广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第4333号
上诉人（原审被告）：朱镇明，身份证住址广州市东山区。
被上诉人（原审原告）：广州市白云区房屋管理所，住所地广州白云区。
法定代表人：陈木德，所长。
委托代理人：黄家章，广东诺臣律师事务所律师。
委托代理人：刘平，广东诺臣律师事务所律师实习律师。
上诉人朱镇明因与被上诉人广州市白云区房屋管理所（以下简称白云区房管所）租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第259号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：位于广州市白云区黄园路黄园三街14号401房属于代管产，由广州市白云区房管局于2003年4月1日接管。白云区房管所是接受广州市国土资源和房屋管理局委托，对广州市白云区辖区内的直管房进行租赁、修缮管理以及出任诉讼的代理人。
2003年12月5日，白云区房管所（出租人，甲方××与朱镇明（承租人，乙方××签订《广州市房地产租赁合同》，双方约定：甲方同意将广州市白云区黄园路黄园三街14号，使用面积38.73平方米，按合同约定的条款出租予乙方，作为乙方住宅使用。租期自2003年4月1日起至2013年12月31日止，租金144.7元／月。1.租金按贰月结算，乙方在每单月的第25日前按现金付款方式缴付租金给甲方。执行国家福利租金政策的房屋，执行的租金标准或房屋结构、装修条件变动时，租金随广州市房地产主管部门颁布的租金标准调整，乙方按新调整的租金付给甲方。2.乙方不得将房屋转租或分租。如违反则视为乙方自动放弃房屋使用权，本合同在转租或分租之日起解除，保证金不予退还，由此造成的一切损失，由乙方负责赔偿；租赁期届满，甲乙双方未续定合同且甲方要求收回房屋，乙方逾期不交出承租房屋的，甲方除限期乙方迁出和补交占用期租金外，并有权按占用期内租金总额的95%（小于100%××收取违约金。3.本合同履行中发生争议，双方应协商解决，协商不成时，可采用下列第1种方式解决：1、向仲裁委员会（具体仲裁机构名称××申请仲裁。4.租赁期届满，若不到原办理租赁登记的管理机构办理终止登记手续的，视为甲方对乙方继续使用房屋无异议，双方延续租赁关系，租赁期为不定期，在新的租赁期间，甲乙双方仍须按规定缴纳有关税费等等。合同后附乙方家属名单为朱镇明妻、女。
上述合同签订后，白云区房管所依约将涉案房屋交付朱镇明使用。2014年5月25日，广州市国土资源和房屋管理局白云区分局出具《腾退房屋通知书》，并张贴于涉案房屋，主要内容为：因朱镇明已拥有自有产权房屋，故不符合租住公房条件。据此，通知朱镇明于2014年5月31日前携带租赁合同等材料办理腾退房屋手续。逾期将收回房屋。2014年12月15日，白云区房管所出具《腾退房屋通知书》，并张贴于涉案房屋。主要内容为：因朱镇明已拥有自有产权房屋，故不符合租住公房条件且双方签订的租赁合同已到期，白云区房管所决定解除与朱镇明的合同并收回房屋。据此，通知朱镇明于2014年12月30日前携带租赁合同等材料办理腾退房屋手续。逾期不办者，白云区房管所将按照《2013年广州市房屋租金参考价》收取房屋占用费，并追究相关法律责任等等，朱镇明收到上述通知。白云区房管所向原审法院提交白云区住宅租金表，拟证明其主张的2013年广州市房屋租金参考价的标准属实。朱镇明对此有异议，认为白云区房管所主张的租金标准明显过高。
另查：根据《个人名下房地产登记情况查询证明》显示：朱镇明是位于广州市东山区北较场路朱紫寮38号104房、越秀区人民北路548号605房、越秀区人民北路548号601房的登记产权人之一。
