陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西中民一终字第00049号
上诉人（原审被告、反诉原告）郝兰，女，汉族。
委托代理人蒋延成，陕西九州同律师事务所律师。
委托代理人程珊珊，陕西九州同律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）郑新红，女，汉族。
被上诉人（原审第三人）王红芳，女，汉族。
上诉人郝兰因与被上诉人郑新红、王红芳租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2013）雁民再字第00002号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。本案现已审理终结。
郑新红在原审时诉称，2006年11月30日，郑新红从杨锋处租得位于西安市雁塔区纬二街甲字48号门面房，租期8年，从2006年12月1日起算，其将该房屋用于经营面馆，2009年9月25日，郝兰通过拍卖取得该房屋的所有权，2010年9月19日西安市雁塔区人民法院（2010）雁民初字第3207号判决书确认原租赁合同继续履行，2011年4月25日，郝兰纠集数十人强行进入郑新红租用的门面房，将店内物品全部拉走，不知去向。郑新红认为郝兰行为侵犯了郑新红对房屋的合法使用权，故请求法院判令郝兰返还郑新红享有合法使用权的位于西安市雁塔区纬二街甲字48号门面房，返还从门面房内拉走的全部物品和现金。赔偿原告：从2011年4月25日起至实际履行之日的经营损失，每天按纯利润1500元计算，截至2011年5月5日共计11天，费用16500元。
郝兰在原审时辩称，因为郑新红拒不履行（2010）西民一终字第1227号判决，长期拖欠房租，给郝兰造成巨大经济损失，郝兰已经通知郑新红解除双方租赁合同，为防止损失扩大，郝兰采取了自救措施，在公证处公证下将门面房内物品拉走提存，并通知郑新红取回这些物品。故请求人民法院依法驳回郑新红的诉讼请求并反诉请求确认其与郑新红之间租赁合同解除，判令郑新红承担违反承租人的清腾房屋义务给其造成的经济损失36200元。
原审审理查明：2006年11月30日，郑新红与杨峰签订房屋租赁合同，从2006年12月1日起算，租期8年，双方约定郑新红于合同签订三日内支付一年房屋租赁费12万元，第二年郑新红再一次性支付两年租赁费，可以免交三年租赁费。该房屋于2009年9月25日进行了拍卖，由郝兰竞得，双方发生纠纷。本院（2010）雁民初字第3207号判决书确认郑新红、郝兰之间租赁合同应继续履行，郑新红应自2009年12月3日起按每年12万元租金标准支付租金，对与郑新红声称的已经向杨峰交过两次三年的租赁费，并要求按合同约定免三年租赁费的意见，由于郑新红在房屋拍卖过程中存在过错，故对其免三年租赁费的意见不予支持。郑新红不服提出上诉，2010年12月2日，陕西省西安市中级人民法院作出（2010）西民一终字第1227号判决，依法维持原判。但是郑新红对终审判决仍持有异议，未按照判决向郝兰支付租金，2011年4月24日，郝兰提出解除合同，2011年4月25日，在公证员肖天红与公证员助理杨钊公证下，将西安市雁塔区纬二街甲字48号门面房内的现状和物品以拍照、摄像的方式进行证据保全，郝兰与郭玉良签订租房协议，将门面房内拉出的物品保存在郭玉良处。
