山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济民四终字第180号
上诉人（原审被告）济南正宽实业有限公司，住所地济南市。
法定代表人王海滨，董事长。
委托代理人谢兆越，北京市中银（济南）律师事务所律师。
委托代理人张国慧，男，1970年6月25日出生，汉族，该公司经理，住济南市。
被上诉人（原审原告）济南市金鹰培训学校，住所地济南市。
法定代表人张妍妍，校长。
委托代理人董国爱，山东众成仁和律师事务所律师。
委托代理人宁磊，山东众成仁和律师事务所律师。
上诉人济南正宽实业有限公司（以下简称正宽公司）因与被上诉人济南市金鹰培训学校（以下简称金鹰学校）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2014）历城民初字第934号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院认定：葛学军与正宽公司于2011年11月20日签订《房屋租赁合同》，出租人为正宽公司（甲方），承租人为葛学军（乙方），居间方为玛雅房屋嘉宁加盟店（济南市历城区嘉宁房地产信息咨询服务中心，丙方）。合同约定：第一条、甲方将位于济南市花园路84号“济南花园路”项目二层商铺，占地面积373平方米的商铺出租给乙方，用途办公（以乙方营业执照核准的经营范围为准）。于本合同生效之日起十五日内将商铺及其相关设施给付乙方验收使用。第二条、租期共五年，即自2012年1月1日零时起至2016年12月31日24时止。第三条、1、租金共140万元，每年24万元，租赁期间，甲方不得以任何理由任意调整租金。2、支付时间、方式：租金每6月交一次，第一次租金于合同生效后15天内交给出租人，第二次租金于2012年6月30日交清，以后交付方式以此类推。3、乙方必须按照约定向甲方缴纳租金。如无故拖欠租金，甲方给予乙方10天的宽限期，从第11天开始甲方有权向乙方每天按实欠租金1%加收滞纳金。4、在签署合同时，乙方向甲方缴纳1万元的押金。合同期满或终止，在乙方交清租金、水电费、物业管理费和违约金等相关费用并对有损失的部分进行赔偿后，甲方即可无息退还乙方押金。第四条、甲方允许承租人对商铺进行改善或增设他物。合同期满，柜台的改善或增设他物的处理是：由乙方自行处理。第五条、水电费由乙方自行缴纳。第六条、1、甲方有权要求乙方按期交付租金。3、乙方有下列情形之一时，甲方有权解除合同（2）擅自转租、转让商铺或利用商铺从事非法经营活动；（3）、逾期缴纳租金，经甲方限期交纳后仍拒不交纳者。第七条、乙方不得利用商铺从事非法经营，其经营活动不得超出其营业执照规定的经营范围，也不得超出甲方的营业范围。第八条、1、租赁期满未能续租或者合同因解除等原因提前终止的，乙方应当于租赁期满或合同终止后15日内将租赁的商铺及甲方提供的配套设施以良好、适租的状态交还甲方。乙方拒不交还的，甲方有权采取必要措施予以收回，由此造成的损失由乙方承担。第九条、1、若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为甲方违约，8万元作为违约金支付乙方。2、若乙方拖欠租金10天以上，视为乙方违约，甲方有权终止本合同，乙方从拖欠租金的第二天起到合同期满之间租金的1%作为违约金支付给甲方。上述合同签订后，正宽公司交付涉案房屋，金鹰学校向正宽公司交纳租金至2013年12月31日。金鹰学校另于2011年11月20日向正宽公司交纳房屋租赁押金1万元，并于2013年2月向正宽公司支付电费押金1万元。案件审理中，金鹰学校提供《“济南花园路”项目二层商铺租赁合同补充说明（一）》（以下简称《补充说明》）一份主张已经于2013年9月30日解除双方的房屋租赁合同。