河南省济源中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济中民一终字第58号
上诉人（原审被告）孔海梅，女，1958年7月30日出生，汉族。
委托代理人郭亚鹏，男，1986年8月31日出生，汉族，系孔海梅女婿。
被上诉人（原审原告）王建委，男，1978年1月22日出生，汉族。
委托代理人张桂玲，河南剑光律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）王晶，女，1962年7月16日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）王佳佳，女，1987年8月1日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）卢佳丽，女，1990年8月22日出生，汉族。
上诉人孔海梅与被上诉人王建委、被上诉人王晶、被上诉人王佳佳、被上诉人卢佳丽房屋买卖合同纠纷一案，王建委于2011年2月25日向济源市人民法院提起诉讼，济源市人民法院于2012年7月24日作出（2011）济民二初字第59号民事判决书，孔海梅不服提起上诉，本院受理后于2012年11月2日作出（2012）济中民一终字第179号民事裁定，认为原审判决违反法定程序，将本案发回重审。因济源市家缘房产信息咨询有限公司（以下简称家缘房产公司）已注销，济源市人民法院重审后通知王晶、王佳佳、卢佳丽为本案被告参加诉讼，于2014年10月21日作出（2012）济民一初字第2975号民事判决。孔海梅不服判决，提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人孔海梅的委托代理人郭亚鹏、被上诉人王建委的委托代理人张桂玲到庭参加了诉讼，被上诉人王晶、王佳佳、卢佳丽经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原审法院查明：2010年8月11日，王建委和孔海梅、家缘房产公司签订了一份房产成交确认书。该合同约定：1、孔海梅将其购买的位于济源市沁源区黄河路世纪华城小区6号楼西单元8楼东户房屋出售给王建委，面积为128平方米；2、孔海梅提供了购房合同，首付款不动产统一发票，证明为该房产权属的依据，王建委对此予以认可。孔海梅保证上述房产权属清楚，且出售该房产是所有权利人共同意愿，若该房产发生与孔海梅有关的产权纠纷、债权债务，概由孔海梅负责，并承担民事责任，因此给王建委造成的经济损失由孔海梅赔偿；3、孔海梅已表明该房产为无证房，王建委无异议。对于无证房交易可能带来的风险，家缘房产公司已向买卖双方做了善意的提醒，以后办证条件成熟，孔海梅无条件协助把房产证办理到王建委指定人名下，办证费用由王建委承担；4、房价总额为335000元，孔海梅在签约当日将购房合同交与家缘房产公司保管，作为履行自身义务的保证。王建委也在签约当日交预付款20000元，作为购房定金由家缘房产公司保管；5、孔海梅如违约，应赔付王建委相当于定金数额的违约金。家缘房产公司扣除双方中介费后，剩余部分，作为对王建委的补偿，王建委不能按期向孔海梅交付剩余房款或孔海梅不能按期向王建委交付房屋，每逾期一日，由违约方向对方给付每日200元的滞纳金；6、王建委在2010年9月1日将剩余房款交予家缘房产公司后，孔海梅也在2010年9月3日搬家，进行房产交接；7、中介费6700元，由王建委承担；8、合同特别约定：（1）孔海梅承诺将购房合同和首付不动产发票更换到王建委名下，并协助王建委办理银行按揭贷款手续；（2）王建委最晚于2010年9月1日前将除定金外剩余购房款交与家缘房产公司，孔海梅最晚于2010年9月3日协助王建委将银行按揭贷款手续完成后，到家缘房产公司领取全额房款；（3）王建委只需给孔海梅付首付款和差额。合同签订后，王建委按照该合同于2010年8月11日和8月23日分别向家缘房产公司交付了20000元定金和房款125000元。孔海梅也按照合同第4条履行了义务，将购房合同和首付不动产发票交予家缘房产公司保管。因孔海梅刚刚取得购房合同和房屋首付发票，并在银行办理按揭手续之后就将该房出卖，在一定期限内暂时不具备办理登记条件，没有按照合同上述第8条的第（1）项将购房合同和首付不动产发票更换到王建委名下，致使合同未能履行。2010年12月30日，家缘房产公司将房款125000元退还给王建委。定金20000元在诉讼中退还王建委15000元，剩余5000元未归还。另查，2012年2月23日，家缘房产公司在济源日报上发出公告：经研究决定，本公司予以注销。望债权人、债务人在登报之日起45日内办理相关手续，逾期不候。2012年4月15日公司召开股东会决议，鉴于公司经营不善，连年亏损，决定公司予以解散，并成立清算组，对公司债权债务进行清算。清算组成员为股东王晶、王佳佳、卢佳丽。该三股东均在股东会议决议上签字。同日该公司在济源市工商局申请注销登记，对债权债务的处理情况为债权债务清理完结。
