河南省驻马店市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫17民终3688号
上诉人（原审被告）：庞震，男，1972年6月15日出生，汉族，户籍为河南省正阳县，住河南省正阳县。
被上诉人（原审原告）：杨凯，男，1970年10月15日出生，汉族，住河南省正阳县。
委托诉讼代理人：刘永为，河南文苑律师事务所律师。
原审被告：驻马店市德丰置业有限公司，住所地正阳县真阳镇慎西路北段西侧。
法定代表人：向德锋，该公司经理。
原审被告：王全军，男，1971年7月18日出生，汉族，户籍为河南省正阳县，住河南省正阳县。
上诉人庞震因与被上诉人杨凯、原审被告驻马店市德丰置业有限公司、王全军确认合同无效纠纷一案，不服正阳县人民法院（2015）正民初字第1431号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人庞震、被上诉人杨凯及其委托诉讼代理人刘永为、原审被告王全军到庭参加诉讼。原审被告驻马店市德丰置业有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
庞震上诉请求：撤销正阳县人民法院（2015）正民初字第1431号民事判决，依法改判。事实与理由：一审认定庞伟具有处分权缺乏事实依据和法律依据，庞震为实际的开发人，
被上诉人杨凯辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，庞伟对改造工程具有处分权，应驳回上诉，维持原判。
原审被告王全军答辩称，其已合法占有房屋一两年，一审法院未通知其开庭，上诉人庞震上诉有理。
原审被告驻马店市德丰置业有限公司未答辩。
杨凯向一审法院起诉请求：要求确认被告王全军与被告庞震签订的房屋买卖协议无效，本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：原告杨凯及其委托代理人为支持自己的主张向法院提交的证据有：1、原告杨凯身份证明；2、驻马店市德丰置业有限公司于2014年6月与被告王全军和庞震之间签订的买卖协议一份，该协议来源正阳县公安局在处理房屋争议时出现的该协议，该协议与庞伟补偿给原告杨凯的房屋是同一间房屋，要求确认合同无效；3、驻马店市德丰置业有限公司于2012年9月16日开发原卫生局家属院的建房协议书一份，该协议复印件上有庞伟在2012年10月29日庞伟补充愿补偿门面一间，本案的原告杨凯是1楼住户之一；2014年8月21日庞伟给原告杨凯书写的把哪间门面房给原告杨凯的证明；2012年10月16日变更补偿的房屋面积，改成33平方米，该组证据证明庞伟开发门面房对一楼住户进行门面补偿的依据；4、庞伟以原告杨凯的名义办理的门面房的用电申请及庞伟办理卫生局34户的电费票据和电业局供电系统查出的原告杨凯门面房的电表号，2015年3月3日杨凯与案外人岳娟签订的租房协议，该房屋在该时间证明杨凯已实际占有使用，案外人岳娟在装修时，遭到被告王全军出面阻止，但其其实没有该权利；5、原告杨凯申请法院调取的正阳县公安局对房屋在租赁过程中，本案被告王全军出面阻止，公安机关对该事调查的相关当事人陈述证据，证明房屋开发的所有手续与河南省驻马店市中级人民法院判决内容相一致，证明该楼房时由庞伟开发的，驻马店市德丰置业有限公司法定代表人在接受公安机关询问时已经说明公司与庞震和王全军签订房屋买卖协议上的印章不是本公司盖的，另外笔录对庞震的询问笔录说明庞震说房屋是驻马店市德丰置业有限公司与其共同建设不符，德丰公司并未实际出资和管理销售。被告王全军询问笔录说曾见到庞伟说你的房子我也买了一间，充分说明该争议房屋是庞伟开发，王全军是知道的；6、河南省驻马店市中级人民法院（2015）驻民一终字第00533号民事判决书一份，该判决书判决内容认定了本案争议房屋的实际开发人是庞伟，庞伟有实际处分权；被告驻马店市德丰置业有限公司答辩意见是，公司与被告王全军签订的协议合法有效，该协议是双方真实意思表示，且该协议已经履行完毕，公司已经按协议将争议房屋移交给王全军。另外原告杨凯诉求事实与理由部分不属实，主要是：1、诉讼争议房屋是驻马店市德丰置业有限公司所建，不是庞伟所建，庞伟本人是15家住户之一；2、庞伟与原告杨凯签订的协议，德丰公司不知情，公司也没有授权庞伟对外签订相关协议；3、王全军已经按协议支付房屋价钱，公司已经按协议将争议房屋移交给王全军，王全军依法已经取得房屋所有权和使用权。综上，应依法驳回原告杨凯的诉讼请求。被告驻马店市德丰置业有限公司为支持自己的主张向法院提交的证据有：1、韩某两份书面证明，该证明是公司在建15户廉价房时临时找的会计韩某出具的，公司所有的出资包括建房时支付的相关的费用都是通过该证人做的。另外工程出资的钱都是被告庞震转给该会计以及交水电费是韩某交的，庞伟是15户住户之一，是代表15户住户签的名而不是代表公司；2、工程承揽合同一份，证明该工程发包方是驻马店市德丰置业有限公司，翻建工程是德丰公司建设的，与庞伟没有关系；3、公司企业相关证明，证明公司的主体资格；4、公司在建设过程中曾给庞震出具的委托书，由庞震负责工程一些事宜。