辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第1327号
上诉人（原审被告）：王丽萍，女，1973年11月24日出生，汉族，住址：沈阳市和平区。
委托代理人：牟建民，系沈阳市和平区中一法律服务所法律服务工作者。
被上诉人（原审原告）：刘玉菊，女，1961年4月14日出生，汉族，住址沈阳市和平区。
委托代理人：侯宝成，男，1960年6月19日出生，汉族。
上诉人王丽萍因与被上诉人刘玉菊房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2014）沈和民二初字第00207号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年6月11日受理后，依法组成由本院审判员赵明静担任审判长、代理审判员孙卓（主审）、审判员周海鹏参加评议的合议庭，对此案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年4月25日，作为甲方的原告（反诉被告）与作为乙方的被告（反诉原告）签订房屋租赁协议一份，约定被告（反诉原告）承租原告（反诉被告）所有的位于沈阳市和平区河北街23号2门房屋（建筑面积119.69平方米），租期自2013年5月1日起至2014年4月25日止，月租金3000元，乙方负责租期内的水、电等费用，水、电等押金2000元，租期届满后多退少补。同时还约定有“2013年4月25日先交贰万元，余款8月31日前交齐，到8月31日尾款不交齐，8月31日无条件自动退出，甲方有权换锁，清除乙方东西再出租。先前交付的贰万元（其中包括4个月房租和剩下8000元）一分不退，归甲方所有。”的条款。合同签订后，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）给付了上述20000元及押金2000元，并接收了房屋。之后，被告（反诉原告）未按照合同约定在2013年8月31日之前交清剩余房屋租金。现被告（反诉原告）已从涉诉房屋中搬出，并将其交付给原告（反诉被告）。
原审法院另查，2013年10月12日，双方曾进行调解，在调解过程中，被告（反诉原告）要求将房屋钥匙交付给原告（反诉被告），原告以未结清水、电费为由拒绝接收钥匙。
原审法院再查，2014年3月13日，被告（反诉原告）将房屋钥匙和购电卡交付给原告（反诉被告）代理人侯宝成，原告（反诉被告）出具收条一份，上载“今收座落于沈阳市和平区河北街23号2门钥匙和购电卡。水电费不欠。”。庭审中，被告（反诉原告）自认欠水费24元，原告（反诉被告）予以认可。原告（反诉被告）亦认可电费不欠及无需用押金抵偿除水费外其他担保事项的事实。
原审法院认为：原告（反诉被告）和被告（反诉原告）签订的房屋租赁协议系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认，双方均应依约履行。因该协议中约定了“2013年4月25日先交贰万元，余款8月31日前交齐，到8月31日尾款不交齐，8月31日无条件自动退出，甲方有权换锁，清除乙方东西再出租。先前交付的贰万元（其中包括4个月房租和剩下8000元）一分不退，归甲方所有。”的条款，该条款约定了原告（反诉被告）可以解除合同的条件，也即解除条件成就时，原告（反诉被告）作为解除权人可以解除合同。但在上述解除条件成就时，原告（反诉被告）并未行使约定的解除权，也即没有明确通知被告（反诉原告）该合同已经解除，或者以其他行为明确表示合同已经解除，应视为原告（反诉被告）放弃了约定解除权，合同继续履行。虽被告（反诉原告）曾提出过将房屋钥匙交付给原告（反诉被告），但原告（反诉被告）并未同意接收，也即双方并未就解除合同达成一致。直至2014年3月13日，双方交接了房屋钥匙，可视为双方就合同解除一事达成了一致，并于当日解除了合同。故依上所述，双方房屋租赁合同的实际履行期限为2013年5月1日至2014年3月12日，该合同于2014年3月13日起解除，因此被告（反诉原告）应当向原告（反诉被告）支付上述实际履行期间的房屋租金，共计31200元（10.4个月×3000元／月），减去被告（反诉原告）已经支付的20000元，被告（反诉原告）还应向原告（反诉被告）支付剩余租金11200元。对于原告（反诉被告）要求支付剩余房款16000元的诉讼请求，本院予以支持的金额为11200元。对于被告（反诉原告）要求确认双方早已解除房屋租赁关系的反诉请求，因被告（反诉原告）在本诉答辩中认为双方的租赁合同已于2013年9月1日起解除，而如上所述，双方解除合同的时间应为2014年3月13日，故对被告（反诉原告）该项反诉请求，本院不予支持。对于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）返还押金2000元的诉讼请求，因原告（反诉被告）就押金担保事项进行了当庭确认，除水费未结清外，并未提出其他需用押金抵偿的事项，且双方就所欠水费数额予以了确认，所欠水费为24元，故依合同约定，原告（反诉被告）应当向被告（反诉原告）返还押金1976元，对被告（反诉原告）该项反诉请求，本院予以支持的金额为1976元。