《补充说明》内容为：乙方（葛学军）租赁甲方（正宽公司）的济南花园路84号“济南花园路”项目二层商铺（火炬大厦东辅楼），面积373平方米。从2012年1月1日起租，有效期至2016年12月31日止。租金已交至2013年12月31日，每月租金为2万元整。自2013年9月30日起，因该商铺停水停电，无法正常使用，乙方被迫临时搬迁。经甲乙双方协商，甲方同意退还给乙方2013年10月1日至2013年12月31日的已交租金6万元整，（协议中以下内容被用笔划掉：其他因此造成的违约金和补／赔偿款等事项，双方根据原合同规定协商解决。在所有的违约金及补／赔偿问题解决完之前）乙方继续无偿使用该商铺保存现有的设施设备。庭审中，双方对上述《房屋租赁合同》、《补充说明》载明的约定内容均无异议，金鹰学校称《补充说明》中括号中的内容被正宽公司用笔划掉，正宽公司对此予以认可，但正宽公司称《房屋租赁合同》系双方合意解除。正宽公司提供的《房屋租赁合同》中甲方签章处有正宽公司公章，甲方法定代表人签字处有张国慧的签名。金鹰学校提供的《房屋租赁合同》中乙方签名及盖章处有葛学军签名并加盖有金鹰学校的公章，正宽公司提供的《房屋租赁合同》中乙方签名及盖章处仅有葛学军签名。正宽公司称签订《房屋租赁合同》时该公司只知道葛学军经营龅牙兔情商乐园，并不知道是金鹰学校承租涉案房屋，在签订《补充说明》后才知道承租方是金鹰学校。金鹰学校称葛学军系金鹰学校的副校长，龅牙兔情商乐园是金鹰学校的经营品牌，葛学军签订《房屋租赁合同》的行为是代表金鹰学校。金鹰学校提供的《补充说明》中甲方盖章处加盖有历城区方正海鲜酒店的公章，代表人处有张国慧的签名，乙方盖章处有金鹰学校的公章，代表人处有葛学军的签名。正宽公司称张国慧为正宽公司和历城区方正海鲜酒店的法人，其当时在《补充说明》上加盖了历城区方正海鲜酒店的公章。双方均认可《补充说明》的合同当事人为本案双方当事人。根据上述证据，应认定《房屋租赁合同》及《补充说明》的合同当事人为金鹰学校与正宽公司。同时查明，正宽公司于2013年10月23日退还金鹰学校其已经收取的涉案房屋租金6万元。另查明，金鹰学校于2007年4月16日取得民办非企业单位登记证书，发证机关为济南市历下区民政局，业务主管单位为济南市历下区教育局，住所为历下区朝山街43号3楼，业务范围为儿童情商、综合素质培训及举办相关活动。案件审理中，金鹰学校述称其未在涉案房屋所在地（济南市。
庭审中，金鹰学校主张双方签订的《房屋租赁合同》于2013年9月30日解除。因涉案房屋在9月30日之前已停水停电，金鹰学校无法进行经营，金鹰学校找正宽公司协商，正宽公司亦同意退给金鹰学校多收取的租金，金鹰学校于2013年9月30日起草了该份《补充说明》，正宽公司于同一天签字盖章，并将合同中其认为不合适部分划掉。正宽公司称2013年9月30日前涉案房屋并未停水停电，因当时新的房屋产权人不同意继续出租，正宽公司也不能确定是否可以继续承租房屋，金鹰学校提出解除合同，正宽公司就没有过分追究其所写的搬离原因，只是删除了违约金和赔偿金条款的内容，金鹰学校起草完《补充说明》交给正宽公司，正宽公司于2013年10月23日将部分内容划掉后，在该《补充说明》上签字盖章，于同日将租金6万元退给金鹰学校，故双方之间的《房屋租赁合同》应于2013年10月23日解除。金鹰学校提供的房屋现状的视频系2013年10月24日拍摄，也可以证明正宽公司主张的合同解除时间。
