广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗海法民三初字第1685号
原告：张靖，住天津市南开区。
原告：王丽，住天津市南开区。
两原告共同委托代理人：张邓敏，广东君厚律师事务所律师。
被告：陈丽冰，住广州市天河区。
被告：广州市添泽物业管理有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：黄力科，执行董事。
委托代理人：周乐忆，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
被告：黄力科，住广州市天河区。
原告张靖、王丽诉被告陈某、广州市添泽物业管理有限公司（以下简称添泽公司）和黄力科房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。两原告及其委托代理人张邓敏，被告添泽公司的委托代理人周乐忆到庭参加了诉讼。被告陈某、黄力科下落不明，经本院公告送达起诉书副本及开庭传票，期限届满没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。
原告诉称：2014年5月22日，原告与被告陈某签订《认购书》，认购位于广州市海珠区昌岗中路151-161号B1126号物业，认购价590000元，被告添泽公司在出售方处盖章，原告于当日向被告添泽公司交付了定金100000元。2014年6月2日，原告与被告陈某、添泽公司签订正式的《商铺买卖合同》，约定买受人应于2014年6月20日前支付房价款490000元（含定金100000元），余下房款100000元向银行申请抵押贷款，且按揭银行由出卖方指定；出卖人应于合同订立之日起的210个工作日内办毕交易过户手续（该期间内包括涂销抵押手续、出图、测绘、分证、网签、报税、交易过户等手续），并确保在此期间内将标的房屋的产权人变更至买受人名下；出卖人未在规定的时间办毕交易过户手续的，逾期超过三个工作日，买受人有权单方解约。买受人决定解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还已付的全部购房款。合同签订后，原告依约向被告添泽公司支付了2万元、37万元。不料，由于包含涉案商铺在内的物业一直整体处于银行抵押状态，而被告未按照约定涂销涉案商铺的抵押手续，导致涉案商铺无法申请按揭贷款，即便是已经付清全部购房款的其他买受人，亦无法办理商铺的交易过户手续，这一情况引起了多数业主的极大不满。经原告等数十位买受人多次交涉后，被告黄力科（陈某的儿子、添泽公司的法定代表人）于2014年9月13日写下《承诺书》，以其本人及陈某、许某（黄力科的妻子）名下的所有财产，对添泽公司、陈某、许某与买受人之间签订的商铺买卖合同承担保证责任。2015年1月11日，黄力科、添泽公司再次写下《承诺书》，向原告等人承诺协商退铺的有关事宜。但原告提出退铺的要求没有得到任何进展。2015年3月13日，在涉案《商铺买卖合同》订立后的第204个工作日时，被告陈某、添泽公司为规避违约责任，故意向原告发出《催告函》，要求原告在5天内向民生银行广州分行提交办理按揭贷款的书面资料。原告虽知此时无法办理按揭，但仍然按照《催告函》的要求，于2015年3月18日向被告指定人员提交了全部书面资料，之后又陷入了漫长的等待。经查实，涉案商铺至今仍处于银行抵押状态，该商铺根本不具备再从银行贷款的条件，被告向原告发出《催告函》的行为没有任何实际意义，明显就是规避违约责任的恶意行为，其根本无法按照买卖合同的约定办理过户手续。后原告分别向陈某、添泽公司发出《关于办理商铺涂销抵押登记及过户的催告函》，但未收到任何回复。被告黄力科作为陈某、添泽公司履行《商铺买卖合同》的保证人，应当对本案承担连带责任。现起诉请求判令：1、解除原告与被告陈某、被告添泽公司之间订立的《商铺买卖合同》；2.被告陈某立即返还原告已交的购房款490000元，并向原告赔偿自房款交付之日起至实际返还之日止的利息损失；3.被告黄力科、添泽公司对上述第二项诉讼请求承担连带责任；4.三被告承担本案的案件受理费、公告费等诉讼费用。