被告庞震答辩意见是，首先同意驻马店市德丰置业有限公司答辩意见；另外房屋是我与德丰置业有限公司共同出资建设的，公司把争议房屋处理却出现庞伟与他人签订的协议本人不知道怎么回事，现要求法院依法保护我们与王全军正当的房屋买卖协议。对原告杨凯提交的证据被告驻马店市德丰置业有限公司质证后认为：1、对2012年9月16日的建房协议真实性没有异议，但对证明目的有异议，该协议证明房屋建设方是驻马店市德丰置业有限公司，协议上有公司的印章和法人签名，而庞伟是作为担保人签名，其签名原因是其为15户之一，与15户住户关系很熟；2、对案外人庞伟在复印件庞伟的签名不予认可，因该字是否为庞伟书写不清楚。公司没有给庞伟出具该方面的授权，如果为庞伟书写也不代表德丰的意思，造成后果应由庞伟本人承担且驻马店市德丰置业有限公司对庞伟的该行为事后没有追认，且该书写内容在复印件书写并非在原件书写，该行为造成的后果由庞伟本人承担，与德丰无关；3、2012年10月16日的证明，该证明不能确认为庞伟书写，其处分行为没有公司授权属于个人行为，公司事后没有追认；4、2014年8月21日的证明，该证明除了同2012年10月16日的证明质证意见，另外按照双方谈的条件办理不清楚是怎么回事，公司未给庞伟授权；6、对公司与庞震和王全军签订的合同真实性无异议，该合同是被告庞震代表德丰公司签订的，该合同双方意思表示真实,双方已履行完毕不存在侵犯第三人权益的问题；7、对河南省驻马店市中级人民法院（2015）驻民一终字00533号民事判决书真实性无异议，但该判决书仅证明庞伟有处分权，公司认为庞伟对翻建工程没有处分权；即使庞伟有处分权应基于德丰公司的授权，且其处分权并不影响德丰公司对该房屋的处分权；8、用电申请与本案的房屋买卖协议无关，不影响本案房屋买卖协议的真实有效；9、租房协议签订时间为2015年3月3日，而本案争议诉称的房屋买卖协议是2014年6月，该租房协议即使为真实的也不影响德丰公司房屋买卖协议的真实有效，且该租房协议与房屋买卖协议是否有效无关；另外租房人岳娟的证言租房经过不能确认真实有效，即使真实也与之前的房屋买卖协议无关，不能妨害之间协议的真实有效。对被告驻马店市德丰置业有限公司提交的证据原告杨凯及其委托代理人质证后认为：1、对证人韩某出具的说明，该证明人的身份是否真实和具有法律效力持异议，该证明的事实应不存在，被告德丰公司作为另一案原一审的原告，其应充分提交证明其开发房屋的证明，而德丰公司当时确未提交，现该事实已由法院的生效文书进行确认；且在办理水电入户是证人韩某与庞伟一起办理的水电入户，说明该水电就是为原告办理的，实际已经认可该门面房就是原告杨凯的，且该时间在该房屋买卖协议之后；2、工程承包合同，如果真实存在应在法院审理时提交，当时未提交说明这些都不是真实存在的。被告庞震未向法院提交书面证据，对原告杨凯及其委托代理人提交的证据，被告庞震质证后认为：1、同德丰公司的质证意见一致；2、当时要求先安装水电，且要求每户都安装，相关部门要求每家都提供身份证明，当时房屋在办理水电手续期间用的是已有部分老住户身份证明，用原告杨凯身份证明办理属于赶巧，也有别人的水电是用原告杨凯的，而且当时王全军户头的已经挪过来了。被告庞震对被告驻马店市德丰置业有限公司提交的证据经质证后没有意见。被告王全军在法定答辩期间未发表答辩意见，也未向法院提交书面证据。根据原、被告举证及双方的质证意见和生效的法律文书，一审法院确认以下事实：原告杨凯原居住在正阳县××文化巷南侧正阳县卫生局家属院，该院共居住15户居民。2012年9月16日，驻马店市德丰置业有限公司与包括原告杨凯在内的15家居民住户签订一份建房协议，协议主要内容为原告杨凯在内的15户居民将位于正阳县××文化巷南侧正阳县卫生局家属院3层危楼交由驻马店市德丰置业有限公司拆除；驻马店市德丰置业有限公司为15户居民新建1栋6层楼房，该楼房第1层为门面房，2至6层为住宅，房屋建成后驻马店市德丰置业有限公司将2至4层共计15套房屋交给原告杨凯在内的原15户居民使用，产权归该15户居民所有，其余5至6层和1层门面房归驻马店市德丰置业有限公司所有，由庞伟和杨春青（当时也是该院15户居民之一）担保该协议的履行，各方随即签字盖章。后因原告杨凯原在该家属院一楼居住，原住房附属有院落，经协商，2012年10月16日，庞伟给原告杨凯出具证明一份，证明内容为：“证明经协商同意，家属楼翻建，补给杨凯壹间叁拾叁（33平米）平方米门面房，作为院子土地补偿。庞伟2012年10月16日”。2014年8月21日，庞伟又给给原告杨凯出具证明一份，证明内容为：“证明杨凯同志定购西数第二间门面房。交易按双方所谈条件办理。庞伟2014、8、21”。该家属楼翻建后到2015年，原告杨凯即将其与庞伟协商的门面房租给案外人岳娟进行装修，被告王全军随即阻拦，称该房已经由被告庞震于2014年5月将该门面房出售给自己，原告杨凯经与他人协商无果，即向公安机关报案未能解决。为此，双方成讼，原告杨凯诉来法院请求依法解决。