金鹰学校称因涉案房屋停水停电无法经营，其于2013年9月30日搬离涉案房屋。正宽公司称金鹰学校在涉案房屋中经营至2014年3月17日，同日其将房屋钥匙交给正宽公司的法人张国慧。正宽公司申请魏景德、邢瑞光出庭作证。魏景德称其为汉庭星空（上海）酒店管理有限公司的保安，其2014年春节后保管龅牙兔情商乐园的外门钥匙，2014年3月17日龅牙兔情商乐园的人最后一次到涉案房屋中拉物品。邢瑞光称其为高新创业服务中心科瑞华物业公司的电工，其证实龅牙兔情商乐园和方正海鲜酒店都是从高新创业服务中心科瑞华物业公司买电，两家公司共有一个电表，是预付费用电，两家公司如何分配电费其不清楚，2014年以后两家公司的人没有再向其交费充电，龅牙兔情商乐园的霓虹灯一直亮到2013年12月或者2014年1月，其公司2013年9月没有给龅牙兔情商乐园停过电，除非充值卡没钱会导致停电，不存在人为停电问题。金鹰学校对正宽公司的陈述及证人证言不予认可，称2014年1月涉案房屋已经由正宽公司实际控制，证人邢瑞光是第三方公司的员工，不能证实其公司是否给金鹰学校进行电费充值。金鹰学校在2013年10月24日拍完涉案房屋的装修现状情况后将涉案房屋的钥匙交付给正宽公司。
2014年8月28日，经金鹰学校申请，原审法院委托济南天德汇资产评估有限公司出具鉴定报告，鉴定报告“选择评估方法、收集市场信息、评定估算阶段”部分载明：（1）重置完全价值。根据现场测量结果和《山东省建筑工程消耗量定额》、《山东省安装工程消耗量定额》、《造价信息》及其有关规定测算的已拆部分重置完全价值为91112.88元，橱柜服务台重置完全价值为15797.69元，现存较好部分的重置完全价值为237481.64元，合计344392.21元。（2）已用年限价值。合同期限五年，装修行业的正常使用期限为5年，已用21个月，结合现场现存完好部分的状况，综合确定成新率为65%，因此：已拆部分的已用年限价值=91112.88×（1-65%）=31889.51（元）；橱柜服务台的已用年限价值=15797.69×（1-65%）=5529.19（元）；现存较好部分的已用年限价值=237481.64×（1-65%）=83118.57（元）。（3）剩余年限价值和剩余残值。现场已拆部分已无剩余年限价值和剩余残值；因剩余合同年限不再履行，现存较好部分的剩余年限价值也不再属于金鹰学校，因此，对于金鹰学校来说，剩余年限价值和剩余残值（考虑拆除清理费用）均按零值计算；虽然剩余合同年限不再履行，但橱柜服务台属于可移动部分，剩余年限价值为65%，即15797.69×65%=10268.50（元），剩余残值（考虑拆除清理费用）按零值计算。（4）损失价值。已拆部分的损失价值=91112.88-31889.51=59223.37（元）；现存较好部分的损失价值=237481.64-83118.57=154363.07（元）；橱柜服务台的剩余年限价值=15797.69-5528.19=10268.50（元），损失价值需要根据是否由金鹰学校移动搬走继续使用确定。鉴定意见为已拆除部分损失价值为59223.37元，现存较好部分损失价值为154363.07元，柜台服务台剩余年限价值10268.50元是否为损失价值，需要由委托方根据是否由金鹰学校移动搬走继续使用确定。金鹰学校因上述司法鉴定支出鉴定费10000元。金鹰学校对上述鉴定报告无异议，正宽公司对此提出异议，认为鉴定报告中提到使用“21个月”系根据金鹰学校的单独陈述确定，金鹰学校是2014年3月返还房屋，共计使用了27个月，计算成新率应为55%。损失价值的公式为重置完全价值减去已用年限价值减去剩余年限价值，最后减去残值，鉴定报告将剩余残值考虑拆除清理费的情况下计算为零是错误的，本案中金鹰学校并未对鉴定现场进行拆除、清理，不应考虑拆除清理费用，剩余价值也不应为零。橱柜服务台的损失价值属于可移动部分，不应列入鉴定范围，金鹰学校不搬走上述物品属于遗弃。同时正宽公司以减免金鹰学校自2011年12月至2012年6月租金6万元的形式在装修中出资6万元。金鹰学校称涉案房屋中的橱柜是其根据承租房屋情况定做，上述物品与现承租房屋无法匹配，故该部分损失应由被告承担，金鹰学校自2011年12月至2012年6月向正宽公司支付租金14万元，不存在正宽公司所称减免租金出资装修的情况。
