山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一终字第2520号
上诉人（原审被告）闫志波。
被上诉人（原审原告）即墨市通济街道办事处孙家庄头村民委员会。
法定代表人黄续清，主任。
委托代理人邢永春，山东文鼎（城阳）律师事务所律师。
委托代理人黄津展，山东文鼎（城阳）律师事务所律师。
上诉人闫志波因与被上诉人即墨市通济街道办事处孙家庄头村民委员会（以下简称孙家庄头村委）房屋租赁合同纠纷一案，不服即墨市人民法院（2014）即民初字第3909号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
孙家庄头村委在一审中诉称，2013年1月1日，孙家庄头村委与闫志波签订了一份《房屋租赁合同》，约定闫志波承租孙家庄头村委所属庄头大厦东楼二、四、五、六楼房屋，租赁期限从2013年1月1日至2013年12月30日，租期一年，年租金33000元于签订合同之日交齐。合同到期后孙家庄头村委多次要求闫志波腾出房屋，但是，闫志波一直拖延腾出房屋至今。请求法院依法判令：1、闫志波立即将位于庄头大厦东楼二、四、五、六层的租赁房屋腾出并交还孙家庄头村委；2、闫志波支付2013年12月31日至交还房屋之日的租金损失22000元（按照2750元／月计算）；3、诉讼费用由闫志波承担。
闫志波在一审中辩称，闫志波与孙家庄头村委有口头约定，只要涉案房屋不拆，闫志波就可以一直租用。闫志波租赁涉案房屋做了很大投资，若要解除租赁协议，孙家庄头村委应该给闫志波适当的补偿，另外，通济街道办事处也答复过闫志波让其回家等待口头竞标。
原审法院查明，2012年12月6日，孙家庄头村委（出租方）与闫志波（承租方）签订《房屋土地租赁合同》，该合同主要约定：1、租赁场所：庄头大厦东楼二、四、五、六楼。2、租赁期限：租赁期共一年，出租方从2013年1月1日起将出租房屋交付承租方使用，至2013年12月30日收回。3、租赁费：年租金33000元，交纳期限为签订合同之日交齐。
孙家庄头村委于2014年3月26日通过EMS给闫志波发送租赁合同到期要求搬迁的通知，通知载明：“闫志波：你与我村委签订的庄头大厦东楼2、4、5、6楼房屋租赁合同已于2013年12月30日到期，期间已多次通知你腾出房屋，但你至今未搬迁，现最后通知，望你于2014年4月11日前迁出腾出房屋，我村委将对房屋水电进行维修改造，因停水、停电造成损失将由你自行负责。”闫志波称未收到该通知书，且孙家庄头村委在2014年3月28日将涉案房屋停电。
闫志波自2009年开始使用涉案房屋。孙家庄头村委称2013年12月31日前的租赁费闫志波均已付清。
另查明，涉案房屋办理了房屋所有权证。
原审法院认为，孙家庄头村委与闫志波签订的房屋土地租赁合同是当事人的真实意思表示，亦未违反法律禁止规定，应为有效，当事人均应按合同约定享有和履行各自的权利与义务。双方签订的合同约定孙家庄头村委从2013年1月1日起将出租房屋交付闫志波使用，至2013年12月30日收回。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”孙家庄头村委按照合同约定主张收回闫志波所租赁的房屋，合法有据，故对孙家庄头村委主张闫志波立即将位于庄头大厦东楼二、四、五、六层的租赁房屋腾出并交还孙家庄头村委的请求，予以支持。关于孙家庄头村委主张闫志波支付2013年12月31日至交还房屋之日的租金损失22000元（按照2750元／月计算）的请求。原审法院认为，双方之间签订的房屋土地租赁合同约定孙家庄头村委从2013年1月1日起将出租房屋交付闫志波使用，至2013年12月30日收回。合同期满后，闫志波占有涉案房屋未退还给孙家庄头村委，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，闫志波应支付孙家庄头村委逾期腾房的房屋占有使用费。闫志波称孙家庄头村委在2014年3月28日将涉案房屋停电，致使闫志波从2014年3月28日至今一直停业。孙家庄头村委提交的要求闫志波搬迁的通知书要求闫志波于2014年4月11日前腾出房屋。