北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2014）大民初字第400号原告北京育龙家园物业管理有限责任公司，住所地北京市大兴区旧宫镇旧忠路西侧育龙家园小区11号物业楼内。法定代表人刘宪忠，董事长。委托代理人严海艳，北京市京兴律师事务所律师。被告冀翠梅，女，1965年2月20日出生。委托代理人ＸＸ（系被告冀翠梅之子），1987年5月24日出生。原告北京育龙家园物业管理有限责任公司（以下简称：育龙物业公司）与被告冀翠梅物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员王振担任审判长，与人民陪审员梁跃海、崔广田组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告育龙物业公司的委托代理人严海艳到庭参加诉讼。被告冀翠梅经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告育龙物业公司诉称：被告冀翠梅系大兴区旧宫镇×家园小区×号楼×单元01室（以下简称：01室）的业主，01室的建筑面积为211.42平方米；2002年4月10日，原、被告签订“×家园住宅小区一期1至11号楼房屋使用、管理、维修公约”及“遵守公约承诺书”，其中公约约定产权人应按照规定和约定交纳物业管理服务费、房屋公共维修基金及水、电、燃气等能源费用；另外，产权人未按照公约交纳物业管理费的，原告育龙物业公司可每日加收应交纳费用3‰的滞纳金；合同签订后，原告育龙物业公司严格按照合同约定为被告冀翠梅提供物业服务，但被告冀翠梅未按照约定支付物业费及相关费用；被告冀翠梅欠付原告育龙物业公司自2005年7月1日至2015年9月30日期间的物业费30154.20元、2004年7月14日至2014年4月23日期间的水费5921.10元以及上述物业服务费及水费的滞纳金10822.59元（按欠付金额的30%计算），以上共计46897.89元；在此期间原告育龙物业公司每年多次向被告冀翠梅催缴物业费及相关费用，但被告冀翠梅均无故拖延支付；原告育龙物业公司认为，被告冀翠梅长期拖欠物业管理费及相关费用的行为严重违反了合同约定及相关法律规定，侵害了原告育龙物业公司的合法权益。据此，为维护自身合法权益，原告育龙物业公司诉至法院，请求判决：（1）被告冀翠梅支付原告育龙物业公司自2005年7月1日至2015年9月30日期间的物业费30154.20元、自2004年7月14日至2014年4月23日期间的水费5921.10元及上述两项费用的滞纳金10822.59元，以上共计46897.89元；（2）本案诉讼费用由被告冀翠梅承担。被告冀翠梅未到庭，其在本案适用简易程序审理时辩称：被告冀翠梅系诉争房屋的产权人，对01室的坐落位置及建筑面积认可；对物业费、水费的收费标准没有意见，但不同意交纳物业费，理由主要有3点；一是被告冀翠梅家在七八年之前就开始楼上漏水、楼上楼下的下水管道堵塞，多次找原告育龙物业公司却无人修理；二是被告冀翠梅的自行车在五六年前停在车棚，却被盗；三是楼下噪音大，影响到被告冀翠梅的日常生活；对于原告育龙物业公司所主张水费，因为不知道原告育龙物业公司是怎么查水表的，所以对水表吨数有异议。经审理查明：被告冀翠梅系01室的的业主，01室建筑面积为211.42平方米；2002年4月10日，原告育龙物业公司与被告冀翠梅签订“×家园住宅小区一期1至11号楼房屋使用、管理、维修公约”及“遵守公约承诺书”，双方约定由原告育龙物业公司为被告冀翠梅提供物业服务，被告冀翠梅按该公约交纳物业管理服务费，每季度第1个月10日前到物业账务科缴费，该公约第九章第二条约定产权人未按照公约、物业管理合同交纳物业管理费的，物业管理企业可每日加收应交纳费用的3‰的滞纳金或按约定加收滞纳金；合同签订后，原告育龙物业公司一直为被告冀翠梅提供物业管理服务。