上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初76370号
原告：上海伽轶贸易有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人：孙燕华，经理。
委托诉讼代理人：王琪，北京德和衡(上海)律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴忠，北京德和衡(上海)律师事务所实习律师。
被告：上海市浦东新区周浦镇新黎达食品经营部(个体工商户)，经营地上海市浦东新区。
经营者：马梁波。
委托诉讼代理人：庄晓华，系马梁波之妻。
原告上海伽轶贸易有限公司(以下至判决主文前简称伽轶公司)与被告上海市浦东新区周浦镇新黎达食品经营部(以下至判决主文前简称新黎达经营部)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年12月5日、12月29日公开开庭进行了审理。原告伽轶公司的委托诉讼代理人王琪和吴忠、被告新黎达经营部的委托诉讼代理人庄晓华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告伽轶公司向本院提出诉讼请求：1、确认被告承租的上海市浦东新区周浦镇康沈路XXX号一层北边二门柱间房屋(以下至判决主文前简称租赁房屋)租赁合同于2016年9月15日解除；2、判令被告向原告返还租赁房屋；3、判令被告支付原告逾期支付租金的滞纳金人民币(以下币种同)88,709元：以2015年5月1日至2016年10月31日应付租金为基数，按逾期支付租金日千分之一的标准计算逾期天数；4、判令被告支付原告租赁房屋免租期租金178,958元(年租金92万元除以365天乘以免租期71天)；5、判令被告支付违约金76万元(根据租赁合同第12条的约定)；6、判令被告支付房屋占用费：按照每日2,214元的标准(半年租金403,000元除以182天)，自2016年9月16日起计算至实际返还租赁房屋之日止。事实和理由：2014年5月6日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将租赁房屋出租给被告，租期6年，自2014年5月1日至2020年4月30日，第一年度租金为税后92万元，第二年度起调整为税后76万元%2B2万元超市消费券，每两年度环比递增6%，付六押一，先付后用，并明确约定租金付款方式及时间为每半年度在4月20日和10月20日之前付清。但自2015年4月20日起，被告恶意延期支付租金。2016年9月7日，原告向被告发送告知函，要求被告于2016年9月14日前向原告支付欠付的2016年8月1日至10月31日的租金，若仍不支付，将按合同约定解除租赁合同，收回房屋。然被告仍未支付，原告于2016年9月18日向被告发送解除函。现原告诉至法院，要求判如所请。
被告新黎达经营部辩称：不同意原告的诉讼请求。被告开业后资金周转有些困难，2015年4月左右，原、被告经协商一致，口头约定租金由半年一付变更为一季度一付。被告承租租赁房屋用于开设超市，合同签订后就出现漏水问题，被告向原告报修，原告自称已维修，因漏水部位在二楼，被告不清楚原告是否实际修理。店堂内有铸铁污水管，被告用黄色木材包边，2016年5月，因为长期漏水导致黄色包边掉落，被告只能在地面放置脸盆用于接水，影响了被告的实际经营。被告遂再次向原告提出维修，原告并未回复。因为原告总是不解决漏水问题，故被告延期支付2016年8月起的租金，希望借此督促原告积极解决漏水问题。2016年8月漏水问题好转，被告就向原告支付了租金。2016年11月2日又出现漏水问题，大概在两天之后不漏。此外，被告将租赁房屋的部分设置为办公室，在办公室上方做了吊顶，2016年8月从吊顶上方掉落一节废弃铸铁水管。被告向原告报修，希望解决废水管问题未果。综上，被告在2016年8月虽有延期支付租金，但有正当理由，原告以此为由解除合同，缺乏依据。之前的租金因为原、被告已口头约定租金支付方式变更为按季度支付，不存在逾期支付，原告主张的滞纳金也不成立，即使需要计算滞纳金，原告主张的标准过高，应予调整。对于原告其余诉请也不予认可。
本院经审理认定事实如下：2014年1月，原告(承租方，乙方)与案外人上海市浦东新区周浦供销合作社(出租方，甲方)签订《房屋租赁合同》，载明乙方竞得上海市浦东新区周浦镇康沈路XXX号一至二层房屋的租赁权，建筑面积约3,400平方米，房屋用途商业，甲方作为房地产权利人与乙方建立租赁关系，租赁期限自2014年4月22日起至2024年4月21日止，租期10年。上海市浦东新区周浦供销合作社出具《转租证明》，同意原告对物业进行合法、合理的开发自营或招商等事业。
