广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤07民终44号
上诉人（原审被告）：鹤山市碧桂园物业发展有限公司。
法定代表人：杨文杰。
委托代理人：梁家杰、刘剑辉。
被上诉人（原审原告）：熊晓建。
被上诉人（原审原告）：邱丽娟。
上述两被上诉人的共同委托代理人：李宝强、吕嘉浩，均系广东皓朗律师事务所律师。
上诉人鹤山市碧桂园物业发展有限公司（以下简称“碧桂园公司”）因与被上诉人熊晓建、邱丽娟商品房预售合同纠纷一案，不服广东省鹤山市人民法院（2015）江鹤法民二初字第211号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2015年7月21日，熊晓建、邱丽娟向原审法院提起诉讼，请求法院判令：一、碧桂园公司一次性支付熊晓建、邱丽娟逾期交房违约金132716.01元（按房价款每天万分之三的标准，从2012年10月16日计至2014年7月4日止）；二、碧桂园公司一次性支付熊晓建、邱丽娟迟延办证违约金42146.87元（按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，从2014年10月2日暂计至2015年7月13日，请求计至实际取得房屋权属证书之日止）；三、本案诉讼费由碧桂园公司承担。主要事实和理由是：熊晓建、邱丽娟、碧桂园公司于2012年5月12日签订《广东省商品房买卖合同》，约定熊晓建、邱丽娟购买位于沙坪碧桂园.公园1号柏丽湾一街的商品房，购房总金额为706688元，并约定碧桂园公司应于2012年10月15日前将上述商品房交付熊晓建、邱丽娟使用，并约定每逾期一天的违约金为熊晓建、邱丽娟已交付房价款的万分之三支付违约金。合同签订后，熊晓建、邱丽娟依约支付购房款，但涉案房屋于2013年9月25日竣工，2014年7月4日，碧桂园公司与熊晓建、邱丽娟方签订《鹤山市碧桂园物业发展有限公司房屋移交单》，正式将涉案房屋交付熊晓建、邱丽娟，碧桂园公司的交房时间已超过双方约定2012年10月15日的交付日期。属于逾期交房的违约行为。根据《商品房买卖合同》及《补充协议书》第十条第1、2款“若买受人选择继续履行合同的，出卖人只需按买受人已交付房价款每天万分之三向买受人计付违约金”的约定，碧桂园公司应当赔偿熊晓建、邱丽娟相应的逾期交房违约金132716.01元。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出买人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……”。现由于碧桂园公司的原因，熊晓建、邱丽娟至今仍未能取得房屋权属证书，故熊晓建、邱丽娟主张碧桂园公司应当按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付延迟办证违约金（从房屋交付使用之日起第91日，即2014年10月2日计算至实际取得房屋权属证书之日止）。为此，熊晓建、邱丽娟诉至法院，
碧桂园公司答辩称：1、熊晓建、邱丽娟所主张的逾期交房违约金已经超过了法定的追索期限，按照民诉法相关规定，当事人对自己权利的主张自应当知道权利受损之日起两年内提出起诉，在本案中熊晓建、邱丽娟与碧桂园公司双方约定的交房期限是2012年10月15日，换言之，若熊晓建、邱丽娟认为碧桂园公司存在逾期交房的违约行为，应该从2012年10月16日开始计算两年内向碧桂园公司方主张相关的请求，但本案中，熊晓建、邱丽娟一直到2015年7月份才提起本案的诉讼，已经超过了法定的诉讼时限，其主张不应该得到法院的支持。2、本案中不存在逾期交房的问题，因为碧桂园公司方已经在合同约定的收楼期限之前通知熊晓建、邱丽娟过来收楼，但由于熊晓建、邱丽娟的自身原因未能来收楼，导致涉案房屋交楼的延迟，责任在熊晓建、邱丽娟，不应该由碧桂园公司方承担。3、针对熊晓建、邱丽娟的第二个诉讼请求，本案中不存在碧桂园公司需要给付迟延办证违约金的情形，因为根据双方签订的买卖合同约定，对于双方房产证的办理问题，碧桂园公司所承担仅是办证资料的义务，并不是办妥房产证出证的义务，碧桂园公司已经在合同约定的期限内将相关办理涉案房屋房产证的资料递交给房管部门，已经完成了相应的义务，不存在违约行为。