陕西省略阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）略民初字第00025号
原告陈建琦，男，1958年7月13日出生，汉族，住略阳县狮凤路农业银行家属楼*单元*楼左户。
委托代理人李灿明，陕西兴州律师事务所律师（特别代理）。
被告略阳县中瑞房地产开发有限责任公司，住所地略阳县北街。
委托代理人张小彦，女，略阳县中瑞房地产开发有限责任公司员工（特别代理）。
委托代理人刘金华，略阳县城关法律服务所法律工作者（特别代理）。
第三人陈秀平，女，1970年10月26日出生，汉族，住略阳县象山路略阳大厦后商品楼*单元*楼右户。
委托代理人张玲，陕西南星律师事务所律师（特别代理）。
原告陈建琦诉被告略阳县中瑞房地产开发有限责任公司、第三人陈秀平商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈建琦及委托代理人李灿明、被告略阳县中瑞房地产公司委托代理人、第三人陈秀平及委托代理人张玲到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告陈建琦诉称：2011年3日13日，原、被告签订了《房屋购买意向协议》，合同主要约定；被告以8000元／平方米向原告出售电厂路综合商住楼43.18平方米的10号门面房一间，购房款分两次交清，第一次首付购房款30万元，交付钥匙时一次交清剩余款45540.00元，被告承诺不再对该门面房涨价，并在签订正式购房协议时办理其他手续。合同生效后，经被告同意，分别于2011年3月29日、5月27日、12月1日向被告支付购房款17万元，后因被告工程项目停建，被告同意迟延支付房款。2012年下半年，被告开始恢复房建，但没有通知原告交房款。2013年7月10日，被告向原告发出通知，要求原告在2013年7月10日至7月15日期间办理商品房买卖手续，逾期不到按自愿放弃该商品房的交易，同时解除原订的房屋购买意向协议。原告接通知后，及时到被告处办理房款结算，被告却提出按每平方米15000元进行结算，原告认为被告要求不符合协议约定，原告坚持按双方签订的协议约定每平方米8000元结算，双方各执己见，被告至今不给原告签订正式商品房买卖合同，也不给原告交付约定的10号门面房。现依法提起诉讼请求：一、依法确认原告与被告签订的《房屋购买意向协议》合法有效，二、依法判令被告将电厂路综合商住楼10号门面房交付原告，三、本案诉讼费由被告承担。
原告为支持其主张，向法庭提交如下证据。
一、房屋购买意向协议书复印件一份。证明原被告双方存在房屋买关系。经被告及第三人质证，对真实性均无异议，但提出原告未按约定付清首付款属违约。
二、被告收取购房款17万收据复印件3张。证明付款的事实。经被告及第三人质证，对真实性均无异议。
三、2013年7月10日，被告向原告发出通知复印件一份，证人刘超的证明一份及身份证复印件。证明被告通知原告付房款及涨价的事实。
经被告及第三人质证，对真实性均无异议，但提出通知中并未提到房屋涨价，同时提出刘超的证明属孤证，真实性存在质疑。
被告略阳县中瑞房地产开发有限责任公司辩称：一、原告首先没有按《房屋购买意向协议》履行付款义务，经被告多次口头和书面通知、催告，原告还是不尽付款义务，原告首先违反《房屋购买意向协议》约定，导致《房屋购买意向协议》内容无法履行，违约和过错责任在原告一方。根据《合同法》第九十三条�第九十四条、第九十六条的规定，双方订立的《房屋购买意向协议》己达到法定解除条件，己解除。二、原告与被告订立的《房屋购买意向协议》是预约合同，不是《商品房买卖合同》，原告要求被告继续履行协议，无法律依据。对于预约合同，我国民法通则，合同法均无明确规定。2003年实施的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如查因当事人一方原因未能订商品房买卖合同、应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”该解释第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿，人民法院应予支持。”因此，判令双方继续履行预约合同，没有现行的法律依据。
被告为支持其主张，向法庭提交如下证据。
1、郭化艳、张彦娥、张小彦的证明及身份证复印件。证明被告多次催原告交房款，但原告一直未交购房款。
经原告质证对真实性提出异议，认为证人与本案被告有利害关系，要求交款应以书面通知形式出现。
经第三人质证无异议。
2、2013年7月10日通知复印件。证明被告通知原告交款，但原告一直未履行交款义务。
经原告质证对真实性无异议，对证明目的提出异议。
经第三人质证无异议。
3、商品房买卖合同复印件一份。证明被告多次通知原告交款未果后才与第三人陈秀平�订买卖合同。
经原告质证对真实性提出异议认为，从该合同复印件中可以印证房屋己涨价，是被告违约才导致原告和被告的合同无法正常履行。
经第三人质证无异议。
第三人陈秀平未提交书面答辩。在举证期内，向法庭提交如下证据。
1、2013年10月12日与被告签订的商品房买卖合同复印件一份，收款收据复印件三份，交房协议复印件一份。证明第三人己合法取得电厂路综合商住楼10号门面房一间，是该房的合法所有人。
