河北省平山县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）平民回一初字第155号
原告：李晓智。
原告：刘荣慧。
二原告委托代理人：王海侠，河北合乾律师事务所律师。
被告：河北华银基业房地产开发有限公司。
住所地：平山县建设北大街*号。
法定代表人：庞青山，公司董事长。
委托代理人：候四海，公司物业经理。
委托代理人：马昌顺，河北三和时代律师事务所律师。
原告李晓智、刘荣慧与被告河北华银基业房地产开发有限公司（以下简称华银基业房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员霍文哲、尹艳丽、人民陪审员狄建国组成合议庭，公开开庭进行了审理。二原告及其委托代理人、被告的二委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李晓智、刘荣慧诉称：二原告系夫妻关系。2007年5月15日，原告李晓智与被告华银基业房地产公司签订《商品房买卖合同》，原告夫妇购买被告开发的平山县阳光河谷温泉旅游度假村××-1-501号住宅一套，因被告承诺该房屋由被告统一精装修，原告于2007年5月一次性交清全部房款65032元和装修款20268元，两项共计85300元；被告另外向原告收取办房产证的相关费用2450元。
《商品房买卖合同》第八条“交付期限”：出卖人应当在2008年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将“经综合验收合格的商品房”，并符合本合同约定的商品房交付买受人。《合同》第十五条关于产权登记的约定：出卖人应在商品房交付使用后“90个工作日内”，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。根据以上约定和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称《解释》）第十八条规定：被告应该在2008年8月29日前为原告办理出房产证，原告多次要求被告办理房产证，但被告至今（达7年之久）未给原告办理房产证。
其次，被告出售的房屋质量严重不合格，屋顶、外墙、天窗等部位严重漏水、墙皮脱落、门窗大小与窗框不符，该房屋的质量问题严重影响到原告的正常居住和使用。原告多次要求被告维修，但被告至今未修好，该房屋达不到居住使用条件，导致原告无法入住。为解决该房屋的质量及房产证问题，原告多次往返平山与被告协商，至今无果，浪费了原告大量时间和经历，原告已倍感疲惫。
鉴于以上被告的种种违约行为和房屋的严重质量问题，原告特根据《解释》第十三条、第十九条的规定诉至贵院，请求贵院依法解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，责令被告立即返还原告支付的购房款、装修款、办证款等共计87750元，并赔偿原告各项损失73249元。
被告华银基业房地产公司辩称：一、与被告签订商品房买卖合同的是第一原告李晓智，刘荣慧无合同关系不应成为原告。二、被告已经将合同约定的房屋交付原告，原告将本案争议房屋出租给被告，租期为2009年2月-2014年1月31日，前提条件也是原告在办理入住手续后的第三个月开始，租赁协议履行期间双方均无异议，租赁期满房屋交还原告。自原被告签订买卖合同到租赁期满，本案原告没有提出异议。三、原告陈述的事实理由均达不到商品房买卖合同所约定或法律所规定的解除条件，以此为由要求退房不成立。四、原告要求被告返还装修款不成立，装修合同关系是原告与装修公司单独签订的一份合同，与本案争议焦点不具有关联性，按原告的诉求和事实理由要求退还装修款无依据。五、本案争议房屋交付近7年之久，解除无事实根据和法律依据，原告要求赔偿无依据已超出时效。综上五点，原告的诉求应依法予以驳回。
经审理查明：二原告系夫妻。2007年5月15日，原告李晓智与石家庄市华银基业房地产开发有限公司（现已更名为河北华银基业房地产开发有限公司，即本案被告）签订《商品房买卖合同》，李晓智购买被告预售的第××幢1单元501号商品房一套，建筑面积45.04平方米，房价款共计65032元，后原告依约将房款交清，被告于2010年7月21日给原告出具不动产发票。合同第八条约定，出卖人应当在2008年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经综合验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十一条约定，“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第是一条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。合同第十五条约定，“出卖人应在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买方不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金”。
