惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）惠湾法民一初字第978号
原告：惠州市某某房地产开发有限公司。住所地：惠州市。
法定代表人：郑某某。
委托代理人：江某，系该公司职员。
被告：罗某某，女，汉族，1980年6月28日出生，住广西德保县。
委托代理人：杨某某，广东瑞迪安律师事务所律师。
原告惠州市某某房地产开发有限公司（以下简称某某公司）诉被告罗某某商品房预售合同纠纷一案，本院2013年9月29日立案受理后，依法由审判员李海仁适用简易程序独任审判，于2013年11月20日公开开庭进行了审理。原告委托代理人江某及被告委托代理人杨某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年8月2日原被告双方签订《商品房买卖合同》（简称合同）及某某园《商品房买卖合同》补充协议书（简称协议），由被告向原告购买位于大亚湾澳头镇“某某园”3幢307号房，房屋总价341000元。其中，合同第六条第3款约定“买受人于2012年8月2日付首款人民币111000元，余款人民币230000元由买受人向银行申请按揭月供支付”。合同签订后，原告积极履行出卖人义务，但由于被告自身原因无法获得银行对其的按揭贷款申请，在此期间原告亦尝试变更贷款银行，但均未果。故原告根据协议第二条“因买受人原因、国家政策原因或其他原因导致无法成功办理银行按揭贷款的，出卖人将书面通知买受人缴清房款，买受人应在出卖人通知之日起15日内缴清房款给出卖人，逾期按应付金额每日千分之二向出卖人支付违约金。逾期未能缴清的，出卖人有权解除商品房买卖合同并另行出售房屋，买受人无异议。出卖人依本条解除商品房买卖合同，买手人应于出实人发出解除合同通知之日起30日内到出卖人售楼处办理退回已付房款手续并退回已付房款（不计利息），同时买受人应按购房总价款的20％向出卖人支付违约金，该违约金在应退房款中直接扣除”之约定于2013年7月26日原告向被告书面送达（《按揭贷款转一次性缴清剩余房款告知函》（函字第0013号）并要求被告一次性缴清剩余房款，但仍未果。后原告于2013年8月28日再次向被告书面送达《解除合同的声明》告知函（函字第20130828—10号）。原告认为，双方在签订合同及协议后均负有妥善及全面履行的义务，但被告明知在无法获得银行按揭贷款审批且原告向其送达书面告知后仍不按照双方约定履行其义务，显然已构成违约并造成原告经济损失，同时被告的违约行为亦使本合同满足原告行使合同解除权的条件，即原告所发出的《解除合同的声明》告知函系符合双方约定的。综上所述，原告的诉求有充分的法律及事实依据，恳请人民法院依法判决：1.解除《商品房买卖合同》；2.被告承担违约金68200元；3.被告承担本案诉讼费用。
原告向法庭提交了以下证据：1.商品房买卖合同，拟证明双方买卖关系依法成立；2.某某园《商品房买卖合同》补充协议书，拟证明双方存在对因买受人原因未能成功获得银行按揭贷款申请的处理约定；3.按揭贷款转一次性缴清剩余房款的告知函EMS快递详情单，拟证明2013年7月26日原告向被告书面送达按揭贷款转一次性缴清剩余房款告知函的事实；4.按揭贷款转一次性缴清剩余房款告知函，拟证明原告确有告知被告因其个人原因无法获得银行按揭贷款审批需一次性缴清剩余房款23万元的事实；5.解除合同的声明告知EMS快递详情单，拟证明2013年8月28日原告向被告书面送达解除合同的声明的事实；6.解除合同的声明告知函，拟证明原告确有告知被告合同已满足原告单方解除的条件且原告依法行使单方解除权。
被告辨称：一、答辩人曾在大亚湾房管局网上查询被答辩人的预售许可证而查询不到，请求法庭对此核实，确认合同的效力。二、如法院认为合同有效，则答辩人同意解除合同，但由于被答辩人存在故意误导答辩人购房的欺诈行为，导致答辩人无法继续履行合同，被答辩人违约在先，应当承担违约责任，全部退还答辩人的购房款；三、如果法院认为合同有效且认定答辩人违约，则被答辩人主张适用补充协议约定的按房价20%确定违约金过高，应当按购房款约定的按累计应付款的1%计算才较为合理，请求法院予以支持；四、答辩人已经向被答辩人交纳69992元房款，因被答辩人原因解除合同，被答辩人应当如数退还答辩人。
被告向法庭提交了以下证据：1.临时认购单，拟证明当时我们确实签了临时认购单，当时签单的人是原告的姐姐罗某某，被告代表是严小明，我们后面汇款给被告与严小明有关；2.认购协议书，拟证明认购协议书与合同房价不一致，原告前后承诺不一致，存在欺诈行为，其签约代表是严小明；3.按揭客户所需资料清单，拟证明按揭条件苛刻，原告故意误导被告购房；4.银行开户资料，拟证明被告已按原告要求开立按揭账户，但还是无法拿到贷款；5.付款发票、收据，拟证明被告已向原告付款69992元的事实。
