广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第1397号
上诉人（原审原告、反诉被告）：江玉婵，住广州市花都区。
委托代理人：杜洪炜。
委托代理人：黄志强。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：李志敏，住佛山市禅城区。
委托代理人：龙开茂。
委托代理人：侯文秀。
上诉人江玉婵因与李志敏租赁合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2014）穗花法民三初字第1468号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：涉案厂房位于广州市花都区狮岭镇杨某107国道边秀全水厂南侧。李志敏认为涉案厂房所在土地权属人是广州市花都区狮岭镇杨二村新村经济合作社，土地是该经济社的自留用地，用途是工业用地。李志敏称案外人邝耀宁在2001年11月1日向该经济社承租涉案面积为7.7亩的土地，当时案外人邝耀宁在涉案土地上兴建厂房、办公室及宿舍等，案外人邝耀宁在2005年4月14日将涉案土地转让给李志敏。
2012年2月10日，江玉婵（乙方）与李志敏（甲方）签订《厂房租赁合同》，约定乙方承租甲方厂区内仓库作厂房使用，租期从2012年2月20日至2015年2月19日，租金每月3000元，每半年交租一次，约定签订合同后，乙方向甲方交押金5000元。乙方在租用厂房生产期间要遵守安全规范，自行配备足够的消防灭火器材，必须把安全生产放在首位，乙方在租用期间因自身原因所发生的安全事故与甲方无关，由乙方负全责，甲方也不承担任何责任。合同到期，如乙方需续约，先提前一个月告知甲方，在同等价格的条件下，甲方应优先租给乙方，如乙方不再续约，结清水电和管理费后，甲方将押金无息退还给乙方。合同还就违约责任等权利义务进行了约定。2013年8月1日，江玉婵（乙方）与李志敏（甲方）签订《厂房租赁补充合同》，约定乙方除按原合同租用甲方厂房外，租用甲方办公楼二楼A201房作办公室使用，租金250元／月，另租用甲方宿舍1间（222#房间），租金200元／月。乙方应在每月20日前交纳房间租金，租赁期限自2013年8月1日至2015年2月19日。租用期间，乙方应按时交付租金及水电费，以上两间房（A201#，222#）水电费按（电费1元／度）、水费（3元／吨）的标准在次月20日之前向甲方交纳。乙方每月向甲方交纳门卫费500元，按月结算，次月20日前交清。乙方住厂人员按人数每月向甲方缴纳50元／人的冲凉费，此费用包括乙方人员在厂区内冲凉的水电费和其他公共费用；非住厂人员按人数每月向甲方缴纳20元／人的公共使用费，按月结算，次月20日前交清。补充合同还就违约责任等权利义务进行了约定。
合同签订后，江玉婵向李志敏支付押金5000元。合同履行过程中，2014年3月31日下暴雨，涉案厂房部分棚顶被掀翻导致厂房部分面积受浸，江玉婵认为是李志敏的厂房存在安全隐患导致下暴雨时厂房棚顶被掀翻，从而导致江玉婵存放在涉案厂房内的五金、印刷纸张、电器、生产设施设备等受到不同程度的损坏。江玉婵在2014年4月1日单方委托广州市华盟价格事务所有限公司进行评估，该评估公司于2014年4月29日出具《关于广州市花都区狮岭镇豪达五金加工厂受浸损失价值评估结论书》，该评估结论书显示当天的受浸损失为80846元，包括受浸厂房修复费用2100元、受浸设备损失价值11070元以及受浸货物损失价值67676元。江玉婵为此支付评估费3450元。另外，江玉婵认为涉案厂房受浸导致停工，并提交工人工资表拟证明停工期间的工人工资损失共13175元。诉讼中，江玉婵、李志敏确认涉案厂房受浸后李志敏就购买材料并在停雨后开始对涉案厂房进行修复，且确认修复完毕后与涉案厂房交付使用时状态一致。江玉婵认为在2014年4月10日厂房才修复完毕，然后江玉婵清理积水到2014年4月15日才恢复生产经营，李志敏认为在2014年4月6日厂房就修复完毕且修复完毕当天江玉婵就恢复生产经营。李志敏认为2014年3月31日的暴雨属于不可抗力，并非由于涉案厂房存在安全隐患才导致厂房棚顶掀翻从而导致厂房受浸，且认为当时对受浸物品进行评估是江玉婵单方委托的，因此李志敏不同意江玉婵主张的受浸损失、工人工资损失、租金、门卫费及公共使用费等各项损失。诉讼中，江玉婵表示受浸的货物、设备设施等物品大部分已丢弃，且江玉婵未对其主张的各项受浸损失申请司法评估。