因本案纠纷，白云区房管所于2015年1月20日向原审法院起诉，请求判令：1、解除我方与朱镇明签订的《广州市房地产租赁合同》；2、朱镇明及同住家属立即将白云区黄园路黄园三街14号401房屋腾空交还给我方；3、朱镇明及同住家属缴清自2014年9月1日起至将房屋交回我方之日至的房屋占用费用，2014年9月1日至2014年12月31日按144.7元／月计算，2015年1月1日起每月占用费参照2013年广州市房屋租金参考价的标准：单价26元／平方米／月；4、朱镇明承担本案的诉讼费。
朱镇明原审辩称：不同意白云区房管所的诉讼请求。
白云区房管所、朱镇明确认白云区房管所收取朱镇明租金至2014年8月。原审审理中，朱镇明表示涉案房屋由其本人及家人居住使用。白云区房管所表示不追加涉案房屋的实际使用人，不要求涉案房屋的实际使用人在本案中承责。
再查：白云区房管所曾在原审法院起诉朱镇明，要求朱镇明及同住家属腾空并返还房屋、支付房屋占用费。本案以（2014××穗云法民四初字1139号立案审理，该案以白云区房管所撤诉结案。本案中，白云区房管所以同一事实提起诉讼，并增加了要求解除与朱镇明签订的《广州市房地产租赁合同》的诉讼请求。审理中，白云区房管所解释称：在2014年12月15日，白云区房管所重新发出了腾退通知，告知朱镇明解除合同等事宜。在本案中，白云区房管所增加了双方构成不定期租赁合同的理由，增加诉讼请求并提交新证据，故不属于以同一事实理由重复起诉。
朱镇明向原审法院提交“代管房”要求发还房屋申请书、证明、房屋拆迁安置协议、报告、告知函等证据，拟证明涉案房屋属于拆迁安置房屋，为代管产，朱镇明现正申请发还的事实。白云区房管所主张上述房屋仍由白云区房管所代管，暂未发还，故白云区房管所仍有权对外进行出租。
原审审理中，关于双方在合同中约定的“仲裁委员会”，白云区房管所表示具体应为广州市国土资源和房屋管理局下辖仲裁办公室，现已撤销。朱镇明某甲表示签订合同时并未约定具体的仲裁机构名称。
以上事实：有主体资料、广州市房地产租赁合同、权属证明、房地产登记簿查册表、照片、腾退房屋通知书、2013年广州市房屋租金参考价、“代管房”要求发还房屋申请书、证明、房屋拆迁安置协议、报告、告知函及双方当事人陈述等证据证实。
原审法院认为：白云区房管所、朱镇明签订的《广州市房地产租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效。合同期满，朱镇明继续交租，白云区房管所没有提出异议，双方构成不定期租赁关系，原租赁合同继续有效。构成不定期租赁合同的，当事人可以随时解除合同，但出租人应当在合理期限之前通知承租人。现白云区房管所已举证其于2014年5月25日及2014年12月15日两次向朱镇明发出腾退通知，白云区房管所要求解除与朱镇明签订的《广州市房地产租赁合同》，并要求朱镇明及同住家属腾空交还涉案房屋的诉讼请求合理合法，原审法院予以支持，搬迁时间以九十日为宜。白云区房管所收取朱镇明租金至2014年8月，故朱镇明应向白云区房管所交纳自2014年9月至返还房屋之日止的房屋占用费，房屋占用费标准参照合同约定的租金标准，即144.7元／月计算。朱镇明的同住家属并非合同相对人，白云区房管所要求朱镇明的同住家属就房屋占用费承责理据不足，原审法院不予采纳。
另关于白云区房管所曾就本案所涉纠纷提起诉讼并自行撤诉后，再行提起本案诉讼的问题，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第二百一十四条第一款之规定，“原告撤诉或人民法院按撤诉处理后，原告以同一诉讼请求再次起诉的，人民法院应予受理。”白云区房管所提起本案诉讼符合法律规定，原审法院依法应予受理，朱镇明的抗辩意见原审法院不予采纳。
