襄阳市襄州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂襄州民三初字第00394号原告黄婕婷（反诉被告）。委托代理人赵义安，湖北高见律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起上诉。被告龚庆祥（反诉原告）。委托代理人冯玉华，湖北法正大律师事务律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉、上诉。委托代理人刘延超，湖北法正大律师事务所实习人员。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉、上诉。原告黄婕婷与被告龚庆祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月18日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，由审判员卓洪涛独任审判。在审理过程中，被告龚庆祥于2014年9月3日向本院提起反诉，经审查认为被告的反诉理由成立，故本诉与反诉合并审理，于2014年9月12日公开开庭进行了审理。原告黄婕婷及其委托代理人赵义安、被告龚庆祥的委托代理人刘延超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄婕婷诉称：2014年7月3日，原、被告签订一份《商铺租赁合同》，合同签订后，原告依约向被告交付了半年租赁费16500元，当原告内部装饰完成，6台钢琴全部到货时，被告突然提出超出合同规定的相关要求。因被告没有履行合同的诚意，原《商铺租赁合同》双方有分歧完全不能履行，原告于2014年7月27日搬走了房屋内的所有设施，仅留下了门头装修，事实上解除了原《商铺租赁合同》，并于2014年7月28日书面通知了被告。综上，请求判令（1）解除原、被告签订的《商铺租赁合同》；（2）被告退还原告已经交纳的租金16500元，并向原告支付违约金16500元；（3）被告赔偿原告门头装修费5200元，钢琴运输费639元，彩色三折页宣传单400元，车贴、KT板、喷绘648元，共计6923元。被告龚庆祥辩称：虽然被告不是租赁房屋的所有权人，但转租行为得到原出租人书面同意，应当认定原、被告签订的《商铺租赁合同》合法有效，原、被告均应按照该合同约定履行义务。原告的诉讼主张没有法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。被告龚庆祥反诉称：原告未按《商铺租赁合同》约定支付合同保证金16000元，应当承担违约责任。请求判令原告向被告支付合同保证金16000元及合同违约金16500元。原告黄婕婷针对反诉请求辩称：《商铺租赁合同》没有成立或者生效，双方也没有实际履行。请求驳回被告龚庆祥的反诉请求。一、原告黄婕婷为证明其主张，向法庭举出如下证据：1、原、被告于2014年7月3日签订的《商铺租赁合同》。用于证明原、被告曾签订了一份房屋租赁合同。2、被告于2014年7月3日出具的收据一份。用于证明原告已向被告交付半年租金16500元。3、落款签约时间为2014年7月21日的《住房租赁合同》与没有落款时间的《商铺租赁协议书》各一份（均无原、被告签名）。用于证明原《商铺租赁合同》双方因分歧导致不能履行，后原、被告各自又拟定一份合同的情况。4、被告于2014年7月27日向原告发出的“告知”、原告于2014年7月28日向被告发出的“通知”各一份及原告向被告递交书面通知时拍摄的两张照片。用于证明因原、被告没有最终达成协议，被告于2014年7月27日在租赁房屋内张贴告示通知原告限期支付合同保证金及相关费用，原告也于2014年7月28日向被告发出了书面通知，告知被告因2014年7月21日、2014年7月25日单方拟定的合同对方均不认可，故原告已经搬出了所租赁的房屋，并要求被告尽快退还交付的16500元租赁费。5、原告及其母亲陈某找到被告质问时原告用手机录音后刻制的光盘及整理的文字资料各一份。上述证据3、4、5相互印证，用于证明原、被告原签订《商铺租赁合同》没有成立，即使成立也因被告违约而解除了合同。6、原告用手机拍摄并打印出的14张照片（装修）及费用单据8张。用于证明因被告违约给原告造成的损失，包括门头装修费5200元，钢琴运输费639元，彩色三折页宣传单400元，车贴、KT板、喷绘648元。7、原告用手机拍摄并打印出的照片5张。用于证明引发诉讼后被告已对外进行招租。经质证，被告对证据1、2、4、6的真实性没有异议，但认为证据4不能证明原合同已经解除，双方只是对合同的细节发生争议，嗣后双方拟采取重新订立合同的形式进行补充完善，因没有协商一致，应继续按原合同履行；证据6与本案没有关联性。