北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第07494号
上诉人（原审被告）北京沃勤音像有限公司，住北京市西城区马连道路14号9号楼三层。
法定代表人陈文贺，总经理。
委托代理人张美芳，北京市首信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京海天润德文化有限责任公司，住北京市西城区马连道路14号5号楼6层。
法定代表人殷世全，董事长。
委托代理人邓群，北京市东元律师事务所律师。
委托代理人刘杰，北京市东元律师事务所实习律师。
上诉人北京沃勤音像有限公司因租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2014）西民初字第2699号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人北京沃勤音像有限公司之委托代理人张美芳，被上诉人北京海天润德文化有限责任公司之委托代理人邓群、刘杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2014年1月，北京海天润德文化有限责任公司（下称海天润德公司）诉至原审法院称：2012年10月1日，我公司与北京沃勤音像有限公司（下称沃勤公司）签订《租赁协议》，约定沃勤公司租赁我公司位于北京市西城区×××600平方米的房产用于音像和录音棚，租期三年。协议签订后，我公司依照约定将房屋交付了沃勤公司使用，沃勤公司一再拖欠房租，于2013年12月24日才将2012年10月31日至2013年10月31日的租金付清。其次，自2013年11月1日起至今的租金一直未付。依据《租赁协议》的约定累计拖欠租金达到12天的我公司有权利终止协议收回房屋，并要求沃勤公司承担违约责任。故我公司诉至法院请求：1、判令解除我公司与沃勤公司签订的《租赁协议》；2、沃勤公司腾退租赁的北京市西城区×××600平方米房屋；3、沃勤公司支付拖欠的2013年11月1日至2013年12月31日的房屋租金83333元。诉讼费由沃勤公司负担。
沃勤公司辩称：我公司不同意海天润德公司的全部诉讼请求。第一，租金未到支付期限。《租赁协议》并未对租金支付期限做出明确的约定。依照合同法第二百二十六条规定，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。故我公司支付2013年11月1日至2013年12月31日租金的到期期限应为租赁第二年届满之日即2014年10月31日之前。海天润德公司无权要求解除《租赁协议》、支付租金。第二，海天润德公司存在违约行为，我公司依法行使合同履行抗辩权，不予支付租金。自2013年11月以来，海天润德公司违反合同约定义务，仅卖给我公司一张电卡、无故给我公司断电、不向我公司供应正常经营所需电量，致使我公司作为用电需求强的企业无法正常营业，损失严重。针对海天润德公司上述违约行为，我公司行使合同履行抗辩权，不予支付海天润德公司提出的2013年11月1日至2013年12月31日的租金83333元。
原审法院经审理认为：海天润德公司与沃勤公司签订的《租赁协议》是双方真实意思表示，且不违反法律规定，双方应当遵守履行。《租赁协议》中约定了租赁期限及每年的租金数额，虽然对租金支付的期限约定不是非常明确，但参照《租赁协议》第三条”本合同生效之日起15日内一次性付清半年房屋。余款于每年
--月--
日前付清”的约定以及沃勤公司于2012年11月9日（合同生效起15日内）交纳2012年10月31日起租金的行为，可以推算出2013年10月31日至2014年4月30日的租金应当在2013年11月15日之前支付。但沃勤公司自2013年11月1日起至今的租金一直未予交纳。其次，沃勤公司直至2013年12月24日才将2012年10月31日至2013年10月31日的租金支付完毕，与其所述对支付期限没有约定或者约定不明确，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付的抗辩意见相违背。沃勤公司的上述行为均构成了《租赁协议》中约定的累计拖欠12天海天润德公司可以终止协议、收回房屋的情形。综上，海天润德公司要求解除《租赁协议》并腾退涉案房屋，于法有据，法院予以支持。同时，鉴于沃勤公司自2013年11月1日至今仍在占有、使用涉案房屋，故海天润德公司主张沃勤公司支付2013年11月1日至2013年12月31日的租金83333元（按照每年500000元／12月计算）的请求，符合《租赁协议》的约定，法院予以支持。沃勤公司对其所述未及时交纳租金系因不能正常购电的抗辩意见，证据不充分，法院不予采信。据此，原审法院于2014年4月判决：一、解除北京海天润德文化有限责任公司与北京沃勤音像有限公司于二○一二年十月一日签订的《租赁协议》；二、自判决生效之日起七日内，北京沃勤音像有限公司将位于北京市西城区×××14号院内（北京×××大厦）×××使用面积600平方米的房屋腾退交北京海天润德文化有限责任公司收回；三、自判决生效之日起七日内，北京沃勤音像有限公司向北京海天润德文化有限责任公司支付二○一三年十一月一日至二○一三年十二月三十一日的租金八万三千三百三十三元。如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，沃勤公司不服，上诉至本院，主张：《租赁协议》对租金给付期限没有明确约定，按照合同法的规定2013年11月1日至2013年12月31日的租金未到给付期限；我公司长期租用涉案房屋，实践中有时预付租金有时后付租金，海天润德公司对此并无异议；海天润德公司不卖电给我公司，导致我公司无法正常经营，上述行为已构成违约，故要求撤销原判，驳回海天润德公司的全部诉讼请求。海天润德公司同意原判。
