福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）榕民终字第510号
上诉人（一审原告、反诉被告）薛昌云，男，汉族，1973年2月2日出生。
委托代理人林辉、史正，福建方圆统一律师事务所律师。
上诉人（一审被告、反诉原告）福州龙华大厦。
法定代表人项秀娥，总经理。
委托代理人孟祥，福建智君律师事务所律师。
上诉人薛昌云因与上诉人福州龙华大厦承包合同纠纷一案，不服福州市鼓楼区人民法院（2013）鼓民初字第2142号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭适用第二审程序对本案进行了审理。在本案的审理中，本院曾依法对各方当事人的纠纷进行了调解，但调解不成。本案现已审理终结。
一审原告薛昌云请求：判令被告补偿原告装修费计人民币2084400元，并按银行同期同类贷款利率赔偿自2013年3月15日起至实际清偿之日止给原告所造成的利息损失；判令被告赔偿原告预期利益损失计人民币777700元，按银行同期同类贷款利率赔偿自2013年3月15日起至实际清偿之日止给原告所造成的利息损失；判令被告退还原告已缴交的2012年1月12日以后的承包金计人民币160000元；判令被告退还承包合同项下保证金计人民币100000元，被告返还2012年1月12日以后不应由原告承担的水费1908元，电费89075元，排污费8000元，热水费15658元，垃圾费等2800元，以上合计117441元；判令被告支付原告垫付的评估费102986元；判令被告赔偿支付原告留守人员工资104115元（暂计至起诉之日，要求赔偿至被告实际赔付装修费及可得利益损失费之日）；本案诉讼费用由被告承担。
一审反诉原告福州龙华大厦请求：判令反诉被告在本判决生效后三天内搬离承包经营场所；判令反诉被告支付自2012年1月12日起至其实际搬离承包经营场所日止的承包金（暂计至2013年5月19日止，合计17个月，每月承包金32000元，扣除反诉被告已支付5个月计160000元承包金后，反诉被告尚应支付12个月承包金计人民币384000元）；判令反诉被告支付反诉原告代付的电话费7995.34元、代付养老失业工伤生育金4786.04元、代付水电费16639元，以上合计29420.38元；判令没收反诉被告已经交付的履约保证金100000元；由反诉被告承担本案反诉费用。
一审判决认定，2006年4月28日，双方签订《福州龙华大厦客房部承包经营合同》，约定：福州龙华大厦将大厦四到六层客房全部（包括东南面一层大厅及电梯）承包给薛昌云经营；承包期限从2006年5月20日起至2013年5月19日止；承包金按月计算，每月32000元；薛昌云应于每个月20日前先行缴交下一个月的承包金；合同签订之日，薛昌云应一次性向福州龙华大厦交付履约保证金100000元，该履约保证金不得用作抵扣承包金及薛昌云应缴纳的各种费用；合同正常履行终止时，福州龙华大厦凭薛昌云所持的履约保证金收据正本，应将薛昌云交付的履约保证金在20日内如数退还给薛昌云，但不计息。合同还约定，本承包场所在合同执行期，如遇有关部门要求拆迁和福州龙华大厦自行开发时，造成薛昌云必需退出的，薛昌云应予服从；有关装修部分可按评估部门认定的价格并结合合同已认定的期限予以折旧，由拆迁部门或福州龙华大厦予以补偿。合同还对其他权利义务进行了约定。
合同签订后，薛昌云开始承包经营福州龙华大厦。2006年8月2日，薛昌云向福州龙华大厦交纳履约保证金100000元。2006年10月8日，薛昌云向福州龙华大厦报告，请求在承包合同到期时，再续延长两年，薛昌云并承诺此延长期可按2006年4月28日签订的承包合同的有关条款继续执行，且可不给重新装修期和遇拆迁不予补偿。福州龙华大厦在报告上盖章，同意合同到期后再延长两年。2010年5月19日，福州市人民政府召开专题会议，研究龙华大厦地块改建问题。会议原则同意由聚春园集团拆除龙华大厦，并征用龙华大厦东侧毗领的市粮食局宿舍用地，改建“福州聚春园大厦”。2012年1月11日，福州龙华大厦向薛昌云发函，决定从2012年1月12日起解除与薛昌云签订的承包经营合同。2012年1月12日至2012年5月31日，薛昌云继续实际承包龙华大厦，并向福州龙华大厦交纳承包金160000元。2012年1月12日至2012年8月，薛昌云向福州龙华大厦交纳水费1908元、电费89075元、排污费8000元、热水费15658元、垃圾费2800元。2012年1-6月，薛昌云向福州龙华大厦交纳代付养老金共9223.23元。
