天津市河东区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民初字第255号
原告朱洁静，女，住天津市河东区。
委托代理人朱炯（原告之父），�同原告。
被告天津阳光怡然物业管理有限公司，住所地天津市河东区。
法定代表人蔡虎生，董事长。
委托代理人张奕，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。
原告朱洁静诉被告天津阳光怡然物业管理有限公司（以下简称阳光怡然公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2014年1月7日受理后，依法组成合议庭并公开开庭进行了审理。原告朱洁静的委托代理人朱炯、被告阳光怡然公司的委托代理人张奕均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：原告系天津市河东区房屋产权人，该房屋由被告进行物业服务，入住后至今电子防盗系统不能使用，给原告生活造成很大压力，每日生活在担心被盗抢的惶恐之中。原、被告在2010年签订了《车位使用协议》，并按物业规定缴纳了泊位费。至今原告也没正式使用协议中规定的车位，使原告每日自行找地停车。2013年12月被告为业主重新更换车位协议，其已向所有业主承认原签订的车位协议有效，但在换协议时被告以原告未缴纳物业费为借口拒绝为原告更换协议。现原告起诉至法院，诉请判令：1、被告将电子防盗系统调试好并正常运行使用；2、双方已签订《车位使用协议》，请求被告按其在小区内张贴的公告内容重新与原告签订车位使用协议；3、诉讼费由被告承担。
原告提供如下证据：
1、产权证复印件1份；
2、地上停车场使用协议复印件1份；
3、天津市企业单位往来收据复印件1份；
4、照片打印件1份；
5、情况说明复印件1份；
6、交工标准复印件1份；
7、可视对讲报修单复印件1份；
8、首层弱电平面图复印件1份；
9、照片3张；
10、（2009）东民初字第1884号民事判决书复印件1份；
11、业主入住验房单复印件1份；
12、通知复印件1份；
13、天津市商品房买卖合同复印件1份；
14、天津市商品住宅使用说明书复印件1份。
被告辩称：请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求，原告的第一项诉请不属于物业公司的服务范围，更没有在前期物业服务合同中体现，因此被告没有义务为原告修理电子防盗系统。另外，据了解电子防盗系统是开发商在售楼时所做的一种宣传，而内部系统始终存在一定故障，在开发商与物业签订合同中也没有对此进行约定，因此被告无法为其维修。关于原告的第二项诉讼请求，首先2010年签订的车位使用协议有效期仅一年，且没有真正生效履行，物业更没有就该协议持续收取原告费用。在近期被告为了小区车辆停放整齐，方便广大业主停车，集中采取了先登记后抽号的方式来下发车位，由于小区有几千户业主，而车位仅有几百个，因此被告采取这种方式是本着公平、公正、合理的方式进行的，由于原告没有按照正常�序取得车位，仅依据曾经未真正生效履行的协议向被告索要车位没有事实和法律依据。再者原告拖欠物业费，如果拖欠物业费的业主都能得到车位，而其他守法缴纳物业费的业主不能得到车位，显然不公平。综上，恳请法院驳回原告的全部诉讼请求。
被告提供如下证据：
1、确认书复印件1份；
2、天津市前期物业管理服务合同复印件1份；
3、地上停车场占用协议复印件10份。
经审理查明，2006年12月30日，以原告为乙方，天津阳光鑫地投资有限公司（以下简称阳光鑫地公司）为甲方的双方签订天津市商品房买卖合同，由原告购买阳光鑫地公司开发的坐落于天津市河东区房屋一套。2008年6月5日阳光鑫地公司向原告交付涉诉房屋，现该房屋登记所有权人为原告。