2007年5月16日，石家庄华银基业装饰工程有限公司（以下简称华银基业装饰公司）为甲方、原告李晓智为乙方签订《室内精装修协议》，华银基业装饰公司负责为原告上述商品房进行装修，装修总价为20268元，同年6月10日，原告交齐房屋装修款，交款收据上加盖了被告华银基业房地产公司的公章。2007年7月28日，原告李晓智交纳了办理房产证费用2450元。
2009年4月28日，李晓智为甲方、被告公司物业管理部为乙方签订了《房屋租赁协议》，约定李晓智将阳光河谷生态旅游度假村门牌号为××楼1单元501号出租给乙方，出租房屋合同房款（含精装修款）位85000元，协议第二条租赁期限约定“该房屋租赁期为5年，自甲方办理入住手续后第三个月起，甲乙双方开始履行本协议，即2009年2月1日起至2014年1月31日止”；协议第七条约定了“租赁期满验收时甲乙双方共同参与，对装修、设备、设施等进行验收，有异议应当场提出”等内容。该协议上李晓智的名字系其妻子刘荣慧代签。协议签订后，被告按约支付了原告租金。2014年3月，原告想要居住争议房屋便联系被告公司物业部门，物业部门工作人员带原告去看房，原告见到屋内出现漏水、墙皮脱落等情况，拒绝接收房屋、未领取房屋钥匙。庭审时被告称，因原告没有去物业办理入住手续，住宅质量保证书、住宅使用说明书等相关文件没有交付原告，在原告向被告反映房屋问题后，被告积极维修，现在不存在大的质量问题。另查，本案争议房屋至今未办理房屋产权登记证书。
以上事实，有原、被告的陈述，商品房买卖合同，室内精装修协议，房屋租赁协议，购房发票，装修款、办证费用收据，房屋现场照片、原告支取租金明细表等在卷佐证，足以认定。
本院认为：原告李晓智与被告华银基业房地产公司签订的商品房买卖合同、房屋租赁协议均是双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应当认定有效，双方应当按照合同约定履行各自义务。原告刘荣慧与李晓智虽系夫妻，但刘荣慧并非合同一方当事人，本案是基于商品房买卖合同产生的纠纷，根据合同相对性原则，刘荣慧非适格原告，应驳回其对被告的起诉。
原告李晓智与被告华银基业房地产公司就以下问题争议较大，本案做如下评述：
首先，被告是否已将争议房产交付给原告。
2009年4月28日房屋租赁协议系原告刘荣慧代丈夫李晓智签订，二人系夫妻，庭审时李晓智对于刘荣慧以自己名义签字的行为未予否认，刘荣慧签合同的行为构成表见代理，其行为后果由李晓智承受，本院对该房屋租赁协议的效力予以确认。房屋租赁协议上加盖河北华银基业房地产开发有限公司物业部公章，因该物业部是公司内设部门，并非独立法人，故权利义务均应由被告华银基业公司承担。
房屋租赁协议签订时，虽然双方未办理其他交房手续，也没有共同进房屋去验房，但李晓智作为出租方将争议房屋租给后者5年并已经收取了租金。本院认为，若如李晓智所称的房屋始终未交付，他对房屋便不享有所有权或其他使用权、管理权，那么他无权出租房屋。现李晓智将已经竣工的房屋出租给被告华银基业房地产公司物业部，应视为房子已经实际交付。
其次，原告李晓智与被告签订的《商品房买卖合同》是否应予解除。
原告要求解除合同的理由有二，其一是房屋质量不合格，其二是依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条中关于逾期办证的规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案中，被告已在原告反映房屋漏水等问题后积极维修，对房顶做了防水处理，对屋内墙壁重新粉刷，现房屋内未见明显的墙皮脱落、渗水等情况。另，被告交付房屋后返租，长达五年的时间内房屋没有人居住，屋内出现墙皮掉落、漏水等问题，是因房屋质量问题导致还是因保管不善，双方尚无证据加以证明。故本院认为原告李晓智与被告华银基业房地产公司签订的《商品房买卖合同》不宜解除，若房屋仍存在质量问题，则应由被告负责维修，结合本案实际情况，被告应在判决生效后一个月对原告房屋进行修复，若被告拒绝修复或修复后仍旧出现严重渗水、墙皮脱落问题，则原告可自行或委托他人修复，修复房屋的合理费用及修复期间给原告造成的直接损失由被告承担。
原告李晓智与被告所签《商品房买卖合同》第十五条对于被告未在约定在时间办理房屋产权登记证书的后果做出了明确约定，约定原告不退房，被告承担违约金。该条约定并不违反法律强制性规定，本院予以确认。故原告以被告逾期办证为由要求解除《商品房买卖合同》的诉求不能成立，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条第二款之规定，判决如下：
在本判决生效后三十日内，被告河北华银基业房地产开发有限公司负责对原告李晓智位于平山县阳光河谷温泉旅游度假村76-1-501号住宅进行维修，保证房屋的正常使用，若修复后仍旧出现严重渗水、墙皮脱落问题，或被告拒绝维修，则原告可自行或委托他人修复，修复房屋的合理费用及修复期间给原告造成的直接损失由被告承担；
二、驳回原告李晓智的其他诉讼请求；
三、驳回原告刘荣慧对被告的诉讼请求。
案件受理费3600元，由原告李晓智负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对当对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。
审 判 长 霍文哲
审 判 员 尹艳丽
人民陪审员 狄建国
二〇一五年十月十日
代书 记员 刘 丽