上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民二（商）初字第37号
原告上海日鑫力蕴商业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人姚晶洁，执行董事。
委托代理人马春霞，上海乐邦律师事务所律师。
委托代理人王厚忠，上海乐邦律师事务所律师。
被告新大陆发展（上海）有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人TJOEMIAWKIE，董事长。
委托代理人寇海平，北京盈科（上海）律师事务所律师。
委托代理人王磊，北京盈科（上海）律师事务所律师。
第三人张某某，男，1965年5月14日生，汉族，住上海市长宁区。
委托代理人柴小森，上海敏诚善律师事务所律师。
原告上海日鑫力蕴商业管理有限公司（下简称日鑫公司）诉被告新大陆发展（上海）有限公司（下简称新大陆公司）委托合同纠纷一案，本院于2014年12月26日受理后，依法适用简易程序。2015年1月30日，案外人张某某向本院申请作为有独立诉讼请求的第三人参加本案诉讼，要求判令被告新大陆公司向其支付商铺招商代理佣金24万元。本院受理后，分别于同年2月3日、3月26日、4月24日、8月13日先后四次公开开庭进行了审理，原告日鑫公司的委托代理人马春霞，被告新大陆公司的委托代理人寇海平，第三人张某某的委托代理人柴小森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告日鑫公司诉称，原、被告于2013年6月6日签订《独家代理委托合同》，协议约定被告委托原告进行独家招商代理工作，被告按时向原告支付佣金。若商铺以纯出租形式中介成功的，被告将按其全年收益的5%（不少于0.6个月租金）支付佣金，所谓中介成功是指以下情形之一，出租形式：签署承租铺位预租合同或租赁合同（已较优先者为准）；其他合作经营方式：客户与被告签署合作经营协议或者合同。若被告迟延付款的，每延期一日，被告按未付佣金万分之五支付滞纳金。合同签订后，经原告代理招商，成功介绍案外人陈某某与被告就承租被告“新大陆广场”附属楼地下室、附属楼A区签订租赁合同，附属楼地下室前两年月租金为人民币30万元（以下币种均为人民币），附属楼A区月租金为10万元，合同约定商铺交付时间为2013年11月15日，商铺交付前案外人需付清首次租金及保证金。2014年4月11日，原告按照0.6个月租金的计算方式向被告申请支付佣金24万元，并开具等额发票，发票被告已经签收，但被告未按期支付佣金，2014年8月，原告再次向被告催要，被告以案外人陈某某可能会撤场为由拒绝支付该佣金。故原告诉至法院，要求判令被告向原告支付佣金24万元及滞纳金（以24万元为基数，自2014年4月12日起算至实际支付之日止，按日万分之五计算）。
第三人张某某述称，2013年10月18日，被告委托第三人就被告所有的位于上海市浦东新区南泉北路XXX号新大陆广场南楼“地下车库”、地面“1-2层自行车库”、“地下自行车库”、“地面中心广场”进行招商工作，被告对第三人代理佣金的计提和支付作了明确承诺。接受委托后，第三人成功将上海市浦东新区南泉北路XXX号新大陆广场南楼“地下车库”、地面“1-2层自行车库”出租给了案外人陈某某，案外人陈某某与被告签订有《租赁合同》。对于上述铺位成功出租后的代理佣金，本案被告至今未支付。根据被告之承诺，第三人应收取此笔代理佣金24万元。故第三人要求被告向第三人支付佣金24万元，并承担本案诉讼费用。
被告新大陆公司辩称，对原告的诉请不同意支付，原告所诉称的附属楼地下室与A区不属于原、被告签订的合同约定的代理范围，这两处也不是原告通过自己的行为招租成功的。对第三人的诉请答辩如下：被告与第三人签署过招商代理委托书，系争的两处根据被告代理人了解，可能是第三人通过中介代理招租成功的，是否要向第三人支付代理佣金，由法庭依法裁判。
经审理查明，被告系上海市浦东新区南泉北路XXX号（原崂山西路XXX号）房屋产权人。
