广西壮族自治区柳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）桂02民再12号申请再审人（原审本诉原告、反诉被告）：韦晓婷，女，壮族，1979年9月24日出生，住柳州市城中区。委托代理人：仇宇书，广西金飞律师事务所律师。被申请人（原审本诉被告、反诉原告）：柳州连和房地产开发有限公司。住所地柳州市温州街1号温州商贸城一区*单元****号。法定代表人：陈青兰，该公司董事长。委托代理人：陈天文，广西宁斌律师事务所律师。委托代理人：朱紫燕，柳州连和房地产开发有限公司职员。申请再审人韦晓婷与被申请人柳州连和房地产开发有�公司（以下简称连和公司）商品房预售合同纠纷一案，广西壮族自治区柳州市城中区人民法院于2015年7月10日作出（2014）城中民一初字第1790号民事判决，已经发生法律效力。韦晓婷不服，向本院申请再审。本院于2016年8月23日作出（2016）桂02民申103号民事裁定，提审本案。本院依法组成由审判员黄琪宣担任审判长，审判员朱立志和代理审判员蒋笑天参加的合议庭，于2016年10月26日公开开庭审理了本案，书记员邹雅丽担任法庭记录。申请再审人韦晓婷的委托代理人仇宇书、被申请人柳州连和房地产开发有限公司的委托代理人陈天文、朱紫燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审本诉原告（反诉被告）韦晓婷诉称，2013年3月22日，其与被告连和公司签订《商品房买卖合同》（以下简称合同），由被告向其预售位于柳州市文源华都12-2-22-4号商品房一套，建筑面积为113.35平方米，总金额为人民币957403.00元，之后其按合同约定支付了所有对价。合同约定被告应在2013年12月31日前交付合格房屋，但被告直到2014年8月25日才经批准取得《竣工验收备案表》，其逾期交房行为已构成违约，违约金应按合同约定的每日原告已支付的房款的万分之贰计算，起止时间：2014年1月1日—2014年8月25日（共237天）。据此，特向法院起诉，请求判令：1、连和公司向韦晓婷支付逾期交房而产生的违约金人民币45380.90元；2、本案的诉讼费由被告连和公司承担。原审本诉被告（反诉原告）连和公司辩称，一、其与原告韦晓婷于2012年6月29日签订认购书和于2013年3月22日签订的合同是双方的真实意思表示，未违反我国法律法规的强制性规定，合法有效。根据合同第八条约定，连和公司应在2013年12月31日前将符合合同约定的商品房交原告使用，但如遇不可抗力、政府行为、原告未付清应付款项（含违约金）、以及停水、停电、雨水、设计变更、规划变更、造成工期延误等特殊原因的，其可据以延期交房。其提交的气象证明及停工汇总等证据证明，在认购书签订日至公告交房日2014年7月18日期间，施工方因雨天、中高考等原因停工的天数为455天，根据合同第八条约定，其可相应延期455天交房。另，因柳州市规划局要求变更本案房屋所在建筑屋面工程，其于2013年12月30日开始进行变更方案设计，后再经变更方案报批、建筑施工图设计和报建、结构施工图设计等程序，最终于2014年4月2日结构施工图出图后开始施工，工期延误历时94天，其就此可相应延期94天交房。综上，减去上述两项延期事由重复的天数54天，因发生合同约定的特殊原因造成工期延误共计455天�交房时间可由2013年12月31日顺延至2015年3月30日，而其公告交房日为2014年7月18日，并未逾期交房。另，依据认购书第二条的相关约定，原韦晓婷应于签订认购书之日起七日内支付首付款，但除依约支付部分款项外，其尚有117403元逾期4天才付清，10000元逾期5天付清，220000元逾期188天才付清，依据认购书和合同第七条约定，原告应按日向被告支付逾期应付款万分之二的违约金共计8376元，且依据认购书第二条和买卖合同附件四补充协议第一条的约定，韦晓婷应当于2013年4月10日就余款450000元办理完成所有贷款手续，否则视为逾期付款，但其于2013年5月5日才办理完成所有贷款手续，逾期25天，依据合同第七条约定，韦晓婷应按日向连和公司支付逾期应付款万分之二的违约金共计2250元，依据合同第八条的约定，未付清款项（含违约金）的，连和公司可以拒以延期交房；二、本�合同第八条明确约定房屋的交付条件为经勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位共同验收合格，据连和公司提交的《建设工程质量竣工验收意见书》显示，本案房屋所在建设工程已于2014年6月11日经以上五单位共同验收合格，故本案房屋在公告交房日前已具备交付条件。