被告添泽公司辩称：原告的全部诉讼请求没有事实和法律依据，应当予以全部驳回。理由如下：1.原告解除买卖合同所依据的是买卖合同中的第9条第2点的约定，关于双方应在合同签订后210个工作日内完成涉案商铺的交易过户手续，原告所主张的理由是不能成立的。根据合同约定，原告按照合同约定的590000元的交易价款足额向被告支付全部款项后才能与被告办理过户手续，这是在双方买卖合同第九条第3点有明确约定的，出卖人办理过户是以买受人按时足额支付本合同约定的各期房款，及办毕全部的手续为前提，否则出卖人有权利顺延办理.2.针对原告办理按揭贷款手续，买卖合同第四条第2款第2、3项有明确约定，如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因而无法办理按揭手续，或者银行不批准买受人按揭申请的，买受人必须收到通知后，全额一次性支付房价款，显而易见申请办理银行按揭贷款的义务是归属于买受人（即原告）。从目前贷款的办理情况来看，首先根据买卖合同第四条第2款第1项目的约定，买受人办妥按揭贷款手续的标准是与贷款银行签订个人购房合同，由于涉案商铺属于二手房交易，原业主（被告）在涉案商铺已设定抵押的这一情形并不影响原告单方向银行申请按揭的手续办理，银行在核准原告的贷款申请之后会向原告出具同意或者不同意贷款的通知书，而出具该审核意见银行是仅仅只针对申请人即原告个人的资信状况作出的，与涉案商铺当时是否设定抵押无关，只有在申请人与按揭银行签订了正式的贷款合同明确了按揭的年限、利率、金额等基本条件后，在正式放款之前才会涉及到涂销原有抵押、设定新的抵押，显然从原告目前的状况看，其所提出的按揭贷款申请，事实上是还在办理过程中，原告并没有任何证据证明银行目前尚未给出审核意见的原因是在于被告。
被告陈某没有提交答辩意见及证据。
被告黄力科没有提交答辩意见及证据。
经审理查明：2013年9月30日，被告陈某经广东省广州市广州公证处公证签署了一份《委托书》，主要内容为：委托人为被告陈某，受托人为被告添泽公司和黄力科；委托人陈某是广州市海珠区昌岗中路151-161地下室的产权登记人，该房产应属登记人与其配偶黄某甲的夫妻共同财产。黄某甲已于2011年1月17日死亡。现被告陈某委托受委托人（受委托人中任一人均可）为其合法代理人，以委托人之名义全权代表委托人办理上述房屋中依法属于其占有份额的下列各项手续及签署有关文件：一、代为办理上述房屋的测绘、产权分割等……二、代为办理上述产权分割后的商铺、办理房屋产权变更登记、遗失登记、更正登记等相关手续；三、代为办理出售房屋的手续，及代为签订存量房买卖合同/房屋买卖合同及相关文件……八、代为收取楼款及其他相关款项，并开具相关代收款凭证……十、代为配合买家办理上述房屋的银行贷款按揭手续以及签署相关部门有关的文件……受委托人有转委托权；等。
2014年5月22日，两原告与被告添泽公司签订《认购书》，订明原告自愿认购地址位于广州市海珠区昌岗中路151-161号B1126号物业，最终认购价590000元；等。2014年5月25日，被告添泽公司向原告开出定金100000元的《正式收据》
2014年6月2日，原告（买受人）与被告陈某（出卖人）、被告添泽公司（授权代理人、经营管理公司）签订《商铺买卖合同》，订明：（第一条）买受人购买的商铺为出卖人名下所属物业；（第二条）买受人所购的商铺属钢筋混凝土结构（房号及平面图以附件标示为准），该商铺为本合同第一条规定的项目中的：广州市海珠区昌岗中路151-161号B1126号铺，该商铺建筑面积共5.3平方米；（第三条）该商铺属现房，按建筑面积计价，房价款总金额为590000元；（第四条）付款方式为按揭付款：2014年6月20日前支付房价款490000元（包含定金100000元），余下房价款100000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号；买受人选择由出卖方推荐的银行办理购房贷款手续。若买受人选择该项，1、买受人收到出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须备齐申请按揭贷款所需的全部真实资料，到按揭银行指定的律师事务所或机构办理按揭贷款手续；如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需资料办妥按揭贷款手续的（如签订《个人购房借款合同》/《楼宇按揭合同》等），视为逾期付款，应按本合同第五条承担违约责任；……3、如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或按揭银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到按揭银行（包括按揭银行委托办理按揭的律师事务所