上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第39821号
原告上海爱家投资（集团）有限公司。
法定代表人顾梅芳。
委托代理人陈太贵，上海市律和理律师事务所律师。
被告姚尧。
被告金蓓蕾。
上列被告共同委托代理人杨琨，上海兆辰汇亚律师事务所律师。
原告上海爱家投资（集团）有限公司与被告姚永泉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月31日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年11月24日公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈太贵，被告姚永泉及其委托代理人姚尧、杨琨均到庭参加诉讼。后因姚永泉于诉讼期间死亡，本院依法通知其继承人姚尧、金蓓蕾参加诉讼，并于2015年1月20日再次公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈太贵，被告姚尧及两被告共同委托代理人杨琨均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海爱家投资（集团）有限公司诉称，2007年8月31日，原告与案外人丁某某签订《上海市房屋租赁合同》，原告将上海市浦东新区东建路XXX号房屋（以下简称系争房屋）出租给丁某某，建筑面积2792.08平方米，房屋用途为农贸市场，租赁期十二年即自2007年9月1日至2019年8月31日止，年租金为人民币（以下币种相同）160万元整，租金从第二年开始比上一年递增6%，至210万元封顶，即从第6年开始租金为每年210万元。2013年7月21日，原告与姚永泉、丁某某签订《合同主体变更协议》，约定租赁合同承租人变更为姚永泉，由姚永泉享有及承担租赁合同所有权利义务。根据租赁合同约定，租金按年支付，先付后用，租金最迟应于租期每满一年前90天预付下一年租金，即2014年9月1日至2015年8月31日的租金应于2014年6月2日付清。姚永泉于2014年7月22日支付80万元，2014年9月6日支付40万元，剩余90万元原告多次催告未果。姚永泉逾期支付租金已经超过60日，达到合同终止条件，原告遂于2014年9月11日向被告发出《终止合同通知函》，要求解除租赁合同，姚永泉支付截止到合同解除日的租金、逾期未全额支付租金的违约金，并清场搬离房屋，逾期返还房屋的还应承担房屋占用费。但姚永泉接到通知后予以搪塞，致使原告损失。原告诉讼请求：1、依法确认双方租赁合同于2014年9月14日解除，并判令承租人立即搬离承租房屋；2、判令被告支付截至合同解除日的房屋租金81，666.62元；3、判令被告支付逾期未全额支付租金的违约金24，999.30元（逾期未全额支付租金的违约金1，224，999.30元减去被告已经支付的120万元）；4、被告支付自2014年9月15日起至清场搬离之日止的房屋使用费419，999.76元（暂计至2014年10月20日）；5、诉讼费由被告承担。
姚永泉在第一次庭审时辩称，双方就租金支付有过特别约定，每年租金分两次支付，7月15日支付下一年租金120万元，12月15日支付剩余90万元。原告所述2014年租金支付时间属实，但该120万元系租金而非违约金。丁某某自2007年缔约开始即是每年分两期支付租金，因为农贸市场摊贩也是每年分两期支付摊位费。2013年5月18日原告方农贸市场负责人宋国兴曾签字确认了上述付款方式。2014年应付的第一笔120万元租金已经支付，第二笔90万元履行期尚未到付款期，姚永泉不存在违约，请求驳回原告的全部诉讼请求。
被告姚尧、金蓓蕾共同辩称，同意姚永泉的答辩意见。姚永泉去世后，其继承人已经达成一致意见，由姚尧继续承租系争房屋，相关权利义务均由姚尧承担，2014年应付的第二笔租金90万元也已经实际支付，租赁合同应继续履行。
