上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第1304号
上诉人（原审被告）上海市虹口金属材料公司。
法定代表人张明文。
委托代理人杨范民。
被上诉人（原审原告）上海石油商品应用研究所。
法定代表人程利民。
委托代理人严寒，上海利好律师事务所律师。
上诉人上海市虹口金属材料公司（以下简称金属公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院（2014）虹民三（民）初字第879号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年7月29日公开开庭进行了审理。上诉人金属公司的法定代表人张明文及委托代理人杨范民，被上诉人上海石油商品应用研究所（以下简称石油研究所）的委托代理人严寒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：上海市通州路XXX号底层房屋（以下简称涉案房屋）系石油研究所向上海北外滩物业管理有限公司承租的公有非居住房屋。自2001年11月起，石油研究所将该房屋出租给金属公司使用，双方签订多份租赁合同。期间，石油研究所于2004年9月收取金属公司安全保证金人民币（以下币种均为人民币）2万元。2006年10月8日，石油研究所与金属公司签订一份《房屋租赁合同》，约定，石油研究所将涉案743.5平方米房屋出租给金属公司作为经营场所，租房期限为3年，自2006年8月10日至2009年8月10日止；年租金为10万元，按季度缴纳，先付后租，每季度支付2.5万元；石油研究所提供水、电、煤，每月凭账单向金属公司收取费用，并预付押金2，000元；合同期满后，财产按谁投资谁收回的原则处理，金属公司装修投资的拆除不能破坏房屋结构，不能拆除部分归石油研究所所有。合同签订后，金属公司向石油研究所支付押金2，000元，双方按合同履行。合同到期后，双方未再续签合同，金属公司继续使用租赁房屋并向石油研究所支付租金至2012年底，之后未再支付租金。现租赁合同到期后，双方未再续签合同，金属公司继续使用租赁房屋并支付租金至2012年底，之后未再支付租金。
2014年4月，石油研究所向原审法院起诉称，其于2014年1月书面通知金属公司搬迁，金属公司置之不理。故请求判令：1、确认石油研究所与金属公司就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》于2014年3月11日解除；2、金属公司清空、搬离涉案房屋并将该房屋返还石油研究所；3、金属公司支付石油研究所2013年1月1日起至2014年3月11日的租金119，444元及2014年3月12日起至金属公司搬迁之日止的房屋使用费（按每年10万元计算）。原审审理中，石油研究所称合同到期后，双方从未口头约定合同继续履行至房屋拆迁止。合同解除后，同意返还金属公司安全保证金2万元，另2，000元押金在抵扣金属公司欠付的水、电、煤费用后，如有多余，同意返还金属公司。除安全保证金2万元及押金2，000元以外，石油研究所未再收取金属公司其他押金。
原审审理中，金属公司辩称：双方自2001年11月起建立租赁关系，期间金属公司从未无故拖欠石油研究所房租。2009年8月10日合同到期后双方未续签书面合同，但双方口头约定合同继续履行至房屋拆迁止。事实上，租赁房屋一直由金属公司使用至今，石油研究所每季度上门收取金属公司租金。2013年1月起石油研究所不再上门收取金属公司租金，非金属公司不支付租金。2013年3月，石油研究所提出收回租赁房屋用以改建为集体宿舍，并与金属公司达成协议，由金属公司承建宿舍改造工程以弥补金属公司的损失，后金属公司获悉租赁房屋即将动迁并告知石油研究所，致租赁房屋改建工程搁置。期间，石油研究所从未向金属公司催讨租金，金属公司也未收到石油研究所的搬迁通知。金属公司在租赁房屋内经营废品回收已近15年，该行业属特殊行业，如石油研究所在2009年8月10日合同到期后收回房屋，金属公司可以有足够的时间将经营场所迁至他处，石油研究所现在要求金属公司搬迁，给金属公司造成巨大损失。且租赁房屋即将拆迁，金属公司按规定可获取相应的拆迁补偿。除安全保证金2万元及押金2，000元以外，金属公司在2001年起租时还支付石油研究所一笔2万元押金，但目前收据找不到。故金属公司不同意解除租赁合同，不同意搬迁，同意按每年10万元的标准支付石油研究所2013年1月1日起至今的租金。如合同解除，在本案中不要求石油研究所补偿房屋装修损失。