4、熊晓建、邱丽娟主张的延迟办证违约金计算依据有问题，退一步讲，即使是要计算相关的逾期递交办证资料的违约责任，根据合同约定，也是在熊晓建、邱丽娟收楼后，并且对涉案房屋质量等全部事宜均没有异议的条款下，超过365日方起算递交办证资料的违约金，且违约金的计算标准根据合同约定以延迟一日50元，因此认为熊晓建、邱丽娟的该两项诉讼请求均没有事实和法律依据，请求法院驳回熊晓建、邱丽娟的诉讼请求。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2012年5月12日，碧桂园公司与熊晓建、邱丽娟签订《广东省商品房买卖合同》及附件四《补充协议书》，约定熊晓建、邱丽娟以706688元的价格购买位于鹤山市沙坪鹤山大道623号的碧桂园*公园1号柏丽湾一街的预售商品房（以下简称诉争房屋）。同日，双方当事人又签订《委托办理权属登记协议书》。
《广东省商品房买卖合同》的部分有关条款节录如下：
第六条“付款方式及期限”约定：“买受人按下列第2种方式付款：……2、分期付款详见本合同附件四《补充协议书》第二条的约定”；
第八条“交付期限”约定：“出卖人应当在2012年10月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；1、该商品房经验收合格。……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人；2、政府部门延迟有关文件批准或其他政府行为；3、买受人有任何违约行为”；
第十一条“交接”约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见本合同附件四《补充协议书》第十二条的约定”；
第十五条“关于产权登记的约定”约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.详见本合同附件四《补充协议书》第十九条的约定”。
《商品房买卖合同》附件四《补充协议书》的部分有关条款节录如下：
第二条约定：“买受人同意按下列c种方式付款，并以人民币为计算货币：a）、……：c）银行按揭分期付款：（1）出卖人出售给买受人该商品房的总房价款为706688元整；（2）买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总房价款的%给出卖人，即426688元整，并向贷款银行办理按揭申请手续；（3）买受人必须在2012年6月12日前，付该商品房总房价款的%给出卖人，即280000元整”；
第十条“违约责任”第1、2款约定：“出卖人除按《商品房买卖合同》第八条约定的可据实予以延期的原因外逾期将该商品房交付给买受人的，出卖人应向买受人支付违约金，每逾期一天的违约金为买受人已交付房价款的万分之三。2.若出卖人除按《商品房买卖合同》第八条约定的可据实予以延期的原因外仍逾期90天不能将该商品房交付给买受人的，买受人有权选择解除合同或继续履行合同：……（2）若买受人选择继续履行合同的，出卖人只需按买受人已交付房价款每天万分之三向买受人计付违约金（从应交楼之日起计至出卖人将商品房交付买受人之日止）……”。
第十二条“交楼手续”约定：“《商品房买卖合同》第十一条约定的'商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续'的内容删除，修改为'出卖人在《商品房买卖合同》第八条约定的日期之前交付该商品房给买受人的，出卖人应当书面通知买受人办理手续'，除此之外，买受人应按《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日自行到出卖人售房部联系并办理交接房使用手续。买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房……”。
第十三条约定：“该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，买受人有权要求补修，出卖人按约定承担保修责任，买受人不得藉词拒绝收楼。买受人以商品房存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担。”
第十九条约定：“买卖双方一致同意，关于产权登记的约定不按《商品房买卖合同》第十五条的约定履行，双方一致同意按照本条的约定履行双方权利义务：该商品房的《房地产权证》的办理，按下述的第2款约定处理：1、……。2、买受人为银行按揭分期付款方式支付房价款的，买受人自愿同意委托出卖人代为办理。该委托的具体事宜由买受人与出卖人另行签订《委托办理权属登记协议书》。出卖人未按《委托办理权属登记协议书》的约定履行递交资料义务的，每逾期一天出卖人向买受人支付人民币伍拾元的违约金。”
