山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一终字第2109号
上诉人（原审被告）王兆启。
被上诉人（原审原告）代德堂。
委托代理人王俊太。
原审被告石明。
上诉人王兆启因与被上诉人代德堂、原审被告石明房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省即墨市人民法院（2014）即民初字�1344号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
代德堂在一审中诉称：2010年10月1日，我与王兆启签订厂房租赁合同，我将位于即墨市龙山街道办事处上夼村的厂房租赁给王兆启使用，租赁期限为三年，租赁费为6万元。2012年9月30日，王兆启尚欠房屋租赁费2.4万元。请求王兆启给付厂房租赁费2.4万元，承担本案的诉讼费用。
王兆启在一审中辩称：双方签订的厂房租赁合同无效。王兆启已付清第一、第二年的租赁费，代德堂未能提供租赁房屋的合法手续，自2012年9月30日起未再使用涉案房屋。王兆启不欠代德堂房屋租赁费，请求依法驳回代德堂的诉讼请求。
石明在一审中辨称：我未承租代德堂的厂房，我与代德堂无任何关系，代德堂无权向我主张权利，请求依法驳回代德堂的诉讼请求。
一审法院查明和认定的基本事实�：2010年10月1日，代德堂（出租房，合同甲方）与王兆启（承租方，合同乙方）签订厂房租赁合同。合同约定：1、代德堂有标准车间约660平方米，租赁给王兆启使用，租赁期限为三年，自2010年10月1日至2013年9月30日止。2、房屋租赁费总计为6万元整，在合同签订时，王兆启给付代德堂1.6万元整，次年9月30日前给付代德堂2万元整，2012年9月30日前付给代德堂2.4万元。租赁费以代德堂收款收据为凭。3、租赁期内房屋设施、门窗由王兆启管理、修缮，王兆启要保证门窗完好、玻璃完好、水、电完好，建筑主体结构不变。租赁期内房屋及附件损坏均由王兆启自负（其中代德堂水、电完善）。4、租赁期内房屋因不可抗力等因素造成损坏王兆启不负责，若因为王兆启经营等原因造成损失，则由王兆启负责。5、王兆启在租赁期内水、电费用自理，并接受当地村委管理及卫生、人口、计生管理。营业及手续费用自负，王兆启合法经营。6、代德堂确保合同到期后，在同等条件下，王兆启继续该房屋的租赁使用权。合同签订后，王兆启给付代德堂第一年度租赁费1.6万元，代德堂将房屋交付给王兆启使用。2011年9月30日，王兆启给付代德堂第二年度租赁费2万元。石明未与代德堂签订租赁合同，亦未占有使用涉案房屋。
在审理过程中，王兆启申请证人吕某勤、王某峰出庭作证，两人证实，吕某勤在王某峰的母亲家相遇，吕某勤邀请王某峰一起到王兆启租赁的厂房内维修拖拉机，在涉案厂房的办公室外，听到代德堂与王兆启商量解除合同的事情，王兆启明确告诉不租赁代德堂的房屋了，代德堂未表示反对，说腾出厂房就给他个信。
另查明，2012年10月18日，王兆启以特快专递的方式将房屋钥匙退还给代德堂，代德堂以外出为由拒绝签收特快专递。王兆�主张自2012年9月30日起，未再使用代德堂房屋，并提供照片四张证明代德堂的厂房无人使用。代德堂对王兆启提交的证据均不予认可，但未提交证据证明王兆启于2012年10月1日至2013年9月30日期间占有使用代德堂的房屋。2012年9月1日，王兆启与青岛新国际集团鑫晖金属工业有限公司签订房屋租赁合同。租赁期限自2012年9月1日至2017年9月1日止。青岛新国际集团鑫晖金属工业有限公司证明，自2012年9月1日，王兆启租赁其公司厂房至今，每月电费由公司代收后交付供电公司。
还查明，代德堂与即墨市龙山街道办事处上夼村村民委员会签订荒山承包合同，承包期限自2002年1月1日至2052年12月31日止，期限50年。代德堂在承包的山上自建房屋七间用于发展养殖业。代德堂未办理房屋产权手续，亦未取得建设工程规划许审批手续或临时建筑审批手续。
一审法院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。代德堂租赁给王兆启的房屋未取得房屋产权证，亦未经规划审批，庭审结束前，代德堂未能提供租赁房屋的合法手续。因此，双方签订的房屋租赁合同应当认定无效。合同被认定无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应各自承担相应的责任。双方的租赁合同无效，双方均有过错，代德堂不得基于租赁合同收取租金。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，在房屋租赁合同无效�，出租人可以参照合同约定向承租人主张房屋占有使用费。王兆启的证人吕某勤、王某峰证实，王兆启明确表示解除租赁合同，代德堂未表示反对意见，言明王兆启腾出厂房就给他个信。