江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昆商初字第01454号
原告中国建设银行股份有限公司昆山分行，住所地江苏省江苏省昆山市玉山镇前进西路80号。
负责人沈屏炎，该行行长。
委托代理人陆瑶，该分行员工。
被告刘兰平。
被告沈昌树。
原告中国建设银行股份有限公司昆山分行（以下简称建设银行）与被告刘兰平、沈昌树金融借款合同纠纷一案，本院于2015年6月15日受理后，依法由审判员范君义适用简易程序于2015年7月27日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陆瑶到庭参加诉讼，被告刘兰平、沈昌树经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。
原告诉称：被告刘兰平因购房需要与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定，其向原告借款人民币40万元，借款期限自2008年5月20日起至2028年5月20日止。合同签订后，被告以所购房屋办理了抵押物登记手续，原告依约发放了贷款。现由于被告未按约还本付息。根据合同约定，原告有权宣布贷款立即到期并收回全部借款本息。被告沈昌树与沈兰平系夫妻关系，被告沈昌树应承担共同还款责任。现原告诉至法院，要求依法判令：1、两被告归还原告贷款本金306655.97元，截至2015年4月13日利息、罚息4211.43元及至本息全部归还之日止的利息、罚息；2、原告对抵押物享有优先受偿的权利；3、本案诉讼费用由两被告负担。本案在审理过程中，因被告归还了部分借款本息，
原告将诉讼请求1变更为：要求两被告归还原告借款本金298142.67元及利息（截至2015年7月27日为7291.73元，要求支付至借款全部结清之日止）。
为证明其主张，原告向本院递交证据如下：
1、《个人住房（商业用房）借款合同；
2、他项权证；
3、个人贷款支付凭证；
4、对账单及结清试算；
5、常住人口登记表及结婚证。
上述证据均予证明原告之诉请事实。
被告刘兰平、沈昌树未作答辩亦未向本院递交证据。
经审理查明：两被告系夫妻关系。2008年，两被告因购房所需，以被告刘兰平为借款人，被告刘兰平、沈昌树为抵押人与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份。合同约定，原告向被告刘兰平发放贷款人民币40万元，期限从2008年5月20日起至2028年5月20日止，利率采用浮动利率，即中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率水平上下调20%，该利率自起息日至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述下调幅度，在每年的1月1日调整；借款逾期的，罚息利率为在上述贷款利率水平上上浮50%；借款人采用等额本息还款方法每月归还借款本息；借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，借款人以所购的位于昆山市xx镇xx花园xx号楼xx室为上述借款作抵押担保，抵押担保范围包括借款本金、利息及借款人应向贷款人支付的律师费等其他款项。
合同签订后，原告按约于2008年5月20日向被告刘兰平发放了40万元借款，被告刘兰平与原告就抵押的房屋办理了抵押登记手续，抵押权人为原告。合同初期，被告刘兰平尚能按期归还借款，但自2014年8月起，被告未能按期归还借款本息，截至2015年4月13日，被告连续六个月以上未按期归还借款本息，结欠原告借款本金306655.97元，利息、罚息4211.43元，原告诉至法院而引起纠纷。
因被告在诉讼过程中支付了部分借款本息，截至2015年7月27日，被告刘兰平结欠原告借款本金298142.67元、利息、罚息7291.73元。
以上事实，有原告向本院递交的证据以及本院的庭审笔录予以证实并相互印证，本院予以确认。
本院认为：两被告经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其均放弃自己答辩及质证、质证的权利。
原告与被告签订的借款合同是双方真实意思之表示，双方所约定的权利义务清楚，抵押亦依法办理了权利登记，故认定借款合同有效，依法受法律保护。
原告按约履行了放贷义务，被告刘兰平收到借款后应当按照合同约定还本付息。由于被告刘兰平自2014年8月起连续6个月以上未按期归还借款本息，已构成违约。现原告根据合同要求提前收回全部借款本息的请求，本院予以支持。
被告刘兰平是在与被告沈昌树夫妻关系存续期间向原告借款的，因此，原告要求被告沈昌树共同归还借款本息的请求，本院予以支持。
两被告将其所购房屋为借款提供抵押担保，双方就抵押物办理了登记手续，故原告要求对抵押物优先受偿的请求，本院予以支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十三条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告刘兰平、沈昌树归还原告中国建设银行股份有限公司昆山分行贷款本金298142.67元及利息、罚息（截止至2015年7月27日的利息、罚息7291.73元，以及的利息、罚息以298142.67元为基数，按双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》中约定的计算方式计算至借款全部结清之日止）。支付方式：两被告于本判决生效之日起十日内直接支付原告。
二、若被告刘兰平、沈昌树不能按期履行上述第一项付款义务的，原告中国建设银行股份有限公司昆山分行有权以两被告所抵押的房屋（即位昆山市xx镇xx花园xx号楼xx室）折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
案件受理费5964元，减半收取2982元，由两被告负担。此款原告已预交，本院不再退还，两被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费，苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部；账号：10×××99。
审判员 范君义
二〇一五年八月十日
书记员 沈丹琪
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
《中华人民共和国合同法》第一百九十八条订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。
《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
《中华人民共和国合同法》第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。
《中华人民共和国担保法》第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
《中华人民共和国担保法》第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。