广西壮族自治区高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂民再119号
抗诉机关：广西壮族自治区人民检察院。
申诉人（一审原告、二审上诉人）：石秀兰，女，1967年8月16日生，汉族，现住桂林市。
委托代理人：石桂明，男，1970年10月12日生，汉族，现住南宁市。系申诉人石秀兰之弟。
被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：南宁市柏辰房地产房地产有限责任公司，住所地：南宁市华侨投资区武侨大道嘉园阁二楼206室。
法定代表人：姚芳媛，该公司总经理。
委托代理人：章然艳，广西欣和律师事务所律师。
申诉人石秀兰与被申诉人南宁市柏辰房地产有限责任公司（以下简称柏辰公司）商品房销售合同纠纷一案，南宁市中级人民法院作出的（2013）南市民一终字第1569号民事判决已经发生法律效力。石秀兰不服，向检察机关申诉。广西壮族自治区人民检察院于2015年11月27日作出桂检民监（2015）144号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院作出（2016）桂民抗13号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭于2016年7月28日公开开庭审理本案，广西壮族自治区人民检察院指派该院代理检察员王凤出庭。申诉人石秀兰的委托代理人石桂明，被申诉人柏辰公司的委托代理人章然艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
广西壮族自治区人民检察院抗诉认为，生效判决认定的基本事实缺乏证据证明、适用法律确有错误。理由如下：（一）生效判决错误认定房屋交付时间为2012年7月13日。已经生效的（2012）南市民一终字第614号民事判决书认定诉争房屋的交付时间为2010年11月7日，本案二审判决又认定房屋交付时间为2012年7月13日，与前生效判决认定相矛盾。首先，从占有目的来看，2010年11月7日，石秀兰接收房屋是基于履行《商品房买卖合同》的以变更房屋所有权为目的的买卖行为。而石秀兰在2012年3月15日签订《协议书》后，将房屋交由柏辰公司占有是基于《协议书》约定而产生的以修复为目的的管理行为，并不以转移所有权为目的。因此，柏辰公司于2012年7月13日将房屋交还给石秀兰的行为，并不是法律意义上的房屋买卖交付，仅具有普通意义上管理交付。其次，从风险承担来看，石秀兰发现房屋存在质量问题后，并没有解除合同，而是达成了修复和赔偿协议。因此，石秀兰在签订《协议书》后将房屋交由柏辰公司修复，仅是房屋管理的上的转移，并没有产生风险承担上的转移，即在柏辰公司对房屋修复期间产生的非柏辰公司造成的房屋毁损、灭失风险，仍将由石秀兰承担，而不是柏辰公司承担。最后，从承担法律责任范围来看，逾期交房应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条等法律规定，按照合同约定或“同地段同类房屋租金标准”确定违约金；而交房后发现的房屋质量问题，则应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条等相关法律规定，按照合同约定或法律规定予以赔偿损失，该损失包括但不限于违约金损失。（二）生效判决错误认定柏辰公司的80万元赔偿包括2009年12月31日至2010年11月7日逾期交房违约金，主观增加协议内容，错误解释合同。柏辰公司与石秀兰签订的《协议书》的总则、第三条、第七条的整体表述和具体条款约定来看，都是针对解决房屋客厅、地下室顶板下挠问题，不包括其他事宜。2009年12月31日起至2010年11月7日期间的违约责任这类“其他事宜”仍要按《商品房买卖合同》的约定。
申诉人石秀兰称，同意检察院的抗诉意见。此外补充认为，1、本案诉讼与《协议书》是该房屋两个不同的民事纠纷，一、二审法院对《协议书》理解错误，将两者混为一谈。2、二审法院对本案关键的两次交房事实全然不顾，确认该房屋的交付事实仅有一次，交付时间为柏辰公司对涉诉房屋整改维修完毕具备交付条件并实际交付给石秀兰之日，即2012年7月13日，认定房屋交付时间错误。请求：1、撤销一、二审判决；2、改判支持申诉人石秀兰全部诉讼请求。
