广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛城法民一初字第705号
原告潘运娣，女，汉族，住所：广东省英德市，现住佛山市禅城区，身份证号码：×××2622。
原告梁豪，男，汉族，住所：广东省佛山市禅城区，现住佛山市禅城区，身份证号码：×××2111。
原告陈琴，女，汉族，住所：湖北省南漳县，现住佛山市禅城区，身份证号码：×××4023。
原告黄立秋，男，汉族，住所：佛山市禅城区佛山，现住佛山市禅城区，身份证号码：×××2417。
原告张志义，男，汉族，住所：佛山市南海区狮山镇松岗桃园，现住佛山市禅城区，身份证号码：×××1019。
原告覃扬群，女，汉族，住所：广西藤县，现住佛山市禅城区，身份证号码：×××1323。
上述六原告的共同委托代理人梁浩华，广东天爵律师事务所律师。
被告佛山保利房地产开发有限公司，住所：佛山市禅城区。注册号：440600000018896。
法定代表人刘文生。
委托代理人欧阳湘琴、吴翠英，均为广东至高律师事务所律师。
原告潘运娣、梁豪、陈琴、黄立秋、张志义、覃扬群诉被告佛山保利房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月27日立案受理后，依法审判员田媛适用简易程序独任审判，并于2014年7月8日、7月16日公开开庭进行了审理。六原告的共同委托代理人梁浩华，被告的委托代理人欧阳湘琴、吴翠英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
六原告诉称：各原告分别与被告签订有《广东省商品房买卖合同》，由各原告向被告购买位于禅城区仙槎路8号（保利香槟花园）十九座的房屋，合同签订后各原告均依约履行了合同义务。房屋交付后，各原告发现上述房屋的电梯、楼梯均不能通行至地下车场，但被告的销售人员在各原告购房时并未明确、清晰地将该情况予以告知，因该电梯、楼梯的设计违背了一般的日常生活经验及正常的小区电梯、楼梯设计理念，且各原告所购买的房屋的单价与该小区其他可直通电梯、楼梯至停车场的房屋并无明显优惠。可见各原告在购买房屋时若非被告特别告知，是无法预见电梯、楼梯不能通行至地下停车场的情况。此外，被告还修改该楼盘的原规划将地面停车位改为绿化带，因电梯、楼梯不能直通停车场且地面车位被被告取消后，严重影响了上述房屋的使用价值并给各原告造成严重的出行障碍，增加通行成本。为保障各原告合法权益，请求法院判令：1、被告立即为原告开通专供佛山市禅城区仙槎路8号（保利香槟花园）十九座通行至地下停车场的电梯和楼梯出入通道；2、被告按照原规划设计图恢复地上停车位；3、被告分别向原告赔偿因电梯、楼梯不能通行至地下停车场所造成原告房屋价值降低及通行成本增加的损失各50000元，合共200000元；4、被告承担本案全部诉讼费用。诉讼中，原告明确第2项诉讼请求为：被告按照原设计规划图恢复整个小区的地上停车位供原告使用。
被告辩称：一、原告要求被告开通专供其通行至地下停车场的电梯及楼梯出入通道没有依据。（一）项目房屋设计、规划、施工、预售、验收均合法合规。1、被告聘请了具有相应资质的单位对本项目进行设计、施工，并通过政府的规划许可、验收、预售许可等重重审批，相关程序合法合规，不存在违反相关设计、施工、规划相关规范及规定。2、根据项目规划总平面图可知，涉案19座没有地下室。该楼地下室为0层，没有直接从该楼通行至地下停车场的电梯、楼梯符合一般常理，不存在任何改变规划或违反设计规范的情况。（二）原告清楚没有从该楼栋直接进入地下室，并与被告明确约定没有地下室。1、涉案楼房没有规划建设地下室，该情况被告已在售楼时明确告知购房者并在商品房买卖合同中明确注明。2、原告在购买该楼房时亦看过样板房，亦观看现场得知该情况没有地下室，更没有直接可从该楼栋直接进入地下室的电梯及楼梯。3、原告作为具有完全民事行为能力之人，且对于购买房屋的重大事项亦应有相应的注意义务，在合同明确约定及样板房明确可看到的情况不可能不知道，现其以被告未告知、无法预见电梯、楼梯不能通行没有依据。4、该楼房的规划、设计、施工均在政府的重重审批之下，并于2012年4月25日取得竣工验收备案表，符合交楼标准及商品房买卖合同的约定，被告根据设计、规划及与业主签订的合同提供符合约定的房屋不存在过错及违约。