鉴于双方均没有充分证据证明停电时间，结合孙家庄头村委的陈述与闫志波提交的通知书，原审法院认定孙家庄头村委将涉案房屋停电的时间为2014年3月31日。双方合同期限届满后，涉案房屋的占有使用费应分为两个时间段计算：1、孙家庄头村委将涉案房屋停电前这期间，闫志波正常使用房屋，应参照双方签订的租赁合同支付孙家庄头村委该期间的房屋占有使用费；2、孙家庄头村委将涉案房屋停电后的房屋占有使用费，因闫志波不腾出涉案房屋与孙家庄头村委停电造成闫志波不能正常营业，双方均存在过错，对该期间的房屋占有使用费孙家庄头村委与闫志波应各自承担一半责任。因此闫志波应参照双方签订的房屋土地租赁合同支付孙家庄头村委2013年12月31日至2014年3月31日期间的房屋占有使用费8250元（33000元÷12个月×3个月）以及自2014年4月1日至交还房屋之日以每月1375元（33000元÷12个月×50%）计算的房屋占有使用费，闫志波支付的总额以孙家庄头村委主张2013年12月31日至交还房屋之日的租金损失22000元为限。关于闫志波以装修费用补偿抗辩的问题，因双方并未在租赁合同中约定合同终止后涉案房屋的装修如何处置，此后双方亦未能就此协商一致，而在诉讼过程中，双方均未能证明涉案房屋的原始状态以及装修内容，故闫志波的抗辩原审法院无法采信。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、闫志波于判决生效后十五日内迁出即墨市通济街道办事处孙家庄头村民委员会所有的庄头大厦东楼二、四、五、六楼房屋；二、闫志波于判决生效后十日内支付即墨市通济街道办事处孙家庄头村民委员会2013年12月31日至2014年3月31日期间的房屋占有使用费8250元以及自2014年4月1日至交还房屋之日以每月1375元计算的房屋占有使用费，闫志波支付的总额以即墨市通济街道办事处孙家庄头村民委员会主张的22000元为限。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费350元，由闫志波承担。
宣判后，闫志波不服原审判决，上诉至本院。
上诉人闫志波上诉称，一审判决认定事实不清，适用法律不当。一审法院在一审中只认定闫志波与孙家庄头村委签订的书面租赁合同约定的内容，但对于闫志波提出的双方口头约定：只要涉案房屋不拆，闫志波就可以一直租用以及通济街道办事处答复过闫志波让其回家等待口头竞标的事实，一审法院未进行调查。根据合同法的规定，租赁合同到期后，承租人在同等条件下享有优先租赁权，但孙家庄头村委在未告知闫志波的情况下将房屋出租给他人，侵害了闫志波的权利。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判；一、二审诉讼费由孙家庄头村委负担。
被上诉人孙家庄头村委答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
经审理查明，本院查明的事实与原审一致。
本案经调解，未能达成协议。
本院认为，闫志波与孙家庄头村委签订的涉案房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按约履行。双方签订的租赁合同期满后，闫志波作为承租方应依约将租赁物交还出租人孙家庄头村委。闫志波上诉称双方曾口头约定，只要涉案房屋不拆，闫志波可一直租用。孙家庄头村委不认可双方曾有该口头约定，闫志波亦未提交证据予以证明，故本院对闫志波该上诉理由不予采信。闫志波上诉称其作为承租人在租赁合同到期后享有优先租赁权，该上诉理由缺乏法律依据，本院亦不予采信。因闫志波在租赁合同期满后仍占有使用涉案房屋，原审法院判令闫志波支付孙家庄头村委其使用涉案房屋期间的占有使用费，并无不当，本院予以维持。综上，闫志波的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费350元，由上诉人闫志波负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 董则明
代理审判员 李 蕾
代理审判员 齐 新
二〇一五年三月三日
书 记 员 魏 威