广州市花都区人民法院
行 政 判 决 书
（2014）穗花法行初字第35号
原告：崔小荣，女，1958年12月2日出生，汉族，住广州市天河区。
委托代理人：刘玉国，广东海际明律师事务所律师。
被告：广州市国土资源和房屋管理局。住所地：。
法定代表人：李俊夫，该局局长。
委托代理人：黎广华，广东合誉律师事务所律师。
委托代理人：陈丹，广东合誉律师事务所律师。
第三人：黄伟佳，男，1977年9月4日出生，汉族，住广州市花都区。
委托代理人：吴海滨，广东百科律师事务所律师。
委托代理人：梅聪颖，广东百科律师事务所律师。
原告崔小荣不服被告广州市国土资源和房屋管理局作出的房屋产权登记纠纷一案，于2014年4月10日向本院提起行政诉讼，本院于2014年5月5日受理后，依法组成合议庭，经审查，发现黄伟佳与本案被诉的具体行政行为有法律上的利害关系，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十七条的规定，通知其作为本案第三人参加诉讼。本院于2014年5月12日、2014年5月29日分别向被告和第三人送达了起诉状副本和应诉通知书。本院于2014年6月25日公开开庭审理了本案。原告崔小荣的委托代理人刘玉国，被告广州市国土资源和房屋管理局的委托代理人黎广华、陈丹，第三人黄伟佳的委托代理人吴海滨、梅聪颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年6月16日，原告与黄伟佳签订商铺买卖合同，购买广州市白云国际机场北出口与花都大道交汇处航空商住大厦二层2216号商铺，合同约定建筑面积16.06平方米，商铺合同总房价款为人民币303966元。合同约定黄伟佳应在合同生效后220个工作日内向广州市花都区房地产交易中心申办该商铺的交易过户手续。合同签订后，原告对具体办证过程一无所知，直至后来因与黄伟佳发生合同纠纷，在民事案件诉讼中，才知道被告办理了涉案商铺的产权登记。建设部《房屋登记办法》第十八条：“房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。”第二十二条：“有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：（四）申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的；（七）法律、法规和本办法规定的其他不予登记的情形。”第九十二条：“申请人提交错误、虚假的材料申请房屋登记，给他人造成损害的，应当承担相应的法律责任。房屋登记机构及其工作人员违反本办法规定办理房屋登记，给他人造成损害的，由房屋登记机构承担相应的法律责任。房屋登记机构承担赔偿责任后，对故意或者重大过失造成登记错误的工作人员，有权追偿。”第九十三条：“房屋登记机构工作人员有下列行为之一的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：（二）对不符合登记条件的登记申请予以登记，或者对符合登记条件的登记申请不予登记；（三）玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊。”原告认为，被告办证过程违法：原告自始至终未参与办证过程，被告采用虚假买卖合同进行备案；本应由原告本人签署的办证文件任由他人冒签；原告所购商铺未完成分割的情况下，被告未进行实地测绘就出具房产证；原告商铺所在商场未通过消防验收，不符合经营使用的法定条件，被告未经严格审核草率办理房产证，导致黄伟佳以房管局办妥房产证为由，强行要求原告收铺，日后若发生重大火灾或消防安全事故，危害公共安全，不仅会造成人民群众的生命财产损失，被告也必然难逃其责，要承担行政责任甚至由主要责任人承担刑事责任。原告请求法院判令：1、判令确认被告办理广州市花都区广州白云机场北出口空港大道1号2216商铺房产权属登记程序违法，责令被告撤销该商铺的产权登记；2、判令本案诉讼费由被告承担。
