福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书（2015）仓民初字第3587号原告福建联合动力设备制造有限公司，住所地福州市仓山区。法定代表人吴旭，董事长。委托代理人蓝永标，福建远东大成律师事务所律师。被告福州福维食品包装机械有限公司，住所地福州市鼓楼区。法定代表人林建华，董事长。原告福建联合动力设备制造有限公司与被告福州福维食品包装机械有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月21日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人蓝永标到庭参加诉讼，被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告诉称：就被告承租原告坐落于仓山区的相关房屋，原被告之间签订了相关租赁合同，约定租期至2017年。根据约定，如被告逾期支付租金等费用达15日的，原告有权解除租赁合同。因被告拖欠租金等费用，原告于2015年6月3日向被告发出了《解除租赁合同通知书》，依法相关租赁合同自被告收悉该通知书之日（即2015年6月5日）已解除。租赁合同解除后，被告并未根据通知书要求将租赁房屋腾空、恢复原状返还原告，其在租赁房屋内的机器设备也遗留由原告占有、保管。根据约定，被告逾期支付租金等费用的，应按日百分之五或日百分之零点一的标准计付违约金；因被告违约导致租赁合同解除的，原告有权没收被告已支付的保证金。此外，根据物权法的规定，债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。原告诉请：一、确认原被告于2012年10月16日签订的《工业厂房租赁合同》、2012年12月5日签订的《租赁合同》及双方签订的合同编号为（2012）厂房租字号的《租赁合同》已于2015年6月5日解除；二、被告将坐落于福州市仓山区的二号楼及附属厂房（建筑面积10014.3平方米）、二号楼南侧厂房（建筑面积300平方米）及一号楼一、二层办公楼（建筑面积202.72平方米）腾空、恢复原状、返还原告；三、被告按约定租金标准向原告支付拖欠的租金及逾期腾房占有使用费，暂计至2015年8月20日为2050506.48元，具体应计至被告将租赁房屋腾空、恢复原状返还原告之日止；四、被告向原告支付拖欠的电费385953.5元（包括原告代垫的3月电费150889.1元、代缴2015年4月至7月的每月基本电费73190元合计292760元，扣除截止2015年3月原告欠被告的电费57695.6元）；五、被告从逾期之日起按日千分之一的标准向原告支付前述拖欠租金、逾期腾房占有使用费的违约金，暂计至2015年8月20日为339597.87元，具体应按被告应付的全部款项计至被告付清之日止。六、被告已支付的保证金50万元作为违约金没收归原告所有。七、原告对被告遗留在租赁房屋内的机器设备等动产享有留置权，并有权就该动产优先受偿。八、本案诉讼费用由被告承担。被告未提供书面答辩，亦未提供证据。原告向本院提供下列证据：1.租赁合同，证明原被告之间就房屋租赁签订了相关租赁合同，约定了相关租金金额（包括租金递增办法）、租金交付时间及违约责任等事项；2.房屋所有权证，证明原告有权出租本案房屋；3.解除合同通知书、4.EMS查询回单，证据3、4证明因被告违约，原告通知被告解除了双方签订的相关租赁合同；5.委托函、6.付款回单、7.欠条，证据5—7证明2015年4月17日原告为被告垫付电费（含违约金）150889.1元；8.电费结算单及付款回单，证明2015年4-7月原告为被告代缴了每月基本电费73190元（4个月总计292760元）；9.被告向原告出具的承诺函、还款计划安排及关于终止厂房、办公楼租赁的通知，证明被告确认拖欠原告租金，并作出还款承诺，且通知原告从2015年3月28日双方租赁关系已事实上终止。但，原告对上述证据中体现的每月欠款金额有异议，应以原告主张的为准。10.被告拖欠租金、违约金明细，证明被告拖欠原告租金及违约金的计算过程；11.照片、12.设备清单，证据11、12证明原告合法占有被告置放租赁房屋内的机器设备；本院根据案件审理需要，到本案租赁房屋内对被告置放的机器设备进行现场勘查，并制作了《勘查笔录》。原告对本院制作的《勘查笔录》无异议。被告未到庭，视为其自行放弃对上述证据的质证权利。经审核，本院认为原告的证据1、2、3、4、5、6、7、8、11及本院制作的《勘查笔录》真实、合法且与本案相关联，本院予以采纳，并作为定案依据；原告的证据9，本院对被告自认欠原告租金的事实予以认定，但因被告未提供相关证据佐证其自认的拖欠金额，故本院对此不予认定；原告的证据10，本院对其中被告拖欠的租金明细及2014年10前的违约金明细予以认定。对2014年11月起的违约金明细，因其计算方法有误，故不予认定；原告的证据12，因清单上记载的部分机器设备型号、生产日期及重量等与现场的不符，应以本院经现场勘查后制作的《勘查笔录》为准，故本院对证据12不予采纳。