北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）石民初字第31号
原告北京万商投资发展有限公司，住所地北京市石景山区石景山路22号907室。（注册号110000009595386）
法定代表人毛盾，董事长。
委托代理人曾鸿鸣，男，北京万商投资发展有限公司职员。
被告程建兵，男，1970年9月26日出生。
委托代理人李丽，河北亚华律师事务所律师。
被告孙凯明，男，1990年12月4日出生。
原告北京万商投资发展有限公司（以下简称：万商公司）与被告程建兵、孙凯明排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告万商公司委托代理人曾鸿鸣、被告程建兵及其委托代理人李丽到庭参加了诉讼，被告孙凯明经本院传票传唤，未到庭应诉。本案现已审理完毕。
原告万商公司起诉称：2007年2月12日，原告与程建兵签订房屋租赁安置协议书，将鲁谷七星园白色综合楼西段商业用房一层180平米面积出租给程建兵，剩余33平米继续由原告对外出租。因签订合同时房屋由租户魏宏楠、刘玉敏承租经营北京香食香里饺子馆，故原告与程建兵在房屋租赁安置协议书中明确约定，在魏宏楠、刘玉敏承租期间，程建兵不干涉其正常经营，承租期满后由程建兵自主经营。魏宏楠、刘玉敏在经营期间将承租房屋进行了改造装修，加盖二层。根据石景山法院针对原告与魏宏楠、刘玉敏租赁纠纷所作出的民事调解书，魏宏楠、刘玉敏应在2012年5月1前将房屋腾空交付原告。然而，未等魏宏楠、刘玉敏向原告交付房屋，程建兵即已进入房屋，并无理占据房屋全部面积。现原告多次要求被告腾退未果，故诉至法院。诉讼请求：1、判令程建兵、孙凯明将鲁谷七星园白色综合楼西段商业用房一层建筑面积180平方米以外部分和二层腾退交付原告；2、诉讼费用由被告承担。
被告程建兵答辩称：不同意原告的诉讼请求。程建兵占有房屋系依据与万商公司签订的房屋租赁安置协议书，属于有权占有，不存在腾退房屋排除妨害的事实。根据安置补偿协议书约定，原告应提供180平米，但现安置房屋不足180平米，不存在还有33平米退还问题。原告对二层无所有权，并非万商公司所建。综上，请求驳回原告全部诉讼请求。
经审理查明：位于北京市石景山区七星园综合商业楼西段商业用房（以下简称：涉案房屋）权利人为万商公司。根据石国经发（2006）19号文件，万商公司承继了原石景山城市建设开发公司相应资产。
2007年2月12日，甲方万商公司与乙方程建兵签订《房屋租赁安置协议书》，约定：“为妥善解决古城地铁拆迁遗留问题，本着尊重开发公司原领导班子决定，尊重历史。经开发公司处理遗留问题领导小组研究，授权原开发公司处理拆迁遗留问题办公室与程建兵协商一次性解决拆迁遗留问题。现甲、乙双方就租赁安置一事达成以下协议：一、甲方将鲁谷七星园白色综合楼中的180平方米出租给乙方，剩余面积33平方米仍由甲方出租。二、乙方向甲方交租金为每月每平方米20元，从2017年元月1日起租，租金不再调整。……四、因甲方安置给乙方的商业网点已由现租户租用（香食里），在原合同正常租赁期内，乙方保证原合同条款及租金不变，并且不干涉租赁方的正常经营，直至原合同期满（到期后由乙方自主经营）。五、甲方租赁安置给乙方以上商业网点为乙方享有长期租用权……。”
因签订《房屋租赁安置协议书》时，万商公司已将安置房屋出租给北京市香食香里饺子馆（以下简称：香食饺子馆），租期分别为2004年4月1日至2007年3月31日和2007年4月1日至2012年3月31日，因此双方约定“因甲方安置给乙方的商业网点已由现租户租用（香食里），在原合同正常租赁期内，乙方保证原合同条款及租金不变，并且不干涉租赁方的正常经营，直至原合同期满（到期后由乙方自主经营）”。香食饺子馆系个体工商户，业主为刘玉敏。香食饺子馆承租期间，于第二个租赁期限在涉案房屋加建二层。
2012年2月27日，万商公司以房屋租赁合同纠纷为由将刘玉敏、魏宏楠诉至本院，要求解除租赁合同、腾退房屋、支付租金及滞纳金。2012年3月30日，万商公司与刘玉敏、魏宏楠达成调解协议，内容为：刘玉敏、魏宏楠于2012年5月1日前将位于石景山区鲁谷小区七星园综合商业用房西段的房屋（不得改变或损毁房屋主体结构）腾空并交付万商公司；万商公司不再向刘玉敏、魏宏楠主张2005年4月1日至2006年12月31日所欠租金及滞纳金。