原告庭上补充法律依据如下：《广东省城镇房地产登记条例》第九条、第十七条（宣读略）；《广州市城镇房地产登记办法》第十、十一、五十五条（宣读略）；《建筑法》第六十一条；《合同法》第二百七十九条；《城市房地产开发经营管理条例》第十七条；《建设部房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四、六条。上述条文主要说明建筑工程必须经过竣工验收合格，开发企业必须向主管部门提出竣工验收，主管部门也在组织对规划、消防、人防等单位进行验收，同时要取得验收合格并且经过竣工验收备案。
原告向本院提交证据如下：
1、商铺买卖合同，证明原告向黄伟佳购买涉案房屋及签订《商铺买卖合同》的事实。根据被告提供的证据1，合同显示保证人是新港公司，付款方式是按揭贷款，合同履行情况是原告与第三人就按揭付款方式未最终达成一致意见，原告未支付全额房款，第三人也没有开具全额发票给原告，被告提供的证据1并没有涵盖真实的合同关系。
2、广州市花都区房地产产权情况表，证明被告办理原告商铺产权登记程序违法的事实。
被告辩称：请求法院驳回原告的全部诉讼请求，具体理由如下：
一、涉案的商铺位于广州新港机场实业有限公司开发的物流商住大厦内，该大厦已于2009年12月29日取得了《广州市建设工程规划验收合格证》（编号为穗规验证（2009）1877号）、于2009年12月31日取得了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》（编号为：穗建验备2009-374）。同时，广州市花都区地籍测量队已经对整幢商住大厦（含所有商铺在内）进行实地测绘，并出具了相应的办证所需《房屋面积测量成果报告书》、《宗地图》、《房地产分户图》等文件资料，根据《房屋登记办法》第三十条的规定，符合法定办证条件。
二、涉案商铺是原告向黄伟佳购买的，根据《房屋登记办法》第三十三条的规定，原告的委托代理人黄静花以及黄伟佳向被告提交了：1、登记申请书；2、申请人身份证明；3、房地产权证；4、证明房屋所有权发生转移的材料；5、询问记录表；6、购房发票、契税；7、公证书等资料。同时，原告委托黄静花全权代表其办理涉案房屋的交易过户等各项手续及签署有关文件，根据《房屋登记办法》第十五条以及《广州市城镇房地产登记办法》第十四条的规定，原告提交了经广东省广州市广州公证处公证的《委托书》。黄伟佳与原告的委托代理人黄静花向被告提交了办理涉案房地产转移登记所需资料，被告才颁发了涉案的《房地产权证》。
综上，原告所购买的涉案商铺是完全符合办理产权登记条件的。被告为原告所购买的涉案商铺办理产权转移登记手续，程序合法，并不存在任何违法行为。故原告的诉讼请求无任何事实和法律依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
被告向本院提交以下证据及依据：
1、房地产登记档案，黄伟佳与原告的委托代理人黄静花共同向被告申请办理涉案商铺的所有权转移登记及提交的资料。
2、建设工程规划验收合格证，证明涉案商铺位于的物流商住大厦已于2009年12月29日取得了《广州市建设工程规划验收合格证》。
3、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，证明涉案商铺位于的物流商住大厦已于2009年12月31日取得了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。
4、行政判决书，证明涉案商铺位于的物流商住大厦已于2009年12月29日取得了《广州市建设工程规划验收合格证》、于2009年12月31日取得了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。
5、房屋面积测量成果报告书，证明涉案商铺位于的商住大厦及商铺均已实地测量。
第三人述称：第三人不同意原告的诉讼请求，法庭理应驳回，理由如下：
