福建省平潭县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0128民初1097号
原告：潘香娇，女，1969年2月1日出生，汉族，住福建省平潭县。
原告：潘香玉，女，1963年1月26日出生，汉族，住福建省平潭县。
原告：许荔岚，女，1986年11月17日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。
委托诉讼代理人：林顺全、冯波，平潭县远大法律事务所法律工作者。
被告：游爱云，女，1966年11月3日出生，汉族，住福建省平潭县。
委托诉讼代理人：游云善，福建向高律师事务所律师。
被告：李海英，女，1966年1月15日出生，汉族，住福建省平潭县。
被告：林大龙，男，1963年7月24日出生，汉族，住福建省平潭县。
原告潘香娇、潘香玉、许荔岚诉被告游爱云、李海英、林大龙案外人执行异议之诉一案，本院于2015年4月21日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告潘香娇、潘香玉、许荔岚委托诉讼代理人林顺全，被告游爱云及其委托诉讼代理人游云善，被告李海英到庭参加诉讼，被告林大龙经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
潘香娇、潘香玉、许荔岚向本院提出诉讼请求：1.判决确认位于平潭县潭城镇××北路东侧××庄园××区××、××房产归潘香娇、潘香玉、许荔岚所有；2.停止对位于平潭县潭城镇九一六北路东侧华夏庄园XXXXXX房产的强制执行，并解除查封。事实和理由：2011年9月5日，潘香娇、潘香玉与李海英共同与平潭华夏房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，三人共同购买华夏庄园XXXXXX房屋，总价款594030元，房款一次性付清。2009年12月至2011年8月间，李海英、林大龙夫妇因投资需要向潘香娇、潘传胜夫妇借款本息合计2512974元，因无力偿还，遂于2014年9月1日将其上述房产的自由份额（三分之一）作价232万元卖给许荔岚，双方签订《买卖华夏�园XXXX楼一层店面合同》，约定合同签订之日由许荔岚支付李海英夫妇217万元，余下5万元待移户手续办妥后付清。当日李海英、林大龙夫妇向潘香娇夫妇出具《债务抵偿承诺书》，李海英以其夫妻上述房产所有权部分作价217万元抵偿欠潘香娇夫妇的借款，并向许荔岚出具收到217万元房产出让金的收条。同时，许荔岚向潘香娇出具借条1张，载明向潘香娇借款人民币217万元，用于购买李海英夫妇的上述房产，并以福州捷报花园XXX房产向潘香娇做抵押。2015年8月6日，潘香娇、潘香玉、许荔岚将上述房产租赁给案外人林红。
2015年11月25日，因游爱云诉李海英、林大龙夫妇民间借贷案件，本院裁定对登记在李海英、潘香娇、潘香玉名下上述房产予以保全查封。2016年3月30日，潘香娇、潘香玉、许荔岚以案外人身份向平潭县人民法院提出执行�议，请求对上述房产解除查封，停止执行。2016年4月7日，本院裁定驳回异议。
潘香娇、潘香玉、许荔岚认为，李海英、林大龙夫妇用以物抵债的方式将自有房产份额出让给许荔岚，其与许荔岚双方签订的房屋买卖合同依法成立并生效，李海英、林大龙夫妇以物抵债并出具收条，应视为收到合同约定的全部价款。且潘香玉、潘香娇、许荔岚已实际占有标的物，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错�人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中潘香娇、潘香玉、许荔岚已经支付全部价款并实际占有诉争房屋，且因开发商原因未能办理过户登记，并无过错，因此请求判如所请。
游爱云辩称：1.案涉店面为不动产，根据物权法规定，不动产设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。鉴于该店面目前只是办理了登记在李海英的名下的购买合同备案登记，潘香娇、潘香玉、李海英均未取得所有权登记，请求法庭依法驳回确认物权之诉请；2.潘香玉、潘香娇、李海英第二项请求中的“解除查封”属于执行程序中解决的问题，不属于本案案外人执行异议之诉的审理范围，请求法庭依法对该诉请不予审理；3.在案证据不足以证明被告李海英、林�龙夫妇将其店面的三分之一份额作价222万转让给许荔岚，本案明显存在虚假诉讼之嫌疑；4.假设真实存在李海英夫妇将案涉店面份额转让给许荔岚，停止执行的诉请仍然不能支持。因为：其一、许荔岚尚未全部支付完毕该222万元转让款；其二、在案证据不足以证明潘香玉、潘香娇、许荔岚实际占有了该店面；其三、潘香玉、潘香娇、许荔岚声称因开发商的原因才未办理过户登记，但既未具体说明是什么原因，更未提供相应的证据佐证，依法不能确认无过错。综上，请求法庭依法驳回潘香玉、潘香娇、许荔岚的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合各方当事人当庭陈述，本院认定如下：2011年9月5日，潘香娇、潘香玉和李海英共同与福建�平潭华夏房地产有限公司签订《商品房买卖合同》（编号：XXX-
NoXXXXX），约定潘香娇、潘香玉、李海英共同购买坐落于平潭县潭城镇××北路东侧××庄园××区××、××号房屋，总价款594030元（币种：人民币，下同）。前述《商品房买卖合同》经平潭综合实验区房地产交易中心备案登记，合同备案号为：岚综实房地交（XX）号。
2015年11月25日，因游爱云与李海英、林大龙民间借贷纠纷一案，本院于2015年11月25日作出（2015）岚民保字第304号《民事裁定书》，对登记在李海英及潘香玉、潘香娇名下的坐落于平潭县潭城镇××北路东侧××庄园××区××、××号的房屋予以财产保全（以价值人民币28万元为限）。2015年11月26日，本院对上述房产予以查封，查封期限为三年。2016年3月30日，潘香娇、潘香玉、许荔岚向本院提出异议，被驳回。
本院认为，本案审理仅涉及平潭县潭城镇××北路东侧××庄园××区××、××房产中李海英所有份额，潘香玉、潘香娇、许荔岚第一项诉请要求确认该房产的所有权已超出本案审理范围，且依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，诉争房屋仅签订《买卖合同》，亦无法据此认定所有权，故对该项诉请本院不予支持。同理，在未对取得李海英所有份额进行物权登记的情况下，许荔岚与林大龙、李海英之间签订的《买卖华夏庄园XXXX楼一层店面合同》也仅在双方之间产生债权债务关系，该权益并未优先于游爱云与林大龙、李海英之间的债权。潘香玉、潘香娇、许荔岚主张其异议符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，本院认为，本院对诉争房产进行查封系执行行为，不属于本案审理范围。庭审中双方已经确认诉争商品房并非不能办理过户登记，只是不能登记为商业住宅，潘香玉、潘香娇、许荔岚等人怠于登记，本能证明其没有过错。且潘香玉、潘香娇所购房产为逃避税收，在《商品房买卖合同》中仅约定房款594030元，与诉争房产价值差距甚大，其当庭提供收款收据证明已私下支付其余对价，但该支付行为未能提供有效票据，对该支付行为本院不予认可。林大龙经本院传票传唤未到庭，依法缺席审理判决。
综上所述，依照综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法�第一百四十四条规定，判决如下：
驳回潘香娇、潘香玉、许荔岚的诉讼请求。
案件受理费人民币9740元由潘香娇、潘香玉、许荔岚负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 王瑜敏
人民陪审员 郑 连
人民陪审员 薛由伟
二〇一七年五月××日
书 记 员 施 晨
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