杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭下民初字第01785号
原告：杨金碧。
委托代理人：胡增冬。
被告：杭州市居住区发展中心有限公司。
法定代表人：赵志仁。
委托代理人：虞军红、张樱。
原告杨金碧诉被告杭州市居住区发展中心有限公司房屋买卖合同纠纷，于2014年9月15日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员叶东晓独任审判，于2014年10月21日公开开庭进行了审理。后本案转为普通程序，依法组成合议庭，于2015年1月12日再次公开开庭进行了审理。原告杨金碧及其委托代理人胡增冬、被告杭州市居住区发展中心有限公司委托代理人张樱到庭参加诉讼。因案情复杂，本案经本院院长批准，延长审限三个月。本案现已审理终结。
原告杨金碧起诉称：原告与李某于19XX年X月登记结婚，20XX年X月X日李某病逝。李某系离休干部，家庭住房一直困难且成为历史遗留问题。李某生前向上级组织请求帮助落实住房困难问题。去世后，原告多次向组织上反映，为此老干部局将此问题作为特殊问题进行上报，市里经讨论，同意给予解决。2009年9月15日，原、被告之间签订了《杭州市市级单位专项用房出售协议书》，约定被告同意将坐落于下城区三塘菊园X幢XXX室的专项用房出售给原告方，原告也交清了所有的购房款及相应税费，并办理交房手续。原告在交房后，一直居住至今。期间，原告多次向被告及上级组织反映请求被告配合原告办理房产过户手续，但被告均以各种理由推脱。原告认为，李某已于20XX年去世，无法成为合同当事人，被告在明知李某已去世的情况下，仍与原告签订房屋出售协议，应认定被告认可原告的合同相对人资格。为维护原告的合法权益，根据民诉讼相关规定，特向贵院起诉，望判如所请。诉讼请求：1.判令原告与被告房屋买卖合同有效，并要求被告配合办理产权过户手续；2.判令由被告承担诉讼费。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
1.杭州市市级单位专项用房出售协议书1份，欲证明原、被告存在房屋买卖关系。
2.发票1张，欲证明原告已交清房款和相应税费的事实。
3.户籍查询信息1份，欲证明李某死亡的事实。
4.结婚证1份，欲证明原告与李某系夫妻关系。
5.询问笔录1份，欲证明原告曾向组织反映问题，上级同意落实的事实。
6.民事判决书1份，欲证明：1.李某去世之后，杨金碧曾多次向组织反映落实房屋问题，市委市政府同意按照特殊政策落实；2.李某的购房资格，并非民事权利，人民法院无法通过民事行为进行判断，而应通过政策确定该房屋属于原告本人，与李某的子女无关；3.李某生前希望能给杨金碧落实住房问题的事实。
7.答复意见1份，欲证明根据杭州市机关事务管理局对原告取得购房资格进行确认。
8.房屋权属登记查询信息1份，欲证明案涉房屋仍登记在被告名下，目前未发生权属转移的事实。
9.情况说明1份，欲证明杭州市机关事务管理局明确是原告直接与被告签订专项用房购买协议，杭州市机关事务管理局只是代收了相关购房款。
10.换购协议书1份、购房款发票1张、收据1张，欲证明原告是以直购方式购买了涉案房产，而非以换购方式。
被告杭州市居住区发展中心有限公司答辩称：一、本案不属于法院受理的范围，因此依法应当驳回原告的起诉。按照最高人民法院《关于房地产案件受理问题的通知》第三条之规定，对于“属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷”，不属于人民法院主管工作的范围，人民法院依法不予受理或者驳回起诉。而本案，无论从原告的起诉状还是其提交的证据，均表明本案所涉房产属于杭州市人民政府为解决历史遗留问题、落实政策而给予李某的政策性分房，非普通的商品房或者二手房买卖。因此法院依法应当驳回原告的起诉。二、本案被告并非是适格的被告。案涉房产是由杭州市机关事务管理局为解决历史遗留问题而向被告购买的，有编号为杭居住销2009年第006号《专项用房销售（单位购房）合同书》为证。