青海省西宁市城东区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民一初字第54号
原告（反诉被告）沙成刚，男，汉族，1964年6月1日出生。
委托代理人何红军，西宁正义法律服务所法律工作者。
被告青海省协联商贸实业有限公司，住所地西宁市城中区。
法定代表人：张建龙。
被告（反诉原告）何永红，男，汉族，1974年10月4日出生。
委托代理人祁辉成，张雪东，青海恩泽律师事务所�师。
原告（反诉被告）沙成刚与被告青海省协联商贸实业有限公司（以下简称协联公司）、被告（反诉原告）何永红买卖合同纠纷一案，于2014年1月10日向本院起诉，本院于2014年1月15日作出受理决定，本院受理后，依法由审判员王媛担任审判长，与审判员霍金德、人民陪审员刘海琴组成合议庭，于2014年4月24日公开开庭进行了审理，沙成刚及其委托代理人何红军、何永红及其委托代理人祁辉成均到庭参加诉讼。协联公司的法定代表人张建龙经传票传唤，其明确表示既不委托代理人，也不参加庭审，本案依法缺席审理，现已审理终结。
原告（反诉被告）沙成刚诉称，2004年6月30日，沙成刚与协联公司就位于西宁市城东经济开发区的铺面商品房签订了买卖合同。沙成刚一次性向协联公司支付了全部购房款，协联公司于签订合同后不久将该房屋交付给沙成刚，沙成刚于同年获得由西宁市地名办公室颁发的涉案房屋门牌证，并自此占有、使用该房屋直至现在。鉴于协联公司一直未能履行合同约定的办理房产证的法律义务，沙成刚于2008年向西宁市仲裁委员会提起仲裁，请求裁决办理房产证事宜。双方经调解达成仲裁调解协议，协联公司在调解协议中承诺于2009年2月28日前为沙成刚办理房产证，但义务履行期届满后，协联公司仍未兑现承诺，沙成刚遂向西宁市中级人民法院申请执行仲裁，但执行局经审查后发现，协联公司之所以不能兑现办理房产证承诺的原因，是因为其在沙成刚所购商品房之上又签订了一份商品房买卖合同，并将沙成刚所购房屋进行了贷款抵押登记，故西宁市中级人民法院作出不予执行仲裁调解协议书的裁定。至此，沙成刚办理房产证的合法诉求无法实现。被迫于2012年再次向西宁市城东区人民法院提起诉讼，后因法院�理阻碍事由而停止。经相关司法机关调查证实：协联公司因开发房地产缺少资金，为获得银行贷款实施了集团性签订虚假商品房买卖合同的违法行为，本诉二被告之间所签商品房买卖合同即为假按揭及虚假合同之一。2004年9月14日，协联公司明知其已与原告签订了商品房买卖合同，又与何永红串通签订所谓商品房买卖合同，何永红以其名义向银行实施按揭贷款，本诉二被告又以其虚假的商品房买卖合同中约定的涉案房屋向贷款银行进行了抵押，获取贷款后供协联公司使用，并由协联公司偿还银行贷款及利息，后由于协联公司法定代表人张建龙被判处无期徒刑，协联公司法人实体陷入瘫痪，本诉二被告相互推诿，进而使银行无法受偿并无法对涉案房屋予以解押，由此严重侵犯了沙成刚合同利益及物权利益。据上事实，沙成刚认为，首先，其与协联公司之间签订的商品�买卖合同系双方真实的意思表示，双方为此已履行完合同的对价关系，沙成刚已长期对涉案房屋行使了占有、使用之合法权利，完全具备商品房买卖合同及物权转移的全部构成要件，且双方通过仲裁机构已设立了物权转移的法律效果，故沙成刚合法有效的合同利益及诉求应受法律保护。其次，本诉二被告之间所签商品房买卖合同的性质和目的，是为协联公司骗取银行贷款而所作出的虚假意思表示，且双方无买卖合同的对价关系，更有甚者，在长达9年的时间中，本诉二被告之间无对涉案商品房的交付、占有、使用行为的发生，何永红也从未对涉案商品房通过司法机关向沙成刚主张过权利，何永红的侵权行为和沙成刚的维权行为一直处于持续状态。显而易见，本诉二被告之间签订的商品房买卖合同，完全符合《民法通则》以及《合同法》中有关判定合同无效的法定情�，且行为的性质不是一房两卖，而是明显具有“相互串通，损害国家、集体和第三人利益”及“以合法形式掩盖非法目的”之违法特征，其所产生的法律后果给商品房买卖的交易秩序以及贷款抵押秩序造成混乱，沙成刚长期无法实现的期待物权利益之损害与本诉二被告的违法行为之间具有直接的因果关系，故本诉二被告应对其共同侵权行为造成的损害承担连带赔偿责任。