经审理查明：2012年7月22日，案外人罗某甲认购原告某某公司开发的位于澳头镇“某某园”第3幢307号房，向原告临时支付了2000元临时定金。同月24日，罗某甲更名为其堂妹被告罗某某，由被告罗某某与原告签订《某某园认购协议书》，当天被告向原告支付了定金18000元，加上罗某某支付的2000元定金，被告共向原告支付购房定金20000元，被告向原告出具金额为20000元的收款收据。2012年8月2日，原告某某公司作为出卖人与被告罗某某作为买受人正式签订《广东省商品房买卖合同》及其补充协议，约定被告罗某某购买原告开发的上述房产，建筑面积为66.05平方米，总房价为341000元。付款方式为被告罗某某于2012年8月2日付首款人民币111000元，余款230000元由被告向银行申请按揭月供支付。合同第七条逾期付款的违约责任约定：逾期超过180天后，出卖人有权解除合同合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。合同附件四补充协议第二条约定：因买受人原因、国家政策原因或其他原因导致无法成功办理银行按揭贷款的，出卖人将书面通知买受人缴清房款，买受人应在出卖人通知之日起15日内缴清房款给出卖人，逾期按应付金额每日千分之二向出卖人支付违约金。逾期未能缴清的，出卖人有权解除商品房买卖合同并另行出售房屋，买受人无异议。出卖人依本条解除商品房买卖合同，买受人应于出卖人发出解除合同通知之日起30日内到出卖人售楼处办理退回已付房款；并退回已付房款（不计利息），同时买受人应按购房总价款的20％向出卖人支付违约金，该违约金在应退房款中直接扣除。合同签订当天，被告罗某某向原告某某公司支付了购房款6000元，并支付了办证费（代收）1000元、合同登记费80元、合同印花税171元、抵押登记费80元、权属登记费（代收）80元、刷卡手续费80元、交易服务费（代收）198元、维修基金3963元。此后，因被告罗某某未获得银行按揭贷款，原告某某公司于2013年7月26日向被告发出告知函，要求被告接到通知后15日内一次性缴清剩余房款。被告未按约定时间支付房款，原告遂于2013年8月28日向被告发函要求解除涉案合同。之后，被告未按照约定时间支付剩余款项，原告遂起诉至向本院。
上述事实有原告提交的商品房买卖合同、某某园购房补充协议、按揭贷款转一次性缴清剩余房款的告知函、按揭贷款转一次性缴清剩余房款的告知函EMS快递详情单、解除合同声明书及解除合同声明告知函EMS快递详情单及被告提供的临时认购单、认购协议书、按揭客户所需资料清单、银行开户资料、付款发票、收据及双方当事人陈述等证据在卷证实，足以认定。
本院认为：原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》及《补充协议书》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法、有效，当事人应当按合同约定诚信履行相应的义务。合同签订后至2012年8月2日，被告罗某某向原告某某公司支付部分购房首期款26000元（包括定金2万元）后，没有按照合同及补充协议的约定向原告某某公司支付购房款，经原告某某公司书面通知被告罗某某缴清房款的情况下，被告罗某某依旧没有缴纳房款，为此，被告罗某某存在逾期付款1年以上的违约事实，应当承担逾期付款的违约责任。被告据此请求解除涉案合同，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。合同解除后，原告应当退回被告已支付的相应款项，被告主张其已向原告支付款项为69992元，因与事实不符，本院不予支持。
关于违约金问题。被告罗某某认为逾期付款的违约金按照总价款的20％的标准计算过高，应按照合同第七条约定的未付款的1%标准计算。被告逾期付款给原告造成的实际损失主要是利息损失，双方在补充协议约定的总价款的20％违约金明显高于该损失，根据有关法律规定并结合司法实践，本院酌情调整违约金为总价款的10％为宜，即34100元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律诺干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：
一、解除原告惠州市某某房地产开发有限公司与被告罗某某于2012年8月2日签订的商品房买卖合同；
二、被告罗某某向原告惠州市某某房地产开发有限公司支付逾期付款违约金34100元；
三、原告惠州市某某房地产开发有限公司向被告罗某某返还款项共计31652元。
四、以上二、三项相抵后，被告罗某某应向原告惠州市某某房地产开发有限公司支付2608元，此款在本判决发生法律效力后10日内付清。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费753元，由被告罗某某负担。此款已由原告预交，被告应当在本判决生效之日起十日内径付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审判员 李海仁
二〇一三年十二月十六日
书记员 刘 静
柯婧凤