湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终1639号
上诉人（原审被告、反诉原告）：湖北穗丰房地产综合开发有限公司，住所地武汉市江岸区保成路118号。
法定代表人：娄俊，该公司董事长。
委托代理人：陈一民、李清虎，湖北创智律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：曾雪萍。
委托代理人：聂飞、万志红，湖北山河律师事务所律师。
曾雪萍与湖北穗丰房地产综合开发有限公司（以下简称穗丰公司）商品房买卖合同纠纷一案，一审法院于2014年8月11日作出（2012）鄂江汉民二初字第01526号民事判决，穗丰公司不服该判决，向本院提起上诉，本院于2014年11月17日作出（2014）鄂武汉中民终字第01112号民事裁定，以认定基本事实不清裁定撤销原判，发回重审。一审法院重审后于2016年1月8日作出（2015）鄂江汉民二重字第00002号民事判决，穗丰公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月16日受理后，依法组成合议庭，于2016年5月13日公开开庭进行了审理，上诉人穗丰公司的委托代理人陈一民、李清虎，被上诉人曾雪萍及其委托代理人万志红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2012年11月，曾雪萍诉至一审法院，请求判令：1、穗丰公司协助办理诉争商铺的所有权登记；2、穗丰公司赔偿逾期交房损失120万元（自2003年12月1日起至2012年11月19日止，按商铺所在地段同期市场租金标准计算）；3、本案诉讼费由穗丰公司承担。
穗丰公司反诉请求判令：1、确认曾雪萍、穗丰公司之间于2003年6月8日签订的《武汉市商品房买卖合同》为无效合同；2、曾雪萍承担本案诉讼费。
重审过程中，曾雪萍变更其诉讼请求为：1、确认曾雪萍、穗丰公司之间于2003年6月8日签订的《武汉市商品房买卖合同》合法有效；2、穗丰公司依约为曾雪萍所购商铺办理产权登记手续；3、穗丰公司赔偿逾期交房的经济损失1804800元（截止2015年9月1日，其后损失另算）；4、本案诉讼费由穗丰公司承担。
一审法院重审查明，坐落于武汉市江汉区香港路292号穗丰花园公务员小区住宅及1栋1-2层的商铺，由穗丰公司开发建设。2003年5月至12月，穗丰公司为了获取建设资金，以采取房屋按揭的方式套取银行贷款。其中，2003年6月8日，经中间人介绍安排，曾雪萍与穗丰公司签订了编号为穗004号《武汉市商品房买卖合同》一份，约定：曾雪萍购买穗丰花园1栋1-104号商铺，面积252平方米，单价为9800元，房屋总价款为2469600元；付款方式为分期付款，首付款为40%即989600元，剩余60%即148万元于2003年7月30日前向穗丰公司付清，穗丰公司应在2003年11月30日前验收合格，并将符合合同约定的商品房交付曾雪萍使用；合同还对双方的其他权利义务进行了约定。2003年9月3日，中国工商银行股份有限公司武汉徐家棚支行（以下简称工行徐家棚支行，后更名为中国工商银行股份有限公司武汉武昌支行，以下简称工行武昌支行）与曾雪萍、穗丰公司签订《个人购房借款合同》一份，约定曾雪萍向该银行贷款148万元用于购房，以所购商铺提供抵押担保，穗丰公司对该借款承担连带保证责任。该借款合同签订时，穗丰公司向工行徐家棚支行出具了收款收据复印件一份，表明穗丰公司收到曾雪萍首付款989600元，但曾雪萍并未实际向穗丰公司支付合同项下约定的购房首付款。合同签订后，穗丰公司一直未就该合同约定的商铺向曾雪萍进行分割交付，但双方在武汉市房产管理部门办理了《期房抵押证明》，随后，工行徐家棚支行依约将贷款148万元支付给穗丰公司。自2003年9月起，陆续有款项以曾雪萍的银行账户向银行偿还银行借款月供，直至2005年9月停止向银行还款。