哈尔滨市道里区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）里民一民初字第1666号
原告哈尔滨新天地物业管理有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市利民开发区。
法定代表人郝力，总经理。
委托代理人李鑫，该公司职员。
委托代理人候德煜，黑龙江宏珲律师事务所律师。
被告大连佳和物业管理有限公司，住所地辽宁省大连市沙河口区。
法定代表人刘品昌，总经理。
委托代理人安然，辽宁罗力彦律师事务所律师。
委托代理人徐勇，辽宁罗力彦律师事务所律师。
原告哈尔滨新天地物业管理有限公司与被告大连佳和物业管理有限公司合同纠纷一案，本院于2014年9月1日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告哈尔滨新天地物业管理有限公司委托代理人李鑫、侯德煜，被告大连佳和物业管理有限公司委托代理人安然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告系原哈尔滨麦凯乐国际公寓的物业公司。2013年5月1日，原告经业主大会选票选中，并由哈尔滨市道里区尚志街道办事处中央大街社区居民委员会授权与被告进行交接。2013年5月15日，被告与原告进行交接，并对其所收取的2013年5月1日至2013年12月31日的物业费进行了确认，并出具费用统计表，明确欠款数额为602682.1996元。原告自交接后至今，对哈尔滨麦凯乐国际公寓的全体业主提供了物业服务。原告就上述款项多次向被告催要未果，请求依法判令被告给付原告欠款本金602682.1996元，并给付自2013年5月15日至判决执行完毕之日的利息（按银行同期贷款利率计算）。
被告辩称：不同意原告诉讼请求，请求人民法院依法予以驳回。一、原告并非本案的适格主体，法院应驳回原告起诉。（一）原告与被告不存在合同关系。原告与被告均系独立的物业管理有限公司，被告是于2006年11月18日与大连大商集团哈尔滨房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，成为哈尔滨麦凯乐国际公寓的物业公司。按照法律规定，原告应与哈尔滨麦凯乐国际公寓业主委员会签订新的《物业服务合同》。原告与被告之间不存在任何合同关系。（二）原告不具有被告应向其移交物业资料的合法主体身份。原告并不是与哈尔滨麦凯乐国际公寓业主委员会签订的新物业服务合同，其主体资格违反法律规定。原告以“中央大街社区”出具的《授权书》为由，向被告主张权利，其主体资格不符合相关法律规定。根据《物业管理条例》规定，被告在退出哈尔滨麦凯乐国际公寓物业服务后，应与哈尔滨麦凯乐国际公寓业主委员会办理交接手续；而即使哈尔滨麦凯乐国际公寓尚未成立业主委员会，按照《哈尔滨市物业管理条例》规定，由中央大街社区代行业主委员会职责与被告办理资料交接手续；交接完毕后，由中央大街社区再与原告办理物业验收、移交手续。哈尔滨麦凯乐公寓已经成立了业主委员会，原告作为新选聘的物业服务企业，应当与业主委员会办理交接，而与被告无关。二、被告已按照相关规定及要求办理了物业资料移交手续，没有过错，不应承担责任。在退出物业服务过程中，被告按照政府文件的要求办理有关公告、告知、备案手续，并在哈尔滨麦凯乐国际公寓没有业主委员会的情况下，与社区多次沟通，要求社区落实移交方案并对移交过程及手续按照法律规定予以监督。由此可见，被告至今未能将物业相关资料交接手续全部办理完毕的原因不在于其自身怠于履行职责或违法履行职责，而是由于哈尔滨麦凯乐国际公寓小区未成立业主委员会、承担相应职责的尚志社区迟迟未落实移交方案造成的。三、被告对于所预收取的物业费数额经双方对账核实，并且有具体的收支明细，原告起诉主张的数额与事实不符且没有依据。根据双方2013年5月15日签字盖章确认“大连佳和物业哈分公司2013年度物业费明细移交单”上体现的内容：2013年1月1日－2013年4月30日已缴费627户，计897216.8元、并附有具体明细。而被告在2013年1-4月份期间，一直在为哈尔滨麦凯乐国际公寓全体业主提供物业服务，总支出金额为875168.91元，该事实有支出票据为证，并且所有的支出事项均在物业服务合同内有明确约定。因此，即使原告诉请被告应对预收取的物业费进行返还，也应在扣除了实际发生的物业服务费用后，对剩余部分予以返还。综上，请求人民法院依法驳回原告的起诉。
原告为证明其主张的成立，在举证期内向本院提交并当庭出示了以下主要证据：
证据一、营业执照、组织机构代码、法定代表人身份证明、及被告分公司的营业执照、组织机构代码证。证明原告及被告的主体资格。