5、原告于2012年5月办理收楼手续，收楼时亦确认房屋符合收楼条件，是对涉案房屋现状（含地下停车场、停车位）的认可，进一步证明被告交付的房屋合法合约。（三）原告可通过其他形式满足其停车需要。首先，除了地下车库出入口外，业主可以从隔壁栋楼的通道下去地下室，在14栋旁小区内也有出入口到地下车库。其次，被告已依规提供地上停车位，亦无改变地上停车位的性质，原告仍可利用地上停车位满足其停车需求，不存在因被告的行为导致其无法停车或成本增加。（四）被告已依法依约将本项目交付各业主使用，现原告提出的该项诉讼请求属于变更规划，依法应取得全体业主表决同意，不属于被告可控制的范围，其该项主张不应得到支持。现被告要求开通专供其通行至地下停车场的电梯和楼梯设计全体业主的权益，被告不能处分他人的合法权益，原告该请求已超出相关法律规定。为了建设和谐小区，被告通过征求业主（包括原告）意见等形式，寻找合适的地点解决原告更便利地通行地下室。目前非常不容易地取得规划许可证，并通过招投标形式选定施工单位，此每一步均需要时间，并非原告想开通即可开通，更不可能几户业主或原告想怎么开通就怎么开通。被告认为，原告在售楼时所公开的资料已经明确告知原告所购房屋是没有地下室的，没有义务专门开通地下通道。从和谐角度出发，被告已经做了很多工作，但此并非被告的义务及向业主作出的新承诺，不能作为原告追究被告违约责任的借口，原告的诉讼请求不应受到支持。三、被告从未改变地上停车位，目前地上停车位的使用及现状属于业主自治管理范围，原告诉请恢复地上停车位没有依据。首先，原告没有任何证据证明被告改变地上停车位的用途及性质。其次，被告事实上亦未改变地上停车位的用途，也没有限制或禁止使用停车位。第三，地上停车位目前的使用及现状情况属于被告交付本项目属于业主自治管理范畴，与被告无关，原告以此认为被告改变地上停车位的用途没有依据。四、原告第4项诉讼请求没有依据。如上所述，被告不存在违约及过错，原告要求被告承担损失没有依据；原告没有提供任何证据证明其损失的存在，应承担举证不利的后果；地下车位于2013年6月才开售，在此之前不存在增加通行成本问题，开售后，部分原告在明知建筑现状的情况下还是购买了车位，也说明原告是承认并同意该地下室的设计才愿意购买车位的，该房屋建筑事实是众所周知的，被告没有隐瞒，也不可能隐瞒。至于未购买车位的业主，其不需要从地下车库绕道，并不存在实际通行损失，要求赔偿缺乏合理依据且原告并未提供损失证明。综上，被告提供给原告的房屋符合合同要求且通过了国家验收要求。原告诉讼请求没有法律依据，且小区的治理、协调还需要小区居民的一起努力，不能把所有后果都由被告承担。请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
诉讼中，原告提交以下证据：
1、原告的身份证复印件、被告的企业机读档案登记资料。证明原告、被告的诉讼主体资格。
2、广东省商品房买卖合同、发票联、契税完税证、预收款凭证。证明原告、被告就涉案房产签订商品房买卖合同，购买位于佛山市禅城区仙槎路8号保利香槟花园的房屋，原告已履行了付款义务。
3、照片一组共四张、保利香槟花园A区规划总平面图复印件一份。证明涉案楼盘原有规划为地上车位108个，访客车位73个，被告未经规划部门准许将原地上停车位改为绿化带，损害了原告的利益。
4、潘运娣的商品房买卖合同（车位）和购车位发票、梁豪的商品房买卖合同（车位）和车位完税证。证明原告潘运娣、梁豪已经购买了车位，并履行了付款义务。
诉讼中，被告提交以下证据：
1、被告的营业执照。证明被告的诉讼主体资格。
2、A区规划总平面图复印件、竣工验收备案表。证明涉案商品房并无地下室及通道，并已通过规划及验收，不违反相关法律法规及变更规划的情况，符合国家交楼标准。
3、收楼确认书四份、出入口情况照片两张。证明原告于2012年5月办理收楼手续，收楼时亦确认房屋符合收楼条件，是对涉案房屋现状（含地下停车场、停车位）的认可，进一步证明被告交付的房屋合法合约。原告可以通过照片显示的出入口通往地下停车库，这个出入口是在小区内部，且有栏杆拦住，没有汽车的通行。
