湖北省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）鄂民申字第01181号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：何玉田，女，汉族，1925年2月20日出生，住湖北省通城县隽水镇白沙社区**组。
委托代理人：陆先行，男，汉族，1972年9月28日出生，住湖北省武汉市武昌区东二路*****号，系何玉田之外孙。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：潘龙标，男，汉族，1970年4月12日出生，住湖北省通城县隽水镇白沙社区**组。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：陆忠恕，男，汉族，1945年12月24日出生，住湖北省通城县隽水镇白沙社区**组，系何玉田女婿。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：涂三保，女，汉族，1952年4月10日出生，住湖北省通城县隽水镇白沙社区**组，系何玉田之女、陆忠恕之妻。
再审申请人何玉田因与被申请人潘龙标、陆忠恕、涂三保房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省咸宁市中级人民法院（2013）鄂咸宁中民三终字第92号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
何玉田申请再审称：（一）二审判决认定事实不清。1、二审判决认定房屋买卖系双方当事人真实意思表示没有事实依据。2、二审判决认定陆忠恕、涂三保出售房屋的行为构成表见代理及潘龙标购买诉争房屋的行为是善意取得没有事实依据。3、潘龙标及其委托代理人利用假证证明其在户籍所在集体经济组织无田、无地、无房，二审法院对此采取纵容态度。4、2009年9月28日湖北省通城县国土资源局已向潘龙标下达了《土地行政处罚决定书》，责令其退还非法受让的土地，该证非法受让土地的行为，并处以5元／㎡的罚款。二审判决回避违法购买宅基地的事实而认定房屋买卖有合同有效属于事实认定错误。（二）二审判决适用法律错误。二审判决适用《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定认定双方房屋买卖合同有效属于适用法律错误，根据现有法律法规，农村宅基地及其房屋不得向非集体经济组织成员转让；最高人民法院《关于刘三海与李代国房屋买卖合同纠纷一案请示的复函》中也明确指出非同一集体经济组织成员之间的房屋买卖合同（含宅基地）无效。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定，请求对本案予以再审。
本院审查查明：涂三保、陆忠恕系何玉田的女儿、女婿，三人共同生活。二十世纪七十年代，何玉田在湖北省通城县隽水镇白沙社区十四组杨垅屋场建造一栋面积155.56平方米的土坯房，何玉田为房屋所有权人和集体土地使用权人。八十年代，陆忠恕、涂三保另行选址建造新房。其后，何玉田与陆忠恕、涂三保一起搬至新房居住。1998年潘龙标租用何玉田与陆忠恕、涂三保的田地进行耕种，并从原居住地湖北省通城县云溪乡棋盘村五组搬至诉争房屋中居住。2002年11月10日，潘龙标与陆忠恕、涂三保签订《卖房契》：“经夫妇及全家大小商议，由于已建新楼房，愿将杨垅土砖瓦房老屋一栋出卖与潘龙标管业居住，时值现金5200元，土地属集体所有，本人无权出卖，今后拆旧建新，所需的手续及费用按当时的政策办理，与现在买卖房无关”，并于其中说明了四至界限及使用范围。该《卖房契》由陆忠恕书写，加盖其所在村委会公章。上述《卖房契》签订后，潘龙标请在场的村民、诉争房屋所在村委会及所在小组组民每户一人到场吃饭，何玉田及陆忠恕、涂三保均到场参与吃饭。同日，湖北省通城县隽水镇白沙社区十四组与潘龙标签订了“土地使用权转让合同”，将诉争房屋所占集体土地使用面积130平方米转让给潘龙标，该组收取转让费1300元，村委会收取转让费300元。何玉田向潘龙标交付了面积为155.56平方米的集体土地使用权证。尔后，潘龙标一直在诉争房屋居住至今，并新建厨房一间。2008年，何玉田以陆忠恕、涂三保、潘龙标为被告，向湖北省通城县人民法院提起诉讼，请求判令陆忠恕、涂三保与潘龙标签订的房屋买卖合同无效，并判令潘龙标退还诉争房屋及所涉集体土地使用权证。湖北省通城县人民法院于2008年12月24日作出（2008）通民初字第545号民事判决，驳回何玉田的诉讼请求。何玉田不服，向湖北省咸宁市中级人民法院提出上诉，该院于2009年9月10日作出（2009）咸民二终字第138号民事裁定，撤销湖北省通城县人民院（2008）通民初字第545号民事判决，将本案发回重审。诉讼过程中，湖北省通城县国土资源局于2009年9月对潘龙标及湖北省通城县隽水镇白沙社区十四组买卖集体土地的行为作出《土地行政处罚决定书》。2010年12月27日，湖北省通城县人民法院作出（2009）通民初字第545号民事判决，再次驳回何玉田诉讼请求。何玉田不服，向湖北省咸宁市中级人民法院提出上诉，该院于2012年3月22日作出（2011）咸民三终字第71号民事裁定，撤销湖北省通城县人民法院一审判决，再次将本案发回重审。2013年6月12日，湖北省通城县人民法院作出（2012）鄂通城民重字第00002号民事判决：1、房屋买卖合同无效；2、驳回何玉田其他诉讼请求。何玉田不服，向湖北省咸宁市中级人民法院提出上诉。该院于2014年7月1日作出（2013）鄂咸宁中民三终字第92号民事判决：1、撤销湖北省通城县人民法院（2012）鄂通城民重字第00002号民事判决；2、驳回何玉田诉讼请求。何玉田不服，向本院申请再审。