2013年6月26日，原、被告签订《独家代理委托合同》一份，约定被告委托原告为位于上海市浦东新区南泉北路XXX号新大陆广场之独家代理，在委托期内进行招商推广工作；委托期限自2013年6月13日起至2013年11月12日止；在本合同委托期内的原告客户，在本合同委托期限结束后的六个月内，如与被告达成合作协议或签署有关合作的合同，被告承诺仍按照本委托合同中有关条款的规定向原告支付全额的代理佣金；铺位纯出租形式：所有原告中介成功的铺位，若项目成功出租，则向被告收取全年收益的5%（不少于0.6个月租金），若客户来源为业主方，则佣金仍然按照以上约定的标准收取；被告在原告中介成功客户交付首期租金或定金（以较先者为准）之日起计五个工作日内按上述有关佣金计算标准支付原告相关铺位50%的代理佣金，在三个月内支付原告相关铺位余下50%的代理佣金；原、被告确认南楼每层楼面租赁均价为一楼20元／每平米／天，二楼12元／每平米／天，三楼7元／每平米／天，四楼5元／每平米／天；北楼每层楼面租赁均价为一楼13元／每平米／天，二楼9元／每平米／天，三楼7元／每平米／天，四楼5元／每平米／天；被告如未及时按上述约定给予原告结算代理佣金汇入原告指定账户，每延期支付一日，被告需支付原告未付佣金日万分之五的滞纳金等。双方在该合同的附件一中对每层楼的面积进行了确认。
同年10月18日，被告向第三人出具《招商代理委托书》一份，内容为：鉴于第三人在商业地产领域拥有成功的招商代理经验，被告特委托第三人将位于上海市浦东新区南泉北路XXX号新大陆广场南楼之如下物业对外招商：1、地下车库；2、地面1-2层自行车库；3、地下自行车库；4、地面中心广场；被告同意上述物业招商成功后一个月内向第三人支付代理佣金，代理佣金按物业成功出租后全年租金的5%（且不少于0.6个月租金）计提。
此后，在第三人的介绍下，被告与案外人陈某某签订编号为（附属楼地下室）XXXXXXXX的《租赁合同》一份，约定案外人陈某某向被告租赁位于上海市浦东新区南泉北路XXX号新大陆广场地下自行车库，建筑面积为1，779.71平方米；商铺租赁期为8年，2013年11月15日至2021年11月14日止（暂定，以被告实际交房时间为准，租期向后顺延，最晚不超过2013年12月6日）；商铺交付时间为2013年11月15日，交付商铺前案外人陈某某需付清约定的首次租金、保证金及所有相关费用；租金为：1、第1-2年，2013年11月15日至2015年11月14日，月租金30万元，物业管理费32，035元；第3-4年，2015年11月15日至2017年11月14日，月租金31.80万元，物业管理费32，035元；第5-6年，2017年11月15日至2019年11月14日，月租金337，080元，物业管理费32，035元；第7-8年，2019年11月15日至2021年11月14日，月租金357，305元，物业管理费32，035元；经双方协定，被告同意免收案外人自2013年11月15日至2014年2月14日期间的租金等。
2014年1月21日，被告与案外人陈某某又签订编号为（附属楼A区）XXXXXXXX的《租赁合同》一份，约定案外人陈某某向被告租赁位于上海市浦东新区南泉北路XXX号新大陆广场附属楼A区，建筑面积为95.59平方米；商铺租赁期为8年，2014年2月15日至2022年2月14日止（暂定，以被告实际交房时间为准，租期向后顺延，最晚不超过2014年3月14日）；商铺交付时间为2014年2月15日，交付商铺前案外人陈某某需付清约定的首次租金、保证金及所有相关费用；租金为：1、第1-2年，2014年2月15日至2016年2月14日，月租金10万元，物业管理费1，721元；第3-4年，2016年2月15日至2018年2月14日，月租金10.60万元，物业管理费1，721元；第5-6年，2018年2月15日至2020年2月14日，月租金112，360元，物业管理费1，721元；第7-8年，2020年2月15日至2022年2月14日，月租金119，102元，物业管理费1，721元；经双方协定，被告同意免收案外人自2014年2月15日至2014年5月13日期间的租金等。
2015年1月20日，案外人上海圣麦服饰有限公司（下简称圣麦公司）出具《证明》一份，内容为案外人陈某某为案外人圣麦公司的法定代表人。案外人陈某某代表案外人圣麦公司与被告签署了两份《租赁合同》，合同编号为附属楼地下室XXXXXXXX和附属楼A区XXXXXXXX，租赁铺位为新大陆广场南楼地下自行车库和新大陆广场南楼附属楼A区。案外人圣麦公司承租上述铺位的目的是设立一家海澜集团旗下零售品牌销售门店。租赁物的使用人为案外人圣麦公司。案外人圣麦公司是在第三人的介绍推荐下得知新大陆广场招商信息的。在租赁相关事宜商谈过程中，第三人是作为出租方即被告的授权代表，案外人圣麦公司的经办人为公司总经理王振。
