杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭西民初字第231号
原告：杭州宝盈实业有限公司。
法定代表人：卢李英。
委托代理人：孟婷、廖祥正。
被告：杭州中能房地产营销策划有限公司。
法定代表人：周良。
委托代理人：俞建文，该公司员工。
被告：俞建文。
原告杭州宝盈实业有限公司诉被告杭州中能房地产营销策划有限公司（下称中能公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月24日立案受理后，依法由审判员朱小琼独任审判。审理过程中，原告申请追加俞建文为共同被告，本院准许后，依法通知俞建文为本案被告参加诉讼。因案情需要，本案由简易程序转为普通程序，本院依法组成合议庭，于2014年5月27日、2014年7月25日两次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人孟婷、廖祥正，被告俞建文并作为被告中能公司的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：2012年7月31日，原告与业主浙江省冶金研究院有限公司（下称冶金公司）签订一份《杭钢·冶金科技大厦租赁合同》，约定冶金公司将位于本市天目山路294号杭钢冶金科技大厦第19层办公房屋出租给原告，租期5年，从2012年11月2日至2017年11月1日。2012年8月1日，原告与被告中能公司签订一份《办公用房合租协议》，约定双方共同租赁原告承租的杭钢冶金科技大厦19层的办公用房，租金、押金等各项费用由双方均担。协议签订后，被告中能公司依约入驻房屋内办公。合同履行期间，被告中能公司仅支付了截至2012年10月31日房屋租金及部分物业管理费、水电费。经多次催讨，两被告于2013年1月17日向原告出具承诺书，承诺于2013年1月22日支付拖欠的房屋租金342726元。承诺书出具后，两被告至今未付。故起诉要求：1、被告中能公司支付原告房屋租金342726元、利息损失22310.05元（利息按年利率6%、从2013年1月22日暂计算至2014年2月21日，此后计算至款清之日）；2、被告中能公司支付原告物业费、水电费共计17491.15元；3、被告中能公司支付的10万元保证金作为赔偿原告的损失；4、被告俞建文对上述债务承担连带清偿责任；5、本案诉讼费用由两被告承担。审理过程中，原告陈述2013年4月15日，原告已将案涉房屋转租给案外第三人，第三人支付的租金、物业管理费及办公家具转让费应从被告中能公司应付款项中扣除，故将诉请变更为：1、确认原告与被告中能公司签订的《办公用房合租协议》已解除；2、被告中能公司支付原告房屋租金233256元，并支付自2013年1月23日至款清之日、按中国人民银行同期同类贷款利率计算的逾期付款利息；3、被告中能公司支付原告物业费4395元、水电费4262.55元；4、被告俞建文对上述债务承担连带清偿责任；5、本案诉讼费用由两被告承担。
两被告共同答辩称：对原告与中能公司之间签订的《办公用房合租协议》无异议。根据协议约定，中能公司每半年向原告交纳一次租金。因中能公司经营情况不佳，后确实拖欠原告房屋租金342726元。为此，俞建文代表中能公司向原告出具承诺书，承诺所欠租金于2013年1月22日付清，如未支付，中能公司于次日无条件搬离房屋，并将房屋内的办公家具及办公设备交原告处理，此前支付的10万元保证金作为对原告的赔偿。后中能公司未依约付款，2013年1月23日，原告将案涉房屋门锁更换，双方之间的合租协议已于该日解除。依承诺书约定，中能公司在案涉房屋内的办公家具、办公设备、以及10万元保证金足以冲抵应付租金，故要求驳回原告的诉讼请求。
原告提供了以下证据材料：
1、《办公用房合租协议》及财产移交清单；
2、《杭钢·冶金科技大厦租赁合同》；
3、《同意转租的证明》；
证据1-3共同证明原告与被告中能公司共同租赁了案涉房屋的事实。
4、租金、物业费、水电费缴费凭证，证明中能公司未依约支付房屋租金及物业费、水电费的事实。
