葫芦岛市南票区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽1404民初126号
原告：中国农业银行股份有限公司葫芦岛南票支行，住葫芦岛市南票区兴南路4号。
负责人：孙立志，行长。
委托诉讼代理人：蒋文辉，男，XXX，职员，XXX。
委托诉讼代理人：高洪海，男，XXX职员，住XXX
被告：徐振，男，XXX，汉族，个体业者，住XXX。
被告：董学思，男，XXX，汉族，职业不详，住XXX。
原告中国农业银行股份有限公司葫芦岛南票支行（以下简称农行南票支行）与被告徐振、董学思金融借款合同纠纷一案，本院于2017年2月24日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告农行南票支行委托诉讼代理人蒋文辉、高洪海到庭参加诉讼，被告徐振、董学思经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农行南票支行向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告徐振偿还自2016年6月起至2017年2月21日止，所欠原告贷款本金89286.40元、利息3546.88元、罚息257.05元、复利114.80元，以上金额合计93205.13元。并从2017年2月22日起至全部债务清偿之日止，按照借款合同的约定继续向原告支付利息、罚息、复利；2、请求法院判令原告对被告董学思抵押的财产（位于兴城市宁远办事处西关电业住宅）享有优先受偿权；3、被告承担本案全部诉讼费用及实现抵押权的相关费用。事实与理由：2014年7月4日，原告与被告徐振签订一份《中国农业银行股份公司个人担保借款合同》，贷款金额为11万元，贷款期限8年，执行利率8.515%，还款方式为等额本息还款，并在兴城市房屋产权监理处办理了房屋抵押登记。原告按合同约定履行了合同。被告在2016年6月后不在按约还款，截止至2017年2月21日，尚欠原告贷款本金89286.40元、利息3546.88元、罚息257.05元、复利114.80元，以上金额合计93205.13元。该笔贷款已经逾期累计230天，构成严重违约。原告依据双方在2014年7月4日签订的《中国农业银行股份有限公司个人担保借款合同》（合同号：210201201140029034）第九条5款约定请求依法行使抵押权，提前收回全部贷款本金及所欠原告的利息、罚息、复利，被告按照借款合同约定至清偿全部债务之日止继续向原告支付利息、罚息、复利。判令原告对抵押物享有优先受偿权，并承担本案全部诉讼费用及实现抵押权的相关费用。
被告徐振未作答辩。
被告董学思未作答辩。
原告为证明诉讼主张成立，向本院提交如下几组证据：借款人身份证、抵押人身份证、借款凭证、个人担保借款合同、房屋所有权证、房屋他项权证（复印件）。证明被告徐振欠原告借款的事实，并且原告对房屋他项权证载明的被告董学思抵押的房产享有优先受偿权。
被告徐振、董学思均未提交证据。
根据原告提供的证据及陈述，本院认定事实如下：2014年7月2日，原告农行南票支行与被告徐振签订一份《个人担保借款合同》，合同主要约定：“原告向被告借款11万元，借款用途为购货，借款期限96个月，执行利率为8.515%，还款方式为利随本清，到期一次性归还借款本息。被告董学思为此笔借款以其所有的坐落于兴城市宁远办事处西关电业住宅作为抵押。在合同中约定，发生贷款人按照法律法规规定或本合同约定提前收回全部或部分借款的情形时，贷款人有权要求保证人承担担保责任，有权行使担保物权。贷款人可以与担保人协议以担保物折价，或者以拍卖、变卖担保物的价款优先受偿。保证人支付的款项或者处分担保物所得价款不足以清偿本合同项下所担保的债权的，贷款人可以选择将该款项用于归还本金、利息、罚息、复利或者费用。对于违约责任约定：借款人未按双方期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。关于复利的给付约定：对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。合同第九条第9.5款约定：借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。”原告在合同贷款人处加盖公章，被告徐振在借款人处签字，被告董学思与其妻子徐晶在抵押人处签字。
同日，原告农行南票支行与被告董学思就《个人担保借款合同》中抵押的坐落于兴城市宁远街道电业里5号3单元371室房产办理了抵押登记，他项权利证编号为：兴城市房他证兴城字第TX000047**号。在他项权证附记中记载：借款人：徐振，债务履行期限96个月。共有情况：共同共有。共有人：董学思、徐晶。
2014年7月4日，原告农行南票支行将11万元借款打入被告徐振账户，收款人账号为：6228481278398500877，借款凭证中约定：执行利率8.18750%，逾期利率12.28125%。被告借款后偿还部分本息，截止至2017年2月21日，被告尚欠原告贷款本金89286.40元、利息3546.88元、罚息257.05元、复利114.80元，以上金额合计93205.13元未偿还。
以上所确认的上述事实，有原告的当庭陈述、借款人身份证、抵押人身份证、借款凭证、《个人担保借款合同》、房屋所有权证、房屋他项权证（复印件）在卷为凭，这些证据材料经开庭质证和本院审查，具有证明效力，予以采信。
本院认为，原告农行南票支行与被告徐振、被告董学思签订的《个人担保借款合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。借款合同签订后，原告按合同约定将借款发放给被告徐振使用，已履行合同约定的义务，被告徐振未按合同约定及时还款，属于违约行为，应承担违约责任。关于原告要求被告徐振给付借款利息、罚息、复利的诉讼主张，因原、被告在《个人担保借款合同》中对借款利息、罚息、复利均进行了明确的约定，故被告应按合同约定的计算标准向原告支付借款利息、罚息及利息。
关于原告农行南票支行要求对被告董学思抵押的房产享有优先受偿权的诉讼请求，因原、被告双方对抵押的房产办理了抵押登记，按《个人担保借款合同》的约定，在被告徐振未及时偿还借款的情况下，原告有权对被告董学思抵押的房产行使优先受偿权，故原告的该项诉讼主张，依法有据，本院应予支持。关于原告要求被告承担实现抵押权相关费用的诉讼请求，因该笔费用至判决之日止尚未实际产生，故对该项诉讼请求本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零一条、第二百零四条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、被告徐振于本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司葫芦岛南票支行自2016年6月1日起至2017年2月21日止，所欠原告的贷款本金89286.40元、利息3546.88元、罚息257.05元、复利114.80元，以上金额合计93205.13元。并从2017年2月22日起至全部债务清偿之日止，按合同约定的计算标准向原告支付借款利息、罚息及复利。
二、原告中国农业银行股份有限公司葫芦岛南票支行对被告董学思抵押的房屋（位于兴城市宁远街道电业里5号3单元371室）享有优先受偿权。
三、驳回原告中国农业银行股份有限公司葫芦岛南票支行要求被告徐振、董学思承担实现抵押权相关费用的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2131元，由被告徐振负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。
审 判 长 杨春娜
人民陪审员 杨 英
人民陪审员 阎 霞
二〇一七年四月二十五日
书 记 员 耿 介