三、韦晓婷逾期收房，无权主张逾期交房违约责任。为履行交房义务，连和公司依约通过报纸公告、电话等方式通知韦晓婷应于2014年7月18日办理交房手续，其于2014年7月24日接收了本案房屋，鉴于房屋已交付使用，其无权主张收房后逾期交房的违约责任。综上所述，连和公司因发生合同约定的特殊原因有权据以延期交房，且本案房屋符合交付条件，连和公司已依约履行了交房义务，韦晓婷主张逾期交房违约金无事实和法律依据，请求法庭依法驳回其全部诉请。原审本诉被告（反诉原告）连和公司反诉称，其与韦晓婷于2012年6月29日签订认购书，约定由其向韦晓婷预售位于柳州市文源华都12-2-22-4号商品房一套，总金额为人民币957403元，付款方式为按揭贷款，韦晓婷应于2012年7月6日前支付首付款287403元，余款办理贷款支付，双方于2013年3月22日签订《商品房买卖合同》，约定韦晓婷应于2013年4月10日前就余款450000元到银行办理完所有贷款手续，否则视为逾期付款，双方另对违约责任进行了约定。在履行付款义务期间，韦晓婷除了依约按时支付定金和部分房款共计160000元外，未按时付清首付款及办理贷款手续，已构成违约，具体为：于2012年7月10日支付117403元，逾期4天，于2012年7月10日支付117403元，逾期4天，于2012年7月11日支付10000元逾期5天，于2013年1月10日支付220000元付清首付款，逾期188天，以逾期每日支付逾期应付款万�之二的违约金计算，韦晓婷应支付违约金8376元；韦晓婷于2013年5月5日办理完成贷款手续，逾期25天，以逾期每日支付逾期应付款万分之二的违约金计算，应支付违约金2250元，以上违约金共计10626元，综上，原告已构成违约，应承担违约责任。依据合同第八条的约定，连和公司可据以延期交房。据此，特诉至法院，请求依法判令：1、韦晓婷向连和公司支付逾期付款违约金共计10626元；2、韦晓婷未付清上述第一项所列逾期付款违约金的期间，连和公司有权据以延期交房，并不承担延期交房责任；3、由韦晓婷承担本案诉讼费。原审本诉原告（反诉被告）韦晓婷反诉答辩称，根据合同约定，其已经在签订购房合同签同前的2013年3月22日付清了总购房款的53%计人民币507403元，首付款已经付清，不存在逾期支付首付款的情况。另外，其已在2013年4月10日前到按揭银行办理完所有的银行按揭贷款手续，因此其无逾期付款的事实，请求驳回连和公司的反诉请求。柳州市城中区人民法院原审查明，2013年3月22日韦晓婷与连和公司签订《商品房买卖合同》，约定：“韦晓婷向连和公司购买位于柳州市文源华都12-2-22-4号号商品房，房屋总价款957403元。合同第六条约定，韦晓婷选择按揭贷款的方式交付房款；合同附件四第一条约定:签署合同的同时，韦晓婷交付总购房款的53%计（人民币）507403元整，余款47%计（人民币）450000元整，申请银行按揭贷款，韦晓婷应按要求提供办理银行按揭贷款所需的全部资料和费用，并在2013年4月10日前到银行办理完所有贷款手续。否则视为韦晓婷逾期付款，连和公司可单方解除合同并按合同第七条规定追究韦晓婷违约责任。合同第七条约定韦晓婷未按合同规定的时间付款，按逾期时间分别处理：(1)逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，韦晓婷按日向连和公司支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过30日后，连和公司有权解除合同。连和公司解除合同的，韦晓婷按累计应付款2%向连和公司支付违约金。韦晓婷愿意继续履行合同的，经连和公司同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，韦晓婷按日向连和公司支付逾期应付款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。