湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）岳民初字第03242号
原告龙某，女，1976年12月26日出生，汉族，××。
委托代理人银某。
被告湖南金邦物业发展有限公司。
法定代表人罗某，。。
委托代理人向某。
原告龙某诉被告湖南金邦物业发展有限公司（以下简称“金邦公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年9月16日立案受理后，依法由审判员姚俊适用简易程序于2013年10月9日公开开庭进行了审理，书记员罗翠玲担任记录。原告龙某的委托代理人银某、被告金邦公司的委托代理人向某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告龙某诉称：2009年9月14日，原告与被告签订《长沙市商品房买卖合同》，购买了被告未来城项目4幢608号房屋，房屋总金额为179026元。根据合同约定，被告应在2010年3月31日前，将验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用；在商品房交付使用后365日内，完成该幢商品房的初始登记；初始登记后90日内办妥原告的房屋所有权证；办妥房屋所有权证后90日内办好土地使用权证；如因被告原因，致使原告未能在约定期限内办理好上述登记或手续，原告不解除合同，被告自合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，按日向原告支付已付房款万分之三的违约金。合同签订后，原告即按合同约定向被告支付了全部购房款，但被告未按合同约定为原告办理好房屋所有权证和国有土地使用权证。后原告起诉至法院，法院依法判决被告在限定时间内办理好原告房屋所有权证和国有土地使用权证备案登记手续，并判决被告向原告支付了2012年5月16日之前的违约金。法院判决生效后，被告本应尊重判决，切实履行义务，但时至今天，被告仍未为原告办理好房屋所有权证和国有土地使用权证，完全藐视国家法律和人民法院生效判决，依法应当从严处理，加重处罚，以维护法院判决的权威。此外，因被告一直未为原告办理好房屋所有权证和国有土地使用权证，导致原告房屋无法上市交易获取资金，无法提前偿还银行贷款，并且原告在购买第二套房时也无法支付更多首付款，只得向银行申请更多贷款，为此支付了巨额利息损失；同时，2013年“国五条”出台后，原告出售自有住房所得的20%还需作为个税缴纳，原告损失巨大，被告理应对此承担责任，并赔偿原告损失。据此，为维护原告合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判决：一、被告向原告支付逾期办妥房屋所有权证违约金人民币23685元（暂从2012年5月17日计算至2013年7月31日），并自2013年8月1日起，计算至房屋所有权证和国有土地使用权证实际下发之日止；二、本案诉讼费由被告承担。
被告金邦公司辩称：一、被告没有违约行为，无需向原告支付违约金。本案不能办证的原因是工程承包方不提交竣工资料所致，不是被告的责任；二、被告违约金计算标准过高，且违约金的起算时间应当是之前的判决生效之后，而不是从2012年5月17日起算；三、被告正积极完善呈报资料，证照手续即将入窗办妥。
经审理查明：2009年9月14日，原、被告签订了《长沙市商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的位于长沙市岳麓区桐梓坡西路118号未来城第4幢N单元6层608号房屋。合同第四条约定房屋总金额为179026元；合同第十条约定房屋的交付时间为2010年3月31日前；合同第十八条约定：“出卖人应在商品房交付使用后365日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后90日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后90日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人解除合同，出卖人自买受人解除合同通知书送达之日起30日内将买受人已付房款（含同期银行利息）退还给买受人，并按已付房款0.05%赔偿买受人损失。2、买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金。”合同签订后，原告向被告支付了全部购房款。2010年4月3日，被告向原告交付了原告所购买的商品房。房屋交付原告使用后，因被告与房屋施工方湖南航天建筑工程公司之间存在建设工程施工合同纠纷并引发诉讼，经长沙市中级人民法院（2011）长中民三终字第2538号民事判决书判决，由施工方湖南航天建筑工程公司向被告提供三份完整的符合国家竣工验收规定的（除科学家园4#栋水电工程部分）科学家园（未来城）4#栋及2#地下室竣工资料。