湖北省随州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂随州中民一终字第00112号
上诉人（原审原告）：程强，男，1970年3月24日出生，汉族。
委托代理人：夏强（代理权限：一般代理），湖北天赋律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：随县殷店镇人民政府。
法定代表人：刘楚成，镇长。
委托代理人：彭海兵（代理权限：一般代理），湖北神农律师事务所律师。
委托代理人：黄万洲（代理权限：代为参加诉讼、参加调解），随县殷店镇人民政府党委副书记。
上诉人程强为与被上诉人随县殷店镇人民政府（以下简称“殷店政府”）房屋租赁合同纠纷一案，不服随县人民法院（2013）鄂随县民初字第01359号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月5日受理后，依法由审判员王迅担任审判长，与审判员姚仁友、代理审判员张欢组成合议庭，于2015年5月26日公开开庭进行了审理。上诉人程强及其委托代理人夏强，被上诉人殷店政府的委托代理人彭海兵、黄万洲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告程强诉称，2007年1月18日，被告殷店政府与原告签订了《招商协议书》，约定：被告将殷店镇计生服务站9间房屋及部分前院租给原告开服装加工公司，租期10年，从第3年起按市场价计收租金。原告已按约定成立随州市曾都区豪威制衣厂（以下简称“豪威制衣厂”），该厂已正常生产经营。2013年9月5日，被告邀约40多名人员强行将厂内设备、产品等搬出租赁房屋并锁住大门阻止原告方人员进出，使服装厂无法正常生产经营，造成原告经济损失。经鉴定，原告经济损失为713311元［其中包括房屋投资及设备损失221191元（含投资房产估价119491元、资产评估51700元、未评估设备损失50000元）、搬运费及临时租赁费用24000元、评估费5000元、公证费3000元、律师费15000元、服装加工费损失265120元、原告和豪威制衣厂信誉损失80000元、剩余四年租期的预期经营损失100000元］，故要求被告赔偿经济损失713311元，解除原、被告之间的合同，由被告负担本案的诉讼费用。
原审被告殷店政府辩称，原告的设备系谢建雇请搬运工搬运，答辩人没有实施侵权行为。原告未按协议约定在三个月内成立公司，也未按市场价格足额支付租金，已严重违约。被告于2011年4月通知原告解除了《招商协议书》，答辩人不应承担违约责任。原告欠缴房屋租金395000元（租金自2007年1月18日计算至2013年9月5日，未包含场地租金）。豪威制衣厂于2013年9月3日被吊销营业执照，应成立清算组，并以清算组为原告，原告的主体不适格。
原审查明，2007年1月18日，程强与殷店政府签订《招商协议书》，约定殷店政府将殷店镇计生服务站9间房屋及部分前院租给程强办服装厂，租期10年，程强需在三个月内注册成立服装加工企业，招工人数达120人以上，并自协议签订第三年起（含第三年）按当地房屋租赁租金市场价格交纳租金，程强在租用场地内可新增建筑设施，合同期满后新增建筑设施归殷店政府所有，如一方违约，另一方可终止合同并要求违约方承担经济损失。合同签订后，程强在租用场地内增建厂房等建筑设施及围墙等附属物用于企业生产需要。2009年8月7日，程强注册成立个人独资企业豪威制衣厂，经营期限为2009年8月7日至2013年8月6日。2010年3月9日，豪威制衣厂向殷店政府交纳租金20000元（其中10000元有收据），此后未续交租金。2011年5月20日，殷店政府因集镇改造，以公开招标方式将殷店镇计生服务站846.8㎡土地所有权（含程强租赁房屋及前院的土地）予以转让，并与中标单位西城建筑工程有限公司（由谢建代签）签订《土地所有权转让协议书》，协议约定西城建筑工程有限公司以1300000元价格取得殷店镇计生服务站846.8㎡土地所有权（含程强租赁房屋及前院的土地）用于工程建设，并约定合同签订后三个月内完成土地及建设工程报批手续，工期一年。因原、被告租赁合同未解除，程强仍在正常生产经营，并于2013年5月13日以豪威制衣厂的名义与随州市雪松服饰有限责任公司签订《服装生产加工合同》，合同约定加工棉袄数量为23498件，分四批交货，前两批计10653件已按时交货，第三批8545件应于2013年9月12日交货。