证据二、街道办事处委托书、保证金票据、道里区政府文件。证明原告接替被告和收取物业费是合法。
证据三、原、被告之间移交明细及欠款统计。证明原、被告对欠款数额的确认。
被告为支持其抗辩理由的成立，在举证期内向本院提交并当庭出示了以下主要证据：
证据一、前期物业服务合同。证明被告未与原告及社区签订过物业服务合同
证据二、哈尔滨市物业管理条例。证明依据该条例第三十九条、四十六条之规定，办理物业退出交接手续，依法只能由被告与小区业主委员会或者社区进行，原告无权参与物业退出交接手续。
证据三、1.关于退出哈尔滨麦凯乐国际公寓物业服务的申请函、2.道里区物业供热管理办公室的复函、3.致哈尔滨麦凯乐全体业主退出公告、4.三份被告给社区的联络单、5.一份被告给原告的联络单。证明被告与哈尔滨麦凯乐国际公寓的业主委员会至今未能完全办理退出交接手续，不能归责于被告，被告不应承担法律责任。
证据四、1.2013年1-4月份应收物业费明细（750506.80元）、2.2013年1-4月份实收物业费明细（897216.80.80元）、3.2012年10月10日至2013年10月10日哈尔滨麦凯乐国际公寓消防维保和检测费明细（3500元）、4.2012年11月15日至2013年11月14日哈尔滨麦凯乐国际公寓电梯检验费明细（19080元）、5.营业税及附征明细（8362.47元）、6.2013年1-6月份房产税（2100元）。证明被告交接给业主委员会或者社区的移交预收的物业服务费用应为112729.53元
被告对原告出示的证据质证意见为：对证据一无异议。需说明，被告分公司已于2013年10月16日被哈尔滨市工商行政管理局道里分局办理注销登记手续。对证据二中的委托书真实性、关联性无异议，对合法性有异议，根据《哈尔滨市物业管理条例》第32条规定。对保证金票据真实性、合法性无异议，对关联性有异议，所证事项与原告诉请及本案事实无关。对政府文件真实性、合法性、关联性均有异议，该部门文件没有发件部门印章，从本会议机要可看出，参加本次会议的并没有被告。对证据三费用统计表真实性有异议，此表为原告单方制作，并且没有提供相关的单据予以证明。因此对真实性有异议，对2008至2012年度未缴物业费明细移交单真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，所证事项与原告诉请及本案事实无关。对2013年度物业费明细移交单证据本身无异议，但移交单数额是经过双方对帐并认可的。
原告对被告出示的证据质证意见为：对证据一无异议。对证据二真实性无异议，但是条例是试行，而且是通知。本案的特殊性在于双方交接时没有成立业主委员会，作为建筑方，只是监督，并不能由此来否认两公司进行交接，免除被告的义务。对证据三里的1.2.3.无异议。对4.有异议，是单方行为，无相关社区回复，并且双方仅进行部分移交，尚存在部分资料财务帐目资金未进行交接，及电梯安全问题。对5.有异议，不能因为双方工作不配合，不协调，就必然导致交接工作无法进行。这不是法定的抗辩理由。双方移交行为属于市场主体之间的行为，不需要过多的行政干预和行政指导，只要双方严格按照手续办理，并交接好相关帐目及项目设施、设备的安全及收取物业费用就完全履行了交接手续。对邮件打印件有异议。对证据四物业费收支明细，应收部分无异议，对物业费明细移交单无异议，对已收取物业费无异议，对2013年1月至3月员工工资有异议，因为没有相关的劳动合同予以证实，表上仅有主管领导审核，无财务领导审核也无总经理审批，社保费用、通信费用与交接没有关系。关于购物发票，跟交接无关，仅能从行使证明购买物品，不能证明用于购买哈尔滨麦凯乐服务。水费、污水费、电费、燃气费跟交接无关。
本院对原告出示证据的认证意见为：证据一至证据三与本案具有关联性，能够证明本案事实，本院予以采信。
本院对被告出示证据的认证意见为：证据一、证据二、证据四与本案具有关联性，能够证明本案事实，本院予以采信。证据三中被告给社区的联络单系单方出具，没有相应回复，不能证明其真实性，本院不予采信，其他证据予以采信。
根据原、被告的当庭陈述和辩解及对双方提供证据的分析认定，本院确认如下事实：
