南京市溧水区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）溧民初字第1073号
原告何勤学，男，1963年3月5日生，汉族，退休职工。
委托代理人张金平，江苏维世德律师事务所律师。
委托代理人陈亚，江苏维世德律师事务所律师。
被告陶静，女，1972年6月14日出生，汉族，自由职业。
委托代理人田文宝，江苏苏源律师事务所律师。
被告南京市溧水区恒丰房地产经纪有限公司，住所地南京市溧水区永阳镇青年路6号110室。
法定代表人吴守福，该公司总经理。
原告何勤学诉被告陶静、南京市溧水区恒丰房地产经纪有限公司（以下简称恒丰经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告何勤学委托代理人张金平、陈亚，被告陶静及委托代理人田文宝到庭参加诉讼。被告恒丰经纪公司经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告何勤学诉称，2015年3月5日，原告与两被告签订了一份房地产买卖中介合同，原告依约向被告陶静支付定金20000元，房屋首付款180000元，向被告恒丰经纪公司支付中介费5540元。同年3月6日，原告到溧水区房产交易中心缴税22990.5元。现被告陶静-
直未与原告办理过户手续，原告多次打电话督促被告陶静履行过户义务，但被告陶静均以各种理由拖延，且态度一次比一次恶劣。原告为此也多次打电话给被告恒丰经纪公司，该公司声称解决，但却一直未能解决。原告认为，原告与两被告之间签订的房地产买卖中介合同，合法有效。原告依约履行了相应的义务，被告陶静也应依约履行相应义务，协助原告办理房产过户。被告恒丰经纪公司收了原告中介费后，却没有按约完成委托事项。两被告的行为已严重损害了原告的利益。原告为维护合法权益，遂诉至法院，请求判令：1、被告陶静返还原告购房款20万元，按照同期贷款利率支付利息，从2015年3月5日开始起算至被告陶静实际给付之日止。2、被告恒丰经纪公司返还中介费5540元及利息（按照同期银行贷款利率计算，从2015年3月5日起算，算至被告恒丰经纪公司实际给付之日止）。3、两被告分别承担违约金65400元，同时被告陶静还需赔偿原告的实际损失42990.5元（溧水区房产局过户的费用22990.5元及律师费2万元）。4、诉讼费、保全费由两被告承担。
被告陶静辩称，1、被告陶静主体资格不适格，原告的交易对象是张涛，标的物的所有人也是张涛，陶静仅仅是代理行为，其行为应该由张涛所有的继承人予以追认后继承人可以作为被告。2、案涉买卖合同应为效力待定的合同，需等待权利人予以追认。3、原告既主张的违约金，又主张赔偿损失，与法律规定不符。4、原告所主张的各项损失中，其中有22990.5元的房产税费用，如果解除合同的话，原告可以向房产部门要求退还该部分的费用。关于其主张的律师费，根据相关法律规定，对于签订合同时不能预见的情况无需承担损失，且合同中没有约定律师费应该由谁承担。案涉房屋实际所有人张涛已经死亡，本案应当等待继承该房屋的继承人出现来参加本案诉讼，被告建议中止审理本案。
被告恒丰经纪公司未到庭，亦未提供证据材料。
经审理查明，2015年3月5日，被告陶静以张涛（甲方）名义与原告（乙方）及被告恒丰经纪公司（丙方）签订了一份房地产买卖中介合同，约定：甲方委托丙方出售位于溧水区经济开发区中城花园46幢1单元402室，并代办产权转移、房屋交付、房款拨付等相关事宜。乙方委托丙方购买上述房产，并代办产权证、房屋交付、房款支付、贷款、抵押登记、土地使用证等相关事宜；房款支付：乙方在签订房地产买卖契约之日，将定金2万元交给甲方；乙方于2015年3月5日支付首付款18万元；违约责任：如甲、乙方任何乙方拒绝履行或解除合同，或发生违约责任，均由违约方向守约方支付相对与合同第一条确定的房屋实际成交价20%数额的违约金，并赔偿守约方由此产生的一切损失。同时，违约方应向丙方支付总房款的2%违约金。合同签订后，原告于2015年3月5日依约向被告陶静提供的户名为张涛的工商银行卡内转账20万元，其中包括定金20000元及房屋首付款180000元，并向恒丰经纪公司支付中介费5540元。同年3月6日，原告缴纳房产税22990.5元。后原告多次催促被告陶静与原告办理过户手续未果，遂委托江苏维世德律师事务所指派律师进行诉讼，并于2015年6月9日向该所支付了2万元代理费。
