吉林省长春市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）吉0104民初1818号原告（反诉被告）：樊志杰，女，住长春市二道区。委托诉讼代理人：吴宪臣，男，住长春市二道区。委托诉讼代理人：冯继伟，北京尚公（长春）律师事务所律师。被告（反诉原告）：郭莉，女，现住长春市朝阳区。委托诉讼代理人：王长利，吉林国瀚律师事务所律师。原告（反诉被告）樊志杰与被告（反诉原告）郭莉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告樊志杰及其委托诉讼代理人吴宪臣到庭参加了第一次庭审，其委托诉讼代理人冯继伟、被告郭莉的委托诉讼代理人王长利到庭参加了全部庭审。本案现已审理终结。樊志杰向本院提出诉讼请求：1.解除樊志杰与郭莉于2015年4月30日签订的租赁合同中关于租赁涉案房屋一楼的相关约定内容；2.郭莉赔偿樊志杰损失150,000.00元；3.郭莉支付樊志杰履行正式合同前所欠下的一二楼2个月房费。2015年8月1日-9月30日，共计70,000.00元；4.本案诉讼费用由郭莉承担。事实和理由：樊志杰与郭莉于2015年4月30日签订合同，约定，将位于前进大街靖宇路的房屋共两层出租给郭莉使用，租赁期为五年（2015年10月1日至2020年10月1日），二楼旅馆租金为每年120,000.00元，先预付两年租金，第三年租金2016年底交清，后两年租金2017年底交清；一楼租金为每年300,000.00元，付款方式为上打租，提前一个月付清。同时约定，如郭莉拖欠房租时间超过15天，樊志杰有权终止一楼合同并收回租赁给郭莉的一楼房屋。合同订立后，郭莉分别于2015年10月1日和2015年10月1日将二楼两年租金240,000.00元和一楼半年租金150,000.00元交付给樊志杰，合同开始履行。按照合同约定，郭莉应于2016年3月1日前将一楼半年租金150,000.00元交付樊志杰，但其没有按时缴纳租金，经樊志杰多次催告，仍拒不缴纳，致使樊志杰诉讼来院。郭莉辩称，樊志杰陈述的房屋坐落详细信息属实。所述情况完全违背了事实，所提请求没有任何根据，应当驳回其全部诉讼请求。具体事实如下：一、郭莉一直按合同约定按时交付租金，樊志杰提出解除合同是因为郭莉不能满足其无理要求而故意制造事端，以提前解除合同要挟郭莉满足其要求支付2015年8月1日至2015年9月30日房屋免租期期间的租金这一无理要求的目的；2015年4月30日，双方签订《租赁合同》（下称合同）约定，郭莉租赁樊志杰的房屋，租期5年，自2015年10月1日起至2020年9月30日止，一楼整体租金为每年300,000.00元，分二次交付，即2015年9月1日前支付2015年10月1日至2016年3月30日上半年租金150,000.00元，2016年3月1日前支付2016年4月1日至9月30日下半年租金150,000.00元；二楼旅馆租金为每年120,000.00元，先预付2015年10月1日至2017年9月30日2年租金240,000.00元，2016年末付清2017年10月1日至2018年9月30日一年的租金，2017年末付清2018年10月1日至2020年9月30日近三年的租金。合同并约定，租金必须以现金的方式支付。合同签订后，郭莉依约付清了一楼2015年10月1日至2016年3月30日的上半年租金150,000.00元，并预付了二楼2015年10月1日至2017年9月30日2年期间的租金240,000.00元。因此，从合同约定的租金支付方式及郭莉已经支付的租金总额看，樊志杰不仅没有任何损失，还提前收取了未到期的租金。在交付一楼下半年租金之前，樊志杰告知郭莉，她要外出，租金等她回来时取。2016年4月中旬，樊志杰来到郭莉店里，在双方结算下半年的租金时，樊志杰不同意将其欠郭莉的欠款等债务冲抵租金，而要求郭莉必须再另行支付150,000.00元，并要求其支付2015年8月1日至9月30日装修免收租金期间（下称免租期）的租金70,000.00元，为此双方发生争议。面对樊志杰的无理要求，郭莉明确告知：1.2015年10月1日之前是原告承诺的免租期，要求支付租金是无理的；2.希望樊志杰能尊重事实，把债务相抵后郭莉应付的剩余租金取走；3.如果樊志杰对租金数额还有争议，待双方把应付数额确定后，郭莉也会立即一分钱不少的把应付租金立即交给樊志杰。在此情况下，樊志杰继续坚持其无理要求，并拒绝了郭莉的付款请求。后郭莉多次找樊志杰商谈，在商谈过程中，突然接到法院的开庭传票，才知道樊志杰将其起诉了。二、樊志杰提前解除合同应当承担违约责任，应当按照郭莉的实际损失向其支付相应的违约金，因此郭莉提起反诉；接到法院传票以后，郭莉依然没有放弃和樊志杰的协商，但樊志杰为迫使郭莉同意其无理要求，执意要解除合同。根据合同第13条的约定，本案中樊志杰无理提前解除合同的行为已经违反了合同约定，构成违约，应向郭莉支付违约金。三、2015年10月1日之前是郭莉给樊志杰的免租期，樊志杰索要租金无理；1.