阳光鑫地公司（甲方）与阳光怡然公司（乙方）签订天津市前期物业管理服务合同一份，主要内容为：“本合同自2005年8月22日开始，至本物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订物业管理服务合同之日终止。甲方委托乙方进行前期物业管理服务。物业管理服务事项包括（一）房屋共用部位的维修、养护和管理，包括主体结构（基础、墙体、柱、梁、楼板、屋顶）、楼梯间、电梯间、共用门厅、走廊通道、户外墙面。（二）房屋共用设施设备的维修、养护、运行和管理，包括共用的下水管道、落水管、电梯、共用照明、楼内消防设施设备。（三）物业管理区域内共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、化粪池、自行车棚、停车场、雨水井。（四）共用绿地、水面、花木、建筑小品的养护管理。（五）公共环境卫生，包括公共场所及场地、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。（六）车辆行驶与停放秩序的管理服务。（七）维护�共秩序，包括门岗执勤、巡视。（八）物业管理有关文件、资料和业主情况的管理。（九）乙方应当公示特约服务的内容、标准及收费标准，当业主提出上述委托服务要求时，乙方应当提供服务，业主应当按规定付费。”
庭审中原、被告均认可原告涉诉房屋所在的小区未召开过业主大会、也未成立业主委员会。
2006年12月29日，原告签署确认书一份，主要内容为：朱洁静作为业主，已全文阅读《前期物业管理服务合同》的条款，理解认同条款内容，同意严格遵守。
2009年3月4日原告在本院向阳光鑫地公司提起诉讼，要求被告将涉诉房屋入住验房时的不合格项目修复或更换并赔偿原告经济损失10000元。2009年6月本院作出（2009）东民初字第1884号民事判决，判决：一、判决生效之日起十日内天津阳光鑫地投资有限公司对朱洁静所有坐落天津市河东区房屋不合格项目（详见业主入住验房单）予以维修，至能正常使用时止；二、驳回朱洁静的其他诉讼请求。该判决现已发生法律效力。庭审中经询原告，其表示在该案原告诉讼请求中包括要求阳光鑫地公司维修电子防盗系统。
2010年1月2日阳光怡然公司（甲方）与朱炯（乙方）签订地上停车场使用协议一份，主要内容为：乙方选取甲方确定007车位为乙方停放机动车使用。车位使用协议有效期自2010年1月1日至2010年12月31日。庭审中原告表示朱炯系原告之父，因涉诉房屋由朱炯居住使用，故车位协议由朱炯签字。庭审中原、被告双方均认可在车位协议履行数月，原告向被告缴纳了一部分车位使用费后，即因其他原因未继续履行该协议。
庭审中原告认为其自2009年底未向被告缴纳物业费至今，被告认为原告自2009年9月起即拖欠被告物业费至今。
2013年12月底原告所居住的同一小区内其他多位业�分别与被告签订了地上停车场占用协议，主要内容为：由业主选取阳光怡然公司确定的某车位为业主停放机动车辆使用，车位占用协议有效期自2014年2月1日至2015年1月31日，业主按每月150元标准向阳光怡然公司缴纳场地占用费，缴纳最短周期为按季度缴纳，业主应缴纳车位锁费100元。
庭审中原、被告均认可2010年阳光怡然公司与朱炯签订的地上停车场使用协议中约定的由朱炯使用的007号车位现号码已变更为005号车位，该005号车位现由原告方占据、使用。
以上事实，有原、被告当庭陈述及相关证据予以证实，经当庭质证，本院予以确认。
庭审中，原告表示被告曾于2013年12月在小区内张贴通知一份，该通知主要内容为：全体业主，物业管理中心对原持有地上车位占地使用协议已确定车位的业主更换新协议及安装地上车位锁工作。原有协议已确定车位的业主须携带原有�议及原有车位锁收据及地上占地费收据。该通知落款为物业管理中心。被告对该通知真实性不予认可，并表示并非被告公司张贴的通知。庭审中原告表示其在看到该通知后依照通知规定的时间前往被告处办理签订车位协议手续，但被被告拒绝。被告表示因原告方长期拖欠物业费，不予为原告办理签订车位协议手续。
本院认为，关于原告要求被告维修、调试电子防盗系统的诉讼请求，《天津市物业管理条例》规定“前期物业管理是指在业主大会成立前，开发建设单位委托物业服务企业进行物业管理服务的活动，前期物业服务合同至业主大会与物业服务企业签订新的物业服务合同生效之日终止。”本案庭审中经询原、被告，其均认可原告涉诉房屋所在的小区未召开过业主大会、也未成立业主委员会。因此涉诉房屋的开发建设单位即阳光鑫地公司，与阳光怡然公�签订的天津市前期物业管理服务合同合法有效。再者，原告于2006年签署了确认书，该确认书中有“朱洁静作为业主，已全文阅读《前期物业管理服务合同》的条款，理解认同条款内容，同意严格遵守”的内容，因此应认为原告认同前期物业管理合同中规定的由被告公司对原告涉诉房屋所在小区进行物业管理，也应认为被告进行物业管理的范围及应承担的管理责任的范围为前期物业管理合同中所规定的内容。而在该前期物业管理服务合同中规定的物业管理服务标准中并没有被告有责任维护、维修电子防盗系统的内容规定，再者，原告已在2009年起诉阳光鑫地公司，该案原告已提出要求该公司修复电子防盗系统的诉讼请求并有法院生效判决对此作出判决，因此现在原告再要求被告承担修复、调试电子防盗系统的诉讼请求没有依据，本院不予支持。
