广西壮族自治区北海市海城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民一初字第1722号
原告：广西壮族自治区基础测绘地理信息基地服务中心，住所地南宁市青秀区建政路*号。
法定代表人：蒋熠奇，副主任。
委托代理人：钟新强，广西桂海天律师事务所律师。
委托代理人：陈炎坤，广西桂海天律师事务所实习人员。
被告：北海市海华休闲会所，住所地北海市贵州路35号。
法定代表人：苏维芳，总经理。
委托代理人：梁春雷，广西汇百川律师事务所律师。
原告广西壮族自治区基础测绘地理信息基地服务中心诉被告北海市海华休闲会所房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月30日受理后，依法组成由代理审判员沈海浪担任审判长，人民陪审员苏家莲、高振理参加的合议庭，于2015年5月11日公开开庭审理。原告广西壮族自治区基础测绘地理信息基地服务中心的委托代理人钟新强、陈炎坤、被告北海市海华休闲会所的委托代理人梁春雷到庭参加诉讼。被告于答辩期限内以本案讼争的房屋价值高达2千万属于本辖区内重大案件应属北海市中级人民法院管辖为由提出管辖权异议申请，本院经审查后依法驳回了被告的异议申请，被告为此上诉至北海市中级人民法院，北海市中级人民法院经审查后依法驳回了被告的上诉，维持原裁定。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2010年12月23日签订一份《承包租赁合同》，约定将原告所有的位于北海市贵州路34号北海测绘大厦的第一层接待大厅西头靠电梯部分第四层至第九层全部房间面积约2600平方米以及在上述范围内的现有被告认为正常使用的附属设备、设施及院内员工楼四、五层共14间房屋租赁给被告使用，该合同第二条明确约定租赁期限为三年（从2011年1月1日至2013年12月31日），如国家政策许可可以延续到2015年12月31日止等等。合同履行过程中，因国家政策变动，原告于2014你那7月14日向被告发出《终止合同通知书》，并要求被告在接到通知之日起10日内自行搬离租赁场地。被告在接到通知后，于同月21日委托北海市企业律师顾问协会的人员来给原告发来《律师函》，同月23日被告也给原告发来《关于终止合同通知书的复函》，这两函件均不同意终止合同并要求原告继续履行合同。原告收到这两份函件后，委托广西桂海天律师事务所发出《律师函》，再次敦促被告自行搬离租赁场地并与原告协商合同解除后的善后事宜，但被告收到后一直置之不理。同时，从2014年7月被告曾向原告交纳今年第三季度租金81570元，原告为达成解除合同目的于同年8月5日将该租金退回给被告，故从2014年7月开始至今被告没有交纳场地租金。另经核实，被告已于2012年2月29日被工商部门吊销了营业执照。原告认为，双方租赁合同约定的租赁期限在2013年12月31日已经到期，虽然第二条约定本合同租期可延长至2015年12月31日止，但该租赁的延长是附有条件的，即国家政策许可的情况下才可延长。而早在双方签订租赁合同前的2006年5月30日，财政部就下发了《行政单位国有资产管理暂行办法》，该办法第二十四条明确规定“行政单位拟将占有、使用的国有资产对外出租、出借的，必须事先上报同级财政部门审核批准。未经批准，不得对外出租、出借。”因广西未制定具体实施办法，故双方在2010年12月23日签订租赁合同时原告没有报同级财政部门审批。但到2012年8月18日，广西区财政厅下发了《自治区本级行政事业单位国有资产使用管理暂行办法》，该办法第三十三条规定“自治区本级行政事业单位将单位占有使用的国有资产对外出租、出借的，无论是本单位实施，还是委托后勤服务单位或其他单位实施，都应按照规定程序履行报批手续，未经批准，不得出租、出借。”最近，广西区财政厅又印发《关于开展自治区本级行政事业单位国有资产管理检查工作的通知》，明确从今年6月15日至7月31日要对行政事业单位国有资产管理情况进行检查，按照前述规定及通知，双方租赁合同中约定的“国家政策许可”的情况已不复存在。正是基于这一情况，原告才通知被告要终止与被告签订的租赁合同。为此请求：1、请求解除原告与被告于2010年12月23日签订的《承包租赁合同》；2、判令被告在法院作出解除该《承包租赁合同》的裁判法律文书生效后搬离并将租赁的房屋交给原告；3、判令被告支付占用租赁房屋的租金99696元（从2014年7月1日至2014年10月20日止，此后至被告搬离租赁房屋之日的租金另行计算；4、本案诉讼费用由被告承担。