被申诉人柏辰公司答辩称，1、申诉人石秀兰要求被申诉人柏辰公司支付逾期交房违约金没有事实和法律依据，该请求是基于逾期交房提出的，法律上交房只有一次，涉及逾期交房的责任只有一次。双方已经处理了逾期交房的责任，根据双方2012年签订的《协议书》，柏辰公司所支付的违约金包括逾期交房违约金，石秀兰在本案中再次主张支付属于重复赔偿。虽然石秀兰所称的2010年11月7日案涉房屋存在的各种问题在质量检测报告中并未涉及，但是根据《协议书》第三条约定，被申诉人柏辰公司一次性赔偿80万元包括但不限于，这句话的意思即表明80万元包括但不限于石秀兰的一切损失。因此，协议书并不只是针对质量检测报告认定的质量问题进行赔偿，而是对合同履行过程中过错责任进行了明确划分，当然包括逾期交房责任。退一步来说，即便如对方所称以2010年11月7日为实际交房日，交房后不存在逾期交房责任，那么协议中出现的逾期交房违约金就指向交房之前的违约金。2、石秀兰已经获得了足额补偿，柏辰公司的赔偿已经高于合同约定，赔偿款80万元已经达到合同总价的31%，已经充分考虑了对方的损失。此外，柏辰公司还另行承担了房屋客厅等整改费用，并未造成石秀兰任何损失。3、石秀兰提出的租金损失请求不应得到支持。首先，违约金的性质是赔偿为主惩罚性为辅，如果柏辰公司支付了80万巨额违约责任后还要赔偿，明显与合同法原则相悖，导致双方利益失衡。其次，违约金与实际损失不应同时计算。只有在显失公平时可以主张高出损失部分的违约金。根据石秀兰提供的证据，其实际损失为5万多，柏辰公司支付80万元明显高于其实际损失。综上，根据双方签订的《协议书》，柏辰公司支付的80万元包括但不限于石秀兰的一切损失，其得到赔偿后不得提出其他请求，该协议履行完毕且得到双方认可。请求维持原判。
石秀兰向南宁市青秀区人民法院起诉请求：1、柏辰公司支付逾期交房违约金159630元（逾期天数313天×2550000元×2／10000=159630）；2、柏辰公司支付逾期交房造成的租金损失51776元及鉴定费1030元，两项合计52806元；3、本案诉讼费用由柏辰公司承担。
南宁市青秀区人民法院一审认定事实：2009年8月14日，石秀兰与柏辰公司签订《商品房买卖合同》（编号GF-2000-0171），就南宁市枫林路11号枫林蓝岸第14号楼C座房屋的购买事宜达成一致，该商品房总价255万元。合同第八条约定出卖人应当在2009年12月30日前，将经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方联合验收合格的商品房交付买受人。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金。合同签订后，石秀兰依约支付房屋价款255万元整。2010年1月份，柏辰公司通过邮寄方式通知石秀兰收房。由于该房存在质量问题（不含以下存在的质量问题）不符合交付要求，需修复后再行交付，石秀兰直至2010年11月7日才在《枫林蓝岸单元钥匙／资料签收表》上签字确认已收到B区14号楼C号房入门钥匙8条。收房后，石秀兰对涉诉房屋进行装修发现该房屋客厅楼板及地下室顶板底部高低不平，为了了解该工程质量状况，2012年1月10日，双方委托广西区建筑工程质量检测中心对该建筑进行工程质量检测，该中心于2012年1月16日出具一份《工程质量检测报告》【编号：桂建质检（检一）（2012）第019号】。2012年3月15日，双方签订一份以石秀兰为乙方、柏辰公司为甲方的《协议书》，约定：“甲、乙方对于2009年8月14日签订《商品房买卖合同》，乙方购得甲方开发的南宁市枫林路11号枫林蓝岸第14号楼C座房屋（下称该房屋）。由于该房屋客厅（具体见《工程质量检测报告》【编号：桂建质检（检一）（2012）第019号】，以下简称《报告》）、地下室顶板下挠，为妥善解决与此相关问题，经甲、乙双方协商一致，达成如下协议：第一条甲乙双方同意继续履行双方签订的《商品房买卖合同》相关条款。第二条对该房屋客厅、地下室顶板下挠的问题，甲乙双方同意打掉客厅顶板并委托原设计单位（广西建筑科学研究设计院）重新设计该板拆除重建的施工图（该图经乙方或其代理人签字后就不再更改），按施工图重新施工。第三条对于《报告》所述问题、客厅顶板问题而导致甲方责任、乙方的损失等，甲方同意一次性赔偿乙方人民币80万元整，该赔偿金包括但不限于房屋贬值费、房租费、交通费、误工费、逾期交房违约金（包括到甲方对客厅顶板打掉重做直到最终验收合格乙方入住时止）等因《报告》所述问题整改造成乙方的一切相关责任、损失；也包括可能对地下室顶板整改而产生的房屋贬值费、房租费、交通费、误工费、逾期交房、违约金、损失等与此相关的责任和损失。甲方赔偿后，乙方不得再提出其他各种形式要求。”协议签订后，柏辰公司按照协议约定于2012年4月6日向石秀兰支付80万元赔偿金。