浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭民终字第506号
上诉人（原审被告）：浙江广田实业有限公司。
法定代表人：葛小龙。
委托代理人：夏赛。
委托代理人：梁冰。
被上诉人（原审原告）：浙江大酒店有限公司。
法定代表人：邵勇。
委托代理人：阮海蕾、王小军。
原审被告：浙江坤城环保技术有限公司。
法定代表人：项元浩。
上诉人浙江广田实业有限公司（以下简称广田实业）与被上诉人浙江大酒店有限公司（以下简称浙江大酒店）、原审被告浙江坤城环保技术有限公司（以下简称坤城公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2013）杭下民初字第488号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：2010年12月9日，浙江大酒店与广田实业签订《物业租赁合同》、《租赁场地物业管理协议》和《出租场所安全生产管理协议书》，约定由浙江大酒店将座落在杭州市延安路595号裙楼1-2层的房屋共计建筑面积6067平方米及其附属设备、设施（下称“租赁物业”）出租给广田实业使用，其中：现可交付区域（即：平面图A、D两区）计建筑面积5005平方米（测绘面积5143平方米，扣除浙江大酒店收回两部电梯面积138平方米，以下简称“区域1”）；酒店大堂改造中新增加的区域（即：平面图C、F两区）计建筑面积535平方米（以下简称“区域2”）；尚由通灵珠宝公司承租的区域（即平面图B、E两区）计建筑面积527平方米（以下简称“区域3”）；广田实业承诺租赁该物业作为经营珠宝、钻石营业使用；租赁物业的租赁期为8年，其中：区域1自2010年12月18日起至2018年12月17日止，区域2自浙江大酒店实际交付之日起至2018年12月17日止，区域3自浙江大酒店与现租赁单位（通灵珠宝公司）解除现承租合同后的实际交付之日起至2018年12月17日止，三个区域的租赁终止日统一为2018年12月17日；浙江大酒店同意在合同期内给广田实业提供3个月的免租装修期，免租期的提供方式为：以每个区域的实际交付之日起开始计算，分三年提供，在租赁合同的前三年提供，每一个租赁年度的第一个月为免租期，即第1个月、第13个月、第25个月承租方免交租金，每个月的免租期都按30天算；租金：双方约定，本合同签订时区域1的日租金为8.1元／平方米，2010年12月18日起计租；区域2的日租金为10.35元／平方米，自浙江大酒店实际交付场地之日起计租；区域3日租金为18.2元／平方米，自浙江大酒店实际交付场地之日起计租，三个区域的租金前三年不递增，统一按区域1的第四个租赁年度开始全部租金每年在上一年度基础上递增3%。租金的支付方式按季度先付，先付后用，其中：（1）区域1第1个季度（扣除1个免租期后按2个月租金计算）的租金在本合同签订后3天内支付；（2）区域2、区域3第1个季度的租金在实际交付场地当天支付；租金计算办法：以实际交付日至当期区域1计租季度的截止日计算计租天数，扣减1个月免租期后得出的当季度计租天数，计算当季度应支付租金，待该区域第1季度租金支付后，该区域后续租金支付时间将与区域1同步支付；（3）其后，广田实业在每季度初始日的7天前向浙江大酒店支付当季度租金，浙江大酒店收到租金时应向广田实业开具相应的发票，逾期支付租金的，乙方须每日按当日租金的一倍另行支付浙江大酒店违约金；租赁期间，使用该物业所产生的水、电、空调、能源、网络、通讯等费用由广田实业据实承担，该费用广田实业在收到浙江大酒店书面缴费通知后3日内向浙江大酒店缴纳，由浙江大酒店代收代付。合同中还约定，履约保证金：双方约定，本合同签订之日，广田实业须支付浙江大酒店履约保证金计人民币5000000元整（其中包含安全生产保证金1000000元整。履约保证金用于合同履行保证之用，在合同履行期内广田实业不得用于冲抵拖欠的租金或其他应由广田实业支付的费用。本合同终止或期满后，广田实业将该租赁物业按自然使用状态清理整洁后返还浙江大酒店，且付清全部租金、水费、电费等费用及违约金、赔偿金（如有）、合同规定的其他费用等款项后7日内，浙江大酒店将不计息退还广田实业履约保证金（若广田实业未能付清上述租金、费用等款项，浙江大酒店有权扣除后返还剩余履约保证金）。合同还对物业的交付及返还、违约责任及合同解除做了约定：…物业的交付及返还：除双方续约外，广田实业应在合同终止后10日内返还该物业…，如广田实业在合同终止后超过20天未返还租赁物业的，则每逾期一天应向浙江大酒店按本合同约定支付日租金（三个区域累计日租金）及日租金1倍（三个区域累计日租金）的违约金……违约责任及合同解除：广田实业逾期30天未能按本合同约定的条款支付租金的或者广田实业自收到浙江大酒店的收费通知逾期30天未能缴纳水费、电费等应缴费用的，需按同期银行贷款利率的两倍向浙江大酒店支付逾期付款的资金利息等，浙江大酒店有权单方面解除合同，广田实业还应另按三个月的租金（按当月的三个区域的累积租金计算）向浙江大酒店支付违约金并赔偿其经济损失。