河北省邢台市桥西区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西民初字第87号
原告孟文静，女，1967年2月7日出生，汉族，大专文化，邢钢职工，住邢台市桥西区。
委托代理人李志雄，男，1964年12月20日出生，汉族，大学文化，住址同上。
被告河北万峰房地产开发有限公司，住所地：邢台市桥西区。
法定代表人王晓明，该公司董事长。
委托代理人赵亮、赵建廷，系该公司法律顾问。
原告孟文静诉被告河北万峰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孟文静的委托代理人李志雄到庭参加诉讼，被告河北万峰房地产开发有限公司的委托代理人赵亮、赵建廷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孟文静诉称，原告于2011年4月27日购买被告所开发的金域首府13号楼3单元702号房产和13号楼第19号房，购房合同号为YS2011005490，购房金额394715元。双方约定被告应于2011年12月31日前交付原告所购房屋，但被告却至今未能交付验收合格的住房，计算至2014年7月18日共计逾期930天，按照合同约定，被告应承担违约金36708.5元，原告为维护自己的合法权益，故诉至法院。
被告河北万峰房地产开发有限公司辩称，1、被告在原告关于此房屋买卖合同中确实存在违约行为，但是关于违约赔偿的数额被告认为原告提出的数额明显过高；2、依据合同法解释二第29条当事人约定违约金过高请求予以适当调整的，人民法院应以实际损失为基础，当事人约定的违约金超过造成的损失30%的一般可以认定为过分高于造成的损失，此点说明违约金数额超过实际损失的30%时，法院应当予以调整，最终赔偿数额最高不得高于实际损失的1.3倍；3、本案中违约金数额明确，按付房款的万分之一乘以实际违约天数，被告主张违约金过高，高于实际损失的1.3倍，被告认为本案的损失计算方法应适用于此解释17条的规定，17条第三款逾期交付使用房屋的按照逾期交付房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案原告主张的违约金数额已经超出被告主张的法律认可的损失2倍。
经审理查明，2011年4月16日被告河北万峰房地产开发有限公司收取了原告孟文静购买金域首府13#-3-702房产首付款现金204715元。原告孟文静于2011年4月27日与被告河北万峰房地产开发有限公司签订了合同编号：YS2011005490，房屋代码：223968，223862的商品房预售合同，购买被告出售的位于邢台市桥西区钢铁路、永康街、北二环、爱民路围合地块中金域首府楼盘13号楼3单元702号（房屋代码：223968）和13号楼地19号（房屋代码：223862）的房产。上述房产预售许可证号为：邢房预售证第2011005号；合同总价款为：394715元；付款方式为首付：204715元，贷款190000元；建设工程施工合同约定的开工日期为：2010年6月20日，竣工日期为：2011年9月12日。该合同第八条约定：出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2（该商品房经综合验收合格）种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。该合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。原、被告于合同签订当日同时签订了合同补充协议。该补充协议约定：一、乙方（孟文静）如采用按揭贷款（含公积金贷款）购房，则约定如下：1、乙方就在签订本协议后七日内按要求向银行提供贷款相关资料，并保证资料完整有效，由银行根据乙方的资信条件，审查决定乙方的贷款金额、年限，并按银行规定办理按揭贷款手续。2、如因乙方原因导致《商品房买卖合同》及本协议签订满15日仍未能按约定办理完毕按揭贷款手续则视为乙方违约，甲方有权将该房屋另行出售，同时甲方还有权在乙方已支付的首付款中扣除乙方应当支付的违约金（违约金的数额为10000元），然后10日内将剩余购房款退还给乙方。……五、乙方在接到甲方交房通知后十天内应到甲方处，办理交房事宜。甲方交付乙方房屋使用前，乙方应与甲方指定的物业公司签署签订《物业管理服务协议》、《业主公约》以及包括入住、装修、会所服务等各项后续管理的相关文件并办理相关手续，乙方不履行或逾期履行上述义务的，甲方可不交房或延期交房、不办理或延期办理产权证书且不构成违约。……八、《商品房买卖合同》及本补充协议约定的由甲方履行的通知方式为电话通知或登报通知，即通过买受人预留的电话方式及报纸通知乙方。因乙方预留联系号码错误、拒接、打不通、接通后未按合同约定行使权利、履行义务的，视为甲方已通知乙方。被告向本院提交的邢台市建设局监制的关于万峰大酒店综合开发项目13#楼的建设工程竣工验收报告中建设施工单位（河北万峰房地产开发有限公司）勘察单位（地矿邢台地质工程勘察院）设计单位（邢台市建筑设计研究院）施工图审查机构（邢台月昌工程设计咨询有限责任公司）监理单位（河北鑫德顺工程项目管理有限公司）施工单位（北京城建七建设工程有限公司）均加盖有单位印章和负责人或法定代表人的签章，但只有施工单位注明日期为2014年6月17日。原告对此验收报告因无邢台市建设局签章认为系被告自行组织的验收不予认可。被告于2014年7月5日向原告寄出交房入住通知书，原告称其于同年7月8日收到该通知书，并于7月19日办理了交房手续。