原审认为，西安市中级人民法院作出（2010）西民一终字第1227号判决已经确认郑新红在履行与郝兰的租赁合同中，应自2009年12月3日起按每年12万元租金标准支付租金，不享有减免优惠，郑新红应当按此履行，但是郑新红没有按此履行支付租金义务，并且明确表示拒绝履行，郝兰可以解除与郑新红间的租赁合同，合同自通知到达对方时解除，故双方租赁合同已经解除。但是郝兰应该给郑新红留下合理期限让郑新红从租赁房屋中搬离，不论何种原因，通过自力救济手段将郑新红物品从房屋中强行搬离行为确有不当，郝兰理应返还郑新红的物品，对于因腾房所产生的经济损失郑新红不应承担。对于郝兰应返还的物品，郑新红提供了财产清单一份，郝兰提供了公证材料一份，在公证员肖天红与公证员助理杨钊公证下，对西安市雁塔区纬二街甲字48号门面房内的现状和物品以拍照、摄像的方式进行了公证，但是郝兰未向法院出示公证物品清单，故以郑新红财产清单为准。郑新红要求郝兰赔偿经营损失的诉讼请求由于郑新红没有提供相应证据，故本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条第（二）款之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）郑新红与被告（反诉原告）郝兰租赁合同解除；二、被告（反诉原告）郝兰在本判决生效十日内返还从位于西安市雁塔区纬二街甲字48号门面房内搬走的属于原告（反诉被告）郑新红的物品（见附件物品清单）；三、驳回原告（反诉被告）郑新红其余诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）郝兰其余反诉请求。
郑新红再审时诉称与原审相同。郑新红为证明其诉讼主张，向本院提供书证如下：1、郑新红与杨锋签订的租赁合同一份；2、杨锋出具的租金收据两份；3、物品发票两份；4、物品清单一份。
郝兰对郑新红提交的证据1、2的真实性有异议，认为该租赁合同及收条不真实。对证据3、4的真实性、关联性有异议，认为租赁房屋内物品应以公证记录为准。
王红芳认可郑新红提交证据。
对于郑新红提交的证据1、2，因该两份证据已经法院生效文书确认，故可以作为定案证据；证据3、4，本院在综合其他证据后再另行认证。
郝兰辩称及反诉理由与原审相同。
郝兰向本院提供：1、（2010）雁民初字第3207号民事判决书、（2010）西民一终字第1227号民事判决书，证明按照判决内容，郑新红应以每年12万元租金标准向其支付租金；2、（2011）陕证民字第003062号公证书，证明2011年4月24日郝兰在涉案房屋外张贴了解除租赁合同通知书，理由是因郑新红未向其支付租金，也未腾房，拖欠其租金17万元，其无奈之下采取封门措施，公证书所附照片、录像证明面馆内财产状况；3、郝兰与郭玉良签订租房协议一份及郭玉良收条两份，证明因郑新红未腾房，其腾房产生费用36200元应由郑新红承担。
郑新红、王红芳对郝兰提供证据1，2真实性无异议，但对证明目的有异议，称公证处公证时其方无人在场，公证书所附照片不完整，录像中未摄入其卧室、吧台抽屉等存放有现金、首饰等贵重物品的位置。其未收到合同解除通知书。对证据3不认可。
对郝兰提交的证据1，该二判决书为生效法律文书，本院予以确认；证据2，（2011）陕证民字第003062号公证书，因公证处公证录像时，租赁房屋已为郝兰独自控制数小时之久，公证行为与郝兰占房之间有数小时的时间差，公证录像时郑新红方无人在场，公证书未附财物清单，照片及录像中，无物品清点过程，租赁房屋的吧台下侧、吧台内抽屉、卧室、卫生间等部分位置未摄取，故该公证书及所附影像资料不能证明郑新红租赁房屋内所有物品实况；证据3，因证人郭玉良未到庭，故本院不予确认。
