吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吉中民三终字第25号
上诉人（原审被告）：陈扬，住长春市朝阳区。
委托代理人：王冬梅，吉林明达伟业律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：唐娜，住吉林省蛟河市。
委托代理人：赵志刚，吉林市松花江律师事务所律师。
原审被告：许志利，住吉林省蛟河市。
被上诉人唐娜与上诉人陈扬、原审被告许志利房屋买卖合同纠纷一案，吉林省蛟河市人民法院于2013年1月16日作出（2012）蛟民二初字第507号民事判决，上诉人陈扬不服，向本院提起上诉。本院于2013年5月16日作出（2013）吉中民三终字第144号民事裁定，将案件发回吉林省蛟河市人民法院重审。重审后，吉林省蛟河市人民法院于2013年11月8日作出（2013）蛟民二初字第315号民事判决。上诉人陈扬亦不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈扬及其委托代理人王冬梅，被上诉人唐娜及其委托代理人赵志刚，原审被告许志利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2005年5月19日，许志利将其名下的坐落于蛟河市南河家园的楼房卖给唐娜，购房款为67，000.00元。同日，唐娜向许志利交付购房款10，000.00元，双方约定购房余款于该房屋的房产证办理下来后交付。签订协议当日许志利交付了房屋，唐娜装潢房屋并居住至今。2007年，许志利因做生意需要资金，向陈扬借款人民币150，000.00元，一直未偿还。许志利为清偿其对陈扬的欠款，将该房屋抵顶给陈扬。2011年5月3日，为交纳房屋过户的税费，许志利与陈扬在蛟河市地税局签订了房地产买卖契约一份，约定该房屋的价款为人民币70，000.00元。陈扬与许志利于2011年5月4日办理了房屋产权变更手续，将该房屋的所有权变更登记在陈扬名下。2012年1月，陈扬在该房屋张贴了告示一张，告知唐娜其已购买该房的事实。唐娜向原审法院提起诉讼，要求判令许志利继续履行与其签订的房屋买卖合同，许志利和陈扬协助其办理房屋产权过户手续，诉讼费由陈扬、许志利承担。
原审法院经审理认为：唐娜与许志利签订房屋买卖合同，唐娜向许志利支付了部分购房款，许志利向唐娜交付房屋，唐娜装修并居住该房屋，以上事实足以证明唐娜与许志利之间签订的房屋买卖协议书依法成立并生效。许志利与陈扬签订房地产买卖契约，依据《中华人民共和国合同法》第三十二条：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”的规定，许志利与陈扬签订房地产买卖契约亦依法成立并生效，且许志利、陈扬在产权登记部门完成了该争议房屋的产权变更登记手续，将该房屋的产权变更在陈扬的名下。至此，该房屋的产权已经完成了变更。本案中，陈扬虽辩称其受让该房屋只是为了抵顶许志利对其的欠款，但根据交易习惯，在房屋买卖过程中，陈扬仍应当对该房屋的使用及占有现状进行了解、查明。在陈扬的答辩意见中，可见其可预见该房屋已存在实际占有人，而未对该事项提出质疑，故陈扬在房屋买卖过程中存在过错。许志利在与陈扬签订房屋买卖合同时向陈扬隐瞒了该房屋已另售他人的事实，亦存在过错。故许志利与陈扬之间买卖行为不能视为善意行为，虽该房屋已过户到陈扬名下，但陈扬对该争议房屋权利不能优先于已经合法、善意购买并实际占有该房屋的买受人即唐娜的合法权利。按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及第一百六十一条第一款“买受人应当按照约定的时间支付价款”之规定，许志利、陈扬应当共同协助唐娜办理房屋过户登记。唐娜应按约定给付剩余购房款，并承担房屋过户更名费用。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第一百零七条、第一百六十一条一款之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：被告许志利、陈扬于本判决生效后十日内共同协助原告唐娜将被告陈扬名下的坐落在蛟河市的房屋产权变更到原告唐娜名下，更名费用由原告唐娜承担；同时，原告唐娜给付被告许志利剩余购房款5.7万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1，225.00元，由被告许志利、陈扬负担。
上诉人陈扬不服吉林省蛟河市人民法院上述民事判决，向本院提起上诉，请求：撤销（2013）蛟民二初字第315号民事判决，改判驳回被上诉人唐娜的全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人唐娜负担。上诉理由：一、原审判决认定事实不清，证据不足，程序违法。被上诉人唐娜与原审被告许志利于2005年5月19日签订的《协议书》约定转让的标的、定金条款、下来的房照是哪个、房子谁的房照、如何履行，被上诉人唐娜自知道、应当知道原审被告许志利名下的回迁安置房房照下来后向原审被告许志利是否提出履行？被上诉人唐娜与原审被告许志利均未履行，上诉人陈扬已经在房产部门进行了房屋所有权登记，被上诉人提出的请求能够履行？原审被告许志利曾数次向被上诉人唐娜提出履行，但被上诉人唐娜拒绝履行且在只交付10，000.00元定金的情况下，占有使用房屋8年，是否侵害了原审被告许志利的根本利益等事实均不清。原审被告许志利与被上诉人唐娜签订协议，处理夫妻共同房屋是否取得了配偶同意或追认？鉴于被上诉人唐娜的主张证据不足，应驳回其诉讼请求。二、原审判决漏列事实，错误认定事实。被上诉人先付的10，000.00元是定金而非购房款。2005年被上诉人唐娜与原审被告许志利签订的协议转让的是回迁安置房的使用权，不是所有权。上诉人陈扬与原审被告许志利签订的是房屋买卖合同，转让的房屋所有权。上诉人陈扬的义务就是按时足额付款，并无其他义务。原审判决认为上诉人陈扬与原审被告许志利存在过错没有依据。原审判决漏认上诉人陈扬与原审被告许志利、衣万荣以房抵顶债务20万元的事实。三、原审判决适用法律错误。买卖合同履行无过错规定，原审判决将过错强加于上诉人陈扬与原审被告许志利，认定二人之间的买卖行为不能视为善意，属于适用法律错误。本案应当适用合同法第六十六条关于同时履行抗辩权的规定，一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。应适用定金条款。被上诉人唐娜先交10，000.00元定金，不是预付款。四、原审判决文书存在质量问题。另外，本案系发回重审案件，但这次判决与上次判决几乎一致，没有什么变化。