对证据3的真实性有异议，且与本案无关联。证据5来源不详，原告取证也不合法，录音资料上反映不出录音时间、录音对象等实质内容，而且原告录音蓄谋已久，损害了被告的合法权益。证据7被告以举证期限已过为由不予质证。二、被告龚庆祥为证明其主张，向法庭举出如下证据：原、被告于2014年7月3日签订的《商铺租赁合同》及案外人王某与被告于2013年11月5日签订的“允许被告分租他人”的协议书各一份。用于证明原、被告于2014年7月3日签订的房屋租赁合同合法有效。经质证，原告对《商铺租赁合同》的真实性没有异议，但认为王某与被告签订的协议书是本案立案后补签的。经审核，原告出示的证据1、2、4、6，被告对其真实性无异议，本院确认其内容客观真实，与本案争议事实有关联，对于本案具有完全证明力，应作为定案依据。证据5从谈话内容能够判断谈话的人员及大概的时间，虽然未经被告允许秘密录制，但最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》并没有排除对该类证据的效力，该谈话内容属于双方自由意志的流露和表述，真实记录了与本案有关联的案件事实，对于本案具有较强证明力，也不构成对被告隐私和商业秘密的侵害，应当作为认定案件事实的依据。原告出示的证据3与其他证据相互印证，具有较强的证明力，且与本案争议事实有关联，应作为定案依据。证据7是在举证期限届满后才形成的证据，并不受举证期限的限制，被告虽然放弃质证权利，但并不影响证据认定，该证据内容客观真实，与本案争议事实有关联，对于本案具有较强证明力，应作为定案依据。被告出示的证据，《商铺租赁合同》本院予以采信；王某与被告签订的协议书，本院在庭审中向王某进行核实，王某已对该协议的真实性予以确认。鉴于王某与被告有利害关系，且原告已就该争议事实提交相关证据，且能够判断原告提供的证据明显大于该证据的证明力，故本院不采信其证明力，不作为本案定案依据，但以王某在法院认可该协议作为其追认房屋转租的时间。根据上述有效证据及当事人的当庭陈述，本院认定以下案件事实：2014年7月3日，被告将其从案外人王某处租赁的襄州区汉津路世界城二号楼109号中的二楼（一楼被告租赁用于经营商品零售）向原告出租用于经营琴行，当天双方签订一份《商铺租赁合同》，约定租赁期为2年，从2014年7月23日起至2016年7月23日止；房屋租赁为每年33000元，合同存续期间下一年租金在原基础上涨10%，房屋租金半年结算一次，第一个半年租赁16500元于2014年7月3日前交纳；房屋租赁保证金为16000元，于2014年7月23日前交付10000元，2015年1月1日前交付6000元，该保证金作为原告全面履行合同所涉及义务的保证，在原告未按合同约定支付租金、物业管理费、水电费以及发生应由原告向被告赔偿损失、违约金等情形时，被告有权从该保证金中扣除相应费用；若一方违约，除合同另有约定外，需向对方支付年租金50%的违约金，给对方造成经济损失的，违约方须赔偿守约方。当天，原告向被告交付半年租金16500元，随后安排人员装修和进货。2014年7月18日，被告突然提出要收取空调使用费，双方发生争议。2014年7月20日晚，原、被告围绕争议的三个问题（空调使用费、封闭一楼厨房、原房主在合同上签字）进行协商，并确定重新拟定合同。2014年7月21日，原告单方拟定了一份《住房租赁合同》，在原合同基础上进行了修改，并增加了部分内容，主要包括：一、经双方协商，被告同意原告隔离厨房油烟，需将二楼和一楼做一定的分隔，费用由原告承担；二、屋内设备：空调挂机三台，其型号由被告购买票据为准，原告从2014年7月23日至9月23日、2015年6月15日至9月15日共计5个月，租赁费用为3000元，合同期满归还；三、落款处要求由本房屋业主签名。原告将拟定的《住房租赁合同》交给被告，被告没有签字同意。2014年7月25日，被告也单方拟定了一份《商铺租赁协议书》，该合同多处留出空白，合同还增加“原告使用被告投资所建广告牌需一次性向被告支付使用费＿＿元整，后期广告牌的修缮、维护等事宜由双方协商解决。”原告也没有签字同意。2014年7月26日，原告及其母亲陈某找到被告质问，主要内容如下：一、原告质问被告当初答应除租金外不再收取其他费用，而现在为什么又要收取空调使用费和门头装修费？被告陈述当初没有考虑到这一点，双方只是一个口头协议；二、原告质问嗣后双方已经协商好空调使用费五个月支付3000元，为什么现在又不同意了？被告陈述朋友说不能这么租房子，如果原告不同意，那么空调就不租了，其他按照原合同履行；三、原告又质问第一份合同有争议，双方协商重新拟定合同，被告现在又坚持按照原合同履行是什么意思？被告陈述原告拟定的合同被告不能同意，就只有按原合同执行；四、原告说原合同没有房主签字，万一把我们赶走怎么办？