湖南省湘潭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）潭中民一终字第379号
上诉人（原审被告）陈华云。
委托代理人陈丝，系陈华云之女。
被上诉人（原审原告）刘建军。
委托代理人刘琪，系刘建军之子。
上诉人陈华云与被上诉刘建军房屋租赁合同纠纷一案不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2014）潭雨法民一初字第437号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月9日受理后，依法组成由审判员陈卫平担任审判长，审判员肖锋、冯海燕参加的合议庭，代理书记员刘欣担任记录，于2014年10月28日公开开庭进行了审理。上诉人陈华云及其委托代理人陈丝，被上诉人刘建军及其委托代理人刘琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判查明：原告刘建军与被告陈华云于2008年11月1日签订了《门面租赁合同书》，双方约定原告将位于湘潭市雨湖区广云路529号中间门面租给被告陈华云经商（不得经营餐馆），该合同第1条约定租赁时间为贰年，从2008年11月1日至2010年10月30日止。第2条约定乙方（被告）装修门面等一切都来修去丢。第3条约定门面的租金为1200元／月，押金2000（不计息），租金按季度初交纳（每季度3600元），乙方不能以任何理由借口拖欠或拒交门面费。第4条约定乙方租用甲方（原告）门面一年内乙方无权转租。第7条约定乙方租甲方门面合同到期，如甲方需要经商，乙方无条件搬迁，甲方不需要，应优待乙方继续租用。另，原、被告就该合同补偿条款：甲方需要，乙方无条件无补偿搬迁。在合同期内，经甲乙双方同意方可转让。后原、被告按该合同履行。2010年10月31日，合同到期后双方未续签合同，但被告继续使�该门面，原告未提出异议。2012年10月4日，经双方协商又签订了第二份《门面租赁合同书》，该合同第1条约定租赁时间一年，从2013年元月至2013年12月底。第2条约定乙方（被告）租金每季4000元，租金每季月初交纳，乙方不能以任何理由借口拖欠或拒交门面费。第3条约定乙方装修门面等一切都来修去丢。第4条约定乙方租甲方（原告）门面一年内无权转租。第6条约定乙方租甲方门面合同到期，如甲方需要收回，乙方无条件搬迁又无任何补偿费搬迁。后原、被告按该合同履行。2013年12月底合同到期后，双方未续签合同，被告继续使用该门面，自2014年1月起租金涨至2000元／月。2014年5月27日，原告向被告发出《收回门面通知书》，告知被告双方的门面租赁合同早于2013年12月31日到期，原告曾口头通知被告要收回门面，因被告要求延期半年，原告同意续租6个月（至2014年6月30�止），现租赁关系将到期，书面通知被告不再续租，要求被告做出搬离准备，被告收到后未答复。因被告未撤离，原告找到被告，要求被告撤离租赁的门面，被告认为原告在租赁合同到期之前，未提前3个月通知被告，导致被告因改做服装店而对门面进行装修，现原告要收回门面，将导致被告10多万元的损失，故被告拒绝搬离，如原告要收回门面则要赔偿被告的损失。因双方协商不成，原告向法院提起诉讼，请求维护其合法权益。
另查明：原告与东风集经会于2001年3月至2013年3月先后签订了三份《门面承包合同》，该三份承包合同约定原告承包东风集经会位于湘潭市雨湖区广云路529号门面三间，合同期限至2015年3月11日止。原告出租给被告的门面系原告承包的东风集经会的位于湘潭市雨湖区广云路529号门面中的一间，2008年8月16日东风集经会同意原告对外转租。
原判认为：原告刘建军与被告陈华云签订的《门面租赁合同》于2013年12底到期后双方未续签合同，被告继续使用，原告未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”因此，2013年12月底原告与被告的门面租赁合同到期后，被告继续使用该门面，并向原告交纳租金及水电费，原告也没有提出异议的，故原、被告之间的原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”原告在未与被告续签合�后，已依法向被告送达了收回门面的通知，原被告的房屋租赁关系已经合法解除。因此，原告要求被告将租赁的门面返还给原告的诉讼请求，予以支持。被告以原告在租赁合同到期之前，未提前3个月通知被告，导致被告因改做服装店而对门面进行装修，现原告要收回门面，将导致被告10多万元的损失，因而拒不搬出该门面的抗辩理由不成立。