本院认为：关于房屋买卖是否系双方当事人真实意思表示的问题。陆忠恕、涂三保与潘龙标签订《卖房契》买卖房屋时，有中人、证人现场见证。潘龙标不仅及时支付了购房款，还按当地风俗习惯举行仪式，邀请村委会成员及组里每户代表一人参加吃饭。何玉田亦到场吃饭且未提出异议，其后还向潘龙标交付了面积为155.56平方米的集体土地使用权证，何玉田以上述行为表明其是同意出卖房屋的。此后近六年时间内，潘龙标一直在诉争房屋内居住并多次对该房屋进行检修、扩建。何玉田亦无证据证明其于本次诉讼前对房屋买卖行为及上述改建、扩建行为提出异议。二审判决认定房屋买卖行为系双方当事人的真实意思表示并无不当，何玉田的该项再审事由不成立。
关于何玉田提出二审判决认定陆忠恕、涂三保出售房屋的行为构成表见代理及潘龙标购买诉争房屋的行为构成善意取得属于认定事实错误的问题。本案中，尽管陆忠恕、涂三保不是诉争房屋所有权人，但因涂三保、陆忠恕系何玉田的女儿、女婿，三人一直共同生活，涂三保、陆忠恕与潘龙标签订《卖房契》时，何玉田不仅知晓，还按当地习俗到场吃饭，并向潘龙标交付了诉争房屋的集体土地使用权证；而潘龙标不仅支付了相应对价，按照当地习俗举办了房屋买卖的仪式，还取得了村组同意，足以证实潘龙标签订《卖房契》时主观上是善意无过失的，其有理由相信陆忠恕、涂三保出售诉争房屋的行为是何玉田的真实意思表示。双方当事人的行为符合《中华人民共和国合同法》第四十九条关于表见代理的规定，二审判决认定陆忠恕、涂三保出售诉争房屋的行为构成表见代理并无不当。虽然不动产的取得不适用善意取得制度，但二审判决认定潘龙标购买房屋时善意无过失是正确的，表述上的瑕疵并不影响本案表见代理行为业已构成的认定。
关于何玉田提出潘龙标及其委托代理人利用假证证明其在户籍所在集体经济组织无田、无地、无房的问题。经查，一、二审判决均并未认定潘龙标在其户籍所在集体经济组织无田、无地的事实，且本案的争议焦点在于非同一集体经济组织成员之间转让房屋是否有效的问题，潘龙标在户籍所在集体经济组织是否有田、有地不影响买卖行为的效力，何玉田的该项再审事由不成立。
关于何玉田提出二审判决回避湖北省通城县国土资源局向潘龙标下达的《土地行政处罚决定书》，认定房屋买卖合同有效属于事实认定错误的问题。2009年9月，湖北省通城县国土资源局对潘龙标和湖北省通城县隽水镇白沙社区十四组之间买卖集体土地的行为作出《土地行政处罚决定书》。因上述《行政处罚决定书》系湖北省通城县国土资源局对潘龙标及湖北省通城县隽水镇白沙社区十四组违反行政法规作出的处罚决定，该具体行政行为不是本案民事再审审查的范围，且不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的认定合同无效的依据，何玉田的该项再审事由不成立。
关于何玉田提出二审判决适用法律错误的问题。经查，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”现行法律并没有明确禁止非同一集体经济组织成员之间购买宅基地及房屋，只是禁止将农民集体土地使用权用于非农建设。本案所涉集体所有土地系宅基地，其使用目的是用于农民建房自住，而不是用于非农建设，不符合适用该条的情形。同时，从《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款规定的“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”亦可看出，法律并未禁止非同一集体经济组织成员之间转让宅基地及其上房屋，只是通过对转让人不再审批宅基地的方式制约以转让宅基地牟利的行为。本案中，2002年11月10日签订的《卖房契》系双方当事人的真实意思表示，其上加盖了所在地村委会公章，并获得诉争房屋所在小组村民的认可，该房屋买卖合同既未损害集体利益，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条有关认定合同无效的法定情形。尽管《最高人民法院关于刘三海与李代国房屋买卖合同纠纷一案请示的复函》（（2010）民他字第4号）指出非同一集体经济组织成员之间的房屋买卖合同（含宅基地）无效，但因个案批复既无普遍适用效力，也无溯及力，更不是法定的认定合同无效的依据，故二审判决依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定认定双方当事人之间的房屋买卖合同有效并无不当，何玉田的该项再审事由不成立。
本案所涉房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。何玉田出售诉争房屋多年后，在该房屋价值上涨的情况下主张房屋买卖合同无效，违背诚实信用原则，不利于交易秩序的稳定，二审判决驳回其诉讼请求正确。
综上，何玉田的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回何玉田的再审申请。
审 判 长 彭晓辉
代理审判员 赵莉丽
代理审判员 龚 璟
二〇一四年十一月二十七日
书 记 员 王道斌