北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昌民初字第01000号
原告赵艳丽，女，1967年3月20日出生。
原告王浩，女，1966年10月6日出生。
原告于涛，男，1990年12月10日出生。
三原告委托代理人张云勇，北京衡熠律师事务所律师。
被告鲍缀英，女，1973年12月26日出生。
委托代理人白斌，北京市诚实律师事务所律师。
原告赵艳丽、王浩、于涛与被告鲍缀英房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告赵艳丽、王浩、于涛委托代理人张云勇、被告鲍缀英委托代理人白斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告赵艳丽、王浩、于涛诉称：三原告于2013年1月23日共同出资购买了位于北京市昌平区东小口镇天通西苑三区某房屋，房屋建筑面积为2294.41平方米，房屋用途为商业用房。三原告是上述房屋的产权共有人。2013年5月9日，三原告委托原告二王浩将上述房屋出租给被告鲍缀英，双方当天签订了《房屋租赁合同》。合同签订后，三原告依约向被告交付了房屋。之后三原告发现被告私自将承租的房屋全部转租给他人使用。被告的行为已经违反了《房屋租赁合同》第一条第二款的约定，被告违约。按照《房屋租赁合同》第七条第五款第4项的约定，被告的违约行为构成了合同解除条件。因此根据合同法第93条之规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据合同法第224条之规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。因此三原告要求解除与被告签订的房屋租赁合同。综上请求法院判决：1、解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2、诉讼费由被告承担。
被告鲍缀英答辩称：不同意原告诉讼请求。被告对于涉案房屋租赁最初不是2013年5月9日。房屋初始所有权人是顺天通房地产公司。2011年3月7日本案被告向顺天通公司租赁的，在2013年房屋被原告购买。2013年5月9日双方重新签订了租赁合同。但是被告方对于房屋租赁从2011年3月7日开始，从来没有间断。关于原告诉状提到的被告将房屋出租违约的事情，根据被告与顺天通公司之间的租赁合同以及与本案原告之间的合同，都约定了如果被告方将房屋整体转租属于违约。就本案而言，被告并没有将房屋整体转租第三方，只是把部分房屋进行出租，还有自用的部分。也不是租给一家，不属于整体转租。出租的事情不是从2013年才开始，是从2011年就开始了。原告在购买房屋的时候也都到现场看了，对此事也是知晓的，当时并没有提出异议。结合以上，被告不存在根本违约，原告要求解除合同没有事实依据。我方也与原告接触过，我们了解到原告要解除合同的原因是认为其购买房屋的贷款与其后期收取的租金不成比例，认为亏钱了，所以要求解除合同，打算另行高价出租。根据人民法院关于审理城市房屋租赁合同相关司法解释，原告方在购买房屋时候就已经知道房屋由被告使用出租的现状，长时间没有提出异议，应当视为已经同意，因此其提出不知道为由解除合同没有法律依据，综上请求驳回原告诉讼请求。
经审理查明：位于北京市昌平区东小口镇天通西苑三区某号楼为顺天通房地产开发集团有限公司（以下简称顺天通公司）所开发建设。2011年3月7日，被告鲍缀英（承租人，乙方）与顺天通公司（出租人，甲方）签订《房屋租赁合同》，合同第一条约定：“一、甲方将位于昌平区东小口镇天通西苑三区某房屋出租给乙方用于商业经营，房屋建筑面积约为2294.41平方米。”第二条约定：“一、房屋租赁期限为拾年，自2011年6月16日起至2021年6月15日止。租金计算日期自2011年6月16日开始，自签订本合同之日起至2011年6月15日为装修期，该期间不计租金。二、租金及付款方式。1、自免租期届满日起每年房屋租金为837460元，每三年为一个递增段，每一递增段比该递增段的前一年租金递增10%……。”