2012年初，薛昌云起诉至法院，要求确认福州龙华大厦关于主张2012年1月12日起解除双方承包经营合同的行为无效。一审法院于2012年7月16日作出（2012）鼓民初字第2373号民事判决，驳回原告薛昌云的诉讼请求。双方均服判未上诉。
2012年9月，双方与福建光明资产评估房地产估价有限责任公司签订《资产评估业务约定书》。双方约定，对福州龙华大厦东南面一层大厅及电梯、4-6层客房的装修现值进行评估，并备注2013年5月19日时点及2015年5月19日时点的装修现值；对薛昌云经营福州龙华大厦2012年1月11日至2015年5月19日期间的预期利益损失进行评估，并备注2012年1月11日至2013年5月19日以及2013年5月20日至2015年5月19日二个时间段的评估值。合同还约定评估目的为作为福州龙华大厦提前解除双方承包经营合同对薛昌云装修损失的补偿依据，以及对预期利益损失的补偿依据；评估基准日为2012年1月12日；全部评估费由福州龙华大厦支付给受托方评估机构；双方还对其他具体事项进行了约定。2013年3月6日，福建光明资产评估房地产估价有限责任公司出具光明评报字（2013）第AZ008号《福州龙华大厦东南面一层大厅和电梯以及4-6层客房的二次装修项目资产评估报告》，认为福州龙华大厦提前解除承包合同对薛昌云投入的二次装修所体现的市场价值为2084400元。福建光明资产评估房地产估价有限责任公司出具光明评报字（2013）第AZ009号《福州龙华大厦与薛昌云关于客房经营承包合同提前解除对薛昌云造成的预期利益损失项目资产评估报告》，认为委托的福州龙华大厦提前解除承包合同导致的薛昌云预期利益损失体现的市场价值为777700元，其中2012年1月12日至2013年5月19日时间段为342600元；2013年5月20日至2015年5月19日时间段为435100元。因福州龙华大厦未及时支付评估费，薛昌云于2013年3月15日代为向福建光明资产评估房地产估价有限责任公司支付评估费102986元。2013年6月9日，薛昌云向福州龙华大厦发函，要求福州龙华大厦支付装修费损失2084400元及预期利益损失777700元。
在一审法院主持下，薛昌云于2013年10月16日将龙华大厦的承包经营场所交还给福州龙华大厦，并办理了交接。福州龙华大厦撤回判令薛昌云在本判决生效后三天内搬离承包经营场所的反诉请求。福州龙华大厦确认薛昌云实际经营结束的时间为2012年8月15日。
一审法院认为，双方签订的《福州龙华大厦客房部承包经营合同》是双方当事人真实意思表示，合同依法有效。合同约定，本承包场所在合同执行期，如遇有关部门要求拆迁和福州龙华大厦自行开发时，造成薛昌云必需退出的，薛昌云应予服从。合同还约定，有关装修部分可按评估部门认定的价格并结合合同已认定的期限予以折旧，由拆迁部门或福州龙华大厦予以补偿。福州龙华大厦拟利用龙华大厦地块改建“福州聚春园大厦”，发函要求解除与薛昌云签订的《福州龙华大厦客房部承包经营合同》，福州龙华大厦的行为符合合同的约定，行为有效。（2012）鼓民初字2373号民事判决书对此已作出认定。福州龙华大厦解除《福州龙华大厦客房部承包经营合同》后，应按《福州龙华大厦客房部承包经营合同》的约定，对薛昌云的装修损失予以补偿。
