天津市西青区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一初字第581号
原告：天津滨海友谊投资有限公司大岛广场分公司，住所：西青区大寺镇环岛西路11号。
负责人：于江，常务副总经理。
委托代理人：陶欣蔚，天津天元律师事务所律师。
委托代理人：邢强，男，1980年2月8日出生，汉族，天津滨海友谊投资有限公司大岛广场分公司经理，住址：天津市南开区户部街。
被告：殷建华，男，1968年8月7日出生，汉族，天津市西青区拿铁餐厅业主，住址：天津市开发区伴景湾。
委托代理人：张春媛（系被告之妻），女，1973年2月11日出生，汉族，天津市西青区拿铁餐饮厅经理，住址：天津市塘沽区天津开发区瑞园小区。
原告天津滨海友谊投资有限公司大岛广场分公司与被告殷建华房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员孙伟适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天津滨海友谊投资有限公司大岛广场分公司的委托代理人陶欣蔚、邢强，被告殷建华的委托代理人张春媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天津滨海友谊投资有限公司大岛广场分公司诉称：原、被告双方于2012年5月1日签订《房屋租赁合同》，由被告承租梅江南大岛商业广场二层S1-210店铺用于经营餐厅使用。该店铺使用面积179平方米，建筑面积251平方米，租赁期限自2012年5月1日至2017年4月30日，共5年。自2012年6月1日起至2014年5月30日期间的租金费用，按每日每平米建筑面积3.4元计算，每季度租金共计55535元，租金不包括物业管理费及设施费用。物业管理费为每月1790元。空调及采暖费的收取标准为每月每平米18元。租赁店铺产生的水、电等各项杂费由承租人自行承担。同时，合同约定承租方应向出租房支付律师费、推广费及开业赞助等相关费用。被告承租该房屋后，未按上述合同约定向原告支付租金、物业费及设施费等相关费用，经原告多次催要仍未支付，被告已构成严重违约，故原告起诉至法院，要求判令：1.被告向原告支付租赁期间拖欠的房屋租金189985.83元、物业管理费17900元、空调及采暖费37137元、水电费237.7元、律师费1000元、推广费2400元、开业赞助费1000元、逾期交费滞纳金50328.15元、违约赔偿金60905元，以上共计360893.68元（上述原告诉讼请求截止时间为2013年10月31日）；2.解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；3.被告将所承租房屋按合同约定要求返还原告；4.诉讼费用由被告承担。
被告殷建华辩称：不同意原告的诉讼请求，首先被告方对涉案商铺的投资很大，如果要被告清场，原告应返还之前的装修费用或要求将相应的投入作价抵偿原告主张的租金。其次对原告诉求的数额不认可，商场对商户的宣传和推广的承诺没有实现，是原告的原因导致被告的经营不利，被告商铺的宣传都是自己在做，投资比较大。
经审理查明：2012年5月1日案外人天津滨海友谊投资有限公司与被告殷建华签订《房屋租赁合同》，被告承租位于梅江南的“大岛商业广场”物业二层S1-210店铺，经营旺旺港式茶餐厅，使用面积为179平米，建筑面积为251平米，租赁期限为5年，自2012年5月1日至2017年4月30日止，租金计算方式为2012年6月1日至2014年5月30日，每日每平米建筑面积租金为3.4元，每季度租金共计55535元。租赁期应自租赁店铺交付之日起计算，租金起算日为自合同装修期届满之次日或装修期提前终止被告对外营业之日两者中发生较早之日开始计算。租赁期内，被告应在通知时间内就该租赁店铺的租赁向案外人天津滨海友谊投资有限公司或指定的物业管理公司交付物业管理费，每月每平米建筑面积10元（共计1790元），起租起首月不收取物业费。租赁期内，被告应承担租赁店铺产生的相应的水、电等各项杂费，按上月实际发生额度缴纳。租赁期内被告应交纳空调制冷费及采暖费，费用收取标准为每平米每月18元，起租起首月不收取空调费。如果被告未及时缴纳租金、物业管理费及其他费用，应从被告的保证金中扣除上述费用及相应的滞纳金。