万商公司与香食饺子馆租赁合同到期后，程建兵自行将涉案房屋收回，并将涉案房屋出租。现程建兵于2013年10月29日与孙凯明签订《房屋租赁协议》，将涉案房屋出租，租赁期限自2013年11月1日至2018年10月31日。
本案审理过程中，本院委托北京市石景山区测绘队对涉案房屋进行测量，万商公司与程建兵各支付测绘费942元。2015年5月26日，鉴定机构按双方意见出具测绘结果，测绘方案为：1、自房屋东侧墙（纵向）起划出由原告使用部分，其余180平方米属程建兵范围，东侧门由万商公司使用；2、自房屋西侧墙、北侧墙起至中间楼梯旁承重墙（横向），划出由原告使用部分，其余180平方米属程建兵范围；3、自房屋西侧墙（纵向）起划出由原告使用部分，其余180平方米属程建兵范围，东侧门由程建兵使用，万商公司使用西南侧门。其中，方案1和方案2系万商公司主张，方案3系程建兵主张。庭审中，万商公司主张《房屋租赁安置协议书》所述180平方米为建筑面积，程建兵主张180平方米为使用面积，鉴定机构已按建筑面积和使用面积分别作出测绘结论。
上述事实，有房屋租赁安置协议书、（2012）石民初字第1190号民事调解书、石国经发（2006）19号文件、建设工程规划许可证、测绘图、房屋租赁协议、（2013）石民初字第190号卷宗材料、开庭笔录、照片、测绘结论、测绘发票及双方当事人当庭陈述等证据，在案佐证。
本院认为：根据《建设工程规划许可证》及石国经发（2006）19号文件可以证实，万商公司系诉争房屋权利人。程建兵虽依据《房屋租赁安置协议书》对涉案房屋一层180平方米享有使用权利，但其行使权利时不得妨害房屋权利人对涉案房屋其他部分的合理利用。本案中，程建兵在万商公司与香食饺子馆租赁合同到期后，自行占用涉案房屋全部，导致万商公司无法对180平方米以外部分进行使用，故程建兵侵犯了万商公司权利，程建兵应当将180平方米以外部分交还万商公司。因程建兵系因拆迁安置而对涉案房屋享有使用权利，故万商公司作为安置单位应当优先保障程建兵作为安置人能够有效利用涉案房屋进行正常经营。因此，本院结合现场勘查情况，对程建兵主张的测绘方案予以确认。庭审中，双方对180平方米标准存在争议，本院根据本区房屋拆迁安置通常情况，确认180平方米应属建筑面积。综上，根据测绘结论，涉案房屋总建筑面积为231平方米，程建兵应将自房屋东侧墙（纵向）起所划分建筑面积180平方米区域以外部分，即自房屋西侧墙（纵向）起所划分区域交由万商公司使用，其中东北侧门由程建兵使用，万商公司可使用西南侧门。在万商公司与香食饺子馆租赁期内，香食饺子馆在涉案房屋上加建二层。因房屋权利人为万商公司，在与香食饺子馆租赁合同终止后，房屋之添附应归万商公司所有，此二层与程建兵无关，程建兵无权占有使用，本院对万商公司要求腾退二层的诉讼请求予以支持。现涉案房屋已由程建兵出租给孙凯明，其系实际使用人，孙凯明亦有义务将所占部分返还房屋权利人。孙凯明经本院传票传唤，无正当理由未出庭应诉，视为放弃抗辩权利。
综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、程建兵、孙凯明于本判决生效后十五日内将位于北京市石景山区七星园综合商业楼西段商业用房之一层东侧建筑面积一百八十平方米区域以外的西侧部分（具体以测绘结果为准）和二层全部区域腾退并交付北京万商投资发展有限公司；
二、驳回北京万商投资发展有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费七十元，由北京万商投资发展有限公司负担三十五元（已交纳），由程建兵负担三十五元（于本判决生效后七日内交纳）。测绘鉴定费一千八百八十四元，由北京万商投资发展有限公司负担（已交纳九百四十二元，其余九百四十二元于本判决生效后十五日内支付程建兵）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期限内，提出上诉却拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
审 判 长 左文兢
人民陪审员 冀凤宝
人民陪审员 王淑芝
二〇一五年六月二十九日
书 记 员 孙 飞