1、第三人作为出卖人，依法出售涉案房产，并根据双方的约定，以及法律法规的规定履行了相应的房产交易、过户等义务，原告与第三人在办理交易、过户登记等手续的过程中向国土房管部门（即：本案被告）提交的相关资料均符合双方的真实意思表示，是真实合法有效的；根据房屋登记的有关规定，原告和第三人提交的资料符合法定的办证条件，因此，第三人同意被告的相关答辩意见。
2、本案被告根据原告和第三人的申请，依法审查了双方提交的，以及建设局、规划局、地籍测量队等行政部门出具的《建设工程规划验收合格证》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《房屋面积测量成果报告书》等材料，并根据相关法律法规的规定将涉案房产登记在原告名下，办理产权登记的程序合法。本案不存在任何不适宜办理产权过户登记的法定情形，且被告依职权为原告办理产权登记手续的行为具备充分的法律依据。
3、关于原告自称对办证过程一无所知的说法与客观事实不相符。根据被告提供的证据材料，结合本案事实，第三人广州新港机场实业有限公司是涉案商铺的开发商，在一手商品房买卖的合同中，双方明确约定由原告委托第三人办理产权过户手续，因此，第三人广州新港机场实业有限公司按合同约定办理产权过户登记手续属于积极履行合同义务的行为，原告也是完全知情并认可的。至于二手房屋买卖的案件，原告以公证委托的方式委托黄静花、毕桂甜等人全权代理，或者原告本人亲自到被告处办理了办证手续（如：43号案的原告古维连）。部分原告因办理按揭贷款的原因，于2010年或2011年期间委托按揭银行的工作人员领取的房地产权证，这足以证明原告早已对办证的过程及事实是知情且无任何异议的。如前所述，原、被告以及第三人在整个办证的过程中都是依法依规进行的，本案不存在任何违法办证的情形。
4、关于原告提到的涉案商铺所在商场的消防验收问题。提醒法庭注意，涉案商场已通过规划验收和竣工验收备案，原告并没有提供相反的证据证实相关的行政职能部门或专业机构出具的竣工验收意见是错误的；相反，根据广州市中级人民法院在审理原告与第三人商品房或房屋买卖合同纠纷案中查明的事实，以及消防部门于2009年11月30日出具的穗（花）法公消（建验）字（2009）第0390号《建筑工程消防验收的意见书》，均足以证明涉案商场已通过公安消防部门验收合格，因此，原告认为涉案商场未通过消防验收的说法不是事实。此外，涉案商铺记载的面积是实地测绘的面积。即由第三人广州新港机场实业有限公司申请，测绘部门依规划验收商铺的位置实地设立界址钉，按照界址钉进行测绘。在对涉案商铺进行测绘前，涉案商铺已进行了产权的独立分割，且每个商铺已明确划分了具体位置。因此，原告在诉状中提到的相关说法不是事实。
综上，涉案商铺完全符合办理产权登记条件，被告依职权为原告办理产权登记的行为符合法律的规定，原、被告和第三人在本案中均不存在任何违法办证的行为。原告的诉请无任何事实和法律依据，请求法庭驳回原告的全部诉请。
第三人于庭审中向本院提交证据如下：
1、广州市中级人民法院民事判决书，证明在广州市中院审理的与本案当事人相同的系列案中已经进行质证，中院也直接在判决书中认定涉案商铺所在商场已经取得了建设工程消防验收合格，符合交房条件。
2、广州市公安局花都区分局建筑工程消防验收的意见书【穗（花）公消（建验）字（2009）第0390号】，证明涉案商铺所在商场经过消防验收。
经庭审质证，当事人对证据的质证意见如下：
被告向本院提供的证据1-5，原告质证意见如下：证据1广州市房地产买卖合同是一份虚假合同，并非原告与第三人签订的真实的商铺买卖合同，原告提供的证据1的商铺买卖合同才是真实买卖合同。原告与第三人之间签订的真实买卖合同见原告提供的证据1，被告所进行备案的虚假合同，没有反映买卖双方真实的合同内容，尤其是涉案商铺的付款方式是按揭，按揭实际上并没有办理，原告也没有付清房款，原告也并没有意愿办理房产证，相反，被告，提供的此份合同没能反映上述关系，而且单方面出具了全额的还款发票，第三人用虚假合同备案，被告未经严格审核，草率办理房产证，程序违法。