云南省勐海县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民二初字第248号
原告王明银，男，土家族。
被告勐海县宏福综合集贸有限公司。
原告王明银与被告勐海县宏福综合集贸有限公司（以下简称宏福公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月13日受理后，依法由审判员徐晓龙独任审判。2015年8月20日，本院公开开庭进行了审理。原告王明银、被告宏福公司的委托代理人何奇林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王明银诉称，被告宏福公司于2007年2月13日将位于公司东棚的1-2号门面租赁给原告经营使用，租赁期限为lO年，自2007年2月14日起至2017年2月13日止，按当年的市场价格，双方约定10年的门面租金为61，200元，该租金原告已一次性交清。因被告的农贸市场折除重建，原告租赁的门面仅使用至2013年10月6日，�余租期还有3年零5个月，己给原告造成经济损失。被告农贸市场建好后，被告欲将原告续租的门面调整至三楼，以求继续履行原、被告之间的租赁合同，但原告不同意，因三楼生意不好，为此原告多次与被告协商经济损失赔偿未果。原告为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求判令：l、被告赔偿原告装修费65，000元；2、被告向原告支付违约金4，284元；3、解除双方签订的《租赁合同》，被告退还原告多支付的租金（自2013年10月6日起至2017年2月13日止）及支付的租金损失费共计82，000元。
被告宏福公司辨称，一、对要求被告支付装修款不予认可，装修人谭传明是否收到装修款无法核实，原告的提交的证据实质上是证人证言，证人未到庭，该证据不能采信；二、根据《租赁合同》第四条第10款约定，如果租赁房屋需要装修改造的需向被告进行申请，�告在装修房屋时并未告知被告，也未向被告进行申请，且合同也明确约定对装修损失的赔偿问题，所以被告对此不予赔偿；三、东棚的改造是政府主导的工程，被告没有能力与之对抗，改造提升属于不可抗力，被告不应当承担责任。被告为保护租户的利益，在佳园明珠公司兼并宏福公司后，被告并未收取现金，而是以51%的股权置换了佳园明珠的二三楼，以便被告继续履行合同，被告已经穷尽所有救济手段，改造后，被告与原告协商回迁事宜，但原告不同意回迁，双方无法达成一致意见，我方认为被告不存在违约，不应当赔偿原告损失。我方当时也与原告协商，同意退还剩余的租金，并且向原告支付合理的利息，但双方未能达成一致意见。四、原告要求解除《租赁合同》，被告退还剩余租金，我方同意解除《租赁合同》并退还剩余租金20，400元（10年的租金为61，200元，每年为6，120元，原告实际租赁期限自2007年2月14日至2013年10月6日，还剩余3年零4个月的租金，即20，400元），但租金损失不同意赔偿，东棚的改造是政府主导的工程，被告没有能力与之对抗，改造提升属于不可抗力，被告不应当承担责任。原告主张的租金损失是认为每年可以稳定收入35，000元的租金，不属于可期待获得的利益。证人陈世华与原告是否存在稳定的合同关系无法确定，证人陈述的《证明》内容与原告陈述的不相符。2013年证人支付的剩余租金并未让原告退还，改造后证人也未向原告支付租金，原告不存在损失。综上，请法庭驳回原告不合理的诉讼请求。
综合各方诉辩主张，本案各方当事人对以下问题存在争议：1、被告是否违约？是否应向原告支付违约金4，284元？2、被告是否应向原告支付剩余租期的租金及租金损失共计82，000元？3、被告�否应向原告赔偿装修费65，000元？
针对以上争议，原告王明银为证明其主张，向本院提交以下证据：
1、《租赁合同》（原件）1份，欲证实被告将公司东棚的1-2号门面租赁给原告的事实；
2、《收据》（原件）2份，欲证明原告向被告支付房屋租金61，200元的事实；
3、《收款收据》（原件）2份，欲证实原告为装修门面共计支付装修费65，000元的事实；
