4、赎楼协议“支付金额、还款时间及支付时间”的第2条最后部分“甲方需与欠款机构预约还款时间，并将确定的预约还款时间告知乙方和丙方，乙方收到甲方通知后须提前准备好资金，以确保准时支付”。但张琦一直未与欠款机构预约好还款时间，而根据《补充协议》，李兴支付240万元的目的和用途就是用于解押，而张琦一直未预约好还款时间，导致李兴不敢贸然向其支付首付款。张琦认为，赎楼协议不合法，从签订主体来看该协议为李兴与张琦及中融信公司三方签订，而签订当时只有李兴和张琦在场，中融信公司没有工作人员在场。另外，协议是在链家公司门店签订的，虽有链家公司经办人在场，但张琦并未见到中融信公司给链家公司的授权手续，该协议在签订时也并没有中融信公司的盖章，张琦至今未见收到协议原件。赎楼协议证明目的也不认可。
在与李兴签订一系列协议后，张琦、李雁未按照协议约定的时间解除涉案房屋的抵押。李兴表示即使张琦、李雁不配合其办理银行贷款面签相关事宜，李兴也可以一次性支付张琦、李雁购房款。截至2016年5月10日，李兴在中国农业银行、中国民生银行、交通银行、中国工商银行等账户中有存款、理财超过259万元。庭审中李雁认可其征信存在瑕疵，即张琦、李雁两年内存在连续三次逾期或累计六次逾期偿还所欠银行贷款的情形，李雁也曾解释涉案房屋为什么存在过两个抵押权。但本院前往北京市大兴区不动产登记事务中心查询，涉案房屋仅有一个抵押权。
上述事实，有北京市存量房屋买卖合同及其附件、补充协议、赎楼协议、买卖定金协议书、收据、解除协议通知、解除通知以及当事人的当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为：李兴与张琦签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，双方当事人均具有相应的民事行为能力，应属合法有效。双方均应按照房屋买卖合同、补充协议及赎楼协议的约定全面履行各自的合同义务。根据赎楼协议的约定，只有当张琦及配偶李雁的征信符合约定，即不存在两年内连续三次逾期或累计六次逾期偿还所欠银行贷款时，李兴才应在2016年5月10日支付张琦第一笔购房款240万元。李兴在2016年5月10日已经准备好了购房款259万余元，具备支付购房款的条件。因张琦、李雁存在征信上的瑕疵，不能满足让李兴支付购房款的条件。此外，张琦未能在约定的时间解除涉案房屋的抵押，这也构成违约。在履行合同当中，李兴不构成违约，违约的是张琦。张琦以李兴未在约定时间支付购房款为由主张确认合同已经解除并支付违约金，缺乏事实和法律依据，本院对其反诉请求不予支持。对李兴要求张琦继续履行合同的诉讼请求，本院予以支持。李兴应支付剩余房款。鉴于李雁系张琦的配偶，在涉案房屋进行所有权变更登记以及交付时，李雁应予配合。关于违约金事宜，张琦、李雁表示违约金过高，鉴于李兴未能提供证实其由于张琦、李雁违约而遭受损失的证据，综合本案案情，本院对违约金数额酌情予以调整。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）张琦、李雁于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）李兴交付位于XX市X区XX镇XX区X号楼X层XX室房屋，并协助将该房屋的所有权变更登记至原告（反诉被告）李兴名下；
二、原告（反诉被告）李兴于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）张琦、李雁剩余购房款四百六十七万元；
三、被告（反诉原告）张琦、李雁于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）李兴违约金十万元；
四、驳回原告（反诉被告）李兴的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）张琦、李雁的反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费一万五千四百四十六元，由被告（反诉原告）张琦、李雁负担(于本判决生效后七日内交纳)；反诉案件受理费两万三千六百四十五元，由被告（反诉原告）张琦、李雁负担(已交纳)。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张冠楠
人民陪审员 王爱清
人民陪审员 高俊英
二〇一七年四月十四日
书 记 员 张 萌
书 记 员 黄冰瑶