江玉婵、李志敏确认涉案厂房、宿舍222#房已于2014年8月20日交还给李志敏。但李志敏认为江玉婵尚未支付2014年3月至2014年8月宿舍222#房的租金共1200元，江玉婵认为宿舍222#房是由江玉婵员工在使用并直接向李志敏支付租金，且宿舍222#房租金已支付至2014年8月，为此江玉婵提交案外人伍某收据一张，收据载明伍某已缴2014年3月23日至2014年6月23日涉案宿舍222#房的租金，李志敏对江玉婵提交的收据予以确认，但李志敏认为案外人伍某并非江玉婵员工，李志敏诉讼中确认案外人伍某从2014年5月开始承租涉案宿舍222#房。关于涉案办公室A201房，李志敏认为江玉婵直至2014年8月20日才将A201房交还给李志敏，因此李志敏要求江玉婵支付A201房2014年1月至8月的租金共2000元，江玉婵认为在2013年12月30日已将涉案办公室A201房交还给李志敏，对此江玉婵未提交证据予以证明。诉讼中，江玉婵确认尚欠李志敏2014年8月的水电费、公共使用费共169元以及门卫费500元，但江玉婵认为当时江玉婵、李志敏口头协商将发生暴雨的2014年3月的水电费、公共使用费及门卫费与2014年8月相应的费用抵扣，李志敏对此不予确认。
至原审庭审辩论终结时，李志敏未提交涉案厂房、办公楼及宿舍的建设工程规划许可证。关于涉案厂房、办公楼及宿舍的权属及规划报建情况江玉婵表示不清楚。
诉讼中，原审法院行使释明权，若涉案合同及补充合同无效，江玉婵、李志敏双方是否变更诉讼请求，江玉婵、李志敏表示若涉案合同及补充合同无效，江玉婵、李志敏要求撤回解除涉案合同及补充合同的诉讼请求，李志敏表示将诉讼请求中的租金变更为房屋占有使用费。
因本案纠纷，江玉婵于2014年8月22日向原审法院起诉请求：1、解除江玉婵、李志敏分别于2012年2月10日、2013年8月1日签订的《厂房租赁合同》及《厂房租赁补充合同》。2、李志敏向江玉婵返还押金5000元。3、李志敏向江玉婵赔偿受浸损失81845元（包括货物损失68675元，厂房漏电开关、电线修复费用2100元及设备损失11070元）及评估费3450元。4、李志敏向江玉婵赔偿厂房不能使用期间的工人工资损失13175元（2014年3月31日至4月15日，共七个员工，如我方提交的证据工资单）。5、李志敏退还2014年3月31日至4月15日期间的厂房租金1500元（按每月3000元的租金为标准），门卫费250元（按每月500元的标准），公共使用费169元。6、本案诉讼费由李志敏承担。
李志敏辩称及反诉称：我方要求驳回江玉婵的全部诉讼请求。双方签订的《厂房租赁合同》及《厂房租赁合同补充合同》在江玉婵2014年8月20日搬离涉案厂房时已解除，因此我方同意解除涉案合同及补充协议，但我方不同意赔偿损失。江玉婵、李志敏签订了《厂房租赁合同》及《厂房租赁补充合同》，约定李志敏将位于广州市花都区狮岭镇杨赤路107国道边秀全水厂南侧的长江织带厂内的厂房、办公楼二楼A201房及222#房出租给江玉婵使用，租赁期限至2015年2月19日，厂房租金每月3000元，办公楼二楼A201房租金每月250元，222#房租金每月200元，门卫费每月500元。合同签订后，双方依约履行合同义务，2014年8月20日，江玉婵搬出厂房，厂房租金交至2014年8月20日，A201房租金交至2013年12月31日，222#房间租金交至2014年2月28日。