案件审理中，正宽公司提供方正海鲜2013年8月13日交纳2013年8月的水电费收条（交款数额为5000元），方正海鲜酒店2013年8月30日交纳2013年8月水电费收条（交款数额为4000元），收款单位均为济南高新技术创业服务中心创业服务部火炬大厦基地，正宽公司主张其公司已经如期交纳水电费，金鹰学校自2013年7月未向正宽公司交纳水电费，根据其实际用电情况，正宽公司不同意退还金鹰学校交纳的电费押金1万元。金鹰学校对上述证据不予认可，称正宽公司提供的电费收条与本案没有关系，正宽公司不能根据上述收条推算金鹰学校的用电量。庭审中，双方经协商均认可正宽公司应向金鹰学校返还电费押金5000元。
正宽公司称，其自汉庭星空（上海）酒店管理有限公司处承租房屋，后将涉案房屋转租给金鹰学校，该房屋的产权人同意对涉案房屋进行转租。房屋租赁期间房屋原产权人变更为济南市振邦保安公司，现产权人不同意对涉案房屋进行出租，正宽公司及汉庭星空（上海）酒店管理有限公司在涉案房屋所在地经营至2013年11月。正宽公司提供济南市高新技术产业开发区物业管理公司出具的《转租、承包（合作）同意书》、2013年6月30日汉庭星空（上海）酒店管理有限公司向正宽公司出具的通知函及济南市高新技术产业开发区物业管理总公司向汉庭星空（上海）酒店管理有限公司出具的解除合同通知书证实其主张。《转租、承包（合作）同意书》内容为：“我单位经山东省济南市历城区花园路84号（原华府大酒店）房屋的合法所有权人济南东信开发建设有限公司授权，对外招商、出租、合作并可代产权人行使权利。我单位已就该物业同汉庭星空（上海）酒店管理有限公司及其分公司建立了租赁关系，租赁期限为2011年6月1日至2023年5月31日。现我公司同意汉庭星空（上海）酒店管理有限公司及其分公司将租赁物业的其中部分转租或者承包（合作）（含一层、二层（部分）和地下）给正宽公司，同时我公司也同意正宽公司将租赁物业的其中部分转租或者承包合作。”。通知函内容包括，汉庭星空（上海）酒店管理有限公司于2013年6月27日接到济南市花园路84号的房产出租方济南高新技术产业开发区物业管理总公司发来的解除合同通知书，内容为：该房产已被作为济南高新区区外资产将进行产权转移，因该房产签订的房屋租赁合同无法履行，需要终止合同，并于8月31日之前腾空现经营场所并办理完毕退房手续。金鹰学校对上述证据真实性没有异议，称上述证据可以印证涉案房屋停水停电事实。
原审法院认为：金鹰学校与正宽公司2011年11月20日签订的《房屋租赁合同》及2013年签订的《补充说明》均系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应为有效合同。双方均认可《补充说明》系双方对解除《房屋租赁合同》达成的合意，且双方已经实际履行《补充说明》约定，原审法院对此予以确认。双方虽对签订《补充说明》的签订日期存在争议，根据《补充说明》约定内容及正宽公司退还金鹰学校其已经收取的2013年10月1日至2013年12月31日房屋租金及正宽公司同意金鹰学校无偿使用涉案房屋保存设施设备的事实，应确定双方合意于2013年9月30日解除《房屋租赁合同》。金鹰学校称正宽公司于2013年9月30日单方解除《房屋租赁合同》与本案事实不符，原审法院对其该项观点不予采信。金鹰学校称由于涉案房屋停水停电致使其无法经营导致解除合同，正宽公司对此不予认可，因双方签订的《补充说明》中对此已经确认，原审法院对正宽公司的辩解观点不予采信，对金鹰学校的上述观点予以采信。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。因涉案房屋存在停水停电问题致使金鹰学校的租赁目的无法实现，正宽公司应承担相应违约责任。庭审中，双方均认可正宽公司应返还金鹰学校电费押金5000元，原审法院根据其合意内容对金鹰学校的相关诉讼请求予以支持。