2012年6月26日，石秀兰在《竣工验收记录单》签字，同意涉案房屋整改已按设计图纸及施工规范要求施工完成，达到合格要求，同意验收。7月13日，石秀兰接收房屋入户门钥匙。另查明，石秀兰于2012年11月29日增加诉讼请求，要求柏辰公司支付逾期交房造成的租金损失51776元及鉴定费1030元，两项合计52806元。2013年5月9日，石秀兰申请对涉诉房屋自2010年1月至2010年10月的租金损失价格进行评估，经该院委托广西中硕资产评估有限责任公司进行评估，2013年8月20日该公司出具评估报告意见：涉诉房屋2010年1月-10月（不含税费及其他各种费用）的合理租金为4050元／月，合计10个月租金损失为40500元。南宁市青秀区人民法院经该院审判委员会讨论决定，作出（2012）青民一初字第2056号民事判决：驳回原告石秀兰的诉讼请求。受理费4486元，由原告石秀兰负担。
石秀兰不服一审判决，提起上诉请求：1、撤销一审判决，支持石秀兰的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费由柏辰公司负担。
南宁市中级人民法院确认一审查明的事实。
南宁市中级人民法院二审认为，2009年8月14日，石秀兰与柏辰公司签订的《商品房买卖合同》以及2012年3月15日双方签订的《协议书》是当事人的真实意思表示，内容并没有违反法律、法规禁止性规定，合法有效。（一）关于柏辰公司是否应向石秀兰支付2009年12月31日至2010年11月7日期间的逾期交房违约金的问题。根据石秀兰与柏辰公司于2012年3月15日签订的《协议书》第三条的约定，对于《报告》所述问题、客厅顶板问题而导致甲方责任、乙方的损失等，甲方同意一次性赔偿乙方人民币80万元整，该赔偿金包括但不限于房屋贬值费、房租费、交通费、误工费、逾期交房违约金（包括到甲方对客厅顶板打掉重做直到最终验收合格乙方入住时止）等因《报告》所述问题整改造成乙方的一切相关责任、损失；也包括可能对地下室顶板整改而产生的房屋贬值费、房租费、交通费、误工费、逾期交房、违约金、损失等与此相关的责任和损失。甲方赔偿后，乙方不得再提出其他各种形式要求。对于上述协议条款应如何理解的问题，首先，从逾期交房违约金的法律性质来看，逾期交房违约金是因逾期交房的法律事实而产生的违约责任，该责任基于法律的规定或《商品房买卖合同》的有关约定，在整个商品房买卖合同关系中，法律上认可的交付事实只有一次，即要么交付，要么未交付（包括因质量问题达不到交付条件的情形），而涉及的逾期交房违约责任也只有一种，即从约定交房之日至实际交付之日止所产生的违约责任。逾期交房违约金是针对实际交房超出约定交房之日的违约责任，除非当事人另行约定，而本案中并不存在当事人有特别约定的情形。故本案交付事实仅有一次，交付时间为柏辰公司对涉诉房屋整改维修完毕具备交付条件并实际交付给石秀兰之日，即2012年7月13日。其次，从双方对于交房违约金的相关约定来看，双方签订的《协议书》第三条约定“逾期交房违约金（包括到柏辰公司对客厅顶板打掉重做直到最终验收合格石秀兰入住时止）”，按照通常的理解，这里约定的“逾期交房违约金”是指从约定交付之日起至涉诉房屋整改维修完毕后最终具备交付条件并实际交付之日止，这里应包括了从2009年12月31日双方约定应交付而未交付之日至2010年11月7日石秀兰第一次接收房屋这段时间的逾期交房违约金。再次，从《协议书》的整体来看，虽《协议书》的首段、第三条、第五条、第七条均提及双方是针对《检测报告》所述问题、房屋客厅、地下室顶板下挠问题进行沟通和协商，但并不排除协议条款可以针对争议起因和主要问题进行描述，也并不妨碍双方在协议书中一并解决双方全部的争议问题。本案导致逾期交房的原因是房屋质量等问题，虽然2010年11月7日石秀兰收房前的房屋质量问题在《检测报告》中并未涉及，但是根据双方签订的《协议书》第三条约定，柏辰公司一次性赔偿石秀兰的80万元包括但不限于房屋贬值费、房租费、交通费、误工费、逾期交房违约金等因《检测报告》所述问题造成石秀兰的一切相关责任、损失，并且约定，柏辰公司赔偿后石秀兰不得再提出其他各种形式要求。因此双方于2012年3月15日签订的协议书，是对之前商品房买卖合同履行过程中的过错责任、赔偿标准进行明确划分和清算，这当然也包括2009年12月31日至2010年11月7日逾期交房的违约责任。事后柏辰公司已依约履行了80万元的赔偿义务，石秀兰收到上述赔偿款后，按协议书的约定对于逾期交房违约金不应再提出其他任何形式的要求，现石秀兰再以柏辰公司逾期交房为由要求柏辰公司支付2009年12月31日至2010年11月7日期间的违约金159630元，与上述协议书的约定不相符，不予支持。