广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）万民初字第964号
原告吕淑琼。
原告陈智坚。
上述两原告的委托代理人梁竣庭，广西益远律师事务所律师。
被告梧州市金汇房地产置业有限公司（以下简称金汇公司），住所地梧州市万秀区。
法定代表人黄永红。
委托代理人李中原。
第三人杨燕红。
原告吕淑琼、陈智坚与被告金汇公司、第三人杨燕红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月10日立案受理后，由代理审判员何青夏依法适用简易程序，于2014年8月14日、2014年9月29日公开开庭进行了审理。诉讼中，本院依法追加杨燕红作为第三人参加诉讼。两原告的委托代理梁竣庭、被告金汇公司的委托代理人李中原到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吕淑琼、陈智坚诉称，两原告是梧州市万秀区某路某号某房房屋所有权的共有人，经原告陈智坚同意，原告吕淑琼与被告于2014年3月3日签订了《房地产买卖合同》，合同约定原告将其所有的座落于梧州市万秀区某路某号某房作价￥270000元卖出给被告，被告于合同签订日向原告吕淑琼预付履约定金￥10000元，原告吕淑琼将房屋产权证原件交给被告收执。合同签订后，由于被告迟迟未能以买受人身份与原告到房产交易中心办理过户手续，经原告吕淑琼多次催促，直至2014年5月5日，被告均没有履行自己的义务，原告吕淑琼无奈之下分别采用在《梧州日报》发表声明和用特快专递发送《知会函》的形式，要求被告于2014年6月5日前与原告到梧州市房产交易中心签订《房产鉴定书》，办理房屋产权过户手续，否则将会与被告解除合同。直至今日，被告均拒绝履行自己的义务，坚持指定他人作为买受人与原告交易，被告的行为已经严重违约，损害了原告的合法权益，依照双方签定的《房地产买卖合同》约定，原告有权要求解除合同并追究被告的违约责任。为此，请求法院判决解除原被告双方签定的《房地产买卖合同》及判令被告承担违约责任（即所交定金￥10000元不予退还），并退回原告的房产证原件。
原告吕淑琼、陈智坚向法庭提交了以下证据材料：1、电脑咨询单，欲证明被告的工商登记状况；2、房地产买卖合同，欲证明原、被告双方签订房屋买卖合同的事实；3、收条回执，欲证明被告收取原告产权证原件一本；4、知会函；5、《梧州日报》上刊登的声明，证明4-5欲证明原告催促被告履行合同义务；6、回执，欲证明被告法定代表人收到原告的特快专递（内装《知会函》）；7、房屋权属登记查询证明，欲证明被告拟出售的房屋非属被告所有。
被告金汇公司辩称，2014年3月3日，杨燕红与我司签订《委托购买合同》，在得到买家杨燕红的特别委托后，同日，我司找到卖家原告吕淑琼，在委托权限内与卖家吕淑琼协商一直，并以我司的名义代杨燕红与吕淑琼签订了《房屋买卖合同》，约定成交价为人民币270000元，定金为人民币10000元整，首期房款人民币80000元整，待成功办理完过户手续后，我司将首期房款打入卖方房款；尾期房款为人民币190000元整；第八条约定：中介服务费人民币5760元整，由杨燕红支付给我司。2014年3月28日，我司与吕淑琼、杨燕红约定到梧州市房地产交易中心签订《房地产鉴定书》，原告须按合同约定，将该房地产过户给我司指定的客户杨燕红名下，杨燕红须按合同约定将房款打到我司指定的客户原告吕淑琼名下。2014年4月5日，上午我司到达梧州市房地产交易中心，等待原告和买家杨燕红，但当天原告并没有到场，事后经过多次催告，原告仍拒绝卖给我司的买家杨燕红。2014年5月5日，买卖双方委托同一个律师在《梧州日报》发出知会函，并邮寄到我司，要求我司履行合同义务，但因原告吕淑琼违约在先，我司不接受。我司是在受到买家杨燕红的委托后，找到原告并在杨燕红的授权范围内以我司的名义与吕淑琼签订《房地产买卖合同》。综上，我司在整个买卖当中只是充当一个居间人，收取中介费，替双方转交定金、房款。对于原告恶意串通第三人，故意违约的行为，我司请求人民法院驳回原告的所有请求。
