广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第1030号
上诉人（原审原告）：叶X尔，住所地：广东省深圳市罗湖区。
委托代理人：林X，北京市隆安（深圳）律师事务所律师。
委托代理人：林X宝，北京市隆安（深圳）律师事务所律师助理。
上诉人（原审被告）：符X华，住所地：广东省深圳市罗湖区。
委托代理人：金X，广东东方金源律师事务所律师。
原审第三人：深圳市X华房地产投资顾问有限公司，住所地：深圳市福田区深南大道。
法定代表人：吴X强，执行董事。
上诉人叶X尔、上诉人符X华因与原审第三人深圳市X华房地产投资顾问有限公司（以下简称X华地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服深圳市罗湖区人民法院（2013）深罗法民三初字第970号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：一、涉案房产位于深圳市罗湖区红桂路金众经典家园金X阁XGG，建筑面积62.93平方米，房屋性质为市场商品房，房屋用途为住宅，登记权利人为叶X尔，系于2007年7月27日转移登记至其名下。该房产于2007年8月2日抵押给中国民生银行深圳分行，于2008年12月25日注销抵押登记；于2008年12月30日抵押给中国工商银行深圳东门支行，于2013年6月6日注销抵押登记。二、2013年6月4日，叶X尔作为卖方与符X华作为买方签订一份《房地产买卖合同》，约定叶X尔将涉案房产转让给符X华，转让成交价为人民币190万元整；符X华在签订合同时支付定金人民币1万元，在签订合同之日起2日（含当日）内支付定金人民币9万元；第二部分购房款人民币180万元通过银行按揭方式付款；买方应于签订合同之日起5日（含当日）内付清首期房款约人民币85万元（不含已付定金；首期房款等于上述第二部分房款减去银行承诺贷款金额，前述房款为大概数目，在银行出具贷款承诺书后三个工作日内，买方需多退或少补应付的首期房款）；买方应于约定的应付首期房款之日起3日（含当日）内向银行提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交前述的资料如按揭款项存入账户确认书等，双方均不得拖延，否则视为违约。该房产没有设立抵押，卖方保证于签订合同之日起1日内将房地产证原件交予居间方。合同还约定其他一些权利义务。合同签订当日，符X华支付了定金人民币1万元，经叶X尔、符X华双方同意，该款转为交房保证金，托管在X华地产公司处至今。次日，符X华支付了定金人民币9万元。2013年6月24日，符X华再向叶X尔支付购房款人民币2000元。三、2013年6月4日，X华地产公司出具一份收据，载明收到叶X尔交来的涉案房产证正本一份。2013年6月7日，叶X尔、符X华双方在中国建设银行深圳田背支行办理了房屋交易资金托管协议。同日，符X华向约定账户存入人民币85万元作为首期款。其后，符X华向中国建设银行深圳田背支行申请商业和公积金组合按揭贷款（银行工作人员称其系统记录日期为2013年6月20日，但实际申请日期早于系统时间，具体日期不详）。2014年6月14日，深圳市住房公积金管理中心审批同意符X华公积金贷款申请，并通过建设银行通知符X华前来签署《住房公积金贷款资金划转授权委托书》，并让符X华通知叶X尔签署该文件。叶X尔于2013年7月4日签署该文件，符X华于本案诉讼期间的2013年8月22日签署该文件。2013年7月6日，叶X尔作出《履约催告函》，要求符X华于2013年7月10日前办理涉案房产交钥匙，并通过特快专递方式向符X华邮寄，投递结果为2013年7月10日投递并签收。2013年7月22日，叶X尔作出《解除﹤房地产买卖合同﹥的通知》，称：因符X华违约，叶X尔有权解除合同并可没收定金或主张成交价格20%的违约金，现通知符X华合同于2013年7月21日解除。叶X尔通过特快专递方式向符X华邮寄该通知，投递结果为2013年7月27日投递并签收。同日，叶X尔作出《资金退回通知书》，称因叶X尔已依法解除涉案房产买卖合同，故通知中国建设银行深圳田背支行可以无需另行征得叶X尔同意，直接根据约定和符X华的要求，向符X华办理监管资金退回手续。