江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏04民终868号
上诉人（原审原告）朱建芳。
委托代理人汪峰，江苏正气浩然律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）周亭玉。
被上诉人（原审被告）丁正。
被上诉人（原审被告）丁晔。
上诉人朱建芳因与被上诉人周亭玉、丁正、丁晔排除妨害纠纷一案，不服常州市天宁区人民法院（2015）天民初字第324号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审情况：
朱建芳诉称，我与周亭玉原系武进县冶金原料物资公司（以下简称武进冶金公司）职工，公司房改时，我将天宁区清凉新村121幢丙单元101室（以下简称丙单元101室）买下，周亭玉购买的是清凉新村121幢乙单元101室房屋（以下简称乙单元101室），现周亭玉没有居住在其自己购买的房屋内，却住在我所有的房屋内，导致我在外租房居住，我多次要求周亭玉搬出未果，现诉至法院，请求判令：1、周亭玉从丙单元101室中搬出并将房屋交付给我；2、周亭玉支付从起诉之日起按每月800元计算的房租至房屋交付给我止；3、诉讼费由周亭玉承担。
周亭玉、丁正、丁晔辩称，1、诉讼对象错误。诉争房屋系武进冶金公司建造，出售给单位职工的“房改房”。1995年4月，武进冶金公司将诉争房产调换分配给我，我合法取得诉争房产；1995年4月，我由公司调换房屋，以小换大，我原有住房（乙单元101室）由公司收回，该换房行为是企业行为；涉案房屋是“房改房”，朱建芳起诉的对象应该是武进冶金公司。2、朱建芳与公司调房是合同关系。朱建芳把诉争房产移交给武进冶金公司，武进冶金公司把公司名下翠竹新村101幢丁单元301室房产（以下简称丁单元301室）调换给了朱建芳，朱建芳也居住至调换后的丁单元301室，换房行为已经完成；换房行为发生于《中华人民共和国物权法》生效之前，不受物权登记规定的影响；朱建芳于1993年12月31日领取房产证，提出换房时间为1994年7月4日，朱建芳作为完全民事权利和行为能力人，应对自己的行为负责。3、朱建芳于1994年7月4日向武进冶金公司提出调房申请并实施，2015年1月起诉已超过20年诉讼时效，不受国家法律保护。4、诉争房产引起的纠纷属于单位内部纠纷，公司承诺有关房屋产权转移、费用等事应待今后一并由公司出面解决；诉争房产也是历史遗留问题，应适用最高院法发【1992】38号通知第2条规定，法院不应受理。5、本案事发20多年前，尚属计划经济时代，不宜以产权证为依据确定房屋归属。6、涉案标的物属朱建芳夫妻共同财产，朱建芳单方起诉主体不适格，丁晔是我与丁正之子，仅随父母共同居住，不是房屋诉争主体，不应列为本案被告。
一审中，朱建芳提交了以下证据：1、武进县职工优惠购买公有住房审批表、优惠出售公有住房买卖契约、武进县优惠出售公有住房收款收据、武进市房改房成本价补差审批表、江苏省公有住房出售收入专用票据、房屋产权证，证明朱建芳合法购得诉争房产；2、房屋租赁协议，约定朱建芳以每月800元的价格租住潘荣春名下永宁花园2幢甲单元201室的房产，租期自2014年11月1日至2015年10月31日，证明其租房产生的经济损失。
周亭玉、丁正、丁晔质证认为上述证据与本案不具有关联性。
一审中，周亭玉提交了以下证据：1、朱建芳于1994年7月4日向武进冶金公司提交的自愿调房申请一份，载有“我自愿将丙单元101室与丁单元301室调换，丙单元101室由公司处理”等内容。2、王惠珍于2015年1月15日出具的情况说明一份，载明“关于1994年七月由朱建方写的自愿调房申请并由公司当时胡文轩经理签字的申请单，当时存在公司档案里，特此说明。”3、武进冶金公司法定代表人胡文轩于1995年4月4日出具给办公室的说明一份，载有“丙单元101室在去年已由朱建方购得。现朱建方同意将此房转给周亭玉居住（周亭玉住房由公司收回另行安排），有关房产权转移费用等事宜待今后一并由公司方面解决。现为了周亭玉能及时办理有关手续，请先予开具住房分配手续”等内容。4、武进冶金公司于1995年4月10日出具的住房分配单一份，载明“经研究决定分配给周亭玉同志大户住房一套，房址丙单元101室。”5、房产证一份，证明周亭玉系乙单元101室的产权人。6、企业营业执照一份，载明胡文轩原系武进冶金公司法定代表人。7、户籍证明一份，载明朱建芳籍所在地为翠竹新村101幢丁单元301室。上述证据证明朱建芳已经与武进冶金公司达成换房协议，并已经完成置换搬入诉争房产，自己合法占有并使用诉争房产。