2011年11月21日，被告向本院对上述长沙市中级人民法院的判决申请了强制执行。2012年5月16日，因原告未取得所购房屋的权属证书，原告诉至本院，请求判令被告办妥房屋所有权证和国有土地使用权证，并请求被告支付至该案受理之日止的逾期办证违约金，该案于2012年8月14日判决被告于判决生效后30日内完成未来城第4幢商品房的初始登记，初始登记后90日内将办理原告所购商品房的房屋所有权证需由出卖人提供的相关资料报产权登记机关备案；办好房屋所有权证后90日内将办理原告所购商品房的国有土地使用权证登记需由出卖人提供的相关资料报产权登记机关备案，并判决被告向原告支付2012年5月16日前已经产生的逾期办证违约金2900元。判决后，原、被告双方均未上诉。因被告未在上述判决指定的期限内履行办证义务，原告于2013年9月16日再次诉至本院。
上述事实有原、被告的当庭陈述，原、被告提交并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、（2012）岳民初字第01349号民事判决书、（2011）长中民三终字第2538号民事判决书等证据证明，本院予以确认。
本院认为，本案的焦点问题包括：一、关于被告未在指定期限内履行办证备案登记义务是否应当承担违约责任的问题；二、如被告须承担违约责任，则如何承担的问题。
一、关于被告未在指定期限内履行办证备案登记义务是否应当承担违约责任的问题。
原、被告所签订的商品房买卖合同是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，双方均应严格按照合同的约定履行各自义务，对被告的逾期办证违约行为本院已经判决指定了其履行办证义务的具体时间。被告主张因该幢房屋的施工方一直未向被告提供完整的符合竣工验收备案要求的竣工资料，致使被告未在合同约定和法院判决指定的时间内将该幢商品房向长沙市房屋产权管理局申请初始登记，并取得房屋权属证书，因此没有违约，不应当承担违约责任。对此，本院认为，依据合同相对性原则，案外人原因导致违约并非免除违约责任的法定事由，被告主张因与案外人的纠纷导致其迟延向管理部门申请登记而完全免除其违约责任的主张，理由不当，本院不予支持，其与案外人的纠纷可另行主张权利。原告已在先前的起诉中请求被告支付2012年5月16日之前产生的逾期办证违约金，本案中，因被告未在法院判决指定的履行期间履行产权登记备案义务，现原告诉请被告继续承担支付违约金的违约责任，理由正当，本院予以支持。
二、关于被告如何承担违约责任的问题。
原告主张被告从2012年5月17日开始，按照原告所购房屋总房款万分之三的标准按日支付违约金数额，被告提出违约金过高，请求予以减少。对此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告提供的证据不足以证实因被告的逾期申请权属登记行为给原告所造成的实际损失情况，并综合考虑被告在履行合同过程中的过错程度，本院认为原告要求被告按照合同约定每日按已付房款万分之三的标准支付违约金，过分高于原告因此而造成的损失，现综合原告因被告的违约行为可能造成的各项损失，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告给付原告2013年10月16日前已经产生的违约金为6030元。对于原告诉请将违约金计算至房屋所有权证和国有土地使用权证实际下发之日止，考虑到出卖人在为买受人办理权属证书过程中的主要义务是将办理权属证书需由出卖人提交的资料报产权机关备案，而产权登记机关用于审查和办理手续的时间，出卖人无法控制，故本院确认违约金的计算截止时间为产权登记机关实际受理之日止，对被告支付违约金的标准，本院将酌情依法予以确认。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、限被告湖南金邦物业发展有限公司在本判决生效后十日内向原告龙某支付2012年5月17日至2013年10月16日止所产生的逾期办证违约金人民币6030元；并从2013年10月17日开始，至房屋产权登记机关实际受理原告所购未来城第4幢N单元6层608号房屋产权登记备案之日止，被告按原告已付房款万分之一每日的标准向原告支付违约金；若被告在房屋所有权证办妥后90日内未将办理原告所购上述商品房的国有土地使用权需由出卖人提供的相关资料报产权登记机关入窗办理国有土地使用权证，则从逾期之日起至国土部门实际受理之日止，被告按原告已付房款万分之一每日的标准另行向原告支付违约金；
二、驳回原告龙某的其他诉讼请求。
如果被告湖南金邦物业发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取196元，由被告湖南金邦物业发展有限公司负担，此款原告龙某已垫付，限被告湖南金邦物业发展有限公司在给付案款时一并向原告龙某支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 姚 俊
二〇一三年十月十六日
书记员 罗翠玲