江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆千民初字第0018号
原告曹君。
委托代理人吴晓香，江苏华峡律师事务所律师。
被告陈秀兰。
被告沈静。
委托代理人刘尚轲、张春，上海申浩（昆山）律师事务所律师。（代理上述二被告）
被告沈宏。
原告曹君与被告陈秀兰、沈静房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月24日立案受理后，依法由代理审判员李富军独任审判。审理中，本院根据原告申请依法追加沈宏作为共同被告参与本案诉讼，于2014年3月3日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案转为普通程序，依法组成合议庭，于2014年5月6日公开开庭进行了审理。原告曹君委托代理人吴晓香、被告陈秀兰、�静共同委托代理人张春、被告沈宏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曹君诉称：2006年11月6日，原告与被告陈秀兰及其配偶沈孝弟签订《房屋买卖合同》，合同约定原告向陈秀兰、沈孝弟购买位于昆山市千灯镇XX号楼XX室房屋及阁楼、XX号车库（对应公安编号为昆山市XX镇XX园XX号楼XX室房屋及阁楼、XX号楼XX室车库），房屋总价款178452元，该合同经昆山市千灯法律服务所见证。合同签订当日，原告支付全部购房款，被告亦于当日向原告交付房屋，房屋交付后由原告一直居住使用至今。另，沈孝弟已于2010年8月7日死亡。现涉案房屋已经具备过户条件，被告陈秀兰作为涉案房屋的共有人，被告沈静、沈宏作为沈孝弟的法定第一顺序继承人，理应配合原告办理产权过户事宜，但被告拒绝协助办理，损害了原告的合法权益。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院：1、判令三被告立即协助原告将位于昆山市XX镇XX园XX号楼XX室房屋（含阁楼）及XX号楼XX室车库的房屋所有权及土地使用权过户至原告名下；2、本案的诉讼费用由被告负担。
被告陈秀兰、沈静共同辩称：原告与被告陈秀兰及沈孝弟签订的《房屋买卖合同》，违背了《合同法》的基本原则及房地产管理法的相关规定，且被告陈秀兰及沈孝弟擅自处分涉案房屋，明显侵害了沈静、沈宏的合法权益，故该《房屋买卖合同》应为无效；对《房屋买卖合同》的真实性没有异议，但是合法性不予认可，涉案房屋权属不清，属于家庭共有财产；《房屋买卖合同》甲方一栏处陈秀兰的签字系被告沈静代签；对拆迁安置补偿协议书的真实性予以认可，合法性不予认可；对购房款收据及见证费收据的真实性没有异议；对物业费收据的关联性、合法性、真实性均不予认可，收据上没有具体署名，无法核实真实情况；对火葬证明书、村镇房屋所有权存根及证明的真实性没有异议；对房屋初始登记证明的关联性不予认可，沈孝弟死亡时，仍无法办理产权证，属权属不清，且已经发生法定继承。请求法院依法判决。
被告沈宏辩称：涉案房屋系我家老房拆迁安置所得，被拆迁老房我曾参与过翻建，且在老房拆迁安置过程中，我也是安置补偿对象之一，故我对涉案房屋具有共有份额。我父亲沈孝弟与原告签订《房屋买卖合同》时，未征得我的同意，系在我不知情的情况下签订，损害了我的合法权益，我认为该《房屋买卖合同》属无效合同。其他答辩意见同被告陈秀兰、沈静的答辩意见一致，请求法院依法判决。
经审理查明：2006年11月6日，经昆山市千灯镇振兴房屋中介服务所介绍，原告与被告陈秀兰及其配偶沈孝�签订《房屋买卖合同》一份，合同约定原告向被告陈秀兰、沈孝弟购买位于昆山市千灯镇XX号楼XX室房屋（含阁楼）、XX号楼XX号车库（对应公安编号为昆山市XX镇XX园XX号楼XX室房屋及阁楼、XX号楼XX室车库），房屋总价款178452元。该合同由沈孝弟签字捺印确认，陈秀兰的签字由被告沈静代签。合同签订当日，原告支付沈孝弟全部购房款178452元，并取得涉案房屋钥匙，涉案房屋由原告装修居住使用至今。现涉案房屋已经具备办理产证及过户条件，原告要求被告协助办理过户手续，因双方协商未果，引起本案涉诉纠纷。
另查明：根据原告提供的村镇房屋所有权证存根记载，被拆迁老房座落于昆山市XX镇XX村XX组XX号，所有权人为沈孝弟，共有人为陈秀兰。2006年11月6日，沈孝弟与昆山市千灯民生房屋拆迁有限公司签订拆迁安置补偿协议。