叶X尔通过特快专递方式向中国建设银行深圳田背支行邮寄该通知，投递结果为2013年7月24日投递并签收。四、2013年8月26日，中国建设银行深圳田背支行出具一份《二手楼按揭贷款承诺书》，就涉案房产买卖向叶X尔承诺将为符X华发放以下贷款：1、期限为20年、金额为人民币17.8万元的公积金贷款；2、期限为20年、利率为贷款发放时根据人民银行公布的基准利率对应同期限同档次的基准利率下调12%、金额为人民币77万元的按揭贷款，该承诺书自签发之日起生效，有效期三个月。该银行确认，前述承诺书并未向叶X尔、符X华送达，而是向中介送达了，后来中介称双方有争议，暂缓该房产交易，该银行遂告知中介如取消交易需退还承诺书原件，后该银行收回了该原件。该银行称，上述承诺书已失效，如双方要继续交易的话，需要重新申请贷款。截止本案原审庭审结束，符X华未再重新申请贷款。五、叶X尔认为符X华存在以下违约事实导致合同不能继续履行：1、未在2013年6月30日前取得银行贷款承诺函和公积金贷款承诺，并按公积金管理中心要求办理面签手续；2、符X华未按叶X尔要求办理收楼手续，故符X华已经构成根本违约，根据合同约定叶X尔有权解除合同。符X华则认为叶X尔存在以下违约事实：1、未在2013年6月30日交楼；2、叶X尔电子邮件载明2013年7月8日将涉案房产钥匙交给符X华并办理交楼手续，但没有邮寄钥匙，也没有交楼；3、叶X尔没有配合办理公积金贷款手续；4、叶X尔没有依约到登记部门签署深圳市二手房买卖合同，并完成产权转移手续；5、叶X尔对房产设有抵押有所隐瞒。上述事实，有原审庭审笔录、《房房地产买卖合同》、《履约催告函》、《解除﹤房地产买卖合同﹥的通知》、《资金退回通知书》、《二手楼按揭贷款承诺书》等证据及其他相关证据在卷佐证。
叶X尔向原审法院提出的诉讼请求为：1、符X华向叶X尔支付合同解除的违约金人民币27.8万元（合同约定违约金38万元减去已收取10.2万元）；2、X华地产公司将代管的1万元交楼保证金退还叶X尔；3、本案诉讼费由符X华承担。
符X华向原审法院提出反诉，请求：1、叶X尔立即协助符X华办理住房公积金贷款手续；2、叶X尔立即签署办理深圳市罗湖区金众经典家园金X阁XGG房地产产权转移登记所需的《深圳市二手房买卖合同》，并协助符X华办理上述房地产产权转移登记手续，将深圳市罗湖区金众经典家园金X阁XGG的产权转移登记至符X华名下；3、叶X尔向符X华支付违约金人民币41040.00元（违约金以成交价为基数按每日万分之四计算，自被申请人应交付房屋的次日（2013年7月1日）起暂计至本反诉提起之日，自2013年8月24日起续计至交房之日止）；4、叶X尔向X华地产公司支付佣金人民币20000.00元；5、叶X尔承担反诉和本诉的全部诉讼费用。
原审法院认为，叶X尔、符X华就涉案房产签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强行性规定，为合法有效合同，双方均应严格履行。合同签订后，符X华如约支付了定金、首期款，并申请了公积金和商业组合抵押按揭贷款。对于双方主张的违约事实，原审法院认为：1、格式合同第九条“交楼日期为卖方收齐全部房款（不含交房保证金、赎楼余款）之日起两日内或另约定为____”中，合同双方选择“另约定为2013年6月30日”，应认定为系双方附期限的义务，而不是附条件的义务，即应于该日交房，而不以收齐全部房款为条件，其次，合同约定了提交贷款申请的期限，但亦未约定应当取得贷款承诺函及公积金贷款审批通知书的期限，故叶X尔主张符X华未在2012年6月30日前取得银行贷款承诺函及公积金贷款审批通知书而构成违约，缺乏合同依据，原审法院不予采信；2、公积金管理中心于2013年6月14日便通过符X华的公积金贷款申请，并通过受理银行驻点面签岗工作人员通知符X华签署委托书，并由符X华通知叶X尔签署该文件，叶X尔于2013年7月3日签署了该文件，但符X华迟至本案诉讼期间的2013年8月22日才前去签署，违反了合同第三条第2款B项“双方均不得拖延，否则视为违约”的约定，已构成违约；3、对于收楼，合同约定于2013年6月30日，如前所述，系属于附期限的义务，叶X尔系交楼行为的交付方，其认为符X华拒