江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏05民终438号
上诉人（原审被告）：郑弘炜，男，1988年12月20日出生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。
委托委托诉讼代理人：俞刚，江苏久顺律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陆宽心，男，1995年7月30日出生，汉族，住江苏省邳州市。
委托诉讼代理人：沈春明，江苏安珀志律师事务所律师。
原审被告：王佳一，女，1989年1月28日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。
上诉人郑弘炜因与被上诉人陆宽心、原审被告王佳一房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省苏州市吴中区人民法院（2017）苏0506民初6814号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月10日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
郑弘炜上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求；2、一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人自始都不存在违约情形，该房屋产权证自上诉人出售房屋起就己经提交给房屋中介，并且被上诉人在与上诉人签订合同时也知道该房屋存在其他共有人，上诉人也未隐瞒这一事实，也未越权替共有人在合同上签字确认，因此就该合同效力而言是否成生效应值得商榷，该份合同明显缺少主体，最多只能作为一个意向合同，视为邀约，只有共有人全部签字完毕才算最终的承诺。即便合同生效，最终因共有人未签字而导致合同不能履行其责任也不应归属于上诉人，上诉人在整个房屋买卖过程中自始都是同意出售房屋的，且当庭调解过程中共有人最后也同意出售，只是由于被上诉人原因才最终导致交易不能达成。另外中介机构在本次交易过程中也存在一定过错，作为专业的中介机构，对于房屋买卖协议的达成应当尽到提示双方当事人的作用，显然其并没有告知，否则上诉人不会如此草率签字，其应当承担部分责任。二、一审法院认定违约金标准过高，虽然合同中约定以房屋价款的20%最为违约金标准，但根据《合同法》司法解释二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过程程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过高”。本案中从过错程度来说，上诉人、被上诉人、中介方都有责任，没有明显大小的区别。从违约金金额来看，被上诉人仅仅缴纳了20000元定金，并未造成多大损失，198000元的违约金设置明显高于给其带来的损失，诉人认为违约金在定金基础上进行双倍返还是合理标准，请求法院酌情调整。三、从公平公正角度出发，上诉人仅仅是因为不了解房屋出售规则、法律规定，在收取了20000元后就要独自承担154000元的赔偿，而被上诉人在自身也有过错的情况下，确因此获利154000元，两者相比差异如此巨大，于情与理与法都难以接受。
陆宽心辩称：一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。
王佳一述称：郑弘炜、陆宽心签订的合同我不知情也没有在合同上签字。之后中介公司给我电话我也没有同意，至始至终我都不同意出售房屋，认可一审判决。
陆宽心向一审法院起诉请求：解除其与郑弘炜、王佳一签订的《房屋买卖（居间）合同》；郑弘炜、王佳一返还其定金20000元，并赔偿其违约金198000元；本案诉讼费由郑弘炜、王佳一承担。