朱建芳质证认为诉争房产仍在自己名下，自己并没有与武进冶金公司完成换房，换房事实不存在。
一审中，朱建芳陈述，我购得诉争房产后，因离工作单位较远就向单位申请换房并在单位的要求下写了自愿调房申请，单位后来把丁单元301室的钥匙给了我，我搬过去后一直要求办理产权过户，但一直未能办理好。2002年，刘某任单位负责人时，提出帮助解决过户问题，但当时周亭玉住在丙单元101室，卢锡林住在乙单元101室，必须要三方协调一致才能完成调换房屋产权。后来，我将自己的房屋产权证交给公司负责协调过户，但因为协调不好，公司只把我的房产证办了接轨重新换了一个房产证还给了我。
一审中，案外人刘某陈述，我与朱建芳、周亭玉均为原武进冶金公司职工，2002年成为公司负责人。当时，公司正在进行改制，案外人实际负责解决公司改制及相关遗留问题。我作为公司负责人时，朱建芳、周亭玉已经各自取得了清凉新村房产的产权，但是朱建芳居住在公司所有的丁单元301室，周亭玉住在朱建芳所有的丙单元101室，周亭玉所有的乙单元101室被公司另外的职工卢锡林居住。因为朱建芳一直要求换房，但是他的房子被周亭玉居住，无法交给公司，所以我提出协调朱建芳、周亭玉、卢锡林共同完成换房，后来他们三方协调不了，朱建芳交不出要和公司调换的丙单元101室，所以公司也没有把丙单元101室产权调换到周亭玉名下。至于原来胡文轩作为原武进冶金公司法定代表人时，如何把朱建芳的房产分配给周亭玉、又如何把周亭玉的房产分配给卢锡林，我不清楚。2002年时，朱建芳、周亭玉都各自拥有房屋产权，公司也只能协调不可能把房产收回重新分配，后来问题没能解决，丁单元301室作为原武进冶金公司资产，在改制时被改制后的公司常州市俊翔晖商贸有限公司（以下简称俊翔晖公司）购得，现在已经是该公司资产，我就是这个公司实际所有人。我也不可能把自己名下的房产和朱建芳的房产调换。
一审查明，朱建芳与周亭玉系原武进冶金公司职工。朱建芳于1993年12月31日取得武进县房地产公司签发的房屋所有权证。1994年元月，朱建芳与武进冶金公司签订优惠出售公有房屋买卖契约，约定由朱建芳以8333.68元购买武进冶金公司所有的丙单元101室的房产。2002年7月31日，朱建芳更换了房产证，产权人仍为朱建芳。1993年12月31日，周亭玉取得由武进县房地产公司签发的乙单元101室房产证，产权人为周亭玉。
一审又查明，朱建芳于1994年搬入丁单元301室居住至2014年10月。
一审另查明，原丁单元301室房屋产权登记所有权人为武进冶金公司。2009年7月3日，该房屋产权登记至俊翔晖公司名下。
一审再查明，2002年6月30日，武进冶金公司委托武进阳湖会计师事务所有限公司对其名下资产、负债进行评估，评估资产中明确丁单元301室属于评估资产范围。
一审法院认为，首先，朱建芳与武进冶金公司房屋调换协议已经成立成效，双方已经完成对各自物权的处分行为。根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”朱建芳申请房屋调换后，武进冶金公司将调换后的丁单元301室钥匙交给朱建芳，朱建芳入住该房屋，并将其所有的丙单元101室交付武进冶金公司，双方已经履行房屋调换交付行为，该行为属于双方对各自物权的合法自愿的处分行为，调换房屋的产权过户登记未能完成并不影响该房屋调换行为的效力。
其次，朱建芳与武进冶金公司房屋调换协议因调换房屋的产权过户登记未能完成仍然处于履行状态中。房产过户登记是朱建芳与武进冶金公司实现诉争房产物权换置的最后一个环节，朱建芳应该在在该行为履行不能的情况下，及时主张置换协议继续履行或解除，并承担相应的法律后果。
最后，周亭玉合法占有并使用丙单元101室房产，朱建芳与武进冶金公司完成诉争房产置换行为后，朱建芳合法占有并使用丁单元301室，武进冶金公司将合法置换后的诉争房产分配给了周亭玉，周亭玉占有、使用诉争房产并未侵犯朱建芳的合法权益。朱建芳在与武进冶金公司诉争房产置换行为完成后，房产登记过户手续未完成的情况下，又主动从置换后的丁单元301室迁出，是其对该房产权利的自主行使，由此产生的法律后果也应由其自身承担。