绝收楼，但未提供充分证据证明自己已履行告知义务而符X华拒绝接收，虽其后双方再进行协商变更交楼期限及条件，但未果，故认定双方约定的交楼期限未变更，叶X尔未如期交楼，构成违约；4、经符X华通知，叶X尔与符X华于2013年7月3日一同到公积金管理中心银行面签岗，叶X尔按照通知要求签署了委托书，但符X华拒不签署，故符X华认为叶X尔拒不配合办理公积金贷款手续，缺乏事实依据，原审法院不予采信；5、鉴于本案的银行贷款承诺函出具后只交给了担保公司，未交给买卖双方当事人，且符X华及X华地产公司亦未通知叶X尔前往签署深圳市二手房买卖合同，故符X华认为叶X尔没有依约到登记部门签署深圳市二手房买卖合同，并完成产权转移手续，因此构成违约，缺乏合同和事实依据，原审法院不予采信；6、虽合同约定涉案房产没有抵押，而事实上2013年6月4日签订合同时该房产设有抵押登记，但该房产于2013年6月6日注销抵押登记，符合约定的出售条件，并不影响合同的继续履行，因此符X华据此认为叶X尔违约，缺乏依据，原审法院不予采信。综上，在合同履行过程中，叶X尔、符X华均有一定的过错，导致合同未能继续履行。鉴于银行出具的贷款承诺函已失效，从公积金管理中心审批文件显示，该中心审批同意发放的公积金贷款亦已过期失效，符X华亦明确只能以购房按揭贷款方式支付购房款，且确认至今未另行申请银行贷款，叶X尔亦不愿再履行此合同，故涉案合同客观上已无法履行。因对合同不能继续履行，双方均有一定的过错，且程度相当，故双方要求对方承担违约责任，均不予支持；对合同已经履行部分，当事人有恢复原状的义务，故叶X尔应向符X华返还已收取的购房款人民币102000元，其中由X华地产公司保管的人民币10000元由X华地产公司向符X华退还，叶X尔直接收取的人民币92000元由叶X尔向符X华返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、叶X尔应于本判决生效之日起十日内向符X华返还购房款人民币92000元。二、深圳市X华房地产投资顾问有限公司于本判决生效之日起十日内向符X华退还人民币10000元。三、驳回叶X尔的诉讼请求。四、驳回符X华的诉讼请求。案件受理费人民币2810元，由叶X尔负担。反诉费663元，由符X华负担。
上诉人叶X尔不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销深圳市罗湖区人民法院作出的（2013）深罗法民三初字第970号民事判决书。2、改判符X华向叶X尔支付违约金人民币27．8万元（合同约定违约金38万元减去已收取10．2万元）；3、改判X华地产公司将代管的l万元交楼保证金退还叶X尔：4、本案一审、二审诉讼费由符X华承担。事实与理由：
一、叶X尔并不存在违约行为。符X华在2013年6月30日收楼之前必须将剩余未结清款项一并支付给叶X尔，因符X华未取得合同约定的贷款手续、不符合付清款项的交楼条件，导致2013年6月30日未交楼，不是叶X尔违约，而是符X华违约。其中，合同第九条“交楼时买方应当将剩余未结清款项一并交予卖方”的约定，清晰明确，符合日常交易法则，应当作为交楼条件。详述如下：1、符X华在2013年6月30日前仍然未办理所有的贷款手续，若叶X尔在符X华贷款手续未完成的情况下向符X华交楼，一旦符X华的贷款手续出现问题或符X华拖延办理贷款手续，将会致使叶X尔无法取得购房款，钱房两空。2、合同第九条约定为：“双方约定交楼日期为卖方收齐全部房款之日起两日内或另约定为2013年6月30日。交楼前卖方须付清一切有关该物业之杂费。交楼时买方应当将剩余未结清款项一并交予卖方”。包括了三层含义，一是交楼时间，二是交楼前卖方义务，三是交楼前买方义务，清晰明确，公平对等，不涉及合同条款解释问题。3、从合同第九条文义看，“交楼时买方应当将剩余未结清款项一并交予卖方”与“双方约定交楼日期为卖方收齐全部房款之日起两日内，是不对应的（既然是收齐全部房款之日起两日内交楼，再重复“交楼时买方应当将剩余未结清款项一并交予卖方”是不必要的，“收齐房款起两日”和“交楼时”结清款项在时间上也是矛盾的），而更对应“双方约定交楼日期为另约定为2013年6月30日”，可见“结清剩余未结清款项”是另行约定交楼日期的交楼条件，是为保障“不以卖方收齐房款后2日内交楼的情况下”卖方权益而设置的。
