广西壮族自治区玉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）玉中民一终字第258号上诉人（一审原告）：邹某被上诉人（一审被告）：玉林市宏杰会展策划有限公司上诉人邹某因房屋租赁合同纠纷一案，不服北流市人民法院（2015）北民初字第220号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月29日受理后，依法组成由审判员陈敦文担任审判长，审判员吕海欢和代理审判员郑燕冰参加的合议庭，于2015年7月29日公开开庭审理了本案。书记员陈婷婷担任法庭记录。上诉人邹某，被上诉人玉林市宏杰会展策划有限公司（以下简称宏杰公司）的法定代表人姚少杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明：原告邹某于2013年9月28日与被告宏杰公司签订了《易购潮流城铺面联营租赁合同》，主要内容：被告将位于北流市城中路0034号易购潮流城商场一楼的82号铺位出租给原告使用，租赁期限为2年，自2013年10月1日起至2015年9月30日止，每月租金1600元，物业管理费每月100元；在签订合同时原告先向被告支付三个月的租金，以后按季度支付租金，实行先交租后使用的原则；在签订合同时原告应向被告交纳4800元的履约保证金，在合同期满后，原告在结清租金、水电费及交还商铺后10日内无息退还给原告，在原告拖欠被告的租金、水电费超过5日时，被告有权在原告交纳的履约保证金中直接抵扣，并书面告知原告，原告在收到书面抵扣通知之日起7日内补交足履约保证金，否则，被告有权解除合同，剩余的履约保证金作为违约金赔付给被告，原告拖欠租金、水电费等应当向被告支付的任何费用，每日按照拖欠费用总额的5‰向被告缴纳违约金；被告一次性向原告收取商铺的商场装修费4000元，商场装修费不退还；原告拖欠被告任何一项费用超过10日的，被告有权提前终止合同。本协议一式两份，签字后生效。原告及被告均在《易购潮流城铺面联营租赁合同》上签名或同时盖章、捺指印。被告向原告收取了合同的履约保证金4800元、商场装修费4000元、2013年10月至12月的租金及2013年10至12月的物业管理费共5100元、2014年1月至2月的租金2300元、2014年1月至2月的物业管理费200元。另查明，本案租赁房屋的所有权人为案外人北流市昌志商贸有限公司（以下简称昌志公司），其与被告在2013年7月17日签订《房屋租用协议》，将位于北流市城中路0034号整幢楼房出租给被告，昌志公司在2013年8月15日出具证明同意被告将商住一楼转租，在2014年6月19日出具证明说明被告因没有缴纳2014年3至5月份的租金而与被告解除合同，被告向其所缴纳的保证金不退还。2015年1月12日，邹某向一审法院起诉，请求：1、被告返还押金4800元、进场费4000元给原告；2、被告赔偿原告装饰装修费用、搬迁费用8645元。一审法院认为：两个房屋租赁合同的效力问题。昌志公司是本案租赁房屋的所有权人，其与被告宏杰公司所签订的《房屋租用协议》，为双方当事人的真实意思表示，内容没有违反有关法律、行政法规的禁止性规定，该合同依法成立有效。原告与被告宏杰公司所签订《易购潮流城铺面联营租赁合同》，也为双方当事人的真实意思表示，其内容除了违约金的约定过高外，其它内容没有违反有关法律、行政法规的禁止性规定，虽然被告的经营范围没有房屋租赁的范畴，但根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第十条“当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效，但违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的除外”的规定，因此认定该合同也依法成立有效，故对原告认为合同不成立的主张不予采信。昌志公司在2013年8月15日出具证明，同意被告对所租用的房屋有转租的权利，因此认定被告对易购潮流城一楼的铺面具有转租的权利。对于被告是否应该退还4800元的押金给原告。一审法院认为，原告所称的押金根据合同的约定其实是履约保证金。原告没有提供其已缴纳了2014年3月及以后租金的证据，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条的规定，当事人对自己提出的主张应当及时提供证据加以证实，因此认定原告没有缴纳2014年3月及以后的租金，虽然原告主张被告因快要关闭了，只要求原告交纳到2014年2月份的租金，不用再缴纳3月后的租金，但原告承认收到被告在2014年3月11日发出的含有催缴租金及从履约保证金中抵扣租金内容的通知，说明被告还要原告缴纳3月及以后的租金。