杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0110民初00057号
原告：杭州志美房地产代理有限公司，住所地：杭州市江干区笕桥镇花园村六组。
法定代表人：沈国美，总经理。
委托代理人：王海平，国浩律师（杭州）事务所律师。
委托代理人：倪国忠，杭州市华达法律服务所法律工作者。
被告：杭州鹏盛纺织有限公司，住所地：杭州市余杭区崇贤街道陆家桥。
法定代表人：吴松林，执行董事兼总经理。
委托代理人：陈汶强，浙江人益律师事务所律师。
原告杭州志美房地产代理有限公司（以下简称志美公司）与被告杭州鹏盛纺织有限公司（以下简称鹏盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月4日立案受理，依法由审判员蔡国伟适用简易程序独任审判。原定于2016年2月17日的庭审因应诉材料送达问题而未如期进行。2016年3月9日和2016年3月24日，本院两次公开开庭审理了本案。原告志美公司的委托代理人王海平、倪国忠，被告鹏盛公司的委托代理人陈汶强到庭参加诉讼。2016年3月31日，双方当事人申请庭外和解，时间10天。本案现已审理终结。
原告志美公司起诉称：原告志美公司与被告鹏盛公司于2014年8月7日签订了房屋租赁合同，约定原告志美公司向被告鹏盛公司租赁位于杭州市余杭区崇贤街道崇杭街97号的主厂房一幢及停车场（以下简称案涉租赁房屋），占地面积787.83平方米，共计4752.94平方米，出租给原告志美公司办公、工业生产和经营（包括酒店、服务）等使用，被告鹏盛公司同时提供房屋的证明资料给原告志美公司，原告志美公司自行办理经营所需证照。合同同时约定了被告鹏盛公司于2014年10月1日前将案涉租赁房屋经原告志美公司书面验收合格后交付给原告志美公司使用，并约定了租赁期、租金及支付方式及其他相关的权利义务等条款。原告志美公司按照约定按期支付了案涉租赁房屋的押金10万元以及首期租金30万元。而被告鹏盛公司却违反约定，一直未履行其按照合同约定的交付包括案涉租赁房屋与房屋权属证明资料等在内的全部义务。为此，原告志美公司于2015年6月15日发出书面通知，要求其在合理的期限内提供包括案涉租赁房屋产权在内的相关证明资料，以便原告志美公司办理约定的开展生产、经营所需的证照。但是，被告鹏盛公司经过原告志美公司催告后在合理的期限内仍未履行自己的主要义务，而且，其不履行合同义务的行为导致原告志美公司无法实现合同的目的，为此，原告志美公司已经于2015年7月16日正式书面通知被告鹏盛公司解除上述合同。由于案涉租赁房屋的产权等相关证明资料属于原告志美公司办理约定的生产与经营证照所必须的资料以及合同约定的被告鹏盛公司之交付义务，被告鹏盛公司的违约行为直接造成了原告志美公司一直无法办理包括工商营业执照在内的相关经营证照，进而造成了原告志美公司不能开展生产经营活动，最终导致原告志美公司无法实现合同的目的。综上所述，被告鹏盛公司的违约行为严重损害了原告志美公司的合法权益，并且对原告志美公司正常的生产经营造成了严重的影响和直接经济损失。为维护自己的合法权益，原告志美公司向法院起诉，要求：1.被告鹏盛公司立即支付违约金20万元并返还押金10万元；2.被告鹏盛公司赔偿实际经营损失80万元。
原告志美公司为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述了下列证据：
1.房屋租赁合同一份，用以证明原、被告双方于2014年8月7日签订房屋租赁合同，约定原告志美公司向被告鹏盛公司租赁房屋及相关权利义务的事实；
2.中国工商银行活期历史明细清单、领（付）款凭证各一份，用以证明原告志美公司于2014年8月8日向被告鹏盛公司已经支付了案涉租赁房屋的押金10万元的事实；
