江苏省扬州市江都区人民法院民 事 判 决 书(2013)扬江民初字第2114号原告汤某某。委托代理人石某某，江苏某律师事务所律师。被告扬州某投资置业发展有限公司，住所在扬州市江都区龙川路298号。法定代表人殷某某，该公司总经理。委托代理人蒋某，江苏某某律师事务所律师。原告汤某某诉被告扬州某投资置业发展有限公司（以下简称某公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2013年8月19日受理后，依法组成合议庭，于2014年1月2日公开开庭进行了审理。原告汤某某的委托代理人石某某，被告某公司的委托代理人蒋某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汤某某诉称：2007年4月28日原、被告之间签订《商品房买卖合同》一份，被告将位于仙女镇新都南路298号鱼尾狮花园（又名新加坡花园）23幢205室及124号储藏室出卖给原告。双方约定：被告于2008年9月30日前向原告交付约定的房屋；如被告逾期交房不超过90日，应当自2008年10月1日起至实际交付房屋之日止，按日向原告支付已付房款万分之一的违约金；如被告逾期交房超过90日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应当自2008年10月1日起至实际交付房屋之日止，按日向原告支付已付房款万分之一的违约金；被告应当在房屋交付后的90日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，致使原告不能在规定的期限内取得房屋权属证书的，被告按照每逾期一天按总房款的万分之一承担违约责任，逾期60日后按照逾期交房处理。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款，被告也于2008年9月30日前将合同约定的房屋交付给原告，但由于被告未能及时与相关部门理顺关系，也未能将原告办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，至原告至今无法办理房屋所有权和土地使用权登记，无法完全实现购买房屋的目的。故原告认为被告的行为违反了法律的规定和合同的约定，侵犯了原告的合法权益，应承担违约责任，故诉至法院，请求判令:1、被告立即将原告办理房屋所有权（土地使用权）登记所需的应当由被告提供的资料报送产权登记机关备案；2、被告自2008年10月1日起至实际将原告办理权属登记所需的应当由被告提供的资料报送产权登记机关备案之日止按总购房款的日万分之一向原告支付违约金64410.5元（暂计算至2012年11月30日）；3、诉讼费由被告承担。审理中，原告提出其诉讼请求第一项已经实现，不再主张，当庭撤回该诉讼请求，同时明确第二项诉讼请求，即违约金自2008年10月1日起计算至2012年10月27日，金额为52944.5元。被告某公司辩称：原告关于支付逾期办证的违约金的诉请，依法不应支持。理由如下：一、涉案商品房权属证书的逾期办理,系政府规划造成,并非被告原因及责任所致,也非被告自身能够解决,被告依法按约不应承担逾期违约责任。原被告之间签订的商品房买卖合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理,即双方约定每逾期一天按总房款的万分之一赔付，逾期60天后按逾期交房处理。”现逾期办理房屋权属证书并非出卖人的责任。被告于2005年5月经招拍挂程序取得新加坡花园小区开发用地，并取得土地证，土地出让人应按附随义务交付“净地”，迁移出让地块上的高压线。由于2009年11月高压线才迁移，造成被告开发的项目部分楼栋不能按时开工、中途停工和多栋房屋迟延交付。中途又由于扬州文昌路向东延伸与江都区舜天路对接工程和拓宽工程的实施，导致被告原用地界址和土地面积发生新的变化，被告仍不能取得土地批文即不能办理土地分割手续。2012年7月江都国土局对土地面积界址重新测绘并出具测绘报告，并于同年8月出具土地批文，被告立即开始办理两证申请资料。2012年10月，原告所在的23号楼土地分割证及房屋确权证明全部办理完成并发放完毕。