二、一审法院忽略了双方在交楼争议发生后，为促成交易叶X尔在2013年7月3日通过短信、快递、通过X华地产公司转告等方式通知符X华在2013年7月l0日收楼，并自愿作出让步的重要事实。叶X尔在2013年7月3日办完公积金贷款卖方的面签手续后，通知符X华在2013年7月10日收楼并愿意让步补偿4000元甚至2万元。此时，假定叶X尔在6月30日“违约”，那么叶X尔也在3天后改正了“违约”行为、合同处于可继续履行状态，符X华也无权行使合同解除权。一审法院所认定叶X尔的“违约”并不能致使合同无法继续履行，合同无法继续履行的根本原因是符X华拒不收楼、也拒绝办理公积金面签手续，反而提出了叶X尔让价l0万的要求，足见其毫无履约诚意，事实上符X华也存在后续“拒不收楼超过l0日、拒不履行办理贷款手续拖延58天”的严重违约行为，叶X尔依据合同约定行使解除权并无不妥。综上，在本次房屋买卖过程中叶X尔一直积极履行合同，积极促成双方的交易。但符X华拒不履行合同约定，拒绝办理公积金的贷款面签手续，自2013年7月3日符X华拒不面签，直到叶X尔起诉符X华违约后符X华于8月22日办理面签手续，符X华拖延履行合同约定的义务已超过l0天是导致合同无法继续履行的根本原因。
三、违约责任不是过错责任，违约责任承担不能实施过错相抵。一审法院认为叶X尔与符X华均存在违约且过错程度相当，从而作出互不承担违约责任的判决，违反了《合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定。
符X华辩称：这次房屋买卖的违约方是叶X尔，符X华已经依法依规按照合同义务履行了全部的义务，叶X尔的违约行为给符X华造成了实际损失，同时导致符X华一直未买到该房产，而该房产的市场价已经增值，叶X尔在上诉状中所陈述的理由均不成立，具体的意见详见符X华上诉状。
上诉人符X华不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、依法维持一审项判决书中的第1、2、3判项并撤销第4项判项；2、判令叶X尔立即协助符X华办理住房公积金贷款手续；3、判令叶X尔立即签署办理深圳市罗湖区金众经典家园金X阁XGG房地产产权转移登记所需的《深圳市二手房买卖合同》，并协助符X华办理上述房地产产权转移登记手续，将深圳市罗湖区金众经典家园金X阁XGG的产权转移登记至符X华名下；4、判令叶X尔向符X华支付违约金人民币41040元（违约金以成交价为基数按每日万分之四计算，自叶X尔应交付房屋的次日（2013年7月1日）起暂计至一审反诉提起之日，并续计至交房之日止；5、判令叶X尔向X华地产公司支付佣金人民币20000元；6、请求贵院判令叶X尔承担本案一、二审案件诉讼费用。事实和理由：
2013年6月4日，符X华与叶X尔签署了关于深圳市罗湖区金众经典家园金X阁XGG《房地产买卖合同》（以下简称“买卖合同”），转让价格为人民币190万元。同时根据《买卖合同》第三条第1款的规定，买方应在签署合同之日起两日内（含当日）起支付定金人民币十万元，而符X华依约在2013年6月5日（签约的次日）支付了定金10万元（9万＋1万），其中1万元在X华地产公司处托管。由于符X华需要使用住房公积金贷款，因此不足的金额需要进行商业贷款补足，因这种组合贷手续较为复杂和耗时，双方对此均是清楚和同意的。符X华积极申请贷款，于2013年6月7日在建设银行开设了资金监管账户，并支付首期款85万元，完成了首期款资金监管手续。在符X华的努力下，建设银行于2013年6月26开具了《二手楼按揭贷款承诺书》，同意发放贷款，至此商业贷款手续已经完毕。在2013年6月14日，建设银行发出《深圳市住房公积金贷款审批通知书》，载明由于住房公积金贷款审批金额为l78000元，而非申请的180000元。为了不耽误合同的履行，符X华给了X华地产公司现金两千元，转给叶X尔。上述通知载明该审批三个月内有效。符X华积极履行支付定金、办理首期款资金监管等义务，但是叶X尔却隐瞒重要事实。《买卖合同》第4条载明：“1、该房产没有设定抵押”，然后符X华得知在2013年6月4日签署《房地产买卖合同》当日，涉案房产尚属于抵押状态。