第三人王红芳述称，其与郑新红系亲戚关系，因郑新红拖欠其款项，故在2009年9月，郑新红将租赁房屋内开办的面馆“西安市雁塔区真面面馆”名称换为“西安市雁塔区大鑫面馆”，经营者改换为其，但面馆对外挂牌均为“同福面馆”。后其与郑新红一同经营面馆直至该面馆被郝兰非法封门。该面馆内财产为郑新红所有。其认可郑新红提出的诉讼请求，不再另行提出诉请。其不同意郝兰的反诉请求。
王红芳提交证据为物品清单一份，系与郑新红共同提交，郝兰不予认可。
本院调取证据：1、西安市雁塔区真面面馆、西安市雁塔区大鑫面馆工商登记基本情况及工商档案共三份，证明西安市雁塔区真面面馆经营者为郑新红，西安市雁塔区大鑫面馆经营者为王红芳，两面馆为同一经营地点。2、西安市雁塔区大鑫面馆税款征收表一套、向西安市雁塔区地方税务局征管科调查追记笔录一份，证明西安市雁塔区大鑫面馆每月按经营收入2万元缴纳固定税费。3、勘验笔录两份，证明郝兰现存物品为勘验笔录清单所列物品，郑新红及第三人王红芳认可清单所列物品为面馆内部分物品，其中有现金138.5元、部分证件、票据；4、自搬走物品中提取的“同福面馆”流水单67张、考勤表1册、西安市雁塔区大鑫面馆税务票据2份，证明西安市雁塔区大鑫面馆对外挂牌“同福面馆”。
郑新红、郝兰及王红芳认可本院调取证据。
综合上述证据，对郑新红、王红芳共同提交的其面馆内物品清单的证据效力，因郝兰提交的公证书不能亦无法作为租赁房屋内财物的证据被采信。经法庭比对核实，现存物品与公证影像资料反映物品亦不完全相符，郑新红提交的财产清单虽大部分无相应票据予以佐证，但郑新红一家长期居住于租赁房屋内，其提出财物、票据、现金等存放于该房屋内符合生活及经营常理，郝兰强行占房时，其不在场，票据未及取出，之后郝兰将财物搬离，在现存物品清点时发现少量现金及票据账册，可证明郑新红所述基本属实。因郝兰实施强行腾房等行为在先，郑新红提交物品清单虽缺少必要证据佐证，但郑新红举证不力系因郝兰行为导致，故郝兰应承担郑新红举证不能责任，即郝兰搬离物品数目应以郑新红提交的物品清单为准，本院对该清单中所列物品数目予以认定。
再审审理查明，2006年11月30日，郑新红与杨峰签订房屋租赁合同，约定郑新红承租出租人王文芳位于西安市纬二街雁开大厦B座一层房屋，租期从2006年12月1日起算，租期8年，合同签订三日内支付一年房屋租赁费12万元，第二年郑新红再一次性支付两年租赁费，可以免交三年租赁费。郑新红于2006年11月30日、2007年11月28日向杨锋共支付三年房租36万元，在该房屋开办了登记字号为“西安市雁塔区真面面馆”的餐馆，2009年8月，第三人王红芳登记开办“西安市雁塔区大鑫面馆”，经营场所亦为该租赁房屋。该处房屋开办的前后两餐馆对外挂牌均为“同福面馆”，之后该面馆由郑新轧与第三人王红芳共同实际经营至纠纷之日止。2009年9月25日，郝兰通过司法拍卖竞得上述房屋，并于2009年12月3日取得该房屋产权证书。2010年6月，郑新红向本院起诉郝兰，要求郝兰继续履行其与杨锋所签租赁合同，我院（2010）雁民初字第3207号民事判决书确认郑新红与郝兰按照2006年11月30日签订的房屋租赁合同继续履行，郑新红自2009年12月3日起按每年12万元租金标准向郝兰支付租金直至合同终止。对于郑新红声称的已经向杨峰交迩两次三年的租赁费，要求按合同约定免三年租赁费的意见，不予支持。郑新红不服提出上诉，2010年12月2日，陕西省西安市中级人民法院作出（2010）西民一终字第1227号判决，维持原判。2010年12月，郝兰向本院申请执行郑新红拖欠租金，郑新红拒绝按照判决内容向郝兰支付租金，2011年4月1日，因郑新红拒不履行生效判决，被本院司法拘留15日。