审理中，由于原告对被告于2013年10月18日向第三人出具的《招商代理委托书》上被告的公章形成的时间提出异议，故经原告申请，本院依法委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心（下简称司法鉴定中心）对《招商代理委托书》上被告的公章的形成时间进行鉴定。2015年5月18日，司法鉴定中心向本院发函，要求补充各个时期有被告印章盖印的样本材料。本院将上述情况通知原告后，原告于同年6月25日向本院提交《情况说明》一份，要求对2013年6月6日原、被告签订的《独家代理委托合同》、2013年10月18日被告和第三人签订的《招商代理委托书》、2013年11月被告与案外人陈某某签订的《租赁合同》、2014年1月21日被告与案外人陈某某签订的《租赁合同》上被告印章形成时间的先后顺序进行鉴定。本院将原告的上述《情况说明》及增加的样本转交给司法鉴定中心后，同年7月27日，司法鉴定中心以检材印文色泽较淡，样本印文与检材印文可比性较差，根据现有材料，无法受理该鉴定委托为由，将送检材料全部退回。
上述事实，由原告提供的原、被告签订《独家代理委托合同》一份；被告提供的被告与案外人陈某某签订的《租赁合同》两份，《上海市房地产权证》一份，上海市公安局梅园新村派出所出具的《证明》一份；第三人提供的被告向第三人出具的《招商代理委托书》一份，案外人圣麦公司出具的《证明》、案外人圣麦公司的《企业法人营业执照》各一份；司法鉴定中心出具的《函》、《退卷函》各一份；及本案庭审中原告、被告、第三人的当庭陈述和证人王振的当庭证词等所证实。
本院认为，我国法律明确规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案的争议焦点是涉案商铺的招租成功究竟是原告还是第三人提供的中介服务。对此，本院认为，从现有证据来看，原、被告签订的《独家代理委托合同》中明确约定委托的期限是自2013年6月13日起至2013年11月12日止，委托的范围只包括新大陆广场南楼的一至四楼和北楼的一至四楼，而本案中原告与案外人陈某某签订的两份《租赁合同》，租赁的起始日期均在2013年11月12日之后，且租赁的范围分别在地下自行车库和附属楼A区，均不在原、被告约定的委托范围内。而在被告向第三人出具的《招商代理委托书》中，则明确由被告委托第三人对新大陆广场南楼的地下车库、地面1-2层自行车库、地下自行车库、地面中心广场等部位对外进行招商，被告也确认附属楼A区就是委托范围中地面1-2层自行车库中的一部分，案外人陈某某所在的公司即案外人圣麦公司也明确确认其是在第三人的居间下与被告签订的两份《租赁合同》。综上，本院认为，现有证据无法证明涉案商铺是在原告的中介服务下招租成功的，故原告要求被告支付佣金24万元和滞纳金没有事实和法律依据，本院不予支持。由于被告确认涉案商铺的招租成功系第三人介绍，故第三人要求被告支付佣金24万元并无不当，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告新大陆发展（上海）有限公司应于本判决生效之日起十日内支付第三人张某某佣金24万元；
二、驳回原告上海日鑫力蕴商业管理有限公司的诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4，900元，减半收取计2，450元，由原告上海日鑫力蕴商业管理有限公司自行负担；有独立请求权第三人张某某提起的与本案有关的诉讼请求的案件受理费2，450元，由被告新大陆发展（上海）有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 任国民
二〇一五年八月二十五日
书记员 王薇薇
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
1、第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
2、第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。