5、《承诺书》，证明两被告承诺尚欠原告租金未付，愿意放弃10万元履约保证金的事实。
6、转租协议、清单，证明2013年4月15日原告已将案涉房屋转租给第三方。
原告提供的证据经质证，两被告认为，对证据1-5的真实性没有异议。其中承诺书虽然有俞建文的签字，但其系代表中能公司履行职务的行为，其本人不应承担责任。2013年1月23日，原告将案涉房屋换锁，导致中能公司不能继续承租，故相应租金应计算至2013年1月23日。对证据6的真实性不清楚。
两被告未提供证据。
经审查，本院对原告提供的证据1-6的真实性予以认定。
根据上述确认的证据以及双方当事人的陈述，本院认定本案事实如下：
2012年7月31日，原告（乙方）冶金公司（甲方）签订一份《杭钢·冶金科技大厦租赁合同》，约定：甲方将位于本市天目山路294号杭钢冶金科技大厦第19层办公用房（建筑面积1058平方米）出租给乙方；租赁期限5年，从2012年11月2日至2017年11月1日。租金按季支付，乙方应在2012年10月20日前5个工作日支付首期租金，此后每期租金于上期租金支付周期届满前15个工作日内付清。第一年、第二年的月租金为114242元、第三年的月租金为117669元、第四年的月租金为121096元、第五年的月租金为124524元。为保证合同履行，乙方需向甲方支付履约保证金20万元及水电费押金3000元。房屋内原有装修及办公家具等折价转给乙方，乙方需支付相应折价款。合同签订后，冶金公司将房屋交付给原告。后冶金公司出具证明同意原告转租房屋。
2012年8月1日，原告（甲方）与被告中能公司（乙方）签订一份《办公用房合租协议》，约定：双方协商以甲方名义与产权方冶金公司签订的《杭钢·冶金科技大厦租赁合同》已生效，该合同中所有条款对乙方具有约束力。所租赁的房屋由双方各半使用，因房屋租赁所产生的租金、押金、物业管理费、水电费等各项费用由双方各半承担。房屋内原告所有的办公家具及设备按60%作价保留，由双方确认后按各50%承担购买费。如一方中途退租，需提前30天以书面形式告知对方，对方有权按原价回租房屋，如对方不回租，退出方应自行寻找新的承租方直到实际出租为止，由此产生的房屋空置损失由退出方承担。同日，双方还签订一份《杭钢冶金科技大厦十九楼承担款项清单》，约定2012年8月1日至2012年10月31日共三个月租金321208元、租赁押金20万元、办公家具转让费27万元、2012年8月1日至2013年3月14日的物业管理费63480元、水电押金3000元，合计857688元，双方各需支付428844元。协议签订后，被告中能公司依约入驻租赁房屋内办公经营，亦向原告支付了10万元履约保证金、水电押金1500元。履行过程中，被告中能公司支付了截止2012年10月31日的房屋租金，并支付了截止2013年3月14日物业管理费、截止2012年9月17日的水电费，其余款项至今未付。
2013年1月17日，被告俞建文向原告出具《承诺书》，其中载明：本人承诺于2013年1月22日将342726元汇入原告公司帐户（该款为被告中能公司自2012年11月2日至2013年5月2日的租金）。如未依约执行，本人同意被告中能公司于2013年1月23日无条件搬离房屋，并放弃对房屋内办公家具及一切相关办公设施的处置权，交由原告处理。同时放弃已交纳的10万元履约保证金，作为对原告的赔偿。被告中能公司在被告俞建文签字处加盖公司印章。
2013年4月9日，原告（甲方）与杭州卡支通科技有限公司（乙方）签订一份《关于杭钢冶金科技大厦19层短期转租》合同，约定甲方将杭钢冶金科技大厦19层建筑面积1058平方米整层房屋的一半518.84平方米转租给乙方，租期自2013年4月9日至2013年5月1日共23天，其中装修期七天，租金共计29470元。甲方在租赁房屋内的办公家具、设施等转让乙方，转让费为8万元。乙方还应预付甲方2013年4月15日起的物业管理费（包括公摊能耗费）8301元。庭审中，原告确认其与被告中能公司之间的合租协议已于2013年1月23日解除，其转租给杭州卡支通科技有限公司的房屋即被告中能公司此前租赁的房屋。