经审理查明：海天润德公司是北京市西城区×××院内北京市茶叶公司（2011年4月更名为北京二商京华茶叶有限公司）所有建筑物（建筑面积约为12000平方米）的合法使用权人。2012年10月1日，海天润德公司（出租方，甲方）与沃勤公司（承租方，乙方）签订《租赁协议》，约定海天润德公司将位于北京市西城区×××院内（北京×××大厦）楼房×××600平方米的房屋出租给沃勤公司，租期自2012年10月31日起至2015年10月31日止，房屋用途限于音像、录音棚。合同生效起15日内一次性付清半年房租。协议第十九条约定拖欠租金累计达12天，海天润德公司可以终止协议。双方对租金数额做出如下约定：2012年10月31日至2013年10月31日年租金40万元、2013年10月31日至2014年10月31日年租金50万元、2014年10月31日至2015年10月31日年租金50万元。《租赁协议》第三条租金和租金的交纳期限：租赁期内一年房屋租金为人民币
--元，沃勤公司分两次支付。本合同生效之日起15日内一次性付清半年房租。余款于每年--月--日前付清（详见附表二）。
《租赁协议》签订后，沃勤公司分别于2012年11月9日、2013年1月25日、2013年12月24日分三次向海天润德公司支付了2012年10月31日至2013年10月31日的租金40万元（三次支付款项分别为20万元、10万元、10万元）。自2013年11月1日起，沃勤公司未再向海天润德公司支付租金。现涉案房屋仍由沃勤公司占用。
海天润德公司遂以沃勤公司拖欠租金已逾12天，符合《租赁协议》约定的终止协议的条件为由，诉至法院，要求判令解除双方签订的《租赁协议》、沃勤公司腾退租赁房屋并支付2013年11月1日至2013年12月31日的租金83333元。对此，沃勤公司以租金未到支付期限及海天润德公司不提供正常供电存在违约行为进行抗辩，并提供了收款收据、照片、视频录像予以佐证。收款收据显示：2013年10月31日被告交付电卡押金50元、12月4日购电360元、12月28日购电120元。海天润德公司指出收据显示出沃勤公司可以正常购电，而沃勤公司之所以购电数额较少，是因为沃勤公司长期未营业。对于沃勤公司提交的视频录像及照片，海天润德公司不认可视频中出现人物的身份，认为从视频所反映的内容及照片均不能证明存在沃勤公司不能正常用电的情况。另，海天润德公司与沃勤公司均认可《租赁协议》第三条关于租金交纳期限的约定中，不存在附表二。
上述事实，有《租赁合同》、《租赁协议》、收费收据及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。海天润德公司与沃勤公司签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。承租人应当按照约定的期限支付租金。《租赁协议》中虽然没有明确约定每笔租金的具体履行期限，但约定租赁期内一年房屋租金分两次支付，本合同生效之日起15日内一次性付清半年房租，但沃勤公司在2012年11月9日才付清首笔半年租金，该笔租金已迟延支付达12天，且沃勤公司直到2013年12月24日才付清2013年5月1日至2013年10月31日的下半年租金，即使按照沃勤公司自己对支付期限的理解即每期租赁期限届满时支付，也已迟延支付超过12天。根据协议约定，拖欠租金累计达12天，海天润德公司可以终止协议。现海天润德公司据此要求解除双方之间的《租赁协议》，符合合同约定，本院予以支持。《租赁协议》解除后，沃勤公司理应将涉案房屋腾退交还给海天润德公司。沃勤公司辩称实践中其有时预付租金有时后付租金，海天润德公司并未提出过异议，海天润德公司对此不予认可，且沃勤公司并无证据证明海天润德公司对给付期限给予过宽限，合同应当严格履行，本院对沃勤公司的该项辩解意见不予采信。因双方之间的《租赁协议》已经解除，且沃勤公司至今仍占用涉案房屋，故海天润德公司有权要求沃勤公司按照约定的租金标准支付2013年11月1日至2013年12月31日的租金。关于沃勤公司所述海天润德公司拒绝向其销售正常经营所需电量一节，虽然沃勤公司出示了购电收据及照片，但上述证据并不足以推断出海天润德拒绝向其销售正常经营所需电量，沃勤公司另行提交的视频资料图像晃动声音不清，海天润德公司对视频中出现的人物身份等均不认可，该视频资料亦不能证明沃勤公司的主张，故本院对沃勤公司的上述主张不予采信。综上，沃勤公司的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费2112元，由北京沃勤音像有限公司负担（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费2112元，由北京沃勤音像有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 曹 雪
代理审判员 胡珊珊
代理审判员 卢 涛
二〇一四年七月十八日
书 记 员 陈 雪