现请求人民法院判令：1、依法确认沙成刚与青海协联商贸实业有限公司签订的商品房买卖合同有效。2、人民法院行使合同效力审查职权，对本诉二被告之间签订的，与原告为同一标的物的商品房买卖合同的效力进行审查，并确认本诉二被告之间签订的商品房买卖合同无效。3、判令本诉二被告停止侵权，积极清除抵押登记障碍，协助沙成刚办理房产证和土地使用权证，并判令本诉二被告连带赔偿沙成刚经济损失2000元。
沙成刚向法庭提交了以下证据：
1、沙成刚与协联公司签订的商品房买卖合同，该合同原件一直由沙成刚持有，证明其与协联公司签订的商品房买卖合同是真实意思表示，故该合同合法有效。
2、协联公司出具给沙成刚的购房款发票，该发票原件一直由沙成刚持有，证明其完成了商品房购房款的支付义务，证明内容同上。
3、房屋地名牌照、保修协议、赔付协议、沙成刚交付水电费收据，上述证据证明沙成刚对商品房行使了占有、使用的事实，证明内容同上。
4、房屋租赁合同，证明内容同上。
5、西宁市仲裁委员会调解协议书，证明沙成刚就物权转移向仲裁机构提出了保护请求，证明内容同上。
6、西宁市城东区人民法院（2010）东民一初字第386号民事裁定书、（2011）东民一初字第122号民事裁定书，证明沙成刚多次就何永红、协联公司的违�行为向人民法院提起诉讼，以求保护的事实，证明内容同上。
7、城东区人民法院（2010年）东民一初字第386号案卷中对协联公司法定代表人张建龙的送达笔录，证明何永红在2010年的第一次诉讼中明确承认所有合同不是其本人签订的事实，故本诉二被告之间的合同不是商品房买卖的真实意思表示。
8、真假合同一览表、房管局情况说明，证明本案不是孤立个案，而是一起由协联公司组织策划的群体性骗贷事件，所有的假合同签订人在诉讼中表现的第一个基本特征是为了向银行骗贷而签订虚假商品房买卖合同。
9、西宁市城东区人民法院（2011）东十初字第109、111、120、123、112、126号民事判决书，假合同签订人刘某某在二审中的陈述，张建龙在刘某某案一审时的陈述，城东区人民法院东民一初字（2010）第442号民事判决书、西宁市中院（2011）宁民三终字第289号判决书，�明本案不是孤立个案，而是一起由被告协联公司组织策划的群体性骗贷事件，所有的假合同签订人在诉讼中表现的基本特征是：（1）都没有由自己持有的商品房买卖合同的原件，（2）都没有由自己持有的购房款收据原件，（3）都没有追求商品房的交付、占有和使用，（4）在长达9年的时间里没有向司法机关主张过物权转移效果，何永红完全符合这些基本特征，故其签订的合同无效。
10、协联公司的营业执照，证明真合同上都加盖法定代表人张建龙的印章。假合同上多加盖关某的印章。进一步佐证协联公司为骗贷经过周密策划和安排。
11、骗贷案件策划者关某对律师的陈述，证明本案两被告签订假合同的行为，不仅具有以合法形式掩盖非法目的的民事违法性，而且具有恶意串通，损害国家、集体和第三人利益的刑事违法性。
12、情况说明、报案受理回执，证明协联公司的骗贷行为早有预谋。
协联公司的法定代表人张建龙表示不参加庭审，亦未进行答辩。
被告（反诉原告）何永红辩称，本诉原告沙成刚的诉求部分不属实，其对诉争房屋已进行了物权备案登记，并向银行抵押办理了按揭贷款，现已偿还了贷款，合计缴纳购房款582100元。故诉争房屋应当属于何永红，沙成刚的损失应当按照债权关系主张，故本诉原告沙成刚的主张无事实及法律依据，请求本院依法驳回。
