广西壮族自治区贵港市港南区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民初字第1340号
原告贵港市木格供销合作社，住所地：贵港市港南区木格街。
法定代表人党有朝，理事会主任。
委托代理人黎世飞，广西中飞律师事务所律师。
被告梁敏。
委托代理人刘显富。
原告贵港市木格供销合作社（以下简称木格供销社）与被告梁敏租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月4日受理后，依法由代理审判员周丽娟适用简易程序，于2015年9月10日公开开庭进行了审理。书记员黄海键担任法庭记录。原告及其委托代理人黎世飞、被告的委托代理人刘显富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告木格供销社诉称，2011年1月12日，原、被告双方签订了一份《木格供销社一百货二百货门面商铺租赁协议书》，由原告将二百货一号门面商铺出租给被告经营管理使用，租期三年，即从2011年3月1日起至2014年2月28日止，每月租金为2600元，每年租金31200元。同时约定每月租金必须按时在当月底前三天交，过期交纳则每天按5%收取滞纳金，被告交付押金3000元。协议签订后，原告即将租赁商铺交付给被告经营使用。被告在经营一年后，为经营所需，于2012年4月与原告签订另一份租赁协议，租用原告二百货二楼的六间通场地作为仓库使用，租期自2012年5月1日其至2014年2月28日止，每月租金为1000元，并约定协议签订之日交租金6000元，以后每6个月交6000元，先交租后使用，逾期交纳则每天按5%收取滞纳金，被告交纳10000元。协议签订后，原告亦已将租赁场地交付给被告使用。在合同期内，被告均依约支付租金，但合同期满后，被告既不与原告另行签订合同，也不搬出租赁场地铺面，继续占用经营，经原告多次通知，被告才于2014年8月22日搬出铺面，但拖欠5、6、7三个月的租金7800元未交，扣减押金3000元后，尚欠4800元。所租二楼六间场地则至2015年4月30日才搬出，但拖欠租金14000元未交，扣减押金10000元后，尚欠租金4000元。两份租赁协议共拖欠租金8800元。依照合同约定，原告有权按每日5%收取被告的滞纳金，并每日收取200元、500元的占用费，现原告统一按每日5%收取被告的滞纳金。原告起诉至法院，请求判令被告向原告支付所欠租金8800元及滞纳金（以4800元为基数，从2014年8月30日开始按照每天5%计算至给清租金之日止；以4000元为基数从2015年5月1日开始按照每天5%计算至给清租金之日止），并由被告承担诉讼费。
原告木格供销社对其主张在举证期限内提供的证据有：
1、《木格供销社一百货二百货门面商铺租赁协议书》，证明双方约定的租赁场地、租金、交付方式及滞纳金、占用费及收取风险金3000元等相关事项；
2、《木格供销社二百货二楼租赁协议书》，证明双方约定的租赁场地、租金、交付方式及滞纳金、占用费及收取风险金10000元等相关事项；
3、通知六份，第一份2014年2月28日的通知证明原告通知被告其承租的铺面已经到期，原告拟把到期的铺面整体对外公开出租，并通知被告于2014年3月31日前搬迁，逾期按每天2000元收取占用费；2014年4月23日通知，证明如果被告有意继续租赁的请被告与原告签订租赁合同，无意租赁的请被告于4月30日前搬清所有货物；2014年7月11日通知，证明原告告知被告所欠的租金和滞纳金并要求被告缴纳；2014年7月21日通知，证明原告通知被告于2014年7月25日前交清租金和滞纳金并搬离；2015年4月1日通知两份，证明原告通知被告交清租金和滞纳金并要求被告清理和搬清货物。
4、照片两页，拍摄于2014年2月28日与2015年4月1日，证明这两天向被告送达通知；
5、营业执照、组织机构代码、房产证、土地证，证明原告主体资格和所出租的房子属于原告的。
