河北省青龙满族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民初字第1991号
原告高某某，农民。
委托代理人浦某某，律师。
被告迁安市某某公司。
法定代表人任某某，该公司董事长。
委托代理人杨某某，法律工作者。
原告高某某与被告迁安市某某公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告高某某及其委托代理人浦某某、被告迁安市某某公司的委托代理人杨某某到庭参加了诉讼，被告迁安市某某公司的法定代表人任某某经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年12月5日，原、被告签订《商品房预售合同》。原告购买了被告开发的育龙湾2期B3栋1单元1103号商品房。原告按照合同约定向被告支付购房款等款项合计428764元。《商品房预售合同》第十一条（一）款约定“出卖人应当在2013年12与31日前向买受人交付商品房”。至2014年3月31日，原告并未收到被告的交房通知书，被告也未向原告说明未交房的原因，被告未按照合同的约定如期交付商品房，原告按照《商品房预售合同》第十三条的约定于2014年4月13日向被告提出退房，但被告未按约定履行退款义务，故原告诉来本院请求：1、解除原、被告于2012年12月5日签订的《商品房预售合同》；2、被告返还原告缴纳的购房款、公共维修基金、契税等款项428764元；3、判决被告按银行同期贷款利率给付原告自交款之日起至退款之日止的利息；4、判决被告按房款总额每日1‰的比例支付违约金；5、被告承担诉讼费用。
被告辩称，1、原告要求解除合同没有事实依据。2012年12月5日，原告与答辩人签订了《商品房预售合同》，双方就商品房销售的相关事宜在《商品房预售合同》中进行了约定。但是，后来青龙县住建局要求全县房地产开发企业必须与购房者网签《商品房预售合同》，以前签订的未经网签的《商品房预售合同》要重新进行网签。网签的《商品房预售合同》的合同文本由政府部分提供。答辩人执行县政府的要求，于2013年5月7日原购房者重新网签了《商品房预售合同》，这其中就包括原告。重新签订的合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”中约定了逾期交房出卖人向买受人支付已交房款万分之一的违约金，但是对答辩人逾期交房原告有权解除合同的期限、条件及违约责任并未进行约定。所以，原告依据原签订的已经失效的《商品房预售合同》主张要求解除合同，没有事实和法律依据。2、双方签订的《商品房预售合同》不具备法定解除的情形。虽然按照双方约定的交房日期为2013年12月31日，但是答辩人在2014年8月初就已经通知原告交房如此短时间的逾期并没有导致原告签订合同的目的不能实现，同时也表明了答辩人一直在积极努力的履行合同义务，所以双方签订的合同不具备合同法第九十四条规定的法定解除的情形。3、答辩人在履行合同过程中出现了无法预见的情形。经政府组织招投标，答辩人将其开发的育龙湾B3#楼（原告购买的为B3#楼）等工程发包给了浙江鼎泰建设集团有限公司，但是该公司在履行过程中发生管理、资金困难等问题，拖欠大量材料款和人工费并引起群访事件，造成工期一再拖延。该公司于2013年1月10日给答辩人出具《承诺书》，保证在相应期限内处理完毕自身问题后按施工进展原计划和合同约定的工期完工。但是，该公司不但未履行承诺而且拒绝解除合同。后经政府协调处理，于2013年5与31日签订《备忘录》，确定双方的《工程施工合同》解除，政府可以重新组织招投标工作。因为承建方的原因，造成了工期延误了8个月左右的时间，这一情况是答辩人无法预见的情形。双方网签的《商品房预售合同》中明确约定，在合同履行过程中出现不可预见的情况答辩人免责。综上所述，原告起诉没有事实和法律依据，其诉讼请求应依法予以驳回。
原告为支持其诉讼主张向法庭提交如下证据：
证据1、原、被告间签订的商品房预售合同一份，时间为2012年12月5日，用以证明原、被告双方签订合同的时间、地点、内容。
证据2、购房发票一张，时间为2013年7月31日金额为408347元，用以证明原告向被告交付房款的事实。
证据3、契税收据一张，时间为2012年12月1日，金额为8167元，证明原告交纳契税情况。