2006年7月24日，工行徐家棚支行以曾雪萍、穗丰公司为被告向武汉市武昌区人民法院提起诉讼，请求判令曾雪萍偿还贷款本息321900元，穗丰公司承担连带保证责任以及工行徐家棚支行对抵押商铺享有优先受偿权。该案诉讼中，曾雪萍未到庭参加诉讼，该院缺席审理后作出（2006）武区杨民初字第274号民事判决：1、曾雪萍向工行徐家棚支行偿还借款1170840.53元和利息11963.85元；2、工行徐家棚支行对抵押商铺处置后所得价款优先受偿；3、穗丰公司对抵押担保以外的债权承担连带保证责任。该案诉讼期间又陆续有款项以曾雪萍的银行账户向银行偿还银行借款月供。2012年4月5日，曾雪萍本人在其还款存折中存入25万元现金向银行归还了此前下欠的《个人购房借款合同》项下部分借款本息和至2012年11月5日期间的借款本息。2012年11月6日和19日，工行徐家棚支行分别向曾雪萍、穗丰公司出具《个人住房商业贷款结清证明》，至2012年11月6日，曾雪萍名下全部银行借款本息还清。2012年11月19日，武汉市武昌区人民法院作出（2008）武区执字第1号执行裁定书，确认曾雪萍名下贷款148万元本息已全部结清。
一审法院另查明，自2004年1月1日起，穗丰花园1幢200平方米的商铺由武汉市富安娜床上用品有限公司承租，其中，2007年6月前月租金为每平方米61元，2007年6月后，月租金为每平方米70元。
一审法院还查明，2000年12月2日，吉林省国际信托投资有限公司与海南恒业集团有限公司（以下简称海南恒业公司）签订协议书一份，确认海南恒业公司对吉林国投所欠债务总额23600万元，海南恒业公司用价值13600万元的财产抵偿全部债务，双方约定用穗丰公司开发的穗丰花园1栋1-2层（建筑面积为2850平方米）的房屋抵偿其中3990万元债务。2002年10月24日，为确定并履行该协议，穗丰公司与吉林省国际信托投资有限责任公司清算组（以下简称吉林国投清算组）、海南恒业公司签订《关于落实武汉市区抵债房产产权问题的协议书》（以下简称《三方协议》），该协议约定：穗丰公司提供穗丰花园1栋1-2层商铺和其他房屋，由海南恒业公司用于抵偿吉林××清算组的部分债务，在吉林××清算组300万元的保证金到账后，穗丰公司将穗丰花园1栋1-2层商铺交付给吉林××清算组使用。合同签订后，穗丰公司将上述商铺整体交付给吉林××清算组用于出租使用，但没有办理过户手续。吉林××清算组自2002年11月6日起将商铺出租给东北证券武汉营业部（原名称为新华证券武汉营业部）使用至今。2008年，吉林国投清算组在知悉武汉市武昌区人民法院作出的（2006）武区杨民初字第274号民事判决后，向武汉市人民检察院提出抗诉申请，武汉市人民检察院审查后向武汉市中级人民法院提起抗诉，武汉市中级人民法院于2010年9月13日作出（2010）武民再终字第91号民事判决，维持原一审判决。随后，湖北省人民检察院认为该民事判决程序违法，适用法律错误，向湖北省高级人民法院提出抗诉。湖北省高级人民法院于2011年12月18日作出（2011）鄂民监三再终字第46号民事判决，维持武汉市中级人民法院作出的民事判决。其判决认定：本案所涉《个人借款合同》合法有效；虽然穗丰公司在检察机关审查本案过程中承认，本案合同之签订，系其为公司融资需要，采取欺诈手段与曾雪萍签订购房合同，然后再以此套取银行资金并由该单位按月归还的事实，但作为本案借款合同相对人的工行徐家棚支行，如果认为穗丰公司的行为构成欺诈，本可根据合同法第五十四条的规定向人民法院请求撤销该合同。但本案的事实是工行徐家棚支行并未在法律规定的可撤销合同期限内行使撤销权，因此应认定本案《个人借款合同》合法有效；吉林××清算组、海南恒业公司的债权之请求权，依法不能对抗穗丰公司作为所有权人的权利。穗丰公司将该商铺出售给曾雪萍，并以该商铺设定抵押的行为，并不属于无权处分。