事后，王兆启以特快专递的方式将房屋钥匙两把返还给代德堂，代德堂以外出为由拒绝接受特快专递，王兆启提交与青岛新国际集团鑫晖金属工业有限公司签订房屋租赁合同，证明其于2012年9月30日起，未再占有使用代德堂房屋。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”代德堂未能向法庭提交证据证明王兆启于2012年10月1日至2013年9月30日期间占有使用涉案房屋的�实；王兆启亦未能提交证据证明，已办理交接手续将租赁的房屋交付代德堂。因此，双方均应承担举证不能的法律后果。《中华人民共和国民法通则》第四条规定：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”。合同无效后，双方因涉案房屋的交接问题发生争执，致使双方均未实际控制租赁房屋，造成租赁房屋闲置，对此，双方均负有责任。故，代德堂请求的租赁费2.4万元应由双方均担。代德堂未与石明签订房屋租赁合同，石明亦未占有使用代德堂的房屋，代德堂请求其承担法律责任，缺乏事实根据，其诉讼请求，一审法院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条，《中华人民共和国民法通则》第四条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审判决：一、王兆启于判决生效后十日内给付代德堂部分房屋占有使用费1.2万元；二、驳回代德堂对石明的诉讼请求；三、驳回代德堂的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元，由代德堂、王兆启各承担200元。
宣判后，王兆启不服，上诉至本院。
上诉人王兆启上诉称：一审判决王兆启支付代德堂房屋使用费12000元，判决结果显失公正，适用法律错误，应当予以纠正。一、涉案房屋没有依法取得建设工程规划许可证，因此双方签订的租赁合同无效，一审应驳回代德堂的诉讼请求。二、因涉案房屋手续不全，王兆启在生产经营过程中办理与生产经营相关的各种�续极为不便，故于2012年9月已经告知代德堂不再继续使用涉案房屋，并在不久之后腾空涉案房屋，将涉案房屋钥匙以特快专递方式寄还给代德堂。代德堂在2012年9月就已经知道并同意王兆启退还房屋，该事实有未启封的EMS特快专递、附近村民的调查笔录以及相关证人证言当庭作证，自2012年9月底起，王兆启不再占有使用涉案房屋。三、代德堂不能仅凭一份无效的租赁合同证明王兆启自2012年9月30日之后还占有使用涉案房屋，其也没有提交合法有效的证据予以证明。请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。
被上诉人代德堂答辩称：签订合同时，王兆启明知涉案房屋没有规划审批手续，是用于畜牧业养殖的车间，价格也特别低廉。本案租赁合同合法有效，而且已使用两年。一审认定事实清楚，判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告石明陈述称：代德堂出租的房屋没有合法手续，租赁合同应认定为无效，代德堂也无权出租。
经审理查明，本院查明的事实与一审一致。
本案经调解，未能达成协议。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案中，涉案房屋未经规划审批，未取得权属证书，因此双方签订的租赁合同应认定为无效，但已经使用涉案房屋的应支付相应的使用费。本案争议的焦点问题是：王兆启自何时起不再使用涉案房屋。因双方未办理房屋交接手续，双方对王兆启何时搬离涉案房屋存有争议。王兆启主张其于2012年9月30日搬离涉案房屋，并提交EMS回执、证人吕某勤、王某峰的证言、王兆启与案外人签订的租赁合同、缴纳电费证明等证据予以证明。代德堂对此不予认可，辩称王兆启一直未交接房屋，直到2013年12月份代德堂才接收房屋，王兆启应交纳该期间的使用费。对此，本院审查认为，王兆启提交的EMS因拒收而被退回，无法证明代德堂已实际签收；证人吕某勤、王某峰的证言、王兆启与案外人签订租赁合同及缴纳电费的证明等证据无法证明王兆启搬离涉案房屋的具体时间。综合以上分析，王兆启提交的上述证据不足以证明其搬离涉案房屋的具体时间，应承担举证不能的法律后果。因王兆启无法证明其搬离涉案房屋的具体时间，一审酌情判令王兆启支付代德堂半年的使用费，系行使自由裁量权，基本妥当，本院对此不予变更。
综上，上诉人王兆启的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人王兆启�担。
本判决为终审判决。
审 判 长 董则明
代理审判员 李 蕾
代理审判员 齐 新
二〇一四年十一月十九日
书 记 员 魏 威