经审理查明，2007年8月31日，原告（甲方）与案外人丁某某（乙方）签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，房屋建筑面积2792.08平方米，用途为农贸市场。房屋每日每平方米建筑面积租金为1.57元，该房屋租金一年内不变，自第二年起调整，租金支付方式为2007年10月17日前，乙方向甲方支付一年（即2007年9月1日至2008年8月31日）租金160万元，以后的租金每年预付一次（即最迟应于租期每满一年的前90天预付下一年的租金）。逾期支付的，每逾期一日，则乙方须支付相当于逾期时每日日租金两倍的违约金。合同补充条款约定，租赁期限为十二年，自2007年9月1日至2019年8月31日止。租金标准为第一年160万元，以后每年递增6%，至第六年起至第十二年均为210万元。2007年9月1日前，乙方另向甲方支付租赁保证金40万元。乙方逾期不支付租金累计超过六十天的，甲方可以书面通知乙方终止本合同。上述合同签订后，原告实际将系争房屋交付丁某某开办农贸市场。2013年7月21日，原告（甲方）与丁某某（乙方）、姚永泉（丙方）签订《合同主体变更协议》，约定甲、乙双方于2007年8月31日签订了《上海市房屋租赁合同》，现三方协商，自本协议签署之日起，原合同乙方变更为丙方，原合同中由乙方享有及承担的所有权利义务和一切权益概括转移给丙方，原合同下已经履行完毕的部分，包括但不限于房屋的交付使用、租金支付等内容，对甲方、乙方和丙方继续有效，原合同项下乙方尚未履行的部分，由丙方继续履行。乙、丙双方之间就原合同项下房屋租赁产生的债权债务关系，由乙、丙双方自行解决，与甲方无涉。本协议未涉及内容仍按原合同约定执行。
另查明，2013年5月18日，姚永泉与案外人王汉华曾以上海东建副食品市场经营管理有限公司名义出具《承诺书》一份，主要内容为：爱家投资集团公司领导，东建农贸市场由“上海东建副食品市场经营管理有限公司”及负责人丁某某、王汉华租赁东建路XXX号农贸市场场地（即本案系争房屋）以来已经七年多，市场经营艰难，已到难以维持的地步，为改变面貌维持正常经营并图发展，进行了公司股东重组，原来以丁某某、王汉华为负责人的公司班子变更为以姚永泉为负责人的公司体制，公司名称不变，今后缴纳租金由以姚永泉为负责人的公司新班子负责。前次租金已经交至2013年8月底，因为菜场内摊点的租金每年有6月份、12月份两次集中收取时间，今后每年分二次缴纳租金：第一次为2013年7月15日，交纳金额为120万元，第二次为2013年12年15日，交纳金额为90万元，合计210万元。该承诺书落款处有“情况属实，宋国兴，2013年6月23日”字样。审理中，姚永泉称宋国兴系原告方工作人员，负责系争房屋租赁事宜，系争房屋租金均交由宋转交，并提供了宋国兴名片及租金转账凭证加以证明。第一次庭审时，原告认可宋国兴为原告工作人员，但表示宋国兴仅有权代收房租，无其他权利。第二次庭审时，原告否认宋国兴系原告工作人员。原告另表示无法确定上述《承诺书》落款处宋国兴签名的真实性，但原告未在法院指定期限内申请笔迹鉴定。
还查明，姚永泉在承租系争房屋前后共支付如下几笔租金：2013年6月24日60万元，2013年7月29日30万元，2013年7月30日60万元，2013年12月20日60万元，上述款项均为姚永泉转账至宋国兴账户。2014年7月22日80万元，2014年9月16日40万元，上述款项系通过本票方式支付至原告账户。2014年9月11日，原告向姚永泉发出《终止合同通知函》，称姚永泉逾期支付2014年9月1日至2015年8月31日共计210万元租金，故发函终止合同（租赁合同于函件寄出邮戳日后第三日视为送达），要求姚永泉支付欠租及违约金，并清场搬离。2014年12月10日，姚永泉因病去世，其法定继承人为其妻金蓓蕾、其子姚尧。本案审理期间，姚永泉及两被告均多次表示愿意支付第二笔90万元租金。2014年12月24日，被告金蓓蕾通过银行转账方式支付原告租金90万元。
审理中，原告明确诉请3为姚永泉未按期支付2014年9月1日至2015年8月1日租金的逾期付款违约金，按每日日租金5，833.33元的两倍，自2014年6月2日起计算至2014年9月14日，共计1，224，999.30元，姚永泉于2014年7月22日、9月16日支付了共计120万元系违约金，尚有24，999.30元未付。两被告表示，2014年7月22日、9月16日支付的款项为房屋租金，虽然比约定的7月15日有所迟延，但得到宋国兴认可，不应承担逾期违约金。即使要承担逾期违约金，合同约定的租金两倍也明显过高，请求法院调整。