2013年9月5日，谢建依据殷店政府与西城建筑工程有限公司于2011年5月20日签订的《土地所有权转让协议书》，雇请10名搬运工人将豪威制衣厂机器设备、存货等强行搬出租赁房屋外，影响了豪威制衣厂的生产加工进度。第三批8545件棉袄迟延至2013年10月6日交货且少交260件，实交8285件，第四批订单4300件取消。随州市雪松服饰有限责任公司以程强迟延交货使其蒙受310000元损失为由按合同约定拒付该批加工费265120元（迟延交货数量8285件×32元／件）。程强认为殷店政府违约使其遭受服装加工费损失265120元。程强因更换租赁场地发生搬运费9000元。程强同时认为殷店政府违约并使其遭受服装加工费损失265120元。程强为维护其合法权益，遂诉至法院。
原审另查明，2013年11月6日，随州大信房地产评估咨询有限公司出具的随大信估字（2013）第1801号《房产估价报告》，对程强在租赁场地内投资增建厂房及附属物重置成新价值进行了评估，评估总价为119491元，其中建筑物重置成新价值为96120元，附属物重置成新价值为23371元。2013年11月23日，随州市恒昌资产评估事务所出具的随恒评报字（2013）第1325号《资产评估报告书》，对程强所有服装厂搬迁停产的部分资产和场地租用费损失提供市场参考价值，资产总评估值为51700元，其中机器设备36台的市场参考价值为42100元，部分衣领、筒线的市场参考价值为6200元，自9月6日到10月28日近2个月停业期间的租赁费损失的市场参考价值为3400元。程强为本案诉讼聘请律师支出代理费15000元。
原审法院认为，本案是一起原、被告双方在履行《招商协议书》实质为租赁合同的过程中，未依约定全面正确履行合同义务，导致双方就违约及损害赔偿产生争议的租赁合同纠纷案件。纵观全案，将本案争议焦点概括为：一、关于原告程强主体资格是否适格的问题；二、关于原、被告间签订的《招商协议书》即租赁合同是否解除的问题；三、关于原告程强的具体损失数额如何认定的问题。针对原、被告双方当事人的争议焦点和原告程强的诉讼请求，评判如下：
一、关于原告程强主体资格是否适格的问题
从本案案由为合同纠纷的角度分析，涉案合同由程强与殷店政府签订，豪威制衣厂的设立亦为合同约定的事项之一，在合同履行过程中产生纠纷并诉至法院，本案处理结果与程强有直接的利害关系，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，程强是本案适格原告。
从本案受损财产为已被依法注销的豪威制衣厂所有的角度分析，《中华人民共和国个人独资企业法》第二条规定，个人独资企业财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任。《中华人民共和国个人独资企业法》第二十七条规定，个人独资企业解散后可由投资人自行清算。豪威制衣厂财产在履行合同过程中因殷店政府违约遭受损失，程强作为财产所有人，并作为法律赋予自行清算职能的投资人，是本案适格原告。
二、关于原、被告间签订的《招商协议书》是否解除的问题
程强与殷店政府于2007年1月18日签订的《招商协议书》是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效。《招商协议书》第8条约定“如一方违约，另一方可终止合同”，根据原、被告双方举证及庭审辩论情况可知，原、被告约定该条款的真实意思表示为在一方违约时，另一方享有合同解除权，即该条款实质是对合同的约定解除权之约定。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款之规定，合同一方在行使约定解除权时应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。被告认为程强违约但并未向程强履行有效通知义务，合同并未因此解除。