证据4、公共维修基金收据一张，时间为2012年12月1日，金额为12250元，用以证明原告交纳公共维修基金的情况。
证据5、原告向被告递交的退房申请一份，时间为2014年4月13日。
证据6、视频资料一份，时间为2014年4月13日，原告向被告提交退房申请的情况。
证据5和证据6共同证明在被告逾期交房90日后，原告书面提出退房。
证据7、中国工商银行青龙支行牡丹灵通卡账户历史明细清单一份，时间为2013年3月19日-2014年12月21日，用以证明原告还款本金和利息情况。
证据8、原告与中国工商银行签订的《个人购房借款／担保合同》一份。
被告对原告出示的证据，质证意见如下：
对证据1、对该份证据真实性认可，但是不符合国家规定，双方之后又签订了网签合同，第一份合同失去了法律效力，应该按照网签的合同履行。
对证据2-证据6的真实性认可，无异议。
对证据7-8，没有异议。
被告为支持其辩解意见，向法庭提交如下证据：
证据1、原、被告双方网签的商品房预售合同一份，时间为2013年5月17日，用以证明根据房管部门规定，于2013年5月17日原被告重新签订了该合同。
证据2、被告与浙江鼎泰公司签订的建安工程协议复印件一份，时间为2012年5月5日，用以证明被告将六个高层的工程包给浙江鼎泰，交工日期为2013年10月31日前。
证据3、浙江鼎泰公司向被告出具的承诺书复印件一份，时间为2013年1月10日。
证据4、育龙湾小区完工记录复印件一份，时间为2013年3月7日，用以证明当时的完工进度。
证据5、2013年4月26日鼎泰公司自动撤场，被告向鼎泰公司发出的解除合同通知函复印件一份。
证据6、迁安市公证处公证书一份，时间为2013年4月26日，用以证明在发解除合同通知函时，经公证处公证。
证据7、县政府备忘录一份，时间为2013年5月10日上午9时，用以证明育龙湾二期项目具备了重新招标的要件。
证据8、建安工程协议一份，时间大概为2013年7、8月份，用以证明将发包给浙江鼎泰的工程又发包给江苏三兴建工集团有限公司，该公司于2014年7月上旬将工程完工。被告在2014年7月16日向买受人发出交房通知。
原告对被告出示的证据，质证意见如下：
对证据1，真实性有异议。原告没有与被告签订过该合同。该合同除最后署名是高某某签字外，其他页没有高某某的确认，也没有被告房地产公司的骑缝章。
对证据2-8，真实性没有异议。但与本案无关联性。根据合同相对性原则，合同只能约定合同双方的当事人，浙江鼎泰公司是否存在违约行为，也是被告与其之间的关系，并不能作为被告方违约的理由。浙江鼎泰公司是否违约与本案原告无关。被告以该7份证据主张客观理由，以此免责，该关系是不成立的。
经庭审质证、结合原、被告的陈述，本院对原、被告所举证据作如下认定：
一、对原告出示的证据的认定：
1、对原告方出示的证据1，是原、被告双方的真实意思表示，能够证实原告高某某与被告迁安市某某公司签订商品房预售合同的事实，本院予以认定。
2、对原告方出示的证据2-8，其能证明原告缴纳房屋价款数额、付款方式、偿还贷款数额以及逾期交房等事实，被告对此无异议，结合双方庭审陈述，本院对上述证据予以认定。
二、对被告方出示的证据的认定：
1、证据1，虽然原告否认该份合同，并在庭审中表示合同中的签名捺印自己记不清楚了，但其未能举证证明，且该份合同在合同封皮上加盖有青龙满族自治县合同备案专用章和预告登记合同备案专用章、被告迁安市某某公司的合同专用章、其法定代表人任某某的印章等，故对该份合同的效力本院予以认定。
2、对被告出示的证据2-8，因其缺乏与本案的关联性，故本案中不做认定与处理。
经审理查明，2012年12月5日，原告高某某购买了被告迁安市某某公司开发的育龙湾2期B3栋1单元1103号商品房，并签订了《商品房预售合同》。合同约定，出卖人（被告）应当在2013年12月31日前向买受人（原告）交付该商品房，逾期超过90日后，买受人有权退房。合同签订后原告依约向被告交付购房首付款128347元、公共维修基金12250元、契税8167元。2013年2月21日，原、被告双方与中国工商银行股份有限公司青龙支行签订个人购房借款／担保合同，其中中国工商银行股份有限公司青龙支行贷款方，高某某为借款人，保证人为被告迁安市某某公司。同日，中国工商银行股份有限公司青龙支行依约贷给原告高某某贷款本金人民币28万元。2013年5月17日，原、被告双方再次签订《商品房预售合同》，合同中约定出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。如出卖人逾期交房，逾期不超过45日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，该合同在打印的条款中，对出卖人违约交房，买受人是否具有合同解除权的条款没有约定。2013年12月31日，被告未能在约定期限内交付房屋。2014年4月13日，在被告售楼处，原告向被告提出退房，因与被告就退房事宜未能达成一致意见，故原告诉来本院。