原告对其主张在举证期限内提供的证据有：1、《承包租赁合同》，证明原告将涉案房屋租赁给被告；2、《终止合同通知书》，证明原告因国家政策不许可，通知被告终止于2010年12月23日签订的《承包租赁合同》；3、《律师函》，证明被告不同意搬离涉案的房屋并要求原告继续履行合同；4、【关于终止合同通知书的复函】，证明内容同上；5、《律师函》，证明原告再次督促被告搬离租赁房屋；6、建行客户专用回单，证明原告把被告交纳的2014年7-9月的租金退回给原告。
被告辩称：一、海华会所与测绘中心之间的承包租赁合同的法律关系明确，根据合同约定和双方当事人的行为，租赁期限依照合同约定应当延续到2015年12月31日止。测绘中心于2010年12月23日和海华会所签订的承包租赁合同是双方真实意思表达，合法有效，对双方具有法律上的约束力。合同中双方约定：“第二条：租赁期限为叁年。从2011年元月1日至2013年12月31日，如国家政策许可可以延续到2015年12月31日止。”和“第三条…从2014年元月1日起每年租金按递增5%计算”。2013年12月31日，合同到期后。测绘中心并没有收回出租房屋，相反还按“第三条…从2014年元月1日起每年租金按递增5%计算”的约定，收取了海华会所支付的2014年元月至2014年6月的租金。海华会所则继续交付租金并使用房屋继续经营。上述情况说明合同的双方当事人用自己的实际行为表明同意并且确认了“第二条：…如国家政策许可可以延续到2015年12月31日止。”的合同约定，租赁期限依照合同约定应当延续到2015年12月31日止。二、测绘中心单方违法终止合同和收回房屋的行为已经违反双方的合同约定和相关法律法规的规定，严重侵害了海华会所的合法权益，依法应当承担违约责任。测绘中心单方要求终止合同的行为，已经违反了我国《民法通则》第一百零六条和《合同法》第八条和第一百零七条的规定，依法应当承担继续履行承包租赁合同的义务。三、测绘中心拒收租金，是违约行为，不是海华会所不按时交付租金，其法律后果应由测绘中心承担。四、《行政单位国有资产管理暂行办法》第二十四条不能成为测绘中心单方面终止《承包租赁合同》的法律依据。（一）《行政单位国有资产管理暂行办法》适用范围为行政单位，而不包括含测绘中心在内的事业单位。《行政单位国有资产管理暂行办法》第二条：“本办法适用于各级党的机关、人大机关、行政机关、政协机关、审判机关、检察机关和各民主党派机关（以下统称行政单位）的国有资产管理行为。”，很明显，测绘中心是事业单位，不在其中。（二）含测绘中心在内的事业单位适用的是《事业单位国有资产管理暂行办法》。而《事业单位国有资产管理暂行办法》的规定是允许事业单位国有资产对外投资、出租、出借、担保。《事业单位国有资产管理暂行办法》第十九条：“事业单位国有资产的使用包括单位自用和对外投资、出租、出借、担保等方式。”、第二十一条：“事业单位利用国有资产对外投资、出租、出借和担保等应当进行必要的可行性论证，并提出申请，经主管部门审核同意后，报同级财政部门审批。法律、行政法规另有规定的，依照其规定。事业单位应当对本单位用于对外投资、出租和出借的资产实行专项管理，并在单位财务会计报告中对相关信息进行充分披露。”、第二十二条：“财政部门和主管部门应当加强对事业单位利用国有资产对外投资、出租、出借和担保等行为的风险控制。”、第二十三条：“事业单位对外投资收益以及利用国有资产出租、出借和担保等取得的收入应当纳入单位预算，统一核算，统一管理。国家另有规定的除外。”都说明国家是允许事业单位国有资产对外投资、出租、出借、担保的，而非禁止。只不过是要求履行相应手续如进行必要的可行性论证、出申请、主管部门审核同意、同级财政部门审批等。若测绘中心未履行相应手续就出租，显然过错在于测绘中心，违约责任理应不该由海华会所来承担。