2011年5月，殷店政府将含程强租赁使用房屋及场地土地在内的殷店镇计生服务站846.8㎡土地的使用权以1300000元出让给西城建筑工程有限公司用于工程建设，该行为是否合法有效在本案中不予认定，但对该行为的真实性本案已予以认定。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，即一般情况下，出租人在租赁期间内处分租赁物所有权的，并不影响租赁合同的效力，在租赁合同无特别约定时，出租人并不因此违约。本案中，殷店政府先将计生服务站部分房屋及场地出租给程强，目的是让程强开办服装加工企业，后将含前述土地在内的计生服务站846.8㎡土地的使用权出让给西城建筑工程有限公司，目的是让西城建筑工程有限公司进行工程建设。上述房屋及土地的这两次处分行为，目的存在根本冲突，无法同时实现，后一行为目的实现必然以损害前一租赁行为目的实现为前提。殷店政府的出让行为带来的冲突后果发生在殷店政府有效行使约定解除权前，在剩余租赁期间内程强对租赁房屋及场地仍享有占有、使用、收益之权利，并可通过努力重新实现经营服装加工企业之目的，使服装加工企业的运营总体上呈连续状态，这与原、被告签订《招商协议书》的目的相符，也是《招商协议书》赋予程强的合法权利。但殷店政府的出让行为导致的冲突后果直接损害了程强的合法权利，使《招商协议书》的目的不能实现，殷店政府已构成根本违约。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项之规定，在殷店政府的根本违约行为导致合同目的无法实现时，程强依法可解除合同，故程强要求解除双方签订的《招商协议书》的诉讼请求，依法予以支持。
三、关于程强的具体损失数额如何认定的问题
程强提交的《公证书》由中华人民共和国湖北省随州市曾都区公证处依法出具，内容客观真实，公证费票据形式合法，故对公证费3000元予以采信。随州市恒昌资产评估事务所出具的《资产评估报告书》，因机器设备与存货这部分资产未发生权属变更，不属于程强的损失范围，租赁损失属于程强的损失范围，故对机器设备与存货的价值评估部分不予采信，对租赁损失评估部分予以采信。程强提交的资产评估费票据，形式合法，虽资产评估报告仅采信部分，但本次鉴定系由法院委托鉴定且为查明本案基本事实之必要鉴定，故该资产评估费2000元予以支持。随州大信房地产评估咨询有限公司出具的《房产估价报告》，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十七条“鉴定人应当提出书面鉴定意见，在鉴定书上签名或者盖章”之规定，估价人员已在房产估价结果报告上签章，符合法律规定，估价对象由程强投资建造。在殷店政府未提交相关证据证明估价对象系违法建造的情况下，程强依法主张估价对象投资价值损失并无不当，故对房产估价结果报告予以采信，对该房产评估费3000元予以支持。
程强主张殷店政府将第一次未搬完的剩余设备搬出厂房，造成其经济损失，因程强提供的照片内容为部分设备堆放状况，照片具有片面性，仅根据照片不能反映程强该部分损失造成的原因，亦不能确定损失的具体数额，故对程强诉请的机器设备未评估部分损失50000元不予支持。程强向法院提交搬运费收据（附搬运人有效联系方式），主张因殷店政府违约导致其搬运设备产生费用，该部分费用为程强必然发生的直接损失，殷店政府认为不能确定其真实性，但未提交相关证据予以反驳，故对搬运费9000元予以支持。程强向法院提交《临时租房协议》，主张因殷店政府违约导致其租赁房屋存放机器设备、存货并产生租赁费用，因《临时租房协议》与随州市恒昌资产评估事务所出具的《资产评估报告书》反映的同一时间段内地理位置相近的两处房屋租金标准有较大差异，且前者显著高于后者，两份证据存在矛盾之处。考虑到《临时租房协议》的签订时间2013年9月16日早于法院委托鉴定时间2013年10月14日，而《资产评估报告书》中租金标准是根据程强向评估机构提交的相关证据予以核算，程强并未对资产评估报告书提出异议，且依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条第一款第（二）项之规定，鉴定结论的证明力一般大于其他书证，故对该《临时租房协议》不予采信，程强诉请的临时租赁费15000元依法不予支持。