被告金汇公司向法庭提交了以下证据材料：1、企业法人营业执照复印件，机构代码证复印件，欲证明我公司系适格的主体；2、杨燕红《委托购买合同》复印件，欲证明我公司受杨燕红委托购买梧州市某路某号某房；3、2014年3月3日，杨燕红授权我司转交定金10000元整给吕淑琼的《收据》复印件，欲证明我司代杨燕红履行合同义务，该《房地产买卖合同》已生效，业主吕淑琼已接受出售价为270000元整，也证明我公司完成委托任务；4、2014年3月4日按委托合同约定支付5760元中介费给我司的《收据》复印件，欲证明原告已追认其委托成交价为270000元的《房地产买卖合同》；5、短信材料一份，欲证明我司已尽到中介义务，催促原告与我司进行办理过户手续；6、录音一段，欲证明原告违约在先，原告已表明不再购买房屋；7、原告与我方签订的《独家委托代售合同》，欲证明是原告方委托被告出售涉案房屋的；8、被告与第三人签订的《房地产买卖合同》，欲证明该房屋是出售给第三人杨燕红的。
第三人杨燕红辩称，一、答辩人与本案没有法律关系，原、被告双方之间的纠纷与答辩人无关。答辩人原与被告金汇公司是有委托购买房屋法律关系，但该关系于2014年3月4日经双方协商一致，重新签订了一份《房地产买卖合同》后发生了改变，改变原因是基于原来《委托购买合同》上约定的期限届满及被告的主动要求，答辩人与本案被告签订《房地产买卖合同》之后，双方的法律关系已发生质的变化，由原来的委托关系变成了买卖关系，该《房地产买卖合同》当事人只有答辩人和被告金汇公司，不涉及第三人，故答辩人与本案没有法律关系；二、被告金汇公司与原告签订的《房地产买卖合同》约定，将被告金汇公司的合同权利、义务转让给答辩人违反法律规定，当属无效。1、答辩人与被告金汇公司签订的《房地产买卖合同》约定，被告具有将讼争房屋交付给答辩人的义务，作为受领该房屋物权的债权人，答辩人不同意被告金汇公司将本案讼争房屋交付给答辩人的义务转移给两原告，故被告金汇公司转移合同义务的主张没有法律效力。2、被告金汇公司作为收取答辩人购房款的债权人，其将对答辩人的债权转移给第三人，应当符合“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生法律效力。”的法律规定，但直至庭审，答辩人均没有收到被告金汇公司的通知，故被告认为其已将对答辩人的债权转移给第三人的主张，对答辩人不发生法律效力。3、被告金汇公司与原告签订的《房地产买卖合同》约定的成交金额，和被告与答辩人签订的《房地产买卖合同》约定的成交金额不相符，因不同主体的两份《房地产买卖合同》所承担的付款义务是不相同的，故被告金汇公司认为其已转让合同权利义务的主张无法成立。4、本案是房屋买卖合同纠纷，依照法律规定，房屋所有权进行转让，必须依法登记。现被告金汇公司想凭一纸合同而不作任何登记，就将其作为房屋买卖合同关系中买受人的权利、义务都转让给答辩人的行为应当无效。
第三人杨燕红没有向法庭提交证据。
被告金汇公司对原告提交的证据质证意见如下：对证据1、2、3、6、7无异议；对证据4有异议，知会函是原告违约后发出的，公司方有通过短信告知原告具体的购买方；对证据5关联性有异议，与证据4质证意见一致。
原告吕淑琼、陈智坚对被告金汇公司提交的证据质证意见如下：对证据1无异议；对证据2真实性无法确认，但与本案无关；对证据3真实性无异议，合法性有异议，是被告打印好交吕淑琼签收的，上面的内容是被告打好不许更改的，原告不清楚杨燕红是谁，被告也没有提交杨燕红同意将合同权利义务均全部承担的承诺，杨燕红购买房屋意向的相关资料没有证据证明；对证据4真实性不清楚，待杨燕红自己确认；对证据5、6，不能证明原告不愿意继续履行房屋买卖合同，从事后原告登报发函可以看出原告愿意继续履行该合同。另外录音短信仅反映原、被告双方就房地产买卖进行了协商，但没有提及委托代售合同问题，可以反映出双方对委托代售合同的终止没有异议。证据7的真实性合法性无异议，但对关联性有异议，《独家委托代售合同》是一份附期限的合同，其中第五条清晰显示了“至2014年3月31日止”，但截止到2014年3月31日，双方没有新的续签协议，没有任何证据能显示原告方愿意继续独家委托被告，因此该份合同的效力在2014年3月31日已经截止，合同约定的期限届满后，该委托代售合同对合同双方不再具备约束力；证据8真实性合法性无异议，但对关联性有异议，合同上没有条款表明该合同与原告有何关系，也没有条款显示可以将权利义务转让给第三人。
当事人的证据，本院视其关联性予以审查采纳。