金鹰学校要求正宽公司返还房屋租赁押金1万元，根据金鹰学校提供的视频资料及本案现有证据，金鹰学校向正宽公司交付的涉案房屋配套设施并不符合合同约定的“良好、适租的状态”，正宽公司依据《房屋租赁合同》第八条拒绝返还房屋租赁押金理由成立，原审法院对金鹰学校的该项诉讼请求不予支持。金鹰学校依照《房屋租赁合同》第九条约定主张正宽公司赔偿其违约金8万元。《房屋租赁合同》第九条内容为“若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为甲方违约，8万元作为违约金支付乙方”，因本案双方系合意解除《房屋租赁合同》，并非正宽公司提前解除《房屋租赁合同》，且金鹰学校未在涉案房屋所在地取得相应资格即从事教学活动的行为违反了《房屋租赁合同》第七条约定，原审法院对其主张正宽公司依照合同约定向其支付违约金的诉讼请求不予支持。金鹰学校依据鉴定结论主张正宽公司赔偿装修损失223854.91元。正宽公司虽对鉴定报告的成新率及剩余残值、拆除费用问题提出异议，因鉴定机构采用的涉案房屋使用期限与原审法院查明的《房屋租赁合同》解除时间相符，且正宽公司已经不在涉案房屋所在地经营，无法继续使用装饰装修残值，亦未对经评估后的装饰装修残值进行拆除，原审法院对鉴定部门出具的鉴定报告的证据效力予以确认。根据鉴定报告，该223854.91元中包括已拆部分的损失价值59223.37元、现存较好部分的损失价值154363.07元、可移动搬走的橱柜服务台的剩余年限价值10268.50元，因金鹰学校已经对部分装修装饰进行拆除，故已拆除部分损失不应计算至损失价值中；因橱柜服务台属于未形成附合的装修装饰物，其所有人仍为金鹰学校，双方对提前解除合同时未形成附合的装饰装修物归属无相关约定，正宽公司亦不同意对此进行赔偿，金鹰学校主张正宽公司对此予以赔偿不符合《房屋租赁合同》的约定及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，故橱柜服务台的损失不应计算在装饰装修价值损失中。综上所述，因双方解除合同是因金鹰学校无法使用租赁物，在合同期内解除合同，其装修投入无法使用年限的损失应由正宽公司赔偿，故评估意见中现存较好部分应由正宽公司予以赔偿，原审法院确定金鹰学校的装饰装修价值损失为154363.07元。正宽公司称其以减免租金方式投入装修6万元未提供证据证实，且正宽公司在《补充说明》认可金鹰学校的房屋租金交纳至2013年12月31日，原审法院对正宽公司的抗辩观点不予采纳。金鹰学校主张正宽公司赔偿其营业利润损失396014.14元，因金鹰学校未在涉案房屋所在地取得经营办学资格，原审法院对其该项诉讼请求不予支持。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、正宽公司于判决生效之日起十日内返还金鹰学校电费押金5000元。二、正宽公司于判决生效之日起十日内赔偿金鹰学校装饰装修价值损失154363.07元。三、驳回金鹰学校的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10124元，由金鹰学校负担8394元，正宽公司负担1730元。财产保全费2020元，由金鹰学校负担1010元，正宽公司负担1010元。司法鉴定费10000元，由金鹰学校负担5000元，正宽公司负担5000元。