对程强诉请其和豪威制衣厂信誉损失80000元，无事实及法律依据，应当不予支持。对程强诉请的剩余四年租期的预期经营损失100000元，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款之规定，殷店政府违约给程强造成损失，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过殷店政府在订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失，其中因违约所造成的损失应限定于直接损失，合同履行后可以获得的利益是指可确定获得的预期利益，且损失应当具有可预见性。豪威制衣厂因被吊销营业执照而注销，如合同继续履行，企业经营具有风险，盈亏尚不能确定，每年的净利润更不具有确定性、可预见性，故程强的该项诉讼请求，应当不予支持。对程强要求临时租赁费用计算至纠纷解决之日的主张，根据《招商协议书》约定，程强应自2009年1月19日起交纳租金，截止2013年9月5日豪威制衣厂被强制迁出，程强共交纳租金20000元，未足额支付租金，不存在预付租金损失。豪威制衣厂被强制迁出之后，程强因殷店政府违约被迫突然改换租赁场所需合理过渡期间，将资产评估报告中核算租赁损失的期间（2013年9月6日至2013年10月28日）作为过渡期间较合理。程强在该期间内产生的租赁费用，即3400元，应当予以支持。对于程强认为殷店政府违约并使其遭受服装加工费损失265120元，殷店政府违约只是造成程强该项损失的原因之一，程强未及时采取有效的补救措施是造成该项损失的主要原因，故酌定将该项损失265120元的30%，即79536元列入程强因殷店政府违约造成的损失范围。
综上，程强与殷店政府之间签订的《招商协议书》即租赁合同合法有效，原、被告应当按照协议约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。殷店政府在租赁合同尚未解除时将租赁物转让，且上述行为致使原、被告间租赁合同难以继续履行，不能实现合同目的，殷店政府已构成根本违约，程强请求解除与殷店政府签订的《招商协议书》，应当予以支持。对程强诉请的机器设备与存货的已评估部分价值45900元、机器设备未评估部分损失50000元、临时租赁费15000元、律师费15000元，依法不予支持。对程强诉请的投资新建建筑设施价值119491元、评估费用5000元、公证费3000元、搬运费9000元、过渡期间租赁费3400元、服装加工费损失79536元，依法予以支持。故程强因殷店政府违约造成的损失219427元（119491元＋5000元＋3000元＋9000元＋3400元＋79536元）。由于程强也存在一定的违约行为，其应承担相应的违约责任，故上述损失由殷店政府赔偿70%，即153598.90元。本案经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十三条之规定，判决：一、解除原告程强与被告随县殷店镇人民政府间签订的《招商协议书》；二、被告随县殷店镇人民政府于判决生效之日起十日内向原告程强赔偿损失153598.90元；三、驳回原告程强的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3500元，由程强负担500元，殷店政府负担3000元。
宣判后，上诉人程强不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：1、原审判决程序违法。上诉人于2013年9月起诉，上诉人于2015年2月11日才收到判决书，超出了法定的审理期限。2、原审判决对上诉人的损失数额认定错误，应当依法撤销原判并改判。（1）被上诉人的根本违约行为，给上诉人的机器设备与存货造成了相应损失，也应当赔偿上诉人临时租赁费和律师费的损失，原审判决对上诉人的机器设备与存货损失45900元、机器设备未评估部分损失50000元、临时租赁费15000元、律师费15000元不予支持，于法于理不符；（2）被上诉人的根本违约行为，致使上诉人遭受服装加工费损失265120元，原审判决酌定被上诉人赔偿上述损失的30%不当；（3）上诉人的信誉损失和预期经营损失应当予以支持。豪威制衣厂系上诉人成立的个人独资企业，该厂营业执照的吊销属被上诉人的政府行为所致。综上，请求二审法院撤销原审判决的第二、三项，应依法改判，全部诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人殷店政府答辩称，答辩人与上诉人程强签订的《招商协议书》于2011年4月30日已解除，答辩人没有违约行为。上诉人程强主张的新增建筑设施的损失、服装加工费损失265120元不应得到赔偿。上诉人程强上诉要求答辩人承担违约责任，但是要求答辩人赔偿的损失是侵权责任所致，答辩人没有侵权行为，不应承担赔偿责任。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