4、变更规划意见书、规划许可证。证明被告已依法依约将涉案商品房在内的保利香槟花园交付各业主使用，且不存在变更规划的情况，现原告提出开通其专门使用的通道须依法取得全体业主表决同意及政府的审批，不属于被告可控制的范围，原告要求被告立即开通专用电梯及楼梯不应受到支持。经征求业主意见及取得政府部门的同意，被告已做了大量的工作，但每个过程必须经过一定的时间准备，且此仅为了和谐各业主关系，被告自始至终未向原告作出新的承诺，原告不能以此要求被告承担违约责任，更无权要求被告赔偿。两份证据可以看出被告当时对涉案新增的出入口即位于17栋西南角及18、19栋之间的出入口进行设置，而非原告所诉请为原告开通专供其通往地下停车库的电梯或楼梯通道。
依原告的调查取证申请，本院组织双方当事人对涉案小区进行现场勘查，并拍摄照片一组。本院还依职权就涉案小区的有关情况对保利物业管理有限公司佛山分公司的工作人员进行询问，制作询问笔录一份。
经庭审质证，本院对当事人提交的证据作如下认证：
各原告提供的证据1，被告无异议，本院予以采信。各原告提供的证据2，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。各原告提供的证据3，被告对照片的真实性不予确认，由于本院已依各原告申请进行了现场勘查，故涉案小区的实际情况应以本院现场勘查的现状为准；规划总平面图有原件核对，且被告亦确认与其举证的A区规划平面图一致，本院予以采信。原告潘运娣、梁豪提供的证据4，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。
被告提供的证据1，各原告无异议，本院予以采信。被告提供的证据2，A区规划平面图与各原告举证的证据3重复，本院不再重复认证，竣工验收备案表有原件核对，各原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。被告提供的证据3，各原告对收楼确认书的真实性无异议，亦确认照片显示的出入口位于涉案小区A区，故本院对真实性予以确认。被告提供的证据4，各原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。
本院依职权调取的证据，各原告和被告对真实性均无异议，本院对真实性予以确认。
综合庭审中当事人的陈述以及本院采信的证据，本院确认以下案件事实：
2010年11月6日，原告张志义、覃扬群（××）与被告（××）签订《商品房买卖合同》（合同编号：1001013810），约定由原告张志义、覃扬群向被告购买禅城区仙槎路8号十九座902房，建筑面积为91.58平方米，总金额为797738元。
2010年11月7日，原告梁豪（××）与被告（××）签订《商品房买卖合同》（合同编号：1001013881），约定由原告梁豪向被告购买禅城区仙槎路8号十九座1004房，建筑面积为92.25平方米，总金额为841451元。
2010年11月12日，原告潘运娣（××）与被告（××）签订《商品房买卖合同》（合同编号：1001014270），约定由原告潘运娣向被告购买禅城区仙槎路8号十九座301房，建筑面积为91.01平方米，总金额为745313元。
2010年11月30日，原告陈琴、黄立秋（××）与被告（××）签订《商品房买卖合同》（合同编号：1001015184），约定由原告陈琴、黄立秋向被告购买禅城区仙槎路8号十九座403房，建筑面积为92.47平方米，总金额为904567元。
上述《商品房买卖合同》第三条约定：“该商品房的用途为住宅，属钢筋混凝土结构，层高为3米，建筑层数地上16层，地下0层；”、第十条约定：“规划、设计变更的约定：该商品房预售后，××不得擅自变更该商品房项目的规划、设计，确需变更的，××应书面征得××同意。……”；第十七条第3点约定：“本项目包括但不限于地下室、车库、车位（设置了小区道路的停车位除外）、会所的所有权归××”。各原告在签订上述《商品房买卖合同》后均全额支付了合同约定的购房款。
涉案保利香槟花园A区1-4#楼于2012年4月23日竣工验收，于2012年4月25日办理了竣工验收备案。2012年5月期间，各原告办理了相关收楼手续并签订《收楼确认书》。
2013年3月6日，原告梁豪（××）与被告（××）签订《商品房买卖合同》（合同编号：1301003997），约定由原告梁豪向被告购买禅城区仙槎路8号地下停车场DS733号车位，层高2米，建筑层数地上16层，地下1层，建筑面积为12.36平方米，总金额为158000元。2013年4月8日，原告梁豪缴纳了该车位的契税4740元。