关于朱镇明抗辩的本案应由仲裁机构管辖的意见，据双方当事人陈述，双方并未在合同中约定一致且具体的仲裁机构名称，根据《中华人民共和国仲裁法》第十八条之规定，“仲裁协议对仲裁事项或者仲裁委员会没有约定或者约定不明确的，当事人可以补充协议；达不成补充协议的，仲裁协议无效。”白云区房管所、朱镇明之间在《广州市房地产租赁合同》中所约定的仲裁条款应属无效，朱镇明抗辩本案应由仲裁机构管辖，原审法院无管辖权的意见理据不足，原审法院不予采纳。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国仲裁法》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第二百一十四条第一款之规定，于2015年5月20日判决如下：一、广州市白云区房屋管理所与朱镇明于2003年12月5日就广州市白云区黄园路黄园三街14号401房签订的《广州市房地产租赁合同》予以解除；二、本判决生效之日起九十日内，朱镇明及同住家属将位于广州市白云区黄园路黄园三街14号401房腾空并交还广州市白云区房屋管理所；三、朱镇明向广州市白云区房屋管理所支付自2014年9月至返还广州市白云区黄园路黄园三街14号401房之日止的房屋占用费（至本判决生效之日止的房屋占用费在本判决生效之日起五日内支付，自本判决生效之日起的房屋占用费由朱镇明逐月向广州市白云区房屋管理所支付，均按照144.7元／月计算××；四、驳回广州市白云区房屋管理所其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费250元，由朱镇明负担。
判后，朱镇明不服原审判决，向本院提起上诉，具体事实理由如下：根据白云区房管所一审作为主要证据提交的《广州市房地产租赁合同》第十一条，双方选择解决争议方式的约定，是l、向仲裁委员会申请仲裁，而非2、向人民法院起诉。因此，双方就算出现争议，其理应向广州仲裁委员会申请仲裁解决，根本无权向广州市白云区人民法院起诉。原审法院认定双方所约定的“仲裁”条款无效，明显是刻意偏袒白云区房管所，导致了这件不应由法院立案的案件造成错判。涉诉房产是朱镇明祖业德政中路××号（旧门牌××被地铁拆迁获异地安置中的一小部分房产，根本就不是白云区房管所所讲的直管房亦即公产房屋。目前朱镇明正联同其他继承人一起，已着手申请德政中路394号（旧门牌××号××整个房产的发还，在弄清地铁拆迁德政中路394号（旧门牌××号××祖业异地永迁获补偿的其他铺面、住宅具体地点和寻找齐其他继承人后，朱镇明相信整个代管房产包括其他铺面、房屋是会发还的。一审判决只字不提朱镇明坚守在涉讼房屋等待发还的事实，仅仅是以租赁合同期满和白云区房管所可以随时解除合同这一所谓理由，判令朱镇明搬迁，显然是毫无道理的。关于白云区房管所提到的朱镇明是三处亦即朱紫寮38号104房、人民北路548号605房和60l房产权共有人的问题，人民北路548号所谓605房和601房，朱镇明根本就没有居住权，而是为方便兄弟姐妹继承父辈房屋才与其他兄弟姐妹一齐去公证处办继承公证的。现时朱镇明的真正住处只有朱紫寮38号104房和目前坚持守护并等待发还的黄园路黄园三街14号401房，这两间房屋总居住面积尚不足七十平方米，如果401房无端被强行搬迁，除觉得居住拥挤之外，更感到祖业一旦在自己手上丧失，便无脸面对家乡父老和有权继承的亲兄弟姐妹和堂兄弟。故上诉请求：撤销原审判决，驳回白云区房管所的诉讼请求。
白云区房管所答辩称：德政中路394号（旧门牌××号××房屋原来是朱镇明承租使用，不是朱镇明继承的房屋，其《房屋拆迁安置协议》第三条约定产权属于公有房屋，因国家需要征用才安置到现在涉案房屋。虽然涉案房屋在移交表上记载代管产，但是代管公房不属于朱镇明的房屋。朱镇明对涉案房屋或德政中路394号（旧××号××均不享有产权。且已承认享有广州市北较场路朱紫寮38号104房全部产权，越秀区人民北路548号605、601房朱镇明与其他人共有产权，说明朱镇明享有多套住宅。双方的租赁合同属于不定期，朱镇明不属于政府住房保障对象，同意原审判决，不同意朱镇明继续使用涉案房屋。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