（2012）鼓民初字2373号民事判决书生效后，双方与福建光明资产评估房地产估价有限责任公司签订《资产评估业务约定书》，委托福建光明资产评估房地产估价有限责任公司对福州龙华大厦东南面一层大厅及电梯、4-6层客房的装修现值进行评估。福建光明资产评估房地产估价有限责任公司作出的光明评报字（2013）第AZ008号《福州龙华大厦东南面一层大厅和电梯以及4-6层客房的二次装修项目资产评估报告》可以作为本案定案的依据。《福州龙华大厦东南面一层大厅和电梯以及4-6层客房的二次装修项目资产评估报告》认定福州龙华大厦提前解除承包合同对薛昌云投入的二次装修所体现的市场价值为2084400元。福州龙华大厦解除与薛昌云的《福州龙华大厦客房部承包经营合同》后，应向薛昌云补偿上述装修费用2084400元。福州龙华大厦未按约定向薛昌云补偿上述装修费用，已构成违约，其亦应按中国人民银行规定的同期同类贷款利率向薛昌云计付从薛昌云起诉之日起至判决确认还款之日止的逾期付款利息。
薛昌云诉请要求福州龙华大厦赔偿预期利益损失777700元及并要求福州龙华大厦支付逾期付款利息。一审法院认为，《福州龙华大厦客房部承包经营合同》未约定因拆迁提前解除承包合同时福州龙华大厦应赔偿预期利益损失。薛昌云于2006年10月8日向福州龙华大厦出具《报告》，申请延长承包期限（申请延长的期限为2013年5月20日至2015年5月19日），薛昌云在《报告》中已承诺在延长承包期限内遇拆迁不予补偿。故薛昌云要求福州龙华大厦赔偿预期利益损失777700元及要求福州龙华大厦支付逾期付款利息的诉讼请求，不予支持。另福州龙华大厦提交的证据B10证明，薛昌云与福州龙华大厦确认在承包期间（2008年至2011年）处于亏损状态。故光明评报字（2013）第AZ009号《福州龙华大厦与薛昌云关于客房经营承包合同提前解除对薛昌云造成的预期利益损失项目资产评估报告》认定的结果与薛昌云的自认不符，不能作为本案定案的依据。
另双方与福建光明资产评估房地产估价有限责任公司签订《资产评估业务约定书》，约定由福州龙华大厦支付评估费用，因福州龙华大厦拒绝向福建光明资产评估房地产估价有限责任公司交付，薛昌云予以代付。福州龙华大厦应向薛昌云支付评估费用102986元。
解除《福州龙华大厦客房部承包经营合同》后，福州龙华大厦即应向薛昌云退还保证金100000元，薛昌云该部分诉请，法院予以支持。双方在解除《福州龙华大厦客房部承包经营合同》后产生的争议，不应认定薛昌云存在违约行为，福州龙华大厦要求没收薛昌云交纳的保证金100000元的反诉请求，法院不予支持。
薛昌云事实上承包经营至2012年8月15日，其理应参照《福州龙华大厦客房部承包经营合同》向福州龙华大厦支付2012年1月至8月15日的承包费，并交纳水费、电费、排污费、热水费、垃圾费等费用。故薛昌云诉请要求福州龙华大厦返还2012年1月12日以后交纳的承包金160000元，要求福州龙华大厦返还水费1908元，电费89075元，排污费8000元，热水费15658元，垃圾费等2800元，法院不予支持。薛昌云未提交充分的证据证明其曾支付留守人员工资104115元，薛昌云要求福州龙华大厦赔偿其支付留守人员工资104115元的诉讼请求，法院不予支持。
鉴于薛昌云实际承包经营的期限至2012年8月15日，其应继续向福州龙华大厦交纳至2012年8月15日止的承包金。薛昌云已向福州龙华大厦支付2012年1月至2012年5月的承包费，薛昌云应再向福州龙华大厦支付2012年6月至2012年8月15日的承包费80000元。福州龙华大厦要求薛昌云支付2012年8月16日之后的承包金的反诉请求，法院不予支持。薛昌云已向福州龙华大厦交纳代付养老失业工伤生育保险金，福州龙华大厦要求薛昌云支付代付的养老失业工伤生育保险金4786.04的反诉请求，不予支持。福州龙华大厦提交的《用水情况表》，系福州龙华大厦自行制作，福州龙华大厦未提交充分的证据证明其代付水电费16639元，故要求薛昌云支付代付的水电费16639元的反诉请求，法院不予支持。福州龙华大厦支付电话费7995.34元，但上述电话费发生于2012年10月至2013年4月此段期间，双方已不存在事实的承包合同关系，福州龙华大厦要求薛昌云支付电话费7995.34元的反诉请求，法院不予支持。本案在一审法院主持下，薛昌云已搬离龙华大厦的承包经营场，并与福州龙华大厦办理了交接。福州龙华大厦撤回要求薛昌云在本判决生效后三天内搬离承包经营场所的反诉请求，法院予以准许。
