重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝五中法民终字第05281号
上诉人（原审被告）包代碧。
上诉人（原审被告）张家林。
被上诉人（原审原告）重庆永缘物业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区科园一路6号渝高未来大厦11楼1-7号，组织机构代码76267630-6。
委托代理人颜君，重庆潜卫律师事务所律师。
委托代理人刘文勇，重庆潜卫律师事务所律师。
上诉人包代碧、张家林与被上诉人重庆永缘物业管理有限公司（以下简称永缘物管公司）物业服务合同纠纷一案，重庆市渝中区人民法院于2014年9月15日作出（2014）中区法民初字第05408号民事判决。包代碧、张家林不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭询问审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明：2007年8月20日，永缘物管公司与重庆永缘房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定：永缘房地产开发公司选聘永缘物管公司对“永缘·城市交响”商住小区实施前期物业管理服务，合同期限自2007年8月20日起至2010年8月19日止；物业服务费住宅按建筑面积1元／平方米·月收取，业主应在每月前20日内履行交纳义务，否则，业主应按未交金额每日千分之三的标准向永缘物管公司支付违约金。共用的专项设备运行的能源消耗应独立计量核算，合理向业主分摊计收。本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人。该合同还对双方的其他权利和义务进行了约定。2007年8月23日，该合同取得重庆市渝中区房地产管理局颁发的前物备（2007）第8号《前期物业管理服务合同备案证明》。2010年7月15日，永缘物管公司与重庆永缘房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同补充协议》，将《前期物业服务合同》的合同期限延长至2013年12月31日。
2013年8月13日，茶亭村居委会（甲方）与永缘物管公司（乙方）签订《重庆市物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方就坐落于重庆市渝中区医学院路8号的永缘V8实施本物业区域的物业管理服务，合同期限为3年，自2013年8月13日起至2016年8月12日止。物业服务的主要内容为物业共用部分的日常维修、养护和管理，物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理等。物业服务费住宅按建筑面积1.3元／平方米·月收取，业主应于每月10日前交纳物业服务费用，业主未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。共用的专项设备运行的能源消耗应独立计量核算，合理向业主分摊计收。本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人。该合同还对双方的其他权利和义务进行了约定。2013年9月29日，该合同取得重庆市渝中区房屋管理局颁发的渝中物备（2013）第14号《物业管理服务合同备案证明》。
包代碧、张家林系重庆市渝中区医学院路8号永缘V8小区X幢X号房屋业主，该房屋的建筑面积为60.97平方米。包代碧、张家林自入住该房屋后至2013年1月前均按照《前期物业服务合同》的约定向永缘物管公司交纳了物业管理服务费和相应的公摊费。从2013年1月起，包代碧、张家林未再向永缘物管公司交纳物业管理服务费。2014年5月，永缘物管公司委托重庆潜卫律师事务所律师向包代碧、张家林发出《律师函》，向其催收2013年1月至2014年4月的物业服务费1121.84元、2014年3月水电公摊费8.92元及水费25.8元。但包代碧、张家林至本案法庭辩论终结前仍未向永缘物管公司交纳前述物业服务费1121.84元。
一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业、社区居委会与物业服务企业依法签订的前期物业服务合同、物业服务合同，对业主具有约束力。业主在物业管理活动中，负有履行按时交纳物业服务费用的义务。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。因此，本案所涉《前期物业服务合同》及《重庆市物业服务合同》应当对包代碧、张家林具有法律效力。永缘物管公司按照《前期物业服务合同》及《重庆市物业服务合同》约定的内容对包代碧、张家林所居住小区实施物业服务，包代碧、张家林亦应当履行按时交纳物业服务费和公摊费的义务。