叶X尔故意隐瞒房产处于抵押状态，违背了将房产证原件交给X华地产公司保管的约定。在《深圳市住房公积金贷款审批通知书》下达后，符X华多次电话催促叶X尔尽快到银行配合签署住房公积金贷款相关文件，但叶X尔一直推诿。此外，《买卖合同》第9条载明：“买卖双方约定交楼日期……，或另约定于2013年6月30日”，符X华要求叶X尔于2013年6月30日交房，但叶X尔拒绝且至今未履行交楼等任何手续。事实上，符X华之所以出比市场价高十万元的价格购买该房产，就是因为要在2013年的6月底急需用房，也是在这种情况下，叶X尔才同意约定于2013年6月30日交楼。2013年7月3日，符X华专门请假前往银行办理公积金贷款，并且随后已经配合银行方面完成了己方的公积金贷款手续。由于叶X尔未按时交楼，在符X华的要求下，叶X尔在2013年7月8日通过电子邮件发送协议给符X华，称愿意以降低房价2万元的条件，换取交楼的日期由6月30日顺延到7月8日，但叶X尔一直找各种理由推迟签署协议。对于叶X尔和X华地产公司发出的信函，注明收件人地址为太平洋商贸大厦（该地址是由一家名为“新境界旅行网”的公司办公），该地址系符X华于2006年11月13日户口迁入深圳的借用地址，从未实际居住或使用，而符X华也未在太平洋商贸大厦“新境界旅行网”工作，这导致符X华无法知晓信函。事实上，叶X尔的身份证地址与其起诉状地址也不一致，而且买卖合同对双方的地址均未填写，也未约定指定的通讯地址，因此叶X尔和X华地产公司发出的信函未送达符X华，不应产生法律效力，双方应按合同法第六十一条规定协商并继续履行。符X华认为，买方已经履行了全部的合同义务，所有的资金和贷款均已到位，而且涉案的房产已赎楼，银行也同意发放商业贷款和住房公积金贷款，现仅需叶X尔立即签署公积金贷款资料，即可办理过户申请转移手续。因此，《买卖合同》完全具备继续履行条件。符X华按照《买卖合同》第l6条的规定选择继续履行合同，并要求叶X尔支付违约金人民币41040元（从叶X尔应交付房屋的次日2013年7月1日起至本反诉提起之日，l900000＊0.04％＊54天=41040元，此后继续计算至交房之日）。此外，《佣金及必须要费用确认及支付承诺书》约定由符X华向X华地产公司支付佣金两万元，并约定若违约，则由违约方支付该佣金，因此该佣金应由叶X尔支付。在符X华积极履行合同义务时，叶X尔恶意拖延并以符X华违约为由向法院提起民事诉讼，进一步反映了叶X尔自身缺乏履约诚意；叶X尔不具有合法解约权利的情况下，采取实际无法送达符X华的方法。意图将责任转嫁符X华，其解约行为是无效的，买卖合同仍然合法有效，双方均应当履行合同。若叶X尔在2013年9月14日前仍然拒不签署住房公积金贷款，将导致符X华住房公积金贷款批准文件过期，届时，叶X尔就应当承担根本违约导致合同解除的全部责任。
以下为符X华认为原审判决书中事实和法律认定错误：一、原判决书中第12页7行-l2行：“2、公积金管理中心于2014年6月14日便通过被告的公积金贷款申请书……，已构成违约。”符X华认为原审的认定与事实不符，符X华在2013年7月3日到办理公积金的银行，打算签署委托书，符X华按要求面签委托书，但是叶X尔拒不签署。对于叶X尔在一审诉讼中称2013年7月3日签署了该委托书，我并不知道叶X尔有无签署以及何时单独签署该委托书。符X华在2013年8月22日签署该委托书，是由于符X华有接到办理公积金的银行电话通知符X华再来签署该委托书。为了配合银行的工作，以及本合同的顺利履行，符X华当日即去办理。二、原判决书中第12页17行-21行：“4、经被告通知，原告与被告于2013年到7月3日一同到公积金管理中心银行面签岗，原告按照通知要求签署了委托书，但被告拒不签署，故被告认为原告拒不配合办理公积金贷款手续，缺乏事实依据，本院不予采信。”符X华认为原审的认定与事实不符，符X华在2013年7月3日到办理公积金的银行，打算签署委托书，是符X华按要求面签的委托书，但是叶X尔拒不签署，而原审的认定正好相反。由于叶X尔拒不配合办理公积金贷款手续，违反了合同第三条第2款B项“双方均不得拖延，否则视为违约”的约定，己构成违约。”三、原判决书中第12页21行-第13页第l行：“5、鉴于本案的银行贷款承诺函出具后只交给了担保公司，未交给买卖双方当事人……缺乏事实依据，本院不予采信。”