《委托办理权属登记协议书》的部分有关条款节录如下：
第二条约定：“买受人自愿同意出卖人代为签署办理上述约定事项的同时签署该委托书并办理公证手续。”；
第三条约定：“买受人自愿同意出卖人在买受人下列条件同时具备之日起的360天内，将该商品房《房地产权证》、《国有土地使用证》所需的权属登记资料送交鹤山市房地产管理局，并将出卖人向买受人代收的办理该商品房《房地产权证》、《国有土地使用证》所需的税费代缴给相关部门。1、买受人已向出卖人付清《商品房买卖合同》及其附件、附录约定房价款、税费、抵押办证费及其它应付款等一切款项；2、按房地产管理部门的要求提供或签署身份证明或其他办理该商品房的《房地产权证》、《国有土地使用证》所必须一切文件（如身份证、户口簿等）；3、买受人对该商品房的质量等无任何异议且已接受了该商品房，签署了《房屋移交单》、《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》等相关收楼文件并将该文书移交给出卖人；4、买受人已与贷款按揭银行签署了现房抵押贷款合同。5、买受人已完成本协议第二条约定的事项。”
双方当事人签订《商品房买卖合同》及附件后，熊晓建、邱丽娟于2012年5月3日和9日分别支付房价款10000元，于2012年5月12日支付房价款406688元，于2012年8月2日支付房价款280000元给碧桂园公司，以上合共支付碧桂园公司房价款706688元。
2013年1月20日，碧桂园公司将诉争房屋及诉争房屋的钥匙、《房屋质量保证书》及《房屋使用说明书》等移交给熊晓建、邱丽娟。
2013年9月25日，诉争房屋经碧桂园公司、监理、设计等单位组织竣工验收被评定为合格。
2013年11月8日，诉争房屋经鹤山市住房和城乡建设局办理竣工验收备案。
2014年6月30日，碧桂园公司向鹤山市住房和城乡建设局递交企业营业执照（副本）影印件、企业资质证书影印件、预售商品房许可证（办证联）、建设工程审批表、建设工程规划许可证、规划验收合格证、建筑图纸、国有土地使用权证、门牌编码通知书、工程竣工验收报告、竣工验收备案表、证明文件、房屋平面图测绘报告等十三项办理诉争房屋《房地产权证》所需的由碧桂园公司提供的资料，该局于是日发给《鹤山市房屋所有权初始登记申请收件收据》。
2014年7月4日，双方当事人签订《房屋移交单》。同日，鹤山市住房和城乡建设局发给《鹤山市房地产权属说明书》证明是日碧桂园公司已办理诉争房屋所有权初始登记。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，本案是商品房预售合同纠纷。熊晓建、邱丽娟与碧桂园公司双方签订的《广东省商品房买卖合同》是双方真实意思表示，符合相关法律、法规的规定，是合法有效的合同，对双方当事人均具有约束力。
一、关于碧桂园公司有无逾期交付诉争房屋给熊晓建、邱丽娟，如有逾期交付情形碧桂园公司应付违约金数额和逾期交付诉争房屋违约金是否超过诉讼时效的问题。
（一）依《商品房买卖合同》第八条的约定，除熊晓建、邱丽娟有违约行为等可予据实延期的原因外，碧桂园公司应于2012年10月15日前将符合经验收合格条件的诉争房屋交付给熊晓建、邱丽娟使用。但该合同附件四《补充协议书》第十二条约定删除《商品房买卖合同》第八条“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”条款并修改为除碧桂园公司通知熊晓建、邱丽娟在合同约定日期前收楼外熊晓建、邱丽娟应在该合同约定房屋交付之日自行到碧桂园公司销售中心收楼。碧桂园公司辩称熊晓建、邱丽娟并未在合同约定的房屋交付日期2012年10月15日至碧桂园公司销售中心收楼，但据原审法院从鹤山市住房和城乡建设局调取的证据显示诉争房屋竣工验收备案日期为2013年11月8日，换言之，合同约定的房屋交付日期届至时诉争房屋尚未竣工验收备案，从以上各情足认诉争房屋尚不符合经验收合格的交付条件，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，可知房屋竣工经验收合格后才能交付使用是法律的强制性规定，当事人不能通过约定排除该条法律强制性规定的适用，易言之，即使熊晓建、邱丽娟已接收诉争房屋，但若该房屋未经验收合格，仍不能认定碧桂园公司已履行合同约定的交付房屋的义务，故原审法院认定碧桂园公司逾期交付诉争房屋构成违约，故碧桂园公司的该项抗辩显属无据，不予采信。
