江西省赣州市南康区人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0703民初字4080号原告：钟玲，男，1982年3月15日生，江西省赣州市人。原告：刘香妹，女，1983年9月26日生，江西省赣州市人。两原告委托代理人：肖笃炎，江西南芳律师事务所律师。被告：赣州市南康区泓泰置业投资有限公司，住所地：赣州市南康区泓泰家具市场北方泓泰大厦16楼。法定代表人：姚玉剑，该公司董事长。委托代理人：何依群、王继健，江西仁天律师事务所律师。第三人：上海浦东发展银行赣州分行，住所地：赣州市红旗大道**号。负责人：万小敏，该行行长。委托代理人：龚晓铭，该公司职员。委托代理人：张尧，江西正制律师事务所律师。原告钟玲、刘香妹与被告赣州市南康区泓泰置业投资有限公司（以下简称：泓泰公司）、第三人上海浦东发展银行赣州分行（以下简称：浦发银行）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钟玲、刘香妹及其委托代理人肖笃炎，被告泓泰公司的委托代理人何依群、王继健，第三人浦发银行的委托代理人张尧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：解除原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》；解除原告与第三人、被告签订的《个人购房担保借款合同》；判令被告返还购房首付款214933元及利息20123.11元（以214933元为本金，自2015年2月13日起按中国人民银行同期同类贷款利率5.35%暂计算至起诉之日），预收办证、登记费1650元、按揭贷款本息40180.06元，违约金42493.30元、保险费747元，合计320126.47元。事实和理由：2015年2月15日，原告与被告签订《赣州市商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的XXXX家具交易市场X区XX栋XXXX室（店铺），购房首付款214933元，被告应于2016年5月31日前交付店铺。同年6月26日，原告与第三人签订《个人购房担保借款合同》，约定由原告在第三人处办理按揭贷款21万元，被告提供连带责任保证。在约定的交付期限届满后，被告没有履行交房义务，原告认为合同约定的解除条件已经成就。被告泓泰公司辩称，原告起诉的事实属实；我公司因政府拆迁等各方面原因导致无法履行合同，愿意按照合同约定承担责任，原告有权依法解除合同；我公司认为合同约定的违约金过高，应予调整，不应超过原告损失部分的30%。第三人浦发银行辩称，对本案事实没有异议，应先清偿银行贷款，否则不能解除担保合同。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年2月12日，原告钟玲、刘香妹与被告泓泰公司签订《赣州市商品房买卖合同》一份，约定两原告购买被告位于XXXX家具交易市场X区XX栋XXXX号商铺，总房价为424933元，原告应于2015年2月12日前支付首付款214933元，余额210000元向银行申请贷款支付；被告应当在2016年5月31日前向原告交付商铺，除不可抗力外，被告未按约定交付商铺的，若逾期在30日之内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告应按日向原告支付全部房价万分之五的违约金；若逾期超过30日的，原告有权解除合同，原告解除合同的，应当书面通知被告并配合办理合同解除相关手续，被告应当自解除合同通知送达之日起15日内退还原告已付全部房款（含已付贷款部分），并自原告付款之日起，按0.1%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，被告按照全部价款的10%向原告支付违约金。该合同签订后，原告依约向被告支付了购房首付款214933元，以及预收办证、登记费等1650元。2015年6月26日，两原告与第三人浦发银行签订《个人购房担保借款合同》一份，约定由两原告在第三人处办理贷款210000元（贷款期限10年）用于购买上述商铺，并以该商铺作为抵押，被告泓泰公司作为连带责任保证人在该合同上予以捺印确认。该合同签订后，第三人按照约定将贷款210000元支付至了被告账户。两原告根据第三人的要求在中国平安财产保险股份有限公司投保了平安个人贷款综合保障计划保险，并交纳了保险费747.60元。截至一审法庭辩论终结前，被告仍未向原告交付案涉商铺。原告已从2015年8月起按期偿还银行贷款至2016年12月，贷款本息共计40180.06元（其中还款本金为22620.87元、利息为17559.19元）。本院认为，原告钟玲、刘香妹与被告泓泰公司签订的《赣州市商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，双方当事人应按合同约定履行各自义务。原告主张解除原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》，被告表示同意，本院从其意见。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”第二十五条第二款规定，“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”现原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》已解除，原告与第三人签订贷款合同的目的无法实现，故原告主张解除其与第三人签订的《个人购房担保借款合同》，符合法律规定，本院予以支持。根据我国《合同法》第九十七条之规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故被告泓泰公司应当返还给原告首付款214933元、原告已还的贷款本息40180.06元、预收办证、登记费1650元、保险费747元。《赣州市商品房买卖合同》签订时，中国人民银行五年以上贷款基准利率为年利率6.15%，故原告主张以214933元为本金，自2015年2月13日起按年利率5.35%暂计算至起诉之日（2016年11月2日）合法，本院予以支持。根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，当事人约定的违约金已超过造成损失的百分之三十，被告以此为由提出抗辩，本院予以采纳，原告主张的违约金应以被告应支付利息的30%为宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告钟玲、刘香妹与被告赣州市南康区泓泰置业投资有限公司于2015年2月12日签订的《赣州市商品房买卖合同》；二、解除原告钟玲、刘香妹与第三人上海浦东发展银行赣州分行于2015年6月26日签订的《个人购房担保借款合同》；三、由被告赣州市南康区泓泰置业投资有限公司退还原告钟玲、刘香妹购房款214933元，并自2015年2月13日起至2016年11月2日，按年利率5.35%计付利息给两原告；四、由被告赣州市南康区泓泰置业投资有限公司按照上述第三项中利息总额的30%支付违约金给原告钟玲、刘香妹；五、由被告赣州市南康区泓泰置业投资有限公司退还原告钟玲、刘香妹已还的贷款本息40180.06元；六、由被告赣州市南康区泓泰置业投资有限公司退还原告钟玲、刘香妹预收办证、登记费1650元、保险费747元；七、履行期限：上述款项，限被告于本判决生效后十日内履行完毕。如果未能按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6121元，减半收取3060.50元，由被告赣州市南康区泓泰置业投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。判决生效后，当事人应当自觉履行，若一方当事人拒绝履行，另一方当事人可在判决书规定的履行期届满后二年内申请执行。审 判 员  陈 俊二〇一七年四月三十日代理书记员  叶春蕾