福建省龙岩市中级人民法院民 事 裁 定 书（2012）岩民终字第654-1号上诉人（原审被告）福建龙岩御佳园房地产有限公司，住所地龙岩市新罗区。法定代表人郑晓辉，董事长。委托代理人刘婷婷，系上诉人公司员工。委托代理人饶小艳，福建博益律师事务所律师。上诉人（原审被告）高俊伟，男，1986年12月29日出生，汉族，住龙岩市新罗区。委托代理人张彦威，内蒙古义源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）福建省龙岩汇成建筑工程有限公司，住所地龙岩市新罗区。法定代表人邓绍平，董事长。委托代理人林天四，福建吉弘律师事务所律师。委托代理人林远兆，福建吉弘律师事务所律师。上诉人福建龙岩御佳园房地产有限公司（以下简称御佳园公司）、高俊伟因与被上诉人福建省龙岩汇成建筑工程有限公司（以下简称汇成公司）商品房预售合同纠纷一案，不服龙岩市新罗区人民法院（2010）龙新民初字第3549号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。后因汇成公司法定代表人邓绍平与李继宁、丰之源建设（中国）集团有限公司、御佳园公司股权转让纠纷与本案的审理有利害关系，本案于2012年9月28日依法裁定中止审理，现予以恢复审理。上诉人御佳园公司的委托代理人饶小艳，上诉人高俊伟的委托代理人张彦威，被上诉人汇成公司的委托代理人林远兆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决查明，2003年8月15日原告与被告御佳园公司签订了《合作开发协议》一份，双方又于2004年7月15日针对上述《合作开发协议》签订了《补充协议》一份。根据《合作开发协议》及《补充协议》的约定，原告汇成公司对御佳园二期房地产项目进行了实际开发，对该房产具有所有权。在御佳园公司与汇成公司因合作开发房地产纠纷的诉讼期间，被告御佳园公司将位于龙岩市新罗区御佳园小区康庄道1号的商品房出售给被告高俊伟，二被告签订了商品房预售合同，并于2010年1月28日向龙岩市房地产管理局提交了商品房预售登记与备案，而该商品房属于原告所开发的御佳园二期的房屋。原告认为二被告的行为侵犯了其合法权益，故诉至法院要求判决确认二被告签订的关于龙岩市新罗区御佳园小区康庄道1号商品房预售合同无效。原审另查明，前述《合作开发协议》签订后，原告汇成公司与被告御佳园公司就上述协议是否有效及该协议是否属于土地使用权转让合同产生争议，汇成公司于2009年11月26日向本院提起诉讼，请求法院判决确认汇成公司与御佳园公司于2003年8月15日签订的《合作开发协议》有效。本院于2010年2月5日作出（2009）龙新民初字第4428号民事判决书，判决确认前述《合作开发协议》有效。御佳园公司不服该判决并提起上诉，龙岩市中级人民法院于2010年5月21日作出（2010）岩民终字第259号民事判决书，判决驳回御佳园公司的上诉，维持原判。2010年4月9日，汇成公司向龙岩市中级人民法院提起诉讼，请求确认汇成公司对御佳园小区二期开发的房地产具有占有、使用、处分的权利，判令御佳园公司立即停止对汇成公司所属的御佳园小区二期房产的侵权行为、恢复原状，并将龙国用（2004）第200440号国有土地使用权过户至汇成公司名下。龙岩市中级人民法院于2011年4月15日作出（2010）岩民初字第22号民事判决书，确认了汇成公司对御佳园小区二期房地产享有所有权，并判令御佳园公司未经汇成公司许可不得对该房地产进行处分，对汇成公司的其它诉讼请求则予驳回。汇成公司及御佳园公司均不服该判决并提起上诉，福建省高级人民法院于2011年12月27日作出（2011）闽民终字第487号民事判决书，判决驳回汇成公司及御佳园公司的上诉，维持原判。原审还查明，被告高俊伟系被告御佳园公司法定代表人李继宁的配偶高燕玲之弟。2010年1月份至3月份，龙岩中心城市商品住房备案均价分别为每平方米4895元、4977元、5601元。被告高俊伟向被告御佳园公司购买的上述房屋于2010年1月28日在龙岩市房地产管理局办理了预售合同备案登记，预售证号为：2002061121，该房屋的建筑面积为210.01平方米，房屋的总价款为680000元，购房的单价为每平方米3237.9元。