（二）熊晓建、邱丽娟主张碧桂园公司逾期交付房屋应按《商品房买卖合同》附件四《补充协议书》第十条“违约责任”第1、2款的约定每天以其已交房价款的万分之三计付违约金，熊晓建、邱丽娟的该主张理据充分，予以支持，但违约金应从应交楼之日即2012年10月15日计至房屋竣工验收备案之日即2013年11月8日止（共389天），每天按其已交房价款706688元的万分之三计算，计得违约金为82470.49元（706688元0.03%389天），故碧桂园公司应支付熊晓建、邱丽娟逾期交付房屋的违约金82470.49元，对熊晓建、邱丽娟请求的超出部分，不予支持。
（三）关于碧桂园公司辩称熊晓建、邱丽娟请求逾期交付商品房违约金已过诉讼时效的问题。在本案中，诉讼时效应从已办理竣工验收备案的商品房交付使用之日起算。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定，并参照《广东省高级人民法院关于按日累计的逾期交房违约金应如何计算诉讼时效的批复》的规定，《商品房买卖合同》附件四《补充协议书》第十条约定出卖人逾期交付商品房按买受人已交付房价款每天万分之三向买受人计付违约金的条款，是卖方逾期交楼时买方可以主张的违约金债权的计算方法，而非每逾期一日就产生一个单独的违约金债权，也不是对违约金支付期限的约定。从合同约定的交房日期次日起至实际合法交付之日止的违约金，是一个没有履行期限的整体债务，但该债务最迟应当在已办理竣工验收备案的商品房交付使用之日履行，故应从已办理竣工验收备案的商品房交付使用之日即2013年11月8日起算两年的诉讼时效，换言之，熊晓建、邱丽娟应在2015年11月7日前向人民法院起诉，现熊晓建、邱丽娟的起诉日期是2015年7月16日，故本案熊晓建、邱丽娟提起诉讼时未超过诉讼时效。碧桂园公司的该项抗辩，缺乏理据，不予支持。
二、关于逾期办证违约金的问题。在本案中，根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》及合同附件四《补充协议书》、《委托办理权属登记协议书》的约定，熊晓建、邱丽娟、碧桂园公司双方只约定由碧桂园公司向房地产登记机关递交办理权属登记所需资料的义务，就办理诉争房屋房产证的问题没有明确约定。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……”的规定，鉴于熊晓建、邱丽娟、碧桂园公司只约定由碧桂园公司向房地产登记机关递交办理权属登记所需资料的义务，并没有约定由碧桂园公司办理诉争房屋房产证，可见，当事人对办理诉争房屋房产证的问题已有特殊约定，且熊晓建、邱丽娟没有提供证据证实是碧桂园公司的原因导致熊晓建、邱丽娟逾期取得诉争房屋房产证，故熊晓建、邱丽娟应承担举证不能的不利后果。综上，熊晓建、邱丽娟请求碧桂园公司支付逾期办证违约金的理据不足，不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条，最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定，于2015年11月3日作出如下判决：一、鹤山市碧桂园物业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付逾期交付房屋的违约金82470.49元给熊晓建、邱丽娟；二、驳回熊晓建、邱丽娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1899元（已减半收取），由熊晓建、邱丽娟负担1003.40元，鹤山市碧桂园物业发展有限公司负担895.60元。
当事人二审的意见
