浙江省温州市中级人民法院
行 政 裁 定 书
（2016）浙03行终411号
上诉人（原审原告）胡某，男，2012年9月13日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。
法定代理人郑某，系胡某母亲，1988年4月25日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。
委托代理人陈芳芳，北京德恒（温州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）永嘉县住房和城乡规划建设局，住所地浙江省永嘉县上塘中心城区永兴路建设大厦。
法定代表人李圣积，局长。
委托代理人陈雪好，浙江品嘉律师事务所律师。
委托代理人黄益慧，永嘉县住房和城乡规划建设局工作人员。
被上诉人（原审第三人）胡杰，系胡某父亲，1988年3月19日出生，汉族，住浙江省永嘉县。
被上诉人（原审第三人）胡方国，暨被上诉人胡杰委托代理人，系胡杰父亲，1963年8月17日出生，汉族，住浙江省永嘉县。
上诉人胡某因诉被上诉人永嘉县住房和城乡规划建设局（以下简称永嘉县住建局）房屋行政登记一案，不服浙江省永嘉县人民法院（2016）浙0324行初77号行政裁定，向本院提起上诉。本院于2016年12月1日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原判认定：第三人胡方国与第三人胡杰系父子关系。2007年6月25日，第三人胡方国与其妻子潘华娟订立分书，将坐落于浙江省永嘉县瓯北镇（现瓯北街道）含笑花组团F幢206室房屋分给儿子胡杰，并向被告申请办理了房屋转移登记，将上述房屋转移登记在胡杰名下。原告胡某系第三人胡杰之子。第三人胡杰于2016年3月1日在浙南公证处办理赠与书公证，自愿将其所有的上述房屋赠与原告。2016年1月，中国建设银行有限公司永嘉支行委托浙江省嘉瑞成律师事务所向第三人胡方国发送催告书，内容为：第三人胡方国于2003年12月5日与建设银行永嘉支行签订个人住房借款合同，后在约定期间未办理正式抵押登记手续，要求第三人胡方国及时与建设银行永嘉支行协商办理正式抵押登记手续。2016年5月30日，第三人胡方国与第三人胡杰向被告提交房屋登记申请，同时提交了一份《要求更正房产所有权登记的报告》。被告受理申请后，对第三人胡方国、胡杰就房屋登记申请事项进行了询问。被告查询房屋转移登记档案后，认定：原权利人胡方国因隐瞒房屋抵押登记事实（经电脑档案查询，原商品房预告抵押登记未办理注销），未经原抵押权同意擅自将房屋分析给其子胡杰所有，系房屋记载错误。被告以该事实理由作出房屋更正登记行政行为，并将涉案房产登记在第三人胡方国名下。
原判认为：《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条规定：“提起诉讼应当符合下列条件：（一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织；……”第二十五条规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”该条规定的“与行政行为有利害关系”指起诉人应受行政行为所依据的行政管理法律规范所保护的合法权益被行政行为侵害，因而与行政行为有利害关系。就本案而言，原告与被诉登记行为是否有利害关系，主要看原告主张的权利是否受到被诉登记行为所依据《中华人民共和国物权法》、《房屋登记办法》等相关行政管理法律规范所保护。根据《中华人民共和国物权法》第二条第二款规定：“本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。”第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第三人胡杰将涉案房屋赠与原告，但未依法办理转让登记，涉案房屋的所有权未发生转让效力。原告未取得涉案房屋的所有权，不受被诉登记行为所依据的《中华人民共和国物权法》、《房屋登记办法》等物权登记相关法律规范保护，故原告与被诉登记行为不具有利害关系。同时，原告的起诉也不符合《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第四条规定的四类特殊情形，不属于应当依法受理的情形。综上所述，原告的起诉不符合起诉条件，依法应予驳回起诉。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第三条第一款第（一）项之规定，裁定驳回原告胡某的起诉。