2013年3月20日，原告潘运娣（××）与被告（××）签订《商品房买卖合同》（合同编号：1301004967），约定由原告潘运娣向被告购买禅城区仙槎路8号地下停车场DS767号车位，层高2米，建筑层数地上16层，地下1层，建筑面积为13.05平方米，总金额为168000元。2013年11月22日，被告向原告潘运娣开具了车位购房款发票。
另查明，涉案小区A区规划总平面图显示各原告所购商品房所在的十九座并未设计有地下室，A区设置来访机动车停车位73个，机动车停车位1391个，其中：地上停车位108个、地下停车位1283个。
再查明，2013年12月至2014年1月期间，就解决保利香槟花园17-19栋业主出入地下车库的问题，被告向相关业主发出《保利香槟花园规划变更确认书》，根据业主需求及项目建筑设计条件，告知拟在17栋西南角及18、19栋之间中部位置开设人行车库出入口，每个出入口占地面积约15平方米，高约3米，请各业主对上述规划变更进行确认。原告黄立秋和各原告同住家属在上述确认书上签名，确认对上述拟进行的规划变更无异议。2014年3月24日，被告作为建设单位取得建字第440604201400109号《建设工程规划许可证》，建设项目名称为保利香槟花园A区1#-7#楼新增室外楼间一、二。
本院于2014年6月16日组织双方当事人查看现场，情况为：各原告所购商品房所在的十九座两部电梯均只设置到一层，无法通往地下停车场，楼梯亦仅能通行至一层，无法通往地下停车场。在十八、十九座中间草坪处设有被告设置的施工告示牌，就新增室外梯间施工工程公示已取得的建设工程规划许可证、施工图纸和施工期间的相关要求。本院工作人员前往相邻的二十座，该座电梯设有通往负一层的标识，工作人员与双方当事人乘坐电梯到达负一层后可见，通过负一层通道能直达地下停车场，但需要使用业主卡出入，试刷其他单元的业主卡无法出入。地下停车场朝向十九座方向并无镂空，即十九座并无建设地下停车场。从二十座出来，经查看二十座外围的草坪，发现有地面停车位设置的标识，但并没有车辆停放。返回十九座，经被告工作人员指明，即将施工建设的通往地下停车场的两个出入口位于十七座西南角和十八、十九座之间中部位置。
保利物业管理有限公司佛山分公司为保利香槟花园小区提供物业管理服务，该公司副经理向本院陈述：经招投标，我公司与开发企业保利房地产开发有限公司签订前期物业管理服务协议，由我公司提供物业管理，由于签订的是格式合同，签订合同后我公司按实际情况进行管理，被告对此没有指示；2012年前地上停车位曾开放过一段时间，由于小区住有很多老人小孩，业主反映小车进入小区会危及业主的安全，表示小区地面不要有车辆通行，我们是服务企业，考虑到大多数业主的意见，2012年6月份左右就实行人车分流，地上不通行车辆，禁止车辆进入小区并使用地上停车位；2014年4月份，17-19座业主投诉到市政府，市政府发文件下来要求我们说明问题，我公司再次做了一个业主调查询问意见，征求业主意见，大多数业主不同意小车在地面通行，目前小区地下停车位也已经足够了；2012年6月中旬实行人车分流后基本没有小车进入小区，最近一个月有17-19座业主强行开车进入，我公司报了警。
原、被告一致确认：A区规划平面图中的1栋C即为涉案的十九座楼房；涉案保利香槟花园小区没有成立业主委员会。
原告陈述：签署收楼通知书时被告未明确告知原告地下停车库的情况以及电梯、楼梯的通行情况，原告仅针对购买的商品房进行验收；原告无法使用地上停车位，车辆驶入小区被物管公司阻拦；要求开通专供十九座通行地下停车场的电梯、楼梯通道没有合同依据，但有法律依据，业主支付了购买商品房的对价，这个对价比其他可直通地下停车场的业主楼面单价还高，由于被告的楼宇设置缺陷导致原告支付了较高的价格，还享受不到对等的使用价值，这违反了公平原则；没有证据证明整个小区地上停车位的有关情况；原告诉请损失的计算依据由法院酌定。