（二）关于柏辰公司是否应赔偿石秀兰因逾期交房产生的租金损失51776元以及相关评估费的问题。石秀兰未提交相关的租赁合同和租金交纳凭证等证据予以佐证，不能证明租金损失已实际发生，退一步来说，即便租金损失已实际发生，这也包含在柏辰公司一次性支付给石秀兰的80万元赔偿款当中，石秀兰收到上述赔偿款后，按协议书的约定对租金损失不应再提出其他任何形式的要求，故石秀兰该项诉讼请求与事实不符，亦不予支持。该院作出（2013）南市民一终字第1569号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4486元，由上诉人石秀兰负担。本院再审确认一、二审查明的事实。
综合双方的诉辩意见，本案的争议焦点是：被申诉人柏辰公司按照2012年3月15日《协议书》约定向申诉人石秀兰支付的80万元赔偿款应否包含本案中石秀兰诉请柏辰公司承担的赔偿责任？
一、二审认定石秀兰与柏辰公司签订的《商品房买卖合同》以及2012年3月15日签订的《协议书》合法有效是正确的，本院应予以确认。柏辰公司未按照《商品房买卖合同》约定于2009年12月30日向石秀兰交付商品房，构成违约，应承担逾期交房的违约责任。对于本案争议焦点问题分析如下：
（一）首先，从2012年3月15日《协议书》内容分析。虽然广西区建筑工程质量检测中心《工程质量检测报告》中并未涉及2010年11月7日石秀兰第一次领取案涉商品房钥匙前的商品房质量问题，但是根据双方签订的《协议书》第三条约定，柏辰公司一次性赔偿石秀兰的80万元包括但不限于案涉商品房贬值费、房租费、交通费、误工费、逾期交房违约金等因《检测报告》所述问题造成石秀兰的一切相关责任、损失；并且明确约定，柏辰公司赔偿后石秀兰不得再提出其他各种形式要求。可见双方已经对该《协议书》签订前后，商品房买卖合同履行整个过程中的过错责任、赔偿事宜协商达成一次性解决的意思表示，包括2009年12月31日至2010年11月7日逾期交房的违约责任。其次，从逾期交房违约金的性质分析，逾期交房违约金是指从约定交付使用之日起至房屋整改维修完毕后最终具备交付使用条件并实际交付使用之日期间的违约金，理应包括从2009年12月31日双方约定应交付而未交付之日至2010年11月7日石秀兰第一次接收案涉商品房这段时间的逾期交房违约金。综上，柏辰公司已依约履行因案涉商品房逾期交付产生的全部赔偿义务，并对原质量问题返修后经石秀兰验收确认质量合格并收房。按协议书约定，对于逾期交房违约金石秀兰不应再提出其他任何形式的要求。现石秀兰再要求柏辰公司支付2009年12月31日至2010年11月7日期间的逾期交房违约金159630元及赔偿租金损失，与《协议书》约定不符，其请求缺乏事实及法律依据。（二）关于本案认定的案涉商品房交付使用时间与另案生效判决是否矛盾的问题。另案处理双方之间案涉商品房电线路安装费纠纷的南宁市中级人民法院（2012）南市民一终字第614号民事判决，以及本案原审判决均认定，2010年11月7日，石秀兰从柏辰公司处领取了案涉商品房的钥匙。交付质量合格的商品房乃开发商的法定义务，在不存在质量问题的情况下，购房者从开发商处领取商品房钥匙应视为开发商已履行将商品房交付使用义务。但如存在质量问题导致返修，购房者并未实际占有所购商品房，则应以商品房返修并经检验合格后转移给购房者占有的时间作为最终的交付使用时间节点。同一套商品房只存在一次交付使用，多次交付使用显然有悖常理。结合本案，石秀兰虽然于2010年11月7日从柏辰公司处领取案涉商品房钥匙，但因质量问题，又将商品房交由柏辰公司返修。应以质量问题得以解决，石秀兰重新接收房屋入户门钥匙的2012年7月13日，认定为柏辰公司将案涉商品房转移由石秀兰占有，履行其交付使用义务的时间。石秀兰于2010年11月7日领取案涉商品房钥匙不应视为交付案涉商品房。故石秀兰认为本案存在两次交房事实，南宁市中级人民法院（2012）南市民一终字第614号民事判决认定2010年11月7日交付案涉商品房，本案一、二审却认定2012年7月13日交房，两个案件对案涉商品房交付使用时间的认定相互矛盾的理由不成立。综上所述，石秀兰的申诉理由不成立，本院不予支持。原二审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持南宁市中级人民法院（2013）南市民一终字第1569号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 程丽文
代理审判员 张小宾
代理审判员 陈 丹
二〇一六年十一月二十五日
书 记 员 罗媛媛