一审法院判决：一、被告福州龙华大厦应于本判决生效之日起十日内向原告薛昌云补偿装修费用2084400元，并按中国人民银行规定的同期同类贷款利率向原告计付从2013年4月22日起至判决确认还款之日止的逾期付款利息。二、被告福州龙华大厦应于本判决生效之日起十日内向原告薛昌云支付评估费102986元。三、被告福州龙华大厦应于本判决生效之日起十日内向原告薛昌云返还保证金100000元。四、驳回原告薛昌云其他诉讼请求。五、原告（反诉被告）薛昌云应于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）福州龙华大厦支付承包金80000元。六、驳回被告（反诉原告）福州龙华大厦其他反诉诉讼请求。一审案件本诉诉讼费34373元，由原告负担11561元，被告负担22812元。反诉诉讼费4467元，由原告（反诉被告）负担596元，被告（反诉原告）负担3871元。
上诉人薛昌云上诉称：一审判决未支持上诉人要求被上诉人赔偿预期利益损失及相应逾期付款利息的诉讼请求，是错误的。一、被上诉人在承包期限还剩3年多的情况下，提前解除承包合同，上诉人请求被上诉人赔偿预期利益损失，符合民法通则及合同法确立的公平、诚实信用原则。二、在双方因合同解除效力发生争议一案中，生效的鼓楼法院判决认定福州龙华大厦解除合同后，应对上诉人的装修损失予以补偿，并赔偿相应的预期利益损失。三、在解除合同效力一案判决生效后，双方于2012年9月共同委托评估公司对上诉人经营福州龙华大厦2012年1月11日至2015年5月19日期间的预期利益损失进行评估，并以签订《资产评估业务约定书》的形式对此问题作了约定。约定书明确三方评估目的为“作为福州龙华大厦提前解除双方承包经营合同对薛昌云装修损失的补偿依据，以及对预期利益损失的补偿依据”，表明双方对福州龙华大厦应赔偿上诉人预期利益损失已达成合意。四、讼争合同虽没有明确约定因拆迁提前解除合同时福州龙华大厦应赔偿预期利益损失，但合同同样也没有约定不计可得利益。且如前所述，双方对赔偿上诉人预期利益损失已达成合意。五、本案不属于拆迁，而是福州龙华大厦自建。六、评估报告是客观、公正、有效的，依法可以作为本案定案的依据。一审以福州龙华大厦提交的《承包经营收支状况》上双方确认上诉人在承包期间（2008年至2011年）处于亏损状态为由，认定评估报告的认定结果与上诉人自认不符，不能作为定案依据，这一认定是错误的。《承包经营收支状况》是被上诉人做账的原因要求上诉人报亏损，不具有客观真实性。评估报告评估时间点为2012年1月12日至2015年5月19日，2008年至2011年间是否亏损，也不能推出评估时间点期间的盈亏状况。因上诉人实际经营结束的时间为2012年8月15日，故预期利益损失的时间范围调整为2012年8月15日至2015年5月19日。根据《评估报告》，上诉人在2012年8月15日至2013年5月19日预期利益损失为188242.69元，2013年5月20日至2015年5月19日期间的损失为435100元，合计623342.69元，被上诉人还应按银行同期贷款利率计付自起诉之日起至判决确定还款之日止的逾期付款利息。
上诉人薛昌云请求：撤销一审判决第四项，改判福州龙华大厦向上诉人赔偿预期利益损失623342.69元，并按银行同期同类贷款利率向上诉人支付从2013年4月22日起至判决确定还款之日止的逾期付款利息；本案一、二审诉讼费由福州龙华大厦承担。