在本案的举证期内，何永红提出了反诉请求。其诉称，2004年9月14日，其与协联公司签订了《商品房买卖合同》，购买协联公司开发的位于西宁市城东区的房屋。合同签订后，其支付了部分现金，剩余房款其于2004年9月28日与中国建设银行股份有限公司北大街支行签订《借款合同》，按揭贷款20万元支付给了协联公司。贷款时，将西宁市城东区的房屋抵押给了建行北大街支行，并于当日在西宁市房产管理局办理了不动产物权备案登记和抵押登记手续，另外，该贷款已于2010年7月20日全部还清。但其所购买并已办理了物权备案登记手续的房屋却一直由沙成刚占有和使用，期间，何永红多次要求沙成刚腾退房屋，但沙成刚一直不同意腾退，现又提出诉讼确认何永红所签订的合同无效，实为无理。根据以上事实，何永红依据《物权法》34条和《民事诉讼法》、《民法通则》及其司法解释等相关法律之规定提出反诉，请求法院依法判令沙成刚返还涉案房屋，并承担非法占有该房屋期间的使用费，以维护反诉原告的合法权益。何永红的反诉请求如下：
1、反诉被告沙成刚向反诉原告何永红返还其占用的位于城东区的房屋；2、反诉被告沙成刚向反诉原告何永红支付房屋使用费（2004年9月至2013年9月，每年12000元）108000元；3、本案诉讼费由�诉被告沙成刚承担。
何永红对其答辩及反诉请求提交了以下证据：
1、商品房买卖合同，证明反诉原告与青海省协联商贸实业有限公司在平等、自愿的基础上，签订该合同，对涉诉房产的地理位置、总价款及双方其他权利义务作了明确约定，该合同在西宁市房产管理局进行了备案登记（包括抵押登记），具有对抗任何第三人的效力。合同原件在公司，但由于协联公司现在的状态，何永红无法提供合同原件。
2、他项权利证，证明反诉原告将涉诉房产抵押给建行北大街支行进行按揭贷款，并办理了不动产物权备案登记和抵押登记。
3、中国建设银行个人贷款系统书证，证明贷款于2010年7月20日全部还清。
4、他项权利登记及注销表，证明反诉原告将涉诉房产抵押贷款是事实，且贷款已全部还清。
5、土地登记申请书，证明内容同上。
针对何永红的反诉请求，沙成刚�称，反诉原告的反诉请求不能成立。首先，反诉原告的反诉请求不能进入审理程序，根据物权法第245条的规定，请求权的行使时间是1年之内，1年之内未行使的请求权失效。而涉诉房产现由反诉被告根据合同合法占有，故反诉的基本前提不能成立；其次，反诉原告主张反诉权利所依据的是他项权利证，他项权利证并不能证明权利的合法性，所有权必须由所有权证来证明，不能由他项权利证来证明。综上，请求人民法院依法驳回反诉原告的反诉请求。
何永红对沙成刚提交的1号证据的真实性无异议，但提出合同落款时间（2004.6.30）有改动。所以无法完全确定沙成刚签订合同的时间在何永红签订合同的时间之前。对2、3、4号证据的真实性、证明方向均无异议，但何永红认为合同合法有效并不能确认物权归沙成刚所有。对5号证据的真实性无异议，但认为该调解协议书已�行中止，故并不能确认涉诉房产物权归沙成刚所有。对6号证据的真实性无异议。对7号证据的真实性无异议，但何永红认为张建龙的陈述并不能代表本案的基本事实。何永红的合同是由其自己签订的，调查时，其产生了误解。对8号证据的中的真假合同一览表，何永红表示与本案无关联性，对情况说明的真实性无异议，但与本案无关联性。对9号证据的真实性无异议，但何永红认为所有判决书中的案情与本案的情况不一致，所有被告均未到庭答辩应诉，并不能证明何永红的合同就是无效的。对10号证据的质证意见为，真假合同的基本特征、是本诉原告自己的比对，不符合证据的三性要求，不予质证。对营业执照的真实性无异议。对11号证据的真实性无异议，但关某的陈述并不能证明何永红与协联公司签订的合同具有非法性的事实。对12号证据中的情况说明、报案受理回执的真实性无异议，但何永红认为上述证据是不能证明何永红的合同就是无效的。
沙成刚对何永红提交的1号证据发表的质证意见为，首先，合同没有原件，不具有合法性。其次，在合同真实性方面也存在很多问题，证明何永红并未向协联公司付款，且何永红亦未提交任何付款证明。再次，本诉二被告签订的合同中有很多项都是空白，证明本诉二被告签订合同的目的不是买卖房屋，而是为了骗取贷款。沙成刚对何永红提交的2号证据的真实性无异议，但认为与本案无关联性。对3号证据的真实性无异议，但沙成刚认为其并不能证明该贷款就是何永红偿还的。对4号证据的真实性无异议，但认为与本案无关。对5号证据的真实性无法确认。