原审法院判决：一、本判决生效之日起十日内，被告（反诉原告）王丽萍向原告（反诉被告）刘玉菊支付剩余房屋租金11200元；二、本判决生效之日起十日内，原告（反诉被告）刘玉菊返还被告（反诉原告）王丽萍租房押金1976元；三、驳回原告（反诉被告）刘玉菊的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）王丽萍的其他反诉请求。案件受理费700元，原告（反诉被告）已预交元，由原告（反诉被告）承担210元，被告（反诉原告）承担490元。反诉费50元，被告（反诉原告）已预交，由原告（反诉被告）承担。
宣判后，被告王丽萍不服，向本院提出上诉，请求1、请求二审法院撤销沈阳市和平区人民法院（2014）沈和民二初字第00207号民事判决第一项，依法改判驳回原告的诉讼请求；2、本案的诉讼费由被上诉人承担。主要理由：1、一审法院适用法律错误，上诉人和被上诉人于2013年4月25日签订的房屋租赁合同中约定了“2013年4月25日先交贰万元……先交付的贰万元一分不退，归甲方所有。”该条款约定属于民事法律行为中的附解除条件的民事法律行为。当事人为自己利益不正当促成条件成就的，视为条件不成就。本案中，上诉人于8月31日到期没有将余款交齐，并已自动搬出了租赁房屋，符合双方当事人约定，该附解除条件的法律行为已经生效，双方签订的租赁合同已经解除。故双方合同解除的时间为8月31日。一审法院认定解除时间为2014年3月31日是错误的。后续的交钥匙的行为则是履行合同解除后的附随义务，并非是协商解除合同的行为，一审法院关于此行为的认定属于法律定性错误。上诉人已与合同解除后的9月11日以电话方式通知被上诉人解除合同。关于2013年10月12日，上诉人将钥匙交给被上诉人，被上诉人拒绝接收钥匙的行为，是不能认定为被上诉人不同意解除合同。被上诉人误以为通过此行为可以延长合同期限并以多要租金则是属于被上诉人法律认识错误。8月31日当天被上诉人不联系上诉人，且在上诉人于9月11日联系被上诉人时，被上诉人不配合的行为，都是恶意阻止该附解除条件行为的成就，而事实上合同已经解除。综上所述，一审法院适用法律错误。
被上诉人答辩称原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
本院经审理查明的事实与原审查明的事实相一致。
本院认为：上诉人与被上诉人签订的租赁协议是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
关于本案租赁合同的解除时间。上诉人主张合同解除时间应为2013年8月31日。双方签订房屋租赁协议中约定“如租期未到不租此房，必须提前30天通知甲方，征得甲方同意后，再解除或续签协议”。“2013年4月25日先交贰万元，余款8月31日前交齐，到8月31日尾款不交齐，8月31日无条件自动退出，甲方有权换锁，清除乙方东西再出租”。被上诉人按照协议约定将房屋出租给被上诉人使用。根据协议约定，8月31日上诉人未交齐尾款，甲方即出租人有权单方解除合同。合同实际履行过程中，上诉人未在该日期交付尾款，也未将房屋交还给被上诉人，但被上诉人没有按照合同约定单方行使合同解除权，将房屋收回，涉案房屋实际仍由上诉人控制使用。直至2014年3月13日，上诉人将涉案房屋钥匙交还被上诉人。因此原审认定双方合同解除时间为2014年3月13日正确。
上诉人主张2013年8月31日已将租赁房屋腾空，合同已经解除。上诉人作为承租人主张解除租赁合同，应当在合理期限前通知出租人即被上诉人，并对租赁房屋进行清理，将房屋返还给被上诉人，与被上诉人办理返还房屋、清结水电费、收回押金等交接手续，明确解除租赁合同的事实，现上诉人未提供证据证明其履行了上述义务，故对上诉人的该项主张，本院不予采信。
综上，原审判决认定事实清楚，使用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费700元，由上诉人王丽萍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵明静
审 判 员 周海鹏
代理审判员 孙 卓
二〇一四年七月十五日
书 记 员 张 莹
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以、决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。