上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民三（民）初字第2578号
原告詹胜波，男，1965年9月20日出生，汉族。
委托代理人郑益富，男，1946年9月27日出生，汉族。
委托代理人郑金辉，上海辉和律师事务所律师。
被告董华清，女，1965年9月14日出生，汉族。
委托代理人陈庸灿，男，1963年6月28日出生，汉族。
委托代理人周伟，上海市中远蓝天律师事务所律师。
第三人上海龙联实业发展有限公司。
法定代表人黄兴丰，总经理。
委托代理人武爱萍，女，在上海龙联实业发展有限公司工作。
委托代理人王秋玉，女，在上海龙联实业发展有限公司工作。
原告詹胜波诉被告董华清、被告陈其湘房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月1日立案受理后，依法由审判员孙佑正适用简易程序进行审理。2015年9月10日，原告申请撤回对陈其湘的起诉，陈其湘退出本案诉讼。本案于2015年9月10日第一次公开开庭进行审理，原告及其委托代理人郑金辉、被告委托代理人陈庸灿到庭参加诉讼。因案件审理需要，本院于2015年9月30日依法追加上海龙联实业发展有限公司为第三人参加诉讼。本案于2015年12月11日第二次公开开庭进行审理，原告及其委托代理人郑金辉、被告委托代理人周伟、第三人委托代理人武爱萍、王秋玉到庭参加诉讼。因案情复杂，2015年12月30日，本案转为普通程序审理，依法组成合议庭。本案于2016年1月21日第三次公开开庭进行审理。原告及其委托代理人郑金辉、郑益富、被告委托代理人周伟、第三人委托代理人武爱萍、王秋玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告詹胜波诉称，2011年7月1日，原告委托第三人与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定将原告位于上海市青浦区徐泾镇崧泽大道558弄11幢82号102室房屋出租给被告使用，租期自2011年7月1日起至2015年4月30日止。然而租期届满，被告却继续使用该房屋，拒不交付给原告，经原告多次催讨，未果。故原告诉于本院，请求：1、判令被告腾出位于上海市青浦区徐泾镇崧泽大道558弄11幢82号102室房屋；2、判令被告支付房屋使用费（以每天每平方米人民币1.73元为标准，自2015年5月1日起计算至判决生效之日止）；3、本案诉讼费由被告负担。在审理中，原告明确第二项诉讼请求为判令被告支付房屋使用费（以每天每平方米人民币1.73元为标准，自2015年5月1日起计算至腾退之日止）。
被告董华清辩称，不同意原告诉请。原告主体不适格，房屋所有权人在2013年之前为案外人上海乐联日用品有限公司。2011年7月1日，被告与第三人签订的租赁合同中虽然反映原告的名字，但所有权人并非原告。原告于2013年向案外人购买涉案房屋，故被告应有优先购买权。同时被告也向第三人租赁了同幢82号103室和104室房屋，三间房屋面积共为136.05平方米，但实际使用面积缺少34.05平方米，故即使被告要支付租金也应当扣除缺少的面积部分的租金。
第三人上海龙联实业发展有限公司述称，2008年7月，原告向案外人上海乐联日用品有限公司购买了上海市青浦区徐泾镇崧泽大道558弄11幢82号包括涉案房屋在内的数套房屋，并签订了协议书进行了登记，后因原告将其中同幢一套101室房屋出售于他人，故于2013年案外人上海乐联日用品有限公司与原告重新签订了协议书并进行了登记。第三人受原告委托将涉案房屋与同幢82号103室和104室房屋一并出租给被告使用，每套房屋面积均为45.59平方米。2015年6月3日，第三人将涉案房屋交还于原告自己管理出租。被告租期届满后，仍占用房屋至今。
经开庭审理查明，2011年7月1日，第三人作为甲方及租赁代理人与被告作为乙方签订《房屋租赁合同》一份。合同约定，甲方将其代理的位于上海市青浦区徐泾镇崧泽大道558弄11幢82号102、103、104室的房屋出租给被告使用，建筑面积共136.05平方米；租赁期限自2011年7月1日起至2015年4月30日止；第一年的租赁费单价每天每平方米1.375元，年租金56，901元，第二年的租赁费单价每天每平方米1.375元，年租金68，280元，第三年的年租赁费在上年基础上增加10%至15%，第四年的年租赁费在上年基础上增加10%至15%，其中70%的租金属于户主所有，由甲方代为收取，30%作为甲方费用，由甲方收取。乙方先付后用，每12个月付款一次，在到期前一月支付。；同终止之日，乙方将腾空后的房屋归还甲方；合同期满前60天，甲、乙双方应就是否续签合同进行协商，若未达成新合同，本合同约定的期满日即为本合同的终止日期。合同另行约定了其他事项。合同签订后，被告即使用租赁房屋，租期届满后，被告未与原告或第三人签订续租合同。2015年6月，原告向被告发出律师函，要求被告腾退房屋，但被告仍占用房屋至今。