上诉人正宽公司不服原审判决上诉称：一、正宽公司不应赔偿被上诉人金鹰学校的装修价值损失，原审法院判决正宽公司对金鹰学校进行赔偿存在错误。（一）涉案房屋在租赁期间未停水停电，原审法院依据《合同法》第216条对本案作出判决适用法律错误。原审法院判决正宽公司赔偿金鹰学校损失的原因是认为涉案房屋在租赁期间停水停电不符合约定用途，根据《合同法》第216条的规定正宽公司应对金鹰学校承担违约责任。那么，要确定本案是否能适用该条法律规定，应首先确定以下两个问题：第一，关于本案租赁期间如何认定的问题。本案中原租赁期间为《房屋租赁合同》中约定的“2012年1月1日至2016年12月31日”，但在本案合同履行中，双方协议解除了《房屋租赁合同》，也就是对原租赁期间进行了协议变更。原审判决第12页第10行认定“应确定双方合意于2013年9月30日解除《房屋租赁合同》”，原审法院的该事实认定也意味着确认了本案的租赁期间已经于2013年9月30日终止。因此，根据原审判决对于双方合意解除《房屋租赁合同》事实及时间的确认，本案的租赁期间应确定为2012年1月1日至2013年9月30日。第二，关于租赁期间内涉案房屋是否停水停电的问题。原审法院根据《补充说明》中的内容确认涉案房屋在租赁期间内存在停水停电问题属于事实认定错误。因为《补充说明》中第二段写明的是“自2013年9月30日起，因该商铺停水停电”，“自9月30日起”表明是2013年9月30日之后才停水停电，而本案中，2013年9月30日租赁期间已经终止，那么，即使如《补充说明》中所写的自2013年9月30日起停水停电，也是在合同解除后已处于租赁期间之外的事实，也不符合《合同法》第216条规定的适用条件。况且，本案中涉案房屋直至2014年1月都未停水停电，对此正宽公司在原审中已经通过书面证明、证人证言及金鹰学校提交的视频资料等证据进行了充分证明。另外，正宽公司还专门针对该问题向原审法院提交了《关于是否停电停水不影响本案审判结果的补充代理意见》。以上内容能够足以证明本案租赁期间涉案房屋未停水停电的事实。原审庭审中，金鹰学校称在2013年9月30日之前涉案房屋已经停水停电，其陈述与其自己起草的《补充说明》相矛盾，且对于该主张未提供任何证据予以证明。因此，在金鹰学校未对其主张进行证明的情况下，应承担举证不能的不利后果。原审法院不应作出对于正宽公司不利的关于本案中租赁期间租赁物不符合约定用途的事实认定。（二）本案中，双方已通过签订《补充说明》的方式协议解除了《房屋租赁合同》，且在《补充说明》中已对原有的需要进行赔偿的条款进行了删除并且双方对于解除合同后不予赔偿的内容达成了一致协议。但原审法院在本案中只采纳了《补充说明》中对于金鹰学校有利的约定，而未采纳对于正宽公司有利的部分，显失公平，判决错误。此外，原审法院对于正宽公司删除《补充说明》中违约金和赔偿款等内容的时间认定错误，对于正宽公司和金鹰学校分别在《补充说明》上签字盖章的时间和先后顺序认定错误，并且对于正宽公司和金鹰学校在原审中关于该事实的陈述总结错误，以上错误直接导致了本案对于《补充说明》的承诺内容认定错误，最终导致法律适用错误和判决错误。原审判决第7页最后一段倒数第10-11行载明“（金鹰学校主张）金鹰学校于2013年9月30日起草了该份《补充说明》，正宽公司于同一天签字盖章，并将合同中其认为不合适部分划掉”，原审法院关于该事实描述错误，原审第一次庭审中，金鹰学校明确表明是正宽公司先签的字，双方同一天加盖的印章。即同一天盖章指的是金鹰学校和正宽公司同一天加盖印章，而不是指正宽公司于金鹰学校起草《补充说明》的同一天签字盖章。况且正宽公司代表人张国慧签字与加盖方正海鲜酒店印章并不是同一日，张国慧签字在前，2013年10月23日才加盖的方正海鲜酒店印章。原审法院歪曲正宽公司的陈述内容，正宽公司从未表述是于2013年10月23日将部分内容划掉，也从未表述是于2013年10月23日签的字，只称是于2013年10月23日加盖的方正海鲜酒店印章。