大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0211民初8319号原告大连汇利物业管理有限公司法定代表人田淑芬，系该公司经理。委托代理人邵文丽，系辽宁海之韵律师事务所律师。委托代理人金洪峰，系该物业经理被告李文洲原告大连汇利物业管理有限公司与被告李文洲物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告大连汇利物业管理有限公司的委托代理人邵文丽、被告李文洲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连汇利物业管理有限公司诉称，原、被告于2009年9月7日签订《某园业主临时管理条约》和《大连市前期物业管理服务协议》，约定由大连汇利物业管理有限公司为某园小区业主提供业主委员会与物业管理企业签订《物业管理合同》之前的物业管理服务，被告向其支付物业费及电梯费。被告于2009年9月7日入住某园小区，在其居住期间，原告按照约定提供了符合标准的物业管理服务，但被告却没支付2011年9月7日至2012年10月31日的物业费609元和电梯费156元。根据《协议》约定，被告还需支付逾期利息156元。以上费用共计1,201元。此后，原告曾多次与被告沟通，清缴所欠费用，但被告并未对缴费问题给予直接答复，严重损害了原告的利益。经人民调解委员会多次调解也始终无法达成一致意见。为此，原告诉至法院，请求判令：被告支付欠缴的物业费609元，电梯费156元，利息436元。被告李文洲辩称，不同意原告的诉讼请求。被告是该房屋的业主，房屋面积没有异议，拖欠时间记不清楚了。被告对物业服务没有看法，被告家的房产证没有办下来，被告要求原告和大化公司一起协商此事。被告是回迁户，房屋开发商是谁被告不知道，跟被告没有关系，大化公司给被告拆的，大化公司给被告的房子，被告现在要求大化公司给被告解决这个问题。经审理查明，被告李文洲系大连市甘井子区某园*号房屋的业主，房屋面积66.88平方米。2009年9月7日，原告与被告签订《大连市前期物业管理服务协议》，约定：原告为被告购买的大化某园小区提供前期物业服务，自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止；住宅按建筑面积每月每平方米0.70元交纳物业服务费，电梯服务费为每月每户12元；协议还约定了双方的其他权利义务、服务标准、违约责任等内容。协议签订后，原告为案涉小区提供了物业服务，但被告至今没有交纳自2011年9月7日至2012年10月31日期间的物业服务费。另查，有效期为2012年2月至2013年2月的证号为WY01-261的《收费许可证》显示，某园小区物业服务费收费标准为0.70元/月·㎡，7#、9#、17#收费标准为0.65元/月·㎡，高层电梯费收费标准详见大价发[2000]102号文件。再查，2012年11月9日原告（移交方）与大化集团（接交方）、大连一品蓝天物业管理有限公司（接管方）共同出具物业交接离场进场证明，载明：大连汇利物业管理有限公司管理的锦联某园小区，于2012年11月9日下午3点现场移交给大连一品蓝天物业管理有限公司管理。还查，原告于2012年3月28日制作《交费通知》，通知广大业主缴纳2011年-2012年度物业服务费及电梯费，并在小区单元门、墙体等处进行了张贴。2014年7月、8月，原告曾就小区住户欠缴物业费一事向某街道某社区人民调解委员会申请调解，部分业主参与了人民调解，但是调解工作因双方分歧较大，未达成和解协议。本院所确认的上述事实，有原告提供的大连市前期物业管理服务协议、收费许可证、物业交接离场进场证明、收费通知、调解卷宗及庭审笔录等在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，业主和物业单位之间是平等主体，原告依约为被告所在小区提供了物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按《大连市前期物业管理服务协议》和相关部门规定的价格标准交纳物业费及电梯费，借故拖欠无理。2011年9月7日至2012年10月31日被告欠缴物业费646元（66.88平方米×0.7元/月/平方米×12个月/365天*420天）、电梯费156元（12元/月×13个月），现原告对欠缴的物业费仅按609元主张，本院予以照准。从庭审调查情况看，锦联某园小区的房屋质量、物业服务存在诸多问题，且原告已经于2012年11月撤出了小区物业管理，给业主造成很多不便。为此，考虑到被告居住环境无法根本改善，原告作为物业服务企业也无法完全履行物业服务义务，故本院酌定被告按照拖欠物业费本金的80%向原告支付物业费较为适宜，即被告向原告支付2011年9月7日至2012年10月31日物业服务费及电梯费合计612元[（609元+156元）×80%]。关于原告主张的利息的诉讼请求。本院认为，被告存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任。但是，物业公司与业主在同一小区中共存，只有相互理解，相互包容，才能共同创造小区和谐、稳定、舒适的居住环境。本案被告虽然存在拖欠物业服务费的行为，但究其原因并非是以欠交物业服务费为目的，而是对于原告提供的物业服务质量等相关问题存有异议，却未与原告形成有效的沟通造成的。同时考虑到原告在履行合同的过程中，也有很多不完善之处。在此情况下，本着化解矛盾的宗旨，本院认为不宜支持原告主张的利息。原、被告应以此为契机，通过沟通尽快化解双方矛盾，避免产生不必要的损失，影响双方正常的工作和生活。关于被告主张房屋无法办理产权证，因此拒交物业费一节。本院认为，房屋的办证义务应属房屋开发单位，被告要求原告协助办证没有依据，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决如下：一、被告李文洲自本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连汇利物业管理有限公司2011年9月7日至2012年10月31日的物业服务费及电梯费共计612元。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连汇利物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币50元（原告已预付），原告大连汇利物业管理有限公司负担25元，被告李文洲负担25元。被告负担部分，自本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审 判 长  刘秀娟人民陪审员  王景华人民陪审员  张爱华二〇一六年十二月二十三日书 记 员  戚 鑫附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。