根据上述有效证据及当事人的庭审陈述，本院确认以下法律事实：2012年10月16日，原被告签订一份《工业厂房租赁合同》，约定原告将其所有的坐落于福州市仓山区二号楼及附属厂房（建筑面积10014.3平方米）出租给被告，租赁期限5年，即自2012年4月15日起至2017年4月14日止；被告于合同签订后三日内支付原告人民币50万元作为保证金；租金实行年度递增并按月支付（每月20日作为支付日），第一年每月每平方米20元，自第二年起每年租金在上一年度租金基础上递增5%；租赁期间，使用该厂房所发生的水、电等费用由被告承担；被告逾期支付租金或相关费用的，每逾期一日，应按欠付租金或相关费用的0.1%支付违约金等。2012年12月5日，原被告签订一份《租赁合同》，约定原告将其所有的坐落于福州市仓山区一号楼一、二层办公楼（建筑面积202.72平方米）出租给被告，租赁期限5年，即自2012年10月23日起至2017年10月22日止；租金实行年度递增并按月支付（每月20日作为支付日），第一年每月每平方米25元，自第二年起每年租金在上一年度租金基础上递增8%；租赁期间，使用该办公楼所发生的水、电等费用由被告承担；被告逾期支付租金或相关费用的，每逾期一日，应按欠付租金或相关费用的5%支付违约金等。之后。原被告还签订一份编号为（2012）厂房租字号的《租赁合同》，约定原告将其所有的坐落于福州市仓山区二号楼南侧的厂房（建筑面积300平方米）出租给被告，租赁期限4年零2个半月，即自2013年2月1日起至2017年4月14日止；从2013年2月1日至2014年4月14日止租金为每月每平方米21元，此后以每年4月15日为起始日实行厂房租金年度递增，即自第二年起每年租金在上一年度租金基础上递增5%；租赁期间，使用该厂房所发生的水、电等费用由被告承担；被告逾期支付租金或相关费用的，每逾期一日，应按欠付租金或相关费用的5%支付违约金等。上述三份租赁合同还约定被告逾期15日仍未按约足额支付租金或相关费用的，原告有权解除合同、没收保证金；被告应于租期届满前搬离固定在建筑物上的装饰物品或经原告同意的方案恢复至可使用状态，并将租赁厂房完整返还原告。合同解除后，被告拒不按约清场的，原告可将置放物提存等。被告在《工业厂房租赁合同》签订后向原告缴纳保证金人民币50万元。自2014年7月起，被告未足额向原告缴纳租金。原告于2015年6月3日向被告邮寄《解除租赁合同通知书》，通知原告解除双方签订的上述三份租赁合同，并在接到通知之日起三日内将租赁房屋腾空、恢复原状后返还原告等。被告于2015年6月5日收到该通知书后，未将租赁房屋腾空、恢复原状返还原告。至2015年8月20日，被告拖欠原告租金及逾期腾房占有使用费共计2050506.48元。2015年4月17日原告为被告垫付电费（含违约金）150889.1元。2015年4-7月期间，原告为被告缴纳了每月基本电费73190元，4个月总计292760元。2013年9月至2015年3月，原告欠被告电费57695.60元。诉讼期间，经本院现场勘查，被告在其租赁房屋内置放有下列机器设备：1、2009年8月18日生产的HSJP100、6T的塑料片材生产线1台；2、2009年11月生产的HSC—660A、4.5T的塑料气压热成型机5台；3、2009年12月生产的HSC—660D、5T的塑料气压热成型机1台；4、2010年3月生产的HFM—700、7.5T的塑料气压热成型机2台；5、2010年5月生产的HSC—660D、5T的塑料气压热成型机2台；6、2011年5月15日生产的HSC—750850、11T的塑料气压热成型机1台；7、2012年4月生产的HFM—700、8T的塑料气压热成型机1台；8、2012年4月生产的、HSJP100、8T的塑料片材生产线1台；9、2012年5月生产的HFM—700、8T的塑料气压热成型机1台；10、2012年5月生产的HSJP100、8T的塑料片材生产线1台；11、2012年7月9日生产的HSC—750850、11T的塑料气压热成型机1台；12、2012年10月生产的HFM—700、8T的塑料气压热成型机1台；13、2012年10月生产的HSJP100、8T的塑料片材生产线1台；14、边框为橙色的无型号无标签的热成压塑机1台；15、其他无型号无标签的设备19台。本院认为，原被告签订的三份租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效，被告应依约向原告支付租金及水费等相关费用。被告于2014年7月起拖欠原告租金及电费已超过15日，已构成违约，依照合同约定，应向原告支付违约金，且原告有权解除合同并没收50万元保证金。故被告支付的50万元保证金应归原告所有。被告于2015年6月5日收到原告邮寄的《解除租赁合同通知书》，按照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，原被告签订的三份租赁合同已于2015年6月5日解除。按照合同约定，被告在合同解除后应依约将租赁房屋腾空、恢复原状、返还原告，故本院对原告的该项诉请予以支持。因被告在合同解除后仍然占用租赁房屋，现原告要求被告按原合同约定的租金标准支付逾期腾房占有使用费，符合法律规定，本院予以支持。综上，被告应支付原告至2015年8月20日止拖欠的租金、逾期腾房占有使用费共计2050506.48元及之后拖欠的逾期腾房占有使用费至被告将租赁房屋腾空、恢复原状、返还原告之日止。被告使用租赁房屋产生的电费443649.1元（150889.1元＋292760元）已由原告代垫，按照合同约定，该款应由被告承担。扣除原告欠被告的电费57695.6元，被告尚应支付原告电费385953.5元。