内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内2921民初84号
原告阿拉善盟职业技术学院，组织机构代码证号05784563-7，住所地内蒙古自治区阿拉善左旗巴彦浩特镇和硕特路237号。
法定代表人周玉碧，系该学院院长。
委托代理人徐跃明，系该学院工作人员。
委托代理人李克福，系内蒙古北杰律师事务所律师。
被告习俊敏，住内蒙古自治区阿拉善左旗巴彦浩特镇。
第三人魏玉龙，住内蒙古自治区阿拉善左旗巴彦浩特镇。
第三人周凯，住内蒙古自治区阿拉善左旗巴彦浩特镇。
第三人张皓，住内蒙古自治区阿拉善左旗巴彦浩特镇。
原告阿拉善盟职业技术学院诉被告习俊敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月8日立案受理。本案在审理过程依原告阿拉善盟职业技术学院的申请通知魏玉龙、周凯、张皓三人作为本案第三人参加诉讼，依法由审判员张逸涵适用简易程序公开开庭进行了审理，原告阿拉善盟职业技术学院的委托代理人徐跃明、李克福，被告习俊敏及第三人魏玉龙、周凯、张皓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告阿拉善盟职业技术学院诉称，2012年1月1日，原阿拉善广播电视大学（2013年合并成立阿拉善盟职业技术学院）与被告签订《房屋出租合同》，原告将位于公园西侧原技校餐厅的四间门面房屋（包括附属房屋设施274.4平米，占地面积680平方米），以40000元/年的价格租赁给被告，租赁期限2012年1月1日至2015年12月31日。2013年5月原告发现被告违反租赁合同，私自将其中的三间房屋转租给他人，原告向人民法院提起诉讼要求解除合同，阿拉善左旗人民法院以合同租赁期未到为由，判令双方继续履行合同。2015年12月31日租赁合同到期，原告提前告知被告，原告要收回出租房屋，作为学生的实践基地用房，不再续签合同，但是被告不配合，到期后拒绝腾房，继续占有使用出租房屋，被告仅向其他人收取的三间房屋租赁费就达到12000元/月，逾期继续占有使用费应当按照原告收取的费用来计算。而且更为可恶的是，被告又私下与其他三名次承租人签订租赁合同，竟然将转租的期限延续到2016年6月4日、2017年9月19日、2018年4月25日。租赁合同期满，被告逾期不腾房的行为已严重违约，按照双方签订的《房屋出租合同》第八条二款规定：“违约方违约，违约金为一年房租金的20%”。为此，原告特依法提起诉讼，请求：一、判令被告立即腾出租赁原告位于公园西侧原技校餐厅的四间门面房屋（包括附属房屋设施274.4平米）；二、判令被告支付逾期继续占有原告的房屋直至腾房之日占有使用费15000元/月；三、被告按照合同约定承担违约金8000元；四、被告承担本案的全部诉讼费用。
被告习俊敏辩称，被告习俊敏在租赁房屋后又加盖了房屋，在2013年原告起诉被告习俊敏后原告委托有关评估机构评估加盖的房屋价值近60万元，但原告未予补偿。被告习俊敏一直是关门锁门状况不存在占有状态。关于违约金原告找被告习俊敏收房时，被告习俊敏要求学院先解决加盖房屋的事，但学院不予解决，所以被告不存在违约，故不承担违约金。
第三人魏玉龙述称，魏玉龙与习俊敏签订租赁合同时，习俊敏也没有给魏玉龙看习俊敏和原告之间的合同。魏玉龙与习俊敏签订了四年房屋租赁合同，习俊敏在合同当中增加了一条内容“如果合同到期，无法续签合同，那么双方解除合同”，这里所说的合同是指习俊敏和电大的合同。如果魏玉龙和习俊敏之间的合同履行不了，那么还涉及到魏玉龙对房屋的装修投入。
第三人周凯述称，周凯在与习俊敏签订房屋租赁合同时并不知道习俊敏与原告之间签订租赁合同事情，习俊敏也没有告知其与原告签订租赁合同一事，后来还是通过邻居知道的。如果习俊敏和原告合同到期的话也牵扯到周凯的装修投入。
第三人张皓述称，张皓在和习俊敏签订房屋租赁合同也没有见到习俊敏和电大之间签订的合同。签订合同时习俊敏说房屋也是从他人处租来的，而且租赁期还长的呢，所以才签的合同。习俊敏没有说她是和谁签的合同。
经审理查明，自2005年起，原阿拉善广播电视大学（现阿拉善盟职业技术学院）将其所有的位于阿拉善左旗巴彦浩特镇公园大门西侧原技校餐厅出租给被告习俊敏。2012年1月1日，原告与被告习俊敏就所租赁的房屋签订一份《房屋出租合同》，合同约定租赁房屋建筑面积274.4m2，占地面积680m2，租赁期限四年，自2012年1月1日起至2015年12月31日，租金每年40000元。租赁期间，新增的设备、财产均由被告负责购置，如需装修、改建须向原告提出申请，经原告同意后方可实施，费用由被告承担，但不能损坏主体结构。承租期满后，新增固定设施不得改动、拆卸。租赁期间被告新改、新建房屋发生垮塌等安全事故，原告概不负责。租赁期间的水、电、暖的费用均由被告承担。未经原告同意被告不得将房屋转租、转让他人。否则原告有权解除合同，收回房屋。在租赁期间，双方无条件履行合同，不能单方违约，否则，违约方按一年房屋租金的20%承担违约金。2013年5月15日，原告以被告未经原告同意将承租的房屋转租给他人，原告已书面通知被告解除合同为由将被告诉至本院，要求被告返还承租房屋，并承担违约金。阿拉善左旗人民法院经审理查明2012年5月10日原阿拉善广播电视大学校长刘孟和吉日格勒出具一份同意被告将部分房屋转租的书面意见，并于2013年9月10日作出（2013）阿左民一初字第835号民事判决书，判决驳回原告的诉讼请求，判决现已生效。2015年12月24日，原告书面通知被告将于2016年1月1日收回出租房，并按约定检查房屋及附属设施，若有违约将按合同条款履行。现原告以房屋租赁合同期限已到期，要求被告返还承租房屋并承担违约金及占用期间的使用费。