以上可以看出，被告未能及时为业主提交办理两证申请资料,既非被告故意拖延所致，也非被告土地使用手续不合法、违章建筑或不能提供规定的建房资料所致，逾期原因在于高压杆线迁移规划调整和舜天路道路规划调整，即城市规划、政府行为所致。二、商品房权属证书逾期办理，并未给原告造成实际损失，被告不应承担违约赔偿金。高压杆线迁移、舜天路道路拓宽等政府规划调整，的确造成原告未能及时办理两证，但权证逾期办理并没有影响业主入住，业主也没有任何实际损失，如果赔偿显然有失公平。被告曾为办证受到影响的众多业主解决了户口办理及子女就读的实际困难。三、原告要求被告承担逾期违约金的诉求已超过诉讼时效。原告主张逾期办证违约金诉讼时效期间应从2009年1月1日起算，而原告向法院起诉时间为2013年8月，早已超过两年的诉讼时效。综上，涉案商品房权属证书的迟延办理并非被告的原因，原告并无实际损失发生，其主张已超过两年的诉讼时效，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2007年4月28日原告汤某某与被告某公司双方签订商品房买卖合同一份。合同约定：原告购买被告开发的新加坡花园23幢3单元205室商品房一套及124号储藏室一个，价款合计419338元，其中第十五条约定,“出卖人应当在商品房交付后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理,即双方约定每逾期一天按总房款的万分之一赔付，逾期60天后按逾期交房处理”。双方在合同中还对计价、付款方式、交付期限、交接、产权登记以及违约责任等相关权利义务均作了约定。合同签订后，原告按约付清房款，2008年9月30日被告按期向原告交付了房屋，并办理了23#楼《竣工验收备案表》，但未能在房屋交付后90日内履行房屋权属登记备案义务，从而引起诉争。另查明，2005年5月12日被告与土地出让方的江都市国土局签订国有土地使用权出让合同，被告以126980000元取得新加坡花园小区地块138792平方米的土地使用权。后被告按约分段交付土地出让金，出让方亦交付土地。但作为出让方的政府未能在交付给被告的土地上完成至西向东横穿新加坡小区地块上空的220KV高压线迁移等。由于上述220KV高压线将被新建扬州220KV广陵至砖桥双回线路取代，其建设项目由江苏省发展和改革委员会于2004年9月22日以苏发改交能发（2004）629号批准建设，在该建设项目实施中由于处理特殊矛盾，故对原建设方案进行调整，2008年6月3日，江苏省环境保护厅以苏环辐（2008）65号文件对江苏省电力公司扬州供电公司作出：“关于对扬州220KV广陵-砖桥送电线路工程环境影响报告书的批复”，批复如下：一、该线路工程已于2005年经省环保厅审批同意建设。由于当地规划调整，该工程部分线路路径和建设内容也进行了调整。……。二、该工程属于城乡电网建设，……。根据报告书评价结论，我厅原则同意你公司按报告书规定的建设方案建设扬州220KV广陵-砖桥送电线路工程（调整部分）。……。后上述建设项目于2009年二季度通电运营，通电运营后拆除了横贯在被告地块上的220KV杆线。在此期间，被告因沿220KV高压线下的多幢房屋无法按规划开发建设，曾多次催促政府迁移220KV高压线。截至2006年6月2日，被告已付土地出让金8878万元，按土地出让合同约定相当于144亩土地出让金。由于220KV高压线未迁移的原因，被告能够开发使用的土地仅有约65亩。在220KV高压线未迁移之前，被告在能够使用的土地上开发建设了2#、3#、4#、5#、7#、8#、10#、11#、12#、13#、16#共11幢楼房并交付使用。2008年2月，被告为上述11幢楼房的业主办理了房屋产权证。后有关行政部门根据当时的规定，对没有办理土地使用权证的商品房不再办理房屋产权证。2013年8月28日，扬州市江都区国土资源局出具情况说明，证明：因高压杆线规划调整未及时迁移和舜天路规划调整拓宽的影响，我局于2012年8月28日确认土地面积，核发土地批文【扬江国土出（2012）74号】。扬州市人民政府从2006年起开始实施扬州市2006年-2010年《扬州市城市建设“十一五”发展规划》，其中规划之一为扬州文昌东路延伸与江都舜天路对接。