被上诉人福州龙华大厦答辩称：一、对上诉人提出维持一审判决第一、第二、第三项请求的答辩意见详见答辩人在民事上诉状中的具体阐述。二、上诉人薛昌云要求答辩人赔偿预期利益损失及支付逾期付款利息，没有事实和法律依据。上诉人自2008年开始至今均处于亏损经营中，也不存在预期利益损失赔偿问题。上诉人在生效判决作出解除双方承包经营合同后，既不上诉，也不退出经营场所，其实际占有、使用承包经营场所的实际已经远超过合同约定的时间，上诉人在此期间的经营状况，盈利或亏损，应由其自行承担。从2012年5月20日起至2013年5月19日止，上诉人已经拖欠答辩人12个月承包金，计38.4万元，以及电话费、水电费、代付养老失业工伤生育金等费用计29420.38元。上诉人的行为已经违反合同约定，构成单方违约。评估报告不具有案件客观真实性，与上诉人自行提交的承包经营收支状况相矛盾。请求二审法院在查明本案事实的基础上，驳回上诉人的上诉请求。
上诉人福州龙华大厦上诉称，一、一审判决第一项没有事实和法律依据，应予撤销并改判。虽然生效裁判判决双方解除合同关系，但被上诉人在合同解除后拒不移交经营场所，实际占有、使用承包场所至合同期届满的2013年5月19日仍未搬离承包场所，直至本案一审诉讼期间的2013年10月16日才在一审法院主持下搬离经营场所。故本案不存在提前解除合同和因提前解除合同给被上诉人造成装修费用损失的事实，被上诉人提出因上诉人提前解除合同应当补偿被上诉人装修损失费的诉请，没有事实和法律依据。故一审法院判决上诉人赔偿被上诉人装修损失补偿费用2084400元，应予撤销。同时，关于装修费为2084400元的评估结论，上诉人认为该评估报告缺乏评估对象的客观性、真实性及评估结论的公正性，不能作为本案定案依据。二、因被上诉人提供虚假资料造成评估报告的不真实，故在评估机构未根据本案讼争标的物实际状况进行客观、真实、符合现状的评估，并作出讼争标的物真实的现值价值评估结论前，评估机构不能收取评估费用。故一审判决第二项判决上诉人承担评估费用，没有事实和法律依据。三、上诉人自生效裁判后至实际搬离经营场所期间，均未依约支付承包金、水电费、电话费等费用，根据合同约定，被上诉人已构成违约，上诉人有权没收被上诉人的履约保证金10万元。四、一审判决第五项判决被上诉人支付上诉人承包金8万元数额有错，应改判被上诉人支付上诉人承包金54.4万元。被上诉人于2013年10月16日才实际搬离讼争场所，被上诉人占有、使用讼争场所，就应当依合同约定支付承包金，是否有经营不是交或不交承包金的理由。五、被上诉人在承包期间一直按上诉人的水电费、电话费报表所体现的数额缴交费用，一审判决以《用水情况表》系上诉人自行制作，电话费发生在双方不存在事实承包合同关系期间为由，不予支持上诉人要求被上诉人缴交未搬离场所期间实际发生的水电费16639元及电话费7995.34元的诉请，有误，应予纠正。
上诉人福州龙华大厦请求：撤销一审判决第一、二、三、五、六项判决，维持一审判决第四项，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求，支持上诉人一审全部反诉请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人薛昌云答辩称，一、一审判决上诉人向答辩人支付装修补偿费2084400元及相应逾期付款利息正确。（一）双方约定的承包期限并非只到2013年5月19日，而是已延长至2015年5月19日，上诉人主张承包期限于2013年5月19日届满，不能成立。（二）答辩人投入大量资金对承包场所进行全面的装修改造，上诉人在承包期限还剩3年多的情况下，于2012年1月提前解除承包经营合同，必然给答辩人造成重大损失，一审判决上诉人补偿答辩人装修费用，符合民法通则及合同法确立的公平、诚实信用原则，也符合双方签订的合同第六条第7款的约定。（三）上诉人主张答辩人未执行一审法院解除双方合同的生效裁判，没有法律依据。根据该生效判决，双方承包经营合同自上诉人通知解除之日即2012年1月12日起已解除。上诉人在一审确认答辩人实际经营结束的时间为2012年8月15日，现其在二审中试图推翻在一审中的自认，主张双方承包合同实际终止时间为2013年10月16日，该主张不能成立。上诉人一直拖延甚至拒绝依据承包合同约定补偿答辩人装修费及预期利益损失，答辩人不得不派人看护承包场所这一重要的装修现场。评估报告直至2013年3月才出具，但上诉人仍拒绝向答辩人支付评估报告所确认的补偿款，在此情况下，答辩人仍有必要继续派员看护现场，直到上诉人向答辩人支付评估报告确认的补偿款。