重庆市万州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）万法民初字第03450号
原告重庆市尚仆物业管理有限公司，住所地：重庆市万州区国本路140号，组织机构代码57211585-8。
法定代表人程甦，执行董事。
委托代理人周红升，重庆法韵律师事务所律师，系特别授权。
被告万良俊，男，1948年5月16日出生，汉族。
委托代理人万松，男，1977年2月10日出生，汉族，系被告之子。
原告重庆市尚仆物业管理有限公司（以下简称尚仆物业公司）与被告万良俊物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月1日立案受理后，依法由审判员廖丽华独任审判，于2015年5月5日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告尚仆物业公司的委托代理人周红升，被告万良俊的委托代理人万松到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告尚仆物业公司诉称，2011年4月25日，重庆市恒安房地产开发有限公司与原告签订了《恒安.翠湖澜郡前期物业管理委托合同》后，原告即按照该合同和�主临时管理规约的约定为业主提供物业服务。被告万良俊仅交付了一年的物业服务后，截至2015年2月28日，被告累计欠付物业服务费2581.26元。现原告依法起诉，请求依法判令被告万良俊支付原告物业服务费2581.26元并按照每日千分之三的标准支付违约金1781.65元，合计4362.91元。本案诉讼费用由被告承担。
被告万良俊辩称，原告主张的欠费金额属实。被告一直未交费的原因，一是原告不能提供正式收费发票；二是接房时明确说明不能安装雨棚，但仍有小区住户进行了安装，导致下雨时雨水滴溅影响被告家人休息；三是小区垃圾未及时清理，电梯内无年检标识未进行年检。如原告对以上事项进行整改后被告愿意交纳物业服务费，但不同意支付违约金。
经审理查明，重庆市万州恒安房地产开发有限公司系恒安.翠湖澜郡小区的建设单位。2011年4月25日，重庆市万州恒安房地�开发有限公司与原告尚仆物业公司签订《恒安.翠湖澜郡前期物业管理委托合同》。合同约定原告为翠湖澜郡商住楼提供物业服务，服务期限从签订合同开始至成立业主委员会并选定后期物业管理单位时止。物业服务内容主要包括物业共同部位、共用设施设备的维修、养护和管理；市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；共有绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通；交通与车辆停放秩序的管理；公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务等。合同中对物业服务标准进行了约定。2014年3月28日，万州区发展和改革委员会万州发改价（2014）10号文件确定恒安.翠湖澜郡业小区高层住宅（建筑面积）按1.30元／月.㎡收取物业服务费，前期物业服务合同第六条约定高层住宅按1.20元／月.㎡收取，该收费标准未超出核定的指导价。同时，重庆市万州恒安房地产开发有限公司作为恒安.翠湖澜郡小区的建设单位，在销售物业之前制定了《恒安.翠湖澜郡业主临时管理规约》。临时管理规约中对物业的使用、物业的维护、物业的管理、业主的共同利益、违约责任等进行了约定。其中第三十四条约定物业服务收费标准高层住宅按1.20元／月.㎡收取，并明确了物业服务收费的用途。第三十五条约定，物业服务费不含业主共用部位、共用设备设施（如电梯、楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙、路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景、绿化、人防系统、安防系统、二次供水泵、自备发电机油料）的用水、用电。电梯维保费及年检费根据实际用量和实际产生费用由全体业主（使用人）据实分摊。第�十六条约定业主应在每月前十日内履行交费义务。第四十四条约定，业主、使用人违反本临时管理规约及前期物业服务合同的约定，未能按时足额地交纳物业服务费，应按每日千分之三的标准支付违约金。被告万良俊系恒安.翠湖澜郡小区7号楼21-2室业主，于2012年9月7日接房入住，接房时向建设单位出具了承诺书，同意履行临时管理规约中规定的业主和物业使用人的所有责任和义务。被告万良俊在入住该小区后仅交纳了第一年的物业服务费，截至2015年2月28日，被告累计欠付物业服务费2581.26元。
上述事实，有原、被告提供的书证及双方当庭陈述佐证，本院予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的�业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”。故重庆市万州恒安房地产开发有限公司与依法选聘的物业服务企业尚仆物业公司所签订的《物业服务合同》，以及建设单位制定的临时管理规约，对该小区全体业主包括被告万良俊均具有约束力。原告负有合同约定的维修、管理、养护和维护等义务；被告负有享受物业服务企业提供的物业服务后，及时、足额交纳物业服务费的义务。关于被告抗辩的拒绝交费的事由，一是正式发票的开具，原告作为提供服务经营活动的单位，在向小区业主收取款项后，应当出具正式的收款凭证即发票。因而被告在交纳物业服务费的同时，原告亦应向被告开具正式发票。关于小区住户加装雨棚的问题，原告对有关业主加装雨棚行为进行了制止和干预，并非怠于履行其职责，庭审中原告也举示了相应证据予以证明。另外，小区电梯定期进行了检验，原告也提交了检验机构收费的发票予以佐证，故被告这一主张不能成立。关于小区所遗留垃圾的清运，经查系业主装修产生后临时堆放，对此原告也当庭表示尽快落实整改及时清运出场。综合以上情况。本案原告虽然在提供物业服务活动中存在一定瑕疵，但尚不足以构成被告免除其交费义务的抗辩事由，故本院对原告主张由被告支付拖欠的物业服务费的请求予以支持。关于违约责任，临时管理规约作为物业服务中的一个重要基础性文件，既与业主的利益息息相关，同时也对业主产生约束力。临时管理规约中对业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任作出了约定，其中即包括业主未能按时足额地交纳物业服务费，应按每日千分之三的标准支付违约金的约定，原告要求被告支付违约金的请求于法有据，应予支持。但临时�理规约中关于每日千分之三的标准约定过高，应予调整，根据最高人民法院《关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》，本院参照中国人民银行发布的同期贷款利率标准计算违约金。关于起算的时间，由于被告欠费总额系累计产生，且考虑其并非恶意欠费，其所提出的要求原告落实整改的措施有一定合理性等因素，本院确认违约金从累计欠费总额产生的次日即2015年3月1日起开始计算。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第二十二条、第四十一条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、被告万良俊于本判决生效后十日内支付原告重庆市尚仆物业管理有限公司截至2015年2月28日前的物业服务费2581.26元；
二、被告万良俊以2581.26元为基数，自2015年3月1日起按照中国人民银行同期贷款利率标准支付原告重庆市尚仆物业管理有限公司违约金，至所欠费用付清时止；
三、驳回原告重庆市尚仆物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，因适用简易程序审理减半收取25元，由被告负担（原告已预交，被告应负担之金额迳付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 廖丽华
二〇一五年五月十四日
书记员 熊蓝婷