浙江省东阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第1933号
原告：东阳市文轩针织有限公司，住所地东阳市白云街道义东路760号。
法定代表人：杜新民，总经理。
委托代理人：胡凤林、王仙，浙江泽大律师事务所律师。
被告：义乌市安邦汽车销售服务有限公司，住所地义乌市北苑西城路666号。
法定代表人：虞国跃，总经理。
第三人：金华元盛长城汽车有限公司，住所地金华市汽车城3S-2号地块。
法定代表人：陈辉，总经理。
委托代理人：金中华，公司职工。
第三人：金华市敬和汽车销售服务有限公司，住所地东阳市东义路760号。
法定代表人：虞露，总经理。
原告东阳市文轩针织有限公司（以下简称文轩公司）与被告义乌市安邦汽车销售服务有限公司（以下简称安邦公司）、第三人金华元盛长城汽车有限公司（以下简称元盛公司）、金华市敬和汽车销售服务有限公司（以下简称敬和公司）租赁合同纠纷一案，于2015年7月9日诉至本院，本院于同日立案受理后，决定适用普通程序，依法组成合议庭，分别于2015年11月5日、12月29日公开开庭进行了审理。原告文轩公司委托代理人胡凤林、王仙分别到庭参加了第一、二次庭审，被告安邦公司法定代表人虞国跃参加了两次庭审，第三人元盛公司委托代理人金中华参加了第一次庭审。第三人敬和公司经本院合法传唤无正当理拒不到庭。审理过程中，原告文轩公司申请对被告安邦公司价值120万元的财产进行财产保全，追加敬和公司、金华元盛长城汽车有限公司东阳分公司为第三人，后原告变更第三人金华元盛长城汽车有限公司东阳分公司为元盛公司，本院予以准许。本案现已审理终结。
原告文轩公司起诉称：2011年9月28日，原、被告签订《协议书》，约定原告将位于东阳市白云街道东义路760号的土地与房屋（包括4S店经营设备）（涉案房产）租给被告用于经营汽车销售，其相关约定：1、租赁期限：2011年11月11日至2017年11月10日；房屋租金：税后第一年与第二年人民币120万元每年，第三年开始每年租金递增8%。依此计算，被告应付原告2015年底（2014年11月11日至2015年11月10日）租金1399680元。租金支付方式：2014年10月11日前付清2015年度租金。2、租金为税后价格，乙方在租赁期间应按时交纳土地使用税、租赁税及经营中的相关税金和水费、电费、卫生费等一切费用。3、租赁期间承租有下列行为之一的，出租方有权解除本协议并收回出租土地与房屋：（1）逾期未交纳按约定应当由承租方交纳的各项费用（租金、税金、水电费等相关费用），承租方需向出租方支付年租金25%的违约金。（2）租金逾期超过30日，出租方有权解除合同…。4、约定争议解决法院为东阳市人民法院。被告未能按约支付2015年租金，经原告多次催讨，被告以一表作为2014年11月、12月租金的质押物，另被告从2015年1月至5月共向原告支付租金40万元，被告尚欠原告租金999680元；因被告拒绝按时到政府部门支付，原告不得已为其垫付税费103907元。故原告诉请：1、确认原、被告间的房屋租赁合同自2015年11月10日解除，被告及第三人应于解除当日向原告移交承租房屋及设施；逾期移交的，被告及第三人应参照约定租金支付使用费至实际移交日止；2、被告支付原告租金999680元，支付原告代交的税费103907元，支付违约金349920元，合计1453507元；3、确认原、被告间的质押担保合同合法有效，被告若未在生效判决规定期限内偿还借款，则原告对质押物的拍卖或变卖价款优先受偿。
为证明上述诉请，原告提供以下证据：
一、协议书1份，拟证明原、被告就租赁期间、租金及支付、税费承担、违约责任等相关约定的事实。
二、税收缴款书、纳税（费）证明各1份、电子缴税付款凭证（打印件）及房产证（复印件）各2份，拟证明因被告未交纳相关税费，原告为其垫付2014年度的税费及滞纳金共计103907元以及被告承租的房屋系有独立产权的事实。
三、收条（复印件）1份，拟证明被告因未能按时支付租金，其法定代表人以江诗丹顿表作为租金质押的事实。
四、东阳市白云街道东义路760号的房地产、附属物及机器设备等资产拍卖会（资料-
含拍品清单）（复印件），拟证明原告向被告出租的房屋中附有原汽车4S店的机器设备、其他附属物的事实。
被告安邦公司未提供书面答辩，在庭审中口头答辩称：5月份以后的租金未予支付系事实。但涉案房产里面的东西（包括楼梯等）系安邦公司投入建造的。税费垫付安邦公司并不知情，也未见到过相关票据。希望文轩公司能给予一定的时间解决租金问题。
被告安邦公司向本院提供以下证据：
一、协议书1份，拟证明安邦公司与敬和公司就涉案房产签订租赁协议的事实。
二、转账汇款记录3份、收条（复印件）1份，拟证明安邦公司已收到敬和公司支付的涉案房产2016年度租金90万元的事实。