因被告自2014年7月起未足额向原告缴纳租金，按照三份租赁合同的约定，被告应向原告支付的违约金标准分别为欠付租金的日0.1%、5%、5%，现原告要求被告从逾期之日起按欠付租金或逾期腾房占有使用费的日1‰（即0.1%）支付违约金，符合合同约定，本院予以支持。按照合同约定，每月20日为租金支付日，故自2014年7月起每月的21日为被告欠付租金或逾期腾房占有使用费的逾期日。租赁合同解除后，被告未按约搬离租赁房屋内的机器设备，按照合同约定原告可将上述机器设备提存。因此，原告占有上述机器设备系合法行为，依照《中华人民共和国物权法》第二百三十条第一款：“债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿”的规定，原告有权对租赁房屋内的机器设备行使留置权，并优先受偿。被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本案依法缺席判决。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第二百三十条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告福建联合动力设备制造有限公司与被告福州福维食品包装机械有限公司于2012年10月16日签订的《工业厂房租赁合同》、2012年12月5日签订的《租赁合同》及双方签订的合同编号为（2012）厂房租字号《租赁合同》于2015年6月5日解除；二、被告福州福维食品包装机械有限公司于本判决生效之日起十日内将坐落于福州市仓山区的二号楼及附属厂房（建筑面积10014.3平方米）、二号楼南侧厂房（建筑面积300平方米）及一号楼一、二层办公楼（建筑面积202.72平方米）腾空、恢复原状、返还原告；三、被告福州福维食品包装机械有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告福建联合动力设备制造有限公司至2015年8月20日止拖欠的租金、逾期腾房占有使用费共计2050506.48元及之后按合同约定的每月租金标准向原告支付逾期腾房占有使用费至被告将租赁房屋腾空、恢复原状、返还原告之日止；四、被告福州福维食品包装机械有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告福建联合动力设备制造有限公司拖欠的电费385953.5元；五、被告福州福维食品包装机械有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告福建联合动力设备制造有限公司自2014年7月起每月21日拖欠的月租金、逾期腾房占有使用费的违约金（按日千分之一标准计至被告付清欠款之日止）；六、被告福州福维食品包装机械有限公司支付给原告福建联合动力设备制造有限公司的保证金500000元人民币归原告所有；七、原告福建联合动力设备制造有限公司对被告福州福维食品包装机械有限公司置放在租赁房屋内的机器设备（1、2009年8月18日生产的HSJP100、6T的塑料片材生产线1台；2、2009年11月生产的HSC—660A、4.5T的塑料气压热成型机5台；3、2009年12月生产的HSC—660D、5T的塑料气压热成型机1台；4、2010年3月生产的HFM—700、7.5T的塑料气压热成型机2台；5、2010年5月生产的HSC—660D、5T的塑料气压热成型机2台；6、2011年5月15日生产的HSC—750850、11T的塑料气压热成型机1台；7、2012年4月生产的HFM—700、8T的塑料气压热成型机1台；8、2012年4月生产的、HSJP100、8T的塑料片材生产线1台；9、2012年5月生产的HFM—700、8T的塑料气压热成型机1台；10、2012年5月生产的HSJP100、8T的塑料片材生产线1台；11、2012年7月9日生产的HSC—750850、11T的塑料气压热成型机1台；12、2012年10月生产的HFM—700、8T的塑料气压热成型机1台；13、2012年10月生产的HSJP100、8T的塑料片材生产线1台；14、边框为橙色的无型号无标签的热成压塑机1台；15、其他无型号无标签的设备19台）享有留置权，有权在上述第三、四、五项债务范围内就该留置财产优先受偿。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36780元，由被告福州福维食品包装机械有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院审 判 长  刘文玲人民陪审员  胡榕芳人民陪审员  陈 云二〇一五年十二月二十八日书 记 员  王秋娜附一：本民事判决书引用的主要法律条款1、《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《中华人民共和国物权法》第二百三十条第一款：“债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿”3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。附二：执行申请提示发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。