湖北省阳新县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0222民初975号
原告：黄红冰，男。
原告：曾凤英，女。
以上两原告共同委托诉讼代理人：伍淑杰，广东茂达律师事务所律师。
被告：阳新县安居房地产开发有限公司（以下简称安居房地产公司），住所地阳新县兴国镇兴国大道白杨转盘江湾广场。
法定代表人：姜有安，系该公司董事长。
被告：姜有安（同上姜有安），男。
以上两被告共同委托诉讼代理人：刘合安，湖北富川律师事务所律师。
被告：中国农业银行股份有限公司阳新支行（以下简称农行阳新支行），住所地阳新县兴国镇兴国大道124号。
代表人：陈建池，系农行阳新支行行长。
委托诉讼代理人：傅晓东（系农行阳新支行风险管理部经理），男。
原告黄红冰、曾凤英与被告安居房地产公司、姜有安、农行阳新支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月8日立案受理。依法适用简易程序公开开庭对本案进行了审理。原告黄红冰、曾凤英的共同委托诉讼代理人伍淑杰，被告安居房地产公司、姜有安的共同委托诉讼代理人刘合安，被告农行阳新支行的委托诉讼代理人傅晓东到庭参加诉讼。诉讼中，原告当庭撤回对被告农行阳新支行的起诉，本院口头裁定予以准许。本案现已审理终结。
原告黄红冰、曾凤英向本院提出诉讼请求：1、判令被告安居房地产公司在判决生效后一个月内协助原告办理时代广场2栋3单元1002号房屋的房产证；2、判令被告安居房地产公司赔偿原告以合同价款217500元为基数，从2012年3月31日起至产权证登记完毕日止，按照人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算的利息（同期贷款利率的1.5倍）；3、判令被告姜有安对被告安居房地产公司的赔偿责任承担补充清偿责任。事实与理由：原告与被告安居房地产公司于2010年9月27日签订时代广场2栋3单元1002房购买合同，约定总价款217500元，首付款65500元当日支付，余款152000元在被告农行阳新支行处办理按揭贷款，由银行直接支付给安居房地产公司。合同签订后，原告按约定支付了首付款并办理按揭贷款。2011年房屋交付使用。按照合同约定，房屋交付150日内办理产权登记。该房因被告安居房地产公司欠缴土地出让金和规划等问题至今未办理产权登记，原告及其他业主多次交涉与信访均无果。该购房合同第十五条关于“免收物业管理费”的约定，因涉及处分第三人权利、免除违约方责任且属格式条款而无效，原告有权依照《商品房买卖合同司法解释》第十九条解除合同，并按第十八条规定“合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定主张赔偿损失。涉案房屋欠缴土地出让金，其预售许可证为虚假提供或以欺骗隐瞒等不正当手段取得，故安居房地产公司应当承担违约赔偿责任。另外，依据《公司法》第一百五十条规定：“董事、监事、高级管理人员执行公司职务时违反法律、行政法规或者公司章程的规定，给公司造成损失的，应当承担赔偿责任”。被告姜有安作为法定代表人、执行董事、总经理，应当履行守法经营的义务，对安居房地产公司以不正当手段取得商品房预售许可证的违法行为，对内应当承担赔偿责任，对外承担补充清偿责任。原告为维护合法权益，特诉至法院，请求人民法院支持原告诉讼请求。
被告安居房地产公司、姜有安辩称，被告安居房地产公司与原告签订的房屋买卖合同不是格式合同而是示范文本，合同合法有效。关于产权登记逾期问题，双方明确约定（合同第十五条）买受人免交物业费，即由出卖人承担买受人的物业管理费。该约定合法有效。安居房地产公司也已按该约定履行了义务。同时，涉案房产并非不能办理产权登记，系由于原告未提供相应资料导致被告无法办理产权证，被告不存在根本违约情形。被告姜有安系被告安居房地产公司的法定代表人，其履行公司职务行为的后果应当由公司承担，原告无权向其主张权利。故原告的诉讼请求，无事实和法律依据，请人民法院依法予以驳回。
本院经审理认定事实如下：2010年9月27日，原告与被告安居房地产公司签订一份《商品房买卖合同》，主要内容为：1、原告购买被告安居房地产公司开发的位于阳新县兴国镇姜湾广场（时代广场）2栋3单元1002室（建筑面积94.44平方米）；2、房屋价款：按每平方米2303.05元计算，总价217500元，合同签订之日首付65500元，余款152000元，原告在2010年10月4日前办理好银行按揭手续，如逾期付款90日内按日万分之一支付违约金，超过90日按日万分之二支付违约金，出卖人有权解除合同；3、房屋交付：2011年10月30日前交付分期综合验收合格的房屋，逾期90日按已付房款万分之一支付违约金，超过90日买受人可解除合同，并有权要求赔偿已付房款1%的损失；4、产权登记：出卖人应当在商品房交付使用后150日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意出卖人免收超出约定办理期间后至办好产权证之日止的物业管理费，因买受人未按时交纳办证费用，延误房产权证的办理，不属于出卖人违约；等等。