南宁铁路运输法院
民 事 判 决 书
（2015）南铁民初字第194号
原告广西奥达科贸有限责任公司，住所地南宁市。
法定代表人谢业政，该公司经理。
委托代理人甘小玲，广西奥达科贸有限责任公司出纳人员。
被告南宁市圣联电子科技有限公司，住所地广西南宁。
法定代表人谢洪涛，该公司经理。
本院在审理原告广西奥达科贸有限责任公司（以下简称奥达公司）与南宁市圣联电子科技有限公司（以下简称圣联公司）房屋租赁合同纠纷一案中，本院于2015年5月5日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员黄娜独任审理，书记员刘燕担任法庭记录，于2015年6月17日第一次公开开庭进行了审理，原告奥达公司法定代表人谢业政及其委托代理人甘小玲，被告圣联公司法定代表人谢洪涛到庭参加诉讼。为进一步查明事实，本案于2015年7月31日第二次公开开庭进行了审理，原告奥达公司法定代表人谢业政及委托代理人甘小玲，被告圣联公司法定代表人谢洪涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告奥达公司诉称，原告于2012年2月1日租下南宁市星湖路南一里一巷18号广西化学纤维研究所（以下简称化纤所）4楼404号房，因闲置未使用，被告圣联公司提出租用此场地使用，双方口头商定月租按物业实际收费收取（包含房租及水电费等），承租时间为2012年2月21日至2014年5月1日，被告尚欠2013年2月1日至2013年8月1日期间的房租未交，原告向被告多次催收未果，被告以交过房租为由拒绝支付此期间租金，但提供不出交费证明，也指认不出交予谁收。原告为维护自身的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、被告支付原告房租费3912.4元；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告圣联公司辩称，1、原告要求被告支付2013年2月1日至2013年8月1日的租金3657.4元，被告认为已经过了一年的诉讼时效期限，被告对此不予理会。2、原告要求被告支付2013年8月1日至2014年5月1日的房租余款255元，被告对此255元余款没有异议。但是根据原告提交的编号7357996的收款收据显示，此255元为原告开给被告租赁发票后，被告才补付，上面有原告和被告的相关人员签字为证。但被告一直没有收到原告开来的租赁发票。3、关于诉讼费用的承担问题，被告认为不符合法律和司法解释的规定。4、原告提交的编号0081324的收款收据和房租、水电等明细清单，被告认为所写的内容不实，也没有被告和相关人员的签字盖章，且原告相关的经办人员一直以来都有离职和变动，造成今天原告的账目混乱，为此被告不接受这两个收据作为原告的法律依据。5、原告提交的租赁合同，被告认为与本案并无关联性。6、原告提交的证明，被告经核实认为与被告的答辩状所述的第2项答辩意见内容一致，不再解释。综上，请求法庭驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明，原告奥达公司（乙方）与化纤所（甲方）于2012年2月1日签订《租赁合同》，约定：“甲方为乙方提供南宁市星湖路南一里一巷18号办公楼四楼一间23平方米（以下简称404号房）供乙方作为办公室，租期为一年，即从2012年2月1日至2013年2月1日。”合同第六条约定：“乙方租用的房屋，不得转让、借给第三者使用或用以营利，一经发现，甲方有权按乙方违约处理，提前终止合同，并收回房屋，房租不予退还。”原告奥达公司与化纤所又分别于2013年2月1日和2013年4月30日签订《租赁合同》，租期分别是2013年2月1日至2013年5月1日，2013年5月1日至2014年5月1日，之后的两份《租赁合同》关于租赁房屋和“不得转让、借给第三者使用或用以营利”的约定与2013年2月1日签订《租赁合同》基本一致。之后原告与被告达成口头协议，由被告使用404号房并缴纳租金。原告于2013年3月15日向被告出具收据一张，记载内容为：今收到被告交来404房租1670.8元。原告又于2014年10月24日向被告出具收据一张，记载内容为：今收到被告交来404房租金（2013年8月1日—2014年5月1日房租）5700元，还欠255元，开票后补付。原告与被告之间未签订任何书面租赁协议。
为更清楚地查明本案事实，本院于2015年7月7日到化纤所进行调查，化纤所物业副主任江宁朝接受本院询问，其在调查笔录称化纤所对404号房享有产权，化纤所不同意奥达公司将404号房转租给被告使用，对此也不知情。在本案审理过程中，经本院对合同效力向原告进行释明，原告表示不变更诉讼请求。
以上事实，有原告提供的收款收据、《租赁合同》、证明，本院出示的调查笔录、江宁朝建设教育培训证复印件，原、被告的当庭陈述为证。
本院认为，原告奥达公司与被告圣联公司就原告将化纤所四楼404号房转租给被告使用，被告向原告缴纳租金达成口头租赁协议，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”本案视为原告与被告之间就订立不定期租赁合同达成合意。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”租赁房屋的产权人化纤所与原告签订的《租赁合同》中明确约定原告租用的房屋，不得转让、借给第三者使用或用以营利，原告在与被告订立租赁合同时没有转租权，原告的转租行为未得到化纤所追认且原告与被告订立合同后也没有取得转租权，原告与被告订立的不定期租赁合同无效。
关于原告要求被告支付2013年2月1日至2013年8月1日的房租3657.4元的问题。由于原告与被告订立的是不定期租赁合同，原告与被告就租赁期间没有书面约定，现被告辩称原告主张该期间的房租已过诉讼时效，对该主张不予理会。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条的规定，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。原告主张双方在该段期间内存在租赁合同关系应当证明产生该租赁合同关系的基本事实。原告提供的证据不能证明原告在该段期间内将404号房交付给被告使用、收益，原告应当承担举证不能的责任，本院对原告的该项诉讼请求不予支持。
关于原告要求被告支付2013年8月1日至2014年5月1日房租余款255元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”被告对在该段期间内租用了404号房并欠付房租255元的事实予以认可，虽然双方在该段期间的租赁合同无效，但被告在该期间内实际占有使用404号房，原告有权要求被告参照双方认可的租金标准支付该期间的占有使用费。因双方在收据中约定由原告出具租赁发票后，被告再补付余款255元，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。”原告未开具租赁发票，被告有权拒绝支付房租余款255元，本院对原告的该项诉讼请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、第六十七条、第二百一十二条、第二百一十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条的规定，判决如下：
驳回原告广西奥达科贸有限责任公司的诉讼请求。
案件受理费50元，已减半收取25元（原告广西奥达科贸有限责任公司已预交），由原告广西奥达科贸有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于南宁铁路运输中级法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费50元（收款单位：南宁铁路运输中级法院，账号：20×××26，开户银行：中国农业银行股份有限公司南宁凤凰岭支行）。逾期不交也不提出缓交申请，或者申请未获批准的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 黄娜
二〇一五年七月三十一日
书 记 员 刘燕
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：
（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；
（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。