依照规划要求，新加坡花园小区南侧的江都舜天路进行拓宽改造，该项工程从2007年9月动员部署实施至“2010年扬州4.18经贸旅游节”前结束。因江都舜天路改造拓宽需占用被告已受让的土地，从而又造成被告受让的土地面积发生了新的变化。2009年1月被告向江都市政府、市开发区和市国土局呈递《关于催促立刻交地的报告》，同年3月5日相关领导在该报告上批示“等地块上高压线迁移完成和舜天路改造方案实施后方办理用地批文和交地手续”。2012年上述两项工作结束后，江都区国土资源局于8月28日向被告出具了《关于国有建设用地使用权出让给扬州某投资置业发展有限公司使用的通知》，主要内容是：一、经确认，2010年因舜天路道路扩宽改造，现实际出让面积为135507平方米。三、你单位应持有关材料在30日内，依法申请办理土地登记。至此被告具备了办理包括原告在内的23#楼以及上述已办理房产证的2#、3#、4#、5#、7#、8#、10#、11#、12#、13#、16#楼等交付房屋的“两证”的条件。2012年10月被告履行了向相关行政部门提供办理上述房屋权属登记所需要的备案资料，包括原告在内的相关业主陆续办理了“两证”。本院认为：依法成立的合同受法律保护。本案中，原告原主张被告履行房屋权属登记备案义务，协助原告办理房屋权属证书，现该项请求已成就，原告不再主张并撤回该项诉讼请求，本院予以确认。关于原告主张被告未能按时为原告办理房屋产权登记手续，支付逾期办证违约金的问题。原告与被告订立的商品房买卖合同第15条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项规定处理：“双方约定每逾期一天按总房款的万分之一赔付，逾期60天后按逾期交房处理。”上述双方当事人关于出卖人承担违约责任的约定，排除了合同无过错责任的适用，而适用过错责任。《中华人民共和国合同法》第53条规定：合同中的下列免责条款无效：一、造成对方人身伤害的；二、因故意或者重大过失造成对方财产损失的。据此，双方当事人关于出卖人免责条款的约定，没有违反法律禁止性规定，且系双方当事人真实意思表示，依法予以确认其法律效力。《最高人民法院》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。本案中，由于220KV广陵-砖桥高压线建设项目规划的中途调整和江都舜天路改造拓宽项目规划实施，致新加坡花园小区地块的面积于2012年8月28日才取得土地批文，至此被告才具备了向有关部门提交办理商品房权属登记的相关条件。综观新加坡小区面积批文的迟延取得，并非被告尽努力所能，而是政府调整220KV高压线建设项目和实施江都舜天路改造拓宽所致。没有土地批文，就无法办理土地分割证，没有土地分割证就无法办理商品房权属证书，所以，应依约依法免除被告逾期办理权属证书的违约责任。关于诉讼时效问题。违约责任是民事责任的一种，是民事财产责任。作为一种重要的民事责任形式，是指当事人根据合同约定，当不履行或者履行合同不符合约定条件的，应给予对方当事人一定数额货币补偿。据此，违约金应当属于债权，债权按照民法通则的规定应当受诉讼时效的限制。在本起纠纷中，根据《商品房买卖合同》，汤某某主张逾期办理的违约金的诉讼时效期间应从2009年1月1日起至2010年12月31日止。原告申请的证人与被告某公司存在利益冲突。本院认为原告未能充分举证证明其在上述期间内主张过权利，且存在诉讼时效中断情形，故其主张违约金的诉讼请求已超过诉讼时效。综上所述,原告要求被告支付逾期办理房屋产权登记违约金的诉讼请求不能成立,依法不予支持。据此,依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第五十三条,最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：驳回原告汤某某要求被告扬州某投资置业发展有限公司支付逾期办证违约金52944.5元的诉讼请求。本案受理费1490元，由原告汤某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行，户名：江苏省扬州市中级人民法院，账号：1108020909000104857）。审 判 长  汪德义人民陪审员  邵育美人民陪审员  王永祥二〇一四年一月十日书 记 员  潘 进