另查明，1、庞伟与本案被告庞震系兄弟关系，2014年6月26日，被告庞震与王全军签订房屋买卖协议一份，主要内容是庞震以451000元价格将本案争议房屋出售给王全军；2、被告驻马店市德丰置业有限公司法定代表人向德锋在公安机关陈述称被告庞震与自己系亲属关系，因庞震告诉其说自己没有什么事，以后接工程用该公司的资质，自己也同意。但公司没有给庞震下过任命书及发放工资，在原卫生局家属院改造过程中，公司没有向任何机构申请办理过相关准建、规划手续，公司没有参与该处工程的管理与销售及出资；3、河南省驻马店市中级人民法院（2015）驻民一终字第00533号民事判决书判决认定在签订相关协议及所有谈判中，均系庞伟亲自作为，驻马店市德丰置业有限公司并无其他人员参与，驻马店市德丰置业有限公司亦不能提供证据证明其公司与翻建工程的原住户商谈过相关事宜，庞伟以自己名义为该工程缴纳了自来水安装费90000元及给原住户案外人郭富安250000元补偿款，相关事实可以证明庞伟对该工程具有处分权。
一审法院认为，本案的争议的焦点是被告驻马店市德丰置业有限公司与被告庞震于2014年6月26日与被告王全军签订的房屋买卖协议是否有效？公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”本案中，根据已生效的河南省驻马店市中级人民法院（2015）驻民一终字00533号民事判决书判决认定，本案案外人庞伟在与包括本案原告杨凯在内的原正阳县卫生局家属院15户居民住户签订的一份改造翻建建房协议签订的相关协议及与该15户居民住户所有建房谈判中，均系庞伟亲自作为，被告驻马店市德丰置业有限公司并无其他人员参与，驻马店市德丰置业有限公司亦不能提供相关证据证明其公司与翻建工程的原住户商谈过相关事宜，其当庭提供证人证言，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十三条规定：“…证人应当出庭作证…”规定，因此对该证人证言证明内容不予采信。被告庞震辩称由其出资兴建的原正阳县卫生局家属院改造翻建工程，其没有向法院提供相关证据证明，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。”的规定，对被告庞震该辩解意见不予采信。对原告杨凯提供的相关证据证明了庞伟对该翻建工程具有处分权，而被告驻马店市德丰置业有限公司与被告庞震在未提供相关证据证明其具有该翻建工程具有处分权的情况下，于2014年6月26日与本案被告王全军签订房屋买卖协议，侵害了原告杨凯的合法权益，原告杨凯要求确认被告驻马店市德丰置业有限公司、庞震与被告王全军于2014年6月26日的房屋买卖协议无效的诉讼请求，理由正当，符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第七十三条、第一百四十四条之规定，一审法院判决：被告驻马店市德丰置业有限公司、庞震与被告王全军于2014年6月26日的房屋买卖协议无效。诉讼费用100元，由被告庞震承担。
本院二审期间，双方当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，双方当事人争议的焦点为一审判定王全军与庞震、驻马店市德丰置业有限公司签订的合同是否符合法律规定。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。该条款适用的前提条件是订立合同的双方当事人，而非合同之外的第三人。杨凯作为王全军与庞震、驻马店市德丰置业有限公司签订的买卖协议之外的第三人申请确认该买卖协议无效，应符合《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，该条款规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。根据正阳县公安局对杨凯、王全军、庞伟、庞震、向德锋的询问笔录，能够证实王全军与庞震、驻马店市德丰置业有限公司签订买卖协议时不存在恶意串通的情形，不符合上述法律规定，故不能认定王全军与庞震、驻马店市德丰置业有限公司签订的买卖协议无效。现如今，杨凯、王全军对本案涉及房屋均未办理房屋登记，未取得法律意义上的房屋所有权，故对于杨凯权利受到的侵害，其可通过诉讼方式确认其与庞伟之间签订的合同有效、确认其对房屋具有优先权的方式另行主张权利。
综上所述，庞震的上诉请求理由成立，予以支持；一审法判决适用法律错误，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销正阳县人民法院（2015）正民初字第1431号民事判决；
二、驳回杨凯的诉讼请求。
一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，均由杨凯负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 东
审 判 员 丁贺堂
代理审判员 董永通
二〇一六年十二月二十七日
书 记 员 于 乐