本院认为，2012年12月5日和2013年5月17日，原、被告分别签订了《商品房预售合同》，且在2013年5月17日签订《商品房预售合同》时，并未对2012年12月5日签订的合同效力作出约定，该两份合同均是原、被告双方的真实意思表示，均不违反法律、法规的禁止性规定，故依法认定上述两份合同自签订之日起成立并发生效力。自此，原、被告即应该按照该两份合同的约定全面履行义务。原、被告于2012年12月5日签订的《商品房预售合同》中约定被告逾期交付房屋超过90日后，原告有权退房。而原、被告于2013年5月17日签订的《商品房预售合同》中未明确约定，鉴于该两份均是生效合同，对于解除权的约定即应以双方于2012年12月5日签订的《商品房预售合同》的约定为据。双方约定交房日期为2012年12月31日，至原告提出退房日即2014年4月13日仍未交房，被告逾期交房已经超过90日，原告行使解除权的条件已经成就，故对于原告要求解除原、被告双方于2012年12月5日签订的《商品房预售合同》的诉讼请求予以支持。本案中，原、被告于2013年5月17日就案涉商品房再次签订了《商品房预售合同》，该合同主要内容与原合同一致，考虑原告解除合同返还价款的诉求，该合同亦应一并解除。2014年4月13日，原告已经向被告提交解除合同的申请，按照合同约定，原告在该申请时间已经享有解除权，故解除原、被告合同的基准日应确定为2014年4月13日。对于原告要求被告返还购房款、公共维修基金、契税等款项的诉讼主张，基于合同已经具备解除条件，解除合同后，被告即应返还，故对原告此项诉求予以支持。至于返还数额，原告已经向被告交付首付款128347元、公共维修基金12250元、契税8167元，上述款项合计为148764元，上述款项均应予以返还。对于原告主张返还的其他款项即涉及银行贷款部分，因涉及案外人即贷款银行的利益，不宜在本案中作出处理。对于原告要求被告支付违约金和利息的诉讼请求，因原、被告双方在两份合同中对解除合同后违约金的给付方式、利息损失数额及计算方法均未约定，按照法律规定，只应考虑因被告违约给原告造成的实际损失，故仅对于原告要求支付相应利息的诉求予以支持。至于损失数额，应以148764元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算相应利息，计息起算日应为原告实际付款日。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款、第二十五条第一款判决如下：
一、解除原告高某某与被告迁安市某某公司于2012年12月5日和2013年5月17日签订的《商品房预售合同》，解除基准日为2014年4月13日；
二、被告迁安市某某公司于本判决生效之日起五日内给付原告高某某人民币148764元及利息（利息的计算方式：以128347元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，计息期间自2012年12月5日起至本判决指定期间履行之日止；以20417元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，计息期间自2012年12月1日起至本判决指定期间履行之日止）；
三、驳回原告高某某其他诉讼请求。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7730元，被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。
审 判 长 周智敏
审 判 员 樊占峰
代理审判员 李宝壮
二〇一五年一月二十八日
书 记 员 岳钊颖