咸阳市秦都区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）秦民初字第02085号
原告王某某，高中文化。
委托代理人王某，男。
被告陕西秦楚房地产开发有限公司。住所地：咸阳市秦都区秦皇北路秦楚汽车城。组织机构代码：57065625-5。
法定代表人李峰剑，系该公司董事长。
受委托人李某，女，汉族，陕西省咸阳市人。
原告王某某诉被告陕西秦楚房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王兴，被告委托代理人李蓓到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2013年7月27日原告在被告销售中心与被告签订了《商铺内部意向合约》，约定原告购买“秦楚国际汽博城名优汽配展销特区5幢1层07号房”，商铺总价为822197元。2013年初至2013年7月27日原告累计支付被告全额房款。但自原告购买该商铺至今被告一直未曾办理到商品房预售许可证，导致原告也一直不能办理房屋产权等相关手续，原告时刻承担着因该商铺不能办理相关产权而存在的潜在风险。根据《合同法》五十二条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，原告认为原、被告签订的《商铺内部意向合约》应属无效。故原告诉至法院，请求：1、请求确认原、被告于2013年7月27日签订的《商铺内部意向合约》无效；2、请求判令被告退还原告已付房款822197元并承担损失101894.44元，共计924091.44元；3、请求判令被告承担本案诉讼费用。
被告陕西秦楚房地产开发有限公司辩称：1、原告与被告签订《商铺内部意向合约》合法有效。2、原告购买商铺时知晓是无证销售，被告没有隐瞒无证事实。3、被告未取得商品预售许可证，实因不可抗力所致。4、原告购买房屋后一直委托经营，也因此获取了相关收益，原告并未有损失，其要求承担损失于法无据。
原告为支持其诉请，向法庭提举如下证据：
1、商铺内部意向合约一份。证明该意向合约主体、计价方式、交付期限与商品房预售合同相似，原、被告实际签订的是商品房预售合同。
2、收款收据6份。证明原告已经给被告支付完全部价款。
3、宣传资料6页。证明原告相信被告是有证销售，原告对合同无效无过错。
4、商铺合同和委托书各一份。证明原告遭受的损失，为被告关联公司承诺的租金。
被告质证认为：对原告所举证据1，真实性认可，证明目的不认可。证据2，认可。证据3，不认可，没有体现无证售房。恰恰证明我们项目是政府支持的。证据4，真实性认可，证明目的不认可。与证据1证明目的相矛盾，既然主张内部意向合约无效就不应当主张支付租金。
被告陕西秦楚房地产开发有限公司为支持其答辩意见，向法庭提举证据如下：
1、商铺内部意向合约一份。证明我们和原告是内部认购关系，原告自购房未主张无证售房。
2、商铺委托经营合约。证明原告为了取得收益又签订委托经营合同，二者之间是存在返租的关系。
3、担保合同。证明商管公司无法按时向原告返租，则由被告向原告返租。
4、市政府各项文件及会议纪要6份。证明被告履行土地缴费义务实因政府不可抗力导致无法取得预售证。
5、网银转账凭证、《2013年下半年七批返租业主明细表》。证明被告及其子公司已向原告支付50306.4元。
6、建设用地规划许可证。证明被告成立已有四年，却在2015年5月才取得建设用地规划许可证，这是政府不可抗力造成的。
原告质证认为，对被告所举证据1，真实性认可，证明目的不认可。只能证明原、被告存在买卖合同的事实，其主要内容与商品房合同内容相似，实际以内部合约的名义进行的是预售房屋的事实。证据2，真实性认可，证明目的不认可，恰好证明原告购买商铺是投资行为。是为了获取收益。证据3，真实性认可，证明目的不认可，不能其已经向原告返租。证据4，不予认可，与本案无关，即使其有效也不影响法律法规规定的被告应该持证售房，恰好证明被告无证售房。证据5，真实性认可，证明目的不认可，返租明细表不能证明其已向原告返租。证据6，真实性认可，证明目的不认可，不能证明取得预售证，不是其无证售房的合法理由。
经综合评议：对原告提供的证据1，被告对真实性认可，本院对其真实性予以认定。证据2，被告认可，本院对其予以认定。证据3，宣传资料，本院仅对其真实性予以认定。证据4，被告对真实性认可，本院对其真实性予以认定。
对被告所举证据1、2、3，原告对真实性认可，本院对其真实性予以认定。证据4，政府相关文件及会议纪要，本院对其真实性予以认定。证据5、6，原告对真实性认可，本院对其真实性予以认定。
经审理查明：2013年7月27日原、被告签订《商铺内部意向合约》，约定原告购买“秦楚国际汽博城名优汽配展销特区5幢1层07号商铺”，商铺总价为822197元，截止2013年7月27日原告向被告缴纳了全部房款。2013年7月27日原告又与被告签订《商铺委托经营合同》一份，约定原告将所购商铺交付陕西秦楚商业运营管理有限公司进行管理，原告从2013年7月1日起收取租金，2014年陕西秦楚商业运营管理有限公司分两次共向原告支付租金合计50306.4元。
本院认为：商品房的认购、订购、预定等协议具备商品房买卖合同的主要内容的，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应认定为商品房买卖合同。本案中原、被告2013年7月27日签订的《商铺内部意向合约》已经具备商品房买卖合同的主要内容，且被告已经收取了全部房款，该协议应认定为商品房预售合同。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应为无效合同，该规定为法律强制性规定，故对被告陕西秦楚房地产开发有限公司辩称未取得商品房预售许可证明系政府行政规划调整所致的答辩意见，本院不予采纳。因此原、被告之间签订的《商铺内部意向合约》应认定为无效。对原告在2013年7月27日与陕西秦楚商业运营管理有限公司签订的《商铺委托经营合同》，因属不同的法律主体，对于陕西秦楚商业运营管理有限公司支付原告王某某的租金，属于另一法律关系，本案不予涉及。无效的合同自始没有约束力，故被告收取原告的房款及利息应该予以返还。对原告要求确认协议无效的诉讼请求本院依法予以支持。对该协议的无效，原告未能举证证明被告在签订合同时存在故意隐瞒未取得商品房预售许可证或者提供虚假商品房预售许可证明，对原告要求被告赔偿损失的诉讼请求本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决如下：
一、原告王某某与被告被告陕西秦楚房地产开发有限公司2013年7月27日签订的《商铺内部意向合约》无效。
二、被告陕西秦楚房地产开发有限公司在本判决生效后一次性返还原告购房款822197元及利息（利息从2013年7月27日起按同期同类人民银行贷款利率计算至款付清之日止）。
三、驳回原告王某某其他诉讼请求。
案件受理费13040元，由被告陕西秦楚房地产开发有限公司承担11605.6元，原告王某某承担1434.4元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。同时，直接向该院预交案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 杨少敏
人民陪审员 魏明利
人民陪审员 杨志红
二〇一五年十一月十八日
书 记 员 常皓亮
附主要法律条文：
《中华人民共和国合同法》第五十六条：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第五条：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
第九条：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。