内蒙古自治区鄂托克前旗人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂前民初字第704号
原告申立华，女，汉族。
被告陈普军，男，汉族。
被告陈普宏，男，汉族。
原告申立华诉被告陈普军、陈普宏房屋租赁合同纠纷一案，于2015年4月17日向本院提起诉讼，本院于当日立案受理。依法适用普通程序由审判员马脑日布担任审判长，与审判员刘璐、人民陪审员金达楞太依法组成合议庭进行审理，于2015年7月8日公开开庭进行了审理。原告申立华到庭参加诉讼，被告陈普军、陈普宏经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年5月20日原、被告双方签订《房屋租赁合同》一份，约定二被告租赁原告所有的位于鄂托克前旗水利局大门东侧的商业房（登记面积为200平方米，登记人为原告丈夫薛承河），用于灯饰经营，租赁期限为三年（从2012年5月20日起算至2015年5月19日止），租金为每年35000元。付款方式为签订合同时二被告支付35000元，剩余租金在2013年4月20日前付清。该合同生效后，直到2013年10月二被告仍未向原告支付剩余租金。同时二被告拒绝向供热公司缴纳租赁房屋的供暖费用。2013年10月11日原告向鄂托克前旗人民法院提起诉讼，请求依法解除原、被告双方于2012年5月20日签订的《房屋租赁合同》，并要求二被告支付剩余房屋租赁费15000元。2013年11月4日，鄂托克前旗人民法院依法作出（2013）鄂前民初字第893号民事判决书，判决内容为：一、解除原、被告双方于2012年5月20日签订的《房屋租赁合同》；二、二被告于判决书生效后10内迁出原告的房屋，并将该房屋归还给原告；三、判决书生效之日二被告立即支付拖欠原告房屋租赁费15000元。有（2013）鄂前民初字第893号民事判决书一份为证。后二被告以生意不景气、装潢房屋投资大等为由，请求与原告继续履行于2012年5月20日签订的《房屋租赁合同》，并向原告承诺按时向供热公司缴纳供暖费及支付拖欠原告的全部房屋租赁费，故原告与被告继续履行该合同。但二被告至今未支付供暖费及剩余房屋租赁费35000元。2015年4月9日原告在供热公司催促下，向供热公司缴纳了从2012年度至2014年度的供暖费共计25572元，有供暖公司出具的六支收费收据予以证实。房屋租赁费及供暖费经原告索要无果，故诉至法院，请求依法判令：1、解除原、被告双方于2013年11月份达成的房屋租赁合同；2、二被告支付拖欠原告房屋租赁费35000元；3、二被告偿还原告代替其缴纳的供暖费25572元；4、本案诉讼费由二被告承担。
被告陈普军、陈普宏未到庭答辩。
原告提供的证据及被告的质证情况：
1、房屋租赁合同复印件一份，拟证明原告与二被告签订了房屋租赁合同，约定租赁期限从2012年5月20日到2015年5月19日止，租赁费为每年35000元，以及合同的第四条第七款约定被告承担合同履行期间的所有的用水、用电、采暖、用气、消防等费用的事实。被告陈普军、陈普宏未到庭质证。该证据为原告与二被告签订的《房屋租赁合同》，有二被告签字确认，该合同虽然为复印件，但与本院（2013）鄂前民初字第893号案卷中的合同原件一致，合同内容不违反法律规定，本院对该合同予以认定。
2、（2013）鄂前民初字第893号民事判决书原件一份，拟证明鄂托克前旗人民法院于2013年11月4日作出的判决书内容为：一是解除原、被告双方于2012年5月20日签订的《房屋租赁合同》；二是判令二被告自判决书生效后10日内迁出原告的房屋，并将该房屋归还给原告；三是自判决书生效之日二被告立即支付拖欠原告房屋租赁费1.5万元。但是判决生效后二被告与原告口头协商继续履行该合同，付清了原告2014年5月20日前的房屋租赁费，并于2015年7月6日将租赁房屋钥匙交还原告后搬离该房屋的事实。二被告未到庭质证。该证据系鄂托克前旗人民法院作出的生效裁判文书，本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以认定。