被告鲍缀英承租上述房屋后，分别转租给其他商户。2013年1月23日，本案原告赵艳丽、王浩、于涛与顺天通公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定顺天通公司将被告鲍缀英承租的上述房屋出卖给三原告。2013年5月9日，原告王浩代理三原告（甲方）与被告鲍缀英（乙方）续签《房屋租赁合同》。合同第一条约定：“……二、乙方承租该房屋用于商业经营，除甲方书面同意外，乙方不得改变房屋用途，不得以任何形式向第三方整体转租。”合同第二条约定：“一、房屋租赁期限自2013年3月16日起至2021年6月15日止。”合同第五条约定：“……五、乙方应合理安全地使用房屋，装修房屋时不得拆改房屋的主体结构，破坏房屋布局，不得在房屋内外增加任何建筑物、构筑物，并将装修方案报甲方或物业公司批准后方可施工。……。”合同第七条约定：“合同的变更、解除……五、除双方另有约定外，乙方有下列情形之一，甲方有权解除合同，收回出租房屋，且已收房屋保证金、租金不予退还。本合同自甲方解除合同通知送达乙方之日起自动解除：……2、拖欠租金及相关费用（包括但不限于物业、水、暖、电、煤气等费用），经甲方或物业公司限期30天交纳仍拒不交纳的；……4、未征得甲方同意，将房屋整体转租、转让或转借第三方的；5、装修前装修方案未经物业公司审批装修的，拆改房屋主体结构或破坏房屋布局的或破坏外墙壁面的；……。”
本案原告提出解除租赁合同的理由主要有三点：一、被告鲍缀英将租赁的房屋全部转租；二、被告鲍缀英未经审批，将一层楼板凿洞，搭建了一条一层通往地下室的楼梯；三、被告鲍缀英长期欠付房屋租金。被告鲍缀英称她将房屋转租是事实，但是并没有完全转租，其中在一层有部分房间自用。本院经现场勘验，发现在一层内侧开门里面确有两间供人休息的房间，被告称是他们管理人员休息的房间。被告还称她转租不属于整体转租，而是分别租给了不同商户，不属于违约行为。被告承认一层楼板凿洞的事实，但称凿洞的时间是在三原告购买租赁的房屋之前，三原告对此是知情的，而且楼板凿洞的工程经过了顺天通公司和物业管理公司的审批。为证明上述事实，被告提请证人袁××和李××出庭作证。证人袁××称诉争房屋一层楼板凿洞工程是他带领工人施工的，施工的时间是在2011年2月-4月。施工方案已经经过了物业管理公司的审批。工程完工后，被告亲属陈艳君分三次给了他工程款89000元（现金）。证人李××称他从2011年5月开始从被告处承租了诉争房屋的4层，在承租时他注意到当时一层从室内通往地下室有一个口，有楼梯。在原告询问证人李××能否出示租赁合同和租金发票时，证人称他与被告是私下签订的租赁协议。在法庭询问证人公司是否有营业执照时，证人拒绝回答。关于房屋租金交付的问题，原告在2015年8月6日的庭审中称自2015年6月以后被告只交付了5000多元。被告对此并未明确表示是否认可。
上述事实有《房屋租赁合同》二份、《北京市商品房现房买卖合同》及原被告双方当庭陈述在案佐证。
本院认为：本案原被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，应属合法有效。原被告双方均应按约履行各自的合同义务，不得无故违反。关于一层楼板凿洞的时间和是否经过了物业管理公司的审批，被告方负有举证责任。现被告虽称施工时间在三原告购买诉争房屋之前，且已经经过了物业管理公司的审批，但她并未提交物业管理公司审批的材料，故应承担举证不能的法律后果。关于两位证人的证言效力，证人袁××作为自然人不具有承包建筑工程施工的资质，其单独证言不能证明楼板施工的时间和已经经过了物业管理公司的审批。证人李××未能出示租赁合同和经营所用的营业执照，其自称的租户身份存疑，其证言不能证明楼板凿洞的时间是在三原告购买诉争房屋之前。本案被告未经审批，擅自将一层楼板凿空，属于拆改房屋主体结构的行为。被告的行为违反了双方签订的《房屋租赁合同》第七条第五款第5项的约定，构成根本违约。三原告有权提出解除《房屋租赁合同》。三原告的诉讼请求本院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款之规定，判决如下：
解除原告赵艳丽、王浩、于涛与被告鲍缀英于二〇一三年五月九日签订的《房屋租赁合同》。
案件受理费七十元，由被告鲍缀英负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 卢志成
人民陪审员 姚玉河
人民陪审员 张光辉
二〇一五年十月十三日
书 记 员 赵齐跃