3.账户交易明细（客户）一份，用以证明原告志美公司于2014年11月19日向被告鹏盛公司支付了首期租金30万元的事实；
4.公证书二份，寄件人为沈卫国的国内标准快递一份，投递信息二份，用以证明原告志美公司已经向被告鹏盛公司履行了催告及解除合同通知等法定义务，房屋租赁合同已经在2015年7月17日解除的事实；
5.企业住所使用证明提交材料规范一份，用以证明由于被告鹏盛公司违反合同的约定，没有向原告志美公司提供包括案涉租赁房屋产权等证明资料，导致原告志美公司无法办理生产、经营所需的营业执照并开展经营活动等的事实；
6.杭州志美房地产代理有限公司租房协议一份，用以证明由于被告鹏盛公司的过错，导致原告志美公司不能开展正常的生产与经营活动，进而造成相关的经济损失，为此要求被告鹏盛公司承担赔偿责任的依据；
7.外商投资企业基本情况二份，用以证明杭州鹏图化纤有限公司、杭州鹏越印染有限公司均系被告鹏盛公司投资设立的法人企业，且法定代表人均为吴松林的事实；
8.证明二份，用以证明被告鹏盛公司以及杭州鹏越印染有限公司的门牌号码，住址以及通讯地址的事实。
被告鹏盛公司答辩称：首先，原、被告签订房屋租赁合同是事实，案涉租赁房屋是被告鹏盛公司刚刚建好的，虽然房产证还没有办，但其建设是经建设、规划批准的。合同签订后，原告志美公司向被告鹏盛公司支付了定金10万元以及半年的租金30万元，被告鹏盛公司已经依照约定向原告志美公司交付了案涉租赁房屋以及建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等相关资料。后来，原告志美公司向被告鹏盛公司提出要求解除合同，被告鹏盛公司不同意。针对原告志美公司的起诉，被告鹏盛公司认为：一、案涉租赁房屋的产权证到现在还没做好，但是，合同约定被告鹏盛公司应提供的是相应的证明资料，而不是原告志美公司起诉所述的产权证；二、双方约定案涉租赁房屋是原告志美公司作为办公和经营场所使用，而并不是转租，否则，还必须征得被告鹏盛公司的书面同意。但是原告志美公司并没有将转租的相关情况告知被告鹏盛公司，因此是原告志美公司先违反约定，在支付房租和提出解除合同等方面均违反了约定。原告志美公司是违约方，对于原告志美公司的违约行为，被告鹏盛公司已经另行向法院提起了诉讼。对于本案，被告鹏盛公司要求法院驳回原告志美公司的诉讼请求。
原告志美公司为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述了下列证据：
1.建设工程规划许可证（缺附图）、建筑工程施工许可证各一份，用以证明案涉租赁房屋是经相关部门批准建设的事实；
2.建设工程规划许可证附件、杭州鹏盛纺织有限公司地形图，以及建筑工程施工许可证附件、总平面图各一份，用以证明案案涉租赁房屋是经相关部门批准建设以及5号车间就是案涉租赁房屋的事实；
3.证明一份，用以证明案涉租赁房屋为非城镇房屋的事实。
原告志美公司出示的证据，被告鹏盛公司经当庭质证，对证据1的“三性”均无异议，但认为约定被告鹏盛公司应当提供的是“证明资料”，以及在被告鹏盛公司同意的前提下，方可转租；证据2、3的“三性”均无异议；证据4中公证书的真实性、合法性无异议；寄件人为沈卫国的国内标准快递的真实性有异议；投递信息的真实性和关联性有异议；证据5的真实性无异议，但关联性有异议；证据6的“三性”均有异议；证据7的“三性”均无异议，但与被告鹏盛公司是不同的企业法人；证据8的“三性”均无异议，但门牌号是不同的。