原审法院认为：本案的争执焦点是王建委与孔海梅签订的商品房买卖合同的效力问题。本案中，孔海梅出卖的房屋系其合法取得，与王建委签订房屋买卖合同，也是其真实意思表示，应为有效合同。合同签订后，王建委依约向家缘房产公司交付了房屋定金20000元和首付款86930元、差额58070元，孔海梅却未按照合同约定将购房合同和首付不动产发票更换到王建委名下，并没有协助王建委办理银行按揭贷款手续，存在违约行为。按法律规定，孔海梅应当承担违约责任。根据合同约定，合同违约金的数额和定金20000元相等，故孔海梅应支付王建委违约金20000元。王建委要求孔海梅另行承担每天200元的滞纳金，因未发生合同约定的支付滞纳金的条件，所以王建委请求孔海梅支付滞纳金，不予支持。家缘房产公司自认20000元定金在其处存放，已返还王建委15000元，剩余5000元应返还王建委。因家缘房产公司在诉讼中在工商部门申请注销，在注销前清算组成员未履行对王建委的书面告知义务，导致王建委该债权不能清偿，清算组成员王晶、王佳佳、卢佳丽应对王建委的债权承担赔偿责任。王建委要求居间费用6700元由孔海梅承担，但根据合同约定，居间费用应由其承担，故对王建委的该项诉讼请求，不予支持。鉴于王建委应承担居间费6700元，与家缘房产公司返还王建委的定金5000元折抵后，该公司不应再返还王建委定金，故王晶、王佳佳、卢佳丽在本案中不再承担责任。原审法院根据《中华人民共和国公司法》第一百八十五条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）第十一条》、《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，判决：一、孔海梅在该判决生效后十日内支付王建委违约金20000元；二、驳回王建委的其他诉讼请求。如未按该判决指定期间履行，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。案件受理费700元，王建委负担100元，孔海梅负担600元。
孔海梅上诉称：一、一审法院审理程序违法。一审审理时间近两年，且判决书中没有注明开庭时间；有合议庭成员未到庭，违反开庭程序。二、一审法院认定事实错误。1、中介公司家缘房产公司违法经营。家缘房产公司聘用人员无从业资格，且公司没有经营二手房买卖的资格，没有在房地产中介服务机构备案，其行为属无效行为，无效的民事行为自始至终都是无效的。2、约定标的物不符合法定交易条件。此房屋是未竣工的预售商品房，根据2005年5月9日国务院办公厅发布的《国务院办公厅转发建设部等部门做好关于做好稳定住房价格工作意见的通知》第七条规定：“根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，国务院决定，禁止商品房预购人将未竣工的预售商品房再行转让。”此强制性规定，意在规范房地产交易行为，打击偷税漏税，以防损害国家利益和社会公共利益。此房产没有其他共有人书面同意转让意见，此房产没有依法登记权属证书，根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条之规定，此房不得转让。3、从合同形式来看，不符合房屋中介合同要求。《家缘房产成交确认书》是以中介公司为主的居间合同，并非是房屋买卖合同，房屋买卖合同需要在房管部门备案才能生效。此合同为中介合同定制格式合同，没有该公司营业执照注册号，资质证书编号，执业经纪人资格证书号，故意隐瞒公司的执业资格和经营范围，故意免除其责任、加重对方责任，委托人没有授权委托书，违反了《中华人民共和国合同法》相关法律规定。4、中介公司存在欺诈行为。合同第四条并没有约定将首付不动产发票与家缘房产公司保管。