黑龙江省双城市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）双民初字第1014号
原告：王玉香，女，1955年10月25日出生，汉族，无业，现住双城市。
委托代理人：高权，法律工作者。
委托代理人：安静杰，原告的女儿。
被告：张雪松，男，1981年2月15日出生，汉族，公务员，现住双城市。
被告：安宇，男，1981年2月26日出生，汉族，无业，现住双城市。
被告：罗慧娟，女，1983年6月7日出生，汉族，无业，现住双城市。
委托代理人：王少元，法律工作者。
原告王玉香与被告张雪松、安宇、罗慧娟确认合同无效纠纷一案，本院于2014年6月17日受理后，依法组成合议庭，于2014年8月18日公开开庭进行了审理。原告王玉香及委托代理人高权、安静杰，被告张雪松、安宇、罗慧娟及委托代理人王少元，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2008年6月份，原告出资人民币50，800.00元购买双城市奋斗街新城区民乐小区A区4栋4单元6层2号住宅房屋。由于当时没有全款买此房屋，交纳首付款后，原告要求贷款购房资格不合格，于是找到我儿子安宇的朋友张雪松，2008年7月17日用被告张雪松名义贷款，将购房余款全部还清。自2008年7月17日原告以张雪松的名义偿还银行贷款，截止2011年5月4日银行贷款全部还清，银行将以张雪松名义房照给付原告。被告安宇是原告的儿子，原告让安宇代为保管房照。2012年被告安宇与被告罗慧娟结婚，原告同意二被告暂住原告购买房屋，但对暂住房屋二被告没有处分权。被告张雪松在没有征得原告同意情况下，将原告房屋于2013年8月3日以假买卖形式，卖给被告罗慧娟，侵害了原告的权利。请求确认被告张雪松与被告罗慧娟2013年8月3日签订房屋买卖合同无效，本案诉讼费用由被告承担。
原告为证实其主张，提供以下证据：
证据1、王玉香身份证复印件一份。证明原告居住双城市双城镇隆化街三委一组。
证据2、被告罗慧娟与被告张雪松签订房屋买卖协议一份。证明被告罗慧娟没有交纳购房款买卖虚假，房屋买卖未经原告同意无效。
证据3、以被告罗慧娟名义房屋产权证房照复印件一份。证明被告罗慧娟与被告张雪松房屋买卖无效，房屋产权证照取得无法律依据无效。
证据4、双城市房产局业务受理单复印件一份。证明被告罗慧娟违法办理房屋产权登记手续。
证据5、被告张雪松与原告签订协议一份。证明双方约定，以被告张雪松名义购买房屋属于原告所有，未经原告同意不许将房屋卖给第三人。
证据6、银行存款存折二份。证明原告以被告张雪松名义在银行开户存款，自2008年7月17日起至2011年5月4日止，原告偿还银行房屋贷款人民币62，522.00元。
被告罗慧娟辩称，购买涉诉房屋并在双城市房产住宅局履行买卖手续，缴纳了相关费用，于2014年8月21日取得归罗慧娟名下的房屋产权证书，产权证号1301003152。罗慧娟购买此房产时，张雪松向房产住宅局出示了出卖房屋属于本人所有的产权登记证明，登记号是双城市奋斗街10-A0012663号，此处房产经过双城市住宅局工作人员确认无疑后，履行了全部买卖手续，并履行房屋产权买卖变更手续，房产住宅局将涉诉房屋产权变更到罗慧娟名下。张雪松具备出卖房屋资格，双方履行购买手续，交付了房价款及相关费用，罗慧娟取得了产权证书，原告与张雪松存在任何法律关系都不影响罗慧娟取得房产的权利。请求驳回原告的诉讼请求。
被告针对自己的主张，提供以下证据：
证据1、10-A0012663号房产证复印件一份。证明被告罗慧娟购买房屋属于被告张雪松所有。
证据2、张雪松、罗慧娟身份证明复印件各一份、房屋买卖转移申请书一份、房屋买卖登记受理业务书一份、房产登记综合审批书一份、房屋档案登记查询表一份、住房基金转移证明一份、房地产评估单一份、房产住宅局询问笔录一份、4717号受理单一份、业务流程交接表一份、房地评价合同书一份、相关票据13份、房屋买卖协议一份（共24页，均为复印件）。证明房屋买卖过程中，双方均向房产局提供身份证明并到场签字。房产局工作人员经查询、审批，受理了罗慧娟与张雪松之间的房屋买卖过户业务，并将房产维修基金转移到罗慧娟名下。买卖房屋评估作价人民币200，000.00元，属于出卖人单独所有，房屋购买方自愿购买，罗慧娟向房产局缴纳相关费用。
证据3、房屋所有权证书复印件一份。证明被告罗慧娟取得本案争议房屋所有权。
