湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）长中民再终字第00398号上诉人（原审原告）厉化礼。上诉人（原审被告）周宏安。被上诉人（原审被告）戴舒怀。委托代理人李怀桔。原审第三人浏阳市大围山国有林场。法定代表人涂向阳，场长。委托代理人杨飞跃，该单位法律顾问。上诉人厉化礼、周宏安与被上诉人戴舒怀、原审第三人浏阳市大围山国有林场房屋买卖合同纠纷一案，浏阳市人民法院于2015年5月4日作出（2015）浏民再字第00003号民事判决，厉化礼、周宏安对判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人厉化礼、周宏安，被上诉人戴舒怀及代理人李怀桔、第三人浏阳市大围山国有林场的委托代理人杨飞跃到庭参加诉讼，本案现已审理终结。一审法院查明：原告厉化礼与被告周宏安系夫妻关系，双方于1994年12月15日在浏阳市蕉溪乡人民政府办理了结婚登记。被告周宏安与被告戴舒怀同系湖南省浏阳市场大围山国有林场的正式职工。2009年下半年，浏阳市大围山国有林场报湖南省林业厅及国家林业局批准，对该林场危旧房进行改造(试点)，以改善职工居住条件。同年10月28日，该林场在浏阳民俗文化步行街召开危旧房改造职工会议，同日，浏阳市大围山国有林场(甲方)根据职工抽签选房的结果与被告周宏安签订《购房协议书》，约定周宏安自愿购买抽签选到的F栋一楼二单元10X室(房号：10X)，单套建筑加分摊面积为64平方米，经计价到户确定乙方住宅价款为58500元，乙方可享受优惠20000元，优惠后需负担购房款38500元，付款方式为2009年11月5日前交预订金10000元，2O10年1月30日前交纳购房款19000元，剩余95O0元在2010年4月30日前交清。在工程竣工后，甲方将经过建筑工程质量监督部门验收合格的住房交付乙方使用。购房后，乙方二年内不得对外转让。后被告周宏安认为家庭困难，欲将自己所享有的购房资格转让，被告戴舒怀得知后，遂与被告周宏安联系转让事宜。被告戴舒怀于2009年10月28日以被告周宏安名义向浏阳市大围山国有林场交纳了购房预订金10000元。同年10月30日，被告周宏安与被告戴舒怀签订了《房屋产权转让合同》，协议约定：甲方(即周宏安)转让给乙方(即戴舒怀)的房屋为2009年10月28日与林场签订的购房协议书中指定的房屋，即F栋一楼二单元10X室，套内面积加分摊面积为64平方米；甲方交给林场的集资款，凭收据由乙方承担，另由乙方支付甲方20000元现金作为甲方应得政策性优惠的补偿；本合同签订后，乙方一次性向甲方付清20000元现金，甲方按合同应向林场交纳的集资款由乙方按规定以甲方名义及时交纳。被告戴舒怀于当日付给被告周宏安购房定金20000元。2010年1月30日，被告戴舒怀以被告周宏安名义向浏阳市大围山国有林场交纳了购房款19000元。2010年11月13日，被告戴舒怀又以被告周宏安名义向浏阳市大围山国有林场交纳了购房余款9500元。2011年9月23日，原告厉化礼以被告周宏安擅自处理夫妻共同财产为由，请求法院确认两被告签订的《房屋产权转让合同》无效。一审法院认为，本案争议的焦点是被告周宏安与被告戴舒怀于2009年10月30日签订的《房屋产权转让合同》是否有效。本案中，1、周宏安作为大围山林场的职工，在获得集资建房资格后，即享有取得集资房屋的请求权。其与戴舒怀签订《房屋产权转让合同》时，虽未取得该集资房屋的所有权，但其对集资房屋的权利属于资格权利，属于一种期待利益即债权，可依法转让。根据《房屋产权转让合同》的内容，双方的协议名为房屋产权转让合同，实际上是集资建房的请求权转让。且周宏安通过涉案《房屋产权转让合同》直接获得了一定的经济利益，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第四条之规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。对于经济适用房、保障房的转让，国家只有附条件的限制性规定，因此，涉案《房屋产权转让合同》虽违反了国家的政策性规定，但并非合同效力禁止性规定。所以涉案《房屋产权转让合同》系双方当事人的真实意思，并未损害其他人利益和社会公共利益，亦不存在《中华人民共和国合同法》的规定合同无效情形，故该《房屋产权转让合同》合法有效。双方应全面履行涉案《房屋产权转让合同》确定的合同义务。2、原告诉称被告周宏安未经其同意擅自转让属于与原告共同共有的房产，《房屋产权转让合同》因而无效。本院认为，原告厉化礼与周宏安系夫妻关系，夫妻关系是一种特殊和紧密的身份关系，夫妻对该转让的房屋属将来的共同共有，由于原告厉化礼没有提交充分有效证据证明被告周宏安处分该房产建房指标时被告戴舒怀没有理由相信为其夫妻共同意思表示，因此，应当推定该转让行为是周宏安与厉化礼夫妻双方共同意思表示，因此，应当推定该转让行为是周宏安与厉化礼夫妻双方共同意思表示，厉化礼不得以不同意或不知道为由对抗善意相对人戴舒怀，故周宏安与戴舒怀签订的《房屋产权转让合同》效力及于原告厉化礼，即该《房屋产权转让合同》应视为在厉化礼、周宏安夫妻二人与戴舒怀之间订立，合法有效。