2011年4月25日上午，郝兰向郑新红提出解除租赁合同，同时将面馆内工作人员强行逐出，收回租赁房屋，当日下午三时许，郝兰申请陕西省西安汉唐公证处对该房内现状及物品情况进行证据保全，陕西省西安市汉唐公证处将该门面房内的现状和物品以拍照、摄像的方式进行了证据保全，并于2011年5月17日出具了（2011）陕证民字第003062号公证书。后郝兰将租赁房屋内物品搬出另存他处。2011年5月5日，郑新红向本院提起原审诉讼。经查，郑新红经营面馆按月经营收入2万元向税务部门缴纳固定税费。另查，郝兰将涉案租赁房屋收回后，将房屋另行出租，该房屋已由承租人重新装修后开办餐馆。庭审中，王红芳称西安市雁塔区大鑫面馆内物品等均系郑新红所有，其与郑新红共同经营面馆，郑新红对王红芳所述事实无异议。再审中，本院与三方当事人对郝兰存放物品进行清点，寻找到现金138.5元、部分票据账页、考勤册、流水单等。
一审分析，关于郝兰将租赁房尾自行收回的系列行为是否违法的问题，郝兰辩称其搬走郑新红物品经过公证提存，故行为合法。提存公证是公证处依照法定条件和程序，对债务人或担保人为债权人的利益而交付的债之标的物或担保物（含担保物的替代物）进行寄托、保管，并在条件成就时交付债权人的活动，以达到债的消灭及担保的效力，本案中郝兰非债务人或担保人，不符合公证提存的条件，公证机关并未为其办理提存公证业务，故其该项辩称理由不能成立。另郝兰辩称其行为属自力救济，行为合法。按照（2010）西民一终字第1227号民事判决及（2010）雁民初字第3207号民事判决，郑新红应自2009年12月3日起按每年12万元租金标准支付租金，但郑新红未履行支付租金义务，并且明确表示拒绝履行，依据合同法相关规定，在合同一方明确表示不履行合同主要义务时，合同另一方有权解除合同，合同自通知到达对方时解除。本案中，因郑新红拒绝履行合同义务，2011年4月25日，郝兰通知郑新红解除合同，故双方租赁关系应自当日解除。郑新红应腾交租赁房屋，郝兰应给予郑新红合理期限以址其自行搬离，双方如因腾房发生纠纷，应通过合法途径解决。郑新红的物权受法律保护，任何个人不得侵犯，郝兰无法律赋予的强制执行权力，强行腾房、自行搬走郑新红私有物品的行为，侵犯郑新红物权，属侵权行为。
关于郝兰返还郑新红租赁房屋内财物的问题，本案中，郝兰将郑新红财物强行搬离的行为违法，郑新红财物所有权受到损害的事实客观存在，郑新红的财物损失与郝兰的侵权行为有必然联系，郝兰除应返还现存物品外，还应赔偿郑新红不能返还物品的折价款。因财物已自租赁房屋搬离，租赁房屋已为他人所用且重新装修，故租赁房屋内财物原状及具体价值难以认定，按照郑新红提交物品清单，无法返还的物品，因已使用一段时间，且郑新红对本案纠纷的发生亦存在一定责任，故酌情判令郝兰赔偿郑新红不能返还物品折价款109262元。
关于郑新红、王红芳经营损失是否赔偿及如何赔偿的问题，本院再审认为郝兰强行占房时，郑新红、王红芳所经营面馆处于正常营业状态，郝兰侵权行为引起二人的经营损失应适当予以赔偿，但因双方合同已解除，故赔偿天数不宜过长，郑新红请求赔偿自2011年4月25日至2011年5月5日共11天的经营损失合理，应予支持，按月计税营业收入2万元计，酌情判令郝兰赔偿郑新红经营损失7333元。
综上，原审法院再审认为，郑新红与郝兰之间租赁纠纷经生效判决确认郑新红应按每年12万元租金标准支付租金，但郑新红在人民法院执行上述判决内容的过程中，明确表示拒绝履行，故郝兰可以解除与郑新红的租赁合同，郝兰通知解除合同当日即2011年4月25日，双方租赁合同解除，郑新红应于合理期限内向郝兰腾交租赁房屋，故郑新红要求郝兰返还租赁房屋之请求不予支持，郝兰反诉请求确认双方租赁合同已解除应予支持。