上诉人胡某诉称：被上诉人胡杰将涉案房产赠与上诉人的赠与协议是受合同法保护的，原审法院仅依据公证赠与行为不受物权法、《房屋登记办法》保护而认定上诉人与被诉登记行为不具有利害关系，明显错误。上诉人是本案的利害关系人，依法享有原告主体资格。被上诉人永嘉县住建局提供的房屋抵押贷款产权审查表显示，胡方国将涉案房产过户给胡杰时，永嘉县住建局已审查确定涉案房产并无抵押。建设银行永嘉支行代理人于2016年1月28日发送的催告函表明抵押权人承认涉案房产并未办理正式抵押登记。被上诉人永嘉县住建局档案中存有上述两份证据，可见被上诉人永嘉县住建局办理涉案登记并非过失，而是故意为之。即使存在相关登记，由于当时涉案房产尚未建造完毕，根据物权法、《城市房地产抵押管理办法》的相关规定，上述登记也已经失效。被上诉人胡方国系永嘉县国土资源局领导，与被上诉人永嘉县住建局有工作上往来。因被上诉人胡杰与郑某当时正在离婚，被上诉人胡方国为达到撤销赠与合同的目的，故意与被上诉人永嘉县住建局恶意串通，将涉案房屋更正登记在胡方国名下，故本案符合《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第四条第（四）项的受理条件。请求撤销原审裁定，并依法改判或发回重审。
被上诉人永嘉县住建局辩称：上诉人胡某仅享有债权，尚不享有物权，并不能取得行政诉讼的原告主体资格。上诉人主张本案具有《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第四条第（四）项规定的房屋登记机构工作人员与债务人恶意串通的情形，但是未能提供证据证实。2007年7月的房屋抵押贷款产权审查表显示涉案房屋无抵押，是因为当时抵押状态查询系统尚未联网，故审查存在疏漏。正是由于存在上述错误，永嘉县住建局才作出被诉登记行为。另外，未建成的商品房可以设立抵押，且涉案预购商品房抵押登记证明书记载了抵押期限为“2003年12月5日至2023年12月5日”，且加盖了登记部门公章，对抵押权人有公示效力。胡方国仅是永嘉县国土资源局的科级干部，并非局领导，上诉人据此主张胡方国与永嘉县住建局工作人员存在恶意串通的理由不能成立。请求驳回上诉，维持原审裁定。
被上诉人胡方国、胡杰辩称：涉案房产并不属于胡杰与郑某的夫妻共同财产。胡方国、胡杰与永嘉县住建局工作人员不存在恶意串通的行为。请求驳回上诉，维持原审裁定。
各方当事人在一审诉讼中提供的证据，均已随卷移送本院。原审裁定认定的事实有相应的证据印证，本院予以确认。
本院认为：《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第四条规定：“房屋登记机构为债务人办理房屋转移登记，债权人不服提起诉讼，符合下列情形之一的，人民法院应当依法受理：（一）以房屋为标的物的债权已办理预告登记的；（二）债权人为抵押权人且房屋转让未经其同意的；（三）人民法院依债权人申请对房屋采取强制执行措施并已通知房屋登记机构的；（四）房屋登记机构工作人员与债务人恶意串通的。”本案中，被上诉人胡杰虽就涉案房屋出具赠与书，但尚未办理过户登记，上诉人胡某未获得涉案房屋所有权，双方之间仅存在债权债务关系，且并不属于上述规定的人民法院应当受理的情形，故上诉人胡某与被诉登记行为不存在利害关系。上诉人主张本案存在房屋登记机构工作人员与债务人恶意串通的情形，但未提供有效证据予以证实，故本院不予支持。至于上诉人认为被上诉人胡方国、胡杰恶意规避涉案赠与书的履行，可另行通过民事诉讼途径解决相关争议。综上，上诉人与被诉登记行为没有利害关系，原审法院裁定驳回上诉人的起诉正确。上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 张 存
审 判 员 曾晓军
代理审判员 郑 宇
二〇一七年二月二十四日
代书 记员 李 鑫