湖南省嘉禾县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘1024民初1220号
原告：李某甲，个人信息………略。
原告：谢某，个人信息………略。
原告：李某乙，个人信息………略。
委托诉讼代理人：李华，嘉禾县东塔法律服务所法律工作者，系三原告共同委托的诉讼代理人。
被告：李某丙，个人信息………略。
委托诉讼代理人：欧雪勇，湖南嘉明律师事务所律师。
第三人：郴州市联建房地产开发有限责任公司。
法定代表人：董能波，系该公司董事长。
原告李某甲、谢某、李某乙与被告李某丙、第三人郴州市联建房地产开发有限责任公司（以下简称联建公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月17日立案后，依法适用简易程序，于2016年12月13日公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2017年2月28日再次公开开庭审理了本案。原告李某甲、谢某、李某乙的诉讼代理人李华、被告李某丙的诉讼代理人欧雪勇、第三人联建公司的法定代表人董能波等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：１.判令被告立即腾出租赁合同到期后仍然占用原告的门面，把门面还给三原告；2.判令被告按照原租赁合同的约定支付拖欠原告的门面租金177356.25元；3.诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告以被告已搬出其占用原告的门面和漏算了一个月租金为由，撤回第1项诉讼请求，并将第2项诉讼请求变更为：判令被告或第三人按照原租赁合同的约定支付拖欠原告的门面租金216768.75元。事实和理由：三原告于2015年6月17日合伙花2100万元购买了第三人李建飞位于嘉禾县珠泉镇鑫源小区面积2000多平方米的门面（原闪亮地带汽车售卖部），并且于2016年9月29日依法取得了属于三原告共有的不动产权证书。自此，三原告已经变成了该门面的合法所有人。被告李某丙与原来的老板李建飞于2009年12月11日签订了一份针对该门面的租赁合同，用于“闪亮地带”汽车售卖服务。被告经营之后，租金缴纳到了2016年6月30日，但是从2016年7月1日至2016年11月16日，至今已经有4个半月没有缴纳租金。另原告起诉后发现，被告向第三人缴纳租金的截止日期为2015年6月1日，而三原告购买该门面的时间是2015年6月，之后三原告收取被告租金是从2015年6月30日开始计算的，遗漏了2015年6月一个月的租金39412元，实际上被告有5个月零16天的租金没有缴纳，拖欠原告租金216768.75元。原告在取得门面所有权之后，曾多次找到被告沟通，告诉被告租赁合同到期后门面将收回，不再出租，让被告早作准备，同时要求被告按照原租赁合同的约定支付门面租金，但被告无动于衷，致协商不成。为此特提起诉讼，请依法判处。
被告辩称，租赁合同是联建公司与被告签订的，原告不是合同当事人，无权对被告提起诉讼。联建公司与被告签订租赁合同时工程尚未完工，合同虽约定全面交付使用的日期不能超过2010年6月1日，但联建公司在2010年6月1日时还未将门面交付被告使用，被告的实际租赁期限是从2010年9月开始到2016年10月底，扣除合同约定的两个月免租金，租金计算期限应从2010年11月起至2016年10月底止。在此期间，被告已经向联建公司足额缴纳了所有的租金，故请求驳回原告的诉讼请求。
第三人述称，第三人对原告主张的租金数额没有异议，门面租赁时间的认定应以合同为依据，租金由被告按合同约定向原告支付。本案被告向第三人缴纳租金后，第三人均开具了发票，认定缴纳租金的数额应以租金票据为依据。第三人将房屋转让给原告后通知了被告，并要被告将租金交给原告，但经征求被告意见和考虑工作的连续性，各方最终约定租金由第三人代收，然后由第三人转交原告。被告2015年以前的租金已足额缴纳，但嗣后的租金尚未付清，由于2016年收取租金的主体已不是联建公司，已变更为原告，故尚欠租金应由被告支付原告。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。其中，原告向本院提交了如下证据：
1、身份证复印件，拟证明三原告的身份情况；
2、商品房买卖合同，拟证明三原告于2015年6月购买第三人门面的基本事实及相关情况；
3、湘(2016)嘉禾县不动产权第60号、61号不动产权证书，拟证明原告所购买的门面已登记在三原告名下，三原告是合法所有权人；
4、租赁合同，拟证明被告与联建公司签订租赁合同的情况及合同内容；
5、催款相片，拟证明原告曾当面书面向被告催讨租金；
6、承诺书，拟证明被告承诺缴纳2015年6月30日至2016年6月30年租金的事实；
7、闪亮地带广告，拟证明2016年11月18日之前，被告一直占用门面的情况；
8、联建公司出具的三份证明材料，拟证明前五年交租金明细，2015年6月以后的租金由董能波代收，被告尚欠原告5个月零18天的租金；
9、下欠租金明细表，拟证明被告于2015年6月1日到6月30日欠租金39412元，2016年7月1日到10月31日欠租金157650元，合同到期后被告仍占用门面16天，欠租金19706.25元，合计欠租金216768.75元。