符X华认为原审的认定与事实不符，本案的银行贷款承诺函出具后分别交给了符X华和叶X尔各一份原件，但由于银行后来了解到买卖双方产生法律纠纷，就索回了原件，所以叶X尔手上才有一份复印件，否则这份复印件怎么会出现在叶X尔手上。其次，本案没有担保公司，更不存在“贷款承诺函出具后只交给了担保公司”这种情况。从正常银行业务角度，贷款承诺函作为涉及个人财务隐私的文件，怎么可能随意交由第三方，而不给当事人四、原判决书中第13页第1-5行：“6、虽合同约定涉案房产没有抵押，而事实上2013年6月4日签订合同时该房产设有抵押权，但该房产于2013年6月6日注销抵押登记，符合出售条件，并不影响合同的继续履行，因此被告据此认为原告违约，缺乏事实依据，本院不予采信。”符X华认为原审的认定是错误，叶X尔在2013年6月4日签订合同时隐瞒了该房产设有抵押权的重要事实，而符X华当时购买房时非常着急，急需用房，这才比市价多花了人民币l0万元购得该涉案房产。如果叶X尔告知符X华该房产设有抵押权，符X华将不会购买该涉案房产，因为解除抵押权需要业主还贷，而2013年正值房价高峰，很多银行需要二、三个月才能办理解除抵押权手续，因此符X华隐瞒的是影响交易是否成功的重大事实。虽然该房产于2013年6月6日注销抵押登记，符合出售条件，并不影响合同的继续履行，但是这当然是叶X尔的违约行为之一，只是没有导致合同完全无法履行而己，这是违约责任的继续履行，而继续履行是作为违约救济和承担违约责任的方式之一，当然不是原审判决所认定的只要不影响合同履行，就不算违约行为。在《民法通则》第111条规定为：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”《合同法》第l07条规定与《民法通则》第1ll条的规定类似。第109条规定：“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”第ll0条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（1）法律上或者事实上不能履行；（2）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（3）债权人在合理期限内未要求履行。”五、原判决书中第13页5-9行：“5、鉴于银行出具的贷款承诺函已失效，……，被告亦明确只能以购房按揭贷款方式支付购房款，故涉案合同客观上无法履行。”符X华认为原审的认定是错误，由于本案耗时两年完成一审的审理工作，那么银行出具的贷款承诺函和公积金贷款过期属于正常，而且只要符X华重新申请，还能重新获得上述贷款。在过去两年里，符X华未购置其他房产，一直在等待购买该涉案房产，已经有一定积蓄，可以考虑选择一次性购买。同时。叶X尔也未出售该涉案房产，因此符X华认为该买卖合同可以继续履行。
叶X尔辩称：符X华的上诉没有法律依据，请求二审法院予以驳回，主要理由是涉案的房产买卖合同已经由卖方叶X尔根据合同的约定依法行使解除权解除通知已经送达符X华身份证住址，且已经签收，符合法律规定的合同解除要件，不存在继续履行的途径，其他意见详见上诉状。
本院经审理查明，叶X尔与符X华签订的《房地产买卖合同》第九条约定：“买卖双方约定交楼日期为卖方收齐全部房款（不含交房保证金、赎楼余款）之日起两日内或另约定为2013年6月30日。交楼前卖方须付清一切有关该物业之杂费。交楼时买方应将剩余未结清款项一并交予卖方”，第十五条约定：“如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金”，第十六条约定：“如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金”。原审判决查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，叶X尔、符X华就涉案房产签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强行性规定，原审判决认定其为合法有效合同，适用法律正确。本案二审争议的焦点是合同履行过程中，符X华与叶X尔是否构成违约。