关于包代碧、张家林辩称永缘物业公司物业服务不够到位、小区保安不准其私家车进入小区，因此不同意交纳物业服务费的问题。该院认为，小区保安不准许包代碧、张家林私家车进入小区是小区保安履行其安全保卫职责的行为，并未违反《前期物业服务合同》及《重庆市物业服务合同》的相关约定及法律、法规的规定，加之包代碧、张家林在一审庭审过程中并未举示确实、充分的证据证明永缘物管公司的物业服务不到位，因此，包代碧、张家林以此作为拒交物业管理服务费的理由不能成立，该院对其辩称不予采信。包代碧、张家林应按照《前期物业服务合同》及《重庆市物业服务合同》约定的标准向永缘物管公司交纳物业管理服务费。经该院计算，包代碧、张家林从2013年1月起至2014年4月止已欠16个月的物业管理服务费，共计1121.84元。关于违约金问题，《前期物业服务合同》及《重庆市物业服务合同》中明确约定，业主违反合同约定，未按时交纳物业服务费的，应按未交金额每日千分之三的标准向永缘物管公司支付违约金。现包代碧、张家林已拖欠物业管理服务费16个月，明显违反合同之约定，永缘物管公司要求包代碧、张家林按约定标准支付违约金，符合法律之规定，该院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“被告包代碧、张家林于本判决生效后立即支付重庆永缘物业管理有限公司物业管理服务费1121.84元，并从2013年1月起按应交而未交金额的每日千分之三的标准向重庆永缘物业管理有限公司支付违约金至付清上述费用之日止。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。本案受理费减半收取计25元，由被告包代碧、张家林负担。”
包代碧、张家林不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判驳回永缘物管公司的诉讼请求。主要事实和理由：永缘物管公司提供的物业服务项目和物业服务质量不符合《前期物业服务合同》和《重庆市物业服务合同》约定，构成违约。永缘物管公司不允许上诉人车辆进入小区却允许其他社会车辆进入，对上诉人进行停水停电，占用门面房出租做易燃品仓库，未公示小区收支情况，小区多处公用设施损坏。
永缘物管公司答辩称：一审认定事实清楚，请求维持原判。
二审中，包代碧、张家林举示证人证言2份，以证明永缘物管公司对小区业主强行停水。永缘物管公司对前述证据的真实性不予认可，且认为证人应当出庭接受询问。永缘物管公司自愿将违约金调整为以包代碧、张家林每月应支付物业服务费为基数，按照中国人民银行公布的商业银行同期同档次贷款基准利率的4倍计算。
二审经审理查明的其余案件事实与一审查明的事实一致。
本院认为，被上诉人永缘物管公司公司与重庆永缘房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》及《前期物业服务合同补充协议》、永缘物管公司与茶亭村社区居委会签订的《重庆市物业服务合同》均系各方当事人真实意思表示，也未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对永缘物管公司及包括上诉人包代碧、张家林在内的永缘V8小区全体业主均有法律约束力，双方均应按约全面履行各自合同义务。签约后，永缘物管公司按约为永缘V8小区提供了物业服务，包代碧、张家林亦应按约履行支付物业服务费的义务。但包代碧、张家林逾期未支付物业服务费，已构成违约，依法应承担支付物业服务费及相应违约金的责任。现包代碧、张家林上诉称永缘物管公司提供的物业服务项目和物业服务质量不符合《前期物业服务合同》和《重庆市物业服务合同》约定，未举示充分证据予以证明，本院不予采信。包代碧、张家林若认为永缘物管公司对其停水停电造成损害，可以另行提起诉讼主张权利。永缘物管公司自愿将本案违约金标准调整为按照中国人民银行公布的商业银行同期同档次贷款基准利率的4倍计算，系其在法律允许范围内对自己权利作出的处分，本院予以尊重。调整后的违约金标准符合法律规定，本院予以支持。综上，根据二审新事实，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销重庆市渝中区人民法院（2014）中区法民初字第05408号民事判决；
二、上诉人包代碧、张家林于本判决生效后5日内支付被上诉人重庆永缘物业管理有限公司物业管理服务费1121.84元，并从2013年1月起以应交而未交金额为基数按中国人民银行公布的商业银行同期同档次贷款基准利率的4倍计算向重庆永缘物业管理有限公司支付违约金至付清上述费用之日止。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费25元，由上诉人包代碧、张家林负担；二审案件受理费50元，由上诉人包代碧、张家林负担。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 樊仕琼
代理审判员 陈 霞
代理审判员 夏兴芸
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 刘德宝