广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东中法民一终字第1181号
上诉人（原审被告）：郑汉钟，男。
委托代理人：高嵩，广东勤诺律师事务所律师。
委托代理人：张邦永，广东勤诺律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：东莞虎门人和新天地公共设施有限公司。住所地：广东省东莞市虎门镇博文路永利商业城*层。
法定代表人：宋磊，该公司总经理。
委托代理人：唐金华，该公司职员。
委托代理人：吴晓含，该公司职员。
上诉人郑汉钟与被上诉人东莞虎门人和新天地公共设施有限公司（以下简称人和公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2013）东二法虎民一初字第1909号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
人和公司于2013年11月13日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、郑汉钟返还人和公司押金32914元（押金为52000元，扣除人和公司应支付郑汉钟的两案件的金额19086元）；2、郑汉钟承担违约责任93600元；3、郑汉钟承担本案诉讼费用。
原审法院经审理查明：郑汉钟是个体工商户东莞市虎门东升旅店的经营者。2011年12月20日，郑汉钟和人和公司签订《房屋租赁合同》，郑汉钟将坐落于东莞市虎门镇捷南路东升旅店停车场右侧位于第三、四层共40套房出租给人和公司作宿舍使用，租赁期限自2011年6月1日至2016年5月31日，月租金26000元，前三年租金不变，从第四年开始租金逐年递增10%；人和公司需在签订合同时支付郑汉钟一个月租金及押金52000元，押金仅作为人和公司租赁房屋的水电费、煤气费、通信费或房屋内原有设备的保障，租赁到期后若人和公司无拖欠上述费用或未造成设施毁损的，郑汉钟应在3日内将押金返还给人和公司；租金每月结算一次，交付日期是每月15日，人和公司逾期交租的，每逾期一日按月租金的千分之三向郑汉钟支付滞纳金，拖欠租金达三十日以上的，郑汉钟有权解除合同，收回房屋，人和公司支付合同价款时，郑汉钟应提供等额正规发票并承担税金；租赁期间，人和公司每月需交纳郑汉钟管理费、卫生费、电梯维护费总计300元，由合同生效之日2个月后起计，与租金同时缴交；郑汉钟应于合同生效之日起将房屋交付给人和公司使用，郑汉钟未按约定将所出租房屋交付给人和公司的，每逾一日由郑汉钟按年房费的千分之三向人和公司支付违约金，并承担由此给人和公司造成的经济损失；郑汉钟保证所出租房屋权属清楚，证照手续齐全，郑汉钟应向人和公司出示出租房屋的产权证原件及留存复印件，保证物业所属权的真实性，保证对出租房屋具有合法的处分权，同时承诺所出租的房屋不存在任何可能影响人和公司租赁的他项权利，若因郑汉钟房屋权属变动或存在他项权利原因造成人和公司不能正常租赁、使用房屋的，郑汉钟承担违约责任；郑汉钟应保障房屋主体结构以及水、电等附属设施供应处于适用和安全的状态，室外水电设备由郑汉钟维护，室内由人和公司自行维护使用，郑汉钟不负责维修费用；郑汉钟应保证房屋能满足人和公司正常使用和居住的需要，保证该房屋的主体结构及设备、设施处于安全适用的状态；租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前1月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的30%作为违约金。合同签订后，人和公司向郑汉钟交纳了押金52000元，并已支付郑汉钟至2012年10月的租金和水电费。
2013年1月28日，郑汉钟在原审法院对人和公司提起诉讼，请求人和公司支付租金78000元、管理费900元，并承担违约责任，支付93600元及逾期交纳租金的滞纳金［案号：（2013）东二法虎民一初字第240号］，同时请求人和公司返还垫付的水电费4160元，并承担逾期付款违约责任［案号：（2013）东二法虎民一初字第241号］。案件经审理，原审法院认定因郑汉钟违约对案涉房屋停水、停电，人和公司于2012年11月21日通过向郑汉钟《关于东莞市虎门东升旅业催款租金通知书的回函》，解除了前述《房屋租赁合同》，原审法院于2013年3月21日对案件分别作出判决，要求人和公司支付郑汉钟租金18200元、管理费210元及滞纳金，支付郑汉钟2012年11月水电费676元及逾期付款利息，滞纳金和逾期付款利息均从2013年1月28日起按同期中国人民银行规定的同期限贷款基准利率计至付清之日止［详见（2013）东二法虎民一初字第240号、241号民事判决书］。前述判决已发生法律效力。
郑汉钟提交银行对账单，主张人和公司一直未按约定交付租金，又称人和公司在合同解除后一直未将案涉房屋交还，人和公司主张郑汉钟将案涉房屋上琐，故无法办理交接手续。一审庭上，郑汉钟同意如法院判决退回人和公司押金，其愿意以（2013）东二法虎民一初字第240号、241号民事判决书确定的债权冲抵押金。
原审法院认定上述事实的证据有：《房屋租赁合同》、收款收据、民事判决书、银行进账单、《催款租金通知书》、《关于东莞市虎门东升旅业催款租金通知书的回函》、《通知》、《关于东莞市虎门东升旅业通知的回函》以及一审庭审笔录等。