（三）《行政单位国有资产管理暂行办法》和《事业单位国有资产管理暂行办法》施行时间都为2006年7月1日，《承包租赁合同》的签订时间为2010年10月23日，所以不能成为单方面终止《承包租赁合同》的法律依据。双方签订《承包租赁合同》时间为2010年10月23日，此时《行政单位国有资产管理暂行办法》和《事业单位国有资产管理暂行办法》都已经施行四年之久。广西基础测绘地理信息基地服务中心作为国家正规的事业单位，应该不会违反国家政策、法律、行政法规、地方规定、上级主管制度与海华会所签订《承包租赁合同》，从另一个侧面说明，《承包租赁合同》是不违反国家政策、法律、行政法规、地方规定、上级主管制度的，故《行政单位国有资产管理暂行办法》和《事业单位国有资产管理暂行办法》不会成为单方面终止《承包租赁合同》的法律依据，因为时间上不合。五、《自治区本级行政事业单位国有资产处置管理暂行办法》第三十三条不能成为测绘中心单方面终止《承包租赁合同》的理由的法律依据。综上所述，测绘中心的诉讼请求违背事实真相，不符合法律规定，测绘中心依法应当继续履行合同。恳请法庭在查明事实的基础上，依法审理，公正裁决，以维护答辩人的合法权益，维护正常的经济秩序。
被告向本院提交的证据有：1、被告缴纳2014年1-3月房租银行汇款凭证和原告开具发票，证明2013年12月31日，租赁合同到期后，原告并没有收回出租房屋，相反还按“第三条。从2014年元月1日起每年租金按递增5%计算”的约定，收取了被告支付的2014年1月至2014年3月的租金，而被告则继续交付租金并使用房屋继续经营，证明原被告双方用自己的实际行动表明同意并且已确认和已实际履行“第二条：国家政策许可可以延续到2015年12月31日止。”的租赁合同约定，租赁期限依照合同约定应当延续到2015年12月31日止；2、被告缴纳2014年4-6月房租银行汇款凭证，证明被告按时支付给原告2014年4-6月房租；3、被告缴纳2014年7-9月房租银行汇款凭证，证明被告按时支付给原告2014年7-9月房租，但原告自行退回，并非是被告违约；4、被告缴纳2014年10-12月房租银行汇款凭证，证明被告按时支付给原告2014年10-12月房租。
经开庭质证，被告对原告举证证据的质证意见：对证据1的真实性、合法性、关联性没有异议，但是租赁期限按双方合同约定应该顺延到2015年12月31日；对证据2-5的真实性没有异议，对证明内容有异议，不是国家政策不许可；对证据6的真实性、合法性、关联性没有异议。
原告对被告举证证据的质证意见：对证据1-4的真实性没有异议，但是不能证明被告的观点，不能以原告继续收取租金就认为这是合法的就能继续租赁下去。
本院认证如下：对上述双方无异议的证据，本院予以采信。对对方提出异议的证据，因对方未能提交相反证据予以反驳，且其与本案有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。
据此本院确认以下法律事实：2010年12月23日，原、被告签订《承包租赁合同》一份，载明由原告作为甲方，被告作为乙方，约定由甲方将其所有的位于北海市贵州路34号测绘大厦第一层接待大厅西头靠电梯的一部分，第四层至第九层全部房间，面积约2600平方米及在上述范围内的现有乙方认为正常使用附属设备、设施（详见清单）及院内员工楼四、五层共14间房间租赁给乙方，合同第二条约定：“租赁期限为三年，自2011年1月1日至2013年12月31日，如国家政策许可可以延续到2015年12月31日止。”第三条约定：“租金的计算。2011年1月1日至2013年12月31日期间每年租金按30万元交纳（其中2011年1月1日-2月28日为装修时间减两个月租金），从2014年1月1日起每年租金按递增5%计算。”第四条还约定，“租赁期间，乙方租金每年分四期交给甲方，每期交当年租金的25%，第一期租金在签订合同后5天内交纳，以后每季度租金在上期租赁期满前5天内交纳，若乙方在上期租赁期满后5天还不向甲方交纳下一期租金，甲方有权按应交未交租金的每日万分之五收取乙方的违约金，未经甲方许可超过1个月未交租金，甲方有权解除合同，乙方所投入的装修物无偿归甲方所有。”等内容。上述合同签订后，原告即按约将租赁物交付给了被告使用至今。