另查，一审期间，朱镇明提交了1994年8月17日与广州市地下铁道总公司签订的《房屋拆迁安置协议》。该协议载明：广州市地下铁道总公司经批准拆除德政中路394号房屋，朱镇明是该屋的使用人，承租面积56.25平方米，原承租实居37.3515平方米。2003年4月1日，广州市东山区国土资源和房屋管理局致白云房管局的2003年东山接字第0544号《直管房拆迁接管通知书》载明，涉案房屋产别为代管产，接管面积为住宅50.9119平方米。对应撤管地址、字号拆原房东山区德政中路394号（旧××号××。该通知书未写明原房屋产权人。
二审期间，双方确认从2014年9月起，白云区房管所停止划扣朱镇明的租金。朱镇明坚持认为其是拆迁安置户，现正申请办理房屋发还手续，与其他兄弟姐妹共有的房屋并无居住，其自购房屋面积较小，不同意搬迁。在调解时则表示：至少让其继续居住原承租房两年，同意按照重新评定的公房租金标准支付居住期间租金。白云区房管所明确表示不同意朱镇明继续承租使用涉讼房屋。
本院认为：上诉人朱镇明原居住在德政中路394号（旧门牌××号××，从《房屋拆迁安置协议》的内容可知，朱镇明是原拆迁房屋的承租人而非产权人。朱镇明回迁至涉讼房屋居住，于2003年12月5日与被上诉人白云区房管所签订《广州市房地产租赁合同》，仍然是作为承租人签订合同，支付租金使用涉讼房屋至今。虽然2003年东山接字第0544号《接管通知书》提到案涉房屋产别为“代管产”，朱镇明称其已着手申请办理原拆迁房屋的发还，但在行政主管部门尚未确定涉讼房屋产权已撤管归属其个人所有的情况下，原房屋产权人尚未明确。本案双方当事人因租赁合同产生纠纷，虽然约定合同履行中发生争议，双方应协商解决，协商不成，向仲裁委员会申请仲裁，但并未约定具体的仲裁机构名称，仲裁条款约定不明确，故对于朱镇明的关于本案应由仲裁机构管辖的上诉主张，本院不予采纳。双方在租赁合同中明确约定，租期自2003年4月1日起至2013年12月31日止，现租赁期限届满，双方未能就继续签订租赁合同达成一致意见，白云区房管所坚持要求收回房屋，在朱镇明已另有房屋居住的情况下，原审法院判决朱镇明搬迁，并无不当。但鉴于朱镇明某乙家原居住代管房及目前房屋居住的实际情况，其要求再给予一定时间居住，并同意按照重新评定的租金支付居住期间的租金，故本院酌情延长其搬迁期限，对原审判决予以部分改判。审查原审认定事实基本清楚，原审判决第一项、第四项及诉讼费的处理并无不当，应予维持。朱镇明的其他上诉请求，依据不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一××项、第一百七十条第一款第（二××项的规定，判决如下：
一、维持广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第259号民事判决第一、四项及案件受理费负担决定；
二、变更广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第259号民事判决第二项为：本判决生效之日起一年内，朱镇明及同住家属将位于广州市白云区黄园路黄园三街14号401房腾空并交还广州市白云区房屋管理所；
三、变更广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第259号民事判决第三项为：在本判决生效之日起五日内，由朱镇明一次性向广州市白云区房屋管理所支付自2014年9月至本判决生效之月止房屋使用费（按照144.7元／月计算）。自本判决生效之次月起至朱镇明返还广州市白云区黄园路黄园三街14号401房之日的房屋使用费，每月5日前由朱镇明按照房管部门重新评定的同类同地段公房租金标准，逐月向广州市白云区房屋管理所支付。
四、驳回朱镇明的其他上诉请求。
本案二审案件受理费250元，由上诉人朱镇明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄海珠
审 判 员 张 怡
代理审判员 余 盾
二〇一五年十一月十七日
书 记 员 张永亮