付款方式为：被告在开业前一个月支付三个月的租金、物业管理费、空调制冷费及采暖费，之后每三个月的租金、物业管理费、空调制冷费及采暖费提前10个工作日支付。在租赁期内，被告逾期支付租金、物业管理费及其他应交费用，每逾期一天，乙方需按欠缴租金、物业管理费及其他应交费用的0.1%向案外人天津滨海友谊投资有限公司支付滞纳金。被告应在本合同签订一周内支付47000元作为租赁保证金，以保证履行本合同的所有条款。如被告于一年内累计拖欠支付租金或管理费或其他费用达3次或任何一次拖欠达到30日视为被告违约，案外人天津滨海友谊投资有限公司可解除本合同。由于被告违约而导致解除本合同的，被告应于合同终止之日起七天内付清尚未支付的全部费用，并办理归还该店铺之手续，被告还需支付违约赔偿金，赔偿金额为三个月租金和三个月物业管理费之总额。被告不得以任何理由提出偿还因装修而支出的各种费用，不得要求收购租赁店铺内的装修和各种设备，亦不得要求支付搬运费、撤离费或拆除费。被告在租赁期满或本合同提前终止时，将已恢复至交铺状态的出租店铺交还，由此发生的费用由被告承担。双方同时约定了被告一次性支付开业赞助费1000元，律师费1000元及推广费每月200元。
合同签订后，原告依约将涉案房屋交给被告使用，被告于2012年6月23日进场装修，2012年11月15日开始营业。
2012年12月25日，案外人天津滨海友谊投资有限公司与被告殷建华及原告天津滨海友谊投资有限公司大岛广场分公司签订《房屋租赁合同主体变更协议》，约定：自本协议签订之日起，租赁合同中出租方由天津滨海友谊投资有限公司变更为天津滨海友谊投资有限公司大岛广场分公司，在租赁合同中以及在合同实际履行过程中天津滨海友谊投资有限公司的全部权利、义务和责任，均转归天津滨海友谊投资有限公司大岛广场分公司享有、行使和承担，天津滨海友谊投资有限公司不再享有、行使和承担任何权利义务和责任。本协议生效前被告应按期向天津滨海友谊投资有限公司支付租金、管理费和其他费用，自本协议生效之日起由被告向原告继续承担合同约定的所有权利义务。三方同意，将2012年11月15日作为被告租金计算的起始日，且自2012年11月15日至2013年1月31日，被告的租金减半，依照27767.5元每季度向原告缴纳租金，2012年10月1日作为物业费计算的起始日，物业费缴纳标准为建筑面积10元每平米每月，2012年11月15日作为空调费计算的起始日，空调费缴费标准为建筑面积18元每平米每月。三方在该协议上签字盖章。
另查，被告已缴纳47000元作为租赁保证金，双方均同意将该笔保证金作为租金予以抵扣。原告陈述被告未支付过其他费用，被告辩称缴纳过第一季度的租金及物业费、空调费，但被告没有证据提交，本院不予确认。
上述事实，有当事人陈述、书证等证据证明属实。
本院认为：原、被告之间签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同主体变更协议》，系双方真实意思表示，符合相关法律规定，应确认为合法有效，《房屋租赁合同主体变更协议》应视为对原合同的变更，原告依据《房屋租赁合同主体变更协议》行使案外人天津滨海友谊投资有限公司就涉案店铺出租的全部权利义务，原、被告双方应按照约定全面履行各自义务。
原告按照合同约定为被告提供了符合经营条件的租赁物，原告的合同义务已履行完毕，被告亦应按合同约定向原告支付租金，但被告没有证据证明已交纳了相关的各项费用，依据双方约定，被告于一年内累计拖欠支付租金或管理费或其他费用达到30日视为被告违约，可以解除本合同。现双方约定的合同解除条件已经成就，故原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。
合同解除后，被告应依据原合同约定，将已恢复至交铺状态的出租店铺交还原告，故对于原告要求被告按合同约定返还房屋的诉讼请求，本院予以支持，考虑到将涉案店铺的具体情况及恢复至交铺状态需要一定的时间，应当给予被告20日的搬迁时间为宜。