江玉婵未提前告知李志敏解除租赁关系，违反合同约定和诚实信用原则，造成李志敏的损失。请求法院判令：1、解除江玉婵、李志敏分别于2012年2月10日、2013年8月1日签订的《厂房租赁合同》及《厂房租赁补充合同》。2、江玉婵向李志敏支付租金3200元（2014年1月至8月办公楼二楼A201房租金2000元，每月250元；2014年3月至8月222#房的租金1200元，每月200元）。3、江玉婵向李志敏支付2014年8月水电费和公共使用费169元及2014年8月门卫费500元。4、江玉婵向李志敏支付剩余租赁期限内的租金损失18000元（2014年8月20日至2015年2月19日，按每月3000元的标准计算）。5、本案诉讼费由江玉婵承担。
江玉婵针对反诉辩称：江玉婵在2014年8月20日搬离了涉案厂房，江玉婵、李志敏已于2014年8月20日终止了涉案合同的履行，因为发生的暴雨事件，导致江玉婵的承租的厂房被掀翻，江玉婵才知道李志敏出租给江玉婵的厂房存在安全隐患。江玉婵向李志敏提出要求要向相关部门检查，才知涉案厂房没有相关的报建手续，也没有相关的部门验收，也没有取得相关的证书，江玉婵担心涉案厂房存在安全隐患，所以江玉婵向李志敏提出终止合同。关于A201房的租金，江玉婵在2013年12月底已将该办公室交还给李志敏，而李志敏也有将该办公室转租给他人使用。而222#房的租金一直都有缴纳，是江玉婵雇用工人居住的宿舍。关于公共使用费的问题，是指没有在宿舍居住的人员所缴纳每月20元的费用，因为江玉婵有3个人没有居住，所以才缴纳60元。关于8月的水电费，公共使用费，门卫费等费用江玉婵不同意支付，当时双方终止合同时，江玉婵、李志敏之间是有谈过的，由于3月份江玉婵没有使用，理应退还江玉婵3月份的费用，而江玉婵已于2014年8月20日已搬出涉案厂房，当时口头协商说3月与8月费用相互抵扣。关于江玉婵要求解除合同，是因为涉案的厂房是不具备出租的条件，江玉婵作为承租人发现厂房存在安全隐患，江玉婵随时有权解除合同，江玉婵行使该权利，是不需要获得李志敏的同意，造成解除合同的后果是因为江玉婵出租的标的物不符合法律要求，因此江玉婵要求李志敏赔偿江玉婵的损失。
原审法院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，江玉婵未在本案庭审辩论终结前举证证明涉案厂房、办公楼、宿舍222#房取得建设工程规划许可证，故江玉婵、李志敏分别于2012年2月10日、2013年8月1日签订的《厂房租赁合同》及《厂房租赁补充合同》无效。
因涉案合同及补充合同无效，根据合同无效处理原则，江玉婵要求李志敏返还押金5000元，合理有据，原审法院予以支持。
关于江玉婵主张的受浸损失，首先，江玉婵未能举证证明在2014年3月31日发生暴雨导致涉案厂房棚顶掀翻是由于涉案厂房不具备安全标准导致的，且发生受浸损失后，江玉婵是单方委托评估公司进行评估，而李志敏对江玉婵委托评估的各项损失均不予确认。另外，发生受浸后，李志敏已采取措施将涉案厂房修复至原来交付使用时的状态，现江玉婵要求李志敏赔偿涉案厂房受浸损失81845元（包括货物损失68675元，厂房漏电开关、电线修复费用2100元及设备损失11070元）及评估费3450元，依据不足，原审法院不予支持。关于江玉婵主张受浸后在2014年3月31日至2014年4月15日停工期间工人工资损失13175元，对此江玉婵未能举证证明因李志敏原因导致涉案厂房在该期间停工，亦未能举证证明其停工时间，另外江玉婵提交的工人工资表是江玉婵单方制作的，李志敏不予确认，因此江玉婵要求李志敏支付停工期间的工人工资损失13175元，依据不足，原审法院不予支持。关于江玉婵要求李志敏退还2014年3月31日至2014年4月15日期间的厂房租金1500元、门卫费250元及公共使用费169元，江玉婵未能举证证明该期间为停工时间，且亦未能举证证明由于李志敏原因导致其停工，因此江玉婵要求退还租金、门卫费及公共使用费，依据不足，原审法院不予支持。