而事实是家缘房产公司违法经营，聘用无从业资格、没有房地产相关法律知识的人员，明知未竣工的预售商品房，无证房不能交易，签订居间合同，工作人员以自己能更换首付款不动产统一发票为名将其购房发票骗走。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第68条，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。根据《河南省城市房地产中介服务管理办法》第24条和《中华人民共和国侵权责任法》第34条规定，家缘房产公司应赔偿其损失。综上所述，《家缘房产成交确认书》属无效合同。5、王建委提交的证据3是家缘房产公司为其出具的收据一份，此收据实际上是家缘房产公司的收款“存根”，缴款人是刘利军并非王建委，此证据的真实性、合法性没有相关的事实和法律依据。综上，此案由家缘房产公司违法违规经营所导致，但一审法院却判决家缘房产公司原股东在本案中不再承担责任，确认在没有取得交易的情况下，取得6700元佣金合法，违反相关法律规定。
王建委辩称：孔海梅的上诉理由不能成立，孔海梅所述事实不符合客观实际，且没有相应证据予以证明，其所引用的法律规范均是管理性规范，而非效力性规范。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
王晶、王佳佳、卢佳丽未到庭答辩，亦未提交书面答辩状。
本院经审理查明的案件事实与原审查明事实一致。
本院认为：关于王建委与孔海梅、家缘房产公司签订的《家缘房产成交确认书》的效力问题，本案孔海梅出卖的房屋虽未经依法登记办理产权证，但该房屋系孔海梅合法购买取得，未能按照规定办理相关登记手续，并非孔海梅无权处分该房屋，也未违反法律、法规的效力性禁止性规定，符合当事人意思自治原则，为有效合同。孔海梅上诉提出的家缘房产公司是否超出经营范围以及合同是否备案等问题，均属于相关行政管理部门的管理性规定，其上诉理由不能成立，本院不予采纳。王建委在原审提供了家缘房产公司出具的收据，该收据的交款人刘利军系王建委的妻子，也是王建委签订的《家缘房产成交确认书》的委托代理人，该证据可以证明王建委按合同约定履行了交付定金的义务，在王建委向家缘房产公司交付定金及房款后，孔海梅未能按照合同约定履行义务，存在违约行为，按照合同约定，违约金与定金数额相当，故原审确定孔海梅应支付王建委20000元违约金，符合合同约定和法律规定。王建委向家缘房产公司交付20000元定金，王建委自认家缘房产公司已返还15000元，剩余5000元未返还，因家缘房产公司在诉讼过程中已注销，在注销前清算组成员未履行对王建委的告知义务，导致王建委的该笔债权未获清偿，清算组成员对因此造成的损失应承担赔偿责任，故王晶、王佳佳、卢佳丽应赔偿王建委损失5000元。关于居间费用，王建委要求孔海梅承担居间费用6700元，但根据合同约定，居间费用应由王建委自行承担，故王建委的该项诉讼请求不能成立；因家缘房产公司已注销，在诉讼程序中家缘房产公司也并未提起反诉主张居间费用，但原审判决将王晶、王佳佳、卢佳丽应赔偿王建委的5000元与居间费用相折抵，该项处理明显不当，应予纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条、《中华人民共和国公司法》第一百八十五条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第十一条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
一、撤销济源市人民法院（2012）济民一初字第2975号民事判决；
二、孔海梅于本判决生效后十日内支付王建委违约金20000元；
三、王晶、王佳佳、卢佳丽于本判决生效后十日内赔偿王建委5000元；
四、驳回王建委的其他诉讼请求。
如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
一审案件受理费700元，由王建委负担350元，由孔海梅负担300元，由王晶、王佳佳、卢佳丽负担50元；二审案件受理费300元，由孔海梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 董 慧
代理审判员 石 林
代理审判员 林慧慧
二〇一五年五月十二日
书 记 员 宋雪娇