4、《装修工程结算表》（原件）1份，欲证实原告装修门面的实际情况的事实；
5、《租房合同》、《商铺租赁合同》、《房屋出租合同书》（原件）各1份，欲证实目前勐海县当地商铺租赁的市场价格的事实；
6、《证明》（原件）1份，欲证实原告将门面转租给案外人陈世华的事实；
经质证，被告对证据1-2的真实性、合法性、关联性均予以认�，对证据3-6的真实性、合法性、关联性均不予认可。
本院认为，原告提交的证据1-2，内容真实、来源合法，能够证明被告将公司东棚的1-2号门面租赁给原告经营，以及原告向被告支付61，200元门面租金的事实，与本案具有关联性，本院予以采信；原告提交的证据3-5，被告对其真实性、合法性、关联性均不予认可，不能证明原告观点，与本案不具有关联性，本院不予采信；原告提交的证据6系书面证人证言，被告对其真实性、合法性、关联性均不予认可，原告与证人陈世华之间是否存在真实的房屋租赁关系无法查明，与本案不具有关联性，本院不予采信。
被告宏福公司对其答辩理由，向本院提交以下证据：
1、《关于勐海县宏福综合集贸市场开发及提升改造项目的联合审查意见》（复印件）1份，欲证明集贸市场提升改造是政府主导的工程的事实；
2、《勐海县政府办公室关于成立勐海县宏福综合集贸市场开发及提升改造项目指挥部的通知》（复印件）1份，欲证明集贸市场提升改造是政府主导的工程的事实；
3、《勐海县人民政府关于勐海县佳园明珠置业有限公司建设勐海县宏福综合集贸市场开发及提升改造项目的批复》（复印件）1份，欲证明集贸市场提升改造是政府主导的工程的事实；
4、《勐海县发展改革和工业化信息化局关于同意勐海县宏福综合集贸市场开发及提升改造项目开展前期工作的通知》（复印件）1份，欲证明集贸市场提升改造是政府主导的工程的事实；
5、《兼并协议》（复印件）1份，欲证明被告拥有的集贸市场产权在集贸市场提升改造前已经全部卖给了开发商事实；
6、《玉佳复（2013）029号文件》（复印件）1份，欲证明《兼并协�》的合法性及集贸市场是由玉溪佳园明珠公司主导负责的事实；
7、《租赁合同》（复印件）1份，欲证明原被告双方存在租赁关系的事实；
8、购买佳园明珠的《购房合同》（复印件）5份，欲证明宏福公司用51%的股权置换佳园明珠的二、三楼商铺的事实；
经质证，原告对证据1-4的真实性、合法性予以认可，但对关联性不予认可；对证据5、6、8的真实性、合法性、关联性均不予认可；对证据7的真实性、合法性、关联性均予以认可。
本院认为，被告提交的证据1-4是相关行政机关出具的文书，能证实勐海县宏福集贸市场开发及提升改造项目是在政府的批准和监管下进行的，本院予以采信；证据5能证实被告观点，本院予以采信；证据6、7能证实被告观点，本院予以采信；证据8能与证据6相互印证，能证实被告观点，本院予以采信。
根据庭审和认证，本院确认如下法律事实：原告与被告于2007年2月13日签订《租赁合同》1份，约定由原告承租被告位于勐海县集贸市场东棚一楼的1-2号门面，租赁期限为10年，即自2007年2月14日至2017年2月13日，租金10年共计61，200元，原告按照合同约定，于2006年11月27日、2007年2月14日一次性交清了租金；2013年6月6日，被告将宏福集贸市场产权出售给勐海县佳园明珠置业有限公司，勐海县宏福综合集贸有限公司在2013年10月1日前由被告经营，2013年10月1日起由勐海县佳园明珠置业有限公司经营，而2013年10月1日前的债权、债务（土地、房产除外）由被告承担，2013年10月1日起的债权、债务由勐海县佳园明珠置业有限公司承担，玉溪市佳园房地产开发有限公司同意以勐海县佳园明珠置业有限公司商贸城二、三层置换李树珍占勐海县宏福综合集贸有限公司51%的股权�让金，且双方签订了《商品房购销合同》；2013年，勐海县政府对勐海县宏福集贸市场进行开发及提升改造。后因双方对租赁相关事宜发生争议，导致双方未继续履行2007年2月13日签订的《租赁合同》。
