安徽省铜陵市狮子山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）狮民二初字第00653号
原告:杨俊玲。
委托代理人：夏海涛，铜陵市狮子山区东郊办法律服务所法律工作者。
被告:陆双国。
委托代理人：管文虎，安徽古圣律师事务所律师。
原告杨俊玲诉被告陆双国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月16日立案受理。由审判员丁爱平适用简易程序于2015年12月17日、2016年1月22日公开开庭进行了审理。2015年12月17日，原告杨俊玲及其委托代理人夏海涛和被告陆双国的委托代理人管文虎到庭参加诉讼；2016年1月22日，原告杨俊玲及其委托代理人夏海涛和被告陆双国及其委托代理人管文虎到庭参加诉讼。2015年12月17日至2016年1月17日为调解期间，不计入审限。本案现已审理终结。
杨俊玲诉称：2011年5月30日，杨俊玲与陆双国在铜陵时代市场管理有限公司（以下简称时代公司）的见证下签订《商铺租赁协议》，约定杨俊玲将位于铜陵大市场16栋16b25号商铺出租给陆双国，面积65平方米，第一年度租金每平方米21元，第二年度后租金价格双方协商，不高于市场指导价，租期从2011年6月1日起至2015年5月31日止，租金支付方式为第一年度在协议签订时一次性付清，第二年度及以后年度的租金在每年的6月1日前付清，陆双国承担租赁房屋的水电、物业服务等费用，租赁期满后，陆双国恢复房屋装修时拆除的隔墙及其它附属设备设施，双方约定违约金5000元。合同签订后，杨俊玲依约履行了合同义务，陆双国也交纳了租赁期限内的租金，但从2014年7月1日起陆双国就不交纳物业费，到2015年9月30日已欠物业费1554元，并且，租赁合同到期后的房租也不交纳，也不书面要求续租。杨俊玲多次催讨无果，以致双方发生纠纷并报警处理，现陆双国将商铺锁起来，没有音讯，导致杨俊玲的损失不断扩大。现杨俊玲诉至法院请求判令：1、陆双国腾空位于铜陵大市场16栋16b25号的房屋，将房屋恢复原状，并返还给杨俊玲；2、陆双国支付杨俊玲的租金损失（从2015年6月1日起按每月1820元计算至交还房屋时止）和物业服务费1658元；3、判令陆双国支付杨俊玲违约金5000元；4、本案诉讼费用由陆双国负担。
陆双国在庭审中辩称：1、杨俊玲的诉称没有事实依据，在合同到期前一个月，陆双国向杨俊玲要求退租，杨俊玲不愿意退还履约保证金5000元，发生争议，对租赁期满后发生的租金和物业服务费，是由杨俊玲原因造成的，应由杨俊玲承担相关费用，陆双国不应承担；2、杨俊玲诉讼请求的物业费合同约定由时代公司收取，与杨俊玲没有关系，不应支持；3、陆双国没有违约事实，约定的违约金过高，并且也不应由陆双国承担；4、陆双国与时代公司于2010年签订租赁协议时，房屋的状态与现在是一致的，2011年，杨俊玲购买该房时的状态与现在是一致，陆双国不存在恢复房屋的原状。
经审理查明：2010年5月7日，时代公司与陆双国签订《商铺租赁协议（二）》，主要约定，1、时代公司出租的商铺（仓库）位于铜陵大市场16栋16b25号，面积65平方米，租期为2010年6月1日至2015年5月31日，租金为18元每平方米；2、如果时代公司将房屋所有权转移给他人时，时代公司必须在一个月前书面通知陆双国，时代公司必须在房屋买卖合同中约定，本协议对新的房屋产权人继续有效。时代公司、陆双国与新房屋产权人签订三方《商铺租赁协议》，本协议自新协议生效时终止。杨俊玲购买了该商铺并于2011年7月22日在房产部门办理了产权登记手续。
2011年5月30日，杨俊玲、陆双国、时代公司签订《商铺租赁协议（一）》，主要约定：1、杨俊玲出租的商铺位于铜陵大市场16栋16b25号，面积65平方米，租期2011年6月1日至2015年5月31日，陆双国向杨俊玲支付租金，第一年度按每月每平方米21元收取租金，以后由双方协商租金价格，房租价格最高不高于市指导价，承租期间的水电费由陆双国承担，物业费由陆双国支付给时代公司；2、为保证陆双国在承租期间能够服从时代公司和对杨俊玲房屋的合理使用，陆双国需向杨俊玲交纳履约保证金5000元；3、陆双国若不按约定及时足额缴纳物业服务费、水费等应缴费用的，时代公司有权采取一切措施停止陆双国经营，杨俊玲应承担连带责任，履约保证金不再退回，并且，合同到期或者其它原因终止，陆双国拒不搬出、让出经营场所的，陆双国向杨俊玲比照合同约定房租的两倍交纳；4、陆双国若在约定期限内没有书面要求续租，杨俊玲、时代公司视为陆双国到期不再续租，陆双国必须无条件将所租赁的商铺在2015年5月31日之前归还给杨俊玲；5、租赁期满陆双国不再续租或者因陆双国原因提前终止合同的，陆双国不得以任何理由破坏原装修设施，并恢复装修时拆除的隔墙及其它附属设备设施，杨俊玲不补偿陆双国的装修费用，三方在协议期满前一周清理租赁期间费用，三方人员在市管理公司办理退房手续，杨俊玲将清算后应返还的保证金余额退还给陆双国。