此外，被告还应向原告支付占用原告房屋的使用费，标准可参照双方约定的门面租金执行。被告要求原告赔偿收回门面导致被告10多万元装修等损失，无事实和法律依据，不予支持。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，遂判决：一、被告陈华云在本判决生效之日起30日内将租赁原告刘建军的坐落于湘潭市雨湖区�云路529号中间门面腾空并返还给原告刘建军；二、被告陈华云在本判决生效之日起30日内按2000元／月的标准向原告刘建军支付门面使用费（时间为2014年7月1日起至被告将上述门面腾空并返还给原告之日止）；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。本案受理费500元，减半收取250元，由被告陈华云负担。
宣判后，ＸＸ华不服，上诉称：1、原判认定事实不清，被上诉人曾口头承诺只要东风集经会不收回门面就会让上诉人继续租赁门面，故上诉人才在2013年10月经被上诉人同意装修门面，该事实有上诉人在被上诉人开的建材店购买装修材料及经被上诉人同意改装电表箱的证据支持，上诉人将槟榔店改为服装店被上诉人知情，�诉人也告知了被上诉人原因，并办理了营业执照，上诉人做了继续经营两年以上的准备，被上诉人完全知晓，原判认定被上诉人只同意上诉人延期租赁6个月，且未经同意改装门面错误；2、原判使用法律错误，处理不当，被上诉人2014年5月27日通知上诉人收回门面，给上诉人留下的搬迁时间只有33天，对于上诉人刚办理工商执照开业的店面来说，需要重新找店铺装修，搬迁物品，时间远远不够，而且依照法律规定被上诉人解除租赁关系应当依法给予上诉人装修赔偿。综上请求二审撤销原判，依法改判。
被上诉人刘建军答辩称：1、被上诉人在门面租赁到期后只口头承诺给被上诉人续租6个月，被上诉人没有向上诉人作出过其他承诺，上诉人自行装修门面及分装电表，均是其单方行为，不能证明被上诉人同意上诉人只要东风集经会不收回门面就会让上诉人继续租赁门面；2、被上诉人在延期租赁期到期前的33天通知上诉人准备搬迁，完全符合法律规定，上诉人的装修及分装电表均是其个人行为，且双方之前的书面租赁合同已经有“装修来修去丢”的约定，被上诉人已没有法定的违约行为，上诉人要求被上诉人赔偿装修损失纯属无理。综上，请求二审依法驳回上诉，维持原判。
二审期间双方当事人均未提交新证据。
二审经审理查明，原判认定事实基本清楚，证据确凿、充分，本院予以确认。
本院认为，结合当事人的诉辩理由及查明的事实，本案争议焦点为：
一、原判认定事实是否清楚。
根据一审认定的证据，ＸＸ华与刘建军的最后一份书面租赁合同是2013年12月底到期，此后双方之间再无其他书面续租合同，且双方对于口头续租的陈述亦不一致，故在没有其他确凿证据证实的情形下，原判认�双方之间系不定期租赁合同及刘建军自认只同意ＸＸ华延期租赁6个月的事实正确。ＸＸ华一审提交的在刘建军处购买装修材料的凭据、电表新装票据，均发生在双方书面租赁合同期内，虽ＸＸ华实施上述行为时距书面租赁合同到期的时间短，但仍属于ＸＸ华在租赁期限内有权实施的行为，且根据书面租赁合同中约定的ＸＸ华装修门面等一切都来修去丢的内容，刘建军并无权亦无义务阻止，故仅凭该证据不足以证实ＸＸ华主张的刘建军已承诺只要东风集经会不收回门面就会一直让ＸＸ华继续租赁门面的事实。上诉人ＸＸ华关于原判认定事实不清的上诉理由均不能成立，本院不予支持。
二、原判适用法律是否正确，处理是否恰当。
ＸＸ华与刘建军之间的租赁合同已自2014年1月起转为不定期租赁，原判结合本案实际情况认定刘建军提前33天通知ＸＸ华搬离�于合法通知解除合同的处理符合法律规定，并无不当。本案系李建军起诉要求ＸＸ华搬离门面，并支付实际租金损失，ＸＸ华并未向人民法院提起要求刘建军赔偿装修损失的反诉，故刘建军是否需赔偿ＸＸ华装修损失不属于本案审理范围。ＸＸ华关于原判适用法律错误，处理不当的上诉理由均不能成立，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费500元，由上诉人ＸＸ华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈卫平
审 判 员 肖 锋
审 判 员 冯海燕
二〇一四年十一月七日
代理书记员 刘 欣
附依据法�条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款（一）项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定……”