3、原告申立华与薛承河的结婚证原件、薛承河的身份证复印件一份及以薛承河名字登记的位于珠和西街的房屋（房权证证号为鄂前字第073**号）房产证一本，拟证明原告与薛承河是夫妻关系，本案所涉出租房屋在薛承河名下的事实存在。二被告未到庭质证。该证据都为证件原件，本院对该证据予以认定。
4、鑫州供热有限责任公司提供的证明原件两份以及原告之夫薛承河与鑫州供热有限责任公司签订的管网入网合同复印件一份，鄂托克前旗供热有限公司收费专用收据原件六份，鑫州供热有限责任公司用热户入户调查表复印件一份，拟证明二被告在2012年5月20日起至搬离房屋之日止未缴纳房屋供暖费，原告经过供热公司催缴后在2015年4月9日缴纳房屋供暖费，每年8524元，三年共计25572元的事实。二被告未到庭质证。该证据能够证明原告缴纳了涉案房屋从2012年度至2014年度的供暖费及金额，本院予以认定。
被告陈普军、陈普宏未向法庭提供证据。
庭审后，本院依职权向被告陈普宏调取的证据及原告的质证情况：
1、本院依职权向被告陈普宏核实本案有关情况，形成与被告陈普宏的谈话笔录一份。拟证明被告陈普宏与原告申立华达成口头协议继续履行双方签订的《房屋租赁合同》，被告下欠原告申立华2014年5月20日至2015年5月19日的房屋租赁费35000元以及被告未缴纳租赁房屋（从2012年5月20日至2015年5月19日）的供暖费，因房屋供暖温度较低。原告对该证据的中的双方达成口头协议继续履行之前签订的《房屋租赁合同》无异议，但对租赁房屋取暖温度低有异议，被告应该提供证据予以证明。该证据为本院依职权调取的证据，由被告陈普宏签字确认，故本院对该证据予以认定。
2、本院依职权向被告陈普宏核实本案有关情况的电话录音一份。拟证明租赁房屋为被告陈普宏使用，被告陈普军并未使用该租赁房屋，被告陈普宏自愿承担租赁房屋的全部租赁费用，以及被告陈普宏主张在该房屋租赁期限内原告将租赁房屋中的一间大约20平米的房屋占用，未交付被告使用。原告申立华对该证据中被告所述的租赁房屋由被告陈普宏使用，被告陈普军未使用租赁房屋无异议，以及由被告陈普宏一人承担房屋租赁的全部费用无异议。但对被告陈普宏所述的有一间20平米的房屋未交付被告使用有异议，被告应出示证据予以证明。该证据系本院依职权向被告陈普宏所作的电话录音，该电话录音向被告陈普宏释明做谈话笔录使用，被告陈普宏无异议，本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以认定。
根据当事人的举证、质证及本院对上述证据的认证意见，本院确定事实如下：2012年5月20日，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》一份，约定二被告租赁原告所有的位于鄂托克前旗水利局大门东侧商业房（登记面积为200平方米，登记人为原告丈夫薛承河）用于灯饰经营，租赁期限为三年（从2012年5月20日起算至2015年5月19日止），租金为每年35000元。合同的第四条第七款约定被告承担合同履行期间的所有的用水、用电、采暖、用气、消防等费用的事实。该合同生效后，二被告未按约定向原告支付剩余租金，且拖欠供热公司供暖费用。2013年10月11日原告向鄂托克前旗人民法院提起诉讼，请求依法解除原、被告双方于2012年5月20日签订的《房屋租赁合同》，并要求二被告支付剩余房屋租赁费15000元。2013年11月4日，鄂托克前旗人民法院依法作出（2013）鄂前民初字第893号民事判决书，判决内容为：一是解除原、被告双方于2012年5月20日签订的《房屋租赁合同》；二是二被告于判决书生效后10内迁出原告的房屋，并将该房屋归还给原告；三是判决书生效之日二被告立即支付拖欠原告房屋租赁费15000元。该判决生效后，原告与被告陈普宏达成口头协议，继续履行于2012年5月20日签订的《房屋租赁合同》，被告陈普宏将2014年5月20日前的房屋租赁费付清，约定2014年5月20日至2015年5月19日止的房租费为35000元。协议达成后，被告陈普宏使用该租赁房屋，被告陈普军未使用该租赁房屋，房屋租赁费35000元至今未付。2015年5月19日该房屋租赁到期后，被告搬离该房屋，但房屋租赁期间2012年度-2014年度的供暖费被告未缴纳。2015年4月9日原告在供热公司催促下，向供热公司缴纳了从2012年度至2014年度的供暖费共计25572元，有供暖公司出具的六支收费收据予以证实。房屋租赁费及供暖费经原告索要无果，故诉至本院。