一审法院认定事实：陆宽心（乙方）与郑弘炜、王佳一（甲方）及苏州有其屋房产经纪有限公司（丙方）于2017年3月30日签订编号为1802511的《房屋买卖（居间）合同》一份，载明甲方同意将其位于苏州太湖国家旅游度假区太湖太湖论坛城809幢303室房屋（房屋产权证号：苏房权证吴中字第××、00××81号，国有土地使用权证：吴国用2015第06C32340）出售给乙方，建筑面积85平方米，成交总价990000元。付款方式：乙方于2017年3月30日向甲方支付定金20000元，甲方在收取乙方购房定金的同时，将房产证、土地证等相关权证、凭证、发票交给丙方，余款970000元为网签托管；甲乙双方须在2011年6月30日前提供相应原合法的（过户/贷款）证件并进行资金托管，否则视为违约；在签订本合同前，该房屋若已经抵押他人，甲方需于2017年5月25日前解除该房屋所有抵押，并注销他项权证；甲乙任何一方违约，将按总房价承担20%违约金；合同就其他事项一并进行约定。上述合同落款处分别由陆宽心、郑弘炜及苏州有其屋房产经纪有限公司工作人员李宗钦签字，并加盖苏州有其屋房产经纪有限公司合同专用章。合同签订后当日，陆宽心向郑弘炜交付定金20000元。因郑弘炜未能配合陆宽心办理房屋转让登记手续，陆宽心委托江苏安珀志律师事务所于2017年8月向郑弘炜、王佳一邮寄律师函一份，要求郑弘炜、王佳一履行《房屋买卖（居间）合同》义务，否则通过法律途径解决。因双方协商未果，陆宽心遂向法院提起诉讼。
一审审理中，郑弘炜向该院作如下陈述：其与王佳一系夫妻，其婚后由其父亲全款购买该房，因要让小孩至市区报名读书，故要将涉案房屋出卖。王佳一对出卖涉案房屋是知道的，亦同意的，只是在签订合同后就不同意了。现在其夫妻关系不好，并已分居。
王佳一向该院作如下陈述：房屋确实是郑弘炜父亲买的，是赠予郑弘炜、王佳一的。其对陆宽心与郑弘炜签订房屋买卖合同不知情，事后也未同意，虽然涉案房屋会影响其小孩在市区报名读书，但并不一定要卖房解决，可以用其他方式解决小孩读书事宜。现其与郑弘炜已分居二、三个月，并准备离婚。对此向一审法院提供了郑弘炜与苏州有其屋房产经纪有限公司工作人员的微信对话截图，主要载明如下内容：郑弘炜与苏州有其屋房产经纪有限公司工作人员就房屋买卖事宜进行沟通，郑弘炜称因王佳一不肯签字，称要离婚了，并询问是否可以其一人签名。苏州有其屋房产经纪有限公司工作人员称因房产证有王佳一名字，故要求王佳一也要签字，但王佳一接到房产中介电话就挂断，并拒绝加微信，要求郑弘炜沟通，以及如果最终不能协商，则要通过诉讼途径解决，并将起诉郑弘炜、王佳一。
针对王佳一提供的上述微信对话截图，郑弘炜对微信截图内容认可，但认为王佳一对其卖房是知情的。
陆宽心对王佳一提供的微信截图内容不予认可，并作如下陈述：其知道房屋是郑弘炜、王佳一共有，其与郑弘炜签订合同时，王佳一是不在场，亦无签字，但郑弘炜称王佳一知情并同意的。陆宽心为此要求苏州有其屋房产经纪有限公司工作人员李宗钦到庭陈述。
苏州有其屋房产经纪有限公司工作人员李宗钦向一审法院作如下陈述：本案《房屋买卖（居间）合同》签订地点是在被告郑弘炜父亲家里签订的，签订合同时，其曾联系王佳一，但电话未打通。当时，其就王佳一是否知道询问郑弘炜，郑弘炜称知道的，因王佳一未签字，故其在合同中添加甲方承诺已与房屋共有人王佳一充分沟通，同意按此合同出售该房屋，如有争议一切责任由郑弘炜、王佳一共同承担。
陆宽心对苏州有其屋房产经纪有限公司工作人员李宗钦无异议，该陈述可以反映，签订合同时王佳一虽然不在现场，但根据郑弘炜电话联系情况，以及郑弘炜、王佳一小孩读书情况，反映王佳一对卖房是知情的，否则会向中介公司提出异议。
郑弘炜对苏州有其屋房产经纪有限公司工作人员李宗钦陈述无异议。
王佳一认为，其知道小孩读书涉及房屋，但其并不同意卖房，其不接电话就说明不同意卖房。
一审审理中，一审法院就能否继续履行《房屋买卖（居间）合同》组织双方当事人调解。调解期间，王佳一、郑弘炜表示同意继续履行合同，而因互不信任就房屋转让后的房款收取账号产生纠葛，该事由经一审法院调解达成一致，但因陆宽心已另行购买房屋而不同意继续履行合同，导致调解未果。
上述事实，由陆宽心提供《房屋买卖（居间）合同》、收条、律师函及王佳一提供的微信记录复印件、调解笔录、一审庭审笔录等材料在卷佐证。
一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。陆宽心与郑弘炜通过苏州有其屋房产经纪有限公司签订《房屋买卖（居间）合同》，系双方真实意思表示，且与法不悖，该合同合法有效。郑弘炜以王佳一未签名为由主张合同无效，于法无据，一审法院不予采信。合同生效后，因房屋共有人王佳一未同意出售房屋，致合同未能履行，陆宽心据此要求解除合同，符合法律规定，一审法院予以支持。合同解除后，郑弘炜收取陆宽心的定金20000元应予以返还，故一审法院对陆宽心要求返还定金20000元的诉讼请求予以支持。
