北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终7795号
上诉人（原审被告）：朱翠花，女，1982年6月30日出生。
被上诉人（原审原告）：潘琪，女，1977年3月13日出生。
委托诉讼代理人：罗超，北京市剑泰律师事务所律师。
上诉人朱翠花因与被上诉人潘琪定金合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2016）京0106民初9698号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月1日立案后，依法组成由法官李丽担任审判长，法官杨光、李楠参加的合议庭开庭进行了审理。上诉人朱翠花、被上诉人潘琪的委托诉讼代理人罗超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
朱翠花上诉请求：1、依法撤销一审法院民事判决第二项；2、依法改判驳回潘琪要求退还2万元定金的诉讼请求或将本案发回重审；3、一、二审诉讼费用由潘琪负担。
事实和理由：
一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。一、2016年3月8日，潘琪与朱翠花通过北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）签订《房屋买卖定金协议》，约定潘琪购买朱翠花所有的房屋，并于2个工作日内到我爱我家公司签署《北京市存量房买卖合同》。同时约定，如任何一方违约，均依据《中华人民共和国合同法》定金条款的规定来执行。合同签订后，潘琪向朱翠花交付了定金2万元。之后，我爱我家公司的工作人员告知朱翠花，因潘琪在北京社保缴费年限不够，不具有在北京买房的资格，因此潘琪与朱翠花不可能签署《北京市存量房买卖合同》。潘琪违约，朱翠花只能另寻买家；二、一审法院认为朱翠花与潘琪对于未能签订《北京市存量房买卖合同》均无过错，都不算违约，明显错误。潘琪与其爱人均无北京市购房资格，无法与朱翠花签订《北京市存量房买卖合同》。致使合同目的不能实现，过错在于潘琪一方；三、双方签订的《房屋买卖定金协议》是双方真实意思表示，理应得到遵守，违约方潘琪应受到定金罚则的惩罚。立约定金在设定以后，在约定的期限内，一方可以考虑是否订约，潘琪从我爱我家公司处得知其不具备购房资格后可以不再定约，但潘琪无权要求朱翠花退还定金。
潘琪辩称，不同意朱翠花的上诉请求。一、朱翠花将房屋出售给案外人导致双方间的《房屋买卖定金协议》无法继续履行，合同目的无法实现；二、朱翠花违反了《房屋买卖定金协议》，应当双倍返还定金。
潘琪向一审法院起诉请求：1、确认定《房屋买卖定金协议》于2016年3月17日解除；2、朱翠花双倍退还潘琪定金4万元；3、朱翠花承担一、二审诉讼费。
一审法院认定事实：2016年3月8日，朱翠花（出售方、甲方）与潘琪（买受方、乙方）签订《房屋买卖定金协议》，约定：“第一条、甲方将其所有的位于丰台区政馨园三区5号楼6层601的房屋出售给乙方；甲方确保所出售之房屋权属无瑕疵、无债权债务纠纷、符合上市交易条件。第三条、甲方认可乙方以上述价格（234万元）购买其房屋，且接受乙方在签署本协议当日交付的购房定金2万元；第四条、甲乙双方应于本协议签署后2个工作日内积极主动前往丙方处签署《北京市存量房屋买卖合同》及《北京市存量房买卖居间服务合同》等其他交易所需的相关法律文书。第五条、如甲乙任何一方违约，均依据《中华人民共和国合同法》定金条款的规定来执行，既收受定金一方违约应双倍返还定金，交付定金一方违约则无权索要”。我爱我家公司作为见证方（丙方）在定金协议上盖章，潘琪的委托代理人杨立峰在乙方代理人处签字。合同签订后，杨立峰当日通过银行转账向朱翠花支付定金2万元。2016年3月17日，朱翠花通过北京链家房地产经纪有限公司将涉案房屋卖给第三人。
2016年3月28日，杨立峰将朱翠花起诉至法院，要求朱翠花退还购房定金2万元，承担违约金2万元。2016年4月18日，本院开庭对该案进行了审理。通过庭审笔录记载，可以看出杨立峰在与朱翠花签订《房屋买卖定金协议》时，知道自己不具备购房资格，想以潘琪的名义购买，当时不知道潘琪不具备购房资格，后和家人商量，一个星期后决定以其弟妹的名义购买房屋。2016年3月中旬，中介通知杨立峰涉案房屋对其不再出售，此时杨立峰还未通知中介准备以其弟妹的名义购买涉案房屋。在此次庭审笔录中，杨立峰说明其与潘琪没有购房资格一事与中介及朱翠花沟通过，中介和朱翠花同意其找到有购房资格的人再继续履行合同。朱翠花承认知道这个情况，但表示不能一直等下去，因定金协议约定的是两个工作日应签订买卖合同，所以在等待两个工作日后，发现仍无法签订买卖合同，之后将房屋出售给第三人。