原告、李某与被告签署的《杭州市市级单位专项用房出售协议书》仅仅是被告为了履行与杭州市机关事务管理局的合同而签署的，该房屋系由杭州市机关事务管理局分配给李某。按照杭居住销2009年第006号《专项用房销售（单位购房）合同书》第五条约定“房地产交易产权转移等手续由乙方自行办理”，即房屋的产权转移等手续由杭州市机关事务管理局负责而非本案被告。因此，杭州市居住区发展中心有限公司并非是本案适格的被告。三、被告在签署合同时对于李某是否死亡的事实一无所知，原告在起诉状中的陈述与事实不符。1.被告仅仅按照杭州市机关事务管理局的要求与李某、原告签署合同，对李某是否死亡的事实并不知情。且原告也从未告知签署合同时李某已经死亡。2.从原告提供的户籍证明可以看出，原告直至2010年方注销李某的户籍，至少说明签订合同时原告有意隐瞒该事实。3.原告作为证据提交的收据中缴款人手写“杨金碧代”字样系原告自行添加，被告留底的收款收据存根联的缴款联上缴款人为“李某”并无手写“杨金碧代”的字样。对李某已经死亡却作为合同一方当事人而签订的合同，其效力由法院依法裁决。综上所述，恳请法院核查相关事实与法律，依法作出公正判决。
被告为支持其答辩理由，向本院提交了如下证据：
1.《专项用房销售（单位购房）合同书》1份（编号：杭居住销2009年第006号），欲证明案涉房屋系被告出售给杭州市机关事务管理局，并由其安置给杭州市区企事业单位离休干部。
2.收款收据存根联1份（2-1）、不动产销售发票记账联1张（2-2），欲证明：1.被告留存的收款收据上缴款人为“李某”，没有“杨金碧代”字样；2.被告所开具的发票上的付款人名称也是李某。
3.企事业选购三塘菊苑名单1份，欲证明案涉房屋系杭州市机关事务管理局安置给李某的房屋。
4.信访局回复情况1份，欲证明就案涉房屋的权属登记，杭州市机关事务管理局已陪同原告前往产权中心进行咨询，明确只有在李某遗孀及家庭成员办理遗产公证后方能进行。
审理中，本院依职权向杭州市机关事务管理局进行调查，杭州市机关事务管理局向本院出具了《关于市区企事业单位离休干部专项用房配售有关问题的说明》。
上述证握经双方当事人庭审质证，本院作如下认证：
原告提交的十组证据，被告对证据1的真实性无异议，上面是被告盖章，但对合法性和效力问题不发表质证意见，请法庭判定是否具备法律效力。对关联性和证明对象有异议，该协议明确了住房购买方为李某，而非本案原告。对于离休干部解决历史遗留问题的资格，是由李某享有，而非原告享有，故不能证明原、被告之前存在房屋买卖关系。对证据2的三性均有异议，需要更正一下，该证据是收据联，而非发票，收据联上的“杨金碧代”是事后添加的，代理人认为是原告为了诉讼需要而添加，所以本案并非原告交清房款和相应税费，而是李某缴纳的。对证据3的三性无异议，但需要说明一点，从该户籍查询可以看出，李某于20XX年死亡，但户籍在20XX年才注销，中间长达三年多的时间，而证据1的形成时间，恰恰是在李某户籍注销之前发生的。对证据4的三性均无异议。对证据5的真实性有异议，因原告未提供原件核对，且从复印件内容看，该证据与本案无关，故不予认可。对证据6的真实性、合法性无异议，对证明内容有异议，该判决书明确该购房资格并非民事权利，无法通过房屋购买而取得，而是相关单位通过政策制定取得，故不应由人民法院通过诉讼解决。对证据7的真实性无异议，该份回函非常明确说明，原告只有在办理继承公证后，才能办理相关房屋的所有权证，故原告对被告提起诉讼并无任何法律依据。对证据8的真实性和合法性无异议，案涉房屋目前确实登记在被告名下，但该房屋被告早就出售给杭州市机关事务管理局，由其安置给相关人员，故被告并不是案涉房屋的权利人。对证据9的真实性、合法性无异议，对证明对象有异议，从该情况说明看，恰恰说明可以按照相关政策享受配售房屋的对象是李某，而非本案原告。对证据10形式上的真实性无异议，但需要说明一点，该份换购协议书，与案涉房产并非是同一批房屋，因此并不具备可比性。同时，原告自己也陈述该份协议是针对换购的房屋，而非直购房屋。所谓换购，是指已享受住房的干部，将其原先的房产交回后，再重新签订换购协议书。而李某是无房户，所以是直购，但享受直购的对象是李某，而非原告。本院对证据1的真实性予以确认，该证据虽系原告签字，但因享有购房资格的对象为原告丈夫李某，故不能直接证明原告与被告之间存在房屋买卖关系。证据2、3、4的效力予以确认。证据5因原告未提供原件，故对其证据效力不予确认。证据6、7、8、9的效力予以确认。证据10的真实性予以确认，但该证据与本案缺乏关联。
