重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝五中法民终字第05123号
上诉人（原审原告）张鹏。
上诉人（原审原告）杨桂芳。
二上诉人共同委托代理人周严，重庆盛搏律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）重庆中泓房地产开发有限公司，住所地重庆市巴南区渝南大道111号。
法定代表人张巧龙，董事长。
委托代理人郑航，泰和泰律师事务所律师。
上诉人张鹏、杨桂芳因与被上诉人重庆中泓房地产开发有限公司（以下简称中泓公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市巴南区人民法院（2015）巴法民初字第01118号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审查明，2011年4月23日，中泓公司为甲方与乙方张鹏、杨桂芳签订《重庆市商品房买卖合同》约定，乙方购买甲方开发建设的9-2号房屋一套，为预售商品房；建筑面积138.05㎡；总房款899297元；乙方于2011年4月23日向甲方一次性付清房款899297元（含乙方已支付转为本房款的定金）；属预售商品房的，甲方应在2012年6月30日前，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；验收交接后，双方应当签署房屋交接单；属预售商品房，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期超过180日后，乙方有权解除合同，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房款百分之1向乙方支付违约金。当日，双方签订补充协议约定，乙方根据合同相关条款约定行使解除权的，应当自解除权产生之日起10日内行使，逾期不行使视为乙方放弃解除权，解除权的放弃不免除甲方向乙方支付违约金的责任。
合同签订后，张鹏、杨桂芳支付购房款899297元，中泓公司代收房权证印花税、合同印花税、契税共计27433.91元。2011年4月26日，中泓公司代收张鹏、杨桂芳交纳物业专项维修基金11044元。张鹏、杨桂芳于2013年12月14日接收9-2号房屋。张鹏、杨桂芳向重庆嘉宝管理顾问有限公司交纳2012年6月4日至2014年12月半价物业服务费共计4266.1元。中泓公司于2015年2月11日向重庆市巴南区土地房屋权属登记中心提交办理9-2号房屋《房地产权证》的相关资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。张鹏、杨桂芳与中泓公司就解除合同协商未果，遂向法院提起诉讼。
张鹏、杨桂芳一审诉称，2011年4月23日，张鹏、杨桂芳为乙方与中泓公司为甲方签订《重庆市商品房买卖合同》约定，乙方购买甲方开发建设的位于重庆市巴南区渝南大道111号9-2号房屋；乙方于当日一次性付清房款，甲方于2012年6月30日将符合交付条件的9-2号房屋交付乙方，并于同年8月29日前向房屋所在地的土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，如逾期，应承担相应违约责任。合同签订后，杨桂芳、张鹏按约定履行了相应义务，并于2012年6月30日接收9-2号房屋，但中泓公司未向土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，中泓公司的行为给张鹏、杨桂芳造成了较大损失，遂诉请判决于2015年1月13日起解除双方签订的《重庆市商品房买卖合同》，中泓公司退还购房款899297元并以该款为本金按银行同期贷款利率计付自2011年4月23日起至还清之日止的利息，退还大修基金11044元、合同印花税450元、权证印花税5元、契税26978.91元，支付自2012年6月4日起至2014年12月31日期间的物业管理费4266.1元，支付解除合同违约金44964.85元。
中泓公司一审辩称，张鹏、杨桂芳与中泓公司签订的《重庆市商品房买卖合同》补充协议约定，张鹏、杨桂芳行使合同解除权的，应当在解除权产生之日起10日内行使，若逾期则视为放弃解除权。现张鹏、杨桂芳逾期行使解除权，双方签订的《重庆市商品房买卖合同》不能解除。中泓公司已按合同约定向张鹏、杨桂芳交付9-2号房屋并于2015年2月11日取得9-2号房屋受理通知书。办理房屋产权证系张鹏、杨桂芳的义务，张鹏、杨桂芳迟延交付大修基金致使中泓公司逾期向土地房屋登记机构提交申请办理本商品房《房地产权证》的申请并取得登记受理单，中泓公司无违约行为。张鹏、杨桂芳亦未举示因逾期取得9-2号房屋登记受理单造成的损失，不应支付违约金。应驳回张鹏、杨桂芳的诉讼请求。
