昆明市盘龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盘法民初字第230号
原告：刘文英，女，汉族。
委托代理人：李祖龛，男，汉族。特别授权代理。
被告：何熙娥，女，汉族。
委托代理人：邵卉芳、刘晓光，系云南国平律师事务所律师,特别授权代理。
原告刘文英诉被告何熙娥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月13日受理后，依法组成合议庭分别于2015年5月13日、2015年6月8日两次公开开庭进行了审理。原告刘文英及其委托代理人李祖龛，被告何熙娥及其委托代理人邵卉芳、刘晓光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘文英诉称：2013年11月12日，被告希望原告能拿出人民币600000元给其作为房屋租金进行使用，故被告将其所有的位于昆明市XX花园XX大道X幢XXX号房屋出租给原告。租赁期间自2013年11月12日起至2043年11月12日，共计30年。租房协议写好后原告于当日向被告交付了现金人民币48000元，后通过银行转账了人民币552000元给被告。租金支付后，被告拒不履行交付租赁房屋的义务，亦不退还租金。被告的行为已侵害了原告的合法权益，故诉至本院要求判令：被告将租赁房屋交付给原告使用并由被告承担本案诉讼费。
庭审中，原告明确主张原、被告双方之间系房屋租赁关系且明确要求将其诉讼请求变更为要求被告返还租金人民币600000元并支付上述款项自2013年11月12日起至2015年5月13日止按照中国人民银行同期贷款利率四倍计算的利息。
被告何熙娥答辩称：本案原告提出的事实理由和诉讼请求涉及两个法律关系。首先，原告陈述的款项人民币600000元是借贷关系，另一个是原告所诉的房屋租赁合同关系，两者系两个法律关系，不应在本案中一并处理。从原告的租赁合同来看，本身就违反了法律法规，租赁合同中陈述房屋租金是一次性付清，既然已经付清就不存在债权债务关系。被告陆陆续续已经向原告偿还了人民币3000000元有余，再加上另一个调解的案子中确认的人民币1000000元，已超过人民币4000000元了，原告所称的借款早已还清。
原告刘文英为证实其诉讼主张，向本院提交如下证据材料：
一、《租房协议》原件一份，欲证实双方存在房屋租赁合同关系，且原告已经支付了房屋租金人民币600000元，但被告没有将房屋交付给原告使用；
二、《打款凭证》、《取款凭证》原件各一份，欲证实原告已经支付了租金人民币600000元，《取款凭证》证实取款人民币60000元，其中人民币48000元以现金方式向被告支付了租金；
三、原告与被告于2013年11月29日到2014年10月30日所签订的《借款合同》及银行转账凭证复印件一组（共计27页），欲证实原告与被告存在高达人民币6000000元有余的债权债务关系；
四、《传票》、《举证通知书》、《民事判决书》、复印件各一份及《民事裁定书》、《诉讼费发票》、《退费收据》复印件各两份，欲证实原告与被告于2013年11月29日产生的人民币1000000元的债务已经法院审理予以处理完毕；
五、《收条》原件一份，欲证实原告与被告存在人民币6120000元的债权债务关系，其中人民币2000000元有余是通过信用卡透支的方式出借给被告的，后被告未按时未还上述借款，导致信用卡逾期，后原告与被告协商对还款事宜达成一致意见；
六、《承诺书》原件一份，欲证实被告承诺给原告关于借款人民币1950000元的处理方案；
七、《保证书》复印件一份，欲证实原告借给被告的钱有人民币2000000元有余；
八、《结婚证》、《档案摘抄表》复印件各一份，欲证实房产确实存在并且处于婚前个人财产，被告与原告在签订《租房协议》时是合法的；
九、《证据清单》复印件一份，欲证实原告针对被告提供的证据清单所做的陈述；
十、《苗木购销合同》复印件两份，欲证实原告与被告于2013年11月12日签订《租房协议》后，被告来找原告借钱时出示给原告的材料，证明被告有偿债能力和资金用途，正是由于被告提供的这两份合同，在被告口头承诺的高额回报的利诱下，原告才源源不断地把钱借给被告，造成今天的惨状；
十一、照片原件一张，欲证实人民币552000元《收条》的来源。
经质证，被告何熙娥对原告刘文英提交的证据一的真实性予以认可，但对其关联性不予认可，双方实际上是借贷关系，租赁合同实际是抵押。对证据二中《打款凭证》的真实性予以认可，但对其证明内容不予认可；对《取款凭证》的真实性予以认可，但对其关联性不予认可，被告只收到原告人民币552000元，并未收到人民币600000元。对证据三中有被告及被告丈夫罗红喜签字的《借款合同》予以认可，对银行转账凭证不予认可，从中无法看出转账的对象。对证据四、六、八予以认可。对证据五、七、九的真实性予以认可，但对其证明内容不予认可。对证据十的真实性予以认可，但对其关联性不予认可。对证据十一不予认可。