�同第八条约定：连和公司应于2013年12月31日前将经验收合格（经勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位共同验收合格）的商品房交付韦晓婷；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、政府行为因素影响。买受人未付清所有应付款（含违约金）；3、正常或非正常停电、停水、雨天、设计变更、规划变更造成工期延误，以施工单位或监理单位的签证为准。合同第九条约定，除合同第八条规定的特殊情况外，连和公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付韦晓婷使用，按逾期时间分别处理（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，连和公司按日向韦晓婷支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，韦晓婷有权解除合同。韦晓婷解除合同的，连和公司应当自韦晓婷解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按韦晓婷累计已付款的2%向韦晓婷支付违约金，韦晓婷要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，连和公司按日向韦晓婷支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，连和公司应当书面通知韦晓婷办理交付手续。双方进行验收交接后，连和公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，连和公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。连和公司不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，韦晓婷有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由连和公司承担。由于韦晓婷原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：韦晓婷承诺在连和公司发出房屋交付通知之日起，七日内与连和公司办理房屋交接手续，逾期视为连和公司已将房屋正式完整交付。韦晓婷于2013年1月10日将总房款的53%（507403元）支付完毕，于2013年5月21日签订个人购房借款合同。2014年6月11日，涉案房屋建筑工程的施工、勘察、设计、监理、建设单位共同出具建设工程质量竣工验收意见书，验收结论为工程质量合格。2014年7月15日，连和公司在《柳州日报》上刊登文源华都紫京城11#、12#楼交房公告，要求业主于2014年7月18日办理收房手续。涉案房屋的竣工验收备案表载明，勘察、设计、监理、建设单位在验收意见栏签署验收意见的时间为2014年6月11日，柳州市住房和城乡建设委员会同意备案的�间为2014年8月25日。韦晓婷于2014年7月24日接收涉案房屋。另查明，原连和公司于2012年6月29日签订了《商品房认购书》，该认购书第三条第8款约定：本认购书双方签署盖章之日起生效，签订《商品房买卖合同》后，本认购书则同时失效。柳州市城中区人民法院原审认为，一、关于连和公司是否逾期交房的问题。双方签订合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应依约履行。双方约定的交房时间为2013年12月31日前，交付的商品房须“经验收合格”。关于商品房的交付条件，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”本案中，涉案工程于2014年6月11日经过勘察、设计、施工、监理单位进行质量竣工验收，认定工程质量合格，根据双方合同第十一条的约定，此时房屋已经具备了交付条件。双方在合同中并没有约定以柳州市住房和城乡建设委员会的竣工验收备案作为房屋交付的条件，韦晓婷主张以取得竣工验收备案表为交房条件没有合同和法律依据。