关于违约责任。陆宽心要求郑弘炜、王佳一赔偿违约损失198000元（按房屋总价20%）。根据陆宽心与郑弘炜、王佳一及苏州有其屋房产经纪有限公司工作人员就涉案房屋买卖过程的陈述及郑弘炜与苏州有其屋房产经纪有限公司工作人员微信内容反映，结合本案审理中所反映出郑弘炜、王佳一夫妻关系并不正常的情形，可以确定郑弘炜与陆宽心签订《房屋买卖（居间）合同》并未取得王佳一同意，事后王佳一亦未同意出售涉案房屋，无论王佳一就房屋买卖事宜是拒绝接听电话，或者拒绝添加微信，均可反映王佳一反对出售房屋，故陆宽心主张的违约责任应由郑弘炜承担，陆宽心要求王佳一共同承担违约责任的诉讼请求，一审法院不予支持。现有证据均不能反映王佳一知晓并同意陆宽心与郑弘炜签订的《房屋买卖（居间）合同》，故该院对陆宽心及郑弘炜称王佳一知晓并同意出售房屋的意见不予采信。陆宽心作为买受人在未确认王佳一是否同意卖房，且王佳一未到场签名的情形下，仍然与郑弘炜签订合同并交付定金，亦存在过错，陆宽心对此应承担相应的责任。一审法院据此确定郑弘炜向陆宽心支付违约金158400元。为此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决：一、陆宽心与郑弘炜于2017年3月30日签订编号为1802511《房屋买卖（居间）合同》于判决生效后解除。二、郑弘炜应于判决生效后十日内返还陆宽心定金人民币20000元。三、郑弘炜应于判决生效后十日内支付陆宽心违约金人民币154000元。四、驳回陆宽心的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计人民币6850元，由陆宽心负担1370元，郑弘炜负担5480元。
二审中郑弘炜提供如下证据：1、2017年3月30日郑弘炜与王佳一的拨打电话记录，证明合同签订当天就合同签订情况以拨打电话的方式征求王佳一的意见。2、中介提供的涉案房屋同小区房屋当下预计售值的照片。陆宽心质证认为，对证据1没有异议，对证据2认为上诉人郑弘炜提供的小区房屋评估价格是二审期间的价格，一审期间房屋的价格远远超过合同约定的20%的违约金。且郑弘炜提供的中介参考价格的照片来源不明无法反映房屋的真实价格，照片与本案也不具有关联性。王佳一陈述郑弘炜与合同签订当日打电话问我要身份证号码，但我明确表示不同意卖房。对证据2因与其没有关系，不予质证。
二审查明事实与一审查明事实一致。
本院认为，郑弘炜与陆宽心签订的《房屋买卖（居间）合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，依法成立有效。郑弘炜以房屋共有人王佳一未签名为由主张合同无效，本院不予支持。因房屋共有人王佳一不同意出售房屋导致合同无法继续履行，郑弘炜构成根本违约，陆宽心要求解除合同于法有据，本院予以支持。合同解除后，郑弘炜应当返还陆宽心支付的定金20000元。根据双方合同约定，任何一方解除合同或者拒绝履行合同，或发生合同约定的违约现象，由违约方向另一方支付房屋成交价格的20%（198000元）作为违约金。郑弘炜主张合同约定违约金过高，本院认为违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，郑弘炜二审中提供的涉案房屋小区房屋中介的参考价格，陆宽心对该份证据真实性和关联性有异议，参考房屋的登记时间为一审判决后，房屋价格近期下降，无法说明陆宽心因郑弘炜的违约造成的实际差价损失。本院认为违约金除了弥补损失外，亦有惩戒功能，一审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，认定郑弘炜支付违约金158400元尚属合理，本院予以维持。
综上所述，郑弘炜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13700元，由郑弘炜负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈斌
审 判 员 赵东
审 判 员 顾平
二〇一八年三月三十日
法官助理 柳璐
书 记 员 孙莉