被告梁敏辩称，首先，原告称被告欠其租金8800元不属实，原告与被告所签订的两份合同均于2014年2月28日到期，在合同期内被告已交清了所有租金。合同到期后，原告未征询被告是否续租，就单方将其所有的铺面整体对外公开招标，在招标期间，被告及其它承租人均停止营业，并参加投标，但由于原告前三次招标均没有成功，所以双方均没有签订租赁合同，直至同年8月29日原告招标成功，而被告未中标，被告便于他人中标当日搬离，由此可见，被告并未拖欠原告合同期间的租金，合同届满后，铺面之所以停租未能产生收益的原因是由于原告未与被告续签合同而另行招标，并且流标所致，与被告无关，所以被告与原告在2014年5月至2015年4月30日期间并不存在租赁合同关系，并且原告的损失系其自身的过错所致，因此原告索付8800元租金无事实、法律依据。其次，原告计算租金的滞纳金97200元属适用合同不当。基于合同已到期，并且被告并无拖欠合同期间租金之实，所以原告以《木格供销社一百二百货门面商铺租赁协议书》、《木格供销社二百货二楼租赁协议书》第四条关于欠交租金应按每5%收取滞纳金的约定来计取滞纳金97200元属适用合同条款不当。另外原告的损失不过8800元，按30%计为2640元，而原告所索赔滞纳金97200元远远高于2640元，属违约金请求过高，况且原告的损失系其自身不续租亦不出租所致，所以被告请求法院不支持原告过高的诉讼请求。另外，原告没有按照合同第4条的约定及时收回铺面才造成产生如此大的滞纳金，而被告也已经按照原告的要求于2015年4月30日搬清并交回钥匙。综上所述，被告请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告梁敏对其辩解在举证期限内提供的证据有：
1、身份证复印件、结婚证、户口本，证明被告的身份情况及委托代理人与被告的关系；
2、招标公示，证明原告就二百货一楼对外公开招标；
3、证明一份，证明2014年8月29日被告没有中标已经主动搬出二百货一楼店铺；
4、通知一份，证明二百货二楼在2014年2月28日到期，被告于当年3月份与原告的主任联系问他是否续租，主任说先不理，期间没有收到其他的通知，直到2015年4月27日才收到搬离的通知，被告于2015年4月30日下午五点前已经搬离并将钥匙交给原告；
5、收款收据，证明在合同期内被告已经把租金交完；
6、风险抵押金的收款收据两张，证明签订协议后被告已经交有风险抵押金给原告。
经过开庭质证，被告对原告提供的证据1、2的真实性没有异议，但是其认为这两份合同于2014年2月28日已到期，原告要求被告支付滞纳金是没有依据的。对证据3，其认为六份通知其均收到，但是2014年2月28日的通知按2000元每日收取滞纳金没有合同依据；对2014年4月23日通知，其认为不公平公正，所以没有和原告签；对2014年7月11日的通知，其认为5、6、7月份的租金是不准确的，所以被告认为没有必要交；对2014年7月21日的通知，其认为通知的内容不明确；对2015年4月1日的通知，二百货一楼的占用费的计算也是错误的，不清楚原告是如何计算，另外对二百货二楼的租金，由于没有协议所以不交租金。对证据4的两张相片其不知道原告是在哪里拍的，因为被告没有签字；对证据5没有异议。原告对被告提交的证据均没有异议。
本院认为，对原、被告均无异议的证据予以确认。对当事人对证据的真实性没有异议，但对证据的证明内容有异议，本院将综合全案证据后再作认定。对原告提供的证据4，因该证据并无拍摄时间，亦无法证实照片中人具体在做什么，因此对该证据，本院不予采纳。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：
原、被告于2011年1月12日签订《木格供销社一百货二百货门面商铺租赁协议书》，协议书约定由原告将二百货一号门面商铺出租给被告经营管理使用，租期三年，即从2011年3月1日起至2014年2月28日止，每年租金31200元，每月租金为2600元；同时约定每月租金必须按时在当月底前三天交，过期交纳则每天按5%收取滞纳金，被告交付风险金3000元；还约定租赁合同到期后，原告作出收回该门面商铺，没有优先原租赁者，被告自行搬出，如强行不搬者，则按收取占用费每超一天贰佰元正／天。被告在经营一年后，于2012年4月与原告签订另一份《木格供销社二百货二楼租赁协议书》，该协议约定被告租赁原告位于木格大街的二百货二楼场地的六间通，租期自2012年5月1日其至2014年2月28日止，每月租金为1000元；并约定协议签订之日一次性交清6个月租金6000元，以后每隔6个月交一次，每次交6000元，先交租后使用，逾期交纳则每天按5%收取滞纳金；协议签订后被告所交的壹万元竞标押金转作租赁抵押金。两份协议签订后，原告均将租赁物交付给被告经营使用，被告亦按协议约定交纳了风险金3000元及抵押金10000元。2014年2月28日两份协议书均到期，原告将二百货一号门面商铺对外公开招租，并于商铺到期当天发送通知给被告，告知其商铺将对外公开出租，并要求被告在2014年3月31前，全部做好铺面货物及相关物品的搬迁和清理，逾期不按要求搬清者，将按2000元／天收取占用费，被告在该通知上签名确定收到。