一审法院再查明，吉林××清算组与穗丰公司、海南恒业公司因《三方协议》履行发生争议产生纠纷，于2006年7月5日向吉林省高级人民法院提起合同纠纷诉讼，该案被告为穗丰公司、海南恒业公司，第三人为曾雪萍等10人及工行徐家棚支行等。吉林××清算组在该案民事诉状中提起的第一、第三项诉讼请求为：海南恒业公司支付吉林××清算组欠款3990万元并以穗丰花园1-2层商铺的房屋承担上述还款义务；确认曾雪萍等人与穗丰公司签订的《武汉市商品房买卖合同》及与工行徐家棚支行签订的《个人住房借款合同》无效。穗丰公司在该案中提起反诉，其提出的第三项诉讼请求为：判令吉林××清算组立即腾退穗丰花园1-2层商铺。2013年1月17日，吉林省高级人民法院作出（2006）吉民二初字第30号民事判决。穗丰公司不服该判决向最高人民法院提出上诉，最高人民法院于2013年12月18日作出（2013）民一终字第109号民事判决，该判决认为穗丰公司与曾雪萍、工行徐家棚支行之间的房屋买卖、个人借款，已经在其他生效判决【即湖北省高级人民法院的（2010）武民再终字第91号民事判决】中确认，判决维持了（2006）吉民二初字第30号民事判决中由穗丰公司赔偿吉林××清算组的损失3990万元及驳回吉林××清算组其他诉讼请求的判决；还判决吉林××清算组将穗丰花园1幢商铺腾退给穗丰公司。
一审法院认为，本案争议的焦点是，曾雪萍与穗丰公司签订的《武汉市商品房买卖合同》的内容是否为当事人的真实意思表示，合同是否有效。曾雪萍主张该合同内容为当事人的真实意思表示，合同有效；穗丰公司认为该合同内容不是当事人真实意思表示，合同无效。综合案件的证据及事实，分析如下：
其一、从客观形式上看，穗丰公司和曾雪萍均在《武汉市商品房买卖合同》上签名、盖章，曾雪萍在形式上以银行按揭贷款的形式向穗丰公司付清了购房款，双方对此事实均无异议。
其二、湖北省高级人民法院（2011）鄂民监三再终字第46号民事判决、最高人民法院（2013）民一终字第109号民事判决为生效判决，而该两案的判决均是以曾雪萍与穗丰公司于2003年6月8日签订的《武汉市商品房买卖合同》为有效合同作为基础作出的判决。因此，根据已有证据，应认定曾雪萍与穗丰公司于2003年6月8日签订的《武汉市商品房买卖合同》的内容为双方当事人的真实意思表示，该合同为有效合同。合同有效，当事人应全面履行合同义务，因此，穗丰公司作为商铺出卖人，负有将诉争商铺所有权转移给买受入曾雪萍的义务，但穗丰公司拒绝协助办理诉争商铺的所有权登记至曾雪萍名下，其行构成违约，故曾雪萍要求穗丰公司协助办理商铺所有权登记的诉讼请求，具有合同和法律依据，予以支持。关于曾雪萍向穗丰公司主张1804800元逾期交房损失的诉讼请求，穗丰公司未依约向曾雪萍交付商铺，已造成曾雪萍遭受经济损失，穗丰公司应承担赔偿责任，该损失金额可参照同地段商铺的同期租金标准予以确定。按照同栋商铺中商铺的租金标准计算，曾雪萍要求穗丰公司赔偿逾期交房损失1804800元的诉讼请求，具有事实和法律依据，予以支持。
穗丰公司主张以曾雪萍在公安机关的陈述、相关证人证言以及以曾雪萍名义偿还购房贷款本息的间接证据，证明穗丰公司与曾雪萍之间并不存在真实的房屋买卖的意图，签订《武汉市商品房买卖合同》的目的仅是为帮助穗丰公司套取银行个人按揭贷款资金，曾雪萍与穗丰公司之间签订《武汉市商品房买卖合同》的行为非当事人间的真实意思表示，该合同为无效合同的主张，该证据的证明效力低于已生效的民事判决的效力，因此，对案件的事实的认定不能以此证据为据。因此，穗丰公司要求确认双方签订的《武汉市商品房买卖合同》为无效合同的反诉请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条第一款第四项、第二款、第七十三条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、曾雪萍与穗丰公司于2003年6月8日签订的《武汉市商品房买卖合同》有效；二、穗丰公司协助曾雪萍办理坐落于武汉市江汉区香港路292号穗丰花园1栋1层104号商铺（建筑面积252平方米）的所有权登记；三、穗丰公司赔偿曾雪萍逾期交房损失1804800元（自2003年12月1日起至2015年9月1日止期间）；四、驳回穗丰公司的反诉请求。