涉案合同及补充合同虽无效，涉案补充合同约定A201房的租赁期限至2015年2月19日，现江玉婵未能举证证明其于2013年12月已将涉案办公室A201房交还给李志敏，江玉婵应承担举证不能的后果。李志敏认为江玉婵直至2014年8月20日才将涉案办公室A201房交还给李志敏，根据补充合同约定A201房租金每月250元，因此李志敏要求江玉婵支付2014年1月至8月期间办公室A201房的占有使用费2000元，合理有据，原审法院予以支持。关于宿舍222#房的占有使用费，江玉婵认为222#房的租金一直由江玉婵的员工直接向李志敏支付，结合江玉婵提交的收据，案外人伍某自行交纳涉案宿舍222#房从2014年3月23日至2014年6月23日的租金给李志敏，李志敏对此予以确认，因此对于江玉婵陈述的222#房租金是由其员工自行向李志敏交纳的陈述原审法院予以采信，另外，李志敏认为案外人伍某并非江玉婵员工，而李志敏确认案外人伍某从2014年5月开始承租涉案222#房，因此李志敏要求江玉婵支付2014年3月至2014年8月期间222#房的占有使用费，依据不足，原审法院不予支持。关于2014年8月的水电费、公共使用费及门卫费，江玉婵确认尚欠李志敏2014年8月的水电费、公共使用费共169元及门卫费500元，但江玉婵认为当时江玉婵、李志敏口头协商因江玉婵在2014年3月没有使用涉案租赁物而将2014年8月的水电费、公共使用费及门卫费与2014年3月已缴的费用相抵扣，对此江玉婵未提交证据予以证明，李志敏亦不予确认，因此对于江玉婵的抗辩原审法院不予采纳，因此李志敏要求江玉婵支付2014年8月的水电费、公共使用费共169元及门卫费500元，合理有据，原审法院予以支持。
江玉婵、李志敏均确认江玉婵于2014年8月20日搬离涉案厂房，现涉案合同无效，江玉婵搬离涉案厂房、办公室及宿舍的行为符合法律规定，因此李志敏认为江玉婵单方终止租赁关系而要求江玉婵支付租金损失18000元，依据不足，原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院于2014年12月8日判决：一、李志敏于本判决发生法律效力之日起十日内向江玉婵返还押金5000元。二、江玉婵于本判决发生法律效力之日起十日内向李志敏支付办公室A201房的占有使用费2000元。三、江玉婵于本判决发生法律效力之日起十日内向李志敏支付2014年8月的水电费、公共使用费共169元。四、江玉婵于本判决发生法律效力之日起十日内向李志敏支付2014年8月的门卫费500元。五、驳回江玉婵的其他诉讼请求。六、驳回李志敏的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1185元，由江玉婵负担1160元，由李志敏负担25元；反诉案件受理费173.50元，由江玉婵负担25元，由李志敏负担148.50元。
判后，江玉婵不服原审判决，向本院提起上诉，具体上诉事实和理由如下：一、涉案厂房因暴雨导致棚顶被掀翻是客观存在的，而涉案厂房未经报建、建成后亦未经验收且涉案厂房由不具有相关资质的单位或个人承建的这些情形亦可反映出涉案厂房不符合相关安全标准、不具备使用条件。1、涉案厂房由于2014年3月31日发生暴雨，棚顶被大风掀翻是客观存在的，江玉婵提供的厂房照片以及证人证言足以证明这一事实，而李志敏对这一客观事实亦未予以否认。2、江玉婵与李志敏之间为租赁合同关系，对于涉案厂房是否符合安全标准、具备使用条件，应由承担义务的李志敏承担举证责任，但李志敏自始至终未提供任何涉案厂房符合安全标准或者是具备使用条件的证据。3、涉案厂房并未向相关部门报建，且建成后，亦未经过相关部门验收，那么涉案厂房是否符合安全标准、是否具备使用条件是存在疑问的。根据《建筑法》第61条规定，涉案厂房是不能交付使用的，而且涉案厂房未取得验收合格，亦可反映出涉案厂房不符合安全标准、不具备使用条件。4、《建筑法》第26条亦规定，承建建筑工程的单位应当持有依法取得的资质证书。