房屋具备交付条件后，连和公司于2014年7月15日在《柳州日报》上刊登公告通知业主于2014年7月18日办理收房手续，韦晓婷于2014年7月24日接收涉案房屋。由于连和公司2014年7月15日发出通知，通知后的第三天要求业主办理收房手续，没有预留充分的准备时间，且合同第十一条也明确约定：“由于买受人原因，未能按期交付的，买受人承诺在出卖人发出房屋交付通知之日起，七日内与出卖人办理房屋交�手续，逾期视为出卖人已将房屋正式完整交付。”因此依照合同的约定，视为连和公司于2014年7月22日交付了房屋。合同约定交付房屋的时间为2013年12月31日，连和公司于2014年7月22日交付房屋已经逾期，逾期期间为2014年1月1日至2014年7月22日。二、关于连和公司逾期交房的天数问题。连和公司逾期期间为2014年1月1日至2014年7月22日，共203天。根据合同约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：“1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、政府行为因素影响。买受人未付清所有应付款（含违约金）；3、正常或非正常停电、停水、雨天、设计变更、规划变更造成工期延误，以施工单位或监理单位的签证为准。”连和公司提供相关证据以主张涉案工程从签订《商品房认购书》之日至2014年7月18日施工期间因雨天、停电、中高考、设计方案变更等因素导致工程无法施工的被告可以据实延期交付。关于被告主张的据实延期问题，首先需要明确的是，要扣除符合合同第八条规定据实延期的天数是在合同期内计算而不是在双方签订认购书至约定交房期间内计算，即从双方当事人签订合同之日起至合同约定交房之日止。《商品房认购书》按照双方约定，在签订“合同”后已经失效，对双方当事人不再产生约束力。而依法成立的合同，自成立时生效，合同生效后才对双方当事人产生约束力，在没有特别约定的情况下，不溯及合同生效之前发生的事由。因此连和公司主张从签订认购书之日开始起算被告可延期交房的天数，不予采纳，应当从合同签订之日开始起算。根据合同第八�的约定，涉案工程因雨天、停电、设计方案变更等因素导致工程无法施工的应提供施工单位或监理单位的签证，以此证明连和公司由于以上原因导致施工无法正常进行，但是连和公司没有提供施工单位或监理单位的签证或施工日志以证实施工受影响情况，因此不满足双方约定的可以据以延期交房的条件，故对连和公司的此项主张不予采纳。另外，连和公司主张涉案工程施工期间因中高考因素导致无法施工的天数应扣除。原审认为，双方在合同中对于中高考因素并无约定，且这些事由连和公司在签订合同前可以预见，可以在签订合同时予以考量，连和公司也没有提交中高考期间政府要求施工单位停工的相关文件，也没有提交涉案工程因中高考因素确已停工的施工日志及其他相关证据，因此对连和公司的该项主张不予采纳。综上，连和公司主张的因降水、停电、中高考、设计方案变更等因素造成停工455天不能构成可以逾期交房的事由，均不予扣除，连和公司辩称其不存在逾期交付房屋的违约行为，均缺乏事实和法律依据，不予采信。三、关于韦晓婷是否逾期付款的问题。连和公司主张依据认购书计算韦晓婷逾期付款的的时间，但是双方已经约定签订合同后，认购书失效，故对该主张不予采纳，应当按照合同为依据计算韦晓婷逾期付款的时间。合同约定:签署合同的同时，韦晓婷交付总购房款的53%计（人民币）507403元整，余款47%计（人民币）450000元整，韦晓婷应按要求提供办理银行按揭贷款所需的全部资料和费用，并在2013年4月10日前到银行办理完所有贷款手续。韦晓婷与连和公司双方于2013年3月22日签订合同，连和公司在答辩中予以确认韦晓婷于2013年1月10日将总房款的53%（507403元）支付完毕。韦晓婷提交的贷款合同最后一页虽然没有签署签订合同的时间，但是该合同第二十条第20.3项明确约定合同贷款期限自2013年5月21日起至2023年5月21日，该日期与连和公司提交的中信银行借款人签订合同签订日期表上的日期相一致。韦晓婷主张已经按照合同约定的时间2013年4月10日到银行办理了贷款手续，但是没有提交相关证据予以证明，不予采纳。