被告张雪松辩称，2008年被告安宇请求以我的名义买房，我就同意了。去年我自己想要购买房屋，因购买第二套房屋缴纳的税率较高，我找被告安宇协商，要求将以我名义购买的他们家所有房屋产权过户回去。他同意后，我也没有太多过问他们家庭中事情的细节，就将房屋产权所有人张雪松名字过户到安宇媳妇罗慧娟名下，罗慧娟重新办理了房屋产权证。
被告张雪松、未针对自己的主张提供证据。
被告安宇辩称，张雪松是我的朋友，我妈没有购买房屋贷款的权利，当时以张雪松名义贷款，贷款购买房屋产权就登记在张雪松名下。去年，张雪松准备自己购买房屋时，张雪松就要求将以其名义贷款购买房屋产权过户给我妈名下。我就自作主张，没有经过我妈的同意，直接把贷款购买房屋产权过户到我媳妇罗慧娟名下。
被告安宇未针对自己的主张提供证据。
庭审过程中，原、被告双方分别针对相对方提供的证据，发表了质证意见。针对原告提供证据1、原告身份证一份。三被告均无异议，能够证明原告属于双城市双城镇隆化街三委一组居民。属于有效证据，本院予以采信。原告提供证据2、被告罗慧娟与被告张雪松签订房屋买卖协议一份。被告罗慧娟对真实性无异议，对证据指向有异议，认为协议是双方自愿在房产住宅局签订，房产住宅局已经确定买卖关系。被告张雪松认为房屋买卖协议，是为了应付房产住宅局办理过户登记时需要的流程手续，反映房屋买卖的钱数都没有给付。被告安宇认为房屋买卖协议是一种形式，一分金钱交易都没有。本院认为，被告罗慧娟未提供给付被告张雪松购房款证据，被告张雪松在答辩中已经明确表示，被告罗慧娟购买房屋属于以被告张雪松名义按揭贷款购买，虽然房屋产权登记在被告张雪松名下，但是该房屋实际由原告购买。原告提供证据能够证实被告罗慧娟没有交纳购房款，被告张雪松无权处理涉案房屋，被告张雪松与被告罗慧娟签订房屋买卖协议，未经房屋实际所有人同意，双方签订协议无效。属于有效证据，本院予以采信。原告提供证据3、依被告罗慧娟名义房屋产权证房照一份。被告罗慧娟对房照的真实性无异议，对证据指向有异议，认为如果房照是虚假应当提起行政诉讼，不属于本庭审理的内容。被告张雪松没有异议，被告安宇认为房照是按照正常手续办的，在办理更名过户过程中，我让将登记在张雪松名下的房产变更过户给被告罗慧娟。本院认为，被告张雪松已经承认对涉案房屋没有处分权，原告提供证据能够证实房屋产权管理机构，依据被告张雪松与被告罗慧娟签订的虚假房屋买卖协议，给被告罗慧娟办理了房屋买卖产权登记手续，并颁发房屋产权证书。属于有效证据，本院予以采信。原告提供证据4、双城市房产局业务受理单一份。被告罗慧娟对真实性无异议，房产住宅局是按照房屋买卖登记业务流程依法提供，没有虚假和欺骗。被告张雪松认为业务受理单是房产局办理房屋买卖必须走的流程。被告安宇无异议。本院认为，被告张雪松已经承认对涉案房屋没有处分权，原告提供证据能够证实房屋产权管理机构，依据被告张雪松与被告罗慧娟签订的虚假房屋买卖协议，给被告罗慧娟办理了房屋买卖产权登记手续。属于有效证据，本院予以采信。原告提供证据5、被告张雪松与原告签订协议一份。被告罗慧娟认为不真实。被告张雪松无异议，认为签订协议时与安宇是朋友，后来把房屋产权变更罗慧娟名下，也是因为安宇与罗慧娟是夫妻关系。被告安宇无异议，本院认为，协议中明确约定，原告需要按揭贷款购买房屋，原告不符合按揭贷款条件，以被告张雪松名义按揭贷款购买房屋，购买房屋首付款和银行贷款均由原告给付，未经原告同意，被告张雪松不得将购买房屋更名过户给任何人。原告提供证据能够证实2008年6月1日原告与被告张雪松签订协议，双方约定以被告张雪松对按揭贷款购买房屋没有所有权、处分权，该房屋的实际购买人属于原告，属于有效证据，本院予以采信。原告提供证据6、以被告张雪松名义原告持有存折二份。被告罗慧娟提出异议，认为不能证实原告偿还争议房屋贷款，属于张雪松还款，即使是张雪松还款与本案也没有关联性。被告张雪松和被告安宇均无异议，本院认为，庭审过程中经被告张雪松自认，本案争议房屋属于以被告张雪松名义按揭贷款购买房屋，该房屋的实际购买人属于原告。原告提供证据能够证明原告以被告张雪松名义在银行开户存款，自2008年7月17日起至2011年5月4日止，偿还银行房屋贷款人民币62，522.00元。属于有效证据。本院予以采信。