上诉人程强为支持其上诉请求，向本院提交了一份书面证据，并申请证人张某、王某出庭作证。
上诉人程强提交的书面证据为收款人为魏国强的《收条》原件一份。证据的主要内容为：魏国强收到程强房租15000元。证明目的：程强与魏国强于2013年9月16日签订的《临时租房协议》是客观真实的。
证人张某出庭作证的主要内容为：2013年9月，证人张某在程强租赁房屋对面的毛坯房内赶工做了一个月的棉袄。证明目的：上诉人程强在被强行迁出租赁房屋后，采取了有效的补救措施完成其与随州市雪松服饰有限责任公司签订的合同订单。
证人王某出庭作证的主要内容为：2013年9月，证人王某在程强原服装厂对面改建房屋，后发现程强的设备都放在外面，因证人与程强的父亲认识，就将改建的毛坯房场地借给程强使用。证明目的同上。
被上诉人殷店政府质证认为，上诉人程强提交的书面证据不是新证据，没有落款的年份，不具有真实性。证人张某、王某与上诉人有利害关系，两证人证言的证明目的与上诉人要求请求赔偿服装加工费损失是矛盾的，既然上诉人采取了积极措施，就不存在服装加工费损失了。
对被上诉人殷店政府有异议的上述证据，本院经审查后认为，上诉人程强提交的魏国强出具的《收条》一份，与程强在原审提交的其与魏国强于2013年9月16日签订的《临时租房协议》相互印证，能够证明程强实际支出的临时租赁费用15000元。被上诉人殷店政府虽不认可，但亦无相关证据予以反驳，故本院对上诉人程强提交的书面证据予以采信。上诉人程强于举证期限届满前向本院申请证人张某、王某出庭作证，证人张某、王某经本院通知后出庭作证，符合法定程序。证人张某、王某两名证人的证言，与上诉人程强在原审提交的《服装加工合同》、随州市雪松服饰有限责任公司的《通知》及李大军的证言等证据相互印证，能够证明程强因租赁合同不能履行导致程强不能按期交货造成经济损失的事实，故本院对两证人证言的真实性予以采信，对两证人证言的证明目的结合本案其他证据、案件事实综合予以评判。
经审理查明，原审查明事实属实。
另查明，程强为继续生产，于2013年9月16日与魏国强签订了《临时租房协议》，约定魏国强将位于殷店镇林站小区一楼十一间房屋及套房两套、办公室一套租给程强，租赁时间自2013年9月16日至12月16日，租金15000元。程强在其经营的豪威制衣厂被强行迁出租赁房屋后，程强借用了殷店镇计生服务站对面的毛坯房场地用于加工生产。
还查明，殷店政府于2015年4月已向随县人民法院起诉，要求程强按照《招商协议书》的约定支付欠缴的租金。
本院认为，本案存在以下四个争议焦点：一、上诉人程强要求被上诉人殷店政府赔偿机器设备与存货的已评估价值48300元、机器设备未评估损失50000元、临时租赁费15000元、律师费15000元有无事实和法律依据？二、上诉人程强要求被上诉人殷店政府赔偿服装加工费的全部损失265120元有无事实和法律依据？三、上诉人程强要求被上诉人殷店政府赔偿信誉损失和预期经营损失有无事实和法律依据？四、对于因《招商协议书》被解除，程强的经济损失应由谁承担赔偿责任？如何赔偿？
关于本案的争议焦点一，随州市恒昌资产评估事务所于2013年11月23日作出的《资产评估报告书》采用重置成本法为主要评估方法，评估的范围和对象系程强所有服装厂搬迁停产的部分资产和停业期间的租赁费损失的市场参考价值。该《资产评估报告书》评估的机器设备评估价值42100元、存货评估价值6200元系机器设备和存货的市场价值，《资产评估报告书》中对于“设备现状的假设”中明确“以设备在正常保养状况下可以正常使用为前提”，即《资产评估报告书》中评估的机器设备和存货并未达到不能继续使用的损害程度。因机器设备和存货的所有权未发生变更，程强仍可以将上述机器设备和存货用于生产经营，且程强在原审庭审时自述《资产评估报告书》中评估的机器设备和存货其已取回部分，故随州市恒昌资产评估事务所作出的《资产评估报告书》中评估的机器设备与存货的已评估部分价值共计48300元不属于程强因租赁合同不能履行而造成的经济损失。