答辩人在2012年1月12日之后，除了派人看护现场外未进行经营活动，且龙华大厦拟拆掉重建，周边环境已不具备经营条件，上诉人收回卫生许可证并不予年检、断掉温泉水供应，拒绝向答辩人提供发票等，致使承包场所客观上也根本无法开展经营活动。（四）评估报告系双方共同委托评估公司作出的，故该评估报告对双方均有法律效力，其评估结论应作为本案定案依据。上诉人对评估报告中的部分内容有异议，但这只是上诉人的单方意见。在评估过程中，双方均多次向评估公司提供反馈意见，并最终于2013年2月20日同意将双方异议部分“请评估公司对双方异议部分重新核定后出具正式评估报告”，上诉人对评估报告设定的基准日“2012年1月12日”提出异议，但这一基准日是三方明确约定的。（五）上诉人在承包期限还剩3年多的情况下，在并未获得相关立项批准及审批手续的情况下，以自建为由，单方提前解除承包经营合同，并且还拒绝补偿答辩人相关费用及损失，上诉人具有明显的过错。二、根据上诉人、答辩人及评估公司签订的《资产评估业务约定书》，评估费应由上诉人承担，故一审判决上诉人向答辩人支付由答辩人代付的评估费正确。三、双方合同于2012年1月12日解除，答辩人不存在合同约定的可以没收履约保证金的违约情形，故一审判决上诉人返还答辩人保证金10万元是正确的。四、一审法院根据上诉人的自认，确认答辩人实际经营结束的时间为2012年8月15日，据此，一审判决答辩人支付承包金至2012年8月15日止，是正确的。如前所述，因上诉人拒绝补偿答辩人装修费及预期可得利益损失，甚至对评估报告的效力提出异议，2012年1月12日之后，答辩人除了派3名留守人员看护现场，并未进行经营活动，且承包场所也已不具备经营条件，答辩人客观上也无法开展经营活动。因此，上诉人无权向答辩人主张2012年8月16日之后的承包金。五、根据答辩人一审提交的证据，答辩人已向上诉人交纳了其代付的养老失业工伤生育保险金。上诉人提交的《用水情况表》系其自行制作，且上诉人也未能提交充分的证据证明其代付水电费16639元。上诉人主张的7995.34元电话费，发生于2012年10月至2013年4月期间，此时双方合同已解除，答辩人也未进行经营，该电话费系因上诉人未及时提交网络取消证明所导致，应由上诉人自行承担。综上，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。
各方当事人在一审程序中提交的证据已随一审案卷移送本院。
二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。
根据本案现有证据，本院对一审法院认定的事实予以确认。
本案二审争议焦点问题为：薛昌云主张的装修费损失及2012年8月15日至2015年5月19日的预期利益损失能否支持；薛昌云应否向福州龙华大厦支付2012年8月15日之后的承包金、电话费、水电费；福州龙华大厦应否向薛昌云支付由薛昌云代付的评估费102986元，并返还薛昌云保证金100000元。
关于薛昌云主张的装修费损失及2012年8月15日至2015年5月19日的预期利益损失能否支持的问题，本院认为，双方于2006年4月28日签订的《承包经营合同》及2006年10月8日薛昌云出具给福州龙华大厦的《报告》，均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，双方均应依约履行。《承包经营合同》第二条约定承包期限从2006年5月20日起至2013年5月19日，同时第六条第7款约定“本承包场所在合同执行期，如遇有关部门要求拆迁和甲方（福州龙华大厦）自行开发时，造成乙方（薛昌云）必需退出的，乙方应予服从。有关装修部分可按评估部门认定的价格并结合合同已认定的期限予以折旧，由拆迁部门或甲方予以补偿”。薛昌云于2006年10月8日出具给福州龙华大厦《报告》载明“特请大厦在本次承包合同到期时，再续延长两年，此延长期间可按2006年4月28日签订的承包合同的有关条款继续执行，且可不给重新装修期和遇拆迁不予补偿。”