湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长中民征终字第05248号
上诉人（原审原告）谢小京。
委托代理人闵士铭。
上诉人（原审被告）长沙市芙蓉城市建设投资有限责任公司。
法定代表人王劲峰，该公司董事长。
委托代理人熊文辉，湖南环楚律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）长沙凯通置业有限公司。
法定代表人程宏利，董事长。
委托代理人徐冰清，湖南森力律师事务所律师。
委托代理人杨广，湖南森力律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）上海凯通置业有限公司。
法定代表人程宏利，董事长。
委托代理人徐冰清，湖南森力律师事务所律师。
委托代理人杨广，湖南森力律师事务所律师。
上诉人谢小京因与另一上诉人长沙市芙蓉城市建设投资有限责任公司（以下简称芙蓉城建公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，均不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院作出的（2013）芙民初字第3337号民事判决，向本院分别提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审查明，芙蓉城建公司与谢小京于2007年7月8日签订了《城市房屋拆迁补偿安置协议》，约定由芙蓉城建公司采取产权调换的方式拆迁谢小京所有的芙蓉区朝阳二村xx栋xx号房屋，芙蓉城建公司提供芙蓉区朝阳二村改建项目第xx栋xx单元xx号房作为谢小京的安置房；房屋所有权证在芙蓉城建公司将安置房交付谢小京使用后的十八个月内办理到位。2010年11月16日，长沙市芙蓉区朝阳二村改造建设指挥部在《长沙晚报》上刊登公告，谢小京安置房所在的朝阳二村安置房第xx栋第xx层于2010年11月22日交付，安置房过渡费发放到2010年11月30日止。谢小京按公告时间受领了安置房，并交纳了安置房维修基金和物业管理费。但至起诉时，谢小京仍未取得房屋所有权证。
另查明，芙蓉城建公司交付给谢小京的朝阳二村安置房是上海凯通公司与芙蓉城建公司进行项目合作开发建设的房屋，具体开发建设工作由上海凯通公司的关联企业长沙凯通公司实施。芙蓉城建公司与上海凯通公司签订《朝阳二村改造建设项目合作合同书》，就安置房产权手续的办理等事宜约定了双方的权利和义务。
原审法院认为，芙蓉城建公司主张未能按期办理房屋所有权证，是因为其他个别拆迁户旧房屋所有权证未能按期收回所致的理由，没有充分的证据予以证实，该院不予采纳。况且根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，即使芙蓉城建公司未按双方约定的时间为谢小京办理好房屋所有权证是因为第三人原因造成，也不影响芙蓉城建公司对谢小京应承担的违约责任；因《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》所针对的是商品房买卖，而本案所涉及的房屋是拆迁安置房，带有一定的政策因素和改善被拆迁户用房的目的，与以营利为目的商品房买卖有着本质性的差异，作为拆迁安置人的芙蓉城建公司是微利甚至无利经营，所以，本案不能直接适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》审理；鉴于双方签订的拆迁补偿安置协议没有约定延迟办理房屋所有权证的违约金，谢小京又未向该院提供证据证实其因为延迟办理房屋所有权证造成了实际损失，而本案所涉房屋又确系拆迁安置房的客观事实，该院酌情确定由芙蓉城建公司支付谢小京违约金1000元。因长沙凯通公司、上海凯通公司在本案中均不是《城市房屋拆迁补偿安置协议》的当事人，故根据合同相对性原则，不应因芙蓉城建公司的行为而在本案中承担民事责任。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第一百二十一条的规定，判决：一、长沙市芙蓉城市建设投资有限责任公司未按双方所签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》约定的时间为谢小京办理好房屋所有权证构成违约；二、长沙市芙蓉城市建设投资有限责任公司在本判决生效之日起十日内，支付谢小京违约金1000元；三、长沙凯通置业有限公司在本案中不承担民事责任；四、上海凯通置业有限公司在本案中不承担民事责任；五、驳回谢小京的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130元，由长沙市芙蓉城市建设投资有限责任公司负担。