即使被告凭公证书授权内容为原告办理房产证，但公证书授权委托书的授权权限并没有包括签订合同一项，被告明知受托人没有签订合同的委托权限，仍然凭借受托人自己签名的广州市房地产买卖合同作为备案合同进行房产交易登记，是违法的。被告提供的证据1第8页显示涉案商铺所在的商场建筑是13层，与被告提供的证据1第23页房地产建筑图所显示建筑12层相矛盾，说明被告没有进行实地测绘。原告本人经核对被告提供的公证书原件，发现公证书中授权委托书是原告本人所签，但原告本人也并没有经过公证程序办理公证书，授权范围也没有包括黄静花代签买卖合同，此买卖合同没有法律效力，据此建议法庭对第三人进行调查。对证据2的真实性、合法性和关联性无异议。对证据3，原告认为被告也没有尽到相应的审查义务，如竣工验收备案表第3页工程竣工验收文件目录表一栏明确写明9项文件，但原告并没有看到上述文件中列明的的公安消防等任何文件和批准文件，以及其他附属文件，结合涉案商铺的事实和具体情况，原告认为，被告及第三人并不能举证证明其已经通过了消防、环保部门出具的任何文件或准许使用文件，被告也没有对此进行审核。关于证据4，具体事实和理由与本案有所不同，不能作为本案的判决依据。证据5，对测量报告书的真实性、合法性和关联性有异议，该报告书并无注明涉案商铺已经过实地测量，被告并没有提供测绘图纸、测绘依据、涉案商铺测绘具体情况等证明，不能完整显示涉案商铺已经过实地测量的证明，本案的事实是涉案商场的商铺中，有很多是存在柱子在商铺内的现象，但根据被告提供的图纸显示，并没有此种情况，因此，原告认为，被告提供的图纸不真实，并没有经过实地测绘。
第三人对被告提供的证据质证意见如下：对证据1的真实性、合法性无异议，同意被告发表的相关内容。补充：1、第三人与原告提交的上述资料真实合法有效，且原告委托了案外人黄静花代办产权过户、登记等手续，因此，黄静花作为原告的受托人，在受托的权限内办理的相关手续视为是委托人原告的行为，受托人黄静花在2011年为原告办理了产权过户以及产权转移的登记手续，原告直至本案起诉之前，从未向第三人或受托人黄静花就其授权行为提出任何异议，且原告没有相应的证据证实该公证委托书存在错误的情形。2、关于原告提到的广州市房地产买卖合同确实是原告的受托人黄静花与第三人亲笔签订的，是真实的合同。对证据2、3、4、5的真实性、合法性和关联性无异议，与客观事实相符，证据2、3两项证据分别由规划局或建设局依职权作出，即使被告是房屋登记机关也不能直接否定，而且原告也没有提供相反证据证明该两份文件是错误的。
原告向本院提交的证据1-2，被告经质证认为：原告提供的证据1由于是原告与第三人及广州新港公司签订的，被告无法核实其真实性，该合同与原告的受托人向被告提交的广州市房地产买卖合同中的商铺以及成交金额都是一致的，并且该商铺买卖合同中，第十三条最后一款双方约定，双方于广州市房地产交易登记中心签订的房地产买卖合同作为本合同的补充协议，与本合同具有同等效力，如有不一致约定的，以本合同约定为准，说明原告是知晓需要另外签订一份房地产买卖合同的。对证据2的真实性无异议，该证据只能证明涉案商铺权属人为原告，并不能证明被告违法办证的事实。
第三人对原告提交的证据质证意见如下：同意被告的相关质证意见。补充：第三人与原告在签订商铺买卖合同时，已经清楚明确约定在为了方便办理产权过户以及产权的转移登记手续，双方在提交给房管部门的相关资料中，将另行签订一份用于备案的广州市房地产买卖合同，且根据原告提供的商铺买卖合同，以及被告提供的广州市房地产买卖合同相关交易的价格、标的、双方当事人都是一致的，因此，两份合同都是真实合法有效的合同。
第三人向本院提交证据1-2，原告质证意见如下：第三人提交的上述证据超出举证期限。关于证据1，我方已经向省高院提出再审。证据2第2点，已经验收的建筑工程如有改建、扩建、内容装修等应向公安消防机构申报审批，结合本案的具体案情及中院认定的事实和查明的事实，涉案商铺在2009年至2012年8、9月份之间，是一个空的场地，并没有进行独立商铺的分割，根据消防部门的意见书，第三人完成独立商铺的分割，意味着工程有改建、扩建、内部装修等情形，应重新申报审批，由公安消防机关重新进行消防验收，如果第三人在独立商铺分割之后没有重新申报消防验收，是违反消防法强制性规定的。对应本案的案情，被告应承担的责任，详见被告提供的证据1第6页权属登记询问记录表第五、六项（宣读略），意味着被告作为行政机关与公安消防部门，作为主管机关是有义务对涉案商铺是否存在加建等情况进行核实，被告没有做相应的核实工作。建议法庭调查该询问表是由谁签字的、当时签署的情况如何，据此对被告和第三人进行调查。