上述义务，于本判决生效之日起三十日内履行，如果未按照本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40955元、其他诉讼费用46元，共计41001元，由穗丰公司负担。反诉案件受理费80元，由穗丰公司负担。
穗丰公司不服上述一审判决，向本院提起上诉称，一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、一审判决认定关键事实不清或明显错误。1、涉案商铺的银行按揭贷款均是穗丰公司偿还，一审判决未予认定。2006年7月前，涉案商铺的银行贷款321900元是穗丰公司向工行徐家棚支行支付，穗丰公司已经提交充足的证据予以证实，且曾雪萍在嘉鱼县公安局的询问笔录中承认其并没有偿还过银行按揭贷款，实际还款资金均来自穗丰公司；2006年7月后，穗丰公司根据已经生效的（2006）武区杨民初字第274号民事判决，向工行徐家棚支行支付剩余全部银行按揭贷款。一审判决对此关键事实仅表述为“有款项以曾雪萍的银行账户向银行偿还”，此与实际事实明显不符。2、工行徐家棚支行诉请的贷款本息为1182804元，一审判决错误认定为321900元。二、一审判决适用法律错误。1、涉案《武汉市商品房买卖合同》既无双方当事人的真实表示，又欠缺合同成立要件，应当认定无效。双方当事人均无真实购房的主观意思表示，其行为仅为协助穗丰公司套取银行贷款，明显欠缺合同成立要件；曾雪萍实际未向穗丰公司支付首付款，穗丰公司实际承担还款义务，曾雪萍在长达十余年的时间里从未主张交付商铺，也印证了双方之间根本没有买卖涉案商铺的真实意思表示；涉案商铺所在楼层从行政审批程序及实际操作层面均不具备分割办证的可能性，进一步佐证了双方当事人之间根本不具有买卖涉案商铺的真实意思。2、各级人民法院的生效判决从未实际审查涉案合同的效力，也不是以涉案合同有效为基础。湖北省高级人民法院（2011）鄂民监三再终字第46号民事判决针对穗丰公司提出的因“购房并非双方真实意思表示”而致合同无效的辩称，认为无论穗丰公司辩称是否成立均不影响借款、抵押合同的效力，该判决并未对合同效力进行实质审查；最高人民法院（2013）民一终字第109号民事判决认定吉林国投应当腾退的基础是：穗丰公司依据《三方协议》向吉林国投交付房屋，现《三方协议》约定的债务已经消灭，根据合同相对性，穗丰公司有权要求吉林国投腾退房屋，该判决中与案涉房屋相关的论述，并不是支持吉林国投腾退房屋的理由，而是对原审判决适用法律中说理部分“欠缺理据”的纠正，既不是事实认定，也不是对本案所涉房屋买卖合同效力的审查。3、即使生效判决以案涉合同有效为基础，也不能违背和对抗本案诉讼中已经证据证明案涉合同无效的客观事实。综上所述，一审判决认定事实含糊不清，适用法律明显错误，上诉请求：撤销一审判决，改判驳回曾雪萍的全部诉讼请求，并支持穗丰公司的反诉请求，一、二审案件受理费由曾雪萍负担。
曾雪萍答辩称，穗丰公司的上诉理由不能成立。一、关于事实认定。穗丰公司认为按揭款均由其偿还，不是事实。签订购房合同后的几个月，按揭款全部由曾雪萍支付，之后因为发生诉讼才停止支付；最高人民法院作出终审判决后，曾雪萍把过去的欠款全部交清。穗丰公司付款是发生争议打官司期间，由工行徐家棚支行从账户上划扣的款项。一审判决认定“穗丰公司为了获取建设资金，以采取按揭贷款的方式套取银行贷款”的事实与湖北省高级人民法院查明的事实不符。二、关于法律适用。