重庆市沙坪坝区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沙法民初字第12373号
原告胡友强，男，1960年11月11日出生，汉族，无固定职业，住重庆市渝北区。
委托代理人曾静，重庆睿通律师事务所律师。
被告重庆协信远浩房地产开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区凤天大道65号，组织机构代码56161873-2。
委托代理人欧超，女，重庆协信远浩房地产开发有限公司职员，住重庆市渝北区。
原告胡友强与被告重庆协信远浩房地产开发有限公司（以下简称协信公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年10月21日立案受理后，依法由代理审判员向容独任审判，适�简易程序并于2015年11月11日公开开庭进行了审理。原告胡友强的委托代理人张菊，被告协信公司的委托代理人欧超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡友强诉称，2011年9月27日，原被告双方签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的涉案房屋一套，房屋总价374408元。交房时间是2013年11月30日，若被告逾期交房，则每日按照总房价的万分之二向原告支付违约金。合同签订后，原告按照约定履行了全部义务。被告却于2015年8月30日才向原告交付房屋，被告应当承担逾期交房的违约责任。遂起诉至本院，请求判令被告向原告支付逾期交房违约金，该违约金以374408元为基数，按照日万分之二的标准从2013年12月1日起计算至2015年8月30日止。
被告协信公司辩称，被告交付的房屋已经取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证，符合合同约定和法律规定，被告已于2013年11月26日向原告邮寄《接房通知书》，通知原告于2013年11月30日前来接房，被告不存在违约行为，不应向原告支付违约金。
经审理查明，2011年9月27日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，乙方所留地址为：重庆市长寿区＊＊＊，联系电话为1****。合同约定，乙方购买甲方开发的涉案房屋（以下简称涉案房屋）一套，建筑面积66.01平方米。合同第四条约定，本商品房为清水房，总成交金额为374408元，建筑面积单价5671.99元／平方米。合同第七条约定，属预售商品房的，甲方应当在2013年11月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。商品房交付时应符合以下条件：本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。本商品房为装修房的，装修质量应符合本合同关于装修方面的约定（具体约定见附件四）。第八条约定，甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单，甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。第九条约定，除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在30日（含）之内，自�合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之5向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之2的违约金（该比率应不小于本条第1款第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。合同第十六条约定，该商品房系装修房的，装修标准还应符合�方约定（附件四）。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照第2种方式处理：乙方不退房，甲方无偿为乙方进行整改直至符合合同约定，整改内容及期限需甲、乙双方共同书面确认，整改完毕后，甲方无需再行通知乙方验收，乙方可以根据其时间安排自行前往本项目现场办理验房手续。
甲乙双方协商一致，就《重庆市商品房买卖合同》内的一些未尽事宜订立了《合同补充协议》，该补充协议第六条约定，对合同第八条第2款的约定的乙方可拒绝办理接房手续之“正当理由”是指：①不可抗力导致乙方无法按本合同约定的期限为甲方办理房屋交接手续的。②该商品房不符合本合同第七条第三款约定的交付条件的。③甲方拒绝出示《重庆市建设工程竣工验收备案证》、《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》或出示不齐全的。除前述正�理由外，乙方以其他任何理由和原因未按约定期限履行接房义务的，自甲方书面交房通知的交付期限届满之日起视为该商品房已交付，甲方不承担逾期交付的责任。自交房通知书确定的交付使用之日起，乙方承担该商品房毁损、灭失的风险，开始计算该商品房的保修期。第十七条约定，本合同执行过程中，需甲方通知乙方的，将根据乙方所留地址采用挂号信、公告、特快专递等方式进行，并在该行为进行后的第七天开始，视为乙方已经收妥。
同日，原告（乙方）与被告（甲方）还签订《关于协信天骄名城一期精装修补充协议》一份，约定：一、精装修标准按附件执行，乙方对此表示接受且无异议。二、精装修支出属于《重庆市商品房买卖合同》约定的该房屋合同总价款构成部分。三、甲方应在《重庆市商品房买卖合同》约定交房日期之前完成全部精装修�程，乙方应在房屋交付之日对装修工程进行验收。装修工程的相关争议，双方协商处理，但除房屋主体结构质量问题及不能修复的严重使用功能性缺陷外，不构成乙方拒绝接房的情形。该协议附精装修标准约定一份。
2011年10月9日，原告向被告交纳购房款149763元。
2011年12月15日，原告向被告交纳购房款224645元。
2013年11月28日，被告通过邮政特快专递向原告发出《接房通知书》一份，通知原告于2013年11月30日办理房屋交付手续。该EMS邮寄详情单的收件人处为胡友强，电话为1****，地址为重庆市长寿区＊＊＊。
2013年11月29日，被告取得协信·天骄名城一期工程（2号楼、7号楼、商业1-1）的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》（沙建竣备字（2013）130号）。
2015年8月30日，原告实际接房并签订了《收楼书》一份。