合同签订当日,原告向被告安居房地产公司支付房屋首付款65500元。2011年1月19日，原告与被告农行阳新支行签订一份《个人购房担保借款合同》，约定原告在农行阳新支行以涉案房屋作抵押借款152000元用于支付涉案房款，该款由农行阳新支行直接支付给安居房地产公司，由原告从2011年1月起至2021年2月止，按月向农行阳新支行支付本息，利率按照银行有关贷款利率标准执行。尔后，农行阳新支行将152000元贷款转入安居房地产公司账户，原告按约定每月向农行阳新支行支付借款本息。2011年10月30日，房屋交付使用。至一审法庭辩论终结前，涉案房屋暂因被告安居房地产公司欠缴土地出让金等原因未办理不动产权属证书。
另查明，涉案房屋所在的阳新县兴国镇姜湾广场（时代广场）楼盘的前期物业服务由被告安居房地产公司出资组织人员提供，2014年由安居房地产公司聘请阳新县永吉物业管理有限公司（以下简称永吉物业公司）提供涉案楼盘的物业服务，期间因物业费用问题永吉物业公司退出，再次由安居房地产公司继续提供物业服务。逾期办理产权期间，原告未交纳物业管理费。
还查明，被告安居房地产公司系有限责任公司，2006年9月6日成立，经营范围包括房地产开发、商品房销售、建筑材料购销批零业务。姜湾广场（时代广场）楼盘于2008年8月26日取得建设用地规划许可证，2008年9月10日取得建设工程规划许可证，2010年1月14日办理土地使用权证，土地系出让方式取得，2010年6月26日取得建设工程施工许可证，2010年7月7日取得商品房预售许可证。
本院认为，公司法定代表人履行职务行为的法律后果，对外应当由公司承担法律责任。本案中，被告姜有安系被告安居房地产公司的法定代表人，其在履行职务过程中产生的法律责任应当由该公司承担。公司高管因履行职务造成公司损失依法应承担责任的法律规定，系指该公司高管对公司内部所承担的责任，该法律规定并不适用于本案。因此，原告要求被告姜有安对涉案房屋买卖合同承担补充清偿责任无法律依据，本院不予支持。原告黄红冰、曾凤英与被告安居房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，应属有效，双方均应按合同约定享受权利、履行义务。原告按照约定向被告安居房地产公司支付了购房款，被告安居房地产公司应当按照约定履行协助办理产权登记的义务。故原告要求被告安居房地产公司在一个月内协助其办理时代广场2栋3单元1002室不动产产权登记的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告安居房地产公司赔偿逾期办证损失的诉讼请求，本院认为，民事法律行为应遵循意思自治、诚实信用的基本原则，在不违反法律强制性规定情形下，当事人之间的约定应优先适用于法律规定。本案中，原告与被告安居房地产公司在签订《商品房买卖合同》时，对于产权登记逾期办理问题，已经作出明确约定，即“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意出卖人免收超出约定办理期间后至办好产权证之日止的物业管理费……”。该约定系双方真实意思表示，并不违反法律禁止性规定，应属有效。原告认为该条款系格式条款，且免除出卖方责任，应属无效，本院认为，涉案合同文本中，当事人完全可以对逾期办证作出其他违约责任选项，而且该条款中并未免除出卖方的责任,该条款明确约定出卖方违约应承担相应的物业管理费,这也正是原告同意该条款的根本原因。事实上，逾期办证期间，原告也并未负担物业管理费，安居房地产公司按照约定承担了相应的合同责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的逾期办证应承担的违约责任，系在双方未约定违约责任承担的情况下才适用，而本案中双方已经约定了逾期办证由出卖方承担物业费的责任，因此，原告以该条款为依据主张逾期办证损失的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告阳新县安居房地产开发有限公司在本判决生效后一个月内协助原告黄红冰、曾凤英办理阳新县兴国镇姜湾广场（时代广场）2栋3单元1002室的不动产权属证书（具体手续及费用以相关职能部门依法规定的程序为准）；
二、驳回原告黄红冰、曾凤英的其他诉讼请求。
案件受理费4562元，减半收取2281元，由被告阳新县安居房地产开发有限公司负担1281元，原告黄红冰、曾凤英负担1000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费4562元，款汇湖北省黄石市中级人民法院，开户银行：中国农业银行股份有限公司黄石分行团城山支行，户名：湖北省黄石市中级人民法院，账号：17-154101040005118。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理）。
审判员 虞志远
二〇一七年八月八日
书记员 范倩楠