被告李某丙向本院提交了如下证据：
10、营业执照、法定代表人身份证明书、被告身份证复印件，拟证明被告为嘉禾县闪亮地带汽车销售服务有限公司的法定代表人，被告租房作为该公司的营业场所；
11、租赁合同，拟证明联建公司与被告签订租赁合同的情况。合同约定全面交付使用日期延期，截止日期顺延；租赁期满后被告应在20天内搬走，即有20天的搬迁期。
12、闪亮地带公司2011年11月24日房租发票，拟证明被告缴纳了2012年度的租金；
13、闪亮地带公司2012年9月10日、2013年1月16日的费用报销单及转账凭证，拟证明被告经转账缴纳了2012年11月1日至2013年11月1日的租金；
14、闪亮地带公司2013年10月20日的费用报销单、转账凭证及联建公司的收款收据，拟证明被告向联建公司转账交纳了2013年11月1日至2014年11月1日的租金，联建公司的李芙霁在报销单上签名。
15、闪亮地带公司2014年9月30日、2014年11月10日、2014年12月4日、2014年12月5日的费用报销单及转账凭证，拟证明闪亮地带公司向联建公司转账交纳了2014年6月1日至2015年6月1日的租金，联建公司的李芙霁在报销单上签名，14号、15号证据共同证明闪亮地带公司向联建公司重复交纳了2014年6月1日至2014年11月1日期间的租金，或者说2014年后租金交纳期间背书错误；
16、闪亮地带公司2015年12月15日、2016年2月3日的费用报销单及转账凭证，拟证明闪亮地带公司向联建公司转账交纳了2016年度的租金。
第三人联建公司未向本院提交相关证据。
本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告所举的1至9号证据，被告及第三人对其客观性未提出异议，但被告提出6号证据和9号证据与会计账不符，是因会计记错时间，导致承诺书内容书写错误。本院经审查，对原告所举的1至7号证据的客观性予以确认，被告辩称6号证据是记错时间的情况下出具的错误承诺，缺乏依据，其辩解意见本院不予采纳；8号、9号证据属当事人陈述，不能单独作为认定案件事实的依据。对被告所举的10至16号证据，原告及第三人对其客观性未提出异议，但提出12至16号证据与本案无关。本院经审查，对被告所举的10至16号证据的客观性予以确认，但几份费用报销单中载明的租赁期间相互矛盾，且缺乏其他证据佐证，其证明方向本院不予确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2009年12月11日，被告李某丙与第三人联建公司签订《租赁合同》，承租第三人位于嘉禾县珠泉镇嘉禾大道（北）1号的鑫源小区综合楼一楼门面（即6栋101房、102房），用于创办嘉禾县闪亮地带汽车销售服务有限公司。租赁合同约定：租赁期五年半，自2010年4月1日起至2016年10月31日止（全面交付使用日期延期，截止日期顺延，全面交付使用日期最迟不能超过2010年6月1日）。租金第一年为45万元，以后每年递增1%，第一年送两个月租金。租赁合同签订时被告交预付款10万元（可抵租金），出租门面全面交付使用后，被告交齐第一年租金，以后每年提前2个月交租金。由于被告与第三人签订租赁合同时，鑫源小区综合楼尚未完工，为此双方对出租门面的建设和工期等进行了约定，明确双方的权利义务。另，租赁合同还约定：租赁期间，联建公司如将房产所有权转让，应提前二个月书面通知被告，被告在同等条件下有优先购买权。若房产所有权转移给第三方，该第三方即成为本合同的当然出租方，享有原出租方的权利，承担原出租方的义务。租赁期满后，承租方应在20天内搬走，逾期不搬迁，出租方有权从已经解除租赁关系的房屋中将承租方的物品搬出，不承担责任。租赁合同签订后，双方依约履行了合同，期间并未因合同履行产生纠纷。2012年9月10日，被告交纳租金的费用报销单中载明该笔租金对应的租赁期间为2012年11月1日至2013年11月1日；2013年10月20日，被告交纳租金的费用报销单中载明该笔租金对应的租赁期间为2013年11月1日至2014年11月1日；2014年9月至12月，被告交纳租金的费用报销单中载明该笔租金对应的租赁期间为2014年6月1日至2015年6月1日。上述费用报销单中标明的租赁期间表明，2014年6月1日至2014年11月1日期间的租金有可能重复缴纳，也有可能是费用报销单中标明的租赁期间错误等原因所致，但各方当事人均未提供充分的证据证实其真实情况。
