江苏省靖江市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泰靖民初字第1817号
原告苏州中天物业管理有限公司靖江分公司。
法定代表人陈青，总经理。
委托代理人张晓斌，江苏骥江律师事务所律师。
被告祁敏，女，1975年6月12日生，汉族。
原告苏州中天物业管理有限公司靖江分公司与被告祁敏为物业服务合同纠纷一案，本院于2014年8月21日受理后，依法由代理审判员孙萌萌适用简易程序，于2014年10月16日公开开庭进行了审理。原告委托代理人张晓斌、被告祁敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告系靖江市中天城市花园12幢901室业主（建筑面积为120.19平方米，住宅性质为小高层住宅）。2005年10月12日，原、被告签订了《前期物业管理服务协议》，约定原告为被告提供至被告与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时的物业管理，并约定原告所居住的小高层住宅的物业费收费标准为1元／月／平方米。2010年6月10日，原告与靖江市中天城市花园业主委员会（下称业委会）签订了《物业服务合同》，约定由原告对包括被告房屋及车位在内的住宅小区进行物业管理，业主按建筑面积向原告交纳物业服务费，合同中约定小高层住宅的物业费收费标准为1元／月／平方米。2011年，经靖江市中天城市花园业主代表大会讨论通过，自2012年起小高层住宅的物业费收费标准提高为1.2元／月／平方米，故原告又于2012年6月15日与业委会重新签订了新的《物业服务合同》，约定小高层住宅的物业服务费收费标准为1.2元／月／平方米，另约定该物业服务期限自2012年1月1日至2012年12月31日止，合同期满后，甲乙双方均未对是否终止合同书面通知对方，乙方（中天物业）继续管理的，视为合同自动延续，直至双方签订新的约定为止。该合同对包括被告在内的业主具有约束力。合同签订后，原告依约为被告提供了物业服务，但经原告催要，被告自2009年1月1日至2013年12月31日期间的物业服务费至今未缴纳。请求判令被告立即给付物业管理费7788元。
原告提供了原、被告于2005年10月12日签订的《前期物业管理服务协议》、原告与业委会分别于2010年6月10日、2012年6月15日签订的《物业服务合同》、中天城市花园2012年提高物业管理费收费标准的调查情况说明、靖江市中天城市花园业主委员会出具的第一届第三次业主代表大会会议结果公示件、物业费催缴函、挂号邮寄详情单等证据以支持其主张。
被告祁敏辩称：我确系中天城市花园12幢901室业主，我的房屋实用面积为80多平方米。对于原告主张的物业费我不同意交纳，因为原告作为物业管理企业从未尽到物业管理服务的职责，被告也未曾享受过原告提供的物业服务。我现在居住的楼层和吉麦隆超市是在同一楼层，超市搬来后，其电梯运货的声音每天吵得不停，房屋后面的地基也因为其用水造成了下降。我曾向原告反映了这一情况，但是原告称吉麦隆不属于他们管理的范围。原告现主张的物业费收费标准过高，且业委会关于物业服务费收费标准的提高我不知道，也从未被通知参加业委会。另外，原告主张物业费中的部分我应该已经交纳了，因为我在进行房屋装潢的时候，物业公司曾向我收取了2000元的押金，房屋装潢结束的时候物业公司称因为我未缴纳物业费，故把2000元直接冲抵了部分物业费，多余的欠款也并未退还给我。且我曾购买了中天城市花园25号车库，现原告若同意将我购买车库的2万多元退还给我，我同意缴纳原告主张的物业费；原告也将我现在所欠缴的以及将来所产生的物业费直接从该2万多元的车库款中扣减，直至扣完为止。
被告对原告所举证据的质证意见：对原告所提供证据的真实性均无异议。原告确实向我发过催缴函，但是因为我交不起物业费，所以收到相关函件之后，我并未缴纳物业费。
针对被告辩称，原告补充陈述：1、原告与被告2005年签订的《前期物业管理服务协议》及原告与业委会订立的《物业服务合同》均载明物业费收费是按照房屋的建筑面积计算，而不是被告认为的实用面积。2、被告所述的吉麦隆超市并不属于中天城市花园的业主，与原告公司之间也不存在物业服务合同关系，故不存在原告管理不到位一说。3、被告所述的25号车库退款问题与本案无关，车库能否退款是被告与开发商之间的问题，原告不可能也无权决定退还车库。4、被告陈述其装潢期间向物业交纳的2000元装修保证金，原告已经于2008年6月13日退还给了被告，被告并以此充抵了2009年以前的物业费，与原告在本案中主张的2009年-2013年的物业费并不冲突，且2000元中多余的部分原告也已经退还给了被告，当时被告向原告出具了收据。5、原告的收费标准是根据原、被告签订的《前期物业管理服务协议》以及原告与业委会签订的《物业服务合同》明确约定的，被告应该按照合同约定标准缴纳物业费。业委会依法成立并向相关部门备案，可以代表业主与原告签订物业合同，其合同效力对全体业主具有约束力，被告称其对业委会的决议不知情不是其拒缴物业费的理由。
经审理查明：被告系中天城市花园12幢901室业主（建筑面积为120.19平方米，住宅性质为小高层住宅）。2005年10月12日，原、被告签订了《前期物业管理服务协议》，约定原告为被告提供至被告与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时的物业管理，并约定原告所居住的小高层住宅的物业费收费标准为1元／月／平方米。2010年6月10日，原告与业委会签订《物业服务合同》，约定业委会将靖江市中天城市花园的物业（包括被告的房屋在内）委托原告进行管理，业主按房屋建筑面积向原告缴纳物业服务管理费。后原告又于2012年6月15日与业委会重新签订了《物业服务合同》，约定小高层住宅的物业服务费收费标准为1.2元／月／平方米，另约定该物业服务期限自2012年1月1日至2012年12月31日止，合同期满后，甲乙双方均未对是否终止合同书面通知对方，乙方（中天物业）继续管理的，视为合同自动延续，直至双方签订新的约定为止。合同签订后，原告按约为被告提供了物业服务，但被告未缴纳2009年1月1日至2013年12月31日期间的物业服务费7788元，经原告催缴后，被告至今仍未缴纳。
本院认为：原、被告签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，依法受法律保护；原告与被告所在小区的业委会签订的《物业服务合同》，也依法对包括被告在内的所有业主具有约束力。被告辩称其从未享受过原告提供的物业服务，未提供证据证明，且明显与事实不合，不予采信。在原告依约为包括被告房屋在内的小区依约提供了物业服务后，被告有义务按照协议或合同约定给付相关费用。被告称已经缴纳了部分物业费用，未举证证明，本院不予采纳。现原告依合同约定按照建筑面积要求被告支付物业管理费的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。被告未举证证明因原告管理缺陷对其住所或人身产生不良影响，也不能证明与原告间互负可抵销之债权、债务，其相关抗辩理由本院不予采纳。
综上，依据《物业管理条例》第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
被告祁敏于判决生效后十日内给付原告苏州中天物业管理有限公司靖江分公司物业服务费7788元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元减半收取25元，由被告负担（原告已缴纳，被告在履行判决时直接付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状正本一份、副本两份，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费50元，费用缴纳至泰州市财政局，开户行：泰州农业银行海陵支行营业部，帐号：20×××88。
代理审判员 孙萌萌
二〇一四年十月二十八日
书 记 员 沈 璐
本案援引法律条文
《物业管理条例》：
第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。