被告罗慧娟提供证据1、10-A0012663号房产证复印件一份。原告对真实性无异议，对证据的指向提出异议，认为以被告张雪松名义按揭贷款购买房屋，该房屋的实际购买人属于原告。被告张雪松和被告安宇均无异议。本院认为，庭审过程中经被告张雪松自认，本案争议房屋属于以被告张雪松名义按揭贷款购买房屋，购买该房屋的首付款和偿还银行房屋贷款均由原告支付，被告张雪松对以他名义按揭贷款购买房屋没有所有权和处分权。被告罗慧娟提供证据可以证明购买房屋登记在被告张雪松名下，但是不能证明被告张雪松对该房屋具有处分权。本院对证据内容采信，对被告需要证明的内容不予采信。被告罗慧娟提供证据2、张雪松、罗慧娟身份证明复印件各一份、房屋买卖转移申请书一份、房屋买卖登记受理业务书一份、房产登记综合审批书一份、房屋档案登记查询表一份、住房基金转移证明一份、房地产评估单一份、房产住宅局询问笔录一份、4717号受理单一份、业务流程交接表一份、房地评价合同书一份、相关票据13份、房屋买卖协议一份（共24页，均为复印件）。原告认为被告罗慧娟与被告张雪松恶意串通，以合法的形式掩盖非法的目的，骗取房产局的工作人员出具违法证书。被告张雪松和被告安宇均无异议。本院认为，庭审过程中被告张雪松自认，以他名义按揭贷款购买房屋首付款和偿还银行房屋贷款均由原告支付，他对房屋没有处分权，签订房屋买卖协议及出具的其它手续，是为了应付房产局办理房屋产权过户。原告提供证据不能证实被告张雪松对以他名义按揭贷款购买房屋具有处分权。本院对证据真实性采信，对证据需要证明的内容不予采信。被告罗慧娟提供证据3、房屋所有权证书一份。原告认为房照的取得没有法律依据，房照应当依法撤销。被告张雪松和被告安宇均无异议。本院认为，房屋出卖人被告张雪松自认，以他名义按揭贷款购买房屋首付款和偿还银行房屋贷款均由原告支付，他对房屋没有处分权。被告罗慧娟依据她与被告张雪松签订房屋买卖协议，取得的房屋产权证不属于合法取得。本院对证据真实性采信，对证据需要证明的内容不予采信。
经过对上述证据的分析与认定，结合庭审时原、被告的自认，可以确认以下事实：
原告属于双城市双城镇隆化街三委一组居民，2008年准备购买双城镇民乐小区A区4栋4单元6层2号住宅房屋，因不具备按揭贷款购买房屋资质，于是由原告的儿子被告安宇找其朋友被告张雪松，协商以他名义按揭贷款购买房屋事宜。2008年6月1日原告与被告张雪松签订协议，双方约定以被告张雪松名义按揭贷款购买房屋，购买房屋首付款和偿还银行贷款均由原告负责，未经原告同意，被告张雪松不得将购买房屋更名过户给任何人。原告交付购买房屋首付款后，在中国银行以被告张雪松名义开户存款，自2008年7月17日起至2011年5月4日止，原告偿还中国银行房屋贷款本息合计人民币62，522.00元。
2010年6月1日，双城市房产住宅局颁发字第10-A0012663号房权证，将以被告张雪松名义按揭贷款购买房屋登记为被告张雪松所有。2012年被告安宇与被告罗慧娟结婚，原告同意二被告暂住原告购买房屋，但对暂住房屋无处分权。2013年被告张雪松准备自己购买房屋，因涉及购买第二套房屋缴纳税率，被告张雪松找到被告安宇协商，要求将以被告张雪松名义按揭贷款购买房屋产权给他们家过户回去。被告安宇未与原告协商，要求被告张雪松将该房屋更名过户给爱人被告罗慧娟。按房产局办理房屋更名过户程序要求，被告罗慧娟与被告张雪松签订房屋买卖协议一份，约定房屋买卖价款人民币80，000.00元，被告罗慧娟实际并没有给付被告张雪松房屋买卖价款。2013年8月21日被告罗慧娟在双城市房产局重新办理了房屋产权证，房屋产权证号为：13010031**。被告安宇与被告罗慧娟离婚纠纷一案，本院另案正在进行审理过程中。
本院认为，原告以被告张雪松名义按揭贷款购买房屋，并且购买房屋首付款和偿还购买房屋贷款，均由原告支付，原告属于该房屋的实际所有人，被告张雪松对原告实际所有的房屋无处分权。原告购买房屋后，将房屋交给儿子被告安宇与儿媳被告罗慧娟居住，被告安宇对该房屋也没有处分权。被告安宇未经原告同意，要求被告张雪松与被告罗慧娟签订房屋买卖协议，将原告购买房屋卖给被告罗慧娟，虽然被告张雪松没有收取被告罗慧娟给付房屋买卖价款，但是损害了原告合法权益。原告要求确认被告张雪松与被告罗慧娟签订房屋买卖协议无效的讼诉请求，符合法律规定，本院予以支持。被告罗慧娟认为购买被告张雪松房屋后，已经在双城市房产局办理了房屋产权登记手续，对争议房屋具有所有权的抗辩主张，不属于本案审理范围，应当另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第一百三十条之规定，判决如下：
被告张雪松与被告罗慧娟之间签订的房屋买卖协议无效。
案件受理费人民币100.00元，由被告张雪松承担。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。
审判长 李兆军
审判员 于纯新
审判员 于 红
二〇一四年九月二十六日
书记员 苏 楠