李志敏亦未提供厂房承建的相关文件，以证明涉案厂房是由具备相应资质的单位承建。5、与涉案厂房附近，亦存在与涉案厂房相同的用铁皮搭建的简易厂房，但在2014年3月31日的暴雨中，单单是江玉婵承租的涉案厂房棚顶被掀翻，附近的简易厂房却并未出现棚顶被掀翻的情形，从这一客观事实亦可以反映出涉案厂房的建设质量是不符合相关安全标准的，亦不具备正常使用的条件。二、江玉婵涉案厂房棚顶被掀翻遭受损失，作为厂房所有人以及对厂房安全承担责任的李志敏理应承担赔偿责任，广州市华盟价格事务所有限公司出具的《受浸损失价值评估结论书》已充分证明了江玉婵的损失。1、因涉案厂房棚项被掀翻导致厂房内出现水浸现象，江玉婵的货物、生产设备及电线设备等受到严重损坏，这一事实有江玉婵提供的相片以及广州市花都区花城街安监中队罗某的证人证言予以证实。2、江玉婵货物、生产设备及电线设备因雨水受到严重损坏，在与李志敏协商无果的情况下，单方委托了广州市华盟价格事务所有限公司对损失进行评估，而出具的《受浸损失价值评估结论书》亦是江玉婵损失的真实反映，一审法院仅仅因为该评估为江玉婵单方委托而予以否定，没有充分考虑当时的具体情况，对江玉婵亦显失公平。3、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十八条：“一方当事人自行委托有关部门作出的鉴定结论，另一方当事人有证据足以反驳并申请重新鉴定的，人民法院应予准许”。李志敏并未提供任何实质证据足以反驳广州市华盟价格事务所有限公司出具的《受浸损失价值评估结论书》，而且亦无提供任何证据证明《受浸损失价值评估结论书》存在《司法鉴定程序通则》第二十九条规定的情形。本次司法鉴定的鉴定机构及鉴定人员具备相关鉴定资格，程序合法，鉴定结论依据充足，具有事实和法律依据，理应可以作为江玉婵损失金额的依据。三、李志敏的赔偿责任并不能因为李志敏事后对涉案厂房进行修复至原有状态而免除。1、由于李志敏提供的厂房不符合安全标准，导致在2014年3月31日被大风掀翻从而使江玉婵遭受严重损失，同时涉案厂房亦已不能正常使用。在这一情况下，李志敏有两个义务：①承担赔偿责任；②负责对涉案厂房予以修复至可以正常使用状态。这两个义务是一致的，李志敏赔偿损失后并不必然免除其对涉案厂房进行修复的义务，同样，李志敏对涉案厂房修复后亦不必然免除其对江玉婵造成损失的赔偿责任。但一审法院却以厂房发生受浸后，李志敏己采取措施将涉案厂房修复至原来交付使用时的状态而认定江玉婵要求赔偿损失的依据不足，这一理由显然不能让人信服。四、江玉婵要求赔偿厂房不能使用期间的工人工资损失具有事实依据。1、江玉婵承租涉案厂房用以生产经营，理所当然雇佣员工进行生产，而即使江玉婵工厂停工，但仍然需要支付工人工资。而这一损失是由于李志敏出租的厂房不符合安全标准而造成的，李志敏对这一部分损失亦应予以赔偿。江玉婵上诉请求撤销广州市花都区人民法院（2014）穗花法民三初字第1468号民事判决书，改判支持江玉婵的全部诉讼请求并驳回李志敏的反诉请求。
李志敏二审答辩称：一、江玉婵从2012年2月10日开始承租涉案房屋，一直都能正常使用，不存在安全隐患，也没有因厂房不安全导致的安全事故。2014年3月31日凌晨，厂房顶棚部分铁皮被大风掀翻，完全是不可抗力引起的，对此，李志敏不存在过错。在顶棚铁皮维修好后，江玉婵继续租赁涉案的厂房，期间不存在厂房不能正常使用的情况，所以江玉婵以出租的厂房未报建，未验收为由推定房屋不合格没有事实与法律依据，因为建筑法相关规定是行政性的管理规范，强调的是行政许可，而房屋是否合格，应以国家的相关标准为依据。二、江玉婵在一审时放弃了相关的权利，应承担举证不能的责任。江玉婵在提起本案诉讼之前，以相同的事实与理由，曾经起诉过李志敏，但在法院的释明下，江玉婵向法院申请对厂房铁皮掀翻的原因，江玉婵的损失等向法院申请评估，但后来江玉婵放弃了鉴定，并向法院申请撤诉，在本案中也未申请鉴定，江玉婵的行为应视为自动放弃了诉讼权利，其个人没有完成举证责任。三、江玉婵没有提供有效的证据证明其因水浸造成的损失。江玉婵提供的评估结论书是其单方委托评估的，其在一审中没有提供受损物品的实物来证明结论书的真实性、合法性，一审法院不采纳该结论书符合法律规定。四、江玉婵主张的工人工资损失也没有事实依据，具体答辩意见以一审答辩意见为准。李志敏请求本院驳回江玉婵的上诉请求，维持一审判决。
