山东省淄博市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）淄民一终字第767号
上诉人（原审被告）：山东金涛置业有限公司。住所地：淄博市张店区共青团西路**号园林大厦**楼****室。
法定代表人：郑桂英，董事长。
委托代理人：燕英，山东海右律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：毛俊玲，鹊桥中国有限公司业务员。
委托代理人：徐存斌，淄博开发珠峰法律服务所法律工作者。
上诉人山东金涛置业有限公司（以下简称金涛置业）因房屋买卖合同纠纷一案，不服淄博高新技术产业开发区人民法院（2015）新民初字第692号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人金涛置业的委托代理人燕英，被上诉人毛俊玲及其委托代理人徐存斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：2011年8月23日，原、被告签订商品房买卖合同一份，约定由原告购买被告开发的位于张店区西二路237号的都市名苑7号楼2单元020302号楼房，还约定其他主要内容：楼房面积为92.99平方，总房款为602618.00元；商品房交付后，若产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按产权登记面积计算，多退少补，据实结算；付款时间是合同签订时原告首付182618.00元，余款420000.00元采取公积金贷款，于15日内办理完毕贷款手续并放款；被告应于2012年8月31日前交房，若逾期交房，被告按日向原告支付已付房款万分之零点五的违约金；关于房屋登记，合同第十五条约定：被告应当在2014年3月1日前为原告办理完毕房屋权属登记，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理，第2项的内容为：由被告承诺交房后18个月内协助原告办妥房地产权属证书，若因原告原因未能办妥的责任由原告负担，因此给被告造成的损失由原告承担。2011年8月18日，原告向被告交纳办证费24516.00元。合同签订后，原告按约定向被告交清了房款602618.00元。被告于2013年4月17日给原告交房，同日，原告按被告的要求补交房款3028.00元。被告至今未给原告办理涉案房屋的权属证书。为此原告诉来法院，要求判令被告支付逾期交房违约金6839.71元；要求判令被告支付逾期办证违约金48044.33元；要求判令被告及时办理房产证、土地使用证等相关手续；由被告承担本案的诉讼费用。
关于逾期交房违约金，原告的计算依据为：以总房款602618.00元为基数，从2012年8月31日起至实际交房之日2013年4月17日止，计227天，按合同约定的日万分之零点五计算为6839.71元。被告对实际交房日期无异议，但不同意支付逾期交房违约金，称由于房屋实际面积增加，一直通知原告补交房款，原告于2013年4月17日才交清全部房款，所以被告未按时交房，不存在违约的问题，且原告主张逾期交房违约金已过诉讼时效。原告主张其按合同约定交清了房款，在交房时被告提出房屋实际面积大于合同约定的面积，但未提供相关部门的测量手续，原告为了取得房屋，就按被告要求补交房款3028.00元，被告才交的房，不存在拖欠房款，被告也从未通知原告补交房款。原告称一直向被告主张逾期交房违约金，时效未过，但未提供相应证据。被告未提供相应证据证实通知过原告补交房款。关于房屋实际面积，被告称目前还未测量完，增加的面积是双方商定的。
关于逾期办证违约金，原告的计算依据是：合同约定2014年3月1日前办理完毕，至今未办理，自2014年3月2日算至2015年7月2日，计算485天，逾期办证违约金双方合同没有约定，按最高院有关司法解释，以总房款602618.00元为基数，按年利率6%计算为48044.33元。被告则对此提出异议，称合同第十五条第2项明确约定，在交房后十八个月内协助原告办理产权证书，原告于2013年4月17日才补齐办证费用，被告不存在违约，不应当支付逾期办证违约金；原告的计算方式错误，也未提交办证资料。
关于办理涉案房屋权属证书的问题，因被告至今未办，故原告要求被告及时办理房产证、土地使用证等相关手续。被告则称，按合同约定被告协助原告办理权属证书，且原告还应提交办证资料。原告称在交纳办证费用的同时已全部交齐办证资料，被告则称不清楚。
原审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同是双方真实意思的表示，为有效合同，双方均应自觉履行。原告已按合同约定交清全部房款602618.00元，并于2011年8月18日交纳办证费24516.00元，被告也应按合同约定给原告交房、办证，否则将承担继续履行合同、支付违约金等违约责任。关于交房问题，双方对2013年4月17日实际交房均无异议，对此予以确认，但被告称实际面积增加，一直通知原告补交房款，原告直至2013年4月17日才补交房款，是原告未按时交清房款，被告可延期交房，对此，被告称实际面积增加，但又称目前还未测量完，被告还称一直通知原告补交房款，原告否认，被告对此未提供相应证据证实，故对此不予认定。因此，原审法院认定在被告未提供测量手续的情况下，原告为了取得房屋，按照被告要求补交了房款3028.00元，被告才给原告交的房。原告已按合同约定足额交纳全部房款602618.00元，又按被告要求补交房款3028.00元，因此不存在原告未按时交清房款的问题。合同约定交房时间为2012年8月31日前，而被告实际交房时间为2013年4月17日，故被告逾期交房227天。原告要求被告支付逾期交房违约金6839.71元，被告对此提出异议，认为原告的主张已超过诉讼时效，对此，双方合同约定被告交房时间为2012年8月31日前，被告实际交房时间为2013年4月17日，根据有关法律规定，权利人应当从知道或者应当知道权利被侵害之日起两年内主张权利，也就是自2013年4月18日起原告就应当知道其合法权益受到侵害，但原告于2015年6月才起诉，且原告亦未能提供诉讼时效中止、中断的相关证据，可见原告主张的逾期交房违约金已超过两年的诉讼时效，已丧失胜诉权。故对原告要求被告支付逾期交房违约金6839.71元的诉讼请求，不予支持。
