上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终2149号
上诉人（原审被告）顾荣华，男，1961年11月10日出生，汉族，住上海市。
委托代理人黄燕华，上海政明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）楼小英，女，1964年12月24日出生，汉族，住上海市宝山区。
委托代理人韦娟，上海市海燕律师事务所律师。
委托代理人曾君，上海市海燕律师事务所律师。
原审被告王开健，男，1957年4月16日出生，汉族，住上海市松江区。
原审被告陈庆宝，男，1965年10月16日出生，汉族，住上海市宝山区。
委托代理人陆文君，上海臻至律师事务所律师。
委托代理人滕民鑫，上海臻至律师事务所律师。
原审第三人上海宝房海滨物业管理有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人徐德明，总经理。
委托代理人杨晓薇。
上诉人顾荣华因确认合同无效纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2015）宝民三（民）初字第1664号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年8月5日，楼小英（乙方）与王开健（甲方）、上海臻鑫房地产经纪事务所（丙方）签订了《房屋买卖居间协议》，约定，乙方向甲方购买本市宝山区海滨新村XXX号XXX室非独立成套的公有住房（以下简称“202室房屋”），使用面积为15.4平方米，出售价格为人民币（以下币种均为人民币）36万元；2013年8月5日乙方支付定金4万元，2013年10月30日前乙方支付购房款15万元，2013年8月31日乙方支付1.5万元；等房屋可以购买产权，甲方必须及时买下产权，甲乙双方签订《上海市房地产买卖合同》并在七天内乙方申报公积金贷款15万元，由银行直接打入甲方帐户；乙方贷款批准七天内甲乙双方办理房屋交易过户，检查煤气表无问题当天乙方支付尾款5，000元。当日，王开健出具收据，载明收到楼小英定金4万元。2013年8月28日，王开健出具收据，载明收到楼小英购房款15，000元。2013年9月25日，王开健出具收据，载明收到楼小英房款15万元。2014年7月23日，王开健（甲方）与楼小英（乙方）签订补充协议，约定，由于甲方急需资金，原定乙方公积金贷款15万元现在同意现金转账支付给甲方，等产权下来后，甲方如果不及时买下产权并和乙方办理产权交易过户或转卖给别人，则甲方同意除支付乙方违约金外，另必须补偿乙方损失费，两项相加共计35万元，其他约定仍按《房屋买卖居间协议》履行。当日，王开健出具收据，载明收到楼小英房款15万元。
2015年4月16日，王开健（甲方）与陈庆宝（乙方）签订了《上海市公有住房承租权转让合同》，约定，甲方将202室房屋承租权转让给乙方，该公有住房转让成交价格为3万元。2015年7月15日，陈庆宝（甲方）与顾荣华（乙方）签订《上海市公有住房承租权转让合同》，约定，甲方将202室房屋承租权转让给乙方，该公有住房转让的成交价格为2万元。2015年7月20日，上海市宝山区房地产登记处出具了准予差价换房通知书，载明，顾荣华接到本通知之日起七日内，凭本人户口簿、本通知书和公有住房原《租用公房凭证》等材料，向物业公司申请办理租赁关系的变更手续。嗣后，顾荣华登记为202室房屋的承租人。
楼小英向法院提起诉讼，请求确认王开健与陈庆宝所签《上海市公有住房承租权转让合同》无效，陈庆宝与顾荣华所签《上海市公有住房承租权转让合同》无效，王开健将202室房屋承租权转让至楼小英名下。
王开健辩称，楼小英所述属实，小区旧改办称需待202室房屋改造完毕两年后才能购买产权，故王开健与楼小英一直未办理过户。王开健同意楼小英的诉请。王开健向案外人张家信借款2万元，张家信拿了两份合同让王开健签字，并让王开健到房地产交易中心办理抵押，当时陈庆宝在场。王开健从未与陈庆宝签订过合同，也没有收到陈庆宝的任何房款。
陈庆宝辩称，王开健与他人之间有债务纠纷，陈庆宝替其偿还了债务，故王开健自愿以3万元的价格将202室房屋出售给陈庆宝。双方之间的转让合法有效，不同意楼小英的诉请。
顾荣华辩称，不同意楼小英的诉请。其与陈庆宝之间转让合同约定的2万元价格系中介公司所写，其不清楚。顾荣华与陈庆宝口头约定房价为33.5万元。
上海宝房海滨物业管理有限公司（以下简称“海滨物业公司”）述称，当事人之间的承租权转让均是到房地产交易中心办理，交易中心审核完毕以后出具准予差价交换通知书，海滨物业公司凭此通知书给业主办理过户。202室房屋目前尚未改造完毕，不能购买产权。
原审法院审理中，陈庆宝提供了王开健出具给张家信的两张借条，及两张收条，内容为，王开健向张家信两次分别借款11.2万元、8.7万元。陈庆宝表示，陈庆宝替王开健向张家信偿还债务19.9万元，张家信将上述借条、收条交给了陈庆宝，故王开健自愿将202室房屋以3万元的价格出售给陈庆宝。王开健表示，王开健向张家信借款2万元，张家信要求本金翻倍，利息翻倍，故借条写为11.2万元，第二张8.7万元的借条王开健也记不清怎么写的。
楼小英表示，楼小英现仅要求王开健将202室房屋承租权过户给楼小英，而不要将产权过户，楼小英取得202室房屋承租权后，自行购买该房屋产权，所需费用由楼小英自行负担，楼小英仍愿意在过户时支付王开健剩余房款5，000元。