2015年6月17日，原告与第三人签订《商品房买卖合同》，原告购买第三人位于嘉禾县珠泉镇嘉禾大道（北）1号的鑫源小区综合楼一楼门面（即6栋101房、102房），亦即原告购买了被告李某丙承租的综合楼一楼门面。买卖合同载明：买卖商品房合同约定建筑面积共2198.64平方米，总价款2100万元，出卖人应当在2015年10月1日前将合同约定的商品房交付买受人使用，出卖人逾期交房不超过三十日的，出卖人向买受人支付违约金，逾期交房超过三十日后，买受人有权解除合同等。商品房买卖合同签订后，由于被告承租该房的期限是2016年10月31日届满，第三人无法将门面按期交付原告使用，为此第三人向原告承诺买卖合同签订后的租金归原告收取所有，由被告将租金交第三人后转交原告。2015年11月11日，被告向原告和第三人出具《承诺书》，承诺书载明“嘉禾闪亮地带于2015年6月30日至2016年6月30日承租嘉禾大道鑫源小区一楼门面，租金为472950元，公司承诺本租金于2015年12月10日还清，如果2015年12月10日未还清，则所产生的利息费用以月息1分5计算，由本公司负责。李某丙（签名）、嘉禾县闪亮地带汽车销售服务有限公司（盖章）。”被告作出上述承诺后，按约定的金额付清了租金，但该租赁期间届满（即2016年6月30日）之后的租金，被告至今未予支付。2016年9月29日，原告购买第三人的房产办理产权过户登记手续，三原告取得湘（2016）嘉禾县不动产权第0000060号、第0000061号《不动产权证书》。2016年11月17日，原告向本院提起诉讼，同年11月18日，被告等创办的嘉禾县闪亮地带汽车销售服务有限公司搬迁，被告租赁的门面交付原告使用。本案在诉讼过程中，第三人对自2015年6月起的租金归原告收取予以确认，并提出其向被告收取租金的权利已转让给原告。
本院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案第三人在租赁期间将租赁物所有权转让给原告后，被告与第三人签订的租赁合同仍然有效，合同仍需履行，现出租人履行了合同义务，故被告应按合同约定交纳租金。第三人与原告签订商品房买卖合同后，第三人将租赁合同出租方的权利义务转移给原告，由原告享有出租方的权利，承担出租方的义务，符合第三人与被告签订的租赁合同的约定，并且第三人将该债权债务进行概括转移后，通知了作为承租人的被告，被告亦对房屋产权转让后第一个租赁年度的租金作出了书面的限期支付承诺，并履行了承诺。上述事实充分说明，第三人将出租人的权利义务转移给原告后，得到了被告的认可，该债权债务概括转移行为符合合同约定和法律规定，其效力本院予以确认，故原告向本院提起诉讼，要求被告支付租金并无不当，不存在无权对被告提起诉讼的问题。被告在承诺书中承诺限期支付的2015年6月30日至2016年6月30日期间的租金472950元，被告已全部支付，但2016年7月1日至10月31日期间的租金被告尚未支付，被告应按合同约定的数额支付原告，故原告的部分诉讼请求，即请求判令被告支付2016年7月至10月四个月的租金，合计157650元（472950元/年÷12月/年×4月），符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告或第三人支付2015年6月的租金39412.5元（472950元/年÷12月/年）、2016年11月前半个月的租金19706.25元，合计租金59118.75元的问题，因2015年6月的租金不在被告承诺支付的范围之内，也非产生于被告作出承诺之后，而2016年11月前半个月属租赁合同约定的免租金搬迁期内，故原告要求被告支付上述两时段租金没有依据，本院不予支持。但鉴于第三人明确认可上述两时段租金由原告收取，第三人与原告签订商品房买卖合同后，未按合同约定于2015年10月1日前将标的物交付原告使用，以及第三人与原告签订买卖合同时，未对2015年6月的租金由谁支付，租赁期满后的免租金搬迁期如何处理等作出约定，本院认定第三人在合同签订和履行过程中存在过错和违约行为，因此给原告造成的租金损失，由第三人承担支付责任，故原告要求第三人支付上述两时段租金59118.75元，本院予以支持。至于被告辩称被告向第三人重复缴纳了2014年6月至10月的租金问题，被告可在掌握充分证据之后，依法向第三人主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第一百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、由被告李某丙于本判决生效后十五日内，支付原告李某甲、谢某、李某乙租金157650元；
二、由第三人郴州市联建房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内，支付原告李某甲、谢某、李某乙租金59118.75元。
如果未在判决书指定的期限内履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4552元，由被告李某丙和第三人郴州市联建房地产开发有限责任公司各负担2276元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审 判 长 李享炽
人民陪审员 李物金
人民陪审员 李世忠
二〇一七年五月九日
书 记 员 李 婷
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：
（一）根据合同性质不得转让；
（二）按照当事人约定不得转让；
（三）依照法律规定不得转让。
第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。
债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。