审理中，被告陶静于2015年6月12日提出申请，以本案中房主张涛已死亡须等待继承人参加诉讼，且被告陶静的相关行为需该继承人确认为由，要求中止审理。
2015年7月7日，本院向原告委托代理人谈话释明，在双方合同不成立的情况下，是否就其遭受的信赖利益损失请求赔偿，但原告坚持主张违约金。
另查明，被告陶静系张涛表姐。张涛于2009年去世。目前，案涉房屋仍登记在张涛名下。
再查明，关于原告缴纳的房产税，本院咨询了收取该项费用的地税部门工作人员，该工作人员表示，如果房产交易未成功，由房产部门出具交易未成功证明后，交税人可以持缴费票据原件申请全额退还所交税款。
以上事实，有房地产买卖中介合同、收条、销售不动产统一发票、律师费发票、谈话笔录及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，查明事实表明，案涉房屋登记在张涛名下，应为张涛的财产，现张涛已死亡，被告陶静以张涛名义与原告签订房屋买卖合同，没有证据显示陶静取得张涛的授权，陶静与原告何勤学签订合同后，亦不可能取得张涛的追认，故陶静以张涛名义与原告签订房屋买卖合同的行为应属无权代理，因此，该合同不成立。《中华人民共和国合同法》第四十二条规定，当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。本案中，因陶静签约时明知自己无代理权仍以他人名义签约，违背了诚实信用原则，理当承担相应的缔约过失责任。原告主张被告陶静返还支付的20万元房款并按照同期贷款利率从2015年3月5日开始起算至被告陶静实际给付之日止支付利息损失，符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张的违约金问题，因其与被告陶静签订的房屋买卖合同不成立，不能按有效合同的原则将双方约定的违约金条款作为承担违约责任的依据，对此，本院于2015年7月7日向原告谈话释明，在双方合同不成立的情况下，是否就其遭受的信赖利益损失请求赔偿，但原告坚持主张违约金，据此，在双方合同不成立的情况下，原告主张被告陶静承担约定违约金于法无据，本院不予支持。关于原告主张被告陶静承担的房产税损失22990.5元，因该款在房产交易未成功的情况下可以向相关部门申请退还，依法应予以确认。原告主张陶静承担律师费损失2万元，系其实际损失，被告陶静对此应承担赔偿责任。被告陶静主张本案中房主张涛已死亡须等待继承人参加诉讼，且被告陶静的相关行为需该继承人确认，要求中止审理本案，于法无据，本院不予支持。
被告恒丰经纪公司作为居间人，其和原告之间系居间合同关系，原告与被告陶静之间的房屋买卖合同关系并非同一法律关系，不宜在本案中处理，对原告主张被告恒丰经纪公司返还中介费并承担违约金的诉讼请求，本案不予理涉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条之规定，判决如下：
一、被告陶静于本判决生效之日起十日内返还原告何勤学购房款20万元，并以20万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率赔偿原告从2015年3月5日起至被告陶静实际给付之日止的利息损失；
二、被告陶静于本判决生效之日起十日内赔偿原告何勤学的损失2万元；
三、驳回原告何勤学的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4600元，减半收取2300元，保全费1520元，共计3820元，由被告陶静负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。南京市中级人民法院开户银行：农行南京市鼓楼支行，账号：10×××76。逾期未交纳上诉费，依法按自动撤回上诉处理。
审 判 员 夏 明
二〇一五年八月十二日
见习书记员 俞玉琴