根据原、被告陈述和相关证据，本院确认以下法律事实：2014年3月3日，原告吕淑琼与被告金汇公司订立《独家委托代售合同》约定，原告将其所有的梧州市某路某号某房委托给被告金汇公司出售。双方议定的代售价格为27万元，代售期限为2014年3月3日至2014年3月31日止。同日第三人杨燕红与被告金汇公司签订《委托购买合同》约定，第三人杨燕红对位于梧州市某路某号某房有购买意向，委托被告金汇公司代向业主提出各项签约条件。第三人在签订本合同之同时向被告支付1万元作为其购买该物业的临时定金、支付5760元作为咨询及中介服务费。一旦业主同意该物业售价为28.8万元或低于这个金额，并同意各项签约条件，可将临时定金转交业主作为购房定金。同日杨燕红将1万元临时定金交付给被告金汇公司。原告吕淑琼与被告金汇公司又于同日订立《房地产买卖合同》约定，原告吕淑琼将其所有的座落于梧州市某路某号某房出售给被告金汇公司，房屋成交价为27万元，被告金汇公司于2014年3月4日前预付履约定金1万元给原告吕淑琼。被告金汇公司于2014年3月3日《房地产买卖合同》签订之日将第三人杨燕红交付的临时定金1万元代杨燕红支付给原告吕淑琼，原告吕淑琼收到定金1万元后出具收条给被告金汇公司，收条言明“兹收到梧州市金汇地产置业有限公司代杨燕红（身份证号码：……）交来购买梧州市某路某号某房之定金人民币壹万元整（￥10000.00）。此据！收款人吕淑琼身份证：……日期2014.3.3”。同年3月4日，被告金汇公司作为甲方与作为乙方第三人的杨燕红签订《房地产买卖合同》约定，甲方将其所有的座落于梧州市某路某号某房出售给乙方，房屋成交价为28.8万元。双方在合同第八条又约定，该房屋中介服务费为5760元。2014年3月4日，杨燕红支付中介费5760元给被告金汇公司，被告金汇公司出具收款收据给第三人杨燕红。2014年3月8日，原告吕淑琼将涉案房屋的房产证交付给被告金汇公司，被告金汇公司出具收件回执给原告吕淑琼。
本院认为，本案的争议焦点为所诉《房地产买卖合同》的效力问题。根据庭审查明的事实，被告既与原告签订《独家委托代售合同》，约定原告委托被告以27万元价格出售涉案房屋，又与第三人订立《委托购买合同》，约定第三人委托原告以28.8万元购买涉案房屋，其行为已构成双方代理。本案被告金汇公司虽然分别与原告吕淑琼、第三人杨燕红签订了《房地产买卖合同》，但从被告金汇公司与原告吕淑琼签订的《独家委托代售合同》及被告金汇公司与第三人杨燕红签订的《委托购买合同》，第三人杨燕红向被告金汇公司支付中介费、原告吕淑琼收到的金汇公司代杨燕红支付的购房定金1万元可知，被告金汇公司在双方代理的过程中，其以分别订立涉案房地产买卖合同的方式谋取涉案房屋转让价款的差价，其行为违反了《房地产经纪管理办法》中关于房地产经纪机构不得“赚取差价”的规定，违背了应尽的善良管理人之义务，侵害了被代理人的合法权益，因此，该原、被告签订的《房屋买卖合同》为无效合同。被告金汇公司应退还房产证原件给两原告。对于原告要求被告金汇公司承担违约责任（即所交定金￥10000元不予退还）的诉讼请求，因该定金的实际交付者并非被告，故本院对于原告的该项诉讼请求依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十六条、第五十八条的规定，判决如下：
一、被告梧州市金汇房地产置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还房产证原件给原告吕淑琼、陈智坚；
二、驳回原告吕淑琼、陈智坚的其他诉讼请求。
本案案件受理费300元减半收取150元，由原告负担75元，被告梧州市金汇房地产置业有限公司负担75元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或梧州市中级人民法院递交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于梧州市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费（收款单位：市中级法院诉讼费专户，帐号：30×××82，开户银行：中国农业银行梧州分行营业部）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 何青夏
二〇一四年十月八日
书 记 员 冯 菁
书 记 员 吴浩明