上诉人谢小京不服原审判决，向本院提出上诉称：谢小京与芙蓉城建公司签订了拆迁补偿安置协议，其中补充条款［三］约定：甲方将安置房交付乙方使用后，房屋产权证在十八个月内办理到位。截止到2014年6月30日止，双方所约定的期限已过，芙蓉城建公司仍未履行办理房产证的约定义务，也未作出任何说明。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及相关规定，芙蓉城建公司应承担违约赔偿责任。一审判决认定事实错误，对商品房的界定含混不清。其次，一审判决错误认定芙蓉城建公司是微利甚至无利经营，芙蓉城建公司不属于微利经营，该司也不是以改善被拆迁户用房为第一目的。芙蓉城建公司通过招商转手，按1800元每平方米回收土地，却以2900元的价格与拆迁户签订协议，有较大的利润收入，且该司还将部分安置房转换成商品房进行出售。第三，原审判决芙蓉城建公司赔偿1000元没有计算方法和计算标准，属于法无据。芙蓉城建公司作为违约方，对其违约金的计算方式应当适用上述司法解释第十八条及相关规定。按照已付房款总额15.4637万元为基准，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率标准计算，从2012年6月1日起至2014年6月30日，芙蓉城建公司应付违约金24677.2元。综上，芙蓉城建公司已构成违约，应按照相关规定承担违约责任，请求二审法院：一、撤销（2013）芙民初字第3337号民事判决书，予以改判；二、确认芙蓉城建公司未按照双方约定期限办理房产证，属违约；三、判令芙蓉城建公司依法赔偿违约金24677.2元（从2012年6月1日起至2014年6月30日，暂计760天，至实际办理房屋产权证到位之日止）；四、判令芙蓉城建公司承担本案全部诉讼费用。
上诉人芙蓉城建公司不服原审判决，向本院提出上诉称：一、一审法院酌情判决芙蓉城建公司赔偿谢小京违约损失1000元，没有事实及法律依据。1、谢小京的房屋产权证未办理下来存在多种难以预料的客观原因，原审认定芙蓉城建公司主张未能按期办理房产证是因为其他个别拆迁户房屋产权证未能按期收回所致的理由没有充分证据不是事实。长沙凯通公司和上海凯通公司提交的证据《关于闵士铭同志信息公开有关问题的回复》足以证实，部分被拆迁人拒绝配合拆迁导致了谢小京房产证无法顺利办理。2、芙蓉城建公司与谢小京签订的协议并未对延期办证进行约定，在一审审理过程中，谢小京也无法就延期办证给其造成的损失提供证据予以证明，其应当承担举证不能的法律后果。3、芙蓉城建公司与谢小京所产生的争议是房屋拆迁补偿协议纠纷，不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定。原审判决酌情判决芙蓉城建公司承担1000元的违约责任没有事实和法律依据，且谢小京在收房以后一直在实际占有、使用和支配，逾期办证未对其造成实际损失。二、本案应当由长沙凯通公司、上海凯通公司承担全部责任。延期办证既存在被拆迁人不配合、办证机构的撤并等原因，长沙凯通公司、上海凯通公司未依约提供办理产权证的相关资料也是重要原因。上海凯通公司与芙蓉城建公司签订的《合作合同书》约定由芙蓉城建公司办理产权证，但上海凯通公司应提供相关资料。随后，上海凯通公司在长沙设立了长沙凯通公司具体履行合同书中所约定的内容。上海凯通公司、长沙凯通公司未按约定向芙蓉城建公司提供相关资料导致了谢小京的房产证无法办理，上述两公司应承担全部责任。三、一审判决案件受理费不应由芙蓉城建公司全部承担。一审法院酌情判决芙蓉城建公司赔偿谢小京10**元，芙蓉城建公司应当只承担1000元内的案件受理费。综上，请求二审法院：一、撤销（2013）芙民初字第3337号民事判决书，依法予以改判；二、由谢小京、上海凯通公司、长沙凯通公司承担本案一审、二审的诉讼费用。
被上诉人长沙凯通公司、上海凯通公司答辩称：上诉人芙蓉城建公司、谢小京提出的各项上诉请求无事实依据和法律依据，依法应予以驳回。一、本案争议房屋是性质特殊的安置房，不是普通商品房，芙蓉城建公司和谢小京之间的纠纷属于房屋拆迁安置补偿合同纠纷，不是商品房买卖合同纠纷，一审法院认为本案不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》是正确的。芙蓉城建公司与谢小京签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》已将争议房屋明确定性为安置房，非为普通商品房，谢小京称一审法院“对本案名为拆迁安置房实际性质属‘商品房’的事实认识不清”的说法不能成立。且《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》明确适用于商品房买卖合同，安置房不能适用该解释。二、长沙凯通公司、上海凯通公司均不是本案《城市房屋拆迁补偿安置协议》的合同相对人，依法不应承担违约赔偿责任。三、一审法院酌情判决由芙蓉城建公司赔偿被拆迁人违约损失1000元合理恰当。四、本案属于系列案件，与本案相同类型的个案已由芙蓉区人民法院作出一审判决，二审法院长沙市中级人民法院则维持了原判，应参照该同类案件的审理结果处理本案。综上，请求二审法院依法驳回两名上诉人芙蓉城建公司、谢小京的上诉请求。