本院经审查后认为，证据1、2、3能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，故确认其作为认定本案相关事实的依据；证据4中，编号为（2015）浙杭西证民字第15352号公证书中的国内标准快递与寄件人为沈卫国的国内标准快递内容相同，而寄件人为沈卫国的国内标准快递的收件人为“杭州鹏越印染有限公司邮件收发章”，且有邮戳予以证明，而被告鹏盛公司在庭审中自认与杭州鹏越印染有限公司的门卫相同，故该两份证据能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，本院确认其作为认定本案相关事实的依据；编号为（2015）浙杭西证民字第18015号公证书，虽然原告志美公司未进一步出示证据证明公证书记载的房屋租赁合同解除通知书已有效送达的事实，但其能够反映案件真实情况、与本案争议事实相关联、来源和形式符合法律规定，故确认其作为认定本案相关事实的依据；投递信息虽有邮戳予以证明，但因其内容并未反映与二份公证书所记载的国内标准快递之间的关系，且原告志美公司未进一步出示证据证明其与本案的关联性，故不予认定；证据5虽不足以证明原告志美公司主张的待证事实，但其能够反映案件真实情况、与本案争议事实相关联、来源和形式符合法律规定，故确认其作为认定本案相关事实的依据；证据6、7、8与本案不具有关联性，故不予认定。
被告鹏盛公司出示的证据，原告志美公司经当庭质证，对证据1中的建设工程规划许可证的合法性无异议，但真实性、关联性有异议，认为缺少附图，证据是不完整的，难以确认与案涉租赁房屋的关系；建筑工程施工许可证的真实性、合法性无异议，但关联性有异议，认为难以确认与案涉租赁房屋的关系，同时认为原告志美公司从未收到过两份许可证，而且建设工程规划许可证中有行政处分的内容，这说明被告鹏盛公司在一开始就有违法行为；证据2的真实性无异议，但合法性有异议，恰好可以证明案涉租赁房屋在工程施工中存在违法行为，以及在房屋租赁合同签订时，被告鹏盛公司无法提供许可证的事实；证据3形式的真实性无异议，但内容的真实性及合法性有异议，杭州市余杭区人民政府崇贤街道办事处无权出具相关证明。本院经审查后认为，证据1、2能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，故确认其作为认定本案相关事实的依据；证据3，原告志美公司的异议成立，故不予认定。
根据到庭当事人的陈述及本院确认的有效证据，本院认定本案的事实如下：
2014年8月7日，作为出租人的被告鹏盛公司与作为承租人的原告志美公司签订房屋租赁合同一份，约定：一、租赁物的名称、位置、面积。（第一款）被告鹏盛公司将坐落于余杭区崇贤街道崇杭街97号主厂房独门独院楼房壹幢及停车场地（即案涉租赁房屋），占地面积787.83平方米，共计4752.94平方米，出租给原告志美公司办公、工业生产和经营（包括酒店、服务）等使用。（第二款）被告鹏盛公司提供房屋的证明资料给原告志美公司，原告志美公司自行办理经营所需证照。二、（第一款）原告志美公司租赁的被告鹏盛公司的独门独院楼房和停车场地作为办公、工业生产和经营场所。每天24小时人员、大小车辆的出入由原告志美公司自行安排，货物自行保管。（第二款）如原告志美公司经营策略调整，在不损害被告鹏盛公司利益的前提下，经征得被告鹏盛公司同意后，原告志美公司可以将本合同项下的权利和义务全部或部分转让给其关联公司或其他第三方，但转让或分租期限不得超过本合同约定的租赁期限。三、租赁期限。（第一款）租赁期限为10年，从2014年11月18日起至2024年11月17日止。四、租赁物的交付。原告鹏盛公司同意于2014年10月1日前将租赁物（即案涉租赁房屋）经原告志美公司书面验收合格后交付给原告志美公司使用。五、租金及支付方式。（第一款）1.租金按租赁整幢楼房（停车场地作为配套设施使用），每年租金为60万元。每5年递增3％。（第二款）2.原告志租赁期限内每年分二期次向被告鹏盛公司支付租金，即在每年的租赁期开始前三十日内支付下一期的租金。被告鹏盛公司承担20万元的租赁发票税金，其余租赁发票税金由原告志美公司承担。八、装修装潢。原告志美公司在装修装潢楼房前，应向公安消防部门报批，并根据消防部门的要求实施装修，一切费用原告志美公司自理。