原审庭审中，正宽公司表述的本质意思是金鹰学校起草完《补充说明》在未签字盖章的情况下交给正宽公司（具体日期不详，是在2013年9月30日后10月23日之前），让正宽公司看《补充说明》内容是否可以，正宽公司代表人张国慧不同意向金鹰学校支付违约金和赔偿款，因此将该部分内容进行了变更删除，张国慧将变更后的《补充说明》交给金鹰学校员工，让其拿回单位（即金鹰学校注册地）请示变更删除后的协议内容是否可以，如果同意就按修改后的内容履行，金鹰学校员工拿回单位后，金鹰学校在修改删除后的《补充说明》上进行了签字盖章，并另外拟定了加盖有金鹰学校印章的6万元收条一份，2013年10月23日金鹰学校的员工高伟和伊淑红将金鹰学校签完字盖完章的《补充说明》和收条一并拿给正宽公司，正宽公司代表人张国慧于同日（2013年10月23日）在《补充说明》上加盖了方正海鲜酒店的印章，并于同日按修改后的《补充说明》约定的内容向金鹰学校支付了6万元现金。即本案中关于金鹰学校和正宽公司通过《补充说明》协议解除《房屋租赁合同》并对违约金和赔偿款不予赔偿内容达成一致协议的经过应为：金鹰学校起草《补充说明》要求正宽公司向其支付违约金和赔偿款（该过程为金鹰学校发起要约），但正宽公司因不同意支付违约金和赔偿款而对该内容进行了变更删除并由张国慧在上面签了字（该过程为正宽公司对金鹰学校发起的要约在违约责任方面做了实质性变更，形成新要约），金鹰学校在经张国慧签字的变更后的《补充说明》上进行了签字盖章（该过程为金鹰学校对于新要约进行了承诺），最后张国慧加盖方正海鲜酒店印章。根据《合同法》的规定，正宽公司删除违约金和赔偿款条款是因拒绝进行赔偿，金鹰学校在《民事起诉状》中的有关陈述也足以证明正宽公司是因拒绝赔偿才将《补充说明》中相关条款进行的删除。金鹰学校在明知正宽公司删除原因后要么选择不承诺，要么选择承诺后受其法律约束，不能既承诺又不受法律约束。本案中，金鹰学校违反其承诺向正宽公司提起诉讼违背法律规定，同时其作为儿童情商培训机构，本应以身作则，用自身的良好形象为儿童树立榜样，但金鹰学校为了谋取私利，不惜牺牲自身形象，置诚实信用于不顾，这使其声誉遭到了严重损害。（三）原审法院作出的第二项判决保护的是金鹰学校的违法利益，该判决内容违背了法律应当保护当事人合法权益的宗旨。原审判决对于金鹰学校未在涉案房屋所在地取得经营办学资格的事实进行了确认，那么根据《民办非企业单位登记管理暂行条例》第13条和《济南市民办学校管理暂行规定》第17条的规定，金鹰学校在涉案房屋进行经营活动属于违法经营。法律保护的是当事人的合法权益，本案中，金鹰学校的装修费用是因违法经营所支出，目的具有非法性，其性质如同违法经营可得利益一样，不具有合法性。既然原审法院对其营业利润损失没有支持，那么同理，被上诉人为违法经营而支出的装修费用也不应得到法律的保护，不应得到支持。另外，金鹰学校还违反了原《房屋租赁合同》第七条“乙方不得利用商铺从事非法经营……”的合同约定。因此，即使本案中不存在双方通过《补充说明》已对于不支付违约金和赔偿款内容达成一致协议的情况下，正宽公司也不应对金鹰学校因违法经营而产生的损失进行赔偿。此外，《民办非企业单位登记管理暂行条例》第25条规定，对于金鹰学校违法设立四家分支机构（包含本案之外的另外三家）的行为，相关部门应责令改正，限期停止活动，并对其违法所得处以3倍以上5倍以下的罚款。而本案中，原审法院判决正宽公司对于金鹰学校因违法经营而造成的损失进行赔偿，违背法律宗旨，助长了违法行为的嚣张气焰，不利于实现社会公平和正义。二、原审法院关于第二项判决确定的损失数额认定错误。（一）本案中《鉴定报告》对于装修损失的计算存在错误，正宽公司在原审庭审中要求鉴定机构对此进行补充或修改，但原审法院未予支持，并且对于剩余残值在不考虑拆除清理费用的情况下应如何计算等问题在原审判决中也未进行合理解释，最终导致本案认定的金鹰学校装修损失数额偏高。《鉴定报告》存在以下错误：第一，《鉴定报告》中成新率计算错误。