后原告又分别于2014年4月23日、2014年7月11日、2014年7月21日发通知告知被告搬离铺面并交纳尚欠的租金及滞纳金等事宜，被告于2014年8月29日搬离二百货一号门面商铺。二百货二楼场地的六间通的租期到期后，被告未搬离，原告亦未提出异议，至2015年4月1日原告发通知告知被告商铺到期后，其未搬迁和清理铺面货物及相关物品，长期占用原告的铺面，要求被告交纳2014年3月至2015年3月的租金；原告又于2015年4月27日通知被告其要收回二百货二楼的场地，并要求被告在4月30日前搬迁和清理场地货物及相关物品，并交出钥匙给原告等。被告于2015年4月30日下午5点搬离二百货二楼的场地，并将钥匙交还原告。被告已经将所租赁一楼及二楼的场地的租金交纳至2014年2月28日，2014年3月份之后至被告搬离之前，被告未交纳任何费用。原告认为被告尚欠一楼租赁场地三个月的租金7800元、欠二楼租赁场地14个月的租金14000元，扣除被告所交纳的风险金及抵押金共13000元，现被告尚欠租金8800元。原告要求被告支付租金及滞纳金未果，遂起诉至法院。
本院认为，原告与被告签订的《木格供销社一百货二百货门面商铺租赁协议书》、《木格供销社二百货二楼租赁协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，亦未损害国家和社会公共利益，合同合法有效，原、被告均应当按照约定全面履行各自的义务。2014年2月28日，《木格供销社一百货二百货门面商铺租赁协议书》到期后，原告要求被告搬离租赁的商铺，但被告并未搬离，而继续占用原告的场地，因此被告应按照合同约定支付占用费，但该占用费应按实际损失标准计付；而原告要求被告支付该场地租金其实际系占用场地的费用，原告自行抵扣风险金后，再按原合同租金标准计算被告所欠费用，符合法律规定及合同约定，因此，对原告要求被告支付二百货一楼商铺费用4800元，本院予以支持；对二百货二楼的场地，因合同到期后，被告继续使用该场地，而原告并未提出异议，根据《合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，双方形成了不定期租赁合同关系，原告可以按原合同约定要求被告支付租金，因此，原告要求被告支付2014年3月份至其搬离时即2015年4月30日的租金符合法律规定，即被告应向原告支付租金4000元（14个月×1000元-10000元（抵押金））。对原告要求被告按照每天5%支付相应滞纳金的诉讼请求，因该滞纳金其实际是违约金，虽然该滞纳金的标准在双方签订的合同中已有约定，但是综合合同的履行情况、被告的过错程度及原告的实际损失，该滞纳金已经过分高于被告违约造成的损失，而被告亦认为过高应予以调整，因此根据《合同法》的一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院酌情调整为滞纳金应按欠款本金8800元的30%计付，即应支付滞纳金为2640元。
对被告辩解2014年5月至2015年4月30日期间其与原告并不存在租赁合同关系，且原告的损失系其自身过错所致，因此其不用支付8800元租金的意见与查明的事实及法律规定不符，本院不予采纳。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：
一、被告梁敏向原告贵港市木格供销合作社支付欠款8800元；
二、被告梁敏向原告贵港市木格供销合作社支付滞纳金2640元。
本案受理费2420元，适用简易程序减半收取1210元（原告已预交），由原告贵港市木格供销合作社负担1079元，由被告梁敏负担131元。
上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于广西贵港市中级人民法院。同时应在上诉期限届满后起七日内预交案件受理费2420元，款汇至户名为：贵港市中级人民法院—诉讼费；开户行：中国农业银行贵港分行营业部；帐号：45×××93）。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。
代理审判员 周丽娟
二〇一五年十月二十七日
书 记 员 黄海键
附本案所引用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。