广田实业在接到浙江大酒店单方解除合同的书面通知后5天内返还浙江大酒店全部租赁标的物。合同还对其他事项也做了约定：1.本合同签订时，广田实业同意支付浙江大酒店物业租金损失补偿金2838936元，本合同签订后一年内分两次付清，第一次在2011年6月10日支付1419468元，第二次在2011年12月10日支付1419468元。原施工单位的退场与补偿问题由广田实业负责解决。2.本合同签订时，因浙江大酒店租赁场地原承租单位浙江金丽投资有限公司施工单位浙江广田装饰设计工程有限公司投入的装修添附物，浙江大酒店无意利用，浙江大酒店收取的租金、补偿金不包括该装修添附物，相关装修添附物事宜由广田实业与浙江广田装饰设计工程有限公司与原租赁单位浙江金丽投资有限公司处理，与浙江大酒店无涉。…4.鉴于该承租项目所在大楼目前尚处于整体改造施工阶段，承租人应充分考虑到浙江大酒店改造施工期间可能对该项目经营所造成的影响，并承诺遵从甲方的施工管理，不得以该理由提出补偿要求…。2010年12月25日，坤城公司向浙江大酒店出具《连带保证担保承诺函》一份，承诺就广田实业在《物业租赁合同》项下的付款义务，向浙江大酒店提供连带责任保证，保证期限至《物业租赁合同》履行期届满后两年。合同签订后，广田实业向浙江大酒店交纳了履约保证金5000000元。2011年5月3日，浙江大酒店和广田实业又签订了补充协议1份，根据广田实业的要求，浙江大酒店同意将“区域1”二楼夹层按现状交付给广田实业使用，使用期限为2012年1月1日起至2018年12月17日止，遇《物业租赁合同》提前终止或解除，使用期限相应提前。广田实业同意自2012年1月1日起，每年增加交纳浙江大酒店人民币5万元，在每年1月底之前支付。双方确认物业租赁合同所涉“区域2”、“区域3”的实际交付日均为2011年3月17日；“区域2”、“区域3”的第一期租金支付时间在本协议签订之日起7日内支付。双方共同确认物业租赁合同的履行（包括租金、面积等）没有任何其他争议。2012年第三季度起，广田实业未能按照合同约定如期支付浙江大酒店全部租金，截止2013年4月1日广田实业尚有租金人民币11138184元未支付浙江大酒店。2013年3月1日，浙江大酒店发函向广田实业催讨无果，2013年3月20日，浙江大酒店以邮寄公证送达的方式发函广田实业，要求解除《物业租赁合同》及其附属协议。2013年3月26日，广田实业回函浙江大酒店，同意解除《物业租赁合同》及其附属协议。2013年4月29日，浙江大酒店与广田实业签订了物业租赁合同解除、场地移交及优先租赁权设定谅解备忘录以及租赁物业移交确认书，就场地移交问题，双方同意本备忘录订立当日广田实业向浙江大酒店移交原租赁场地，但原肯德基、屈臣氏使用的部分不在本次移交范围；本备忘录订立之日起15日内，广田实业负责将原任齐华用于经营爱情日记婚纱摄影的部分收回并向浙江大酒店移交。后经双方确认，物业租赁合同项下场地除肯德基、屈臣氏、任齐华承租的场地外，其余租赁场地已经在本确认书签订之日全部移交给浙江大酒店。双方同时对水电表的数据做了确认，广田实业尚未支付浙江大酒店2013年1月、2月、3月、4月的水电费共计222204元。
原审法院另查明：广田实业承租浙江大酒店上述物业后，又将上述租赁场地划分为五块区域分别转租给杭州肯德基有限公司、杭州城隍珠宝有限公司、杭州屈臣氏个人用品商店有限公司、任齐华等人。2013年4月29日，除杭州肯德基有限公司、杭州屈臣氏个人用品商店有限公司、任齐华使用的场地外，其余租赁场地已由广田实业全部移交给了浙江大酒店。在诉讼过程中，浙江大酒店曾起诉杭州肯德基有限公司、杭州城隍珠宝有限公司、任齐华为第三人，后浙江大酒店又自动撤回对杭州肯德基有限公司、杭州城隍珠宝有限公司、任齐华的诉讼请求，并明确在本案中不向次承租人主张权利而另行处理。
原审法院审理认为：浙江大酒店与广田实业之间签订的物业租赁合同、租赁场地物业管理协议、出租场所安全生产管理协议书是双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人产生拘束力。双方主要争议的焦点问题：（1）房屋租赁合同的解除；（2）广田实业是否拖欠浙江大酒店租金；（3）广田实业是否应支付浙江大酒店违约金；（4）广田实业是否应支付浙江大酒店水电费；（5）广田实业是否应支付浙江大酒店迟延返还物业的违约金并赔偿迟延返还物业而造成的损失；（6）广田实业是否应支付浙江大酒店延期占用物业期间产生的水电费；（7）坤城公司对广田实业应负的民事责任是否承担连带清偿责任。