或相关机构）或出卖人电话或书面通知后15天内，向出卖人一次性全额支付该商铺的全部房价款，逾期支付该款项的，则应按本合同第五条承担违约责任；（第五条）买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理（2）逾期超过15日的，出卖人有权无需经催告而直接单方提出和决定解除本合同……若出卖人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，自本合同规定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按应付房价款5‰的标准向出卖人计付延迟履行违约金；同时，本合同所约定的申办该商铺的交易过户手续的期限，相应顺延；（第六条）1、该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2017年10月31日止（合计3年），经营管理公司享有该商铺的使用权及收益权；该公司有权以自己的名义从事物业经营管理的一切活动，包括但不限于依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙、承包、转租、分租、出租柜枱等行为，买受人不得干涉；3、对于买受人在委托经营管理期限内的使用权及经营权的收益损失（即自2014年11月1日至2017年10月31日止），出卖人已在该商铺的原总房价款中予以减免抵扣；（第七条）出卖人应于经营管理公司经营管理期限届满前，以书面形式通知买受人办理该商铺使用权的交接手续，并应在委托经营管理期限届满后10天内，将该商铺交付买受人使用；（第九条）1、买受人清楚知悉并接受该商铺的抵押现况；2、出卖人应于签署本合同之日起210个工作日内办毕交易过户手续（该期间内包括涂销抵押手续、出图、测绘、分证、网签、报税、交易过户等手续），并确保在此期间内将标的房屋的产权人变更至买受人名下；3、出卖人办理本条第2款的相关事项时，以买受人已经按时足额支付本合同约定的各期房款和办毕相关按揭贷款手续为前提，否则出卖人有权顺延办理期；（第十条）出卖人如未按本合同第九条规定的时间办毕该商铺的交易过户手续的，逾期超过3个工作日的，买受人有权单方解约；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人的解除合同通知到达之日起60天内退还买受人已付的全部购房款。注：出卖人为买受人办妥交易过户手续的标志为出卖人已按照房地产登记机构的要求将买卖合同及办理交易过户所需的相关资料全部递交给房地产登记机构，并取得递件回执；等。之后，被告添泽公司向原告开出房款20000元和370000元的《正式收据》。
广州市国土资源和房屋管理局于2014年5月6日核发了涉案房屋的《房地产权证》，载明权属人是陈某，规划用途为商业，房屋所有权取得方式为分割，2014年5月6日办理抵押权变更登记。
被告黄力科于2014年9月13日出具《承诺书》，内容为本人黄力科，对广州市添泽物业管理公司及出卖人陈某、许某与韩某买受人签订的《商铺买卖合同》作出承诺，本人承诺以本人名下及出卖人陈某、许某的名下所有财产对《商铺买卖合同》的承诺承担保证人（全数贰拾捌人）；等。
2015年3月13日，被告陈某与被告添泽公司向两原告发出《催告函》，通知原告在收到该函之日起5日内带齐银行所需的文件资料到民生银行广州分行（地址：广州市猎德大道68号民生大厦5楼，邱小姐）办理相关的银行按揭手续，以便尽快办理相关房屋权属变更登记等手续，逾期视为逾期付款，承担违约责任；等。
2015年5月5日，原告按《商铺买卖合同》所载的通讯地址分别向被告陈某和添泽公司邮寄一份《关于办理商铺涂销抵押登记及过户的催告函》，载明其已于2015年3月18日按照被告通知要求向被告递交了申请按揭的全部资料，但至今尚未收到被告指定按揭贷款银行的任何回复，要求被告敦促指定银行办妥按揭手续，并在收到该催告函之日起10日内办毕商铺的涂销手续；等。该邮件于2015年5月6日由被告添泽公司签收。寄给被告陈某的邮件因“原址查无此人”被退回。
查册时间为2015年8月25日的《房地产登记簿查册表》载明，涉案商铺设有抵押，权利人为中国工商银行股份有限公司广州荔湾支行，登记时间为2014年5月6日；等。