被告高俊伟于2010年2月24日支付了购房首付款68000元，支付首付款的比例为总价款的10%。2010年3月5日龙岩市房地产管理局发布了龙房综（2010）11号通知，该通知内容如下：“经查实，御佳园房地产有限公司将御佳园二期房产车位、附属杂物间明显大大低于市场价格进行销售，存在虚假交易嫌疑……经研究，决定对御佳园房地产有限公司剩余房源暂行冻结处理，并暂停办理该公司以上相关商品房的一切业务。”原审判决认为，原告与被告御佳园公司签订的两份协议书合法有效，原告享有对其所开发的御佳园二期房屋的所有权。本案中，二被告交易的龙岩市新罗区御佳园小区康庄道1号商品房属于原告所开发的御佳园二期的房屋，被告御佳园公司未经原告汇成公司的许可不得对该房产进行处分。被告高俊伟在向被告御佳园公司购买龙岩市新罗区御佳园小区康庄道1号商品房时，双方成交的合同总价款为680000元，单价为每平方米3237.9元，该价格明显低于2010年1月龙岩市中心城市商品房的均价（每平方米4895元），且被告高俊伟支付给被告御佳园公司的首付款为68000元，仅为总价款的10%，该首付款亦远远低于龙岩市房地产市场行业惯例的最低首付金额；结合龙岩市房地产管理局于2010年3月5日关于被告御佳园公司涉嫌虚假交易的通知，足以推定被告高俊伟在与被告御佳园公司进行的上述商品房买卖交易时并未支付合理的对价。御佳园公司在与汇成公司因合作开发房地产纠纷的诉讼期间擅自以明显不合理的价格向御佳园公司法定代表人李继宁的配偶高燕玲之弟转让本案讼争房产，属恶意串通行为，损害了所有权人即原告汇成公司的利益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，二被告之间签订的关于龙岩市新罗区御佳园小区康庄道1号商品房预售合同系无效合同，原告的诉请合法有据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决：被告福建龙岩御佳园房地产有限公司与被告高俊伟签订的关于龙岩市新罗区御佳园小区康庄道1号的商品房预售合同（预售证号为：2002061121）无效。一审案件受理费100元，诉讼保全费3520元，合计3620元由被告福建龙岩御佳园房地产有限公司、高俊伟负担。宣判后，原审被告御佳园公司、高俊伟不服，向本院提起上诉。上诉人御佳园公司上诉称，一、原审法院认定事实不清。1、原审法院认定上诉人与被上诉人签订的《合作开发协议》及《补充协议》有效，那么上诉人与被上诉人对合作开发的御佳园二期房屋均享有所有权，而并非被上诉人单独所有。2、本案合同涉及的房屋属于一期项目，对一、二期房屋的销售，始终是以上诉人的名义出售的，无需经过被上诉人的同意。二、原审法院以上诉人向高俊伟出售的御佳园小区康庄道1号，合同总价680000元，明显低于2010年1月龙岩市中心城市商品房的均价认定合同无效没有事实依据。三、原审法院以高俊伟支付给上诉人的首付款为68000元，仅为总价款的10%，推定上诉人与高俊伟的商品房交易没有支付合理对价，从而认定合同无效没有法律依据。四、原审认定上诉人与高俊伟恶意串通，损害被上诉人利益，没有事实依据。综上，原审判决事实不清，请求依法改判驳回被上诉人的原审诉讼请求。上诉人高俊伟上诉称，一、原审法院以被上诉人对御佳园二期房屋享有所有权，御佳园公司未经被上诉人许可不得对该房产进行处分与本案没有关系。1、御佳园公司的房产自始至终均以御佳园公司为主体进行销售的，上诉人作为买受人，无法知道其与他人合作，是否属于无权处分。据此，原审认定上诉人与御佳园公司签订《商品房买卖合同》无效没有事实和法律依据。御佳园公司与被上诉人之间是否有合作协议与上诉人没有关系。2、本案合同涉及的房屋属于一期项目，并非御佳园二期项目。二、原审法院以上诉人向御佳园公司购买的御佳园小区康庄道1号，合同总价680000元，明显低于2010年1月龙岩市中心城市商品房的均价认定合同无效没有事实依据。三、原审法院以上诉人支付给御佳园公司的首付款为68000元，仅为总价款的10%，推定上诉人与御佳园公司的商品房交易没有支付合理对价，从而认定合同无效没有法律依据。四、原审认定上诉人与御佳园公司恶意串通，损害被上诉人利益，没有事实依据。综上，原审判决事实不清，请求依法撤销，并依法改判驳回被上诉人的原审诉讼请求或发回重审。