首先，在形式上，购房合同上的签名盖章都是真实的，穗丰公司主张购房合同不是曾雪萍的真实意思表示，但是穗丰公司在诉讼中都没有提交证据证实，嘉鱼县公安局对曾雪萍的询问笔录是曾雪萍在公安人员的胁迫下签字的，并且这个案件已经撤销了，因此这份笔录不能作为民事诉讼的证据使用；穗丰公司法定代表人娄俊在嘉鱼县公安局的询问笔录中承认购房合同是真实的。穗丰公司以曾雪萍没有支付首付款佐证曾雪萍没有购买房屋的真实意思，但房屋首付款是曾雪萍通过叶毅抵债支付的，只不过后来手续没有完善。退一步讲，即使曾雪萍没有支付首付款，穗丰公司仍然默认并办理了期房抵押登记，曾雪萍和穗丰公司之间也只是形成了债权债务关系，与双方签订购房合同的效力无关。穗丰公司还以曾雪萍在十多年里从来没有主张交付商铺，来印证没有实际购买商铺，也不是事实。曾雪萍购买商铺后不久，各方就因权属纠纷陷入诉讼，直到2011年底才完结，此后，曾雪萍即提出交房和办证的要求，并非曾雪萍没有主张权利。关于诉争商铺不具备分割的条件，只是穗丰公司单方的主张，也只能证明穗丰公司有欺诈行为，不能证明双方没有买卖商铺的真实意思。其次，湖北省高级人民法院、最高人民法院的判决对案涉购房合同都进行了实质性审查，相关判决无疑都是以案涉合同有效为基础的。湖北省高级人民法院的判决认定穗丰公司将商铺出售给曾雪萍并抵押的行为并不是无权处分，最高人民法院的判决认可的吉林省高级人民法院判决内容中明确包括本案所涉合同及相关的借款合同合法有效，并认为负担向曾雪萍等人交付房屋的相对人为穗丰公司。一、二审中，穗丰公司没有提交任何证据推翻最高人民法院和湖北省高级人民法院的认定。一审判决正确，请求维持原判。
一审中，穗丰公司提交的嘉鱼县公安局的相关笔录等证据证明：2007年6月20日，吉林××清算组以穗丰公司将抵债的商铺又出售给他人、涉嫌诈骗为由向湖北省公安厅报案，湖北省公安厅将此案交由嘉鱼县公安局处理，嘉鱼县公安局于2007年8月30日作出嘉公立字（2007）第00626号立案决定书，此案后由嘉鱼县公安局于2009年4月1日以嘉公撤字（2009）01号撤销案件决定书撤销。在此案的侦查过程中，嘉鱼县公安局对叶毅、周培华、曾雪萍进行了讯问或询问。叶毅在2007年11月4日的笔录中陈述：穗丰公司因资金紧张，要叶毅帮忙找人做按揭，叶毅交给周培华办理，后因叶毅欠穗丰公司债务，按揭款由叶毅断断续续支付，叶毅未支付时，由穗丰公司支付。周培华在2008年12月8日的笔录中陈述：因穗丰公司要办理银行按揭贷款，叶毅要周培华帮忙，具体由穗丰公司员工凃俊负责联系；穗丰公司办好贷款后，叶毅将钱交给周培华到银行还按揭贷款月供，一共涉及10人，其中有曾雪萍。曾雪萍在2008年12月11日的笔录中陈述：2003年8月，经曾雪萍同意，叶毅借用曾雪萍的身份证购买了穗丰花园的商铺；曾雪萍并无购买该商铺的兴趣，也从未办理该商铺的按揭贷款，具体是用哪个门面、从银行贷款多少、贷款由谁使用都不清楚；曾雪萍未支付过首付款，也未支付过按揭贷款的月供；听周培华讲，叶毅付了月供。
曾雪萍提交了嘉鱼县公安局对穗丰公司法定代表人娄俊于2008年2月26日的询问笔录。在该笔录中，娄俊陈述：叶毅用11人的身份证办理了银行按揭贷款，但未偿还贷款，都是由银行从穗丰公司账户扣款；上述抵押按揭贷款，是真实购房行为办理的抵押按揭贷款；希望其对公安机关提供的相关资料作为公安机关的证据，不要作为民事证据。
经一审质证，曾雪萍对穗丰公司提交的上述证据的真实性不持异议，但认为该证据不具备合法有效的证据效力，不能直接运用到民事案件中，且该笔录是曾雪萍在公安机关的胁迫下签字的；穗丰公司对曾雪萍提交的上述证据的真实性无异议，但认为娄俊的陈述不真实，所以娄俊明确提出不要作为民事证据使用。