被告陈述原房主不同意签字，但口头答应不干涉；五、原告认为被告出尔反尔，要求解除房屋租赁合同，并告知被告自己会采取法律途径解决问题，而被告却要求按照原合同履行，并要求原告交付保证金。整个对话过程原告用手机录音固定证据。2014年7月27日，因原告对被告提出合同以外的要求不能达成一致意见，原告从出租房屋内搬走琴行的物资和设备。当天，被告在租赁房屋内张贴告示，内容为“承租方黄婕婷您好，鉴于你未按租赁合同约定时间（2014年7月23日前）向出租方龚庆祥支付承租该房屋应付的保证金及相关费用，现宽限你方三日内支付上述费用，若拒绝支付，我方保留追究你方违约责任的权利”。2014年7月28日，原告也向被告发出了书面通知，内容为“我和你2014年7月3日签订的房屋租赁合同，在7月20日晚上正式交流以后，我于7月21日打印了新的合同交付给你，却没有被你认可；而你在7月25日也打印了新的合同交付给我，同样没有被我认可。我认为，你已经完全没有了履行合同的诚意。现通知你，我已于7月27日全部搬走了我的商品，仅仅留下了门头装修。限你在三日内，尽快退还我交给你的16500元租赁费。逾期将承担相应的法律责任”。2014年8月18日，原告向本院提起诉讼。2014年9月3日，被告向本院提起反诉。2014年9月左右，被告将已向原告出租的房屋以张贴招租广告的形式对外招租。2014年9月15日，本院向案外人王坤华进行调查时，王坤华追认了被告的房屋转租行为。另查明：原、被告签订《商铺租赁合同》后即安排人员装修和进货，因门头装修花费5200元，钢琴运输花费639元，打印彩色三折页宣传单花费400元，车贴、KT板、喷绘花费648元，共计6923元。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权，该合同有效。”据此，被告龚庆祥将自己没有处分权的房屋向原告黄婕婷出租，双方形成的合同关系属于效力待定合同，权利人王坤华未予追认则该合同就自始无效。虽然被告辩称转租行为得到权利人王坤华的追认，但从本院查明事实来看，权利人王坤华是原告向本院提起诉讼后才予以追认，早在权利人王坤华追认前，因本案讼争的租赁合同关系未得到权利人追认等因素，原告已经事实上搬离了讼争的房屋，此后，该房屋的占有使用权已由被告享有。在权利人王某追认之前，原告已多次要求权利人对转租行为予以追认，但被告均没有在合理期限内满足原告的合理要求。被告迟滞于原告书面告知不再继续履行合同数月后才得到权利人王某的追认，对于双方已经实际解除的租赁合同关系并不产生溯及效力，应视为被告的转租行为未得到权利人的追认。因此被告的此节辩称主张，本院不予采信。原、被告虽然采取单方拟定合同的形式对原《商铺租赁合同》进行补充完善，但没有达成一致的意思表示，且权利人王坤华也未予以追认，故并没有改变原《商铺租赁合同》无效的本质属性。被告隐瞒其无处分权的重大事实与原告签订合同，违反了诚实信用原则，其主观上存有恶意，对合同无效的法律后果应承担主要过错责任；而原告在与被告签订合同时，没有尽到必要的注意义务审查被告向其出租的房屋是否有处分权，也应承担一定的过错责任。关于合同无效的法律后果，因本案所涉房屋租赁合同并没有实际履行，原告也没有从中受益，被告收取原告的16500元房租应当全部予以返还；因原、被告签订的《商铺租赁合同》自始无效，且原、被告对于合同无效都有过错，故双方各自向对方主张违约金的诉讼请求，本院均不予支持；至于合同无效给原告造成的损失（门头装修费5200元，钢琴运输费639元，彩色三折页宣传单400元，车贴、KT板、喷绘648元，合计6923元），因被告对合同无效的法律后果应承担主要过错责任，故对其损失本院部分予以支持，本院酌定为5000元，其余损失由原告自行负担。原告要求解除《商铺租赁合同》及本院未支持的诉讼请求，与本院查明的事实和法律规定相悖，本院予以驳回；被告的反诉理由依法也不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条、第二百二十四条之规定，判决如下：一、确认原告黄婕婷与被告龚庆祥于2014年7月3日签订的《商铺租赁合同》无效；二、被告龚庆祥于本判决生效后十日内向原告黄婕婷返还租金16500元；三、被告龚庆祥于本判决生效后十日内向原告黄婕婷赔偿经济损失5000元；四、驳回原告黄婕婷其他诉讼请求；五、驳回被告龚庆祥的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，减半收取400元，反诉案件受理费620元，减半收取310元，合计710元，由原告黄婕婷负担200元，被告龚庆祥负担510元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员卓洪涛二〇一五年三月二十五日书记员方小翠