从合同的形成时间及约定租期看，2015年10月1日前是确定的免租期。合同的签订时间是2015年4月30日，约定的租赁期间是2015年10月1日起至2020年9月30日止，郭莉交付租金的时间是2015年6月15日。如果2015年10月1日前的时间需要收取租金，完全可以在合同中做出约定，而合同中租期的约定已经明确排除了2015年10月1日前是租赁期的可能，否则，从合同的签订时间及约定租期及郭莉给付租金的时间都无法做出合理解释。2.对于需要装修的租赁物，给承租人一定期限的免租期是实践中租赁市场的行业惯例。（1）租赁物属于出租人所有或管理，对于租赁物的装修是给租赁物增添附加价值，出租人是必然的受益人；（2）装修期间承租人不但不能使用租赁物，还要付出巨大的人力、物力和财力，只有损失和付出，没有收益。因此在实践中无论从利益衡量角度还是从情理考虑，都会给承租人一定期限的装修免收租金期，本案中被告为装修花费了近1,000,000.00元，投入的成本和付出的损失也是巨大的；3.郭莉为了获得免租期付出了高昂的代价。（1）实践中，一般采用上打租支付半年最多一年的租金，而郭莉是上打租支付二年的租金，而且在2017年底，要一次性付清2020年9月30日前的三年租金，是正常方式支付租金数额的4—6倍（合同第4条）；（2）租赁期满后，装修物和修建物等添附物全部无偿归樊志杰所有（合同第12条）；（3）樊志杰是转租人，在与郭莉签订合同时尚未和房主就2015年10月1日以后的租期续签合同，如果不能续签，或房主不同意转租，则郭莉付出的100多万元装修损失将由郭莉自行承担（合同第6条）；综上，樊志杰的请求无理，请人民法院驳回其全部诉讼请求。郭莉向本院提出反诉请求：1.认定樊志杰提前解除合同的行为构成违约；2.樊志杰按郭莉的实际损失支付违约金50,000.00元（2016年5月9日起至2016年7月6日止，标准系结合郭莉的经营收入以及在此期间所受的损失酌情确定）；3.樊志杰向郭莉返还定金50,000.00元；4.本案本诉及反诉诉讼费用由樊志杰承担。事实和理由：2015年4月30日，郭莉与樊志杰签订了《租赁合同》，合同签订后郭莉一直按合同约定按时交付租金。2016年4月中旬，由于樊志杰无理收取2015年8月1日至9月30日免租期的租金遭到郭莉拒绝，并樊志杰不同意将其欠郭莉的定金和欠款等款项从租金中扣除而发生争议。樊志杰为达到其无理要求的目的而故意拒绝收取郭莉交付的租金，以提前解除合同要挟，还阻止郭莉的承租人向樊志杰交付租金，给郭莉造成租金损失160,000.00元。根据合同第13条约定，樊志杰无理提前解除合同的行为及阻止郭莉的承租人向郭莉交付租金的行为已经违反了合同约定，应向郭莉承担违约赔偿责任，并返还郭莉定金50,000.00元。樊志杰对郭莉的反诉辩称，一、樊志杰要求解除合同不构成违约。根据合同约定，郭莉应提前一个月支付租金，其承租的一楼房屋租金为每年300,000.00元。合同签订后，郭莉支付一楼半年租金150,000.00元，即2015年10月1日至2016年3月31日。其应在2016年3月1日前支付下半年租金150,000.00元，即2016年4月1日至2016年9月30日。但其并未依约支付租金，樊志杰曾多次催促郭莉支付租金，但其始终以各种理由推脱，或致使樊志杰与其无法取得联系。至今已拖欠租金6个月，其行为已构成严重违约，严重损害了樊志杰的合法权益，致使樊志杰对郭莉已失去信任，动摇了双方的合作基础，樊志杰要求解除合同有充分的事实和法律依据，其行为不构成违约。二、郭莉要求樊志杰赔偿50,000.00元违约金、返还定金50,000.00元没有事实和法律依据。根据上述事实，郭莉要求解除合同符合法律规定，不存在违约行为，无需支付违约金。定金50,000.00元已包含在一楼两年租金240,000.00元之中，不存在返还问题。综上郭莉的各项诉请没有事实和法律依据，请求法院驳回其反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并基此查明事实如下：一、案涉房屋系长春市朝阳区东丁节能茶炉厂所有，坐落于朝阳区双德乡前进村东丁屯（现称前进大街靖宇路），面积为713.82平方米。二、2010年5月7日，案外人张筱汇与樊志杰签订《租赁合同》，约定，张筱汇将上述房屋出租给樊志杰，租期自2010年9月1日起至2015年9月1日止，租金每年140,000.00元。2015年3月2日，双方再次签订《租赁合同》，约定，张筱汇继续将上述房屋出租给樊志杰，租期自2015年10月1日起至2020年9月31日止，租金每年300,000.00元，合同签订后，樊志杰向张筱汇缴纳2015年10月1日至2016年10月1日期间租金300,000.00元。三、2015年4月30日，樊志杰与郭莉签订《租赁合同》，约定，樊志杰将上述房屋出租给郭莉使用，租期自2015年10月1日起至2020年9月30日止。一楼（含旅店大厅）租金为整体每年300,000.00元；二楼租金为每年120,000.00元，先预付两年，计240,000.00元，第三年租金2016年末交清，后两年房租2017年末交清。