一审认为，《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十五条规定“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭”。补充协议虽系中泓公司提供，其中对合同解除权行使期限约定即张鹏、杨桂芳行使解除权的，应当自解除权产生之日起10日内行使并不属合同法第三十九条第一款规定的提请对方注意免除或限制责任及第四十条规定格式条款无效的情形，张鹏、杨桂芳与中泓公司签订的买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定全面履行各自义务。双方对实际接房时间各执一词，张鹏、杨桂芳自述在2012年6月30日接收9-2号房屋，但因质量问题需要整改，于2013年12月14才向中泓公司领取该房钥匙，其举示的重庆市新建商品房屋质量保证书载明9-2号房屋交付时间亦为2012年6月30日，该日应为实际接房时间，中泓公司举示的业主物料签收登记表载明张鹏、杨桂芳于2013年12月14日领取9-2号房屋钥匙即2013年12月14日为实际接房日。一审认为，双方未在《重庆市商品房买卖合同》及补充协议中明确约定实际交房的内容，中泓公司向张鹏、杨桂芳交付钥匙后，张鹏、杨桂芳即可实际占有、使用9-2号房屋，交付钥匙即为实际交房，故确认张鹏、杨桂芳于2013年12月14日实际接房。中泓公司系向土地房屋登记机构申请办理9-2号房屋房地产权证的义务主体，根据合同约定，其应不迟于实际交付使用之日起60日即2014年2月12日向房屋所在地土地房屋登记机构提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，中泓公司迟于2015年2月11日才提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，已逾期364天。根据合同第十三条约定，逾期超过180日的，张鹏、杨桂芳有权解除合同。但根据补充协议，张鹏、杨桂芳行使解约权的，应当自解约权产生之日起10日内行使，即张鹏、杨桂芳应于2014年8月21日前行使解除权。张鹏、杨桂芳于2015年2月6日向法院起诉解除合同，已过双方约定的解除权的行使期限，因此，张鹏、杨桂芳诉请解除合同，并基于合同解除请求退还购房款899297元并以该款为本金按银行同期贷款利率计付自2011年4月23日起至还清之日止的利息，退还大修基金11044元、合同印花税450元、权证印花税5元、契税26978.91元，支付自2012年6月4日起至2014年12月31日期间的物业管理费4266.1元，支付解除合同违约金44964.85元，不予支持。对中泓公司主张张鹏、杨桂芳解除合同已过解除时限的抗辩意见，予以采纳。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十五条第一款之规定，判决驳回张鹏、杨桂芳的诉讼请求。案件受理费13720元，减半收取6860元，诉前财产保全费5000元，共计11860元，由张鹏、杨桂芳负担。
张鹏、杨桂芳不服一审判决，向本院提起上诉称，被上诉人中泓公司统一拟订、印制的《〈重庆市商品房买卖合同〉补充协议》的内容系格式条款，不具有法律效力，一审据以适用不当，导致判决结果错误。请求二审法院撤销原判，依法改判支持上诉人的全部请求。
被上诉人中泓公司二审答辩称，一审认定事实清楚，适用法律准确，判决结果恰当，恳请维持。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，上诉人与被上诉人在签订的《商品房买卖合同》及补充协议中约定，上诉人应自解除权产生之日起10日内行使，逾期视为放弃。该约定是双方当事人在平等自愿基础上达成的一致意见，系上诉人对其自身权利的自由处分，并不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，当受法律保护。上诉人辩称系被上诉人提供的格式条款，主张对其无约束力的意见，缺乏相应法律依据，本院不予支持。经查，上诉人实际接房的时间为2013年12月14日，根据合同约定，被上诉人以此计算应在不迟于60日内为上诉人向主管行政部门提交办理产权证的申请，而被上诉人于2015年2月11日才履行该义务，逾期364天，构成违约。上诉人享有的解除权产生于被上诉人办证逾期180天之时，即2014年8月11日，其应在10日内向被上诉人行使解除权，即2014年8月21日前，而上诉人却于2015年2月6日才向一审法院提起诉讼主张权利，已逾合同约定的解除权行使期间，故一审以此驳回其请求正确。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，判决结果恰当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13720元，由上诉人张鹏、杨桂芳承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏渝
代理审判员 黎明
代理审判员 于利
二〇一五年十月二十六日
书 记 员 李婷