碧桂园公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决；2、驳回熊晓建、邱丽娟要求支付逾期交付房屋违约金的请求；3、本案一、二审全部诉讼费用由熊晓建、邱丽娟承担。主要事实和理由是：一、熊晓建、邱丽娟于提起本案诉讼时已超过法定两年的诉讼时效，依法已丧失胜诉权。根据双方合同约定，涉案房屋的交付日期是2012年10月15日，熊晓建、邱丽娟实际上在2013年1月20日收楼并实际使用至今。熊晓建、邱丽娟一直在2015年7月21日才向一审法院提出起诉。故从合同约定的交楼日期还是实际收楼日期起算，熊晓建、邱丽娟的该诉请均已超过法定的两年的诉讼时效，依法已丧失胜诉权。二、熊晓建、邱丽娟已以实际行为接受涉案房屋，放弃了主张逾期交付房屋违约金的权利。熊晓建、邱丽娟作为具有完全民事行为能力的成年人，理应知道若认为自己权利受损的话应及时行使救济措施，而不应长时间无动于衷，不闻不问。现在熊晓建、邱丽娟从实际收楼后到本案一审起诉前长达多时未向碧桂园公司主张过逾期交楼的违约责任。实际上是以自身的默示行为接受了涉案房屋并放弃了主张逾期交付违约金的权利。因此，从该角度考虑，其主张的逾期交付房屋违约金的诉求亦不应得到法律支持。三、退一步说，即使需计算逾期交付房屋违约金，一审法院的计算时限有误。原审法院将逾期违约均计算至2013年11月8日即房屋取得竣工验收备案表之日有误，应计算至2013年9月25日涉案房屋经勘查、监理、设计、建设、施工等5方竣工验收合格的时间。综上所述，一审法院没有考虑到上述情况，认定事实不清，适用法律错误，请二审法院依法撤销一审判决，支持碧桂园公司的二审上诉请求。
熊晓建、邱丽娟答辩称：碧桂园公司上诉的理由是不成立，一、熊晓建、邱丽娟认为应当由双方签订房屋移交单即2014年7月4日开始计算时效，即使按原审法院认定的从2013年11月8日房屋进行竣工备案的时间计算，本案也未超过诉讼时效。二、根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》的规定，工程竣工验收除提交竣工文件外仍需规划、环保、消防等部门出具的认可文件，因此，原审法院认定以涉案房屋备案登记时间计算逾期交付房屋的违约金并无不当。
双方当事人在二审期间均没有提交新证据。
本院查明的事实
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院判决理由和结果
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：一、熊晓建、邱丽娟起诉时是否已超过诉讼时效；二、熊晓建、邱丽娟是否放弃逾期交付房屋违约金的权利。
关于第一争议焦点。涉案合同约定的逾期交房违约金按日累加计算，是卖方逾期交楼时买方可以主张的违约金债权的计算方法，而非每逾期一日就产生一个单独的违约金债权，也不是对违约金支付期限的约定。从合同约定的交房日期次日起至实际交付之日止的违约金，最迟应当在实际交房之日履行。而2013年11月8日为涉案房屋的办理竣工验收备案之日，可认定该日为实际交房之日。因此本案的诉讼时效从实际交房之次日即2013年11月9日起开始计算，熊晓建、邱丽娟于2015年7月21日起诉，显然未超过两年的诉讼时效。原审法院认定本案未超过诉讼时效正确。碧桂园公司主张本案起诉超过诉讼时效，理据不足，本院不予支持。
关于第二个争议焦点。碧桂园公司以熊晓建、邱丽娟收房后至起诉前未向其主张逾期交楼违约金为由主张熊晓建、邱丽娟已放弃该项权利。经审查，双方合同中未对熊晓建、邱丽娟主张逾期交楼违约金的期限和方式作出明确约定，且碧桂园公司也未提供证据证明熊晓建、邱丽娟已明示放弃该项违约金权利，故碧桂园公司的该项主张，明显缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
至于逾期交楼违约金应否仅计至2013年9月25日的问题。本院认为，由于竣工验收备案表是规划、勘察、设计、施工、监理、消防和环保等多单位对有关工程进行联合验收的成果，也是房屋主体工程质量达标的唯一凭证，更是房屋是否具备入住条件的一个硬性指标，故原审法院以竣工验收备案表的出具日期即2013年11月8日作为逾期交楼违约金的截止日期，处理并无不当，应当予以维持。碧桂园公司主张以履行备案手续所需文件的落款日期作为认定逾期交楼违约金的终期，理由明显不能成立，本院不予支持。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持；碧桂园公司上诉请求理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1861.76元，由鹤山市碧桂园物业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 黎景欣
审判员 许世清
审判员 陈雪娟
二〇一六年三月二十八日
书记员 梁闪云
谢惠英