原告志美公司装潢等固定设施的初期投入清单应向被告鹏盛公司备案。租赁期满，原告志美公司投入的新增装修装潢、更新等固定设施无偿归被告鹏盛公司所有。十一、违约责任。（第一款）1.原告志美公司租金拖欠未满30天内，则应按每日3％向被告鹏盛公司支付滞纳金，租赁拖欠超过60天以上的，被告鹏盛公司有权单方面终止合同，且无须向原告志美公司作任何补偿（包括原告志美公司前期投入的装潢设施）。（第五款）5.被告鹏盛公司单方违约提前终止合同，须赔偿原告志美公司剩余租赁的20％违约金，并支付原告志美公司投入的装修设施费（根据原告志美公司备案折旧净值计算，不安更新费用）。（第六款）6.原告志美公司单方违约提前终止合同，须赔偿被告鹏盛公司剩余租期的20％违约金，原告志美公司投入的装修装潢等设施无偿归被告鹏盛公司所有。十五、本合同签订后，原告志美公司付给被告鹏盛公司10万元，作为本合同的履行约保证金；租赁期满后，经检查租赁物无损，被告鹏盛公司在三天内退回保证金。十六、本合同一式贰份，双方各执一份，经双方签字盖章，履约保证金到账后，即时产生法律效力。合同还约定了其他内容。
次日，原告志美公司支付了10万元履约保证金。被告鹏盛公司时任法定代表人吴晓鹏在2014年9月23日填写的领（付）款凭证上记载的款项用途是押金（用于租房）。
2014年11月19日，原告志美公司支付租金30万元。
2015年6月15日，原告志美公司向地址为“杭州市余杭区崇贤街道崇杭街97号”的“杭州鹏盛纺织有限公司”的“吴晓鹏”寄送关于要求尽快提供租赁房屋证明资料的函件，内容如下：本公司与贵公司签署的《房屋租赁合同》约定租赁位于余杭区崇贤街道崇杭街97号的物业，根据上述合同第一条第二款的约定，贵公司必须向本公司提供房屋的包括“三证”在内的相关证明资料，以便办理经营所需的证照等。但是，贵公司到现在为止仍然没有提供任何资料，且未进行过书面验收工作。贵公司的行为已经违反了双方合同的规定，致使本公司无法实现合同的目的，对本公司的经营造成了严重的影响和巨大的经济损失。为此，特此来函，要求贵公司在收到本函后的15天内，立即向本公司提供包括房屋“三证”在内的相关证明资料，否则，本公司将行使包括解除合同在内的相关权利，以维护本公司合法的权利。原告志美公司申请浙江省杭州市西湖公证处对寄送行为进行证据保全。2015年6月16日，被告鹏盛公司签收了邮件。
2015年7月16日，原告志美公司向地址为“杭州市余杭区崇贤镇塘康公路”的“杭州鹏盛纺织有限公司”的“吴晓鹏”寄送房屋租赁合同解除通知书，内容如下：本公司与贵公司签署的《房屋租赁合同》（以下简称“合同”）约定租赁位于余杭区崇贤街道崇杭街97号的物业，根据合同第一条第二款的约定，贵公司必须向本公司提供房屋的包括“三证”在内的相关证明资料，以便办理经营所需的证照等。但是，贵公司经过本公司的催告后在合理的期限内仍未履行自己的主要义务，而且由于贵公司的迟延履行致使本公司不能实现上述合同的目的。贵公司的行为严重损害了本公司的合法权益，并且对本公司的经营造成了严重的影响和巨大的经济损失。为此，根据《合同法》第94条、96条的规定，特此来函，正式通知贵公司解除合同，现本公司郑重通知如下：1.自本通知送达贵公司时，解除与贵公司建立的合同即《房屋租赁合同》。2.要求贵公司赔偿本公司的直接经济损失人民币3万元，归还已付款40万元，合计人民币43万元整。3.合同解除后5日内本公司，并将房屋移交给贵公司，请届时协助办理好接收手续，否则逾期视为已经完成交接手续。届期贵公司如果没有按本通知履行有关义务，一切后果由贵公司自行承担。原告志美公司申请浙江省杭州市西湖公证处对寄送行为进行证据保全。
又认定：
（一）被告鹏盛公司包括案涉租赁房屋在内的工程的建设工程规划许可证于2013年10月25日批准颁发；建筑工程施工许可证于2015年4月16日补办。
（二）庭审中，双方有如下陈述：