因被告未按合同约定支付租金，故原告要求被告支付租金的诉讼请求，本院予以支持。依照双方合同约定，被告应支付原告自2012年11月15日至2013年1月31日拖欠的房屋租金（按《房屋租赁合同主体变更协议》计算）23735.51元（27767.5元＊4个季度／365天＊78天），自2013年2月1日至2013年10月31日拖欠的房屋租金（按建筑面积计算）232978.2元（3.4元＊251平米＊273天），共计256713.71元，原告只主张189985.83元，本院予以照准。原、被告双方均同意将被告已交纳的保证金47000元抵扣租金，故被告实际应支付原告房屋租金142985.83元。
被告应支付原告自2012年10月1日至2013年10月31日的物业费（按建筑面积计算）30120元（10元＊13个月＊251平米-10元＊251平米），原告只主张17900元，本院予以照准。被告应支付原告自2012年11月15日至2013年10月31日的空调及采暖费（按建筑面积计算）47439元（18元＊251平米＊11.5个月-18元＊251平米），原告只主张37137元，本院予以支持。
原告要求被告支付水电费237.7元的诉讼请求，依据双方合同约定，应以实际发生额度缴纳，原告提交的证据不足以证实该笔费用的实际发生，故该项诉讼请求，本院不予支持。
被告应依据双方合同约定支付律师费1000元、推广费2400元及开业赞助费1000元，原告的上述诉讼请求，本院予以支持。
原告要求被告支付逾期交费滞纳金的诉讼请求，符合双方合同约定，本院予以支持。由于双方在《房屋租赁合同主体变更协议》变更了租金标准，但没有约定支付期限，应按照双方的原《房屋租赁合同》计算滞纳金，2012年10月15日至2013年10月31日应支付的滞纳金为（租金27767.5元＋物业费10元＊251平米＊3个月＋空调制冷费和采暖费18元＊251平米＊3个月）＊0.1%＊381天=18612.42元；2013年2月5日至2013年10月31日应支付的滞纳金为（租金55535元＋物业费10元＊251平米＊3个月＋空调制冷费和采暖费18元＊251平米＊3个月）＊0.1%＊268天=20533.89元；2013年5月5日至2013年10月31日应支付的滞纳金为（租金55535元＋物业费10元＊251平米＊3个月＋空调制冷费和采暖费18元＊251平米＊3个月）＊0.1%＊179天=13714.80元；2013年8月5日至2013年10月31日应支付的滞纳金为（租金55535元＋物业费10元＊251平米＊3个月＋空调制冷费和采暖费18元＊251平米＊3个月）＊0.1%＊87天=6665.85元，滞纳金共计59526.96元，原告只主张50328.15元，本院予以支持。
原告要求被告支付违约赔偿金的诉讼请求，符合双方合同约定，本院予以支持。被告应支付违约赔偿金的数额为84336元（3.4元＊251平米＊90天＋10元＊3个月＊251平米），原告只主张60905元，本院予以支持。
被告主张原告对商户的宣传和推广的承诺没有实现，是原告的原因导致被告的经营不利，被告并没有提供相关证据，证明其主张，故本院不予支持。被告辩称被告方的投资很大，如果要被告退场就作价给原告，且原告应提供之前的装修费用，被告对此主张没有提出反诉及相关证据，本院不予支持，被告如有新的证据，可以另案主张。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条第一款、第七十八条、第九十四条第三款、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告殷建华于本判决生效后十日内支付原告天津滨海友谊投资有限公司大岛广场分公司截止至2013年10月31日的租金142985.83元、物业费17900元、空调制冷费及采暖费37137元、律师费1000元、推广费2400元、开业赞助费1000元、逾期交费滞纳金50328.15元、违约赔偿金60905元，共计313655.98元；
二、解除原告天津滨海友谊投资有限公司大岛广场分公司与被告殷建华双方签订的《房屋租赁合同》；
三、被告殷建华于本判决生效后二十日内将所承租的房屋按合同约定要求返还原告天津滨海友谊投资有限公司大岛广场分公司；
四、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3357元，全部由被告殷建华负担，于本判决生效后三日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 孙 伟
二〇一四年五月十四日
书 记 员 张志豪