2014年5月6日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将租赁房屋租赁给被告，建筑面积约630平方米，房屋用途为商业，被告承诺只经营联华加盟店；租期6年，自2014年5月1日至2020年4月30日，原告同意自2014年5月1日起至2014年7月10日止为装潢免租期，自交房日起发生的水、电等费用由被告承担。若被告免租期内开业，免租期按实际计算，若被告原因终止合同，原告有权补收免租期租金；每年度税后租金76万元%2B2万元超市消费券，租金每两年度环比递增6%，先付后用，付六押一，即每年度4月20日、10月20日前付清下一期租金，第一年度(2014年5月1日至2015年4月30日)租金按92万元支付，其中2014年10月20日支付281,100元(扣除减免租金)，2015年5月1日至2016年4月30日半年度租金为38万元，2016年5月1日至2017年4月30日半年度租金为403,000元；本合同签订时，被告应向原告支付履约保证金8万元；水为每吨5.28元，电为每度1.25元，并按相关部门调价通知进行相应调整，物业费为每月每平方米1元(按国家规定相应调整)；租赁期内，因非被告引起的房屋结构损坏及属于房屋大修范畴的维修事项，由原告负责维修，费用由原告承担。该房屋的日常维护(非结构性维护)由被告负责，费用由被告承担；被告承租期间，每期租金、水电费等费用必须按时交纳，超出七天原告有权按日千分之三加收滞纳金，超过15天仍未交纳租金，原告有权收回房屋，被告损失由被告承担；被告逾期不支付租金、物业费、水电费等费用超过15天，原告有权单方解除协议；如一方违约时，则违约方应向守约方支付违约金，按当年度租金总额为标准作赔偿。
被告租赁房屋用于经营超市，超市内有一根铸铁污水管，被告将其包边成柱子形状，并在铸铁管上方四面包边。2016年6月铸铁管上方发生漏水现象，被告在包边上方放置水桶用于接水。被告向原告提出漏水问题，原告派员前往查看。后包边脱落，无法放置水桶，被告遂在地面放置脸盆等容器用于接水。2016年7月，租赁房屋中被告办公室上方，一节废弃的铸铁水管砸破吊顶后掉至地面，被告告知原告，要求解决上述问题。2016年8月，原告安排人员修理漏水问题，为此支付维修费3,200元。2016年8月28日，原告发微信称顶上漏水基本解决，要求被告明后天支付租金、物业费及电费。2016年9月8日，原告向被告寄送《告知函》，要求被告于2016年9月14日前支付2016年8月1日至10月31日的租金201,500元、2016年度物业费6,240元、2016年7-8月水电费25,095.68元、逾期交付租金的滞纳金88,373元(以欠付上述三个月租金、物业费及水电费为基数，按照日千分之三的标准计算)，如未按上述期限支付，原告将按照合同和法律规定，解除租赁合同，收回租赁房屋。2016年9月9日，被告收到上述《告知函》。2016年9月13日，被告支付7月电费12,463.68元，8月电费12,632元，合计25,095.68元。2016年9月18日，被告通过微信向原告发送《告知书》，称租赁房屋自开业之初就一直出现漏水问题，多次沟通未能妥善处理，2016年年初问题越来越严重，办公室所在位置也从天花板处掉落一段铁制水管，与原告沟通未果，故被告于2016年8月决定暂不支付当期房租，等原告先行履行义务，希望原告就漏水处装潢已大面积破损掉落问题做出赔偿或者修理，办公室无故掉落东西问题不能再发生，希望原告尽快排查与修复。2016年9月19日，原告向被告寄送《通知书》，告知被告解除租赁合同，收回租赁房屋。2016年9月20日，被告收到上述《通知书》。2016年10月12日，原告向本院递交诉状。2016年10月24日，本院组织双方进行诉前调解，因差距较大致调解不成。2016年11月，租赁房屋再次出现漏水问题，原告安排人员维修。
关于租金支付情况：2015年5月1日至10月31日的租金为38万元，被告于2015年4月28日支付19万元，2015年7月23日支付19万元；2015年11月1日至2016年4月30日的租金为38万元，被告于2015年11月4日支付19万元，2016年2月1日支付10万元，2016年3月1日支付9万元。2016年5月1日至10月31日的租金为403,000元，被告于2016年5月6日支付10万元，2016年5月26日支付101,500元。后被告于2016年9月29日支付10万元，2016年10月28日支付合计253,000元。
另查明，2016年1月14日，原告发短信要求被告在20日支付租金19万元。2016年4月13日，原告发短信要求被告在20日前支付5月1日至7月31日的租金201,500元。
审理中，原告申请证人马某某出庭作证。证人马某某陈述，其职业为水电工，2016年8月原告的许老板打电话称租赁房屋漏水要求证人上门查看。证人上门后发现确实存在漏水情况，租赁房屋开设超市，超市内一根柱子的一边漏水，有水滴落，地面有几个脸盆在接水。同时，柱子包边的一面已经脱落。经查看，漏水原因为三楼漏水，逐层下渗。11月份又报漏水，证人再次查看，发现系周边的水渗透过来。因为8月、11月的两次漏水要大修，证人无法处理，原告就聘请了专业人员在楼上维修。之前租赁房屋漏水涉及小的维修，均由证人来处理，2015年修复过，具体几次记不清楚，几次漏水的部位均系同一处，时间越久漏水原因越多，主要在楼上维修。此外，2016年7、8月，原告要求证人去租赁房屋中被告的办公室看看废弃水管问题，办公室原本系厕所，证人去过几次，有时因为被告办公，不让证人修理，有时被告不在，证人无法入内修理。