被告提交的四组证据，原告对证据1的真实性不予确认，因该证据与原告所提交的证据1相矛盾。对证据2-1的真实性不予确认，因该收据联是第1页，并未加盖公章。对证据2-2的真实性无异议，但需要说明一点，因购房合同上是李某的名字，开具的发票名字当然也是李某，但购房款都是原告缴纳。对证据3的真实性无法确认，对关联性有异议。对证据4的真实性，请法院核实原件后予以确认，而且该证据仅是信访局的一个答复，而非市委市政府所颁布的政策，其中涉及的《办法》，与原告所了解的相关《办法》内容相矛盾。本院对证据1的真实性予以确认。证据2两份证据可以相互印证，故对其证据效力予以确认。证据3、4的真实性均无法核实，故不予确认。
对于本院调取的杭州市机关事务管理局出具的《关于市区企事业单位离休干部专项用房配售有关问题的说明》，原告对于关于李某去世及配售工作启动的时间和第二段等内容无异议，对“仅副市级或地专以上离休干部去世后，配偶可单独作为配售对象参加离休干部专项用房配售”内容的真实性有异议，据原告了解，该《办法》并无该部分内容，市机关事务管理局应提供相应的《办法》文本作为附件以便法院核实，但其并未提供。另根据规定离休干部死亡由其配偶代为办理购房手续，但杭州市机关事务管理局却并未明确所谓的规定到底是什么规定，故对其内容的真实性不予确认。原告的住房问题本就存在市委市政府讨论研究后特事特办的成分，故相关的内部政策不应成为制约和限制原告合法行使产权人权利的阻碍，被告及杭州市机关事务管理局应尊重市委市政府的相关决议配合原告办理产权手续。被告对该说明的三性无异议。认为该说明明确案涉房屋的购房主体是李某，原告仅仅是代理人的角色，因此，原告要求确认房屋买卖合同系被告与原告之间签署且有效并办理产权过户手续的诉请应当予以驳回。本院认为杭州市机关事务管理局作为涉案房屋配售工作的实施单位，其出具的说明与本案具有关联，故对其证据效力予以确认。
根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认如下案件事实：
原告杨金碧系离休干部李某配偶，两人于19XX年X月登记结婚，系再婚。李某于20XX年X月X日去世。李某生前居住的杭州市湖墅新村XX幢X单元XXX室房屋，产权属杭州市基督教三自爱国运动委员会所有，李某未参加房改。
2009年8月，根据《杭州市区企事业单位离休干部解决历史遗留问题专项用房配售办法》规定，杭州市机关事务管理局启动离休干部专项用房配售工作。该办法规定的配售范围和对象为：原在杭州市区企事业单位工作、2006年6月30日仍健在的离休干部，且有杭州市区常住户口，现住房面积标准未达到的可以申请购房。
2009年9月15日，被告杭州市居住区发展中心有限公司作为住房出售单位（甲方），李某作为住房购买人（乙方）签订《杭州市市级单位专项用房出售协议书》一份，约定：甲方同意将坐落于杭州市三塘菊园X-
XXX室的专项用房出售给乙方，该房屋建筑面积95.58平方米。经市房改办审批该套专项用房出售总价为人民币288651.6元。甲方在2009年12月31日前发放《业主入伙通知书》，乙方在通知书规定的时间内领取房屋，进行装修。原告在乙方落款处签上李某及自己的名字，在支付购房款后领取了上述房屋。因一直未办理房屋产权登记手续，原告多次向信访局等部门反映，对此杭州市机关事务管理局答复原告：根据专项用房权证办理有关规定，原告需在完成继续公证后，方可办理该专项用房的所有权证。鉴于原告未办理继承公证手续，故房屋所有权证无法办理。
2011年6月李某的子女李某乙、李某丙、李某丁诉杨金碧法定继承纠纷[（2011）杭拱民初字第619号]由杭州市拱墅区人民法院立案受理，其诉请的遗产中包括杭州市三塘菊园X-
XXX室房屋。该院经审理后依法作出2011年9月15日民事判决，对于杭州市三塘菊园X-