本院认为，原、被告之间成立合法、有效的房屋租赁合同关系，应受法律保护。关于原告要求被告赔偿装修费65，000元，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第一款的规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。”、及《租赁合同》第十条的约定：“租赁期间，乙方（原告）不得擅自改造所租赁的设施；切实需要进行装修改造的，必须向甲方（被告）提出申请，须经甲方同意，乙方必须按双方协商缴纳一定的押金后方可进行施工；乙方在施工时，不得损坏房屋的主体（梁、柱）结构。�赁期满在甲方收回门面时，乙方撤除自己装修改造所增加的设施，甲方不给予赔偿。未经甲方同意，乙方擅自装修改造设施的，按违约处理。”，原告未经被告同意对所租赁的门面进行装修，由此造成的损失应自行承担，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。
关于原告主张的违约金4，284元。原告租赁期间，因勐海县政府对勐海县宏福集贸市场进行开发及提升改造，被告将宏福集贸市场转让后，由勐海县佳园明珠置业有限公司进行统一开发，后被告对新建的集贸市场的二、三层的铺面进行了回购，目的也是为了履行租赁合同。因双方并未就回迁问题签订书面协议，而新建的集贸市场在房屋质量、商铺面积、位置等方面都和原告原先租赁的商铺有差异，宏福集贸市场改建后，被告向原告提供了三层的一间铺面租赁给原告，但原告不愿到三楼继续租赁门面，故本院认为被告不构成违约，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。
关于原告主张解除《租赁合同》，要求被告返还剩余租期的租金及支付租金损失费共计82，000元。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款的规定：“当事人协商一致，可以解除合同。……。”及第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”，在庭审过程中，双方均同意解除2007年2月13日签订了《租赁合同》，且被告同意返还剩余租期的租金20，400元（自2013年10月6日至2017年2月13日共计3年零4个月），这是当事人对民事权利的自由处分，故对原告要求解除原、被告双方于2007年2月13日签订的《租赁合同》和要求被告返还剩余租期的租金的诉讼请求，本院予以支持。同时，原、被告约定一次性交纳租金系当事人自愿约定，虽然该份合同未约定合同解除后剩余租金的处理事宜，但从宏福集贸市场拆除到原告诉讼之日，被告均未将剩余租金退还给原告，原告所交纳的租金一直由被告占有使用，虽然原告以转租的租金标准来计算租金损失不能成立，但根据公平原则，原告的租金损失可以资金占用利息来计算，被告应按中国人民银行同期贷款利率支付资金占用期间的利息。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条第一款、第九十七条、第二百二十三条第一款、及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告王明银与被告勐海县宏福综合集贸有限公司于2007年2月13日签订的《租赁合同》，被告勐海县宏福综合集贸有限公司于本判决生效后十日内向原告王明银支付剩余租期的租金20，400元及支付租金损失（租金损失按本金20，400元计算，利率按2007年2月13日中国人民银行一至三年同期贷款年利率6.3%计算，从2007年2月13日计算至判决确定的履行期满之日止）；
二、驳回原告王明银的其他诉讼请求。
案件受理费3，326元，减半收取1，663元，由原告王明银负担1，280元，被告勐海县宏福综合集贸有限公司负担383元。原告预交的案件受理费本院不另清退，被告应将其负担的案件受理费迳付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于西双版纳傣族自治州中级人民法院。
双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。
审判员 徐晓龙
二〇一五年十月十日
书记员 刀 娅