本院认为，穗丰公司提交的公安机关的询（讯）问笔录是真实的，是公安机关在刑事案件立案之后进行侦查过程中取得的，不属于最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第一百零六条规定的“以严重损害他人合法权益、违反法律禁止性规定或者严重违背公序良俗的方法形成或者获取的证据”；曾雪萍主张其笔录是在公安机关胁迫下签字的，没有证据支持；该刑事案件虽然被撤销，但不能否认该笔录的合法性、真实性，该笔录的内容与本案事实关联，且三份笔录的内容相互印证，综合本案其他证据及事实，本院对穗丰公司提交的上述三份笔录证明的内容予以采信。曾雪萍提交的穗丰公司法定代表人娄俊在公安机关的询问笔录，其内容并不十分明确，且娄俊在该笔录中明确其陈述不要作为民事证据使用，故其陈述的真实性不能确定，曾雪萍提交的该证据不能达到其证明目的，本院不予采信。
二审中，曾雪萍主张通过其还贷存折偿还的按揭贷款本息计590275.81元均由其偿还，对其他款项由穗丰公司偿还无异议。穗丰公司主张其共计偿还按揭贷款本息168万余元，对曾雪萍偿还贷款本息342960.63元无异议，对曾雪萍主张偿还的另24.7万余元有异议。在该24.7万余元中，涉及由周培华等代存入的9笔计16万余元、由穗丰公司员工凃俊、程丹代存入的5笔计8万余元。
一审中，曾雪萍提交了还款存折、其与叶毅合资办企业并投资有关项目的协议书、叶毅和周培华的借支单、叶毅的书信通话录音等，以证明该24.7万余元是曾雪萍偿还；穗丰公司提交了收条、支票存根、个人业务凭证和叶毅、周培华在嘉鱼县公安局的笔录等证据，以证明周培华代存入的款项是叶毅为偿还所欠穗丰公司的债务委托周培华所为、穗丰公司员工代存入的款项是穗丰公司偿还的款项，该24.7万余元均为穗丰公司所还。
经一审质证，穗丰公司对曾雪萍提交的上述证据的真实性不予认可，并认为均与本案无关；曾雪萍对穗丰公司提交的上述证据的真实性、合法性均不予认可。
本院认为，曾雪萍提交的上述证据均非直接证据，穗丰公司对上述证据不予认可，故对上述证据的真实性、合法性及与本案的关联性等均无法确认；穗丰公司的证据中部分为直接证据，本院予以采信，其他证据虽非直接证据，但已形成证据链，其证明力强于曾雪萍提交的证据，同时综合全案其他证据，本院对穗丰公司的上述证据予以采信。
二审中，穗丰公司提交了案涉商铺的房屋产权证和国有土地使用权证，证明其已经取得包括案涉商铺在内穗丰花园1栋1层的产权，整栋商铺不能分割。经质证，曾雪萍对该证据的真实性无异议，但认为不能达到穗丰公司的证明目的。
本院认为，上述证据真实、合法，且与案涉商铺有关，故对此证据，本院予以采信。
本院经审理查明：
一、武汉市武昌区人民法院（2006）武区杨民初字第274号民事判决载明，工行徐家棚支行的诉讼请求之一为判令曾雪萍清偿贷款本金1170840.53元及利息11963.85元。
二、关于案涉商铺按揭贷款本金148万元的偿还。案涉商铺的按揭贷款148万元，共计偿还本息202万余元，其中，2012年4月5日至2012年11月5日曾雪萍共计偿还本息342960.63元，其余部分计168万余元由穗丰公司自2003年10月起至2012年11月6日偿还。
三、相关生效判决的主要认定。湖北省高级人民法院（2011）鄂民监三再终字第46号民事判决归纳的争议焦点为：一、本案所涉《个人购房借款合同》是否合法有效；二、吉林××清算组与本案是否存在利害关系，是否应参加本案诉讼；三、穗丰公司与曾雪萍签订房屋买卖合同，并以该合同项下的门面设定抵押，与银行签订抵押贷款合同，该处分行为是否属于无权处分。该判决认定该案所涉《个人购房借款合同》合法有效；吉林××清算组与该案不存在利害关系，不应参加该案诉讼；穗丰公司将商铺出售给曾雪萍，并以该商铺设定抵押的行为，并不属于无权处分。并最终认定一审判决认定事实清楚，适用法律部分正确，故维持原判。