付款方式为上打租，必须付现金，提前一个月付房租，不得拖欠，如郭莉拖欠房租时间超过15天，樊志杰有权终止本合同并收回租赁给郭莉的一切房屋，所造成的一切经济损失樊志杰概不负责。未经樊志杰同意，郭莉不得出兑、转租、转借承租房屋，如有发生，樊志杰立刻终止本合同并收回房屋。因此对郭莉所造成的一切经济损失和后果均由郭莉自行承担。如樊志杰在郭莉承租期内提前解除合同，樊志杰应赔偿郭莉剩余承租期内的经营损失及其他间接造成的经济损失1,000,000.00元。四、2015年4月8日，樊志杰收取郭莉租房定金50,000.00元。2015年6月15日，樊志杰中国农业银行卡内存入现金190,000.00元，其主张该笔款项系郭莉委托其女婿以现金形式缴纳的房屋租金，郭莉对缴款事实予以认可，但主张其交付樊志杰的租金为现金240,000.00元。同日，樊志杰为郭莉出具《收据》一份，写明，收福星居旅馆两年房费240,000.00元。五、2015年6月15日，樊志杰将案涉房屋交付郭莉，该房屋现由郭莉使用，用于经营福星居旅馆，一楼为世纪堂大药房药店。樊志杰在庭审中自认，其向郭莉承诺房屋交付后至2015年7月末系装修期，自8月1日开始计费。六、樊志杰共收取郭莉案涉房屋一楼2015年10月1日至2016年3月31日期间的租金150,000.00元，二楼2015年10月1日至2017年9月30日期间的租金240,000.00元。樊志杰在庭审中自认，其诉请所主张的损失150,000.00元系可能发生的空房期的房租，目前并未实际发生。本院认为，一、樊志杰与郭莉签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律法规的强制性规定，应当认定合法有效，双方均应依约履行各自的义务。二、根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”规定及双方合同约定，郭莉未依约足额支付2016年4月1日后租金，且拖欠房租时间超过15天，经樊志杰催告后至今仍未缴纳，故樊志杰要求解除与郭莉之间签订的案涉房屋一楼的租赁合同，于法有据，应予支持。三、关于樊志杰主张的损失150,000.00元，因其在庭审中自认该损失并未实际发生，且其未就该项损失的必然发生提供证据加以证明，故对樊志杰的该项主张，不予保护。四、关于2015年8月1日至9月30日期间房屋租金70,000.00元，因双方约定租赁期间自2015年10月1日起算，樊志杰自愿提前将房屋交付郭莉，并在庭审中自认存在免租装修期（至7月末）的事实，其亦未提供证据证明双方就自8月1日起计收租金一事达成合意，且樊志杰在收取郭莉合同期内房租时并未对2015年8月1日至9月30日期间房租提出异议，故对樊志杰的该项诉请，不予支持。五、案涉房屋一楼租赁合同的解除，系因郭莉未依约缴纳租金所致，因此樊志杰解除合同的行为不构成违约，郭莉要求樊志杰给付违约金的诉讼请求，于法无据，不予支持。六、关于定金50,000.00元，樊志杰虽主张收取郭莉的240,000.00元房屋租金中包含该定金50,000.00元，但其在于2015年6月15日为郭莉出具的收据中未对此作任何记载，亦未提供有效证据证明双方以补充约定的形式或采取收回定金收条等其他手段就该笔定金作出处理，且樊志杰在庭审中所举的存款凭证仅能证明其于当日将190,000.00元现金存入自己账户，无法证明郭莉向其交付现金的实际数额，故郭莉要求樊志杰返还定金50,000.00元的请求，本院予以支持。七、郭莉要求用欠款抵顶房租的抗辩，因其与本案不是同一法律关系，故本院不予支持。八、关于郭莉主张樊志杰无权处分租赁房屋的抗辩，因其所举证据不足以证明该项事实，故本院不予支持。综上所述，1.樊志杰与郭莉于2015年4月30日签订的《租赁合同》（一楼部分）应予解除；2.樊志杰应当返还郭莉定金50,000.00元。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）樊志杰与被告（反诉原告）郭莉于2015年4月30日签订的《租赁合同》（一楼部分）；二、原告（反诉被告）樊志杰于本判决生效后立即返还被告（反诉原告）郭莉定金50,000.00元；三、驳回原告（反诉被告）樊志杰其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）郭莉其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,000.00元，由原告（反诉被告）樊志杰负担3,200.00元，被告（反诉原告）郭莉负担5,800.00元；反诉费938.00元，由原告（反诉被告）樊志杰负担318.00，由被告（反诉原告）郭莉负担620.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长  谢省伦审 判 员  张 奇人民陪审员  孙 梦二〇一六年十月二十五日书 记 员  倪春祥