故确认签订贷款合同的日期为2013年5月21日。连和公司提出韦晓婷签订贷款合同之日即为韦晓婷完成贷款手续之日，对此韦晓婷没有提出异议，予以采纳。综上，韦晓婷不存在逾期支付首付款违约行为，但存在逾期完成按揭贷款手续的违约事实，故连和公司主张韦晓婷支付逾期支付首付款违约金的诉请，不予支持，但对其要求韦晓婷支付逾期完成贷款手续违约金的诉请予以支持。综上，依据双方签订的合同第八条第五�第二项的约定，连和公司以韦晓婷没有支付逾期付款违约金为由延期交房，不承担逾期交房责任的的主张予以支持。四、关于韦晓婷逾期付款违约金计算问题。合同约定，韦晓婷应在2013年4月10日前到银行办理完所有贷款手续。否则视为韦晓婷逾期付款，连和公司可单方解除合同并按合同第七条规定追究韦晓婷违约责任。韦晓婷愿意继续履行合同的，经连和公司同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，韦晓婷按日向连和公司支付逾期应付款万分之二的违约金。韦晓婷逾期完成贷款的金额为450000元，韦晓婷自2013年4月11日至贷款合同签订之日2013年5月21日共计逾期41天，但连和公司仅诉请要求计算至2013年5月5日，共25天。故韦晓婷需向连和公司支付违约金450000×0.0002×25＝2250元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，柳州市城中区人民法院作出（2014）城中民一初字第1790号民事判决：一、原告（反诉被告）韦晓婷向被告（反诉原告）柳州连和房地产开发有限公司支付逾期付款违约金2250元；二、驳回原告（反诉被告）韦晓婷各项诉讼请求。本诉案件受理费893元（韦晓婷已预交），由原告韦晓婷负担。反诉案件受理费33元(柳州连和房地产开发有限公司已预交)，由柳州连和房地产开发有限公司负担23元，韦晓婷负担10元。韦晓婷不服，向本院申请再审称，原判认定事实错误，适用法律不当，导致判决不公，依法应予撤销。原审法院既然已认定被申请人连和公司逾期交房203天为违约，申请人逾期办理按揭贷款手续亦违约，但却以申请人的逾期为由支持被申请人可据此无限期延期交房，明显错误。第一，既然本案合同双方当事人都有违约事实，就应判令双方各自承担违约责任，即使申请人违约在先，被申请人也不能无限期延期交房；第二，被申请人连和公司逾期交房并非因申请人逾期办理贷款手续，而是其他原因所致。第三，与本案相类似的系列案件，虽在一审败诉但在上诉至二审法院时，二审法院均依法进行了改判。故请求再审撤销原审判决，支持申请再审人的原审诉讼请求。被申请人连和公司答辩称，1、原判认定被申请人逾期交房是错误的。被申请人已经提交雨天停工的证据的情况下，原审法院却以未提交施工日记为由不予认定雨天停工既与事实不符，也不符合施工工程相关法规，同时也违背《商品房买卖合同》第八、九条的约定。2、申请人逾期交付购房款的事实原审法院已判决认定，事实清楚。虽然原判认定事实部分不符，但实体判决结果公正，请求再审维持原审生效判决。本案再审期间，申请再审人韦晓婷未提交新证据。但经其申请，本院向中信银行股份有限公司柳州分行调取个人贷款借款人调查面谈记录、个人借款申请表及个人购房借款合同各一份，韦晓婷陈述其证明目的为其办理按揭贷款手续的时间。被申请人经质证，对该三份证据的真实性、合法性无异议。对关联性，认为应当按照借款合同的签署日期为准判断韦晓婷是否逾期付款。韦晓婷的个人借款申请表记载其向银行申请贷款时间是2013年3月25日，签订借款合同时间是2013年5月21日，按照《商品房买卖合同》，韦晓婷应当在2013年4月10日之前办结贷款手续，因此韦晓婷签订借款合同时间迟于《商品房买卖合同》的约定，故韦晓婷存在逾期办理贷款手续的事实。本案再审期间，被申请人提交的新证据为签证单一册，证明2011年9月至2014年3月被申请人因中、高考及下雨原因停工250天。申请再审人质证认为：1、该签证单制作形式过于统一，属于事后补做，并非施工情况的真实反映，真实性有疑问；2、原审提交的停工表记录停工达700多天，此份签证单与被申请人原审提交的停工表记录的停工天数不一致，互相矛盾。综合当事人举证质证，本院认证如下：对本院调取的新证据的真实性、合法性予以确认。