经审理，本院二审对一审查明的事实予以确认。
本院认为，第一，芙蓉城建公司与谢小京所签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》系双方的真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规强制性规定，该协议合法有效，双方应当切实履行协议所约定的义务。
第二，涉案协议补充条款第三条约定：甲方将安置房交付乙方使用后，房屋产权证在十八个月内办理到位。本案中，芙蓉城建公司未在约定期限内办理好房屋产权证，该迟延办证行为显然构成违约，依法应当承担相应的违约责任。芙蓉城建公司主张迟延办证系由于他人原因导致房屋产权证不能如期办理，但其不能提供确凿的证据予以佐证，且该抗辩理由既不符合不可抗力的法定构成要件，又与《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任……”之规定相抵触，原审法院对此未予采信是正确的，本院亦予确认。
第三，本案不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《最高法院解释》）的规定。根据《最高法院解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”由此可见，商品房买卖合同纠纷的一方当事人（出卖人）必须是房地产开发企业，而芙蓉城建公司显然不是房地产开发企业，芙蓉城建公司与谢小京所签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》无论从协议主体还是标的物的性质来看，均不符合《最高法院解释》规定的适用范围。本案纠纷属于房屋拆迁安置补偿合同纠纷，而不是商品房买卖合同纠纷，因此，原审法院认为本案的情形不能直接适用《最高法院解释》是充分有据的，本院对此予以认定。上诉人谢小京主张本案纠纷应适用《最高法院解释》第七条和第十八条是上诉理由显然不能成立，本案纠纷应当适用《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条和《中华人民共和国合同法》第一百零七条等关于违约责任的相关规定。经审查，芙蓉城建公司与谢小京在协议中并未约定迟延办证的违约金数额和计算方法，谢小京亦不能提供确凿证据证明因违约给其造成的具体损失，在此情形下，依照前述相关法律条文之规定，本应判决驳回谢小京的诉讼请求，但原审法院基于所涉房屋系拆迁安置房，带有一定的政策因素和改善被拆迁户居住条件的目的等因素的综合考量，且考虑到芙蓉城建公司迟延办证的行为确实构成违约，故酌情确定1000元的违约损失是正确、适度行使自由裁量权的体现，是对谢小京客观上因此遭受了一定损失而给予的适当补偿，并无不当，亦未损害当事人的合法权益，本院对此不予变更。
第四，芙蓉城建公司与上海凯通公司签订的《朝阳二村改造建设项目合作合同书》是双方针对朝阳二村改造建设项目具体操作所进行的约定，与本案所争议的芙蓉城建公司是否对谢小京构成违约不具有关联性。协议双方若对合作合同书的履行存在争议，可以通过其他诉讼途径予以解决。同时，长沙凯通公司作为上海凯通公司在长沙所设立的项目公司，也与本案争议不具有关联性。
第五，《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款规定：“部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额”。本案中，虽原审法院酌情支持了谢小京的部分诉讼请求，但本案纷争起源于芙蓉城建公司未按协议约定办理房屋产权证，故原审法院判决其承担一审全部诉讼费用并无不妥。
综上所述，两上诉人芙蓉城建公司和谢小京提出的各项上诉理由因缺乏充分的事实和法律依据予以佐证，本院均不予以采信。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费130元，由芙蓉城建公司和谢小京各负担65元负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 贺元芳
代理审判员 陈邵明
代理审判员 彭 杨
二〇一四年十月十五日
书 记 员 胡 赟
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。