另查明，2014年7月22日，被告收到原告向其发出的《终止合同通知书》一份，内容为：“北海市海华休闲会所：我中心于2010年12月23日与贵会所签订一份关于租赁北海市贵州路34号测绘大厦部分房产的《承包租赁合同》，其中合同第二条约定：“租赁期限为三年，从2011年1月1日至2013年12月31日，如国家政策许可可以延续到2015年12月31日。”签收合同签订及2013年12月31日后，贵会所一直继续经营至今。现我中心根据《广西壮族自治区行政事业单位国有资产管理办法》第十七条的规定，以及贵我双方签订的《承包租赁合同》第二条、第五条的规定，正式通知贵会所：即日起终止双方于2010年12月23日签订的《承包租赁合同》，并请贵会所在收到本通知之日起10日内自行撤离租赁场地，双方可就终止合同后的其他善后事宜协商解决；否则，我中心将按照法律途径处理。”同月23日，被告复函原告不同意解除上述租赁合同并要求继续延租到2015年12月31日止。同月8月7日，原告再次向被告发出律师函要求解除双方签订的租赁合同。
再查明，被告自签订租赁合同后按约支付租金给原告至2015年3月份止，但原告退回了2014年7、8、9月份的租金予被告。
本案系房屋租赁合同纠纷，本案的争议焦点为：一、原、被告签订的《承包租赁合同》是否应予解除？二、原告要求被告腾退房屋及支付租金的诉讼请求有无依据？
关于第一个焦点问题，本院认为，原、被告签订的《承包租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，是合法有效的合同，双方均应按合同约定履行各自的义务。依据《承包租赁合同》第二条“租赁期限为三年，从2011年1月1日至2013年12月31日，如国家政策许可可以延续到2015年12月31日。”之约定，原告在2013年12月31日后仍继续收取被告按约支付的2014年的相应租金，故原告的行为应视为同意被告续租至2015年12月31日，双方未续签新的租赁合同并不影响双方租赁关系的延续，原、被告仍应按《承包租赁合同》的约定履行各自的义务。现原告主张国家政策不许可而要求解除合同，但该约定并不是合同解除的要件，故原告主张解除双方签订的《承包租赁合同》的诉讼请求缺乏事实、法律依据，本院不予支持。
关于第二个焦点问题，因合同尚未解除，故原告主张被告腾退房屋的诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。但被告仍应按约向原告支付相应的租金，依据合同关于租金的计算标准、支付时间的约定，被告应向原告支付已逾期的2014年7、8、9月份及2015年4、5、6月份的租金，2014年的月租金计算标准为：300000元＊1.05／12个月=26250元；2015年月租金的计算标准为：315000元＊1.05／12个月=27562.5元，则被告应向原告支付尚欠的租金为：26250元／月＊3个月（2014年7、8、9月份）＋27562.5元／月＊3个月（2015年4、5、6月份）=161437.5元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，判决如下：
一、被告北海市海华休闲会所须支付2014年7、8、9月份及2015年4、5、6月份的租金共计161437.5元给原告广西壮族自治区基础测绘地理信息基地服务中心；
二、驳回原告广西壮族自治区基础测绘地理信息基地服务中心的其他诉讼请求。
案件受理费2292元，由被告负担（该款原告已向本院预交，被告在履行上述义务时一并付还给原告）。
上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费2292元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 沈海浪
人民陪审员 苏家莲
人民陪审员 高振理
二〇一五年七月十三日
书 记 员 王秀珍
附：本判决书引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”