审理中，原告举示了业主接房验收表四张（2014年3月2日、2015年4月5日、2015年6月21日、2015年8月30日），拟证明原告在验房时发现涉案房屋并未达到精装房的标准，直至2015年8月30日仍存在很多整改问题。被告对原告举示的上述验收表的真实性有异议，对证明目的不认可，表示验收表上面没有被告的盖章确认，且该验收表均反映的是装修工程存在的瑕疵。原告还陈述涉案房屋需要整改的装修问题主要包含：1、部分墙纸未贴，部分墙纸已经发霉；2、室内多处有水泥渣、泥沙；3、卫生间地漏被堵住；4、灯的开关有污迹，部分灯具不亮，部分灯罩上有污渍；5、木地板发霉；6、地砖有破损、断裂；7、部分墙体、门窗发霉，且表示涉案房屋并不存在房屋主体结构存在问题影响安全居住或者大部分房屋面积未进行装修等重大的质量问题，但是因多处墙体发霉导致房屋不能实际居住使用。
另外，原告对被告举示的邮戳日期为2013年11月28日的邮政EMS详情单及《接房通知书》的真实性有异议，表示未收到该邮政EMS邮件及《接房通知书》，且认为依据合同约定，被告应当在交房七日前书面通知原告接房，被告于2013年11月28日才邮寄《接房通知书》也已经构成违约。审理中，被告未举示证据证明原告实际收到该《接房通知书》的具体时间。
上述事实，有原告提交的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》、《关于协信天骄名城一期精装修补充协议》、《商品房使用说明书和质量保证书》、发票、收楼书，被告提交的《重庆市商品房买卖合同》、沙建竣备字（2013）130号建设工程竣工验收备案登记证、《接房通知书》、邮政EMS详情单以及双方当事人的陈述在案证实，这些证据经开庭质证和本院审查，证据效力可以确认。
本院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》、《合同补充协议》及《关于协信天骄名城一期精装修补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的规定，系有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第七条约定，被告应当在2013年11月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用；第十六条约定，该商品房系装修房的，装修标准还应符合双方约定；《关于协信天骄名城一期精装修补充协议》第二条约定，该商品房精装修支出属于《重庆市商品房买卖合同》约定的该房屋合同总价款构成部分。因此，双方约定的商品房买卖合同的标的为精装修商品房，而非清水房，被告应当交付的房屋不仅是已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房，还应当是按约定完成精装修的商品房。
《关于协信天骄名城一期精装修补充协议》约定，装修工程的相关争议，双方协商处理，但除房屋主体结构质量问题及不能修复的严重使用功能性缺陷外，不构成原告拒绝接房的情形。现原告主张其拒绝按照合同约定办理接房手续系因在验房时发现涉案房屋未达到精装房的标准，存在很多需要整改的问题。为证明涉案房屋未达到精装房的标准，原告举示了《业主接房验收表》，该验收表上面没有被告公司的盖章确认，被告对该验收表的真实性和证明目的不予认可，对原告举示的《业主接房验收表》的真实性，本院不予确认。被告已于2013年11月29日取得了涉案房屋的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，另外，原告在审理中也表示涉案房屋并不存在房屋主体结构存在问题影响安全居住或者大部分房屋面积未进行装修等重大的质量问题，涉案房屋仅存在部�墙纸未贴、部分墙纸已经发霉、室内多处有水泥渣、泥沙等装修需要整改的问题，并不存在房屋主体结构质量问题及不能修复的严重使用功能性缺陷，因此，即使涉案房屋的装修确系存在需要整改的问题，也不能构成原告拒绝接房的情形，原告在接房后可要求被告对装修存在的问题予以整改。
被告于2013年11月28日向原告邮寄了《接房通知书》，通知原告于合同约定的交房时间即2013年11月30日来接房。《重庆市商品房买卖合同》约定，本合同执行过程中，需被告通知原告的，将根据原告所留地址采用挂号信、公告、特快专递等方式进行，并在该行为进行后的第七天开始，视为原告已经收妥。原告表示并未收到该《接房通知书》，被告也未举示证据证明原告收到该通知书的具体时间。但依据上述合同约定，被告于2013年11月28日按照原告在《重庆市商品房买卖合同》上所留的地址和联系方式向原告邮寄《房屋交付通知书》，该行为进行后的第七天即2013年12月5日，视为原告已经收到该通知书。《重庆市商品房买卖合同》还约定，被告应于确定交房日的七日前书面通知原告办理接房手续，因此，原告在2013年12月5日收到《房屋交付通知书》后最迟应当在2013年12月12日之前在被告处办理接房手续。因原告无正当理由未在2013年12月12日前办理接房手续，应视为被告在2013年12月12日已经向原告交付房屋。
《重庆市商品房买卖合同》约定的交房时间为2013年11月30日，但被告于2013年12月12日才向原告交付房屋，仍然存在逾期交房的行为，应当承担违约责任。依据《重庆市商品房买卖合同》约定，逾期在30日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向原告支付。原告已经于2015年8月30日实际接房，逾期交房违约金已符合支付的条件。因此，被告应当向原告支付逾期交房违约金，该违约金以原告已付房价款374408元为基数，从2013年12月1日起计算至2013年12月12日止，按每日万分之二计算。
据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、限被告重庆协信远浩房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后三日内支付原告胡友强逾期交房违约金，该违约金以原告胡友强已付房款总额374408元为基数，从2013年12月1日起计算至2013年12月12日止，按每日万分之二计算。
二、驳回原告胡友强的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费994元，减半交纳497元（原告已预交），由原告胡友强负担472元，由被告重庆协信远浩房地产开发有限公司负担25元，限被告重庆协信远浩房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后三日内给付原告胡友强25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效�。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 向 容
二〇一六年一月二十日
书 记 员 韩先华