山东省青州市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）青法普民初字第100号
原告马守国。
委托代理人范克军。
委托代理人刘洪菊。
被告李秋民。
被告李秀荣。
被告马春邦。
上列三被告委托代理人董军。
原告马守国诉被告李秋民、李秀荣、马春邦房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年6月3日立案受理后，依法适用简易程序由审判员张恩厚独任审判二次公开开庭进行了审理。第一次开庭时，原告委托代理人范克军、刘洪菊，三被告委托代理人董军到庭参加诉讼。第二次开庭时，原告委托代理人范克军、刘洪菊到庭参加诉讼，被告李秋民、李秀荣、马春邦经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。（简易？普通？诉讼费未减半）
原告马守国诉称：原告自2013年1月16日至3月17日多次按照被告马春邦的指示通过银行汇款840000元给被告马春邦。因被告马春邦未及时偿还上述借款，2013年5月27日，原告与被告马春邦、李秋民、李秀荣共同签订了《楼房抵顶欠款协议》一份。协议约定：被告李秋民、李秀荣同意将位于青州市中央华府16号楼2单元801室的楼房一处过户给原告，首付款加已归还房贷共计485323.00元，抵顶被告马春邦所欠原告部分借款；同时约定，被告李秋民签字后负责与原告办理楼房过户手续，办理手续时，被告李秋民应随叫随到，如有一方违约，违约方向对方赔偿违约金房款485323.00元的一倍。合同签订后，被告李秋民、李秀荣将该楼房的相关手续通过被告马春邦交付给原告，但三被告违约不与原告去相关部门办理过户手续，严重损害了原告的合法权益。故原告起诉要求：1、判令三被告继续履行《楼房抵顶欠款协议》；2、判令三被告支付原告违约金损失共计100000元。
被告李秋民辩称：因被告马春邦欠原告借款，我也拖欠被告马春邦借款，所以我与我妻子即被告李秀荣、被告马春邦于2013年5月27日共同给原告出具了楼房过户手续承诺书，该承诺书不是原告所称的楼房买卖合同，青州市中央华府16号楼2单元801室房产是我的房产而不是被告马春邦的房产，之所以未履行，是我现不想将该房产折抵给原告。原告无经济损失，原告要求我支付违约金损失100000元无事实和法律依据。
被告李秀荣辩称：我与被告李秋民系夫妻关系。原告所举楼房过户手续承诺书中的“李秀荣”签名是我本人行为，签名时，我同意将楼房过户给原告，现在，我不同意。
被告马春邦辩称：拖欠原告借款未还属实，被告李秋民也拖欠我借款，所以，我与被告李秋民、李秀荣以及原告共同商定用房产折抵所欠原告部分借款，我也在楼房过户手续承诺书中签名。出现纠纷的原因是我不同意将该房产折抵给原告。原告现无经济损失，我不同意原告主张违约金损失100000元的诉讼请求。
经审理查明：被告李秋民、李秀荣系夫妻关系。2012年3月26日，被告马春邦以被告李秋民名义以按揭贷款的方式购买座落于青州市中央华府16幢2单元801室房产一处。原告自2013年1月16日至3月17日多次按照被告马春邦的指示通过银行汇款840000元给被告马春邦。（引自原告诉称，如能认定，应在审理查明部分写明。）因被告马春邦未及时归还原告借款，（原告诉称中，未写明款项为借款）被告马春邦、李秋民、李秀荣与原告共同商定由被告马春邦用登记在被告李秋民名下的房产折抵拖欠原告部分借款。2013年5月27日，被告马春邦、李秋民、李秀荣共同给原告出具《办理楼房过户手续承诺书》一份，内容为：“因马春邦欠马守国借款，马春邦因经济困难，马春邦让马守国找李秋民将马春邦用李秋民的名字购买的青州市中央华府16幢2单元801室房产（包括地下车库，合同编号2012030726），面积为148.33平方米的楼房抵顶给马守国，首付款加已还房贷共计485323.00元，抵顶后应从马春邦的总借款中减出，由李秋民签字后与马守国负责办理一切过户手续，将房产过户到马守国名下，办理有关手续时，李秋民应随叫随到，如有一方违约，违约方向对方赔偿违约金房款485323.00元的一倍。