原审法院认为：本案是房屋租赁合同纠纷，已经发生法律效力的（2013）东二法虎民一初字第240号、241号民事判决书认定因郑汉钟违约对案涉房屋停水、停电，人和公司于2012年11月21日解除之间签订的《房屋租赁合同》，郑汉钟和人和公司在合同中约定了合同期满押金的处置方式，但未约定郑汉钟违约情况下押金如何处置，现双方的租赁合同已解除，押金再无存在意义，人和公司要求退回押金有理，原审法院予以支持。郑汉钟和人和公司均同意前述两判决确定的债务在押金中抵扣，原审法院予以确认。如前所述，郑汉钟存在违约行为，需按合同约定承担违约责任，向人和公司支付年度租金的30%作为违约金，即为：26000元／月×12个月×30%＝93600元。郑汉钟主张人和公司同样存在违约行为，但因为其没有提交反诉，原审法院在本案中不作处理。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：一、限郑汉钟于判决生效之日起三天内退还东莞虎门人和新天地公共设施有限公司押金52000元；二、限郑汉钟于判决生效之日起三天内支付东莞虎门人和新天地公共设施有限公司违约金93600元；三、（2013）东二法虎民一初字第240号、241号民事判决书确定的东莞虎门人和新天地公共设施有限公司对郑汉钟的债务在前述款项中抵扣，如有不足郑汉钟可另行向东莞虎门人和新天地公共设施有限公司主张；四、驳回东莞虎门人和新天地公共设施有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案收取案件受理费1415元，由郑汉钟承担。
上诉人郑汉钟不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）郑汉钟并未违约。人和公司从2011年12月开始经常拖欠租金，2012年11月14日郑汉钟去收租时发现案涉房屋无人居住，仅有两名保安在看门，11月16日去查看时发现有人在拆除屋内空调等设施。郑汉钟有理由相信人和公司不打算继续履行案涉合同，而停电行为应属郑汉钟行使不安抗辩权，并非违约行为。人和公司确认其至今仍有床等物品存放在郑汉钟处，也确认其是在（2013）东二法虎民一初字第240号判决后才把空调等物品全部搬走，（2013）东二法虎民一初字第240号民事判决认定人和公司于11月17日搬离是事实认定错误。（二）案涉合同约定退还押金条件是租期届满以及人和公司不欠费用。而人和公司亦确认未履行（2013）东二法虎民一初字第240号、241号民事判决，且仍有物品放置在租赁房屋内，故人和公司要求退还押金的理由不成立。（三）郑汉钟虽未对（2013）东二法虎民一初字第240号、241号民事判决提出上诉，但仅表明郑汉钟放弃程序上的上诉权，不表明承认自己违约的事实。（2013）东二法虎民一初字第240号、241号民事判决认定郑汉钟违约依据不足。（四）案涉房屋因本案纠纷人和公司迟迟未搬离等原因导致空置损失，原审法院认定的违约金过高。据此，请求本院：撤销原审判决，驳回人和公司的诉讼请求。
被上诉人人和公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。（一）（2013）东二法虎民一初字第240号、241号民事判决对本案事实已进行详细认定和查明，郑汉钟没有提起上诉应视为认可两份判决书。（二）违约金是全年租金的30%，相比全年租金不算过高。（三）本案合同无法履行在于郑汉钟一方，人和公司交的押金应予以退还。
本院经审理查明，对原审法院查明的事实，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对郑汉钟上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本院分析如下：已经发生法律效力的（2013）东二法虎民一初字第240、241号民事判决认定双方合同已经解除，在现有证据无法证明上述判决已经被撤销的情况下，原审法院采信上述判决认定的事实并无不当。案涉合同仅约定了合同期满押金的处置方式，并无约定违约情形下押金的处置方式，现由于双方合同已被上述生效判决认定解除，郑汉钟占有案涉押金没有任何依据，原审法院认定郑汉钟应返还押金给人和公司并无不当。至于违约金，（2013）东二法虎民一初字第240号民事判决已经认定郑汉钟违约，双方合同也约定了违约责任，该约定为双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，且郑汉钟也未提交任何证据证明约定的违约金过分高于实际损失，原审法院按照双方合同约定的违约金标准计算违约金正确，本院予以维持。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。郑汉钟的上诉主张没有任何依据，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费3212元，由上诉人郑汉钟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 斌
代理审判员 廖志明
代理审判员 杨 浩
二〇一四年七月三十一日
书 记 员 梁玮珊
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。