综上所述，原审判决认定的基本事实清楚，但适用法律错误，实体处理不当，依法应予纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(四)、(五)项，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十七条，《最高人民法院关于适用(中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百零七条第二款之规定，并经审判委员会讨论决定，判决：一、撤销浏阳市人民法院于2012年6月6日作出的(2011)浏民初字第2734号民事判决。二、驳回厉化礼的诉讼请求。案件受理费300元，由厉化礼负担。厉化礼对一审判决不服，提出如下上诉理由:一、上诉人认为再审判决认为，由于厉化礼没有提交充分有效证据证明周宏安处分该房产建房指标时戴舒怀没有理由相信为其夫妻共同意思表示。因此，应当推定该转让行为是周宏安与厉化礼夫妻双方共同意思表示。厉化礼不得以不同意或不知道为由对抗善意相对人戴舒怀。故认定《房屋产权转让合同》合法有效。这一认定是错误的。既然两人在同一林场工作，作为同事，戴舒怀当然清楚，所受让的房屋应为周宏安和厉化礼之夫妻共同财产。第二、周宏安与戴舒怀签合同时，厉化礼并不知情。戴舒怀明知厉化礼不知道房产转让这一事实，但仍然与周宏安签订合同。第三、戴舒怀支付了多少款项给周宏安，厉化礼并不清楚。第四、周宏安及林场均没有主动将房屋交付给戴舒怀，是戴舒怀强行住进去的。综上可见，房屋转让并非厉化礼与周宏安夫妻共同意思表示。周宏安的转让协议应认定为无效。请求上诉法院公正判决。周宏安对一审判决不服，提出如下上诉理由：一、浏阳市人民法院作出再审判决认定事实不清，适用法律错误，有失法律的公平公正。二、戴舒怀与周宏安签订协议后，有人提醒上诉人，丈夫不在家把房子卖了是犯了一个极大的错误，这个错误有可能导致家庭破裂，上诉人的晚年生活将受到威胁时，多次向戴舒怀赔礼、认错、道歉，甚至跟戴舒怀下跪，戴舒怀都不肯将房还给我，这还能说戴舒怀是善意买房吗。三、再审判决认为《房屋产权转让合同》系双方当事人的真实意思表示，并未损害其他人利益和社会公共利益，故合法有效。上诉人认为，这种观点是错误的。第一，所涉房屋是以职工的特殊身份为条件，以特定的价格向特定对象销售的保障性住房，转让行为违反了国家政策性规定，损害了社会公共利益。第二，上诉人周宏安是一名林场老知青，是退休职工，衣食住行、生老病死都与大围山林场息息相关，请求上级法院查明事实，依法改判。支持上诉人的上诉请求。本院再审二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点是周宏安与戴舒怀于2009年10月30日签订的《房屋产权转让合同》是否有效。本案中，1、周宏安作为大围山林场的职工，在获得集资建房资格后，即享有取得集资房屋的请求权。其与戴舒怀签订《房屋产权转让合同》时，虽未取得该集资房屋的所有权，但其对集资房屋的权利属于资格权利，属于一种期待利益即债权，可依法转让。根据《房屋产权转让合同》的内容，双方的协议名为房屋产权转让合同，实际上是集资建房的请求权转让。且周宏安通过涉案《房屋产权转让合同》直接获得了一定的经济利益，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第四条之规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。对于经济适用房、保障房的转让，国家只有附条件的限制性规定，因此，涉案《房屋产权转让合同》虽违反了国家的政策性规定，但并非合同效力禁止性规定。所以涉案《房屋产权转让合同》系双方当事人的真实意思，并未损害其他人利益和社会公共利益，亦不存在《中华人民共和国合同法》的规定合同无效情形，故该《房屋产权转让合同》合法有效。双方应全面履行涉案《房屋产权转让合同》确定的合同义务。2、厉化礼诉称周宏安未经其同意擅自转让属于与厉化礼夫妻共同共有的房产，《房屋产权转让合同》因而无效。厉化礼与周宏安系夫妻关系，夫妻关系是一种特殊和紧密的身份关系，夫妻对该转让的房屋属将来的共同共有，由于厉化礼没有提交充分有效证据证明周宏安处分该房产建房指标时戴舒怀没有理由相信为其夫妻共同意思表示，因此，应当推定该转让行为是周宏安与厉化礼夫妻双方共同意思表示，厉化礼不得以不同意或不知道为由对抗善意相对人戴舒怀，故周宏安与戴舒怀签订的《房屋产权转让合同》应视为在厉化礼、周宏安夫妻二人与戴舒怀之间订立，合法有效。综上所述，原审判决认定的基本事实清楚，判决正确，厉化礼、周宏安上诉理由均不成立，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费300元，由上诉人厉化礼负担。本判决为终审判决。审判长  龙新国审判员王波代理审判员严新龙二〇一五年十月八日书记员李文附相关法律法规：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉;发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定;上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。