XXX室房屋，该院认为：李某在去世前尚不知晓能购买该专项用房，后相关部门根据李某家庭的实际情况依据相关政策赋予了李某购买该专项用房资格。取得购房资格是政策待遇的享有，不属于财产或财产权益，购房资格也不是民事权利，故不属于遗产。杨金碧根据李某的购房资格，以李某的名义与售房单位签订合同购买了房屋，该房屋属于民事法律中的财产。由于该房屋的配售属于政策待遇的落实，与人身性密切相关，该房屋应认定属于购房资格享有人。根据法律规定，公民的权利能力始于出生、终于死亡。在公民死亡后依据合同购买取得的房屋，不属于死者的遗产。因此，认定该房屋权利的归属关键是需认定在原购房资格人死亡后其购房资格由何人继受，是由死者配偶继受还是由死者的继承人共同继受。由于购房资格并非民事权利、所以人民法院无法通过民事法律的相关规定作出判断，而应当由政策制定部门依据政策的相关规定进行确定。故杭州市拱墅区人民法院对于该法定继承纠纷案中原告要求继承杭州市三塘菊园X-
XXX室房屋的请求，未予支持。该判决业已生效。
审理中，杭州市机关事务管理局向本院出具《关于市区企事业单位离休干部专项用房配售有关问题的说明》，内容如下：根据《杭州市区企事业单位离休干部解决历史遗留问题专项用房配售办法》（以下简称《办法》）关于配售对象为“原在杭州市区（不含萧山、余杭）企事业单位工作、2006年6月30日仍健在的离休干部”的规定，李某符合配售准入资格。2007年X月X日李某去世。2009年8月，离休干部专项用房配售正式启动。根据《办法》，仅副市级或地专级以上离休干部去世后，配偶可单独作为配售对象参加离休干部专项用房配售。因此，杨金碧于2009年8月，在李某去世后选购的三塘菊园X-
XXX室专项用房配售资格主体仍然属于去世的离休干部李某，不属于杨金碧。根据规定，离休干部死亡由其配偶代为办理购房手续。根据《办法》关于“有实物分房必须全部交回换购专项用房”的规定，杨金碧因原湖墅新村XX-X4-XXX系杭州市基督教三自爱国会产权的房产，无法交回，因此，杨金碧将该房退回，以无房名义参加专项用房配售，直接与三塘菊园开发单位杭州市居住区发展中心有限公司签订专项用房购房协议，所购房款价格按照杭州市物价局批复的价格计算。上述房屋的购房款由杭州市机关事务管理局收取后，转付给本案被告。
另查明：案涉房屋系杭州市机关事务管理局向被告所购，同时购买的房屋共计126套。案涉房屋目前仍登记在被告名下。
本院认为：一、本案系房屋买卖合同纠纷，所涉及的法律关系发生于公民与房地产开发商之间，双方之间系平等民事主体，故应属法院主管工作范围。二、关于本案的实体处理。原告杨金碧与被告杭州市居住区发展中心有限公司之间签订的《杭州市市级单位专项用房出售协议书》，系杭州市机关事务管理局根据《杭州市区企事业单位离休干部解决历史遗留问题专项用房配售办法》之规定，明确杨金碧丈夫李某符合配售资格后，在李某已去世的情况下，由原告代为办理购房手续而形成，协议签订后，原告支付了相应购房款并办理了交房手续，该房屋目前由原告居住。现原告认为合同主体为原、被告双方，房屋买卖关系应系在原、被告之间形成，而被告则认为合同主体系李某与被告，原告仅以李某遗孀的身份代为办理购房手续，故无法将房屋登记在原告个人名下。对于该争议，杭州市机关事务管理局作为落实离休干部专项用房配售工作的实施方，已向本院明确对案涉房屋享有配售资格的对象系李某，即李某去世前已享有该专项用房的配售资格，因此，即使购房手续系李某去世后所办理，该配售的资格主体仍属于李某，原告仅系购房手续的代办人。故原告主张其作为案涉房屋的资格享有人与被告所签的《杭州市市级单位专项用房出售协议书》有效，涉案房屋应过户至其个人名下的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告杨金碧的诉讼请求。
案件受理费80元，由原告杨金碧负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费80元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68】。
审 判 长 叶东晓
人民陪审员 施伯华
人民陪审员 郑 义
二〇一五年七月九日
书 记 员 王忠可