吉林省高级人民法院（2006）吉民二初字第30号民事判决认定，“周培华等10人与穗丰公司之间签订的商品房买卖合同以及与工行徐家棚支行之间签订的借款合同的效力，已经相关法院审理并作出了生效判决，不属于本案的审理范围。因此，对吉林××清算组提出的确认周培华等10人与穗丰公司之间签订的商品房买卖合同以及与工行徐家棚支行之间签订的借款合同无效的诉讼请求，本院予以驳回”，并判决：一、穗丰公司赔偿吉林××清算组损失3990万元；二、驳回吉林××清算组其他诉讼请求；三、驳回穗丰公司的反诉请求。穗丰公司不服该判决，提起上诉。最高人民法院（2013）民一终字第109号民事判决归纳的争议焦点为：一、一审法院审理本案是否存在程序违法情形；二、吉林××清算组的诉讼请求是否超过诉讼时效；三、穗丰公司应否赔偿吉林××清算组损失3990万元；四、穗丰公司要求吉林××清算组承担51.3万元违约金及立即腾退穗丰花园1幢房屋，并赔偿1048.8万元租金损失的诉讼请求是否成立。最终判决：一、维持一审判决第一、二项；二、撤销一审判决第三项；三、吉林××清算组将房屋腾退给穗丰公司；四、驳回穗丰公司其他诉讼请求。
四、2012年6月初，曾雪萍向穗丰公司发出《要求配合办证的函》；2012年6月4日，穗丰公司对曾雪萍《要求配合办证的函》进行回复，主要内容为曾雪萍没有实际购买房屋，无权依据虚假无效的购房合同主张权利。2012年6月8日，曾雪萍向穗丰公司发出《再次要求配合办证的函》。
五、2015年11月30日，穗丰公司取得包括案涉房屋在内的位于江汉区香港路292号穗丰花园1栋商网1层1室的房屋所有权证，证号为武房权证市字第××号，建筑面积1460.78平方米；2015年12月8日，穗丰公司取得相应国有土地使用权证，证号为江国用（商2015）第13514号。
除上述事实外，一审判决认定的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案应围绕上诉人穗丰公司的上诉请求进行审理。综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点有二：一是案涉《武汉市商品房买卖合同》是否双方当事人的真实意思表示，二是该合同是否具有法律效力。
关于争议焦点一：意思表示是否真实，除当事人自行承认外，还应结合合同的履行及日常生活经验来分析和判断。
从本案合同的签订看，穗丰公司和曾雪萍均在《武汉市商品房买卖合同》上签名、盖章，其外在形式并无瑕疵，但在签订此合同之前和之时，曾雪萍均无购买案涉商铺的意思，穗丰公司也无出卖案涉商铺的意思，对此，有曾雪萍在公安机关的陈述佐证，该陈述与周培华、叶毅在公安机关的陈述一致，且一审判决认定“穗丰公司为了获取建设资金，以采取房屋按揭的方式套取银行贷款”，并签订案涉《武汉市商品房买卖合同》的事实后，曾雪萍对此并未提出上诉。由此可见，穗丰公司签订此合同的真实目的是套取银行贷款，曾雪萍也仅仅是出于给朋友帮忙而将身份出借，故合同双方并无买卖案涉商铺的合意。
从本案合同的履行看，涉及购房款的支付和房屋的交付两部分。关于购房款的支付，两次一审判决均认定合同签订之后，“曾雪萍并未实际向穗丰公司支付合同项下约定的购房首付款”，曾雪萍对此均未提出上诉，二审中，曾雪萍虽对此提出异议，但未提交充足的证据证明其支付了首付款，故曾雪萍并未支付购房首付款。在贷款148万元后、工行徐家棚支行提起诉讼之前，曾雪萍也未依借款合同的约定偿还贷款，而是由穗丰公司在偿还贷款，其中，除双方争议的24.7万余元外，穗丰公司还有其他还款行为；即使在工行徐家棚支行提起诉讼之后，曾雪萍仍未予理睬，相应的还款义务仍在由穗丰公司承担。故穗丰公司无收取购房款的行为，曾雪萍也未实际履行支付购房款的义务。关于房屋的交付，合同约定的交房时间为2003年11月30日前，但在此后近十年的时间里，曾雪萍并未主张交付商铺，穗丰公司也未交付商铺，故双方并无买卖商铺而应当发生的支付、收取购房款和及时接收、交付商铺的行为。虽然在2012年4月5日之后，曾雪萍支付了342913.58元贷款本息、在2012年6月向穗丰公司主张房屋权利，并在2012年11月提起本案诉讼，但其此时形成的购买案涉商铺的意思并不能改变此前其无意购买案涉商铺的客观情形，且其此时购买案涉商铺的意思仅为其单方的意思表示，不能导致案涉商铺买卖的结果。