自2005年7月1日至2009年12月31日期间，物业费收费标准为管理费3.50元/平方米·年、绿化养护费0.66元/平方米·年、小修费2.90元/平方米·年、中修费5.02元/平方米·年、小区共用设施维修费1元/平方米·年、化粪池清掏费0.30元/平方米·年、保安费5元/户·月、保洁费5元/户·月、各项费用统收服务费1元/户·月、生活垃圾外运费30元/户·年，营业税金按上述收费总金额的5%计算；自2010年1月1日起，物业费总金额下调至每户1.10元/平方米·月；被告冀翠梅对该收费标准不持异议，自2005年7月1日起未交纳物业费；经本院核算，被告冀翠梅拖欠自2005年7月1日至2015年9月30日期间物业费约30178元，未超原告育龙物业公司所主张30154.20元。被告冀翠梅未交纳自2004年7月14日之后的水费，对欠费用水量，原告育龙物业公司提交其自行总结的水费汇总表1份；被告冀翠梅主张原告育龙物业公司从来没有当面查验过水表，对实际用水量持有异议；在本院主持下，经原、被告当场确认，01室在2014年4月23日的水表表底数为2237吨；自2004年7月14日至2009年12月31日期间的水费收费标准为2.80元/吨，2010年1月1日之后的水费收费标准为2.96元/吨。在适用简易程序审理时，被告冀翠梅主张01室楼上漏水、楼上楼下的下水管道堵塞，就此被告冀翠梅申请证人马×出庭作证；证人马×出庭作证称其针对01室漏水及堵塞多次维修；原告育龙物业公司主张证人马×与被告冀翠梅同属一家公司，存在利害关系，故不予认可。上述事实，有双方当事人的陈述笔录、“育龙家园住宅小区一期1至11号楼房屋使用、管理、维修公约”、“遵守公约承诺书”、水费汇总表、计算清单等证据材料在案佐证。本院认为：原告育龙物业公司与被告冀翠梅签订的“×家园住宅小区一期1至11号楼房屋使用、管理、维修公约”及“遵守公约承诺书”系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。原告育龙物业公司一直对包括被告冀翠梅在内的育龙家园小区业主提供物业管理服务、公共照明服务和供水服务等各项物业服务，育龙家园小区运转正常，应认定原告育龙物业公司履行了基本的物业管理服务职责，故对原告育龙物业公司要求被告冀翠梅给付物业费、水费的诉讼请求，本院予以支持；对于物业费，自2005年7月1日至2015年9月30日期间的物业费约30178元，故原告育龙物业公司要求被告冀翠梅给付物业费30154.20元并无不当；对于水费，根据原告育龙物业公司提交的水费汇总表及本院于2014年4月23日现场勘查所确认的表底数，其要求被告冀翠梅给付2004年7月14日至2014年4月23日期间水费5921.10元并无不当。对于被告冀翠梅所主张丢失自行车、噪音影响生活等抗辩意见，因未提供充分证据证明，故本院不予采纳；对于被告冀翠梅所主张楼上漏水、下水管道堵塞等问题的抗辩意见，因被告冀翠梅未举证证明此系原告育龙物业公司对公共管理区域未尽管理职责所造成，故本院不予采纳，针对所遭受财产损失，被告冀翠梅可另行解决。需指出，如果只要物业服务企业在对小区进行服务的过程中出现瑕疵，该小区的业主即拒绝交纳物业服务费，则势必会导致物业服务企业服务水平与质量的下降，如此恶性循环不利于小区乃至整个社会的和谐稳定，亦影响小区业主的根本利益，当小区业主发现物业服务企业在服务过程中出现瑕疵时，应当通过正当渠道合理解决，物业服务企业亦应就存在的问题予以审查改正，不断提高物业服务水平。考虑到原告育龙物业公司亦未举证证明其所提供各项物业服务均严格符合合同约定，为督促其提高服务水平、改善服务质量，对原告育龙物业公司要求被告冀翠梅给付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告冀翠梅给付原告北京育龙家园物业管理有限责任公司自二○○五年七月一日至二○一五年九月三十日期间的物业服务费三万零一百五十四元二角、自二○○四年七月十四日至二○一四年四月二十三日期间的水费五千九百二十一元一角，共计三万六千零七十五元三角（于本判决生效后十日内履行）；二、驳回原告北京育龙家园物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费九百七十二元，由原告北京育龙家园物业管理有限责任公司负担三百六十三元（已交纳），被告冀翠梅负担六百零九元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王 振人民陪审员  梁跃海人民陪审员  崔广田二〇一五年十月二十日书 记 员  鲁 琦书 记 员  郑少杰