原告还申请证人金某某出庭作证。证人金某某陈述，其为物业公司业务副总，关于租赁房屋内比较难处理的问题一般由原告的许老板委托证人处理。2016年8月12日许老板向证人报维修，次日证人带领单位两名技术人员去现场维修，租赁房屋中一根柱子的南边有渗水，在滴水，地面放置水盆接水，经查系2楼游戏房漏水，导致水渗到租赁房屋。8月修复完毕后，证人还去查看过三次，不再漏水，被告也将用于接水的盆拿走。2016年11月7日，许老板再次报漏水，次日证人再次前往维修，发现柱子南边及东边有渗水，也在滴水，因为4楼漏到3楼，3楼渗水到2楼，然后2楼慢慢渗透到1楼。11月修复完毕后，证人前往查看过两次均未再漏水。关于租赁房屋中办公室废水管掉落问题，证人曾和马师傅一起去现场看过，办公室虽然有人，但不开门。原告对于上述两位证人证言予以认可，并表示漏水并非原告维修义务，原告也积极予以修复，办公室由被告自行装修，废弃水管掉落与原告无关，且原告安排人员上门维修，被告不予配合。被告则表示对于证人所述废弃水管问题，办公室从未上锁，被告也没有不让维修工修理，维修前，也没有人通知被告。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。原告以被告未按约支付租金为由要求解除合同，被告以房屋漏水及废弃铸铁水管问题未解决为由延期支付租金。本院认为，租赁房屋存在漏水情况及废弃铸铁水管属实，漏水问题原告于2016年8月底左右维修，但对于废弃铸铁水管问题一直未能解决，因此被告并非无故延期支付2016年8月1日至10月31日租金，后被告也于2016年9月29日、10月28日将上述租金支付完毕，故对原告要求解除合同的诉请，本院不予支持。对于原告因合同解除而要求返还房屋、支付免租期租金、支付违约金及房屋占用费的诉请，本院亦不予支持。关于原告提出的根据合同约定漏水修复义务方为被告，废弃铸铁水管在吊顶上方，被告装修时应当发现并及时处理的主张，本院认为，《房屋租赁合同》虽约定房屋日常维护由被告负责，但从漏水原因及修复位置看，租赁房屋的漏水并非简单的日常维护，故仍应由出租方即原告负责维修。同时，原告作为出租方有义务保证租赁期间房屋处于适租状态，废弃铸铁水管从吊顶上方掉落地面，影响被告对租赁物的使用，原告应积极予以修复，故对原告的上述主张，本院不予支持。原告又称其安排人员上门维修废弃水管问题，但被告不予配合。对此，原告虽提供证人证言，但两位证人与原告有利害关系，其关于上门维修废水管受阻的证言，并无其他证据予以印证，故对原告的上述主张，本院不予采信。关于原告主张的滞纳金，因被告延期支付2016年8月1日至10月31日的租金系事出有因，故对原告主张的因延期支付上述租金所产生的滞纳金，本院不予支持。对于2015年5月1日至2016年7月31日租金的滞纳金问题，《房屋租赁合同》约定租金半年一付，即每年度4月20日、10月20日前付清下一期租金，被告辩称自2015年4月起原、被告口头约定租金变更为一季度(三个月)一付，结合原告发送短信及《告知函》的内容、被告实际支付租金的事实，可知自2015年5月1日起的租金，被告实际按季度即每三个月一付，原告也按季度催讨租金，故对被告的该项辩称，本院予以采信。关于变更后租金的支付时间，被告称双方并未明确具体时间，通常到月底原告催款后，被告安排付款，被告上述辩称，不符合常理，本院不予采信。结合《房屋租赁合同》原先约定的付款方式及原告催讨租金短信中提及的日期，本院认为租金先付后用，在20号之前付清下一季度(三个月)的租金，即2015年4月20日、7月20日、10月20日、2016年1月20日、4月20日前支付2015年5月1日至7月31日租金、2015年8月1日至10月31日租金、2015年11月1日至2016年1月31日租金、2016年2月1日至4月30日租金、2016年5月1日至7月31日租金。现被告延期支付2015年5月1日至2016年7月31日的租金，且无证据证明该延期支付行为经原告认可，故应当承担滞纳金，但日千分之一的支付标准过高，本院酌定延期支付租金的滞纳金标准为日万分之三。根据被告未按期付款的金额、应付租金日期及实际支付日期，上述期间应付滞纳金为4,525元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十条的规定，判决如下：
一、被告上海市浦东新区周浦镇新黎达食品经营部于本判决生效之日起十日内支付原告上海伽轶贸易有限公司逾期付款滞纳金4,525元；
二、驳回原告上海伽轶贸易有限公司的其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14,049元，减半收取计7,024.50元，由原告上海伽轶贸易有限公司负担6,974.50元，被告上海市浦东新区周浦镇新黎达食品经营部负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 祝 芬
二〇一六年二月十六日
书 记 员 王晔璐
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。