（一）关于双方租赁合同的解除。从本案查明的内容来看，广田实业在合同约定的时间未足额支付浙江大酒店全部租金，其行为已构成违约，浙江大酒店依据合同约定有权解除合同，广田实业也表示同意解除合同，现双方一致确认解除双方签订的物业租赁合同、租赁场地物业管理协议、出租场所安全生产管理协议书的时间为2013年3月26日，故浙江大酒店的该诉讼请求，予以支持。
（二）关于广田实业是否拖欠浙江大酒店租金。经查，截止2013年4月1日，按双方合同约定，广田实业还应支付浙江大酒店租金为11138184元，广田实业抗辩称浙江大酒店实际交付给广田实业的租赁物业总建筑面积仅为5173.5平方米，不足主合同约定的6067平方米，应予以核减租金以及区域1内根据消防要求为裙楼新增设的逃生通道部分面积应从承租面积内扣除核减租金的意见，经审理认为，双方在租赁物业的补充协议中已确认物业租赁合同的履行（包括租金、面积等）没有任何其他争议，且广田实业在庭审中也明确表示对租赁面积不申请鉴定；而区域1内逃生通道部分面积租金的扣减系广田实业单方提出，浙江大酒店对该事实不予认可，广田实业也无证据证明浙江大酒店对该事实已作出确认，故广田实业的上述抗辩意见原审法院不予采信，浙江大酒店要求广田实业支付租金11138184元的诉讼请求，原审法院予以支持。
（三）关于广田实业是否应支付浙江大酒店违约金5010000元。经查，双方已在合同中明确约定若广田实业逾期30天未能按本合同约定的条款支付租金的，需按同期银行贷款利率的两倍向浙江大酒店支付逾期付款的资金利息等，浙江大酒店有权单方面解除合同，广田实业还应另按三个月的租金（按当月的三个区域的累积租金计算）向浙江大酒店支付违约金并赔偿经济损失，故浙江大酒店要求广田实业支付违约金5010000元于法有据，予以支持。
（四）关于广田实业是否应支付浙江大酒店水电费。庭审中，双方对2013年4月29日就物业租赁合同的解除以及租赁物业移交等事实均作了确认，广田实业对2013年1月、2013年2月的水电表数据予以确认，经核算，广田实业未支付浙江大酒店2013年1月、2月的水电费金额为162136元，故对浙江大酒店要求广田实业支付截止2012年2月28日的水电费162136元的诉讼请求予以支持。
（五）关于广田实业是否应支付浙江大酒店迟延返还租赁物业的违约金以及赔偿迟延返还物业而造成的实际损失。经查，双方一致确认于2013年3月26日双方签订的物业租赁合同解除，但广田实业实际上于2013年4月29日才将物业租赁合同项下场地（除肯德基、屈臣氏、任齐华承租的场地外）移交给浙江大酒店，超过了合同约定的返还物业期间，依据双方合同约定，如广田实业在合同终止后超过20天未返还租赁物业的，则每逾期一天应向浙江大酒店按本合同约定支付日租金（三个区域累计日租金）及日租金1倍（三个区域累计日租金）的违约金，故广田实业逾期返还租赁物业的事实存在，原审法院确定自2013年4月16日起算至4月29日止的违约金及租金损失为1558736元。2013年4月29日之后的迟延返还租赁物业的违约金以及赔偿迟延返还物业而造成的实际损失的诉讼请求，经审理认为，广田实业未移交部分场地的实际占有使用人为次承租人，故次承租人负有腾房义务，浙江大酒店也明确在本案中不向次承租人主张权利而另行处理，故该诉讼请求不予支持。
（六）关于广田实业是否应支付延期占用租赁物业期间产生的水电费。经查，2013年3月至4月上述租赁物业的水电费共计60068元，广田实业认可系其实际使用产生，故广田实业应支付浙江大酒店2013年3月、4月的水电费共计60068元，故浙江大酒店要求广田实业支付延期占用租赁物业期间产生的水电费252471元的诉讼请求，原审法院予以支持2013年3月1日起计算至2013年4月29日止的水电费为60068元；2013年4月29日之后的水电费系次承租人肯德基、屈臣氏、任齐华使用租赁物业期间产生，浙江大酒店可另行向次承租人主张权利，故浙江大酒店超出部分的诉讼请求不予支持。
（七）关于坤城公司是否应承担连带责任。综合上述（一）至（六）项内容，广田实业应向浙江大酒店支付租金、违约金、水电费共计人民币17929124元，按照双方合同约定，本合同终止后，若广田实业未能付清上述租金、费用等款项，浙江大酒店有权扣除后返还剩余履约保证金，故广田实业交纳的履约保证金5000000元在上述金额中可予以扣除，广田实业还应向浙江大酒店支付人民币12929124元。坤城公司向原告出具了连带保证担保承诺函，同意其公司为广田实业与浙江大酒店2010年12月9日签订的《物业租赁合同》项下广田实业的付款义务向浙江大酒店提供连带保证担保，故坤城公司对上述款项12929124元承担连带责任。