另查，2015年3月6日，被告黄力科和案外人黄某乙分别签署一份《放弃继承权声明书》，内容：我的父亲黄某甲于2011年1月17日因死亡在广州市注销户口，座落在广州市海珠区昌岗中路151-161号B1126号等的商铺虽以我母亲陈某的名字登记产权，实属陈某与黄某甲的夫妻共有财产，陈某、黄某甲依法各占有二分之一产权份额；黄某甲死亡后，上述商铺的二分之一产权份额为黄某甲的遗产；依法，我是黄某甲上述遗产的合法继承人之一，现我自愿声明放弃对黄某甲上述遗产的继承权利，今后黄某甲的上述遗产与我无涉；等。该两份《放弃继承权声明书》均经广东省广州市广州公证处公证。
已生效的（2015）穗海法民三初字第579号民事判决书查明以下事实：2015年3月12日广州市广州公证处出具《公证书》，载明被继承人黄某甲于二○一一年一月十七日因死亡在广州市注销户口；被继承人黄某甲与其妻子陈某共生育两名子女黄力科、黄某乙，黄某甲的父母均先于其死亡；等。
原告就其主张还提交了以下证据：1.日期为2015年1月11日的《承诺书》，拟证明被告黄力科、添泽公司再次向原告等买受人承诺办理退铺的事宜；2.资料清单，拟证明原告按时递交了按揭申请资料；3.原告向民生银行广州分行发出的《关于查询按揭贷款办理进展情况的函》、EMS快递单及妥投证明。被告添泽公司质证意见：对证据1的真实性不予确认，被告公司身份无法确认，也没有被告公司的盖章；对证据2的真实性不予确认，该资料清单是原告与案外人之间就按揭资料的交接所签订的清单，也无法核实；对证据3的真实性不予确认，该函件是发给民生银行的，关联性方面，民生银行目前尚未就原告的按揭申请作出是否同意的意见，也就表明原告的按揭贷款申请仍处于审查状况中，原告所谓涉案商铺抵押而无法办理的结论是原告单方猜测作出的，与事实不符。
被告添泽公司就其抗辩还提交了以下证据：粤房地他项权证穗字第0850041848号《他项权证》，载明海珠区昌岗中路151-161地下室的权属人是陈某，他项权利种类为抵押权，权利人为中国工商银行股份有限公司广州荔湾支行，登记时间为2012年9月26日。原告认为该证据没有原件，无法确认，但里面记载的权利状况是真实的，包括原告在起诉前查询商铺的状况还是处于抵押状态。
原告于2015年9月10日提起本案诉讼。诉讼中，原告和被告添泽公司确认：签署本合同之日起210个工作日内的截止时间是2015年3月21日。
本院认为：原告与被告陈某、添泽公司签订的《商铺买卖合同》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按合同约定切实履行。根据《民法通则》第六十三条第二款的规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。故原告要求被告添泽公司对被告陈某的债务承担连带责任的请求，依据不足，本院不予支持。被告黄力科承诺以其本人名下所有财产对《商铺买卖合同》承担保证人责任，但未订明是何种保证方式，故被告黄力科应与被告陈某对《商铺买卖合同》中的权利义务承担连带责任。
合同约定，出卖人于签署本合同后210个工作日内办毕交易过户手续（该期间内包括涂销抵押手续、出图、测绘、分证、网签、报税、交易过户等手续），并确保在此期间内将标的房屋的产权人变更至买受人名下；但出卖人办理上述事项时，以买受人已经按时足额支付合同约定的各期房款和办毕相关按揭贷款手续为前提，否则出卖人有权顺延办理期。原告至今未完成贷款手续，其认为主要是被告陈某迟迟不办理涂销抵押手续所致。本院意见是根据涉案商铺产权登记情况反映，虽然分割后涉案商铺有再次抵押情形，但抵押权人并没有发生变化，被告添泽公司也完全可以根据被告陈某出具的委托书协助原告办理银行按揭手续，故原告以此为由认为合同目的无法实现，理由不充分，本院不予采纳，且被告陈某也有权相应顺延办证期限。因此，原告主张被告陈某逾期办理过户手续、至今尚未办理涂销抵押而要求解除合同，依据不足，本院不予支持。综上所述，原告要求三被告返还房款、支付利息损失和公告费的诉讼请求，理据不足，本院同时予以驳回。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《民法通则》第六十三条第二款、《中华人民共和国担保法》第十九条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告张靖、王丽的全部诉讼请求。
本案诉讼费9700元，由原告负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 钟 琴
人民陪审员 彭 海
人民陪审员 张烈明
二〇一六年四月××日
书 记 员 徐 石
书 记 员 徐 石
程淑玲