又查明：涉案房屋位于昆山市XX镇XX园XX号楼XX室（含阁楼），涉案车库位于昆山市千灯镇马景园XX号楼XX室。涉案房屋目前已经登记至华达房地产开发有限公司名下。
再查明：沈孝弟于2010年8月7日死亡，其父母均先于沈孝弟去世。被告陈秀兰与沈孝弟系夫妻关系，二人生育女儿沈静（长女）、沈宏（次女）。
上述事实，有原告提供的房屋买卖合同、拆迁安置补偿协议书、房款收据、见证费收据、物业费收据、火葬证明书存根、村镇房屋所有权存根及证明、房屋初始登记证明、情况说明、被告沈宏提供的拆迁户补偿清单及庭审中双方当事人陈述等证据所证实。
本院认为：本案争议焦点为原告与沈孝弟、被告陈秀兰签订的房屋买卖合同是否有效。被告陈秀兰、沈静辩称，被告陈秀兰及沈孝弟擅自处分涉案房屋，明显侵害了被告沈静、沈宏的合法权益，故该房�买卖合同应为无效。被告沈宏辩称，涉案房屋系拆迁安置所得，被拆迁老房其曾参与过翻建，且在老房拆迁安置过程中，其也是安置补偿对象之一，故其对涉案房屋具有共有份额，沈孝弟与原告签订房屋买卖合同时，未征得其同意，系在其不知情的情况下签订，损害了其合法权益，故房屋买卖合同应为无效合同。本院认为，首先，根据被拆迁老房的村镇房屋所有权存根记载，被拆迁老房所有权人为沈孝弟及被告陈秀兰，拆迁安置协议上也只有沈孝弟的签名，被告沈静、沈宏虽主张其对涉案房屋享有共有份额，但未提供充分证据其曾参与过被拆迁老房的翻建，或对被拆迁老房的形成作出过贡献，故被告沈静、沈宏主张其系涉案房屋的共有权人依据尚不充分；其次，即使按照三被告陈述，被告沈静、沈宏确系涉案房屋的共有权人，庭审中被告沈静明确表示系其本人代�告陈秀兰在房屋买卖合同上签字，故被告沈静已以自己的行为表明了其对沈孝弟及被告陈秀兰出售涉案房屋的认可。被告沈宏辩称沈孝弟与原告签订房屋买卖合同时，未征得其同意，系在其不知情的情况下签订。按照一般生活常理，被告沈宏作为家庭成员之一，也作为其主张的涉案房屋共有权人，对涉及到家庭重大财产的处分事项，其理应知情，但自沈孝弟、被告陈秀兰将涉案房屋交付给原告至今，时间已经超过7年，在如此长时间内被告沈宏从未就房屋买卖合同提出异议，现被告沈宏主张其对房屋买卖从不知情，其陈述可信度较低，且严重违背日常生活常理，故可合理推定被告沈宏对涉案房屋买卖合同是知晓的，未提出异议，视为其对房屋买卖合同进行了追认；再次，在签订房屋买卖合同过程中，沈孝弟向原告提供了拆迁安置补偿协议书，根据该拆迁安置补偿协议书记载被拆迁老房所有权人为沈孝弟，原告据此签订合同时要求沈孝弟及被告陈秀兰在房屋买卖合同上签名，其已经尽到了合理的注意义务，即使沈孝弟及被告陈秀兰无权处分涉案房屋，其行为也已经构成表见代理，其与原告签订的房屋买卖合同依法成立有效。基于以上理由，本院认定原告与沈孝弟、被告陈秀兰签订的房屋买卖合同依法成立有效，对三被告主张房屋买卖合同无效的抗辩意见本院不予采信。沈孝弟去世后，被告陈秀兰作为合同相对人，被告陈秀兰、沈静、沈宏作为沈孝弟的继承人，在继承其因该房屋买卖合同应享有权利的同时，也继承了因该房屋买卖合同应当承担的义务，故本院对原告要求三被告协助办理涉案房屋产权过户手续的诉讼请求予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条之规定，判决如下�
被告陈秀兰、沈静、沈宏于本判决生效后十日内协助原告曹君办理位于昆山市XX镇XX园XX号楼XX室房屋（含阁楼）及昆山市千灯镇XX园XX号楼XX室车库的产权过户手续。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，权利人申请执行的期间为二年。
案件受理费3870元，由被告陈秀兰、沈静、沈宏负担，此款原告已预交，本院不再退还，三被告在本判决生效后十日内直接支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部；账号：10×××99。
审�长李富军
人民陪审员 朱 炜
人民陪审员 俞 绮
二〇一四年六月二十日
书 记 员 陈俊杰
附判决引用条文：
1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。