广田实业辩称浙江大酒店存在重大违约行为以及欺诈行为，导致广田实业遭受巨大的经济损失的意见，经查，广田实业并无有效证据证明浙江大酒店在合同履行过程中违背其应有的义务，也不能证明浙江大酒店有违约行为致使广田实业遭受巨大的经济损失的事实，故其抗辩意见不予采信。坤城公司经原审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，系自动放弃诉讼权利之行为，其责任应自负。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第六十四条之规定，于2013年12月16日判决：一、浙江大酒店与广田实业2010年12月9日签订的《物业租赁合同》、《租赁场地物业管理协议》和《出租场所安全生产管理协议书》于2013年3月26日解除；二、广田实业支付浙江大酒店租金人民币11138184元（截止至2013年4月1日止）、违约金人民币5010000元、迟延返还租赁物业的违约金以及实际损失1558736元（2013年4月16日起至2013年4月29日止）、水电费222204元（2013年1月至4月），共计人民币17929124元，扣减广田实业交纳的履约保证金5000000元，余款12929124元限判决生效后十日内支付；三、坤城公司对广田实业应支付的人民币12929124元承担连带责任；四、驳回浙江大酒店的其他诉讼请求；如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币159820元、财产保全申请费5000元，共计人民币164820元（浙江大酒店已预缴），由浙江大酒店负担人民币60445元，广田实业负担人民币104375元，坤城公司对广田实业负担人民币104375元承担连带责任（限判决生效后十日内缴纳）。
宣判后，原审被告广田实业不服上述判决，向本院提起上诉称：一、原审法院对主要事实认定不清。包括对交付的租赁物的面积认定错误，对区域1范围内消防通道部分面积租金的扣减认定错误，对被上诉人违约的事实不作认定。二、原审法院对相关法律事实的认定和合同条款的适用存在重大错误。综上，请求撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，由被上诉人承担本案的诉讼费用。
被上诉人浙江大酒店答辩称：一、原审判决认定涉案租赁场所面积为6067平方米与本案客观实际相符，上诉人主张面积为5173.5平方米无事实依据。二、原审判决对广田实业提出的浙江大酒店违约的抗辩意见未予采纳，并认定广田实业欠付租金的违约行为成立，浙江大酒店有权行使合同约定的解除权，符合民事诉讼证据规则及合同法的规定。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
双方当事人在二审举证期间均未提交二审程序中的新的证据。
本院二审查明的事实与原审法院认定事实一致。
本院认为：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。广田实业认为浙江大酒店交付的租赁物的面积不符合合同的约定，故应由广田实业承担该举证责任，但广田实业既未提交相应证据证明其观点，亦未向原审法院申请对租赁物的面积进行测绘鉴定，更在原审诉讼中表示放弃测绘鉴定，故原审法院按双方合同确认的面积计算租金并无不当。对区域1范围内消防通道部分面积的租金应予扣减的观点系广田实业单方提出，未得到浙江大酒店的认可，且双方的补充协议对此也未作约定，故对该上诉理由，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。该法第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”。该法第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。根据审理查明，租赁合同约定“广田实业逾期30天未能按本合同约定的条款支付租金的……浙江大酒店有权单方面解除合同”，浙江大酒店因广田实业未按合同约定如期支付租金而行使提前解除租赁合同的权利，租赁合同自浙江大酒店解除合同通知书到达广田实业时即解除，而无须广田实业的确认。但因双方一致确认案涉租赁合同解除时间为2013年3月26日，故原审判决认定2013年3月26日为租赁合同解除的时间并无不当。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。广田实业的上诉理由依法不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费99375元，由上诉人浙江广田实业有限公司负担，限于本判决书生效之日起十五日内来本院办理结算手续。
本判决为终审判决。
审判长 胡宇
审判员 陈艳
审判员 王宓
二〇一四年四月二十五日
书记员 王勤