对一审法院查明事实，江玉婵与李志敏均无异议，本院予以确认。
二审期间，双方当事人均无新的证据提交本院。
本院认为：因李志敏未在一审庭审辩论终结前举证证明涉案厂房、办公楼、宿舍222﹟房取得建设工程规划许可证，原审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定认定李志敏与江玉婵于2012年2月10日、2013年8月1日签订的《厂房租赁合同》及《厂房租赁补充合同》无效并无不妥。为此，江玉婵一审诉请解除上述合同依法无据，本院不予支持。依合同无效处理原则，原审法院对江玉婵诉请李志敏返还押金5000元予以支持亦无不当。
江玉婵与李志敏之间建立的是租赁关系，而出租人的义务是保证租赁物的适租性。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”，现承租人对其损失是单方评估，评估时也未通知出租人到场，故其以单方评估的结论作为主张损失的依据缺乏理据，本院不予支持。同样，其主张的停工期间的工资问题，一方面，工资损失并非出租人签约时能预见的承租人的损失，因为承租人如果用其做仓库而无需人工的话，该损失就不会发生；另一方面，工资的构成与租赁物不适租也无必然关联性，承租人要求出租人全额赔偿维修期间的损失亦缺乏依据，本院亦不予支持。至于江玉婵要求李志敏退还2014年3月31日至2014年4月15日期间的厂房租金1500元，门卫费250元及公共使用费169元问题。因江玉婵未能举证证明该期间为停工期间，且亦未能举证证明由于李志敏的原因所导致，故江玉婵要求退还租金、门卫费及公共使用费依据不足，原审法院不予支持并无不当。
关于涉案办公室的占有使用费问题。李志敏认为江玉婵至2014年8月20日才将涉案办公室A201房交还给李志敏，而江玉婵认为其2013年12月已将涉案办公室A201房交还给李志敏但未能举证证明，而故原审法院对李志敏陈述予以采信并无不妥。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款：“房屋租赁合同无效，当事人参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，依据补充合同约定A201房租金每月250元的标准计算江玉婵应支付该房的占有使用费为2000元，原审法院对李志敏该项诉请予以支持并无不当。
关于2014年8月的水电费、公共使用费共169元及门卫费500元问题。鉴于江玉婵未提供证据佐证其与李志敏口头协商的因2014年3月没有使用涉案租赁物而将2014年8月的水电费、公共使用费及门卫费与该月已缴的费用相抵扣的约定，原审法院对江玉婵的抗辩不予采纳，并对李志敏诉请江玉婵支付2014年8月的水电费、公共使用费共169元及门卫费500元予以支持并无不妥。
综上所述，审查原审查明事实清楚，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人江玉婵的上诉主张，理据不足，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第二百二十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2320元，由上诉人江玉婵负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
审 判 员 郑怀勇
代理审判员 柳玮玮
二〇一五年四月二十四日
书 记 员 璩方慧