关于逾期办证违约金的问题，原告主张依照合同第十五条的约定，应在2014年3月1日前办理完毕，至今未办，应从2014年3月2日起计算违约金。被告则主张应按第十五条第2项的约定，交房后十八个月内协助原告办理权属证书，原告是在2013年4月17日才补交的办证费用，被告不存在违约，不应当支付逾期办证违约金。对此，双方所签合同第十五条明确约定，被告应当在2014年3月1日前为原告办理完毕房屋权属登记，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理，第2项的内容为：由被告承诺交房后18个月内协助原告办妥房地产权属证书，该条款中的约定非常明确，若在2014年3月1日前被告不能办理完毕房地产权属证书，双方同意按第2项处理，交房后18个月内办理完毕，因此按照正常理解，双方应按合同第十五条第2项的约定来执行。实际交房时间为2013年4月17日，十八个月后应为2014年10月16日，故逾期办证违约金应从2014年10月17日计算至原告主张的2015年7月2日，因逾期办证违约金如何计算双方合同没有约定，因此根据最高院有关司法解释，应按银行计收逾期贷款利息的标准计算，原告要求按年利率6%计算，符合有关规定，经计算，应为26013.00元，对原告多主张的部分，不予支持，从2015年7月3日以后至办证完毕之日的逾期办证违约金，原告可另行主张权利。原告是在2013年4月17日按被告要求补交的房款，并非补交的办证费，办证费原告已于2011年8月18日足额交纳，故对被告以此为由不支付逾期办证违约金的辩称，不予支持。
关于办理涉案房屋权属证书的问题。原告称在交纳办证费的同时向被告提交了办证资料，被告则称不清楚，显然缺乏必要的诚信，因此综合考虑本案案情、交易习惯等，依法认定原告在交纳办证费用的同时也已向被告提交了办证资料；双方合同第十五条第2项明确约定，被告应在交房后十八个月内协助原告办妥房地产权属证书，再考虑到办理证书是有关政府部门的职责，并非由被告直接办理，因此被告应当协助原告到有关部门办理房地产权属证书，而非直接办理房地产权属证书。综上，原告已按约定交清办证费用及提交了办证资料，被告也应按约定协助原告到有关行政部门办理涉案房屋的房地产权属证书。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项、第二款之规定，判决：一、被告山东金涛置业有限公司于本判决生效后三十日内协助原告毛俊玲办理位于张店区西二路237号的都市名苑7号楼2单元020302号房屋的房地产权属证书。二、被告山东金涛置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告毛俊玲逾期办证违约金26013.00元。三、驳回原告毛俊玲的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费586.00元，由被告山东金涛置业有限公司负担278.00元，原告毛俊玲负担308.00元。
金涛置业不服原审判决，向本院提起上诉称：首先，依据双方签订的《商品房买卖合同》，上诉人的责任是协助被上诉人办理权属证书，被上诉人在办理权属证书过程中未能及时提交办证资料才是造成逾期办理权属证书的真正原因，其责任应由其自行承担。其次，被上诉人所要求的逾期办证违约金应当以实际损失为标准，被上诉人并未提供由于逾期办证造成损失的证据，其要求的违约金数额明显过高。综上，请求二审法院依法改判。
被上诉人毛俊玲答辩称：上诉人所述不能对抗合同法相应的违约责任，上诉人交房时间与合同约定时间相差甚远，我方主张是从交房时间至一审，并未超过诉讼时效，综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。
本院二审查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。
上述事实，有商品房买卖合同、收据及双方当事人当庭陈述等在卷为证。
本院认为，上诉人金涛置业作为开发商，在办证过程中，书面通知及交付、提示必要文件资料是其附随义务。因此，现被上诉人已交纳办证费用，上诉人主张未能及时办证系因被上诉人未能提交办证所需材料所致，但其并未提供证据证明其已以书面形式或其他有效方式通知被上诉人补交办证材料而被上诉人拒不配合，对其该项上诉主张不予支持。
关于违约金数额是否过高的问题。因在双方签署的商品房买卖合同中对逾期办证违约金的计算方式未作约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，对于逾期办证违约责任的承担，合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，可参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，因此，被上诉人主张按照年利率6%计算违约金并未超出该标准，原审法院采用该标准计算逾期办证违约金并无不当，依法应予支持。综上，上诉人的上诉主张不能成立，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费457.00元，由上诉人山东金涛置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李兴民
代理审判员 姜修娟
代理审判员 赵树一
二〇一五年十二月十六日
书 记 员 宋金来