合同签订后，杨俊玲将商铺交付给陆双国，陆双国也依约交付了承租期间的租赁费，2011年6月15日，陆双国向杨俊玲交纳了5000元房租保证金。从2015年6月1日开始陆双国未交纳租赁费并且双方也未办理交房手续，陆双国尚欠部分物业费未交，杨俊玲也未交纳该物业费，陆双国提交照片上反映涉案的商铺被二把锁锁住，庭审中，杨俊玲也自认其中一把锁系杨俊玲锁的。
上述事实，有杨俊玲提供房产证、《商铺租赁协议（一）》，陆双国提供的收条、《商铺租赁协议（二）》、照片等证据，经庭审举证、质证，并结合当事人的陈述予以认定。
本院认为：杨俊玲、陆双国、时代公司三方所签订的《商铺租赁协议（一）》系三方真实意思表示，且内容未违反法律法规禁止性规定，合法有效，三方均应按约定履行各自义务。杨俊玲依约履行了自已的义务，陆双国合同到期后，未按约定将房屋返还给杨俊玲，显属违约，应承担相应的违约责任。杨俊玲起诉要求陆双国腾空位于铜陵大市场16栋16b25号的房屋，将房屋返还给杨俊玲，符合合同和法律规定，本院予以支持。杨俊玲要求陆双国支付租金{从2015年6月1日起按每月1820元（65平方米28元）计算至交还房屋时止}和物业服务费1658元的诉讼请求，本案双方合同约定每月每平米21元计算租金，租期到期后，陆双国拒不让出经营场所的，陆双国向杨俊玲比照类合同约定房租的两倍交纳租金，而本案杨俊玲要求按每月每平方米28元（即每月1820元）计算房租损失，未超过合同约定标准，本院予以支持；对于物业费，陆双国在庭审中辩称物业费应向时代公司缴纳，并且，杨俊玲也未交纳该物业费，该辩称符合合同约定，对物业费的诉讼请求，本院不予支持。杨俊玲要求陆双国承担违约金5000元，陆双国认为违约金约定过高，合同约定陆双国不及时缴纳物业服务费和房租，房租保证金5000元不予退回，杨俊玲未举证明陆双国因违约而遭受财产损失，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行的情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定陆双国应支付杨俊玲违约金2500元，应退还的2500元在逾期租金损失中予以扣除。杨俊玲要求陆双国将商铺恢复原状的诉讼请求，本案合同约定租赁期满后，恢复装修时拆除的隔墙及其他附属设备设施，陆双国在庭审中辩称，与杨俊玲签订协议之前，隔墙及其附属设备设施已存在，而杨俊玲也未提供陆双国在承租前房屋的具体状态和该隔墙是否是陆双国装修所致，该诉讼请求，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告陆双国于本判决生效后十日内腾空位于铜陵市铜陵大市场16栋16b25号的房屋，并返还给原告杨俊玲。
二、被告陆双国于本判决生效后十内支付原告杨俊玲租金损失（从2015年6月1日起按每月1820元计算至返还房屋时止，扣除应退还给陆双国的房租保证金2500元）；
三、驳回原告杨俊玲的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费340元，减半收取170元，由原告杨俊玲负担20元，被告陆双国负担150元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。
审判员 丁爱平
二〇一六年三月十五日
书记员 胡婷婷
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第六十条--当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十九条--当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。
当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。
第一百零七条--当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条--当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条--
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。