被上诉人唐娜辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉请求没有法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告许志利辩称：原审判决认定事实错误，适用法律错误。一、判决书对我和唐娜协议签订、履行情况认定错误。1.判决书认定唐娜向我交付购房款，双方约定购房余款于该房屋的房产证办理下来后交付是不对的。协议上写的是“甲方许志利将房照交给乙方时，乙方再把余下伍万柒仟元整房款交给甲方许志利。房照以外的一切费用由乙方承担。”我和唐娜是同时履行，我交给他动迁房照，她同时交给我57，000.00元房款。2.唐娜没有给付我房款，先付给我的是10，000.00元定金。3.唐娜不是依据协议占有房屋，是因为她当时带着非常小的孩子，没有房子住，我同情她，就让她暂时住进去的。二、协议不能继续履行。1.2005年签订协议时预计3个月房证能够办下来却没有办下来。到现在已经9年了，房价上涨，按照原来的价格履行显失公平。2.该协议不能实现我的目的，应予解除。我下岗没有工作，孩子上学需要钱才卖的这个动迁房。我不知道房照下来的晚，但唐娜和她父母早就知道却故意隐瞒。所以唐娜一家利用我缺乏信息，从一开始就有预谋地与我签订严重显失公平的合同，侵害我的合法利益。3.唐娜知道我办理了动迁房照，却拖延给付房款，存在过错。三、一审判决认定我和陈扬签订的协议有效。同时又说我有过错，非善意，我不能理解。我和陈扬更名是合法和善意的。我是在动迁房照办下来等了唐娜4个多月后唐娜不给付房款在没有办法偿还陈扬欠款的情况下，才将房屋更名过户给陈扬的。更名过户给陈扬是唐娜未按照约定支付房款违约的结果。我和唐娜签订协议后，开发商跑了，动迁房照办不了了。我借陈扬的钱还不上，我非常着急，房价又逐年上涨。我多次找唐娜协商解决，要么把剩余购房款给我，我把一切房屋手续交给你，等着办理房照。或者这个房子你就别买了，我们签订的协议不再履行。可唐娜就说按照协议履行，钱一分不给，房子也不给你。我上过蛟河法院要求通过法律途径解决，可是蛟河法院不给立案。法院说房照没下来不给立案，拆迁安置的不给立案，要告只能告政府，你就回家等着吧。于是我回家后就信访，要求政府给办动迁房证。2011年1月份可以办理产权证了，每栋楼都张贴了公告，唐娜是应当知道的。她曾经问过我房照办了吗？没过多久我们在院子里见面了，我告诉唐娜房照办下来了，你给我钱，我给你房照，你抓紧办理更名手续，我急等钱还陈扬欠款，可唐娜一直没有找我。因为唐娜总不在楼下房子住，我不知道她什么时候在家，又不知道她的电话，只好等唐娜找我付款，我交给她房照。我一直等了唐娜4个月，但唐娜就是不找我付款，就想给10，000.00元钱占有我的房子。陈扬一再向我催款，所以我才和陈扬协商用房屋抵账。我当时告诉陈扬房子租给别人了，然后到产权部门办理房屋更名过户手续，陈扬是善意取得。陈扬让唐娜腾出房子，唐娜都没有找过我，也没有起诉。她就是看房子涨价了，想占有房屋然后高价卖掉。一审判决书认定事实错误，希望二审法院予以撤销。
本案在本院审理过程中，当事人均未提交新的证据。
通过当事人的陈述、答辩，以及对现有证据的审核、认定，本院查明以下事实：2005年5月19日，许志利与唐娜签订房屋买卖《协议书》中约定“乙方唐娜先付给甲方许志丽壹万元订金款…”，同日许志利向唐娜出具《收条》一份，写明“收唐娜买房款订金款壹万元整”。其他事实与原判决认定的事实一致。
本院认为：许志利与唐娜之间签订的房屋买卖《协议书》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效。许志利因拖欠陈扬借款未还，经双方协商，陈扬同意许志利用房屋抵偿借款本息，为了办理更名过户，双方签订了《房地产买卖契约》一份。应当认定许志利与陈扬之间签订的是名为房屋买卖实为以房抵偿借款的合同，符合法律规定，亦合法有效。但许志利在将房屋抵顶陈扬过程中，故意隐瞒了该房屋已经出售给唐娜的事实，存在过错。而陈扬在受让房屋过程中，在知道该房屋有实际占有人的情况下，没有根据交易习惯对该房屋的占有及使用现状查明、质疑，亦存在过错。故许志利与陈扬之间以房抵偿借款的行为不能视为善意行为，虽然争议房屋已经过户到陈扬的名下，但陈扬对该争议房屋的权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人唐娜，故对唐娜的诉讼请求应予支持。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，判决结果正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1，225.00元，由上诉人陈扬负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高忠华
代理审判员 王 浩
代理审判员 李 萍
二〇一四年三月二十八日
书 记 员 徐俊茹