原告确认收到被告在2014年4月11日发出的商场关闭通知，因此认定原告在被告发出通知时还没有撤离被告的商铺，故对原告认为其在2014年3月26日已经撤离被告的商铺的主张不予采信。根据被告在2014年4月11日发出的通知要求，被告要求原告在4月28日前全部撤离，故认定被告给予原告撤离商铺宽限期限为一个月，即为4月份，因此原告还应缴交3月份的租金，故对被告认为原告还欠被告3月至5月的租金抗辩不予采信；被告在2014年1月份收取了原告缴交的2014年1月份与2月份两个月的租金共2300元，被告在诉讼过程认为这是原告应交的租金，即每月租金为1150元，而合同原来约定的租金为1600元；因此认定被告已经对原告在2014年的租金作了相应的调整，调整为每月1150元，因此原告还欠被告的租金为1150元；根据原、被告双方签订的合同第三条3.3.2款约定，原告所拖欠被告租金时，被告有权在原告交纳的履约保证金中直接抵扣，而且被告已经发出了抵扣通知书，因此原告的4800元履约保证金在抵扣了租金1150元后，还剩下3650元，故对原告要求被告返还押金4800元的诉讼请求不予支持，支持退还3650元的履约保证金。关于被告是否应该退还4000元的商场装修费给原告。一审法院认为，原告所称的进场装修费实际是双方签订的合同约定的商场装修费；根据原、被告双方签订的《易购潮流城铺面联营租赁合同》第三条3.4款约定，商场装修费是不退还的，故对原告要求被告退还商场的装修费4000元的诉讼请求不予支持。关于被告是否应该赔偿装饰装修费用及搬迁费用8645元给原告。一审法院认为，对承租铺面进行装修和搬迁为承租人承租铺面进行经营应投入的成本，应由承租人自行承担；被告作为出租人对原告的此装修投入的数额不予认可，且原、被告双方签订的合同中，对此装修损失的负担亦没有约定，故原告的该主张，理由不成立，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条的规定，判决：一、被告玉林市宏杰会展策划有限公司退还履约保证金3650元给原告邹某；二、驳回原告邹某的其他诉讼请求。本案案件受理费236元，减半收取118元，由被告玉林市宏杰会展策划有限公司负担25元，原告邹某负担93元。上诉人邹某不服一审判决，上诉称：一、被上诉人在与被上诉人签订租赁合同中，故意隐瞒其未获得房屋所有权人同意转租的事实，存在欺诈行为。上诉人在经营过程中，逐步获悉被上诉人并不能保证上诉人及所有租铺能获得稳定的租赁经营权。在发现被上诉人欺诈及经营状况恶化后，上诉人和其他租户行使不安抗辩权，暂缓交2014年3月以后的租金。上诉人仅从3月份缓交租金，但被上诉人于2014年3月25日即发出了商场关闭通知书，说明被上诉人财务状况恶化，上诉人行使的权利是合适的和有法可依的。二、由于被上诉人在签订合同时存在欺诈行为，根据合同法第五十二条之规定，上诉人认为双方所签订的合同是无效的。三、被上诉人应退还上诉人履行合同过程中所造成的经济损失。关于进场装修费4000元，上诉人认为是被上诉人自己分隔为一间间铺面，是可以租铺合同期满后不用拆除而获得使用的设施，因此进场费应退回。上诉人租到铺位后，另投巨资对铺面进行装修，仅半年多即被告知商场关闭，由此造成的损失，被上诉人应予支付。请求：撤销北流市法院（2015）北民初字第220号民事判决，重新作出公正的判决。被上诉人宏杰公司答辩称：一、对于合同履约保证金，根据合同第3.3.2条和第3.3.3条约定“乙方拖欠租金、水电费超过5天，从保证金中直接抵扣，并书面通知乙方，乙方应在书面抵扣通知起7日内补足保证金。否则甲方有权解除合同，收回商铺，且其余的租赁保证金作为违约金赔付给甲方”。我方已经书面通知上诉人，催促其交租金，但其一直不理睬和拒绝交3、4月份的租金。二、对于商场装修费，因商场是全新装修，投入巨大，合同约定要收取商场装修费，且不退还，上诉人是同意的，不存在欺诈行为。上诉人主张“而获得可长期继续使用的设施”，我方认为前提条件是只要上诉人按时交租金，当然可以获得长期使用，如果不交租金又想长期占用商铺是不能实现的。上诉人不交租金及水电费是严重违约行为，是其违约在前。三、我方不存在故意隐瞒真实情况和欺诈行为。1、在商铺招商期间，我方向社会公开过招商的有关证件和相关信息；2、房东一直都知道我方的经营情况，并同意认可我方分租小面积商铺给小商户经营使用，也不违反我方与房东的合同约定。且房东也亲自到商场走过几次，对商场的基本情况是了解的；3、从常识来说，作为房东关心的是租户是否按时交付租金，否则只能撤走换人。如果房东不同意转租，我方经营商场10个月时间是无法隐瞒的。