关于符X华是否构成违约，合同签订后，符X华如约支付了定金、首期款，并申请了公积金和商业组合抵押按揭贷款。公积金管理中心于2013年6月14日通过了符X华的公积金贷款申请，并通过受理银行驻点面签岗工作人员通知符X华签署委托书，并由符X华通知叶X尔签署该文件，叶X尔于2013年7月3日签署了该文件，但符X华迟至本案一审诉讼期间的2013年8月22日才前去签署，违反了合同第三条第2款B项“双方均不得拖延，否则视为违约”的约定，原审判决认定其构成违约，适用法律正确。符X华上诉主张在2013年7月3日到办理公积金的银行签署委托书时，其按要求面签委托书，但是叶X尔拒不签署，与事实不符，本院不予采信。符X华上诉主张其不构成违约的理由不成立，本院不予采纳。
关于叶X尔是否构成违约，合同第九条约定“买卖双方约定交楼日期为卖方收齐全部房款（不含交房保证金、赎楼余款）之日起两日内或另约定为2013年6月30日。交楼前卖方须付清一切有关该物业之杂费。交楼时买方应将剩余未结清款项一并交予卖方”，表明“买方应将剩余未结清款项一并交予卖方”是双方约定的交楼条件。但符X华至今尚没有付清购房款，尚不具备交楼条件，故叶X尔没有交楼不构成违约。原审判决认定叶X尔因未如期交楼而构成违约，认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。虽合同约定涉案房产没有抵押，而事实上2013年6月4日签订合同时该房产设有抵押登记，但该房产于2013年6月6日注销抵押登记，符合约定的出售条件，并不影响合同的继续履行，因此符X华据此主张叶X尔违约，缺乏依据。
由于符X华构成违约，叶X尔于2013年7月22日向其作出《解除﹤房地产买卖合同﹥的通知》解除合同符合合同第十五条的约定，理由成立，并有权依据合同约定请求符X华承担违约责任。叶X尔未提交证据证明符X华违约导致的实际损失与叶X尔主张的违约金相当，综合考虑符X华违约的时间、叶X尔履行合同的程度等实际情况，本院对叶X尔关于违约金的诉讼请求予以部分支持，酌定符X华承担向叶X尔支付转让成交价10%的违约金即人民币19万元的违约责任。对合同已经履行部分，当事人有恢复原状的义务，故原审判决叶X尔应向符X华返还已收取的购房款人民币102000元，其中由X华地产公司保管的人民币10000元由X华地产公司向符X华退还，叶X尔直接收取的人民币92000元由叶X尔向符X华返还，处理正确，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市罗湖区人民法院（2013）深罗法民三初字第970号民事判决第一、二、四项；
二、撤销深圳市罗湖区人民法院（2013）深罗法民三初字第970号民事判决第三项；
三、符X华于本判决生效之日起十日内向叶X尔支付违约金19万元；
四、驳回叶X尔的其他诉讼请求。
如符X华、叶X尔、X华地产公司未按照上述期限履行给付金钱的义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件本诉受理费2810元，由符X华负担1405元、叶X尔负担1405元；反诉费663元，由符X华负担；二审案件受理费6946元，由符X华负担4136元、叶X尔负担2810元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨潮声
审 判 员 聂 效
代理审判员 王丹妮
二〇一五年七月十七日
书 记 员 林 翘
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》第四十四条：
依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条：
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条：
当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百一十四条：
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。