被告对第三人提交的证据均无异议。
经审理查明，广州新港机场实业有限公司（以下简称“新港公司”）是涉案房产所在航空商住大厦的房地产开发企业。2010年6月16日，原告与第三人签订《商铺买卖合同》一份，约定原告向第三人购买位于广州市白云机场北出口与花都大道交汇处的航空商住大厦（r1-r4栋、r1a-r3a栋）二层2216号铺（合同约定以政府相关部门批复的最终地址为准，后涉案房产所在地址变更为广州白云机场北出口空港大道1号），新港公司作为第三人的委托代理人及保证人。关于产权登记，合同约定：本合同生效后的220个工作日内，由第三人负责向广州市花都区房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续。该合同还约定，双方于房地产交易登记中心签订的房地产买卖合同作为本合同的补充协议，与本合同具有同等效力，如有不一致约定的，以本合同为准。
签订合同当日，原告签订《委托书》一份，委托毕桂甜、黄静花办理上述涉案房产的交易过户、产权登记等手续及签署有关文件。2010年7月14日，该委托书经广州市广州公证处公证确认。原告质证中确认签署过该《委托书》，但否认该委托书经过公证程序。
2010年12月23日，黄静花作为原告的委托代理人与第三人签订《广州市房地产买卖合同》一份，该合同的买卖双方当事人、标的物、金额均与原告与第三人于2010年6月16日签订的《商铺买卖合同》一致。同日，原告的委托代理人与第三人向被告递件，申请办理涉案房地产的产权登记，并提交了《身份证》、权属人为第三人的《房地产权证书》、《广州市房地产转移登记申请书》、《广州市房地产买卖合同》、广州市广州公证处公证的《委托书》、《广州市房地产交易与权属登记询问记录表》、《契税完税证》、《销售不动产统一发票（电子）办证联》等资料。
被告收件后，经审查认为资料齐全、手续完备，于2011年1月30日审批同意登记，登记字号为花房字0377481，权属人为原告。
后原告发现涉案房地产已经登记于自己名下，而原告未曾参与涉案房地产登记过程，未亲自签署相关文件，故原告认为被告产权登记行为违法，向本院起诉成讼。
另查明，被告提交证据中，2010年12月23日《广州市房地产买卖合同》以及同日的《广州市房地产交易与权属登记询问记录表》上，买方或代理人签名处均为“黄静花”的签名而非原告本人的签名。原告认为该《广州市房地产买卖合同》为虚假合同。
再查明，原告认为涉案房地产未完成分割，被告未经实地测绘，且涉案房地产所在商场未经消防验收，不符合经营使用的法定条件。为此，被告向本院提交涉案房地产所在的商住大厦的相关文件，包括广州市城市规划局作出的《建设工程规划验收合格证》、广州市花都区建设局《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、广州市花都区地籍测量队《房屋面积测量成果报告书》以及广州市中级人民法院（2013）穗中法行终字第606号行政判决书，证明涉案房地产所在商场的验收、测绘情况。第三人向本院提交了广州市中级人民法院民事判决书以及广州市公安局花都区分局作出的《建筑工程消防验收的意见书》，证明涉案房地产的消防验收情况。