四、商场倒闭的主要原因是租户集体不交租金，我方从来没有发过3、4月份租金不用交的通知和说法。由于商场内绝大部分租户拒绝交租金，我方也没有钱交租金给房东，造成我方对房东也出现合同违约行为。商场是4月30日停业的，关闭前，我方商场工作人员多次发书面通知，多次当面催促租户交租金，但都没有商家主动交租金及水电费，房东以我方不按时交租金合同违约为由，于2014年6月终止与我方的合同，收回房屋，并用我方所交的保证金24万元抵扣3、4、5月份的租金，造成我方巨大的经济损失。请求二审法院维持原判。综合诉辩双方的意见，归纳本案的争议焦点为：1、上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同是否有效；2、在履行本案合同过程中，是谁存在违约行为；3、被上诉人应否退还押金、进场费及赔偿装修费、搬迁费给上诉人。二审中，上诉人邹某没有新的证据向本院提交。被上诉人宏杰公司向本院提交如下证据：1、北流供电公司2014年4月22日发出的停电通知书，欲证实商场营运至2014年4月30日，因无钱交电费，供电公司拆走电表；2、邹某欠交电费记录，欲证实邹某拖欠商场的水电费；3、房东出具的收条，欲证实房东用宏杰公司所交的保证金抵扣租金。上诉人邹某经质证，认为：对证据1的真实性无异议，但供电公司停电通知单与本案无关；对证据2有异议，2014年3月25日宏杰公司书面通知停水停电，我方在3月份已经搬走，宏杰公司主张我方拖欠4月份水电费没有根据；对证据3的真实性有异议，没有收据或发票证实，且在签订合同时，我方多次要求对方出示与房东签订的合同，但对方迟迟未能出示。本院认为：证据1、3与本案无关，证据2为单一证据，无其他证据佐证，证据3不能作为本案认定事实的依据。经审理查明：一审判决认定的事实属实，本院予以确认。另查明：《易购潮流城铺面联营租赁合同》第3.4.1条约定“……商场装修费不退还，属于商场的装修物品及有关设施为甲方所有。”本院认为：宏杰公司经房屋的所有权人昌志公司的同意将商场一楼分片出租，并与邹某签订了《易购潮流城铺面联营租赁合同》，为双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律的禁止性规定，该合同依法成立有效。对于邹某主张宏杰公司与其签订合同时，故意隐瞒未获得房屋所有权人同意转租，存在欺诈行为，双方所签订的合同无效的问题，宏杰公司提供了房屋所有权人同意转租的证明，邹某所主张的“欺诈行为”亦不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，对邹某此主张，本院不予支持；对于邹某上诉主张其不交租金是行使不安抗辩权的问题，依照《中华人民共和国合同法》第六十八条之规定，行使不安抗辩权应有确切证据证明，本案在履行合同过程中，邹某没有确实证据证明宏杰公司无法继续履行合同出租铺面给其使用的情况下，滥用不安抗辩权，拒绝交纳租金，属合同违约的行为，应承担相应的违约责任；对于履约保证金（押金）问题，一审法院根据合同约定，将邹某所交履约保证金抵扣了其欠交租金后，判令宏杰公司返还剩余的履约保证金给邹某正确，本院予以维持；对于商场装修费问题，虽然合同约定商场装修费不予退还，并由于邹某的原因导致合同解除，但双方合同约定的租期是2年，邹某所交商场装修费本意是在租赁的两年期间内可以使用商场设施，而邹某才得经营了几个月。在合同约定商场装修物品归甲方即宏杰公司的情况下，在押金抵扣完所欠的租金之前和在邹某可采取支付违约金补救的情况下，宏杰公司便关闭商场存在违约行为。基于公平、合理原则，本院认为，商场装修费应由双方各承担一半为宜，宏杰公司应退还一半商场装修费给邹某；对于装饰装修费用及搬迁费用的问题，本院认为，上述费用为承租人承租铺面进行经营应投入的成本，合同对此没有约定，且宏杰公司对装修费损失不认可、邹某对搬迁费的支出没有提供相应的证据，应由邹某自行承担，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：一、维持北流市人民法院（2015）北民初字第220号民事判决第一项；二、撤销北流市人民法院（2015）北民初字第220号民事判决第二项；三、玉林市宏杰会展策划有限公司退还商场装修费2000元给邹某；四、驳回邹某的其他诉讼请求。一审案件受理费118元，二审案件受理费240元，合计358元，由上诉人邹某负担242元，玉林市宏杰会展策划有限公司负担116元。上述债务，义务人应于本案生效判决送达之日起10日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。本判决为终审判决。审判长陈敦文审判员吕海欢代理审判员郑燕冰二〇一五年八月十八日书记员陈婷婷