1.原告志美公司陈述，房屋租赁合同的内容是双方协商确定的。
2.案涉租赁房屋未经原告志美公司书面验收。原告志美公司陈述未书面验收的原因是被告鹏盛公司未能提供房屋的证明资料。
3.原告志美公司陈述，其主张房屋租赁合同于2015年7月17日已解除的法律依据是《中华人民共和国合同法》第九十四条第二、三、四项的规定。相应事实如下：①租赁合同第一条第二款以及第四条规定的期限已届满，但被告鹏盛公司都没有履行义务；②2015年6月15日，原告志美公司向被告鹏盛公司送达了关于要求尽快提供租赁房屋证明资料的函件，但经催告过了一个月后，被告鹏盛公司仍未履行义务。为此，原告志美公司于2015年7月16日向被告鹏盛公司发出了房屋租赁合同解除通知书；③因为原告志美公司签约的目的是要进行工业生产和经营等使用，但工商行政管理部门要求提供房屋“三证”。原告志美公司一直等被告鹏盛公司提供房屋“三证”，但被告鹏盛公司说暂时没有，一直拖到最后还是办不出来。工商行政管理部门向原告志美公司提供了不予办理营业执照的依据。由于被告鹏盛公司无法提供上述权属证明，导致原告志美公司无法实现合同的目的。
4.针对第2点原告志美公司的陈述，被告鹏盛公司陈述意见如下：①房屋租赁合同签订后，原告志美公司交付了10万元押金，被告鹏盛公司将案涉租赁房屋交付给原告志美公司了，如果没有交付案涉租赁房屋，原告志美公司也不可能去工商行政管理部门办理手续。②房屋租赁合同中没有约定被告鹏盛公司必须提供房屋“三证”，而是房屋的证明资料。原告志美公司认为只要能够证明案涉租赁房屋是合法建筑就可以了，在原告志美公司几次的要求下，被告鹏盛公司已经多次将建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证交付给原告志美公司了，但未办理相关的书面手续。③原告志美公司要求解除合同，被告鹏盛公司不同意，而且双方也没有协商一致。
5.原告志美公司陈述，其自2007年1月成立以来，经营正常。其同时承租多处房屋，有的用于自己经营，有的用于转租。原告志美公司拟将案涉租赁房屋用于与他人合作开办快捷酒店，但因房屋“三证”办不出来，特别是消防等，所以要求被告鹏盛公司提供房屋“三证”。因为看不到证件，所以没有经营下去。
（三）双方确认原告志美公司于2014年8月8日支付的10万元履约保证金，就是吴晓鹏出具的领（付）款凭证上记载的押金。
（四）杭州市余杭区工商行政管理局出具的企业住所使用证明提交材料规范有如下内容：企业的住所应当具体、明确并相对独立，且同企业所从事的生产经营活动相适应，取得房屋使用权的期限一般要求在一年以上。（一）产权证明。企业住所的产权证明可根据不同情况提交下列材料之一：1.《房屋所有权证》复印件。有共有权人的，还需要提交《共有权证》复印件。2.房地产管理部门的证明或《房屋租赁备案证》的复印件。3.建设部门核发的竣工验收备案证明、购房合同、商品房预售证复印件。4.属非城镇房屋的，提交当地政府规定的相关证明。城镇无产权证明的商业用房，可由乡镇以上政府或开发区管委会、园区管委会出具同意该场地作为经营场地的证明。……（二）使用证明。企业的住所系租借的，除提交上述之一的产权证明外，还应提交下列之一的使用证明：1.属租赁的，提供房屋租赁协议（出租方应是房屋所有权人，承租方应是企业）；若属转租的，还应提交转租协议（出租方为原承租方）和房屋所有权人出具的同意转租的证明或在转租协议上盖章（或签字）确认。……
本院认为：原、被告之间签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且未违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，故合法有效，依法应予保护。
本案的争议焦点在于原告志美公司主张的房屋租赁合同解除条件是否成就以及房屋租赁合同是否在2015年7月17日就已解除。
