河北省秦皇岛市海港区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀0302民初2095号
原告赵德荣，女，1951年2月5日出生，汉族，现住吉林省德惠市。
委托代理人马波，河北昊宇律师事务所律师，执业证号：×××。
委托代理人李娜，河北昊宇律师事务所律师，执业证号：×××。
被告保定市民生房地产开发有限公司，住所地保定市高新区云杉路131号，组织机构代码：78258XXXX。
法定代表人甄彦生，总经理。
委托代理人李永杰，河北凯悦律师事务所律师，执业证号：×××。
原告赵德荣与被告保定市民生房地产开发有限公司（以下简称保定市民生房地产）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵德荣委托代理人马波、李娜，被告保定市民生房地产的委托代理人李永杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵德荣诉称，原、被告于2013年5月16日签订商品房买卖合同购买被告开发建设的海阳香都小区的房屋，合同约定2012年12月31日前交房，同时约定了出卖人逾期交房的违约责任。事实上被告于2013年9月1日交付房屋，已经构成违约，应当承担违约责任。合同中还约定被告应当在商品房交付使之日360日内办理房屋产权登记，但是直到现在也没有办理产权登记，影响了原告的子女上学、户口迁移和房屋出卖等一系列事情。给原告造成了严重的经济损失，为了维护原告合法权益，起诉要求：1、判令被告给付逾期交房违约金49437.5元；2、判令被告给付逾期办理产权登记违约金155686.94元；3、被告承担诉讼费用。
被告保定市民生房地产辩称，一、被告不存在逾期交房违及逾期办理产权登记行为。1、海洋香都小区（一期）工程于2012年12月5日竣工验收合格，被告于2012年12月8日向原告发送了交房手机短信息，被告履行了合同义务，但原告未接收房屋，被告不存在逾期交房的事实。2、依据《商品房买卖合同》第六条5项之规定，原告在缴纳公共维修基金、水费、电费等费用后方能实际接收房屋，而原告在2014年9月17日才交纳完上述费用，故被告在2014年9月17日之前交付房屋不违约。3、被告早在2010年全额缴纳了城市配套费，由于市政府供水管网建设资金不到位，导致与商品房关联的供水基础设施、公共配套建筑不能如期完工，至2014年9月被告的供水管网工程才完工，由于政府的原因导致了未能正常供水，责任不在被告；由于政府的上述原因导致了被告未能及时提供备案材料，致使逾期办理产权登记，而非被告的责任，依据《商品房买卖合同》第十七条3项之约定，被告不应承担违约责任。4、《商品房买卖合同》第十七条2项约定，不能在约定期限内办理房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金，原告的第二项诉讼请求数额明显错误。
二、原告的起诉超过诉讼时效。原告从未就逾期交房及逾期办理房屋产权登记向被告主张过权利，至其起诉已经超过了2年的诉讼时效。综上，请法院查清事实，依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2013年5月16日，原告作为买受人、被告作为出卖人，双方签订《秦皇岛市商品房买卖合同》，合同约定买受人购买的商品房暂定名海港区海阳香都A-3号楼1-101号房屋，建筑面积117.29平方米。该房屋总价款686632元。合同第十条约定出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将竣工验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因国家、地方法律法规及规章、政策的颁布而影响商品房交付的；3、为配合政府及其职能部门行为而影响商品房交付的。合同第十一条约定出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过180日，自本合同第十条约定的最后交付房屋的期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之0.5的违约金，合同继续履行。逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，自本合同第十条约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金。合同第十五条关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺中约定：2012年12月31日天然气达到使用条件，电通、水通。如果在规定的日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：根据具体原因，双方协商处理，但因政府及其职能部门或供水、供电等部门的原因所致的，出卖人免责。合同第十七条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1.2.3项处理：1.买受人退房（略）；2.买受人不退房，出卖人按已付房款的0.5%向买受人支付违约金；3.因政府及政府职能部门行为导致出卖人不能及时提供备案资料的，约定期限据实顺延。合同签订后原告付清房款。
被告的海阳香都项目工程于2012年12月5日进行了竣工验收。12月8日被告委托秦皇岛龙拓广告有限公司向购房人群发短信，通知购房人携带有效证件到售楼处办理收房手续。当时该项目没有自来水供应，被告自行挖井供水，关于没有供水的原因，被告提供证据证实被告的城市配套费在2010年已经缴纳。供水管网由秦皇岛首创市政安装工程有限公司垫资施工，2014年7月经市政府拨款后，2014年8、9月份接通自来水。原告于2014年9月20日接收房屋。2016年5月份，该小区具备办理产权登记条件，原告至今未办理房屋所有权证。
关于诉讼时效，原告提供了两位证人证言，证人系原告儿子的朋友。证人均证明因为逾期交房和逾期办证问题，同原告去过被告的售楼处，但是不知道原告和被告方的哪位工作人员交涉的，更不知道怎样交涉的。均不能肯定地证明因为被告逾期交房、逾期办证，原告向被告索要过违约金的事实。
上述事实，有双方当事人的当庭陈述及相应的证据在卷佐证。
本院认为，原告与被告签订的《秦皇岛市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，该合同合法有效。双方应按合同的约定履行义务。关于被告是否存在逾期交房，应否承担违约责任。根据合同的约定，被告应当在2012年12月31日前交房，并承诺交房时保证水通。但实际上被告是自己挖井供水，不是统一供应的自来水，非合同约定的“水通”本意。应承担违约责任。但是合同中约定了“因政府及其职能部门或供水、供电等部门的原因所致的，出卖人免责。”并在合同中标记了下划线以示提醒。被告能够证明没有供应自来水的原因非被告的责任，根据合同的约定被告免责抗辩成立。关于诉讼时效，原告应当在被告的持续违约行为结束后两年内主张权利，现原告不能证明能诉讼时效中止、中断。本院认定原告的诉请超过了诉讼时效，对原告的该项诉讼请求不予支持。
关于原告主张的逾期办证违约金。无论从合同约定的交房时间计算，还是从实际交接房的时间计算，被告协助办理房屋所有权的时间均超出了360日。被告应当承担逾期办证的违约责任。根据合同的约定，被告应当按已付房款的0.5%向买受人支付违约金686632元×0.5%=3433.16元。原告主张参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算延期办证违约金违背约定优先原则，原告也没有能证明违约金应当调整的依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告保定市民生房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告赵德荣逾期办证违约金3433.16元；
二、对原告赵德荣其他的诉讼请求不予支持。
案件受理费4377元减半收取2188.5元，由被告保定市民生房地产开发有限公司负担50元，于本判决生效后十日内缴纳。其余部分由原告自行负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。
审 判 员 刘长利
二〇一七年四月十三日
代理书记员 吴 迪