本院认为：建设部《房屋登记办法》第四条规定：“房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。”被告作为广州市房地产主管部门，负有对所在辖区内房地产进行登记的职责。《房屋登记办法》第三十三条第一款规定：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。”《广州市城镇房地产登记办法》第三十一条第一款规定：“申请房地产转移登记，应当提交下列材料：（一）申请书；（二）身份证明；（三）房地产权证书；（四）证明房地产权属发生转移的文件；（五）房地产测绘附图；（六）缴纳有关税费的证明。”被告经审核认为原告的委托代理人及第三人提供的产权登记材料符合上述规定的要件，为其办理了涉案房地产的产权登记，并登记在本案原告名下，没有违反法律规定。
关于原告认为其未亲自参与产权登记的过程，故该产权登记行为违法。《房屋登记办法》第十五条第二款规定：“委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书和身份证明。境外申请人委托代理人申请房屋登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理公证或者认证。”原告确认其签订《委托书》的事实，故该《委托书》具有真实性、合法性、关联性；原告否认该委托经过公证程序，但未举证证明，故对原告的该主张本院不予支持。据此，原告委托毕桂甜、黄静花办理涉案房地产的交易过户、产权登记等手续及签署有关文件是其真实意思的表示，上述受托人向被告申请产权转移登记行为，并无不当。关于被告存档的2010年12月23日签订的《广州市房地产买卖合同》，其买卖双方、标的、金额均与原告、第三人于2010年6月16日签订的《商铺买卖合同》一致，且原《商铺买卖合同》已作约定，在广州市房地产交易登记中心签订的《广州市房地产买卖合同》是原合同的补充协议，故该《广州市房地产买卖合同》并非虚假合同。“黄静花”作为原告的受托人在该《广州市房地产买卖合同》以及同日的《广州市房地产交易与权属登记询问记录表》签名，并无不当。综上，本院认为原告委托毕桂甜、黄静花办理产权登记，是其真实意思的表示，故对原告的主张本院不予支持。
关于原告认为涉案房地产未完成分割的情况下，被告未进行实地测绘就出具房产证的行为违法。《房屋登记办法》第二十二条规定：“有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：……（四）申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的；……”对此，被告提交了广州市花都区地籍测量队关于涉案的航空商住大厦的《房屋面积测量成果报告书》，根据被告房地产登记档案中广州市花都区地籍测量队《房地产分户图》显示，涉案房地产套内建筑面积、共有分摊面积、单元总建筑面积均已确定，已分户且明确划分了具体位置，不存在未完成分割的情形。
关于原告认为涉案房地产未经消防验收，不符合经营使用的法定条件，故被告产权登记行为违法。对此，被告办理产权登记时审核的要件并不包括消防验收情况，原告的主张于法无据，本院不予支持。
综上，被告依照职权作出的对涉案房地产转移登记具体行政行为，事实清楚，主要证据充分，程序合法，本院予以维持。原告请求撤销被告的转移登记行为，原告提供的证据不足，本院不予支持。为此，依据最高人民法院《关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第五十六条第（四）项的规定，判决如下：
驳回原告崔小荣的全部诉讼请求。
案件受理费50元，由原告崔小荣负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 黄万胜
代理审判员 钱秀娟
人民陪审员 张绍针
二〇一四年七月二十九日
书 记 员 宋丽琼
本判决适用法律条文
最高人民法院《关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》
第五十六条：有下列情形之一的，人民法院应当判决驳回原告的诉讼请求：（一）起诉被告不作为理由不能成立的；（二）被诉具体行政行为合法但存在合理性问题题的解释的；（三）被诉具体行政行为合法，但因法律、政策变化需要变更或者废止的；（四）其他应当判决驳回诉讼请求的情形。