李秋民李秀荣马春邦2013年5月27日”。合同签订当日，被告李秋民、李秀荣通过被告马春邦将该涉案房屋商品房买卖合同书（合同编号2012030726）、中央华府商品房认购协议书以及销售确认单、车位认购协议书等办理房屋过户的全部手续一并交付给原告。次日，原告找被告李秋民办理房产过户手续时，被告李秋民拒绝履行义务，原告与三被告形成纠纷。在本案诉讼过程中，原告表示若继续履行合同，其取得房屋产权后，愿支付涉案房屋自合同签订之后的房屋按揭贷款余额。（上次研究时提出，应查明涉案房屋是否已经取得房屋产权证书，如未取得，判决办理过户手续就成为无源之水）
以上事实，有原告提交的《办理楼房过户手续承诺书》、涉案房屋商品房买卖合同书、房屋质量保证书、贷记卡及贷款合同、房屋登记费单据、有线电视开户费单据、首付款凭证、物业管理费缴费凭证、定金缴纳凭证、房贷款交纳明细表等房屋过户材料、当事人陈述以及本院庭审笔录等证据在案为凭，上述材料已经本院审查，可以采信。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。三被告给原告所出具的《办理楼房过户手续承诺书》与原告陈述相互印证，可以确认原、被告之间合同成立，承诺书所涉内容实质为用房产折抵部分借款，符合房屋买卖合同的法律特征，应适用房屋买卖合同的法律关系予以调整。该合同内容系双方当事人真实意思表示，于法不悖，合法有效，原、被告均应按约履行合同义务。履约过程中，原、被告因被告李秋民拒绝履行办理过户手续义务发生争议。根据现有证据证明，本案导致合同未能按约履行的主要原因在于三被告拒绝为原告办理涉案房屋的过户手续并非贷款事宜，三被告该行为无法律依据，况且庭审中原告表示其愿意支付剩余银行按揭贷款余额。因此，该合同仍具备履行条件，原、被告应继续履行合同。关于原告主张的违约金损失100000元问题，原、被告该约定显系过高，应予调整，三被告存在迟延履行合同义务的违约行为，应当按照合同约定承担相应的违约责任。违约金计算的起止日期，本院酌情确定自原告起诉之日（即2013年6月3日）起计付至三被告协助原告办理过户之日止；违约金数额，本院综合考量原告的实际损失、合同的履行情况、被告认为原告无经济损失的陈述等因素，酌情确定以485323.00元为基数，按中国人民银行规定的同期流动资金贷款利率计付为宜。被告李秋民、李秀荣、马春邦在第二次庭审中，经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，应视为对自己诉讼权利的放弃。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及有关民事法律政策之规定，判决如下：
一、原告马守国与被告李秋民、李秀荣、马春邦继续履行双方于2013年5月27日签订的《办理楼房过户手续承诺书》；
二、被告李秋民、李秀荣、马春邦于本判决生效之日起五个工作日内协助原告马守国办理座落于青州市中央华府16幢2单元801室房产的产权过户手续；
三、被告李秋民、李秀荣、马春邦于本判决生效之日起十日内支付原告马守国自2013年6月3日起至协助原告马守国办理房屋产权过户手续之日止的迟延履行合同义务的违约金（以485323.00元为基数，按中国人民银行规定的同期流动资金贷款利率计付）。
如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8580元，诉讼保全费2947元，共计11527元，均由被告李秋民、李秀荣、马春邦负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并预交二审案件受理费8580元，上诉于潍坊市中级人民法院。
审判员 张恩厚
二〇一三年八月二十六日
书记员 王 露