第三人元盛公司未提供书面答辩，在庭审中口头答辩称：元盛公司系向敬和公司承租的涉案房产，其他没有异议。
第三人元盛公司向本院提供房屋租赁合同及网银交易凭证各1份（复印件），以证明元盛公司与敬和公司签订了租赁协议并向敬和公司支付了两年的租金52万元的事实。
第三人敬和公司未提供书面答辩，也未提供证据。
经开庭审理，对原、被告及第三人提供的证据，本院认证如下：
关于原告文轩公司提供的证据：证据一，安邦公司及元盛公司均无异议，经审核符合有效证据的认定要件，本院予以采纳。证据二，安邦公司对其真实性没有异议，但认为敬和公司交纳的系房产税，而非租赁税，依照法律规定应由房产所有人交纳，即使按照合同也应该由敬和公司交纳。元盛公司对税收缴款书没有异议。本院认为，该组证据具有证明2015年8月25日文轩公司为涉案房产交纳了2015年房产税、土地使用税及相关滞纳金103907.26元的事实。证据三，元盛公司没有异议，安邦公司经质证认为质押并非事实，表系送给文轩公司法定代表人杜新民的。本院认为，虽然安邦公司不认可该表系质押物，而系其送给杜新民的礼物，但在庭审过程中又陈述没钱交付租金故将表用来抵押，且文轩公司自认手表系质押物，并要求若安邦公司未能支付租金的情况下，就该表的拍卖或变卖价款优先受偿，故本院对于该证据予以采纳。证据四，安邦公司对其真实性没有异议，但认为该清单系拍卖时所制作，与出租时存在时间差，其承租时清单中所列物品已被文轩公司处理了。本院认为，该组证据即使真实的，也不能证明文轩公司在向安邦公司交付涉案房产时，将清单中的相应物品一并交付。但对于安邦公司自认的收到电梯及简易钢棚的事实本院予以认可。
关于被告安邦公司提供的证据：证据一，文轩公司对其真实性没有异议。经审核具备有效证据的认定要件，本院予以采纳。证据二，文轩公司对转账汇款凭证的真实性没有异议，但对关联性有异议，对收条三性均有异议，认为均与本案无关。本院认为，转账汇款凭证并未显示相关款项系敬和公司向安邦公司支付的租金，且收条也仅为复印件，敬和公司亦未出庭予以质证，故对该组证据本院不予采纳。
关于第三人元盛公司提供的证据，安邦公司没有异议，文轩公司对其真实性有异议，要求元盛公司提供原件相核对。本院认为，复印件应与原件核对无误，元盛公司未能提供原件予以核对，本院不予采纳。但对于元盛公司向敬和公司转租涉案的部分房产的事实本院予以认定。
经审理，本院查明的事实如下：2011年9月28日文轩公司（甲方）与安邦公司（乙方）签订协议书一份，约定将文轩公司所有的占地面积为5812.42平方米、建筑面积为3405.44平方米的涉案房产出租给安邦公司使用，并约定：…二、租赁期限：该宗地租赁期签6年。自2011年11月11日至2017年11月10日。…三、租金及支付方式：1、房屋租金：税后第一年与第二年为120万元／年，第三年开始每年递增8%。2、租金支付方式：2011年11月11日前乙方支付甲方第一年的租金人民币壹佰贰拾万元整（￥1200000.00元），以后每年租金提前1个月支付。若延迟乙方将支付年租金每日千分之一的违约金。四、租金为甲方税后价格，乙方在租赁期间应按时交纳土地使用税、租赁税及经营中的相关税金和水费、电费、卫生费等一切费用。五、房屋修缮与使用：在租赁期内乙方应保证出租房屋的使用安全，租赁期间一切安全问题由乙方负责。乙方在征得甲方同意后改扩建的建筑物财产租赁期间满后归甲方所有；在租赁结束时属乙方购买的设备及可移动的物品归乙方所有，乙方改扩建的建筑物不得损坏，维持原状交与甲方。…七、协议的变更、解除与终止：…2、租赁期间乙方有下列行为之一甲方有权解除本协议并收回出租土地与房屋：（1）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用（租金、税金、水费、电费等相关费用）乙方需向甲方支付年租金百分之二十五的违约金；（2）租金逾期超过30日，甲方有权解除合同，乙方应支付给甲方年租金百分之二十五的违约金。…2012年4月，安邦公司与敬和公司签订协议书一份，约定将上述涉案房产出租给敬和公司，并约定租赁期限为5年，自2012年4月13日至2017年4月12日。2014年4月13日前支付第一年的租金12万元，以后每年租金提前一个月付，其余内容基本与文轩公司与安邦公司签订的协议一致。后敬和公司又将涉案房产的部分房产转租给元盛公司。2015年安邦公司仅向文轩公司支付租金40万元并提供手表一块作为未付租金的质押，该手表现存于文轩公司法定代表人杜新民处。2015年5月7日，文轩公司向东阳市地方税务局吴宁税务分局支付了涉案房产的房产税、城镇土地使用税及相关滞纳金共计103907.26元。
另查明，现涉案房产由敬和公司和元盛公司使用。文轩公司向安邦公司交付涉案房产时包括消防设备、简易钢棚及载车电梯。