上诉人程强在原审时提供照片四张证明其未评估的机器设备损失50000元，但因上述照片不能反映机器设备与本案当事人、事实的关联性以及机器设备的损害程度和损失数额，且原审法院在庭审时已向程强明确告知了其可以在一定期限内对上述机器设备申请鉴定，但上诉人程强在规定的期间内未申请鉴定，应视为其自愿放弃了鉴定的权利，故上诉人程强认为被上诉人殷店政府的违约行为造成其机器设备未评估部分损失50000元无充分有效的证据予以证实，本院对该上诉请求不予支持。上诉人程强经营的豪威制衣厂在被强行搬出租赁房屋后需要过渡期间另行安置用房，在过渡期间产生的临时租房费用属于上诉人程强因租赁合同不能履行所造成的损失，根据二审查明的事实，对程强实际支出的15000元的临时租房费予以认定。上诉人程强要求被上诉人殷店政府赔偿其因诉讼支出的律师代理费15000元，该上诉请求无相关法律依据，且程强与殷店政府签订的《招商协议书》对此也无任何约定，故本院对程强的该上诉主张不予支持。
关于本案的争议焦点二，上诉人程强上诉请求被上诉人殷店政府赔偿服装加工费的全部损失265120元，应否得到支持？本院认为，程强于2013年5月13日以豪威制衣厂的名义与随州市雪松服饰有限责任公司签订《服装生产加工合同》，合同约定随州市雪松服饰有限责任公司委托豪威制衣厂加工四批产品。程强在合同的履行过程中，对于合同约定生产加工的四批产品应当合理安排生产时间和计划。豪威制衣厂于2013年9月5日被强行搬出租赁房屋，距离其与随州市雪松服饰有限责任公司约定的第三批货物的交货时间2013年9月12日仅余7天时间，按此时间推算豪威制衣厂如要按期交货的话，其在2013年9月5日时应已完成大部分的工作量。且上诉人程强在豪威制衣厂被强行搬出租赁房屋的情况下，能够预见其与随州市雪松服饰有限责任公司签订的合同不能按期履行，其应当及时通知随州市雪松服饰有限责任公司并与对方积极进行协商，以减轻可能给对方造成的损失，而上诉人程强虽然在二审举证证明其在豪威制衣厂被强行搬出租赁房屋后采取了一定措施，但其采取的措施不能达到有效防止损失扩大的程度。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，双方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”故原审法院认定上诉人程强未及时采取有效的补救措施是造成其该项损失的主要原因并无不当。原审判决将服装加工费的全部损失265120元的30%即79536元酌定为上诉人程强因被上诉人殷店政府的违约行为造成的损失，具有合理性，本院对原审判决认定的该项损失依法予以维持。
关于本案的争议焦点三，上诉人程强要求被上诉人殷店政府赔偿信誉损失和预期经营损失，应否得到支持？因上诉人程强上诉所称的信誉损失属于侵犯名誉权造成的损失，系侵权损害赔偿的范围，而上诉人程强在本案中主张的是因违约而产生的损害赔偿，故对上诉人程强要求赔偿信誉损失的上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人程强上诉要求被上诉人殷店政府赔偿剩余四年租期的预期经营损失100000元，本院认为，预期经营损失属于一种间接损失，其是在订立合同时双方能够或应当预见到的利益，因程强设立的服装厂属于独立经营、自负盈亏的个人独资企业，其投资经营具有风险性，上诉人程强在其租赁合同期内能否盈利、盈利多少并不能确定，也不是合同双方在签订合同时所能预见到的，故上诉人程强的该上诉理由于法无据，本院亦不予支持。
关于本案的争议焦点四，殷店政府通过招商的方式与程强签订房屋租赁合同，该合同系双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有法律效力。殷店政府在履行合同的过程中应当发挥公众示范作用，树立诚信政府的形象，切实维护招商企业的合法权益。本案中，殷店政府于2011年5月20日与西城建筑工程有限公司签订《土地所有权转让协议书》，将包含程强租赁房屋及前院在内的土地使用权出让给西城建筑工程有限公司用于工程建设。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”故《土地所有权转让协议书》的签订应不影响殷店政府与程强之间租赁合同的效力。