综上，朱建芳与武进冶金公司的涉案住房置换协议尚在履行过程中，虽然朱建芳是诉争房产的产权证登记所有权人，但其已经对其所有的丙单元101室行使了物权处分权利，即将该房屋调换给武进冶金公司所有，周亭玉通过与武进冶金公司的房屋调换合法占有并使用丙单元101室。故朱建芳诉请周亭玉从丙单元101室房屋中搬出并赔偿相应损失，于法无据，法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，作出如下判决：驳回朱建芳的诉讼请求。案件受理费80元，由朱建芳承担。
上诉人朱建芳不服一审判决，向本院提起上诉称，一、一审认定事实错误，1、我是武进冶金公司的职工，我与公司之间不是平等主体关系，我向公司申请房屋调换，只是提交了个人的愿望，决定权在公司，而一审却将该申请书定性为平等主体之间设立、变更、中止民事权利义务的协议，显然错误。何况调换房屋也牵涉其他人。因此，我与公司之间不可能存在房屋调换协议，也从未与公司签订过任何形式的调房协议。2、从一审的证据可以看出，武进冶金公司并未将丁单元301室房屋调换给我。3、从一审向案外人刘某的调查笔录可见，调换房屋需要三方共同协商一致，但是因为三方未能协调出结果，故没有调房。4、周亭玉是乙单元101室房屋的产权人，公司也没有为其调换房屋。5、我于1994年7月4日向公司提出调房申请，公司就此事项未能协调出结果，公司于2002年7月4日为我重新更换了丙单元101室的产权证，说明公司并未为我换房。二、一审适用法律错误，鉴于我与武进冶金公司之间不存在房屋调换协议，一审法院适用物权法第十五条规定显然错误。综上，请求撤销原判，改判支持我方的诉讼请求或者将本案发回重审。
被上诉人周亭玉、丁正答辩称，对于一审的判决并无异议，请求法院在权限许可的范围内通过判决能把产权和实际居住的房屋相对应，丙单元101室的所有权人应该是我们。
被上诉人丁晔未作答辩。
二审中，为证明换房过程中错在周亭玉、丁正而非自己的主张，朱建芳申请证人刘某到庭作证。刘某称，公司转制前，我是法定代表人，经理要求在改制前帮他们调好。周亭玉、朱建芳都是经过房改的，当时就是想让谁住的房子就调到谁的名下，做到统一。我叫朱建芳、丁正、周亭玉拿出房产证，交出接管费，帮他们调整，不要交易税费，直接调平方，超过的平方才要缴税。朱建芳当时拿了房产证，但是周亭玉没有拿，她没有拿的原因我也不清楚。由于房改房属私人所有的，他们都领了房产证，如果他们不愿意把房产证拿出来调换，我也没办法。鉴于周亭玉不配合，所以最终没有成功调换。朱建芳的房产证一直放在公司，但只有他的房产证也没用，过了好长时间他的房产证也要回去了。之前遇到问题可以向上级反映，上级可以协调处理，现在公司对于帮他们调房的问题已经无能为力。
被上诉人周亭玉、丁正质证称，证人所讲的部分情况已经在一审中予以查明，其部分言论是偏向朱建芳的，我方并没有得到调房需要先交房产证的通知，不存在拒绝交付房产证的过错。
二审查明，朱建芳别名朱建方。
二审查明的其他事实与原审基本一致，本院依法予以确认。
本院认为,本案所涉的调换房屋纠纷，有特定的历史原因。关于朱建芳向单位申请以自己所有的丙单元101室换取丁单元301室房屋的行为，是其真实意思表示，应视为其对于物权作出变更处分的意愿，并且事实上已经履行，即使未办理物权登记，不影响合同的效力。对于丁单元301室的物权变更登记事宜，本院不予理涉，朱建芳应另行向有关单位主张。关于周亭玉、丁正等人占有丙单元101室的行为，是基于武进冶金公司的住房调整方案而为，手续齐全，系合法占有。朱建芳以其系丙单元101室房屋的所有权人为由，要求周亭玉、丁正等人搬离的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审认定事实清楚，判决结果并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费80元，由上诉人朱建芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢文忠
代理审判员 是飞烨
代理审判员 袁海燕
二〇一六年五月二十三日
书 记 员 朱 赤