2006年11月18日，被告与大连大商集团哈尔滨房地产开发有限公司签订前期物业服务合同，为哈尔滨麦凯乐国际公寓提供前期物业管理服务事宜。2013年3月被告向哈尔滨市道里区物业供热办发出申请函，说明被告决定于2013年4月30日撤出哈尔滨麦凯乐国际公寓项目，请求尽快选聘物业企业接收此项目，并与被告办理物业管理用房、物业资料等的移交手续。2013年3月5日，哈尔滨市道里区物业供热管理办公室向被告出具答复，告知其在街道办事处的监督下，按规定向业主委员会（无业主委员会的可由社区代行职责）移交预收的物业服务费用、物业档案资料、物业管理用房、场地和其他属于业主共有的财务，办理交接手续等。2013年4月30日，被告撤出哈尔滨麦凯乐国际公寓项目。被告撤出后，原告由哈尔滨市道里区尚志街道办事处、中央大街社区经招聘、投票、委托等程序进入哈尔滨麦凯乐国际公寓进行物业服务。2013年5月1日，中央大街社区授权原告与被告进行交接。2013年5月13日，原告向哈尔滨市道里区尚志街道办事处交纳了信誉保证金10万元。2013年5月15日，被告与原告对哈尔滨麦凯乐国际公寓的物业费用明细进行对账，并移交了相关的物业资料。双方一致认可，2013年1月1日至2013年4月30日已缴费627户，计897216.80元，但双方没有进行费用交接。案件审理过程中，原告自认，哈尔滨麦凯乐国际公寓已经成立业主委员会，但原告没有与哈尔滨麦凯乐国际公寓业主委员会签订物业服务合同。被告至今没有与社区或哈尔滨麦凯乐国际公寓业主委员会进行费用移交。
另查明，2014年7月2日，哈尔滨市道里区物业供热管理办公室作出《关于麦凯乐公寓物业与业主委员会纠纷问题协调工作会议纪要》。该会议纪要指出：“新天地物业公司是由街道办事处、社区履行招聘、投票、委托等程序进入麦凯乐公寓进行物业服务，并与833户业主签订了物业服务合同，经市、区物业办，区法制办，区司法局，区信访办与会领导共同认定，新天地物业公司进入该公寓进行物业管理服务程序合法”。
本院认为，根据《哈尔滨市物业管理条例》第四十六条规定，未选举产生业主委员会的，由社区居委会代行业主委员会职责。本案中，原告在哈尔滨麦凯乐国际公寓尚未成立业主委员会期间，由街道办事处、社区履行招聘、投票、委托等程序进入哈尔滨麦凯乐国际公寓进行物业服务，并与部分业主签订了物业服务合同，是哈尔滨麦凯乐国际公寓的合法物业服务企业。根据《物业管理条例》第三十九条第二款规定，物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。本案中，被告与哈尔滨麦凯乐国际公寓物业服务合同终止，进行交接时，原告已被选聘成为哈尔滨麦凯乐国际公寓新的物业服务企业，并由中央大街社区授权与被告进行交接，被告应当与原告进行交接。而被告至今没有与原告或中央大街社区或哈尔滨麦凯乐国际公寓业主委员会进行交接，应对本案纠纷承担全部责任。被告已收取的2013年度物业费用897216.80元，应在扣除其为哈尔滨麦凯乐国际公寓提供服务的四个月物业费用后，将其余八个月的物业费用向原告交接。此外，因被告怠于移交相关费用给原告造成的损失，被告应承担相应责任，故原告要求被告支付利息的主张，本院予以支持。
关于被告辩称其应首先向哈尔滨麦凯乐国际公寓业主委员会移交费用，再由哈尔滨麦凯乐国际公寓业主委员会与原告办理物业承接验收手续的辩解理由，因原、被告双方交接时哈尔滨麦凯乐国际公寓尚未成立业主委员会，而被告与原告针对预收的物业费用进行对账，并移交其他物业资料，证明被告明知原告有权代行交接职责。而且，在目前哈尔滨麦凯乐国际公寓已成立业主委员会的情况下，被告至今仍未与该公寓的业主委员会进行费用移交的相关工作，被告存在过错，故其辩解理由不能成立，本院不予采纳。关于被告辩称应扣除其全部支出后将剩余部分向原告交接的辩解理由，因物业费用本身是依据固定模式收取，收费后物业公司应在经营过程中自负盈亏，故被告主张的计算方式不具有合理性，本院不予采纳。
综上所述，判决如下：
一、被告大连佳和物业管理有限公司于本判决生效后十日内向原告哈尔滨新天地物业管理有限公司支付2013年度5至12月份的物业费用598144.50元；
二、被告大连佳和物业管理有限公司于本判决生效后十日内向原告哈尔滨新天地物业管理有限公司支付自2013年5月15日至2015年6月15日的迟延给付利息76637.26元，并按照中国人民银行发布的同期贷款基准利率计付自2015年6月16日至给付之日的利息
三、驳回原告哈尔滨新天地物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费9983元（含案件受理费9827元，邮寄费156元），由原告哈尔滨新天地物业管理有限公司负担46元，被告大连佳和物业管理有限公司负担9937元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本三份，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 戴 玥
人民陪审员 杨婷玉
人民陪审员 吴宇思
二〇一五年六月十五日
书 记 员 姜 鑫