首先，对于被告鹏盛公司是否已按约定交付案涉租赁房屋。根据原告志美公司寄送的房屋租赁合同解除通知书中的“并将房屋移交给贵公司”内容，同时，根据房屋租赁合同有关被告鹏盛公司应于租赁期开始（2014年11月18日开始）的一个半月前（2014年10月1日前）交付案涉租赁房屋，和原告志美公司应在“租赁期开始前三十日内支付下一期租金”的内容，以及原告志美公司于2014年11月19日支付租金30万元的时间顺序来看，本院认为，原告志美公司主张的被告鹏盛公司未按约定交付案涉租赁房屋的主张与事实不符。
至于房屋租赁合同中有案涉租赁房屋应经原告志美公司书面验收合格后再交付给原告志美公司的约定，但事实上未经原告志美公司书面验收的问题，本院认为，有关进行书面验收的约定是双方对原告志美公司可享有的权利的约定。因验收的对象是案涉租赁房屋，因此，原告志美公司有关被告鹏盛公司未能提供房屋的证明资料的原因导致其未进行书面验收的主张理由不成立，由于被告鹏盛公司已交付了案涉租赁房屋，而原告志美公司未出示证据证明其未进行书面验收系被告鹏盛公司之原因所致，故本院认为，原告志美公司未进行书面验收系其怠于行使权利，不能归责于被告鹏盛公司。
其次，对于原告志美公司在合同履行过程中有关提供包括房屋“三证”在内的相关证明资料的要求理由是否充分的问题。根据日常生活经验法则，原告志美公司作为从事房产中介等经营多年的企业，对于承租房屋时需要出租人提供的资料应当相当了解，而双方在房屋租赁合同中对“房屋的证明资料”未作明确约定，应当是考虑到了案涉租赁房屋相关审批、登记手续尚不完备等实际情况。虽然原告志美公司陈述其拟将案涉租赁房屋用于与他人合作开办快捷酒店，但是，开办快捷酒店明显超出了原告志美公司的经营范围，且与他人合作经营，已属房屋租赁合同第二条第二款约定的“将本合同项下的权利和义务全部或部分转让给其关联公司或其他第三方”之情形，对此，双方有限制性的约定，即须经被告鹏盛公司的同意，但在案件审理过程中，原告志美公司未对此提供相应证据，也就是说，原告志美公司有关与他人合作开办快捷酒店的陈述缺乏证据证明。综上所述，本院认为，原告志美公司于2015年6月致函要求被告鹏盛公司提供房屋“三证”等相关证明资料的理由不成立。进而言之，原告志美公司有关因被告鹏盛公司无法提供房屋“三证”，从而导致其无法实现合同目的的主张不成立。另外，对于被告鹏盛公司有关其已向原告志美公司提供建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证的陈述，本院认为，在双方履行房屋租赁合同较正常的情况下，符合常理。
第三，对于原告志美公司解除房屋租赁合同的通知是否到达被告鹏盛公司的问题。虽然原告志美公司于2015年7月16日向“杭州鹏盛纺织有限公司”的中“吴晓鹏”寄送了房屋租赁合同解除通知书，但寄送的地址却为“杭州市余杭区崇贤镇塘康公路”，且其出示的证据不能证明被告鹏盛公司已收到该通知，故本院认为，原告志美公司有关房屋租赁合同已于2015年7月17日解除的主张依据不足。
综上所述，本院认为，原告志美公司的诉讼请求理由不成立，故不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告杭州志美房地产代理有限公司的诉讼请求。
本案减半收取的案件受理费7350元，由原告杭州志美房地产代理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费14700元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。【开户行：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68】。
审判员 蔡国伟
二〇一六年四月十三日
书记员 王 钦