一审庭审中，经潘琪申请，法院向我爱我家公司调查相关事实，我爱我家公司回函称：“一、签订定金合同前，潘琪的爱人杨某称其不知道自己是否具备资质，但表示从缴纳五年社保或个税这一条件来看，潘琪肯定具有购房资质，故签订了定金合同，并支付了定金。二、签订定金合同后，杨某去相关部门查询，回来后告知朱翠花及我司潘琪及自己都不具有购房资质。当时，朱翠花表示，如果再次出售该房屋的价款多于或等于当时协商价格的，就退还定金，否则不退。杨某对我司说，我司可以寻找新客户，同时他也找找亲戚朋友借名买房，但后来也没有签订房屋买卖合同”。对我爱我家公司回函，潘琪不认可其内容，朱翠花表示不认可关于可以退还定金的内容，其他内容认可。
一审法院另查，朱翠花在庭审中提交微信截图一张，其上载明：“朱翠花：已经审完了吗；我爱我家公司经纪人：没有审核，客户说个税社保肯定不够了，社保他又去查了下，不是断交一个月，是好几个月，个税肯定不够了，他的单子打出来了，12年都没有记录；朱翠花：那意思就是他放弃了呗；我爱我家公司经纪人：客户的意思是让您把定金退换给他，让我们继续帮您找买房客户”。对此微信截图真实性，潘琪不予认可；我爱我家公司回函称经与经纪人核实，认可真实性；杨立峰在2016年4月18日开庭笔录中对其真实性予以认可。
一审法院认为：潘琪与朱翠花签订的《房屋买卖定金协议》，系双方当事人真实意思表示，且未违反相关法律法规的强制性规定，本院确认有效。双方当事人均应依照协议约定履行各自义务。《房屋买卖定金协议》签订后，潘琪与朱翠花应按照协议约定在2个工作日内积极主动前往我爱我家公司处签署《北京市存量房屋买卖合同》。潘琪称朱翠花认为出售给潘琪的房屋价格低，因此高价卖给第三方，构成违约，但对此未提交证据予以证明。且朱翠花将涉案房屋出售给第三人是在2016年3月17日，在《房屋买卖定金协议》约定的应与潘琪签订《北京市存量房屋买卖合同》的期限之后，未违反双方定金协议的约定。故潘琪要求朱翠花双倍退还潘琪定金4万元的诉讼请求，无事实及法律依据，法院不予支持。杨立峰代理潘琪签订《房屋买卖定金协议》时并不知晓潘琪不具备购房资格，在发现不具备购房资格后，与我爱我家公司及朱翠花联系欲以有购房资格的他人名义继续履行协议，后朱翠花将涉案房屋出售给第三人，致使本案《房屋买卖定金协议》无法继续履行，合同目的无法实现。故法院确认《房屋买卖定金协议》于2016年3月17日解除。双方均不构成违约，不适用《房屋买卖定金协议》第五条关于定金条款的规定。《房屋买卖定金协议》解除后，朱翠花应将收取的2万元定金退还潘琪。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、确认潘琪与朱翠花于二〇一六年三月八日签订的《房屋买卖定金协议》于二〇一六年三月十七日解除；二、朱翠花于判决生效之日起十日内返还潘琪定金二万元；三、驳回潘琪的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，双方当事人均没有提交新证据。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：潘琪与朱翠花签订的《房屋买卖定金协议》中约定的2万元定金为立约定金。立约定金是指合同当事人为确保合同订立，依据双方当事人的约定，在订立合同前，由一方当事人按照合同标的额的一定比例，预先给付对方当事人的金钱。当事人约定以交付定金作为主合同的担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方，拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。本案争议的焦点是，主合同《北京市存量房屋买卖合同》未能在《房屋买卖定金协议》约定的2日内签订，是否应当适用定金罚则，责任应由哪一方承担。本案中，朱翠花将涉案房屋出售给第三人是在2016年3月17日，在《房屋买卖定金协议》约定的应与潘琪签订《北京市存量房屋买卖合同》的期限之后，未违反双方间《房屋买卖定金协议》的约定，不属于“拒绝订立合同”的情形，故潘琪要求朱翠花双倍退还潘琪定金4万元的诉讼请求，难以得到支持；杨立峰代理潘琪签订《房屋买卖定金协议》时并不知晓潘琪不具备购房资格，在发现不具备购房资格后，与我爱我家公司及朱翠花联系欲以有购房资格的他人名义继续履行协议，亦不属于“拒绝订立主合同”的情形。朱翠花关于定金不予退还的主张亦难以得到支持。一审法院确认《房屋买卖定金协议》于2016年3月17日解除，双方均不构成违约，不适用《房屋买卖定金协议》第五条关于定金条款的规定，并无不当之处。《房屋买卖定金协议》解除后，朱翠花应将收取的2万元定金退还潘琪。
综上，朱翠花的上诉理由均不能成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费400元，由潘琪负担300元（已交纳），由朱翠花负担100元（于本判决生效后七日内交至一审法院）；二审案件受理费300元，由朱翠花负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李丽
代理审判员 杨光
代理审判员 李楠
二〇一六年九月二十三日
书 记 员 朱迪