郝兰本应给郑新红预留合理期限以让郑新红自租赁房屋搬离，但郝兰自行将郑新红物品搬出，属侵权行为，应返还郑新红原物并承担因此给郑新红所造成的丢失物品损失、经营收入损失，故郑新红诉请郝兰返还原物、赔偿自2011年4月25日计至2011年5月5日共11天的经营损失，应予支持。郝兰反诉要求郑新红承担腾房经济损失36200元的请求于法无据，应予驳回。原审判令郝兰返还物品、驳回郝兰要求支付腾房损失正确，但在本院认为部分、判决主文部分中对郝兰返还原物的物品清单的表述前后矛盾，且判决主文所附清单不准确，以及未支持郑新红经营损失的赔偿要求不妥，应予纠正。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、《中华人民共和国物权法》第四条、第三十四条、第三十七条、《中华人民共和国侵权责任法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的意见》第二百零一条之规定，判决如下：一、维持（2011）雁民初字第03071号民事判决第一、第三、第四项；二、变更（2011）雁民初字第03071号民事判决第二项为：原审被告（原审反诉原告）郝兰在判决生效十日内返还从位于西安市雁塔区纬二街甲字48号门面房内搬走的属于原审原告（原审反诉被告）郑新红的物品（见附件：现存物品清单）、赔偿郑新红物品损失折价款109262元；三、原审被告（原审反诉原告）郝兰在判决生效十日内赔偿原审原告郑新红经营损失7333元。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费413元、反诉费403元，由郝兰承担。因郑新红已预交案件受理费413元，故郝兰在支付上述款项时，应一并向郑新红支付。
返还物品清单：
1、暖气片9组
2、水池、洗菜池1组；
3、摇椅1张；
4、银都双开门冰柜1个；
5、万宝消毒柜1个；
6、六门衣柜2组；
7、不锈钢橱柜1个；
8、德泊尔单门展柜1个；
9、三龙单门展柜1个；
10、澳柯玛双桶洗衣机1台；
11、烧烤炉1台；
12、创清燃气取暖炉1个；
13、银鹰牌和面机1个、无品牌和面机1个
14、格兰仕微波炉1个；
15、格兰仕电磁炉1个，三洋电磁炉1个；
16、门头牌匾1副；
17、实木桌子31套；
18、美的空调（5p）2台；
19、惠康空调（3p）柜机2台；
20、格力空调挂机1台；
21、澳柯玛PCD-185T冰柜1台；
22、电脑（无牌号组装机）1台；
23、21寸TCL牌彩电1台；
24、实木餐具柜1个；
25、紫砂工艺猪1个；
26、不锈钢三层架1个，不锈钢二层架1个；
27、折叠床1张；
28、小圆桌1个；
29、捷安特自行车2辆；
30、字画10幅；
31、美的电饭煲1个；
32、大灶2台；
33、烤肉炉1台；
34、菜缸3个；
35、收银机1台；
36、台秤1个；
37、新科功放机1台；
38、平冷柜1台；
39、一大一小木案各1个；
40、不锈钢案子3个；
41、电话座机1部；
42、换气扇2台；
43、衣物、被褥、鞋子若干件；
44、碗、碟、盘若干件。
宣判后，郝兰不服原审判决，向本院提起上诉，请求1、依法撤销原判决。2、依法改判郑新红赔偿其经济损失36200元。3、依法改判郑新红承担本案全部诉讼费用。其主要事实与理由如下：一、原审法院认定事实错误。1、原审认定“被上诉人与杨峰签订租赁合同及履行事宜”是错误的。本案涉及的房屋是由未央区人民法院对申请人陕西本草原天然饮品有限公司执行王文芳一案的执行过程中查封的。执行法院查封后至拍卖期间长达近两年的时间内多次要求郑新红提供租赁该房屋的《房屋租赁合同》，但是郑新红均未提供。法院对房屋进行了拍卖，郝兰以157万元的价格竞拍取得该房屋的所有权。