原审中，证人证言及正宽公司陈述均能证明金鹰学校是于2014年3月17日从涉案房屋彻底搬离，2013年10月至2014年3月期间，虽然金鹰学校未进行经营，也未缴纳房租，但金鹰学校不经营和不缴纳房租并不等于其没有使用，其无偿使用涉案房屋保存其设施设备也是对于涉案房屋的一种使用方式，《鉴定报告》中所计算的是已用年限价值，而不是已经营年限价值，因此，本案《鉴定报告》认定的金鹰学校使用时间错误，导致成新率计算错误，最终导致装修损失数额计算偏高。第二，本案应在不考虑拆除清理费用的情况下计算剩余价值，而本案《鉴定报告》中是在假设考虑拆除清理的情况下对剩余残值进行的计算，本案中该假设条件不成立也不存在，因此剩余残值计算错误，导致装修损失数额计算偏高。（二）本案装修损失中包含正宽公司的6万元出资，即使不存在上述损失数额计算错误的情况下，154363.07元也并不全是金鹰学校的损失，其中还包含了正宽公司的损失，原审法院对此存在举证责任分配错误问题。关于装修资金中包含正宽公司的6万元出资，原审判决认定“正宽公司称其以减免租金方式投入装修6万元未提供证据证实”，原审法院关于该事实认定及举证责任分配错误。原审中，正宽公司是用金鹰学校提供的2012年1月20日的银行汇款记录对该问题予以证明的，该汇款记录载明汇款给张国慧80000元，备注内容为“汉庭2楼2012年上半年房租”。即金鹰学校2011年12月至2012年6月应向正宽公司支付租金14万元，实际支付8万元，差额6万元就是正宽公司将出资的装修资金与金鹰学校应付房租进行了折抵。对于正宽公司减免租金出资装修的事实通过金鹰学校提交的证据就能完全予以证明，正宽公司无需再提供其他证据。对于金鹰学校称已向正宽公司支付了14万元租金的事实，其应提供相应证据予以证明，否则就应采信正宽公司所主张的出资装修资金折抵房屋租金的事实。综上，原审法院作出第二项判决所依据的事实认定错误，适用法律错误，并且对于本案被上诉人装修损失数额认定错误，以上错误最终导致本案判决错误，特提出上诉，请求二审法院查明以上问题后依法撤销原审法院的第二项判决。
被上诉人金鹰学校辩称：一审认定事实清楚，证据确实充分，请求法院维持原审判决。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，双方当事人签订的《房屋租赁合同》及《补充说明》系双方当事人真实意思的表示，不违反法律规定，合法有效。双方签订的《补充说明》明确载明：自2013年9月30日起，因该商铺停水停电，无法正常使用，金鹰学校被迫临时搬迁。原审法院据此认定金鹰学校搬离涉案房屋的时间为2013年9月30日并无不当。双方签订《补充说明》中删除的部分内容，应当视为双方未约定，金鹰公司可以依据法律规定主张合同解除后的有关损失。《补充说明》签订的过程并不影响协议书面内容的认定，故正宽公司申请证人出庭作证以证实《补充说明》签订的过程，本院不予准许。因涉案房屋存在停水停电问题致使金鹰学校提前搬离涉案房屋，其装修投入无法使用年限的损失应由正宽公司赔偿。关于装修损失的数额，原审法院确定金鹰学校的装饰装修价值损失为154363.07元，有相应的鉴定报告为证，证据充分，本院予以确认。虽然正宽公司对鉴定报告提出异议，但未提交足以反驳鉴定报告的证据，故对正宽公司的该项异议，原审法院不予采纳并无不当。减免租金系双方关于租金数额的约定，正宽公司已经认可金鹰学校的房屋租金交纳至2013年12月31日，因此，双方在租金数额上并无争议。正宽公司主张以减免租金的方式投入装修6万元，金鹰学校不予认可，正宽公司亦未提交证据证实存在关于以减免租金投入装修的约定，故原审法院不采纳正宽公司的该主张，并无不妥之处。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3387元，由上诉人济南正宽实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邵举强
代理审判员 马立营
代理审判员 曹 强
二〇一五年六月九日
书 记 员 吴秀婷