另查明，2008年7月11日，原告与第三人签订房屋租赁代理协议书一份。协议约定原告将位于上海市青浦区徐泾镇崧泽大道558弄11幢82号102室房屋，面积为45.59平方米全权委托第三人进行经营租赁管理，对外出租的期限为2008年5月1日至2017年12月31日。第三人与被告签订的房屋租赁合同，租赁期满后，2015年6月3日，第三人明确表示将涉案房屋交还原告，由原告行使权利。
还查明，2007年6月25日，青浦区房地产测绘所出具的房屋土地权属调查报告书中载明位于上海市青浦区徐泾镇崧泽大道558弄11幢82号102室、103室、104室房屋，建筑面积均为45.59平方米。上述房屋区域，由案外人上海乐联日用品有限公司取得了建设用地规划许可证及建筑工程施工许可证。
以上事实，由原告、被告及第三人的陈述、房屋租赁合同、加盟协议书、收据、证明、律师函、邮寄凭证、房屋委托代理协议书、青规地（2003）第0495号文件、建筑工程施工许可证、房屋土地权属调查报告书等证据证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。
审理中，原告表示涉案房屋是其于2003年向案外人购买，2008年案外人将房屋交付原告。2013年，因原告当时购买数套房屋中部分转让他人，故与案外人重新签订了协议。为此，原告提供了加盟申请书及协议书。原告还表示以建筑面积45.35平方米按房屋租赁合同约定的租金标准计算使用费。被告未能提供证据证明房屋租赁合同约定的面积大于实际租赁使用面积。
根据庭审确认的事实，本院认为，公民、法人合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。第三人作为受托人在原告作为委托人授权范围内与被告签订房屋租赁协议，合同首部注明第三人身份为出租方代理人，合同落款处原告作为出租方（户主），显然被告在与第三人签订合同时就知道第三人与原告之间的代理关系。被告与第三人之间所签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，应确认为合法有效。被告提出即使应支付房屋使用费也应当扣除缺少面积部分的房屋使用费，然而原、被告双方对房屋土地权属调查报告书并无异议，故对被告该主张本院不予采纳。租赁期届满，被告与第三人或原告未再签订房屋续租合同，被告至今又未将租赁物返还原告，原告有权追收租赁物占用期间的使用费，故原告要求被告腾退房屋、按照合同约定的租金标准支付相应的房屋使用费，于法无悖，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条、第三百九十六条、第四百零一条、第四百零二条、第四百零三条之规定，判决如下：
一、被告董华清应于本判决生效之日起十日内将位于上海市青浦区徐泾镇崧泽大道558弄11幢82号102室房屋腾退后返还原告詹胜波；
二、被告董华清应于本判决生效之日起十日内支付原告詹胜波房屋使用费（以建筑面积45.35平方米，自2015年5月1日起至实际腾退日止，按每日每平方米人民币1.73元计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币50元，由被告董华清负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 孙佑正
人民陪审员 陈为因
人民陪审员 蔡锦珠
二〇一六年三月二十一日
书 记 员 黄 鑫
附：相关法律条文
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。
第四百零一条受托人应当按照委托人的要求，报告委托事务的处理情况。委托合同终止时，受托人应当报告委托事务的结果。
第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。
第四百零三条受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。
受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。
委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。