福州龙华大厦在该报告上签注“经研究同意本人的报告，合同到期再延长弍年”。根据前述协议和报告，在延长期内即2013年5月20日至2015年5月19日期间遇拆迁对薛昌云的损失可不予补偿，而本案福州龙华大厦解除合同行为发生在合同期内，故福州龙华大厦对其提前解除合同的行为给薛昌云造成的损失应进行补偿，已经生效的（2012）鼓民初字第2373号民事判决书亦认定“福州龙华大厦解除合同后，应对薛昌云的装修损失予以补偿，并赔偿相应的预期利益损失”。双方当事人于2012年9月共同委托福建光明资产评估房地产估价有限责任公司对薛昌云装修损失及预期利益损失进行评估，评估机构出具的《评估报告》可以作为本案定案的依据。福州龙华大厦应按评估报告认定的208.44万元标准补偿薛昌云装修损失。同时，评估报告还认定因福州龙华大厦提前解除合同导致薛昌云预期利益损失体现的市场价值为77.77万元，其中：2012年1月12日至2013年5月19日时间段为34.26万元（2012年1月12日至2012年12月31日为251047.33元；2013年1月1日至2013年5月19日为91521.91元）；2013年5月20日至2015年5月19日为43.51万元。一审根据双方内部确认2008年至2011年承包期间处于亏损状态，认定评估报告中关于预期利益损失的评估结论不能作为定案依据，该认定缺乏事实和法律依据，二审依法纠正。因福州龙华大厦一审中确认薛昌云实际经营至2012年8月15日，故2012年8月16日至2013年5月19日期间薛昌云预期可得利益损失为188242.69元（251047.33÷353×136＋91521.91），前述损失福州龙华大厦应补偿给薛昌云。但2013年5月20日至2015年5月19日属合同延长期，薛昌云在2006年10月8日出具给福州龙华大厦《报告》中明确表示“遇拆迁不予补偿”，故对薛昌云诉请要求福州龙华大厦补偿此期间的预期利益损失，本院不予支持。
关于薛昌云应否向福州龙华大厦支付2012年8月15日之后的承包金、电话费、水电费等问题。本院认为，薛昌云实际承包经营至2012年8月15日，此后因福州龙华大厦提前解除合同薛昌云未再对外经营，故福州龙华大厦主张2012年8月15日至2013年10月16日期间的承包金，没有法律依据，本院不予支持。一审判决对电话费及水电费的认定正确，本院依法维持。
关于评估费用承担及保证金应否返还的问题，本院认为，双方当事人与评估公司签订的《资产评估约定书》系三方真实意思表示，各方均应依约履行。该约定书约定“全部评估费由福州龙华大厦支付给受托方评估机构”，因该评估费已由薛昌云支付给评估机构，故薛昌云诉请福州龙华大厦返还其代为支付的评估费102986元，有合同依据，福州龙华大厦以评估报告不客观、真实为由拒付评估费的抗辩理由，不能成立。双方已经解除承包合同关系，且薛昌云在合同履行过程中未存在违约行为，福州龙华大厦应依约向薛昌云返还保证金100000元。
综上，上诉人薛昌云的上诉理由部分成立，上诉人福州龙华大厦的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持福州市鼓楼区人民法院（2013）鼓民初字第2142号民事判决的第一、二、三、五、六项；
二、撤销福州市鼓楼区人民法院（2013）鼓民初字第2142号民事判决的第四项；
三、上诉人福州龙华大厦应于本判决生效之日起十日内向上诉人薛昌云补偿预期利益损失费188242.69元，并按中国人民银行规定的同期同类贷款利率向薛昌云计付从2013年4月22日起至判决确定还款之日止的逾期付款利息。
二审案件受理费38840元，由上诉人薛昌云负担10596元，上诉人福州龙华大厦负担元28244；一审案件受理费的负担照此执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 华
代理审判员 王燕燕
代理审判员 陈光卓
二〇一四年四月十一日
书 记 员 陈学辉