对于关联性，本院认可被申请人的质证意见，根据再审调取面谈记录以及借款申请表分析，2013年3月25日贷款银行仅完成对韦晓婷的面谈调查，韦晓婷也仅向贷款银行提交了贷款申请，仅有银行客户经理黎汇作为见证人签字，至于贷款申请是否审核批准不得而知。从借款合同记载的落款时间看，2013年5月21日韦晓婷与贷款银行中信银行股份有限公司柳州分行才签署借款合同，与本案原审查明的事实一致，因此，本院对调取的新证据的关联性也予以采信。对被申请人提交的新证据，本院再审认为，申请再审人的质证意见言之成理，同时该签证单与被申请人原审提交的停工表内容互相矛盾又无其他证据佐证，因此，对被申请人提交的新证据本院不予采信。本案再审期间，被申请人申请本院调取施工单位与监理单位的施工日志和监理日志，用以证明本案涉案房屋建设过程中因下雨等其他符合合同约定的事由而停工的情况。本院再审认为，本院正在审理与本案事实相类似的众上诉案中，被申请人已将监理日志作为证据向本院提交且经过了当事人的质证，故被申请人实际持有该证据。因此，对被申请人调取证据的申请不予支持。但是，本院再审认为，监理日志作为承担社会监督职责的第三方监理单位根据施工情况所作的记录，具有客观公正性，本院将对本院二审审理的其他系列案中被申请人提交的监理日志予以参考。本院再审查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。本院补充查明，根据被申请人在本院二审审理的其他系列案件过程中提交的监理日志，申请再审人与被申请人2013年3月22日签订购房合同至合同约定交房的时间2013年12月31日止，申请再审人所购房屋所在的柳州市文源华都12栋因下雨及中高考等原�停工21天。关于申请再审人请求支持其原审本诉诉讼请求的问题，本院分析认定如下：首先，根据本案合同约定，申请再审人应当依据《商品房买卖合同》附件四的约定于2013年4月10日前办理完所有的按揭贷款手续，但申请再审人迟至2013年5月21日才办理完毕，逾期41天；另一方面，被申请人也应当依照《商品房买卖合同》第八条的约定于2013年12月31日交付房屋，但其迟至2014年7月22日才以公告的形式将交付申请再审人，逾期203天。因此，本案合同双方当事人均存在违约行为，构成双方违约。而在双方违约时，一方当事人的违约行为并非对方违约当事人免除己身违约责任的抗辩理由，《中华人民共和国合同法》第一百二十条也规定：“双方当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任”。原判在已经查明被申请人也有违约行为且违约期限远长于申请再审人的违约期限的情况下，将申请再审人的违约行为认定为被申请人免除违约责任的抗辩理由，判决驳回申请再审人的全部诉讼请求，相当于判决免除了被申请人的违约责任，既与双方违约的法律规定不符，也显失公平。其次，综合双方当事人合同附件四第一条第1项以及《商品房买卖合同》第八条第二款约定的内容看，双方当事人在付款与交房之间约定了履行的先后顺序，根据合同附件四第一条第1项约定的内容，付款标准的判断为办理完毕按揭贷款手续，申请再审人未办理完毕按揭贷款手续时，被申请人交房可以据实延期，因此本案的履行顺序是申请再审人先付款，被申请人后交房。由此可见，双方当事人以合同约定的形式赋予了被申请人先履行抗�权。但是，双务合同履行中的抗辩权包括先履行抗辩权均只是一时的、延缓的抗辩权，并非永久抗辩权。行使先履行抗辩权的效力，仅在一定期限内基于先履行义务人不履行合同义务或者履行义务不符合合同约定时，后履行义务人可以据此抗辩、中止履行自身合同义务并排除违约责任。但是，产生先履行抗辩权的原因消失后，先履行抗辩权也随之消灭，后履行义务人仍应履行合同义务。如先履行义务人已经全部履行合同义务，后履行义务人仍然继续进行抗辩拒绝履行合同或者履行合同不符合约定，则构成违约行为，应当承担违约责任。本案中，合同约定申请再审人应于2013年4月10日办理完所有的按揭贷款手续，但其逾期41天；被申请人也应当于2013年12月31日交付房屋，但其逾期203天。据上分析，假设排除合同约定的其他停工天数不计，对被申请人逾期交房203天的评价，第41日成为分水岭：前41日的逾期为被申请人正常行使先履行抗辩权产生的法律效果，自第42日起，由于被申请人享有的先履行抗辩权已经消灭，自无继续抗辩之理。