另被告认为与原告签订《商品房买卖合同》中约定违约金过高，在审理中申请对原告向被告所购商品房地产在2012、2013年度平均年租金市场价值进行评估。本院依法委托邢台卓勤立源房地产估价有限公司对该请求进行评估。2014年7月6日该公司作出卓勤司鉴（2014）字第07003号房地产司法鉴定估价报告书，评估结果为：综合确认估价对象在2012年6月30日的平均年租金市场价值为人民币7870元、在2013年6月30日的平均年租金市场价值为人民币10887元。原告对该评估报告有异议，本院依法通知鉴定人出庭接受了原、被告的当庭质询。原告不认可该鉴定意见，被告主张应依该鉴定意见对违约金进行调整计算违约金数额。被告支付上述鉴定评估费4000元整。
本院认为，关于原、被告争议的违约天数问题。本案中原、被告对被告交付房屋是否具备交付条件虽有争议，但原、被告已于2014年7月19日办理了交房手续，应视为原告对被告交付行为的自认。被告主张2014年7月5日向原告书面邮寄送达了交房通知书，应以交邮日期为交房日期，而原告认为应以2014年7月19日为交房日，因原告是2014年7月8日收到被告通过邮寄送达的交房通知书，7月19日到被告处办理了交房手续。结合庭审认定的事实，2014年7月8日被告已按合同约定履行了告知义务，原告在收到被告的交房通知书后未及时前往办理交房手续，系原告自己原因未能及时办理，被告在交房时间上不存在继续违约行为，故被告交房计算违约的起止期间应为2012年1月1日至2014年7月8日，共计违约920日。
关于违约金是否过高的问题，被告认为违约金过高应予调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中双方对违约金的计算有约定，但其按约定计算出的违约金数额是否应当依法进行调整，再据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，虽然本案中原、被告对违约金的支付约定了计算方法，但该约定是否违背公平原则过分高于造成的损失，应通过相关的鉴定评估比对进行确定，结合本案，经被告申请，邢台卓勤立源房地产估价有限公司作出的卓勤司鉴定（2014）字第07003号房地产司法鉴定估价报告书，对本案争议房产在2012年、2013年的平均年租金市场价值进行了评估鉴定，该鉴定意见应参照为被告对原告造成的实际损失。故据此与原、被告双方约定的违约金计算方式得出的数额进行比对后可以看出，约定违约金数额为：14407.0975元（394715元×0.0001×365天）；约定违约金与实际损失数额的差为：6537.0975元（14407.0975元-7870元）；该数额明显过分高于实际损失数额的30%即：2361元（7870元×0.3），故2012年度违约金应依法进行适当调整。而2013年度约定违约金与实际损失数额的差为：14407.0975元-10887元=3520.0975元；该数额也明显高于实际损失数额的30%即：3266.1元（10887元×0.3），故2013年度违约金亦应依法进行适当调整；综上，被告应给付原告2012和2013年度违约金应调整为比照实际损失的120%确定为宜，即：（7870元＋10887元）×120%=22508.4元。关于2014年度违约金的计算，因被告未对2014年的年平均租金进行评估鉴定，应视为被告对此年度违约金按与原告约定计算数额的自认，即应按原、被告双方约定的日万分之一计算。被告应支付原告2014年1月1日至2014年7月8日共计190天的违约金，即：394715元×0.0001×190天=7499.59元。综上所述，被告应当给付原告违约金共计：22508.4元＋7499.59元=30007.99元。
关于被告主张的已付房款的问题，被告主张原告当庭只提交了204715元首付款的收据，未提交其余已经缴纳的相关证明，在计算违约金时，应按204715元的已付房款为基数计算。本案在审理中，根据原、被告认可的《商品房买卖合同》及其补充协议和原、被告履行交房情况可以认定原告已向被告充分履行了合同约定的付款义务，至于原告偿还贷款的行为，系另外的法律关系与本案无关。故被告此项主张本院不予采信。关于鉴定费用的承担问题，因该鉴定意见虽可支持被告的主张，但被告违约事实存在，故此费用由被告自行承担为宜。综上，本案经调解无效，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：
被告河北万峰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告孟文静购买位于邢台市桥西区金域首府13#-3-702号和13号楼地19号房产违约金共计30007.99元整。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费400元，鉴定费4000元，均由被告河北万峰房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。
审 判 长 吴会峰
人民陪审员 马永安
人民陪审员 卢振华
二〇一四年九月十日
书 记 员 张为涛