经过当事人的陈述及答辩，双方当庭的举证及质证意见，本案争执的焦点为应当确认哪一份房屋买卖合同有效。
经审理查明，2004年6月30日，沙成刚与协联公司就位于西宁市城东经济开发区的铺面商品房签订了买卖合同。沙成刚一次性向协联公司支付了全部购房款，协联公司于签订合同后不久将该房屋交付给沙成刚，沙成刚于同年获得由西宁市地名办公室颁发的涉案房屋门牌证，并自此占有、使用该房屋至今。2014年9月14日，为解决协联公司资金短缺的困难，协联公司又与其员工何永红签订了一份《商品房买卖合同》，并将本案诉争房屋登记在何永红名下，且依据此合同办理了贷款。由于协联公司一直未给沙成刚办理房产证，沙成刚于2008年向西宁市仲裁委员会提起仲裁，请求裁决办理房产证事宜。双方经调解达成仲裁调解协议，协联公司在调解协议中承诺于2009年2月28日前为沙成刚办理房产证，到期后，协联公司仍未兑现承诺，沙成刚遂向西宁市中级人民法院申请执行仲裁，但执行局经审查后发现�协联公司不能办理房产证的原因，是因为协联公司在沙成刚所购商品房之上又签订了一份商品房买卖合同，并将沙成刚所购房屋进行了贷款抵押登记，故西宁市中级人民法院作出不予执行仲裁调解协议书的裁定。
本院认为，沙成刚与青海协联公司签订了商品房买卖合同后交付了全部房款，青海协联公司将房屋交付沙成刚占有、使用至今，表明青海协联公司与沙成刚所签合同是双方的真实意思表示。双方买卖合同已实际履行，故应当遵从合同的实际履行原则，维护已完成的交易。沙成刚主张确认与青海协联公司签订的《商品房买卖合同》合法有效的诉求。本院予以支持。沙成刚与青海协联公司签订《商品房买卖合同》后，青海协联公司为了贷款抵押，又与何永红签订了一份《商品房买卖合同》并将已交付给沙成刚的房屋登记备案在何永红名下，作为协联公司员工的�永红应当知道上述行为会损害沙成刚的利益，导致沙成刚的合法权益无法实现。故何永红与青海协联公司签订的《商品房买卖合同》，符合《中华人民共和国合同法》相关合同无效的情形。合同双方恶意串通订立的损害第三人合法权益的合同为无效合同，沙成刚主张确认何永红与青海协联公司签订的《商品房买卖合同》无效的诉求有理有据。本院予以支持。沙成刚主张本诉二被告停止侵权，积极清除抵押登记障碍，协助其办理房产证和土地使用权证，并承担其经济损失2000元的诉求与本案属两种法律关系，本案不予处理。协联公司为获取资金而与何永红恶意串通订立的损害沙成刚合法权益的合同为无效合同，故何永红的反诉请求均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第五十二条第一款第二项、《中华人民共和国民事诉�法》第一百三十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）沙成刚与青海协联商贸实业有限公司签订的商品房买卖合同有效；
二、确认被告（反诉原告）何永红与青海协联商贸实业有限公司签订的商品房买卖合同无效；
三、驳回原告（反诉被告）沙成刚的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）何永红的反诉请求。
本诉案件受理费5408元由青海协联商贸实业有限公司负担，于本判决生效后即给付沙成刚。反诉案件受理费4940元由何永红负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。
审 判 长 王 媛
审 判 员 霍金德
人民陪审员 刘海琴
二〇一四年五月二十日
书 记 员 马雪莹
附法律条文：
《�华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。
离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可�进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。