原审法院认为：石油研究所与金属公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。双方所签租赁合同于2009年8月10日到期后，虽未续签合同，但金属公司继续使用租赁房屋，石油研究所未提异议并收取金属公司租金，故双方的租赁关系仍然存在，为不定期租赁。关于金属公司辩称双方口头约定合同继续履行至房屋拆迁止的意见，因缺乏依据，原审法院不予采信。鉴于双方之间为不定期租赁，石油研究所主张解除租赁合同并要求金属公司搬离租赁房屋，依法应予支持。合同解除的时间为原审诉状副本送达金属公司之日2014年4月10日，合同解除后石油研究所应给予金属公司合理的期限搬迁。关于石油研究所主张的租金及使用费，合同解除前发生的是房屋租金，合同解除后发生的是使用费，金属公司作为承租方应当支付使用房屋期间的租金及使用费，故对石油研究所该项请求，依法予以支持。另合同解除后，石油研究所应将安全保证金2万元返还金属公司，2，000元押金在抵扣金属公司欠付的水、电、煤费用后，如有多余，也应返还金属公司。关于金属公司辩称除安全保证金2万元及押金2，000元以外，金属公司在2001年起租时还支付石油研究所一笔2万元押金的意见，因无证据证明，不予采信。
原审法院据此判决：一、石油研究所与金属公司就上海市通州路XXX号底层房屋签订的《房屋租赁合同》于2014年4月10日解除；二、自判决生效之日起45日内，金属公司清空、搬离上海市通州路XXX号底层房屋，将该房屋交还石油研究所；三、自判决生效之日起10日内，金属公司支付石油研究所2013年1月1日起至2014年4月10日的租金127，739.73元；四、金属公司支付石油研究所2014年4月11日起至其搬迁之日止的房屋使用费（按每年10万元计算）；五、石油研究所返还金属公司安全保证金2万元；六、石油研究所将押金2，000元扣除金属公司未付的水、电、煤费用（以有效单据为准）后的余款返还金属公司；上述第四、五、六项，均于金属公司迁出上海市通州路XXX号底层房屋之日前履行完毕。
原审法院判决后，金属公司不服，向本院提起上诉称：其承租涉案房屋已有15年之久，其与被上诉人曾达成口头约定即租赁期限直到房屋被动迁为止。上诉人出资对涉案房屋进行装修、改造，现房屋动迁工作已开始，被上诉人违背诚信要求解除双方之间的租赁关系侵害了上诉人的合法权益，除非被上诉人承诺给付上诉人在动迁中应获得的利益。上诉人据此请求撤销原审法院判决，依法改判对被上诉人在原审中提出的诉讼请求不予支持。
被上诉人石油研究所答辩称，其与上诉人之间不存在有关“租赁期限直到房屋被动迁为止”的口头约定。至于房屋是否已进入动迁阶段与本案没有关系，且其至二审开庭前没有收到相关动迁的信息。被上诉人不同意上诉人的上诉请求，请求维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人在双方签订的租赁合同到期后继续使用该房屋须基于被上诉人的认可，因被上诉人已于2014年1月书面通知上诉人搬迁并于2014年3月向原审法院提起要求解除双方租赁关系的诉讼，故上诉人要求继续承租涉案房屋缺乏事实及法律依据。上诉人关于双方曾达成租赁期限直到动迁为止的口头约定的说法，因被上诉人对此予以否认，且上诉人未能提供证据证实，故本院不予采信。原审法院认定涉案租赁合同于2014年4月10日解除并无不当，对租金、房屋使用费及各项应结算费用的处理亦属合理。上诉人主张其就涉案房屋享有动迁利益，本院认为即使存在动迁，仍不影响法院对双方之间租赁关系的处理。综上，原审法院所作判决并无不当，可予维持。对上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2，800元，由上诉人上海市虹口金属材料公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁康威
审 判 员 余 艺
代理审判员 邬海蓉
二〇一四年九月十八日
书 记 员 仇祉杰
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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