另查明，2014年4月3日，被告将其所承租的房屋中一间房屋（合同约定转租房屋面积为120平米）转租于第三人魏玉龙，租赁期限为四年，自2014年4月25日起至2018年4月25日，第一年租金50000元，之后三年每年租金为60000元。第三人魏玉龙按合同约定向被告支付第一年和第二年的房屋租金。
2014年9月19日，被告将其所承租的房屋中一间房屋（合同约定转租房屋面积为100平米）转租于第三人张皓，租赁期限为三年，自2014年9月19日起至2017年9月19日，房屋租赁费55000元。第三人张皓按合同约定向被告支付第一年房屋租赁费55000元，支付第二年的房屋租赁费45000元。
2015年6月4日，被告将其所承租的房屋中一间房屋（合同约定转租房屋面积为30平米）转租于第三人周凯，租赁期限为一年，自2015年6月4日起至2016年6月4日。第三人周凯按合同约定向被告支付了租赁费29000元。
本院采信并据以认定上述事实的证据有原、被告双方相互认可的庭审陈述以及原被告双方出示的下列证据为证，本院予以确认。
原告出示并被采信的证据有：1、房屋所有权证一份、国有土地使用证一份；2、房屋出租合同；3、通知一份；4、阿拉善左旗人民法院（2013）阿左民一初字第835号民事判决书一份；5、房屋租赁合同三份。
被告出示并被采信的证据有：1、房屋及建筑物出租合同一份。
本院认为，原、被告双方自愿协商达成的《房屋出租合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，为合法有效的合同，双方应按合同约定全面履行，2015年12月31日，租赁合同期限届满，按合同约定被告应向原告返还承租的房屋。被告习俊敏在合同履行期间又将承租的部分房屋转租给第三人魏玉龙、周凯、张皓，由于2012年5月10日原阿拉善广播电视大学校长刘孟和吉日格勒出具一份同意被告将部分房屋转租的书面意见，故被告习俊敏将承租的房屋转租给第三人不违反原、被告双方的合同约定，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，被告虽经原告同意将承租的房屋进行转租，但转租的期限超过了承租人剩余的租赁期限，超过部分应认定为无效,故本院依法确认被告习俊敏分别和第三人魏玉龙、周凯、张皓签订房屋租赁合同中超过承租人习俊敏剩余租赁期限部分无效，鉴于被告将部分承租的房屋转租给第三人，故案涉房屋应由被告和第三人共同返还，对于被告和第三人魏玉龙、周凯、张皓因房屋转租事宜产生的纠纷双方可另行处理。被告提出本案不应将魏玉龙、周凯、张皓作为第三人通知参加诉讼的抗辩理由，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第二款的规定，因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼，故被告习俊敏的抗辩意见无法律依据。被告习俊敏在房屋租赁合同期限届满后，未将承租的房屋返还出租人阿拉善盟职业技术学院，已构成违约，应按合同约定承担违约责任，故原告要求被告按每年房屋租赁费的20%承担违约金的诉讼请求有事实依据，本院予以支持。对于被告辩称原告未将其加盖的房屋事宜进行处理，并在庭审后提出反诉，依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第二百三十二条的规定，人民法院在案件受理后，被告提出反诉应当在法庭辩论结束前提出，被告提出反诉的时间已超规定的期限，被告对此主张可另案处理。第三人魏玉龙、周凯、张皓按《房屋出租合同》约定分别向原告支付了租赁费，故从原被告双方合同租赁期限届满之日起到案涉房屋实际返还期间的占有使用费应由被告支付。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告习俊敏及第三人魏玉龙、周凯、张皓于本判决发生法律效力之日起十日内将案涉房屋腾出返还于原告阿拉善盟职业技术学院；
二、被告习俊敏于本判决发生法律效力之日起五日内向原告阿拉善盟职业技术学院给付租赁合同期限届满之后被告占有案涉房屋使用费，房屋占有使用费从2016年1月1日起计算，每月支付11166.67元至案涉房屋实际腾出返还原告为止（每月占有使用费的计算方式为：[60000元+29000元+45000元］÷12个月）；
三、被告习俊敏于本判决发生法律效力之日起五日内向原告阿拉善盟职业技术学院支付违约金8000元；
四、驳回原告阿拉善盟职业技术学院的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费187.5元，由被告习俊敏负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状四份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阿拉善盟中级人民法院。
审判员 张 逸 涵
二〇一六年三月三十日
书记员 苏龙高娃