上诉人御佳园公司同意上诉人高俊伟的上诉意见。上诉人高俊伟同意上诉人御佳园公司的上诉意见。被上诉人汇成公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，两上诉人的上诉理由不能成立。请求二审依法驳回上诉，维持原判。经审理查明，上诉人御佳园公司对一审判决查明认定的下列事实提出异议：1、对“根据《合作开发协议》及《补充协议》的约定，原告汇成公司对御佳园二期房地产项目进行了实际开发，对该房产具有所有权。”有异议，认为不属于约定的内容，而是法院认定的内容；2、对“被告御佳园公司将位于龙岩市新罗区御佳园小区康庄道1号的商品房出售给被告高俊伟，二被告签订了商品房预售合同，并于2010年1月28日向龙岩市房地产管理局提交了商品房预售登记与备案，而该商品房属于原告所开发的御佳园二期的房屋。”有异议，该商品房是御佳园公司开发的，不是汇成公司开发的，且不属于御佳园公司与汇成公司合作开发的二期房产，应是御佳园公司开发的一期房产；3、对“2010年3月5日龙岩市房地产管理局发布了龙房综（2010）11号通知，该通知内容如下：经查实，御佳园房地产有限公司将御佳园二期房产车位、附属杂物间明显大大低于市场价格进行销售，存在虚假交易嫌疑……经研究，决定对御佳园房地产有限公司剩余房源暂行冻结处理，并暂停办理该公司以上相关商品房的一切业务。”有异议，认为该通知不能作为本案的事实部分。上诉人高俊伟对一审判决查明认定的事实同意上诉人御佳园公司提出的异议，并认为御佳园公司与汇成公司是否有合作，与本案商品房买卖没有关系。被上诉人对一审判决认定的事实没有异议，认为两上诉人对一审判决查明认定的事实提出的异议不能成立。本院对当事人均无异议的事实予以确认。二审诉讼中，上诉人御佳园公司向本院提供《御佳园路网、房屋编号图》、《御佳园二期住宅小区房屋编号及分户占地面积图》、《御佳园二期花园住宅小区总平面图》，证明高俊伟所购买的康庄道1号房产属于御佳园一期开发的。经质证，上诉人高俊伟对证据的真实性、证明对象没有异议。被上诉人质证认为，康庄道1号属于一期还是二期项目，不能以上诉人提供的图纸为准，应该以行政部门审核为准，讼争房产在2006年已经卖给汇成公司。本院经审查认为，上诉人高俊伟与被上诉人对上诉人御佳园公司提供的证据的真实性未提出异议，本院对证据真实性予以确认。上诉人高俊伟、被上诉人汇成公司未提供新的证据。本院为核实康庄道1号商品房属于御佳园一期还是二期开发的房产，于2012年9月24日依法对被上诉人汇成公司作询问笔录，被上诉人汇成公司确认康庄道1号商品房属于御佳园公司开发的一期房产，但由于丰之源建设（中国）集团有限公司将其拥有的御佳园公司全部股权赠与给被上诉人法定代表人邓绍平，并在股权赠送协议的附件一赠与内容中明确未售别墅有康庄道1号。本院经审核认为，被上诉人汇成公司对本案讼争商品房买卖合同约定的房产即康庄道1号商品房属于上诉人御佳园公司开发的一期房产的事实没有异议，本院予以确认。本院认为，上诉人御佳园公司与上诉人高俊伟签订的《商品房预售合同》约定的康庄道1号商品房系上诉人御佳园公司开发的一期房产。被上诉人汇成公司未提供充分的证据证明其与上诉人御佳园公司之间就御佳园公司开发和处分一期房产有法律上的利害关系，上诉人御佳园公司与上诉人高俊伟签订的御佳园小区康庄道1号《商品房预售合同》，属于御佳园公司对自身权利的处分，与汇成公司无关，汇成公司作为本案原告起诉确认上诉人御佳园公司与上诉人高俊伟签订的御佳园小区康庄道1号《商品房预售合同》无效没有事实和法律依据。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第一百八十六条之规定，裁定如下：一、撤销新罗区人民法院（2010）龙新民初字第3549号民事判决；二、驳回被上诉人福建省龙岩汇成建筑工程有限公司的起诉。上诉人福建龙岩御佳园房地产有限公司、高俊伟缴纳的二审案件受理费100元，均予以退回。变更一审案件受理费100元，退回被上诉人福建省龙岩汇成建筑工程有限公司，诉讼保全费3520元，由被上诉人福建省龙岩汇成建筑工程有限公司负担。本裁定为终审裁定。审 判 长 戴 景 彤代理审判员 陈 小 曼代理审判员 林 发 富二〇一四年四月十四日书 记 员 林薇（代）书 记 员 郑晶（代）