本院认为，文轩公司与安邦公司签订的协议书系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，应确认合法有效，双方均应依约履行。安邦公司未依照合同约定及时支付租金并支付相应的税费，已构成违约，文轩公司有权根据合同约定单方主张解除合同。安邦公司及敬和公司、元盛公司应在合理期限内腾退、移交涉案房产。文轩公司要求安邦公司支付租金及其垫付的税费的诉请，本院予以支持。关于文轩公司要求安邦公司支付违约金的诉请，本院认为，虽然文轩公司与安邦公司签订的协议书约定，安邦公司逾期支付租金超过30日，文轩公司有权解除合同，安邦公司应支付年租金25%的违约金。但根据合同法的相关规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。综合分析本案客观事实，应确认协议约定的违约金过分高于因协议解除而给文轩公司造成的实际损失。同时，安邦公司在庭审中请求减少违约金数额，故根据本案的实际情况，本院酌情确认违约金以未付租金为基数，按中国人民银行规定的银行同期贷款利率的1.3倍自安邦公司违约之日起算更为适宜。根据原、被告双方的协议约定，涉案房产2014年11月11日至2015年11月10日期间的年租金为1399680元，2015年11月11日至2016年11月10日期间的年租金为1511654元。
文轩公司要求移交设施的诉请，扣除安邦公司自认的消防设施、围墙及载车电梯外，因其未提供证据证明其他物品已向安邦公司交付，故本院不予支持。
文轩公司要求就质押物的拍卖或变卖价款优先受偿的诉请符合法律规定，本院予以支持。
综上，文轩公司的诉请合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院不予支持。安邦公司关于其与文轩公司已达成口头协议，仍按照120万元／年计算租金的辩称意见，因其未提供相应的证据，文轩公司也不予认可，故本院不予支持。第三人敬和公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第七十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告东阳市文轩针织有限公司与被告义乌市安邦汽车销售服务有限公司于2011年9月28日签订的《协议书》。
二、被告义乌市安邦汽车销售服务有限公司、第三人金华元盛长城汽车有限公司、第三人金华市敬和汽车销售服务有限公司应于本判决生效后一个月内腾空位于东义路760号的房产并移交与原告东阳市文轩针织有限公司（包括消防设备、简易钢棚及载车电梯1部）。
三、被告义乌市安邦汽车销售服务有限公司应于本判决生效后十日内支付原告东阳市文轩针织有限公司2015年度的租金999680元、2015年11月11日至2016年1月10日期间的租金251942元，合计1251622元，此后租金以年租金1511654元为基数，自2016年1月11日起支付至实际腾空之日止。
四、被告义乌市安邦汽车销售服务有限公司应于本判决生效后十日内支付原告东阳市文轩针织有限公司逾期支付租金的违约金（其中2015年的租金999680元的违约金自2014年10月12日起算，2016年的租金251942元的违约金自2015年10月12日起算，均按中国人民银行规定的银行同期贷款利率的1.3倍计算至实际履行日止）。
五、被告义乌市安邦汽车销售服务有限公司应于本判决生效后十日内返还原告东阳市文轩针织有限公司垫付的税费103907元。
【上述款项汇入：户名：东阳市人民法院执行款专户，账号：12×××85，开户行：东阳市工商银行。】
六、原告东阳市文轩针织有限公司就质押物江诗丹顿表一块的折价或拍卖的价款在被告义乌市安邦汽车销售服务有限公司应付租金范围内享有优先受偿权。
七、驳回原告东阳市文轩针织有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8941元，诉讼保全费5000元，合计13941元，由原告东阳市文轩针织有限公司负担941元，被告义乌市安邦汽车销售服务有限公司负担13000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 长 赖黎霞
人民陪审员 乔立仁
人民陪审员 周福英
二〇一六年一月四日
代书 记员 蔡海萍
相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国担保法》
第七十一条债务履行期届满债务人履行债务的，或者出质人提前清偿所担保的债权的，质权人应当返还质物。
债务履行期届满质权人未受清偿的，可以与出质人协议以质物折价，也可以依法拍卖、变卖质物。
质物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归出质人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。