经未央及中院两级人民法院审理后认为：竟买人郝兰通过竞拍取得本案涉及房屋所有权合法有效。未央法院在确认房屋无债权债务的情况下于2009年11月2日做出执行裁定书，裁定该房屋归郝兰所有，但是郑新红拒不腾房。并于2009年提起执行异议，经未央及中院两级法院审理，均驳回了郑新红的异议。2010年其向雁塔区人民法院起诉，法院作出（2010）雁民初字第3207号民事判决，判令双方签订的房屋租赁合同继续履行；郑新红自2009年12月3日起按每年12万的标准向郝兰支付租金，判决经中院维持。但郑新红仍拒不履行生效判决，导致郝兰不能行使权利。经法院依法对郑新红采取拘留等强制措施后仍不支付租金。2、原审法院认定“上诉人未履行解除合同的提前通知义务”是错误的。郑新红拒不履行法院的生效判决，其行为己严重违约，郝兰有权单方解除该合同。3、原审法院对腾房公证当日有关事实认定错误。（1）郝兰依法通过公证机关到场的情况下，才打开房门进入被清腾房屋的（现场公证照片为证），而原审法院认为郝兰早就控制了该房屋是错误的。（2）腾房当日郑新红工作人员在现场。二、原审法院适用法律错误。1、原审法院认定郝兰腾房行为违法是错误的。在人民法院判决及强制执行下，郑新红拒不执行法院判决，也拒腾房，累计拖欠房屋租金时间高达18个月，累计拖欠租金高达18万元！已给郝兰造成了巨大的经济损失且损失在不断扩大。郝兰数次通知腾房无果的情况下，依法采取自救的方式，清腾房屋内物品，并依法对清腾过程进行了公证，此行为合法。2、原审法院认定不以公证书作为返还物品的标准是错误的。公证机关依照公证程序对屋内物品现状和物品以拍照、摄像的方式进行了证据保全。归还物品应以公证书为准。3、原审法院对郝兰损失赔偿不予认定，反而认定郝兰赔偿郑新红损失是错误的。
针对郝兰的上诉请求，郑新红答辩如下：未央法院为什么说房子无债权债务，没有人通知我解除合同，公证处有没有权利解除我的合同，公证处到现场才开的门，我当时没有在场，郝兰说我当着公证处的面转移走了贵重物品不对，其不同意一审判决，其要求法院支持其在一审的全部诉讼请求。
王红芳辩称：同意郑新红的答辩意见。
经审理查明，原审判决认定事实清楚。
本院认为，公民合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。郑新红与郝兰之间租赁合同纠纷一案经已生效判决确认郑新红应按每年12万元租金标准支付租金，但郑新红在人民法院执行上述判决内容的过程中，明确表示拒绝履行，故郝兰要求解除与郑新红的租赁合同应予准许。2011年4月25日，郝兰通知解除合同，双方租赁合同解除，郑新红应于合理期限内向郝兰腾交租赁房屋，故原审判决郑新红要求郝兰返还租赁房屋之请求不予支持，郝兰反诉请求确认双方租赁合同已解除应予支持，并无不当。原审判决认为郝兰本应给郑新红预留合理期限以让郑新红自租赁房屋搬离，但郝兰自行将郑新红物品搬出，属侵权行为，应返还郑新红原物并承担因此给郑新红所造成的丢失物品损失、经营收入损失，并无不妥。故郑新红诉请郝兰返还原物、赔偿自2011年4月25日计至2011年5月5日共11天的经营损失，应予支持。郝兰反诉要求郑新红承担腾房经济损失36200元的请求于法无据，应予驳回。综上，郝兰上诉请求，本院不予支持，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费413元，由上诉人郝兰承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马莉莉
审 判 员 刘 琪
代理审判员 马延环
二〇一四年三月二十五日
书 记 员 孙婉侠