以上事实，有经庭审质证的《上海市房屋租赁合同》、《合同主体变更协议》、《承诺书》、《终止合同通知函》及邮寄凭证、银行贷记凭证、个人业务回单、进账单、转账凭条、居民死亡医学证明书等证据以及庭审笔录在案佐证，本院予以确认。
本院认为，当事人行使权利履行义务应当遵循诚实信用原则。根据原告与丁某某签订的《上海市房屋租赁合同》以及原告与丁某某、姚永泉签订的《合同主体变更协议》等证据，可以证实原告与姚永泉就系争房屋建立了合法有效的租赁合同关系。本案主要争议焦点在于姚永泉提出的每年7月及12月分两期支付房屋租金是否符合双方约定。本院认为，姚永泉的此项主张有其提交的《承诺书》予以证明，该份《承诺书》有宋国兴签字确认，而原告在第一次庭审时亦认可宋国兴系原告工作人员，且从姚永泉提交的租金付款凭证可以看出，系争房屋2013年9月至2014年8月租金均由宋国兴代表原告收取，且租金付款时间与《承诺书》基本吻合，原告对此未提异议，姚永泉完全有理由相信宋国兴在《承诺书》上签名的行为代表了原告的真实意思，因此本院认定《承诺书》载明的每年分两次交纳租金系原告与姚永泉就租金支付问题达成的真实合意。原告虽不认可宋国兴签名的真实性，但未在法院指定期限内就签名申请笔迹鉴定，相应不利后果由原告方承担。据此，姚永泉于2014年7月、9月支付的两笔共计120万元以及两被告于2014年12月支付的90万元显然应当认定为系争房屋2014年9月至2015年8月的房租租金，原告主张120万元为逾期违约金，与事实不符，本院不予采纳。姚永泉虽然在支付第一笔120万元房屋租金时存在迟延，但尚不构成根本违约，原告以姚永泉逾期支付房屋租金为由解除合同依据不足，本院不予支持。根据法律规定，承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁房屋。虽然姚永泉于租赁期内死亡，但其继承人已经达成一致意见由其子姚尧继续承租房屋，故姚永泉在系争房屋租赁合同中的权利义务自姚永泉死亡之日起均由姚尧概括承受，租赁合同继续履行。姚永泉迟延支付应于2014年7月15日支付的120万元租金，应当承担逾期付款的违约责任，该债务属姚永泉的生前债务，依法应由其继承人即两被告在继承遗产范围内承担。由于该笔租金支付时姚永泉正处于病重期间，并非恶意拖欠租金，而合同约定的日租金两倍的违约金标准确属过高，两被告关于违约金标准应当调整的答辩意见予以采纳，本院综合考虑承租方的违约情节以及原告可能遭受的实际损失等因素，将姚永泉应承担违约金金额酌情调整为15，000元。姚尧于2014年12月支付的90万元超过约定付款期事出有因，不需要承担该笔款项逾期付款的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第一百一十四条、第二百三十四条的规定，判决如下：
一、被告姚尧、金蓓蕾应于本判决生效之日起七日内在继承姚永泉遗产范围内给付原告上海爱家投资（集团）有限公司逾期支付租金违约金15，000元；
二、驳回原告上海爱家投资（集团）有限公司的其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9，066元，减半收取4，533元，由原告上海爱家投资（集团）有限公司负担4，433元，被告姚尧、金蓓蕾负担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 范 一
二〇一五年三月十二日
书 记 员 王诗艺
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。
法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百三十四条承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。