但是，殷店政府出让土地使用权给受让人重新建房的行为致使程强租赁的房屋无法继续经营，导致租赁合同的目的不能实现，且殷店政府在租赁物所有权人发生变化的情况下，负有协调解决各方矛盾，使合同相对方损失最小化的义务，但殷店政府并没有提供充足证据证明其采取过有效措施，最终结果是程强经营的服装厂的设备等被他人强行搬出租赁房屋，程强因此而遭受损失，故殷店政府在合同履行的过程中存在根本违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项规定，当事人一方违约致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同，故程强有权解除合同并要求殷店政府赔偿损失。原审判决认为上诉人程强也存在一定的违约行为，据此判决殷店政府对程强的损失承担70%的违约责任。本院认为，殷店政府认为程强有违约行为，其已对此另案起诉，本案双方之间租赁合同最终解除的原因是殷店政府的根本违约行为，程强是否存在违约的行为与本案合同的解除没有直接因果关系，故殷店政府对于程强在本案中的经济损失应承担全部赔偿责任，原审法院判决殷店政府对程强的损失承担70%的违约责任不当，本院依法予以纠正。上诉人程强因被上诉人殷店政府违约造成的损失有：投资新建建筑设施价值119491元、评估费用5000元、公证费3000元、搬运费9000元、过渡期间租赁费15000元、服装加工费损失79536元。以上损失共计231027元，应由殷店政府承担赔偿责任。
上诉人程强上诉称原审判决程序违法，超出了法定的审理期限。本案在原审法院的立案时间为2013年9月24日，根据法律规定鉴定期间不计入审限，且根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十九条之规定，本案可以延长审限。故上诉人程强的该上诉理由不能成立，本院予以驳回。
关于被上诉人殷店政府的答辩意见。殷店政府认为双方签订的《招商协议书》于2011年4月已经解除，殷店政府无违约行为。因殷店政府未提交证据证明其向程强履行了解除合同的通知义务，故本院无法推断双方合同在2011年4月时已解除。殷店政府答辩称上诉人程强主张的新增建筑设施的损失、服装加工费损失265120元不应得到赔偿。因殷店政府与程强签订的《招商协议书》中约定了程强可以在租用场地内新增建筑设施，即殷店政府同意程强在租赁场地进行扩建，因殷店政府存在根本违约行为，其应当对程强扩建建筑设施及附属物的损失予以赔偿。程强投资设立的豪威制衣厂被注销，并不影响程强进行生产经营获取利润，且殷店政府对原审判决并未提起上诉，应视为其对原判予以认可，本院二审只围绕当事人的上诉请求予以审查，故殷店政府的上述答辩理由不能成立。殷店政府答辩称程强主张的法律关系错误，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十二条的规定，程强有权就合同解除后的损失选择合同之诉或侵权之诉，程强要求合同相对方按违约责任赔偿损失并无不当。
另原审判决对于一审受理费的计算错误，本院依法予以纠正。
综上所述，原审判决认定事实部分不清，实体处理不当，上诉人程强的上诉理由和上诉请求部分成立，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条第一款、第一百二十条、第二百一十六条、第二百二十九条、《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十九条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持（2013）鄂随县民初字第01359号民事判决第一项；
二、撤销（2013）鄂随县民初字第01359号民事判决第二、三项；
三、随县殷店镇人民政府于判决生效之日起十日内赔偿程强的经济损失231027元；
四、驳回程强的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费10933元，由程强负担7653元，殷店政府负担3280元；二审案件受理费5740元，由程强负担4018元，殷店政府负担1722元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 迅
审 判 员 姚仁友
代理审判员 张 欢
二〇一五年五月二十六日
书 记 员 王 凌