被告陈述：A区地下停车场入口应该是物业管理公司设置的封闭栏杆，该出入口以前有出入车辆，具体何时封闭不清楚，目前在A区内部没有通行车辆；被告已将有关停车位的布局和设置的材料交给物业管理公司，委托其对小区交通及停车秩序进行管理，没有委托出租或出售，至于以后用什么方式使用地上停车位根据实际情况决定；小区车位按面积报规划配置比例，按住宅建筑面积每100平方米0.8个车位，涉案小区建筑面积为163343.30平方米，应该配备1306个停车位（不分地上还是地下停车位），A区规划图里实际配备地上、地下停车位一共1391个，其中地上停车位108个，地下停车位1283个，来访机动车位73个是地上停车位，但不包括在1391个停车位内，目前地下停车位没有销售完毕；如果必须向原告开通专供其通行至地下停车场的电梯、楼梯，须取得其他业主依法表决及相关政府部门的审批同意，该请求非被告所能控制，而且为了照顾业主的需求，被告已经在积极沟通并确定具体施工时间，现由于原告起诉的原因导致施工暂停，相关责任应由原告承担。
本院认为，本案为商品房买卖合同纠纷。各原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法、有效合同，各方当事人均应按照合同约定履行义务。
关于原告诉请被告开通专供十九座通行至地下停车场的电梯、楼梯出入通道的问题。如前本院查明的事实，首先，根据涉案《商品房买卖合同》第三条“地下0层”的约定，各原告所购商品房所在的十九座是明确约定没有设置地下室的，各原告作为具有完全民事行为能力的购房人，订立合同时应负有审慎义务，但各原告在合同条款已明确载明商品房信息的情况下仍选择了签订合同，故原告主张房价无优惠以及被告销售人员未特别告知导致其无法预见电梯、楼梯无法通行至地下停车场，无事实和法律根据，本院不予采纳；其次，从A区规划总平面图可以看出，A区1栋C即十九座位于地下室边线范围外，即十九座规划设计并无设置地下停车场，该规划设计与上述合同第三条约定以及本院现场勘查的现状一致，由于包括涉案十九座在内的保利香槟花园A区1-4#楼已于2012年4月23日竣工验收，并于2012年4月25日办理了竣工验收备案，故可以认定被告向各原告交付的商品房符合合同约定的交付条件。由于规划设计涉案楼宇不设地下停车场，故电梯、楼梯作为配套设施不通行至地下停车场亦符合规划设计和生活常理，且不违反相关建筑法律、法规的强制性规定，原告主张涉案电梯、楼梯不能通行至地下停车场违反日常生活经验和小区设计理念，于法无据，本院不予采纳。综合上述分析，原告诉请被告开通专供十九座通行至地下停车场的电梯、楼梯出入通道，无合同和法律依据，本院不予支持。
关于原告诉请被告按原规划设计图恢复整个小区地上停车位供原告使用。据前本院采信的保利香槟花园A区规划总平面图显示，A区规划设计除地面停车位共181个（包括来访机动车停车位73个和地上停车位108个）之外，还有地下停车位1283个。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”的规定，建筑区划内规划用于停放汽车的车位，属开发商所有，故被告是上述地面停车位和地下停车位的所有权人。结合本院现场勘查的情况看，A区地面停车位仅处于闲置、停用的状态，虽周围铺设草坪，但相应的车位设置标识仍清晰可见，故原告所称被告修改原规划取消地面停车位改为绿化带，无事实根据，本院不予采信。因被告是规划车位的所有权人，其有权选择地下停车位和地面停车位使用的顺序以及以何种方式供业主使用，原告亦无证据证明地下停车位已售罄、被告不提供地面停车位的行为违反了《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”的规定，故被告闲置地面停车位的行为属在法律允许的范围内处分自身权利，并无不当。原告诉请被告恢复地面停车位供其使用，无事实和法律依据，亦有违平等和合同自由原则，本院不予支持。
至于各原告诉请被告赔偿损失，如上所述，被告向各原告交付的商品房符合合同约定的交付条件，并无违约和过错行为，故原告诉请被告赔偿损失，于法无据，本院亦不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告潘运娣、梁豪、陈琴、黄立秋、张志义、覃扬群的诉讼请求。
本案适用简易程序，受理费减半收取2100元，由原告潘运娣、梁豪、陈琴、黄立秋、张志义、覃扬群负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 田 媛
二〇一四年九月九日
书记员 李若梅
附引用的法律法规条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。