原审法院经审理后认为，楼小英与王开健签订的《房屋买卖居间协议》系双方真实意思表示，其中包含了双方的房屋买卖协议，该协议合法有效。陈庆宝与王开健，及顾荣华与陈庆宝签订《上海市公有住房承租权转让合同》在楼小英之后，且上述合同的转让价款过分低于房屋的市场价格，明显不合理。上述合同侵犯了楼小英的合法权利，楼小英要求确认上述《上海市公有住房承租权转让合同》无效，法院予以准许。合同无效后，顾荣华应将202室房屋承租权返还给陈庆宝，陈庆宝应将该房屋承租权返还给王开健。出于提高执法效率的考虑，法院确定顾荣华直接将该房屋承租权返还给王开健。顾荣华主张其购买202室房屋的实际价款为33.5万元，与《上海市公有住房承租权转让合同》不符，且其未与陈庆宝签订房价为33.5万元的合同，就支付33.5万元的房款，明显不符合常理。顾荣华主张其为善意购买该房屋，法院不予采信。至于《上海市公有住房承租权转让合同》无效后，陈庆宝与王开健，及顾荣华与陈庆宝之间的纠纷，当事人可另行主张，本案不作处理。现楼小英愿意以36万元的价格购买202室房屋承租权，并在变更承租权时支付王开健尾款5，000元，王开健亦予同意，系双方自愿变更房屋买卖协议，法院予以准许。
原审法院据此作出判决：一、王开健与陈庆宝就202室房屋签订的《上海市公有住房承租权转让合同》无效；二、顾荣华与陈庆宝就202室房屋签订的《上海市公有住房承租权转让合同》无效；三、顾荣华于判决生效之日起十日内，将上述房屋承租权返还给王开健；四、王开健于判决生效之日起十日内，将上述房屋承租权过户给楼小英；五、楼小英于王开健办理上述房屋承租权过户手续时支付王开健房款5，000元。
原审法院判决后，上诉人顾荣华不服，向本院提起上诉称，其与陈庆宝之间的转让合同约定价格2万元系中介公司所写，顾荣华并不清楚，该价格不符合真实情况。顾荣华与陈庆宝于2015年6月28日曾签过一份《上海市公有住房承租权转让合同》，约定转让价为33.5万元。上诉人符合善意取得的法律规定，故请求撤销原判，改判驳回楼小英的诉讼请求。
被上诉人楼小英辩称，顾荣华在二审中所提供的其与陈宝庆于6月28日签订的合同并未在相关部门备案，在原审时也未提交，故对此合同不予认可。陈庆宝与王开健之间的合同、陈庆宝与顾荣华签署的合同约定的价款明显低于市场价，明显不合理，应属无效，故请求维持原判。
原审被告王开健辩称，2015年4月16日《上海市公有住房承租权转让合同》非其本人所签，而且王开健此前已将202室房屋出售给楼小英，故不同意顾荣华的上诉请求，要求维持原判。
原审被告陈庆宝辩称，同意顾荣华的上诉请求。陈庆宝与王开健、顾荣华签署的合同真实有效。陈庆宝与顾荣华之间签署的是使用权转让，不需要按照市场价来做参考，所以就不需要依据“明显低于市场价”的标准。
原审第三人海滨物业公司述称，顾荣华在二审中所提供的其与陈宝庆就202室房屋于2015年6月28日签订的合同并未在物业公司备案。在物业公司备案的是落款日期为2015年7月15日的合同。对原审法院认定的事实没有异议，尊重法院的判决。
本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院另查明，顾荣华向原审法院提交的其与陈庆宝签订的《上海市公有住房承租权转让合同》是落款日期为2015年7月15日的合同。顾荣华在原审时陈述，其与陈庆宝没有签订过房价为33.5万元的合同或协议，是口头约定的。
本院认为，在物业公司备案的陈庆宝与王开健之间的《上海市公有住房承租权转让合同》约定转让价为3万元，备案的顾荣华与陈庆宝之间的《上海市公有住房承租权转让合同》约定的转让价为2万元，该两份合同约定的转让价款远低于房屋的市场价格，明显不合理。顾荣华作为成年人在签署合同前应该阅读合同条款，何况是涉及房屋转让最核心的价款约定，而且顾荣华对自己签署合同所带来的法律后果也应有充分的认识。故顾荣华称合同约定房屋转让价2万元系中介公司所写，其并不清楚的理由，实难成立。按常理，如顾荣华与陈庆宝之间就202室房屋签有转让价款为33.5万元的合同，其应在原审时向法院提交该份合同。如不能提交，也应向法院陈述签有该合同的情况，并说明不能提交的理由。但实际情况是顾荣华不仅未向原审法院提交备案合同之外的其他合同，而且明确表示其没有与陈庆宝签过转让价款为33.5万元的合同。在本院审理过程中，顾荣华也没有就其未向原审法院提交转让价款为33.5万元的合同、未在原审时陈述签有该合同的情况、以及为何在原审时陈述只有口头约定转让价款33.5万元作出合理解释。鉴于前述理由，顾荣华受让房屋的过程中，有诸多明显不合常理的情况，故原审法院认定顾荣华不符合善意取得，本院予以认同。原审法院所作判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币6，700元，由上诉人顾荣华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 珍
审 判 员 陈 俊
代理审判员 马忆蔺
二〇一六年五月二十五日
书 记 员 黄 慧
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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