本院认为，原、被告之间于2012年5月20日签订《房屋租赁合同》中，关于租赁期限、租赁费及租赁期间的水、电、供暖、供电缴费义务约定清楚，该合同约定明确、合法有效，原告按约定将涉案房屋交付二被告使用，被告理应按照合同约定缴纳房屋租赁费用及供暖费。虽然本院于2013年11月4日依法作出的（2013）鄂前民初字第893号民事判决书，已经对双方签订的《房屋租赁合同》予以解除，但本院经与原、被告核实，被告陈普宏与原告于判决生效后，口头达成协议继续履行该《房屋租赁合同》的约定，租赁期限到2015年5月19日止，租赁费为每年35000元。被告已经将2014年5月20日前的房屋租赁费付清，下欠2015年度的房屋租赁费35000元未付。在本院对被告陈普宏所做的电话录音中显示，租赁房屋为被告陈普宏使用，被告陈普军并未使用该房屋，对该租赁房屋所产生的费用由被告陈普宏承担，且原告对被告陈普宏所述的被告陈普宏未使用该租赁房屋及由被告陈普宏一人承担租赁房屋的费用无异议，故本院对原告提出的要求被告陈普宏支付房屋租赁费35000元的诉讼请求予以支持，对被告陈普军支付房屋租赁费35000元的诉讼请求不予支持。被告陈普宏提出的租赁房屋中有一间大约20平米的房屋由原告占用，未交付被告使用的主张，因被告未提供相关证据予以佐证，且原告不予认可，本院对被告的该项主张不予支持。关于原告请求二被告支付2012年度-2014年度供暖费的诉讼请求，因双方口头约定继续履行《房屋租赁合同》，该合同中约定由被告承担租赁房屋的取暖、水电等费用，虽然被告陈普宏在谈话笔录中提出租赁房屋供暖期温度较低，二楼根本没有供热，一楼稍有供热的主张，但其并未提供证据予以佐证，本院对被告的主张不予支持。因原告于2015年4月9日代被告向鄂托克前旗供热有限责任公司缴纳2012年度-2014年度的供暖费共计25572元，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持，该供暖费25572元由被告陈普宏负担，被告陈普军不予负担。关于原告请求的解除原、被告双方于2013年11月达成的房屋租赁合同，即双方口头达成的继续履行《房屋租赁合同》的协议，因该合同的租赁期限已截止于2015年5月19日，现租赁期已届满，被告已经搬离该房屋，合同自动解除，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。被告陈普军、陈普宏经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，系其自行处分自己权利的行为。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的第二条、第七十六条之规定及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告陈普宏于本判决生效之日支付原告申立华房屋租赁费35000元；
二、被告陈普宏于本判决生效之日支付原告申立华租赁房屋的供暖费25572元；
驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1314.30元，由被告陈普宏负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。
审 判 长 马脑日布
审 判 员 刘 璐
人民陪审员 金达楞太
二〇一五年十月八日
书 记 员 ：王洪英
法条链接
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当时人的事实主张的，由负有举证责任的当时人承担不利后果。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。