另查明，俞建文曾系中能公司的法定代表人，出具承诺书时已不担任该公司的法定代表人。
本院认为：原告与被告中能公司之间签订的《办公用房合租协议》合法有效，对双方均有法律约束力。根据法律规定，当事人可以协商一致解除合同。本案被告中能公司认为双方合同已于2013年1月23日解除，原告亦予以认可，本院据此认定双方之间的合租协议于该日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，被告中能公司在合同履行期间，未依约支付原告房屋租金及物业管理费、水电费。故原告主张合同解除前的房屋租金及物业管理费、水电费，于法有据。同时，根据双方合租协议约定，如一方提前退租，对方不回租的，退出方应承担房屋空置损失，直至房屋实际出租为止。现被告中能公司未能提供证据证明，在双方合同解除后其已将房屋自行转租或原告已将房屋回租使用。相反原告提供证据证明其于2013年4月9日才将案涉房屋转租给案外第三方。故被告中能公司应承担合同解除后至房屋实际出租前即2013年4月8日的房屋租金、物业管理费、水电费。经计算，从原告主张的2012年11月2日计算至2013年4月8日，被告中能公司应承担的房屋租金为298933元。因此前被告中能公司向原告交纳了10万元履约保证金，两被告虽然在承诺书中明确如未付租金，该款作为对原告的赔偿。但该承诺应指以保证金冲抵应付租金，并非以该款作为对原告的额外经济补偿，故该10万元应当冲抵房屋租金。此外，两被告在承诺书中承诺在租赁房屋内的办公家具及设备，由原告全权处理，故原告此后将房屋内的办公家具及设备转让给第三方，转让款8万元理应冲抵房屋租金。以上扣抵后，被告中能公司还应支付原告房屋租金118933元。同时，因被告中能公司未依承诺书约定时间支付房屋租金，故自逾期之日即2013年1月23日起、应按中国人民银行同期同类贷款利率计算支付原告逾期支付利息损失。对于原告主张的物业管理费4395元、水电费4262.55元（已扣除被告中能公司支付的水电押金1500元），两被告对数额无异议，本院对该项诉请予以支持。
关于被告俞建文的责任问题，因被告俞建文在出具承诺书时并非被告中能公司的法定代表人，其也未提供证据证明其出具承诺书系代表中能公司履行工作职责，而承诺书中表述其本人承诺支付房屋租金、本人同意被告中能公司搬离等内容，故承诺书应视为俞建文以个人身份对被告中能公司的应付租金承担责任，该承诺系债务的加入，因此被告俞建文应与被告中能公司共同承担支付的房屋租金及逾期付款利息的责任。因被告俞建文在承诺书中并未承诺支付物业管理费及水电费，故原告要求俞建文对该部分费用承担连带责任，于法无据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认杭州中能房地产营销策划有限公司与杭州宝盈实业有限公司签订的《办公用房合租协议》于2013年1月23日解除；
二、杭州中能房地产营销策划有限公司、俞建文于本判决生效之日起十日内支付杭州宝盈实业有限公司房屋租金118933元，并支付自2013年1月23日起至本判决确定履行之日止、按中国人民银行同期同类贷款利率计算的逾期支付利息；
三、杭州中能房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内支付杭州宝盈实业有限公司物业管理费4395元、水电费4262.55元；
四、驳回杭州宝盈实业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6428元，由杭州宝盈实业有限公司负担4029元，由杭州中能房地产营销策划有限公司、俞建文负担2399元，其中杭州中能房地产营销策划有限公司、俞建文负担部分于本判决生效之日起七日内交纳至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 长 朱小琼
人民陪审员 郑曙昌
人民陪审员 范皖生
二〇一四年八月十一日
书 记 员 高晓霞