被告何熙娥为证实其答辩主张，向本院提交《欠条》、《收条》原件各一份及《银行还款凭证》原件五份，欲证实本案中的借款人民币552000元被告及其丈夫罗红喜已向原告予以了归还。
经质证，原告刘文英对被告何熙娥提交的证据的真实性予以认可，但对其证明内容不予认可，上述材料均系原告与被告之间的其他经济往来，与本案并无关联性。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。任何一个具体事实要成为定案的依据，必须具备真实性、关联性、合法性三个特征。对原告提交的证据一及证据二中的《打款凭证》经被告质证对其真实性予以认可，且能证实原、被告之间建立了房屋租赁合同关系，且原告通过银行转账方式向被告支付了租金人民币552000元，故本院对上述证据予以采信。证据二中的《取款凭证》经被告质证对其真实性予以认可，对此本院予以确认。对其证明内容本院认为，证据一中已明确付款日期为2013年11月12日，以银行转账小票为证。但该证据显示的取款日期为2013年11月26日，金额为人民币60000元，且原告未能举证证实被告收到其现金人民币48000元，故本院对该证据原告欲证实的内容不予采信。证据三至十经被告质证对其真实性予以认可，对此本院予以确认，但上述证据仅能证实原告与被告及其他案外人存在债权债务关系，但无法证实本案中被告主张已归还的款项人民币552558元系因上述债务关系中产生，故本案对上述证据的证明内容不予采信。证据十一系草稿照片，从中无法看出原告欲证实的内容，故本院对该证据不予采信。
被告提交的证据经原告质证对其真实性予以认可，对此本院予以确认，对上述证据系原告与被告之间其它债权债务关系，与本案并无关联性，故本院对上述证据不予采信。
综合上述证据及原、被告在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：
2013年11月12日原告与被告签订《租房协议》约定被告将其所有的位于昆明市XX花园XX大道X幢XXX号房屋租赁给原告使用，租期为30年（自2013年11月12日起至2043年11月12日止），租金为人民币600000元，付款日期为2013年11月12日，以银行转账小票为证。合同签订后，原告于当日通过银行转账向被告支付了租金人民币552000元，但被告至今未将租赁房屋交付给原告使用，故原告诉至本院有以上诉求。
本案争议焦点：1、原、被告双方系房屋租赁关系还是民间借贷关系；2、原告诉请的人民币600000元被告是否已全额退还给原告。
本院认为：针对第一个争议焦点，原、被告双方均系完全民事行为能力人，双方对借贷关系与租赁关系的区别应有明确的认识与区分，且被告亦未能举证证实双方实际系借贷关系，故本院认为原、被告双方系房屋租赁关系。
针对第二个争议焦点，被告未能举证证实其已向原告返还了交纳的租金人民币552000元，对此应承担举证不利的法律后果，故本院对被告的该项辩称不予采信。
综上所述，对原告要求被告返还租金人民币600000元的诉讼请求，本院认为，原告与被告签订租赁合同，对租赁事宜进行了约定，但在原告履行了交付租金的合同义务后，被告至今未履行交付房屋的义务，且当庭表示不愿意履行合同义务，故现原告要求返还已交付的租金于法有据，本院依法予以支持，但经庭审查明，原告实际交付的租金金额仅为人民币552000元，故现返还的金额应为人民币552000元。对原告要求被告支付自2013年11月12日起至2015年5月13日止按照中国人民银行同期贷款利率四倍计算的利息的诉讼请求，本院认为，原、被告双方虽未就房屋交付使用的时间进行约定，但双方约定的租赁期限自2013年11月12日起算，且被告于当日收取了原告租金人民币552000元。按照交易习惯此时被告即应将租赁房屋交付给原告使用，但至今被告均未履行其义务，已构成违约，给原告造成了损失，应承担相应的违约责任。本案中，原告的损失即为租金的利息损失，现原告主张按照中国人民银行同期贷款利率四倍计算的利息明显过高，故本院按照中国人民银行同期贷款利率予以支持。另，原、被告双方签订的租赁合同期限为30年，已超过法律规定的最高租赁期限20年，故超过10年的租赁期限部分属无效约定。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百一十四条第一款、二百一十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告何熙娥于本判决生效之日起十日内向原告刘文英返还租金人民币552000元；
二、被告何熙娥于本判决生效之日起十日内向原告刘文英支付上述款项自2013年11月12日起至2015年5月13日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；
三、驳回原告刘文英的其他诉讼请求。
案件受理费人民币9800由被告何熙娥承担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。
审 判 长 夏丽雯
人民陪审员 寸 颖
人民陪审员 珺华芝
二〇一五年八月五日
书 记 员 徐莎莎