关于原告要求被告按其在小区内张贴的公告内容重新与原告签订车位占用协议的诉讼请求，首先，根据双方陈述，2010年签订车位占用协议后，原告在使用车位三个月及缴纳三个月的车位费后，即因其他原因未再使用该车位，也未再缴纳车位费。因此双方在2010年签订的一年期车位使用协议未实际履行完毕，期满后双方也未续订合同，亦未再履行，该合同业已终止。再者，原告庭审中称被告张贴公告作出了为原有车位协议的业主更换新车位协议的承诺，被告虽辩称该公告落款的“物业管理中心”并非被告公司，但从常理上看，被告公司为涉诉小区的物业管理者，由其他与被告无关的人在小区内行使物业管理职责，张贴与小区物业管理事项有关的公告可能性极小，被告也未提供证据证实该公告与其无关，本院推定该公告的实际张贴人即为被告，因此本院对该公告真实性予以确认。现原告依据该公告内容起诉，根据合同法规定，要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当内容具体确定，并表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。根据公告的实际内容可以看出，该公告的内容符合合同法规定的要约的形式，应当认定为系被告公司向小区业主发出的要约。合同法同时规定，承诺是受要约人同意要约的意思表示，承诺生效时合同成立。庭审中原、被告均认可原告在2013年12月曾到被告处要求与小区其他符合条件的业主一同签订车位使用协议，在本院已确认被告张贴公告的真实性，并将该公告确认为被告发出的要约的情况下，应当认为原告到被告处希望签订车位协议的行为系作出承诺。因此在被告向包括原告在内的小区业主发出要约，原告作出承诺的情况下，原、被告关于车位占用的合同已成立并合法有效。具体合同内容应�据被告发出的公告中载明的内容及被告与小区其他符合条件的业主签订的车位占用协议的内容确定，即由原告选取阳光怡然公司确定的005号车位为原告停放机动车辆使用，车位占用协议有效期应为一年，原告按每月150元标准向阳光怡然公司缴纳场地占用费，原告应缴纳车位锁费100元。其余合同条款及双方权利义务均应按被告提交的格式合同《车位占用协议》履行。但是，对于原告要求与被告重新签订书面车位占用协议的主张，首先车位占用协议系被告拟定的格式合同，原告对于合同本身的内容并未提出异议，对此本院已予以认定。再者因书面车位占用协议仅系原、被告之间车位占用合同的书面载体，其书面形式的存在与否并并不影响合同的成立及生效。因此本院对原告要求签订书面车位占用协议的诉讼请求不予支持。
关于被告称因原告长期拖欠物业费因此不予为原告办理签订车位协议手续的答辩意见，因物业费的缴纳与车位使用协议的签订不属于同一法律关系，被告以此作为抗辩意见没有法律依据，本院不予支持，被告如认为原告拖欠其物业费，可另行向原告主张权利。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第十四条、第二十一条、第二十五条的规定，判决如下：
一、本判决生效之日起，原告朱洁静与被告天津阳光怡然物业管理有限公司就地上停车场的车位占用协议成立并合法有效，由原告朱洁静选取005号车位为原告朱洁静停放机动车使用，车位使用协议期限为自本判决生效之日起一年，原告朱洁静应按每月150元标准向被告天津阳光怡然物业管理有限公司缴纳场地占用费，原告朱洁静应缴纳车位锁费100元，双方其他权利、义务按照被告天津阳光怡然物业管理有限公司提交的格式合同《车位占用协议》履行；
二、驳回原告朱洁静的其他诉讼请求。
案件受理费160元，由原告朱洁静负担80元，被告天津阳光怡然物业管理有限公司负担80元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审 判 长 沈君衡
代理审判员 周智峰
人民陪审员 王 欣
二〇一四年五月二十八日
书 记 员 刘 喆