从日常生活经验分析，如果曾雪萍购买了商铺，其不可能在近十年的时间里不收房，也不可能长时间不主张权利，其不主张权利与购房的常情常理不符，特别是在吉林××清算组就案涉商铺提起诉讼之后，如果曾雪萍按其主张的已经支付了首付款和部分按揭贷款计120余万元，其也不可能不主张权利；如果穗丰公司已经出卖了上述商铺，其不可能不收取首付款，也不可能主动偿还按揭贷款，特别是在武昌区人民法院判决工行徐家棚支行对案涉商铺享有优先购买权之后，穗丰公司更不可能主动偿还按揭贷款。曾雪萍不主张权利和穗丰公司一直偿还按揭贷款的情形，进一步证明了穗丰公司和曾雪萍并无买卖案涉商铺的合意。
由上述分析可见，本案中，穗丰公司和曾雪萍并无真实的买卖案涉商铺的意思，故案涉《武汉市商品房买卖合同》虽然形式上真实，但其内容并非合同双方的真实意思表示。
关于争议焦点二：
其一、相关生效判决认定的事实与本案所涉商铺相关，但湖北省高级人民法院（2011）鄂民监三再终字第46号民事判决只涉及工行徐家棚支行与曾雪萍、穗丰公司之间的《个人购房借款合同》的效力认定，对案涉商铺的出售及抵押，也仅认定穗丰公司不属于无权处分，并未对本案所涉《武汉市商品房买卖合同》的效力进行认定。吉林省高级人民法院（2006）吉民二初字第30号民事判决审理的主要是吉林××清算组与海南恒业公司、穗丰公司之间的《三方协议》的效力及履行问题，该判决认定的事实仅涉及工行徐家棚支行与曾雪萍、穗丰公司之间的《个人购房借款合同》，并未涉及本案争议的《武汉市商品房买卖合同》；该判决基于吉林××清算组提出的“确认周培华等10人与穗丰公司之间签订的商品房买卖合同以及与工行徐家棚支行之间签订的借款合同无效”的诉讼请求，认定“周培华等10人与穗丰公司之间签订的商品房买卖合同以及与工行徐家棚支行之间签订的借款合同的效力，不属于本案的审理范围”，从而驳回吉林××清算组的其他诉讼请求，其基础是该商品房买卖合同的效力不属于该案的审理范围，而不是对本案所涉商品房买卖合同作出了有效的认定。故相关生效判决均未涉及对本案《武汉市商品房买卖合同》效力的认定。
其二、《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定，“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。”由此可见，意思表示真实是民事行为合法有效的法定实质要件。合同是双方的民事行为，故关于民事行为有效要件的规定也应适用于合同。如前所述，案涉合同的内容不是穗丰公司和曾雪萍的真实意思表示，该合同不具备《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项规定的民事行为有效的要件，且本案仅涉及该合同的相对双方，不涉及其他第三方，故案涉《武汉市商品房买卖合同》在穗丰公司与曾雪萍之间应为无效。
综上所述，曾雪萍诉请判令确认案涉合同为有效合同，没有事实和法律依据，其依据合同有效所提出的其他主张，均缺乏事实依据。穗丰公司的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实不清，适用法律错误，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销武汉市江汉区人民法院（2015）鄂江汉民二重字第00002号民事判决；
二、确认曾雪萍与湖北穗丰房地产综合开发有限公司于2003年6月8日签订的《武汉市商品房买卖合同》无效；
三、驳回曾雪萍的诉讼请求。
本案一审案件受理费40955元、其他诉讼费用46元以及反诉费80元，由曾雪萍负担；二审案件受理费41035元，由曾雪萍负担。
本判决为终审判决。
审判长 樊小娟
审判员 叶玉宝
审判员 张 红
二〇一六年六月二日
书记员 吴 艳