此时，被申请人逾期交房构成违约，应当承担违约责任。原判驳回申请再审人的全部诉讼请求，相当于支持被申请人无限期抗辩，理解适用先履行抗辩权有误，本院予以纠正。再次，由于申请再审人逾期41天办理按揭贷款手续，已构成违约，根据《商品房买卖合同》附件四的约定，被申请人可以以《商品房买卖合同》第七条为根据追究申请再审人的逾期付款违约责任，在申请再审人未支付逾期付款违约金时，被申请人能否以《商品房买卖合同》第八条约定的未支付违约金为由进行延期交房的抗辩？本院再审认为，根据公平原则及学界通说，先履行抗辩权的行使是否需�明示，须区分情况而定：在先履行一方未构成违约时，先履行抗辩权的行使无需明示；在先履行一方已经构成违约并请求后履行一方履行时，先履行抗辩权的行使需要明示。本案中，申请再审人违约在先，但本案纠纷诉至法院前被申请人从未向申请再审人索取迟延付款违约金，即使在申请再审人违约后请求被申请人交房以及办理收房手续时，被申请人也既未向申请再审人明示索取迟延付款违约金，也未明示其享有的先履行抗辩权，而是自愿通过公告的方式交付了房屋。本院再审认为，其一，基于先履行一方违约在先并请求后履行一方履行时先履行抗辩权的行使方式需明示的要求，因被申请人不是在申请再审人请求交房时明示抗辩，而是在后来原审诉讼中答辩时才提出就逾期付款违约金部分的延期交房抗辩，已不符合先履行抗辩权的行使要求，仅为答辩而非行使先履行抗辩权，不能溯及既往产生抗辩效力。其二，退一步而言，即使假设申请再审人已违约在先并请求被申请人交房时其明示了抗辩，但被申请人又自愿通过公告的方式交付了房屋，表明其自愿放弃了就逾期付款违约金部分的先履行抗辩权。因此，对被申请人就申请再审人未支付逾期付款违约金为根据进行延期交房的抗辩主张，本院不予支持。最后，关于被申请人如何承担违约责任的问题，根据本案查明的事实，申请再审人所购房屋建设过程中因下雨、中高考原因停工21天以及申请再审人逾期付款41天，因该二事项合同已约定为延迟交房的抗辩事由，应从被申请人总逾期天数中扣除，故被申请人的违约天数为203－21－41＝141天。根据《商品房买卖合同》第九条的约定，被申请人应当向申请再审人支付的违约金为957403元×0.0002×141天＝26999元。关于被申请人的原审第一项反诉请求问题，本院再审认为，原审对该问题分析认定正确，应予维持，兹不赘述。关于被申请人的原审第二项反讼请求问题，本院再审认为，由于申请再审人请求被申请人交房时以及申请再审人办理收房手续时，被申请人当时并未明示其享有的先履行抗辩权，其在诉讼中才提出该抗辩，不符合先履行抗辩权的行使要求，不产生溯及既往的抗辩效力。同时，被申请人通过公告的方式自愿交付了房屋，也证明其放弃了享有的先履行抗辩权。因此，对被申请人的原审第二项反讼请求问题，本院再审予以驳回。综上所述，申请再审人申请再审的理由部分成立。原判认定事实基本清楚，但理解适用法律有误，实体处理不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2014）城中民一初字第1790号民事判决的第一项，即：原告（反诉被告）韦晓婷向被告（反诉原告）柳州连和房地产开发有限公司支付逾期付款违约金2250元；二、撤销广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2014）城中民一初字第1790号民事判决的第二项，即：驳回原告（反诉被告）韦晓婷的各项诉讼请求；三、柳州连和房地产开发有限公司向韦晓婷支付逾期交房违约金26999元；四、驳回柳州连和房地产开发有限公司的其他反诉请求。原审本诉案件受理费935元（韦晓婷已预交）；再审案件受理费926元（韦晓婷已预交），合计1861元，由韦晓婷负担754元，柳州连和房地产开发有限公司负担1107元；原审反诉案件受理费33元（柳州连和房地产开发有限公司已预交），由韦晓婷负担7元，柳州连和房地产开发有限公司负担26元。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向原审人民法院申请执行。本判决为终审判决。审 判 长 黄琪宣_审 判 员 朱 立 志代理审判员 蒋 笑 天二〇一六年十二月二十九日书 记 员 邹 雅 丽