经原告质证对商品房买卖合同提出异议认为，在原被告所签订的合同没有解除的情况下与第三人签订的协议是无效的。对收据真实性有异议，收据不能证明交了房款，应当出具统一的税务发票才能证明交了房款。
经被告质证，对真实性均无异议。
经审理查明：被告经审批，在略阳县电厂路开发商住楼。2011年3日13日，原、被告经协商签订了《房�购买意向协议》合同书，合同约定；被告将位于略阳县电厂路综合商住楼43.18平方米的10号门面房一间，以8000元／平方米出售给原告，购房款分两次交清，2011年3月13日第一次首付房款30万元，剩余45540.00元交付钥匙时一次交清，被告承诺该楼施工直到竣工交付使用不再对该门面房涨价，并在签订正式购房协议时办理其他手续（商品房买卖合同）。合同签订后，原告分别于2011年3月29日、5月27日、12月1日向被告支付购房款17万元。后因被告工程项目停建，经双方协商被告同意迟延支付房款。2012年工程恢复施工。2013年7月10日，被告向原告发出通知，要求原告在2013年7月10日至7月15日期间办理商品房买卖手续，逾期不到按自愿放弃该商品房的交易，同时解除原订的房屋购买意向协议。原告接通知后，到被告处办理房款结算，双方为房屋价格产生分歧，双方各执己见，致使双�至今未签订正式商品房买卖合同，被告也不给原告交付约定的10号门面房。原告于2013年12月12日依法提起诉讼请求：一、依法确认原告与被告签订的《房屋购买意向协议》合法有效，二、依法判令被告将电厂路综合商住楼10号门面房交付原告，三、本案诉讼费由被告承担。
另查明，2013年10月12日，原被告在未解除《房屋购买意向协议》合同情况下，将该争议门面房（实际建筑面积33.64平方米）以59万元（每平方米价17538.64元）出售给第三人陈秀平，并签订了《商品房买卖合同》，于2013年10月15日到略阳县房管局办理了备案登记，第三人陈秀平分别于2013年10月14日，2013年10月16日两次交购房款550000元。2014年1月21日原告向本院申请诉讼保全，本院于2014年1月23日作出裁定，对该争议门面房依法进行了查封，并向双方送达了裁定书。2014年2月26日，本院追加陈秀平为第三人参加�讼，并向第三人送达了诉讼保全民事裁定书。2014年3月13日被告与第三人签订了“交房协议”，将该争议房屋交于第三人陈秀平。
本院认为，原、被告经自愿协商签订的《房屋购买意向协议》，是双方真实意思的表示，协议内容不违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照协议约定履行自已的义务。由于被告在建工程施工停建，双方没有依协议约定及时催交首付购房款，对此，双方均有过错责任。原被告虽未签订正式的房屋买卖合同，但从双方签订的协议内容上可以看出，双方对房屋的单价、坐落位置、总面积、付款方式和付款时间都做了明确的约定，合同的主要条款已具备。从协议履行情况看，原告已经依协议交纳了大部分首付购房款，被告也出具了收据，应认定该《房屋购买意向协议》具有商品房买卖合同性质，被告辩称双方签订的《房屋购买意�协议》属预约合同，缺乏法律依据，该辩解理由不能成立。第三人虽与被告签订了商品房买卖合同，构成善意购买，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第十五条规定“根据《合同法》第九十四的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予准许，当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起的一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”但本案被告是在未与原告解除协议的情况下，隐瞒事实真像与第三人签订了商品房买卖合同，显然被告的行为损害了原告的合法权益，应属合同违约。审理中，被告否认通知原告交房款涨价的事实，但从被告与第三人交易时间确认，被告在通知原告交款后仅二个多月时间就以高于与原告购房价一倍的价格与第三人交易，可以推定原告诉称被告涨价的事实成立。被告应对自己“一房二卖”引起的纠纷承担全部违约责任。现原告请求确认合同有效与法有据，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，判决如下：
一、被告略阳县中瑞房地产开发有限责任公司、第三人陈秀平在判决生效后二十日内，共同将位于电厂路“综合商住楼”一楼10号门面房（面积33.64平方米）交给原告陈建琦。
二、原告陈建琦在判决生效后二十�内，按《房屋购买意向协议》约定价每平方米8000元，付清剩余款项99120元。最终以房管局办理产权证时实测面积多退少补。
三、被告略阳县中瑞房地产开发有限责任公司在判决生效后二十日内，退还陈秀平所交购房款550000元，并赔偿其损失11000元（购房款2%违约金）。
如果被告略阳县中瑞房地产开发有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。
诉讼费6600元，由被告略阳县中瑞房地产开发有限责任公司负担，限判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。
审 判 长 昔建成
审 判 员 王 蓉
人民陪审员 梁秀斌
二〇一四年六月十七日
书 记 员 李惠峰